gr_gerichte · ZF 2005 18 · 2005-05-03 · de

ausserordentliche Kündigung | OR Arbeitsvertrag

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 03.05.2005
Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 05 18
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Vizepräsident Bochsler
RichterInnen
Heinz-Bommer, Rehli, Sutter-Ambühl und Tomaschett-Murer
Aktuarin ad hoc
Honegger Droll
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
des X., Kläger und Berufungskläger, vertreten durch lic.iur. Peter Portmann, c/o 
Metz, Benovici & Quinter, Goldgasse 11, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 20. Januar 2005, mitgeteilt am 01. März 
2005, in Sachen des Klägers und Berufungsklägers, gegen Y., vertreten durch 
Rechtsanwalt lic.iur. et oec. Pius Fryberg, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 
Chur,
betreffend ausserordentliche Kündigung,
hat sich ergeben:


2
A.
Am 5. September 2002 schlossen die A. GmbH als damalige Eigentü-
merin der Liegenschaft B., Parzelle C., eingetragen im Grundbuch der D., und Y. 
als Eigentümer des Nachbargrundstückes Parzelle E. einen öffentlich beurkundeten 
Dienstbarkeitsvertrag über ein Grenzbaurecht zu Gunsten des Grundstückes von 
Y. (nachfolgend Berufungsbeklagter genannt) ab. Ein zwischen den genannten Par-
teien abgeschlossener schriftlicher Mietvertrag vom 5. September 2002 mit Mietbe-
ginn auf den 1. Januar 2003 wurde in Ziff. 6 des Dienstbarkeitsvertrages zum inte-
grierenden Vertragsbestandteil erklärt. Mietobjekt war ein Raum im Erdgeschoss 
sowie ein Keller im Untergeschoss der Liegenschaft B.. Des Weiteren war die Mit-
benutzung einer Toilettenanlage im Erdgeschoss vertraglich vorgesehen. Verein-
bart wurde eine feste Vertragsdauer bis zum 31. Dezember 2012 mit der Option für 
die Mieterschaft auf Verlängerung für weitere 10 Jahre.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 12. Dezember 2002 erwarb X. 
(nachfolgend Berufungskläger genannt) die Liegenschaft auf Parzelle C. von der A. 
GmbH zu Eigentum. Er übernahm damit auch den oben genannten Mietvertrag als 
Vermieter mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten.
B.
Nach Antritt des Mietverhältnisses entstanden Unstimmigkeiten be-
züglich des Mietobjektes, namentlich über die Kellerräumlichkeit und die Mitbenut-
zung der Toiletten. Ab April 2003 überwies der Berufungsbeklagte der A. GmbH nur 
noch einen reduzierten monatlichen Mietzins in der Höhe von Fr. 400.-- anstelle der 
vertraglich vereinbarten Fr. 600.--. Anfang 2004 wurde der Berufungsbeklagte auf 
die ausstehenden Mietzinse hingewiesen und es wurde ihm unter Androhung der 
ausserordentlichen Kündigung schriftlich Frist gesetzt, diese nachzuzahlen. Da die 
geforderte Nachzahlung der Mietzinse ausblieb und keine gütliche Einigung gefun-
den werden konnte, wurde dem Berufungsbeklagten am 19. März 2004 auf Ende 
April 2004 gekündigt.
C.
Mit Eingabe vom 7. April 2004 focht der Berufungsbeklagte die Kündi-
gung bei der Schlichtungsstelle des Bezirks Plessur an. Der Vermieter liess sich in 
diesem Verfahren nicht vernehmen. Eine gütliche Einigung konnte weder anlässlich 
der Schlichtungsverhandlung vom 4. Mai 2004 noch während der Zeit der Offenhal-
tung des Protokolls bis zum 29. Mai 2004 erzielt werden.
Am 18. Juni 2004, mitgeteilt am 1. Juli 2004, erliess die Schlichtungsbehörde 
für Mietsachen des Bezirks Plessur folgenden Entscheid:
"1.
Dem Begehren der Mieterschaft auf Aufhebung der Kündigung vom 19. 
März 2004 wird stattgegeben.


3
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
(Rechtsmittelbelehrung)"
D.
Mit Prozesseingabe vom 26. Juli 2004 unterbreitete der Berufungsklä-
ger die Klage dem Bezirksgericht Plessur. Seine Rechtsbegehren lauteten:
"1.
Es sei die klägerische Kündigung vom 19.03.2004 unter Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids der Mietschlichtstelle des Bezirks Plessur 
vom 18.06.2004/02.07.2004 für gültig zu erklären.
2.
Unter voller amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten des Beklagten."
Mit Prozessantwort vom 5. Oktober 2005 beantragte der Berufungsbeklagte 
die Abweisung der Klage unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 
des Klägers.
Die Schlichtungsstelle für Mietsachen des Bezirks Plessur verzichtete auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung.
E.
Mit Urteil vom 20. Januar 2005, mitgeteilt am 1. März 2005, erkannte 
das Bezirksgericht Plessur was folgt:
"1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Es wird die Nichtigkeit der vom Kläger am 19. März 2004 auf den 30. 
April 2004 hin ausgesprochenen Kündigung festgestellt.
3.
Die Kosten des Bezirksgerichts Plessur von Fr. 6'093.05 (Gerichtsge-
bühren Fr. 4'500.--, Schreibgebühren Fr. 164.--, Barauslagen Fr. 
229.05, Streitwertzuschlag Fr. 1'200.--) gehen zu Lasten des Klägers.
Dieser hat zudem den Beklagten mit Fr. 3'835.95 ausseramtlich zu ent-
schädigen.
4.
(Mitteilung)"
F.
Gegen dieses Urteil liess der Berufungskläger am 21. März 2005 Be-
rufung an das Kantonsgericht Graubünden erklären mit folgenden Anträgen:
"1.
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2.
Es sei die klägerische Kündigung vom 19.03.2004 unter Aufhebung des 
angefochtenen 
Urteils 
des 
Bezirksgerichts 
Plessur 
vom 
20.01.2005/01.03.2005, zugestellt am 02.03.2005, für gültig zu erklären.
3.
Unter voller amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche sowie das vorliegende Verfahren zu 
Lasten des Berufungsbeklagten."


4
G.
Anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung vom 3. Mai 2005 waren 
die Rechtsvertreter der Parteien und der Berufungsbeklagte persönlich zugegen. 
Der Rechtsvertreter des Berufungsklägers bestätigte seine Berufungsanträge und 
begründete diese. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten beantragte die Ab-
weisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beru-
fungsklägers. Der klägerische Rechtsvertreter gab von seinem Vortrag im Sinne von 
Art. 51 Abs. 1 lit. b OG eine schriftliche Ausführung zu den Akten. Die Rechtsver-
treter erhielten das Recht auf Replik und Duplik.
Auf die Ausführungen der Parteien zur Begründung ihrer Rechtsbegehren 
und die Erwägungen im angefochtenen Urteil wird, soweit erforderlich, nachfolgend 
eingegangen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.
Gemäss Art. 39 Abs. 2 der Vollziehungsverordnung zum Schweizeri-
schen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) sind 
Entscheide des Bezirksgerichtes mittels Berufung im Sinne von Artikel 218 Zivilpro-
zessordnung beim Kantonsgericht anfechtbar. Die Berufung ist innert der peremp-
torischen Frist von 20 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären 
und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und 
der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten 
(Art. 219 Abs. 1 ZPO). Im Hinblick auf Art. 51 Abs. 1 lit. a OG ist festzustellen, dass 
die Berufung den Streitwert von mindestens Fr. 8'000.-- gemäss Art. 46 OG erreicht, 
weshalb auch die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts als Berufungsin-
stanz gegeben ist (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 Ziff. 1 ZPO). Die 
Frage, ob bei der Streitwertberechnung vom vertraglich geschuldeten Mietzins von 
monatlich Fr. 600.-- oder ob nur vom monatlichen Mietzinsrückbehalt von Fr. 200.-
- auszugehen ist, kann daher offen gelassen werden. Die Berufung wurde form- und 
fristgerecht erklärt, und der Berufungskläger ist beschwert. Auf die Berufung ist da-
her einzutreten.
2.
a) Prozessgegenstand ist der Mietvertrag vom 2. September 2002 und 
dessen ausserordentliche Kündigung vom 19. März 2004 auf Ende April 2004. 
Durch den Berufungskläger ist unbestritten, dass der erwähnte Mietvertrag infolge 
des Erwerbs der Liegenschaft, in welcher das Mietobjekt liegt, mit sämtlichen Rech-
ten und Pflichten auf ihn übergegangen ist (Art. 261 OR). Vertragsgegenstand ist 
die Miete eines Raumes im Erdgeschoss sowie eines Kellers im Untergeschoss 


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Zentrale der Liegenschaft B. zur Benutzung als Geschäftsräume. Vertragsinhalt ist 
im Weiteren die Mitbenutzung der Toiletten im Erdgeschoss. Der dafür zu leistende 
Mietzins ist mit Fr. 600.-- monatlich festgelegt (vgl. Editionsakten Schlichtungsstelle 
act. 7). Die Grundrisspläne Erdgeschoss und Kellergeschoss, erstellt von der F., 
geben die Lage und die Ausmasse der gemieteten Räumlichkeiten wieder (vgl. Edi-
tionsakten Schlichtungsstelle act. 3/3.1). Mit Schreiben des Berufungsbeklagten 
vom 5. März 2003 an die F., welche gemäss den Ausführungen des Berufungsklä-
gers vor Schranken mit der Leitung des Umbaus der Gesamtliegenschaft beauftragt 
war (Plädoyer S. 4 oben; vgl. auch PE, S. 3, Ziff. 3), erkundigte er sich danach, an 
wen der vertragliche Mietzins nach dem Verkauf an den Berufungskläger zu bezah-
len sei. Er habe vom Bruder von Herrn G. die Anweisung erhalten, den Mietzins für 
die Monate Januar und Februar an die A. GmbH zu bezahlen. Mit diesem Schreiben 
teilte der Berufungsbeklagte im Weiteren mit, dass er - wie bereits besprochen - 
monatlich Fr. 400.-- statt Fr. 600.-- bezahlen werde. Aus dem Schreiben ist zu ent-
nehmen, dass der Berufungsbeklagte den gemieteten Keller auf Aufforderung der 
F. räumen musste und dafür einen Lagerraum im Untergeschoss erhielt. Die Miet-
zinsreduktion wurde mit dem Minderpreis des Lagerraumes begründet. Auch wies 
der Berufungsbeklagte die F. im erwähnten Schreiben darauf hin, dass die Toilet-
tenräume geschlossen seien, obwohl er ein vertragliches Mitbenutzungsrecht habe. 
Er erbat um Stellungnahme. Eine Kopie dieses Schreibens ging an die A. GmbH 
(vgl. Editionsakten Schlichtungsstelle act. M 19). Mit Antwortschreiben der F. vom 
7. März 2003 verwies diese den Berufungsbeklagten betreffend der Mietzinsange-
legenheit an Herrn G., Vertreter der A. GmbH. Bezüglich der Mitbenutzung der Toi-
letten erklärte die F., dass eine solche vorgesehen und auch sinnvoll sei. Der Beru-
fungsbeklagte müsse sich jedoch an den Reinigungskosten angemessen beteiligen 
(vgl. Editionsakten Schlichtungsstelle act. M 20). Mit Schreiben vom 20. November 
2003 beanstandete der Berufungsbeklagte bei der F. erneut, dass er die Toiletten 
immer noch nicht benutzen könne. Er wies ferner darauf hin, dass er auf den Keller 
gemäss Mietvertrag nicht verzichtet, sondern diesen nur auf Zusehen hin dem Re-
staurant H. zur Verfügung gestellt habe (KB 9). Mit Schreiben vom 10. Februar 2004 
forderte der Rechtsvertreter des Berufungsklägers im Auftrage der A. GmbH sämt-
liche ausstehenden Mietzinse zur Bezahlung bis am 15. März 2004 ein (KB 10). Mit 
Schreiben vom 19. März 2004 kündigte der Rechtsvertreter des Berufungsklägers 
unter Bezugnahme auf die Forderungen der A. GmbH vom 10. Februar 2004 das 
Mietverhältnis auf Ende April 2004. Im beigelegten amtlichen Kündigungsformular 
ist der Berufungskläger als Mieter (recte wohl Vermieter) aufgeführt. Als Vertretung 
des Berufungsklägers wurden die A. GmbH bzw. das unterzeichnete Advokaturbüro 
angegeben (KB 13). Mit Schreiben vom 19. März 2004 wies der Berufungsbeklagte 


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den klägerischen Rechtsvertreter auf die Ursache der Mietzinsreduktion und die 
frühere Korrespondenz an das F. hin. Er erbat um ein Treffen mit dem neuen Ei-
gentümer zwecks Besprechung der anstehenden Probleme (KB 14).
b) In der Prozesseingabe des Berufungsklägers vom 26. Juli 2004 wird auf 
S. 3, unter Ziff. 2 bestätigt, dass der Berufungsbeklagte kurz nach Antritt des Miet-
vertrages Forderungen an die Vermieterin gestellt hatte. Es wird ausgeführt, dass 
dieser unter anderem plötzlich mit dem ihm zugewiesenen Kellerabteil nicht mehr 
zufrieden gewesen sei. Obendrein habe er angekündigt, dass er nur noch 2/3 des 
vereinbarten Mietzinses bezahlen werde, was er ab April 2003 auch getan habe. 
Aus diesen Ausführungen in der Prozesseingabe kann nur der Schluss gezogen 
werden, dass der Vermieter vom Schreiben des Berufungsbeklagten vom 5. März 
2003 an die F. Kenntnis erhalten hatte. Im Rahmen der Replik bestätigte der kläge-
rische Rechtsvertreter sodann ausdrücklich, dass die Vermieterschaft die im eben 
erwähnten Schreiben aufgeführte Kopie zur Kenntnisnahme erhalten hatte. Er 
führte aus, dass die Vermieterschaft dieses Schreiben als Affront empfunden habe, 
und es wäre müssig gewesen, darauf einzutreten, weil zu dieser Zeit viele Diskus-
sionen geführt worden seien. Somit steht fest, dass der Berufungskläger vom Inhalt 
des Schreibens des Berufungsbeklagtem vom 5. März 2003 Kenntnis hatte. Ebenso 
wusste er vom Schreiben des Berufungsbeklagten vom 20. November 2003 an die 
F.; er hat dieses mit der Prozesseingabe eingereicht und darauf Bezug genommen 
(KB 9, PE S. 3 f., Ziff. 3).
3.
In rechtlicher Hinsicht ist zu würdigen, ob ein Zahlungsverzug des Be-
rufungsbeklagten vorliegt, welcher zur ausserordentlichen Kündigung des Mietver-
hältnisses nach Art. 257d OR berechtigt. Dabei kann grundsätzlich auf die Rechts-
erörterungen der Vorinstanz auf S. 10 ff. unter Ziff. 5 und 6a des Urteils vom 20. 
Januar 2005 verwiesen werden. Es ist unbestritten, dass der Berufungskläger sämt-
liche gesetzlichen Formvorschriften der ausserordentlichen Vertragsauflösung ein-
gehalten hat. Aber nicht jeder Zahlungsrückstand des Mieters stellt stets eine zur 
ausserordentlichen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung dar. So kann der 
Mieter u.a. gegenüber dem Auflösungsanspruch des Vermieters infolge Zahlungs-
rückstandes die Einwendung der Herabsetzung des Mietzinses gestützt auf Art. 
259d OR wegen Mängeln der Mietsache erheben, sofern der Vermieter rechtzeitig 
vom Mangel erfahren hat (Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1- 
529 OR, 3. Auflage, N. 3 zu Art. 257d). Wird der vereinbarte Gebrauch einer Miet-
sache durch einen Mangel beeinträchtigt oder vermindert, kann der Mieter eine ent-
sprechende Herabsetzung des Mietzinses verlangen und zwar ab dem Zeitpunkt, 


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an dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat bis zur Behebung desselben (Art. 
259d OR). Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs ist also das Vorhanden-
sein von Mängel, für welche der Vermieter gemäss Art. 259a OR einzustehen hat, 
sowie dass der Vermieter davon erfahren hat (Weber, a.a.O., N. 2 f. zu Art. 259d 
OR). Der Anspruch auf Herabsetzung entsteht in dem Zeitpunkt, in dem alle seine 
Voraussetzung erfüllt sind. Die Beweislast für die Voraussetzungen der Herabset-
zung liegt nach Art. 8 ZGB beim Mieter. Ist der Anspruch zur Herabsetzung gege-
ben, hat der Umfang der Herabsetzung der durch den Mangel hervorgerufenen Ge-
brauchsbeeinträchtigung zu entsprechen. Im Falle einer übermässigen Reduktion 
besteht die Gefahr einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
a) Der Berufungsbeklagte hat den Beweis erbracht, dass ihm nicht das ver-
traglich vereinbarte Mietobjekt zur Nutzung bzw. Mitbenutzung überlassen worden 
ist. Auf Geheiss der F. räumte er den ihm gemäss Vertrag zustehenden Keller 1 im 
Kellergeschoss; dafür wurde ihm ein Ersatzobjekt zugewiesen (vgl. Editionsakten 
Schlichtungsstelle act. M 19 und 3.1). Die Behauptung des Berufungsklägers, der 
Berufungsbeklagte habe besagten Keller freiwillig einem Restaurant überlassen ist 
aktenwidrig und findet auch im Schreiben des Berufungsbeklagten vom 20. Novem-
ber 2003 an die F. keine Stütze. Die darin enthaltene Formulierung, er habe den 
Keller dem Restaurant zur Verfügung gestellt, ist zwar unglücklich ausgefallen. Aus 
dem Kontext und im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 5. März 2003 ergibt 
sich jedoch deutlich, dass der Berufungsbeklagte auf Anordnung der F. den vertrag-
lich vereinbarten Keller räumen musste. Der vertragsgemässe Gebrauch des Kel-
lers ist ihm damit entzogen resp. verunmöglicht worden. Das ihm zugewiesene Er-
satzobjekt entspricht hinsichtlich der Grösse und Funktionalität nicht den vertragli-
chen Vereinbarungen. Im Weiteren ist erwiesen, dass der Berufungsbeklagte die 
Toiletten nicht wie vertraglich zugesichert mitbenutzen konnte; es fehlte ihm dazu 
der Schlüssel. Der Berufungskläger bestreitet, dass er dies anerkannt hätte. Mit 
Schreiben vom 7. März 2003 an den Berufungsbeklagten hat die F. sinngemäss 
zugestanden, dass eine Benutzung der Toiletten nicht möglich ist. Sie machte diese 
von einer Kostenbeteiligung des Berufungsbeklagten an den Reinigungskosten ab-
hängig (Editionsakten Schlichtungsstelle act. M 20). Mit Schreiben vom 20. Novem-
ber 2003 rügte der Berufungsbeklagte erneut, dass er nicht über den vertraglich 
vereinbarten Keller verfüge und dass er die Toiletten nicht benutzen könne. Dieses 
Schreiben wurde seitens des Berufungsklägers nie dementiert. Gesamthaft be-
trachtet, hat der Berufungsbeklagte in genügender Weise nachgewiesen, dass das 
vertraglich vereinbarte Mietobjekt nicht im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt 
werden konnte, was als Abweichung vom Vertragsinhalt einen Mangel darstellt. Be-


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kanntlich ist ja eine Mietsache mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum ver-
traglich vorausgesetzten Gebrauch taugt, wenn ihr mithin eine vertragliche Eigen-
schaft fehlt, die den Gebrauchswert beeinträchtigt. Diese Voraussetzung ist vorlie-
gend nachgewiesen. Schliesslich hat der Berufungsbeklagte die gerügten Mängel 
weder zu vertreten noch sind sie von ihm zu beseitigen. Der Vermieter hat für sie 
gemäss Art. 259a OR einzustehen.
Im Weiteren ist für die Geltendmachung des Herabsetzungsanspruchs erfor-
derlich, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat. Beginn, Ende und 
Ausmass der Herabsetzung werden durch den konkreten Mangel und dessen 
Kenntnis seitens des Vermieters fixiert (vgl. Weber, a.a.O., N. 4 zu Art. 259d OR). 
Der Berufungskläger hat im Rahmen seines Plädoyers zugestanden, dass er vom 
Schreiben des Berufungsbeklagten vom 5. März 2003, in welchem die Mängel auf-
gelistet und angezeigt werden, Kenntnis erhalten hat. So spielt es keine Rolle, ob 
die F. als Vertreterin des Berufungsklägers angesehen werden konnte oder nicht. 
Der Berufungsbeklagte hat eine Kopie des erwähnten Schreibens der A. GmbH zu-
gestellt, welche als Vertreterin des Berufungsklägers auftrat (KB 10 und 13), wobei 
vom Berufungskläger ja unbestritten ist, dass er vom Schreiben und der darin ent-
haltenen Mängelrüge Kenntnis erhalten hat. Im besagten Schreiben ist klar und 
deutlich aufgeführt, welche Mängel beanstandet werden und im welchen Ausmass 
die Herabsetzung erfolgt. Unbehelflich ist der Einwand des Berufungsklägers, dass 
die fehlende Möglichkeit zur Mitbenutzung der Toiletten nicht als Herabsetzungs-
grund geltend gemacht worden sei. Der Berufungsbeklagte hat bereits im Schreiben 
vom 5. März 2003 beanstandet, dass er die Toiletten nicht benutzen könne. In der 
weiteren Korrespondenz ist dies immer wieder erwähnt worden. Der fehlende Zu-
gang zu den Toiletten ist damit offensichtlich gehörig als Mangel gerügt worden. Die 
Herabsetzungserklärung des Berufungsbeklagten ist mithin rechtsgültig erfolgt und 
sie entfaltete von Gesetzes wegen Wirkung mit dem Zugang beim Empfänger. Voll-
zogen hat der Berufungsbeklagte die Herabsetzung, indem er ab April 2003 lediglich 
noch einen Mietzins von monatlich Fr. 400.-- überwiesen hat. Der Berufungskläger 
ist der Auffassung, dass die Mietzinse hätten hinterlegt werden müssen, um nicht in 
Verzug zu geraten. Der Berufungskläger übersieht, dass das Gesetz in Art. 259a 
OR die Herabsetzung und die Hinterlegung kumulativ offeriert. Der Mieter einer un-
beweglichen Sache kann also wahlweise den Mietzins gestützt auf Art. 259g OR 
hinterlegen, statt die Herabsetzung bei gegebenen Voraussetzungen selbst zu voll-
ziehen, oder er kann diese Ansprüche verbinden. Die Hinterlegung ist folglich nicht 
zwingend, um nicht in Zahlungsverzug zu gelangen.


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b) Es bleibt zu prüfen, ob die Mietzinsreduktion angemessen erfolgte. Hierbei 
auferlegt sich das Kantonsgericht angesichts des der Vorinstanz zustehenden Er-
messens eine gewisse Zurückhaltung. Die Vorinstanz bejahte die Angemessenheit 
der Mietzinsreduktion mit sachlich vertretbarer Begründung; sie hat ihr Ermessen 
weder missbraucht noch überschritten. Der Entscheid ist angesichts des Umfangs 
des Verlustes an Mietfläche und angesichts der Tatsache, dass das Ersatzobjekt 
keinen eigenständigen abgeschlossenen Raum bildet, sondern als Vorraum zum 
anschliessenden Tankraum gestaltet ist, sowie angesichts der nicht ermöglichten 
Mitbenutzung der Toiletten haltbar. Um Wiederholungen zu vermeiden, wird in An-
wendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die diesbezüglichen Erwägungen der Vorin-
stanz verwiesen. Die Argumente bzw. die Gerichtsentscheide, welche der Beru-
fungskläger dagegen vorbringt, greifen nicht. Ihnen fehlt es an der erforderlichen 
Vergleichbarkeit. Zudem ging es in den vorgetragenen Gerichtsentscheiden jewei-
len nur um eine Reduktion der Nutzungsfläche, wohingegen vorliegend verschie-
dene Formen der Beeinträchtigung vorliegen. Ein Novum ist die Behauptung, der 
vertraglich vereinbarte Mietzins von Fr. 600.-- stelle nicht die Marktmiete dar, wes-
halb bei der Frage des Umfanges der Mietzinsreduktion nicht von diesem Betrag 
hätte ausgegangen werden dürfen. Nach Abschluss des Rechtsschriftenwechsels 
können zwar zum Beweis von bereits Behauptetem und unter der Voraussetzung 
von Art. 98 ZPO Urkunden nachgereicht werden, hingegen ist es - vorbehältlich 
einer Revision - verwehrt, neue Tatsachen geltend zu machen (Art. 82 Abs. 1 Ziff. 
3 in Verbindung mit Art. 98 und Art. 226 ZPO). Die Behauptung bezüglich Markt-
miete ist in der Prozesseingabe nicht erhoben und damit vor der Berufungsinstanz 
zivilprozessual verspätet vorgebracht worden, weshalb sie nicht gehört werden 
kann. Im Verhältnis zur effektiven Miete ist die erfolgte Reduktion angemessen. Ein 
Zahlungsverzug seitens des Berufungsbeklagten liegt folglich nicht vor.
4.
Ist die Berufung nach dem Gesagten vollumfänglich abzuweisen, ge-
hen die Verfahrenskosten in Anwendung von Art. 122 Abs. 1 ZPO zu Lasten des 
Berufungsklägers, welcher zudem den Berufungsbeklagten ausseramtlich ange-
messen mit Fr. 1'800.-- einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen hat.


10
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung von X. wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- zuzüglich einer 
Schreibgebühr von Fr. 154.--, total Fr. 4'154.--, gehen zu Lasten von X., der 
zudem Y. ausseramtlich mit Fr. 1'800.-- einschliesslich Mehrwertsteuer zu 
entschädigen hat.
3.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Vizepräsident:
Die Aktuarin ad hoc: