gr_gerichte · R 2019 78 · 2020-04-15 · de

Planungszone (Unterstellung) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 78
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar ad hoc
Raschein
URTEIL
vom 15. April 2020
in der Streitsache
A._____ und B._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde O.1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,
Beschwerdegegnerin
betreffend Planungszone (Unterstellung)


- 2 -
1.
In O.2._____, auf dem Gebiet der heutigen (Fusions-)Gemeinde O.1._____ 
(bestehend aus den ehemaligen Gemeinden O.3._____, O.2._____, 
O.4._____, O.1._____, O.5._____ und O.6._____ gemäss Beschluss des 
Grossen Rates des Kantons Graubünden vom 10. Dezember 2014; Fusion 
per D._____ 2015), befindet sich die Parzelle N.______ in der Wohnzone. 
Eigentümer dieser Parzelle sind seit dem 17. September 2018 A._____ und 
B._____.
2.
Am 6. Februar 2017 erliess der Gemeindevorstand O.1._____ eine Pla-
nungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Zweck dieser Planungs-
zone war die Zusammenführung der Ortsplanung der fusionierten Gemein-
den und die Anpassung der Ortsplanung an die Vorgaben des kantonalen 
Richtplans "Siedlung" betreffend die Revision des Raumplanungsgesetzes 
- 1. Etappe (RPG 1).
3.
Am 20. Januar 2018 nahmen A._____ und B._____ erstmals Kontakt mit 
dem Bauamt O.1._____ auf. Konkret ging es um die Auskunft zu drei Fra-
gestellungen, nämlich um die Anwendbarkeit des Zweitwohnungsgesetzes 
bei einem Neubau auf Parzelle N._____, um die Erschliessung der Parzelle 
sowie um den Zustand des Bauuntergrundes.
4.
Am 4. Februar 2019 beschloss der Gemeindevorstand O.1._____ die Ver-
längerung der Planungszone um zwei Jahre. Dieser Entscheid wurde vom 
Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) am 
14. Februar 2019 genehmigt und am 16 Februar 2019 publiziert. Da keine 
Anfechtung erfolgte, erwuchs der Beschluss betreffend die Verlängerung 
der Planungszone bis zum 16. Februar 2021 in Rechtskraft.
5.
Im April 2019 gelangten A._____ und B._____ erneut mit dem Baumt 
O.1._____ in Verbindung, weil sie ein konkretes Baugesuch für die Über-
bauung des Grundstücks N.____ ins Auge fassten. Der Bauamtsmitarbei-


- 3 -
ter C._____ wies anlässlich einer Besprechung am 14. April 2019 darauf 
hin, dass aufgrund der aktuellen provisorischen Planungsentwürfe nicht 
ausgeschlossen werden könne, dass das Grundstück N.____ einer Nicht-
bauzone zugewiesen werden könne. A._____ und B._____ reichten dar-
aufhin am 6. Juni 2019 bei der Gemeinde O.1._____ ihr Baugesuch für die 
Erstellung eines Wohnhauses auf Parzelle N._____ ein.
6.
Mit Verfügung vom 19. August 2019 unterstellte die Gemeinde O.1._____ 
das Bauvorhaben auf Parzelle N._____ von A._____ und B._____ der Pla-
nungszone und sistierte das Baubewilligungsverfahren. Begründend wurde 
ausgeführt, dass die Gemeinde O.1._____ mutmasslich über überdimen-
sionierte Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) verfüge. Daher müsse 
sie Bauzonenreduktionen im Rahmen der laufenden Ortsplanung prüfen 
und vornehmen. Am 4. Oktober 2018 seien in einem ersten Planentwurf die 
Bauzonen ausgeschieden worden, welche aufgrund einer ersten Beurtei-
lung und bis auf Weiteres für eine Bauzonenreduktion in Frage kämen. 
Dazu zähle auch die Parzelle N._____. Die Planungszone sei grundsätzlich 
auf alle noch nicht bewilligten Bauvorhaben anzuwenden. Das pendente 
Baugesuch für ein Wohnhaus auf der unüberbauten Parzelle N.____ 
könnte den neuen Vorschriften widersprechen und würde die Planung 
möglicherweise negativ präjudizieren. Somit müsse Parzelle N._____ der 
Planungszone unterstellt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibe da-
mit sistiert und werde neu aufgenommen, sobald verbindlich feststehe, ob 
das Grundstück im Rahmen der neuen Ortsplanung einer Bauzone oder 
einer Nichtbauzone zugewiesen werde. Die Kosten für den mit der Unter-
stellungsverfügung verbundenen Behandlungsaufwand würden mit dem 
definitiven Baubescheid in Rechnung gestellt.
7.
Im Begleitschreiben vom 23. August 2019 wird festgehalten, dass der Ge-
genstand der Konsultationen beim Bauamt/Grundbuchamt O.1._____ die 
erwähnten drei Fragestellungen betroffen hätten. Andere Fragen, speziell 


- 4 -
hinsichtlich künftiger möglicher Rückzonungen seien nicht Gegenstand der 
Behördenanfrage gewesen. Unzutreffend sei, dass das Bauamt im 
März/April 2018 von sich aus und ungefragt auf die hypothetische Möglich-
keit künftiger Rückzonungen hätte aufmerksam machen müssen. Zwar 
habe schon 2018 aufgrund der Richtplanunterlagen des Kantons davon 
ausgegangen werden müssen, dass in O.1._____ gestützt auf die Revision 
des Raumplanungsgesetzes - 1. Etappe (RPG 1) gewisse Rückzonungen 
zu prüfen und umzusetzen sein würden. Wo und in welchem Umfang dies 
im Einzelnen in der fusionierten Gemeinde O.1._____ erfolgen könnte, sei 
im Frühjahr 2018 noch gänzlich unbekannt gewesen. Erst im Oktober 2018 
habe die Behörde intern die diesbezüglichen Vorschläge der Fachleute zur 
Kenntnis genommen. Damals hätten keine Kontakte zwischen Bauamt und 
Gesuchstellern bestanden. Erst im April 2019 hätten A._____ und B._____ 
erneut mit dem Bauamt O.1._____ Verbindung aufgenommen, weil ein 
konkretes Baugesuch ins Auge gefasst worden sei. Der Bauamtsmitarbei-
ter C._____ habe anlässlich einer Besprechung vom 14. April 2019 sofort 
darauf hingewiesen, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass im 
Rahmen der laufenden Ortsplanung auch Parzelle N._____ einer Nichtbau-
zone zugewiesen werden könnte und daher sich die Frage stelle, ob das 
Baugesuch zurzeit überhaupt materiell behandelt werden könne. In Kennt-
nis davon hätten A._____ und B._____ entschieden, auf eigenes Risiko die 
Projektierung mit Blick auf ein Baugesuchsverfahren weiterzuführen. Im 
Juni 2019 sei das Baugesuch nun eingereicht worden und A._____ und 
B._____ hätten mit dem neu eingestellten Bauamtsmitarbeiter E._____ 
Kontakt gehabt. Dieser habe fälschlicherweise mitgeteilt, dass bereits 2016 
festgestanden habe, dass unter anderem das Gebiet, wo A._____ und 
B._____ bauen möchten, als Zone mit Auszugspotential bestimmt worden 
sei. Richtig sei, dass im Februar 2017 erstmals eine Planungszone erlas-
sen worden sei und erst im Oktober 2018 erste Planentwürfe für konkrete 
Gebiete mit Auszonungspotential vorgelegen hätten. Diese falsche Aus-
kunft habe aber keinen Einfluss auf den von A._____ und B._____ 2018 


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erfolgten Grundstückserwerb und auf das durch diese eingereichte Bauge-
such gehabt. Ob Parzelle N._____ im laufenden Ortsplanungs-Verfahren 
einer Nichtbauzone zugewiesen werde, könne zurzeit nicht verbindlich be-
antwortet werden. Zu gegebener Zeit stünden A._____ und B._____ die 
einschlägigen Mitwirkungs- und auch Beschwerderechte aufgrund der 
Raumplanungsgesetzgebung zu.
8.
Gegen die Unterstellungsverfügung vom 19. August 2019, mitgeteilt am 
23. August 2019, erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwer-
deführer) am 23. September 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden. Sie stellten folgende Anträge: Das Grundstück 
N._____ O.2._____ soll in der Bauzone verbleiben; die Gemeinde 
O.1._____ sei zu verpflichten, das Baugesuch zu behandeln und die Bau-
bewilligung zu erteilen; den Beschwerdeführern sei die sofortige Aufnahme 
der Bautätigkeit zu erlauben. Mit Bezug auf die Kosten hielten die Be-
schwerdeführer fest, sie seien nicht bereit, für den Aufwand der Gemeinde 
im Zusammenhang mit der angefochtenen Unterstellungsverfügung aufzu-
kommen.
Die Beschwerdeführer machten im Wesentlichen geltend, dass die Ge-
meinde ihre Aufklärungspflicht verletzt habe, indem sie nicht auf die Pro-
blematik einer bevorstehenden Umzonung von Grundstücken in der Bau-
zone – darunter die Parzelle N._____ – hingewiesen habe. Als nicht Orts-
ansässige hätten sie sich nach Treu und Glauben sowohl auf das Immobi-
lienbüro, welches den Kauf vermittelt habe, als auch auf die Gemeinde 
O.1._____ verlassen dürfen. Zudem sei fraglich, ob die Gemeinde 
O.1._____ wirklich keinen Einfluss auf die Ausgestaltung des zukünftigen 
Nutzungsplans habe, zumal die Planungszone auf Gesuch der Gemeinde 
durch das DVS verlängert worden sei. 


- 6 -
9.
Mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2019 beantragte die Gemeinde 
O.1._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten sei. Dazu führte sie aus, dass im Früh-
jahr 2018 noch gänzlich unbekannt gewesen sei, welches Bauland dem 
Nichtbaugebiet zugewiesen würde. Erst im Oktober 2018 (d.h. nach dem 
Erwerb der Parzelle N._____ durch A._____ und B._____) seien die Bau- 
und Planungsbehörden intern über mögliche konkrete Standorte mit Aus-
zonungspotential unterrichtet worden. Dabei sei erstmals auch Parzelle 
N._____ als Fläche mit Rückzahlungspotential eingestuft worden. Die Be-
schwerdeführer hätten erst im April 2019 wieder Kontakt mit dem Bauamt 
aufgenommen. Anlässlich einer Besprechung vom 14. April 2019 seien sie 
auf die Möglichkeit aufmerksam gemacht worden, dass im Rahmen der lau-
fenden Nutzungsplanrevision die Parzelle N.______ einer Nichtbauzone 
zugewiesen werden könnte. In Kenntnis dieser Umstände hätten sich die 
Beschwerdeführer entschieden, die Projektierung weiterzuführen und hät-
ten am 6. Juni 2019 das Baugesuch eingereicht.
Weiter hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass auf den Antrag, wonach die 
Parzelle N._____ in der Bauzone zu verbleiben habe, nicht einzutreten sei. 
Dieser sei im Rahmen der laufenden Nutzungsplanrevision zu behandeln. 
Zudem könnte das hängige Baugesuch der künftigen Zonenplanung wider-
sprechen, weswegen es der Planungszone unterstellt werde. Gemäss dem 
beauftragten Planungsbüro bestünden genügend raumplanerische Krite-
rien für die aktuelle Einstufung der Parzelle N._____ als Fläche mit Auszo-
nungspotential und damit raumplanungsrechtlich zahlreiche plausible 
Gründe, um die Auszonung von Parzelle N._____ in Betracht zu ziehen. 
Niemand auf Seiten der Gemeinde habe den Beschwerdeführern die künf-
tige Überbaubarkeit der Parzelle N.______ zugesichert. Eine solche Zusi-
cherung wäre, erteilt durch das Bauamt, auch nicht für die künftige Nut-
zungsplanung bindend gewesen, welche durch den Souverän verabschie-
det werde. Unerheblich seien auch die Informationen und Anpreisungen 


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der Maklerfirma, welche seinerzeit den Kauf des Landes durch die Be-
schwerdeführer vermittelt habe.
10.
Mit Stellungnahme vom 28. Oktober 2019 zur Vernehmlassung der Be-
schwerdegegnerin hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. 
Weiter führten sie im Wesentlichen aus, dass die Beurteilung des Pla-
nungsbüros, ob das Grundstück auszuzonen sei, sich nicht mit ihrer Ein-
schätzung decke, was allerdings nicht in diesem Rahmen zu beurteilen sei. 
Zudem sei es bei den Kontakten mit dem Bauamt nicht nur um die Vorab-
klärung der drei spezifischen Fragen gegangen, sondern um eine umfäng-
liche Abklärung aller Aspekte, welche für die Überbauung der Parzelle 
N.____ notwendig seien. Allgemein sei ihre Bauabsicht von Anfang an - 
seit Januar 2018 - klar gewesen, dies bestätigten die zahlreichen Abklärun-
gen und Anfragen bei den verschiedenen Mitarbeitern des Bauamts 
O.1._____.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
in der angefochtenen Verfügung vom 19. August 2018 wird, soweit erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Entscheid der Be-
schwerdegegnerin vom 19. August 2019, mitgeteilt am 23. August 2019, 
worin sie das von den Beschwerdeführern am 6. Juni 2019 eingereichte 
Baugesuch betreffend die Erstellung eines Wohnhauses auf der nicht über-
bauten Parzelle N._____ in O.2._____ behandelte. Die Beschwerdegegne-
rin unterstellte dieses Gesuch der am 6. Februar 2017 für das ganze Ge-
meindegebiet erlassenen Planungszone (siehe dazu beschwerdegegneri-
sche Akten [BG-act.] 2).


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1.1.
Beim Verwaltungsgericht können Entscheide von Gemeinden angefochten 
werden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden 
können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind 
(Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 
BR 370.100]). Die Beschwerdegegnerin unterstellte das Gesuch der Be-
schwerdeführer der bereits am 6. Februar 2017 erlassenen und am 16. Fe-
bruar 2017 im kantonalen Amtsblatt sowie im amtlichen Publikationsorgan 
der Beschwerdegegnerin publizierten und am 4. Februar 2019 (Bg-act. 3) 
verlängerten Planungszone und eröffnete den Beschwerdeführern diesen 
Entscheid. Der Gemeindevorstand als oberste (kommunale) Verwaltungs- 
und Baubehörde (vgl. Art. 40 der kommunalen Verfassung sowie Art. 6 des 
Baugesetzes der ehemaligen Gemeinde O.2._____) hat also in seiner 
Funktion als Verwaltungsbehörde einer Körperschaft des kantonalen öf-
fentlichen Rechts (vgl. dazu Art. 60 Abs. 1 der Verfassung des Kantons 
Graubünden [KV; BR 110.100]) in einem konkreten Fall und verbindlich ei-
nen das öffentliche (Bau- und Planungs-)Recht betreffenden Entscheid ge-
fällt. Dieser kann weder bei einer anderen Instanz angefochten werden, 
noch ist er nach kantonalem oder eidgenössischen Recht endgültig, womit 
dieser Entscheid grundsätzlich der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden unterliegt (vgl. Art. 55 
KV sowie Art. 1 Abs. 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; 
BR 173.000] i.V.m. Art. 1 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Denn das 
Verwaltungsgericht ist sowohl örtlich, als auch hinsichtlich des nachste-
hend umschriebenen Entscheidgegenstandes, sachlich zuständig. In Be-
zug auf die funktionale Zuständigkeit des Spruchkörpers ist festzuhalten, 
dass gemäss Art. 43 Abs. 1 VRG das Verwaltungsgericht in der Regel in 
Dreierbesetzung entscheidet. Im vorliegenden Fall liegt weder eine Kon-
stellation im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRG vor, welche zu einer Fünferbe-
setzung führt, noch sind die Voraussetzungen von Art. 43 Abs. 3 VRG für 
einen Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz erfüllt.


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1.2.
Beschwerdeberechtigt ist, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt 
ist und ein (aktuelles) schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder 
Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist 
(Art. 50 VRG). Die Beschwerde ist schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 
des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen 
(Art. 52 Abs. 1 VRG). Als Eigentümer der Parzelle N._____ und Adressaten 
des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer durch den an-
gefochtenen Entscheid grundsätzlich berührt, d.h. sie stehen in einer spe-
zifischen Nähe zur strittigen Angelegenheit. Den Beschwerdeführern kann 
ein (aktuelles) schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung 
des Entscheids betreffend die Unterstellung ihres Gesuchs unter die am 
6. Februar 2017 erlassene Planungszone zuerkannt werden. Denn nach 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Unterstellung eines Baugesu-
ches auf eine erlassene Planungszone anfechtbar (RUCH, in: AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nutzungs-
planung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27 Rz. 52 m.H.a. Urteil des Bundes-
gerichts 1P.539/2003 vom 22. April 2004 E.1.2). Auf die im Übrigen frist- 
und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit – unter Vorbehalt der 
nachfolgenden Erwägungen 1.3 bis 1.5 – einzutreten.
1.3.
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens kann von vornherein 
nur sein, was auch Gegenstand der Verfügung der Beschwerdegegnerin 
war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein sollen. Ge-
genstände, über welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, 
fallen nicht in den Kompetenzbereich der Rechtsmittelbehörden; sonst 
würde in die funktionelle Zuständigkeit der erstinstanzlich verfügenden 
Behörde eingegriffen BERTSCHI, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar VRG, 
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19-28a Rz. 45 
m.H.a. BGE 136 II 457 E.4.2). Daher ist vorliegend festzuhalten, dass auf 
den Antrag der Beschwerdeführer, die Parzelle N._____ soll in der Bau-


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zone verbleiben, nicht einzutreten ist. Die Beschwerdegegnerin führt zu 
Recht aus, dass dieser Antrag erst in der laufenden Nutzungsplanrevision 
zu behandeln ist, wogegen dann den Beschwerdeführern das entspre-
chende Rechtsmittel der Planungsbeschwerde an die Regierung des Kan-
tons Graubünden gemäss Art. 101 KRG zur Verfügung steht.
1.4.
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Antrag der Beschwerdeführer, es sei 
ihnen die sofortige Aufnahme der Bautätigkeit zu erlauben. Dieser Antrag 
ist im Antrag der Beschwerdeführer, wonach die Beschwerdegegnerin zu 
verpflichten sei, das Baugesuch zu behandeln und die Baubewilligung zu 
erteilen, schon enthalten. Mehr als die Behandlung des eingereichten Bau-
gesuchs resp. die Erteilung der Baubewilligung kann, auch angesichts der 
rechtskräftigen Planungszone, von den Beschwerdeführern nicht verlangt 
werden. "Mehr" würde schliesslich bedeuten, dass - im Sinne einer vor-
sorglichen Massnahme - die Bauparzelle überbaut werden könnte, ohne 
dass vorgängig ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden 
müsste, was nicht zulässig wäre.
1.5.
Schliesslich wurde von den Beschwerdeführern auch noch beantragt, es 
seien ihnen die im Zusammenhang mit der Behandlung der Unterstellungs-
verfügung entstandenen Kosten nicht zu belasten. Auf diesen Antrag ist 
ebenfalls nicht einzutreten, da diese Kosten – die zudem noch vom Aus-
gang des Verfahrens abhängen – erst im Zusammenhang mit einem noch 
folgenden Baubewilligungsverfahren allenfalls bei den Beschwerdeführern 
erhoben und somit erst dann angefochten werden können.
2.
Streitgegenstand bildet somit einzig die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 
zu Recht das Baugesuch für Parzelle N._____ der Planungszone unter-
stellte und somit das Baugesuch sistiert hat.


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3.1.
Die vom Gemeindevorstand am 6. Februar 2017 und am 16. Februar 2017 
sowohl im kantonalen Amtsblatt als auch im amtlichen Publikationsorgan 
der Beschwerdegegnerin veröffentlichte und am 4. Februar 2019 verlän-
gerten Planungszone erfasst das ganze Gemeindegebiet (Bg-act. 2 und 3). 
Sie wurde unter anderem im Hinblick auf die Zusammenführung der Orts-
planung der fusionierten Gemeinden und die Anpassung der Ortsplanung 
an die Vorgaben des kantonalen Richtplans "Siedlung" betreffend die per 
1. Mai 2014 erfolgte Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG: SR 700) erlassen. Eine kommunale Planungszone im Sinne von 
Art. 21 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) kann durch den Gemeindevorstand für das von einer beabsich-
tigten Erlassänderung bzw. Änderung der Grundordnung oder eines Quar-
tierplanes betroffene Gebiet erlassen werden (Abs. 1). In einer solchen Pla-
nungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung er-
schweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bau-
vorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch 
den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen 
(Abs. 2). Der Erlass einer Planungszone sowie ihre Verlängerung sind im 
amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde sowie dem kantonalen Amts-
blatt bekannt zu geben; die Planungszone tritt mit ihrer Bekanntgabe in 
Kraft (Abs. 4).
Planungszonen im Sinne von Art. 27 RPG sowie Art. 21 KRG zeitigen also 
eine negative Vorwirkung in dem Sinne, dass beispielsweise Bauten nur 
noch bewilligt werden dürfen, wenn sie die vorgesehene planerische Neu-
ordnung nicht beeinträchtigen. Damit wird also die Anwendung des gelten-
den Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt (siehe 
RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., Art. 27 
Rz. 53 f.; vgl. auch BGE 118 Ia 510 E.4d, Urteil des Bundesgerichts 
1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E.2.2, VGU R 17 101 vom 19. Juni 
2018 E.3.1.). Eine Planungszone bewahrt die Baubewilligungsbehörde ins-


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besondere davor, Bewilligungen erteilen zu müssen, welche den vorgese-
henen neuen Vorschriften und Plänen widersprechen oder die Ausführung 
der beabsichtigten Grundordnungsplanung beeinträchtigen könnten (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 1C_842/2013 vom 25. August 2014 E.2.1.1; 
VGU R 13 167 vom 9. Oktober 2013 E.2a). Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG im-
pliziert über die blosse Veränderungssperre hinaus die Möglichkeit von 
baulichen Veränderungen innerhalb von Planungszonen, soweit die Nut-
zungsplanung nicht erschwert ist. Untersagt werden im Sinne des Verhält-
nismässigkeitsprinzips nur Vorhaben, die der beabsichtigten neuen Ord-
nung widersprechen oder ihre Umsetzung erschweren (RUCH, in: AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., Art. 27 Rz. 54)
3.2.
Als Instrument der Plansicherung ist für den Erlass einer Planungszone 
vorausgesetzt, dass eine Planung der zuständigen Behörde im Gange ist. 
Die Behörde muss eine einigermassen bestimmte Vorstellung über die 
neue Nutzungsplanung haben und das Ungenügen der bestehenden Ord-
nung begründen können. Ohne eine bestimmte Planungsabsicht rechtfer-
tigt sich die Verfügung einer Planungszone "auf Vorrat" nicht. Ein Pla-
nungsbedürfnis ist jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn die Änderung der 
Nutzungsplanung unter dem Aspekt von Art. 21 Abs. 2 RPG überhaupt 
zulässig ist. Es müssen daher veränderte Verhältnisse oder Bedürfnisse 
vorliegen, die die Änderung der Nutzungsordnung zulassen würden. Fehlt 
die Planungsabsicht der zuständigen Gemeinde oder ist die Planungsab-
sicht im Lichte von Art. 21 Abs. 2 RPG nicht zulässig, fehlt es gleichzeitig 
am öffentlichen Interesse daran. Wird trotzdem eine Planungszone be-
stimmt, verstösst diese gegen die Verfassungsgrundsätze und sie ist daher 
unzulässig (BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern, 2012, Rz. 
665 f.).
3.3.
Mit der Planungszone werden nicht gemeinhin sämtliche Bauvorhaben im 
Planungsbereich verunmöglicht. Vielmehr soll nur, aber immerhin, die Er-


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stellung derjenigen Einrichtungen verboten werden, die der im Gang be-
findlichen Planung widersprechen. Nicht planungsrelevante Sachverhalte 
bleiben unangetastet. Baubewilligungen bleiben damit weiterhin möglich, 
solange die konkrete Baute bzw. Nutzungsänderung der künftigen pla-
nungsrechtlichen Festlegung nicht derogiert. Damit die behandelnde 
Behörde die Nichtübereinstimmung mit der künftigen Planung überprüfen 
kann, muss sie auf das Baugesuch eintreten, sobald das Gesuch die or-
dentlichen formellen Anforderungen erfüllt. Bei der Beurteilung des Bauge-
suchs sind nicht nur die beim Erlass der Planungszone herrschenden, son-
dern auch die sich im Laufe des Planungsverfahrens ergebenden Änderun-
gen in den Planungsideen und -zielen massgebend (vgl. zu alldem BERNER, 
a.a.O., Rz. 668 ff.).
3.4.
Ziel der vorliegend relevanten Planungszone ist sowohl das Zusammen-
führen der Nutzungsplanungen in der fusionierten Gemeinde O.1._____ als 
auch die Umsetzung der Revision des Raumplanungsgesetzes - 1. Etappe 
(RPG 1). Damit erweist sich die Planungszone, welche diese beiden Ziele 
sichern soll, als rechtmässig. Sie ist denn auch vom DVS (Bg-act. 3) ge-
nehmigt worden. 
3.5.
Eine Planungszone zeitigt also - wie in E. 3.1 ausgeführt - eine negative 
Vorwirkung und die Aussetzung des aktuellen Rechts bis zum Inkrafttreten 
des neuen Rechts. Eine gelockert negative Vorwirkung, wie sie in Art. 27 
Abs. 1 Satz 2 umschrieben ist, gelangt vorliegend nicht zur Anwendung, da 
die Möglichkeit besteht, dass die Parzelle N._____ künftig einer Nichtbau-
zone zugewiesen werden könnte (Bg-act. 6).
4.1.
Die Beschwerdeführer machen hauptsächlich geltend, dass die Beschwer-
degegnerin gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen habe, 
indem sie es pflichtwidrig unterlassen habe, sie frühzeitig über bauliche 
Hindernisse, insbesondere nicht über das Bestehen der Planungszone, 


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aufzuklären. Zu prüfen ist also, ob dies eine Verletzung des Vertrauens-
schutzprinzips darstellt und in der Folge vom Grundsatz von Art. 27 RPG 
abzuweichen ist.
4.1.1.
Das in Art. 9 BV enthaltende Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-
sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-
halten der Behörden. Es müssen indessen verschiedene Voraussetzungen 
kumulativ erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg auf den Vertrauens-
schutz berufen kann. Zunächst muss eine Vertrauensgrundlage vorhanden 
sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das 
bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
7. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 624 und 627). Eine wichtige Kategorie von Ver-
trauensgrundlagen bilden (unrichtige) Auskünfte und Zusagen der Behör-
den. Dabei taugt nicht jede behördliche Auskunft als Vertrauensbasis (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 636 und 668). Erforderlich ist gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass es sich dabei um eine vorbe-
haltlose Auskunft der Behörden handelt, sich die Auskunft auf eine kon-
krete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht und die Amtsstelle, 
welche die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig war oder der Bürger sie 
aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte (BGE 137 II 182 
E.3.6.2). Eine Vertrauensgrundlage kann auch durch das Unterlassen not-
wendiger Hinweise oder Aufklärungen geschaffen werden. Dies setzt aller-
dings das Bestehen einer Aufklärungs- oder Beratungspflicht der Behörde 
voraus (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz 671 mit Hinweis). 
4.1.2.
Das Bundesgericht setzt Planungszonen den Nutzungsplänen gleich (Ur-
teile des Bundesgerichts 1.P365/2006 und 1P./366/2006 vom 5. Oktober 
2006; RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), a.a.O., 
Art. 27 Rz. 27 f.). Nutzungspläne können grundsätzlich jederzeit geändert 


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werden. Der Grundeigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die bisher 
für sein Grundstück geltenden Nutzungsmöglichkeiten, insbesondere die 
Überbaubarkeit, unverändert bestehen bleiben und nicht eingeschränkt 
oder aufgehoben werden. Auf das Prinzip des Vertrauensschutzes können 
sich Private nur berufen, wenn das für den Erlass des Raumplanes zustän-
dige Organ eine Zoneneinteilung für eine bestimmte Dauer zugesichert hat. 
Die Verwaltungsbehörden vermögen das unveränderte Bestehenbleiben 
eines Planes oder einer bestimmten Zoneneinteilung bloss dann zu ge-
währleisten, wenn die Kompetenz zu einer Planänderung in ihren Händen 
liegt; andernfalls bleibt eine derartige Zusicherung wirkungslos (BGE 119 
1b 138, 141 ff; 102 I.A. 331, 337). Bei Planänderungen ist auch das Gebot 
der Rechtssicherheit zu beachten. Dieses verlangt, dass Zonenpläne eine 
gewisse Beständigkeit aufweisen. Das gilt es bei einer Abwägung zwischen 
dem Interesse an einer Änderung des Plans und demjenigen am Vertrauen 
in dessen Bestand mit zu berücksichtigen. Je neuer ein Plan ist, umso eher 
darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O, Rz. 646 f.).
4.2.
Vorliegend vermögen sich die Beschwerdeführer nicht erfolgreich auf das 
Prinzip des Vertrauensschutzes zu berufen. Eine Aufklärungs- und Bera-
tungspflicht der Beschwerdegegnerin im Hinblick auf baurechtliche Fragen 
besteht im Kanton Graubünden und in der Gemeinde O.1._____ nämlich 
nicht. Zudem war die (publizierte) Planungszone schon fast ein Jahr alt, als 
die Kontaktnahme der Beschwerdeführer mit der Gemeinde erfolgte; aber 
sie konkretisierte sich erst am 4. Oktober 2018 (BG-act. 4-6), als der Kauf-
vertrag über Parzelle N._____ bereits abgeschlossen (8. August 2018) und 
abgewickelt (17. September 2018) war. Dem Mailverkehr zwischen den Be-
schwerdeführern und dem Bauamt O.1._____ (Bf-act. 6) ist weiter zu ent-
nehmen, dass im Februar 2018 nur noch zwei konkrete Fragen, nämlich 
bezüglich Baugrund und Erschliessung, offen waren. Inwieweit sich die Be-
schwerdeführer - wie von ihnen behauptet - wirklich nach allgemeinen bau-


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lichen Hindernissen wie dem Bestehen der Planungszone erkundigt haben, 
ist nicht erstellt.
4.3.
Die Beschwerdeführer zweifeln die Aussage der Beschwerdegegnerin an, 
dass diese keinen Einfluss auf die künftige Ausgestaltung des Zonenplans 
habe. Schliesslich sei ihr Antrag auf Verlängerung der Planungszone vom 
DVS bewilligt worden. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass eine Verlänge-
rung der Planungszone in Art. 21 Abs. 3 KRG vorgesehen ist. Weiter ist die 
Ausführung der Beschwerdegegnerin korrekt, wonach die künftige Nut-
zungsplanung durch die Stimmbevölkerung der Gemeinde O.1._____ ver-
abschiedet wird und die Gemeinde diesbezüglich gar keine bindende Aus-
sage tätigen könnte.
5.
Nach den gemachten Ausführungen ist festzuhalten, dass die Beschwer-
degegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführer zu Recht der Planungs-
zone unterstellt und damit das Baugesuch sistiert hat. Die Beschwerde ist 
somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 
weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung 
zusteht.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.


- 17 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
2'871.--
gehen zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit 
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]