gr_gerichte · R 2020 26 · 2022-09-13 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 26
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 13. September 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Wulz,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
SwissLegal Lardi & Partner AG, 
Beschwerdegegnerin
und


- 2 -
D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Robert Hadorn,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Per 1. Januar 2018 fusionierten die politischen Gemeinden E._____ und 
F._____ gestützt auf das Gemeindegesetz des Kantons Graubünden zur 
Gemeinde C._____. Gemäss an der Gemeindeversammlung genehmig-
tem Fusionsvertrag beabsichtigte die neue Gemeinde, ihre Gesetzgebung 
so rasch als möglich zu vereinheitlichen. Bis zur Inkraftsetzung von neuem 
Recht blieb für das Gebiet der bisherigen Gemeinden deren bisheriges 
Recht anwendbar.
2.
Am 27. März 2019 reichte D._____ (Bauherrschaft) bei der Gemeinde 
C._____ das Gesuch um Abbruch der bestehenden Gebäude auf der Pa-
rzelle G._____ in der Wohnzone H._____, Quartierplangebiet I._____, und 
die Erstellung eines neuen Ferienhauses sowie eines auch für die Parkie-
rung zu nutzenden Nebengebäudes (mit Sauna und Abstellräumen) ein. 
Das Baugesuch wurde amtlich publiziert und öffentlich aufgelegt.
3.
Mit Eingabe vom 9. Mai 2019 erhoben A._____ und B._____ dagegen Ein-
sprache und beantragten, es sei die Bewilligung für das Baugesuch zu 
verweigern.
4.
Mit Bericht vom 25. Juni 2019 nahm die kommunale Bauberaterin zum 
Bauvorhaben aus gestalterischer Sicht Stellung.
5.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. August 2019, mitgeteilt am 
23. bzw. 26. September 2019, wies die Baubehörde C._____ die Einspra-
che von A._____ und B._____ im Wesentlichen ab, soweit sie darauf ein-
trat und erteilte der Bauherrschaft die Baubewilligung unter Auflagen und 
Bedingungen.
6.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ am 10. Oktober 2019 Be-
schwerde an den Gemeindevorstand C._____ und beantragten die Aufhe-
bung des vorinstanzlichen Entscheides und die Verweigerung der Baube-


- 4 -
willigung, eventualiter die Rückweisung an die Vorinstanz zur ordnungs-
gemässen Publikation der Projektänderungen und zu neuem Entscheid.
7.
Mit Entscheid vom 18., mitgeteilt am 25. Februar 2020, wies der Gemein-
devorstand C._____ die Beschwerde ab.
8.
Gegen diesen Entscheid erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) am 26. März 2020 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden und beantragten, der Entscheid des Ge-
meindevorstands C._____ vom 18., mitgeteilt am 25. Februar 2020, sowie 
der Bau- und Einspracheentscheid der Baubehörde C._____ vom 30. Au-
gust 2019, mitgeteilt am 23./26. September 2019, seien aufzuheben und 
das Baugesuch von D._____ sei abzuweisen. Eventualiter seien der Ent-
scheid des Gemeindevorstands C._____ vom 18., mitgeteilt am 25. Fe-
bruar 2020, sowie der Bau- und Einspracheentscheid der Baubehörde 
C._____ vom 30. August 2019, mitgeteilt am 23./26. September 2019, auf-
zuheben und die Angelegenheit zur Durchführung des ordentlichen Bau-
bewilligungsverfahren an die Baubehörde C._____ zurückzuweisen. Zur 
Begründung der Anträge brachten die Beschwerdeführer in formeller Hin-
sicht eine mehrfache Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Befan-
genheit der Baubehörde C._____, in materieller Hinsicht Verstösse gegen 
den Gestaltungsgrundsatz (Art. 46 Baugesetz der bisherigen Gemeinde 
E._____ [BG] und Art. 73 KRG), gegen die Vorgaben betreffend Fassade 
(Art. 52 BG und Art. 12 Quartierplanvorschriften der bisherigen Gemeinde 
E._____ [QPV]), die Fensteröffnungen (Art. 14 QPV), die Balkone (Art. 15 
QPV), die Dachform (Art. 54 BG und Art. 13 QPV); die Verletzung des 
grossen Grenzabstandes von 8 m (Art. 38 BG und Art. 40 Abs. 2 BG), ei-
nen Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung sowie im Zusam-
menhang mit der Nebenbaute eine gesetzeswidrige Parkfläche/-anlage 
(Art. 90 Abs. 1 BG) und die Verletzung des Grenzabstandes für Neben-
bauten (Art. 41 BG) vor.


- 5 -
9.
Mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2020 beantragte die Gemeinde C._____ 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, so-
weit darauf einzutreten sei.
10.
Mit Vernehmlassung vom 11. Mai 2020 beantragte D._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung 
der kommunalen Entscheide.
11.
In ihrer Replik vom 3. Juni 2020 hielten die Beschwerdeführer unverändert 
an den bisherigen Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Argumente.
12.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 16. Juni 2020 auf die Einrei-
chung einer Duplik.
13.
Am 29. Juni 2020 beantragte der Beschwerdegegner, es sei ihm die Frist 
zur Einreichung der Duplik abzunehmen und das Verfahren zu sistieren, 
vorläufig längstens bis zum 2. November 2020. Begründend führte er an, 
aufgrund der geänderten Verhältnisse werde eine Abänderung bzw. eine 
Variante zum Bauvorhaben geprüft, was allenfalls zur Gegenstandslosig-
keit dieses Verfahrens führen könnte. Am 14. Juli 2020 sistierte der In-
struktionsrichter das vorliegende Beschwerdeverfahren bis längstens 
2. November 2020, und nahm dem Rechtsvertreter der Bauherrschaft, 
Rechtsanwalt Robert Hadorn, die Frist zur Einreichung einer Duplik ab.
14.
Gestützt auf weitere Gesuche um Verlängerung der Sistierung ordnete der 
Instruktionsrichter mit prozessleitenden Verfügungen vom 9. November 
2020 und vom 19. Februar 2021 jeweils die Sistierung des Verfahrens an. 
Die weiteren Gesuche des Beschwerdegegners vom 23. August 2021 und 
vom 12. Oktober 2021 um Verfahrenssistierung lehnte der Instruktions-
richter am 17. September bzw. am 5. November 2021 ab und gewährte 
letztmalig eine Frist zur Einreichung der Duplik bis zum 22. November 
2021.


- 6 -
15.
Mit Duplik vom 22. November 2021 hielt der Beschwerdegegner an sei-
nem bisherigen Rechtsbegehren fest. Die gleichentags beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden eingereichte Prozessbeschwerde (Ver-
fahren R 21 111) gegen die Ablehnung des Sistierungsgesuchs wies das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 1. Februar 
2022 ab.
16.
Am 2. Dezember 2021 reichten die Beschwerdeführer ihre Honorarnoten 
ein, die dem Beschwerdegegner zur Kenntnis zugestellt wurden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den 
angefochtenen Entscheid und die weiteren Akten wird, soweit erforderlich, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ist der Ent-
scheid des Gemeindevorstands C._____ vom 18., mitgeteilt am 25. Fe-
bruar 2020, womit dieser die Beschwerde der Beschwerdeführer gegen 
den Bau- und Einspracheentscheid der Baubehörde C._____ abwies (vgl. 
Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 2, Akten der Beschwerdegegnerin 
[Bgin-act.] 10). Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRG, BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemein-
den, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden 
können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig 
sind. Der vorliegend angefochtene kommunale Entscheid vom 18., mitge-
teilt am 25. Februar 2020, ist weder endgültig noch kann er bei einer an-
deren Instanz angefochten werden. Als formelle und materielle Adressa-
ten des angefochtenen Entscheides und je hälftige Miteigentümer der an 
die Parzelle G._____ des Beschwerdegegners angrenzenden Par-
zelle J._____ sind die unmittelbar benachbarten Beschwerdeführer 


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berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung, weshalb sie zur Beschwerdeführung legitimiert sind 
(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die frist- und formgerecht eingereichten Be-
schwerde ist daher grundsätzlich einzutreten (vgl. die Ausnahme in Erwä-
gung 1.4).
1.2.
Angefochten ist auch der Entscheid der Baubehörde C._____ vom 30. Au-
gust 2019, mitgeteilt am 23. bzw. 26. September 2019. Vorab gilt es zu 
prüfen, ob die angefochtenen Entscheide durch die sachlich zuständigen 
Behörden ergangen sind. Die bisherigen Gemeinden E._____ und 
F._____ fusionierten per 1. Januar 2018 zur Gemeinde C._____. Das 
Baugesetz der (bisherigen) Gemeinde E._____ aus den Jahren 
1993/1994 (nachfolgend BG), welches mangels Vereinheitlichung der Ge-
setzgebung der neuen Gemeinde C._____ noch immer Anwendung findet 
(vgl. Fusionsvertrag vom 31. März 2017, von der Regierung genehmigt am 
15. Mai 2017), sieht in Art. 99 Abs. 1 BG vor, dass die Baubehörde nach 
Ablauf der Einsprachefrist den schriftlichen Baubescheid erlässt, wobei 
darin auch über allfällige Einsprachen entschieden wird. Baubehörde im 
Sinne dieser Regelung ist gemäss Art. 3 Abs. 1 BG der Gemeindevor-
stand, dem die Baukommission beratend zur Seite steht (Art. 3 Abs. 2 
BG). Beschlüsse und Verfügungen der Baubehörde aufgrund des BG oder 
der darauf beruhenden Erlasse können innert 20 Tagen seit Mitteilung 
durch Rekurs beim Verwaltungsgericht angefochten werden (Art. 106 
Abs. 2 BG). Das BG der (bisherigen) Gemeinde E._____ sieht damit beim 
Entscheid über ein Baugesuch auf kommunaler Ebene einzig die Zustän-
digkeit des Gemeindevorstands vor. Nach Art. 52 f. der Verfassung der 
Gemeinde C._____ vom 25. Juni 2017 bzw. 27. September 2020 (Teilre-
vision; in Kraft seit 1. Januar 2018 bzw. 1. Januar 2021) besteht die Bau-
behörde C._____ aus drei Mitgliedern, der zuständige Departementsvor-
steher des Gemeindevorstands amtet als deren Präsident. Die Bau-


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behörde entscheidet erstinstanzlich über Baugesuche und vollzieht die ihr 
durch das Baugesetz zugewiesenen Aufgaben.
1.3.
Vorliegend hat zunächst am 30. August 2019 die Baubehörde C._____ 
über das Baugesuch und die ergangene Einsprache vom 10. Mai 2019 
entschieden (vgl. Bau- und Einspracheentscheid, Bgin-act. 7). Die dage-
gen erhobene Beschwerde wies der Gemeindevorstand C._____ mit (an-
gefochtenem) Entscheid vom 18., mitgeteilt am 25. Februar 2020, ab. Die 
Baubehörde der Gemeinde C._____ sah als Rechtsmittel gegen ihren Ent-
scheid die Beschwerde an den Gemeindevorstand vor: "Art. 106 Abs. 3 
BG sowie Art. 14 Abs. 2 und Art. 50 Abs. 2 Gemeindeverfassung [Anm. 
des Gerichts: der bisherigen Gemeinde E._____], welche diesbezüglich 
gegenüber Art. 99 Abs. 1 i.V.m. Art. 3 BG vorgehen; vgl. dazu das Urteil 
des Verwaltungsgerichts R 13 52, R 13 141 und 142 vom 25. Februar 
2014". Damit lehnte sich die neue Gemeinde C._____ betreffend das Or-
ganisationsrecht bzw. den kommunalen Instanzenzug an die Vorschriften 
des Baugesetzes der bisherigen Gemeinde F._____ (Art. 93 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 4) an, wonach Beschlüsse, Verfügungen und Anordnungen der Bau-
behörde oder einzelner Gemeindefunktionäre bei der Anwendung des 
Baugesetzes innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Einsprache beim Ge-
meindevorstand angefochten werden können. Eine solche Praxis rechtfer-
tigt sich mit Blick auf die Behördenorganisation gemäss neuer Verfassung 
und insbesondere hinsichtlich Zusammensetzung und Aufgaben der Bau-
behörde auch nach dem Zusammenschluss zur neuen Gemeinde 
C._____, zumindest längstens bis zur Vereinheitlichung von deren Ge-
setzgebung, so dass der kommunale Rechtsmittelinstanzenzug nicht zu 
beanstanden ist (vgl. dazu PVG 2014 Nr. 23 E.2f/dd).
1.4.
Soweit die Beschwerdeführer die Aufhebung des Bau- und Einspracheent-
scheids der Baubehörde C._____ vom 30. August, mitgeteilt am 23. bzw. 
26. September 2019 (vgl. Bf-act. 6, Bgin-act. 7), beantragen, kann darauf 
nicht eingetreten werden. Die Entscheide der Baubehörde C._____ sind 


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vielmehr durch den (Beschwerde-)Entscheid des Gemeindevorstands 
C._____ vom 18., mitgeteilt am 25. Februar 2020, ersetzt worden, womit 
auch die Baubewilligung bestätigt wurde, und gelten als inhaltlich mitan-
gefochten (Devolutiveffekt des Rechtsmittels; vgl. BGE 136 II 539 E.1.2, 
134 II 142 E.1.4, je mit Hinweis; Urteil des Bundesgerichts 1C_476/2018 
vom 3. Juli 2019 E.1.1; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 18 63 vom 
7. Mai 2019 E.1.2).
2.1.
Nach Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien Rechtsbegehren, die sie im 
vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen. Die herr-
schende Gerichtspraxis leitete das Verbot der Erweiterung der Rechtsbe-
gehren im zweiten Schriftenwechsel aus Art. 55 Abs. 1 des per 1. Januar 
2007 durch das VRG abgelösten Verwaltungsgerichtsgesetzes (aVGG) ab 
(vgl. Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGE] 
252/74 vom 9. Juli 1974 und VGE 254/73 vom 4. Juni 1974). Selbiges 
muss unter der Geltung des praktisch gleichlautenden Art. 52 Abs. 1 VRG 
gelten. Dies bedeutet, dass im (verwaltungsgerichtlichen) Beschwerdever-
fahren nicht mehr beantragt werden kann, als vor der Vorinstanz geltend 
gemacht worden ist. Das Vorbringen neuer Begründungen, welche das 
ursprünglich gestellte Rechtsbegehren zu stützen vermögen, ist hingegen 
grundsätzlich zulässig (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_984/2012 
vom 21. März 2013 E.2.4, mit weiteren Hinweisen; PVG 2011 Nr. 14, PVG 
1994 Nr. 77; VGU R 12 181 vom 28. Februar 2013 E.1a, A 2010 50 vom 
5. April 2011 E.4b; vgl. hierzu auch DONATSCH, in: Griffel (Hrsg.), Kommen-
tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2014, § 20a Rz. 1 f. und 9 ff.). Wenn allerdings mit einer 
neuen Rechtsbehauptung nicht bloss eine andere Rechtsauffassung, son-
dern eine eigentliche Änderung der Klage bzw. eine Änderung des Streit-
gegenstandes im Beschwerdeverfahren einhergeht, erscheint dies un-
zulässig (vgl. BGE 100 Ib 119 betreffend das bundesgerichtliche Verfah-
ren).


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2.2.
Die Beschwerdeführer beantragten im Beschwerdeverfahren vor dem Ge-
meindevorstand der Beschwerdegegnerin primär die Aufhebung des Bau- 
und Einspracheentscheids der Baubehörde vom 30. August 2019 und die 
Verweigerung der Baubewilligung. Sie monierten in jenem Verfahren in 
materieller Hinsicht – mit der nachfolgend erwähnten Ausnahme – diesel-
ben Verstösse (Art. 46 BG und Art. 73 KRG, Art. 52 BG und Art. 12 QPV, 
Art. 14 QPV, Art. 15 QPV, Art. 54 BG und Art. 13 QPV, Art. 90 Abs. 1 BG, 
Art. 40 Abs. 3 BG und Art. 11 Abs. 1 QPV, sowie Art. 38 und Art. 40 Abs. 2 
BG), wie in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden (vgl. Bgin-act. 9). In der Beschwerde vom 26. März 2020 an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bringen die Beschwer-
deführer nun – nebst den bisherigen Rügen – die neue (materielle) Rüge 
des Verstosses gegen Art. 11 Abs. 2 des Bundesgesetzes über Zweitwoh-
nungen (ZWG; SR 702) vor. Dadurch haben sie indes das Rechtsbegeh-
ren nicht im Sinne von Art. 51 Abs. 2 VRG ausgedehnt, da es sich dabei 
lediglich um eine zulässige Erweiterung ihrer Begründung handelt (vgl. 
dazu VGU A 19 27 vom 25. August 2020 E.2.1, R 18 83 vom 14. Juli 2020 
E.2.2, R 18 94 vom 20. Oktober 2020 E.2).
3.
Vorliegend gilt es zu prüfen, ob das Baugesuch des Beschwerdegegners 
betreffend den Abbruch der bestehenden altrechtlichen Liegenschaft und 
den Neubau eines Wohnhauses mit einer Nebenbaute auf der Par-
zelle G._____ zu Recht bewilligt wurde. Nicht bestritten wird, dass es sich 
dabei um ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben handelt. Dementspre-
chend reichte der Beschwerdegegner am 27. März 2019 ein Baugesuch 
bei der Beschwerdegegnerin ein und diese führte das ordentliche Baube-
willigungsverfahren in Nachachtung von Art. 92 Abs. 3 Satz 1 des Raum-
planungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. 
Art. 41 ff. der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) mit öffentlicher Auflage vom 11. April 2019 bis 
10. Mai 2019 und der Behandlung der eingegangenen Einsprache durch, 


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wobei das Bauvorhaben mit Entscheid vom 30. August 2019, mitgeteilt am 
23. bzw. 26. September 2019, schliesslich unter Auflagen und Bedingun-
gen bewilligt und die dagegen erhobene Einsprache, soweit darauf einzu-
treten war, im Wesentlichen abgewiesen wurde (vgl. Bf-act. 6; Bgin-act. 
7).
3.1.
Voraussetzung für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung ist 
gemäss Art. 22 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) – neben der Übereinstimmung der 
Baute mit dem Zweck der Nutzungszone sowie einer hinreichenden Er-
schliessung (siehe Art. 22 Abs. 2 RPG) – auch die Einhaltung der übrigen 
Voraussetzungen des Bundesrechts sowie des kantonalen Rechts. Für 
die Bewilligung eines Bauvorhabens im Sinne von Art. 86 KRG wird vor-
ausgesetzt, dass alle Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eid-
genössischen Rechts eingehalten sind. Unter das in Art. 22 Abs. 3 RPG 
vorbehaltene bzw. in Art. 89 Abs. 1 KRG genannte und einzuhaltende eid-
genössische Recht fällt namentlich auch das Bundesgesetz über Zweit-
wohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702). Widerspricht ein 
Bauvorhaben den einschlägigen Bestimmungen des ZWG, erwiese es 
sich in der beantragten Form und Ausgestaltung als nicht bewilligungs-
fähig, so dass die Baubewilligung zu verweigern wäre (Art. 1 und Art. 20 
ZWG; vgl. zum Ganzen HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, 
7. Aufl., 
Bern 2022, 
S. 357 ff.; 
RUCH, 
in 
Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilli-
gung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 
Rz. 94 und 116; vgl. auch Urteile des Bundesgerichts 1C_111/2020 vom 
11. August 2021 E.2 ff.; 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 
E.3.2 ff., 1C_265/2017 vom 25. Juni 2018 E.2 ff.).
3.2.
Das Bauvorhaben des Beschwerdegegners kann – wie nachfolgend auf-
gezeigt wird – bereits aufgrund des Verstosses gegen das ZWG nicht be-
willigt werden.


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3.3.
Die Beschwerdeführer monieren, dass das Baugesuch gegen die Voraus-
setzungen von Art. 11 Abs. 2 ZWG verstosse, indem es sich nicht an die 
bestehende Hauptnutzfläche (nachfolgend HNF) von 65 m2 halte, wenn 
sie diese um 19.5 m2 auf 85 m2 erweitere und die HNF zudem durch die 
neue Ausrichtung des Gebäudes mehr als geringfügig verschoben werde. 
Der Grundriss der neuen Wohnung weiche massiv vom bisherigen ab, 
weise das Ferienhaus doch mit der Erweiterung der Nutzfläche ein erheb-
lich grösseres Volumen auf, so dass das Bauvorhaben mit dem bisherigen 
Charakter der bestehenden HNF nichts mehr gemein habe. Damit sei der 
erheblich abweichende Grundriss mit den Voraussetzungen einer gering-
fügigen Standortverschiebung nicht vereinbar. Zudem sei die Sauna im 
Nebengebäude mit einer Fläche von 8.2 m2 nicht bei der Berechnung der 
HNF berücksichtigt worden, womit selbst eine Erweiterung von 30 Prozent 
nicht eingehalten würde. Weiter erwiesen sich die Baugesuchunterlagen 
als unvollständig, fehle doch in den eingereichten Plänen zur bisherigen 
Wohnung die Zweckbestimmung der einzelnen Räume.
3.4.
Die Baubehörde der Beschwerdegegnerin erwog in ihrem Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 30. August 2019, mitgeteilt am 23. bzw. 26. Sep-
tember 2019, gemäss Art. 11 Abs. 2 und Abs. 3 ZWG dürften altrechtliche 
Wohnungen abgebrochen, wiederaufgebaut und um 30 Prozent erweitert 
werden, so dass vorliegend das ZWG nicht verletzt und die neue Wohnung 
weiterhin als Ferienwohnung ohne Nutzungsauflage benutzt werden dürfe 
(vgl. Bgin-act. 7 S. 2). Die Beschwerdegegnerin erachtete in ihrer Ver-
nehmlassung, u.a. gestützt auf den ergangenen Entscheid des Verwal-
tungsgerichts Graubünden R 18 18 vom 12. Juli 2019, die Erweiterung 
auch im Rahmen eines Wiederaufbaus als erlaubt. Auch zur Rüge, der 
geplante Neubau wahre die nach Art. 11 Abs. 2 ZWG nötige Identität mit 
dem bestehenden Gebäude nicht, verwies die Beschwerdegegnerin auf 
den angeführten verwaltungsgerichtlichen Entscheid und führte dazu aus, 
dass das geplante Gebäude am selben Standort errichtet werden solle, 


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wie das bestehende und dabei der Grundriss der altrechtlichen Wohnung 
praktisch vollständig überlagert werde. Betreffend die Rüge, wonach die 
Sauna zu Unrecht bei der Berechnung der HNF nicht berücksichtigt wor-
den sei, führte sie an, dass im Sinne der Definition der SIA-Norm 416 dazu 
nur diejenigen Flächen, die der Zweckbestimmung und Nutzung des 
Wohngebäudes im engeren Sinne dienten, gezählt würden. Auch nach der 
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. VGU R 15 18 vom 
24. September 2015) handle es sich bei der Sauna lediglich um eine Ne-
bennutzfläche im Sinne dieser Norm.
3.5.
Das ZWG regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der 
baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 
ZWG). Bei der Gemeinde C._____ handelt es sich unstreitig um eine Ge-
meinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (vgl. Karte 
der Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent des kan-
tonalen Departements für Volkswirtschaft und Soziales, abrufbar unter: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Projekte/zweitwoh-
nungen/Seiten/default.aspx, letztmals besucht am 13. September 2022). 
Unbestritten blieb, dass es sich bei der bestehenden Liegenschaft um eine 
altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt, die unter Vor-
behalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kanto-
nalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei ist (Art. 11 
Abs. 1 ZWG). Solche altrechtlichen Wohnungen dürfen im Rahmen der 
vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden 
(Art. 11 Abs. 2 ZWG). Nach Art. 11 Abs. 3 ZWG dürfen altrechtliche Woh-
nungen innerhalb der Bauzonen zudem um maximal 30 Prozent der am 
11. März 2012 vorbestandenen HNF erweitert werden, sofern keine zu-
sätzlichen Wohnungen geschaffen werden.
3.6.
Die Beschwerdeführer monieren zum einen, dass beim Bauvorhaben die 
bestehende HNF unzulässig erweitert werde. Aus dem Bau- und Einspra-


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cheentscheid vom 30. August 2019 ersichtlich sind die Masse der Brutto-
geschossflächen (nachfolgend BGF). Demnach wies die altrechtliche 
Wohnung vor der Baueingabe eine BGF von 65 m2 auf; neu geschaffen 
wurde eine BGF von 19.3 m2, so dass das geplante Gebäude eine total 
genutzte BGF von 84.3 m2 aufweist (vgl. Bg-act. 9 S. 9). Aus dem Bauge-
such des Beschwerdegegners vom 27. März 2019 ergeben sich wiederum 
einerseits die HNF der bestehenden altrechtlichen Wohnung (Erdge-
schoss) von 65 m2 (gemäss handschriftlicher Ergänzung in den Akten des 
Beschwerdegegners eine HNF von 67.4 m2 [vgl. Bg-act. 1]) und anderer-
seits der HNF des geplanten Neubaus von 38.8 m2 (Wohnung EG) und 
45.5 m2 (Wohnung UG), total 84.3 m2, was einer Erweiterung der HNF 
der neuen Liegenschaft um 19.3 m2 entspricht, auf die es abzustellen gilt 
(vgl. Bg-act. 1 S. 3).
3.7.
Die Botschaft zum ZWG hält fest, dass es Regelungen über die baulichen 
und nutzungsmässigen Änderungen altrechtlicher Wohnungen im ZWG 
brauche, weil gemäss Art. 75b Abs. 1 der Bundesverfassung der Schwei-
zerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) nicht nur der Anteil von Zweit-
wohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten einer Gemeinde auf 
höchstens 20 Prozent beschränkt sei, sondern auch der Anteil der zu 
Zweitwohnzwecken genutzten BGF. Könnten bestehende Zweitwohnun-
gen beliebig erweitert werden oder könnten bestehende Wohnungen be-
liebig zu Zweitwohnungen umgenutzt werden, würde eine Entwicklung be-
günstigt, die der Zielrichtung des Verfassungsartikels entgegenlaufe. Zu 
Art. 12 E-ZWG, welcher wie der heutige Art. 11 ZWG die Überschrift "Bau-
liche und nutzungsmässige Änderungen" trägt, wird weiter festgehalten, 
da durch die Erweiterung einer als Zweitwohnung genutzten altrechtlichen 
Wohnung der Umfang der durch Zweitwohnnutzungen belegten Fläche er-
höht würde, dürften altrechtliche Wohnungen nur unter den Voraussetzun-
gen gemäss den Absätzen 2 und 3 erweitert werden. Im Rahmen der vor-
bestandenen HNF dürften sie jedoch erneuert, umgebaut und (gegebe-


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nenfalls mit einer geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut 
werden. Zudem sei es in diesem Rahmen zulässig, wenn infolge einer 
neuen Raumeinteilung eine oder mehrere zusätzliche Wohneinheiten ge-
schaffen würden. HNF seien diejenigen Flächen eines Geschosses, die 
der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne di-
enten. Bei Wohnhäusern seien dies beispielsweise die Wohnräume, die 
Küche, das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen, den 
Verkehrsflächen, den Funktionsflächen und den Konstruktionsflächen bil-
deten sie die sogenannte Geschossfläche (siehe dazu SIA-Norm 416; Bot-
schaft vom 19. Februar 2014 zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen, 
BBl 2014 2287, 2309 f.). Erst im Rahmen der parlamentarischen Beratung 
wurde vom Gesetzgeber in Art. 11 Abs. 3 ZWG nunmehr aber eine Erwei-
terungsmöglichkeit um maximal 30 Prozent der vorbestehenden HNF für 
altrechtliche Wohnungen vorgesehen, sofern dabei keine neuen Wohnun-
gen geschaffen werden (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_478/2019, 
1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 E.4.2; PFAMMATTER, in: Wolf/Pfammatter 
[Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwoh-
nungsverordnung [ZWV], Bern 2021, 2. Aufl., Art. 11 ZWG Rz. 1).
3.8.
Ob ein Abriss und Wiederaufbau nach Art. 11 Abs. 2 ZWG mit gleichzeiti-
ger Erweiterung bis 30 Prozent nach Art. 11 Abs. 3 ZWG mit Art. 75b BV 
vereinbar ist, war nach dem Inkrafttreten des ZWG nicht ganz klar. Das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden stellte sich in seinem Urteil 
R 18 18 E.10 f. vom 12. Juli 2019 auf den Standpunkt, dass Art. 11 Abs. 3 
ZWG in dem Sinne auszulegen sei, als eine Erweiterung nicht nur als al-
leinige bauliche Massnahme, sondern auch im Rahmen einer Erneuerung, 
eines Umbaus oder eines Wiederaufbaus erlaubt sei. Das Bundesgericht 
hielt in seinen zu R 18 18 ergangenen Urteilen 1C_478/2019 und 
1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 hingegen fest, dass Art. 11 Abs. 3 ZWG 
nur auf die Erweiterung von altrechtlichen Bauten anwendbar ist, die fort-
bestehen, d.h. der Wiederaufbau und die Erweiterung nicht kumuliert wer-


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den können (Urteile des Bundesgerichts 1C_478/2019 und 1C_479/2019 
vom 8. Mai 2020 E.4). Es führte dazu im Wesentlichen begründend an, 
dass auch die Systematik von Art. 11 ZWG gegen die Auslegung des Ver-
waltungsgerichts spreche, lasse Abs. 2 die baulichen Umgestaltungen 
doch nur "im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche" zu und sehe 
Abs. 3, mithin als Ausnahme von der Regel, eine Erweiterung der vorbe-
stehenden HNF um maximal 30 Prozent bei der Erweiterung altrechtlicher 
Wohnungen vor. Wäre diese Erweiterung bei allen Tatbeständen nach 
Abs. 2 möglich, würde die Einschränkung "im Rahmen der vorbestehen-
den Hauptnutzfläche" keinen Sinn machen und könnte bzw. müsste weg-
gelassen werden. Das Bundesgericht befand weiter, dass diese Ausle-
gung auch durch die Entstehungsgeschichte der Norm bestätigt würde, 
habe doch der Referent der ständerätlichen Kommission, Ständerat Ivo 
Bischofberger, ausdrücklich festgehalten, dass sich die 30 Prozent ledig-
lich auf die Erweiterung des bestehenden Gebäudes beziehen würden, 
nicht aber auf Änderungen wie den Abbruch und Wiederaufbau eines Ob-
jekts (Urteile des Bundesgerichts 1C_478/2019 und 1C_479/2019 vom 
8. Mai 2020 E.4.1 f. mit Hinweisen).


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3.9.
Auf den vorliegenden Fall bezogen heisst dies, dass die bestehende Lie-
genschaft auf der Parzelle G._____, die auch weiterhin als Zweit- und nicht 
als Erstwohnsitz genutzt wird, nicht abgerissen und gleichzeitig mit dem 
Wiederaufbau erweitert werden darf, so dass sich die geplante Erweite-
rung der HNF um 19.3 m2 ohne die Verpflichtung zu einer Nutzungsein-
schränkung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG als unzulässig erweist bzw. 
die erteilte Baubewilligung vom 30. August 2019, mitgeteilt am 23. bzw. 
26. September 2019, gegen Art. 6 f. und 11 ZWG verstösst. Somit ist die 
Beschwerde aus diesem Grund gutzuheissen. Damit erübrigen sich Aus-
führungen zur Rüge der fehlenden Identität des Bauvorhabens sowie zu 
den fehlenden Angaben betreffend Zweckbestimmung. Betreffend die An-
rechnung der Sauna an die HNF kann auf das verwaltungsgerichtliche Ur-
teil R 15 18 vom 24. September 2015 verwiesen werden, worin festgestellt 
wurde, dass der Saunaraum nicht an die BGF anzurechnen sei, da es sich 
dabei um eine Nebennutzfläche im Sinne der SIA-Norm 416 handle, die 
nicht der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes (i.c. Wohnhaus) 
im engeren Sinne diene (VGU R 15 18 vom 24. September 2015 E.5c mit 
Hinweisen; vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1033/2020 vom 9. Dezem-
ber 2021 E.4.6.1; siehe dazu auch Richtlinie für die Flächenerfassung und 
Erstellung von Bewirtschaftungsplänen [RFB] der Stadt Zürich, Stand 
2015, abrufbar unter: https://www.stadt-zuerich.ch/hbd/de/index/hoch-
bau/beratung/projektoekonomie/informationen-und-vorlagen.html, 
letzt-
mals besucht am 13. September 2022). Somit erweist sich diese Rüge als 
unbegründet.
3.10.
Kann das Bauvorhaben schon aus diesen Gründen nicht bewilligt werden, 
kann die Prüfung der in diesem Zusammenhang geltend gemachten übri-
gen formellen und materiellen Rügen unterbleiben bzw. offenbleiben, ob 
die weiteren Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung vorlie-
gen (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_383/2020 vom 16. März 2021 
E.7). Dahingehend erübrigt sich auch die Prüfung der Rügen betreffend 


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die geplante Nebenbaute, bleibt doch mit dem Wegfall der Baubewilligung 
für die Wohnbaute unklar, wie sich ein allfälliges Neubauprojekt des 
Wohnhauses auf die Nebenbaute auswirken wird. Damit kann auch auf 
die Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden.
3.11.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf ein-
zutreten ist, und der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstands 
C._____ vom 18. Februar 2020, mitgeteilt am 25. Februar 2020, aufzuhe-
ben.
4.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos-
ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts ande-
res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 
der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsge-
bühr wird vorliegend im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.— 
festgesetzt und zusammen mit den Kanzleiauslagen dem unterliegenden 
Beschwerdegegner auferlegt.
4.2.
Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG ist den anwaltlich vertretenen Beschwer-
deführern eine Parteientschädigung nach Massgabe des Obsiegens zu-
zusprechen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte am 2. De-
zember 2021 Honorarnoten vom 27. August 2020 im Betrag von 
CHF 7'377.45 (27.40 Stunden à CHF 250.-- zzgl. 7.7 % MWST), vom 
3. Dezember 2020 im Betrag von CHF 296.20 (1.10 Stunden à 
CHF 250.— zzgl. 7.7 % MWST) sowie vom 2. Dezember 2021 im Betrag 
von CHF 857.-- (3.09 Stunden à CHF 250.-- zzgl. 3 % Spesenpauschale 
und 7.7 % MWST) ein. Die gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtspre-
chung erforderliche vollständige und unterzeichnete Honorarvereinbarung 
gemäss Art. 4 Abs. 1 HV haben die Parteien zu Beginn des Verfahrens 
sowie beim Wechsel der Rechtsvertretung eingereicht, so dass auf den 


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geltend gemachten Stundenansatz von CHF 250.-- abgestellt werden 
kann (siehe anstatt vieler: VGU R 20 9 vom 1. Februar 2022 E.7.2.3 mit 
Hinweis auf R 20 43 vom 1. September 2020 E.1.2.2). Die geltend ge-
machte Parteientschädigung von insgesamt CHF 8'530.65 (inkl. Spesen 
und MWST) ist entsprechend dem Verfahrensausgang dem Beschwerde-
gegner zur Zahlung aufzuerlegen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und 
der Entscheid des Gemeindevorstands C._____ vom 18., mitgeteilt am 
25. Februar 2020, wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
464.-- 
zusammen
CHF
3'464.-- 
gehen zu Lasten von D._____.
3.
D._____ entschädigt B._____ und A._____ aussergerichtlich mit insge-
samt CHF 8'530.65 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_556/2022 vom 31. Oktober 2023 hat das Bundesgericht die gegen diesen 
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen.]