gr_gerichte · VR3 2024 54 · 2025-10-06 · de
Aufsicht Direktes Gesuch

Baubewilligung/Baueinsprache | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 6. Oktober 2025
mitgeteilt am 8. Oktober 2025
Referenz
VR3 24 54
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Moses, Vorsitz
Cavegn und Brun
Fleisch, Aktuar
Parteien
StWEG "A.________"
Beschwerdeführerin 1
B.________
Beschwerdeführer 2
C.________
Beschwerdeführerin 3
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner
gegen
Gemeinde Davos
Berglistutz 1, Postfach, 7270 Davos Platz
Beschwerdegegnerin 1
D.________ und D.A.________
Beschwerdegegner 2
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
D.________ und D.A.________ reichten am 16. Mai 2023 ein Baugesuch für
den Abbruch des Bestandbaus und den Neubau eines Zweifamilienhauses auf der
Parzelle Nr. Z.1.________, Grundbuch Davos, ein. Das Baugesuch wurde am 23.
Juni 2023 im Amtsblatt der Gemeinde Davos publiziert.
B.
Am
13.
Juli
2023
erhoben
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft
"A.________", B.________ und C.________ Einsprache gegen das Bauvorhaben.
Die Gemeinde Davos wies die Einsprache mit Entscheid vom 9. April 2024 ab und
erteilte die Baubewilligung unter Auflagen.
C.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft
"A.________", B.________ und C.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1, 2
und 3) am 18. Mai 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Zudem
beantragten sie, dass der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei.
D.
Am 5. Juni 2024 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
E.
Die Gemeinde Davos und D.________ und D.A.________ (nachfolgend:
Beschwerdegegner 1 und 2) beantragten die Abweisung der Beschwerde.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid vom 9.
April 2024, mitgeteilt am 19. April 2024, stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne
von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die
verwaltungsgerichtliche Beschwerde zur Verfügung; zudem ist dieser auch nicht
endgültig. Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Obergerichts des
Kantons Graubünden zu bejahen. Die Beschwerdeführer sind als Adressaten vom
Bauentscheid betroffen und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Überprüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG).
Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 und
Art. 38 VRG) ist demnach einzutreten.

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2.
In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass die
Beschwerdeführer einen Augenschein beantragen, "sofern dieser vom Gericht als
notwendig erachtet wird" (act. A.1 S. 8; act. A.6 S. 6). Auf den eingereichten Plänen
und Bildaufnahmen ist die örtliche Situation jedoch klar erkennbar. Es ist nicht
ersichtlich, inwiefern ein Augenschein einen zusätzlichen, entscheidrelevanten
Mehrwert liefern könnte. Aus diesem Grund wird auf die Vornahme eines
Augenscheins verzichtet.
3.1.
Streitig ist, ob das Grundstück der Beschwerdegegner 2 als baureif im Sinne
von Art. 72 KRG qualifiziert werden kann. Die Beschwerdeführer verneinen die
Baureife, da die Erschliessung des Grundstücks nicht dinglich abgesichert sei und
im Grundbuch auf den Parzellen Nr. Z.2.________, Z.3.________, Z.1.________
und Z.4.________ lediglich ein "öffentliches Fahrrecht für Einspänner" angemerkt
sei (act. A.1 S. 3 ff.).
3.2.
Die Voraussetzungen der Erschliessung eines Grundstücks durch eine
hinreichende Zufahrt für die Erteilung einer Baubewilligung ergibt sich aus Art. 19
und Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700). Eine
Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Auf
kantonaler Ebene wird dies in Art. 72 KRG verdeutlicht, wonach Neubauten sowie
wesentliche Umbauten und Erweiterungen nur bewilligt werden, sofern das
Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein Grundstück gilt als baureif, wenn seine Form
und Grösse eine zonengemässe und zweckmässige Überbauung gestatten und das
Grundstück für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder
die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird (Abs. 2).
Das Baugesetz der Gemeinde Davos (BauG) wiederholt in Art. 23 Abs. 1 im
Wesentlichen Art. 72 KRG. In Abs. 3 wird ergänzend festgehalten, dass die
Baubewilligung nur erteilt werde, "wenn die Bauherrschaft nachweist, dass sie die
erforderlichen dinglichen Rechte für die Erstellung und Benützung der
Erschliessungsanlagen hat".
3.3.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Erfordernis der Zufahrt
primär verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich motiviert und soll die
Zugänglichkeit sowohl für die Benutzer der Bauten als auch für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und
Wasserwerke etc.) gewährleisten (Urteil des Bundesgerichts 1C_319/2021 vom 8.
April 2022 E. 2.1 m.w.H.). Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit aller Benutzer,
insbesondere
der
Fussgänger
gewährleisten
(Urteil
des
Bundesgerichts

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1C_291/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 2.1 m.w.H.). Rechtsprechungsgemäss wird
damit jedoch keine Zufahrt verlangt, welche den Idealvorstellungen entspricht (Urteil
des Bundesgerichts 1C_237/2007 vom 13. Februar 2008 E. 4.3). Vielmehr genügt
im Sinne einer Minimalanforderung eine Zufahrt, welche die Benutzer der Baute und
die übrigen Nutzer öffentlicher Strassen keinen übermässigen Gefahren aussetzt
(Urteile des Bundesgerichts 1C_155/2019 vom 11. Dezember 2019 E. 5.1;
1C_627/2019 vom 6. Oktober 2020 E. 6.3 je m.w.H.). Verfügt ein Grundstück indes
nicht über eine direkte Zufahrt, die mit einem handelsüblichen Auto befahren
werden kann, muss die Erschliessung zumindest soweit erstellt sein, dass man mit
einem Motorfahrzeug hinreichend nahe an die Liegenschaft herankommt (Urteil des
Bundesgerichts 1C_603/2015 vom 5. April 2016 E. 2.2).
3.4.
Art. 23 Abs. 3 BauG spricht zwar etwas ungenau von den erforderlichen
"dinglichen" Rechten. Es ist aber offensichtlich, dass die Erschliessung auch durch
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sichergestellt werden kann,
zumal die kantonalen Bauvorschriften in Art. 72 – 84 unmittelbar anwendbar sind
und abweichenden kommunalen Vorschriften vorgehen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5
KRG). Fraglich ist somit lediglich, wie das in casu vorliegende "öffentliche Fahrrecht
für Einspänner" zu interpretieren ist (act. D.3). Die Beschwerdeführer
argumentieren, dass motorisierte Fahrzeuge mit der Umschreibung "Einspänner"
offensichtlich ausgeschlossen seien. Ihnen ist zwar insofern zuzustimmen, als dass
moderne Fahrzeuge tendenziell etwas breiter sind als der durchschnittliche
Einspänner. Der gegenwärtige Ausbaustandard der Strasse ist aber eindeutig für
motorisierte Fahrzeuge ausgelegt und der Zugang für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste wäre im Notfall problemlos möglich (vgl. act. D.4 und D.5). Zudem wird die
Strasse bereits jetzt mit motorisierten Fahrzeugen benutzt, und zwar nicht nur von
den Beschwerdegegnern, sondern offensichtlich auf von den Besuchern der
Beschwerdeführerin 1, welche so auf den Gästeparkplatz gelangen (vgl. act. C.5/1
Beilage 3). Unter diesem Blickwinkel verhalten sich die Beschwerdeführer
widersprüchlich, wenn sie den Beschwerdegegnern ein fehlendes Fahrrecht
entgegenhalten. Ferner liegt es in der Natur der Sache, dass Dienstbarkeiten und
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Laufe der Zeit neu auszulegen
sind. Der Ersatz von Pferd und Wagen durch Motorfahrzeuge ist dabei ein typisches
Beispiel einer durch den technischen Fortschritt bedingten Veränderung, welche die
Eigentümerschaft der belasteten Grundstücke hinzunehmen hat (BGE 131 III 345
E. 4.3.2, 117 II 536 E. 4c, 64 II 411 E. 2). Somit ist es gerechtfertigt, das geltende
"Fahrrecht für Einspänner" auch auf motorisierte Fahrzeuge auszudehnen. Die
Gemeinde hat die Erschliessung des Baugrundstücks unter diesem Aspekt zu
Recht bejaht. Wie zudem festgehalten wurde, wäre eine direkte Zufahrt nicht

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zwingend notwendig, sofern man mit einem Motorfahrzeug hinreichend nahe an die
Liegenschaft herankommt (E. 3.3). Unter dieser Voraussetzung liesse sich
argumentieren, dass das Baugrundstück auch bei fehlender Berechtigung für den
E.________ zumindest noch durch die F.________ erschlossen wäre, welche nur
wenige Meter vom Baugrundstück entfernt verläuft. Diese Frage kann aber
offenbleiben.
4.1.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass es für die Tiefgarage des
Bauprojektes unbestrittenermassen eines Überbaurechtes zulasten der westlichen
Parzelle Nr. Z.5.________ bedürfe. Eine Absichtserklärung für eine nachbarliche
Einigung liege seitens des Belasteten zwar vor, aber kein eintragungsfähiger
Dienstbarkeitsvertrag. Dennoch halte es die Baubehörde nicht für notwendig, diese
Bedingung mittels einer Auflage zu sichern und der Bauherrschaft vorzuschreiben,
das Überbaurecht bis unmittelbar vor Baubeginn im Grundbuch als Dienstbarkeit
eintragen zu lassen.
4.2.
Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG (BR 801.100) ist das Baugesuch durch den
Eigentümer oder die Eigentümerin mit zu unterzeichnen, wenn die Bauherrschaft
nicht Eigentümerin ist. Nach ständiger Praxis und einhelliger Lehre sind
Vorschriften, welche der Baubehörde die Kompetenz einräumen, die Behandlung
eines Baugesuches vom Nachweis der zivilrechtlichen Befugnis des Gesuchstellers
abhängig zu machen, als blosse Ordnungsvorschriften zu qualifizieren (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 2020 94 vom 16. November 2021
E. 2.2 m.H.a. Urteil des Bundesgerichts 1C_663/2015 vom 5. April 2016 E. 3.6).
Vorliegend liegt eine Absichtserklärung des Berechtigten vor (C.5/3 Beilage 2).
Dass noch kein Dienstbarkeitsvertrag vorliegt, steht der Erteilung der
Baubewilligung nicht im Wege. Eine explizite Auflage in der Baubewilligung ist
ebenfalls nicht notwendig.
5.1.
Ein weiterer Einwand der Beschwerdeführer richtet sich gegen die Erstellung
der Tiefgarage mit insgesamt sieben Parkplätzen. Dies entspreche einer
Auslastung von zusätzlichen fünf Fahrzeugen. Die öffentlichen Interessen würden
es gebieten, die Wegstrecke vom Bauprojekt bis zur F.________ den neuen
Gegebenheiten anzupassen. Die zahlreichen Wanderer, Biker und Schulkinder
müssten geschützt werden. Der Mehrverkehr mit bis zu dreimal mehr
Verkehrsbewegungen bedürfe einer sicheren Garagenausfahrt mit breiterer Ein-
und Ausfahrt und weiteren Sichtwinkeln oder anderen Massnahmen. Eine solche
Sicherung finde sich in der Baubewilligung nicht. Die Garageneinfahrt könne – so
wie sie geplant sei – nicht benutzt werden. Gemäss den Normen des

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Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) dürfe keine
Beeinträchtigung bei den Sichtwickeln entstehen.
5.2.
Als Erstes ist festzuhalten, dass mit dem Neubau zwar tatsächlich mehr
Parkflächen erstellt werden sollen. Allerdings soll sich die Anzahl der Parteien auf
dem Grundstück nicht verändern. Dieses soll wie bis anhin von den
Beschwerdegegnern 2 und ihren Eltern bewohnt werden. Mit einem Mehrverkehr ist
also höchstens in Ausnahmesituationen zu rechnen. Was die Garagenausfahrt
betrifft, so ist festzuhalten, dass die VSS-Normen keinen rechtsverbindlichen
Charakter haben. Gemäss Art. 36 Abs. 1 BauG dürfen bauliche Anlagen wie
Einmündungen, Zu- und Ausfahrten sowie Ausgänge auf Strassen, Wege und
Plätze die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden. Art. 37 Abs. 1 BauG hält
sodann fest, dass zwischen Strassengrenze und Beginn der Neigung ein Vorplatz
mit einer Neigung von höchstens 4 % und von mindestens 4 Metern Länge
vorhanden sein muss. Aus den im Beschwerdeverfahren angeforderten
Dokumenten wird ersichtlich, dass die Steigung auf den 4 Metern vor der Strasse
exakt 4 % beträgt (act. D.8). Diese Auflage wird eingehalten. Eine anderweitige
Gefahr für die Benützer der Strasse ist ebenfalls nicht erkennbar. Es sind keine
Hindernisse an der Grundstücksgrenze vorhanden, welche die Sicht bei der
Ausfahrt übermässig beeinträchtigen könnten. Die gesetzlichen Vorgaben sind
somit erfüllt.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 das
Baugesuch zu Recht gutgeheissen und die Baubewilligung erteilt hat. Die dagegen
erhobene Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die
Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des
Verfahrensaufwandes auf insgesamt CHF 3'000.00 festgesetzt.
7.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei im Rechtsmittel-
und Klageverfahren verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten
notwendigen
Kosten
zu
ersetzen.
Die
unterliegenden
Beschwerdeführer haben die obsiegenden Beschwerdegegner 2 aussergerichtlich
zu entschädigen. Deren Rechtsvertreter macht einen Aufwand von insgesamt 23.80
Stunden à CHF 250.00 geltend (act. J.1). Der geltend gemachte Aufwand wurde
von der Gegenpartei nicht beanstandet und erweist sich insgesamt als
angemessen. Unter Berücksichtigung einer Spesenpauschale von 3% und der
MWST von 8.1% ergibt sich somit eine Entschädigung von CHF 6'624.90. Eine

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Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin 1 ist nicht zuzusprechen, da diese
lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (vgl. Art. 78 Abs.
2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
285.00
Total
CHF
3'285.00
gehen zu gleichen Teilen sowie unter solidarischer Haftung zulasten der
StWEG "A.________", B.________ und C.________.
3.
Die StWEG "A.________", B.________ und C.________ haben D.________
und D.A.________ zu gleichen Teilen mit insgesamt CHF 6'624.90 (inkl.
Spesen und MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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