gr_gerichte · R 2021 67 · 2022-08-23 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 67
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 23. August 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici,
Beschwerdegegnerin
und
C._____,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:
1.
C._____ war Eigentümer der Parzelle I._____ bzw. ist heute Eigentümer
der Stockwerkeinheit Parzelle J._____ mit "zwei Werkräumen im Unterge-
schoss mit Kellerabteil Nr. K._____ im Untergeschoss als Nebenraum" im
Grundbuch der Gemeinde B._____. A._____ ist direkt an diese Parzelle
angrenzende Nachbarin.
2.
Mit Entscheid vom 17. Mai 1994 hatte die Gemeinde B._____ (nachfol-
gend Gemeinde) C._____ die Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfa-
milienhauses auf der Parzelle I._____ erteilt u.a. mit der Auflage, dass der
im Untergeschoss mit "disponibel" bezeichnete Raum nicht in der Weise
genutzt werden dürfe, dass anrechenbare Bruttogeschossfläche gemäss
Baugesetz entstehe. In der Folge wurde auf Parzelle I._____ Stockwerk-
eigentum begründet.
3.
Mit Baubewilligung vom 1. Mai 2007 erteilte die Gemeinde C._____ auf
dessen Gesuch vom 4. April 2006 hin die Bewilligung, den "Raum dispo-
nibel" im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses auf Parzelle I._____ "im
Rahmen der baugesetzlichen Bestimmungen", namentlich unter Einhal-
tung der Vorschriften über die Ausnützungsziffer auszubauen (Umbau in
eine 2-Zimmer-Wohnung). Die Gemeinde führte in der Baubewilligung
aus, die Baubehörde habe den Einbau eines Schlafzimmers im "Raum dis-
ponibel" bewilligt, der als "Raum Wohnen" bezeichnete Wohnbereich dürfe
aber nicht für Wohnzwecke genutzt werden.
4.
In der Folge wurden die fraglichen Räume ausgebaut, jedoch fehlte der
Nachweis über die erforderliche Ausnützungsziffer. Mit Schreiben vom
28. November 2019 wurde C._____ seitens der Gemeinde aufgefordert,
bis zum 15. Dezember 2019 den Nachweis genügender Ausnützungszif-
fer, namentlich durch rechtsgültigen AZ-Transport zu erbringen.

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5.
Mit Schreiben vom 11. Dezember 2020 teilte C._____ der Gemeinde
B._____ mit, dass betreffend Ausnützungs-Transfer mittlerweile alle Vor-
aussetzungen erfüllt seien, um das gleichentags eingereichte Baugesuch
zu prüfen und das Verfahren zur Bewilligungserteilung durchzuführen.
Demnach sollte die bestehende altrechtliche 2-Zimmer-Wohnung im Un-
tergeschoss um ein zusätzliches Zimmer erweitert werden. Die Vorgaben
des Zweitwohnungsgesetzes seien erfüllt, die Erweiterung der bestehen-
den Wohnung könne somit ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden.
6.
Gegen das vom 18. Dezember 2020 bis zum 7. Januar 2021 öffentlich auf-
gelegte Baugesuch erhob A._____ am 7. Januar 2021 Einsprache mit
dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs und Verweigerung der Bau-
bewilligung. Eventualiter sei das Baugesuch unter der Bedingung einer
Erstwohnungsverpflichtung für die 2-Zimmer-Wohnung im Untergeschoss
gutzuheissen.
7.
Mit Einspracheentscheid vom 20. Mai 2021, mitgeteilt am 9. Juni 2021,
wies der Gemeinderat als Baubehörde L._____ Einsprache ab und erteilte
C._____ mit gleichentags mitgeteiltem Bauentscheid die Baubewilligung.
Sie führte aus, mit Baubewilligung vom 1. Mai 2007 sei der Umbau des
Raumes "disponibel" in eine 2-Zimmer-Wohnung rechtskräftig bewilligt
worden. Für den Raum "Wohnen" habe jedoch die Auflage gegolten, dass
hierfür genügend Ausnützungsziffer nachgewiesen werde. Zur Sicherstel-
lung des Vollzugs dieser Auflage sei zusätzlich eine Nutzungsbeschrän-
kung verfügt worden, wonach dieser Raum nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden könne, bis der AZ-Transport nachgewiesen werde. Die Umbaube-
willigung sei daher nicht an eine Bedingung geknüpft gewesen und die
Baufreigabe nicht aufgeschoben worden, weshalb der Bauherr berechtigt
gewesen sei, den Disponibel-Raum in eine 2-Zimmer-Wohnung umzu-
bauen. Entgegen den Ausführungen der Einsprecherin habe keine Sus-
pensivbedingung vorgelegen. Die Auflage unterscheide sich von der Be-
dingung dadurch, dass die Rechtswirksamkeit der Verfügung nicht davon

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abhänge, ob die Auflage erfüllt werde oder nicht. Werde der Auflage nicht
nachgekommen, berühre dies nicht die Gültigkeit der Verfügung, doch
könne die Gemeinde diese mit hoheitlichem Zwang durchsetzen, vorlie-
gend mit der auferlegten Nutzungsbeschränkung. Diese ende erst mit dem
Nachweis des Nutzungstransportes. Damit sei die 2-Zimmer-Wohnung im
Untergeschoss vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative rechtskräf-
tig bewilligt gewesen, weshalb sie als altrechtlich zu qualifizieren und um
maximal 30 % erweitert werden dürfe. Die 2-Zimmer-Wohnung habe eine
Hauptnutzungsfläche von 57.87 m2 aufgewiesen, das zusätzliche Zimmer
habe eine Fläche von 17.288 m2, womit die ersuchte Erweiterung
29.874 % ausmache und die Bewilligung ohne Erstwohnungsverpflichtung
erteilt werden könne. Was die Rüge des fehlenden Parkplatzes betreffe,
so löse das Bauprojekt keine Pflicht zur Erstellung und Bereitstellung von
weiteren Parkplätzen aus.
8.
Gegen den Einspracheentscheid erhob A._____ (nachfolgend Beschwer-
deführerin) mit Eingabe vom 9. Juli 2021 Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden. Sie beantragte die Aufhebung des an-
gefochtenen Einspracheentscheids und der mit separatem Bauentscheid
ausgestellten Baubewilligung, eventualiter die Erteilung der Baubewilli-
gung unter einer Erstwohnungsverpflichtung, alles unter vollumfänglicher
Kosten- und Entschädigungsfolge des Einsprache- und des Beschwerde-
verfahrens zulasten des Beschwerdegegners und/oder der Vorinstanz. Sie
stellte sich auf den Standpunkt, dass der Nachweis der notwendigen bzw.
vorhandenen Ausnützungsziffer zwingende Voraussetzung für die Ertei-
lung einer Baubewilligung sei. Da dieser Nachweis erst im 2020 erbracht
werden konnte, sei die Baubewilligung im Mai 2007 zu Unrecht erteilt wor-
den, jedenfalls für den Bereich "Wohnen". Wenn die verfügte Nutzungsbe-
schränkung eine Auflage sei, hätte sie vermutlich im Grundbuch ange-
merkt werden sollen; zudem sei sie von der Gemeinde trotz Hinweisen aus
der Bevölkerung jahrelang nicht durchgesetzt worden. Da die Gemeinde

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den Nachweis der erforderlichen Ausnützungsziffer nicht hoheitlich durch-
setzen könne, handle es sich offenkundig um eine Bedingung, womit die
Baubewilligung erst mit dem angeblichen Ausnützungsnachweis vom De-
zember 2020 rechtskräftig geworden sei. Im Übrigen vermische die Ge-
meinde die Auflage der Nutzungsbeschränkung mit der Bedingung des
Ausnützungsnachweises, zumal sie die Erfüllung einer Bedingung mit ei-
ner Auflage absichern wolle, was rechtlich nicht möglich und damit un-
zulässig sei. Damit habe die Baubewilligung, wenn überhaupt, erst im Jahr
2020 rechtskräftig werden können, und die 2-Zimmer-Wohnung müsse, da
sie keine altrechtliche Wohnung darstelle, mit einer Erstwohnungsver-
pflichtung belegt werden. Im Übrigen sei die Berechnung der Erweite-
rungsfläche bzw. der Hauptnutzfläche der Gemeinde nicht korrekt erfolgt,
sei das Recht zur Erfüllung der Bedingung infolge Zeitablaufs verwirkt und
sei kein Baugesuch für eine Umnutzung eingereicht worden. Auch eine
genauere Prüfung der Parkplatzsituation habe die Gemeinde bis zur Stel-
lungnahme vom 8. Februar 2021 unterlassen.
9.
Mit Schreiben vom 16. August 2021 nahm C._____ (nachfolgend Be-
schwerdegegner) zur Beschwerde von A._____ in ablehnender Weise
Stellung. Bezüglich der Parkplätze habe es aufgrund verschiedener Ab-
tausche Änderungen gegeben, die Richtigkeit der Parkplätze sei aber be-
legt. Die Erweiterung liege gemäss Berechnung des Architekten und der
Gemeinde bei 29.874 %, die fehlende Ausnützung habe er nach grossen
Anstrengungen im Mai und Dezember 2020 beschaffen können.
10.
Mit Eingabe vom 24. September 2021 beantragte die Gemeinde B._____
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) unter Verweis auf die Ausführungen
im angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde, soweit dar-
auf eingetreten werde.
11.
Mit Replik vom 11. Oktober 2021 vertiefte die Beschwerdeführerin ihre Ar-
gumentation gemäss Beschwerde. Sie rügte, die Gemeinde stütze sich bei

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der Flächenberechnung auf das kommunale Baugesetz und nicht auf das
Zweitwohnungsgesetz. Sie zeigte anhand einer eigenen Berechnung auf,
dass die Erweiterung der Wohnung gerundet 43.7 % ausmache und den
zulässigen Umfang von 30 % übersteige.
12.
Mit Duplik vom 20. Oktober 2021 räumte die Beschwerdegegnerin ein,
dass im Einspracheentscheid für die 2-Zimmer-Wohnung im Unterge-
schoss die BGF anstatt die Hauptnutzfläche aufgeführt worden sei. Letz-
tere betrage 66.328 m2, die Erweiterung um ein zusätzliches Zimmer im
Umfang von 17.288 m2 betrage rund 26.1 %, womit im Resultat die 30 %-
Regel gemäss Zweitwohnungsgesetz eingehalten sei. Sie hielt damit an
ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 24. September
2021 unverändert fest.
13.
Mit Duplik vom 22. Oktober 2021 zeigte der Beschwerdegegner die sei-
nerzeitigen Berechnungen auf und legte dar, dass er sich auf die Berech-
nungen der Gemeinde und des Planungsbüros verlassen habe und er da-
mit an seinen Ausführungen festhalte.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheid-
relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheent-
scheid sowie die Baubewilligung des Gemeinderats vom 20. Mai 2021

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(Akten Beschwerdeführerin [Bf-act.] 2, Akten Beschwerdegegnerin [Bgin-
act.] 1, Akten Beschwerdegegner [Bg-act.] 4) sind weder endgültig noch
können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden (vgl. Art. 92 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100],
Art. 46 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden
[KRVO; BR 801.110], Art. 107 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde
B._____ [nachfolgend BG] sowie Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über
die Raumplanung [RPG; SR 700]). Die Beurteilung der vorliegenden Be-
schwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
1.2.
Die Beschwerdeführerin ist zweifellos vom angefochtenen Entscheid for-
mell beschwert, da sie am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat
und ihren Anträgen in der Einsprache nicht entsprochen wurde (Art. 89
Abs. 1 lit. a BGG; vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, Bern 2022, S. 608). Auch die materielle Beschwer (besonde-
res Berührtsein und schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Än-
derung des angefochtenen Entscheids; vgl. Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c
BGG; vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 609; AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTT-
LER/MOOR/RUCH, Kommentar zum RPG, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33
Rz. 55) kann bejaht werden, auch wenn die Beschwerdeführerin nicht Ei-
gentümerin der angrenzenden Parzelle ist (mutmasslich Parzelle 1117; Ei-
gentümerabfrage auf www.geogr.mapplus.ch), sondern angesichts ihrer
Wohnadresse lediglich Mieterin sein dürfte. So blieb denn auch ihre Dar-
stellung, sie sei direkt angrenzende Nachbarin unwidersprochen, womit
auch gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine hinreichende Be-
ziehungsnähe
zur
vorliegenden,
strittigen
Angelegenheit
vorliegt
(BGE 140 II 214 E.2.3, Urteile des Bundesgerichts 1C_174/2020 vom
5. Mai 2021 E.1.2.1 und 1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 E.1.2.2). Da
die Beschwerde im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist-
und formgerecht eingereicht wurde, ist darauf einzutreten.

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2.
Streitig ist vorliegend, ob die Gemeinde das Baugesuch des
Beschwerdegegners betreffend Erweiterung der Räumlichkeiten im
Untergeschoss des Mehrfamilienhauses auf Parzelle I._____ in eine 3-
Zimmer-Wohnung zu Recht ohne weitere Einschränkungen bewilligt hat
oder nicht.
3.
Vorerst ist zu prüfen, welche Bedeutung der Bestimmung in der am 1. Mai
2007 erteilten Baubewilligung zukommt, wonach der Bauherr den "Raum
disponibel" unter Einhaltung der Vorschriften über die Ausnützungsziffer
ausbauen, namentlich ein Schlafzimmer im "Raum disponibel" einbauen,
jedoch den als "Raum Wohnen" bezeichneten Wohnbereich nicht für
Wohnzwecke nutzen darf (Bf-act. 5, Bgin-act. 10, Bg-act. 3). Während die
Gemeinde darin eine Auflage ohne Auswirkung auf die Gültigkeit der Bau-
bewilligung sieht, geht die Beschwerdeführerin davon aus, dass es sich
bei der fraglichen Nutzungsbeschränkung um eine Bedingung handle und
die Baubewilligung daher erst mit dem Nachweis der Ausnützung rechts-
kräftig werde.
3.1.
Der Entscheid über das Baugesuch erfolgt in der Form einer Verwaltungs-
verfügung. Sie kann mit Auflagen und Bedingungen versehen werden. Be-
dingungen machen die Rechtswirkung der Baubewilligung von künftigen
Ereignissen abhängig; Auflagen sind erzwingbare Nebenbestimmungen
zur Baubewilligung (HÄNNI, a.a.O., S. 376 f.). Sie bedürfen einer gesetzli-
chen Grundlage, die sich für den Kanton Graubünden in Art. 90 Abs. 1
KRG findet. Demnach sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbe-
stimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn
inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden können oder sich Anordnungen zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen.

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3.2.1.
Bei einer Auflage handelt es sich um eine zusätzliche Verpflichtung zu ei-
nem Tun (z.B. die Baute nur für bestimmte Zwecke zu nutzen), Dulden
oder Unterlassen; von der Bedingung unterscheidet sie sich dadurch, dass
die Rechtswirksamkeit der Verfügung nicht davon abhängt, ob die Auflage
erfüllt wird oder nicht. Die Verfügung ist somit von der Erfüllung der Auf-
lage unabhängig und auch gültig, wenn die Auflage nicht erfüllt wird. Durch
den Erlass einer Auflage wird von der Behörde in Kauf genommen, dass
der Gesuchsteller die Bauarbeiten in Angriff nimmt, ohne zuvor die Neben-
bestimmung erfüllt zu haben. Die Auflage ist jedoch selbständig erzwing-
bar. Das bedeutet, dass das Gemeinwesen sie mit hoheitlichem Zwang
durchsetzen kann (zum Ganzen: STALDER/TSCHIRKY, in: GRIFFEL/LINI-
GER/RAUSCH/THURNHERR, öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016,
Rz. 2.42 ff., RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskom-
mentar RPG, Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Ba-
sel/Genf 2020, Art. 22 Rz. 21).
3.2.2.
Mit einer Bedingung wird die Rechtswirksamkeit einer Verfügung von ei-
nem künftigen, ungewissen Ereignis abhängig gemacht. Bei einer Suspen-
sivbedingung tritt die Rechtswirksamkeit der Verfügung erst ein, wenn die
Bedingung erfüllt ist, während bei einer Resolutivbedingung die Rechts-
wirksamkeit mit Eintritt der Bedingung endigt. Es handelt sich dabei um
ein relativ starres Instrument zur Korrektur von Projektmängeln. Bei einer
Bedingung hängt der Eintritt nicht bzw. nicht allein vom Willen der Bau-
herrschaft ab. Es ist daher auch nicht möglich, eine Bedingung zwangs-
weise durchzusetzen (zum Ganzen: STALDER/TSCHIRKY, a.a.O., Rz. 2.45
ff., RUCH, a.a.O., Art. 22 Rz. 20).
3.3.
Wie sich aus den Unterlagen entnehmen lässt (vgl. Bgin-act. 10, letzte
Seite [Baugesuch vom April 2006 für 2-Zimmer-Wohnung im Unterge-
schoss], Bgin-act. 11 [Baubewilligung vom 17. Mai 1994, S. 2] sowie Bgin-
act. 2 und Bg-act. 2, 2a und 2b, Bg-act. Replik [Schreiben Gemeinde vom

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31. Juli 2020 mit AZ-Berechnung]), durfte bei einer anrechenbaren Grund-
stücksfläche von 912 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0.5 (für die
Wohnzone W2) eine Bruttogeschossfläche von 456 m2 verbaut werden
(vgl. Art. 19 und Art. 54 BG). Bei einer bereits verbauten Bruttogeschoss-
fläche von 442.44 m2 belief sich die noch nicht ausgenützte Bruttoge-
schossfläche auf 13.56 m2, sodass die für die geplante 2-Zimmer-Woh-
nung vorgesehenen 54.95 m2 die zulässige Bruttogeschossfläche von
456.00 m2 um 41.39 m2 überschritten (442.44 m2 + 54.95 m2 = 497.39 m2
- 456 m2). Auf dieser Grundlage erlaubte die Gemeinde dem Bauherrn/Be-
schwerdegegner mit Baubewilligung vom 1. Mai 2007 (Bf-act. 5, Bgin-
act. 9 und 10, Bg-act. 3), ein Schlafzimmer in den "Raum disponibel" ein-
zubauen, während der Rest nicht zu Wohnzwecken benutzt werden durfte
(vgl. auch Schreiben der Gemeinde vom 28. November 2019, Bf-act. 8).
Aus dem im gleichen Schreiben enthaltenen Hinweis auf die einzuhal-
tende Ausnützungsziffer liess sich auch für den bereits damals durch ein
Planungsbüro beratenen Bauherrn/Beschwerdegegner zumindest ablei-
ten, dass er sich die fehlende Ausnützung mittels Ausnützungstransfer im
Sinne von Art. 20 BG (Nutzungstransport) dazukaufen konnte bzw.
musste, sofern er den verbleibenden Raum zum Wohnen benutzen wollte.
Dies bestätigte ihm die Gemeinde mit Schreiben vom 28. November 2019
(Bf-act. 8), wobei sie dort von einer Auflage sprach und auch erwähnte,
dass der Beschwerdegegner bereits im 2013 auf die fehlende Ausnützung
hingewiesen worden war. Das heisst, es hing von ihm selbst ab, diese
Voraussetzung zu erfüllen, um nach Einbau des Schlafzimmers (inkl.
WC/Bad) auch den verbleibenden Raum als Wohnraum nutzen zu dürfen.
Mithin enthielt die Baubewilligung 2007 einerseits die Pflicht zu einer Un-
terlassung (keine Nutzung zu Wohnzwecken), andererseits zu einem Tun
(Beschaffung weiterer Ausnützung), wobei deren Gültigkeit seitens der
Gemeinde nicht von einem künftigen Ereignis abhängig gemacht worden
war (vgl. Erwägungen 3.2.1. f). Vielmehr hatte diese in Kauf genommen,
dass der Beschwerdegegner die Bauarbeiten durchführte, ohne zuvor für

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die fehlende Ausnützung besorgt sein zu müssen, jedoch mit der Konse-
quenz, dass er in diesem Fall den verbleibenden "Raum disponibel" nicht
zu Wohnzwecken nutzen durfte, was die Gemeinde zwangsweise durch-
zusetzen bereit war. Folglich handelte es sich bei der fraglichen Nebenbe-
stimmung um eine Auflage, welche die Gültigkeit der Baubewilligung nicht
tangierte, und nicht um eine Bedingung, deren Erfüllung bzw. deren (nicht
allein vom Willen der Bauherrschaft abhängigen) Eintritt Voraussetzung
für die Gültigkeit der Baubewilligung gewesen wäre. Die Baubewilligung
2007 für den Umbau in eine 2-Zimmer-Wohnung war damit auch ohne Be-
schaffung der noch fehlenden Ausnützung gültig.
3.4.
Art. 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) defi-
niert eine Wohnung als Gesamtheit von Räumen, die für eine Wohnnut-
zung geeignet sind (lit. a), eine bauliche Einheit bilden (lit. b), einen Zu-
gang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Woh-
nungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben (lit. c), über
eine Kocheinrichtung verfügen (lit. d) und keine Fahrnis darstellen (lit. e).
Gemäss Art. 10 ZWG ist eine altrechtliche Wohnung eine Wohnung, die
am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.
3.4.1.
Aus den Akten kann abgeleitet werden, dass die fragliche 2-Zimmer-Woh-
nung im Untergeschoss am 11. März 2012 bereits – und inkl. Raum "Woh-
nen" – eingebaut worden war. Das Schreiben der Gemeinde vom 28. No-
vember 2019 (Bf-act. 8) deutet jedenfalls darauf hin, wird doch darin er-
wähnt, dass der Beschwerdegegner im Rahmen der Bauabnahme im De-
zember 2013 "einmal mehr" darauf aufmerksam gemacht worden sei,
dass die Vorschriften über die Ausnützung nicht eingehalten würden und
vermutet werde, dass der erwähnte Wohnraum gleichwohl zu Wohnzwe-
cken genutzt werde. Dies geht auch aus dem Schreiben des Beschwerde-
gegners vom 17. März 2021 hervor (Bf-act. 6), in dem er bestätigte, dass
er die geforderte AZ-Übertragung erst im 2020 beibringen konnte und er

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für das "Vorgehen der widerrechtlichen Wohnungsbenützung mehrheitlich
durch Familienmitglieder (…) nach Ihrem Ermessen" dazu stehe.
3.4.2.
Eignung zur Wohnnutzung kommt auch Räumlichkeiten zu, die für die
Wohnnutzung geeignet sind, aber vorübergehend anders als zum Wohnen
genutzt werden, solange keine baulichen Massnahmen notwendig sind,
um die Räumlichkeiten wieder so herzustellen, dass sie sich zur Wohnnut-
zung eignen (MÖSCHING, in: WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz
unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, Bern 2021, Art. 2 Rz. 5).
Gemäss der Vollzugshilfe zum ZWG des Departementes für Volkswirt-
schaft und Soziales Graubünden vom 1. Januar 2016 (vgl. S. 10; nachfol-
gend Vollzugshilfe) kann als bauliche Massnahme nicht jeder geringfügige
bauliche Eingriff gemeint sein, d.h. unerhebliche handwerkliche Eingriffe
oder Massnahmen fallen nicht darunter. Meist geht es um sanitäre Anla-
gen oder den (Wieder)Einbau einer Küche. Sind die technischen Installa-
tionen vorhanden und werden z.B. Küchenelemente neu hinzugefügt, so
stellen diese keine erheblichen baulichen Massnahmen dar.
3.4.3.
Mit Erteilung der Baubewilligung im Mai 2007 bestand für das Schlafzim-
mer und das Bad/WC keine Nutzungsbeschränkung. Davon ausgehend,
dass auch die im Bereich "Wohnen" vorgesehene Kücheneinrichtung zum
fraglichen Zeitpunkt, nämlich vor dem 11. März 2012, ebenfalls eingebaut
worden war, so wies die bewilligte 2-Zimmer-Wohnung alle gemäss Art. 2
ZWG erforderlichen Elemente auf (Eignung, bauliche Einheit und Zugang,
Kocheinrichtung, keine Fahrnis). In dieser Konstellation kann ihr die Eig-
nung zur Wohnnutzung nicht abgesprochen werden, nur weil der verblei-
bende Raum "Wohnen" (mit Kücheneinrichtung) aus rechtlichen Gründen
vorübergehend nicht zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. So sieht
auch die Vollzugshilfe vor (S. 36), dass Wohnungen mit kommunaler Nut-
zungsbeschränkung bzw. Nutzungsauflage, die i.d.R. befristet ist und im
Rahmen einer noch vor dem 11. März 2012 bzw. im Jahr 2012 erteilten

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Baubewilligung auferlegt wurde, grundsätzlich altrechtliche Wohnungen
im Sinne des ZWG darstellen und im Rahmen des ZWG wie altrechtliche
Wohnungen erweitert, umgebaut und wiederaufgebaut werden dürfen, so-
lange die kommunale Auflage dies nicht verbietet. Sie bleiben lediglich in
der Nutzung gemäss kommunaler Auflage solange beschränkt, bis diese
(befristete) kommunale Auflage ausläuft.
Vorliegend war der Umbau des "Raumes disponibel" zu einer 2-Zimmer-
Wohnung mit der im Mai 2007 erteilten Baubewilligung gerade nicht unter-
sagt worden, lediglich deren Nutzung zu Wohnzwecken war so lange ein-
geschränkt, bis die erforderliche Ausnützung beschafft sein würde. Folg-
lich ist der rechtmässige Bestand einer 2-Zimmer-Wohnung per 11. März
2012 zu bejahen, womit auch gesagt ist, dass es sich auch um eine alt-
rechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelte.
3.5.
Eine altrechtliche Wohnung ist unter Vorbehalt bestehender oder künftiger
Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in
der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Solche Wohnungen
dürfen innerhalb der Bauzonen um maximal 30 % der am 11. März 2012
vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine zusätzli-
chen Wohnungen geschaffen werden (Art. 11 Abs. 3 Satz 1 ZWG).
3.5.1.
Im angefochtenen Einspracheentscheid vom 20. Mai 2021 ging die Be-
schwerdegegnerin davon aus, dass die Hauptnutzfläche der bestehenden
2-Zimmer-Wohnung 57.87 m2 betrug, was in der Duplik vom 20. Oktober
2021 dahingehend korrigiert wurde, als es sich dabei um die BGF handelt
und die HNF (mit Verweis auf Bgin-act. 2, letzte Seite [Berechnungen vom
30. November 2020]) 66.328 m2 betrug. 30 % davon ergebe eine zuläs-
sige Erweiterung von 19.90 m2 (gerundet), womit die Beschwerdegegnerin
das zusätzliche Zimmer mit einer HNF von 17.288 m2 ohne weiteres be-
willigen durfte.

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3.5.2.
Sofern die Beschwerdeführerin in ihrer Replik vom 11. Oktober 2021 gel-
tend machte, bei der Berechnung der HNF müssten die Flächen der Bäder
(Räume 3, 4 und 5 des Baueingabeplans) bzw. insbesondere des Rau-
mes 4 mit 8.5 m2 ergänzt, dafür dürften die Aussenmauern weggelassen
werden, ist dies zwar dem Grundsatz nach zutreffend (vgl. PFAMMATTER,
in: WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz unter Einbezug der Zweit-
wohnungsverordnung, Bern 2021, Art. 11 Rz. 3), ändert an der Rechtmäs-
sigkeit der erlaubten Erweiterung nichts. Wie aus der Berechnung des den
Beschwerdegegner beratenden Planungsbüros hervorgeht (Bgin-act. 1,
letzte Seite, und Bgin-act. 2, letzte Seite), wurde der Berechnung der ge-
samten HNF eine Raumlänge von 10.75 m sowie eine Raumbreite von
6.17 m zugrundegelegt. Dass die Bäder (Räume 3, 4 und 5) darin nicht
eingeschlossen wären, mithin von der Berechnung ausgenommen worden
wären, ist (auch aufgrund der Längenangaben im fraglichen Plan) nicht
ersichtlich. Mit Weglassen der Aussenwände (die mutmasslich in den Län-
genangaben 10.75 m und 6.17 m enthalten sind [vgl. Bgin-act. 2, letzte
Seite]) lässt sich aus dem fraglichen Plan eine Raumlänge ohne Aussen-
wände von 9.65 m (1.15+4.7+3.8) und eine Raumbreite von 5.77 m ablei-
ten bzw. ablesen, was eine HNF von 55.68 m2 und eine mögliche Erwei-
terungsfläche (30 %) von 16.70 m2 (gerundet) ergibt. Werden aber auch
für das zusätzliche Zimmer (mit Längenangaben 4.61 m und 3.75 m [vgl.
Bgin-act. 2, letzte Seite], in denen mutmasslich zumindest eine Aussen-
wand enthalten ist) die Aussenwände (mindestens je 0.25 m) nicht mitge-
rechnet (vgl. dazu die Angaben in Bgin-act. 1, letzte Seite, und Bgin-act. 2,
letzte Seite), resultiert diesbezüglich eine HNF von 15.26 m2 (4.61-0.25 m
x 3.75-0.25 m), womit auch mit dieser Berechnungsart die zulässige Er-
weiterungsfläche von 16.70 m2 nicht überschritten wird.
3.6.
Die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach kein Baugesuch für eine Um-
nutzung eingereicht worden sei, ist angesichts des vorliegend Gesagten,

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wonach es beim fraglichen Bauprojekt nicht um eine Umnutzung, sondern
um eine Erweiterung einer altrechtlichen Wohnung geht, nicht zu hören.
3.7.
Sofern die Beschwerdeführerin zudem eine unklare Parkplatzsituation
rügte, weil ursprünglich nur sechs, danach zwar die erforderlichen sieben
Parkplätze (gemäss Art. 89 Abs. 2 BG, vgl. auch Bgin-act. 4, S. 5) nach-
gewiesen würden, jedoch aufgrund deren Anordnung unklar sei, inwiefern
diese tatsächlich selbständig benutzt werden könnten, und die Gemeinde
eine genauere Prüfung unterlassen habe, ist darauf nicht mehr näher ein-
zugehen. Im angefochtenen Einspracheentscheid hatte die Beschwerde-
gegnerin dazu festgehalten, dass es vorliegend nicht um die Bewilligung
der bereits rechtskräftig bewilligten 2-Zimmer-Wohnung gehe; die er-
suchte Erweiterung stelle keine wesentliche Umbaute im Sinne von Art. 89
Abs. 1 BG dar und die erweiterte Wohnung überschreite die anrechenbare
Geschossfläche von 80 m2 nicht, womit das Bauprojekt keine Pflicht zur
Erstellung und Bereitstellung von weiteren Parkplätzen auslöse. In seiner
Vernehmlassung vom 16. August 2021 legte der Beschwerdegegner dar,
dass sieben Parkplätze bewilligt seien und dass es im 1996 und 2016 ei-
nen Abtausch gegeben habe, sodass die Richtigkeit der Parkplätze belegt
sei (mit Hinweis auf Bg-act. 1a und 1b). Die Parteien äusserten sich im
zweiten Schriftenwechsel nicht mehr dazu. Da die Beschwerdeführerin in-
direkt bestätigte, dass ausreichend Parkplätze vorhanden sind, was sich
im Einspracheverfahren ergeben habe (mit Hinweis auf die Stellungnahme
des Bauherrn vom 29. Januar 2021, Bgin-act. 4) und deren Anordnung
sich aus dem vom Beschwerdegegner beigelegten Plan (Bg-act. 1b) er-
gibt, ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdegegnerin noch zu klären ge-
habt hätte.
3.8.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Be-
schwerde abzuweisen und der angefochtene Einspracheentscheid inkl.
Baubewilligung vom 20. Mai 2021 zu bestätigen sind.

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4.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos-
ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts Ande-
res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem Um-
fang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2
VRG).
4.1.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne
von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- festgesetzt. Sie wird zusammen
mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der
unterliegenden Beschwerdeführerin auferlegt.
4.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursach-
ten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
4.2.1.
Vorliegend machte der obsiegende Beschwerdegegner mit Schreiben vom
22. November 2021 eine Entschädigung von CHF 4'417.85 geltend, wobei
er verschiedene Honorarnoten seiner früheren Rechtsvertreterin beilegte
und darlegte, dass ein grösserer Anteil davon auf die Beschaffung der AZ
bei einer Nachbarin fiel. Die fraglichen Honorarnoten betreffen alle den
Zeitraum vor Einreichung der Beschwerde beim Verwaltungsgericht
(20. Januar 2020 bis März 2021), weshalb diesbezüglich keine Parteien-
tschädigung ausgesprochen werden kann. In dem im Juli 2021 instanzier-

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ten Verfahren vor Verwaltungsgericht war der Beschwerdegegner nicht
mehr anwaltlich vertreten, weshalb zu prüfen ist, ob ihm allenfalls eine Um-
triebsentschädigung zusteht. Eine solche wird rechtsprechungsgemäss
nur unter besonderen Umständen zugesprochen, nämlich wenn es sich
um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt und die Interes-
senwahrung einen hohen Arbeitsaufwand erfordert, der den Rahmen des-
sen überschreitet, was der Einzelne üblicher- und zumutbarerweise ne-
benbei zur Besorgung der persönlichen Angelegenheit auf sich zu nehmen
hat (vgl. BGE 133 II 439 E.4, BGE 115 Ia 12 E.5, BGE 110 V 72 E.7; Ur-
teile des Verwaltungsgerichts S 19 46 vom 5. Mai 2020 E.7.2, S 15 133
vom 9. August 2017 E.10b).
Zwar hat sich der Beschwerdegegner am doppelten Rechtsschriftenwech-
sel beteiligt und hat auch verschiedene Dokumente eingereicht. Im We-
sentlichen stellte er jedoch auf die Ausführungen der Gemeinde ab, und
es kann nicht gesagt werden, dass sein Aufwand den Rahmen dessen
sprengen würde, was ihm normalerweise zur Besorgung seiner persönli-
chen Angelegenheiten zugemutet werden kann. Insofern sind die Voraus-
setzungen für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung nicht gege-
ben.
4.2.2.
Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, war sie
doch in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
409.00
zusammen
CHF
2'909.00
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilung]