gr_gerichte · ZK2 2023 29 · 2023-06-14 · de
Regionalgericht Prättigau/Davos, Einzelrichter

Rechtsschutz in klaren Fällen/Ausweisung eines Mieters | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 14. Juni 2023
Referenz
ZK2 23 29
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Hubert, Vorsitzender
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
gegen
B._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch C._____ AG
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen/Ausweisung eines Mieters
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichterin, vom
08.05.2023, mitgeteilt am 12.05.2023 (Proz. Nr. 135-2023-266)
Mitteilung
15. Juni 2023

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Sachverhalt
A.
Mit Vertrag vom 5./8. Juli 2021 vermietete die B._____ AG, die 3.5-
Zimmerwohnung Typ BC, Nr. __ im 8. OG an der D._____strasse __ in E._____
an A._____. Der monatliche Mietzins betrug CHF 1'660.00 inklusive Nebenkosten
(RG act. II/16).
Am 28. Oktober 2022 kündigte die B._____ AG den Mietvertrag mittels amtlichem
Formular auf den 31. Dezember 2022 (RG act. II/5-7).
B.
Im Verlaufe eines von A._____ am 23. November 2022 eingeleiteten
Schlichtungsverfahrens einigten sich die Parteien wie folgt:
1.
Das Mietverhältnis betreffend die 3.5-Zimmerwohnung an der
D._____strasse __, E._____, wird einmalig bis am 31. März 2023 er-
streckt, ohne Möglichkeit einer weiteren Erstreckung.
2.
Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, das Mietverhältnis auch früher,
mit einer Frist von 14 Tagen zu beenden.
3.
Das Verfahren ist kostenlos. Allfällige weitere Kosten (Anwaltskosten
etc.) trägt jede Partei selber.
4.
Mit der Unterzeichnung erlangt dieser Vergleich die Wirkung eines
rechtskräftigen Entscheids, womit das Verfahren vor der Schlich-
tungsbehörde für Mietsachen abgeschrieben wird. Die Parteien ver-
zichten ausdrücklich auf die Einlegung eines Rechtsmittels. Beide
Parteien bestätigen den Empfang der von ihnen eingelegten Urkun-
den.
Der Vergleich wurde in die Abschreibungsverfügung der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen Plessur vom 13. Dezember 2022 aufgenommen (RG act. II/9).
C.
Da A._____ das Mietobjekt nach Ablauf der vereinbarten einmaligen Er-
streckungsdauer nicht zurückgegeben hatte, stellte die B._____ AG am 4. April
2023 beim Regionalgericht Plessur ein Gesuch um Mieterausweisung.
Mit Entscheid vom 8. Mai 2023 erkannte die Einzelrichterin am Regionalgericht
Plessur wie folgt:
1.
A._____ wird angewiesen, die 3.5-Zimmerwohnung im 8. Oberge-
schoss an der D._____strasse __ in E._____ unverzüglich, bis
spätestens am 31.05.2023 zu räumen und zu verlassen sowie in
ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis
auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hin-

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weis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfü-
gung nicht Folge leistet.
3.
a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist die B._____ AG be-
rechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung
zu veranlassen. Sollte A._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern,
ist die B._____ AG berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um
sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Sie kann polizeiliche Hilfe in
Anspruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch die B._____ AG vor-
zuschiessen, welche dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegen-
den Entscheid auf erstmalige Aufforderung der B._____ AG zu voll-
strecken, indem der B._____ AG der Zutritt zu den Räumlichkeiten
sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird
und nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Per-
sonen aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4.
a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von
A._____. Die Gerichtskosten werden mit dem von der B._____ AG
geleisteten Vorschuss von CHF 800.00 verrechnet. A._____ hat der
B._____ AG die geleisteten Vorschüsse von CHF 800.00 zu erset-
zen.
b) Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber.
5.
Rechtsmittelbelehrung
6.
Mitteilung
D.
Mit Eingabe vom 25. Mai 2023 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerde-
führerin) gegen den Ausweisungsentscheid Beschwerde beim Kantonsgericht von
Graubünden. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, und
es sei ihr eine angemessene Frist für die Wohnungsrückgabe einzuräumen.
Die B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin) reichte innert Frist keine
Vernehmlassung ein.
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO
gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den
Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308
Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht das wirtschaftliche Interes-

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se der Parteien in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren, in dem die Kün-
digung nicht mehr strittig ist, im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des
Summarverfahrens selber entsteht (BGer 4A_72/2007 v. 22.8.2007 E. 2.2; BGer
4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen
kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Verfahren von
einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 mit
Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweize-
rische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 46 zu
Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR ZK2 19 58 v.
18.12.2019 E. 2.3.1). Bei einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 1'660.00
(RG act. II/16) beläuft sich im vorliegenden Fall der Mietwert für sechs Monate auf
CHF 9'960.00. Damit ist das Rechtsmittel der Beschwerde zulässig.
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist
der Beschwerdeführerin am 16. Mai 2023 zugegangen (RG act. V/2). Die Be-
schwerde vom 25. Mai 2023 (act. A.1) wurde damit fristgerecht eingereicht.
1.3.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechts-
mittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Erweist sich die Be-
schwerde wie im vorliegenden Fall als offensichtlich unbegründet (vgl. dazu die
nachfolgenden Erwägungen), entscheidet der Vorsitzende der zuständigen Zivil-
kammer in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO, Art. 18 Abs.
3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.00]).
2.1.
Die Beschwerde hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen
hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird.
Namentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des ange-
fochtenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen,
aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeän-
dert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid
und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl.
Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich
2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 16 ff. und N 30
ff. zu Art. 311 ZPO). Bei der Konkretisierung der inhaltlichen Anforderungen an die

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Beschwerdebegründung sollte indessen berücksichtigt werden, ob die betreffende
Partei anwaltlich vertreten ist. Während sich bei Bestehen einer anwaltlichen Ver-
tretung eine gewisse Strenge rechtfertigt, erscheint bei nicht vertretenen Parteien
– unter Vorbehalt querulatorischer und rechtsmissbräuchlicher Eingaben – eine
grosszügigere Haltung der Rechtsmittelinstanz angebracht. Namentlich ist ge-
genüber juristischen Laien hinsichtlich der Einhaltung von Formvorschriften Nach-
sicht zu üben, wenn klar erkannt wird, was die betreffende Person will. Dennoch
sind auch an die Formulierung von Anträgen und an die Begründung des Rechts-
mittels bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei deren Nichterfüllung auf
das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch im Falle einer Laienein-
gabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid und einer er-
kennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Hungerbühler/Bucher, a.a.O., N 32 zu
Art. 311 ZPO; Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO).
2.2.
Die Vorinstanz wies die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Ent-
scheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 31. Mai 2023 zu räu-
men und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln
zurückzugeben. Begründend führte sie an, das Mietverhältnis sei fristlos auf den
31. Dezember 2022 gekündigt worden. Mittels eines vor der Schlichtungsbehörde
für Mietsachen abgeschlossenen Vergleichs hätten sich die Parteien in der Folge
einvernehmlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses spätestens per 31.
März 2023 geeinigt. Dieser Vergleich habe die Wirkung eines rechtskräftigen Ent-
scheids erlangt. Nach abgelaufenem Mietverhältnis müsse der Mieter das Mietob-
jekt gemäss Art. 267 OR dem Vermieter zurückgeben. Sei der Vermieter zugleich
Eigentümer der Sache habe er ausserdem einen dinglichen Eigentumsanspruch
gemäss Art. 641 ZGB.
2.3.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit ihrem Rechtsmittel, den vorinstanzli-
chen Entscheid aufzuheben, und es sei ihr genügend Zeit einzuräumen, um eine
neue Wohnung zu finden. Es sei für sie eine grosse Härte, per 31. Mai 2023, in-
nert solch kurzer Zeit ausziehen zu müssen. Sie habe keine Möglichkeit, anders-
wo zu wohnen und sich bislang erfolglos um eine Ersatzwohnung bemüht, obwohl
sie alle Verwaltungen kontaktiert habe. Daher ersuche sie das Gericht, ihr ange-
messene Zeit einzuräumen.
2.4.
Mit ihren Vorbringen wendet sich die Beschwerdeführerin einzig gegen die
eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe. Sie erachtet diese als zu kurz, um
eine Ersatzwohnung zu finden. Die angeblichen Schwierigkeiten bei der Woh-
nungssuche hat die Beschwerdeführerin bereits bei der Vorinstanz geltend ge-
macht (RG act. IV/6). Die Einzelrichterin am Regionalgericht hat dazu im ange-

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fochtenen Entscheid ausgeführt, die Beschwerdeführerin habe eine erste Mah-
nung bereits im Mai 2022 erhalten (gemeint: Verwarnung wegen Lärmbelästigung
mit Androhung Kündigung vom 2. Mai 2022, RG act. II/3). Mit dem in Rechtskraft
erwachsenen Vergleich vom 13. Dezember 2022 habe sie sich einverstanden er-
klärt, spätestens per 31. März 2023 die Wohnung zu verlassen. Damit habe sie
genügend Zeit gehabt, eine neue Wohnung zu suchen. Sie habe auch keine
übermässigen Bemühungen, um eine Wohnung zu finden, dargetan.
Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander.
Vielmehr übt sie rein appellatorische Kritik, indem sie ihre bereits in der Stellung-
nahme an die Vorinstanz vorgebrachten Ausführungen wiederholt. Eine sachbe-
zogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz, mit welchen auf
eben diese Vorbringen eingegangen wird, findet nicht statt. Damit sind mangels
rechtsgenügender Begründung die formellen Anforderungen an die Beschwerde
nicht erfüllt, und zwar selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laien-
eingabe handelt. Auch von einer nicht juristisch ausgebildeten Person darf erwar-
tet werden, dass sie sich zumindest rudimentär mit den Erwägungen der Vorin-
stanz auseinandersetzt und konkret darlegt, weshalb diese ihrer Ansicht nach
falsch sein sollen. Auf die Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten.
3.
Im Übrigen wäre die Beschwerde ohnehin abzuweisen, sofern darauf einzu-
treten wäre. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass das Mietverhältnis
rechtsgültig auf den 31. Dezember 2022 gekündigt und mittels eines vor der
Schlichtungsstelle abgeschlossenen Vergleichs einmalig bis zum 31. März 2023
erstreckt wurde. Der Vergleich erlangte die Wirkung eines rechtskräftigen Ent-
scheids. Das Mietverhältnis wurde somit rechtsgültig per 31. März 2023 beendet
und die Beschwerdeführerin hätte das Mietobjekt bereits auf diesen Zeitpunkt hin
zurückgeben müssen. Die Kündigung wurde der Beschwerdeführerin am 31. Ok-
tober 2022 zugestellt. Spätestens seit diesem Zeitpunkt wusste sie, dass sie die
Wohnung in absehbarer Zeit werde verlassen müssen. Bis zum nun angeordneten
Räumungstermin standen ihr sieben Monate zur Verfügung. Damit kann nicht da-
von gesprochen werden, es hätte ihr nicht ein angemessener Zeitraum für die
Wohnungssuche zur Verfügung gestanden. In diesem Zusammenhang sei darauf
hingewiesen, dass die ordentliche Kündigungsfrist gemäss Mietvertrag drei Mona-
te betrug. Diese Zeitspanne müsste unter normalen Umständen für die Suche ei-
ner neuen Bleibe ausreichen. Der Beschwerdeführerin stand vorliegend mehr als
doppelt so viel Zeit zur Verfügung. Aktenmässig dokumentiert sind denn auch le-
diglich zwei konkrete Suchbemühungen, was offensichtlich ungenügend ist. Ein
rechtlicher Anspruch auf eine weitere Verlängerung der Auszugsfrist besteht je-

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denfalls nicht. Die Beschwerde wäre somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten
wäre.
4.
Die Kosten des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gehen ausgangs-
gemäss zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihr Gesuch um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wurde abgewiesen (KGer GR ZK2
23 33 v. 14.6.2023). Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und
unter Berücksichtigung der einzelrichterlichen Erledigung erscheint eine reduzierte
Entscheidgebühr von CHF 800.00 als angemessen (Art. 10 i.V.m. Art. 13 der Ver-
ordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210). Parteien-
tschädigungen werden keine zugesprochen, zumal sich die Beschwerdegegnerin
nicht vernehmen liess.

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Demnach wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 800.00 gehen zu Lasten
von A._____.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An-
dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: