gr_gerichte · ZK2 2024 14 · 2024-06-06 · de
Arzt/Ärztin (FU)

Mieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 6. Juni 2024
Referenz
ZK2 24 14
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Hubert, Vorsitzender
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
B._____
Beschwerdeführer
gegen
C._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Laura Kiener
Rohrer Müller Partner AG, Kreuzplatz 5, Postfach
8032 Zürich
Gegenstand
Mieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter vom
14.05.2024, mitgeteilt am 16.05.2024 (Proz. Nr. 135-2024-154)
Mitteilung
6. Juni 2024

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Sachverhalt
A.
Mit Vertrag vom 27./28. Mai 2020 vermietete die C._____ die 3.5-
Zimmerwohnung im 2. Stock am D._____ in E._____ an A._____. Der monatliche
Bruttomietzins betrug damals CHF 1'530.00. Aktuell beläuft er sich auf CHF
1'595.00 (RG act. 1.3 und 1.4).
Im Mietobjekt gemeldet ist auch B._____, der volljährige Sohn von A._____.
B.
Aufgrund anhaltenden Zahlungsverzuges (Art. 257d OR) kündigte die Ver-
mieterin den Mietvertrag am 26. Oktober 2023 mit amtlichem Formular für die
Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen per 30. November 2023.
C.
Nachdem A._____ die Kündigung angefochten hatte, schlossen die Partei-
en am 17. Januar 2024 anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde
für Mietsachen Landquart folgenden Vergleich ab:
1.
Die klagende Partei anerkennt die Kündigung über die 3.5 Zimmer
Wohnung im 2. OG am D._____, E._____ vom 26. Oktober 2023 per
30. November 2023.
2.
Die Parteien vereinbaren, dass die klagende Partei bis Ende März
2024 in der Wohnung bleiben kann. Eine Verlängerung dieser Frist ist
ausgeschlossen. Die Entschädigung für die Zeit von Januar 2024 bis
Ende März 2024 beträgt monatlich CHF 1'715 (entspricht der Miete
des Mietvertrags) zzgl. CHF 200.00 welche der Abzahlung der Miet-
zinsausstände sowie der teilweise bezahlten Heiz- und Nebenkos-
tenabrechnung dienen.
3.
Für den Januar 2024 wurde die Entschädigung im Umfang von CHF
1'715.00 bereits beglichen. Bis Ende Januar 2024 sind zusätzlich die
CHF 200.00 geschuldet. Anfangs Februar sowie anfangs März 2024
sind dann jeweils CHF 1'915.00 geschuldet.
4.
Gerät die klagende Partei mit der Bezahlung der Beträge gemäss Zif-
fer 2 in Verzug, ist die beklagte Partei berechtigt, das Ausweisungs-
verfahren in die Wege zu leiten.

5.
Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der
Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Mie-
te oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten
der Gerichtskasse genommen (Art. 113 Abs. 2 c ZPO).
6.
Das Verfahren wird hiermit zufolge Vergleichs abgeschrieben.
7.
Der vorliegende Vergleich wird fünffach ausgefertigt; je ein Exemplar
für die Parteien und drei für die Schlichtungsbehörde.
8.
Mitteilung

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Der Vergleich wurde in den gleichentags erlassenen Abschreibungsentscheid der
Schlichtungsbehörde aufgenommen (RG act. 1.6).
D.
Da A._____ und B._____ das Mietobjekt nicht innert der vor Schlichtungs-
behörde vereinbarten Auszugsfrist zurückgaben, stellte die C._____ am 17. April
2024 beim Regionalgericht Landquart ein Ausweisungsbegehren.
E.
Mit Entscheid vom 14. Mai 2024 (act. E.1) erkannte der Einzelrichter am
Regionalgericht Landquart was folgt:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und A._____ und B._____ werden
gerichtlich angewiesen, die 3.5-Zimmerwohnung im 2. Stock am
D._____ in E._____ unverzüglich, mithin innert 10 Tagen ab Zustel-
lung des vorliegenden Entscheids, zu räumen und der vermietenden
Partei ordnungsgemäss zu übergeben.
Diese Aufforderung erfolgt unter der ausdrücklichen Strafandrohung
von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hin-
weis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfü-
gung nicht Folge leistet.
2.
Die C._____ ist nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist berechtigt,
die Räumung der obgenannten Objekte im Sinne einer Ersatzmass-
nahme zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hilfe in An-
spruch zu nehmen. Die Kosten einer allfälligen zwangsweisen Räu-
mung gehen zu Lasten von A._____ und B._____.
3.
Kosten- und Entschädigungsfolge
a) Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 800.00 gehen, unter solidari-
scher Haftbarkeit, zu Lasten von A._____ und B._____ und wer-
den mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet, unter Erteilung des
Regressrechtes.

b) A._____ und B._____ haben der C._____ eine Parteientschädi-
gung von CHF 1'788.50 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezah-
len.
4.
Rechtsmittelbelehrung
5.
Fristenstillstand
6.
Mitteilung
F.
Mit Eingabe vom 23. Mai 2024 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend
Beschwerdeführer) beim Kantonsgericht von Graubünden Beschwerde gegen den
Ausweisungsentscheid (act. A.1). Sinngemäss beantragen sie die Einräumung
einer längeren Auszugsfrist.

4 / 9
G.
Nach Prüfung der Beschwerdeeingabe und der beigezogenen vorinstanzli-
chen Akten wurde auf die Einholung einer Beschwerdeantwort von der C._____
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) verzichtet.
H.
Mit Schreiben vom 4. Juni 2024 teilte A._____ dem Gericht mit, dass sie
und ihr Sohn zwischenzeitlich eine Wohnung gefunden hätten und auf den 1. Au-
gust 2024 ausziehen könnten. Um nicht für 7 Wochen auf der Strasse leben zu
müssen, möchten sie das Gericht darum bitten, ihnen zu ermöglichen, vorläufig in
der Wohnung verbleiben zu können.
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO
gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den
Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308
Abs. 2 ZPO). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung besteht das wirtschaft-
liche Interesse der Parteien in einem mietrechtlichen Ausweisungsverfahren, in
dem die Kündigung nicht mehr strittig ist, im Mietwert, der durch die Verzögerung
infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGer 4A_72/2007 v. 22.8.2007 E.
2.2; BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von
allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Ver-
fahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. BGE 144 III 346 E.
1.2.1 mit Hinweis auf Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.],
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016,
N 46 zu Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR ZK2 19 58
v. 18.12.2019 E. 2.3.1).
Der angefochtene Entscheid enthält keine eigenständigen Angaben zum Streit-
wert. Gemäss dem darin aufgenommenen, vor der Schlichtungsbehörde abge-
schlossenen Vergleich beträgt der monatliche Mietzins CHF 1'715.00 (Ziff. 2 des
Vergleichs). Dies würde für sechs Monate einem Mietwert von CHF 10'290.00 ent-
sprechen, womit entgegen der im angefochtenen Entscheid enthaltenen Rechts-
mittelbelehrung das Rechtsmittel der Berufung gegeben wäre. Aus den beigezo-
genen Akten der Vorinstanz ergibt sich indessen, dass der aktuelle Bruttomietzins
für das streitgegenständliche Mietobjekt CHF 1'595.00 beträgt. Zusätzliche CHF
120.00 pro Monat sind für einen Einstellhallenplatz an der F._____ in E._____ zu
entrichten, was insgesamt einen Mietzins von CHF 1'715.00 ergibt. Das Mietaus-
weisungsbegehren betrifft indessen lediglich die Wohnung am D._____ in

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E._____. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 1'595.00 beläuft sich der Miet-
wert für sechs Monate auf CHF 9'570.00. Damit ist im vorliegenden Fall das
Rechtsmittel der Beschwerde zulässig.
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist
den Beschwerdeführern am 17. Mai 2024 zugegangen. Die Beschwerde vom 23.
Mai 2024 (Poststempel, act. A.1) wurde damit fristgerecht eingereicht.
1.3.
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1
ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in
welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Alsdann ist in
der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid
falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem
angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen
auseinanderzusetzen (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbüh-
ler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 17 ff. zu Art. 321
ZPO sowie N 16 ff. und N 30 ff. zu Art. 311 ZPO). Gegenüber juristischen Laien ist
bei der Konkretisierung der inhaltlichen Anforderungen an die Beschwerdebe-
gründung eine grosszügigere Haltung angebracht, wenn klar erkannt wird, was die
betreffende Person will. Dennoch sind auch bei Laien minimale Anforderungen zu
stellen, bei deren Nichterfüllung auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So be-
darf es auch im Falle einer Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem an-
gefochtenen Entscheid und einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen
(Hungerbühler/Bucher, a.a.O., N 32 zu Art. 311 ZPO; Freiburghaus/Afheldt,
a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO). Sind die Begründungsanforderungen nicht erfüllt,
ist auf das Rechtsmittel nicht einzutreten (Hungerbühler/Bucher, a.a.O., N 17 zu
Art. 321 ZPO i.V.m. N 45 f. zu Art. 311 ZPO). Inwieweit die streitgegenständliche
Beschwerde die formellen Anforderungen erfüllt, ist im Rahmen der nachfolgen-
den Erwägungen zu prüfen.
2.1.
Die Beschwerdeführer stellen mit ihrer Eingabe keine konkreten Rechtsbe-
gehren. Sinngemäss wenden sie sich gegen die eingeräumte Frist für die Woh-
nungsrückgabe. Sie seien seit Januar 2024 erfolglos auf Wohnungssuche. Infolge
laufender Betreibungen sei es enorm schwierig, eine Wohnung zu finden. Sie sei-
en am Limit und würden einfach noch etwas Zeit für die Wohnungssuche benöti-

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gen, ansonsten würden sie mit zwei Hunden und einer Katze auf der Strasse sit-
zen. Als Beleg reichten sie eine selbst zusammengestellte Liste mit angeblichen
Suchbemühungen ein. Die rechtsgültige Beendigung des Mietverhältnisses stellen
sie nicht in Frage.
2.2.
Auf die Probleme bei der Wohnungssuche haben die Beschwerdeführer
bereits vor Vorinstanz hingewiesen. Der Einzelrichter am Regionalgericht führte
diesbezüglich im angefochtenen Entscheid aus, die Beschwerdegegnerin habe
den Beschwerdeführern nach der rechtsgültigen Kündigung die Möglichkeit ein-
geräumt, längstens weitere vier Monate in der Wohnung verbleiben zu dürfen. Das
Ausweisungsbegehren stehe diesbezüglich auf dem Boden der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung (BGer 4A_39/2018). Auch erschwerte Umstände bei der
Wohnungssuche aufgrund des Betreibungsauszuges etc. würden nichts an der
Rechtmässigkeit der Kündigung zu ändern vermögen.
2.3.
Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit diesen Erwägungen findet in
der Beschwerde nicht statt. Vielmehr wiederholen die Beschwerdeführer im We-
sentlichen ihre bereits vor Vorinstanz vorgebrachten Ausführungen. Damit kom-
men sie ihrer Begründungsobliegenheit nicht nach, und zwar selbst unter Berück-
sichtigung, dass es sich um eine Laienbeschwerde handelt. Auch eine solche hat
sich zumindest rudimentär mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzuset-
zen und darzulegen, inwieweit diese falsch sein sollen (vgl. oben E. 1.3). Auf die
Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten.
3.
Der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht erweist sich im Übri-
gen auch als rechtens, so dass die Beschwerde bei einem Eintreten ohnehin ab-
zuweisen wäre.
3.1.
Wurde ein Mietvertrag gültig aufgelöst und ist der Auszugstermin verstri-
chen, ist der Mieter grundsätzlich zur sofortigen Räumung und Rückgabe des
Mietobjekts zu verpflichten. Der Mieter soll jedoch die Möglichkeit haben, dem
Ausweisungsentscheid selbst nachzukommen, also das Mietobjekt selber zu räu-
men und die Zwangsvollstreckung somit zu vermeiden. Daher kann ihm das Ge-
richt gestützt auf das Verhältnismässigkeitsprinzip eine letzte Frist einräumen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf eine Räumung nicht scho-
nungslos vorgenommen werden. Ein Aufschub der Vollstreckung kann aus huma-
nitären Gründen geboten sein. Allerdings darf ein solcher nur kurz ausfallen, wo-
mit wenige Tage gemeint sind (BGer 4A_39/2018 v. 6.6.2018 E. 6; BGer
4A_207/2014 v. 19.5.2014 E. 3.1; Florian Rohrer, Der Rechtsschutz in klaren Fäl-
len nach Art. 257 ZPO, in: MRA 1/16 S. 3 ff., S. 10 f.). Eine letzte Frist für die Er-

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füllung durch die Ausgewiesenen kann auch über die direkte Vollstreckungsmass-
nahme angesetzt werden (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in
klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 865 ff., 869). Die
Gewährung eines Aufschubs darf keinesfalls einer Erstreckung des Mietverhält-
nisses gleichkommen, welche bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des
Mieters ohnehin ausgeschlossen wäre (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).
3.2.
Vorliegend ist aktenkundig, dass das Mietverhältnis am 26. Oktober 2023
per 30. November 2023 infolge Zahlungsverzugs gekündigt wurde. Die Kündigung
wurde angefochten. Mit Vergleich vor der Schlichtungsbehörde anerkannte die
Beschwerdeführerin als Mieterin die Kündigung per 30. November 2023. Gleich-
zeitig vereinbarten die Parteien, dass die Beschwerdeführer bis Ende März 2024
in der Wohnung verbleiben dürften, wobei eine Verlängerung dieser Frist ausge-
schlossen wurde. Entsprechend hätten die Beschwerdeführer das Mietobjekt per
31. März 2024 zurückgeben müssen. Den Beschwerdeführern war spätestens seit
Unterzeichnung des vor Schlichtungsstelle unterzeichneten Vergleichs am 17. Ja-
nuar 2024 definitiv bekannt, dass sie das Mietobjekt auf den 31. März 2024 zu
räumen und zurückzugeben haben. Damit stand ihnen bereits ein Mehrfaches der
bei einer Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR vorgesehenen Kündi-
gungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung. Da die Beschwerdeführer der Aufforde-
rung zur Wohnungsrückgabe nicht nachkamen, musste die Beschwerdegegnerin
ein Ausweisungsverfahren instanziieren, wodurch die Beschwerdeführer eine wei-
tere zusätzliche Frist während der Dauer dieses Verfahrens erhielten. Praxis-
gemäss hat die Vorinstanz sodann mit dem Ausweisungsentscheid nochmals eine
zehntägige Frist angesetzt. Damit wurde dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz und
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Aufschubsgewährung aus huma-
nitären Gründen zur Genüge Beachtung geschenkt. Weitere Fristerstreckungen
können im Ausweisungsverfahren durch das Gericht nicht gewährt werden. Die
Beschwerde wäre damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten wäre (quod non).
3.3.
Gemäss Schreiben vom 4. Juni 2024 haben die Beschwerdeführer offenbar
auf den 1. August 2024 eine neue Wohnung gefunden. Sie ersuchen, bis zu die-
sem Termin in der jetzigen Wohnung verbleiben zu dürfen, um nicht auf der Stras-
se leben zu müssen.
Wie vorstehend ausgeführt, liegt es mangels rechtlicher Grundlage nicht in der
Kompetenz des Gerichts, eine weitere Verlängerung der Auszugsfrist anzuordnen.
Eine solche könnte nur mit Zustimmung der Beschwerdegegnerin (Vermieterin)
erfolgen und wäre freiwilliger Natur. Es steht den Beschwerdeführern offen, sich
diesbezüglich auch nach dem Erlass des vorliegenden Entscheids mit der Be-

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schwerdegegnerin über eine Verschiebung des Umzugstermins zu verständigen.
Im Übrigen stehen die örtlichen Sozialbehörden zur Verfügung, an welche sich die
Beschwerdeführer bei persönlichen Notsituationen mit Blick auf ihre Wohnsituation
wenden können, damit sie nicht auf der Strasse leben müssen.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens gehen ausgangsgemäss zu Lasten
der Beschwerdeführer (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Gemäss Art. 10 Abs. 1 der Verord-
nung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) beträgt die
Entscheidgebühr in Verfahren der zivilrechtlichen Beschwerde CHF 500.00 bis
CHF 8'000.00. Aufgrund der gegebenen Umstände erscheint vorliegend eine Mi-
nimalgebühr von CHF 500.00 als angemessen.
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen, zumal von der Beschwerde-
gegnerin keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde.
5.
Nachdem sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, er-
geht der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b
EGzZPO [BR 320.100], Art. 18 Abs. 3 GOG [BR 173.00]).

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Demnach wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 gehen unter soli-
darischer Haftung zu Lasten von A._____ und B._____.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An-
dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: