gr_gerichte · R 2016 67 · 2017-06-22 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 67
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 22. Juni 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
und
Eheleute B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin 1
und
Einfache Gesellschaft "C._____",
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Corina Caluori,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


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1.
Am 25. September 2015 reichte die Einfache Gesellschaft C._____ das 
Gesuch um Erstellung eines Ersatzneubaus der C._____ an der D._____ 
auf Parzelle 3350 in der Gemeinde X._____ ein. 
2.
Dagegen erhoben unter anderem A._____ (Eigentümerin der Parzelle 
3265), die Eheleute B._____ (Eigentümer dreier Stockwerkeigentumsein-
heiten auf Parzelle 3266) und die Eheleute E._____ (Eigentümer der Par-
zelle 3267) am 3. Dezember 2015 Einsprache mit dem Antrag auf Abwei-
sung des Baugesuchs. 
3.
Die Einfache Gesellschaft C._____, bestehend aus der F._____ AG und 
der G._____ AG, beantragte am 18. Januar 2016 die Abweisung der Ein-
sprache.
4.
Am 1. März 2016 hielten die Einsprecher (ohne die Eheleute E._____) 
replicando an ihrem Antrag fest und vertieften ihre Darlegungen. Die Ein-
fache Gesellschaft C._____ hielt am 13. April 2016 duplicando an ihrem 
Antrag fest und ergänzte ihre Argumentation. 
5.
Am 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, wies der Vorstand der 
Gemeinde X._____ die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung 
unter folgenden Auflagen:
-
Die Wintergärten müssen ausserhalb der isolierten Gebäudehülle liegen und 
dürfen nicht beheizt werden, damit sie nicht als Hauptnutzfläche angerechnet 
werden.
-
Die Neubaute unterschreitet den baugesetzlichen Strassenabstand von 5 m 
deutlich. Da das alte Gebäude einen noch kleineren Strassenabstand aufwies 
und die Strassenverhältnisse einen reduzierten Abstand zulassen, wird eine 
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 16 Abs. 2 BauG erteilt.
-
Das Vordach muss allseitig mindestens 50 cm gross ein.
Der Gemeindevorstand erwog im Wesentlichen, dass der Neubau inner-
halb des Grenzabstands gemäss kommunaler Praxis zum Hofstattrecht 


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kleiner, nicht aber grösser als die bestehende Baute sein dürfe. Die ge-
plante Baute halte die baugesetzlichen Vorschriften ein. Der Strassenab-
stand von 2.5 m sei bewilligungsfähig, weil die D._____ praktisch keinen 
Verkehr aufweise. Weil die Bruttogeschossfläche (BGF) des Neubaus 
nicht grösser als jene des Altbaus sei, sei die Baute auch in Bezug auf die 
Ausnützungsziffer (AZ) nicht zu beanstanden. Gefangene Parkplätze 
würden praxisgemäss akzeptiert, wenn der gefangene und der davorlie-
gende Parkplatz zu derselben Wohnung gehörten, was hier der Fall sei. 
Der Abstand zwischen Garagentoren und Strassenrand von 5 m sei 
gemäss Art. 38 Abs. 1 BG zulässig. Das ZWG lasse den Abbruch und 
Wiederaufbau von Wohnungen zu, wenn die Hauptnutzfläche (HNF) nicht 
vergrössert werde, was hier der Fall sei. Bei der Rüge betreffend Entzug 
von Licht und Aussicht bzw. Schattenwurf handle es sich um eine privat-
rechtliche Angelegenheit, die vor einem Zivilgericht zu beanstanden wäre.
6.
Dagegen erhoben A._____ und die Eheleute B._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) am 6. Oktober 2016 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Entscheid des Gemeindevorstands X._____ vom 21. April 2016 und damit 
die Baubewilligung vom 21. April 2016 seien aufzuheben.
2.
Das Baugesuch sei zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen; even-
tualiter sei das Baugesuch abzuweisen.
3.
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
4.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherr-
schaft."
Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass 
das rechtliche Gehör verletzt sei. Die Einfache Gesellschaft C._____ ha-
be am 13. April 2016 eine Vernehmlassung (recte: Duplik) eingereicht, 
welche den Beschwerdeführern erst zusammen mit dem angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheid zugestellt worden sei. Eine Heilung sei 
nicht möglich und die Beschwerde sei bereits aus diesem Grund gutzu-


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heissen. Die Einfache Gesellschaft C._____ könne sich nicht auf das 
Hofstattrecht berufen, weil mehr als die Hälfte der Ersatzneubaute nicht 
im Volumen der bestehenden Baute liege. Damit überwiege der Neubau. 
Sollte sich die Einfache Gesellschaft C._____ dennoch auf das Hofstatt-
recht berufen können, wäre die heutige Ausnützung nur im Umfang der 
heute bestehenden Gebäudemasse zu konsumieren. Entsprechend fehle 
es für den überwiegenden Teil der Ersatzneubaute an der hierfür erforder-
lichen Ausnützung, da die von Gesetzes wegen zulässige Ausnützung 
von 335 m2 bereits im Teil der Ersatzneubaute, welche sich im Hofstatt-
recht befinde, konsumiert sei. Die Ersatzneubaute überschreite im Teil 
ausserhalb des Hofstattrechts die Regelbauweise, da die hierfür erforder-
liche Ausnützung nicht vorhanden sei. Zudem würden vier Parkplätze zu 
wenig erstellt und der bewilligte Abstand zwischen Garage und Strasse 
von 5 m sei zu gering und unterschreite den gesetzlich geforderten Min-
destabstand. Sollten Zweitwohnungen gebaut werden, wäre das ZWG 
verletzt, weil beim Wiederaufbau lediglich eine geringfügige Standortver-
schiebung zulässig sei. Hier werde die Gebäudehülle massiv ausgedehnt 
und damit auch der Standort der neuen Wohnungen verlegt. Durch den 
Entzug von Licht und Aussicht bzw. Schattenwurf, verursacht durch das 
Bauen im Hofstattrecht, würden die nachbarlichen Interessen verletzt. Die 
Übernutzung des Grundstücks werde aufgrund der Durchdringung des 
bestehenden Gebäudevolumens verlegt, was zur beschriebenen Beein-
trächtigung der Wohnqualität führe.
7.
Mit prozessleitender Verfügung vom 21. Oktober 2016 erkannte der In-
struktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.
8.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 31. Oktober 2016 auf Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Ein Anspruch auf ein 
Replikrecht im Verwaltungsverfahren bestehe nicht. Die Ersatzbaute wer-


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de teilweise im Bereich der vorbestehenden Baute erstellt. Das bisherige 
Volumen werde dabei nicht ausgeschöpft und die Strassenabstände wür-
den vergrössert, was zulässig sei. Erweiterungen bestehender altrechtli-
cher Bauten seien praxisgemäss zulässig, wenn für die Erweiterungsbau-
te die Regelbauweise bzw. die Zonenvorschriften eingehalten seien. Dies 
sei hier, abgesehen vom Strassenabstand, der Fall. Dieser werde auf 
2.5 m erhöht. Da sich der Verkehr auf der D._____ in bescheidenem 
Rahmen halte, sei der Abstand ausreichend. Die Besitzstandsgarantie 
umfasse gemäss kommunaler Praxis auch die Vorschriften über die Aus-
nützung. Eine übernutzte Baute dürfe abgerissen und wiederum übernutzt 
erstellt werden. Die Abweichung vom geltenden Recht werde dadurch 
nicht verstärkt. Hier dürfte die Ersatzbaute bei einer vorhandenen BGF 
von 528.5 m2 mit erweiternden Bauteilen, die für sich selbst der Regel-
bauweise entsprächen, mit 527.3 m2 BGF bewilligt werden. Ebenfalls 
zulässig sei die nicht anrechenbare Nebenraumfläche (NRF) von 166.3 
m2, zumal bereits die Altbaute eine NRF von 167.1 m2 aufgewiesen habe. 
Die Fläche der Wintergärten sei nicht anzurechnen. Die Anzahl Parkplät-
ze sei ausreichend. Auf eine Sicherung des Übereinstimmens der Ei-
gentümerschaft für den gefangenen und den einschliessenden Parkplatz 
habe die Gemeinde bisher verzichtet. Eine solche könne aber jederzeit 
erfolgen. Der bewilligte Abstand zwischen Garage und Strasse von 5 m 
sei ausreichend. Die in Art. 38 Abs. 1 BG erwähnten 6 m seien als Richt-
mass zu verstehen. Vorliegend würden Zweitwohnungen errichtet. Dass 
sich ein Teil der Wohnungsfläche nicht im Grundriss der vorbestehenden 
Wohnungen befinde, sei unbeachtlich. Die geplanten Wohnungen bean-
spruchten Geschossflächen, die bereits früher wohnlich genutzt worden 
seien. Diese würden zum Teil umgelagert, was mit dem ZWG vereinbar 
sei. Die kommunalen Erlasse kennten keinen Schutz der Aussicht und der 
Sonneneinstrahlung. Es sei davon auszugehen, dass sich der Licht- und 
Aussichtsentzug an die vom Gesetz vorgesehenen Schranken halte. Hier 


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reduziere sich die Höhe der altrechtlichen Baute und sie sei schmaler. 
Damit verbessere sich die Situation. 
9.
Ebenfalls am 31. Oktober 2016 (Poststempel) beantragte die Einfache 
Gesellschaft C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Begrün-
dend führte sie im Wesentlichen aus, dass die Errichtung von Zweitwoh-
nungen geplant sei und im Hofstattrecht gebaut werde. Das neue Gebäu-
de überschreite in dem Bereich, in dem sich die bestehende Baute heute 
befinde, den bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen nicht. Der 
Neubau nutze das Grundstück Richtung Süden gestützt auf die heutigen 
Vorschriften der Regelbauweise jedoch besser aus. Gegenüber allen 
Grundstücken ausser Parzelle 3260 seien die Grenzabstände gemäss 
Regelbauweise eingehalten. Gegenüber Parzelle 3260 könne man sich 
auf das Hofstattrecht berufen. Die von einem nachträglich rechtswidrig 
gewordenen Gebäude beanspruchte Ausnützung dürfe bei einem Wie-
deraufbau im Hofstattrecht wieder in Anspruch genommen werden. Das 
gelte auch in der Gemeinde X._____. Hier werde die bestehende Über-
nutzung nicht erhöht. Vielmehr würden die anrechenbare BGF, die HNF 
und die NRF mit dem geplanten Projekt leicht reduziert. Auf das vorlie-
gende Bauvorhaben sei im Übrigen auch Art. 62 Abs. 4 BG anwendbar. 
Das vorliegende Bauvorhaben könne demnach sogar eine höhere Aus-
nützung als das bestehende Gebäude vorsehen. Art. 53 BG sei hier nicht 
anwendbar. Selbst wenn Art. 53 Abs. 4 lit. c BG aber anwendbar wäre, 
würde vorliegend die 15 %-Grenze für die Anrechnung von Nebenbauten 
nicht überschritten. Die Anzahl Parkplätze sei genügend, da das Gesetz 
nicht zwischen gefangenen und anderen Parkplätzen unterscheide. Be-
züglich des Strassenabstands habe die Beschwerdegegnerin 1 ihr Er-
messen pflichtgemäss ausgeübt. Das ZWG sei eingehalten; dieses lasse 
Standortverschiebungen zu. Das Vorliegen übermässiger Einwirkungen 


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im Sinne von Art. 684 ZGB sei zu verneinen, wenn ein Bauvorhaben den 
massgebenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspreche. 
10.
Am 15. November 2016 ersuchten die Beschwerdeführer beim Gericht 
um eine Verfahrenssistierung, was die Beschwerdegegnerin 2 am 
18. November 2016 ablehnte. In der Folge wurde das Verfahren weiterge-
führt.
11.
Am 6. Dezember 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Zudem beantragten sie 
gestützt auf einen Entscheid des Bundesgerichtes vom 5. Oktober 2016 
die Gemeinde Y._____ betreffend neu eine umfassende Überprüfung der 
Nutzungsordnung der Gemeinde, weil eine Reduktion der baulichen Nut-
zungsmöglichkeiten in der Umgebung des Baugrundstücks zumindest in 
Betracht falle. Es sei auch in der Gemeinde X._____ mit einem erhebli-
chen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen. Damit seien die 
Wohnbaureserven mit grosser Wahrscheinlichkeit überdimensioniert und 
müssten im Hinblick auf Art. 15 RPG überprüft werden.
12.
Am 16. Januar 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest und vertiefte und ergänzte ihre bereits mit der Beschwerde-
eingabe dargelegte Argumentation.
13.
Am 23. Januar 2017 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträ-
gen fest. Ergänzend wies sie noch darauf hin, dass das bestehende Ge-
bäude auf Parzelle 3350 im Jahr 1933 erstellt worden sei. Unterlagen 
über diese Zeit fänden sich im Gemeindearchiv nicht. Im Jahr 1966 seien 
beim bestehenden Gebäude Terrassen und Garagenbauten bewilligt 
worden. Diese Baubewilligungen befänden sich im Gemeindearchiv und 
seien von der Beschwerdegegnerin 2 mit der Duplik eingereicht worden.


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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt 
am 5. September 2016, sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- 
und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, 
mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache der heutigen Be-
schwerdeführer abgewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 
nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen erteilt hat, ist weder endgül-
tig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich 
stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle 
Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer 
berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist somit − unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung 1b − 
einzutreten.
b)
Vorliegend änderten die Beschwerdeführer ihre Rechtsbegehren im 
Rahmen des zweiten Schriftenwechsels ab. Neben der Aufhebung des 
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 21. April, mitgeteilt 
am 5. September 2016, der Zurückweisung des Baugesuchs zur Neube-
urteilung an die Beschwerdegegnerin 1 bzw. eventualiter zur Abweisung 


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desselben und der Gewährung der aufschiebenden Wirkung beantragten 
sie replicando neu die umfassende Überprüfung der Nutzungsordnung 
der Gemeinde X._____, weil eine Reduktion der baulichen Nutzungsmög-
lichkeiten in der Umgebung des Grundstücks der Beschwerdegegnerin 2 
zumindest in Betracht falle (vgl. S. 19 der Replik der Beschwerdeführer 
vom 6. Dezember 2016). Hinsichtlich dieses Antrags gilt es zu beachten, 
dass dieses Begehren über die Anträge der Beschwerde vom 6. Oktober 
2016 hinausgeht, welche dieses eben nicht enthielt. Eine solche Prozess-
führung ist nicht zulässig. Denn eine Abänderung der Rechtsbegehren im 
zweiten Schriftenwechsel ist nur insoweit möglich, als sich dadurch der 
Streitgegenstand verengt bzw. um nicht mehr streitige Punkte reduziert, 
nicht aber, wenn damit eine Erweiterung oder qualitative Veränderung 
des Streitgegenstands verbunden ist (vgl. KÖLZ/HÄNER/ BERTSCHI, Verwal-
tungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1019; BGE 133 II 30 E.2, 131 II 200 E.3.2). 
Das VRG äussert sich zwar nicht explizit zur Frage des Verbots der Er-
weiterung der Rechtsbegehren im zweiten Schriftenwechsel. Art. 51 
Abs. 2 VRG normiert lediglich das Verbot der Ausdehnung der Rechtsbe-
gehren im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren gegenüber 
dem vorinstanzlichen Verfahren. Die herrschende Gerichtspraxis leitete 
das Verbot der Erweiterung der Rechtsbegehren im zweiten Schriften-
wechsel indes aus Art. 55 Abs. 1 des per 1. Januar 2007 durch das VRG 
abgelösten Verwaltungsgerichtsgesetzes (aVGG) ab (vgl. VGE 252/74 
vom 9. Juli 1974, VGE 254/73 vom 4. Juni 1974). Selbiges muss unter 
der Geltung des praktisch gleichlautenden Art. 52 Abs. 1 VRG gelten. 
Wenn das Rechtsbegehren im zweiten Schriftenwechsel nämlich erweitert 
oder sonst wie verändert wird, verliert die Beschwerde ihre Identität und 
wird im Umfang der Erweiterung zu einer neuen Beschwerde. Zulässig ist 
diese Erweiterung nur insofern, als die Beschwerdefrist auch in Bezug auf 
die zweite Rechtsschrift eingehalten wird (PVG 1975 Nr. 95; Urteile des 
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU] A 16 32 vom 


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31. März 2017 E.2b, S 14 79 vom 18. August 2015 E.1b, U 14 77 vom 
13. Januar 2015 E.1b, U 13 8 vom 6. März 2014 E.1b). Vorliegend ist die 
30-tägige Beschwerdefrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG jedoch lange vor 
Einreichung der Replik abgelaufen, sodass auf den in der Replik gestell-
ten Antrag auf umfassende Überprüfung der Nutzungsordnung der Ge-
meinde X._____ infolge unzulässiger Erweiterung der Rechtsbegehren 
nicht einzutreten ist.
2. a)
Die Beschwerdeführer rügen zunächst eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs, indem ihnen die im Baueinspracheverfahren von der heutigen 
Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Duplik vom 13. April 2016 nicht di-
rekt, sondern erst zusammen mit dem angefochtenen Entscheid vom 
21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, zugestellt worden sei. Das 
Replikrecht und das Akteneinsichtsrecht seien verletzt, weil die Aktenein-
sicht vor dem Entscheid nicht möglich gewesen sei. Damit sei ihnen von 
Anfang an die Möglichkeit zur Stellungnahme genommen worden. Die 
Beschwerdegegnerin 1 hätte ihnen die Duplik der Beschwerdegegnerin 2 
vom 13. April 2016 zustellen, aber nicht abwarten müssen, ob innerhalb 
der Replikrechtsfrist noch eine Stellungnahme eingehe. Dies sei vorlie-
gend versäumt worden, weshalb das rechtliche Gehör verletzt sei. Bereits 
aus diesem Grunde sei der Einspracheentscheid aufzuheben.
b)
Zu diesen Ausführungen ist gestützt auf BGE 138 I 154 E.2.5 festzuhal-
ten, dass das sich aus Art. 29 der Schweizerischen Bundesverfassung 
(BV; SR 101) ergebende sog. Replikrecht, mithin das Recht auf Kenntnis-
nahme von und Stellungnahme zu Eingaben der übrigen Verfahrensbetei-
ligten, lediglich im Verfahren vor Gerichten, nicht jedoch vor anderen 
Behörden gilt (vgl. VGU R 15 51 vom 8. Dezember 2015 E.2b, R 14 53 
vom 12. März 2015 E.3b). Auch wenn dieser Bundesgerichtsentscheid in 
der 
Lehre 
teilweise 
auf 
Kritik 
gestossen 
ist 
(vgl. 
hierzu 
KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., Rz. 527), besteht für das Verwaltungsge-


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richt vorliegend kein Anlass, von dieser Rechtsprechung abzuweichen. 
Damit ist zu konstatieren, dass durch die im Baubewilligungsverfahren er-
folgte gleichzeitige Zustellung der Duplik der heutigen Beschwerdegegne-
rin 2 vom 13. April 2016 mit dem angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, keine Rechte der 
Beschwerdeführer verletzt worden sind. 
c)
Selbst wenn man diesbezüglich anderer Meinung sein sollte, liesse es 
sich vorliegend aus rein prozessökonomischen Gründen nicht mehr recht-
fertigen, die Sache an die Beschwerdegegnerin 1 zur Behebung allenfalls 
begangener Formfehler zurückzuweisen, da mögliche Verfahrensfehler 
mittlerweile als geheilt zu betrachten wären. Dies zumal seither im verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren noch ein doppelter Schriften-
wechsel durchgeführt wurde. Dementsprechend zielt die beschwerdefüh-
rerische Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ins Leere.
3.
Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit dem angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, bzw. 
mit der angefochtenen Baubewilligung vom selbigen Tag die Einsprache 
der heutigen Beschwerdeführer abgewiesen und die von der Beschwer-
degegnerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen erteilt. Das 
Bauvorhaben sieht vor, das bestehende Gebäude auf Parzelle 3350 mit 
fünf 5.5-Zimmerwohnungen abzureissen und mit einem Mehrfamilienhaus 
mit einer 3.5-Zimmerwohnung und drei 4.5-Zimmerwohnungen sowie 
zwei Garagen mit vier Einstellplätzen zu ersetzen. Die BGF bzw. die NRF 
des bestehenden Gebäudes beträgt 528.5 m2 bzw. 167.1 m2, während die 
BGF bzw. NRF des Neubaus 527.3 m2 bzw. 166.3 m2 betragen soll. Wei-
ter sollen vier Wintergärten mit je 15.9 m2 Fläche, total somit 63.6 m2, er-
stellt werden. Die Wohnungen sollen keine Beschränkung der Zweitwoh-
nungsnutzung erfahren. Das bestehende Gebäude reicht in Unterschrei-
tung des Strassenabstands gemäss Regelbauweise zum Teil bis weniger 


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als 1.5 m in die D._____ und ist an das Gebäude auf Parzelle 3260 ange-
baut. Der Neubau weist einen Abstand von 2.5 m von der D._____ auf 
und schliesst, wie im Vorbestand, an das Gebäude auf Parzelle 3260 an. 
Der geplante Neubau ist im Vergleich zum vorbestehenden Gebäude 
1.9 m weniger hoch. In der Breite wird die Baute im Rahmen der gelten-
den Regelbauweise erweitert (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-
act.] 2, 3, 4, 5, 6, 13, 19). Streitig und nachfolgend zu prüfen ist die 
Rechtmässigkeit dieses Entscheids.
4. a)
Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die Be-
schwerdegegnerin 2 vorliegend einen Ersatzneubau realisieren wolle. 
Unbestrittenermassen dürfe sich die Beschwerdegegnerin 2 auf das Hof-
stattrecht berufen. Das Projekt müsse dann aber auch tatsächlich das 
Hofstattrecht beanspruchen und die Voraussetzungen desselben erfüllen. 
Die Beschwerdegegnerin 1 kenne gemäss Art. 9 Abs. 1 und Abs. 3 des 
Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 791) ein strenges Hofstatt-
recht. Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang respektive der bis-
herigen Lage des Gebäudes seien nicht zulässig. In anderen Baugeset-
zen seien solche Abweichungen ausdrücklich vorgesehen. Einzig eine 
Erweiterung der unterirdischen Gebäudeteile sei zulässig, sofern es die 
Grenzverhältnisse zuliessen. Somit sei das Hofstattrecht nur innerhalb 
des Gebäudevolumens zulässig. Ein Durchdringen der alten Gebäudehül-
le sei ausdrücklich ausgeschlossen. Das vorliegende Projekt habe mit ei-
ner Hofstattbaute nichts gemeinsam. Bereits die Ost- und Westfassaden 
der Ersatzneubaute seien mehr als doppelt so lang wie die bestehenden 
Fassaden. Daraus ergäben sich auch die zwangsläufig sehr starken Ab-
weichungen vom Grundriss des bestehenden Gebäudes. Deshalb komme 
das Hofstattrecht nicht zur Anwendung, sondern die Regelbauweise, de-
ren Vorschriften vorliegend mehrfach verletzt seien. 


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b)
Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 im Wesentlichen entge-
gen, dass die Besitzstandsgarantie so zu verstehen sei, als dass die 
Baumasse der Ersatzbaute derjenigen des vorbestehenden Gebäudes 
entsprechen oder aber diese Masse unterschreiten müsse. Massgebend 
sei, dass das Mass der Abweichungen von der Regelbauweise nicht ver-
grössert, sondern höchstens beibehalten werde. Es stehe der Bauherr-
schaft anheim, kleiner zu bauen, ohne die Vorzüge der Besitzstandsga-
rantie voll auszuschöpfen, aber immer noch abweichend von der Regel-
bauweise zu bauen. Erweiterungen bestehender altrechtlicher Bauten 
seien praxisgemäss zulässig, wenn für die Erweiterungsbaute die Regel-
bauweise bzw. die Zonenvorschriften eingehalten seien. Die Besitz-
standsgarantie entfalte nur für das altrechtliche Bauvolumen Wirkung, auf 
den Erweiterungsbau seien die jeweils geltenden Zonenvorschriften an-
zuwenden. Ein Durchdringen der bestehenden Gebäudehülle sei danach 
zulässig, sofern die ausserhalb der vorbestehenden Gebäudehülle lie-
genden Gebäudeteile die Zonenvorschriften einhalten würden. Vorliegend 
schöpfe das geplante Gebäude die Baumasse des vorbestehenden Hau-
ses nicht aus, die Höhe und Abstände würden reduziert und die Stras-
senabstände vergrössert. Die Abweichungen von der geltenden Geset-
zeslage würden erheblich verkleinert. Bei der Gebäudeerweiterung werde 
die Regelbauweise − mit Ausnahme des Strassenabstands − eingehalten. 
Das Hofstattrecht erlaube die Erstellung der Ersatzneubaute im Bereich 
des heutigen Gebäudes, womit gegenüber Parzelle 3260 kein Grenz- 
bzw. Gebäudeabstand einzuhalten sei. 
5. a)
Gemäss Art. 81 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen rechtmässig erstellte Bauten und 
Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten 
und erneuert werden. Wie gesehen sieht das zu beurteilende Baugesuch 
vor, das bestehende Gebäude auf Parzelle 3350 mit fünf Wohnungen ab-
zureisen und mit einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Gara-


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gen zu ersetzen. Folglich kommt Art. 81 Abs. 1 KRG vorliegend nicht zur 
Anwendung, weil die Bestimmung eben nur für die Erhaltung und Erneue-
rung rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen gilt. 
b)
Weiter dürfen gemäss Art. 81 Abs. 2 KRG rechtmässig erstellte Bauten 
und Anlagen umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert 
werden, wenn dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften 
nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarli-
chen Interessen entgegenstehen. Diese sog. erweiterte Besitzstandsga-
rantie kommt hier jedoch nicht zur Anwendung, weil es sich vorliegend − 
wie gesehen − um einen Wiederaufbau nach Abbruch handelt. 
c)
Art. 81 Abs. 3 KRG regelt sodann das Hofstattrecht, welches als beson-
deres Institut der Besitzstandsgarantie bezeichnet werden kann. Das Hof-
stattrecht wird definiert als Befugnis, ein Gebäude, das durch höhere Ge-
walt zerstört oder freiwillig abgebrochen wurde, innert bestimmter Frist 
ohne Rücksicht auf die Vorschriften der Regelbauweise (Grenz- und Ge-
bäudeabstände, Gebäudeabmessungen, Nutzungsziffern, vgl. dazu 
Art. 25 KRG) wieder aufzubauen (vgl. Botschaft der Regierung an den 
Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 353). Das Hof-
stattrecht schützt also die bestehende Abweichung vom geltenden Recht. 
Für neue oder weitergehende Abweichungen von den gesetzlichen Vor-
schriften bietet das Hofstattrecht demgegenüber keine Grundlage. Es 
stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, 
sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter 
Baugesetze bezüglich Gebäudehöhe, Grenzabstände und Ausnützung in 
der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht 
dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits 
überbauten Grundstücks gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle 
eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten 
Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues eines schon bestandenen 


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Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Dieser Ei-
gentümer wird daher für bestehende Bauten vor Einschränkungen der 
aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Ände-
rungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt. 
Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentli-
chen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf 
wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom je-
weils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen In-
teresse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu 
jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das 
gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbar-
grundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und priva-
ten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Aus-
nahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu handhaben (vgl. 
PVG 2002 Nr. 32 E.3a, 1997 Nr. 54 E.3b, 1990 Nr. 14 E.1; vgl. auch VGU 
R 07 90 vom 13. Dezember 2007 E.1b). Daneben ist es aber an sich 
selbstverständlich, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegen-
schaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bau-
vorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn des Hof-
stattrechtes besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Be-
sitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite 
wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der 
ordentlichen Bauvorschriften verwehrt würde. Dadurch würde die mög-
lichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die mit dem Hofstattrecht 
bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben ei-
nem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes 
aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in 
Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden (vgl. 
PVG 2002 Nr. 32 E.3c, 1986 Nr. 24 E.6).


- 16 -
d)
Die Gemeinde X._____ gewährleistet das Hofstattrecht in Art. 9 BG. Da-
nach dürfen Bauten, die durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört 
oder zwecks Sanierung abgebrochen werden, binnen fünf Jahren im bis-
herigen Umfange mit den alten Gebäudemassen wieder hergestellt wer-
den, wobei auch Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvorschriften 
zulässig sind. Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben sieht − wie 
vorstehend dargestellt (vgl. E.3) − vor, das bestehende Gebäude auf Par-
zelle 3350 mit fünf Wohnungen abzureisen und mit einem Mehrfamilien-
haus mit vier Wohnungen sowie zwei Garagen zu ersetzen. Damit ist der 
Tatbestand des Hofstattrechts ("Wiederaufbau nach Abbruch binnen fünf 
Jahre") grundsätzlich erfüllt. Die Parteien sind sich zu Recht einig, dass 
das geplante Gebäude in dem Bereich, in dem sich die bestehende Baute 
heute befindet, den bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen 
nicht überschreitet. Gegenüber dem heutigen Gebäude auf Parzelle 3350 
ist der Ersatzneubau denn auch 1.9 m weniger hoch (vgl. Bg1-act. 5) und 
rund 2 m weniger breit (vgl. Bg1-act. 4). Mithin wird die Abweichung von 
der geltenden Gesetzeslage durch den Ersatzneubau verkleinert. Im Be-
reich des heutigen Gebäudes erlaubt das Hofstattrecht demnach ohne 
Weiteres die Erstellung der geplanten Ersatzneubaute, verlangt das Hof-
stattrecht doch nicht, dass der Spielraum durch eine neue Baute voll aus-
geschöpft werden muss (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_217/2010 
vom 3. Februar 2010 E.3.4). Insoweit sind sich die Parteien − soweit er-
sichtlich − denn auch einig. Die Beschwerdeführer stellen sich indes auf 
den Standpunkt, dass Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang 
respektive der bisherigen Lage des Gebäudes ohne explizite gesetzliche 
Regelung nicht zulässig seien. Zulässig wäre vorliegend einzig eine Er-
weiterung unterirdischer Gebäudeteile, sofern es die Grenzverhältnisse 
zuliessen. Ein Durchdringen der alten Gebäudehülle sei ausdrücklich 
ausgeschlossen (vgl. S. 6 der Beschwerde vom 6. Oktober 2016). Dieser 
Auffassung ist nicht beizupflichten. Wie gesehen muss es einem Ei-
gentümer nämlich möglich sein, seine Liegenschaft nach Zerstörung oder 


- 17 -
Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauwei-
se im Hofstattrecht wieder aufzubauen und gleichzeitig die Liegenschaft − 
im Einklang mit den jeweils geltenden Bauvorschriften − auszubauen, 
umzubauen oder zu erweitern. Denn der Sinn des Hofstattrechts besteht 
− wie gesehen − gerade darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem 
Besitzstand zu schützen. Sie dadurch einzuschränken, dass ihnen neben 
einem Wiederaufbau im Hofstattrecht das Bauen im Rahmen der ordentli-
chen Bauvorschriften verwehrt würde, wäre widersprüchlich. Bei einem 
Wiederaufbau im Hofstattrecht und gleichzeitiger Erweiterung der Liegen-
schaft entfaltet das Hofstattrecht indes nur für das altrechtliche Bauvolu-
men Wirkung. Auf Bauteile, die über den bisher umbauten Umfang bzw. 
über die bisherigen Gebäudemasse hinausgehen (= Erweiterungsbau), ist 
das Hofstattrecht demgegenüber nicht anwendbar. Vielmehr ist die 
Rechtskonformität dieser übrigen Bauteile nach der Regelbauweise und 
den einschlägigen Zonenvorschriften zu beurteilen. Dementsprechend ist 
nachfolgend zu prüfen, ob diejenigen Bauteile, die über den Umfang der 
bisherigen Baute auf Parzelle 3350 hinausgehen, der Regelbauweise 
bzw. den Zonenvorschriften entsprechen. 
6. a)
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des gesetzlich vorgesehe-
nen Grenzabstands von 2.5 m gegenüber der Parzelle 3250 (recte: 3260) 
sowie des gesetzlichen Strassenabstands von 5 m gegenüber der 
D._____. Geringere Strassenabstände als die gesetzlich vorgesehenen 
seien nur dann zulässig, wenn die Verkehrsverhältnisse dies zuliessen, 
was vorliegend infolge Unübersichtlichkeit und der schmalen Strasse 
nicht der Fall sei. 
b)
Bezüglich der gerügten Grenzabstandsverletzung zu Parzelle 3260 ver-
kennen die Beschwerdeführer, dass im Grenzabstandsbereich zu Parzel-
le 3260 gar kein Grenzabstand eingehalten werden muss. Denn die bei-
den Gebäude auf Parzelle 3350 und 3260 sind bereits heute im Altbe-


- 18 -
stand vollständig zusammengebaut (vgl. Bg1-act. 2). Dementsprechend 
darf aber das auf Parzelle 3350 geplante Mehrfamilienhaus im Rahmen 
des Hofstattrechts (vgl. Art. 9 Abs. 1 BG) ohne Berücksichtigung eines 
Grenzabstands wiederum an die Grenze zu Parzelle 3260 gebaut wer-
den. 
c)
Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG ist von Gemeinde- und Privatstrassen ein Ab-
stand von mindestens 5 m einzuhalten, wo eine Baulinie fehlt. Die Bau-
behörde kann geringere Abstände gestatten, wenn die Verkehrsverhält-
nisse dies zulassen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat im angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 
2016, gegenüber der D._____ mittels Ausnahmebewilligung einen Stras-
senabstand von 2.5 m bewilligt und dabei erwogen, dass die D._____ 
praktisch keinen Verkehr aufweise, als Zufahrt zu einigen wenigen Häu-
sern und zur Tiefgarage zweier Hotels diene und in der Vergangenheit nie 
Probleme mit dem sehr kleinen Strassenabstand entstanden seien. Daher 
sei der vorgesehene Strassenabstand von 2.5 m bewilligungsfähig (vgl. 
E.2.4 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 21. April, 
mitgeteilt am 5. September 2016). Dieser Entscheid ist nicht zu bean-
standen. Einerseits wird der Strassenabstand mit dem geplanten Bau ge-
genüber der heutigen Situation nämlich von 1.5 m auf 2.5 m erhöht (vgl. 
Bg1-act. 2), was bessere Ausweichmöglichkeiten für Fahrzeuge und 
Fussgänger schafft und sich überdies positiv auf die Schneeräumung im 
Winter auswirkt. Anderseits fällt das öffentliche Baurecht im Kanton 
Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden, wie 
das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat. In 
Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessen-
de Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ 
erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht (wozu die fragliche Bestimmung 
über die Abstände von Gemeinde- und Privatstrassen fraglos zählt), stel-
len die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemein-


- 19 -
derecht dar (statt vieler: BGE 128 I 3 E. 2b). Die Gemeindeautonomie be-
zieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 
Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung − 
wie hier − dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwal-
tungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher 
Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die 
Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse 
zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter 
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungs-
gericht nur eingreifen kann, falls die Gemeinde diesen Bereich miss-
braucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 13 187 vom 4. Februar 
2014 E.4c mit weiteren Hinweisen). Davon kann vorliegend aber keine 
Rede sein, hat die Beschwerdegegnerin 1 doch nachvollziehbar und 
schlüssig begründet, dass die Verkehrsverhältnisse an der D._____ eine 
Unterschreitung des gesetzlich vorgesehenen Strassenabstands von 5 m 
auf 2.5 m erlauben. Damit hat die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen ih-
res Ermessens entschieden und nicht willkürlich gehandelt. 
7. a)
Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass das Baugesetz der Gemeinde 
X._____ für die im Altbestand vorhandene Ausnützung keinen Besitz-
standsschutz gewähre. In Art. 9 BG fehle eine Bestimmung, wonach bei 
Hofstattbauten für die im Altbestand vorhandene Ausnützung der Besitz-
standsschutz greife. Nur wenn das Baugesetz explizit einen Dispens von 
der Einhaltung der zulässigen BGF vorsehen würde, was vorliegend aber 
nicht der Fall sei, könnte die bisherige Ausnützung beliebig auf dem 
Grundstück verwendet werden, wodurch das Hofstattrecht über alle Mas-
sen ausgereizt würde und kaum mehr in seinem ursprünglichen Zweck 
erkennbar wäre. Vorliegend betrage die zulässige BGF 335 m2. Das Pro-
jekt weise jedoch gemäss Baugesuch eine anrechenbare BGF von 
527.3 m2 auf. Zudem seien die NRF von 49.05 m2 und die Wintergärten 
im Umfang von 13.35 m2 ebenfalls an die anrechenbare BGF anzurech-


- 20 -
nen, woraus sich eine anrechenbare BGF von 589.7 m ergebe. Das 
Grundstück sei somit deutlich übernutzt. 
b)
Demgegenüber stellt sich die Beschwerdegegnerin 1 im Wesentlichen auf 
den Standpunkt, dass die Besitzstandsgarantie nicht nur das Recht um-
fasse, beim Wiederaufbau nach Rückbau im Rahmen der bestehenden 
Gebäudehülle die Grenzabstände zu unterschreiten, die Gebäudehöhe 
etc. zu überschreiten, sondern auch die Vorschriften über die Ausnüt-
zung. Eine übernutzte Baute dürfe abgerissen und wiederum übernutzt 
erstellt werden. Würden in einem Zug Rückbau, Wiederaufbau und Erwei-
terung der Gebäudehülle realisiert und bleibe die BGF gleich, falle dieser 
Sachverhalt unter die Besitzstandsgarantie. Die Abweichung vom gelten-
den Recht werde dadurch nicht verstärkt. Diese Auslegung folge dem 
Verdichtungsgebot und erlaube zumindest die bisherige Ausnützung. Hier 
sei von einer BGF von 528.5 m2 im Altbau auszugehen. Deshalb habe auf 
Parzelle 3350 eine Ersatzbaute verbunden mit erweiternden Bauteilen, 
die für sich selber der Regelbauweise entsprächen, mit 527.3 m2 BGF 
bewilligt werden dürfen. Nicht anrechenbare NRF im Umfang von 35 % 
der vorhandenen BGF bzw. 166.3 m2 seien ebenfalls zulässig, zumal be-
reits die Altbaute NRF von 167.1 m2 aufweise. Die Fläche der Wintergär-
ten sei gestützt auf Art. 53 Abs. 3 (recte: Abs. 4) lit. c BG nicht anzurech-
nen. 
c)
Auch die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert, dass das vorliegende Pro-
jekt zu keiner Erhöhung der Ausnützung gegenüber dem vom Besitzstand 
geschützten bestehenden Gebäude auf Parzelle 3350 führe und damit 
unter dem Titel des Hofstattrechts bewilligungsfähig sei. Selbst eine Er-
höhung der AZ wäre gemäss Art. 62 Abs. 4 BG bewilligungsfähig, weil der 
kommunale Gesetzgeber vor dem 1. Januar 1998 erstellte Gebäude, die 
umgebaut oder erneuert würden, von einer Beschränkung der Ausnüt-
zungsziffer befreie.


- 21 -
8. a)
Das Hofstattrecht wird − wie vorstehend bereits dargestellt − als Befugnis 
definiert, ein Gebäude, das durch höhere Gewalt zerstört oder freiwillig 
abgebrochen wurde, innert bestimmter Frist ohne Rücksicht auf die Vor-
schriften der Regelbauweise wieder aufzubauen (vgl. vorstehend E.5c). 
Dabei gilt der Grundsatz, dass der Ersatzbau dem vormaligen Gebäude 
hinsichtlich Lage, Umfang und Nutzung (Zweck) zu entsprechen hat. Ab-
weichungen gegenüber dem bisherigen Zustand sollen insbesondere 
dann nicht ausgeschlossen sein, wenn die Abweichung zu einer Verbes-
serung der bisherigen Situation führt und die nachbarlichen Interessen 
darunter nicht leiden. Diese "Abweichungsklausel" erlaubt beispielsweise 
im öffentlichen oder auch im nachbarlichen Interesse liegende Verbesse-
rungen bezüglich Ästhetik oder Immissionsschutz (vgl. Botschaft der Re-
gierung an den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, 
S. 353 f.). Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 14 75 hat-
te die betreffende Gemeinde ein solches weiter gehendes Hofstattrecht 
statuiert. Danach durften dort bestehende Bauten, welche durch Elemen-
tarschäden zerstört oder mit Bewilligung abgebrochen wurden, ohne 
Rücksicht auf die Vorschriften über Grenzabstände, Gebäudehöhen und 
Ausnützung mindestens im bisherigen Umfang wieder hergestellt werden 
(vgl. VGU R 14 75 vom 16. Dezember 2014 E.4a). 
b)
Die Gemeinde X._____ gewährleistet das Hofstattrecht gestützt auf 
Art. 81 Abs. 3 KRG − wie gesehen − in Art. 9 BG. Diese Bestimmung hat 
folgenden Wortlaut: 
Art. 9
Hofstattrecht
1 Werden Bauten durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder zwecks 
Sanierung abgebrochen, dürfen sie binnen fünf Jahren im bisherigen Umfange mit 
den alten Gebäudemassen wieder hergestellt werden, wobei auch Zweckänderun-
gen im Rahmen der Zonenvorschriften zulässig sind.


- 22 -
2 Baulinien, Strassenabstände und Quartierpläne gehen dem Hofstattrecht vor. 
Entlang Kantonsstrassen und für Bauten ausserhalb der Bauzonen gelten die Be-
stimmungen des übergeordneten Rechtes.
3 Bei Abbruch oder Zerstörung von Bauten kann sich der Eigentümer nur dann auf 
das Hofstattrecht berufen, wenn die Gebäudeabmessungen des Altbaus nachge-
wiesen werden können.
Im Gegensatz zum Baugesetz, welches dem verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren R 14 75 zugrunde lag, gestattet Art. 9 BG den 
Wiederaufbau nach Abbruch somit bloss im bisherigen Umfang mit den 
alten Gebäudemassen und Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvor-
schriften, unter Beachtung neuer Baulinien, Strassenabstände und Quar-
tierpläne. Nicht erwähnt wird in Art. 9 BG die Ausnützung. Nachdem das 
Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung restriktiv zu handha-
ben ist (vgl. vorstehend E.5c), ist im vorliegenden Fall die Ausnützung als 
solche ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstands-
geschützt. Dementsprechend kann aber die Ausnützung − nur, aber im-
merhin − im bestehenden Gebäudekubus im bisherigen Umfang mit den 
alten Gebäudemassen wieder verwendet werden, nicht jedoch ausserhalb 
des bestehenden Gebäudekubus. Würde man nämlich in strenger Ausle-
gung von Art. 9 Abs. 1 BG die Ausnützung auch im bestehenden Gebäu-
dekubus im bisherigen Umfang mit den alten Gebäudemassen nicht zu-
lassen, würde das Hofstattrecht keinen Sinn mehr machen. Diesfalls 
könnte nämlich ein Gebäude im Hofstattrecht zwar mit exakt den gleichen 
Abmessungen wieder aufgebaut werden. Das Gebäude wäre aber auf-
grund der veränderten Vorgaben betreffend Ausnützungsziffer nur noch 
zu Teilen benutzbar, was dem Sinn und Zweck des Hofstattrechts zuwi-
derlaufen würde. Nach dem soeben Gesagten ist vorliegend die Verwen-
dung der bestehenden BGF gestützt auf das Hofstattrecht gemäss Art. 9 
BG nur innerhalb, nicht aber ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus 
möglich. 


- 23 -
c)
Indessen gilt gemäss Art. 62 Abs. 4 BG bei Umbauten und Erneuerung 
bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten in der Kernzone 
und innerhalb der bestehenden Bauvolumen keine Ausnützungsziffer. 
Folglich kann der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil 
der Baute ohne anrechenbare BGF erstellt werden, falls das bestehende 
Gebäude den vorgenannten Anforderungen entspricht. Wie die Be-
schwerdegegnerinnen 1 und 2 überzeugend ausführen, ist die bestehen-
de Liegenschaft auf Parzelle 3350 vor dem 1. Januar 1998 − und zudem 
rechtmässig − erstellt worden (vgl. die Duplik der Beschwerdegegnerin 1 
vom 23. Januar 2017 sowie S. 4 f. der Duplik der Beschwerdegegnerin 2 
vom 16. Januar 2016). Überdies liegt die fragliche Liegenschaft unstrittig 
in der Kernzone, weshalb der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus 
gelegene Teil der geplanten Baute gestützt auf Art. 62 Abs. 4 BG ohne 
anrechenbare BGF erstellt werden kann. Der ausserhalb des bisherigen 
Gebäudekubus gelegene projektierte Gebäudeteil darf dagegen lediglich 
die zonenkonforme Ausnützung der Parzelle 3350, mithin 335 m2 BGF, 
konsumieren. Ob diese Vorgabe vorliegend erfüllt ist, lässt sich anhand 
der bei den Akten liegenden Unterlagen nicht abschliessend beurteilen, 
weshalb die Sache an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen ist zur 
Prüfung, ob für das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung 
steht. 
9. a)
Des Weiteren machen die Beschwerdeführer geltend, es mangle vorlie-
gend an genügend Parkplätzen, weil es sich bei den überdeckten Park-
plätzen um gefangene Parkplätze handle. Die Aussenparkplätze blockier-
ten die Fahrzeuge, welche in der Garage seien. Für die Benutzung der 
gefangenen Parkplätze müsse auf öffentlichem Grund rangiert werden. 
Es bestehe ein öffentliches Interesse daran, dass für das Rangieren nicht 
die öffentliche Strasse benutzt werde. Aus den Akten gehe zudem nicht 
hervor, dass die gefangenen Parkplätze mit den davorliegenden zu den-
selben Wohnungen gehörten. Dies sei auch nicht als Auflage verfügt wor-


- 24 -
den, womit Art. 38 Abs. 1 BG verletzt sei. Schliesslich sei der 5 m Ab-
stand zwischen Garage und Strasse zu gering und unterschreite den ge-
setzlich geforderten Mindestabstand von 6 m. 
b)
Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 im Wesentlichen entge-
gen, dass das Bauvorhaben mit acht Parkplätzen genügend Parkplätze 
auf privatem Grund aufweise. Das Gesetz unterscheide nicht zwischen 
gefangenen und anderen Parkplätzen und es entspreche der Praxis der 
Beschwerdegegnerin 1, gefangene Parkplätze zu akzeptieren, wenn der 
einschliessende und der gefangene Parkplatz dem gleichen Eigentümer 
der gleichen Stockwerkeigentumseinheit zugewiesen sei. Zudem genüge 
eine Fläche von 5 m zwischen Garagentor und Strasse, um ein Fahrzeug 
mit den üblichen Ausmassen abzustellen. Die in Art. 38 Abs. 1 BG er-
wähnten 6 m seien bloss als Richtmass zu verstehen. 
c)
Die Parteien sind sich zu Recht einig, dass vorliegend gemäss Art. 39 BG 
grundsätzlich acht Parkplätze, wovon vier überdacht sein müssen, erstellt 
werden müssen. Geplant sind für die vier Wohnungen vier Garagenpark-
plätze und vor jeder Garage je ein offener Parkplatz, insgesamt also acht 
Parkplätze (vgl. Bg1-act. 3 und 4). Damit verfügt das Bauvorhaben 
grundsätzlich über genügend Parkplätze auf privatem Grund. Die Be-
schwerdeführer machen indes geltend, dass die Aussenparkplätze nicht 
angerechnet werden dürften, weil diese die in den Garagen parkierten 
Fahrzeuge blockierten. Dieser Auffassung ist nicht beizupflichten. Einer-
seits unterscheidet das Gesetz nicht zwischen gefangenen und anderen 
Parkplätzen. Vielmehr hält Art. 39 Abs. 2 lit. a BG lediglich fest, dass pro 
Wohnung bis 80 m2 ein bzw. darüber zwei Parkplätze pro Wohnung be-
reitzustellen sind. Anderseits handelt es sich auch bei Art. 39 BG um au-
tonomes Gemeinderecht, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 bei der 
Rechtsanwendung ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-
raum zukommt, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, 


- 25 -
falls die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat 
(vgl. dazu vorstehend E.6c). Vorliegend bestehen keinerlei Anzeichen für 
einen Ermessensmissbrauch bzw. eine Überschreitung desselben seitens 
der Beschwerdegegnerin 1. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin 1 be-
reits im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mit-
geteilt am 5. September 2016, dargelegt, dass es langjähriger und be-
währter Praxis entspreche, gefangene Parkplätze zu akzeptieren, sofern 
der gefangene Parkplatz und der davor liegende Parkplatz zu derselben 
Wohnung gehörten (vgl. E.2.6 des angefochtenen Bau- und Einspra-
cheentscheids vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016). Zu Recht 
führt die Beschwerdegegnerin 1 aus, dass eine Zuweisung von Parkplät-
zen zu einzelnen Wohnungen etwa mittels Auflage oder später, nach Be-
gründung von Stockwerkeigentum, in Form einer öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkung gesichert werden kann. Vorliegend hat die Be-
schwerdegegnerin 1 indes gemäss eigenen Angaben bis anhin keine sol-
che Zuweisung vorgenommen (vgl. S. 12 der Vernehmlassung der Be-
schwerdegegnerin 1 vom 31. Oktober 2016). Da ohne explizite Zuwei-
sung des gefangenen und des einschliessenden Parkplatzes zur selben 
Eigentümerschaft bzw. zur selben Wohnung die zweckmässige Nutzung 
der Parkplätze in der Tat nicht sichergestellt wäre, ist die Beschwerde-
gegnerin 1 anzuhalten, eine Auflage betreffend Übereinstimmung der Ei-
gentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener Parkplatz in 
der Garage und der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der zugehörigen 
Wohnung in die Baubewilligung aufzunehmen. Ansonsten erweist sich 
aber die von der Beschwerdegegnerin 1 getroffene Parkplatzregelung oh-
ne Weiteres als im Rahmen des Ermessens liegend und ist dementspre-
chend auch nicht zu beanstanden.
d)
Selbiges gilt auch für den von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligten Ab-
stand zwischen dem Garagentor und dem Strassenrand von 5 m. Es trifft 
zwar zu, dass gemäss Art. 38 Abs. 1 BG Garagen mit rechtwinkliger Aus-


- 26 -
fahrt zur Strasse so anzulegen sind, dass zwischen Garage und öffentli-
cher Strasse ein Motorfahrzeug abgestellt werden kann (6 m) und der Ab-
stand zwischen den geplanten Garagen bis zur Strassengrenze mit 5 m 
tatsächlich weniger als die in Art. 38 Abs. 1 BG erwähnten 6 m beträgt. 
Allerdings ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin 1 
die in Art. 38 Abs. 1 BG als Klammerbemerkung angegebenen 6 m als 
blosse Richtgrösse versteht. Würde es sich beim fraglichen Abstand zwi-
schen Garage und öffentlicher Strasse − entsprechend der beschwerde-
führerischen Ansicht − nämlich um einen zwingenden Minimalabstand 
handeln, wäre der Hinweis nicht als Klammerbemerkung erfolgt, sondern 
− wie bei den übrigen Bestimmungen im Baugesetz, welche Metermasse 
festlegen − ohne Klammern. Zudem ist gemäss Art. 38 Abs. 1 BG ent-
scheidend, dass zwischen Garage und öffentlicher Strasse ein Motorfahr-
zeug abgestellt werden kann. Da der überwiegende Teil der Motorfahr-
zeuge weniger als 5 m lang ist, dürfte der bewilligte Abstand von 5 m in 
der Regel ohne Weiteres ausreichen, um ein Motorfahrzeug abzustellen. 
Dies zumal auch traditionelle Senkrechtparkfelder in der Regel nicht län-
ger als 5 m sind (vgl. Norm SN 640 291a Parkieren - Geometrie der Ver-
einigung Schweizer Strassenfachleute [VSS]). Im Übrigen dient der Ab-
stand zwischen Garage und Strasse nach Art. 38 BG ausschliesslich dem 
Strassenverkehr, welcher nicht behindert werden darf. Diese Vorausset-
zung ist auch mit einem Abstand von 5 m erfüllt, zumal die Beschwerde-
gegnerin 1 glaublich dargelegt hat, dass die D._____ bloss ein sehr be-
scheidenes Verkehrsaufkommen aufweise. Auch vor diesem Hintergrund 
erweist sich die bewilligte Parkplatzlösung mit den entsprechenden Gara-
genvorplätzen als rechtskonform. 
10. a)
Zudem bemängeln die Beschwerdeführer, dass aus dem Baugesuch nicht 
hervorgehe, ob die Beschwerdegegnerin 2 Erst- oder Zweitwohnungen 
realisieren wolle. Zweitwohnungen wären nicht zulässig. Altrechtliche 
Wohnungen dürften lediglich im Rahmen der vorbestandenen HNF er-


- 27 -
neuert, umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Beim Wiederaufbau sei 
lediglich eine geringfügige Standortverschiebung zulässig. Hier werde die 
Gebäudehülle massiv ausgedehnt und damit auch der Standort der neuen 
Wohnungen verlegt. Entsprechend vergrössere sich der Grundriss. Die 
heutigen Garagen könnten nicht als Grundriss für die neue Wohnnutzung 
gelten. Dies wäre im Zusammenhang mit dem Hofstattrecht mit einer Nut-
zungsänderung verbunden, welche nicht beantragt worden sei. Es könne 
nicht von einer geringfügigen Verschiebung ausgegangen werden. 
b)
Demgegenüber argumentieren die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, 
dass es unbeachtlich sei, dass ein Teil der Wohnungsfläche sich nicht im 
Grundriss der vorbestehenden Wohnungen befinde. Die geplanten Woh-
nungen beanspruchten Geschossflächen, die bereits früher wohnlich ge-
nutzt worden seien. Weder die Anzahl Wohnungen noch die HNF werde 
vergrössert. Es komme nicht zu einer unzulässigen Standortverschie-
bung, weshalb dem Projekt aus Sicht der Zweitwohnungsgesetzgebung 
nichts entgegenstehe. 
c)
Altrechtliche Wohnungen dürfen gemäss Art. 11 Abs. 2 des Bundesge-
setzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) im Rahmen der vorbestan-
denen HNF wieder aufgebaut werden. Die Vollzugshilfe des Departe-
ments für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) zum ZWG und zur Zwei-
wohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) vom Juni 2016 äussert sich wie 
folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen zu 
Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): 
"Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es 
darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an ei-
nem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. werden. Beim Recht zum Wiederauf-
bau einer altrechtlichen Wohnung handelt es sich nämlich nicht um das Hofstatt-
recht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. 
(nur HNF zzgl. Erweiterung […]) eingehalten werden."


- 28 -
Dieser Sichtweise des DVS ist beizupflichten, zumal weder Art. 75b BV 
noch das ZWG die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im 
Falle eines rechtlich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art ein-
schränken. An diesem Ergebnis vermag die von den Beschwerdeführern 
erwähnte Formulierung in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 
19. Februar 2014, wonach altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vor-
bestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenenfalls mit einer ge-
ringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen (vgl. 
BBl 2014 S. 2310) nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht 
primär die Formulierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Geset-
zeswortlaut von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, 
wonach die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen 
Ort der Parzelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht wi-
derspricht. Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulierung in der Bot-
schaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige 
Standortverschiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich ent-
gegen, definiert die Botschaft doch mit keinem Wort, was unter einer ge-
ringfügigen Standortverschiebung zu verstehen ist (vgl. zum ganzen: 
VGU R 16 56 vom 11. Mai 2017 E.7b). Dementsprechend erweist sich 
auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau der 
altrechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbegründet 
und ist abzuweisen.
11.
Wenn die Beschwerdeführer schliesslich noch rügen, dass der Schatten-
wurf der geplanten Baute die Wohnqualität der Beschwerdeführer erheb-
lich mindere und das Bauprojekt ihnen Licht und Aussicht in erheblichem 
Umfang entziehe, ist mit den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 darauf 
hinzuweisen, dass das Vorliegen übermässiger Einwirkungen im Sinne 
von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) 
grundsätzlich zu verneinen ist, wenn das Bauvorhaben den massgeben-
den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (vgl. BGE 129 III 161 


- 29 -
E.2). Mithin ist die Rüge des Entzugs von Licht und Sonne respektive 
Schattenwurfs hier nur insofern von Bedeutung, als sie dazu dient, die 
Rüge der Verletzung der Zonenvorschriften zu stützen. Eine darüber hin-
ausgehende Bedeutung kommt diesen Rügen im vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht zu, weshalb sich weitere 
Ausführungen dazu erübrigen. 
12.
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt am 5. September 2016, so-
wie die gleichentags erteilte Baubewilligung als nicht rechtens, was zur 
Aufhebung derselben und zur Gutheissung der Beschwerde führt, soweit 
darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.1b). Die Angelegenheit ist an die 
Beschwerdegegnerin 1 zum Neuentscheid und zur Prüfung zurückzuwei-
sen, ob für das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung 
steht (vgl. vorstehend E.8). Zudem ist die Beschwerdegegnerin 1 − sofern 
für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung stehen sollte − anzu-
halten, eine Auflage betreffend Übereinstimmung der Eigentümerschaft 
an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener Parkplatz in der Garage und 
der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der zugehörigen Wohnung in die 
Baubewilligung aufzunehmen (vgl. vorstehend E.9c). 
13. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin-
nen 1 und 2. 
b)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG werden die im Rechtsmittelverfahren unter-
liegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 überdies verpflichtet, den ob-
siegenden Beschwerdeführern die durch den Rechtsstreit verursachten, 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote des Rechtsan-
waltes der Beschwerdeführer vom 26. Januar 2017 machen diese einen 
Betrag von gesamthaft Fr. 9'925.20 geltend (28.2 Arbeitsstunden à 


- 30 -
Fr. 280.-- 
[= 
Fr. 7'896.--] 
zuzüglich 
Interessenwertzuschlag 
von 
Fr. 1'000.--, Spesen von Fr. 294.-- und 8 % MWST auf Fr. 9'190.-- 
[= Fr. 735.20]). Dieser Betrag erweist sich jedoch aus den nachstehenden 
dargelegten Gründen als zu hoch. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung 
über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechts-
anwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250) gilt ein Stundenansatz 
zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. Dementsprechend kann vor-
liegend nicht von einem Stundenansatz von Fr. 280.-- ausgegangen wer-
den, da dieser ausserhalb des Rahmens von Art. 3 Abs. 1 HV liegt. Zu-
dem werden im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren praxis-
gemäss bloss Spesen im Umfang von 3 % zugesprochen. Und schliess-
lich ist ein Interessenwertzuschlag nur zulässig, wenn es sich um eine 
vermögensrechtliche Streitigkeit handelt; denn nur dort gibt es überhaupt 
einen Streitwert. Bei öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten im Bereich des 
Bau- und Umweltrechts handelt es sich nach ständiger bundesgerichtli-
cher Praxis nicht um vermögensrechtliche Streitigkeiten (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_338/2007 vom 24. April 2008), weshalb der geltend 
gemachte Interessenwertzuschlag im vorliegenden verwaltungsgerichtli-
chen Beschwerdeverfahren unberücksichtigt zu bleiben hat. Nach dem 
soeben Gesagten ergibt sich eine aussergerichtliche Entschädigung von 
Fr. 8'469.80 (28.2 Arbeitsstunden à Fr. 270.-- [= Fr. 7'614.--] zuzüglich 
3 % 
Spesen 
[= 
Fr. 228.40] 
und 
8 % 
MWST 
auf 
Fr. 7'842.40 
[= Fr. 627.40]). In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2 die Beschwerdeführer je hälftig aussergerichtlich zu entschädigen. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und 
der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, mitgeteilt 
am 5. September 2016, sowie die gleichentags erteilte Baubewilligung 


- 31 -
werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde X._____ 
zum Neuentscheid und zur Prüfung zurückgewiesen, ob für das geplante 
Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht. Zudem wird die Ge-
meinde X._____ − sofern für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfü-
gung stehen sollte − angewiesen, eine Auflage betreffend Übereinstim-
mung der Eigentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen (gefangener 
Parkplatz in der Garage und der jeweils davor liegende Parkplatz) mit der 
zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung aufzunehmen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
704.--
zusammen
Fr.
4'704.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der Einfachen 
Gesellschaft C._____. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 
Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kan-
tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ und die Einfache Gesellschaft C._____ entschä-
digen A._____ und die Eheleute B._____ aussergerichtlich je zur Hälfte 
mit gesamthaft Fr. 8'469.80 (inkl. MWST). 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]