gr_gerichte · ZR2 2025 17 · 2025-07-02 · de
Rückweisung RM-Instanz

Rechtsschutz in klaren Fällen | OR 253-273c Miete

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 2. Juli 2025
mitgeteilt am 2. Juli 2025
Referenz
ZR2 25 17
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitz
Bazzell, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungskläger
gegen
B._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt E._____
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung eines Mieters)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos, Einzelrichter, vom
5. Mai 2025, mitgeteilt am gleichen Tag (Proz. Nr. 135-2025-126)

2 / 23
Sachverhalt
A.a.
A._____ als Mieter und B._____ als Vermieter schlossen am 24. November
2018 einen unbefristeten Mietvertrag über die 3 ½-Zimmerwohnung, 1. Stock, an
der D._______ in C._____. Mietbeginn war der 1. Februar 2019. Der Mietzins
betrug
monatlich
CHF 980.00
(CHF 940.00
Nettomietzins
+
CHF 40.00
Wasser/Abwasser pauschal) und war im Voraus zahlbar. Der Mietvertrag war
kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März, Juni und September, frühestens
auf den 30. Juni 2019.
A.b.
In einem Beiblatt zum Mietvertrag vom 28./30. November 2018 hielten die
Parteien unter anderem fest, dass die Wohnung ausschliesslich als Ferienwohnung
genutzt werde, d. h. der Mieter die Wohnung nicht als festen Wohnsitz nutze. Mit
Addendum vom 7. Mai 2020 zum Mietvertrag vom 24. November 2018 wurde der
monatliche Mietzins per 1. Juli 2020 um CHF 100.00 erhöht. Zudem vermietete
B._____ A._____ seit dem 1. April 2022 ein Lager im Betriebsgebäude an derselben
Adresse für einen monatlichen Mietzins von CHF 100.00.
B.
Unter Verwendung des amtlichen Formulars sprach B._____ gegenüber
A._____ am 24. Oktober 2024 (Poststempel) per 31. März 2025 die Kündigung
(Wohnung und Lager) aus.
C.
Am 18. März 2025 reichte A._____ bei der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen Prättigau/Davos ein Schlichtungsgesuch ein. Sinngemäss ficht er damit
die Kündigung beider Mietverhältnisse an und beantragt eine Erstreckung.
D.
Am 21. März 2025 reichte B._____ beim Einzelrichter am Regionalgericht
Prättigau/Davos eine Klage resp. ein Gesuch auf Ausweisung nach Art. 257 ZPO
ein.
E.
Mit Verfügung vom 31. März 2025 setzte der Einzelrichter A._____ Frist zur
Einreichung einer schriftlichen Stellungnahme bis zum 16. April 2025 an. Diese
Verfügung wurde ihm am 1. April 2025 ins Postfach zur Abholung am Schalter
avisiert. A._____ verlängerte besagte Frist zur Abholung der eingeschrieben
übermittelten Verfügung am 4. April 2025 bis zum 29. April 2025. Am 28. April 2025
nahm er die Verfügung vom 31. März 2025 in Empfang.
F.
Am 30. April 2025 (Datum Poststempel; Datum Eingang: 1. Mai 2025) tätigte
A._____ eine vom 29. April 2025 datierende Eingabe beim Regionalgericht, in der
er um Prüfung ersuchte, ob gegen den Rechtsanwalt der Gegenseite eine Anzeige

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bei der Aufsichtskommission über die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte des
Kantons Graubünden zu erstatten sei.
G.
Mit Entscheid vom 5. Mai 2025, mitgeteilt am gleichen Tag, erkannte der
Einzelrichter am Regionalgericht Prättigau/Davos wie folgt:
1.a) Es wird A._____ – unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall – befohlen, die 3½-Zimmerwohnung (1. Stock) sowie
das Lager im Betriebsgebäude, beides D._______, C._____, bis zum
Montag, 19. Mai 2025, 12.00 Uhr, zu räumen und B._____ in
vertragskonformem Zustand samt allen Schlüsseln zurückzugeben.
b) Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem Hinweis auf Art. 292 StGB,
wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde
oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung
dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
2.a) Kommt A._____ der Aufforderung gemäss der vorstehenden Ziff. 1 des
Dispositivs nicht gehörig nach, wird hiermit bereits die Vollstreckung des
Entscheides bewilligt, indem B._____ zur Ersatzvornahme (betreffend
Handlungen der Mieterschaft gemäss Ziff. 1 des Dispositivs) berechtigt
wird.
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzuschiessen,
welcher dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegenden
Entscheid auf Aufforderung von B._____ hin zu vollstrecken. Die
Aufgabe der Kantonspolizei besteht darin, die Sicherheit von B._____
und allfälliger Vertreter/innen zu gewährleisten und bei Bedarf sich in
der Wohnung aufhaltende Personen – nötigenfalls unter Zwang – aus
der Wohnung zu führen.
3.
Das Ersuchen von A._____ vom 29. April 2025 (Postaufgabe 30. April
2025), wonach das Regionalgericht Prättigau/Davos prüfen möge, ob
gegen Rechtsanwalt E._____ von Amtes wegen Anzeige bei der
Aufsichtskommission über die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
des Kantons Graubünden zu erstatten sei, dies wegen Verletzung der
Berufspflicht nach Art. 12 lit. a BGFA (vgl. auch Art. 6 SAV-
Standesregeln), wird abgewiesen.
4.
Die Kosten dieses Verfahrens von CHF 800.00 gehen zulasten von
A._____. Der von B._____ geleistete Vorschuss von CHF 800.00 wird
diesem erstattet.
5.
A._____ wird verpflichtet, B._____ eine Parteientschädigung von
CHF 2'405.00 (inkl. Spesen und MWST) zu bezahlen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung Berufung]
7.
[Rechtsmittelbelehrung selbständige Kostenbeschwerde]
8.
[Mitteilung]
H.
A._____ gelangte alsdann am 5. Mai 2025 (Datum Poststempel; Datum
Eingang: 6. Mai 2025) mit einer vom 25. Februar 2025 datierenden Eingabe sowie
mit weiteren Eingaben am 9. Mai 2025 sowie am 19. Mai 2025 an den Einzelrichter.

4 / 23
I.
Gegen den Entscheid vom 5. Mai 2025 erhob A._____ (fortan
Berufungskläger) am 23. Mai 2025 hierorts Berufung und beantragte, was folgt:
Materiell
In Gutheissung der Berufung gegen Ziff. 1 und 2 des angefochtenen
Entscheids sei
1) auf das Feststellungsbegehren betreffende Gültigkeit der Kündigung
vom 24. Oktober 2025 [recte: 2024] nicht einzutreten.
2) auf das Räumungsbegehren und die damit verbundenen Androhungen
(Art. 292 StGB, polizeiliche Vollstreckung) nicht einzutreten, evtl. das
Räumungsbegehren abzuweisen (AE Disp. Ziff. 1 und 2),
eventuell das Verfahren an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung im
Sinne der Erwägungen zurückzuweisen;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Berufungsbeklagten (gesuchstellende Partei, nachfolgend BB).
Evtl. Kostenbeschwerde:
Es sei Disp. Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids zu überprüfen und,
nach Entschädigungstarif bzw. Einholung einer Honorarnote beim
Rechtsvertreter
des
Berufungsbeklagten,
gegebenenfalls
eine
angemessen reduzierte Entschädigung zuzusprechen.
Prozessual
Es sei dem KL eine angemessene Frist zur Leistung der Prozesskaution
anzusetzen.
Es sei eine Verhandlung durchzuführen, sofern anlässlich der Verhandlung
vom 12. Juni 2025 vor Schlichtungsbehörde keine Einigung gefunden wird.
Das Verfahren sei bis 20. Juni 2025 zu sistieren (Erläuterungsbegehren,
Schlichtungsverhandlung 12. Juni 2025.)
Es sei den Parteien Mediation zu empfehlen und das Berufungsverfahren
gegebenenfalls während der Mediation zu sistieren.
J.
Mit prozessleitender Verfügung vom 10. Juni 2025 wies die Vorsitzende den
Antrag auf Sistierung ab.
K.
Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen. Auf das Einholen einer
Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ein Doppel der
Rechtsmittelschrift samt Beilagen (act. A.1; act. B.2-7) ist B._____ (fortan
Berufungsbeklagter) mit dem vorliegenden Urteil zuzustellen. Ebenso erhält die
Vorinstanz zur Kenntnisnahme ein Exemplar der Berufung. Das Verfahren ist
spruchreif.
L.
Am 23. Juni 2025 (Datum Eingang) tätigte der Berufungskläger hierorts eine
weitere Eingabe (act. A.2; act. B.8-15), welche dem Berufungsbeklagten ebenfalls
mit vorliegendem Erkenntnis zugestellt wird.

5 / 23
Erwägungen
1.
Angefochten
ist
ein
erstinstanzlicher
Endentscheid
betreffend
Mieterausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen).
1.1.
Da sich die Kündigung vorliegend als bestritten erweist, ist der Streitwert in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz auf 36 Bruttomonatsmieten à CHF 1'180.00,
d. h. auf total CHF 42'480.00, festzulegen (act. B.1 E. 9 ff.; BGE 144 III 346
E. 1.2.2.2;
vgl.
indes
für
die
detailliertere
Streitwertberechnung
im
Kündigungsschutzverfahren Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
ZR2 24 19 vom 11. Februar 2025 E. 1.2.3 f.). Die Beanstandungen des
Berufungsklägers betreffend die Streitwertberechnung (act. A.1, Rz. 15, 115),
sofern es sich denn überhaupt um solche handelt, erweisen sich als unbehelflich.
Dass sich die Parteien angeblich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses per
Ende Mai 2025 geeinigt hätten, vermag keinen abweichenden Streitwert zu
begründen, zumal dieser Umstand, wie der Berufungskläger selbst erkennt,
bestritten ist. Der Streitwert liegt damit über CHF 10'000.00, weshalb gegen den
vorinstanzlichen Entscheid das Rechtsmittel der Berufung gegeben ist (vgl. Art. 308
Abs. 2 ZPO). Ebenso ist die Streitwertgrenze für eine Beschwerde in Zivilsachen
gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG erreicht.
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete
Entscheid der Vorinstanz (act. B.1) wurde dem Berufungskläger am 6. Mai 2025 zur
Abholung gemeldet und ging ihm am 13. Mai 2025, dem letzten Tag der
siebentägigen Abholfrist, zu (RG-act. 12). Die Berufung vom 23. Mai 2025 (Datum
Poststempel; act. A.1) erweist sich damit als fristgerecht.
1.3.
Der vorliegende Entscheid ergeht in einzelrichterlicher Kompetenz der
Vorsitzenden der Zweiten zivilrechtlichen Kammer (Art. 7 Abs. 2 lit. abis i. V. m.
Abs. 3 e contrario sowie Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO [BR 320.100] i. V. m. Art. 38
Abs. 3 GOG [BR 173.000] i. V. m. Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]).
1.4.
Mit Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit des vorinstanzlichen
Entscheides. Die Berufungsinstanz verfügt damit sowohl in tatsächlicher Hinsicht
als auch in rechtlicher Hinsicht über volle Kognition.

6 / 23
1.5.
Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren nur noch zu
berücksichtigen, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
1.6.
Am 19. Mai 2025 stellte der Berufungskläger vor Vorinstanz ein Gesuch um
"Erläuterung, evtl. Revision, subevtl. Einstellung der Vollstreckung (superprov., evtl.
vors. Massnahmen)" (act. B.2). Die Vorbringen betreffend Erläuterung sind auch
Bestandteil der Berufung (nachstehend E. 3.6). Eine Revision des vorinstanzlichen
Entscheids war bereits mangels Rechtskraft nicht möglich (Art. 328 Abs. 1 ZPO).
Die dazugehörigen Rügen finden sich alsdann wiederum auch in der Berufung
(nachstehend E. 5). Was die beantragte Einstellung der Vollstreckung anbelangt,
so kommt der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu (Art. 315
Abs. 1 ZPO). Eine vorzeitige Vollstreckung wurde nicht angeordnet.
1.7.
Mit Eingabe vom 20. Juni 2025, eingegangen am 23. Juni 2025, wendet sich
der Berufungskläger erneut an das hiesige Gericht (act. A.2). Zu diesem Zeitpunkt
befand sich das vorliegende Verfahren bereits in der Phase der Urteilsberatung,
womit weitere Eingaben grundsätzlich ausgeschlossen sind. Soweit sich der
Berufungskläger in der Eingabe vom 20. Juni 2025 zu seiner Eingabe vom 9. Mai
2025 bei der Vorinstanz äussert, wird darauf in der vorliegenden Urteilsbegründung
ohnehin
bereits
Bezug
genommen.
Entgegen
den
Befürchtungen
des
Berufungsklägers verblieb besagte Eingabe in Kopie bei den vorinstanzlichen Akten
(Bestandteil von RG-act. 11). Das von ihm eingereichte Aktenverzeichnis der
Vorinstanz entspricht demjenigen Stand der Akten, wie sie der zweiten Instanz
vorliegen (act. E.1; act. B.13). Der Berufungskläger erhält mit vorliegendem Urteil
wunschgemäss nochmals eine Kopie desselben. Was das vom Berufungskläger in
seiner Eingabe vom 20. Juni 2025 erwähnte freiwillige Verlassen des Mietobjektes
per 23. Mai 2025 anbelangt, gilt das Folgende: Der Berufungskläger erhob am
gleichen Tag, an dem er nunmehr nach eigenen Angaben auszog, hierorts die
vorliegende
Berufung.
Nach
dem
Auszug
des
Mieters
im
laufenden
Rechtsmittelverfahren
wird
das
Ausweisungsverfahren
grundsätzlich
gegenstandslos.
Das
tatsächliche
Verlassen
des
Mietobjektes
teilt
der
Berufungskläger dem Gericht am 23. Juni 2025 (Datum Eingang) mit. Gleichzeitig
hält er an seiner Berufung fest bzw. sieht nach wie vor ein Rechtsschutzinteresse
an deren Beurteilung und damit an einem Entscheid in der Sache gegeben
(act. A.2). Um Gegenstandslosigkeit anzunehmen, muss eine solche klarerweise
vorliegen. Ob dies vorliegend der Fall ist und inwiefern sich der Beginn der
Beratungsphase darauf auswirken würde, kann vorliegend offenbleiben (vgl.

7 / 23
Entscheid des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 20 36 vom 8. Oktober 2020
E. 6.2), da die Berufung sogleich abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Der
Berufungskläger würde denn auch so oder anders für das Berufungsverfahren
kostenpflichtig, wobei ohnehin lediglich eine geringe Gebühr erhoben wird
(nachstehend E. 9). Nach dem Gesagten können vertiefte Ausführungen zur (nicht
expliziten) Anzeige der Beratungsphase unterbleiben.
2.
Der Berufungskläger stellt mit Berufung diverse Verfahrensanträge (act. A.1,
S. 2).
2.1.
Der Antrag des Berufungsklägers auf Sistierung des vorliegenden
Berufungsverfahrens infolge des hängigen Schlichtungsverfahrens, seines
Erläuterungsgesuches und der blossen Möglichkeit allfälliger aussergerichtlicher
Vergleichsgespräche (act. A.1, S. 2, Rz. 11 f., 94, 122) wies die Vorsitzende mit
prozessleitender Verfügung bereits ab (act. F.1).
2.2.
Der Berufungskläger beantragt sodann die Durchführung einer Verhandlung
(act. A.1, S. 2). Es liegt im Ermessen der Berufungsinstanz, ob sie eine mündliche
Verhandlung durchführt oder aufgrund der Akten entscheidet (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
Die Berufung ist innert der Rechtsmittelfrist vollständig zu begründen. Neue
Vorbringen sind nur unter den vorgenannten Voraussetzungen zulässig (vorstehend
E. 1.5). Im vorliegenden Berufungsverfahren wäre eine Verhandlung nicht sinnvoll.
Daran
ändert
die
Möglichkeit
von
Vergleichsgesprächen,
welche
der
Berufungskläger als (einzige) Begründung seines Antrages anführt (act. A.1,
Rz. 123), nichts, denn Vergleichsverhandlungen stellen keinen Schritt auf dem Weg
zur gerichtlichen Streitentscheidung dar, sondern stehen ausserhalb des
Erkenntnisverfahrens. Dass er einen konventionsrechtlichen Anspruch gemäss
Art. 6 EMRK auf Durchführung von Vergleichsgesprächen hätte, macht der
Berufungskläger zu Recht nicht geltend (Urteil des Bundesgerichts 4A_104/2021
vom 3. Mai 2021 E. 2.1 ff.). Demzufolge ist der prozessuale Antrag des
Berufungsklägers auf Verhandlung abzuweisen. Dass die Vorinstanz keine
Verhandlung durchführte, rügt der Berufungskläger (zu Recht) nicht (vgl. act. A.1,
Rz. 91; siehe zum zulässigen Verzicht auf Verhandlung: Urteil des Bundesgerichts
4A_451/2020 vom 12. November 2020 E. 2.1 mit Verweis u. a. auf BGE 144 III 442
E. 2.2; 142 I 188 E. 3.1.1; 136 I 279 E. 1).
2.3.
Inwiefern im vorliegenden Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO Raum
für eine Mediation bestehen sollte, erhellt nicht. Der prozessuale Antrag des
Berufungsklägers auf eine Mediation bzw. auf Empfehlung einer solchen (act. A.1,

8 / 23
S. 2, Rz. 13, 95) ist abzuweisen. Damit entfällt auch der eventualiter gestellte Antrag
auf Sistierung infolge der Mediation.
2.4.
Auf
die
Erhebung
eines
Kostenvorschusses
wurde
zur
Verfahrensbeschleunigung ausnahmsweise verzichtet (vgl. act. D.1). Der Antrag
des Berufungsklägers auf Ansetzung einer angemessenen bzw. "grosszügigen"
Frist, wie sie der Berufungsbeklagte vor Vorinstanz erhalten habe, erweist sich
damit als gegenstandslos (vgl. act. A.1, S. 2, Rz. 9).
3.
Der Berufungskläger erhebt diverse formelle Rügen und beanstandet
verschiedene Aspekte der Verfahrensführung vor erster Instanz.
3.1.
Der Berufungskläger zieht in Zweifel, dass bzw. ob der vorinstanzliche
Kostenvorschuss durch den Berufungsbeklagten geleistet worden sei. Darüber
hinaus beanstandet er, dass die Vorinstanz das Verfahren vor Eingang des
Kostenvorschusses fortgesetzt habe (act. A.1, Rz. 7 ff., ferner 173 ff.).
3.1.1. Hätte der Berufungsbeklagte den mit Verfügung vom 31. März 2025
einverlangten Kostenvorschuss nicht geleistet, hätte die Vorinstanz ihm eine
Nachfrist gesetzt und wäre bei dessen Nichtleisten innert dieser Nachfrist nicht auf
das Gesuch eingetreten (vgl. Art. 101 Abs. 1 und 3 ZPO). Zudem wäre die
Vorinstanz diesfalls nicht von dessen fristgerechten Leistung ausgegangen und
hätte nicht im Dispositiv festgehalten, dass dem Berufungsbeklagten sein
Kostenvorschuss erstattet wird (act. B.1 E. C, Dispositivziffer 4). Es bestehen
keinerlei Anhaltspunkte, dass die Vorinstanz den Kostenvorschuss aktenwidrig als
geleistet angesehen hätte.
3.1.2. Die rechtsmittelführende Partei muss durch den angefochtenen Entscheid
beschwert sein. Formelle Beschwer liegt dabei vor, wenn das Dispositiv des
erstinstanzlichen Entscheids von den abschliessenden Rechtsbegehren der
rechtsmittelwilligen Partei abweicht; materielle Beschwer bedeutet, dass die
Rechtsstellung einer rechtsmittelwilligen Partei durch den erstinstanzlichen
Entscheid tangiert wird, indem dieser in seinen rechtlichen Wirkungen für die
anfechtende Partei nachteilig ist und ihr dadurch ein Interesse an seiner
Abänderung verschafft (REETZ, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, Vorbem. zu Art. 308-318 N. 30
f.). Der Berufungskläger ist vorliegend durch den Umstand, dass die Vorinstanz
nicht vorerst nur den Kostenvorschuss verlangte, sondern aufgrund der notorischen
Dringlichkeit von Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO gleichzeitig mit der
Kostenvorschussverfügung
dem
Berufungskläger
Frist
zur
schriftlichen

9 / 23
Stellungnahme zum Gesuch ansetzte (RG-act. 2-3), nicht beschwert. Dergleichen
wäre höchstens denkbar, wenn der Kostenvorschuss nicht eingegangen wäre, dem
Berufungskläger durch eine Stellungnahme aber bereits Aufwand entstanden wäre,
welcher im Anschluss durch die Vorinstanz in einem Nichteintretensentscheid nicht
abgegolten worden wäre. Dem ist vorliegend nicht so. Auf diese Rüge ist nicht
einzutreten.
3.1.3. Darüber hinaus entschied das Bundesgericht unlängst, dass das Gericht
nicht verpflichtet ist, den Zahlungseingangs des Kostenvorschusses abzuwarten,
bevor der beklagten Partei die Klageschrift zur Beantwortung zugestellt wird
(BGE 140 III 159 E. 4.2 f.).
3.2.
Die Vorinstanz wies das Ersuchen des Berufungsklägers ab, wonach sie
prüfen möge, ob von Amtes wegen eine Anzeige gegen den Rechtsvertreter des
Berufungsbeklagten bei der Aufsichtskommission über die Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte des Kantons Graubünden zu erstatten sei, wegen Verletzung der
Berufspflicht nach Art. 12 lit. a BGFA (vgl. auch Art. 6 SAV-Standesregeln; act. B.1
Dispositivziffer 3). Dies blieb unangefochten und bildet nicht Gegenstand des
Berufungsverfahrens (vgl. act. A.1, Rz. 18). Weiterungen erübrigen sich.
3.3.
Der Berufungskläger weist an verschiedenen Stellen in seiner Rechtsschrift
auf eine mögliche Befangenheit des erstinstanzlichen Einzelrichters hin (act. A.1,
Rz. 29, 172-187, ferner 116). Auf das Stellen eines Ausstandsbegehrens verzichtet
er indessen explizit, vielmehr überlasse er es dem erstinstanzlichen Richter, sich
hinsichtlich dieser Frage "selbst Rechenschaft" zu geben (act. A.1, Rz. 172).
3.3.1. Eine Partei, die eine Gerichtsperson ablehnen will, hat dem Gericht
unverzüglich
ein
entsprechendes
Gesuch
zu
stellen,
sobald
sie
vom
Ausstandsgrund Kenntnis erlangt (Art. 49 Abs. 1 ZPO). Voraussetzung für das
Eintreten auf ein Ausstandsgesuch wäre eine genügende Begründung im Sinne der
Glaubhaftmachung der den Ausstand begründenden Tatsachen. Selbst wenn die
Äusserungen des Berufungsklägers als Geltendmachung eines Ausstandsgrundes
entgegenzunehmen wären, wäre auf das unspezifizierte Ausstandsbegehren nicht
einzutreten, wobei die Länge der Ausführungen des Berufungsklägers an deren
Unspezifiziertheit nichts ändert. Lediglich der Vollständigkeit halber sei vermerkt,
dass denn auch keine Anzeichen für den Anschein der Befangenheit des
urteilenden Einzelrichters erkennbar sind. Insbesondere ergibt sich dergleichen
entgegen
dem
Berufungskläger
auch
nicht
aus
dem
vorinstanzlichen
Verfahrensgang.

10 / 23
3.3.2. Den Wechsel im Vorsitz rügt der Berufungskläger an sich nicht. Vielmehr
nimmt er diesen Umstand als Ausgangspunkt für andere Vorbringen, namentlich um
die Dringlichkeit des Verfahrens in Frage zu stellen oder die Systematik der
Entscheidbegründung zu kritisieren. Darin sind keine Beanstandungen zu
erkennen, welche von der Berufungsinstanz zu behandeln wären. Da der
Berufungskläger
kein
(rechtsgenügliches)
Ausstandsbegehren
gegen
den
erkennenden Einzelrichter stellt, kann auch auf weitere Ausführungen in Bezug auf
den Vorsitzwechsel verzichtet werden.
3.4.
Soweit der Berufungskläger über rund acht Seiten theoretische rechtliche
Abhandlungen "aus didaktischen Gründen (Beispielfall für Anwaltskandidatinnen
und -kandidaten)" ohne konkrete Beanstandungen tätigt, braucht darauf nicht
gesondert eingegangen zu werden (act. A.1, Rz. 28, Rz. 30-71). Ohnehin gilt der
Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura novit curia; Art. 57 ZPO).
3.5.
Als erste (konkrete) prozessuale Rüge trägt der Berufungskläger vor, es hätte
ein formelles Nichteintreten auf den Antrag des Berufungsbeklagten betreffend die
Feststellung der Gültigkeit der Kündigung ergehen müssen. Indem die Vorinstanz
den klaren Antrag des Berufungsbeklagten nicht behandelt bzw. als Teil der
Klagebegründung umgedeutet habe, habe sie überdies die Dispositionsmaxime
verletzt (act. A.1, Rz. 72 f.).
3.5.1. Der Berufungsbeklagte verlangte mit Rechtsbegehren Ziffer 1 seines
Gesuches die Feststellung der Gültigkeit der Kündigung. Mit Rechtsbegehren
Ziffer 2 bis 4 beantragte er die Räumung und Rückgabe des Mietobjektes, unter
Anordnung
von
Vollstreckungsmassnahmen
(RG-act. 1,
S. 2).
Im
Ausweisungsverfahren haben das Rechtsbegehren bzw. bei Gutheissung der
spätere Erkenntnisentscheid die Verpflichtung des Gesuchsgegners/Beklagten zur
Rückgabe oder Räumung des Mietobjekts zu enthalten. Verlangt der Vermieter
lediglich die Feststellung, dass die Kündigung gültig ist oder dass kein
Mietverhältnis (mehr) besteht, so kann kein vollstreckbares Leistungsurteil ergehen
(BACHOFNER, Die Mieterausweisung, 2019, Rz. 322 ff.). Hingegen ist die vorgängige
ausdrückliche Feststellung der gültigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
notwendig. Der Ausweisungsrichter prüft dies vielmehr inzident (vorfrageweise).
Von der herrschenden Lehre und Rechtsprechung wird sodann das erforderliche
Feststellungsinteresse vereint, wenn ein Leistungsbegehren erhoben werden kann
(sog. Subsidiarität der Feststellungsklage; BGE 135 III 378 E. 2.2; 114 II 253 E. 2a;
BACHOFNER, a. a. O., Rz. 324, 344, 627, je m. H. zur Lehre). Die Verpflichtung des
Mieters zur Rückgabe des Mietobjekts ist ein solches Leistungsbegehren; der
Vermieter kann mit einem Begehren um Ausweisung des Mieters die Beachtung

11 / 23
seiner Rechte am Mietobjekt erwirken. Auf ein im Ausweisungsgesuch gestelltes
Feststellungsbegehren über die Beendigung des Mietvertrages ist daher
grundsätzlich mangels Rechtsschutzinteresse nicht einzutreten.
3.5.2. Insoweit ist dem Berufungskläger zuzustimmen. Zu beachten gilt indes das
Folgende: In der Praxis beantragt der Vermieter im Ausweisungsverfahren
regelmässig zusätzlich zur Ausweisung selbst die Feststellung der gültigen
Beendigung des Mietverhältnisses. Diese vorgängige formelle Feststellung der
gültigen Auflösung des Mietvertrages ist wie dargetan nicht notwendig. Diese Frage
ist inzident (vorfrageweise) zu beantworten. Dass in solchen Fällen seitens des
Gerichts
indes
ein
formelles
Nichteintreten
auf
das
zusätzliche
Feststellungsbegehren ergeht, scheint hingegen die Ausnahme zu bilden.
Mehrheitlich fassen die Gerichte solche zusätzlichen Begehren um Feststellung
(stillschweigend) nach Treu und Glauben als Ersuchen um vorfrageweise Prüfung
der gültigen Beendigung des Mietverhältnisses auf (vgl. statt vieler Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich LF210042 vom 12. August 2021; anders:
Entscheid des Handelsgerichts Aargau HSU.2022.9 vom 20. Mai 2022 E. 1.2). So
tat es denn auch die Vorinstanz. Im Dispositiv fand das Feststellungsbegehren
korrekterweise keinen Niederschlag. Zu Recht macht der Berufungskläger alsdann
nicht geltend, dass es am entsprechenden zwingenden Leistungsbegehren auf
Verpflichtung zur Räumung bzw. Rückgabe gefehlt hätte. Selbst wenn davon
auszugehen wäre, die Vorinstanz hätte ein formelles Nichteintreten auf das
Rechtsbegehren Ziffer 1 ins Dispositiv aufnehmen sollen, kann der Berufungskläger
daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Namentlich hätte sich besagtes
Nichteintreten nicht in der Kostenverteilung niedergeschlagen (vgl. Entscheid des
Handelsgerichts des Kantons Aargau HSU.2022.9 vom 20. Mai 2022 E. 6). Damit
fehlt es dem Berufungskläger an einem Rechtsschutzinteresse in Bezug auf diese
Rüge (vgl. vorstehend zur Beschwer E. 3.1.2). Ob es sich beim Vorgehen der
Vorinstanz um eine Verletzung der Dispositionsmaxime handelt, kann damit letztlich
offengelassen werden. Der Rüge dürfte mit Blick auf die Auslegung von
Rechtsbegehren nach Treu und Glauben aber ohnehin kaum Erfolg beschieden
gewesen sein.
3.6.
Eine weitere Verletzung der Dispositionsmaxime will der Berufungskläger in
der Festsetzung des Räumungstermins durch die Vorinstanz erblicken. Der
Berufungsbeklagte
habe
eine
Räumung
per
1. April
2025
beantragt.
Demgegenüber habe die Vorinstanz die Räumung auf den 19. Mai 2025 festgesetzt.
Darüber hinaus sei der beantragte Räumungstermin von vornherein unmöglich
gewesen, weshalb die Vorinstanz mit Blick auf den Rechtsgrundsatz "impossibilium

12 / 23
nulla obligatio" mangels Rechtsschutzinteresse auf die Klage nicht hätte eintreten
dürfen. Schliesslich rügt der Berufungskläger, dass der Räumungstermin vom
19. Mai 2025 verstrichen gewesen sei, bevor für ihn die Rechtsmittelfrist gegen den
angefochtenen Entscheid abgelaufen sei (act. A.1, Rz. 3, 20-21, 74-83, 99, 111-
113, 114, 117-118).
3.6.1. Die kantonalen Praxen in Bezug auf die Festsetzung des Räumungstermins
variieren stark und sind letztlich auch vom Einzelfall abhängig. In Graubünden wird
auf erster Instanz bei Ausweisungen aus Wohnungen grundsätzlich in Nachachtung
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018
vom 6. Juni 2018 E. 6) und des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes eine kurze
(Schon-)Frist von wenigen Tagen angesetzt. Dabei wählen die Regionalgerichte in
aller Regel einen konkreten Räumungstermin. Dies erscheint besonders
laienfreundlich. In anderen Kantonen haben sich die Standardformulierungen wie
"innert 10 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheids" oder "innert 10 Tagen seit
Vollstreckbarkeit dieses Entscheids" oder gänzlich ohne Frist "unverzüglich"
durchgesetzt. Letztlich bergen alle Formulierungen gewisse Unsicherheiten für die
Rechtssuchenden, insbesondere im Hinblick auf allfällige aufschiebende Wirkungen
von Rechtsmitteln (vgl. dazu BACHOFNER, a. a. O., Rz. 760, 865 ff.).
3.6.2. Der Berufungsbeklagte beantragte mit seinem Gesuch vom 21. März 2025
eine Ausweisung per 1. Mai 2025 (RG-act. 1). Die Vorinstanz erkannte auf
Ausweisung per 19. Mai 2025 (act. B.1). Das Gericht darf einer Partei nicht mehr
und nichts Anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die
Gegenpartei anerkannt hat (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Die Dispositionsmaxime verbietet
dem
urteilenden
Gericht
allerdings
nicht,
den
eigentlichen
Sinn
des
Rechtsbegehrens durch Auslegung zu ermitteln und dessen Zulässigkeit danach
und nicht nach dem unzutreffenden Wortlaut zu beurteilen (SEILER, in: Sutter-Somm
et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025,
Art. 58 N. 10; Urteil des Bundesgerichts 5A_621/2012 vom 20. März 2013 E. 4;
BGE 140 III 159 E. 4.4). Dies tat denn auch die Vorinstanz. Da der Vermieter nie
wissen kann, wie lange das erstinstanzliche Ausweisungsverfahren dauert, kann
von ihm von vornherein nicht die Beantragung eines exakt passenden
Räumungstermins verlangt werden. Für die Anrufung des Rechtsgrundsatzes
"impossibilium nulla obligatio" durch den Berufungskläger besteht kein Raum. Die
Rüge ist haltlos. Eine Verletzung der Dispositionsmaxime kann vorliegend auch
bereits deshalb nicht vorliegen, da es im Ermessen des Ausweisungsrichters steht,
ob und falls ja in welchem Umfang er eine sehr kurze Schonfrist, insbesondere zum
freiwilligen
Verlassen
des
Mietobjektes
ansetzt.
Denn
ein
späterer

13 / 23
Ausweisungstermin als der beantragte bzw. die Gewährung einer kurzen Schonfrist
stellt ein Weniger dar, d.h. ein Minus und kein Mehr oder Aliud; es ist milder, wirkt
sich zugunsten des Mieters aus und beschwert diesen nicht. Das Rechtsbegehren
auf Ausweisung per ein bestimmtes Datum umfasst im Sinne eines Minus somit
implizit auch eine spätere Ausweisung, solange sie dem Begehren nicht
widerspricht. Unter dem Blickwinkel der Dispositionsmaxime unzulässig wäre ein
früherer Ausweisungstermin, da dies über das Beantragte hinausginge und den
Mieter stärker belasten würde, als beantragt. Vorliegend ist dies nicht der Fall, dem
Berufungsbeklagten
wurde
weniger
zugesprochen,
als
beantragt.
Die
Dispositionsmaxime wurde nicht verletzt.
3.6.3. Der Berufungskläger holte den angefochtenen Entscheid vom 5. Mai 2025,
mitgeteilt am gleichen Tag, am 13. Mai 2025 ab (RG-act. 12). Die Frist zur Berufung
lief am 23. Mai 2025 ab. Da der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende
Wirkung zukam (Art. 315 Abs. 1 ZPO), verstrich der Räumungstermin vor der
frühestmöglichen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids. Insoweit ist dem
Berufungskläger zuzustimmen. Entgegen seinem Dafürhalten hat dies jedoch nicht
die Nichtigkeit von Dispositivziffer 1 und 2 zur Folge (act. A.1, Rz. 20) . Vielmehr gilt
in einer solchen Situation, dass nach Ablauf der gewährten zusätzlichen
Räumungsfrist und Eintritt der Vollstreckbarkeit ein Mietobjekt unverzüglich zu
verlassen ist. Die Berufung erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
Betont sei der Klarheit halber, dass angesichts der rechtzeitigen Anfechtung des
vorinstanzlichen Entscheids und der der Berufung von Gesetzes wegen
zukommenden
aufschiebenden
Wirkung
(Art. 315
Abs. 1
ZPO)
die
Vollstreckungsmassnahmen sowie Strafandrohung von Art. 292 StGB (noch) keine
Wirkung entfalten konnten und werden dies auch nicht rückwirkend, wie der
Berufungskläger zu befürchten scheint (vgl. dazu act. A.1, Rz. 69-71, 111-113, 117-
118;
ferner
act. B.2).
Wichtig
ist
in
diesem
Kontext,
dass
keine
Vollstreckbarkeitsbescheinigungen
ausgestellt
werden,
bevor
die
Vollstreckungsmassnahmen umgesetzt werden können (vgl. auch BACHOFNER,
a. a. O., Rz. 755, 870).
3.7.
Der Berufungskläger moniert, die Vorinstanz habe ihm zu Unrecht keine
Nachfrist für eine Stellungnahme angesetzt. Dadurch habe die Vorinstanz sein
rechtliches Gehör verletzt (act. A.1, Rz. 84-89, 90-99, 100-110, 114, 116).
3.7.1. Die Vorinstanz stellte per Einschreiben dem Berufungskläger mit Verfügung
vom 31. März 2025 das Gesuch des Berufungsbeklagten samt Beilagen zu und
setzte ihm eine Frist zur Einreichung seiner schriftlichen Stellungnahme im Sinne
von Art. 253 ZPO bis zum 16. April 2025 an. Zudem wies sie unmissverständlich

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auf die Säumnisfolgen hin, indem sie vermerkte, "[s]ollte innert Frist keine
Stellungnahme eingehen, wird keine Nachfrist angesetzt, aufgrund der Akten
entschieden und der schriftliche Entscheid mitgeteilt" (RG-act. 3).
3.7.2. Bei der Verfügung vom 31. März 2025 betreffend die Aufforderung des
Berufungsklägers zur Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch handelt es sich für
den Berufungskläger um das sog. verfahrenseinleitende Schriftstück. Zutreffend
erwog die Vorinstanz daher, dass für das Ausweisungsverfahren vor Zustellung der
Verfügung vom 31. März 2025 noch kein Prozessverhältnis begründet worden war;
die Zustellfiktion von Art. 138 Abs. 3 ZPO mithin nicht zur Anwendung gelangen
konnte (act. B.1 E. 4.1 ff.). Wie die Vorinstanz weiter zutreffend festhält, ging die
fragliche Verfügung vom 31. März 2025 dem Berufungskläger – nachdem er die
Abholeinladung auf der Post verlängerte – am 28. April 2025 zu (act. B.1 E. E, 4.4;
RG-act. 4 i. V. m. RG-act. 6). Dies bestreitet der Berufungskläger auch nicht.
3.7.3. In der Folge tätigte der Berufungskläger am 30. April 2025 (Datum
Poststempel) eine Eingabe vor Vorinstanz (RG-act. 7). Die Eingabe weist als
Referenz das Folgende aus:
"B._____ / A._____
Ausweisung (summarisches Verfahren) Proz. Nr. 135-2025-126
Anwaltsaufsicht: Einreichung von Unterlagen aus Vergleichsgesprächen"
In der Eingabe selbst ersucht der Berufungskläger die Vorinstanz um Prüfung, ob
gegen den Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten von Amtes wegen Anzeige bei
der Aufsichtskommission über die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte des
Kantons Graubünden zu erstatten sei, dies wegen Verletzung der Berufspflicht nach
Art. 12 lit. a BGFA. Dabei nimmt der Berufungskläger explizit Bezug auf die
"Klagebeilagen zur Klage vom 21. März 2025", sprich dem Ausweisungsgesuch. Mit
keinem Wort bezog der Berufungskläger in besagter Eingabe inhaltlich zum
Ausweisungsgesuch Stellung. Ebenso wenig erwähnt er darin, dass eine separate
(inhaltliche) Stellungnahme zum Gesuch noch folgen werde, geschweige denn
ersuchte er um eine Fristerstreckung oder Fristwiederherstellung (RG-act. 7). Bei
dieser Ausgangslage durfte die Vorinstanz in guten Treuen davon ausgehen, der
Berufungskläger habe mit der Eingabe vom 30. April 2025 darauf verzichtet, zum
Ausweisungsbegehren vom 21. März 2025 (inhaltlich) Stellung zu nehmen bzw.
dass es sich bei der Eingabe vom 30. April 2025 (Datum Poststempel) um diejenige
Stellungnahme handelt, für die mit Verfügung vom 31. März 2025 Frist angesetzt
wurde. Durch seine Eingabe vom 30. April 2025 (Datum Poststempel) ist belegt,
dass er vom Ausweisungsverfahren an sich sowie dem Inhalt des Gesuchs im
Besonderen samt dessen Beilagen Kenntnis genommen hatte (vgl. RG-act. 7). Für

15 / 23
welche Art von Vorbringen er seine Stellungnahme nutzte, war in seinem eigenen
Ermessen und Verantwortungsbereich. Die Vorinstanz wies die Eingabe vom
30. April 2025 (Datum Poststempel) im Übrigen auch nicht als verspätet zurück. Der
Berufungskläger kann sich angesichts der unmissverständlichen Säumnisfolgen in
der Verfügung vom 31. März 2025 sowie seiner getätigten Eingabe vom 30. April
2025 (Datum Poststempel) alsdann nicht in guten Treuen darauf berufen, er habe
noch mit einer Nachfrist gerechnet. Dies gilt umso mehr, als es sich beim
Berufungskläger nicht um einen juristischen Laien handelt. Auch die weiteren
Vorbringen des Berufungsklägers hierzu erweisen sich als unbehelflich,
insbesondere wonach er irrtümlich davon ausgegangen sei, den "Entwurf" der
(inhaltlichen) Stellungnahme abgeschickt zu haben oder wonach er in besagtem
"Entwurf" die Ansetzung einer neuen Frist zur Stellungnahme beantragt hätte
(act. A.1, Rz. 88, 96; act. B.4; RG-act. 11). Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.
3.7.4. Die in der Lehre umstrittene Frage, ob dem Gesuchsgegner im
Summarverfahren betreffend Ausweisung bei Säumnis eine (sehr kurze) Nachfrist
für eine Stellungnahme anzusetzen ist, braucht nach dem Gesagten vorliegend
nicht vertieft zu werden (vgl. Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 20 46
vom 21. Februar 2021 E. 2.2.1 u. a. m. H. a. BGE 138 III 483 E. 3.2 betr. prov.
Rechtsöffnung). Anzumerken ist indes, dass beispielsweise das Obergericht Zürich
in konstanter Praxis die Ansicht vertritt, dass bei Säumnis betreffend die
Einreichung einer Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren im summarischen
Verfahren resp. im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen keine Nachfrist
angesetzt werden muss (statt vieler Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
LF200004 vom 26. Februar 2020 E. 5.2; gl. M. Obergericht Thurgau RBOG 2020
Nr. 15).
3.8.
Der Berufungskläger sieht sodann im hängigen Schlichtungsverfahren ein
Verfahrenshindernis, welches bereits bei Einleitung des Ausweisungsverfahrens
bestanden habe (act. A.1, Rz. 92-93). Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, steht
ein rechtshängiges Kündigungsschutzverfahren einem Ausweisungsverfahren im
Rechtsschutz in klaren Fällen nicht grundsätzlich entgegen (act. B.1 E. 5.1.2.1
m. H. a. BGE 141 III 262). In besagtem Leitentscheid hielt das Bundesgericht
ausdrücklich fest, dass ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren
um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO auch dann zulässig ist, wenn
der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses
Verfahren hängig ist (ibid. E. 3.2 f.). Die gegen die Anwendbarkeit des
Leitentscheids auf das vorliegende Verfahren angeführten Argumente des
Berufungsklägers infolge des Versöhnungszwecks des Schlichtungsverfahrens

16 / 23
gehen an der Sache vorbei (act. A.1, Rz. 93). Der Berufungskläger verkennt, dass
es im Leitentscheid nicht um ein "ordentliches Verfahren vor Handelsgericht" ging,
"welchem das summarische Verfahren laut Bundesgericht nicht entgegenstand",
sondern um ein summarisches Ausweisungsverfahren vor Handelsgericht, dem ein
vor
Schlichtungsbehörde
rechtshängiges
mietrechtliches
Kündigungsschutzverfahrens nicht entgegenstand, wie auch in der vorliegenden
Konstellation
die
Rechtshängigkeit
des
Kündigungsschutzverfahrens
vor
Schlichtungsbehörde für Mietsachen Prättigau/Davos der Beurteilung des
Ausweisungsbegehrens im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach
Art. 257 ZPO durch die Vorinstanz bzw. durch das Obergericht nicht entgegensteht.
Er
macht
insbesondere
nicht
geltend,
es
sei
vor
Einleitung
des
Ausweisungsverfahrens im Kündigungsschutzverfahren eine Widerklage auf
Ausweisung erhoben worden (hierzu ausführlich BACHOFNER, a. a. O., Rz. 345 ff.;
ferner Rz. 370 f.). Dergleichen wäre dem Gericht denn auch nicht bekannt. Lediglich
der Vollständigkeit halber sei vermerkt, dass das Schlichtungsverfahren bis zum
rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Berufungsverfahrens sistiert wurde.
4.
Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn zum
einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO).
5.
In der Sache beruft sich der Berufungskläger (unter anderem) darauf, die
Parteien hätten einen neuen Mietvertrag für April und Mai 2025 geschlossen. Sofern
die Gegenpartei dies bestreiten sollte, habe sie zumindest unklare Tatsachen- und
Rechtsverhältnisse geschaffen, weshalb auf das Ausweisungsbegehren nicht
einzutreten gewesen wäre (act. A.1, Rz. 97-99, 115; act. B.4-5; RG-act. 9, 11). Der
Berufungskläger
will
dies
aus
einer
Mail-Korrespondenz
mit
dem
Berufungsbeklagten bzw. dessen Rechtsvertreter vom 28. April 2025 und dem
15. Mai 2025 sowie aus zwei Zahlungsbefehlen ableiten (RG-act. 9, 11; act. B.2).
Dem kann nicht zugestimmt werden. Es ist nicht erkennbar, dass die Ausführungen
des Rechtsvertreters bzw. des Berufungsbeklagten als ein (konkludentes)
Zustandekommen eines neuen Mietvertrages interpretiert werden konnten. Im
Gegenteil musste dem Berufungskläger aufgrund der Formulierung der Mail sowie
der Gesamtumstände klar sein, dass der Berufungsbeklagte lediglich einen
(freiwilligen) Wohnungsübergabetermin vereinbaren wollte bzw. sicherstellen
wollte, dass der Berufungskläger einem Handwerker Zutritt zur Wohnung
verschaffen
werde.
Daran
ändert
auch
die
in
den
Mails
und
dem
Betreibungsbegehren verwendete Terminologie ("Mietvertrag", "Mietzins") nichts
(act. A.1, Rz. 97 f., 115; act. B.4-5; RG-act. 9, 11). Betreffend Mietzinse gilt

17 / 23
zusätzlich anzumerken, dass dem Vermieter, für die Dauer des unrechtmässigen
Verbleibs des Mieters ein Schadenersatzanspruch zusteht, der im Zweifel der Höhe
des früheren Mietzinses entspricht. Vorliegend geht es offenbar lediglich um zwei
zusätzliche Monate (April und Mai 2025) in diesem Sinne. Darin kann kein Indiz für
einen stillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrages gesehen werden
(vgl. ferner WEBER, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Balser Kommentar,
Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 14). Damit kann resp. konnte der
klare Fall nicht mit dem Argument verneint werden, es sei nicht auszuschliessen,
dass ein neuer Mietvertrag entstanden sei. Wie es sich mit den diesbezüglichen
Vorbringen des Berufungsklägers novenrechtlich verhält, braucht nicht vertieft zu
werden. Festzuhalten ist indes, dass entgegen dem Berufungskläger die Vorinstanz
seine Eingabe vom 25. Februar 2025 (Datum Poststempel: 5. Mai 2025; Datum
Eingang: 6. Mai 2025; RG-act. 9) jedenfalls nicht mehr berücksichtigen konnte, da
der Endentscheid bei Eingang des Schreibens bereits ergangen und mitgeteilt war.
Das Datum der effektiven Zustellung des vorinstanzlichen Entscheids an den
Berufungskläger bleibt dabei selbstredend irrelevant (act. A.1, Rz. 97-99, 115).
6.
Weiter wehrt sich der Berufungskläger mit verschiedenen Argumenten gegen
die Kündigung an sich (act. A.1, Rz. 119-170). Damit macht er letztlich ebenfalls
geltend, die Voraussetzung von Art. 257 ZPO seien entgegen der Vorinstanz nicht
gegeben, was zu einem Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch hätte führen
müssen.
6.1.
Wie vorstehend dargetan, reichte der Berufungskläger vor Vorinstanz die
Eingabe vom 30. April 2025 ein (Datum Poststempel; RG-act. 7). Inhaltliche
Ausführungen zum Ausweisungsbegehren an sich finden sich darin keine.
Sämtliche seiner Vorbringen zur Kündigung vom 24. Oktober 2024 in der Berufung
erweisen sich daher grundsätzlich als neu. Der Berufungskläger scheint überzeugt,
mit seiner Berufung eine (weitere) unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit zu
erhalten, und zwar basierend auf seiner Auffassung betreffend die Frist nach
Art. 253 ZPO. Dass diese Auffassung nicht zutrifft, ist bereits dargetan (vorstehend
E. 3.7). Inwiefern es sich darüber hinaus in Bezug auf die Vorbringen zur Kündigung
um zulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO handeln sollte, legt der
Berufungskläger nicht dar. Die Noven sind deshalb verspätet und nicht zu beachten.
Daran vermag vorliegend auch die Anrufung von Nichtigkeitsgründen (Urteil des
Bundesgerichts 4A_20/2020 vom 26. Februar 2020 E. 6.2) nichts zu ändern;
ebenso wenig der Umstand, dass die für den mietrechtlichen Kündigungsschutz
vorgesehene soziale Untersuchungsmaxime nicht über den Rechtsschutz in klaren
Fällen unterlaufen werden darf (Urteil des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom

18 / 23
11. August 2015 E. 4.2.2). Ist nämlich eine Kündigung wie vorliegend (E. 6.2 ff.)
nicht innert Frist angefochten worden, ist sie (oder gilt sie jedenfalls als) gültig und
die prozessualen Besonderheiten der Kündigungsanfechtung (insb. Art. 247 ZPO)
kommen gar nicht zum Tragen, womit auch kein Grund für verfahrensrechtliche
Besonderheiten im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen besteht (Urteil des
Obergerichts Zürich LF210055 vom 16. Oktober 2021 E. 2.2). Wie nachstehend zu
zeigen ist, wäre die Berufung aber auch abzuweisen, wenn die Vorbringen als
zulässige Noven erachtet würden.
6.2.
Primär stellt sich der Berufungskläger auf den Standpunkt, die Kündigung sei
nicht erfolgt, da eine Zustellung nicht nachgewiesen worden sei. Da er keine
Kündigung erhalten habe, entfalle die Zustellfiktion (act. A.1, Rz. 137-155).
6.2.1. Die Zustellung der Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung
richtet sich, wie die Vorinstanz zutreffend erwog, nach der absoluten
Empfangstheorie (act. B.1 E. 5.1.2.2). Danach gilt die Kündigung als zugestellt,
wenn sie in den Machtbereich der empfangenden Person übergegangen ist.
Ausschlaggebend ist die Zugriffsmöglichkeit. Ob die empfangende Person
tatsächlich von der Kündigung Kenntnis nimmt, ist dagegen nicht erheblich.
Eingeschriebene Sendungen, welche ins Postfach oder in den Briefkasten avisiert
werden, gelten im Anwendungsbereich der absoluten Empfangstheorie am Tag der
Avisierung zugestellt, wenn von der empfangenden Person erwartet werden kann,
die Sendung sofort abzuholen. Wenn das nicht erwartet werden kann, so gilt die
Zustellung im Sinne einer allgemeinen Regelung am Tag danach als erfolgt (statt
vieler BGE 137 III 208 E. 3.1.2; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
ZR2 24 19 vom 11. Februar 2025 E. 3.2 m. w. H.; BACHOFNER, a. a. O., Rz. 135 ff.).
6.2.2. Die per Einschreiben versandte Kündigung vom 24. Oktober 2024 wurde
dem Berufungskläger am 25. Oktober 2024 von der Post zur Abholung gemeldet
(RG-act. 1, Beilagen 4-5). Sie galt ihm gegenüber deshalb nach der erwähnten
allgemeinen Regel spätestens am 26. Oktober 2024 als zugestellt und die 30-
tägigen Verwirkungsfristen für Anfechtung und Erstreckung (Art. 273 OR) begannen
zu laufen.
6.2.3. Verhinderungen der empfangenden Person ändern an den Wirkungen der
absoluten Empfangstheorie grundsätzlich nichts. Das Risiko dafür, dass die in ihrem
Zugriffsbereich eingetroffene Kündigung sie auch tatsächlich erreicht, trägt die
empfangende Person, die gerade bei Abwesenheiten wegen Ferien usw.
entsprechende Vorkehren zu treffen hat (HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar,
5. Aufl. 2020, Vorbem. zu Art. 266-266o N. 38). Teils wird im Schrifttum immerhin

19 / 23
vorbehalten, dass das Abholen einer Sendung am Tag nach der Avisierung bei
unvorhergesehenen Abwesenheiten oder im Krankheitsfall unzumutbar sein kann
(vgl. WEBER, a. a. O., Art. 266a N. 1d). Das Bundesgericht ist jedenfalls bei
Ferienabwesenheiten streng. Solche ändern nichts an der Fiktion des Empfangs am
Tag nach der Avisierung (BGE 143 III 15 E. 4). Ferner können Abwesenheiten
ausnahmsweise für relevant befunden werden, wenn die kündigende Partei von der
Verhinderung der anderen Partei Kenntnis hatte und den vorübergehenden anderen
Aufenthaltsort kannte; eine solche Situation soll vom Vermieter nicht ausgenutzt
werden können, um durch geschickte Terminierung namentlich die rechtzeitige
Kündigungsanfechtung durch den Mieter zu vereiteln (vgl. BGE 140 III 244 E. 5.2).
6.2.4. Der Berufungskläger scheint sich zumindest sinngemäss auf letzteren
Umstand berufen zu wollen. Dabei verkennt er aber, dass er aus seinen hierfür
angeführten Gründe nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag. So kann er sich
weder darauf berufen, nicht mit einer Kündigung resp. einem Einschreiben
gerechnet zu haben, noch darauf, dass anstehende Fragen bisher stets im
Gespräch am Küchentisch in der Wohnung des Berufungsbeklagten erörtert und
gelöst worden seien (act. A.1, Rz. 137 ff.). Ebenso wenig kann die Präferenz des
Berufungsklägers zur persönlichen Entgegennahme von schriftlichen Erklärungen
(act. A.1, Rz. 137) oder gar seine Weigerung zur Entgegennahme von Einschreiben
(RG-act. 1, Beilage 12; act. B.1 E. 4.2) als "Abwesenheit/Verhinderung" beurteilt
werden, welche ausnahmsweise für die Zustellungsfiktion von Relevanz sein
könnte. Was der Berufungskläger aus der Adressierung im Kontext seines
akademischen Titels und seiner Berufsbezeichnung als Rechtsanwalt zu seinen
Gunsten ableiten will, erhellt nicht (act. A.1, Rz. 141 f.).
6.2.5. Gemäss Bundesgericht besteht bei nachgewiesener rechtzeitiger Aufgabe
eines eingeschriebenen Briefes und substantiierten Angaben des Absenders über
dessen Inhalt (insbesondere durch die Vorlage einer Kopie des Schreibens) eine
natürliche Vermutung für die Richtigkeit dieser Sachverhaltsdarstellung. Dem
Empfänger steht der Nachweis offen, dass der tatsächliche Inhalt der Sendung ein
anderer
war.
Dabei
herrscht
das
Beweismass
der
überwiegenden
Wahrscheinlichkeit (BGE 142 III 369 E. 4.2; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 3). Sodann besteht nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts aufgrund der Postinformation, dass die
Sendung dem Empfänger angezeigt worden ist, eine natürliche Vermutung dafür,
dass der Postangestellte den Avis ordnungsgemäss in den Briefkasten oder in das
Postfach des Empfängers gelegt hat und das Zustelldatum korrekt registriert worden
ist. Diese Vermutung kann vom Empfänger widerlegt werden, wenn er eine

20 / 23
überwiegende Wahrscheinlichkeit von Fehlern bei der Zustellung nachweist
(BACHOFNER, a. a. O., Rz. 137 m. H.). Vorliegend legte der Berufungsbeklagte das
amtliche
Kündigungsformular,
mit
Begleitschreiben,
sowie
eine
Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ins Recht. Das Datum auf der
Sendungsverfolgung
(Sendungsaufgabe)
stimmt
mit
demjenigen
des
Kündigungsformulars
sowie
dem
Begleitschreiben
überein.
Die
Sendungsverfolgung
weist
den
Berufungskläger
als
Empfänger
der
eingeschriebenen Sendung aus. Gemäss Sendungsverfolgung wurde dem
Berufungskläger besagtes Einschreiben am 25. Oktober 2024 zur Abholung
gemeldet (act. B.1 E. 5.1.2.3; RG-act. 1, Beilagen 4-5). Hiergegen führt der
Berufungskläger lediglich rein theoretische und spekulative Zweifel an, wie
beispielsweise es könne am selben Tag ein Brief mit einem anderen Inhalt
zugesandt worden sein, der Postavis könne bei der Deponierung in Zeitungen und
andere unverpackte Druckwerke geraten sein oder der Postangestellte könne es
unterlassen haben, einen Avis zu deponieren (act. A.1, Rz. 143-155). Die entgegen
dem Berufungskläger (act. A.1, Rz. 145) eben gerade bestehende natürliche
Vermutung vermag er damit nicht zu widerlegen. Es bestehen keinerlei
Anhaltspunkte dafür, dass die Postzustellung nicht einwandfrei funktioniert haben
könnte. Dass die Verlängerung der Abholfrist durch den Berufungskläger
unbeachtlich bleibt, hielt bereits die Vorinstanz fest (act. B.1 E. 5.1.2.2).
6.2.6. Mit der Vorinstanz gilt die Kündigung vom 24. Oktober 2024 dem
Berufungskläger mithin am 26. Oktober 2024 als gültig zugestellt. Die Anfechtung
machte
der
Berufungskläger
indes
erst
am
18. März
2025
bei
der
Schlichtungsbehörde
durch
persönliche
Übergabe
anhängig
(RG-act. 1,
Beilagen 13-15). Die 30-tägige Anfechtungsfrist war damals mithin bereits verwirkt
(Art. 273 Abs. 1 OR). Gleich verhält es sich mit einem Begehren um Erstreckung
(Art. 273 Abs. 2 lit. a OR).
6.3.
Sodann beruft sich der Berufungskläger darauf, die Kündigung sei nichtig.
Zum
einen
habe
der
Berufungsbeklagte
in
Begleitung
des
C._____
Gemeindeschreibers in strafbarer Weise diverse Unterlagen zugestellt, indem er
diese in der Wohnung des Berufungsklägers deponiert habe. Der Berufungskläger
adressiert diese Geschehnisse wiederholt als "Chöttihammer Fastnachtsposse".
Zum anderen wirft der Berufungskläger dem Berufungsbeklagten vor, letzterer habe
ihn bedroht und tätlich angegriffen, um die angebliche Kündigung durchzusetzen,
und habe zwecks Druckausübung auf ihn [den Berufungskläger] behauptet, er [der
Berufungskläger] habe versucht, den Berufungsbeklagten zu töten (act. A.1,
Rz. 119, 170). Weder aus dem einen noch dem anderen vermag der

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Berufungskläger eine Nichtigkeit der Kündigung abzuleiten. Die Vorwürfe sind von
vornherein ungeeignet dem angefochtenen Entscheid etwas entgegenzuhalten (vgl.
denn auch RG-act. 1, Rz. 8). Die Vorwürfe bilden im Übrigen offenbar Gegenstand
eines
seitens
des
Berufungsklägers
initiierten
Strafverfahrens.
Ob
die
Staatsanwaltschaft letzteres an die Hand nahm, ist dem Gericht nicht bekannt.
6.4.
Der Berufungskläger geht in seiner Berufungsschrift ausführlich auf die
Vorgeschichte ein, welche seiner Ansicht nach zur Kündigung geführt habe, und
macht geltend, es handle sich, sofern die Kündigung denn überhaupt erfolgt sei, um
eine Rachekündigung als Reaktion auf eine verbale Auseinandersetzung. Der
Kündigungsgrund sei entsprechend nur vorgeschoben (act. A.1, Rz. 129-136, 157-
160). Von der (grundsätzlichen) Gültigkeit der Kündigung ist die Frage ihrer
Anfechtbarkeit zu unterscheiden. Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 f. OR). Will eine Partei die
Kündigung anfechten, so hat sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der
Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Indem
der Berufungskläger ausführt, dass es sich um eine Rachekündigung handle, macht
er sinngemäss einen Verstoss gegen Treu und Glauben gemäss Art. 2 Abs. 1 ZGB
geltend, welcher nur Grund für eine Anfechtbarkeit einer Kündigung von Wohn- und
Geschäftsräumen nach Art. 271 ff. OR, nicht jedoch einen Nichtigkeitsgrund
darstellt. Der Berufungskläger hat die Kündigung nicht fristgerecht angefochten
(vorstehend E. 6.2). Damit ist das Anfechtungsrecht verwirkt, und die Frage, ob der
Berufungsbeklagte mit der Kündigung gegen Treu und Glauben verstiess, kann im
Ausweisungsverfahren nicht mehr (auch nicht vorfrageweise) geprüft werden.
6.5.
Schliesslich bringt der Berufungskläger vor, sofern die Kündigung
rechtswirksam erfolgt sei, handle es sich um eine Kündigung, welche der
Berufungsbeklagte dem Berufungskläger treuwidrig nicht zur Kenntnis gebracht
habe, nachdem der Berufungsbeklagte wiederholt um Bekanntgabe der Kündigung
gebeten
worden
sei.
Entsprechend
entfielen
klare
Tatsachen-
und
Rechtsverhältnisse auch hier (act. A.1, Rz. 168). Inwiefern der Berufungskläger
daraus eine unklare Sach- und/oder Rechtslage ableiten will, erschliesst sich nicht.
Wie dargetan, gilt die Kündigung dem Berufungskläger jedenfalls als zugestellt und
die Anfechtungsfrist als verwirkt (act. B.1 E. 5.1.2.1-4; vorstehend E. 6.2).
Weiterungen zur rechtlichen Einordnung des Vorwurfes können unterbleiben.
7.
Nach dem Gesagten hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren des
Berufungsbeklagten zu Recht gut. Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Für die eventualiter beantragte Rückweisung bleibt kein Raum.

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8.
Der Berufungskläger erhebt eventualiter eine Kostenbeschwerde (act. A.1,
S. 2). Da er in der Hauptsache Berufung einlegt, unterliegt allerdings auch der
Kostenentscheid der Berufung.
8.1.
Er verlangt, es sei die Parteientschädigung zu überprüfen und, nach
Entschädigungstarif bzw. Einholung einer Honorarnote beim Rechtsvertreter des
Berufungsbeklagten, gegebenenfalls eine angemessen reduzierte Entschädigung
zuzusprechen. Zur Begründung führt er einzig aus, die dem Rechtsvertreter
zugesprochene
Parteientschädigung
sei
mangels
Aktenkundigkeit
nicht
nachvollziehbar, weshalb vorsorglich beantragt werde, dies im Rahmen der
Berufung zu überprüfen, eventuell im Beschwerdeverfahren (act. A.1, S. 2,
Rz. 171).
8.2.
Die Vorinstanz setzte die Parteientschädigung des Berufungsbeklagten
mangels
einer
Honorarnote
in
korrekter
Anwendung
der
kantonalen
Honorarverordnung, im Einklang der kantonalen Praxis und Rechtsprechung in
Ausübung ihres pflichtgemässen Ermessens auf CHF 2'405.00 fest (Art. 96 ZPO
i. V. m. Art. 2 ff. HV [BR 310.250]). Daran gibt es nichts zu beanstanden. Die
Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
9.
Ausgangsgemäss
hat
der
Berufungskläger
die
obergerichtliche
Entscheidgebühr von CHF 800.00 zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 11 Abs. 2
i. V. m. Art. 15 Abs. 1 VGZ [BR 320.210]). Parteientschädigungen sind keine
zuzusprechen. Dem Berufungskläger nicht, weil er unterliegt und dem
Berufungsbeklagten nicht, weil ihm im Rechtsmittelverfahren keine Aufwendungen
entstanden sind, die zu entschädigen wären.

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Es wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 800.00 werden A._____
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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