gr_gerichte · A 2010 22 · 2010-06-01 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

A 10 22
4. Kammer 
URTEIL
vom 1. Juni 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
Mit Tauschvertrag ohne Aufzahlung trat am 27. Januar 2006 einerseits C. den 
Stallanteil Nr. 51 sowie einen Anteil von 191 m2 Wiese in der Gemeinde … 
seinem Bruder A. und andererseits Letzterer an C. einen Anteil von 716 m2 
an einer Wiese (Parzelle Nr. 595) ebenfalls in … ab. Am 24.9.2009 veranlagte 
die 
Steuerverwaltung 
Graubünden 
gegenüber 
C. 
eine 
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'480.-- und gegenüber A. eine solche von 
Fr. 2'152.--. Die dagegen erhobenen Einsprachen wurden mit Entscheiden 
vom 9.2.2010 abgewiesen.
2.
Dagegen erhoben C. und A. am 4.3.2010 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung und Anweisung an die 
Steuerverwaltung, 
alle 
Aufwendungskosten 
und 
die 
gemäss 
Erbteilungsvertrag vom 23.1.1992 aufgeführten Kosten von Fr. 24'000.-- der 
Miteigentumstauschparzelle zu berücksichtigen. Im Jahr 1969 sei die 
Schwester ihres Vaters, …, gestorben. Am 8.11.1969 sei die Erbteilung unter 
den Geschwistern erfolgt. Gemäss Grundbucheintrag vom 21.8.1971 hätten 
sie dann von der Erbengemeinschaft Haus, Stall und Wiesen für Fr. 16'000.-- 
gekauft, und zwar C. ½ Miteigentumsanteil an der Stallparzelle Nr. 51a im 
Dorf und Wiesen und A. den anderen hälftigen Eigentumsanteil am Stall und 
die Hausparzelle im Alleineigentum. Im Jahr 1974 hätten sie (von Beruf 
Landwirt und Maurerpolier) den Stall vorab in Eigenleistung vollständig neu 
ausgebaut mit Autoeinstellhalle an Stelle von zwei Stallräumen im Parterre 
und auf der neu erstellten Betondecke einer neuen grossen Remise für 
landwirtschaftliche 
Maschinen 
im 
Obergeschoss. 
Gemäss 
neuer 


Schätzungseröffnung vom 17.4.1975 habe der Wert Fr. 52'000.-- betragen 
und sei am 11.8.1994 mit Fr. 59'000.-- eben nicht viel höher geschätzt worden. 
Zwischen 1975 und 1994 hätten sie diverse Reparaturen und die elektrischen 
Installationen vorgenommen mit Lieferungen gemäss Zusammenstellung von 
insgesamt Fr. 15'648.--. Wenn diese ausgeführten Arbeiten nicht akzeptiert 
würden, werde die Durchführung eines Augenscheines beantragt. Dass sie 
nach 35 Jahren nicht über alle Belege verfügten, sei nachvollziehbar. Aus der 
Aufstellung der Vermögensabtretung auf künftige Erbschaft ihres Vaters an 
sie beide sei die halbe Wiese … an A. im Betrag von Fr. 24'000.-- angerechnet 
worden. In der Quartierplanung … sei die Wiese Parzelle Nr. 595 (716 m2) 
miteinbezogen worden. Da beide Tauschobjekte ohne Wertangaben 
aufgeführt seien, seien sie auch völlig gleichwertig. Eine Veranlagung erst 
nach drei Jahren zeuge von unseriöser Arbeit.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung einerseits die 
Abweisung der Beschwerde von A. und andererseits die teilweise 
Gutheissung jener von C. mit Reduktion der Steuer auf Fr. 1'641.--. Der 
Tausch 
stelle 
harmonisierungsrechtlich 
mit 
Ausnahme 
von 
Grenzbereinigungen und obrigkeitlich angeordneten Landtauschvorgängen 
eine steuerpflichtige Veräusserung dar. Hier liege unzweifelhaft ein 
Tauschgeschäft vor, welches der Grundstückgewinnsteuer unterliege, ob die 
getauschten Teile gleichwertig seien oder nicht. Eine Aufpreiszahlung spiele 
nämlich keine Rolle und sei auch nicht erforderlich.
A. habe den halben Wiesenanteil an Parzelle Nr. 595 abgegeben und dafür 
einen Stallanteil erhalten. Im Wesentlichen mache er geltend, als 
Anlagekosten für den Wiesenanteil müsse ein Betrag von Fr. 24'000.-- 
anerkannt werden gemäss Abtretung aus dem Jahr 1985. Dabei handle es 
sich aber um einen Anrechnungswert in der Erbteilung, der also im 
Zusammenhang mit einem Steueraufschubtatbestand stehe und gemäss Art. 
43 lit. a und 46 StG nicht berücksichtigt werden könne. Es sei wie bei 
Grundstücken üblich ein Anlagewert zum besten Zeitpunkt für den 
Steuerpflichtigen (maximaler Abzug von 51% für die Eigentumsdauer; Art. 53 
StG) von Fr. 358.-- (1.-- Fr./m2) im Jahr 1950 angenommen worden. Der 
Beschwerdeführer behaupte nicht, diese Praxis sei nicht sachgerecht.


C. habe einen Stallanteil abgegeben und dafür einen Wiesenanteil erhalten. 
Im Wesentlichen mache er geltend, es sei ein zu tiefer Erwerbspreis 
eingesetzt worden und es müssten weitere Investitionen am Stall anerkannt 
werden. Bezüglich Erwerbspreises verlange der Beschwerdeführer neu Fr. 
16'000.--. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich, dass der Kaufpreis für ein Haus 
sowie den Stall Fr. 12'000.-- betragen habe. Davon seien je die Hälfte auf Stall 
und Haus (also je Fr. 6'000.--) verlegt worden. Entsprechend der veräusserten 
Quote von ½ seien die berücksichtigten Fr. 3'000.-- korrekt. Bezüglich 
abzugsfähiger Aufwendungen i.S. von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG seien im 
Beschwerdeverfahren einzelne Belege nachgereicht worden, weshalb sie 
bereit sei, einige Investitionen wie folgt anzuerkennen: Gesamtkosten 
Garagebau von Fr. 15'648.-- (zur Hälfte, inkl. Rechnung …, die darin enthalten 
sei) ohne Eigenleistungen, da der Beschwerdeführer den Nachweis der 
Versteuerung i.S. von Art. 49 Abs. 2 StG nicht erbracht habe; ganze 
Rechnung … von Fr. 528.-- (zur Hälfte); ganze Rechnung … von Fr. 361.-- 
(zur Hälfte); Tagesrapport mit 4 Maurern und 3 Handlangern nicht zugelassen 
wegen fehlender Bestätigung. Zahlungserhalt und Betrag seien völlig unklar. 
Der korrigierte Steuerbetrag belaufe sich so auf Fr. 1’641.--. Nachdem diese 
Belege verspätet nachgereicht worden seien, würden aber die Gerichtskosten 
ganz zu Lasten des Beschwerdeführers gehen.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. 
Anschliessend wurde beim Grundbuchamt … die Abfolge der Abtretungen der 
Parzelle Nr. 468 nachgefragt, welche mit Schreiben vom 26.4.2010 
beantwortet wurde. Beide Parteien haben anschliessend dazu schriftlich 
Stellung genommen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, 
die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder 
eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, 
ergeben, zu besteuern (Art. 12 Abs. 1). Damit müssen die Kantone zwingend 
die Veräusserung von im Miteigentum oder Gesamteigentum stehenden 
Anteilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in: 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26). Von 
dieser 
verpflichtenden 
Besteuerung 
können 
nur 
solche 
Gewinne 
ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer 
abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, 
Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen 
Gütergemeinschaft, 
bestimmte 
Arten 
von 
Landumlegungen, 
Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder 
Eigenheimen; Art.12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht 
nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) durch jede 
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück 
übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 
StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG.
2.
Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser 
Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist 
im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen 
Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 
9. A., § 22 N 19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des 
Grundstücks gegen Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen. 
Da 
das 
Gesetz 
grundsätzlich 
jeden 
Eigentumswechsel 
als 
grundstückgewinnsteuerpflichtig betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch 
ausgelöst durch Tausch, Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften, 
Enteignung, Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder gemischte 
Schenkung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre 
und Rechtsprechung). Der Tauschvertrag unterscheidet sich von einem 


gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung für die 
Veräusserung eines Grundstückes nicht Geld, sondern ein anderes 
Grundstück ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten 
Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, § 216 N 27 ff.; StE 1994, B 42.36 Nr. 4). 
Dass die Gegenleistung in einem anderen Grundstück besteht, ändert aber 
nichts daran, dass auch beim Tausch ein Gewinn realisiert werden kann. Die 
Beschwerdeführer machen geltend, es sei bei diesem Rechtsgeschäft kein 
Gewinn 
erwirtschaftet 
worden. 
Gemäss 
Art. 
46 
StG 
ist 
der 
Veräusserungsgewinn derjenige Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Der Erlös umfasst alle 
Gegenleistungen für das Grundstück. Da die Gegenleistung beim Tausch in 
einem Sachwert besteht, muss ihr Wert geschätzt werden. Massgebend ist 
dann der Verkehrswert der Gegenleistung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 
22 N 45; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 220 N 69 f.). Ein Gewinn wird 
folglich bei Tauschgeschäften ermittelt, indem der Verkehrswert des 
erhaltenen Grundstücks (Gegenleistung) als Veräusserungserlös den 
Anlagekosten des hingegebenen Grundstückes gegenübergestellt wird. Eine 
geleistete 
Aufpreiszahlung 
ist 
vom 
Veräusserungserlös 
abzuziehen 
(Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 222 N 6).
3.
Von 
der 
teilweisen 
Anerkennung 
bezüglich 
Veranlagung 
des 
Beschwerdeführers 1 gemäss Vernehmlassung der Steuerverwaltung gilt es 
Kenntnis zu nehmen. Die Beschwerde ist diesbezüglich gegenstandslos. Auf 
den beantragten Augenschein ist zu verzichten, weil er an den massgebenden 
rechtlichen Überlegungen wie Nichtberücksichtigung von steuerfreien 
Vorgängen und von nicht versteuerten Eigenleistungen nichts ändern kann. 
Fotos liegen bei den Akten. Die geltend gemachten Investitionen in den Stall 
liegen auf dem Tisch. Bei einem Tauschvertrag ist grundsätzlich davon 
auszugehen, dass eine Steuer, auch wenn sich die getauschten Objekte völlig 
gleichwertig sind, nach den oben erwähnten Grundsätzen zu ermitteln ist. 
Deshalb ist der Hauptantrag, überhaupt keine Steuer zu erheben, als 
unbegründet abzuweisen. 


4.
Zu den einzelnen Einwänden bezüglich Detailberechnung der beiden 
Veranlagungen ergibt sich Folgendes:
- Anteil A.:
Er hat die halbe Wiese in … abgetreten, deren Anlagewert zu berechnen ist. 
Mit Kaufvertrag vom 5.4.1977 erwarb C. jun. (andere Hälfte bereits Eigentum 
C. sen.) von den Erben … die Hälfte der damaligen Parzelle Nr. 55 (später 
dann Parzelle Nr. 39) mit total 3833 m2 für den Preis von Fr. 3'000.--. Gemäss 
Parzellierungsvertrag vom 30.5.1985 wurden 2 Parzellen von der 
Miteigentumsparzelle 39 von C. sen. und C. jun. abparzelliert, darunter auch 
jene Nr. 468, welche durch Quartierplanung zur Parzelle Nr. 595 wurde. Die 
halbe Wiese Parzelle Nr. 595 hat A. von seinem Bruder C. jun. mit 
Abtretungsvertrag vom 11.11.1985 übernommen ausdrücklich „als Ausgleich 
für Mehrbezüge des heutigen Abtreters aus dem Erbvorbezugsvertrag mit 
dem Vater …“. Nachdem es sich dabei um keine Steuer begründende 
Veräusserung handelte, bleibt diese gemäss Art. 46 Abs. 2 StG für die 
Berechnung der Anlagekosten unbeachtlich. C. jun. hat die Hälfte der 
ursprünglichen Wiese Parzelle Nr. 55 mit Vertrag vom 5.4.1977 von den 
Erben … für Fr. 3'000.-- erworben. Diese Abtretung wurde aber am 21.4.1995 
wieder rückgängig gemacht. Die nun verkaufte und zu besteuernde Hälfte war 
somit jene von C. sen., der sie seit jeher besass. Die durch die 
Steuerverwaltung vorgenommene Berechnung der Anlagekosten ab Jahr 
1950 mit einem fiktiven Wert von 1.-- Fr./m2 erweist sich somit als korrekt.
- Anteil C.:
Er hat den halben Stallanteil abgetreten, dessen Anlagewert zu berechnen ist. 
Auf der Schätzung 1994 steht R 1970, Verkehrswert Fr. 52'000.--, Neuwert 
Gebäude Fr. 100'000..--; Rechnung Brandversicherungspolice 1.4.1971 mit 
Fr. 6’000.-- Verkehrswert und Fr. 12'300.-- Bauwert; Verkehrswert Schätzung 
17.4.1975 Fr. 52'000.-- (Neuwert Gebäude Fr. 100'000.--). Unter diesen 
Umständen ist aber die Investition anfangs der 70er Jahre grundsätzlich 
erwiesen; nun wendet die Vorinstanz aber ein, dass einerseits nicht 
versteuerte Eigenleistungen nicht abziehbar sind, was anhand der 
beiliegenden 
Steuererklärungen 
1975/76 
und 
1977/78 
beider 


Beschwerdeführer zutrifft; die behaupteten Eigenleistungen von über Fr. 
15'000.-- sind somit zu Recht nicht zum Abzug zugelassen worden. Im 
Rahmen der Vernehmlassung hat die Vorinstanz die vorgelegten 
Rechnungen zur Hälfte des Gesamtbetrages von ca. Fr. 16'000.-- zugelassen. 
Insgesamt sind somit ca. Fr. 31'000.-- anerkannt worden. Der Rest geht auf 
Geldentwertung und Indexzunahme zurück. Für weitere Abzüge liegen keine 
stichhaltigen Beweise vor, die auch nicht durch Augenschein ersetzt werden 
könnten. Die durch die Vorinstanz vorgenommene Berechnung erweist sich 
demnach auch diesbezüglich als korrekt.
Soweit nicht in der Vernehmlassung teilweise bezüglich Veranlagung des 
Beschwerdeführers 1 anerkannt, ist die Beschwerde somit abzuweisen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht im Sinne der Erwägungen 
gegenstandslos geworden ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
238.--
zusammen
Fr.
1'238.--
gehen je zur Hälfte und unter Solidarhaft zulasten der Beschwerdeführer und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.