gr_gerichte · R 2015 65 · 2015-09-24 · de

Bauauflage (Anmerkung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 65
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuarin ad hoc
Allemann
URTEIL
vom 24. September 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauauflage (Anmerkung)


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1.
Am 12., mitgeteilt am 13. Dezember 2012, bewilligte die Gemeinde 
X._____ (nachfolgend Gemeinde) den Bauherrn B._____ und C._____ 
den Umbau des Hauses Nr. 50 mit Heustall auf der Parzelle 180 respekti-
ve das diesbezügliche Abänderungsgesuch. Das projektierte Zimmer im 
Untergeschoss wurde mit Verweis auf Art. 43 Abs. 1 BG hingegen nicht 
bewilligt.
2.
Mit Schreiben vom 11. Februar 2015 an die bisherigen Bauherren 
B._____ und C._____ sowie die neue Bauherrin A._____ AG führte die 
Gemeinde aus, anlässlich der Schlussabnahme des Mehrfamilienhauses 
am 13. November 2014 auf der Parzelle 180 sei festgestellt worden, dass 
im Untergeschoss des Gebäudes der Ausbaustandard sehr hoch sei. Ins-
besondere lüden das Zimmer U 05 und der Disporaum U 06 zum Wohnen 
ein. Nach Art. 43 Abs. 1 BG müssten Wohn-, Arbeits- und Schlafräume 
mit mindestens einer Fassade vollständig über den Erdboden hinausra-
gen. Zudem sei in der Bewilligung vom 13. Dezember 2012 explizit fest-
gehalten worden, dass das projektierte Zimmer nicht zu Wohnzwecken 
bewilligt werde. Sie sei deshalb gezwungen, zur Erhaltung des rechtmäs-
sigen Zustandes im Sinne von Art. 90 Abs. 1 KRG betreffend sämtliche 
Räume des Untergeschosses das zuständige Grundbuchamt anzuwei-
sen, im Grundbuch auf Parzelle 180 die Anmerkung "Wohnnutzung ver-
boten" vornehmen zu lassen. Die Verfügungsadressaten würden darauf 
hingewiesen, dass die Gemeinde in Zukunft Baukontrollen durchführen 
werde. Eine baurechtswidrige Nutzung könne nach Art. 95 KRG Bussen 
nach sich ziehen.
3.
Die A._____ AG schrieb dazu am 2. März 2015 der Gemeinde, dass es 
sich beim Umbau des Hauses Nr. 50 um eine Umwandlung in ein Luxu-
sobjekt handle und deshalb jeder Bereich den höchsten architektonischen 
Ansprüchen genügen müsse. Die Baubehörde könne jederzeit Baukon-
trollen durchführen. Der Eintrag (recte: die Anmerkung) eines Wohnver-
bots sei deshalb nicht nötig und würde zu einer Ungleichbehandlung zu 


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anderen Hauseigentümern führen, welche keine solche Anmerkung hät-
ten. 
4.
Am 24., mitgeteilt am 26. Juni 2015, verfügte die Gemeinde, das Grund-
buchamt Y._____ werde in Anwendung von Art. 90 Abs. 1 und 2 KRG 
angewiesen, im Grundbuch der Gemeinde auf dem Hauptbuchblatt von 
Parzelle 180 die Anmerkung "Wohnnutzung im Untergeschoss verboten" 
vorzunehmen. Sie erlegte der Eigentümerin A._____ AG die Kosten der 
Verfügung von Fr. 150.-- und die Kosten des Grundbuchamtes auf.
5.
Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 
21. Juli 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte die Aufhebung der Verfügung vom 26. Juni 
2015. Es sei festzustellen, dass betreffend Parzelle 180 im Grundbuch 
keine Anmerkung bezüglich der Wohnnutzung im Untergeschoss vorzu-
nehmen sei. Aufgrund des exklusiven Charakters und des hohen Preisni-
veaus des Objekts spreche die Beschwerdeführerin auch eine solvente 
ausländische Kundschaft an. Diese hätte in Bezug auf im Grundbuch ein-
getragene Lasten und Anmerkungen wohl ein anderes Verständnis als wir 
in der Schweiz. Die Anmerkung würde einen schmerzlichen Nachteil im 
Hinblick auf laufende und künftige Vertragsverhandlungen darstellen. So-
dann müsste sie empfindliche finanzielle Einbussen in Kauf nehmen. Eine 
Anmerkung hätte gemäss Art. 90 Abs. 2 KRG vor Baubeginn zu erfolgen. 
Die Gemeinde habe aber willkürlich entschieden, dass eine Anmerkung 
im Grundbuch nachträglich erfolgen solle. Beim Wohnnutzungsverbot im 
Untergeschoss handle es sich nicht um eine Nebenbestimmung mit er-
heblicher Bedeutung im Sinne von Art. 90 Abs. 2 KRG. 
6.
In der Vernehmlassung vom 11. August 2015 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, so-
weit darauf einzutreten sei. Das betreffende Nutzungsverbot ergebe sich 
aus Art. 43 Abs. 1 BG. Dabei handle es sich um eine kommunale öffent-


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lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Diese könne gestützt auf Art. 90 
KRG und Art. 24 BG durch Auflage in der Baubewilligung und Anmerkung 
im Grundbuch sichergestellt werden. Die Anmerkung im Grundbuch kön-
ne auch nach Baubeginn vorgenommen werden. Das Wohnnutzungsver-
bot sei eine Nebenbestimmung von erheblicher Bedeutung. Die Anmer-
kung sei zudem verhältnismässig und beeinflusse die Kaufpreishöhe 
nicht.
7.
Innert der gesetzten Frist ging beim Gericht von der dazu aufgeforderten 
Beschwerdeführerin keine Replik ein. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 
auf den angefochtenen Entscheid vom 26. Juni 2015 wird, soweit erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Ent-
scheid vom 26. Juni 2015 ist weder endgültig noch kann er bei einer an-
deren Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches An-
fechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden dar. Als Adressatin des angefochtenen Entscheids ist 
die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse 
an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 und 52 VRG) ist, unter 
Vorbehalt der sogleich folgenden Erwägung 1b, einzutreten.


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b)
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei festzustellen, dass betreffend 
die Parzelle 180 keine Anmerkung im Grundbuch bezüglich der Wohnnut-
zung im Untergeschoss vorzunehmen sei. Wie die Beschwerdegegnerin 
aber zu Recht ausführt, kommt diesem Feststellungsantrag keine ei-
genständige Bedeutung zu. Sollte nämlich infolge Gutheissung der Be-
schwerde die angefochtene Verfügung aufgehoben werden, erübrigt sich 
die Feststellung. Es fehlt folglich ein Feststellungsinteresse der Be-
schwerdeführerin, weshalb auf diesen Punkt nicht eingetreten werden 
kann.
2.
Vorliegend streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin zu 
Recht verfügt hat, dass die Anmerkung "Wohnnutzung im Untergeschoss 
verboten" im Grundbuch vorzunehmen sei. Unstrittig ist andererseits das 
bereits mit der Baubewilligung vom 13. Dezember 2012 verfügte und sich 
aus Art. 43 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) erge-
bende Wohnnutzungsverbot betreffend der Räumlichkeiten im Unterge-
schoss auf Parzelle 180. Die Beschwerdeführerin ist sich dessen bewusst 
und hat dies auch ausdrücklich anerkannt.
3. a)
Ebenfalls nicht streitig ist der ungewöhnlich hohe Ausbaustandard der im 
Untergeschoss liegenden Räume. Die Beschwerdeführerin führte dazu 
aus, dass sie ein Objekt im Luxussektor geschaffen habe und die ent-
sprechende Kundschaft kaum mit dem Kellerausbau eines normalen 
Mehrfamilienhauses mit Holzverschlag zum Kauf zu bewegen sei. 
Nach Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) sind mit der Bewilligung die gebotenen 
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüp-
fen, wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmäs-
sigen Zustandes aufdrängen. Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher 
Wirkung oder von erheblicher Bedeutung sind vor Baubeginn auf Kosten 
des Baugesuchstellenden im Grundbuch anzumerken (Art. 90 Abs. 2 
KRG). Nachdem die Beschwerdegegnerin anlässlich der Bauabnahme 


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vom 13. November 2014 den hohen Ausbaustandard der im Unterge-
schoss liegenden Räume festgestellt hat, war sie berechtigt und sogar 
verpflichtet, das Wohnnutzungsverbot betreffend dieser Räumlichkeiten 
im Grundbuch anmerken zu lassen. Es handelt sich vorliegend um eine 
Anordnung zur Erhaltung des rechtmässigen Zustandes nach Art. 90 Abs. 
1 KRG.
b)
Die Beschwerdeführerin erachtet die Nebenbestimmung – das Wohnnut-
zungsverbot – nicht als "Nebenbestimmung von erheblicher Bedeutung" 
im Sinne von Art. 90 Abs. 2 KRG. 
Die Wohnnutzung im Untergeschoss wurde gestützt auf Art. 43 Abs. 1 BG 
verboten. Diese Bestimmung behandelt die Wohnhygiene und hält fest, 
dass Wohn-, Arbeits- und Schlafräume mit mindestens einer Fassade 
vollständig über den Erdboden herausragen müssen. Die Tatsache, dass 
die Wohnnutzung im Untergeschoss nicht zulässig ist, ist nicht strittig. Wie 
die Beschwerdegegnerin aber zu Recht ausführt, kann die potentielle 
Käuferschaft von der Baubehörde direkt über die deklaratorisch wirkende 
Grundbuchanmerkung auf das Wohnnutzungsverbot hingewiesen wer-
den. Die Anmerkung im Grundbuch dient damit auch der Rechtssicher-
heit. Ein Wohnnutzungsverbot für bestimmte Bereiche in einer Wohnlie-
genschaft ist deshalb von erheblicher Bedeutung. Das Wohnnutzungs-
verbot ist zudem nicht befristet, sondern in Art. 43 Abs. 1 BG so festge-
schrieben. Es handelt sich daher um eine Nebenbestimmung mit längerer 
zeitlicher Wirkung. 
4.
In zeitlicher Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, dass eine 
Anmerkung im Grundbuch nach Art. 90 Abs. 2 KRG vor Baubeginn hätte 
erfolgen müssen. Die Beschwerdegegnerin habe willkürlich entschieden, 
dass die Anmerkung nachträglich erfolgen solle.
Bei Baubewilligungserteilung konnte die Beschwerdegegnerin indessen 
nicht davon ausgehen, dass im Untergeschoss ein solch ungewöhnlich 
hoher Ausbaustandard geplant war. Erst anlässlich der Schlussabnahme 


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stellte sie fest, dass Anhaltspunkte für eine materiell vorschriftswidrige 
Nutzung bestehen oder drohen könnten. Durch die nachträgliche Anmer-
kung im Grundbuch entstehen der Beschwerdeführerin höchstens einige 
kleine technische oder administrative Nachteile. Nachdem die Anmerkung 
ohnehin nur deklaratorisch wirkt und die Beschwerdegegnerin verpflichtet 
war und ist, eine allfällige Käuferschaft anlässlich von Kaufverhandlungen 
über das unbestritten bestehende Wohnnutzungsverbot für die Räume im 
Untergeschoss zu informieren, ist ein negativer Einfluss einer Anmerkung 
im Grundbuch auf die Kaufpreishöhe deswegen nicht zu erwarten. Wenn 
die Beschwerdeführerin vorbringt, dass der Grundbucheintrag einen er-
höhten Erklärungsbedarf mit sich bringe, so stellt dies lediglich eine Baga-
telle dar, die hier nicht ins Gewicht fällt. Auch bedeutet die Anmerkung 
kein Hindernis, bei einer allfälligen Baugesetzesänderung, die eine Um-
nutzung der Räume im Untergeschoss zu Wohnräumen gestatten würde, 
eine entsprechende Bewilligung einzuholen. Gestützt auf diese könnte 
dann die strittige Anmerkung wiederum gelöscht werden.
5.
Die vorliegend streitige Anmerkung erweist sich auch unter dem Ge-
sichtspunkt der Verhältnismässigkeit als zulässig. Sie wirkt deklaratorisch 
und nicht konstitutiv und dient, wie die Beschwerdegegnerin richtig aus-
führt, der Rechtssicherheit und damit insbesondere auch der ausländi-
sche Käuferschaft, die mit der Gesetzeslage in der Schweiz nicht vertraut 
ist. Auch das Eigentum der Beschwerdeführerin wird von der Anmerkung 
ins Grundbuch nicht beeinträchtigt. Die Beschwerdeführerin ist – wie be-
reits erwähnt – ohnehin verpflichtet einen potentiellen Käufer über das 
Wohnnutzungsverbot im Untergeschoss zu orientieren. Im Weiteren geht 
es hier nicht lediglich darum, ob die Beschwerdegegnerin zur Sicherung 
der Einhaltung des Wohnnutzungsverbots Baukontrollen durchführen 
darf, sondern auch um die präventive Vermeidung späterer Streitigkeiten 
mit allfälligen Rechtsnachfolgern der heutigen Grundeigentümerin und 
Beschwerdegegnerin. Das öffentliche Interesse – die Durchsetzung des 
Rechts – ist von hohem Interesse und überwiegt das von der Beschwer-


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deführerin geltend gemachte private Interesse deutlich, da die Anmerkung 
im Grundbuch, wie erwähnt, nicht in ihr Eigentum eingreift.
6. a)
Zusammenfassend lässt sich festhalten dass das Wohnnutzungsverbot 
im Untergeschoss des Hauses Nr. 50 auf der Parzelle 180 eine Nebenbe-
stimmung mit längerer zeitlicher Wirkung und von erheblicher Bedeutung 
im Sinne von Art. 90 Abs. 2 KRG darstellt. Die Beschwerdegegnerin hat 
deshalb zu Recht verfügt, dass dieses Wohnnutzungsverbot im Grund-
buch anzumerken sei. Die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 
26. Juni 2015 ist daher nicht zu beanstanden. Die dagegen erhobene Be-
schwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein An-
lass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine aussergerichtliche Ent-
schädigung zuzusprechen ist. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden 
kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
194.--
zusammen
Fr.
2'694.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
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4.
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