gr_gerichte · ZK2 2010 36 · 2010-07-12 · de
Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis

Forderung aus Mietvertrag | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 12. Juli 2010
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 36
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Bochsler
RichterInnen
Hubert und Michael Dürst
Redaktion
Aktuarin ad hoc Gadient Stecher
In der zivilrechtlichen Beschwerde
der G e n o s s e n s c h a f t A . , Beklagte und Beschwerdeführerin, vertreten durch
den Genossenschaftspräsidenten V.,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten F. vom 11. März 2010, mitgeteilt am 14.
April 2010, in Sachen X. und Y., Kläger und Beschwerdegegner, gegen Beklagte
und Beschwerdeführerin,
betreffend Forderung aus Mietvertrag,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
X. und Y. mieteten von der Genossenschaft „A.“ ab dem 19. Mai 2007 das
Gasthaus B. in C.. Gemäss Mietvertrag war eine ordentliche Kündigung unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten frühestens per 30. April 2010
möglich. X. und Y. kündeten den Mietvertrag mit Schreiben vom 17. Juli 2008 auf
den 30. September 2008.
In der Folge rechnete die Genossenschaft „A.“ mit Schreiben vom 4.
November 2008 ab und stellte dem Guthaben der Mieter von insgesamt
Fr. 9'050.60 ein eigenes Guthaben von total Fr. 3'758.35 gegenüber. Sie überwies
den Mietern in der Folge unter Verrechnung ihres eigenen Guthabens den
Differenzbetrag von Fr. 5'292.25. Die Mieter akzeptierten mehrere der zur
Verrechnung gebrachten Abzüge im Gesamtbetrag von Fr. 2'716.65 nicht. Im
Einzelnen handelte es sich dabei um die geltend gemachten Beträge von Fr.
1'200.00 für den Teilausfall des Pachtzinses im Monat Oktober 2008, Fr. 425.60
für Auslagen der Vermieter für die Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte,
Spesen etc., Fr. 743.50 für die Neuprogrammierung der Kasse gemäss Rechnung
der D. Kassensysteme AG sowie Fr. 347.55 für die Entstopfung des
Kellerschachtes gemäss Rechnung der Z. AG. X. und Y. betrieben die
Genossenschaft „A.“ daher bezüglich des Betrages von Fr. 2'716.65. Diese erhob
auf den in der Betreibung Nr. 26/09 des Betreibungsamtes E. ergangenen
Zahlungsbefehl vom 19. Februar 2009 Rechtsvorschlag.
B.
X. und Y. gelangten in der Folge mit Eingabe vom 6. Mai 2009 an die
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks F.. Der ihnen in Rechnung
gestellte Betrag von Fr. 2'716.65 könne nicht akzeptiert werden. Zur Begründung
brachten sie vor, es sei ein Nachfolgepächter gefunden worden, welcher das
Gasthaus per 1. Oktober 2008 übernommen hätte. Im Weiteren sei es ihre
Aufgabe gewesen, die Nachfolge zu regeln, weshalb die Vermieterin nicht habe
tätig werden müssen. Die Kasse müsse bei jedem Pächterwechsel neu
programmiert werden, die betreffenden Kosten gingen stets zu Lasten des neuen
Pächters. Die Entstopfung des Kellerschachtes sei wegen des zu geringen
Gefälles und damit wegen baulicher Mängel notwendig geworden.
Am 28. August 2009 fand die Vermittlungsverhandlung statt, an welcher
keine Einigung erzielt werden konnte. Der Entscheid der Schlichtungsbehörde für
Mietverhältnisse
des
Bezirks
F.,
in
welchem
das
Scheitern
der

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Vermittlungsverhandlung festgestellt wurde, wurde den Parteien am 15.
September 2009 unter Einräumung einer Rechtsmittelfrist von 30 Tagen mitgeteilt.
C.
Mit Eingabe vom 11. Oktober 2009, der Post am 12. Oktober 2009 zur
Zustellung
übergeben,
gelangten
X.
und
Y.
in
der
Folge
an
das
Bezirksgerichtspräsidium F.. Sie machten gegenüber der Vermieterin ein
Guthaben von insgesamt Fr. 3'326.65 zuzüglich 5% Zins geltend. Die Forderung
umfasste den Betrag von Fr. 2'716.65, welcher bereits im Schlichtungsverfahren
geltend gemacht worden war, zuzüglich Kosten für den Zahlungsbefehl (Fr. 70.00)
und Auslagen im Zusammenhang mit der Schlichtungsverhandlung (Fr. 140.00
Fahrkosten, Fr. 400.00 Arbeitsausfall).
Mit Prozessantwort vom 1. November 2009 stellte die Genossenschaft „A.“
das Rechtsbegehren auf Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Es
wurden V., W. und U. sowie Z. als Zeugen offeriert.
Mit Replik vom 14. November 2009 bzw. Duplik vom 5. Dezember 2009
nahmen die Parteien noch einmal zur Sache Stellung.
Mit Verfügung des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 9. Dezember 2009
wurde der Schriftenwechsel geschlossen. Es wurden diverse eingereichte
Urkunden sowie der Zeuge Z. als wesentlich erklärt.
D.
Am 11. März 2009 fand die Hauptverhandlung vor Bezirksgerichtspräsidium
F. in G. statt. Das Bezirksgerichtspräsidium F. erkannte mit Urteil vom 11. März
2009, mitgeteilt am 14. April 2010, was folgt:
1.
„Die Klage der Mieter Y. und X. gegen die Vermieterin Genossenschaft A.
wird teilweise gutgeheissen und die Genossenschaft A. wird verpflichtet,
Y. und X. Fr. 2'369.10, zuzüglich 5% Zins seit dem 6. Mai 2009, zu
bezahlen.
2.
Die Kosten des Bezirksgerichtspräsidiums F., bestehend aus:
- einer Gerichtsgebühr von
Fr.
800.00
- Schreibgebühren von
Fr.
580.00
- Barauslagen von
Fr.
20.00
total somit von
Fr.
1'400.00
gehen zu 10% (= Fr. 140.00) unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
Y. und X. und zu 90% zulasten der Genossenschaft A. (= Fr. 1'260.00).
Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die
Genossenschaft A. hat den fehlenden Betrag von Fr. 260.00 (Fr. 1'260.00
./. Kostenvorschuss von Fr. 1'000.00) innert 30 Tagen an die
Bezirksgerichtskasse F. (PC 70-3922-1) zu bezahlen.

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3.
Die
Genossenschaft
A.
wird
verpflichtet,
Y.
und
X.
eine
Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 350.00 zu bezahlen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung)
5.
(Mitteilung).“
Die Mitteilung an die Parteien erfolgte unter Beilage einer Kopie des
schriftlichen Auskunftsbegehrens des Bezirksgerichtspräsidenten vom 17. März
2010 an die Firma D. Kassensysteme AG und des entsprechenden
Antwortschreibens vom 19. März 2010.
E.
Dagegen erhob die Genossenschaft „A.“ mit Eingabe vom 3. Mai 2010
Beschwerde
an
das
Kantonsgericht
von
Graubünden
mit
folgendem
Rechtsbegehren:
1.
„Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten F. vom 11. März
2010, eingegangen am 20. April 2010 (Proz.-Nr. 130-2009-152) sei
aufzuheben und die Klage von Y. und X. gegen die Genossenschaft A.
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST, derzeit 7.6%)
zulasten der Beschwerdegegner und Kläger für beide Instanzen.“
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass auf die Klage
nicht hätte eingetreten werden dürfen, da sie nicht fristgerecht erhoben worden
sei. Die Klagefrist habe bereits am Tag nach der Schlichtungsverhandlung am
28. August 2009 und nicht erst mit der schriftlichen Mitteilung des Entscheides zu
laufen begonnen. Im Weiteren sei das Protokoll der Schlichtungsbehörde nicht
innert Klagefrist im Original eingereicht worden. Auch aus diesem Grund habe
nicht auf die Klage eingetreten werden dürfen. Schliesslich ergebe sich aus der
Eingabe der Mieter kein Rechtsbegehren. Es liege sodann eine grobe Verletzung
des rechtlichen Gehörs vor, da die Vorinstanz nach der Hauptverhandlung ohne
Antrag bzw. Mitwirkung der Parteien eine Auskunft bei der D. Kassensysteme AG
eingeholt und diese dem Urteil zugrunde gelegt habe. Ebenfalls eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs ergebe sich aus der Tatsache, dass die angebotenen
Zeugen nicht angehört worden seien und der Vermieterin in der Folge vorgehalten
worden sei, sie habe ihre Vorbringen nicht bewiesen. Bezüglich der einzelnen
Rechnungspositionen führte die Beschwerdeführerin aus, die Mieter hätten
vorzeitig gekündigt und keinen Nachmieter gestellt, obwohl sie hierzu verpflichtet
gewesen wären. Sie selbst habe einen Pächter per 15. Oktober 2008 gefunden.
Die Mieter hätten den Schaden aus der vorzeitigen Vertragsauflösung zu
ersetzen. Die Programmierung der Kasse sei von den Mietern absichtlich gelöscht
worden, was weder üblich noch notwendig gewesen sei. Die Überschwemmung
im Kellerschacht sei darauf zurückzuführen, dass die Mieter in grossen Mengen

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Speiseresten über den Abfluss entsorgt hätten. Die Beschwerdegegner seien nicht
anwaltlich vertreten, weshalb sie keinen Anspruch auf Ersatz allfälliger Auslagen
hätten. Schliesslich erweise sich die von der Vorinstanz pauschal festgelegte
Entschädigung der Gegenpartei als willkürlich, nachdem der Vermieterin
vorgehalten worden sei, sie habe die geltend gemachten Kosten für die
Pächtersuche etc. nicht belegt.
F.
Mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2010 stellten X. und Y. folgendes
Rechtsbegehren:
„Die
Beschwerde
der
Genossenschaft
A.
gegen
das
Urteil
des
Bezirksgerichtspräsidiums vom 11. März 2010 (vom Gericht den Parteien am
14. April 2010 mitgeteilt) sei vollumfänglich abzuweisen, das Urteil der
Vorinstanz in allen Punkten zu bestätigen; und die Kosten- und
Entschädigungsfolgen
für
beide
Gerichtsverfahren
vollumfänglich
der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen.“
In formeller Hinsicht sei zu prüfen, ob die Beschwerde rechtzeitig erfolgt sei.
Die von der D. Kassensysteme AG eingeholte Auskunft habe keinen
massgebenden Einfluss auf das Urteil gehabt. Im Übrigen könne vollumfänglich
auf die Begründung im vorinstanzlichen Urteil verwiesen werden.
Auf die Begründung der Anträge sowie auf das angefochtene Urteil wird,
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. a)
Gemäss
Art.
232
ZPO
kann
beim
Kantonsgericht
wegen
Gesetzesverletzung Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungsfähige
Urteile
sowie
prozesserledigende
Entscheide
der
Einzelrichter,
des
Bezirksgerichtsausschusses und des Bezirksgerichtes. Die Beschwerde ist
gemäss Art. 233 Abs. 1 ZPO schriftlich unter Beilage des angefochtenen
Entscheides und der dem Beschwerdeführer schon erstatteten Beweisurkunden
innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der Mitteilung des
angefochtenen
Entscheides
beim
Vorsitzenden
der
Beschwerdeinstanz
einzureichen. In der Beschwerde ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche
Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen beantragt
werden; neue Rechtsbegehren und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art.
233 Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Fall ist auf die von der Beschwerdeführerin frist-
und formgerecht eingereichte Beschwerde, welche sich gegen das nicht

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berufungsfähige Urteil des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 11. März 2010,
mitgeteilt am 14. April 2010, richtet, einzutreten.
b)
Die Kognition bei der zivilrechtlichen Beschwerde ist gemäss Art. 235 ZPO
beschränkt. Die Rechtsmittelinstanz überprüft im Rahmen der Beschwerdeanträge
lediglich, ob der angefochtene Entscheid oder das diesem vorangegangene
Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der
Streitfrage wesentlich sind (Abs. 1). Tatsächliche Feststellungen der Vorinstanz
sind für die Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von
Beweisvorschriften zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen
(Abs. 2). Ist die Sache spruchreif, fällt das Kantonsgericht ohne weiteres den
Entscheid; andernfalls weist es die Sache an die Vorinstanz zurück (Abs. 3). Die
Beschwerdeführerin rügt primär eine Verletzung des verfahrensmässigen
Anspruchs, gehört zu werden sowie die nicht fristgemässe Erhebung der Klage.
Indem Abs. 1 von Art. 235 ZPO sowohl den angefochtenen (Sach)Entscheid als
auch das diesem vorangegangene Verfahren nennt, bezieht sich die Anforderung
der
Verletzung
einer
für
die
Beurteilung
der
Streitfrage
wesentlichen
Gesetzesbestimmung sowohl auf materiell-rechtliche als auch auf prozessuale
Vorschriften. Eine beklagte Partei muss sich mit einer nicht fristgerecht erhobenen
Klage nicht auseinandersetzen; die Frage der Fristwahrung ist im Verfahren
jedenfalls wesentlich. Aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt sich zudem
ohne weiteres, dass den gesetzlichen Bestimmungen über die Wahrung des
rechtlichen Gehörs ebenso Wesentlichkeit im Sinne von Art. 235 Abs. 1 ZPO
zukommt.
2.
Die Beschwerdeführerin rügt in zweifacher Hinsicht eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs, einerseits weil die Vorinstanz ohne Antrag bzw. Mitwirkung
der Parteien eine Auskunft bei der D. Kassensysteme AG eingeholt und diese
dem Urteil zugrunde gelegt habe sowie andererseits weil die von ihr angebotenen
Zeugen nicht angehört worden seien.
a) aa) Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung besteht ein Anspruch auf
rechtliches Gehör. Der Betroffene hat danach das Recht, sich vor Erlass eines in
seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Dazu
gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn
es geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 133 I 270 E. 3.1; 127 I 54
E. 2b). Das rechtliche Gehör hat danach vielfältige Teilaspekte. Dazu zählen

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neben andern das Recht auf Orientierung sowie das Recht auf Äusserung und
Mitwirkung im Verfahren. Das Informations- und das Äusserungsrecht erweisen
sich als komplementär. Um sich fundiert und vollständig im Verfahren zu äussern
und seinen Standpunkt zu allen Aspekten vorgängig des Entscheides wirksam zur
Geltung bringen zu können, muss der Betroffene über sämtliche wesentlichen
Akten, Beweismittel oder sonstigen Unterlagen und damit über sämtliche für die
Entscheidfällung relevanten Grundlagen und Wesentlichkeiten im Bilde sein
(Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im
Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 217 f., S. 259). Die
Behörde hat dem Betroffenen daher nicht nur Akteneinsicht zu gewähren, sondern
ihn auch über neu beigezogene, neu bestellte oder neu hinzugekommene
entscheiderhebliche Beweismittel zu informieren (Albertini, a.a.O., S. 217 f.). Zieht
eine Behörde zur Sachabklärung ein Beweismittel bei, das sie als zu ihrer
Willensbildung wesentlich betrachtet und welches zu deren Beeinflussung auch
objektiv geeignet ist, so hat sie dem Betroffenen kraft Bundesverfassung
Gelegenheit zu geben, entweder bei der Beweiserhebung selber mitzuwirken oder
zumindest zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (Albertini, a.a.O., S. 344, S.
349 je mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts vom 14. April 2009
[2C_794/2008]; BGE 124 V 372 E. 3b; 121 V 150 E. 4a).
ab)
Aus den Akten und dem angefochtenen Urteil ergibt sich, dass der
Gerichtspräsident
des
Bezirksgerichtes
F.
es
nach
der
durchgeführten
Hauptverhandlung vom 11. März 2010 aufgrund der sich widersprechenden
Aussagen
der
Parteien
als
angezeigt
und
notwendig
erachtete,
eine
Beweisergänzung
hinsichtlich
der
Fragestellung
der
Kostentragung
der
Kassenprogrammierung vorzunehmen. Mit Schreiben vom 17. März 2010 (Akten
Vorinstanz, Editionen act. 2) holte er bei der D. Kassensysteme AG eine
schriftliche Auskunft ein und richtete verschiedene Fragen an diese. Das
entsprechende Antwortschreiben der D. Kassensysteme AG datiert vom 19. März
2010 (Akten Vorinstanz, Editionen act. 2). Beiden Urkunden ist zudem zu
entnehmen, dass der Gerichtspräsident die Parteien darüber nicht in Kenntnis
gesetzt hat. Im angefochtenen Urteil wird festgehalten, dass es entsprechend der
eingeholten Auskunft der Nachfolger sei, welcher sein Programm (mit anderen
Produkten und Preisen) bezahle. Demnach würden die Kosten von Fr. 743.50
nicht zulasten der Kläger gehen (vgl. angefochtenes Urteil E. 7.3 S. 15). Sodann
wird ausgeführt, das schriftliche Auskunftsbegehren an die D. Kassensysteme AG
sowie deren Antwortschreiben lägen dem Urteil bei, so dass sich die Parteien aus
erster Hand darüber informieren könnten (E. 6 S. 14).

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Damit ergibt sich, dass der Bezirksgerichtspräsident nach Durchführung der
Hauptverhandlung eine schriftliche Auskunft eingeholt hat, ohne die Parteien
wenigstens vor der Urteilsfällung darüber in Kenntnis zu setzen, geschweige denn,
dass diese ihre Mitwirkungsrechte hätten ausüben können. Er hat diesen weder
die
Möglichkeit
eingeräumt,
ebenfalls
(schriftliche)
Fragen
an
die
D.
Kassensysteme AG zu stellen, noch konnten sie nach Eingang der schriftlichen
Auskunft zu dieser Stellung nehmen. Da die Parteien erst mit dem Urteil Kenntnis
von der Beweisergänzung erhielten, hatten sie auch keinerlei Möglichkeit, von sich
aus aktiv zu werden und zu intervenieren. Schliesslich ergibt sich aus dem Urteil
klar, dass der Gerichtspräsident der eingeholten schriftlichen Auskunft für die
Beurteilung der von der Beschwerdeführerin verrechnungsweise geltend
gemachten Position „Neuprogrammierung der Kasse, gem. Rg. D. (Fr. 743.50)“
zentrale beweisrechtliche Bedeutung beigemessen hat. Den diesbezüglichen
Erwägungen lässt sich entnehmen, dass der Entscheid dieser strittigen
Fragestellung im Wesentlichen allein gestützt auf die betreffende Auskunft gefällt
wurde. Damit handelt es sich jedoch offensichtlich um ein Beweismittel, das als
wesentlich für die Willensbildung zu betrachten ist, weshalb ein Miteinbezug der
Parteien unerlässlich gewesen wäre. Mit diesem nicht nachvollziehbaren
Vorgehen hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Parteien offensichtlich und
in gravierender Weise verletzt. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin
erweist sich damit als begründet.
b) ba) Das verfassungsmässige Recht gehört zu werden, ist formeller Natur; es
stellt
einen
fundamentalen
Verfahrensgrundsatz
dar,
dessen
Verletzung
prozessuale Wirkungen nach sich zieht, dies ungeachtet der materiellrechtlichen
Erfolgsaussichten der Beschwerde (BGE 125 I 113 E. 3; 122 II 464 E. 4a;
Albertini, a.a.O., S. 449 mit weiteren Hinweisen). Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung
kann
eine
Verletzung
von
Verfahrensrechten
im
Rechtsmittelverfahren zwar grundsätzlich geheilt werden, jedoch nur, wenn die
Rechtsmittelinstanz über dieselbe Kognition verfügt wie die Vorinstanz und dem
Beschwerdeführer
daraus
kein
Nachteil
erwächst.
Eine
Heilung
ist
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung
der Parteirechte handelt (Urteil des Bundesgerichtes vom 12. November 2003 [1
P.544/2003] E. 2.1; Urteil des Kantonsgerichtes von Graubünden vom 6. April
2009 [ZK 2 09 11]). Im Weiteren darf es nicht zu einer systematischen Verkürzung
des Instanzenzuges kommen. Die Heilung von Verfahrensmängeln soll zwar im
Interesse der Verfahrensökonomie einen formalistischen Leerlauf vermeiden;
dagegen ist es nicht Sinn dieses Instituts, dass systematisch Verfahrensrechte

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missachtet werden können, im Vertrauen darauf, dass die Mängel in einem
allfälligen
Rechtsmittelverfahren
geheilt
werden
können
(Urteil
des
Bundesgerichtes vom 12. November 2003 [1 P.544/2003] E. 2.1 mit weiteren
Hinweisen).
bb)
Vorliegend handelt es sich wie dargelegt um einen schwerwiegenden
Mangel, da die Vorinstanz aus nicht nachvollziehbaren Gründen grundlegende
Prinzipien des rechtlichen Gehörs in grober Weise missachtet hat. Die Parteien
wurden weder rechtzeitig angemessen über die für den Entscheid wesentliche
Beweisergänzung
informiert
noch
erhielten
sie
Gelegenheit,
ihre
Mitwirkungsrechte auszuüben. Bereits die Tatsache, dass es sich um einen
gravierenden Mangel handelt, spricht für eine Rückweisung der Sache. Im
Weiteren steht auch die eingeschränkte Kognition der Rechtsmittelinstanz (vgl.
vorhergehend E. 1b) einer umfassenden Heilung des Gehörsanspruchs im
Beschwerdeverfahren entgegen. Es erweist sich damit, dass das vorinstanzliche
Urteil bereits aus formellen Gründen aufzuheben ist.
c)
Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, das Vorgehen des
Bezirksgerichtspräsidenten werde im Weiteren auch nicht von Art. 187 ZPO
umfasst. Die schriftliche Auskunft der D. Kassensysteme AG sei in der
Beweisverfügung nicht vorgesehen gewesen. Zudem sei das Beweisverfahren
durch den Bezirksgerichtspräsidenten an der Hauptverhandlung abgeschlossen
worden.
ca)
Zutreffend ist, dass eine entsprechende Beweiserhebung in der
Beweisverfügung des Bezirksgerichtspräsidiums F. vom 9. Dezember 2009 nicht
erwähnt ist (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 7). Sodann wurde das
Beweisverfahren gemäss Verhandlungsprotokoll der Hauptverhandlung vom
11. März 2010 vor Bezirksgerichtspräsidium F. unter Vorbehalt der formfreien
richterlichen
Befragung
der
Parteien
geschlossen
(Akten
Vorinstanz,
Rechtsschriften act. 8 S. 3).
Zunächst gilt es diesbezüglich jedoch festzustellen, dass es dem
Gerichtspräsidenten gemäss Art. 96 Abs. 2 ZPO bis zum Abschluss der
Prozessvorbereitung
nicht
verwehrt
ist,
auf
seine
Beweisverfügung
zurückzukommen und sie abzuändern. Er ist durch seinen eigenen Entscheid
nicht gebunden (Guyan, Beweisverfahren im ordentlichen Verfahren vor
Bezirksgerichtsausschuss und Bezirksgericht, Zürich 2000, S. 106). Im Weiteren
verhält es sich so, dass das Beweisverfahren anlässlich der Hauptverhandlung

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lediglich für die Parteien, nicht jedoch für das Gericht geschlossen wird (Art. 108
Abs. 3 ZPO). Das Gericht kann bei der Beratung noch entscheiden, im Rahmen
der materiellen Prozessleitung Beweise zuzulassen und zu erheben (vgl. Guyan,
a.a.O., S. 148). Das Beweisverfahren wird mit Beendigung der Hauptverhandlung
somit geschlossen, gilt jedoch erst als beendet, wenn die allenfalls an der
Hauptverhandlung oder an der Beratung zugelassenen Beweise erhoben wurden,
die Parteien sich dazu haben vernehmen lassen und das Gericht die
feststehenden Beweisergebnisse gewürdigt hat (Guyan, a.a.O., S. 162). Gemäss
Art. 187 ZPO kann der Richter von Amtsstellen und ausnahmsweise auch von
Privatpersonen schriftliche Auskünfte beiziehen. Bis zu welchem Zeitpunkt dies
möglich sein soll, ergibt sich aus der Bestimmung nicht. Gemäss Art. 98 Ziff. 3
ZPO kann das Gericht Beweisaussagen der Partei, Expertisen und Augenscheine
jederzeit anordnen. Es dürfte zudem grundsätzlich unbestritten sein, dass sich
auch erst anlässlich bzw. in Einzelfällen auch erst nach Durchführung der
Hauptverhandlung
im
Zuge
der
Beratung
die
Notwendigkeit
weiterer
Beweiserhebungen zeigen kann. Fraglich ist allerdings, welche Beweise vom
Gericht zu diesem Zeitpunkt noch erhoben werden dürfen, ob die Regelung
gemäss Art. 98 Ziff. 3 ZPO gleichermassen für schriftliche Auskünfte gemäss
Art. 187 ZPO Geltung hat.
Wie die Vorinstanz richtigerweise festgestellt hat, gilt vorliegend gestützt auf
Art. 274d Abs. 3 OR die Untersuchungsmaxime. Gemäss dieser Bestimmung
stellen Schlichtungsbehörde und Richter im Verfahren bei der Miete von Wohn-
und Geschäftsräumen den Sachverhalt von Amtes wegen fest und würdigen die
Beweise nach freiem Ermessen; die Parteien müssen ihnen alle für die
Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen. Die in Art. 274d Abs.
3 OR statuierte soziale Untersuchungsmaxime dient dem Schutz der schwächeren
Vertragspartei, der Sicherung der Gleichbehandlung beider Seiten und der
Beschleunigung des Verfahrens. Die Untersuchungsmaxime bewirkt zur
Hauptsache, dass Behörde und Gericht dem Urteil nur solche Tatsachen
zugrunde legen dürfen, von deren Vorhandensein sie sich überzeugt haben. Sie
dürfen Beweise von Amtes wegen erheben und müssen auch Tatsachen
berücksichtigen, die sich aus den Akten ergeben, selbst wenn sie von keiner
Partei behauptet worden sind (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand (Hrsg.), Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N 5 f. zu Art. 274d).
Gestützt auf die im vorliegenden Verfahren geltende Untersuchungsmaxime
erweist sich die Einholung einer schriftlichen Auskunft nach Abschluss des
Beweisverfahrens – unter Vorbehalt der Wahrung des rechtlichen Gehörs der

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Parteien – jedenfalls als zulässig, ohne dass die betreffende Frage in genereller
Weise beantwortet werden müsste. Soweit die Beschwerdeführerin eine
Verletzung von Art. 187 ZPO rügt, erweist sich ihr Einwand damit als unbegründet.
d)
Sodann rügt die Beschwerdeführerin, dass die von ihr angebotenen Zeugen
V., W. und U. nicht befragt wurden und ihr gleichzeitig vorgehalten werde, ihre
Forderungen nicht bewiesen zu haben.
da)
Die
Beschwerdeführerin
hat
die
genannten
Personen
in
ihrer
Prozessantwort als Zeugen aufgerufen und entsprechende Zeugenfragen
eingelegt (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 3 bzw. Zeugen act. 2). Das
Bezirksgerichtspräsidium F. führte in seiner Beweisverfügung vom 9. Dezember
2009 lediglich Z. als Zeugen auf (Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 7). Gegen
die Beweisverfügung wurde keine Prozessbeschwerde erhoben. Schliesslich kann
aus dem Verhandlungsprotokoll sowie aus dem vorinstanzlichen Urteil
geschlossen werden, dass die Beschwerdeführerin ihren Antrag auf Befragung
dieser Personen als Zeugen anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung vom
11. März 2010 nicht erneuert hat. Parteien können auf Beweismittel, die der
Bezirksgerichtspräsident nicht im Stadium vor der Hauptverhandlung abnimmt und
die in der Beweisverfügung deshalb nicht enthalten sind, an der Hauptverhandlung
vor erster Instanz oder in einem Berufungsverfahren von Gesetzes wegen stets
zurückkommen, unabhängig davon, ob dies in der Beweisverfügung ausdrücklich
vorbehalten wurde oder nicht (PKG 1997 Nr. 4 E. 7 a/bb S. 29 f.). Dies gilt
gleichermassen für das Beschwerdeverfahren, womit auf die erhobene Rüge
einzutreten ist.
db)
In der Beweisverfügung entscheidet der Bezirksgerichtspräsident darüber,
welche Beweiserhebungen er als notwendig erachtet, um die Streitsache an der
Hauptverhandlung ohne Unterbruch erledigen zu können (vgl. Art. 96 ZPO;
Guyan, a.a.O., S. 104). Seine Aufgabe ist es dabei, darauf Bedacht zu nehmen,
dass nur die für die Urteilsfällung erheblichen Beweise abgenommen werden. Er
besitzt die Befugnis zu verfügen, dass einzelne von den Parteien beantragte
Beweisaufnahmen
nicht
erfolgen;
es
steht
ihm
ein
so
genanntes
Beweismittelbeschränkungsrecht zu (PKG 1973 Nr. 4 E. 7 a/bb S. 29; im
Allgemeinen vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Auflage,
Bern 2006, § 47 N 79a).
Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin aufgerufenen drei Zeugen gilt
es vorweg festzustellen, dass diesen aufgrund ihrer Verbundenheit mit der

Seite 12 — 24
Beschwerdeführerin ein unmittelbares Interesse am Ausgang des Verfahrens
zukommt. Bei V. handelt es sich um den Verwaltungspräsidenten der beklagten
Genossenschaft. W. und U. amten als Vizepräsident bzw. Mitglied der Verwaltung
derselben (vgl. Handelsregisterauszug act. 01/2). Ihre Aussagen sind bzw. wären
daher grundsätzlich mit einer gewissen Zurückhaltung zu würdigen.
dba)
Streitpunkt
zwischen
den
Parteien
ist
zunächst
einmal,
ob
die
Beschwerdeführerin
als
Vermieterin
die
vorzeitige
Kündigung
der
Beschwerdegegner akzeptiert hatte sowie der Vorwurf, dass kein zumutbarer
Nachmieter angeboten worden sei bzw. das Finden der Nachfolgepächterin durch
die Beschwerdeführerin. Hinsichtlich dieser Fragestellungen erübrigte sich eine
Einvernahme
der
angebotenen
Zeugen,
da
diese
vom
Genossenschaftspräsidenten V. in seinem E-Mail vom 26. August 2008 (Akten
Vorinstanz, kB 3), welches sich an die Beschwerdegegner richtete und zudem zur
Kenntnis an sämtliche Mitglieder der Verwaltung der Genossenschaft übermittelt
worden war, hinlänglich beantwortet wurden. Da dieses E-Mail jedenfalls nicht zu
Prozesszwecken
verfasst
worden
war,
vermöchten
selbst
gegenteilige
Äusserungen der angebotenen Zeugen an dessen hohem Beweiswert nichts zu
ändern, zumal deren Aussagen aus den genannten Gründen im Gegensatz zu
den klaren Depositionen im E-Mail mit Zurückhaltung zu würdigen wären. An der
Beweistauglichkeit und –erheblichkeit des E-Mails vermag sodann auch der
Umstand
nichts
zu
ändern,
dass
es
allein
vom
lediglich
kollektiv
zeichnungsberechtigten Verwaltungspräsidenten der Beschwerdeführerin verfasst
worden war. Denn wie ausgeführt hat dieser das E-Mail am 26. August 2008 auch
sämtlichen Verwaltungsmitgliedern zur Kenntnisnahme übermittelt. Mangels
gegenteiliger Anhaltspunkte in den Akten kann davon ausgegangen werden, dass
diese den Inhalt dieser Nachricht stillschweigend akzeptiert und damit die
Ansichten
des
Verwaltungspräsidenten
mitgetragen
haben.
Die
Beschwerdeführerin muss sich folglich den Inhalt der elektronischen Nachricht
entgegenhalten lassen. Wie bereits festgestellt ist damit hinsichtlich dieser
Fragestellungen nicht zu beanstanden, dass der Bezirksgerichtspräsident auf die
Einvernahme der angebotenen Zeugen verzichtete.
dbb)
Weiterer Streitpunkt zwischen den Parteien ist die Programmierung der
Kasse bzw. die entsprechende Kostentragung. Die Beschwerdeführerin legt den
Beschwerdegegnern zur Last, sie hätten vor ihrem Auszug an der Kasse
manipuliert und absichtlich deren Programmierung gelöscht. Dagegen bestreiten
die Beschwerdegegner, die Programmierung gelöscht zu haben (vgl. etwa Replik,
Akten Vorinstanz, Rechtsschriften, act. 4 S. 2). Zunächst gilt es festzustellen, dass

Seite 13 — 24
es sich nicht als massgebend erweist, ob die Beschwerdegegner die
Programmierung mutwillig gelöscht haben. Als wesentlich erweist sich vielmehr,
ob sie diese überhaupt gelöscht haben und bejahendenfalls, ob dies üblich ist
bzw. ob sie hierzu berechtigt waren. Sodann müsste ermittelt werden, welcher
Mehraufwand bei einer vollständigen Löschung der Programmierung und damit
bei Notwendigkeit einer gänzlichen Neuprogrammierung für die neue Mieterin
entstanden ist. Fundierte Antworten bezüglich dieser Fragestellungen wären von
der D. Kassensysteme AG, welche die Programmierung der Kasse vorgenommen
hat, zu erwarten, weshalb die notwendigen Fragen zur weiteren Abklärung des
Sachverhaltes zunächst an diese und nicht an die aufgerufenen Zeugen zu richten
wären. Sollten sich die Ausführungen dieser Firma dennoch nicht als hinreichend
klar erweisen, wäre in einem weiteren Schritt allenfalls noch einmal zu prüfen, ob
eine Zeugenbefragung zur weiteren Klärung des Sachverhaltes beitragen könnte.
Bezüglich dieses Punktes stellt sich allerdings vorweg die Frage der
Aktivlegitimation der Genossenschaft. Aktivlegitimiert ist, wer berechtigt ist, das
eingeklagte Recht oder Rechtsverhältnis geltend zu machen; sie fehlt, wenn der
Anspruch nicht dem Kläger zusteht. Die Prüfung der Aktivlegitimation erfolgt frei
und von Amtes wegen. Der Entscheid über die fehlende Sachlegitimation erfolgt
durch Sachurteil mithin durch Abweisung der Klage (BGE 126 III 63;
Vogel/Spühler, a.a.O., § 36 N 89 f.). Im vorliegenden Verfahren ist die
Genossenschaft zwar Beklagte und nicht Klägerin. Soweit sie jedoch
Verrechnungsansprüche erhebt, kommt ihr die Stellung als Klägerin zu. Es erweist
sich für das Vorliegen der Aktivlegitimation damit als notwendig, dass die
Genossenschaft Trägerin des Anspruchs auf Bezahlung der Rechnung für die
Programmierung der Kasse im Betrage von Fr. 743.50 durch die früheren Mieter
an sie ist. Dies ist zunächst einmal dann der Fall, wenn sie den betreffenden
Rechnungsbetrag selbst bezahlt hat. Sollte ein Dritter die Rechnung beglichen
haben, hätte sich die Genossenschaft dessen Forderungsanspruch gegenüber
den früheren Mietern zedieren lassen müssen.
Bei den Akten befindet sich zunächst eine Rechnung bzw. ein
Arbeitsrapport der D. Kassensysteme AG vom 8. Oktober 2008 über den strittigen
Betrag von Fr. 743.50 (Akten Vorinstanz, bB 6). Gemäss diesem Dokument
erfolgte der Auftrag („Anrufer“) an die D. Kassensysteme AG durch eine „Frau J.“,
Gasthaus B.. Dabei dürfte es sich – was auch in Übereinstimmung steht mit der
Rechnung vom 16. Oktober 2008 (vgl. nachfolgend) – um die neue Mieterin des
B., Frau J., handeln. Sodann befindet sich eine Rechnung der am 8. Oktober 2008
von der D. Kassensysteme AG im B. ausgeführten Arbeiten vom 16. Oktober 2008

Seite 14 — 24
über denselben Betrag bei den Akten (Akten Vorinstanz kB 7). Diese Rechnung
richtet sich ebenfalls an Frau J., Gasthaus B.. Damit ergibt sich jedoch, dass den
Auftrag
für
die
Neuprogrammierung
der
Kasse
jedenfalls
nicht
die
Beschwerdeführerin erteilt hat. Auch die Rapport- und Rechnungsstellung erfolgte
an die neue Mieterin Frau J. und nicht an die Vermieterin. Wer die Rechnung
schliesslich tatsächlich bezahlt hat, ergibt sich weder aus den genannten
Schreiben (bB 6, kB 7) noch aus den übrigen Akten. So liegt insbesondere keine
Quittung bei den Akten. Damit erweist sich jedoch der diesbezügliche Sachverhalt
als nicht klar und es kann gestützt auf die vorliegende Aktenlage nicht beantwortet
werden, ob der Genossenschaft die Aktivlegitimation bezüglich der erörterten
Fragestellung zukommt oder nicht.
Wie bereits vorgängig dargelegt, haben Schlichtungsbehörde und Richter
gemäss Art. 274d Abs. 3 OR den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und
die Beweise nach freiem Ermessen zu würdigen; die Parteien müssen ihnen alle
für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen (vgl. E. 2 c/ca).
Damit erweist sich, dass der Vorinstanz die Aufgabe zukommen wird, bezüglich
der Rechnung der Neuprogrammierung der Kasse zunächst den Sachverhalt im
Sinne der obigen Ausführungen rechtsgenüglich festzustellen und sie gestützt auf
die gewonnenen Erkenntnisse alsdann zu entscheiden hat, ob sich die
Genossenschaft „A.“ diesbezüglich überhaupt als aktivlegitimiert erweist. Nur
wenn dies zu bejahen sein sollte, käme der bei der D. Kassensysteme AG
eingeholten schriftlichen Auskunft allenfalls relevante Bedeutung zu. Dies hätte
zur Folge, dass der Beschwerdeführerin sowie den Beschwerdegegnern
diesbezüglich entsprechend den gemachten Ausführungen nachträglich das
rechtliche Gehör zu gewähren wäre.
dbc)
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die Nichteinvernahme der
angebotenen Zeugen bezüglich des von ihr zur Verrechnung gebrachten
Aufwandes von Fr. 425.60 für Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte und
Spesen etc., welchen die Vorinstanz als nicht bewiesen qualifizierte. Hierzu gilt es
festzustellen, dass die Beschwerdeführerin bezüglich der geltend gemachten
Auslagen keinerlei Belege ins Recht gelegt hat, was jedoch für den
rechtsgenüglichen Nachweis derartiger Auslagen unabdingbar wäre. Blosse
Zeugenaussagen sind diesbezüglich nicht beweistauglich und vermögen jedenfalls
den schriftlichen Beleg nicht zu ersetzen. Die Aussagen der Zeugen könnten von
vornherein keinen rechtsgenüglichen Nachweis für den in Franken und Rappen zu
beziffernden Aufwand erbringen. Da die Beschwerdeführerin den geltend
gemachten Betrag zudem offenbar exakt berechnen konnte, wäre es ihr auch

Seite 15 — 24
ohne
weiteres
möglich
und
zumutbar
gewesen,
dessen
genaue
Zusammensetzung offen zu legen und entsprechend mit Rechnungen, Quittungen
oder dergleichen zu belegen. Es ist damit nicht zu beanstanden und stellt keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin dar, dass die
Vorinstanz diesbezüglich von der Befragung der aufgerufenen Zeugen absah.
e)
Im Sinne eines Zwischenergebnisses ist damit festzustellen, dass die
Vorinstanz das rechtliche Gehör der Parteien verletzt hat, als sie bei der D.
Kassensysteme AG eine schriftliche Auskunft eingeholt hat und dieser für die
Beurteilung der Frage, wer die Auslagen bezüglich der Neuprogrammierung der
Kasse zu tragen habe, entscheidende Bedeutung zumass, ohne den Parteien die
Gelegenheit einzuräumen, ebenfalls Fragen zu stellen und/oder sich zumindest im
Nachhinein zur eingeholten Auskunft äussern zu können. Damit verletzt der
angefochtene Entscheid den Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29
Abs. 2 BV. Da eine Heilung dieses Verfahrensmangels im Beschwerdeverfahren
gemäss Art. 232 ff. ZPO wie dargelegt nicht möglich ist, ist der Entscheid damit
bereits aus formellen Gründen aufzuheben.
3.
Obwohl der Entscheid damit bereits aus formellen Gründen aufzuheben ist,
rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Überlegungen gleichwohl, an dieser
Stelle auch auf die weiteren Rügen kurz einzugehen.
a)
Die Beschwerdeführerin machte geltend, auf die Klage hätte wegen
Nichteinhaltung der dreissigtägigen Frist nicht eingetreten werden dürfen. Die
Klagefrist habe bereits am Tag nach der Schlichtungsverhandlung vom 28. August
2009
und
nicht
erst
mit
Zustellung
der
schriftlichen
Mitteilung
der
Schlichtungsbehörde zu laufen begonnen, weshalb die Klage zu spät
eingegangen sei (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.1).
aa)
Hat
die
Schlichtungsbehörde
für
Mietstreitigkeiten
das
Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, so muss die Partei, die auf ihrem
Begehren beharrt, gemäss Art. 274f Abs. 1 Satz 2 OR innert 30 Tagen den Richter
anrufen. Für den Fristenlauf ist nach dem ausdrücklichen Wortlaut der
Bestimmung von Bundesrechts wegen allein das Datum der Feststellung des
gescheiterten Einigungsversuchs massgebend. Eine mündliche Feststellung löst
unter Vorbehalt des Vertrauensschutzes die Frist zur Anrufung des Gerichts selbst
dann aus, wenn die Parteien später noch mit einem schriftlichen Beschluss
bedient werden (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art. 274f; BGE 122 III 316 E. 2; zum
Vertrauensschutz Urteil des Bundesgerichts vom 31. August 2005 [4C.171/2005]

Seite 16 — 24
E. 3.1). Erscheint eine Partei nicht zur Verhandlung, löst die mündliche
Feststellung der Nichteinigung die Klagefrist gleichwohl aus, wenn die Vorladung
eine entsprechende Androhung enthält (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art. 274f;
BGE 122 III 316). Selbstverständlich kann – je nach dem anwendbaren
kantonalen Recht – die Schlichtungsbehörde die Nichteinigung auch erst nach der
Verhandlung in Schriftform feststellen. Diesfalls laufen die Klagefristen nach den
Regeln über die Zustellung von Entscheiden (Weber, BSK, a.a.O., N 4 zu Art.
274f). Es ist damit festzustellen, dass die dreissigtägige Frist grundsätzlich bereits
nach dem Tag der gescheiterten Schlichtungsverhandlung zu laufen beginnt,
wobei es präzisierend festzuhalten gilt, dass die Tatsache des Scheiterns einer
Schlichtungsverhandlung für sich allein nicht genügt, um die Frist auszulösen. Wie
sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, bedarf es dazu vielmehr zusätzlich
der in der Verhandlung von der Schlichtungsbehörde zumindest mündlich
getroffenen Feststellung, dass keine Einigung zustande gekommen ist. Bloss
konkludentes Verhalten, z.B. das Entlassen der Parteien, kann nicht genügen. Die
Frist beginnt erst zu laufen, wenn die Schlichtungsbehörde den Parteien bewusst
gemacht hat, dass das Schlichtungsverfahren abgeschlossen ist, indem sie das
Nichtzustandekommen der Einigung ausdrücklich festgestellt hat. Fristauslösend
ist stets die – mündliche oder schriftliche – Eröffnung dieser Feststellung (BGE
122 III 316 E. 2 = mp 3/97 S. 182).
ab)
Grundsätzlich zutreffend ist die Auffassung der Beschwerdeführerin,
wonach die Schlichtungsverhandlung vom 28. August 2009 infolge ihrer
Abwesenheit bereits als gescheitert gilt (vgl. hierzu auch ausdrücklich Art. 23 Abs.
2 der Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht; BR
219.800). Relevant für den Fristenlauf ist jedoch entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin, wie soeben dargelegt, nicht das Scheitern an sich, sondern
vielmehr der Zeitpunkt der ausdrücklichen Feststellung der Nichteinigung durch
die Schlichtungsbehörde. Die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen
Urteil erweisen sich damit als zutreffend (E. 2.1 und 2.2 S. 11). Aus den Akten
geht nicht klar hervor, ob die Schlichtungsbehörde bereits an der Verhandlung
vom 28. August 2009 das Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt hat,
oder ob sie diese Feststellung erst in ihrem schriftlichen Entscheid vom 28. August
2009, den Parteien mitgeteilt am 15. September 2009, ausdrücklich getroffen hat
(Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 1). In E. 5 des betreffenden Entscheides
wird zunächst festgehalten, dass die Mieter darauf hingewiesen worden seien,
dass sie – sollten sie ihre Forderung weiterhin durchsetzen wollen – innert 30
Tagen an das Bezirksgericht F. zu gelangen hätten. Entsprechend dieser

Seite 17 — 24
Formulierung dürfte dieser Hinweis und somit die Feststellung des Scheiterns der
Schlichtungsverhandlung bereits an der Verhandlung vom 28. August 2009 erfolgt
sein. Diesfalls hätte die dreissigtägige Frist am folgenden Tag zu laufen begonnen
und wäre am 28. September 2009 abgelaufen, womit die erst am 12. Oktober
2009 der Post übergebene Prozesseingabe als eindeutig verspätet zu qualifizieren
wäre. Letztlich kann jedoch die Frage, ob den Mietern das Nichtzustandekommen
der Einigung an der Verhandlung vom 28. Oktober 2009 tatsächlich ausdrücklich
eröffnet worden ist, aufgrund der vorliegenden besonderen Umstände offen
gelassen
werden.
Als
entscheidend
erweist
sich
vielmehr,
dass
die
Schlichtungsbehörde in ihrer schriftlichen Mitteilung, welche am 15. September
2009 erfolgte, zu einem Zeitpunkt also, als die Klagefrist bei einem allenfalls an
der Verhandlung vom 28. August 2009 den Mietern eröffneten Scheitern der
Einigung noch nicht abgelaufen war, festgehalten hat, diese könnten ihre
Forderung, wenn sie diese weiterhin durchsetzen wollten, innert 30 Tagen beim
Bezirksgericht F. geltend machen. Diesen Hinweis durften die Beschwerdegegner
nach Treu und Glauben dahin verstehen, dass die Frist mit der Mitteilung, in der
sie auf diese aufmerksam gemacht wurden, zu laufen beginne. Sie durften daher
in guten Treuen davon ausgehen, sie hätten vom Zeitpunkt der Zustellung der
Mitteilung an gerechnet 30 Tage Zeit, um die Klage anzuheben. Darauf durften sie
sich selbst dann verlassen, wenn die Angabe der Schlichtungsbehörde falsch
gewesen sein sollte, weil die Feststellung des Nichtzustandekommens der
Einigung bereits an der Schlichtungsverhandlung erfolgt war und die Frist gemäss
Art. 274f Abs. 1 Satz 2 OR deshalb eigentlich bereits am auf die Verhandlung
folgenden Tag zu laufen begonnen hatte. Denn diesfalls könnten sich die
Beschwerdegegner jedenfalls darauf berufen, dass ihnen aus der unrichtigen
behördlichen Auskunft über die Klagefrist kein Nachteil entstehen dürfe (vgl.
hierzu insbesondere BGE 122 III 316 E. 3 mit Hinweis auf 117 Ia 421 E. 2a). Dies
hat vorliegend umso mehr zu gelten, als in der erwähnten E. 5 des Entscheides
der Schlichtungsbehörde vom 28. August 2009, mitgeteilt am 15. September
2009, im Weiteren ausdrücklich ausgeführt wird, die Frist beginne aufgrund der
Tatsache, dass die Beklagte erst mit diesem Schreiben Kenntnis erlange von der
Nichteinigung,
erst
mit
der
schriftlichen
Mitteilung
zu
laufen.
Die
Schlichtungsbehörde nahm folglich sogar ausdrücklich zum Beginn des
Fristenlaufes Stellung und begründete diesen, worauf die Beschwerdegegner in
guten
Treuen
vertrauen
durften.
Ob
bereits
die
Vorladung
zur
Schlichtungsverhandlung
eine
entsprechende
Androhung
bezüglich
Nichterscheinens und Beginn des Fristenlaufs enthalten hatte, ergibt sich aus den
Akten nicht, vermöchte aber aufgrund des dargelegten Sachverhaltes ohnehin

Seite 18 — 24
nichts am Ergebnis zu ändern. Damit gilt es festzustellen, dass die Klagefrist mit
der Eingabe vom 12. Oktober 2009 jedenfalls als gewahrt gilt und der
Nichteintretensantrag der Beschwerdeführer insoweit abzuweisen ist.
b)
Als unbegründet erweist sich sodann auch der weitere Einwand der
Beschwerdeführerin, wonach das Protokoll der Schlichtungsbehörde, welchem die
Funktion eines Leitscheines zukomme, nicht innert der Klagefrist im Original
eingereicht worden sei, was einer Verletzung von Art. 82 Abs. 1 ZPO
gleichkomme und weshalb auf die Klage nicht hätte eingetreten werden dürfen
(vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.2). Zutreffend ist zunächst, dass dem Protokoll der
Schlichtungsbehörde im Falle des Nichtzustandekommens der Einigung die
Funktion eines Leitscheines im Sinne von Art. 73 ZPO zukommt (vgl. Art. 12 Abs.
2
der
Vollziehungsverordnung
zum
OR).
Entgegen
der
Ansicht
der
Beschwerdeführerin ergibt sich jedoch weder aus Art. 82 Abs. 1 ZPO noch aus
einer anderen Gesetzesbestimmung, dass der Leitschein im Original eingereicht
werden müsste (vgl. zur Problematik eines nachgefertigten Leitscheines PKG
1990 Nr. 12). Dasselbe hat bezüglich des Protokolls bzw. Entscheides der
Schlichtungsbehörde zu gelten. Die Beschwerdeführerin konnte auch nicht geltend
machen, inwiefern es im vorliegenden Fall relevant wäre, dass dem
Bezirksgerichtspräsidenten der Original-Leitschein vorgelegen wäre, insbesondere
behauptete sie keine Unregelmässigkeiten oder Abweichungen der eingereichten
Kopie vom Original. Die Darlegungen der Vorinstanz in E. 4 des angefochtenen
Urteils (S. 12) hierzu erweisen sich folglich als zutreffend. Damit liegt jedoch keine
Gesetzesverletzung vor. Auch der diesbezügliche Nichteintretensantrag ist folglich
abzuweisen.
c)
Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin ein, auf die Klage habe auch
deshalb nicht eingetreten werden dürfen, da die Eingabe der Beschwerdegegner
keinen Antrag enthalte, welcher als Rechtsbegehren gedeutet werden könnte,
weshalb Art. 82 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO verletzt sei (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. D.3).
ca)
Die allgemeinen rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen
Urteil zu den Anforderungen an ein Rechtsbegehren bei einer Eingabe von Laien,
welche sich auf die geltende kantons- und bundesgerichtliche Rechtsprechung
abstützen, sind zutreffend und es kann vollumfänglich darauf verwiesen werden
(vgl. angefochtenes Urteil E. 5 S. 12 f.).
cb)
Fraglich bleibt damit, ob die Vorinstanz gestützt auf die erwähnte
Rechtsprechung zu Recht auf die Prozesseingabe eingetreten ist. Vor der

Seite 19 — 24
Schlichtungsbehörde hatten die Beschwerdegegner als Mieter das Begehren
gestellt, die Vermieterin sei zu verpflichten, den Mietern Fr. 2'716.65 nebst 5 %
Verzugszins seit dem 6. Mai 2009 zu bezahlen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterin
(vgl.
Akten
Vorinstanz
Rechtsschriften act. 1 S. 2). In ihrer Prozesseingabe vom 12. Oktober 2009
machten die Beschwerdegegner neben einer kurzen Umschreibung des
Sachverhaltes sodann unter anderem folgende Ausführungen:
„Wir schickten danach der Genossenschaft eine Rechnung über die
Streitsumme (ca. Fr. 2'700 plus 5 % Zins) mit erfolgloser Betreibung. Vor der
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse am 28. August 2009 in Davos
erschien die beklagte Partei nicht (ohne irgendwelche Entschuldigung). Wir
rufen Sie als zuständige Gerichtsinstanz an, um gegen die gescheiterte
Verhandlung zu rekurrieren.“
Aus diesen Ausführungen der Beschwerdegegner in ihrer Prozesseingabe
ergibt sich nun aber hinreichend klar und präzise, dass diese vor dem
angerufenen Bezirksgerichtspräsidium erwirken wollten, dass die Vermieter zu
einer Zahlung an sie entsprechend des in Betreibung gesetzten Betrages (vgl.
Akten
Vorinstanz
kB 8)
und
ihrem
gleichlautenden
Begehren
vor
der
Schlichtungsstelle und damit im Umfang von Fr. 2'716.75 zuzüglich 5 % Zins
verpflichtet werden sollten. Im Weiteren machten sie vor Bezirksgerichtspräsidium,
wie sich der Zusammenstellung auf S. 2 der Prozesseingabe ohne Weiteres
entnehmen lässt, die Kosten der Betreibung sowie im Zusammenhang mit der
Schlichtungsverhandlung Reisekosten und Kosten für den Arbeitsausfall und
damit insgesamt einen Betrag von Fr. 3'326.65 zuzüglich 5 % Zins geltend. Dass
diese Forderung auch für die Beschwerdeführerin hinreichend erkennbar war bzw.
zumindest erkennbar sein musste, ist ebenso offenkundig und ergibt sich nicht
zuletzt auch aus ihren eigenen Darlegungen in ihren Rechtsschriften. Den
entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz ist somit zuzustimmen. Sodann hat
die
Vorinstanz
in
ihren
Erwägungen
entgegen
der
Behauptung
der
Beschwerdeführerin auch hinreichend dargelegt, weshalb sie zum Ergebnis
gelangte, dass der Wille der Beschwerdegegner klar zum Ausdruck komme und
folglich rechtlich durchsetzbar sei und sich nicht nur auf die Feststellung des
Ergebnisses beschränkt (vgl. das angefochtene Urteil E. 5 S. 12 f.). Es liegt somit
auch weder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs mangels hinreichender
Begründung noch eine Verletzung von Art. 82 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO vor, weshalb sich
der Nichteintretensantrag der Beschwerdeführerin auch diesbezüglich als
unbegründet erweist.

Seite 20 — 24
d)
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die den Beschwerdegegnern von
der Vorinstanz zugesprochene Umtriebsentschädigung von pauschal Fr. 350.-- für
Aufwendungen ab dem 15. September 2009 (Datum des Versandes des
Entscheids der Schlichtungsbehörde). Die Festsetzung des Betrages sei
willkürlich und ohne jeglichen Nachweis erfolgt (vgl. Beschwerde S. 6 Ziff. 4).
Sodann wurde geltend gemacht, eine nicht anwaltlich vertretene Gegenpartei
habe ohnehin keinen Anspruch auf Auslagenersatz (vgl. Beschwerde S. 3 Ziff. 5
Abs. 3) Die Vorinstanz erwog hierzu, wer nicht anwaltlich vertreten gewesen sei,
habe lediglich Anspruch auf eine angemessene Umtriebsentschädigung (vgl.
angefochtenes Urteil E. 7 S. 18).
da)
Gemäss Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der unterliegende Teil in der Regel zur
Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Hat keine Partei
vollständig obsiegt, können die Kosten verhältnismässig verteilt werden. Sodann
wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr
durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Fällt das
Urteil nicht ausschliesslich zu Gunsten einer Partei aus, können die
aussergerichtlichen Kosten nach den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen
verteilt werden (Abs. 2). Sodann hat die Vorinstanz im angefochtenen Urteil mit
Hinweis auf die kantonsgerichtliche Rechsprechung richtigerweise festgestellt,
dass die nicht anwaltlich vertretene Partei lediglich - aber immerhin - Anspruch hat
auf eine angemessene Umtriebsentschädigung, welche nach den Umständen des
Falles und der Billigkeit zu bemessen ist (PKG 2007 Nr. 6 E. 3 a/b mit diversen
Hinweisen; sodann auch das von der Vorinstanz zitierte Urteil des Kantonsgerichts
von Graubünden vom 29. März 2004 [ZF 03 55] E. II S. 10).
Die Höhe der aussergerichtlichen Entschädigung ist nach dem Umfang der
notwendigen und tatsächlich geleisteten Arbeit sowie nach dem Mass der
unumgänglichen Umtriebe und nach der objektiven Bedeutung der Streitsache zu
bemessen. Reicht der obsiegende Rechtsvertreter keine detaillierte Honorarnote
ein, so bestimmt das Gericht nach konstanter Praxis von sich aus die durch die
Gegenpartei an ihn zu entrichtende Entschädigung nach pflichtgemässem
Ermessen. Bei einer Umtriebsentschädigung an eine nicht anwaltlich vertretene
und obsiegende Partei ist sinngemäss gleich zu verfahren (PKG 2005 Nr. 5).
db)
Damit gilt es zunächst festzustellen, dass die Beschwerdegegner, obwohl
nicht anwaltlich vertreten, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer Anspruch
auf Auslagenersatz haben, allerdings ist dieser wie dargelegt auf eine
angemessene Umtriebsentschädigung zu beschränken. Im Weiteren erweist es

Seite 21 — 24
sich als nicht notwendig, dass dem Gericht ein Beleg für die Umtriebe vorgelegt
wird, diese können nach pflichtgemässem Ermessen festgelegt werden. Dem
Verhandlungsprotokoll des Bezirksgerichtspräsidiums F. ist zu entnehmen (vgl.
Akten Vorinstanz, Rechtsschriften act. 8), dass seitens der Beschwerdegegner
bzw. Mieter X. an der Gerichtsverhandlung vom 11. März 2010 in G. persönlich
anwesend war. Die Verhandlung wurde um 9.20 Uhr eröffnet und dauerte bis um
9.50 Uhr. Die Beschwerdegegner waren zum damaligen Zeitpunkt bereits in H.,
Kanton Zürich, wohnhaft. Unter Einbezug der kurzen Verhandlungsdauer, der
Reisezeit von H. nach G. und zurück, der entsprechenden Fahrspesen sowie der
notwendigen Vorbereitungszeit im Hinblick auf die Hauptverhandlung kann bei
einer zugesprochenen Pauschalentschädigung von Fr. 350.-- schwerlich von
Willkür und damit von einer Gesetzesverletzung gesprochen werden. Der von der
Vorinstanz zugesprochene Betrag ist jedenfalls nicht zu beanstanden.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang im Weiteren
geltend macht, ihr sei zum Vorwurf gemacht worden, die geltend gemachten
Kosten für Pächtersuche, Inserate, Rechtsauskünfte und Spesen etc. im Betrage
von Fr. 425.60 nicht belegt zu haben und gleichzeitig werde von der Gegenpartei
kein Nachweis für ihre Umtriebe verlangt, was eine unzulässige und willkürliche
Ungleichbehandlung sei, verkennt sie, dass für diese beiden Ansprüche gänzlich
unterschiedliche Rechtsnormen zur Anwendung gelangen. Während es sich bei
der von ihr geltend gemachten Verrechnungsforderung von Fr. 425.60 um eine
Schadensposition gestützt auf Art. 41 oder Art. 97 OR handelt und der geltend
gemachte Schaden entsprechend den allgemeinen Beweisregeln (Art. 8 ZGB)
vom Ansprecher zu beweisen ist, richtet sich die ausseramtliche Entschädigung
bzw. eine Umtriebsentschädigung an die obsiegende Partei wie ausgeführt nach
Art. 122 Abs. 2 ZPO und wird wie ebenfalls dargelegt bei Fehlen einer Kostennote
bzw. eines Nachweises vom Gericht praxisgemäss nach pflichtgemässem
Ermessen festgelegt. Damit erweist sich auch der diesbezügliche Einwand der
Beschwerdeführerin als unbegründet.
4.
Zusammenfassend gilt es damit festzustellen, dass die Beschwerde im
Sinne der Erwägungen wegen Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör
im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben
und die Sache an die Vorinstanz zur weiteren Veranlassung und neuen
Entscheidung zurückzuweisen ist.
5. a)
Bezüglich der Regelung der Kostenfolgen entsprechend Art. 122 ZPO und
damit grundsätzlich gemäss dem Mass des Obsiegens bzw. Unterliegens ist

Seite 22 — 24
zunächst auf die vorgängig gemachten Erwägungen zu verweisen (vgl. E. 3 d/da).
Von dieser Regel kann jedoch – wie sich bereits aus dem Wortlaut von Art. 122
Abs. 1 ZPO ergibt – abgewichen werden. Es liegt grundsätzlich im Ermessen des
Richters, unter welchen Voraussetzungen und nach welchen Kriterien ein
Abweichen
von
der
gesetzlichen
Regel
erfolgen
soll
(vgl.
etwa
Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3.
Auflage, Zürich 1997, N 26 zu § 64; PKG 1990 Nr. 38 E. 3c). Die Missachtung des
rechtlichen Gehörs stellt vorliegend einen gravierenden Fehler der Vorinstanz dar,
ist doch hinlänglich bekannt, dass keine Beweiserhebungen ohne Einbezug der
Parteien vorgenommen werden dürfen, da andernfalls deren rechtliches Gehör
verletzt wird. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich jedoch nicht, die
Gerichtskosten den Parteien aufzuerlegen. Die Gerichtskosten sind in derartigen
Fällen vielmehr praxisgemäss vollumfänglich der Vorinstanz zu überbinden (PKG
2004 Nr. 11).
b)
Die ausseramtliche Entschädigung bzw. Umtriebsentschädigung hat
entsprechend Art. 122 Abs. 2 ZPO zu erfolgen (vgl. hierzu vorgängig E. 3 d/da).
Auch diesbezüglich ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes, dass der
Richter von dieser Regel abweichen kann, sofern besondere Gründe dies als
angemessen erscheinen lassen. Dabei ist es ebenfalls grundsätzlich dem
richterlichen Ermessen anheim gestellt, ob und in welchem Umfang von der nicht
zwingenden gesetzlichen Regel abgewichen wird, doch darf dies nicht willkürlich
geschehen; der Entscheid muss sich vielmehr sachlich vertreten lassen (vgl. PKG
1988 Nr. 14 S. 72; 1990 Nr. 38 E. 3c). Die Beschwerdeführerin hat keine
Kostennote eingereicht, weshalb das Gericht, wie bereits vorgängig ausführlich
dargelegt, nach pflichtgemässem Ermessen darüber zu befinden hat. Zu
berücksichtigen gilt es vorliegend insbesondere, dass die Beschwerdeführerin mit
dem Antrag auf Nichteintreten und mit ihren weiteren Einwendungen mehrheitlich
nicht durchgedrungen ist, was zur Folge hat, dass der entsprechende Aufwand
nicht zu ersetzen ist. Erfolg beschieden war ihr einzig, soweit sie eine Verletzung
des
rechtlichen
Gehörs
im
Zusammenhang
mit
der
vom
Bezirksgerichtspräsidenten nach Durchführung der Hauptverhandlung eingeholten
schriftlichen Auskunft bei der D. Kassensysteme AG gerügt hat. Der
Gesamtaufwand der Beschwerdeführerin für die Beschwerde dürfte etwa 12
Stunden betragen haben. Dieser ist entsprechend den gemachten Ausführungen
zu kürzen, wobei unter Berücksichtigung des nur teilweisen Obsiegens eine
Kürzung
um
¾
als
angemessen
erscheint.
Daraus
folgt,
dass
die
Beschwerdeführerin Anspruch hat auf Entschädigung ihres Aufwandes im Umfang

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von 3 Stunden. Den anzuwendenden Stundenansatz gilt es gleichermassen nach
pflichtgemässem
Ermessen
festzusetzen.
Der
in
eigener
Sache
tätige
Rechtsanwalt hat nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts (nur)
Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung, die nach den Umständen des Falles
und der Billigkeit zu bemessen ist und nach der Gerichtspraxis etwa 50% des
üblichen Honoraransatzes eines Rechtsanwaltes und damit Fr. 120.00 beträgt
(PKG 2005 Nr. 11 insbesondere E. 3b, mit Hinweisen; PKG 2007 Nr. 6 E. 3c, mit
Hinweisen). Es sind nun vorliegend keine Gründe ersichtlich, weshalb von dieser
Vorgehensweise abzuweichen und ein anderer Stundenansatz anzunehmen wäre.
Daraus ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin eine Umtriebsentschädigung im
Umfang von Fr. 360.00 (3 Stunden zu Fr. 120.00) zuzüglich Spesen von pauschal
Fr. 20.00, insgesamt damit ein Betrag von Fr. 380.00 zuzusprechen ist. Da diese
Umtriebsentschädigung einzig auf dem Obsiegen der Beschwerdeführerin
bezüglich der Verletzung des rechtlichen Gehörs beruht und es sich hierbei wie
dargelegt um einen gravierenden Fehler seitens der Vorinstanz handelt,
rechtfertigt es sich nicht, diese gemäss der allgemeinen Kostenverteilungsregel
den
als
Laien
prozessierenden
und
diesbezüglich
unterlegenen
Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Vielmehr erscheint es entsprechend der
Vorgehensweise bei der Gerichtsgebühr vorliegend als gerechtfertigt, die
Umtriebsentschädigung an die Beschwerdeführerin ebenfalls der Vorinstanz zu
überbinden.

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III. Demnach wird erkannt
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, das
angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zur
weiteren Veranlassung und neuen Entscheidung zurückgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'500.00 gehen zu Lasten
der Vorinstanz, die zudem die Beschwerdeführerin für ihre Umtriebe mit
Fr. 380.00 zu entschädigen hat.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In
beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und
113 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: