gr_gerichte · R 2012 92 · 2013-01-22 · de
StGB 111-136 Leib und Leben

Enteignungsrecht und -entschädigung | Enteignung (form./mat.)

R 12 92
4. Kammer
URTEIL
vom 22. Januar 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Enteignungsrecht und –Entschädigung
1. a)
Die seit 2006 im alleinigen Eigentum von … stehenden Parzellen 1039, 3590
und 3591 im Gebiet … des Dorfes … waren ab Einführung des ersten
Baugesetzes im Jahr 1968 der Grünzone zugeteilt. Am 27. März 1977 wurde
eine neue Zonenplanung verabschiedet, gemäss welcher die erwähnten
Grundstücke der „Grünzone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen“
gemäss Art. 46 des damals geltenden Baugesetzes (BG) zugewiesen wurden.
Auf Anordnung der Regierung wurde der erwähnte Art. 46 BG in der
Volksabstimmung vom 23. April 1978 dahin abgeändert, dass die Grünzone
weggelassen wurde. Der neue Art. 46 BG 1978 wurde durch die Regierung am
12. Juni 1978 genehmigt. Mit regierungsrätlichen Genehmigungen vom 5. Juli
1982, vom 12. März 1990 und zuletzt vom 27. April 1999 wurde dieser Art. 46
betreffend ZöBA im kommunalen Baugesetz sodann noch mehrfach bestätigt.
Mit Schreiben vom 18. April 2012 teilte die Gemeinde … … mit, sie
beabsichtige die drei Parzellen 1039, 3590 und 3591 samt Haus zum
Gesamtwert von Fr. 332‘604.-- (2‘367 m2 zu Fr. 12.--/m2 = Fr. 28‘404.— plus
Zeitwert Wohnhaus gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 von Fr.
304‘200.—) zu übernehmen.
b)
Nach einer erfolglosen Einigungssitzung vom 2. Mai 2012 stellte … am 3. Mai
2012 unter Verweis auf die nun 34-jährige Zugehörigkeit zur Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen (ZöBA) ohne entsprechende Verwendung durch die

Gemeinde beim Gemeindevorstand den Antrag, ihre Parzellen von der ZöBA
neu der benachbarten Wohnzone B gemäss Art. 47 BG zuzuteilen.
c)
Mit Entscheid vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 4. Juni 2012, beschloss der
Gemeindevorstand, auf den Zuteilungsantrag nicht einzutreten (Ziff. 1) und das
Gesuch auf Einleitung eines entsprechenden Zonenplanänderungsverfahrens
abzuweisen (Ziff. 2).
d)
Dagegen erhob … am 20. Juni 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
mit den Anträgen auf Aufhebung und Anweisung des Gemeindevorstandes, das
partielle Zonenplanverfahren zur beantragten Umzonung ihrer Parzellen
gemäss Art. 47 ff. des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) bzw. 12 ff.
der
kantonalen
Raumplanungsverordnung
(KRVO)
einzuleiten
und
durchzuführen,
evtl.
alles
nur
bezüglich
Parzelle
3591
(vgl.
dazu
Parallelverfahren R 12 52, siehe dort).
e)
Die
Gemeinde
…
reichte
ihrerseits
am
10.
Mai
2012
bei
der
Enteignungskommission
VI
ein
Gesuch
um
Durchführung
des
Schätzungsverfahrens ein mit dem Antrag, das Grundbuchamt … sei
anzuweisen, die Parzelle 3591 mit dem darauf bestehenden Wohnhaus und die
Parzelle 1039 und 3590 im Grundbuch ins Eigentum der Gemeinde zu
übertragen unter gleichzeitiger Festsetzung einer Entschädigung von maximal
Fr. 12.—/m2 für den Boden und zusätzlich für das Haus von Fr. 320‘000.—.
Nach
entsprechendem
Verfahren
erliess
die
zuständige
Enteignungskommission am 20. Juni/12. Juli 2012 folgenden Entscheid:
„Die Entschädigung für die Übernahme der Parzelle Nr. 1039 mit einer Fläche
von 223 m2 und der Parzelle Nr. 3590 mit einer Fläche von 1113 m2 wird auf Fr.
12.00/m2 festgelegt. Die Übernahmeentschädigung für die Parzelle Nr. 3591 mit
dem Ferienhaus Vers. Nr. 903 wird auf Fr. 364‘572.00 festgelegt. Der
Gesuchgegnerin wird eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 5‘000.--
zugesprochen.“ Total wurden somit Fr. 385‘604.-- zugesprochen mit Verzinsung
ab Rechtskraft des Entscheides mit 5%.

2.
Dagegen
erhob
…
am
7.
September
2012
Beschwerde
an
das
Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung, evtl. Rückweisung der
Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen. Der
angefochtene Entscheid bejahe das Enteignungsrecht der Gemeinde und setze
eine Enteignungsentschädigung für die ihr gehörenden Grundstücke 1039,
3590 und 3591 fest, sodass bei Rechtskraft des Entscheides und
entsprechendem Zahlungsnachweis ein Rechtsgrundausweis für den Eintrag
des Eigentumserwerbs im Grundbuch gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. b der
Grundbuchverordnung (GBV) vorhanden wäre. Sie bestreite in erster Linie
selber das Enteignungsrecht der Gemeinde und erst in zweiter Linie die Höhe
der festgelegten Entschädigung. Zunächst sei festzuhalten, dass das
Enteignungsrecht nie rechtsgültig entstanden sei. Weder im Rahmen der
Urnenvorlage vom 27. März 1977 noch der anschliessenden Prüfung durch die
Regierung sei geklärt worden, ob eine Enteignung der drei nun ihr gehörenden
Grundstücke durch ein konkretes öffentliches Interesse gerechtfertigt und ob
die Enteignung überhaupt geeignet, erforderlich und zumutbar gewesen sei. Die
Enteignungskommission VI schreibe im angefochtenen Entscheid gestützt auf
Art. 97 Abs. 1 KRG, sie dürfe diese Prüfung nicht vornehmen, weil sie stets
dem vorgelagerten Entscheid über die Erteilung des Enteignungsrechts
vorbehalten
sei.
Im
vorliegenden
Fall
sei
aber
die
Prüfung
im
Zonenplanänderungsverfahren
offensichtlich
unterblieben,
sodass
die
Kommission als staatliche Institution nach Art. 5 und 36 der Bundesverfassung
(BV) verpflichtet gewesen wäre, diese Prüfung vorfrageweise vorzunehmen.
Wenn dies nicht zugelassen werde, werde bei ZöBA-Grundstücken dem
Enteigneten de facto der gerichtliche Schutz abgeschnitten und Art. 29a BV und
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) verletzt. Überdies
sei die Inanspruchnahme privaten Eigentums nach bundesgerichtlicher Praxis
für zukünftige öffentliche Zwecke nur gestattet, wenn der künftige Bedarf schon
aktuell mit Bestimmtheit bezeichnet werden könne und das Vorhaben über kurz
oder lang für die Umsetzung des öffentlichen Interesses notwendig sei.
Vorliegend sei aber weder der künftige Bedarf schon im Jahr 1978 mit
Bestimmtheit bezeichnet noch über kurz oder lang umgesetzt worden, sodass

ein entsprechendes Enteignungsrecht nie gültig entstanden sein könne. Wenn
die Gemeinde 2012 dieses Recht in Anspruch nehmen wolle, müsse dieses
heute
überprüft
werden.
Konkret
würde
das
private
Interesse
der
Beschwerdeführerin auf Eigentum die drei durch die Gemeinde angerufenen
öffentlichen Interessen (sämtliche Anlässe wie Zirkus, Schwingfeste, Musikfeste
usw., Parkplatznot und Bau eines neuen Kindergartens) bei weitem
überwiegen, was durch Ersatzbauten der Gemeinde wie das Sportzentrum,
Feuerwehrmagazin, Verkäufe von Liegenschaften durch die Gemeinde usw.
sowie durch Zeugeneinvernahmen von Nachbarn bezüglich tatsächliche
heutige Verwendung der Ballonwiese belegt werden könne. Wenn ein
Enteignungsrecht der Gemeinde mit der ZöBA-Zuweisung im Jahr 1978
entstanden sein sollte, dann wäre dieses nach allgemein geltenden rechtlichen
Grundsätzen
nach
34
Jahren
sicher
verjährt;
denn
die
üblichen
Verjährungsfristen würden entweder 5 bis höchstens 10 Jahre betragen. Wenn
das Enteignungsrecht durch das Gericht bestätigt werden sollte, sei die
Angelegenheit zur Erhöhung der Enteignungsentschädigung gemäss amtlicher
Schätzung vom 6. Oktober 2011 (allein Parzelle 3591 mit Ferienhaus inkl.
Boden Fr. 524‘0000.-- geschätzt), welche durchaus dafür als massgebend zu
betrachten sei, zurückzuweisen.
3.
Mit
Vernehmlassung
vom
27.
September
2012
stellte
die
Enteignungskommission VI dem Gericht die Verfahrensakten unter Verweis auf
die Begründung im angefochtenen Entscheid zu.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Grundstücke des
Vaters der Beschwerdeführerin bzw. heute der Beschwerdeführerin selber
hätten nie einer Bauzone zugehört, denn die seien bereits im Jahr 1968 der
kommunalen
Grünzone
zugewiesen
worden
und
seither
bei
allen
nachfolgenden Ortsplanungsrevisionen in den Jahren 1978, 1988, 1993,
1997/98, 2002/2003 und zuletzt im Jahre 2010 immer in der ZöBA belassen
worden, ohne dass diese Zuweisung irgendwie beanstandet worden wäre.

Dabei habe die Regierung als Genehmigungsinstanz jedes Mal von Amtes
wegen prüfen müssen, ob diese Zuweisung bzw. Bestätigung der Zuweisung
zur ZöBA gerechtfertigt gewesen wäre oder nicht. Für die jeweiligen Eigentümer
hätte dabei auch die Möglichkeit bestanden, diese Zuweisung in Frage zu
stellen und zu beanstanden, was sie jedoch nie gemacht hätten, weshalb sie
dies
sich
nun
anrechnen
lassen
müssten.
Die
bundesgerichtlichen
Voraussetzungen für die Ausscheidung einer ZöBA seien bei der sogenannten
Ballonwiese sowohl 1978 erfüllt gewesen und auch noch heute voll gegeben.
Es handle sich nämlich dabei um die noch einzige ebene Fläche, welche sie zur
Durchführung von öffentlichen Anlässen zur Verfügung habe. Aus dem
Überbauungsstand vom 20. Mai 2012 gehe zudem hervor, dass von der
Gesamtfläche der ZöBA von 17.2 ha bereits 14.83 ha verbaut worden seien und
lediglich noch 2,34 ha zur Verfügung stehen würden. Diese bestünden aus der
Ballonwiese, dem ZöBA-Streifen entlang der ehemaligen Kantonsstrasse in …
auf der ehemaligen Skiwiese (sehr steiles Gelände), den zwei kleinen Parzellen
hinter der Abwasserreinigungsanlage (ARA) sowie der Wiese hinter der Kirche,
die freigehalten werden müsse. Faktisch bleibe es somit bei der unbedingt
notwendigen Ballonwiese samt den drei Parzellen der Beschwerdeführerin.
Aber auch insgesamt würden zu wenig Baulandreserven zur Verfügung stehen
(Bauzonen
noch
7.4
ha,
Gewerbezone
vollständig
überbaut,
ZöBA
weitestgehend überbaut). Die entsprechende Nutzung der Ballonwiese habe sie
für Anlässe, Parkplätze und Kindergarten nachgewiesen. Eine Verjährung
könne nicht eingetreten sein, nachdem Art. 97 KRG eine solche gar nicht
vorsehe und die letzte bestätigende Zuweisung erst noch vor zwei Jahren
erfolgt sei. Die Verjährungsfrist nach Art. 99 Abs. 3 KRG beziehe sich nur auf
Entschädigungsanprüche des Grundeigentümers aus materieller Enteignung.
Die Vorinstanz habe die Enteignungsentschädigung korrekt festgelegt und
insbesondere den Wert des Bodens der überbauten Parzelle von den amtlich
geschätzten Fr. 213.—/m2 auf Fr. 12.—/m2 festgelegt.
5.
Die Beschwerdeführerin legte in ihrer Replik noch dar, Beschwerdegegenstand
bilde nicht die Zuteilung gemäss Zonenplan, sondern die nach Art. 36 BV

unbedingt erforderliche Erteilung des Enteignungsrechtes an die Gemeinde,
damit sie zur tatsächlichen Enteignung schreiten könne. Diese sei vorliegend
eben nie erfolgt. Auch in den durch die Gemeinde zitierten Entscheide zur
ZöBA unterstreiche das Bundesgericht, dass Voraussetzung für eine solche
Zuweisung sei, dass das Gemeinwesen das öffentliche Interesse mit der
grösstmöglichen Genauigkeit angebe und dass die Errichtung der öffentlichen
Baute bzw. Anlage mit einiger Sicherheit zu erwarten sei (BGE 114 Ia 335). Der
behauptete Bedarf nach ZöBA-Land könne nicht gegeben sein, nachdem die
Gemeinde im Jahr 2002 eine ganze Serie von Grundstücken zum Verkauf
angeboten habe, die sich dafür aber bestens geeignet hätten. Auf jeden Fall
werde immer noch wie beim Plädoyer vor der Enteignungskommission kein
konkreter Verwendungszweck für die drei Parzellen der Beschwerdeführerin
angegeben. Im Protokoll „Aus der Ratsstube“ des Gemeindevorstandes vom
11. Mai 2012 werde diesbezüglich ausgeführt, die Übernahme der drei
Parzellen erfolge unabhängig von einer möglichen Realisierung eines
Kindergartenneubaus. Bei nie erfolgter Abwägung der öffentlichen gegen die
privaten Interessen für das Enteignungsrecht könne auch keine Rolle spielen,
dass sie und ihre Vorgänger nie die Zuteilung gemäss den jeweiligen
Zonenplänen
angefochten
hätten.
Eine
Verjährung
trete
auch
nach
bündnerischem Recht ein, dies vor allem wenn die Zuweisung zur ZöBA 34
Jahre gedauert habe und sicher nicht so lange durch das erforderliche aktuelle
öffentliche Interesse gerechtfertigt werden könne.
6.
In ihrer Duplik ergänzte die Gemeinde noch, nach vorgehendem und auch
heutigem bündnerischen Recht erfolge die Erteilung des Enteignungsrechtes
mit der Zuweisung zur ZöBA, weshalb die Überprüfung nach Art. 36 BV, wenn
überhaupt, in jenem Zeitpunkt hätte erfolgen sollen. Das vorliegende Verfahren
bezwecke einzig die Festlegung der Enteignungsentschädigung. Die Gemeinde
nimmt überdies einzeln (vgl. Seite 3) zu den im Jahre 2002 zum Verkauf
angebotenen Grundstücken Stellung, welche allesamt aus verschiedenen
Gründen
und
nach
Erstellung
von
Alternativgebäuden
wie
das
Feuerwehrmagazin eingangs Dorf Richtung … für eine Verwendung für

öffentliche Bauten und Anlagen, insbesondere als Kindergarten im unteren Teil
des Dorfes, ungeeignet gewesen und deshalb veräussert worden seien. Die
ebene Fläche der Ballonwiese an zentraler Lage zwischen den beiden
Fraktionen … und … sei auch in Zukunft die beste Lösung für die Durchführung
von öffentlichen Anlässen - welcher Art auch immer - und ebenso der beste
Standort für ein neu zu erstellendes Kindergartengebäude. Inakzeptabel sei
auch
der
Vorschlag
der
Beschwerdeführerin,
den
heutigen
Zustand
beizubehalten.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt
ist
im
vorliegenden
Verfahren
der
Entscheid
der
Enteignungskommission (Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012,
worin der Beschwerdeführerin (bisher Eigentümerin der Parzellen 3591, 3590
und 1039, die allesamt seit 1978 der ZöBA zugewiesen sind) – auf Gesuch der
Gemeinde
(Beschwerdegegnerin
2)
um
Durchführung
eines
Schätzungsverfahrens für die Übernahme der betreffenden Parzellen in ihr
Eigentum eine Entschädigungssumme von total Fr. 385‘604.-- inkl. Fr. 5‘000.--
Inkonvenienzentschädigung nebst Verzinsung zu 5% ab Rechtskraft dieses
Entscheides - zugesprochen wurde. Beschwerdegegenstand bilden dabei die
Fragen, ob der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht die Ausübung des
Enteignungsrechtes zugebilligt wurde und die Ermittlung der Höhe der
festgelegten Übernahmeentschädigung rechtens war.
2. a)
In Art. 8 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) vom 13. Juni 2010, von der
Regierung genehmigt am 18. Januar 2011, wird für die Regelung und Geltung
u.a. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) auf die Vorschriften
des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), in Kraft seit dem 1. November
2005, verwiesen. Laut Art. 28 KRG ist die ZöBA für öffentliche oder öffentlichen
Interessen dienende Bauten und Anlagen bestimmt. Untergeordnete private
Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit zonenkonformen Bauten baulich

verbunden sind (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen, die dem
Zonenzweck widersprechen, dürfen nur unterhalten werden (Abs. 2). Die Zone
kann unterteilt werden in Zone für öffentliche Bauten und Zone für öffentliche
Anlagen (Abs. 3). In Art. 97 KRG wird unter dem Titel „Formelle Enteignung“
was folgt bestimmt (Abs. 1): Mit der Genehmigung der Grundordnung ist der
Gemeinde das Enteignungsrecht erteilt für die darin festgesetzten Zonen für
öffentliche Bauten und Anlagen (Ziff. 1); Flächen oder Flächenteile in anderen
Bauzonen für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und
Anlagen (Ziff. 2); projektierten und für die Enteignung vorgesehenen Strassen
und Wege (Ziff. 3). Weiter legt Art. 97 KRG fest: Will die Gemeinde oder eine
von ihr ermächtigte Trägerschaft das Enteignungsrecht ausüben, teilt sie dies
den
betroffenen
Grundeigentümerinnen
und
Grundeigentümern
unter
Bekanntgabe der beanspruchten Rechte und der angebotenen Entschädigung
schriftlich mit. In gleicher Weise können auch die Betroffenen durch schriftliche
Bekanntgabe ihres Angebotes von der Gemeinde die Ausübung des
Enteignungsrechtes verlangen (Abs. 3). Können sich die Parteien über die
Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann jede Partei bei der zuständigen
Enteignungskommission
die
Durchführung
des
Schätzungsverfahrens
verlangen.
Im
Übrigen
gelten
die
Bestimmungen
der
kantonalen
Enteignungsgesetzgebung (Abs. 4). In Art. 98 KRG wird unter dem Titel
„materielle
Enteignung“
zusätzlich
stipuliert:
Führen
Planungen
zu
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (materielle
Enteignung), haben die Betroffenen einen Anspruch auf volle Entschädigung
(Abs. 1). Entschädigungspflichtig ist das Gemeinwesen, welches die
Eigentumsbeschränkung beschlossen hat oder gemäss Zuständigkeitsordnung
hätte beschliessen müssen (Abs. 2). Bestreitet das Gemeinwesen die
Entschädigungspflicht oder können sich die Parteien über die Höhe der
Entschädigung nicht einigen, kann das Entschädigungsbegehren nach den
Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung bei der zuständigen
Enteignungskommission geltend gemacht werden (Abs. 4). Beträgt die zu
leistende Entschädigung mehr als zwei Drittel des Wertes, der für das
Grundstück im Falle einer formellen Enteignung bezahlt werden müsste,

können beide Parteien die formelle Enteignung verlangen (Abs. 5). Im Lichte
dieser Vorgaben gilt es hiernach über die Rechtmässigkeit des Vorgehens der
Vorinstanzen (Beschwerdegegnerinnen) sowie die Angemessenheit der
zugesprochenen Übernahme- bzw. Enteignungsentschädigungen für die
Parzellen
3591
(bereits
mit
einem
Ferienhaus
überbaut
und
einer
Grundstücksfläche von 1031 m2), 3590 (unüberbaut im Halte von 1‘113 m2) und
1039 (unüberbauter Parzellenstreifen im Halte von 223 m2) abschliessend zu
entscheiden.
b)
Die zentrale Rechtsfrage ist hier, in welchem Zeitpunkt nach vorherigem und
nach heutigem bündnerischen Recht das Enteignungsrecht für die Übernahme
des privaten Eigentums durch die öffentliche Hand zum Zwecke der
Realisierung der nach ZöBA vorgesehenen Bauten und Anlagen entsteht bzw.
gegeben ist. Die Beschwerdeführerin verlangt gestützt auf Art. 36 BV, dass alle
dort erwähnten Voraussetzungen für die Einschränkung von Grundrechten und
insbesondere eine klare gesetzlichen Grundlage sowie das ausgewiesene
öffentliche Interesse erfüllt sein müssten. Bereits in Art. 27 Abs. 4 des alten
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (aKRG; gültig bis 31.
Oktober 2005) hiess es ausdrücklich: “Ist der Zonenplan genehmigt, können die
betroffenen Grundeigentümer durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebots
die Übertragung des Eigentums an die Gemeinde verlangen. Der Gemeinde
steht das gleiche Recht zu. Kommt keine Einigung zustande, so kann jede
Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des
Schätzungsverfahrens verlangen.“ Somit war schon damals die Erteilung des
Enteignungsrechts (im Zuge der ZöBA-Zuteilung) mit der Genehmigung durch
die Regierung implizit vorausgesetzt bzw. enthalten (vgl. dazu auch VGE
237/93 = PVG 1993 Nr. 52 und VGE 288/98, alle die hier interessierende
Gemeinde betreffend). Mit der Totalrevision 2005 wurde im neuen
Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; gültig ab 1.
November 2005) die Erteilung des Enteignungsrechtes ausdrücklich in den Art.
28 und 97 KRG so geregelt, dass mit der Genehmigung der Grundordnung der
Gemeinde dieses Recht als erteilt gilt, insbesondere auch für die darin

festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA; zu Art. 97 Abs.
1 Ziff. 1 KRG vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat; Heft Nr.
3/2004-2005, S. 310-311). Die durch Art. 36 BV geforderte gesetzliche
Grundlage für die direkte Erteilung des Enteignungsrechts für die ZöBA war
folglich sowohl nach altem und als auch neuem KRG vorhanden. Im Übrigen ist
davon auszugehen, dass das Vorliegen eines dafür nötigen überwiegenden
öffentlichen Interesses an sich schon anlässlich der regierungsrätlichen
Genehmigung zu prüfen war bzw. dessen Fehlen im Zuge des dort möglichen
Planungsbeschwerdeverfahrens nach Art. 101 KRG und anschliessend noch
mit
Beschwerde
beim
Verwaltungsgericht
des
Kantons
Graubünden
anzufechten gewesen wäre. Vorliegend stammt die ZöBA-Zuweisung der
Parzellen 3591, 3591 und 1039 aus den 70-Jahren und sie wurde danach
immer wieder (1988, 1993, 1997/1998, 2002/2003) und zuletzt sogar nochmals
mit der generellen Revision des kommunalen Baugesetzes im Jahre 2010/2011
ausdrücklich
bestätigt.
Aufgrund
dieses
Ereignisablaufes
wurde
das
entsprechende Enteignungsrecht aber ebenfalls immer wieder von Neuem
rechtskräftig bestätigt. Dass dafür ein öffentliches Interesse offensichtlich nicht
vorhanden wäre, wie dies die Beschwerdeführerin mit Nachdruck behauptet,
trifft gemäss den konkreten Angaben der Gemeinde bis heute aber eindeutig
und nachweislich nicht zu. Deshalb erübrigen sich im konkreten Fall auch
Zeugenaussagen von Nachbarn zur Bestätigung der Nichtverwendung der
Ballonwiese zu öffentlichen Anlässen und Zwecken. Neu lässt Art. 28 KRG
sogar untergeordnete private Verwendungen zu, was eine Ausweitung der
Möglichkeiten für eine Enteignung bedeutet. Eine Verjährung der ZöBA-
Zuweisung, welche rechtlich ohnehin fragwürdig erscheint, ist vorliegend
klarerweise nicht anzunehmen, weil die letzte Bestätigung (2010/2011) erst vor
zwei Jahren ohne irgendwelche Beanstandungen oder Anfechtung seitens der
Beschwerdeführerin erfolgt ist. Demnach ist die Vorinstanz aber zu Recht auf
den Aspekt der Ausübung des Enteignungsrechtes an sich nicht mehr
eingegangen. Der in erster Linie gestellte Hauptantrag der Beschwerdeführerin
(Aberkennung des Enteignungsrechts) erweist sich damit als unbegründet, was
zur Abweisung der Beschwerde in diesem Punkt führt.

3. a)
Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch die Rechtmässigkeit der
ermittelten Entschädigungshöhe für die behördliche Übernahme der allesamt
(seit 1978) der ZöBA zugeteilten Parzellen 3591, 3590 und 1039 im Halte von
zusammen 2367 m2. Zur Bewertung der genannten Grundstücke ist
festzuhalten, dass der hier eingesetzte Ausgangswert von Fr. 12.-- pro
Quadratmeter
(m2)
für
landwirtschaftlichen
Boden
bzw.
Nichtbauland
grundsätzlich als an der oberen Grenze liegend zu betrachten und somit zu
bestätigen ist. Die Berechnung der Entschädigungen für die Parzellen 3590
(1‘113 m2 x Fr. 12.--/m2 = Fr. 13‘356.--) und 1039 (223 m2 x Fr. 12.--/m2 = Fr.
2‘676.--) sind demnach korrekt erfolgt und nicht zu beanstanden. Der
Schätzungswert des auf Parzelle 3591 stehenden Ferienhauses mit der
Versicherungsnummer Nr. 903 ist durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin
1) hingegen aufgrund des Realwertes mit Fr. 364‘572.-- festgelegt worden, was
grundsätzlich als fraglich erscheint. Zu entschädigen ist nämlich der
Verkaufswert im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstückes, d.h. im letzten
Sommer, wozu die vorliegende amtliche Schätzung vom 6. Oktober 2011
bestens geeignet ist. Die Beschwerdeführerin verlangt ausdrücklich, dass die
bereits mit einem Ferienhaus überbaute Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m2
zum Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung für Bauland zu entschädigen
sei, was gesamthaft für Haus und Boden nach dem Verkehrswert einen Betrag
von Fr. 524‘000.-- ergeben würde. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2)
wendet diesbezüglich jedoch zu Recht ein, dass die Schätzung der ganzen
Parzelle 3591 als Bauland zum Verkehrswert der langjährigen Zoneneinteilung
als ZöBA widerspräche und somit nicht zulässig sein könne. Für die
Berechnung der Bodenfläche einer teils bereits überbauten, aber noch immer
nicht einer eigentlichen Bauzone zugeteilten Parzelle ist die Praxis des
Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der Ermittlung der früheren
Kulturlandverminderungsabgabe anwendbar (vgl. PVG 1996 Nr. 53, 2000 Nr.
75, 1989 Nr. 59, 1978 Nr. 76). Konkret ist das Verwaltungsgericht in solchen
Fällen stets davon ausgegangen, dass zu jedem normalen Einfamilienhaus (wie
hier von ca. 113 m2; inkl. Garage) unabhängig von der Zoneneinteilung eine

Landfläche von 500-600 m2 als Untergrund und Umschwung gehört. Das
entsprechende Vorgartenland ist ebenfalls als der Landwirtschaft entzogene
Bodenfläche (faktisches Bauland) zu bewerten und somit auch zu einem
entsprechend höheren Bodenwert abzugelten (statt vieler: PVG 1992 Nr. 21,
VGU A 2002 27 E. 3b, A 2001 33 E. 3b, A 1999 85 E. 3, A 1999 74 E. 2a, A
1999 89 E. 2a, A 2000 107 E. 3).
b)
Die Übernahme dieser Berechnungspraxis erscheint auch vorliegend als
gerechtfertigt, was bedeutet, dass nicht unbesehen auf den Verkehrswert von
Fr. 524‘000.-- gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 für die ganze
Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m2 abgestellt werden kann. Bei der Parzelle
3591 (Einfamilienhaus plus Umschwung) ist nach dieser Praxis nur von einer
Bodenfläche von 550 m2 zum höheren Landwert von Fr. 213.--/m2 auszugehen
und die Restfläche von 481 m2 (1031 m2 – 550 m2) mit Fr. 12.--/m2 zu
bewerten. Umgerechnet ergibt sich für die Restfläche danach eine
Verminderung des Bodenwertes von Fr. 96‘681.-- (481 m2 x Fr. 201.--/m2),
welche vom amtlich zuletzt geschätzten Gesamtverkehrswert von Fr. 524‘000.--
noch in Abzug gebracht werden muss. Der entschädigungspflichtige
Gesamtvergütungsbetrag für die Parzelle 3591 beträgt bei Anwendung dieser
„Umschwungs-/Vorgartenpraxis“ korrekt Fr. 427‘319.-- (Fr. 524‘000.-- minus Fr.
96‘681.--). Im Umfang des daraus resultierenden Differenzbetrages von Fr.
62‘747.--
(Fr.
427‘319.--
minus
bereits
behördlich
anerkannter
Übernahmeentschädigung von Fr. 364‘572.-- für Parzelle 3591 mit älterem
Ferienhaus) ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Erhöhung der
Enteignungsentschädigung daher berechtigt und ihre Beschwerde folgerichtig
teilweise gutzuheissen.
Im Übrigen gibt es an den Berechnungen der Vorinstanz für die
Entschädigungen der beiden unüberbauten und seit 34 Jahren rechtskräftig in
der ZöBA gelegenen Parzellen 3590 und 1039 (1‘113 m2 und 223 m2 à jeweils
Fr. 12.--/m2 als Entschädigung) jedoch nichts auszusetzen.

4. a)
Der
angefochtene
Entscheid
der
Enteignungskommission
(Beschwerdegegnerin 1) vom 20. Juni/12. Juli 2012 erweist sich demnach nicht
in jeder Beziehung als rechtens, was zu seiner partiellen Aufhebung im Sinne
der Erwägungen (Erhöhung der Entschädigung für Parzelle 3591 auf letztlich
Fr. 427‘319.--) führt. Insofern ist die Beschwerde vom 7. September 2012
teilweise gutzuheissen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde (bezüglich
Enteignungsberechtigung und Entschädigung für die Parzellen 3590 und 1039
sowie der Inkonvenienzentschädigung) hingegen als unbegründet und ist
abzuweisen.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu 2/3 der
Beschwerdeführerin und zu 1/3 der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2)
aufzuerlegen. Die Gemeinde hat die anwaltlich vertretene und zum Teil
obsiegende
Beschwerdeführerin
zudem
laut
Art.
78
Abs.
1
VRG
aussergerichtlich noch angemessen zu entschädigen. Eine aussergerichtliche
Entschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG
nicht zu, da sie lediglich – soweit überhaupt - in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegten.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die
Beschwerde
wird
teilweise
gutgeheissen
und
die
Enteignungsentschädigung für die Parzelle 3591 auf insgesamt Fr. 427‘319.--
festgelegt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr. 3‘352.--

gehen zu 2/3 zulasten von … und zu 1/3 zulasten der Gemeinde und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde … reduziert mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl.
MWST) zu entschädigen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 12. Juli 2013
abgewiesen (1C_251/2013).