gr_gerichte · R 2005 67 · 2005-08-30 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen

Baueinsprache | Baurecht

R 05 67, 69 und 70
4. Kammer
URTEIL
vom 30. August 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Die … AG, …, ist Eigentümerin der zum Teil bereits überbauten Liegenschaft
Parzelle 1462, welche sich in der … Dorfzone befindet und mit einer
Gefahrenzone II überlagert ist. Nachdem die Gesellschaft ein früher
eingereichtes Baugesuch zurückgezogen hatte, liess sie am 22. November
2004 bei der Gemeinde ein Baugesuch für den Neubau eines Personalhauses
mit
dreigeschossiger
Tiefgarage
einreichen.
Auf
die
öffentliche
Ausschreibung hin erhoben die … und die … AG Einsprache mit dem
Begehren, die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Die weitern
Einsprecherinnen StWEG … und … AG beantragten darüber hinaus, die
Baugesuchstellerin müsste angewiesen werden, das Bauprojekt korrekt und
vollständig für alle Bauteile zu profilieren und vor neuer Baupublikation ein
Gutachten des Instituts für Geotechnik der ETH im Sinne von Art. 101 Abs. 4
des Baugesetzes … (BG) einzuholen. Letzteres sei zusammen mit den
übrigen Akten sodann neu öffentlich aufzulegen. Aufgrund der in den
Baueinsprachen gerügten mangelhaften Profilierung forderte das Bauamt die
Bauherrin dazu auf, das Baugespann entsprechend zu ergänzen, damit eine
erneute Publikation veranlasst werden könne. Gleichzeitig wurde die
Bauherrin darum ersucht, zum Einsprachepunkt "gewerbliche Nutzung der
drei Parkgeschosse" Stellung zu nehmen. Nachdem die Bauherrin diesen
Obliegenheiten nachgekommen war, wurde das Projekt am 27. Januar 2005
erneut ausgeschrieben, was die Einsprecherinnen in der Folge dazu
veranlasste, ihre Baueinsprachen zu ergänzen. Nach Ablauf der zweiten
Publikationsfrist legte die Baukommission der Bauherrin nahe, das Projekt in
zwei Punkten noch anzupassen, nämlich einerseits im Bereich der Ein- und

Ausfahrt in die Via … und andererseits mit Bezug auf die Gestaltung des
dreigeschossigen Sockelgeschosses. Die Bauherrin entsprach dieser
Anregung und nahm die entsprechenden Projektanpassungen vor, worüber
in der Folge auch die Einsprecherinnen orientiert wurden. Mit Entscheid vom
2. Mai 2005, mitgeteilt am 4. Mai 2005, wies der Gemeindevorstand die
Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung.
2.
Dagegen erhoben die … AG und die … am 26. Mai 2005 Rekurs an das
Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Bau- und
Einspracheentscheides und die Verweigerung der Baubewilligung. Die
Rekurrentinnen 1 beanstanden eine Überschreitung der zulässigen
Gebäudehöhe, eine Verletzung der Grenzabstände, der Bestimmungen über
die Ausnützungsziffer und die Abstellplätze, fehlende Verkehrssicherheit bei
den Ausfahrten, eine Zunahme der Immissionen sowie die Erteilung der
Baubewilligung vor dem Vorliegen des erforderlichen geologischen
Gutachtens.
3.
Am 30. Mai 2005 erhoben auch die … AG und die StWEG … Rekurs. Diese
beiden Rekurse wurden zusammengelegt. Die Rekurrentinnen 2 beantragten
die korrekte Profilierung und die neue Publikation, die vorgängige Einholung
des Gutachtens der ETH und dessen Auflage und die Verweigerung der
Baubewilligung. Sie brachten im Wesentlichen dieselben Rügen vor wie die
Rekurrentinnen 1.
4.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Rekurse, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung führt sie
im Wesentlichen die gleichen Argumente an, wie schon im angefochtenen
Entscheid.
5.
Am 29. August 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem Vertreter der Rekurrentinnen mit ihren
Anwälten, der Gemeindepräsident mit dem Bauamtschef und dem Anwalt der
Gemeinde sowie zwei Vertreter der Bauherrschaft teilnahmen. Allen

Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da alle drei Rekurse in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen
gleichgelagert sind, rechtfertigt es sich, sie gestützt auf Art. 32 VGG
zusammenzulegen.
2.
Die Rekurrentinnen beanstanden, dass nicht alle Bauteile im Gelände
profiliert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes
führt indessen ein unvollständiges Baugesuch nur dann zur Aufhebung der
Baubewilligung, wenn der Einsprecher aus diesem Grund seine Rechte
überhaupt nicht oder nur mit grosser Mühe wahren konnte (vgl. PVG 1979 Nr.
29). Vorliegend konnten sich die Rekurrentinnen anhand der Pläne bei
Befolgung der erforderlichen Aufmerksamkeit ein genügendes Bild vom
Bauvorhaben machen. Dies zeigen auch ihre im Einsprache- und
Rekursverfahren erhobenen materiellen Einwendungen. Abgesehen davon
konnte am Augenschein festgestellt werden, dass die Bauherrschaft die für
die Beurteilung des Projektes notwendigen Profile gestellt hat.
3.
Die Rekurrentinnen beanstanden, dass das gemäss Art. 101 Abs. 4 BG
erforderliche Gutachten des Institutes für Geotechnik der ETH Zürich noch
nicht vorliege. Nach dieser Bestimmung sind die aufgrund des Berichtes
erforderlichen
Bedingungen
und
Auflagen
in
die
Baubewilligung
aufzunehmen. Die Baubehörde hat - wie die Rekurrentinnen an sich zu Recht
geltend machen - das Vorliegen dieses Berichtes nicht abgewartet. Allerdings
hat sie in Ziffer 7 des Baubescheides ausdrücklich die Bedingung
aufgenommen, dass vor Baubeginn ein positiver Entscheid der ETH vorliegen
müsse und allfällige Bedingungen und Auflagen dieses Berichtes Bestandteil

der Baubewilligung bildeten. In Ziffer 4 des Einspracheentscheides hat die
Gemeinde den Rekurrentinnen zudem zugesichert, dass sie nach Vorliegen
des Berichtes erneut Einsprache erheben könnten. Das von der Gemeinde
gewählte Vorgehen entspricht zwar nicht dem Gesetzeswortlaut. Trotzdem ist
es nicht zu beanstanden, da die Baubewilligung nur bedingt erteilt wurde und
die Rekurrentinnen nach Vorliegen des Berichtes wiederum eine
Anfechtungsmöglichkeit haben. Sie können ihre Rechte also in jeder
Beziehung wahren. Mit Blick auf die hohen Kosten des Gutachtens erweist es
sich auch als verhältnismässig, mit der Erstellung des Berichtes bis zum
rechtskräftigen Entscheid über die übrigen umstrittenen Fragen, welche das
Projekt aufgeworfen hat, zuzuwarten. Die Gemeinde hat im Rekursverfahren
überdies die öffentliche Auflage des Berichtes zugesichert, sodass auch
allfällige Dritte von der Einsprachemöglichkeit Gebrauch machen können.
4.
Soweit die Rekurrentinnen Einwendungen im Zusammenhang mit dem Erlass
des Baulinienplanes erheben, kann darauf nicht eingetreten werden, da dieser
unangefochten rechtskräftig wurde.
5. a)
Gemäss Art. 89 Abs. 1 BG ist die Gebäudehöhe ab dem tiefsten Punkt des
gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite bis
zum höchsten Punkt des Daches zu messen. Durch Veränderungen des
Terrains dürfen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht
umgangen werden. Nach Abs. 2 wird die Gebäudehöhe bei seitlich
gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten an jedem erkennbaren
Baukörperteil
einzeln
ermittelt,
wobei
die
Gesamthöhe
eines
zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes von der Talseite
her gemessen die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3,0 m
überschreiten darf (Hangbonus). Die Baubehörde kann bei besonderen
Terrainverhältnissen Abweichungen von der Gebäudehöhe bis max. 10 %
gestatten (Abs. 3). In der Äusseren Dorfzone beträgt die zulässige
Gebäudehöhe 15.5 m.
b)
Die Rekurrentinnen sind der Auffassung, dass die zulässige Gebäudehöhe
überschritten werde. Zwar wird die Feststellung der Vorinstanz von den

Rekurrentinnen nicht bestritten, wonach die Gebäudehöhe von 15.5 m bei
jedem einzelnen Baukörperteil nicht überschritten wird.; sie sind jedoch der
Ansicht, im vorliegenden Falle hätte von der Gesamthöhe der Überbauung
ausgegangen werden müssen, und diese halte mit einer Höhe von 17.5 m das
zulässige Mass bei weitem nicht ein. Zu Unrecht berufe sich die Gemeinde in
diesem Zusammenhang auf Art. 89 Abs. 2 BG, gemäss dem die
Gebäudehöhe bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten
Bauten die Gesamthöhe von der Talseite her gemessen die zonengemässe
Gebäudehöhe um 3 m überschreiten dürfe. Es liege gar kein gestaffelter Bau
vor, wie er im Anhang zum Baugesetz auf S. 92 definiert werde. Im bewilligten
Projekt werde lediglich der Wohnteil über den drei Garagegeschossen
zurückversetzt, u.a. weil die Parzelle nur eine Fläche von 686 m2 aufweise
und somit die BGF beschränkt sei. Als Ausgangspunkt für die
Höhenbemessung sei das unterste Niveau des heute bestehenden
Garagenbodens heranzuziehen.
c)
Wie sich aus den Baueingabeplänen, der Profilierung am Baustandort sowie
dem am Augenschein präsentierten Modell ergibt, hat die Vorinstanz das
geplante Gebäude durchaus zu Recht als gestaffelte Baute qualifiziert. Der in
der Höhe dem Garagentrakt folgende Wohntrakt ist gegenüber jenem um ca.
3 m gegen den Hang zurückversetzt, sodass ein treppenartiger Eindruck
entsteht. Das Gebäude bietet den Anblick eines im Hang gestaffelten
Komplexes. Damit hat aber die Gemeinde Art. 89 Abs. 2 BG anwenden und
den Hangbonus gewähren dürfen. Daran ändert auch die Skizze im Anhang
zum Baugesetz nichts, die bloss beispielhaften Charakter hat. Die
Rekurrentinnen behaupten zu Recht nicht, dass die unter Inanspruchnahme
des
Hangbonus
zulässige
Gebäudehöhe
des
Hauses
insgesamt
überschritten werde. Indessen ist die Gebäudehöhe bei seitlich gegliederten
und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten an jedem erkennbaren
Baukörperteil zudem noch einzeln zu ermitteln. Die einzelnen Teile haben für
sich allein betrachtet die Gebäudehöhe ohne den Hangbonus einzuhalten.
Entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen erfüllt das Projekt diese
Voraussetzung. Wie sich am Augenschein gezeigt hat, befindet sich die
südöstliche Ecke des zurückversetzten Wohnteils nicht oberhalb des

bestehenden Schopfes/Garage, sondern im Hangterrain. An diesem Punkt ist
daher die Gebäudehöhe für den zurückversetzten und für sich erkennbaren
Baukörperteil zu ermitteln. Dort findet offensichtlich auch keine Abgrabung
statt; die Baute geht dort vielmehr in das gewachsene Terrain über, so wie es
sich heute präsentiert. Die Messweise steht damit in Einklang mit der von den
Rekurrentinnen angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtes (vgl.
1P.363/2003) wie auch mit der langjährigen Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichtes zum Begriff des gewachsenen Terrains (vgl. PVG 1992
Nr. 10, zuletzt bestätigt in VGU R 05 31). Damit hält aber der fragliche Bauteil
die zulässige Gebäudehöhe von 15.5 m offensichtlich ein.
6.
Die
Rekurrentinnen
rügen
eine
Verletzung
der
vorgeschriebenen
Grenzabstände durch die Aussentreppe entlang der Nordostfassade, die
Besucherparkplätze, den Fussweg samt Rampe zur Parzelle 1239, der Ein-
/Ausfahrtsrampen zur Via … und zur Via … sowie einer Mauer beim dritten
Untergeschoss. Gegenüber der Via … besteht eine rechtskräftige Baulinie,
die vom Bauvorhaben gemäss den Eingabeplänen nirgends überschritten
wird, was sich auch am Augenschein bestätigt hat. Gemäss Art. 91 Abs. 2 BG
gilt als Grenzabstand die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung
zwischen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes zu gleich lautenden
Grenzabstandsvorschriften anderer Gemeinden wie die hier anwendbare
beziehen sich die Grenzabstände mangels anders lautender Bestimmungen
nur auf Gebäude im eigentlichen Sinne des Wortes (vgl. PVG 1993 Nr. 21,
1983 Nr. 19), also auf umbaute Räume mit Fassaden. Da es sich bei den
erwähnten Bauteilen nicht um Gebäude in diesem Sinne handelt, sind darauf
die Grenzabstandsvorschriften nicht anwendbar.
7. a)
Die Rekurrentinnen sind weiter der Auffassung, die zulässige BGF werde
durch das Bauvorhaben massiv überschritten, weil von den unbestritten 19
Pflichtparkplätzen nur 12 im Gebäude untergebracht werden dürften und
insgesamt 39 Abstellplätze vorgesehen seien, die als gewerblich genutzt zu
gelten hätten und deshalb in die Berechnung der BGF miteinzubeziehen
seien.

b)
Diese Argumentation ist in mehrfacher Hinsicht unzutreffend. Wie die
Gemeinde zu Recht vorbringt, ist es zwar richtig, dass innerhalb des
Perimeters im Sinne von Art. 38 BG, welchem die Liegenschaft Parzelle 1462
angehört, mindestens 60% der Pflichtabstellplätze in einer von der
Baubehörde bestimmten Gemeinschaftsparkierungsanlage unterzubringen
sind mit dem Ziel, auf diese Weise zu erreichen, dass die Parkierung
möglichst
konzentriert
auf
einzelne
dafür
geeignete
Gemeinschaftsparkierungsanlagen erfolgt. Wie Art. 38 Abs. 2 BG zu
entnehmen ist, können die so genannten Gemeinschaftsparkierungsanlagen
innerhalb dieses Perimeters aber nicht nur durch die Gemeinde selbst erstellt
und betrieben werden, sondern die Lösung dieser Aufgabe kann auch
aussenstehenden Dritten überlassen bzw. übertragen werden, welche sich
bereit erklären, im Bereich ihrer Liegenschaften zusätzlichen Parkraum zu
schaffen und diesen Pflichtigen gemäss Art. 36 BG zu überlassen. Um eine
solche Anlage handelt es sich vorliegend, was durch den Baubescheid auch
klar zum Ausdruck gebracht wird mit der in Ziff. 5 enthaltenen Auflage, dass
die überzähligen Parkplätze (18) "nur als Pflichtparkplätze im Sinne von Art.
38 Abs. 2 BG genutzt werden dürfen". Es versteht sich von selbst, dass der
Ersteller und Betreiber einer solchen Gemeinschaftsparkierungsanlage die
von ihm selbst bereitzustellenden Pflichtparkplätze vollumfänglich in der
eigenen Anlage unterbringen darf, wäre es doch geradezu widersinnig, von
ihm zu verlangen, sich in eine andere Gemeinschaftsanlage einzukaufen. Da
die Bauherrschaft die erwähnte Auflage nicht angefochten hat, steht
rechtskräftig fest, dass die überzähligen 18 Parkplätze Pflichtigen im Sinne
von Art. 36 BG zu überlassen sind. Ist dem aber so, kann die Überlassung
dieser Abstellflächen an pflichtige Dritte nur zu den in Art. 41 BG aufgezählten
Bedingungen erfolgen. Nach dieser Bestimmung hat der Einkauf in eine
Gemeinschaftsanlage zu den Gestehungskosten zuzüglich deren Verzinsung
zu erfolgen. Danach sind die anteilsmässigen Betriebs- und Unterhaltskosten
zu tragen. Damit kann und darf mit der Überlassung der Abstellflächen an
Dritte in einer Gemeinschaftsanlage kein Gewinn erwirtschaftet werden.
Gemäss Art. 87 Abs. 6 BG sind Einstellräume für Motorfahrzeuge bei der
Berechnung der BGF nicht zu berücksichtigen, wenn sie nicht gewerblichen

Zwecken dienen. Gewerblich ist grundsätzlich jede wirtschaftliche Tätigkeit,
die auf eigene Rechnung, eigene Verantwortung und auf Dauer mit der
Absicht zur Gewinnerzielung betrieben wird. Vorliegend fehlt es bei der
Überlassung von Parkplätzen an Dritte aufgrund von Art. 41 BG schon an der
Gewinnerzielungsmöglichkeit. Die Vorinstanz hat daher zu Recht nicht nur die
eigenen Pflichtparkplätze der Bauherrschaft, sondern auch jene, welche für
Dritte zur Verfügung gehalten werden müssen, nicht zur anrechenbaren BGF
gezählt.
c)
Ebenfalls unbegründet ist der von den Rekurrentinnen erhobene Einwand, die
geplanten Therapieräume müssten bei der AZ-Berechnung mitberücksichtigt
werden, da sie sich gar nicht im Erdgeschoss, sondern im 3. Obergeschoss
befänden. Gemäss Art. 87 Abs. 8 BG werden im Erdgeschoss untergebrachte
Läden und andere gewerbliche Nutzungen bei der AZ-Berechnung privilegiert
behandelt. Wie die Gemeinde dazu ausführt, ist das geplante Gebäude
zwischen zwei in der Höhe versetzten Haupterschliessungsstrassen situiert,
nämlich zwischen der Via … und der Via ... Von ersterer aus betrachtet liessen
sich die Therapieräume ebenerdig erreichen, was offensichtlich das Kriterium
für die in Art. 87 Abs. 8 BauG enthaltene Bonusregelung sei. Damit wolle man
von den angrenzenden Verkehrswegen direkt betretbare Läden und andere
gewerbliche Nutzungen fördern, was im allgemeinen öffentlichen Interesse
der Kurortsgemeinde liegt. Es bestehe nicht der geringste Anlass und auch
kein Anhaltspunkt im Baugesetz, dass diese Vorzugsbehandlung dort nicht
zum Zuge kommen solle, wo das Gelände abfällt und von unten betrachtet
das betreffende Geschoss kein Erdgeschoss bildet. Entscheidend sei wie
gesagt nur die ebenerdige Zugänglichkeit. Und diese sei vorliegend
offensichtlich gegeben. Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und
überzeugend. Es ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde damit das ihr
zustehende Rechtsanwendungsermessen missbraucht oder überschritten
hätte.
8. a)
Die Rekurrentinnen beanstanden weiter, dass die Parkierungsanlage über
drei Ausfahrten verfüge, die zudem noch verkehrsgefährdend seien. Zunächst
enthält das Baugesetz keine Vorschrift, welche es erlauben würde, nur eine

Ausfahrt zuzulassen. Was die Verkehrssicherheit betrifft, wird diese durch die
Verteilung der Fahrten auf drei verschiedene Stellen sogar erhöht, ergibt sich
daraus doch pro Ausfahrt ein geringeres Fahrzeugaufkommen. Der
Augenschein hat überdies gezeigt, dass keine der drei Ausfahrten besondere
Gefahrensituationen schaffen, die über das hinausgingen, was üblicherweise
in einer stadtähnlichen Agglomeration anzutreffen ist. Die Einholung einer
Expertise erübrigt sich damit. Entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen sind
auch die erforderlichen "Vorplätze", die ein Anhalten auf dem eigenen
Grundstück ermöglichen sollen, vorhanden. Dass es sich dabei teilweise um
Rampen handelt, die im Übrigen gemäss der Baueingabe die erlaubte
Steigung nicht überschreiten, ist für ihren Zweck unerheblich.
b)
Die Rekurrentinnen rügen schliesslich pauschal und unsubstantiiert einen
vielfachen Anstieg der Immissionen durch die Parkierungsanlage. Dass die
massgebenden Immissionsgrenzwerte als Folge eines durch 37 Parkplätze
generierten
Mehrverkehrs
überschritten
würden,
behaupten
die
Rekurrentinnen indessen nicht. Dem Einwand ist deshalb nicht weiter
nachzugehen.
9.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Rekurrentinnen, welche die anwaltlich vertretene Gemeinde überdies
angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
247.--
zusammen
Fr.
10'247.--

gehen zu je einem Viertel zulasten der … AG, der StWEG …, der … sowie der
… AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die … AG, die StWEG …, die … sowie die … AG entschädigen die Gemeinde
… aussergerichtlich mit je Fr. 1'000.--.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am
15. März 2006 abgewiesen (1P.671/2005/gij).