gr_gerichte · R 2014 41 · 2014-11-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 41 und R 14 42
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 11. November 2014 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. Bianchi, 
Beschwerdeführer 1
und
B._____ und C._____, und Mitbeteiligte
alle ebenso vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. 
Beschwerdeführer 2
gegen 


- 2 -
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
1.
Im Jahr 2010 reichte die Baugesellschaft D._____ das Baugesuch 528/10 
und 2012 reichte sie das Baugesuch 528/12 ein. Für das Baugesuch 
528/10 wurde seitens der Gemeinde X._____ die Baubewilligung erteilt, 
diese jedoch wegen des fehlenden Gebäudeinventars vom Verwaltungs-
gericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückge-
wiesen (VGU R 11 69 und 79). Das Baugesuch 528/12 wurde von der 
Baugesellschaft D._____ zurückgezogen, was am 30. August 2013 zur 
Abschreibung des Baubewilligungsverfahrens 528/12 führte. In der Folge 
wurde das Gesuch überarbeitet und neu eingereicht (Baugesuch 606/13). 
2.
A._____ ist Eigentümer von Parzellen 418, 419 und 420, B._____ und 
C._____ und Mitbeteiligte sind Stockwerkeigentümer auf Parzelle 842, 
welche an die Bauparzellen angrenzen. Die Gebäude auf Parzellen 420 
(A._____) und 421 (Baugesellschaft D._____) stossen auf der gemein-
samen Grenze aneinander. 
3.
Gemäss Baugesuch 606/13 beabsichtigt die Baugesellschaft D._____, 
zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421, 422 und 878 
zu erstellen. Es sollen vier Wohnungen mit 3 ½ Zimmern und sieben 
Wohnungen mit 4 ½ Zimmern erstellt werden. Gemäss Angaben im Bau-
gesuch werden in der Einstellhalle 20 Einstellplätze realisiert, aussen 
zwei Abstellplätze, einer davon als Besucherparkplatz. Die Fassaden sind 
in Beton/Backstein, verputzt, altweiss und einer Holzschalung mit Aussen-
wärmedämmung vorgesehen. 
Die bestehenden Gebäude auf den betroffenen Parzellen sollen abgeris-
sen werden.
4.
Dagegen erhoben am 16. Oktober 2013 A._____ einerseits und B._____ 
und C._____ und Mitbeteiligte andererseits getrennt Einsprache und be-
antragten die Abweisung des Baugesuchs.


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5.
Am 1. November 2013 beantragte die Baugesellschaft D._____ die Ab-
weisung der Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei.
6.
Am 10., mitgeteilt am 12. März 2014, erteilte der Gemeindevorstand 
X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und Auf-
lagen. Unter anderem gewährte die Gemeinde der Bauherrschaft zu 
Gunsten von Parzellen 421 und 422 ein Näherbaurecht zulasten der öf-
fentlichen Strasse D._____, Parzelle 394. Zudem bewilligte sie die Unter-
schreitung der Bauabstände zwischen den beiden Wohnbauten gemäss 
Art. 77 KRG. Für die Überschreitung der Abgrabungen um mehr als 0.8 m 
im Bereich der Tiefgarage auf Parzelle 842 (Anböschung auf der Parzelle 
der Baugesellschaft) erteilte der Gemeindevorstand eine Ausnahmebewil-
ligung. Der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG sei nicht einzuhal-
ten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert werde.
7.
Am 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014, wies der Gemeindevor-
stand die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Unter anderem verfüg-
te er, dass die Einsprecher die Einsprachegegnerin je reduziert mit Fr. 
600.-- (total Fr. 1‘200.--) ausseramtlich zu entschädigen hätten.
Das Baugesuch 606/13 entspreche dem 2010 eingereichten Baugesuch 
528/10 und dem 2012 eingereichten Baugesuch 528/12.
Die Vorprüfung durch die Baukommission umfasse gemäss BG vier Stu-
fen, nämlich Vorabklärung, Projektstudie, Bauprojekt- und Detailbereini-
gung sowie Baueingabereife. Die Baukommission habe sich mit dem Pro-
jekt in zehn Sitzungen befasst, zu neun dieser Sitzungen sei der Baubera-
ter beigezogen worden. Die Bauherrschaft sei zu drei Sitzungen vorgela-
den worden und das Vorhaben sei in enger Zusammenarbeit zwischen 
Gemeinde und Bauherrschaft entwickelt worden. Es existiere ein Modell 
für die damaligen Baueingaben 528/10 und 528/12. Diese und die Bewilli-
gung 606/13 seien das Resultat einer fachkundigen Baubegleitung und 


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Beratung durch das dafür geschaffene Gremium und dem dafür bestimm-
ten Fachmann. Das vierstufige Prinzip sei beachtet worden.
Der Vorwurf des fehlenden Gebäudeinventars sei unbegründet. Im Be-
richt vom 2. Juli 2013 habe der Bauberater der Denkmalpflege festgehal-
ten, der Abbruch der bestehenden Gebäude sei vorstellbar. Dies sei ein 
Fachbericht und die Gemeinde weiche nicht ohne triftigen Grund davon 
ab. Das Gebäudeinventar genüge den gesetzlichen Vorgaben und der 
Abbruch sei aus denkmalschützerischer Sicht vertretbar.
Das Bauvorhaben habe den Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG zu 
genügen und nicht Art. 72 Abs. 2 BG. Nach Art. 20 Abs. 2 BG seien die 
Siedlungsstruktur und die Bauweise in Berücksichtigung der in Art. 52 BG 
genannten Kriterien zu erhalten und zu ergänzen. Art. 32 Abs. 2 BG 
schreibe das Erhalten vorhandener Gebäude nicht vor, somit herrsche 
kein generelles Abbruchverbot der Kernzone. Es müsse möglich sein, ein 
Gebäudeensemble umzustellen, um Gebäude- und Baulandnutzung den 
heutigen Erfordernissen anzupassen. Keine der zum Abbruch vorgesehe-
nen Bauten sei schützens- oder erhaltenswert. Die Siedlungsstruktur im 
D._____ werde vom Projekt aufgenommen und ergänzt. Die Gebäudevo-
lumen, niedriger an der Oberdorfstrasse und höher im rückwärtigen Be-
reich, entsprächen der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die ortstypische 
Hof- und Gassenstruktur werde beachtet. Art. 52 BG, der die Wechselbe-
ziehung zwischen gemauertem und Holzfassadenteil vorsehe, werde er-
füllt. Es handle sich um ortsübliche, schlanke Baukörper. Die Gesamt-
höhe lasse sich mit den benachbarten Liegenschaften und der umgeben-
den Dachlandschaft vereinbaren.
Zu Recht habe die Gemeinde die Unterschreitung des Grenzabstandes 
zur Strasse bewilligt. Schon die heutigen Bauten lägen an der Strassen-
grenze und die Gassenwirkung verlange, dass die Gebäudefassaden an 
die Strasse gestellt würden. Es würden keine Lichtschächte erstellt, wes-
halb dadurch der Grenzabstand nicht tangiert werde.


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Parzellen 421, 422 und 878 müssten zusammengelegt werden. Zwar 
müsse zwischen Bauten auf demselben Grundstück der doppelte Grenz-
abstand eingehalten werden. Gemäss Art. 77 KRG könnten die Abstände 
aber unterschritten werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen In-
teressen entgegenstünden. Dies sei hier der Fall. Die traditionelle Bauart 
verlange in Dorfkernen ein Zusammenrücken. Daran lehne sich das Pro-
jekt an. Vorbehalten blieben Vorschriften und Weisungen des Brand-
schutzes. Diese seien hier erfüllt.
Die Fernwärmezentrale sei erstellt und in Betrieb genommen worden. Ein 
Anschluss sei möglich.
Der mit dem Gebäude auf Parzelle 420 des Einsprechers angebaute Stall 
auf Parzelle 421 werde teilweise abgerissen und der verbleibende Teil als 
Abstellraum stehengelassen und mit einem Flachdach eingedeckt. Dieser 
übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 
führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Bereich der Zufahrt. 
Der Stall sei besitzstandsgeschützt (Art. 81 KRG; Art. 12 BG). Ein auch 
nur teilweiser Wiederaufbau sei folglich möglich.
Der Abstand zwischen den Gebäuden auf Parzelle 420 des Einsprechers 
A._____ und Parzelle 421 der Baugesellschaft D._____ betrage 4.13 m 
und halte sich nicht an die geltenden Abstandsvorschriften und verfüge 
auch nicht über ein Näherbaurecht. Gemäss BGU 1C_199/2010 und VGU 
R 10 23 solle die Position eines Bauwilligen aber nicht verschlechtert 
werden, wenn aus der Zeit vor Inkrafttreten der geltenden Bauordnung 
ein Altbau vorhanden sei, der näher an der Grenze stehe als nach der 
neuen Regelung zulässig sei. Deswegen komme hier nur der einfache 
Grenzabstand von 2.5 m zur Anwendung (Art. 75 Abs. 1 KRG), welcher 
vorliegend mit 4.13 m eingehalten sei.
Hier müssten 22 Pflichtparkplätze erstellt werden. Weil im Dorfkern gerin-
gere Anforderungen an den Erschliessungsgrad des ruhenden Verkehrs 


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zu stellen seien, vermöge auch ein Kleinparkplatz den Anforderungen von 
Art. 61 BG zu genügen. Dies gelte auch für die beiden Aussenparkplätze.
Dem Baueingabeplan "Abgrabungen" seien die geplanten Abgrabungen 
und Aufschüttungen bei Haus 1 und Haus 2 zu entnehmen.
Laut Einsprecher A._____ sei Art. 56 BG eine Gestaltungsvorschrift. Der 
kommunale Gesetzgeber sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabun-
gen von nicht mehr als 0.8 m im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel 
der Fassadenlänge im Normalfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung 
und Einpassung befriedigten. Es könnten aber auch weitergehende Ab-
grabungen bewilligt werden, wenn sie gestalterisch motiviert seien. Das 
sei Praxis in der Gemeinde. Bei Haus 2 werde Terrain abgegraben, wel-
ches früher beim Bau des Wohnhauses und der Tiefgarage auf der be-
nachbarten Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. Weil dieses schon 
mehr als zehn Jahre existiere, sei es als gewachsen zu betrachten. Es sei 
also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen 
sei dieser Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer weiter-
gehenden Abtragung könne der Geländeverlauf beruhigt und teilweise in 
seine ursprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die geplante Ab-
grabung bei Haus 2 sei gestalterisch befriedigender als die Beibehaltung 
des alten Geländeverlaufs. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei 
hier gerechtfertigt.
Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 
einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 
sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall.
8.
Am 2. April 2014 erhoben A._____ (Beschwerdeführer im Verfahren R 14 
41) und B._____ und C._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 42) dagegen Beschwerde und beantragten die Erteilung 
der aufschiebenden Wirkung, das Abstandnehmen vom Abbruch und das 
Stehenlassen der Bauprofile (am 9. Mai 2014 vom Instruktionsrichter ge-


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währt). Es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. Einspra-
cheentscheide und Baubewilligung seien aufzuheben und die Baubewilli-
gung zu verweigern. Eventualiter seien die Einspracheentscheide und 
Baubewilligung aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur Neubeurtei-
lung an die Gemeinde zurückzuweisen. Subeventualiter sei der Kosten-
spruch bezüglich ausseramtlicher Entschädigung aufzuheben und die 
Einsprachegegnerin sei ausseramtlich nicht zu entschädigen.
In X._____ sollten der Dorfcharakter und die Identität erhalten bleiben. 
Das jetzige Bauvorhaben sei überdimensioniert und die Abbruchbewilli-
gung rechtswidrig.
Das vom Verwaltungsgericht in VGU R 11 69 und 79 als fehlend bemän-
gelte Inventar liege immer noch nicht vor. Das Schreiben der Denkmal-
pflege vom 2. Juli 2013 ersetze das fehlende Inventar nicht.
Das Bauvorhaben liege im generell geschützten Siedlungsbereich. Die 
Baugruppe entlang der Oberdorfstrasse bilde eine Einheit (Parzellen 413, 
423 und 397). Die Baugruppe werde durch die überdimensionierten und 
architektonisch anspruchslosen Mehrfamilienhäuser zerstört. Art. 52 BG 
sei verletzt. Der umbaute Raum der abzubrechenden Gebäude sei rund 
2‘000 m³, bei den geplanten Neubauten knapp 8‘000 m³. Dies sei fast 
viermal mehr. Das Bauvorhaben zeige kein Wechselspiel von Haupt- und 
Nebenbauten auf Parzellen 421 und 422. Die geplanten Bauten seien zu 
lang, zu breit und zu hoch und keine schlanken Baukörper. Die Firsthöhe 
des Hauses 2 von 13.94 m sei nicht akzeptabel. Das Haus sei zwei 
Stockwerke höher als das Wohnhaus des Beschwerdeführers. Auch der 
First von Haus 1 liege 12.14 m über dem gewachsenen Terrain und sei 
zwei Stockwerke oder 5.7 m höher als das nordwestlich davon gelegene 
Nachbarhaus und entziehe dem Gebäude auf Parzelle 423 die Sonne 
während mehreren Stunden.


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Zwischen der Garageneinfahrt und Parzelle 420 werde kein Grenzab-
stand eingehalten. Die Erteilung eines Grenzbaurechtes sei verweigert 
worden.
Anstelle der geplanten Einfahrt stehe kein Gebäude. Dieses sei dort um 
einige Meter zurückversetzt. Die bestehende Zufahrt durch das abzubre-
chende Stallgebäude befinde sich im Zentrum der Liegenschaft.
Es gebe nur eine Zufahrt zur Rebzone auf Parzelle 878 durch das Ge-
bäude auf Parzelle 421. Auf Parzelle 842 sei kein Fahrwegrecht zu Guns-
ten von Parzelle 878 eingetragen und der Geländestreifen entlang der 
Ostfassade von Haus 2 für eine Zufahrt mit einem Traktor zu schmal. Auf 
Parzelle 842 würden keine Wegrechte erteilt. Die heute bestehende Zu-
fahrt sei durch die Bauherrschaft auf eigenem Boden sicherzustellen. Der 
Rebberg müsse bewirtschaftet werden und ein anderweitiger Zugang sei 
wegen der bestehenden Mauer nicht möglich.
In der Tiefgarage befänden sich nur 19 Parkplätze, die der Norm ent-
sprächen und der geplante Aussenplatz sei nicht realisierbar.
Der Terrainunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 
und dem Zugang zum Haus 2 betrage mindestens 1.4 m. Abgrabungen 
dürften gemäss Art. 56 Abs. 2 BG im Mittel maximal 0.8 m unter der Fas-
sadenlinie liegen und höchstens einen Drittel der projizierten Fassadenli-
nie umfassen. Diese Bestimmung sei wohl hier verletzt.
Die Mauer, welche erstellt werde, müsse einen Grenzabstand im Aus-
mass der Mehrhöhe über 1 m einhalten. In den Schnittplänen sei nur der 
obere Teil der Mauer zu erkennen. Bei Grabungen sei ein Grenzabstand 
von 0.5 m einzuhalten (Art. 76 Abs. 3 KRG), ausser es handle sich um ei-
ne Stützmauer. Zwischen der geplanten Tiefgarage und Parzelle 842 be-
stehe ein Höhenunterschied von 7.85 m. Selbst bei einer Böschung von 
3:1 sei eine Abgrabung nicht möglich, da ein solcher Aushub mindestens 
1.5 m in die benachbarte Parzelle 842 hineinragte.


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Es sei nicht einzusehen, weswegen die überdimensionierte Abgrabung 
gestalterisch eine Verbesserung nach sich zöge. Der Geländeverlauf 
werde nicht beruhigt und die natürliche Form werde nicht verbessert.
In der Verfügung vom 30. August 2013, mitgeteilt am 24. September 
2013, sei den Einsprechern keine ausseramtliche Entschädigung zuge-
sprochen worden. Das Fehlen einer betreffenden Bestimmung in Art. 96 
KRG sei wohl eine Gesetzeslücke. Das Verfahren sei aufgrund eines 
Umkehrschlusses durch Art. 73 VRG nicht erfasst. Würden die Einspre-
cher nicht entschädigt, die Bauherrschaft aber schon, sei das rechtsun-
gleich und willkürlich. Das Verwaltungsgericht solle die wechselseitigen 
Entschädigungspflichten konkretisieren.
9.
Am 3. April 2014 legte der Instruktionsrichter die beiden Beschwerdever-
fahren (R 14 41 und R 14 42) zusammen.
10.
Am 30. April 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-
rin 1) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.
Was das fehlende Inventar anbetreffe, habe die Gemeinde ein Merkblatt 
erarbeitet, um die Anforderungen an ein Gebäudeinventar gemäss Art. 32 
Abs. 2 Satz 2 BG festzulegen. Das Gebäudeinventar für die auf den Bau-
parzellen 421 und 422 stehenden Bauten sei erstellt worden. Die Doku-
mentation sei öffentlich mit den Baugesuchakten aufgelegt worden. Zum 
Gebäudeinventar habe sich die Denkmalpflege im Schreiben vom 2. Juli 
2013 nicht geäussert.
Das Gebäudeinventar entspreche den Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 
Satz 2 BG.
Ebenso habe der Bericht des Bauberaters der Denkmalpflege öffentlich 
aufgelegen. Die Denkmalpflege habe den Abbruch der bestehenden Ge-
bäude für vorstellbar gehalten. Dieses Schreiben stelle einen Fachbericht 
dar, auf dessen Schlussfolgerungen die Gemeinde sich mit triftigem 


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Grund stütze. In der Kernzone gelte kein generelles Abbruchverbot (Art. 
32 Abs. 2 BG e contrario). Der Abbruch der bestehenden Gebäude sei 
vertretbar.
Das Bauvorhaben genüge Art. 52 BG. Es nehme die Siedlungsstruktur im 
D._____ mit den beiden Neubauten auf und ergänze diese. Die Gebäu-
devolumina mit dem niedrigeren Gebäude entlang der Oberdorfstrasse 
und dem grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich ent-
spreche der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten 
beachte die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Die in Art. 52 BG statu-
ierte Wechselbeziehung zwischen gemauertem Fassadenteil und den 
Fassadenteilen in Holz sei funktional nachvollzogen. Die Baukörper seien 
bezüglich Fassaden und Fenstereinteilung schlicht gehalten, hätten keine 
komplizierten An- und Aufbauten und hätten innenliegende Balkone. Sie 
seien ortsüblich schlank. Die Gesamthöhe der Bauten vertrage sich mit 
der sie umgebenden Dachlandschaft und halte einem Vergleich mit Nach-
barliegenschaften stand. Die Frage des Entzugs von Licht und Sonne sei 
durch den Zivilrichter zu beurteilen.
Betreffend Grenzabstand sei festzuhalten, dass der unbebaute Raum 
zwischen Stallfassade und Strasse Zufahrtsfläche sei. Der bestehende 
Stall werde bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, als Abstell-
raum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Dieses über-
nehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und füh-
re den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Zufahrtsbereich. 
Für den Stall könne sich die Bauherrschaft auf den Besitzstand gemäss 
Art. 81 KRG respektive auf das Hofstattrecht gemäss Art. 12 BG berufen 
und brauche kein Näherbaurecht.
Die neue Zufahrt müsse keinen Grenzabstand einhalten, weil sie unterir-
disch sei (Art. 18 BG mit Verweis auf Art. 75 KRG). 
Die Zufahrt zur Rebzone sei gewährleistet. Die Bauherrschaft habe in 
ihren Stellungnahmen zu den Einsprachen am 1. November 2013 entlang 


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der Ostfassade des Hauses einen genügend breiten Streifen als Zufahrt 
zu Parzelle 878 zugesichert, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren 
möglich sei. Der hier geplante zusätzliche Abstellplatz für Fahrzeuge (Be-
sucherparkplatz) behindere die periodische Zufahrt zur Bewirtschaftung 
des Rebberges nicht. Dabei sei die Bauherrschaft zu behaften. Da die 
Frage zivilrechtlicher Natur sei, habe sie nicht zur Auflage im Baube-
scheid gemacht werden können.
Es müssten 22 Parkplätze erstellt werden. Ein Minimalmass sehe das BG 
nicht vor. Im dicht besiedelten Raum seien geringere Anforderungen an 
den Erschliessungsgrad für den ruhenden Verkehr zu stellen, weswegen 
der Kleinparkplatz genüge.
Die Pläne zeigten die geplanten Abgrabungen und Aufschüttungen.
Art. 56 BG sei eine Gestaltungsvorschrift. Der kommunale Gesetzgeber 
sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m 
im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge im Norma-
lfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung und Einpassung befriedige. Es 
könnten aber auch weitergehende Abgrabungen bewilligt werden, wenn 
sie gestalterisch motiviert seien. Das sei Praxis in der Gemeinde. Bei 
Haus 2 werde das Terrain abgegraben, welches früher beim Bau des 
Wohnhauses und der Tiefgarage auf der benachbarten Parzelle 842 auf-
geschüttet worden sei. Weil dieses schon mehr als zehn Jahre existiere, 
sei es praxisgemäss als gewachsen zu betrachten. Es sei also für neue 
Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen sei dieser 
Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer weitergehenden 
Abgrabung könne der Geländeverlauf beruhigt und teilweise in seine ur-
sprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die Abgrabung bei Haus 2 
sei gestalterisch befriedigender als die Beibehaltung des alten Gelände-
verlaufes. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei hier gerechtfertigt. 
Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 
einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 


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sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall. Die Bauherr-
schaft habe bei den Bauarbeiten die nötigen Sicherungsvorkehrungen zu 
treffen und einzuhalten, was mit entsprechenden Auflagen im Baube-
scheid angeordnet werde. Es sei nicht verständlich, weswegen die Be-
schwerdeführer in Bezug auf die Baugrubenauslegung für die Erstellung 
der Tiefgarage dem Projekt die Bewilligungsfähigkeit absprächen. Wie bei 
jeder Baugrubenaushebung in bereits bebauter Umgebung sei es tech-
nisch notwendig und auch machbar, die Baugrube gegenüber dem Nach-
bargrundstück zu sichern, ohne dieses zu beeinträchtigen.
Der beanstandete Kostenentscheid in den Abschreibungsverfügungen 
vom 30. August 2013 sei rechtskräftig. Der in den angefochtenen Ein-
spracheentscheiden enthaltene Kostenentscheid sei hingegen von den 
Beschwerdeführern zu Recht nicht bemängelt worden und die Frage, ob 
in Art. 96 Abs. 4 KRG eine Gesetzeslücke zu erblicken sei, könne daher 
offen bleiben.
11.
Am 16. Mai 2014 beantragte die Baugesellschaft D._____ (Beschwerde-
gegnerin 2) die Abweisung der Beschwerden.
In der Ortsplanung X._____ (Botschaft, Seite 13) sei dargestellt, dass 
Gebäude nicht vollständig erhalten werden müssten.
Entlang der Ostfassade des Hauses 2 werde ein genügend breiter Strei-
fen freigehalten, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren zur Bewirtschaf-
tung von Parzelle 878 möglich sei.
Sämtliche Abgrabungen und das Erstellung von Böschungen würden oh-
ne Inanspruchnahme von Parzelle 842 erfolgen, was garantiert werde.
Betreffend ausseramtliche Entschädigung liege gemäss Rechtsprechung 
keine Lücke vor.
Ansonsten argumentiert die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen 
gleich wie die Beschwerdegegnerin 1.


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12.
Am 23. Juni 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-
trägen fest.
Ein zuverlässiges bauhistorisches Objektinventar gemäss Art. 32 Abs. 2 
und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG, welches die Grundlage für die Festlegung der 
zulässigen baulichen Änderungen bilden könnte, liege nach wie vor nicht 
vor. Die Ortsanalyse des Masterstudienlehrgangs Denkmalpflege einer 
Universität sei lediglich mit Grundrissaufnahmen sowie Fotos der Innen- 
und Aussenansichten der Gebäude ergänzt worden. Die kantonale 
Denkmalpflege sei dazu nicht beigezogen worden. Aussagen zur Qualität 
der einzelnen Gebäudeteile, wie beispielsweise der erhaltenswerten 
Kellergewölbe, fehlten.
Zu den mit dem vorliegenden und zu beurteilenden Baugesuch 606/13 
identischen früheren Baugesuchen habe der Bündner Heimatschutz am 
17. August 2011 eine detaillierte Stellungnahme abgegeben. Danach sei 
die Baugruppe ortsbildwirksam und der Neubau würde die Qualität des 
Ortsbildes entscheidend schwächen und sollte verhindert werden. Ein 
Abbruch in einer Schutzzone müsste gerechtfertigt sein und sorgfältig ab-
geklärt werden. Die kantonale Denkmalpflege müsste beigezogen wer-
den. Die Neubauten müssten einen Bezug zur vorhandenen Siedlungs-
struktur haben. Das tue das vorliegende Projekt nicht. Es sei im generell 
geschützten Siedlungsbereich fehl am Platz. Es gebe gute Beispiele im 
Umgang mit der alten Bausubstanz, die ebenfalls als erhaltenswert ein-
gestuft worden seien.
Die Denkmalpflege habe am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der 
bestehenden Gebäude sei ausnahmsweise vorstellbar. Für eine definitive 
Stellungnahme fehle aber bis anhin die Begründung.
Das Merkblatt sei wenig hilfreich und widerspreche dem Baugesetz (Art. 
32 Abs. 2 und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG).
Gemäss Ortsanalyse des Masterstudienlehrganges bildeten die Wohn-
baute des Beschwerdeführers im Verfahren R 14 41 und die abzubre-


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chenden Gebäude auf Parzellen 421 und 422 eine bauliche Einheit, wel-
che jetzt aufgebrochen werden solle. Das Bauprojekt trage nichts zur 
Qualität des Ortsbildes bei. Der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 41 
habe sein Haus aufwändig renovieren müssen und am äusseren Erschei-
nungsbild und am Gebäudevolumen nichts ändern dürfen.
Die Dachlandschaft der bestehenden Gebäude bilde einen homogenen 
Komplex. Küche und Stube der abzubrechenden Gebäude seien beson-
ders erhaltenswert, wie auch der gesamte Gebäudekomplex.
Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen an erhöhte Gestaltungskrite-
rien gemäss Art. 52 BG nicht.
Das Profil der Westfassade Haus 2 sei um 55 cm zu nahe an Parzelle 
420 gesetzt worden. Der effektive Grenzabstand betrage nur 2.09 m an-
stelle der vorgeschriebenen 2.5 m.
Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes von 5 m sei ein Hinweis auf 
die Übernutzung der Grundstücke. Zudem sei im öffentlichen Interesse 
ein genügender Durchblick auf die Freihaltezone zu schaffen und durch 
einen genügenden Gebäudeabstand seien die minimalen Anforderungen 
an die Wohnhygiene einzuhalten.
Der Niveauunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 
und dem Zugang zu Haus 2 betrage sogar 1.6 m. Die Abgrabungen, die 
im Mittel maximal 0.8 m betragen dürften (Art. 56 Abs. 1 BG), seien nicht 
eingehalten. Die weitergehenden Abgrabungen hätten nicht bewilligt wer-
den dürfen. Es entstehe ein völlig willkürlicher Höhenunterschied, der ge-
stalterisch unbefriedigend sei.
Die Rebparzelle 878 müsse aufgrund fehlender anderer Möglichkeiten 
über Parzelle 421 erschlossen werden.
Zwar sehe das BG kein Minimalmass für Parkplätze vor. Ein Parkplatz 
müsse aber mindestens eine Fläche von 2.2 m x 5 m aufweisen, damit 
das Parkieren überhaupt möglich sei. Somit könnten die 22 Pflichtpark-
plätze nicht erstellt werden.


- 16 -
13.
Am 3. Juli 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren An-
trägen fest. 
Die Stellungnahme des Heimatschutzes vom 17. August 2011 betreffend 
das ursprüngliche Bauprojekt 528/10 sei hier nicht Prozessthema. Zu be-
urteilen sei das Projekt 606/13. Dazu liege keine Stellungnahme vor. Die 
Stellungnahme sei bereits aus formalen Gründen irrelevant. Aber auch 
materiell sei sie irrelevant und der Beschwerdegegnerin 1 seit langem be-
kannt. Der Bündner Heimatschutz sei ein privater Verein, der sich für die 
Erhaltung schützenswerter Bauten einsetze. Dass der Heimatschutz die-
ses Interesse wahrgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, ändere 
aber nichts daran, dass in der Kernzone kein generelles Abbruchverbot 
gelte. Die Interessenabwägung habe ergeben, dass neben der unge-
schmälerten Erhaltung bestehender Bausubstanz auch andere Interessen 
- z.B. das Interesse an der Anpassung der Gebäude- und Baulandnut-
zung an heutige Bedürfnisse, die Integration gestalterischer Fremdele-
mente (Überbauung auf der beschwerdeführerischen Parzelle 842) in den 
Siedlungsbereich, die sorgfältige Gestaltung der neuen Baukörper, die 
haushälterische, verdichtete Nutzung des Baulandes - ebenso zu berück-
sichtigen und gegeneinander abzuwägen seien. Dies habe die Gemeinde 
im Rahmen der vierstufigen Vorprüfung sorgfältig gemacht. Auch die kan-
tonale Denkmalpflege sei zum Schluss gekommen, ein Abbruch sei 
zulässig.
14.
Am 7. Juli 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest.
Was das Gebäudeinventar darzustellen habe, sei im Gesetz nicht näher 
umschrieben und sei deshalb in einem Merkblatt, welches der Denkmal-
pflege zusammen mit dem erarbeiteten Inventar zur Stellungnahme un-
terbreitet worden sei, konkretisiert worden. Es enthalte eine Aufnahme 
der Grundrisse der betroffenen Gebäude und eine umfassende Fotodo-


- 17 -
kumentation der Gebäude und der Innenräume. Gestützt darauf habe die 
Denkmalpflege am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der bestehen-
den Bausubstanz sei denkbar.
Neu nähmen die Beschwerdeführer Bezug auf die Ortsanalyse des Mas-
terstudienlehrganges, wobei bezeichnenderweise die einschlägigen Sei-
ten 193 und 194, wo konkrete Aussagen zu den abzubrechenden Bauten 
enthalten seien, weggelassen würden. Interessant seien insbesondere die 
Ausführungen zu den Gebäuden 5 und 6, welche keinen besonderen 
Wert erwähnten, sondern vielmehr darauf hinwiesen, dass im EG im Vor-
ratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. Somit sei die beste-
hende Substanz teilweise bereits zerstört. Die weiteren Hinweise in der 
Replik besagten nicht, was für eine generelle Unterschutzstellung der ab-
zubrechenden Gebäude sprechen würde. Die Dachlandschaft sei nicht so 
homogen wie behauptet.
Auch aus der Darstellung auf Seite 81 könne nicht geschlossen werden, 
dass die abzubrechenden Bauten besonders erhaltenswert sein sollten. 
Dort würden die Siedlungsstruktur und die Lage der Stuben und Küchen 
dargestellt. Von etwas besonders Erhaltenswertem sei nicht die Rede. 
Sofern unter Hinweis auf die Darstellung Seite 218 der Schluss gezogen 
werde, dass die Gebäude im GGP als erhaltenswert ausgewiesen seien, 
sei festzuhalten, dass auf Seite 218 der frühere GGP von 1998 dargestellt 
sei. Wie aus diesem ersichtlich sei, seien praktisch alle älteren Gebäude 
als erhaltenswert qualifiziert, was dem heute geltenden generellen Schutz 
entsprochen habe. Der generelle Schutz bedeute aber nicht, dass die 
Gebäude nicht im Einzelfall geprüft werden müssten.
Die Bauherrschaft habe zusammen mit der Baukommission die beste-
hende Bausubstanz aufgenommen und eine Beurteilung derselben vor-
genommen. In einer umfassenden Abwägung der Interessen habe die 
Gemeinde nach Rücksprache mit der Denkmalpflege dem Abbruch zuge-
stimmt. Die Gemeinde habe ihr Ermessen nicht überschritten.


- 18 -
15.
Am 10. November 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Grau-
bünden (5. Kammer) einen Augenschein vor Ort durch, an welchem der 
Beschwerdeführer 1 persönlich und ein Vertreter der Beschwerdeführer 2 
in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA Dr. iur. S.C. Bian-
chi) teilnahmen. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch den Gemeindeprä-
sidenten, den Bauamtsführer, den Bauberater sowie ihren Rechtsvertreter 
(RA Dr. iur. P.C. Conrad) anwesend. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 
2 waren der Planer/Architekt des Bauprojektes auf den Parzellen 421 und 
422 sowie ihr Rechtsvertreter (RA lic. iur. H. Just) zugegen. Allen Anwe-
senden wurde im Verlaufe des Augenscheins an sechs verschiedenen 
Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich an Ort und 
Stelle zur Streitangelegenheit zu äussern. Beschwerdethema waren dabei 
insbesondere die Kubaturen samt Firsthöhen der geplanten Gebäude so-
wie deren ortsbildnerische Erscheinung in der ISOS-geschützten Kernzo-
ne entlang der Oberdorfstrasse und der dort bestehenden - von Osten 
nach Westen leicht abfallenden - Häuserzeile. Vom Beschwerdeführer 1 
wurden am Standort 5 ferner vier Ortspläne (inkl. ISOS-Bewertungsplan 
1983) sowie fünf Fototafeln im Format A5 und eine Fototafel im Format 
A4 zu den Akten gegeben. Seitens des Gerichts wurden überdies noch 33 
Fotos erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt (vgl. Proto-
koll Augenschein).
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten


- 19 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind die Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, 
mitgeteilt am 12. März 2014, und die Baubewilligung vom 10. März, mit-
geteilt am 12. März 2014, der Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde), worin 
diese – unter Erteilung der Bewilligung zwecks Neubaus zweier Mehrfa-
milienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421 und 422 - die Einwände 
des Beschwerdeführers 1 (Eigentümer der Parzellen 418, 419, 420 mit 
den darauf stehenden „Altbauten“) und des Beschwerdeführers 2 (Ei-
gentümer der Parzelle 842, die mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist) zu 
Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) ablehnte. Beschwer-
dethema ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 alle baugesetzlichen Vorga-
ben korrekt einhielt und besonders in gestalterischer und ortsbildschütze-
rischer Hinsicht genügend Sorgfalt walten liess, um im betreffenden Teil-
gebiet (Kernzone) der ISOS-geschützten Gemeinde das geplante Neu-
bauprojekt ohne störende Einflüsse auf die dort typische Bauweise und 
die dort charakteristische Gassenwirkungen mit teilweise geschlossenen 
Häuserzeilen realisieren zu können. Es wird also zu entscheiden sein, ob 
die Beschwerdegegnerin 1 ihr diesbezügliches Ermessen pflichtgemäss 
ausübte oder eben in nicht mehr tolerierbarer Art darüber hinausging. 
2.
Zunächst gilt es festzuhalten, dass sich das streitberufene Verwaltungs-
gericht bereits einmal mit dem hier geplanten Bauprojekt zu befassen hat-
te und dabei zum Schluss kam, dass das laut kommunalem Baugesetz für 
den generell geschützten Siedlungsbereich (Art. 32 BG) verlangte Ge-
bäudeinventar (derzeit noch) fehle und deshalb die dagegen erhobenen 
Beschwerden der gleichen Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 11 79) und 
Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 11 69) gutzuheissen seien und die An-
gelegenheit an die Gemeinde zur weiteren Behandlung im Sinne der Er-
wägungen (Erstellen eines aussagekräftigen Gebäudeinventars vor Bau-


- 20 -
beginn) zurückgewiesen werde (vgl. dazu die zwei einschlägigen Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11 79 E.4a-d und R 
11 69 E.3a-d vom 28. Februar 2012, welche beide unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen sind).
3. a)
Im konkreten Fall monieren die Beschwerdeführer, dass immer noch kein 
(genügendes) Gebäudeinventar im Sinne des kommunalen Baugesetzes 
(BG) erstellt worden sei und das gesamte Bauprojekt zudem an weiteren 
punktuellen Gesetzesverletzungen leide (wie der Verletzung der zulässi-
gen Gebäudehöhen, der Gestaltungs- bzw. Ästhetikvorschriften, der 
Grenz- und Gebäudeabstände, der Parkplatzerstellungspflichten, der 
Messvorschriften [Terrainabgrabungen sowie Bodenaufschüttungen], der 
Zufahrts- und Erschliessungspflichten für die Bauparzellen 421 und 422 
samt der im Südwesten direkt angrenzenden Wingertparzelle 878), wes-
halb es in der vorgelegten Form und Ausgestaltung nicht bewilligungs-
fähig sei. 
Die massgeblichen Bau- und Gestaltungsvorschriften auf kommunaler 
Ebene (BG zzgl. Merkblatt zum Gebäudeinventar) sowie kantonaler 
Stufe (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 
801.100]) lauten hierzu wie folgt:
Art. 13 BG – Zonenschema
Kernzone (KZ). Keine Ausnützungsziffer (ÜZ). Höchstzulässige Gesamt-
höhe 14 m. Keine Vorgaben bezüglich Gebäudelänge oder Gebäudebrei-
te. Grenzabstand (klein/gross) 2.5 m.
Art. 17 BG – Gebäudebreite/Gebäudelänge 
1Höhen und Breiten von Gebäuden sind ortstypisch zu proportionieren, so 
dass sie insbesondere mit der sie umgebenden Bausubstanz und Sied-
lungsstruktur im Einklang stehen.
2Gebäude die das massgebende Terrain überragen, dürfen die Gebäu-
delänge und die Gebäudebreite gemäss Zonenschema nicht überschrei-
ten.


- 21 -
3Werden zwei oder mehr selbständige Gebäude zusammengebaut (Dop-
pel- und Reihenhäuser) darf die Gebäudelänge um insgesamt 4 m über-
schritten werden.
4Die Länge und Breite von unterirdischen Bauten sind frei.
Art. 18 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1Die Grenzabstände von Gebäuden gemäss Zonenschema sind einzuhal-
ten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen gemäss KRG.
2Der minimale Gebäudeabstand ergibt sich aus der Summe der einzuhal-
tenden Grenzabstände und kann gemäss Art. 77 KRG unterschritten wer-
den.
3Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleineren Grenz-
abstände sind von den Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassa-
de wird auf Grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt; im Zweifel 
sind zusätzlich die topografische Lage und die Stellung der Nachbarge-
bäude massgebend.
4Gegenüber öffentlichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Strassen 
haben alle Gebäude einen minimalen Abstand von 2.5 m vom Fahrbahn-
rand einzuhalten. Die Gemeinde kann in begründeten Fällen ein Näher-
baurecht gewähren. Vorbehalten bleiben Baulinien. 
5Unterirdische Bauten müssen keinen Grenzabstand einhalten.
6Wo das Baugesetz keine Grenzabstände vorschreibt sowie für Kleinbau-
ten gelten die minimalen kantonalen Abstandsvorschriften (vgl. nachfol-
gend Art. 75 und 76 KRG).
Art. 20 BG – Kernzone 
1Die Kernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und Produk-
tionsbetriebe (inkl. Landwirtschaft und Weinbau), bestimmt. Es besteht 
kein Anspruch auf die maximale Gesamthöhe gemäss Zonenschema.
2Siedlungsstruktur und Bauweise sind unter Anwendung der Kriterien 
gemäss Art. 52 BG zu erhalten und zu ergänzen. Wo Baulinien fehlen, 
sind bei neuen Gebäuden, einschliesslich Ersatzbauten und Umbauten, 
die bestehenden Fassadenfluchten (vgl. IVHB 3.1) beizubehalten. Bei ge-
schlossenen Gebäudezeilen entlang von Strassen und Gassen richten 
sich die Längen- und Höhenmasse sowie die Dachform nach den umlie-
genden Gebäuden und Strukturen
3Alle Bauvorhaben sind vorgängig der Projektierung der Baubehörde an-
zuzeigen. Diese bestimmen in Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft die 
Rahmenbedingungen gemäss Art. 8, Absatz 3 BG.
4Wesentliche Änderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen 
und Hofräumen erfordern ein Gesamtüberbauungsprojekt (Arealplan oder 
Quartierplan). 


- 22 -
Art. 32 BG – Generell geschützter Siedlungsbereich 
1Als generell geschützter Siedlungsbereich bezeichnet der Generelle Ge-
staltungsplan Ortsteile mit Baugruppen, Gebäuden und Anlagen sowie 
Freiräume, die auf Grund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren Er-
scheinung von erheblicher räumlicher, architektonischer, ortsbaulicher 
oder historischer Bedeutung sind. Dazu gehören insbesondere Gebäude 
und Anlagen, Dächer, Fassaden, Gassen, Plätze, Brunnen, Mauern, Gär-
ten und Pflanzen.
2 Im generell geschützten Siedlungsbereich gelegene Gebäude und Anla-
gen sowie wertvolle Gebäudeteile und Konstruktionsformen sind zu erhal-
ten. Bauliche Änderungen an Objekten werden nur gestützt auf ein Ge-
bäudeinventar bewilligt. Die Kantonale Denkmalpflege kann für die Erstel-
lung des Gebäudeinventars herbeigezogen werden. Das Gebäudeinven-
tar ist vor Ausarbeitung der Projektpläne zu erstellen (vgl. Siedlungsinven-
tar vom Nov. 2005). Es bildet die Grundlage für die Festlegung der zuläs-
sigen baulichen Änderungen.
3Die im Generellen Gestaltungsplan bezeichneten erhaltenswerten, Haus-
gärten, Vorplätze und Strassenräume sind in ihrem Ausmass und ihrer 
Form zu erhalten. Die bisherige Nutzung der einzelnen Flächen ist beizu-
behalten. In besonderen Fällen kann eine Umnutzung gestattet werden.
4Bauvorhaben im generell geschützten Siedlungsbereich haben alle vier 
Stufen der Vorprüfung (welche da sind: 1. Vorabklärung; 2. Projektstudie; 
3. Bauprojekt- und Detailbereinigung; 4. Baueingabereife) gemäss Art. 8, 
Absatz 2 BG zu durchlaufen.
Merkblatt zum Gebäudeinventar im generell geschützten Siedlungs-
bereich nach Art. 32 BG (Dokumentation des Altbestandes vor baulichen 
Veränderungen); genehmigt durch den Gemeindevorstand an der Sitzung 
vom 15.06.2012 Nr. 14/12.
Ausgangslage
Grundlage für bauliche Veränderungen im „Generell geschützten Sied-
lungsbereich“ ist die Ortsanalyse des Masterstudienganges Denkmalpfle-
ge einer Universität […] vom November 2005.
In diesem Siedlungsinventar sind alle Gebäude, welche aus historischer 
Sicht als wichtig beurteilt werden, mit Plänen und Fotos dokumentiert (Ka-
tegorie 1). Weniger wichtige Gebäude (Kategorie 2) sind nur fotografisch 
und mit Text erwähnt, jedoch nicht näher dokumentiert. Gar nicht aufge-
führte Gebäude sind in der Regel weniger bedeutend (Kategorie 3), kön-
nen jedoch – wie auch die Gebäude der Kategorie 1 und 2 – in ihrem 
Kontext und ihrer Materialisierung durchaus eine Rolle spielen.
Substantiell wichtige Gebäude der Kategorie 1 sind so weit wie möglich 
zu schützen und mit grosser Sorgfalt zu behandeln. Bei solchen Gebäu-
den wird für Bauvorhaben in der Regel auch die Begleitung durch die 
Denkmalpflege vorgegeben. Bei Gebäuden der Kategorie 2 ist der Erhalt 
wünschenswert. Drängt sich trotzdem aus wirtschaftlichen oder bautech-


- 23 -
nischen Gründen ein Um- und/oder Neubau auf, ist ein Abbruch schriftlich 
zu begründen. Für die Bewilligung wird insbesondere darauf geachtet, 
dass der Zustand vor Planungsbeginn mittels eines Gebäudeinventars 
dokumentiert wird und allfällig neue Bauvolumen in Körnung, Stellung und 
Architektur einen nachvollziehbaren Bezug zur bestehenden städtebauli-
chen Situation herstellen.
Zielsetzung
Um einerseits für die Baubehörde über eine aussagekräftige Grundlage 
zur Beurteilung von Bauvorhaben zu verfügen und andererseits die bauli-
chen Veränderungen in der Kernzone festhalten und für spätere Genera-
tionen nachvollziehbar zu machen, ist gemäss Art. 32 BG vor Ausarbei-
tung von Bauprojekten in der Kernzone ein Bestandesinventar, respektive 
Gebäudeinventar in Analogie zum oben erwähnten Siedlungsinventar zu 
erstellen. 
Erforderliche Dokumente
•
Katasterplan (Grundbuchauszug) 1:500 und Situationsplan
•
Einfache Grundrisse, Fassaden, Schnitte in geeignetem Massstab 
(1:100 oder grösser)
•
Aussagekräftige Fotodokumentation mit Gesamtansichten, Innen- und 
Aussenaufnahmen sowie Detailbilder spezieller Bauteile
•
Allfällige weitere Detailpläne können nach Rücksprache mit der Denk-
malpflege verlangt werden.
Eine zukunftsorientierte Entwicklung eines Dorfes bedingt eine angemes-
sene Erneuerung. Die Veränderung soll für spätere Generationen nach-
vollziehbar sein.
Art. 52 BG – Gestaltungskriterien 
Für die Kern- und Dorfzone sind für Neu- und Umbauprojekte die nachfol-
genden Gestaltungskriterien von besonderer Bedeutung:
1. Die räumliche Stellung (Firstrichtung und Volumina) in Bezug zur vor-
handenen Siedlungsstruktur
2. Das Berücksichtigen der vorhandenen topografischen Situation
3. Die vom (Wein-)Berg aus gut einsehbare Dachlandschaft
4. Das Wechselspiel von Hauptbauten und Nebenbauten, bzw. von (zu-
sammengebauten) Wohnhäusern und Ställen (Stein/Holz; massiv-
leicht; weiss-grau/ braun-schwarz)
5. Schlanke Baukörper, vor allem bei Mehrfamilienhäusern
6. Einfriedungs- und Umfassungsmauern, Kies- und Strassenbeläge 
7. Reben, Obstbäume und Bepflanzungen
Art. 53 Abs. 1 BG – Dachvorschriften 
1Dächer sind in Bezug auf Dachform und Material als gestalterische Ein-
heit mit der umgebenden Bausubstanz und der Siedlungsstruktur zu ge-
stalten.


- 24 -
Art. 56 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, so-
weit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabun-
gen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden natürlichen Gelände 
angepasst werden.
2Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 0.8 m unter 
resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der projizier-
ten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen Gründen 
weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die Bau-
behörde Ausnahmen gewähren.
3Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken.
Art. 61 Abs. 1 BG – Pflichtparkplätze / Abstellplätze für Fahrzeuge 
1Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 
zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem 
Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für Fahrzeu-
ge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder die er-
forderlichen Rechte für die dauernde Benützung von Abstellplätzen auf 
fremdem Boden nachzuweisen. 
Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – Bauabstände (1. Gebäude)
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überra-
gen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 
m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere 
Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, so-
fern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vor-
schreibt.
Art. 76 Abs. 2 und 3 KRG – Bauabstände (2. Weitere Bauten/Anlagen)
2Freistehende Mauern, hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen 
und dergleichen dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht 
höher als 1.0 m sind. Überschreiten sie die Höhe von 1.0 m, haben sie ei-
nen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 2.5 m ein-
zuhalten.
3Bei Grabungen ist ein Grenzabstand von 0.5 m, gemessen von der Ober-
kante der Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück 
durch eine Stützmauer oder vergleichbar bauliche Massnahmen gesi-
chert, braucht kein Grenzabstand eingehalten zu werden.
Art. 77 Abs. 1 KRG – Bauabstände (3. Unterschreitungen)
1Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem Ge-
setz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilli-
gen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und kei-


- 25 -
ne überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die kommu-
nale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grund-
buch.
Art. 96 Abs. 1 und 2 KRG – Verfahrenskosten/Bewilligungsverfahren
1Die Gemeinden erheben für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren 
und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für Leis-
tungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten 
sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten.
2Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einspra-
chen ergebenden Kosten sind den Einsprechenden zu überbinden, wenn 
die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls 
können die Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer angemesse-
nen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet 
werden. 
Im Lichte dieser zitierten Gesetzesbestimmungen (BG; KRG) sowie der 
ortsbildspezifischen Fachdokumentation (Merkblatt zum Gebäudeinven-
tar) gilt es vorliegend nun im Einzelfall bezüglich der Parzellen 421 und 
422 in der Kernzone (welche derzeit noch mit Gebäuden der Kategorie 2 
überbaut ist) zu entscheiden, ob die angefochtenen Verfügungen der Be-
schwerdegegnerin 1 aufzuheben oder zu schützen sind.
b)
Im Nachgang zu den beiden Verwaltungsgerichtsurteilen vom 28. Februar 
2012 (Verfahren R 11 69 und R 11 79) erarbeitete die Beschwerdegegne-
rin 1 aktenkundig ein Merkblatt zum Gebäudeinventar nach Art. 32 BG, 
welches vom Gemeindevorstand am 15. Juni 2012 genehmigt wurde. Die 
Erarbeitung eines solchen Merkblattes als Arbeitshilfe zur Erstellung von 
Gebäudeinventaren ist sachlich gerechtfertigt, eröffnet ein solches Ar-
beitsinstrument (Merkblatt) doch die einfache und praktikable Möglichkeit, 
eine Verstetigung der kommunalen Praxis zur Erstellung von Gebäudein-
ventaren nachhaltig zu entwickeln, welche diesen Namen auch verdient. 
Wie den von der Beschwerdegegnerin 1 im Anhang zum Merkblatt „einge-
reichten Dokumenten“ (vgl. Beilage 2.2 bzw. beschwerdegegnerische Ak-
ten [Bg 1-act.2.2]) entnommen werden kann, enthält diese fotografische, 


- 26 -
planerische und gebäudespezifische Zusammenstellung der dort noch 
bestehenden (alten) Gebäude auf den Parzellen 421 und 422 alle not-
wendigen Angaben, um als „Gebäudeinventar“ im Sinne von Art. 32 BG 
taxiert werden zu können. Der aufgeführte Situationsplan (mit den rot 
markierten, zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden 5, 5-A, 6, 6-A [Stall] 
und 6-B [Holzschopf]), die beigelegten Fotos 1-3 (mit den rot markierten 
Abbruchstellen und den IST-Gebäudezuständen), und den Grundrissen 
(Gebäude 5: mit Dachstock, 2. Obergeschoss, 1. Obergeschoss, Erdge-
schoss, Untergeschoss, alles im Massstab 1:100; Gebäude 5-A mit EG 
und UG) sowie 15 Bildaufnahmen innen und aussen der zwei erwähnten 
Gebäude; Gebäude 6/6A: mit Dachstock, 2. OG, 1. OG, EG und UG zu-
züglich Schnittplan des Gebäudes 6 im Massstab 1:100 sowie 37 Bildauf-
nahmen innen und aussen) ergeben in ihrer Gesamtheit ein aussagekräf-
tiges Bild über die Zustände vor Ort. Aus diesen inventarisierten Gebäu-
deunterlagen geht überdies auch die von den Gebäulichkeiten auf den 
Parzellen 421 und 422 bisher beanspruchte Grundfläche hervor. Das Ge-
bäude 6 (auf Parzelle 421) in der fraglichen Kernzone – welches in seinen 
Ausdehnungen weitgehend dem Gebäude 5 (auf Parzelle 422) entspricht 
– ist ferner noch in seiner Höhe und Länge/Breite mit einem Schnitt do-
kumentiert (Bg 1-act.1.8). Hinzu kommen die von allen Gebäulichkeiten 
vorliegenden zahlreichen Fotos – zuzüglich der 33 Fotos anlässlich des 
gerichtlichen Augenscheins aus sechs verschiedenen Aussenstandorten 
bzw. Gesichtspunkten (vgl. Projektmodell aus Vogel- und Seitenperspek-
tive; Gerichtfotos 1-8 am Standort 6) – welche ebenfalls Aufschluss über 
die Gebäudedimensionen (aufgrund der gut sichtbaren Profilstangen) ge-
ben und das Innere der Gebäude anhand 33 kleinformatiger Farbfotos 
zeigen. Diese Bild- und Plandokumentation (Bg 1-act. 2.2) gibt in ihrer 
gesamten Betrachtungsweise einen sehr aussagekräftigen Eindruck und 
guten Überblick über die bestehenden Gebäulichkeiten (vor Baubeginn) 
und sie kann daher – wie vom Merkblatt verlangt – auch eine zuverlässige 


- 27 -
Grundlage zur Beurteilung des auf den Parzellen 421 und 422 geplanten 
Neubauprojekts darstellen. Soweit die Beschwerdeführer noch gerügt ha-
ben, es fehle ein Kommentar zum vorliegenden Gebäudeinventar, ist die-
ser Einwand ebenso unbegründet. Ein Inventar stellt nämlich eine Samm-
lung der bestehenden Fakten dar und muss nicht kommentiert sein. Es 
bildet indessen die Grundlage für die Beurteilung eines späteren/künftigen 
Bauvorhabens und (erst) in diesem Zusammenhang ist es zu kommentie-
ren und zu diskutieren. Die Beschwerden erweisen sich folglich unter dem 
Aspekt eines angeblich fehlenden bzw. völlig ungenügenden Gebäudein-
ventars als unbegründet. Eine Gesetzesverletzung der Art. 13, 17, 20 und 
Art. 32 BG oder die Missachtung der Vorgaben im Merkblatt zum Gebäu-
deinventar im generell geschützten Siedlungsbereich ist damit klarerweise 
zu verneinen.
c)
Obwohl die Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B in der fraglichen Kernzone – wie 
dem Schreiben der Denkmalpflege des Kantons Graubünden vom 2. Juli 
2013 entnommen werden kann (Bg 1-act.2.3) - Bauten der Kategorie 2 
gemäss Merkblatt darstellen, hat die Beschwerdegegnerin 1 den Baube-
rater der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung beigezogen. Diese 
fachkundige Amtsstelle führte im erwähnten Schreiben aus, dass sie das 
fragliche Abbruch- und Neubauprojekt auf den Parzellen 421 und 422 aus 
denkmalpflegerischer Sicht überprüft habe. Die hier zur Diskussion ste-
hende Gemeinde gehöre gemäss ISOS (= Inventar der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz) zu den diesbezüglich besonders erhaltens- und 
schützenswerten Ortsbildern von nationaler Bedeutung. Das Projekt sei in 
der Aufnahmekategorie AB mit Erhaltungsziel A, das heisst mit ursprüng-
licher Substanz bzw. Struktur registriert. Das Erhaltungsziel dieser Auf-
nahmekategorie sei folgendermassen definiert: Erhalten der Substanz – 
alle Bauten, Anlagenteile und Freiräume integral erhalten, störende Ein-
griffe beseitigen. Ein störender Eingriff befinde sich in der näheren Umge-


- 28 -
bung, nämlich auf Parzelle 842. Der Freiraum zwischen den Siedlungs-
armen sei auf dieser Parzelle überbaut worden. Die Denkmalpflege be-
grüsse jede Anstrengung, welche die Situation zu verbessern versuche. 
Das Hauptziel sei, das Fremdelement (Mehrfamilienhaus auf Parzelle 
842) in den Siedlungsbereich zu integrieren. Es handle sich auf den 
Nachbarparzellen 421 und 422 um Gebäude der Kategorie 2 gemäss 
Merkblatt. Das Neubauprojekt (Baugesuch 606/13) sehe den Abbruch der 
dort gelegenen Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B vor, um diese durch neue Vo-
lumina zu ersetzen, die in Körnung, Stellung und Zwischenräumen ein 
Bindeglied zwischen dem klar definierten Gassenraum auf der einen Seite 
(Nordflanke) und dem Mehrfamilienhaus auf der oberen Grenze des Frei-
raums (Südflanke) schaffen könnten. In dieser Hinsicht sei der Abbruch 
der bestehenden Gebäude ausnahmsweise aus Sicht der Denkmalpflege 
vorstellbar. Bei der Weiterbearbeitung des Projekts und der Bauaus-
führung sei für die Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt er-
forderlich. Es sei diesbezüglich das Einvernehmen mit der örtlichen Bau-
behörde und dem Bauberater der Gemeinde zu finden. - Aus dem soeben 
Gesagten folgt, dass die fachkundige Denkmalpflege (gestützt auf das 
Erhaltungsziel A der Aufnahmekategorie AB des ISOS) demnach gröss-
ten Wert darauf legt, den störenden Eingriff auf der Parzelle 842 der Be-
schwerdeführer 2 (Haus 240; STWEG) in den Siedlungsbereich zu inte-
grieren. Die Denkmalpflege erachtet die projektierten Gebäude offenbar 
als dazu geeignet, eine gewisse harmonische Verbindung zum Sied-
lungsbereich herzustellen und dadurch den Übergang vom fremdköperar-
tigen MFH auf Parzelle 842 (3-stöckig) im Süden zur ortsüblichen Bautie-
fenbebauung (2-stöckig) möglichst schonungsvoll bzw. orts- und land-
schaftsbildverträglich sicherzustellen. Weil das geplante Bauprojekt auf 
den Parzellen 421 und 422 die zu füllende Baulücke zwischen der Parzel-
le 842 (im Süden) und der Gassenstrassenparzelle 394 (im Norden) ver-
nünftig zu schliessen vermag, wurde ein Abbruch der bestehenden Ge-


- 29 -
bäude 5/5-A und 6/6-A-B auf den Parzellen 421 und 422 eben auch – wie 
projektiert – aus Sicht der Denkmalpflege für möglich und sachlich ver-
tretbar eingestuft. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, wenn berück-
sichtigt wird, dass der Bauberater der Denkmalpflege noch ausdrücklich 
darauf hinwies, dass für die Detailgestaltung und Materialwahl höchste 
Sorgfalt geboten sei. Unbestritten hat die Beschwerdegegnerin 2 (Bauher-
rin) diesbezüglich mit der örtlichen Baubehörde und dem Bauberater der 
Beschwerdegegnerin 1 eine einvernehmliche Baugestaltungslösung ge-
funden (vgl. Modellfotos des Gerichts am Standort 6 des gerichtlichen 
Augenscheins; insbesondere die Fotos 1-8 mit Giebeldachgestaltung; 
gemischter Materialwahl [Fassadenmauerwerk weiss kombiniert mit Holz-
verkleidung braun und Innenbalkone mit braunen Holzgeländern]; ortsty-
pischer Staffelung von Haupt- und Nebengebäude mit Gebäudeausrich-
tung [Ost-West] für Hauptbaute entlang Oberdorfgasse und damit dem 
Erhalt der charakteristischen Gassenwirkung mit Fortsetzung der früheren 
Häuserzeile). Der Bauberater war denn auch unbestritten an neun von 
zehn Sitzungen der Baukommission präsent, womit das Bemühen einer 
möglichst sorgfältigen, ausgewogenen, allen Interessen gebührend 
Rechnung tragenden und speziell ortsbildgestalterisch optimierten Pro-
jektlösung hinreichend erstellt ist. 
Die Denkmalpflege hat also nicht bloss den Abbruch, sondern auch den 
projektierten Neubau für möglich erachtet. Aus Sicht des streitberufenen 
Verwaltungsgerichts gibt es keinen Grund, von dieser Beurteilung der zu-
ständigen Fachstelle abzuweichen. Selbst die Masterarbeit der Fachleute 
einer Universität vom 11. November 2005 (Bg 1-act. 2.1; Siedlungsinven-
tar), welche der Denkmalpflege für ihre Beurteilung vorlag, sowie die darin 
enthaltenen Feststellungen für die abzubrechenden Gebäude und die Be-
urteilung des Bündner Heimatschutzes, der zudem über keinen Beurtei-
lungsauftrag der Beschwerdegegnerin 1 verfügt, vermögen daran nichts 
zu ändern. Die kommunal geforderten Gestaltungskriterien nach Art. 52 


- 30 -
BG (vgl. vorne in E.3a Aufzählung Ziff. 1-7) sind vielmehr allesamt klarer-
weise erfüllt (vgl. dazu Gerichtsfotos 1-5 am Standort 2 betreffend umlie-
gend bestehender Dachlandschaft und Gerichtsfotos 1-4 am Standort 4 
betreffend Aussenwirkung vom hangseitig rund 300 m entfernt gelegenen 
Rebberg aus). Das geplante Bauvorhaben nimmt die Siedlungsstruktur in 
der betreffenden Kernzone mit den drei Neubauten gut auf und ergänzt 
diese angemessen. Die Gebäudevolumina mit dem niedrigeren Gebäude 
entlang der Oberdorfstrasse (mit ihrer Falllinie auf der Ost-West-Achse) 
und dem grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich ent-
spricht der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten 
beachtet die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Zudem integriert das 
Bauvorhaben auf den Parzellen 421 und 422 den störenden Eingriff auf 
der im Süden angrenzenden Nachbarzelle 842 der Beschwerdeführer 2 
(Haus 240; STWEG) in den sonst historisch gewachsenen Siedlungsbe-
reich vor Ort (Häuserzeile entlang Oberdorfstrasse aus 17. Jahrhundert). 
Die in Art. 52 Ziff. 4 BG noch eigens statuierte Wechselbeziehung zwi-
schen gemauertem Fassadenteil und den Fassadenteilen in Holz wird 
funktional nachvollzogen. Die geplanten Baukörper sind bezüglich Fassa-
den und Fenstereinteilung schlicht gehalten, haben keine komplizierten 
An- und Aufbauten und verfügen über innenliegende Balkone. Sie sind 
ortsüblich schlank (Art. 52 Ziff. 5 BG). Die Gesamthöhe der Bauten ver-
trägt sich mit der sie umgebenden Dachlandschaft und hält einem Ver-
gleich mit Nachbarliegenschaften stand (vgl. erneut die Gerichtsfotos 1-5 
am Standort 2 sowie Fotos 1-4 am Standort 4). Aufgrund dieser Erkennt-
nisse ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die Beschwerdegeg-
nerin 1 in ihrer Interessensabwägung – gestützt auf das Gebäudeinventar 
sowie die konkreten Projektunterlangen (Bg 1-act.1.4-1.14) - das strittige 
Bauvorhaben bezüglich Gestaltung zu Recht als bewilligungsfähig taxierte 
und daher auch die entsprechende Bewilligung erteilte. Die Beschwerden 
erweisen sich somit bezüglich Missachtung der Bauästhetik bzw. Nicht-


- 31 -
beachtung der auf den Parzellen 421 und 422 (ISOS-geschützte Kernzo-
ne) rechtlich erlaubten Abbruch- und Neubauaktivitäten als insgesamt un-
begründet. Eine Verletzung der Art. 52 und Art. 53 Abs. 1 BG ist demnach 
zu verneinen.
d)
Im Weiteren gilt es den Einwand der Grenzabstandsverletzung zwischen 
der Garageneinfahrt und Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 sowie 
der Grenzabstandsverletzung zwischen den neu geplanten Häusern 1 
und 2 auf den Parzellen 421 und 422 und den bereits bestehenden – 
ehemals bis an die Grenze gebauten Gebäude auf Parzelle 420 zu klären 
und zu entscheiden (vgl. Wortlaut in Art. 18 BG in Verbindung mit Art. 75-
77 KRG). Im konkreten Fall verhält es sich dazu so, dass kein Grenzab-
stand zwischen der Garageneinfahrt und der Parzelle 420 eingehalten 
werden muss, weil die Garageneinfahrt unterirdisch ist (Art. 18 Abs. 5 BG) 
und in den bestehenden Stall (derzeit als Gebäude 6-A bezeichnet) re-
spektive in den wieder aufzubauenden Stall, welcher besitzstandsge-
schützt ist, integriert wird. Nach den vorgelegten und von der Beschwer-
degegnerin 1 bereits genehmigten Bau- und Katasterplänen wird dieser 
Stall bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, künftig als Abstell-
raum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Der unbebau-
te Raum zwischen Stallfassade und Strasse bildet dabei die Zufahrts-
fläche (vgl. Bg 1-act.1.3 [alt] und Bg 1-act.1.5 [neu]). Was den Grenzab-
stand des neu geplanten Hauses 1 zur nordwestlich gelegenen Parzelle 
420 des Beschwerdeführers 1 betrifft, so beträgt dieser Abstand exakt 
4.13 m, derjenige des Hauses 2 zur Grenze von Parzelle 420 immerhin 
noch 2.5 m (Bg 1-act.1.4), was nach Art. 75 Abs. 1 KRG in Verbindung 
mit Art. 18 Abs. 1 sowie Art. 13 BG zulässig ist. Anzumerken bleibt, dass 
auch kein doppelter Grenzabstand (2.5 m + 2.5 m = 5.0 m) eingehalten 
werden muss. Diese Grundregel gilt nur dann nicht, wenn eine altrechtli-
che Baute den Grenzabstand unterschreitet oder - wie hier - ehemals auf 


- 32 -
die Grenze gebaut wurde, weil sonst die Einhaltung des ganzen neurecht-
lichen Grenzabstandes einseitig zulasten der Nachbarparzelle (hier Par-
zelle 421 bzw. zum Nachteil von Haus 2) erfolgen würde. Ein bauwilliger 
Nachbar würde dadurch zweifach bestraft, indem er einmal den auf die 
Grenze gestellten, baurechtswidrig gewordenen Altbau weiterhin dulden 
müsste (hier Gebäude 7 und 8-A auf Parzelle 420) und seinerseits noch 
den doppelten Grenzabstand (2 x 2.5 m) einhalten müsste. Die Bevortei-
lung des Eigentümers der altrechtlichen Baute erweist sich als derart 
stossend, dass sie offensichtlich nicht die Regelungsabsicht des Gesetz-
gebers gewesen sein kann. Das Bündner Verwaltungsgericht hat bereits 
in früheren Fällen entschieden, wie bei solchen Konstellationen zu verfah-
ren sei. Ausgangspunkt war ebenfalls eine auf dem Nachbargrundstück 
lange vor dem Inkrafttreten des geltenden Rechts realisierte Altbaute, die 
den zonengemässen Grenzabstand nicht einhielt und diesbezüglich auch 
nicht über ein Näherbaurecht verfügte. In dieser Situation komme der all-
gemein bekannte Grundsatz zur Anwendung, wonach die bauliche Situa-
tion desjenigen, der nach Inkrafttreten der geltenden Bauordnung baue, 
durch den Altbau auf dem Nachbargrundstück aus der Zeit vor Inkrafttre-
ten dieser Bauordnung nicht verschlechtert werden sollte, weil der Altbau 
näher an der gemeinsamen Grenze stehe, als es nach der neuen Rege-
lung zulässig wäre (PVG 2010 Nr. 23). Genauso verhält es sich auch im 
konkreten Fall, weil die Beschwerdegegnerin 2 sicherlich nicht dafür be-
straft werden darf, dass die längst bestehenden Gebäude des Beschwer-
deführers 1 früher direkt an die Grenze zwischen den Parzellen 420 und 
421 gebaut wurden und somit eben keinen gesetzlichen Mindestabstand 
einhielten. Wie das Bundesgericht ausserdem im Urteil 1C_199/2010 vom 
30. Juni 2010 in E.3.2, Abschnitt 2 noch bekräftigte, steht das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden mit dieser Praxis keineswegs al-
lein da. Auch in anderen Kantonen mit vergleichbaren Rechtsgrundlagen - 
wie Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – behandle die Rechtsprechung die Fälle, 


- 33 -
in denen ein Bauprojekt auf einen benachbarten Altbau treffe, der die 
Grenzabstände nicht einhalte, in gleicher Weise. Aus den Materialien zum 
KRG ergebe sich jedenfalls kein Hinweis darauf, dass man diese Praxis 
im Sinne eines qualifizierten Schweigens des Gesetzgebers hätte aussch-
liessen wollen. Die vom Verwaltungsgericht getroffene – im erwähnten Ur-
teil 1C_199/2010 in E.2.2, Abschnitt 2 erneut bestätigte -, auf langjähriger 
Praxis (PVG 1975 Nr. 32) beruhende Lösung sei sachgerecht und kei-
neswegs willkürlich. Die Einwände bezüglich Grenzabstandsverletzung 
des Beschwerdeführers 1 zwischen den Nachbarparzellen 420 und 421 
erweist sich deshalb im Ergebnis ebenfalls als unbegründet. Eine Verlet-
zung von Art. 18 BG oder Art. 75 KRG liegt nicht vor.
e)
Insofern der Beschwerdeführer 2 vorab auch noch die Zufahrt zur westlich 
gelegenen Wingertparzelle 878 bemängelte und von einer unzulässigen 
Terrainaufschüttung samt Erstellung einer Böschung gegenüber seiner 
Parzelle 842 ausging, gilt es klarzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 
2 (Bauherrin) sowohl im Verlaufe dieses behördeninternen Verfahrens als 
auch im Zuge des gerichtlichen Augenscheins garantierte, dass entlang 
der Ostfassade des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 ein genügend 
breiter Streifen freigehalten werde, damit das Befahren mit Wingerttrakto-
ren zur Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich bleibe. Weiter sicherte 
sie dem Beschwerdeführer 2 und Eigentümer der bereits mit einem Mehr-
familienhaus (STWEG) überbauten Nachbarparzelle 842 zu, dass sämtli-
che Abgrabungen und die Erstellung von allfälligen Böschungen auf den 
Parzellen 421 und 878 ohne Inanspruchnahme der Parzelle 842 erfolgen 
würden (vgl. dazu Bg 1-act.1.9 und 1.10; sowie Gerichtsfoto 6 am Stand-
ort 2). Bei diesen glaubhaften Versprechungen und einleuchtenden Zusi-
cherungen ist die Beschwerdegegnerin 2 zu behaften. Ein Verstoss ge-
gen Art. 56 BG ist zu verneinen.


- 34 -
f)
Zum Einwand der „Unterschreitung“ des gesetzlichen Gebäudeabstands 
(Art. 18 Abs. 2 BG in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 KRG) zwischen dem 
neu geplanten Haus 1 auf Parzelle 422 und dem geplanten Haus 2 auf 
Parzelle 421 (vgl. Bg 1-act.1.4, woraus die Einhaltung des Grenzabstands 
von 2.5 m hervorgeht) übten die Beschwerdeführer in der Replik vom 23. 
Juni 2014 (Ziff. 9 S. 6) sodann nur noch appellatorische Kritik, weshalb 
das Gericht darauf nicht weiter eingeht.
g)
Die geplanten Terrainaufschüttungen bei der Tiefgarageneinfahrt im nord-
westlichen Teil der Parzelle 421 sowie die geplanten Bodenabgrabungen 
entlang der Südwestfassade der Häuser 1 und 2 gehen allesamt deutlich 
aus den Fassadenplänen (vgl. Bg 1-act.1.7) sowie aus dem Plan „Abgra-
bungen“ (Bg 1-act.1.10) hervor. Eine Besonderheit bildet dabei die Tatsa-
che, dass speziell am Plan „Abgrabungen“ die jeweils aneinandergereih-
ten Fassaden des geplanten Hauses 1 auf Parzelle 422 und des geplan-
ten Hauses 2 auf Parzelle 421 separat und „aufgewickelt“ illustriert bzw. 
abgebildet werden. Wie sich auch im Rahmen des gerichtlichen Augen-
scheins gezeigt hat, können die dafür erforderlichen Terrainveränderun-
gen nicht als überdimensioniert und somit landschaftlich nicht mehr ver-
tretbar qualifiziert werden (vgl. Gerichtsfoto 1 am Standort 3, die Foto 1 
am Standort 5 sowie besonders die Modellfotos 3 und 4 am Standort 6). 
Dasselbe gilt im Übrigen auch für die als zu massiv und übermässig 
gerügten Terrainveränderungen und Bodenabgrabungen auf der gegenü-
berliegenden Seite im südöstlichen Teil der Parzellen 421 und 422, na-
mentlich entlang der Grundstücksgrenze zur Parzelle 842. Wie der Au-
genschein auch dort gezeigt hat, vermögen die geplanten Terrainverän-
derungen (inkl. Erstellen einer Böschung) sowie die erforderlichen Abgra-
bungen für das Erstellen einer Stützmauer nicht bereits ein Ausmass an-
zunehmen, welches orts- und landschaftsbildlich effektiv von Bedeutung 
wäre (vgl. Gerichtsfotos 3 und 7 am Standort 1, Foto 6 am Standort 2 so-


- 35 -
wie die Modellfotos 3, 7 und 8 am Standort 6; ferner Bg 1-act.1.7, act.1.8 
und vor allem act.1.9). Die Beschwerden erweisen sich daher auch dies-
bezüglich als unbegründet. Art. 76 KRG ist nicht verletzt.
 
h)
Zur Erstellung von Pflichtparkplätzen in der Tiefgarage auf Parzelle 421 
und weiteren oberirdischen Autoabstellflächen (Besucherparkplatz) legte 
die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 30. April 2014 
(Ziff. 7 S. 8-9) sachlich begründet dar, weshalb sämtliche 22 Parkplätze 
als Pflichtparkplätze angesehen werden können. Auch diesbezüglich sind 
die Beschwerden daher unbegründet. Die Beschwerdeführer üben denn 
auch in dieser Hinsicht nur appellatorische Kritik, indem sie die aus ihrer 
Sicht feststehende Tatsache, dass die erforderlichen 22 Parkplätze auf 
den zu bebauenden Grundstücken (Parzelle 421 und 422) nicht realisiert 
werden, als Hinweis auf die Überdimensionierung des geplanten Bauvor-
habens betrachten bzw. deuten. Der einschlägige Grundrissplan (vgl. Bg 
1-act.1.6 und act.1.12 [Tiefgarage]; worin 20 Parkplätze unterirdisch ver-
merkt sind) und der Umgebungsplan (Bg 1-act.1.5; worin noch zwei ober-
irdische Besucherparkplätze eingezeichnet sind) lassen keinerlei Zweifel 
offen, dass die benötigte Zahl von 22 Pflichtparkplätzen erreicht werden 
kann. Der Vorwurf der Missachtung von Art. 61 BG trifft somit nicht zu. 
i)
Soweit die Beschwerdeführer für ihren Standpunkt (Nichterteilung Ab-
bruch- und Baubewilligung) noch separat einzelne Punkte der Masterar-
beit einer Universität vom 11. November 2005 in der Replik vom 23. Juni 
2014 (Ziff. 5 S. 5-6) aufgeführt haben, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt 
werden. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann dafür auf die 
überzeugenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Duplik 
vom 7. Juli 2014 (Ziff. 3 und 4 S.3-4) verwiesen werden, worin diese zu 
Recht festhielt, dass die bestehende Bausubstanz der altrechtlichen Ge-
bäude 5 und 6 auf den Parzellen 421 und 422 bereits zum Teil zerstört 


- 36 -
worden sei, indem dort im Erdgeschoss im Vorratsgewölbe eine neue 
Küche eingebaut worden sei. Zudem sei die bestehende Dachlandschaft 
keineswegs derart homogen, wie dies von den Beschwerdeführern be-
hauptet werde, da bereits Pult- und Satteldächer ineinander verschachtelt 
an der Strasse existierten. Ausserdem beinhalte die ISOS-Zertifizierung 
einen generellen Schutz für erhaltenswerte Gebäudeensemble, dies 
schliesse eine objektbezogene Einzelprüfung eines bestimmten Bauvor-
habens aber keineswegs schon zum Voraus aus. Diesen zutreffenden 
Ausführungen gibt es von Seiten des Gerichts nichts hinzuzufügen.
k)
Im Weiteren ist hier noch zu klären, wie es sich mit der ausseramtlichen 
Entschädigung im vorinstanzlichen Verfahren verhält. Bezüglich der Fra-
ge der ausseramtlichen Entschädigung vor der Vorinstanz stellen die Be-
schwerdeführer zwar den Antrag auf Aufhebung des Spruches betreffend 
aussergerichtliche Entschädigung in den angefochtenen Baueinspra-
cheentscheiden vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014 (vgl. An-
trag in Beschwerde Ziff. 5 S. 2; sowie beschwerdeführerische Akten [Bf 1-
act.2, Bf 2-act.2]). Die Beschwerdeführer begründen diesen Antrag aber 
für die Verfügungen vom 30. August, mitgeteilt am 24. September 2013, 
betreffend Abschreibung der früher erhobenen Einsprachen infolge Rück-
zuges des Baugesuchs 528/12 durch die Beschwerdegegnerin 2 bzw. die 
Bauherrschaft. Auf Beschwerden gegen letztere Verfügungen kann aber 
im Voraus nicht eingetreten werden, weil diese Verfügungen schon längst 
in Rechtskraft erwachsen sind und damit für alle Beteiligten verbindlich 
geworden sind. Im Ergebnis muss dies zu einem Nichteintretensentscheid 
des Gerichts infolge verspäteter Anfechtung führen. Aber auch eine mate-
riell gegen die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung zu be-
handelnde Beschwerde müsste abgewiesen werden, weil Art. 96 Abs. 2 
KRG keine Gesetzeslücke, sondern ein qualifiziertes Schweigen des Ge-
setzgebers darstellt. Da die entsprechende Regelung die Gesuchstellen-


- 37 -
den nicht erfasst, muss umgekehrt daraus geschlossen werden, dass der 
Gesetzgeber dies auch nicht so wollte (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 223 S. 48). 
Die Bündner Regierung hatte in der Botschaft zum KRG ursprünglich vor-
gesehen, dass Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos sind und nur 
bei offensichtlich unbegründeten oder trölerischen Einsprachen amtliche 
und ausseramtliche Kosten den Einsprechenden zu überbinden seien. 
Erst der Grosse Rat (Kantonsparlament) fügte die Regelung ein, wie sie 
heute in Art. 96 Abs. 2 KRG steht. Er verzichtete, ohne dies speziell zu 
erwähnen, auf eine Ausdehnung der Gesetzesregelung für die Gesuch-
stellenden, wie dies zuvor auch schon die Regierung in ihrer Botschaft 
getan hatte. Von Anfang an stand also eine Kostenauferlegung an die 
Gesuchstellenden - wie dies den Beschwerdeführern im Sinne einer 
Gleichbehandlung vorschwebt – nicht zur Debatte (vgl. Botschaftenheft 
Nr. 3 2004/2005 zur Revision des KRG, zu Art. 101 Verfahrenskosten, S. 
371; ferner Protokolle des Grossen Rates vom 25. August 2004 [erste Le-
sung; S.393-396] und 6. Dezember 2004 [zweite Lesung; S. 834], mit 
zahlreichen Voten zu Art. 101 E-KRG). Im Lichte dieser Gesetzesmateri-
alien ist für das Gericht erstellt, dass die Beschwerdeführer mit ihrem An-
trag auf aussergerichtliche Entschädigung im Vorverfahren nicht durch-
gedrungen wären. Eine Verletzung von Art. 96 KRG wäre folglich eben-
falls zu verneinen gewesen, sofern auf diesen Beschwerdepunkt über-
haupt hätte eingetreten werden können.
l)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 (Gemein-
de) keine Verletzungen des kommunalen und/oder kantonalen Rechts 
begangen hat und insbesondere ihren grundsätzlich (weiten) Ermessens-
spielraum bei Auslegungsfragen in der Ortsbildgestaltung oder Bauästhe-
tik hier weder missbraucht noch überschritten hat (vgl. statt vieler: Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 187 vom 4. Fe-


- 38 -
bruar 2014 E.7a und R 13 192 vom 27. März 2014 E.3b). Die zwei Bau-
einspracheentscheide vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2015 wur-
den somit zu Recht abgelehnt und die Baubewilligung vom 10./12. März 
2014 der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht erteilt. Die Beschwerden vom 
2. April 2014 sind daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
kann.
4. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) je zur Hälfte dem Beschwerdeführer 1 und dem Beschwerdefüh-
rer 2 aufzuerlegen. 
b)
Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretene obsiegende Be-
schwerdegegnerin 2 gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch ausserge-
richtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür von der Honorarnote 
vom 5. August 2014 des Rechtsanwalts der Beschwerdegegnerin 2 über 
Fr. 3‘792.95 ausgegangen werden kann. Die Entschädigung ist – in Anbe-
tracht des am 10. November 2014 durchgeführten Augenscheins und des 
dadurch zusätzlich angefallenen Arbeitsaufwands – jedoch noch entspre-
chend zu erhöhen, weshalb das Gericht vorliegend ermessensweise eine 
pauschale Entschädigung von Fr. 4‘200.-- (inkl. 8 % MWST und inkl. Au-
genschein) für gerechtfertigt erachtet. Sowohl der Beschwerdeführer 1 als 
auch der Beschwerdeführer 2 hat der Beschwerdegegnerin 2 also jeweils 
eine Parteientschädigung von Fr. 2‘100.-- zu bezahlen. Eine solche aus-
sergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis ob-
siegte.


- 39 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
808.--
zusammen
Fr.
5'808.--
gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ (1/2) sowie – solidarisch haftend 
– B._____ und C._____, und Mitbeteiligte (1/2) und sind innert 30 Tagen 
seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben A._____ einerseits sowie – solidarisch haftend - 
B._____ und C._____, und Mitbeteiligte andererseits die Baugesellschaft 
D._____ mit je Fr. 2'100.-- (inkl. MWST), insgesamt also mit Fr. 4'200.--, 
zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 7. Januar 
2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_227/2015).