gr_gerichte · R 2018 39 · 2019-03-19 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 39 und R 18 40
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 19. März 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess,
Beschwerdeführer
B._____,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,
Beschwerdegegnerin
und
C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
C._____ ist Eigentümer der Parzelle 776 in der Gemeinde X._____ (nach-
folgend Gemeinde). Die Parzelle liegt in der Wohnzone C. Im nördlichen 
Bereich der Parzelle steht ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, einer 
Doppelgarage und einem Besucherparkplatz im Aussenbereich. Am 13. 
April 2018 reichte C._____ der Gemeinde das Baugesuch für die Erstellung 
eines weiteren Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und Einstell-
halle im südlichen Bereich der Parzelle ein.
2.
Im Norden grenzt die Parzelle 776 an die Parzelle 779, die sich im Eigen-
tum von B._____ befindet. Über die Parzelle 779, die direkt an die Quar-
tierstrasse D._____ angrenzt, führt die Zufahrt zur Parzelle 776. Entspre-
chend ist im Grundbuch zu deren Gunsten und zu Lasten von Parzelle 779 
(auf einem Bodenstreifen von 3 m Breite im östlichen Teil) ein Durchfahrts-
recht eingetragen.
3.
Die Parzelle 779 grenzt im Osten an die Parzelle 4262, die Parzelle 776 
grenzt im Osten teilweise an Parzelle 4262, die im Eigentum von A._____ 
steht.
4.
A._____ und B._____ erhoben am 30. April 2018 je eine separate Einspra-
che gegen das am 20. April 2018 publizierte Baugesuch Nr. 2018-____. In 
ihren Einsprachen, die einen mehr oder weniger gleichen Wortlaut aufwei-
sen, rügten sie im Wesentlichen die mangelnde Erschliessung, eine unzu-
reichende Baustellenzufahrt und eine zu grosse Anzahl von Parkplätzen. 
5.
Mit Einspracheentscheid vom 6. Juli 2018 wies die Gemeinde beide Ein-
sprachen ab und erteilte am selben Tag die Baubewilligung mit Auflagen. 
Sie verwies auf das im Grundbuch eingetragene Durchfahrtsrecht auf der 
Parzelle 779 sowie auf die Beschränkung der maximal zulässigen Neigung 
der Zufahrtsrampe zur geplanten Einstellhalle auf Parzelle 776 auf 15 % in 
der Baubewilligung und erachtete damit die Erschliessung der Parzelle 776 
als genügend. Auf die übrigen Punkte (Baugrubensicherung, gerichtliche 


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Feststellung des bestehenden Zustands der Baute auf Parzelle 4262, etc.) 
trat sie nicht ein, weil es sich um zivilrechtlich zu klärende Fragen handelte. 
In der Baubewilligung hielt sie zudem fest, dass die Anzahl Pflichtpark-
plätze 13 betrage.
6.
Dagegen erhoben A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) und B._____ 
(nachfolgend Beschwerdeführerin) mit je separater Eingabe vom 3. August 
2018 Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden. A._____ stellte den Antrag, die Baubewilligung sei vor-
erst nicht zu erteilen, bis die Zufahrtssituation bezüglich Sicherheit und 
Machbarkeit gemäss Richtlinien der bfu geklärt und die rechtlichen Vorga-
ben gemäss Art. 51 des Baugesetzes der Gemeinde (nachfolgend BG) er-
füllt seien. Zudem sei die Anzahl der Tiefgaragenplätze von zwölf auf neun 
zu reduzieren. B._____ stellte den Antrag, die Baubewilligung sei vorläufig 
zu sistieren, bis das eingetragene Durchfahrtsrecht auf ihrer Parzelle ab-
geklärt (zusätzlicher Verkehr, Baustellenerschliessung, etc.), die Zu- und 
Ausfahrtsicherheit geregelt, der Plan für die Zufahrtsrampe mit einem Ma-
ximalgefälle von 15 % erstellt, die Breite des Zufahrtswegs von 3 m herge-
stellt und Schutzmassnahmen gegen allfällige Beschädigungen festgelegt 
seien sowie bis ihr der Installationsplan der Baustellenerschliessung und 
die Korrektur der bewilligten Parkplätze vorliegen würden.
7.
Mit Vernehmlassung vom 29. August 2018 beantragte C._____ (nachfol-
gend Beschwerdegegner) in beiden Fällen die kosten- und entschädi-
gungsfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In 
Bezug auf die Beschwerde von A._____ hielt er fest, dass die Verkehrssi-
cherheit während der Bauphase gewährleistet werden könne, die Sichtver-
hältnisse hinsichtlich Ein- und Ausfahrt genügend und die Vorgaben des 
Baugesetzes somit eingehalten seien. Hinsichtlich der Anzahl Parkplätze 
würde die gemäss Baugesetz erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze er-
stellt. 


- 4 -
In Bezug auf die Beschwerde von B._____ hielt er fest, dass die Frage des 
Inhalts des im Grundbuch eingetragenen Durchfahrtsrechts eine zivilrecht-
liche sei. In baurechtlicher Hinsicht berechtige ihn diese Grunddienstbar-
keit, das Baugrundstück über die Parzelle der Beschwerdeführerin zu er-
schliessen. Was die gerügte Rampenneigung betreffe, akzeptiere er die 
ihm auferlegte Reduktion auf 15 %. Darüber hinaus wiederholte er die in 
der Vernehmlassung zur Beschwerde von A._____ aufgeführte Argumen-
tation bezüglich Verkehrssicherheit, Sichtverhältnisse und Parkplätze und 
verwies auf den privatrechtlichen Charakter weiterer aufgeworfener Fragen 
(Schutzmassnahmen, Benützung privater Parkplätze, Vermeidung von 
Bauimmissionen und Übernahme von Mietzinsreduktionen).
8.
Mit Vernehmlassung vom 30. August 2018 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kosten- und entschädigungsfällige 
Abweisung der Beschwerden. Ihrer Ansicht nach stimmt das Baugesuch 
mit dem Baugesetz überein, und die Erschliessung entspreche dem gene-
rellen Strassen- und Fusswegplan. Durch den geplanten Neubau würden 
die bestehenden Ein- und Ausfahrtsverhältnisse weder verändert noch ver-
schlechtert.
9.
Mit Schreiben vom 31. August 2018 bzw. später nochmals mit Schreiben 
vom 23. November 2018 forderte der Instruktionsrichter die anwaltlich ver-
tretenen Parteien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honorarvereinba-
rung einzureichen. In der Folge reichte der Rechtsvertreter des Beschwer-
degegners mit Schreiben vom 30. November 2018 seine Honorarnote mit-
samt Honorarvereinbarung ein.
10.
Der Beschwerdeführer nahm mit freigestellter Replik vom 2. und 18. Sep-
tember 2018, die Beschwerdeführerin mit freigestellter Replik vom 18. Sep-
tember 2018 zu den Vernehmlassungen des Beschwerdegegners und der 
Beschwerdegegnerin Stellung, wobei beide an den Rechtsbegehren 
gemäss ihren Beschwerden vom 3. August 2018 festhielten.


- 5 -
11.
Am 26. September 2018 reichte die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein. 
Sie wies darauf hin, dass die beanstandete Bushaltestelle, die gemäss den 
Beschwerdeführern die Ein- und Ausfahrt zur Bauparzelle beeinträchtige, 
bis spätestens Ende November um ca. 25 bis 30 m nach Westen verscho-
ben werde, der jetzige Standort mithin provisorisch sei.
12.
Am 11. Oktober 2018 und am 22. November 2018 legte der Beschwerde-
gegner je eine Duplik ins Recht. 
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheid-
relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Einspra-
cheentscheid (Abweisung Baueinsprachen) vom 6. Juli 2018 (Akten Be-
schwerdeführer [Bf-act.] 2, Akten Beschwerdeführerin [Bfin-act.] 3) stellt ei-
nen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. 
Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde zur Verfügung (vgl. Art. 92 des kantonalen Raumplanungsgeset-
zes [KRG; BR 801.100], sowie Art. 47 ff. der kantonalen Raumplanungs-
verordnung [KRVO; BR 801.110]). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ist somit gegeben. 


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1.2.
Nach Art. 6 lit. a VRG kann die Behörde im Interesse einer zweckmässigen 
Erledigung die Verfahren bei getrennt eingereichten Eingaben zum glei-
chen Gegenstand vereinigen. Dieser allgemeine Grundsatz des Verwal-
tungsverfahrens gilt auch für das Verwaltungsgericht. Vorliegend erachtet 
das Gericht die Vereinigung der beiden Verfahren R 18 39 und R 18 40 als 
zweckmässig und angebracht, zumal inhaltlich der gleiche Sachverhalt zu 
beurteilen ist.
2.
Den Rechtsschutz im Falle von Verfügungen, die sich auf das Bundesge-
setz über die Raumplanung (RPG; SR 700) und dessen kantonale und eid-
genössische Ausführungsbestimmungen stützen, regelt Art. 33 RPG. 
Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die Legitima-
tion mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten. Damit 
gelten die Legitimationserfordernisse von Art. 89 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 
2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) auch 
für das kantonale Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG (vgl. 
AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/HAAG [Hrsg.], Kom-
mentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 Rz. 53 mit weiteren Hinweisen), wo-
bei das kantonale Recht den Kreis der Beschwerdebefugten weiter fassen 
kann (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 53). Gemäss Art. 89 Abs. 1 
BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berech-
tigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Mög-
lichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen 
Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Durch eine Ver-
fügung ist berührt, wer in einer hinreichend nahen Beziehung zur Streitsa-
che steht (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 55 mit Hinweis auf BGE 
121 II 171 E.2b). 
Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde 
vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch 


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den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vor-
schrift dazu ermächtigt ist. Diese Bestimmungen gehen nicht über die An-
forderungen zur Beschwerdelegitimation gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG hin-
aus, weshalb diesbezüglich auf das oben Ausgeführte abgestellt werden 
kann. Das heisst, es reicht die besondere Nähe zum Streitgegenstand, da-
mit der angefochtene Entscheid auf die erhobenen Rügen hin überprüft 
wird (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 
2016, 6. Aufl., S. 555).
2.1.
Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenom-
men, zudem sind sie als direkte Nachbarn der vom Bauvorhaben betroffe-
nen Parzelle 776 durch den angefochtenen Einspracheentscheid vom 6. 
Juli 2018 der Beschwerdegegnerin besonders berührt und haben ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, zumal sie 
von den Anordnungen im angefochtene Einspracheentscheid bzw. von der 
Baubewilligung stärker als jedermann betroffen sind und ihre Situation 
durch 
den 
Ausgang 
des 
Verfahrens 
beeinflusst 
werden 
kann 
(AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 55). 
2.2.
Sind also die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation im Sinne 
von Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG 
bzw. Art. 50 VRG gegeben, sind beide Beschwerdeführer als beschwerde-
berechtigt anzusehen. Da die Beschwerden im Übrigen die formellen Er-
fordernisse erfüllen und auch fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht 
wurden, ist darauf einzutreten. 
2.3.
Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG).


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3.1.
Die Anträge der Beschwerdeführer mit dem Wortlaut "die Baubewilligung 
(…) (vorerst) nicht zu erteilen" bzw. "vorläufig zu sistieren (vorläufig aufhe-
ben), bis" lassen sich sinngemäss als Begehren um Aufhebung der ange-
fochtenen Einspracheentscheide und der Baubewilligung verstehen. Un-
klar ist, und dies geht auch nicht aus dem Inhalt der Rechtsschriften hervor, 
ob damit auch ein Begehren um Erteilung der aufschiebenden Wirkung mit-
gemeint war. Ein solches wäre allerdings mittlerweile mit Erlass des vorlie-
genden Urteils gegenstandslos geworden, so dass diesbezüglich nichts 
weiter verfügt werden muss.
3.2.
Mit Vernehmlassung vom 30. August 2018 beantragte die Beschwerdegeg-
nerin die Durchführung eines Augenscheins. Sie wies darauf hin, dass die 
Wahrscheinlichkeit einer möglichen Einigung anlässlich einer solchen vom 
Verwaltungsgericht angeordneten Zusammenkunft gross sei.
Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. 3 VRG dient der Augenschein als Beweismittel 
der Abklärung des Sachverhalts. Da das Gericht sich bereits anhand der 
eingereichten Akten (insbesondere der Pläne und Fotos) ein genügend kla-
res Bild der Situation vor Ort machen kann, erachtet es die Durchführung 
eines Augenscheins als nicht erforderlich. Der entsprechende Antrag wird 
daher abgelehnt.
3.3.
Sofern die Beschwerdeführer auch vor Verwaltungsgericht zivilrechtliche 
Fragen aufwerfen (Beweissicherung, Schutzmassnahmen, Inhalt der 
Grunddienstbarkeit, Entschädigungsforderungen, etc.), kann darauf man-
gels Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts nicht eingetreten werden.
4.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin mit dem 
Entscheid vom 6. Juli 2018 (Bfin-act. 3, Bf-act. 2) die Einsprachen der Be-
schwerdeführer vom 30. April 2018 zu Recht abgewiesen und damit das 
Baugesuch vom 13. April 2018 (Bf-act. 8-12) zu Recht bewilligt hat oder 
nicht. Im Wesentlichen ist zu prüfen, ob die Erschliessungs- und Verkehrs-


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situation im Bereich der Ein- und Ausfahrt auf dem Zufahrtsweg zur Par-
zelle 779 ab der bzw. zur Quartierstrasse D._____ ausreichend ist oder 
nicht und wie viele Parkplätze erstellt werden dürfen. Nicht Streitgegen-
stand sind vorliegend, wie bereits oben erwähnt, Fragen privatrechtlicher 
Natur. 
4.1.
Im angefochtenen Entscheid vom 6. Juli 2018 (Bf-act. 2, Bfin-act. 3) stellte 
die Beschwerdegegnerin auf Art. 51 Abs. 1 BG ab, wonach Ausfahrten auf 
Strassen und Plätze nicht zu einer Behinderung und/oder Gefährdung des 
Verkehrs führen dürfen. Bei der Beurteilung der Baueinsprachen kam sie 
zum Schluss, dass die Benutzung der seit fünfzig Jahren bestehenden, pri-
vaten Zufahrtsstrasse über die Parzellen 776 und 779 im konkreten Fall 
nicht zu einer Gefährdung des Verkehrs auf der D._____ führe. Die Sicht-
verhältnisse seien zwar nicht optimal, jedoch genügend. Was die Zufahrt 
über Parzelle 779 betreffe, so sei die im Grundbuch verbriefte Breite von 
3 m üblich und für die Erschliessung der Parzelle 776 genügend. Wenn nun 
behauptet werde, die Zufahrt sei lediglich 2.70 m breit, so sei es Aufgabe 
der Eigentümerin der belasteten Parzelle 779, die im Grundbuch eingetra-
gene Zufahrtsbreite zu gewährleisten. Schliesslich beschränkte die Be-
schwerdegegnerin die Neigung der Zufahrtsrampe zur Einstellhalle auf Pa-
rzelle 776 mittels Auflage in der Baubewilligung auf 15 % (Bf-act. 3 S. 5, 
Bfin-act. 4 S. 5).
4.2.1.
Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde vom 3. August 2018 
und in der Replik vom 2. und 18. September 2018 geltend, die Zufahrts-
strasse sei nicht übersichtlich genug, insbesondere auch bei einem mit dem 
Neubau zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommen. Aus diesem Grund 
solle die Problematik der Ein- und Ausfahrt bezüglich Sichtweite und Ra-
dius von der bfu-Beratungsstelle für Unfallverhütung geprüft werden. Die 
Sicht nach rechts (über seine Parzelle 4262) sei dann verdeckt, wenn die 
vermieteten Parkplätze belegt seien. Diesbezüglich zu behaupten, die 
Sicht sei optimal, sei unkorrekt. Bei der Ein-/Ausfahrt in die D._____ be-


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finde sich die Bushaltestelle des örtlichen Busbetriebs. Stehe dort ein Bus, 
sei die Ein-/Ausfahrt auch für Personenwagen nicht möglich. Zudem wür-
den die Buspassagiere auf seiner Parzelle ein- und aussteigen. Für das 
Ein-/Abbiegen eines Lastwagens bzw. von grösseren Maschinen (Bauma-
schinen, Kran, etc.) sei selbst dann nicht genügend Raum vorhanden, 
wenn die D._____ frei sei. Der Lastwagen müsse manövrieren, was sehr 
gefährlich sei. Dies zeige sich auch darin, dass es vor kurzem zu einem 
Beinahe-Unfall zwischen dem Beschwerdegegner und dem Sohn eines 
Mieters gekommen sei. Unter Verweis auf Art. 51 BG macht er geltend, 
dass der zu erwartende Mehrverkehr von der Zufahrtsstrasse nicht bewäl-
tigt werden könne. Zudem müsse zwischen der Strassengrenze und dem 
Beginn der Neigung der Zufahrtsrampe ein ebener Vorplatz von mindes-
tens 4 m vorhanden sein. 
In der Baubewilligung schreibe die Gemeinde vor, dass auf eigenem Grund 
13 Parkplätze zu erstellen seien, mindestens drei Parkplätze seien jedoch 
bereits vorhanden, sodass im Rahmen des Neubaus maximal neun Gara-
genplätze und ein Aussenparkplatz erstellt werden dürften. Diese bewilligte 
Anzahl müsse eingehalten werden. Ein noch grösseres Verkehrsaufkom-
men sei nicht tragbar, er taxiere die Parzelle unter diesen Umständen als 
nicht erschlossen, seine Sicherheitsbedenken seien erheblich.
4.2.2.
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde vom 3. August 2018 
und in der Replik vom 18. September 2018 geltend, es müsse rechtlich 
abgeklärt werden, ob das im Grundbuch eingetragene Durchfahrtsrecht es 
dem Beschwerdegegner erlaube, diesen Weg nochmals (nachdem im Jahr 
2000 bereits eine Erweiterung erfolgt sei) und im Besonderen für die Bau-
stellenzufahrt sowie für erheblichen zusätzlichen, zukünftigen Mehrverkehr 
zu erweitern, was die Bewohner der Parzelle 779 weiter einschränke und 
zum Teil behindere. Immerhin sei dieses Recht vor 67 Jahren eingeräumt 
worden, die Verhältnisse damals seien andere als die heutigen gewesen. 
Die Beschwerdeführerin macht in diesem Zusammenhang auf Art. 1020 


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BGB aufmerksam, der besage, dass der Eigentümer des dienenden 
Grundstücks den Eigentümer des herrschenden Grundstücks auffordern 
könne, sein Recht schonend auszuüben. Dies sei angesichts des zukünfti-
gen Mehrverkehrs nicht der Fall. Zudem wolle sie den Beinahe-Unfall er-
wähnen, der sich Mitte September zugetragen habe.
Ferner müsse die Zu- und Ausfahrtsicherheit gewährleistet werden. Es sei 
unmöglich, mit einem Lastwagen in einem Mal in die Zufahrtsstrasse ein-
zubiegen oder auszufahren, ohne über das Grundstück 4262 oder den 
obersten Parkplatz auf Parzelle 779 zu fahren. Zudem befinde sich seit 
dem Winter 2017/18 vis-à-vis der Ein-/Ausfahrt die Bushaltestelle, die war-
tenden Fahrgäste würden sich jeweils in ihre Einfahrt bzw. auf ihren Park-
platz sowie auf den Parkplatz des Beschwerdegegners stellen bzw. dort 
ein- und aussteigen. Das Problem bestehe darin, dass auch diese Men-
schen der Gefahr des schwierigen Ein-/Ausfahrens von Schwerverkehrs-
fahrzeugen ausgesetzt seien. Bereits heute würden die Anwohner der Pa-
rzellen 776 und 779 über den Parkplatz auf Parzelle 4262 fahren, um in die 
Zufahrtsstrasse bzw. auf den Parkplatz auf Parzelle 779 zu gelangen. Der 
Privat- und Busverkehr auf der D._____ werde durch das erweiterte Ver-
kehrsaufkommen gefährdet. Was die nicht ganz optimalen Sichtverhält-
nisse betreffe, so seien der Grund dafür einzelne Parkplätze auf den Par-
zellen 4262 und 779, die seit Jahren bewilligt seien. Auch die Bepflanzung 
auf der Parzelle 779, insbesondere die seit 1985 dort stehende Eibe, habe 
noch nie Anlass zu Diskussionen gegeben. Angesichts des Baustellenver-
kehrs und des künftigen Mehrverkehrs dürfe die Situation nicht unterschätzt 
werden. Insbesondere könne sich diese zu ihren Ungunsten auswirken, 
weshalb sie einer Erweiterung der Zufahrtsstrasse nicht zustimmen könne 
bzw. nur unter angemessener Entschädigung. 
Was die Frage der Neigung der Zufahrtsrampe betreffe, verlangt die Be-
schwerdeführerin den entsprechenden Plan zur Einsicht und ein Mitspra-
cherecht. Ferner müsse die Breite des berechtigen Zufahrtsweges herge-


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stellt werden. Dass heute noch 20 bis 30 cm fehlen würden, sei darauf 
zurückzuführen, dass die Stellplatten seinerzeit in diesem Ausmass auf Pa-
rzelle 779 versetzt aufgestellt worden seien, damit auf der Grenzlinie noch 
ein Zaun habe erstellt werden können. Darüber hinaus müssten Schutz-
massnahmen gegen allfällige Beschädigungen auf der Zufahrtsstrasse be-
sprochen und festgelegt werden, ihr müsse der Installationsplan der Bau-
stellenerschliessung sowie eine Korrektur der bewilligten Parkplätze vorge-
legt werden. Bewilligt seien 12 (recte: 13) Garagenplätze. Auf Parzelle 776 
seien aber bereits zwei Garagenplätze und ein Aussenparkplatz vorhan-
den, was insgesamt 16 Parkplätze ausmache, die Vorschriften der Ge-
meinde würden aber 13 Plätze erfordern.
Schliesslich gab die Beschwerdeführerin auch an, dass sie bezüglich vor-
sorglicher Beweisaufnahmen (Risse und Schäden auf Parzelle 779 bzw. 
am Gebäude 705), Feststellung des Istzustands des durchfahrtsberechtig-
ten Bodenstreifens/Strässchens, Schutzmassnahmen gegen allfällige Be-
schädigungen, Feststellung des Istzustands für den oberen/nördlichen 
Parkplatz und Mietzinsreduktion an das Regionalgericht gelangt sei.
4.3.
Der Beschwerdegegner macht in seiner Vernehmlassung vom 29. August 
2018 sowie in der Duplik vom 11. Oktober und vom 22. November 2018 
geltend, die sich durch den Baustellenverkehr tatsächlich ergebenden Ver-
kehrsbeeinträchtigungen seien normal und in Zusammenarbeit mit der Ge-
meinde zu lösen. Die Verkehrssicherheit während der Bauphase könne 
zweifellos gewährleistet werden. Was die Verkehrssicherheit nach Ab-
schluss der Bauphase betreffe, so sei festzuhalten, dass die Sichtverhält-
nisse an der bereits heute genutzten Ein- und Ausfahrt gegen Westen 
(recte: Osten) optimal, gegen Osten (recte: Westen) genügend seien. In 
diesem Bereich sei es aber noch nie zu Unfällen gekommen. Der von den 
Beschwerdeführern geschilderte Beinahe-Unfall sei stark überzeichnet. Zu 
beachten sei in diesem Zusammenhang, dass auf der D._____ eine Tem-
polimite von 30km/h gelte, was der Verkehrssicherheit förderlich sei. Anzu-


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merken sei auch, dass die Sichtverhältnisse gegen Osten (recte: Westen) 
wegen der auf Parzelle 779 stehenden Eibe und dem auf dem nördlichsten 
Parkplatz auf Parzelle 779 geparkten Auto eingeschränkt seien. Würde die 
Erschliessung als ungenügend taxiert, wäre die Baubehörde gestützt auf 
Art. 51 Abs. 3 BG allenfalls gehalten, die Beseitigung verkehrsbehindern-
der Anlagen anzuordnen. 
Was die Parkplätze angehe, so begrenze Art. 52 BG deren Anzahl nach 
unten, nicht jedoch nach oben. Der Bauherr könne auch mehr als die 
gemäss BG erforderlichen Pflichtparkplätze erstellen. Konkret erstellt wür-
den die 13 für den Neubau erforderlichen Pflichtparkplätze, die bestehen-
den Parkplätze seien nicht in die Berechnung einbezogen worden, weil 
diese für die bestehende Baute nach wie vor benötigt würden. Selbst wenn 
aber mehr Parkplätze, als nach Art. 52 BG erforderlich seien, erstellt wür-
den, wäre dies nicht zu beanstanden. 
In Bezug auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin äusserte sich der 
Beschwerdegegner zusätzlich dahingehend, dass der Inhalt der Grund-
dienstbarkeit nicht Thema des Baubewilligungsverfahrens sei. Hier müsse 
nur geprüft werden, ob das Grundstück über eine rechtlich gesicherte Zu-
fahrt verfüge. Dies sei mit der uneingeschränkten Grunddienstbarkeit z.L. 
der Parzelle 779 der Fall. Was die Rampenneigung der Zufahrt zur Einstell-
halle betreffe, sei diese im Einspracheentscheid bzw. in der Baubewilligung 
auf 15 % begrenzt worden, womit dieser Einwand gegenstandslos gewor-
den sei. Im Übrigen seien die Fragen betreffend Massnahmen zum Schutz 
des Eigentums, betreffend Herausgabe des Installationsplans zur Baustel-
lenerschliessung bzw. betreffend Nichtbenutzung ihrer Parkplätze während 
der Bauphase sowie betreffend Übernahme allfälliger Mietzinsreduktionen 
privatrechtlicher Natur und nicht im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
vorzubringen. Er als Bauherr könne aber zusichern, dass die Bauhandwer-
ker angewiesen würden, ausschliesslich die Zufahrtsstrasse zu benutzen, 


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nicht aber die angrenzenden Parkflächen. Zudem würde Wert darauf ge-
legt, übermässige und unnötige Bauimmissionen zu vermeiden.
4.4.
Die Beschwerdegegnerin macht in ihrer Vernehmlassung vom 30. August 
2018 geltend, die Sichtverhältnisse von der Zufahrtsstrasse in die D._____ 
seien nach rechts optimal, nach links genügend. Die Tempolimite von 30 
km/h erhöhe ferner die Verkehrssicherheit. Durch den Bau der neu geplan-
ten sechs Wohnungen sei keine starke Zunahme des Verkehrs zu erwar-
ten, da wohl kaum alle Autos gleichzeitig ein- und ausfahren würden. Was 
die Anzahl Parkplätze betreffe, so seien gemäss Art. 52 Abs. 2 lit. a BG für 
die bestehenden vier Wohnungen und die sechs neuen Wohnungen total 
zehn Parkplätze und drei Besucherparkplätze erforderlich. Auf dem Bau-
plan der Einstellhalle seien elf (anerkannte) Parkplätze aufgeführt, was zu-
sammen mit den zwei bestehenden Garagenplätzen im alten Wohnhaus 
und dem bereits bestehenden Besucherparkplatz nördlich des bestehen-
den Wohnhauses insgesamt 14 Parkplätze ausmache und somit ausrei-
chend sei. Der Inhalt der Grunddienstbarkeit sei eine zivilrechtliche Ange-
legenheit, aus Sicht der Beschwerdegegnerin genüge die 3 m breite Zu-
fahrtsstrasse für den geringen Mehrverkehr. Während der Bauphase 
müsse der Bauherr selbstverständlich dafür sorgen, dass die Parkplätze 
und die Zufahrt auf Parzelle 779 sowie allgemein die Liegenschaften und 
Zufahrten nicht beeinträchtigt würden. Der Hinweis des Beschwerdeführers 
auf Art. 51 BG, wonach zwischen Strassengrenze und Beginn der Neigung 
ein Vorplatz von vier Metern vorhanden sein müsse, gelte nur für Autoga-
ragen mit Direktausfahrt auf die Strasse, hier jedoch nicht. Die Korrektur 
der Rampenneigung in der Baubewilligung betreffe die auf Parzelle 776 
liegende Einfahrt in die Tiefgarage und tangiere die Parzelle 779 nicht, wes-
halb sich die Beschwerdeführerin dazu nicht äussern müsse.
In der Duplik vom 26. September 2018 brachte die Beschwerdegegnerin 
vor, dass die von den Beschwerdeführern erwähnte Bushaltestelle spätes-


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tens bis Ende November um ca. 25 bis 30 m nach Westen verschoben 
werde, da der heutige Standort ein provisorischer sei.
5.
Sofern die Beschwerdeführerin geltend macht, ihr seien der angepasste 
Plan bezüglich der Zufahrtsrampe zur Einstellhalle und der Baustellenin-
stallationsplan vorzulegen, macht sie eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend. Dieser Anspruch ist vorneweg zu prüfen, zumal er formel-
ler Natur ist, mithin eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der 
Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids führt (BGE 132 V 387 E.5.1), sofern der Mangel 
nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (BGE 134 I 335 E.3.1, 
BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). 
5.1.
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) und auf kantonaler 
Ebene Art. 16 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. 
Dieser dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
7. 
Auflage, 
Zürich/St. Gallen 2016, N. 1001 ff.). Aus diesem verfassungsmässigen An-
spruch auf rechtliches Gehör ergibt sich in allen Verfahren, die durch indi-
viduell-konkrete Anordnungen abzuschliessen sind, das Recht, zu allen 
Vorbringen der Behörden oder der Gegenpartei Stellung zu nehmen, die 
neu und materiell geeignet sind, den Entscheid zu beeinflussen (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_325/2018 vom 15. März 2019 E.5.2 mit Hinweisen). 
Art. 29 Abs. 2 BV verpflichtet die Behörden zudem, die Berechtigten über 
entscheidwesentliche Aktenergänzungen zu informieren und ihnen Gele-
genheit zur Stellungnahme einzuräumen (Urteil des Bundesgerichts 
1C_325/2018 vom 15. März 2019 E.5.2 mit Hinweisen). 
5.2.
Zutreffend ist vorliegend, dass den Akten nicht entnommen werden kann, 
wie einerseits die Zufahrtsrampe zur Einstellhalle auf Parzelle 776 und an-
dererseits die Installationen zur Baustellenerschliessung aussehen wer-


- 16 -
den. Zu diesen Punkten konnten sich die Beschwerdeführer in der Tat nicht 
konkret äussern. Was den Einwand betrifft, die Zufahrtsrampe befinde sich 
ohnehin nur auf der Parzelle 776 des Beschwerdegegners, so überzeugt 
dieser nicht. Da die Neigung von ursprünglich 19.44 % auf 15 % korrigiert 
werden muss (Bf-act. 3, Bfin-act. 4, jeweils S. 5 Ziff. b23; vgl. auch Akten 
der Beschwerdegegnerin [Bgin-act.] 3, 6 und 7), muss die Rampe verlän-
gert werden, womit es theoretisch möglich wäre, dass diese Verlängerung 
auch die Parzelle 779 betreffen könnte. 
Was die Frage der Baustellenerschliessung betrifft (die nicht nur von der 
Beschwerdeführerin, sondern implizit auch vom Beschwerdeführer gerügt 
wird), so liegt kein entsprechender Plan vor, die Beschwerdegegnerin hat 
jedoch den Beschwerdegegner mit der Baubewilligung verpflichtet, vor 
Baubeginn ein Bauprogramm sowie einen Installationsplan zur Genehmi-
gung einzureichen (Bf-act. 3, Bfin-act. 4, jeweils S. 5 Ziff. b1). Da die Bau-
stellenerschliessung allerdings die Beschwerdeführerin direkt (über die Zu-
fahrtsstrasse über Parzelle 779) und den Beschwerdeführer indirekt (als 
direkter Nachbar der Zufahrtsstrasse auf Parzelle 779) betrifft, haben sie 
das Recht, in die entsprechenden Pläne Einsicht zu nehmen und sich dazu 
zu äussern. 
5.3.
In diesem Sinne sind die Beschwerden (teilweise) gutzuheissen und die 
Beschwerdegegnerin anzuweisen, den Beschwerdeführern nach Eingang 
der entsprechenden Pläne das rechtliche Gehör zu gewähren, bevor diese 
in einer anfechtbaren Verfügung bei gegebenen Voraussetzungen geneh-
migt werden und der Beschwerdegegner gegebenenfalls mit dem Bau be-
ginnen darf.
6.
Im Nachfolgenden ist auf die materiellen Rügen der Beschwerdeführer ein-
zutreten, mithin ist zu beurteilen, ob die Erschliessung genügend ist und 
die Anzahl Parkplätze korrekt berechnet wurde.


- 17 -
6.1.
Erschliessung ist eine Vorkehr zur Herbeiführung der Baureife von Grund-
stücken; sie umfasst die Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig 
sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genutzt wer-
den kann (HÄNNI, a.a.O., S. 273 f.). Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG ist 
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung, dass das Land er-
schlossen ist. Dies ist der Fall, wenn die für die betreffende Nutzung hinrei-
chende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Ab-
wasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erhebli-
chen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Zur hinreichenden Zufahrt 
gehört u.a., dass diese verkehrssicher ist und sich nach den zonengerech-
ten Baumöglichkeiten jener Fläche richten, die sie erschliessen sollen, wo-
bei auch die weiterführende öffentliche Strasse entscheidend ist (HÄNNI, 
a.a.O., S. 278; BGE 136 III 130 E.3.3.2). Art. 19 Abs. 1 RPG will mithin vor 
allem polizeiwidrige Zustände verhindern (Urteil des Bundesgerichts 
1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E.4.1; Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 
39 und R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.5.1). Es soll dadurch sichergestellt 
sein, dass keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie 
Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspoliti-
sche Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_273/2014 vom 13. November 2014 E.4.3.2; Urteil 
des Verwaltungsgerichts R 17 39 und R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.5.1). 
Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von den massgeblichen (nament-
lich örtlichen) Umständen des Einzelfalles ab (Urteile des Bundesgerichts 
1C_275/2017 vom 18. Januar 2018 E.2.2.1 und 1C_597/2014 vom 1. Juli 
2015 E.4.1). Die Frage des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die 
Umschreibung der genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen 
Rechts; mit anderen Worten steht es den Kantonen zu, den unbestimmten 
Rechtsbegriff der hinreichenden Zufahrt innerhalb des vom RPG und dem 
übrigen Bundesrecht vorgegebenen Rahmens zu konkretisieren, wobei 
den kantonalen und kommunalen Behörden bei deren Beurteilung ein er-
hebliches Ermessen zusteht (Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2017 
vom 18. Januar 2018 E.2.2.1 und 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E.4.1; 


- 18 -
BGE 121 I 65 E.3a; Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 39 und R 17 71 
vom 26. Juni 2018 E.5.1).
Im kantonalen Recht sieht Art. 72 KRG vor, dass ein Grundstück dann als 
baureif gilt, wenn seine Form und Grösse eine zonengemässe und zweck-
mässige Überbauung gestatten und das Grundstück für die beabsichtigte 
Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum 
Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird. Diese kantonalrechtliche 
Bestimmung geht hinsichtlich der Erschliessung nicht über das Bundes-
recht hinaus (Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 39 und R 17 71 vom 26. 
Juni 2018 E.5.1). Im kommunalen Baurecht sieht Art. 51 Abs. 1 BG vor, 
dass Anlagen, Ausfahrten und Ausgänge von Neubauten auf Strassen und 
Plätze nicht zu einer Behinderung und/oder Gefährdung des Verkehrs 
führen dürfen. Gemäss Art. 51 Abs. 3 BG kann die Baubehörde zudem die 
Beseitigung oder Anpassung bestehender verkehrshindernder Ausfahrten 
und Anlagen wie Mauern, Einfriedungen, Pflanzungen und Böschungen 
unter Ersatz der damit verbundenen Kosten verfügen. 
6.1.1.
Da der kommunalen Behörde, wie erwähnt, bei der Beurteilung der Bau-
reife bzw. der hinreichenden Erschliessung ein erhebliches Ermessen zu-
steht, prüft das Verwaltungsgericht lediglich, ob die Beschwerdegegnerin 
ihr Ermessen nicht überschritten hat (Art. 51 Abs. 1 VRG).
6.1.2.
Bei der fraglichen Ein-/Ausfahrt auf der Parzelle 779 in die D._____ handelt 
es sich um eine kurze Zufahrtsstrasse, die bis anhin einzig das Wohnhaus 
Nr. 704 auf der Parzelle 776 mit (unbestrittenermassen) vier Wohnungen, 
einer Doppelgarage und einem Besucherparkplatz (vgl. Bgin-act. 7) er-
schloss. Die Zufahrtsstrasse ist max. 3 m, die D._____ ist gemäss Stras-
senplan (Bgin-act. 1) ca. 5.5 m breit. Auf dieser beträgt die Höchstge-
schwindigkeit 30 km/h. Wie den im Recht liegenden Plänen und Fotogra-
fien entnommen werden kann, ist nachvollziehbar, dass die Sichtverhält-
nisse an und für sich gut sind, zumal direkt an der Kreuzung zur Quartier-


- 19 -
strasse keine Gebäude oder Mauern stehen, welche die Sicht behindern 
würden.
Frei ist die Sicht in Richtung Osten (bei der Ausfahrt von der Zufahrts-
strasse aus nach rechts), zumal sich dort vor dem Haus des Beschwerde-
führers ein Vorplatz befindet und das Gebäude nicht direkt an die Strasse, 
sondern zurückversetzt gebaut ist (Bf-act. 4). Was einzig die Sicht einzu-
schränken vermag, sind allfällig dort parkierte Fahrzeuge (Bf-act. 5), doch 
scheint dem Gericht diese Einschränkung keinesfalls dergestalt, dass die 
Verkehrssicherheit deswegen gefährdet wäre. Wenn also die Beschwerde-
gegnerin, die über die Verhältnisse vor Ort im Bild ist, diesbezüglich von 
optimalen Sichtverhältnissen spricht, so erscheint dies keinesfalls falsch 
oder unangemessen. 
Als genügend bezeichnete die Beschwerdegegnerin die Sichtverhältnisse 
in Richtung Westen (bei der Ausfahrt von der Zufahrtsstrasse aus nach 
links). Auch in diesem Bereich befindet sich das Haus 705 auf Parzelle 779 
nicht direkt an der Quartierstrasse und auch da sind auf dem Platz davor 
Parkplätze angelegt (Bf-act. 5, Bf-Replik-act. 2). Auch hier sind es also vor-
erst die allenfalls parkierten Fahrzeuge und gemäss der Beschwerdegeg-
nerin auch die relativ starke Bepflanzung auf Parzelle 779, welche die Sicht 
einschränken könnten. Wären also die Sichtverhältnisse tatsächlich zu be-
anstanden, müsste die Gemeinde vorerst die Beschwerdeführerin gestützt 
auf Art. 51 Abs. 3 BG unter Ersatz der Kosten anhalten, allenfalls verkehrs-
behindernde Pflanzungen oder Anlagen zu beseitigen oder anzupassen. 
Unter all diesen Umständen und in Berücksichtigung, dass auf dem durch-
fahrtsberechtigten Weg kaum schneller als 10-20 km/h gefahren werden 
dürfte und dass sich die beanstandete Bushaltestelle mittlerweile (spätes-
tens ab November 2018) gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin 
nicht mehr dort befinden sollte (vgl. Duplik der Beschwerdegegnerin vom 
26. September 2018), erachtet es das Gericht als nachvollziehbar, dass die 


- 20 -
Beschwerdegegnerin die Verkehrssicherheit in der fraglichen Ein-/Ausfahrt 
als nicht gefährdet beurteilte. Dabei ist auch zu beachten, dass bei sechs 
neuen Wohnungen zwar mit Mehrverkehr zu rechnen ist, dieser sich jedoch 
auf den ganzen Tag verteilt nicht derart auswirken dürfte, dass die Zufahrts-
strasse und die D._____ diesen nicht mehr bewältigen könnten bzw. dieser 
auf der Quartierstrasse nicht mehr tragbar wäre. Jedenfalls kann weder von 
unübersichtlichen noch von untragbaren Verhältnissen gesprochen wer-
den. 
Der Beschwerdeführerin nützt der Hinweis auf Art. 1020 recte: § 1020 BGB 
(schonende Ausübung einer Grunddienstbarkeit) nichts, weil es sich dabei 
um einen Paragraphen des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches, mithin 
um deutsches Recht handelt, das vorliegend nicht anwendbar ist. Abgese-
hen davon geht es bei Inhalt und Ausübung des Durchfahrtsrechts um pri-
vatrechtliche Fragen, die nicht das Verwaltungsgericht zu beurteilen hat. 
Nicht massgeblich ist der Hinweis des Beschwerdeführers auf Art. 51 Abs. 
2 BG, wonach bei Autogaragen mit direkter Ausfahrt auf die Strasse zwi-
schen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung ein ebener Vor-
platz von mindestens 4 m vorhanden sein muss. Vorliegend wird die Zu-
fahrtsrampe zur Einstellhalle auf Parzelle 776 erstellt, es besteht damit 
keine direkte Ausfahrt auf die Quartierstrasse D._____ und Art. 51 Abs. 2 
BG ist hier nicht anwendbar. Was die Frage des Baustellenverkehrs betrifft, 
so wird die Beschwerdegegnerin den entsprechenden Installationsplan zur 
Baustellenerschliessung noch einzufordern und zu beurteilen haben (vgl. 
Erwägungen 5.2 und 5.3).
Das Gericht kommt damit zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin mit 
dem angefochtenen Einspracheentscheid ihr Ermessen bezüglich der 
Frage der hinreichenden Erschliessung nicht überschritten hat. Die Be-
schwerden sind in diesem Punkt folglich abzuweisen. 


- 21 -
6.2.
Art. 52 des BG schreibt vor, dass der Gesuchsteller bei allen Neu- und Um-
bauten von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels und gewerblichen Betrie-
ben sowie Neubauten im Hofstattrecht auf eigenem Boden oder mittels 
Benützungsrecht auf fremden Boden genügend Parkflächen für Motorfahr-
zeuge zu errichten und für die Parkierung offen zu halten hat (Abs. 1 Satz 
1). Bei Erweiterung bestehender Bauten sind für die neuen parkplatzpflich-
tigen Nutzungen zusätzliche Parkplätze zu erstellen (Abs. 1 Satz 2). 
Gemäss Art. 52 Abs. 2 BG müssen bei Wohnungen ein Parkplatz pro Woh-
nung bis 130 m2 anrechenbare Geschossfläche, bei mehr Geschossfläche 
zwei Parkplätze und für jeweils vier Wohnungen ein Besucherparkplatz er-
stellt werden. 
 6.2.1.
Nicht bestritten ist vorliegend, dass das bestehende Gebäude auf Parzelle 
776 vier Wohnung umfasst und im neu zu erstellenden Gebäude sechs 
Wohnungen geplant sind (Bgin-act. 4). Bei gesamthaft zehn Wohnungen 
ergibt dies ein Soll von 10 Parkplätzen sowie zwei Besucherparkplätzen, 
total mithin 12 Parkplätze, wobei in der Baubewilligung vom 6. Juli 2018 
(Bf-act. 3, Bfin-act. 4) und in der Vernehmlassung der Beschwerdegegne-
rin vom 30. August 2018 ohne weitere Begründung von 13 Pflichtparkplät-
zen die Rede ist. Weder die Beschwerdeführer noch die Beschwerdegeg-
ner behaupten, dass einzelne Wohnungen mehr als 130 m2 anrechenbare 
Geschossfläche aufweisen würden und somit mehr Parkplätze erstellt wer-
den müssten. Dies ist denn aufgrund der Ausmasse auf dem (einzig) vor-
handenen Erdgeschossplan (Bgin-act. 5) nicht anzunehmen. Im Gegenteil, 
die Beschwerdeführer machen geltend, es dürften nicht mehr als insgesamt 
- inkl. der bereits vorhandenen drei Parkplätze - 13 Parkplätze, d.h. nur 
neun neue Garagen- und ein neuer Aussenparkplatz erstellt werden, die 
Maximalzahl müsse eingehalten werden.
Wie aus dem Plan der Einstellhalle ersichtlich ist (Bgin-act. 6), werden dort 
zwölf (vgl. Bgin-act. 4) Garagenplätze realisiert, wobei die Beschwerdegeg-
nerin davon lediglich elf anrechnete (vgl. Vernehmlassung der Beschwer-


- 22 -
degegnerin vom 30. August 2018). Vorhanden sind bereits zwei Garagen-
plätze in der Doppelgarage und ein Aussenparkplatz (Bgin-act. 7), womit 
sich folglich für die gesamte Parzelle 776 ein Total von 14 Parkplätzen er-
gibt. Damit ist die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze gemäss Art. 52 BG 
– nämlich 12 bzw. nach nicht bestrittener Berechnungsart der Beschwer-
degegnerin 13 – eingehalten. Wenn nun der Beschwerdegegner mehr 
Parkplätze als erforderlich erstellen möchte, ist dies nicht zu beanstanden. 
Das massgebliche Baugesetz schreibt nicht vor, dass die Bauherrschaft 
nicht mehr Parkplätze als die nach Art. 52 BG erforderlichen erstellen dürfte 
und auch die Vorschriften zur Wohnzone C (Art. 22 BG) enthalten keine 
diesbezüglichen Einschränkungen (vgl. VGU R 15 41 E.2c). Die Beschwer-
den sind daher auch in diesem Punkt abzuweisen. 
6.3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerden teilweise gut-
zuheissen sind. Die Beschwerdegegnerin ist anzuweisen, den Beschwer-
deführern nach Eingang des neuen Plans der Zufahrtsrampe zur Einstell-
halle auf Parzelle 776 (mit korrigierter/angepasster Neigung) und des In-
stallationsplans zur Baustellenerschliessung das rechtliche Gehör zu ge-
währen, bevor diese in einer anfechtbaren Verfügung bei gegebenen Vor-
aussetzungen genehmigt werden und der Beschwerdegegner gegebenen-
falls mit dem Bau beginnen darf. Was die Fragen der Erschliessung/Ver-
kehrssicherheit der Ein-/Ausfahrt in die D._____ sowie die Festlegung der 
maximalen Anzahl Parkplätze betrifft, sind die Beschwerden abzuweisen.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 
beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der 


- 23 -
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 
7.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 4'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den 
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu 7/8 den 
mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführern und zu 1/8 der geringfügig 
unterliegenden Beschwerdegegnerin auferlegt. 
7.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend besteht kein Anlass, 
von dieser letzteren Bestimmung abzuweichen. Die Parteientschädigung 
wird deshalb einzig dem mehrheitlich obsiegenden Beschwerdegegner zu-
gesprochen, zumal die teilweise (geringfügig) obsiegende Beschwerdefüh-
rerin nicht anwaltlich vertreten ist, und weil der Rechtsvertreter des teil-
weise (geringfügig) obsiegenden Beschwerdeführers erst im Dezember 
2018, mithin nach Abschluss des Schriftenwechsels vor Gericht tätig wurde 
und somit im Gerichtsverfahren keinen ersichtlichen Aufwand hatte (vgl. 
Schreiben Rechtsanwalt Hess vom 13. Dezember 2018 und Vollmacht vom 
11. Dezember 2018).
Der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners legte am 30. November 2018 
eine Honorarnote über Fr. 5'286.70 ins Recht. Dieser Betrag setzt sich zu-
sammen aus dem Honorar für einen Arbeitsaufwand von 16.33 h à Fr. 290.-
- (Fr. 4'736.65), Fahrspesen (Fr. 30.--), Spesen 3 % (Fr. 142.10) und 7.7 % 
MWST (Fr. 377.95). In der Honorarvereinbarung ist zwar ein Tarif von 
Fr. 290.--/h zzgl. MWST aufgeführt, dieser übersteigt aber das gemäss Ver-
ordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und 


- 24 -
Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) zulässige Mass (Fr. 210.-- bis Fr. 270.--
/h), weshalb das Honorar vorliegend mit einem Stundenansatz von 
Fr. 270.--/h berechnet wird, was einen Betrag von Fr. 4'922.-- ergibt 
(16.33 h à Fr. 270.-- = Fr. 4'409.--, Fahrspesen Fr. 30.--, Spesen 3 % = 
Fr. 132.-- und 7.7 % MWST = Fr. 351.--). Dieser ist aufgrund des geringfü-
gigen Unterliegens des Beschwerdegegners (bzw. des geringfügigen Ob-
siegens der Beschwerdeführer) angemessen zu reduzieren. Das Gericht 
erachtet dabei einen Pauschalbetrag von Fr. 4'000.-- als den gesamten 
Umständen sowie dem Umfang und der Schwierigkeit der Angelegenheit 
angemessen. Damit werden gemäss dem Ausgang des Verfahrens die Be-
schwerdeführer einerseits und die Beschwerdegegnerin andererseits ver-
pflichtet, den Beschwerdegegner ausseramtlich zu entschädigen, wobei 
die Beschwerdeführer einen Betrag von Fr. 3'500.-- je zur Hälfte, die Be-
schwerdegegnerin einen Betrag von Fr. 500.-- zu tragen haben. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen und die Gemeinde 
X._____ wird verpflichtet, B._____ und A._____ zum noch zu erstellenden 
und der Gemeinde einzureichenden Plan der Zufahrtsrampe mit Anpas-
sung der Neigung auf 15 % (Auflage b23. gemäss Baubewilligung vom 6. 
Juli 2018) und zu dem der Gemeinde noch einzureichenden Baupro-
gramm/Installationsplan zur Baustellenerschliessung (Auflage b1. gemäss 
Baubewilligung vom 6. Juli 2018) vor deren (anfechtbaren) Genehmigung 
zur Einsicht- und Stellungnahme zukommen zu lassen. 
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, soweit darauf einzutre-
ten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


- 25 -
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
zusammen
Fr. 4‘584.--
gehen zu 7/8 zu Lasten von B._____ und A._____ (je zur Hälfte, somit je 
Fr. 2'005.50) und zu 1/8 (somit Fr. 573.--) zu Lasten der Gemeinde 
X._____. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 
3.
B._____ und A._____ und die Gemeinde X._____ haben C._____ ausser-
amtlich mit einem reduzierten Betrag von Fr. 4'000.-- zu entschädigen, wo-
bei B._____ und A._____ einerseits einen Betrag von Fr. 3'500.-- je zur 
Hälfte und die Gemeinde X._____ andererseits einen Betrag von Fr. 500.-
zu entrichten haben.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]