gr_gerichte · R 2011 3 · 2011-05-17 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 3
5. Kammer 
URTEIL
vom 17. Mai 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 3. September 2010 reichte … das Gesuch um Umbau seiner in der Chesa 
… auf der der Stockwerkeigentümergemeinschaft Chesa … gehörenden 
Parzelle 2044 sowie zur Errichtung zweier Aussenparkplätze auf Parzelle 
2044 ein. Das Gesuch wurde vom 7. bis 27. September 2010 publiziert. 
Dagegen erhob unter anderem … am 27. September 2010 Einsprache mit 
dem Antrag, auf das Baugesuch sei nicht einzutreten. In der Folge zog … das 
Gesuch betreffend die Erstellung der beiden Aussenparkplätze zurück. Am 
30. November 2010 schrieb die Gemeinde … das Baugesuch ab, soweit es 
die beiden Aussenparkplätze betreffe. Für den Umbau der Wohnungen im EG 
wurde die Bewilligung erteilt und die von … dagegen erhobene Einsprache 
abgewiesen. Die Gemeinde sei nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche zu 
behandeln, wenn einem Gesuchsteller die zivilrechtliche Bauberechtigung 
offensichtlich fehle. Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen 
Berechtigung 
sei 
es 
Sache 
des 
Zivilrichters, 
über 
den 
Bestand 
beziehungsweise den Umfang von Rechten und über die Berechtigung für die 
Realisierung eines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu entscheiden. 
Bei Art. 89 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) 
gehe es primär darum, die Gemeinden von der Durchführung unnötiger 
aufwändiger Verfahren zu schützen. Die Gemeinde dürfe nicht ohne weiteres 
über die Frage entscheiden, ob … als Stockwerkeigentümer berechtigt sei, im 
Bereich der im Sondernutzungsrecht (recte: Sonderrecht) stehenden 
Räumlichkeiten bauliche Vorkehren zu treffen, insbesondere die Räume 
anders einzuteilen. Zudem sei nicht erwiesen, dass mit dem Umbau auch 
tragende Bauteile herausgerissen würden. Dies erscheine aufgrund der 


Planunterlagen eher unwahrscheinlich. Auf das Baugesuch betreffend Umbau 
im UG (recte: EG) sei deshalb einzutreten. Der Umbau widerspreche nicht 
materiellem Baurecht, was auch nicht behauptet sei. Die Bewilligung sei 
deshalb zu erteilen. 
2.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
12. 
Januar 
2011 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Ziffern 2-6 des 
angefochtenen Entscheids und die Verweigerung der Baubewilligung. Sie sei 
seit Jahrzehnten Eigentümerin zweier Eigentumswohnungen und zweier 
Autogaragen auf Parzelle 2044. Gemäss Baugesuch sollten die beiden 
Stockwerkeinheiten 6 und 7 von … unter Entfernung der Mauer zwischen 
beiden Wohnungen verbunden werden. Die Mauer habe tragende Funktion 
und bei deren Entfernung würde der Wohnraum der BF einstürzen, weil keine 
armierte Betondecke vorhanden sei. Die StWEG habe dazu ihre Zustimmung 
nicht erteilt. Aufgrund des Baugesuches habe der Gemeinde klar sein 
müssen, dass Baugesuchsteller und Grundeigentümerin nicht identisch seien. 
Eine Zustimmung der StWEG liege nicht vor. … habe gewusst, dass weder 
die Beschwerdeführerin noch ein weiterer Eigentümer mit dem Baugesuch 
einverstanden sein würden. Somit seien die Voraussetzungen für die 
Erteilung einer Baubewilligung nicht gegeben gewesen (fehlende Unterschrift 
der Grundeigentümerin). Schon deswegen hätte das Baugesuch abgewiesen 
werden müssen respektive hätte darauf nicht eingetreten werden dürfen. 
Aufgrund der Pläne sei offensichtlich, dass gemeinschaftliche Bauteile 
(tragende Wand) verändert respektive abgebrochen werden sollten und zwei 
Stockwerkeinheiten zusammengelegt würden. Dafür wäre die Zustimmung 
der Stockwerkeigentümer notwendig. Die fehlende Berechtigung sei 
offensichtlich und es bedürfe keiner Auslegung hinsichtlich der zivilrechtlichen 
Berechtigung, welche dem Zivilrichter vorbehalten wäre. Vielmehr wäre die 
Gemeinde verpflichtet gewesen, das Baugesuch abzuweisen respektive 
darauf nicht einzutreten. 
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Zwar müsse gemäss Art. 137 Abs. 4 des kommunalen 
Baugesetzes (BG) das Baugesuch und sämtliche Unterlagen bei 


Auseinanderfallen von Gesuchsteller und Grundeigentümer auch von 
Letzterem datiert und unterzeichnet werden. Dasselbe sage Art. 89 Abs. 3 
KRG. Indessen habe das Bewilligungsverfahren nur den Zweck, festzustellen, 
ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit dem öffentlichen Recht 
übereinstimme. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung bestehe dann, wenn alle 
materiellen 
öffentlich-rechtlichen 
Voraussetzungen 
erfüllt 
seien. 
Privatrechtliche Fragen seien von den Bewilligungsbehörden dagegen nicht 
zu beurteilen. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche 
zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Berechtigung dazu offensichtlich fehle. 
Sei die Berechtigung zweifelhaft, sei der Zivilrichter zuständig. Selbst dann 
dürften die Baubehörden solche Gesuche entscheiden, wenn ihnen dies als 
zweckmässig erscheine. Hier gehe es primär darum, die Gemeinden von der 
Durchführung unnötiger aufwändiger Verfahren zu schützen. Die Gemeinde 
müsse die Erteilung der Bewilligung nicht ohne weiteres von den von der 
Beschwerdeführerin 
aufgeworfenen 
zivilrechtlichen 
Fragen 
abhängig 
machen. Zwar sei unbestritten … nicht alleiniger Eigentümer von Parzelle 
2044. 
Indessen 
könne 
gemäss 
Art. 
712a 
des 
Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB) auch ein einzelner Stockwerkeigentümer die in 
seinem Sonderrecht stehenden Teile eines Gebäudes innen ausbauen. Es sei 
nicht ersichtlich, dass die äussere Erscheinung der Baute verändert werde. 
Deshalb sei die Baubehörde nicht gehalten gewesen, auf die Beibringung der 
Unterschriften der übrigen Stockwerkeigentümer zu bestehen. Es sei nicht 
offensichtlich, dass … mit den vorgesehenen Umbauarbeiten seine ihm aus 
Privatrecht zustehenden Kompetenzen überschreite. Es sei nicht klar, dass 
es sich bei den abzubrechenden Mauern um tragende Wände handle. Dies 
sei sogar eher unwahrscheinlich. Die Mauern würden teils durch neue ersetzt. 
Hier liege keine offensichtliche fehlende zivilrechtliche Bauberechtigung vor. 
Auf das Baugesuch sei deshalb einzutreten gewesen, zumal die involvierten 
Stockwerkeinheiten 
demselben 
Eigentümer 
gehörten 
(Sonderrecht). 
Materielles Baupolizeirecht sei nicht verletzt. Die Bewilligung sei deshalb zu 
erteilen gewesen.
4.
… liess sich nicht vernehmen.


5.
In ihrer freiwilligen Stellungnahme hielt die Beschwerdeführerin an ihren 
Anträgen fest. Art. 137 Abs. 4 BG wolle verhindern, dass Unberechtigte eine 
Baubewilligung erwirken könnten, obwohl sie zur Ausführung der 
entsprechenden Bauarbeiten gar nicht berechtigt seien. Deswegen verlange 
die Bestimmung die Unterzeichnung des Baugesuches durch den 
Grundeigentümer, wenn der Baugesuchsteller nicht Eigentümer des 
Grundstücks sei. Somit müsse sich e contrario der Projektverfasser über sein 
Eigentum am Baugrundstück ausweisen. Der Gemeinde sei bekannt 
gewesen, dass der Gesuchsteller nicht Eigentümer und somit auch nicht 
befugt gewesen sei, für die übrigen Eigentümer zu unterzeichnen, zumal er 
nicht seine eigene Stockwerkeinheit, sondern gemeinschaftliches Eigentum 
habe umbauen wollen. Die Kenntnis von Art. 646 Absatz 3 ZGB dürfe bei der 
Gemeinde vorausgesetzt werden. Zwar müsse die Baubehörde nicht prüfen, 
ob es sich um eine notwendige, nützliche oder bloss der Verschönerung 
dienende bauliche Massnahme handle. Wäre sie aber dazu befugt, hätte sie 
hier feststellen müssen, dass es sich um eine der Verschönerung und 
Bequemlichkeit dienende Baumassnahme handle. Sogar wenn es nur eine 
nützliche Massnahme gewesen wäre, hätte die Baubehörde die Zustimmung 
der Mehrheit aller Miteigentümer verlangen müssen. Die Baubehörde hätte 
auch wissen müssen, dass es sich bei den Mauern zwischen zwei 
Stockwerkeinheiten um gemeinschaftliche Bauteile handle. Die rechtliche 
Zusammenlegung zweier Stockwerkeinheiten brauche die Zustimmung aller 
Stockwerkeigentümer. Die Aufhebung einer Trennwand zwischen zwei 
Einheiten bewirke, dass das Stockwerkeigentum dahinfalle, weil dann eine 
einzelne Einheit nicht mehr in sich geschlossen sei. Die Wände hätten zudem 
tragende Funktion. 
6.
Die Gemeinde verzichtete auf eine Stellungnahme dazu.
7.
In seiner Stellungnahme beantragte der Bauherr die Abweisung der 
Beschwerde. Es liege im Ermessen der Gemeinde, ob sie ein Baugesuch trotz 
allfälligen Fehlens der zivilrechtlichen Bauberechtigung behandle. Die 
Grundrisse der Wohnungen … im EG seien 1969 gleich gewesen wie 
diejenigen der Wohnungen … im OG. Später habe … oder deren 


Rechtsvorgänger die Trennwand zwischen den Wohnungen abgebrochen 
oder nicht erstellt. Dies zeige, dass diese Wohnungstrennwand keine 
tragende Funktion habe und die grossen Dachlasten auf andere Wände 
abgestützt worden seien. Zudem habe in seinem statischen Bericht auch 
Bauingenieur Walter Stamm am 14. Oktober 2010 festgestellt, die Lasten aus 
der Decke im OG hätten keinen Einfluss auf die Auswechslung der Tragwand 
im EG. Der Bericht von Ingenieur Walter Stamm besagt, dass es sich bei der 
Trennwand der beiden Wohnungen um eine tragende Kalksandstein-Mauer 
von 15 cm Stärke handle. In der darüber liegenden Wohnung sei diese Wand 
nicht vorhanden. Deshalb müsse bei einer Entfernung der Zwischenwand im 
EG nur die entsprechende Last aus der Decke über EG abgefangen werden. 
Lasten aus Decke OG und DG hätten keinen Einfluss auf die Auswechslung 
der Tragwand im EG. Anstelle der Tragwand müsse ein Abfangträger 
gerechnet werden. Wenn dieser nach den vorgegebenen Angaben und unter 
Kontrolle des Ingenieurs fachmännisch eingebaut werde, bestehe für die 
angrenzenden Wohneinheiten keine Einschränkung oder Gefährdung der 
Tragsicherheit. Zum Schluss, die Trennwand sei tragend, kommt im 
Wesentlichen auch der von der Beschwerdeführerin zur Erstattung einer 
Stellungnahme eingeladene Architekt Pavel Horvath in seinem Bericht vom 
17. April 2011, den die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 19. April 2011 
noch zu den Akten gab.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes 
Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des 
öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender 
Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein 
Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die 
Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben 


keine 
öffentlichrechtlichen, 
insbesondere 
baupolizeilichen 
und 
raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet einerseits, 
dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle 
öffentlichrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die 
Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen 
beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. 
zum Ganzen: Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem 
Recht, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). 
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht 
verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die 
zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 
1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen 
Berechtigung 
ist 
es 
nach 
konstanter 
Rechtsprechung 
des 
Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den 
Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem 
Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu 
verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 06 4). Einer 
differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn eine materielle 
öffentlichrechtliche Norm die zivilrechtlichen Bauberechtigung zugleich 
explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung 
von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, 
welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang 
kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu 
prüfen (vgl. VGU 10 67 vom 11. Februar 2011). Dies ist beispielsweise der 
Fall, wenn es um die Frage der Baureife eines Grundstückes geht. Wohl ist 
es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die 
Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen 
Art. 19 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) wie auch Art. 72 
Abs. 2 KRG für die Baureife eines Grundstückes voraus, dass die 
verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. 
die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese 
Berechtigung im Baubewilligungsverfahren bestritten wird, hat sich die 
Baubehörde und im Weiterzugsfalle das Gericht zu dieser Frage zu äussern 
(vgl. VGU 10 67). 


2.
Vorliegend geht es indessen nicht um ein solches Problem. Die 
Beschwerdeführerin macht keine Verletzung materiellen Baurechtes geltend. 
Sie beruft sich auf Art. 89 Abs. 3 KRG, wonach das Baugesuch durch den 
Grundeigentümer mit zu unterzeichnen ist, wenn dieser nicht mit dem 
Bauherrn identisch ist, und die einschlägigen Bestimmungen des ZGB, 
insbesondere Art. 646 Absatz 3 ZGB. Dabei geht es um die Frage, ob der 
Bauherr verpflichtet war, für sein Bauvorhaben die Zustimmung der anderen 
Stockwerkeigentümer einzuholen. Dies musste die Gemeinde zum Zeitpunkt 
der Bewilligungserteilung nicht näher prüfen, zumal damals nicht ohne 
weiteres ersichtlich war, ob es dieser Zustimmung bedürfe. Daran ändert sich 
nichts dadurch, dass sich nun pendente lite durch die Einreichung zweier von 
den Parteien veranlassten Fachberichte herausgestellt hat, dass die zu 
entfernende Wand in Bezug auf die Decke über EG, nicht in Bezug auf die 
Decke über OG und DG, wohl tragend ist und damit gemäss Art. 712b Abs. 2 
Ziff. 2 ZGB dem Stockwerkeigentümer wohl nicht zu Sonderrecht 
zugeschieden werden kann. Damit ist wohl nachträglich davon auszugehen, 
dass der Bauherr der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer bedurft 
hätte. Gerade der Umstand, dass dies erst durch zwei Fachberichte 
festgestellt werden konnte, zeigt aber, dass die Bauberechtigung im Zeitpunkt 
der Bewilligungserteilung nicht offensichtlich fehlte, weshalb die Gemeinde 
das Baugesuch zu Recht materiell behandelt hat. Die Beschwerde ist 
demnach abzuweisen.
3.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
der 
Beschwerdeführerin. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend hat die private Gegenpartei nur 
eine kurze Stellungnahme ohne Honorarnote eingereicht. Es rechtfertigt sich 
deshalb die Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 500.-- festzusetzen.


Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung 
zugesprochen, 
wenn 
sie 
in 
ihrem 
amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
257.--
zusammen
Fr.
2'757.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
… entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST).