gr_gerichte · A 2011 25 · 2011-07-05 · de

Handänderungssteuer | Beschwerde

A 11 25
4. Kammer 
URTEIL
vom 5. Juli 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Juli 2006 erwarb … von … 
die in der Gemeinde … gelegene Liegenschaft Nr. 1812 mit dem Wohnhaus 
„…“ zum Preis von Fr. 750'000.-- zu Alleineigentum. Gemäss kommunaler 
Veranlagungsverfügung vom 21. Juli 2006 bezahlte sie dafür auch eine 
hälftige Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 7'500.--, während die 
andere Hälfte offenbar der Verkäuferin in Rechnung gestellt wurde. Am 22. 
September 2010 verkaufte … die erwähnte Liegenschaft zum gleichen Preis 
von Fr. 750'000.-- an die … AG mit Sitz in ... Am 5. Oktober 2010 wurde der 
Eigentümerwechsel im Grundbuchamt der Gemeinde … vollzogen. Das 
Grundbuchamt der Gemeinde … erhob bei der Käuferin … AG daraufhin mit 
Rechnungsverfügung vom 22. Oktober 2010 gemäss Verkaufsvertrag vom 
22. September 2010 einen Gesamtbetrag für die Handänderungssteuer von 
Fr. 15'000.-- (2% von Fr. 750'000). 
2.
Die durch die … AG als stille Teilhaberin zu 65.5% der „Baugesellschaft MFH 
Fernes“ erhobene Einsprache vom 4. November 2010 wurde durch den 
Gemeindevorstand mit Entscheid vom 7. Dezember 2010 abgewiesen. Die 
dagegen erhobene Beschwerde vom 6. Januar 2011 hiess das 
Verwaltungsgericht Graubünden mit Urteil vom 8. März 2011 (VGU A 11 1) 
gut, 
da 
gemäss 
GKStG 
der 
Gemeindevorstand 
nicht 
mehr 
als 
Einsprachebehörde amten könne. Daher erliess das Gemeindesteueramt … 
am 
29. 
April 
2011 
einen 
neuen, 
gleichlautenden 
abweisenden 
Einspracheentscheid. 


3.
Gegen den abweisenden Einspracheentscheid des Gemeindesteueramtes … 
erhob die … AG am 18. Mai 2011 erneut Beschwerde ans Verwaltungsgericht 
Graubünden 
und 
beantragte 
die 
Aufhebung 
sowohl 
des 
Einspracheentscheids 
vom 
29. 
April 
2011 
als 
auch 
der 
Veranlagungsverfügung vom 22. Oktober 2010. Zur Begründung führte die 
Beschwerdeführerin aus, sie habe wohl mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2010 
zivilrechtlich das fragliche Grundstück erworben, sei aber bereits seit dem 
Erwerb dieser Liegenschaft durch … vom 4. Juli 2006 mit 65.5% daran 
wirtschaftlich beteiligt. Hierüber sei nämlich ein Gesellschafts- und 
Treuhandvertrag abgeschlossen worden, mit welchem die rückwirkende 
Übernahme des Grundstücksanteils per 4. Juli 2006 geregelt worden sei. Die 
Liegenschaft Nr. 1812 mit dem Wohnhaus „…“ in der Gemeinde … sei denn 
auch seit dem Erwerb in der Buchhaltung der einfachen Gesellschaft 
„Baugesellschaft MFH Fernes“ aufgeführt und über die kantonale 
Steuerveranlagung 
so 
ausdrücklich 
veranlagt 
worden. 
Die 
Beschwerdeführerin beherrsche das Grundstück wirtschaftlich und tatsächlich 
somit seit dessen Erwerb durch … vom 4. Juli 2006 und es habe bei der 
letzten zivilrechtlichen Übertragung auf die … AG keine wirtschaftliche 
Übertragung nach Art. 8 GKStG stattgefunden.
4.
In der Vernehmlassung vom 27. Mai 2011 beantragte die Gemeinde … die 
Abweisung der Beschwerde und die Verpflichtung der … AG zur Bezahlung 
einer Handänderungssteuer über Fr. 15'000.--. Da im Grundbuch bisher … 
als Alleineigentümerin eingetragen gewesen sei, könnten Einlagen der stillen 
Gesellschafter höchstens das Vermögen von … betreffen. Den stillen 
Gesellschaftern seien somit nur obligatorische Ansprüche gegen die 
Hauptgesellschafterin zugestanden, mehr nicht. Selbst Beschlüsse der 
Gesellschaft hätten die Hauptgesellschafterin in ihrer Verfügungsmacht nicht 
eingeschränkt, da diese lediglich ihr Dürfen, nicht aber ihr Können 
einschränken würden. Auch eine Bank, welche eine Hypothek finanziere, 
könne nicht als wirtschaftliche Eigentümerin des belehnten Grundstücks 
betrachtet 
werden. 
Dass 
die 
Liegenschaft 
steuerlich 
einer 
Personengesellschaft 
zugeordnet 
worden 
sei, 
sei 
wohl 
darauf 
zurückzuführen, dass dies in der Steuererklärung so angegeben und durch 


die kantonale Steuerverwaltung ohne nähere Prüfung auch so übernommen 
worden sei. Aus diesen Umständen könne die Beschwerdeführerin nichts zu 
ihren Gunsten ableiten. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheentscheid 
des kommunalen Steueramtes vom 29. April 2011 respektive die diesem 
zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom 22. Oktober 2010. Streitig 
und zu prüfen ist die Frage, ob die Vorinstanz für die am 5. Oktober 2010 
vollzogene zivilrechtliche Handänderung an der Liegenschaft Nr. 1812 in der 
Gemeinde … zu Recht Handänderungssteuern in der Höhe von Fr. 15'000.-- 
erhoben hat. 
2.
Seit dem Inkrafttreten des kantonalen Gesetzes über die Gemeinde- und 
Kirchensteuern (GKStG, BR 720.200) auf den 1. Januar 2009 ist die Erhebung 
kommunaler Handänderungssteuern abschliessend durch das kantonale 
Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen lediglich noch für die 
Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem Maximalsatz von 2% 
(Art. 12 GKStG) und im Rahmen der kantonalen Vorschriften über die 
Behördenorganisation 
(Art. 
27 
GKStG). 
Unter 
dem 
Titel 
Schlussbestimmungen hält Art. 31 Abs. 1 GKStG zur Anpassung der 
kommunalen Gesetzgebung fest, dass die Gemeinden, Landeskirchen und 
Kirchgemeinden ihre Gesetze an das kantonale Recht anzupassen und die 
Totalrevision bis spätestens am 31. Juli 2008 der Regierung zur 
Genehmigung einzureichen hatten. Sodann statuiert Art. 31 Abs. 2 GKStG, 
dass die Bestimmungen dieses Gesetzes ab dem 1. Januar 2009 direkt 
Anwendung finden und abweichende Regelungen der Gemeinden, 
Landeskirchen und Kirchgemeinden derogieren. Massgebend für die hier 
umstrittene 
Frage 
der 
Voraussetzungen 
für 
die 
Erhebung 
einer 


Handänderungssteuer im Jahr 2010 sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. 
GKStG unter Berücksichtigung der kommunalen Bestimmungen im Bereich 
des Steuersatzes und der Behördenorganisation (Botschaft GKStG, Heft Nr. 
3/2006-2007, S. 209; Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 2 lit. a GKStG; Andrea von 
Rechenberg, 
Handkommentar 
zum 
Bündner 
Gemeinde- 
und 
Kirchensteuergesetz, Chur 2009, S. 39), selbst wenn das kommunale Recht 
noch abweichende Regelungen enthalten sollte. 
3. a)
Gemäss Art. 7 GKStG erhebt die Gemeinde eine Handänderungssteuer, 
welche bei Handänderungen eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks 
erhoben wird. Dabei gilt jede Übertragung der tatsächlichen und 
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück als Handänderung 
(Art. 8 Abs. 1 GKStG). Die Einbringung eines Grundstücks in eine 
Personengesellschaft unterliegt der Handänderungssteuer gemäss Art. 8 
Abs. 3 GKStG nur insoweit, als die wirtschaftliche Berechtigung ändert. 
Steuersubjekt der Handänderungssteuer ist der Erwerber des Grundstücks 
(Art. 10 Abs. 1 GKStG). 
b)
Vorliegend hat die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2010 
unstreitig das Grundstück Nr. 1812 in der Gemeinde … von … käuflich 
erworben. Zivilrechtlich betrachtet liegt dabei zweifelsfrei eine Handänderung 
zwischen der natürlichen Person (…) und der erwerbenden juristischen 
Person (… AG) vor. Aus Art. 8 GKStG erhellt indes, dass bei der 
Handänderungssteuer 
die 
wirtschaftliche 
Betrachtungsweise 
generell 
anwendbar ist. Gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts ist die 
wirtschaftliche 
Betrachtungsweise 
dabei 
auch 
zu 
Gunsten 
des 
Steuerpflichtigen anzuwenden (vgl. PVG 2008 Nr. 18, 1983 Nr. 67, 1980 Nr. 
71, 1979 Nr. 109). Denn es würde zweifelsohne gegen den Grundsatz von 
Treu und Glauben verstossen, wenn bloss der Staat in Fällen, in denen die 
besondere 
zivilrechtliche 
Gestaltung 
eines 
Lebensvorgangs 
zu 
Steuerverlusten führte, auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten abstellen 
dürfte, um auf diese Weise doch noch eine Besteuerung herbeizuführen, 
andererseits aber nicht auch der Steuerpflichtige unter Hinweis auf einen vom 
zivilrechtlichen 
abweichenden 
wirtschaftlichen 
Tatbestand 
eine 


ungerechtfertigte Besteuerung verhindern könnte (PVG 2008 Nr. 18, 1979 Nr. 
109). Sieht die Steuergesetzgebung wie vorliegend die wirtschaftliche 
Betrachtungsweise vor, ist ein formeller Eigentumswechsel nur dann zu 
besteuern, wenn er auch den tatsächlichen Übergang der Verfügungsmacht 
über das Grundstück nach sich zieht, mit anderen Worten die übertragene 
Liegenschaft auch wirtschaftlich die Hand wechselt. Demnach stellt 
beispielsweise die Einbringung eines Grundstücks in eine juristische Person 
keine wirtschaftliche Handänderung dar, sofern der Einbringer über die 
Stimmenmehrheit an der Gesellschaft verfügt (Andrea von Rechenberg, 
a.a.O., S. 47). Wird nun an die von der früheren Praxis des 
Verwaltungsgerichts Graubünden übernommene, umfassende wirtschaftliche 
Betrachtungsweise angeknüpft, sind vorliegend zwingend die wirtschaftlichen 
Verhältnisse hinter der erwerbenden … AG zu berücksichtigen. Demnach 
stellt sich die Frage, wie die nun erwerbende … AG früher, als im Grundbuch 
noch die Verkäuferin (…) eingetragen war, an der Liegenschaft Nr. 1812 
beteiligt war. Die Beschwerdeführerin bringt dazu in ihrer Beschwerde vor, sie 
sei an erwähnter Liegenschaft bereits seit deren Erwerb durch … am 4. Juli 
2006 mit 65.5% wirtschaftlich beteiligt. Diese Beteiligung ergebe sich aus dem 
Gesellschafts- und Treuhandvertrag, welcher gemäss Art. 13 rückwirkend auf 
den 4. Juli 2006 in Kraft getreten sei. Der angesprochene Gesellschafts- und 
Treuhandvertrag hält im Ingress fest, dass an der Liegenschaft Nr. 1812 … 
zu 2%, … zu 32.5% und die … AG zu 65.5% wirtschaftlich berechtigt sind. 
Jedoch ist erwähnter Gesellschafts- und Treuhandvertrag undatiert und soll 
wie erwähnt rückwirkend auf den 4. Juli 2006 in Kraft treten, weshalb er 
vorliegend nicht als genügender Beweis für die Vorbringen der 
Beschwerdeführerin 
zu 
betrachten 
ist. 
Des 
weiteren 
bringt 
die 
Beschwerdeführerin vor, das Grundstück Nr. 1812 in der Gemeinde … sei seit 
dem Erwerb durch … in der Bilanz der einfachen Gesellschaft 
„Baugesellschaft MFH Fernes“ geführt und für die Einkommens- und 
Vermögenssteuer ebenfalls als einfache Gesellschaft veranlagt worden. Aus 
beigelegter, rechtskräftiger Steuerveranlagung der einfachen Gesellschaft 
vom 24. Oktober 2008 für die Steuerperiode 4. Juli 2006 bis 31. Dezember 
2007 Seite 3 werde klar ersichtlich, dass die … AG am Einkommen und 
Vermögen der einfachen Gesellschaft mit 65.5% beteiligt sei. Aus erwähnter 


Steuerveranlagung vom 24. Oktober 2008 geht denn auch hervor, dass die 
Beschwerdeführerin ab dem 4. Juli 2006 an der Liegenschaft Nr. 1812 in … 
mit Fr. 364'000.--, … mit Fr. 178'000 und … finanziell überhaupt nicht beteiligt 
waren. Dies bestätigt voll und ganz die These der Beschwerdeführerin, 
wonach sie schon zum Zeitpunkt, als … noch als Alleineigentümerin der 
Liegenschaft im Grundbuch eingetragen war, zu 65.5% als Gesellschafterin 
am Grundstück beteiligt war. Die …AG hatte demnach schon vor dem Kauf 
der Liegenschaft vom 22. September 2010 bzw. vor dessen Eintrag im 
Grundbuch vom 5. Oktober 2010 seit dem 4. Juli 2006 die Verfügungsmacht 
über die Liegenschaft inne. Mit der Übernahme des Grundstücks von … durch 
die … AG hat daher lediglich eine zivilrechtliche Handänderung stattgefunden, 
die wirtschaftliche Beherrschung hat sich indes nicht verändert. Die 
Veranlagungsverfügung für die Handänderungssteuer vom 22. Oktober 2010 
des Grundbuchamtes … für die am 5. Oktober 2010 vollzogene zivilrechtliche 
Handänderung an der Liegenschaft Nr. 1812 in der Gemeinde … ist demnach 
mangels wirtschaftlicher Handänderung zu Unrecht ergangen. 
c)
An diesem Ergebnis vermag auch das Vorbringen der Beschwerdegegnerin, 
die … AG als Gesellschafterin der „Baugesellschaft MFH Fernes“ sei nicht als 
wirtschaftliche Eigentümerin des Grundstücks zu betrachten, da schliesslich 
auch eine Bank, welche eine Hypothek finanziere nicht als wirtschaftliche 
Eigentümerin des belehnten Grundstücks betrachtet werden könne, nichts zu 
ändern. Dieses Argument vermag nicht zu überzeugen, können die beiden 
Fälle doch in keiner Weise miteinander verglichen werden. Eine Bank, welche 
ein Hypothekardarlehen mitfinanziert, gewährt dem Darlehensnehmer 
Fremdkapital, während im vorliegenden Fall die Gesellschafter der 
Gesellschaft Eigenkapital zur Verfügung stellen. Was der Beschwerdegegner 
daher aus diesem Vergleich ableiten möchte, ist nicht erkennbar. Die 
Beschwerde 
ist 
demnach 
gutzuheissen 
und 
der 
angefochtene 
Einspracheentscheid vom 29. April 2011 sowie die ihm zugrunde liegende 
Veranlagungsverfügung vom 22. Oktober 2010 sind aufzuheben. 
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten 
der Gemeinde …, welche die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin 


überdies angemessen zu entschädigen hat. Das Gericht erachtet dabei eine 
Entschädigung von Fr. 1'000.-- als angemessen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die 
Beschwerde 
wird 
gutgeheissen 
und 
der 
angefochtene 
Einspracheentscheid 
sowie 
die 
ihm 
zugrunde 
liegende 
Veranlagungsverfügung werden aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
600.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
212.--
zusammen
Fr.
812.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt die … AG aussergerichtlich mit Fr. 1'000.-- (inkl. 
MWST).