gr_gerichte · KSK 2022 56 · 2022-12-21 · de
Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsvertretung

Neuschätzung von Grundstücken | Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 21. Dezember 2022
(Mit Urteil 5A_34/2023 vom 22. August 2023 hat das Bundesgericht eine gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.)
Referenz
KSK 22 56
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Cavegn, Vorsitzender
Bergamin und Michael Dürst
Guetg, Aktuar
Parteien
A._____
c/o Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen, Klosbachstrasse 103,
8032 Zürich Neumünster
Gesuchsteller
B._____ AG
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen
Klosbachstrasse 103, 8032 Zürich Neumünster
Gegenstand
Neuschätzung von Grundstücken
Mitteilung
22. Dezember 2022

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Sachverhalt
A.
Am 16. März 2022 stellte das Betreibungsamt der Region Maloja A._____
(Schuldner) und der B._____ AG (Pfandeigentümerin) die Mitteilung der betrei-
bungsamtlichen Schätzungen der Grundstücke C._____ in der Gemeinde D._____
zu. Der Schätzungsbetrag wurde auf insgesamt CHF 5'150'000.00 für die zwei
erstgenannten Grundstücke und auf CHF 1'170'000.00 für das weitere Grundstück
festgelegt.
B.
Der Schuldner und die Pfandeigentümerin wandten sich am 28. März 2022
an das Kantonsgericht von Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Sie beantragten die
Anordnung einer neuen Schätzung durch einen Sachverständigen. Das Kantons-
gericht habe einen Vorschlag zu machen, wozu sich die Parteien äussern könn-
ten. Nach Vorliegen der Neuschätzung sei ihnen Frist zur Stellungnahme und zur
Einreichung von Ergänzungs- und Erläuterungsfragen an den Experten anzuset-
zen.
C.
Mit Entscheid vom 5. Mai 2022 hiess das Kantonsgericht von Graubünden
das Gesuch um Neuschätzung der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften
gut. Es wies das Betreibungsamt an, nach Leistung des Kostenvorschusses eine
neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Die weiteren Anträge wurden
abgewiesen (vgl. KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022).
D.
Die Pfandeigentümerin erhob gegen den Entscheid am 20. Mai 2022 Be-
schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragte darin, den kan-
tonsgerichtlichen Entscheid aufzuheben, und erneuerte ihre im vorinstanzlichen
Verfahren gestellten Rechtsbegehren.
E.
Mit Urteil vom 24. November 2022 hiess das Bundesgericht die Beschwer-
de gut, hob den Entscheid des Kantonsgerichts, Schuldbetreibungs- und Konkurs-
kammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 5. Mai
2022 auf und wies die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen
an das Kantonsgericht zurück (vgl. BGer 5A_370/2022 v. 24.11.2022).
F.
Die Akten aus dem Verfahren KSK 22 12 wurden beigezogen.
G.
Auf die Durchführung einer weiteren Vernehmlassung nach Rückweisung
durch das Bundesgericht wurde verzichtet. Die Angelegenheit erweist sich als
spruchreif. Auf die Ausführungen des Schuldners und jene der Pfandeigentümerin
im Gesuchsverfahren KSK 22 12 und der Pfandeigentümerin im bundesgerichtli-

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chen Beschwerdeverfahren (5A_370/2022) sowie in den Akten wird, soweit erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Aus dem bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheid (BGer 5A_370/2022
v. 24.11.2022) ergibt sich, dass der Entscheid der Schuldbetreibungs- und Kon-
kurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden als Aufsichtsbehörde über
Schuldbetreibung und Konkurs (KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022) den sich aus
dem rechtlichen Gehör ableitenden Entscheidbegründungsanforderungen nicht
genügte. Entsprechend wurde der Entscheid umfassend aufgehoben und die Sa-
che zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen – mithin zwecks Nachrei-
chung einer rechtsgenüglichen Begründung – an das Kantonsgericht von
Graubünden zurückgewiesen. Eine materielle Prüfung der Streitsache erfolgte
nicht, sodass grundsätzlich vom Verfahrensstand vor dem kantonsgerichtlichen
Entscheid vom 5. Mai 2022 auszugehen ist. Als Grundlage im vorliegenden Ver-
fahren KSK 22 56 dienen dabei die bereits im ersten Gesuchsverfahren KSK 22
12 erfolgten Eingaben (Gesuch um Neuschätzung des Schuldners [fortan: Ge-
suchsteller] und der Pfandeigentümerin [fortan: Gesuchstellerin] vom 28. März
2022 [gemeinsam: die Gesuchsteller]; Stellungnahme des Betreibungsamtes der
Region Maloja [nachfolgend BA Maloja] vom 6. April 2022). Obschon lediglich die
Gesuchstellerin den kantonsgerichtlichen Entscheid an das Bundesgericht weiter-
gezogen hatte, sind nach der – aus rein formellen Gründen – erfolgten Kassation
des gesamten kantonsgerichtlichen Entscheides beide Gesuchsteller wieder Ver-
fahrensbeteiligte (im Verfahren KSK 22 56). Dies, weil beide das Gesuch um Neu-
schätzung (KSK 22 12) stellen liessen und im vorliegenden Fall eine getrennte
Beurteilung des letztlich identischen Gesuchsgegenstandes keine adäquate
(Rechts-)Folge mit sich brächte. Auf eine erneute Vernehmlassung kann verzichtet
werden. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif.
2.
Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei
der kantonalen Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständi-
gen verlangen (Art. 9 Abs. 2 Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangs-
verwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Eine
Begründung hierfür braucht es nicht (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.3.3). Auch wenn
die Beschwerde nach Art. 17 SchKG und das Gesuch um eine Neuschätzung
nach Art. 9 Abs. 2 VZG an die gleiche (kantonale) Behörde zu richten sind, han-
delt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Verfahren (BGE 133 III 537 E. 4.1;
BGer 5A_96/2019 v. 8.7.2019 E. 3.2). Die Mitteilungen des BA Maloja vom 16.
März 2022 wurde den Gesuchstellern jeweils am 18. März 2022 zugestellt (vgl.

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KSK 22 12, act. A.1, S. 2 sowie die Vermerke in act. 1.a und 1b). Das gemeinsam
eingereichte Gesuch des Gesuchstellers und der Gesuchstellerin, vertreten durch
den Gesuchsteller, vom 28. März 2022 erfolgte mithin innert Frist. Der Gesuchstel-
ler als Schuldner und die Gesuchstellerin als Pfandeigentümerin sind "Beteiligte"
im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG und damit antragsberechtigt (Markus Zopfi, in:
Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz [Hrsg.], Kurzkom-
mentar VZG, Wädenswil 2011, N 12 zu Art. 4 VZG). Die Schuldbetreibungs- und
Konkurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden amtet als einzige kantona-
le Aufsichtsbehörde i.S.v. Art. 13 Abs. 1 SchKG (Art. 13 des Einführungsgesetzes
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000]
i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV;
BR 173.100]). Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass
das die Richtigkeit der Erstschätzung in Frage stellende Vorbringen der Gesuch-
steller (vgl. KSK 22 12, act. A.1, S. 3, Ziff. 1) nichts an der rechtlichen Qualifikation
der Eingabe als reines Gesuch um Neuschätzung ändert, was bereits aus dem
klar gestellten und sich auf Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG stützenden An-
trag der Gesuchsteller ergibt (vgl. KSK 22 12, act. A.1, S. 2, Antrag 1). Der an die
zuständige Instanz gerichtete Antrag der Gesuchsteller auf Anordnung einer Neu-
schätzung ist vor dem Hintergrund des Gesagten ohne Weiteres gutzuheissen.
3.
Soweit die Gesuchsteller überdies die Einsetzung eines Sachverständigen
durch das Kantonsgericht beantragen, ist ihrem Begehren nicht stattzugeben. Es
entspricht langjähriger Praxis der hiesigen Aufsichtsbehörde, Anträgen auf Neu-
bzw. Zweitschätzung eines Grundstückes in grundsätzlicher Hinsicht zu entspre-
chen, die Sache indes zwecks Einholung des Gutachtens an das jeweils zuständi-
ge Betreibungs- bzw. Konkursamt zurückzuweisen (vgl. etwa KGer KSK 22 21 v.
21.7.2022, E. 2. ff.; KSK 18 79 v. 5.12.2018; KSK 17 25 v. 17.5.2017; KSK 15 39
v. 9.7.2015 und SKA 03 39 v. 20.10.2003). Aufgrund des bundesgerichtlichen
Rückweisungsentscheides ist die Rechtsgrundlage dieser Praxis nachfolgend
näher zu erläutern. Dabei wird zugleich das Vorbringen der Gesuchstellerin im
bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren mitberücksichtigt (vgl. KSK 22 12, act.
G.2.1; vgl. auch nachfolgend E. 4).
4.
Die Gesuchstellerin erachtet diese Praxis als rechtswidrig. So führte sie im
bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren aus, das Verfahren vor der Aufsichts-
behörde richte sich nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG i.V.m. Art. 17 Abs.
4 EGzSchKG. Damit seien die Vorschriften der ZPO, insbesondere bezüglich des
Beweisverfahrens, sinngemäss anwendbar. Das in Art. 183 Abs. 1 ZPO vorgese-
hene Anhörungsrecht der Parteien würde auf unzulässige Weise umgangen, wenn

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die Aufsichtsbehörde die Auswahl und Instruktion des Sachverständigen dem Be-
treibungsamt überlasse. Auch hätten die Parteien das Recht, bezüglich der Exper-
tenfragen Abänderungs- und Ergänzungsanträge zu stellen und nach Vorliegen
des Gutachtens eine Erläuterung desselben oder Ergänzungsfragen i.S.v. Art. 185
ff. ZPO zu beantragen (vgl. KSK 22 12, act. G. 2.1, Ziff. 2.1 ff.).
5.
Vorab ist auf den Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 VZG (i.V.m. Art. 99 Abs. 2
VZG) hinzuweisen, wonach "bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kos-
ten eine neue Schätzung durch Sachverständige" verlangt werden kann. Nach
Ansicht der hiesigen Aufsichtsbehörde wird durch diese Bestimmung lediglich die
Zuständigkeit der Aufsichtsbehörde zur Anordnung einer Neuschätzung festgelegt.
Aus dieser Formulierung geht nun nicht hervor, dass sämtliche mit der Einholung
eines Gutachtens einhergehenden Vorkehrungen, wie etwa die hier umstrittene
Frage der Auswahl des Sachverständigen, zwingend in den Zuständigkeitsbereich
der Aufsichtsbehörde fielen. Das Bundesrecht schweigt sich in diesem Zusam-
menhang hinsichtlich weiterer (Zuständigkeits- und Verfahrens-)Einzelheiten aus.
Das Bundesrecht – auch nicht die minimalen Verfahrensvorschriften von Art. 20a
Abs. 2 SchKG – verpflichtet mithin die Aufsichtsbehörde nicht, sämtliche Anord-
nungen im Zusammenhang mit der Einholung einer Neuschätzung treffen zu müs-
sen. Eine solche Verpflichtung lässt sich auch nicht den vorliegend sinngemäss
anwendbaren Bestimmungen der ZPO entnehmen (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG
i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG). Daran ändert auch der Vorwurf der Gesuchstel-
lerin nichts, die Praxis der Aufsichtsbehörde unterlaufe ihren Anspruch auf rechtli-
ches Gehör (Art. 183 Abs. 1 ZPO bzw. Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV
[sic!]; vgl. oben E. 4). Diesem kann nämlich folgendes entgegengehalten werden:
Zwar liegt die Auswahl bzw. Bezeichnung des Experten in der Kompetenz der das
Gutachten anordnenden Behörde und dem Schuldner kommt kein eigentliches
Vorschlagsrecht zu. Gleichwohl ist ihm immerhin das rechtliche Gehör zu ge-
währen, um allfällige Ausstandsgründe oder allgemeine Einwände gegen den
Gutachter geltend machen zu können (vgl. BGer 5A_789/2012 v. 24.1.2013
E. 2.1; 5A_864/2011 E. 4.1). Mit anderen Worten ist dem Gesuchsteller (Schuld-
ner) bzw. der Gesuchstellerin (Pfandeigentümerin) auch durch das Betreibungs-
amt, wenn auch in beschränktem Masse, das rechtliche Gehör zu gewähren. Ge-
gen die Einsetzung eines ungeeigneten oder gar befangenen Gutachters stünde
wiederum die Beschwerde an die Aufsichtsbehörde offen.
Gute Gründe sprechen für die bisherige Praxis. Die Kompetenz der Aufsichts-
behörde über Schuldbetreibung und Konkurs, dem Betreibungsamt individuelle
Anweisungen zu erteilen, stützt sich in allgemeiner Weise auf Art. 13 Abs. 1

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SchKG (vgl. Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kren Kostkiewicz [Hrsg.], Orell Füssli
Kommentar, SchKG, Zürich 2020, N 6 zu Art. 14 SchKG). Entsprechend muss
dies auch hinsichtlich eines von der Aufsichtsbehörde an das Betreibungsamt
zurückgewiesenen Verfahrens gelten. Durch das Zurückweisen der eigentlichen
Auswahl des Sachverständigen und Fristansetzung zur Leistung eines Kostenvor-
schusses an das Betreibungsamt bleibt den Gesuchstellern ein doppelter Instan-
zenzug offen. Zudem trägt die Praxis der Grösse sowie den regionalen Unter-
schieden und Besonderheiten des bündnerischen Immobilienmarktes Rechnung.
Die Betreibungsbeamten dürften oftmals am besten wissen, welchem seriösen,
fachlich kompetenten und mit dem Immobilienmarkt ihres eigenen Betreibungs-
sprengels vertrauten Sachverständigen sie den Gutachtensauftrag erteilen kön-
nen.
6.
Zusammenfassend wird das Gesuch dahingehend gutgeheissen, als das
Betreibungsamt Maloja angewiesen wird, nach Leistung eines Kostenvorschusses
über die Grundstücke Nr. C._____ im Grundbuch der Gemeinde D._____ eine
neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Im Übrigen werden die An-
träge abgewiesen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Antrag der Gesuchsteller be-
treffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihres Gesuches obsolet geworden.
8.
Es werden keine Kosten erhoben. Parteientschädigungen dürfen keine ge-
sprochen werden (vgl. Art. 62 Abs. 2 GebVSchKG).

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Demnach wird erkannt:
1.
Das Gesuch wird dahin entschieden, als das Betreibungsamt der Region
Maloja angewiesen wird, gegen Vorschuss der Kosten über die Grundstü-
cke Nr. C._____ im Grundbuch der Gemeinde D._____ eine neue Schät-
zung durch Sachverständige einzuholen.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be-
schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift-
lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent-
scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei-
chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: