gr_gerichte · R 2007 28 · 2007-10-12 · de
Kantonssteuer und direkte Bundessteuer


R 07 28
4. Kammer
URTEIL
vom 12. Oktober 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 31. August 2004 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung des
Quartierplanverfahrens „…“. In das Verfahren wurden die Parzellen 1693
(teilweise), 1697, 1700, 1711, 1712 (teilweise), 1713, 1715 (teilweise), 2063,
2297 und 2298 des Grundbuches … einbezogen. Die Parzellen liegen in
verschiedenen Zonen (Dorfkernzone; Hotelzone; Wohnzonen W2A, W3 und
W4;
Forstwirtschaftszone
sowie
übriges
Gemeindegebiet).
Der
Einleitungsbeschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Im Dezember 2005 erfolgte die öffentliche Auflage des Quartierplans,
bestehend aus folgenden Unterlagen:
- Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhängen (Bestandestabelle und

Grenzänderungstabelle sowie Grundbuchauszüge)
- Bestandesplan 1:500
- Grenzänderungsplan 1:500
- Erschliessungsplan 1:500
- Gestaltungsplan 1:500 (mit Richtplan)
- Modell 1:500
Gegen
den
aufgelegten
Quartierplanentwurf
erhoben
sowohl
Grundeigentümer innerhalb des Beizugsgebiets wie auch solche, die
unmittelbar daran angrenzen, Einsprache.
Anlässlich seiner Sitzung vom 11. April 2006 befasste sich der
Gemeindevorstand … mit dem Quartierplan … und die dagegen erhobenen
Einsprachen. Mit Ausnahme der … AG und der … SA, welchen teilweise
entsprochen wurde, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen ab und
genehmigte den Quartierplan mit den in den Erwägungen erwähnten

Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen). Die Einsprache- und
Genehmigungsentscheide blieben allesamt unangefochten, der Quartierplan
… trat mithin in Kraft.
b)
In die Quartierplanung „…“ einbezogen waren u.a. die der … SA gehörenden,
in der Wohnzone W3 liegende Parzelle Nr. 2063 (1'713 m2) sowie der
Wohnzone W2A zugeschiedenen, noch unüberbauten Parzellen Nr. 1711 (im
Halte von 3‘676 m2) sowie Nr. 1712 (im Halte von 31‘598 m2). Im
rechtskräftigen Quartierplan „…“ sind im Bereich dieser Parzellen
Baustandorte ausgeschieden worden; so im Bereich der Parzellen Nr. 1711
und 1712 die Baustandorte 1 - 3 und im Bereich der Liegenschaft Nr. 2063
der Baustandort 4.
9. August 2006 räumte die … SA der … AG Kaufsrechte an den obgenannten
Liegenschaften ein. In diesem Vertrag wurde die … AG ermächtigt, die
Liegenschaften Nr. 1711 und 1712 zu parzellieren und die Teilparzellen an
Dritte zu verkaufen. Ebenfalls wurde der … AG und den Interessenten für die
einzelnen Liegenschaften separate Vollmachten für die Einreichung von
Baugesuchen abgegeben.
Am 4. September 2006 liess die … AG eine öffentliche Urkunde errichten,
gemäss der ab den Liegenschaften Nrn. 1711 und 1712 Teilflächen
abparzelliert werden, woraus die neuen Liegenschaften Nrn. 2567 mit 795 m2,
die Liegenschaft Nr. 2568 mit 728 m2, die Liegenschaft Nr. 2569 mit 747 m2,
die Liegenschaft Nr. 2570 mit 735 m2 und die Liegenschaft Nr. 2571 mit 683
m2 sowie die Liegenschaft Nr. 2572 mit 7‘393 m2 resultierten.
Gleichentags schloss die … AG mit verschiedenen Personen Kaufverträge
ab: So mit … für die Liegenschaft Nr. 2571, mit … für die Parzelle Nr. 2570,
mit … für die Liegenschaft Nr. 2569, mit … für die Liegenschaft Nr. 2568, mit
… für die Liegenschaft Nr. 2567 und mit … für die Liegenschaft Nr. 1711.
Die erwähnten Parzellierungen und die Kaufrechtsvereinbarungen wurden bis
anhin nicht grundbuchlich vollzogen und die … SA ist mithin immer noch
Eigentümerin sämtlicher erwähnter Liegenschaften.
Ebenfalls am 4. September 2006 reichte Rechtsanwalt … bei der Gemeinde
sieben einzelne Baugesuche für die Überbauung der Baustandorte 1 - 5 ein,
und zwar auf ausdrückliches Verlangen in nachstehender Reihenfolge:

Bauherr:
Liegenschaft
Baustandort
Haus-Nr.
…
2571
3
3-B
…
2570
3
3-A
…
2569
2
2-B
…
2568
2
2-A
…
2567
1
1-B
…
1711
1
1-A
…
2063
4/5
4
Zu den Baugesuchen wurden u.a. folgende Bemerkungen angebracht:
„Erstwohnungsanteil:
Gemäss den Bestimmungen des Quartierplanes … können die Erstwohnanteile
unter den einzelnen Baustandorten verschoben werden. Auf der Liegenschaft Nr.
2570, Haus Nr. 3-A werden 3.26 m2 zu wenig Erstwohnanteil und auf der
Liegenschaft Nr. 2567, Haus Nr. 1-B, 8.00 m2 Erstwohnanteil zu wenig erstellt. Für
die Liegenschaft 2570 wird diese fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 2571
und 2569 und für die Liegenschaft Nr. 2567 wird die fehlende Fläche auf den
Liegenschaften Nr. 1711, 2568 und 2569 ausgeglichen. In den einzelnen
Kaufverträgen wurde diese Übernahme geregelt.
Parkierung
Die einzelnen Baukörper sind als selbständige und unabhängige Bauten ausge-
staltet. Da jedoch der Quartierplan für die Baustandorte 1 - 3 die Parkierung
vorschreibt, sind die einzelnen Bauherrn verpflichtet, die Garagehalle gemeinsam
gemäss den Vorgaben im Quartierplan zu erstellen. Der mit den Baugesuchen
beigelegte Parkplatznachweis ist von den einzelnen Bauherrn akzeptiert worden und
kann nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch auf den Liegenschaften Nr.
1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571 angemerkt werden.
Da auf Grund der Topografie die Erstellung von Besucherparkplätzen sehr schwierig
ist, werden in der Halle Besucherparkplätze erstellt und im Freien nur einzelne
Parkplätze. Gemäss Art. 25 der Quartierplanvorschriften müssen nicht eine
bestimmte Anzahl Besucherparkplätze ausserhalb des Gebäudes erstellt werden,
wie es das Baugesetz vorsieht.
Kontingentierung

Gemäss Artikel 2 des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des
Wohnungsbaus, kann im Rahmen eines Quartierplanes eine Etappierung erfolgen,
dies auch wenn es sich um Projekte unter 1’000 m2 BGF handelt.
Die vorerwähnten Bauherren beantragen nun dass eine solche Etappierung
vorgenommen wird und dass ein Vorbezug von Kontingentsflächen aus dem
Folgejahr bewilligt wird.
Auf Grund der Topografie und der Erstellung der Parkierungsanlage soll folgende
Etappierung vorgesehen werden:
1. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2571 und 2570, Haus Nr. 3-A und 3-B
2. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2569 und 2568, Haus Nr. 2-A und 2-B
3. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2567 und 1711, Haus Nr. 1-A und 1-B
4. Etappe Überbauung Parzelle Nr. 2063, Haus Nr. 4
Aus der beiliegenden Tabelle können Sie ersehen, wie aus unserer Sicht im Rahmen
einer solchen Etappierung die Kontingentierungsflächen zugeteilt werden könnten.“
Gegen die in der Folge öffentlich ausgeschriebenen Bauvorhaben „Häuser 1
- 4“ gingen verschiedene Einsprachen ein. Mit Bau- und Einspracheentscheid
vom 30. Januar 2007, mitgeteilt am 22. Februar 2007, wies die Gemeinde u.a.
die Einsprache von … ab und erteilte den Gesuchstellern bezüglich der
Häuser 1 - 3 gleichentags mit separaten Verfügungen die Baubewilligungen
(Beschlüsse vom 12. Dezember 2006 / mitgeteilt am 22. Februar 2007) unter
verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In den Baubewilligungen
enthalten sind zudem die Entscheide über die Kontingentierung und die
Baufreigabe. Gleichentags erteilte sie auch für das Bauvorhaben auf der
Parzelle Nr. 2063 die Baubewilligung, dies nachdem die … AG am 6.
Dezember 2006 noch mit Bezug auf das Haus Nr. 4 eine Projektänderung
bezüglich der Garageneinfahrt einreicht hatte. Der … AG wurde ein
Kontingent von 635 m2 BGF zugewiesen und für den Bau per 2013
freigegeben.
Am 5. März 2007 bewilligte der Gemeindevorstand sodann noch das von der
Stockwerkeigentümergemeinschaft … eingereichte Aufstockungsprojekt und
wies dieser ein Zweitwohnungskontingent von 204 m2 BGF zu, und zwar mit
Baufreigabe für das Jahr 2012.
2.
Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Beschwerdeführer am 26. März
2007 Beschwerden 1 bis 8 erheben und stellte folgende Anträge:
„Zur Beschwerde 1

1.
Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 5. März
2007 betreffend Bauvorhaben Aufstockung … (Baugesuch Nr. 06044) sei
aufzuheben.
2.
Die Gemeinde … sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 das
Kontingent und die Baufreigabe für 204 m2 BGF Zweitwohnungen ab dem
Jahr 2008 zu erteilen.
Zur Beschwerde 2
3.
Der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21.
Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 4 (Baugesuch Nr. 06040-
1) sei aufzuheben.
4.
Die Gemeinde … sei zu verpflichten, bei der Kontingentserteilung und
Baufreigabe auf das Eingangsdatum des überarbeiteten Gesuchs (6.
Dezember 2006) abzustellen.
Zu den Beschwerden 3 - 8
5.
Die Entscheide über die Kontingentierung und Baufreigabe vom 21.
Februar 2007 betreffend Bauprojekt QP … Haus 1-A, 1-B, 2-A, 2-B, 3-A
und 3-B (Baugesuch Nr. 06034-06039) sowie der Bau- und
Einspracheentscheid vom 21. Februar 2007, soweit er sich auf die
Kontingentierung und Baufreigabe bezieht, seien aufzuheben.
6.
Die Gemeinde … sei zu verpflichten, das vorerwähnte Bauprojekt oder
zumindest jedes der drei Häuser (1-A und 1-B / 2-A und 2-B / 3-A und 3-
B) bei der Kontingentserteilung und Baufreigabe als Grossbauprojekt zu
behandeln.“
Zudem liessen die Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden
Wirkung und die Vereinigung der Beschwerden 1-8 und allfälliger, von Dritten
eingereichter Beschwerden gegen die angefochtenen Entscheide betreffend
die Baugesuche 06034 – 06040-1 (Häuser 1-A – 4) im gleichen Verfahren
beantragen. In materieller Hinsicht stellten sie sich auf den Standpunkt, dass
das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 in zeitlicher Hinsicht zu Unrecht
als früher eingereicht qualifiziert worden sei, nachdem jene Bauherrschaft am
6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und abgeändertes Projekt neu
eingereicht habe. Ferner stellten sie sich auf den Standpunkt, dass die
Gemeinde durch die Qualifizierung der Bauvorhaben als Kleinprojekte und
durch die Aufteilung auf verschiedene Bauherrschaften die Vorschriften des
kommunalen GEKW verletzt habe. Die von der Gemeinde in ihren
Kontingentierungs- und Baufreigabeentscheiden für die Häuser 1A - 3B
akzeptierte Konstruktion diene der Umgehung der Bestimmungen des GEKW,

was sich aufgrund verschiedener Indizien aufzeigen lasse. Letztere liessen
nur den Schluss auf ein Grossprojekt und eine Baugesellschaft zu.
3.
Mit prozessleitender Verfügung vom 25. April 2007 erkannte der
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Dem
Antrag auf formelle Verfahrensvereinigung der Beschwerden 1 - 8 sowie der
Verfahren R 07 27 und R 07 29 nicht statt. Hinsichtlich ersterer, weil eine
Vereinigung nur bei getrennt eingereichten Eingaben vorgesehen ist (Art. 6 lit.
a VRG), bezüglich letzterer, weil sich in jenen Verfahren andere Rechtsfragen
Gegenstand bilden. Die Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
4. a)
Die Gemeinde … liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und
detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen
Abweisung der Beschwerden beantragen. Zutreffend sei, dass die
Beschwerdegegnerin 2 mit Bezug auf das Haus 4 eine Projektänderung
vorgenommen habe; diese habe aber lediglich die Garageneinfahrt, nicht aber
den Baukörper, in welchem die zur Diskussion stehenden Zweitwohnungen
realisiert werden sollen, betroffen. Es sei daher bereits aus der Sicht des
Verhältnismässigkeitsprinzips betrachtet nicht angegangen, das Projekt der
Beschwerdegegnerin 2 wieder hinten anzusetzen. Dies umso mehr, als sich
bereits das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des Quartierplan gehalten
habe. Weil aber das erforderliche Näherbaurecht nicht erhältlich gewesen sei,
habe das Projekt angepasst werden müssen. Die von den Beschwerdeführern
gerügte Behandlung der Bauvorhaben bei der Kontingentszuteilung und
Baufreigabe lasse sich nicht beanstanden; hierfür seien vielmehr gute Gründe
ersichtlich.
b)
Mit
im
Ergebnis
denselben
Überlegungen
liessen
auch
die
Beschwerdegegner 2 - 8 Abweisung der Beschwerden beantragen.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit,
die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu
vertiefen.

6.
Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des
Verwaltungsgerichts
einen
Augenschein
durch,
an
welchem
die
Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in
Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter
und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 8 ergänzt durch den das Projekt
ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei die
Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die
weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist, soweit sie sich mit ihrer
Eingabe gegen die Entscheide betreffend Kontingentierung und Baufreigabe
gemäss dem kommunalen Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung
des Wohnungsbaus (GEKW) richten, offensichtlich gegeben. Was die
Beschwerdegegnerin 6 in diesem Zusammenhang vorbringt, trifft im Ergebnis
nicht zu. Sie verkennt, dass die Beschwerdeführer aufgrund deren eigenem
Aufstockungsvorhaben (umfassende bauliche Sanierung der vor rund 34
Jahren erstellten …; Schaffung von vier neuen Wohnungen, wovon zwei
Zweitwohnungen) angesichts der Kontingentierung der Zweitwohnungen und
dem Zeitpunkt der Baufreigabe in direkter Konkurrenz mit den Bauvorhaben
1 - 4 bzw. den für diese erteilten Entscheiden betreffend Kontingentierung und
Etappierung stehen. Sie sind bereits daher denn auch offensichtlich stärker
als die Allgemeinheit in der Gemeinde betroffen und haben ein hinreichendes
schutzwürdiges
Interesse
an
der
Aufhebung
oder
Änderung
der
angefochtenen Entscheide. Auf ihre Beschwerde kann daher, soweit sie sich
gegen die Bestandteil der Baubewilligungen bildenden Entscheide betreffend
Kontingentierung und Baufreigabe gemäss dem kommunalen Gesetz für die
Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW) richten, ohne
weiteres eingetreten werden. Soweit die Beschwerdeführer sich mit ihrer

Eingabe sinngemäss - aber zu wenig substantiiert - auch noch gegen die
Baubewilligung (geändertes Projekt im Garageeinfahrtsbereich) an sich
wenden, kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden.
2. a)
Die Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde habe bei der Erteilung
betreffend Kontingent und Baufreigabe in rechtswidriger Weise auf den
Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuches vom 4. September 2006
abgestellt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe am 6. Dezember 2006 ein
abgeändertes und überarbeitetes Projekt eingereicht, was im Lichte von Art.
7 Abs. 3 GEKW betrachtet zwingend zur Folge haben müsse, dass letzteres
Datum massgebend sei. Ihr eigenes Vorhaben sei am 28. September 2006
eingereicht worden und müsse daher bei der Kontingentierung und
Baufreigabe prioritär behandelt werden.
b)
Für die Beurteilung der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage ist
von Art. 7 GEKW auszugehen. Danach ist im Baugesuch das für die
Überbauung
beanspruchte
Kontingent
anzugeben
(Abs.
1).
Die
Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des
entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der
Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene
Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die
betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die
Rangfolge (Abs. 2). Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder
Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen
werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten
Gesuches massgebend (Abs. 3). Gesuche für Bauvorhaben, welche
offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der
Frist gemäss Art. 8 als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat),
bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. […] (Abs. 4). Die
Freigabe des beanspruchten Kontingents erfolgt im Rahmen der
Baubewilligung (Abs. 5).
c)
Gemäss Art. 7 Abs. 2 GEKW werden Kontingentsgesuche grundsätzlich in
der
Reihenfolge
des
Eingangs
des
entsprechenden
Baugesuchs

berücksichtigt.
Unbestritten
ist,
dass
das
erste
Baugesuch
der
Beschwerdegegnerin 2 am Baustandort 4 bereits am 4. September 2006
eingereicht; mithin mehr als 3 Wochen vor demjenigen der Beschwerdeführer,
deren Gesuch vom 28. September 2006 datiert. Fest steht auch, dass die
Beschwerdegegner 2 am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und
abgeändertes Gesuch eingereicht haben. Zu prüfen ist, ob diese
Überarbeitung
und
die
vorgesehene
Abänderung
(Änderung
des
Grenzabstandes der Garageneinfahrt gegenüber Parzelle Nr. 2012 von 1 m
auf 4 m), welche seitens der Gemeinde neu aufgelegt und publiziert wurde,
aus der Sicht von Art. 7 Abs. 3 GEKW betrachtet, Einfluss auf die Reihenfolge
des Eingangs der Baugesuche gehabt hat. Dies ist zu verneinen. Abgesehen
davon, dass der Anstoss zur Überarbeitung von der Bauherrschaft kam,
welche zufolge Nichterhältlichkeit eines (privatrechtlichen) Näherbaurechts
und nicht etwa auf Anstoss der Gemeinde wegen Unvollständigkeit oder
grober Verletzung baugesetzlicher Bestimmungen die Abänderung vornahm,
lässt sich auch die gemeindliche Argumentation, dass mit Bezug auf Haus Nr.
4 die Projektänderung lediglich untergeordneten Charakter gehabt habe und
im (geänderten) Bauteil hinsichtlich der Gegenstand des Kontingentierungs-
und
Etappierungsentscheides
bildenden
Zweitwohnungen
keinerlei
Änderungen verbunden gewesen seien, weshalb von einer Hintenansetzung
des Baugesuches auch aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzipes
habe abgesehen werden müssen, ohne weiteres vertreten. Dies umso mehr,
als
sich
das
ursprüngliche
Projekt
an
die
Vorgaben
des
Quartiergestaltungsplanes hat und die Platzierung dieses Bauteils bis an die
Grenze lediglich von der Einräumung eines Näherbaurechts abhängig
gemacht worden ist und sich die Projektänderung - zufolge Nichterhältlichkeit
dieses Rechts - baurechtlich (Umschreibung der Anspruchsvoraussetzungen
auf eine Baubewilligung: R 02 54 Erw. 2c. ff.; zivilrechtliche Bauberechtigung:
PVG 1990 Nr. 25) als untergeordnet erweist. Damit steht auch ohne weiteres
fest, dass für eine abweichende Beurteilung der Projektänderung gestützt auf
Art. 7 Abs. 3 GEWK weder Raum noch Anlass bestand. Was die
Beschwerdeführer dagegen vorbringen lassen, zielt ins Leere. Die Gemeinde
hat zu Recht auf das Eingangsdatum des ursprünglichen Projekts abgestellt;
die Beschwerde erweist sich diesbezüglich daher als unbegründet.

3. a)
Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass mit den streitigen
Entscheiden über die Kontingentierung und die Baufreigabe das GEKW (u.a.
Art. 12 Abs. 3 GEWK) verletzt worden seien, weil die Gemeinde die
Bauvorhaben als Kleinprojekte qualifiziert und die einzelnen Bauherrschaften
nicht als Baugesellschaft akzeptiert habe. Ihres Erachtens hätten die
Bauvorhaben - alle 6 zusammen oder zumindest jedes der 3 einzelnen
Häuser - zwingend als Grossprojekte i. S. von Art. 5 Abs. 2 i. V. mit Art. 2
Abs. 1 GEKW qualifiziert und entsprechend behandelt werden müssen. Sie
machen im Wesentlichen geltend, dass insbesondere die wirtschaftliche
Selbständigkeit auf der Käuferseite (Gesuchstellerseite) fraglich sei. Mit den
von der Gemeinde diesbezüglich in die Baubewilligung aufgenommenen
Auflagen könne lediglich die rechtliche Selbständigkeit der Käuferschaft
sichergestellt werden, nicht aber die wirtschaftliche. Die Zusammensetzung
der Bauherrschaften deute stark auf einen für die Realisierung solcher
Vorhaben üblichen Zusammenschluss in eine Baugesellschaft hin, was -
zusammen mit weiteren Indizien, wie z.B. die Raschheit und Gleichheit der
sechs Käuferschaften für die neuen Parzellen; vom nämlichen Architekten
geplante Neubauten; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als
Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe
Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch
als Bauherr/Eigentümer auftritt - auf eine unzulässige Umgehung hindeute.
Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen
behaupteten Eindrucks wirtschaftlich jedenfalls nicht selbständig und die
Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenige Abklärungen getroffen.
b)
Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die von den Beschwerdeführern
skizzierte Problematik (hinsichtlich aller Bauvorhaben) erkannt, insbesondere
dass die Abparzellierung von Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711
und 1712, der Verkauf dieser Teilflächen sowie die in der Folge gestützt
darauf erfolgte, gesonderte Einreichung von Baugesuchen durch einzelne
Bauherrschaften zur Folge haben, dass die einzelnen projektierten Bauten
unter die von der Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und

nicht unter die Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus
bereits vergeben sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte
Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die
Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und
nicht von einer Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies
insgesamt betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der
Teilflächen allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit
resultiert, noch keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden.
Ebenso wenig kann mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein
grösseres bzw. zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW)
erlangt werden. Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation
der Projektes als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK)
möglich wurde, was aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK
enthaltenen Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls
nicht gegen die gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht
übertrieben viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum
stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von
Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag
zutreffen, und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung
tretenden Bauherrschaften gar für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten,
lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und
Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der
Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist
aber nicht der erste, oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr,
dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon
ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen
könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten
Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten
Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen
und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde
im
Rahmen
des
von
ihr
zu
beachtenden
Grundsatzes
der
Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur
Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen
Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen,

und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation
derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die
Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier
Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein
müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser
Regelung
ist
hinreichend
gewährleistet,
dass
die
aufgrund
der
Abparzellierungen
und
dem
Verkauf
mögliche
„Aufteilung
der
Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die
Verpflichtung
der
einzelnen
Bauherrschaften
zur
Eintragung
der
Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft
der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und
Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch
darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im
Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der
Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden.
Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie
erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser
Bedingung gewährt worden ist.
c)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durfte die Gemeinde
aufgrund der konkreten personellen Gegebenheiten auch die wirtschaftliche
Selbständigkeit der Gesuchsteller für die Häuser 1 - 4 bejahen. Mit der
erwähnten Verpflichtung wird jedenfalls nicht nur eine Sicherung der
rechtlichen Selbständigkeit erreicht, sondern es kann damit spätestens im
Zeitpunkt
des
grundbuchlichen
Eintrags
auch
die
Sicherung
der
wirtschaftlichen Selbständigkeit erlangt werden. Die Beschwerdeführer
ziehen aus den von ihnen hinsichtlich des gegenwärtigen angespannten
Wohnungsmarktes,
der
geltenden
Zweitwohnungsbauvorschriften
mit
restriktiven Kontingentierungs- und Etappierungsvorgaben, etc. hinsichtlich
der von ihnen behaupteten fehlenden wirtschaftlichen Selbständigkeit die
falschen Schlüsse. Abgesehen davon, dass bereits alle Baugesuchsteller
selbst als finanziell (zumindest) gut situiert bezeichnet werden müssen, ist mit
den Beschwerdegegnern sodann davon auszugehen, dass gerade die
erwähnten Einschränkungen die Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit solcher

Objekte - angesichts der Tatsache, dass im Oberengadin die Nachfrage nach
solchen Objekten das Angebot massiv übersteigt - wesentlich erleichtern. Es
wird bereits daher für die Bauherrschaften - abgesehen von den ihnen selbst
zur Verfügung stehenden eigenen finanziellen Mitteln - ein Leichtes sein, die
anfallenden Kosten für rechtskräftig bewilligte und über ein zugesichertes
Kontingent verfügende Objekte zu finanzieren, sei es mit vorfinanzierten
Verkäufen von einzelnen Liegenschaften oder durch Bankkredite.
d)
Auch die von den Beschwerdeführern aufgezeigten Verbindungen zwischen
den Bauherren lassen die gemeindliche Einschätzung der wirtschaftlichen
Selbständigkeit im Ergebnis noch als vertretbar erscheinen. Dass angesichts
der von den Beschwerdeführern geschilderten personellen Konstellation
geradezu zwingend auf eine Baugesellschaft geschlossen werden müsste, ist
nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im vorliegenden Verfahren
glaubhaft ausgeführt, dass sich bereits auf eine erste Sondierungsumfrage
über die bestehenden Kontakte hinaus bereits mehr Interessenten gemeldet
hätten, als Parzellen zur Verfügung stünden. Ferner würden auch die
Vorschriften des Quartierplans „…“ die Bauherren in eine engere Beziehung
bringen, ohne dass bereits von einer Baugesellschaft im Sinne des GEKW
gesprochen werden müsse. Am Augenschein hat der das Projekt
erarbeitende Architekt nachvollziehbar aufgezeigt, dass die einzelnen
Bauvorhaben 1A - 3B mit entsprechenden baulichen Anpassungen (z.B.
Anbringen einer Aussenisolation) separat erstellt und für sich allein bestehen
können und dass jedes eine eigenständige Erschliessung aufweist.
Unbestritten geblieben ist, dass das Parkhaus sowie das Gebäude auf dem
Baufeld 4 (Parzelle Nr. 2063) für sich allein erstellt werden und bestehen
können. Dass verschiedene Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle;
Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls
nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Die Beschwerdeführer
verkennen,
dass
im
Rahmen
von
Quartierplanungen
regelmässig
gemeinsame Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von
den Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen.
Ebenso wenig spricht der Umstand, dass ein einzelner Architekt die
Bauprojekte erarbeitet hat oder dass die Baugesuche gemeinsam bei der

Gemeinde eingereicht wurden, für eine Umgehung der Vorschriften des
GEKW.
e)
Was die Beschwerdeführer in ihrer Replik in diesem Zusammenhang und zur
Stützung ihrer Auffassung von derart engen Verbindungen zwischen den
einzelnen Bauherren vorbringen lassen, dass zwingend von einem
Grossprojekt gesprochen werden müsste, vermag an der Vertretbarkeit der
gemeindlichen
Einschätzung
der
rechtlichen
und
wirtschaftlichen
Selbständigkeit der Bauherren und der daraus resultierenden Zulässigkeit der
Erteilung von Kontingenten für „Kleinbauprojekte“ nichts zu ändern. Die
Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet als
unbegründet.
4. a)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung
zulasten der Beschwerdeführer, welche überdies entsprechend dem
Verfahrensausgang den Beschwerdegegnern 2, 3, 6, 7 und 8 die
verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der
Beschwerdeverfahren R 07 27 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem
max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten haben.
b)
Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb
der
anwaltlich
vertretenen
Gemeinde
denn
auch
keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
608.--
zusammen
Fr. 6’608.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer haben … Fr. 1'538.90, … und … insgesamt Fr.
2'130.50, … Fr. 1'000.-- und der … AG Fr. 2’037.50 an die diesen für das
vorliegende Verfahren entstandenen Kosten zu erstatten.
Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.