gr_gerichte · A 2018 38 · 2018-11-06 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 18 38
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser, von Salis 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 6. November 2018
in der Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


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Nach Einsicht in die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 21. Juli 
2018, die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 27. August 2018, 
das Schreiben des Beschwerdeführers vom 5. September 2018 (Poststem-
pel) sowie dessen Replik vom 18. September 2018, das Schreiben des No-
tars B._____ vom 18. September 2018, die Duplik der Beschwerdegegne-
rin vom 27. September 2018, in die vom Beschwerdeführer und der Be-
schwerdegegnerin eingereichten Akten sowie in Erwägung,
-
dass der Beschwerdeführer am 22. Mai 2015 die Stockwerkeigentums-
einheit (StWE) Nr. S50499 samt Autoeinstellplatz in der Gemeinde 
X._____, welche er im Jahr 1990 für Fr. 760'000.-- erworben hatte, für 
Fr. 1'320'000.-- verkauft hat,
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dass der Beschwerdeführer am 5. März 2018 die Steuererklärung für 
Grundstückgewinne eingereicht hat und dabei einen Grundstückgewinn 
von Fr. 173'427.-- deklariert hat,
-
dass die Beschwerdegegnerin mit Veranlagungsverfügung vom 
17. April 
2018 
aufgrund 
eines 
Veräusserungspreises 
von 
Fr. 1'320'000.--, einem Abzug für den Erneuerungsfonds von 
Fr. 12'443.--, Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 49'821.-- und An-
lagekosten 
von 
Fr. 1'017'937.-- 
einen 
Grundstückgewinn 
von 
Fr. 239'799.-- veranlagt hat, woraus eine kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 28'416.20, insgesamt somit 
Fr. 56'832.40, resultiert hat,
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dass der Beschwerdeführer gegen die Veranlagungsverfügung vom 
17. April 2018 am 16. Mai 2018 Einsprache erhoben hat mit den Anträ-
gen auf Anerkennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen 
von Fr. 21'899.65 und Zusprache eines Ersatzes für entgangenen Ge-
winn von Fr. 5'067.--,
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dass die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer mit Schreiben 
vom 22. Mai 2018 mitgeteilt hat, dass die Zinsen auf geleisteten Zah-
lungen vor Fälligkeit keine Anlagekosten im Sinne von Art. 49 des Steu-
ergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) seien und 


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dass keine gesetzliche Grundlage für die Leistung einer Entschädigung 
bestehe, weil das Verfahren nach Auffassung des Steuerpflichtigen 
nicht speditiv genug abgewickelt worden sei,
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dass der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 9. Juni 2018 an seinen 
Anträgen festgehalten und überdies hinsichtlich des Antrags auf Aner-
kennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen die Berücksich-
tigung der Geldentwertung und zusätzlich einen Vorauszahlungsrabatt 
von Fr. 448.45 beantragt hat,
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dass die Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 16. Mai 2018 mit 
Entscheid vom 21. Juni 2018 abgewiesen hat,
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dass der Beschwerdeführer dagegen am 21. Juli 2018 Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben hat mit den 
sinngemässen Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids, Anerkennung nicht bewilligter Abzüge auf Vorauszahlungen 
von Fr. 21'900.-- und Gewährung eines Vorauszahlungsrabatts von 
Fr. 448.45,
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dass die Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 27. August 
2018 die Abweisung der Beschwerde beantragt hat,
-
dass der Beschwerdeführer mit Replik vom 18. September 2018 den 
Abzug von Zinsen auf Baukrediten von Fr. 21'899.65, den Abzug für 
Mobiliar von Fr. 6'500.--, Schadenersatz für entgangenen Gewinn von 
Fr. 5'067.-- und die Gewährung eines Vorauszahlungsrabatts von 
Fr. 448.45 beantragt hat,
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dass die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 27. September 2018 wei-
terhin die Abweisung der Beschwerde beantragt hat,
-
dass auf die Beschwerde hinsichtlich des geltend gemachten Schaden-
ersatzes für entgangenen Gewinn von Fr. 5'067.-- sowie des Voraus-
zahlungsrabatts von Fr. 448.45 nicht einzutreten ist, weil Gegenstand 
des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ein-
zig die beim Beschwerdeführer veranlagte Grundstückgewinnsteuer in 
der Höhe von kantonal und kommunal je Fr. 28'416.20, insgesamt somit 
Fr. 56'832.40, und die entsprechenden Faktoren zur Berechnung des-


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selben bilden und der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Vor-
auszahlungsrabatt von Fr. 448.45 sowie auch der Schadenersatz für 
entgangenen Gewinn von Fr. 5'067.-- keinen direkten Zusammenhang 
mit der Veranlagung des Grundstückgewinns haben,
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dass die Prozessvoraussetzungen im Übrigen zu keinen Bemerkungen 
Anlass geben und auf die Beschwerde − soweit nicht den Vorauszah-
lungsrabatt und den Schadenersatz für entgangenen Gewinn betref-
fend − einzutreten ist,
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dass der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG Ge-
winne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens 
unterliegen,
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dass die Steuerpflicht gemäss Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusse-
rung begründet wird, mit welcher Eigentum an einem Grundstück über-
tragen wird,
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dass der Veräusserer eines Grundstücks steuerpflichtig ist (Art. 45 
Abs. 1 StG),
-
dass als Veräusserungsgewinn der Betrag gilt, um den der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 46 
Abs. 1 StG),
-
dass als Erwerbspreis der beurkundete Kaufpreis gilt, zuzüglich aller 
weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG),
-
dass als Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbau-
ten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des 
Grundstückes bewirkt haben, Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeter-
beiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserun-
gen, für Wasser- und Lawinenverbauungen sowie Kosten, die mit dem 
Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit 
Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren, gelten 
(Art. 49 Abs. 1 StG),
-
dass Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 
berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als 


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Einkommen versteuert worden ist, nicht als Aufwendungen geltend ge-
macht werden können (Art. 49 Abs. 2 StG),
-
dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 
einerseits der Abzug von "Zinsen auf Anzahlungen" in der Höhe von 
Fr. 21'899.65 sowie anderseits der Abzug für Mobiliar von Fr. 6'500.-- 
vom Verkaufspreis streitig und zu prüfen ist,
-
dass es sich bei den vom Beschwerdeführer geltend gemachten "Zin-
sen auf Anzahlungen" in der Höhe von Fr. 21'899.65 − entgegen den 
beschwerdeführerischen Ausführungen − nicht um Zinsen für einen 
Baukredit handelt, weil der Beschwerdeführer im Jahr 1990 keinen Bau 
erstellt hat, sondern vielmehr eine StWE gekauft und dafür eine Hypo-
thek aufgenommen hat,
-
dass es sich bei den geltend gemachten Zinsen bei korrekter Betrach-
tung um Hypothekarzinsen handelt, welche dem Beschwerdeführer be-
lastet worden sind (vgl. Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 1/1 so-
wie Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 6 Beilage 1 und 2) und 
welche im damaligen Zeitpunkt gemäss Art. 36 Abs. 1 lit. a StG 
grundsätzlich vom Einkommen hätten abgezogen werden können,
-
dass der Beschwerdeführer die Hypothekarzinsen im damaligen Zeit-
punkt indes nicht vom Einkommen in Abzug bringen konnte, weil aus 
der noch nicht fertig gestellten StWE (noch) kein Einkommen (Eigen-
mietwert) resultiert hat (vgl. Bg-act. 14),
-
dass das Gesetz in Art. 48 - 50 StG abschliessend regelt, welche Anla-
gekosten vom Veräusserungserlös in Abzug gebracht werden können 
und Hypothekarzinsen nicht darunterfallen (weil diese gemäss Art. 36 
Abs. 1 lit. a StG − wie gesehen − vom Einkommen abgezogen werden 
können),
-
dass die Beschwerdegegnerin somit den Abzug von "Zinsen auf Anzah-
lungen" in der Höhe von Fr. 21'899.65, bei denen es sich bei korrekter 
Betrachtung um Hypothekarzinsen handelt, zu Recht nicht gewährt hat,
-
dass der Beschwerdeführer bereits in der Steuererklärung vom 5. März 
2018 geltend gemacht hat und wieder in der Replik vom 18. September 


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2018 geltend macht, dass im Veräusserungspreis von Fr. 1'320'000.-- 
eine Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten sei, weshalb der Er-
lös für den Verkauf der StWE entsprechend zu reduzieren sei,
-
dass es sich bei dieser Behauptung um eine steuermindernde Tatsache 
handelt, für welche der Beschwerdeführer die Beweislast trägt (vgl. Ur-
teil des Bundesgerichtes 2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 
Zürich 2016, Art. 123 Rz. 77 ff.; LOCHER, Kommentar zum Bundesge-
setz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 
2015, Einführung zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.),
-
dass der Beschwerdeführer den Kaufvertrag vom 22. Mai 2015 weder 
im Einspracheverfahren noch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren eingereicht hat und dementsprechend nicht ge-
prüft werden kann, ob darin eine Abmachung enthalten ist, wonach im 
Kaufpreis tatsächlich eine Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthal-
ten ist,
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dass lediglich in der Korrespondenz des Notars B._____ von Mobiliar 
die Rede ist, indem im E-Mail vom 13. April 2015 (Bf-act. 2/4) festge-
halten wurde, dass gewisses Mobiliar in der Wohnung verbleibe (ob 
dafür indes ein Preis bezahlt wurde, ist nicht erwähnt),
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dass der Notar B._____ in einem E-Mail an den Beschwerdeführer vom 
15. April 2015 (Bf-act. 2/5) empfohlen hat, für das Inventar eine sepa-
rate Position im Kaufvertrag aufzunehmen, damit dies bei der Grunds-
tückgewinnsteuer berücksichtigt werden könne,
-
dass die Aufnahme einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag 
wohl unterblieben ist, weil der Beschwerdeführer den entsprechenden 
Kaufvertrag im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-
fahren wohl eingereicht hätte, wenn darin tatsächlich schriftlich verein-
bart worden wäre, dass im Kaufpreis von Fr. 1'320'000.-- eine Zahlung 
von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten ist,
-
dass der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren auch keine 
Bestätigung des Käufers und auch keine anderweitige Bestätigung ein-


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gereicht hat, wonach im Veräusserungspreis von Fr. 1'320'000.-- eine 
Zahlung von Fr. 6'500.-- für Mobiliar enthalten sei,
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dass der Beschwerdeführer damit den Nachweis nicht erbracht hat, 
dass vom erhaltenen Kaufpreis von Fr. 1'320'000.-- der Betrag von 
Fr. 6'500.-- nicht für die Wohnung, sondern für übernommenes Mobiliar, 
geleistet worden ist,
-
dass die Beschwerdegegnerin den beantragten Abzug für Mobiliar in 
der Höhe von Fr. 6'500.-- damit zu Recht nicht anerkannt hat, zumal 
auch in der Handänderungsanzeige vom 27. Mai 2015 (Bg-act. 2) ex-
plizit vermerkt ist, dass anlässlich des Verkaufs kein Mobiliar mitveräus-
sert wurde,
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dass sich die Veranlagungsverfügung betreffend Grundstückgewinn-
steuer vom 17. April 2018 somit als rechtens erweist und die Beschwer-
degegnerin die vom Beschwerdeführer dagegen erhobene Einsprache 
vom 16. Mai 2018 zu Recht abgewiesen hat,
-
dass sich der angefochtene Einspracheentscheid betreffend Grunds-
tückgewinnsteuer vom 21. Juni 2018 folglich als rechtens erweist,
-
dass die Beschwerde somit abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten 
ist,
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dass angesichts dieses Verfahrensausgangs die Gerichtskosten zu 
Lasten des unterliegenden Beschwerdeführers gehen (vgl. Art. 73 
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 
370.100]),
-
dass der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerde-
gegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschä-
digung zusteht,
wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.


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2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr. 2‘176.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]