gr_gerichte · R 2003 81 · 2004-06-30 · de

Baugesuch | Baurecht

R 03 81
4. Kammer
URTEIL
vom 30. Juni 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
… ist Eigentümer der Parzellen Nr. 58 und 958 in …, auf welchen sich die aus
einem Wohnhaus und daran angebautem Stall bestehende … befindet. Die
Fassadenflucht auf der Südseite der erwähnten Gebäude steht unmittelbar an
der Grenze zur Kantonsstrasse. Schon seit längerer Zeit beabsichtigt …, die
ganze Liegenschaft abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen.
Dementsprechend hatte er der Gemeinde auch schon Bauprojekte
unterbreitet, welche jedoch wegen Verletzung von Baugesetzbestimmungen
abgewiesen werden mussten. Am 20. Februar 2002 liess er bei der
Baubehörde sodann ein neues Baugesuch einreichen, welches ebenfalls den
Abbruch der bestehenden Gebäulichkeiten und den Wiederaufbau zum
Gegenstand hatte. Auf entsprechende Publikation hin erhoben diverse
Nachbarn gegen das Bauvorhaben Einsprache mit dem Antrag auf
Abweisung der nachgesuchten Baubewilligung. Alle Einsprecher vertraten
dabei den Standpunkt, dass die vorgesehene Neubaute den Rahmen des
Hofstattrechtes bei weitem sprenge. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom
14. Mai 2002 wies die Baubehörde die Einsprachen jedoch ab und erteilte die
nachgesuchte Baubewilligung. Gegen diesen Entscheid erhoben die
Einsprecher in der Folge Rekurs an das Verwaltungsgericht, welches sich mit
Urteil vom 10. Dezember 2002 in grundsätzlicher Hinsicht mit der ganzen
Hofstattproblematik auseinandersetzte und dabei zum Schlusse gelangte,
dass das Neubauprojekt den Rahmen von dem sprenge, was der
Hofstattartikel von Art. 6 BG noch zulässt. In diesem Urteil beleuchtete das
Verwaltungsgericht aber auch das Verhältnis des Hofstattrechts zu den
ordentlichen
Bauvorschriften
und
wies
in
diesem
Zusammenhang

insbesondere darauf hin, dass der Eigentümer einer bereits überbauten
Liegenschaft ein bestehendes Haus durchaus ausbauen, umbauen oder
erweitern dürfe, sofern dies in Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen
Bauvorschriften geschehe. Wo neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht
noch eine Erweiterung des Gebäudes auf Grund der ordentlichen
Bauvorschriften möglich sei, müsse dies in Nachachtung des Grundsatzes der
Baufreiheit auch gestattet werden, wie das ja auch bei einem nicht zerstörten
oder abgerissenen Altbau zulässig wäre. Dieses Urteil blieb unangefochten.
Anknüpfend an diese Erwägungen liess … am 17. April 2003 bei der
Baubehörde ein neues Baugesuch einreichen, welches ebenfalls den
Abbruch der bestehenden Gebäulichkeiten und den Wiederaufbau zum
Gegenstand hat. Beigelegt waren diesem Baugesuch nebst den üblichen
Planunterlagen detaillierte Berechnungen über die Kubaturen und die
Bruttogeschossflächen (BGF) des Alt- und des Neubaus. Auf entsprechende
Publikation hin erhoben …, … sowie die Erben … und die … AG mit Eingaben
vom 8. bzw. 14. Mai 2003 wiederum Einsprachen, mit welchen sie die
Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung beantragten. Nach
Auffassung der Einsprecher vertrage sich auch das jetzige Bauvorhaben nicht
mit den Vorgaben von Art. 6 BG, insbesondere weil das Gebäudevolumen
mehr als verdoppelt werde (von 1‘049.44 m3 auf 2‘473.57 m3) und ein Teil der
BGF-pflichtigen Räume ausserhalb des bestehenden Kubus errichtet werden
sollte (so namentlich Cafe/Konditorei im UG). Die Berufung auf Art. 6 BG sei
daher gar nicht zulässig; vielmehr müsse bei einem solchen Wiederaufbau die
in der Hotel- und Kurzone vorgeschriebene AZ von 0.9 eingehalten werden,
was unbestrittenermassen nicht der Fall sei. Überdies sei sowohl die BGF des
Altbaus als auch jene des Neubaus falsch ermittelt worden, ebenso sei die
anrechenbare Grundstücksfläche falsch berechnet worden, weil die an den
Kanton für das Trottoir der Kantonsstrasse abzutretende Landfläche
berücksichtigt worden sei. Beanstandet wurde ferner der Parkplatznachweis.
Nach Eingang der Stellungnahme der Bauherrschaft erliess die Baubehörde
der Gemeinde … am 9. Juli 2003 den Bau- und Einspracheentscheid. Sie
hiess darin die Einsprachen im Sinne der Erwägungen gut und wies das
Baugesuch ebenfalls im Sinne der Erwägungen ab.

2.
Dagegen liess … am 1. September 2003 beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden frist- und formgerecht Rekurs erheben mit dem Antrag,
es sei der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben und das
Baugesuch unter gleichzeitiger Abweisung der Einsprachen zu bewilligen.
Eventualiter sei der Bau- und Einspracheentscheid unter Abweisung der
Einsprachen aufzuheben, und das Baugesuch unter der Auflage zu
bewilligen, dass er vor Baubeginn die für eine zonenkonforme Ausnützung
erforderliche zusätzliche Landfläche im Ausmass von max. 125 m2
nachzuweisen habe. Zur Begründung seiner Begehren stellte er sich im
Wesentlichen auf den Standpunkt, dass der in Art. 6 Abs. 1 BG enthaltene
Begriff
„im
Rahmen
des
bisherigen
Gebäudeumfangs“
nicht
nur
auslegungsbedürftig, sondern lückenhaft sei. Eine Lückenfüllung müsse dazu
führen, dass eine vorbestehende Nutzung nicht nur in der oberirdischen
Gebäudehülle frei transferiert werden könne, sondern auch unterirdisch frei
konsumiert werden dürfe, solange dies nicht durch andere baugesetzliche
Vorschriften ausdrücklich untersagt werde. Aus dem Urteil R 02 64, 66 und
67 könne ihm nichts entgegen gehalten werden. Sein Projekt müsste, wenn
er auf dem alten Gebäudegrundriss wiederaufbauen würde, ohne weiteres
bewilligt werden. Die Gemeinde habe nun aber das Gesuch nach Massgabe
von Art. 6 Abs. 2 BG geprüft und festgestellt, dass das Projekt das Volumen
des Altbaus übersteige, bzw. dass der Gebäudekubus wesentlich vergrössert
werde, weshalb es gestützt auf das Hofstattprivileg nicht bewilligbar sei.
Dieser Schluss sei absurd, weil er sein Gebäude ausschliesslich im Interesse
der Öffentlichkeit (Kantonsstrassen- und Trottoirneubau) örtlich verlegt habe
und nun dafür noch bestraft werde. Art. 6 BG sei daher planwidrig lückenhaft
und die Lücke richterlich zu füllen.
3. a)
Die Gemeinde … beantragte die vollumfängliche Abweisung des Rekurses.
Aus seiner Lückenfüllungstheorie könne der Rekurrent nichts zu seinen
Gunsten ableiten, da sich das Verwaltungsgericht im damaligen Urteil bereits
mit der Frage, was unter bestehendem Umfang zu verstehen sei,
auseinandergesetzt habe und auch festgehalten habe, wie es sich diesfalls
mit der Beanspruchung zusätzlicher AZ verhalte. Entsprechend müssten,
sobald der bisherige Gebäudeumfang überschritten würde, die ordentlichen

Bauvorschriften und nicht die privilegierende Bestimmung des Hofstattrechts
zur Anwendung gelangen. Für eine Interpretation von Art. 6 Abs. 2 BG im
Sinne der rekurrentischen verlangten Lückenfüllung bestehe kein Raum. Es
stelle sich in diesem Zusammenhang gar die Frage der res iudicata. Selbst
wenn sich dieser Einwand als unbegründet erweisen würde, wäre der Rekurs
erfolglos. Art. 6 Abs. 2 BG sehe nämlich keinen durchsetzbaren Anspruch vor,
und die im konkreten Projekt vorgesehene Erweiterung sprenge zudem den
vorgegebenen Rahmen bei weitem. Das Hauptbegehren sei daher auch ohne
weiteres abzuweisen. Auch das Eventualbegehren sei abzuweisen, weil das
Baugesuch noch gar nicht unter allen rechtlichen Aspekten geprüft worden
sei und eine direkte Bewilligungserteilung durch das Gericht bereits aus dieser
Sicht äusserst problematisch wäre. Hinzu komme, dass das Baugesuch in der
Form, wie es an die Baubehörde herangetragen worden sei, gar nicht
bewilligungsfähig gewesen sei, weil es die in der Hotel- und Kurzone geltende
AZ von 0,9 unbestrittenermassen nicht einhalte.
.
b)
Die im Rubrum aufgeführten Erben der … liessen mit im Wesentlichen
denselben Überlegungen die Abweisung des Rekurses, soweit auf ihn
überhaupt einzutreten sei, beantragen.
c)
Mit im Ergebnis denselben Argumenten wie die Rekursgegner 1 und 2 liessen
… sowie die Eheleute … ebenfalls Abweisung, soweit auf den Rekurs
einzutreten sei, beantragen.
4.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels erhielten die Parteien
Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen
und zu vertiefen.
5.
Im Nachgang an einen Augenschein, der im Zusammenhang mit weiteren in
ähnlich gelagerten Baustreitigkeiten und zwischen den nämlichen Parteien
durchgeführt worden war, versuchte der Instruktionsrichter mit den Parteien
eine einvernehmliche Lösung zu finden. Entsprechend wurde auch das
vorliegende Rekursverfahren für einige Wochen sistiert. Nach Abschluss der

erfolglos gebliebenen Bemühungen wurde es im Juni 2004 wieder
aufgenommen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, der in Art. 6 des kommunalen
Baugesetzes (BG) enthaltene Begriff “im Rahmen des bisherigen
Gebäudeumfanges“ sei nicht nur auslegungsbedürftig, sondern sogar
lückenhaft. Eine korrekte Lückenfüllung müsse nun dazu führen, dass eine
vorbestehende Ausnützung nicht nur in der oberirdischen Gebäudehülle frei
transferiert, sondern auch unterirdisch im gesamten Grundstücksbereich frei
konsumiert werden dürfe, solange solches nicht durch andere baugesetzliche
Vorschriften ausdrücklich untersagt werde. Ihm kann nicht gefolgt werden.
2. a)
Art. 6 BG hat folgenden Wortlaut:
„Bauten die zerstört oder abgebrochen werden, dürfen innert drei Jahren im
Rahmen des bisherigen Gebäudeumfanges in Abweichung der Vorschriften
über Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhe und Ausnützung wieder
aufgebaut werden, wobei innerhalb der Bauzone auch eine Zweckänderung
zulässig ist. Bau-, Niveau-, Gestaltungslinien und Quartierpläne bleiben
vorbehalten.
Im Interesse einer besseren architektonischen Gestaltung, aus polizeilichen
oder
verkehrstechnischen
Gründen,
kann
die
Baubehörde
auch
Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang bzw. von der bisherigen
Lage des Gebäudes bewilligen, wobei der Gebäudekubus gesamthaft nicht
wesentlich vergrössert werden darf.“
b)
Das Verwaltungsgericht hat sich mit der Auslegung dieser Bestimmung
bereits im Urteil VGU R 02 64/66/67 ausführlich damit auseinander gesetzt,
was unter „bisherigem Gebäudeumfang“ zu verstehen ist und wie es sich mit
der Beanspruchung zusätzlicher AZ verhält. Es hat in Weiterführung der
bisherigen Praxis zum Hofstattrecht festgehalten, es diene

„…der Erhaltung des Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder
Ausdehnung. Es stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem
Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus
ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und der
Grenzabstände und der Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu
erstellen.
Das
Hofstattrecht
verleiht
dem
Eigentümer
eines
vor
entsprechenden Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes
gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung,
indem sich der Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des
Wiederaufbaues eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen
Bauvorschriften halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für bestehende
Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden
Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können,
weitgehend geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende
Eigentümer an die ordentlichen Bauvorschriften halten muss, weitgehend
ohne Rücksicht darauf wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen
Ausnahmen vom jeweils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum
öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung
als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine
über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem
Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und
privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte
Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann (vgl. VGE 55/83), restriktiv zu
handhaben (vgl. PVG 1990 Nr. 14; VGE 619/88).“
Hinsichtlich der Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes
hat das Gericht im damaligen Entscheid ausgeführt:
„Art. 6 BG regelt die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des
Hofstattrechtes abschliessend. Abs. 2 sieht zwar die Möglichkeit zu weiteren
Abweichungen von den Bauvorschriften über den bisherigen Umfang hinaus
vor. Voraussetzung dafür ist, dass solche Abweichungen im Interesse einer
besseren architektonischen Gestaltung liegen oder aus polizeilichen oder
verkehrstechnischen
Gründen
geboten
sind.
Es
geht
bei
dieser
abschliessenden Aufzählung von Gründen für weitergehende Ausnahmen
nicht darum, den das Hofstattrecht beanspruchenden Eigentümer weiter zu
privilegieren. Vielmehr handelt es sich dabei um Ausnahmetatbestände, die
Abweichungen vom bisherigen Gebäudeumfang oder von der bisherigen
Lage der Baute im öffentlichen Interesse zulassen. Aber auch wenn eine der
erwähnten Voraussetzungen gegeben ist, darf der Gebäudekubus nach dem
Wortlaut der Bestimmung gesamthaft nicht wesentlich vergrössert werden.
Der Baubehörde steht daher bei der Anwendung des Hofstattrechtes nur im
Rahmen von Art. 6 Abs. 2 BG ein Ermessen zu (vgl. R 02 34).“
Zudem hat das Gericht auch das Verhältnis des Hofstattrechtes zu den
ordentlichen Bauvorschriften beleuchtet und diesbezüglich festgehalten:
„… dass es an sich selbstverständlich ist, dass der Eigentümer einer bereits
überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden
ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der
Sinn des Hofstattrechtes besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in

ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen
Seite wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der
ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Dadurch würde die möglichst
weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die mit dem Hofstattrecht bezweckt
wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben einem
Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes
aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in
Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. … (vgl.
PVG 1986 Nr. 24).“
c)
Im Lichte dieser uneingeschränkt auch auf den vorliegenden Fall
anwendbaren Darlegungen ergibt sich mit aller Deutlichkeit, dass sich das
Gericht mit der Frage, was unter „bisheriger Gebäudeumfang“ zu verstehen
sei, sehr vertieft auseinandergesetzt hat. Es ist damals zum Schluss gelangt,
dass Bauvorhaben, welche den Rahmen des bisherigen (ober- und
unterirdischen) Gebäudeumfanges (Gebäudekubus) sprengen würden, den
ordentlichen Bau- und Zonenvorschriften (so u.a. jenen über die AZ,
Gebäude- und Grenzabstände) entsprechen müssten. Es sich bei seiner
Auslegung vom Gedanken leiten lassen, dass die dem Hofstattrecht i.S.v. Art.
6 Abs. 1 BG zugrunde liegende Besitzstandsgarantie einen Grundeigentümer
nur im Umfang des Bestehenden privilegieren will, nicht aber insoweit als
dieser das Bestehende auch gerade noch erweitern möchte. Vorliegend ist
jedenfalls kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb die Einhaltung der AZ
nur im Falle von Erweiterungen des bestehenden Gebäudes nach “oben“ und
in der Horizontalen zu verlangen wäre, nicht aber indessen, wenn es darum
geht, nach “unten“ zusätzliche AZ-pflichtige Räume zu schaffen. Die
Besitzstandsgarantie will den Grundeigentümer ja nur im Umfang des
Bestehenden privilegieren. Damit ist aber auch gesagt, dass entgegen der
rekurrentischen Auffassung keine Lücke im Gesetz vorliegt und dass auch
weder Raum noch Anlass für eine Auslegung der Bestimmung im Sinne der
rekurrentischen Vorbringen besteht. Hält man sich ferner vor Augen, dass sich
die Sach- und Rechtslage vorliegend im Wesentlichen gleich wie im
erwähnten Urteil vom 10. Dezember 2002 präsentiert, und ist sodann
aktenkundig, dass das Bauvorhaben den Rahmen des bisherigen bei weitem
übersteigt
(bisheriges
Gebäudevolumen:
ca.
1'050
m3;
geplantes
Gebäudevolumen: ca. 2’474 m3) - sich mithin überhaupt nicht mehr mit dem
bisherigen Gebäudeumfang/Gebäudekubus vergleichen lässt und bereits
daher auch nicht mehr als nur unwesentliche Vergrösserung i.S. von Art. 6

Abs. 2 BG qualifiziert werden kann – und ist auch sonst nichts ersichtlich, was
ein Abweichen von der zitierten Auslegung rechtfertigen würde, erhellt ohne
weiteres, dass der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid unter diesem
Titel zu schützen ist. Die von der Gemeinde in diesem Zusammenhang
vorgebrachte Einrede der „res iudicata“, braucht bei diesem Ergebnis nicht
mehr näher geprüft zu werden. Der Rekurs ist im Hauptbegehren bereits
aufgrund der oben gemachten Darlegungen abzuweisen.
3.
Mit
seinem
Eventualbegehren
verlangt
der
Rekurrent
die
Bewilligungserteilung unter der Auflage, dass er “vor Baubeginn die für eine
zonenkonforme Ausnützung erforderliche zusätzliche Landfläche im Ausmass
von maximal rund 125 m2 nachzuweisen habe (AZ-Transport)“. Auch diesem
Begehren ist kein Erfolg beschieden. Mit der Gemeinde ist davon
auszugehen, dass das Baugesuch noch nicht unter allen rechtlichen Aspekten
geprüft
worden
ist.
Der
Rekurrent
übersieht,
dass
seine
Baugesuchsunterlagen ja auf der unzutreffenden Annahme basieren, das
Projekt liesse sich im Rahmen des Hofstattartikels von Art. 6 BG realisieren.
Unbestritten ist nun und es ergibt sich in diesem Sinne auch aus den Akten,
dass das Bauvorhaben die in der Hotel- und Kurzone geltende AZ von 0.9
überschreitet, und dies unabhängig davon, ob man die an den Kanton für das
Trottoir abgetretene Landfläche im Umfang von 40 m2 oder nur 15 m2
berücksichtigt oder nicht. Da sich der Rekurrent im konkreten Fall (u.a.
hinsichtlich der Ausnützung) nicht auf das Hofstattrecht berufen kann, er aber
praxisgemäss (vgl. R 02 64, 66, 67) für die gesamte BGF, welche die in der
fraglichen Zone zulässige AZ überschreitet, noch zusätzliche BGF mittels AZ-
Transport wird beschaffen und nachweisen müssen, erhellt ohne weiteres,
dass eine Bewilligungserteilung im vorliegenden Verfahren durch das
urteilende Gericht gar nicht möglich ist. – Der Rekurs ist daher vollumfänglich
abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten,
welcher überdies die anwaltlich vertretenen Rekursgegner 1 – 3 angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
247.--
zusammen
Fr.
6'247.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… hat die Gemeinde … mit Fr. 2'000.--, die Erben … und die … AG mit Fr.
2'000.-- sowie - … und die Eheleute … mit Fr. 2'000.-- aussergerichtlich zu
entschädigen.