gr_gerichte · R 2006 54 · 2006-09-01 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Baueinsprache | Baurecht

R 06 54
4. Kammer
URTEIL
vom 1. September 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Mit Eingabe vom 13. Januar 2006 reichte die Baugesellschaft … ein
Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle 5435
an
der
…strasse
in
…
ein.
Die
dagegen
vom
benachbarten
Stockwerkeigentümer … erhobene Einsprache wies der … mit Baubescheid
vom 9. Mai 2006, mitgeteilt am 12. Mai 2006, ab, soweit er darauf eintrat und
erteilte die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, vor Baubeginn
müsse im Grundbuch der Dienstbarkeitsvertrag bezüglich des AZ-Transfers
von 605 m2 (konkret: 490 m2 von Parzelle Nr. 5370 und 115 m2 von Parzelle
Nr. 5567) auf Parzelle 5435 eingetragen worden sein. Weiter hätten die
Gesuchsteller der Baubehörde vor Baubeginn die Bewilligung des Amtes für
Landschaftspflege und Naturschutz bezüglich Entfernung von Hecken und
Feldgehölzen zukommen zu lassen. Mit dem Bau dürfe erst begonnen
werden, wenn die Baubehörde diese Unterlagen erhalten habe.
2.
Dagegen erhob … am 7. Juni 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit
dem
Antrag,
den
angefochtenen
Entscheid
aufzuheben
und
die
Baubewilligung zu verweigern. Der Rekurrent rügt im Wesentlichen, das
Bauvorhaben befinde sich im Wald und der Gefahrenzone, die Erschliessung
sei ungenügend, das Bauvorhaben ordne sich nicht in die Umgebung ein, der
massive AZ-Transport sei unzulässig und überdies sei der angefochtene
Entscheid nur unzureichend begründet. Schliesslich sei auch nicht klar, aus
wem sich die Baugesellschaft … zusammensetze.

3.
Die
Gemeinde
…
und
die
Bauherrschaft
beantragten
in
ihren
Vernehmlassungen den Rekurs abzuweisen. Sämtliche Rügen des
Rekurrenten seien unbegründet.
4.
Am 31. August 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem der Rekurrent, Vertreter der Gemeinde sowie
der Anwalt der Bauherrschaft mit dem Architekten teilnahmen. Allen
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Der Rekurrent hat die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels
beantragt. Dieses Begehren ist abzuweisen. Der Rekurrent konnte sich am
Augenschein zu den Rechtsschriften der Gegenparteien äussern und hat dies
auch in geradezu epischer Breite getan. Seine Ausführungen hat er zudem
noch schriftlich zu den Akten gegeben. Damit ist seinem Anspruch auf das
rechtliche Gehör im Rechtsmittelverfahren bei weitem Genüge getan.
b)
Der Rekurrent beanstandet, die Vorinstanz habe ihren Entscheid nur
summarisch begründet und damit seinen Anspruch auf das rechtliche Gehör
verletzt.
Zweck der sich aus Art. 9 VVG und Art. 29 Abs. 2 BV ergebenden
Begründungspflicht ist es, dass der Betroffene den ihm missliebigen
Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich,
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt (BGE 112 Ia 110 mit
Hinweisen). Die Begründung braucht nicht in der Verfügung selbst enthalten

zu sein (BGE 113 II 205 E. 2) noch ist nötig, dass sich die Behörde mit jeder
tatbeständlichen
Behauptung
und
jedem
rechtlichen
Einwand
auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492).
Entgegen der Ansicht des Rekurrenten hat die Vorinstanz die erwähnten
Grundsätze nicht verletzt. Wohl ist die Begründung des angefochtenen
Entscheides etwas knapp ausgefallen. Die Baubehörde hat jedoch zu den
wesentlichen Einwänden Stellung bezogen. Der Rekurrent war denn auch
ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid sachgerecht
anzufechten, wie seine umfangreichen Ausführungen in den Rechtsschriften
und am Augenschein zeigen.
c)
Der Instruktionsrichter hat in der vorsorglichen Verfügung festgestellt, dass
die Baugesellschaft aus der … AG und der … AG besteht. Damit ist dem
Rekurrenten die Zusammensetzung der einfachen Gesellschaft bekannt.
Offensichtliche Zweifel an deren Bauberechtigung bestehen nicht, weshalb
die Vorinstanz über das Baugesuch zu Recht materiell entschieden hat.
2. a)
Der Rekurrent ist der Auffassung, dass es sich bei den vom Bauvorhaben
betroffenen Parzellen um Waldareal handle. Mit diesem Einwand ist er im
vorliegenden Verfahren nicht zu hören. Im Zuge der Vorarbeiten für die am 4.
März 2001 erlassene und von der Regierung am 16. April 2002 genehmigten
Ortsplanung ist von den zuständigen Behörden das im Sinne von Art. 10 Abs.
2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG) und Art. 13 Abs. 2 des
kantonalen Waldgesetzes (KWaG) vorgesehene Verfahren zur Feststellung
des Waldes im Bereich von Wald und Bauzonen von den dafür zuständigen
Instanzen durchgeführt und abgeschlossen worden. Die entsprechenden
Waldfeststellungspläne wurden nach der erforderlichen Publikation im
Kantonsamtsblatt öffentlich aufgelegt und die darin enthaltenen erstmaligen
Abgrenzungen zwischen Wald und den Bauzonen, sind längst rechtskräftig
geworden. Gestützt auf die rechtskräftigen Waldfeststellungen und den
feststehenden Verlauf wurden die Waldgrenzen in den Plänen eingetragen
(vgl. Art. 13 Abs. 1 WaG). Dem Sinn und Zweck der erwähnten Bestimmungen

entsprechend, aufgrund welchem der dynamische Waldbegriff im Bereich von
Bauzonen aus Gründen der Rechtssicherheit und zwecks Sicherstellung der
Überbaubarkeit von Bauzonenland in beschränktem Umfang durch einen
statischen Waldbegriff ersetzt worden ist (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau-
und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2004, S. 400 ff.; Heribert
Rausch/Arnold Marti/ Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz.
466), geht es nun nicht an, die rechtskräftigen Waldfeststellungen, welche im
Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung durchgeführt worden sind,
wiederum mit irgendwelchen Einwänden in Frage zu stellen. Für eine
akzessorische Prüfung der rechtskräftigen Feststellungen besteht nicht der
mindeste Anlass. Eine solche wäre nur zulässig, wenn die betroffenen
Eigentümer
sich
bei
Planerlass
über
die
ihnen
auferlegten
Eigentumsbeschränkungen nicht im Klaren sein konnten oder ihnen keine
Verteidigungsmittel zur Verfügung standen oder wenn sich die Verhältnisse
seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den
bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (vgl. PVG 1988 Nr.
47, 1996 Nr. 45; BGE 119 Ib 486, 116 Ia 211, 115 Ia 3, 106 Ia 387). Vorliegend
trifft offensichtlich keine dieser Voraussetzungen zu, hätte doch der Rekurrent
bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt die Waldfeststellungen anfechten
können und hat sich seit deren Rechtskraft nichts Wesentliches geändert.
Damit hat es sein Bewenden mit der Feststellung, dass die vom Bauvorhaben
betroffenen Parzellen allesamt in einer rechtsgültigen Bauzone liegen und
nicht mit Wald im Rechtssinne bestockt sind. Eine Verletzung der
waldrechtlichen Bestimmungen ist daher ausgeschlossen.
b)
Der Rekurrent beruft sich weiter darauf, dass sich auf der Bauparzelle
schützenswerte Baumgruppen befänden. Solche sind indessen im fraglichen
Bereich im generellen Gestaltungsplan nirgends ausgeschieden. Abgesehen
davon hat die Baubehörde für die Entfernung von Hecken und Feldgehölzern
ausdrücklich die Bewilligung des zuständigen kantonalen Amtes vorbehalten.
Für den Baumschutz im Sinne von Art. 118 BG ist der kommunale Forstschutz
zuständig, der keine Bedenken angemeldet hat. Im Übrigen ist der Rekurrent
durch die Verfügungen dieser Organe nicht mehr betroffen als jeder beliebige
Dritte (vgl. PVG 1997 Nr. 56).

c)
Entgegen der Ansicht des Rekurrenten befindet sich die geplante Überbauung
nicht in der Gefahrenzone 1. Lediglich ein schmaler Streifen der Bauparzelle
ist dieser Gefahrenzone zugeteilt. In diesem Bereich werden aber gerade
keine Gebäulichkeiten erstellt. Unerheblich ist auch, dass die Zufahrtsstrasse
teilweise die Gefahrenzone durchquert. Diese Situation ist nicht nur in der
Gemeinde, sondern generell in den Bergregionen häufig anzutreffen. Solche
Erschliessungsstrassen werden bei konkret drohender Lawinengefahr jeweils
vorübergehend gesperrt und überwacht. Abgesehen davon sind in der
Gefahrenzone 1 nur bauliche Anlagen untersagt, welche dem Aufenthalt von
Menschen und Tieren dienen (vgl. Art. 38 KRG), was für Strassen offenkundig
nicht zutrifft.
3.
Baubewilligungen dürfen nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 72 KRG und Art. 23 BG). Soweit der Rekurrent
geltend macht, die Erschliessung über die …strasse und die …strasse, die
bereits ein ganzes Wohnquartier erschliessen, sei unzulässig, verkennt er,
dass diese Strassen im Generellen Erschliessungsplan der Gemeinde als
Erschliessungsstrassen qualifiziert werden. Sie gelten demnach schon
aufgrund der für jedermann verbindlichen planerischen Grundordnung als
genügende Erschliessung des fraglichen Gebietes. Abgesehen davon, wäre
es rechtsungleich, unverhältnismässig und auch widersprüchlich, die
Erschliessung über die genannten Strassen einerseits für ein ganzes
Wohnquartier, wo auch der Rekurrent seine Eigentumswohnung hat, als
genügend zu qualifizieren und andrerseits für eine zusätzliche Überbauung
mit nur sieben Wohnungen, welche über dieselben Strassen erschlossen
werden soll, vom Gegenteil auszugehen, zumal der Rekurrent nur behauptet,
aber nicht darlegt, dass wegen der paar wenigen neuen Wohnungen ins
Gewicht fallender Mehrverkehr entsteht, welcher die Kapazität der
Zufahrtsstrassen übersteigt. Tatsächlich resultieren aus einigen zusätzlichen
Wohnungen im Quartier, die wohl hauptsächlich als Zweitwohnungen genutzt
werden,
keine
Zusatzfahrten,
welche
zu
einer
Überlastung
der
Quartiererschliessung führen könnten. Der Rekurs erweist sich daher auch in
dieser Hinsicht als unbegründet.

4. a)
Der
Rekurrent
ist
der
Auffassung,
die
vorgesehenen
Ausnützungsübertragungen nähmen ein Ausmass an, welches die
Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setze und eine enorme Baumasse auf
einer einzigen Parzelle konzentriere.
b)
Gemäss Art. 99 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die
Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss
durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der
gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch
eingetragener
Dienstbarkeitsvertrag
zwischen
den
betroffenen
Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im
Grundbuch
vorzunehmen.
In
PVG
1993
Nr.
23
hat
sich
das
Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 99 Abs.
1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von
Ausnützungsziffern
und
den
Voraussetzungen
für
einen
Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann
nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen
des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck
der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von
Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und
Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten.
Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer
Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der
möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine
Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen
Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln
und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer
Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der
maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der
übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in
das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des
zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe
indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die

übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit
habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen
gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe
dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem
gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch
„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die
übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein
Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone
zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde
jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der
Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese
Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 und R 04 41
bestätigt.
c)
Vorliegend verhält es sich genau gleich. Entgegen der Ansicht des
Rekurrenten wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung eben
gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang
des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit
punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen.
Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration
ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der
Fall
ist,
wie
bereits
dargetan
wurde
und
weiter
bezüglich
der
Ästhetikvorschriften noch auszuführen ist.
5.
In ästhetischer Hinsicht macht der Rekurrent im Wesentlichen geltend, der
massive Baukörper fügte sich nicht in das Orts- und Landschaftsbild ein. Die
Gemeinde ist gegenteiliger Auffassung und bringt dazu Folgendes vor:
Beim vorliegenden Bauprojekt sei die Absicht der Architekten, die Baute
optimal dem natürlichen Hangverlauf anzupassen, nicht zu verkennen. Die
Hanglandschaft werde denn auch in ihrem natürlichen Verlauf belassen, denn
aus den Projektplänen seien keine baulichen Veränderungen in diesem Sinne
zu entnehmen. Unterstützt werde diese gute Einordnung in die Umgebung
durch die gegen Süden gerichteten voll verglasten Balkone, welche in der
Gemeinde keineswegs unbekannt seien. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass

in
Berglandschaften
und
insbesondere
an
steilen
Hanglagen
ein
haushälterischer Umgang mit dem Boden wichtig sei. Dies zeige, dass sich
die Architekten mit der Landschaft und der Umgebung tiefgründig
auseinandergesetzt und aufgrund dieser Erkenntnisse das Bauprojekt nach
den Regeln der Baukunst gestaltet hätten. Dieser Beurteilung kann sich das
Verwaltungsgericht vollumfänglich anschliessen. Durch die Konzentration des
Gebäudevolumens, das aus der Ausnützung mehrerer Parzellen resultiert, auf
die Bauparzelle verbleiben in der ausgeprägten Hanglage weit mehr reizvolle
Freiflächen als wenn mehrere Einzelbauten auf diesen Grundstücken errichtet
würden. Beim Baukörper selber handelt es sich um ein geradezu filigranes
Band, das sich organisch an den Hang anschmiegt, wie sich den Plänen
unschwer entnehmen lässt. Der Neubau setzt im Quartier, das von klobigen
Spekulationsbauten aus den 70iger Jahren durchsetzt ist, einen wohltuenden
Kontrapunkt guter moderner Architektur und tritt im Gegensatz zur
Beliebigkeit der erwähnten Gebäude in einen Dialog mit der Landschaft, der
zu
einer
Bereicherung
des
Umgebungsbildes
führt.
In
diesem
Zusammenhang ist schliesslich noch festzuhalten, dass das geplante
Gebäude nicht fünf, sondern im Sinne des kommunalen Baugesetzes bloss
zwei Geschosse aufweist. Der Rekurs erweist sich demnach auch in dieser
Hinsicht als völlig unbegründet.
6.
Soweit der Rekurrent schliesslich noch angedeutet hat, durch das
Bauvorhaben würden das Bundesgesetz über die Jagd und den Vogelschutz
und jenes über den Schutz von Pflanzen und allenfalls noch weitere
Bundesgesetze verletzt, hat er darüber keinerlei substantiierte Ausführungen
vorgetragen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten,
welcher über dies die anwaltlich vertretene private Gegenpartei angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
198.--
zusammen
Fr.
6'198.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigt die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl.
MWST).