gr_gerichte · ZK1 2022 47 · 2022-10-17 · de
7B_261/2022 vom 06.11.2023

Besitzesschutz | Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 17. Oktober 2022
Referenz
ZK1 22 47
Instanz
I. Zivilkammer
Besetzung
Bergamin, Vorsitzender
Hubert und Nydegger
Mosca, Aktuarin
Parteien
A._____ GmbH
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Tobias Brändli
Aquasanastrasse 8, 7000 Chur
gegen
B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andreas Flütsch
Promenade 87, 7270 Davos Platz
Gegenstand
Besitzesschutz
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos, Einzelrichter, vom
16.02.2022, mitgeteilt am 01.03.2022 (Proz. Nr. 135-2021-457)
Mitteilung
24.Oktober 2022

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Sachverhalt
A.a.
Die B._____ ist Eigentümerin zweier Unterhaltungslokale an der A._____ in
C._____, des Clubs "D._____" im Untergeschoss einerseits und des Clubs
"E._____"
im
Erdgeschoss
andererseits.
Mit
Mietvertrag
vom
31. Au-
gust/3. September 2018 vermietete die B._____ der A._____ GmbH den Club
D._____, befristet für die Dauer vom 15. September 2018 bis zum 23. September
2023. Der Club E._____ ist an die G._____ vermietet.
A.b.
Zwischen der B._____ und der A._____ GmbH bestehen verschiedene
Rechtsstreitigkeiten. Der vorliegende Streit betrifft den Umfang der gemieteten
Sache. Uneinigkeit herrscht im Wesentlichen darüber, ob der im Untergeschoss
gelegene Vorraum und die von dort ins Erdgeschoss führende Treppe ebenfalls
zur Mietsache gehören (Version der A._____ GmbH) oder nicht (Version der
B._____). Durch den Vorraum im Untergeschoss werden mehrere Kellerräume
sowie die Wasserverteilung der Liegenschaft erschlossen. Die Treppe führt vom
Vorraum in einen Korridor im Erdgeschoss, wo sich eine Türe zum Club E._____,
die Brandmeldeanlage des Clubs E._____ sowie ein Ausgang ins Freie befinden.
Über diese Flächen bestand für die Gäste des Clubs D._____ ein Fluchtweg, bis
die Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden diesen im Juli 2020 aufhob.
B.
Am 3. Februar 2021 erhob die B._____ gegen die A._____ GmbH beim
Regionalgericht Prättigau/Davos eine Klage aus Besitzesentziehung nach Art. 927
ZGB (Proz. Nr. 115-2021-2). Die Klage ist auf Einräumung des Besitzes an den
Räumlichkeiten "Keller/Lager", "Vorraum", "Keller im Untergeschoss", am "Korridor
zum Hotel" im Erdgeschoss sowie an der dazugehörigen Treppe vom Erdge-
schoss ins Untergeschoss gerichtet. Nach Einreichung der Klage wurde das Ver-
fahren im Hinblick auf Vergleichsgespräche sistiert.
C.
Mit Gesuch vom 15. Dezember 2021 stellte die B._____ beim Regionalge-
richt Prättigau/Davos folgende Anträge:
1.
Das Verfahren sei fortzusetzen.
2.
Gesuch um vorsorgliche Massnahmen:
a)
Der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB
für die Dauer des Verfahrens betreffend Beseitigung der Besitzesent-
ziehung zu verpflichten, die zu Stockwerkeigentum Nr. I._____
gehörenden Räumlichkeiten "Keller/Lager", "Vorraum", "Keller" im Un-
tergeschoss, "Korridor zum Hotel" im Erdgeschoss und die dazu-
gehörende Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss in Gebäude
H._____. Nr.J._____, Gemeinde C._____ (A._____), freizugeben, in-
dem

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i.
der Gesuchstellerin die Nutzung der Türe "Notausgang" von
Parzelle Nr. I._____ (E._____) am Gebäude H._____-Nr.
J._____ Richtung Nordwesten zum Grundstück Nr. F._____,
Gemeinde C._____, (Türe im Grundrissplan Erdgeschoss des
Gebäudes H._____-Nr. J._____ folgend rot umrandet) ermög-
licht wird, d.h. die Gesuchsgegnerin hat die Dachlatte bzw.
Kantholz, welche die Türe versperrt, zu entfernen und den
Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass die Schlüs-
sel der Gesuchstellerin wieder zum Schloss passen, und
ii.
der Gesuchstellerin die Nutzung der Türe zwischen "Notaus-
gang" und der "E._____ Bar" im Gebäude H._____-Nr. J._____
(zum Grundstück Nr. K._____, E._____, Gemeinde C._____,
gehörend; Türe im Grundrissplan Erdgeschoss des Gebäudes
H._____-Nr. J._____ folgend blau umrandet) ermöglicht wird,
d.h. die Gesuchsgegnerin hat alles zu entfernen, was die Türe
vom Korridor her versperrt, und allfällige Manipulationen des
Schlosses rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der
Gesuchstellerin wieder zum Türschloss passen.
b)
Der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB
für die Dauer des Verfahrens zu verbieten, der Mieterin der Lokalität

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E._____ den Zugang zur Feuermeldezentrale im Korridor beim
Notausgang (zum Grundstück Nr. K._____, E._____, Gemeinde
C._____, gehörend; Feuermeldezentrale im Grundrissplan Erdge-
schoss des Gebäudes H._____-Nr. J._____ folgend grün eingezeich-
net) zu versperren sowie Manipulationen an der Feuermeldezentrale
vorzunehmen, welche die Mieterin der Lokalität E._____, die G._____,
in irgendeiner Art behindern oder schädigen.
3.
Unter vollständiger, amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zuzüglich MWSt zu Lasten der Gesuchsgegnerin.
Für das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen eröffnete das Regionalgericht ein
separates Dossier (Proz. Nr. 135-2021-457).
D.
Die A._____ GmbH beantragte mit Stellungnahme vom 25. Januar 2022 die
vollumfängliche Abweisung des Gesuchs um Erlass vorsorglicher Massnahmen,
dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der B._____. Zugleich er-
stattete die A._____ GmbH die Klageantwort im Hauptverfahren, wobei sie die
kostenfällige Abweisung der Klage beantragte.
E.
Am 16. Februar 2022 fand vor dem Regionalgericht Prättigau/Davos eine
Vergleichsverhandlung statt. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, ordnete
das Regionalgericht Prättigau/Davos im Hauptverfahren einen zweiten Schriften-
wechsel an. Im Massnahmeverfahren fällte es noch am 16. Februar 2022 folgen-
den Entscheid:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und es wird
a)
die A._____ GmbH ist für die Dauer des Verfahrens betreffend Besei-
tigung der Besitzesentziehung (Proz. Nr. 115-2021-2) verpflichtet,
•
die Räumlichkeiten "Vorraum" 14.30 m2, "Keller" 9.50 m2, "Ke-
ler/Lager" 50.30 m2, je im Untergeschoss,
•
die dortige Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss sowie

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•
den Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3 im Erdgeschoss (alles
im Gebäude H._____. Nr. J._____, Gemeinde C._____, A._____),
freizugeben, indem
1.
der B._____ die Nutzung der Türe "Notausgang Nr. 3", nachfol-
gend rot umrandet, ermöglicht wird, d.h. die A._____ GmbH hat die
Dachlatte bzw. das Kantholz, welche/s die Türe versperrt, zu ent-
fernen und den Schlosszylinder dergestalt auszuwechseln, sodass
die Schlüssel der B._____ wiederum zum Schloss passen
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
und
2.
der B._____ die Nutzung der Türe zwischen "Notausgang Nr. 3"
und der Lokalität E._____, nachfolgend blau umrandet, ermöglicht
wird, d.h. die A._____ GmbH hat alles zu entfernen, was die Türe
zum Korridor her versperrt, und allfällige Manipulationen des
Schlosses rückgängig zu machen, sodass die Schlüssel der
B._____ wiederum zum Türschloss passen
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
b)
der A._____ GmbH für die Dauer des Verfahrens betreffend Beseiti-
gung der Besitzesentziehung (Proz. Nr. 115-2021-2) verboten, der
Mieterin der Lokalität E._____, zurzeit die G._____, den Zugang zur
Feuermeldezentrale im Raum vor der Notausgangstüre Nr. 3, nachfol-
gend grün eingezeichnet, zu versperren sowie Manipulationen an der
Feuermeldezentrale vorzunehmen, welche die Mieterin der Lokalität
E._____ in irgendeiner Art behindern oder schädigen.
[Plan gemäss Gesuch vom 15. Dezember 2021]
2.
Die vorsorglichen Massnahmen gemäss Dispositivziffer 1 vorstehend
ergehen an die A._____ unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art.
292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zustän-
digen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die
Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge
leistet.
3.
Der B._____ wird Frist bis zum 25. März 2022 angesetzt, um betref-
fend die in Dispositiv Ziff. 1b angeordnete vorsorgliche Massnahme ei-
ne Klage beim Regionalgericht Prättigau/Davos einzureichen, widri-
genfalls die anzuordnende Massnahme ohne Weiteres dahinfällt. Ein
Schlichtungsverfahren entfällt.
4.
Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in der Höhe von
CHF 3'000.00 gehen zu Lasten der A._____ GmbH und werden mit
dem von der B._____ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet unter
Einräumung des Regressrechtes gegenüber der A._____ GmbH. Die
A._____ GmbH hat der B._____ also diese CHF 3'000.00 zu erstatten.
5.
Die A._____ GmbH wird verpflichtet, die B._____ mit CHF 3'194.80
(inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) ausseramtlich zu entschädigen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilung]

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F.
Gegen den Massnahmeentscheid vom 16. Februar 2022 erhob die A._____
GmbH (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 14. März 2022 Beschwerde an das
Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt:
I.I.
Hauptantrag
1.
Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichtspräsidenten am Re-
gionalgericht Prättigau/Davos mit Proz. Nr. 135-2021-457 sei vollum-
gänglich aufzuheben und das Gesuch der Beschwerdegegnerin um
Erlass vorsorglicher Massnahmen sei vollumfänglich abzuweisen, so-
fern darauf überhaupt eingetreten werden kann.
2.
Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der
Beschwerdegegnerin.
I.II. Eventualantrag
4.
Eventualiter sei Dispositiv-Ziff. 3. des angefochtenen Entscheides des
Regionalgerichtspräsidenten Prättigau/Davos mit Proz. Nr. 135-2021-
457 aufzuheben.
5.
Eventualiter sei in Aufhebung von Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen
Entscheides der Beschwerdegegnerin eine Frist anzusetzen, um be-
treffend das gesamte Gesuch eine Klage beim Regionalgericht Prätti-
gau/Davos einzureichen, mit der Androhung, dass widrigenfalls die
anzuordnende Massnahme ohne Weiteres dahinfalle. Ein Schlich-
tungsverfahren entfalle.
6.
Eventualiter seien die Dispositiv-Ziffern 5. und 6. des angefochtenen
Entscheides des Regionalgerichtes Prättigau/Davos mit Proz. Nr. 135-
2021-457 aufzuheben.
7.
Eventualiter seien unter Aufhebung der Dispositiv-Ziff. 5. und 6. des
angefochtenen Entscheides die Gerichtskosten des erstinstanzlichen
Verfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen, welche überdies
zu verpflichten sei, der Beschwerdeführerin eine nach den Tarifen zu
bestimmende angemessene Parteientschädigung zu leisten.
In prozessualer Hinsicht stellte die A._____ GmbH den Antrag, der Beschwerde
sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
G.
Mit Beschwerdeantwort vom 28. März 2022 beantragte die B._____ (nach-
folgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zu-
dem stellte sie den prozessualen Antrag, die aufschiebende Wirkung sei nicht zu
erteilen.
H.
Mit Verfügung vom 30. März 2022 wurde der Antrag um Gewährung der
aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
I.
Am 28. April 2022 reichte die Beschwerdeführerin unaufgefordert eine Re-
plik ein.

7 / 23
J.
Der von der Beschwerdeführerin einverlangte Kostenvorschuss von
CHF 3'000.00 ging innert Frist ein. Die vorinstanzlichen Akten des Massnahmever-
fahrens wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruchreif.
Erwägungen
1.
Prozessuales
1.1.
Gegen erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen in ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Beschwerde offen, sofern der
Streitwert unter CHF 10'000.00 liegt (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).
Dabei ist nicht der Streitwert der Klage massgebend, sondern derjenige der um-
strittenen vorsorglichen Massnahmen (Adrian Staehelin/Eva Bachofner, in: Stae-
helin/Staehelin/Grolimund
[Hrsg.],
Zivilprozessrecht,
3. Aufl.,
Zürich
2019,
Rz. 13c). Die Vorinstanz schätzte den Streitwert auf unter CHF 10'000.00, was
nachvollziehbar ist: Im Hauptverfahren gehen die Parteien von einem Streitwert
von maximal CHF 15'000.00 aus (vgl. act. A.1, Ziff. 5; act. A.2, Ziff. 4). Es gilt zu
berücksichtigen, dass die beantragten vorsorglichen Massnahmen auf die Dauer
des Hauptverfahrens begrenzt sind und zu erwarten ist, dass das Regionalgericht
Prättigau/Davos den Entscheid in der Hauptsache innert nützlicher Frist fällen
wird, mithin vor Ende des Mietverhältnisses im September 2023. Die beantragten
vorsorglichen Massnahmen beinhalten zudem lediglich den freien Zutritt zu ver-
schiedenen Räumen, während die Klage im Hauptverfahren auf die Einräumung
des Besitzes an diesen Räumen gerichtet ist, was entsprechend weiter geht. Bei
dieser Sachlage ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass der Streitwert des
Massnahmeverfahrens unter CHF 10'000.00 liegt. Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.
1.2.
Mittels Beschwerde kann unrichtige Rechtsanwendung sowie offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge-
schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent-
sprechende Rügen mit freier Kognition. Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung
gilt für die Beschwerdeinstanz indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist
eine qualifiziert fehlerhafte Feststellung des Sachverhalts erforderlich, wobei „of-
fensichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist
(Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl.,
Zürich 2016, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO; Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger

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[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel
2017, N 1 ff. zu Art. 320 ZPO).
1.3.
Die Beschwerdegegnerin hat vor Kantonsgericht neu ein Schreiben der Ré-
sidence L._____ C._____ vom 7. Mai 2021 zu den Akten gegeben (act. C.5). Die-
ses Schreiben kann im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden. Im
Beschwerdeverfahren sind nämlich neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen
und neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Es gilt mithin – un-
ter Vorbehalt besonderer gesetzlicher Bestimmungen (Art. 326 Abs. 2 ZPO), wel-
che vorliegend nicht einschlägig sind – ein umfassendes Novenverbot.
1.4.
Beide Parteien beantragen verschiedentlich den Beizug der Akten des
Hauptverfahrens (Proz. Nr. 115-2021-2). Dieser Beizug erübrigt sich, nachdem
sich der relevante Prozessstoff bereits aus den beigezogenen Akten des Mass-
nahmeverfahrens und den Eingaben der Parteien im Beschwerdeverfahren ergibt.
2.
Voraussetzungen vorsorglicher Massnahmen
Das Gericht trifft die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die gesuch-
stellende Partei glaubhaft macht, dass ein ihr zustehender Anspruch verletzt ist
oder eine Verletzung zu befürchten ist und dass ihr aus der Verletzung ein nicht
leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 261 Abs. 1 ZPO). Das summari-
sche Verfahren ist anwendbar (Art. 248 lit. d ZPO). Glaubhaft gemacht ist eine
Tatsache nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts schon dann, wenn für
deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch
mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte
(BGE 140 III 610 E. 4.1). Die summarische Prüfung der Rechtslage führt nicht zu
einer endgültigen Klärung der sich stellenden rechtlichen Fragen, sondern be-
schränkt sich auf eine vorläufige Beurteilung (BGE 138 III 232 E. 4.1.1). Ist glaub-
haft gemacht, dass ein Anspruch verletzt ist oder verletzt zu werden droht
(Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO) und dass ein nicht leicht wiedergutzumachender Nach-
teil zu befürchten ist (Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO), sind Massnahmen zu treffen. Es
ist nicht erforderlich, dass der zu befürchtende Nachteil gewichtiger oder wahr-
scheinlicher ist als jener Nachteil, welcher der Gesuchsgegnerin im Falle der An-
ordnung der vorsorglichen Massnahmen droht. Den Interessen der Gesuchsgeg-
nerin ist allenfalls mit einer Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 264 Abs. 1 ZPO
Rechnung zu tragen (BGE 139 III 86 E. 5).
3.
Entscheid der Vorinstanz

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3.1.
Die Vorinstanz hat es als glaubhaft erachtet, dass die Beschwerdegegnerin
(Vermieterin) der Beschwerdeführerin (Mieterin) den Notausgang-Aufgang und
den Vorraum zum Notausgang-Aufgang von 14.30 m2 im UG nicht vermietet hat.
Die Parteien hätten im Hauptverfahren je ein anderes Exemplar des Mietvertrages
eingereicht. Beiden Mietverträgen sei je ein Plan EG und UG angeheftet, der gelb
schraffiert die vermieteten Flächen sichtbar mache. Farbe und Anordnung/Dicke
der gelben Schraffierungen seien nicht identisch. Beim UG-Plan im Exemplar der
Mieterin sei es so, dass die Flächen "Vorraum" 14.30 m2 und der Notausgang-
Aufgang ins EG ebenfalls gelb schraffiert seien, während dies beim UG-Plan im
Exemplar der Vermieterin nicht der Fall sei. Im Exemplar der Mieterin sei der
Notausgang-Aufgang mit drei gelben Strichen schraffiert, die Fortsetzung dieses
Notausgang-Wegs im EG indes nicht. Es mache nun keinen Sinn, dass der Miete-
rin nur der Notausgang-Weg im UG vermietet sein sollte, jener im EG aber nicht.
Diese Inkongruenz spreche dafür, dass die Vermieterin glaubhaft gemacht habe,
dass der Mieterin der Notausgang-Aufgang im UG eben gerade nicht vermietet
sei. Hinzu komme, dass man vom Vorraum im UG in vier Kellerräume gelange, die
allesamt nicht der Mieterin, sondern Drittpersonen vermietet seien. Dass die Ver-
mieterin den Vorraum an die Mieterin vermiete, obwohl sie – oder Dritte – nur
durch diesen Raum in die der Mieterin nicht vermieteten Kellerräume gelangen
könne, mache ebenfalls keinen Sinn. Dies bestätige, dass der Mieterin der Vor-
raum und der Notausgang-Aufgang nicht vermietet habe. Daran ändere der Aus-
wertrapport der Kantonspolizei Graubünden vom 10. Juni 2021 nichts, da die Poli-
zei weder bestätigen noch ausschliessen könne, dass für das Anbringen der gel-
ben Schraffierungen auf den Plänen UG und EG unterschiedliche Schreibmittel
verwendet worden seien. Entscheidende Frage sei, welcher Plan die vermietete
Fläche korrekt wiedergebe, was im Hauptverfahren zu klären sei (act. B.1, E. 5.1).
3.2.
Allenfalls sei der Mieterin, so die Vorinstanz weiter, gestützt auf den Miet-
vertrag erlaubt, im Notfall ihre Gäste über den Vorraum und den Notausgang-
Aufgang zu entfluchten. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die betreffenden
Räume ihr nicht vermietet seien. Ausserdem habe die Gebäudeversicherung
Graubünden nach Abschluss des Mietvertrages den Fluchtweg 3 über den Hinter-
hof, d.h. über die Notausgangstüre Nr. 3, aberkannt. Auch die Mieterin müsse ihre
Gäste heute daher anders entfluchten. Sie habe daher den Zugang zu diesen bei-
den Türen im Sinne der Vermieterin freizugeben (act. B.1, E. 5.2 und 5.3).
3.3.
Die Vorinstanz hat weiter die nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteile
darin gesehen, dass der Vermieterin bzw. der Mieterin der Lokalität E._____ – der
G._____ – freien Zugang zur Feuermeldezentrale gewährt werden müsse, um ei-

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nen allfälligen Brandalarm ausschalten zu können. Zurzeit sei die Türe (im Plan
blau umrandet) durch die Beschwerdeführerin blockiert und der Zugang dement-
sprechend versperrt. Was dies für Konsequenzen nach sich ziehe, habe der Vor-
fall mit dem Brandalarm am 18. November 2021 gezeigt. Damals habe nur der
Geschäftsführer der Mieterin den im E._____ ausgelösten Feueralarm ausschal-
ten können, weil nur er Zutritt zur Feuermeldezentrale gehabt habe. Nicht klar sei,
ob die Feuermeldeanlage der Beschwerdeführerin ebenfalls über diese Feuermel-
dezentrale laufe oder ob ihr Lokal über eine eigene Feuermeldezentrale verfüge.
Diese Frage könne jedoch offen bleiben, denn mit ihrem dritten Rechtsbegehren
verlange die Vermieterin ja nicht, dass die Mieterin keinen Zugang mehr zur im
Plan grün umrandeten Feuermeldezentrale habe, sondern nur, dass die Mieterin
des Clubs E._____ neben der Mieterin ebenfalls Zugang dazu habe (act. B.1,
E. 5.3).
3.4.
Sodann hat die Vorinstanz das Vorhandensein der Dringlichkeit bejaht, mit
der Begründung, die Mieterin dürfe den Notausgang Nr. 3 gemäss Verfügung der
Gebäudeversicherung Graubünden nicht mehr benutzen und die Mieterin der Lo-
kalität E._____ müsse zu ihrer Feuermeldezentrale gelangen können. Ein Vorfall,
bei dem die G._____ ihre Feuermeldezentrale erreichen können müsse, könne
sich erfahrungsgemäss jederzeit ereignen. Ferner müsse die Vermieterin Zugang
zur Wasserverteilung im UG des Hotels L._____ und der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft Resident L._____ haben bzw. Dritten gewähren können, da bei der
Wasserversorgung eines Gebäudes jederzeit Schäden auftreten könnten oder
sofortiges Handeln notwendig werden könnte. Schliesslich bejahte die Vorinstanz
auch die Voraussetzung der Verhältnismässigkeit, weil kein milderes Mittel als die
angeordneten vorsorglichen Massnahmen ersichtlich sei (act. B.1, E. 6).
4.
Hauptsachenprognose
4.1.
Was die Hauptsachenprognose gemäss Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO angeht,
ist zunächst auf die Rüge der Beschwerdeführerin einzugehen, wonach die Vor-
instanz zu Unrecht die Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin bejaht habe.
4.1.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerin sei gar
nicht "Besitzerin" des streitigen Korridors. Dieser Korridor sei an die Beschwerde-
führerin vermietet worden, womit sie selbst Besitzerin des Korridors werde. Selbst
wenn dem nicht so wäre, wäre sie mit Sicherheit Nutzungsberechtigte und damit
als Mitbesitzerin anzusehen, da ihr der Gang zur Entfluchtung ihres Lokals im UG
zur Verfügung stehe, was schon das eigens für die Beschwerdegegnerin erstellte
Fluchtwegkonzept belege. Auch an der Lokalität E._____ (vermietet an die

11 / 23
G._____) habe sie keinen Besitz. Weiter stehe der Korridor der Beschwerdegeg-
nerin auch deshalb nicht zur Verfügung, da sie hinter der Türe kein Wegrecht ha-
be und dahinter ein Grundstück liege, welches ihr nicht gehöre. Die Beschwerde-
führerin sei daher per se immer darauf angewiesen, den streitbetroffenen Korridor
über die in ihrem Besitz (der Beschwerdeführerin) oder der G._____ befindenden
Räumlichkeiten zu betreten. Nachdem der Beschwerdegegnerin die tatsächliche
Gewalt über die Sache (Art. 919 Abs. 1 ZGB) damit vollends fehle, könne sie auch
nicht über unmittelbaren Besitz, der sich zur Einreichung einer Klage auf Besit-
zesentziehung legitimieren würde, klagen. Die Klage sei daher bereits mangels
Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin abzuweisen. Damit habe sie aber auch
keinen Anspruch auf vorsorgliche Massnahmen. Wenn sie solche für ihre Mieterin,
die G._____, geltend machen wollte, so hätte sie mit entsprechender Legitimation
in deren Namen klagen müssen, was sie aber nicht getan habe. Der Vorderrichter
habe die Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin ohne Weiteres und ohne sich
mit ihren Ausführungen überhaupt auseinanderzusetzen leichthin angenommen.
Dies stelle eine unrichtige Rechtsanwendung und eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs dar (act. A.1, Ziff. 55 ff.).
4.1.2. Es trifft zu, dass die Vorinstanz in ihrem Entscheid auf die Frage der Aktiv-
legitimation nicht näher einging. Dafür bestand indes auch kein Anlass. Aus der
Stellungnahme, welche die Beschwerdeführerin im erstinstanzlichen Massnahme-
verfahren einreichte, geht nicht hervor, dass sie die Aktivlegitimation bereits da-
mals in Abrede gestellt hätte (vgl. RG act. 4). Die Beschwerdeführerin zeigt denn
auch in ihrer Beschwerde nicht mittels konkreter Aktenverweise auf, an welcher
Stelle sie im erstinstanzlichen Verfahren die Aktivlegitimation bestritten hätte.
Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen die Aktivlegitimation bejahte, ohne
diese im Entscheid näher zu begründen, ist nicht zu beanstanden. Eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt damit nicht vor.
4.1.3. Auch materiell überzeugt die Rüge nicht. Aktivlegitimiert zur Klage auf Be-
sitzesentziehung nach Art. 927 ZGB ist der Besitzer. Besitzer ist nicht nur jene
Person, die die tatsächliche Herrschaft über die Sache hat (Art. 919 Abs. 1 ZGB).
Hat ein Besitzer die Sache einer andern zu einem beschränkten dinglichen oder
einem persönlichen Recht übertragen, so sind sie beide Besitzer (Art. 920 Abs. 1
ZGB). Wer eine Sache als Eigentümer besitzt, hat selbständigen, der andere un-
selbständigen Besitz (Art. 920 Abs. 2 ZGB). In der vorliegenden Konstellation gilt
die Beschwerdegegnerin als (unbestrittene) Eigentümerin der fraglichen Räume
als deren selbständige Besitzerin, während die Beschwerdeführerin als (behaupte-
te) Mieterin unselbständigen Besitz hat. Besitzesschutz nach Art. 927 ZGB ge-

12 / 23
niesst sowohl der selbständige als auch der unselbständige Besitzer
(BGE 40 II 329 E. 1). Möglich ist dabei auch, dass der Vermieter als selbständiger
Besitzer gegen den Mieter als unselbständigen Besitzer vorgeht, etwa wenn der
Mieter dem Vermieter die Mietsache einfach wegnimmt, ohne dass der Vermieter
hierzu eingewilligt hätte (vgl. Bettina Hürlimann-Kaup, Grundfragen des Zusam-
menwirkens von Miete und Sachenrecht, Zürich 2008, Rz. 144 und 152). Allein die
Tatsache, dass die Beschwerdeführerin ihren Behauptungen zufolge die fraglichen
Räume gemietet hat und darüber tatsächliche Gewalt ausübt, schliesst folglich
nicht aus, dass die Beschwerdegegnerin als Eigentümerin und Vermieterin der
betreffenden Räume gegen sie aus Besitzesentziehung nach Art. 927 ZGB vorge-
hen kann. Freilich ist nach Art. 927 Abs. 2 ZGB die Beschwerdeführerin befugt, die
Rückgabe zu verweigern, wenn sie sofort ihr besseres Recht nachweist und auf
Grund desselben der Beschwerdegegnerin die Sache wieder abverlangen könnte.
Diese Einrede führt zwar, sofern begründet, zur Abweisung der Besitzesschutz-
klage, nicht jedoch mangels Aktivlegitimation, sondern aufgrund eines mietvertrag-
lichen Anspruchs auf Überlassung der Räume als "besseres Recht" für den unmit-
telbaren Besitz (dazu sogleich E. 4.2).
4.2.
Die Beschwerdeführerin macht im Weiteren geltend, die Vorinstanz sei zu
Unrecht davon ausgegangen, dass ihr weder der Vorraum noch der Notausgang-
Aufgang vermietet seien. Sie wirft der Vorinstanz in diesem Zusammenhang fal-
sche Rechtsanwendung wie auch qualifiziert falsche Sachverhaltsfeststellung vor
(act. A.1, Ziff. 18 ff.).
4.2.1. Die erste Frage, welche die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang
aufwirft, ist jene nach der Behauptungslast. So bringt sie vor, obschon sich vorlie-
gend zwei Urkunden gegenüberstehen würden, sei die Vorinstanz zum Schluss
gelangt, dass es der Beschwerdegegnerin gelinge, glaubhaft zu machen, dass sie
die besagten Flächen nicht vermietet habe. Im vorliegenden Verfahren gelte der
Verhandlungsgrundsatz. Das Gericht dürfe deshalb sein Urteil nur auf Tatsachen
gründen, welche im Verlaufe des Prozesses geltend gemacht worden seien. Die
Beschwerdegegnerin habe lediglich ausgeführt, es wäre als Vermieterin sinnfrei
gewesen, der Gesuchsgegnerin Räumlichkeiten zu vermieten, für die sie keinen
Mietzins erhalte und womit sie sich selbst den Zugang zur Brandmeldeanlage und
zu den Wasserinstallationen abschneiden würde und auch noch Ärger mit den
direkten Nachbarn (Hotel L._____ und Stockwerkeigentümergemeinschaft Resi-
denz L._____) einhandeln würde. Damit würde es vollends an der Substantiierung
des Anspruchs fehlen (act. A.1, Ziff. 21 ff.). Diese Rüge ist unbegründet. Die Be-
hauptungs- und Beweislast für das "bessere Recht", welcher die Besitzesentzie-

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hung zu rechtfertigen vermag, liegt bei der beklagten Partei (vgl. Art. 927 Abs. 2
ZGB; Emil W. Stark/Barbara Lindenmann, Berner Kommentar, Der Besitz,
Art. 919–941 ZGB, 4. Aufl., Bern 2016, N 25 zu Art. 927 ZGB), vorliegend also bei
der Beschwerdeführerin. Mit anderen Worten oblag der Nachweis, dass die Räum-
lichkeiten ebenfalls Gegenstand des Mietvertrags sind und damit ein "besseres
Recht" i.S.v. Art. 927 Abs. 2 ZGB besteht, der Beschwerdeführerin. Wenn die Be-
schwerdegegnerin sich zu dieser Frage selber bereits im Massnahmengesuch
äusserte (vgl. RG act. 1, Ziff. 9), dann tat sie dies, um die (zu erwartende) Einrede
der Beschwerdeführerin vorsorglich zu entkräften bzw. vorsorglich den Gegenbe-
weis zu führen. Wenn nun die Beschwerdeführerin diesen Ausführungen man-
gelnde "Substantiierung des Anspruchs" unterstellt (act. A.1, Ziff. 23), verdreht sie
die Beweislast. Ihre Kritik lässt sich daher nicht halten.
4.2.2. Die zweite Rüge im Zusammenhang mit der Hauptsachenprognose betrifft
den Anspruch auf rechtliches Gehör. Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe
im vorinstanzlichen Prozess detailliert und substantiiert bestritten, dass die Be-
schwerdegegnerin habe glaubhaft machen können, dass sie die streitbetroffenen
Räumlichkeiten nicht vermietet habe. Die Vorinstanz sei auf diese detaillierten
Ausführungen gar nicht eingegangen und habe damit ihren Anspruch auf rechtli-
ches Gehör verletzt (act. A.1, Ziff. 24 f.). Diese Kritik ist ebenfalls unbegründet.
Nach konstanter Rechtsprechung zu Art. 29 Abs. 2 BV hat das Gericht seinen
Entscheid zwar zu begründen, doch wird nicht verlangt, dass es sich mit allen Par-
teistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-
drücklich widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Punkte beschränken. Die Begründung muss jedoch so abgefasst sein, dass sich
die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem
Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (statt vieler
BGE 143 III 65 E. 5.2). Die Gründe des Entscheids können auch implizit dargelegt
werden oder aus mehreren Erwägungen hervorgehen. Demgegenüber liegt eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, wenn das Gericht es unterlässt, sich zu
erheblichen Rügen zu äussern oder für die Entscheidfindung wichtige Parteivor-
bringen gar nicht erst in Erwägung zieht (statt vieler BGer 4A_38/2020 v.
22.7.2020 E. 2.3). Eingedenk dessen hält der angefochtene Entscheid vor Art. 29
Abs. 2 BV stand. Die vorinstanzlichen Erwägungen lassen sehr wohl erkennen,
weshalb die Vorinstanz davon ausgegangen ist, dass die fraglichen Räumlichkei-
ten nicht mitvermietet worden sind (vgl. act. B.1, E. 5). Wie ihr ausführlicher
Schriftsatz zeigt, war die Beschwerdeführerin auch in der Lage, sich gegen die

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fraglichen Erwägungen der Vorinstanz zur Wehr zu setzen (vgl. insb. act. A.1,
Ziff. 26 ff.). Die Frage, ob die Begründung überzeugt, ist zu unterscheiden von der
Frage nach dem Anspruch auf einen begründeten Entscheid. Die Ausführungen
der Beschwerdeführerin, wonach die Beschwerdegegnerin den Zugang selber zu-
gemauert habe und somit selber für die jetzige Situation verantwortlich sei
(act. A.1, Ziff. 24, 28 und 30), sind im Übrigen nicht relevant, weil diese baulichen
Massnahmen gemäss den übereinstimmenden Tatsachenbehauptungen schon
vor Mietantritt erfolgten (RG act. 4, Ziff. 19; sodann act. A.1, Ziff. 24; act. A.2,
Ziff. 12; act. A.3, Ziff. 11 ff.). Dass die Vorinstanz auf dieses Argument nicht näher
einging, leuchtet ein.
4.2.3. Drittens schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, die Feststel-
lung der Vorinstanz, wonach der Vorraum und der Notausgang-Aufgang nicht mit-
vermietet worden seien, sei offensichtlich unrichtig (act. A.1, Ziff. 26 ff.). Soweit sie
dabei erneut geltend macht, bei der von ihr eingereichten Vertragsurkunde handle
es sich um das Original, zeigt sie keine Willkür in der Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz auf. Es ist unbestritten, dass die Parteien unterschiedliche Exemplare
des Mietvertrags vom 31. August/3. September 2018 ins Recht legten. Ob das
Exemplar der Beschwerdeführerin gefälscht ist, ist Gegenstand eines Strafverfah-
rens. Die Kantonspolizei kam in ihrem Auswertrapport vom 10. Juni 2021 zum
Schluss, dass sie weder bestätigen noch ausschliessen könne, dass bei den Mar-
kierungen auf der Grundrissskizze unterschiedliche Schreibmittel verwendet wor-
den seien (act. A.1, Ziff. 31). Die Kantonspolizei liess mithin offen, ob das Ver-
tragsexemplar, auf das sich die Beschwerdeführerin stützt, echt oder gefälscht ist.
Auch hier verkennt die Beschwerdeführerin die Beweislastverteilung, wenn sie
davon ausgeht, die Beschwerdegegnerin hätte die Vorinstanz davon überzeugen
müssen, dass die fraglichen Räumlichkeiten mitvermietet wurden. Entgegen der
Rüge der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz nicht einfach auf das Vertrags-
exemplar der Beschwerdegegnerin abgestellt. Für die Beschwerdegegnerin als
bezüglich des "besseren Rechts" nicht beweisbelastete Partei war vielmehr aus-
reichend, den Gegenbeweis zu führen und dementsprechend beim Gericht nur
Zweifel an der Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach die Räumlichkeiten
mitvermietet sind, zu wecken. Dass ihr dies mit dem abweichenden Vertragsex-
emplar und dem Verweis auf die örtlichen Verhältnisse offensichtlich gelungen ist,
erscheint nicht willkürlich. Abgesehen davon gilt es zu betonen, dass zwischen der
Überlassung zum ausschliesslichen Gebrauch und der blossen Überlassung als
Fluchtweg bei Notfällen ein wesentlicher Unterschied besteht. Auch wenn die Be-
schwerdegegnerin die Nutzung der fraglichen Räumlichkeiten als Fluchtweg durch
die Beschwerdeführerin sollte erlaubt haben, kann daraus nicht ohne Weiteres

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darauf geschlossen werden, dass sie ihr die Räumlichkeiten im Sinne eines aus-
schliesslichen Gebrauchsrecht vermietet hätte. Es ist den Parteien eines Mietver-
trags in den Grenzen der Vertragsfreiheit unbenommen, den Zweck der Miete ver-
traglich zu definieren und dabei auf den Gebrauch als Fluchtweg zu beschränken.
Auch in dieser Hinsicht ist entgegen der Beschwerdeführerin keine Inkonsistenz
im vorinstanzlichen Entscheid erkennbar.
5.
Nachteilsprognose
5.1.
Im Zusammenhang mit dem nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil
macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend. Völlig aus der Luft
gegriffen sei die Erwägung, wonach ihr Interesse an der Benützung der Notaus-
gangstüre 3 und damit auch am gemieteten Vorraum untergegangen sei, nach-
dem die Gebäudeversicherung im Juli 2020 die Entfluchtung über diese Türe un-
tersagt habe. Weiter habe die Vorinstanz erwogen, dass die Mieterschaft des
Clubs E._____ – aktuell die G._____ – Zugang zur Feuermeldezentrale haben
müsse. Nachdem die G._____ nicht Partei in vorliegendem Verfahren sei und da-
mit auch nie geltend gemacht habe, dass sie überhaupt Zugang zur Feuermelde-
zentrale haben wolle, seien diese Erwägungen völlig sachfremd und belanglos für
den vorliegenden Fall. Ebenso belanglos und geradezu erstaunlich seien die von
der Vorinstanz gemachten Mutmassungen, ob die Beschwerdeführerin "feuermel-
dezentralemässig" nun dort oder anderswo angeschlossen sei. Dagegen setze
sich die Vorinstanz nicht im Geringsten mit den Vorträgen der Parteien auseinan-
der und verletze damit nicht nur wiederholt das rechtliche Gehör. Indem sie den
Sachverhalt in diesem Punkt de facto gar nicht feststelle, sondern eigene Mut-
massungen anstelle, stelle sie auch den Sachverhalt offensichtlich unrichtig fest.
Es sei nicht ersichtlich und sei von der Beschwerdegegnerin im vor-instanzlichen
Verfahren auch nicht geltend gemacht worden, weshalb die Gefahr von Brand-
schäden bestehe, wenn sie bzw. die Mieterin des Clubs E._____ nicht zur Brand-
meldeanlage gelangen könne. Der geschilderte Vorfall vom 18. November 2021
zeige, dass die Brandmeldeanlage funktioniere. Der Beweis sei somit erbracht,
dass der Beschwerdegegnerin mit Sicherheit kein Nachteil dadurch erwachse,
dass sie keinen Zugang zur Brandmeldeanlage habe. Komme hinzu, dass sie der
Beschwerdegegnerin bislang immer Zutritt gewährt habe, wenn sie etwas habe
machen müssen. Anderes sei von der Beschwerdegegnerin auch nicht behauptet
worden. Der Umstand, dass nun nur noch sie (die Beschwerdeführerin) Zutritt zur
Brandmeldeanlage habe, liege darin, dass die Beschwerdegegnerin oder eine ih-
rer anderen Mieterinnen den anderen Zugang zugemauert habe. Die Beschwerde-

16 / 23
führerin habe auch kein Interesse an Wasserschäden, nachdem sie selbst Miete-
rin der besagten Liegenschaft sei. Der Zugang für die notwenigen Arbeiten habe
sie gewährt (act. A.1, Ziff. 35 ff.).
5.2.
Was die angebliche Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
(Art. 53 ZPO; Art. 29 Abs. 2 BV) betrifft, handelt die Vorinstanz in der Tat nicht
jedes einzelne Argument ab, welches die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen
Verfahren vortrug. Daraus folgt jedoch nicht, dass der angefochtene Entscheid
den Anforderungen an eine Entscheidbegründung nicht genügt. Wie bereits er-
wähnt (oben E. 4.2.2), braucht sich ein Gericht nicht zu allen Punkten einlässlich
zu äussern, sondern es genügt, wenn es sich auf die für den Entscheid wesentli-
chen Punkte beschränkt. Dem angefochtenen Entscheid lässt sich entnehmen,
weshalb die Vorinstanz den nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil bejahte,
nämlich hauptsächlich aus dem Grund, dass die Beschwerdegegnerin als Vermie-
terin Zugang zu wichtigen Einrichtungen der Haustechnik (Brandmeldeanlage,
Wasserverteilung) haben müsse (vgl. act. B.1, E. 5.3 und 6). Aus der Beschwerde
geht hervor, dass die Beschwerdeführerin den Sinn des angefochtenen Ent-
scheids verstanden hat (vgl. act. A.1, Ziff. 35 ff.). Wenn die Gründe, die zum Ent-
scheid führten, verständlich sind, ist der Anspruch auf einen begründeten Ent-
scheid gewahrt, selbst wenn die vorgelegte Begründung unrichtig ist.
5.3.
Die Beschwerdeführerin bekundet in der Beschwerde erneut ihr Interesse,
den Durchgang zu blockieren (act. A.1, Ziff. 40). Obschon sie an anderen Stellen
ihre Kooperationsbereitschaft beteuert, gibt sie damit abermals zu erkennen, dass
sie der Beschwerdegegnerin keinen jederzeitigen Zugang zur Brandmeldeanlage
im EG sowie zur Wasserversorgung im UG gewähren will. Umgekehrt ist offen-
sichtlich, dass eine Vermieterin ein legitimes Interesse hat, grundsätzlich jederzeit
Zugang zur Brandmeldeanlage und zur Wasserverteilung ihrer Liegenschaft zu
haben, vor allem wenn es sich wie vorliegend um eine grössere Überbauung han-
delt, in der sich neben Wohnungen verschiedene Unterhaltungslokale befinden.
Dass nicht leicht wiedergutzumachende Nachteile drohen, wenn dieser Zugang
von der zufälligen Verfügbarkeit oder gar vom Belieben einer einzelnen Mieterin
abhängt, illustriert der Fehlalarm vom 18. November 2021, welcher zum vorlie-
genden Gesuch um vorsorgliche Massnahmen geführt hat: Der Feueralarm konnte
einzig durch den zufälligerweise gerade anwesenden Geschäftsführer der Be-
schwerdeführerin ausgeschaltet werden. Da er offenbar den Schlüssel nicht gleich
verfügbar hatte, verzögerte sich die Reaktion allerdings, was unnötigerweise Poli-
zei und Feuerwehr auf den Platz rief. Abgesehen davon, Fehlalarme raschmög-
lichst beheben zu können, hat das einwandfreie Funktionieren der Brandmeldean-

17 / 23
lage gerade in einem Gebäude mit Gastlokalen höchste Priorität. Die Verantwortli-
chen müssen jederzeit sicherstellen können, dass die Anlage betriebsbereit ist,
dies insbesondere auch zu den abendlichen Öffnungszeiten des Clubs. Entspre-
chendes gilt für den Zugang zur Wasserverteilung, an die nach den übereinstim-
menden Tatsachenbehauptungen der Parteien nicht nur die Unterhaltungslokale
und die darüber liegenden Wohnungen, sondern auch das benachbarte Hotel an-
geschlossen ist. Dass die Vorinstanz den nicht leicht wiedergutzumachenden
Nachteil unter diesen Umständen für glaubhaft erachtete, ist nachvollziehbar und
lässt weder eine Rechtsverletzung noch eine offensichtlich unrichtige Sachver-
haltsfeststellung erkennen.
6.
Dringlichkeit
6.1.
Bezüglich Dringlichkeit führt die Beschwerdeführerin aus, dass weder die
Mieterin des Clubs E._____ – die G._____ – Partei im vorliegenden Verfahren sei
noch die Beschwerdegegnerin in diesem Verfahren je substantiiert vorgetragen
habe, dass die G._____ den dringlichen Anspruch gestellt habe, dass sie nun um-
gehend zur Brandmeldeanlage müsse. Das sei auch nicht nötig, weil die Brand-
meldezentrale offensichtlich funktioniere. Die Vorinstanz habe zudem wichtige und
entscheidende Elemente ausser Acht gelassen: Die Klage aus Besitzesentziehung
sei am 25. September 2020 anhängig gemacht worden. Mithin habe während fast
eineinhalb Jahren keine Dringlichkeit bestanden. Weiter habe die Beschwerdefüh-
rerin selbst zu verantworten, dass sie keinen Zugang zur Wasserversorgung mehr
habe und sich mit der Forderung der G._____ nach Zugang zur Brandmeldeanla-
ge konfrontiert sehe. Sodann habe die Beschwerdeführerin bislang den Zutritt zur
Brandmeldeanlage und zur Wasserversorgung immer gewährt, weshalb überhaupt
keine Notwendigkeit bestehe, sie nun dringlich zu verpflichten, Zutritt zu ge-
währen. Im Übrigen habe sich die Vorinstanz auch hier nicht im Geringsten mit
den Ausführungen auseinandergesetzt. Sie habe unter anderem auch vorgetra-
gen, dass der Vorfall vom 18. November 2021 gar nicht von ihr verursacht worden
sei. Es habe sich auch um einen Fehlalarm gehandelt, ausgelöst durch die andere
Mieterin. Zugang sei jeweils für alle Arbeiten gewährt worden. All das habe die
Vorinstanz einfach übersehen bzw. gar nicht gewürdigt. Damit verletze sie das
rechtliche Gehör und stelle überdies den Sachverhalt unrichtig fest (act. A.1,
Ziff. 41 ff.).
6.2.
Bezüglich des Vorwurfs, dass der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt
worden sei, kann auf bereits Gesagtes verwiesen werden (oben E. 4.2.2 und 5.2).
Das Gericht ist nicht gehalten, jedes Vorbringen einzeln zu widerlegen. Es genügt,
wenn es sich auf die wesentlichen Punkte beschränkt, so dass sich der Betroffene

18 / 23
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Wie die ausführlichen Rügen
der Beschwerdeführerin zeigen (vgl. act. A.1, Ziff. 41 ff.), war dies vorliegend of-
fensichtlich möglich.
6.3.
Die Kritik der Beschwerdeführerin ist auch in der Sache unbehelflich. Es
trifft zwar zu, dass die Beschwerdeführerin das Gesuch um vorsorgliche Mass-
nahmen erst eineinhalb Jahre nach Einreichung der Klage einreichte. Dass die
Beschwerdeführerin mit dem Gesuch über Gebühr gezögert hätte, so dass nicht
mehr von Dringlichkeit ausgegangen werden könnte, ist jedoch nicht ersichtlich.
Offenbar kam es längere Zeit zu keinen Zwischenfällen, welche das Ergreifen vor-
sorglicher Massnahmen als notwendig erscheinen liessen. Dies änderte sich mit
dem Fehlalarm am 18. November 2021. Ein ähnlicher Vorfall kann sich jederzeit
wiederholen. Es ist nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegnerin nach diesem
Zwischenfall um vorsorglichen Rechtsschutz ersuchte, um weitere solche Zwi-
schenfälle bis zum Ende des Hauptverfahrens zu vermeiden. Zu beachten ist aus-
serdem, dass das Hauptverfahren umgehend nach Einreichung der Klage wegen
laufender Vergleichsgespräche sistiert wurde. Dass die Beschwerdegegnerin in
dieser Zeit nicht ohne Not ein Massnahmegesuch einreichte, um nicht die Ver-
gleichsbemühungen zu torpedieren, ist nachvollziehbar. Jedenfalls erscheint ihr
Verhalten unter den konkreten Umständen nicht rechtsmissbräuchlich, so dass
auch nicht von einer Verwirkung des Anspruchs auf vorsorgliche Massnahmen
ausgegangen werden müsste. Auch in diesem Punkt lässt sich folglich kein Man-
gel im vorinstanzlichen Entscheid ausmachen. Ob der Fehlalarm durch die Be-
schwerdeführerin verursacht worden ist oder nicht, spielt für die Frage des nicht
leicht wiedergutzumachenden Nachteils und die Frage der Dringlichkeit im Übri-
gen keine Rolle. Es genügt, dass weitere Fehlalarme drohen und die Beschwerde-
führerin den Betrieb der Brandmeldeanlage und der Wasserverteilung nicht jeder-
zeit sicherstellen kann.
7.
Verhältnismässigkeit
7.1.
Die Beschwerdeführerin kritisiert im Weiteren die Erwägungen der Vor-
instanz zur Verhältnismässigkeit. Sie würde durch den vorsorglichen Massnahme-
entscheid einen empfindlichen Eingriff in ihre Mietsache erdulden müssen und es
wäre gar die Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB gegen sie verfügt, würde sie
sich dem fehlerhaften Dekret der Vorinstanz nicht beugen. Die Massnahme sei
damit völlig unverhältnismässig, insbesondere auch darum, weil ihr jegliche Not-
wendigkeit fehle. Sie hätte sehr wohl im Sinne einer milderen Massnahme richter-

19 / 23
lich angehalten werden können, für notwendige Installationen jederzeit den Zutritt
zu gewähren (act. A.1, Ziff. 62 ff.).
7.2.
Mit diesen pauschalen Vorbringen vermag die Beschwerdeführerin wieder-
um keinen Mangel im vorinstanzlichen Entscheid aufzudecken. Der angefochtene
Entscheid verpflichtet die Beschwerdeführerin, die fraglichen Räumlichkeiten frei-
zugeben, damit einerseits die Beschwerdegegnerin wieder mit ihren Schlüsseln
durch die Türen kommt und die Mieterin des Clubs E._____ ebenfalls Zugang zur
Brandmeldeanlage bekommt. Diese Anordnung schliesst nicht aus, dass die Be-
schwerdeführerin die fraglichen Räume weiter benutzt, was der Beschwerdeführe-
rin bewusst zu sein scheint (vgl. act. A.1, Ziff. 50). Dass die Vorinstanz die Anord-
nung mit der Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB verband, ist ebenfalls ver-
hältnismässig, bestehen doch Anzeichen, dass die Beschwerdeführerin sich ohne
Zwang nicht der Anordnung unterwerfen könnte. Die Verhältnismässigkeit der be-
antragten Massnahmen ist – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – folglich
ebenfalls zu bejahen.
8.
Rechtsbegehren
8.1.
In prozessualer Hinsicht wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz eine
Verletzung von Art. 263 ZPO vor. Die Beschwerdegegnerin habe im Hauptprozess
beantragt, ihr sei der "Besitz" an den entsprechenden Räumlichkeiten wieder "ein-
zuräumen". Im vorsorglichen Massnahmeverfahren habe die Beschwerdegegnerin
hingegen verlangt, sie habe die entsprechenden Räumlichkeiten "freizugeben".
Die Vorinstanz habe zwar bemerkt, dass die Beschwerdegegnerin mit dem Mass-
nahmegesuch nicht dasselbe beantrage wie mit der Klage im Hauptverfahren. Sie
habe jedoch versäumt, der Beschwerdegegnerin eine Frist im Sinne von Art. 263
ZPO anzusetzen, um die gesamte von ihr beantragte vorsorgliche Massnahme zu
prosequieren. Dies hätte sie tun müssen, nachdem die von der Beschwerdegeg-
nerin im vorsorglichen Massnahmeverfahren gestellten Rechtsbegehren nicht de-
ckungsgleich mit denjenigen des Hauptverfahrens seien. Mit der versäumten
Fristansetzung würde die Situation eintreten, dass bei einer Abweisung der Klage
im Hauptverfahren die Beschwerdegegnerin weiterhin und unberechtigterweise
gestützt auf den fehlerhaften vorsorglichen Massnahmenentscheid das Recht hät-
te, die von ihr gemieteten Räumlichkeiten uneingeschränkt zu nutzen (act. A.1,
Ziff. 47 ff.).
8.2.
Auch diese Rüge geht fehl. Die Beschwerdeführerin übersieht bei ihrer Ar-
gumentation, dass die Begehren auf Erlass vorsorglicher Massnahmen nicht mit
den Anträgen im Hauptprozess identisch sein müssen. Gemäss Art. 262 ZPO

20 / 23
kann eine vorsorgliche Massnahme jede gerichtliche Anordnung sein, die geeignet
ist, den drohenden Nachteil abzuwenden. Die vorsorgliche Massnahme kann je-
doch nicht über den Hauptsachenanspruch hinausgehen (Andreas Güngerich, in:
Alvarez et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Band II, Bern 2012, N 14 zu Art. 261 ZPO). Sowohl in der Klage als auch im Mass-
nahmegesuch macht die Beschwerdegegnerin einen Anspruch aus Besitzesent-
ziehung nach Art. 927 ZGB geltend, und zwar in Bezug auf dieselben Räumlich-
keiten. Die Beschwerdeführerin führt selber aus, dass sich das Rechtsbegehren
des Gesuchs vom Rechtsbegehren der Klage insoweit unterscheidet, als es nicht
auf die Einräumung des Besitzes, sondern lediglich auf die Freigabe der Räum-
lichkeiten gerichtet ist. Die Freigabe ist aber in der Einräumung des Besitzes ent-
halten, was zur Folge hat, dass die beantragte vorsorgliche Massnahme nicht über
den Hauptsachenanspruch hinausgeht. Das Gesuch um vorsorgliche Massnahme
bewegt sich mit anderen Worten innerhalb des Streitgegenstands des bereits
hängigen Hauptverfahrens, so dass sich eine Fristansetzung nach Art. 263 ZPO
erübrigt. Damit ist auch klar, dass die vorsorglichen Massnahmen mit Rechtskraft
des Entscheids in der Hauptsache von Gesetzes wegen dahinfallen (Art. 268
Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Befürchtung der Beschwerdeführerin, wonach den ange-
ordneten vorsorglichen Massnahmen auch nach Abschluss des Hauptverfahrens
Geltung zukäme, ist unberechtigt, zumal die Vorinstanz die vorsorglichen Mass-
nahmen gar explizit auf die Dauer des Hauptverfahrens beschränkt hat (vgl.
act. B.1, Dispositiv-Ziff. 1a und 1b).
9.
Kostenverteilung im Massnahmeverfahren
9.1.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, die vorinstanzliche Kostenverle-
gung sei selbst dann fasch, wenn das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen zu
Recht gutgeheissen worden wäre. Gemäss Art. 104 Abs. 3 ZPO könne über die
Prozesskosten vorsorglicher Massnahmen zusammen mit der Hauptsache ent-
schieden werden. Die Lehre sei sich jedoch darüber einig, dass diese Wahlmög-
lichkeit nur dort bestehe, wo das Hauptverfahren bereits hängig sei. Anders ver-
halte es sich vor der Rechtshängigkeit der Hauptsache (Art. 263 ZPO). Das Kan-
tonsgericht von Graubünden habe diesbezüglich in ERZ 13 205 v. 22.7.2013 E. 3b
entschieden, dass die Kosten im Rahmen eines Prozesses betreffend Eintragung
eines provisorischen Bauhandwerkerpfandrechtes von der gesuchstellenden Par-
tei zu tragen seien, die auch entschädigungspflichtig werde. Die Begründung
überzeuge. So werde erst im Hauptverfahren entschieden, ob die vorsorglichen
Massnahmen gerechtfertigt gewesen seien oder nicht. Der vorliegende Fall sei
ähnlich gelagert. Im Hauptverfahren werde zu entscheiden sein, ob die streitbe-

21 / 23
troffenen Räume Teile des Mietvertrages seien oder nicht. Es werde sich folglich
zeigen, ob die vorsorgliche Massnahme gerechtfertigt gewesen sei oder nicht.
Selbst bei Gutheissung eines entsprechenden vorsorglichen Massnahmeent-
scheides würden die Kosten des Verfahrens nach fester und publizierter Praxis
des Kantonsgerichts von Graubünden jeweils der gesuchstellenden Partei aufer-
legt, welche überdies entschädigungspflichtig werde. Vorliegend bestehe kein
Raum, von dieser Praxis abzuweichen, sodass selbst bei Gutheissung die Kosten
der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen wären, welche entschädigungspflichtig
werde. Indem die Vorinstanz von dieser gefestigten Praxis ohne Begründung ab-
weiche, wende sie das Recht unrichtig an (act. A.1, Ziff. 66 ff.).
9.2.
Nach Art. 104 Abs. 3 ZPO kann über die Prozesskosten vorsorglicher
Massnahmen zusammen mit der Hauptsache entschieden werden. Der Gesetz-
geber hatte mit dieser Regelung offenbar insbesondere jene Fälle vorsorglicher
Massnahmen im Auge, bei denen das Hauptverfahren bereits rechtshängig ist. In
diesen Fällen liegt es demnach im Ermessen des Massnahmegerichts, ob es die
Kostenfolge direkt und endgültig regeln will oder diese als Teil der Gesamtkosten
erst im Hauptentscheid regeln will, indem es einstweilen auf eine Kostenregelung
vollständig verzichtet oder eine vorläufige Kostenregelung unter Vorbehalt einer
anderen Verteilung im Hauptprozess trifft. Nur bei vorsorglichen Massnahmen, die
vor Rechtshängigkeit der Hauptklage erlassen werden, erscheint es nicht ange-
bracht, die Kostenfolgen bereits im Massnahmeentscheid definitiv oder bedingt
definitiv für den Fall der Nichtprosequierung zu regeln (PKG 2018 Nr. 7 E. 4.2;
PKG 2013 Nr. 22 E. 2). Wie ausgeführt (oben E. 8), handelt es sich vorliegend um
eine vorsorgliche Massnahme während bereits laufenden Hauptverfahrens. Wenn
die Vorinstanz in Anwendung von Art. 104 Abs. 3 ZPO ihr Ermessen so ausgeübt
hat, dass sie die Prozesskosten des Massnahmeverfahrens bereits im Massnah-
meentscheid definitiv festgesetzt und verteilt hat, ist dies folglich nicht zu bean-
standen. Auch bezüglich der Prozesskosten erweist sich die Beschwerde somit als
unbegründet, womit sie im Ergebnis vollumfänglich abzuweisen ist.
10.
Kosten des Beschwerdeverfahrens
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten belaufen sich
angesichts des verursachten Aufwands und des Streitinteresses auf CHF 3'000.00
(vgl. Art. 15 Abs. 2 EGzZPO [BR 320.100] i.V.m. Art. 10 VGZ [BR 320.210]). Da
die Beschwerdegegnerin keine Honorarnote eingereicht hat, ist ihr Aufwand zu
schätzen (Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250]). Mit Blick auf die Komplexität der Sach-
und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Prozess-

22 / 23
stoff bereits aus den Verfahren vor der Vorinstanz bekannt war, ist der Aufwand
auf acht Stunden zu schätzen und mit dem vereinbarten Stundenansatz von
CHF 240.00 (act. G.3; Art. 3 Abs. 1 HV) zu multiplizieren. Zusammen mit der Spe-
senpauschale (3 %) und der Mehrwertsteuer (7.7 %) beläuft sich die Parteien-
tschädigung somit auf CHF 2'130.00.

23 / 23
Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'000.00 gehen zu Lasten
der A._____ GmbH und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss von CHF 3'000.00 verrechnet.
3.
Die A._____ GmbH hat die B._____ mit CHF 2'130.00 (inkl. Spesen und
MwSt.) zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss
Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bun-
desgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Aus-
fertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen
Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die
weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die
Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: