gr_gerichte · R 2012 184 · 2013-10-22 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 184
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat, 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 22. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Sacher, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Im März 2012 (Eingang beim Bauamt am 30. März) reichte C._____ das 
Gesuch um den Neubau eines EFH auf Parzelle 945, N._____ Gemeinde 
B._____, ein. Die Parzelle weist eine Gesamtfläche von 441 m² auf. Auf 
ihr lastet eine Ausnützungsreserve von 180.81 m² Bruttogeschossfläche 
[BGF] zu Gunsten der Parzelle 893.
2.
Dagegen erhob die A._____ AG am 10. Mai 2012 Einsprache und bean-
tragte die Abweisung des Baugesuchs. Sie machte einmal geltend, dass 
gemäss Quartiererschliessungsplan entlang der westlichen Grenze von 
Parzelle 940 ein Fussweg vorgesehen sei, welcher aufgrund der Projekt-
pläne nicht mehr erstellt werden könnte. Zudem bemängelte sie, dass Pa-
rzelle 945 keine Nutzung aufweise. Diese sei auf Parzelle 893 transferiert 
worden. Aufgrund der Distanz zwischen Parzellen 945 und 950 könne 
kein Nutzungstransport auf Parzelle 945 durchgeführt werden (Art. 54 
Abs. 2 BG). Gemäss Art. 53 Abs. 3 BG betrage die maximal zulässige 
Nebenraumfläche höchstens 25 %. Hier gehe man aber von 35 % aus. 
Weiter sei das Gebäude zu klein und verstosse gegen Art. 73 KRG.
3.
Am 16. Mai 2012 reichte C._____ ein Projektänderungsgesuch ein. Der 
Keller im Erdgeschoss entfalle. Es resultierten dort 19.10 m² Nebenraum-
fläche. Das Projektänderungsgesuch wurde am 8. Juni 2012 publiziert.
4.
Am 24. Mai 2012 beantragte C._____ die Abweisung der Einsprache und 
die Erteilung der Baubewilligung. Sie machte insbesondere geltend, der 
Fussweg sei jetzt in der Projektänderung vom 16. Mai 2012 planlich fest-
gehalten. Der Nutzungstransport entspreche der Praxis der Gemeinde 
und VGU R 08 26. Die Bruttonebenfläche [BNF] sei auf 25 % reduziert 
worden. Das Bauvorhaben entspreche allen gestalterischen Vorschriften. 
Der Quartierplan enthalte diesbezüglich nur Maximal- aber keine Minimal-
vorschriften und auch keine Richtwerte.


- 3 -
5.
Am 28. Juni 2012 erhob die A._____ AG gegen die Projektänderung vom 
8. Juni 2012 Einsprache und beantragte deren Abweisung. Sie hielt an 
der Einsprache vom 10. Mai 2012 fest. Die Publikation der Projektände-
rung sei am 8. Juni 2012 erfolgt. Es fehlten Pläne des Fussweges. Die 
Ausnützung sei nach wie vor überschritten. Die geplanten Abgrabungen 
seien ungenügend dargestellt.
6.
Am 7. August nahm C._____ replicando Stellung. Die Gestaltung des 
Fussweges sei Sache der Gemeinde. Er sei realisierbar. Es liege kein 
Verstoss gegen die Quartierplanvorschriften [QPV] vor. Die Ausnützung 
sei nicht überschritten. Die Abgrabungen ergäben sich aus den Plänen. 
Am 10. August 2012 hielt sie an ihrer Stellungnahme vom 24. Mai 2012 
fest und verzichtete unter nachträglichem Verzicht auf die Stellungnahme 
vom 7. August 2012 auf eine zusätzliche Stellungnahme.
7.
Am 23. August, mitgeteilt am 6. November 2012, wies der Gemeinde-
vorstand die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die 
Baubewilligung insbesondere unter der Auflage, dass die gesamte Wohn-
fläche der Erstwohnanteilspflicht unterstellt werde. Vor der Bauabnahme 
sei die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch anzumerken. Der 
Nutzungstransport von 109 m² BGF zulasten Parzelle 950 und zugunsten 
Parzelle 945 werde bewilligt, was vor Baubeginn im Grundbuch anzumer-
ken sei.
Gemäss Projektänderung vom 4. Juni 2012 könne der Fussweg erstellt 
werden. Dieser sei im Quartiererschliessungsplan als Linie vorgegeben. 
Nach Abschluss der Rohplanie habe die Bauherrschaft die Gemeinde und 
die Einsprecher zu einer Begehung einzuladen, an der über die Ausge-
staltung der Treppe entschieden werden solle.
Nutzungstransporte könne die Behörde gemäss Art. 54 Abs. 5 BG im 
Rahmen von Quartierplanungen zulassen, auch wenn die beteiligten Par-


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zellen nicht aneinandergrenzten. Im Rahmen des Quartierplans N._____ 
habe die Baubehörde bereits mehrfach davon Gebrauch gemacht, insbe-
sondere für die Einsprecherin.
Am 19. Juni 2012 sei das revidierte Baugesetz der Gemeinde in Kraft 
getreten und somit auf das vorliegende Baugesuch anwendbar. Neben-
räume würden neu nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal 
zulässigen Bruttogeschossfläche betrügen. Bei einer Bruttogeschoss-
fläche von 109.31 m² seien somit 38.26 m² Nebenräume nicht anrechen-
bar. Wegen der zu grossen Flächen für Zweiradfahrzeuge sei die Brutto-
nebenfläche um 16.8 m² zu erhöhen. Es resultiere eine Bruttonebenfläche 
von 35.9 m². Die zulässige Bruttonebenfläche und damit auch die Brutto-
geschossfläche seien nicht überschritten, was vom Bauamt entsprechend 
zu korrigieren sei.
Das Bauvorhaben entspreche den gestalterischen Vorschriften (keine 
Mindestgrössen im Quartierplan, Einfamilienhäuser wären der Normalfall).
Gemäss Art. 25 Abs. 2 BG dürften Erstwohnanteile im Quartierplangebiet 
zusammengefasst werden. Der Erstwohnanteil von Parzellen 945 und 
950 werde auf Parzelle 945 zusammengefasst. Insgesamt dürfe mindes-
tens ein Drittel der neuen Bruttogeschossfläche ausschliesslich als Erst-
wohnung genutzt werden. Für Parzelle 945 sei ein Erstwohnanteil von 
100 % vorgesehen.
8.
Dagegen erhob die A._____ AG am 7. Dezember 2012 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhe-
bung von Einspracheentscheid und Baubewilligung. Der Beschwerde sei 
die aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 9. Januar 2013 erteilt).
Insbesondere werde Ziff. 3.3 des Entscheiddispositives angefochten, wo-
nach der Ausnützungstransport von 109 m² BGF bewilligt worden sei. Die 
Voraussetzungen gemäss Art. 54 Absatz 1 BG seien nicht erfüllt. Die 
Gemeinde stütze sich auf Art. 54 Abs. 5 BG. Diese sei aber nur eine Er-
mächtigungsnorm für die Baubehörde, im Rahmen von Quartierplänen die 


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Voraussetzung für die Zulässigkeit weitergehender Nutzungsverlegungen 
vorzusehen, was hier nicht geschehen sei. Somit müssten die Vorausset-
zungen von Art. 54 Abs. 1 BG erfüllt sein. Die beteiligten Parzellen grenz-
ten jedoch nicht direkt aneinander und seien auch nicht nur durch eine 
Strassenparzelle getrennt. Die Minimaldistanz zwischen den Grundstü-
cken betrage 40 m. Die beiden Grundstücke müssten an der Strassenpa-
rzelle einander gegenüberliegen und nicht nur an dieselbe Strasse an-
stossen. Die restriktive Auslegung des Aneinandergrenzens gemäss Art. 
54 Abs. 1 BG ergebe sich auch aus Art. 54 Abs. 2 BG. Dort sei der freie 
Nutzungstransport auf Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 0.15 
und 0.2 beschränkt. Hier habe man es mit einer Ausnützungsziffer von 
0.4 zu tun.
Die Einsprache sei mit Bezug auf den Erschliessungsweg und die Über-
schreitung der maximal zulässigen Nutzung berechtigt gewesen. Die Ein-
wände hätten zu einer Auflage geführt. Dies müsse bei der Kostenvertei-
lung berücksichtigt werden. Die Verfahrenskosten seien zudem ungenü-
gend begründet. Die gesetzliche Grundlage für die Auferlegung der Kos-
ten fehle.
9.
Am 4. Januar 2013 beantragte C._____ (Beschwerdegegnerin 2) die Ab-
weisung der Beschwerde.
Der Fussweg sei nicht Gegenstand der Baubewilligung und mit der ohne-
hin vorgenommenen Projektänderung habe sie die Lage und Realisier-
barkeit des Fussweges aufgezeigt. Das Bauvorhaben habe dafür nicht 
angepasst werden müssen.
Parzellen 945 und 950 seien nur durch die dazwischen liegende Strasse 
getrennt und lägen bloss rund 40 m voneinander entfernt, womit selbst 
die Voraussetzungen gemäss Art. 54 Abs. 1 BG erfüllt seien. Jedenfalls 
seien die Voraussetzungen gemäss Art. 54 Abs. 5 BG gegeben. In VGU 
R 08 26A habe das Verwaltungsgericht das Vorgehen als bewilligungs-


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fähig betrachtet. Es habe die gemeindliche Praxis zu Art. 54 Abs. 5 BG 
bestätigt. Die Beschwerdeführerin habe davon selbst profitiert.
Die Einsprache der Beschwerdeführerin sei vollumfänglich abgewiesen 
worden und somit sei die Kostenregelung in Ordnung. Die Beschwerde-
führerin habe auch nach der Projektänderung an ihrer Einsprache festge-
halten. Hätte sie ihre Einsprache nach der Projektänderung zurückgezo-
gen, wäre kein Einspracheentscheid erforderlich gewesen. So sei aber 
die Kostenregelung in Ordnung. Der Fussweg sei keine Auflage in der 
Baubewilligung oder im Einspracheentscheid.
Art. 54 Abs. 5 BG sei einzelfallweise anwendbar. Aus dem ganzen Art. 54 
ergebe sich nichts gegen den Nutzungstransport.
10.
Am 4. März 2013 beantragte auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) 
die Abweisung der Beschwerde.
Gemäss Art. 54 Abs. 1 BG könne die Baubehörde Nutzungstransporte 
zwischen angrenzenden oder nur durch Strassenparzellen getrennte 
Grundstücke zulassen. Im Quartierplan N._____ fänden sich keine be-
sonderen Bestimmungen zu Nutzungstransfers und es gelte grundsätzlich 
das Baugesetz. In ihrer Praxis zu Nutzungstransfers im Quartierplan 
N._____ habe die Baubehörde verschiedentlich von der Voraussetzung 
der besonderen Nähe im Sinne von Art. 54 Abs. 1 BG abgesehen (VGU R 
08 26A). Dort sei die gemeindliche Praxis, dem Erfordernis der nachbarli-
chen Lage innerhalb eines Quartierplangebietes nicht die vom Gesetz 
vorgesehene Nachachtung zu verschaffen, geschützt worden. Auch aus 
Gründen der Gleichbehandlung unter den Quartierplangenossen wäre ei-
ne Verweigerung des Nutzungstransfers zwischen Parzellen 950 und 945 
kaum mit sachlichen Gründen zu rechtfertigen. Die öffentlichen Anliegen, 
die vorhandenen Baulandressourcen so verdichtet wie möglich zu nutzen 
und die Rechtsunterworfenen gleich zu behandeln, überwögen die Inter-
essen an einer Praxisänderung. Parzelle 945 wäre ohne den Nutzungs-


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transfer nicht überbaubar und bildete eine unüberbaubare Insel innerhalb 
des Quartierplangebietes.
Zwar seien gemäss Art. 25 Abs. 1 BG die Erstwohnungsanteile für jedes 
einzelne Gebäude auszuweisen. Indessen könne die Baubehörde die Zu-
sammenfassung von Erstwohnungsanteilen bewilligen, wenn gleichzeitig 
mehrere Wohnbauten durch dieselbe Bauherrschaft auf einer Parzelle er-
richtet würden. Die Verlegung oder Zusammenfassung von Erstwoh-
nungsanteilen könne auch im Rahmen von Festsetzungen bei Quartier-
planungen erfolgen. Zwischen der Eigentümerin von Parzelle 945 
(C._____) und der Eigentümerin von Parzelle 950 (D._____ AG) bestehe 
eine wirtschaftliche Einheit, trete doch der Ehemann von C._____ als ein-
zelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der D._____ AG auf. Ausser-
dem seien von Anfang an für beide Parzellen die nämlichen Interessen 
verfolgt worden. Für die Baubehörde sei wesentlich, dass der Erstwoh-
nungsanteil über die gesamte, neu zu schaffende Bruttogeschossfläche 
(Einfamilienhaus und Dreifamilienhaus) eingehalten sei. Da die für die auf 
Parzelle 945 zu erstellende Wohnung benötigte Bruttogeschossfläche von 
Parzelle 950 stamme und mit der Erstwohnungsanteilsverpflichtung be-
lastet sei, habe die Baubehörde die Verlegung der Verpflichtung als 
zweckmässig und zulässig betrachtet. Es sei nicht wesentlich, wo die 
Erstwohnung innerhalb des Quartierplangebietes entstehe, sondern viel-
mehr, dass sie entstehe. Mittels Nebenbestimmungen werde auch be-
wirkt, dass die Zweitwohnungen erst bezogen werden dürften, wenn der 
Bezug der Erstwohnung erfolgt sei. Die Beschwerdeführerinnen seien 
durch die Nutzungsverpflichtung im Übrigen nicht mehr betroffen als die 
Allgemeinheit.
Art. 96 Abs. 2 KRG sei unmittelbar anwendbar. Danach gingen die Kosten 
des Einspracheverfahrens zulasten des Einsprechers, wenn er unterliege. 
Die Ansätze stellten reine Kanzleigebühren dar und bedürften keiner aus-
drücklichen Grundlage in einem Gesetz im formellen Sinn. Sie würden je-


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des Jahr vom Gemeindevorstand festgelegt. Art. 10 der kommunalen 
Baupolizeigebührenordnung lege fest, dass die Kosten des Einsprache-
verfahrens im Stundenaufwand verrechnet würden. Die Kanzleigebühren 
für die Einsprache betreffend Parzelle 945 beliefen sich auf Fr. 708.--, je-
ne für Parzelle 950 auf Fr. 788.--. Allein die Tatsache, dass das Baupro-
jekt aufgrund der Einsprachen geändert worden sei, führe nicht zu einer 
Kostenver(recte wohl: auf)teilung. Eine Aufteilung wäre allenfalls dann ge-
rechtfertigt gewesen, wenn die Einsprache nach Kenntnisnahme der Pro-
jektänderung zurückgezogen worden wäre.
11.
Am 22. April 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-
trägen fest.
Man habe nicht trölerisch und schikanös gehandelt. Die Einsprache habe 
gezeigt, dass das eingereichte Projekt nicht bewilligungsfähig gewesen 
sei und aufgrund der Rügen überarbeitet habe werden müssen. Die 
Überarbeitung sei in einigen Punkten ungenügend gewesen. Das Festhal-
ten an der Argumentation bezüglich des Ausnützungstransfers stehe nur 
scheinbar in einem Widerspruch zu den eingereichten Unterlagen. Die 
Beschwerdeführerin habe sich in ihrer Duplik vom 27. Juni 2008 im Ver-
fahren R 08 26 aber mit dem Vorwurf auseinandergesetzt, ein BGF-
Transfer sei in der vorliegend beantragten Art und Weise über eine Di-
stanz von dort anerkanntermassen nur 25 m nicht zulässig, und den 
Nachweis erbracht, dass die fehlende Nutzung für die Erstellung des 
Hauses E mittels Nutzungstransportes über mehrere direkt angrenzende 
Parzellen im Sinne der gesetzlichen Vorschriften übertragen werden 
konnte. Die Beschwerdeführerin habe sich nach dem berechtigten Ein-
wand der heutigen Beschwerdegegnerin 2 nicht auf den Standpunkt ge-
stellt, dass die dem als Beilage 4 eingereichten Plan zugrunde liegende 
Praxis gesetzmässig sei. Der Nutzungstransport sei in der Folge im Rah-
men der Parzellierung so vollzogen worden, wie er in der Duplik vom 27. 


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Juni 2008 dargestellt und schlussendlich von der Gemeinde auch geneh-
migt worden sei.
In diesem Sinne sei der Vorwurf, dass die Beschwerdeführerin bereits 
mehrfach entsprechende Nutzungstransporte beantragt und auch bewilligt 
erhalten hätte, als nicht zutreffend zurückzuweisen. Ausdrücklich werde 
nach wie vor die Anwendbarkeit von Art. 54 Abs. 5 BG auf den vorliegen-
den Fall bestritten. Art. 54 Abs. 5 BG sei eine Kompetenznorm, wonach 
im Rahmen von Quartierplänen entsprechende abweichende Bestimmun-
gen erlassen werden könnten. Dies sei hier nicht geschehen. Der Quar-
tierplan sehe keine Bestimmungen bezüglich Nutzungstransporte vor. Die 
Gemeinde habe anerkannt, dass das Baugesetz zur Anwendung komme. 
Ebenso anerkenne die Gemeinde, dass im angefochtenen Entscheid der 
baugesetzlich vorgesehenen nachbarlichen Lage nicht in der vom Gesetz 
vorgesehenen Art und Weise Nachachtung verschafft worden sei. Die 
Gemeinde anerkenne somit, dass die Bewilligung eines Nutzungstrans-
portes hier nicht gesetzmässig sei. Der Hinweis auf das Gleichbehand-
lungsgebot sei hier unbeachtlich. Die Beschwerdeführerin habe keinen 
vergleichbaren Nutzungstransport vollzogen. Im Übrigen vermöge ein 
abweichender Entscheid keine ständige Praxis der Gemeinde zu begrün-
den, welche ein Abweichen von der gesetzlichen Regelung rechtfertigte.
12.
Am 29. April 2013 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 
Duplik.
13.
Am 8. Mai 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren An-
trägen fest.
Die Beschwerdeführerin behaupte nach wie vor, es bestehe kein schutz-
würdiges Interesse an der Erteilung der Baubewilligung. Darauf sei man-
gels einer Begründung nicht einzutreten. Die Beschwerdeführerin bean-
stande nur die Anwendung von Nutzungstransportvorschriften, ohne dar-
aus Nachteile für sich geltend zu machen. Sie mache im Gegenteil gel-


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tend, das – zu kleine - Bauvorhaben müsste grösser sein. Damit mache 
sie keine Auswirkungen des Bauvorhabens auf ihre Liegenschaften gel-
tend oder glaubhaft. Es handle sich um eine Popularbeschwerde, welche 
einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung 
des Rechts verfolge.
Ein Unterschied zwischen den Nutzungstransporten der Beschwerdefüh-
rerin im 2008 und jenem zwischen Parzelle 945 und 950 sei nicht erkenn-
bar. Die Beschwerdeführerin habe damals die Zulässigkeit dieser Nut-
zungstransporte mit entsprechender ständiger verwaltungsgerichtlicher 
Rechtsprechung (unter anderem VGU R 04 41) auch damit begründet, 
dass die Dichte der Überbauung durch das Zusammenwirken mit den üb-
rigen Vorschriften beschränkt werde und dass zufällige Grundstücksgren-
zen und kaum überbaubare Grundstücke Nutzungstransporte erforderten.
Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichtes sei die Zulässigkeit des Nut-
zungstransportes nur davon abhängig, dass er quartierbezogen und 
nachvollziehbar sei, was hier erfüllt sei. Die Schaffung unüberbaubarer 
Baulandinseln widerspräche dem Gebot der haushälterischen Nutzung 
des Baulandes.
Die Beschwerdeführerin habe früher entgegen ihren Behauptungen ent-
sprechende Nutzungstransporte beantragt und bewilligt erhalten. Der jet-
zige Nutzungstransport erfülle bereits die Voraussetzungen von Art. 54 
Abs. 1 BG und würde auch die Voraussetzungen gemäss Art. 54 Abs. 5 
BG erfüllen. Die Bestimmung sei einzelfallweise anwendbar. Die Bestim-
mung laute nicht, dass die Baubehörde“ in Quartierplänen“ weitergehende 
Nutzungstransporte festlegen könne, sondern „im Rahmen von Quartier-
plänen“. Dies heisse, dass solche weitergehenden Nutzungstransporte 
nur in Quartierplangebieten möglich seien, ohne dass sie im Quartierplan 
selbst geregelt werden müssten. Die Baubehörde habe sich bloss der 
Einfachheit halber auf Art. 54 Abs. 5 BG gestützt, ohne eine Anwendbar-
keit von Art. 54 Abs. 1 BG auszuschliessen. Zudem halte die Baubehörde 


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an der geltend gemachten Praxis ausdrücklich fest. Damit hätte die Be-
schwerdegegnerin 2 Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Zudem 
verstiessen die Einwände der Beschwerdeführerin gegen Treu und Glau-
ben, nachdem sie selbst entsprechende Nutzungstransporte geltend ge-
macht und bewilligt erhalten habe.
14.
Mit Schreiben vom 18. Juli 2013 forderte der Instruktionsrichter die Ge-
meinde auf, die Bestandteile des betreffenden Quartierplans (d.h. Quar-
tierplanbestimmungen und dazugehörige Pläne) von 1996 respektive der 
Änderung 2004 einzureichen. Am 7. August 2013 reichte die Gemeinde 
dazu folgende Quartierplanunterlagen ein:
1. Quartierplanvorschriften N._____
2. Nachtrag Quartierplanvorschriften Neuzuteilungsplan
3. QP Bestandesplan 1:500
4. QP Gestaltungsplan 1:500
5. QP Erschliessungsplan 1:500
6. QP Neuzuteilungsplan 1:500
7. Änderung Quartierplanvorschriften
8. Änderung QP Gestaltungsplan 1:500
9. Änderung QP Neuzuteilungsplan 1:500
15.
Am 4. September 2013 reichte der Anwalt der Beschwerdeführerin noch 
eine Stellungnahme zu den von der Gemeinde eingereichten Quartier-
planunterlagen ein, die den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 vom Gericht 
am 5. September 2013 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Der besagte 
Anwalt rügte darin, dass der fragliche Quartierplan den Voraussetzungen, 
welche an einem projektbezogenen Sondernutzungsplan im Sinne von 
Art. 8 der Verordnung über Zweitwohnungen ausnahmsweise die Bewilli-
gung der Zweitwohnungen erlaubt hätte, nicht zu genügen vermöchte. 
Aufgrund der Bundesgerichtsurteile betreffend die Anwendbarkeit von Art. 
75b BV werde (im Verfahren R 13 70) daher zusätzlich ausdrücklich noch 
ein Verstoss gegen das Verbot der Erstellung von Zweitwohnungen 
gerügt. Die Beschwerde sei somit auch aus diesem Grund gutzuheissen. 


- 12 -
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, im Rahmen der nach-
folgenden Erwägungen noch näher eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Entscheid der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 
1) vom 23. August, mitgeteilt am 6. November 2012, worin diese die Ein-
sprache der A._____ AG (Beschwerdeführerin) vom 28. Juni 2012 gegen 
das Projektänderungsgesuch von C._____ (Beschwerdegegnerin 2) vom 
8. Juni 2012 ablehnte und die Baubewilligung unter der Auflage erteilte, 
dass die gesamte Wohnfläche des geplanten Einfamilienhauses auf Par-
zelle 945 der Erstwohnungsanteilspflicht unterstellt werde. Strittig und zu 
klären ist dabei insbesondere, ob der vorgenommene Nutzungstransport 
von 109 m2 Bruttogeschossfläche zu Lasten von Parzelle 950 und zu 
Gunsten von Parzelle 945 rechtens war und die Zusammenfassung (Kon-
zentration) der Erstwohnungsanteilspflicht auf Parzelle 945 im betreffen-
den Quartierplangebiet zulässig war.
2. a)
Ausgangspunkt für die Beurteilung der sich hier stellenden Rechtsfragen 
ist das teilrevidierte Baugesetz (BauG) der Gemeinde vom 27. November 
2011 und dort besonders die baupolizeilichen Vorgaben betreffend Nut-
zungstransporte (Art. 54 BauG) und Erstwohnungsanteile (Art. 25 BauG), 
welche wie folgt lauten:
Art. 54 BauG [Nutzungstransporte und Parzellierung]
1Die Baubehörde kann Nutzungstransporte zwischen angrenzenden oder 
bloss durch Strassenparzellen getrennte Grundstücke zulassen. Nut-
zungstransporte von Zonen niedrigerer Nutzung in Zonen höherer Nut-
zung sind zulässig.


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2In den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0,15 und 0,20 ist ein Nut-
zungstransport innerhalb der ganzen zusammenhängenden Wohnzone 
zulässig. Zudem ist in den Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0,15 
und 0,20 ein Nutzungstransport in eine höhere Nutzungszone auf eine 
Entfernung von 200 m ab der Grundstücksgrenze zulässig.
3Die Beanspruchung eines Grundstückes zur Erhöhung der Ausnützung 
eines andern ist im Grundbuch einzutragen. 
4Durch nachträgliche Parzellierung von Grundstücken dürfen die Vor-
schriften über die Ausnützung nicht umgangen werden. Wird von einem 
überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, darf die neue Parzelle nur 
soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ur-
sprüngliche Parzelle eingehalten ist.
5Die Baubehörde kann im Rahmen von Quartierplänen weitergehende 
Nutzungstransporte festlegen. 
Art. 25 BauG [Erstwohnungsanteile]
1Werden in den Bauzonen mit Wohnanteilsregelung neue Wohnungen 
erstellt oder die bestehende anrechenbare Bruttogeschossfläche um 
mehr als 25 % erweitert, darf ein Drittel der von der Baueingabe erfassten 
Bruttogeschossfläche für eine Dauer von 20 Jahren ausschliesslich als 
Erstwohnung genutzt werden. Bei Bauten mit einer Wohnung ist die gan-
ze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen.
2Die Erstwohnungsanteile sind für jedes einzelne Gebäude auszuweisen. 
Werden gleichzeitig mehrere Wohnbauten durch dieselbe Bauherrschaft 
auf einer Parzelle errichtet, kann die Baubehörde die Zusammenfassung 
von Erstwohnungsanteilen bewilligen. Die Zusammenfassung ist im 
Grundbuch anzumerken. Vorbehalten bleibt die Verlegung oder Zusam-
menfassung von Erstwohnungsanteilen im Rahmen von Quartierplanun-
gen.
3Unterliegen bei einem Bauvorhaben nicht alle Raumeinheiten der An-
teilsregelung, sind anrechenbare Bruttogeschossflächen, die zur gemein-
schaftlichen Nutzung bestimmt sind, wie Treppenhäuser, Gemeinschafts-
räume und dergleichen, im Verhältnis der Nutzflächen auf die verschiede-
nen Raumeinheiten aufzuteilen und so in die Bestimmung des Erstwoh-
nungsanteils einzubeziehen.
b)
Was die Zulässigkeit des umstrittenen Ausnützungstransportes betrifft, so 
behauptet die Beschwerdeführerin zunächst, dass sich der von ihr im 
früheren Verfahren R 08 26 praktizierte und von der gleichen Gemeinde 
geschützte Ausnützungstransport klarerweise von demjenigen unter-
scheide, welcher hier zur Diskussion stehe, weshalb das Gleichbehand-
lungsgebot im konkreten Fall nicht zur Anwendung komme. Zur Begrün-


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dung bringt die Beschwerdeführerin vor, dass sie sich in ihrer damaligen 
Duplik vom 27. Juni 2008 im Verfahren R 08 26A mit dem Vorwurf aus-
einandergesetzt habe, ein Bruttogeschossflächentransfer sei in der bean-
tragten Art und Weise über eine Distanz von (damals) anerkanntermas-
sen nur 25 m nicht zulässig. Sie habe jedoch den Nachweis erbracht, 
dass die fehlende Nutzung für die Erstellung des Hauses E mittels Nut-
zungstransports über mehrere direkt angrenzende Parzellen im Sinne der 
gesetzlichen Vorschriften übertragen werden konnte (vgl. Beilage 4 der 
Beschwerdeführerin, Plananhang AZ-Transfer Übersichtsplan [revidiert] 
vom 01.07.2008). Die Beschwerdeführerin habe sich nach dem berechtig-
ten Einwand der heutigen Beschwerdegegnerin 2 nicht auf den Stand-
punkt gestellt, dass die dem als Beilage 4 eingereichten Plan (AZ-
Transporte) zugrunde liegende Bewilligungspraxis gesetzmässig sei. Der 
Nutzungstransport sei in der Folge im Rahmen der Parzellierung so voll-
zogen worden, wie er in der Duplik vom 27. Juni 2008 dargestellt und 
schlussendlich von der Gemeinde auch genehmigt worden sei. In diesem 
Sinne sei der Einwand, die Beschwerdeführerin habe doch bereits mehr-
fach selber entsprechende Nutzungstransporte beantragt und bewilligt er-
halten, nicht richtig bzw. für die Beurteilung der jetzigen Streitsache als 
unzutreffend zurückzuweisen. 
c)
Zum Verweis auf die im früheren Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden R 08 26A vom 26. August 2008 festgehaltenen Erwä-
gungen sowie den von der Beschwerdeführerin vorliegend angesproche-
nen „Kettentransfers“ (im Sinne von Beilage 4 der Beschwerdeführerin – 
Erklärung über die Übertragung baulicher Ausnützung vom 3. Juli 2008 
samt Anhänge [1. Tabelle „AZ-Berechnung“ sowie 2. „Planübersicht AZ-
Transfers“]) gilt es zum Voraus klarzustellen, dass die in der erwähnten 
Planübersicht vom 3. Juli 2008 enthaltenen Nutzungstransporte gar nicht 
Gegenstand des damaligen Gerichtsurteils waren, sondern dort einzig ein 


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bereits früher (21. Februar/7. März 2008) bewilligter Ausnützungstransfer 
von der Parzelle Haus C (heute Parzelle 946) zur Parzelle Haus E (heute 
Parzelle 943) zur Beurteilung stand. Die im beigehefteten Plan von 2008 
skizzierten Bruttogeschossflächen-Verschiebungen von der heutigen Be-
schwerdeführerin von Parzellen 549 und 948 zum damaligen Haus C und 
von dort zu Haus B (und zu Parzelle 950), dann von Haus B zu Haus A 
und anschliessend zu Haus D und Haus E (Kettentransfers) sind vorlie-
gend daher ohne Bedeutung, da sich das betreffende Gerichtsurteil nicht 
zu dieser Frage äusserte, sondern vielmehr festhielt (vgl. R 08 26A E.2d):
„Das Gesagte gilt ohne weiteres auch für die von der Beschwerdeführerin 
als unzulässig erachteten Nutzungstransporte im Halte von insgesamt 
242 m2. Dabei kann aber nur noch der Transport von der (bereinigten) Pa-
rzelle Haus C zur (ebenfalls bereinigten) Parzelle Haus E Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens bilden. Diese beiden Parzellen werden – 
obwohl sie nicht direkt vis à vis sind – lediglich durch eine Strassenparzel-
le getrennt, was den Nutzungstransport praxisgemäss als bewilligungs-
fähig erscheinen lässt. Die anderen (von der Beschwerdeführerin geklag-
ten) Nutzungstransporte von etwas entfernt gelegenen (alten) Parzellen 
sind längst rechtskräftig bewilligt worden und sind entsprechend im vor-
liegenden Verfahren unbeachtlich. Selbst wenn jene Nutzungstransporte 
noch nicht bewilligt gewesen wären, liesse sich der Nutzungstransfer zu-
gunsten von Haus E im Ergebnis bereits deshalb ohne weiteres rechtfer-
tigen, weil er quartierbezogen und nachvollziehbar ist und zudem zwi-
schenzeitlich seitens der Bauherrschaft auch der in diesem Zusammen-
hang in der Baubewilligung aufgeführten Auflage (Ziff. 4 – Parzellierung) 
nachgelebt worden ist.“
Diese Ausführungen bezogen sich folglich auf einen Ausnützungstrans-
port, welcher mit dem heute beanstandeten Ausnützungstransport - ab-
gesehen von der rund 15 m grösseren Distanz (vormals 25 m neu 40 m) 
zwischen den diesmal beteiligten Parzellen 945 und 950 – praktisch iden-
tisch ist. Die zitierten Erwägungen bezogen sich jedoch gerade nicht auf 
die zahlreichen Ausnützungstransporte gemäss Beilage 4 (Erklärung über 
die Eintragung baulicher Ausnützung vom 3. Juli 2008) der Beschwerde-
führerin. Es gibt demzufolge aber auch keinen sachlichen Grund, weswe-
gen diesmal anders entschieden werden sollte als in VGU R 08 26A. Bei-


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de Grundstücke (Parzellen 945/950) liegen – hier wie damals – zwar nicht 
direkt vis-à-vis, jedoch an der gleichen Strasse. Aufgrund dieser absolut 
vergleichbaren Ausgangslage (2008/2012) gilt es auch noch den Grund-
satz der Gleichbehandlung aller Quartierplangenossen zu beachten (vgl. 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 
2010, Rz 489 ff.; HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaats-
recht, 8. Aufl., Zürich 2012, Rz 765 ff.). Die Beschwerdeführerin hat da-
mals im Verfahren R 08 26A ohne Zweifel faktisch einen gleichwertigen 
Ausnützungstransport bewilligt erhalten. Weiter hat sie damals auf dem 
Beschwerdeweg auch nicht gegen das genannte Verwaltungsgerichtsur-
teil remonstriert, worauf die Beschwerde vom Bundesgericht am 7. Okto-
ber 2009 abgeschrieben wurde. Aus dem Gesagten ergibt sich für das 
streitberufene Gericht, dass die Voraussetzungen für einen Nutzungs-
transport nicht nur im Sinne von Art. 54 Abs. 5 BauG (Zulässigkeit von 
AZ-Transporten im Rahmen von Quartierplänen), sondern sogar bereits 
nach Art. 54 Abs. 1 BauG (Zulässigkeit von AZ-Transporten auch bei ge-
trennt voneinander liegenden Grundstücken) erfüllt worden sind, weshalb 
es am angefochtenen Einspracheentscheid wie auch an der darauf basie-
renden Baubewilligung der Beschwerdegegnerin 1 diesbezüglich nichts 
zu kritisieren oder zu korrigieren gibt 
d)
Gegen die Zusammenfassung der Erstwohnungsanteilspflicht auf einer 
einzigen Parzelle bei mehreren Baugrundstücken brachte die Beschwer-
deführerin vor, es bestehe keine Identität zwischen den beiden Bauherr-
schaften der Parzelle 945 (Beschwerdegegnerin 2) und der Parzelle 950 
(D._____ AG), weshalb die Bedingung gemäss Art. 25 Abs. 2 Satz 2 
BauG vorliegend nicht erfüllt werde. Dieser Argumentation kann nicht ge-
folgt werden. Wie die Beschwerdegegnerin 1 dazu mit Fug festhielt, kann 
zwischen den Eigentümerinnen der Parzellen 945 und 950 durchaus eine 
sehr enge wirtschaftliche Einheit angenommen werden, da der Ehemann 


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der Beschwerdegegnerin 2 als einzelzeichnungsberechtiger Verwaltungs-
rat der D._____ AG auftritt und demnach die alleinige Verfügungsmacht 
über das zur Überbauung mit einem Mehrfamilienhaus auf Parzelle 950 
vorgesehene Grundstücke innehat. Als Eheleute können sie daher ohne 
weiteres als „dieselbe Bauherrschaft“ taxiert werden, zumal sie offensicht-
lich beide das gleiche Ziel einer baldigen Überbauung der Parzellen 945 
(Erstellen Einfamilienhaus) und 950 (Bau Dreifamilienhaus) verfolgen. Im 
Übrigen ist zu berücksichtigen, dass für die Verlegung oder Zusammen-
fassung von Erstwohnungsanteilen im Rahmen von Quartierplanungen – 
also wie hier – nach Art. 25 Abs. 2 letzter Satz eine Identität der Bauherr-
schaft überhaupt nicht verlangt wird. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zu 
Recht geltend machte, ist auch nicht wesentlich, wo die Erstwohnanteils-
verpflichtung genau entsteht, sondern dass sie entsteht und über die ge-
samte neu zu schaffende Bruttogeschossfläche (Ein- und Dreifamilien-
haus) eingehalten wird. An der Verlegung und Konzentration der gesetz-
lich vorgeschriebenen Erstwohnanteilsverpflichtung von Parzelle 950 auf 
Parzelle 945 (Beschwerdegegnerin 2) gibt es somit nichts auszusetzen.
e)
Zur Kostenauferlegung durch die Beschwerdegegnerin 1 im angefochte-
nen Einspracheentscheid vom 23. August/6. November 2012 (vgl. Ziff. 3.6 
Verfahrenskosten Fr. 708.-- für Behandlung der Einsprache vom 28. Juni 
2012) gilt es grundsätzlich auf Art. 96 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes 
für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) zu verweisen, wonach 
kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einspra-
chen ergebenden Kosten sind der Einsprecherin zu überbinden, wenn die 
Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls kann 
die Einsprecherin ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausser-
gerichtlichen Entschädigung an die Gesuchstellende verpflichtet werden. 
Zur Höhe der Verfahrenskosten wird in der Baupolizei-Gebührenordnung 


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der betreffenden Gemeinde (BaupGO; 791.12) festgehalten, dass Ge-
bühren schuldet, wer das gebührenpflichtige Geschäft auslöst (Art. 3). Wo 
die Gebührenordnung einen Ermessensspielraum vorsieht, ist für die 
Höhe der Gebühr der Arbeitsaufwand angemessen zu berücksichtigen 
(Art. 4). In Art. 9 BaupGO werden die Gebühren für Neubauten und bauli-
che Veränderungen festgelegt. Nach Art. 10 BaupGO wird insbesondere 
die Behandlung von Einsprachen nach Zeitaufwand berechnet. Wie der 
Kosten- und Aufwandzusammenstellung der Gemeinde vom 2. November 
2012 entnommen werden kann, sind die einzelnen Positionen für die Ge-
samtgebühr von 708.-- im Detail aus- und nachgewiesen. Die Abgeltung 
dieser Behandlungsgebühr hat die Beschwerdeführerin zu tragen, da sie 
ihre Einsprache – trotz Projektänderung durch die Beschwerdegegnerin 2 
– nicht zurückzog und somit weiterhin die Behandlung und Beurteilung 
derselben forderte. Die Beschwerdegegnerin 1 lehnte die Einsprache folg-
lich zu Recht ab, womit die Beschwerdeführerin auch kostenpflichtig wur-
de. 
3. a)
Der angefochtene Entscheid vom 23. August/6. November 2012 (inklusive 
separater Baubewilligung) ist demnach rechtmässig, was zu seiner 
Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom 7. Dezember 2012 
führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspfle-
ge (VRG; BR 370.100) der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Der anwalt-
lich vertretenen obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 steht nach Art. 78 
Abs. 1 VRG zudem eine angemessene Parteientschädigung zu, wobei die 
dazu eingereichte Honorarnote vom 28. Mai 2013 in der Höhe von insge-
samt Fr. 2‘511.-- (gegliedert in: 9 Std. Arbeitsaufwand à 250.-- pro Std. [= 
Fr. 2250.--] plus Auslagen Fr. 75.-- [Kopien/Porto/Telefon] und 8 % Mehr-


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wertsteuer [=Fr. 186.--]) umfassend übernommen und somit darauf abge-
stellt werden kann. Der Beschwerdegegnerin 1 steht demgegenüber laut 
Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie le-
diglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr. 2‘928.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die A._____ AG die Beschwerdegegnerin 2 
(C._____) mit Fr. 2‘511.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 18. 
September 2014 nicht eingetreten, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist 
(1C_864/2013).