gr_gerichte · R 2023 19 · 2023-11-07 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 19
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 7. November 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführerin 1,
B._____, 
Beschwerdeführer 2,
C._____, 
Beschwerdeführer 3 und 4,
D._____, 
Beschwerdeführerin 5,


- 2 -
E._____,
Beschwerdeführerin 6,
F._____, 
Beschwerdeführer 7 und 8,
G._____, 
Beschwerdeführer 9,
H._____, 
Beschwerdeführer 10 und 11,
I._____,
Beschwerdeführer 12, 13 und 14,
J._____, 
Beschwerdeführer 15,
K._____, 
Beschwerdeführer 16 und 17,
L._____, 
Beschwerdeführer 18 und 19,


- 3 -
M._____, 
Beschwerdeführer 20,
N._____, 
Beschwerdeführer 21 und 22,
O._____, 
Beschwerdeführerin 23,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp, 
gegen
Gemeinde P._____, 
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, 
betreffend Baueinsprache


- 4 -
I. Sachverhalt:
1.
Die Gemeinde P._____ ist Eigentümerin der Parzelle Q._____ im Grund-
buch der Gemeinde P._____. Diese Parzelle bildete einst eine Bau-
rechtsparzelle (P15) innerhalb der Parzelle R._____ und wurde am 
29. November 2022 als eigenständiges Grundstück von Parzelle R._____ 
abparzelliert.
2.
Die Parzelle Q._____ ist noch unüberbaut, befindet sich nutzungsplane-
risch überwiegend in der Wohnmischzone 3 (WMZ 3) und teilweise in der 
Wohnzone 2 (W 2). Gestaltungsplanerisch liegt sie im "Spezialbereich 
Wohnraum für Einheimische". Folgeplanerisch wurde im Jahr 2012 für die 
gesamte Parzelle R._____ ein Quartierplanverfahren für die Einheimi-
schenbauzone S._____ eingeleitet und in diesem Rahmen Quartier- und 
Sonderbauvorschriften (QSBV) samt Gestaltungs- (QGP) und Erschlies-
sungsplan (QEP) erlassen. Im QGP wurde die Parzelle R._____ in ver-
schiedene Baurechtsparzellen unterteilt, die je nach Lage wiederum dem 
Einfamilienhausbereich, dem Ein- und Zweifamilienhausbereich oder dem 
Mehrfamilienhausbereich zugewiesen wurden. Der Quartierplan, nament-
lich die QSBV und der QGP, wurde anschliessend mehrmals revidiert. Die 
Baurechtsparzelle P15 (neu: Parzelle Q._____) blieb dabei quartiergestal-
tungsplanerisch unverändert im Mehrfamilienhausbereich.
3.
Die Gemeinde P._____ beabsichtigt auf Parzelle Q._____ ein Mehrfamili-
enhaus mit 21 Wohneinheiten zu errichten. Die Gemeindeversammlung 
der Gemeinde P._____ wurde am 14. September 2022 über das Bauvor-
haben "Mehrfamilienhaus S._____" informiert. Die Gemeindeversamm-
lung stimmte mit Beschluss vom 14. September 2022 mit 193 Ja- und 8 
Nein-Stimmen einem Verpflichtungskredit in Höhe von CHF 8.8 Mio. für 
den Neubau des Mehrfamilienhauses S._____ zu.


- 5 -
4.
Mit Baugesuch vom 5. Dezember 2022 beantragte die Gemeinde P._____ 
die Erteilung der Baubewilligung für den Neubau des geplanten Mehrfami-
lienhauses.
5.
Das Baugesuch wurde am 9. Dezember 2022 im amtlichen Publikations-
organ publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert der laufenden Auflage- und 
Einsprachefrist gingen gegen das Bauvorhaben diverse Einsprachen ein.
6.
Mit Entscheid vom 8. Februar 2023 bewilligte der Gemeindevorstand das 
Bauvorhaben. Die Einsprachen wurden gleichentags jeweils mit separaten 
Einspracheentscheiden abgewiesen und den Einsprechern unter Beilage 
der Baubewilligung am 9. Februar 2023 mitgeteilt.
7.
Am 13. März 2023 erhoben A._____, B._____, C._____, D._____, 
E._____, F._____, G._____, H._____, I._____, J._____, K._____, 
L._____, M._____, N._____ und O._____ (nachfolgend: Beschwerdefüh-
rer) über ihren gemeinsamen Rechtsvertreter gegen die Baubewilligung 
und die Einspracheentscheide Beschwerde beim Verwaltungsgericht. In 
materieller Hinsicht beantragten sie, es seien die Einspracheentscheide 
vom 8. Februar 2023 und die Baubewilligung gemäss Beschluss der Bau-
behörde vom 8. Februar 2023 aufzuheben und die Baubewilligung zu ver-
weigern. Die Beschwerdeführer machten einerseits eine Verletzung des 
Anspruchs auf unabhängige Beurteilung geltend, zumal dieselben Perso-
nen, welche im Namen der Gemeinde um Erteilung der Baubewilligung 
ersuchten, gleichzeitig auch die dagegen erhobenen Einsprachen behan-
delt hätten. Andererseits bestritten sie, dass die angewandten Quartier-
pläne rechtsgültig zustande gekommen seien und beantragten in diesem 
Zusammenhang die Edition der Grundbuchauszüge der Grundstücke 
R._____ und Q._____. Für den Fall, dass die Quartierpläne rechtsgültig 
zustande gekommen sein sollten, verlangten sie eine vorfrageweise Über-
prüfung derselben. Sodann rügten sie die unrichtige Anwendung der Quar-


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tierplanvorschriften, insbesondere, dass der Bonus zur Überbauungsziffer 
(ÜZ) von 15% im Mehrfamilienhausbereich keine Anwendung finde und 
die vorgesehenen Nutzungsübertragungen nicht rechtmässig seien, womit 
im Ergebnis eine Übernutzung der Bauparzelle resultiere. Schliesslich 
machten sie geltend, die übrigen baurechtlichen Bestimmungen (Ge-
bäude- und Fassadenhöhen, Gebäudelänge- und Breite, Grenzabstand, 
Verkehrserschliessung, Gestaltung) seien nicht eingehalten. In verfah-
rensrechtlicher Hinsicht ersuchten sie darum, der Beschwerde die auf-
schiebende Wirkung zu erteilen.
8.
Die Gemeinde P._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) hatte in der 
Stellungnahme vom 24. März 2023 nichts gegen die beantragte Zuerken-
nung der aufschiebenden Wirkung einzuwenden, stellte dafür aber den 
Antrag, das Verfahren für dringlich zu erklären.
9.
Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 27. März 2023 wurde der Be-
schwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das vorliegende Ver-
fahren für dringlich erklärt.
10.
Am 18. April 2023 reichte die Beschwerdegegnerin ihre Vernehmlassung 
zur Sache ein und beantragte darin die Abweisung der Beschwerde. Dabei 
stellte sie sich auf den Standpunkt, dass sämtliche Quartierpläne recht-
mässig erlassen, in Rechtskraft erwachsen seien und im vorliegenden 
Verfahren nicht mehr überprüft werden könnten. Hinsichtlich der Übernut-
zung der Bauparzelle wies sie darauf hin, dass der ÜZ-Bonus von 15% im 
gesamten Quartierplangebiet gelte, insbesondere auch für die Bauparzelle 
(Q._____). Das Quartierplangebiet habe ursprünglich eine einzige Par-
zelle (R._____) umfasst und sei auf 18 Baurechtsparzellen ausgerichtet 
gewesen, darunter auch die Baurechtsparzelle P15. Diese sei im Novem-
ber 2022 als eigenständiges Grundstück (Parzelle Q._____) abparzelliert 
worden, was auf die Anwendbarkeit des Bonus jedoch keinen Einfluss 


- 7 -
habe. Ausserdem seien auch die vorgesehenen Nutzungstransporte 
zulässig. Gestützt auf Art. 16 Abs. 4 BauG seien Nutzungstransporte zwi-
schen angrenzenden Parzellen möglich und Art. 2 QSBV sehe ausdrück-
lich vor, dass die Gemeinde die Überbauungsziffer von gemeinschaftli-
chen Aussenbereichen auf den Mehrfamilienhausbereich übertragen 
könne. Eine Übernutzung der Bauparzelle liege somit nicht vor. Schliess-
lich entspreche das geplante Bauprojekt auch den restlichen Bauvorschrif-
ten betreffend Gebäude- und Fassadenhöhen, Gebäudelänge- und Breite, 
Grenzabstand, Verkehrserschliessung und Gestaltung. Auch der Vorwurf 
der Verletzung der unabhängigen Beurteilung sei nicht zu hören. Die Be-
fassung des Gemeindevorstands mit dem Baugesuch sei systembedingt 
und nicht zu vermeiden. 
11.
In der Replik vom 19. Mai 2023 bzw. Duplik vom 5. Juni 2023 bestätigten 
die Parteien ihre jeweiligen Rechtsbegehren und vertieften gleichzeitig 
ihre entsprechenden Argumentationen.
12.
In der Triplik vom 16. Juni 2023 hielten die Beschwerdeführer wiederum 
an ihren Ausführungen und Anträgen in der Beschwerdeschrift fest und 
reichten in der Beilage eine Honorarnote ein.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten sind vorliegend die Bau-
bewilligung der Beschwerdegegnerin vom 8. Februar 2023, mitgeteilt am 
9. Februar 2023, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Baubewilli-
gung für den Neubau des MFH auf Parzelle Q._____ erteilte, sowie die 


- 8 -
gleichentags mitgeteilten Einspracheentscheide, mit welchen die Be-
schwerdegegnerin die Einsprachen der Beschwerdeführer abwies. Diese 
Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen In-
stanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsob-
jekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den dar. Als Adressaten der angefochtenen Entscheide sind die Be-
schwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an de-
ren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem 
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie 
Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Streitgegenstand ist im Wesentlichen die Frage, ob die Beschwerdegeg-
nerin das Bauvorhaben auf Parzelle Q._____ zu Recht bewilligt hat. Ein-
leitend ist zunächst zu prüfen, ob die von der Beschwerdegegnerin ange-
wandten Quartierpläne rechtsgültig zustande gekommen sind und ob 
diese gegebenenfalls im vorliegenden Beschwerdeverfahren vorfrage-
weise überprüft werden können. Sodann ist zu prüfen, ob die Quartierplan-
vorschriften im konkreten Fall richtig angewandt wurden, ob mithin für Pa-
rzelle Q._____ hinsichtlich der Überbauungsziffer ein Bonus von 15% be-
ansprucht werden darf, ob die Nutzungsübertragungen rechtmässig sind 
und ob die übrigen baurechtlichen Bestimmungen (Gebäude- und Fassa-
denhöhen, Gebäudelänge- und Breite, Grenzabstand, Verkehrserschlies-
sung, Gestaltung) eingehalten wurden.
3.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG sehen die Kantone mindestens ein 
Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das 
RPG 
sowie 
die 
kantonalen 
und 
eidgenössischen 
Ausführungsbestimmungen stützen, wobei die volle Überprüfung durch 
wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 
lit. b RPG). Aufgrund dieser bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das 
Verwaltungsgericht in der vorliegenden Streitsache grundsätzlich über 


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eine 
umfassende 
Kognition, 
die 
nicht 
auf 
die 
Rechts- 
und 
Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist, sondern 
eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst (BGE 146 II 367 E.3.2.1, BGE 
145 I 52 E.3.6, BGE 118 Ib 26 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 
1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1, 1C_494/2018 vom 13. Juni 
2019 E.2.2 und 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f.; Urteile 
des Verwaltungsgerichts [VGU] R 21 16 vom 3. Mai 2022 E.3.4 und R 19 
52 vom 14. Oktober 2021 E.4.6). Allerdings auferlegen sich die kantonalen 
Gerichte, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des 
angefochtenen 
Entscheids 
prüfen, 
Zurückhaltung, 
um 
die 
Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu respektieren (BGE 
145 I 52 E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_97/2014 vom 9. Februar 
2015 E.3.3).
4.
Vorab ist, weil formeller Natur, auf die Rüge der Beschwerdeführer einzu-
gehen, wonach bei der Behandlung der Einsprachen die Unbefangenheit 
der Beschwerdegegnerin gemäss Art. 29 BV nicht gewährleistet sei.
4.1
Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich geltend, dass sowohl die 
Einspracheentscheide als auch das Baugesuch von T._____ und U._____ 
unterzeichnet wurden. Für nichtrichterliche Behörden kämen Art. 30 
Abs. 1 BV und Art. 6 EMRK zwar nicht zur Anwendung, doch gewährleiste 
Art. 29 Abs. 1 BV einen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung. 
Die Notwendigkeit der Unbefangenheit garantiere, dass sich die entschei-
dende Person in Bezug auf den zu beurteilenden Sachverhalt nicht bereits 
festgelegt habe. Vorliegend seien T._____ und U._____ bei der Ausarbei-
tung des Baugesuchs beteiligt gewesen. Eine unbefangene Beurteilung im 
Einspracheverfahren sei nicht mehr möglich, weil sich diese zwei Perso-
nen bereits festgelegt hätten. Es könne nicht angehen, dass dieselben 
Personen, welche im Namen der Gemeinde um Erteilung der Baubewilli-


- 10 -
gung ersuchen, gleichzeitig auch die dagegen erhobenen Einsprachen be-
handeln.
4.2
Die Beschwerdegegnerin ist demgegenüber der Auffassung, der Vorwurf 
der Missachtung des Anspruchs auf unabhängige Beurteilung erweise 
sich als unbegründet. Die Beschwerdegegnerin habe für die Erarbeitung 
des Bauvorhabens einen fachkundigen Architekten beigezogen. Dass die 
Beschwerdegegnerin in diesem Verfahren gleichzeitig Bauherrschaft und 
Entscheidbehörde sei, sei systembedingt nicht zu vermeiden. Die Be-
schwerdegegnerin werde verfassungsorganisatorisch durch den Gemein-
devorstand vertreten.
4.3
In diesem Zusammenhang ist zwischen der Zuständigkeit des Gemeinde-
vorstands als (Bau-)Behörde einerseits (vgl. E.4.4 nachstehend) und all-
fälligen Ausstandsgründen der einzelnen Behördenmitglieder andererseits 
(vgl. E.4.5 ff. nachstehend) zu unterscheiden.
4.4
Der Gemeindevorstand vertritt die Gemeinde gegenüber Dritten und vor 
Gericht (Art. 50 der Verfassung der Gemeinde P._____). Gleichzeitig ist 
der Gemeindevorstand aber auch die zuständige Baubehörde und ent-
scheidet als solche über Baugesuche und Einsprachen (Art. 46 Abs. 1 
KRVO i.V.m. Art. 6 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde P._____ 
[BauG]). In casu ist die Gemeinde P._____ unbestrittenermassen Grun-
deigentümerin der Bauparzelle. Der Gemeindevorstand hat demnach im 
hier vorliegenden Fall eine Doppelstellung inne: Einerseits vertritt er die 
Gemeinde als Baugesuchstellerin; andererseits hat er als zuständige Bau-
behörde über das streitige Bauvorhaben und die erhobenen Einsprachen 
zu entscheiden. Dies ist aber – wie soeben ausgeführt – durch die Verfas-
sung bzw. durch das Gesetz so vorgesehen und damit nicht zu beanstan-
den.


- 11 -
4.5
Nach der in Art. 30 Abs. 1 BV aufgeführten, ebenfalls in Art. 6 Ziff. 1 EMRK 
enthaltenen Garantie des verfassungsmässigen Richters hat der Einzelne 
Anspruch darauf, dass seine Sache von einem unparteiischen, unvorein-
genommenen und unbefangenen Richter ohne Einwirken sachfremder 
Umstände entschieden wird. Liegen bei objektiver Betrachtungsweise Ge-
gebenheiten vor, die den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der 
Voreingenommenheit zu begründen vermögen, so ist die Garantie verletzt 
(BGE 126 I 68 E.3a S. 73; 125 I 119 E.3a; 120 Ia 184 E.2b). Der Gemein-
devorstand ist keine richterliche Behörde, sondern Organ der Verwaltung. 
Nach der Praxis des Bundesgerichts sind politische Behörden (Kantons-
regierungen, Gemeindeexekutiven usw.) aufgrund ihres Amtes, anders als 
ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung oder Streitent-
scheidung berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwortung für 
die Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben (Urteil 2A.364/1995 des 
Bundesgerichtes vom 14. Februar 1997 in ZBl 99/1998 S. 289 E.3b). Die 
für Gerichtspersonen geltenden Ausstandsregeln finden daher grundsätz-
lich keine Anwendung. Das Bundesgericht hat denn auch wiederholt ent-
schieden, dass Behördenmitglieder nur dann in den Ausstand zu treten 
haben, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein persönliches Inter-
esse haben (BGE 107 Ia 135 E.2b S. 137; 125 I 119 E.3b-e S. 123 f.); 
nimmt ein Behördenmitglied jedoch öffentliche Interessen wahr, so besteht 
grundsätzlich keine Ausstandspflicht (Urteil 1P.426/1999 des Bundesge-
richtes vom 20. Juni 2000 in ZBl 103/2002 S. 36 E.2a S. 37 mit Hinweisen). 
Wann Mitglieder einer Administrativbehörde in den Ausstand zu treten ha-
ben, bestimmt sich nach dem anwendbaren Verfahrensrecht (vgl. zum 
Ganzen VGU R 11 41 vom 11. Oktober 2011 E.1 und R 18 46 vom 
10. März 2021 E.3.3.1).
4.6
Das kantonale Recht regelt den Ausstand für Mitglieder von Gemeinde-
behörden in Art. 33 des Gemeindegesetzes (GG; BR 175.050), wobei 


- 12 -
Abs. 3 dieser Norm für den Bereich der Rechtspflege auf die Bestimmun-
gen des VRG verweist. Gemäss Art. 6a Abs. 1 lit. a VRG treten Personen 
u.a. dann in den Ausstand, wenn sie selbst am Ausgang des Verfahrens 
ein unmittelbares Interesse haben.
4.7
Mit dem vorliegenden Bauprojekt will die Beschwerdegegnerin bezahlba-
ren Wohnraum für die einheimische Bevölkerung schaffen, um es Men-
schen mit kleineren- und mittleren Einkommen zu ermöglichen in P._____ 
zu leben und hier eine Familie zu gründen (siehe Bg-act. 1 S. 12). Sie be-
gründet dies damit, dass in der Gemeinde P._____ – als Folge der Zweit-
wohnungsinitiative – die Immobilienpreise und Mietkosten in den letzten 
Jahren stetig angestiegen sind und vor allem junge Einheimische grosse 
Mühe haben, eine Wohnung zu finden, zumal sie oft mit finanzkräftigen 
Zuzügern konkurrieren müssen, die in P._____ einen Zweitwohnsitz er-
richten wollen und dafür "Altbestand" aufkaufen. Vor diesem Hintergrund 
ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin mit dem vorliegen-
den Bauprojekt in erster Linie öffentliche Interessen verfolgt. Für diese 
Auffassung spricht auch die Tatsache, dass die Gemeindeversammlung 
dem Verpflichtungskredit in Höhe von CHF 8.8 Mio. für den Neubau des 
Mehrfamilienhauses S._____ mit grossem Mehr zugestimmt hat. Insofern 
ist nicht ersichtlich, und wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht 
geltend gemacht, dass T._____ ein unmittelbares Interesse an der Errich-
tung des streitigen Bauprojekts hat. Für den Gemeindepräsidenten ist im 
vorliegenden Fall also kein Ausstandsgrund i.S.v. Art. 6a Abs. 1 lit. a VRG 
gegeben. U._____ ist Bauamtsleiter und kein Mitglied des Gemeindevor-
stands. Er nimmt zwar an den Sitzungen des Gemeindevorstands mit be-
ratender Stimme teil (Art. 8 Abs. 2 BauG), hat aber keine eigentlichen Ent-
scheidungsbefugnisse. Die Frage des Ausstands stellt sich somit gar 
nicht. Die Einwände der Beschwerdeführer erweisen sich diesbezüglich 
somit als unbegründet.


- 13 -
4.8
Es sei aber an dieser Stelle – auch wenn dies nicht explizit gerügt wurde 
– noch darauf hingewiesen, dass für das Gericht nicht gänzlich nachvoll-
ziehbar ist, woraus sich die Zeichnungsberechtigung von U._____ (als Lei-
ter des Bauamts) auf der Bewilligung und den Einspracheentscheiden er-
gibt. Der Leiter des Bauamts nimmt zwar an den Sitzungen mit beratender 
Stimme teil (Art. 8 Abs. 2 BauG). Gemäss Art. 50 Abs. 2 der Gemeinde-
verfassung führt jedoch der Gemeindepräsident oder sein Stellvertreter 
zusammen mit dem Gemeindeschreiber die rechtsverbindliche Unter-
schrift für die Gemeinde. Ob U._____ neben der Funktion als Bauamtslei-
ter auch diejenige des Gemeindeschreibers innehat, lässt sich weder aus 
den Akten noch aus der offiziellen Webseite (https://V._____/, zuletzt be-
sucht am 7. November 2023) entnehmen. Jedenfalls fällt auf, dass die Ge-
meinde eine Praxis etabliert hat, wonach der Gemeindepräsident zusam-
men mit dem Bauamtsleiter für die Gemeinde bzw. für die Baubehörde 
unterzeichnet (vgl. insbesondere die vorliegend angefochtenen Einspra-
cheentscheide, aber auch die Anfechtungsobjekte in anderen vor Verwal-
tungsgericht hängigen Verfahren). Allerdings hat in früheren Beschlüssen 
bzw. Erlassen jeweils W._____ als Gemeindeschreiber unterzeichnet (vgl. 
bspw. das Informationsschreiben über die Quartierplanänderung an die Ei-
gentümer von Baurechten vom 29. April 2019, den Genehmigungsbe-
schluss der Quartierplanänderung vom 6. August 2019 oder das Benüt-
zungsreglement/Gebührenordnung der Waldhütte X._____ vom 22. Au-
gust 2017). Möglich wäre, dass die Gemeinde die Zeichnungsbefugnis in 
einem Organisationsreglement abweichend geregelt bzw. delegiert hat. 
Ein solches Organisationsreglement ist dem Gericht allerdings nicht be-
kannt. Angesichts der Tatsache, dass U._____ in casu nur eine beratende 
Stimme hat, die Erteilung der Baubewilligung bzw. die Einspracheent-
scheide vom (zuständigen) Gemeindevorstand beschlossen wurden – und 
nicht zuletzt auch aus prozessökonomischen Gründen, zumal eine Rück-
weisung (nur) aufgrund der Unterschrift und ohne materielle Beurteilung 


- 14 -
einem formalistischer Leerlauf gleichkäme – kann die Frage betreffend 
Rechtmässigkeit der Unterschrift an dieser Stelle (einstweilen) offengelas-
sen werden. Der Gemeinde wird allerdings empfohlen, in Zukunft die 
Zeichnungsberechtigung genau zu prüfen und im Falle eines Gerichtsver-
fahrens entsprechend darzulegen.
5.
In materieller Hinsicht ist zwischen den Parteien zunächst strittig, ob der 
Quartierplan Einheimischenbauzone S._____ bzw. dessen Änderungen 
rechtsgültig zustande gekommen sind.
5.1
Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich vor, die Pläne seien nicht un-
terzeichnet worden. Sodann bestünden Unstimmigkeiten zwischen den 
Eintragungen im Grundbuch und den Quartierplanfestsetzungen gemäss 
Angaben der Beschwerdegegnerin. Die Gemeinde verweise auf den Auf-
lageentwurf aus dem Jahr 2012, der in den Jahren 2016, 2019 und 2020 
geringfügige Änderungen erfahren haben soll. Im Grundbuch sei dieser 
Quartierplan jedoch nie angemerkt worden. Hingegen sei dort von Quar-
tierplänen S._____ aus den Jahren 2008 und 2022 sowie von Quartierge-
staltungsplänen aus den Jahren 2019, 2021 und 2022 die Rede. Im Übri-
gen sei der Bericht von Y._____ das einzige unterzeichnete Dokument aus 
dem Jahr 2012. Die übrigen Dokumente seien nicht unterzeichnet. Es sei 
Aufgabe der Gemeinde, lückenlos aufzuzeigen, dass die Quartierpläne 
und Vorschriften gültig zustande gekommen seien. Es verstehe sich von 
selbst, dass dieser Nachweis nur mit unterzeichneten Dokumenten er-
bracht werden könne. Schliesslich seien die Quartierpläne auch nicht im 
ÖREB eingetragen worden. Die Hinterlegung im ÖREB sei zwingend, an-
dernfalls der Quartierplan keine Wirkung entfalten könne. Vor diesem Hin-
tergrund werde von den Beschwerdeführern bestritten, dass die von der 
Beschwerdegegnerin angewandten Pläne und Vorschriften rechtsgenüg-
lich zustande gekommen seien, mit der Folge, dass diese vorliegend nicht 
anwendbar seien.


- 15 -
5.2
Die Beschwerdegegnerin stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, 
die apellatorische und haltlose Kritik der Beschwerdeführer am Quartier-
plan für die Einheimischenzone S._____ und die in diesem Zusammen-
hang ergangenen Erlass- und Änderungsverfahren sei nicht zu hören. Die 
Folgeplanung sei weder materiell noch formell Gegenstand dieses Verfah-
rens und allfällige Versäumnisse der Beschwerdeführer in den vergange-
nen Jahren könnten nicht beliebig nachgeholt werden. Der Erlass und die 
Änderung der Quartierplanung seien mit den eingereichten Urkunden so-
wohl in verfahrensrechtlicher als auch in inhaltlicher Hinsicht lückenlos 
aufgezeigt worden: Im Jahr 2012 sei der Quartierplan erlassen worden, im 
Jahr 2016 sei der Zweifamilienhausbereich gestalterisch zu einem Ein- 
und Zweifamilienhausbereich geändert worden, im Jahr 2019 sei eine An-
passung der Strassenbreite der AB._____ erfolgt und im Jahr 2020 sei die 
Bauparzelle P18 vom Einfamilienhaus- dem Ein- und Zweifamilienhausbe-
reich zugewiesen worden. Die erfolgten Publikationen könnten im kommu-
nalen Publikationsorgan nachgeprüft und die einzelnen Änderungen aus 
den im Recht liegenden Planungsberichten nachvollzogen werden. Die 
aufgelegten Entwürfe seien selbstverständlich nicht unterzeichnet und 
seien ohne Vorliegen von Änderungsanträgen bzw. Einsprachen gemäss 
Auflageentwurf zum Beschluss erhoben worden. Einschlägig seien dem-
nach die rechtsgültig zustande gekommenen Quartierplanvorschriften 
2016 sowie der Quartiergestaltungsplan 2020. Massgebend seien im Üb-
rigen die Beschluss- und nicht die grundbuchlichen Anmerkungsdaten. 
Der Quartierplan 2012 sei nach seinem Erlass erstmals angemerkt worden 
und auch der Quartierplan 2016 sei sehr wohl im Grundbuch angemerkt 
worden. Letzterer sei aber später durch denjenigen von 2019 ersetzt wor-
den. Die Änderung aus dem Jahr 2020 sei tatsächlich nicht nachvollzogen 
worden und werde nun nachgeholt. Den grundbuchlichen Anmerkungen 
komme aber ohnehin nur deklaratorische Bedeutung zu. Zusammenfas-
send seien die Quartierpläne somit gültig und anwendbar.


- 16 -
5.3
In chronologischer Hinsicht ist in Bezug auf die Quartierplanung im Gebiet 
S._____ was folgt zu beachten: 
5.3.1
Die grundbuchliche Anmerkung vom 14. Februar 2008 (vgl. Bg-act. 4) be-
zieht sich auf den Quartierplan "S._____" vom 13. November 2007. Des-
sen Perimeter umfasst neben Parzelle R._____ zusätzlich rund 100 an-
dere Parzellen (vgl. Quartierplan S._____, Beizugsgebiet und Alter Be-
stand, erlassen am 13. November 2007, abrufbar unter: https://AA._____, 
zuletzt besucht am 7. November 2023). Dieser Quartierplan regelte insbe-
sondere die Erschliessung resp. die Übernahme der überwiegend privat 
erstellten Erschliessungsanlagen (Verkehrsflächen und Werkleitungen) 
durch die Gemeinde, enthält jedoch für Parzelle R._____ (welche damals 
auch die Parzelle Q._____ umfasste) keine gestalterischen Vorgaben und 
regelt weder Baufelder, noch sonstige Gebäudemasse oder Nutzungszif-
fern. Für die Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts ist der Quartierplan 
S._____ aus dem Jahr 2007 somit nicht von Bedeutung. Massgeblich ist 
demgegenüber der Quartierplan "Einheimischenbauzone S._____" aus 
dem Jahr 2012, dessen Beizugsgebiet sich auf Parzelle R._____ be-
schränkt und aus deren Vorschriften die Beschwerdegegnerin die Gebäu-
demasse resp. die Nutzungsziffern des streitigen Bauprojekts ableitet (vgl. 
Bg-act. 6-8).
5.3.2
Der Quartierplan Einheimischenbauzone S._____ besteht aus den Quar-
tier- und Sonderbauvorschriften (QSBV), dem Quartiergestaltungsplan 
(QGP) und dem Quartiererschliessungsplan (QEP). Letzterer wurde im 
Jahr 2016 aufgehoben und hat für das vorliegende Verfahren keine Be-
deutung mehr, sodass sich weitere Ausführungen diesbezüglich erübri-
gen. Von Interesse sind also namentlich die QSBV und der QGP, weshalb 
(nur) deren Zustandekommen rekonstruiert werden muss.


- 17 -
5.3.3
Obschon von den QSBV 2012 nur der Auflageentwurf vom 1. Mai 2012 in 
den Akten liegt (vgl. Bg-act. 8) und der QGP 2012 nicht unterzeichnet ist, 
erachtet es das Gericht – unter Berücksichtigung der übrigen Aktenlage – 
als erstellt, dass die QSBV 2012 und der QGP 2012 in der vorliegenden 
Form erlassen wurden. Aus dem Bericht "Revision 2016" und auch in den 
späteren Berichten (2019 und 2020) lässt sich nämlich entnehmen, dass 
die Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des Bei-
zugsgebietes am 1. Mai 2012 vom Vorstand formell beschlossen wurden; 
die Publikation des Beschlusses mit Bezeichnung des Beizugsgebietes 
(Parz. R._____) am 11. Mai 2012 erfolgte und gleichzeitig der Inhalt der 
Planung mit: "Quartiererschliessungsplan 1:500, Quartiergestaltungsplan 
und Neuer Bestand 1:500, Quartier- und Sonderbauvorschriften, Bericht 
zum Quartiergestaltungsplan" zur öffentlichen Auflage während 30 Tagen 
verabschiedet wurde; dagegen keine Einsprachen eingingen (d.h. weder 
gegen den Einleitungsbeschluss noch gegen die Abgrenzung des Bei-
zugsgebietes noch gegen den Inhalt der Auflageakten) und der Gemein-
devorstand den Quartierplan am 26. Juni 2012 erlassen hat. Dem publi-
zierten Einleitungsbeschluss lässt sich sodann entnehmen, dass die Auf-
lage vom 11. Mai 2012 bis zum 11. Juni 2012 gedauert hat (vgl. Bg-act. 6 
S. 2). Da der Quartierplan zwei Wochen später beschlossen wurde, ist es 
nicht plausibel, dass der Auflageentwurf oder der QGP nach dem 11. Juni 
2012 inhaltlich noch angepasst wurde, zumal auch keine Einsprachen ein-
gegangen sind, mit welchen eine allfällige Änderung hätte beantragt wer-
den können. Wenn irgendwelche Änderungen vorgenommen worden 
wären, hätte die Auflage wiederholt werden müssen (vgl. Art. 16 Abs. 3 
KRVO), was mehr Zeit in Anspruch genommen hätte. Die zeitliche Abfolge 
und die Tatsache, dass keine Einsprachen erhoben wurden, lassen dem-
nach ohne Weiteres den Schluss zu, dass der im Recht liegende Auflage-
entwurf der QSBV und der QGP unverändert zum Beschluss erhoben wur-
den und sodann in dieser Form in Rechtskraft erwachsen sind.


- 18 -
5.3.4
Weiter erachtet es das Gericht als erstellt, dass die QSBV und der QGP 
im Jahr 2016 revidiert wurden. Zwar ist der QGP wiederum nicht unter-
zeichnet. Die übrigen Akten lassen aber den Schluss zu, dass dieser in 
der vorliegenden Form beschlossen wurde. Aktenkundig ist, dass die Ei-
gentümer der Baurechte auf Parzelle R._____ vorgehend über die geplan-
ten Änderungen informiert wurden (vgl. Bg-act. 9). Aus den Akten geht so-
dann hervor, dass die Auflage der materiellen Änderungen vom 29. April 
bis zum 29. Mai 2016 stattgefunden hat, während der Auflagefrist keine 
Anregungen oder Einsprachen eingegangen sind und der geänderte Quar-
tierplan S._____, namentlich die QSBV und der QGP mit Beschluss vom 
22. Juni 2016 gemäss Auflage vom 29. April bis 29. Mai 2016 genehmigt 
wurde (siehe Bg-act 9, 10, 12). Der entsprechende Beschluss wurde den 
Betroffenen schriftlich mitgeteilt (Bg-act. 11). Da sowohl die QSBV als 
auch der QGP gemäss Auflage genehmigt wurden, kann wiederum ge-
schlossen werden, dass die öffentlich aufgelegten (Plan-)Dokumente un-
verändert zum Beschluss erhoben wurden. Dem Bericht 2016 lässt sich 
schliesslich entnehmen, dass die Akten des Quartierplans 2012 durch 
diese Revision vollständig ersetzt werden und die bisherige Anmerkung im 
Grundbuch gelöscht werden kann (vgl. den Bericht in Bg-act. 12, Ziff. 12 
lit. a). Dies erklärt einerseits, weshalb im Grundbuch der Quartierplan 2012 
nicht (mehr) aufgeführt ist und macht andererseits deutlich, dass nunmehr 
ausschliesslich die QSBV 2016 und der QGP 2016 massgebend sind. 
Diese liegen in den Akten und es bestehen – wie soeben dargelegt – kei-
nerlei Hinweise, dass diese nicht in der vorliegenden Form verabschiedet 
worden sind.
5.3.5
In den Jahren 2019 und 2020 hat (lediglich) der QGP Anpassungen erfah-
ren. Die QSBV waren von diesen Revisionen nicht betroffen, sodass dies-
bezüglich weiterhin die Version aus dem Jahr 2016 massgebend ist. Mit 
der Revision 2019 wurde die AB._____ etwas verbreitert, womit die Bau-


- 19 -
rechtsparzellen (P14, P15, P16 und P17) minimal verkleinert wurden (Bg-
act. 16). In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist diesbezüglich aktenkundig, 
dass die Eigentümer der Baurechte im Beizugsgebiet wiederum im Vorfeld 
informiert wurden (siehe Bg-act. 13), der QGP und der Bericht jeweils vom 
3. Mai bis zum 1. Juni 2019 öffentlich aufgelegt wurden, während der Auf-
lagefrist keine Wünsche oder Einsprachen eingegangen sind und die vor-
gesehenen Änderungen (gemäss Auflage vom Mai 2019) mit Beschluss 
des Gemeindevorstands vom 6. August 2019 genehmigt wurden (siehe 
Bg-act. 15). Der beschriebene Verfahrensablauf gibt zu keinen Beanstan-
dungen Anlass. Zudem liegen ein unterzeichnetes Exemplar des QGP so-
wie der unterzeichnete Genehmigungsbeschluss in den Akten (vgl. Bg-
act. 23). Damit kann festgehalten werden, dass der QGP 2019 rechtmäs-
sig zustande gekommen ist. 
5.3.6
Mit der Revision 2020 sollte die Baurechtsparzelle P18 vom Einfamilien-
hausbereich in den Ein- und Zweifamilienhausbereich überführt werden. 
In chronologischer Hinsicht lässt sich das Zustandekommen dieses Quar-
tierplans indes nicht gänzlich nachvollziehen. Aktenkundig ist immerhin, 
dass der Gemeindevorstand am 6. Oktober 2020 die Einleitung des Ände-
rungsverfahrens beschlossen hat (vgl. Bg-act. 19, insbesondere Ziff. I/1) 
und die Eigentümer der Baurechte im Beizugsgebiet im Vorfeld, nämlich 
am 27. Oktober 2020, über die geplante Änderung informiert wurden 
(siehe Bg-act. 17). Aus den Akten ergibt sich zudem, dass der QGP und 
der Bericht vom 30. Oktober bis zum 28. November 2020 öffentlich aufge-
legt wurden (vgl. Bg-act. 18). Das öffentlich aufgelegte Exemplar des 
QGP 2020 liegt in den Akten (vgl. Bg-act. 20), ein unterzeichnetes bzw. 
formell genehmigtes Exemplar liegt demgegenüber nicht vor. Dem (an-
geblichen) Genehmigungsbeschluss, gemäss welchem der Gemeindevor-
stand an seiner Sitzung vom 6. Oktober 2020 den geänderten QGP 
gemäss Auflage vom November 2020 genehmigt haben soll, kann kein 


- 20 -
Beweiswert beigemessen werden. Faktisch ist es nämlich nicht möglich im 
Oktober etwas zu genehmigen, was erst im darauffolgenden Monat (No-
vember) öffentlich aufgelegt wird. Der Genehmigungsbeschluss müsste 
eigentlich mit einem Datum nach Ablauf der Auflagefrist, d.h. nach dem 
28. November 2020, datiert sein. Am 6. Oktober 2020 hat der Gemeinde-
vorstand nur die Einleitung des Änderungsverfahrens beschlossen (vgl. 
Bg-act. 19, insbesondere Ziff. I/1). Beim edierten Dokument handelt es 
sich somit allenfalls um den Entwurf bzw. um eine Vorlage des späteren 
Genehmigungsbeschlusses. Dafür spricht auch die Tatsache, dass das 
fragliche Dokument nicht unterzeichnet ist (vgl. Bg-act. 19). Die Hinweise 
am Ende des fraglichen Dokumtens "Eingeschriebene Mitteilung an: alle 
Betroffenen gemäss Brief vom 27.10.2020" und "Mitgeteilt am: 
28.10.2020" deuten ebenfalls darauf hin, dass dieses Dokument im Vor-
feld der Auflage entstanden ist und möglicherweise als Entwurf zusammen 
mit dem Informationsschreiben vom 27. Oktober 2020 an die Eigentümer 
der Baurechte im Beizugsgebiet geschickt wurde. Damit liegt aber für den 
QGP 2020 kein gültiger Genehmigungsbeschluss vor. Da es auch sonst 
keine Nachweise gibt, die für den formellen Beschluss des QGP 2020 
sprechen (bspw. in Form eines Sitzungsprotokolls des Gemeindevor-
stands), kann nicht zweifelsfrei angenommen werden, dass der vorlie-
gende Auflageentwurf des QGP 2020 zum Beschluss erhoben wurde. Ob 
der QGP 2020 tatsächlich beschlossen wurde, ist deshalb nicht restlos 
nachvollziehbar bzw. von der Beschwerdegegnerin nicht rechtsgenüglich 
nachgewiesen. Für den zu beurteilenden Fall kann diese Frage indes of-
fengelassen werden, zumal die (minimale) Änderung im QGP 2020 die 
Parzelle Q._____ und mithin das angefochtene Bauvorhaben nicht tan-
giert. Für die materielle Prüfung des angefochtenen Bauprojekts wird 
nachfolgend auf die QSBV 2016 und den QGP 2019 abgestellt, zumal 
diese nachweislich rechtsgültig beschlossen wurden und rechtskräftig 
sind.


- 21 -
5.4
Das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die Quartierpläne nicht im 
Grundbuch angemerkt sind und deshalb unwirksam seien, kann nicht 
gehört werden. Quartierpläne bestehen als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung gemäss Art. 680 ZGB ohne Eintragung und namentlich 
ohne Anmerkung im Grundbuch. Nach Art. 962 Abs. 1 ZGB können die 
Kantone vorschreiben, dass derartige Eigentumsbeschränkungen im 
Grundbuch anzumerken sind. Einer solchen Anmerkung kommt jedoch 
nur deklaratorische Bedeutung zu (vgl. zum Ganzen BGE 111 Ia 182 E.4). 
Der Quartierplan "Einheimischenbauzone S._____" besteht somit unab-
hängig des Grundbucheintrags. Abgesehen davon ist der Quartiergestal-
tungsplan "Einheimischenbauzone S._____ – Revision 2019" im Grund-
buch angemerkt (vgl. Bg-act. 4). Entgegen der Behauptung der Beschwer-
deführer wurde auch der Quartierplan aus dem Jahr 2012 nach seinem 
Erlass angemerkt (vgl. Bg-act. 22 sowie Ziff. 12 lit. a des Berichts in Bg-
act. 16). Dieser Eintrag wurde sodann (mutmasslich) durch denjenigen 
aus dem Jahr 2016 ersetzt (vgl. den Bericht in Bg-act. 12 sowie die E.5.3.3 
hiervor) und dieser wiederum durch denjenigen aus dem Jahr 2019, wel-
cher auch heute noch ersichtlich ist (vgl. Bg-act. 4 und 23). Dass der revi-
dierte QGP aus dem Jahr 2020 nicht angemerkt wurde, ist in doppelter 
Hinsicht vernachlässigbar, zumal einerseits auch dieser Eintrag nur dekla-
ratorisch wäre und andererseits für die Beurteilung des Bauprojekts ohne-
hin nicht darauf abgestellt wird (vgl. E.5.3.5 hiervor). In Anbetracht dessen, 
kann auf die von den Beschwerdeführern beantragte Edition der Unterla-
gen zu den Anmerkungen auf Grundstück Q._____ aus den Händen des 
Grundbuchamtes verzichtet werden.
5.5
Die Beschwerdeführer bemerken zu Recht, dass die von der Beschwerde-
gegnerin angewandten Quartierpläne im Kataster der öffentlich-rechtli-
chen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) nicht hinterlegt sind. Aus die-
sem Umstand kann aber nicht gefolgert werden, dass die beschlossenen 


- 22 -
Quartierpläne keine Wirkung entfalten. Die Einträge im ÖREB sind – wie 
diejenigen im Grundbuch – nur deklaratorisch. Massgebend sind die 
rechtskräftigen Beschlüsse (vgl. Art. 3a der Verordnung über den Kataster 
der 
öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkungen 
[ÖREBKV; 
SR 510.622.4]). Aufgrund der Aktenlage sind die QSBV 2016 und der 
QGP 2019 rechtsgültig beschlossen worden und damit rechtskräftig. Aus 
der Tatsache, dass diese (noch) nicht im ÖREB hinterlegt sind, können 
die Beschwerdeführer also nichts zu ihren Gunsten ableiten.
6.
Vorfrageweise Überprüfung der Quartierpläne
6.1
Die Beschwerdeführenden machen sodann geltend, die Ausnützung und 
die Masse des vorgesehenen Mehrfamilienhauses würden massiv von der 
(demokratisch legitimierten) Grundordnung abweichen, weshalb nicht dar-
auf abgestellt werden könne. Damit verlangen sie sinngemäss die vorfra-
geweise Überprüfung der Vereinbarkeit des Quartierplans mit der Pla-
nungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 RPG.
6.2
Nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis werden Nutzungspläne und na-
mentlich auch Quartierpläne (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_78/2015 
vom 29. Mai 2015 E.4.1) wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ih-
rem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich bestands-
kräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise 
(akzessorisch) überprüft werden können (vgl. statt vieler BGE 135 II 209 
E.5.1). Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nut-
zungsplans zulässig, so wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch 
nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben 
konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interes-
sen zu verteidigen (1. Ausnahme; vgl. BGE 123 II 337 E.3a), oder wenn 
sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzun-
gen seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechts-


- 23 -
widrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. 
Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und 
der Planbeständigkeit überwiegt (2. Ausnahme; vgl. BGE 145 II 83 E.5.1 
und 144 II 41 E.5; vgl. zum Ganzen auch das Urteil des Bundesgerichts 
1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E.3.3). Diese Regeln gelten nicht nur für 
den Quartierplan in Form der Plandarstellung, sondern auch für die Bau-
vorschriften, die dazu dienen die Art, Natur und das Mass der Nutzung zu 
umschreiben, d.h. die an Stelle einer Planlegende stehen und mit dem 
Nutzungsplan ein untrennbares Ganzes bilden resp. für bestimmte, karto-
graphisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche 
Nutzbarkeit festlegen (vgl. hierzu BGE 116 Ia 207 E.3.b und Urteil des 
Bundesgerichts 1P.495/2000 vom 22. Dezember 2000 E.1.b). Hingegen 
sind generell-abstrakte Normen, welche sich nicht eindeutig auf die Art, 
Natur oder das Mass der Nutzung gemäss Plandarstellung beziehen, einer 
vorfrageweisen Überprüfung zugänglich (vgl. BGE 135 I 233 E.2.7 und 
VGU R 22 74 E.4.1; zum Ganzen auch JEANNERAT/MOOR, in: Praxiskom-
mentar RPG: Nutzungsplanung [nachfolgend: Praxiskommentar NUP], 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Zürich/Basel/Genf 2016, 
Art. 14 Rz. 7 und 20 sowie TANQUEREL, in: Praxiskommentar NUP, Art. 21 
Rz. 29 ff.).
6.2.1
Soweit die Beschwerdeführer im vorliegenden Baubewilligungsverfahren 
die Verletzung der Planungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 RPG resp. eine (zu) 
starke Abweichung des Quartierplans von der Grundordnung geltend ma-
chen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sie diese Rüge im Rahmen des 
Quartierplanverfahrens hätten vorbringen müssen. Die QSBV (als Bauvor-
schriften) sind integrierender Bestandteil des Quartierplans "Einheimi-
schenbauzone S._____" (vgl. Art. 51 KRG) und konkretisieren für die im 
QGP (als Plandarstellung) kartographisch ausgewiesenen Baurechtspar-
zellen Art, Natur und Mass der zulässigen Bodennutzung im Detail. Insbe-


- 24 -
sondere ergeben sich auch die Boni von 15% für die ÜZ und die Gebäu-
dehöhe direkt aus den QSBV, es handelt sich mithin bei den QSBV nicht 
um generell-abstrakte Normen, die einer vorfrageweise Überprüfung 
zugänglich wären. Sowohl der QGP als auch die QSBV hätten also bei 
Erlass angefochten werden müssen. Gegen den Quartierplan aus dem 
Jahr 2012 und auch gegen die nachfolgenden Änderungen des QGP und 
der QSBV wurde aber nie Einsprache erhoben (vgl. E.5.3.3 ff. hiervor). 
Der Quartierplan "Einheimischenbauzone S._____", namentlich die 
QSBV 2016 und der QGP 2019, sind also rechtsgültig beschlossen wor-
den und in Rechtskraft erwachsen, sodass diese im Baubewilligungsver-
fahren grundsätzlich nicht bzw. nur unter ganz bestimmten Voraussetzun-
gen überprüft werden können (JEANNERAT/MOOR, in: Praxiskommentar 
NUP, Art. 14 Rz. 7). Zu prüfen ist somit, ob vorliegend die Voraussetzun-
gen für eine der zwei Ausnahmen erfüllt sind.
6.2.2
Die erste Ausnahme bezieht sich auf Beschwerdeführer, welche zum Zeit-
punkt des Planerlasses an sich befugt gewesen wären, den Nutzungsplan 
abstrakt anzufechten, dies aber aus besonderen, objektiven Gründen nicht 
tun konnten oder dazu keinen Anlass hatten (BGE 123 II 337 E.3a). Die 
Beschwerdeführer bringen diesbezüglich vor, dass die hohe Kadenz an 
Quartierplanänderungen mit irreführender Visualisierung in den Berichten 
für Laien schlicht nicht nachvollziehbar sei und die betroffenen Grundei-
gentümer keinesfalls damit hätten rechnen müssen, dass in unmittelbarer 
Nachbarschaft ein fünfstöckiges Gebäude mit 21 Wohneinheiten erstellt 
werden könne. Dieses Argument vermag indes nicht zu überzeugen. Der 
Quartierplan und die jeweiligen Änderungen wurden stets öffentlich aufge-
legt. Daraus hätten die Betroffenen hinsichtlich des Mehrfamilienhausbe-
reichs insbesondere erkennen können, dass der vorgesehene Baubereich 
in der Baurechtsparzelle P15 die baugesetzlichen Strassenabstands-, 
Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften ersetzt; die Gebäudelänge und 


- 25 -
die Gebäudebreite frei sind; die zonengemässen Vorschriften über die 
Überbauungsziffer sowie über die Gebäudehöhe um 15% erhöht werden 
dürfen (vgl. Art. 2 und 5 QSBV), und sich somit unschwer auch die (grös-
seren) Dimensionen des Gebäudes ausmalen können. Allein schon die 
vorgesehene Gesamthöhe von 16.261m (13m + z [1.14m] zzgl. Bonus von 
15%) lässt auf die mögliche Anzahl Stockwerke schliessen. Geht man ver-
einfacht von 3 m pro Stockwerk aus, so resultieren bei einer Gesamthöhe 
von rund 16 m (mindestens) 5 Stockwerke. Die Beschwerdeführer hätten 
also davon ausgehen müssen, dass ein 5-stöckiges Gebäude realisierbar 
ist. Dass im Planungsbericht jeweils nur 3-stöckige Gebäude visualisiert 
wurden, vermag daran nichts zu ändern, zumal es sich dabei nur um ein 
unverbindliches Baukonzept resp. um Ideenskizzen handelte. Rechtsver-
bindlich sind nur die QSBV und der QGP (vgl. Art. 51 Abs. 2 KRG). Damit 
kann festgehalten werden, dass das Ausmass der Nutzung resp. die Di-
mensionen des Mehrfamilienhauses – aufgrund der beschlossenen QSBV 
sowie des QGP und nicht zuletzt auch angesichts der Parzellengrösse – 
durchaus vorhersehbar waren. Die erste Ausnahme greift somit nicht.
6.2.3
Die zweite Ausnahme verlangt eine erhebliche Veränderung der Verhält-
nisse sowie eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse an der 
Überprüfung bzw. Anpassung einerseits und dem Interesse der Rechtssi-
cherheit und der Planbeständigkeit andererseits. Seit Erlass des Quartier-
plans im Jahr 2012 und dessen Änderungen in den Jahren 2016, 2019 
(und allenfalls 2020) haben sich hinsichtlich der zur Diskussion stehenden 
Bauparzelle weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse 
geändert. So blieb die Bauparzelle quartiergestaltungsplanerisch jeweils 
unverändert im Mehrfamilienhausbereich und auch die QSBV resultieren 
hinsichtlich der möglichen Grundstücksnutzung (ÜZ-Bonus von 15% und 
Möglichkeit der Nutzungsübertragung von Aussenbereichen auf den 
Mehrfamilienhausbereich) unverändert. Hinzu kommt, dass vorliegend 


- 26 -
dem Interesse an der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit hohes 
Gewicht beigemessen werden muss, zumal der Quartierplan eher jünge-
ren Datums ist und mit jeder Änderung (zuletzt im Jahr 2019) auch immer 
wieder bestätigt wurde. Und schliesslich auch deshalb, weil die Quartier-
planvorschriften bereits in zahlreichen Bauprojekten umgesetzt wurden 
und Parzelle Q._____ das letzte (noch) unüberbaute Grundstück innerhalb 
des ansonsten praktisch restlos überbauten Quartierplangebiets darstellt 
(vgl. E.7.6.4 nachstehend). Da keine erheblich veränderten Verhältnisse 
vorliegen und die Interessenabwägung zugunsten der Rechtssicherheit 
und der Planbeständigkeit ausfällt, sind auch die Voraussetzungen für die 
zweite Ausnahme nicht erfüllt.
6.2.4
Somit kann festgehalten werden, dass vorliegend kein Raum für eine vor-
frageweise Überprüfung des Quartierplans "Einheimischenbauzone 
S._____" besteht. Die QSBV 2016 und der QGP 2019 sind also ohne Wei-
teres anzuwenden. Es sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass das Bau-
gesetz der Gemeinde P._____ (beschlossen an der Gemeindeversamm-
lung vom 4. November 2011 und in Kraft getreten mit Genehmigung durch 
die Regierung am 8. Mai 2012, d.h. vor Erlass des Quartierplans Einhei-
mischenbauzone S._____) hinsichtlich der Abweichung von der Regel-
bauweise im Rahmen von Quartierplänen bei den Nutzungsziffern ledig-
lich eine Erhöhung um 10% erlaubt (Art. 12 Abs. 3 BauG), wogegen die 
QSBV 2012 und 2016 einen Bonus von 15% vorsehen (Art. 2 QSBV). Die 
QSBV gehen entsprechend über die im Baugesetz festgelegte Abwei-
chung hinaus, was an sich unrechtmässig ist, zumal Abweichungen von 
der Grundordnung nur in einem durch die Grundordnung selbst festgeleg-
ten Rahmen möglich sind (vgl. Art. 25 Abs. 4 KRG; R 16 19 vom 14. Fe-
bruar 2017 E.4.c). Da die QSBV rechtskräftig sind, und eine vorfrageweise 
Überprüfung derselben ausgeschlossen ist (vgl. E.6.2.1 ff. vorstehend), 
muss es mit dieser Feststellung sein Bewenden haben.


- 27 -
7.
Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem Quartierplan
7.1
Die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauprojekts ist also unter An-
wendung des Quartierplans Einheimischenbauzone S._____, namentlich 
unter Berücksichtigung der QSBV 2016 sowie des QGP 2019, zu prüfen. 
Die Parteien sind allerdings bei der Interpretation der QSBV und insbeson-
dere hinsichtlich der anwendbaren Überbauungsziffer sowie der Zulässig-
keit der Nutzungsübertragungen unterschiedlicher Ansicht. Ob bei der 
Überbauungsziffer (Nutzungsziffer) der Bonus von 15% auch für Parzelle 
Q._____ angewendet werden kann resp. ob und inwieweit Nutzungsüber-
tragungen zulässig sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt 
jeder Auslegung bildet der Wortlaut. Ist der Text nicht klar und sind ver-
schiedene Interpretationen möglich, muss nach dessen wahren Tragweite 
gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Abzu-
stellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches 
Element), auf den Zweck der Norm, die ihr zugrundeliegenden Wertungen 
(teleologisches Element) und ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Be-
stimmungen (systematisches Element), wobei gemäss ständiger Praxis 
des Bundesgerichts ein pragmatischer Methodenpluralismus gilt (vgl. BGE 
143 II 268 E.4.3.1; 141 V 191 E.3; 138 V 17 E.4.2 sowie BGE 142 III 557 
E.8.3; 141 III 195 E.2.4; 140 III 206 E.3.5.4; 140 IV 1 E.3.1, je mit Hinwei-
sen).
7.2
Überbauungsziffer
7.2.1
Einleitend sei hier festgehalten, dass die Gemeinde P._____ ihr Bauge-
setz an die Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB) angepasst hat (vgl. Art. 12 BauG sowie Anhang 1 zum 
BauG). Als Art der Nutzungsziffer gilt gemäss Art. 16 Abs. 1 BauG die 
Überbauungsziffer (ÜZ). Die Überbauungsziffer ist das Verhältnis der an-
rechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (ÜZ= 


- 28 -
aGbF/aGSF [Ziff. 8.4 des Anhangs 1 zur IVHB]. Als anrechenbare Gebäu-
defläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie; Letztere 
ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermes-
sung (vgl. Ziff. 8.4 und Ziff. 3.3 des Anhangs 1 zur IVHB). Zur anrechen-
baren Grundstücksfläche gehören die in der entsprechenden Bauzone lie-
genden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile. Die Flächen der 
Hauszufahrten werden angerechnet. Nicht angerechnet werden die 
Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung (vgl. Ziff. 8.1 des An-
hangs 1 zur IVHB).
7.3
Zulässigkeit eines Bonus im Mehrfamilienhausbereich
7.3.1
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, im Mehrfamilienhausbereich sei 
der ÜZ-Bonus von 15% nicht anwendbar, kann ihnen nicht gefolgt werden. 
Gemäss Art. 2 QSBV darf zur zulässigen, zonengemässen ÜZ je Bau-
rechtsparzelle ein Bonus von maximal 15% beansprucht werden. Dass in 
den Quartierplanvorschriften von "Baurechtsparzelle" die Rede ist, liegt 
darin, dass sich das ganze Quartierplangebiet ursprünglich auf eine ein-
zige Parzelle erstreckte (Parzelle R._____) und auf 18 Baurechtsparzellen 
ausgerichtet war; darunter auch die Baurechtsparzelle P15, welche im No-
vember 2022 von der Parzelle R._____ abparzelliert wurde und seither 
eine eigenständige Parzelle (Parzelle Q._____) bildet. Dass ausgerechnet 
im Mehrfamilienhausbereich im Gegensatz zum übrigen Quartierplange-
biet kein Bonus zur Anwendung kommen soll, geht aus den QSBV nicht 
hervor. Im Gegenteil, der Quartierplan soll auf dem gesamten Gebiet eine 
optimale Nutzung des Baulandes ermöglichen (vgl. S. 6 des Berichts in 
Bg-act. 8), was u.a. mit der erhöhten Ausnützung erreicht werden soll. Aus 
der historischen und teleologischen Auslegung ergibt sich somit, dass der 
ÜZ-Bonus von 15% auch für Parzelle Q._____ in Anspruch genommen 
werden darf, selbst wenn diese keine Baurechtsparzelle (mehr) darstellt.


- 29 -
7.3.2
Von Parzelle Q._____ liegen 1433m2 in der WMZ 3 und 192m2 in der W 2 
(vgl. Bg-act. 5/1.c S. 3). Da gemäss Grundordnung bei beiden Zonen eine 
ÜZ von 0.3 gilt (Art. 15 BauG), ergibt sich für die Gesamtfläche von 
1625m2 eine ÜZ von 0.345 (0.3 + 15% Bonus) und total eine anrechenbare 
Gebäudefläche von 560.63m2 (1625m2 x 0.345).
7.4
Zulässigkeit von Nutzungsübertragungen
7.4.1
Unter Nutzungsübertragung wird die Möglichkeit verstanden, auf einem 
Baugrundstück nicht beanspruchte bauliche Nutzungsmöglichkeiten auf 
ein Nachbarsgrundstück zu übertragen und dort auszunützen. Die bauli-
chen Nutzungsmöglichkeiten werden dadurch insgesamt nicht verändert, 
sondern lediglich räumlich alloziert (vgl. STALDER/TSCHIRKY, in: Öffentli-
ches Baurecht, Fachhandbuch, Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], 
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 3.390; siehe auch Urteile 1C_57/2019 vom 
19. Dezember 2019 E.3.3; 1C_52/2013 vom 27. Juni 2013 E.5.2; 
1C_416/2007 vom 3. Oktober 2008 E.2.1; je mit Hinweisen). Lehre und 
Praxis bejahen die Zulässigkeit von Nutzungsübertragungen unter den 
Voraussetzungen, dass die betroffenen Parzellen der gleichen Bauzonen-
art angehören (sog. innerzonale Ausnützungsübertragung), zwischen ih-
nen ein enger Zusammenhang besteht, die Nutzung des "Spendergrund-
stücks" nicht konsumiert ist und die Übertragung aufgrund einer privat-
rechtlichen Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern erfolgt (vgl. 
PVG 2005 Nr. 26 mit Hinweis auf PVG 1972 Nr. 27, 1979 Nr. 43 sowie 
Urteil des Bundesgerichts 1P.438/2002 vom 4. November 2002 E.3.1; 
GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht, in a nutshell, 4. Auflage, 
Zürich/St. Gallen 2021, S. 204 ff.). Praxisgemäss setzt die Bejahung eines 
engen räumlichen Zusammenhanges nicht voraus, dass die Grundstücke, 
zwischen denen die Nutzungsübertragung stattfinden soll, zwingend auf 
der ganzen Länge/Breite eine gemeinsame Grenze aufweisen müssen. 
Die enge nachbarliche Beziehung zwischen den an der Nutzungsübertra-


- 30 -
gung beteiligten Grundstücken ist selbst dann hinreichend gewahrt, wenn 
die Grundstücke nicht über eine gemeinsame Grenze verfügen, sondern 
durch eine andere unüberbaubare Parzelle (so z.B. eine schmale Wegpa-
rzelle, nicht aber z.B. durch eine breite Strassenparzelle) voneinander ge-
trennt sind (vgl. PVG 2005 Nr. 26). Demgegenüber ist eine interzonale 
Ausnützungsübertragung, d.h. eine Nutzungsübertragung von einer Zone 
in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften grundsätzlich unzulässig 
(BGE 109 Ia 190 E.3 mit Hinweisen). Eine interzonale Ausnützungsan-
rechnung hätte nämlich zur Folge, dass für das Gebiet längs der Zonen-
grenze verschiedene Nutzungsziffern gelten und damit Bauten mit unter-
schiedlicher Ausnützung des Bodens entstehen könnten, was nicht dem 
Sinn des Gesetzes entspricht. Es würde zudem bedeuten, dass die vom 
Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewöhnliche 
Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene 
Unterteilung des Baugebiets verändert würden (BGE 109 Ia 191 E.3 mit 
Hinweisen; siehe zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 
1C_455/2022 vom 5. Juni 2023 E.5.1 ff).
7.4.2
Die Praxis bejaht unter den zuvor genannten Voraussetzungen eine Nut-
zungsübertragung auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage (so 
ausdrücklich BGE 101 Ia 289 ff. E.3a, 291 f., 109 Ia 190 f. E.3), zumal die 
Befugnis eines Grundeigentümers zur Nutzungsübertragung als Bestand-
teil der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) 
qualifiziert wird (vgl. PVG 2005 26). Im Baugesetz der Gemeinde P._____ 
ist eine entsprechende Bestimmung vorgesehen. Demnach kann die Bau-
behörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss 
durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb 
der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwi-
schen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt und keine überwiegen-
den öffentlichen Interessen entgegenstehen. Vorbehalten bleiben weiter-


- 31 -
gehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des Generellen 
Gestaltungsplans, eines Arealplans oder eines Quartierplans (Art. 16 
Abs. 4 BauG). Damit übernimmt die Gemeinde P._____ die in der Praxis 
entwickelten Grundsätze. Die Nutzungsübertragung wird vorliegend auch 
in den QSBV geregelt. Gemäss Art. 2 QSBV kann die Gemeinde die ÜZ 
von Aussenbereichen (keine Baurechts- oder Verkehrsflächen) auf den 
Mehrfamilienhausbereich übertragen. Diese Bestimmung ist also eine Lex 
specialis, schliesst aber dennoch die Anwendung der allgemeinen Bestim-
mung des Baugesetzes nicht aus. Zu prüfen ist deshalb, ob vorliegend die 
Voraussetzungen für eine Nutzungsübertragung (sei es gestützt auf die 
QSBV oder auf Art. 16 Abs. 4 BauG) erfüllt sind.
7.5
Nutzungsübertragungen im konkreten Fall
7.5.1
Vorliegend sollen u.a. drei Flächen aus dem Parkierungs- und Infrastruk-
turbereich (mit einer Fläche von insgesamt 405m2) auf die Bauparzelle 
übertragen werden (vgl. Bg-act. 5/1.c). Diese Flächen befinden sich alle-
samt auf Parzelle R._____ und somit innerhalb des Quartierplanperime-
ters. Gemäss Art. 2 QSBV 2016 kann die Gemeinde die ÜZ von Aussen-
bereichen (keine Baurechts- oder Verkehrsflächen) auf den Mehrfamilien-
hausbereich übertragen. Anders als im QGP 2012, wo der Aussenbereich 
klar ausgewiesen war (grüne Markierung), sind im QGP 2016 und im QGP 
2019 keine Aussenbereiche vorgesehen und es gibt auch keine grünen 
Markierungen mehr. Es stellt sich somit die Frage, wie der Begriff "Aus-
senbereich" in Art. 2 QSBV 2016 auszulegen ist bzw. welche Flächen ge-
stützt auf diese Bestimmung übertragen werden können. Klar ist, dass die 
Baurechts- und Verkehrsflächen (die rot umrandeten Flächen P1 bis P18 
bzw. die dunkelgrau schraffierten Flächen im QGP) nicht übertragbar sind. 
Vergleicht man Art. 6 QSBV 2012 mit Art. 6 QSBV 2016 fällt auf, dass die 
Überschrift von "Aussenbereich" zu "Parkierungs- und Infrastrukturbe-
reich" umbenannt wurde. Aus dem Gesagten erhellt, dass der Begriff "Aus-


- 32 -
senbereich" faktisch durch den Begriff "Parkierungs- und Infrastrukturbe-
reich" ersetzt wurde. Dass diese Änderung in Art. 2 QSBV nicht entspre-
chend nachvollzogen wurde, muss wohl ein gesetzgeberisches Versehen 
gewesen sein. Jedenfalls würde Art. 2 QSBV sonst aus heutiger Sicht 
(mangels entsprechender Flächen im QGP 2019) keinen Sinn ergeben. 
Für die Übertragbarkeit des Parkierungs- und Infrastrukturbereichs spricht 
auch die Tatsache, dass die entsprechende Fläche im QGP 2019 hellgrau 
schraffiert ist und diese somit nicht in die Kategorie der absolut unüber-
tragbaren (rot umrandeten) Baurechts- und (dunkelgrau schraffierten) Ver-
kehrsflächen fällt. Unter Berücksichtigung der historischen, systemati-
schen und teleologischen Elemente ist Art. 2 QSBV demnach so auszule-
gen, dass nunmehr die ÜZ des Parkierungs- und Infrastrukturbereichs 
übertragen werden kann. Die ÜZ der auf Parzelle R._____ ausgeschiede-
nen Parkierungs- und Infrastrukturbereiche (insgesamt 405m2) ist dem-
nach gestützt auf Art. 2 QSBV übertragbar. Ob diese Flächen auch einen 
ÜZ-Bonus von 15% beanspruchen können, ist damit aber noch nicht ge-
sagt.
7.5.2
Weiter sollen die Parzelle AC._____ und eine Teilfläche von Parzelle 
AD._____ (insgesamt 74m2) auf die Bauparzelle übertragen werden (vgl. 
Bg-act. 5/1.c). Auch diese Flächen liegen innerhalb des Quartierplanperi-
meters. Die transferierte Grundstücksfläche wurde durch den Geometer 
gemessen, weshalb ohne Weiteres darauf abgestellt werden kann. Die 
Einholung eines Gutachtens bedarf es hierfür nicht. Anzumerken ist noch, 
dass Parzelle AC._____ ursprünglich zur Baurechtsfläche (P15) der Par-
zelle Q._____ gehörte und dann abparzelliert wurde. Da sie nun eine ei-
genständige Parzelle bildet und nicht mehr zur unübertragbaren Bau-
rechtsfläche gemäss Art. 2 QSBV gehört, wird die Übertragung ihrer ÜZ 
durch die QSBV nicht per se ausgeschlossen. Allerdings sind Parzelle 
AC._____ und die für die Übertragung vorgesehene Teilfläche von Par-


- 33 -
zelle AD._____ nicht dem Parkierungs- und Infrastrukturbereich zugeteilt. 
Sie können also gestützt auf Art. 2 der QSBV (wonach nur Aussenbereiche 
bzw. neu "Parkierungs- und Infrastrukturbereiche" übertragbar sind) nicht 
transferiert werden. Als Grundlage für die Übertragung müssen demnach 
die Bestimmungen des Baugesetzes bzw. die in der Praxis entwickelten 
allgemeinen Grundsätze herangezogen werden. Die Parzellen AC._____ 
und die beanspruchte Teilfläche von Parzelle AD._____ befinden sich – 
wie die Bauparzelle – in der WMZ 3, grenzen unmittelbar an die Baupar-
zelle und liegen innerhalb des Quartierplangebiets, sodass ein enger Zu-
sammenhang ohne Weiteres bejaht werden kann. Ein Vertrag zwischen 
den betroffenen Grundeigentümern – alle Parzellen liegen im Eigentum 
der politischen Gemeinde P._____ – liegt ebenfalls vor (vgl. Bg-act. 5/1c 
S. 5). Der Nutzungsübertragung stehen auch keine überwiegenden öffent-
lichen Interessen entgegen. Im Gegenteil, es soll eine flächeneffiziente 
und damit haushälterische Nutzung des Bodens angestrebt werden, was 
raumplanungsrechtlich erwünscht und somit von öffentlichem Interesse ist 
(vgl. Art. 1 RPG). Indes ist streitig, ob die beiden Spenderparzellen nicht 
schon ausgenutzt sind bzw. deren ÜZ nicht schon konsumiert ist. Tatsäch-
lich ist der im Quartierplanperimeter befindliche Teil der Parzelle 
AD._____ mit vier und Parzelle AC._____ mit einem Unterflurcontainer 
überbaut. Fraglich ist, ob Unterflurcontainer als Gebäude bzw. als Klein-
baute im Sinne der IVHB zu qualifizieren sind, zumal nur dann von einer 
ÜZ-relevanten anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) gesprochen wer-
den kann. Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, 
Tieren oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Ab-
schlüsse aufweisen (vgl. Ziff. 2.1 des Anhangs 1 zur IVHB). Aus der Defi-
nition folgt, dass Anlagen wie offene Schwimmbäder, Stützmauern, Lei-
tungen usw. keine Gebäude im Sinne der IVHB sind (vgl. IVHB-Erläute-
rungen, 
S. 3, 
Stand 
3. September 
2013, 
abrufbar 
unter: 
https://www.bpuk.ch/fileadmin/Dokumente/bpuk/public/de/konkor-


- 34 -
date/ivhb/Erlaeuterungen_IVHB_vom_03.09.2013.pdf, zuletzt besucht am 
7. November 2023). Kleinbauten sind freistehende Gebäude, die in ihren 
Dimensionen die zulässigen Masse (maximal zulässige Gesamthöhe: 
4.5 m; maximal anrechenbare Gebäudefläche: 40 m2) nicht überschreiten 
und die nur Nebennutzflächen enthalten (vgl. Art. 21 Abs. 1 Ziff. 1 BauG 
i.V.m. Ziff. 2.2 des Anhangs 1 zur IVHB). Die Erläuterungen zur IVHB qua-
lifizieren beispielsweise Garagen, Geräteschuppen, Garten- und Ge-
wächshäuser sowie Pavillons als Kleinbauten (vgl. IVHB-Erläuterungen, 
S. 3). Als Nebennutzfläche wird der Teil der Nutzfläche angesehen, wel-
cher die Hauptnutzfläche zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbe-
stimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Als Nebennutzfläche 
gelten Waschküchen, Schutzräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstell-
räume usw. (vgl. IVHB-Erläuterungen, S. 3). Die bestehenden Unterflur-
container dienen der Allgemeinheit und sind nicht als eine das geplante 
Bauprojekt ergänzende Nebennutzfläche zu qualifizieren. Als Entsor-
gungsanlagen sind sie mit den genannten Beispielfällen schutzbietender 
Bauten (Garage, Geräteschuppen etc.) nicht vergleichbar, stellen mithin 
keine Gebäude resp. Kleinbauten im Sinne der IVHB dar. Sie verfügen 
daher auch nicht über eine aGbF und sind konsequenterweise für die ÜZ 
irrelevant. Die Fläche der Parzelle AC._____ (12m2) und die beanspruchte 
Teilfläche von Parzelle AD._____ (62m2) stehen demnach vollumfänglich 
für eine Nutzungsübertragung zur Verfügung. Ob diese Flächen auch ei-
nen ÜZ-Bonus von 15% beanspruchen können, ist aber auch hinsichtlich 
dieser beiden Flächen noch nicht geklärt.
7.6
Anwendbare ÜZ und Berechnung der aGbF im konkreten Fall
7.6.1
Die Beschwerdegegnerin stellt sich auf den Standpunkt, der Bonus von 
15% gelte – mit Ausnahme der Verkehrsflächen – für das gesamte Quar-
tierplangebiet, weshalb für alle Flächen eine ÜZ von 0.345 gelte und im 
Ergebnis (bei einer aGbF von 2104m2) eine zulässige aGbF von 725.88m2 


- 35 -
resultiere. Dass auch für die zur Übertragung vorgesehenen Flächen eine 
ÜZ von 0.345 gelten soll, trifft – wie nachstehend aufgezeigt wird – nicht 
zu. Gemäss Art. 2 QSBV darf zur zulässigen, zonengemässen ÜZ je Bau-
rechtsparzelle ein Bonus von maximal 15% beansprucht werden. Der Bo-
nus bezieht sich also nach dem klaren Wortlaut explizit nur auf die Bau-
rechtsparzellen bzw. auf die im QGP rot umrandeten Flächen P1 bis P18 
(wobei bereits klargestellt wurde, dass Parzelle Q._____ [vormals P15] 
mitgemeint ist, [vgl. E.7.2 vorstehend]) und nicht auch auf die ausserhalb 
liegenden Flächen, wie namentlich die Parkierungs- und Infrastrukturbe-
reiche, die Verkehrsflächen oder andere eigenständige Parzellen. Eine an-
dere Auslegung bzw. eine Ausweitung des Bonus auf Flächen ausserhalb 
der vorgesehenen Baurechtsparzellen (P1 bis P18) würde den von den 
QSBV vorgegebene Rahmen sprengen. Mit anderen Worten ist es mit 
Art. 2 QSBV nicht vereinbar, die für die Nutzungsübertragung vorgesehe-
nen Flächen zunächst der Bauparzelle hinzuzuschlagen und sodann auf 
die daraus resultierende Gesamtfläche von 2104m2 (1625+405+74) den 
Bonus, d.h. eine ÜZ von 0.345, anzuwenden. Der Bonus ist – wie bereits 
ausgeführt – auf die (Baurechts-)Parzelle Q._____ bzw. auf deren Fläche 
von total 1625m2 beschränkt. Demnach ist bei den zu übertragenden 
Flächen (405m2 aus dem Parkierungs- und Infrastrukturbereich und 74m2 
aus den Parzellen AC._____ und AD._____) lediglich die zonengemässe 
ÜZ (ohne Bonus) anwendbar resp. übertragbar, was wiederum zur Folge 
hat, dass diese Flächen konsequenterweise auch nur in diesem Umfang 
an die aGbF angerechnet werden können. Konkret berechnet sich die 
aGbF also wie folgt:
7.6.2
Die Parkierungs- und Infrastrukturbereiche auf Parzelle R._____ befinden 
sich nutzungsplanerisch in der W 2 (vgl. Zonenplan, abrufbar unter 
https://www.geo-..., zuletzt besucht am 7. November 2023), womit eine 
maximal zulässige ÜZ von 0.3 zur Anwendung kommt (Art. 15 BauG). Aus 


- 36 -
den drei Flächen im Parkierungs- und Infrastrukturbereich von insgesamt 
405m2 resultiert somit für die Bauparzelle Q._____ eine (zusätzliche) 
aGbF von 121.5m2. An dieser Stelle sei noch angemerkt, dass die Fläche 
von 405m2 (vermutungsweise) zu grosszügig bemessen wurde. Der 
südöstliche Spickel des 108m2 grossen Infrastrukturbereichs (nahe Par-
zelle AE._____) ist im QGP 2019 (und auch in den Versionen 2012, 2016 
und 2020) dunkelgrau schraffiert und gehört somit zur (nicht übertragba-
ren) Verkehrsfläche. Gemäss Berechnung der Beschwerdeführerin wurde 
dieser Spickel indes (vermutungsweise) als übertragungsfähig angerech-
net (vgl. Bg-act. 5/1.c S. 3). Da, wie nachstehend aufgezeigt wird, die Be-
schwerde gutzuheissen ist, wird die Beschwerdegegnerin diesen Fehler 
bei der nächsten Berechnung gegebenenfalls beheben können.
7.6.3
Die Parzelle AC._____ und die beanspruchte Teilfläche der Parzelle 
AD._____ gehören nutzungsplanerisch zur WMZ 3, wo ebenfalls eine ÜZ 
von 0.3 gilt (Art. 15 BauG). Bei einer Fläche von insgesamt 74m2 (12m2 
von Parzelle AC._____ und 62m2 von Parzelle AD._____) ergibt dies für 
die Bauparzelle Q._____ eine (zusätzliche) anrechenbare Gebäudefläche 
von 22.2m2.
7.6.4
Die Bauparzelle Q._____ weist – unter Berücksichtigung des Bonus von 
15%, d.h. bei Anwendung einer ÜZ von 0.345 – eine aGbF von 560.63m2 
auf (siehe E.7.2.2 vorstehend). Werden die ÜZ-Transporte – unter Anwen-
dung der zonengemässen ÜZ von 0.3 – hinzugerechnet, resultiert für das 
vorliegende Bauprojekt auf Parzelle Q._____ insgesamt eine zulässige 
aGbF von 704.33m2 (560.63m2 + 121.5m2 + 22.2m2), statt eine solche von 
723.48m2, wie von der Beschwerdegegnerin angenommen. Die Berech-
nung der Beschwerdegegnerin, bei der auf die zonengemässe ÜZ der zu 
übertragenden Flächen ein Bonus von 15% hinzugeschlagen wurde, kann 
– selbst unter Berücksichtigung der Gemeindeautonomie und unter Wah-
rung des ihr zustehenden Ermessensspielraums – nicht geschützt werden. 


- 37 -
Die von der Beschwerdegegnerin errechnete aGbF ist entsprechend zu 
gross. Um die fehlenden 19.15m2 einzutreiben, bräuchte es eine übertra-
gungsfähige Fläche von 63.83m2 ([723.48m2 - 704.33m2] / 0.3). Dass in-
nerhalb des Quartierplangebiets eine solche Fläche zur Verfügung stünde, 
scheint nicht der Fall zu sein. Die restlichen Bauparzellen innerhalb des 
Quartierplangebiets sind nämlich bereits überbaut (Parzellen AF._____, 
AG._____, AH._____, AI._____, AJ._____, AK._____, AL._____, 
AE._____, AM._____, AN._____, AO._____, AP._____, AQ._____, 
AR._____) oder es wurde zumindest bereits ein Bauvorhaben darauf be-
willigt (Parzellen AS._____ und AT._____). Abgesehen davon ist die ÜZ 
der Baurechtsbereiche ohnehin unübertragbar (vgl. Art. 2 QSBV). Der 
Fussweg (ca. 20m2) gehört, entgegen der Auffassung der Beschwerde-
gegnerin zur nicht übertragbaren Verkehrsfläche gemäss Art. 7 QSBV und 
kann daher ebenso wenig beansprucht werden. So oder so würden die 
rund 20m2 nicht ausreichen.
7.6.5
Das Vorbingen der Beschwerdegegnerin, wonach allenfalls die über-
dachte Rampe zur Tiefgarage und die überdachten Veloparkplätze (vgl. 
die orange Fläche in Bg-act. 5/1c S. 2) nicht zur aGbF zählen sollen und 
das geplante Bauprojekt deshalb eine um 81.2m2 kleinere aGbF aufweist 
als in der Berechnung angegeben, verfängt ebenfalls nicht. Die aGbF wird 
über die projizierte Fassadenlinie (Ziff. 3.3 des Anhangs 1 zur IVHB) defi-
niert (vgl. Ziff. 8.4 des Anhangs 1 zum BauG). Unbedeutend rücksprin-
gende Gebäudeteile und bis zum zulässigen Mass vorspringende Gebäu-
deteile werden nicht berücksichtigt. Demgegenüber zählen Kleinbauten, 
Anbauten und das massgebende oder tiefer gelegene Terrain überra-
gende Unterniveaubauten zur aGbF. Nicht dazu zählen dagegen versie-
gelte, aber nicht mit Gebäuden belegte Flächen wie bspw. Fahrzeugab-
stellplätze oder Gartensitzplätze oder andere nicht zu den Gebäuden im 
Sinne des Konkordates (Ziff. 2.1 des Anhangs 1 zur IVHB) zählende An-


- 38 -
lagen (vgl. zum Ganzen die IVHB-Erläuterungen, S. 20). Die überdachte 
Rampe zur Tiefgarage ist als eine das massgebende Terrain überragende 
Unterniveaubaute zu qualifizieren (vgl. Art. 21 Abs. 1 Ziff. 3 BauG) und ist 
somit an die aGbF anzurechnen. Die Veloparkplätze sind überdacht und 
erfüllen als ortsfeste Baute – anders als bspw. die vorgesehenen Aussen-
parkplätze im nordöstlichen Teil der Parzelle Q._____ – den Gebäudebe-
griff im Sinne der IVHB. Die überdachten Veloparkplätze zählen daher 
ebenfalls zur aGbF und wurden somit zu Recht bei der Berechnung 
berücksichtigt.
7.7
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die angefoch-
tene Baubewilligung und die angefochtenen Einspracheentscheide vom 
8. Februar 2023 in Bezug auf die vorgesehene Überbauungsfläche nicht 
rechtens sind. Da nicht absehbar ist, welchen Einfluss dies auf das vorlie-
gende Bauprojekt haben wird, zumal voraussichtlich eine Umprojektierung 
erforderlich sein wird, kann vorliegend davon abgesehen werden, auf die 
weiteren, von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen (Verletzung von 
Gebäude- und Fassadenhöhen, Gebäudelänge und Gebäudebreite, 
Grenzabstand, Verkehrserschliessung, Gestaltung) näher einzugehen. 
Über diese wird die Gemeinde gegebenenfalls nochmals entscheiden, 
weshalb auch eine erneute Anfechtung möglich sein wird. Nach dem Ge-
sagten sind die angefochtene Baubewilligung vom 8. Februar 2023 und 
die Einspracheentscheide vom 8. Februar 2023 vollumfänglich aufzuhe-
ben. Damit erübrigt sich der von den Beschwerdeführern beantragte Au-
genschein.
8.
Kosten und Entschädigung
8.1
Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und der 
Staatsgebühr, welche vorliegend auf CHF 5'000.00 festgesetzt wird, wer-


- 39 -
den der unterliegenden Beschwerdegegnerin auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 1 
VRG).
8.2
Die Beschwerdeführer haben eine Honorarvereinbarung mit einem Stun-
denansatz von CHF 260.00 und eine Honorarnote im Umfang von insge-
samt CHF 7'931.45 eingereicht. In der Honorarnote wurden 27.65 Stun-
den sowie ein Betrag von CHF 175.40 als Spesen verrechnet, was für das 
vorliegende Beschwerdeverfahren angemessen erscheint. Die Beschwer-
degegnerin hat somit den Beschwerdeführern CHF 7'931.45 (inkl. MWST) 
als Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 78 Abs. 1 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Baubewilligung vom 8. Fe-
bruar 2023 sowie die Einspracheentscheide vom 8. Februar 2023 werden 
aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
734.--
zusammen
CHF
5'734.--
gehen zulasten der Gemeinde P._____.
3.
Die Gemeinde P._____ entschädigt A._____, B._____, C._____, 
D._____, E._____, F._____, G._____, H._____, I._____, J._____, 
K._____, L._____, M._____, N._____ und O._____ aussergerichtlich mit 
insgesamt CHF 7'931.45 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 40 -
5.
[Mitteilung]