gr_gerichte · ZB 2004 3 · 2004-02-03 · de
Bezirksgericht Plessur

Herabsetzung des Mietzinses | OR Mietrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 03. Februar 2004
Schriftlich mitgeteilt am:
ZB 04 3
Urteil
Kantonsgerichtsausschuss
Vorsitz
Präsident Brunner
RichterInnen
Rehli und Sutter-Ambühl
Aktuar ad hoc
Schnider
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In der zivilrechtlichen Beschwerde
der X., Beklagte und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Ber-
nardo Lardi, Postfach 474, Reichsgasse 65, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichtsausschusses Hinterrhein vom 19. November 2003,
mitgeteilt am 2. Dezember 2003, in Sachen des Y., Kläger und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess-Wolf, Casa Sulegl, 7413 Fürs-
tenaubruck, gegen die Beklagte und Beschwerdeführerin,
betreffend Herabsetzung des Mietzinses,
hat sich ergeben:

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A.
Am 03. Januar 1998 schlossen X. als Vermieterin und Y. als Mieter
mit Wirkung ab 01. April 1998 einen Mietvertrag über die Backstube und das La-
denlokal sowie eine Wohnung im Wohn- und Geschäftshaus A.-Strasse in B. ab. Es
wurde für die ersten Jahre ein gestaffelter Mietzins vereinbart, welcher – jeweils
ohne Nebenkosten – vom 01. April 1998 bis zum 31. März 1999 Fr. 16'000.--, vom
01. April 1999 bis zum 31. März 2001 Fr. 18'000.-- und vom 01. April 2001 bis zum
31. März 2002 Fr. 20'000.-- betragen sollte; für die Zeit vom 01. April 2002 bis zum
31. März 2007 wurde eine Umsatzmiete vorgesehen, welche pro Jahr 5% vom ge-
samten Jahresumsatz, mindestens aber Fr. 20'400.-- und höchstens Fr. 25'000.--
pro Jahr betragen sollte. Bereits am 09. März 1998 rügte Y. verschiedene Mängel
in der Wohnung und am 14. April 1998 solche in der Backstube und im Ladenlokal.
Auf diese Mängelrügen ging die Hauseigentümerin nicht ein, so dass sich der Mieter
veranlasst sah, beim Kreisamt B. eine Beweissicherung zu beantragen, welche am
06. Oktober 1998 vorgenommen wurde. Am 20. November 1998 fand eine Inspek-
tion durch die Lebensmittelkontrolle des Kantons Graubünden statt, bei der ver-
schiedene Mängel beanstandet wurden. X. liess darauf einige Mängel beheben. Im
Juni 2000 forderte Y. die Vermieterin erneut unter Fristansetzung zur Behebung von
Mängeln in der Wohnung, im Laden und in der Bäckerei auf. Als X. darauf nicht
reagierte, wandte sich der Mieter an die Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse im
Bezirk C.. Am 01. November 2000 wurde die Schlichtungsverhandlung durchge-
führt, die jedoch erfolglos verlief. Der Mieter reichte darauf am 07. Dezember 2000
beim Bezirksgericht Hinterrhein Klage ein. Am 16. Juli 2001 erteilte der Bezirksge-
richtspräsident Hinterrhein der Fachschule D., E., den Auftrag für eine Expertise
bezüglich der Bäckereieinrichtung. Am 28. August 2001 nahm der Gutachter einen
Augenschein vor. Die Expertise datiert vom 03. September 2001. Das Bezirksge-
richt Hinterrhein hiess die Klage von Y. am 12. Dezember 2001 gut. Es verpflichtete
die Beklagte, zahlreiche Mängel in der Wohnung, im Laden und in der Backstube
zu beheben und setzte den Mietzins abgestuft herab. Die Beklagte focht dieses Ur-
teil beim Kantonsgericht Graubünden an, das die Berufung mit Urteil vom 10. Juni
2002, in vollständiger Ausfertigung mitgeteilt am 21. November 2002, teilweise gut-
hiess und das angefochtene Urteil insofern aufhob, als es auf die Klage auf Herab-
setzung des Mietzinses nicht eintrat, weil dieses Begehren vor der Schlichtungs-
stelle noch nicht gestellt und damit nicht vermittelt worden war. Die Schlichtungs-
stelle wurde angewiesen, von den vom Mieter hinterlegten Mietzinsen den 50'000
Franken übersteigenden Betrag an X. auszuzahlen. Der Kläger wurde ermächtigt,
in der Wohnung auf Kosten der Vermieterin folgende Mängel zu beheben: defekter
Sonnenstoren auf der Veranda, Riss in der Glasscheibe der Eingangstür zur Woh-
nung, Quietschgeräusche des Wohnzimmerbodens und die Mäuseplage in der

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Küche und im Wohnzimmer. Y. wurde sodann für berechtigt erklärt, auf Kosten von
X. folgende Mängel im Ladenlokal und in der Backstube beheben zu lassen: Riss
am Schaufenster des Ladenlokals, Einschiesswagen inklusive acht Einschiessap-
parate, Mäuseplage im Trockenraum und Reparatur des Backofens gemäss Gut-
achten der Fachschule D. (Thermostat, Schaltuhr, Backofenventilation, Emailscha-
den an der oberen Etage des Backofens). Dieses Urteil wurde den Parteien im Dis-
positiv am 10. September 2002 mitgeteilt.
B.
Noch während der Dauer des oben geschilderten Verfahrens erhob Y.
neue Mängelrügen. Am 04. Oktober 1999 und am 07. Mai 2001 bat er X., weitere
Mängel zu beheben. Am 20. August 2001 schrieb Y. der Vermieterin, er mache
nochmals auf seine Mängelmeldung vom 07. Mai 2001 aufmerksam, da die Mängel
nur teilweise behoben worden seien. Er bitte, die restlichen Mängel nun innert 14
Tagen zu beheben. Diese Interventionen des Mieters blieben erfolglos. Am 29. Ok-
tober 2001 ersuchte Y. die Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse im Bezirk C. um
Durchführung einer Schlichtungsverhandlung. Die Vermieterin blieb der auf den 13.
Februar 2002 angesetzten Schlichtungsverhandlung ohne Entschuldigung fern. Der
Mieter reichte darauf am 13. März 2002 beim Bezirksgericht Hinterrhein eine weitere
Klage ein. Dieses hiess die Klage mit Urteil vom 13. September 2002, mitgeteilt am
11. Oktober 2002, teilweise gut. Es verpflichtete die Beklagte, die Veranda neu zu
streichen und die elektrischen Leitungen des Backofens in Ordnung zu bringen. Ge-
gen dieses Urteil liess X. am 21. Oktober 2002 Beschwerde beim Kantonsge-
richtausschuss von Graubünden einreichen. Diese Beschwerde wurde mit Urteil
vom 11. Dezember 2002 vom Kantonsgerichtsausschuss abgewiesen.
C.
Am 30. November 2002 ersuchte Y. die Schlichtungsbehörde im Miet-
wesen des Bezirkes Hinterrhein um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung
betreffend Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR. Die auf den 14.
Februar 2003 angesetzte Schlichtungsverhandlung verlief jedoch erfolglos, so dass
Y. am 17. März 2003 beim Bezirksgerichtsausschuss Hinterrhein eine weitere Klage
einreichte. Mit Urteil vom 19. November 2003, mitgeteilt am 02. Dezember 2003,
erkannte der Bezirksgerichtsausschuss Hinterrhein:
„1.
Die Klage wird gutgeheissen.
2.
Y. wird berechtigt, den Mietzins für die Zeit vom 1. Dezember 2001 bis
15. Mai 2003 um insgesamt Fr. 6'602.50 (inkl. Zinsen) herabzusetzen.
3.
X. schuldet Y. für den Betrag von Fr. 6'602.50 ab 15. Mai 2003 einen
Verzugszins von 5%.

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4.
Die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse im Bezirk Hinterrhein wird
angewiesen, die von Y. hinterlegten Mietzinsen im Umfang des herab-
gesetzten Betrages (samt Zinsen) zurückzuzahlen.
5.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus:
Gerichtsgebühren
Fr.
2'530.--
Schreibgebühren
Fr.
270.--
Barauslagen
Fr.
-.--
total
Fr.
2'800.--
gehen zulasten von X..
X. wird ausserdem verpflichtet, Y. mit Fr. 3'385.10 (inkl. 7.6% Mehrwert-
steuer) zu entschädigen.
6.
(Mitteilung).“
D.
Gegen dieses Urteil liess X. am 06. Januar 2004 Beschwerde erhe-
ben, mit den Anträgen:
„1.
Das Urteil sei aufzuheben und die Klage abzuweisen.
2.
Der Betrag der Herabsetzung sei durch den Richter maximal auf Fr.
750.-- festzulegen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers und Be-
schwerdebeklagten in erster und zweiter Instanz.“
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die von der Vor-
instanz zugesprochene Mietzinsreduktion von 21,5% nicht gerechtfertigt sei, da ei-
nerseits der vom Beschwerdegegner geltend gemachte Mehraufwand bei der Arbeit
nicht nachgewiesen sei. Dabei handle es sich lediglich um Behauptungen des Be-
schwerdegegners. Da die Vorinstanz ihr Urteil auf diese Behauptungen gestützt
habe, seien die elementarsten Regeln der Beweislast (Art. 8 ZGB) verletzt worden.
Andererseits müsse für die Herabsetzung der Miete die relative Methode angewandt
werden, was in Relation zu sämtlichen Mietobjekten eine Reduktion von 1 - 2% des
Mietzinses rechtfertige, zumal es sich, wie aus den Akten hervorgehe, um unterge-
ordnete Mängel handle. Mit der Festlegung einer Mietzinsreduktion von 21,5% habe
die Vorinstanz willkürlich (Art. 9 BV) gehandelt.
E.
Mit Schreiben vom 27. Januar 2004 beantragte Y.:
„1.
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdefüh-
rerin.“

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F.
Mit Schreiben vom 30. Januar 2004 verzichtete der Bezirksgerichts-
präsident Hinterrhein auf die Einreichung einer Vernehmlassung.
Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Urteil sowie in den Rechts-
schriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :
1. a)
Beim Kantonsgerichtsausschuss kann wegen Gesetzesverletzung
Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungsfähige Urteile sowie prozess-er-
ledigende Entscheide der Einzelrichter, des Bezirksgerichtsausschusses und des
Bezirksgerichtes (Art. 232 ZPO). In der Beschwerde ist mit kurzer Begründung an-
zugeben, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen
beantragt werden (Art. 233 Abs. 2 ZPO). Diesen Anforderungen vermag die vorlie-
gende Beschwerde zu genügen. Auf die im übrigen frist- und formgerecht einge-
reichte Beschwerde ist einzutreten.
b)
Die Feststellungen der Vorinstanz über tatsächliche Verhältnisse sind
für die Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von Beweis-
vorschriften zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen (Art. 235
Abs. 2 ZPO). Gleiches gilt grundsätzlich auch dort, wo dem Richter ein Ermessens-
spielraum eingeräumt wird; eine Rechtsverletzung liegt in solchen Fällen nur dann
vor, wenn sich der Gebrauch des Ermessens als rechtsmissbräuchlich erweist oder
wenn es überschritten wird, das heisst, wenn sich ein Ermessensentscheid auf
keine sachlich vertretbaren Gründe abstützen lässt oder er dem Gerechtigkeitsemp-
finden in stossender Weise zuwiderläuft (PKG 1987 Nr. 17 E. 1). Die Beschwerde
unterliegt folglich dieser eingeschränkten Kognitionsbefugnis. Im vorliegenden Fall
rügt die Beschwerdeführerin, dass im angefochtenen Urteil gegen die Beweisregeln
(Art. 8 ZGB) und gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossen werde.
2. a)
Unbestritten ist im vorliegenden Verfahren, dass Mängel vorhanden
waren. Einerseits wird dies von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift
anerkannt (Ziffer III, 1.), andererseits werden diese Mängel in zwei rechtskräftigen
Urteilen der Zivilkammer des Kantonsgerichtes (vom 10. Juni 2002) und des Kan-
tonsgerichtsausschusses (vom 11. Dezember 2002) festgehalten. Ebenfalls Einig-
keit besteht zwischen den Parteien bezüglich der Dauer einer allfälligen Herabset-
zung des Mietzinses.

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b)
Umstritten ist daher lediglich der Umfang der Mietzinsreduktion.
Während die Vorinstanz den Mietzins für die Dauer vom 01. Dezember 2001 bis 15.
Mai 2003 um insgesamt Fr. 6'602.50 (entspricht 21,5% der gesamten Miete für die-
sen Zeitraum) für die Geschäftsräume (inkl. Einrichtungen, vor allem Ofen und Ein-
schiessapparat) herabsetzte, beantragt die Beschwerdeführerin, dass der Betrag
der Herabsetzung auf maximal Fr. 750.-- festzulegen sei, da eine Herabsetzung von
höchstens Fr. 50.-- pro Monat für den mangelhaften Wohnzimmerboden bereits vor
der Vorinstanz anerkannt worden sei. Umstritten ist deshalb einzig der Umfang der
Herabsetzung des Mietzinses für die Geschäftsräume.
3. a)
Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch be-
einträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er
den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung
des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Ein Verschulden des Ver-
mieters hinsichtlich der Mängel ist für den Herabsetzungsanspruch nicht erforder-
lich. Art. 259d OR bezweckt das durch die Mängel an der Mietsache entstandene
Ungleichgewicht zwischen der vertraglich festgelegten Sachleistung des Vermieters
und dem Entgelt (Mietzins) des Mieters wieder auszugleichen. Der Umfang der Aus-
gleichung, also der Herabsetzung, erfolgt analog zu den Grundsätzen der Preismin-
derung im Kaufrecht. Nach der (von Praxis und Lehre anerkannten) relativen Me-
thode ist daher der Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zu setzen, zu
demjenigen der gebrauchstauglichen Sache. Dabei ist auf objektive Kriterien abzu-
stellen, namentlich auf Art und Beschaffenheit des Miet-objekts und des Mangels
sowie auf den konkreten Vertragsinhalt (vgl. zum Ganzen: Weber, Basler Kommen-
tar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, N 6 zu Art. 259d; Higi,
Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Teilband V 2b, N 11 ff. zu Art. 259d;
SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, N 17 ff. zu Art. 259d).
b)
Im vorliegenden Fall rügt die Beschwerdeführerin, dass es sich um
untergeordnete Mängel handle, da es sich bei den Mietsachen um alte Räume und
alte Maschinen handle, und da die mit Mängeln behafteten Objekte (der Ofen samt
Einschiessapparat) dem Wert nach etwa 5 - 10% des gesamten Mietobjektes aus-
machten. Indem die Vorinstanz bei ihrer Berechnung nicht auf diese Kriterien, son-
dern auf ganz andere Kriterien, unter anderem nämlich auf einen nicht erwiesenen
Mehraufwand bei der Arbeit, abgestellt habe, habe sie die elementarsten Regeln
der Beweislast (Art. 8 ZGB) verletzt. Diese Rüge stösst ins Leere. Gemäss Art. 8
ZGB hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen,
der aus ihr Rechte oder aber den Untergang von Rechten oder Pflichten ableitet

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(Schmid, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch I, N
38 zu Art. 8 ZGB). Wenn die Vorinstanz bezüglich des behaupteten Mehraufwandes
des Beschwerdegegners auf die in rechtskräftigen Urteilen festgestellten Mängel
abstellt, und daraus schliesst, dass der behauptete Mehraufwand rechtsgenüglich
bewiesen ist, so gibt es an diesem Vorgehen nichts zu beanstanden. Wenn in einer
Bäckerei der Ofen nicht vollständig benutzt werden kann, statt zweier Einschiess-
wagen nur einer, welcher zudem verrostet war, benutzt werden kann und wenn we-
gen des mangelhaften Thermostates des Backofens das Gebäck laufend umgeba-
cken werden muss, so ist es eine logische Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass
der Beschwerdegegner täglich infolge der Mängel einen grösseren Arbeitsaufwand
hatte. Bei ihrem Urteil stützte sich die Vorinstanz zudem auf einen von ihr durchge-
führten Augenschein und auf die Expertise D. vom 28. August 2001. Dass das Mie-
tobjekt bereits älter ist, vermag an dieser Schlussfolgerung nichts zu ändern, denn
trotz des Alters hätten das Mietobjekt und insbesondere die vermieteten Arbeits-
geräte voll funktionsfähig sein sollen. In der Beschwerde wird zudem ausgeführt,
dass von der Vorinstanz für die gleichen Mängel einmal Fr. 265.-- und einmal Fr.
100.-- zugesprochen worden seien. Dem Urteil der Vorinstanz kann indessen ent-
nommen werden, dass bei der Berechnung des Herabsetzungsanspruches einmal
Fr. 265.-- monatlich für die Mehrarbeit, die sich infolge der Mängel ergaben, und
einmal Fr. 100.-- für mangelhafte und insbesondere gar nicht vorhandene Einrich-
tungen berücksichtigt wurden. Gerade im Vergleichen des Zustandes wie er im kon-
kreten Fall vorlag und wie der Beschwerdegegner arbeiten hätte können, wenn das
gemietete Mobiliar voll funktionsfähig beziehungsweise überhaupt erst vorhanden
gewesen wäre und dem abschliessenden Berechnen eines prozentualen Herabset-
zungsanspruches, nahm die Vorinstanz eine Reduktionsbemessung gemäss der re-
lativen Methode vor. Die Beschwerdeführerin verkennt nämlich, dass die relative
Methode abstrakt ist, und einzig der rechnerischen Umsetzung der Gebrauchsbe-
einträchtigung dient (Higi, a. a. O., N 14 zu Art. 259d). Die Beschwerde ist in diesem
Punkt daher abzuweisen.
c)
Der mängelfreie Zustand und der damit verbundene Gebrauch werden
bei der relativen Bemessungsmethode 100% gleichgesetzt. Die durch den Mangel
bewirkte Beeinträchtigung wird in Prozenten des mängelfreien Zustandes geschätzt
bzw. erfasst (Higi, a. a. O., N 12 zu Art. 259d). Der Richter besitzt bei diesem ab-
schätzen bzw. erfassen einen Ermessensspielraum. Die Beschwerdeführerin rügt,
dass die Vorinstanz bei der Berechnung des Herabsetzungsanspruches offensicht-
lich die objektiven Grenzen, welche von der relativen Methode gesetzt werden, ver-
letzt habe. Es liege daher ein Fall von „krasser Willkür“ vor. Aus den Akten gehe

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nämlich hervor, dass es sich um untergeordnete Mängel handle. Bei untergeordne-
ten Mängeln dürfe das Mass der Herabsetzung in der Regel kaum weiter gehen als
2 - 10%. Im vorliegenden Fall seien maximal 1 - 2% Herabsetzung gerechtfertigt.
Auch in diesem Punkt kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden. Dass es
sich bei den beanstandeten Mängeln nicht um untergeordnete Mängel handelt, er-
gibt sich bereits aus den zwei rechtskräftigen Urteilen der Zivilkammer des Kantons-
gerichtes (vom 10. Juni 2002) und des Kantonsgerichtsausschusses (vom 11. De-
zember 2002) sowie aus der Expertise D. vom 28. August 2001. Auch im Ergebnis
erscheint das vorinstanzliche Urteil nicht als willkürlich. So wurden in der Praxis
beispielsweise bereits 10% für eine defekte Heizung im Winter, 25% für die Nicht-
benutzbarkeit eines Zimmers in einer 4-Zimmer-Dachwohnung, 10% für den Ausfall
eines Liftes, 16% für eine unzureichende Beheizung und 50% für unzureichende
Heizung und Ausfall des Warmwassers zugesprochen (vgl. zum Ganzen: Weber, a.
a. O., N 7 zu Art. 259d; Higi, a. a. O., N 17 zu Art. 259d; SVIT-Kommentar zum
Schweizerischen Mietrecht, N 21 ff. zu Art. 259d). Unter Berücksichtigung der oben
angeführten Mängel und der Auswirkungen dieser Mängel im täglichen Gebrauch
der Mietsache durch Y., insbesondere wenn man noch berücksichtigt, dass Y. das
Mietobjekt geschäftlich nutzt, erscheint ein Herabsetzungsanspruch von insgesamt
21,5%, wie er von der Vorinstanz angeordnet wurde, als angemessen. Die seiner-
zeitigen Mängel in der Bäckerei können nicht mehr als geringfügig bezeichnet wer-
den, da sie den betrieblichen Ablauf deutlich erschwert haben. Der Gebrauchswert
war während längerer Zeit (17 ½ Monate) erheblich eingeschränkt. Der Gebrauch
des Ermessens durch die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsmissbräuchlich, da
sich ihr Ermessensentscheid auf sachlich vertretbare Gründe abstützt und er dem
Gerechtigkeitsempfinden keineswegs zuwiderläuft. Die Beschwerde ist daher auch
in diesem Punkt abzuweisen.
d)
Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass eine Mietzinsreduktion
im Urteil des Kantonsgerichtes vom 10. Juni 2002 nur aus prozessualen Gründen
(da ein Anspruch auf eine Reduktion der Miete nicht vermittelt und da der Streitwert
nicht beziffert worden war) nicht behandelt werden konnte. Aus diesem Umstand
vermag die Beschwerdeführerin also nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- gehen bei die-
sem Ausgang des Verfahrens zu Lasten der Beschwerdeführerin, welche Y. aus-
sergerichtlich mit Fr. 500.-- zu entschädigen hat (Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO).

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Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- zuzüglich einer
Schreibgebühr von Fr. 150.-- gehen zu Lasten der Beschwerdeführerin, die
den Beschwerdegegner aussergerichtlich mit Fr. 500.-- zu entschädigen hat.
3.
Mitteilung an:
__________
Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
Der Präsident:
Der Aktuar ad hoc: