gr_gerichte · U 2016 11 · 2019-03-15 · de
Psychiatrische Dienste Graubünden (PDGR)

Staatshaftung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 16 11
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, von Salis
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 15. März 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi,
Klägerin
gegen
Kanton Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,
Beklagter
betreffend Staatshaftung

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1.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 verkaufte
B._____ sein Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 1744-1 (68/1000 Mitei-
gentumsanteil an Grundstück Nr. 1744 mit dem Sonderrecht an der 4 1/2-
Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit Kellerabteil Nr. 01) in X._____ an
A._____ zu einem Kaufpreis von Fr. 650'000.--. Die öffentliche Beurkun-
dung wurde im Grundbuchamt X._____ durch die Grundbuchverwalter-
Stellvertreterin C._____ vorgenommen. In den Zahlungsmodalitäten des
Kaufvertrages ist festgehalten, dass Fr. 26'000.-- von der Käuferin im Auf-
trag des Verkäufers spätestens am 2. Juli 2012 auf ein Postkonto lautend
auf das Betreibungsamt X._____ zu bezahlen seien, um damit die auf dem
Kaufsobjekt vorgemerkten Verfügungsbeschränkung "Pfändung" zu lö-
schen.
Ziff. 4 und 5 der weiteren Vertragsbestimmungen des Kaufvertrages lauten:
"4. Eine allfällige kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer bezahlt der
Verkäufer. Auf eine Sicherstellung wird seitens der Käufer ausdrücklich ver-
zichtet.
5. Die Parteien kennen Inhalt und Bedeutung von Art. 131 ff. EGzZGB, insbe-
sondere die Tatsache, dass das Kaufsobjekt für sämtliche nicht verlangten
Wertzuwachssteuern aus früheren zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Han-
dänderungen sowie für alle innert der in Art. 132 EGzZGB genannten Fristen
fällig gewordenen Steuern haftet."
Die Beurkundungsformel des Kaufvertrages lautet:
"Die unterzeichnete Grundbuchverwalter-Stellvertreterin, C._____, beurkundet
hiermit, dass der vorliegende Kaufvertrag den ihr mitgeteilten, übereinstimmen-
den Parteiwillen enthält.
Die Urkunde wurde B._____ und A._____, über deren Identität sich die Urkund-
sperson vergewissert hat, zur Kenntnis gebracht, von diesen genehmigt und ei-
genhändig unterzeichnet.
Die Beurkundung vollzieht sich ohne Unterbrechung im Büro des Grundbucham-
tes."
Die von der kantonalen Steuerverwaltung nach einem Einspracheverfahren
am 27. Juli 2013 rechtskräftig veranlagte kantonale und kommunale
Grundstückgewinnsteuer im Betrag von insgesamt Fr. 40'626.50 bezahlte
B._____ nicht, weshalb die Steuerverwaltung mit Verfügung vom 2. Fe-

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bruar 2015 fristwahrend ein gesetzliches Pfandrecht auf dem verkauften
Grundstück vormerken liess.
2.
Dagegen erhob A._____ am 5. März 2015 Einsprache. Das von der kanto-
nalen Steuerverwaltung parallel dazu durchgeführte Inkassoverfahren ge-
gen B._____ resultierte am 26. August 2015 in einem Verlustschein über
den Betrag von Fr. 44'111.--.
3.
Mit Eingabe vom 2. Februar 2016 reichte A._____ (nachfolgend Klägerin)
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden eine Staatshaftungs-
klage gegen den Kanton Graubünden (nachfolgend Beklagter) ein. Darin
verlangte sie kostenfällig, dass der Kanton Graubünden zur Zahlung von
Fr. 41'054.75 zuzüglich Zins zu 4% seit dem 12. September 2013 an die
Klägerin zu verurteilen sei. Die Klägerin begründete ihre Forderung im We-
sentlichen damit, dass die Urkundsperson die Klägerin mangelhaft über
das bei einem Verzicht auf Sicherstellung der Grundstücksgewinnsteuer
drohende Risiko aufgeklärt und damit unsorgfältig und widerrechtlich ge-
handelt habe. Auch der Kausalzusammenhang sei in der Form der hypo-
thetischen Kausalität gegeben. Weil zum Zeitpunkt der fristwahrenden Kla-
geerhebung bei der Klägerin angesichts des noch laufenden Einsprache-
verfahrens gegen die Pfandrechtsverfügung noch kein Schaden entstan-
den war, beantragte sie in formeller Hinsicht die Sistierung der Klage bis
zur rechtskräftigen Erledigung des Einspracheverfahrens gegen die Pfand-
rechtsverfügung und bis zum Abschluss der Inkassomassnahmen gegen
B._____.
4.
Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 9. Februar 2016 der Sistierung
zustimmte, wurde das Verfahren vom Instruktionsrichter mit Schreiben vom
11. Februar 2016 einstweilen sistiert.
5.
Mit Entscheid vom 28. November 2016 wies die kantonale Steuerverwal-
tung die Einsprache der Klägerin gegen die Pfandrechtsverfügung ab, so-

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weit sie darauf eintrat. Die noch offene Pfandsumme inkl. Zinsen und Kos-
ten/Gebühren sei in der Höhe von Fr. 44'111.-- innert 90 Tagen zu bezah-
len. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Am 9. Dezember 2016 teilte
der Rechtvertreter der Klägerin dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit, dass die kantonale Steuerverwaltung einem entsprechen-
den Antrag zugestimmt habe, wonach die Zahlungsfrist erst ab rechtskräf-
tiger Erledigung des vorliegenden Staatshaftungsprozesses zu laufen be-
ginne.
6.
Am 12. Dezember 2016 hob der zuständige Instruktionsrichter die Sistie-
rung auf und setzte dem Beklagten eine Frist zur Klageantwort an. Am
27. Dezember 2016 ersuchte der Rechtsvertreter des Beklagten um eine
erneute Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen der Zustimmung der
an der Beurkundung vom 27. Juni 2012 beteiligten Parteien zur Entbindung
der Urkundsperson vom Berufsgeheimnis bzw. einem entsprechenden Ent-
scheid der Notariatskommission.
7.
Mit Beschluss vom 8. Juni 2017 (mitgeteilt am 19. Juni 2017) entband die
Notariatskommission des Kantons Graubünden insbesondere C._____ im
Zusammenhang mit den von A._____ gegen den Kanton Graubünden aus
Staatshaftung geltend gemachten Ansprüchen vom notariatsrechtlichen
Berufsgeheimnis.
8.
In seiner Klageantwort vom 12. September 2017 beantragte der Beklagte
kostenfällig die Abweisung der Klage. Er begründete das Rechtsbegehren
damit, dass die Urkundsperson die Klägerin auf das gesetzliche Pfandrecht
für Grundstückgewinnsteuern hingewiesen habe, womit die Klägerin über
das Risiko der Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzu-
wachssteuern und andere Abgaben orientiert gewesen sei. Die Urkunds-
person habe damit ihre Pflicht rechtsgenüglich erfüllt. Die Klägerin habe
zudem nachweislich und ausdrücklich auf eine Sicherstellung der kantona-
len und kommunalen Grundstücksgewinnsteuer verzichtet. Im Übrigen

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werde in der Klage ausgeführt, dass noch kein Schaden eingetreten sei,
womit die Klage abzuweisen wäre. Der Beklagte beantragte die Einver-
nahme der Urkundsperson C._____ betreffend ausdrücklichem Verzicht
der Klägerin auf die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer anlässlich
der Beurkundung.
9.
Die Klägerin verlangte in ihrer Replik vom 16. Oktober 2017 neu, dass der
Kanton Graubünden zu verurteilen sei, der Klägerin den Betrag von
Fr. 44'111.-- zuzüglich Zins zu 4% seit dem 1. März 2017 zu bezahlen. In-
zwischen sei der Forderungsbetrag aus dem Verlustschein vom 26. August
2015 gegen B._____ und dem Einspracheentscheid der Steuerverwaltung
vom 28. November 2016 auf den präzisierten Betrag bezifferbar. Indem die
Urkundsperson der in Immobiliengeschäften gänzlich unerfahrenen Kläge-
rin trotz des im beurkundeten Fall bestehenden Risikos bloss formularhaft
auf das mit dem gesetzlichen Pfandrecht verbundene Risiko hingewiesen
habe, habe sie ihre Aufklärungs- und damit ihre Sorgfaltspflicht ungenü-
gend ausgeübt. Die Klägerin habe aufgrund der in den Zahlungsmoda-
litäten vorgesehenen Bezahlung eines Teils des Kaufpreises zu Handen
des Betreibungsamtes X._____ zur Löschung einer vorgemerkten Verfü-
gungsbeschränkung "Pfändung" auch nicht von selbst vorbestehende Zah-
lungsschwierigkeiten des Verkäufers und insbesondere auch nicht einen
entsprechenden Sicherstellungsbedarf für die Grundstücksgewinnsteuern
erkennen müssen. Die Klägerin beantragte zudem den bei der strittigen
Beurkundung anwesenden Makler des Verkäufers, D._____, als Zeugen
einzuvernehmen. Dieser könne dem Gericht darüber Auskunft geben ob
und gegebenenfalls wie die Urkundsperson die Klausel zur Kaufpreistil-
gung sowie Ziffern 4 und 5 des Kaufvertrages näher erläuterte habe. Alle
Voraussetzungen für eine Staatshaftung seien erfüllt. Neben einer ungenü-
genden Aufklärung, sei auch die (hypothetische) Kausalität und nunmehr
ein Schaden im Betrag von 44'111.-- zzgl. 4 % Zins seit 1. März 2017 ge-
geben.

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10.
In seiner Duplik vom 1. November 2017 bekräftige der Beklagte, dass die
Urkundsperson ihre notariellen Pflichten vollumfänglich erfüllt habe. Es lä-
gen bezüglich der Belehrung über das gesetzliche Pfandrecht für Wertzu-
wachssteuern keine inhaltlichen Fehler vor, zumal diese inhaltlich der Ur-
kundenvorlage der Notariatskommission entspreche. Das Beurkundungs-
verfahren sei korrekt durchgeführt und protokolliert worden. Zudem seien
die Bedeutung der vertraglichen Bestimmungen des Vertrages den Par-
teien im Einzelnen mündlich erläutert worden. Die Klägerin bietet hierfür als
Beweis die Zeugenaussagen der Urkundsperson an. Aufgrund der Moda-
litäten zur Kaufpreistilgung mit einer Zahlung an das Betreibungsamt
X._____, sei zudem für alle Parteien offenkundig gewesen, dass der Ver-
käufer Zahlungsschwierigkeiten habe. Die Zinsforderung gemäss dem in
der Replik angepassten Rechtsbegehren sei ungerechtfertigt, zumal die
Steuerverwaltung der Klägerin die Bezahlung des Betrages bis zur rechts-
kräftigen Erledigung dieses Verfahrens gestundet habe.
11.
Die Klägerin räumte mit Schreiben vom 6. November 2017 ein, die Stun-
dung übersehen zu haben und korrigierte sein Rechtsbegehren insofern,
dass keine Zinsen verlangt würden. Gleichzeitig legte der Rechtsvertreter
der Klägerin seine Honorarnote ein.
12.
Am 28. Januar 2019 wurden die Urkundsperson, C._____, sowie der Mak-
ler des Verkäufers, D._____, in Anwesenheit der jeweiligen Rechtsvertreter
der Klägerin sowie des Beklagten durch den Instruktionsrichter als Zeugin
bzw. Zeuge einvernommen. Die Einvernahmen wurden jeweils mittels
Tonaufnahmegerät aufgezeichnet. Die Parteien erhielten die Möglichkeit,
Ergänzungsfragen an die Zeugen zu stellen. Die beiden schriftlichen Ein-
vernahmeprotokolle wurden den Parteien am 5. Februar 2019 zur Kennt-
nisnahme zugestellt. Ferner wurde, wie von den Parteien beantragt, die
Terminsuche für eine Hauptverhandlung in Aussicht gestellt.

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13.
Am 15. März 2019 fand die Hauptverhandlung statt. Dabei hatten die Par-
teien auch die Gelegenheit, sich zur Zeugeneinvernahme vom 28. Januar
2019 zu äussern. Seitens der Parteien wurden keine weiteren Beweisan-
träge gestellt und die Parteien hielten ihre Parteivorträge und nahmen auch
die Gelegenheit zur Replik und Duplik wahr. Der klägerische Rechtsvertre-
ter reichte anlässlich der Hauptverhandlung auch noch eine aktualisierte
Honorarnote ein.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtschriften der Parteien und die
weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG; Staatshaf-
tungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsge-
richt im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus dem Staatshaf-
tungsgesetz. Gemäss Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 des Notariatsgesetzes (NotG;
BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für Schäden, welche im Rah-
men der notariellen Tätigkeit durch patentierte Notariatspersonen und
Grundbuchverwalterinnen und -verwalter widerrechtlich verursacht worden
sind. Im Übrigen richtet sich die vermögensrechtliche Verantwortlichkeit
nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetzes (Art. 43
Abs. 2 NotG). Das angerufene Verwaltungsgericht ist daher sowohl örtlich,
sachlich als auch funktional zuständig für die Beurteilung der vorliegend
geltend gemachten Entschädigungsansprüche der Klägerin gegenüber
dem Beklagten unter dem Titel Schadenersatz in der Höhe von
Fr. 44'111.-- (vgl. auch Art. 43 VRG). Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage
durch Einreichung beim Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65
Abs. 1 VRG sind dabei vorrangig die Bestimmungen über das Beschwer-

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deverfahren vor Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich
der Formerfordernisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachver-
halt und Begründung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2
VRG) anwendbar. Die Staatshaftungsklage vom 2. Februar 2016 erfüllt
diese Formerfordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben
keinen Anlass zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m.
Art. 65 Abs. 1 VRG bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG).
Auf die Klage ist somit einzutreten.
2.
Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den Sachver-
halt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden, verwaltungsge-
richtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im Ergebnis die
Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur Anwendung gelangt
(vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] U 15 91 vom 13. Juni 2017
E.1g; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des
Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden und Beamten und die
Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften vom 29. Oktober 1944,
Heft Nr. 11/2006-2007, S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6 Abs. 2
SHG den (allgemeinen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren vor Ver-
waltungsgericht insbesondere dem Untersuchungsgrundsatz nach Art. 11
VRG bzw. den auf das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerde anwendbaren Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65 Abs. 1
VRG vor. Entsprechende Tatsachenbehauptungen sind zudem auch recht-
zeitig geltend zu machen (vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Die
Beweislast für haftungsbegründende Tatsachen liegt bei der Klägerin (vgl.
JUNGO, Zürcher Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast,
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Rz. 401). Bezüglich der notariellen Tätig-
keit darf gemäss einem in Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich aner-
kannten Erfahrungssatz angenommen werden, dass Berufsangehörige mit
staatlichem Fähigkeitsausweis und Zulassung (vgl. dazu Art. 1 Abs. 1 lit. c
und Art. 19 Abs. 2 und 3 NotG sowie Art. 138 des Einführungsgesetzes

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zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; BR 210.100] in der im
Zeitpunkt der Beurkundung gültigen Fassung bzw. Art. 139 in seit 1. Januar
2015 gültigen totalrevidierten Fassung des EGzZGB) ihre beruflichen Sorg-
faltspflichten und vorliegend insbesondere ihre Ermittlungs- und (Rechts-
)Belehrungspflicht im Sinne von Art. 24 NotG und Art. 160 Abs. 3 des Steu-
ergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) erfüllen (siehe
Urteil des Bundesgerichts 5A_672/2012 vom 3. April 2013 E.9.3.2 m.H.a.
5P.347/2004 vom 11. Januar 2005 E.2.1).
3.
Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine Kau-
salhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss
Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche Verantwort-
lichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsgesetztes.
Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. des Bundesgesetzes betreffend
die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obli-
gationenrecht (OR; SR 220) als ergänzendes (kantonales) Recht, soweit
das Staatshaftungsgesetz keine Vorschrift enthält. Das verantwortliche Ge-
meinwesen, vorliegend der Kanton Graubünden, haftet also für den Scha-
den, welcher eine patentierte Notariatsperson, eine Grundbuchverwalterin
oder ein Grundbuchverwalter bzw. deren Stellvertretung einem Dritten bei
der Ausübung einer dienstliche bzw. im Rahmen der notariellen Tätigkeit
(durch eine Handlung oder Unterlassung) widerrechtlich zufügt. Für die Klä-
gerin steht zur Abwendung einer potenziellen Grundpfandverwertung ihrer
Liegenschaft durch die kantonale Steuerverwaltung infolge der vom Ver-
käufer nicht beglichenen kantonalen und kommunalen Grundstücksge-
winnsteuer ein zu bezahlender Steuerbetrag von Fr. 44'111.-- im Raum.
Dabei handelt es sich um einen Vermögensschaden, welcher keine abso-
luten Rechtsgüter wie Leib und Leben oder das Eigentum tangiert. Dem-
entsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen nach Art. 41 OR ebenfalls
massgebenden Rechtsprechung zum Erfordernis eines Handlungs-/Ver-
haltensunrechts, eine entsprechende gesetzliche Schutznorm notwendig,
welche die Geschädigte vor einem solchen Schaden bewahren soll (vgl.

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BGE 141 III 527 E.3.2, 132 II 449 E.3.2 f.; Urteil des Bundesgerichts
2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 14 74 vom
10. Dezember 2018 E.5.1). Neben dem Schaden ist also auch dessen Ver-
ursachung durch eine patentierte Notariatsperson oder Grundbuchverwal-
terinnen bzw. Grundbuchverwalter, welche notarielle Aufgaben erfüllen, die
Widerrechtlichkeit der Schädigung sowie ein natürlicher und adäquater
Kausalzusammenhang zwischen der hoheitlichen Handlung oder Unterlas-
sung und dem eingetretenen Schaden vorausgesetzt. Die Haftung für eine
Unterlassung setzt eine Pflicht zum Handeln voraus, welche sich aus einer
entsprechenden Schutznorm zugunsten der geschädigten Person ergibt
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.,
2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff., 8C_900/2013 vom 5. Mai 2014
E.4.2; vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2101 ff. und MAYHALL, Auf-
sicht und Staatshaftung, Diss., Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.). Im Rah-
men der bundesrechtlichen Minimalanforderungen, sind die Kantone
gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch
(SchlT ZGB; SR 210), befugt zu bestimmen, in welcher Weise auf ihrem
Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird (siehe SCHMID, in: HON-
SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. Auf.,
Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 106 II 146 E.1 m.H.a. BGE 99 II
159 E.2 und 90 II 274 E.4 ff.). Gemäss Art. 24 NotG hat eine Urkundsper-
son ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen (Abs. 1).
Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv zu wahren
und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben (Abs. 2). Die Urkunds-
person hat die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten zu ermitteln, sie
über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäfts zu belehren sowie auf
die Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten hinzuwirken. Sie
darf die freie Entscheidung der Beteiligten nicht beeinflussen (Abs. 3). Fer-
ner sieht Art. 160 Abs. 3 StG im Abschnitt "7.6 Bezug und Sicherung" mit
der Marginalie "Gesetzliches Pfandrecht" vor, dass die Urkundsperson die
Parteien ausdrücklich auf den Bestand des gesetzlichen Pfandrechts für

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Wertzuwachssteuern (gemäss Art. 160 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 131 Abs. 1
Ziffer 1 EGzZGB) aus der aktuellen und früheren Handänderungen auf-
merksam macht, was im Veräusserungsvertrag festzuhalten ist (vgl. für den
Gegenstand, Steuersubjekt und –objekt der Grundstücksgewinnsteuer:
Art. 41 ff. StG und Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen-
steuern [GKStG; BR 720.200]). Die Verletzung einer bestehenden (Rechts-
)Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine vermö-
gensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (PKG 1998 Nr. 7 E.1a
S. 28 m.H.a. BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich
1993, Rz. 611). Es bleibt noch darauf hinzuweisen, dass die das Grunds-
tück erwerbende Person von der Steuerverwaltung Auskunft über die an-
fallenden Steuern und von der veräussernden Person hierfür Sicherstel-
lung verlangen kann. Kommt die veräussernde Person dieser Aufforderung
nicht nach, kann die erwerbende Person die mutmassliche Steuer aus dem
Kaufpreis sicherstellen (Art. 160 Abs. 2 StG).
3.1.
Die Klägerin erblickt gemäss ihrer Klage vom 2. Februar 2016 eine haf-
tungsbegründende Verletzung der Sorgfalts- bzw. Amtspflicht der Grund-
buchverwalter-Stellvertreterin C._____ insbesondere darin, dass diese ih-
ren Pflichten gemäss Art. 24 NotG unzureichend nachgekommen sei, wo-
mit die Widerrechtlichkeit der Schädigung gegeben sei. Die notarielle Tätig-
keit beinhalte immer auch eine Beratung der Parteien, welche soweit rei-
che, dass die Parteien in der Lage seien die Konsequenzen ihres Vorha-
bens zu überblicken. Sinn und Zweck der Rechtsbelehrungspflicht einer
Notariatsperson liege darin, dass die Vertragsparteien vor unüberlegten
Entschlüssen zu bewahren seien und dafür Sorge zu tragen sei, dass diese
die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen und ihr Wille klar und
vollständig zum Ausdruck komme. Die Notariatsperson beurkunde nicht
nur die Erklärung, sondern auch den Willen der Parteien, welche mit den
der Notariatsperson zu Verfügung stehenden Mitteln zu erforschen sei.
Vorliegend sei der Hinweis auf das Risiko des gesetzlichen Pfandrechts
nur formularhaft erfolgt. Es habe keine Aufklärung über das mögliche, kon-

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krete Schadenspotenzial stattgefunden. Die Grundbuchverwalter-Stellver-
treterin hätte zumindest die ihr ohne weiteres zugängliche Information be-
treffend dem (erheblich tieferen) Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom
23. März 2007 (siehe klägerische Beilagen [Kl.-act.] 4), zu welchem der jet-
zige Verkäufer das Grundstück erworben hatte, nicht offen gelegt. Es hätte
auf den Umstand einer potenziellen, erheblichen Steuerforderung von
ca. 10 % des Kaufpreises hingewiesen werden müsse. Dies zumal die
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin diesen Kaufvertrag selber ausgearbei-
tet und beurkundet habe. Dies habe umso mehr zu gelten, als dass die
Klägerin keinerlei Erfahrungen mit Grundstücksgeschäften habe. Art. 24
NotG diene auch dem Schutz des Vermögens der rechtssuchenden Person
und solle verhindern, dass sich eine Person einem finanziellen Risiko aus-
setze, welches sie nicht Willens sei zu tragen. Die Grundbuchverwalter-
Stellvertreterin hätte sich vergewissern müssen, dass die Klägerin trotz der
(im Verhältnis zum Kaufpreis) hohen latenten Steuerlast bewusst auf eine
Sicherstellung verzichten wollte. Dazu wäre das Wissen über die gegebe-
nenfalls zu tragende Steuerlast für die Klägerin von zentraler Bedeutung
gewesen. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe es aber bei einem
formularhaften Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht belassen und hätte
es nicht unterlassen dürfen, der Klägerin weitere, verfügbare und ent-
scheidrelevante Informationen zukommen zu lassen. Bei einer Staatshaf-
tung aus schädigender Unterlassung sei die Widerrechtlichkeit auch nicht
erst dann zu bejahen, wenn eine wesentliche Amtspflichtverletzung bzw.
eine schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne eines qualifizierten Norm-
verstosses vorliege, sondern es reiche eine "blosse" Amtspflichtverletzung
aus. Ebenso sei der hypothetische Kausalzusammenhang gegeben. In-
folge der nicht besonders komfortablen finanziellen (Vorsorge-)Situation
der Klägerin, hätte diese bei einer bekannten, latenten Steuerforderung in
dieser Grössenordnung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit
auf eine Sicherstellung nicht verzichtet. Im Zeitpunkt der Klageerhebung
sei über die Einsprache vom 5. März 2015 gegen die Pfandrechtsverfü-
gung vom 2. Februar 2015 noch nicht entschieden worden und auch das

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Inkassoverfahren gegen den Verkäufer, B._____, dauere noch an, doch sei
zur Wahrung der Frist gemäss Art. 8 Abs. SHG bereits im jetzigen Zeit-
punkt die Einreichung der Klage geboten gewesen. Dies auch dann, wenn
der Schaden im Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht eingetreten sei.
In der Replik vom 16. Oktober 2017 führt die Klägerin zudem aus, dass
zwischenzeitlich die Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin auf
Fr. 44'111.-- beziffert werden könne und das (Einsprache-)Verfahren be-
treffend Pfandrechtsverfügung wie auch das Inkassoverfahren gegen
B._____ nun abgeschlossen sei. Die Klägerin hielt daran fest, dass die
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin lediglich formularhaft und ohne kon-
krete Erläuterung zum bestehenden (Doppel-)Zahlungsrisiko ihrer Beleh-
rungspflicht nachgekommen sei. Diese Pflichtverletzung wiege umso
schwerer, als dass in der vorliegend zu beurteilenden Situation, infolge der
aus den Zahlungsmodalitäten ersichtlichen Zahlungsanweisung an das Be-
treibungsamt X._____ zur Löschung einer im Grundbuch angemerkten
Verfügungsbeschränkung unter dem Stichwort "Pfändung", ein erhöhtes
Risiko bestanden habe, dass das gesetzliche Pfandrecht zum Tragen
komme. Aufgrund dieses Umstandes sowie der Kenntnis des damaligen
Erwerbspreises im Jahre 2007, hätte die Grundbuchverwalter-Stellvertre-
terin die schlechte Bonität des Verkäufers erkennen müssen und hätte auf
das latente (Doppelzahlungs-)Risiko eines Verzichts auf die Sicherstellung
hinweisen müssen. Zudem wurde die Unerfahrenheit der Klägerin in
Grundstücksgeschäften bzw. das diesbezügliche Ungleichgewicht zwi-
schen den Vertragsparteien betont. Die Einvernahme des damaligen Im-
mobilienmaklers des Verkäufers, D._____, sei speziell geeignet, dem Ge-
richt den Beweis zu erbringen, wie eingehend die Belehrung durch die
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin ausgefallen sei, da dieser als Beauf-
tragter des Verkäufers unbefangen sei. Die Klägerin schloss mit der Fest-
stellung, dass alle Voraussetzungen für eine Staatshaftung im Sinne von
Art. 3 SHG i.V.m. Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 NotG erfüllt seien.

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3.2.
Der Beklagte hingegen bestreitet in der Klageantwort vom 12. September
2017 eine haftungsbegründende, widerrechtliche Amtspflichtverletzung der
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin C._____. Er führt dazu aus, dass die
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin den Kaufvertrag sorgfältig verfasst
habe und in Ziffer 5 eine entsprechende Rechtsbelehrung über das gesetz-
liche Pfandrecht für unbezahlt gebliebene Wertzuwachssteuern enthalten
habe. Die Vertragsparteien hätten den Vertrag anlässlich der öffentlichen
Beurkundung im Büro des Grundbuchamtes gelesen und ihnen sei die Ur-
kunde und die Bedeutung der einzelnen Bestimmungen durch die Grund-
buchverwalter-Stellvertreterin im Einzelnen mündlich erläutert worden. Die
Vertragsschliessenden hätten den Vertragsinhalt bestätigt und unterzeich-
neten die Urkunde mit der Grundbuchverwalter-Stellvertreterin. Es treffe
nicht zu, dass beim Erwerb der fraglichen Liegenschaft durch den heutigen
Verkäufer im Jahre 2007 die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin den Kauf-
vertrag beurkundet habe. Dies sei der Grundbuchverwalter E._____ gewe-
sen. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe lediglich die Eintragung
vorgenommen, wobei lediglich die formelle Eintragungsfähigkeit zu prüfen
gewesen sei. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe somit entge-
gen der klägerischen Behauptung nicht "nachweislich" Kenntnis vom Inhalt
des Kaufvertrages vom 23. März 2007 gehabt. Überdies verbiete das Be-
rufs-/Amtsgeheimnis (vgl. dazu Art. 7 Abs. 1 NotG und Art. 140 EGzZGB)
die Offenbarung von Wissen aus anderen Geschäften. Schliesslich lasse
der Erwerbspreis auch keine Rückschlüsse auf eine allfällige Grundstücks-
gewinnsteuer zu, wurde doch insbesondere auch die fragliche Liegenschaft
nach dem Erwerb noch umfassend renoviert. Erwähnenswert sei, dass der
Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Verkäufer eine vorgemerkte
Veräusserungsbeschränkung infolge einer definitiven Pfändung auf dem
Kaufobjekt wiedergegeben habe. Entsprechend waren Fr. 26'000.-- des
Kaufpreises an das Betreibungsamt X._____ zu überweisen, um die ent-
sprechende vorgemerkte Veräusserungsbeschränkung mit dem Stichwort
"Pfändung" zu löschen. Es wird hingegen nicht in Abrede gestellt, dass die
Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages eine notarielle Tätigkeit dar-

- 15 -
stelle und der Kanton für die Tätigkeit einer Grundbuchverwalterin (bei ge-
gebenen Haftungsvoraussetzungen) aufgrund von Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1
NotG aufzukommen habe. Art. 24 NotG beschreibe die Pflichten der Nota-
riatsperson. Dies werde in Art. 160 Abs. 3 StG hinsichtlich des gesetzlichen
Pfandrechts für Wertzuwachssteuern noch konkretisiert. Demnach seien
die Parteien durch die Urkundsperson ausdrücklich auf den Bestand des
gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern aus der aktuellen und
aus früheren Handänderungen aufmerksam zu machen und dies sei im
Veräusserungsvertrag festzuhalten. Dieser Pflicht sei die Grundbuchver-
walter-Stellvertreterin mit dem ausdrücklichen Hinweis in Ziffer 5 der wei-
teren Vertragsbestimmungen im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 gesetzes-
konform nachgekommen. Die Parteien hätten diesen Vertragsinhalt
bestätigt und die Urkunde unterzeichnet, womit die Klägerin über das Ri-
siko der Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteu-
ern und weitere Abgaben orientiert gewesen sei. Die Rechtsbelehrungs-
pflicht sie weder in formeller, noch materieller Hinsicht verletzt worden. Die
Höhe einer allfälligen Grundstücksgewinnersteuer habe die Grundbuchver-
walter-Stellvertreterin nicht ermitteln können. Zum einen sei es ihr infolge
des Amtsgeheimnisses nicht gestattet gewesen, sich zum früheren Er-
werbspreis des Grundstückes durch den Verkäufer zu äussern. Anderer-
seits konnten ihr auch die seitherigen Investitionen nicht bekannt sein. Die
(Rechts-)Belehrungspflicht umfasse keine Angaben über die Höhe der zu
erwartenden Steuern, sondern lediglich eine Hinweis- bzw. Warnpflicht. Im
Ergebnis habe die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin die Klägerin in
pflichtgemässer Erfüllung ihrer Pflichten auf das gesetzliche Pfandrecht für
Grundstückgewinnsteuern hingewiesen.
3.3.
Anlässlich der Zeugeneinvernahme vom 28. Januar 2019 sagte C._____
hinsichtlich der Kaufpreistilgungsklausel mit Bezahlung eines Betrages von
Fr. 26'000.-- an das Betreibungsamt X._____ zur Löschung einer vorge-
merkten Verfügungsbeschränkung aus, dass anstelle eines blossen Ver-
weises auf die Vormerkungen gemäss Grundbuch und das der Übergang

- 16 -
ohne Vormerkungen zu erfolgen habe, spezifisch die vorgemerkte, defini-
tive Pfändung im Kaufvertrag von 27. Juni 2012 aufgeführt worden sei. Dies
mit dem Hinweis, dass diese Vormerkung vor Eigentumsübertragung zu
löschen sei. Es sei (bereits im Vorfeld) bewusst entschieden worden, die
erfolgte Pfändung als weiteren Hinweis, auch im Hinblick auf die Kaufprei-
stilgungsklauseln, aufzuführen. Die Vertragsklausel betreffend gesetzli-
chem Kaufrecht sei der Klägerin wie üblich mit einem Beispiel dahingehend
erklärt worden, dass das Grundstück und somit die Käuferschaft bei Nicht-
bezahlung hafte. Das Grundbuchamt habe bei der Erstellung des Kaufver-
trages beim Immobilienmakler nachgefragt, ob eine Sicherstellung der
Grundstückgewinnsteuer nicht angebracht wäre, was von diesem verneint
wurde. Sie hätten die Parteien nicht zur Sicherstellung zwingen können.
Dafür haben sie – anders als üblich – die Vormerkung mit der Pfändung
speziell in den Kaufvertrag aufgenommen. Sie habe bei der Beurkundung
speziell auf die Problematik der Grundstückgewinnsteuern hingewiesen.
Die Käuferin habe trotzdem ausdrücklich auf eine Sicherstellung verzichtet.
Auf Nachfrage des Rechtsvertreters des Beklagten hin erklärte die Zeugin,
dass anlässlich der Beurkundung die Höhe der Grundstückgewinnsteuern
insofern angesprochen worden sei, als der Makler angemerkt habe, dass
keine oder nur geringe Steuern anfallen würden, weil der Verkäufer Inves-
titionen getätigt habe. Auf Nachfrage des Rechtsvertreters der Klägerin
bestätigte die Zeugin, bei der Beurkundung gewusst zu haben, dass der
Immobilienmakler Vertreter des Verkäufers war. Weiter erklärte sie, dass
die Frage der möglicherweise fehlenden Bonität des Verkäufers bei den
Wertzuwachssteuern nicht mehr speziell angesprochen worden sei, weil
das Thema schon bei der Kaufpreisregelung durchgenommen worden sei.
3.4.
Der damalige, ebenfalls an der Beurkundung anwesende, Immobilienmak-
ler des Verkäufers, D._____, äusserte anlässlich seiner Zeugeneinver-
nahme vom 28. Januar 2019 wie folgt. Er bestätigte in seiner Aussage,
dass anlässlich der Beurkundung jeder Punkt des Kaufvertrages durchge-
gangen worden sei, also auch, dass die bei der Kaufpreistilgung vorgese-
hene Zahlung von Fr. 26'000.-- an das Betreibungsamt der Rückzahlung

- 17 -
einer Pfändung diente. Die Grundbuchverwalterin sei standardmässig vor-
gegangen. So habe sie wie üblich darauf hingewiesen, dass wenn die
Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt würde, das Grundstück hafte und
somit der Eigentümer des Grundstücks. Ein konkretes Zahlenbeispiel sei
aber nicht erfolgt. Der Zeuge bestätigte zudem, dass die Käuferin bzw. heu-
tige Klägerin, wie im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 festgehalten, einem
ausdrücklichen Verzicht auf die Sicherstellung der Grundstückgewinn-
steuer zugestimmt habe. Auf die Fragen des Rechtsvertreters der Klägerin
erklärte der Zeuge, dass er als Makler den Verkäufer vertreten habe und
verneinte, dass die Urkundsperson anlässlich der Beurkundung bei den
Vertragsklauseln zur Wertzuwachssteuer bzw. deren Sicherstellung explizit
auf eine allenfalls fragwürdige Bonität des Verkäufers hingewiesen habe.
3.5.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 15. März 2019 sahen sich im Ergeb-
nis beide Parteien aufgrund des vorliegenden Beweisergebnisses in ihrer
Argumentation bestätigt. Der klägerische Rechtsvertreter hob die im Ver-
gleich zum Verkäufer bei der Klägerin bestehende Geschäftsunerfahren-
heit hervor. Damit sei für die Grundbuchverwalter-Stellevertreterin der be-
sonderen Aufklärungs- und Rechtsbelehrungsbedarf ersichtlich gewesen.
Zudem sei ihr auch klar gewesen, dass die Klägerin im Gegensatz zum
Verkäufer, welcher vom Immobilienmakler begleitet wurde, alleine war und
es sei auch ein erhöhtes Doppelzahlungsrisiko wegen der Pfändungsan-
merkung erkannt worden. Es sei sogar beim Immobilienmakler nachgefragt
worden, ob eine Sicherstellung angezeigt sei, was dieser jedoch verneint
habe. Trotz dieser Rückmeldung seitens der Verkäuferschaft, habe die
Grundbuchverwalter-Stellvertreterin es dabei bewenden lassen und insbe-
sondere nicht bei der Klägerin rückgefragt. Ferner habe die Urkundsperson
selber auf das immanente Risiko in dreifacher Hinsicht hingewiesen (Auf-
führung der vorgemerkten Pfändung, Kaufpreistilgung mit Bezahlung eines
Teilbetrages an das Betreibungsamt X._____ sowie die theoretische Dar-
legung eines Falles zum Vertragstext über das Haftungsrisiko der Käufer-
schaft für Wertzuwachssteuern). Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin

- 18 -
habe aber selber zugegeben, dass zu diesen, über mehrere Seiten des
Kaufvertrages verteilten, Hinweise, kein Zusammenhang aufgezeigt wor-
den sei. Die Klägerin als Laiin habe den Sachzusammenhang zwischen der
vorgemerkten Pfändung bzw. der partiellen Kaufpreistilgung an das Betrei-
bungsamt X._____ sowie dem erst später folgenden Doppelzahlungsrisiko
bei einem Verzicht auf die Sicherstellung der Wertzuwachssteuern nicht
erkennen können. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin hätte die
rechts- und geschäftsunkundige Klägerin auf einen entsprechenden Sach-
zusammenhang (allenfalls fragliche Bonität des Verkäufers infolge einer
bestehenden Pfändung) aufmerksam machen müssen. Ferner machte er
insbesondere unter Hinweis auf PKG 1998 Nr. 7 weitere Ausführung zur
Belehrungspflicht, welche mit konkretem Bezug auf das zu beurkundende
Geschäft zu erfolge hätten. Abstrakte Erörterungen der Rechtslage genüg-
ten nicht. Die Urkundsperson habe auf die typischen Risiken der einzelnen
Rechtsfolgen hinzuweisen, habe die Parteien vor Unbedachtheit zu schüt-
zen und sich zu vergewissern, dass die Parteien sich über die Tragweite
ihrer Handlungen bewusst seien. Die notarielle Tätigkeit umfasse auch eine
so weitgehende Beratung, dass die Parteien die Konsequenzen ihres Vor-
habens überblicken könnten. Insbesondere seien die Parteien über die
steuerrechtlichen Konsequenzen des beabsichtigten Geschäfts zu orientie-
ren. Die Klägerin, als die vor Unbedachtheit zu schützende Person, wäre
über die Folgen eines Verzichts auf die Sicherstellung der Wertzuwachs-
steuern konkret aufzuklären gewesen. Der Grund für die Rechtsbeleh-
rungspflicht liege darin, dass die Vertragsparteien vor unüberlegten Ent-
schlüssen zu bewahren seien und die Tragweite ihrer Verpflichtungen er-
kennen können und somit ihr Wille klar und vollständig zum Ausdruck
komme. Schliesslich wurde erneut die Kenntnis der Grundbuchverwalter-
Stellvertreterin über den damaligen Erwerbspreis der Liegenschaft und so-
mit auch der (hohe) Grundstücksgewinn thematisiert. Die Klägerin hätte zu-
mindest auf die konkrete Berechnungsmöglichkeit hinsichtlich der in Frage
stehenden Grundstücksgewinnsteuer hingewiesen werden müssen. Die im
Grundstückskaufvertrag vom 27. Juli 2012 (recte 27. Juni 2012) verstreu-

- 19 -
ten Warnhinweise hätten hinsichtlich einer pflichtgemässen Aufklärung der
Klägerin nicht ausgereicht, damit diese ihren Willen korrekt und frei bilden
konnte. An das erforderliche Gewicht einer Pflichtverletzung seien bei Un-
terlassungen keine hohen Anforderungen zu stellen. Schliesslich folgten
noch bereits früher gemachte Ausführungen zur gegebenen (hypotheti-
schen) Kausalität infolge der finanziell schwachen (Vorsorge-)Situation der
Klägerin sowie des Umstandes, dass ein Schaden in der Höhe von
Fr. 44'111.-- vorliege. In der Replik wurde noch auf die (ein Doppelzah-
lungsrisiko minimierenden) Gegebenheiten in anderen Kantonen verwie-
sen und der klägerische Rechtsvertreter hielt eine Gesetzesänderung für
angezeigt. Vorliegend sei ein erhöhtes Doppelzahlungsrisiko zu Lasten der
Klägerin ersichtlich gewesen, womit ein Verzicht auf die Sicherstellung aus-
sergewöhnlich gewesen sei. Bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte
nicht auf einen gewollten Verzicht geschlossen werden dürfen.
3.6.
Der Rechtsvertreter des Beklagten führte aus, dass die Formulierung be-
züglich des Hinweises auf das gesetzliche Pfandrecht der Mustersamm-
lung der Notariatskommission entspreche und im Einklang mit Art. 24 NotG
stehe. Der Prüfungsumfang bezüglich des Vertragsinhaltes wie beispiels-
weise die Angemessenheit eines vereinbarten Kaufpreises durch die Ur-
kundsperson sei beschränkt. Die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin habe
das gesetzliche Pfandrecht sowie dessen Folgen wie auch bei anderen Be-
urkundungen erläutert und insbesondere darauf hingewiesen, dass das
Grundstück und somit der Käufer hafte, wenn der Pflichtige nicht bezahle.
Zudem sei hier (explizit) die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung
infolge einer Pfändung aufgeführt worden, obwohl dies so nicht notwendig
gewesen wäre. Trotzdem habe die Klägerin auf eine Sicherstellung ver-
zichtet. Auch der an der Beurkundung anwesende Immobilienmakler des
Verkäufers, D._____, welcher keine Veranlassung habe etwas Unzutref-
fendes auszusagen, habe bestätigt, dass der Kaufvertrag "Punkt für Punkt"
durchgegangen und das Pfandrecht für die Grundstücksgewinnsteuer er-
klärt worden sei. Darin sei auch der Hinweis an die Klägerin enthalten ge-

- 20 -
wesen, dass das Grundstück und somit auch dessen Eigentümerschaft
hafte, wenn die Grundstücksgewinnsteuer nicht bezahlt werde. Zudem
habe er auch einen ausdrücklichen Verzicht der Klägerin auf eine Sicher-
stellung bestätigt. Die Klägerin gehe in unzutreffender Weise davon aus,
dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin eine Amtspflicht verletzt
habe. Ein haftungsbegründender Belehrungsfehler liege gemäss PKG
1998 Nr. 7 vor, wenn das beurkundete Rechtsgeschäft inhaltlich mangel-
haft gestaltet oder das protokollierte Verfahren mangelhaft durchgeführt
worden sei. Die Zeugen hätten einhellig bestätigt, dass der Grundstücks-
kaufvertrag vom 27. Juni 2012 nach dem Lesen im Einzelnen erläutert wor-
den sei. Dies sei unbestritten geblieben. Art. 160 Abs. 3 StG konkretisiere
die Rechtsbelehrungspflicht hinsichtlich des gesetzlichen Pfandrechts für
Wertzuwachssteuern und dies habe die Grundbuchverwalter-Stellvertrete-
rin mit dem ausdrücklichen Hinweis in Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestim-
mungen gesetzeskonform erfüllt. Es wurde in Abrede gestellt, dass die Be-
lehrung nur formelhaft erfolgt sei. Vielmehr sei konkret auf das Risiko eines
gesetzlichen Pfandrechts hingewiesen worden. Aus der klaren, aufgeführ-
ten Anmerkung der Veräusserungsbeschränkung infolge einer Pfändung
und der entsprechenden Kaufpreistilgung sei für die Klägerin ersichtlich ge-
wesen, dass der Verkäufer Pendenzen hatte. Die Klägerin habe somit das
Risiko eines gesetzlichen Grundpfandrechts für die Grundstücksgewinn-
steuer gekannt und verzichtete auf deren Sicherstellung. Die Höhe einer
allfälligen Grundstückgewinnsteuer musste und konnte die Grundbuchver-
walter-Stellvertreterin nicht ermitteln. Einerseits habe sie sich zum damali-
gen Erwerbspreis infolge des Amtsgeheimnisses nicht äussern dürfen. An-
dererseits konnten ihr auch allfällige Investitionen seit dem Kauf nicht be-
kannt sein. Schliesslich konnte sie auch nicht wissen, ob die Liegenschaft
Geschäfts- oder Privatvermögen darstellte, womit es allenfalls entweder
der Gewinnsteuer oder der Grundstücksgewinnsteuer unterliegen würde.
Der Rechtsvertreter des Beklagten hob hervor, dass die Belehrungspflicht
einer Urkundsperson keine Angabe über die Höhe der zu erwartenden
Steuern umfasse, sondern lediglich eine Hinweis- und Warnungspflicht be-

- 21 -
stehe. Eine Abklärung oder Berechnung der Steuer sei nicht erforderlich
und vorliegend für die Urkundsperson auch gar nicht möglich. Als (Büro-
)Mitarbeiterin in einer kantonalen Berufsschule sei die Klägerin ohne wei-
teres in der Lage gewesen, eine schriftlich und mündlich abgegebene
(Rechts-)Belehrung über das gesetzliche Pfandrecht zu verstehen. Es
treffe nicht wie von der Klägerin vorgebracht zu, dass sie sich in einer be-
sonders zu schützenden Position befunden habe, sei die Klägerin doch
eine Grundstückserwerberin wie viele andere Käuferinnen und Käufer
auch. Das wirtschaftliche Risiko eines solchen Grundstücksgeschäfts, ins-
besondere hinsichtlich Kaufpreis und der Modalitäten, trügen die Parteien,
wobei sich die Rechtsbelehrungspflicht in einer Hinweispflicht erschöpfe.
Wenn der Rechtsvertreter eine aus praktischer Sicht problematische, ge-
nerelle Sicherstellungspflicht einführen möchte, so müsste der Gesetzge-
ber dies über eine Gesetzesänderung sicherstellen. Denn Art. 160 StG
sehe momentan nur vor, dass die Parteien ausdrücklich auf den Bestand
eines gesetzlichen Pfandrechts aufmerksam zu machen seien. In der Du-
plik wurde noch darauf hingewiesen, dass der klägerische Verweis auf die
(Rechts-)Lage in anderen Kantonen nicht helfe, weil sich diese bezüglich
ihrer gesetzlichen Bestimmungen sowie dem (Steuer-) Modell (monis-
tisch/dualistisch) unterscheiden könnten. Ferner sei der Verkäufer,
B._____, durch den Verkauf zu entsprechenden finanziellen Mitteln gekom-
men und man wisse nicht, warum die angefallenen Steuer nicht bezahlt
worden seien. Die klägerische Argumentation laufe im Ergebnis auf eine
Erfolgshaftung des Kantons infolge der Ausübung seines gesetzlichen
Pfandrechts hinaus.
4.
Für das vorliegende Verfahren ist die Frage entscheidend, ob die Grund-
buchverwalter-Stellvertreterin ihren Pflichten im Sinne von Art. 24 NotG
und Art. 160 Abs. 3 StG und dabei insbesondere der (Rechts-)Belehrungs-
pflicht hinsichtlich des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern
aufgrund der konkreten Umstände in hinreichendem Mass nachgekommen
ist. Denn die staatshaftungsrechtliche Widerrechtlichkeit bei einem durch

- 22 -
ein Handlungs-/Verhaltensunrecht bewirkten Vermögensschaden, setzt die
Nichtbeachtung der aufgrund einer (spezifischen) Garantenstellung zu-
gunsten eines Geschädigten bestehenden Handlungspflicht voraus. Die er-
forderliche Sorgfalt bzw. der Umfang der Belehrungspflicht ist im Einzelfall
aufgrund der konkreten Umstände zu bestimmen (siehe SCHMID, in: HON-
SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 25; PKG 1998 Nr. 7
E.1a S. 29). Der Klägerin ist insoweit zuzustimmen, dass im Rahmen der
bundesrechtlichen (Form- bzw. Gültigkeits-)Vorschriften die öffentliche Be-
urkundung unter anderem den Zweck verfolgt, die Vertragsparteien vor un-
überlegten Vertragsabschlüssen zu bewahren und dazu beizutragen, dass
diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen. Zudem soll damit eine
sichere Grundlage in der Form eines korrekten Rechtsgrundausweises für
einen nachfolgenden Registereintrag ermöglicht werden (siehe SCHMID, in:
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 11 ff.; BGE 99 II
159 E.2, 90 II 274 E.6). Aus der beurkundungsrechtlichen (Rechts-)Beleh-
rungspflicht ergibt sich bei Grundstücksgeschäften insbesondere die Ver-
pflichtung, den Inhalt des Grundbuches aufzuzeigen sowie die sich aus der
Rechtsordnung ergebenden Folgen aufzuzeigen (SCHMID, in: HON-
SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 55 SchlT Rz. 25; BRÜCKNER, a.a.O.,
Rz. 1748). Der Beklagte weist hingegen zutreffend darauf hin, dass die
(Rechts-)Belehrungspflicht bezüglich der steuerlichen Folgen eines beur-
kundeten Geschäfts lediglich einen allfälligen Warnhinweis gebietet, aber
keine konkrete Berechnung der zu vergegenwärtigenden Besteuerung. Die
Belehrungspflicht wird erfüllt, wenn die Urkundsperson ihnen die steuerli-
chen Risiken in Umrissen vor Augen führt (siehe BRÜCKNER, a.a.O.,
Rz. 1752; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_45/2010 vom 4. Mai
2010 E.2.4, wonach in der Lehre umstritten sei, ob überhaupt und in wel-
chem Umfang eine Belehrungs- und Beratungspflicht von Notaren und Ur-
kundspersonen bestehe). Zudem ist zu beachten, dass gemäss Art. 24
Abs. 2 und 3 NotG die Notariatsperson die Interessen der Beteiligten
gleichmässig und objektiv zu wahren hat und den freien Entscheid der Be-
teiligten nicht beeinflussen darf.

- 23 -
4.1.
Es kann vorweg festgehalten werden, dass sich aus dem beurkundeten
Grundstückskaufvertrag vom 27. Juni 2012 ergibt, dass Fr. 26'000.-- des
vereinbarten Kaufpreises zwecks Tilgung der auf dem Grundstück lasten-
den Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung unter dem Stichwort
"Pfändung" an das Betreibungsamt X._____ zu überweisen waren. Ferner
wird in diesem Zusammenhang bei der Beschreibung der Grundstückde-
tails bzw. des Kaufobjektes die Vormerkung einer definitiven Pfändung im
Betrag von Fr. 16'365.25 plus Zinsen und Kosten z.G. div. Gläubiger auf-
geführt, welche vor einer Eigentumsübertragung im Grundbuch zu löschen
sei. Ferner hat die Klägerin gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufver-
trag vom 27. Juni 2012 im Rahmen der Regelung hinsichtlich Bezahlung
allfälliger kantonaler und kommunaler Grundstücksgewinnsteuern durch
den Verkäufer ausdrücklich auf eine Sicherstellung der (kantonalen und
kommunalen) Grundstücksgewinnsteuer verzichtet (Ziffer 4 der weiteren
Vertragsbestimmungen) und auch Kenntnis von der potenziellen Möglich-
keit eines gesetzlichen Pfandrecht zugunsten des Kantons betreffend die
kantonalen und kommunalen Wertzuwachssteuern erhalten (Ziffer 5 der
weiteren Vertragsbestimmung; siehe zum Ganzen klägerische Beilagen
[Kl.-act.] 1 S. 1 und 4 f.).
4.2.
Wie in der vorstehenden Erwägung 4 bereits erwähnt, lässt sich den Lehr-
meinungen und der Rechtsprechung, zumindest in steuerlichen Fragen,
keine vorherrschende Meinung über den Umfang bzw. überhaupt den Be-
stand einer (Rechts-)Belehrungspflicht durch eine Urkundsperson entneh-
men. Art. 160 Abs. 3 StG bestimmt aber immerhin im Hinblick auf das po-
tenzielle Doppelzahlungsrisiko für Wertzuwachssteuern auf Grundstücken
explizit eine solche Belehrungspflicht. Demnach sind die Parteien durch die
Urkundsperson auf die Möglichkeit zur Anmerkung eines gesetzlichen
Pfandrechts aus aktuellen und früheren Handänderungen aufmerksam zu
machen, was im Veräusserungsvertrag (des Grundstückes) festzuhalten
ist. Weitergehende Anforderung hinsichtlich dieser (Rechts-)Belehrung,

- 24 -
beispielsweise, dass die genauen Steuerbeträge vorgängig durch die Ur-
kundsperson zu berechnen sind oder dass ein Hinweis auf die Berech-
nungsmöglichkeit einer solchen latenten Wertzuwachssteuer bei der kan-
tonalen Steuerverwaltung gemacht werden muss und dies ebenfalls in der
Urkunde festzuhalten ist, ergeben sich hingegen nicht aus dieser Bestim-
mung. Dies steht insoweit mit Art. 160 Abs. 2 StG in Einklang, wonach der
"Käufer" von der Steuerverwaltung Auskunft über die anfallenden Steuern
und vom Verkäufer hierfür Sicherstellung verlangen kann. Kommt der Ver-
käufer dieser Aufforderung (zur Sicherstellung) nicht nach, kann der Käufer
die mutmassliche Steuer aus dem Kaufpreis sicherstellen. Falsch ist zudem
die klägerische Behauptung, dass die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin
bereits den früheren Kaufvertrag an den jetzigen Verkäufer beurkundet
habe, wurde doch dieser gemäss den vorliegenden Akten am 23. März
2007 vom Grundbuchverwalter E._____ beurkundet und die Grundbuch-
verwalter-Stellvertreterin bescheinigte am 30. März 2007 lediglich den Ein-
tragungsvollzug (siehe Kl.-act. 4). Die klägerische Argumentation, wonach
nun die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin infolge des nun höheren Kauf-
preises mit einer Grundstückgewinnsteuer in Betrag von ca. 10 % des nun
bezahlten Kaufpreises rechnen musste, steht auch in einem potenziellen
Spannungsfeld zum Berufs-/Amtsgeheimnis gemäss Art. 7 Abs. 1 NotG
und Art. 140 EGzZGB. Die Höhe der latenten Steuerlast für Wertzuwachs-
steuern in Verbindung mit der geltend gemachten, finanziell nicht beson-
ders komfortablem (Vorsorge-)Situation der Klägerin erscheint aber auch
gar nicht entscheidend hinsichtlich des Entscheides für oder gegen eine
Sicherstellung. Denn es ist nicht einsehbar, warum ein finanziell besser ge-
stellter Käufer bzw. die Höhe der latenten Steuerlast für Wertzuwachssteu-
ern zwingend einen Einfluss auf den Grundsatzentscheid für oder gegen
eine Sicherstellung haben soll. Dieser hängt vielmehr vom Vertrauen in die
Zahlungsfähigkeit und –willigkeit des Steuerpflichtigen ab. Denn es ent-
spricht nicht der gewöhnlichen Erfahrung, dass eine Person im Rahmen
eines Grundstücksgeschäfts, freiwillig und ohne obligatorische Verpflich-
tung, bereit ist, zusätzliche Leistungen zu erbringen, sofern sich die andere

- 25 -
Vertragspartei nicht an eine vertragliche Vereinbarung wie beispielsweise
gemäss Ziffer 4, erster Satz im vorliegenden Kaufvertrag vom 27. Juni
2012 hält.
4.3.
Soweit sich die Klägerin insbesondere auf PKG 1998 Nr. 7 bezieht und dar-
aus eine umfassende, detaillierte und sehr konkrete Belehrungspflicht hin-
sichtlich steuerlichen Folgen ableitet, ist darauf hinzuweisen, dass dieser
Entscheid in einem anderen Kontext erfolgte. Im erwähnten Urteil war die
Staatshaftung infolge der Tätigkeit eines Notars hinsichtlich seiner Beleh-
rungspflicht gegenüber einem ausländischen Grundstückskäufer (ohne Ab-
sicht zur Wohnsitzname in der fraglichen Gemeinde) im Bezug auf die
rechtliche Wirkung eines im Grundbuch vorgemerkten, limitierten Vorkaufs-
recht zu Gunsten der ursprünglichen Verkäuferschaft (Baulandgenossen-
schaft) zu beurteilen. Dabei hatte sich der Notar nicht über den genauen
Kenntnisstand der nun geschädigten Käuferschaft hinsichtlich des limitier-
ten Vorkaufsrechts informiert und diese nicht hinreichend auf die Gefahr
aufmerksam gemacht, dass die Baulandgenossenschaft, ihrem Zweck ent-
sprechend, das limitierte Vorkaufsrecht ausüben könnte, da es innert der
zehnjährigen Frist seit dem Erwerb durch den (jetzigen) Verkäufer nun
nicht, wie im ursprünglichen Vertrag vorgesehen, an eine Familie verkauft
wurde, welche ihren Wohnsitz in die Gemeinde verlegt, wo sich das Grund-
stück befindet. Die vorliegende Konstellation unterscheidet sich davon ins-
besondere in einem zentralen Punkt. Während die (Rechts-)Belehrungs-
pflicht in PKG 1998 Nr. 7 eine konkrete Vormerkung eines limitierten Vor-
kaufsrechts unter spezifischen Bedingungen (Familie mit mindestens drei
Kindern, welche Wohnsitz in der entsprechenden Gemeinde nimmt) betraf,
geht es vorliegend darum, ob die Klägerin über die Möglichkeit des gesetz-
lichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern auf dem betreffenden Grunds-
tück sowie dem damit verbundenen Doppelzahlungsrisiko im Sinne von
Art. 160 Abs. 3 StG hinreichend belehrt wurde und in Kenntnis dieses Um-
standes der entsprechenden Folgen auf die Sicherstellung verzichtet hat.
Die Frage nach einer Sicherstellung der Wertzuwachssteuern stellt sich

- 26 -
aber erheblich häufiger als die möglichen Auswirkungen eines so spezi-
fisch ausgestalteten, limitierten Vorkaufsrechts und die (Rechts-)Folgen
sind auch einfacher erfassbar. Zudem ist für die Beurteilung der Auswir-
kungen des limitierten Vorkaufsrechts und somit für die Bewertung der dro-
henden Nachteile dessen genauer Inhalt eher erforderlich. Dies ist beim
Entscheid für oder gegen die Sicherstellung von latenten Wertzuwachs-
steuern nicht im selben Ausmass gegeben. Denn wird auf die Sicherstel-
lung verzichtet und bezahlt der Steuerpflichtige nicht, ist mit der Vormer-
kung des gesetzlichen Pfandrechts zu rechnen und es droht eine über den
vereinbarten Kaufpreis hinausgehende Belastung der Käuferschaft. Auf
Basis dieser Erkenntnis wird die Käuferschaft grundsätzlich unabhängig
von der allfälligen Höhe der Wertzuwachssteuer oder ihren finanziellen Ver-
hältnissen sich entscheiden, ob sie ein solches Doppelzahlungsrisiko ein-
gehen will oder nicht.
4.4.
Aus den vorstehend in den Erwägungen 3.3 f. wiedergebenden Zeugen-
einvernahmen vom 28. Januar 2019 ergibt sich, dass nicht nur in Ziffer 5
der weiteren Vertragsbestimmungen im Grundstückskaufvertrag vom
27. Juni 2012 der Belehrungstext hinsichtlich des Bestandes eines gesetz-
lichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern enthalten war, sondern dies
anlässlich der Beurkundung durch die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin
auch noch mündlich erläutert wurde, als der Kaufvertrag Punkt für Punkt
durchgegangen wurde. Dabei sagten beide Zeugen übereinstimmend aus,
dass die Klägerin, wenn auch nicht mit einem konkreten Zahlenbeispiel,
doch spezifisch darauf hingewiesen worden sei, dass das Grundstück und
somit dessen (neuen) Eigentümerschaft bzw. die Klägerin für allfällige
Wertzuwachssteuern hafte, wenn diese Steuern nicht durch den Pflichtigen
bezahlt würden. Ziffer 5 der weiteren Vertragsbestimmung stellt denn auch
fest, dass die Parteien den Inhalt und die Bedeutung von Art. 131 EGzZGB
sowie insbesondere die Tatsache kennen würden, dass das Kaufobjekt für
sämtliche nicht veranlagten Wertzuwachssteuern aus früheren zivilrechtli-
chen oder wirtschaftlichen Handänderung sowie für alle innert der in

- 27 -
Art. 132 EGzZGB genannten Frist fällig gewordenen Steuern hafte.
Art. 130 Abs. 1 Ziffer 1 EGzZG statuiert ein gesetzliches Pfandrecht für die
auf die Grundstücke entfallenden Wertzuwachs-, Handänderungs- und Lie-
genschaftssteuern von Kanton, Gemeinden und übrigen öffentlich-rechtli-
chen Körperschaften. Art. 132 EGzZGB bestimmt die Entstehung, die Ein-
tragungs- sowie die Verwirkungsfrist für nicht eingetragene Pfandrechte.
Somit ist eine schriftliche Orientierung und Protokollierung gemäss Art. 160
Abs. 3 StG im Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 zweifellos erfolgt und diese
Formulierung ist zweifellos auch verständlich. Denn es geht klar der Hin-
weis auf den Bestand eines gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachs-
steuern auf dem (übertragenen) Grundstück und somit dessen Haftung dar-
aus hervor. Der Beklagte bringt insofern zu Recht vor, dass die erwähnte
Ziffer 5 hinsichtlich ihres Aussagegehaltes auch der kantonalen Musterur-
kundensammlung entspreche (vgl. Notariatskommission des Kantons
Graubünden, Öffentliche Beurkundungen – Urkundenvorlagen, 3. Aufl.,
Kap. 6 S. 11 f.). In Ziffer 4 der weiteren Vertragsbestimmungen wurde im
Übrigen auch die Tragung dieser Steuerlast durch den Verkäufer vereinbart
und in der gleichen Ziffer wurde auch der ausdrückliche Verzicht der Klä-
gerin auf eine Sicherstellung festgehalten, was von der Klägerin (auch
gemäss Beurkundungsformel) zur Kenntnis genommen und genehmigt
wurde. Dass sich dies anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012 nicht
so zugetragen hat, wird von der Klägerin nicht belegt, wobei zudem vom
allgemeinen Erfahrungssatz auszugehen ist, dass die Urkundsperson ihre
beruflichen Sorgfaltspflichten und vorliegend insbesondere die ihr im kon-
kreten Fall obliegende Ermittlungs- und (Rechts-)Belehrungspflicht ord-
nungsgemäss erfüllt hat (Urteil des Bundesgerichts 5A_672/2012 vom
3. April 2013 E.9.3.2 m.H.a. 5P.347/2004 vom 11. Januar 2005 E.2.1;
siehe auch bereits vorstehende Erwägung 2). Dem Beklagten ist weiter zu-
zustimmen, soweit er eine besondere Schutzbedürftigkeit der Klägerin ver-
neint. Vorliegend sind keine in der Person der Klägerin liegenden Um-
stände dargetan, welche sie als im besonderen Masse schutzbedürftig er-
scheinen lassen. Denn zum einen kann aufgrund ihrer beruflichen, admi-

- 28 -
nistrativen Tätigkeit davon ausgegangen werden, dass die schriftlichen und
mündlichen Belehrungen verstanden werden konnte. Auch wenn, wie von
der Klägerin geltend gemacht, sie bezüglich Grundstückserwerb geschäfts-
unerfahren war und sich finanziell nicht in einer übermässig komfortablen
(Vorsorge-)Situation befindet, hat sich die Käuferschaft dem Gewicht eines
solchen Geschäfts doch bewusst zu sein und bei allfälligen Unklarheiten
eine Rückfrage an die Urkundsperson zu richten. Zudem musste sich die
Klägerin auch dergestalt auf den Abschluss des Grundstückkaufvertrages
vorbereiten, als dass sie anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012
ein unbedingtes Zahlungsversprechen eines Finanzinstituts vorzulegen
hatte. Damit musste es der Klägerin beim Grundstücksgeschäft vom
27. Juni 2012 bereits im Vorfeld bewusst werden, dass es um ein eigenes
Kaufgeschäft mit erheblicher finanzieller Tragweite geht, wo eine erhöhte
Aufmerksamkeit beim Vertragsschluss angebracht ist. Die im Kaufvertrag
explizit vorgemerkte Verfügungsbeschränkung infolge eine Pfändung so-
wie die Kaufpreistilgungsklausel mit einer Zahlung eines Teilbetrages an
das Betreibungsamt X._____ belegt eigentlich auch nicht ohne weiteres
eine Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit im Zeitpunkt der Fällig-
keit der Grundstücksgewinnsteuer, hatte doch die Klägerin gemäss Kauf-
preistilgungsklausel den Betrag von Fr. 224'000.-- bis spätestens am 2. Juli
2012 auf das Konto des Verkäufers, B._____, zu überweisen. Insofern
kann der im Vergleich zum Grundstückswert abzüglich der hypothekari-
scher Belastung nicht übermässig hohe Zahlungsbetrag an das Betrei-
bungsamt X._____ auch lediglich auf einen früheren Liquiditätsengpass
zurückzuführen sein, welcher aber nunmehr nicht mehr offensichtlich ge-
geben war. Trotzdem hat die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin einen
zweifachen, expliziten Hinweis auf eine frühere Nichtbezahlung von Forde-
rungen durch den Verkäufer in den Kaufvertrag vom 27. Juni 2012 aufge-
nommen und diesen Punkt auch noch mündlich erläutert. Wenn unter die-
sen Umständen die Klägerin trotzdem einen Verzicht auf die Sicherstellung
bekundet, kann dies (ex ante betrachtet) nicht der Urkundsperson angelas-
tet werden mit der Begründung, dass sie bei einem expliziten Hinweis auf

- 29 -
eine allfällig mangelhafte Bonität des Verkäufers im Rahmen der Belehrung
über das bestehende gesetzliche Pfandrecht für Wertzuwachssteuern so-
wie in Anbetracht der nicht besonders komfortablen finanziellen (Vorsor-
ge-)Situation der Klägerin sich für eine Sicherstellung der Grundstücksge-
winnsteuer entschieden hätte und zudem geschäftsunerfahren sei. Daran
ändert nichts, dass im Vorfeld der Beurkundung des Grundstückkaufvertra-
ges sich beim zuständigen Immobilienmakler nach dem Bedarf nach einer
Sicherstellung erkundigt wurde und dieser eine solche verneint hat. Denn
die Belehrungspflicht soll zwar dazu beitragen, dass die Beteiligten die
Tragweite ihrer Verpflichtungen erkennen können und aufgrund dieser
Kenntnisse ihren unverfälschten Willen kundgeben können, doch besagt
Art. 24 NotG auch ausdrücklich, dass die Notariatsperson nicht auf die freie
Entscheidung der Beteiligten einwirken darf (Abs. 3) und sie auch zur
gleichmässigen und objektiven Interessenwahrung verpflichtet ist (Abs. 2).
Insofern ist bei der (ex ante vorzunehmenden) Beurteilung des im konkre-
ten Fall erforderlichen Umfanges der (Rechts-)Belehrungspflicht auch
diese mögliche Pflichtenkollision zu berücksichtigen. So könnte man sich
etwa auch fragen, ob und/oder ab wann eine Urkundsperson auf ein Un-
gleichgewicht zwischen Marktwert und vereinbartem Preis zum Schutz der
einen Vertragspartei hinweisen müsste, sofern noch kein strafrechtlich oder
zivilrechtlich vorwerfbares Verhalten Seitens der anderen Vertragspartei
vorliegt (vgl. dazu BRÜCKNER, a.a.O., Rz. 1756 ff., welcher eine tendenziell
weitgehende Belehrungspflicht bezüglich der wirtschaftlichen Aspekte des
zu beurkundenden Geschäfts propagiert, welche aber etwas im Kontrast
zur Normierung von Art. 24 Abs. 2 und 3 NotG steht). Insofern rechtfertigt
es sich die Anforderungen an den Umfang und die Detaillierung der
(Rechts-)Belehrungspflicht im vorliegenden Fall nicht übermässig hoch an-
zusetzen, sofern bei objektiver Betrachtung ein Erkennen der (Rechts-)Fol-
gen für die geschädigte Person möglich war.
4.5.
Im Ergebnis kann somit festgehalten werden, dass die Grundbuchverwal-
ter-Stellvertreterin die Möglichkeit eines Doppelzahlungsrisikos infolge ei-

- 30 -
ner auf dem Grundstück vorgemerkten Veräusserungsbeschränkung in-
folge Pfändung anscheinend bemerkte, auch wenn eine entsprechende
Verfügungsbeschränkung aufgrund einer Pfändung nicht zwingend auf
eine zukünftige Zahlungsunfähigkeit oder –willigkeit hindeuten muss, son-
dern auch nur auf ein damaliges, befristetes Liquiditätsproblem hindeuten
kann. Bezüglich dieser vorgemerkten Veräusserungsbeschränkung wurde
im Rahmen der Kaufpreistilgungsklausel mit der Bezahlung eines Teilbe-
trages zu Gunsten des Betreibungsamtes X._____ die Voraussetzung für
deren Löschung geschaffen. Infolge dieser, zu einem früheren Zeitpunkt
erfolgten Pfändung wurde im Grundbuchamt X._____ auch entschieden,
dass anstelle eines grundsätzlich zulässigen, allgemeinen Verweises auf
die Vormerkungen und allenfalls mündlicher Erörterung (vgl. dazu PKG
1998 Nr. 7 E.1a S. 32), ein expliziter Hinweis darauf bei den aus dem
Grundbuch ersichtlichen Vormerkungen zu machen sei. Dies um die
frühere Betreibung inkl. Pfändung speziell zu kennzeichnen und hervorzu-
heben. Diese Punkte wurden der Klägerin nach einhelliger Aussage der
beiden Zeugen auch noch mündlich erläutert. Hinsichtlich des nun infolge
der Nichtbezahlung und erfolglosem Inkassoverfahren gegen den Steuer-
pflichtigen im Grundbuch angemerkten gesetzlichen Pfandrechts für die
kantonale und kommunale Grundstücksgewinnsteuer, wurde in Ziffer 5 der
weiteren Vertragsbestimmungen ein expliziter und ohne weiteres verständ-
licher Hinweis auf das Bestehen eines solchen gesetzlichen Pfandrechts
aufgeführt. Dies wurde der Klägerin gemäss ebenfalls übereinstimmender
Zeugenaussagen dahingehend erklärt, dass das Grundstück und somit
dessen (neue) Eigentümerschaft und somit offensichtlich die Klägerin für
unbezahlt gebliebene Wertzuwachssteuern haften werde. Damit ist im vor-
liegenden Fall die Grundbuchverwalter-Stellvertreterin der ihr obliegenden
Belehrungspflicht bezüglich der steuerlichen Folgen des Geschäfts in An-
wendung von Art. 160 Abs. 3 StG sowie Art. 24 NotG objektiv und ex ante
betrachtet in hinreichendem Masse nachgekommen. Dem Gericht er-
schliesst sich nicht, warum die Klägerin einen Zusammenhang zwischen
dem Pfändungshinweis, als möglichem Indikator für eine nicht optimalen

- 31 -
Bonität, sowie der Möglichkeit als neue Eigentümerin für die Wertzuwachs-
steuern der erworbenen Liegenschaft aufgrund des gesetzlichen Pfand-
rechts in Anspruch genommen zu werden, nicht habe erkennen können.
Wenn zumindest die mündliche Erläuterung der Grundbuchverwalter-Stell-
vertreterin wie üblich anhand eines Beispiels darauf hinwies, dass das frag-
liche Grundstück und somit die neue Eigentümerschaft für die Wertzu-
wachssteuern haftet, sofern diese durch den Pflichtigen nicht bezahlt wür-
den, musste die potenzielle Möglichkeit eines erhöhten Doppelzahlungsri-
sikos bei Verzicht auf eine Sicherstellung ohne weiteres auch durch die
Klägerin erkannt werden. Dies auch ohne einen expliziten Hinweis, dass
infolge der beim Verkäufer vorgängig erfolgten Pfändung die Wertzuwachs-
steuern durch diesen (mit erhöhter Wahrscheinlichkeit) nicht bezahlt wür-
den und dann infolge der Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes dafür
eine Doppelzahlung drohe, sofern der mutmassliche Betrag nicht sicherge-
stellt werde. Eine solche fehlende Einsichtsmöglichkeit kann nicht einfach
mit der Geschäftsunerfahrenheit der Klägerin begründet werden, welche im
Übrigen vorgängig auch um ein unbedingtes Zahlungsversprechen eines
Finanzinstituts besorgt sein musste. Aufgrund der konkreten Umstände
und bei objektiver Betrachtungsweise, musste die Grundbuchverwalter-
Stellvertreterin somit anlässlich der Beurkundung vom 27. Juni 2012 keine
über die bereits erfolgten (Rechts-)Belehrungen hinausgehende Hinweise
oder Warnungen an die Klägerin abgeben und durfte hinsichtlich des zuge-
stimmten, ausdrücklichen Verzichts der Klägerin auf eine Sicherstellung
davon ausgehen, dass dieser in vollständiger Kenntnis der potenziellen
Rechtsfolgen geschah. Eine generelle Pflicht zur Sicherstellung allfälliger
Wertzuwachssteuern lässt sich weder aus Art. 160 StG, noch Art. 24 NotG
ableiten. Der Grundbuchverwalter-Stellvertreterin kann im Ergebnis keine
Sorgfalts- bzw. Amtspflichtverletzung hinsichtlich ihrer (Rechts-)Beleh-
rungspflicht vorgeworfen werden, womit keine rechtswidrige Handlung in-
folge (gesetzlich) gebotener, aber unterlassener (Rechts-)Belehrung nach-
gewiesen ist.

- 32 -
5.
Damit fehlt es aber an der zentralen Haftungsvoraussetzung der Wieder-
rechtlichkeit infolge einer Amtspflichtverletzung durch Unterlassung, wel-
che neben dem Schaden, der natürlichen und adäquaten bzw. hypotheti-
schen Kausalität zwischen der Handlung oder Unterlassung und dem
Schadenseintritt sowie der Voraussetzung, dass das schädigende Verhal-
ten im Rahmen der notariellen Tätigkeit erfolgt, gegeben sein muss. Dem-
nach ist die Klage abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens, hat gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG die
Klägerin die Verfahrenskosten, bestehend aus der Spruchgebühr, den ent-
standenen Auslagen für die Zeugeneinvernahmen im Betrag von Fr. 30.--
und den Kanzleiauslagen, zu tragen (siehe auch Art. 2 f. der Verordnung
über
die
Gebühren
und
Barauslagen
des
Verwaltungsgerichtes
[BR 370.110] i.V.m. Art. 75 Abs. 1 und 4 VRG). Die Spruchgebühr wird an-
gesichts des Streitwertes und des Verfahrensaufwandes mit doppeltem
Schriftenwechsel, zwei Zeugeneinvernahmen sowie einer Hauptverhand-
lung auf Fr. 3'000.-- festgesetzt. Der unterliegenden Klägerin steht keine
Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 VRG e contrario). Dem Bund, dem
Kanton und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben be-
trauten Organisationen steht in Anwendung von Art. 78 Abs. 2 VRG in der
Regel keine Parteientschädigung zu, soweit sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen. Die vorliegend zu beurteilende haftungsrechtliche
Fragestellung ist dem amtlichen Wirkungskreis des Beklagten zuzurech-
nen, womit eine Entschädigung entfällt (siehe VGU U 15 91 vom 13. Juni
2017 E.11c; vgl. auch zur Qualifikation einer Staatshaftung als amtlicher
Wirkungskreis des Gemeinwesens in einem Verfahren vor Bundesgericht:
Urteil des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.5.3).
7.
Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver-
waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fungiert
und gegen dessen Urteil innert 30 Tagen die Weiterzugsmöglichkeit an das
Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es sich um einen erstinstanz-

- 33 -
lichen Endentscheid in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht im
Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
(BGG; SR 173.110) handelt (vgl. zum Ganzen Art. 85b VRG als Überg-
angsbestimmung betreffend "doppelter Instanzenzug" im Kanton Graubün-
den; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Teilrevision des Ge-
richtsorganisationsgesetzes (GOG)/Gebietsreform Heft Nr. 7/2015 – 2
016, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist Art. 85b VRG
rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; VGU U 15 91
vom 13. Juni 2017 E.12). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 BGG ist nicht
abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Entscheidungen
mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunter fallen, sofern sie
einen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haftung nach den-
selben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIGGLI/UEBERSAX
/WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgerichts-
gesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 72 Rz. 8; vgl. für die Staatshaftung infolge
fehlerhafter Behandlung in einem öffentlichen Spital: BGE 139 III 252 und
Urteil des Bundesgerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.2.1; siehe
auch Urteil des Bundesgerichts 5A.9/2000 vom 22. März 2001 E.3b). Wei-
ter hat das Bundesgericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a
BGG nicht zwingend ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Urteil des
Bundesgerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2). Die Be-
schwerde in Zivilsachen setzt jedoch eine "double instance" voraus (Art. 75
Abs. 2 BGG; BGE 139 III 252 E.1.6). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36
Abs. 1 und 2 des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR;
SR 173.110.131) bestimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Ab-
teilung danach, auf welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entschei-
dung liegt und im Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von
der reglementarischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dement-
sprechend ist für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öf-
fentlich-rechtlicher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zu-
sammenhang zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung

- 34 -
des ordnungsgemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kan-
tonsgericht Graubünden gemäss Art. 85b VRG aufzuzeigen (vgl. aber nun-
mehr BGE 144 II 281 E.1.1 f., welcher hinsichtlich des Erfordernis einer
"double instance" als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde in Zi-
vilsachen in Staatshaftungsfällen unklar ist).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- den Auslagen für die Zeugeneinvernahmen von
Fr.
30.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
662.--
zusammen
Fr. 3‘692.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]