gr_gerichte · ZF 2007 11 · 2007-04-24 · de
ZGB Eherecht

Forderung | OR Kauf/Tausch/Schenkung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 24. April 2007
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 07 11
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Präsident Brunner
RichterInnen
Sutter-Ambühl, Riesen-Bienz, Hubert und Zinsli
Aktuarin ad hoc
Bäder Federspiel
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der B a u g e s e l l s c h a f t X . , bestehend aus der Z . A G , der G . A G , und G.,
Kläger und Berufungskläger, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Mario
Cavigelli, Vazerolgasse 2, Postfach 731, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7.
Dezember 2006, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen H., und I., Be-
klagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Suzanne
Bühler-Aebi, Spisergasse 30, 9000 St. Gallen,
betreffend Forderung,
hat sich ergeben:

2
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. November 1996 er-
warben I. und H. von der Baugesellschaft X., bestehend aus der Z. AG, der G. AG
und G., in A. eine 5 ½-Zimmer Attika-Maisonette-Wohnung (F100/ F110 im 2. OG
und DG) mit zwei Kellern und zwei Wasch-/Trockenräumen, einen Reserveraum
sowie zwei Autoeinstellplätze zu je hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis für die vor-
stehend umschriebenen Kaufsobjekte betrug Fr. 1'550'000.--. Die Übergabe der
Wohnung an die Käufer erfolgte am 8. Dezember 1996. Die Eintragung im Grund-
buch fand am 16. Dezember 1996 statt.
Bereits am 26. Juli 1995 hatten die Eheleute H. und I. einen öffentlich beur-
kundeten Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags unterzeichnet, in welchem
sie sich verpflichteten, von der Baugesellschaft X. bis am 15. Juni 1996 die 3 ½-
Zimmerwohnung C20 zu einem Preis von Fr. 605'000.-- zu erwerben. Die genannte
Wohnung wurde am 25. November 1995 bezogen. Am 1. November 1996 – zeit-
gleich mit dem Abschluss des einleitend genannten Kaufvertrags – wurde der Vor-
vertrag ersatzlos aufgehoben.
Mit Schreiben vom 18. bzw. vom 21. August 2000 stellte die Baugesellschaft
X. den Eheleuten H. und I. für die erworbene Wohnung eine Mehr-/ Minderkosten-
abrechnung zu, wobei per Saldo Mehrkosten von Fr. 294'661.80 resultierten. Die
Käufer lehnten die Zahlung dieser Kosten ab und stellten sich auf den Standpunkt,
sämtliche Mehrkosten seien gemäss Kaufvertrag vom 1. November 1996 im verein-
barten Kaufpreis enthalten. Am 4. März 2002 gelangte die Baugesellschaft X. erneut
an die Eheleute H. und I. und verlangte die Bezahlung von Fr. 185'623.-- als Mehr-
kosten, Fr. 137'169.80 für die Wohnung und Fr. 48'453.20 für die im Keller einge-
baute Sauna. Die Käufer liessen den Verkäufern mit Schreiben vom 19. März 2002
über ihre Rechtsvertreterin mitteilen, dass sie ihren Verpflichtungen vollumfänglich
nachgekommen seien und der Baugesellschaft X. nichts mehr schulden würden. Da
die Käufer auch nach Ablauf einer von den Verkäufern angesetzten Nachfrist nicht
zahlten, leitete die Baugesellschaft X. mit Begehren vom 5. April 2002 gegen H. und
mit Begehren vom 12. April 2002 gegen I. die Betreibung ein. Mit Datum vom 12.
April 2002 wurde je ein Zahlungsbefehl (Nr. B. bzw. Nr. C.) über den Betrag von Fr.
185'623.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit 4. März 2002 ausgestellt und den Eheleuten
H. und I. am 18. April 2002 zugestellt. Beide erhoben Rechtsvorschlag.
B.
Mit Vermittlungsbegehren vom 21. Februar 2005 instanzierte die Bau-
gesellschaft X. beim Kreispräsidium Fünf Dörfer eine Forderungsklage gegen I. und

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H.. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 14. April 2005 erstellte der
Vermittler am 29. April 2005 den folgenden Leitschein:
„Klägerisches Rechtsbegehren:
1.
Frau I. und Herr H. seien je solidarisch zu verpflichten, der Baugesell-
schaft X. CHF 185'623.--, zzgl. Zins von 5 % ab 4.3.2002, unter solida-
rischer Haftbarkeit, zu bezahlen.
2.
Volle Kosten- und Entschädigungspflicht zzgl. gesetzliche Mehrwert-
steuer zu solidarischen Lasten von I. und H..
Beklagtisches Rechtsbegehren:
1.
Abweisung der Klage.
2.
Unter vermittleramtlicher-, gerichtlicher- und aussergerichtlicher Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger.“
Mit Prozesseingabe vom 20. Mai 2005 prosequierten die Kläger den Leit-
schein mit unveränderten Rechtsbegehren an das Bezirksgericht Landquart. Die
Beklagten beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. August 2005, was folgt:
„1.
Die Klage sei abzuweisen;
2.
Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich
zu erklären und rückabzuwickeln;
3.
Die Kläger seien zu verpflichten, die Betreibungen Nr. B. und C. beim
Betreibungsamt D. zurückzuziehen;
4.
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der solidarisch
haftenden Kläger 1 – 3.“
Die Kläger reichten am 16. November 2005 eine Replik und die Beklagten
am 2. Dezember 2005 eine Duplik ein.
C.
Die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Landquart fand am 20.
September 2006 statt. Mit Urteil vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7. Dezem-
ber 2006, erkannte das Bezirksgericht Landquart, wie folgt:
„1.
Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.
2.
Das Betreibungsamt D. wird gerichtlich angewiesen, die Betreibungen
Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu lö-
schen.
3.
Die Kosten des Kreispräsidenten Fünf Dörfer als Vermittler im Betrage
von Fr. 180.-- sowie die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Lan-
dquart, bestehend aus:
-
einer Gerichtsgebühr von
Fr. 3’617.00
-
einer Schreibgebühr von
Fr.
875.80
-
den Barauslagen von
Fr.
407.20

4
-
sowie einem Streitwertzuschlag (2% von 185'000.--) von
Fr. 3'700.00
total somit
Fr. 8’600.00
werden der Klägerschaft auferlegt, welche den Beklagten unter solida-
rischer Haftung zudem eine ausseramtliche Entschädigung von Fr.
22'000.-- zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu bezahlen hat.
4.
(Mitteilung).“
Das Bezirksgericht war zur Erkenntnis gelangt, dass mit dem im Kaufvertrag
vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1'550'000.-- sämtliche Mehr- und
Minderkosten bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung abgegolten seien.
D.
Gegen dieses Urteil liess die Baugesellschaft X. am 12. Januar 2007
die Berufung zuhanden des Kantonsgerichts von Graubünden erklären. Sie stellte
die folgenden Anträge:
„1.
Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom
20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien
beide aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je
solidarisch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. CHF 185'623, zzgl.
Zins von 5% ab 4.3.2002, unter solidarischer Haftbarkeit, zu bezahlen.
Eventuell:
Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom
20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien
aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je solida-
risch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. für Möblierung CHF
121'393, zzgl. Zins von 5% ab 4.3.2002 – subeventuell ein richterlich zu
bestimmender tieferer Betrag - , unter solidarischer Haftbarkeit, zu be-
zahlen.
2.
Ziff. 3 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 20.9./7.12.2006 in
Sachen der vorstehend genannten Parteien sei aufzuheben, und es
seien in Gutheissung der Klage die amtlichen Kosten der vorinstanzli-
chen Verfahren (Kreisamt CHF 180; Bezirksgericht CHF 8'600) I. und
H. unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen, welche die Baugesell-
schaft X. für die vorinstanzlichen Verfahren ausserdem ausseramtlich
mit CHF 22'000 zzgl. gesetzliche MwSt. zu entschädigen haben sollen.
3.
Prozessantrag:
Es sei richterlich eine Expertise anzuordnen zur
a.
Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wohnung F100/110 bzw.
Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als Ge-
samtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten
b.
Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wellness-Landschaft bzw.
Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als Ge-
samtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten

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4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.6% MwSt. zu solidari-
schen Lasten von I. und H. (Beklagtschaft und Berufungsbeklagt-
schaft).“
E.
Am 24. April 2007 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem
Kantonsgericht von Graubünden statt. Anwesend waren der Rechtvertreter der Be-
rufungskläger, Rechtsanwalt Dr. iur. Mario Cavigelli, sowie die Rechtsvertreterin der
Berufungsbeklagten, Rechtsanwältin lic. iur. Suzanne Bühler-Aebi. Gegen die Zu-
ständigkeit und die Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Einwände erho-
ben, so dass sich dieses als in der Sache legitimiert erklärte. Nach dem Verlesen
der Berufungsanträge wurde das Beweisverfahren unter dem Vorbehalt des Ent-
scheids über das Einholen der seitens der Berufungskläger beantragten Expertise
geschlossen. Im Anschluss fanden die Plädoyers der Parteivertreter statt. Rechts-
anwalt Cavigelli bestätigte in seinem Plädoyer seine Anträge gemäss der schriftli-
chen Berufungserklärung vom 12. Januar 2007. Rechtsanwältin Bühler beantragte
in ihrem Plädoyer, was folgt:
„1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen;
Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich
zu erklären;
Subeventualiter sei der Vertrag zufolge Formfehlers ungültig zu er-
klären;
und das Betreibungsamt D. sei gerichtlich anzuweisen, die Betreibun-
gen Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu
löschen;
2.
Die Kosten, Gerichtskosten beider Instanzen und Parteientschädigung
an die Beklagten für beide Instanzen seien den Klägern als Solidar-
schuld aufzuerlegen.“
Beide Parteienvertreter gaben von ihren Vorträgen eine schriftliche Aus-
führung zu den Akten. Sie erhielten das Recht auf Replik und Duplik.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der
Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungs-
verhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.
Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitig-
keiten im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergrif-

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fen werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Dieser Berufungs-
streitwert ist im vorliegenden Fall erreicht. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts
von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache als Berufungsinstanz
ist damit gegeben.
Eine Berufung ist innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der
schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären und hat die formulierten Anträge auf
Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden,
soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Die Berufung
der Baugesellschaft X. gegen das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 20.
September 2006, mitgeteilt am 7. Dezember 2006, wurde frist- und formgerecht ein-
gereicht, so dass darauf eingetreten werden kann.
2.a.
Die Berufungskläger machen gegenüber den Berufungsbeklagten
eine Forderung von Fr. 185'623.-- geltend. Dabei handelt es sich um Mehrkosten,
die nach Ansicht der Berufungskläger zusätzlich zu dem im Kaufvertrag vom 1. No-
vember 1996 festgelegten Kaufpreis für die Wohnung F100/F110 von Fr.
1'550'000.-- geschuldet sind. Die Berufungsbeklagten machen demgegenüber gel-
tend, der vereinbarte Kaufpreis sei ein Pauschalpreis, der sämtliche Mehrkosten
beinhalte, so dass sie den Berufungsklägern darüber hinaus nichts schulden wür-
den.
Die abweichenden Standpunkte der Parteien beruhen auf einer unterschied-
lichen Auslegung einer im Kaufvertrag vom 1. November 1996 enthaltenen Klausel,
weshalb sich das Kantonsgericht nachfolgend in erster Linie mit der Auslegung der
umstrittenen Vertragsklausel zu befassen hat. Die Frage der rechtlichen Qualifika-
tion des Vertrags vom 1. November 1996 kann offen gelassen werden.
b.
Durch die Auslegung eines Vertrages ermittelt das Gericht den verein-
barten Inhalt des Vertrags, sofern und soweit dieser Inhalt unter den Prozesspar-
teien streitig ist. Das Ziel besteht in der Feststellung des übereinstimmenden wirkli-
chen Willens, den die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend erklärt haben (sub-
jektive Auslegung). Lässt sich der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien
nicht mehr mit Sicherheit feststellen, muss das Gericht durch objektivierte, norma-
tive Auslegung den Vertragswillen ermitteln, den die Parteien mutmasslich gehabt
haben. Hierbei hat das Gericht das als Vertragswille anzusehen, was vernünftig und
redlich handelnde Parteien unter den gegebenen Umständen durch die Verwen-
dung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folg-

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lich gewollt haben würden (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligati-
onenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, Nr. 1196 ff., mit weiteren Hinwei-
sen; Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar zum OR, Band I, 3. Aufl., Basel 2003,
N 8 ff. zu Art. 18 OR). Dem Gericht stehen für die Vertragsauslegung verschiedene
Mittel zur Verfügung. Das primäre Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Mangels an-
derer Anhaltspunkte ist anzunehmen, die Parteien hätten die Worte gemäss dem
allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsabschlusses verwendet. Hat ein
Wort bei Abschluss des Vertrags einen besonderen Sinn im Verkehrskreis, dem alle
vertragsschliessenden Parteien angehören, geht dieser besondere Sinn dem allge-
meinen Sprachgebrauch vor. Eine Buchstabenauslegung, das heisst eine rein
grammatikalische oder formalistische Auslegung, ist unzulässig. Als ergänzende
Auslegungsmittel dienen die Umstände, namentlich Ort, Zeit und andere Begleit-
umstände des Vertragsabschlusses, das Verhalten der Parteien vor Vertrags-
schluss (Vertragsverhandlungen) und nach Vertragsabschluss (Erfüllungshandlun-
gen), die Interessenlage der Parteien bei Vertragsabschluss sowie die Verkehrsauf-
fassung und die Verkehrsübung. Darüber hinaus sind als allgemeine Auslegungs-
regeln die Grundsätze der Auslegung „ex tunc“ und der Auslegung nach Treu und
Glauben zu beachten (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Nr. 1205 ff., mit weite-
ren Hinweisen; Wiegand, a.a.O., N 18 ff. zu Art. 18 OR).
3.a.
Im Kaufvertrag vom 1. November 1996 wurde hinsichtlich des Kauf-
preises festgehalten, der gesamte Kaufpreis für die umschriebenen Kaufsobjekte
betrage „fest und pauschal“ Fr. 1'550'000.--. Die vorliegend umstrittene Vertrags-
klausel befindet sich unter dem Titel Gewährleistung und lautet wie folgt:
„Die Gegenstand dieses Vertrages bildenden Kaufsobjekte werden schlüs-
selfertig verkauft. Alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten unter Ein-
schluss aller Anschlussgebühren, der Erschliessungskosten, der Ingenieur-
und Architektenhonorare, der Bauzeitversicherung, des Heizöls während der
Bauzeit etc. gehen zulasten der Verkäuferin.
(…)
Für die Ausführung der Baute und den inneren Ausbau der Kaufsobjekte sind
die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend.
Von den Käufern gewünschte und von den Plänen und vom Baubeschrieb
abweichende Bauausführungen und Ausstattungen werden nach Möglich-
keit berücksichtigt, ohne dass hier ein vertraglicher Anspruch besteht. Ent-
stehende Mehrkosten sind zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis gemäss
ausgewiesenen Baukosten sowie deren SIA-Honorartarifen von den Käufern
zu entschädigen. Die bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten
Änderungswünsche der Bauausführung, ohne Möblierung, sind im vorge-
nannten Pauschalpreis inbegriffen.“

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Besonderes Augenmerk ist auf den letzten Satz „Die bis zum Beurkundungs-
datum bekannten und bestellten Änderungswünsche der Bauausführung, ohne
Möblierung, sind im vorgenannten Pauschalpreis inbegriffen“ zu richten. Dieser
letzte Satz wurde auf Wunsch der Käufer in den Kaufvertrag eingefügt.
b.
Geht man vom Wortlaut dieses Satzes aus, so ergibt sich, dass die
am 1. November 2006 bekannten und bestellten Änderungswünsche der Käufer hin-
sichtlich der Bauausführung im Pauschalpreis von Fr. 1.55 Mio. inbegriffen sein soll-
ten, mit Ausnahme der explizit ausgeschlossenen Möblierung. Als streitig erweist
sich unter den Parteien im Wesentlichen die Auslegung des Wortes „Bauaus-
führung“.
Die Berufungskläger machen geltend, dass aus der Formulierung der fragli-
chen Klausel abgeleitet werden könne, es seien lediglich die Kosten von Ände-
rungswünschen hinsichtlich des Roh- bzw. Grundausbaus im Pauschalpreis inbe-
griffen, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattungen bzw. des inneren Ausbaus
der Kaufsobjekte. Im Vertrag werde jeweils zwischen der Bauausführung einerseits
und dem inneren Ausbau und den Ausstattungen anderseits unterschieden. In den
Pauschalpreis eingeschlossen worden seien aufgrund der Formulierung nur die
Kosten für Änderungswünsche hinsichtlich der Bauausführung im Sinne des Roh-
bzw. Grundausbaus, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattung oder des inneren
Ausbaus. Diese Unterscheidung sei bewusst gewählt worden und habe im vorlie-
genden Vertrag unter den Vertragsparteien eine besondere Bedeutung erlangt. Die
Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die
Ungewissheit über die Kosten der von ihnen gewünschten Änderung der Grundriss-
konzepte ausschliessen wollen. Die darin erwähnten Mehrkosten würden daher le-
diglich die bauliche Umsetzung des gewünschten Wohnungskonzepts betreffen und
keinesfalls vom Baubeschrieb abweichende Ausbauwünsche. Mehrkosten für Än-
derungen in der Ausstattung der Räume seien vergütungspflichtig. Diesen Aus-
führungen kann entnommen werden, dass der Begriff der Bauausführung nach An-
sicht der Berufungskläger somit nur den Roh- und Grundausbau umfasst.
Die Berufungsbeklagten bringen ihrerseits vor, im festen und pauschalen Ge-
samtpreis von Fr. 1'550'000.-- seien die Kosten sämtlicher Abweichungen von den
Plänen und vom Baubeschrieb, welche beim Vertragsschluss am 1. November 1996
bekannt bzw. bestellt gewesen seien, enthalten, unabhängig davon, ob diese den
Roh- bzw. Grundausbau oder den Innenausbau bzw. die Ausstattungen betreffen
würden. Die Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Ver-

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tragsklausel nicht die Ungewissheit über die Kosten der Änderung der Grundriss-
konzepte ausschliessen wollen, sondern die Ungewissheit über sämtliche aus Än-
derungswünschen entstandenen Kosten. Nach Ansicht der Berufungsbeklagten be-
inhaltet der Begriff Bauausführung somit nicht nur den Roh- bzw. Grundausbau,
sondern auch die Ausstattung bzw. den Innenausbau, mit Ausnahme der explizit
ausgeschlossenen Möblierung.
4.a.
Ausgangspunkt für die Vertragsauslegung bildet vorliegend der Wort-
laut der fraglichen Wendung. Da es sich bei den Berufungsbeklagten um Laien in
Bausachen handelt, ist vom allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsab-
schlusses auszugehen. Für einen durchschnittlich verständigen Baulaien stellt der
Begriff Bauausführung einen Oberbegriff dar, der die gesamte Ausführung eines
Bauobjekts umfasst, das heisst nicht nur den Rohbau und den Grundausbau, son-
dern auch den Innenausbau und die Ausstattung. Die Berufungskläger machen mit
ihrer Argumentation an sich geltend, es sei eine besondere Fachterminologie ver-
wendet worden, gemäss welcher unter dem Begriff Bauausführung nur der Rohbau
bzw. der Grundausbau zu verstehen ist. Eine derartige Auslegung wäre dann zuläs-
sig, wenn es sich einerseits bei allen Beteiligten um Fachleute in Bausachen han-
deln würde, und wenn dem Begriff Bauausführung anderseits in diesem Verkehrs-
kreis tatsächlich dieser besondere Sinn zukäme. Bereits die erste Voraussetzung
ist vorliegend nicht erfüllt, handelt es sich bei den Berufungsbeklagten doch um Me-
diziner. Es ist daher, wie erwähnt, vom allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen.
Im Übrigen ist zweifelhaft, ob dem Begriff Bauausführung unter Baufachleuten
tatsächlich der von den Berufungsklägern geltend gemachte Sinn zukommt. Den
Nachweis, dass es sich beim Begriff Bauausführung um einen klaren, anerkannten,
allgemein verbindlichen Begriff handelt, der nur den Rohbau, nicht aber den Innen-
ausbau, umfasst, haben die Berufungskläger jedenfalls nicht erbracht, auch nicht
durch die Aussage des Zeugen E.. Im Übrigen findet sich die Unterscheidung Bau-
ausführung und Innenausbau auch im Baubeschrieb nicht.
Unabhängig von einer besonderen Fachkunde steht es den Parteien eines
Vertrages natürlich offen, einem darin enthaltenen Begriff eine besondere Bedeu-
tung zuzumessen. Doch hätte in einem solchen Fall nach Treu und Glauben eine
entsprechende Definition der verwendeten Ausdrücke im Vertrag aufgenommen
werden müssen. Dies wurde jedoch nicht gemacht.
Hätte der Begriff Bauausführung nur die Ausführung des Rohbaus umfasst,
hätte es überdies keinen Sinn gemacht, die Möblierung explizit vom Pauschalpreis

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auszunehmen. Die Möblierung gehört unter keinen Umständen zum Roh- oder zum
Grundausbau, so dass es insofern auch keiner entsprechenden Ausnahme bedurft
hätte. Sachlich näher steht die Möblierung dagegen zum Innenausbau bzw. zur In-
nenausstattung. Die entsprechende Abgrenzung macht daher eher Sinn, wenn der
Begriff Bauausführung auch den Innenausbau umfasst. So wie die Berufungskläger
die fragliche Klausel verstanden haben wollen, wäre im Übrigen nur geregelt, dass
die Kosten von Änderungswünschen hinsichtlich des Rohbaus im Pauschalpreis in-
begriffen sind, diejenigen hinsichtlich der Möblierung aber nicht. Was mit den Kos-
ten von Änderungswünschen hinsichtlich des Innenausbaus geschieht, bliebe – im
Rahmen der fraglichen Klausel – offen. Zwar könnte diesbezüglich auf die Stan-
dardklausel – nämlich, dass Mehrkosten gemäss ausgewiesenen Baukosten sowie
deren SIA-Honorartarifen von den Käufern zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis
zu entschädigen seien – zurückgegriffen werden. Wäre es allerdings die Absicht der
Parteien gewesen, für den Innenausbau die Standardregelung anzuwenden, so
hätte diese Standardregelung aber ohne Weiteres auch für die Möblierung zur An-
wendung gelangen können, so dass die entsprechende Ausnahme für Möblierung
in der Spezialklausel, wie erwähnt, wenig Sinn macht. Dass darin nur die Möblierung
explizit ausgenommen wurde, deutet vielmehr darauf hin, dass alles andere, unab-
hängig davon, ob Roh- oder Innenausbau, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollte.
Der Wortlaut des Vertrages lässt somit nicht darauf schliessen, dass mit dem
Begriff Bauausführung in der fraglichen Klausel nur der Roh- bzw. Grundausbau
gemeint war. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Berufungsbeklagten als
fach- und branchenunkundige Personen den Begriff Bauausführung umfassender
verstanden und auch so verstehen durften.
b.
Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung der Umstände
des Vertragsschlusses sowie des mutmasslichen Zwecks der Vertragsklausel:
Ursprünglich bestand die erworbene Wohnung F100/F110 aus zwei Woh-
nungen, die noch in der Planungsphase zu einer Attika-Maisonette-Wohnung zu-
sammengelegt wurden. Die aus der Zusammenlegung der beiden Wohnungen re-
sultierenden Änderungen fanden im Nachtrag III zur StWE-Begründungs-erklärung
vom 19. April 1996 ihren Niederschlag. Diese Änderungen und die damit verbunde-
nen Kosten waren somit bereits im Frühjahr 1996 bekannt. Während der Bauzeit
wurde die fragliche Wohnung verschiedenen Wünschen der Berufungsbeklagten
angepasst und im Keller eine Sauna eingebaut. Die öffentliche Beurkundung des
Kaufvertrags fand schliesslich am 1. November 1996 statt. Bis zu diesem Zeitpunkt

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waren die Kaufsobjekte unbestrittenermassen praktisch fertig gestellt und sämtliche
Änderungswünsche der Berufungsbeklagten bekannt und bestellt.
Die Berufungskläger machen, wie bereits erwähnt, geltend, die Berufungs-
beklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die Ungewiss-
heit über die Kosten der Änderung der Grundrisskonzepte ausschliessen wollen.
Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nicht anschliessen. Zunächst ist zu be-
achten, dass es im Beurkundungszeitpunkt gar keine Unsicherheiten hinsichtlich
der Kosten für die Änderung der Grundrisskonzepte mehr gab. So wurde im Kauf-
vertrag klar festgehalten, dass für die Ausführung der Baute und den inneren Aus-
bau der Kaufsobjekte die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend sind. Die die
Wohnung der Berufungsbeklagten betreffenden Pläne mit dem geänderten Grund-
risskonzept wurden, wie erwähnt, bereits am 19. April 1996 im Nachtrag III zur
StWE-Begründungserklärung beurkundet. Grundlage des Kaufvertrages vom 1. No-
vember 1996 bildete somit die zusammengelegte Wohnung F100/F110 und nicht
zwei erst noch zusammenzulegende Wohnungen. Für dieses Kaufsobjekt wurde
fest und pauschal ein Kaufpreis von Fr. 1.55 Mio. festgelegt. Zudem wurde im Ver-
trag festgehalten, dass alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten zulasten
der Verkäuferin gehen. In diesem Sinn war klar, dass die Änderung des Grundriss-
konzepts – unabhängig davon, ob die Zusammenlegung der Wohnungen auf Initia-
tive der Berufungskläger oder der Berufungsbeklagten erfolgte – mit dem Pauschal-
preis abgegolten sein sollte. Die Aufnahme einer Klausel mit der von den Berufungs-
klägern behaupteten Bedeutung hätte somit nichts ausgesagt, was nicht schon an-
derweitig aus dem Vertragstext hervorgeht.
Neben der klaren Formulierung im Vertrag ist davon auszugehen, dass auch
faktisch keine Ungewissheiten bezüglich des Roh- oder des Grundausbaus mehr
bestanden, war die Rohbauphase im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrags am
1. November 1996 doch längstens abgeschlossen und die Änderungen des Grund-
risskonzepts daher nicht nur längstens bekannt und bestellt, sondern auch bereits
umgesetzt.
Unter diesen Umständen ist schwer nachvollziehbar, dass die Konzeptände-
rungen hinsichtlich des Rohbaus im November 1996 noch Diskussionsgegen-stand
waren und die Berufungsbeklagten mit der fraglichen Klausel diesbezügliche Unsi-
cherheiten ausschliessen wollten. Tatsache ist aber, dass die Berufungsbeklagten
in Bezug auf den inneren Ausbau und die Ausstattung des Kaufsobjekts Änderungs-
wünsche hatten, die bis zum Beurkundungsdatum ausgeführt oder zumindest be-

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stellt worden waren. Das Interesse der Käufer dürfte daher, wie von diesen auch
geltend gemacht wird, vielmehr darin gelegen haben, nach etlichen Bestellungsän-
derungen und langer Vorphase sämtliche Unsicherheiten bezüglich des Kaufprei-
ses auszuräumen und sich bezüglich des gesamten unter dem Strich zu bezahlen-
den Preises Transparenz zu schaffen. Diese Transparenz ergibt sich indes nur
dann, wenn mit der Zusatzklausel die Bedeutung verbunden wird, dass sämtliche
bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten Änderungswünsche im ver-
einbarten Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- enthalten sind, nicht nur jene des Rohbaus.
Dass sich das Klärungsinteresse der Käufer nicht nur auf den Rohbau bezog,
musste auch für die Verkäufer evident sein.
c.
Schliesslich deutet auch die Entwicklung des pauschalen Kaufpreises
von Fr. 1’550’000.-- darauf hin, dass darin etliche Mehrleistungen enthalten sind.
Zwar lässt sich der ursprüngliche Kaufpreis für die Wohnung F100/110 nicht mehr
eruieren, da dieser aktenmässig nicht ausgewiesen ist und sich die diesbezüglichen
Angaben der Parteien widersprechen. Die Berufungskläger bringen vor, der Kauf-
preis von Fr. 1'550'000.-- gemäss Vertrag setze sich folgendermassen zusammen:
Wohnung F100 Fr. 490'000.--, Wohnung F110 Fr. 870'000.--, Reserveraum Fr.
30'000.--, 2 Parkplätze in Tiefgarage Fr. 60'000.--, Anteil Ausbau Sauna Fr.
100'000.-- (kläg. act. 21). Allerdings finden sich in den Akten keinerlei Hinweise,
dass es vor der Zusammenlegung tatsächlich eine Einzelwohnung F100 zum Preis
von Fr. 490'000.-- und eine Einzelwohnung F110 zum Preis von Fr. 870'000.-- gab.
Ebenso wenig geht aus den vorhandenen Akten oder aus dem Kaufvertrag hervor,
dass für die Sauna eine Teil- oder eine Anzahlung von Fr. 100'000.-- geleistet wor-
den sein soll. Die genannte Kaufpreiszusammenstellung erklärt überdies nicht, wes-
halb es in der Zeit vom Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 mit einem Kaufpreis
von Fr. 1'470'000.-- bis zum definitiven Vertrag vom 1. November 1996 mit einem
verurkundeten Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- zu einer Erhöhung von Fr. 80'000.--
kam. Die Aussage der Berufungskläger in der vorinstanzlichen Replik, die Erhöhung
von Fr. 80'000.-- zwischen dem Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 und dem
definitiven Vertrag vom 1. November 1996 entspreche dem Entgelt für die ausser-
gewöhnlichen, zusätzlich ausgelösten Planungs- und Bauleitungsarbeiten, wider-
spricht jedenfalls nicht nur der erwähnten Kaufpreiszusammenstellung der Beru-
fungskläger, sondern auch deren Aussagen, die Konzeptstudien sowie die bauliche
Umsetzung des neuen Grundrisses seien im Kaufpreis enthalten gewesen. Die Be-
rufungsbeklagten machen ihrerseits geltend, der ursprüngliche Kaufpreis für die zu-
sammengelegte Wohnung F100/F110 habe Fr. 1'200'000.-- betragen. Allerdings
lässt sich auch diese Behauptung aufgrund der Aktenlage nicht erhärten.

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Fest steht indes, dass gemäss Zahlungsversprechen der ehemaligen F. vom
19. Januar 1996 – das nach Angaben der Berufungsbeklagten indes das Resultat
von Finanzierungsabklärungen der Berufungskläger mit der erwähnten Bank, die
ohne ihr Wissen stattfanden, war – im damaligen Zeitpunkt für die zusammenge-
legte Wohnung ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- zur Diskussion stand. Dieser Kauf-
preis erhöhte sich bis zum Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 auf Fr.
1'470'000.-- und danach bis zur Beurkundung des Kaufvertrags am 1. November
1996 nochmals auf Fr. 1'550'000.--. Zudem deutet die Formulierung im Nachtrag
vom 15. November 1996 zum Zahlungsversprechen vom 19. Januar 1996, der Kauf-
preis habe sich um „weitere“ Fr. 100'000.-- erhöht, darauf hin, dass der ursprüngli-
che Kaufpreis noch tiefer lag als Fr. 1.45 Mio. Die sukzessive Erhöhung des Kauf-
preises lässt jedenfalls darauf schliessen, dass der Kaufpreis den sich ergebenden
Mehrkosten fortlaufend angepasst wurde, und zwar nicht den Mehrkosten betref-
fend Änderung des Rohbaus bzw. Zusammenlegung der Wohnungen, die ja auch
gemäss Angaben der Berufungskläger zu Lasten der Verkäuferschaft gehen sollten,
sondern den Mehrkosten betreffend den inneren Ausbau der Wohnung und der Kel-
lerräume. Der Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- erscheint in diesem Sinne als Ergebnis
eines längeren Prozesses, in dessen Verlauf die Änderungswünsche der Käufer
hinsichtlich des Innenausbaus und der Ausstattung nach und nach in die Preisbe-
rechnung einbezogen wurden.
Die Argumentation der Berufungskläger, es sei ein fester und pauschaler
Preis für eine Grundleistung und ein variabler, d.h. aufwandbezogener Preis für
Mehr-/Minderkosten bei Sonderwünschen vereinbart worden, kann grundsätzlich
nachvollzogen werden und entspricht auch der Formulierung des Standardvertrags-
textes. Der Standardtext wird allerdings von der Standardsituation ausgehen, dass
die Wohnung vor Baubeginn oder im Rohbau erworben wird und allfällige Ände-
rungswünsche der Käufer erst nach der Beurkundung umgesetzt werden. Im vorlie-
genden Fall war die Situation indes insofern speziell, als die Wohnung im Zeitpunkt
der Beurkundung praktisch fertig gestellt und sämtliche Änderungswünsche bereits
umgesetzt bzw. zumindest bestellt waren. Vor diesem Hintergrund wurde denn auch
die fragliche Zusatzklausel eingefügt, die von den Standardverträgen abweicht und
nach welcher sämtliche Sonderwünsche, die am Beurkundungstag bekannt oder
bestellt waren, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollten. Diese Klausel bewirkte,
dass die Berufungsbeklagten ausschliesslich für vom Baubeschrieb und von den
Plänen abweichende Ausbau- und Ausstattungswünsche, die nach dem 1. Novem-
ber 1996 bekannt geworden wären, mehrleistungspflichtig geworden wären. Daraus
ergibt sich gleichzeitig, dass die Standardklausel durch den Zusatz nicht vollkom-

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men obsolet wurde, hätte es theoretisch doch auch nach dem 1. November 1996
noch Änderungen geben können. Es ist indes unbestritten, dass seitens der Beru-
fungsbeklagten nach dem 1. November 1996 keinerlei Änderungen mehr ge-
wünscht wurden.
d.
Zusammenfassend ergibt sich durch die Auslegung der fraglichen Ver-
tragsklausel, dass diese von vernünftig und redlich handelnden Parteien unter den
gegebenen Umständen nur so verstanden werden kann, dass mit dem im Kaufver-
trag vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1’550’000.-- sämtliche Mehr-
und Minderkosten, die bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung bekannt und
bestellt waren, mit Ausnahme der Möblierung, abgegolten sein sollten.
Durch diesen Schluss erübrigt sich die Durchführung eines Augenscheins
oder das Einholen einer Expertise. Die entsprechenden Anträge sind abzulehnen.
5.a.
In der Berufung vom 12. Januar 2007 stellten die Berufungskläger den
Eventualantrag, die Berufungsbeklagten seien zu einer Zahlung von Fr. 121'393.--
zuzüglich Zins für Möblierung zu verpflichten. Dieser Berufungsantrag wurde an-
lässlich der Berufungsverhandlung vom 24. April 2007 allerdings mit keinem Wort
begründet. Im Plädoyer fehlten entsprechende Sachdarstellungen und/oder rechtli-
che Argumentationen. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger deponierte lediglich
einen allgemeinen, auch die Hauptforderung betreffenden Verweis auf die im vorin-
stanzlichen Verfahren eingereichten klägerischen Beilagen 11 und 12 in Verbindung
mit der klägerischen Beilage 20 sowie auf eine eventualiter zu erstellende Expertise
betreffend Feststellung der Berechtigung der geltend gemachten Forderungen.
Darüber hinaus wurde der entsprechende Berufungsantrag von den Berufungsklä-
gern mit keinem Wort begründet und substanziert. Ausführungen dazu, was nach
Ansicht der Berufungskläger zur Möblierung gehört, welche Positionen der Mehr-/
Minderkostenabrechnung davon erfasst sind, wie sich der Forderungsbetrag von Fr.
121'393.-- zusammensetzt, ob und inwieweit eine Akontozahlung für die Sauna an-
zurechnen ist, oder inwiefern die Möblierung vom Baubeschrieb erfasst und somit
im Kaufpreis enthalten war, fehlen. Die Forderung ist unter diesen Umständen für
das Gericht nicht nachvollziehbar.
b.
Nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts hat die Begrün-
dung von Berufungsanträgen aus dem Plädoyer selbst hervorzugehen. Was darin
nicht enthalten ist, kann nicht als Rechtsmittelbegründung gelten. Es ist grundsätz-
lich unzulässig, anstelle eigener, im Plädoyer selbst enthaltener Begründungen in

15
globo oder punktuell auf frühere, eigene und/oder andere schriftliche Eingaben zu
verweisen. Dies gilt auch für den Verweis auf einzelne Aktenstücke. Der Rechtsmit-
telinstanz ist es nicht zuzumuten, die Argumentationen der Parteien im Sinne eines
Puzzles in verschiedenen anderen Schriftstücken zusammenzusuchen und an de-
ren Stelle zusammenzutragen beziehungsweise dasjenige davon, das für ihre Ar-
gumentation an den entsprechenden Orten gerade als passend erscheinen könnte.
Das ist Sache der Parteien. Unter Vorbehalt von hier nicht zur Anwendung gelan-
genden Prozessmaximen, welche das Gericht zum Einschreiten von Amtes wegen
veranlassen, können sich Prüfungsgegenstand und –umfang somit nur aus dem
mündlichen Plädoyer (Art. 225-227 ZPO) und seiner schriftlichen Zusammenfas-
sung oder aus der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 224 Abs. 2/3 ZPO) er-
geben (PKG 2000 Nr. 7; Urteile der Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 14. Fe-
bruar 2006 [ZF 05 14], E. 1.c.aa, und vom 27. Juni 2006 [ZF 06 30], E. 1.c).
Indem die Berufungskläger ihren Eventualantrag auf Vergütung der Kosten
für Möblierung mit keinem Wort begründet haben, sind sie ihrer Substanzierungs-
pflicht nicht nachgekommen. Es liegt keine den Erfordernissen von Art. 227 Abs. 1
ZPO in Verbindung mit Art. 223/109 ZPO genügende Begründung vor, so dass sich
die Berufung in formeller Hinsicht als ungenügend erweist. Daran ändert auch der
von den Berufungsklägern gestellte Antrag auf Durchführung einer Expertise, die
die Mehrkosten-/Minderkosten feststellen bzw. die Abrechnung der Bausgesell-
schaft X. als Gesamtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für
Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten überprüfen soll, nichts. Ein Experte hat
Fachwissen anzuwenden, welches dem Gericht fehlt. Das Schaffen der entspre-
chenden Grundlage für eine Expertise ist indes nicht Aufgabe des Experten, son-
dern diejenige der Parteien. Unter diesen Umständen braucht auf den Eventualan-
trag der Berufungskläger hinsichtlich einer Bezahlung von Mehrkosten für Möblie-
rung nicht näher eingegangen zu werden.
Dass sich auch das Bezirksgericht nicht mit einer Vergütung für Möblierungs-
kosten befasst hat, ist im Übrigen nicht zu beanstanden. Die Berufungskläger ma-
chen diesbezüglich geltend, die Vorinstanz habe sich mit ihrem Eventualantrag
ganz offensichtlich nicht auseinandergesetzt und eine Gutheissung der Anträge in
der entsprechend beschränkten Höhe „vergessen“. Es ist allerdings darauf hinzu-
weisen, dass die Berufungskläger im vorinstanzlichen Verfahren gar kein entspre-
chendes Eventualbegehren stellten und überdies, soweit ersichtlich, auch vor der
Vorinstanz keine substanzierten Ausführungen hierzu machten. Ohne entsprechen-
den Antrag und ohne substanzierte Begründung kann der Vorinstanz nun aber kein

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Vorwurf gemacht werden, dass sie sich mit einer Vergütung für Möblierungskosten
nicht auseinandergesetzt hat.
6.
Zusammenfassend erweist sich der Entscheid des Bezirksgerichts
Landquart, die Forderung der Berufungskläger abzuweisen, als korrekt. Auch die
Anordnung der Vorinstanz an das Betreibungsamt D., die gegen die Berufungsbe-
klagten erhobenen Betreibungen aus dem Betreibungsregister zu löschen, ist zuläs-
sig. Diese blieb im Übrigen auch unbeanstandet. Unter diesen Umständen erweist
sich auch die im angefochtenen Urteil getroffene Kostenregelung als korrekt; es be-
steht kein Anlass, diese aufzuheben. Die Berufung ist vollumfänglich abzuweisen.
7.a.
Nach Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der in
einem zivilrechtlichen Berufungsverfahren unterliegende Teil in der Regel zur Über-
nahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Die unterliegende Partei wird
zudem in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechts-
streit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 223 ZPO in Verbindung
mit 122 Abs. 2 ZPO).
b.
Im vorliegenden Fall wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, so
dass die Berufungskläger unterliegen. Sie werden daher zur Tragung der Kosten
des Berufungsverfahrens verpflichtet. Überdies haben sie die Berufungsbeklagten
für das Berufungsverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Hierbei erscheint eine
Entschädigung von Fr. 2'500.-- inkl. MwSt. als angemessen.

17
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 7'288.-- (Gerichtsgebühr Fr.
7’000.--, Schreibgebühren Fr. 288.--) gehen unter solidarischer Haftung zu
Lasten der Berufungskläger, die zudem die Berufungsbeklagten ausseramt-
lich unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'500.-- inkl. MwSt. zu entschädigen
haben.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundes-
gericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Ta-
gen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der
gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zuläs-
sigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das
Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident:
Die Aktuarin ad hoc: