gr_gerichte · ZF 2004 18 · 2004-06-07 · de
Bezirksgerichtsausschuss Landquart

Einräumung einer Grunddienstbarkeit | ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 07. Juni 2004
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 04 18
(Die gegen diese Entscheidung erhobene staatsrechtliche Beschwerde
(5P.433/2004) und die Berufung (5C.244/2004) hat das Bundesgericht mit Ur-
teilen vom 09. März 2004 abgewiesen.)
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Präsident Brunner
RichterInnen
Heinz-Bommer, Jegen und Burtscher
Aktuarin
Duff Walser
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
des X. B., Beklagter, Widerkläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsan-
walt Dr. iur. Jachen C. Bonorand, Postfach 433, Arcas 22, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts H. vom 21. Januar 2004, mitgeteilt am 10. Februar
2004, in Sachen des A. H., Kläger, Widerbeklagter und Berufungsbeklagter, vertre-
ten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli, Postfach 414, Masanserstrasse 35,
7001 Chur, gegen den Beklagten, Widerkläger und Berufungskläger,
betreffend Einräumung einer Grunddienstbarkeit,

2
hat sich ergeben:

3
A.
A. H. ist Eigentümer der Parzelle 1926 im Gebiet A., Grundbuch der
Gemeinde X.. Dieses Grundstück grenzt an die im Eigentum von X. B. stehenden
Nachbarparzellen 2302 und 2380.
Am 20. September 1995 erwarb B. H., der Bruder des heutigen Eigentümers,
die Parzelle 1926 von der damaligen Eigentümerin Z.. Im Jahre 1998 verkaufte B.
H. die Liegenschaft 1926 an seine Mutter C. H.. Mit erbrechtlichem Vorempfangs-
vertrag vom 25. Februar 2000 übertrug letztere das Grundstück schliesslich an ihren
anderen Sohn, den heutigen Eigentümer A. H..
Die ehemals im Eigentum der Mutter von X. B., Y. B., stehenden Grundstücke
742, 2302 und 2303 wurden im Jahre 1996 zu einer einzigen Parzelle 2302 verei-
nigt. Mit Abtretungsvertrag vom 4. Juli 1997 erwarb X. B. das aufgrund der erfolgten
Parzellenvereinigung neu entstandene Grundstück 2302 von seiner Mutter auf
Rechnung künftiger Erbschaft. Am 3. Oktober 2001 trennte X. B. vom Grundstück
2302 einen Teil als neue Parzelle 2380 ab.
B.
Nach Abschluss eines langwierigen Waldfeststellungsverfahrens be-
absichtigte die Familie B. im Jahre 1995 ihr auf Parzelle 742 bestehendes Haus
auszubauen. Gegen das entsprechende Bauvorhaben erwuchs zunächst Opposi-
tion. Es wurde sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Einsprache er-
hoben. Schliesslich kamen die betroffenen Grundeigentümer jedoch überein, die
Überbauung der Parzellen im Gebiet A. mittels Errichtung von Grunddienstbarkeiten
zu regeln. So schlossen Z., Y. B. und weitere fünf Grundeigentümer am 2./15. Fe-
bruar 1995 einen Grunddienstbarkeitsvertrag ab, dessen Inhalt die Errichtung ver-
schiedener Baubeschränkungen und die Beschränkung von Autoabstellplätzen auf
den Parzellen, die Erledigung von Baueinspracheverfahren bei der Gemeinde und
vor Bundesgericht, die Festlegung der Zufahrt zu den Parzellen, die Erhaltung ver-
schiedener Bäume und die Einräumung von Näherbau- und Durchfahrtsrechten bil-
dete. Unter anderem sollten gemäss Dienstbarkeitsvertrag folgende Baubeschrän-
kungen errichtet werden:
„A. Baubeschränkungen
1.
zu Lasten 742, 2302, 2303, 1990 und 1358, zugunsten 1926, 736 und
809
Die jeweiligen Eigentümer von Parzelle 742, heute Y. B., 2302, heute Y.
B., 1358, heute K., und 1990, heute K.
unterlassen gegenüber

4
den jeweiligen Eigentümern der Parzellen 1926, heute Z., 736, heute G.
und 809, heute Z.,
eine Überbauung ihrer Parzellen, die folgenden Umfang überschreitet:
a) Auf den Parzellen 742, 2302, 1990 und 1358 sind Baustandorte
(gelb umrandet) ausgeschieden. Hier sind Hochbauten nach Mass-
gabe des Baugesetzes zulässig, wobei folgende Höhenbeschrän-
kung gilt:
aa) auf Parzelle 742:
Maximale Firsthöhe
1'907.6 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2302:
Maximale Firsthöhe
1'894.0 m.ü.M.
cc) auf Parzelle 1990:
Maximale Firsthöhe
1‘884.6 m.ü.M.
Die gelben Linien der Baustandorte dürfen von Dachvorsprüngen,
Vorbauten und Balkonen wie baugesetzliche Grenzabstände über-
ragt werden.
b) Auf den Parzellen 2303, 2302, 742 und 1990 nordwestlich der roten
Gestaltungslinie dürfen teilweise unterirdische Bauten erstellt wer-
den, die mit Humus zu überdecken und zu begrünen sind. Dabei gel-
ten folgende Höhenbeschränkungen:
aa) auf Parzelle 742:
Oberkant Flachdach max. 1'898.85 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2302: Oberkant Flachdach max. 1'898.85 m.ü.M.
cc) auf Parzelle 1990: Oberkant Flachdach max. 1‘888.00 m.ü.M.
Auf der Talseite nach Südosten und Südwesten ist die Gestaltung
von verglasten Fassaden erlaubt. Nach Ost sind solche Fassaden
erlaubt, wenn sie von der Parzelle 1926 aus nicht sichtbar sind.
Beim Schwimmbad sind solche Fassaden auch gegen Ost erlaubt.
c)
Zwischen der roten Gestaltungslinie und dem Böschungsfuss kön-
nen Geländeaufschüttungen, Gartenmauern und andere Gelände-
gestaltungselemente errichtet werden. Auf den Parzellen 2302, 2303
und 1990 ist die zusätzliche Errichtung von humusüberdeckten An-
nexbauten erlaubt. Die maximale Höhenkote für alle baulichen
Massnahmen auf Parzelle 2302 ist 1'886 im nördlichen und 1'883,2
im südlichen Bereich, alles gemäss Planbeilage.
Die vorliegenden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Ge-
meinde X. folgendermassen einzutragen:
Auf den Hauptbuchblättern 512, 2302, 2303, 1990 und 910:
Last: Baubeschränkung z. G. der Hauptbuchblätter 508, 548 und 1926
Auf den Hauptbuchblättern 508, 548 und 1926:
Recht: Baubeschränkung z. L. der Hauptbuchblätter 512, 2302, 2303,
1990 und 910
2.
Zulasten 742, zugunsten 1926
Der jeweilige Eigentümer von Parzelle 742, heute Y. B.,
unterlässt gegenüber

5
dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle 1926, heute Z., denjenigen Teil
der Parzelle 742, der am 27. August 1963 von der W. AG erworben
wurde (in der Vertragsbeilage rot gestrichelt eingezeichnet), mehr als
nach Massgabe folgender Bedingungen zu überbauen:
a) Vier gedeckte Einstellplätze mit Humus überdeckt und begrünt. In
der Höhe sind diese beschränkt auf 2,95 m ab Niveau des Hausein-
ganges, d.h. ab 1'898,82 m.ü.M.
b) Im Weiteren dürfen zwei mit einer Abschlussmauer gegenüber dem
Grundstück Nr. 1926 versehene Abstell-/Wendeplätze errichtet wer-
den. Gegen Osten werden diese Plätze teilweise angeböscht, teil-
weise mit einer Bruchsteinmauer abgegrenzt. Der Böschungsfuss
darf höchstens bis auf die Höhe der Arve A1 reichen. Eine Überda-
chung dieser Abstellplätze ist zulässig. Die Höhe ist dabei begrenzt
wie bei lit. a.
c)
Auf der in der Vertragsbeilage grün eingezeichneten Fläche auf der
Parzelle 742 ist das Gelände unberührt zu lassen. Bauliche Mass-
nahmen sind hier nicht zulässig (auch keine unterirdischen). Dage-
gen darf nordwestlich dieser grünen Fläche bis zur Kote des beste-
henden Parterre-Ausgangs des südlichen Teiles des bestehenden
Hauses B. ein Verandavorbau erstellt werden. Das Mauerwerk er-
folgt in Bruchsteinen.
Andere oberirdische Bauten sind auf dem mit dem erwähnten Kaufver-
trag vom 27. August 1963 erworbenen Boden nicht zulässig. Die vorlie-
genden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Gemeinde X. fol-
gendermassen einzutragen:
Auf Hauptbuchblatt 512:
Last:
Baubeschränkung z. G. Hauptbuchblatt 1926
Auf Hauptbuchblatt 1926:
Recht:
Baubeschränkung z. L. Hauptbuchblatt 512“
Unter Ziffer I. 3. des Grunddienstbarkeitsvertrags wurde der als Vertragsbei-
lage beigeheftete Plan des Architekturbüros V., Gesamtsituation 1:500, 348/14 vom
4. April 1994, letztmals revidiert am 29. Januar 1995, für die getroffene Vereinba-
rung als verbindlich erklärt. Gemäss Ziffer 2 der weiteren Vertragsbestimmungen
wurde der vorliegende Grunddienstbarkeitsvertrag unter der aufschiebenden Bedin-
gung abgeschlossen, dass eine Baubewilligung für das Haus B. auf Parzelle 742
und eine Bewilligung für die Rodung der Zufahrt zu diesem Haus rechtskräftig wer-
den. Sobald die Baubewilligung für das Haus B. 1 und die Rodungsbewilligung vor-
liegen würden, sollte die Anmeldung zum Grundbucheintrag gemeinsam durch die
beiden Bevollmächtigten R. und P. erfolgen. Der Dienstbarkeitsvertrages vom 2./15.
Februar 1995 wurde nie zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet.

6
Nach der Vertragsunterzeichnung arbeitete der mit dem Bauprojekt betraute
Architekt V. gemäss den im Grunddienstbarkeitsvertrag getroffenen Vereinbarun-
gen und dem dazugehörigen Plan zwei neue Baugesuche betreffend Neubau Villa
B. mit Hallenbad und Garagentrakt mit Zufahrt aus. Diese Baugesuche reichte Y. B.
im März 1995 bei der Gemeinde X. ein. Mit Verfügung vom 22. Mai 1995 teilte die
Gemeinde mit, dass das Baugesuch B. einstweilen nicht behandelt werde, und un-
terstellte das entsprechende Bauvorhaben einer Bausperre. Zur Begründung führte
der Gemeindevorstand unter anderem aus, dass eine Erschliessung mittels Zufahrt
über die Via W., wie sie gemäss Baugesuch vorgesehen sei, in Anbetracht der to-
pographischen Verhältnisse praktisch ausgeschlossen sei. In der Folge liess die
Gemeinde die Erschliessungssituation durch einen Verkehrsingenieur abklären.
Dieser gelangte in seinem Vorbericht vom 5. September 1995 zum Schluss, dass
eine hinreichende Erschliessung über die untere Via W. im Sinne einer ganzjährig
geöffneten und den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügenden öffentlichen
Strasse nicht gegeben sei.
Bereits am 1. September 1995 war Z., welche das Grundstück 1926 zu ver-
kaufen beabsichtigte, von P. darüber informiert worden, dass der Vertrag vom 2./15.
Februar 1995 wegen Problemen betreffend die Erschliessung möglicherweise gar
nie in Rechtskraft erwachsen werde. Es dränge sich daher auf, den Aussichtsschutz
für ihre Liegenschaft in einer separaten Vereinbarung zu regeln. Daraufhin schlos-
sen Z. und Y. B. am 20. September 1995 einen Vorvertrag auf Abschluss eines
Dienstbarkeitsvertrages ab. Gemäss Ziffer 1 dieses Vorvertrags stimmten die Par-
teien darin überein, dass die Erfüllung des ursprünglichen Vertrages vom 2./15. Fe-
bruar 1995 höchstwahrscheinlich nicht mehr möglich sein werde, weil die Gemeinde
X. die Zufahrt über die Via W. derzeit als ungenügend taxiere. Damit die Ausbau-
vorhaben auf den Parzellen 742 und 2302 trotzdem weitergeführt werden könnten,
verpflichteten sich die Parteien sodann zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertra-
ges und stellten übereinstimmend fest, dass eine Zufahrt zu den Parzellen 742 und
2302 über die Nordwestecke der Parzelle 742 mit den hier geltenden Baubeschrän-
kungen vereinbar sei. Darüber hinaus vereinbarten sie, das bestehende Bauverbot
auf Parzelle 742 abzuändern, und verpflichteten sich zum Verzicht auf Rechtsmittel
gegen gesetzeskonforme Bauten auf den in ihrem Eigentum stehenden Grundstü-
cken. Schliesslich wurde für den Fall eines Verstosses gegen die erwähnten Be-
stimmungen eine Konventionalstrafe von Fr. 2'000'000.-- vereinbart. Noch am glei-
chen Tag verkaufte Z.das Grundstück 1926 an B. H..

7
Am 19. Oktober 1995 teilte die Gemeinde X. P. mit, dass die Zufahrt über die
Via W. gemäss Dienstbarkeitsplan nicht in Frage komme. Mit Schreiben vom 30.
Oktober 1995 informierte P. daraufhin die Parteien des Grunddienstbarkeitsvertra-
ges vom 2./ 15. Februar 1995 dahingehend, dass eine Baubewilligung für das Haus
B. mit einer Zufahrt über die Via W. im Sinne der Vereinbarung vom 15. Februar
1995 nicht möglich sei. Damit stehe fest, dass die aufschiebenden Bedingungen
gemäss Dienstbarkeitsvertrag nicht eintreten könnten und der Vertrag dahinfalle.
Überdies stellte P.in Aussicht, dass demnächst ein entsprechend abgeändertes
Baugesuch eingereicht würde. Die von Y. B. in der Folge neu eingereichten Bauge-
suche betreffend Neubau Villa B. und Garage wurden vom Gemeindevorstand be-
willigt und die neue Zufahrt über die nordwestliche Grundstücksecke von Parzelle
742 genehmigt. Am 19. Februar 1996 wurde seitens des zuständigen Departements
auch dem Rodungsgesuch für die neue Zufahrt entsprochen. Im November 1999
informierte der Architekt die Eigentümer der Nachbargrundstücke schliesslich über
die Fertigstellung des Neubaus B.
Im April 2001 liess X. B., welcher inzwischen Eigentümer der vereinigten Pa-
rzelle 2302 geworden war, A. H. als nunmehrigem Eigentümer des Grundstücks
1926 gestützt auf den Vorvertrag vom 20. September 1995 einen Entwurf für einen
Dienstbarkeitsvertrag inklusive Planbeilage übermitteln. Eine Reaktion zu diesem
Vertragsentwurf unterblieb. Mit Faxmitteilung vom 21. Mai 2001 wies der Architekt
den Immobilienberater von A. H. auf die Publikation des von X. B. auf seinem Grund-
stück geplanten Bauprojekts hin, wobei er darauf aufmerksam machte, dass der
Vertrag vom Februar 1995 obsolet geworden sei. Im Sommer 2001 reichte X. B.
alsdann bei der Gemeinde X. ein Baugesuch betreffend Haus B. II ein. Dagegen
liess A. H. sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Einsprache erhe-
ben. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2001 trat der Gemeindevorstand X. auf die
öffentlich-rechtliche Baueinsprache nicht ein. Die privatrechtliche Baueinsprache
wies der Kreispräsident am 12. November 2001 ab. Gleichzeitig bestätigte er eine
auf Gesuch von A. H. superprovisorisch verfügte grundbuchliche Verfügungsbe-
schränkung und setzte Frist zur Klageeinreichung beim ordentlichen Richter an.
C.
Am 22. November 2001 machte A. H. beim Vermittleramt des Kreises
F. eine Klage gegen X. B. anhängig. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung
bezog A. H. den Leitschein. Mit Prozesseingabe vom 20. Februar 2002 unterbreitete
er die Streitsache dem Bezirksgericht H.. Seine Rechtsbegehren lauteten:

8
„1.
Es sei dem Kläger als Eigentümer der Parzelle 1926 zu Lasten der Pa-
rzellen 2302 und 2380 des Beklagten im Grundbuch von X. die nachfol-
gende Grunddienstbarkeit mit folgendem Wortlaut gerichtlich zuzuspre-
chen:
A.
Baubeschränkung zu Lasten Parzelle 2302 und 2380 und zu Gunsten
von Parzelle 1926
1.
Die jeweiligen Eigentümer von Parzelle 2302 und 2380, heute X. B.,
unterlässt gegenüber
dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1926, heute A. H., eine
Überbauung Ihrer Parzellen die folgenden Umfang überschreitet:
a) Auf den Parzellen 2302 und 2380 sind Baustandorte (gelb umrandet)
ausgeschieden. Hier sind Hochbauten nach Massgabe des Bauge-
setzes zulässig, wobei folgende Höhenbeschränkung gilt:
aa) auf Parzelle 2302:
maximale Firsthöhe
1'907,6 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2380:
maximale Firsthöhe
1'894,0 m.ü.M
Die gelben Linien der Baustandorte dürfen von Dachvorsprüngen,
Vorbauten und Balkonen wie baugesetzliche Grenzabstände über-
ragt werden.
b) Auf den Parzellen 2302 und 2380 nordwestlich der roten Gestal-
tungslinie dürfen teilweise unterirdische Bauten erstellt werden, die
mit Humus zu überdecken und zu begrünen sind. Dabei gelten fol-
gende Höhenbeschränkungen:
aa) auf Parzelle 2302: oberkant Flachdach max. 1'898.85 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2380: oberkant Flachdach max. 1‘898.85 m.ü.M.
Auf der Talseite nach Südost und Südwest ist die Gestaltung von
verglasten Fassaden erlaubt, wenn sie von der Parzelle 1926 aus
nicht sichtbar sind. Beim Schwimmbad sind solche Fassaden auch
gegen Ost erlaubt.
c)
Zwischen der roten Gestaltungslinie und dem Böschungsfuss kön-
nen Geländeaufschüttungen, Gartenmauern und andere Gelände-
gestaltungselemente errichtet werden. Auf den Parzellen 2302 und
2380 ist die zusätzliche Errichtung von humusüberdeckten Annex-
bauten erlaubt. Die maximale Höhenkote für alle baulichen Mass-
nahmen auf Parzelle 2302 ist 1'886 m.ü.M. im nördlichen und
1'883,2 m.ü.M. im südlichen Bereich, alles gemäss Planbeilage.
Die vorliegenden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Ge-
meinde X. folgendermassen einzutragen:
Auf den Parzellen 2302 und 2380:
Last:
Baubeschränkung zu Gunsten Parzelle 1926
Auf der Parzelle 1926:
Recht
Baubeschränkung zu Lasten Parzelle 2302 und 2380
B.
Baubeschränkung zu Lasten 2302 und zu Gunsten 1926:

9
2.
Der jeweilige Eigentümer von Parzelle 2302, heute X. B.,
unterlässt gegenüber
dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle 1926, heute A. H., denjeni-
gen Teil der Parzelle 2302, der am 27. August 1963 von der W. AG
erworben wurde (in der Vertragsbeilage rot gestrichelt eingezeich-
net), mehr als nach Massgabe folgender Bedingungen zu über-
bauen:
a)
Vier gedeckte Einstellplätze mit Humus überdeckt und begrünt. In
der Höhe sind diese beschränkt auf 2,95 m ab Niveau des Hausein-
ganges, d.h. ab 1'898,82 m.ü.M.
b)
Im Weiteren dürfen zwei mit einer Abschlussmauer gegenüber dem
Grundstück 1926 versehene Abstell-/Wendeplätze errichtet wer-
den. Gegen Osten werden diese Plätze teilweise angeböscht, teil-
weise mit einer Bruchsteinmauer abgegrenzt. Der Böschungsfuss
darf höchstens bis auf die Höhe der Arve A1 reichen. Eine Überda-
chung dieser Abstellplätze ist zulässig. Die Höhe ist dabei begrenzt
wie bei lit. a.
c)
Auf der in der Vertragsbeilage grün eingezeichneten Fläche auf der
Parzelle 2302 ist das Gelände unberührt zu lassen. Bauliche Mass-
nahmen sind hier nicht zulässig (auch keine unterirdischen). Dage-
gen darf nordwestlich dieser grünen Fläche bis zur Kote des beste-
henden Parterre-Ausganges des südlichen Teils des bestehenden
Hauses B. ein Verandavorbau erstellt werden. Das Mauerwerk er-
folgt in Bruchsteinen.
Andere oberirdische Bauten sind auf dem mit dem erwähnten Kauf-
vertrag vom 27. August 1963 erworbenen Boden nicht zulässig.
Die vorliegenden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Ge-
meinde X. folgendermassen einzutragen:
Auf Parzelle 2303:
Last:
Baubeschränkung zu Gunsten Parzelle 1926
Auf Parzelle 1926:
Recht:
Baubeschränkung zu Lasten Parzelle 2302
2.
Das Grundbuch X. sei gerichtlich anzuweisen, die Grunddienstbarkeiten
gemäss vorstehender Ziff. 1 dieses Rechtsbegehrens auf der Parzelle
1926 als Recht und auf Parzelle 2302 resp. Parzelle 2380 als Last ein-
zutragen.
3.
Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklagten.“
Demgegenüber liess X. B. mit Prozessantwort vom 8. April 2002 was folgt
beantragen:
„1.
Die Klage sei abzuweisen.

10
2.
Widerklageweise sei der Kläger zu verpflichten, dem Beklagten einen
Betrag von Fr. 2‘000‘000.-- nebst Zins zu 5 % seit 10. Januar 2002 zu
bezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Klägers.“
In seiner Stellungnahme beziehungsweise Widerklageantwort vom 16. Mai
2002 liess A. H. beantragen:
„1.
Das klägerische Rechtsbegehren bleibt unverändert.
2.
Die Widerklage sei vollumfänglich abzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten von Herr X. B..“
X. B. bestätigte mit Duplik und Widerklagereplik vom 10. Juli 2002 die
Rechtsbegehren gemäss Prozessantwort. Ebenso blieb A. H. in der Widerklagedu-
plik vom 3. September 2002 bei seinen Anträgen.
D.
Mit Urteil vom 21. Januar 2004, mitgeteilt am 10. Februar 2004, er-
kannte das Bezirksgericht H.:
„1.
Die Klage wird gutgeheissen und dem Kläger werden als Eigentümer
der Parzelle Nr. 1926 zu Lasten der Parzellen Nrn. 2302 und 2380 des
Beklagten im Grundbuch der Gemeinde X. die nachfolgenden Grund-
dienstbarkeiten mit folgendem Wortlaut gerichtlich zugesprochen:
A. Baubeschränkung zu Lasten der Parzelle Nr. 2302 und 2380 und zu
Gunsten von Parzelle Nr. 1926:
1.
Die jeweiligen Eigentümer von Parzelle 2302 und 2380, heute X. B.,
unterlässt gegenüber
dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1926, heute A. H., eine
Überbauung Ihrer Parzellen die folgenden Umfang überschreitet:
a) Auf den Parzellen 2302 und 2380 sind Baustandorte (gelb umrandet)
ausgeschieden. Hier sind Hochbauten nach Massgabe des Bauge-
setzes zulässig, wobei folgende Höhenbeschränkung gilt:
aa) auf Parzelle 2302:
maximale Firsthöhe
1'907,6 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2380:
maximale Firsthöhe
1'894,0 m.ü.M.
Die gelben Linien der Baustandorte dürfen von Dachvorsprüngen,
Vorbauten und Balkonen wie baugesetzliche Grenzabstände über-
ragt werden.
b) Auf den Parzellen 2302 und 2380 nordwestlich der roten Gestal-
tungslinie dürfen teilweise unterirdische Bauten erstellt werden, die
mit Humus zu überdecken und zu begrünen sind. Dabei gelten fol-
gende Höhenbeschränkungen:
aa) auf Parzelle 2302: oberkant Flachdach max. 1'898,85 m.ü.M.
bb) auf Parzelle 2380: oberkant Flachdach max. 1‘898,85 m.ü.M.

11
Auf der Talseite nach Südosten und Südwesten ist die Gestaltung
von verglasten Fassaden erlaubt, wenn sie von der Parzelle 1926
aus nicht sichtbar sind. Beim Schwimmbad sind solche Fassaden
auch gegen Osten erlaubt.
c)
Zwischen der roten Gestaltungslinie und dem Böschungsfuss kön-
nen Geländeaufschüttungen, Gartenmauern und andere Gelände-
gestaltungselemente errichtet werden. Auf den Parzellen 2302 und
2380 ist die zusätzliche Errichtung von humusüberdeckten Annex-
bauten erlaubt. Die maximale Höhenkote für alle baulichen Mass-
nahmen auf Parzelle 2302 ist 1'886 m.ü.M. im nördlichen und
1'883,2 m.ü.M. im südlichen Bereich, alles gemäss Planbeilage.
Die vorliegenden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Ge-
meinde X. folgendermassen einzutragen:
Auf Parzelle 2302 und 2380:
Last:
Baubeschränkung zu Gunsten Parzelle 1926
Auf Parzelle 1926:
Recht:
Baubeschränkung zu Lasten Parzelle 2302 und 2380
A. Baubeschränkung zu Lasten 2302 und zu Gunsten 1926:
2.
Der jeweilige Eigentümer von Parzelle 2302, heute X. B.,
unterlässt gegenüber
dem jeweiligen Eigentümer der Parzelle 1926, heute A. H., denjeni-
gen Teil der Parzelle 2302, der am 27. August 1963 von der W. AG
erworben wurde (in der Vertragsbeilage rot gestrichelt eingezeich-
net), mehr als nach Massgabe folgender Bedingungen zu über-
bauen:
a) Vier gedeckte Einstellplätze mit Humus überdeckt und begrünt. In
der Höhe sind diese beschränkt auf 2,95 m ab Niveau des Hausein-
ganges, d.h. ab 1'898,82 m.ü.M.
b) Im Weiteren dürfen zwei mit einer Abschlussmauer gegenüber dem
Grundstück 1926 versehene Abstell-/Wendeplätze errichtet werden.
Gegen Osten werden diese Plätze teilweise angeböscht, teilweise
mit einer Bruchsteinmauer abgegrenzt. Der Böschungsfuss darf
höchstens bis auf die Höhe der Arve A1 reichen. Eine Überdachung
dieser Abstellplätze ist zulässig. Die Höhe ist dabei begrenzt wie bei
lit. a.
c)
Auf der in der Vertragsbeilage grün eingezeichneten Fläche auf der
Parzelle 2302 ist das Gelände unberührt zu lassen. Bauliche Mass-
nahmen sind hier nicht zulässig (auch keine unterirdischen). Dage-
gen darf nordwestlich dieser grünen Fläche bis zur Kote des beste-
henden Parterre-Ausganges des südlichen Teils des bestehenden
Hauses B. ein Verandavorbau erstellt werden. Das Mauerwerk er-
folgt in Bruchstein.
Andere oberirdische Bauten sind auf dem mit dem erwähnten Kauf-
vertrag vom 27. August 1963 erworbenen Boden nicht zulässig. Die

12
vorliegenden Baubeschränkungen sind im Grundbuch der Ge-
meinde X. folgendermassen einzutragen:
Auf Parzelle 2302:
Last:
Baubeschränkung zu Gunsten Parzelle 1926
Auf Parzelle 1926:
Recht:
Baubeschränkung zu Lasten Parzelle 2302
2.
Die Widerklage wird vollumfänglich abgewiesen.
3.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF
30'000.--, einem Streitwertzuschlag von CHF 40'000.-- und Schreibge-
bühren von Fr. 1'000.--, sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF
220.-- werden dem Beklagten auferlegt.
4.
Der Beklagte wird verpflichtet, den Kläger mit CHF 154'083.45 ausser-
amtlich zu entschädigen.
5.
Das Grundbuchamt F. wird angewiesen, die Grunddienstbarkeiten
gemäss vorstehender Ziffer 1 auf der Parzelle Nr. 1926 als Recht und
auf den Parzellen Nrn. 2302 bzw. 2380 als Last einzutragen.
6.
(Rechtsmittelbelehrung).
7.
(Mitteilung).“
E.
Dagegen liess X. B. am 12. Februar 2004 Berufung an das Kantons-
gericht von Graubünden erklären mit folgenden Rechtsbegehren:
„1.
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2.
Die Klage sei abzuweisen.
3.
In Gutheissung der Widerklage sei der Widerbeklagte zu verpflichten,
dem Widerkläger einen Betrag von Fr. 2'000'000.-- nebst 5 % Zins seit
10. Januar 2002 zu bezahlen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zulasten
des Klägers.
5.
Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.“
F.
Anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht von
Graubünden vom 7. Juni 2004 waren beide Parteivertreter anwesend. Der Vorsit-
zende informierte die Rechtsvertreter vorweg darüber, dass ein Mitglied der Zivil-
kammer wegen Krankheit unerwartet ausgefallen sei. Beide Parteivertreter erklär-
ten sich daraufhin mit der Beurteilung der Streitsache in Viererbesetzung einver-
standen. Nach Abschluss des Beweisverfahrens erhielten die Parteivertreter Gele-
genheit, sich zu äussern. Beide Rechtsvertreter gaben schriftliche Ausfertigungen
ihrer Vorträge zu den Akten (Art. 51 Abs. 1 lit. b OG).

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Auf die Ausführungen der Parteivertreter zur Begründung ihrer Rechtsbegeh-
ren sowie auf die Erwägungen im vorinstanzlichen Urteil wird, soweit erforderlich,
im folgenden eingegangen.

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1. Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a OG ist bei Streitigkeiten vermögensrechtlicher
Natur im letztinstanzlichen kantonalen Entscheid festzuhalten, ob der erforderliche
Streitwert von Fr. 8'000.-- (Art. 46 OG) erreicht ist, sofern dies ohne erhebliche Wei-
terungen möglich ist. Vorliegend ist das Bezirksgericht in Übereinstimmung mit den
Parteien zu Recht von einem über Fr. 8'000.-- liegenden Streitwert ausgegangen.
Mit dieser Feststellung ist auch die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts als
Berufungsinstanz begründet (Art. 218 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO), weshalb
auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Berufung einzutreten ist.
2. Ausgangspunkt für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache bildet der
Grunddienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995, gestützt auf den der Kläger
die Einräumung von Dienstbarkeiten zugunsten der in seinem Eigentum stehenden
Parzelle 1926 und zulasten der X. B. gehörenden Parzellen 2302 und 2380 verlangt.
Dieser Vertrag wurde unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, dass
eine Baubewilligung für das Haus B. auf Parzelle 742 und eine Bewilligung für die
Rodung der Zufahrt zu diesem Haus rechtskräftig erteilt wird (vgl. KB 11, S. 14,
Ziffer 2). Unter den Parteien ist nun streitig, ob dieser Vertrag Gültigkeit erlangt hat.
Dabei geht es im Wesentlichen um die Frage, ob die erwähnten aufschiebenden
Bedingungen betreffend Bau- und Rodungsbewilligung eingetreten sind. Ebenso ist
streitig, ob der zwischen Y. B. und Z. am 20. September 1995 abgeschlossene Vor-
vertrag zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages den Februarvertrag gänzlich
ersetzt hat oder aber lediglich eine Ergänzung zu diesem bildet.
a) Der Grunddienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995 stellt ein umfas-
sendes, komplexes Vertragswerk dar, worin einem Quartierplan ähnlich zwecks Re-
gelung von Erschliessungs- und Überbauungsfragen verschiedene Rechte und Las-
ten zugunsten und zulasten von mehreren Grundeigentümern eines ganzen Quar-
tiers vereinbart worden sind. Dabei bildete das Erschliessungskonzept über die Via

14
W. einen wesentlichen Punkt dieses Vertrags. Die Festlegung der Zufahrt zu den
Parzellen wurde darin ausdrücklich als eine der Zielsetzungen der Vereinbarung
aufgeführt (vgl. KB 11, Ziffer I. 2. lit. d). Es ging also im umstrittenen Vertrag gerade
auch darum, Standort und Verlauf der Zufahrten zu bestimmen und zu fixieren. Die-
ses Ziel wurde mittels der weiteren Bestimmungen umgesetzt, indem unter Ziffer I.
3. des Vertrages der Gesamtplan des Architekturbüros V. vom 4. April 1994 (vgl.
KB 12), worin Verlauf und Standort der Zufahrten genau eingezeichnet sind, für die
getroffene Vereinbarung ausdrücklich als verbindlich erklärt wurde (vgl. KB 11, Ziffer
I.3.). Entsprechend verpflichtete sich Y. B. als damalige Eigentümerin von Parzelle
742 unter Ziffer II. lit. D des Vertrages, die Zufahrt zu ihrer Liegenschaft gemäss
Planbeilage zu erstellen. Auf dieser Planbeilage ist die Zufahrt zu Parzelle 742 so
festgelegt, dass sie direkt über die untere Via W. in das Grundstück einmündet (vgl.
KB 12). Gemäss dem Verlauf der Zufahrt ist auch die Rodungsfläche im Plan ein-
gezeichnet. Indem die Vertragsparteien die Vereinbarung vom Februar einschliess-
lich der Verbindlichkeitserklärung betreffend Gesamtplan wie auch die Planbeilage
selbst unterzeichnet haben (vgl. BB 2), wurde das gemäss Plan vorgesehene Er-
schliessungskonzept anerkannt und zum Vertragsinhalt erhoben. Verlauf und
Standort der Zufahrt zu Parzelle 742 wurden also vertraglich fixiert. Das bedeutet,
dass die Zufahrt genau so zu erstellen war, wie sie im verbindlich erklärten Gesamt-
plan eingezeichnet ist. Dass dieser Plan ein integrierender Bestandteil des Vertra-
ges war, bestätigte im Übrigen auch der Zeuge V., der sowohl für die Seite B. als
auch für die Seite Z./H. als Architekt tätig gewesen ist (vgl. Zeugenaussage Nr. 1,
S. 5). Die Feststellung der Vorinstanz, für die Vertragsparteien sei einzig massge-
blich gewesen, dass die Parzelle 742 genügend erschlossen und das Bauvorhaben
realisiert werden könne, nicht jedoch, wo die Zufahrt hindurchführen sollte, findet
mithin in den Vertragsbestimmungen keinen Rückhalt. Hätten die Parteien Lage und
Verlauf der Zufahrten tatsächlich als nicht wesentliche Vertragspunkte betrachtet,
so ist nicht einzusehen, weshalb sich Y. B. unter Ziffer II. lit. D des Dienstbarkeits-
vertrages ausdrücklich dazu verpflichtete, die Zufahrt gemäss Planbeilage zu erstel-
len. Die entsprechende Verpflichtung zeigt demnach ebenso deutlich, dass die Er-
schliessung der Parzellen über die Via W., wie sie der Vertragsplan vorsieht, für die
Parteien sehr wohl von entscheidender Bedeutung war. Dafür spricht nicht zuletzt
auch der Umstand, dass das Abweichen von der vertraglich festgelegten Erschlies-
sung für die betroffenen Eigentümer einschneidende Konsequenzen zur Folge
hatte. Das Bauprojekt B. musste umgearbeitet werden. Die Erschliessung der Par-
zelle 742 erfolgte neu über deren Nordwestteil. Dabei handelte es sich entgegen
der Behauptung des Klägers nicht bloss um eine unbeachtliche Verschiebung, son-
dern es mussten zusätzliche Erschliessungsmassnahmen (Tunnel, Autolift) ergrif-

15
fen werden (vgl. dazu BB 8), welche gemäss Zeugenaussage des für das Baupro-
jekt zuständigen Architekten V. (vgl. Zeugenaussage Nr. 1, S. 2) mit erheblichen
Mehrkosten verbunden waren. Auch die Eigentümerin der Parzelle 1990 war laut
Akten (vgl. BB 22) und Auskunft von Architekt V. (vgl. Zeugenaussage Nr. 1, S. 4)
aufgrund des Abweichens vom vereinbarten Erschliessungskonzept gezwungen,
aufwendige Erschliessungsbauten zu erstellen, welche bedeutende Zusatzkosten
mit sich brachten. Wie im Übrigen auch vom Sekretär der Planungskommission der
Gemeinde X., L., bestätigt wurde (vgl. Zeugenaussage Nr. 1, S. 3), hatte die Abwei-
chung vom vertragsgemässen Erschliessungskonzept also nicht nur geringfügige
Änderungen zur Folge. Vielmehr hatte die Verlegung der vertraglich fixierten Zufahrt
erhebliche Auswirkungen. Soweit die Vorinstanz ausführt, der Verlegung der Zu-
fahrt sei kein entscheidendes Gewicht zugekommen, und unter anderem gestützt
darauf der Fixierung der Zufahrt die Bedeutung eines vertragswesentlichen Punktes
abspricht, finden demnach ihre Erwägungen ebenfalls keine Bestätigung.
Es ging also den Vertragsparteien offenkundig nicht einfach darum, irgend-
eine Zufahrt zu realisieren. Sie wollten vielmehr das Erschliessungskonzept genau
so umsetzen, wie sie es vertraglich festgelegt hatten. Entsprechend wird klar, dass
die Parteien mit der Bau- und Rodungsbewilligung gemäss Ziffer 2 der weiteren
Vertragsbestimmungen, von deren Erteilung das Zustandekommen der Vereinba-
rung abhängig gemacht wurde, nicht irgendeine Bau- und Rodungsbewilligung mit
irgendeiner beliebigen Zufahrt zur Parzelle 742 gemeint haben können. Vielmehr
steht nach dem Gesagten fest, dass der Februarvertrag nach dem Willen der Par-
teien nur unter der Bedingung gelten sollte, dass das Bauprojekt einschliesslich des
Erschliessungskonzepts genau so bewilligt werden würde, wie es im Vertragsplan
eingezeichnet und als Bau- und Rodungsgesuch bei der Gemeinde hängig war. Die
Gemeinde hat jedoch mit Schreiben vom 19. Oktober 1995 die Erschliessung über
die Via W. gemäss Dienstbarkeitsplan definitiv abgelehnt (vgl. BB 13 e). Es mussten
infolgedessen abgeänderte Baugesuche mit einer neuen Zufahrt ausgearbeitet und
bei der Gemeinde X. eingereicht werden. Wie der Kläger zutreffend ausführt, wur-
den diese von der Baubehörde schliesslich bewilligt. Die letztlich bewilligte und er-
stellte Zufahrt mündet jedoch im Unterschied zu der gemäss Planbeilage zum Fe-
bruarvertrag vertraglich vereinbarten Erschliessung in den nördlich an der Parzelle
742 vorbeiführenden Waldweg und über diesen in die obere Via W. (vgl. BB 9 [Plan-
beilage]; Edition II). Die bewilligte und realisierte Erschliessung weist, wie dargelegt,
wesentliche Unterschiede zum Erschliessungskonzept gemäss Vertragsplan vom
Februar 1995 auf. Hat aber die Zufahrt zur Parzelle 742 nicht so realisiert werden
können, wie sie im Grunddienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995 von den

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Parteien festgelegt worden ist, so sind die aufschiebenden Bedingungen gemäss
Ziffer 2 des Vertrages nicht eingetreten, und der Vertrag hat somit keine Geltung
erlangt.
b) Nichts anderes bestätigte auch R. (vgl. Zeugenaussage Nr. 4), welcher bei
den Verhandlungen und dem Abschluss zum umstrittenen Vertrag als Rechtsver-
treter von Z. fungierte und gemäss Ziffer 17 des Februarvertrags gemeinsam mit P.
beauftragt und bevollmächtigt war, die Grundbuchanmeldung vorzunehmen. R. hielt
ausdrücklich fest, dass der erwähnte Plan eine wesentliche Urkunde für den Vertrag
gewesen sei. Man sei anhand dieser Pläne auf den Parzellen herumgelaufen und
habe die Örtlichkeiten angeschaut. Auf die Frage, ob er im Hinblick auf die Grund-
buchanmeldung je etwas unternommen habe, erklärte der Zeuge, dass er in dieser
Angelegenheit Kontakt mit P. gehabt habe. Er und der beurkundende Notar P. seien
der Auffassung gewesen, dass einige Bedingungen des Vertrages nicht eingetreten
waren, weshalb man die Grundbuchanmeldung nicht habe vornehmen können. Der
Hauptgrund, weshalb der Vertrag nicht zustande gekommen sei, habe darin gele-
gen, dass die Erschliessung, wie sie im Februarvertrag vorgesehen war, nicht habe
realisiert werden können. Später sei anders erschlossen worden, jedoch nicht so,
wie im Vertrag vom Februar 1995 vorgesehen. R. fügte an, dass sich in seinen Ak-
ten ein Schreiben von P. vom 30. Oktober 1995 befinde, das unter anderem auch
an B. H. gegangen sei. Darin habe P. noch einmal festgehalten, dass es nicht zu
einer Grundbuchanmeldung kommen könne. Aus den Aussagen von R. geht jedoch
klar hervor, dass er und P. hinsichtlich der Frage der Grundbuchanmeldung in Kon-
takt getreten waren und auch der Zeuge selbst die Meinung vertrat, dass die Bedin-
gungen für die Grundbuchanmeldung nicht erfüllt waren. Davon, dass sich der
Zeuge, wie der Berufungsbeklagte behauptet, selber nie um diese Angelegenheit
gekümmert, sondern sich lediglich auf das erwähnte Schreiben des Notars bezogen
hat, kann mithin nicht die Rede sein. Die Zeugenaussage von R., der als ehemaliger
Rechtsvertreter von Z. massgeblich an der Entstehung des Dienstbarkeitsvertrags
vom Februar 1995 beteiligt war, bestätigt demnach ebenfalls, dass für den Eintritt
der vereinbarten aufschiebenden Bedingungen nicht irgendeine Erschliessung aus-
reichend war, sondern das Erschliessungskonzept gemäss Vertragsplan bewilligt
werden musste. Aus seinen Angaben geht klar hervor, was die Parteien vereinbart
haben, und dass der Vertrag vom 2./15. Februar 1995 mangels Eintritt der aufschie-
benden Bedingungen dahingefallen ist.
c) Dass sich der Kläger zu Unrecht auf die Geltung des Februarvertrags be-
ruft, ergibt sich sodann auch aus dem von R. erwähnten Schreiben von P. vom 30.

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Oktober 1995 (BB 13). Mit jenem Schreiben orientierte P. die Parteien der Verein-
barung vom Februar 1995 über den bisherigen Ablauf betreffend Erschliessung. Er
teilte mit, dass eine Baubewilligung für die Liegenschaften B. mit einer Zufahrt über
die Via W. gemäss Vereinbarung vom 2./15. Februar 1995 nicht möglich sei, und
folgerte daraus, dass die aufschiebenden Bedingungen gemäss Februarvertrag
nicht eintreten könnten, womit dieser Vertrag dahinfalle. P., der als beurkundender
Notar um die Bedeutung der von ihm verfassten und von den Parteien unterzeich-
neten Vereinbarung wissen musste, ging also gemäss Feststellung in seinem
Schreiben davon aus, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom Februar 1995 mangels
Bewilligung des vertraglich vereinbarten Erschliessungskonzepts keine Geltung
hatte. Das erwähnte Schreiben von P. ging an alle Vertragsparteien beziehungs-
weise im Falle von Z. an deren ersten Rechtsnachfolger B. H. (vgl. BB 13). Dabei
wurde die Entwicklung betreffend die fragliche Erschliessung mittels Beilagen über
den Schriftverkehr mit der Gemeinde und dem von ihr eingesetzten Verkehrsexper-
ten lückenlos dokumentiert (vgl. BB 13a-13f). Den Vertragsparteien wurden also
sämtliche Grundlagen zur Verfügung gestellt. Es wurde ausführlich dargelegt, wes-
halb die Erschliessung nicht nach dem Gesamtplan erfolgen könne und dass der
Vertrag aufgrund der Ablehnung der vertraglich vereinbarten Erschliessung seitens
der Gemeinde dahingefallen sei. Hätte auch nur eine der Parteien den Vertrag als
gültig erachtet, so hätte sie gegen diese Mitteilung von P. opponiert und die Anmel-
dung zur Eintragung ins Grundbuch verlangt. Keine der Vertragsparteien hat jedoch
ebensowenig wie der Rechtsnachfolger B. H. Einwände erhoben oder um Eintra-
gung in das Grundbuch ersucht. Ebensowenig hat eine der Vertragsparteien je ihren
Anteil an den Vertragskosten gemäss Ziffer 17 des Vertrages bezahlt. Das Verhal-
ten der Vertragsparteien und von B. H. zeigt somit deutlich, dass alle davon ausgin-
gen, dass die Vereinbarung vom Februar 1995 mangels Bewilligung der gemäss
Vertragsplan vorgesehenen Zufahrt keinen Bestand haben sollte und das Dahinfal-
len des Vertrages infolge Ablehnung der festgelegten Zufahrt somit dem Parteiwillen
entsprach.
d) Mit Schreiben vom 30. Mai 1996 (KB 22) ersuchte der Architekt V. den
Immobilienbeauftragten der Familie H., M., um Erteilung der Bewilligung, das zu-
gunsten von Parzelle 1926 auf Parzelle 742 lastende altrechtliche Bauverbot aus
dem Jahre 1963 löschen zu lassen. Das Bauverbot lastete auf demjenigen Grund-
stücksteil im Nordwesten der Parzelle 742, auf dem die von der Gemeinde gemäss
Septembervertrag bewilligte Zufahrt realisiert werden sollte. Ohne Aufhebung die-
ser Dienstbarkeit hätte folglich die geplante Zufahrt nicht erstellt werden können.
Entsprechend unterzeichnete B. H. die Löschungsbewilligung auf Ersuchen des Ar-

18
chitekten, wie es ihm im Übrigen auch von M. empfohlen worden war, und das Bau-
verbot wurde gelöscht (vgl. dazu Zeugenaussage Nr. 5, S. 6; Edition III. 2). Wäre
der Februarvertrag, wie der Kläger behauptet, gültig gewesen, hätte es aber der
separaten Löschungsbewilligung für das Bauverbot aus dem Jahre 1963 überhaupt
nicht bedurft. Die Löschung dieser Dienstbarkeit wurde nämlich bereits unter Ziffer
10 der weiteren Bestimmungen des Februarvertrags vereinbart (vgl. KB 11, S. 15).
Eine separate Löschungsbewilligung machte also nur dann Sinn, wenn der Febru-
arvertrag nicht in Kraft getreten war. Aus dem Verhalten von M. und B. H. in Zusam-
menhang mit der Löschung des Bauverbots ergibt sich demnach deutlich, dass
beide im Jahre 1996 davon ausgingen, dass der Vertrag vom 2./15. Februar 1995
keine Geltung hatte. Auch V., der ja um die Löschungsbewilligung ersucht hatte,
teilte offenbar diese Auffassung.
e) Im erwähnten Schreiben machte V. darauf aufmerksam, dass Y. B. als
Gegenleistung für die Aufhebung des Bauverbots aus dem Jahr 1963 auf ihren Pa-
rzellen ein Bauverbot zugunsten Parzelle 1926 eingeräumt habe. Diesbezüglich
führt die Vorinstanz im angefochtenen Urteil aus, dass im Vorvertrag keine Rege-
lungen von Bauverboten zu finden seien. Der Vorvertrag spreche nur von bestehen-
den Bauverboten, währenddem sich Regelungen derselben im Dienstbarkeitsver-
trag vom Februar 1995 finden würden. Der Argumentation des Klägers folgend leitet
die Vorinstanz daraus ab, dass V. mit seinem Hinweis auf das eingeräumte Bauver-
bot ausdrücklich auf die Baubeschränkungen gemäss Februarvertrag aufmerksam
gemacht habe, und folgert daraus, dass letzterer vom Fortbestand jenes Vertrages
ausging (vgl. dazu act. 02.1, S. 16). Dem kann, wie der Berufungskläger zu Recht
einwendet, nicht gefolgt werden.
V. weist in seinem Schreiben ausdrücklich auf den Vertrag hin, der unmittel-
bar vor dem Kaufvertrag Z./H. zwischen Y. B. und Z. unterzeichnet worden ist. Es
handelt sich dabei um den Vorvertrag auf Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags
vom 20. September 1995, bei dessen Beurkundung auch M. zugegen war. In Ziffer
2. a dieser Vereinbarung haben sich die Parteien dazu verpflichtet, einen Dienst-
barkeitsvertrag abzuschliessen, der die im Plan V. 1:500 vom 4./14. September
1995 grün bemalte Fläche von Überbauungen, bestimmten Bepflanzungen und von
hochstämmigen Bäumen freihält. Die zitierte Vertragsbestimmung hat also entge-
gen den Feststellungen der Vorinstanz auch die Regelung eines Bauverbots zum
Inhalt, wobei aus dem angeführten Plan hervorgeht, dass es sich dabei um ein zu-
gunsten der Parzelle 1926 auf den Parzellen von Y. B. lastendes Bauverbot handelt.
Die im Schreiben vom 30. Mai 1996 angesprochene Einräumung eines Bauverbots

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bezieht sich demnach zweifelsfrei auf den Vertrag vom September 1995 und nicht
auf den Februarvertrag. Soweit überdies im Septembervertrag von „hier geltenden“
Baubeschränkungen beziehungsweise vom „bestehenden“ Bauverbot auf Parzelle
742 gesprochen wird, handelt es sich dabei nicht um die gemäss Februarvertrag
vereinbarten Baubeschränkungen. Vielmehr wird hier auf das auf Parzelle 742 las-
tende altrechtliche Bauverbot aus dem Jahre 1963 Bezug genommen. Davon geht
nicht nur der Beklagte aus. Auch der Rechtsvertreter des Klägers geht darin einig,
bestätigte er doch vor Vorinstanz, dass die Parteien mit den hier geltenden Baube-
schränkungen das auf Parzelle 742 lastende Bauverbot aus dem Jahre 1963 ange-
sprochen hätten (vgl. Plädoyer S. 6 f.). Aus dem zum Vorvertrag gehörenden Plan
des Architekten V. wird zudem deutlich, dass die neu geplante Erschliessung zu
den B.-Grundstücken genau über denjenigen Parzellenteil in der Nordwestecke des
Grundstücks 742 verlaufen sollte, der mit dem Bauverbot von 1963 belastet war.
Wenn sich die Parteien des Vorvertrages also dazu verpflichteten, „das bestehende“
Bauverbot“ auf Parzelle 742 dahingehend abzuändern, dass eine Garagierung
gemäss dem Plan V. vom 4./14. September 1995 zulässig sei, so nahmen sie damit
eindeutig auf das dem geplanten Erschliessungskonzept entgegenstehende Bau-
verbot von 1963 Bezug. Allfällige Bauverbote oder Baubeschränkungen aus dem
Februarvertrag konnten ganz abgesehen davon auch schon deshalb nicht gemeint
sein, weil diese gar nicht im Grundbuch eingetragen waren und deshalb gar keinen
Bestand beziehungsweise gar keine Geltung hatten.
f) Es trifft zwar zu, dass der Vorvertrag gemäss der Formulierung in Ziffer 2
abgeschlossen wurde, damit die Ausbauvorhaben auf den Grundstücken der Ver-
tragsparteien weitergeführt werden konnten. Soweit die Vorinstanz diese Formulie-
rung herausgreift und daraus ableitet, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom Februar
aufrechterhalten werden sollte und der Vorvertrag lediglich eine Ergänzung dazu
bildete, entbehren jedoch ihre Schlussfolgerungen jeglicher Grundlage. Zum einen
werden mit der Äusserung in Ziffer 2 des Vertrages keinerlei Aussagen über Geltung
oder Dahinfallen des Februarvertrages gemacht. Mit der Erklärung „damit die Aus-
bauvorhaben auf den Grundstücken der Vertragsparteien weitergeführt werden
können“ wird lediglich ausgesagt, dass die Vertragsparteien mittels des Vorvertra-
ges sicherstellen wollten, dass ihre Parzellen doch noch überbaut werden konnten.
Im Übrigen wird die Feststellung der Vorinstanz, wonach der Februarvertrag weiter-
bestehen und der Septembervertrag lediglich eine Änderung und Ergänzung hierzu
darstellen soll, allein schon aufgrund der Erklärung der Vertragsparteien in Ziffer 1
des Vorvertrages klar widerlegt. Danach stimmen die Vertragsparteien nämlich aus-
drücklich darin überein, dass die Erfüllung des ursprünglichen Vertrages vom 2./15.

20
Februar 1995 höchstwahrscheinlich nicht mehr möglich sein werde, weil die Ge-
meinde X. die Zufahrt über die Via W. derzeit als ungenügend taxiere (vgl. BB 9).
Die betreffende vertragliche Abmachung im Septembervertrag zeigt also ebenfalls
mit aller Deutlichkeit, dass die Gültigkeit des Februarvertrags von der Realisierung
der darin vorgesehen Zufahrten abhängig war. Mit der Formulierung in Ziffer 1 ha-
ben die Vertragsparteien anerkannt, dass die Vereinbarung vom Februar 1995 bei
einer Änderung des Zufahrtskonzepts dahinfallen würde. Entsprechend trafen sie
mit dem Vorvertrag vom September eine Ersatzlösung, welche im Falle der definiti-
ven Ablehnung des vertraglich vereinbarten Erschliessungskonzepts an Stelle des
Februarvertrags treten sollte.
g) Dies wird, wie im folgenden zu zeigen sein wird, auch anhand der Entste-
hungsgeschichte des Septembervertrages erkennbar. Am 1. September 1995, also
drei Wochen vor Abschluss des Vorvertrags, wandte sich P. an Z., die das in ihrem
Eigentum stehende Grundstück 1926 an B. H. zu verkaufen beabsichtigte. In sei-
nem Schreiben legte P. dar, dass der Vertrag vom Februar 1995, der nebst anderen
Punkten auch den Aussichtsschutz für die in ihrem Eigentum stehende Parzelle
1926 regle, an die aufschiebende Bedingung geknüpft sei, dass die Bau- und Ro-
dungsbewilligung für das Haus B. mit dem bestehenden Zufahrtskonzept erteilt
werde. Im Weiteren informierte er Z. darüber, dass diese Bedingungen vorderhand
nicht erfüllt seien und dass sogar die Möglichkeit bestehe, dass die Bedingungen
nie erfüllt würden und damit auch der Vertrag nie in Rechtskraft erwachsen werde.
Es dränge sich daher auf, den Aussichtsschutz für die Liegenschaft 1926 und die
Zufahrt zum Hause B. in einer separaten Vereinbarung ohne Bedingungen zu regeln
(vgl. BB 21). Z. teilte offensichtlich die Auffassung, wonach die Gültigkeit des Fe-
bruarvertrags von der Erschliessung gemäss Vertragsplan abhängig war, und
schloss am 20. September 1995 den Vorvertrag zum Abschluss eines Dienstbar-
keitsvertrags mit Y. B. ab. Wäre Z. anderer Ansicht gewesen, so hätte sie ihre ge-
genteilige Meinung kundgetan, nachdem P. sie entsprechend informiert hatte. In-
dem sie aber den Vertrag abschloss, hat sie klar gezeigt, dass auch sie den Stand-
punkt vertrat, dass der Februarvertrag bei einer Änderung des Erschliessungskon-
zepts dahinfallen würde.
Z. hatte zweifellos ein sehr grosses Interesse daran, den Aussichtsschutz für
ihre Liegenschaft rechtlich abzusichern, betrug doch der Gegenwert der freien Aus-
sicht auf die Seen gemäss Bewertung von M. und V. rund 1/3 des Kaufpreises von
Fr. 10‘416‘000.-- (vgl. Zeugenaussage Nr. 5, S. 4; Nr. 1, S. 4; Edition III.1, Ziff. II).
Bei einem Dahinfallen des Februarvertrags und damit auch der zugunsten der Par-

21
zelle 1926 vereinbarten Baubeschränkung wäre dieser Aussichtsschutz entfallen
und Z. hätte bei der Veräusserung ihres Grundstückes eine Einbusse in der Grös-
senordnung von Fr. 3'500'000.-- hinnehmen müssen. Ging sie davon aus, dass der
Februarvertrag bei Abänderung des Erschliessungskonzepts keinen Fortbestand
haben würde und sollte der Aussichtsschutz auch für diesen Fall gewährleistet wer-
den, so musste eine Ersatzregelung getroffen werden, welche an Stelle der früheren
Vereinbarung treten sollte. Aus diesem Grunde kam es zum Abschluss des Vorver-
trags vom 20. September 1995. Das Motiv für den Septembervertrag lag also bei
Z., die nicht riskieren wollte, dass sie beim erwarteten Dahinfallen des Februarver-
trags ohne Aussichtsschutz dastehen und damit beim Verkauf der Parzelle einen
bedeutend tieferen Kaufpreis erzielen würde. Um dies zu verhindern, bot sie Hand
für eine Änderung der Erschliessung, welche ohne ihre Mitwirkung nicht durchführ-
bar gewesen wäre, und ermöglichte Y. B. eine neue Zufahrt mit unterirdischem Tun-
nel zu erstellen. Im Gegenzug wurde der Aussichtsschutz für Parzelle 1926 rechtlich
abgesichert, indem sich Y. B. verpflichtete, ein Bauverbot auf ihrer Parzelle ein-
zuräumen. Der Sinn des Septembervertrags lag also darin, mittels einer Ersatzlö-
sung sicherzustellen, dass Z. auch bei einem Dahinfallen des Februarvertrages ihr
Grundstück verkaufen und Y. B. ihre Parzelle überbauen konnte. Zwar wurde die
Erschliessung von Parzelle 742 näher an die Liegenschaft von Z. versetzt, und die
gemäss Planbeilage (BB 9) einzuräumende Bauverbotsfläche wurde im Vergleich
zum Februarvertrag entsprechend vermindert. Dafür war aber der Aussichtsschutz
für Parzelle 1926 rechtlich abgesichert. Wenn die Parteien von der Aufrechterhal-
tung des Februarvertrages und der darin vereinbarten Dienstbarkeiten ausgegan-
gen wären, hätte für sie auch die darin vereinbarte Baubeschränkungen auf Parzelle
742 Bestand gehabt. Der für Z. wesentliche Aussichtsschutz wäre mithin bei Gel-
tung des Februarvertrags gewährleistet gewesen. Der Septembervertrag, mit dem
sich die Parteien zur Einräumung einer Baubeschränkung auf Parzelle 742 ver-
pflichteten, macht demnach unter Annahme, dass die Parteien vom Bestand der
Dienstbarkeiten gemäss Februarvertrag ausgingen, überhaupt keinen Sinn. Damit
wird aber klar erkennbar, dass es beim Vorvertrag vom September nicht darum
ging, im Sinne einer blossen Ergänzung zum Februarvertrag eine neue Zufahrt zu
regeln. Vielmehr sollte der Septembervertrag den dahingefallenen Februarvertrag
ersetzen.
h) Der Berufungsbeklagte weist richtig darauf hin, dass in Ziffer 11 des eben-
falls von P. beurkundeten Kaufvertrages zwischen Z. und B. H. vom 20. September
1995 (KB 5) sowohl eine Übernahmepflicht des Käufers für die Rechte und Pflichten
aus dem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 2./15. Februar 1995 (vgl. KB 5, Ziffer 11

22
Abs. 1) als auch eine solche für die Rechte und Pflichten aus dem Vorvertrag auf
Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags vom 20. September 1995 (vgl. KB 5, Ziffer
1 Abs. 2) vereinbart wurde. Er zieht daraus indes falsche Schlüsse. Die Gemeinde
X. hatte im Juni 1995 mitgeteilt, dass das Baugesuch B. wegen Zufahrtsproblemen
nicht behandelt werden könne (vgl. BB 13 f), und liess in der Folge die Erschlies-
sungssituation durch einen Verkehrsingenieur untersuchen. Die definitive Mittei-
lung, dass die vorgesehene Zufahrt nicht in Frage komme, erfolgte erst mit Schrei-
ben der Gemeinde vom 19. Oktober 1995. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
am 20. September 1995 war also unklar, ob die geplante Zufahrt bewilligt und der
Februarvertrag damit Bestand haben würde oder ob dieser infolge Ablehnung des
Erschliessungskonzepts dahinfallen und die Ersatzlösung gemäss Septemberver-
trag an dessen Stelle treten würde. Entsprechend wurde in Ziffer 1 des Vorvertrags
die Formulierung gewählt, dass die Erfüllung des ursprünglichen Vertrages vom
2./15. Februar 1995 „höchstwahrscheinlich“ nicht mehr möglich sein werde. Sowohl
im Februarvertrag (vgl. KB 11, S. 16 Ziffer 12) wie auch im Vorvertrag vom 20. Sep-
tember 1995 (vgl. BB 9, Ziffer 4) hatten sich die Parteien dazu verpflichtet, bei einer
Verfügung über ihre Parzellen die Pflichten aus dem Vertrag auf den Rechtsnach-
folger zu übertragen, wobei für den Fall eines Verstosses gegen diese Bestimmun-
gen eine Konventionalstrafe von Fr. 500'000.-- beziehungsweise Fr. 2'000'000.--
vereinbart wurde. Wie gesagt, war zum Zeitpunkt des Verkaufs von Parzelle 1926
nicht klar, welcher der beiden Verträge schlussendlich gelten würde. Um sicherzu-
stellen, dass sie keine Konventionalstrafe zahlen musste, war Z. bei der Veräusse-
rung ihrer Parzelle demnach gezwungen, der Überbindungspflicht für beide Ver-
träge nachzukommen und diese im Kaufvertrag entsprechend zu regeln. Der Grund
für die in Ziffer 1 Abs. 1 und 2 des Kaufvertrags getroffene Regelung lag also allein
darin, die Verkäuferin für beide Fälle gegen die drohende Gefahr einer Konventio-
nalstrafe abzusichern. Soweit der Berufungsbeklagte aus der betreffenden Bestim-
mung ableitet, dass sowohl die Vertragsparteien des Vorvertrags als auch jene des
gleichentags abgeschlossenen Kaufvertrags vom Fortbestand des Februarvertrags
ausgingen und den Septembervertrag lediglich als eine Ergänzung dazu ansahen,
kann ihm somit nicht gefolgt werden.
i) M., der Immobilienbeauftragte der Familie H., erklärte zwar, dass er die
Empfehlung zum Kauf von Parzelle 1926 gegenüber B. H. nicht abgegeben hätte,
wenn er nicht von der Gültigkeit des Vertrags vom 2./15. Februar 1995 überzeugt
gewesen wäre (vgl. Zeugenaussage Nr. 5, S. 6). Indem sich der Kläger auf diese
Aussagen abstützt, übersieht er jedoch, dass der Zeuge am Abschluss des Febru-
arvertrags gar nicht beteiligt war und es somit für die Frage nach der Gültigkeit die-

23
ser Vereinbarung auch nicht auf dessen Auslegung ankommen kann. Entscheidend
ist einzig, wovon die Vertragsparteien ausgingen. Diese legten aber dem Vertrags-
abschluss im Februar 1995 den Willen zugrunde, dass dieser bei Abänderung der
vereinbarten Zufahrt keine Geltung haben sollte. Dies ergibt sich nach dem Gesag-
ten deutlich und steht in klarem Widerspruch zu den Angaben des Zeugen M.. Auch
R. und V., welche die ursprünglichen Vertragsparteien beraten und vertreten hatten,
bestätigen diese Auffassung und widerlegen damit die Angaben von M.. Dabei sind
hinsichtlich der Aussagen von V., der für beide Prozessparteien als Architekt tätig
war (vgl. Zeugenaussage Nr. 1, S. 5), und jenen von R., der Z. während Jahren
gegen die Familie B. vertreten hat, keinerlei Zweifel anzubringen. Demgegenüber
sind, was die Aussagen von M. anbelangt, der seit Jahren für die Familie H. arbeitet,
Absprachen nicht auszuschliessen, da letzterer die Zeugenfragen vor seiner Ein-
vernahme zugesandt erhalten hat (vgl. Zeugenaussage Nr. 5, S. 9). Die Ausführun-
gen des Klägers, wonach gemäss M. unter den Parteien des Vorvertrages sowie
bei V. und P. Einigkeit darüber geherrscht habe, den Februarvertrag mit der Verle-
gung der Zufahrt gemäss Vertragsplan zum Septembervertrag so zu ergänzen,
dass die aufschiebenden Bedingungen eintreten konnten (vgl. Plädoyernotizen
Buchli S. 6), finden ganz abgesehen davon ohnehin keine Bestätigung in den Akten.
M. führte zwar aus, dass er beim Abschluss und der Beurkundung des Vorvertrags
dabei gewesen sei. Ebenso gab er zu Protokoll, dass Z. ihm gegenüber erklärt habe,
dass sie den Vertrag unterschreiben wolle, um für Herrn B. die Zufahrt neu zu defi-
nieren, damit eine Baubewilligung erreicht werden könne. Er habe dies so verstan-
den, „dass sie die mögliche Baubewilligung habe retten wollen“ (vgl. Zeugenaus-
sage Nr. 5, S. 6). Damit wird aber nichts anderes bestätigt, als das, was sich bereits
aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, nämlich dass es beim Vorvertrag neben
der rechtlichen Absicherung des Aussichtsschutzes für Parzelle 1926 auch darum
ging, die Zufahrt neu zu regeln, damit die Parzelle B. überhaupt überbaut werden
konnte. Dass der Februarvertrag gemäss dem Willen der Vertragsparteien seine
Gültigkeit behalten sollte und die neue Vereinbarung lediglich eine Ergänzung dazu
bildete, geht jedoch entgegen der Auffassung des Klägers daraus nicht hervor.
j) Der Berufungskläger macht schliesslich zu Recht geltend, dass der Vertrag
vom 2./15. Februar 1995 und derjenige vom 20. September 1995 einander aussch-
liessen. Die beiden Verträge erweisen sich allein schon in Gegenüberstellung der
dazugehörigen Vertragspläne in bezug auf wesentliche Punkte als miteinander un-
vereinbar. Bei einem Vergleich wird nämlich deutlich, dass die Zufahrt des Septem-
bervertrags mitten durch die gemäss Planbeilage zum Februarvertrag vorgesehene
Garage führt. Ebenso fällt auf, dass der Plan zum Septembervertrag im Bereich der

24
gemäss Februarplan grün eingezeichneten Fläche, die von Bauten freizuhalten ist,
die Erstellung eines Tunnels vorsieht und somit von einer kleineren Bauverbots-
fläche ausgeht. Abgesehen davon wird gerade auch in Anbetracht der unterschied-
lichen Höhe der im jeweiligen Vertrag vereinbarten Konventionalstrafen (Fr.
500’000.-- nach Februarvertrag/Fr. 2'000‘000.-- gemäss Septembervertrag) ersicht-
lich, dass beide Verträge nicht gleichzeitig gelten können. Würde nämlich eine der
Prozessparteien als Rechtsnachfolger von Z. und Y. B., welche sowohl Parteien des
Februarvertrags als auch desjenigen vom September waren, ihr Grundstück ver-
äussern, ohne dabei der in beiden Verträgen vereinbarten Überbindungspflicht
nachzukommen, bliebe aufgrund der abweichenden Regelungen völlig unklar, wel-
che Konventionalstrafe zur Anwendung gelangen müsste.
Der Berufungsbeklagte wendet ein, die abweichenden Regelungen im Sep-
tembervertrag seien als ergänzende Abänderung des Februarvertrags zu verste-
hen. Hätte man die abweichenden Regelungen im Septembervertrag im Sinne einer
Abänderung und Ergänzung des Februarvertrags verstehen wollen, hätte dies je-
doch in der Vertragsurkunde ausdrücklich formuliert werden müssen. Es hätte ge-
nau festgelegt werden müssen, welche Punkte weiterhin gelten sollten und welche
abgeändert würden. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall. Wie weiter oben dar-
gelegt wurde, ergibt sich aus den Vertragsbestimmungen vielmehr das Gegenteil,
nämlich dass der Vorvertrag vom September an Stelle des dahingefallenen Febru-
arvertrags treten sollte. Im Vorvertrag vom September wird zwar auf bestehende
Dienstbarkeiten verwiesen. Damit ist jedoch, wie bereits ausgeführt und der Kläger
selbst bestätigt hat, das Bauverbot von 1963 gemeint. Ansonsten werden im Sep-
tembervertrag, abgesehen von dem gemäss Ziffer 2 neu einzuräumenden Bau- und
Bepflanzungsverbot, keine Dienstbarkeiten erwähnt. Die Behauptung des Beru-
fungsbeklagten, im Vorvertrag vom September seien die gleichen Dienstbarkeiten
wie im Februarvertrag vermerkt, erweist sich somit als unzutreffend. Ebensowenig
kann seinem Einwand gefolgt werden, dass in der Planbeilage zum Septemberver-
trag sämtliche Baubeschränkungen, Bauverbote und Baustandorte genau gleich
eingezeichnet seien wie im Februarvertrag, womit unabhängig von der Gültigkeit
des Februarvertrags in beiden Verträgen die gleichen Dienstbarkeiten begründet
worden seien. Entgegen diesen Ausführungen sind nämlich in der Planbeilage zum
Septembervertrag im Unterschied zum Vertragsplan vom Februar weder gelb um-
randete Baustandorte eingezeichnet, noch finden sich darin rote Gestaltungslinien.
Entsprechend scheinen solche Bau- und Gestaltungslinien im Gegensatz zum Fe-
bruarplan auch in der Planlegende zum Vorvertrag nicht auf. Davon, dass mit dem
Septembervertrag die gleichen Dienstbarkeiten begründet worden sind wie im Fe-

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bruarvertrag, kann folglich nicht die Rede sein. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass in
der Planlegende zum Septembervertrag auf die Verminderung der Bauverbots-
fläche zugunsten Parzelle 1926 gegenüber dem Vertrag vom 2. Februar 1995 hin-
gewiesen wird. Fällt eine frühere Vereinbarung dahin und trifft man an deren Stelle
eine Ersatzlösung, erscheint es allerdings nur folgerichtig, wenn in der neuen Ver-
einbarung auf den dahingefallenen Vertrag Bezug genommen wird. Daraus lässt
sich somit entgegen der Auffassung des Klägers nicht folgern, dass der Februarver-
trag gemäss dem Willen der Parteien weiter gelten und der Vorvertrag lediglich eine
Ergänzung dazu bilden sollte.
Dass der Septembervertrag eine blosse Änderung des fortbestehenden Fe-
bruarvertrags darstellen soll, ist abgesehen davon auch aufgrund der Parteistellun-
gen auszuschliessen. Ein unter sieben Parteien eines Quartiers abgeschlossener
Vertrag, mit dem unter Errichtung verschiedener Grunddienstbarkeiten die Über-
bauung und Erschliessung für das ganze betroffene Gebiet geregelt wird, kann nicht
plötzlich mittels eines neuen Vertrags zwischen zwei Parteien allein abgeändert
werden. Dies wäre lediglich unter der Voraussetzung möglich, dass es sich beim
betreffenden Vertragswerk um eine blosse Aneinanderreihung verschiedener Re-
gelungen handelt, welche keinerlei Einfluss aufeinander haben. Das ist jedoch vor-
liegend nicht der Fall. Die mit dem Februarvertrag übernommene Verpflichtung von
Y. B., die Zufahrt zu den Parzellen 2302 und 742 gemäss Planbeilage zu erstellen,
bildet Gegenstand der unter lit. D zugunsten der Rechtsvorgängerin des Klägers
und der Eigentümer der Parzellen 736 und 809 eingeräumten Zufahrts- und Parkie-
rungsbeschränkungen. Die Regelung betreffend Zufahrt steht mithin nicht losgelöst
von den übrigen Vereinbarungen da, sondern hat auch Einfluss auf die eingeräum-
ten Zufahrts- und Parkierungsbeschränkungen und zwar nicht nur in bezug auf die
Rechtsvorgänger der Prozessparteien, sondern auch auf die übrigen aus der in die-
sem Zusammenhang eingeräumten Dienstbarkeit berechtigten Eigentümer. Ein
Herauslösen der Zufahrtsregelung unter Vereinbarung einer abweichenden Rege-
lung zwischen Y. B. und Z., wie sie der Vorvertrag vom September 1995 vorsieht,
würde sich mithin bei Aufrechterhaltung des Februarvertrags auch auf andere Teile
und Parteien des ursprünglichen Vertrags auswirken. Y. B. und Z. konnten mithin
den zwischen sieben Parteien abgeschlossenen Februarvertrag gar nicht alleine
abändern.
Im Ergebnis wird somit deutlich, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom 2./15.
Februar 1995 mangels Eintritt der aufschiebenden Bedingungen betreffend Bau-
und Rodungsbewilligung dahingefallen und durch den Vorvertrag zum Abschluss

26
eines Dienstbarkeitsvertrags vom 20. September 1995 ersetzt worden ist. Mit der
Feststellung, dass der Februarvertrag keine Geltung hat, ist die unter den Parteien
streitige Frage, ob X. B. die Pflichten aus diesem Vertrag übernommen hat, nicht
mehr von Belang. Auf die diesbezüglichen Ausführungen der Parteien ist somit nicht
weiter einzugehen. Die vom Berufungskläger aufgeworfenen formellen Fragen kön-
nen bei diesem Ergebnis ebenfalls offen bleiben. Fehlt es nämlich an der Gültigkeit
des Februarvertrags, gestützt auf den der Kläger sein Begehren um Zusprechung
von Dienstbarkeiten zugunsten der in seinem Eigentum stehenden Parzelle 1926
und zulasten der X. B. gehörenden Parzellen 2302 und 2380 verlangt, so vermag
der Kläger sein Begehren nicht durchzusetzen. Die Vorinstanz ist mithin dem klä-
gerischen Antrag um Zusprechung und Eintragung der Dienstbarkeiten zu Unrecht
gefolgt, weshalb die Berufung von X. B. in diesem Punkt gutzuheissen und die Klage
von A. H. abzuweisen ist. Auf den Antrag des Berufungsklägers um Durchführung
eines Augenscheins ist bei diesem Ergebnis nicht weiter einzugehen.
3. Der von X. B. mittels Widerklage gegenüber A. H. geltend gemachte An-
spruch auf Bezahlung einer Konventionalstrafe von Fr. 2'000'000.-- stützt sich auf
den Vorvertrag zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags vom 20. September
1995 ab. Die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag sind durch Übernahme mit
den jeweiligen Kaufverträgen über die Parzelle 1926 von Z. auf B. H. und von die-
sem auf dessen Mutter übergegangen, welche die Rechte und Pflichten aus dem
Vorvertrag mit erbrechtlichem Vorempfangsvertrag wiederum auf ihren Sohn A. H.
übertragen hat (vgl. KB 5-7). Der Widerkläger hat die Rechte und Pflichten aus dem
Vorvertrag mit Nachtrag zum Abtretungsvertrag auf Rechnung künftiger Erbschaft
zwischen ihm und Y. B. übernommen (vgl. BB 10). Damit sind die Prozessparteien
Rechtsnachfolger der Parteien des Vorvertrages. Der Berufungskläger macht nun
geltend, die Gegenpartei weigere sich, einen Dienstbarkeitsvertrag gemäss Ziffer 2
des Vorvertrages abzuschliessen. Zudem habe der Kläger entgegen der Verpflich-
tung in Ziffer 3 des Vorvertrags gegen das Bauvorhaben B. II sowohl Einsprache
bei der Gemeinde als auch beim Kreisamt deponiert. Damit habe er den Vorvertrag
auf Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages vom 20. September 1995 verletzt und
schulde deshalb die für diese Verletzungen gemäss Ziffer 4 des Vorvertrages ver-
einbarte Konventionalstrafe von Fr. 2'000'000.--.
a) Mit Vorvertrag vom 20. September 1995 haben sich die damaligen Ver-
tragsparteien unter Ziffer 3 zum Verzicht auf Rechtsmittel gegen gesetzeskonforme
Bauten auf den Parzellen 1926, 742 und 2302 verpflichtet. Dabei wurde in der zi-
tierten Bestimmung explizit ausgeführt, auf welche Punkte sich dieser Rechtsmittel-

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verzicht insbesondere bezieht, nämlich auf das Argument einer ungenügenden Er-
schliessung, auf ein Rechtsbegehren für einen Quartierplan, eine Opposition gegen
ein Rodungsgesuch oder auf ästhetische Gestaltung der Bauten und Geländever-
änderungen. Der Kläger hat zwar sowohl bei der Baubehörde der Gemeinde X. wie
auch beim Kreispräsidenten F. Einsprache gegen das Baugesuch von X. B. erho-
ben. Er hat jedoch keine seiner beiden Eingaben auf die im Vorvertrag ausdrücklich
erwähnten Argumente abgestützt. Es liegt also bereits unter diesem Gesichtspunkt
betrachtet keine Vertragsverletzung vor. A. H. hat sowohl in der öffentlich-rechtli-
chen als auch in seiner privatrechtlichen Einsprache allein auf den Bestand des
Dienstbarkeitsvertrags vom 2./15. Februar 1995 respektive die darin vereinbarten
Baubeschränkungen hingewiesen und geltend gemacht, dass diese dem B. II ent-
gegenstehen würden (vgl. KB 30, 31). Im vorliegenden Verfahren gelangt die Zivil-
kammer des Kantonsgerichts zum Ergebnis, dass der Grunddienstbarkeitsvertrag
vom 2./15. Februar 1995 nicht gültig ist. Diese Erkenntnis gründet nicht auf einem
klaren Wortlaut der Vertragsbestimmungen. Vielmehr sind die darin enthaltenen
Formulierungen, was die Frage nach dem Bestand des Vertrages anbelangt, aus-
legungsbedürftig. Der Dienstbarkeitsvertrag vom Februar 1995 wurde unter der auf-
schiebenden Bedingung abgeschlossen, dass eine Baubewilligung für das Haus B.
I auf Parzelle 742 und für die Rodung der Zufahrt zu diesem Haus rechtskräftig wird.
Ausgehend von dieser Bestimmung war mittels Auslegung gerichtlich festzustellen,
ob der Februarvertrag nach Ablehnung der Zufahrt gemäss Planbeilage und Abän-
derung des Erschliessungskonzepts Geltung erlangt hat oder dahingefallen und
durch den Vorvertrag vom September ersetzt worden ist. Gerade im Hinblick auf
den Bestand des Februarvertrags, auf den sich A. H. in seinen Einsprachen gegen
das Bauvorhaben berufen hat, war somit -wie das vorliegende Verfahren deutlich
zeigt- eine Unsicherheit gegeben. Solange aber strittig ist, welche Bestimmungen
überhaupt gelten, ist auch nicht klar, ob ein gesetzes- oder vertragskonformes Bau-
projekt vorliegt. Ziffer 3 des Vorvertrags kann sich nur auf offenkundig gesetzes-
und vertragskonforme Bauten beziehen. Die vom Kläger gegen das Bauvorhaben
B. II vor der gerichtlichen Klärung der bestehenden Unsicherheit erhobenen Ein-
sprachen, die sich auf den bezüglich seiner Geltung auslegungsbedürftigen Febru-
arvertrag abstützten, vermögen demnach keinen Verstoss gegen die zitierte Ver-
tragsbestimmung darzustellen und damit keine Konventionalstrafe auszulösen.
b) Unter Ziffer 2 des Vorvertrags verpflichteten sich die Vertragsparteien, ei-
nen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen, der die in der Planbeilage grün bemalte
Fläche von Überbauungen, Bepflanzungen, die eine Höhe von maximal 2 Metern
überschreiten, und von hochstämmigen Bäumen frei hält. Im April 2001 liess X. B.

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dem Kläger einen Entwurf für einen Dienstbarkeitsvertrag einschliesslich Planbei-
lage zukommen (vgl. KB 24). Eine Reaktion von A. H. zum Vertragsentwurf unter-
blieb in der Folge.
A. H. ging von der Gültigkeit des Februarvertrags unter Ergänzung des Vor-
vertrags vom 20. September 1995 aus. Wie vorstehend unter Erwägung 2 darge-
legt, beruft er sich darauf, dass im Vorvertrag beziehungsweise in dessen Planbei-
lage die gleichen Baubeschränkungen und -verbote wie im Februarvertrag vermerkt
und begründet worden seien. In dem vom Beklagten vorgelegten Entwurf findet sich
demgegenüber keinerlei Hinweis auf die Baubeschränkungen gemäss Februarver-
trag. Vielmehr wird darin ausdrücklich ausgeführt, dass der vorliegende Vertrag die
bisherigen Vereinbarungen betreffend Überbaubarkeit des Gebiets A. ersetze und
die auf die heutigen Parteien übergegangenen Verpflichtungen aus dem Vorvertrag
vom 20. September 1995 mit dem Vertragsabschluss und der Eintragung ins Grund-
buch erfüllt seien. Der Vertragsentwurf basiert mithin auf der gegenteiligen Auffas-
sung des Beklagten, wonach der Februarvertrag mit den darin vereinbarten Dienst-
barkeiten dahingefallen und durch den Vorvertrag ersetzt worden ist, ohne dass da-
mit die im Februarvertrag vereinbarten Bauverbote neu begründet worden wären.
Zwischen den Kontrahenten herrschte also Uneinigkeit darüber, was gemäss Vor-
vertrag Inhalt des abzuschliessenden Hauptvertrags zu bilden hatte. Dabei war, wie
oben ausgeführt (vgl. Erw. 3 a.), auf Grund der Auslegungsbedürftigkeit des Febru-
arvertrags gerade im Hinblick auf dessen Bestand und damit auch, was die Bedeu-
tung und den Inhalt des Vorvertrags anbelangt, eine Unsicherheit zwischen den Par-
teien vorhanden, welche erst durch gerichtliche Feststellung geklärt werden konnte.
Die Frage nach dem Bestand des Februarvertrags und der Bedeutung des Vorver-
trags ist bis heute kontrovers geblieben und bildet Gegenstand der vorliegenden
prozessualen Auseinandersetzung.
Es ist zwar richtig, dass aufgrund von Ziffer 2 des Vorvertrags eine Kontra-
hierungspflicht für die Vertragsparteien beziehungsweise deren Rechtsnachfolger
besteht. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Vertrag auf ersten Entwurf hin vom
Adressaten gleich zu unterzeichnen ist. Letzterer muss vielmehr die Möglichkeit ha-
ben, den Vertragsentwurf zu prüfen und dessen Unterzeichnung zu verweigern, falls
zwischen den Kontrahenten Unstimmigkeiten über den Inhalt des nach Massgabe
des Vorvertrags abzuschliessenden Hauptvertrages herrschen (vgl. dazu auch Ni-
colas R. Herzog, Der Vorvertrag im schweizerischen und deutschen Schuldrecht,
Zürich 1999, S. 54 ff.). Überdies kann entsprechend den vorstehenden Erwägungen
zu Ziffer 3 des Vorvertrages auch im Hinblick auf die Kontrahierungspflicht erst dann

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von einer die Konventionalstrafe auslösenden Weigerung ausgegangen werden,
wenn diese zu einem Zeitpunkt erfolgte, in dem die Frage nach der Geltung des
Februarvertrags und damit auch nach der Bedeutung und dem Inhalt des Vorver-
trags geklärt war. Solange nämlich im konkreten Fall ungeklärt bleibt, ob der Febru-
arvertrag dahingefallen ist oder die darin vereinbarten Dienstbarkeiten Bestand ha-
ben beziehungsweise mit dem Vorvertrag neu begründet worden sind, kann nicht
beurteilt werden, ob der Entwurf mit dem vorgeschlagenen Inhalt den im Vorvertrag
festgehaltenen Bedingungen entspricht. Damit kann aber eine Weigerung zum Ver-
tragsabschluss, die bei vorhandener Unsicherheit über die erwähnten Punkte er-
folgte, auch nicht als Verstoss gegen die Pflichten gemäss Ziffer 2 des Vorvertrags
qualifiziert werden. Wenn also A. H. auf das an ihn ergangene Angebot mit dem
vorgeschlagenen Inhalt keine Reaktion zeigte, weil er der Meinung war, es entspre-
che nicht den im Vorvertrag niedergelegten Bedingungen, kann ihm folglich in An-
betracht der diesbezüglich bis heute bestehenden Unsicherheit kein die Konventio-
nalstrafe auslösendes Fehlverhalten zur Last gelegt werden.
Liegt somit seitens des Berufungsbeklagten im Ergebnis weder ein Verstoss
gegen Ziffer 2 noch gegen Ziffer 3 des Vorvertrags vom 20. September 1995 vor,
so ist die Berufung betreffend die Widerklage abzuweisen.
4. Nachdem das Bezirksgericht H. die Klage von A. H. auf Zusprechung und
Eintragung der Dienstbarkeiten entgegen dem Antrag des Beklagten gutgeheissen
und die Widerklage auf Bezahlung einer Konventionalstrafe von Fr. 2'000'000.-- ab-
gewiesen hat, unterliegt X. B. im Berufungsverfahren nurmehr mit seinem Begehren
um Gutheissung der Widerklage. Im Hauptpunkt betreffend Zusprechung und Ein-
tragung der Dienstbarkeiten dringt er mit seinem Antrag um Aufhebung des ange-
fochtenen Urteils und Abweisung der Klage vollumfänglich durch. Es rechtfertigt
sich daher, die vermittleramtlichen Kosten sowie jene des erst- und zweitinstanzli-
chen Gerichtsverfahrens zu 2/3 A. H. und zu 1/3 dem Berufungskläger aufzuerle-
gen. A. H. ist überdies zu verpflichten, der Gegenpartei für die Umtriebe in den ge-
nannten Verfahren eine dem Ausgang des Prozesses entsprechende, reduzierte
aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Ausgehend von der vor Vorinstanz
eingelegten Kostennote von Fr. 158‘390.45 sowie unter Berücksichtigung eines an-
gemessenen Aufwands für das Berufungsverfahren hat A. H. den Berufungskläger
somit für beide Verfahren mit Fr. 55'000.-- (einschliesslich Mehrwertsteuer) zu ent-
schädigen.

30
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung wird dahingehend gutgeheissen, dass die Ziffern 1, 3, 4 und 5
des angefochtenen Urteils aufgehoben und die Klage abgewiesen wird.
2.
Die Berufung betreffend die Widerklage wird abgewiesen.
3.
Die vermittleramtlichen Kosten von Fr. 220.--, jene der Vorinstanz von insge-
samt Fr. 71'000.-- sowie jene des Kantonsgerichts von Fr. 30'000.-- (Ge-
richtsgebühr Fr. 20'000.--, Streitwertzuschlag Fr. 10'000.--) zuzüglich
Schreibgebühren von Fr. 465.-- gehen zu 2/3 zu Lasten des Klägers und zu
1/3 zu Lasten des Beklagten. Aussergerichtlich hat der Kläger den Beklagten
für die Verfahren vor beiden Instanzen mit Fr. 55'000.-- (einschliesslich Mehr-
wertsteuer) zu entschädigen.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident
Die Aktuarin