gr_gerichte · R 2021 87 · 2023-04-13 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Teilrevision Ortsplanung | Ortsplanungsrevision

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 87
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Audétat, Pedretti, von Salis und Paganini
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 13. April 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Schweizer Heimatschutz, vertreten durch den Bündner Heimatschutz,
wiedervertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
Beschwerdeführer
gegen
Kanton Graubünden, vertreten durch die Regierung,
wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden,
Beschwerdegegner
und
Gemeinde A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid, Kunz Schmid,
Beschwerdegegnerin

- 2 -
betreffend Teilrevision Ortsplanung

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Die Stimmberechtigten der damaligen Gemeinde A._____ beschlossen an
der Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 2009 die projektbezogene
Nutzungsplanung
"B._____".
Im
Einzelnen
wurden
folgende
Planungsmittel verabschiedet: Ergänzung Baugesetz (Art. 46bis, Art. 54bis
und Art. 61), Zonenplan 1:2000 B._____, Genereller Gestaltungsplan
1:1000 B._____, Genereller Erschliessungsplan 1:2000 B._____.
Gegenstand dieser projektbezogenen Nutzungsplanung bildete die
Schaffung der nutzungsplanerischen Voraussetzungen für die Erstellung
eines Hotel- und Gesundheitszentrums im Gebiet B._____. In Art. 46bis
Abs. 6 BG wurde Folgendes geregelt: "Sofern die Zone für Hotel,
Gesundheit und Kultur nicht innerhalb von zehn Jahren nach
Genehmigung durch die Regierung dem Zonenzweck entsprechend
überbaut oder eine rechtsgültige Baubewilligung erteilt wurde, fällt die der
Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur zugewiesene Fläche ohne erneuten
Beschluss der Gemeindeversammlung in die Landwirtschaftszone zurück
und
alle
speziellen
Festlegungen
insbesondere
im
Generellen
Gestaltungsplan, welche in Zusammenhang mit der Zone für Hotel,
Gesundheit und Kultur stehen, werden aufgehoben." Die Regierung des
Kantons Graubünden genehmigte die projektbezogene Nutzungsplanung
"B._____" mit Beschluss vom 25. Januar 2011 mit Auflagen,
Feststellungen und Hinweisen.
2.
Nachdem in der Folge in den Jahren 2018 und 2019 das Konzept nach
einer Neuorganisation der bisherigen Projektgruppe überarbeitet und eine
entsprechende Änderung der Nutzungsplanung erarbeitet worden war,
nahm das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE GR)
mit Vorprüfungsbericht vom 9. Juni 2020 dazu Stellung. Anlässlich der
Gemeindeversammlung
vom
26.
Juni
2020
beschlossen
die
Stimmberechtigten der neuen Gemeinde A._____ eine entsprechende
Anpassung der Planung "B._____". Im Einzelnen wurden folgende

- 4 -
Planungsmittel verabschiedet: Teilrevision BG (Art. 25 und Art. 46bis),
Genereller Gestaltungsplan 1:1000 Teilrevision, B._____, Genereller
Erschliessungsplan 1:1000 Teilrevision, B._____. Am 29. Oktober 2020
nahm der Bündner Heimatschutz zur vorliegenden Planung Stellung und
beantragte, die Teilrevision der Ortsplanung sei nicht zu genehmigen,
zumal sie mit den Bestimmungen des RPG und des NHG nicht vereinbar
und
damit
bundesrechtswidrig
sei.
Die
Natur-
und
Heimatschutzkommission Graubünden (nachfolgend: NHK) hielt in ihrer
Stellungnahme vom 19. April 2021 fest, die Ortsplanungsrevision wegen
fehlender Übereinstimmung mit Art. 3 und Art. 15 RPG sowie Art. 3 NHG
nicht zu genehmigen. Mit Beschluss vom 17. August 2021 genehmigte die
Regierung des Kantons Graubünden die Änderung der projektbezogenen
Nutzungsplanung "B._____" mit Auflagen und Hinweisen. Insbesondere
wurde die zehnjährige Befristung gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG (neu Abs. 7)
um fünf Jahre ab Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses verlängert.
3.
Dagegen
erhob
der
Schweizer
Heimatschutz
(nachfolgend:
Beschwerdeführer), vertreten durch den Bündner Heimatschutz, am
20. September 2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragte, der angefochtene Genehmigungsbeschluss
vom 17. August 2021 sei aufzuheben und den entsprechenden
Planungsmitteln sei die Genehmigung zu verweigern. In prozessualer
Hinsicht wurde um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht. Zur
Begründung brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass die
gewährte fünfjährige Verlängerung der zehnjährigen Befristung in Art. 46bis
Abs. 6 BG nicht statthaft sei. Der Wortlaut dieser Bestimmung sei
eindeutig: Werde die Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur nicht innerhalb
von zehn Jahren nach Genehmigung durch die Regierung dem
Zonenzweck entsprechend überbaut, und werde innert dieser Frist auch
keine rechtskräftige Baubewilligung erteilt, so falle die entsprechende
Fläche automatisch in die Landwirtschaftszone zurück. Hätte die

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Gemeinde bzw. die Regierung die Möglichkeit einer Verlängerung
vorsehen wollen, so wäre dies in die Bestimmung aufgenommen worden.
Eine Verlängerung um fünf Jahre sei auch deshalb ausgeschlossen, weil
die bestehenden Planungsmittel nicht tel quel beibehalten, sondern in
wesentlichen Punkten abgeändert würden. Zudem verfüge die Gemeinde
A._____ über viel zu grosse Bauzonen. Auch in der Hotelzone befänden
sich mehrere grössere, unüberbaute Parzellen, welche für den Neubau
eines Beherbergungsbetriebs oder einer Gesundheitsklinik genutzt
werden könnten. Der angeordneten Verlängerung stehe daher auch die
Pflicht gegenüber, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren und bei zu
grossen Bauzonen keine zusätzlichen Bauzonen einzuzonen. Soweit die
Regierung ausführe, der entsprechende Beschluss der Stimmberechtigten
sei innerhalb der zehnjährigen Frist gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG erfolgt,
könne sie sodann nichts zur Stärkung ihrer Position ableiten. Das BG und
die Pläne der Grundordnung bedürften ebenso wie Änderungen dieser
Erlasse der Genehmigung durch die Regierung, wobei diese konstitutive
Wirkung habe. Zum Zeitpunkt dieser Genehmigung sei die Frist von zehn
Jahren jedoch bereits abgelaufen gewesen. Zu Recht führe die Regierung
ferner selber aus, dass Art. 19h Abs. 2 KRG vorliegend nicht anwendbar
sei. Dem sei zuzustimmen. Da das Gebiet B._____ nicht innerhalb der
zehnjährigen Frist von Art. 46bis Abs. 6 BG überbaut und innert Frist auch
keine rechtskräftige Baubewilligung erteilt worden sei, sei die Fläche
automatisch in die Landwirtschaftszone zurückgefallen. Damit hätte die
Regierung die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung nicht genehmigen
dürfen. Sollte die Verlängerung der Frist um fünf Jahre geschützt werden,
wäre die Beschwerde aus den nachfolgenden Gründen gutzuheissen:
Nach der nachvollziehbaren Auffassung der NHK verstosse die
vorliegende Planung gegen Art. 3 und Art. 15 RPG sowie Art. 3 NHG.
Indem die Regierung die Auffassung der Fachkommission durch ihre
eigene Ansicht ersetze, ohne dafür triftige Gründe zu nennen, überschreite
sie
ihr
Ermessen.
Ausserdem
genüge
die
vorgenommene

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Interessenabwägung den bundesrechtlichen Vorgaben (Art. 3 RPV) nicht.
Sodann sei der angefochtene Entscheid auch aufgrund der fehlenden
Prüfung von Standortalternativen zu Unrecht ergangen. Die Einzonung der
fraglichen Parzelle in die Bauzone bzw. der Verbleib dieser Parzelle in der
Bauzone bewirke ferner, dass in Bezug auf andere unüberbaute Parzellen
in der Hotelzone noch weniger damit gerechnet werden könne, dass diese
in den nächsten 15 Jahren überbaut würden. Somit hätten entsprechende
Auszonungen vorgenommen werden müssen (Art. 15 Abs. 2 RPG). Auch
verletze die vorliegende Planung das Konzentrationsprinzip. Schliesslich
sei festzuhalten, dass eine projektbezogene Nutzungsplanung, die den
Bau von neuen Zweitwohnungen ermögliche, nur statthaft sei, wenn das
Risiko absolut gering sei, dass die Betten dereinst zu kalten Betten
würden. Dies sei von der Regierung zu Unrecht nicht geprüft worden.
4.
Mit Vernehmlassung vom 4. Oktober 2021 beantragte der Kanton
Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegner), vertreten durch die
Regierung, wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft
und Soziales Graubünden (nachfolgend: DVS), die Beschwerde sei
abzuweisen. Zur Begründung verwies er auf die Erwägungen im
angefochtenen Genehmigungsbeschluss vom 17. August 2021 und
äusserte sich ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde.
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 25. Oktober 2021 beantragte die Gemeinde
A._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass nach
dem klaren Wortlaut von Art. 46bis Abs. 6 BG die Einzonung nur dahinfalle,
wenn (a) die Zone nicht überbaut worden sei und innert Frist kein erneuter
Beschluss der Gemeindeversammlung vorliege oder (b), wenn keine
rechtsgültige Baubewilligung erteilt worden sei und kein erneute
Beschluss der Gemeindeversammlung vorliege. Beides sei hier nicht der
Fall. Die Beschwerdegegnerin vertrete nach wie vor die Auffassung, dass
mit dem Erlass der in Frage stehenden Teilrevision der Ortsplanung die

- 7 -
zehnjährige Frist neu zu laufen begonnen habe. Unabhängig davon, ob
dem so sei, sei es Tatsache, dass innert der zehnjährigen Frist ein gültiger
Gemeindeversammlungsbeschluss
im
Sommer
2020
zustande
gekommen sei, der gemäss klarem Wortlaut von Art. 46bis BG dazu führe,
dass die eingezonte Baufläche weiterhin Gültigkeit habe und nicht in die
Landwirtschaftszone
zurückfalle.
Denn
Sinn
und
Zweck
dieser
Bestimmung sei, eine befristete Einzonung bei Bedarf mittels
Gemeindeversammlungsbeschluss
aufrecht
erhalten
zu
können,
ansonsten wäre diese Möglichkeit nicht explizit vorgesehen worden. Auch
spreche nichts gegen
die
vom
Beschwerdegegner
genehmigte
Fristverlängerung in Anlehnung an Art. 19h Abs. 2 KRG, da diese nur für
fünf Jahre gewährt worden sei, was im Interesse des Beschwerdeführers
sein dürfte. Die Gemeindeversammlung habe die in Frage stehende
Teilrevision der Ortsplanung rechtzeitig beschlossen und damit einer
Verlängerung der Frist zur Realisierung des Resorts um zehn Jahre
zugestimmt. Damit sei die demokratische Legitimation für eine
Fristverlängerung gegeben. Die Aussage des Beschwerdeführers,
wonach die Beschwerdegegnerin damals keine Möglichkeit einer
Verlängerung habe vorsehen wollen, sei deshalb nicht relevant. Das
gültige BG sehe die Möglichkeit eines erneuten Beschlusses der
Gemeindeversammlung explizit vor, um die Frist zur Realisierung des
Resorts verlängern zu können. Selbst wenn die Auffassung vertreten
würde, dass eine Fristverlängerung nicht vorgesehen sei, so habe die
Beschwerdegegnerin eine solche jedenfalls nicht explizit ausgeschlossen.
Damit sei die Möglichkeit einer Fristverlängerung vorbehalten und mit dem
gefassten Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. Juni 2020
rechtzeitig wahrgenommen worden. Aus dem Argument, die bestehenden
Planungsmittel würden in wesentlichen Punkten abgeändert, lasse sich
nichts zu Gunsten des Beschwerdeführers ableiten. Die neuen
Bestimmungen des BG zur schon genehmigten Bauzone sähen
restriktivere Vorgaben zur Bebauung vor, womit die Position des

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Landschafts- und Ortsbildschutzes nochmals deutlich gestärkt werde. Ins
Leere laufe sodann das Argument, der vom Beschwerdegegner
angeordneten
Verlängerung
stehe
die
Pflicht
gegenüber,
überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren, da es sich vorliegend nicht
um eine Neueinzonung handle, sondern um eine Anpassung der
planungsrechtlichen und baugesetzlichen Grundlagen einer schon
eingezonten Fläche. Dass für die Einhaltung der zehnjährigen Frist das
Datum des Beschlusses der Gemeindeversammlung massgebend sei und
nicht
dasjenige
der
Genehmigung
durch
die
Regierung,
sei
selbsterklärend. Sinn und Zweck einer Verlängerungsmöglichkeit sei, dass
nicht eine vollständig neue Planung erarbeitet und beschlossen werden
müsse, weshalb das diesbezügliche Argument des Beschwerdeführers
nicht nachvollziehbar sei. Ferner habe sich der Beschwerdegegner in
seinem
Entscheid
eingehend
mit
den
Argumenten
der
NHK
auseinandergesetzt
und
eine
umfassende
Interessenabwägung
vorgenommen. Auch würden die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids plausibel darlegen, dass der Planungsgrundsatz nach Art. 3
Abs. 2 RPG nicht verletzt worden sei. Betreffend die Prüfung von
Standortalternativen sei festzuhalten, dass es sich vorliegend nicht um
eine Neueinzonung handle, sondern um eine Teilrevision einer bereits
bestehenden
befristeten
Einzonung.
Insofern
erübrigten
sich
Ausführungen dazu, weshalb vorliegend keine erneute Prüfung von
Standortalternativen nötig gewesen sei. Offensichtlich habe eine solche
bereits im Vorfeld des damaligen Gemeindeversammlungsbeschlusses
vom 11. Dezember 2009 über die projektbezogene Nutzungsplanung
"B._____" stattgefunden. Schliesslich liege keine Verletzung des
Konzentrationsprinzips
vor
und
es
könne
nicht
mit
Gesetzesbestimmungen argumentiert werden, welche zum Zeitpunkt der
beschlossenen Planung noch nicht in Kraft gewesen seien. In A._____
fehlten kurzfristig buchbare Beherbergungsangebote und generell
klassische Hotelbetten.

- 9 -
6.
Mit Verfügung vom 27. Oktober 2021 erkannte der Instruktionsrichter der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.
7.
Mit Replik vom 29. November 2021 hielt der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen und Ausführungen fest.
8.
Am 10. Dezember 2021 verzichtete der Beschwerdegegner auf die
Einreichung einer Duplik.
9.
In ihrer Duplik vom 7. Januar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren
Anträgen und Rechtsstandpunkten fest.
10.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den
Genehmigungsbeschluss des Beschwerdegegners vom 17. August 2021
sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen den
Regierungsbeschluss vom 17. August 2021, mit welchem die von der
Beschwerdegegnerin am 26. Juni 2020 beschlossene Anpassung der
projektbezogenen Nutzungsplanung "B._____", bestehend aus einer
Änderung des BG (Art. 25 und Art. 46bis), dem Generellen Gestaltungsplan
1:1000 Teilrevision, B._____, und dem Generellen Erschliessungsplan
1:1000 Teilrevision, B._____, mit Auflagen und Hinweisen genehmigt
wurde. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können
Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen
Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde an
das Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beurteilung der

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vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das
Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in
Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung,
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Urteil auch
hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben
erfüllt.
1.2.
Dem Beschwerdeführer kommt nach Art. 1 der Verordnung über die
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR
814.076) die Beschwerdeberechtigung nach Art. 55 des Bundesgesetzes
über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) sowie
nach Art. 12 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz
(NHG; SR 451) zu (vgl. den Anhang zur VBO). Das Bundesgericht
entschied in BGE 142 II 509 E.2, dass Art. 15 des Bundesgesetzes über
die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700; in der Fassung
vom 15. Juni 2012) eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101)
darstelle, weil er die maximale Grösse von Bauzonen (jedenfalls für die
dort zur Diskussion stehenden Neueinzonungen überwiegend zu
Wohnzwecken, wohl im Rahmen von Wohn-, Misch- und Zentrumszonen
[WMZ] oder Arbeitszonen) direkt verbindlich und abschliessend festlege.
Es anerkannte daher die Befugnis der schweizerischen Natur- und
Heimatschutzorganisationen, gestützt auf Art. 12 NHG Beschwerde gegen
Neueinzonungen, d.h. gegen die Zuweisung von Land von einer
Nichtbauzone in eine Bauzone, im Interesse des Landschafts- und
Naturschutzes zu führen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018
vom 3. September 2019 E.5.3.2 [nicht in BGE 145 II 354 publiziert] mit
Hinweis auf BGE 142 II 509 E.2). Ferner gehört nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus gemäss
Art. 75b BV zu den Bundesaufgaben im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und

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Art. 2 NHG (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Natur- und Heimatschutzverbänden
ist es daher erlaubt, Nutzungspläne anzufechten, soweit gerügt wird, dass
eine konkrete Festsetzung den bundesrechtlichen Vorgaben zum
Zweitwohnungsbau
widerspricht
(vgl.
Urteil
des
Bundesgerichts
1C_134/2014 vom 15. Juli 2014 E.5.1). Der Beschwerdeführer ist der
Ansicht, dass das von der Planung betroffene Gebiet B._____ gestützt auf
Art. 46bis Abs. 6 BG in der Landwirtschaftszone liege, so dass es sich
vorliegend um eine Neueinzonung handle, welche aufgrund von
verschiedenen Umständen nicht bundesrechtskonform sei. Ausserdem
stellt er sich auf den Standpunkt, dass mit Blick auf die geplanten
Zweitwohnungen zwingend ein Bedarfsnachweis hätte erbracht werden
müssen. Somit ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung
legitimiert. Im Übrigen erfolgte die Beschwerde form- und fristgerecht (Art.
38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG), weshalb darauf einzutreten
ist.
2.
In prozessualer Hinsicht wurde dem Antrag des Beschwerdeführers um
Gewährung der aufschiebenden Wirkung am 27. Oktober 2021
instruktionsrichterlich
stattgegeben,
weshalb
er
nicht
mehr
Beschwerdethema ist. In beweisrechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass
sich dem Gericht der Sachverhalt bereits aufgrund der Rechtsschriften
und der beigelegten Akten ergibt, weshalb auf den vom Beschwerdeführer
beantragten Augenschein in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet
werden kann (vgl. BGE 147 IV 534 E.2.5.1, 136 I 229 E.5.3, 134 I 140
E.5.3, 131 I 153 E.3; 127 V 491 E.1b).
3.
Hinsichtlich der Kognition des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden ist auf Art. 33 Abs. 2 RPG hinzuweisen, wonach die Kantone
gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die
kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen,
mindestens ein Rechtsmittel zur Verfügung stellen müssen, wobei gemäss
Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die volle Überprüfung durch wenigstens eine

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Beschwerdebehörde
zu
gewährleisten
ist.
Aufgrund
dieser
bundesrechtlichen
Vorgaben
zur
zumindest
einmaligen
vollen
Überprüfung von raumplanungsrechtlichen Anwendungsakten verfügt das
angerufene Gericht in der vorliegenden Angelegenheit grundsätzlich über
eine
umfassende
Kognition,
die
nicht
auf
die
Rechts-
und
Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist, sondern
eine
Angemessenheitskontrolle
mitumfasst.
Insofern
würde
eine
Willkürprüfung in jedem Fall nicht ausreichen (vgl. BGE 146 II 367 E.3.2.1,
145 I 52 E.3.6, 109 Ib 121 E.5; Urteile des Bundesgerichts 1C_494/2018
vom 13. Juni 2019 E.2.2, 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f.
mit Hinweis auf BGE 118 Ib 26 E.4b; Urteile des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden [VGU] R 21 16 vom 3. Mai 2022 E.3.4, R 19 52 vom
14. Oktober 2021 E.4.6, R 16 68 vom 8. Juni 2017 E.2b). Im Rahmen
dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt sich das Gericht aber
regelmässig eine gewisse Zurückhaltung, wenn es um die Überprüfung
von (planerischen) Ermessensentscheiden bzw. lokalen Angelegenheiten
geht (vgl. VGU R 19 98 vom 11. Mai 2021 E.3 mit weiteren Hinweisen).
4.1.
Die Stimmberechtigten der damaligen Gemeinde A._____ beschlossen
anlässlich der Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 2009 die
projektbezogene Nutzungsplanung "B._____" und damit insbesondere die
Ausscheidung einer Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur im Gebiet
B._____ mit spezifischen Baubereichen im Generellen Gestaltungsplan
sowie entsprechenden baugesetzlichen Bestimmungen. Der im BG neu
eingefügte Art. 46bis (Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur) sah in Abs. 6
eine Befristung der Einzonung vor (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 1):
"Sofern die Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur nicht innerhalb von zehn Jahren nach
Genehmigung durch die Regierung dem Zonenzweck entsprechend überbaut oder eine
rechtsgültige Baubewilligung erteilt wurde, fällt die der Zone für Hotel, Gesundheit und
Kultur zugewiesene Fläche ohne erneuten Beschluss der Gemeindeversammlung in die

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Landwirtschaftszone zurück und alle speziellen Festlegungen insbesondere im
Generellen Gestaltungsplan, welche in Zusammenhang mit der Zone für Hotel,
Gesundheit und Kultur stehen, werden aufgehoben."
Der
Beschwerdegegner
genehmigte
die
projektbezogene
Nutzungsplanung "B._____" mit Beschluss vom 25. Januar 2011 mit
Auflagen,
Feststellungen
und
Hinweisen
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 1, Genehmigungsbeschluss vom 25. Januar
2011), womit die Planung für das Resort "B._____" in Kraft trat (vgl. Art.
49 Abs. 1 KRG). Somit wären bis zum 25. Januar 2021 insbesondere (vgl.
E.4.2) folgende Konstellationen möglich gewesen (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 5 f.):
•
Realisierung der Überbauung
•
Erteilung einer rechtsgültigen Baubewilligung durch die Beschwerdegegnerin
•
Verzicht auf den Bau des Resorts
•
Erlass einer vollständig neuen Planung für ein Resort oder ein anderes Vorhaben
•
Teilrevision der Planung
Die Beschwerdegegnerin entschied sich für letztere Variante (vgl. E.4.3).
4.2.
Gemäss Art. 19h Abs. 1 KRG kann die Gemeinde Einzonungen zwecks
Realisierung konkreter Projekte an die Bedingung knüpfen, dass mit den
Bauarbeiten innert einer von ihr bestimmten angemessenen Frist seit
Rechtskraft der Planung begonnen und der Bau innert einer von ihr
bestimmten angemessenen Frist vollendet wird. Nach Art. 19h Abs. 2 KRG
kann der Gemeindevorstand die Fristen im Einzelfall um maximal die
Hälfte der ursprünglichen Fristen verlängern. Diese Bestimmungen traten
per 1. April 2019 in Kraft. Es stellt sich daher zunächst die Frage, ob der
Gemeindevorstand der Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 19h Abs. 2
KRG die im Dezember 2009 beschlossene bzw. im Januar 2011
genehmigte befristete Einzonung gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG hätte
verlängern
können.
Nach
der
Rechtsprechung
sind
neue

- 14 -
Verfahrensvorschriften
mangels
anderslautender
Übergangsbestimmungen mit dem Tag des Inkrafttretens sofort und in
vollem Umfang anwendbar. Der intertemporalrechtliche Grundsatz der
sofortigen
Anwendbarkeit
gilt
dort
nicht,
wo
hinsichtlich
des
verfahrensrechtlichen Systems zwischen altem und neuem Recht keine
Kontinuität besteht und mit dem neuen Recht eine grundlegend neue
Verfahrensordnung geschaffen worden ist (vgl. BGE 130 V 1 E.3.2 mit
weiteren Hinweisen; VGU R 21 99 vom 31. Mai 2022 E.4.9 f. mit weiteren
Hinweisen). Das KRG enthält zu Art. 19h keine Übergangsbestimmung
(vgl. Art. 108a und Art. 108b KRG). Im Rahmen von projektbezogenen
Nutzungsplanungen für konkrete Bauten, Anlagen oder Nutzungen
(Beherbergungsbetriebe, Ferienresorts, Reitsportanlagen, Industrie-,
Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe etc.) wurden die erforderlichen
Einzonungen bereits vor dem Inkrafttreten von Art. 19h KRG in der
Grundordnung befristet (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat,
Heft Nr. 5/2018-2019, S. 428). Auch muss den Gemeinden damit schon
vorher die Möglichkeit offen gestanden haben, in ihren BG die
Verlängerung einer befristeten Einzonung vorzusehen (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 7). Dasselbe gilt in Bezug auf den
Beschwerdegegner im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach Art.
49 KRG (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 8). Mit dem
neuen Art. 19h KRG wurde diese Praxis bzw. Möglichkeit lediglich auf eine
kantonal gesicherte rechtliche Basis gestellt (vgl. Botschaft der Regierung
an den Grossen Rat, Heft Nr. 5/2018-2019, S. 428). Dies spricht für die
sofortige Anwendbarkeit der neuen Bestimmung Art. 19h Abs. 2 KRG ab
deren
Inkrafttreten.
Folglich
hätte
der
Gemeindevorstand
der
Beschwerdegegnerin ab April 2019 die Möglichkeit gehabt, die befristete
Einzonung gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG um maximal fünf Jahre zu
verlängern. Von dieser Möglichkeit wurde allerdings kein Gebrauch
gemacht (vgl. E.4.3). Soweit die Beschwerdegegnerin in ihrer
Stellungnahme vom 10. Juni 2021 ausführt, dass Art. 19h Abs. 2 KRG erst

- 15 -
auf neue Sachverhalte anwendbar sei, welche nach Inkrafttreten der
Teilrevision des KRG beschlossen worden seien (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 11), kann ihr nach dem Gesagten nicht
gefolgt werden. Dasselbe gilt hinsichtlich der Ausführungen des
Beschwerdegegners
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss,
wonach Art. 19h Abs. 2 KRG vorliegend nicht direkt anwendbar sei, weil
die befristete Planung "B._____" vor dieser neuen Gesetzesbestimmung
beschlossen worden sei (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2,
S. 7). Auch ergibt sich aus den Akten nicht, dass die Befristung vor
Inkrafttreten des revidierten KRG durch den Beschwerdegegner eingefügt
worden sei, wie die Beschwerdegegnerin in der besagten Stellungnahme
behauptet (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 11). Die befristete
Einzonung gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG wurde nämlich von den
Stimmberechtigten
der
damaligen
Gemeinde
A._____
an
der
Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 2009 beschlossen und
anschliessend vom Beschwerdegegner mit Beschluss vom 25. Januar
2011 genehmigt (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 1,
Ergänzung Baugesetz und Genehmigungsbeschluss vom 25. Januar
2011).
4.3.
Da sich das ursprüngliche Richtprojekt als nicht umsetzbar erwies, wurde
in den Jahren 2018 und 2019 die Erstellung eines Beherbergungsbetriebs
im Gebiet B._____ mit einer neuen Projektgruppe wieder in Angriff
genommen und dabei ein neues Konzept entwickelt. Entsprechend
musste eine Änderung der Nutzungsplanung erarbeitet werden, nämlich
eine
Anpassung
des
Baugesetzes
(Art.
25
[Abstellplätze
für
Motorfahrzeuge] sowie Art. 46bis [Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur]),
des
Generellen
Gestaltungsplans
und
des
Generellen
Erschliessungsplans. Insbesondere wurde Art. 46bis aufgrund der
Vorgaben
des
Generellen
Gestaltungsplans
an
die
neuen
Rahmenbedingungen angepasst und die in Abs. 6 der besagten

- 16 -
Bestimmung geregelte befristete Einzonung wurde in Abs. 7 übernommen.
Nachdem in der Folge das Vorprüfungsverfahren durchgeführt worden war
und im Rahmen des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens keine Vorschläge
und Einwendungen eingegangen waren, wurde die Teilrevision der
Ortsplanung "B._____", bestehend aus den erwähnten Anpassungen, von
den
Stimmberechtigten
der
Gemeinde
A._____
anlässlich
der
Gemeindeversammlung vom 26. Juni 2020 einstimmig beschlossen (vgl.
Akten des Beschwerdegegners, Beilage 3, 4, 5, 6 S. 4 f. und S. 26 f., 10
S. 3 und 11 S. 2). Wie der Beschwerdegegner im angefochtenen
Genehmigungsbeschluss zutreffend festhält, stimmte der Souverän damit
gleichzeitig einer Verlängerung der Frist zur Realisierung eines
Resortprojekts um zehn Jahre zu (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 2, S. 8). Auch wenn Art. 46bis Abs. 6 BG im Rahmen der
Teilrevision der Ortsplanung 2020 inhaltlich nicht angepasst bzw. ergänzt
wurde – aber immerhin in einen neuen Absatz überführt wurde –, lässt der
Umstand, dass die Anpassungen der anderen Absätze von Art. 46bis BG
(Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur) an die neuen gestalterischen
Randbedingungen, der Generelle Gestaltungsplan mit spezifischen
Baubereichen
und
der
Generelle
Erschliessungsplan
von
den
Stimmberechtigten einstimmig beschlossen wurden, darauf schliessen,
dass sie an der Realisierung eines Resortprojekts im Gebiet B._____
festhalten wollen und damit konsequenterweise auch einer Verlängerung
der Frist zur Realisierung eines solchen zugestimmt haben. Damit ist die
demokratische Legitimation für die Fristverlängerung gegeben. Der
Beschluss
der
Gemeindeversammlung
wurde
denn
auch
nicht
angefochten. Wie bereits dargelegt (vgl. E.4.2), hätte vorliegend der
Gemeindevorstand der Beschwerdegegnerin die Möglichkeit gehabt, die
Frist gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG um maximal die Hälfte zu verlängern.
Umso mehr muss dies den Stimmberechtigten, die in ihrer Gesamtheit das
oberste
Organ
der
Beschwerdegegnerin
bilden
und
in
Gemeindeversammlungen insbesondere für den Erlass und die

- 17 -
Änderungen der ortsplanerischen Grundordnung zuständig sind (vgl. Art.
13 Abs. 1 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden [GG; BR
175.050]
sowie
Art. 30
und
Art.
34
der
Verfassung
der
Beschwerdegegnerin), im Rahmen einer Ortsplanungsrevision bzw. von
Änderungen der materiellen Grundlagen – dies im Gegensatz zu einem
Anwendungsfall von Art. 19h Abs. 2 KRG, bei welchem materielle
Änderungen nicht möglich sind (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 11) – offen stehen. Art. 46bis Abs. 6 BG schliesst eine
Fristverlängerung denn auch nicht explizit aus (vgl. Akten des
Beschwerdegegners,
Beilage
2,
S.
7).
Zudem
ist
mit
dem
Beschwerdegegner festzuhalten, dass Fristverlängerungen im Bau- und
Planungsrecht nicht selten sind und sich in der Regel als sachgerecht und
zweckmässig erweisen (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2,
S. 7). Dies erscheint vor allem mit Blick auf Grossprojekte wie dem
vorliegenden, bei denen der erforderliche Zeitrahmen z.B. aufgrund von
unvorhersehbaren Situationen nicht leicht abschätzbar sein kann,
nachvollziehbar. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang die mit
dem Inkrafttreten des Verfassungsartikels über Zweitwohnungen (Art. 75b
BV) bzw. des entsprechenden Gesetzes resp. der entsprechenden
Verordnung erst nach der Teilrevision der Ortsplanung 2009 verbundenen
Unsicherheiten zu berücksichtigen. Auch darf die Befristung nach Art. 46bis
Abs. 6 BG nicht allzu starr betrachtet werden, da diese von der
Beschwerdegegnerin selber im Rahmen der Teilrevision der Ortsplanung
2009 festgelegt und nicht etwa damals mittels einer Auflage vom
Beschwerdegegner im Genehmigungsbeschluss verfügt wurde (vgl. Akten
des
Beschwerdegegners,
Beilage
2,
S.
7
f.).
Da
der
Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. Juni 2020 betreffend
Teilrevision der Ortsplanung samt Fristverlängerung innerhalb der
zehnjährigen Frist gemäss Art. 46bis Abs. 6 BG erfolgte (vgl. E.4.1), ist
davon auszugehen, dass die seit Anfang 2011 rechtskräftig eingezonte
Bauzonenfläche
weiterhin
Gültigkeit
hat
und
nicht
in
die

- 18 -
Landwirtschaftszone zurückgefallen ist. Die damalige Genehmigung durch
den Beschwerdegegner erfolgte denn auch vor der RPG-Revision 1 vom
15. Juni 2012 (am 1. Mai 2014 in Kraft getreten) (vgl. E.5.3.2). Somit liegt
im konkreten Fall – wie der Beschwerdegegner im angefochtenen
Genehmigungsbeschluss zutreffend festhält – keine Neueinzonung vor,
zumal auch der ordentliche Planungshorizont von 15 Jahren seit dem
Beschluss der Stimmberechtigten im Dezember 2009 und der
Genehmigung durch den Beschwerdegegner vom Januar 2011 noch nicht
abgelaufen ist, sondern es handelt sich um eine Anpassung der
planungsrechtlichen
(Genereller
Gestaltungsplan
und
Genereller
Erschliessungsplan) sowie baugesetzlichen Grundlagen einer bereits
eingezonten Fläche (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage, 2, S. 6
f. und S. 14). Ausserdem ist auf Art. 49 Abs. 4 KRG hinzuweisen, wonach
das Genehmigungsverfahren beförderlich durchzuführen ist und es
zusammen mit dem Vorprüfungsverfahren nicht länger als acht Monate
dauern darf. Mit Blick darauf erscheint es nicht abwegig anzunehmen,
dass die Genehmigung durch den Beschwerdegegner noch vor Ende
Januar 2021 hätte erfolgen können, falls es keinen Widerstand gegen die
am 26. Juni 2020 beschlossene Planung gegeben hätte. Würde auf die
effektive Genehmigung des Beschwerdegegners abgestellt, hätten es
verfahrensbeteiligte Organisationen nach Art. 104 KRG in der Hand, eine
Fristwahrung zu verhindern, was stossend wäre. Schliesslich ist
festzuhalten,
dass
der
Beschwerdegegner
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss die zehnjährige Befristung gemäss Art. 46bis
Abs. 6 BG in Anlehnung an Art. 19h Abs. 2 KRG um fünf Jahre ab
Rechtskraft des besagten Beschlusses verlängerte (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 8 f. und S. 21 f.). Gegen diese
Festlegung im angefochtenen Genehmigungsbeschluss opponierte die
Beschwerdegegnerin nicht, weshalb es im vorliegenden Fall bei der
Fristverlängerung
von
fünf
Jahren
ab
Rechtskraft
des

- 19 -
Genehmigungsbeschlusses bleibt. Was der Beschwerdeführer dagegen
vorbringt, verfängt nicht.
5.1.
Soweit sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt stellt, die
bestehenden Planungsmittel würden nicht tel quel beibehalten, sondern in
wesentlichen Punkten abgeändert, weshalb eine Verlängerung um fünf
Jahre ausgeschlossen sei, kann er nichts zu seinen Gunsten ableiten. Die
Änderungen von Art. 46bis BG (Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur)
sehen nämlich restriktivere Vorgaben in Bezug auf die Bebauung vor. Die
Gestaltungs- sowie Höhenvorschriften wurden enger gefasst und
berücksichtigen die ortstypische bauliche Entwicklung (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 1 [Ergänzung Baugesetz und Genereller
Gestaltungsplan 1:1000 B._____], 3, 4 und 6, S. 8 f. und S. 15 ff.). Zudem
verfügte
der
Beschwerdegegner
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss die Auflage, dass im neu in Art. 46bis Abs. 6 BG
vorgesehenen Gestaltungsbeirat zwingend die Denkmalpflege sowie die
NHK mit je einem Mitglied vertreten sein müssten (vgl. Akten des
Beschwerdegegners,
Beilage
2,
S.
22).
Mit
dem
fachlich
zusammengesetzten
Gestaltungsbeirat
steht
ein
Instrument
zur
Verfügung, das der Sicherstellung einer architektonisch qualitätsvollen
Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes dient (vgl. E.7.1 ff.). Entgegen
der Ansicht des Beschwerdeführers kann somit nicht von einer
Schwächung der Position des Orts- und Landschaftsbildschutzes
ausgegangen werden (vgl. E.7.1 ff.).
5.2.
Der
Beschwerdeführer
bringt
zudem
vor,
dass
es
der
Beschwerdegegnerin ohne Weiteres zumutbar gewesen wäre, eine
vollständig neue Planung zu erarbeiten und zu beschliessen, weshalb es
keiner Verlängerung bedurft hätte. Zwar ist dem Beschwerdeführer darin
zuzustimmen, dass die Grundlagen für eine vollständig neue Planung zu
einem grossen Teil vorhanden gewesen wären (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 9). Die Beschwerdegegnerin entschied

- 20 -
sich jedoch gegen diese Vorgehensweise und für eine Teilrevision der
Nutzungsplanung (vgl. E.4.1 und E.4.3). Dieser Entscheid liegt im Bereich
des ihr zustehenden Planungsermessens und ist nicht zu beanstanden.
Somit kann die Erarbeitung bzw. der Beschluss einer vollständig neuen
Planung nicht als Argument gegen die vom Beschwerdegegner
verlängerte Befristung um fünf Jahre angeführt werden.
5.3.1.
Sodann hält der Beschwerdeführer fest, seit der Genehmigung der
Planung durch den Beschwerdegegner im Januar 2011 sei die Schraube
betreffend überdimensionierte Bauzonen stark angezogen worden
(Hinweis auf Art. 8, 8a, 15 und 38a RPG). Die Beschwerdegegnerin
verfüge über viel zu grosse Bauzonen. Der vom Beschwerdegegner
angeordneten Verlängerung stehe deshalb auch die Pflicht gegenüber,
überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren. Soweit nun versucht werde,
eine ordentliche neue Planung (Einzonung) mit einer Verlängerung der
Frist von Art. 46bis Abs. 6 BG zu umgehen, werde gleichzeitig die Pflicht
der Beschwerdegegnerin zur Reduktion ihrer übergrossen Bauzonen
umgangen. Zudem verletze die vorliegende Planung Art. 15 Abs. 4 lit. a
und b RPG.
5.3.2.
Das
minimale
Geodatenmodell
Bereich
Nutzungsplanung
des
Bundesamts
für
Raumentwicklung
(ARE)
sieht
für
WMZ
die
Hauptnutzungen (Code_HN) 11, 13 und 14 vor. Die vorliegend
ausgeschiedene Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur ist der
Hauptnutzung "Tourismus- und Freizeitzone" (Code_HN: 17) zugeordnet
(vgl. minimales Geodatenmodell Bereich Nutzungsplanung, abrufbar
unter: https:// www.are.admin.ch/are/de /home/raumentwicklung-und-
raumplanung/grundlagen-und-daten/minimale-geodatenmodelle/
nutzungsplanung.html, Dokument "Modelldokumentation Version 1.2",
Ziff. 7.3.2, zuletzt besucht am 13. April 2023; https://edit.geo.gr.ch/,
Nutzungsplanung › ZP Grundnutzung, zuletzt besucht am 13. April 2023),
weshalb es sich – wie der Beschwerdegegner im angefochtenen

- 21 -
Genehmigungsbeschluss
zutreffend
festhält
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 14) – nicht um eine WMZ handelt
(siehe auch Akten des Beschwerdegegners, Beilage 10, S. 4). Mit der
RPG-Teilrevision vom 15. Juni 2012 (am 1. Mai 2014 in Kraft getreten)
wollte der Gesetzgeber der Zersiedlung und dem Kulturlandverlust
entgegentreten. Hierfür wurden neue gesetzliche Bestimmungen zur
Begrenzung des Siedlungsgebiets und in Art. 38a RPG ein strenges
Übergangsregime erlassen. Zentrale Bedeutung kommt in diesem System
dem revidierten Art. 15 RPG zu, der die Voraussetzungen an die
Ausscheidung neuer Bauzonen gegenüber dem bisherigen Recht
verschärft. Er wird konkretisiert durch die am 2. April 2014 revidierte
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) und die Technischen
Richtlinien Bauzonen des Eidgenössischen Departements für Umwelt,
Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) vom 17. März 2014 (vgl.
BGE 142 II 509 E.2.5). Die Technischen Richtlinien Bauzonen enthalten
einerseits Vorgaben zur Bestimmung der Grösse der WMZ im Kanton.
Grundlage für die Bauzonendimensionierung in den WMZ im Kanton bildet
die Bauzonenflächenbeanspruchung gemäss Art. 30a Abs. 1 RPV.
Anderseits werden Vorgaben hinsichtlich der Arbeitszonen (Code_HN: 12)
gemacht (vgl. Art. 30a Abs. 2 RPV). Die Tourismus- und Freizeitzonen, die
Verkehrszonen innerhalb der Bauzonen (Code_HN: 18) und die weiteren
Bauzonen (Code_HN: 19) gehören zwar ebenfalls zu den Bauzonen, die
grundsätzlich für die Überbauung vorgesehen sind und damit potenziell
eine
Zersiedlung
bewirken
können.
Sie
machen
gemäss
den
Ausführungen
in
den
Technischen
Richtlinien
Bauzonen
gesamtschweizerisch allerdings lediglich ca. drei Prozent der Bauzonen
aus, weshalb vorerst darauf verzichtet wird, quantitative oder spezielle
qualitative Vorgaben dazu zu machen. Die Ziele und Grundsätze des RPG
(Art. 1 und 3, vgl. hierzu E.7.1 ff.) sind aber trotzdem anwendbar (vgl. Ziff.
3 und 4 der Technischen Richtlinien Bauzonen vom 17. März 2014,
abrufbar unter: www.are.admin.ch › Raumentwicklung & Raumplanung ›

- 22 -
Kantonale Richtpläne › Technische Richtlinien Bauzonen, zuletzt besucht
am 13. April 2023). A._____ befindet sich gemäss Kantonalem Richtplan
(KRIP) im touristischen Intensiverholungsraum und ist eine Gemeinde des
touristischen Raums (vgl. Kapitel 5, Rz. 5.2-40). Das Kapitel 4 (Tourismus)
sieht in diesem Raum eine multifunktionale Nutzung vor, womit
insbesondere auf ganzjährige touristische Angebote abgezielt wird, um die
Abhängigkeit vom Wintertourismus zu lösen (vgl. Rz. 4.1-6). Wie im
Planungs-
und
Mitwirkungsbericht
vom
26. Juni
2020
und
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss
des
Beschwerdegegners
nachvollziehbar dargelegt wird, entsprechen das vorliegend geplante
Resortprojekt und die Zweckbestimmung der Zone für Hotel, Gesundheit
und Kultur dieser Vorgabe (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage
2, S. 3 und 6, S. 22). Zudem formuliert der KRIP in Kapitel 5 (Siedlung)
Ziele und Leitsätze bezüglich Gebiete für touristische Beherbergung. So
sind diese innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand anzusiedeln,
ebenso gilt es die Hotellerie zu fördern und die Auslastung von
Zweitwohnungen
zu
verbessern
(vgl.
Rz.
5.2-38).
Mit
dem
Beschwerdegegner ist festzuhalten, dass die vorliegende Planung auch
mit
diesen
Vorgaben
im
Einklang
steht
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 3 f.). Gemäss dem regionalen
Richtplan C._____, Raumkonzept (2.100), sind Schwerpunkte der
Regionalentwicklung die Förderung der Hotellerie und die Stärkung der
touristischen
Zentren.
Dazu
trägt
–
wie
im
Planungs-
und
Mitwirkungsbericht vom 26. Juni 2020 zutreffend festgehalten wird – die
Realisierung des geplanten Resortprojekts bei (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 6, S. 22). Auch entspricht die Realisierung
des geplanten Resortprojekts den Zielen und Grundsätzen gemäss dem
regionalen
Richtplan
C._____,
Tourismus
und
Freizeit,
Skigebiete/Intensiverholungsgebiete (2.310), und denjenigen gemäss
dem regionalen Richtplan C._____, Siedlungskonzept, Konzept Resorts
(2.320) (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 4 und 6, S. 22

- 23 -
f.). Aus dem Gesagten erhellt, dass sich bezüglich der Hauptnutzung
"Tourismus- und Freizeitzone" (Code_HN: 17), worunter auch die
vorliegende Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur fällt, mit der RPG-
Revision vom 15. Juni 2012 nichts Grundlegendes geändert hat. Mithin
war diese Hauptnutzung nicht der Kern der Stossrichtung der besagten
Revision, weshalb die Einwände des Beschwerdeführers nicht verfangen.
6.
Soweit der Beschwerdeführer auf Art. 19i Abs. 1 KRG (Mehrwertabgabe)
hinweist, ist festzuhalten, dass vorliegend kein Abgabetatbestand gemäss
Art. 19j KRG gegeben ist. Denn – wie bereits dargelegt (vgl. E.4.3) – ist im
konkreten Fall keine Neueinzonung zu beurteilen.
7.1.
Ferner bringt der Beschwerdeführer gestützt auf die Stellungnahme der
NHK vom 19. April 2021 vor, dass die vorliegende Planung gegen Art. 3
Abs. 2 lit. b RPG und Art. 3 NHG verstosse.
7.2.
Gemäss dem Planungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 2 RPG ist die
Landschaft zu schonen; insbesondere sollen sich Siedlungen, Bauten und
Anlagen in die Landschaft einordnen (lit. b). Die Tragweite dieses
Einordnungsgebots variiert je nach Schutzwürdigkeit der beanspruchten
Landschaft. Damit ein Vorhaben allein an Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG scheitert,
braucht es eine schwere Schädigung einer Landschaft von besonderem
Wert, die sich auch nach sorgfältiger Interessenabwägung als unvertretbar
erweist (vgl. TSCHANNEN, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung,
Zürich 2019, Art. 3 Rz. 56 mit weiteren Hinweisen; Urteil des
Bundesgerichts 1C_82/2008, 1C_84/2008 vom 28. Mai 2008 E.6.2). Im
Übrigen
versteht
sich
die
besagte
Bestimmung
als
Beeinträchtigungsverbot. Diesem Grundsatz ist Genüge getan, wenn
Bauten, Anlagen und Siedlungen zumindest nicht störend in Erscheinung
treten (vgl. TSCHANNEN, a.a.O., Art. 3 Rz. 56).

- 24 -
Art. 3 Abs. 1 NHG bestimmt, dass die Kantone bei der Erfüllung der
Bundesaufgaben dafür zu sorgen haben, dass das heimatliche
Landschafts- und Ortsbild geschont wird und, wo das allgemeine Interesse
an diesem überwiegt, ungeschmälert erhalten bleibt. Sie erfüllen diese
Pflicht unter anderem, indem sie Bewilligungen nur unter Bedingungen
oder Auflagen erteilen oder aber verweigern (Art. 3 Abs. 2 lit. b NHG).
7.3.
Vorliegend stellte das ARE GR im Vorprüfungsbericht vom 9. Juni 2020
fest, dass der Standort des Vorhabens landschaftlich exponiert in einer
topographisch interessanten und abwechslungsreichen Geländekammer
liege (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 10). Der
Beschwerdegegner
führte
daher
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss zu Recht aus, dass in Bezug auf die vorliegende
Anpassung
der
Planung
ein
besonderes
Augenmerk
auf
den
Landschaftsschutz bzw. das Einordnungs- und Schonungsgebot im Sinne
von Art. 3 Abs. 2 RPG zu legen sei (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 2, S. 10). In diesem Zusammenhang beantragte die
Denkmalpflege Graubünden in ihrer Stellungnahme vom 28. September
2020 die Anhörung der NHK (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage
7).
7.4.
Die NHK führte in ihrer Stellungnahme vom 19. April 2021 aus, die im
Planungs- und Mitwirkungsbericht dokumentierte Variantenstudie zeige,
dass es nahezu unmöglich sei, die geplante Nutzung und Ausnützung an
diesem Standort auch nur einigermassen befriedigend unterzubringen.
Das gewählte Richtprojekt entspreche weder dem Erfordernis der
Schonung des Landschafts- und Ortsbildes nach Art. 3 NHG noch Art. 3
Abs. 2 lit. b RPG, wonach die Landschaft zu schonen sei und sich
insbesondere Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft
einzuordnen hätten. Die Planung werde zudem auch den eigenen
Ansprüchen
nicht
gerecht.
Zwar
werde
im
Planungs-
und
Mitwirkungsbericht eine moderne Interpretation der Walser Bautradition

- 25 -
postuliert. Das Richtprojekt und die planungsrechtlichen Vorgaben würden
dieser Vorgabe jedoch nicht entsprechen. Das Richtprojekt bzw. die
Regelbauweise lasse Bauten mit einer Grundfläche von 24 m x 24 m und
8 m Fassadenhöhe zu. Zudem seien Flach- und Satteldächer sowie an
allen Fassadenseiten Balkone erlaubt. Traditionell seien Walserhäuser
aber weder derart gross, noch würden sie über Balkone verfügen.
Lediglich durchgehende Lauben mit Trocknungsfunktion seien typisch,
wobei die Frontseite grundsätzlich frei von Auskragungen sei. Ebenso
seien Flach- und Satteldächer für Walserhäuser untypisch. Auch sei die
im Planungs- und Mitwirkungsbericht geschilderte Materialisierung bzw.
Farbwahl nicht im BG verankert. Damit sei hinlänglich dargelegt, dass eine
ortsbild- und landschaftsschonende Überbauung im Gebiet B._____ nicht
möglich sei (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 8, S. 3).
Ausserdem sei die Genehmigung vom 25. Januar 2011 mit der Auflage
verknüpft worden, ein Architekturwettbewerb nach SIA 142 oder ein
Architekturstudienauftrag nach SIA 143 durchzuführen. Mit der hier zur
Diskussion stehenden Planung solle diese Wettbewerbspflicht gestrichen
und durch den Beizug eines Gestaltungsbeirats ersetzt werden. Diesem
werde lediglich eine empfehlende Kompetenz zugestanden. Damit könne
eine ortsbild- und landschaftsverträgliche Überbauung nicht gewährleistet
werden (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 8, S. 4).
7.5.
Diesbezüglich
erwog
der
Beschwerdegegner
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss, dass neue Bauten nicht zwingend in einer
historisierenden Form erstellt werden müssten. Das klassische
Walserhaus sei sehr wohl mit einem Satteldach versehen und habe in der
Regel als Wohnhaus für drei Generationen in einer bäuerlich geprägten
Gesellschaft gedient. Weder die Landschaft noch das Ortsbild oder die
Architektur seien statisch, sondern würden sich dynamisch den
Anforderungen
der
jeweiligen
Gesellschaft
anpassen.
Es
sei
offensichtlich, dass das geplante (Gesundheits-)Resort einer anderen

- 26 -
Architektur als ein Bauernhaus bedürfe. Folglich könne die Grösse des
Richtprojekts per se nicht als Argument gegen das Vorhaben angeführt
werden. Vielmehr verlange der Planungsgrundsatz gemäss Art. 3 Abs. 2
RPG eine möglichst schonende Einordnung der – für die avisierte Nutzung
erforderlichen – Bauten und Anlagen in die Umgebung (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 11 f.). Diesen Ausführungen ist
zuzustimmen. Ausserdem ist zu erwähnen, dass das der Planung
zugrundeliegende Richtprojekt grundlegend überarbeitet und an die
typische Ortsbauweise angenähert wurde: Während die frühere Studie
"Vital-Resort A._____" noch einen grossvolumigen Hotelkomplex mit
futuristischer Typologie vorsah, umfasst das im konkreten Fall von der
Beschwerdegegnerin im Rahmen einer Variantenstudie ausgewählte
Konzept "D._____" maximal sechs Einzelbauten und ein weitgehend
unterirdisch
angelegtes
Sockelbauwerk
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 1 [Planungs- und Mitwirkungsbericht vom
15. Dezember 2009 S. 8 f.], 6, S. 9 f., S. 14 f. und S. 20 f.). Zudem kann
dem Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 26. Juni 2020 entnommen
werden, dass die Bauten in Bezug auf Form, Materialisierung sowie
Farbgebung an die Walser Bautradition anknüpfen sollen und der
Charakter einer in Weiler gegliederten Streusiedlung erhalten bleiben soll
(vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 6, S. 8). Die Neukonzeption
des Richtprojekts mit der Verteilung der Nutzung auf mehrere
Einzelbauten führt – wie bereits dargelegt – im Vergleich zum ursprünglich
geplanten Vorhaben zu einer Annäherung an die ortstypische Bauweise.
Sodann wurde im Genehmigungsbeschluss des Beschwerdegegners vom
25. Januar 2011 unter anderem die Auflage verfügt, dass ein
Architekturwettbewerb
nach
der
SIA
Ordnung
142
oder
ein
Architekturstudienauftrag nach der SIA Ordnung 143 durchzuführen sei
(vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 1, Genehmigungsbeschluss
vom 25. Januar 2011). Wie der Beschwerdegegner im angefochtenen
Genehmigungsbeschluss nachvollziehbar darlegt, wurde diese Auflage

- 27 -
insbesondere vor dem Hintergrund der in der früheren Studie "Vital-Resort
A._____" angedachten monolithischen Anordnung des Bauvolumens in
das Gelände erlassen (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2,
S. 13;
siehe
auch
Akten
des
Beschwerdegegners,
Beilage
1
[Genehmigungsbeschluss vom 25. Januar 2011 S. 3 f.], 6 S. 9 f.).
Demgegenüber wird dem Einordnungsgebot mit der im überarbeiteten
Richtprojekt vorgesehene Gliederung der Gebäude verstärkt Rechnung
getragen. Die Ausgangslage hat sich also verändert. Zwar ermöglicht ein
Konkurrenzverfahren
wie
ein
Architekturwettbewerb,
dass
unterschiedliche Lösungsansätze entwickelt und verglichen werden
können. Allerdings haben die Vorteile eines vergleichbaren Ansatzes
insoweit Eingang in die vorliegende Planung gefunden, als im Rahmen der
Variantenstudie verschiedene Gebäudetypologien auf ihre Einordnung in
die Umgebung hin untersucht und beurteilt wurden (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 6, S. 9 ff.). Zudem sieht der neu
beschlossene Art. 46bis Abs. 6 BG einen Gestaltungsbeirat vor, welcher
Baugesuche betreffend die Zone für Hotel, Gesundheit und Kultur
unabhängig und vertieft beurteilt und Empfehlungen zuhanden der
Baubehörde abgibt (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 3). Die
Ausführungen
des
Beschwerdegegners
im
angefochtenen
Genehmigungsbeschluss, wonach sich der Gestaltungsbeirat in der Praxis
als ein gutes Instrument zur Qualitätssicherung erwiesen habe,
insbesondere
wenn
es
um
die
Umsetzung
von
generellen
planungsrechtlichen Vorgaben gehe, erweisen sich als plausibel und
nachvollziehbar. Wie der Beschwerdegegner zudem zutreffend festhält,
bedarf es hierfür allerdings einer Besetzung des Gestaltungsbeirats mit
ausgewiesenen Fachpersonen. In diesem Zusammenhang sieht die neu
beschlossene Bestimmung zwar vor, dass mindestens ein Mitglied des
Gestaltungsbeirats den Fachbereich "Einbettung in Landschaft/Ortsbild"
abdecken muss (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 3). Da damit
aber unklar bleibt, über welche fachlichen Qualifikationen das betreffende

- 28 -
Mitglied verfügen muss, mithin die beschlossene Bestimmung die
erforderliche
Fachkompetenz
des
Gestaltungsbeirats
so
nicht
sicherzustellen
vermag,
verfügte
der
Beschwerdegegner
im
angefochtenen Genehmigungsbeschluss zu Recht die Auflage, dass im
neu in Art. 46bis Abs. 6 BG vorgesehenen Gestaltungsbeirat die
Denkmalpflege und die NHK zwingend mit je einem Mitglied vertreten sein
müssten (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 22). Mit dem
Beizug des Gestaltungsbeirats können darüber hinaus allfällige
Interessenkonflikte
zwischen
Bauherrschaft/Betreiber
und
Gestaltung/Einbettung in die Landschaft bereits früh bereinigt werden, da
ihm bezüglich der Farb- und Materialwahl der nach aussen in Erscheinung
tretenden
Flächen
bereits
vor
der
Baueingabe
eine
Genehmigungsfunktion zukommt (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 6, S. 19 und S. 24). Darauf ist die Beschwerdegegnerin zu
behaften.
Schliesslich
ist
festzuhalten,
dass
vorliegend
kein
schützenswertes Ortsbild der Schweiz von nationaler Bedeutung vorliegt
und die Fraktion E._____ nicht im entsprechenden Bundesinventar (ISOS)
aufgeführt ist (vgl. https://www.gisos.bak.admin.ch/sites, zuletzt besucht
am 13. April 2023). Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, wenn
der Beschwerdegegner im angefochtenen Genehmigungsbeschluss zum
Ergebnis gelangte, dass mit der vorliegenden Nutzungsplanung und den
angeordneten Auflagen dem Einordnungs- und Schonungsgebot
hinreichend Rechnung getragen werden kann. Die diesbezüglichen
Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich daher als unbegründet.
8.
Soweit
der
Beschwerdeführer
vorbringt,
dass
nach
gefestigter
Rechtsprechung des Bundesgerichts einem Gutachten einer kantonalen
Natur- und Heimatschutzkommission ein "grosses" bzw. "bedeutendes"
Gewicht beigemessen werden müsse und sich die rechtsanwendenden
Behörden
nur
aus
triftigen
Gründen
über
die
gutachterlichen
Feststellungen hinwegsetzen dürften (Hinweis auf das Urteil des

- 29 -
Bundesgerichts 1C_75/2018 vom 31. Oktober 2018 E.7.3), ist ihm
entgegenzuhalten, dass die von ihm angeführte Erwägung vorliegend
weitgehend aus dem Kontext herausgenommen wird. Denn das
Bundesgericht präzisierte im besagten Urteil in derselben Erwägung, dass
sich diese Rechtsprechung auf Fragen des Denkmalschutzes beziehe,
deren Beantwortung spezifische Fachkenntnisse erfordere. Dagegen sei
die ästhetische Einordnung einer Baute bzw. eines Richtprojekts nach der
Auffassung des durchschnittlichen Betrachters zu beurteilen. Demnach
seien zur vorliegend strittigen Beurteilung der städtebaulichen und
architektonischen Gesamtwirkung des Richtprojekts keine speziellen
Fachkenntnisse erforderlich gewesen, zumal eine Beeinträchtigung
denkmalgeschützter Bauten nicht zur Diskussion gestanden habe. Die
Vorinstanz habe daher der Stellungnahme der Stadtbildkommission
willkürfrei die Qualität eines Fachgutachtens absprechen dürfen, von dem
nur aus triftigen Gründen abgewichen werden dürfe (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_75/2018 vom 31. Oktober 2018 E.7.3). Vor diesem
Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdegegner – wie
seitens des Beschwerdeführers behauptet – sein Ermessen überschritten
haben soll.
9.1.
Weiter führt der Beschwerdeführer aus, dass die vorgenommene
Interessenabwägung den bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 3 RPV
nicht genüge.
9.2.
Stehen den Behörden bei der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer
Aufgaben Handlungsspielräume zu, so wägen sie die Interessen
gegeneinander ab, indem sie die betroffenen Interessen ermitteln (Art. 3
Abs. 1 lit. a RPV), diese Interessen beurteilen und dabei insbesondere die
Vereinbarkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die
möglichen Auswirkungen berücksichtigen (lit. b) sowie diese Interessen
auf Grund der Beurteilung im Entscheid möglichst umfassend
berücksichtigen (lit. c). Sie legen die Interessenabwägung in der

- 30 -
Begründung ihrer Beschlüsse dar (Art. 3 Abs. 2 RPV). Die
Rechtsprechung wie auch die Lehre haben die grosse Bedeutung einer
umfassenden Interessenabwägung bei der Nutzungsplanung stets betont.
Die Planungsgrundsätze nach Art. 3 RPG dienen dabei – zusammen mit
den Zielen nach Art. 1 RPG – als Anleitung und Massstab (vgl.
AEMISEGGER/KISSLING, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/ TSCHANNEN [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016,
Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung, Rz. 10 und Rz. 12 mit weiteren
Hinweisen).
9.3.
Mit
der
Beschwerdegegnerin
ist
festzuhalten,
dass
sich
der
Beschwerdegegner im angefochtenen Genehmigungsbeschluss mit den
Interessen,
die
vorliegend
von
Bedeutung
sind,
befasst
und
auseinandergesetzt sowie die Interessenabwägung in seinem Entscheid
hinreichend begründet hat. Die betroffenen Interessen wurden ermittelt
sowie beurteilt und es wurde eine Optimierung dieser Interessen
vorgenommen (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 2, S. 3 f. und
S. 9 ff.). Damit erfolgte die Interessenabwägung des Beschwerdegegners
gemäss Art. 3 Abs. 1 RPV. Von einer den bundesrechtlichen Vorgaben
nicht entsprechenden Interessenabwägung kann somit nicht die Rede
sein.
10.1.
Zudem
rügt
der
Beschwerdeführer,
dass
keine
Prüfung
von
Standortalternativen
vorgenommen
worden
sei,
weshalb
der
angefochtene Genehmigungsbeschluss zu Unrecht ergangen sei.
10.2.1.
Dem Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 15. Dezember 2009 kann in
Bezug auf die Standortevaluation entnommen werden, dass in einer
ersten Phase von den Initianten die rechtskräftigen Hotelzonen in der
Gemeinde in Erwägung gezogen und auf ihre Eignung geprüft wurden.
Dabei erwiesen sich die der Hotelzone zugewiesenen, unüberbauten
Flächen (Fraktion F._____ ca. 3'500 m2, Fraktion G._____ ca. 3'600 m2,

- 31 -
Fraktion H._____ ca. 5'600 m2) als zu klein für die Realisierung des
damaligen Richtprojekts (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 1,
Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 15. Dezember 2009, S. 14 f.).
Zudem wurde im besagten Bericht in Bezug auf weitere untersuchte
Standorte ausgeführt, im Rahmen der Standortevaluation sei in einer
früheren Phase auch ein Standort im Gebiet "I._____" (Parzelle J._____
und Umgebung) vorgesehen worden. Der Standort unterhalb der
Kantonsstrasse mit Blick auf G._____ und die weiteren inneren Höfe von
A._____ sowie in die obere C._____ hätte vor allem unter dem
Gesichtspunkt der Aussicht und der Lage am Erholungsgebiet "K._____"
schöne Vorteile mit sich gebracht. Nachteilig habe sich jedoch erwiesen,
dass damit eine neue, alleinstehende Bauzone hätte geschaffen werden
müssen. Zudem wäre der Standort unterhalb der Kantonsstrasse abseits
des Skigebiets gelegen gewesen, was vor allem das Angebot für
Wintergäste erschwert hätte. Um den beabsichtigten Landbedarf
abdecken zu können, hätten zudem mehrere Grundeigentümer in die
Diskussion betreffend Landerwerb miteinbezogen werden müssen, was
als erschwerend beurteilt worden sei. Entsprechend sei dieser Standort im
Laufe der Planung fallen gelassen worden. Bei anderen möglichen
Standorten in der Gemeinde habe sich immer wieder die Verfügbarkeit des
Landes als Hindernis erwiesen, so dass diese jeweils nicht weiterverfolgt
worden seien (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 1, Planungs-
und Mitwirkungsbericht vom 15. Dezember 2009, S. 15 f.). Aufgrund
dieser Ergebnisse der Standortevaluation wurde schliesslich der Standort
südlich der kantonalen Verbindungsstrasse zwischen den Fraktionen
H._____ und E._____ im Gebiet B._____ für die Realisierung des
ursprünglichen
Resortprojekts
gewählt
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 1, Planungs- und Mitwirkungsbericht vom
15. Dezember 2009, S. 5).

- 32 -
10.2.2.
Im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 26. Juni 2020 wurde unter dem
Titel "Lage" festgehalten, dass die im Jahr 2009 durchgeführte
Standortevaluation umfassend überprüft worden sei. So sei vor der
Erarbeitung
von
möglichen
Bebauungsstrukturen
eine
erneute
Standortanalyse erstellt worden. Es hätten sich keine neuen Erkenntnisse
gebildet und das Fazit falle gleich aus wie im Februar 2009. Der Einbezug
von neuen Grundeigentümern und die Verfügbarkeit der entsprechenden
Landflächen an anderen Standorten seien weiterhin als erschwerend
beurteilt worden. Deshalb sei man erneut zum Schluss gekommen, am
Standort B._____ festzuhalten. Ausschlaggebend seien dabei vor allem
die sehr gute Anbindung an das Skigebiet, die ruhige Lage und die
Tatsache, dass mit der aktuellen raumplanerischen Festsetzung die
grundsätzliche Machbarkeit am Standort bereits nachgewiesen und damit
gegeben sei, gewesen (vgl. Akten des Beschwerdegegners, Beilage 6,
S. 9; siehe auch Akten der Beschwerdegegnerin, Beilage 4 und 5
[Dokumentation L._____ AG: Vorschläge potenzielle Grundstücke vom
8. Februar 2019 und Dokumentation L._____ AG: Vertiefung Grundstücke
2-5 vom 2. April 2019]).
10.3.
Vor diesem Hintergrund erhellt, dass die Beschwerdegegnerin – gerade
auch mit Blick auf die bundesrätliche Auflage in Bezug auf die
Genehmigung des kantonalen Richtplans (vgl. Genehmigungsbeschluss
des Bundesrats vom 10. April 2019, Ziff. 6 lit. b) – geprüft hat, ob es
allenfalls andere Standorte gäbe, welche aufgrund einer Abwägung aller
öffentlicher
Interessen
vorteilhafter
wären.
Diese
umfassende
Standortabwägung bestätigte den früher schon gewählten Standort, dies
unter Berücksichtigung der geltenden Abgrenzung des Siedlungsgebiets
gemäss KRIP, der Verfügbarkeit der entsprechenden Landschaftsflächen
(zonen- und eigentumsmässig sowie von der Topographie her), der
Anbindung an das Skigebiet in den touristisch erschlossenen Fraktionen
G._____, H._____ oder E._____ sowie auch weiterer raumplanerischer

- 33 -
Schutzziele, insbesondere hinsichtlich der Fruchtfolgeflächen. Dabei
fielen auch die vom Beschwerdeführer angeführten, in der Hotelzone
gelegenen Parzellen M._____ (G._____) und N._____ (H._____)
aufgrund ihrer zu kleinen Flächen zum vornherein ausser Betracht
(Parzelle M._____ mit 2'721 m2; Parzelle N._____ mit 5'619 m2, teilweise
Fruchtfolgefläche). Der Flächenbedarf für die Bereiche Hochbauten I/A –
I/C beträgt nämlich – obwohl gegenüber dem alten Gestaltungsplan
reduziert – weiterhin 11'022 m2 (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin,
Beilage 1). Schliesslich hielten die Cavigelli Ingenieure in ihrer Übersicht
vom 6. Januar 2022 fest, dass innerhalb der übrigen rechtsgültigen
Bauzonen kein Standort vorliege, der den Ansprüchen einer Resortanlage
genüge (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin, Beilage 3). Somit erweist
sich die Rüge des Beschwerdeführers, wonach keine Prüfung von
Standortalternativen vorgenommen worden sei, als unbegründet.
11.
Sodann übersieht der Beschwerdeführer mit den in Bezug auf BGE 136 II
204 vorgebrachten Einwänden, dass es sich vorliegend – wie bereits
dargelegt (vgl. E.4.3) – um keine Neueinzonung handelt. Im angeführten
Entscheid geht es nämlich um die Frage einer Neueinzonung.
Demgegenüber liegt bei der fraglichen Teilrevision der Ortsplanung kein
Fall der Ausscheidung einer neuen Bauzone vor, sondern nur eine
Änderung der planungsrechtlichen (Genereller Gestaltungsplan und
Genereller Erschliessungsplan) und baugesetzlichen Grundlagen einer
schon eingezonten Fläche.
12.1.
Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, dass mit der
vorliegenden
Planung
das
Konzentrationsprinzip
verletzt
werde.
Vorliegend würde eine von der bestehenden Bebauung in E._____ (und
in H._____) isoliert stehende Bebauung entstehen. Durch die exponierte
Platzierung auf einer hügelartigen Erhöhung werde die Trennung
zusätzlich verstärkt. Das Resort würde als eigene kleine Siedlungseinheit
wahrgenommen,
als
Punktbauzone
bzw.
Kleinbauzone
ohne

- 34 -
Siedlungszusammenhang. Damit ergebe sich eine bundesrechtswidrige
Situation, weshalb die vorliegende Planung auch aus diesem Grund zu
Unrecht genehmigt worden sei.
12.2.
Das Konzentrationsprinzip verlangt, dass die Siedlungstätigkeit auf
räumlich zusammenhängende, vom umliegenden Nichtbaugebiet klar
abgegrenzte
und
auf
das
Notwendige
beschränkte
Zonen
zusammengefasst wird (vgl. BGE 116 Ia 335 E.4a; Urteile des
Bundesgerichts 1C_442/2019 vom 17. Juni 2020 E.2.5, 1C_119/2007 vom
13. November 2008 E.3.7.3; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 84).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Kleinbauzonen im
Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel
verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und
die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern (vgl.
BGE 124 II 391 E.3a; Urteil des Bundesgerichts 1C_442/2019 vom
17. Juni 2020 E.2.5).
12.3.
Der Auffassung des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden. Wie
die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, grenzt die in Frage stehende
Bauzone seit dem Jahr 2011 direkt an das Siedlungsgebiet von E._____
an. Der Standort des geplanten Resorts befindet sich zwischen den beiden
Fraktionen H._____ und E._____, unmittelbar angeschlossen und
angrenzend an die Wohnzone von E._____ und weist damit einen
räumlichen Zusammenhang zu dieser Siedlung auf. Mit der im Jahr 2011
vom Beschwerdegegner genehmigten Zone wurde auch keine neue und
isolierte Punktbauzone bzw. Kleinbauzone geschaffen. Die gesamte
Fläche ist eine Bauzone und – wie die Bestimmungen des neu
beschlossenen Art. 46bis BG zeigen (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 3) – überbaubar, weshalb keine Siedlungslücken entstehen (vgl.
Akten des Beschwerdegegners, Beilage 1 [Zonenplan 1:2000 B._____], 4
und 6, S. 20 f.). Insbesondere sind im Bereich Umgebungsgestaltung
eingeschossige Nebenbauten mit einer Grundfläche von max. 30 m2 und

- 35 -
einer max. Gebäudehöhe von 3.50 m für kulturelle und gastronomische
Bedürfnisse, für die Erholung und für die notwendige Materiallagerung der
Aussensportanlagen zulässig (vgl. Akten des Beschwerdegegners,
Beilage 3 und 4; Akten der Beschwerdegegnerin, Beilage 1). Ausserdem
soll die Hügelkuppe begradigt werden und das Umgebungskonzept sieht
vor, mit geschwungenen Wegen die einzelnen Häuser mit dem
bestehenden Quartier O._____ E._____ zu verbinden (vgl. Akten des
Beschwerdegegners, Beilage 6, S. 17). Es ist somit zulässig und – wie die
Beschwerdegegnerin
plausibel
darlegt
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 10, S. 5) – auch so geplant, dass innerhalb
der ganzen Bauzone Bauten erstellt werden (können), weshalb sowohl
optisch wie auch in Bezug auf die räumliche Wirkung keine Punktbauzone
entsteht. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die
konkrete Ausgestaltung der Bauten und Nutzungen verfahrensmässig Teil
eines künftigen Baubewilligungsverfahrens ist und nicht der generellen
Festlegungen im Rahmen der Ortsplanung.
13.1.
Ferner bringt der Beschwerdeführer vor, es sei nicht plausibel, dass in der
Gemeinde überhaupt ein Bedarf nach einer (derart grossen) Zone für ein
Hotel oder ein Gesundheitszentrum bestehe. Mit diesem Einwand ist er
ebenfalls nicht zu hören.
13.2.
Die SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken) stellt ein
Instrument
der
strategischen
Planung
dar.
Sie
dient
der
Positionsbestimmung
und
der
Strategieentwicklung
der
Beschwerdegegnerin. Die SWOT-Analyse wurde hauptsächlich auf der
Basis der Rückmeldungen aus der Bevölkerung in Zusammenarbeit mit
dem Gemeindevorstand erstellt. Gestützt auf die vorgenommene SWOT-
Analyse wird im Bericht betreffend das kommunale räumliche Leitbild der
Beschwerdegegnerin vom 20. September 2021 in Bezug auf den
Tourismus unter anderem das geringe Angebot an bewirtschafteten
Betten in Hotels bzw. Resorts als Schwäche angeführt (vgl. Akten der

- 36 -
Beschwerdegegnerin, Beilage 6, S. 29 f.). Ausserdem sind mit Blick auf
den KRIP und die für die Beschwerdegegnerin geltenden regionalen
Richtpläne die touristischen Interessen aus kantonaler und regionaler
Sicht an der Realisierung eines hotelähnlichen Betriebs in A._____
ausgewiesen (vgl. E.5.3.2; Akten des Beschwerdegegners, Beilage 6,
S. 23). Insbesondere ist dem KRIP, Kapitel 5.2.5 (Gebiete für touristische
Beherbergung), zu entnehmen, dass die Weiterentwicklung bzw.
Erneuerung der touristischen Beherbergungsinfrastruktur aufgrund der
Zweitwohnungsgesetzgebung noch wichtiger geworden ist (vgl. Rz. 5.2-
37). Insofern können die Ausführungen der Beschwerdegegnerin mit
einem Zweitwohnungsanteil von ca. 80 %, wonach seit dem Inkrafttreten
der Gesetzgebung zur Umsetzung der Verfassungsbestimmung der
Zweitwohnungsinitiative im touristischen Raum A._____ eine grosse
Nachfrage
bestehe,
nachvollzogen
werden
(vgl.
Akten
des
Beschwerdegegners, Beilage 10, S. 10). Dass in A._____ ein Bedarf nach
einem Resort-Vorhaben besteht, lässt sich denn auch mit Blick auf das
bestehende Tourismusangebot und die im kommunalen räumlichen
Leitbild genannten planerischen Massnahmen nachvollziehen (vgl. Akten
der Beschwerdegegnerin, Beilage 6, S. 30, S. 38 ff., S. 45 sowie S. 48,
und 7). Somit kann mit der Beschwerdegegnerin davon ausgegangen
werden,
dass
es
in
A._____
an
kurzfristig
buchbaren
Beherbergungsangeboten und generell klassischen Hotelbetten mangelt.
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass der Standort in
A._____ auf der Schattenseite des Vorderrheintals liege und daher für ein
Resort nicht ideal sei, ist ihm entgegenzuhalten, dass die Klimadaten
zeigen, dass A._____ trotz Nordhanglage im Jahresdurchschnitt über eine
gleiche durchschnittliche Sonnendauer pro Tag verfügt wie das
gegenüberliegende P._____. Nach dem Ausgeführten ist nicht zu
beanstanden,
dass
die
Beschwerdegegnerin
keine
(weiteren)
Beurteilungen betreffend Bedarf nach einem Resort in A._____ eingeholt
hat.

- 37 -
14.1.
Soweit der Beschwerdeführer rügt, dass ein Gutachten im Sinne von Art. 8
Abs.
5
des
Bundesgesetzes
über
Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) fehle, obwohl ein solches bei einer
Ortsplanungsrevision gemäss der Vollzugshilfe ZWG des DVS bereits im
Genehmigungsverfahren vorzulegen sei, ist er nicht zu hören. Gemäss
Art. 8 Abs. 5 ZWG ist zum Nachweis, dass die Voraussetzungen nach Art.
8 Abs. 1 oder 4 ZWG erfüllt sind, ein unabhängiges Gutachten erstellen
zu lassen. Art. 8 Abs. 4 ZWG bezieht sich auf einen strukturierten
Beherbergungsbetrieb, welcher am 11. März 2012 schon bestanden hat,
was vorliegend offensichtlich nicht der Fall ist. Zudem verlangt Art. 8 Abs.
1 lit. a ZWG, dass der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung von
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung wirtschaftlich geführt oder
weitergeführt werden kann. Vorausgesetzt ist, dass ein bestehender
Betrieb nicht wirtschaftlich ist – was im konkreten Fall nicht vorliegen kann
– bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht wirtschaftlich sein
kann (vgl. WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter
Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, Art.
8 Rz. 8). Abgesehen davon, dass sich aus den Akten nicht klar ergibt, dass
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung geplant sind, ergeben sich
keine
konkreten
Hinweise
darauf,
dass
der
geplante
Betrieb
voraussichtlich nur mit dem Ertrag aus der Erstellung (d.h. aus dem
Verkauf oder der Vermietung) solcher Wohnungen wirtschaftlich geführt
werden kann. Der Beschwerdeführer führt diesbezüglich ebenfalls nichts
Konkretes aus. Somit ist nicht zu beanstanden, dass im Rahmen des
Genehmigungsverfahrens kein Gutachten im Sinne von Art. 8 Abs. 5 ZWG
vorgelegt wurde. Sollte sich im weiteren Verlauf herausstellen, dass die
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung wirtschaftlich
notwendig ist (vgl. Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG), ist immerhin darauf
hinzuweisen, dass unter anderem zum Nachweis dieser Voraussetzung
im Rahmen des Baugesuchs ein solches Gutachten in Auftrag zu geben
ist (vgl. WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 3 und Rz. 37).

- 38 -
14.2.
Aus den vom Beschwerdeführer angeführten Urteilen des Bundesgerichts
1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 sowie 1C_592/2017 vom 15. Juni
2018 lässt sich schliesslich nichts zu seinen Gunsten ableiten. Diese
Entscheide betreffen nämlich den hier offensichtlich nicht gegebenen Fall,
bei dem in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut
werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, womit
eine
Umgehung
des
Zweitwohnungsverbots
und
damit
ein
Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein kann (vgl. E.2 f. bzw. E.5).
15.
Im Ergebnis erweisen sich die vom Beschwerdeführer erhobenen Rügen
gegen den angefochtenen Genehmigungsbeschluss vom 17. August 2021
als unbegründet, weshalb die Beschwerde vom 20. September 2021
abzuweisen ist.
16.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, bestehend
aus der Staatsgebühr gemäss Art. 75 Abs. 1 lit. a VRG sowie den
Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. b VRG), nach Art. 73 Abs. 1 VRG dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Die Staatsgebühr ist in Anwendung von
Art. 75 Abs. 2 VRG und in Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an
der Beschwerdeführung zur Durchsetzung des Umweltrechts (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_526/2015, 1C_528/2015 vom 12. Oktober 2016
E.11.3 mit Hinweis auf die Aarhus-Konvention [SR 0.814.0]) auf
CHF 3'000.--
festzusetzen.
Der
Beschwerdegegner
und
die
Beschwerdegegnerin obsiegen in ihrem amtlichen Wirkungskreis, womit
ihnen in der Regel keine Parteientschädigung zusteht (Art. 78 Abs. 2
VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus

- 39 -
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
789.--
zusammen
CHF
3'789.--
gehen zulasten des Schweizerischen Heimatschutzes.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]