gr_gerichte · R 2013 148 · 2013-09-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 148
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross
URTEIL
vom 10. September 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Eigentümergemeinschaft A._____, bestehend aus:
B._____, C._____ und D._____,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde E._____, 
Beschwerdegegnerin
und
F._____, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Das Gesuch von F._____ um Erstellung eines Dreifamilienhauses auf 
Parzelle 1228 in E._____ wurde vom 25. Januar bis 15. Februar 2013 öf-
fentlich aufgelegt. 
2.
Dagegen erhob die Eigentümergemeinschaft A._____ (bestehend aus: 
B._____, C._____ und D._____; Parzelle 1227) am 14. Februar 2013 
Einsprache. Sie bemängelten, Parzelle 1227 sei mit dem jetzigen Gewer-
be- und Wohnbau relativ knapp bemessen und es bestehe künftig kein 
Entwicklungspotential für die Parkierung oder Zufahrtstrassen, wenn das 
aufgelegte Projekt verwirklicht würde. Der Gewerbebau auf Parzelle 1227 
müsse mit Sattelschleppern bedient werden können. Der vorgesehene 
Gebäudeabstand von 5.5 m zur neuen Hochbaute sei so gering, dass ei-
ne sinnvolle Zufahrt nicht mehr gewährleistet sei.
Die Wohneinheiten der Baute auf Parzelle 1227 seien gegen Süden re-
spektive gegen die neu geplante Brandschutzmauer des projektierten 
Mehrfamilienhauses ausgerichtet und der vorgesehene Abstand der bei-
den Fassaden betrage nur ca. 5.5 m. Die Wohnhygiene und die Sicht der 
bestehenden Wohnräume würden wesentlich beeinträchtigt.
Gemäss Art. 80 BG und der gängigen Praxis müssten in der Dorfzone II 
Vordächer im üblichen Ausmass erstellt werden. Hier sei kein Vordach 
geplant. Würde ein solches erstellt, würden sich die Gebäudeabstände 
nochmals verkleinern, was die angeführten Punkte verstärkte und even-
tuell auch feuerpolizeiliche Auflagen nach sich zöge.
Im westlichen Teil von Parzelle 1227 lägen die einzigen Parkierungsmög-
lichkeiten der Parzelle. Die nutzbare Parkplatzmasse betrage 5.5 m. Die 
im östlichen Teil geplante Einstellhalle behinderte mit den geplanten 2.5 
m eine Zufahrt zu den Parkplätzen. Der im Baugesetz vorgeschriebene 
Grenzabstand von 5 m dürfe deshalb nicht unterschritten werden. Auf 
dem Areal sei genügend Platz, um die Bauten zu realisieren, ohne dass 
die bestehenden Bauten unnötig durch Näherbau belastet würden. 


- 3 -
Auf Parzelle 1228 befinde sich das Gebäude der G._____, welches nicht 
mehr genutzt werde. Zudem wäre im öffentlichen Interesse zu überlegen, 
ob die Bahnhofzufahrt mit grösseren Bussen in der jetzigen Form genüge 
oder ob eine zweite Zu- und Ausfahrt für einen Kreisverkehr erstellt wer-
den müsse. Der geplante Hochbau verhinderte jegliche künftigen Planun-
gen in diese Richtung.
Im Zonenplan sei eine Abparzellierung im östlichen Grenzverlauf von Pa-
rzelle 1227 bis zur Kantonsstrasse geplant. Die Zufahrten und Erschlies-
sungen der Restparzelle 1228 sowie der Bau der Garagen tangiere diese 
Abparzellierung.
Aus öffentlichem Interesse sei ein Nutzungskonzept mit Erschliessung 
und Nutzung des ganzen Areals und der neuen und bestehenden Bauten 
vorzuweisen, bevor ein Neubau mit mehreren Grenzabstandsunter-
schreitungen an dieser Stelle bewilligt werden könne. Es werde eine 
Quartierplanung über das ganze Areal mit Einbezug der Erschliessung 
von der Kantonsstrasse für Parzellen 1228 und 1227 und der Prüfung der 
Bahnhoferschliessung verlangt.
Der Grenzabstand zur Kantonsstrasse betrage 3.25 m, müsste aber 
gemäss Art. 19 Strassengesetz 5 m betragen. Eine Ausnahmebewilligung 
oder ein Näherbaurecht könne nur zusammen mit dem vorgesehenen 
Trottoirprojekt bewilligt werden. Dies sei zurzeit nicht der Fall, erst nach 
vorliegendem Baubeschluss für das Trottoir könne ein allfälliger kleinerer 
Grenzabstand zur Kantonsstrasse bewilligt werden.
Sie wären bereit, einen Teil von Parzelle 1228 zu erwerben, falls der Bau 
an einem anderen Ort auf dieser Parzelle erstellt werde und würden dann 
auf die Forderung nach einer Quartierplanung und die übrigen Einspra-
chepunkte verzichten. 
3.
Am 17. April 2013 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab, soweit 
noch notwendig. Der gerügte Vorstoss betreffend Dachvorsprung sei 


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durch das überarbeitete Projekt bereits behoben und werde mittels Aufla-
ge in der Baubewilligung sichergestellt.
Er erwog, dass in der Dorfzone II der Grenzabstand 5 m betrage. Sofern 
keine öffentlich-rechtlichen Auflagen (Feuerpolizei) bestünden, könne er 
auf 2.5 m reduziert werden. Dies sei hier der Fall. Gemäss überarbeite-
tem Baugesuch betrage der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses ge-
genüber von Parzelle 1227 nun minimal 3.62 m.
In den Szenarien 1-4 für die künftige Nutzung und Erschliessung des ver-
bleibenden Parzellenteils 1228 zeige die Bauherrschaft, dass eine sinn-
volle Nutzung des verbleibenden Parzellenteils möglich sei; dies unter 
anderem durch die vorgenommene Verschiebung der Arealzufahrt nach 
Osten gemäss überarbeitetem Projekt. Eine zusätzliche Quartierplanung 
sei somit nicht erforderlich. Die bestehende Bahnhofzufahrt für Busse 
werde aufgrund der regionalen öffentlichen Verkehrs-Knotenpunkte 
Schiers und Küblis auch im Hinblick auf den 1/2-Stundentakt als genü-
gend beurteilt.
Das Mehrfamilienhaus müsse in einem Abstand von 2.5 m an die Kan-
tonsstrasse gestellt werden, dies aufgrund der Beurteilung der Gestal-
tungsberatung, der örtlichen Bebauungssituation sowie der Besprechung 
mit dem Bezirkstiefbauamt.
An der Besprechung mit dem Bezirkstiefbauamt vom 8. März 2013 sei 
festgestellt worden, die Reduktion des Strassenabstandes sei aufgrund 
der örtlichen Gegebenheiten bewilligungsfähig. Eine weitere Zufahrt auf 
Parzelle 1228 könne jedoch nicht bewilligt werden. Das Tiefbauamt habe 
die Verlängerung des Trottoirs vom Bahnhof E._____ bis zum Restaurant 
H._____ im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Bauvorhaben be-
grüsst. In der Folge habe die Gemeinde aufgrund der gestalterischen Be-
urteilung den Antrag auf Reduzierung des Strassenabstandes auf 2.5 m 
sowie die Festlegung der Zufahrt an der Ostseite der geplanten Garagen-
baute eingereicht. Die Bewilligung dafür sei am 8. April 2013 vom Kanton 


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in Aussicht gestellt worden. Für den Trottoirbau liege ein Vorprojekt vor. 
Die Gemeinde regle den Landerwerb im Bereich von Parzelle 1228 privat-
rechtlich. Die Zustimmung seitens der Bauherrschaft liege vor und das 
Trottoir werde in den überarbeiteten Baugesuchsunterlagen berücksich-
tigt.
Eine Verschiebung des Bauvorhabens sei nicht vorgesehen.
4.
Dagegen erhob die Eigentümergemeinschaft A._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführerin) am 3. Mai 2013 Beschwerde. Diese richte sich vor al-
lem gegen die Entscheide der Punkte Grenzabstand und Quartierpla-
nung. In der Dorfzone II sei im Baugesetz ein Grenzabstand von 5 m vor-
geschrieben. Dies sei eine Kann-Vorschrift, nach welcher die Behörde 
den Grenzabstand bei Bedarf auf 2.5 m verringern könne. Dies werde hier 
mit dem verdichteten Bauen begründet. Auf die angrenzenden bestehen-
den Wohnbauten werde in Bezug auf Wohnhygiene, Bewirtschaftung und 
Werterhalt keine Rücksicht genommen. Nach ihrer Auffassung seien die 
vorgeschriebenen 5 m Grenzabstand als Schutz für bestehende Wohn-
bauten vorgesehen, wie hier gegeben. Der neue Wohnbau komme mit 
der Grenzabstandsunterschreitung unverhältnismässig nahe an die Süd-
fassade ihrer Liegenschaft zu liegen.
Parzelle 1228 müsse, was die Zufahrten und die Bauplanung betreffe, als 
Ganzes betrachtet werden. Dies bedeute, dass auch die Überbauung der 
Parzelle als Ganzes und künftig verbindlich geplant werden müsse (Quar-
tierplanung). In den Vorschlägen der Bauherrschaft würden nur allfällige 
Möglichkeiten aufgezeigt, welche nicht verbindlich seien und auch keine 
zeitlichen Auflagen der Überbauung des Areals oder der Sanierung der 
bestehenden Altbaute auf der Parzelle beinhalte. Zudem fehle die Pla-
nung des vorgeschriebenen Kinderspielplatzes gemäss Art. 93 BG beim 
Bau von mehr als sechs Wohneinheiten, was bei einer Gesamtüberbau-
ung sicherlich der Fall sein werde.


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Mit der Beschwerde möchte die Beschwerdeführerin eine verbindliche 
Auskunft, ob die 5 m Grenzabstand keine Relevanz hätten. Zudem werde 
von der Baubehörde eine verbindliche Planung der Überbauung von Par-
zelle 1228 mit zeitlicher Begrenzung für Überbauung und Sanierung so-
wie Auflagen zum verdichteten Bauen gefordert. In anderen Quartieren in 
E._____ sei mit solchen Auflagen bewirkt worden, dass auch wirklich 
überbaut werde.
Hier sei ein voreiliger Baubescheid ausgestellt worden, welcher zwei 
Grenzunterschreitungen beinhalte. Die Begründung des verdichteten 
Bauens erscheine absurd, wenn man bedenke, dass ein beachtlicher Teil 
der restlichen Parzelle mit einstöckigen Garagenbauten überbaut werden 
solle.
5.
Am 8. Mai 2013 schrieb F._____ (Bauherr/Beschwerdegegner), das Bau-
vorhaben entspreche dem Baugesetz und sämtliche Bewilligungen von 
Feuerpolizei, Tiefbauamt und der Rhätischen Bahn (RhB) lägen vor.
6.
Am 21. Mai 2013 erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung unter 
anderem unter folgenden Auflagen:
Parzelle 1228 sei über eine einzige Zufahrtsstrasse ab der Kantonsstras-
se zu erschliessen. Bei einer allfälligen Abparzellierung des noch nicht 
überbauten Geländes dieser Parzelle sei das Fuss- und Fahrwegrecht 
über diese Einfahrt entsprechend privatrechtlich zu regeln. Das Zufahrts-
recht zu Parzelle 1227 sei aufgrund der neuen Situation ebenfalls noch 
grundbuchamtlich zu regeln.
Die Auflagen und Weisungen der Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes 
vom 1. Mai 2013 seien einzuhalten. Das Mehrfamilienhaus sei auf 2.5 m 
an die Kantonsstrasse zu erstellen. Die Bauherrschaft erkläre sich bereit, 
das Land für das geplante Trottoir im Baurecht zum ortsüblichen Preis 
abzugeben. Das Trottoir werde nach Beendigung der geplanten Bauten 


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unter Vorbehalt der Bewilligung durch die Gemeindeversammlung erstellt. 
Es sei ein Vordach für das Mehrfamilienhaus und die Einstellhalle von 
mindestens 70 cm zu erstellen. Das Erstellen von Parkplätzen auf der 
Nordwestseite des Gebäudes zum Bahnhofareal werde nicht bewilligt. Die 
nötigen Parkplätze seien daher andernorts zu erstellen. Die geplanten Au-
tounterstände seien zusammen mit dem Mehrfamilienhaus zu erstellen.
7.
Am 24. Mai 2013 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die 
Abweisung der Beschwerde. Mit der möglichen Reduktion des Grenzab-
standes werde bezweckt, dass der Grenzabstand von Massivbauten in 
der Dorfzone II im Sinne einer dichteren Bauweise Anspruch auf einen 
reduzierten Abstand hätten. Der Grenzabstand von 2.5 m entspreche je-
nem in der Dorfzone I (recte wohl: Dorfzone II) bzw. dem kantonalen Min-
destabstand gemäss Art. 75 Abs. 1 KRG. Handle es sich nicht um Mas-
siv- sondern beispielsweise um Holzbauten, sei der Grenzabstand von 5 
m gemäss Zonenschema einzuhalten. Dadurch könne die Einhaltung der 
feuerpolizeilichen Abstände sichergestellt werden. Hier betrage der 
Grenzabstand des Wohngebäudes gemäss überarbeiteten Baugesuch-
splänen im Minimum 3.62 m, derjenige der Einstellhalle minimal 2.5 m. Es 
handle sich um Massivbauten. Die feuerpolizeiliche Bewilligung liege vor. 
Die Voraussetzungen zur Reduktion des Grenzabstandes seien somit er-
füllt. Der gesetzlich geforderte Mindestabstand von 2.5 m werde eingehal-
ten. Die Gewährung der Reduktion des Grenzabstandes bei Erfüllung der 
Voraussetzungen entspreche im Übrigen der Bewilligungspraxis der Ge-
meinde. Das Bauvorhaben beanspruche lediglich einen Teil von Parzelle 
1228. Für den übrigen Parzellenteil bestünden derzeit keine konkreten 
Bauabsichten. Die Gemeinde habe im Rahmen des Baubewilligungsver-
fahrens von der Bauherrschaft den Nachweis gefordert, wie die restliche 
Parzellenfläche künftig sinnvoll genutzt werden könnte. Die Bauherrschaft 
habe daraufhin vier Szenarien aufgezeigt, wie dies erfolgen könnte. Die 


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Szenarien zeigten Möglichkeiten mit einer Umnutzung des Restaurants 
G._____ in ein Wohn- und Geschäftshaus (Szenario 1 und 2) sowie einer 
Wohnüberbauung mit Abbruch des Restaurants G._____ (Szenarien 3 
und 4). Die Szenarien berücksichtigten eine allfällige gemeinsame Zufahrt 
auf das Areal sowie einen möglichen Ersatz der vorgesehenen Einstell-
halle durch Wohngebäude bei entsprechender Nachfrage. Die Gemeinde 
erachte gestützt auf die aufgezeigten Szenarien den Nachweis für eine 
sinnvolle Nutzung des noch unüberbauten Teils von Parzelle 1228 als er-
bracht. Eine Folgeplanungspflicht (Quartierplanung) sei in der Grundord-
nung nicht vorgesehen und werde hier nicht als notwendig erachtet. Bei 
Parzelle 1228 handle es sich um eine baureife Parzelle, deren sinnvolle 
Überbauung im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens 
abgewickelt werden könne.
Bei der Dorfzone II handle es sich um eine Mischzone von Wohn-, Dienst-
leistungs- und Gewerbenutzungen. Die vorgesehene Einstellhalle sei im 
Zusammenhang mit einem Gewerbebetrieb als zonenkonform zu beurtei-
len. In den Szenarien werde auch aufgezeigt, wie diese zu einem späte-
ren Zeitpunkt durch Wohnbauten ersetzt werden könnte. Der Autounter-
stand umfasse einen Teil der gemäss Art. 84 BG zu erstellenden Pflicht-
parkplätze und bilde somit Bestandteil der Wohnnutzungen im Mehrfami-
lienhaus. Der von den Beschwerdeführern vorgebrachte Widerspruch zu 
einer verdichteten Bauweise könne nicht nachvollzogen werden.
Das Argument betreffend fehlender Kinderspielplatz sei neu. Gemäss Art. 
93 BG seien beim Neubau von mehr als sechs Wohnungen Kinderspiel-
plätze vorzusehen. Hier handle es sich weder um eine Wohnüberbauung 
noch um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als sechs Wohnungen. Die Vor-
aussetzungen für die Pflicht zur Erstellung von Kinderspielplätzen seien 
hier nicht erfüllt. Dass im Rahmen einer künftigen Nutzung der restlichen 
Parzellenfläche weitere Wohnungen erstellt würden, führe nicht dazu, 


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dass bereits heute die Errichtung von Kinderspielplätzen berücksichtigt 
werden müsse.
8.
Am 3. Juni 2013 schrieb die Beschwerdeführerin replicando, dass ihr all-
fällige Kosten und Entschädigungen nicht auferlegt werden könnten, weil 
es sich beim Entscheid hauptsächlich um einen Grundsatzentscheid mit 
Präjudiz für andere Baugesuche in der Dorfzone II und die Präsentation 
des bestehenden Baugesetzes handle. Zudem werde ihre Liegenschaft 
im Wert vermindert.
Das Baugesetz lege einen grossen Grenzabstand von zwingend 5 m auf 
einer Seite fest. Dieser grosse Grenzabstand werde gegenüber ihrer 
Wohnbaute (Südfassade) nicht berücksichtigt, sondern auf einer anderen 
Seite angewandt. Die Gemeinde sollte diese Praxis anwenden. In den 
letzten 13 Jahren seien keine Baugesuche mit dieser Situation in der 
Dorfzone II eingereicht und bewilligt worden. Bei den bewilligten Unter-
schreitungen der 5 m habe es sich um kleine einstöckige Bauten wie Ga-
ragen oder Ähnliches gehandelt oder um unverbaute Grundstücke an-
grenzend an andere Zonen oder Gewerbebauten ohne Wohnanteil mit 
Zustimmung der Nachbarn. Die Fussnote mit der "Kann-Formulierung" 
habe der Baubehörde die Möglichkeit gegeben, die nicht störenden Bau-
ten zu bewilligen.
9.
Am 17. Juni 2013 verzichtete der Bauherr auf eine Duplik. Von der Ge-
meinde ging keine weitere Stellungnahme ein.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, in den nachfolgenden 
Erwägungen noch näher eingegangen. 


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 17. April 2013, worin 
die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Einsprache vom 14. Februar 
2013 der Eigentümergemeinschaft A._____ (Beschwerdeführerin auf Par-
zelle 1227) abwies und danach zeitversetzt dem Bauherrn (Beschwerde-
gegner) am 21. Mai 2013 die nachgesuchte Baubewilligung unter Aufla-
gen zur Erstellung eines Dreifamilienhauses, eines Autounterstandes und 
einer Lagerhalle auf der benachbarten Parzelle 1228 bewilligte. Strittig 
und zu klären ist dabei die Einhaltung der gesetzlichen Grenz- und Ge-
bäudeabstände durch das Bauvorhaben und die Notwendigkeit der Einlei-
tung eines Quartierplanverfahrens im Zusammenhang mit der (künftigen) 
Überbauung des übrigen Grundstückteiles der Parzelle 1228 geblieben. 
Zuerst gilt es in formeller Hinsicht aber noch auf den zeitlich gestaffelten 
Erlass des Einspracheentscheids vom 17. April 2013 und der Baubewilli-
gungserteilung vom 21. Mai 2013 durch die Gemeinde Bezug zu nehmen.
2. a)
Am 1. November 2005 ist das Raumplanungsgesetz für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) einschliesslich zugehöriger Raumpla-
nungsverordnung (KRVO; BR 801.110) in Kraft getreten. Gemäss Art. 92 
Abs. 2 KRG führen die Gemeinden das Auflageverfahren [für Baugesu-
che] durch. Während der öffentlichen Auflage kann bei der Gemeinde 
schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Laut Art. 46 Abs. 1 
KRVO entscheidet die kommunale Baubehörde (nach Abschluss des Auf-
lageverfahrens sowie Einholung notwendiger Stellungnahmen anderer 
betroffener Behörden) über das Baugesuch und allfällige Einsprachen 
und erlässt den Baubescheid. In zeitlicher Hinsicht wird bezüglich der Be-
handlung und Mitteilung solcher Entscheide in Art. 46 Abs. 2 und 3 KRVO 
noch ausdrücklich was folgt bestimmt:


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2Bauentscheide sind den Baugesuchstellenden und allfälligen Einspre-
chenden gleichzeitig zu eröffnen. Sie sind zu begründen, wenn Einspra-
chen oder Baugesuche abgewiesen werden.
3Bauentscheide sind innert zwei Monaten seit Ablauf der öffentlichen Auf-
lage zu eröffnen. Bei Bauvorhaben mit Einsprachen beträgt die Erledi-
gungsfrist maximal drei und bei Bauvorhaben mit Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVP) maximal fünf Monate.
b)
Vorliegend ist aktenkundig, dass der Einspracheentscheid und die Bau-
bewilligung nicht gleichzeitig, sondern zeitversetzt eröffnet wurden. Es 
stellt sich daher vorab die Frage, ob dieser Verfahrensmangel gravierend 
ist bzw. eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin 
vorliegt. Die Wahrung dieses Verfahrensgrundsatzes dient einerseits der 
Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mit-
wirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, der in die Rechtsstel-
lung der davon Betroffenen eingreift. Der Anspruch auf rechtliches Gehör 
gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Be-
fugnisse, die einer Partei die Möglichkeit einräumen, in einem Streitver-
fahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung zu bringen (vgl. BGE 136 V 
351 E.4.4, 133 I 270 E.3.1, 132 V 368 E.3.1, 127 I 54 E.2b, 117 Ia 262 
E.4b; ferner ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER, Schweizeri-
sches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich 2012, Rz 835-839, S. 260-262). 
Die Beschwerdeführerin hat keine Gehörsverletzung geltend gemacht, 
obwohl die Baubewilligung nicht zusammen mit dem Einspracheentscheid 
zugestellt wurde und erst nach Einreichung der Beschwerde vom 3. Mai 
2013 erging. Selbst wenn die Beschwerdeführerin diesen Verfahrens-
mangel seitens der Gemeinde aber gerügt hätte, wäre dieser Formfehler 
in der Zwischenzeit als geheilt zu betrachten, weil die Beschwerdeführerin 
im Rahmen des doppelten Schriftenwechsel (das heisst in ihrer Replik 
vom 3. Juni 2013) auch noch zur zeitversetzten Baubewilligung vom 21. 
Mai 2013 Stellung nehmen konnte. In Zukunft wird die Gemeinde der Ver-
fahrensvorgabe in Art. 46 Abs. 2 KRVO und damit der „Gleichzeitigkeit 


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der Eröffnung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids“ jedoch 
Rechnung tragen müssen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden [VGU] R 08 99 vom 28. April 2009 E.2c). Auf die Be-
schwerde ist demnach vollumfänglich einzutreten.
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es bezüglich des Haupteinwandes der Grenz- 
und Gebäudeabstandsverletzung sowohl die kantonalen Bestimmungen 
(KRG) als auch die einschlägigen Baupolizei- und Zonenvorschriften im 
kommunalen Baugesetz (BauG) zu beachten. Nach Art. 75 Abs. 1 KRG 
ist bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden über-
ragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m 
einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenz-
abstände vorschreibt. Nach Art. 75 Abs. 2 KRG ist zwischen Gebäuden 
ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der 
Gemeinde nicht grössere Abstände vorschreibt. Auf kommunaler Ebene 
wird weiter in Art. 75 BauG zum Grenz- und Gebäudeabstand noch präzi-
sierend bestimmt:
1Sämtliche Hochbauten müssen die vorgeschriebenen Grenz- und Ge-
bäudeabstände einhalten. Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung 
zwischen der Fassade und der Grenze.
2Der grosse Grenzabstand ist auf eine Seite einzuhalten, der kleine auf 
den übrigen drei Seiten.[…]. 
In Art. 47 BauG wird die Dorfzone II, in der sich auch die Parzelle 1228 
befindet, folgendermassen definiert:
1Die Dorfzone II ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetrie-
be bestimmt. Die Erstellung von Stallbauten für Landwirtschaftsbetriebe 
ist untersagt. 
2Neubauten, Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten haben 
sich bezüglich Stellung, Proportionen, Dachform und Gestaltung in die 
bestehende Siedlung einzufügen.
3Sanierungen und Vergrösserungen bestehender Landwirtschaftsbetriebe 
sind zulässig.


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Laut Zonenschema (gemäss RB Nr. 648 vom 24. April 2011) zum Bauge-
setz der Gemeinde sind in der Dorfzone II folgende Gebäudemasse und 
Nutzungen erlaubt: Max. Gebäudehöhe 9.0 m; Max. Firsthöhe 12.0 m; 
Gebäudelänge 25.0 m; Mind. Grenzabstand gross 5.0 m/klein 5.0 m 3); 
Max. Ausnützungsziffer 65 %; Emissionen mässig störend; Empfindlich-
keitsstufe III laut Lärmschutzverordnung; Anmerkung zu 3): Sofern keine 
öffentlich-rechtlichen Auflagen (Feuerpolizei) bestehen, kann der Grenz-
abstand bis auf 2.5 m reduziert werden. Im Lichte dieser Vorgaben ist als 
Erstes über den als verletzt gerügten Grenzabstand in der hier massge-
benden Dorfzone II zwischen den Parzellen 1228 (Bauherr) und 1227 
(Beschwerdeführer) zu befinden. 
b)
Aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 75 Abs. 2 BauG ist für das Ge-
richt erstellt, dass es kein bestimmtes Kriterium dafür gibt, wo der grosse 
und wo die (drei) kleinen Grenzabstände einzuhalten sind. Der grosse 
Grenzabstand wird insbesondere nicht nach der Hauptfassade des 
Wohngebäudes – in der Regel möglichst gegen Süden ausgerichtet – be-
stimmt, sondern kann laut Baugesetz in jede erdenkliche Himmelsrichtung 
ab einer der vier Hausfassaden der Neubaute festgelegt werden. Bei die-
ser Formulierung von Art. 75 Abs. 2 BauG ist es nach Ansicht des Ge-
richts aber sicherlich noch nicht willkürlich, wenn die Gemeinde vorlie-
gend bestimmt hat, dass einer der (drei) kleinen Grenzabstände auch auf 
der Nordostfassade einzuhalten sei. Laut Anmerkung 3) darf der kleine 
Grenzabstand aber von 5.0 m auf bis zu 2.5 m reduziert werden, sofern 
aus feuerpolizeilicher Sicht keine Auflagen bestehen bzw. keine stichhal-
tigen Gründe gegen eine solche Abstandsverkürzung ersichtlich sind. 
Vorliegend beträgt der Grenzabstand auf der Nordostseite des geplanten 
Dreifamilienhauses (also im Grenzbereich zwischen den benachbarten 
Parzellen 1228 und 1227) mindestens 3.62 m, womit die Minimalvorgabe 
eines Abstandes von 2.5 m bei Massivbauten (nicht leicht brennbare 


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Holzbauten oder dergleichen) klarerweise eingehalten wurde. Im Übrigen 
wird der Minimalabstand nach Art. 75 Abs. 1 BauG (kürzeste Entfernung 
zwischen Fassade und Grenze mindestens 3.62 m) eingehalten (vgl. da-
zu Situations-/Projektplan 11.424/Plan Nr. 00-1 vom 15.03.2013, geneh-
migt von der Gemeinde am 16.04.2013 im Massstab 1:500 mit detailliert 
ausgemessenen Grenzabständen für alle drei Neubauten auf Parzelle 
1228). Die Baubewilligung vom 21. Mai 2013 erweist sich somit als 
rechtmässig bzw. gesetzes- und zonenkonform gemäss Art. 75 KRG und 
Art. 75 BauG. Die mit der geplanten Überbauung verbundenen Nachteile 
hat die Beschwerdeführerin mangels Verletzung öffentlich-rechtlicher 
Bau- und Nutzungsbestimmungen hinzunehmen. Dem ist umso mehr bei-
zupflichten, als die von der Gemeinde verfolgte Absicht der Förderung 
des verdichteten Bauens sachlich begründet ist sowie dem raumplaneri-
schen Ziel eines möglichst haushälterischen bzw. vernünftigen und spar-
samen Umgangs mit Bauland durchaus entspricht.
4. a)
Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch der Antrag der Be-
schwerdeführerin auf Einleitung eines Quartierplanverfahrens über die 
Parzelle 1228. Der Erlass von Quartierplänen richtet sich seit November 
2005 (Inkrafttreten des KRG) nach den Verfahrensvorschriften von Art. 53 
KRG in Verbindung mit Art. 16 ff. KRVO, welche wie folgt lauten:
Art. 53 KRG [Verfahren – Quartierplanung]
1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung 
der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des Quartier-
plans. 
2Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag 
Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge 
ab, teilt er dies den Antragsstellenden in einer anfechtbaren Verfügung 
mit.
3Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten 
selbst erarbeitet werden (private Quartierplanung).
4Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung.
In Art. 16 ff. KRVO werden die Einzelheiten zum Planverfahren geregelt.


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b)
Die Beschwerdegegnerin hat vorliegend unwiderlegt ausgeführt, dass 
keine Quartierplanpflicht für die Überbauung und Erschliessung der Par-
zelle 1228 durch die Grundordnung (Baugesetz) bestehe. Ob eine solche 
Quartierplanung nach Art. 53 KRG i.V.m. Art. 16 ff. KRVO einzuleiten ist, 
liegt im weiten Ermessen des dafür zuständigen Gemeindevorstandes 
(vgl. dazu auch Leiturteil BGE 110 Ia 205 E.2b; Urteil des Bundesgerichts 
1P.638/2006 vom 8. März 2007 E.3.4; sowie VGU R 11 55 vom 1. No-
vember 2011 E.2c in fine, R 09 106 vom 24. August 2010 E.1c in fine, R 
06 22 vom 30. Mai 2006 E.2b und R 02 62 vom 29. Oktober 2002 E.3). 
Dieser hat ein entsprechendes Bedürfnis indessen klarerweise verneint, 
weil die Parzelle 1228 auch ohne separate Quartierplanung überbaubar 
und baureif sei. Die über die Parzellengrenze hinaus geltend gemachten 
Gründe für eine Quartierplanung hat der mit den örtlichen Gegebenheiten 
am besten vertraute Gemeindevorstand als nicht massgeblich erachtet. 
So konnte er namentlich glaubhaft dartun, dass die Zufahrt zum Bahnhof 
für die öffentlichen Verkehrsmittel nicht erschwert oder gar verunmöglicht 
würde, wenn das Bauvorhaben auf Parzelle 1228 plangemäss realisiert 
wird. Zudem hat der bauverantwortliche Bauherr (Beschwerdegegner) mit 
den durch die Bauberatung erarbeiteten Überbauungsszenarien für den 
im Südosten gelegenen Grundstücksteil der Parzelle 1228 überzeugend 
und schlüssig aufgezeigt (vgl. dazu Projektpläne 11.424/Plan Nr. 00-1 
Szenarien 1-4, alle vom 20.01.2013 im Massstab 1:500 mit detailliert aus-
gemessenen Angaben über die Lage, den Grundriss und die Stellung all-
fällig künftiger Baukörper auf Parzelle 1228), dass eine sinnvolle Über-
bauung und Erschliessung – auch mit nur einer einzigen Zufahrt ab der 
Hauptstrasse – für die ganze Parzelle 1228 möglich ist. Insbesondere aus 
dem Planszenario 4 sind auch die Erschliessungsverhältnisse für die im 
Nordwesten direkt anschliessende Parzelle 1227 der Beschwerdeführerin 
ersichtlich und bezüglich allfällig künftiger Nutzungen abschätzbar. Der 
Vorwurf der unterbliebenen Einleitung und Durchführung eines Quartier-


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plans im öffentlichen sowie privaten Interesse einer geordneten Überbau-
ung und Erschliessung der Parzelle 1228 erweist sich deshalb als unbe-
gründet.
5. a)
Die Beschwerdeführerin brachte in ihrer Stellungnahme vom 3. Juni 2013 
weiter vor, dass auf die Erhebung allfälliger Kosten und Entschädigungen 
zu verzichten sei, da es sich beim Urteil zur Hauptsache um einen Grund-
satzentscheid mit Präjudiz für andere künftige Baugesuche in der Dorfzo-
ne II sowie die Interpretation des bestehenden Baugesetzes handle. Die-
se Argumentationsweise der Beschwerdeführerin verkennt indessen, 
dass das angerufene Verwaltungsgericht keine Auskünfte oder Ratschlä-
ge für künftige Verfahren oder Rechtsstreitigkeiten erteilt. Es beurteilt auf 
Beschwerde hin einzig den betreffenden Einzelfall. In dieser rechtspre-
chenden Funktion ist es bei seiner Aufgabenerfüllung namentlich an das 
Gesetz und die Rechtsprechung des Bundesgerichtes in vergleichbaren 
Gerichtsfällen gebunden. Gemäss Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) hat im Rechtsmittelverfah-
ren in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend 
besteht kein Anlass, von dieser Grundregel abzuweichen. Da es sich bei 
der Beschwerdeführerin um eine Eigentümergemeinschaft – bestehend 
aus drei Personen – handelt, sind die Gerichtskosten anteilsmässig (je 
1/3) - unter solidarischer Haftung für das Ganze - zu überbinden. 
b)
Nachdem hier feststeht, dass der angefochtene Einspracheentscheid so-
wie die darauf basierende Baubewilligungserteilung rechtmässig und folg-
lich zu bestätigen sind, ist die Beschwerde vom 3. Mai 2013 abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens kommt Art. 73 Abs. 1 
VRG zur Anwendung, womit die Beschwerdeführerin kostenpflichtig ist. 
Auf die Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an den 
nicht anwaltlich vertretenen Bauherrn (Beschwerdegegner) gestützt auf 


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Art. 78 Abs. 1 VRG wird praxisgemäss verzichtet. Eine allfällige Parteien-
tschädigung steht der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) nach Art. 78 Abs. 
2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsieg-
te.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
390.--
zusammen
Fr. 2‘890.--
gehen zulasten der Eigentümergemeinschaft A._____, bestehend aus 
B._____, C._____ und D._____, welche für die Gerichtskosten solidarisch 
haften, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]