gr_gerichte · VR2 2025 54 · 2026-01-12 · de
Beschwerde gegen Zwangsmassnahmengericht, Strafrecht, U-Haft etc.

Handänderungssteuer | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 12. Januar 2026
mitgeteilt am 16. Januar 2026
Referenz
VR2 25 54
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Righetti und Audétat
Merlo, Aktuarin
Parteien
A._____ und B._____
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Handänderungssteuer

2 / 5
Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 8. Juli 2025 verkaufte B._____ das Grundstück
Nr. Z.1._____ in der Gemeinde C._____ (Stockwerkeigentumswohnung, 181/1000
Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. Z.2._____, D._____, C._____) zum
Kaufpreis von CHF 1'430'000.00 an A._____. Gemäss Ziff. 7 der weiteren
Vertragsbestimmungen
bezahlen
Verkäuferschaft
und
Käuferschaft
die
Handänderungssteuer je zur Hälfte.
B.
Mit Veranlagungsverfügungen vom 14. August 2025 stellte die Gemeinde
C._____ an B._____ und A._____ eine Handänderungssteuer von je
CHF 14'300.00 in Rechnung.
C.
Mit gemeinsamem Schreiben vom 28. August 2025 stellten B._____ und
A._____ an die Gemeinde C._____ ein "Gesuch um Befreiung von der
Handänderungssteuer".
D.
Mit
zwei
getrennten,
aber
gleichlautenden
Entscheiden
vom
25. September 2025 wies die Gemeinde C._____ das Gesuch ab.
E.
B._____ und A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhoben am
30. September 2025 (Posteingang) gemeinsam Beschwerde an das Obergericht
des Kantons Graubünden mit dem Antrag, in Aufhebung des Gemeindeentscheids
vom 25. September 2025 seien die Veranlagungsverfügungen und die Rechnungen
betreffend Handänderungssteuer ersatzlos aufzuheben.
F.
Mit Verfügung vom 13. Oktober 2025 erhob das Obergericht einen
Kostenvorschuss von CHF 2'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde.
G.
Die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragt mit
Vernehmlassung vom 11. November 2025, die Beschwerde sei abzuweisen.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 29 Abs. 1 GKStG (BR 720.200) kann gegen Verfügungen in
Anwendung dieses Gesetzes bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache
erhoben werden. Gegen den Einspracheentscheid kann die steuerpflichtige Person
innert 30 Tagen seit Zustellung beim Obergericht schriftlich Beschwerde erheben
(Art. 29 Abs. 2 GKStG; vgl. auch Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]). Vorliegend
hat die Gemeinde das "Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer" mit
Recht als Einsprache gegen die Veranlagungsverfügungen vom 14. August 2025
behandelt.
Die
Entscheide
vom
25. September 2025
sind
daher

3 / 5
Einspracheentscheide,
die
beim
Obergericht
anfechtbar
sind.
Die
Beschwerdeführer sind als Steuerpflichtige dazu legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die
im Übrigen frist- (Art. 29 Abs. 2 GKStG) und formgerechte (Art. 38 VRG)
Beschwerde ist einzutreten.
2.1.
Gemäss Art. 7 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderung eines in der
Gemeinde gelegenen Grundstücks eine Handänderungssteuer nach den
Bestimmungen dieses Gesetzes (vgl. auch Art. 1 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes
der Gemeinde C._____). Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen
und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG).
Gewisse
Handänderungen
sind
gemäss
Art. 9
GKStG
von
der
Handänderungssteuer
befreit,
so
u.a. Handänderungen
zufolge
Erbfolge,
Erbteilung, Vermächtnisses, Erbvorbezuges und Schenkung (Abs. 1 lit. a).
2.2.
Im Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von CHF 1’430'000.00 vereinbart,
zahlbar auf ein auf die Verkäuferschaft lautendes Bankkonto. Irgend ein Hinweis auf
eine Erb- oder Schenkungskomponente findet sich im Vertrag nicht. Ihr
Befreiungsgesuch vom 28. August 2025 hatten die Beschwerdeführer damit
begründet, die Übertragung sei innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgt; der
Kaufpreis sei ausschliesslich durch Verrechnung eines bestehenden privaten
Familiendarlehens zwischen den Beteiligten beglichen worden. Wirtschaftlich liege
eine unentgeltliche Zuwendung (Schenkung/Erbvorbezug) vor. Der Grund liege
darin, dass der Käufer die ursprüngliche Transaktion/Kauf aus gesundheitlichen
Gründen
nicht
habe
durchführen
können.
Familieninterne
unentgeltliche
Handänderungen seien von der Handänderungssteuer befreit. Die Verrechnung
eines internen Familiendarlehens ohne Mittelzufluss sei den unentgeltlichen
Vorgängen gleichzustellen. In der Beschwerde vor Obergericht machen die
Beschwerdeführer
geltend,
die
Übertragung
durch
familieninterne
Darlehensverrechnung sei keine wirtschaftliche Eigentumsübertragung. Sie legen
sodann einen Darlehensvertrag vom 5. Januar 2021 vor, wonach A._____ an
B._____ ein zu 1.40 % verzinsliches Darlehen von CHF 1'430'000.00 gewährt. Das
Darlehen wird mit einem Schuldbrief auf der Wohnung D._____, C._____, gesichert.
Der Vertrag enthält zudem eine Klausel, wonach der Darlehensgeber die
Übertragung dieser Wohnung verlangen kann. Handschriftlich ist auf dem Vertrag
vermerkt, das Darlehen sei durch Verrechnung mit dem Eigentumsübertrag vom
8. Juli 2025 aufgehoben worden. Die Beschwerdeführer legen ferner das
Schuldenverzeichnis der Beschwerdeführerin in der Steuererklärung für das Jahr
2022 vor, woraus u.a. eine Schuld von CHF 1'430'000.00 gegenüber dem
Beschwerdeführer hervorgeht.

4 / 5
2.3.
Entgegen
der
Auffassung
der
Beschwerdeführer
liegt
kein
Steuerbefreiungstatbestand vor, auch wenn ihrer Darstellung in der Beschwerde
gefolgt wird: Mit dem im Jahre 2021 gewährten Darlehen wurde zulasten der
Beschwerdeführerin eine Darlehensschuld von CHF 1'430'000.00 begründet, die
als solche auch steuerlich ausgewiesen wurde. Die Verrechnung ist eine Form der
Schuldtilgung (Art. 120 und 124 OR), vergleichbar mit einer Barzahlung. Mit dem
Verkauf der Wohnung und der Verrechnung des Darlehens mit dem Kaufpreis hat
die Beschwerdeführerin einerseits das Eigentum an der Wohnung an den
Beschwerdeführer übertragen und andererseits ihre Darlehensschuld getilgt. Das
wirtschaftliche Ergebnis ist dasselbe, wie wenn die Parteien gar nie einen
Darlehensvertrag geschlossen hätten, sondern der Käufer den Kaufpreis in bar der
Verkäuferin
bezahlt
hätte.
In
beiden
Fällen
wird
die
wirtschaftliche
Verfügungsgewalt über die Wohnung an den Beschwerdeführer übertragen. Dass
bei einer Verrechnung kein Bargeld fliesst, bedeutet nicht, dass die Übertragung
unentgeltlich erfolgt wäre, wie die Beschwerdeführer annehmen. Das Entgelt für die
Wohnung besteht in der Aufhebung der Darlehensschuld. In diesem Umfang wird
die wirtschaftliche Lage der Beschwerdeführerin verbessert. Eine Schenkung (Art. 9
Abs. 1 lit. a GKStG) liegt nicht vor. Ein anderer Befreiungstatbestand wird von den
Beschwerdeführern nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
3.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden
Beschwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin wird keine
Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

5 / 5
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
1’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
136.00
Total
CHF
1’136.00
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ und
werden mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000.00
verrechnet. Der Restbetrag von CHF 864.00 des Kostenvorschusses wird
A._____ und B._____ zurückerstattet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]