gr_gerichte · U 2018 67 · 2019-04-30 · de
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Erwerb mit Veräusserungspflicht | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 18 67
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, von Salis
Aktuarin ad hoc
Casutt
URTEIL
vom 30. April 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Bundesamt für Justiz BJ,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner 1
und
A._____ Stiftung,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Luca Tenchio,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Erwerb mit Veräusserungspflicht

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1.
A._____ (nachfolgend: Erblasserin) verstarb am 24. November 2013 in
Deutschland. Sie war Eigentümerin des StWE-Grundstücks Nr. S50210
(55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 3789, mit Sonderrecht an der 2,5
Zimmerwohnung Nr. 7) in der Gemeinde X._____.
2.
Aus dem Zusatz zum Testament der Erblasserin vom 12. November 2012
geht hervor, dass die Erblasserin ihre Freundinnen B._____ und C._____
als Vermächtnisnehmerinnen eingesetzt hat. Sie sollten das lebenslange,
unentgeltliche Wohnrecht an der obgenannten 2,5 Zimmerwohnung erhal-
ten.
3.
Gemäss Erbschein des Nachlassgerichts in Deutschland vom 18. Februar
2014 setzte die Erblasserin die A._____ Stiftung als Alleinerbin ein. Aus
dem Erbschein geht ebenfalls hervor, dass die Erblasserin Testamentsvoll-
streckung angeordnet hat. Mit dem Testamentsvollstreckerzeugnis vom
gleichen Datum wurde D._____ rechtsgültig zum Testamentsvollstrecker
ernannt. Er hat das Amt angenommen.
4.
Im Juli 2015 kam es zwischen D._____ und dem Grundbuchamt Y._____
sowie dem Grundbuchinspektorat und Handelsregister (nachfolgend:
GIHA) zu mehreren Schriftenwechseln. D._____ hatte dem GIHA die für
eine Bewilligung erforderlichen Unterlagen zugestellt und das GIHA hatte
eine Vorprüfung vorgenommen. Danach teilte das GIHA D._____ am 29.
Juli 2015 mit, dass die A._____ Stiftung als nicht gesetzliche Erbin eine
Erwerbsbewilligung benötige und eine solche mangels Erfüllung der Bewil-
ligungsgründe nicht in Aussicht gestellt werden könne. Aus Sicht des Be-
willigungsgesetzes verbleibe nur die Veräusserung der Wohnung an nicht
bewilligungspflichtige Personen.
5.
Nach fast drei Jahren teilte das GIHA D._____ mit Schreiben vom 12. Juli
2018 mit, dass innert 30 Tagen ein Erwerbsgesuch eingehen müsse, da

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ansonsten die Feststellung der Bewilligungspflicht samt Verweigerung der
Bewilligung erfolge. Die Bewilligung werde an die Auflage geknüpft, das
Grundstück innert zwei Jahren zu verkaufen.
6.
Am 18. August 2018 reichte Luca Tenchio, als Vertreter von D._____, beim
GIHA das Gesuch um Erwerbsbewilligung für die A._____ Stiftung ein. Die
Bewilligung sei mit der Auflage zu erteilen, dass die Wohnung nicht vermie-
tet werden dürfe und innert einem Jahr ab Zweitversterben oder Verzicht
der Benutzung der Vermächtnisnehmerinnen veräussert werden müsse. Er
begründete dies damit, dass die Vermächtnisnehmerinnen eine äusserst
freundschaftliche und enge Beziehung zur Erblasserin pflegten, und sie re-
gelmässig, über Jahrzehnte lang, alleine und in Begleitung ihre Ferien in
der betroffenen Wohnung verbrachten.
7.
Mit Verfügung vom 20. August 2018 erteilte das GIHA der A._____ Stiftung
die Bewilligung zum Erwerb des vorgenannten Eigentums mit der Auflage,
das Grundstück sei innert zwei Jahren nach dem Versterben der Nutzungs-
berechtigten, bzw. nach der definitiven Aufgabe ihrer Nutzung wieder zu
veräussern. Die Verfahrenskosten wurden der antragsstellenden Partei
auferlegt.
8.
Am 31. Oktober 2018 erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden (nachfolgend: Verwaltungsgericht) gegen die Verfügung des
GIHA (nachfolgend: Beschwerdegegner 1) vom 20. August 2018, mit dem
Begehren, die Dispositivziffer 2 der Verfügung Nr. 253/18 des Beschwer-
degegners 1 sei aufzuheben; stattdessen sei der Erwerb des Grundstücks
mit der Auflage zu bewilligen, das Grundstück innert zweier Jahre ab Eintritt
der Rechtskraft der Bewilligung wieder zu veräussern. Als Begründung
bringt der Beschwerdeführer an, dass eigentlich zwei gesondert zu beurtei-
lende Erwerbstatbestände vorlägen und folglich zwei Bewilligungsverfah-

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ren im Sinne des BewG hätten durchgeführt werden müssen. Den ersten
Tatbestand bilde der Erwerb des Eigentums am Grundstück durch die
A._____ Stiftung als eingesetzte Erbin. Den zweiten Tatbestand bilde die
testamentarische Einräumung des lebenslänglichen Nutzungsrechts an die
Vermächtnisnehmerinnen zu Lasten des Grundstücks. Um eine solche Be-
willigung sei weder ersucht worden, noch sei eine solche bereits ergangen.
Damit die Bewilligung durch den Beschwerdegegner 1 erteilt werden
könne, müsse dieser entsprechende Abklärungen in Bezug auf die enge
und schutzwürdige Beziehung der Vermächtnisnehmerinnen zum Grunds-
tück vornehmen. Der Beschwerdegegner 1 habe die beiden Tatbestände
vermischt. Zudem überdauere das Nutzungsrecht der Vermächtnisnehme-
rinnen die Veräusserung der Wohnung. Dies dürfe jedoch nicht als Argu-
ment gegen den Verkauf und für eine verlängerte Verkaufsfrist genommen
werden, da es dem Gesetzgeber vorliegend darum gehe, dem Erben den
vorübergehenden Eigentumserwerb zu ermöglichen, damit er das Grunds-
tück ordnungsgemäss wieder veräussern könne.
9.
Mit Vernehmlassung vom 9. November 2018 beantragte der Beschwerde-
gegner 1 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Er begründete dies
damit, dass nicht zwei separate Bewilligungsverfahren nötig seien. Es gehe
nur um das eingereichte Gesuch der Stiftung um Bewilligung des Erwerbs
des infrage stehenden Grundstücks, unter Einhaltung des von der Erblas-
serin zulasten des Erwerbsobjekts verfügten Vermächtnisses. Der Erwerb
sei mit der zweijährigen Auflage des Wiederverkaufs zu verknüpfen, wenn
nicht enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachgewiesen
werden könnten. Im vorliegenden Fall sei klar ersichtlich, dass es sich um
eine enge, schutzwürdige Beziehung zum Grundstück handle. Es sei welt-
fremd anzunehmen, dass ein derartiges Vermächtnis ausgerichtet würde,
ohne diese Beziehung. Der Beschwerdeführer argumentiere überspitzt for-
malistisch. Die Eintragung des Nutzungsrechts als Dienstbarkeit ins Grund-
buch, sei von der Erblasserin weder verfügt worden, noch sei diese vorge-

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sehen. Ein zweigeteiltes Bewilligungsverfahren sei auch unter dem Aspekt
des Wiederverkaufs völlig undenkbar und unverhältnismässig. Mit der Auf-
lage, das Grundstück spätestens zwei Jahre nach Ableben der Nutzerinnen
an eine nicht bewilligungspflichtige Person verkaufen zu müssen, könne
der Zweck des BewG optimal erfüllt werden. Der Beschwerdeführer
schiesse mit Kanonen auf Spatzen und strebe keine praktikable, praxisba-
sierte Lösung an.
10.
Am 7. November 2018 nahm die A._____ Stiftung (nachfolgend: Beschwer-
degegnerin 2) ebenfalls Stellung zur Beschwerde vom 31. Oktober 2018
mit dem Antrag, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Sie begrün-
dete dies damit, dass der Sinn und Zweck des BewG der Schutz des ein-
heimischen Bodens sei und dies auch in Bezug auf die Bewilligung und
deren Auflage im Auge behalten werden solle. Auch gemäss Rechtspre-
chung reiche eine emotionale Beziehung zum Grundstück, um die Bewilli-
gung sogar ohne Auflage erteilen zu müssen. Die Bewilligung könne auch
so erteilt werden, wie geschehen, weil jeder Käufer die Wohnung aufgrund
des Wohnrechts gar nicht selbst benutzen könnte. Bereits deswegen sei
ein Auseinanderfallen von Eigentumserwerb und Wohnrechtsberechtigung
zu unterlassen. Zudem seien die Vermächtnisnehmerinnen wirtschaftlich
als "Erben" nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu betrachten.
11.
Mit Schreiben vom 20. November 2018 teilte der Beschwerdeführer den
Verzicht auf eine Replik mit und verwies vollumfänglich auf seine Aus-
führungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 31. Oktober 2018.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom
20. August 2018 des Beschwerdegegners 1, mit welcher die beantragte

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Bewilligung für den Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210, Gemeinde
X._____ an die Beschwerdegegnerin 2 erteilt wird, unter gleichzeitiger Auf-
lage, das Grundstück innert zwei Jahren nach dem Versterben der Nut-
zungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung durch
diese, wieder zu veräussern.
1.2.
Das Verwaltungsgericht ist zuständig, die Beschwerde gegen die Verfü-
gung des Beschwerdegegners 1 zu beurteilen (Art. 15 Einführungsgesetz
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland [BR 217.600; EGzBewG]). Der Beschwerdeführer ist sodann zur
Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG i.V.m. Art.
20 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland [SR 211.412.41; BewG]). Die vorliegende Be-
schwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 38 und Art. 52 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [BR 370.100; VRG]). Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
2.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Bundesrecht, indem der
Beschwerdegegner 1 sein Ermessen überschritten habe und die wesentli-
chen Umstände des Einzelfalles mit einem weiteren Einzelfall verknüpft
habe, ohne dazu eine gesetzliche Grundlage zu haben. Gemäss Art. 51
Abs. 1 lit. a VRG können mit Beschwerde Rechtsverletzungen einschliess-
lich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens geltend gemacht wer-
den. Bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung handelt es
sich um qualifizierte Ermessensfehler. Sie sind der Kontrolle durch das Ver-
waltungsgericht zugänglich. Eine Ermessensüberschreitung ist gegeben,
wenn die Behörde Ermessen in einem Bereich ausübt, in dem ihr der
Rechtsatz kein Ermessen einräumt. Ermessensmissbrauch liegt hingegen
vor, wenn mit dem Entscheid der Behörde die in der Norm vorgegebenen
Voraussetzungen und Grenzen beachtet worden sind, das Ermessen aber
nach unsachlichen, dem Zweck der massgebenden Vorschriften fremden

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Gesichtspunkten getätigt wird oder allgemeine Rechtsprinzipien verletzt
werden. Schliesslich darf der Entscheid nicht nur unangemessen sein, son-
dern er muss sich als unhaltbar erweisen und im Widerspruch zu Verfas-
sungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes stehen (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.
Gallen 2016, Rz. 434 ff.). Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Beschwerde-
gegner 1 sein Ermessen mit der modifizierten Auflage in Dispositivziffer 2
der Verfügung vom 20. August 2018 überschritten hat.
3.
Gemäss Erbschein vom 18. Februar 2014 setzte die Erblasserin die Be-
schwerdegegnerin 2 als Alleinerbin ein. Dieser steht somit das Eigentum
an der 2,5-Zimmerwohnung, StWE-Grundstück-Nr. S50210, Gemeinde
X._____ zu. Im handgeschriebenen Testament vom 12. November 2012
überlässt die Erblasserin ihren beiden Freundinnen B._____ und C._____
(nachfolgend: Vermächtnisnehmerinnen) das Nutzungsrecht an der vorge-
nannten Wohnung. Das Eigentum und die Nutzung der 2,5-Zimmerwoh-
nung fallen somit auseinander.
4.
Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das Ziel, die Überfrem-
dung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dadurch soll sichergestellt
werden, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vor-
behalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums daue-
rhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. Sep-
tember 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf
der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der Gesetzgeber
den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 des schweizerischen Zivil-
gesetzbuchs (SR 210; ZGB) durch Personen im Ausland einer Bewilli-
gungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewilli-
gungspflichtige Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung be-
findet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit

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Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Bundesgerichtsurteil
2C_109/2015 vom 3. November 2016, E.3.2).
4.1.
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Be-
willigung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern
keine Ausnahme der Bewilligungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3
sowie Art. 7 BewG). Der Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt
als Erwerb eines Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwer-
degegnerin 2 hat ihren Sitz in Deutschland (Bf-act. 11), die Vermächtnis-
nehmerinnen sind deutsche Staatsangehörige (Bf-act. 5).
4.2.
Der Beschwerdegegner 1 hat der Beschwerdegegnerin 2 die Bewilligung
zum Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210 erteilt. Er beruft sich auf
Art. 8 Abs. 2 BewG (Bf-act. 1, Dispositivziffer 1). Dieser besagt, dass einem
Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat,
der Erwerb mit der Auflage bewilligt wird, das Grundstück innert zweier
Jahre wieder zu veräussern. Die vom Beschwerdegegner 1 erteilte Bewilli-
gung erging jedoch unter der Auflage, das Grundstück innert zwei Jahren
nach dem Versterben der Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven
Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern (Bf-act. 1, Dispo-
sitivziffer 2).
5.
Der Streitpunkt liegt in der Auflage, welche der Beschwerdegegnerin 2 im
Rahmen der Bewilligung erteilt wurde (Bf-act. 1). Der Beschwerdeführer
rügt, dass die beiden Erwerbstatbestände vermischt worden seien. Er be-
gründet dies damit, dass zwei bewilligungspflichtige aber nicht bewilli-
gungsfähige Tatbestände zu einem bewilligungsfähigen Tatbestand ver-
knüpft worden seien. Nachfolgend ist zuerst zu prüfen, ob es sich um zwei
je einzeln bewilligungspflichtige und bewilligungsfähige Tatbestände han-
delt.

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5.1.1.
Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb des
Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an
Grundstück Nr. 2464, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7)
durch die Beschwerdegegnerin 2. Personen im Ausland bedürfen für den
Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen
Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Er-
werb des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Personen, die
ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als
Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die Beschwerdegegnerin
2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsächlichen Sitz im Ausland hat und Ei-
gentum an einem Grundstück erwirbt. Der Erwerb untersteht der Bewilli-
gungspflicht.
5.1.2.
Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter einen allgemeinen oder
kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden kann. Einem Erben, wel-
cher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Er-
werb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder
zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum
Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt wer-
den (Art. 8 Abs. 2 BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Allei-
nerbin der Erblasserin. Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutz-
würdigen Beziehungen zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilli-
gung nur mit der Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt wer-
den kann.
5.2.1.
Beim zweiten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb
des Nutzungsrechts des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210
(55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 2464, mit Sonderrecht an der 2,5-
Zimmerwohnung Nr. 7) durch die beiden testamentarisch eingesetzten Ver-
mächtnisnehmerinnen. Der Erwerb des Nutzungsrechts ist dem Grunds-
tückserwerb gleichgesetzt (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Als Personen im Aus-

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land gelten auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen
Gemeinschaft, welche ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz
nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Darunter fallen auch
die Vermächtnisnehmerinnen. Ihr Erwerb wäre folglich ebenfalls bewilli-
gungspflichtig.
5.2.2.
Erwerberinnen, deren Bewilligungspflicht sich nicht ausschliessen lässt,
haben nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzu-
suchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die
Vermächtnisnehmerinnen haben kein Gesuch um Erwerbsbewilligung ge-
stellt, weshalb darüber nicht entschieden werden kann. Sollten sie sich
dafür entscheiden, ein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerde-
gegner 1 einzureichen, so hätte dieser deren Bewilligungsfähigkeit zu prü-
fen. Diese beurteilte sich für Vermächtnisnehmerinnen, wie in der Verfü-
gung vom 20. August 2018 dargelegt, nach Art. 8 Abs. 2 BewG. Die Ver-
mächtnisnehmerinnen wären bewilligungsfähig, falls sie enge, schutzwür-
dige Beziehungen zum Grundstück nachweisen könnten. Darüber konnte
die Vorinstanz jedoch mangels Gesuch gar nicht entscheiden.
5.3.
Der Beschwerdegegner 1 hat sein Ermessen überschritten indem er die
beiden Tatbestände miteinander vermischt hat, obwohl nur das Bewilli-
gungsgesuch der Beschwerdegegnerin 2 eingegangen ist, und die Ver-
mächtnisnehmerinnen gar kein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Be-
schwerdegegner 1 gestellt hatten. Dies muss zur Gutheissung der Be-
schwerde führen, wobei die Vorinstanz abzuklären haben wird, ob die Ver-
mächtnisnehmerinnen ihr Nutzungsrecht ausüben wollen oder nicht. Diese
Abklärung kann entweder direkt bei den Vermächtnisnehmerinnen oder
über den Willensvollstrecker erfolgen.
6.1.
Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein entsprechendes Gesuch einrei-
chen oder wäre deren enge und schützenswerte Beziehung nicht ausge-

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wiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung den Eigentumserwerb mit der
Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu bewilligen.
6.2.
Sollten hingegen die Vermächtnisnehmerinnen ein Gesuch einreichen,
welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig ist, wäre weiter zu prü-
fen, inwieweit der erblasserische Wille mit den Vorgaben des Sachen- und
Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang ist bzw. gebracht werden kann.
Aus dem Testament vom 12. November 2011 geht hervor, dass die Erblas-
serin der Stiftung nur das nackte Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung
überlassen wollte, während die Vermächtnisnehmerinnen das Nutzungs-
recht an dieser Wohnung erhalten sollten. Diese Konstruktion führt zu zwei
bewilligungspflichtigen Erwerbssituationen. Die Frage ist, ob Art. 8 Abs. 2
BewG so interpretiert werden kann, dass der erblasserische Wille zum Tra-
gen kommen kann. Dies wäre etwa der Fall, wenn man – wie es die Vorin-
stanz in der angefochtenen Verfügung gemacht hat – die Auflage an die
Stiftung mit einer Suspensivbedingung verknüpft, oder wenn man die allen-
falls bei den Vermächtnisnehmerinnen vorliegenden engen, schutzwürdi-
gen Beziehungen zum Grundstück auf den Erwerb des nackten Eigentums
durch die Stiftung ausdehnt als notwendige Voraussetzung, um das abge-
leitete Nutzungsrecht überhaupt zu ermöglichen, diesfalls verknüpft mit ei-
ner Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nutzungsrechts; bei
Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage gemäss Art. 8
Abs. 2 BewG in Kraft treten. Beide Varianten erscheinen prima vista jeden-
falls nicht zum vorneherein als unzulässig, zumal die Anordnung der Erb-
lasserin in keinerlei Hinsicht als Umgehung der Vorgaben des BewG er-
scheinen und dessen Sinn und Zweck auch nicht zuwiderlaufen. Immerhin
hätte die Erblasserin das angestrebte Ergebnis – zumindest nach schwei-
zerischem Erbrecht – weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbenein-
setzung erreichen können, was vorbehältlich der besonderen Nähe der
Vorerbinnen zur Liegenschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungs-
fähig gewesen wäre. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich

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unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch das Bun-
desgericht in seinem Urteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016 ausge-
sprochen, in welchem es eine Auflage des Eigentümers sinngemäss den
Nutzungsberechtigten überband, um die beabsichtigte Nutzung überhaupt
zu ermöglichen (vgl. dort E.4).
7.
Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner 1 sein Ermessen nach Art.
51 Abs. 1 lit. a VRG überschritten, indem er zwei separate Erwerbstat-
bestände in eine Bewilligung zusammenfasste, obschon für den einen Er-
werbstatbestand gar kein Gesuch gestellt wurde und somit auch die not-
wendigen Abklärungen betr. enge und schutzwürdige Beziehungen
gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG unterblieben sind. Die Beschwerde wird dem-
zufolge gutgeheissen. Die angefochtene Dispositivziffer 2 erweist sich nach
dem Gesagten als unrechtmässig und ist aufzuheben. Die Sache wird zur
weiteren Abklärung des Sachverhalts und der Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückgewiesen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten je zur Hälfte
zu Lasten des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters sowie der
A._____ Stiftung (Art. 73 Abs. 1 und Abs. 2 VRG).
9.
Aussergerichtlich wird keine Parteientschädigung zugesprochen, da der
Beschwerdeführer lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt,
wofür gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung
gewährt werden kann.
Demnach erkennt das Gericht:

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1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die angefochtene Dispositivziffer 2
der Verfügung vom 20. August 2018 des Grundbuchinspektorats und Han-
delsregisters aufgehoben.
2. a)
Das Grundbuchinspektorat und Handelsregister hat den Vermächtnisneh-
merinnen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids eine
30-tägige Frist anzusetzen, um ein Bewilligungsgesuch für das testamen-
tarisch eingeräumte Nutzungsrecht einzureichen.
2. b)
Anschliessend hat das Grundbuchinspektorat und Handelsregister die auf-
gehobene Ziff. 2 der Verfügung vom 20. August 2018 im Sinne der Erwä-
gungen neu zu verfügen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
314.--
zusammen
Fr. 2‘314.--
gehen je hälftig zu Lasten des Grundbuchinspektorats und Handelsregis-
ters sowie der A._____ Stiftung und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden,
Chur, zu bezahlen.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
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