gr_gerichte · R 2011 8 · 2011-05-17 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 8
5. Kammer 
URTEIL
vom 17. Mai 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Nachdem eine gegen eine erste Baubewilligung erhobene Beschwerde vom 
Verwaltungsgericht (VGU R 09 17) aus formellen Gründen gutgeheissen 
worden war, erteilte der Gemeindevorstand … der … AG mit Verfügung vom 
1. Dezember 2010 unter Auflagen die Bewilligung zur Überbauung der im 
Gebiet 
„…“ 
gelegenen 
Parzellen 
Nrn. 
1460 
und 
527 
mit 
drei 
Mehrfamilienhäusern (nur Zweitwohnungen), einer Unterniveaugarage sowie 
Sitzplätzen und wies die gegen das Baugesuch durch …, Eigentümer der 
benachbarten Parzellen Nrn. 525, 526, 543 und 544, erhobene Einsprache 
unter Kostenfolge ab, soweit sie darauf eintrat. Integrierenden Bestandteil der 
Baubewilligung bildete eine vom kantonalen Erziehungs-, Kultur- und 
Umweltschutzdepartement (EKUD) am 22. September 2010 unter Auflagen 
erteilte Bewilligung zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen. Dem 
Einsprecher wurden Kosten in der Höhe von Fr. 4'456.-- auferlegt. Vom 
Einsprecher vorgebrachte privatrechtliche Einwände verwies die Gemeinde 
auf den Zivilweg. Hinsichtlich der beanstandeten Entfernung von Hecken und 
Feldgehölzen stellte sie auf die in der kantonalen Verfügung enthaltenen 
Überlegungen und Schlüsse ab. Danach handle es sich bei der entlang der 
Quartierstrasse verlaufenden Hecke und des im Bauareal stockenden 
Feldgehölzes offenkundig um schutzwürdige Lebensräume im Sinne von Art. 
18 Abs. 1bis NHG. Der Bedarf für die geplanten Eingriffe sei im konkreten Fall 
jedoch ausgewiesen. Ein überwiegendes Interesse an der Erhaltung der 
Objekte sei nicht ersichtlich, zumal ohne deren Entfernung die geplante, 
zonenkonforme Überbauung gar nicht realisiert werden könnte. Sofern ein 
öffentliches Interesse an deren Erhalt bestanden hätte, hätte die Gemeinde 
deren Erhalt bspw. mittels planerischer Massnahmen im Generellen 


Gestaltungsplan sichern müssen. Vorliegend seien die Bauparzellen der W1, 
also einer Bauzone, zugewiesen worden und deren Überbauung stehe im 
Einklang mit dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden. 
Mittels separater Auflage in der kantonalen Verfügung werde sichergestellt, 
dass allenfalls vorhandene Tiere fachgerecht überführt würden. Ebenso seien 
geeignete Ersatzmassnahmen verfügt und die Bewilligung zur Entfernung von 
Hecken und Feldgehölzen denn auch nur unter Auflagen erteilt worden. Als 
unzutreffend erachtete die Gemeinde sodann die diversen vom Einsprecher 
vorgebrachten baurechtlichen Einwände, so u.a. jenen betreffend Verletzung 
der Vorschriften über die zulässigen Gebäude- und Firsthöhen gemäss 
Zonenschema (Art. 52 i.V. mit Art. 56 BG). 
2.
Dagegen reichte … am 17. Januar 2011 beim Verwaltungsgericht 
Beschwerde ein mit im Wesentlichen folgenden Anträgen:
„1. der Bau- und Einspracheentscheid vom 1. Dezember 2010 sei im Umfang 
der nachfolgenden Rügen aufzuheben;
 2. die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 sei aufzuheben; die 
nachgesuchte baurechtliche Bewilligung sei zu verweigern;
 3. die Departementsverfügung vom 22. September 2010 zur Entfernung von 
Hecken und Feldgehölzen sei aufzuheben;
…
 6. der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Die streitige Baubewilligung sei mit diversen erheblichen Mängeln behaftet, 
welche sich nicht mit geringfügigen Projektkorrekturen oder Auflagen 
beheben liessen. Das Bauvorhaben widerspreche der privatrechtlichen 
Dienstbarkeit zu Gunsten Parzelle Nr. 526 und zulasten Parzelle Nr. 1460 
und den Bestimmungen über die Erhaltung von Hecken und Feldgehölzen. 
Zudem stehe es in Widerspruch zu den Bestimmungen über Abgrabungen 
und Stützmauern, die geschlossene Bauweise, und verstosse aufgrund einer 
gesetzwidrigen Messweise gegen die Vorgaben hinsichtlich der zulässigen 
Gebäude- und Firsthöhe, wie auch gegen jene betreffend Gebäudelänge und 
-abstand.
 
3. a)
Das EKUD beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit sich diese auf 
die mitangefochtene EKUD-Verfügung vom 22. September 2010 beziehe. Der 


Heckenschutz gemäss Art. 18 Abs. 1bis NHG sei nicht absolut, sondern einer 
Interessenabwägung zugänglich. Diese sei vorliegend aufgrund der 
konkreten Zonierung und dem fehlenden weitergehenden planerischen 
Schutz nach Anhörung und im Einvernehmen mit der kompetenten Fachstelle 
zugunsten des privaten Bauvorhabens ausgefallen, die Bewilligung für das 
Entfernen der Hecken und Feldgehölze unter Auflagen bewilligt worden.
b)
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf 
diese eingetreten werden könne. Hinsichtlich der beanstandeten Bewilligung 
für die Entfernung von Hecken und Feldgehölzen verwies sie auf die 
Ausführungen 
des 
kantonalen 
Departements. 
Die 
sodann 
vom 
Beschwerdeführer dem Bauprojekt entgegen gehaltene privatrechtliche 
Grunddienstbarkeit werde mit Sicherheit nicht in derart offensichtlicher Weise 
verletzt, dass deshalb die öffentlich-rechtliche Baubewilligung verweigert 
hätte werden dürfen. Als unbegründet erwiesen sich ferner auch die gerügten 
diversen Verletzungen materiellen Baurechts, wie u.a. die behauptete 
Verletzung der Vorschriften über die Gebäude- und Firsthöhe, wo seitens des 
Beschwerdeführers 
ungerechtfertigterweise 
die 
von 
der 
Gemeinde 
angewandte Messweise beanstandet werde. 
c)
Auch die … AG beantragte mit im Wesentlichen denselben Überlegungen wie 
die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten 
werden könne.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien die Gelegenheit, ihre 
Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
5. 
Mit 
prozessleitender 
Verfügung 
vom 
5. 
April 
2010 
erteilte 
der 
Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung. Die 
Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte bilden die Baubewilligung 2010/01 vom 1. Dezember 
2010, der gleichentags ergangene Bau- und Einspracheentscheid sowie die 
mit diesen beiden zusammen koordiniert eröffnete Departementsverfügung 
Nr. 414 vom 22. September 2010 (Bewilligung zur Entfernung von Hecken 
und Feldgehölzen). Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung derselben. 
Hierzu ist er als vormaliger Einsprecher und Adressat des erwähnten Bau- 
und Einspracheentscheides ohne weiteres legitimiert. Auf die frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.
Departementsverfügung Nr. 414 vom 22. September 2010 (Bewilligung 
zur Entfernung von Feldgehölzen und Hecken)
2. a)
Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der Departementsverfügung. 
Er bringt vor, der Bedarf für den Eingriff (Entfernung, Zerstörung) in die auch 
von 
der 
Fachbehörde 
als 
schutzwürdig 
qualifizierten 
Naturobjekte 
(bestehende Hecke sowie eines Feldgehölzes mit Steinbiotop) sei gar nicht 
gegeben. Das Bauvorhaben lasse sich nämlich, wenn auch in abgeänderter 
Form, unter Wahrung bzw. Erhaltung der beiden Naturobjekte realisieren. 
Zumutbare Änderungen bzw. Lageverschiebungen der geplanten Bauten 
seien möglich, zumal dadurch die zonenkonforme Überbaubarkeit des 
Grundstücks grundsätzlich gewährleistet bleibe und zonenkonforme Nutzung 
des Baugrundstücks und Biotoperhaltung in keinem Widerspruch stünden. 
Die Zerstörung der beiden Schutzobjekte entspreche daher keinem 
überwiegenden 
Interesse; 
ebenso 
wenig 
könne 
von 
einer 
Standortgebundenheit des Eingriffs die Rede sein. Bereits daher müsse die 
Interessenabwägung zugunsten des Erhalts beider Schutzobjekte ausfallen, 
weshalb auf eine Festlegung derselben im Generellen Gestaltungsplan denn 
auch verzichtet habe werden dürfen. Auch die vom Departement 
angeordneten, 
ausführlichen 
Ersatzmassnahmen 
vermöchten 
die 
Beseitigungsbewilligung für beide Objekte nicht zu rechtfertigen. Erst wenn 
die Standortgebundenheit und das überwiegende Bedürfnis nachgewiesen 
seien, dürften in einem zweiten Schritt Ersatzmassnahmen angeordnet 


werden. Könne aber kein überwiegendes Bedürfnis geltend gemacht werden 
und fehle es zudem an der erforderlichen Standortgebundenheit des Eingriffs, 
brauche es gar keine Ersatzmassnahmen, und es dürfe daher denn auch 
keine Bewilligung für die Entfernung der Hecke und des Biotops erteilt 
werden. Vielmehr sei das Bauprojekt unter Erhalt der Naturobjekte 
entsprechend abzuändern. Ihm kann im Ergebnis nicht gefolgt werden.
b)
Dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten ist durch die 
Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete 
Massnahmen entgegenzuwirken. Bei diesen Massnahmen ist schutzwürdigen 
land- und forstwirtschaftlichen Interessen Rechnung zu tragen (Art. 18 Abs. 1 
NHG). Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, 
seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere 
Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder 
besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen 
(Art. 18 Abs. 1bis NHG). Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger 
Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen 
nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren 
bestmöglichem 
Schutz, 
für 
Wiederherstellung 
oder 
ansonsten 
für 
angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter NHG). Gemäss Art. 14 Abs. 
3 NHV werden Biotope als schützenswert bezeichnet aufgrund der 
insbesondere durch Kennarten charakterisierten Lebensraumtypen nach 
Anhang 1 (lit. a), der geschützten Pflanzen- und Tierarten nach Art. 20 NHV 
(welcher seinerseits auf die Anhänge 2 bis 4 verweist) (lit. b), der nach der 
Fischereigesetzgebung gefährdeten Fische und Krebse (lit. c), der 
gefährdeten und seltenen Pflanzen- und Tierarten, die in den vom BAFU 
erlassenen oder anerkannten Roten Listen aufgeführt sind (lit. d) oder weiterer 
Kriterien, wie Mobilitätsansprüche der Arten oder Vernetzung ihrer 
Vorkommen (lit. e). Nach Art. 14 Abs. 6 NHV darf ein technischer Eingriff, der 
schützenswerte Biotope beeinträchtigen kann, nur bewilligt werden, sofern er 
standortgebunden ist und einem überwiegenden Bedürfnis entspricht; für die 
Bewertung des Biotops in der Interessenabwägung sind neben seiner 
Schutzwürdigkeit nach Abs. 3 insbesondere seine Bedeutung für die 
geschützten, gefährdeten und seltenen Pflanzen- und Tierarten (lit. a), seine 


ausgleichende Funktion für den Naturhaushalt (lit. b), seine Bedeutung für die 
Vernetzung schützenswerter Biotope (lit. c) sowie seine biologische Eigenart 
oder sein typischer Charakter (lit. d) massgebend. Wer einen Eingriff 
vornimmt oder verursacht, ist zu bestmöglichen Schutz-, Wiederherstellungs- 
oder ansonsten angemessenen Ersatzmassnahmen zu verpflichten (Art. 14 
Abs. 7 NHV). 
c)
Biotope als Lebensräume sind - solange sie überhaupt Tiere und Pflanzen 
beherbergen - vorerst nichts anderes als zu bezeichnende Gebiete. Ihre 
Besonderheit liegt in ihrer Schutzwürdigkeit. Diese wird damit zum einzigen 
Beurteilungskriterium, um Biotope im Sinn des NHG von anderen Gebieten 
abzugrenzen. Die Ausscheidung erfolgt ausschliesslich anhand qualitativer 
Kriterien; Massstab bilden hauptsächlich die Vorgaben von Art. 18 Abs. 1, 1bis 
und 1ter NHG sowie von Art. 14 Abs. 3 NHV (Karl Ludwig Fahrländer, in: 
Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, Zürich 1997, Rz. 14 zu 
Art. 18). In der letztgenannten Bestimmung werden spezifische Kategorien mit 
entsprechenden Qualitätskriterien bzw. Indikatoren aufgestellt, die es 
ermöglichen, Lebensräume zu bezeichnen, denen eine besondere Bedeutung 
in Bezug auf den Artenschutz unabhängig von ihrem nationalen, regionalen 
oder lokalen Stellenwert zukommt (Christoph Fisch, Neuerungen im Natur- 
und Heimatschutz, in: URP 2001 S. 1118 f). Die im zweiten Satzteil von Art. 
18 Abs. 1bis NHG aufgeführte "Generalklausel", welche sich an der dem Biotop 
zugeschriebenen Funktion (Ausgleich im Naturhaushalt, besonders günstige 
Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften) orientiert, dient einerseits der 
Überprüfung der im ersten Satzteil aufgelisteten Standorte im Einzelfall auf 
ihre Richtigkeit hin, andererseits der Ergänzung durch zusätzliche Standorte 
(Fahrländer, a.a.O., Rz. 15 zu Art. 18).
d)
Unbestrittenermassen kommt innerhalb der Wohnzone W1, entlang der 
Quartierstrasse gelegenen Hecke und eines auf einem kleinen Felsriegel 
stockenden Feldgehölzes Schutzwürdigkeit im Sinne von Art. 18 Abs. 1bis 
NHG zu. Entsprechend stellt sich, wie seitens des Beschwerdeführers 
zutreffend geltend gemacht worden ist, zum einen die Frage nach der 
Zulässigkeit des technischen Eingriffs (vgl. Art. 14 Abs. 6 NHV) und zum 


andern - falls ein solcher unvermeidbar ist - ob Schutz-, Wiederherstellungs- 
oder andere angemessene Ersatzmassnahmen zu ergreifen sind. Nach dem 
Wortlaut von Art. 18 Abs. 1ter NHG sowie von Art. 14 Abs. 7 NHV ist die 
Anordnung 
von 
Schutz-, 
Wiederherstellungs- 
oder 
angemessenen 
Ersatzmassnahmen die zwingende Folge der Bewilligung eines Eingriffes in 
ein geschütztes Biotop. Die Anordnung von Ersatzmassnahmen kommt dabei 
nur insoweit zum Zuge, als nicht Massnahmen zum Schutz oder zur 
Wiederherstellung 
ausreichen 
(Andreas 
Seitz/Willi 
Zimmermann, 
Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz NHG: Bundesgerichtliche 
Rechtsprechung 1997-2007, in: URP 2008 S. 162 f.; Fahrländer, a.a.O., Rz. 
33 f. zu Art. 18).
e)
Das Departement hat in der angefochtenen Verfügung den Bedarf nach dem 
Eingriff (Entfernung der beiden Schutzobjekte) mit der Überlegung der 
Unvermeidbarkeit und des ausgewiesenen Bedarfs desselben bejaht und sich 
dabei auch von gemeindlichen Verzicht auf planerische Festlegungen in der 
Grundordnung (z.B. Ausscheidung einer Naturschutzzone i.S. von Art. 33 
KRG oder eine Bezeichnung im GGP) leiten lassen. Insbesondere aus 
letzteren hat es geschlossen, dass die Interessenabwägung am Erhalt der 
Naturobjekte bereits im Rahmen der Nutzungsplanung stattgefunden habe, 
weshalb bei solchen Konstellationen dem Interesse an einer zonenkonformen 
Überbauung der in einer Bauzone gelegenen Flächen grundsätzlich der 
Vorrang zu geben sei. Der Beschwerdeführer hält dieser - in vielen Fällen 
wohl ohne weiteres vertretbaren - Einschätzung entgegen, dass im konkreten 
Fall der Bedarf für die Eingriffe in die Schutzobjekte bzw. deren Zerstörung 
trotzdem nicht nachgewiesen sei, weil das Bauprojekt auch unter Wahrung 
bzw. Erhalt der Schutzobjekte realisiert werden könne. Mit ihm ist davon 
auszugehen, dass aus dem Verzicht auf entsprechende planerische 
Festlegungen in der Grundordnung nicht gleichzeitig auch das Absehen von 
der von Art. 18 Abs. 1ter NHG verlangten Interessenabwägung abgeleitet 
werden darf. Der Verzicht auf planerische Aufnahme in die Grundordnung 
stellt lediglich ein gewichtiges Indiz für die Zulässigkeit des technischen 
Eingriffs dar, welches in die erforderliche Interessenabwägung einzufliessen 


hat. Insofern erweist sich die in der Verfügung vorgebrachte Begründung denn 
auch als zu kurz gegriffen. 
f)
Im vorliegenden Verfahren hat daher das Departement denn auch seine 
Argumentation entsprechend ergänzt und folgende neue Überlegungen, 
welche über die konkrete Zuweisung zu einer Bauzone ohne spezielle 
planerische Schutzmassnahmen hinaus für die Zulässigkeit des Eingriffs im 
konkreten Fall sprechen würden, vorgebracht:
„Das Feldgehölz mit Steinaufschüttung befindet sich etwa 7 m von der Grenze 
zur Parzelle 1460. Berücksichtigt man diese Lage sowie den Umstand, dass 
ein Gebäude einen Abstand von mindestens 3 m vom Biotop einhalten 
müsste, kommt man zum Schluss, dass das Haus 1 nicht erstellt werden 
könnte, wenn das Feldgehölz und der Steinhaufen nicht entfernt werden 
dürften. Es trifft nach Auffassung des EKUD auch nicht zu, dass das 
Bauprojekt - in abgeänderter Form - unter Wahrung des Schutzobjektes 
Hecke realisiert werden könnte, wie vom Beschwerdeführer behauptet. Das 
Gelände, auf welchem sich Parzelle 527 befindet, ist sehr steil. Die 
Erschliessung der Baustelle und der Häuser kann nur von der Strasse aus 
erfolgen, die südlich der Parzelle verläuft. Selbst wenn die geplanten Häuser 
1-3 hangaufwärts verschoben würden, müsste die Hecke für die Dauer des 
Baus 
zu 
einem 
grossen 
Teil 
entfernt 
werden. 
Die 
vollständige 
Wiederherstellung der Hecke entlang der Strasse wäre unmöglich, da die 
Häuser von dieser Strasse her erschlossen werden müssen. Im besten Fall 
wäre eine teilweise Wiederherstellung der Hecke möglich. Die Bauherrschaft 
wollte ursprünglich die Hecke soweit möglich auf der Südseite der Häuser 
zum Teil wieder herstellen. Das ANU hat dies abgelehnt, weil eine 
Wiederherstellung nur in Fragmenten zwischen Strasse und Gebäude 
möglich gewesen wäre. Eine solche unterbrochene Hecke, die sich praktisch 
in den Vorgärten von Wohngebäuden befinden würde, bliebe nicht lange 
naturnah. Sie würde ihre Funktion einbüssen und wäre ökologisch wenig 
wertvoll. Es trifft somit aufgrund der topografischen Verhältnisse und der Lage 
der Schutzobjekte nicht zu, dass das Grundstück bei Erhaltung der 
Schutzobjekte 
vollumfänglich 
genutzt 
werden 
könne, 
wie 
der 
Beschwerdeführer mehrfach behauptet (Ziff. 29, 30, 31). Nach unserer 
Auffassung wäre die Nutzung der Parzellen sehr stark eingeschränkt, wenn 
Hecke und Feldgehölz erhalten werden müssen. Das EKUD ist der 
Auffassung, dass das Interesse der Bauherrschaft an der Überbauung der 
beiden Parzellen das Interesse an der Erhaltung der zur Diskussion 
stehenden Naturobjekte überwiegt.“ 
Diesen Überlegungen kann sich das Gericht ohne weiteres anschliessen 
wobei festzuhalten ist, dass erst sie den in der angefochtenen Verfügung 
gezogenen Schluss, der technische Eingriffs sei aufgrund einer breiten 
Interessenabwägung zulässig, gesamthaft als vertretbar und rechtens 
erscheinen lassen. Daher kann der Beschwerdeführer aus seinen 


diesbezüglichen Einwänden denn auch nichts zugunsten seiner Begehren 
ableiten. 
g)
Erweist sich der technische Eingriff als unvermeidbar, fragt sich, ob Schutz-, 
Wiederherstellungs- oder andere angemessene Ersatzmassnahmen zu 
ergreifen sind. Nachdem Schutzmassnahmen im Lichte des Dargelegten per 
se entfallen müssen, und eine Wiederherstellung des ursprünglichen 
Zustandes ebenfalls kein Thema sein kann, kommt - wie in der 
Departementsverfügung zutreffend festgehalten worden ist - von vorneherein 
nur die Anordnung einer angemessenen Ersatzmassnahme in Frage.
h)
Angemessener Ersatz ist zunächst eins zu eins Realersatz in Art, 
Erscheinung und Funktion an einem anderen Standort in derselben Gegend. 
Er kann aber auch - in qualitativer, quantitativer und allenfalls finanzieller 
Hinsicht - möglichst gleichwertiger Ersatz sein. Angemessener Ersatz heisst 
aber auch sinnvoller und verhältnismässiger Ersatz, d.h. er kann 
ausnahmsweise den Anforderungen von Art. 18 Abs. 1ter NHG auch dann 
genügen, wenn er sich nicht als gleichwertig erweist (Seitz/Zimmermann, 
a.a.O., S. 163; Fahrländer, a.a.O., Rz. 37 zu Art. 18). Eine Ersatzmassnahme 
gilt 
als 
verhältnismässig, 
wenn 
sie 
zur 
Verwirklichung 
von 
Naturschutzinteressen geeignet und notwendig ist und der angestrebte Zweck 
in einem vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen steht, welche dem 
Privaten auferlegt werden (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 581). Die vom 
kantonalen Departement auf Empfehlung des ANU (als Fachbehörde) in Ziff. 
1 lit. a - f des Dispositivs der Verfügung vom 22. September 2010 
vorgesehenen 
Ersatzmassnahmen 
sind 
- 
was 
auch 
seitens 
des 
Beschwerdeführers zu Recht nicht in Abrede gestellt wird - geeignet und 
erforderlich, um den erlittenen Verlust des geschützten Lebensraumes 
adäquat zu kompensieren, und wahrt insgesamt betrachtet ein vernünftiges 
Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für die 
Beschwerdegegnerin 2 bewirkt. Letztere hat die Anordnung dieser 
Ersatzmassnahmen denn auch ohne weiteres akzeptiert. Für das Gericht 
besteht aufgrund der oben geschilderten Rechtslage daher denn auch 


keinerlei Anlass, Änderungen an den angeordneten Ersatzmassnahmen 
vorzunehmen.
i)
Die angefochtene Departementsverfügung vom 22. September 2010 ist daher 
denn auch unter Abweisung der diesbezüglich dagegen erhobenen 
Beschwerde zu bestätigen. 
Bau- und Einspracheentscheid 2010/01 sowie Baubewilligung 2010/01, 
beide vom 1. Dezember 2010
3. a)
Der Beschwerdeführer macht geltend, die streitige Baubewilligung sei mit 
diversen erheblichen Mängeln behaftet, welche sich nicht mit geringfügigen 
Projektkorrekturen 
oder 
Auflagen 
beheben 
liessen. 
In 
diesem 
Zusammenhang macht er u.a. eine Verletzung der kommunalen Vorschriften 
über die Gebäude- und Firsthöhe (Art. 56 BG) geltend. Diese Bestimmung hat 
folgenden Wortlaut:
1 Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom 
gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Das Mass der 
grössten Gebäudeecke darf jedoch im maximal 1.5 m von der zulässigen 
Gebäudehöhe gemäss Zonenschema, Art. 52 BG, abweichen. Bei talseitigen 
Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neugestalteten Terrain aus zu 
messen.
2 Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen.
3 Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden 
Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von 
mindestens 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht.
4 Zusätzliche Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für 
Garagezufahrten und Hauseingänge sind gestattet, sofern sie gesamthaft die 
Länge der Hauptfassade nicht überschreiten und bei der Hauptfassade 
höchstens die halbe Länge abgetragen wird. Wird mehr abgetragen, so wird 
die Gebäudehöhe und Firsthöhe vom neuen Geländeverlauf aus gemessen.
Ausgehend 
von 
der 
zitierten 
Bestimmung 
sind 
die 
Rügen 
des 
Beschwerdeführers betreffend Überschreitung der in der Bauzone W1 
zulässigen Höhenmasse zu prüfen.
b)
Zunächst bringt er vor, es falle auf, dass bei der Berechnung des zulässigen 
Höhenmasses - wo sich die Frage nach den Hauptgebäudeecken stelle - beim 
Haus 1 die Ecke Nr. 2 unberücksichtigt geblieben sei. Diese in den 
Projektplänen ersichtliche Ecke wäre auch daher relevant, als in diesem 


Bereich starke Abgrabungen vorgesehen seien. Sein Einwand trifft nicht zu. 
Abgesehen von den geltend gemachten Abgrabungen bereits daher, weil sich 
die Ecke Nr. 2 bei einem Gebäuderücksprung von lediglich 2,2 m befindet, 
weshalb keine gegliederte Baute im Sinne von Art. 56 Abs. 3 BG vorliegen 
kann. 
c)
Der Beschwerdeführer stellt sich sodann auf den Standpunkt, dass Art. 56 
Abs. 1 und Abs. 4 BG nur „Abgrabungen“, d.h. solche Verhältnisse betreffe, 
wo das beabsichtigte neue Terrain unter dem gewachsenen Boden liegt. 
Dieser Einwand trifft angesichts der Wortlautes von Art. 56 BG zu. So steht in 
Abs. 1 in fine: "Bei talseitigen Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neu 
gestalteten Terrain aus zu messen." "Neugestaltetes Terrain" im Sinne dieser 
Bestimmung kann aber offenkundig nur eine Abgrabung sein, umso mehr, als 
der konträre Begriff "Aufschüttungen" in Art. 56 BG nicht verwendet worden 
ist. In dieselbe Richtung zielt die Formulierung in Abs. 4 in fine: "Wird mehr 
abgegraben, so wird die Gebäudehöhe Firsthöhe vom neuen Geländeverlauf 
aus gemessen."
d)
Die Gemeinde vertritt im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid 
implicite die Meinung, dass beim vorliegenden Projekt generell vom neu 
gestalteten Terrain aus gemessen werden dürfe oder müsse. Diese 
Messweise bildet denn auch die Grundlage der Baubewilligung, wo u.a. in Ziff. 
1.1 der Auflagen und Bedingungen vorgegeben wird: „Das Gelände bei 
Gebäudeecken Nr. 4, Nr. 11 und Nr. 18 ist gemäss den Korrekturen in den 
beiliegenden Plänen so anzupassen, dass die Höhen eingehalten werden.“ 
Die Anpassungen gemäss den verlangten Korrekturen führen gegenüber dem 
gewachsenen Terrain bei den Ecken Nr. 11 und Nr. 18 zu Aufschüttungen, 
mit der Folge, dass die Gemeinde dort vom neu gestalteten Terrain aus 
messen will. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hat sie ihre Praxis in 
Bestätigung des oben Dargelegten denn auch insofern umschrieben, als sie 
die Gebäudehöhen entweder (bei vielen Abgrabungen) gesamthaft vom 
neuen oder gesamthaft vom gewachsenen Terrain aus messe. Im 
vorliegenden Fall habe sie aufgrund der vorliegenden Summe von 
Abgrabungen nur ab neuem Terrain gemessen. Die gemeindliche Praxis der 


„entweder - oder“ Messweise lässt sich nicht halten. Und sie scheint im 
Übrigen auch von der Gemeinde nicht derart konsequent umgesetzt zu 
werden, wie sie geltend machen will. Dies zeigt jedenfalls bereits ihre eigene, 
detaillierte Berechnung im angefochtenen Einspracheentscheid (dort bei 
Haus 1: Ecke Nr. 3 und Haus 2: Ecke Nr. 10, wo jeweils auf das gewachsene 
Terrain abgestellt worden ist) auf. Art. 56 BG stellt angesichts seines 
Wortlautes keine genügende gesetzliche Grundlage für Messweise, welche 
eine Aufschüttung als Berechnungsbasis nimmt, zu bilden. Im Übrigen darf 
nicht übersehen werden, dass mit einer solchen Messweise die Vorschriften 
über die Gebäudehöhe, welche insbesondere auch dem Schutz des 
Nachbarn dienen, völlig ihres Sinnes und Inhaltes beraubt würden. 
Entsprechend 
verdient 
die 
von 
der 
Gemeinde 
im 
streitigen 
Baubewilligungsverfahren verwendete generelle Messweise vom neuen 
Terrain aus so oder anders keinen Rechtsschutz.
e)
Die von der Bauherrschaft zur Stützung der gemeindlichen Auffassung 
vertretene Ansicht, dass sowohl eine einheitliche Messung ab gewachsenem 
Terrain, als auch eine einheitliche Messung ab neuem Terrain, als auch die 
gemischte 
Methode 
zulässig 
ist, 
erweist 
sich 
angesichts 
des 
unmissverständlichen Wortlautes von Art. 56 Abs. 1 und Abs. 4 BG als 
unzutreffend. Vielmehr darf nur bei talseitigen Abgrabungen sowie bei 
Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für Garagenzufahrten und 
Hauseingängen ab neu gestaltetem Terrain gemessen werden. In allen 
anderen Fällen hat die Messung immer vom gewachsenen Terrain 
auszugehen (Art. 56 Abs. 1 BG). Dies bedeutet, dass generell vom 
gewachsenen Terrain aus zu messen ist, sofern nicht eine der in Art. 56 Abs. 
1 und 4 in fine BG aufgeführten Ausnahmen zum Tragen kommt. Auf das 
vorliegende Bauprojekt übertragen bedeutet dies, dass eine gemischte 
Berechnungsweise zur Anwendung gelangen muss.
f) 
Überträgt man das Gesagte auf das streitige Bauprojekt, so zeigt ein 
Vergleich mit den gemeindlichen Berechnungen der Gebäude- und 
Firsthöhen gemäss Einspracheentscheid (vgl. Seiten 7, 8 und 9) im 
Wesentlichen, dass die Berechnungen der Höhenmasse bei Haus 1 korrekt 


durchgeführt worden sind. Daran vermag die in Ziff. 1.1 der Baubewilligung 
bei Ecke Nr. 4 vorgesehene Korrektur deshalb nichts zu ändern, weil diese 
nach Abgrabung inklusive späterer Aufschüttung immer noch unter dem 
gewachsenen Terrain zu liegen kommen wird, mithin die Aufschüttung 
faktisch „folgenlos“ bleibt. Falsch berechnet wurden demgegenüber die 
Höhenmasse bei den Häusern 2 und 3. Bei ersterem wurde die Ecke Nr. 11 
und bei letzterem die Ecken Nr. 17 und 18 fälschlicherweise vom neuen 
Terrain (Aufschüttungen) aus gemessen, wohingegen - im Lichte des oben 
Dargelegten - vom gewachsenen Terrain aus zu messen gewesen wäre. Dies 
führt dazu, dass bei Haus 2 die zulässige Gebäudehöhe um ca. 14.75 cm 
bzw. die zulässige Firsthöhe um ca.19.75 cm überschritten wird. 
g)
Der Umstand, dass bei den erwähnten Punkten vom gewachsenen Terrain 
aus zu messen gewesen wäre, führt dazu, dass bei Haus 2 die Ecke Nr. 11 in 
Widerspruch zu Art. 56 Abs. 1 BG bewilligt worden ist. Danach darf das Mass 
der grössten Hauptgebäudeecke um maximal 1,5 m von der zulässigen 
Gebäudehöhe gemäss Zonenschema abweichen. Im konkreten Fall wäre 
mithin eine diesbezügliche Gebäudehöhe von 6,6 m zulässig; gemäss Projekt 
vorgesehen sind demgegenüber 7,51 m. Die zulässige Gebäudehöhe wird bei 
dieser Ecke entsprechend um 91 cm, die mittlere Gebäudehöhe um 14 cm 
(5,24 m statt 5,1 m) überschritten. Das Gesagte gilt im Ergebnis auch für Haus 
3, wo zwar die mittlere Gebäudehöhe eingehalten wird, die Ecken Nrn. 17 und 
18 aber mit 6,76 m (Nr. 17) bzw. 6.62 m (Nr. 16) die zulässige Gebäudehöhe 
(6,6 m) ebenfalls überschreiten.
h)
Im Lichte des Dargelegten steht daher fest, dass das Bauprojekt in Verletzung 
von Art. 56 BG bewilligt worden ist. Die angefochtene Baubewilligung 2010/01 
und der gleichentags ergangene Bau- und Einspracheentscheid 2010/01, 
beide vom 1. Dezember 2010, erweisen sich daher als rechtswidrig und sind 
bereits deshalb in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 
i)
Von einer Prüfung der weiteren, vom Beschwerdeführer geltend gemachten 
Mängeln und Rügen kann abgesehen werden.


4.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind deshalb die Baubewilligung 
Nr. 2010/01 und der Bau- und Einspracheentscheid, beide vom 1. Dezember 
2010, aufzuheben. Im Übrigen (Departementsverfügung vom 22. September 
2010) ist die Beschwerde abzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu einem Viertel zulasten 
des Beschwerdeführers und zu jeweils drei Achteln zulasten der 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 (Art. 73 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege, VRG). Der Beschwerdeführer hat der … AG eine 
entsprechend 
dem 
Verfahrensausgang 
angemessen 
reduzierte, 
ermessensweise festgelegte Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST) 
zu bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG); der Gemeinde steht demgegenüber keine 
Entschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Baubewilligung Nr. 
2010/01 und der Bau- und Einspracheentscheid 2010/01, beide vom 1. 
Dezember 2010, aufgehoben. Im Übrigen (Departementsverfügung vom 22. 
September 2010) wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
424.--
zusammen
Fr.
3'424.--
gehen zu einem Viertel zulasten des Beschwerdeführers, und zu jeweils drei 
Achteln zulasten der Gemeinde … sowie der … AG. Die entsprechenden 
Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… hat der … AG eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 500.-- (inkl. 
MWST) zu bezahlen.