gr_gerichte · A 2017 57 · 2018-03-27 · de

Kantons- und Gemeindesteuern | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 17 57
4. Kammer
Einzelrichter Racioppi und Simmen als Aktuar
URTEIL
vom 27. März 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Steiner,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern


- 2 -
1.
Die im Kanton Y._____ wohnhafte B._____ ist Alleineigentümerin einer in 
der Gemeinde X._____ gelegenen Liegenschaft (Parzelle 1492, StWE-
Nr. 52275, 5.5-Zimmerwohnung inkl. Hobbyraum und drei Autoabstell-
plätze). Im Jahr 2013 wurde die Liegenschaft mit Verfügung vom 23. Sep-
tember 2013 vom damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden 
(heute: Amt für Immobilienbewertung) im Zuge einer Revision neu ge-
schätzt. Dabei wurde der Eigenmietwert für die 5.5-Zimmerwohnung (inkl. 
Hobbyraum, ohne Autoeinstellplätze) auf Fr. 40'800.-- festgelegt.
2.
Am 21. Juni 2017 reichten A._____ und B._____ die Steuererklärung 
2016 für ausserhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit 
Grundbesitz oder Betriebsstätte im Kanton ein und legten dieser die 
Steuererklärung für die Steuerperiode 2016 des Hauptsteuerdomizils 
Y._____ bei. Darin deklarierten sie für die 5.5-Zimmerwohnung in der 
Gemeinde X._____ einen Eigenmietwert von Fr. 31'200.-- (inkl. Hobby-
raum und Autoabstellplätze).
3.
In der am 1. November 2017 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 
erlassenen definitiven Veranlagungsverfügung setzte die Steuerverwal-
tung des Kantons Graubünden den Eigenmietwert für die erwähnte 5.5-
Zimmerwohnung in der Gemeinde X._____ − entsprechend der Revisi-
onsschätzung vom 23. September 2013 − auf Fr. 44'900.-- (inkl. Hobby-
raum und Autoabstellplätze) fest.
4.
Die dagegen erhobene Einsprache vom 30. November 2017 mit dem An-
trag auf Reduktion des Eigenmietwerts auf Fr. 30'000.-- wies die kantona-
le Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid betreffend Kantons- und 
Gemeindesteuern 2016 vom 1. Dezember 2017 ab.
5.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 4. Dezember 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden mit dem Antrag, "der Eigenmietwert der 5.5-


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Zimmerwohnung in X._____ sei anstatt mit Fr. 40'800.-- mit einem Betrag 
von Fr. 30'000.-- einzusetzen". Begründend führten sie aus, dass ein 
Mietzins von Fr. 3'400.-- pro Monat auf dem freien Markt als Dauermiete 
nicht erzielbar sei, zumal der Markt bei der Vermietung von Wohnungen 
in X._____ auf Jahresbasis rückläufig sei und der entsprechende Leer-
stand steigende Tendenz aufweise. Die Besteuerung eines Eigenmiet-
werts, der über der erzielbaren Marktmiete liege, sei willkürlich, weshalb 
dieser auf Fr. 30'000.-- herabzusetzen sei. Als Beweis sei ein Gutachten 
von einem unabhängigen Sachverständigen einzuholen.
6.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-
degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 11. Januar 2018 auf 
Abweisung der Beschwerde. Begründend führte sie im Wesentlichen aus, 
dass für die Bestimmung des Eigenmietwerts der betreffenden Liegen-
schaft auf die rechtskräftige amtliche Schätzung vom 23. September 2013 
abzustellen sei. Der sich daraus ergebende Mietwert entspreche dem 
Marktwert. Die von den Beschwerdeführern zum Vergleich aufgeführten 
Wohnungen könnten nicht mit der beschwerdeführerischen Liegenschaft 
verglichen werden, da es sich bei dieser um eine sehr grosse Wohnung in 
gehobenem Standard handle. Dass der Markt bei der Vermietung von 
Wohnungen in der Gemeinde X._____ auf Jahresbasis rückläufig sei und 
der entsprechende Leerstand steigende Tendenz aufweise, sei zudem ei-
ne blosse Behauptung der Beschwerdeführer. Die Einholung eines Gut-
achtens eines Sachverständigen sei entbehrlich, da der rechtlich erhebli-
che Sachverhalt genügend abgeklärt sei und weitere Erhebungen am 
Beweisergebnis nichts zu ändern vermöchten. 
7.
Am 23. Januar 2018 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihrem 
Antrag fest. Ergänzend zur Begründung in der Beschwerde führten sie 
noch aus, dass es sich bei den aufgeführten Vergleichsobjekten um 
Wohnungen handle, die mit den höchsten Mietpreisen ausgeschrieben 
gewesen seien, weshalb die eingereichten Inserate durchaus tauglich 


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seien, einen Hinweis auf die Marktsituation im Bereich der ganzjährlich 
vermieteten Wohnungen zu geben. Vor diesem Hintergrund erscheine ei-
ne Monatsmiete von Fr. 3'400.-- klarerweise als nicht marktkonform. Das 
Schätzungsamt habe mit der Bewertung aus dem Jahr 2013 die heutige 
Marktsituation, wonach die Jahresmieten heute eher sinkende Tendenz 
aufwiesen, nicht beachtet bzw. nicht beachten können. Im Übrigen seien 
vom Schätzungsamt im Wesentlichen Vergleichsmieten herangezogen 
worden, welche mit einer Ausnahme zwischen Fr. 2'200.-- und Fr. 2'890.-- 
gelegen hätten. Unter Berücksichtigung der heutigen Marktsituation er-
scheine daher ein monatlicher Mietwert von Fr. 2'500.-- als angemessen.
8.
Am 2. Februar 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihrem 
Antrag fest und wies darauf hin, dass sich eine Monatsmiete von 
Fr. 3'400.-- auch unter Berücksichtigung von zwei weiteren Vergleichsob-
jekten als marktkonform erweise. Eine amtliche Schätzung weise eine er-
höhte Beweiskraft für die darin enthaltenen Tatsachen auf und es sei 
nicht ohne triftigen Grund davon abzuweichen. Vorliegend bestehe kein 
Grund für eine Abweichung.
9.
Mit Triplik vom 8. bzw. 12. Februar 2018 führten die Beschwerdeführer in 
Bezug auf die von der Beschwerdegegnerin eingereichten zwei Internet-
Inserate noch aus, dass die betreffenden Wohnungen zwar zu den ange-
gebenen Mietpreisen ausgeschrieben, bis heute aber noch nicht vermietet 
worden seien. Der zuständige Immobilienvermittler glaube nicht, dass 
diese Wohnungen zu den inserierten Preisen vermietet werden könnten. 
Zudem habe er bestätigt, dass die Mieten in den letzten Jahren rückläufig 
gewesen seien und bei Wohnungen im oberen Preissegment ein Preis-
druck bestehe. Seiner Ansicht nach seien die Schätzungen für die Festle-
gung der Eigenmietwerte zu einem Zeitpunkt vorgenommen worden, zu 
welchem die Mietpreise auf einem Höchststand gewesen seien, weshalb 
die Eigenmietwerte generell bald wieder nach unten korrigiert werden 


- 5 -
müssten. Bei Bedarf sei der zuständige Immobilienvermittler als Zeuge 
einzuvernehmen.
10.
Am 20. Februar 2018 führte die Beschwerdegegnerin quadruplicando 
noch aus, dass nicht ersichtlich sei, weshalb eine Wohnung zu einem be-
stimmten Mietpreis ausgeschrieben werden sollte, wenn erwartet werde, 
dass sie nicht zu diesem Preis vermietet werden könne. Es stehe den Be-
schwerdeführern frei, für künftige Steuerperioden eine neue Schätzung zu 
beantragen, um den tieferen Eigenmietwert zu belegen.
11.
Am 12. März 2018 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellung-
nahme ein, ohne wesentlich Neues vorzubringen.
12.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Schreiben vom 22. März 2018 
unter Verweis auf die von ihr eingereichten Rechtsschriften auf eine wei-
tere Stellungnahme.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2016 vom 1. Dezember 2017 sowie auf die eingereichten 
Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzel-
richterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschrei-
tet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende ver-
waltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperiode 
2016, für welche die Beschwerdeführer mit Veranlagungsverfügung vom 


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1. November 2017 zur Zahlung von Fr. 4'627.-- an Kantonssteuern und 
Fr. 5'691.-- an Gemeindesteuern, insgesamt somit Fr. 10'318.--, verpflich-
tet wurden. Würde der von den Beschwerdeführern beantragte Eigen-
mietwert von Fr. 30'000.-- berücksichtigt werden, läge der zu bezahlende 
Steuerbetrag bei gesamthaft Fr. 8'073.-- (Fr. 3'544.-- an Kantonssteuern, 
Fr. 4'529.-- an Gemeindesteuern). Aus der Differenz der genannten Steu-
erbeträge resultiert ein Streitwert von Fr. 2'245.--. Da dieser unter 
Fr. 5'000.-- liegt und die vorliegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung 
zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.
2. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 1. Dezember 2017 be-
treffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016, mit welchem die Be-
schwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer vom 
30. November 2017 abgewiesen und gleichzeitig den Eigenmietwert der 
5.5-Zimmerwohnung in X._____ von Fr. 40'800.-- (inkl. Hobbyraum) ent-
sprechend der amtlichen Schätzung vom 23. September 2013 bestätigt 
hat. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt weitergezogen werden (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
[StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den 
Kanton Graubünden [StG; BR 720.00] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes 
über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sach-
liche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 
Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von un-
selbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kan-
tonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier − wie gesehen 
(vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung 
der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsge-
richtes des Kantons Graubünden. Als formelle und materielle Adressaten 
des angefochtenen Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführer 


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berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde ist demnach einzutreten.
b)
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin für die 
Festlegung des Eigenmietwerts der in der Gemeinde X._____ gelegenen 
5.5-Zimmerwohnung zu Recht auf den Wert gemäss amtlicher Schätzung 
vom 23. September 2013 von Fr. 40'800.-- abgestellt hat oder ob der von 
den Beschwerdeführern geltend gemachte Wert von Fr. 30'000.-- mass-
gebend ist.
3.
Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt 
steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder 
Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche 
Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz noch einen Aufenthalt 
haben, sind kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, 
wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 4 Abs. 1 
StHG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton nur für einen Teil des 
Einkommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für 
die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der seinem ge-
samten Einkommen und Vermögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). Vorlie-
gend ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin B._____ in der Ge-
meinde X._____ eine Eigentumswohnung (Parzelle 1492, StWE-
Nr. 52275, 5.5-Zimmerwohnung inkl. Hobbyraum und drei Autoabstell-
plätze) besitzt und damit − zusammen mit ihrem Ehegatten − im Kanton 
Graubünden sowie in der Gemeinde X._____ bezüglich der Kantons- und 
Gemeindesteuern der beschränkten Steuerpflicht untersteht.
4. a)
Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einma-
ligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständi-
ger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennut-
zung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten 


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der Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Be-
steuerung des Eigenmietwertes von Grundstücken ausdrücklich vor. Als 
Grundlage der Wertfestsetzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 
StHG gilt der Marktwert (REICH/WEIDMANN, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
[StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 7 Rz. 42 ff.). 
b)
Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, 
insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung 
oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder 
Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines 
Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steu-
erbar. Die Besteuerung des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuer-
pflichtige als Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung 
selbst bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung 
steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Be-
handlung der Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter anderseits. 
Massgebend für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwertes 
ist dabei grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, 
d.h. der Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem 
Dritten erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Die Besteuerung des Eigen-
mietwerts basiert im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. 
Der amtlich geschätzte Eigenmietwert beruht in der Regel auf der Ver-
gleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsob-
jekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei ei-
ner Drittvermietung erzielt werden könnte (Urteil des Verwaltungsgerich-
tes des Kantons Graubünden [VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c). Die 
Werte der rechtskräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter 
Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden grundsätzlich 
für die Steuerbehörden verbindlich (vgl. VGU A 15 21 vom 22. März 2017 
E.4a, A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c, A 13 59 vom 4. März 2014 


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E.3c, A 10 29 vom 23. April 2010 E.2, A 07 44 vom 22. Januar 2008 E.2, 
A 04 52 vom 19. Oktober 2004 E.2, A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; PVG 
2002 Nr. 24, 2000 Nr. 47, 1997 Nr. 37). Dies hat − wie nachstehend dar-
gestellt − auch im vorliegenden Fall zu gelten. Wenn jemand die amtliche 
Schätzung − wie vorliegend die amtliche Revisionsschätzung vom 
23. September 2013 − akzeptiert, ohne diese anzufechten, kann er später 
in einem anderen Verfahren die Korrektheit derselben nicht mehr anfech-
ten. Dies widerspräche dem aus Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fliessenden Grundsatz 
von Treu und Glauben, welcher widersprüchliches und rechtsmissbräuch-
liches Verhalten verbietet. Wenn Grundeigentümer mit den amtlich ge-
schätzten Werten ihrer Grundstücke nicht einverstanden sind, haben sie 
die amtliche Schätzung somit direkt mittels Einsprache beim Amt für Im-
mobilienbewertung anzufechten (vgl. Art. 19 des Gesetzes über die amtli-
chen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]), wobei der Einspra-
cheentscheid des Amtes für Immobilienbewertung gemäss Art. 20 IBG in-
nert 30 Tagen mittels Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten 
werden kann. Wird die amtliche Schätzung akzeptiert, können die Grun-
deigentümer die Korrektheit derselben später nicht mehr anfechten. Indes 
steht es einer Partei − insbesondere dann, wenn die 30-tägige Einspra-
chefrist bezüglich der amtlichen Schätzung von Art. 19 Abs. 1 IBG ver-
passt wurde − frei, jederzeit eine neue amtliche Schätzung zu verlangen 
(vgl. Art. 12 IBG) oder den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen 
Schätzung auf andere Weise zu erbringen. 
5. a)
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der 
Kantons- und Gemeindesteuern 2016 bzw. für die Bestimmung des Ei-
genmietwerts der sich im Eigentum der Beschwerdeführerin B._____ be-
findlichen 5.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde X._____ auf die amtliche 
Revisionsschätzung vom 23. September 2013 abgestellt, wonach der Ei-
genmietwert der fraglichen Wohnung Fr. 40'800.-- (inkl. Hobbyraum) be-
trägt. Die Revisionsschätzung vom 23. September 2013 wurde von den 


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heutigen Beschwerdeführern im Zeitpunkt des Erlasses derselben nicht 
angefochten und erwuchs somit unangefochten in Rechtskraft. Dement-
sprechend können aber die Beschwerdeführer im vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der Revisionsschätzung 
vom 23. September 2013 grundsätzlich nicht mehr anfechten. Vielmehr 
hätten sie hierzu − wie gesehen − direkt die amtliche Schätzung beim 
damaligen Amt für Schätzungswesen anfechten müssen, was sie aber 
nicht getan haben. Die Folgen dieses Untätigbleibens müssen sich die 
Beschwerdeführer zum eigenen Nachteil anrechnen lassen. Vor diesem 
Hintergrund zielen die von den Beschwerdeführern im vorliegenden ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren getätigten Ausführungen, 
wonach vom Schätzungsamt anlässlich der Revisionsschätzung im Jahr 
2013 im Wesentlichen Vergleichsmieten herangezogen worden seien, 
welche mit einer Ausnahme zwischen Fr. 2'200.-- und Fr. 2'890.-- gelegen 
hätten und sich der geschätzte Eigenmietwert von Fr. 40'800.-- bzw. 
Fr. 3'400.-- pro Monat daher als nicht realistisch erweise (vgl. Replik vom 
23. Januar 2018 S. 2), ins Leere. Vielmehr hätten diese Vorbringen nach 
dem vorstehend Gesagten bereits in einem Beschwerdeverfahren betref-
fend die amtliche Revisionsschätzung (vgl. Art. 13 des damaligen Geset-
zes über die amtlichen Schätzungen [aSchG; BR 850.100]) vorgebracht 
werden müssen, was die Beschwerdeführer indes unterlassen haben. Vor 
diesem Hintergrund hat die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Bestim-
mung des Eigenmietwerts der sich im Eigentum der Beschwerdeführerin 
B._____ befindlichen, in der Gemeinde X._____ gelegenen 5.5-Zimmer-
wohnung zu Recht auf die amtliche Revisionsschätzung vom 23. Sep-
tember 2013 abgestellt und den Eigenmietwert auf Fr. 40'800.-- (inkl. 
Hobbyraum) veranlagt. Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, 
vermag − wie nachstehend dargestellt − nicht zu überzeugen. 
b)
Zum einen machen die Beschwerdeführer geltend, dass der Markt bei der 
Vermietung von Wohnungen in der Gemeinde X._____ auf Jahresbasis 


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rückläufig sei und der entsprechende Leerstand steigende Tendenz auf-
weise, weshalb ein Mietzins von Fr. 3'400.-- pro Monat nicht erzielbar sei. 
Die eingereichten Inserate vergleichbarer Wohnungen zeigten die Markt-
situation im Bereich der ganzjährlich vermieteten Wohnungen. Die Be-
steuerung eines über der erzielbaren Marktmiete liegenden Eigenmiet-
werts von Fr. 40'800.-- sei willkürlich. Dazu gilt es zunächst festzuhalten, 
dass es den Beschwerdeführern zwar − wie gesehen − offen steht, den 
Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung auch ausserhalb 
des eigentlichen Schätzungsverfahrens bzw. nachdem die entsprechende 
amtliche Schätzung in Rechtskraft erwachsen ist, entweder mittels einer 
neuen amtlichen Schätzung oder auf andere Weise zu erbringen (vgl. 
vorstehend E.4b in fine). Keinesfalls reicht es aber aus, Inserate anderer 
Wohnungen in derselben und benachbarter Gemeinden einzureichen und 
zu behaupten, dass es sich bei den fraglichen Objekten um vergleichbare 
Objekte handle, ohne darzulegen, inwiefern diese Wohnungen mit dem 
vorliegend interessierenden Objekt vergleichbar sein sollen. Dies zumal 
es sich bei den meisten der von den Beschwerdeführern erwähnten Ver-
gleichsobjekten um 4.5-Zimmerwohnungen handelt, während es sich bei 
der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung um eine grosse 5.5-
Zimmerwohnung mit 187 m2 und gehobenem Standard für höchste An-
sprüche handelt. Des Weiteren haben die Beschwerdeführer auch ihre 
Behauptung, wonach der Markt bei der Vermietung von Wohnungen in 
X._____ auf Jahresbasis rückläufig sei und der entsprechende Leerstand 
steigende Tendenz aufweise, weder im Einspracheverfahren noch im vor-
liegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren mittels Bewei-
sen belegt. Und schliesslich hat die Beschwerdegegnerin duplicando ih-
rerseits Inserate zweier zu vermietender Wohnungen in der Gemeinde 
X._____ eingereicht, welche bezüglich Wohnfläche und Ausbaustandard 
wohl eher mit der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung vergleich-
bar sind und welche die Rechtmässigkeit des amtlich geschätzten Eigen-
mietwerts der beschwerdeführerischen Liegenschaft von Fr. 40'800.-- be-
kräftigen. Dementsprechend vermögen aber weder die von den Be-


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schwerdeführern eingereichten Wohnungsinserate noch die unbelegt ge-
bliebene beschwerdeführerische Behauptung, wonach der Markt bei der 
Vermietung von Wohnungen in der Gemeinde X._____ auf Jahresbasis 
rückläufig sei und der entsprechende Leerstand steigende Tendenz auf-
weise, den Eigenmietwert der fraglichen 5.5-Zimmerwohnung von 
Fr. 40'800.-- gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 23. September 
2013 in Zweifel zu ziehen. Folglich hat die Beschwerdegegnerin hinsicht-
lich Bestimmung des Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu 
Recht auf die amtliche Revisionsschätzung vom 23. September 2013 ab-
gestellt. 
c)
Zum anderen bringen die Beschwerdeführer vor, dass das damalige Amt 
für Schätzungswesen mit der Bewertung aus dem Jahr 2013 die heutige 
Marktsituation, wonach die Jahresmieten heute eher sinkende Tendenz 
aufwiesen, nicht beachtet habe bzw. gar nicht habe beachten können. 
Daher sei von der amtlichen Schätzung abzuweichen oder ein Gutachten 
eines unabhängigen Sachverständigen einzuholen. Auch diese Argumen-
tation zielt − wie nachstehend dargestellt − ins Leere. Gemäss ständiger 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 
weist eine amtliche Schätzung eine erhöhte Beweiskraft für die darin ent-
haltenen Tatsachen auf, weshalb nicht ohne triftigen Grund davon abzu-
weichen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amtliche Schätzung ist 
(VGU A 15 25 vom 24. September 2015 E.2c). Vorliegend stützt sich die 
Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- und Gemeinde-
steuern 2016 − wie gesehen − auf die amtliche Revisionsschätzung vom 
23. September 2013 und damit auf eine durchaus zeitnahe Schätzung. 
Vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdegegnerin kein Anlass, 
von den Werten gemäss der amtlichen Schätzung abzuweichen. Aus 
demselben Grund besteht im Übrigen auch von Seiten des streitberufe-
nen Gerichtes kein Anlass, das von den Beschwerdeführern beantragte 
Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen einzuholen oder den 
von den Beschwerdeführern offerierten Immobilienvermittler als Zeuge 


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zur Frage der heutigen Marktsituation einzuvernehmen, weshalb die ent-
sprechenden Beweisanträge abzuweisen sind. Wenn die Beschwerdefüh-
rer der Auffassung sind, dass sich die heutige Marktsituation nicht mehr 
mit derjenigen im Zeitpunkt der Schätzung, mithin im September 2013, 
vergleichen lasse, wäre es vielmehr an ihnen gelegen, gemäss Art. 12 
IBG eine neue amtliche Bewertung ihrer Liegenschaft zu beantragen oder 
aber den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung auf an-
dere Weise zu erbringen. Die Beschwerdeführer haben indes weder das 
eine noch das andere getan. Vielmehr haben sie es auch im vorliegenden 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren damit bewenden lassen, 
zu behaupten, dass sich die heutige Marktsituation mit tendenziell sin-
kenden Jahresmieten nicht mehr mit jener im Jahr 2013 vergleichen las-
se, ohne diese Behauptung mit Beweisen zu untermauern. Damit haben 
die Beschwerdeführer aber den ihnen obliegenden Gegenbeweis zu den 
Werten der amtlichen Schätzung vom 23. September 2013 nicht erbracht.
6. a)
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 
dass die Beschwerdeführer den Gegenbeweis zu den Werten der amtli-
chen Schätzung vom 23. September 2013 weder im Einspracheverfahren 
noch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren er-
bracht haben. Dementsprechend hat aber die Beschwerdegegnerin für 
die Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu Recht auf 
den Eigenmietwert gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 23. Sep-
tember 2013 in der Höhe von Fr. 40'800.-- abgestellt. Der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 1. Dezember 2017 erweist sich somit als rech-
tens, was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen er-
hobenen Beschwerde führt. Selbstverständlich steht es den Beschwerde-
führern trotz des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens frei, für künftige 
Steuerperioden schriftlich eine neue Schätzung im Sinne von Art. 12 IBG 
zu beantragen, um den von ihnen behaupteten, tieferen Eigenmietwert ih-
rer Liegenschaft zu belegen.


- 14 -
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten in der 
Höhe von Fr. 1'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer 
Haftung zulasten der Beschwerdeführer. Bund, Kanton und Gemeinden 
sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird 
gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 
abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden 
Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. 
Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
333.--
zusammen
Fr. 1‘333.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]