gr_gerichte · R 2023 8 · 2024-02-06 · de

Erstwohnungspflicht (Entlassungsgesuch) - PVG 2024 Nr. 10 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 8
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 6. Februar 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht (Entlassungsgesuch)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ und A.B._____ sind hälftige Miteigentümer der Wohnung im 
Erdgeschoss der Chesa C._____ (StWE D._____; nachfolgend: 
Wohnung) auf Parzelle 2504 in B._____. Vor dem Kauf durch A._____ und 
A.B._____ stand die Chesa C._____ leer und war praktisch unbewohnbar. 
In den Jahren 2001/2002 wurde dieses Haus gestützt auf die 
Baubewilligung vom 27. November 2001 restauriert und mit Heizungs-, 
Sanitär-, Elektro- und Lüftungsinstallationen ausgestattet. Die Wohnung 
von A._____ und A.B._____ wurde sodann mit einer kommunalen 
Erstwohnungspflicht belegt. Diese Eigentumsbeschränkung ist seit dem 
13. November 2003 im Grundbuch angemerkt. Gemäss geltendem 
Generellen Gestaltungsplan (GGP) stellt die Chesa C._____ eine 
erhaltenswerte Baute dar.
2.
Mit Schreiben vom 22. März 2021 teilte die Gemeinde A._____ und 
A.B._____ mit, es bestünden erhebliche Zweifel, ob die in ihrem Eigentum 
stehende Erstwohnung vorschriftsgemäss genutzt werde. Gleichzeitig 
wurden sie aufgefordert, der Gemeinde zu schildern, durch welche 
Personen und wie die betreffenden Räumlichkeiten genutzt werden und in 
diesem Zusammenhang sämtliche sachdienlichen Belege zu liefern, 
welche über die Nutzungsart und -intensität Auskunft zu geben vermögen.
3.
Am 17. Mai 2021 stellten A._____ und A.B._____ ein Gesuch um 
Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht.
4.
Mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 wies die Gemeinde das Gesuch 
um vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht ab. 
Zudem wurden A._____ und A.B._____ unter Androhung der 
Ersatzvornahme i.S.v. Art. 94 KRG und der Strafe nach Art. 95 KRG dazu 


- 3 -
verpflichtet, die Wohnung bis spätestens Ende April 2023 einer 
Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen.
5.
Dagegen 
erhoben 
A._____ 
und 
A.B._____ 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführer) 
am 
30. Januar 
2023 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht 
und 
beantragten, 
die 
Verfügung 
des 
Gemeindevorstands 
vom 
13. Dezember 
2022 
sei 
aufzuheben. 
Begründend führten sie aus, Art. 10 Abs. 2 des Gesetzes über 
Zweitwohnungen der Gemeinde B._____ vom 4. Oktober 2017 
(Kommunales Zweitwohnungsgesetz; nachfolgend: kZWG) beinhalte die 
Möglichkeit der Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen 
Erstwohnungspflicht in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung. Die 
Argumentation der Beschwerdegegnerin, wonach Art. 10 kZWG aufgrund 
des Wortlauts von Art. 9 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) nur auf "neue Wohnungen" 
anwendbar sei, sei unzutreffend. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die 
Sicherung des Erhalts von geschützten und ortsbildprägenden Bauten. 
Dass die Bestimmung nur auf neue Wohnungen in geschützten oder 
ortsbildprägenden Bauten Anwendung finde, sei in der Kommentierung 
zum ZWG damit begründet worden, dass bestehende Wohnungen in 
solchen Liegenschaften nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG 
angewiesen seien, da sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG 
sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürften. 
Dies sei aber vorliegend – aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht 
– genau nicht der Fall und sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert 
worden. Folglich sei die Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht 
bzw. die Umnutzung der bestehenden Wohnung mit kommunaler 
Erstwohnungspflicht in eine Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung 
gestützt auf Art. 10 Abs. 2 kZWG möglich, wenn die Voraussetzungen 
nach 
Art. 9 
ZWG 
erfüllt 
seien, 
was 
vorliegend 
zutreffe. 
In 


- 4 -
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei der Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung zu erteilen.
6.
In der Stellungnahme vom 6. Februar 2023 beantragte die Gemeinde, das 
Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen.
7.
Mit Verfügung vom 7. Februar 2023 teilte der Instruktionsrichter den 
Parteien mit, dass der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung 
zuerkannt werde. Diese Verfügung blieb unangefochten.
8.
In der Vernehmlassung vom 22. Februar 2023 zur Sache beantragte die 
Gemeinde, die Beschwerde sei abzuweisen. Sie führte im Wesentlichen 
aus, 
das 
kZWG 
sehe 
keine 
vorzeitige 
Entlassung 
aus 
der 
Erstwohnungspflicht vor. Gemäss Art. 6 kZWG könne der Eigentümer die 
Entlassung erst nach 20 Jahren beantragen, wenn er nachweise, dass die 
entsprechende Erstwohnung während dieser Zeit als solche genutzt 
worden sei. Art. 10 Abs. 2 kZWG sei vorliegend nicht anwendbar, zumal 
es sich in casu um eine kommunale Erstwohnungspflicht handle. Der 
Gesetzgeber habe mit dieser Bestimmung nie beabsichtigt, den 
Anwendungsbereich von Art. 9 ZWG auf bereits bestehende Wohnungen 
mit kommunaler Erstwohnungspflicht auszudehnen. Im Gegenteil, in der 
Botschaft zum kZWG werde festgehalten, dass Art. 8 – 11 kZWG 
Verschärfungen der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes mit 
Ausnahmemöglichkeiten enthalten. Die von den Beschwerdeführern 
vorgenommene Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche der 
im kZWG und in den betreffenden Materialien festgehaltenen Zielsetzung. 
Die Gemeinde habe das Gesuch um Entlassung aus der kommunalen 
Erstwohnungspflicht daher zu Recht abgewiesen. Und selbst wenn Art. 9 
ZWG anwendbar wäre, erwiese sich die Beschwerde dennoch als 
unbegründet. Die entsprechenden Voraussetzungen – namentlich das 
Vorliegen einer neuen Wohnung sowie einer schützenswerten Baute im 


- 5 -
Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung – seien in casu nämlich nicht 
erfüllt.
9.
In der Replik vom 27. März 2023 und in der Duplik vom 21. April 2023 
hielten die Parteien an ihren Anträgen fest und vertieften ihre jeweilige 
Argumentation.


- 6 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss 
Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Angefochten ist vorliegend die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 
13. Dezember 2022, mit welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch um 
vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht 
abgewiesen hat. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei 
einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt dieser ein 
taugliches 
Anfechtungsobjekt 
für 
ein 
Verfahren 
vor 
dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten des 
angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen 
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf 
(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit 
einzutreten.
2.
Streitgegenstand 
ist 
im 
Wesentlichen 
die 
Frage, 
ob 
die 
Beschwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführer um vorzeitige 
Entlassung ihrer Wohnung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 
zu Recht abgewiesen hat.
2.1.
Mit dem Erlass des kZWG vom 4. Oktober 2017 wurden das Gesetz über 
die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des 
Zweitwohnungsbaus sowie die Artikel 50 – 59 im Baugesetz der 
Gemeinde B._____ (nachfolgend: BauG) aufgehoben (siehe Art. 13 
kZWG sowie die Anmerkung auf S. 4 des BauG). Das Gesuch um 
Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. März 2021 beurteilt sich 


- 7 -
demnach nach dem kZWG; die anderen Bestimmungen sind nicht mehr in 
Kraft. Dies ist soweit auch unbestritten.
2.2.
Streitig und damit zu prüfen ist in erster Linie, ob Art. 10 Abs. 2 kZWG 
(i.V.m. Art. 9 ZWG) als Rechtsgrundlage für die Entlassung aus der 
kommunalen Erstwohnungspflicht überhaupt zur Anwendung kommt.
3.
Die Parteien sind sich bei der Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG und 
dessen Anwendungsbereich uneinig. Die fragliche Bestimmung lautet wie 
folgt:
Art. 10 kZWG:
1 In Abweichung von Art. 9 Abs. 1 ZWG ist die Umnutzung der geschützten oder 
ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung 
unzulässig, 
sofern 
es 
sich 
bei 
diesen 
Bauten 
um 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe handelt.
2 Demgegenüber ist die Umnutzung von anderen geschützten oder 
ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nach 
Massgabe der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zulässig.
Die Tragweite bzw. der Anwendungsbereich dieser Bestimmung muss 
demnach durch Auslegung ermittelt werden. Ausgangspunkt jeder 
Auslegung bildet der Wortlaut. Ist der Text nicht klar und sind – wie 
vorliegend – verschiedene Interpretationen möglich, muss nach dessen 
wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller 
Auslegungselemente. 
Abzustellen 
ist 
dabei 
namentlich 
auf 
die 
Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm, 
die ihr zugrundeliegenden Wertungen (teleologisches Element) und ihre 
Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches 
Element), wobei gemäss ständiger Praxis des Bundesgerichts ein 
pragmatischer Methodenpluralismus gilt (vgl. BGE 143 II 268 E.4.3.1; 141 


- 8 -
V 191 E.3; 138 V 17 E.4.2 sowie BGE 142 III 557 E.8.3; 141 III 195 E.2.4; 
140 III 206 E.3.5.4; 140 IV 1 E.3.1, je mit Hinweisen).
3.1.
Die Beschwerdeführer bringen im Wesentlichen vor, in der Botschaft zum 
kZWG sei festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. 
ortsbildprägende 
Bauten 
als 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe 
unbeschränkt in Zweitwohnungen umgewandelt werden dürfen. Art. 10 
Abs. 2 kZWG beinhalte folglich insbesondere auch die Möglichkeit der 
Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen Erstwohnungspflicht 
in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, ansonsten die genannte 
Bestimmung gehaltlos wäre. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin, 
wonach Art. 10 kZWG aufgrund des Wortlauts von Art. 9 ZWG nur auf 
"neue Wohnungen" anwendbar sei, sei unzutreffend und stehe im 
Widerspruch zu den Ausführungen in der Aktennotiz vom 13./29. Juni 
2022. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die Sicherung des Erhalts von 
geschützten und ortsbildprägenden Bauten. Dass die Bestimmung nur auf 
neue Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten 
Anwendung finde, sei in der Kommentierung zum ZWG damit begründet 
worden, dass bestehende Wohnungen in solchen Liegenschaften nicht auf 
die Privilegierung von Art. 9 ZWG angewiesen seien, da sie als 
altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als 
Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Dies sei aber vorliegend – 
aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht – genau nicht der Fall und 
sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden. Folglich sei die 
Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht bzw. die Umnutzung der 
bestehenden Wohnung mit kommunaler Erstwohnungspflicht in eine 
Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gestützt auf Art. 10 Abs. 2 ZWG 
möglich, wenn die Voraussetzungen nach Art. 9 ZWG erfüllt seien.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die fragliche Wohnung sei 
mit einer Erstwohnungspflicht nach kommunalem Recht belegt worden. 


- 9 -
Das kZWG sehe keine vorzeitige Aufhebung der entsprechenden 
Eigentumsbeschränkung vor. Vorliegend gelange Art. 10 kZWG für die 
vorliegend zur Diskussion stehende kommunale Erstwohnung gar nicht 
zur Anwendung. Dies ergebe sich bereits aus der Systematik des kZWG: 
Die 
Bestimmungen 
für 
die 
kommunalen 
Erstwohnungen 
seien 
abschliessend in den Art. 4 - 7 kZWG geregelt. Die Art. 8 - 12 kZWG 
würden sich demgegenüber mit den Verschärfungen des eidgenössischen 
ZWG befassen. Der kommunale Gesetzgeber habe nie beabsichtigt, diese 
Bestimmungen auf altrechtliche Wohnungen (mit oder ohne kommunale 
Erstwohnungspflicht) anzuwenden. Art. 10 Abs. 1 kZWG beschränke die 
Anwendbarkeit von Art. 9 ZWG in Bezug auf Bauten mit strukturierten 
Beherbergungsbetrieben. Art. 10 Abs. 2 kZWG bestätige einzig, dass 
Art. 9 
ZWG 
im 
Übrigen 
zur 
Anwendung 
komme, 
sofern 
die 
Voraussetzungen dieses Artikels denn gegeben seien. Wie schon in der 
angefochtenen Verfügung festgehalten, gelte Art. 9 ZWG aber ohnehin 
nur für die Erstellung neuer Wohnungen, bei bestehenden Wohnungen – 
wie diejenige der Beschwerdeführer – finde diese Bestimmung keine 
Anwendung. Gemäss Botschaft zum kZWG bzw. den Traktanden der 
Gemeindeversammlung 2017-3 vom 4. Oktober 2017 sei es beim Erlass 
des heute geltenden kZWG darum gegangen, die aufgrund des 
eidgenössischen ZWG überflüssig gewordenen Gesetzesbestimmungen 
aufzuheben und im Sinne von Art. 3 Abs. 1 ZWG und Art. 22 Abs. 3 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
festzulegen, 
ob 
und 
inwieweit 
einzelne 
Bestimmungen 
des 
Zweitwohnungsgesetzes auf kommunaler Ebene noch verschärft werden 
sollten. Diese Zielsetzung sei auch in Art. 1 kZWG wiedergegeben. Ferner 
habe sich die Gemeinde im Planungs- und Mitwirkungsbericht zum 
Gesetz, Stand 3. August 2017, zur Frage einer vorzeitigen Ablösung der 
kommunalen Erstwohnungspflicht geäussert und habe dabei betont, dass 
kein Grund bestehe, von diesem Planungsziel abzuweichen, zumal ein 


- 10 -
erhebliches öffentliches Interesse daran bestehe, möglichst viel 
Wohnraum der ortsansässigen Bevölkerung zur Verfügung halten zu 
können. Die von den Beschwerdeführern vorgenommene Interpretation 
von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche sowohl der in den genannten 
Materialien als auch im kZWG umschriebenen Zielsetzung des Gesetzes, 
die insbesondere in einer Verschärfung des eidgenössischen ZWG 
gelegen habe und mit der keinesfalls eine Lockerung der ohnehin schon 
befristeten 
Erstwohnungspflicht 
bei 
bestehenden 
Erstwohnungen 
beabsichtigt worden sei. Ebenso widerspreche sie dem Ziel des Erhaltens 
von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung, welches man mit dem 
kZWG keineswegs habe zusätzlich gefährden wollen.
3.3.
Wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, ergibt sowohl die systematische 
wie auch die historische und teleologische Auslegung, dass Art. 10 Abs. 2 
kZWG nicht als Grundlage für eine Entlassung aus der kommunalen 
Erstwohnungspflicht herangezogen werden kann.
3.3.1.
Die Kantone sind nach Art. 3 Abs. 2 ZWG befugt, Vorschriften zu erlassen, 
die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als 
das ZWG. Im Kanton Graubünden wurde diese Kompetenz den 
Gemeinden übertragen (vgl. Art. 22a KRG). In diesem Zusammenhang ist 
zu erwähnen, dass die Gemeinde B._____ bereits vor Inkrafttreten des 
ZWG über ein Gesetz zur Förderung des Erstwohnungsbaus und die 
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus verfügte (Gesetz über die 
Förderung 
des 
Erstwohnungsbaus 
und 
die 
Einschränkung 
des 
Zweitwohnungsbaus vom 13. September 2010 [in Kraft vom 3. Mai 2011 
bis zum 30. Januar 2018]). Dieser Erlass wurde im Jahr 2018 durch das 
kZWG abgelöst, wobei damit im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt wurden. 
Laut Art. 1 Abs. 1 kZWG bezweckt das kZWG einerseits eine Anpassung 
des Gesetzes der Gemeinde B._____ über die Förderung des 
Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus an 


- 11 -
das per 1. Januar 2016 in Kraft getretene ZWG und die dazugehörige 
Verordnung (ZWV; SR 702.1). Diesbezüglich ging es insbesondere 
darum, zu regeln, was mit den Erstwohnungen geschehen soll, welche 
noch aufgrund der bisherigen, kommunalen Erstwohnungs- bzw. 
Kontingentierungsregelung ausgeschieden worden waren (vgl. Botschaft 
zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Andererseits machte die Gemeinde von den 
ihr in der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes eingeräumten 
Kompetenzen Gebrauch (vgl. Art. 1 Abs. 2 kZWG) und entschied sich, 
einzelne Bestimmungen des ZWG noch zu verschärfen. Diese zwei 
Regelungsbereiche – also der Umgang mit Wohnungen mit kommunaler 
Erstwohnungspflicht und der Erlass strengerer Bestimmungen – sind 
auseinanderzuhalten, was sich auch im Aufbau des kZWG resp. in den 
betreffenden Überschriften wiederspiegelt: I. Allgemeines (Art.1 - 3); II. 
Nach kommunalem Recht ausgeschiedene Erstwohnungen (Art. 4 - 7); III. 
Ergänzende Regelungen zur Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes 
(Art. 8 - 12) und IV. Übergangs- und Schlussbestimmungen (Art. 13 und 
14). Bereits aus dem Gesetzesaufbau geht somit klar hervor, dass sich 
lediglich die Art. 4 bis 7 kZWG mit der kommunalen Erstwohnungspflicht 
befassen; währendem Art. 8 bis 12 kZWG strengere Bestimmungen resp. 
Verschärfungen im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG 
darstellen (vgl. hierzu auch die expliziten Ausführungen in der Botschaft 
zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Es handelt sich mithin um zwei verschiedene 
Regelungsbereiche. Art. 10 kZWG befindet sich im Abschnitt III. und fällt 
somit unter die zum ZWG erlassenen Verschärfungen. Aus der 
einleitenden Passage "in Abweichung von Art. 9 ZWG" kann sodann 
abgeleitet werden, dass Art. 10 kZWG eine Verschärfung von Art. 9 ZWG 
darstellt. Vor diesem Hintergrund überzeugen die Ausführungen der 
Beschwerdegegnerin, wonach die Gemeinde mit Art. 10 Abs. 1 kZWG (im 
Rahmen der ihr zustehenden Kompetenz strengere Bestimmungen zu 
erlassen [Art. 3 abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG]) die in Art. 9 Abs. 1 ZWG 


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vorgesehene Möglichkeit zur Umnutzung von geschützten oder 
ortsbildprägenden Bauten in Zweitwohnungen in Bezug auf Bauten mit 
strukturierten Beherbergungsbetrieben eingeschränkt hat. Mit Art. 10 Abs. 
2 kZWG hat sie demgegenüber klargestellt, dass Art. 9 ZWG für die 
übrigen Bauten und Anlagen unverändert gilt, wenn die entsprechenden 
Voraussetzungen gegeben sind. Diese Bestimmung hat ausserhalb des 
soeben beschriebenen Kontextes keine eigenständige Bedeutung. Die 
systematische Auslegung spricht also dafür, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG auf 
Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht nicht anwendbar ist. 
Was mit solchen Wohnungen geschieht, ist – wie die Beschwerdegegnerin 
zu Recht ausführt – in den Art. 4 bis 7 kZWG abschliessend geregelt. 
Konsequenterweise 
ist 
die 
Entlassung 
aus 
der 
kommunalen 
Erstwohnungspflicht nur dann möglich, wenn die Voraussetzungen von 
Art. 6 kZWG erfüllt sind, d.h., wenn der Eigentümer nachzuweisen 
vermag, dass seine Erstwohnung während 20 Jahren als solche genutzt 
worden ist.
3.3.2.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass Art. 9 ZWG und somit auch Art. 10 
kZWG als deren (strengere) Konkretisierung, nur auf neue Wohnungen 
anwendbar sind. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sind 
bestehende Wohnungen nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG 
angewiesen, zumal sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG 
grundsätzlich sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt 
werden dürfen. Die Voraussetzung der neuen Wohnung ist auch dann 
erfüllt, wenn in einer gemischt genutzten Liegenschaft ein Gebäudeteil, 
der bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde – z.B. ein Stall –, neu in 
eine Wohnung umgenutzt wird. Auszugehen ist vom Wohnungsbegriff von 
Art. 2 ZWG. Hingegen wird durch eine blosse Erweiterung einer 
bestehenden Wohnung in einen bisher unbewohnten Gebäudeteil keine 
neue Wohnung geschaffen, sodass Art. 9 ZWG auf eine solche 


- 13 -
Konstellation nicht anwendbar ist (vgl. zum Ganzen: STALDER/HEIM, in: 
Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug 
der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Auflage, Bern 2021, Art. 9 ZWG 
Rz. 15 f.). Obwohl die vorliegende Wohnung vor dem Kauf durch die 
Beschwerdeführer praktisch unbewohnbar war und bis zur Restauration in 
den Jahren 2001/2002 offenbar teilweise als Stall genutzt wurde (vgl. Bf-
act. 3 S. 2), stellte sie zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung für die 
Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 eine 
bestehende Wohnung dar. Gegen die Anwendbarkeit von Art. 10 Abs. 2 
kZWG auf die vorliegende Konstellation spricht also auch die Tatsache, 
dass es sich dabei nicht um eine neue Wohnung i.S.v. Art. 9 ZWG handelt. 
Soweit also die Beschwerdeführer vorbringen, in der Botschaft sei 
festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. ortsbildprägende 
Bauten 
als 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe 
unbeschränkt 
in 
Zweitwohnungen 
umgewandelt 
werden 
dürfen, 
ist 
ihnen 
entgegenzuhalten, 
dass 
das 
Wort 
"unbeschränkt" 
in 
diesem 
Zusammenhang lediglich klarstellt, dass die Möglichkeit der Umnutzung in 
Zweitwohnungen 
nur 
für 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe 
eingeschränkt wird, jedoch nicht den eigentlichen Anwendungsbereich 
von Art. 9 ZWG (auf bestehende Wohnungen) ausdehnt.
3.3.3.
Soweit die Beschwerdeführer sodann vorbringen, dass altrechtliche 
Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als 
Zweitwohnungen genutzt werden dürfen, dies aber vorliegend aufgrund 
der kommunalen Erstwohnungspflicht genau nicht der Fall und deshalb 
mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden sei, kann ihnen nicht gefolgt 
werden. Dass die Gemeinde B._____ den ihr zustehenden Spielraum zur 
Lockerung des ZWG benutzen wollte, geht aus den Materialien nicht 
hervor und wäre von Gesetzes wegen ohnehin unzulässig, zumal die 
Gemeinden lediglich strengere aber nicht weniger strenge Vorschriften 


- 14 -
erlassen 
dürfen 
(Art. 3 
Abs. 2 
ZWG). 
Mit 
der 
kommunalen 
Erstwohnungsbeschränkung bezweckt der Gesetzgeber nach wie vor, 
diese Wohnungen (für die Mindestdauer von 20 Jahren) für die 
Einheimischen zur Verfügung zu halten. Hätte er dies nicht mehr gewollt, 
so hätte er die bestehenden kommunalen Eigentumsbeschränkungen mit 
dem Erlass des kZWG gänzlich aufheben können (vgl. hierzu die 
Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016, Stand März 
2019, 
S. 15, 
abrufbar 
unter: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw
ohnungen/13%20Vollzugshilfe%20ZWG.pdf). Er hat aber erwogen, es 
bestehe 
ein 
erhebliches 
öffentliches 
Interesse 
daran, 
die 
Erstwohnungspflicht auf Dauer aufrecht zu erhalten und hat schliesslich 
entschieden, die aufgrund der kommunalen Gesetzgebung verfügte 
Erstwohnungspflicht beizubehalten, wobei diese generell nach 20 Jahren 
aufgehoben werden kann (vgl. Art. 6 kZWG und auch die Botschaft zum 
kZWG, S. 7 f. [Bg-act. 8]). Der Sinngehalt von Art. 10 kZWG besteht somit 
– entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – nicht darin, Art. 9 
ZWG dahingehend zu korrigieren bzw. zu lockern, dass Wohnungen mit 
kommunaler Erstwohnungspflicht vorzeitig (d.h. vor Ablauf von 20 Jahren) 
aus dieser Eigentumsbeschränkung entlassen werden können. Mit 
anderen Worten ist Art. 10 Abs. 2 kZWG nicht dazu gedacht, die 
Umnutzung von Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht in 
Zweitwohnungen zu ermöglichen.
3.3.4.
Nach dem Gesagten gehen auch die teleologische und historische 
Auslegung dahin, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG für die vorliegend zur 
Diskussion 
stehende 
Entlassung 
aus 
der 
kommunalen 
Erstwohnungspflicht nicht zur Anwendung kommt. Eine Umnutzung in eine 
Zweitwohnung 
resp. 
eine 
Entlassung 
aus 
der 
kommunalen 


- 15 -
Erstwohnungspflicht wäre nur dann möglich, wenn die Beschwerdeführer 
nachweisen, dass ihre Erstwohnung während 20 Jahren als solche 
genutzt worden ist (vgl. Art. 6 kZWG). Diese Voraussetzung war zum 
Zeitpunkt 
des 
Erlasses 
der 
angefochtenen 
Verfügung 
unbestrittenermassen nicht erfüllt. Die Beschwerdegegnerin hat das 
Gesuch der Beschwerdeführer also zu Recht abgewiesen. Die Verfügung 
vom 13. Dezember 2022 wird hiermit bestätigt. Die Beschwerde erweist 
sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
Hiermit erübrigt sich von vornherein, die in Art. 9 ZWG vorgesehenen 
Voraussetzungen zu prüfen. Auf die entsprechenden Vorbringen der 
Parteien wird daher nicht näher eingegangen.
4.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer, die in ihrem 
Miteigentum stehende Wohnung einer Erstwohnungsnutzung im Sinne 
von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuführen müssen. Ziff. 2 der angefochtenen 
Verfügung, in welcher die Gemeinde diese Zuführung unter Androhung 
der Ersatzvornahme nach Art. 94 KRG angeordnet hat, wird hiermit 
bestätigt.
5.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer 
Staatsgebühr, welche aufgrund des zweifachen Schriftenwechsels und 
des Aufwands für die Verfügung vom 7. Februar 2023 betreffend 
aufschiebende Wirkung auf CHF 3'000.00 festgesetzt wird, werden den 
unterliegenden Beschwerdeführern auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG).
5.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnerin nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).


- 16 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
302.00
zusammen
CHF
3'302.00
gehen zulasten von A._____ und A.B._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]