gr_gerichte · R 2015 95 · 2016-04-12 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 95
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 12. April 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch (BAB)


- 2 -
1.
Am 3. März 2010 übernahm B._____ von C._____ das Eigentum an Par-
zelle 1167 in der Gemeinde X._____ mit dem darauf stehenden Gebäude 
Assek.-Nr. XXX. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone.
2.
Am 10. Juni 2015 fand auf Initiative von A._____ ein Augenschein vor Ort 
statt, an welchem seitens der Gemeinde D._____, (Mitarbeiter des Bau-
amts), seitens des Amts für Raumentwicklung Graubünden (ARE) Kreis-
planer E._____ sowie A._____ teilnahmen. Gemäss dem vom Kreisplaner 
erstellten handschriftlichen Protokoll wurde die Frage, ob die bestehende 
Hütte bestimmungsgemäss nutzbar sei, mit "Ja" beantwortet. Es handle 
sich um eine einfache Hütte mit Kochstelle, Tisch und Spuren eines Betts 
im hinteren Bereich (Bettgestell). Die ganze Baute weise eine Bruttoge-
schossfläche (BGF) von rund 15 m2 auf. Für die Zufahrt zur Parzelle be-
stehe ein "Vial", der ausgebaut und verbessert werden könne.
3.
Am 2. Juli 2015 stellte A._____ bei der Gemeinde X._____ das BAB-
Gesuch um Neubau/Ausbau, Abbruch und Wiederaufbau der Wochen-
endhütte auf Parzelle 1167. Ursprünglicher Zweck der Baute sei die Nut-
zung als Futterhütte zum Ökonomiegebäude bis ca. 1970 gewesen. Die 
bestehende, an der Nordseite des Stalls angebaute Kochhütte sei 
gemäss Baugesuch im Laufe der Zeit baufällig geworden. Um vom zu na-
hen Wald und dem steil ins Tobel abfallenden Gelände wegzukommen, 
solle die alte Hütte abgebrochen und die neue, beinhaltend einen Wohn-
raum mit Küche/Essplatz, auf der Südseite des Stalls angebaut werden. 
Die neue Hütte werde die gleiche Fläche aufweisen wie die bestehende 
und auch das gleiche Schleppdach erhalten, so dass das heutige Ge-
samtbild nicht beeinträchtigt werde. Die zulässige Vergrösserung von ma-
ximal 60 % der bestehenden BGF werde im bestehenden Bauvolumen 
des Stalls am Neubau anschliessend eingebaut. Zudem solle im beste-
henden Stall ein Keller abgetrennt werden Der Stall werde nicht mehr 


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landwirtschaftlich genutzt. Die Hütte mit Stall werde als Ferien- und Wo-
chenenddomizil genutzt.
4.
Nach Angaben der Gemeinde im Baubescheid vom 28. Oktober 2015 
wurde das Baugesuch vom Bauamt X._____ publiziert, vom 17. Juli bis 
6. August 2015 öffentlich aufgelegt und am 14. Juli 2015 mit dem Antrag 
auf Zustimmung an das ARE weitergeleitet. Dabei sei es unterlassen 
worden, den Vertreter der Baubehörde (Departementsvorsteher) über die 
Begehung und das Baugesuch zu informieren. Anlässlich der Baukom-
missionssitzung vom 29. Juli 2015 habe der Vertreter der Baubehörde 
erstmals vom Baugesuch Kenntnis genommen.
5.
Am 18., mitgeteilt am 19. August 2015, schrieb die Gemeinde A._____, 
dass die Anbaute nach Auffassung der Baubehörde schon seit längerer 
Zeit nicht mehr zu Wohnzwecken benutzt worden und im Laufe der Zeit 
mangels Unterhalt dem teilweisen Verfall preisgegeben worden sei. Es 
könne nicht mehr von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute die 
Rede sein. Die Voraussetzungen für eine Bewilligungserteilung seien 
nicht erfüllt. Der Gemeindevorstand erwäge, dass Gesuch abzulehnen. 
6.
In seiner Stellungnahme vom 5. September 2015 führte A._____ aus, 
dass E._____ vom ARE anlässlich des Augenscheins die notwendigen 
Änderungen zusammen mit dem Vertreter der Baubehörde besprochen 
und diese nach gemeinsamer Übereinkunft an Ort und Stelle direkt in den 
Bauplan eingezeichnet und mit seiner Unterschrift beglaubigt habe. Die 
Gemeinde habe die Voraussetzungen für eine Baubewilligung als erfüllt 
betrachtet und das Baugesuch der kantonalen Fachstelle überwiesen. 
Dass die Baueingabe dann kurzerhand wieder zurückgefordert worden 
sei, könne er sich nur dahingehend erklären, dass es sich um ein Miss-
verständnis handeln müsse. Das ARE respektive E._____ mit seiner jahr-
zehntelangen Erfahrung sei kompetent genug, zusammen mit dem Ver-


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treter der Baubehörde an Ort und Stelle zu entscheiden, ob eine Baute 
die Voraussetzungen für eine Bewilligung erfülle oder nicht. Zudem seien 
Maiensässe Zeugen einer über hundertjährigen Geschichte im Tal und es 
sei wohl auch der Gemeinde ein Anliegen, dass diese Zeitzeugen erhal-
ten blieben. 
7.
Mit Bauentscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, lehnte der 
Gemeindevorstand X._____ das Baugesuch von A._____ infolge unge-
nügenden Nachweises für eine vorbestandene Wohnnutzung sowie der 
nicht mehr vorhandenen bestimmungsgemässen Nutzbarkeit gestützt auf 
Art. 87 Abs. 3 KRG ab. 
•
Das BAB-Gesuch sei kompetenzwidrig an das ARE weitergeleitet 
worden. Dieser Fehler hindere den Gemeindevorstand jedoch nicht, 
im Rahmen seiner Autonomie und seinem Ermessen eigene Ab-
klärungen und Beurteilungen vorzunehmen. Die Würdigung der Sach-
lage aus Sicht der bisherigen Praxis und im Hinblick auf künftige Fälle 
erscheine ebenfalls legitim.
•
Die vorbestandene Wohnnutzung der Stallanbaute sei nicht nachge-
wiesen. Für die angebliche Feuerstelle liege kein objektiver Nachweis 
vor. Der einfache Tisch weise weniger auf eine Wohnnutzung als 
vielmehr auf eine Gelegenheitsessstelle hin. Weiter fehle der Hinweis 
auf eine Schlafgelegenheit. 
•
Betreffend die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit habe sich die Ge-
meinde bisher an die Definition des Verwaltungsgerichtes gemäss 
VGE 579/91 gehalten. Demnach müssten die tragenden Konstruktio-
nen, Fussböden und das Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen 
vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und 
Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber sanierungsbedürftig 
sein. Das zum Abbruch vorgesehene Gebäude habe weder Fussbö-
den noch Fenster. Eine Kücheneinrichtung fehle ebenfalls. Die in der 
Hüttenecke aufgeschichteten Steine entsprächen schon seit Jahrzehn-
ten nicht mehr den Anforderungen einer einfachen Kücheneinrichtung. 
Eine bestimmungsgemässe Nutzbarkeit sei somit nicht mehr gegeben. 


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•
D._____ sei nicht Vertreter der Baubehörde, sondern Mitarbeiter des 
kommunalen Bauamts. Ein Vertreter der Baubehörde sei an der Be-
gehung vom 10. Juni 2015 nicht anwesend gewesen. Der Gesuchstel-
ler habe in seiner Stellungnahme angeführt, die Gemeinde habe die 
Voraussetzungen für eine Baubewilligung als erfüllt erachtet. Dies sei 
aber nur die Ansicht des Vertreters des Bauamts und nicht diejenige 
des Gemeindevorstands als Baubehörde. Der Abbruch und Wieder-
aufbau des Anbaus auf der entgegengesetzten, sonnigen Stallfassade 
lasse eher die Bedürfnisse eines Ferien-/Wochenendhauses in den 
Vordergrund treten als die Erhaltung einer traditionellen Maiensäss-
baute. 
8.
Mit Schreiben vom 16. November 2015 ersuchte A._____ die Gemeinde 
um Wiedererwägung ihres Bauentscheids vom 27., mitgeteilt am 28. Ok-
tober 2015. Er legte den Bericht von F._____ vom 12. November 2015 
bei, worin dieser im Wesentlichen ausführte, dass der allgemeine Bauzu-
stand der Hütte vernachlässigt sei. Der vordere Raum der Hütte sei stirn-
seitig erschlossen und als Senn- und Wohnraum mit einfachster Feuer-
stelle ohne Rauchfang, Tisch und Sitzgelegenheit ausgestattet. Im kleinen 
Raum dahinter, ebenfalls mit Erdboden, seien die Ablagen für die 
Milchlagerung teilweise noch vorhanden. Die Schwelle der Hütte sei 
sichtbar abgenutzt, die Feuerstelle stehe offenbar seit sehr langer Zeit 
nicht mehr im Gebrauch. Im Stall seien die Spuren des ehemaligen Stall-
betts und die dazugehörige Bank samt Holztruhe und Butterzentrifuge 
noch vorhanden. Die Stallscheune mit der links angebauten eingeschos-
sigen Wohn- und Sennhütte sei ein stufen- und objekttypischer Tem-
porärhof, eine klassische Prättigauer Vorwinterung. Schon zur Bauzeit sei 
die Hütte äusserst bescheiden gewesen, jedoch mit dem Stall zusammen 
zweckmässig nutzbar, selbstverständlich nur temporär. Die bestim-
mungsgemässe Nutzbarkeit sei zwar durch die andauernde Bauvernach-
lässigung eingeschränkt, bautypologisch jedoch nachweisbar und mit den 
erforderlichen Unterhaltsmassnahmen wieder herstellbar. Das fragliche 
Bauprojekt bewahre die historische Gestalt und ein stufenkonformes Aus-
sehen der Baute und passe sich gut in das bestehende Landschaftsbild 
ein. 


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9.
Am 25. November 2015 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
gegen den Bauentscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem 
Antrag auf Bewilligung des Baugesuchs, wie es geplant worden sei. Be-
gründend führte er aus, dass sich sowohl das ARE anlässlich des Augen-
scheins vom 10. Juni 2015 als auch der Experte F._____ in seinem Be-
richt vom 12. November 2015 zustimmend zum Bauvorhaben geäussert 
hätten. 
10.
Am 1., mitgeteilt am 3. Dezember 2015, trat der Gemeindevorstand 
X._____ auf das Wiedererwägungsgesuch ein, hielt an der bisherigen 
Praxis betreffend der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit fest und 
bestätigte den Bauentscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015. 
Diesen Entscheid stellte der Gemeindevorstand dem Verwaltungsgericht 
am 3. Dezember 2015 zur Kenntnisnahme zu. 
•
F._____ habe zutreffend festgestellt, dass der allgemeine Bauzustand 
der Hütte vernachlässigt sei. Die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit 
sei mit den erforderlichen Unterhaltsmassnahmen wieder herstellbar. 
Im Umkehrschluss könne daraus gefolgert werden, dass die bestim-
mungsgemässe Nutzbarkeit vor Einreichung des Baugesuchs nicht 
mehr vorhanden gewesen sei, was erst mit erforderlichen Unterhalts-
massnahmen wieder erreicht werden könne. Reine Unterhaltsmass-
nahmen am bestehenden Gebäude würden durch die Baubehörde 
nicht in Frage gestellt. Vorliegend habe die Baubehörde indes einen 
Abbruch und einen Wiederaufbau an der entgegengesetzten Fassade 
zu beurteilen. Das streitige Projekt lasse klar erkennen, dass es sich 
bei der Neubaute um ein Ferien-/Wochenendhaus handle. Dies werde 
auch mit der Bezeichnung der Zweckbestimmung im Baugesuch als 
Wochenendhütte nicht bestritten. Auch bei grosszügiger Auslegung 
könne nicht mehr von einer Unterhaltsmassnahme die Rede sein. 
•
Der getroffene Baubescheid sei rechtlich korrekt. Es handle sich um 
einen politischen Entscheid. Rechtlich möglich wären sowohl ein posi-
tiver Antrag an das ARE als auch ein ablehnender Entscheid. Beim 
Festhalten an der bisherigen Praxis der bestimmungsgemässen Nutz-
barkeit lägen klar definierte Kriterien vor, welche greifbar und am Ob-
jekt nachvollziehbar seien. Bei einer Lockerung bzw. Änderung der 
bisherigen Praxis müssten für eine korrekte Rechtsanwendung wieder 


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klare Definitionen gesucht werden. Ohne dieselben könnten die Ei-
gentümer solcher Liegenschaften vom Bauamt nur schwer beraten 
werden. Zudem könnten vermehrte Um- und Ausbauten baufälliger 
Maiensässe hinsichtlich der korrekten Abwasserentsorgung zu Folge-
problemen führen.
11.
Am 16. Dezember 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Der Bauplan mit 
den handschriftlichen Einzeichnungen von E._____ sei nicht im Besitz der 
Gemeinde; er sei ihr nie zugestellt worden. Sie gehe davon aus, dass sich 
dieser in den Akten des ARE befinde. 
12.
Das ARE führt in seiner Vernehmlassung vom 18. Januar 2016 was folgt 
aus:
•
Der Augenschein vom 10. Juni 2015 habe ergeben, dass die Funda-
mente und die Tragkonstruktion resp. das Dach mehrheitlich intakt re-
sp. sanierungswürdig seien. Ferner habe festgestellt werden können, 
dass die Hütte über einen separaten Eingang und im vorderen, westli-
chen Teil über eine einfache Kochgelegenheit verfüge. Im hinteren Be-
reich der Kochhütte sei ein demontiertes Bettgestell deponiert. Dazu 
habe der Beschwerdeführer ausgeführt, dass im hinteren Teil der Hüt-
te zeitweilig auch geschlafen worden sei. Aufgrund der im vorderen, 
westlichen Teil vorhandenen einfachen Kochstelle inkl. einer als Tisch 
dienenden Ablagefläche habe E._____ diesen Teil als bestimmungs-
gemäss nutzbar erachtet. Die glaubwürdigen Aussagen des Be-
schwerdeführers, wonach auch im hinteren, östlichen Teil der Koch-
hütte während der Erntezeit und beim Ausfüttern gelegentlich geschla-
fen worden sei, hätten den Vertreter des ARE und auch denjenigen 
der Gemeinde überzeugt. Nach übereinstimmender Auffassung des 
Vertreters der Gemeinde und des ARE sei der ganze Grundriss der 
Kochhütte im Flächenmass von 15.25 m2 (5 m x 3.05 m) der BGF zu-
gerechnet worden. Im Ergebnis werde diese Einschätzung vom aus-
gewiesenen Denkmalpflegeexperten F._____ in seinem Bericht vom 
12. November 2015 zuhanden des Beschwerdeführers geteilt. 
•
Die fragliche Kochhütte grenze nahe an ein steil abfallendes Tobel 
und liege unmittelbar am Waldrand. Diese objektiven Gegebenheiten 
hätten den Beschwerdeführer veranlasst, den Abbruch der Kochhütte 
und deren Wiederaufbau mit gleicher BGF auf der Südseite des Stalls 
zum Zwecke der Ferien-/Wochenendnutzung vorzusehen. Sowohl der 
Vertreter des ARE als auch der Vertreter der Gemeinde hätten sich 


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von diesen Umständen am Augenschein überzeugen können und 
auch, dass das Vorhaben die Identität der Baute und der Umgebung 
nicht beeinträchtige. Daher habe E._____ der geplanten Standortver-
schiebung mittels Wiederaufbau des Anbaus im Süden zugestimmt 
und den betreffenden Projektplan "Vorprojekt 2" unterzeichnet. An 
dieser Auffassung werde seitens des ARE weiterhin festgehalten. 
Auch gemäss F._____ bewahre das fragliche Bauprojekt die histori-
sche Gestalt und ein stufenkonformes Aussehen der fraglichen Baute 
und passe sich gut in das bestehende Landschaftsbild ein. Schliess-
lich überschreite die vorgesehene BGF-Erweiterung das höchstzuläs-
sige Erweiterungsmass nicht.
13.
Am 28. Januar 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinem 
Antrag fest und vertiefte seine Argumentation. 
14.
Am 10. Februar 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an 
ihren Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. 
15.
Das ARE verzichtete am 3. Februar 2016 unter Verweis auf die Vernehm-
lassung vom 18. Januar 2016 auf die Einreichung einer Duplik.
16.
Am 8. April 2016 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen 
Augenschein vor Ort durch, an welchem der Beschwerdeführer persönlich 
und von Seiten der Beschwerdegegnerin je ein Mitglied des Gemeinde-
vorstands und des Bauamts anwesend waren. Von Seiten des ARE wa-
ren der Kreisplaner E._____ in Begleitung seines Substituten zugegen. 
Weiter war als Auskunftsperson der ehemalige Mitarbeiter der Denkmal-
pflege Graubünden, F._____ (Experte für die Typisierung alter Nutz- und 
Wohnbauten in Berggebieten), anwesend. Allen Anwesenden wurde an 
drei verschiedenen Standorten (Standort 1: vor dem Stall; Standort 2: in 
der Kochhütte; Standort 3: im Stall) die Möglichkeit geboten, sich anhand 
der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon 
allseits Gebrauch gemacht wurde. Die Beschwerdegegnerin überreichte 
dem Gericht anlässlich des Augenscheins noch einen Kartenausschnitt 
der Gemeinde X._____ (Massstab 1:10'000), worauf der kürzeste Weg 


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zwischen dem strittigen Stall und dem Heimbetrieb eingezeichnet ist. Sei-
tens des Gerichtes wurden insgesamt noch neun Fotos von den örtlichen 
Verhältnissen erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. 
Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bauentscheid 
vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau-
entscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, mit welchem die Be-
schwerdegegnerin das Baugesuch des heutigen Beschwerdeführers in-
folge ungenügendem Nachweis für eine vorbestandene Wohnnutzung 
sowie der nicht mehr vorhandenen bestimmungsgemässen Nutzbarkeit 
gestützt auf Art. 87 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) abgelehnt hat, ist weder endgültig noch 
kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er 
ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden dar. Als formeller und materieller Adres-
sat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer berührt und 
weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist 
somit einzutreten.


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2.
Zunächst gilt es vorliegend festzuhalten, dass nicht der Beschwerdeführer 
A._____, sondern dessen Ehegattin B._____ Eigentümerin der Parzelle 
1167 in der Gemeinde X._____ ist. Der Beschwerdeführer tritt indes als 
Bauherrschaft auf und die Ehegattin B._____ hat das Baugesuch nicht 
mitunterzeichnet. Nachdem die Beschwerdegegnerin im Rubrum des an-
gefochtenen Bauentscheids vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, 
aber neben dem Beschwerdeführer als Bauherrschaft auch dessen Ehe-
gattin als Grundeigentümerin und damit als Verfahrensbeteiligte aufge-
führt hat, ist anzunehmen, dass die Beschwerdegegnerin das Einver-
ständnis der Grundeigentümerin zur Stellung des Baugesuchs, ohne dass 
dies aktenkundig wäre, verifiziert hat oder das betreffende Wissen für die 
Beschwerdegegnerin notorisch war. Sie hat den angefochtenen Bauent-
scheid neben dem Baugesuchsteller (im Original) denn auch der Grun-
deigentümerin (in Kopie) zugestellt. Somit ist die Beschwerdegegnerin 
diesbezüglich zu Recht auf das Baugesuch eingetreten, obschon die 
Grundeigentümerin das Baugesuch nicht mitunterzeichnet hat. 
3.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es sodann zu beachten, dass Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB) gemäss Art. 87 Abs. 1 KRG 
in Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 und Art. 49 Abs. 1 der Raumplanungsver-
ordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) neben der 
kommunalen Baubewilligung eine Bewilligung des Amts für Raumentwick-
lung Graubünden (ARE) erfordern. Gemäss Art. 47 Abs. 1 KRVO leitet die 
kommunale Baubehörde nach Abschluss des Auflageverfahrens BAB-
Gesuche umgehend mit allen Unterlagen und begründetem Antrag an das 
ARE weiter, sofern sie die Voraussetzungen für eine Bewilligung als erfüllt 
betrachtet. Andernfalls weist sie das Gesuch von sich aus ab (Art. 87 
Abs. 3 KRG). Betrachtet sie die Voraussetzungen für eine Bewilligung als 
erfüllt, übermittelt sie dem ARE zusammen mit ihrer Stellungnahme allfäl-
lige Einsprachen. Gemäss Art. 47 Abs. 2 KRVO können BAB-Gesuche 
auch bereits während der Auflage an das ARE weitergeleitet werden, wo-


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bei diesfalls die zuständige kommunale Baubehörde das ARE umgehend 
über allfällige Einsprachen orientiert. Nach Vorliegen aller Unterlagen ent-
scheidet das ARE über das BAB-Gesuch und allfällige Einsprachen und 
erteilt, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, die BAB-
Bewilligung. Andernfalls weist sie das BAB-Gesuch ab (Art. 49 Abs. 1 
KRVO). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin das Baugesuch des Be-
schwerdeführers gemäss Art. 45 KRVO publiziert und vom 17. Juli bis 
6. August 2015 öffentlich aufgelegt. Schon am 14. Juli 2015 hat sie das 
BAB-Gesuch dem ARE mit dem Antrag auf Zustimmung weitergeleitet, 
was gemäss Art. 47 Abs. 2 KRVO − wie gesehen − möglich ist. Dieses 
Vorgehen entsprach gemäss Ziff. 1 der Erwägungen des angefochtenen 
Bauentscheids vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 2015, der damaligen 
Praxis der Beschwerdegegnerin für unbestrittene BAB-Gesuche. Gemäss 
Darstellung der Beschwerdegegnerin hat der zuständige Vertreter der 
Baubehörde indes erst anlässlich der Baukommissionssitzung vom 
29. Juli 2015 Kenntnis über das Bauvorhaben erhalten und daraufhin ei-
nen persönlichen Augenschein mit dem Leiter des Bauamts durchgeführt. 
In der Folge sah sich der Vertreter der Baubehörde veranlasst, die Wei-
terleitung an das ARE rückgängig zu machen. Dieses doch eher spezielle 
Vorgehen der Beschwerdegegnerin stellt vorliegend indes kein Problem 
dar, zumal das ARE im Zeitpunkt des Widerrufs der Weiterleitung seinen 
Bewilligungsentscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 KRVO noch nicht ge-
fällt hatte und die Beschwerdegegnerin dementsprechend auf ihren (auf-
grund interner Kompetenzabgrenzungsprobleme bei den Bewilligungs-
abläufen) ergangenen Entscheid zur Weiterleitung des Gesuchs an das 
ARE zurückkommen und nachträglich einen negativen Bauentscheid er-
lassen durfte. Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin ist im verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren denn auch weder vom Be-
schwerdeführer noch vom ARE gerügt worden. 


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4.
Streitgegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet in erster Linie die Frage, ob die fragliche Kochhütte 
über vorbestandene, bestimmungsgemäss nutzbare Wohneinrichtungen 
verfügt. Alsdann ist zu prüfen, ob der geplante Abbruch der auf der Nord-
seite des Stalls angebauten und ursprünglich landwirtschaftlich genutzten 
Temporärwohnbaute und deren Wiederaufbau auf der Südseite des 
Stalls, einschliesslich der vorgesehenen Erweiterung der Wohnnutzung 
nach innen zu Ferien-/Wochenendzwecken, bewilligungsfähig ist. 
a)
Gemäss Art. 83 KRG richtet sich die Zulässigkeit von nicht zonenkonfor-
men Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen nach dem Bundesrecht 
(Abs. 1). Die Umnutzung landwirtschaftlicher Wohnbauten zu landwirt-
schaftsfremden Wohnzwecken wird im Rahmen des Bundesrechts bewil-
ligt (Abs. 2). Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumpla-
nung (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilli-
gung ist gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG, dass die Bauten und Anlagen dem 
Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen 
ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kan-
tonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). Nach Art. 24 
RPG − welcher die Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzonen regelt (BAB-Bewilligung) − können, abweichend von Art. 22 
Abs. 2 lit. a RPG, solche (BAB-)Bewilligungen erteilt werden, wenn der 
Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen 
erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 
(lit. b).
b)
Ist also − wie im konkreten Fall − ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben 
in der Landwirtschaftszone zu beurteilen, das nicht im Sinne von Art. 22 
RPG zonenkonform ist, gilt es zu untersuchen, ob allenfalls ein bundes-
rechtlicher Ausnahmetatbestand gemäss Art. 24a - 24e RPG Anwendung 


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findet. Die einschlägigen Normen des RPG und der Raumplanungsver-
ordnung (RPV; SR 700.1) lauten wie folgt:
Art. 24c RPG
Bestehende Zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzonen
1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, 
die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich ge-
schützt.
2 Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er-
neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, so-
fern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.
3 Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomie-
bauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende 
Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. 
Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirt-
schaft zu vermeiden.
4 Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe 
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet 
sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.
5 In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumpla-
nung vorbehalten.
Art. 41 RPV
Anwendungsbereich von Art. 24c RPG
1 Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt 
oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 
Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anla-
gen).
2 Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bau-
ten und Anlagen.
Art. 42 RPV
Änderung altrechtlicher Bauten und Anlagen
1 Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentli-
chen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
2 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, 
in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbauge-
biet befand.
3 Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter 
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende 
Regeln:
a.
Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare 
Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, 
wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens gilt.


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b.
Unter den Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Er-
weiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die 
gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechen-
baren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Sum-
me von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) 
weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen inner-
halb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
c.
Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ur-
sprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen.
4 Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt 
der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an 
ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf 
nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige Fläche 
umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv 
geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen 
der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.
Art. 43a RPV
Gemeinsame Bestimmungen
Bewilligungen nach diesem Abschnitt dürfen nur erteilt werden, wenn:
a.
die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen 
Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt wird, dass sie zu die-
sem Zweck erhalten bleibt;
b.
die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig 
ist;
c.
höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung 
notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang 
mit der bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Ei-
gentümer überwälzt werden;
d.
die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke 
nicht gefährdet ist;
e.
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
c)
Vorliegend geht es hauptsächlich um die Beurteilung, ob eine zumindest 
partielle Wohnnutzung in der Kochhütte auf Parzelle 1167 rechtmässig 
vorbestanden hat und ob die landwirtschaftliche Temporärbaute bestim-
mungsgemäss nutzbar ist. Hat eine – wenn auch nur sehr rudimentäre 
bzw. ursprünglich primitive – Wohnnutzung in der betreffenden Kleinbaute 
(Raumfläche 15.25 m2) zulässigerweise bestanden, so käme die Bestan-
desgarantie gemäss Art. 24c RPG und somit der Grundsatz „Wohnen 
bleibt Wohnen“ zur Anwendung, solange zwischenzeitlich das fragliche 
Gebäude nicht einer anderen Nutzung zugeführt wurde. Wäre eine frühe-


- 15 -
re Wohnnutzung bzw. die Rechtmässigkeit einer früheren Wohnnutzung 
zu verneinen, so läge von Beginn weg ein Fall einer zonenwidrigen Um-
nutzung vor, die in der Regel nicht bewilligt werden könnte (vgl. dazu das 
Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU] R 15 3 
vom 24. September 2015 E.3c mit weiteren Hinweisen). Bei der hier be-
haupteten vorbestehenden Wohnnutzung handelt es sich offensichtlich 
um eine solche als temporäre landwirtschaftliche Wohnbaute durch die 
Voreigentümer. Nachfolgend ist somit die Frage zu beantworten, wie die-
ser frühere, zeitweilige Aufenthalt im fraglichen Gebäude im Dienste der 
Alp- und Landwirtschaft aus heutiger Sicht zu werten ist. 
d)
Die Beschwerdegegnerin macht im Wesentlichen geltend, die fragliche 
Kochhütte sei keine bestimmungsgemäss nutzbare Baute. Für die Um-
schreibung der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit stützt sie sich auf die 
Umschreibung aus einem Entscheid des damaligen Departements des 
Innern und der Volkswirtschaft Graubünden (DIV) vom 15. September 
1993, welcher noch unter dem Regime des KRG 1973 und der KRVO 
1986 ergangen ist. Gemäss dieser Umschreibung verlangte das Verwal-
tungsgericht, damit eine Wohnbaute bestimmungsgemäss nutzbar sei, 
dass "die tragenden Konstruktionen, Fussböden und das Dach mehrheit-
lich intakt, Fenster und Türen vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn 
auch äusserst einfach, und Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber 
sanierungsbedürftig" seien. Die Baute müsse, gemessen an ihrer Zweck-
setzung, noch betriebstüchtig sein. 
Das ARE führt in seiner Vernehmlassung vom 18. Januar 2016 aus, dass 
gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichtes dann von einer vor-
bestandener Wohnnutzung auf Maiensässstufe ausgegangen werden 
könne, wenn die fragliche Baute im Regelfall unter anderem über eine 
einfache Feuerstelle, eine entsprechend dimensionierte separate Türöff-
nung sowie allenfalls auch über Fenster verfüge. Anzeichen für eine vor-


- 16 -
bestandene Wohnnutzung könnten aber auch die historische Zweckbe-
stimmung und die Beschaffenheit der Baute als Ganzes inklusive ihrer 
baulichen Umgebung respektive die Distanz zur nächsten, permanent 
bewohnten Siedlung bilden. Auch solche Indizien könnten darauf schlies-
sen lassen, dass in der Hütte während der Heuernte respektive Ausfütte-
rungszeit geschlafen worden sei. Weitere Anhaltspunkte, die auf eine 
vorbestandene Wohnnutzung hindeuteten, könnten sich auch aus Sach-
verständigengutachten sowie aufgrund der Aussagen von Zeitzeugen er-
geben. Als bestimmungsgemäss nutzbar gälten landwirtschaftliche Tem-
porärwohnbauten praxisgemäss dann, sofern unter anderem die Funda-
mente, die Tragkonstruktion und das Dach mehrheitlich intakt und die 
Feuerstelle, wenn auch altertümlich und sanierungswürdig, so doch vor-
handen seien. Insgesamt müsse der Zustand des gesamten Gebäudes 
den Schluss zulassen, dass dieses in seinen Grundfesten noch solide sei. 
e)
Im Kern ist die verwaltungsgerichtliche Praxis bezüglich der bestim-
mungsgemäss nutzbaren landwirtschaftlichen Temporärwohnbauten folg-
lich gleich geblieben. Wenn das streitberufene Gericht im Urteil R 15 3 
vom 24. September 2015 unter anderem ausgeführt hat, dass die Exis-
tenz von Fenstern, eine gewisse Entfernung von der nächsten permanent 
bewohnten Siedlung, das Vorhandensein einer Feuerstelle, die Dimen-
sionierung der Türöffnung und die historische Zweckbestimmung Indizien 
für eine temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung seien, zeigt sich 
eben, dass neben der Sanierungswürdigkeit auch andere Beweismittel 
respektive Gegebenheiten eine Rolle für die bestimmungsgemässe Nutz-
barkeit spielen können. Im vorliegenden Fall liegen die Differenzen zwi-
schen der Beschwerdegegnerin und dem ARE denn auch weniger in ei-
ner unterschiedlichen Praxis, sondern vielmehr in der Beurteilung der be-
stehenden Situation. 
•
Die Beschwerdegegnerin stellt sich auf den Standpunkt, dass für die 
Feuerstelle kein objektiv nachvollziehbarer Nachweis vorliege. Insbe-


- 17 -
sondere fehlten Russablagerungen, welche auf eine Kochstelle hin-
deuten würden. Sodann weise der einfache Tisch weniger auf eine 
Wohnnutzung als vielmehr auf eine Gelegenheitsessstelle hin, wo bei 
schlechter Witterung eine Verpflegung eingenommen worden sei. Wei-
ter fehle der Hinweis auf eine Schlafgelegenheit. In traditionellen Prät-
tigauer Maiensässhütten der gleichen Grössenordnung habe übli-
cherweise im Viehstall ein sogenanntes Borbett bestanden, für wel-
ches hier entsprechende Hinweise fehlten. Solche Schlafgelegenhei-
ten im Viehstall würden aber auch bei Vorhandensein als Notschlaf-
stelle erachtet und nicht als Wohnnutzung qualifiziert. Es sei unwahr-
scheinlich, dass der hinterliegende, bergseitige und fensterlose Raum 
als Schlafgelegenheit gedient habe. Schliesslich fänden sich auch in 
der Schätzungseröffnung vom 14. Mai 2008 und in der Handände-
rungsanzeige vom 3. März 2010 keine Hinweise auf eine Verwendung 
des Anbaus für Wohnzwecke. Die vorbestandene Wohnnutzung der 
Stallanbaute sei nicht nachgewiesen. 
•
Demgegenüber ist das ARE der Ansicht, dass die Fundamente und 
die Tragkonstruktion respektive das Dach mehrheitlich intakt respekti-
ve sanierungswürdig seien. Ferner verfüge die Hütte über einen sepa-
raten Eingang und im vorderen westlichen Teil über eine einfache 
Kochgelegenheit. Zudem sei gemäss glaubwürdiger Aussage des Be-
schwerdeführers im hinteren östlichen Teil der Kochhütte während der 
Erntezeit und beim Ausfüttern gelegentlich geschlafen worden. Folg-
lich sei die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Kochhütte zu beja-
hen. 
f)
Anhand der bei den Akten liegenden Rechtsschriften und Entscheidungs-
grundlagen erscheint die Darstellung des fachkundigen ARE, wonach ei-
ne vorbestandene, bestimmungsgemäss nutzbare Wohneinrichtung vor-
liegt, grundsätzlich als nachvollziehbar und plausibel. Dies zumal die Po-
sition des ARE auch von F._____ gestützt wird, welcher − obschon er vor-
liegend ein Parteigutachten abgegeben hat − als ausgewiesener und an-
erkannter Fachmann für die Typisierung und die Charakterisierung alter 
Nutz- und Wohnbauten in Berggebieten gilt. Das ARE und F._____ erach-
ten die Baute insgesamt als sanierungswürdig. Nach Auffassung des ARE 
ist die Feuerstelle (wenn auch ohne Abzug) genauso vorhanden wie auch 
der separate Eingang. Dem Umstand, dass die Baute fensterlos ist, misst 
das ARE keine Bedeutung bei, weil es im Walsergebiet auch fensterlose 
Wohnformen (z.B. Kleinsennereien) gibt (vgl. VGU R 15 3 vom 24. Sep-


- 18 -
tember 2014 E.3d). Die Distanz zum besiedelten Gebiet wird nicht thema-
tisiert, wohl weil es sich bei der Baute um eine typische Prättigauer Vor-
winterungsbaute mit geringerem Abstand zum Dorf handelt als bei einer 
Maiensässbaute (vgl. GIOVANOLI, Alpschermen und Maiensässe in 
Graubünden, 2. Aufl., Bern 2004, S. 334). Unbestritten ist zudem, dass 
die fragliche Baute bis 1970 landwirtschaftlich genutzt wurde. Der Um-
stand, dass in der Schätzungseröffnung vom 14. Mai 2008 einzig ein Stall 
figuriert und auch in der Handänderungsanzeige vom 3. März 2010 nur 
von einem Ökonomiegebäude die Rede ist, ist nicht massgebend, da die-
se Begriffe von den entsprechenden Behörden anders respektive nicht 
technisch im Sinne der Raumplanung verwendet werden. Um letzte Zwei-
fel auszuräumen erschien dem Gericht ein Augenschein angezeigt. An-
lässlich der Ortsbegehung sollte die Gesamtsituation der Baute betrachtet 
und analysiert werden; neben den Indizien zugunsten einer vorbestehen-
den temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung sollte dabei insbeson-
dere auch die vorbestehende Wohnnutzung und die bestimmungsgemäs-
se Nutzbarkeit des hinteren östlichen Teils der Kochhütte geprüft werden, 
in welchem gemäss Aussagen des Beschwerdeführers während der Ern-
tezeit und beim Ausfüttern gelegentlich geschlafen worden sei. 
g)
Am 8. April 2016 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen 
Augenschein auf Parzelle 1167 durch und besichtigte den aktuellen Aus-
baustandard der strittigen Baute. Das Gericht ist dabei zur Überzeugung 
gelangt, dass der bisher aufgrund der Akten gewonnene Eindruck, wo-
nach die Existenz einer früheren temporären landwirtschaftlichen Wohn-
nutzung zu bejahen sei − zumindest für den westlichen Teil der Kochhütte 
(im Bestandesplan "Grundrisse, Schnitt + Fassaden" vom 14. April 2015 
als "Wohnküche" bezeichnet) − bestätigt werden kann. Insbesondere hat 
der Augenschein gezeigt, dass die Fundamente und die Tragkonstruktion 
sowie das Dach der Kochhütte mehrheitlich intakt respektive zumindest 
sanierungswürdig sind. Ferner stellte das Gericht fest, dass die fragliche 


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Kochhütte über einen separaten Eingang sowie über eine einfachste 
Kochgelegenheit (ohne Rauchfang) und eine Tisch- und Sitzgelegenheit 
verfügt. Demnach ist die vorbestehende Wohnnutzung und die bestim-
mungsgemässe Nutzbarkeit bezüglich des westlichen Teils der Kochhütte 
(Wohnküche) mit einer Wohnfläche von 7.93 m2 (= 2.6 m [gemessen 
Aussenwand bis Mitte Trennwand] x 3.05 m) in Übereinstimmung mit dem 
ARE und dem ausgewiesenen Experten F._____ zu bejahen. 
Nicht gefolgt werden kann der in der Vernehmlassung des ARE vom 
18. Januar 2016 vertretenen Auffassung bezüglich des östlichen Teils der 
Kochhütte (im Bestandesplan "Grundrisse, Schnitt + Fassaden" vom 
14. April 2015 als "Schlafraum" bezeichnet), für welchen das ARE die 
vorbestehende, bestimmungsgemässe Wohnnutzung gestützt auf die 
Aussagen des heutigen Beschwerdeführers, wonach im hinteren östlichen 
Teil der Kochhütte während der Erntezeit und beim Ausfüttern gelegent-
lich geschlafen worden sei, ebenfalls bejaht hat. Wie der als Auskunfts-
person beigezogene F._____ anlässlich des Augenscheins vom 8. April 
2016 nämlich einleuchtend und schlüssig darlegte, war es früher im Prät-
tigau üblich, dass die Leute in den Ställen und nicht in den Kochhütten 
geschlafen haben. Dementsprechend qualifizierte F._____ den östlichen 
Teil der Kochhütte denn auch als (Milch-)Keller und nicht als Schlafraum. 
Dieser Auffassung vermag sich das Gericht anzuschliessen. Selbst wenn 
es sich bei den im östlichen Teil der Kochhütte deponierten Holzbalken 
um ein demontiertes Bettgestell handeln sollte, gilt es vorliegend doch zu 
beachten, dass − wie F._____ in seinem Schreiben an den Beschwerde-
führer vom 12. November 2015 zu Recht ausführt − im fraglichen östli-
chen Teil der Kochhütte die Ablagen für die Milchlagerung teilweise noch 
vorhanden sind, wovon sich das Gericht anlässlich des Augenscheins 
vom 8. April 2016 überzeugen konnte. Sodann musste der Beschwerde-
führer am erwähnten Augenschein selber eingestehen, dass er nicht be-
weisen könne, dass im östlichen Teil der Kochhütte früher tatsächlich ge-


- 20 -
schlafen worden sei. Und schliesslich hat der Beschwerdeführer anläss-
lich des Augenscheins auch auf einen Standort im Stall hingewiesen, wo 
früher angeblich ein Borbett gestanden habe. Davon ausgehend, dass ei-
ne solche Notschlafstelle im Viehstall tatsächlich bestanden hat, ist eine 
weitere Schlafgelegenheit in der Kochhütte nicht nahe liegend und eher 
zu verneinen. Nach dem Gesagten ergibt sich für das Gericht, dass es 
sich beim östlichen Teil der Kochhütte vielmehr um einen (Milch-)Keller 
als einen Schlafraum gehandelt hat. Dementsprechend ist aber die vor-
bestehende Wohnnutzung und die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit be-
züglich dieses Teils der Kochhütte mit einer Wohnfläche von 7.32 m2 (= 
2.4 m [gemessen Aussenwand bis Mitte Trennwand] x 3.05 m) zu vernei-
nen. Nur am Rande sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass auch 
E._____ (Kreisplaner des ARE) anlässlich des Augenscheins vom 8. April 
2016 explizit bestätigt hat, dass die Frage, ob im östlichen Teil der Koch-
hütte früher tatsächlich übernachtet worden sei, von entscheidender Be-
deutung sei, weil die entsprechende Fläche nur bei einer effektiv vorbe-
stehenden Wohnnutzung BGF-anerkannt sei. Weil dieser Nachweis im 
vorliegenden Verfahren aber nicht erbracht wurde, ist die vorbestehende 
Wohnnutzung des östlichen Teils der Kochhütte zu verneinen. 
h)
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 
dass die vorbestandene Wohnnutzung und die bestimmungsgemässe 
Nutzbarkeit der Kochhütte bezüglich des westlichen Teils der Baute im 
Umfang von 7.93 m2 zu bejahen ist, während die vorbestandene, bestim-
mungsgemässe Wohnnutzung bezüglich des östlichen Teils der Baute mit 
einer Fläche von 7.32 m2 verneint werden muss. Dementsprechend kann 
aber nicht die gesamte Fläche der Kochhütte von 15.25 m2 (5 m x 
3.05 m), sondern nur die Fläche des westlichen Teils der Kochhütte im 
Flächenmass von 7.93 m2 (2.6 m x 3.05 m), der massgeblichen BGF zu-
gerechnet werden. 


- 21 -
5.
Zu prüfen bleibt, ob der geplante Abbruch und Wiederaufbau der betref-
fenden, an der Nordseite des Stalls angebauten und ursprünglich land-
wirtschaftlich genutzten Kochhütte auf der Südseite des Stalls, einsch-
liesslich der vorgesehenen Erweiterung der Wohnnutzung nach innen zu 
Ferien-/Wochenendzwecken, bewilligungsfähig ist. 
a)
Wie gesehen (vgl. vorstehend E.4b) können bestimmungsgemäss nutzba-
re Bauten ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG 
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 
werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, das 
Vorhaben mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbar ist 
(Art. 24c Abs. 5 RPG) und auch die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen 
nach Art. 43a RPV gegeben sind. Eine Änderung gilt als teilweise und ei-
ne Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage 
einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, 
wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42 Abs. 1 
RPV). Gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV darf im Gebäudeinnern die anre-
chenbare BGF um höchstens 60 % erweitert werden. Eine Baute darf nur 
dann wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt des Abbruchs noch 
bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbro-
chenes Interesse besteht. Sofern es objektiv geboten erscheint, darf der 
Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Bau-
te oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV). In Frage 
kommen dafür etwa polizeiliche oder ästhetische Gründe (WALD-
MANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK zum Raumplanungsgesetz 
[RPG], Bern 2006, Art. 24c Rz. 23). 
b)
Nach dem vorstehend unter Erwägung 4 Gesagten ist die vorbestandene 
Wohnnutzung und die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Kochhütte 
bezüglich des westlichen Teils der Baute im Umfang von 7.93 m2 zu beja-
hen. Unbestritten gegeben ist sodann auch das ununterbrochene Interes-


- 22 -
se an der Nutzung der fraglichen Baute. Wie der Augenschein vom 
8. April 2016 gezeigt hat, grenzt die Kochhütte nahe an ein steil abfallen-
des Tobel und liegt unmittelbar am Waldrand. Dementsprechend rechtfer-
tigen die objektiven Gegebenheiten (Absturzgefahr, Gefahr durch nieder-
stürzende Äste und Bäume) eine geringfügige Verschiebung der Kochhüt-
te von der Nordseite an die Südseite des Stalls. Gemäss F._____ be-
wahrt das fragliche Bauprojekt die historische Gestalt und ein stufenkon-
formes Aussehen der Baute und passt sich überdies gut in das bestehen-
de Landschaftsbild ein (vgl. das Schreiben von F._____ an den Be-
schwerdeführer vom 12. November 2015 S. 2). Schliesslich ist die land-
wirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke durch das 
Bauprojekt unbestritten nicht gefährdet, weshalb der geplante Abbruch 
der an der Nordseite des Stalls liegenden Kochhütte und der Wiederauf-
bau derselben an der Südseite des Stalls − im Grundsatz − nicht zu be-
anstanden ist. 
c)
Zu beachten gilt es jedoch, dass die vorbestehende, bestimmungs-
gemässe Wohnnutzung der Kochhütte lediglich bezüglich des westlichen 
Teils der Baute mit einer Fläche von 7.93 m2 zu bejahen ist (vgl. vorste-
hend E.4). Dementsprechend steht für die fragliche Ersatzbaute auf der 
Südseite des Stalls aber lediglich eine BGF von 7.93 m2 bzw. für die vor-
gesehene Erweiterung der Wohnnutzung nach innen zu Ferien-
/Wochenendzwecken bloss eine solche von 4.76 m2 (60 % von 7.93 m2 
gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV), gesamthaft somit eine BGF von 
12.69 m2, zur Verfügung. Für ein redimensioniertes Projekt unter Beach-
tung und Einhaltung dieser Flächenmasse hätte der Beschwerdeführer − 
soweit auch die übrigen Baubewilligungsvoraussetzungen (z.B. hinsicht-
lich Ästhetik) erfüllt sind − Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Al-
ternativ stünde es dem Beschwerdeführer auch frei, auf die vorgesehene 
Erweiterung der Wohnnutzung nach innen zu verzichten und stattdessen 
gestützt auf Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eine Erweiterung ausserhalb des be-


- 23 -
stehenden Gebäudevolumens von maximal 30 % zu realisieren. Für ein 
solches Bauprojekt stünde dem Beschwerdeführer gesamthaft eine BGF 
von 10.31 m2 (= 7.93 m2 x 1.3) zur Verfügung. Nur am Rande sei an die-
ser Stelle noch erwähnt, dass es dem Beschwerdeführer im Rahmen der 
Bestandesgarantie darüber hinaus auch freistünde, im Umfang der Fläche 
des östlichen Teils der Kochhütte von 7.32 m2, für welchen die vorbeste-
hende Wohnnutzung − wie gesehen − zu verneinen ist, einen "Abstell-
raum" zu realisieren, welcher indes nicht zu Wohnzwecken genutzt wer-
den dürfte. Die Entscheidung, ob der Beschwerdeführer unter den gege-
benen Umständen ein neues Projekt mit redimensionierten Flächenmas-
sen einreichen oder auf das Projekt verzichten möchte, steht ihm selbst-
verständlich frei. 
6. a)
Zusammenfassend ergibt sich nach dem vorstehend Gesagten, dass die 
vorbestehende Wohnnutzung und die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit 
bezüglich des westlichen Teils der Kochhütte mit einer Wohnfläche von 
7.93 m2 zu bejahen ist, während die vorbestehende, bestimmungsgemäs-
se Wohnnutzung bezüglich des östlichen Teils der Kochhütte mit einer 
Fläche von 7.32 m2 verneint werden muss. Im Grundsatz nicht zu bean-
standen ist der geplante Abbruch der an der Nordseite des Stalls liegen-
den Kochhütte und der Wiederaufbau derselben an der Südseite des 
Stalls, wobei zu beachten ist, dass für die fragliche Ersatzbaute auf der 
Südseite des Stalls lediglich eine BGF von 7.93 m2 bzw. für die vorgese-
hene Erweiterung der Wohnnutzung nach innen zu Ferien-/Wochen-
endzwecken bloss eine solche von 4.76 m2 zur Verfügung steht. Alternativ 
stünde es dem Beschwerdeführer − wie gesehen − auch frei, auf die vor-
gesehene Erweiterung der Wohnnutzung nach innen zu verzichten und 
stattdessen gestützt auf Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eine Erweiterung aus-
serhalb des bestehenden Gebäudevolumens von maximal 30 % zu reali-
sieren. Darüber hinaus stünde es dem Beschwerdeführer im Rahmen der 
Bestandesgarantie auch frei, im Umfang der Fläche des östlichen Teils 


- 24 -
der Kochhütte von 7.32 m2 einen nicht zu Wohnzwecken genutzten "Ab-
stellraum" zu realisieren. Die Beschwerde erweist sich somit als teilweise 
begründet, was zur teilweisen Gutheissung derselben im Sinne der Erwä-
gungen und zur Aufhebung des angefochtenen Bauentscheids vom 27., 
mitgeteilt am 28. Oktober 2015, führt. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten des Beschwerdeführers und 
der Beschwerdegegnerin. Vorliegend bestehen die Verfahrenskosten ne-
ben der Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (vgl. Art. 75 Abs. 1 lit. a 
und b VRG) auch aus den Kosten, welche durch den Beizug von F._____ 
als Auskunftsperson zum Augenschein entstanden sind. Diese belaufen 
sich auf Fr. 300.-- (vgl. Art. 75 Abs. 1 lit. c VRG). Eine aussergerichtliche 
Entschädigung an den teilweise obsiegenden Beschwerdeführer ist pra-
xisgemäss nicht zuzusprechen, da er nicht anwaltlich vertreten ist. Bund, 
Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrau-
ten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 
weshalb auch der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zu-
steht. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen 
und der angefochtene Bauentscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Oktober 
2015, wird aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


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- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
- und den Barauslagen von
Fr. 
300.--
zusammen
Fr.
2'884.--
gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ und der Gemeinde X._____. Die 
entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]