gr_gerichte · R 2016 82 · 2017-08-31 · de

Quartierplan mit Landumlegung (Einleitung) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 82
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 31. August 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
und
B._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller, 
Beschwerdeführerinnen
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
betreffend Quartierplan mit Landumlegung "D._____" (Einleitung)


- 2 -
1.
Das Gebiet D._____ liegt östlich des Dorfkerns der Fraktion O.1._____ in 
der Gemeinde X._____ beim Bahnhof O.1._____ zwischen der Kantons-
strasse O.2._____ - O.3._____ und der Y._____.
2.
Am 20. Januar 2016 teilte der Gemeindevorstand X._____ den Grundei-
gentümern im betreffenden Gebiet mit, er beabsichtige, für das Quartier 
D._____ ein Quartierplanverfahren einzuleiten. Insbesondere solle die Er-
schliessung und Überbauung mittels Landumlegung geregelt werden.
3.
Am 23. Februar 2016 teilte der Gemeindevorstand X._____ den Grundei-
gentümern im betreffenden Gebiet mit, das Quartierplan- und Landumle-
gungsverfahren werde durchgeführt. Die Publikation der Absicht zur Ein-
leitung einer Quartierplanung im amtlichen Publikationsorgan erfolgte am 
26. Februar 2016. Der Publikationstext lautete wie folgt:
"Gemeinde X._____
Quartierplan mit Landumlegung D._____, O.1._____
Einleitungsbeschluss
Gemäss Beschluss vom 16. Februar 2016 beabsichtigt der Gemeindevorstand 
X._____, den Quartierplan D._____, O.1._____, zu erarbeiten. Dazu wird ein 
Quartierplan- und Landumlegungsverfahren gemäss Art. 51 und 65 Kant. Raum-
planungsgesetz (KRG) sowie Art. 16 Kant. Raumplanungsverordnung (KRVO) 
durchgeführt.
Der Plan mit dem Beizugsgebiet kann während 30 Tagen, d.h. vom 26. Februar 
2016 bis am 29. März 2016, auf der Gemeindekanzlei X._____ in O.2._____ ein-
gesehen werden, [Schalteröffnungszeiten].
Zweck der Quartierplanung ist, die Erschliessung und Überbauung mittels Landum-
legung im Rahmen der Grundordnung zu regeln.
Während der öffentlichen Auflage, d.h., bis am 29. März 2016, kann beim Gemein-
devorstand X._____ gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfahrens und die 
Abgrenzung des Planungsgebietes (Beizugsgebiet) Einsprache erhoben werden."
4.
Am 24. März 2016 teilte die Eigentümerin der im Quartierplanperimeter 
gelegenen Parzelle 4136) der Gemeinde X._____ mit, keine Einsprache 
erheben zu wollen. Sie wolle jedoch den Teil der Strasse bis zum Bahn-
hofgebäude der Gemeinde abtreten. Dem fortlaufenden Strassenstück 
solle in Zukunft keine erhöhte Erschliessungsfunktion zukommen. 


- 3 -
5.
Am 29. März 2016 erhoben die A._____ AG, die B._____ AG und 
C._____ gemeinsam Einsprache und beantragten die Aufhebung des Ein-
leitungsbeschlusses des Gemeindevorstands X._____ vom 16., publiziert 
am 26. Februar 2016. Auf die Durchführung eines Quartierplan- und 
Landumlegungsverfahrens für das Gebiet D._____ sei zu verzichten. Das 
Quartierplanverfahren sei weder notwendig noch verhältnismässig, weil 
keine 
konkreten 
Überbauungsabsichten 
bzw. 
Ansiedlungsprojekte 
bestünden. Ausserdem sei ein grosser Teil der einbezogenen Grundstü-
cke bereits überbaut und erschlossen. Nur für die Sicherung des Zugangs 
zur Deponie E._____ auf Parzelle 4472 dürfe kein Quartierplanverfahren 
eingeleitet werden, zumal die entsprechende Zufahrt mittels privatrechtli-
cher Vereinbarungen gesichert werden könnte. Zudem bedürfe die Depo-
nie keiner Zufahrt für längere Zeit, weil sie schon in wenigen Jahren ge-
füllt sein werde. 
6.
Am 23. April 2016 erklärten die Eigentümer der im Quartierplanperimeter 
gelegenen Parzellen 4215 und 4134, keine Einsprache erheben zu wol-
len.
7.
Am 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, wies der Gemeindevorstand 
X._____, im Ausstand von C._____, die Einsprache ab und Überband die 
Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- je zu einem Drittel unter solidarischer 
Haftung den Einsprechern. Die verkehrsmässige Erschliessung sei vorlie-
gend rechtlich nicht für alle Grundstücke gesichert. Der Unterhalt sei 
ebenfalls nicht geregelt. Die bestehenden Strassen genügten in ihrem 
Ausbaustandard den heutigen Ansprüchen nur knapp, die Entwässerung 
lasse zu wünschen übrig und die Kurvenradien seien eng bemessen. An-
gesichts der Grösse der Bauzone und der zu erschliessenden Fläche sei 
eine Bereinigung notwendig. Dies gelte auch für die Erschliessung unter 
dem Blickwinkel der Wasser-, Abwasser- und Löschwasserversorgung, 


- 4 -
Energie, Meteorwasserabführung und dergleichen. Die Anlagen seien auf 
die mögliche bauliche Nutzung des Gebiets auszurichten. Hinzu komme, 
dass die Grundstücke aufgrund ihrer Form zum Teil kaum überbaubar 
seien. Mittels Quartierplanung verbunden mit einer Landumlegung könne 
sowohl die Erschliessung als auch die Überbaubarkeit erleichtert bzw. 
verbessert werden. Eine privatrechtliche Lösung aller Probleme könne 
aufgrund divergierender Ansichten innert vernünftiger Frist nicht erwartet 
werden. 
8.
Dagegen erhoben die A._____ AG und die B._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerinnen) am 28. November 2016 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands der Gemeinde X._____ 
vom 26. Oktober 2016 betr. die Einleitung des Quartierplans "D._____" in 
O.1._____ sei aufzuheben. Die Einsprache der Beschwerdeführer vom 29. 
März 2016 gegen den Beschluss des Gemeindevorstands X._____ vom 
16. Februar 2016 betr. Einleitung eines Quartierplanverfahrens für das Gebiet 
"D._____" sei gutzuheissen, der angefochtene Einleitungsbeschluss aufzuhe-
ben und die Beschwerdebeklagte anzuweisen, auf die Durchführung eines 
Quartier- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet "D._____" in 
O.1._____ zu verzichten. 
2.
Eventuell sei die Beschwerdebeklagte anzuweisen, das Quartierplanverfahren 
auf die Landumlegung sowie auf die Regelung der Zufahrt zu den Grundstü-
cken im Quartierplanperimeter über Grundstück 4136 zu beschränken.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 8 % Mehrwertsteuer) zu Lasten 
der Beschwerdebeklagten."
Begründend führten die Beschwerdeführerinnen im Wesentlichen aus, 
dass zwecks Erschliessung des fraglichen Gebiets keine Notwendigkeit 
für den Erlass eines Quartierplans bestehe, weil diese bereits im Generel-
len Gestaltungsplan (recte wohl: Generellen Erschliessungsplan) geregelt 
sei. In der Grundordnung sei keine Quartierplanpflicht statuiert. Das RPG 
verpflichte die Gemeinden nur zur Erschliessung von Bauzonen, nicht 
aber von Grundstücken ausserhalb der Bauzone. Folglich unterlägen die 
der Landwirtschafts- und Forstwirtschaftszone bzw. dem übrigen Ge-


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meindegebiet zugeteilten Grundstücke im Quartierplangebiet nicht der Er-
schliessungspflicht. Die Gemeinde wolle mit dem Quartierplan nur ein Zu-
fahrtsrecht zur Inertstoffdeponie auf Parzelle 4472 erhalten. Das Pla-
nungsgebiet dürfe sich nur ausnahmsweise auf Grundstücke ausserhalb 
der Bauzone erstrecken, wenn die Erschliessungsplanung dies erfordere. 
Dies sei bezüglich der sich ausserhalb der Bauzone befindlichen Parzelle 
4472 nicht der Fall. Es bestehe bereits eine Strassenverbindung von der 
Kantonsstrasse bis zur Parzelle 4472, welche im Generellen Erschlies-
sungsplan enthalten sei, weshalb es keine Erschliessungsplanung mehr 
brauche. Die bestehenden Strassen genügten den heutigen und künftigen 
Bedürfnissen. Sie würden seit vielen Jahren ohne nennenswerte Proble-
me auch mit schweren Fahrzeugen befahren. Auch für das Zufahrtsrecht 
bedürfe es keines Quartierplanverfahrens. Verhältnismässiger wäre eine 
privatrechtliche Regelung. Deutlich mehr als ein Drittel der Grundstücks-
fläche im Quartierplanperimeter liege ausserhalb der Bauzone. Diese 
Grundstücke seien nicht überbaubar und bereits durch die bestehenden 
Strassen erschlossen. Die in der Wohnzone befindlichen Parzellen seien 
grossmehrheitlich überbaut und verkehrsmässig erschlossen. In der Ge-
werbezone seien nur wenige Parzellen noch nicht genutzt. Einige davon 
fielen infolge der Topografie für eine gewerbliche Nutzung ausser Be-
tracht. Konkrete Ansiedlungs- oder Überbauungsprojekte seien für die 
wenigen noch unüberbauten Parzellen nicht bekannt. Gebe es in abseh-
barer Zeit keine konkreten Pläne für eine bauliche Nutzung dieser Parzel-
len, fehle es an der Grundvoraussetzung für die Durchführung eines 
Quartierplanverfahrens mit Landumlegung. 
9.
Das Eidgenössische Departement für Verteidigung, Bevölkerungsschutz 
und Sport (VBS; Eigentümerin der im Quartierplanperimeter gelegenen 
Parzelle 4452) verzichtete am 6. Januar 2017 auf die Einreichung einer 
Stellungnahme, nachdem es nach seiner Einschätzung nur mittelbar vom 
Quartierplan D._____ betroffen sein werde. 


- 6 -
10.
Die Politische Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 
schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar 2017 auf Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 
führte sie im Wesentlichen aus, dass der Generelle Erschliessungsplan 
eine Versorgung mit Wasser ab dem Bahnhofareal und eine Entwässe-
rung entlang der Y._____ vorsehe. Nicht jede Parzelle verfüge über einen 
faktischen Wasseranschluss. Die eingebauten Leitungen seien teilweise 
unterdimensioniert. Mangels eines ausreichenden Wasserversorgungs-
netzes im Gewerbegebiet sei die Löschbereitschaft nicht gewährleistet. 
Es gebe in weiten Teilen des Baugebietes keine Hydranten. Auch die 
Entwässerung sei nicht sichergestellt. Weder das Stromversorgungs- 
noch das Kommunikationsnetz entspreche den Anforderungen für die 
Baureife des Gebiets. Die Grundstücke in der Gewerbezone wiesen zum 
Teil Formen auf, welche eine Verdichtung der Überbauung kaum zulies-
sen. Das Gebiet D._____ sei das einzige gewerblich nutzbare Gebiet in 
der Gemeinde mit Bahnanschluss und naher Anbindung an die Kantons-
strasse. Hier sollten die Voraussetzungen geschaffen werden, um allfälli-
ge Interessenten anzusiedeln. Die rechtlichen Regelungen sollten nicht 
dem Belieben eines Grundstückeigentümers überlassen werden. Die 
Quartierplanung mit Landumlegung sei das geeignete und angemessene 
Instrument, das Gewerbegebiet zeitgemäss zu erschliessen und nutzbar 
zu machen. Mit diesem Verfahren sei auch gewährleistet, dass alle Grun-
deigentümer gleich behandelt würden und ihre Rechte wahrnehmen 
könnten. Das Erfordernis der Erschliessung gelte für alle Nutzungszonen, 
d.h. für Bauland und Nichtbauland. Dementsprechend sehe der Generelle 
Erschliessungsplan auch eine verkehrsmässige Erschliessung der in der 
Forstwirtschaftszone bzw. dem übrigen Gemeindegebiet gelegenen Par-
zellen vor. Ihr Beizug sei einerseits wegen der Landumlegung und ander-
seits wegen der Regelung der Kostenbeteiligung gerechtfertigt. Die Re-
duktion des Beizugsgebiets allein auf die Fläche von Parzelle 4136 sei 


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nicht zielgerichtet. Es gehe um die Erschliessung des gesamten Gebiets 
D._____ mit allen Erschliessungsanlagen, nicht nur um die Regelung des 
Durchgangsrechts im Bahnhofareal. Zudem solle die haushälterische Bo-
dennutzung erleichtert werden, was mit der Beschränkung des Quartier-
planverfahrens auf das Bahnhofgebiet und die Regelung des Verkehrs an 
diesem Ort nicht möglich sei. 
11.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 
fest und ergänzten ihre Argumentation. 
12.
Am 22. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführerinnen triplicando an ihren 
Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. 
13.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 31. Mai 2017 auf die Einrei-
chung einer Quadruplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Okto-
ber 2016, sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforder-
lich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der Be-
schwerdegegnerin 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, mit welchem die-
se die gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens zwecks Regelung 


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der Erschliessung und Überbauung mittels Landumlegung im Rahmen 
der Grundordnung erhobene Einsprache abgewiesen hat, ist weder end-
gültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folg-
lich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführe-
rinnen sind als materielle und formelle Adressatinnen vom Entscheid be-
troffen und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, 
weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf 
die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit − 
unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägung 5 − einzutreten. 
2.
In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass auf die 
Durchführung des von den Parteien beantragten Augenscheins im vorlie-
genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden 
kann. Einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten 
und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich eine − von den Parteien 
nicht thematisierte − Rechtsfrage zu beantworten, welche sich anhand der 
Aktenlage beurteilen lässt. Vor diesem Hintergrund erweist sich die 
Durchführung eines Augenscheins zur Beantwortung der vorliegend zu 
entscheidenden Frage als nicht notwendig, weshalb das Gericht in antizi-
pierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 
127 V 491 E.1b) auf dessen Durchführung verzichtet.
3. a)
Gemäss Art. 21 ff. des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-
den (KRG; BR 801.100) besteht die kommunale Nutzungsplanung aus 
der Grundordnung (Art. 22 ff. KRG) und der Quartierplanung (Art. 51 ff. 
KRG). Die Quartierplanung ist eine Folgeplanung der Grundordnung, was 
bedeutet, dass die Grundordnung die Nutzung und Grundzüge der Ge-
staltung und Erschliessung bestimmt und der Quartierplan im Rahmen 
der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen oder 
von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail regelt (Art. 51 Abs. 1 


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KRG). Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, 
dem Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen Erschliessungs-
plan (Art. 22 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 45 Abs. 1 KRG legt der Generelle 
Erschliessungsplan in den Grundzügen die Verkehrs-, Versorgungs- und 
Entsorgungsanlagen zur Erschliessung der Bauzonen und anderer Nut-
zungszonen fest. Er enthält mindestens die Anlagen der Grund- und Gro-
berschliessung und, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, auch Anlagen 
der Feinerschliessung, die mehreren Grundstücken dienen. Die Grunder-
schliessung umfasst gemäss Art. 58 Abs. 2 KRG die Versorgung eines 
grösseren zusammenhängenden Gebiets mit den übergeordneten Anla-
gen wie Hauptstrassen, Eisenbahnlinien, Wasser- und Elektrizitätswer-
ken, Abwasserreinigungs- und Abfallanlagen. Unter Groberschliessung 
wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebietes mit den Haupt-
strängen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, 
Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, 
die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Sie verbinden die 
Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der Feinerschliessung 
(Art. 58 Abs. 3 KRG). Die Feinerschliessung umfasst schliesslich den An-
schluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschlies-
sungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstras-
sen und öffentlichen Leitungen (Art. 58 Abs. 4 KRG).
b)
Wie gesehen regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die 
Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen (oder Teilgebieten davon) 
im Detail. Ausnahmsweise kann das Planungsgebiet auf Grundstücke 
ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies er-
fordert (Art. 51 Abs. 1 KRG). Für Bereinigungen von beschränkten dingli-
chen Rechten, Vormerkungen und Anmerkungen gelten gemäss Art. 51 
Abs. 3 KRG die Bestimmungen über die Landumlegung sinngemäss 
(Verweis auf Art. 65 ff. KRG). Die Einleitung und Durchführung einer 
Quartierplanung sowie der Erlass und Änderungen des Quartierplans fal-


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len in den Zuständigkeitsbereich des Gemeindevorstands, wobei die Ge-
meinden für den Erlass und die Änderungen auch den Gemeinderat für 
zuständig erklären können. Der Gemeindevorstand beschliesst von Am-
tes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierpla-
nung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragstellenden in ei-
ner anfechtbaren Verfügung mit (Art. 53 Abs. 1 und 2 KRG). Die Einzel-
heiten über das Verfahren sind von der Regierung gestützt auf Art. 53 
Abs. 4 KRG in der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) geregelt worden und sehen ein dreistufiges Verfah-
ren mit jeweiligen Verpflichtungen zur Auflage der Planungsmittel und 
entsprechenden Mitwirkungs-, Einsprache- und Rechtsmittelmöglichkeiten 
für die von der Quartierplanung Betroffenen vor (Art. 16 KRVO: Einlei-
tungsbeschluss; Art. 17 ff. KRVO: Erarbeitung und Erlass Quartierplan; 
Art. 20 KRVO: Kostenverteiler). Dieses dreistufige Verfahren hat zur Fol-
ge, dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, 
wo die Einleitung einer Quartierplanung im Sinne von Art. 16 KRVO (erste 
Phase) streitig ist, lediglich Einwendungen gegen das Verfahren an sich 
sowie gegen die Abgrenzung des Planungsgebietes vorgebracht werden 
können (so ausdrücklich Art. 16 Abs. 2 KRVO). 
c)
Vorliegend hat der hierfür zuständige Gemeindevorstand seine Absicht 
zur Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der 
Planung am 26. Februar 2016 im amtlichen Publikationsorgan bekannt-
gemacht und gleichzeitig den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des 
Planungsgebiets während 30 Tagen öffentlich aufgelegt (vgl. Akten der 
Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 10 und 12). Ausserdem hat er die betroffe-
nen Quartierplanbeteiligten vor der öffentlichen Auflage am 20. Januar 
2016 (Bg-act. 9) sowie am 23. Februar 2016 (Bg-act. 11) schriftlich be-
nachrichtigt. Sodann hat der Gemeindevorstand über die eingegangene 
Einsprache betreffend die Einleitung des Verfahrens nach Abschluss des 
Auflageverfahrens in Form des angefochtenen Entscheids vom 25., mit-


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geteilt am 26. Oktober 2016, entschieden und diesen den Einsprechen-
den eröffnet (Bg-act. 17). Dementsprechend ist der streitgegenständliche 
Entscheid in formeller Hinsicht rechtmässig zustande gekommen. Ob er 
auch in materieller Hinsicht rechtens ist, ist nachstehend zu prüfen. 
4. a)
Die Parteien sind sich insofern einig, als im Gebiet D._____ grundsätzlich 
ein Bedarf nach einer Regelung der Zufahrtsberechtigungen besteht. 
Zwar existieren offenbar gewisse Durchfahrts- und Durchgangsrechte 
zwischen einzelnen Parzellen im Gebiet. Kein Grundstück im Quartier-
planperimeter − mit Ausnahme der Parzelle 4136 − verfügt indessen über 
eine Zufahrtsberechtigung zur Kantonsstrasse. Ob die Grundstücke im 
Quartierplanperimeter faktisch verkehrsmässig genügend erschlossen 
sind, kann vorliegend offen bleiben. Sicherlich nicht genügend faktisch 
verkehrsmässig erschlossen ist die unüberbaute Parzelle 4453, welche 
an keine Verkehrserschliessung stösst. Die rechtliche Absicherung der 
faktischen verkehrsmässigen Erschliessung wäre mittels privatrechtlicher 
Vereinbarungen jedenfalls rein technisch nicht ausgeschlossen. Ob die-
sem Vorgehen auch der Vorzug zu geben und dementsprechend seitens 
der Beschwerdegegnerin auf die Einleitung des Quartierplanverfahrens zu 
verzichten gewesen wäre, wie dies die Beschwerdeführerinnen verlan-
gen, kann an dieser Stelle − wie nachstehend dargestellt − offen bleiben, 
wobei anzumerken ist, dass bezüglich solcher Entscheide den Planungs-
trägerinnen, mithin den Gemeinden, ein erheblicher Ermessensspielraum 
zukommt. 
b)
Während der Generelle Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 (Bg-
act. 3) nämlich die geplanten und gebauten Teile der Wasserversorgung 
und der Kanalisation − im Gegensatz zur verkehrsmässigen Erschlies-
sung − nur rudimentär enthält, fehlen Meteorwasseranlagen, Hydranten-
netz sowie weitere Versorgungsanlagen wie Strom- und Kommunikati-
onsnetze im Generellen Erschliessungsplan gänzlich, wie dies auch die 


- 12 -
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar bestätigt 
(vgl. S. 4). Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass diesbe-
züglich im Gebiet D._____ bis anhin − abgesehen von den im Generellen 
Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 (wenn auch teilweise bloss ru-
dimentär) enthaltenen Anlagen der Groberschliessung − nichts geplant, 
sondern gewisse Werkleitungen nach Bedarf einfach gebaut wurden (vgl. 
Plan Werkleitungen bestehend, Situation 1:1'000 vom 19. Januar 2017 
[Bg-act. 6]). 
c)
Wie gesehen hat der Generelle Erschliessungsplan gemäss Art. 45 
Abs. 1 KRG mindestens die Anlagen der Grund- und Groberschliessung 
und, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, auch Anlagen der Feiner-
schliessung, die mehreren Grundstücken (mithin mehr als einem Grunds-
tück, mindestens also zweien) dienen, zu enthalten. Der Generelle Er-
schliessungsplan vom 19. Januar 1982 enthält indes keinerlei Anlagen 
der Feinerschliessung, höchstens solche der Groberschliessung und auch 
diese nur bezüglich Erschliessungsstrassen und Anlagen der Wasserver-
sorgung und Kanalisation. Gewisse Anlagen der zu planenden Grober-
schliessung fehlen somit im Generellen Erschliessungsplan. Im Übrigen 
ist vorliegend auch davon auszugehen, dass gewisse Anlagen der zu pla-
nenden Feinerschliessung mehr als nur einem Grundstück dienen wür-
den. Das Fehlen dieser Anlagen der Feinerschliessung im Generellen Er-
schliessungsplan würde dann nichts ausmachen, wenn für das Gebiet 
D._____ bereits eine Quartierplanpflicht bestünde (vgl. Art. 45 Abs. 1 
KRG: "…, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, …"). Dies ist vorliegend 
aber unbestrittenermassen nicht der Fall. Dementsprechend hätte aber 
die Beschwerdegegnerin in Beachtung von Art. 45 Abs. 1 KRG bzw. 
gemäss der planerischen Stufenfolge vor der beschlossenen Einleitung 
des Quartierplanverfahrens zumindest in Bezug auf die Wasser- und 
Löschwasserversorgung, die Kanalisation, die Meteorwasserableitung 
und die Energieversorgung zunächst eine Änderung des Generellen Er-


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schliessungsplans im vorbeschriebenen Sinne unter Einhaltung des in 
Art. 48 KRG und in Art. 13 KRVO beschriebenen Verfahrens (einschliess-
lich Mitwirkungs- und Beschwerdeauflage) durchführen oder aber das 
Gebiet D._____ in der Grundordnung mit der Quartierplanpflicht belegen 
müssen, was sie indes nicht getan hat. Vielmehr hat sie die Einleitung des 
Quartierplanverfahrens beschlossen, ohne vorgängig den Generellen Er-
schliessungsplan zu ändern und ohne das Gebiet D._____ in der Grund-
ordnung vorgängig mit der Quartierplanpflicht zu belegen. Wie das Bun-
desgericht im Entscheid 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 unter Erwä-
gung 2.7. ausgeführt hat, besteht bezüglich der Frage des Mindestinhalts 
des Generellen Erschliessungsplans bei fehlender Folgeplanung kein 
Selbstbestimmungsrecht der Gemeinden. Vielmehr hielt das Bundesge-
richt fest, 
"…, dass Art. 45 Abs. 1 Satz 2 KRG für den Generellen Erschliessungsplan einen 
Mindestinhalt definiert ("Er enthält mindestens …"). Die Bestimmung bezweckt so-
mit […] einen für alle Gemeinden des Kantons geltenden, obligatorischen Inhalt 
des Generellen Erschliessungsplans zu bestimmen. Mit anderen Worten ist Sinn 
der Regelung, in einem bestimmten Umfang eine Einheitlichkeit im ganzen Kanton 
zu gewährleisten bzw. sämtlichen Gemeinden einen minimalen Inhalt vorzuschrei-
ben. Dies gilt auch hinsichtlich der Frage, ab welcher Mindestanzahl von Grunds-
tücken von einer "mehreren" Grundstücken dienenden Feinerschliessung auszu-
gehen ist. Die Regelung zielt somit gerade nicht darauf ab, einen Bereich der 
kommunalen Selbstbestimmung zu garantieren, sondern, die ansonsten im Bereich 
der Planung bestehende Gemeindeautonomie zu begrenzen. Insofern kommt ein 
Selbstbestimmungsrecht der Gemeinden nicht in Betracht."
Nach dem vorstehend Gesagten kann die Beschwerdegegnerin also in-
folge des in Art. 45 Abs. 1 KRG statuierten zwingenden Mindestinhalts 
des Generellen Erschliessungsplans die angestrebte Planung nicht − statt 
auf Stufe Genereller Erschliessungsplan − auf Stufe Quartierplan durch-
führen, ausser wenn sie das Gebiet D._____ in der Grundordnung vor-
gängig mit der Quartierplanpflicht belegen würde. An diesem Ergebnis 
vermag die Tatsache nichts zu ändern, dass im Urteil des Verwaltungsge-
richtes des Kantons Graubünden U 15 104 vom 30. März 2016, welches 
die Vergabe des Auftrags für den Betrieb der Deponie E._____ in 


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O.1._____ betraf, ausgeführt wurde, dass die Gemeinde für den Erlass 
des Generellen Erschliessungsplans zuständig sei bzw. die Gemeinde im 
Rahmen ihrer Zuständigkeit für die Grund-, Grob- und Feinerschliessung 
ihres Gebietes zu sorgen habe und im konkreten Fall die Erschliessungs-
pflicht der Deponie besonders im Zuge einer entsprechenden Quartier-
planung durchgeführt werden könne (vgl. E.4c des erwähnten Urteils). Im 
erwähnten verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ging es näm-
lich primär um die Beurteilung der Rechtmässigkeit der Vergabe des Auf-
trags für den Betrieb der Deponie E._____, während die mögliche Berei-
nigung der fehlenden Zugangsberechtigung zur Deponie durch die Ge-
meinde im erwähnten Urteil nur am Rande thematisiert wurde. Dement-
sprechend ist aber die Formulierung, wonach im vorliegenden Fall die Er-
schliessungspflicht besonders im Zuge einer entsprechenden Quartier-
planung durchgeführt werden könne, zu relativieren bzw. nicht derart ab-
solut zu verstehen. Dies zumal im erwähnten Urteil die Frage, ob der Ge-
nerelle Erschliessungsplan vom 19. Januar 1982 den Mindestinhalt im 
Sinne von Art. 45 Abs. 1 KRG einhält oder ob die Beschwerdegegnerin in 
Beachtung der planerischen Stufenfolge vor der Einleitung des Quartier-
planverfahrens eine Änderung des Generellen Erschliessungsplans hätte 
durchführen müssen (oder alternativ das Gebiet D._____ in der Grund-
ordnung mit der Quartierplanpflicht hätte belegen müssen), nicht behan-
delt wurde. Jedenfalls vermöchte die Beschwerdegegnerin aus der zitier-
ten Formulierung aus dem Entscheid U 15 104 vom 30. März 2016 nichts 
zu ihren Gunsten abzuleiten, was sie indes auch nicht geltend macht. 
Dementsprechend erweist sich der angefochtene Entscheid vom 25., mit-
geteilt am 26. Oktober 2016, als nicht rechtens und ist unter Gutheissung 
der Beschwerde aufzuheben, soweit darauf einzutreten ist (vgl. dazu so-
gleich).
5.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen im vorliegenden verwaltungsge-
richtlichen Beschwerdeverfahren einerseits die Aufhebung des Einspra-


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cheentscheids vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, sowie darüber 
hinaus die Gutheissung der Einsprache vom 29. März 2016, die Aufhe-
bung des Einleitungsbeschlusses sowie die Anweisung der Beschwerde-
gegnerin, auf die Durchführung eines Quartier- und Landumlegungsver-
fahrens für das Gebiet D._____ zu verzichten. Dazu gilt es zunächst fest-
zuhalten, dass es sich beim angefochtenen Entscheid vom 25., mitgeteilt 
am 26. Oktober 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einspra-
che der heutigen Beschwerdeführerinnen abgewiesen hat (allerdings oh-
ne formell den Einleitungsbeschluss zu erlassen), offenkundig um einen 
Entscheid im Sinne von Art. 16 Abs. 4 KRVO und somit um das einzig 
mögliche Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahrens handelt. Soweit die Beschwerdeführerinnen die 
Aufhebung dieses Entscheids verlangen, erweist sich die Beschwerde 
nach dem vorstehend Gesagten als begründet und ist gutzuheissen. 
Wenn die Beschwerdeführerinnen darüber hinaus noch die Gutheissung 
ihrer Einsprache vom 29. März 2016, die Aufhebung des Einleitungsbe-
schlusses (gemeint ist wohl die von der Beschwerdegegnerin fälschli-
cherweise als Einleitungsbeschluss betitelte Absichtserklärung zur Einlei-
tung einer Quartierplanung im Sinne von Art. 16 Abs. 1 KRVO, welche am 
26. Februar 2016 im amtlichen Publikationsorgan publiziert wurde [vgl. 
Bg-act. 12]) sowie die Anweisung der Beschwerdegegnerin, auf die 
Durchführung eines Quartier- und Landumlegungsverfahrens für das Ge-
biet D._____ zu verzichten, beantragen, kann auf diese Begehren nicht 
eingetreten werden. Einerseits handelt es sich bei der Absichtserklärung 
im Sinne von Art. 16 Abs. 1 KRVO nicht um ein taugliches Anfechtungs-
objekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden. Angefochten werden kann der gesetzlichen Konzeption zu-
folge erst der Entscheid im Sinne von Art. 16 Abs. 4 KRVO. Soweit die 
Beschwerdeführerinnen die Gutheissung ihrer Einsprache vom 29. März 
2016 beantragen ist festzuhalten, dass das Einspracheverfahren gemäss 
Art. 16 Abs. 2 KRVO im Zuständigkeitsbereich des Gemeindevorstands 


- 16 -
und nicht des Verwaltungsgerichtes liegt. Schliesslich ist auch auf den 
beschwerdeführerischen Antrag, wonach die Gemeinde anzuweisen sei, 
auf die Durchführung eines Quartierplan- und Landumlegungsverfahrens 
für das Gebiet D._____ in O.1._____ zu verzichten, nicht einzutreten. Ein 
solcher Antrag könnte − genauso wie der auf Seite 11 der Beschwerde-
schrift vom 28. November 2016 gestellte Antrag, wonach die Gemeinde 
anzuweisen sei, die verkehrsmässige Erschliessung und die Zufahrts-
strasse ausserhalb des Quartierplans zu regeln − nur in einem neuen 
erstinstanzlichen Verfahren bezüglich Einleitung des Quartierplanverfah-
rens gestellt werden. 
6. a)
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich der 
angefochtene Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, als 
nicht rechtens, was zur Aufhebung desselben und zur Gutheissung der 
Beschwerde führt, soweit auf diese einzutreten ist (vgl. vorstehend E.5). 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Diese hat die 
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen im Sinne von Art. 78 
Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. 
Mangels Einreichung einer entsprechenden Honorarnote des Rechtsan-
waltes der Beschwerdeführerinnen setzt das streitberufene Gericht die 
Parteientschädigung ermessensweise selbst fest, wobei es vorliegend un-
ter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Beschwerdeführerinnen 
gemäss UID-Register (CHE-105.938.730, CHE-105.889.379) mehrwert-
steuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt sind und ihnen dem-
entsprechend die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzuspre-
chen ist, eine aussergerichtliche Entschädigung von pauschal Fr. 4'000.-- 
(exkl. MWST) als angemessen erachtet. In diesem Umfang hat die Be-
schwerdegegnerin die Beschwerdeführerinnen aussergerichtlich zu ent-
schädigen. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und 
der angefochtene Entscheid vom 25., mitgeteilt am 26. Oktober 2016, 
wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
390.--
zusammen
Fr.
2'890.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ entschädigt die A._____ AG und die B._____ AG 
aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 4'000.-- (exkl. MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]