gr_gerichte · R 2015 94 · 2016-02-02 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 94
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 2. Februar 2016 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Eheleute A._____,
Eheleute B._____,
Eheleute C._____,
D._____,
Eheleute E._____,
Beschwerdeführer 
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Quartierplan F._____ (Einleitungsbeschluss)


- 2 -
1.
Am 1. November 1995 trat der Quartierplan (QP) F._____ in der Gemein-
de X._____ in Kraft. Gemäss Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV) 
richtet sich die gesamte Nutzung der einbezogenen Parzellen nach der 
Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist aufgrund der 
Parzellen in den Bauzonen nach Altbestand – abzüglich der anteilsmässi-
gen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und unabhän-
gig der Zonenzugehörigkeit nach Neuzuteilung massgebend. Parzellen, 
die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Baugesetzgebung 
weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche laut Neuzutei-
lungstabelle überbaut werden. Die Berechnung der bereits verbauten 
Bruttogeschossfläche richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz.
2.
Am 25. Juni 2015 stellte G._____, Eigentümer der in der W2 gelegenen 
Parzelle 299 im Quartierplangebiet F._____ der Gemeinde das Gesuch, 
eine Änderung des Quartierplanes (QPs) einzuleiten. Insbesondere sei 
die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 zu erhöhen, allenfalls örtlich auf ein 
Gebiet bei Parzelle 299 beschränkt.
3.
Am 25., mitgeteilt am 26. August 2015, beschloss der Gemeindevorstand, 
die Absichtserklärung für die Revision des QPs F._____ im Bezirksamts-
blatt vom 28. August 2015 zu publizieren, was auch geschah. Die Unter-
lagen (QP F._____ vom 1. November 1995) wurden ab der Publikation 
bis zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt und es wurde darauf 
hingewiesen, dass während der Auflagefrist beim Gemeindevorstand Ein-
sprache erhoben werden könne.
4.
Gegen diese Absichtserklärung erhoben u.a. die Eheleute B._____ 
(Grundeigentümer Parzelle 293) am 17. September 2015, die Eheleute 
E._____ (Eigentümer Parzelle 300) am 20. September 2015, die Eheleute 
C._____ (Eigentümer Parzelle 294) am 21. September 2015, die Eheleute 
A._____ (Eigentümer Parzelle 962) am 26. September 2015 und D._____ 
(Eigentümer Parzelle 298) am 28. September 2015 je für sich Einsprache 


- 3 -
bei der Gemeinde gegen den geplanten Einleitungsbeschluss betreffend 
Quartierplanrevision. Alle genannten Parzellen liegen im QP-Gebiet 
F._____ und in der W2.
5.
Am 19., mitgeteilt am 22. Oktober 2015, wies die Gemeinde die Einspra-
chen ab, soweit sie darauf eintrat. Sie leitete die Revision des QPs 
F._____ gestützt auf Art. 21 Absatz 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4 KRVO ein und 
bezweckte damit die Überprüfung und Anpassung des QPs an die heute 
geltende Grundordnung, insbesondere betreffend Ausnützung, sowie an 
die heutigen Bedürfnisse. Der QP solle in Abhängigkeit von dieser Über-
prüfung ganz oder teilweise revidiert werden. Beizugsgebiet sei das bis-
herige QP-Gebiet. Die Kosten des Einleitungsbeschlusses würden mit 
den übrigen Kosten des Revisionsverfahrens nach dem noch zu erlas-
senden Kostenschlüssel verteilt. Die Gemeinde habe Verständnis für die 
von den Einsprechern vorgebrachten Gründe, die für eine Nichterhöhung 
der AZ im QP-Gebiet sprächen. Indessen gebe es auch Gründe, die für 
eine Erhöhung sprächen, nämlich Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG (Verdichtung 
der Siedlungsfläche). Die Frage der möglichen Erhöhung der AZ sei aber 
nicht in diesem Verfahren zu entscheiden. Dies habe die Gemeinde be-
reits verbindlich im Rahmen der letzten Teilrevision der Ortsplanung ge-
tan. Sie habe die AZ in der W2 von 0.4 auf 0.55 erhöht. Beim QP handle 
es sich um eine - der Grundordnung, bestehend aus Baugesetz (BG), Zo-
nenplan (ZP), Generellem Erschliessungsplan (GEP) und Generellem 
Gestaltungsplan (GGP) - nachgelagerte und untergeordnete Spezialpla-
nung (Art. 51 Abs. 1 KRG). Der QP konkretisiere und präzisiere die 
Grundordnung, habe sich aber an deren verbindliche Vorgaben zu halten. 
Abweichungen von der Grundordnung seien nur dort zulässig, wo dies die 
übergeordnete Grundordnung selber vorsehe (Art. 11 Abs. 2 BG). Wenn 
die Grundordnung nach Erlass des QPs ändere, sei Art. 21 Abs. 1 KRVO 
massgebend. Falls sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geän-
dert hätten, würden Quartierpläne überprüft und nötigenfalls angepasst. 
Eine Anpassung sei vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter QP 


- 4 -
den geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht (mehr) entspreche. 
Beim QP F._____, der schon 20-jährig sei, komme der Rechtssicherheit 
und damit der Planbeständigkeit keine nennenswerte Bedeutung zu. Es 
handle es sich nicht um einen reinen Quartiererschliessungsplan, sondern 
um einen QP, der auch den einzelnen Parzellen die zur Verfügung ste-
hende BGF, in der W2 basierend auf der damaligen AZ von 0.4, in Qua-
dratmetern zugewiesen habe (Art. 9 QPV). Dies entspreche nicht mehr 
der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von 0.55 in der W2. Die Not-
wendigkeit der Quartierplanrevision könne nicht damit verneint werden, 
dass der QP bereits ausgeführt sei. Der QP sei noch nicht ausgeführt, 
zumal grosse überbaubare Flächen noch nicht überbaut seien. Art. 21 
Abs. 1 KRVO könne zudem nicht im Sinne eines Umkehrschlusses so 
verstanden werden, dass bereits ausgeführte Quartierpläne niemals an 
die geänderte Grundordnung angepasst würden. Auch bei bereits ausge-
führten Quartierplänen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzel-
fall zu prüfen. Bezwecke eine AZ-Erhöhung wie vorliegend auch eine bau-
liche Verdichtung, wären auch schon ausgeführte Quartierpläne an die 
geänderte Grundordnung anzupassen.
6.
Dagegen erhoben die Eheleute A._____, B._____, C._____, E._____ 
sowie D._____ (Beschwerdeführer) gemeinsam am 18. November 2015 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und be-
antragten, der Einleitungsbeschluss der Gemeinde vom 19. Oktober 2015 
betreffend Revision "QP F._____" sei vollumfänglich aufzuheben.
Anhand des Protokollauszuges der Sitzung vom 25. August 2015 sei nicht 
ersichtlich, welchen Zweck die Änderung des QPs genau verfolge. Eine 
Änderung mindestens mit Bezug auf die Ausnützung könne eine Totalre-
vision oder im Minimum die Anpassung der AZ beinhalten. Wegen dieser 
Unklarheit seien verschiedene Grundeigentümer zur Wahrung ihrer Rech-
te gezwungen gewesen, Einsprache zu erheben. Einer Totalrevision oder 
der Erhöhung der AZ könnten sie nicht zustimmen. Sie hätten kein Inter-
esse an einer Revision des QPs und wollten sich auch nicht an den Pla-


- 5 -
nungskosten beteiligen. Bei einer Änderung der AZ würden nur diejenigen 
Grundeigentümer profitieren, deren Parzellen bisher noch nicht überbaut 
seien. Diese könnten mehr Ausnützung verbauen, weswegen der Kosten-
verteiler – und zwar rückwirkend - neu erstellt werden müsste. Bei Parzel-
le 299 handle es sich um eine vollständig erschlossene Bauparzelle, die 
nach den bestehenden QP-Vorschriften bestens überbaut werden könnte. 
Der QP sei zwar schon 20 Jahre alt, genüge aber der Grundordnung nach 
wie vor. Unbestritten sei, dass seither verschiedene Gesetzesgrundlagen 
geändert hätten, so auch Art. 1 und 3 RPG, die 2010 im Rahmen einer 
Teilrevision modifiziert worden seien und die Ziele der Raumplanung da-
hingehend erweiterten, dass die Siedlungsentwicklung mithilfe einer ver-
dichteten Bauweise nach innen gelenkt werden solle, sowie das KRG, 
welches die Regelung des Quartierplanverfahrens auf die kantonale Ebe-
ne gehoben habe. Auf Gemeindeebene sei das neue BG von 2012 zu er-
wähnen. Nur weil der QP alt sei und von verschiedenen Gesetzesände-
rungen überlagert werde, verstosse er nicht per se gegen übergeordnetes 
Recht. Die damalige Erschliessung- und Gestaltungsplanung sei nach wie 
vor sachgerecht. Mit der vorgenommenen Quartierplanung sei eine Nut-
zung in der W2 mit Einfamilienhauscharakter beabsichtigt und von den 
Grundeigentümern gewünscht gewesen. Eine intensivere Nutzung sei nie 
beabsichtigt gewesen. Sogar eine verdichtete Bauweise sei gemäss QP 
möglich (Grenzabstände, geschlossene Bauweise etc.). Dies zeigten be-
reits ausgeführte Bauprojekte. Verschiedene Grundeigentümer hätten ei-
nen AZ-Transfer vornehmen müssen, um gemäss der bestehenden Quar-
tierplanung die Gebäude erstellen zu können. Zusammenfassend sei zu 
sagen, der QP sei noch aktuell und aufgrund der Planbeständigkeit nicht 
zu revidieren. Zudem sei er schon ausgeführt und erfülle die Vorausset-
zungen von Art. 21 Abs. 1 in fine KRVO nicht.
7.
Am 7. Dezember 2015 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) 
die Abweisung der Beschwerde. Sie argumentierte im Wesentlichen 
gleich wie im angefochtenen Entscheid (s. Ziff. 5, hiervor). Der QP von 


- 6 -
1995 verweise betreffend Ausnützung nicht einfach auf das jeweils gel-
tende BG, sondern auf die im Anhang des QP für jede einzelne Parzelle 
definierte zulässige BGF in Quadratmetern (Art. 9 Abs. 1 QPV in Verbin-
dung mit der Neuzuteilungstabelle). Neben anderen Gründen sei hier ent-
scheidend, dass die Frage betreffend Erhöhung oder Nichterhöhung der 
AZ nicht in diesem Verfahren entschieden werden dürfe, da die Gemein-
de anlässlich der letzten Teilrevision der Ortsplanung u.a. entschieden 
habe, sie wolle die AZ in der W2 auf 0.55 erhöhen. Somit sei der QP an-
zupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert und die Anpas-
sung nötig sei. Die Verhältnisse hätten sich offensichtlich erheblich geän-
dert (AZ-Erhöhung bspw. in der W2 von 37.5 %). Die Planänderung sei 
auch notwendig. Der QP sei noch nicht ausgeführt. Überbaubare Flächen 
seien noch nicht überbaut. Zudem stimme nicht, dass bereits ausgeführte 
Quartierpläne nie an die geänderte Grundordnung angepasst würden. 
Auch bei diesen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzelfall zu 
prüfen. Wenn die bauliche Verdichtung gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG 
z.B. beabsichtigt sei, seien auch bereits ausgeführte Quartierpläne an die 
geänderte Grundordnung anzupassen. Der Zweck der Planung müsse 
wohl bekannt gegeben werden, indessen müsse im Einleitungsbeschluss 
nicht bereits das Ergebnis der Planung vorweggenommen werden. Hier 
sei der Planungszweck in der Absichtserklärung, den amtlichen Publikati-
onen und im Einleitungsbeschluss definiert worden; mit Überprüfung und 
Anpassung des QPs an die heute geltende Grundordnung (inkl. AZ) und 
an die heutigen Bedürfnisse. Dies sei genügend klar. Das subjektive Inter-
esse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartierpla-
nung vermöge die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie 
die gegenteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Gegen die 
Revision spreche auch nicht der Umstand, dass Parzelle 299 auch ohne 
Quartierplanrevision überbaubar sei, zumal eine verdichtete Bauweise im 
öffentlichen Interesse liege (Art. 1 Abs. 3 lit. abis RPG) und die diesem Ziel 
entsprechenden privaten Interessen des Eigentümers von Parzelle 299 
ebenfalls beachtlich seien.


- 7 -
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist hier der Einspracheentscheid vom 19./22. Oktober 
2015, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Einsprachen meh-
rerer Grundeigentümer im Quartierplangebiet F._____ in der W2 (Be-
schwerdeführer) gegen den Einleitungsbeschluss betreffend Quartierplan-
revision einschliesslich AZ-Erhöhung von 0.4 auf 0.55 in der W2 ablehnte 
und damit ihren früheren Beschluss vom 25./26. August 2015, welchem 
das Gesuch des Grundeigentümers der Parzelle 299 im Quartierplange-
biet F._____ betreffend Änderung des bestehenden Quartierplanes inklu-
sive AZ-Erhöhung in der W2 zugrunde lag, bestätigte. Damit konnten sich 
die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen 
gemeinsam am 18. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung des angefoch-
tenen Einleitungsbeschlusses betreffend Revision „QP F._____“ und so-
mit die Beibehaltung der im betreffenden Quartierplangebiet in der W2 seit 
über 20 Jahren geltenden Bebauungsvorschriften und Nutzungsverhält-
nisse verlangten. Beschwerdethema bildet demnach die Frage, ob eine 
neu verabschiedete und in Kraft getretene Grundordnung in einer Ge-
meinde der bisher gültigen Quartierplanung in einem bestimmten Ortsteil 
derselben Gemeinde vorgeht oder die Rechtsbeständigkeit einer solch 
(älteren) Quartierplanung weiterhin unverändert gilt bzw. unbesehen der 
veränderten Verhältnisse zu beachten ist. 
2. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Anfechtbarkeit der Einleitung 
eines Quartierplanverfahrens und der Abgrenzung des Plangebietes zu 
klären. Nach Art. 16 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 


- 8 -
Graubünden (KRVO; BR 801.110) kann während der öffentlichen Auflage 
beim Gemeindevorstand gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfah-
rens sowie die Abgrenzung des Plangebietes Einsprache erhoben wer-
den. Für die Legitimation zur Einsprache gelten die gleichen Vorausset-
zungen wie für die Planungsbeschwerde an die Regierung. Einwendun-
gen gegen das Verfahren an sich und das Planungsgebiet können im wei-
teren Verfahren nicht mehr erhoben werden. Im konkreten Fall ist lediglich 
die Einleitung des Quartierplanverfahrens strittig, die Abgrenzung des 
Quartierplangebiets F._____ ist hingegen unbestritten. Der angefochtene 
Einleitungsbeschluss wurde im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28. 
August 2015 publiziert und samt revidierter Quartierplanunterlagen bis 
zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt, wogegen mehrere Quar-
tierplangenossen (s. im Sachverhalt Ziff. 4, hiervor) in der davon betroffe-
nen W2 im Zeitraum zwischen dem 17. September und 26. September 
2015 frist- und formgerecht Einsprache erhoben. Am durchgeführten Ein-
spracheverfahren gibt es daher nichts auszusetzen, zumal für die Revisi-
on bzw. die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gemäss Art. 
21 Abs. 2 KRVO sinngemäss die Bestimmungen über das Quartierplan-
verfahren zur Anwendung kommen (s. zum Wortlaut E.3a, hiernach), 
womit ein Einleitungsbeschluss nach Art. 16 Abs. 4 KRVO zu fassen und 
derselbe gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO eben auch anfechtbar war.
b)
Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Laut Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG können mit der Beschwerde 
‘Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens‘ geltend gemacht werden. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die 
Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen 
Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Vorliegend ist akten-
kundig erstellt, dass die Beschwerdeführer allesamt Eigentümer von be-


- 9 -
reits überbauten Grundstücken in der W2 im betreffenden Quartierplan-
gebiet sind und somit durch die Revision des bestehenden Quartierplans 
(inkl. AZ-Erhöhung 0.4 auf 0.55) nachteilig berührt sein könnten, weil sie 
selbst ihre Grundstücke ehemals weniger intensiv bebauen und nutzen 
konnten als dies zukünftig u.a. dem Eigentümer der Parzelle 299 möglich 
sein sollte. Eine höhere Bebauungs- und Nutzungsdichte bedeutet in der 
Regel einen finanziellen Mehrwert, womit die Betroffenheit der Beschwer-
deführer hinreichend belegt ist. Im Übrigen machen sie eine Rechtsverlet-
zung i.S.v. Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG geltend, weil die Rechtmässigkeit und 
Beständigkeit des bisherigen Quartierplanes nicht einfach im Nachhinein 
durch eine Änderung oder Anpassung der Grundordnung aufgehoben 
werden könne. Zudem ist erstellt, dass der angefochtene Einleitungsent-
scheid vom 19./22. Oktober 2015 und die dagegen erhobene Beschwerde 
vom 18. November 2015 datieren, womit die 30-tägige Anfechtungsfrist 
gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ebenfalls eingehalten wurde und folgerichtig 
auf die Beschwerde vollumfänglich einzutreten ist.
3. a)
Materiell sind vorliegend die einschlägigen Bestimmungen des kommuna-
len Baugesetzes (BG; das von der Gemeindeversammlung am 26. März 
2012 angenommen bzw. verabschiedet wurde sowie von der Regierung 
am 6. November 2012 genehmigt und sofort [Art. 49 Abs. 1 des Raum-
planungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)] in 
Kraft trat; s. www.X._____.ch), die Quartierplanvorschriften (QPV) des 
Quartierplans 'F._____' vom 1. Oktober 1995, die massgebenden Vor-
schriften des KRG und der KRVO (s, E.2a, hiervor) sowie als Erstes die 
zum Teil neuen und hierarchisch übergeordneten Vorschriften des Bun-
desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) anzuführen:


- 10 -
Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis RPG – Ziele 
1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälte-
risch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie 
stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirkli-
chen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete 
Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegeben-
heiten sowie auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und Wirtschaft.
2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die 
Bestrebungen,
a. […]
abis die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichti-
gung einer angemessenen Wohnqualität; *
[*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014]
Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG – Planungsgrundsätze
3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestal-
ten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen 
abis Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachlie-
genden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Mög-
lichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche.*
[*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014]
Art. 21 Abs. 1 u. 2 RPG – Verbindlichkeit; Anpassung (inkl. Quartierpläne)
1Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
2Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nut-
zungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst. 
Art. 22 Abs. 1 bis 3 KRG – Allgemeines (zur Grundordnung)
1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung 
sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeinde-
gebietes. Sie ist für jedermann verbindlich.
2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem 
Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen Erschliessungsplan. Für 
Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen 
Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestaltungsvor-
schriften erlassen.
3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des 
übergeordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zu-
ständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen 
Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entge-
gensteht. 
Art. 51 Abs. 1 und 2 KRG – Quartierplanung
1Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und 
Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilge-
bieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise 


- 11 -
auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die 
Planung dies erfordert.
2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen (QP-Vor-
schriften [QPV]) und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und 
dem Quartiererschliessungsplan.
Art. 21 Abs. 1 u. 2 KRVO – Aufhebung / Änderung von Quartierplänen
1Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, werden 
Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteilig-
ten überprüft und nötigenfalls angepasst. Eine Anpassung ist insbesonde-
re vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter Quartierplan geänder-
ten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht.
2Für die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gelten sinngemäss 
die Bestimmungen über das Quartierplanverfahren. 
Art. 9 Ziff. 1 und 2 BG – Allgemeines (zur Grundordnung)
1. Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Gene-
rellen Gestaltungsplänen und Generellen Erschliessungsplänen ist die 
Gemeindeversammlung. 
2. Zuständig für den Erlass von Arealplänen und Quartierplänen ist der 
Gemeindevorstand. 
Art. 13 BG – Zonenschema (Wohnzone W 2)
Ausnützungsziffer (AZ) 0.55; max. Fassadenhöhe 8.50 m (+z*)
max. Gesamthöhe 10.0 m max. Gebäudelänge 25 m
Grenzabstand klein 4 m Grenzabstand gross 6 m
[*z = Zuschlag bei Hanglage gemäss Art. 18 BG]
Art. 9 QPV [1995] – Parzellennutzung und Ausnützung (Baugestaltung)
1Die Gesamtnutzung der einbezogenen Parzellen richtet sich nach der 
Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist auf Grund der 
Parzellen in den Bauzonen gemäss Altbestand – abzüglich der anteils-
mässigen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und un-
abhängig der Zonenzugehörigkeit gemäss Neuzuteilung massgebend.
2Parzellen, die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Bauge-
setzgebung weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche 
(gemäss der Neuzuteilungstabelle) überbaut werden. Die Berechnung der 
bereits verbauten BGF richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz.
b)
Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hier zu entscheiden, ob die gestützt auf 
Art. 9 Ziff. 1 BG und Art. 22 Abs. 1 KRG durch die Beschwerdegegnerin 
geänderte Grundordnung dazu führen konnte, dass auch ein gültiger Ein-


- 12 -
leitungsbeschuss betreffend Quartierplanrevision (inkl. AZ-Erhöhung von 
0.4 auf 0.55 in der W2) gefasst werden durfte. 
4. a)
Für die Einleitung einer Änderung oder Anpassung eines Quartierplanes 
(hier des QP‘s F._____ von 1995) wird nach Art. 21 Abs. 1 KRVO vor-
ausgesetzt, dass sich die Verhältnisse seit dem Erlass desselben erheb-
lich geändert haben. Die Bestimmung korrespondiert mit und richtet sich 
nach dem höherrangigen Art. 21 Abs. 2 RPG, welcher besagt, dass – so-
fern sich die Verhältnisse erheblich geändert haben – die Nutzungspläne 
überprüft und nötigenfalls angepasst werden. Diese Bundesvorschrift gilt 
für alle Arten von Nutzungsplänen, auch für Quartierpläne (vgl. WALDMANN 
/HÄNNI, Handkommentar, RPG, Bern 2006, Art. 21 N 3). Der hier in Frage 
stehende Quartierplan F._____ entspricht mindestens in Bezug auf die 
geltende Ausnützungsziffer (AZ) in der W2 nicht mehr der Grundordnung 
(neu nach Art. 13 BG – AZ 0.55). Der genannte Quartierplan hat die mög-
liche Ausnützung für die einzelnen Bauparzellen absolut in Quadratme-
tern, basierend für den in der W2 liegenden Teil des QP-Gebietes (s. Bei-
lage 7 der Beschwerdegegnerin; mit gelber Farbmarkierung W2) auf der 
altrechtlichen AZ von 0.4 festgelegt (s. Art. 9 QPV mit Anhang Neuzutei-
lungstabelle; z.B. für den Eigentümer der Parzelle 299 mit einer Fläche in 
der W2 von 1‘003 m2 ergab dies bei AZ 0.4 eine BGF von 401 m2). Seit 
der mit dem neuen Baugesetz 2012 geänderten und in Kraft getretenen 
Grundordnung in der W2 mit einer höheren AZ von 0.55 (z.B. für Parzelle 
299 neu BGF von 551.65 m2; also +150.65 m2 [+27 %]) haben sich die 
Verhältnisse folglich aber tatsächlich erheblich verändert und muss der 
bereits 20-jährige Quartierplan F._____ schon deshalb revidiert werden. 
b)
Nach Art. 21 Abs. 1 KRVO ist eine Anpassung des Quartierplanes weiter 
insbesondere dann vorzunehmen, falls ein noch nicht ausgeführter Quar-
tierplan geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht. 
Ein Blick auf das in Frage stehende Quartierplangebiet zeigt, dass insbe-
sondere auf den in der W2 liegenden Teilen des Quartierplangebietes 


- 13 -
noch grosse Flächen nicht überbaut sind (s. Beilage 7 der Beschwerde-
gegnerin; so die noch allesamt unüberbauten Parzellen 289 [im Halte von 
4‘265 m2], 292 [935 m2], 295 [1‘619 m2] und 935 [3‘363 m2]). Der betref-
fende Quartierplan kann deshalb keinesfalls bereits als ausgeführt gelten. 
Aber selbst wenn man dazu anderer Meinung ist, wäre die Notwendigkeit 
einer Anpassung vorliegend zu prüfen, da hier auch die bauliche Verdich-
tung und damit die Erreichung des übergeordneten Planungsziels gemäss 
Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG beabsichtigt ist. 
c)
Hinzu kommt, dass die verabschiedete Plananpassung als nötig bezeich-
net werden darf. Beim in Frage stehenden Quartierplan, welcher bereits 
20-jährig ist, kommt der Rechtssicherheit und damit auch der Planbestän-
digkeit keine nennenswerte Bedeutung (mehr) zu. Beim betreffenden 
Quartierplan handelt es sich nicht um einen reinen Quartiererschlies-
sungsplan. Ein solcher müsste durch die vorliegend zur Diskussion ste-
hende AZ-Erhöhung nur dann revidiert werden, wenn die Erschliessungs-
anordnungen den aktuellen Bedürfnissen nicht mehr genügten. Beim frag-
lichen Quartierplan handelt es sich aber gerade nicht um einen solchen 
reinen Quartiererschliessungsplan (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden R 14 76 vom 12. März 2015 E.5 lit. b-e, wo-
nach ein solcher Quartiererschliessungsplan Gegenstand der Beschwer-
de bildete). Im Gegensatz dazu handelt es sich hier um einen Quartier-
plan, welcher den einzelnen Parzellen auch schon die zur Verfügung ste-
hende Bruttogeschossfläche (BGF) in Quadratmetern zugewiesen hat 
(vgl. Beilage 1.1 der Beschwerdegegnerin; Art. 9 QPV mit Anhang betref-
fend Neuzuteilungstabelle auf der Basis der damaligen AZ von 0.4). Diese 
Parzellennutzungen entsprechen nach dem vorne unter E.4a Gesagten 
aber offenkundig nicht mehr der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von 
0.55 und einer dadurch beträchtlich höheren Gebrauchsintensität. 
d)
Zum Einwand der Beschwerdeführer, wonach aus dem Protokollauszug 
vom 25. August 2015 nicht ersichtlich sei, welchen Zweck die Änderung 


- 14 -
des Quartierplans genau verfolgt habe, ist festzuhalten, dass auch diese 
Rüge unbegründet ist. Die Formulierung in Art. 16 Abs. 1 KRVO, wonach 
bei Einleitung der Quartierplanung der „Zweck der Planung“ bekanntzu-
geben sei, wurde durch die öffentliche Publikation des Beschlusses vom 
25./26. August 2015 im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28. August 
2015 hinreichend erfüllt, wurde unter dem Titel „Zweck“ der Revision doch 
wörtlich angeführt: „Überprüfung und Anpassung des Quartierplans an die 
heute geltende Grundordnung – insbesondere betreffend Ausnützung – 
sowie an die heutigen Bedürfnisse. Der Quartierplan soll in Abhängigkeit 
von dieser Überprüfung ganz oder teilweise revidiert werden“ (vgl. Beilage 
9 der Beschwerdegegnerin). Damit wurde der verlangte Planungszweck 
genügend eröffnet, um sich ein Bild über die bevorstehende Revision ma-
chen und diese allenfalls mittels Einsprache und mittels Beschwerde frist- 
und sachgerecht anfechten zu können, was die Einsprecher zuerst je für 
sich und danach als Beschwerdeführer zusammen mit Beschwerdeschrift 
vom 18. November 2015 bewiesen haben. 
e)
In Bezug auf die Interessenabwägung zwischen den privaten Interessen 
(u.a. des Grundeigentümers der Parzelle 299), den öffentlichen Interes-
sen der Planungsträgerin (Gemeinde/Beschwerdegegnerin) und den pri-
vaten Interessen einer bestimmten Zahl von Quartierplangenossen (Be-
schwerdeführer) kann sich das Gericht ebenfalls der Argumentation der 
Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung vom 7. Dezember 2015 (s. 
Ziff. 15.2, S. 7-8) anschliessen. Insbesondere vermag das subjektive In-
teresse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartier-
planung die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie die ge-
genteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Nicht massge-
bend gegen die Revision spricht deshalb namentlich der Umstand, dass 
Parzelle 299 auch ohne Quartierplanrevision überbaubar ist, zumal die 
verdichtete Bauweise zweifelsfrei im öffentlichen Interesse liegt (vgl. E.3a, 
hiervor mit Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) und die diesem Planungsziel ent-


- 15 -
sprechenden privaten Interessen des Grundeigentümers von Parzelle 299 
ebenfalls zu berücksichtigen und gebührend hoch zu würdigen sind.
f)
Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid vom 
19./22. Oktober 2015 betreffend Einleitungsbeschluss Quartierplanrevisi-
on rechtmässig und zu schützen ist, was zur Abweisung der Beschwerde 
vom 18. November 2015 führt.
5. a)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (zu je 1/5) den Beschwer-
deführern aufzuerlegen, die unter sich solidarisch für das Ganze haften.
b)
Aussergerichtlich steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 
nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
448.--
zusammen
Fr.
3'448.--
gehen anteilsmässig zulasten der Eheleute A._____ (1/5), Eheleute 
B._____ (1/5), Eheleute C._____ (1/5), E._____ (1/5) sowie D._____ (1/5) 
– alle untereinander solidarisch haftend für das Ganze - und sind innert 30 
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.


- 16 -
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]