gr_gerichte · R 2005 109 · 2006-03-10 · de
Quartierplan

Quartierplan (Einleitung) | Planung

R 05 109/111
4. Kammer
URTEIL
vom 10. März 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan (Einleitung)
1.
Am 6. Oktober 2003 reichten die Eigentümer der Bauparzelle Nr. 2628, … und
…, ein Gesuch um Einleitung eines öffentlichen Quartierplanverfahrens
zwecks Erschliessung ihres Grundstücks im Gebiet „…“ in … auf der …
(Gemeinde …) ein. Das besagte Teilgebiet ist seit zirka 50 Jahren privat
(mittels Dienstbarkeitsverträgen) erschlossen und verfügt über eine
Ringstrasse. Ab der Kantonsstrasse im Nordwesten bildet die Strassenparz.
2605 (Eigentümer …) das Verbindungsstück zur privaten Ringstrasse. Die
Parz. 2628 mit einer Fläche von 1'181 m2 wurde vor 10 Jahren der Bauzone
(W2; AZ 0.2) zugewiesen und ist zu 2/3 mit einer Wintersportzone überlagert.
Eine Überbauung ist damit bloss noch entlang der nordwestlichen
Grundstücksgrenze (geplant Wohnhaus mit 17.7 m Länge und 10 m Breite;
verfügbare BGF 200 m2) möglich, wobei heute indes keine direkte Zufahrt
existiert. Der Anfahrtsweg zur Parz. 2628 gestaltet sich so, dass zunächst das
Verbindungsstück (Parz. 2605) bis zum nordöstlichen Ende der geteerten
Ringstrasse befahren werden muss, um danach voraussichtlich via der
Privatgrundstücke 2888 (StWEG …), 2625 (…) sowie 2863 (…) von Norden
oder sonst via Parz. 2627 (…) von Westen her auf Parz. 2628 zu gelangen.
2.
Am 28. Juli 2005 beschloss der Gemeindevorstand, ein Quartierplanverfahren
über das Gebiet „…“ einzuleiten, wobei nachfolgende Parzellen ganz oder
teilweise davon miterfasst wurden: Strassenparz. 2605 (…), 2606T (StWEG
…), 2621T1 und T2 (… AG – Verwaltungsratspräsident …), 2625T1 (… AG –
VR-Präsident …), 2627 (…), 2628 (…), 2863 (…) und 2888 (StWEG …). Der
Beschluss wurde am 9. September 2005 im Amtsblatt Region Mittelbünden
(S. 25) öffentlich publiziert, wobei mit jenem Quartierplan insbesondere eine

sinnvolle Überbauung und Erschliessung der Parz. 2628 bezweckt werden
sollte. Inhalt des Verfahrens sollten ein Gestaltungs- und Erschliessungsplan,
ein Plan des Beizugsgebiets im Massstab 1:1000 sowie erforderlichenfalls
eine Baulandumlegung und eine Nutzungsverlagerung sein. Mit separatem
Schreiben vom 30. August 2005 hatte die Beschlussbehörde sämtliche
Eigentümer der an die Ringstrasse angrenzenden Liegenschaften bereits
vorher darüber in Kenntnis gesetzt.
3. a)
Gegen den Einleitungsbeschluss vom 28.07./09.09.2006 erhoben die
Eigentümer der Parz. 2605 (…), 2621T1 und T2 (… AG), 2863 (…) und 2888
(StWEG …) innert Frist gemeinsam Rekurs beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden mit dem Begehren um kostenfällige Aufhebung des
missliebigen Beschlusses. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen an,
dass die Erschliessung einer einzelnen Parzelle nicht mit Hilfe des
öffentlichen Rechts [des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden
(KRG) und des kommunalen Baugesetzes (BG)] erzwungen werden könnte,
sondern dafür vernünftigerweise nur der private Einkauf in die bestehende
Ringstrasse sowie die Geltendmachung des privatrechtlichen Notwegrechts
für die fehlenden 40 Meter ab Ringstrasse bis zur Parz. 2628 in Frage
kommen könnten. Das öffentliche Recht dürfe nicht für ein klares
Partikulärinteresse eines einzigen Bauherrn mittels Quartierplanverfahren
missbraucht werden. Angesichts der Lage und Erschliessungsmöglichkeit
hätte die Parz. 2628 gar nie als Bauland ausgeschieden werden dürfen. Aus
demselben Grund sei auch eine Überbauung nach einer Landumlegung
gestützt auf das öffentliche Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz
(WEG; SR 843) nicht denkbar. Falls sich der Bauherr (Parz. 2628) nicht mit
den Nachbarn über eine Grenzbereinigung oder die Gewährung von Näher-
und Grenzbaurechten einigen könnte, müsste er sich mit der Situation auf
seiner Parzelle begnügen und notfalls ein kleineres Wohnhaus bauen. Dies
gelte umso mehr, als sich heute auf Parz. 2628 der Skischulsammelplatz
befinde und besagte Parzelle den direkten Zugang zum Skigebiet „…“
darstelle. Ferner sei nicht verständlich, weshalb nur jene Grundeigentümer,
über deren Parzellen die geplante Erschliessung führe (Parz. 2605, 2606T1
und T2, 2621T1 und T2, 2625T1, 2863 oder sonst allenfalls 2627) vom

Quartierplanverfahren miterfasst worden seien. Sollten die Eigentümer der
Parz. 2628 effektiv ein öffentlich-rechtliches Quartierplanverfahren erzwingen
können, müsste der heute bestehende private Kostenverteilschlüssel für die
Ringstrasse (inkl. Vorinvestitionen) neu ermittelt bzw. komplett angepasst
werden, was sodann ebenfalls im Zuge dieses Planverfahrens geschehen
müsste und wozu alle Anstösser an die Ringstrasse einzubeziehen wären.
Alle Grundstücke im Gebiet „…“ müssten daher schon ins Einleitungs- und
Abgrenzungsverfahren (Perimetergebiet) einbezogen und nicht erst in einer
zweiten Verfahrensstufe (Kostenverteiler) mitberücksichtigt werden.
b)
Am 29. Oktober 2005 erhob ausserdem noch die Grundeigentümerin der
Parz. 2625T1 (… AG) Rekurs beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf
kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einleitungsbeschlusses. Ausser
den Eigentümern der Parz. 2628 habe kein einziger Grundeigentümer und
Liegenschaftsbesitzer im Gebiet „…“ das Bedürfnis, eine zusätzliche Strasse
durch das ruhige und besonders im Winter zu Fuss von vielen Skisportlern
und Feriengästen frequentierte Quartier (markante Zäsur auf Wegstrecke
zwischen … AG und … AG bzw. Skischulsammelplatz) erstellen zu lassen.
Ihr sei z.B. untersagt worden, im Bereich der südlichen Wintersportzone ein
Zelt aufzustellen. Die zu 2/3 in der Wintersportzone liegende Parz. 2628
könnte darum ebenfalls nicht vernünftig überbaut werden. Es sei auch
unverhältnismässig, nur wegen eines Kleingrundstücks von 1181 m2 ein
Quartierplanverfahren durchzuführen. Die für den Wintersport bedeutende
öffentliche Fusswegerschliessung dulde in jenem Quartier ohnehin keinen
motorisierten Verkehr. Der Strassenlärm vor der Südfassade ihrer
Hotelliegenschaft würde die Nachtruhe der Gäste stören. Die … AG habe
seinerzeit (1972) ihre Liegenschaft darum verkehrsmässig privat und auf
eigene Kosten von Norden her erschlossen. Eine neue Strassenzufahrt auf
der Südseite ihres Hotels zwecks Erschliessung der Parz. 2628 inkl. des
daraus zu erwartenden Mehrverkehrs werde deshalb abgelehnt.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin) dem
Verwaltungsgericht die kostenfällige Abweisung beider Rekurse. Zur
Begründung brachte sie zur Hauptsache vor, dass für Baugrundstücke von

Bundesrechts wegen eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens bestehe
und daher zu Recht ein öffentliches Quartierplanverfahren zur Regelung und
Gestaltung der noch unüberbauten, indes stets noch über keine eigene
Zufahrt verfügenden Parz. 2628, eingeleitet worden sei. Die private
Ringstrasse verlaufe in unmittelbarer Nähe davon, weshalb eine Anbindung
daran gesucht und gefunden werden müsste. Damit ein allfälliger Zugang zur
Parz. 2628 nicht durch andere Bauten versperrt würde, sei mit planerischen
Mitteln versucht worden, die bestehende „Wegenot“ zu beseitigen und eine
vernünftige Lösung mittels Baus einer Stichstrasse ab der privaten
Ringstrasse anzustreben. Die Erschliessung von Bauland sei auch im
öffentlichen Interesse, da bloss solcher Boden für Wohnzwecke genutzt
werden dürfe und mit den Baulandreserven haushälterisch umzugehen sei.
Private Abmachungen, die in zweiter Linie zum Zuge kämen, führten letztlich
zum selben Ergebnis wie das Quartierplanverfahren. Zudem könne bereits
heute gesagt werden, dass ein Grossteil der im Gebiet „…“ gelegenen
Grundstücke gar nicht davon berührt würden; namentlich würde keine neue
Quartierstrasse erstellt. Anzunehmen sei, dass die bestehende Ringstrasse
mit einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten von Parz. 2628 zusätzlich belastet
würde, wobei aber nur mit geringem Mehrverkehr zu rechnen wäre. Wo dann
die kurze Stichstrasse durchführen werde, sei derzeit noch nicht klar und
müsse auch nicht bereits im hier allein zur Diskussion stehenden
Einleitungsbeschluss entschieden werden. Zur Nichterfassung der restlichen
Dienstbarkeitsberechtigten bzw. übrigen Anstösser an die private Ringstrasse
hielt sie fest, dass dies nicht nötig gewesen sei, da sich für sie überhaupt
nichts ändern würde. Eine Erweiterung der Dienstbarkeitsberechtigten
entlaste die Übrigen gar noch finanziell; allein die geringfügige Anpassung des
privaten Unterhaltskostenverteilers hätte indes nicht ausgereicht, um
sämtliche Eigentümer bzw. Anstösser entlang der bloss im Norden über eine
kleine
Strecke
beanspruchten
Ringstrasse
ins
öffentlich-rechtliche
Quartierplanverfahren einzubeziehen.
5.
Mit Brief vom 9. November 2005 liessen die Eigentümer der Parz. 2628
mitteilen, dass sie auf eine eigene Stellungnahme – infolge überzeugender

Begründung der Vorinstanz – verzichteten und die Anordnung eines
Augenscheins an Ort und Stelle als sinnvoll betrachten würden.
6.
Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 11. November 2005 wurden die
beiden Rekurse (R 05 109 und R 05 111) verfahrensrechtlich vereinigt.
7.
In ihren Repliken ergänzten und vertieften beide Rekurrentschaften noch
einmal
ihre
früheren
Argumente
betreffend
Aufhebung
des
Einleitungsbeschlusses in Sachen Quartierplanverfahren „…“.
8.
Die Verzichtserklärung auf eine Duplik datiert vom 11. Januar 2006.
9.
Am 10. März 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein durch, wobei von Seiten der Rekurrenten (R 05 109) vier
Grundeigentümer sowie ein StWEG-Verwalter in Begleitung ihres Anwalts
bzw. seitens der Rekurrentin (R 05 111) der Verwaltungsratspräsident
zusammen mit ihrem Anwalt anwesend waren. Die Rekursgegnerin war durch
ihren Baufachchef, ein Vorstandsmitglied und ihren Anwalt vertreten. Für die
Eigentümer der Parz. 2628 war deren Anwalt präsent. Es wurde dabei zuerst
im Bereich des Skischulsammelplatzes auf dem nördlichen Teil der Parz.
2628 und danach noch auf dem öffentlichen Fussgehweg im südlichen Teil
(nahe der Parz. 1621) allen Beteiligten die Möglichkeiten geboten, sich auch
noch mündlich zur Sache zu äussern. Im Zuge des Augenscheins wurden
noch zwei Panoramafotos, ein Brief der Gemeinde an die Rekurrentin vom
17. März 2003 samt Personaldienstbarkeitsvertrag (Gewährung/Einräumung
Fusswegrecht) und eine Grundbuchplankopie vom 16. Oktober 2002
(Planskizze vom geplanten Neubau auf Parz. 2628 mit Gebäudelänge 17.70
m und Gebäudebreite 10 m) zu den Akten gegeben. Das Gericht erstellte
zudem selbst vier Fotos, die dem Augenscheinprotokoll beigeheftet wurden.
Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a)
Nach Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) ist
Land dann erschlossen, wenn namentlich eine für die geplante Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht (Abs. 1). Bauzonen werden durch das
Gemeinwesen
innerhalb
der
in
ihrem
Erschliessungsprogramm
vorgesehenen Frist erschlossen (Abs. 2; in der Regel innert 10-15 Jahren).
Erschliesst das Gemeinwesen seine Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den
Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen
genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das
Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu
bevorschussen
(Abs.
3).
Nach
gefestigter
Rechtsprechung
des
Bundesgerichts gehört zu einer hinreichenden Zufahrt insbesondere auch das
Verbindungsstück von einer öffentlich bzw. allgemein zugänglichen Strasse
zum Baugrundstück (BGE 121 I 65 E. 3c S. 69, 116 Ib 159 E. 6b S. 166). Das
Land für die Erschliessungsanlagen ist indes vorzugsweise mit planerischen
und baupolizeilichen Mitteln sicherzustellen, womit einer allfälligen Wegenot
auch in erster Linie mit den aus dem öffentlichen Recht stammenden
Instrumenten – und nicht etwa mit dem Bundesprivatrecht nach Art. 694 ff.
ZGB – zu begegnen ist (Pra 84 [1995] Nr. 170 E. 2c S. 543; BGE 120 II 185
E. 2c S. 187 f., 117 II 35 E. 4b S. 39 f.; und PVG 2002 Nr. 29 E. 3a S. 109).
Die
betreffende
Gemeinde
war
folglich
für
die
Regelung
des
Erschliessungsproblems im Zusammenhang mit der seit 1993 (Einzonung als
Bauland [W2; AZ 0.2]) unbestritten über keine Zufahrt verfügenden und somit
gefangenen Bauparz. 2628 im Nordosten der bereits überbauten Parz. 2606T,
2621T1+T2, 2625T1, 2627, 2863 sowie 2888 sachlich zuständig und sie
durfte daher auch eine möglichst vernünftige, rasche und einfache
Konfliktlösung anbieten. Zu prüfen bleibt damit noch, ob die Gemeinde auf
kommunaler Ebene über ein genügendes Planungsinstrument im Baugesetz
verfügt,
um
den
angefochtenen
Einleitungsbeschluss
für
das
Quartierplanverfahren im betroffenen Gebiet auch rechtskonform begründen
und erlassen zu können. Dies trifft - trotz Fehlens einer Sonderbestimmung
im Baugesetz (BG) betreffend Möglichkeit der Gewährung eines öffentlichen
Notwegrechts im Vergleich zum zitierten Fall in PVG 2002 Nr. 29 – gestützt
auf Art. 82 ff. BG zu.

b)
Nach Art. 82 Abs. 1 BG regelt die Quartierplanung die Gestaltung und
Erschliessung eines abgegrenzten Baugebietes von mindestens 4'000 m2 in
allen Bauzonen ausser der Kern-, der Dorf- oder der Dorferweiterungszone,
womit diese Regelung aktenkundig auch auf die allesamt der W2-4 [AZ 0.2-
0.4]
zugewiesenen
und
korrekt
erfassten
Grundstücke
im
Einleitungsbeschluss im Halte von unwiderlegt über 4'000 m2 Beizugsfläche
anwendbar ist. Laut Art. 82 Abs. 2 lit. b beinhaltet und bezweckt der
Quartierplan (QP) ferner die Regelung und Anordnung der quartiereigenen
Verkehrs- und Versorgungsanlagen. Im Lichte dieser Vorgaben und
Ausgangslage war die Gemeinde ohne Zweifel berechtigt, wenn nicht sogar
laut Art. 19 RPG verpflichtet, innert vernünftiger Frist nun endlich (nach 12
Jahren) auch für die Erschliessung der als einziges Baugrundstück im
Plangebiet noch nicht verkehrsmässig erschlossenen Bauparz. 2628 besorgt
zu sein. Mangels Sondervorschriften war sie somit befugt, selbst durch die
Einleitung
eines
QP-Verfahrens
(zwecktaugliches/effizientes
Planungsinstrument auf Stufe Nutzungsplanung) eine allseits praktikable und
vertretbare Lösung für eine rasche und möglichst unkomplizierte
Erschliessung auch noch für dieses Grundstück zu finden und auf diese Art
und Weise zu Gunsten der bauwilligen Eigentümer pragmatisch in die Praxis
umzusetzen. Aus dem Gesagten erhellt, dass die Vorgehensweise der
Vorinstanz weder rechtlich noch inhaltlich zu beanstanden ist, da sie über eine
hinreichende Grundlage im Baugesetz verfügte, um die Erschliessung der
Parz. 2628 auf dem Weg der Einleitung eines QP-Verfahrens zu schaffen und
auf Dauer sicherzustellen.
c)
Soweit
der
Kreis
der
vom
Einleitungsbeschluss
miterfassten
Grundeigentümer (Parz. 2605 [Wegparz.], 2606T, 2621T1+T2, 2625T1, 2627,
2863, 2888 und eben 2628) als zu klein bzw. aufgrund der privaten
Ringstrasse als nicht repräsentativ bezeichnet und stattdessen auch noch der
Beizug sämtlicher Strassenanstösser entlang der schon seit anfangs der 50-
ziger Jahre existierenden Ringstrasse verlangt wurde, kann diesem Einwand
so nicht gefolgt werden. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Grösse und
der Notwendigkeit des tatsächlich sinnvoll auszuscheidenden Beizugsgebiets
muss der Zweck und Inhalt des damit verfolgten Ziels – nämlich eine möglichst

vernünftige und einfache Erschliessung der Parz. 2628 – sein. Wie aus dem
bei den Akten liegenden Situationsplan vom 23.10.1993 indes hervorgeht,
bedarf die Erschliessung der Parz. 2628 aber gerade nur und ausschliesslich
des Gebrauchs des nördlichsten Streckenabschnitts der privaten Ringstrasse,
weshalb mangels praktischer Betroffenheit der übrigen Anstösser auch keine
Ausdehnung auf alle Liegenschaftsbesitzer (im Westen, Süden und Osten)
entlang der Ringstrasse erfolgen musste. Diese Interpretation des
Abgrenzungsgebiets deckt sich im Übrigen auch mit den Vorgaben im
Einleitungsbeschluss laut amtlicher Publikation vom 09.09.2005, worin explizit
bestimmt wurde, dass damit insbesondere die sinnvolle Überbauung und
Erschliessung der Parz. 2628 bezweckt werden sollte. Hinzu kommt, dass mit
Rundschreiben vom 30.08.2005 vorher sogar noch alle Anstösser im Bereich
der
Ringstrasse
angeschrieben
und
über
den
bevorstehenden
Einleitungsbeschluss informiert wurden, wobei sich damals niemand der
übrigen Anstösser zur Wehr setzte, was ebenso darauf schliessen lässt, dass
sie davon nicht negativ berührt sein würden.
d)
Was die Rechtsnatur der Ringstrasse als private Erschliessung sowie den
zugehörigen Kostenverteilschlüssel vom 21.05.2001 betrifft, so gilt es
einzuräumen, dass der Einbezug des Einzelgrundstücks auf Parz. 2628 mit
einer Grundstücksfläche von 1'181 m2 bzw. einer anrechenbaren
Bruttogeschossfläche für Wohnzwecke von zirka 200 m2 (BGF) zwar faktisch
zu einer finanziellen Entlastung für die übrigen Anstösser im Vergleich zu den
von ihnen bisher bezahlten Strassenbau- und Unterhaltskosten führen dürfte.
Umgekehrt werden sie lärm- und verkehrsmässig durch die lediglich im
Norden benötigte Stichstrasse bis zur Parz. 2628 offensichtlich nicht im
Geringsten berührt oder beschwert. Allein die Tatsache, dass sie auch
Dienstbarkeitsberechtigte an der privaten Ringstrasse sind, reicht für sich
betrachtet deshalb auch noch nicht aus, um die Abgrenzung des sachlich
einwandfrei und vernünftig gezogenen Beizugsgebiets (nur nördlicher
Strassenabschnitt der Ringstrasse) bloss wegen des bereits existierenden
Kostenverteilschlüssels als rechtswidrig oder sogar willkürlich einzustufen.
Vielmehr gilt es zu betonen, dass dieser private Kostenverteiler gar nicht
Gegenstand
des
angefochtenen
Einleitungsbeschlusses
betreffend

erforderlichen Plangebiets zwecks Erschliessung der Parz. 2628 war und
folglich allfällige Korrekturen oder Anpassungen des Kostenverteilers zu
einem späteren Zeitpunkt (nämlich nach der Fertigstellung des Wohnhauses
auf der Parz. 2628 und dem so tatsächlich verursachten Mehrverkehr auf dem
Verbindungsstück im Norden) auch nicht in diesem Verfahren bereinigt
werden müssen. Die neue Kostenregelung kann darum zum vornherein
keinen Einfluss auf das hier allein interessierende Planverfahren zwecks
gesetzeskonformer Erschliessung der immerhin seit 1993 ununterbrochen in
der W2 gelegenen Parz. 2628 haben.
2. a)
Der angefochtene Einleitungsbeschluss erweist sich somit gesamthaft – unter
Berücksichtigung und Abwägung aller Begleitumstände des konkreten
Einzelfalls – als rechtens und verhältnismässig, was im Ergebnis zur
Abweisung der beiden Rekurse führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG, BR 370.100) je zur Hälfte den
unter sich für ihren Teil solidarisch haftenden Rekurrenten im Verfahren R 05
109 sowie der Rekurrentin im Verfahren R 05 111 aufzuerlegen. Diese haben
die obsiegenden, je für sich anwaltlich vertretenen Rekursgegner zudem
hälftig - die Rekurrenten im Verfahren R 05 109 unter sich für ihren Teil
solidarisch haftend - aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Rekurse werden abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
247.--
zusammen
Fr.
3'247.--

gehen je zur Hälfte zulasten der für ihre Hälfte solidarisch haftenden
Rekurrenten im Verfahren R 05 109 sowie der Rekurrentin im Verfahren R 05
111 und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben sie – nach dem gleichen Haftungsschlüssel - die
Rekursgegnerin und die Rekursgegner überdies mit jeweils Fr. 2'000.--,
zusammen also Fr. 4'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.