gr_gerichte · R 2023 20 · 2024-03-19 · de

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 20
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterInnen
Audétat, Pedretti, von Salis und Zanolari Hasse
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 19. März 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster, 
Beschwerdeführer
gegen
Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
und


- 2 -
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Ortsplanungsrevision


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 27. November 2016 beschlossen die Stimmberechtigten der 
Gemeinde B._____ eine Teilrevision der Ortsplanung für die Erweiterung 
des Hotels C._____. Das zentral gelegene Hotel C._____ umfasst zurzeit 
23 
Hotelzimmer, 
zwei 
Restaurants 
und 
eine 
Bar. 
Ziel 
der 
projektorientierten Teilrevision der Ortsplanung Hotel C._____ ist die 
Schaffung 
der 
nutzungsplanerischen 
Voraussetzungen 
für 
die 
projektbezogene Sicherung des bestehenden Hotels C._____ und dessen 
Erweiterung. Im Wesentlichen wurden mit der beschlossenen Teilrevision 
im Zonenplan die damaligen Parzellen 481 und 815 von der Dorfzone (D) 
in die Hotelzone 3 (H3) umgezont und eine Teilfläche von ca. 181 m2 der 
Parzelle 252 von der Forstwirtschaftszone (FWZ) resp. vom üG in die H3 
eingezont. Damit resultiert im Bereich Hotel C._____ neu eine H3 mit einer 
Fläche von ca. 1'493 m2. Weiter sieht die neue Ortsplanung, im Sinne einer 
Kompensation, in der Fraktion D._____ eine Auszonung von ca. 383 m2 
vor. Sodann wäre für die H3 keine Ausnützungsziffer (AZ) zu beachten, 
bei einer max. Gebäudehöhe und -länge von 30 m resp. 25 m.
2.
Gegen diese Teilrevision der Ortsplanung erhoben A._____ und 
A.B._____, Eigentümer der sich in unmittelbarer Nähe befindenden 
Parzellen F._____ und L._____, Planungsbeschwerde.
3.
Mit Beschluss vom 6. Februar 2018 (RB Prot. Nr. …/2018) hiess die 
Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Regierung) die 
Beschwerde gut und wies die Vorlage zur Überarbeitung an die Gemeinde 
zurück. 
Begründend 
wurde 
im 
Wesentlichen 
ausgeführt, 
die 
Nutzungsplanung 
könne 
vor 
allem 
wegen 
ungenügender 
Beurteilungsgrundlagen und daneben auch wegen Verletzung der 
Kompensationsvorschrift von Art. 38a Abs. 2 RPG nicht genehmigt 
werden.


- 4 -
4.
Daraufhin erarbeitete die Gemeinde weitere planerische Grundlagen, 
namentlich das kommunale räumliche Leitbild (KRL) und das 
Vertiefungskonzept E._____ (VKO).
5.
Nach Durchführung der Mitwirkungsauflage (vom 22. Mai bis 22. Juni 
2020) und einer 
Informationsveranstaltung 
für 
die 
Bevölkerung 
beschlossen die Stimmberechtigten am 29. November 2020 eine zweite 
Teilrevision der Ortsplanung für die Erweiterung des Hotels C._____. 
Verabschiedet wurden im Einzelnen folgende Planungsmittel:
- Teilrevision Baugesetz (Art. 41b, 44, 66a, 66b, 66c);
- Zonenplan 1:500 Hotel C._____;
- Genereller Gestaltungsplan 1:500 Hotel C._____.
Im Zonenplan (ZP) wurden die Parzellen 481 und 815 von der Dorfzone in 
die Hotelzone C._____ (HC) umgezont. Die bereits am 28. August 2020 
erfolgte Abparzellierung einer neuen Parzelle 2119 von Parzelle 481 
wurde dabei im Plan nicht berücksichtigt. Darüber hinaus sollen ca. 224 m2 
Wald auf der Parzelle 252 gerodet und diese Fläche zusammen mit 
ca. 161 m2 der Zone üG in die HC eingezont werden. Damit wird dem 
Bereich der neu geschaffenen Spezialzone HC eine Fläche von ca. 1'697 
m2 zugewiesen. Im Sinne einer Kompensation wurden auf der Parzelle 
252 im Gebiet Prätschli ca. 799 m2 Wohnzone 2 (W2) in die 
Landwirtschaftszone ausgezont.
Die geplante Gesamthöhe des Hotelneubaus (Ergänzungsbau mit 
Flachdach) beträgt 30 m. Um diese Gesamthöhe zu realisieren, werden 
entsprechende Nutzungsmasse im GGP Hotel C._____ festgelegt. Die 
neuen Höhenkoten erlauben im "Baubereich Neubau" eine maximale 
Gebäudehöhe von 30 m, während zurzeit in der rechtskräftigen Dorfzone 
in der Regelbauweise eine maximale Gebäudehöhe von 12.7 m bzw. bei 
Flachdächern 13.9 m zulässig ist.


- 5 -
6.
In der Zwischenzeit wurde von der Gemeinde auch die anstehende 
Totalrevision der Ortsplanung (betreffend Anpassung an die Revision des 
Raumplanungsgesetzes – 1. Etappe [RPG 1] und an die Vorgaben des 
KRIP-S) vorangetrieben. Vom 22. Juni bis 22. Juli 2020 erfolgte die erste 
und vom 4. Januar bis 3. Februar 2021 die zweite Mitwirkungsauflage der 
Totalrevision der Ortsplanung.
7.
Gegen den Beschluss über die Teilrevision der Ortsplanung Hotel 
C._____ vom 29. November 2020 erhoben A._____ und A.B._____ am 
29. Januar 2021 Planungsbeschwerde an die Regierung mit dem 
Begehren um Nichtgenehmigung und Rückweisung an die Gemeinde zur 
Überarbeitung. Zudem sei die Gemeinde B._____ anzuweisen, das 
Verfahren betreffend Totalrevision der Ortsplanung bis zur Beurteilung der 
vorliegenden Planungsbeschwerde zu sistieren.
8.
Am 28. November 2021 beschlossen die Stimmberechtigten die 
Totalrevision der Ortsplanung, umfassend u.a. ein Baugesetz sowie einen 
Zonenplan 1:2000 B._____ Zentrum. Für die Kernzone b (Kb, u.a. die 
Parzellen F._____ und L._____ der Beschwerdeführer im vorliegenden 
Verfahren), Dorfzone a (Da) und Wohnmischzone 5 (WM5) sind 
Gesamthöhen von 16.5 m, 17.2 m resp. 17.5 m vorgesehen.
9.
Mit Beschlüssen vom 7. Februar 2023 wies die Regierung die gegen die 
Teilrevision 
der 
Ortsplanung 
Hotel 
C._____ 
erhobene 
Planungsbeschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde (RB Prot. 
Nr. …/2023) und genehmigte jene unter Empfehlungen und Auflagen (RB 
Prot. Nr. …/2023).
10.
Gegen diese Regierungsbeschlüsse reichten A._____ und A.B._____ 
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 13. März 2023 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein mit dem Antrag auf 


- 6 -
deren Aufhebung sowie auf Nichtgenehmigung der Teilrevision der 
Ortsplanung Hotel C._____ (Teilrevision Baugesetz, Zonenplan und 
Genereller Gestaltungsplan) und Rückweisung an die Gemeinde B._____ 
zur Überarbeitung.
In formeller Hinsicht wurde die Erteilung der aufschiebenden Wirkung 
verlangt. Diese wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 
31. März 2023 gewährt. 
Zusammenfassend hielten die Beschwerdeführer fest, die eigens für die 
Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ erarbeiteten planerischen 
Grundlagen könnten im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung aus 
verschiedenen Gründen nicht umgesetzt werden. Damit fehle es an der – 
auch von der Regierung geforderten – Einbettung des Projekts in einen 
raumplanerischen Gesamtkontext. Sämtliche vorliegenden Konzepte und 
Berichte würden belegen, dass ein einzelnes Hochhaus vor allem auch in 
gestalterischer Sicht als ungenügend zu werten sei. Resultat der 
Genehmigung der Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ wäre damit 
faktisch die Erteilung einer Bewilligung für den Bau eines Hochhauses in 
einer Zone, in welcher ansonsten nicht einmal halb so hohe Gebäude 
bewilligungsfähig wären. Viel schlimmer noch: Durch die Totalrevision der 
Ortsplanung bei fast gleichzeitiger Genehmigung des Projekts Hotel 
C._____ würde die unhaltbare Lage im Rahmen der Planbeständigkeit für 
mindestens 15 Jahre und bezüglich der Parzelle des neu gebauten 
Posthotels für wesentlich länger zementiert.
Die Nichtintegrierung der Teil-Ortsplanungsrevision Hotel C._____ (mittels 
Verknüpfung mit dem VKO) in die Totalrevision der Ortsplanung zeige 
letztlich klar auf, dass kein Bedarf dafür vorhanden sei und dass keine 
Möglichkeit bestehe, die Verdichtung am E._____ dergestalt zu fördern, 
wie es im Rahmen einer guten Gesamtwirkung notwendig wäre. Dies 


- 7 -
stelle aber eine unabdingbare Voraussetzung der Genehmigung der Teil-
Ortsplanungsrevision dar.
11.
In den Vernehmlassungen vom 5. April 2023 bzw. vom 11. Mai 2023 
schlossen die Regierung und die Gemeinde auf Abweisung der 
Beschwerde (soweit darauf eingetreten werden könne).
12.
In der Replik vom 2. Juni 2023 resp. in der Duplik vom 15. Juni 2023 
hielten die Beschwerdeführer und die Gemeinde an ihren jeweiligen 
Anträgen fest. Die Regierung verzichtete mit Eingabe vom 13. Juni auf 
eine Duplik.
13.
Angemerkt sei noch, dass die Regierung mit Beschluss vom 4. Juli 2023 
(RB Prot. Nr. …/2023) die von den Stimmberechtigten der Gemeinde
B._____ am 28. November 2021 beschlossene Totalrevision der 
Ortsplanung mit direkten Korrekturen, Anordnungen, Vorbehalten, 
Rückweisungen und Anweisungen genehmigt hat.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen die beiden 
Regierungsbeschlüsse vom 7. Februar 2023, mitgeteilt am 8. Februar 
2023, betreffend die Teilrevision der Ortsplanung Hotel C._____ 
(nachfolgend: Teilrevision Hotel C._____) in der Gemeinde B._____. In 
den angefochtenen Beschwerdeentscheiden wies die Regierung die 
Planungsbeschwerde der Beschwerdeführer ab, soweit darauf eingetreten 
wurde (RB Prot. Nr. …/2023) und genehmigte die am 29. November 2020 
von der Urnenabstimmung B._____ beschlossene Teilrevision Hotel 
C._____, namentlich die Teilrevision des Baugesetzes, den Zonenplan 
1:500 Hotel C._____ und den Generellen Gestaltungsplan 1:500 Hotel 
C._____ (RB Prot. Nr. …/2023).


- 8 -
1.1.
Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide 
der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen 
sowie 
über 
Planungsbeschwerden 
mit 
Beschwerde 
ans 
Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beurteilung der 
vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das 
Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in 
Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Urteil auch 
hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben 
erfüllt.
1.2.
Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Gemäss Art. 33 
Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) 
ist die Legitimation in kantonalen Verfahren betreffend Nutzungspläne und 
raumplanerische 
Verfügungen 
mindestens 
im 
gleichen 
Umfang 
gewährleistet 
wie 
für 
die 
Beschwerde 
in 
öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten. Zur Beurteilung der Legitimation ist demnach die im 
Zusammenhang mit Art. 89 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(BGG; SR 173.110) entwickelte Rechtsprechung zu beachten. Demnach 
wird verlangt, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische 
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen 
aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. 
Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten 
insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges 
Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des 


- 9 -
Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
werden kann. Ein Nachbar kann daher die Überprüfung eines 
Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich 
oder tatsächlich auf seine Stellung auswirken können. Entscheidend ist, 
dass ihm im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 
II 30 E.2.2.3).
1.2.1.
Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, da die Beschwerdeführer 
keine Planungsbeschwerde gegen die Totalrevision der Ortsplanung 
erhoben hätten, seien sie damit einverstanden und hätten akzeptiert, dass 
die Verdichtung des Bahnhofquartieres mit der Totalrevision der 
Ortsplanung (noch) nicht umgesetzt werde. Sie könnten hier deshalb nicht 
die nicht erfolgte Umsetzung des Gesamtkonzeptes in der Totalrevision 
der Ortsplanung als Argument gegen die Teilrevision Hotel C._____ 
verwenden. Daher seien sie nicht beschwerdelegitimiert.
1.2.2.
Dieser Einwand greift indes zu kurz. Die Beschwerdeführer sind 
Eigentümer der sich in unmittelbarer Nähe der neuen Zone HC 
befindenden Parzellen F._____ und L._____ in B._____, sodass die 
besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht gegeben ist. Weiter ist 
vorliegend davon auszugehen, dass die Realisierung und der Betrieb des 
der Planungsrevision zugrundeliegenden Projekts (Neubau des Hotels 
C._____) mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit 
höhere Immissionen wie Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere 
Einwirkungen hervorrufen wird. Durch die Gutheissung der Beschwerde 
würde den Beschwerdeführern ein praktischer Nutzen entstehen, als dem 
geplanten Projekt dadurch die erforderliche (nutzungsplanerische) 
Grundlage entzogen würde. Die Beschwerdeführer haben entsprechend 
ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der 
angefochtenen Entscheide. Im Übrigen dürfen die Beschwerdelegitimation 
und 
Beschwerdegründe 
nicht 
vermengt 
werden. 
Die 


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Beschwerdelegitimation richtet sich ausschliesslich nach Art. 89 BGG. 
Sind die Voraussetzungen – wie vorliegend – gegeben, sind die 
Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen (BGE 
137 II 30 E.2.3).
1.3.
Die Beschwerde wurde zudem frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 
Abs. 1 und Art. 38 VRG). Somit ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Amtet die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern – wie 
vorliegend 
– 
auch 
als 
erste 
Beschwerdeinstanz 
und 
ist 
das 
Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch 
in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach 
erstreckt sich die Kontrollbefugnis des kantonalen Verwaltungsgerichts im 
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft 
demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 17 
50 vom 2. Dezember 2019 E.1.2 m.V.a. R 14 24 vom 16. Februar 2016 
E.3c; R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a).
3.
In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer geltend, es fehle 
nach wie vor eine planerische Grundlage für die projektbezogene 
Nutzungsplanung und somit eine gesamtheitliche Betrachtungsweise.
3.1.
In diesem Zusammenhang wenden die Beschwerdeführer zunächst ein, 
das 
VKO 
habe 
erst 
im 
Rahmen 
des 
später 
durchgeführten 
Mitwirkungsverfahrens betreffend die Totalrevision der Ortsplanung 
eingesehen 
werden 
können. 
Damit 
fehle 
es 
an 
einem 
Mitwirkungsverfahren über das VKO im Zusammenhang mit der 


- 11 -
Teilrevision Hotel C._____. Und selbst bei korrekter Durchführung des 
Mitwirkungsverfahrens hätte das VKO im Zusammenhang mit der 
Teilrevision Hotel C._____ (29. November 2020) noch keine Gültigkeit 
gehabt. Der Gemeindevorstand habe das KRL inkl. VKO erst am 
23. Dezember 2020 erlassen. Das VKO könne somit keine Grundlage für 
die projektbezogene Nutzungsplanung Hotel C._____ bilden (Beschwerde 
Rz. 39).
3.1.1.
Die Gemeinde hat anlässlich des Mitwirkungsverfahrens der Teilrevision 
Hotel C._____ die Planungsmittel (Baugesetz [BG], ZP 1:500 Hotel 
C._____, GGP 1:500 Hotel C._____) sowie den Planungs- und 
Mitwirkungsbericht (Bg1-act. 8), die Konzeptstudie Bahnhofquartier 
(informativ) und den Vorprüfungsbericht des Amts für Raumentwicklung 
des Kantons Graubünden (ARE) vom 24. März 2020 (informativ; Bf-
act. 7), jedoch nicht das VKO aufgelegt (Auflage zwischen 22. Mai und 
22. Juni 2020). Die Gemeinde war gestützt auf Art. 13 Abs. 1 der 
Raumplanungsverordnung 
für 
den 
Kanton 
Graubünden 
(KRVO; 
BR 801.110) – wonach der Gemeindevorstand den Entwurf für die neuen 
Vorschriften und Pläne zusammen mit dem Planungsbericht, einem 
allfälligen Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) und eventuellen Gesuchen 
für Zusatzbewilligungen in der Gemeinde während 30 Tagen öffentlich 
auflegt – nicht verpflichtet, das VKO oder auch den Vorprüfungsbericht 
des ARE aufzulegen. Somit ist festzuhalten, dass die Gemeinde das 
Mitwirkungsverfahren korrekt durchgeführt hat.
3.1.2.
Die 
Tatsache, 
dass 
das 
VKO 
erst 
nach 
Durchführung 
der 
Mitwirkungsauflage zur Teilrevision Hotel C._____ formell beschlossen 
wurde, ist irrelevant, zumal im Planungs- und Mitwirkungsbericht der 
wesentliche Inhalt und die Stossrichtung des VKO ausführlich dargelegt 
wurden. So wird unter Ziff. 5 "Räumliches Konzept E._____" erwähnt, 
dass als Ergänzung zum kommunalen räumlichen Leitbild (KRL) das VKO 


- 12 -
erarbeitet 
worden 
ist, 
welches 
die 
anzustrebende 
Entwicklungsstossrichtung räumlich aufzeigt und entsprechend als 
Grundlage für die die projektbezogene Teilrevision Hotel C._____ dient. 
Die langfristigen Entwicklungsabsichten wurden im untenstehenden 
Konzeptplan dargestellt und auf den folgenden Seiten detailliert erläutert, 
wobei auch darauf hingewiesen wurde, dass eine nutzungsplanerische 
Umsetzung des gesamten räumlichen Konzepts E._____ in der 
vorliegenden Teilrevision nicht anzustreben ist (vgl. Bg1-act. 8, S. 11 ff.). 
Auch im Vorprüfungsbericht des ARE wurde auf das VKO Bezug 
genommen. Somit musste den Beschwerdeführern bewusst sein, dass 
das VKO eine planerische Grundlage für die projektbezogene Teilrevision 
Hotel C._____ darstellt. Entsprechend hätten sie die Gemeinde um 
Einsicht in das VKO ersuchen können. Die Gemeinde war ihrerseits 
jedenfalls nicht verpflichtet, das VKO bei der Mitwirkungsauflage 
betreffend die Teilrevision Hotel C._____ aufzulegen.
3.1.3.
Inhaltlich zeigt das VKO im Kontext mit dem Architekturkonzept die 
Stossrichtung der geplanten räumlichen Entwicklung auf und bildet daher 
durchaus eine von mehreren Grundlagen für die projektbezogene 
Nutzungsplanung Hotel C._____ (so auch das ARE im Vorprüfungsbericht 
[Bf-act. 7 Ziff. 1 S. 2]). Die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen 
der Beschwerdeführer erweisen sich somit als unbegründet.
3.2.
Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, die nach Scheitern der ersten 
Teilrevision Hotel C._____ zur Erstellung der fehlenden Planunterlagen 
beigezogenen Experten hätten ein Gesamtkonzept erstellt, das sie als 
notwendige Grundlage für die Teilrevision der Ortsplanung erachtet hätten 
(unter Einbezug der Umgebung und einer grösseren räumlichen 
Perspektive). Die Gemeinde habe aber die Teilrevision Hotel C._____ 
durchgeführt, ohne auf die Vorgaben der Experten einzugehen und ohne, 
dass das Projekt in ein zwingend notwendiges raumplanerisches 


- 13 -
Gesamtkonzept eingebettet worden wäre. Einzig ein Gesamtkonzept 
könne dazu führen, dass der geplante Turm des Hotels C._____ 
einigermassen 
mit 
seiner 
Umgebung 
verträglich 
wäre. 
Nach 
Genehmigung der Totalrevision der Ortsplanung [ohne die genannte 
Einbettung] gäbe es aufgrund der Planbeständigkeit keine Möglichkeit 
mehr, dieses Verdichtungspotenzial wahrzunehmen. Die Gemeinde habe 
im Planungs- und Mitwirkungsbericht betreffend die Totalrevision der 
Ortsplanung bereits fixiert, dass das umliegende Gebiet (mit Ausnahme 
der Teilrevision Hotel C._____ und einer Teilrevision G._____) nicht zu 
Gunsten einer angemessenen Gesamtwirkung stufenweise entwickelt 
werde, was aber gemäss VKO, räumlichem Konzept E._____ mit 
Richtprojekt und Architekturkonzept nötig wäre (Replik Rz. 14 f.).
Die Autoren der Konzeptstudie sähen für beide geprüften und als gangbar 
erachteten Varianten ("Welle" und "Akzentuierung") vor, dass auch in der 
Nachbarschaft höhere Bauten mit bis zu 33 m Höhe vorhanden sein 
müssten, um das streitgegenständliche Hochhaus mit einer vertretbaren 
Gesamtwirkung bauen zu können. Die Verfasser der Konzeptstudie 
zeigten auf, dass die Realisierung einzig des Hotels C._____ als 
Solitärgebäude keine Variante sei, die planerisch weiterverfolgt werden 
sollte. Faktisch könnten aber weder die Konzeptstudie noch das VKO 
verwirklicht werden, sodass die gesamte planerische Einbettung, auf die 
sich die Gemeinde bei ihrem Planvorhaben und die Regierung bei der 
Genehmigung desselben stützten, dahinfalle (Beschwerde Rz. 31 ff.).
Das VKO stelle bis anhin nichts weiter als ein Papier dar, welches 
Ausdruck eines allfälligen Weiterentwicklungswunsches sei, für dessen 
Verwirklichung aber die tatsächlichen Grundlagen in Bezug auf den Bedarf 
an Verdichtung und in Bezug auf Möglichkeiten, eine einheitliche und 
raumplanerisch vertretbare Entwicklung tatsächlich zu verwirklichen, 
komplett fehlten. Die Verwirklichung dieses Konzepts sei nur schon 


- 14 -
deshalb unmöglich, weil damit zu grosse Nutzungsreserven geschaffen 
würden, wie die Gemeinde selbst ausführe. Die Nichtintegrierung der 
vorliegend zu beurteilenden, projektbezogenen Nutzungsplanung in die 
ohnehin laufende Totalrevision der Ortsplanung führe dazu, dass kein 
einheitliches Konzept verwirklicht werden könne, zumal die Totalrevision 
der 
Ortsplanung 
die 
notwendigen 
Grundlagen 
für 
das 
streitgegenständliche Projekt nicht schaffe und nicht auf dieses 
abgestimmt sei (und umgekehrt).
Die Feststellung der Regierung, wonach ein Projekt mit einer Verdichtung 
gemäss Konzept, das wegen der Planbeständigkeit nicht resp. erst später 
realisiert werden könne, nicht im Regierungsentscheid zu beurteilen sei, 
sei unzutreffend. Die Regierung hätte beurteilen müssen, ob das VKO 
zusammen mit der Konzeptstudie tatsächlich verwirklicht werden sollen 
und auch können. Denn ohne Verwirklichung der beiden planerischen 
Grundlagen falle das Fundament für die Genehmigung dahin. Die 
Vorgehensweise der Gemeinde, einzelfallweise, stufengerecht und 
projektbezogen mit den jeweiligen Grundeigentümern das VKO zu 
verwirklichen, 
widerspreche 
elementarsten 
raumplanerischen 
Grundsätzen (v.a. Verletzung der Planbeständigkeit) und stelle eine 
Umgehung von Bundesrecht dar. Dadurch wolle die Gemeinde unter 
Inkaufnahme 
einer 
Verletzung 
der 
Rechtsgleichheit 
und 
der 
Rechtssicherheit versuchen, einzelfallweise Ausnahmen von der 
Regelbauweise zu erlauben. Auf diese Art und Weise werde die Gemeinde 
vor weiteren Auszonungen verschont, habe es aber einzelfallweise in der 
Hand, Abweichungen von der Regelbauweise zuzulassen und damit 
weitere WMZ zu schaffen. Im Licht des Grundsatzes der Planbeständigkeit 
sei die von der Gemeinde skizzierte Vorgehensweise absolut unzulässig 
(Beschwerde Rz. 34 f; Replik Rz. 18).


- 15 -
Durch die Totalrevision der Ortsplanung würden die Nutzungsreserven 
bereits massiv erweitert (v.a. infolge Ausfall der AZ). Mit der Schaffung 
dieser inneren Nutzungsreserven sei einerseits davon auszugehen, dass 
weitere Auszonungen in Angriff zu nehmen seien und andererseits damit 
zu rechnen, dass innert absehbarer Zeit keine Möglichkeit vorhanden sein 
werde, die umliegenden Gebäude des geplanten Turms etappenweise 
weiter erhöhen zu können. Ausserdem bestehe kein Bedarf an einem 
einzelnen Projekt wie dem Vorliegenden, zumal durch die Totalrevision 
der Ortsplanung mehr als genügend Nutzungsreserven geschaffen 
würden, die den Bedarf für die kommenden Jahre bei weitem überstiegen 
(Beschwerde Rz. 36).
Ein Bedarf nach weiteren Hotelbetten sei zudem in keiner Weise 
ausgewiesen, da die sinkende Anzahl der Logiernächte nicht auf das 
Verschwinden der Hotelbetten, sondern einfach auf die sinkende 
Nachfrage zurückzuführen sei. Mit der Eröffnung weiterer drei Hotels habe 
sich der Konkurrenzdruck bei ohnehin nicht steigenden Logiernächten 
sogar noch erhöht. Durch die Mitteilung der Betreiber des Hotels C._____ 
an die Beschwerdeführer, dass ihre Betriebe einen soliden Ertrag 
abwürfen, sei erwiesen, dass aus betrieblicher Sicht absolut keine 
wirtschaftliche Notwendigkeit bestehe, das bestehende Hotel auf 
mindestens 80 Zimmer zu vergrössern. Entscheidend für diese Änderung 
der Nutzungszone seien vielmehr die monetären Interessen am Mehrwert 
der Grundstücke. Zudem sei das J._____, das abgebrannt sei und dessen 
Wiederaufbaupläne zum Zeitpunkt der Erarbeitung der Konzeptstudie 
noch unbekannt gewesen seien, in Regelbauweise wiedererstellt worden 
und werde demnach in absehbarer Zeit nicht die Höhe erreichen, die in 
der Konzeptstudie als wünschenswert erachtet worden sei (Replik Rz. 8 
f.; Beschwerde Rz. 31).


- 16 -
Es sei im Lichte des Grundsatzes der Planbeständigkeit und des 
Gleichbehandlungsgebotes 
nicht 
vertretbar, 
für 
das 
ganze 
Bahnhofquartier 
mittels 
Totalrevision 
der 
Ortsplanung 
die 
Nutzungsplanung für alle Betroffenen mit bindender Wirkung für die 
nächsten rund 15 Jahre festzulegen, während eine Partei in einem 
separaten Verfahren mittels Teilrevision massiv bessergestellt werde 
(Replik Rz. 25).
3.2.1.
Dieser Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Wie 
die Gemeinde vorab unterstreicht, stehen der Neubau des Hotels C._____ 
resp. die diesem Projekt zugrundeliegende Teilrevision der Ortsplanung 
im Einklang mit den planerischen Vorgaben.
3.2.2.
B._____ 
ist 
gemäss 
Richtplananpassung 
in 
den 
Bereichen 
Raumordnungspolitik und Siedlung (KRIP-S) ein touristischer Ort mit 
Stützfunktion, 
welcher 
durch 
die 
vorhandene 
Konzentration 
an 
Versorgungseinrichtungen, 
teilweise 
ergänzt 
durch 
touristische 
Infrastrukturen 
und 
die 
damit 
verbundenen 
Arbeitsplätze, 
zur 
Aufrechterhaltung einer dezentralen Besiedlung beiträgt. Der zurzeit noch 
in Ausarbeitung stehende regionale Richtplan Siedlung (RRIP-S) und das 
kommunale räumliche Leitbild (KRL) sehen vor, die Gemeinde B._____ 
als regionales Subzentrum und insbesondere den Bereich westlich des 
E._____ – also u.a. den Bereich um das Hotel C._____ – als Zentrums- 
und Entwicklungsgebiet für touristische Nutzung und Hotellerie zu stärken.
3.2.3.
Der KRIP-S sieht in Kap. 5.2.5 Folgendes vor: "Ein vielseitiges, attraktives 
und zeitgemässes Beherbergungsangebot ist von zentraler Bedeutung 
und eine unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft. Die 
Weiterentwicklung 
und 
Erneuerung 
der 
touristischen 
Beherbergungsinfrastruktur 
ist 
aufgrund 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung noch wichtiger geworden. In Abhängigkeit 


- 17 -
ihres Betriebskonzepts stellen Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder 
Resorts sehr spezifische Anforderungen an den Standort bzw. die 
räumliche Umgebung. Eine landschaftlich attraktive Lage mit schöner 
Aussicht, eine zentrale Lage in einem Tourismusort oder eine unmittelbare 
Anbindung an einen Bergbahnzubringer oder die Skipiste (Ski-in / Ski-out) 
sind je nach Betriebskonzept wichtige Voraussetzungen für einen 
erfolgreichen Betrieb. […] Bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am 
Siedlungsrand ist keine richtplanerische Grundlage erforderlich. Bei 
Vorliegen eines Projektes kann die Gemeinde mit einer projektbezogenen 
Nutzungsplanung Hand für massgeschneiderte Lösungen bieten."
3.2.4.
Das Hotel C._____ liegt zentral, in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs und 
der Bergbahnen und erfüllt somit die spezifischen Anforderungen an einen 
attraktiven Beherbergungsbetrieb. Dessen Erweiterung erscheint also 
geradezu 
prädestiniert, 
um 
das 
Beherbergungsangebot 
weiterzuentwickeln und so B._____ als touristischen Ort zu stärken. Die 
Planung der Gemeinde steht somit grundsätzlich im Einklang mit der 
kantonalen wie auch mit der pendenten regionalen Richtplanung. Dass die 
Gemeinde einzelfallweise, langfristig und nicht im Rahmen der 
Totalrevision der Ortsplanung die erarbeitete Konzeptstudie verwirklichen 
möchte, liegt in ihrem Ermessen und ist somit nicht zu beanstanden. Auch 
erscheint die Ansicht der Gemeinde plausibel, wonach keine pauschale 
Mehrhöhe für das ganze Quartier in die Gesetzgebung aufgenommen 
werden soll, weil damit zu grosse Baulandreserven geschaffen würden. 
Dieses Vorgehen erscheint nicht rechtswidrig und ist demokratisch 
legitimiert, zumal das Volk die Teilrevision Hotel C._____ sowie die 
Totalrevision der Ortsplanung angenommen hat. Zudem ist klar, dass über 
künftige Teilrevisionen der Ortsplanung wiederum Abstimmungen erfolgen 
müssen. Von Ungleichbehandlung und Unsicherheit kann entgegen den 
Vorwürfen der Beschwerdeführer daher keine Rede sein. Die Lösung der 


- 18 -
Beschwerdeführer, wonach abgewartet werden soll, ob der vermutete 
Bedarf tatsächlich benötigt werde, und sobald dies der Fall sein werde, 
darüber zu diskutieren, ob eine Ortsplanungsrevision vorgenommen 
werden soll, in deren Rahmen auch das Projekt Hotel C._____ 
Berücksichtigung finde, mag eine gangbare Alternative sein. Das heisst 
aber nicht, dass die Lösung der Gemeinde mit der projektspezifischen 
Anpassung unhaltbar ist.
3.2.5.
Dass ein Bedarf zur Sicherung und Weiterentwicklung des Hotels C._____ 
besteht, hat die Gemeinde dargelegt (vgl. hierzu auch die Bedarfsanalyse 
im Planungs- und Mitwirkungsbericht [Bg1-act. 8], S. 9). Durch den 
Neubau soll die Anzahl Zimmer auf mindestens 80 erhöht werden, damit 
eine wirtschaftlich optimale Hotelgrösse im 3-Sterne-Bereich erreicht wird. 
Ausserdem erscheint es widersprüchlich, wenn die Beschwerdeführer 
behaupten, es bestehe kein Bedarf für die Teilrevision Hotel C._____ und 
mit 
der 
Totalrevision 
der 
Ortsplanung 
würden 
genügend 
Nutzungsreserven gebildet, dann aber gleichzeitig darauf beharren, dass 
in die Totalrevision der Ortsplanung höhere Baubefugnisse für das ganze 
Quartier einfliessen müssten.
3.2.6.
Soweit die Beschwerdeführer hinsichtlich der Vorgehensweise der 
Gemeinde, einzelfallweise, stufengerecht und projektbezogen das VKO zu 
verwirklichen, eine Verletzung der Planbeständigkeit geltend machen, 
kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Nach Art. 21 RPG sind 
Nutzungspläne und damit auch kommunale Zonenpläne für jedermann 
verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so 
werden die Nutzungspläne überprüft und gegebenenfalls geändert 
(Abs. 2). Diese Bestimmung verleiht der Nutzungsplanung eine gewisse 
Beständigkeit, ermöglicht indessen auch, sie bei Bedarf zu revidieren und 
Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen. Bei der 
Änderung von Nutzungsplänen sind zwei Stufen zu unterscheiden. In 


- 19 -
einem ersten Schritt wird beurteilt, ob sich die für die Planung 
massgebenden Verhältnisse seit der Planfestsetzung so erheblich 
geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss. 
Erheblichkeit ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung 
der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die 
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens 
in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung 
von vornherein ausscheidet. Praxisgemäss können bei der Prüfung, ob 
erheblich 
veränderte 
Verhältnisse 
vorliegen, 
auch 
Umstände 
berücksichtigt werden, die sich schon vor der letzten Planfestsetzung 
verändert hatten, sofern sie bei dieser nicht miteinbezogen wurden 
(Bernische Verwaltungsgerichtspraxis [BVR] 2002 S. 49 E.3h; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_306/2010 vom 2. Dezember 2010 E.2.5, 1A.162/2002 
vom 10. Dezember 2002, E.5.3.1). Liegen veränderte Verhältnisse in 
diesem Sinn vor, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob sich aufgrund 
der veränderten Verhältnisse eine Plananpassung rechtfertigt. Es bedarf 
einer 
umfassenden 
Interessenabwägung, 
indem 
die 
erheblich 
veränderten Umstände den entgegenstehenden privaten und öffentlichen 
Interessen an der Rechtsbeständigkeit des Plans gegenübergestellt 
werden müssen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige 
Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und 
Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der 
beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 
140 II 25 E.3.1 f.). Allgemein gilt, dass je neuer der Plan ist und je 
einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, desto 
stärkeres Gewicht hat der Grundsatz der Planbeständigkeit und umso 
gewichtiger müssen die rechtlichen oder tatsächlichen Gründe sein, 
welche für eine Planänderung sprechen (BGE 132 II 408 E.4.2, 128 I 190 
E.4.2). Zwar verlangt die Rechtsprechung grundsätzlich ganz besondere 
Änderungsgründe, wenn Pläne abgeändert werden sollen, die erst seit 


- 20 -
kurzer Zeit Bestand haben. Geringfügige Änderungen lässt sie jedoch 
bereits relativ kurze Zeit nach der Planfestsetzung zu, soweit dadurch die 
bestehende Zonenplanung lediglich in untergeordneten Punkten ergänzt 
wird und eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht erforderlich 
erscheint (BGE 128 I 190 E.4.2, 124 II 391 E.4b; vgl. zum Ganzen auch 
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.06.2016, Nr. 
100.2015.75U E.4 ff).).
Vorliegend steht in einer zukünftigen Plananpassung zur Umsetzung des 
VKO die Erhöhung einzelner Gebäude rund um das Hotel C._____ zur 
Diskussion, sodass von einer untergeordneten Änderung gesprochen 
werden kann, die keine einschneidenden Auswirkungen auf die 
Zonenordnung als Ganzes hat und deshalb keine gesamthafte 
Überprüfung der Planung erforderlich macht. Die aufgrund veränderter 
Verhältnisse geplante Verdichtung (in die Höhe) ist im betreffenden Gebiet 
bereits heute im VKO und in der Konzeptstudie zum Bahnhofquartier 
angedacht, wurde allerdings aus legitimen Überlegungen (vgl. E.5.1 
nachstehend) nicht in die Totalrevision der Ortsplanung miteinbezogen. 
Rechtsprechungsgemäss kann dieser Umstand aber auch nachträglich 
noch berücksichtigt werden. Jedenfalls sind die entgegenstehenden 
Interessen 
der 
Rechtssicherheit 
und 
des 
Vertrauens 
in 
die 
Planbeständigkeit nicht so gewichtig, dass eine Plananpassung von 
vornherein ausscheidet. Die Voraussetzungen der ersten Stufe sind damit 
gegeben. In Bezug auf die zweite Stufe resp. bei der vorzunehmenden 
Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass dem Interesse an der 
Planbeständigkeit der beschlossenen Totalrevision der Ortsplanung das 
öffentliche Interesse, B._____ als Ort mit touristischer Stützfunktion zu 
stärken 
und 
damit 
die 
dezentrale 
Besiedelung 
beizubehalten, 
gegenübersteht. Im KRIP-S wurde diesbezüglich explizit festgehalten, 
dass 
B._____ 
durch 
die 
vorhandene 
Konzentration 
an 


- 21 -
Versorgungseinrichtungen, 
teilweise 
ergänzt 
durch 
touristische 
Infrastrukturen 
und 
die 
damit 
verbundenen 
Arbeitsplätze, 
zur 
Aufrechterhaltung einer dezentralen Besiedlung beiträgt, wobei ein 
vielseitiges, attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von 
zentraler Bedeutung und eine unverzichtbare Basis für eine starke 
Tourismuswirtschaft ist. Im RRIP-S ist sodann vorgesehen, den Bereich 
westlich des E._____ – worunter auch die Umgebung um das Hotel 
C._____ fällt – als Zentrums- und Entwicklungsgebiet für touristische 
Nutzung und Hotellerie zu stärken. Der Neubau des Hotels C._____ und 
die rund um das Hotel vorgesehene Verdichtung stellen somit gewichtige 
öffentliche Interessen dar. Entscheidendes Gewicht kommt sodann dem 
Ausmass der Änderung zu. Angesichts der beschränkten Auswirkungen, 
die die Erhöhung einzelner Gebäude innerhalb einer relativ kleinen und 
vollumfänglich in der Bauzone befindlichen Fläche hat, überwiegen die 
Interessen an der geplanten Änderung (Verdichtung in die Höhe) 
diejenigen an der Beibehaltung der aktuellen (in der Totalrevision der 
Ortsplanung beschlossenen) Zonenordnung. Das Interesse an der 
Planbeständigkeit des im VKO blau markierten Gebietes rund um das 
Hotel C._____ ist auch deshalb zu relativieren, weil bereits zum heutigen 
Zeitpunkt bekannt ist, dass in diesem Bereich eine Verdichtung 
vorgesehen ist und deshalb damit zu rechnen ist, dass in den nächsten 
Jahren – d.h. noch vor Ablauf der nächsten Planungsperiode von rund 15 
Jahren – einzelne Teilrevisionen der Ortsplanung zur Umsetzung des VKO 
durchgeführt werden. Der Grundsatz der Planbeständigkeit steht folglich 
der in Zukunft zu realisierenden Verdichtung rund um das Hotel C._____ 
– allenfalls mittels weiterer Teilrevisionen der Ortsplanung – nicht 
entgegen.


- 22 -
3.3.
Sodann ist auf die von den Beschwerdeführern erwähnten Vorgaben des 
ARE im Vorprüfungsverfahren der hier strittigen Teilrevision der 
Ortsplanung einzugehen.
3.3.1.
Das ARE hat im Vorprüfungsverfahren in der Schlussfolgerung 
festgehalten, die Einbettung des städtebaulichen Konzepts in die 
Totalrevision 
der 
Ortsplanung 
sei 
sicherzustellen 
(Ziff. 
6 
Vorprüfungsbericht vom 24. März 2020, Bf-act. 7). Zudem hat es in Ziff. 1 
"Städtebauliches Konzept" Folgendes ausgeführt: "Die planungsrechtliche 
Umsetzung der Bestandteile, welche nicht im Perimeter der hier zu 
prüfenden Teilrevision (ausserhalb Parz. Nrn. 481, Teil 252) liegen, muss 
aber zwingend im Rahmen der Totalrevision erfolgen. Ebenso müssen die 
Erkenntnisse des Vertiefungskonzepts E._____ in der Totalrevision der 
Ortsplanung Eingang finden."
3.3.2.
Gemäss Beschwerdeführer haben das VKO und die Konzeptstudie 
Bahnhof keinen Eingang in die Totalrevision der Ortsplanung gefunden.
3.3.3.
Die Gemeinde erwidert darauf, dass dieses Argument die Totalrevision der 
Ortsplanung betreffe und die Beschwerdeführer dagegen keine 
Planungsbeschwerde erhoben hätten. Dieses Gegenargument verfängt 
nicht. Das ARE hielt im Vorprüfungsverfahren die Umsetzung des 
städtebaulichen Architekturkonzepts, im Kontext mit dem VKO, der 
Teilrevision Hotel C._____ in die Totalrevision der Ortsplanung für 
zwingend und damit ist dies als Bedingung des ARE für die Genehmigung 
der Teilrevision Hotel C._____ anzusehen. Zudem steht fest, dass die 
Konzepte der Teilrevision nicht (bzw. zumindest nicht vollständig) in der 
Totalrevision umgesetzt wurden. Es ist somit zu prüfen, welche Folgen die 
Nichtbefolgung dieser Vorgabe des ARE hat.


- 23 -
3.3.4.
Das VKO 1:2'500 und die Konzeptstudie Bahnhofsquartier (Bg1-act. 8 
bzw. 
act. 4 
doc. 2) 
sehen 
für 
das 
Bahnhofsquartier 
ein 
Verdichtungspotenzial (in die Höhe vorstellbar) vor.
Im VKO (Bericht, als Teil des KRL; Bg1-act. 4 doc. 2) werden für das 
Gebiet Südwest (vordere H._____/I._____) insbesondere aufgrund der 
geplanten Gebäude (Hotel C._____ und J._____) grössere und dichtere 
Bebauungsformen vorgeschlagen (vgl. S. 21). Zur Erläuterung des Plans 
1:2'500 
wird 
zum 
hier 
interessierenden 
Gebiet 
(blau, 
Verdichtungspotenzial in die Höhe vorstellbar) gesagt, dass in diesem 
Siedlungsgebiet punktuelle oder auch grössere bauliche Eingriffe zu 
erwarten sind (S. 24). Im VKO wird zur Bedeutung/Verbindlichkeit 
ausgeführt, das vorliegende Vertiefungskonzept diene der Baubehörde bei 
der Überprüfung von Baugesuchen im betroffenen Betrachtungsperimeter 
als 
Richtschnur 
und 
zur 
Auslösung 
von 
Bauberatungen 
und 
raumplanerischen 
Folgeverfahren. 
Die 
Inhalte 
des 
VKO 
hätten 
empfehlenden Charakter. Für Bauvorhaben, welche von der aktuell 
geltenden Regelbauweise abweichen, werde eine projektbezogene 
Teilrevision der Ortsplanung mit positivem Urnenabstimmungsergebnis 
vorausgesetzt (vgl. VKO S. 29 [Bg1-act. 4 doc. 2]).
Demnach kann nach Auffassung des streitberufenen Gerichts die hier 
angefochtene Teilrevision Hotel C._____ nicht mit der Begründung 
aufgehoben werden, man habe das VKO nicht in der Totalrevision der 
Ortsplanung umgesetzt, schliesst doch das VKO eine punktuelle 
Umsetzung der Empfehlungen im Rahmen von einzelnen Baugesuche 
resp. Teilrevisionen der Ortsplanung nicht aus.
Dass in die Totalrevision der Ortsplanung keine generelle, wesentliche 
Erhöhung der maximal zulässigen Gebäudehöhen Eingang finden soll, 
steht zudem auch nicht im Widerspruch mit der Konzeptstudie 


- 24 -
Bahnhofsquartier. Dieses Konzept des Architekturbüros K._____ (Bg1-
act. 8) sieht zwei Varianten vor, nämlich "Akzentuierung" und "Welle". Bei 
der Variante "Welle" sollen neben der Entstehung des neuen 30 m hohen 
Hotels C._____ die bestehenden Gebäude und das neue J._____ 
(Gebäude Nr. 15 im Plan) im betreffenden Quartier unterschiedlich (um bis 
zu 12 m) erhöht werden (Höhenentwicklung wellenförmig). Wohingegen 
bei der Variante "Akzentuierung" der Akzent auf das neue Hotel C._____ 
(30 m) und andere einzelne Gebäude mit Mehrhöhe fällt. Damit wird das 
Gebiet v.a. an der Hangkante verdichtet (vgl. Anhang 2 S. 9 und 10 zu 
Bg1-act. 8).
Wenn nun die Totalrevision der Ortsplanung keine markante Erhöhung der 
Baubefugnisse im Bahnhofquartier vorsieht, bedeutet es nicht, dass das 
architektonische Konzept nicht umgesetzt werden kann. Durch die 
projektbezogene Erhöhung der Gebäude ist v.a. die Umsetzung der 
Variante Akzentuierung durchaus möglich. Schliesslich geht es darum, 
dass im Bahnhofquartier ein verdichtetes Gebiet entsteht, in dem 
Mehrhöhen erwünscht sind. Insbesondere aufgrund der zentralen Lage in 
unmittelbarer Bahnhofsnähe und mit direkter Anbindung an die 
Bergbahnen ist dieses Quartier für eine Verdichtung geradezu 
prädestiniert. Damit ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 
nicht davonauszugehen, dass die Realisierung der angestrebten 
Verdichtung in diesem Gebiet unwahrscheinlich ist. Es handelt sich dabei 
um eine mittel- bis langfristige Entwicklung, deren Stossrichtung mit dem 
VKO festgelegt wurde. Die Teilrevision Hotel C._____ stellt in diesem 
Zusammenhang einen ersten Schritt dar. Die tatsächliche Umsetzung der 
angestrebten Verdichtung im umliegenden Gebiet hängt jedoch, wie die 
Beschwerdegegnerinnen betonen, auch von der Bereitschaft der 
Grundeigentümer ab. Die Gemeinde kann zwar die Planungsinstrumente 
bereitstellen, es ist aber nachvollziehbar, dass sie die Grundeigentümer 


- 25 -
(noch) nicht so weit verpflichten will, dass diese unbedingt 20 bis 30 m 
hohe Bauten erstellen müssen. Insoweit ist der Regierung beizupflichten, 
dass eine Umsetzung im Sinne einer Kodifizierung einer weitergehenden 
Gebäudeerhöhung für das ganze betreffende Gebiet in der Grundordnung 
nicht zielführend wäre. In der Totalrevision der Ortsplanung wird im 
betreffenden Gebiet bzw. in der KZa aber immerhin auf die AZ verzichtet 
(wobei auch keine ÜZ vorgesehen ist, siehe Zonenschema [Art. 11 BG]). 
Dass 
sich 
die 
Gemeinde 
nicht 
für 
eine 
Mindestausnutzung, 
Mobilisierungspflicht oder ähnliche, die Grundeigentümer verpflichtende 
Mittel entschieden hat, wie von den Beschwerdeführern vorgeschlagen, ist 
vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die vom Verwaltungsgericht 
anzuwendende Kognition (vgl. E.2 vorstehend) vertretbar.
3.3.5.
Sollte es im Übrigen in Zukunft tatsächlich so weit kommen, dass das Hotel 
C._____ als Solitärhochhaus besteht, muss berücksichtigt werden, dass 
es sich um ein Gebäude am Hang handelt und die Höhe der Baute deshalb 
nicht so dominant in Erscheinung tritt, wie dies bei freistehenden 
Hotelkomplexen in der Ebene der Fall wäre. Solch eine alleinige 
Akzentuierung wird im Architekturkonzept denn auch nicht explizit 
verworfen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der Gemeinde darin im 
Sinne der Verdichtungsziele aufgezeigt wurde, dass auch weitere 
Akzentuierungen (im Sinne von Mehrhöhen) aus architektonischer Sicht in 
einer Gesamtbetrachtung möglich bzw. erwünscht sind. Nach dem 
Gesagten, kann der Schluss der Beschwerdeführer nicht geteilt werden, 
dass das ARE durch die Vorgabe der Einbettung des Konzepts in die 
Totalrevision der Ortsplanung geradezu verhindern wollte, dass im 
betreffenden Gebiet in der Regelbauweise – wie beim im Hofstattrecht 
wiederaufgebauten J._____ – gebaut wird.
3.4.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass es für eine projektbezogene 
Nutzungsplanung ein exakt umschriebenes Projekt brauche (Beschwerde 


- 26 -
Rz. 40 ff.). Ein konkretes Projekt sei dringend notwendig, um beurteilen zu 
können, ob der Bedarf für das geplante Angebot tatsächlich vorhanden sei 
(Bedarfsanalyse) 
und 
um 
eine 
sorgfältige 
Interessenabwägung 
vornehmen zu können. Die öffentliche Zustimmung zu diesem Hotelprojekt 
sei eingeholt worden, in der Meinung, es würden zusätzliche Hotelbetten 
geschaffen. Falls anstelle der zusätzlichen Hotelbetten Zweitwohnungen 
geschaffen würden, verliere das Projekt aus Sicht des öffentlichen 
Interesses deutlich an Bedeutung. Ziel einer projektbezogenen 
Nutzungsplanung müsse aber sein, mit einem hervorragenden Projekt 
einen Mehrwert im öffentlichen Interesse zu schaffen, was hier nicht der 
Fall sei.
3.4.1.
Diese Argumente überzeugen nicht. Die genaue Ausarbeitung des 
Projekts hat spätestens im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Wie die 
Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen, ist es für die räumliche 
Auswirkung der Neubaute nicht erheblich, ob ein reines Hotel oder ein 
hotelmässig geführtes Resort erstellt wird.
3.4.2.
Sodann ist darauf hinzuweisen, dass gemäss Bedarfsanalyse (vgl. 
Planungs- und Mitwirkungsbericht, S. 9, Bg1-act. 8) die Anzahl 
Hotelbetten in B._____ kontinuierlich abnimmt (von 4'500 in den 90er 
Jahren auf ca. 3'000 im Jahr 2021). Gemäss Planungs- und 
Mitwirkungsbericht sei neben der Sicherung der Anzahl Hotelbetten auch 
wichtig, mit neuen und innovativen Hotelkonzepten weitere (neue) Gäste 
anzuziehen. Entsprechend hat man die vorgesehenen Hotelnutzungen 
(traditionelle Hotels, hotelmässig geführte Resorts oder vergleichbare 
Betriebe, 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe 
[Art. 4 
der 
Zweitwohnungsverordnung, ZWV; SR 702.1], touristisch bewirtschaftete 
Wohnungen 
[Art. 
7 
Abs. 2 
lit. b 
des 
Bundesgesetzes 
über 
Zweitwohnungen, 
ZWG; 
SR 702] 
und 
Wohnungen 
ohne 
Nutzungsbeschränkung 
im 
Zusammenhang 
mit 
strukturierten 


- 27 -
Beherbergungsbetrieben [Art. 8 Abs. 1-3 ZWG]) in den neuen Art. 41b BG 
aufgenommen. Das ist der Inhalt, der der Bevölkerung zur Abstimmung 
unterbreitet wurde und nicht etwa die Schaffung von Zweitwohnungen.
4.
Sodann rügen die Beschwerdeführer, die Teilrevision Hotel C._____ 
verletze die Pflicht zur Ausgleichung der planungsbedingten Vorteile im 
Sinne von Art. 5 RPG, zumal für die durch Aufzonung der 
streitgegenständlichen Parzellen erlangten Mehrwerte – entgegen dem 
Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2021 vom 5. April 2021 – kein 
Ausgleich vorgesehen sei.
4.1.
In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass gemäss 
Art. 5 Abs. 1bis RPG, der Ausgleich bei der Überbauung des Grundstücks 
oder dessen Veräusserung fällig wird, wobei die Verfahrensvorschrift von 
Art. 35k 
KRVO 
vorsieht, 
dass 
die 
Erhebung 
erst 
mit 
der 
Veranlagungsverfügung des Gemeindevorstandes erfolgt. Entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführer ist es somit nicht zwingend, diese 
Abgabe bereits bei der Genehmigung der Ortsplanungsrevision 
sicherzustellen. Die Auflage im Genehmigungsbeschluss der Regierung 
(Ziff. 2. a des Dispositivs) stellt die Erhebung der Mehrwertabgabe für die 
teilweise Einzonung der Parzelle 252 sicher und ist damit nicht zu 
beanstanden. Dass diese Abgabe auch für die beschlossene Aufzonung 
sichergestellt werden muss, ist – wie nachfolgend aufgezeigt wird – indes 
nicht der Fall.
4.2.
Mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2021 vom 5. April 
2022 ist vorab festzuhalten, dass der Kanton Graubünden Art. 5 RPG 
grundsätzlich dahingehend umgesetzt hat, als der Abgabe lediglich 
Mehrwerte aus der Zuweisung von Grundstücken von einer Nichtbauzone 
zu einer Bauzone (d.h. Einzonungen) unterliegen, wobei die Gemeinden 
im Baugesetz zusätzliche Abgabetatbestände (mithin auch Um- oder 


- 28 -
Aufzonungen) vorsehen können (siehe Art. 19j KRG). Die Gemeinde 
B._____ hat von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch gemacht (vgl. Art. 2 
BauG). Sowohl die Teilrevision Hotel C._____ als auch die Totalrevision 
der Ortsplanung wurden zeitlich vor dem besagten Urteil beschlossen, 
sodass nach der damaligen Rechtsauffassung für die in der Teilrevision 
Hotel 
C._____ 
vorgesehene 
Aufzonung 
keine 
Mehrwertabgabe 
geschuldet war. Im besagten Urteil hat das Bundesgericht dann 
entschieden, dass Art. 5 RPG dahingehend auszulegen sei, dass die 
Kantone nicht nur bei Einzonungen, sondern auch bei Um- und 
Aufzonungen für einen angemessenen Ausgleich erheblicher Vorteile zu 
sorgen haben. Zwischenzeitlich haben National- und Ständerat am 
29. September 2023 eine Änderung des Raumplanungsgesetzes 
verabschiedet und insbesondere Art. 5 Abs. 1 und 1bis präzisiert. Neu 
kommt in dieser Bestimmung zum Ausdruck, dass es den Kantonen 
freigestellt ist, auf einen Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen zu 
verzichten, soweit es um Auf- und Umzonungen geht. Diese 
Gesetzesrevision führt im Ergebnis dazu, dass die in Art. 19j KRG 
vorgenommene Umsetzung von Art. 5 RPG und entsprechend auch die in 
Art. 2 BG getroffene Wahl der Gemeinde B._____, auf die Erhebung von 
Mehrwertabgaben 
auf 
Um- 
und 
Aufzonungen 
zu 
verzichten, 
bundesrechtskonform ist resp. sein wird. Da die Änderung von Art. 5 RPG 
bereits beschlossen und die entsprechende Referendumsfrist am 
15. Februar 2024 unbenutzt abgelaufen ist, kann vorliegend davon 
ausgegangen werden, dass im Zeitpunkt der effektiven Veranlagung der 
Mehrwertabgabe, das neue Recht gelten wird, sodass in Anwendung von 
Art. 19j KRG i.V.m. Art. 2 BG für die beschlossene Aufzonung keine 
Abgabe geschuldet ist. Zusammenfassend ist es also nicht zu 
beanstanden, wenn die Regierung – unter Berücksichtigung der neueren 
Rechtsentwicklungen, wonach es den Kantonen künftig (definitiv) 
freigestellt sein wird, auf einen Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen 


- 29 -
zu verzichten, soweit es um Auf- und Umzonungen geht sowie der 
Tatsache, dass die effektive Veranlagung der Mehrwertabgabe erst zu 
einem späteren Zeitpunkt erfolgen wird – hinsichtlich der in der Teilrevision 
Hotel C._____ vorgesehenen Aufzonung keine Auflage zur Sicherstellung 
der Mehrwertabgabe verfügt hat. Dieser Umstand steht jedenfalls der 
Genehmigung der Teilrevision Hotel C._____ nicht entgegen.
5.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, es fehlten die 
Voraussetzungen zur Planänderung im Rahmen einer projektspezifischen 
Nutzungsplanung 
bei 
gleichzeitiger 
laufender 
Totalrevision 
der 
Ortsplanung. Es sei unzulässig, eine separate Teilrevision der 
Ortsplanung abzusegnen, währenddessen eine Totalrevision der 
Ortsplanung hängig sei (Beschwerde Rz. 49 ff.). Raumplanerisch sei kein 
Bedarf vorhanden, die in der Konzeptstudie zum Hotel C._____ und im 
VKO angedachte Verdichtung mittels massiver Erweiterung der 
zulässigen maximalen Gebäudehöhen zu verwirklichen. Hätten es die 
geänderten Verhältnisse notwendig gemacht, so wäre dies in der 
Totalrevision der Ortsplanung zum Ausdruck gekommen. Dass im 
Rahmen der Gesamtortsplanungsrevision gerade keine Notwendigkeit für 
eine erhebliche Anpassung ausgemacht worden sei, zeige, dass diese im 
Grundsatz nicht bestehe. Die Teilrevision Hotel C._____ diene daher 
einzig dazu, Einzelinteressen zum Durchbruch zu verhelfen, ohne dass 
ein raumplanerischer Bedarf im Grundsatz vorhanden wäre.
5.1.
Diese Rüge verfängt nicht. Tatsächlich spricht nichts gegen die 
Zulässigkeit der gleichzeitigen Durchführung beider Verfahren. Die 
Gemeinde B._____ war verpflichtet, die Ortsplanung totalzurevidieren, um 
die übergeordneten gesetzlichen Vorgaben (RPG 1 und kantonaler 
Richtplan) umzusetzen. Diese Totalrevision der Ortsplanung gestaltete 
sich, nicht zuletzt auch aufgrund der Tatsache, dass die Gemeinde 
B._____ überdimensionierte Bauzonen aufwies und diese im Rahmen der 


- 30 -
Revision massiv reduzieren musste, aufwändig und komplex. Daher ist es 
nachvollziehbar, wenn die Gemeinde diese Totalrevision nicht auch mit 
der (projektbezogenen) Nutzungsplanung für das Hotel C._____ 
zusätzlich aufblähen und verkomplizieren wollte. Die Gemeinde hatte in 
der Tat ein grosses Interesse daran, dass die Totalrevision der 
Ortsplanung ohne unnötige Verzögerung – die sich namentlich aufgrund 
des Widerstands gegen das Projekt Hotel C._____ hätte ergeben können 
– beschlossen und genehmigt wird. Bereits aus diesem Grund erscheint 
es angemessen und sinnvoll die beiden Verfahren separat durchzuführen. 
Wie sodann die Regierung zutreffend ausführt, ist ein solches Vorgehen 
gerade für umstrittene (Gross-)Projekte unter demokratischer Sicht 
begrüssenswert. Die Bevölkerung kann darüber separat und nicht im 
Zusammenhang mit einer Totalrevision der Ortsplanung befinden und sich 
eingehender 
mit 
den 
Pro- 
und 
Contra-Stimmen 
über 
das 
Planungsvorhaben auseinandersetzen. In der Folge zeigt dann die 
Gemeindeabstimmung den Willen der Bevölkerung über das Vorhaben 
direkt auf. Aus den hiervor dargelegten Gründen ist es somit vertretbar, 
dass die Gemeinde dieses Vorgehen gewählt hat. Selbstredend entbindet 
der Weg über eine Teilrevision der Ortsplanung die Gemeinde nicht 
davon, die Vorlage auch in Bezug auf die Gesamtsituation zu prüfen. Dies 
wurde vorliegend gemacht (insbesondere durch die Erarbeitung des VKO 
und des räumlichen Konzepts E._____; vgl. zudem E.3.3.4 ff. vorstehend). 
Aus dem Umstand, dass das Vorhaben Hotel C._____ grundsätzlich auch 
in die Totalrevision der Ortsplanung hätte integriert werden können, 
vermögen die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. 
Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass ihnen aus dem getrennten 
planerischen Vorgehen der Gemeinde ein Nachteil entstanden wäre. 
Hinsichtlich der konkreten Beurteilung der Voraussetzungen für die 
Plananpassung kann auf die vorstehende Erwägung 3.2.6 verwiesen 
werden.


- 31 -
5.2.
Bei der Schaffung der planerischen Voraussetzung zur Erhaltung und 
Schaffung neuer warmer Betten in einem touristischen Ort mit 
Stützfunktion kann sodann nicht nur von Einzelinteressen die Rede sein. 
Diese Entwicklung ist klar durch den KRIP-S, das KRL sowie den (sich 
noch in Ausarbeitung befindenden) RRIP abgedeckt und liegt sehr wohl 
im öffentlichen Interesse (vgl. hierzu E.3.2.6 vorstehend).
6.
Im Ergebnis vermögen die Beschwerdeführer nicht durchzudringen, 
sodass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
7.
Nach dem Gesagten, kann auf den von den Beschwerdeführern 
beantragten Augenschein in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet 
werden, zumal davon keine relevanten Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl. 
BGE 143 III 297 E.9.3.2, 140 I 285 E.6.3.1, 138 III 374 E.4.3.2).
8.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, 
bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, welche auf 
CHF 4'000.00 festgesetzt wird, den unterliegenden Beschwerdeführern 
aufzuerlegen (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG).
8.2.
Eine 
aussergerichtliche 
Entschädigung 
steht 
den 
Beschwerdegegnerinnen nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00


- 32 -
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
637.00
zusammen
CHF
4'637.00
gehen zulasten von A._____ und A.B._____.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses 
Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.]