gr_gerichte · R 2005 108 · 2006-02-10 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Bauauflage | Baurecht

R 05 108
4. Kammer
URTEIL
vom 10. Februar 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Bauauflage
1.
Am 15. Januar 2004 erteilte der Gemeindevorstand … … die Bewilligung (Nr.
2003.16/181) zur Erstellung der Wohnüberbauung an der Via … Parzellen Nr.
796, Nr. 1907 und Anbau an Nr. 2080 in der Dorfkernzone/Alter Dorfteil von
…. In der Baubewilligung wurde unter Ziff. 14 der Weiteren Bestimmungen
festgehalten, dass das Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung nach Art. 6
des damals gültigen Baugesetzes der Gemeinde … (aBG) vorsehe, weil das
Projekt aber gesamthaft eine Länge von 60 m aufweise, die maximal
zulässige Gebäudelänge gemäss Art. 91/19c aBG jedoch nur 30m betrage.
Diese Ausnahmebewilligung wurde mit der Auflage verbunden, dass das
Bauvorhaben auch künftig lediglich die gemäss eigener Berechnung des
Architekten vom 10. November 2003 vorgesehenen rund 62% der
zonenkonform möglichen Bodenbedeckungsfläche beanspruche. Ausserdem
solle sich das Bauvorhaben gut der bereits bestehenden westseitigen
Siedlungsstruktur an der Via … anpassen. Diese Baubewilligung erwuchs
unangefochten in Rechtskraft.
2.
Mit Schreiben vom 26. Mai 2005 verlangte der Gemeindevorstand unter
Bezugnahme auf ein Abänderungsgesuch der Bauherrschaft vom 10. Mai
2005 betreffend Parzellen 796 und 1907 noch Abänderungen an diesem.
Unter Ziff. 8 dieses Schreiben wies der Gemeindevorstand auf die erteilte
Ausnahmebewilligung und auf die damit verbundene Auflage bezüglich der
vorgesehenen
rund
62%
der
zonenkonform
möglichen
Bodenbedeckungsfläche hin. Weiter wurde verlangt, dass dieses Mass auch

im neuen Projekt nicht überschritten werden dürfe, weshalb eine neue
Ausnützungsberechnung vorzulegen sei.
3.
Am 6. September 2005 verfügte der Gemeindevorstand unter Bestätigung der
Ausnahmebewilligung und der damit verbundenen Auflage gemäss Ziff. 14
der Weiteren Bestimmungen der Stammbewilligung, dass die Auflage ins
Grundbuch der Gemeinde … anzumerken sei und zwar unter dem Stichwort:
„Mehrlänge als Ausnahme gemäss Baugesetz Art. 6; Auflage Ziff. 14 in der
Baubewilligung vom 9. Dezember 2003 und 6. Januar 2004“. Ausserdem solle
die Verfügung als Anmeldung zur Anmerkung gelten. Für die Verfügung zog
der Gemeindevorstand in Erwägung, dass die Auflage schon rechtskräftig sei
und nunmehr aus Gründen der Publizität bzw. Rechtssicherheit noch im
Grundbuch angemerkt werden solle, was aufgrund von Art. 142 i.V.m. Art. 6
des gültigen Baugesetztes (BG) auch ohne weiteres möglich sei, jedoch eine
ausdrückliche Anordnung der Baubehörde voraussetze.
4.
Am 27. September 2005 liess … gegen diese Verfügung frist- und
formgerecht Rekurs ans Verwaltungsgericht erheben und beantragte die
Aufhebung derselben unter gesetzlicher Kostenfolge. Weiter begehrte er die
Sistierung
des
Verfahrens
im
Hinblick
auf
ein
eingereichtes
Wiedererwägungsgesuch und eine mögliche Einigung mit der Gemeinde. Zur
Begründung des Rekurses liess der Rekurrent hauptsächlich ausführen, dass
das Bauvorhaben als Ganzes eigentlich gar keiner Ausnahmebewilligung
bedurft hätte, weil es als geschlossenen oder halboffene Bauweise zu
qualifizieren sei, wofür nach Art. 96 aBG keine Einschränkungen bezüglich
der Gebäudelänge bestanden habe. Selbiges gelte auch heute gemäss Art.
89 und 90 BG. Die Auflage entbehre damit der rechtlichen Grundlage und
müsse aufgehoben werden. Zudem habe der Bauherr freiwillig auf die volle
Ausnützungsmöglichkeit seiner Grundstücke verzichtet und es wäre heute
äusserst ungerecht, wenn dieser freiwillige Verzicht mit der Anmerkung zu
einer aufgezwungenen Einschränkung seiner Bebauungsmöglichkeiten führe.
Ausserdem werde es ihm aufgrund der übrigen baugesetzlichen Vorgaben so
schon erschwert möglich sein, neben den jetzt in Erstellung begriffenen
Gebäuden ein weiteres Gebäude auf sein Grundstück zu bauen. Es sei aber

nicht erforderlich, dem Rekurrenten die grundsätzliche Möglichkeit einer
Vergrösserung der Gebäude zu verwehren. Daher müsse die nicht
notwendige Ausnahmebewilligung auch nicht grundbuchlich festgehalten
werden, zumal dies bereits im Baubewilligungsverfahren gar nicht vorgesehen
worden sei. Selbst wenn man das Bauvorhaben nicht als offene resp. halb
offene Bauweise qualifiziere, sei die Auflage dennoch nicht rechtmässig. Die
in der Baubewilligung verfügte Auflage sowie deren Anmerkung müssten
zumindest im öffentlichen Interesse liegen und in einem sachlichen
Zusammenhang zur Ausnahmebewilligung stehen, beides sei vorliegend
nicht der Fall. Auch greife die Anmerkung in seine Eigentumsrechte ein und
sei weder geeignet noch erforderlich, um die Ziele der Gemeinde zu
erreichen. Über die Ziele herrsche ohnehin Unklarheit. Ausserdem sei ihm vor
Erlass der angefochtenen Verfügung keine Möglichkeit zur Vernehmlassung
gewährt worden, womit er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs rüge.
5.
Am 11. Oktober 2005 wurde die Sistierung nach Zustimmung der Gemeinde
gewährt und am 9. Dezember 2005 auf Ersuchen derselben wiederum
aufgehoben, nachdem das Wiedererwägungsgesuch abgewiesen worden
war.
6.
Innert angesetzter Frist beantragte die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung
vom 14. Dezember 2005 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf
eingetreten werden könne. Zur Begründung wurde angeführt, dass sich die
angefochtene Verfügung vom 6. September 2005 darauf beschränkt habe, die
rechtskräftige Auflage in Ziff. 14 der Baubewilligung vom 15. Januar 2004 im
Grundbuch anzumerken. Die Rechmässigkeit dieser Auflage könne daher
materiell nicht mehr zur Diskussion gestellt werden und auf den Rekurs könne
insoweit nicht eingetreten werden. Es stelle sich somit vorliegend nur die
Frage, ob die Baubehörde berechtigt gewesen sei, die fragliche Auflage auch
nachträglich im Grundbuch anmerken zu lassen. Hierzu wurde ausgeführt,
dass dieses Recht klar gegeben sei, sehe Art. 142 BG dies doch vor. Zwar
geschehe eine Anmerkung meist im Zusammenhang mit der Baubewilligung,
es bestehe aber kein Grund zur Annahme, dass dies nicht nachträglich auch
möglich sei. Voraussetzung sei lediglich das Vorliegen eines hinreichenden

öffentlichen Interesses, was gegeben sei, da der Gemeindevorstand auch
wegen Projektänderungen befürchtet habe, dass die Auflage bei einer
Veräusserung der Liegenschaft bzw. Teilen davon in Vergessenheit geraten
könnte. Zudem werde die Rechtsposition des Rekurrenten durch die
Anmerkung nicht verschlechtert oder der Wert der Immobilie verringert,
bezwecke sie doch nur eine Orientierung über tatsächliche oder rechtliche
Verhältnisse, die auch ohne Anmerkung Bestand hätten. Gegenteilige
Behauptungen des Rekurrenten seien daher unverständlich, zumal die Dauer
der Eigentumsbeschränkung durch die in der Baubewilligung enthaltene
Auflage in Ziff. 14 bestimmt werde und nicht durch die Anmerkung. Der
Eigentümer könne jederzeit deren Aufhebung beantragen, wenn die Auflage
aus irgendeinem Grunde hinfällig sei. Auch sei mit der Anmerkungsverfügung
das rechtliche Gehör nicht verletzt worden. So habe der Gemeindepräsident
mehrfach versucht, den Rekurrenten zur Zustimmung für die Anmerkung zu
bewegen. Der Gemeindepräsident habe dem Rekurrenten auch gesagt, dass
die Gemeinde im Falle der Weigerung eine diesbezügliche Verfügung
erlassen müsste. Zudem sei die Anmerkung letztlich nur Ausfluss der
vorgesehenen Überbauung und der Bauherr habe aufgrund der erwähnten
gesetzlichen Bestimmung schon damals damit rechnen müssen, dass die
betreffende Auflage im Grundbuch auch angemerkt werde. Ausserdem habe
der Bauherr seinerzeit die Regelung bezüglich Nutzungsbeschränkung
ausdrücklich begrüsst, weil diese es ihm erst ermöglicht habe, eine
Überbauung mit Überlänge zu realisieren. Die Nutzungsbeschränkung habe
gleichsam die Kompensation für diese Überschreitung gebildet. Es
widerspreche daher auch Treu und Glauben, wenn der Rekurrent nun
plötzlich die Rechtmässigkeit jener Auflage in Frage stelle.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Formell gilt es, zunächst die Eintretensfrage zu klären. Gemäss Art. 152 BG
können sämtliche Entscheide des Gemeindevorstands nach Massgabe des

Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton Graubünden (VGG;
BR 370.100) durch Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Mit
vorliegendem Rekurs wird die Verfügung des Gemeindevorstands vom 26.
September 2005 angefochten, diese bildet das Anfechtungsobjekt. Mit dieser
Verfügung hat die Gemeinde lediglich die zusätzlich Anmerkung der bereits
bestehenden und unangefochten mit der Baubewilligung in Rechtskraft
erwachsenen Ausnahmebewilligung und Auflage bezüglich Mehrlänge im
Grundbuch verfügt. Die Ausnahmebewilligung und die Auflage können daher
mit dem vorliegenden Rekurs infolge Ablaufs der Rekursfrist nicht mehr
angefochten werden. Daran vermag auch die in der Verfügung enthaltene
Bestätigung nichts zu ändern, neu wird ja nur die Anmerkung verfügt. Auf den
Rekurs ist somit, soweit die materielle Überprüfung der Ausnahmebewilligung
und der Auflage bezüglich Mehrlänge verlangt wird, nicht einzutreten.
Einzutreten ist auf den Rekurs nur insoweit, als der Rekurrent die Aufhebung
der angefochtenen Verfügung in Bezug auf die neu verfügte Anmerkung
beantragt.
2. a)
Zu prüfen ist folglich, ob vorliegend die Verfügung einer Anmerkung rechtens
und zulässig ist. Hierfür ist von Art. 142 Abs. 2 BG auszugehen. Demnach
können Bedingungen und Auflagen auf Kosten des Bauherrn im Grundbuch
angemerkt werden. Eine nachträgliche Anmerkung wird dadurch nicht
ausgeschlossen und ist somit grundsätzlich zulässig. Dabei muss die
Verfügung
auf
Anmerkung
den
allgemeinen
Grundsätzen
des
Verwaltungshandelns genügen, also nebst der aufgezeigten gesetzlichen
Grundlage auch im öffentlichen Interesse und Verhältnismässig sein
(Tschannen/Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. A., S. 119).
Vorliegend ist es für das Gericht eindeutig, dass die Anmerkung in jedem Fall
im öffentlichen Interesse und verhältnismässig ist. Führt doch gerade die
Anmerkung dazu, dass die das Eigentum beschränkende Auflage für
jedermann erkennbar ist, auch für allfällige Rechtsnachfolger des
Rekurrenten. Sie dient damit der Vermeidung von möglichen unliebsamen
Auseinandersetzungen, was letztlich im Interesse aller Beteiligten und der
Rechtssicherheit liegt. Zudem kann das Gericht kein entgegenstehendes
überwiegendes privates Interesse des Rekurrenten erkennen, zumal die vom

Rekurrenten geltend gemachte Eigentumsbeschränkung und angebliche
Wertverminderung nicht durch die Anmerkung der Auflage, der ja wie vom
Rekursgegner richtig vorgebracht nur deskriptive Wirkung zukommt, sondern
- wenn überhaupt - durch die hier nicht zu beurteilende Auflage selbst
verursacht wird. In diesem Sinne ist auch die Verhältnismässigkeit gegeben,
ist doch gerade die blosse Anmerkung im Grundbuch mit ihrer rein
deskriptiven Wirkung nicht nur geeignet, das vorliegende öffentliche Interesse
zu schützen, sondern stellt mangels Eingriffs in bestehende Rechte des
Rekurrenten gewiss auch den geringstmöglichen Eingriff dar.
b)
Schliesslich macht der Rekurrent geltend, dass mit Erlass der angefochtenen
Verfügung sein rechtliches Gehör verletzt worden sei. Dabei wird jedoch vom
Rekurrenten nicht die schlichte Verweigerung des Gehörs, sondern nur die
Unterlassung einer förmlichen Möglichkeit zur Stellungnahme vor Erlass der
Anmerkungsverfügung gerügt. Darin aber kann das Gericht vorliegend keine
Gehörsverletzung erkennen. Musste der Rekurrent doch schon mit
Einreichung seines Baugesuchs, in welchem er Anträge stellen und sich zu
diesen entsprechend äussern konnte, damit rechnen, dass erteilte Auflagen
und Bewilligungen im Rahmen der baugesetzlichen Bestimmungen im
Grundbuch angemerkt werden können. Eine Anmerkung der vorliegenden
Auflage
und
Ausnahmebewilligung,
in
die
der
Rekurrent
zudem
unbestrittenermassen selber eingewilligt hatte, ist damit schlussendlich nur
Ausfluss seines Baugesuchs, zumal einer nachträglichen Anmerkung von
Auflagen und Bewilligungen, wie unter Erwägung 2. a) ausgeführt, nichts
entgegensteht.
3.
Der Rekurs erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens hat der Rekurrent die Kosten des Verfahrens zu tragen und
die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin angemessen aussergerichtlich zu
entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
153.--
zusammen
Fr.
2'153.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigt die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl.
MWST).