gr_gerichte · R 2011 58 · 2011-11-01 · de

Baugesuch | Baurecht

R 11 58
5. Kammer 
URTEIL
vom 1. November 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Die … GmbH ist Eigentümerin der Parzelle 249 (ehemaliges Hotel …) in … 
Darauf stehen zwei Gebäude. 
b)
Am 7. April 2010 unterbreitete die … GmbH der Gemeinde das von ihr als 
„Vorprojekt Hotel …“ bezeichnete Bauprojekt zur Prüfung der Frage, ob sie 
für eine Bebauung im Sinne des Vorprojektes der Parzelle 249 das 
Grenzbaurecht zur gemeindeeigenen Parzelle 264 erteile. 
c)
Am 31. Mai 2010, mitgeteilt am 8. Juni 2010, entschied der 
Gemeindevorstand … auf diese Anfrage der … GmbH hin, dieser für deren 
Bauvorhaben ein Näherbaurecht zulasten der im Eigentum der Gemeinde 
stehenden Parzelle 264 unter Auflagen einzuräumen. Eine der Auflagen war, 
dass das öffentliche Fusswegrecht über die Parzelle 249 zwischen 
Gemeindehaus und Hotel gewährleistet sein müsse.
d)
Am 28. August 2010 stellte die … GmbH der Gemeinde … das Gesuch um 
Sanierung des Hauses Assek-Nr. 82, um Abbruch des Hauses Assek-Nr. 82-
A und die Erstellung zweier Neubauten auf Parzelle 249. Geplant waren 
gemäss 
Baugesuch 
die 
Erstellung 
von 
Ferien-Lofts 
und 
Dienstleistungsfläche. 
e)
Am 13. Oktober 2010 sandte die … GmbH der Gemeinde das „Konzept 
Alpenloft und Nutzungsschema“. Danach sollten 13 Alpenlofts erstellt werden, 
(Ein-)Raumangebote 
mit 
zeitgemässem 
Komfort 
(Kaffeemaschine, 


Fernseher, Internet). Für einen Teil der Lofts würden Investoren gesucht, 
welche diese eine gewisse Anzahl Wochen im Jahr selber belegen könnten 
und sie sonst der … GmbH zur Weitervermietung überliessen. Die 
Mieteinnahmen der Lofts sollten, abzüglich einer Kommission, an die 
Investoren fliessen. Die … GmbH reinige die Lofts, stelle Bettwäsche zur 
Verfügung, besorge den Unterhalt und die Vermietung, mache Marketing und 
sorge mit einer dynamischen Preisgestaltung für eine maximale Auslastung 
der Lofts. 
f)
Am 27. Februar 2011 sandte der Bauberater der Gemeinde seinen von dieser 
angeforderten Bericht zur Beurteilung des Baugesuches. Unter anderem 
stellte er fest, dass die geplante Neubaute auf der westlichen Grenze von 
Parzelle 249 liege. Eine Realisierung sei nur möglich, wenn verschiedene 
Anstösser der Baugesuchstellerin ein Grenzbaurecht einräumten, unter 
anderem die Gemeinde … als Eigentümerin der Parzelle 264. Es frage sich, 
ob es sich die Gemeinde leisten könne, durch die Gewährung eines 
Grenzbaurechtes dazu beizutragen, dass ein potentieller Freihaltebereich an 
extrem exponierter Lage überbaut werde, die empfindliche Umgebung des 
Gemeindehauses 
und 
der 
Dorfkirche 
überbaut 
werde 
und 
dabei 
möglicherweise lediglich Zweitwohnungen produziert würden. Angesichts der 
Bestrebungen zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaues erscheine ein 
derartiges Verhalten inkonsequent. 
g)
Am 8. März 2011 erstellte die … GmbH ein detailliertes Bewirtschaftskonzept 
für die Alpenlofts. Danach sollten die Lofts 9, 10 und 11 verkauft werden. Sie 
sollten durch die Eigentümer maximal 12 Wochen im Jahr eigenbelegt 
werden. Die Eigentümer dieser Lofts würden sich verpflichten, falls sie diese 
als Zweitwohnungen nützten, diese selber oder durch die … GmbH mit einer 
Mindestauslastung von 20% zu bewirtschaften. Falls dies nicht erreicht werde, 
müssten die Lofts als Erstwohnungen selber genutzt, vermietet oder verkauft 
werden.
h)
An seiner Sitzung vom 28. März 2011 (Protokollauszug vom 21. April 2011) 
beschloss der Gemeindevorstand nach einer Orientierung durch die … 


GmbH, acht Lofts müssten im Eigentum der … GmbH bleiben und touristisch 
bewirtschaftet werden. Die Bewirtschaftung als hotelähnlicher Betrieb aller 
Lofts müsse auf lange Sicht garantiert werden. Die Bauherrschaft solle einen 
entsprechenden Vertragsentwurf vorlegen. 
i)
Am 30. März 2011 unterbreitete die … GmbH der Gemeinde eine Aktennotiz 
der Gemeindevorstandssitzung vom 28. März 2011, worin festgehalten 
wurde: 
„Grenzbaurechtsvertrag 
mit 
Gegenleistungsbewirtschaftungssicherheit. Keine Zweitwohnungen, was 
passiert bei Umnutzung, Nachfolgeregelung. Herr Müller verfasst einen 
Vertragsentwurf, der durch den Gemeindeanwalt überprüft wird.“ Ebenso lag 
dem Schreiben ein Entwurf über eine Vereinbarung eines Grenzbaurechtes 
bei. Gemäss diesem Entwurf hätte sich die … GmbH als Gegenleistung für 
die Einräumung des Grenzbaurechtes verpflichtet, die drei im Haus B 
befindlichen Lofts nicht als Stockwerkeigentum zu verkaufen und diese selber 
zu bewirtschaften, oder sie Dritten zur Bewirtschaftung zur Verfügung zu 
stellen. Falls die … GmbH Konkurs gehe, hätte die Gemeinde das 
Vorkaufsrecht. 
In 
einem 
ebenfalls 
beigelegten 
Entwurf 
eines 
Vorkaufsrechtsvertrages war vorgesehen, dass das Vorkaufsrecht nicht im 
Grundbuch vorzumerken sei. 
j)
Am 21. April 2011 erklärte die Gemeinde sich gegenüber der … GmbH bereit, 
eine Zone zu schaffen, welche den Betrieb touristisch bewirtschafteter 
Zweitwohnungen zuliesse. 
k)
Am 28. April 2011 schrieb die … GmbH, sie erwarte den Baubescheid 
umgehend. 
l)
Am 2. Mai 2011 schrieb die Gemeinde der … GmbH, Baufachchef Felix sei 
bis 16. Mai 2011 abwesend und werde sich nachher mit ihr in Verbindung 
setzen. 
2.
Mit Entscheid vom 23./25. Mai 2011 wies der Gemeindevorstand das 
Baugesuch ab. Er erwog, dass die Baugesuchstellerin nicht bereit sei, den 


von der Gemeinde (für die Einräumung der erforderlichen Grenz- und 
Näherbaurechte) geforderten Ausschluss einer Zweitwohnungsnutzung 
rechtlich verbindlich sicherzustellen. Auf die Einräumung von Grenz- und 
Näherbaurechten zulasten einer im Eigentum der Gemeinde stehenden 
Parzelle bestehe kein Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheide darüber als 
Grundeigentümerin privatrechtlich. Die Baugesuchstellerin könne sich auch 
nicht auf den Grundsatzentscheid der Gemeinde vom 8. Juni 2010 berufen, 
zumal diesem Grundsatzentscheid ein Vorprojekt zu Grunde gelegen habe, 
in welchem die Gesamtanlage als Hotelprojekt bezeichnet worden sei. Beim 
vorliegenden 
Baugesuch 
handle 
es 
sich 
aber 
um 
eine 
Zweitwohnungsüberbauung, verbunden mit einer rechtlich unverbindlichen 
Erklärung, diese touristisch bewirtschaften zu wollen. Infolge Nichteinhaltung 
des Grenzabstandes zu Parzelle 264 erweise sich das Baugesuch als 
materiell baurechtswidrig und sei daher abzuweisen.
3.
Dagegen erhob die … GmbH am 7./12. Juli 2011 (Poststempel) Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht mit dem Begehren, es sei die Gemeinde 
anzuweisen, das Baugesuch vom 18. August 2010 zu bewilligen. Eventualiter 
sei das Baugesuch durch das Gericht zu bewilligen. Die Zusage des 
Näherbaurechtes durch die Gemeinde habe als Bedingung die Firsthöhe der 
zukünftigen Baute und deren Einmessung durch einen Geometer stipuliert. 
Gegengeschäft sei die Einräumung eines öffentlichen Fussweges durch die 
Beschwerdeführerin gewesen. An diesen Entscheid sei die Gemeinde heute 
gebunden (Art. 5 Ziff. 3 BV). Die Beschwerdeführerin sei Hotelunternehmerin 
und bewirtschafte die heutigen und zukünftigen Räume nach den 
Wirtschaftsbedingungen eines Hotelbetriebes. Wenn die Gemeinde das 
Gesuch im Wesentlichen auf die Annahme stütze, es handle sich vorliegend 
um eine Zweitwohnungsüberbauung und nicht um ein Hotel, sei dies 
willkürlich. Wenn die Gemeinde die Abweisung des Baugesuches auf die 
Verletzung der Normen-Bauabstände des kommunalen, allenfalls kantonalen, 
Baurechtes stütze, habe sie die Ursache hierfür selbst gesetzt, indem sie in 
rechtsverletzender Weise den Grundsatz „pacta sunt servanda“ missachte. 
Der Grundsatzentscheid der Gemeinde vom 8. Juni 2010 stelle für beide 
Parteien eine Obligation dar. Nachträglich werde versucht, weitere 


Forderungen an die Erfüllung des Vertrages zu knüpfen. Die Gemeinde 
müsse aber so leisten, wie vereinbart und im Protokoll dokumentiert. Das 
Näherbaurecht sei als gewährt zu betrachten und die Baubewilligung im 
Umfang des Baugesuches zu erteilen. Die Beschwerdeführerin habe im 
Vertrauen auf die Gewährung des Näherbaurechtes die Wirtschaftlichkeit 
geprüft und die Planungen vorangetrieben etc. Die Nichterfüllung des 
Vertrages durch die Gemeinde hätte die Ersatzpflicht derselben zur Folge. 
Zudem verletze das Vorgehen der Gemeinde Treu und Glauben und stelle 
eine trölerische Verfahrensführung dar. Der Bericht des Bauberaters sei aus 
dem Recht zu weisen. Zudem sei auch das rechtliche Gehör nicht gewährt 
worden. Weil der Bericht des Bauberaters ausserhalb der Frist erstellt worden 
sei, welche der Gemeinde für ein Baubewilligungsverfahren zur Verfügung 
stehe, dürften ihr dafür keine Kosten überwälzt werden. Ferner könnten die 
Kosten deshalb nicht ihr auferlegt werden, weil der Bericht nicht objektiv sei 
und sich auf die Ideologien des Zweitwohnungsbaues stütze, welche gerade 
vom Stimmvolk abgelehnt worden seien. Sie beantrage eine Entschädigung 
von Fr. 4'800.-- zuzüglich Mehrwertsteuer für das vorliegende Verfahren. 
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 26. August 2011 beantragte die Gemeinde die 
Abweisung der Beschwerde. Die … GmbH habe ihr Vorprojekt vom 7. April 
2010 als Hotelprojekt bezeichnet gehabt. Dass kein Hotelprojekt geplant 
gewesen sei, habe die Gemeinde anhand des Vorprojektes nicht erkennen 
können, weil keine Grundrisse, sondern nur ein Situationsplan, eine 
Fotomontage sowie die Fassadenpläne abgegeben worden seien. Mit ihrem 
Grundsatzentscheid vom (recte) 8. Juni 2010 habe die Gemeinde eine 
Anfrage für ein Hotelprojekt beantwortet und dafür ein entsprechendes 
Näherbaurecht in Aussicht gestellt. Ob das Grenzbaurecht bereits mit dem 
Grundsatzentscheid verbindlich eingeräumt worden sei oder ob es hiefür noch 
einer konkretisierenden Vereinbarung bedurft hätte, brauche, weil vorliegend 
kein Hotelprojekt zur Diskussion stehe, nicht weiter geprüft zu werden. Ob die 
Gemeinde der Beschwerdeführerin das erforderliche Grenzbaurecht 
einräume, sei eine zivilrechtliche Frage. Über die Einräumung entscheide die 
Gemeinde privatrechtlich. Weil das Grenzbaurecht zur Parzelle 264 fehle, sei 
das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig. Eventualiter wäre zu prüfen, ob 


das Baugesuch aufgrund der zahlreichen materiellen Beanstandungen des 
Bauberaters abgewiesen werden müsste.
5.
Die Replik der Beschwerdeführerin vom 26. September 2011 enthält keine 
neuen, entscheidwesentlichen Gesichtspunkte.
6.
Am 10. Oktober 2004 duplizierte die Gemeinde. Bei der Frage, ob die 
Gemeinde der Beschwerdeführerin am 8. Juni 2010 bereits ein 
Näherbaurecht für die vorliegende Zweitwohnungsüberbauung eingeräumt 
habe oder nicht, handle es sich um eine für die Beurteilung der öffentlich-
rechtlichen 
Grenzabstandsfrage 
notwendigerweise 
zu 
beantwortende 
Vorfrage, welche das Verwaltungsgericht in jedem Fall vorfrageweise prüfe. 
Die Gemeinde habe der … GmbH im Baubewilligungsverfahren in Aussicht 
gestellt, anstelle des klassischen Hotels auch touristisch bewirtschaftete Lofts 
zu akzeptieren beziehungsweise hierfür ein Näherbaurecht einzuräumen, 
allerdings unter der Voraussetzung, dass die touristische Bewirtschaftung 
rechtlich gesichert und eine Wohnnutzung in reine Zweitwohnungen 
ausgeschlossen werde. Hierfür habe die Gemeinde die Schaffung einer 
Spezialzone 
vorgeschlagen, 
in 
welcher 
touristisch 
bewirtschaftete 
Zweitwohnungen mit rechtlich verbindlicher Bewirtschaftungsverpflichtung als 
Dienstleistungsflächen qualifiziert worden wären. Die … GmbH habe dieses 
Angebot ausgeschlagen und beharrte auf einer Baubewilligung für eine reine 
Zweitwohnungsüberbauung. Hierfür verfüge die Beschwerdeführerin über 
kein Näherbaurecht und die Gemeinde wolle ihr dies dafür auch nicht erteilen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet vorliegend der Entscheid vom 23./25. Mai 2011 der 
Gemeinde betreffend Abweisung des (überarbeiteten) Baugesuches vom 28. 
August 2010 (Erstellung zweier Neubauten auf Grundstücksparzelle 249 für 
Ferien-Lofts 
und 
Dienstleistungsfläche) 
infolge 
Nichteinhaltung 
des 
Grenzabstandes zur gemeindeeigenen Strassenparzelle 264. Zu prüfen und 
zu klären ist dabei vorfrageweise, ob zwischen der Beschwerdeführerin und 


der Gemeinde eine entsprechende Vereinbarung zustande gekommen ist, die 
der Bauherrin ein solches Grenz- und Näherbaurecht eingeräumt hat und 
daher für die Gemeinde verbindlich gewesen wäre. 
2. a)
Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG) kann die kommunale Baubehörde Unterschreitungen der 
in diesem Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände 
bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und 
keine 
überwiegenden 
öffentlichen 
Interessen 
entgegenstehen. 
Die 
kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im 
Grundbuch. Vorliegend ist die Beschwerdeführerin der Meinung, dass schon 
mit dem „Grundsatzentscheid“ vom 31. Mai, mitgeteilt 8. Juni 2010, das 
beantragte Näherbaurecht – als Gegenleistung für die Sicherstellung eines 
öffentlichen 
Fusswegrechtes 
über 
die 
Bauparzelle 
249 
zwischen 
Gemeindehaus und Hotel – eingeräumt worden sei und die Vorinstanz bei 
ihrer Baugesuchsverweigerung daher klar gegen den Grundsatz „pacta sunt 
servanda“ verstossen habe. Dies trifft jedoch, wie gleich noch im Detail zu 
zeigen sein wird, im konkreten Fall gerade nicht zu.
b)
Zunächst gilt es festzuhalten, dass eine Vereinbarung laut Art. 77 Abs. 1 KRG 
nicht formbedürftig ist. Im Gesetz (KRG) selber ist keine Formvorschrift - auch 
nicht 
die 
einfache 
Schriftlichkeit 
- 
erwähnt. 
Das 
angerufene 
Verwaltungsgericht hat denn auch schon beiläufig entschieden, dass eine 
solche Vereinbarung auch mündlich möglich ist (VGU R 08 77, Seite 16; eine 
derartige Einigung ist sogar stillschweigend möglich: vgl. Heinz Rey/ Lorenz 
Strebel, Basler-Kommentar [BSK], Zivilgesetzbuch II, Basel 2011, Art. 680 
ZGB, Seite 1133 Rz. 24). Die Nichtbeachtung von Formvorschriften schliesst 
daher für sich allein betrachtet noch nicht aus, dass mit dem erwähnten 
Grundsatzentscheid vom 8. Juni 2010 (Einräumung Näherbaurecht bei 
Erfüllung Auflagen) der Vorinstanz bereits eine Vereinbarung im Sinne von 
Art. 77 Abs. 1 KRG zustande gekommen wäre. Indessen ist das Gericht aus 
anderen Gründen zur festen Überzeugung gelangt, dass eine Einigung 
damals nicht zustande gekommen ist. Die Beschwerdeführerin bezeichnete 
ihr Projekt in der ersten Baueingabe vom 7. April 2010 nämlich ausdrücklich 


als „Vorprojekt Hotel der …“ und fragte die Baubehörde damals an, ob sie für 
eine Bebauung im Sinne dieses Vorprojektes der Parzelle 249 das 
Grenzbaurecht 
erteile. 
In 
jenem 
Grundsatzentscheid 
führte 
die 
Beschwerdegegnerin zwar – etwas unbedarft - unter den Auflagen nicht auf, 
es müsse sich bei der Überbauung um ein Hotel handeln. Sie schrieb dafür 
aber, dass das öffentliche Fusswegrecht zwischen Gemeindehaus und Hotel 
gewährleistet sein müsse. Die Gemeinde ging zu diesem Zeitpunkt also 
offensichtlich von einer „Hotelbaute“ aus. Erst im Baugesuch vom 28. August 
2010 
samt 
Nutzungskonzept 
von 
13. 
Oktober 
2010 
legte 
die 
Beschwerdeführerin ihr neues Konzept „Alpenloft und Nutzungsschema“ vor. 
Von einer Einigung über die erst rund 4 Monate nach dem zitierten 
Grundsatzentscheid eröffneten Bau- und Nutzungsabsichten der Bauherrin 
kann somit aber keine Rede sein.
c)
Diese Rechtsauffassung (reine Beweisfrage) deckt sich zudem auch mit dem 
nachfolgenden Schreiben der Beschwerdeführerin vom 30. März 2011 an die 
Gemeinde, ging sie darin aktenkundig doch selbst davon aus, dass bis anhin 
keine Einigung habe erzielt werden können. An jenem Datum schrieb sie der 
Gemeinde nämlich was folgt: „Wir bedanken uns, dass wir Ihnen letzten 
Montag unser Projekt persönlich vorstellen konnten. Wir sind erleichtert, dass 
wir gemeinsam zu einer Einigung gefunden haben. Wir haben Ihnen in diesem 
Sinn zwei Vertragsentwürfe beigelegt. Der erste ist eine Vereinbarung eines 
Grenzbaurechts, der zweite ein Vorkaufsrechtsvertrag. Damit haben Sie alle 
gewünschten Unterlagen. Wir benötigen nun von Ihnen verbindliche Termine 
für die Vertragsunterzeichnung und den Baubescheid in nächster Zeit, damit 
ein Baubeginn 2012 möglich bleibt. Wann können wir die Verträge 
unterschreiben und wann mit Ihrem Baubescheid rechnen?“. Aus diesem 
Schreiben mit der Überschrift „Projekt Hotel Alpenloft“ geht nach Meinung des 
angerufenen Gerichts klar hervor, dass eine Vereinbarung im Sinne von Art. 
77 Abs. 1 KRG selbst nach Auffassung der Beschwerdeführerin erst nach der 
Unterzeichnung der vorgelegten Vertragsentwürfe vorgelegen hätte. Zur 
Vertragsunterzeichnung ist es dann aber nicht (mehr) gekommen, weil die 
Gemeinde danach (mit Erklärung vom 21. April 2011) eine andere Form der 
Sicherstellung vorschlug („Spezialzone“ …, die den Betrieb touristisch 


bewirtschafteter Zweitwohnungen zugelassen hätte). Darauf bestand die 
Beschwerdeführerin dann jedoch ultimativ (vgl. Schreiben vom 28. April 2011) 
auf einem Entscheid über das von ihr eingereichte (überarbeitete) Baugesuch 
vom 28. August 2010. Aus dem geschilderten Sachverhalt ergibt sich aber 
zweifellos, dass bis heute noch keine Vereinbarung im Sinne von Art. 77 Abs. 
1 KRG zwischen der Beschwerdeführerin und der Gemeinde zustande 
gekommen ist. Damit ist aber ebenfalls klar, dass das für die Erteilung der 
Projektbewilligung notwendige Grenzbaurecht nicht besteht bzw. zu keinem 
Zeitpunkt 
rechtsgültig 
erteilt 
wurde. 
Die 
öffentlich-rechtlichen 
Abstandsbestimmungen wären daher bei Projektgenehmigung durch die 
Vorinstanz verletzt worden.
d)
Überdies hat die Gemeinde klargemacht, dass dieses Grenzbaurecht von ihr 
– zumindest für das überarbeitete Bauvorhaben vom 28. August 2010, das 
Küchen in den Alpen-Lofts aufweist und für das (bis zu dem von der 
Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 28. April 2011 kategorisch 
eingeforderten Entscheid über die Baubewilligung) nachweislich eine 
verbindliche Zusicherung fehlte, dass die zu schaffenden Lofts auch 
touristisch bewirtschaftet werden (warme Betten) – auch nicht erhältlich sei. 
Damit hat es der Bauherrschaft aber auch noch an der privatrechtlichen 
Bauberechtigung für die Verwirklichung ihres überarbeiteten Projektes gefehlt 
(vgl. VGU R 10 123, R 08 63; PVG 1989 Nr. 15). Nur nebenbei sei dazu 
erwähnt, dass die Gemeinde als Eigentümerin der Strassenparzelle 264 auch 
nicht verpflichtet werden kann, das nachgesuchte Grenz- bzw. Näherbaurecht 
zu gewähren, da unter Privatrechtssubjekten die Vertragsfreiheit gilt, welche 
sich vorliegend als Abschlussfreiheit (frei gebildeter Vertragswille/keine 
Kontrahierungspflicht) 
manifestiert 
(vgl. 
Eugen 
Bucher, 
BSK, 
Obligationenrecht I, Basel 2011, Vorbemerkung zu Art. 1-40 OR, Seite 21 Rz. 
6f.). Folglich kann der – ausschliesslich dem Zivilrecht unterstehende und 
allenfalls vom Zivilrichter zu klärende – Entscheid der Gemeinde, der 
Beschwerdeführerin für ihr (überarbeitetes) Bauvorhaben kein Grenz- bzw. 
Näherbaurecht zu gewähren, nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens 
vor Verwaltungsgericht bilden.


e)
Zusammengefasst 
ergibt 
sich 
damit, 
dass 
der 
angefochtene 
Gemeindeentscheid vom 23./25. Mai 2011 rechtens ist, weil er sich sowohl 
mit Blick auf die verletzten (öffentlich-rechtlichen) Abstandsvorschriften als 
korrekt erweist und zudem auch die notwendigen (privatrechtlichen) 
Dienstbarkeiten 
(Einräumung 
Grenz-/Näherbaurecht) 
für 
die 
Beschwerdeführerin nicht erhältlich sind, was hier zur Abweisung der 
Beschwerde führen muss. 
f)
Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass laut Art. 77 Abs. 1 KRG eine 
allfällige Unterschreitung von Bauabständen auch nur dann bewilligt werden 
kann, wenn zusätzlich keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. Das allgemeine Interesse an der Beschränkung des 
klassischen Zweitwohnungsbaues zu Gunsten des Baues touristisch 
genutzter Zweitwohnungen (Schaffung/Erhalt „warmer Betten“) ist sicherlich 
als ein derartiges „überwiegendes öffentliches“ Interesse zu qualifizieren. Die 
Gemeinde hat überdies signalisiert, dass sie bei Vorliegen entsprechender 
Sicherungsvorkehren bereit ist, das bislang fehlende Grenz- bzw. 
Näherbaurecht zu gewähren. Auf ihren konkreten Lösungsvorschlag mit 
Schreiben vom 21. April 2011 (Spezialzone …) ist die Beschwerdeführerin 
aber mit keinem Wort eingegangen; vielmehr hat sie mit Eingabe vom 28. April 
2011 nochmals auf einem sofortigen Ergehen des Baubescheides zu ihrem 
überarbeiteten – aber eben illegalen (vgl. dazu obiges Fazit unter E. 2e) – 
Bauvorhaben vom 28. August 2010 beharrt.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich 
der Beschwerdeführerin auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung 
steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) 
aber laut Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:


1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
284.--
zusammen
Fr.
3'784.--
gehen zulasten der … GmbH und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 16. Mai 2012 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_21/2012).