gr_gerichte · PZ 2006 162 · 2006-09-22 · de
StA Einstellungs- und Abtretungsverfügung

Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot (ZPO 152/154)

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 22. September 2006
Schriftlich mitgeteilt am:
PZ 06 162
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Präsident Brunner
——————
in der zivilrechtlichen Beschwerde
des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Dieter Marty, Postfach 528, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur,
gegen
den Amtsbefehl des Kreispräsidenten Thusis vom 5. September 2006, mitgeteilt am
6. September 2006, in Sachen des Z. und Y., Gesuchsteller und Beschwerdegeg-
ner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, Postfach 731, Vaze-
rolgasse 2, 7002 Chur, gegen den Beschwerdeführer,
betreffend Ausweisung bei Miete,

2
wird nach Einsichtnahme in die Beschwerde vom 18. September 2006 samt mitge-
reichten Akten, in die Vernehmlassung der Gegenpartei vom 21. September 2006
samt mitgereichten Akten, in die vom Kreisamt zugestellten Verfahrensakten sowie
in Erwägung,
–
dass Z. und Y. mit Mietvertrag vom 5. Oktober 2005 und Mietbeginn am 1.
November 2005, X. eine 3 ½-Zimmerwohnung in D. zum monatlichen Mietzins
von Fr. 1'250.-- vermieteten,
–
dass dieser Mietvertrag von den Vermietern am 28. April 2006 auf den 30.
September 2006 ordentlich gekündigt wurde,
–
dass die Vermieter mit Schreiben vom 10. Mai 2006 dem Mieter Frist bis zum
10. Juni 2006 ansetzten, um die ausstehenden Mietzinsen für April und Mai
2006 zu bezahlen, und gleichzeitig gemäss Art 257 d OR die Kündigung an-
drohten,
–
dass diese Kündigung am 12. Juni 2006 infolge des Zahlungsverzugs auf den
31. Juli 2006 ausgesprochen wurde,
–
dass X. am 11. Juli 2006 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen die aus-
sergerichtliche Kündigung anfocht,
–
dass die Schlichtungsbehörde auf den 26. Juli 2006, 17.00 Uhr, eine Schlich-
tungsverhandlung ansetzte,
–
dass aus dem Entscheid der Schlichtungsbehörde vom 26. Juli 2006 hervor-
geht, dass X. um 16.20 Uhr des Verhandlungstages bei der Schlichtungsstelle
angerufen und sich infolge einer Autopanne in A. für die Schlichtungsverhand-
lung entschuldigt habe, so dass die Sitzung abgesagt worden sei; dass der
beklagtischen Partei aber zu Ohren gekommen sei, dass X. sich zu diesem
Zeitpunkt nicht in A., sondern auf dem Campingplatz in E. im Restaurant auf-
gehalten habe, was durch zwei schriftliche Zeugenaussagen bestätigt werde;
dass deshalb die Kündigungsanfechtung als zurückgezogen gelte und die
Kündigung des Vermieters per 31. Juli 2006 rechtskräftig sei,
–
dass die Vermieter am 2. August 2006 beim Kreispräsidenten Thusis ein Ge-
such um Ausweisung des Mieters stellten,

3
–
dass X. am 14. August 2006 eine Vernehmlassung einreichte, in welcher er
unter anderem bestätigte, er werde die Wohnung auf den ordentlichen Kündi-
gungstermin vom 30. September 2006 verlassen,
–
dass er darin zudem das Vorgehen der Schlichtungsbehörde beanstandete,
–
dass der Kreispräsident in der Folge den Gesuchstellern Gelegenheit zu einer
Stellungnahme einräumte,
–
dass diese Vernehmlassung am 23. August 2006 eingereicht wurde und die
Gesuchsteller darin ihr Gesuch dahin abänderten, dass die Ausweisung per
30. September 2006 zu erfolgen habe,
–
dass am 5. September 2006 der Amtsbefehl erlassen und verfügt wurde, dass
X. per 30. September 2006, 12.00 Uhr, aus dem Mietobjekt ausgewiesen
werde, und weitere Anweisungen für die Räumung erteilt wurden,
–
dass X. gegen diesen Amtsbefehl am 18. September 2006 Beschwerde beim
Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden einreichte mit dem Begehren, die-
ser sei aufzuheben,
–
dass das Kreisamt Thusis am 20. September 2006 auf eine Stellungnahme
verzichtete,
–
dass die Beschwerdegegner am 21. September 2006 die Abweisung der Be-
schwerde beantragten, soweit darauf eingetreten werden könne,
–
dass gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO gegen Entscheide im Amtsbefehlsverfahren
innert zehn Tagen seit der Mitteilung beim Kantonsgerichtspräsidenten Be-
schwerde geführt werden kann,
–
dass die Beschwerde rechtzeitig eingereicht wurde, mit einem Rechtsbegeh-
ren und einer Begründung versehen ist, so dass darauf einzutreten ist,
–
dass auch in der Beschwerdeschrift bekräftigt wird, dass der Mieter per 30.
September 2006 die Wohnung verlassen werde; dass deshalb der Amtsbefehl
mit Kostenfolge zu Lasten des Gesuchsgegners völlig unnötigerweise ergan-
gen sei,

4
–
dass gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO das Befehlsverfahren grundsätzlich
für die Ausweisung bei Miete und Pacht zulässig ist,
–
dass zunächst festzustellen ist, auf welchen Zeitpunkt der Mieter überhaupt
die Wohnung zu verlassen hat bzw. hätte verlassen müssen,
–
dass der Mieter die auf den 31. Juli 2006 ausgesprochene Kündigung gemäss
Art. 257 d OR bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen angefochten hat,
–
dass er dabei zu Recht gravierende, durch die Schlichtungsbehörde verur-
sachte Verfahrensmängel rügt,
–
dass es nämlich nicht angeht, dass die Schlichtungsbehörde aufgrund von
Aussagen Dritter ein unentschuldigtes Fernbleiben des Gesuchstellers von der
Schlichtungsverhandlung annimmt, ohne dass der Gesuchsteller dazu Stel-
lung nehmen kann,
–
dass dieses Verhalten somit eine klare Verletzung des Anspruchs des Ge-
suchstellers auf rechtliches Gehör bedeutet,
–
dass im weiteren ohnehin die schriftlichen Bezeugungen von B. und C. im
Lichte von Art. 162 Abs. 3 ZPO, welcher schriftliche Erklärungen zur Umge-
hung des Zeugenbeweises verbietet, unbeachtlich sind,
–
dass im weiteren aus dem Entscheid der Schlichtungsbehörde hervorgeht,
dass sie die Sitzung nach der telefonischen Entschuldigung des Gesuchstel-
lers abgesagt hat,
–
dass unter diesen Umständen nicht nachvollziehbar ist, wie die Schlichtungs-
behörde den später ergangenen Entscheid, die Kündigungsanfechtung werde
als zurückgezogen betrachtet und die Kündigung des Vermieters sei per 31.
Juli 2006 rechtskräftig, gefällt hat, da aus dem Entscheid nicht hervorgeht,
dass die Schlichtungsbehörde anschliessend nochmals zusammengetreten
wäre, und der Entscheid bereits am nächsten Tag mitgeteilt wurde,
–
dass der Entscheid der Schlichtungsbehörde demnach mit so schweren Män-
geln behaftet ist, dass er als nichtig erscheint,

5
–
dass dies indessen vorliegend nicht von entscheidender Bedeutung ist, da die
Vermieter selbst in ihrer Vernehmlassung an das Kreisamt Thusis vom 23.
August 2006 nunmehr die Ausweisung des Mieters auf den ordentlichen Kün-
digungstermin vom 30. September 2006 begehren,
–
dass dieser Termin im Zeitpunkt des Begehrens noch nicht verstrichen war
und somit zu prüfen ist, ob die Vermieter überhaupt ein Rechtsschutz-inter-
esse für einen derartigen Antrag hatten,
–
dass die herrschende Lehre davon ausgeht, dass ein derartiges Ausweisungs-
gesuch vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt werden darf, wenn mit guten
Gründen davon ausgegangen werden kann, dass die Mieterschaft die Mietsa-
che nicht termingerecht verlassen wird (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für
die Praxis, Zürich 1999, S. 606, FN 70 mit weiteren Hinweisen; Verfügung Kan-
tonsgerichtspräsidium vom 19. September 2006, PZ 06 154),
–
dass somit zu prüfen ist, ob die Vermieter hinreichende Gründe für eine solche
Annahme hatten,
–
dass die Beschwerdegegner zu dieser Auffassung gelangen, weil der Mieter
gewisse Mietzinsen nicht bezahlt habe,
–
dass der Schluss, der Mieter werde die Wohnung nicht rechtzeitig verlassen,
weil er noch gewissen Mietzinsen schulde, nicht gerechtfertigt ist, ohne dass
weitere Gründe hinzuträten, welche zur Annahme berechtigten, der Mieter
wolle über den Kündigungstermin hinaus in der Wohnung verbleiben,
–
dass auch der Umstand, dass der Mieter die ausserordentliche Kündigung an-
gefochten hat, zu einem derartigen Schluss nicht ohne weiteres berechtigt,
–
dass der Mieter im Gegenteil mehrfach betont hat, er werde die Wohnung
rechtzeitig auf den ordentlichen Kündigungstermin hin verlassen, worauf er zu
behaften ist,
–
dass unter diesen Umständen nicht angenommen werden durfte, der Mieter
werde die Mietsache nicht termingerecht verlassen, so dass der Amtsbefehl
zu Unrecht ergangen ist,

6
–
dass der Mieter im weiteren zu Recht auch Mängel des kreisamtlichen Verfah-
rens rügt, indem der Kreispräsident wohl einen zweiten Schriftenwechsel eröff-
net, indessen dem Gesuchsgegner keine Gelegenheit zur Duplik eingeräumt
hat und der Kreispräsident zudem ein Gesuch des Mieters um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege unbeachtet liess, was einerseits eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör und andererseits eine Rechtsverweige-
rung darstellt,
–
dass diese Verfahrensmängel indessen auf den Ausgang des Beschwerde-
verfahrens keinen Einfluss haben, da der Amtsbefehl aus den oben erwähnten
anderen Gründen aufzuheben ist,
–
dass unter diesen Umständen die Kosten des Amtsbefehls und des Beschwer-
deverfahrens zu Lasten der Beschwerdegegner gehen, welche den Beschwer-
deführer für die Verfahren vor beiden Instanzen aussergerichtlich angemessen
zu entschädigen haben (Art. 122 ZPO),

7
verfügt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Amtsbefehl aufge-
hoben.
2.
Der Beschwerdeführer wird darauf behaftet, dass er die von den Beschwer-
degegnern in D. gemietete Wohnung ordentlich und rechtzeitig auf den 30.
September 2006 räumt.
3.
Die Kosten des Kreisamtes Thusis von Fr. 300.-- und jene des Beschwerde-
verfahrens von Fr. 1'000.-- zuzüglich Schreibgebühr von Fr. 105.--, total so-
mit Fr. 1'105.--, gehen zu Lasten der Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
welche den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer aussergerichtlich für die
Verfahren vor beiden Instanzen mit insgesamt Fr. 1'500.-- (einschliesslich
Mehrwertsteuer) zu entschädigen haben.
4.
Mitteilung an:
__________
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident: