gr_gerichte · R 2006 25 · 2006-08-29 · de

Erstwohnungspflicht | Baurecht

R 06 25
3. Kammer
URTEIL
vom 29. August 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Erstwohnungspflicht
1.
Am 15. Februar 2005 verhängte der Gemeindevorstand … im Hinblick auf
eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus über das ganze Baugebiet
der Gemeinde eine Planungszone. Die in … wohnhafte … liess am 07. April
2005 durch ihren Architekten bei der Gemeinde … ein Baugesuch einreichen,
gemäss dem die der Hotel … AG gehörende Parzelle Nr. 2032 mit einem
Einfamilienhaus mit separatem Studio überbaut werden sollte. In der Folge
wies der Gemeindevorstand das Baugesuch zur Überarbeitung zurück. Weiter
hielt er fest, über den Baubeginn werde in einer separaten Verfügung
entschieden, sobald das entsprechende Gesetz in Kraft getreten,
beziehungsweise die Planungszone aufgehoben sei. Mit Schreiben vom 18.
Mai 2005 teilte der Architekt der Gemeinde mit, das deklarierte Studio solle
als Erstwohnung und nicht wie irrtümlich deklariert als Zweitwohnung erstellt
werden. Am 31. Mai 2005 bewilligte der Gemeindevorstand das Baugesuch
mit der Auflage, dass das ganze Haus als Erstwohnung im Grundbuch
anzumerken sei.
Am 04. Juli 2005 verabschiedete die Gemeindeversammlung das Gesetz über
die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EKWG)
zuhanden der regierungsrätlichen Genehmigung. Diese steht derzeit noch
aus. Mit Schreiben vom 8. September 2005 ersuchte der Architekt die
Gemeinde, das Studio als Zweitwohnung zu benennen und den Antrag in das
nächstmögliche Kontingent zu übernehmen. Mit Verfügung vom 22.
November 2005 hielt der Gemeindevorstand fest, dass die beabsichtigte
Umwandlung des Studios von einer Erst- in eine Zweitwohnung aus Sicht der
im Baugesetz enthaltenen Erstwohnungsanteilsregelung (der minimale

Erstwohnungsanteil beträgt in dieser Zone 33%) unproblematisch wäre und
die Bewilligung hiefür erteilt werde. Heikler sei die Sache jedoch aus Sicht der
Kontingentierung, da die Gesuchstellerin nicht über ein entsprechendes
Kontingent verfüge. Die Gemeinde nahm daher die für die Erstwohnung
erteilte Baufreigabe zurück und liess die Bauarbeiten am Studio des
bewilligten Einfamilienhauses sofort einstellen. Über die Baufreigabe werde
erst entschieden, sobald für das Zweitwohnungsstudio das nötige Kontingent
vorhanden sei. Am 6. Dezember 2005 zog die Bauherrin das Gesuch für die
Umwandlung des Studios von einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung
zurück, weshalb die Erstwohnungsverpflichtung zulasten der ganzen
Bauparzelle (Liegenschaft Parzelle Nr. 2553) im Grundbuch angemerkt
werden konnte. Das Bausekretariat teilte … am 26. Januar 2006 mit, dass der
Antrag für die Umwandlung der Erstwohnung zur Zweitwohnung gestellt
werden könne, sobald der Grundbucheintrag erfolgt sei. Am 06. Februar 2006
erneuerte
…
ihr
Gesuch
um
Entlassung
des
Studios
aus
der
Erstwohnungsverpflichtung. Mit Verfügung vom 22. Februar 2006 wies der
Gemeindevorstand das Gesuch vor allem aus Präjudizgründen ab. Auf ein
Wiedererwägungsgesuch trat er in der Folge nicht ein.
2.
Gegen die Verfügung vom 22. Februar 2006 erhob … am 14. März 2006
Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, das Studio im Rahmen
der Kontingentsvergabe aus der Erstwohnungspflicht zu entlassen. Sie macht
im Wesentlichen geltend, dass die Voraussetzungen für die Zulassung des
Studios als Zweitwohnung gegeben seien. Es gehe letztlich nur um die
Kontingentierung.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des
Rekurses. Sie ist der Auffassung, dass die Rekurrentin das ursprüngliche
Gesuch nur zurückgezogen habe, um der Kontingentierung zu entgehen. Die
Folgen habe sie nun zu tragen.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Verwaltungsbehörden dürfen sich gegenüber anderen Behörden und
gegenüber Privaten nicht widersprüchlich verhalten. Insbesondere dürfen sie
nicht einen einmal in einer bestimmten Angelegenheit eingenommenen
Standpunkt ohne sachlichen Grund wechseln (vgl. Häfelin/Müller, Grundriss
des allgemeinen Verwaltungsrechtes, 4. A., S. 146).
2.
Die Parteien sind sich vorliegend zunächst darin einig, dass als Folge der
Planungszone das Kontingentierungsgesetz anzuwenden ist, dessen Art. 14
Abs. 2 bestimmt, dass dieses Gesetz für alle nach dem Erlass der
Planungszone eingereichten Baugesuche gilt. Das Kontingentierungsgesetz
unterstellt den Zweitwohnungsbau einer jährlichen Beschränkung auf 1'800
m2 BGF, wobei die Baugesuche in der Reihenfolge ihres Einganges
berücksichtigt werden. Einig sind sich die Parteien zu Recht auch darin, dass
das Studio der Rekurrentin nach den baugesetzlichen Vorschriften ohne
weiteres als Zweitwohnung ausgewiesen werden kann. Im Lichte dieser
Gesetzeslage und der Vorgeschichte der angefochtenen Verfügung wird
deutlich, dass es vorliegend nicht um eine Entbindung von der
Zweitwohnungsverpflichtung wegen eines Härtefalles im Sinne von Art. 57 BG
geht, sondern dass es sich um einen übergangsrechtlichen Fall handelt, dem
entgegen der Ansicht der Gemeinde auch keine Präjudizwirkung zukommt, da
sie künftig, wenn das Kontingentierungsgesetz in Kraft sein wird,
Baubewilligungen für Zweitwohnungen nur noch erteilen kann, wenn und
soweit es freie Kontingente gibt. Die Gemeinde war nun offensichtlich
bestrebt,
die
Einhaltung
des
Kontingentierungsgesetzes
schon
übergangsrechtlich zu garantieren, als sie am 22. November 2005 die
Bewilligung erteilte, das Studio als Zweitwohnung auszuweisen. Um dies
sicherzustellen,
hat
sie
einen
Baustopp
bis
zur
entsprechenden
Kontingentserteilung erlassen. Damit hat sie klar zu erkennen gegeben, dass

der Nutzung des Studios als Zweitwohnung nichts entgegenstehe, sobald ein
Kontingent frei würde. Mit dem Baustopp hat die Gemeinde indessen nicht die
geeignetste und mildeste Auflage gewählt. Verhältnismässig wäre es vielmehr
gewesen, die Bewilligung mit einem bis zur Kontingentsfreigabe befristeten
Nutzungsverbot des Studios als Zweitwohnung zu versehen. Um weiterbauen
zu können, hat alsdann die Rekurrentin das Studio wieder als Erstwohnung
angemeldet. Sinngemäss ist dies als Gesuch zu betrachten, die Wohnung als
Zweitwohnung nutzen zu können, sobald ein Kontingent frei würde. Dies war
offensichtlich auch die Meinung der Gemeinde, hat sie ihr doch am 26. Januar
2006 mitgeteilt, dass die Rekurrentin im Anschluss an den Grundbucheintrag
den Antrag um Umwandlung der Erst- in eine Zweitwohnung stellen könne.
Zugleich hat die Gemeinde der Rekurrentin ein Formular für den Nachweis
der Erstwohnungsanteile zugestellt. Dabei fällt auf, dass es sich nicht um ein
Formular
für
eine
nachträgliche
Entlassung
aus
der
Zweitwohnungsverpflichtung handelt, sondern eben um ein solches für den
Nachweis der Einhaltung der Erstwohungsverpflichtung für einen Neubau.
Aus diesen Abläufen und dem Verhalten der Gemeinde geht hervor, dass sich
die Gemeinde bis zum Erlass der angefochtenen Verfügung auf den
Standpunkt stellte, dass einer Bezeichnung des Studios als Zweitwohnung
nichts entgegenstünde, sobald ein Kontingent frei würde. Wenn sie nunmehr
in der angefochtenen Verfügung in einer doch ziemlich formalistischen
Betrachtungsweise die gegenteilige Haltung einnimmt, liegt darin ein
widersprüchliches Verhalten, das zur Aufhebung der angefochtenen
Verfügung führt. Die Sache ist zur Erteilung der Bewilligung zur Nutzung des
Studios als Zweitwohnung unter dem Vorbehalt eines freien Kontingentes
zurückzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Gemeinde,
welche die anwaltlich vertretene Rekurrentin überdies angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird gutgeheissen, die angefochtene Verfügung aufgehoben und
die Sache zur Erteilung der Bewilligung für die Nutzung des Studios als
Zweitwohnung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
119.--
zusammen
Fr.
3'119.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl.
MWST).