gr_gerichte · PVG 2013 19 · 2026-02-13 · de


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Vermögenssteuer. Verkehrswert. Ertragswert. Landwirtschaft-
liche Nutzung. Spekulation. Kapitalanlage.
– Bestimmung des Steuerwertes von Grundstücken bei der
Vermögenssteuer (E.3).
– Das zur Diskussion stehende Grundstück ist formell dem
BGBB unterstellt und auch die tatsächliche überwiegende
land- oder forstwirtschaftliche Nutzung ist vorliegend gege- ben
(E.4).
– Im konkreten Fall haben die Beschwerdeführerin sowie be- reits
ihre Rechtsvorgänger verschiedene Anstalten getrof- fen, um
die Überbaubarkeit ihres Grundstücks zu erhalten bzw. zu
erweitern, weshalb die kantonale Steuerverwaltung darauf
schliessen durfte, dass die Parzelle der Kapitalanlage dient; dies
schliesst die Anwendbarkeit des reinen Ertrags- wertes für die
Vermögensbesteuerung aus (E.5).
Imposta sulla sostanza. Valore commerciale. Valore di reddito. Uso
agricolo. Speculazione. Investimenti.
– Determinazione del valore fiscale di un immobile per l’im-
posta sulla sostanza (cons. 3).
– Il fondo in discussione sot ostà formalmente alla LDFR ed è data
la preponderante ed effet iva utilizzazione agricola e fo- restale
(cons. 4).
– Nell’evenienza, la ricorrente come già i suoi predecessori in dirit
o hanno fat o diversi passi per mantenere l’edificabilità del loro
fondo, rispet ivamente per estenderla, per cui l’au- torità fiscale
cantonale poteva concludere che la particella servisse come
investimento; questo esclude l’applicabilità del solo valore di
reddito per l’imposizione sulla sostanza (cons. 5).
Erwägungen:
3. a) Was den Steuerwert des vorliegend zur Diskussion
stehenden Grundstückes betrifft, hält bereits das Bundesrecht
fest, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird. Dabei
kann jedoch der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden
(Art. 14 Abs. 1 StHG). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten
Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, wobei das kanto-
nale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Ver-
kehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung
oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des
Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Er-
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trags- und Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).
b) Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss
Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert
unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Er-
tragsfähigkeit (sog. Mischwert) massgebend. Auf längere Dauer
land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden hinge-
gen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 StG zum alleinigen tie-
feren Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, die
zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben
wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden
nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum
Mischwert, besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG).
c) Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grund-
stücks wird dabei weder in den Bestimmungen des Bundessteuer-
rechts noch in den Bestimmungen des kantonalen Steuerrechts
definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und Rechtspre-
chung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf be-
schränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tra-
gen. Vielmehr hat sie namentlich auch das BGBB, das RPG und das
LwG sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenab-
wägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem
der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bo-
dens,
der
einen
volkswirtschaftlich
wesentlichen
Pro-
duktionsfaktor darstellt, zugunsten landwirtschaftlicher Betriebe
zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung we-
sentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des
land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem
Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbe-
schränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem
bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich
privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die
für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt
sind (vgl. Bundesgerichtsentscheide 2C_1 /201 vom 2. Dezember
201 E. 2. 2. 1 und 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E.3.2; ZI-
GERLIG/JUD in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweize-
rischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisie-
rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2.
Aufl., Basel 2002, Art. 14 N. 9). Dies ist nach Mass-
gabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es
sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe

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gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone
nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nut-
zung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des BGBB
und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von
Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB ge-
nannte Fälle, nämlich:
a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen
Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Um-
schwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirt-
schaftlichen Gewerbe gehören;
b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe
gehören;
c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, so-
lange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen land-
wirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufge-
teilt sind.
Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum
Ertragswert i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des
betreffenden Grundstücks unter das BGBB gemäss Lehre und
Rechtsprechung die tatsächliche überwiegende land- oder forst-
wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus (vgl. Bundes-
gerichtsentscheid 2C_1 /201 vom 2. Dezember 201 E.2.2.2).
Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die
infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen
Nutzung dem BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschafts-
fremde Zwecke, etwa als Ferienwohnung oder vermietetes Ge-
bäude, genutzt werden, ohne sachlichen Grund eine privilegierte
Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit nur jene
Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu quali-
fizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche
dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich
überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (ZIGERLIG/JUD,
a. a. O., Art. 14 N. 9).
4. a) Hinsichtlich der vorliegend zur Diskussion stehenden
Parzelle 73 sind sich die Parteien insofern einig, als das betreffende
Grundstück die Voraussetzungen gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB
erfüllt und somit zumindest formell dem BGBB unterstellt ist.
b) Die kantonale Steuerverwaltung erachtet jedoch bereits
die zusätzliche Voraussetzung «tatsächliche überwiegende land-
oder forstwirtschaftliche Nutzung» gemäss Bundesgerichtsent-
scheid 2C_1 /201 vom 2. Dezember 201 E. 2. 2. 2 als nicht mehr

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gegeben. Der Nachweis für die überwiegende landwirtschaftliche
Nutzung der Parzelle 73 sei von der Beschwerdeführerin nicht er-
bracht worden. Der von ihr eingereichte Pachtvertrag vom
25./26. Mai 2012 gelte erst seit dem 1. Januar 201 und könne da-
mit für die vorliegend umstrittene Steuerperiode 2010 nicht
berücksichtigt werden. Beweismittel, welche die landwirtschaftli-
che Nutzung der Parzelle 73 vor dem 1. Januar 201 durch den Va-
ter des jetzigen Pächters aufgrund eines mündlichen Pachtvertra-
ges untermauern würden, lägen ebenfalls nicht vor. Die Folgen
dieser Beweislosigkeit seien durch die Beschwerdeführerin zu tra-
gen. Im Übrigen spreche aber auch die Tatsache, dass die Be-
schwerdeführerin in der Steuererklärung 2010 keine Pachtzinsein-
nahmen deklariert habe, der geringe Pachtzins seit dem 1. Januar
201 von gerade einmal Fr. 100.– pro Jahr sowie auch die topogra-
fische Lage der Parzelle gegen eine tatsächliche überwiegende
landwirtschaftliche Nutzung.
Dieser Ansicht der kantonalen Steuerverwaltung kann
nicht gefolgt werden. Denn die Parzelle 73 wurde seit dem Jahr
1954 stets landwirtschaftlich bewirtschaftet, zuerst durch den Vater
des heutigen Pächters, danach durch den heutigen Pächter selbst.
Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung besteht zudem auch heute
noch und wurde durch den am 25./26. Mai 2012 abgeschlossenen
Pachtvertrag mit Beginn per 1. Januar 201 und einem Pachtzins
von jährlich Fr. 100.– bloss noch schriftlich bestätigt. Entsprechend
wurden bzw. werden an den Pächter auch heute noch Flächen-
beiträge ausgerichtet. Der Einwand der kantonalen Steuerverwal-
tung, die landwirtschaftliche Nutzung sei erst ab dem 1. Januar
201 nachgewiesen und deshalb bei der vorliegend zur Diskussion
stehenden Veranlagung für das Jahr 2010 nicht zu berücksichtigen,
geht somit offensichtlich fehl. Vor diesem Hintergrund erübrigen
sich sowohl die beim Amt für Landwirtschaft und Geoinformation
Graubünden sowie beim Grundbuchamt Oberengadin beantrag-
ten Editionen als auch die beantragte Einvernahme des Pächters;
denn die Abrechnung von landwirtschaftlichen Beiträgen für 163
von insgesamt 164 Aren der Parzelle 73 im Rahmen der Nutzung in-
nerhalb eines bestehenden Betriebes liegt bereits bei den Akten.
Das Erfordernis der überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung
ist vorliegend somit zweifelsohne erfüllt.
5. a) Es bleibt zu prüfen, ob die Parzelle 73 zum Zwecke der
Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde oder offen-
sichtlich diesen Zwecken dient und dementsprechend in Anwen-
dung von Art. 57 Abs. 3 StG zu Recht zu zwei Dritteln des Ver-

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kehrswertes besteuert wurde. Die kantonale Steuergesetzgebung
umschreibt die Begriffe der Spekulation und der Kapitalanlage
nicht näher. Es sind die gesamten Umstände des jeweiligen Ein-
zelfalls zu würdigen, um eine entsprechende Qualifikation vorneh-
men zu können (VGE 258/96, publ. in ZGRG 2/97, S. 57 f.). So hat
sich das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits in
VGE 465/90 dahingehend geäussert, dass unter Umständen der
Preis, welcher für eine Parzelle bezahlt worden ist, als Indiz für den
Erwerbszweck herangezogen werden könne. In VGE 490/90 nahm
das Gericht die Überbaubarkeit einer erworbenen Parzelle als Kri-
terium für die Beurteilung der Frage, ob das Grundstück allenfalls
zu Spekulationszwecken oder aber mit der Absicht der Kapitalan-
lage erworben wurde. Im Verwaltungsgerichtsurteil A 01 43 vom
23. Oktober 2001 brachte das Gericht schliesslich zum Ausdruck,
dass die Erstellung einer unterirdischen Garage auf die Absicht,
die Überbaubarkeit erhalten zu wollen und damit auf eine Kapital-
anlage schliessen lässt. Nebst persönlichen Beweggründen sind
somit im Einzelfall auch sachliche Gesichtspunkte in die Beurtei-
lung miteinzubeziehen. Ein übersetzter Erwerbspreis, eine kurze
Eigentumsdauer, die rege Bautätigkeit in einer Gemeinde, aber
auch die berufliche Tätigkeit des Erwerbers können im Einzelfall
den Schluss zulassen, dass ein Grundstückserwerb zu Spekula-
tionszwecken erfolgt ist. Andererseits gilt der Erwerb für den Ei-
genbedarf als Kapitalanlage, welchem in der Regel längerfristige
Überlegungen zugrunde liegen.
b) Wie vorstehend unter Erwägung 2 ausgeführt, hat die
Beschwerdeführerin den hälftigen Miteigentumsanteil an der zur
Diskussion stehenden Parzelle 73 mit einer Fläche von 16 368 m2,
davon 13 771 m2 in der Landwirtschaftszone und 2597 m2 in der
Bauzone, im Jahr 1999 zu einem Wert von gesamthaft Fr. 260 000.–
gekauft bzw. auf Rechnung künftiger Erbschaft übernommen. Da-
bei bezahlte die Beschwerdeführerin ihren eigenen Angaben zu-
folge für den in der Landwirtschaftszone gelegenen Teil der Par-
zelle Fr. 3.– pro m2 (Fr. 3.– x 13 771 m2 x ½ = Fr. 20 656.50) bzw. für
den in der Bauzone gelegenen Teil Fr. 184.– pro m2 (Fr. 184.– x
2597 m2 x ½ = Fr. 238 924.–). Der Gesamtverkehrswert des in der
Bauzone gelegenen Teils der Parzelle 73 erreicht indes – ausge-
hend vom Verkehrswert der amtlichen Schätzung der Nachbarpar-
zelle in der Höhe von Fr. 752.– pro m2 – Fr. 1 952 944.– bzw.
Fr. 976 472.– für den hälftigen Miteigentumsanteil der Beschwer-
deführerin. Dementsprechend erwarb die Beschwerdeführerin
ihren hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 im Jahr 1999

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familienintern zu einem tieferen Preis, als er zum Zeitpunkt des Er-
werbs für vergleichbares Land bezahlt wurde, was eher dafür
spricht, dass die Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des ent-
sprechenden Landes tatsächlich überwiegend dem Erhalt der
landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung getragen hat. Dies wie-
derum würde in Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG grundsätzlich
für eine Besteuerung des entsprechenden Landes zum Ertrags-
wert sprechen. Andererseits liegt aber der für den in der Bauzone
gelegenen Teil der Parzelle 73 bezahlte Preis von Fr. 184.– pro m2
auch deutlich über dem für landwirtschaftliches Land üblichen An-
satz, was wiederum für einen Erwerb zum Zwecke der Kapitalan-
lage und dementsprechend für eine Besteuerung zu zwei Dritteln
des Verkehrswertes sprechen würde. Aufgrund des bezahlten
Kaufpreises von Fr. 260 000.– lässt sich demzufolge die Frage, ob
der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 zum Zwecke der
Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde, nicht ab-
schliessend beantworten.
c) Der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73
mit 2597 m2 liegt in der Wohnzone 2B und ist gemäss kommuna-
lem Baugesetz bei Vorliegen eines genehmigten Baugesuchs so-
wie unter Einhaltung der Zonenordnung ohne Weiteres überbau-
bar. Wesentlich zu dieser Überbaubarkeit beigetragen hat das in
den 90er-Jahren durchgeführte Quartierplanverfahren, an wel-
chem die Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerin aktiv
mitgewirkt haben. Dabei setzte sich diese damals insbesondere
für eine Aufschüttung und eine daraus resultierende möglichst op-
timale Situierung des Gebäudes, eine Asphaltierung der Strasse
sowie für eine Dachneigung ein, welche die Installation von Son-
nenkollektoren zulässt. Im Rahmen erwähnter Quartierplanung
hatten die damaligen Eigentümerinnen der Parzelle 73 gesamthaft
rund Fr. 140 000.– für die Planungskosten sowie für die Erschlies-
sung des Grundstücks zu bezahlen. Diese aktive Beteiligung am
Quartierplanverfahren unter Inkaufnahme finanzieller Aufwen-
dungen führte dazu, dass der sich in der Bauzone befindliche Teil
der Parzelle 73 heute vollständig erschlossen ist und lässt darauf
schliessen, dass bereits die damaligen Eigentümerinnen die Ab-
sicht hegten, die Überbaubarkeit des Grundstücks zu erhalten
bzw. gar zu erweitern.
Des Weiteren lässt auch der Abschluss des Dienstbarkeits-
vertrages vom 1 . Oktober 1996 Rückschlüsse auf die Absicht zur
Erhaltung der Überbaubarkeit des in der Bauzone gelegenen Teils
der Parzelle zu. Mit erwähntem Dienstbarkeitsvertrag vereinbar-

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ten die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 mit den Ei-
gentümern der Nachbarparzelle 219 ein Grenzüberbaurecht für
eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe zugunsten der
Parzelle 219 und zulasten der Parzelle 73 sowie ein Durchgangs-
und Durchfahrtsrecht zugunsten der Parzelle 73 und zulasten der
Parzelle 219. Die Erstellungskosten für den auf der Parzelle 73 zu
erstellenden Teil der Autoeinstellhalle sowie der Rampe wurden
dabei durch die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73
getragen. Als Gegenleistung für das Grenzüberbaurecht wurde
den Eigentümerinnen der Parzelle 73 nach Fertigstellung der
Überbauung auf der Parzelle 219 ein obligatorischer Anspruch auf
ein unentgeltliches Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz
oder die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils
an der Einheit der Autoeinstellhalle gewährt. Überdies äusserten
die damaligen Miteigentümerinnen der Parzelle 73 im Dienstbar-
keitsvertrag vom 1 . Oktober 1996 die Absicht zur Errichtung einer
unterirdischen Autoeinstellhalle auf der Parzelle 73, welche an
diejenige auf Parzelle 219 angebaut und über deren Ein- bzw. Aus-
fahrtsrampe erschlossen werden sollte. Auch der am 30. Mai 2006
erfolgte Kauf eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der
Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem
Bruder zu einem Preis von Fr. 18 000.– lässt auf die Absicht der Be-
schwerdeführerin schliessen, den in der Bauzone liegenden Teil
der Parzelle 73 zu gegebener Zeit überbauen zu wollen. Ansons-
ten würde der Kauf eines weiteren Parkplatzes in erwähnter Ein-
stellhalle der Parzelle 219 – zumal die Beschwerdeführerin infolge
des Dienstbarkeitsvertrages vom 1 . Oktober 1996 bereits im Be-
sitz eines Autoeinstellplatzes in dieser Einstellhalle ist – wenig
Sinn machen.
d) Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin
spricht sodann auch die landwirtschaftliche Nutzung der Par-
zelle 73 nicht gegen eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Ver-
kehrswertes. Es ist zwar zutreffend, dass die Parzelle 73 seit den
50er-Jahren des letzten Jahrhunderts stets landwirtschaftlich ge-
nutzt wurde. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde mit schriftli-
chem Pachtvertrag vom 25./26. Mai 2012 mit Beginn per 1. Januar
201 und einem Pachtzins von jährlich Fr. 100.– bzw. Fr. 50.– für
den Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin für weitere neun
Jahre, d. h. bis Ende 2019 gesichert. Dieses Pachtverhältnis hat in-
des nicht zur Folge, dass der in der Bauzone gelegene Teil der Par-
zelle 73 von den Eigentümern nicht überbaut werden könnte. Ei-
nerseits ist die Kündigung des Pachtvertrages gemäss dessen Ziff.

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2 unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist grundsätz-
lich möglich. Andererseits kann der Pachtvertrag gemäss Art. 15
Abs. 1 LPG auch durch einen allfälligen Käufer des Grundstücks
aufgelöst werden, wenn er die Parzelle unmittelbar zu Kauf-
zwecken, zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung
erwirbt. Dementsprechend zielt der beschwerdeführerische Ein-
wand, die landwirtschaftliche Pacht aufgrund eines langfristigen
Pachtvertrages stehe der Besteuerung der Parzelle zu zwei Dritteln
des Verkehrswertes entgegen, ins Leere, zumal eine Kapitalanlage
praxisgemäss auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück zu
Baulandpreisen erworben und unverändert landwirtschaftlich ge-
nutzt wird.
e) Mit der aktiven Beteiligung am Quartierplanverfahren in
den 90er-Jahren, der Beteiligung an den Erstellungskosten der
Einstellhalle auf Parzelle 219, dem Abschluss des Dienstbarkeits-
vertrages vom 1 . Oktober 1996 und der darin geäusserten Absicht
zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf Par-
zelle 73 sowie dem Erwerb eines weiteren Parkplatzes in der Ein-
stellhalle der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin und ihren
Bruder am 30. Mai 2006 brachten die Beschwerdeführerin sowie
bereits ihre Rechtsvorgängerinnen offensichtlich zum Ausdruck,
dass sie die Überbaubarkeit ihres Grundstücks erhalten wollten
bzw. gar erweitern wollten. Vor diesem Hintergrund durfte die kan-
tonale Steuerverwaltung ohne Willkür darauf schliessen, dass die
fragliche Parzelle zumindest heute, wenn nicht sogar schon im
Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerdeführerin im Jahre
1999, der Kapitalanlage dient, was wiederum die Anwendbarkeit
des reinen Ertragswertes für die Vermögensbesteuerung aussch-
liesst. Diese Auffassung wird im Übrigen auch durch die Zielset-
zungen der Raumplanung gestützt, wonach Bauland grundsätzlich
innerhalb von 15 Jahren erschlossen und überbaut und nicht an-
deren Nutzungen zugeführt oder gehortet werden soll (vgl. Art. 15
RPG). Dementsprechend steht fest, dass der hälftige Miteigen-
tumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73 – soweit in
der Bauzone liegend – der Kapitalanlage im Sinne von Art. 57 Abs.
3 StG dient.
A 12 44
Urteil vom 14. Mai 2013