gr_gerichte · R 2005 110 · 2006-02-21 · de
Quartierplan (Einleitung)

Quartierplan (Einleitung Abänderung) | Planung

R 05 110
4. Kammer
URTEIL
vom 21. Februar 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan … (Einleitung Abänderung)
1.
Am 23. März 2005 beschloss der Gemeinderat … die Einleitung des
Abänderungsverfahrens für den aus den 70er Jahren des letzten
Jahrhunderts stammenden Quartierplan ... Dageben erhob u.a. die StWEG …
und …, Eigentümerin von Parzelle 2479, Einsprache. Mit Entscheid vom 7.
September 2005 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Zur
Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass der Einleitungsbeschluss
hinreichend publiziert (Auflage am „Schwarzen Brett“ sowie im offiziellen
Publikationsorgan) und zudem auch allen Eigentümern der einsprechenden
StWEG mit separatem Brief persönlich mitgeteilt worden sei. Der Quartierplan
stamme aus dem Jahr 1976. Zwischenzeitlich sei das Baugesetz mehrmals
geändert worden. Mit der letzten Revision sei eine Erhöhung der
höchstzulässigen BGF beschlossen worden (AZ in der W2 neu 0.3 statt wie
bisher 0.2). Zudem seien die Erschliessungsmöglichkeiten neu zu überprüfen.
Gemäss Art. 112 BG könnten Quartierpläne abgeändert werden, wenn sich
die Verhältnisse seit Erlass erheblich geändert hätten. Dies sei hier der Fall.
2.
Dagegen liess die StWEG … und … am 28. September 2005 beim
Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit Antrag um
Aufhebung der angefochtenen Verfügung und des gleichen des Beschlusses
des Gemeinderates vom 23. März 2005 betreffend Einleitung des
Abänderungsverfahrens für den Quartierplan … Das Quartierplangebiet habe
1976 nur fünf kleinere Wohnhäuser samt Garagen und Zufahrtsstrasse
umfasst. In der Folge seien auf Parzelle 2479 bergseits zwei kleine
Wohnhäuser samt Garagen und die vorgeschriebene Zufahrtsstrasse samt

Leitungen erstellt worden. Die drei kleineren, talseits projektierten
Wohnhäuser seien bisher nicht erstellt worden. Nachdem nun ein Eigentümer
bauen wolle, habe die Gemeinde die Einleitung einer Änderung des
Quartierplans beschlossen, was nicht zulässig weil, weil sich seit Erlass des
Quartierplanes keine erheblichen tatsächlichen und/oder rechtlichen
Veränderungen ergeben hätten. Die talseits projektierten drei Häuser könnten
jederzeit quartierplanmässig erstellt und erschlossen werden. Die seit 1976
erfolgten Ortsplanungsrevisionen vermöchten ebenfalls nicht als Grundlage
zu dienen, weil der Quartierplan eine Spezialbauzone darstelle, für welche die
Grundordnung nur insoweit gelte, als diese im Quartierplan nicht abweichend
festgelegt worden sei. Hier seien Umfang der Bauten, Höhen, Abstände etc.
genau geregelt worden, weswegen Änderungen an der Grundordnung keinen
Einfluss auf die Gültigkeit des Planes haben könnten. Zudem sei der
Einleitungsbeschluss nicht im Amtsblatt publiziert worden, weshalb die
Angelegenheit auch zur ordentlichen Publikation an die Gemeinde
zurückzuweisen sei.
3. a)
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung des Rekurses. Hinsichtlich der
gerügten Verletzung von Publikationsvorschriften machte sie geltend, der
Beschluss sei allen Beteiligten eingeschrieben zugestellt und am „Schwarzen
Brett“ sowie im Internet publiziert worden, was genügen müsse. Überdies sei
den Rekurrenten aus dem gewählten Vorgehen auch kein Nachteil
entstanden. Wesentlich geänderte Verhältnisse, welche die Einleitung des
Quartierplanabänderungsverfahrens zu rechtfertigen vermöchten, seien
einerseits darin zu erblicken, dass im Rahmen der letzten Baugesetzrevision
im Jahr 2000 die AZ im fraglichen Gebiet von 0.2 auf 0.3 und die Firsthöhe
von 11 auf 14 m erhöht worden sei, wobei neu bis zum höchsten Punkt der
Dachfläche gemessen werde, nicht mehr bis oberkant Firstpfette. Zudem sei
die Bestimmung über die höchstzulässigen Vollgeschosse abgeschafft
worden. Anderseits habe das Gebiet 1976 vier überbaubare Parzellen erfasst.
Die talwärts gelegenen Parzellen seien mit drei Baustandorten noch gar nicht
überbaut worden. Seit 1976 seien zwei Totalrevisionen der Grundordnung
durchgeführt worden, insbesondere eine Erhöhung der AZ. Die zusätzliche
Nutzung müsse realisiert werden können, weshalb insbesondere auch die

Baufenster
anzupassen
seien.
Geändert
hätten
sich
auch
die
Erschliessungsvorstellungen einer allfälligen Überbauung. Nunmehr wäre
eine Erschliessung von unten her anzustreben.
b)
Die beigeladene …, Eigentümerin von Parzelle 2983, führte im Wesentlichen
aus, dass die geltenden Quartierplanvorschriften keine befriedigende
Ausnützung zuliessen und Anpassungsbedarf (insbesondere im Bereich der
Parzellen Nr. 2983 und 1249) aufwiesen. Der Quartierplan 1976 weise keine
Baufelder auf, lege aber Zahl, Art und Lage der Bauten genau fest. Er sei
hinsichtlich Gestaltung und Ausrichtung nicht flexibel und würde auch den
heutigen Anforderungen an energetisch zweckmässige Wohngebäude nicht
genügen. Angestrebt werde lediglich eine massvolle Anpassung des Planes.
Die Volumetrie und die maximalen Abmessungen würden unverändert
bleiben. Nur Lage und Ausrichtung der Gebäude untereinander sollten freier
gestaltet werden können, wobei neu die Grenz- und Gebäudeabstände der
W2 massgebend sein sollten. Die Verhältnisse hätten sich seit 1976 stark
geändert. Keine privaten und öffentlichen Interessen würden gegen die
Änderung des Quartierplans sprechen.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, die von
ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
5.
Am 20. Februar 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des
Verwaltungsgerichtes
einen
Augenschein
durch,
an
welchem
der
Rechtsvertreter der Rekurrenten sowie der Baufachchef der Gemeinde … in
Begleitung des gemeindlichen Anwaltes teilnahmen. Allen Anwesenden
wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich an zwei verschiedenen Standorten
anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen
zu äussern.
Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
In formeller Hinsicht machen die Rekurrenten vorweg eine Verletzung von
Publikationsvorschriften geltend, welche bereits für sich allein betrachtet zur
Aufhebung und Rückweisung der Angelegenheit zur ordnungsgemässen
Publikation
des
Quartierplaneinleitungsbeschlusses
im
offiziellen
Publikationsorgan der Gemeinde führen müsse. Aus diesem Einwand können
sie jedoch bereits deshalb nichts zu ihren Gunsten ableiten, weil ihnen aus
dem seitens der Gemeinde nicht in Abrede gestellten Mangel (Absehen von
Publikation
in
der
Engadiner
Post,
offizielles
gemeindliches
Publikationsorgan) gar kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden ist. Fest
steht nämlich, dass sie allesamt i.S. von Art. 112 Abs. 1 Satz 2 des
kommunalen Baugesetzes (BG) mittels eingeschriebenem Brief (datiert vom
12.
April
2005)
über
den
Beschluss
des
Gemeinderates,
das
Quartierplanabänderungsverfahren einzuleiten, orientiert worden sind.
Sodann ist der entsprechende Beschluss von der Gemeinde am „Schwarzen
Brett“ publiziert worden. Ob dieses Vorgehen den kommunal- und
kantonalrechtlichen Publikationsvorschriften entspricht, kann offen gelassen
werden. Die Rekurrenten konnten jedenfalls im Rahmen der ihnen vom
kommunalen
Recht
gewährten
Mitwirkungsrechte
gegen
den
Einleitungsbeschluss eine Einsprache einreichen und sich zur streitigen
Einleitung äussern. Sodann war es ihnen ohne weiteres möglich, gegen den
ablehnenden Einspracheentscheid vom 7. September 2005 frist-, form- und
sachgerecht Rekurs zu erheben. Es ist mithin nicht ersichtlich, welche
rechtlich relevanten Vorteile eine Zurückweisung den Rekurrenten,
abgesehen von einer unnötigen Verzögerung, bringen sollte. Hinzu kommt,
dass die Angelegenheit in jeder Hinsicht klar fassbar ist und dem Gericht alle
Informationen vorliegen, die für die Entscheidfindung nötig sind. Im Lichte des
Dargelegten darf daher praxisgemäss selbst ein allfälliger Mangel in der
Publikation des Einleitungsbeschlusses als geheilt betrachtet werden. Für
eine Zurückweisung besteht jedenfalls so oder anders kein Anlass.

2. a)
In materieller Hinsicht sind die Rekurrenten der Auffassung, die
Voraussetzungen für die Einleitung einer Quartierplanänderung seien nicht
gegeben. Die Gemeinde stützt den angefochtenen Einleitungsbeschluss auf
Art. 112 Abs. 1 Satz 1 BG. Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass
erheblich geändert, kann die Baubehörde Quartierpläne von Amtes wegen
oder auf Antrag von Grundeigentümern ganz oder teilweise aufheben oder
abändern. Hinzu kommt, dass gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG Nutzungspläne -
und dazu zählen auch Sondernutzungspläne wie ein Quartierplan -
nötigenfalls anzupassen sind, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert
haben.
Nach
diesen
Bestimmungen
sind
unter
Wahrung
der
verfassungsmässigen
Grundsätze
(öffentliches
Interesse,
Verhältnismässigkeit,
Rechtsgleichheit)
Quartierpläne
aufheben
bzw.
abzuändern. Die Baubehörde ist nach Art. 112 Abs. 2 BG zur Aufhebung oder
Abänderung verpflichtet, wenn ein Quartierplan geänderten Nutzungs- oder
Erschliessungsvorschriften nicht mehr entspricht. Die zitierten Bestimmungen
decken sich mit den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen für
die Zulässigkeit von Quartierplanrevisionen. Da die Grundeigentümer nicht
gezwungen sind, ihre Grundstücke nach Abschluss der Quartierplanung zu
überbauen, kann unter Umständen eine lange Zeitspanne zwischen der
Genehmigung des Planes und der Überbauung der Grundstücke und der
Erstellung der Erschliessungsanlagen verstreichen. Setzt die Überbauung
dann tatsächlich ein, kann es sich zeigen, dass der genehmigte Quartierplan
in manchen Punkten nicht mehr den Anforderungen entspricht, die nach
neuerer Anschauung an Quartierpläne gestellt werden (Wiederkehr, Das
zürcherische Quartierplanrecht, S. 96). Eine Aufhebung oder teilweise
Abänderung der Quartierplanordnung kommt insbesondere in Betracht, wo
sie den neuen städtebaulichen und architektonischen Ansichten nicht mehr
zu genügen vermag (vgl. Bochsler, Die Ortsplanungserlasse gemäss dem
bündnerischen Raumplanungsgesetz vom 20. Mai 1973, S. 184).
Massgebend ist demnach, ob sich die tatsächlichen oder rechtlichen
Verhältnisse erheblich geändert haben und ob gewichtige Gründe des
öffentlichen Interesses für eine Änderung sprechen; andererseits sind die
Interessen
der
privaten
Beteiligten
und
der
Nachbarn
an
der
Aufrechterhaltung des Planes zu berücksichtigen. Es muss daher eine

Wertabwägung stattfinden (vgl. PVG 1996 Nr. 46). Unter Umständen kann es
auch genügen, dass ein einzelner Privater ein erhebliches, schützenswertes
Interesse an einer Quartierplanänderung geltend machen kann, indem er
etwa wegen beachtlicher geänderter Bedürfnisse eine Revision des
Quartierplanes anstrebt. In solchen Fällen muss verlangt werden, dass nicht
überwiegende öffentliche oder private Interessen gegen die Revision
sprechen (vgl. VGU R 02 21). Eine erhebliche Änderung der Verhältnisse
kann im Übrigen nicht nur im Wandel der städtebaulichen und
architektonischen Wertmassstäbe erblickt werden. Eine solche kann auch
darin
erblickt
werden,
dass
die
Überbauung
grosser
Teile
des
Quartierplangebietes in der Realität nicht so erfolgt ist, wie dies der
ursprüngliche Quartierplan vorgesehen hatte. Ist die faktische Entwicklung
aufgrund der Umstände wesentlich anders verlaufen, als eigentlich vom Plan
verlangt, liegt eben eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vor, die
eine Anpassung der ursprünglichen Plangrundlagen erfordert.
b)
Vorliegend hat die Gemeinde im angefochtenen Entscheid sowie in ihren
Eingaben im vorliegenden Verfahren genügend Gründe vorgebracht, welche
die Einleitung eines Quartierplanabänderungsverfahrens rechtfertigen.
Insbesondere ist es augenfällig, dass angesichts des langen Zeitraums
zwischen Erlass des Quartierplans 1976 und heute (immerhin fast 30 Jahre)
zwischenzeitlich ein eminentes sowohl öffentliches als auch privates Interesse
nach Anpassung des Quartierplanes an die im Zuge von zwei Totalrevisionen
der Grundordnung wesentlich geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen
(so z.B. hinsichtlich der von 0.2 auf 0.3 erhöhten AZ, der geänderten
höchstzulässigen Geschosszahl und Firsthöhen) besteht, damit die neu
geschaffenen baulichen und nutzungsmässigen Möglichkeiten überhaupt
realisiert werden können. Ferner haben sich in den letzten 30 Jahren aber
auch die gestalterischen Vorstellungen an eine zweckmässige und geordnete
Überbauung der an steiler Hanglage gelegenen und gut einsehbaren
Parzellen entscheidend gewandelt. Wie am Augenschein nachvollziehbar
ausgeführt worden ist, soll insbesondere auf zusätzliche, die Ansicht des gut
einsehbaren Quartiers stark bestimmende Stützmauern verzichtet und die
Erschliessung der noch zu überbauenden Parzellen von unten her gesichert

werden. Es ist nicht ersichtlich, dass diesen grundsätzlichen Interessen
überwiegende Privatinteressen der Rekurrenten entgegenstehen. Der
Einwand, dass die Familie …, in deren Eigentum ein grosser Teil der noch
unüberbauten Quartierplanflächen steht, keine Überbauungsabsichten hege,
ist nicht entscheidend, dies umso weniger, als die Gemeinde es seit
Inkrafttreten des neuen KRG selbst in der Hand hat, im Rahmen der
Abänderung des Quartierplanes auch gerade noch die erforderlichen
Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens zu regeln
(vgl. Art. 19 Abs. 2 KRG).
c)
Auf die weiteren, von der Gemeinde angeführten Revisionsgründe braucht an
sich nicht mehr weiter eingegangen zu werden, wobei jedoch festzuhalten ist,
dass das Gericht die von der Gemeinde in diesem Zusammenhang
vorgebrachte Argumentation im Rahmen des Einleitungsbeschlusses für eine
Abänderung des Quartierplanes als durchaus sachgerecht erachtet.
Insbesondere besteht angesichts der Hanglage der zu überbauenden
Flächen ein gewichtiges öffentliches Interesse an einer geänderten
Erschliessung von unten her. Diesbezüglich sind auch keine relevaten,
entgegen stehenden privaten Interessen ersichtlich; vielmehr bringt eine
solche Erschliessung auch für die Rekurrenten gegenüber der bisher
vorgesehenen Erschliessung eine Verbesserung (u.a. weniger Verkehr auf
dem ihren Liegenschaften vorgelagerten Vorplatz). Wenn aufgrund
gewandelter Vorstellungen an eine zweckmässige Erschliessung der
Quartierplan mit Bezug auf die Art der Garagierung und die Zugänge zu den
Gebäuden, deren Situierung/Ausrichtung, Lage und Stellung abgeändert
resp. ergänzt werden muss, liegen zudem erheblich geänderte Verhältnisse
vor und erweist sich eine Änderung des Quartierplans als verhältnismässig.
Es muss möglich sein, im Rahmen des nun folgenden Quartierplanverfahrens
eine Lösung für die anstehenden Probleme zu finden.
d)
Abschliessend rechtfertigt sich noch die Bemerkung, dass es vorliegend
einzig
darum
geht,
zu
prüfen,
ob
die
Einleitung
des
Quartierplanabänderungsverfahrens rechtmässig ist. Nicht Gegenstand des
Rekurses
sind
demgegenüber
mögliche
neue
Regelungen
des

Quartierplanes selber. Darüber ist erst zu befinden, wenn ein angepasster
Quartierplan vorliegt und angefochten wird. - Der Rekurs ist daher
abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin,
welche überdies die anwaltlich vertretene Gemeinde aussergerichtlich
angemessen zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
170.--
zusammen
Fr.
4'170.--
gehen zulasten der StWEG … und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
Die StWEG … und … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.--
(inkl. MWST) zu entschädigen.