gr_gerichte · PVG 2019 10 · 2026-02-13 · it
Anwaltsrecht


7/10 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019
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Raumordnung und Umweltschutz
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Planisaziun dal territori e protecziun da
l’ambient
Pianificazione territoriale e protezione
dell’ambiente
Baugesuch (BAB). Zweckänderung Stall- bzw. Ökonomie-
gebäude in Abstellraum.
– Der Ausbau eines freistehenden, nicht unter Schutz ge-
stellten Stall- bzw. Ökonomiegebäudes ausserhalb der
Bauzone zu Wohnzwecken ist auch dann unzulässig, wenn
es in der Nähe eines für Ferienzwecke genutzten
Maiensässes steht (hier in 15–20 m Entfernung vom Feri- en-
/Wochenendhaus) (E.5.1).
– Die Zweckänderung eines nicht mehr zonenkonform
genutzten landwirtschaftlichen Stall- bzw. Ökonomie-
gebäudes in einen Abstellraum setzt voraus, dass keine
bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen ergrif- fen
werden und dass keine Auswirkungen auf Raum, Er-
schliessung und Umwelt entstehen (E.5.2).
– Die beiden im fraglichen Ökonomiegebäude eingebau- ten,
fest installierten, soweit ersichtlich isolierten Holz- boxen
aus hochwertigen Materialien mit Türen und Fenstern
sowie elektrischen Leitungen (inkl. Lichtschal- ter) (eine
Holzbox mit WC, Dusche, Lavabo sowie Was- ser- und
Abwasserleitungen, eine Holzbox mit eingebau- tem Regal
und ausreichend sauberem, trockenem Raum für die
Einrichtung einer
Schlafgelegenheit)
sprengen
den
Rahmen der für das alleinstehende Stall- bzw. Öko-
nomiegebäude bewilligten Zweckänderung in einen Ab-
stellraum eindeutig; beide sind unter keinem Titel bewil-
ligbar (E.5.3.1).
– Die neu eingebaute Wand (mit Tür) im Erdgeschoss des
Stallgebäudes bewirkt eine Abtrennung des hinteren Teils
des Erdgeschosses, wodurch ein neuer Raum ent- steht; in
diesem sind ein Durchlauferhitzer, eine Gas- flasche und
verschiedene Leitungen für die Strom- und Wasserzufuhr
in den beiden Holzboxen darüber instal- liert, mithin ist er
als Technikraum zu bezeichnen; ein solcher ist weder unter
dem Titel Zweckänderung ohne
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bauliche Massnahmen, noch unter dem Titel Unterhalts-
arbeiten oder geringfügige Änderung im Innern von Bau- ten
und
Anlagen
ausserhalb
der
Bauzonen
bewilligbar
(E.5.3.2).
– Die WC-Anlage (mit Entlüftungsrohr und Urinableitung) ist
fest installiert und unterscheidet sich daher von der
ursprünglich bewilligten tragbaren Campingtoilette; sie
stellt keine unter gewissen Bedingungen bewilligbare
nicht-bauliche Massnahme dar (E.5.3.3).
Domanda edilizia (EFZ). Cambiamento di destinazione di una
stalla con fienile in ripostiglio.
– La trasformazione di una stalla con fienile, indipendente e
non protetta, fuori delle zone edificabili a scopi abita- tivi
non può essere autorizzata nemmeno se l’edificio è situato
in vicinanza di un maggese utilizzato a scopi di vacanza
(nella causa a 15–20 m di distanza dalla casa di vacanza/per
il fine settimana) (consid. 5.1).
– Il cambiamento di destinazione di una stalla con fienile non
più utilizzata conformemente alla zona agricola in un
ripostiglio premette che non siano effettuati dei lavo- ri di
trasformazione per cui occorre una licenza edilizia, e che non
ne derivi alcuna nuova ripercussione sul territo- rio,
sull’urbanizzazione e sull’ambiente (consid. 5.2).
– I due box di legno, montati e incorporati nel rispettivo
fienile, e per quanto visibile isolati, di materiali di ottima
qualità con porte e finestre come pure con conduttura
elettrica (incl. interruttore della luce) (un box di legno con
WC, doccia, lavandino come pure conduttura dell’ac- qua e
di scarico, un box di legno con scaffale integrato e con
abbastanza spazio pulito e asciutto per l’istallazione di posti
letto) non sono chiaramente inclusi dall’autoriz- zazione di
cambiamento di destinazione della stalla con fienile
indipendente in ripostiglio; tutti e due non sono
autorizzabili a nessun titolo (consid. 5.3.1).
– La nuova parete (con porta) montata al pianterreno della
stalla separa la parte posteriore del pianterreno, formando
così un nuovo locale; là dentro ci sono uno scaldacqua
istantaneo, una bombola del gas e diverse condutture per
l’elettricità e per l’acqua allacciati ai due box di legno
istallati sopra, al primo piano; questo nuo- vo locale è
quindi da vedere come zona tecnica; un tale

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locale non è autorizzabile né a titolo di cambiamento di
destinazione senza lavori di trasformazione né a titolo di
lavori di manutenzione o di modifiche insignificanti
all’interno di edifici e impianti fuori delle zone edificabili
(consid. 5.3.2).
– Il WC (con tubo per la ventilazione e scarico dell’uri- na) è
fisso e quindi si distingue dal WC portatile per il
campeggio originariamente autorizzato; il nuovo WC non
costituisce un cambiamento che non necessita la- vori di
trasformazione autorizzabile a certe condizioni (consid.
5.3.3).
Erwägungen:
5. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur
mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Vo-
raussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen, das Land erschlos-
sen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG) und die übrigen Voraussetzungen des
Bundesrechts und des kantonalen Rechts eingehalten sind (Art. 22
Abs. 3 RPG).
In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zo-
nenkonform, wenn sie u.a. für die landwirtschaftliche Bewirtschaf-
tung nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG). Bauten und Anlagen,
die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die eine
Nutzung im Sinne der Art. 24 – Art. 24e RPG nicht zulässig ist, dür-
fen nicht mehr benutzt werden (Art. 16b Abs. 1 Satz 1 RPG).
Die Art. 24 – Art. 24e RPG enthalten die Voraussetzungen
für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bau-
zone (BAB). Dabei regeln insbesondere die vorliegend in Frage
kommenden Art. 24a RPG die Zweckänderungen ohne bauliche
Massnahmen, Art. 24c RPG die erweiterte Besitzstandsgarantie
und deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen Bauten (Muggli, in:
AeMisegger/Moor/ruch/TschAnnen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 11 f. und
Art. 24d Rz. 9; vgl. auch Art. 41 KRV) und Art. 24d RPG die Wohn-
nutzung von landwirtschaftlichen (neurechtlichen, somit nach dem
1. Juli 1972 erstellten; Muggli, a.a.O., Art. 24d Rz. 1) Wohnbauten.
5.1. Vorliegend wurde im Jahr 2006 die Zweckänderung der
Sennereihütte in ein Ferien-/Wochenendhaus gestützt auf Art. 24d
Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42a RPV (landwirtschaftliche Wohnnutzung
in landwirtschaftlichen Wohnbauten) sowie im Jahr 2010 die Er-
neuerung und die geringfügige Versetzung der Sennereihütte mit

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Frischwasserleitung und Erstellung einer abflusslosen Grube für
das Abwasser aus der Küche ebenfalls gestützt auf Art. 24d Abs. 1
i.V.m. Art. 42a RPV (landwirtschaftliche Wohnnutzung in landwirt-
schaftlichen Wohnbauten) bewilligt.
Das hier strittige alleinstehende Stall- bzw. Ökonomiege-
bäude befindet sich in rund 15–20 m Distanz zum erwähnten Fe-
rien-/Wochenendhaus. Im Jahr 2006 wurde die Zweckänderung
des Stallgebäudes, nämlich die Umnutzung in einen Abstellraum
gestützt auf Art. 24a Abs. 1 RPG (Zweckänderung ohne bauliche
Massnahmen) bewilligt, im Jahr 2010, wie aus dem Baugesuchs-
formular vom 21. Dezember 2009 hervorgeht, die Platzierung einer
tragbaren Campingtoilette (Typ: Thetford Porta Potti) und im Jahr
2012, offenbar im Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO, die Sanie-
rung des Stalles (Unterhaltsarbeiten an Wänden, Böden und Dach).
Da es sich um eine alleinstehende Ökonomiebaute handelt,
die offenbar bis in die 2000er Jahre (und damit auch noch nach
dem 1. Juli 1972) landwirtschaftlich, also zonenkonform genutzt
wurde (vgl. Begründung im Baugesuchsformular vom 27. April
2015) (Muggli, a.a.O., Art. 24c Rz. 20) und weil es sich auch nicht um
eine – nicht mehr zonenkonforme – landwirtschaftliche Wohnbaute
oder eine angebaute Ökonomiebaute handelt (vgl. Urteile des Bun-
desgerichts 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E.8.3 und 1C_397/2011
vom 9. Januar 2014 E.3.2.1), kommt Art. 24c RPG (erweiterte Besitz-
standsgarantie und deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen Bau-
ten) nicht zur Anwendung. Das Bundesgericht hat sich bezüglich
Ausbau eines frei stehenden (nicht im Sinne von Art. 24d Abs. 2
RPG unter Schutz gestellten) Stalls zu Wohnzwecken nämlich ein-
deutig geäussert: Ein solcher Ausbau ist nach Art. 24c Abs. 3 RPG
auch dann nicht zugelassen, wenn er in der Nähe eines für Ferien-
zwecke genutzten Maiensässes steht (Urteile des Bundesgerichts
1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E.3.4, 1C_784/2013 vom 23. Juni
2014 E.8.5 und 1C_786/2013 vom 8. Oktober 2014 E.2.7). Das heisst,
vormals landwirtschaftliche Ökonomiebauten ausserhalb der
Bauzone dürfen – mit Ausnahme unter Schutz gestellter Gebäude
(Art. 24d Abs. 2 RPG; Urteil 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E.8.3) –
nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden (Urteil 1C_786/2013 vom
8. Oktober 2014 E.2.7). Das bedeutet vorliegend, dass eine Erneu-
erung, eine teilweise Änderung, eine massvolle Erweiterung oder
ein Wiederaufbau im Sinne von Art. 24c RPG (erweiterte Besitz-
standsgarantie und deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen Bau-
ten) nicht in Frage kommt.

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Dasselbe gilt mangels Voraussetzungen (keine land-
wirtschaftliche Wohnbaute, keine als schützenswert anerkannte
Baute oder Anlage) bezüglich der Anwendung von Art. 24d RPG
(Wohnnutzung von neurechtlichen landwirtschaftlichen Wohn-
bauten), eine entsprechende vollständige Zweckänderung ist so-
mit ebenfalls nicht zulässig. Damit verbleibt lediglich Art. 24a RPG
(Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen), auf deren Grund-
lage das fragliche Bauvorhaben der Beschwerdeführer geprüft
werden kann.
5.2. Das fragliche Stallgebäude dient unbestrittenermas-
sen keinen landwirtschaftlichen Zwecken mehr, d.h. es wird für die
landwirtschaftliche Bewirtschaftung, mithin für eine zonenkonfor-
me Nutzung nicht mehr gebraucht (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG).
Grundsätzlich darf es daher solange nicht mehr benutzt werden
(Art. 16b Abs. 1 Satz 1 RPG), bis es wieder zonenkonform genutzt
werden kann (Art. 16b Abs. 1 Satz 2 RPG).
Zu beachten ist vorliegend allerdings, dass im Jahr 2006
eine Zweckänderung nach Art. 24a RPG bewilligt und somit die
Benützung als Abstellraum erlaubt wurde. Eine solche Zweckän-
derung setzt voraus, dass keine baulichen Massnahmen ergriffen
werden, die nach Art. 22 Abs. 1 RPG baubewilligungspflichtig sind
(Art. 24a Abs. 1 RPG; WAldMAnn/hänni, Raumplanungsgesetz, Bern
2006, Art. 24a Rz. 4) und dass keine Auswirkungen auf Raum, Er-
schliessung und Umwelt entstehen (Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG). In
den Anwendungsbereich dieser Bestimmung fallen z.B. die Einla-
gerung von Booten oder Surfbrettern in einer am See gelegenen
Scheune (hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, Bern 2016, S. 214 f.). Den Rahmen einer reinen Zweckände-
rung sprengten gemäss Urteil des Bundesgerichts 1A.161/2002
vom 3. April 2003 E.4.1 hingegen der Verzicht auf die innere Verbin-
dungstreppe, der Abbau von zwei Wandteilen und der Einbau einer
Küche im Obergeschoss, weil diese Änderungen bauliche Mass-
nahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG darstellten und es sich um
eine raumplanungsrechtlich erhebliche Änderung einer Baute han-
delte, die über den blossen Unterhalt hinausging. Auch der Einbau
einer Holzfeuerungsanlage wurde als bauliche Massnahme und als
nicht nach Art. 24a RPG bewilligbar qualifiziert (WAldMAnn/hänni,
a.a.O., Art. 24a Rz. 4 mit Hinweis auf Entscheid der Baudirektion AR
vom 20. Dezember 2002, in: ARGVP 2002, S. 11f.). Im Nachfolgen-
den ist also zu prüfen, ob die von den Beschwerdeführern vorge-
nommenen Veränderungen dem vorliegend einzig noch in Frage

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kommenden Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Mass-
nahmen) entsprechen oder nicht.
5.3.1.
Was die beiden Holzboxen im Obergeschoss be-
trifft, so stellen diese erhebliche bauliche Veränderungen des ur-
sprünglichen Stallgebäudes dar. Sie sind, soweit ersichtlich, aus
hochwertigen Materialien hergestellt, haben Türen und Fens-
ter und scheinen, sofern das Gericht dies anlässlich des Augen-
scheins beurteilen konnte, isoliert zu sein. Zudem enthalten bei-
de elektrische Leitungen inkl. Lichtschalter und die kleinere WC/
DU-Box auch Wasser- und Abwasserleitungen. In letzterer sind ein
WC (vgl. dazu auch Erwägung 5.3.3), eine Dusche mit Brause, Ab-
fluss und Glasumwandung, ein Lavabo mit Wasserhahn und Ab-
fluss installiert, was einer modernen Badezimmereinrichtung ent-
spricht. In der grösseren Holzbox ist ein Regal eingebaut, der Rest
des Raums ist gross, sauber und trocken, mithin ideal, um eine
Schlafgelegenheit einzurichten. Beide Boxen stellen nicht einfach
eine mobile, leicht verstell- oder wieder abbaubare Umwandung
eines WC‘s oder eines Aufbewahrungsregals dar, wie dies die Be-
schwerdeführer glauben machen wollen. Vielmehr sind die Boxen
auf Dauer in den oberen Boden des Stalles eingebaut und eindeu-
tig zu Wohnzwecken ausgelegt. Damit sprengen sie den Rahmen
des hier anwendbaren Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bau-
liche Massnahmen). Selbst die Fachstelle führt in einem auf ihrer
Homepage (www.are.gr.ch) abrufbaren Papier zum Bauen ausser-
halb der Bauzonen (vgl. Amt für Raumplanung Graubünden, Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, Eine Arbeitshilfe für die
Erarbeitung und Beurteilung von BAB-Gesuchen, November 2017,
S. 46 f.) als typische Beispiele für eine Umnutzung ohne bauliche
Massnahmen im Sinne von Art. 24a RPG die Umnutzung eines al-
leinstehenden Stalls in ein Material- und Maschinenlager oder zur
Einstellung von Fahrzeugen (S. 46) sowie als Beispiele für zulässi-
ge bauliche Massnahmen des Unterhalts die Fundamentsicherung
oder die Verbreiterung eines Zufahrtstors auf (S. 47). Die beiden
von den Beschwerdeführern im fraglichen Stallgebäude eingebau-
ten und fest installierten Holzboxen können mit diesen Beispielen
zulässiger Massnahmen nicht verglichen werden. Insbesondere
kann auch keine Rede davon sein, dass allein Unterhaltsarbeiten
vorgenommen worden seien, wie sie mit Bewilligung vom 26. Juni
2012 zugelassen wurden (nämlich: das Ausschneiden morscher
Holzteile, das Unterfangen mit Beton sowie das Aufmauern mit Na-
tursteinen, die Instandstellung der Böden, die Ausbesserung des
Heubodens, das Verschrauben der bestehenden Holzbretter sowie

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das Einbauen eines neuen Holzbodens aus Dreischichtplatten, das
Entrosten, Grundieren und Neu-Streichen des bestehenden Blech-
dachs sowie weitere kleinere Instandstellungsarbeiten). Im Urteil
1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 schützte das Bundesgericht den
Entscheid einer Gemeinde, welche die ohne Baubewilligung vor-
genommenen baulichen Veränderungen in einem alleinstehenden,
nicht mehr zonenkonform genutzten Stall wie u.a. ein Badezim-
mer auf dem Heuboden, eine Werkstatt im Kleintierstall, Tisch und
Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, Holztäferung an den Wänden
und Decken im Grossviehstall sowie eine Treppe vom Kleintierstall
zum Heuboden nicht bewilligt hatte. Nach dem Gesagten sind die
beiden Holzboxen im Obergeschoss des Ökonomiegebäudes samt
den sich darin befindlichen Installationen (Elektro-, Wasser- und
Abwasserleitungen) nicht nach Art. 24a RPG (Zweckänderungen
ohne bauliche Massnahmen) bewilligbar. Eine teilweise Erweite-
rung nach Art. 24c RPG oder eine Zweckänderung nach Art. 24d
RPG ist, wie bereits erwähnt, bei alleinstehenden Stallgebäuden
nicht zulässig, weshalb die beiden Holzboxen unter keinem Titel
bewilligbar sind. Sie stellen, wie dies auch die Fachstelle bzw. die
Beschwerdegegnerin zu Recht festhielt, eine Umgehung bzw. eine
Verletzung des Raumplanungsgesetzes dar.
Im Übrigen sei erwähnt, dass die Beschwerdeführer bei
dem neben dem Stallgebäude liegenden Ferien-/Wochenendhaus
die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (nachfolgend BGF)
vollumfänglich ausgenützt haben (vgl. insbesondere den am Au-
genschein von der Fachstelle eingelegten Plan mit der BGF-Be-
rechnung, wonach eine anteilsmässige Erweiterung von 65.64 %
anstatt der zulässigen 60 % zugelassen wurde).
5.3.2.
Was die neu eingebaute Trennwand im Erdgeschoss
des Stallgebäudes betrifft, so stellt auch diese eine bauliche Mass-
nahme dar, die über den Rahmen von Art. 24a RPG (Zweckände-
rungen ohne bauliche Massnahmen) hinausgeht. Die Wand, in der
eine Tür eingebaut ist, trennt den hinteren Teil des Erdgeschos-
ses ab und lässt damit einen neuen Raum entstehen, in dem ein
Durchlauferhitzer, eine Gasflasche und verschiedene Leitungen in-
stalliert sind, welche der Strom- und Wasserzufuhr in den beiden
Holzboxen im Obergeschoss dienen. Insoweit kann dieser Raum
als Technikraum bezeichnet werden, wie dies die Fachstelle bzw.
die Beschwerdegegnerin gemacht hat. Dieser Raum wie auch die
Installationen gehen über die bewilligte Umnutzung ohne bauliche
Massnahmen nach Art. 24a RPG sowie über die bewilligten Un-
terhaltsarbeiten hinaus. Da zudem ausserhalb der Bauzonen auch

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jede geringfügige Änderung im Innern von Bauten und Anlagen
baubewilligungspflichtig ist (vgl. Art. 22 RPG i.V.m. Art. 40 Abs. 1
Ziff. 2 KRVO e contrario), ist die fragliche Trennwand – wie auch die
im Raum dahinter angebrachten Installationen – im Erdgeschoss
des Stallgebäudes nicht bewilligungsfähig.
5.3.3.
Schliesslich ist die Frage der Zulässigkeit des WC‘s
zu prüfen. Gemäss dem Baugesuchsformular vom 21. Dezember
2009 war vorgesehen, im Stallgebäude eine tragbare Camping-
toilette (Typ: Thetford Porta Potti) aufzustellen. In der BAB-Bewilli-
gung vom 2. Juni 2010 wurde die Camping-Toilette bewilligt und es
wurde darauf hingewiesen, dass die Rückstände der chemischen
Toilette auf eine zentrale Abwasserreinigungsanlage abzuführen
seien. In ihrem nachträglichen Baugesuch bzw. im Baugesuchs-
formular BAB vom 11. August 2016 führten die Beschwerdeführer
unter dem Titel Erschliessung eine Kompost-Toilette (Typ: Insetta
Villa 9010) auf, das massgebliche Zusatzblatt enthält jedoch die An-
gaben zur tatsächlich installierten (vgl. Protokoll des Augenscheins
vom 12. November 2018, S. 3) Separett-Villa 9010. Diese hat ei-
nen Solar-Anschluss, kann jedoch auch mit normalem Elektroan-
schluss betrieben werden, und wird mit einem zwei Meter langen
Schlauch für die Urinableitung geliefert. Das WC ist gemäss Anga-
ben der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins durch eine
Ableitung für den Urin mit der abflusslosen Grube verbunden. Ein
Entlüftungsrohr führt durch die Holzwand der Boxe nach aussen.
Abgesehen davon, dass die Abwasserleitung zur abflusslosen Gru-
be vom Stall aus (nicht vom Ferien-/Wochenendhaus) weder vor-
gesehen noch bewilligt bzw. bewilligbar ist, ist hier festzustellen,
dass die WC-Anlage mit dem Entlüftungsrohr und der Urinablei-
tung fest installiert ist, womit sie sich von der ursprünglich bewil-
ligten tragbaren Campingtoilette erheblich unterscheidet und kei-
ne nicht-bauliche Massnahme im Sinne von Art. 24a RPG darstellt.
5.3.4.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass
vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage (keine Ände-
rung nach Art. 24c RPG, keine Zweckänderung/Wohnnutzung nach
Art. 24d RPG möglich) die seitens der Beschwerdegegnerin gerüg-
ten Veränderungen im Stallgebäude auch nicht nach Art. 24a RPG
(Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen) bewilligbar sind.
5.5. Das Gericht kommt zum Schluss, dass die vorgenom-
menen, bewilligungspflichtigen baulichen Veränderungen am Stall-
gebäude weder in Anwendung von Art. 24a RPG noch Art. 24c bzw.
Art. 24d RPG bewilligbar sind. Damit ist die Beschwerde vollum-
fänglich abzuweisen. Nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren

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zu entscheiden ist, welche Massnahmen die Beschwerdeführer zu
ergreifen haben werden, um den rechtmässigen Zustand wieder-
herzustellen. Dies wird, wie erwähnt (vgl. hier nicht abgedruckte
Erwägung 5.4), die Gemeinde in einer separaten Verfügung nach
Eintritt der Rechtskraft des angefochtenen Entscheids vom 15. Ja-
nuar 2018 zu entscheiden haben.
R 18 08
Urteil vom 15. Januar 2019