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5/5 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2017
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Grundstückerwerb durch Personen
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im Ausland
Acquist da bains immobigliars tras
persunas a l’exteriur
Acquisto d’immobili da parte
di residenti all’estero
Acquisto di immobili da parte di residenti all’estero. Inam-
missibilità dell’acquisto di un pacchetto azionario da par-
te di una persona residente all’estero.
– La LAFE non contempla la possibilità per il cittadino
privato di acquistare un appartamento di vacanze in
Svizzera tramite l’acquisto di quote di una società (cons.
2, 3).
– Anche se per legalizzare la loro situazione in passato agli
azionisti stranieri è stata concessa la possibilità di acqui-
stare tramite un pacchetto di azioni nominative il diritto
esclusivo su di una unità abitativa dell’immobile della
società, la successiva alienazione del pacchetto aziona-
rio ad un residente all’estero resta illegale (cons. 4).
– Cambiamento della prassi (cons. 5).
– Uguaglianza di trattamento nell’illegalità (cons. 6).
– Buona fede da parte dell’autorità di vigilanza (cons. 7).
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland. Unzuläs-
sigkeit des Erwerbs eines Aktienpakets durch Personen
im Ausland.
– Für eine private ausländische Person besteht gemäss
BewG keine Möglichkeit, eine Ferienwohnung durch den
Erwerb eines Aktienpakets zu erwerben (E.2, 3).
– Auch wenn − um ihre Situation zu legalisieren − in der
Vergangenheit die Möglichkeit bestanden hat, das aus-
schliessliche Recht auf eine Wohneinheit durch Erwerb
eines Aktienpakets zu erwerben, bleibt der nachfolgen-
de Verkauf dieses Aktienpakets an einen Ausländer ille-
gal (E.4).
– Praxisänderung (E.5).
– Gleichbehandlung im Unrecht (E.6).
– Treu und Glauben seitens der Aufsichtsbehörde (E.7).
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Considerando in diritto:
2. a) L’art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio secondo il
quale per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le persone
all’estero devono chiedere un’autorizzazione all’autorità cantonale
competente. Gli artt. 8 s. LAFE elencano i motivi per la conces-
sione o l’eventuale diniego dell’autorizzazione, tra questi motivi
l’art. 9 cpv. 2 LAFE prevede che i Cantoni possano inoltre stabili-
re per legge che l’autorizzazione possa essere accordata, nei limiti
dei propri contingenti, a una persona fisica che acquista un fondo
come abitazione di vacanza o come unità d’abitazione in un appar-
thotel. Facendo uso di tale facoltà, i Grigioni hanno emanata la LI
LAFE e in detta normativa confermata la liceità di fondo di un si-
mile trapasso e le condizioni alle quali la vendita di un’abitazione
di seconda mano fosse autorizzabile. Concretamente, giusta l’art. 7
LI LAFE, l’acquisto di un’abitazione di vacanza o di un’unità di abi-
tazione in un apparthotel di proprietà di un’altra persona residente
all’estero è consentito (cpv. 1). Se il comune, nel quale si trova il
fondo, ha introdotto limitazioni giusta l’articolo 8 lettera b), deve
essere comprovata l’invendibilità al prezzo di costo ad una persona
non soggetta all’obbligo di autorizzazione (cpv. 2). La liceità del-
la possibilità di vendita prevista dalla normativa cantonale non è
come tale contestata. L’UFG non reputa però che l’autorizzazione di
massima alla vendita decisa dall’ispettorato del registro fondiario
abbia una base legale. Nella decisione 22 novembre 2016 veniva da
un lato concesso all’acquirente il diritto di massima di cedere le 40
azioni della società anonima con il relativo diritto d’uso esclusivo
sulla PPP – dopo che giusta il diritto cantonale aveva dimostrato
di non essere riuscito a vendere ad una persona non soggetta ad
autorizzazione – ed al potenziale compratore concesso il benestare
all’acquisto. Nella propria presa di posizione, l’ispettorato del re-
gistro fondiario riconosce che tale modo di evadere la pendenza
possa dar adito a critiche e si ripromette di ovviare in futuro a que-
sta situazione, prendendo due distinte misure. E’ comunque incon-
testato che in base alla normativa federale per l’acquisto di fondi
le persone all’estero devono chiedere un’autorizzazione all’autori-
tà cantonale competente (art. 2 cpv. 1 LAFE), mentre la legge non
contempla il rilascio di un’autorizzazione di massima alla vendita.
La presa di una sola decisione includente ambedue gli aspetti non
ha comunque valenza sulla presente controversia, essendo qui es-
senzialmente contestato il rilascio di un’autorizzazione all’acquisto
del fondo da parte di un residente all’estero. Trattandosi della ven-
dita e dell’acquisto di azioni è allora evidente che se l’acquirente

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quale residente all’estero non può acquistare le azioni, di riflesso
neppure l’alienante può vendere le proprie azioni ad un residente
all’estero.
b) L’UFG reputa che in virtù della normativa di rango supe-
riore la vendita potesse avvenire solo a una persona fisica e non
tramite la vendita di partecipazioni ad una società. La delega di
cui all’art. 9 cpv. 2 LAFE precisa che l’acquirente residente all’este-
ro debba essere una persona fisica e l’art. 8 OAFE specifica cosa
vada inteso con questo termine. Giusta detto disposto è conside-
rato acquisto di un’abitazione da parte di una persona fisica (art. 9
cpv. 2 LAFE) l’acquisto diretto in proprio nome e, quando si tratti
di società di azionisti-inquilini costituite prima del 1° febbraio 1974,
l’acquisto di quote in ragione corrispondente. Non è contestato che
il potenziale acquirente convenuto in ricorso intenda acquisire la
PPP tramite l’acquisto delle 40 azioni della società e non con un
acquisto diretto dell’abitazione in nome proprio. La C. SA non
è né una società di azionisti-inquilini e la sua costituzione non è
anteriore al 1974 per cui la fattispecie in esame non cade sotto la
normativa di cui all’art. 8 OAFE.
3. a) Per i due privati resistenti in ricorso, il fatto che l’art.
4 cpv. 1 lett. e LAFE preveda la possibilità di acquistare anche una
quota di una persona giuridica dovrebbe permettere di concludere
che la normativa federale non intendesse vietare completamente
l’acquisto attraverso persone giuridiche. Per dirimere fattispecie
come quella in esame, la LAFE presenterebbe una lacuna legale
che spetterebbe al Tribunale amministrativo colmare. La legge è
da interpretare in primo luogo procedendo dalla sua lettera. Tut-
tavia, se il testo non è perfettamente chiaro, se più interpretazioni
del medesimo sono possibili, dev’essere ricercato quale sia la vera
portata della norma, prendendo in considerazione tutti gli elementi
d’interpretazione, in particolare lo scopo della disposizione, il suo
spirito, nonché i valori su cui essa prende fondamento. Pure di ri-
lievo è il senso che essa assume nel suo contesto (DTF 135 II 81
cons. 2.2, 135 V 157 cons. 4.1, 135 V 252 cons. 4.1, 134 I 193 cons. 5.1
e 134 II 252 cons. 2.3). I lavori preparatori, segnatamente laddove
una disposizione non è chiara oppure si presta a diverse interpre-
tazioni, costituiscono un mezzo valido per determinarne il senso
ed evitare così di incorrere in interpretazioni erronee. Soprattutto
nel caso di disposizioni recenti, la volontà storica dell’autore della
norma non può essere ignorata se ha trovato espressione nel testo
oggetto d’interpretazione (DTF 134 V 174 cons. 4.1 con riferimenti).
Occorre prendere la decisione materialmente corretta nel contesto

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normativo, orientandosi verso un risultato soddisfacente sotto il
profilo della ratio legis. Il Tribunale federale non privilegia un cri-
terio d’interpretazione in particolare; per accedere al senso di una
norma preferisce, pragmaticamente, ispirarsi a un pluralismo inter-
pretativo (DTF 137 V 188 cons. 6.2.1 e 135 III 486 cons. 5.1).
b) Già nel Messaggio concernente una legge federale
sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero e l’iniziativa
popolare «contro la svendita del territorio» del 16 settembre 1981
veniva ricordato che a la regolamentazione che si intendeva intro-
durre ammetteva “la partecipazione personale ad una società sen-
za personalità giuridica, ma non l’acquisto di una quota del suo
patrimonio” (FF 1981 556). L’eventuale possibilità di acquistare un
appartamento di vacanza tramite una quota azionaria in applicazio-
ne analoga dell’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE – disposizione introdotta
dopo la modifica della LAFE dell’8 ottobre 2004 – è stata del legi-
slatore federale negata. Nel messaggio concernente una modifica
della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’e-
stero del 28 maggio 2003 veniva in primo luogo ricordato che “Per
quanto riguarda l’acquisto, da parte di persone all’estero, di quote
di società operanti nel settore degli immobili abitativi e non quo-
tate in borsa, l’obbligo di autorizzazione deve sussistere anche se
tale acquisto non si traduce nel controllo della società da parte di
azionisti esteri. Diverrebbe altrimenti fin troppo semplice eludere
le disposizioni legali. Si pensi in particolare ad una società ano-
nima il cui unico attivo è rappresentato da uno chalet di vacanza.
Un acquirente straniero difficilmente acquisterebbe azioni di una
tale società semplicemente al solo fine di investire del capitale; con
ogni probabilità lo scopo dell’acquisto sarebbe invece di acquistare
indirettamente lo chalet in qualità di comproprietario al fine di po-
terlo utilizzare, il che è tuttavia vietato dalla LAFE” (FF 2003 3757).
Per quanto riguardava poi specificamente l’introduzione dell’art. 4
cpv. 1 lett. e LAFE il citato messaggio precisava: “L’emendamento
del 30 aprile 1997 ha modificato il senso di questa disposizione,
pur lasciandone inalterato il tenore. L’acquisto di fondi necessari
all’esercizio di un’attività economica da parte di un’impresa è sta-
to infatti esentato dall’obbligo di autorizzazione (art. 2 cpv. 2 lett.
a LAFE). Di conseguenza, anche l’acquisto di quote di società che
acquistano o possiedono tali fondi non è più soggetto ad autorizza-
zione (abrogazione dell’art. 4 cpv. 1 lett. d LAFE). Secondo la lette-
ra e, l’autorizzazione permane necessaria soltanto per l’acquisto di
quote di società il cui scopo è l’acquisto o il commercio di abitazio-
ni, vale a dire le società immobiliari operanti nel settore abitativo o

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società immobiliari in senso stretto. Un’autorizzazione può tuttavia
essere concessa unicamente a istituti d’assicurazione o a fondi di
previdenza in favore del personale o a eredi (art. 8 cpv. 1 lett. b
e c e cpv. 2 LAFE)” (FF 2003 3761). Da tale messaggio risulta che
la possibilità di acquistare fondi in Svizzera tramite quote di una
società era limitata ad una ben definita cerchia di interessati e non
poteva essere estesa all’acquisto da parte di un cittadino straniero
di un appartamento di vacanza. Non è allora difendibile l’argomen-
tazione stando alla quale un’acquisizione di quote di una società
anonimia dovrebbe essere possibile colmando una lacuna che non
è manifestamente tale.
4. a) Dalla cronistoria della normativa volta a limitare l’ec-
cessivo dominio straniero del suolo indigeno appare evidente che
il fatto di partecipare ad un società immobiliare i cui attivi sono
essenzialmente costituiti da appartamenti di vacanza in qualità di
azionista e di possedere tramite detta società un abitazione di va-
canza in Svizzera contravviene alla LAFE. Ad eccezione delle so-
cietà di inquilini costituite prima del 1974, solo una persona fisica
residente all’estero può acquistare un’abitazione in Svizzera (vedi
sulla questione MÜHLEBACH/GEISSMANN, Kommentar zum Bundesge-
setz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Au-
sland, Brugg/Baden 1986 n. 15 all’art. 9 LAFE). Di fatto, l’ispettorato
dal registro fondiario si trovava però in seguito confrontato con
numerose società anonime che erano state costituite per raggirare
le disposizioni sulla limitazione dell’acquisto di fondi da parte di
residenti all’estero. Su intervento del Consiglio federale, onde evi-
tare lo scioglimento di tali società (la cui creazione risultava affetta
da nullità giusta l’art. 26 cpv. 2 LAFE) e per ovviare alla devoluzio-
ne dei beni immobiliari al cantone di situazione dell’immobile (art.
27 cpv. 1 lett. b LAFE), i Grigioni venivano agli inizi degli anni 90
invitati a voler modificare la loro prassi, riconoscendo agli azioni-
sti di tali società la possibilità di acquistare tramite un pacchetto
di azioni nominative il diritto esclusivo su di una unità abitativa
dell’immobile della società (vedi scritto del Consiglio federale al
Governo cantonale del 9 marzo 1992). Il diritto era limitato ad un
solo appartamento e vincolato al deposito del libro delle azioni con
il divieto di rivendere le azioni per 5 anni. Per l’autorità federale la
possibilità di acquistare quote di una società veniva fatta ricadere
sotto l’egida dell’art. 8 OAFE. Allora si partiva dal presupposto che
tali società fossero state costituite prima del 1° febbraio 1974 e che
a queste potesse essere riservato lo stesso trattamento spettante
alle società di azionisti-inquilini anche se era evidente che non si

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trattasse di società di azionisti-inquilini. La soluzione proposta ai
cantoni, anche se legalmente molto fragile, aveva il vantaggio di
ovviare allo scioglimento della società e di garantire a tali azionisti
l’autorizzazione a possedere con il loro pacchetto azionario di titoli
nominativi un diritto esclusivo su di un appartamento di vacanza.
Per l’autorità cantonale, la soluzione presentava pure dei benefi-
ci essendo in questo modo possibile conoscere il nominativo dei
proprietari fondiari e prelevare – sulle richieste di autorizzazione
all’acquisto di determinate azioni in vista di una regolamentazione
della situazione di illegalità – delle tasse sostanziose.
b) Nell’evenienza non è contestato che entro i limiti fissati
dal Consiglio federale ai cantoni agli inizi degli anni 90, l’ispettorato
del registro fondiario abbia autorizzato il 26 ottobre 2016 il conve-
nuto 1 all’acquisto di 40 azioni della C. SA a nome personale
con diritto d’uso esclusivo su di una ben determinata PPP, incluso
il posto nell’autorimessa. Evidentemente questa autorizzazione era
stata richiesta nell’ambito di una “rivelazione volontaria” dell’in-
teressato, molto probabilmente in vista della concreta intenzione
di alienare in seguito il fondo. L’autorizzazione al formale acquisto
delle azioni della società anonima era legato a determinate spe-
se. Permettendo formalmente questo “acquisto” la situazione di
proprietà della persona straniera veniva resa pubblica e per certi
aspetti sanata una situazione latentemente illegale. Questa deci-
sione cresceva incontestata in giudicato.
c) Per l’ispettorato del registro fondiario, dopo che la prassi
cantonale ammetterebbe la possibilità di autorizzare l’acquisto del-
le azioni di una società anonima nel senso concesso al convenuto
1 il 26 ottobre 2016 un identico diritto andrebbe parimenti ricono-
sciuto all’attuale potenziale compratore. La tesi non merita ascolto,
non trovandosi venditore e compratore nella stessa situazione giu-
ridica. Il convenuto 1 era azionista di una società anonima e l’au-
torizzazione all’acquisto del 26 ottobre 2016 gli era stata concessa
nell’ottica di chiarire una situazione di illegalità latente. A questo
fine era stato applicato un costrutto legale discutibile, ma proprio
a mettere fine ad una situazione incerta e comunque decisamente
più pregiudizievole al socio di quella acquisita dopo l’autorizzazio-
ne all’acquisto formale del pacchetto azionario da parte dell’ispet-
torato del registro fondiario. Per il convenuto 2 non vi sono invece
motivi per autorizzare l’acquisto di un appartamento di vacanza
tramite quote di una società anonima, anche se le azioni fossero
nominative.

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d) In primo luogo, l’acquisto di una PPP a scopo di vacanza
tramite quote di una società anonima è contraria alla LAFE. Un’ec-
cezione – nel senso operato in precedenza per quelli che erano
comunque già azionisti della società e in un ben preciso contesto
(onde evitare conseguenze ancora più gravi) – non si giustifica per
un’ulteriore alienazione in quanto così facendo verrebbe nuova-
mente creata una situazione di illegalità. Tale conclusione rende
almeno in parte superflua l’autorizzazione concessa il 26 ottobre
2016, ma tale conseguenza non ha alcuna rilevanza ai fini del giu-
dizio in quanto la prassi applicata nei Grigioni aveva il mero scopo
di “legalizzare” la situazione dell’azionista e non quello di consen-
tirgli poi il ripetersi di situazioni illecite al momento della vendita
del pacchetto azionario. Nell’ambito di una compravendita come
quella in oggetto, anche qualsiasi altro proprietario legale di un
fondo non può vendere l’abitazione in Svizzera che a una persona
fisica straniera.
e) Per l’ispettorato del registro fondiario, con l’autorizza-
zione rilasciata verrebbe reso noto il nome del nuovo proprietario
con diritto esclusivo sulla PPP per cui nell’ottica della trasparenza
dei rapporti il negozio non darebbe adito a critiche. In effetti, il co-
strutto giuridico che lega le azioni al diritto d’uso esclusivo di una
determinata unità abitativa consente di conoscere i nomi di coloro
che detengono l’immobile. E’ vero che in questo senso lo scopo di
trasparenza che la normativa federale si prefiggeva – vietando l’ac-
quisto di quote di una società per in effetti ottenere di fatto il diritto
su di un immobile – è nel caso in esame salvaguardato. Permetten-
do però ad un azionista di vendere il proprio pacchetto azionario
nel senso operato dall’ispettorato del registro fondiario, la situa-
zione di illegalità della società come tale viene a persistere, mentre
è chiaro che applicando alla lettera le disposizioni legali nel senso
preteso dalla sede federale la liquidazione della società diventerà
col tempo la sola opzione possibile, ciò che dal profilo legale non è
che auspicabile.
5. a) Un cambiamento di prassi va applicato a tutti i casi
pendenti al momento di tale modifica. Una limitazione a questo
principio può imporsi nell’ottica della buona fede, quando la nuova
prassi riguarda delle norme procedurali la cui applicazione prive-
rebbe o restringerebbe i diritti del cittadino di impugnare debita-
mente il provvedimento, come ad esempio in caso di calcolo dei
termini di ricorso (DTF 130 IV 43 cons. 1.5, 122 I 57 cons. 3c/bb,
110 Ia 176 cons. 2b). In questi casi si impone una previa audizione

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deli interessati (sentenza del Tribunale federale 1A.254/2005 del 13
gennaio 2006 cons. 5.1). Nel caso in oggetto, il cambiamento non
riguarda aspetti procedurali, ma una questione di applicazione ma-
teriale del diritto.
b) Non è contestato che finora l’ispettorato del registro fon-
diario abbia consentito l’acquisto a delle persone residenti all’este-
ro di pacchetti azionari come quello acquistato dal convenuto 1 dal-
la società anonima – di cui era comunque già socio in precedenza
– il 26 ottobre 2016 per poi rivenderli a residenti all’estero. Per l’au-
torità federale, la prassi cantonale contravverrebbe alla normativa
federale e andrebbe pertanto abbandonata. In precedenza, l’auto-
rità federale si sarebbe trovata in errore sull’illegalità della pratica
per cui non avrebbe impugnato i relativi provvedimenti. Per quanto
è stato esposto al considerando 4, materialmente l’autorizzazione
all’acquisto di diritti esclusivi su immobili a persone residenti all’e-
stero tramite l’acquisto di un pacchetto azionario non è conforme
ai dettami della LAFE. Si tratta pertanto di una prassi illegale, il cui
cambiamento può effettivamente essere applicato a tutti i procedi-
menti pendenti al momento della sua adozione. L’interesse all’ab-
bandono della precedente prassi ed al ritorno alla stato di legalità
è dato dal fatto che le autorizzazioni rilasciate finora concorrono al
perseverare di uno stato illecito, mentre tramite la nuova prassi, lo
stato di illegalità verrà gradualmente a scomparire.
6. a) Le parti convenute al ricorso non contestano fonda-
mentalmente che l’autorizzazione rilasciata possa prestare fianco
a critiche in senso strettamente formale-legale. Esse si appellano
però al diritto all’uguaglianza di trattamento. In principio, non esi-
ste un diritto alla parità di trattamento nell’illegalità (DTF 126 V 392
cons. 6a, 124 IV 47 cons. 2c, 122 II 451 e 116 Ia 140), in quanto il prin-
cipio della supremazia della legge è reputato prevalere su quello
dell’uguaglianza di trattamento (DTF 117 Ib 266 cons. 3f, 414 cons.
8c, 112 Ib 387 cons. 6). Il fatto che la legge non sia stata in altri casi
rispettata non accorda ancora al cittadino il diritto di essere posto
parimenti al beneficio di un regime illegale. Questo vale però solo
se la pratica illegale è riferita ad un caso o ad alcuni casi isolati.
Per contro, se l’autorità rifiuta di scostarsi in altre situazioni che
comportano lo stesso stato di fatto dalla propria pratica illegale, il
privato ha il diritto di pretendere di essere posto al beneficio della
prassi illegale alla stessa stregua degli altri (DTF 136 I 78 cons. 5.6,
134 V 34 cons. 9, 131 V 9 cons. 3.7, 127 I 2 cons. 3a, 123 II 253 cons.
3c e 115 Ia 83 cons. 2 e sentenza del Tribunale federale 1C_398/2011
del 7 marzo 2012 cons. 3.6). In tali casi il principio della parità di

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trattamento è reputato prevalere su quello della legalità (DTF 122
II 451 cons. 4a e 112 Ib 387 cons. 6). Viceversa, qualora un’autori-
tà riconosca esplicitamente l’illegittimità di una determinata pras-
si anteriore e affermi chiaramente di volersi in futuro conformare
alla legge, il principio dell’uguaglianza di trattamento deve cedere
il passo a quello della legalità (DTF 139 II 49 cons. 7.1, 136 I 65 cons.
5.6, 131 V 9 cons. 3.7 e 127 I 1 cons. 3a). Se l’autorità non si esprime
su quella che sarà la prassi futura, vi è da presumere che d’ora in
poi essa si atterrà alla normativa legale stabilita in sede giudiziaria.
In ogni caso poi, il Tribunale federale non è legato ad una prassi
illegale cantonale: nell’interesse dell’esecutività del diritto federale
esso deve negare il diritto ad favoritismi illegali e vegliare all’appli-
cazione uniforme e conforme del diritto (DTF 122 II 452 cons. 4a).
b) In principio, la parità di trattamento nell’illegalità pre-
suppone l’esistenza di una prassi illegale dell’autorità competente,
dalla quale la stessa non intenderebbe scostarsi. Nella propria pre-
sa di posizione, l’ispettorato del registro fondiario non si esprime
sulle sue intenzioni future, ma difende il proprio operato ritenendo
che la prassi finora applicata garantirebbe comunque la necessaria
trasparenza auspicata anche dalla normativa federale. Non vi sono
però motivi per ritenere che l’autorità cantonale intenda anche in
futuro mantenere questa prassi qualora la stessa venisse sanziona-
ta in questa sede. Incontestato è invece che l’UFG non intenda più
tollerare simili autorizzazioni.
c) Il Tribunale federale (vedi DTF 127 II 121 cons. 9a) ha ne-
gato l’applicazione del principio della parità di trattamento nell’ille-
galità in presenza di una prassi cantonale diversa da quella perse-
guita dall’istanza federale superiore (nel citato giudizio si trattava
dell’amministrazione federale delle imposte) ritenendo che la stessa
potesse indubbiamente vagliare all’introduzione e uniformizzazio-
ne della nuova prassi. Pertanto, anche qualora un’autorità cantona-
le volesse perseverare in una prassi illegale, grazie alla possibilità
di ricorso che spetta all’UFG, la tutela al limite in sede giudiziaria di
una tale prassi è da escludere. Nel caso concreto questo significa
che per il cittadino d’ora in poi, anche qualora l’autorità cantonale
dovesse – per delirio di ipotesi – persistere nel voler mantenere la
propria prassi, l’UFG interverrà impugnando il provvedimento con-
trario alla LAFE. Con questo non vi è più alcuna possibilità che tale
prassi illegale possa venire applicata anche in futuro a situazioni
come quella in oggetto. Non è allora in queste condizioni dato ap-
pellarsi al principio della parità di trattamento nell’illegalità.

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7. a) Per i convenuti, il modo d’intervento scelto dall’UFG
sarebbe contrario alle regole della buona fede. Il principio della
buona fede ancorato all’art. 9 Cost. – applicabile a tutto l’ambito
dell’attività dello Stato – conferisce ad ogni individuo la facoltà di
esigere che l’autorità statale si conformi alle sue promesse e sia
coerente nei propri comportamenti, evitando di contraddirsi o di
deludere la fiducia da essa ragionevolmente suscitata (DTF 131 II
627 cons. 6.1, 130 I 26 cons. 8.1, 125 I 219 cons. 2c, 122 II 123 cons.
3b/cc e 121 I 181 cons. 2a). Esso vuole che l’amministrazione e gli
amministrati si comportino reciprocamente in modo leale. In par-
ticolare, l’amministrazione deve astenersi da qualsiasi comporta-
mento proprio a trarre in inganno l’amministrato e non deve poter
trarre alcun vantaggio da un atteggiamento scorretto o poco chiaro
da parte sua (DTF 129 II 381 cons. 7.1 e 124 II 269 cons. 2a).
b) Per il Tribunale amministrativo, l’operato dell’UFG susci-
ta una certa perplessità e non si conforma ai canoni che dovreb-
bero reggere i rapporti tra l’autorità cantonale preposta al rilascio
delle autorizzazioni e l’autorità di vigilanza federale, tanto più se
si considera che la prassi cantonale (punto di partenza per il co-
strutto in oggetto) era sorta a seguito della possibilità di legalizzare
la situazione dell’azionista nei termini proposti dallo stesso Con-
siglio federale alle autorità esecutive cantonali. Se effettivamente
finora l’UFG fosse incorso in un errore di valutazione, l’intervento
che giustamente ci si poteva attendersi da un’autorità federale di
vigilanza era quello di contattare l’autorità cantonale e di discutere
con essa l’ulteriore procedere nel senso richiesto da una conforme
applicazione della LAFE, anche considerati gli analoghi precedenti
riguardanti i Grigioni che non si sono verificati anni or sono, ma che
erano stati autorizzati fino al 2016. Intentando ricorso in un caso
concreto contro una decisione di autorizzazione, l’UFG ha messo
l’autorità cantonale di fronte ad una situazione per lei del tutto nuo-
va e che non poteva certo prevedere. Per il Tribunale amministra-
tivo, il cui compito consiste nel dover vegliare ad una corretta ap-
plicazione del diritto, il provvedimento impugnato non può essere
protetto a seguito del criticabile modo di agire dell’UFG avverso
l’autorità d’esecuzione cantonale. Nella definizione delle spese del
procedimento verrà comunque tenuto nella debita considerazione
il fatto che il presente procedimento introduce un cambiamento
della prassi e che il procedimento è una diretta conseguenza di tale
modifica.
c) Per il potenziale alienante e acquirente l’appello alle re-
gole della buona fede non muta le sorti del giudizio. Certo l’alie-

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nante, dopo aver ottenuta la legalizzazione della propria situazione
di azionista, poteva attendersi che la vendita venisse in seguito di
massima autorizzata. La decisione del 26 ottobre 2016 legalizzava
però solo la sua situazione di azionista, mentre era nel provvedi-
mento del 22 novembre 2016 che veniva autorizzata la vendita. La
legalizzazione della situazione dell’azionista era stata introdotta
per non dover liquidare immediatamente le società (con relative
conseguenze fiscali) e per permettere agli azionisti di mantenere
le loro proprietà immobiliari, ma non per consentire la vendita del
pacchetto azionario in caso di alienazione dell’abitazione in un mo-
mento successivo. Per il resto quando si chiede un’autorizzazione,
il rifiuto della stessa a seguito di un cambiamento legale della pras-
si, come si è rivelato essere quello in parola, non permette alle parti
di appellarsi al principio della fiducia.
U 17 11
Sentenza del 28 giugno 2017
L’interposto ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale fede-
rale è ancora pendente.