gr_gerichte · R 2013 212 · 2014-05-13 · de

Weiterbetrieb Geflügelfarm | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 212
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Caluori
URTEIL
vom 13. Mai 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Weiterbetrieb Geflügelfarm


- 2 -
1.
Die A._____ AG ist Eigentümerin von Parzelle 338 in X._____. Sie be-
treibt darauf eine Geflügelfarm für die Produktion von Eiern. Das Grunds-
tück liegt im übrigen Gemeindegebiet und wird von der roten Gefahrenzo-
ne 1 (G1) überlagert.
2.
Am 10. Februar 2003 verfügte der Gemeindevorstand X._____, die Ge-
bäude auf Parzelle 338 und 369 dürften nicht mehr genutzt und, mit Aus-
nahme für die Abbrucharbeiten, nicht mehr betreten werden. Die Gebäu-
de seien innert eines Jahres ab Rechtskraft der Verfügung abzubrechen. 
Er begründete dies damit, dass sich am 27. November 2002 ohne Vorzei-
chen ca. 5‘000 m3 Fels aus der "B._____" gelöst hätten und der Felssturz 
erst an der Grenze zur G1 zum Stillstand gekommen sei. Auf Parzelle 369 
sei die Ostwand des Kuhstalles durchschlagen und es seien Tiere getötet 
worden. Der Kuhstall sei evakuiert worden, die Hühnerfarm auf Parzelle 
338 habe mangels geeigneten Ersatzstandorts nicht evakuiert werden 
können. Am 9. und am 23. Dezember 2002 habe die Gefahrenkommissi-
on die Gefahrensituation beurteilt. Anlässlich der Begehung vom 23. De-
zember 2002 sei den Betroffenen, darunter auch der A._____ AG, die 
Möglichkeit gegeben worden, sich zur Sache und den vor Ort in Erwä-
gung gezogenen Massnahmen zu äussern. Die Gefahrenkommission ha-
be festgestellt, dass ca. 2‘000 m³ Fels weiterhin akut absturzgefährdet 
seien. Der Zeitpunkt der Abstürze sei nicht voraussehbar, es herrsche 
aber allgemein eine Periode erhöhter Sturzaktivität. Naturereignisse in der 
Zone G1 könnten eine vernichtende Wirkung auf Leben und Sachwerte 
haben. Sie empfehle, das Problem bezogen auf die landwirtschaftlich ge-
nutzten Gebäude in der roten Zone dauerhaft und so schnell als möglich 
zu lösen. Für die beiden landwirtschaftlichen Betriebe in dieser Zone 
komme aus Sicht der Gefahrenkommission nur noch eine Aussiedlung in 
Frage. Ein sicherer Aufenthalt für Mensch und Tier sei in diesem Gebiet 
ausgeschlossen. Der Gefahrenzustand bestehe fort. Die Bedrohung kön-


- 3 -
ne zwar zeitweise abnehmen, sei aber noch immer latent vorhanden. 
Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten müsse ein Objektschutz durch 
bauliche Massnahmen für die Gebäude auf Parzellen 338 und 369 als 
ausgeschlossen betrachtet werden. Sodann habe die Direktion der Ge-
bäudeversicherung des Kantons Graubünden zugesichert, dass als Ma-
ximalschaden der Gebäudeneuwert der betroffenen Gebäude – nament-
lich der Hühnerfarm der A._____ AG – gemäss Schätzung ausbezahlt 
werde, wenn der Betrag innert drei Jahren in einen Bau mit gleichem 
Zweck ausserhalb der Gefahrenzone reinvestiert werde. Ohne Neubau 
werde für diese Gebäude der jeweilige Zeitwert entschädigt. Die Versi-
cherung übernehme die effektiven Abbruchkosten bis maximal 20 % des 
Neuwerts der gegen Steinschlag versicherten Objekte, wenn der Abbruch 
innert drei Jahren nach Schadeneintritt abgeschlossen sei. Aus Sicher-
heitsgründen seien die Gebäude jedoch schnellstmöglichst abzubrechen. 
Diese Verfügung blieb in der Folge unangefochten und erwuchs in 
Rechtskraft.
3.
Am 19./23. Januar 2004 verlängerte der Gemeindevorstand X._____ auf 
Gesuch der A._____ AG die Frist der Verfügung vom 10. Februar 2003 
zur Einstellung des Betriebes am bisherigen Standort und Abbruch der 
Gebäude bis zum 31. Dezember 2005. Er hielt fest, die Verfügung vom 
10. Februar 2003 behalte in allen Punkten Gültigkeit, insbesondere in Be-
zug auf das Nutzen und Betreten der Gebäude auf Parzelle 338. 
4.
Am 28. November 2005 schlossen die Gemeinde X._____ und die 
A._____ AG, vertreten durch C._____, eine Vereinbarung ab. Danach 
bewilligte die Gemeinde X._____ der A._____ AG ausnahmsweise und im 
Sinne eines Reverses die Weiterexistenz und die Weiternutzung ihrer Ge-
flügelfarmbauten auf Parzelle 338. Diese Bewilligung erstrecke sich sach-
lich auf die heutige Zweckbestimmung der Bauten, auf deren äusserlich 


- 4 -
hervortretendes Lichtraumprofil einerseits und auf die innere Gestaltung 
der Räumlichkeiten anderseits. Zeitlich gelte die Bewilligung so lange, als 
C._____ die Geflügelfarm als wirtschaftliche Eigentümerin betreibe. Der 
Revers wurde im Grundbuch auf Parzelle 338 angemerkt. Im Gegenzug 
dazu vereinbarten die Parteien, dass die A._____ AG das volle Risiko für 
die Folgen allfällig eintretender Steinschlagschäden an Personen und Sa-
chen 
auf 
Parzelle 
338 
übernehme 
und 
eine 
Werkeigentümer-
Haftpflichtversicherung beibehalte. Zusätzlich wurden verschiedene 
Schutzmassnahmen vereinbart. Zum Verhältnis zur Verfügung vom 
10. Februar 2003 wurde festgehalten, dass die Vereinbarung die von der 
Gemeinde erlassene Ausweisungsverfügung mit dem grundsätzlichen Be-
tretungs- und Nutzungsverbot vom 10. Februar 2003 ergänze. Die Verfü-
gung vom 10. Februar 2003 sei rechtskräftig geworden. Man habe der 
A._____ AG die Frist zur Einstellung des Betriebs am heutigen Standort 
bis zum 31. Dezember 2005 erstreckt. Die Suche nach neuen Standorten 
sei ergebnislos geblieben. Allfällige Massnahmen zum Schutz der Ge-
bäude auf Parzelle 338 seien geprüft und für nicht verhältnismässig be-
funden worden. Man habe seitens der Gemeinde anschliessend erneut 
die Beratung des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) in Anspruch 
genommen. An einer Sitzung vom 18. August 2005 habe man die Gefah-
rensituation, der Nutzungssituation und den möglichen Schutzmass-
nahmen gegenübergestellt. Man sei zum Schluss gekommen, dass eine 
sofortige Aussiedlung der Geflügelfarm für die Eierproduktion auf Parzelle 
338 aus der Sicht der individuellen Risiken nicht zwingend sei. Diesbe-
züglich werde auf den Bericht der Gefahrenkommission vom 23. Februar 
2005 verwiesen.
5.
Am 22. Dezember 2005 bestätigte die Gebäudeversicherung des Kantons 
Graubünden (GVG) der A._____ AG, dass das Gebäude wieder in die 
Gebäudeversicherung aufgenommen wurde, und dass sämtliche gemäss 


- 5 -
Gebäudeversicherungsgesetz gedeckten Risiken von der GVG über-
nommen würden. Somit sei der Zustand, wie er vor der Ausweisungsver-
fügung vom 10. Februar 2003 bestanden habe, vollumfänglich wiederher-
gestellt. Es werde ausdrücklich festgehalten, dass auch durch Steinschlag 
verursachte Schäden am Gebäude durch die GVG gedeckt seien. 
6.
Am 25. September 2013 schrieb die Gemeinde X._____ der A._____ AG, 
C._____ habe die Gemeindepräsidentin informiert, dass sie die Geflügel-
farm aus gesundheitlichen Gründen aufgeben und diese verpachten wer-
de. Sie erwarte diesbezüglich einen klaren Entscheid des Gemeindevor-
stands. Am 23. September 2013 habe der Gemeindevorstand die Anfrage 
ausführlich besprochen. Bei einer Verpachtung der Geflügelfarm bleibe 
C._____ zwar wirtschaftliche Eigentümerin, betreibe aber die Geflügel-
farm nicht mehr selbst. Eine Verpachtung sei im Rahmen der bestehen-
den Vereinbarung nicht möglich. Der Gemeindevorstand lehne es ab, ei-
ne neue Vereinbarung zu treffen. Schon die Vereinbarung von 2005 sei 
eine Ausnahmeregelung gewesen, die nicht durch eine neue Vereinba-
rung verlängert werden soll. Die bisherige Vereinbarung bleibe aber 
natürlich in Kraft und Frau C._____ könne die Geflügelfarm wie bis anhin 
weiterbetreiben.
7.
Gegen diesen Gemeindevorstandsbeschluss vom 23. September 2013, 
mitgeteilt am 25. September 2013, erhob die A._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin) am 7. Oktober 2013 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Bewilligung zur 
Verpachtung ihrer Geflügelfarm. Falls die Verpachtung der Geflügelfarm 
wegen der Gefahrenzone nicht bewilligt werde, sei sie zu entschädigen. 
Anlässlich des Vertragsabschlusses am 28. November 2005 sei ihr ge-
sagt worden, sie dürfe die Geflügelfarm nicht verkaufen. Sie wolle sie 
aber lediglich verpachten. Auf Parzelle 338 sei nie ein Steinschlagscha-


- 6 -
den eingetreten und es seien auf diesem Grundstück nie Steine gelandet. 
Dies im Gegensatz zu den angrenzenden Häusern, die sich in der Wohn-
zone befinden. Diese Häuser seien beim Ereignis im November 2002 zum 
wiederholten Mal durch Steine beschädigt worden. Die Geflügelfarm sei 
bei der GVG, inklusive Steinschlag, sowie privat versichert.
8.
Am 24. Oktober 2013 schrieb die GVG, dass solange die Gebäude auf 
Parzelle 338 wirtschaftlich genutzt würden und kein Schaden entstanden 
sei, sie auch in Zukunft alle Risiken versichere. Gebäude in der G1 dürf-
ten allerdings nicht erweitert oder umgebaut und nach einem Totalscha-
den nicht am gleichen Ort wieder aufgebaut werden.
9.
Am 30. Oktober 2013 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwer-
degegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten 
sei. Die Beschwerdeführerin stelle sinngemäss das Rechtsbegehren, ihr 
sei der Weiterbestand der Geflügelfarm zu gestatten, auch wenn deren 
Betrieb im Pachtverhältnis erfolge. Werde das Rechtsbegehren so ver-
standen, sei auf diesen Beschwerdepunkt einzutreten. Nicht einzutreten 
sei aber auf das Rechtsbegehren um Entschädigung aus materieller Ent-
eignung für den Fall, dass die Geflügelfarm nicht weiterbetrieben werden 
könne. Darüber wäre in einem Enteignungsverfahren zufolge Zuweisung 
von Parzelle 338 in die G1 zu entscheiden. Diese Eigentumsbeschrän-
kung bestehe bereits seit Jahren, so dass ein entsprechender Anspruch, 
ob berechtigt oder nicht, fraglos verwirkt wäre. Im vorliegenden Verfahren 
sei darüber nicht zu befinden. In Absprache mit den zuständigen kantona-
len Stellen sei 2005 eine Lösung gefunden worden, welche den Weiter-
bestand respektive die weitere Nutzung der Bauten und Einrichtungen als 
Geflügelfarm gestatteten, solange C._____ die Farm als wirtschaftliche 
Eigentümerin betreibe. Zeitlich gelte die Bewilligung nur solange C._____ 
die Aktien der Gesellschaft halte und das Unternehmen – als zweite Be-


- 7 -
dingung – selbst betreibe. Die Bewilligung zum Weiterbetrieb sei damals 
befristet erteilt worden, um C._____ als Ausnahme im Sinne eines Rever-
ses eine Weiterexistenz während ihrer Aktivität zu ermöglichen. Eine Per-
petuierung des Zustandes sei aber zu verhindern gewesen. Daran ändere 
auch eine Aussage des damaligen Gemeindepräsidenten und Gemeinde-
schreibers nichts, wonach die Geflügelfarm nicht verkauft werden dürfe, 
was der ersten Bedingung entspreche.
10.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 2013 bestätigte das AWN, dass Parzelle 
338 in einer roten Gefahrenzone liege und eine Änderung der Gefahrensi-
tuation nicht absehbar sei.
11.
Am 11. November 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Man solle auch die menschliche Seite einbeziehen. Die 
Beschwerdegegnerin habe ihr nach dem Felssturzereignis gesagt, es 
müsse jetzt sofort gehandelt werden. Sie habe das Motiv für das zügige 
Vorgehen der Beschwerdegegnerin erst nach der Unterzeichnung der 
Verfügung erkannt: es sei einzig um den Ruf der Beschwerdegegnerin 
gegangen, ein allfälliger Schaden wäre für diese untragbar. Dies ergebe 
sich aus der Vernehmlassung zum Leitbild der Beschwerdegegnerin. Ihre 
Geflügelfarm sei gebaut worden, bevor 1982 die Gefahrenzone erstellt 
worden sei. Sie habe vor der Unterzeichnung der Vereinbarung 2005 
nachgefragt, was der Satz „die Bewilligung gelte für so lange, als C._____ 
die Geflügelfarm als wirtschaftliche Eigentümerin betreibe“, heisse. Aus 
der Sicht der Beschwerdegegnerin sei ihre Existenz wertlos. Danach 
müsste sie, ob gesund oder krank und pensioniert, die Geflügelfarm sel-
ber betreiben, solange sie lebe, damit diese noch einen Wert habe. Es 
frage sich, ob ein Pächter als Mensch schützenswerter sei als ein Ange-
stellter oder sie selbst. Letztere dürften laut Vereinbarung in der Geflügel-
farm arbeiten. Parzelle 338 sei von der Landwirtschaftszone ins übrige 


- 8 -
Gemeindegebiet umzuzonen. Ihre Betriebsexistenz werde immer mehr 
eingeschränkt. Für Steuerforderungen sei sie noch willkommen. Ob sie ih-
ren Betrieb mit einem versicherten Wert von mehr als Fr. 700'000.-- auf-
geben solle? Sie habe Massnahmen vorgeschlagen, wie die Flugsteine 
verursachenden Felsbrocken weggeräumt werden könnten. Die Be-
schwerdegegnerin habe aber nichts unternommen. Sie verlange eine 
Rückzonung von Parzelle 338 in eine Landwirtschaftszone mit bodenun-
abhängiger Produktion, wie dies die übliche Praxis für Betriebe wie ihre 
Geflügelfarm sei. Die Verfügung vom Februar 2003 habe keine gesetzli-
che Grundlage, weil keine Bestätigung eingetroffen sei. Es handle sich 
vorliegend um eine Eigentumsbeschränkung, die entschädigt werden 
müsse.
12.
Am 19. Dezember 2013 verzichtete die GVG auf das Einreichen einer 
weiteren Stellungnahme. Demgegenüber schrieb die Beschwerdegegne-
rin am 25. November 2013, der gesetzeswidrige Zustand einer Baute in 
der Gefahrenzone dürfe nicht auf ewig dauern. 2005 habe die Beschwer-
degegnerin im Interesse der heutigen Beschwerdeführerin das Betriebs-
verbot hinausschieben und erst ab 2020 in Kraft setzen wollen. Rechtliche 
Überlegungen und Präjudizgründe hätten es der GVG nicht erlaubt, die 
Erledigung des Schadenfalls derart weit in die Zukunft hinein planen und 
verschieben zu lassen, weil die gesetzliche Frist von drei Jahren zu be-
achten gewesen sei. 2002 seien keine Zusicherungen gemacht worden. 
Selbst wenn der Gemeindepräsident damals solche abgegeben hätte, 
wären diese nicht bindend, weil der Gemeindevorstand als Kollegial-
behörde zu entscheiden gehabt habe. Die Beschwerdegegnerin habe 
sehr wohl etwas bezüglich Umsiedlung des Betriebs unternommen. Das 
Meiste sei am fehlenden Verkaufswillen der Eigentümer von Grund und 
Boden gescheitert. Fraglos wäre ein Pächter nicht schützenswerter als 
die Eigentümerin und Betriebsleiterin. Hier gehe es jedoch nicht um die 


- 9 -
Stellung der Person, die der Gefahr durch Steinschlag ausgesetzt sei, 
sondern um den Schutz von Leib und Leben im Allgemeinen. Die Erlaub-
nis für den zeitlich befristeten Betrieb sei im Konsens der Parteien und 
gestützt auf das Verhandlungsergebnis mit der GVG festgelegt worden.
13.
Am 25. November 2013 schrieb das AWN, die Gesetze verlangten, dass 
bei der Ausscheidung der Gefahrenzonen mögliche zukünftige Ereignisse 
berücksichtigt würden, auch sehr grosse und damit auch solche, die nur 
alle 300 Jahre einmal vorkämen. Die Aussage, wonach die Geflügelfarm 
noch nie von Sturzereignissen betroffen worden sei, bedeute nicht, dass 
dies nicht möglich sei. Abgestürzte Steine und Rückfälle seien in unmit-
telbarer Nähe der Gebäude der Geflügelfarm auf dem Talboden aufge-
schlagen. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass auch Parzelle 
338 einmal von Steinen und Blöcken getroffen werde. Diese Sturzkörper 
wiesen so grosse Energien auf, dass Personen bei einem Treffer inner-
halb und ausserhalb von Gebäuden gefährdet seien. Mit der Zerstörung 
von Gebäuden müsse gerechnet werden, weswegen eine G1 habe aus-
geschieden werden müssen. Die Gefahrensituation habe sich seit der 
letzten Beurteilung nicht geändert. Deswegen sehe die Gefahrenkommis-
sion keine Möglichkeit, die G1 auf Parzelle 338 aufzuheben.
14.
Am 27. Februar 2014 forderte der Instruktionsrichter das AWN auf, ihm 
sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit der Beurteilung der Gefah-
rensituation in der G1 betreffend Parzelle 338 zuzustellen.
15.
Am 7. März 2014 (Poststempel) liess das AWN dem Gericht die Protokol-
le der Gefahrenkommission vom 9. Dezember 2002, vom 18. Februar 
2004, vom 11. März 2004 und vom 9. Februar 2010 sowie ein Schreiben 
des AWN an die Gemeinde X._____ vom 23. August 2005 zukommen.


- 10 -

Das Protokoll Nr. 1_2002_02_P vom 9. Dezember 2002 hält die Beurteilung der 
Gefahrenkommission und des geologischen Beraters zur weiteren Nutzung der 
Gebäude in der roten Zone nach dem Felssturzereignis vom 27. November 2002 
fest. Beim Felssturzereignis seien ohne Vorwarnung ca. 5‘000 m³ Fels aus der 
B._____ ins Tal gestürzt. Praktisch alles Material sei in der roten Zone zum Still-
stand gekommen. Das Ereignis habe die Richtigkeit der Gefahrenzone bestätigt, 
weshalb diese gültig bleibe. Es bestehe eine Periode mit erhöhter Sturzaktivität, 
derzeit seien 2‘000 m3 Felsmaterial akut abstürzgefährdet. Die Gefahrenkom-
mission empfahl der Gemeinde, das Problem der landwirtschaftlichen und zu 
Wohnzwecken genutzten Gebäude in der Gefahrenzone dauerhaft und so 
schnell als möglich zu lösen. Für die landwirtschaftlichen Gebäude komme aus 
ihrer Sicht nur eine Aussiedlung in Frage.

Das Protokoll Nr. 1_2004_01_9 vom 18. Februar 2004 betrifft die Umsetzung der 
Gefahrenkarte in den Gefahrenzonenplan. Demnach wurden unter anderem die 
Angaben der Gefahrenkarte Sturz ohne Änderungen in den Gefahrenzonenplan 
übernommen.

Im Protokoll Nr. 1_2004_ 02_P vom 11. März 2004 hielt die Gefahrenkommissi-
on zunächst fest, dass die Gemeinde die Empfehlung der Gefahrenkommission 
umgesetzt habe und am 10. Februar 2003 eine Aussiedlung der Geflügelfarm 
verfügt habe, die Frist mit Verfügung vom 19. Januar 2004 aber auf Wunsch der 
Betroffenen bis Ende 2005 verlängert habe. Weil die Beschaffung eines Ersatz-
grundstücks für die A._____ AG Schwierigkeiten bereite, beabsichtige diese ei-
nen Weiterbetrieb. Die Gemeinde habe angefragt, wie diesbezüglich reagiert 
werden solle. Die GVG habe die Versicherung nicht grundsätzlich ausgeschlos-
sen, mache aber ein Fragezeichen bei der Verantwortung für den Personen-
schutz und bei der Nachvollziehbarkeit einer Gefährdungsveränderung. Sie rege 
die Prüfung von Objektschutzmassnahmen durch die Gefahrenkommission an. 
Die Gefahrenkommission entschied, dass sich an der Gefährdung nichts geän-
dert habe und die Gefahrenzone nicht verkleinert werden könne. Die Empfeh-
lung aus dem Protokoll Nr.1_2002_02_P behalte weiterhin Gültigkeit. Der Ent-
scheid, ob eine Aussiedlung vorgenommen werde, liege im Aufgabenbereich 
und in der Kompetenz der Gemeinde. Die Gefahrenkommission lege einzig die 
Gefährdung fest und stehe für Beratungen zur Verfügung. In der Gefahrenzone 


- 11 -
seien allerdings wertvermehrende Investitionen in Gebäude nicht möglich, eben-
so wenig eine Nutzungsänderung in Richtung dauernder Aufenthalt von Men-
schen. Ein Objektschutz sei grundsätzlich möglich, jedoch könnten keine forstli-
chen Beiträge in Aussicht gestellt werden. Dennoch sei sie gegen einen Objekt-
schutz, weil nach dem Bau einer Schutzeinrichtung Wünsche nach einer Nut-
zungsänderung der landwirtschaftlichen Gebäude, die bis hin zum Wohnen rei-
chen könnten, laut werden dürften. Damit würde das Gegenteil von dem erreicht, 
was mit der Festlegung der Gefahrenzone bezweckt werde. Die Ausscheidung 
der Gefahrengebiete solle verhindern, dass sich neu Menschen in lebensgefähr-
lichen Räumen niederliessen. Aussagen über den Ausgang eines allfälligen Haf-
tungsprozesses – auch gegenüber der Gemeinde – seien im Voraus praktisch 
unmöglich. Eine Evakuierung der Hühnerfarm sei bei der jetzigen Aktivität der 
absturzgefährdeten Felspakete nicht praktikabel. Nach schriftlicher Bestätigung, 
über die Gefahren und die Konsequenzen eines Verbleibs im bedrohten Gebäu-
de umfassend informiert worden zu sein, könne sich ein Eigentümer gegen die 
angeordnete Evakuierung wehren und im Haus verbleiben. Die Prüfung der juris-
tischen Zulässigkeit und der notwendigen Schritte sei Sache der Gemeinde. 

Am 23. August 2005 schrieb das AWN, am 18. August 2005 habe zwischen dem 
AWN und der Gemeinde X._____ eine Beratung zur Aussiedlung der Hühner-
farm stattgefunden. Dabei seien die Gefahrensituation, die Nutzungs- und Risi-
kosituation sowie mögliche Schutzmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit 
erläutert worden und Vorkehrungen der Gemeinde angesprochen worden. Das 
Schreiben fasse die Aussagen des AWN zusammen: Die Hühnerfarm liege in 
der Gefahrenzone G1. Das Sturzereignis vom 27. November 2002 habe dies ein 
weiteres Mal bestätigt. Eine Mehrheit der bisher herabgestürzten Steine hätte 
sich von der Hühnerfarm wegbewegt. Dies lasse den Schluss zu, dass die mo-
mentane Gefahr im Bereich der Hühnerfarm kleiner sei als unmittelbar östlich 
davon am ehemaligen Standort des Stalles auf Parzelle 369. Es sei offensicht-
lich, dass auf der Parzelle der Hühnerfarm die Gefahr in westlicher und südlicher 
Richtung abnehme. Die entsprechend angrenzenden Parzellen seien auch nicht 
mit einer Gefahrenzone belegt. Grössere Felsstürze würden sich allgemein 
ankünden, in der roten Gefahrenzone könnten diese aber auch unangekündigt 
auftreten. Dies habe das Ereignis vom 27. November 2002 gezeigt, welches al-
lerdings im Rahmen einer extremen Unwetterperiode aufgetreten sei. Gemäss 


- 12 -
aktueller Nutzungssituation seien auf der Hühnerfarm nicht dauernd Personen 
präsent. Diese müsse im üblichen Rahmen bewirtschaftet werden. Die Eigentü-
merin habe im Rahmen von Arbeitsrisiken auch eine Steinschlaggefährdung auf 
dem Grundstück. Aufgrund des Eierverkaufs könnten sich kurzfristig aber auch 
Kunden auf der Hühnerfarm aufhalten, die nicht in Kenntnis der Sturzgefahr 
sind. Das AWN beurteilte die Risiken aus räumlicher und zeitlicher Überlagerung 
von Gefahr und Nutzung. Dabei sei zwischen kollektiven und individuellen Risi-
ken zu unterscheiden. Die kollektiven Risiken seien vorliegend nicht so gross, 
dass sich ein baulicher Objektschutz als wirtschaftlich erweise. Aufgrund der kol-
lektiven Risiken werde eine Aussiedlung als unverhältnismässig beurteilt. Bei 
den individuellen Risiken seien die Personenrisiken der Eigentümerin bei der Ar-
beit und die Risiken der Kunden zu beachten. Zur Verminderung der Arbeitsrisi-
ken habe die Gemeinde verschiedene Standorte für eine Aussiedlung geprüft 
und mit der Eigentümerin besprochen. Bis anhin habe keine Lösung gefunden 
werden können; die Eigentümerin möchte unter entsprechender Eigenverantwor-
tung die Hühnerfarm auf besagtem Standort weiterbetreiben. Aus technischer 
Sicht habe die Gemeinde im Rahmen des integralen Risikomanagements somit 
die möglichen Varianten geprüft und angemessen verfolgt. Eine sofortige Aus-
siedlung scheine auch aus Sicht der individuellen Risiken (Arbeitsrisiko) nicht 
zwingend. Zur Information der Kunden und weiteren Personen plane die Ge-
meinde das Anbringen einer Informationstafel mit einem Hinweis auf die Stein-
schlaggefährdung, was begrüsst werde. Ebenfalls prüfenswert sei die Verschie-
bung der Kundenbetreuung in die weniger gefährdete südwestliche Ecke der Pa-
rzelle. Der Entscheid betreffend Aussiedlung der Hühnerfarm liege bei der Ge-
meinde, die Beratung des AWN diene lediglich der Entscheidfindung.

Das Protokoll Nr. 1_2010_01_9 vom 9. Februar 2010 gibt Auskunft über die An-
passung der Gefahrenzonen als Folge der Revision der Ortsplanung X._____. 
Die Anpassung betrifft die Geflügelfarm nicht.
16.
Am 19. März 2014 schrieb die vom Gericht zur Stellungnahme aufgefor-
derte Beschwerdeführerin dem AWN, sie weise darauf hin, dass sich 
nach dessen Auffassung die Gefahr offenbar verringert habe und auf-
grund der kollektiven und individuellen Risiken eine Aussiedlung als un-


- 13 -
verhältnismässig betrachtet werde. Sie frage sich, weswegen die angren-
zenden Wohnhäuser nicht von der G1 überlagert seien, obwohl dort 
schon Schäden in kleinerem Umfang entstanden seien.
17.
Am 24. März 2014 schrieb die Beschwerdegegnerin, ihr sei von der Ge-
fahrenkommission am 9. Dezember 2002 empfohlen worden, das Pro-
blem der Gebäude in der G1 so schnell als möglich zu lösen. Am 
11. März 2004 habe die Gefahrenkommission festgestellt, dass sich zwi-
schenzeitlich nichts an der Gefährdung geändert habe und die G1 im 
gleichen Umfang bestehen bleibe. Sie habe dannzumal darauf hingewie-
sen, dass eine Evakuierung der Geflügelfarm nicht praktikabel sei und der 
Entscheid über eine Aussiedlung bei der Beschwerdegegnerin liege. Für 
einen allfälligen Objektschutz könnten keine forstlichen Beiträge gespro-
chen werden. Im Brief vom 23. August 2005 sei festgehalten worden, eine 
sofortige Aussiedlung sei aus Sicht der individuellen Risiken (Arbeitsrisi-
ken) nicht zwingend, der Entscheid darüber liege bei der Beschwerde-
gegnerin. Der Vorsitzende der Gefahrenkommission habe zudem der Be-
schwerdeführerin am 25. November 2013 mitgeteilt, die Sturzkörper wie-
sen grosse Energien auf und bei einem Treffer seien Personen gefährdet. 
An der Gefahrenzone habe sich seit der letzten Beurteilung nichts geän-
dert. Diese Aussagen bestätigten den von ihr in den Rechtsschriften ge-
schilderten Sachverhalt samt den daraus zu schliessenden Rechtsfolgen. 
Wenn bereits das Aufstellen mobiler Weidezäune und die Nutzung des 
damit eingefriedeten Bodens in der G1 als Auslaufflächen für die Pferde-
haltung unzulässig sei, müsse dies umso mehr auch bei einer Hühner-
farm gelten. Diese diene dem ständigen Aufenthalt von Tieren und dem 
Aufenthalt von Menschen während der Arbeitszeit. Das Verwaltungsge-
richt habe im Urteil R 02 87 erwogen, dass es irrelevant sei, ob eine An-
lage dem längeren oder nur kurzen Aufenthalt von Personen diene.


- 14 -
18.
Mit Schreiben vom 21. April 2014 äusserte sich die Beschwerdeführerin 
zum Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 24. März 2014. Die Ge-
meinde erlaube die Errichtung eines Pferdestalls an der Grenze zu einer 
Gefahrenzone 2 (G2). Später solle, nach dem Prinzip der Salamitaktik, 
ein Ausbildungsplatz und eine Weide in der G1 eingezäunt werden. Die 
Pferde würden sich in der G1 und in der G2 im Freien aufhalten. Die Ge-
meindeversammlung sei dem Vorschlag des Gemeindevorstands in die-
ser Hinsicht gefolgt, dies gelte es für die Beurteilung des vorliegenden 
Falls zu berücksichtigen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit bildet die Verfügung des 
Gemeindevorstands vom 25. September 2013. Entscheide von Gemein-
den können gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) mit Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht angefochten werden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Auf die frist- und formgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten. Strittig und zu prüfen ist, ob die Be-
schwerdegegnerin der Beschwerdeführerin zu Recht verboten hat, die 
Geflügelfarm zum Weiterbetrieb zu verpachten.
2.
Die Parzelle 338 der Beschwerdeführerin liegt in der Gefahrenzone 1 
(G1). Nach Art. 38 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) umfassen Gefahrenzonen Gebiete, die 
durch Lawinen, Rutschungen, Steinschlag, Überschwemmungen oder 
andere Naturereignisse bedroht sind. In der G1 dürfen nach Art. 38 Abs. 2 
KRG keine neuen Bauten und Anlagen erstellt werde, die dem Aufenthalt 


- 15 -
von Menschen und Tieren dienen. Bestehende Bauten und Anlagen, die 
dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen, dürfen nur erneuert 
werden. Nach Rechtsprechung ist dabei die Dauer eines Aufenthalts nicht 
entscheidend (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
R 12 96 vom 5. März 2013 E.3b, R 02 87 vom 25. Februar 2003 E.2b; Ur-
teil des Bundesgerichts 1A.125/2000 vom 23. August 2000 E.3c). Die Ge-
flügelfarm der Beschwerdeführerin wurde vor der Ausscheidung der G1 
errichtet, womit sie als bestehende Baute im Sinne von Art. 38 Abs. 2 
Satz 2 KRG gilt. Weil sich die Rechtsfolgen von bestehenden Gebäuden 
gegenüber neuen Bauten und Anlagen in der Gefahrenzone nach Art. 38 
Abs. 2 KRG deutlich unterscheiden, ist der Vergleich der Beschwerde-
gegnerin zu einem in einer G1 neu zu erstellenden mobilen Weidezaun 
von vornherein unbeachtlich. Ebenfalls zu unterscheiden ist die Situation 
von einem Pferdestall, welcher an der Grenze zur G2 erstellt werden soll.
3. a)
Am 10. Februar 2003 verfügte die Beschwerdegegnerin im Nachgang an 
das Felssturzereignis vom 27. November 2002 gestützt auf Art. 24 des 
damaligen Baugesetzes der Gemeinde X._____ (aBG) und unter analo-
ger Anwendung von Art. 75 aBG sowie gestützt auf die allgemeine Poli-
zeiklausel ein Nutzungs- und Betretungsverbot für die Gebäude auf den 
Parzellen 338 und 369. Zudem wurden die Eigentümer der Parzellen ver-
pflichtet, die Gebäude innert eines Jahres ab Rechtskraft der Verfügung 
abzubrechen. Diese Verfügung blieb unangefochten und ist in Rechtskraft 
erwachsen. Die eingelegten Tonbandaufnahmen datieren von 2002 und 
sind deshalb für die Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit nicht mehr 
relevant. Am 19./23. Januar 2004 verlängerte der Gemeindevorstand be-
treffend die Parzelle 338 die Frist der Verfügung vom 10. Februar 2003 
zur Einstellung des Betriebes am bisherigen Standort einmalig und defini-
tiv bis zum 31. Dezember 2005. Die Gebäude seien bis zum Ablauf dieser 


- 16 -
Frist abzubrechen. Auch diese Verfügung blieb unangefochten und ist in 
Rechtskraft erwachsen.
b)
Am 28. November 2005 wurde als Ergänzung zu der Verfügung vom 
10. Februar 2003 eine Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin 
und der Beschwerdegegnerin geschlossen, mit welcher das früher verfüg-
te Nutzungs- und Betretungsverbot sowie der Abbruchbefehl für die Bau-
ten nochmals gelockert wurde. Eine sofortige Aussiedlung der Geflügel-
farm sei aus Sicht der individuellen Risiken nicht zwingend, weswegen in 
Beachtung der Besitzstandsgarantie die Weiterexistenz und die Weiter-
nutzung der Geflügelfarmbauten auf Parzelle 338 ausnahmsweise und im 
Sinne eines Reverses bewilligt werden könne. Diese Ausnahmebewilli-
gung bezog sich auf die bestehenden Bauten und den bestehenden Be-
trieb. Eine fixe zeitliche Befristung, welche in den vorangegangenen Ver-
fügungen noch enthalten war, wollte man offenbar nicht mehr treffen. Zeit-
lich wurde der Weiterbetrieb der Geflügelfarm durch die A._____ AG des-
halb solange erlaubt, als C._____ wirtschaftliche Eigentümerin des Be-
triebs ist und diesen selber betreibt. Mit dieser Vereinbarung wurde die 
rechtskräftige Verfügung von 2003, verlängert mit Verfügung vom 
19./23. Januar 2004, teilweise abgeändert, behielt im Übrigen aber aus-
drücklich ihre Gültigkeit. Gestützt auf diese Vereinbarung hat es die Ge-
meinde mit Verfügung vom 25. September 2013 der Beschwerdeführerin 
untersagt, die Geflügelfarm zum Weiterbetrieb zu verpachten. Gegen die-
se Verfügung hat die Beschwerdeführerin Beschwerde erhoben.
c)
Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht (Art. 5 
Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
[BV; SR 101]). Fraglich und nachfolgend zu prüfen ist, ob sich das verfüg-
te Verbot zur Verpachtung der Geflügelfarm zum Weiterbetrieb auf eine 


- 17 -
rechtliche Grundlage stützen lässt oder ob die Vereinbarung von 2005 ei-
ne ausreichende Grundlage dafür darstellt.
4. a)
Nach Art. 38 Abs. 2 KRG ist der Bestand bestehender Bauten und Anla-
gen in der Gefahrenzone gewährleistet. Bestehende Bauten und Anlagen 
in der G1 geniessen folglich einen eingeschränkten Besitzstandsschutz. 
Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie, dem Gebot von 
Treu und Glauben und dem Rückwirkungsverbot abgeleitet und schützt 
die unter früherem, heute nicht mehr in Kraft stehendem Recht erworbe-
nen Rechtspositionen. Die Besitzstandsgarantie weist allerdings keinen 
selbständigen normativen Gehalt auf. Vielmehr ergibt sich deren Tragwei-
te aus einer im Einzelfall vorzunehmenden, umfassenden Abwägung aller 
relevanten öffentlichen und privaten Interessen, wobei sich die Rechtsfol-
gen in erster Linie nach den einschlägigen gesetzlichen Regelungen der 
Besitzstandsgarantie richten, welche ihrerseits eine Konkretisierung jener 
Güterabwägung darstellt (GRIFFEL ALAIN, Raumplanungs- und Baurecht in 
a nutshell, Zürich/St. Gallen 2012, S. 169). Nach Art. 38 Abs. 2 KRG er-
streckt sich die Besitzstandsgarantie auf das Unterhalten bestehender 
Bauten und Anlagen. Nicht ausdrücklich beantwortet wird vom Gesetz die 
Frage, ob Bauten oder Anlagen im Rahmen dieser Besitzstandsgarantie 
auch betrieben werden dürfen. Davon ist allerdings auszugehen, muss 
sich doch die Besitzstandsgarantie, welche den Unterhalt bestehender 
Bauten und Anlagen zulässt, konsequenterweise auch auf die ehemals 
rechtmässige Nutzung beziehen.
b)
Für die Beschränkung der Betriebsberechtigung auf die wirtschaftliche 
Eigentümerin stellt Art. 38 KRG demnach keine genügende gesetzliche 
Grundlage dar. Auch lässt sich weder dem KRG noch anderen kantona-
len oder kommunalen Regelungen eine gesetzliche Grundlage für diese 
Art der Benutzungsbeschränkung entnehmen. Sodann vermag auch die 


- 18 -
polizeiliche Generalklausel vorliegend die fehlende gesetzliche Grundlage 
nicht zu ersetzen. Zum einen fehlt es bereits an den Voraussetzungen für 
die Anwendbarkeit der polizeilichen Generalklausel. Diese bedingt nach 
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung nämlich, dass ein funda-
mentales Rechtsgut betroffen ist, eine schwere und unmittelbare Gefahr 
droht, zeitliche Dringlichkeit gegeben ist, keine geeigneten gesetzlichen 
Massnahmen zur Verfügung stehen und die Gefahrenlage für den Ge-
setzgeber atypisch und unvorhersehbar war (HÄFELIN ULRICH/MÜLLER GE-
ORG/UHLMANN FELIX, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich/St. 
Gallen 2010, N.2467 ff.; TSCHANNEN PIERRE/ZIMMERLI ULRICH/MÜLLER 
MARKUS, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Auflage, Bern 2009, § 56 
N. 6). Im Schreiben vom 23. August 2005 führte das AWN aus, dass eine 
Aussiedlung weder aufgrund kollektiver Risiken, noch aus der Sicht von 
individuellen Risiken verhältnismässig bzw. zwingend notwendig sei. Die 
Gefahrensituation wurde demnach – anders als noch im Jahr 2003 – nicht 
als derart dringlich eingeschätzt, dass sofortiges Handeln notwendig ge-
wesen wäre. An dieser Gefahrenbeurteilung hat sich seither nichts geän-
dert. Damit fehlt es an der dringlichen Gefahrensituation für die Anwen-
dung der polizeilichen Generalklausel. Selbst wenn aber die Vorausset-
zungen der polizeilichen Generalklausel erfüllt wären, wäre eine Betriebs-
beschränkung auf die wirtschaftliche Eigentümerin keine sachlich gerecht-
fertigte und geeignete Massnahme zur Abwendung einer unmittelbar dro-
henden, schweren Gefahr. Die Verfügung, wonach die Beschwerdeführe-
rin die Geflügelfarm nicht verpachten darf, findet damit weder eine gesetz-
liche Grundlage, noch lässt sie sich auf die polizeiliche Generalklausel 
stützen.
5. a)
Die Beschwerdegegnerin begründet die ablehnende Verfügung mit der 
abgeschlossenen Vereinbarung. Die Vereinbarung vom 28. November 
2005 regelt den Umgang mit einer aufgrund der Ausscheidung einer Ge-


- 19 -
fahrenzone nachträglich rechtswidrig gewordenen Baute und bezieht sich 
damit auf einen Bereich des öffentlichen Rechts, wobei der Staat in seiner 
hoheitlichen Funktion auftritt. Die Vereinbarung ist deshalb als öffentlich-
rechtlicher Vertrag zu qualifizieren. Leistungen aus öffentlich-rechtlichen 
Verträgen sind nach Art. 63 Abs. 1 lit. b VRG grundsätzlich auf dem Weg 
der verwaltungsrechtlichen Klage durchzusetzen. In diesem Verfahren 
kann die Gültigkeit des Vertrages bestritten werden, wobei sich die Rügen 
sowohl auf das Zustandekommen des Vertrages, als auch auf den Ver-
tragsinhalt beziehen können. Die Beschwerdeführerin hat vorliegend aber 
keine Klage gegen den öffentlich-rechtlichen Vertrag, sondern Beschwer-
de gegen die gestützt auf den Vertrag erlassene Verfügung erhoben. 
Auch in einem solchen Beschwerdeverfahren kann die Beschwerdeführe-
rin aber gegen den Bestand der Verfügung die Ungültigkeit des Vertrags 
einwenden (vgl. BGE 105 Ia 207 E. 2c; WALDMANN BERNHARD, Der verwal-
tungsrechtliche Vertrag – eine Einführung, in: Der verwaltungsrechtliche 
Vertrag in der Praxis, hrsg. von Isabelle Häner und Bernhard Waldmann, 
Zürich/Basel/Genf 2007, S. 1 ff., S. 17).
b)
Die Beschwerdeführerin führt gegen die Gültigkeit des Vertrags an, an-
lässlich der Vertragsunterzeichnung gefragt zu haben, was der Satz: 
„Zeitlich gilt die Bewilligung solange, als Frau C._____ die Geflügelfarm 
als wirtschaftliche Eigentümerin betreibt“, heisse. Darauf habe ihr der 
Gemeindepräsident gesagt: „Sie dürfen die Geflügelfarm nicht verkaufen.“ 
Sie wolle aber die Geflügelfarm nicht verkaufen, sondern verpachten, weil 
sie die Belastung und die Verantwortung aus gesundheitlichen Gründen 
nicht mehr selber tragen könne. Damit macht die Beschwerdeführerin ei-
nen Willensmangel beim Vertragsabschluss geltend. Sodann ist die Be-
schwerdeführerin der Ansicht, dass der Vertrag auslegungsbedürftig sei.


- 20 -
6. a)
Der Abschluss von verwaltungsrechtlichen Verträgen gilt grundsätzlich als 
zulässige Handlungsform des Verwaltungsrechts, sofern das vertragliche 
Handeln vom Gesetz nicht ausdrücklich oder stillschweigend ausge-
schlossen wird. Zum Abschluss solcher Verträge braucht das Gemeinwe-
sen demnach keine ausdrückliche Ermächtigung im Gesetz (TSCHAN-
NEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., § 33 N. 21; BGE 136 I 142 E.4.1, 105 Ia 
207 E.2a). Sodann müssen sachliche Gründe für die Wahl der Vertrags-
form gegeben sein. Diese sind bereits dann gegeben, wenn sich der Ver-
trag für die Regelung des konkreten Rechtsverhältnisses besser eignet, 
als die Verfügung, beispielsweise weil ein Konflikt zwischen dem Ge-
meinwesen und einem Privaten einvernehmlich beigelegt werden soll 
(TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., § 33 N. 24 ff.). 
b)
Der Staat bleibt aber auch beim Handeln in Vertragsform an das Lega-
litätsprinzip gebunden (BGE 105 Ia 207 E.2b). Der Vertragsinhalt darf 
demnach nicht gegen eine gültige Rechtsnorm verstossen und muss auf 
einem generell-abstrakten, genügend bestimmten Rechtssatz beruhen, 
der in Form eines Gesetzes erlassen worden sein muss, wenn es sich um 
eine wichtige Regelung handelt. Die Anforderungen an die Bestimmtheit 
des Rechtssatzes sind jedoch geringer als bei Verfügungen, sofern das 
Bedürfnis nach Rechtssicherheit und Rechtsgleichheit wegen der Zu-
stimmung zur Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses durch die Privaten 
als geringfügiger erscheint. Auch die Grundlage im Gesetz kann bei Ver-
trägen im Allgemeinen schmaler sein als bei Verfügungen, weil staatliche 
Eingriffe in die Rechte der Privaten weniger intensiv und damit weniger 
wichtig sind, wenn die Betroffenen ihnen zustimmen (BGE 136 I 142 
E.4.1; MÜLLER GEORG, Zulässigkeit des Vertrags und zulässige Vertrags-
inhalte, in: Der verwaltungsrechtliche Vertrag in der Praxis, Häner Isabel-
le/Waldmann Bernhard [Hrsg.], 2007, S. 25 ff., S. 36 f.). es wird als genü-
gend angesehen, wenn sich die von der betroffenen Person zu erbrin-


- 21 -
gende Leistung bzw. eingegangene Verpflichtung auf ein Gesetz zurück-
führen lässt (HÄNER ISABELLE, Die Einwilligung der betroffenen Person als 
Surrogat der gesetzlichen Grundlage bei individuell-konkreten Staats-
handlungen, ZBl 2002, S. 57 ff., S. 60). Den Privaten dürfen jedoch keine 
wesentlichen Pflichten auferlegt oder bedeutende Rechte entzogen wer-
den, ohne dass sich dies aus dem Gesetz ableiten lässt (HÄNER, a.a.O., 
S. 73 f.; MÄCHLER, § 12 N. 76 ff.; MÜLLER, a.a.O., S. 34). Ein öffentlich-
rechtlicher Vertrag kann damit zwar auch abgeschlossen werden, wenn 
keine Norm ausdrücklich dazu ermächtigt, und eine Vertragspartei darf 
auch zu Leistungen verpflichtet werden, welche ihr die Behörde mittels 
Verfügung nicht auferlegen könnte, doch müssen auch die vertraglich 
vereinbarten Leistungen auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen (BGE 
136 I 142 E.4.2; Urteil des Bundesgerichts 1A.266/2005 vom 13. März 
2006 E.2.4 und 2.5). Es braucht somit zumindest eine Kompetenznorm, 
das heisst, der Staat muss grundsätzlich die Befugnis haben, im betref-
fenden Sachbereich tätig zu werden. Zum andern darf der Vertrag nicht in 
Widerspruch zum Gesetz treten (HÄNER ISABELLE, Die Einwilligung der be-
troffenen Person als Surrogat der gesetzlichen Grundlage bei individuell-
konkreten Staatshandlungen, ZBl 2002, S. 57 ff., S. 60).
c)
Ein verwaltungsrechtlicher Vertrag erwächst nicht in Rechtskraft, sodass 
seine Rechtmässigkeit jederzeit überprüft werden kann. Ursprünglich feh-
lerhafte verwaltungsrechtliche Verträge sind dabei aber nicht ohne weite-
res nichtig (BGE 105 Ia 207 E.2b). Bei einem die private Person begüns-
tigenden Vertrag, sind die Rechtswirkungen einer inhaltlich fehlerhaften 
Vereinbarung aufgrund einer Abwägung zwischen dem Interesse an der 
richtigen Durchführung des objektiven Rechts und dem Vertrauensschutz 
des Bürgers zu bestimmen. Die Nichtigkeit eines Vertrages ist nur anzu-
nehmen, wenn das Interesse an der richtigen Durchführung des objekti-
ven Rechts überwiegt. Im vorliegenden Fall steht jedoch nicht ein begüns-


- 22 -
tigender, sondern ein die private Person jedenfalls teilweise belastender 
Vertrag zur Diskussion. Es ist auch in diesem Fall anzunehmen, dass 
nicht jeder rechtliche Mangel geeignet ist, die Nichtigkeit des Vertrages zu 
bewirken, sondern dass diese Folge nur mit Hinblick auf derartige Rechts-
fehler eintritt, die schwer genug sind, damit die Geltendmachung durch 
den Privaten, der dem Vertrag vorher seine Zustimmung erteilt hat, nicht 
als gegen Treu und Glauben verstossend erscheint. Insbesondere wird 
die Ungültigerklärung eines öffentlich-rechtlichen Vertrages wegen inhalt-
licher Mängel nur unter erschwerten Voraussetzungen in Frage kommen, 
wenn die Vereinbarung Vergleichscharakter trägt (BGE 105 Ia 207 E.2b).
d)
Die Vereinbarung von 2005 bewirkt eine über die in Art. 38 Abs. 2 KRG 
gewährleistete Besitzstandsgarantie hinausgehende Eigentumsbeschrän-
kung. Dafür gibt es keine gesetzliche Grundlage. Auch die polizeiliche 
Generalklausel vermag diese Lücke nicht zu schliessen. Das AWN führte 
in seinem Schreiben vom 23. August 2005 aus, dass es zwar nach wie 
vor gerechtfertigt sei, dass die Parzelle, auf der sich die Geflügelfarm be-
finde, von einer G1 überlagert werde. Allerdings wurde eine Aussiedlung 
sowohl aufgrund der kollektiven, als auch der individuellen Risiken für un-
verhältnismässig und nicht zwingend beurteilt. Damit wurde die Situation 
anders als im Jahr 2003 als nicht mehr derart prekär beurteilt, dass sofor-
tiges Handeln geboten gewesen wäre. Mit anderen Worten drohte keine 
zeitlich dringliche, d.h. unmittelbar bevorstehende, schwere und unmittel-
bare Gefahr mehr. Selbst wenn aber die Voraussetzungen für die Anwen-
dung der polizeilichen Generalklausel erfüllt gewesen wären, so wäre ei-
ne Beschränkung der Betriebsmöglichkeit auf die wirtschaftliche Eigentü-
merin unzulässig. Denn wie die Beschwerdeführerin und die Beschwer-
degegnerin übereinstimmend und zu Recht ausführen, kann es nicht auf 
die Eigenschaften der zu schützenden Personen ankommen. Es ist also 
ohne Belang, ob die Betriebsleiterin und wirtschaftliche Eigentümer, deren 


- 23 -
Angestellte oder eine Pächterin sich (zu Arbeitszwecken) in den Gebäu-
lichkeiten der Hühnerfarm aufhält. Eine solche Regelung wäre demnach 
selbst in diesem Fall nicht sachlich gerechtfertigt und deshalb als willkür-
lich zu bezeichnen. Die Vereinbarung, wonach der Weiterbeitrieb der Ge-
flügelfarm nur dann gestattet ist, wenn die Beschwerdeführerin diese als 
wirtschaftliche Eigentümerin selber weiterbetreibt, hat damit weder eine 
gesetzliche Grundlage, noch lässt sie sich anderweitig sachlich begrün-
den.
7. a)
Damit kann festgehalten werden, dass die angefochtene Verfügung, wel-
che die Verpachtung der Geflügelfarm zum Weiterbetrieb untersagt, eine 
Eigentumsbeschränkung darstellt, die sich weder auf eine gesetzliche 
Grundlage stützt, noch aufgrund der polizeilichen Generalklausel gerecht-
fertigt ist. Von der Gemeinde wird diesbezüglich auf den Vertrag verwie-
sen. Bereits dieser hat aber, was die Befristungskriterien anbetrifft, keine 
gesetzliche Grundlage und lässt sich auch nicht auf eine solche zurück-
führen. Damit ist es auch nicht von Bedeutung, dass die Beschwerdefüh-
rerin der Vereinbarung zugestimmt hat. Die Gemeinde konnte sich des-
halb beim Erlass der angefochtenen Verfügung nicht auf die Vereinba-
rung stützen.
b)
Im Übrigen vermag auch die Verfügung vom 10. Februar 2003 an dieser 
Beurteilung nichts zu ändern, weil eine Betriebsbeschränkung auf die 
wirtschaftliche Eigentümerin nicht Gegenstand der Verfügung war. Was 
dies für den Weiterbetrieb der Geflügelfarm bedeutet, ist im vorliegenden 
Verfahren nicht zu entscheiden. Hinzuweisen bleibt aber darauf, dass das 
kommunale BG auch in seiner im Jahr 2003 geltenden Fassung keine 
rechtliche Grundlage für die verfügten Massnahmen darstellte. Ob sich 
die Gemeinde damals zu Recht auf die polizeiliche Generalklausel berief, 
kann vorliegend offen gelassen werden. Zumindest seit dem Schreiben 


- 24 -
des AWN vom 23. August 2005 kann die Gefahr aber nicht mehr als der-
art dringlich beurteilt werden, dass sich sofortige Massnahmen gestützt 
auf die polizeiliche Generalklausel rechtfertigen würden. Damit dürfte sich 
allenfalls die Frage eines Widerrufs stellen.
Zudem ist auch darauf hinzuweisen, dass sich die Bedrohungslage im 
Zeitraum von 2003–2005 erheblich verändert hat, womit ein allfälliger 
Vollzug der rechtskräftigen Verfügung vom 10. Februar 2013 heute ange-
sichts der seit 2005 bestehenden abnehmenden Bedrohungslage ohnehin 
als unverhältnismässig taxiert werden müsste. Angesichts der heutigen 
Bedrohungslage besteht kein Anlass die Geflügelfarm anders zu behan-
deln als andere bestehende Bauten und Anlagen im Sinne Art. 38 Abs. 2 
KRG, die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen. Danach 
könnte die Geflügelfarm im Rahmen von Art. 38 Abs. 2 KRG weiterbetrie-
ben werden, was die Verpachtung selbstverständlich miteinschliesst, 
wenn eine Pächterin oder ein Pächter den Betrieb wie bis anhin führt.
Bei diesem Ausgang wird auch klar, dass dem Revers keine Bedeutung 
mehr zukommt. Die angefochtene Verfügung ist deshalb ersatzlos aufzu-
heben und die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen.
8.
Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, es handle sich vorliegend 
um eine Eigentumsbeschränkung, die entschädigt werden müsse. Wie 
soeben ausgeführt, stellt das Verbot zur Verpachtung eine unzulässige 
Eigentumsbeschränkung dar, die zu beseitigen ist, womit das Interesse 
an einer Entschädigung entfällt. Soweit die Beschwerdeführerin aber eine 
Entschädigung für die Eigentumsbeschränkung aufgrund der Überlage-
rung durch die G1 verlangen sollte, kann auf das Begehren im Rahmen 
dieses Verfahrens nicht eingetreten werden. Dieses Begehren wäre in ei-


- 25 -
nem Enteignungsverfahren zufolge Zuweisung von Parzelle 338 in die G1 
zu entscheiden gewesen.
9.
Sinngemäss stellt die Beschwerdeführerin sodann den Antrag auf Einlei-
tung eines Verfahrens für die Änderung der Grundordnung nach Art. 47 
Abs. 2 KRG, in dem sie eine Rückzonung von Parzelle 338 in eine Land-
wirtschaftszone mit bodenunabhängiger Produktion verlangt. Dafür ist das 
Verwaltungsgericht nicht zuständig, respektive darüber hat die Vorinstanz 
nicht entschieden, so dass auf dieses Begehren wegen fehlender Zustän-
digkeit respektive Nichtausschöpfung des Instanzenzugs nicht eingetreten 
werden kann.
10.
Die Beschwerde wird damit gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der 
Höhe von Fr. 1‘500.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Be-
schwerdegegnerin. Der anwaltlich nicht vertretenen Beschwerdeführerin 
wird praxisgemäss keine aussergerichtliche Entschädigung zugespro-
chen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und 
die Verfügung des Gemeindevorstands X._____ vom 25. September 
2013 aufgehoben.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
626.--
zusammen
Fr.
2'126.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]