gr_gerichte · R 2023 37 · 2024-03-05 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 37
5. Kammer 
Vorsitz
Parolini
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 5. März 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 
Beschwerdeführer
gegen
A._____, 
Beschwerdegegner 1
und
Gemeinde B._____, 
Beschwerdegegnerin


- 2 -
sowie
Amt für Raumentwicklung Graubünden, 
Beschwerdegegner 2
betreffend Baugesuch (BAB)


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ 
ist 
hauptberuflicher 
Landwirt 
und 
Eigentümer 
einer 
Maiensässhütte auf der Parzelle 346, Assek-Nr. 111C-A, im Gebiet 
"C._____" auf rund 1600 m.ü.M. Die Hütte befindet sich in der 
Landwirtschaftszone und in nächster Nähe zur Feriensiedlung "D._____" 
mit 26 Einzelhäusern bzw. zu den Skiliften E._____. Die Anfang des 
letzten Jahrhunderts errichtete und ca. 30 m2 grosse Maiensässhütte 
besteht aus einer "Kocheinrichtung" bzw. einer offenen Feuerstelle, einer 
separaten Schlafstube und einem unterirdischen Käsekeller. In 
unmittelbarer Nähe befindet sich der ebenfalls A._____ gehörende 
Doppelstall mit Vieh- und Heustallteil.
2.
Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE GR) 
erteilte A._____ am 18. Juni 2021 eine BAB-Bewilligung für die 
Umnutzung der landwirtschaftlichen Temporärwohnbaute und des Stalles 
zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken ohne bauliche Massnahmen.
3.
Am 25. Mai 2022 reichte A._____ bei der Gemeinde B._____ ein 
Baugesuch für die Erneuerung (Renovation) und Erweiterung (Anbau) der 
Maiensässhütte ein. Betreffend Beschrieb und Begründung des 
Bauvorhabens führte er darin aus, zurzeit sei das Gebäude nicht 
bewohnbar. Die Bausubstanz sei in einem einigermassen guten Zustand. 
An einigen Stellen sei das Dach jedoch nicht mehr dicht. Der Keller sei in 
einem guten Zustand und die Bruchsteinmauern seien einigermassen 
erhalten, müssten aber teilweise durch Beton erneuert werden. Geplant 
seien nebst der Sanierung der bestehenden Fundamente das 
Auswechseln von einzelnen morschen Strickbalken, die Erneuerung der 
Dachkonstruktion und die Vergrösserung der bestehenden Wohnfläche 
um 30 %. Ausserdem seien ein Wasseranschluss bzw. sanitäre 


- 4 -
Einrichtungen (Küche, Bad/Dusche, Wasser-Klosett), ein Anschluss an die 
Gemeindekanalisation und weitere Anschlüsse vorgesehen.
4.
Nachdem die Gemeinde B._____ das Baugesuch am 21. Juni 2022 mit 
Antrag auf Erteilung der BAB-Bewilligung dem ARE GR überwiesen hatte, 
wurde es vom 1. Juli 2022 bis zum 20. Juli 2022 öffentlich aufgelegt. 
5.
In 
der 
Folge 
nahmen 
verschiedene 
kantonale 
Ämter 
sowie 
Umweltschutzorganisationen zum Bauvorhaben Stellung. 
6.
Am 13. Dezember 2022 fand ein Augenschein vor Ort statt. 
7.
Am 13. März 2023 erteilte das ARE GR A._____ die nachgesuchte BAB-
Bewilligung unter Auflagen, insbesondere einem Zweckänderungsverbot 
(keine Nutzung als Dauerwohnbaute). Gleichzeitig wurde die am 18. Juni 
2021 erteilte BAB-Bewilligung für Zweckänderungen ohne bauliche 
Massnahmen widerrufen und die Gemeinde angewiesen, das verfügte 
Zweckänderungsverbot nach Eintritt der Rechtskraft im Grundbuch 
anmerken zu lassen. 
8.
Mit Entscheid vom 30. März 2023 erteilte die Gemeinde B._____ A._____ 
die Baubewilligung für das Bauvorhaben, die sie zusammen mit der BAB-
Bewilligung als integrierter Bestandteil eröffnete.
9.
Nachdem das Bundesamt für Raumentwicklung (nachfolgend: ARE Bund) 
am 4. April 2023 die Gemeinde B._____ um Eröffnung von Entscheiden, 
insbesondere Bewilligungen, im Zusammenhang mit dem vorliegenden 
BAB-Verfahren ersucht hatte, liess Letztere dem ARE Bund in der Folge 
die entsprechenden Unterlagen inkl. Baubewilligung zukommen. 


- 5 -
10.
Am 11. Mai 2023 erhob das ARE Bund (nachfolgend: Beschwerdeführer) 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 
beantragte, die Baubewilligung der Gemeinde B._____ vom 30. März 
2023 sowie die BAB-Bewilligung des ARE GR vom 13. März 2023 seien 
aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern. 
Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
Begründend brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, 
vorliegend 
sei 
von 
einem 
nichtlandwirtschaftlichen 
Bauvorhaben 
auszugehen, weshalb dessen Bewilligungsfähigkeit zu Recht nach 
Art. 24c RPG geprüft worden sei. Zudem könne das Gebäude im 
gegenwärtigen Zustand kaum mehr als gebrauchstüchtige Wohnbaute 
angesehen werden. Auch werde bestritten, dass die quantitativen 
Obergrenzen nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV eingehalten seien. Sodann 
seien die Umbaukosten im Baugesuch auf CHF 250'000.-- geschätzt 
worden, womit sie ein Mehrfaches des Werts der Maiensässhütte 
ausmachen dürften. Da die bewilligten baulichen Veränderungen zu einem 
Wohnstandard führten, der dermassen von jenem von 1972 abweiche, sei 
die Wesensgleichheit schon deswegen nicht eingehalten. Erst recht gelte 
dies in Verbindung mit den vorgesehenen Erweiterungen. Auch die 
Volumenvergrösserung stelle ein Kriterium dar, das für sich allein wohl 
bereits zu einer Verweigerung der Bewilligung hätte führen müssen, und 
jedenfalls in Kombination mit den anderen Kriterien die Wesensgleichheit 
verletze. Wenn man bedenke, wie archaisch die (bloss vermutete) 
ursprüngliche Wohnnutzung gewesen sei, werde klar, dass die Grenzen 
des 
Zulässigen 
offensichtlich 
überschritten 
würden. 
Durch 
die 
Realisierung 
des 
Bauvorhabens 
würde 
der 
Charakter 
als 
Temporärwohnbaute offensichtlich verloren gehen, weshalb ein Verstoss 
gegen Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV vorliege. Ausserdem seien als 
gravierendste Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild der Anbau 
und die Dachanhebung anzusehen. In Bezug auf diese Vorhaben könnten 


- 6 -
keine Rechtfertigungsgründe angerufen werden, weshalb auch Art. 24c 
Abs. 4 RPG verletzt sei. Insgesamt würden die bewilligten Änderungen in 
mehrfacher Hinsicht gegen Bundesrecht verstossen.
11.
A._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 1) beantragte in seiner 
Vernehmlassung vom 22. Juni 2023 (Poststempel), die nachgesuchte 
Baubewilligung sei zu erteilen. Zudem sei ein Augenschein durchzuführen. 
Begründend führte er im Wesentlichen aus, die Beurteilung des WWF und 
von Pro Natura vom August 2022 entspreche nicht den Tatsachen, 
weshalb sie zum Augenschein einzuladen seien. Die frühere Vornutzung 
könne ebenfalls am Augenschein festgestellt werden. Ausserdem betrage 
die Volumenvergrösserung der Hütte nicht mehr als 30 %. Auch 
entspreche das eingereichte Baugesuch der heutigen Praxis von Kanton 
und Gemeinde. Ohne Erneuerungs- und Unterhaltsarbeiten werde die 
Maiensässhütte zerfallen. Letztere diene während der Heuernte sowie im 
Frühling und Herbst sehr wohl der Landwirtschaft.
12.
In seiner Vernehmlassung vom 5. Juli 2023 beantragte das ARE GR 
(nachfolgend: Beschwerdegegner 2) die Abweisung der Beschwerde. 
Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, die vorliegende Hütte 
erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme 
einer bestimmungsgemässen Nutzbarkeit. Insgesamt hinterlasse das 
Gebäude in den Grundzügen einen soliden, intakten Eindruck. Ausserdem 
seien die messbaren Grenzen der Erweiterung nach Art. 42 Abs. 3 lit. a 
und b RPV eingehalten. Sodann weiche das geplante Bauprojekt 
bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung nicht wesentlich vom 
bestehenden Gebäude ab. Mit dem vorliegenden Bauvorhaben entstehe 
nicht "etwas ganz anderes". Vielmehr werde im Rahmen der geplanten 
Umbauarbeiten die bestehende und handwerklich sorgfältige Bauweise 
fortgeführt. Es erfolge zwar eine (im Rahmen der vorgegebenen 
messbaren Grenzen liegende) Flächen- und Volumenvergrösserung, was 


- 7 -
allerdings nicht a priori unstatthaft sei. Art. 24c Abs. 4 RPG lasse eine 
solche zu, sofern sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sei. Es solle 
lediglich die Doppelnutzung der Schlafstube entsprechend den auch im 
Temporärwohnbereich 
geltenden 
zeitgemässen 
Raumansprüchen 
entflochten werden. Die Schlafnutzung solle in einen neuen Anbau verlegt 
werden, wobei Letzterer sich der Hauptbaute unterordne und deren 
Fluchten sowie die ortstypische Strickholzstruktur und Bauweise 
übernehme. Die heute sichtbare Baute werde auch nach dem Umbau in 
ihrem bestehenden traditionellen Gepräge wahrgenommen. Es gingen 
weder der Charakter noch die Identität der Baute verloren. Ferner bewege 
sich die Nutzungsart nach dem Umbau im Rahmen der vorbestehenden 
Nutzungsart. Die Baute werde nach dem Umbau wie früher von der 
Familie im Sinne einer Mischnutzung genutzt. Dass damit eine 
Komfortsteigerung einhergehe, werde nicht bestritten. Weshalb eine 
solche unzulässig sein sollte, erschliesse sich nicht. Zusammenfassend 
habe das Bauvorhaben aufgrund der geforderten Gesamtbetrachtung und 
unter 
Ausschöpfung 
des 
den 
Vollzugsbehörden 
zustehenden 
Beurteilungs- und Ermessensspielraums eine unter dem Aspekt von 
Art. 24c RPG bewilligungsfähige Änderung zum Gegenstand.
13.
Nachdem 
sich 
die 
Gemeinde 
B._____ 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin) innert angesetzter Frist nicht hatte vernehmen 
lassen, wurde sie am 13. Juli 2023 vom Gericht gebeten, sämtliche 
Vorakten einzureichen. 
14.
Am 25. August 2023 (Poststempel) replizierte der Beschwerdeführer bei 
unveränderten Rechtsbegehren und nahm zu den Vernehmlassungen der 
Beschwerdegegner 1 und 2 Stellung.


- 8 -
15.
Der Beschwerdegegner 1 beantragte in seiner Duplik vom 7. September 
2023 (Poststempel) die Abweisung der Beschwerde und vertiefte seinen 
Standpunkt.
16.
Der Beschwerdegegner 2 duplizierte am 27. September 2023 mit 
unveränderten 
Rechtsbegehren 
und 
nahm 
zur 
Replik 
des 
Beschwerdeführers Stellung.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in ihren 
Rechtsschriften sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 
angefochtene 
Entscheid 
der 
Beschwerdegegnerin 
betreffend 
Baubewilligung vom 30. März 2023, zu welcher auch die BAB-Bewilligung 
des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 als integrierter Bestandteil 
der kommunalen Bewilligung gehört (vgl. Akten des Beschwerdeführers 
[Bf-act.] 1, Ziff. 17, S. 3), ist weder endgültig noch kann er bei einer 
anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde fällt somit in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. 
1.2.
Gemäss Art. 111 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) können Bundesbehörden, die 
zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, die Rechtsmittel 
des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am 


- 9 -
Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen. Nach Art. 48 Abs. 4 der 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) ist der Beschwerdeführer im 
Bereich der Raumplanung zur Beschwerde nach den allgemeinen 
Bestimmungen über die Bundesrechtspflege berechtigt (vgl. Art. 89 Abs. 2 
lit. a BGG). Damit ist Letzterer unbestrittenermassen zur Erhebung der 
vorliegenden Beschwerde legitimiert.
1.3.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. 
Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 f. VRG; Bf-act. 4) ist demnach einzutreten. 
2.1.
Der Antrag des Beschwerdeführers, der Beschwerde die aufschiebende 
Wirkung zu erteilen, wird mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache 
obsolet. 
2.2.
In beweisrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdegegner 1 und 2 
die Durchführung eines Augenscheins. Dieser Beweisantrag ist 
abzulehnen, weil sich der Charakter der bestehenden Baute sowie das 
geplante Bauvorhaben mit hinreichender Klarheit aus den vorliegenden 
Akten ergeben und nicht ersichtlich ist, inwiefern die Abnahme weiterer 
Beweise zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnte 
(vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler: BGE 144 II 427 
E.3.1.3). 
3.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin bzw. der 
Beschwerdegegner 2 das Baugesuch des Beschwerdegegners 1 zu Recht 
bewilligt hat oder nicht. 
4.
Nach Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) sehen die Kantone mindestens ein 
Rechtsmittel vor gegen Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das 
RPG 
sowie 
seine 
kantonalen 
und 
eidgenössischen 


- 10 -
Ausführungsbestimmungen stützen, wobei die volle Überprüfung durch 
wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 
lit. b RPG). Aufgrund dieser bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das 
Verwaltungsgericht in der vorliegenden Streitsache grundsätzlich über 
eine 
umfassende 
Kognition, 
die 
nicht 
auf 
die 
Rechts- 
und 
Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist, sondern 
eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst (vgl. BGE 146 II 367 E.3.2.1, 
145 I 52 E.3.6 und 118 Ib 26 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 
1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1, 1C_494/2018 vom 13. Juni 
2019 E.2.2 und 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f.; Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 21 16 vom 
3. Mai 2022 E.3.4 und R 19 52 vom 14. Oktober 2021 E.4.6). Allerdings 
auferlegen sich die kantonalen Gerichte, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b 
RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, 
Zurückhaltung, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
zu respektieren (vgl. BGE 145 I 52 E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 
1C_97/2014 vom 9. Februar 2015 E.3.3). 
5.1.
Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer solchen 
Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der 
Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 
RPG). Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der 
Landwirtschaftszone 
zonenkonform, 
die 
zur 
landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. 
5.2.
Der BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 ist zu 
entnehmen, dass das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 gemäss 
eigenen Aussagen anlässlich des Augenscheins vom Dezember 2022 der 
Familie ermöglichen solle, ab und zu die Wochenenden und Ferien auf 


- 11 -
dem Maiensäss in Dorfnähe zu verbringen. Letztlich diene das Maiensäss 
wie früher der Bewirtschafterfamilie A._____ für den Aufenthalt bei der 
Heuernte im Sommer. Zusätzlich halte sich die Bewirtschafterfamilie auch 
an Schlechtwettertagen im Maiensäss auf, an denen das Vieh im 
danebenstehenden Doppelstall untergebracht werden müsse. Somit 
unterliege die Temporärwohnbaute einer Mischnutzung und werde 
einerseits 
zu 
landwirtschaftlichen 
und 
anderseits 
zu 
nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken genutzt (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 3.4, 
S. 4). 
5.3.
Im vorliegenden Fall steht die vom Beschwerdegegner 2 angenommene 
teilweise landwirtschaftliche Nutzung der Maiensässhütte im Widerspruch 
zu den Ausführungen des Amts für Landwirtschaft und Geoinformation 
(ALG) Graubünden in seiner Stellungnahme vom 27. Juni 2022, wonach 
es sich bei der Parzelle 346 um ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück 
und beim Bauvorhaben um ein nichtlandwirtschaftliches Projekt handle 
(vgl. Akten des Beschwerdegegners 2 [Bg2-act.] 13). Zudem war auch in 
der Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt (ANU) Graubünden 
vom 20. Juli 2022 von der beabsichtigten Sanierung und Erweiterung 
eines nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Gebäudes die Rede (vgl. 
Bg2-act. 15). Ausserdem führte der Vertreter des Beschwerdegegners 1 
anlässlich des im Dezember 2022 durchgeführten Augenscheins aus, 
heutzutage werde auf dem Maiensäss geheut und das Heu zu Ballen 
verarbeitet; das Gebäude werde nicht mehr genutzt (vgl. Bg2-act. 18, 
S. 2). Auch erteilte der Beschwerdegegner 2 dem Beschwerdegegner 1 
auf entsprechendes Gesuch hin am 18. Juni 2021 gestützt auf Art. 24a 
RPG eine BAB-Bewilligung für die Umnutzung der Temporärwohnbaute 
sowie des Stalles zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken ohne bauliche 
Massnahmen (vgl. Bg2-act. 24). Vor diesem Hintergrund ist eine 
landwirtschaftliche bzw. teilweise landwirtschaftliche Nutzung der 


- 12 -
Maiensässhütte nicht glaubhaft dargetan. Andernfalls würde das Innere 
der Hütte auf den aktenkundigen Fotoaufnahmen auch nicht so 
unaufgeräumt aussehen (vgl. Bg2-act. 11 und die den edierten Akten 
beigelegten Fotoaufnahmen). Somit ist die Erteilung einer Bewilligung 
nach Art. 16a Abs. 1 RPG nicht möglich. Die Bewilligungsfähigkeit des 
umstrittenen Bauvorhabens ist vielmehr mit Blick auf Art. 24c RPG und die 
dazugehörigen Verordnungsbestimmungen zu prüfen.
6.
Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr 
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche 
Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde 
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 
werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten 
sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert 
worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 
Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt 
Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu 
vermeiden (Art. 24c Abs. 3 RPG). Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine 
energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die 
Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In 
jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).
Der Bundesrat hat in Art. 41 f. RPV die im Sinne von Art. 24c RPG 
zulässigen Änderungen weiter konkretisiert. Art. 24c RPG ist anwendbar 
auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden 
sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets 
im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen; 


- 13 -
Art. 41 Abs. 1 RPV). Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, 
unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). 
Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn 
die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art 
sind zulässig (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für 
die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder 
Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 
Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen 
gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen 
(Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). In jedem Fall gelten folgende Regeln (Art. 42 
Abs. 3 Satz 2 RPV): Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf 
die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 % erweitert 
werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (lit. a). Unter den 
Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG kann eine Erweiterung 
ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte 
Erweiterung darf in diesem Fall sowohl bezüglich der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von 
anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 
30 % noch 100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (lit. b). 
Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung 
ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (lit. c). 
Art. 43a RPV enthält gemeinsame Voraussetzungen, welche bei 
sämtlichen Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 
einzuhalten sind. So dürfen Bewilligungen nach diesem Abschnitt nur 
erteilt werden, wenn: die Baute für den bisherigen zonenkonformen oder 
standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt 
wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt (lit. a); die neue Nutzung 


- 14 -
keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (lit. b); höchstens 
eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig 
ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der 
bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentümerin oder den Eigentümer 
überwälzt werden (lit. c); die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der 
umliegenden Grundstücke nicht gefährdet ist (lit. d) und keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. e).
7.
Zunächst ist auf Folgendes hinzuweisen: Soll eine nach Art. 24a RPG 
umgenutzte Baute gestützt auf Art. 24c RPG baulich verändert werden, so 
fällt die Bewilligungsvoraussetzung des Einleitungssatzes von Art. 24a 
Abs. 1 RPG (keine baulichen Massnahmen) dahin, weshalb gestützt auf 
Art. 24a Abs. 2 RPG die Umnutzungsbewilligung – wie im konkreten Fall 
geschehen (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 2, S. 7; siehe auch dortige S. 12) – zu 
widerrufen ist. Die Bewilligungsfähigkeit des vorliegenden Bauvorhabens 
ist somit so zu beurteilen, wie wenn nie eine Zweckänderung 
stattgefunden hätte (vgl. Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für 
den Vollzug des ARE Bund, Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: 
Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Ziff. 5.3.1, 
S. 16). 
8.1.
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen 
beschränkt, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das 
betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des 
Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 RPV). Stichtag ist in der Regel der 
1. Juli 1972, d.h. das Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 
8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung 
(aGSchG; AS 1972 950), mit dem erstmals strikt zwischen Bau- und 
Nichtbaugebiet unterschieden wurde (vgl. BGE 129 II 396 E.4.2.1; Urteil 
des Bundesgerichts 1C_434/2022 vom 25. August 2023 E.4.1.2). Seit der 
Teilrevision des RPG 2011 fallen unter Art. 24c RPG auch vor dem 1. Juli 


- 15 -
1972 
erstellte 
oder 
geänderte 
(altrechtliche) 
landwirtschaftliche 
Wohnbauten 
(vgl. 
Art. 24c 
Abs. 3 
RPG; 
MUGGLI, 
in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/ TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 18); das gilt 
auch für bloss temporär genutzte Bauten (vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 
Rz. 18). Unter den Parteien ist unbestritten, dass es sich bei der 
vorliegenden Maiensässhütte des Beschwerdegegners 1 um eine 
rechtmässig erstellte, altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute im 
Sinne von Art. 24c RPG handelt. 
8.2.1.
Zudem muss die Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar sein (Art. 24c 
Abs. 1 RPG). Diese Voraussetzung ist gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung dann erfüllt, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin 
durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der 
Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass die Baute 
gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die 
tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (vgl. BGE 147 II 465 
E.4.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E.2.2, 
1C_617/2019 vom 27. Mai 2020 E.5.1, 1C_325/2018 vom 15. März 2019 
E.6.2 und 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.3; MUGGLI, a.a.O., 
Art. 24c Rz. 16). Verfallene, unbrauchbar gewordene und abbruchreife 
Bauten, deren Lebensdauer abgelaufen ist (sog. Ruinen), sind nicht 
bestimmungsgemäss 
nutzbar 
im 
Sinne 
der 
bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung und geniessen deshalb keinen Besitzstandsschutz (vgl. 
BGE 147 II 465 E.4.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_617/2019 vom 
27. Mai 2020 E.5.1, 1C_207/2015 vom 9. September 2015 E.4.1 und 
1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 
Rz. 16). 
8.2.2.
Während der Beschwerdeführer die streitgegenständliche Maiensässhütte 
mit Verweis auf BGE 147 II 465 als eine im gegenwärtigen Zustand kaum 


- 16 -
mehr 
gebrauchstüchtige 
Wohnbaute 
bezeichnet, 
sind 
der 
Beschwerdegegner 2 und sinngemäss auch der Beschwerdegegner 1 der 
Auffassung, dass die Hütte die im Rahmen der Rechtsprechung 
entwickelten Kriterien für die Bejahung einer bestimmungsgemässen 
Nutzbarkeit erfülle. 
Zwar hielt der Beschwerdegegner 1 im Baugesuch vom 25. Mai 2022 fest, 
dass das Gebäude zurzeit nicht bewohnbar sei (vgl. Bg2-act. 1). 
Abgesehen davon, dass es nicht abwegig erscheint anzunehmen, dass 
diese Ausführungen mit Blick auf den heutigen Wohnstandard gemacht 
wurden (vgl. Bg2-act. 18, S. 3), darf nach Ansicht des angerufenen 
Gerichts 
allerdings 
"Bewohnbarkeit" 
nicht 
mit 
"Benutzbarkeit" 
gleichgesetzt werden. Aus dem Augenscheinprotokoll vom 14. Dezember 
2022 geht hervor, dass das Dach der Maiensässhütte im Jahr 1987 
erneuert wurde und Fundamente bzw. intakte Wände bestehen; die 
Stützmauer ist stellenweise leicht baufällig, aber insgesamt in einem guten 
Zustand (vgl. Bg2-act. 18, S. 3 und S. 5). In ähnlicher Weise hält denn 
auch der Beschwerdegegner 2 fest, dass die tragenden Konstruktionen, 
der Fussboden und das im Jahr 1987 renovierte Dach intakt seien. Die 
Grundmauer sei stellenweise leicht baufällig, weise aber insgesamt einen 
guten Zustand auf. Gleiches gelte bezüglich des grösstenteils gut 
erhaltenen Kellergemäuers mit wenigen baufälligen Ecken. Gesamthaft 
betrachtet hinterlasse das Gebäude einen soliden Eindruck (vgl. Bf-act. 2, 
Ziff. 3.2.1, S. 9, und Vernehmlassung vom 5. Juli 2023, S. 11). Diese 
Ausführungen 
können 
anhand 
der 
bei 
den 
Akten 
liegenden 
Fotoaufnahmen nachvollzogen werden (vgl. Bg2-act. 11 und 18 sowie die 
den edierten Akten beigelegten Fotoaufnahmen). Auch räumt der 
Beschwerdeführer 
selber 
ein, 
dass 
die 
hier 
zu 
beurteilende 
Maiensässbaute im Vergleich zu der in BGE 147 II 465 beurteilten 
Stallscheune in einem besseren Zustand sei (vgl. Beschwerde vom 


- 17 -
11. Mai 2023, S. 5). Da somit die Dachkonstruktion relativ neu ist, die 
Gebäudestabilität nicht in Frage gestellt wird und ein Fussboden 
vorhanden ist, ist die Benutzbarkeit der Baute als sehr einfache 
Maiensässhütte zu bejahen; bewohnbar wird sie schliesslich, sofern sie 
aufgeräumt 
und 
eingerichtet 
wird. 
Demzufolge 
kommt 
die 
streitgegenständliche Baute für eine Ausnahmebewilligung gemäss 
Art. 24c RPG in Frage.
9.1.
Im Weiteren ist auf den Umfang der erweiterten Besitzstandsgarantie 
einzugehen:
Rechtmässig bestehende Bauten, die nicht mehr zonenkonform genutzt 
werden, dürfen aufgrund der Eigentumsgarantie (vgl. Art. 26 BV) 
unterhalten werden. Da der blosse Unterhalt keiner Baubewilligung bedarf, 
stellt sich auch die Frage der Rechtsgrundlage für eine Bewilligung des 
Unterhalts an besitzstandsgeschützten Bauten nicht. Mit der Erneuerung 
nach Art. 24c Abs. 2 RPG ist der über den normalen Unterhalt 
hinausgehende aperiodische, "grosse" Unterhalt gemeint, der eine Baute 
auf einen zeitgemässen Stand hebt. Die Erneuerung dient damit nicht wie 
der periodische Unterhalt der blossen, durch die Eigentumsgarantie 
abgedeckten Werterhaltung, sondern wird wirtschaftlich gesehen 
regelmässig eine Wertvermehrung bedeuten. Die besagte Bestimmung 
gestattet die Erneuerung im Sinne einer erweiterten Besitzstandsgarantie 
(vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c Rz. 22 f.).
Die teilweise Änderung und die massvolle Erweiterung sind soweit 
zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom 
Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen 
gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Zu vergleichen sind die Merkmale 
einer Baute oder Anlage im Moment der Zuweisung zum Nichtbaugebiet 
mit jenem, der mit dem Baugesuch angestrebt wird (Art. 42 Abs. 2 RPV; 


- 18 -
siehe zum Vergleichszeitpunkt vorstehend E.8.1). Ob die Identität der 
Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung 
der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). Nach 
der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für die Zulässigkeit von 
Änderungen bzw. Erweiterungen nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 RPV 
darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von 
untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss 
hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung 
gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen 
auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden. 
Die Identität einer Baute wird in massgeblicher Weise durch die 
Umgebung mitgeprägt. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt und 
Neu; die Identität bezieht sich auf die "wesentlichen Züge", also die aus 
raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so 
verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung 
aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die 
Gesamtbeurteilung 
einzubeziehen 
sind 
namentlich 
das 
äussere 
Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl 
Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung 
sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt. Bei der 
Beurteilung des äusseren Erscheinungsbildes ist entscheidend, ob das 
geplante Bauprojekt bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung 
wesentlich vom bestehenden Gebäude abweicht. Fehlt es an der Identität, 
liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser Betracht. Auch wenn 
einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG (zeitgemässe 
Wohnnutzung, energetische Sanierung, bessere Einpassung in die 
Landschaft) erfüllt ist, befreit dies im Grundsatz nicht vom Erfordernis der 
Wesensgleichheit (vgl. zum Ganzen: Urteile des Bundesgerichts 


- 19 -
1C_434/2022 vom 25. August 2023 E.4.1.1 und 1C_518/2021 vom 
12. Juni 2023 E.3.3; siehe auch MUGGLI, a.a.O, Art. 24c Rz. 27 f.)
In Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV sind feste quantitative Obergrenzen 
verankert, bei deren Überschreitung die Identität der Baute in jedem Fall 
als nicht mehr gewahrt gilt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2021 
vom 12. Juni 2023 E.3.2): Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 % 
erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als 
Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 
Abs. 3 lit. a RPV). Sodann sind Erweiterungen ausserhalb des 
bestehenden Gebäudes nur zulässig, sofern die Änderung des äusseren 
Erscheinungsbildes im Rahmen von Art. 24c Abs. 4 RPG bleibt, sie also 
für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung 
nötig oder darauf ausgerichtet ist, die Einpassung in die Landschaft zu 
verbessern; ist dies der Fall, darf die Erweiterung sowohl bei der 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bei der Gesamtfläche 
(Summe 
von 
anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche 
und 
Brutto-
Nebenfläche) 30 % und 100 m2 nicht übersteigen; die Erweiterungen 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte 
angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV; vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 
Rz. 32). "Nötig" ist angesichts des Trennungsgrundsatzes restriktiv 
auszulegen (vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 24c Rz. 36). Ferner dürfen bauliche 
Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss 
zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 
9.2.
In tatsächlicher Hinsicht können die bestehende Baute und das geplante 
Bauprojekt im Wesentlichen wie folgt beschrieben werden:
Die aus zwei Kammern bestehende streitgegenständliche Maiensässhütte 
umfasst etwa 30 m2. Darin befindet sich eine offene Feuerstelle, eine 


- 20 -
separate Schlafstube sowie ein unterirdischer Keller. Ausserdem weist die 
Hütte eine Fronttür sowie sechs Fensterluken auf (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 1.1, 
S. 2, Bg2-act. 11 sowie 18, S. 2 und S. 7 ff., die den edierten Akten 
beigelegten Fotoaufnahmen).
Das geplante Vorhaben sieht einen seitlichen Anbau von 9.17 m2 auf der 
südwestlichen Längsseite der bestehenden Maiensässhütte vor. Dadurch 
soll die Doppelnutzung der ursprünglichen Schlafstube aufgehoben und 
die Schlafnutzung in einen separaten Raum (Zimmer) verlegt werden. 
Zudem ist eine Anhebung des Daches um ca. 62 cm für den Einbau eines 
Galeriebodens vorgesehen. Auch sollen neun vergrösserte Fenster inkl. 
Fensterläden angebracht werden und die Eingangstür soll von der 
nordwestlichen 
Stirnseite 
auf 
die 
südwestliche 
Längsseite 
der 
bestehenden Maiensässhütte versetzt werden. Daneben ist der Einbau 
einer Küche und eines Bades mit WC/Dusche sowie der Anschluss ans 
elektrische Stromnetz und an die Wasser- und Abwasserversorgung 
vorgesehen. Ausserdem ist eine Dämmung der Aussenwände (im Inneren 
des Gebäudes) mit einer 15 cm dicken Isolationsschicht geplant (vgl. Bg2-
act. 1 und 7 ff. sowie Bf-act. 2 Ziff. 3.1 f. S. 3 f.). 
9.3.1.
Vorliegend würde das umstrittene Bauvorhaben in umfangmässiger 
Hinsicht sowie äusserlich deutlich in Erscheinung treten: Während die 
bestehende Maiensässhütte eine rechteckige Gebäudeform aufweist, 
würde mit dem geplanten seitlichen Anbau von 9.17 m2 neu eine "L-Form" 
entstehen. Diese Erweiterung und Modifikation der Kubatur bzw. 
Gebäudeform wäre eine wesentliche Veränderung in Bezug auf die 
ursprüngliche äussere Erscheinung als rechteckige zweiräumige Hütte 
(vgl. 
Bg2-act. 10 
und 11; 
siehe 
hinsichtlich 
Raumanordnungen: 
GIOVANOLI, Alpschermen und Maiensässe in Graubünden, 3. Aufl. 2021, 
S. 77 f.). Dass sich dieser vorgesehene seitliche Anbau der Hauptbaute 
unterordnen und die Fluchten des Hauptgebäudes übernehmen würde, 


- 21 -
wie der Beschwerdegegner 2 vorbringt, ist zudem nicht ersichtlich. 
Vielmehr würde der Anbau mit dem sich durch ihn ergebenden "L-
förmigen" Bau und seiner Grösse ein neues, gut sichtbares sowie die 
ursprüngliche Gebäudeform stark veränderndes Element darstellen. 
Hinzu kommt, dass durch die Realisierung des Bauprojekts eine 
Anhebung des Daches um etwa 62 cm für den Einbau einer Galerie mit 
einer maximalen Höhe von 1.53 m bei einer bestehenden Raumhöhe von 
2.55 m (Dachauflage) bzw. 2.55 m (First) erfolgen würde (vgl. Bg2-act. 9), 
was im Verhältnis zur bestehenden Gebäudehöhe eine wesentliche 
Abweichung wäre. Ausserdem würden die ursprünglichen sechs 
Fensterluken durch neun grossflächigere Fenster samt Fensterläden 
ersetzt und die bestehende Fronttüre würde von der nordwestlichen 
Stirnseite 
an 
die 
südwestliche 
Längsseite 
der 
gegenwärtigen 
Maiensässhütte versetzt (vgl. Bg2-act. 7, 10 und 11). Auch würde sich der 
durch die Realisierung des Bauvorhabens entstehende Vorplatz vor der 
neu an der südwestlichen Fassade angebrachten Eingangstür als 
Sitzplatz des Ferienhauses eignen. Immerhin zeigt die 3D-Abbildung in 
den vom Beschwerdegegner 1 edierten Akten – in Abweichung von 
derjenigen in Bg2-act. 10 – eine Verlängerung des Daches mit einer 
Stützsäule, womit der fragliche Vor- bzw. Sitzplatz überdacht wäre. 
9.3.2.
Nach dem Gesagten ist dem Beschwerdeführer darin zuzustimmen, dass 
das in der Landwirtschaftszone geplante Bauprojekt – namentlich der 
seitliche Anbau sowie die Dachanhebung – hinsichtlich Umfang und 
äusserer Erscheinung stark vom bestehenden Gebäude abweicht. Die 
geforderte Gesamtbetrachtung führt zum Ergebnis, dass mit dem 
umstrittenen Bauvorhaben die Wesensgleichheit der Baute nicht gewahrt 
bliebe. Der gegenteilige Schluss des Beschwerdegegners 2 steht im 
Widerspruch zu Art. 42 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 RPV i.V.m. 
Art. 24c Abs. 1-3 RPG. Weil es vorliegend an der für eine 


- 22 -
Ausnahmebewilligung 
nach 
Art. 24c 
RPG 
erforderlichen 
Wesensgleichheit zwischen bestehendem Gebäude und geplantem 
Bauprojekt fehlt, ist die Beschwerde bereits aus diesem Grund 
gutzuheissen, weshalb auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers 
grundsätzlich nicht mehr einzugehen ist. Nichts anderes würde aber 
gelten, wenn die Wesensgleichheit zu bejahen wäre:
9.4.
Bezüglich der Frage, ob in diesem Fall einer der Tatbestände von Art. 24c 
Abs. 4 RPG erfüllt wäre, gilt Folgendes: Nach Auffassung des 
streitberufenen Gerichts sind die im konkreten Fall bewilligten 
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild – namentlich der 
vorgesehene "L-förmige" Bau und die geplante Dachanhebung – nicht 
notwendig für eine zeitgemässe Wohnnutzung. Diese beiden Vorhaben 
gehen über das objektiv Erforderliche hinaus. Ebenso wenig sind die 
besagten Veränderungen für eine energetische Sanierung oder eine 
Verbesserung der Einpassung ins Landschaftsbild notwendig, was denn 
auch von der beschwerdegegnerischen Seite nicht geltend gemacht wird. 
Derselben Auffassung war offenbar auch die angefragte, damals 
zuständige Fachperson des Beschwerdegegners 2 im Rahmen ihrer 
ursprünglichen Einschätzung zu zwei Vorprojekten der F._____ AG mit 
rechteckigen Grundrissen. So führte diese in ihrer E-Mail vom 9. Februar 
2022 an die besagte Holzbauunternehmung insbesondere aus, […] 
grundsätzlich 
sei 
die 
Struktur 
zu 
erhalten 
und 
diese 
zu 
erneuern/modernisieren und im vorliegenden Fall höchstens minimal zu 
erweitern. Es werde dringendst empfohlen, den Grundriss im Sinne beider 
Varianten weiterzuentwickeln, wobei die aufgezeichnete Erweiterung in 
Variante 1 in Bezug auf das äussere Erscheinungsbild etwas zu gross 
erscheine; die Variante 2 hingegen schneide diesbezüglich besser ab. […] 
Das Erhöhen der Baute verändere die äussere Erscheinung immens und 
sei schwierig zu bewerkstelligen/bewilligen. Gemäss Skizze liege die 


- 23 -
Differenz bei +0.75 m. Eine Erhöhung um rund die Hälfte (also max. +0.40 
m) liege eher im Bereich der Bewilligungspraxis (vgl. edierte Akten des 
Beschwerdegegners 2). Selbst wenn also die Wesensgleichheit gegeben 
wäre, wäre vorliegend keiner der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 
erfüllt. 
9.5.
Im Weiteren ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass selbst 
wenn auch dies der Fall wäre, das in Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV festgelegte 
Erweiterungsmass vorliegend nicht eingehalten wäre: Die anrechenbare 
BGF (ohne Keller) beträgt 30.70 m2 (4.12 m x 7.45 m, vgl. Bg2-act. 7); die 
BGF des vorgesehenen Anbaus ausserhalb des bestehenden Gebäudes 
beträgt 9.17 m2 (3.50 m x 2.62 m, vgl. Bg2-act. 7); 30 % von 30.70 m2 BGF 
ergeben 9.21 m2. In der BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 
13. März 2023 wird von der vorgesehenen BGF-Erweiterung von 9.17 m2 
die vorgesehene Innenisolation im bestehenden Gebäude (2.76 m2) 
abgezogen (vgl. Bf-act. 2, Ziff. 3.2.2, S. 9). Diesbezüglich ist darauf 
hinzuweisen, dass zur BGF die Summe aller Geschossflächen 
einschliesslich der Innen- und Aussenmauern bis zu einer Wandstärke von 
30 cm gehört (vgl. Anleitung des ARE GR zur Berechnung der 
Geschossflächen bei Bauten ausserhalb der Bauzonen vom Oktober 
2014; siehe auch Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den 
Vollzug des ARE Bund, Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: 
Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 1, 
S. 21). Vorliegend beträgt die Wandstärke inkl. geplante Isolation 27 cm 
(vgl. Bg2-act. 7), weshalb fraglich ist, ob ein solcher Abzug überhaupt 
gerechtfertigt ist. Selbst wenn aber ein Abzug für die Innenisolation zu 
berücksichtigen wäre, ist es üblich und sachgerecht, unter dem Titel 
"Abbruch BGF Innen" bzw. "Durch Abbruch beseitigte aBGF" nur die 
Hälfte anzurechnen (= 1.38 m2) (vgl. [Excel-]Tabelle des ARE GR zur 
Berechnung nach Art. 42 Abs. 3 RPV, abrufbar unter: https:// 


- 24 -
www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/bab/Seit
en/bab_formulare.aspx, Berechnung Bruttogeschossflächen, Spalte A, 
Zeile 24, zuletzt abgerufen am 5. März 2024; siehe auch die in ähnlicher 
Weise ausgestaltete [Excel-]Tabelle, insbesondere Fussnote 2, sowie die 
Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug des ARE Bund, 
Teil V: Bewilligungen nach Art. 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig 
gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 2, Berechnungsblätter, ab 
S. 22, jeweils Fussnote 2). Unter entsprechender Berücksichtigung der 
Innenisolation machen 30 % der bestehenden BGF von 30.70 m2 – wie 
dargelegt – 9.21 m2 aus, womit der umstrittene Anbau mit einer BGF von 
7.79 m2 (9.17 m2 - 1.38 m2) noch innerhalb der 30 % liegt. Ferner wird in 
der besagten BAB-Bewilligung des Beschwerdegegners 2 der Keller mit 
einer massgeblichen BNF von 16.77 m2 angegeben, die mit der Galerie im 
anrechenbaren Ausmass von 7.64 m2 um 45.61 % erweitert wird (vgl. Bf-
act. 2, Ziff. 3.2.2, S. 9; siehe auch Bg2-act. 6 und 8). Die Berechnung 
bezüglich der Gesamtfläche sieht damit wie folgt aus: Bei einer 
vorbestehenden Gesamtfläche von 47.47 m2 (30.70 m2 BGF + 16.77 m2 
BNF) und einer Erweiterung von insgesamt 15.43 m2 (7.79 m2 BGF 
[Anbau] + 7.64 m2 BNF [Galerie; diese Erweiterung ist ganz anzurechnen, 
vgl. Anleitung des ARE GR zur Berechnung der Geschossflächen bei 
Bauten ausserhalb der Bauzonen vom Oktober 2014 und Erläuterungen 
zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug des ARE Bund, Teil V: 
Bewilligungen nach Art. 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig 
gewordenen Bauten und Anlagen, Anhang 2, S. 33, Bsp. 3b]) ergibt sich, 
dass die gesamte Erweiterung in Bezug auf die Gesamtfläche die feste 
quantitative Obergrenze von 30 % überschreitet ([15.43 m2 : 47.47 m2] x 
100 = 32.5 %), womit die vorliegende Erweiterung ausserhalb des Masses 
gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV liegt. Auch bei Bejahung der 
Wesensgleichheit im Sinne von Art. 42 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 
RPV sowie dem Vorliegen einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 


- 25 -
wäre nach dem Gesagten die Identität der Baute in jedem Fall als nicht 
mehr gewahrt anzusehen (vgl. vorstehend E.9.1, S. 18 oben). Somit 
erübrigt es sich, auf die Rüge des Beschwerdegegners 2, wonach sich 
Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV insofern als gesetzeswidrig erweise, als dadurch 
Veränderungen (wie z.B. auch Erweiterungen) im Zusammenhang mit der 
Umnutzung einer landwirtschaftlichen in eine nichtlandwirtschaftliche 
Temporärwohnbaute a priori verboten würden, näher einzugehen.
10.
Soweit der Beschwerdegegner 1 schliesslich geltend machen will, dass 
seine Maiensässhütte nur mit dem umstrittenen Bauprojekt erhalten 
werden könne, kann ihm nicht gefolgt werden. Denn nach Ansicht des 
angerufenen Gerichts könnten schon allein geeignete Unterhaltsarbeiten 
den Zerfall aufhalten und die Hütte z.B. für die Heuernte im Sommer 
nutzbar machen (vgl. hierzu vorstehend E.9.1, S. 16). 
11.
Im Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen und die angefochtene 
Baubewilligung der Beschwerdegegnerin vom 30. März 2023 inkl. BAB-
Bewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 13. März 2023 als integrierter 
Bestandteil der kommunalen Baubewilligung aufzuheben.
12.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die 
Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts 
anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten 
bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und 
Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 
Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach 
dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 
VRG). 
Im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
wird 
die 
Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- 


- 26 -
festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang 
des Verfahrens entsprechend je zu einem Drittel und unter solidarischer 
Haftbarkeit 
(Art. 72 
Abs. 2 
und 
Art. 73 
Abs. 2 
VRG) 
den 
Beschwerdegegnern 1 und 2 sowie der Beschwerdegegnerin auferlegt. 
12.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 
Abs. 2 
VRG). 
Vorliegend 
besteht 
kein 
Anlass, 
davon 
abzuweichen, weshalb dem Beschwerdeführer keine aussergerichtliche 
Entschädigung zuzusprechen ist.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Baubewilligung der Gemeinde 
B._____ vom 30. März 2023 inkl. BAB-Bewilligung des Amts für 
Raumentwicklung Graubünden vom 13. März 2023 als integrierter 
Bestandteil der kommunalen Baubewilligung wird aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
584.--
zusammen
CHF
3'584.--
gehen je zu einem Drittel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 
A._____, der Gemeinde B._____ und des Amts für Raumentwicklung 
Graubünden.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 27 -
5.
[Mitteilungen]