gr_gerichte · R 2021 44 · 2021-09-28 · de

Baugesuch/Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 44
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar ad hoc
Gees
URTEIL
vom 28. September 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli,
Beschwerdegegnerin
und


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D._____, und
E._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen,
Beschwerdegegner
betreffend Baugesuch/Baueinsprache


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I. Sachverhalt:
1.
Die Gebrüder D._____ und E._____ sind Eigentümer des Wohn- und Ge-
schäftshauses C._____, Parzelle F._____, in B._____. Am 2. August 2016 
bewilligte die Gemeinde B._____ das Baugesuch 2016/Nr. H._____ (Ab-
bruch/Neubau). Am 25. Juni 2019 erteilten die Eigentümer dem Architek-
ten I._____ von der A._____ AG die Vollmacht für den "Verkehr mit den 
Baubehörden betreffend die Abänderungs- respektive Revisionseingabe 
zur Baubewilligung 2016/Nr. H._____". Mit Baubewilligung 2019/Nr. 
J._____ genehmigte die Gemeinde eine Projektänderung dazu.
2.
Die Gebrüder D._____ und die A._____ AG schlossen am 22. Dezember 
2020 einen Kaufvertrag über die Parzelle F._____ ab, wovon erstere je-
doch am 23. Februar 2021 zurücktraten. Am 7. Januar 2021 reichte die 
A._____ AG als Bauherrschaft ein Baugesuch 2021/Nr. K._____ betref-
fend Änderung eines bewilligten Projektes (Grundrisse/Fassade) ein, wo-
bei dieses vom 5. bis 25. Februar 2021 öffentlich aufgelegt wurde. 
3.
Am 24. Februar 2021 erhoben die Gebrüder D._____ Einsprache gegen 
das Baugesuch 2021/Nr. K._____. Als Eigentümer hätten sie diesem nicht 
zugestimmt und I._____ sei nicht legitimiert, für sie zu handeln. Die Pro-
jektänderung sei weder beauftragt, noch hätten sie einer solchen zuge-
stimmt. Die Vollmacht bezöge sich auf das Bauprojekt 2019/Nr. J._____ 
und sei nicht für das Gesuch vom 7. Januar 2021 erteilt.
4.
Mit Entscheid vom 21. April 2021, mitgeteilt am 29. April 2021, hiess der 
Gemeindevorstand der Gemeinde B._____ die Einsprache gut, wies das 
Baugesuch 2021/Nr. K._____ ab und schrieb das Baubewilligungsverfah-
ren ab. Begründend führte er aus, die Vollmacht für dieses Gesuch sei von 
den Grundeigentümern nicht erteilt worden und beziehe sich nur auf das 
Bauprojekt 2019/Nr. J._____. Die Gesuchstellerin sei somit zum Zeitpunkt 


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der Einreichung des Gesuches "Änderung des bewilligten Projektes 
2019/Nr. J._____" am 7. Januar 2021 nicht bevollmächtigt gewesen, im 
Namen der Grundeigentümer zu handeln.
5.
Am 11. Mai 2021 (Datum Poststempel) erhob die A._____ AG (nachfol-
gend: Beschwerdeführerin) Einsprache (recte: Beschwerde) beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden gegen die Gutheissung der Ein-
sprache sowie die Abschreibung des Baugesuches. Im Wesentlichen be-
antragte sie die Aufhebung des Bauentscheides vom 21. April 2021 und 
dessen Rückweisung unter gleichzeitiger Sistierung des Baubewilligungs-
verfahrens an den Gemeindevorstand. Die Beschwerdeführerin brachte 
vor, die erteilte Vollmacht sei unbefristet. Die Gebrüder D._____ hätten mit 
Drittinteressenten einen neuen Kaufvertrag abgeschlossen und die Ausü-
bung des Kaufrechts sei Gegenstand eines laufenden Verfahrens, mit wel-
chem eine superprovisorische Verfügung (Entscheid des Regionalgerichts 
M.________ vom 1. März 2021, Proz. Nr. L._____) erwirkt worden sei. Als 
Begründung brachte sie zudem vor, dass, wenn die A._____ AG das defi-
nitive Kaufrecht bekommen würde, ihr keine Nachteile erwachsen würden, 
da die Einsprecher mit dem Verkauf ihr Interesse an einem Rekurs bzw. 
Rekursrecht ohnehin verlieren würden. Mit einer Gutheissung des Rekur-
ses würde die A._____ AG aber bei einem allfälligen Erhalt des Kaufrech-
tes unnötig viel Zeit verlieren und eine neue Baueingabe einreichen müs-
sen. Zudem würden die jetzigen Eigentümer mit dem Verkauf der Liegen-
schaft auch allfällige Interessen an Wohnungseinteilung und Gestaltung 
der Baute verlieren.
6.
Mit Vernehmlassung vom 1. Juni 2021 beantragten D._____ und E._____ 
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Es 
bestehe eine klare, die Realisierung des Bauvorhabens ausschliessende 
zivilrechtliche Ausgangslage. Die von der Beschwerdeführerin ins Recht 
gelegte Vollmacht vom 25. Juni 2019 beschränke sich auf eine einzelne, 


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genau bestimmte Änderungs- respektive Revisionseingabe zur Baubewil-
ligung 2016/Nr. H._____. Eine Zustimmung liege offensichtlich nicht vor. 
Es bestehe daher eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG, weshalb das 
Bauvorhaben gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG nicht bewilligt werden könne 
und daher abzuweisen sei. Die Beschlüsse des Gemeindevorstands vom 
21. April 2021 stellten weder eine Rechtsverletzung noch eine Überschrei-
tung oder Missbrauch des Ermessens dar. Auch der rechtserhebliche 
Sachverhalt sei korrekt festgestellt worden. Ergänzungshalber hielten sie 
fest, die erteilte Bewilligung des Projektes 2019/Nr. J._____ werde von der 
Abschreibung des Baugesuches 2021/Nr. K._____ nicht tangiert.
7.
Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2021 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin oder Gemeinde) die Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Bau-
behörde sei nicht verpflichtet, das Baugesuch einer offensichtlich nicht 
bauberechtigten Person überhaupt materiell zu behandeln bzw. könne es 
wegen offensichtlich fehlender Baubewilligung (recte: Bauberechtigung) 
abweisen. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Vollmacht vom 25. Juni 
2019 nur für das Baugesuch 2019/Nr. J._____ oder auch für das hier strit-
tige Baugesuch 2021/Nr. K._____ Geltung gehabt habe. Selbst wenn sie 
auch für das Letztere hätte gelten sollen, sei diese Vollmacht mit der Bau-
einsprache der Gebrüder D._____ widerrufen worden. Das Einverständnis 
der Grundeigentümer zum Baugesuch 2021/Nr. K._____ fehle und die Ge-
meinde habe dieses zu Recht abgewiesen und das Baubewilligungsver-
fahren abgeschrieben. Daran ändere auch die laufende Zivilstreitigkeit be-
treffend Kaufrechtsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und den Be-
schwerdegegnern nichts. Derzeit und bis auf weiteres seien die Beschwer-
degegner Eigentümer der Parzelle F._____, wodurch ihre Zustimmung 
zum Baugesuch erforderlich sei und ohne solche die Beschwerdeführerin 
offensichtlich nicht bauberechtigt sei. Die Gemeinde kündigte zudem die 


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Nachreichung des Baudossiers 2021/Nr. K._____ an, welches jedoch bis 
anhin nicht eingereicht wurde.
8.
Innert Frist erging keine Replik der Beschwerdeführerin.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im 
angefochtenen Entscheid vom 21. April 2021 wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. 
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei 
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem 
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die Baubewilligung inkl. Ein-
spracheentscheid einer kommunalen Baubehörde, vorliegend nämlich der 
Bauentscheid 2021/Nr. K._____ vom 21. April 2021 der Beschwerdegeg-
nerin (Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] b), stellt einen kommunalen 
Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein 
anderes Rechtsmittel als die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zur 
Verfügung (vgl. Art. 92 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes 
[KRG]; BR 801.100; Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung 
[KRVO]; BR 801.110; Art. 114 Abs. 4 Baugesetz der Gemeinde B._____, 
wonach noch der Rekurs innert 20 Tagen [recte: Beschwerde innert 30 
Tagen] beim Verwaltungsgericht vorgesehen ist) und der Einspracheent-
scheid ist auch kein endgültiger Entscheid (vgl. auch Art. 33 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG]; SR 700). Die örtliche und 
sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den ist somit gegeben. Dessen funktionale Zuständigkeit ergibt sich aus 
Art. 43 Abs. 1 VRG, wonach das Verwaltungsgericht in der Regel in Drei-


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erbesetzung entscheidet, zumal vorliegend weder eine Konstellation einer 
Fünferbesetzung im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRG noch einer einzelrich-
terlichen Kompetenz im Sinne von Art. 43 Abs. 3 VRG vorliegt.
1.2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG muss das kantonale Recht wenigstens ein 
Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vorsehen, die sich 
auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbe-
stimmungen stützen, welche die Legitimation mindestens im gleichen Um-
fang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an 
das Bundesgericht (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG) und die volle Überprüfung 
durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG) ge-
währleistet. Das allgemeine Beschwerderecht nach Bundesrecht ergibt 
sich aus Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG; SR 173.110). Demnach muss die Beschwerdeführerin am Verfah-
ren der Vorinstanz teilgenommen haben und dort ganz oder teilweise un-
terlegen sein (lit. a; formelle Beschwer), vom Entscheid oder Erlass be-
sonders berührt sein (lit. b; materielle Beschwer) und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung haben (lit. c; materielle 
Beschwer) (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 
6. Auflage, Bern 2016, S. 562 f.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend 
gegeben, womit auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde einzutreten ist (vgl. Art. 33 Abs. 3 RPG, Art. 50 VRG sowie Urteil 
des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 51 / R 14 99 vom 19. Mai 2015 E.1b 
mit Hinweis auf VGU R 14 52 vom 13. Januar 2015 E.2 u.a.; PVG 2003 
Nr. 34).
2. 
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bauentscheid 2021/Nr. K._____ vom 
21. April 2021 der Beschwerdegegnerin (Bf-act. b). Streitig und zu prüfen 
ist, ob die Beschwerdegegnerin das Baugesuch 2021/Nr. K._____ vom 7. 
Januar 2021 zu Recht abgewiesen hat oder nicht.


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3.
Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG ist das Baugesuch, wenn die Bauherrschaft 
nicht Eigentümerin des Baugrundstücks ist, durch den Eigentümer mit zu 
unterzeichnen. Diese Bestimmung ist, so Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG, un-
mittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Vorschriften 
vor. 
Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 89 Abs. 3 
KRG sind die Gemeinden nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstel-
lern zu behandeln, deren Bauberechtigung offensichtlich fehlt (vgl. VGU 
R 2018 7 vom 12. September 2018 mit Verweis auf VGU R 2012 113 und 
R 2012 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b, VGU R 2011 3 vom 17. Mai 
2011 E.1.; PVG 1990 Nr. 25 und PVG 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen 
Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über 
den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu 
entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus 
zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 12 113 und R 
12 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b mit Hinweisen, VGU R 11 3 vom 17. 
Mai 2011 E.1). Hinter dieser Praxis steht unter anderem die Überlegung, 
dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist, Baugesuche, welche mit-
unter umfangreiche und komplizierte Abklärungen erfordern, materiell zu 
behandeln, sofern von vornherein feststeht, dass dem Gesuchsteller die 
zivilrechtliche Berechtigung offenkundig fehlt (VGU R 12 113 und R 12 114 
vom 11. Dezember 2012 E.2b; PVG 1987 Nr. 20). Die Gemeinde ist nur in 
Fällen von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung befugt, 
ein Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen (…) (VGU R 12 4 vom 24. 
April 2012 E.2b, VGU R 05 19 vom 30. August 2015 E.4a).
4.1
Die Gemeinde B._____ ist auf das von der Beschwerdeführerin gestellte 
Baugesuch 2021/Nr. K._____ eingetreten und hat dieses abgewiesen. 
Richtig, aber im Resultat gleich wäre ein Nichteintreten auf das Baugesuch 


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gewesen. Allein deswegen ist aber keine Intervention des Gerichtes not-
wendig.
4.2
Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, die handschriftli-
che Vollmacht vom 25. Juni 2019 sei unbefristet. Die Beschwerdegegner 
als Grundeigentümer bringen demgegenüber vor, es läge eine eindeutige 
zivilrechtliche Ausgangslage hinsichtlich der sachlichen Begrenzung der 
Vollmacht auf die Baubewilligung 2016/Nr. H._____ vor und rügen indes 
eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG.
4.3.
Die Bevollmächtigung stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft des Vollmacht-
gebers dar. Der Planer erlangt nur insoweit Vollmacht zur Vertretung der 
Bauherren, als diese ausdrücklich oder stillschweigend einen entspre-
chenden Willen äussern. Bezüglich Umfang der Vollmacht wird zwischen 
General- und Gattungsvollmacht unterschieden, wobei der Vertreter bei 
Letzterer bevollmächtigt ist, bestimmte Typen von Rechtshandlungen zu 
vollziehen. Inwieweit in einem Verwaltungsverfahren, wie beispielsweise 
vorliegend zur Erlangung der Baubewilligung, eine Vertretung zulässig ist, 
bestimmt sich nach öffentlichem Recht. Kommunale Baugesetze bestim-
men häufig, dass ein Baugesuch vom Bauherrn, vom Projektverfasser und 
vom Grundeigentümer zu unterzeichnen sind. Abgesehen davon wird die 
Vertretung des Bauherrn im Bewilligungsverfahren jedoch allgemein zu-
gelassen. Die Ermächtigung zum Handeln als Vertreter des Bauherrn ge-
genüber den Behörden gehört jedoch zum privatrechtlichen Verhältnis 
zwischen Bauherrn und Planer, massgeblich dabei ist der individuelle 
Wille des Bauherrn. Fehlt dem handelnden Planer für die Rechtshandlung 
im Namen des Bauherrn die nötige Vertretungsmacht, so wird diese Hand-
lung für den Bauherrn nach Art. 38 Abs. 1 OR nur verbindlich, wenn er sie 
nachträglich genehmigt. Bis zu seinem Entscheid über die Genehmigung 
ist das Geschäft für ihn schwebend unwirksam (SCHWAGER/MONN in 


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STÖCKLI/SIEGENTHALER [Hrsg.], Die Planerverträge - Verträge mit Architek-
ten und Ingenieuren, Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 5.16 f. und Rz. 5118 ff.).
4.4.
Eine solche Genehmigung des Vertretenen ist vorliegend weder gegenü-
ber dem Vertreter noch gegenüber einem Dritten erklärt worden, weder 
stillschweigend noch durch konkludentes Handeln. Im Gegenteil stellt vor-
liegend vielmehr (spätestens) die Einsprache gegen das Baugesuch einen 
Widerruf der Vollmacht dar. Wie die Gemeinde zutreffend ausführt, kann 
vorliegend offengelassen werden, ob die Vollmacht vom 25. Juni 2019 für 
den "Verkehr mit den Baubehörden betreffend die Abänderungs- resp. Re-
visionseingabe zur Baubewilligung 2016/Nr. H._____" (bf.-act. e) auch für 
das von der Beschwerdeführerin gestellte Baugesuch 2021/Nr. K._____ 
gilt. Auch die beschwerdeführerischen Ausführungen zum Kaufrecht mit 
Verweis auf das zivilrechtliche Verfahren, die dazugehörigen Ausführun-
gen und einen Zeitverlust im Falle einer Gutheissung sind nicht zu hören, 
da es nicht Sache der Gemeinde oder des Verwaltungsgerichts ist, über 
zivilrechtliche Streitigkeiten zu entscheiden. Dass das von der Gemeinde 
angekündigte Baudossier bis anhin nicht nachgereicht wurde, ändert an 
den oben genannten Ausführungen nichts, da die Aktenlage für die Ent-
scheidfindung ausreicht.
5.
Somit ist grundsätzlich festzuhalten, dass spätestens mit der Einsprache 
der Grundeigentümer die Vollmacht widerrufen wurde. Es kann daher of-
fenbleiben, ob diese bloss für das Baugesuch 2016/Nr. H._____ oder auch 
für das vorliegende Baugesuch 2021/Nr. K._____ Geltung erlangte, da es 
nicht Sache des Verwaltungsgerichts ist, über eine solche zivilrechtliche 
Streitigkeit zu urteilen. Die Einsprache der Grundeigentümer gegen den 
Bauentscheid wurde folglich zu Recht gutgeheissen und das Baugesuch 
zu Recht abgewiesen und abgeschrieben, weshalb die Beschwerde abzu-
weisen ist.


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6.1.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen. Aufgrund des Umfangs und der Schwierigkeit der Sache ist 
die Staatsgebühr vorliegend auf CHF 2'000.-- festzusetzen (Art. 75 Abs. 2 
VRG). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der Beschwerdefüh-
rerin aufzuerlegen.
6.2.
Den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern ist gestützt auf Art. 78 
Abs. 1 VRG eine Parteientschädigung zuzusprechen. Ausgangspunkt 
dafür ist die eingereichte Honorarnote des beteiligten Rechtsvertreters. 
Gemäss Kostennote vom 30. Juni 2021 macht der Rechtsvertreter der Be-
schwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 1'636.25 
(Honorar nach Zeitaufwand von CHF 1'475.-- [= 5.90 h à CHF 250.--] zzgl. 
3 % Kleinspesenzuschlag [= CHF 44.25] und 7.7 % MWST 
[= CHF 117.--]) geltend. Der geltend gemachte Stundenansatz ist durch 
eine Honorarvereinbarung belegt, und der Aufwand erscheint dem Gericht 
in der vorliegenden Angelegenheit als angemessen, womit von diesem 
auszugehen ist. Somit hat die unterlegene Beschwerdeführerin die Be-
schwerdegegner im Betrag von CHF 1'636.25 zu entschädigen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 
Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Fall erscheint es allerdings gerechtfertigt, 
der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von pau-
schal CHF 1'000.-- zuzusprechen. Ihr entstand ein von der Beschwerde-
führerin vermeidbarer Aufwand, verursacht durch die – spätestens im Zeit-
punkt der Einsprache durch die Grundeigentümer – leichtsinnige Ergrei-
fung des Rechtsmittels. Daher ist der Beschwerdegegnerin, ausnahms-
weise und in Abweichung des Grundsatzes von Art. 78 Abs. 2 VRG, eine 


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Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. zum Ganzen VGU U 2017 8 
E.11.3.2).


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III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
314.--
zusammen
CHF
2'314.--
gehen zulasten der A._____ AG.
3.
Die A._____ AG hat D._____ und E._____ eine Parteientschädigung von 
total CHF 1'636.25 (inkl. MWST) sowie der Gemeinde B._____ von pau-
schal CHF 1'000.-- zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]