gr_gerichte · PZ 2006 125 · 2006-08-16 · de

Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot (ZPO 152/154)

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 16. August 2006
Schriftlich mitgeteilt am: 
PZ 06 125
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz
Vizepräsident Bochsler
Aktuar
Blöchlinger
——————
In der Beschwerde
der X., Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt 
lic. iur. Raffael J. Weidmann, Postfach 4747, Bundesplatz 16, 6304 Zug,
gegen
die Verfügung des Kreispräsidenten Cadi vom 6. Juli 2006, mitgeteilt am 13. Juli 
2006, in Sachen des Y. G. und der Z. G., Gesuchsgegner und 
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Josef Brunner, 
Postfach 156, Poststrasse 3, 7130 Ilanz, 
betreffend Ausweisung bei Miete,
wird nach Prüfung der Rechtsschriften sowie der Akten und in Erwägung,


2
-
dass Y. G. und Z. G. mit Mietvertrag vom 18. September 2005 ihr Haus 
Assek.-Nr. 166 in A., umfassend alle Zimmer im ersten und zweiten 
Stock, Laube, Räumlichkeiten zuunterst im Nebengebäude, Keller, sowie 
Stall und Garten - Letztere zur Mitbenützung - per 1. Oktober 2005, 
frühestens kündbar auf 1. Oktober 2008, für monatlich Fr. 900.-- an X. 
vermieteten, 
-
dass die Vermieter am 3. Mai 2006 beim Kreisamt Cadi ein mietrechtli-
ches Ausweisungsgesuch einreichten mit dem Begehren, es sei ihre 
Mieterin X. unter Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB zu 
verpflichten, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. unverzüglich zu 
verlassen und in einem ordnungsgemässen Zustand an diese 
zurückzugeben, 
-
dass zur Begründung vorgetragen wurde, die Vermieter hätten der Miete-
rin nach unbenutztem Ablauf der von ihnen am 7. Februar 2006 
angesetzten 30-tägigen Frist zur Begleichung der Mietzinsausstände 
gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR rechtsgültig per 30. April 2006 gekün-
digt, 
-
dass der Kreispräsident Cadi das Gesuch mit Verfügung vom 7. Juli 
2006, mitgeteilt am 13. Juli 2006, guthiess und X. unter Hinweis auf Art. 
292 StGB anwies, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. bis spätestens 
Samstag, 29. Juli 2006, mittags 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich 
abzugeben,
-
dass X. gegen diese Verfügung mit Eingabe vom 27. Juli 2006, beim 
Kantonsgerichtspräsidium Graubünden eingegangen am 28. Juli 2006, 
Beschwerde erhob,
-
dass in der Beschwerde um Erteilung der aufschiebenden Wirkung er-
sucht wurde, 
-
dass ihr diese mit Verfügung des Kantonsgerichtspräsidiums Graubün-
den vom 28. Juli 2006 erteilt wurde, 
-
dass der Kreispräsident Cadi dem Kantonsgerichtspräsidium Graubün-
den am 2. August 2006 die Akten zustellte, wobei er unter Hinweis auf 
seine Erwägungen in der angefochtenen Verfügung auf die Einreichung 
einer Vernehmlassung verzichtete, 


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-
dass die Beschwerdegegner innert der ihnen angesetzten Frist am 8. Juli 
2006 ihre Beschwerdeantwort einreichten, worin sie die kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde beantragen, 
-
dass das Kantonsgerichtspräsidium Graubünden den Schriftenwechsel 
am 14. August 2006 für abgeschlossen erklärte, 
-
dass die Kantone für Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen ein 
einfaches und rasches Verfahren vorzusehen haben (Art. 274d Abs. 1 
OR),
-
dass der Entscheid über Ausweisung bei Miete im Befehlverfahren er-
geht (Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO),
-
dass für das Befehlsverfahren grundsätzlich die Vorschriften über das 
summarische Verfahren (Art. 137 ff. ZPO) beachtlich sind, 
-
dass der Ausweisungsrichter nach Art. 274g Abs. 1 OR die Streitsache 
mit umfassender Kognition zu überprüfen hat, wenn der Mieter im Falle 
der ausserordentlichen Kündigung des Vermieter wegen Zahlungsrück-
stands (Art. 257d OR) die Kündigung angefochten hat (vgl. SVIT-Kom-
mentar zum Mietrecht, 2. Auflage, 1998, N. 8 zu Art. 274g OR mit Hin-
weisen), 
-
dass sich im Falle der Kompetenzattraktion nach Art. 274g OR der Streit-
wert im Verfahren betreffend Ausweisung des Mieters nach der 
erweiterten Kompetenz berechnet (vgl. P. Higi, Zürcher Kommentar, N. 
68 zu Art. 274g OR),
-
dass der Streitwert demnach vorliegend analog jener Grundsätze zu 
bemessen ist, die auch bei der Streitwertberechnung für Klagen auf die 
Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit einer Kündigung An-
wendung finden (vgl. Higi, a.a.O., N. 27 zu Art. 273 OR), 
-
dass diesfalls von einer Fortdauer des Mietverhältnisses bis mindestens 
1. Oktober 2008 auszugehen wäre, und der Streitwert demnach Fr. 
8'000.-- übersteigt, 
-
dass gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter schriftlich 
eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen kann, dass bei unbenütztem 
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde, wenn der Mieter 


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nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung der fälligen Mietzinsen 
oder Nebenkosten im Rückstand ist,
-
dass diese Frist bei Wohnräumen mindestens 30 Tage beträgt (Art. 257d 
Abs. 1 Satz 2 OR),
-
dass nach Art. 257d Abs. 2 OR der Vermieter bei Wohn- und Geschäfts-
räumen anschliessend mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende 
eines Monats kündigen kann, wenn der Mieter innert der gesetzten Frist 
nicht bezahlt, 
-
dass der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner die Beschwerdeführe-
rin mit Schreiben vom 7. Februar 2006 aufforderte, die Mietzinsausstände 
für zwei Monate von total Fr. 1'800.-- innert 30 Tagen auf sein 
Postcheckkonto zu überweisen, 
-
dass der Rechtsvertreter von X. in seiner Beschwerde ausführt, seine 
Mandantin könne sich an dieses Schreiben nicht erinnern, das 
Mahnschreiben sei nicht per eingeschriebener Post zugestellt worden 
und die Vermieter hätten den Nachweis für den Zugang dieses 
Schreibens nicht erbracht, 
-
dass nun - nach Zustellung und Prüfung der Akten - feststeht, dass die 
Behauptung der Beschwerdeführerin aktenwidrig ist, 
-
dass nämlich das Mahnschreiben sehr wohl mit eingeschriebener Post 
zugestellt wurde und klar ausgewiesen ist, dass der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer das Schreiben vom 7. Februar 2006 am 8. Februar 
2006 der Post übergeben hat und es - wie dem Track & Trace-Auszug 
der Post entnommen werden kann - in der Folge am 9. Februar 2006 der 
Adressatin zugestellt wurde, 
-
dass die Beschwerdeführerin sich zudem mit Schreiben vom 10. Februar 
2006 an den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner wandte und sie 
darin - wie sich aus dem Titel "Betreff Ihr Schreiben" und dem folgenden 
Inhalt ergibt - offensichtlich Bezug auf das Schreiben vom 7. Februar 
2006 nahm, was die Zustellung ebenfalls beweist, 
-
dass die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin in ihrem Mahn-
schreiben vom 7. Februar 2006 für die ausstehenden Zinsen eine dreis-
sigtägige Zahlungsfrist einräumten, 


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-
dass somit die Frist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eingehalten wurde, 
-
dass die Beschwerdeführerin geltend macht, im besagten Mahnschrei-
ben sei sie nur darüber orientiert worden, dass die Beschwerdeführer ihr 
nach unbenutzten Ablauf der Zahlungsfrist kündigen können, und es sei 
ihr die Kündigung insofern nicht nach Massgabe von Art. 257d Abs. 1 OR 
angedroht worden, 
-
dass sich auch dieser Einwand als unbegründet erweist, 
-
dass nämlich die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin klarer-
weise die Kündigung angedroht haben, wenn sie Letztere im besagten 
Schreiben auffordern, die rückständigen Mieten zu begleichen und diese 
Aufforderung unter Hinweis auf ihr Kündigungsrecht nach Art. 257d OR 
erfolgt, 
-
dass die Beschwerdeführerin innert der angesetzten 30-tägigen Frist die 
ausstehenden Mieten nicht beglich und auch die seit Erhalt des Mahn-
schreibens fällig gewordenen Mieten nicht bezahlt wurden, womit sie vier 
Monatszinsen schuldig blieb,
-
dass die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin - wiederum mit 
eingeschriebener Post - am 23. März 2006 unter Verwendung des amt-
lichen Formulars per 30. April 2006 kündigten, 
-
dass die Beschwerdeführerin erst am 11. April 2006 einen Betrag von Fr. 
3'600.-- für ausstehende Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde 
hinterlegte, 
-
dass diese Zahlung erst nach der Kündigung und damit zu spät erfolgte,
-
dass erwiesen ist, dass der Adressatin die Kündigung am 24. März 2006 
zugestellt und die Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR ein-
gehalten wurde, so dass die Kündigung insgesamt rechtmässig erfolgte, 
-
dass die Beschwerdeführerin jedoch geltend macht, es handle sich um 
eine Rachekündigung, da sie nur ausgesprochen worden sei, weil sie von 
den Vermietern die Beseitigung von Mängeln verlangt habe,
-
dass die Beschwerdeführerin zur Begründung ausführt, sie habe am 10. 
April 2006 bei der Schlichtungsbehörde für Mietwesen in Ilanz eine 


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Kündigungsanfechtung und ein Mieterstreckungsbegehren eingereicht, 
worin sie die Mängel aufgeführt habe, 
-
dass die Beschwerdeführerin alsdann vorbringt, die Vorinstanz habe ihr 
bezüglich der geltend gemachten Mängel der Mietsache die Beweisab-
nahme verweigert, 
-
dass - so die Beschwerdeführerin - der Zeuge B., dessen Befragung der 
Kreispräsident Cadi abgelehnt habe, bezeugen könne, dass die 
Beschwerdegegner die Rechnung der Reparaturarbeiten vom 17. Januar 
2006 anstandslos bezahlt hätten, was zeige, dass sie vom Vor-
handensein der Mängel Kenntnis gehabt hätten, 
-
dass der Zeuge B. und andere Handwerker zudem bezeugen könnten, 
dass die Beschwerdeführerin seit Oktober 2005 zahlreiche weitere 
notwendige Reparaturen verlangt habe, welche jedoch nicht ausgeführt 
worden seien, da die Beschwerdegegner sie nicht hätten bezahlen 
wollen, 
-
dass - so die Beschwerdeführerin - der vor der Vorinstanz beantragte, 
von dieser aber nicht vorgenommene Augenschein das Bestehen von 
Mängeln belegt hätte, 
-
dass X. in dem von ihr vor der Schlichtungsbehörde des Bezirks Surselva 
anhängig gemachten Verfahren nicht explizit geltend gemacht hat, die 
Vermieter hätten ihr wegen der Geltendmachung von Mängeln gekündigt, 
-
dass sie in jenem Verfahren nur behauptet hat, das Mietobjekt weise 
zahlreiche Mängel auf,
-
dass darauf nicht weiter einzugehen ist, da sich die Beschwerde auch 
diesbezüglich als unbegründet erweist,
-
dass eine Kündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR insbesondere 
dann anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach 
Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machte,
-
dass der Mieter unter anderem auch den Anspruch hat, vom Vermieter 
die Beseitigung von Mängeln zu verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR), 


7
-
dass der Beweis für die Ausübung dieses Anspruchs im Nachweis be-
steht, dass die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnern konkrete 
Mängel angezeigt und von ihnen deren Beseitigung innert angemesse-
ner Frist verlangt hat, 
-
dass demnach die Vorinstanz schon allein deshalb keinen Augenschein 
durchzuführen brauchte, weil sich damit zu dieser Frage keine Fest-
stellungen machen liessen, sondern nur der - allenfalls mangelhafte - 
Zustand des Hauses ersichtlich gewesen wäre,
-
dass eine bezahlte Rechnung ebenfalls keinen Beweis einer solchen 
Fristansetzung gegenüber den Beschwerdegegnern darstellt, 
-
dass die Beschwerdeführerin nicht zu belegen hat, dass Dritte von den 
Mängeln erfahren haben, sondern von ihr nachzuweisen ist, dass sie den 
Beschwerdegegnern die Mängel angezeigt und deren Beseitigung 
verlangt hat, und es hierfür nicht ausreicht, wenn die Beschwerdeführe-
rin - etwa über die Zeugen B., C., D. und E. - aufzeigen möchte, dass sie 
ihnen gegenüber von angeblich gegenüber den Beschwerdegegnern er-
wähnten Mängel erzählt hat,
-
dass die von der Beschwerdeführerin verlangten Beweisabnahmen dem-
nach ihre Behauptung nicht zu belegen vermöchten, 
-
dass dahingestellt bleiben kann, welcher Zustand die Mieterin bei Räum-
lichkeiten in einem Altbau, für welche sie monatlich lediglich eine Miete 
von Fr. 900.-- zu bezahlen hat, erwarten darf, und inwiefern den 
Vermietern überhaupt die Beseitigung von Mängeln zuzumuten wäre 
(vgl. dazu Higi, a.a.O., N. 11 zu Art. 259b OR),
-
dass die vorerwähnten Beweisbegehren von vornherein ohne Relevanz 
sind, 
-
dass nämlich allfällige Mängel der Mietsache selbst dann, wenn diese 
dem Vermieter angezeigt wurden oder diesen schon bekannt waren, den 
Mieter nicht einfach dazu berechtigen, die Miete nicht mehr zu bezahlen,
-
dass der Mieter nebst der Beseitigung der Mängel gemäss Art. 259a Abs. 
1 bzw. Art. 259b OR nur berechtigt ist, vom Vermieter die verhält-
nismässige Herabsetzung der Miete zu verlangen (Art. 259d OR), 


8
-
dass dafür vom Mieter eine Herabsetzungserklärung verlangt wird, in der 
er gegenüber dem Vermieter in sachlicher und zeitlicher Hinsicht 
unmissverständlich das genaue Mass der Herabsetzung und ein kon-
kreter Bezug zu einem Mangel angeben muss (vgl. dazu Higi, a.a.O., N. 
22 f. zu Art. 259d OR),
-
dass die Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet geschweige denn 
beweist, dass sie von den Vermietern im Vorfeld der Kündigung eine 
solche Herabsetzung verlangt hat,
-
dass sie sinngemäss vielmehr geltend macht, sie habe die Mietzinszah-
lungen wegen der Mängel einfach eingestellt (S. 4 der Beschwerde), 
-
dass der Mieter sodann zur Durchsetzung seines Herabsetzungsan-
spruchs von seinem Miethinterlegungsrecht nach Art. 259g OR Gebrauch 
machen und anschliessend seinen Anspruch gerichtlich einfordern kann, 
-
dass gemäss Art. 259g OR der Mieter dem Vermieter diesfalls schriftlich 
eine angemessene Frist setzen kann, wenn er von Letzterem die Besei-
tigung eines Mangels verlangt, wobei er ihm zusätzlich androhen kann, 
er werde bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig 
werden, bei einer vom Kanton zu bezeichnenden Stelle hinterlegen, 
-
dass eine solche schriftliche Fristansetzung mit Androhung der Hinterle-
gung vor der Kündigung ebenfalls weder geltend gemacht noch bewie-
sen wird, 
-
dass eine solche Hinterlegung vielmehr erst nach erfolgter Kündigung 
erfolgte und die hinterlegten Beträge nicht zukünftige, sondern bereits 
verfallene Mietzinsen betraf, 
-
dass die Beschwerdeführerin sich somit auch unter Berücksichtigung 
ihrer Mängelrechte im Zahlungsrückstand befand und die eigenmächtig 
erfolgte Nichtbezahlung der Mietzinsen - selbst wenn Mängel vorhanden 
und den Vermietern angezeigt worden wären - keinen Einfluss auf die 
Rechtmässigkeit der Kündigung nach Art. 257d OR hat (vgl. dazu 
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage 1999, Ka-
pitel 11 N. 7.4.8.; Higi, a.a.O., N. 17 zu Art. 257d OR mit Hinweisen), 
-
dass mit anderen Worten ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen 
der Kündigung und der angeblichen Forderung nach Beseitigung von 


9
Mängeln schon allein deshalb zu verneinen ist, weil mit dem Zah-
lungsrückstand von vier Monatszinsen ein eigener, gewichtiger, von der 
Mieterin verschuldeter ausserordentlicher Kündigungsgrund vorlag (vgl. 
Higi, a.a.O., N. 61 zu Art. 271a OR), 
-
dass die Vermieter letztlich nur von einem ihnen zustehenden Recht 
Gebrauch machten und nicht ansatzweise von einer Rachekündigung 
gesprochen werden kann,
-
dass eine allfällige Rechtsunkenntnis der Beschwerdeführerin unbeacht-
lich ist, dies umso mehr, als sie von den Vermietern auf ihre 
Zahlungsverpflichtung und die Folgen einer Nichtbegleichung der aus-
stehenden Mietzinse hingewiesen wurde, 
-
dass die Beschwerde demnach vollumfänglich abzuweisen ist, 
-
dass der vom Kreispräsident Cadi angesetzte Ausweisungstermin durch 
das vorliegende Beschwerdeverfahren, dem die aufschiebende Wirkung 
erteilt wurde, hinfällig wurde, 
-
dass somit eine neue Ausweisungsfrist anzusetzen ist, 
-
dass die Ausweisungsfrist relativ kurz zu bemessen ist (SVIT-Kommen-
tar, a.a.O., N. 22 zu Art. 274g OR),
-
dass die Beschwerdeführerin an sich das Mietobjekt bereits per Ende 
April 2006 hätte verlassen müssen, 
-
dass eine Mieterstreckung im Falle des Zahlungsrückstands des Mieters 
ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR),
-
dass eine solche im Beschwerdeverfahren auch nicht verlangt wurde und 
keine Einwände gegen die vom Kreispräsident Cadi angesetzte Frist 
erhoben wurden, 
-
dass unter diesen Umständen eine Frist zur Räumung der Liegenschaft 
bis 15. September 2006 anzusetzen ist, 
-
dass X. demnach angewiesen wird, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in 
A. bis spätestens Freitag, 15. September 2006, mittags 12.00 Uhr, zu 
räumen und ordentlich abzugeben, 


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-
dass in Bezug auf die übrigen vorinstanzlichen Anordnungen (Ermächti-
gung der Vermieter zur Räumung nach unbenutztem Ablauf der Aus-
weisungsfrist, Androhung der Straffolgen nach Art. 292 StGB) keine 
substanzierten Einwände erhoben wurden, 
-
dass demnach die Anweisung zum Verlassen der Liegenschaft an X. 
unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB 
ergeht, wonach mit Haft oder Busse bestraft wird, wer der von einer 
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis 
auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassene Verfügung nicht 
Folge leistet, 
-
dass in Bezug auf die Ermächtigung der Vermieter zur Räumung (Ziff. 1 
Absatz 2) und Vollzug der Räumung (Ziff. 2 Absatz 2) sowie die Kosten- 
und Entschädigungsfolge im vorinstanzlichen Verfahren die angefoch-
tene Verfügung unverändert belassen bleibt, 
-
dass bei diesem Ausgang die Beschwerdeführerin die Kosten des Be-
schwerdeverfahrens, bestehend aus der Gerichtsgebühr von Fr. 900.-- 
und Schreibgebühren von Fr. 165.--, total somit Fr. 1'065.--, zu tragen hat 
(Art. 122 Abs. 1 ZPO), 
-
dass sie überdies die Beschwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen 
hat (Art. 122 Abs. 2 ZPO), wobei unter Berücksichtigung des not-
wendigen Aufwands und dem vom Anwaltsverband empfohlenen Stun-
denansatz eine Entschädigung von Fr. 800.-- inklusive Mehrwertsteuer 
angemessen erscheint, 
-
dass es sich rechtfertigt, den Beschwerdeentscheid nicht nur dem 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin mitzuteilen, sondern auch der 
Beschwerdeführerin persönlich zur Kenntnisnahme zuzustellen, da ihr 
eine Frist unter Androhung einer Bestrafung nach Art. 292 StGB ange-
setzt wurde (vgl. Christof Riedo, Basler Kommentar zum StGB, N. 47 zu 
Art. 292 StGB), 


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verfügt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
X. wird in Abänderung von Ziff. 1 Absatz 1 der angefochtenen Verfügung 
richterlich angewiesen, die Liegenschaft Assek.-Nr. 166 in A. bis 
spätestens Freitag, 15. September 2006, mittags 12.00 Uhr, zu räumen 
und ordentlich abzugeben. 
Diese Anweisung an X. zum Verlassen der Liegenschaft ergeht nach Art. 
151 Ziff. 4 ZPO unter ausdrücklicher Androhung der Straffolgen von Art. 
292 StGB, wonach mit Haft oder Busse bestraft wird, wer der von einer 
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis 
auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassene Verfügung nicht 
Folge leistet.
3.
Im Übrigen bleibt die vorinstanzliche Verfügung unverändert. 
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsge-
bühr von Fr. 900.-- und Schreibgebühren von Fr. 165.--, total somit Fr. 
1'065.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt, welche überdies 
verpflichtet wird, die Beschwerdegegner ausseramtlich mit Fr. 800.-- 
inklusive Mehrwertsteuer zu entschädigen. 
5. 
Mitteilung an:
——————
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden:
Der Vizepräsident: Der Aktuar: