gr_gerichte · R 2010 41 · 2010-12-07 · de
Zweitwohnungssteuer

Baueinsprache | Baurecht

R 10 41
5. Kammer
URTEIL
vom 7. Dezember 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Die Baugesellschaft … will auf Parzelle 224 in … ein Mehrfamilienhaus
errichten. Die Parzelle liegt in der Bauzone B. Am 25. Januar 2010 reichte sie
ein neues (drittes) Baugesuch ein. Ein erstes Gesuch war von der Gemeinde
nicht bewilligt worden, ein zweites wurde von der Gemeinde bewilligt. Diese
Bewilligung hob das Verwaltungsgericht mit VGU R 09 2 wiederum auf, weil
die Gemeinde die in die Erdgeschosswohnung integrierte Sauna und einen
ebenfalls in die Wohnung integrierten Keller nicht als BGF-pflichtig
angerechnet hatte. Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft
…,
Eigentümerin
von
Parzelle
223,
die
vorstehend
aufgeführten
Stockwerkeigentümer und …, Eigentümerin von Parzelle 221, Einsprache.
Nach Einholung einer Stellungnahme bei der Baugesellschaft … wies der
Gemeindevorstand … die Einsprache mit Entscheid vom 30. März, mitgeteilt
am 12. April 2010, ab und erteilte der Baugesellschaft … die Baubewilligung.
2.
Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft Casa …, die
vorstehend aufgeführten Stockwerkeigentümer und Alice Weber am 11. Mai
2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den
angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.
Das Bauprojekt sei gegenüber dem zweiten Gesuch nur unwesentlich
abgeändert worden. Nach wie vor sei im EG eine Fläche mit vorgelagertem
Gartensitzplatz
als
"Keller
1,
Waschen/Trocknen/Technik/
Sauna"
vorgesehen. Der Unterschied sei, dass im Keller 1 das Fenster weggelassen,
zwischen Sauna und Waschraum eine Wand gezogen und zwischen Keller
und Sauna/Waschraum ein Korridor eingezeichnet worden seien. Zusammen

mit den übrigen Kellern, der Heizung und dem Skiraum entspreche der
westliche Geschossteil im EG nach wie vor jenem der 4 ½-Zimmer-
Wohnungen im OG. Im OG und DG sei zwischen den Waschräumen anstelle
eines Schrankes eine dünne Wand vorgesehen. Nach wie vor verfüge der
Raum im EG von zirka 34 m² über eine breite Fensterfront zu einem Sitzplatz
mit Abendsonne. Mittels einer Schiebetür lasse sich ein direkter Ausgang
erstellen. Die Fläche sei somit für Wohnnutzung geeignet und BGF-pflichtig.
Der neue Korridor mache keinen Sinn. Die Fensterfront und der
Gartensitzplatz böten ein starkes Indiz für eine Umgehungsabsicht. Keller 1
verfüge über eine technische Belüftung und können ohne weiteres beheizt
werden. Ein Fenster lasse sich nachträglich einbauen. "Allgemein" in Art. 53
Abs. 2 lit. d BG meine "für alle zugänglich". Keller 1 und Sauna dienten nur
einer einzigen Wohnung und seien somit BGF-pflichtig, ebenso der Korridor.
Keller 2-4 seien ohne bauliche Massnahmen als Schlafzimmer nutzbar. Auch
sie seien BGF-pflichtig. Keller befänden sich normalerweise im UG, hier
sollten sie im EG errichtet werden. Es handle sich um individuelle
Kellerräume, weswegen sie BGF-pflichtig seien. Der Skiraum müsse nicht im
EG vorgesehen werden. Das Haus verfüge über einen Lift. Das Projekt
enthalte mehr Parkplätze als nötig und sei für sechs Wohnungen konzipiert.
Die Waschküchen im OG und DG befänden sich an bester Lage. Auch sie
könnten leicht zu Wohn- oder Arbeitsraum werden. Die. als "Lüftung" oder
"Technik" ausgesparten Räume liessen auf einen Boiler pro Wohnung
schliessen und seien deshalb BGF-pflichtig. Das Projekt verletze die Grenz-
und Gebäudeabstandsvorschriften zu Parzelle 225 und 677. Die Abstände
von 10 und 15 m würden klar unterschritten. Beim talseitigen Baukörper richte
sich die Hauptfassade gegen Süden. Der Grenzabstand sei 10 m, der
Gebäudeabstand 10 m. Die entsprechende Grundbuchanmerkung zu einem
Näherbaurecht sei nicht belegt. Die Balkone ragten über den zulässigen
Grenzbereich hinaus, insbesondere die Stützen an der Süd- und Westseite.
Die Stützen dienten dem Erhalt der Balkone und des Daches. Sie müssten
die Abstandsvorschriften einhalten, weil dies direkte Auswirkungen auf das
Gesamtvolumen des Gebäudes habe. Die Bauparzelle sei das letzte
unüberbaute Grundstück im Quartier. Das Projekt wäre das einzige Gebäude,
dessen Hauptausdehnung nicht der Falllinie der anderen Gebäude

entspreche. Die anderen Gebäude folgten ungefähr der Höhenlinie, das
Bauprojekt nicht. Dessen Hauptausdehnung richte sich von Norden nach
Süden und sei innerhalb des Strassengevierts doppelt so lang wie die
anderen Liegenschaften. Zudem überrage es die anderen Gebäude massiv.
Dies verstosse gegen Art. 73 Abs. 1 KRG. Es stelle sich die Frage, wie viel
nicht anrechenbare Geschossfläche, die normalerweise im UG zu finden sei,
in sichtbaren Gebäudeteilen zugelassen werde, ohne dass ein Missbrauch
vorliege. Diesbezüglich sei die Einholung eines Sachverständigengutachtens
notwendig.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Projekt sei gegenüber dem
zweiten Gesuch generell überarbeitet worden. Keller 1 habe kein Fenster
mehr, sei ohne Tageslicht und natürliche Lüftung, lediglich 8.6 m² gross und
nicht beheizt. Er könne folglich nicht als Wohnraum genutzt werden. Die
Sauna sei in einem geschlossenen Raum ohne Tageslicht und ohne direkten
Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend kleiner. Es werde eine tragende
Zwischenwand eingebaut, so dass kein direkter Zugang ins Freie bestehe.
Der Raum sei nur noch 7.5 m² gross. Es spiele keine Rolle, ob sie einem oder
allen Eigentümern diene. Das Gesetz lasse Saunas als nicht BGF-pflichtig zu
(Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Gleiches gelte für den Wasch- und Technikraum im
EG (Art. 53 Abs. 4 lit. b BG). Es gebe keine Vorschrift, wonach diese Räume
nur im UG zulässig seien. Von Wasch- und Technikraum gebe es keinen
direkten Umgang nach aussen. Die Räume seien nicht BGF-pflichtig. Wenn
"allgemeinen" „allgemein zugänglich“ bedeutete, könnten Keller nicht mehr
individuell zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Der Korridor nehme die
Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Der Skiraum sei
am richtigen Ort. Art und Lage des Raumes schliesse eine Wohnnutzung aus.
Er sei auch im EG zulässig. Die Waschküchen/Technikräume im OG und DG
wiesen 4.5 m² auf und würden im Stockwerkeigentum je einer Wohnung
zugeteilt. Sie seien nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d BG von der BGF-Pflicht
ausgenommen. Sie müssten nicht im UG liegen. Zwar liege eine gegliederte
Baute vor, deswegen könne aber nicht der Schluss gezogen werden, es gebe
zwei Hauptfassaden mit unterschiedlicher Ausrichtung. Die Baubehörde lege

die Hauptfassade aufgrund der Lage der Hauptwohnräume fest. In
Zweifelsfällen entscheide sie unter Berücksichtigung der topographischen
Lage und der Stellung von Nachbargebäuden. Hier sei die Hauptfassade nach
Süden gegen die Talseite ausgerichtet, was - und zwar den ganzen Tag - eine
gute Besonnung ermögliche. Auch die Nachbargebäude seien alle nach
Süden ausgerichtet (Parzellen 225, 226 und 232). Würde eine Ausrichtung
nach Westen angenommen, müsse das Gebäude 3 m weiter nach Süden
gerückt werden, was nicht im Interesse der Beschwerdeführerinnen sei. Die
Zustimmung der betreffenden Nachbarn für ein Näherbaurecht liege vor. Die
Balkone reichten nicht mehr als 2 m in den Grenzabstand hinein. Dies sei
nach
BG
zulässig.
Die
Stützen
im
Grenzbereich
seien
gemäss
Gemeindepraxis zulässig. Der Grenzabstand werde von der Fassade zur
Grenze gemessen und nicht von den Balkonstützen. Zur Rüge der Verletzung
des Orts- und Landschaftsbildes seien die Beschwerdeführer nicht legitimiert.
Das Gebäude werde nicht auf einem Sockel oder Hügel errichtet, sondern
füge sich natürlich ins Gelände ein. Die zulässigen Abmessungen würden
eingehalten.
Das
Gebäude
sei
weniger
wuchtig
als
jenes
der
Beschwerdeführer. Auch bezüglich Materialien passe sich das Gebäude ein.
4.
Die Bauherrschaft beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. In ihrer
Argumentation folgte sie im Wesentlichen den Ausführungen der Gemeinde.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel setzten sich die Beschwerdeführerinnen
und die Bauherrschaft über die Gültigkeit des Näherbaurechtes auseinander.
6.
Am 4. November 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an
Ort und Stelle durch, an welchem verschiedene Stockwerkeigentümer und der
Verwalter der StWEG mit ihrer Anwältin, der Bauamtschef der Gemeinde mit
deren Anwalt sowie von der Bauherrschaft Herr Schmid mit deren
Rechtsvertreter teilnahmen Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit
erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Im Anschluss an den Augenschein fand noch ein Schriftenwechsel zur Frage
statt, ob die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde für die Einräumung
eines Näherbaurechtes durch eine verbeiständete Person erforderlich sei.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zur Anfechtung einer Verfügung ist nach Art. 50 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG) befugt, wer durch sie berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
Erforderlich ist dabei ein besonderes Interesse, das sich aus einer nahen und
beachtenswerten Beziehung des Beschwerdeführers zum Streitgegenstand
ergibt. Der Beschwerdeführer muss durch die unrichtige Rechtsanwendung
somit in höherem Masse betroffen sein als jedermann. Eine Beeinträchtigung
der subjektiven Rechtsstellung ist nicht vorausgesetzt. Jedes eigene, aktuelle
Rechtsschutzinteresse vermag die Legitimation zu begründen. Das
Rechtsschutzinteresse besteht danach im praktischen Nutzen, den die
erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer eintragen würde, oder,
anders gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen
oder anders gearteten Nachteiles, den die angefochtene Anordnung für den
Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des Beschwerdeführers
kann also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss es auf jeden Fall
schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren berücksichtigt zu werden
verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die rechtliche oder
tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers durch den Ausgang des
Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit diesen
Anforderungen soll die "Popularbeschwerde" ausgeschlossen werden. Ihnen
kommt
dann
eine
besondere
Bedeutung
zu,
wenn
nicht
der
Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch
in einem solchen Fall ein unmittelbares Berührtsein, eine spezifische

Beziehungsnähe
gegeben,
so
haben
diese
ein
ausreichendes
Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben
oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118
Ib 358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in
Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf
das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken,
dass er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes
Interesse setzt sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten
Bauvorhabens auf die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind,
dass sie auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden
werden (PVG 1997 Nr. 56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei
grundsätzlich auch alle Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile
erwarten lassen und die den Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr.34).
b)
Aufgrund dieser weiten Umschreibung der Beschwerdebefugnis ist klar, dass
die Beschwerdeführerinnen zur Erhebung aller vorgebrachten Rügen -
insbesondere auch zu jener betreffend die Verletzung der Ästhetikvorschriften
- befugt sind, führt doch die Gutheissung auch nur einer einzigen Rüge zu
Aufhebung der Baubewilligung.
2.
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht,
stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes
Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht
sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die
Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem
selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich
dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung
aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder
in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den

Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und
Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen
kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten
hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch
auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann
eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene
Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine
Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 09 14). Art. 107 Abs. 2
des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene
Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach den Art.
72 - 84 KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden
kommunalen Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt
diesbezüglich keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung
durch das Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das bedeutet, dass
die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist.
Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der bisherigen konstanten
Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das
Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder
überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114). Dies gilt umso mehr, als Art. 3
KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten
Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt (vgl. VGU R 09 85). Hinsichtlich der
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes besteht demnach kein
wesentlicher Unterschied zwischen dem kommunalen und dem kantonalen
Baurecht (vgl. VGU R 10 29).
3.
Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen ist Art. 53 Abs. 2 bis 4 des
kommunalen Baugesetzes, der folgenden Wortlaut hat:
"Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen. Die
Aussenwände werden nicht mitberechnet. Im Untergeschoss liegende Räume werden voll
angerechnet, sofern sie als Wohn- und Arbeitsräume genutzt sind oder dazu ausgebaut
werden können.

Im Dachgeschoss wird ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet,
welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Übersteigt die Höhe eines
Geschosses z.B. bei Galerien, Hallen etc. 4.50 m, so wird die zugehörige
Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet.
Nicht angerechnet werden:
a)
nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc.
b)
offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen
c)
offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen.
d)
Heiz- und Tankräume, Waschküche sowie Maschinenräume und Lift-, Ventilations-und
Klimaanlagen
e)
allgemeine Kellerräume und Saunas
f)
Korridore und Treppen sowie Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume
erschliessen. Aussenliegende Treppen die anrechenbare Räume erschliessen, werden
angerechnet."
Das Gesetz verlangt nach seinem Wortlaut als Grundsatz die Anrechenbarkeit
aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer. Daneben
stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit wie allgemeine
Kellerräume und Saunas. Für das Untergeschoss wird ausdrücklich
festgehalten, dass Räume, die als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden
oder dazu ausgebaut werden können, anzurechnen sind. Das Kriterium der
Ausbaubarkeit ist für die nicht im Untergeschoss liegenden Räume an sich
eine Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der
Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des
Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein
Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder
Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser
Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines
Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht
ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise
hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der
vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist
auch der Ausbaustandard (vgl. etwa VGU R 05 96).
Kein Kriterium kann die in Art. 53 Abs. 4 lit. e verwendete Qualifikation
„allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und Saunas bilden. Damit kann nicht
„allgemein
zugänglich“
gemeint
sein,
ist
es
doch
in

Stockwerkeigentumsbauten absolut üblich, Keller zu Sonderrecht zuzuweisen
und auch bei „gewöhnlichen“ Mehrfamilienhäusern werden die Keller unterteilt
und separat genutzt. Bei einem Einfamilienhaus wäre bei Anwendung dieser
Qualifikation der Keller ja ebenfalls nicht BGF-befreit, weil er ja auch nicht
allgemein zugänglich ist. Diese Interpretation widerspräche auch der in Art.
23 Abs. 3 BG geäusserten Absicht des Gesetzgebers. Diese Bestimmung
sieht vor, dass für jede Grosswohnung (über 95 m2 NWF) ein Kellerraum zu
erstellen ist. M.a.W. ist die Erstellung von separaten Kellern nicht
ausgeschlossen und es wäre unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit nicht
gerechtfertigt, solche Keller von der Anrechnung nicht zu befreien, gäbe es
doch für diese Unterscheidung kein sachliches Kriterium. Gleiches muss für
Saunas gelten. Sollte also mit „allgemein“ in Bezug auf Kellerräume und
Saunas doch „allgemein zugänglich“ gemeint sein, wäre der Bestimmung hier
die Anwendbarkeit im Rahmen der konkreten Normenkontrolle zu versagen.
4. a)
Es geht also vorliegend um die „Ausbaubarkeit zu Wohn- und
Arbeitszwecken“. Dabei muss jeder in Frage kommende Raum einzeln
beurteilt werden. Generell ist dazu festzuhalten, dass auch hier das
Verhältnismässigkeitsprinzip gilt. Kann ein widerrechtlicher Ausbau auch mit
weniger eingreifenden Mitteln verhindert werden, ist auf die Anrechenbarkeit
zugunsten einer milderen Massnahme (z.B. Wohnnutzungsverbot unter
Vorbehalt der Beschaffung von BGF, im Grundbuch angemerkt, oder, wie die
Gemeinde es - korrekt - tut, baupolizeiliche Kontrollen) zu verzichten. Im
Einzelnen ist mit der Gemeinde Folgendes festzuhalten.
b)
Die Gemeinde führt aus, im Gegensatz zum früheren Projekt habe der Keller
1 kein Fenster mehr und bilde damit einen geschlossenen Raum ohne
Tageslicht und natürliche Lüftung. Er sei lediglich noch 8,6 m2 gross und nicht
beheizt. Im früheren Projekt habe der Keller ein Vollfenster gehabt. Ein Raum
ohne Tageslicht und Heizung könne aber nur als Abstellraum oder Keller
genutzt werden, nicht als Wohnraum. Nach dem Wortlaut des Baugesetzes
… komme diesem Raum damit keine Wohnfunktion zu und er sei auch nicht
geeignet, als Wohnraum zu dienen. Diese Beurteilung ist offensichtlich
zutreffend und jedenfalls nicht ermessensfehlerhaft.

c)
Die Gemeinde bringt betreffend Sauna, Wasch- und Technikraum, Skiraum
vor, hier seien gegenüber dem früheren Projekt grössere Veränderungen
vorgenommen worden. Die Sauna sei nun in einem geschlossenen Raum
ohne Tageslicht und ohne direkten Ausgang zum Sitzplatz und bedeutend
kleiner. Keine Rolle könne es dabei spielen, ob diese Sauna einem
Eigentümer oder den gesamten Eigentümern diene. Nach dem Wortlaut des
Gesetzes könnten in einem Haus verschiedene Saunas erstellt und bewilligt
werden, ohne dass diese zur Ausnützung gerechnet würden (vgl. Art. 53 Abs.
4 lit. d, wo ausdrücklich die Mehrzahlform verwendet werde). Die Sauna sei
verkleinert und eine tragende Zwischenwand eingebaut worden, so dass kein
direkter Zugang ins Freie bestehe. Der Raum sei bloss noch 7,5 m2 gross und
aus Sicht der Gemeinde völlig ungeeignet, zu einem Wohnraum ausgebaut
zu werden. Das Gleiche gelte für den Wasch- und Technikraum im EG. Das
Baugesetz sehe ausdrücklich vor, dass Waschküchen und Technikräume
nicht in die Ausnützung einzubeziehen seien (Art. 53 Abs. 4 lit. d). Das Gesetz
enthalte keine Vorschrift, wonach solche Räume nur im Untergeschoss
zulässig seien. Auch hier bestehe kein direkter Zugang nach draussen,
weshalb aus Sicht der Gemeinde weder die Waschküche noch der
Technikraum ausnützungspflichtig seien. Ein Ausbau dieser Räumlichkeiten
zu Wohnräumlichkeiten sei aufgrund ihrer Anlage nicht möglich und könne vor
allem nicht ohne Veränderung gegen aussen (Fenster, Zugang etc.) realisiert
werden. Diesen Räumlichkeiten komme damit klarerweise die Funktion von
Keller, Sauna oder Technikraum zu, nicht von Wohnräumen. Zum Begriff
"allgemein" wurde bereits oben das Notwendige gesagt. Mehrfach sprächen
die Beschwerdeführer von einem nutzlosen Korridor und einer nutzlosen
neuen Unterteilung. Mit dieser Unterteilung werde jedoch gerade die
Möglichkeit genommen, dass diese Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt
werden könnten. Somit sei die Unterteilung nicht nutzlos, sondern sinnvoll und
verhindere eine andere Nutzung, als die angegebene. Diese Ausführungen
gälten auch bezüglich des Skiraumes im EG. Die Erstellung eines gut
zugänglichen Skiraumes in einem Wintersportort sei sinnvoll und nicht zu
beanstanden. Die Art und Lage dieses Raumes schliesse eine Wohnnutzung
vollständig aus. Auch hier gelte, dass das Baugesetz nicht vorschreibe, dass

Skiräume nur im UG zulässig resp. ohne Anrechnung an die AZ erstellt
werden dürfen. Auch diese Überlegungen der Gemeinde sind nachvollziehbar
und
liegen
jedenfalls
im
Rahmen
des
ihr
zustehenden
Beurteilungsspielraumes.
d)
Hinsichtlich der behaupteten Verletzung der Ausnützungsziffer im Ober- und
Dachgeschoss führt die Gemeinde aus, es geht hier um die vorgesehenen
Waschküchen/Technikräume für die Wohnungen im OG und DG. Gegenüber
dem früheren Projekt sei anstelle von Schrankwänden eine feste Mauer
eingezogen worden. Jede Waschküche/Technikraum habe damit nur eine
geringe Fläche von 4,5 m2. Dieser Raum werde im Stockwerkeigentum je
einer Wohnung zugeteilt, nicht der Allgemeinheit. Somit sei erstellt, dass diese
Fläche nicht der Wohnnutzung zuzurechnen sei, denn es handle sich um eine
Waschküche, die nach Art. 53 Ziff. 4 lit. d Baugesetz von der Ausnützung
ausdrücklich
ausgenommen
sei.
Auch
sei
es
nicht
Sache
der
Beschwerdeführerinnen, die Raumanordnung vorzuschreiben, sondern
Sache des Bauwilligen, so lange die Vorschriften des Baugesetzes
eingehalten würden. Diese Ausführungen der Gemeinde sind sachlich
begründet, weshalb ihnen ohne weiteres gefolgt werden kann.
5.
Die Beschwerdeführerinnen beanstanden weiter Verletzungen der Grenz-
und Gebäudeabstandvorschriften von Art 55 BG, der wie folgt lautet:
"Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Der grosse
Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände sind von den
Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassade wird auf Grund der Lage der
Hauptwohnräume bestimmt. In Zweifelsfällen entscheidet die Baubehörde unter
Berücksichtigung der topographischen Lage und der Stellung von Nachbargebäuden über
den anwendbaren Grenzabstand.
Der Gebäudeabstand ist gleich der Summe der beiden vorgeschriebenen Grenzabstände.
Bei verschiedenen Bauten auf demselben Grundstück bemisst sich der Gebäudeabstand, wie
wenn eine Grenze dazwischen läge.
Für eingeschossige An- und Nebenbauten, die keinem Wohn- oder Gewerbezwecke dienen,
kann der Grenzabstand auf 3.50 m reduziert werden. Diese Anbauten werden bei der
Fassadenlänge nicht mitberechnet."

Die Ansicht der Gemeinde, die Südfassade als Hauptfassade anzunehmen,
ist angesichts der Formulierung in Art. 55 Abs. 1 BG sachlich vertretbar, hat
die Gemeinde doch hier einen grossen Ermessensspielraum. Wohl wäre auch
die Westfassade ohne weiteres in Frage gekommen, weil nur sie
Hauptwohnräume der Nord- und der Südwohnungen aufweist (die
Südfassade nur Hauptwohnräume der Südwohnungen). Die topographische
Lage und die Stellung der Nachbargebäude sprechen aber eher für die
Südfassade. Abwegig ist die Ansicht der Beschwerdeführerinnen, bei diesen
beiden Fassaden müsse der grosse Grenzabstand eingehalten werden. Dies
widerspricht dem Wortlaut von Art. 55 Abs. 1 BG, wo nur von einer
Hauptfassade die Rede ist. Es liefe aber auch dem Grundsatz des
haushälterischen Umganges mit dem Boden zuwider, da so viel mehr Land
verbraucht würde.
Die Argumentation betreffend Gebäudeabstand zum Gebäude auf Parzelle
232 ist obsolet, nachdem sämtliche Stockwerkeigentümer von Parzelle 232
der allfälligen Unterschreitung des Gebäudeabstandes zugestimmt haben
und die entsprechenden Ansprüche auf die neuen Grundeigentümerinnen
übertragen wurden. Nachdem nunmehr auch die eigenhändige Unterschrift
der verbeiständeten Stockwerkeigentümerin vorliegt, ist das Näherbaurecht
rechtsgültig
eingeräumt
worden.
Ein
Zustimmung
der
Vormundschaftsbehörde bedarf es dafür nicht (vgl. Art. 417 Abs. 1 und 419
Abs. 2 ZGB). Überwiegende öffentliche Interessen, die dagegen sprächen,
sind nicht auszumachen (Art. 77 Abs. 1 KRG). Gegenüber Parzelle 225 ist der
Grenzabstand von 5 m offensichtlich nach den Plänen eingehalten, ebenso
der Gebäudeabstand von 10 m, sodass hier keine Vereinbarung mit den
Nachbarn erforderlich ist.
Ebenfalls ist die Qualifikation für die Einstellhalle als eingeschossiger An- oder
Nebenbau, welcher weder Wohn- und Gewerbezwecken dient, zulässig und
sachlich vertretbar. Hier kann der Grenzabstand auf 3.5 m reduziert werden.
Nachdem die Bauherrschaft die Garageneinfahrt nun in die Hauptfassade
integriert hat, ist dieser Abstand überall eingehalten.

Die Balkone dürfen nurmehr 1 m in den Grenz- und Gebäudeabstand
hineinragen (vgl. Art. 75 Abs. 3 KRG, welcher Art. 57 Abs. 1 BG abgelöst hat).
Sollten gegen Westen (wahrscheinlich um 25 cm überschritten) und Süden
(wahrscheinlich eingehalten) diese Masse überschritten werden, was
aufgrund der Pläne nicht ganz klar festgestellt werden kann, da die Grenzen
nur auf dem Situationsplan 1:500 ersichtlich sind, wäre dies vor Baubeginn
noch mittels einer Auflage zu bereinigen.
6.
Die Beschwerdeführerinnen machen weiter geltend, die Ästhetikvorschriften
seien verletzt. Sie vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass das
projektierte Mehrfamilienhaus störend auf einem Sockel throne und dem Orts-
, Quartier- und Landschaftsbild nicht gerecht werde. Es füge sich schlecht in
die Umgebung ein. Das engere Siedlungsgebiet … zeichne sich durch Ferien-
und Wohnhäuser bescheideneren Ausmasses aus, die sich natürlich in die
Landschaft einfügen würde. Das massive Gebäude beeinträchtige die
vorhandene Landschaftsharmonie.
Die Gemeinde führt demgegenüber aus, das Gebäude werde nicht auf einem
Sockel oder Hügel errichtet, sondern füge sich natürlich ins Gelände ein. Die
zulässigen Abmessungen würden bei weitem eingehalten, ja sogar nicht
unwesentlich unterschritten und zwar sowohl bezüglich Höhe wie Länge des
Gebäudes. Auch zeige ein Vergleich des projektierten Gebäudes mit jenem
der Beschwerdeführerinnen, dass dieses weit weniger wuchtig sei als jenes
der Beschwerdeführer und ein kleineres Volumen aufweise. Auch bezüglich
Materialien passe sich das Gebäude in das Quartier und die Umgebung ein
und verletze in keiner Art die Ästhetikvorschriften. Diese Ausführungen haben
sich am gerichtlichen Augenschein bestätigt. Jedenfalls sind die Rügen der
Beschwerdeführerinnen nicht geeignet, einen Ermessensmissbrauch der
Gemeinde nachzuweisen. Eine Expertise zur Ästhetik erübrigt sich schon
deshalb, weil es dabei um Rechtsfragen geht.
7.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerinnen.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführerinnen haben daher
die private, anwaltlich vertretene Gegenpartei aussergerichtlich zu
entschädigen. Die Entschädigung wird unter Berücksichtigung des
Augenscheines auf Fr. 6'200.-- festgelegt.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
447.--
zusammen
Fr. 6’447.--
gehen zulasten der Beschwerdeführerinnen und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerinnen bezahlen der Beschwerdegegnerin 2 eine
aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 6'200.-- inkl. MWST).