gr_gerichte · A 2014 44 · 2015-06-16 · it

imposta sul trapasso di proprietà | Handänderungssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 14 44
4a Camera 
presidenza
Racioppi
giudici
Stecher, Meisser 
attuario ad hoc
Paganini
SENTENZA
del 16 giugno 2015
nella vertenza di diritto amministrativo 
A._____ SA,
rappresentata dll'Avvocato Dr. iur. Andri Mengiardi, 
ricorrente
contro 
Comune di X._____,
rappresentato dall'Avvocato lic. iur. Andrea Toschini, 
convenuto
concernente imposta sul trapasso di proprietà


- 2 -
1.
Con contratto del 19 dicembre 2003 B._____, C._____, D._____ e 
E._____ formavano una società semplice denominata "F._____", con lo 
scopo di acquistare la particella n. 209 nel Comune di X._____ per 
erigervi un immobile abitativo, i cui appartamenti sarebbero stati venduti 
risp. proposti in affitto. Ogni socio doveva apportare ¼ del capitale proprio 
necessario, vale a dire fr. 167'500.-- ciascuno. Portata a termine la 
costruzione di dodici appartamenti e sei parcheggi, la società vendeva 
cinque appartamenti e tre parcheggi, restando perciò ancora proprietaria 
di sette appartamenti e tre parcheggi. 
2.
Con contratto di conferimento in natura dell'11 giugno 2014 la società 
semplice "F._____" conferiva il suo patrimonio con l'attivo e il passivo 
giusta l'art. 181 CO alla A._____ SA (società anonima costituita dai 
sopraccitati soci). Il valore di assunzione corrispondeva a fr. 798'592.20, il 
quale veniva assunto per l'importo di fr. 400'000.-- come capitale 
azionario e per l'importo restante di fr. 398'592.20 come debito nei 
confronti dei soci della società semplice, ora azionisti della A._____ SA. 
Tra gli attivi rilevati figuravano i sette appartamenti e i tre parcheggi 
dell'immobile n. 209 di X._____. Come già era il caso per la società 
semplice, i soci partecipano in parti uguali alla società anonima (100 
azioni ognuno al valore nominale per azione di fr. 1'000.--). 
3.
Con lettera del 3 luglio 2014 l'avv. Cristina Keller scriveva al Municipio di 
X._____ affermando che la trasformazione della società semplice in una 
anonima per mezzo di trasferimento di attivo e passivo ai sensi dell'art. 
181 OR non sottostarebbe all'imposta sul trasferimento di proprietà, 
essenzialmente poiché essendo i soci della società semplice rilevata ora 
azionisti della società anonima con la stessa partecipazione, la proprietà 
dell'immobile sarebbe, dal punto di vista economico, rimasta nelle 
identiche mani. 


- 3 -
4.
Con decisione del 1° ottobre 2014 il Comune di X._____ decideva che nel 
caso della A._____ SA dovrebbe essere percepita l'imposta sul trapasso 
di proprietà dell'1% sul valore venale dei fondi trasferiti. Come 
argomentazione, il Comune sosteneva sostanzialmente che l'apporto in 
una società anonima non costituirebbe un cambiamento del potere di 
disporre economicamente del fondo, unicamente se chi procede 
all'apporto mantiene in seno alla società una partecipazione finanziaria di 
maggioranza assoluta (oltre il 50 % delle azioni). Visto che, nel presente 
caso, nessuno dei soci avrebbe posseduto una quota superiore a un ½, 
per la quale ora possiederebbe oltre il 50 % dei diritti di voto e delle 
azioni, 
la 
facoltà 
di 
disporre 
economicamente 
del 
fondo 
non 
apparterrebbe ad un socio di maggioranza bensì alla società anonima, 
quale persona giuridica indipendente. 
5.
Contro questa decisione il 30 ottobre 2014 la A._____ SA (ricorrente) 
presentava ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
chiedendone l'annullamento. La ricorrente asseriva fondamentalmente 
che le norme in questione andrebbero interpretate in base alla loro ratio, 
per cui si guarderebbe al risultato pratico della norma, che varierebbe a 
seconda del contesto. Così, nel caso concreto, ci sarebbe una perfetta 
identità tra i soci della precedente proprietaria e i soci della società 
rilevatrice, indipendentemente dalla percentuale di partecipazione nella 
nuova società anonima. Non si sarebbe perciò verificata alcuna modifica 
del potere economico di disporre delle proprietà trasferite dalla società 
semplice alla società anonima. 
6.
Con presa di posizione del 14 novembre 2014 il Comune di X._____ 
(convenuto) chiedeva il rigetto del ricorso. Il convenuto adduceva 
fondamentalmente gli argomenti espressi nella decisione impugnata, 
sostenendo, in breve, che l'apporto di un fondo da una persona fisica (o 


- 4 -
giuridica) a una società anonima costituirebbe in principio un trapasso di 
proprietà di tipo sia civile che economico soggetto a tassazione. 
L'immobile passerebbe infatti dalla facoltà di disposizione della persona 
fisica a quella della società anonima. Un'eccezione esente imposta 
sarebbe data soltanto se chi procede all'apporto mantiene una 
partecipazione finanziaria di maggioranza assoluta.
7.
Con replica dell'8 dicembre 2014 la ricorrente (ora patrocinata) 
manteneva invariati i petiti n. 1 e 2, modificava il petito n. 3 nel senso che 
le spese procedurali e ripetibili oltre all'8 % di IVA siano a carico del 
convenuto, e avanzava la richiesta procedurale di concessione dell'effetto 
sospensivo al ricorso. Nel merito, la ricorrente censurava a complemento 
delle sue allegazioni la nullità della decisione impugnata. La decisione, 
difatti, non sarebbe esecutiva siccome sia la motivazione che il dispositivo 
non 
permetterebbero 
di 
desumere 
l'ammontare 
dell'imposta. 
Di 
conseguenza, alla ricorrente non sarebbe possibile impugnare in modo 
adeguato la decisione. La decisione sarebbe quindi affetta da un vizio 
grave per cui ne converrebbe la sua nullità. In relazione al potere 
economico di disporre, la ricorrente affermava che il trapasso di proprietà 
unicamente 
civile 
dalla 
società 
semplice 
alla 
ricorrente 
non 
modificherebbe il potere economico di disporre degli ex-soci (e nuovi 
azionisti). Infatti, nella società semplice i soci avrebbero detenuto identici 
diritti, sia in termini economici che per quanto riguarda il peso del voto e 
quindi al potere di disporre del fondo n. 209. Con il trapasso della parcella 
alla ricorrente, il potere di disporre di fatto su questo fondo non sarebbe 
cambiato. Nessuno dei soci avrebbe disposto allora di una posizione 
dominante in merito al fondo n. 209; ne conseguirebbe che tramite il 
trasferimento di proprietà del fondo n. 209, nessuno dei soci alienerebbe il 
proprio potere di disporre. Il trapasso di proprietà civile sarebbe soltanto 


- 5 -
la conseguenza dell'obiettivo di optare per una forma giuridica più 
consona a un'apparizione commerciale.
8.
Duplicando, in data 27 gennaio 2015, il convenuto affermava che la 
decisione qui impugnata si limiterebbe ad accertare l'obbligo contributivo 
e l'aliquota. Non sarebbe pertanto una decisione esecutiva ma 
semplicemente una decisione preliminare che presupporrebbe per il 
seguito l'emanazione di un'ulteriore formale decisione di tassazione. Per 
questo non potrebbe essere promossa alcuna esecuzione né tantomeno 
richiesto il pagamento, per cui la richiesta di concedere l'effetto 
sospensivo sarebbe priva di oggetto. Il Comune non avrebbe comunque 
nessuna intenzione di procedere all'incasso prima dell'evasione del 
ricorso (in base a queste considerazioni, con scritto del 28 gennaio 2015 il 
giudice istruttore non riteneva necessario conferire l'effetto sospensivo al 
ricorso). In merito alla critica di nullità della decisione impugnata, il 
convenuto ribatteva che detta decisione sarebbe una decisione 
preliminare e come tale ammessa da costante giurisprudenza e emanata 
in seguito alla presa di posizione della precedente patrocinatrice della 
ricorrente, anziché attendere l'esito dell'intero procedimento. Il convenuto 
ribadiva che al centro della sua tesi vi sarebbe la circostanza che nel 
sistema giuridico e fiscale svizzero la società anonima sarebbe un 
soggetto fiscale a tutti gli effetti. Eccetto il caso in cui l'alienante è anche 
azionista di maggioranza assoluta in seno alla società anonima, quando 
una società anonima acquisisce un immobile essa – e non i suoi singoli 
azionisti – sarebbe dunque tenuta a pagare le imposte sul trapasso di 
mano. L'unico caso in cui più azionisti di minoranza potrebbero essere 
considerati assieme – analogamente alla figura dell'azionista di 
maggioranza assoluta – sarebbe quello dei coniugi risp. dei coniugi 
insieme ai figli minorenni. Il trapasso del fondo dai soci alla società 
anonima avrebbe comportato il trapasso effettivo ed economico del fondo 
dalle mani di quattro persone fisiche in quelle di una società anonima. 


- 6 -


- 7 -
Considerando in diritto:
1.
Oggetto del presente litigio è la decisione del convenuto del 1° ottobre 
2014. La controversia verte sul tema a sapere se il trapasso di un fondo 
(nel caso concreto la particella n. 209) per mano di più persone fisiche 
detentori in proprietà comune del fondo ad una società anonima a cui 
partecipano quali azionisti in parti uguali le stesse persone fisiche, 
sottostia o meno all'imposta sul trapasso di proprietà. La tempestività e la 
forma del presente ricorso, nonché la legittimazione ad esso della 
ricorrente sono qui pacificamente date, per cui si può entrarne nel merito. 
2.
Innanzitutto – vista anche la censura sollevata dal ricorrente – va vagliato 
se sussistono vizi cagionanti la nullità della decisione impugnata.
a)
La nullità di un atto amministrativo può essere invocata in ogni momento 
e può essere constatata d'ufficio da qualsiasi autorità dello Stato (DTF 
139 II 243 cons. 11.2, 137 I 273 cons. 3.1, 122 I 97 cons. 3a, 115 Ia 1 
cons. 3, 101 II 149 cons. 3). Per costante prassi, una decisione 
amministrativa viziata è di regola annullabile, ma non nulla (DTF 104 Ia 
172 cons. 2c con riferimenti). Affinché una decisione sia nulla occorre che 
il vizio di cui questa è affetta sia particolarmente grave, evidente o 
perlomeno facilmente riconoscibile e, infine, che l'accertamento della 
nullità non metta in pericolo in modo serio la sicurezza del diritto (DTF 
132 II 21 cons. 3.1, 116 Ia 215 cons. 2c con riferimento a 104 Ia 172 
cons. 2c; PTA 1993 no. 84). Di norma, vengono considerati quali vizi 
particolarmente gravi l'incompetenza dell'autorità adita (PTA 1990 nn. 1 e 
35) o la notificazione difettosa di una sentenza cagionante un pregiudizio 
alla parte interessata risp. l'assenza di notificazione (DTF 122 I 97 cons. 
3a/aa e bb). Per contro, altri difetti e in particolare gli errori riguardanti il 
merito della decisione ne provocano solo raramente la nullità (DTF 132 II 


- 8 -
21 cons. 3.1, 122 I 97 cons. 3a/aa, 104 Ia 176 cons. 2c e riferimenti; PTA 
1993 no. 84). 
Questo vale p.es. persino in merito a una decisione di tassazione di un 
credito fiscale, la quale, sebbene sia intervenuta la prescrizione, non è da 
considerarsi nulla (anche se si tratta di un termine di perenzione), bensì 
soltanto impugnabile (DTF 133 II 366 cons. 3.4 con riferimento a BINDER, 
Die Verjährung im schweizerischen Steuerrecht, diss. Zurigo 1985, p. 
312).
b)
Nel caso di specie, dopo che la ex patrocinatrice della ricorrente si era 
rivolta proattivamente al convenuto, facendo valere che la fondazione 
della società anonima per mezzo di conferimento in natura da parte dei 
soci della società semplice non potrebbe dare origine a un'imposta sul 
trapasso di proprietà, il convenuto aveva fondamentalmente due 
possibilità per reagire. Da una parte, esso avrebbe potuto portare avanti 
la 
procedura 
di 
tassazione, 
chiarendo 
sia 
la 
questione 
dell'assoggettamento all'imposta che quella dell'ammontare dell'imposta; 
oppure, dall'altra – come infine è stato deciso –, stabilire preliminarmente 
la questione sollevata dell'assoggettamento all'imposta nel senso di una 
decisione pregiudiziale. Nel seguito occorre decidere sulla liceità di tale 
decisione. 
c)
La decisione di accertamento impugnata è da intendersi come un 
preavviso, il quale a sua volta può essere classificato secondo i termini: 
decisione preliminare, intermedia o incidentale. Decisioni statuenti 
anticipatamente su una questione materiale (Vorentscheide) – nel caso 
concreto 
sull'assoggettamento 
all'imposta 
– 
sono 
generalmente 
ammesse. Il Tribunale federale si è già dovuto esprimere in merito al 
quesito di sapere se nell'ambito del diritto fiscale esiste un diritto 
all'emanazione di una decisione di accertamento. In una causa 


- 9 -
concernente il Cantone dei Grigioni riguardante le ripercussioni di una 
fattispecie non ancora terminata nel quadro delle imposte federali, esso 
affermava che il preavviso si distingue dalla mera informazione in quanto 
esso, secondo il suo contenuto nonché la sua natura, corrisponde ad una 
decisione di accertamento alla cui emanazione – ove vi siano le 
condizioni – sussiste un diritto (imponibile) anche al di fuori di una 
procedura pendente (cfr. DTF 126 II 514 cons. 3b con rinvii). Il Tribunale 
federale nega tuttavia la necessità dell'emanazione di un preavviso, 
qualora la questione possa essere decisa nell'ordinaria procedura di 
tassazione. Sempre nel caso specifico menzionato, il tribunale adito 
aggiungeva che l'autorità avrebbe dovuto accontentarsi della consueta 
informazione, invece di emettere una decisione di accertamento. Dal 
momento che sarebbe stata ingiustamente emanata una decisione, essa 
veniva dunque annullata (cfr. DTF 126 II 514 cons. 3f). 
d)
Nel caso summenzionato, il Tribunale federale ha dunque annullato il 
preavviso risp. la decisione di accertamento in seguito al ricorso 
dell'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC), tuttavia essa non 
è stata dichiarata nulla. Ne consegue che, nel caso in esame, la decisione 
di accertamento 1° ottobre 2014 (accertamento secondo cui sarebbe 
avvenuto un trapasso economico di proprietà, fatto che comporterebbe 
un'imposta sul trapasso di proprietà) è tuttalpiù impugnabile, ma non può 
essere considerata nulla. A ciò si aggiunge il fatto che lo scritto della ex 
patrocinatrice del ricorrente si poteva evidentemente intendere come 
richiesta di emanazione di una decisione di accertamento, a cui il 
convenuto ha poi dato seguito. Non si può spiegare altrimenti come mai 
ella inoltri una presa di posizione dettagliata prima ancora dell'apertura 
della procedura di tassazione, secondo la quale il negozio giuridico in 
questione non comporterebbe un'imposta sul trapasso di proprietà. 


- 10 -
e)
Alla luce di tutto ciò, può rimanere aperta la questione se il convenuto era 
tenuto a pronunciare una decisione di accertamento giusta l'art. 26 cpv. 1 
lett. b LGA o se invece avrebbe dovuto eseguire direttamente la 
procedura di tassazione. Ad ogni modo, nel caso concreto non sussiste 
alcuna nullità. 
3. a)
Occorre dunque accertare se sussiste un motivo di impugnazione. 
L'art. 49 cpv. 4 LGA sancisce che le disposizioni determinanti il corso 
della procedura e le misure provvisionali, nonché altre decisioni 
intermedie sono impugnabili solo se causano alla parte interessata uno 
svantaggio probabilmente irreparabile (lett. a), oppure se vengono 
espressamente emanate quali decisioni impugnabili singolarmente, se in 
tal modo è probabilmente possibile semplificare la procedura (lett. b). 
b)
La decisione di accertamento 1° ottobre 2014 è indubbiamente una 
decisione intermedia ai sensi dell'art. 49 cpv. 4 LGA. A questo punto si 
pone la domanda se contro di essa il ricorrente non doveva innanzitutto 
sollevare opposizione scritta all'autorità di tassazione del convenuto 
giusta l'art. 29 cpv. 1 della legge cantonale sulle imposte comunali e di 
culto (LImpCC; CSC 720.200). Se il rimedio dell'opposizione di cui all'art. 
29 cpv. 1 LImpCC è dato anche contro decisioni intermedie oppure 
soltanto contro decisioni di tassazione definitive è una questione che qui 
può essere lasciata aperta. Il convenuto, nell'indicazione del rimedio 
giuridico, ha esplicitamente designato quale istanza di ricorso il Tribunale 
amministrativo, per cui – anche per evitare un rinvio puramente 
formalistico – è ammessa la separata impugnabilità in questa sede della 
decisione 1°ottobre 2014 quale decisione intermedia (art. 49 cpv. 4 lett. b 
LGA). Qui di seguito si entrerà dunque nel merito delle censure materiali 
sollevate dalla ricorrente. 


- 11 -
4. a)
Con l'entrata in vigore della LImpCC al 1° gennaio 2009, la riscossione 
delle imposte di passaggi di proprietà comunali è regolata in modo 
esaustivo dal diritto cantonale. Competenze comunali esistono soltanto 
ancora per la determinazione della rispettiva aliquota d'imposta fino a 
un'aliquota massima del 2 % (art. 12 cpv. 1 LImpCC) nonché nel quadro 
delle disposizione cantonali sull'organizzazione delle autorità (art. 27 
LImpCC). Tenendo conto delle disposizioni comunali riguardo all'aliquota 
d'imposta e dell'organizzazione autoritativa, decisivi per la questione qui 
discussa dei presupposti per la riscossione di un'imposta sul trapasso di 
proprietà sono quindi esclusivamente gli artt. 7 segg. LImpCC. Il Tribunale 
amministrativo adotta, secondo costante giurisprudenza, una visuale 
economica ampia in merito alla tassazione dei passaggi di proprietà. 
Pertanto, un mero passaggio di proprietà civile, attraverso il quale non 
cambia il potere di disposizione sul fondo, non costituisce una fattispecie 
legata al trapasso di proprietà fiscale (vgl. Sentenze del Tribunale 
amministrativo del Cantone dei Grigioni A 11 25 del 5 luglio 2011, A 11 9 
del 28 giugno 2011, A 01 49 del 23 ottobre 2001, A 01 19 del 10 luglio 
2001, PTA 1998 n. 43). Tale prassi è stata fissata legalmente a livello 
cantonale con l'emanazione della legge sulle imposte comunali e di culto. 
Secondo questa, l'imposta sul trapasso di proprietà viene riscossa in caso 
di trapasso di proprietà di un fondo o di una parte di un fondo situato nel 
comune (art. 7 cpv. 2 LImpCC). Giusta l'art. 8 cpv. 1 LImpCC per trapasso 
di proprietà si intende ogni trasferimento del potere di disporre 
effettivamente ed economicamente di un fondo. Al cpv. 2 della stessa 
norma vengono elencati, a titolo di esempio, alcune fattispecie che 
vengono tipicamente sottoposte ad una visione economica. Visto che 
l'imposta sul trapasso di proprietà è un'imposta sulle transazioni 
giuridiche, essa non può essere estesa a piacimento a qualsiasi 
fattispecie di carattere economico. Solamente laddove l'acquisizione del 
potere di disporre economicamente su un fondo sta al centro del negozio 


- 12 -
giuridico, deve essere riscossa un'imposta sul trapasso di proprietà 
(messaggio del Governo del Cantone dei Grigioni sulla LImpCC, foglio n. 
3/2006-2007, p. 217). L'art. 8 cpv. 3 LImpCC prevede un'esenzione 
dall'imposta sul trapasso di proprietà per l'apporto di un fondo in una 
società di persone, nella misura in cui non ne viene modificato il diritto 
economico. Integralmente esenti dall'imposta sul trapasso di proprietà 
sono poi le fattispecie di cui all'art. 9 LImpCC (cfr. per il tutto STA A 13 55 
del 18 febbraio 2014 cons. 2).
b)
Quale trapasso di proprietà giuridico-civile conta il passaggio di proprietà 
civile (di diritto reale) su un fondo (o una parte di esso) dall'attuale 
soggetto giuridico ad un altro. In più, occorre un valido titolo giuridico e, di 
regola, l'iscrizione al registro fondiario (cfr. art. 656 cpv. 1 del Codice civile 
svizzero [CC; RS 210]). Un trapasso economico di proprietà sussiste 
invece ogni qualvolta che delle componenti significative del potere 
economico di disporre su un fondo passano dall'attuale persona 
autorizzata a disporre (cioè il proprietario economico) ad un terzo, senza 
che i rapporti civili di proprietà subiscano necessariamente dei 
cambiamenti (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher 
Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013, § 216 n. 60 segg.). Di conseguenza, il 
trasferimento di un fondo da un azionista unico alla sua società non 
comporta un'imposta sul trapasso di proprietà – sebbene esso rappresenti 
un passaggio di proprietà giuridico-civile –, poiché l'azionista può 
continuare a disporre del fondo immesso attraverso la sua società 
anonima. Se, tuttavia, il proprietario del fondo da conferire possiede 
soltanto una partecipazione minoritaria della società anonima rilevatrice, 
allora va riscossa un'imposta sul trapasso di proprietà, ossia su tutto il 
valore commerciale del fondo (cfr. VON RECHENBERG, Handkommentar 
zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Coira 2009, p. 47; 
messaggio del Governo [op. cit.] p. 216). Determinante affinché si possa 


- 13 -
assumere che si tratti di un trapasso di proprietà economico è perciò il 
fatto che componenti significative del potere di disporre inerenti alla 
proprietà fondiaria vengano trasferite (per il tutto cfr. STA A 13 55 del 18 
febbraio 2014 cons. 2). Siccome la disposizione sull'imposta in questione 
non può ripercuotersi solo negativamente nei confronti del contribuente, 
un trasferimento di proprietà di carattere civile non può essere 
assoggettato ad un'imposta sul trapasso di proprietà, qualora attraverso il 
rispettivo negozio giuridico non cambi il potere economico di disporre 
(STA A 05 32 del 12 luglio 2005 cons. 2b con riferimento a ZGRG 3/1993, 
p. 52 segg). 
c)
La società anonima qui ricorrente costituisce una società immobiliare ai 
sensi dell'art. 8 cpv. 2 lett. b LImpCC. Tale società e caratterizzata dal 
fatto di avere esclusivamente, oppure in prevalenza, come scopo lo 
sfruttamento della valorizzazione della sua proprietà terriera o il suo 
utilizzo quale capitale d'investimento, mentre il tutto può verificarsi 
attraverso alienazione, locazione, affitto oppure costruzione della stessa 
(ZGRG 4/06, p. 130; messaggio [op. cit.] p. 216; SSK [ed.], 
Steuerinformationen, Die Besteuerung der Grundstückgewinne, AFC, 
Berna, ottobre 2012). Se un acquirente raggiunge la maggioranza delle 
azioni di una società immobiliare, l'imposta sul trapasso di proprietà viene 
riscossa sul valore complessivo dell'immobile. Attraverso l'acquisto della 
maggioranza delle azioni muta il potere economico di disporre su tutto il 
rispettivo immobile, per cui – in tal caso – deve essere assoggettata 
all'imposta sul trapasso di proprietà l'intera proprietà immobiliare. Il potere 
di disporre sugli immobili di una società rappresenta un'unità inscindibile 
(messaggio [op. cit.] p. 216, ZGRG 4/06 p. 130). 
d)
Il convenuto sostiene che l'apporto di uno o più fondi in una società 
anonima non comporti un'imposta sul trapasso di proprietà soltanto 


- 14 -
qualora il conferente sia azionista di maggioranza assoluta (risp. azionista 
unico) e detenga oltre il 50 % dei diritti di voto nella società anonima. Il 
convenuto misconosce, tuttavia, che tale costellazione rappresenta 
solamente un esempio di un trapasso giuridico-civile di proprietà senza 
trapasso economico di proprietà (così nelle decisioni del Tribunale 
amministrativo sopraccitate e anche nel messaggio [op. cit.] p. 216 e in 
ZGRG 4/06 p. 129).
Nel caso in giudizio, sussiste un passaggio di proprietà di carattere 
giuridico-civile. Prima del negozio giuridico, ogni socio della società 
semplice detentore del fondo in proprietà comune partecipava sia 
finanziariamente che decisionalmente (con diritto di voto) in parti uguali a 
tale fondo. Dopo il conferimento in natura, sebbene ogni socio ora 
partecipi nuovamente in parti uguali, ossia per 1/4 delle azioni alla società 
anonima, il fondo è a tutti gli effetti divenuto proprietà della società 
anonima qui ricorrente. Se però si valuta il negozio giuridico del trapasso 
di proprietà secondo il principio di cui all'art. 7 LImpCC, il potere di 
disporre economico è rimasto invariato. Dal profilo economico, difatti, così 
come prima del negozio tre dei soci unitamente potevano disporre sul 
fondo (cfr. punto V.3 del contratto costitutivo della società semplice, dove 
si stabilisce che le delibere necessitano della maggioranza assoluta e che 
ogni socio dispone di un voto – allegato 3 della ricorrente) anche dopo, 
parimenti, tre degli azionisti ne dispongono unitamente siccome ognuno di 
essi possiede un pacchetto d'azioni corrispondente al 25 % del capitale 
azionario. Inoltre, per disporre del fondo è necessaria l'approvazione da 
parte di tre azionisti. Da un approccio puramente economico emerge 
quindi che attraverso il passaggio di proprietà giuridico-civile il potere di 
disporre non è cambiato. Di conseguenza, non è dovuta un'imposta sul 
trapasso di proprietà. 


- 15 -
e)
Nel caso di specie, come appena esposto, si tratta dunque di un ulteriore 
esempio di un trapasso di carattere giuridico-civile di proprietà senza 
trapasso economico di proprietà. Il potere di disporre prima e dopo del 
negozio giuridico non è mutato. Tuttavia, appena uno degli attuali azionisti 
(oppure un terzo) dovesse acquisire la maggioranza delle azioni della 
società anonima immobiliare, giusta l'art. 8 cpv. 2 lett. b LImpCC sarebbe 
poi dovuta l'imposta sul trapasso di proprietà sul valore complessivo 
dell'immobile (messaggio [op. cit.] p. 216, STA A 99 37; ZGRG 4/99 p. 
138 segg.). Per questi motivi, nel caso concreto va sostenuto un 
approccio economico a favore della ricorrente: In questo momento non 
insorge nessuna imposta sul trapasso di proprietà, mentre che nel caso di 
un cambiamento determinante (p.es. per mezzo dell'acquisizione di più 
del 50 % delle azioni) verranno riscosse delle imposte sul trapasso di 
proprietà sull'intero valore dell'immobile risp. nel caso della vendita di una 
singola unità per piano, sul valore di quest'ultima. Il ricorso si rileva 
dunque fondato e va accolto. 
5.
In considerazione dell'esito della vertenza il comune convenuto perde la 
causa e deve quindi in applicazione dell’art. 73 cpv. 1 della legge sulla 
giustizia amministrativa (LGA; CSC 370.100) assumersi le spese della 
presente procedura pari a fr. 1'500.-- nonché, in applicazione dell'art. 78 
cpv. 1 LGA, rimborsare alla parte vincente le spese ripetibili. Secondo la 
inoltrata nota d'onorario del 6 febbraio 2015, l'avvocato della ricorrente – il 
quale ha solamente redatto la replica – ha fatturato complessivamente 9 
ore a fr. 250.--. Per la redazione della replica, le 7 ore rimostrate dal 
patrocinatore appaiono esagerate, per cui è opportuno ridurre l'indennizzo 
all'importo di fr. 1'500.--. La ricorrente è una società anonima, la quale – 
stando alla dichiarazione del suo legale – non è assoggettata all'imposta 
sul valore aggiunto (IVA) e perciò non autorizzata alla deduzione 


- 16 -
dell'imposta precedente. L'indennizzo di fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili 
deve perciò includere l'IVA.


- 17 -
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è accolto e la decisione d'accertamento del Comune di X._____ 
del 1° ottobre 2014 è annullata. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
1'500.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
302.--
totale
fr.
1'802.--
il cui importo sarà versato dal Comune di X._____ entro trenta giorni dalla 
notifica della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del 
Cantone dei Grigioni, Coira. 
3.
Il Comune di X._____ è tenuto a versare alla A._____ SA fr. 1'500.--(IVA 
inclusa) a titolo di ripetibili. 
4.
[Vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]
In data 2 settembre 2015 il ricorso interposto al Tribunale federale à stato 
dichiarato inammissibile (2C_709/2015).