gr_gerichte · R 2020 83 · 2020-11-02 · de

Baugesuch | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 83
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin ad hoc
Bundi
URTEIL
vom 2. November 2020
in der Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch


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1.
Am 31. März 1995 wurde beim Grundbuchamt C._____ ein Fuss- und 
Fahrwegrecht zu Lasten der Parzelle D._____, welches der damaligen po-
litischen Gemeinde E._____ gehörte, zu Gunsten der damaligen Par-
zelle F._____, die auf G._____ als Eigentümer lautete, errichtet. Dieser 
Grunddienstbarkeitsvertrag wurde am 19. Mai 1995 ins Grundbuch der da-
maligen Gemeinde E._____ eingetragen. Bei der damaligen Par-
zelle D._____ handelt es sich um die heutige Parzelle H._____ und bei Pa-
rzelle F._____ um die heutige Parzelle I._____. Infolge Fusion der Gemein-
den J._____, K._____, L._____, M._____, C._____, E._____, N._____ und 
O._____ auf den 1. Januar ist nicht mehr die Gemeinde E._____ Eigentü-
merin von Parzelle H._____, sondern die politische Gemeinde B._____. 
Parzelle I._____ gehört heute infolge Erbgangs der Erbengemeinschaft 
"A._____" zu Gesamteigentum.
2.
Am 13. März 2020 reichte die Erbengemeinschaft "A._____" (nachfolgend: 
Erbengemeinschaft) bei der Gemeinde B._____ ein Baugesuch für Umge-
bungsarbeiten auf den Parzellen I._____ und H._____ in E._____ ein. Da-
bei ging es einerseits um die Sanierung einer Sickerleitung, Stützmauer 
und Bodenplatte sowie des Abstellplatzes auf Parzelle I._____ und ande-
rerseits um die Sanierung der Zufahrt (koffern und schottern) auf Par-
zelle H._____. 
3.
Das Bauvorhaben wurde am 20. März 2020 publiziert. Dagegen gingen 
keine Einsprachen ein.
4.
Am 30. April 2020 erteilte die Baukommission der Gemeinde B._____ der 
Erbengemeinschaft lediglich die Baubewilligung für die vorgesehenen bau-
lichen Veränderungen auf Parzelle I._____. Hingegen wurde festgehalten, 
dass es nicht zulässig sei, bauliche Arbeiten oder Veränderungen der be-
stehenden Situation auf der Parzelle H._____ vorzunehmen, da die Ge-
meinde B._____ keine Zustimmung für Veränderungen auf ihrem Grunds-
tück an Dritte erteilt habe. Dagegen könne innert einer zehntägigen Frist 
ein Rechtsmittel beim Gemeindevorstand erhoben werden. Bei Erhebung 


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eines solchen Rechtsmittels werde die Verfügung der Baukommission 
komplett aufgehoben und der Gemeindevorstand habe darüber zu befin-
den.
5.
Mit undatiertem Schreiben, welches der Gemeinde B._____ am 5. Mai 
2020 zugegangen ist, hat die Erbengemeinschaft Einsprache erhoben. Sie 
ist nicht damit einverstanden, dass auf Parzelle H._____ die von ihr vorge-
sehenen baulichen Veränderungen trotz des Grunddienstbarkeitsvertrags 
nicht zulässig seien. Sie hätte erhofft, dass die Situation geklärt sei, nach-
dem am 6. März 2020 ein Gespräch mit dem Gemeindepräsidenten 
P._____ stattgefunden habe. Sie möchte im Grunde genommen nur we-
nige unwesentliche Änderungen auf Parzelle H._____ entsprechend ihrem 
Fuss- und Fahrwegrecht gemäss Grundbucheintrag vom 19. Mai 1995 vor-
nehmen, um diese Zufahrt zu sanieren.
6.
Mit Verfügung vom 23. Juni 2020 teilte die Gemeinde B._____ der Erben-
gemeinschaft mit, dass für den Teil des Projekts, der Parzelle H._____ be-
treffe, keine Bewilligung erteilt werde. Daher verfügte sie in Ziffer 2 der Ver-
fügung, dass auf Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Erben-
gemeinschaft stehe, keine baulichen Vorhaben oder Änderungen an der 
bestehenden Situation vorgenommen werden dürfen. Die Baubewilligung 
wurde hingegen für die vorgesehenen Veränderungen auf Parzelle I._____ 
erteilt.
7.
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft (nachfolgend: Beschwerdeführe-
rin) am 17. August 2020, eingegangen am 18. August 2020, Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (nachfolgend: Verwal-
tungsgericht) und stellte die folgenden Rechtsbegehren:
"1.
Es sei Ziffer 2 der angefochtenen Baubewilligung vom 23. Juni 
2020 der Gemeinde B._____ vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei die Gemeinde B._____ zu verpflichten, auf ihre Kosten den 
Teil ihres Parkplatzes auf Parzelle Nr. H._____, welcher das Fuss- 
und Fahrwegrecht vom 19. Mai 1995 der Beschwerdeführerin be-
einträchtigt, zurückzubauen, d.h. es seien die Rasengittersteine 


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und der Schacht im Bereich des Fuss- und Fahrwegrechts zuguns-
ten der Parzelle Nr. I._____ durch die Gemeinde B._____ auf de-
ren Kosten zu entfernen.
3.
Es sei der Beschwerdeführerin zu bewilligen, gemäss grundbuch-
licher Dienstbarkeit vom 19. Mai 1995 auf Parzelle Nr. H._____ 
eine geschotterte, frostsichere Zufahrt (inklusive Kofferung etc.) zu 
erstellen. 
4.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulas-
ten der Gemeinde."
8.
Mit Eingabe vom 9. September 2020 reichte die Gemeinde B._____ (nach-
folgend: Beschwerdegegnerin) ihre Vernehmlassung ein und beantragte 
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde gegen die Verfügung vom 
23. Juni 2020.
9.
Am 19. Oktober 2020 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein, wobei 
sie ihren Standpunkt im Wesentlichen weiter vertiefte.
10.
Die Beschwerdegegnerin reichte keine weitere Stellungnahme ein. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtene Verfügung vom 23. Juni 2020 sowie die weiteren Akten, wird, 
sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind 
oder bei einer anderen Instanz angefochten werden können. Die angefoch-
tene Verfügung vom 23. Juni 2020 ist weder endgültig noch kann sie bei 
einer anderen Instanz angefochten werden. Damit stellt sie ein taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht dar. Als 


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Adressatin der angefochtenen Verfügung ist die Beschwerdeführerin 
berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf 
(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde (Art. 52 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzu-
treten. 
2.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin in Ziffer 2 
der angefochtenen Verfügung die Baubewilligung für die Sanierung der Zu-
fahrt gemäss dem im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrecht 
vom 19. Mai 1995 zu Lasten ihrer Parzelle H._____ und zu Gunsten der 
Parzelle I._____ der Beschwerdeführerin zu Recht verweigert hat. Um dies 
beurteilen zu können, muss geklärt werden, ob die im Baugesuch vorgese-
henen baulichen Massnahmen für die Zufahrtsanierung auf Par-
zelle H._____ sich eindeutig gemäss dem Inhalt des Grunddienstbarkeits-
vertrags als zulässig erweisen würden. Sodann wäre zu beurteilen, ob die 
vertraglich zulässigen baulichen Massnahmen auch gemäss den geltenden 
Bauvorschriften der Gemeinde B._____ hätten bewilligt werden müssen. 
3.
Gemäss Art. 89 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubün-
den (KRG; BR 801.100) ist das Baugesuch durch den Eigentümer oder die 
Eigentümerin mitzuunterzeichnen, sofern die Bauherrschaft nicht Eigentü-
merin des Baugrundstücks ist. Ist sie nicht Eigentümerin des für die Er-
schliessung benötigten Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn 
die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im Bau-
gesuch nachgewiesen werden. In casu ist unbestritten, dass Par-
zelle I._____ im Eigentum der Beschwerdeführerin über die Par-
zelle H._____ im Eigentum der Beschwerdegegnerin seit vielen Jahren mit 
einer Zufahrt erschlossen ist. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt diese 
Zufahrt gemäss ihrem Baugesuch zu sanieren. In Ziffer 2 der angefochte-
nen Verfügung hält die Beschwerdegegnerin zur Sanierung dieser Zufahrt 
fest, dass auf ihrer Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Be-
schwerdeführerin stehe, keine baulichen Vorhaben oder Änderungen an 
der bestehenden Situation vorgenommen werden dürfen. In ihrem Bauge-


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such erbringt die Beschwerdeführerin mit dem eingereichten Grunddienst-
barkeitsvertrag vom 19. Mai 1995 zwischen ihr und der ehemaligen Ge-
meinde E._____ resp. der heutigen Gemeinde B._____ (vgl. Bereinigung 
des Grundbuchregisters infolge Einführung des eidgenössischen Grund-
buchregisters in E._____, Beilage der Beschwerdeführerin [bf-act. 4]) für 
die nachgesuchte Sanierung ihrer Zufahrt über Parzelle H._____ gemäss 
Art. 89 Abs. 3 KRG den Nachweis ihrer erforderlichen Rechte für die Er-
schliessung ihrer Parzelle I._____. Dieser Grunddienstbarkeitsvertrag ge-
währt dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle I._____ resp. der Beschwer-
deführerin die Erschliessung über Parzelle H._____, insbesondere ein 
Fuss- und Fahrwegrecht zu errichten und zu unterhalten. Aufgrund dieses 
Grunddienstbarkeitsvertrags ist die Beschwerdeführerin keine Drittperson, 
sondern, zusammen mit der Beschwerdegegnerin, ebenfalls Vertragspar-
tei, die beide aufgrund der dinglichen Wirkung des im Grundbuch eingetra-
genen Grunddienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 gegenseitig Rechte 
und Pflichten in Bezug auf eine dauernde Erschliessung der Par-
zelle I._____ mit einer Zufahrt über Parzelle H._____ haben. Soweit sich 
die im Baugesuch vorgesehenen baulichen Massnahmen im Rahmen des 
Grunddienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 halten, hat die Beschwer-
degegnerin als Eigentümerin von Parzelle H._____ solche baulichen Mass-
nahmen in Bezug auf diese Zufahrt zu dulden. Im vorliegenden Fall hat die 
Beschwerdegegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführerin bezüglich 
der baulichen Massnahmen an der Zufahrt über Parzelle H._____ offen-
sichtlich nicht auf die Übereinstimmung mit dem Vertragsinhalt des Grund-
dienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 geprüft. Die Abweisung des Bau-
gesuchs lässt sich somit nicht damit rechtfertigen, dass die Beschwerde-
gegnerin jegliche Bauarbeiten und Veränderungen auf Parzelle H._____ 
verbietet. Die Beschwerdegegnerin ist nach dem Grundsatz "pacta sunt 
servanda" verpflichtet, als Vertragspartei den Grunddienstbarkeitsvertrag 
vom 19. Mai 1995 gegenüber der Beschwerdeführerin einzuhalten. Daher 
hat die Beschwerdegegnerin zu prüfen, ob die gemäss Baugesuch von der 


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Beschwerdeführerin beabsichtigten baulichen Massnahmen an der Zufahrt 
über Parzelle H._____ mit dem Inhalt des Grunddienstbarkeitsvertrags 
vom 19. Mai 1995 übereinstimmen. Anschliessend erfolgt entsprechend 
dem Ergebnis dieser Überprüfung die Erteilung oder Verweigerung der 
Baubewilligung der Sanierung dieser Zufahrt über Parzelle H._____ 
gemäss den geltenden Bauvorschriften.
4.
Gemäss Art. 47 Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht auch zu der für die 
Beurteilung der Hauptsache unerlässlichen Beantwortung von Vorfragen 
zuständig. Gemäss Abs. 2 kann es das Verfahren aussetzen, bis die Vor-
frage durch die ordentlicherweise zuständige Instanz entschieden ist. Es 
handelt sich in casu bei der Frage der Rechte und Pflichten gemäss dem 
Grunddienstbarkeitsvertrag vom 19. Mai 1995 um eine Vorfrage, die für die 
Beurteilung der Hauptfrage unerlässlich ist. Die Auslegung eines zivilrecht-
lichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der 
Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat 
ergibt (Urteile des Bundesgerichts 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E.2.4, 
1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2 m.H.; PLÜSS KASPAR, in: Kom-
mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, ALAIN 
GRIFFEL [Hrsg.], 3. Aufl. Zürich 2014, § 1 Rz. 60 f., HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1755). 
Da der Inhalt der Dienstbarkeit und die vorgesehenen baulichen Verände-
rungen in casu ohne weiteres feststellbar sind, wird nachstehend – soweit 
erforderlich – darauf eingegangen. 
4.1.
Generell gilt, dass gemäss Art. 730 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilge-
setzbuches (ZGB; SR 210) ein Grundstück zum Vorteil eines andern 
Grundstückes in der Weise belastet werden kann, dass sein Eigentümer 
sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes ge-
fallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen 
sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. Art. 731 ZGB normiert, dass es 
zur Errichtung einer Dienstbarkeit einer Eintragung ins Grundbuch bedarf. 
Es gilt das absolute Eintragungsprinzip und es gilt für jene Dienstbarkeiten, 


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die durch Rechtsgeschäft begründet werden (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, 
Sachenrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017 Rz 1241). Sollen Inhalt oder 
Umfang der Dienstbarkeit geändert werden, müssen die Parteien einen 
entsprechenden Vertrag abschliessen, der grundsätzlich ebenfalls öffent-
lich zu beurkunden ist (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz 1244a). Sofern 
sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks be-
schränkt und die örtliche Lage im Vertrag nicht genügend bestimmbar um-
schrieben ist, muss sie gemäss Art. 732 Abs. 2 ZGB in einem Auszug des 
Planes für das Grundbuch zeichnerisch dargestellt werden. Dieser Plan bil-
det Bestandteil des Rechtsgrundausweises (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, 
a.a.O., Rz 1246). Das dienende Grundstück wird zum Vorteil des herr-
schenden Grundstücks belastet, und zwar in der Weise, dass sein Eigentü-
mer zu Gunsten des Eigentümers des anderen Grundstücks sein Eigen-
tumsrecht nicht ausüben darf (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz 1256). 
4.2.
Die Beschwerdegegnerin hat am 31. März 1995 ein Fuss- und Fahrweg-
recht zu Lasten ihrer Parzelle H._____ und zu Gunsten der Par-
zelle I._____ im Eigentum der Beschwerdeführerin errichtet. Die entspre-
chende Dienstbarkeit wurde am 19. Mai 1995 in Grundbuch der damaligen 
Gemeinde E._____ eingetragen. Folglich muss der Eigentümer der Par-
zelle H._____ dulden, dass der Eigentümer der Parzelle I._____ dauernd 
sein Fuss- und Fahrwegrecht ausüben kann und die Beschwerdegegnerin 
darf ihr Eigentumsrecht nur insoweit ausüben, als sie die Dienstbarkeit zu 
Gunsten der Beschwerdeführerin nicht verletzt. Das Dispositiv Ziffer 2 der 
angefochtenen Verfügung hält fest, dass keine baulichen Arbeiten und Ver-
änderungen auf der Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Bau-
herrschaft steht, erlaubt sind. Diese Ziffer 2 steht nicht im Einklang mit dem 
Fuss- und Fahrwegrecht der Beschwerdeführerin (vgl. Grundstück-Auszug 
Q.________ [bf-act. 3] und Bereinigung des Grundbuchregisters wegen 
der Einführung des eidgenössischen Grundbuchregisters in E._____ [bf-
act. 4]). In diesem Grunddienstbarkeitsvertrag wird dem jeweiligen Eigentü-
mer der Parzelle I._____ nicht nur das Recht auf Errichtung von zwei Fuss- 


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und Fahrwegen (vau 1 und vau 2 [bf-act. 4]) auf der Parzelle H._____ ge-
stattet, sondern auch diese beiden Zufahrtswege zu unterhalten, wobei 
sämtliche dafür anfallenden Kosten zu Lasten des jeweiligen Eigentümers 
der Parzelle I._____ gehen. Auch wurden diese beiden Wegdienstbarkei-
ten, d.h. die beiden Wegverläufe auf dem Plan 1:500 der damaligen Ge-
meinde E._____, farblich eingezeichnet. Dieser Plan bildet, wie oben in der 
Erwägung 4.1. festgehalten, Bestandteil des Rechtsgrundausweises. 
Der Vertragstext hält klar und unmissverständlich fest, dass der jeweilige 
Eigentümer von Parzelle I._____ sein Fuss- und Fahrwegrecht über die Pa-
rzelle H._____ erstellen und unterhalten darf (bf-act. 4). Insbesondere er-
geben sich aus lit. b. des Grunddienstbarkeitsvertrags, die diese Zufahrt 
als "vau 2" bezeichnet, und aus der dazugehörigen und von den Vertrags-
parteien mitunterzeichneten Planbeilage, dass diese Zufahrt 4 Meter breit 
ist und von der "via R.________" her über Parzelle H._____ zu Par-
zelle I._____ führt. Weiter bestimmt der Vertragstext, dass der Eigentümer 
von Parzelle I._____ die Kosten für die Errichtung und den Unterhalt dieser 
Zufahrt zu tragen hat. Daher gehen die Sanierungskosten dieser Zufahrt 
gemäss Baugesuch zu Lasten der Beschwerdeführerin. Schliesslich hält 
der Grunddienstbarkeitsvertrag fest, dass dieser Zufahrtsweg auf Par-
zelle H._____ auch der Öffentlichkeit offen stehen muss. Dass die Be-
schwerdeführerin dagegen verstossen hätte, wird weder behauptet noch 
ergibt sich dies aus den Akten.
4.3.
In Bezug auf vorliegendes Baubewilligungsverfahren ist es nicht relevant, 
ob die Beschwerdegegnerin die Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts 
gegenüber der Beschwerdeführerin verletzt habe, und wird daher vom Ver-
waltungsgericht nicht geprüft. Falls sich jedoch die Vertragsparteien betref-
fend die Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechtes nicht einigen können 
und diesbezüglich gegenseitige Verletzungen des Dienstbarkeitsvertrags 
vom 19. Mai 1995 geltend machen wollen, sind die Zivilgerichte zuständig 
und nicht das im vorliegenden Fall angerufene Verwaltungsgericht. 


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5.
Vor diesem Hintergrund wird die Beschwerde gutgeheissen und Ziffer 2 der 
angefochtenen Verfügung aufgehoben. Die Sache wird zu weiteren Ab-
klärungen an die Vorinstanz zurückgewiesen, welche im Sinne der Erwä-
gungen vorerst die baulichen Massnahmen am Zufahrtsweg auf Par-
zelle H._____ gemäss dem Baugesuch der Beschwerdeführerin zu über-
prüfen hat, ob diese mit dem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 31. März 
1995, der am 19. Mai 1995 ins Grundbuch eingetragen wurde, im Einklang 
stehen. Soweit diese Sanierungsarbeiten am Zufahrtsweg dem Grund-
dienstbarkeitsvertrag entsprechen, hat die Vorinstanz anschliessend im 
Baubewilligungsverfahren noch zu prüfen, ob diesbezüglich ebenfalls die 
geltenden Bauvorschriften eingehalten sind. 
6.1.
Die Gerichtskosten gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin, welche die Beschwerdeführerin aussergericht-
lich zu entschädigen hat. 
6.2.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin reichte am 13. November 2020 
eine Honorarnote im Betrag von Fr. 4'156.05 (14 Stunden à Fr. 240.-- [Fr. 
3'360.--] und 4.5 Stunden à Fr. 150.-- [Fr. 675.--], zzgl. 3% Kleinspesenpau-
schale [Fr. 121.05] sowie 7.7% MWST [Fr. 320.02]) ein. Der für das vorlie-
gende Verfahren geltend gemachte Vertretungsaufwand erscheint als ange-
messen. Demnach hat die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin 
eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 4'156.05 zu bezahlen. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die an-
gefochtene Verfügung wird in Ziffer 2 aufgehoben und die Sache zu weite-
ren Abklärungen im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an 
die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


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- aus einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
248.--
zusammen
CHF
2'748.--
gehen zulasten der Gemeinde B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün-
den, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde B._____ hat die A._____ aussergerichtlich mit Fr. 4'156.05 
(inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]