gr_gerichte · R 2023 77 · 2024-10-22 · de

Baubewilligung / Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 77
5. Kammer 
Vorsitz
Zanolari Hasse
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuar ad hoc
Erhard
URTEIL
vom 22. Oktober 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
B._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, 
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Fritz Frey, 


- 2 -
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baubewilligung / Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 13. Juni 2022 reichte die D._____ AG, mit Sitz in E._____, als 
Eigentümerin der Parzelle 5121 in C._____ bei der Baubehörde der 
Gemeinde C._____ ein Baugesuch für den Umbau des auf dem 
Grundstück stehenden Einfamilienhauses ein. Das Grundstück mit einer 
Baulandfläche von 1'403 m2 liegt gemäss Zonenplan in der Wohnzone mit 
einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.2. Auf der Bauparzelle lastet ein im 
Grundbuch eingetragenes Wegrecht zugunsten der Parzelle 3483. Die 
bestehende Zufahrt zur Parzelle 3483 liegt im nordwestlichen Teil der 
Parzelle 5121. 
2.
Im Rahmen der im ordentlichen Verfahren (Baugesuch Nr. 2022-0094) 
erfolgten Publikation erhoben A._____ und A.B._____, Miteigentümer des 
an der Bauparzelle angrenzenden Grundstücks 3483 in C._____, sowie 
B._____, 
Alleineigentümer 
des 
ebenfalls 
an 
der 
Bauparzelle 
angrenzenden Grundstücks 5518 in C._____, jeweils am 18. Juni 2022 
Einsprache und beantragten die Ablehnung des Baugesuchs. 
3.
Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstands vom 23. März 2023, 
mitgeteilt am 21. Juli 2023, wurden die Einsprachen abgewiesen und mit 
Baubewilligung vom 21. Juli 2023 erteilten der Gemeindevorstand und die 
Bauverwaltung dem Baugesuch die Bewilligung unter Auflagen.
4.
Dagegen erhoben A._____, A.B._____ und B._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführer 1, 2 und 3) am 4. September 2023 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die 
Aufhebung der Baubewilligung sowie des Einspracheentscheids und die 
Abweisung des Baugesuchs. Prozessualiter beantragten sie, der 
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Nachdem sowohl 
die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) als auch 


- 4 -
die D._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) mit ihren Eingaben 
vom 18. September 2023 dagegen keine Einwände erhoben hatten, 
erteilte die Instruktionsrichterin am 19. September 2023 der Beschwerde 
die aufschiebende Wirkung.
5.
Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 
16. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, und es seien die 
angefochtene 
Baubewilligung 
und 
der 
ebenfalls 
angefochtene 
Einspracheentscheid der Vorinstanz zu bestätigen. 
6.
Die Beschwerdegegnerin 1 beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 
17. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 
7.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien unverändert an 
ihren gestellten Anträgen fest und vertieften ihren Standpunkt.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den 
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie die weiteren Akten 
wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Angefochten ist der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 
23. März 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, sowie die Baubewilligung 
(Baugesuch Nr. 2022-0094) vom 21. Juli 2023. Der Einspracheentscheid 
bildet zusammen mit der Baubewilligung den Bauentscheid i.S.v. Art. 46 
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110). Bezüglich der Problematik der separat erlassenen 
Entscheide in der Gemeinde C._____ trotz klarer Regelung in Art. 4a Abs. 


- 5 -
1 des Baugesetzes der Gemeinde C._____ vom 15. Mai 2022 (BauG) wird 
auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden (VGU) 
R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 E.1.4.1 f. verwiesen. Der Bauentscheid ist 
weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 
werden. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden ist gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) somit gegeben.
1.2.
Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird in Plangenehmigungs- und 
Bewilligungsverfahren zur Errichtung von Bauten und Anlagen die 
Legitimation von Nachbarn regelmässig ohne nähere Prüfung bejaht, 
wenn deren Liegenschaft an das Baugrundstück angrenzt oder sich in 
einem Umkreis von bis zu rund 100 m befindet. Die Beschwerdeführer als 
Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Nachbarparzellen erfüllen 
diese Voraussetzung ohne Weiteres, weshalb sie zur Beschwerde 
legitimiert sind. Darüber hinaus gibt die frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass, sodass darauf 
einzutreten ist.
1.3.
In materieller Hinsicht streitig und nachfolgend zu prüfen ist die Erstellung 
der Baugespanne, die Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen, die 
Einhaltung der maximal zulässigen AZ, die Gebäudelänge und -höhe 
sowie die Beeinträchtigung des Wegrechts, welches zu Gunsten des 
Grundstücks 3483 auf der Bauparzelle lastet. Dem prozessualen Antrag 
der Beschwerdeführer, wonach der Beschwerde die aufschiebende 
Wirkung zu erteilen sei, ist die Instruktionsrichterin gestützt auf Art. 53 
Abs. 2 VRG mit prozessleitender Verfügung vom 19. September 2023 
nachgekommen, weshalb er nicht mehr Beschwerdethema ist.


- 6 -
1.4.
In ihrer Beschwerde vom 4. September 2023 haben die Beschwerdeführer 
einen Antrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt, um die 
Nachteile der heutigen Zufahrt über die Bauparzelle zur Parzelle 3483 zu 
erfassen. Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten, 
weshalb ein Augenschein zur Beantwortung der vorliegend zu 
entscheidenden Fragen als nicht notwendig erscheint. In antizipierter 
Beweiswürdigung lehnt das Verwaltungsgericht den Beweisantrag somit 
ab und verzichtet auf die Durchführung eines Augenscheins.
1.5.
Weiter stellten die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 
4. September 
2023 
ein 
Editionsbegehren 
auf 
Berechnung 
der 
Hauptnutzfläche (HNF). Es fehle eine solche Berechnung sowohl für die 
Bestandesbaute als auch für das Neubauprojekt. Die massgebende HNF 
ist im Plan "Berechnungen" (Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 
2) ausgewiesen, weshalb das entsprechende Editionsbegehren sich als 
gegenstandslos erweist.
2.1.
Bezüglich 
der 
Erstellung 
der 
Baugespanne 
erachtet 
die 
Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid, dass die 
Voraussetzungen nach Massgabe von Art. 43 KRVO erfüllt seien. Die 
Einsprecher seien in der Lage gewesen, die Höhe und Gestalt der Baute 
zu erkennen. 
2.2.
Die Beschwerdeführer monieren in ihrer Beschwerde die Erhöhung der 
Umfassungsmauer der Garage der Beschwerdegegnerin 2 auf der 
Nordwestseite um einen Meter. Weiter bemängeln sie, dass die gemäss 
den Plänen vorgesehene Überdachung nicht mit Bauvisieren angezeigt 
worden sei. Zusätzlich sei ebenfalls nicht klar ersichtlich, ob und wie weit 
die Vordachkonstruktion in die von den Beschwerdeführern 1 und 2 
genutzte Zufahrt zu ihrem Grundstück 3483 hineinrage. Wegen der 
fehlenden Profilierung seien die Nachbarn davon ausgegangen, dass die 


- 7 -
Umfassungsmauer 
der 
Garage 
unangetastet 
bleibe. 
Die 
Beschwerdeführer 
hätten 
erst 
nach 
Sichtung 
sämtlicher 
Baugesuchsunterlagen in groben Zügen erkennen können, welche 
baulichen Änderungen von der Bauherrschaft geplant seien. 
2.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung fest, es treffe 
eben gerade nicht zu, dass die Umfassungsmauer der Garage erhöht 
werden soll. Vielmehr weise die Umfassungsmauer die gleiche Höhe wie 
die heutige Baute auf, was aus den Plänen ersichtlich sei. Erneuert werde 
einzig die erforderliche Absturzsicherung von 1 m Höhe, die teilweise aus 
Mauer und teilweise als Vordach ausgebildet werde und das heute 
bestehende Schutzgeländer aus Metall ersetzen soll. Die Dimensionen 
der neuen Absturzsicherung seien aber die Gleichen wie jene der 
bestehenden Absturzsicherung, weshalb eine Aussteckung derselben 
nicht erforderlich sei. Wie den Plänen entnommen werden könne, seien 
die Eckpunkte der geplanten Garage gleich gross oder sogar kleiner als 
die bestehende Mauer. Die bestehende Mauer hätte für die Profilierung 
dieser kleineren Punkte abgetragen werden müssen, was nicht verlangt 
werden könne. Duplicando haltet die Beschwerdegegnerin 2 fest, dass 
das nach Aussen in Erscheinung tretende Bauvolumen nur geringfügig 
verändert werden soll und eine Profilierung nur dort möglich sei, wo neues 
Gebäudevolumen entstehe, was vorliegend nicht der Fall sei. 
2.4.
Es ist nun zu prüfen, ob die Vorgaben zur Profilierung nach Art. 43 KRVO 
verletzt worden sind. Bei Bauvorhaben, die nach aussen in Erscheinung 
treten, ist gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ein 
Baugespann aufzustellen. Dieses muss die Lage, Höhe und Gestalt der 
Baute klar erkennen lassen. Aufschüttungen und Böschungen von mehr 
als 0.8 m Höhe sind ebenfalls zu profilieren (Art. 43 Abs. 1 KRVO). 
Ebenfalls ist die Höhenlage des Erdgeschosses an den Profilen zu 
markieren und die Grenzsteine sind freizulegen (Art. 43 Abs. 2 KRVO). 


- 8 -
Gleichzeitig mit der materiellen Vorprüfung prüft die kommunale 
Baubehörde, ob das Baugespann richtig gestellt ist, worauf sie unter 
Umständen eine angemessene Frist zur Verbesserung einräumt (Art. 44 
Abs. 1 und 2 KRVO). Die Vorschrift von Art. 43 KRVO ist nicht 
Selbstzweck (VGU R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.12.2). Der Sinn und 
Zweck von Baugespannen ist die Darstellung der Umrisse respektive 
Dimensionen einer geplanten Baute für interessierte Dritte. Ist die Baute 
bereits erstellt, sind deren Umrisse real ersichtlich und müssen somit nicht 
mehr durch Bauprofile erkenntlich gemacht werden. Bei bestehenden 
Umrissen der Baute entfällt nämlich die Notwendigkeit der Informations- 
und Profilierungspflicht (VGU R 22 100 vom 26. September 2023 E.3.2).
2.5.
Die heutige Anlage präsentiert sich entlang des Zugangswegs zum 
Grundstück 3483 
als 
hinterfüllte 
Mauer 
mit 
einer 
Brüstung/Absturzsicherung aus Metall (vgl. Fotodokumentation Bestand 
"Ansicht Westfassade" [Bg1-act. 2]). Nach den Plänen "Grundrisse UG & 
EG, Berechnungen, Massstab 1:100" (Bg1-act. 2) wird die heutige Mauer 
entlang des Zufahrtwegs kürzer ausfallen und das geplante Vordach wird 
den heutigen Grundriss nicht überragen. Auf dem Querschnitt B-B (Plan 
"Fassaden & Schnitte" [Bg1-act. 2]) ist ersichtlich, dass die Oberkante der 
neuen Garage etwas tiefer ausfallen wird und die Absturzsicherung, die 
wie eine Mauer mit dem Vordach ausgestaltet wird, die heute bestehende 
Absturzsicherung aus Metall nicht überragen wird. Aufgrund dieser 
Gegebenheiten sind die geplanten Änderungen nach Ansicht des Gerichts 
nicht durch Bauprofile erkenntlich zu machen, da sich die neuen innerhalb 
der bestehenden Umrisse befinden werden.
2.6.
Selbst wenn im vorliegenden Verfahren die Profilierung als ungenügend 
zu qualifizieren gewesen wäre, wäre eine Heilung des rechtlichen Gehörs 
möglich, wenn Behörden und mögliche Anfechtungsberechtigte nach 
Einsicht in die Pläne über den ungenau profilierten Bauteil ein 


- 9 -
hinreichendes Bild gewonnen hätten. Denn eine unrichtige und selbst eine 
fehlende Profilierung stellt keinen Nichtigkeitsgrund dar. Ebenso reicht 
eine Nichtprofilierung eines Gebäudeteils nicht für einen Widerruf der 
Baubewilligung aus (VGU R 18 93 vom 5. Juni 2019 E.4.2; VGU R 14 31 
vom 9. September 2014 E.2c; vgl. zum Ganzen MÄDER, Das 
Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 286 ff.; LEUTENEGGER, 
Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. Aufl., Bern 1978, S. 155). Da das 
vorliegende Bauprojekt öffentlich aufgelegen hat, war es für die 
Beschwerdeführer denn auch möglich, in die Pläne Einsicht zu nehmen 
und ihre Interessen zu wahren. Ihre in der Replik vorgetragene 
Begründung, es sei mit der vorliegenden Art und Weise der Profilierung 
weder möglich eine Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur 
Umgebung zu erhalten noch sei es Nachbarn, die keine Einsicht in die 
Baugesuchsakten genommen hätten, möglich, den Umfang der geplanten 
Arbeiten auch nur im Ansatz zu erkennen, geht damit ins Leere. 
2.7.
Im Lichte des Gesagten kann den Beschwerdeführern nicht gefolgt 
werden, dass Art. 43 Abs. 1 KRVO verletzt worden wäre, weshalb sich ihre 
Rüge in diesem Punkt als unbegründet erweist.
3.1.
Zur streitigen Ausnützung macht die Beschwerdegegnerin 1 im 
angefochtenen Einspracheentscheid Ausführungen zu den zum Zeitpunkt 
der Erstellung des Wohnhauses auf Parzelle 5121 im Jahr 2005 geltenden 
kommunalen Bestimmungen in Bezug auf die Nebenräume. Gemäss der 
Beschwerdegegnerin 1 
seien 
Saunas, 
Fitnessräume 
und 
Wellnessanlagen gestützt auf Art. 53 BauG nicht als Bruttogeschossfläche 
(BGF) angerechnet worden. Seit der Baugesetzesrevision (beschlossen 
am 27. November 2011) und einer weiteren Teilrevision (beschlossen am 
28. November 2021, genehmigt am 14. Februar 2022) habe die Gemeinde 
Saunas und Fitnessräume aus der Kategorie der Nebenräume nach 
Art. 53 BauG entfernt. Seitdem würden Saunas, Fitnessräume und 


- 10 -
Wellnessanlagen zur BGF gerechnet. Zum Zeitpunkt der damaligen 
Baueingabe habe die Wohnbaute dem damals gültigen Baugesetz 
entsprochen. Durch die Änderungen des Baugesetzes erfülle das 
Wohnhaus die baugesetzlichen Bestimmungen nun nicht mehr. Die 
Parzelle gelte aufgrund der Anrechenbarkeit des Wellnessbereichs als 
übernutzt. In Bezug auf die durch die Baugesetzesrevisionen erfolgte 
Übernutzung 
des 
fraglichen 
Grundstücks 
sei 
Art. 81 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
anwendbar. Demnach sei es zulässig, das Wohnhaus umzubauen. Es 
seien keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
erkennbar, 
die 
dem 
geplanten 
Umbau 
entgegenstünden. 
Die 
Überschreitung der maximal zulässigen BGF werde mit dem Umbau sogar 
verkleinert. Ferner handle es sich bis zum 3. Mai 2025 um eine 
kommunale Erstwohnung nach Art. 32a Abs. 2 BauG, welche zwar heute 
leer stehe, was aber nicht dem Verbot, bis dahin die Wohnbaute zu 
anderen als Erstwohnungszwecken zu nutzen, zuwiderlaufe.
3.2.1.
Die Beschwerdeführer rügen die unterbliebene Berechnung der korrekten 
BGF durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1). Im Jahr 2005 hätte 
die Beschwerdegegnerin 2 den Pool/Spabereich als Nebenraum (NR) 
ausweisen können, was ihr ermöglicht habe, eine BGF von 331.876 m2 zu 
realisieren. Ausserdem habe sie sich damals auf den Ausnützungsbonus 
von 20 % berufen können, wonach unter der damaligen Rechtslage eine 
höhere Ausnützung zulässig gewesen sei, soweit die entsprechende 
Wohnbaute für die Dauer von 20 Jahren ausschliesslich als Erstwohnung 
genutzt werde. Die Beschwerdegegnerin 2 stelle sich nun auf den 
Standpunkt, es sei gar keine Erhöhung der Ausnützung vorgesehen, 
sondern ganz im Gegenteil führe das geplante Projekt sogar zu einer 
Reduktion derselben. Entgegen dieser Meinung habe sich die BGF nicht 


- 11 -
vermindert, sondern vergrössert und es fehle gänzlich an einer 
Berechnung. 
3.2.2.
Gemäss Baugesuchsformular nehme die Beschwerdegegnerin 2 die 
Flächenberechnung gleich wie im Jahr 2005 vor, indem sie den Pool- und 
Spabereich nicht der BGF zurechne, sondern als NR betrachte. Entgegen 
dieser Darstellung rechnet sie dann allerdings den Pool- und Spabereich 
nicht als NR, sondern qualifiziert diesen als BGF und weise dann eine 
Reduktion der BGF von 8.10 m2 aus, obschon die BGF gemäss eigenen 
Berechnungen von 331.876 m2 auf 415.60 m2 steige. Es sei unzutreffend, 
dass 
die 
vergrösserte 
BGF 
allein 
den 
Änderungen 
in 
der 
Baugesetzgebung zuzuschreiben sei, wonach die strittige Fläche zuvor als 
NR, heute aber als BGF zu zählen sei. Ausschlaggebend sei primär, dass 
der Pool- und Spabereich bereits im Jahr 2005 fälschlicherweise den NR 
zugewiesen worden sei, was damals nicht der geltenden Rechtslage 
entsprochen habe. Insofern sei die Parzelle bereits nach dem Bauprojekt 
im Jahr 2005 übernutzt gewesen. Im Jahr 2005 sei gemäss dem 
damaligen Baugesuch eine NR-Fläche von 138.157 m2 und eine BGF von 
331.876 m2 ausgewiesen worden. Heute werde eine BGF von 415.60 m2 
und eine NR-Fläche von 65.30 m2 ausgewiesen. Dies entspreche einer 
faktischen Vergrösserung der BGF. Gemäss einer korrekten Berechnung 
sei, ausgehend von einer BGF ohne Pool/Spa von 280.30 m2 sowie einer 
Zurechnung des Pools/Spa zur NR-Fläche, entsprechend 200.60 m2, die 
zulässige NR-Fläche von 117.60 m2 um 83 m2 überschritten. Letzteres sei 
der BGF zuzurechnen und es resultiere eine BGF von 363.30 m2. Dies 
zeige, dass, wenn man Gleiches mit Gleichem vergleiche, die BGF mit 
dem geplanten Projekt vergrössert werde. Eine Berechnungsweise, 
wonach die im Jahr 2005 als NR deklarierte Flächen heute einfach der 
BGF zugeschlagen würden, sodass zusätzliche NR-Fläche geschaffen 
werden könne, greife zu kurz. 


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3.2.3.
Eine Gesamtbetrachtung der Totalflächen im Jahr 2005, entsprechend 
449.48 m2, sowie jener des neuen Baugesuchs, entsprechend 480.90 m2, 
ergäbe, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Liegenschaft um rund 30 m2 
erweitern möchte. Sollte Art. 81 KRG überhaupt zur Anwendung 
gelangen, so sei zu prüfen, ob ein Umbau basierend auf der vormals - 
nach altem Recht - erteilten Baubewilligung zu einer weiteren 
Übernutzung führe. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der 
Zonenordnung und an der rechtsgleichen Behandlung würde dafür 
sprechen, dass ein Umbau im vorliegenden Ausmass, der faktisch zu einer 
Überbauung weit über das zulässige Mass hinaus führt, gegen die 
Erteilung der Baubewilligung spräche. Zudem entstehe bei einer 
Bausumme von CHF 1.2 Mio. sowie aufgrund der baulichen Massnahmen 
ein unzulässiger Neubau. 
3.2.4.
In diesem Zusammenhang rügen die Beschwerdeführer, die Gemeinde 
habe 
zwar 
im 
Rahmen 
der 
bestehenden 
kommunalen 
Erstwohnungsverpflichtung festgestellt, dass diese am 3. Mai 2025 
auslaufe. Die Gemeinde habe überprüft und festgestellt, dass die 
Wohnung gegenwärtig nicht genutzt werde. Weitere Ausführungen zum 
Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) seien jedoch 
unterblieben. Sinngemäss wäre der erhöhte 30 % Bonus für die 
Berechnung der AZ bei Erstwohnungen nicht zu berücksichtigen. Bei der 
gegebenen Parzellengrösse von 1'400 m2 und der maximal zulässigen AZ 
von 0.2 wäre eine BGF von 280 m2 zulässig. Bereits im Jahr 2005 wurde 
aber - unter Inanspruchnahme des Bonus - eine solche von 331.876 m2 
realisiert und heute werde um eine Baubewilligung mit einer BGF von 
415.60 m2 ersucht. Da faktisch eine Zweitwohnung vorliege, könne die 
Bauherrschaft grundsätzlich keinen Ausnützungsbonus mehr in Anspruch 
nehmen. Auch dadurch werde der bestehende, rechtswidrige Zustand in 
Bezug auf die Übernutzung noch verstärkt.


- 13 -
3.3.1.
Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich in ihrer Beschwerdeantwort auf den 
Standpunkt, dass es sich vorliegend um einen Umbau eines bestehenden 
Gebäudes handle. Die Schwelle zu einer neubauähnlichen Umgestaltung 
werde bei diesem Projekt bei weitem nicht erreicht. Die geplanten 
Umbauten würden den Schutz der bestehenden Investitionen bezwecken. 
Sowohl die Grundkonstruktion des Gebäudes wie auch dessen 
Erscheinungsbild blieben im Wesentlichen erhalten. Öffentliche und 
nachbarliche Interessen würden durch die Umbauten nicht beeinträchtigt. 
Da beim Umbau von der bewilligten Ausnützung der Bestandsbaute 
auszugehen sei, ändere die Gesetzesrevision bezüglich der im Jahr 2005 
als NR deklarierten Räume (wie Sauna, Pool und Fitness) nichts daran, 
dass das bestehende Wohnhaus mit der vorhandenen Ausnützung 
materiell rechtmässig erstellt worden sei und damit Besitzstandsgarantie 
geniesse, obwohl das Grundstück aufgrund der Gesetzesänderung heute 
als übernutzt zu betrachten sei. Die heute bestehende Ausnützung werde 
durch das Bauprojekt nicht erhöht, sondern im Gegenteil mit dem 
Teilabbruch des Wohnzimmers im Obergeschoss (OG) um 10.50 m2 
reduziert. Es sei zu beachten, dass im Jahr 2005 die BGF noch ohne 
Umfassungswände 
gerechnet 
worden 
sei, 
wogegen 
heute 
das 
Aussenmass bis 30 cm Wandstärke massgebend sei. Daraus folge, dass 
die BGF des Bestandes nach der heute gültigen Grundlage zu errechnen 
sei, und erst anschliessend die BGF des Umbauprojekts ermittelt werden 
könne. Nur so könne Gleiches mit Gleichem verglichen werden. 
3.3.2.
Bezüglich der damit einhergehenden ZWG-Implikation führt die 
Beschwerdegegnerin 2 aus, es handle sich um eine altrechtliche 
Wohnung nach Art. 10 ZWG. Solange die bis 3. Mai 2025 bestehende 
Erstwohnungsverpflichtung Geltung habe, handle es sich um eine 
kommunale Erstwohnung. Dadurch, dass die Wohnbaute leer stehe, liege 
keine Verletzung der Nutzungsbeschränkung vor. Nachdem die 


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Hauptnutzfläche (HNF) des Wohnhauses keine Erweiterung erfahre, 
könne ein Konflikt mit dem ZWG von vornherein nicht vorliegen.
3.4.1.
Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt in ihrer Vernehmlassung die Meinung, 
es seien nur die Umbauarbeiten zu beurteilen. Im Vergleich zum Bestand 
sehe das vorliegende Bauprojekt nebst der Garagenerweiterung 
hauptsächlich innere Umbauten vor, welche keinen Einfluss auf die BGF-
Berechnung hätten. Lediglich im Erdgeschoss (EG) werde ein Teil des 
heute bestehenden Kellerraums in eine Sauna mit einer Grösse von 
3.70 m2 umgebaut. Ebenfalls im EG werde mit der Garage der Skiraum 
erweitert. Die dafür neu einzuziehenden Wände hätten keinen Einfluss auf 
die BGF-Berechnung. Ebenfalls keinen Einfluss hat die Umnutzung des 
Büros als Fitnessraum. Das Wohnzimmer im OG werde in seiner Grösse 
reduziert. Die BGF im OG werde dadurch verringert. Die Umbauarbeiten 
im Dachgeschoss (DG) hätten keinen Einfluss auf die BGF-Berechnung. 
Die beschriebenen Umbauten stünden im Einklang mit Art. 81 KRG und 
es seien keine entgegenstehenden Interessen ersichtlich. 
3.4.2.
Ob die Liegenschaft ab dem Jahr 2025 als Zweitwohnung genutzt werden 
könne, sei nicht im Rahmen dieses Verfahrens zu beurteilen, weshalb 
Ausführungen bezüglich der Ausnützung im Zusammenhang mit dem 
ZWG nicht Teil des Streitgegenstandes seien. 
3.5.
Replicando führen die Beschwerdeführer aus, es entbehre jeglicher 
Grundlage, dass die Beschwerdegegnerin 1 heute den als NR deklarierten 
Skiraum, 
Keller 
und 
Technikraum, 
als 
nicht 
relevant 
für 
die 
Flächenberechnung betrachten wolle. Entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdegegnerin 1 seien nicht nur die neu geplante Sauna und die 
Verkleinerung 
des 
bestehenden 
Wohnzimmers 
für 
die 
Flächenberechnung relevant, sondern auch die restlichen Erweiterungen 
und Umbauten, so wie sie die Beschwerdegegnerin 2 selbst im 


- 15 -
Baugesuch darstelle. Es sei willkürlich, diese als NR qualifizierten Räume, 
umzuqualifizieren. Vielmehr weise das vorliegende Baugesuch eine nicht 
bewilligbare BGF aus.
3.6.1.
Es ist nun zu prüfen, ob die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) die 
kommunalen Bestimmungen hinsichtlich der Bemessung der BGF sowie 
der NR-Fläche bei der Beurteilung des geplanten Umbaus korrekt 
angewendet hat. 
3.6.2.
Im Jahr 2005 galt folgende Regelung in Art. 53 BauG: "Nebenräume wie 
Saunas, Fitnessräume, Bastelräume, Ventilationsanlagen, Klimaanlagen, 
Waschküchen, Keller, Heiz-, Tank- und Maschinenräume sowie Korridore, 
Treppen, inkl. Aussentreppenanlagen, welche anrechenbare Räume 
erschliessen, Windfänge und Lifte gelten grundsätzlich als anrechenbare 
Flächen. Nicht angerechnet werden jedoch Nebenraumflächen in Zonen 
mit einer Nutzung bis 0.2, soweit sie nicht mehr als 35 % der 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche messen, ...". Nach der Revision im 
Jahr 2011 hatte Art. 53 BauG den folgenden Wortlaut: "Nebenräume 
werden nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen 
Bruttogeschossfläche betragen. Als Nebenräume gelten Bastelräume, 
Technikräume, Waschküchen, Keller, Heizräume, Lifte und ausserhalb der 
Wohnung liegende Korridore und Treppenanlagen (inkl. Aussentreppen)". 
Nach einer weiteren Teilrevision (beschlossen am 28. November 2021, 
genehmigt am 14. Februar 2022) wurde Art. 53 BauG nochmals 
angepasst und es gilt nun der folgende Wortlaut: "Nebenräume werden 
nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen 
Bruttogeschossfläche betragen. Als Nebenräume gelten Bastelräume, 
Waschküchen und dergleichen".
3.6.3.
Gemäss der Beschwerdegegnerin 1 hat sie mit der letzten Teilrevision 
eine Praxisänderung vollzogen, wonach Sauna und Fitnessräume nicht 


- 16 -
mehr unter die NR-Fläche fallen, sondern unter der BGF zu 
berücksichtigen sind. In dieses Ermessen bezüglich der Praxisänderung 
einzugreifen, besteht nach Ansicht des Gerichts kein Anlass. 
3.6.4.
Es ist unbestritten, dass die AZ in der Wohnzone mit einer AZ von 0.2 
gemäss Zonenschema (Art. 61 BauG) mit dem Faktor 0.2 zu berechnen 
ist, und zwar sowohl nach neuem als auch nach altem Recht. Mit dem im 
Jahr 2005 geltenden Bonus von 20 % für Erstwohnungen für die Dauer 
von 20 Jahren ergab sich für die Parzelle 5121 mit einer Fläche von 
1'403 m2 zuzüglich 280.60 m2, mithin gesamthaft 1'683.60 m2, eine BGF 
von 336.72 m2. Ausgehend davon konnten 35 %, entsprechend 
117.852 m2, als NR deklariert werden. Die diese Zahl übersteigende 
Fläche musste der BGF hinzugerechnet werden. Mithin war im Jahr 2005 
eine Gesamtfläche von 454.572 m2 zonenkonform. Die im Jahr 2005 
bewilligte 
Gesamtfläche 
betrug 
449.48 m2 
(gemäss 
unbestritten 
gebliebener Berechnung der Beschwerdeführer), bestehend aus einer 
BGF von 331.876 m2 und einer NR-Fläche von 117.60 m2. Da aufgrund 
des damaligen Rechts Sauna und Fitnessräume als NR galten, konnte der 
Pool-/Spabereich mit einer Fläche von 71 m2 ohne Weiteres zur NR-
Fläche gezählt werden, weshalb die Baubewilligung zu Recht erteilt 
worden ist. Die Beschwerdeführer können denn auch nicht begründet 
darlegen, weshalb es sich um eine faktische Zweitwohnung handelt. Der 
Umstand, dass die damals als Erstwohnung eingetragene Wohnung 
nunmehr leer steht, ist jedenfalls ohne in der Vergangenheit liegende 
Kriterien ungenügend für die Annahme eines Regelverstosses, weshalb 
sich die Rüge der Beschwerdeführer in diesem Punkt als unbegründet 
erweist.
3.6.5.
Nach den seit den Jahren 2012/2022 massgebenden Bestimmungen der 
kommunalen Bauordnung gilt als anrechenbare BGF die Summe aller 
Geschossflächen im Aussenmass bis 30 cm Wandstärke und für Wohn- 


- 17 -
und Arbeitszwecke ausgebaute Dachgeschosse mit einer lichten Höhe 
von mindestens 1.60 m (Art. 53 Abs. 2 BauG). Entgegen der irrigen 
Auffassung der Beschwerdegegnerin 2, die Wandstärke bis zu 30 cm 
werde erst heutzutage angerechnet, gilt dieser Grundsatz in der hier 
interessierenden Gemeinde bereits vor Erlass der im Jahr 2005 geltenden 
Bauordnung (vgl. VGU R 1998 789 vom 26. Januar 1999 E.3a; VGU R 
1999 40 vom 17. März 2000 E.5). NR werden zur BGF nur angerechnet, 
wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche 
betragen; als solche gelten Bastelräume, Waschküchen und dergleichen 
(Art. 53 Abs. 3 BauG). Nicht angerechnet werden nach Art. 53 Abs. 4 lit. a 
BauG unter anderem Einstellräume für Motorfahrzeuge, Technikräume, 
Keller, Abstellräume für Geräte wie Ski- und Veloräume und dergleichen, 
Heizräume, Lifte und ausserhalb der Wohnung liegende Korridore und 
Treppenanlagen (inkl. Aussentreppen). Aufgrund der unglücklichen 
Formulierung im Ingress von Abs. 4 ist nicht klar, ob die aufgeführten 
Räume überhaupt als NR-Fläche zu qualifizieren sind oder ob sie bloss 
nicht als NR-Fläche an die BGF anzurechnen sind. Letztere 
Schlussfolgerung ergibt sich aus der Kombination des Wortlauts von 
Abs. 3 und 4 und der Systematik. Dass aber im Umkehrschluss ein 
Einstellraum für Motorfahrzeuge als NR-Fläche in der Baueingabe zu 
bezeichnen wäre, kann nicht vom Gesetzgeber gewollt sein, ebenso wenig 
überdimensionierte Kellerbereiche, die nicht mehr als NR-Flächen 
auszuweisen wären. Historisch betrachtet waren in der Gemeinde 
C._____ Bastelräume und Waschküchen stets als NR zu betrachten. Vor 
der letzten Teilrevision waren auch die Keller und Technikräume als NR 
klassifiziert. In seiner Botschaft zur Teilrevision der Ortsplanung 
"Vorgezogene Teilrevision Baugesetz" hielt der Gemeindevorstand zu 
Art. 53 BauG fest, die Lockerung bei der Beschränkung von Nebenräumen 
sei sinnvoll und erwünscht, berge aber die Gefahr von übermässig 
grossen Bauten (Botschaft zur Teilrevision der Ortsplanung "Vorgezogene 


- 18 -
Teilrevision Baugesetz" vom 14. Oktober 2021, S. 9 [zit. Botschaft BauG]). 
Es solle konsequent alles zur NR-Fläche gerechnet werden, was nicht 
Bruttogeschossfläche sei und die Nebenflächen gleichzeitig mit einem 
höheren Prozentsatz beschränkt werden. Im Rahmen der anstehenden 
Totalrevision sei eine Harmonisierung der Baubegriffe nach IVHB 
anzustreben. 
Im Lichte der Auslegung des Sinn und Zwecks der massgebenden 
kommunalen 
Bestimmung 
sind 
aufgrund 
der 
durch 
die 
Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 32b Abs. 1 BauG ausgewiesenen 
NR der Skiraum mit 11.90 m2, der Keller mit 21.60 m2 sowie der 
Technikraum mit 17.60 m2 mit insgesamt 51.10 m2 nicht der BGF 
anzurechnen. Die massgebende NR-Fläche der Waschküche von 
11.20 m2 und 3 m2 für den Lift im EG gemäss Art. 15 Abs. 1 der 
Ausführungsbestimmungen beträgt 14.20 m2 und liegt unter der Schwelle 
von 35 %, sodass diese Räume nicht der BGF anzurechnen sind. Die 
massgebende BGF für den geplanten Umbau beträgt demnach 415.60 m2 
(inkl. Pool/Spabereich von 71 m2) und die ausgewiesene NR-Fläche 
beträgt 65.30 m2, was gesamthaft eine Fläche von 480.90 m2 ergibt. 
3.6.6.
An dieser Stelle sei auch erwähnt, dass die kommunale Bauordnung 
bezüglich der Ausnützung von der kantonalen Definition abweicht. Das 
kantonale Recht schreibt den Gemeinden vor, dass die im Baugesetz 
enthaltenen Zonenvorschriften den Zonenzweck, die zulässige Art der 
Nutzung und für die Bauzonen die zusätzliche Regelbauweise zu 
enthalten haben (Art. 24 Abs. 3 KRG). Das Mass der Nutzung wird durch 
Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern bestimmt (Art. 25 Abs. 1 und 
Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei auf Letztere verzichtet werden kann, wenn das 
Mass der Nutzung durch Gebäudeabmessungen oder andere planerische 
Massnahmen hinreichend bestimmt ist (vgl. Art. 25 Abs. 3 KRG). Da die 


- 19 -
Gemeinde C._____ Ausnützungsziffern erlassen hat, richtet sich deren 
Definition nicht nach Art. 37a KRVO (Art. 37 Abs. 2 Satz 1 KRVO).
3.6.7.
Gemäss Art. 61 Abs. 4 BauG kann der Ausnützungsbonus von 30 % 
gewährt werden, wenn die Wohnbaute für die Dauer von 20 Jahren 
Erstwohnungen 
enthält. 
Ohne 
entsprechende 
Auflage 
in 
der 
Baubewilligung darf nach Massgabe von Art. 61 Abs. 5 BauG der 
Ausnützungsbonus nicht gewährt werden. Vorliegend enthält die 
Baubewilligung vom 21. Juli 2023 keine derartige Auflage, weshalb die 
BGF ohne AZ-Bonus zu berechnen ist. Ausgehend von einer 
Grundstücksfläche von 1'403 m2 resultiert mit dem Faktor 0.2 eine 
zulässige BGF von 280.60 m2, weshalb die bestehende Wohnbaute 
sowohl mit einer BGF von 311.319 m2 (ohne Pool/Spa) als auch mit einer 
solchen von 415.60 m2 (inkl. Pool/Spabereich) nicht mehr den geltenden 
Vorschriften entspricht. 
3.6.8.
Selbst wenn der AZ-Bonus für Erstwohnungen gewährt werden würde, 
wäre die geplante Baute selbst dann nicht zonenkonform. Ausgehend von 
einem Bonus von 30 % ergibt sich bei einer Fläche von 1'403 m2 eine 
privilegierte Zusatzfläche von 420.90 m2 und es resultiert eine 
rechnerische Fläche von 1'823.90 m2. In Anwendung der AZ 0.2 ergibt 
dies eine zulässige BGF von 364.78 m2 und eine maximal zulässige NR-
Fläche von 127.673 m2, gesamthaft 492.453 m2. Das neue Baugesuch 
weist eine BGF von 415.60 m2 (inkl. Pool/Spa) und NR-Fläche von 
65.30 m2 aus, was gesamthaft eine Totalfläche von 480.90 m2 ergibt. 
Durch die eigene Praxisänderung der Gemeinde C._____, wonach Pools 
und Spabereiche zur BGF zu zählen sind, übersteigt die geplante Baute 
somit auch die privilegierte BGF von 364.78 m2 ohne Weiteres.
3.7.1.
Es ist deshalb zu Recht zu prüfen, ob der geplante Umbau den Schutz der 
Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG geniesst. 


- 20 -
3.7.2.
Die 
von 
den 
Beschwerdeführern 
zitierte 
Zürcher 
Praxis 
zur 
Bestandswahrung hat das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
in VGU R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 geprüft und für den Kanton 
Graubünden anwendbare Grundsätze zu Art. 81 KRG herausgeschält. 
Gemäss Zürcher Praxis ist die Feststellung von neubauähnlichen 
Umgestaltungen nur mit grosser Zurückhaltung auszuüben und als solche 
nur 
dann 
anzunehmen, 
wenn 
sie 
den 
Tatbestand 
einer 
Gesetzesumgehung erfüllten (Urteile des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Zürich VB.2017.00057 vom 31. August 2017 und VB.019.00660 
vom 19. März 2020). 
3.7.3.
Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden zu Art. 81 KRG ist die Erhaltung und die Erneuerung einer 
bestehenden 
Baute 
ohne 
Weiteres 
bereits 
gestützt 
auf 
die 
Eigentumsgarantie gestattet. Darüber hinaus gehende Eingriffe (Umbau, 
angemessene Erweiterung, teilweise Nutzungsänderung) sind unter 
anderem nur dann zulässig, wenn die bestehende Rechtswidrigkeit (wozu 
auch die Zonenwidrigkeit gehört) nicht verschärft wird (vgl. statt vieler VGU 
R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 E.4.5). 
3.7.4.
Es ist unbestritten oder zumindest nicht ausdrücklich bestritten, dass das 
vorliegende Projekt im Lichte der Rechtsprechung durch die Eingriffe in 
die Substanz und die punktuellen Änderungen in der Raumaufteilung 
einen Umbau darstellt, und es sich nicht um eine blosse Erneuerung der 
bestehenden Baute handelt. Als unbegründet erweist sich vorab das 
Argument der Beschwerdeführer mit Verweis auf das Urteil des 
Bundesgerichts 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020, wonach beim geplanten 
Bau gar ein Wiederaufbau vorliege. Es ist weder vorgesehen, dass die 
heute stehende Wohnbaute abgebrochen wird noch, dass neue 
Wohnbauten auf der Parzelle entstehen sollen, weshalb sich die Sachlage 
im Vergleich zum zitierten Bundesgerichtsurteil hier anders präsentiert. Im 


- 21 -
vorliegenden Projekt erfährt einzig die bestehende Anlage einen 
umfassenden Abbruch und Neuaufbau der Garage.
3.7.5.
Es stellt sich vordergründig die Frage, welche Vergleichsgrössen 
überhaupt als tauglich für die Feststellung der Verschärfung und 
insbesondere bezüglich der Berechnung der heute bestehenden BGF und 
der geplanten BGF heranzuziehen sind. 
3.7.6.
Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz ist Gleiches nach Massgabe 
seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner 
Ungleichheit 
ungleich 
zu 
behandeln 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 572). Ein 
Verstoss gegen das Gleichheitsgebot liegt dann vor, wenn rechtliche 
Unterscheidungen getroffen werden, für die kein vernünftiger Grund 
ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die sich 
aufgrund der Verhältnisse geradezu aufdrängen würden, d.h., wenn 
Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches 
nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. 
Vorausgesetzt wird, dass sich die ungerechtfertigte Gleich- bzw. 
Ungleichbehandlung auf eine wesentliche Tatsache bezieht (vgl. BGE 131 
I 1 E.4.2).
3.7.7.
Das Gericht erachtet es im Lichte des Gleichheitssatzes nach Art. 8 Abs. 1 
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 
101) als korrekt, die bestehende BGF anhand der heute geltenden 
kommunalen Vorgaben bezüglich NR-Fläche, wonach der Pool- und 
Spabereich der BGF zuzurechnen ist, mit 423.70 m2 zu errechnen und die 
geplanten BGF mit 415.60 m2 auszuweisen. Da eine BGF von 415.60 m2 
aber selbst nach altem Recht zonenwidrig gewesen wäre, kann dieser 
Vergleich nicht zur Prüfung der Verschärfung des rechtswidrigen 
Zustandes herangezogen werden. Ein Blick in den Plan "Baueingabe 


- 22 -
Berechnungen" (Bg1-act. 2) zeigt, dass die schraffierten Geschossflächen 
"Bestand" und "Bauprojekt", mit Ausnahme des Wohnzimmers im 
Obergeschoss, kongruent sind. Ein Vergleich mit der alten BGF über 
331.876 m2 würde dem Gleichheitssatz zuwiderlaufen, da sich die 
Rechtswidrigkeit im vorliegenden Fall nicht aus dem Umbau der 
bestehenden Baute an sich ergibt, sondern vielmehr aus der 
Praxisänderung der Gemeinde, dass der Pool- und Spabereich nunmehr 
der BGF zuzurechnen ist. Bei der – seitens der Beschwerdeführer zu 
Recht aufgeworfenen – Gesamtbetrachtung der Totalflächen, bestehend 
aus BGF und NR-Fläche, im Jahr 2005, entsprechend 449.48 m2, sowie 
jener des neuen Baugesuchs, entsprechend 480.90 m2, ergibt sich indes, 
dass sich die Gesamtfläche aufgrund des geplanten Ausbaus der NR-
Flächen hingegen vergrössert, womit der baurechtswidrige Zustand nach 
Ansicht des Gerichts verschärft und in unzulässiger Weise perpetuiert 
wird. Eine Erweiterung zur Vergleichsfläche um rund 30 m2 kann nicht 
mehr als massvoll im Sinne der Besitzstandsgarantie eingestuft werden, 
weshalb die Gemeinde hier das ihr zustehende Ermessen über Gebühr 
strapaziert hat. Dieser Schluss ist insbesondere im Hinblick auf die 
anstehende Totalrevision der Grundordnung vertretbar, wonach die 
Gemeinde C._____ gemäss Botschaft die Definition der Nutzungsziffern 
nach IVHB in die kommunale Grundordnung überführen möchte 
(Botschaft BauG, S. 9). Die IVHB definiert die Geschossflächenziffer 
(GFZ) als das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur 
anrechenbaren Grundstücksfläche (IVHB vom 22. September 2005, 
Anhang 1: Begriffe und Messweisen, Ziff. 8.2). Die Summe aller 
Geschossflächen 
besteht 
aus 
den 
folgenden 
Komponenten: 
Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF), 
Konstruktionsflächen (KF), Funktionsflächen (FF). Nicht angerechnet 
werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber 
vorgegebenen Mindestmass liegt. Eine Gesamtbetrachtung der BGF und 


- 23 -
der NR-Fläche nach heutigem kommunalen Recht drängt sich demnach 
bei der Prüfung der Besitzstandsgarantie auf. 
3.7.8.
Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt somit als begründet, 
weshalb der angefochtene Bauentscheid schon aus diesem Grund 
aufzuheben ist. Aufgrund dieses Ergebnisses erübrigt sich die Prüfung der 
ZWG-Implikation bezüglich der Nutzungsbeschränkung nach Art. 11 
Abs. 2 und 4 ZWG.
3.7.9.
Im Lichte der Beschwerdegutheissung wären die übrigen Rügen der 
Beschwerdeführer nicht weiter zu prüfen. Da es sich jedoch vorliegend 
nicht um ein reformatorisches Urteil handelt, sondern mit der Kassierung 
des fehlerhaften Entscheids um ein kassatorisches, ist der Entscheid an 
die Vorinstanz zur erneuten Beurteilung zurückzuweisen. Da sich das 
Verwaltungsgericht aber nur einmal mit einer Sache materiell zu befassen 
hat, sind die übrigen Rügen ebenfalls zu prüfen.
4.1.
Zur gerügten Gebäudelänge hält die Beschwerdegegnerin 1 im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid 
fest, 
dass 
der 
in 
den 
Baugesuchsunterlagen 
befindliche 
Längsschnitt 
C-C 
und 
der 
Schemaschnitt D-D belegen würden, dass der Zwischenbau (Garagenteil) 
bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht zu mitberücksichtigen sei, da 
er die beiden sichtbaren Baukörper nicht verbinde. Selbst wenn der 
überschüttete Garagenzwischenteil teilweise über dem gewachsenen 
Terrain liegen würde, wäre die Mitberücksichtigung in Bezug auf die 
Gebäudelänge fraglich. 
4.2.
Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde geltend, es ergebe 
sich aus dem Baugesuchsplan betreffend Fassaden und Schnitte 
(insbesondere 
aus 
der 
Süd-West-Ansicht), 
dass 
die 
komplette 
strassenseitige Gebäudefront hin wuchtig in Erscheinung trete und das 


- 24 -
gewachsene Terrain über die komplette Länge überrage. Der Schnitt C-C 
sei sehr weit hangseitig gewählt worden, so dass daraus keineswegs 
ableitbar sei, dass die strassenseitige Fassade unter Terrain erbaut 
werde. Auch der Schemaschnitt D-D zeige entgegen den Ausführungen 
der Gemeinde nicht, dass der Verbindungsteil komplett unterirdisch zu 
liegen komme. Dieser Schnitt zeige klar, dass die geplante Mauer beim 
Verbindungsteil zusammen mit den einzelnen Gebäudeteilen als 
zusammengebaute Einheit, die über dem gewachsenen Terrain liegt, 
wahrgenommen wird. Damit werde die maximal zulässige Gebäudelänge 
überschritten.
4.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich in ihrer Vernehmlassung auf den 
Standpunkt, dass sich bei Sichtung aller Pläne die Auffassung der 
Beschwerdeführer, wonach der Anschein erweckt werde, dass das 
bestehende Einfamilienhaus und die über das massgebende Terrain 
hinausragende Garage mittels eines oberirdischen Gebäudeteils 
verbunden seien, als unzutreffend erweise. Im Baueingabeplan Süd-West-
Ansicht sei die Stützmauer/hinterfüllte Mauer ersichtlich, bei welcher es 
sich indes nicht um ein Gebäude handle und bei der Berechnung der 
Gebäudelänge keine Bedeutung habe. Das bestehende Einfamilienhaus 
und die über das massgebende Terrain hinausragende Garage werde 
nicht mittels eines oberirdischen Gebäudeteils, sondern mittels einer unter 
dem massgebenden Terrain liegenden Baute verbunden. Entsprechend 
sei die Gebäudelänge der über dem massgebenden Terrain liegenden 
Gebäude separat zu ermitteln. Diese würden je für sich die Gebäudelänge 
nicht überschreiten. 
4.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich auf den Standpunkt, dass das 
Wohnhaus und die Garage keine über dem gewachsenen Terrain liegende 
bauliche Verbindung aufweisen, sondern nur unterirdisch miteinander 
verbunden seien. Entsprechend würden Garage und Wohnhaus bei der 


- 25 -
Bestimmung der Gebäudelänge nicht zusammengerechnet bzw. bei der 
Bestimmung des kleinsten Rechtecks nicht zusammen berücksichtigt 
werden. Das Wohnhaus und die Garage würden einen Gebäudeabstand 
von 
8.30 m 
aufweisen, 
was 
einer 
Zusammenrechnung 
der 
Gebäudelängen entgegenstehe. Die grösste Seite des kleinsten 
Rechtecks des Wohnhauses weise eine Länge von 17.90 m auf. Die 
Stützmauer zum Parkplatz hin zähle nicht zur Gebäudelänge. 
4.5.
Replicando führten die Beschwerdeführer an, dass bereits das Wohnhaus 
zusammen mit dem neu geplanten Skiraum, die über dem gewachsenen 
Terrain 
liegen 
würden, 
die 
maximal 
zulässige 
Gebäudelänge 
überschreiten. Gemäss Situationsplan betrage die Länge vom Pool bis 
zum Skiraum fast 30 m, was unzulässig sei. 
4.6.
Duplicando vertrat die Beschwerdegegnerin 2 die Meinung, dass der Ski- 
und Technikraum sich unter dem massgeblichen Terrain befinden würden 
und folglich nicht nach aussen in Erscheinung treten. Es würden 
oberirdisch keine Veränderungen stattfinden, weshalb in diesem Bereich 
auch keine die Gebäudelänge beeinflussende Fassadenlinie entstehen 
könne. 
4.7.
Gemäss 
Art. 61 
BauG 
(Zonenschema) 
beträgt 
die 
maximale 
Gebäudelänge in der betreffenden Zone unbestrittenermassen 18 m. Als 
Gebäudelänge gilt die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welches 
das Gebäude umfasst (Art. 56 Abs. 1 BauG). Niedere An- und 
Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe sind nur mitzurechnen, wenn 
durch sie Baukörper verbunden werden, die unter sich weniger als den 
zonengemässen Abstand aufweisen, ihre Grundfläche grösser als 40 m2 
ist und der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthält (Art. 56 Abs. 2 
BauG). Diese Voraussetzungen sind kumulativ zu erfüllen. 


- 26 -
4.8.
Die Einstellhalle soll auf der Höhe des Untergeschosses fünf Parkfelder 
umfassen (siehe Plan "Grundrisse UG & EG" [Bg1-act. 2]). Der nördliche 
Teil der Garage umfasst drei Parkfelder und die lichte Höhe dieses Teils 
ist in keinem Plan vermasst, was gegen Art. 103 Abs. 2 lit. d BauG 
verstösst. Sie beträgt jedoch in Anwendung des Massstabs 1:100 bei 
gemessenen 4.2 cm rund 4.20 m; die lichte Höhe bei den anderen beiden 
Parkfeldern ist mit 2.40 m ausgewiesen (siehe Plan "Fassaden und 
Schnitte" [Bg1-act. 2]). Die Verbindung der Garage zum Wohnhaus erfolgt 
über eine Treppe beim Technikraum (lichte Höhe 1.95 m) ins EG beim 
Skiraum (lichte Höhe 2.11 m) (vgl. Pläne "Grundrisse UG & EG" und 
"Fassaden und Schnitte" [Bg1-act. 2]). Entgegen der Auffassung der 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 handelt es sich beim tieferen Teil der 
Garage nicht um eine Verbindungsbaute, sondern um einen Teil der 
Garage. Dieser Teil soll gemäss Projekt aufgeschüttet und bepflanzt 
werden. Die Aufschüttung soll mit einer Stützmauer von 1 m Höhe zum 
Vorplatz hin gestützt werden. Aus dem Längsschnitt C-C lässt sich 
erkennen, dass der höhere Teil der Garage über dem gewachsenen 
Terrain zu stehen kommt und der tiefere Teil unterhalb; sodann befindet 
sich der Teil mit der Erschliessung zum Wohnhaus wiederum über dem 
gewachsenen Terrain. Aus dem Plan Erdgeschoss (Plan "Grundrisse UG 
& EG [Bg1-act. 2]) lässt sich auch unschwer erkennen, dass im EG eine 
Türe ins Treppenhaus zur Garage führt. Aus dem Schemaschnitt D-D lässt 
sich bloss der Teil der Garage mit der lichten Höhe von 2.40 m (tieferer 
Teil) erkennen, wogegen der höhere Teil mit einer Höhe von rund 4.20 m 
und der Erschliessungsteil mit Skiraum mit einer Gesamthöhe von 4.21 m 
nicht im Schnitt ersichtlich sind. Anhand der schemenhaften Abbildung der 
Garage im EG, welche über zwei weitere Parkplätze verfügt (vgl. Plan 
"Grundrisse UG & EG" [Bg1-act. 2]) und eingedenk der Tatsache, dass 
sich auf dieser Höhe der obere Teil des Erschliessungsteils befindet, 
sowie des Verlaufs des gewachsenen Terrains lässt sich unschwer 


- 27 -
erkennen, dass der Schemaschnitt D-D überaus vorteilhaft gewählt 
worden ist. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin 1 angesichts dessen 
eine Nachbesserung der Pläne angeordnet hätte, so ist auf dem 
Längsschnitt C-C ersichtlich, dass der Baukörper, der die Einstellhalle, die 
Treppe und den Technik- sowie den Skiraum beinhaltet, nach den 
Begriffen des IVHB einen Unterniveaubau darstellt, dessen Fassadenlinie 
zu weiten Teilen über dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt, mit 
Ausnahme der hinterfütterten Mauer, und von Süden her sichtbar ist. 
Durch die Aufschüttung erfolgt eine Unterbrechung der Fassadenlinie und 
somit liegen zwei voneinander zu beurteilende Baukörper vor. Der Hinweis 
der Beschwerdeführer bezüglich der Nord-Ost-Ansicht geht ins Leere, da 
der Kleintierstall weder am Wohnhaus noch an die Garage angebaut ist. 
4.9.
Die Gebäudelänge der über dem Terrain ersichtlichen Gebäudeteile ist 
somit separat zu berechnen. Der An-/Nebenbau mit Technik- und Skiraum 
samt Treppenhaus weist zum Wohnhaus weniger als den zonengemässen 
Abstand auf. Hingegen befinden sich darin keine Wohn- und 
Arbeitsräume, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht die 
Voraussetzungen nach Art. 56 Abs. 2 BauG nicht als erfüllt betrachtete. 
Dies ist aber nur der Fall, sofern der Skiraum nicht eine Gebäudehöhe von 
mehr als 3 m aufweist. Ob dem jedoch so ist, kann aus den Plänen nicht 
eruiert werden (siehe nachstehend). Somit kann die Anrechnung dieses 
Teils an die Gesamtlänge nicht beurteilt werden. Der angefochtene 
Entscheid erweist sich in dieser Hinsicht als fehlerhaft und ist deswegen 
auch in diesem Punkt zu kassieren.
5.1.
Weiter stellt die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid fest, 
das Gebäude mit einer Gesamthöhe von gerundet 6.70 m (7.655 + 5.745 
+ 5.575 + 7.71 = 26.685 ./. 4 = 6.67) halte die gemäss Zonenschema 
zulässige Gebäudehöhe von 7.50 m ein. 


- 28 -
5.2.
Die Beschwerdeführer monieren, die Beschwerdegegnerin 2 rechne vor, 
dass die Gebäudehöhe 6.67 m betrage, indem sie wohl den Durchschnitt 
der Differenz der Höhe des gewachsenen Terrains an den Hauptgebäude-
ecken zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss berechne. Weder die 
Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2 legten allerdings 
dar, woher sie die entsprechenden Daten genommen hätten. Auf den 
Plänen sei - soweit ersichtlich - nirgends ein Plan der amtlichen 
Vermessung auffindbar, der die Höhe des gewachsenen Terrains bei den 
Hauptgebäudeecken angebe. Es sei lediglich angegeben, auf welcher 
Höhe sich die Traufe beim Bestandesbau befinde. Es sei noch nicht einmal 
klar, ob bei den Berechnungen berücksichtigt worden sei, dass sich die 
Hauptgebäudeecken durch die Verlängerung des Vordaches nicht dort 
befinden, wo sie auf den Plänen angegeben seien, sondern an den 
jeweiligen Ecken des verlängerten Vordaches. 
5.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt in ihrer Vernehmlassung aus, der 
geplante Umbau werde an der Gebäudehöhe des bestehenden 
Wohnhauses nichts verändern und die Höhenlinien seien mit den 
Höhenangaben des Geometers im Umgebungsplan abgebildet. Die 
Gebäudeecken 
blieben 
durch 
die 
Verlängerung 
des 
Vordachs 
unverändert. Bei der Verlängerung des Vordachs müsse die maximale 
Firsthöhe von 10.50 m beachtet werden, was unbestritten der Fall sei. 
5.4.
Replicando führen die Beschwerdeführer an, die Gebäudeecken würden 
sich durch das Bauvorhaben verschieben, indem das Dach weiter 
vorgezogen werde und der überdachte Balkon mitsamt seitlichen 
Stützmauern zu einer erhöhten Gebäudelänge führe. Zudem sei der 
Skiraum, der eine Einheit mit dem Wohnbau bilde, ebenfalls in Bezug auf 
die massgeblichen Gebäudeecken zu berücksichtigen. All diese über dem 
massgeblichen Terrain liegenden Erweiterungen des ursprünglichen 
Gebäudes befänden sich auf der im Gelände tiefer liegenden Seite und 


- 29 -
seien von der Gemeinde nicht berücksichtigt worden. Mangels 
Feststellung der relevanten Punkte auf dem gewachsenen Terrain sei gar 
nicht feststellbar, wie hoch die geplante Baute sein werde. 
5.5.
Gemäss Zonenschema (Art. 61 BauG) beträgt in der betreffenden 
Wohnzone die maximale Gebäudehöhe 7.50 m. Als Gebäudehöhe gilt 
nach Art. 55 Abs. 1 BauG das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen 
vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss 
(Oberkante Ziegel, Blech, Eternit, Steinplatte, etc.). Bei Abgrabungen sind 
die Gebäude- und die Firsthöhe vom neu gestalteten Terrain aus zu 
messen 
(Abs. 3). 
Bestehen 
unterschiedliche 
Höhen 
an 
einer 
Gebäudeecke (Geländesprung, Stützmauer etc.), so ist das arithmetische 
Mittel als Höhe festzulegen (Abs. 4). Bei gegliederten Bauten wird die 
Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper separat ermittelt. Als 
Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 m, der vom 
Terrain bis zum Dach reicht (Abs. 5). Die Baugesuchsunterlagen müssen 
gemäss Art. 103 Abs. 2 lit. c und d BauG Pläne aller Fassaden im 
Massstab 1:100 mit bestehenden und neuen Terrainlinien, einschliesslich 
Höhenkoten, Quer- und Längsschnitte 1:100 mit vollständigen Angaben 
über Stockwerk- und Gebäudehöhe, Strassenhöhe, alter und neuer 
Geländeverlauf bis zur Grenze (mit Höhenangaben) enthalten. 
5.6.
Gemäss der Praxis der Gemeinde wird die Gebäudehöhe entlang der 
Hauptgebäudeecken vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit 
dem Dachabschluss gemessen (vgl. Duplik Beschwerdegegnerin 1, S. 5). 
Wenn sich die Gebäudeecken des Wohnbaus (=Hauptgebäude) selbst - 
trotz Profilierung des neuen Firstes - nicht verändern, bleibt die 
Gebäudehöhe dieselbe. Diese Überlegung ist grundsätzlich nicht zu 
beanstanden, greift im hier zu prüfenden Fall angesichts der weiteren 
Bestimmungen in Art. 55 BauG zu kurz. Da sich an der Nordwestfassade 
unterschiedliche Höhen am Hauptgebäude aufgrund des Anbaus mit dem 


- 30 -
Skiraum samt Erschliessung resp. der Stützmauer ergeben (vgl. 
insbesondere Plan "Fassaden und Schnitte" Ansicht Süd-West [Bg1-
act. 2]), wäre nach Massgabe von Art. 55 Abs. 4 BauG das arithmetische 
Mittel an dieser Gebäudeecke festzulegen. Weiter ist eine Prüfung der 
Gebäudegliederung gemäss Art. 55 Abs. 5 BauG vorzunehmen und zu 
beurteilen, 
ob 
der 
Ski-
raum mit der Erschliessungsanlage einen separaten Baukörper darstellt 
oder nicht. In dieser Hinsicht erweisen sich die eingereichten Pläne als 
unvollständig. Zwar wird das Terrain in der Ansicht Süd-West mit 1'550.85 
angegeben und für das EG wird dann eine bestehende Oberkante von 
+2.72 (gemäss Situationsplan OK mit 1'553.42, gemäss Querschnitt B-B 
OK mit 1'553.72 [Bg1-act. 2]) angegeben. Es lässt sich aber nirgends 
verifizieren, ob dies auch der Gebäudehöhe des Skiraums samt 
Erschliessungsanlage entspricht, da nur dessen Raumhöhe in den Plänen 
vermasst ist. Auch lässt sich nicht exakt festhalten, ob der Skiraum samt 
Erschliessungsanlage als Vorsprung von mindestens 3 m zu qualifizieren 
ist und damit nicht zur Hauptgebäudeecke zu zählen wäre. Auch die 
Berechnung 
der 
Hauptgebäudehöhe 
ist 
nicht 
stimmig. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen 
1 
und 
2 
gehen 
von 
4 
Höhen 
der 
Hauptgebäudeecken von 7.655, 5.745, 5.575 und 7.71 m aus. Gemäss 
Situationsplan ist die traufseitige Gebäudehöhe der Punkte B5 und B6 mit 
einer Höhenkote von 1'559.15 ausgewiesen. Unter Berücksichtigung der 
Höhenkote des fertigen EG mit 1'551 ergibt sich für die beiden 
Gebäudeecken eine Höhe von 8.15 m. Gemäss der Ansicht Süd-West 
befindet sich der Punkt B3 oberhalb von 1'551; eingedenk der Höhenkote 
von 1'558.65 ergibt dies eine Höhe von 7.65 m. Die Ecke B2 liegt über 
gewachsenem Terrain von 1'553.11. Unter Berücksichtigung der 
Höhenkote von 1'558.65 resultiert somit eine Höhe von 5.54 m. Anhand 
dieses 
Vergleichs 
lassen 
sich 
von 
der 
Berechnung 
der 
Beschwerdegegnerin 1 insgesamt zwei Höhen nachvollziehen, die 


- 31 -
übrigen beiden indes nicht, was auf die Unvollständigkeit der Pläne 
zurückzuführen ist. 
5.7.
Damit erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als begründet, 
weshalb der bereits kassierte Bauentscheid an die Vorinstanz zur 
Neubeurteilung zurückzuweisen ist.
6.
Schlussendlich rügen die Beschwerdeführer, dass der geplante Umbau 
das vorhandene Wegrecht, welches zulasten des Baugrundstücks im 
Grundbuch eingetragen ist, noch weiter belaste. Soweit die Rügen der 
Beschwerdeführer 1 und 2 bezüglich des Wegrechts zugunsten ihrer 
Parzelle 3483 dessen öffentlich-rechtlichen Aspekt betreffen, erweist sich 
die Beschwerde als unbegründet, da der Neubau der Garage samt 
Vordach innerhalb der heutigen Linien erfolgt und die Zufahrt damit nicht 
enger wird. Art. 79 Abs. 2 KRG sieht vor, dass Bauten und Anlagen den 
anerkannten Regeln der Baukunde zu genügen haben und weder bei der 
Erstellung noch durch ihren Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere 
und Sachen gefährden dürfen. Im Übrigen übernehmen Kanton und 
Gemeinden durch die Bewilligung und Kontrolle von Bauten und Anlagen 
keine Haftung für deren Konstruktion, Festigkeit, Materialeignung und 
Sicherheit der ausgeführten Bauten und Anlagen (Art. 93 Abs. 2 KRG). Im 
Lichte dessen erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführer bezüglich 
Neigung und Eisbildung auf der Zufahrtsstrasse als dingliche Rügen. Im 
Generellen Erschliessungsplan ist bloss die F._____ gestützt auf Art. 45 
KRG als private Dorf- und Quartierstrasse mit öffentlichem Fusswegrecht 
klassifiziert, weshalb sich allfällige SVG-Implikationen höchstens bei der 
Einmündung der Zufahrtstrasse in die F._____ ergeben. Inwiefern aber 
die heutige Situation durch den geplanten Bau diesbezüglich negativ 
verändern werden würde, können die Beschwerdeführer nicht substantiiert 
darlegen. Da der zonenkonforme Grenzabstand der neuen Baute zur 


- 32 -
Strasse 
hin 
eingehalten 
ist, 
erübrigen 
sich 
Weiterungen 
zur 
Verkehrssicherheit.
7.1.
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 und 
2. Das Verwaltungsgericht erachtet dabei vorliegend eine Staatsgebühr 
von CHF 4'000.00, zuzüglich Kanzleiauslagen, für angemessen. 
7.2.
Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die 
Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 
zugunsten der obsiegenden Beschwerdeführern 1, 2 und 3 resp. zulasten 
der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugesprochen. 
Ausgangspunkt 
dafür 
ist 
die 
eingereichte 
Honorarnote 
der 
Rechtsvertretung der obsiegenden Parteien. Nach Art. 2 Abs. 1 der 
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die 
Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei 
geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der 
entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in 
Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich 
allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine 
Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein 
Stundenansatz 
von 
CHF 210.00 
bis 
CHF 270.00. 
Weiter 
wird 
vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für 
die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 
geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 
den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 
Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 
HV).


- 33 -
7.3.
Die Rechtsvertretung der Beschwerdeführer reichte mit Schreiben vom 
8. Januar 
2024 
ihre 
Honorarnote 
über 
CHF 6'634.69 
und 
die 
Honorarvereinbarung vom 6. Juli 2022 ein. Gemäss Abrechnung setzt sich 
die Honorarnote aus einem Honorar von CHF 6'160.00 (22 h à 
CHF 280.00) und der MWST von CHF 474.69 (7.7 % auf CHF 6'066.67 + 
8.1 % auf CHF 93.33) zusammen. 
7.4.
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 
2017, vgl. dazu VGU U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 
27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) 
geht 
gestützt 
auf 
die 
HV 
dahin, 
dass 
bei 
Einreichen 
einer 
Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen 
wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Ist 
Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt. Angesichts 
dieser 
Praxis 
ist 
die 
Honorarnote 
der 
Rechtsvertretung 
der 
Beschwerdeführer anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von 
CHF 280.00, sondern ein solcher von CHF 270.00 zur Anwendung 
gelangt. Dies ergibt folgende Berechnung: 22 Stunden à CHF 270.00 
entsprechend CHF 5'940.00 zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 457.75 
(bestehend aus 7.7 % auf gerundet CHF 5'850.00, entsprechend 
CHF 450.45, + 8.1 % auf gerundet CHF 90.00, entsprechend gerundet 
CHF 7.30), was ein Honorar von total CHF 6'397.75 (inkl. MWST) ergibt. 
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben die Beschwerdeführer somit 
aussergerichtlich, je zur Hälfte, mit total CHF 6'397.75 (inkl. MWST) zu 
entschädigen.


- 34 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des 
Gemeindevorstandes C._____ vom 23. März 2023, mitgeteilt am 21. Juli 
2023, und die Baubewilligung vom 21. Juli 2023 betreffend das 
Baugesuch Nr. 2022-0094 werden aufgehoben. Die Sache wird zur 
Neubeurteilung an die Gemeinde C._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
744.00
zusammen
CHF
4'744.00
gehen hälftig zulasten der Gemeinde C._____ und der D._____ AG.
3.
Die Gemeinde C._____ und die D._____ AG haben A._____, A.B._____ 
und B._____ aussergerichtlich je zur Hälfte mit insgesamt CHF 6'397.75 
(inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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