gr_gerichte · R 2014 57 · 2017-02-01 · de

Baubewilligung (Nichtigkeit/Widerruf) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 57
5. Kammer 
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Moser, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 1. Februar 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 1
B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin,
Beschwerdegegnerin 2
und
C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin,
Beigeladene 
betreffend Baubewilligung (Nichtigkeit/Widerruf)


- 2 -
1.
Am 17. Oktober 2012 reichte die B._____ AG bei der Gemeinde X._____ 
ein Baugesuch um Erstellung zweier Zweifamilienhäuser zur Nutzung als 
Zweitwohnungen auf Parzelle 3647 ein. Das Baugesuch wurde am 9. No-
vember 2012 im örtlichen Amtsblatt der publiziert. Die Gemeinde X._____ 
erteilte die Baubewilligung am 11. Dezember 2012 unter Bedingungen 
und Auflagen.
2.
Am 14. März 2014 verlangte der A._____ die Zustellung der Unterlagen 
des Bauvorhabens, welche ihr die Gemeinde am 20. März 2014 übermit-
telte. A._____ teilte der Gemeinde am 24. März 2014 mit, dass seit dem 
11. März 2012 die Baubewilligung für Wohnungen in Gemeinden mit 20 % 
oder mehr Zweitwohnungen im kantonalen Amtsblatt zu veröffentlichen 
seien, ausser die Umweltorganisationen würden direkt informiert. 
3.
Mit Eingabe vom 28. März 2014 ersuchte A._____ die Gemeinde um den 
Widerruf der Baubewilligung für das Bauvorhaben auf Parzelle 3647, al-
lenfalls um Feststellung der Nichtigkeit. Der Gemeindevorstand wies das 
Gesuch am 26. April 2014 ab, soweit er darauf eintrat.
4.
Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden mit Urteil R 14 57 vom 11./21. November 2014 ab. 
Es sah im Vorgehen der Gemeinde keine Verletzung der Publikationsvor-
schriften und trat im Übrigen auf die Rügen, mit dem Bau sei nicht innert 
Jahresfrist begonnen worden und das Bauvorhaben sei nachträglich we-
sentlich geändert worden, nicht ein, weil diese Rügen von den Rechtsbe-
gehren des Beschwerdeführers (Widerruf der Baubewilligung, ev. Fest-
stellung der Nichtigkeit) nicht abgedeckt seien; der Beschwerdeführer hät-
te hierfür die Durchführung eines neuen Baubewilligungsverfahrens bean-
tragen oder das Erlöschen der Baubewilligung feststellen lassen müssen.


- 3 -
5.
Mit Urteil vom 18. September 2015 hiess das Bundesgericht die von 
A._____ dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut, soweit es darauf 
eintrat. In Bezug auf die Publikationsvorschriften gab das Bundesgericht 
zwar A._____ Recht, erkannte aber auf treuwidrige Geltendmachung der 
Rüge. Die Rügen betreffend Ablauf der Baubewilligung und nachträgliche 
wesentliche Änderung des Bauprojekts sah das Bundesgericht indes als 
hinreichend klar vorgebracht und rechtsgenüglich mit den Anträgen um 
Widerruf bzw. Rücknahme oder Nichtigerklärung der Bauerlaubnis ver-
knüpft. Das Bundesgericht wies daher die Sache zur Beurteilung dieser 
nicht geprüften Rügen und zur entsprechenden Sachverhaltsabklärung an 
das Verwaltungsgericht zurück. 
6.
Am 27. Oktober 2015 forderte der Instruktionsrichter die Parteien zur Ver-
nehmlassung auf. 
7.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) nahm mit 
Eingabe vom 3. November 2015 zum Entscheid des Bundesgerichts Stel-
lung. Die von A._____ behauptete Projektänderung hält sie für unhaltbar 
und reicht dem Gericht die (einzigen) Baugesuchsunterlagen vom 17. Ok-
tober 2012 ein, welche so mit Entscheid vom 11. Dezember 2012 bewilligt 
worden seien. Ein Projektänderungsgesuch gebe es nicht. Hinsichtlich 
des Baubeginns habe der Augenschein am 31. Oktober 2014 deutlich ge-
zeigt, dass mit den Aushubarbeiten zumindest in der Form eines Hu-
musabtrages begonnen worden sei. Sie ist der Meinung, dass dadurch 
der Baubeginn ausgewiesen sei.
8.
Auch die B._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) teilte mit 
Stellungnahme vom 18. November 2015 mit, dass das Bauvorhaben nicht 
abgeändert und deshalb auch nie in abgeänderter Form der Baubewilli-
gungsbehörde vorgelegt worden sei. Mit der Ausführung der Bauarbeiten 
sei gemäss Bauprogramm vom Oktober 2013 im November 2013 begon-


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nen worden, und zwar mit dem Aushub. Diese Arbeiten hätten alsdann 
wegen schlechter Witterung und Einschneiung des Geländes bald wieder 
eingestellt werden müssen. Die Arbeiten hätten im April 2014 fortgesetzt 
werden sollen, doch habe das inzwischen von A._____ eingereichte Ge-
such zu Unabwägbarkeiten geführt, weshalb die Bauherrin in guten Treu-
en mit der Fortsetzung der Bauarbeiten habe zuwarten dürfen und müs-
sen. Aus diesen Gründen sei die Beschwerde kostenfällig abzuweisen.
9.
Der A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) hielt mit Eingabe vom 9. 
Dezember 2015 an seiner Beschwerde fest. Hinsichtlich der Abänderung 
des Bauvorhabens wird auf eine Verkaufsdokumentation der C._____, er-
stellt am 20. November 2013, verwiesen, welche A._____ der Gemeinde 
am 5. Mai 2014 habe zukommen lassen mit der Aufforderung, die Bau-
herrschaft zu den geplanten Änderungen Stellung nehmen zu lassen. Ein 
Vergleich der Verkaufsdokumentation mit den Planunterlagen zeige ge-
wichtige Änderungen in den Inneneinteilungen und der Wohngeschosse 
sowie Änderungen an den Fassaden. Entgegen der Behauptung der Be-
schwerdegegnerinnen sei mit dem Bau noch nicht begonnen worden; es 
bleibe bei der Abschürfung vom 17. November 2013 und der anschlies-
send erfolgten zonenwidrigen Umnutzung durch Schaffung einer Deponie 
von Baumaterial, welche das Verwaltungsgericht anlässlich des Augen-
scheins gesehen und dokumentiert habe. Eine Abschürfung sei aber noch 
kein Baubeginn. Somit sei die strittige Baubewilligung vom 11. Dezember 
2012 am 27. Januar 2013 in Rechtskraft erwachsen und mangels Bauan-
tritt am 27. Januar 2014 erloschen. Es handle sich dabei um eine Verwir-
kungsfrist. Selbst wenn das Gericht dieser Ansicht nicht folgen sollte, sei 
die Baubewilligung am 17. November 2014 erloschen, also ein Jahr nach 
den unbestrittenermassen nicht weitergeführten Bauarbeiten. Die Bau-
herrschaft habe auf ein Gesuch um Fristverlängerung verzichtet, obschon 
die Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht und Bundesgericht kei-
nen Suspensiveffekt hatten. Eine Verlängerung der Jahresfrist wäre aber 


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so oder anders nicht möglich gewesen, weil sich seit dem Baubescheid 
die rechtlichen Verhältnisse wesentlich verändert hätten. 
10.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 14. Dezember 2015 auf eine 
Stellungnahme zu den eingegangenen Vernehmlassungen. 
11.
Mit Schreiben vom 4. Januar 2016 wies der Beschwerdeführer hinsichtlich 
Fristablauf auf das publizierte Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 14 40 vom 30. September 2014 hin, welcher vorliegend 
einschlägig sei. Die Bauherrschaft habe die im Urteil erwähnten Möglich-
keiten der Fristerstreckung nicht genutzt; auf Unkenntnis des Gesetzes 
könne sie sich nicht berufen, weil der Gutglaubensschutz ein übliches 
Mass an Sorgfalt voraussetze.
12.
Die Beschwerdegegnerin 2 verteidigt in ihrem Schreiben vom 11. Januar 
2016 ihren guten Glauben hinsichtlich der Nichtweiterführung der Bauar-
beiten. Im Zusammenhang mit den Projektänderungen erklärt sie, dass 
sie das Grundstück bereits am 22. August 2013 der C._____ verkauft ha-
be. Dem eingelegten Verkaufsvertrag sei zu entnehmen, dass die Käufe-
rin das bewilligte Projekt realisieren wolle. Im Übrigen habe eine allfällige 
Verkaufsdokumentation keine rechtliche Relevanz; massgeblich sei das 
bewilligte Bauprojekt.
13.
Aufgrund des Verkaufs des Grundstücks an die C._____ lud der Instrukti-
onsrichter die einfachen Gesellschafter am 9. Januar 2017 zum Verfahren 
bei. Der bereits die Beschwerdegegnerin 2 vertretende Rechtsanwalt 
nahm namens der C._____ mit Schreiben vom 16. Januar 2017 Kenntnis 
von der Beiladung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgericht hob in teilweiser Gutheissung der Beschwerde des 
Beschwerdeführers mit Urteil 1C_630/2014 vom 18. September 2015 das 
Urteil des Verwaltungsgerichts 14 57 vom 11./21. November 2014 auf und 
wies die Sache im Sinne der Erwägungen zurück. Bei einer Rückweisung 
sind die Vorgaben und Anweisungen des Bundesgerichts für die Vorin-
stanz verbindlich (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-
waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, 
Rz. 1643).
2. a)
Nach den verbindlichen Anordnungen des Bundesgerichts muss nun die-
ses Gericht die Rügen des Beschwerdeführers zur wesentlichen Ände-
rung des Bauvorhabens sowie zum vermeintlichen Erlöschen der Baube-
willigung behandeln.
3.
Zunächst wird auf die Rüge des vermeintlichen Erlöschens der Baubewil-
ligung eingegangen. 
a)
Gemäss Art. 91 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) dürfen Bauvorhaben begonnen werden, sobald die 
Baubewilligung schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende 
Anordnungen in einem Rechtsmittelverfahren (Abs. 1). Baubewilligungen 
und BAB-Bewilligungen erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert 
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorha-
ben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die 
Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Ge-
such hin angemessen verlängern (Abs. 2). 
b)
Weder im alten Baugesetz noch in dem seit 17. Oktober 2016 in Kraft 
stehenden neuen Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1 befinden sich 


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Fristbestimmungen zum Baubeginn oder zur Bauvollendung bzw. Aus-
führungsbestimmung zu Art. 91 KRG. Selbst wenn abweichende, weiter 
gehende kommunale Vorschriften vorhanden wären, ginge Art. 91 KRG 
diesen ohnehin vor (vgl. Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG; Urteil des Bundesge-
richts 1C_322/2014 E.4.3). Die Anwendbarkeit von Art. 91 KRG steht 
demnach ausser Zweifel. 
c)
Wie für den Baubeginn gilt rechtsprechungsgemäss auch für die Bauvoll-
endung die Verwirkungsfolge (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 08 
93 vom 10. März 2009 E.1, R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E.4a; Ar-
beitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum 
KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG; Heft Nr. 3/2004-2005, S. 366). 
Läuft die zweijährige Bauvollendungsfrist ab, erlischt die Baubewilligung 
von Gesetzes wegen. Will ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorha-
ben nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist dennoch realisieren, muss 
er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die Baubehörde auf 
der Grundlage der dannzumal geltenden Regelungen zu entscheiden hat 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E.4a 
m.H.).
d)
Das Verwaltungsgericht hat sich im Leitentscheid R 14 40 vom 30. Sep-
tember 2014 mit dem Begriff des Baubeginns und der einjährigen Verwir-
kungsfrist auseinandergesetzt. In Auslegung von Art. 91 Abs. 1 und Abs. 
2 Satz 1 KRG hielt es dabei fest, dass für die Auslösung der einjährigen 
Frist zum Baubeginn nicht mehr – wie unter altem Recht (vgl. Art. 10 Abs. 
4 aKRG 1973) – die Rechtskraft, sondern die Eröffnung der Baubewilli-
gung unter Vorbehalt deren Vollstreckbarkeit massgebend ist (vgl. E.3c 
und d des erwähnten Urteils). 
e)
Bezüglich des Beginns der zweijährigen Bauvollendungsfrist hielt dann 
das Verwaltungsgericht im Urteil R 16 50 vom 10. Januar 2017 fest, dass 


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diese Frist durch den tatsächlich erfolgten Baubeginn ausgelöst wird, wo-
bei dann bei ihrem Lauf allfällige Bauhindernisse des kommunalen Rechts 
(wie z.B. saisonale Baueinschränkungen im Baugesetz) oder behördlich 
verfügte, privatrechtliche Bauhindernisse (wie z.B. von einem Bezirksge-
richt verfügte Bauverbote) zu berücksichtigen sind (vgl. E.4 des vorer-
wähnten Urteils; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts R 15 53 vom 7. 
Januar 2016 E.5d). 
f)
Der Erlass bzw. Mitteilung der Baubewilligung vom 11. Dezember 2012 
gilt hier nach dem Gesagten als massgebender Zeitpunkt für den Lauf der 
einjährigen Baubeginnfrist, da die Baubewilligung den Baubeginn nicht 
etwa durch Bedingungen aufschiebt und somit zu jenem Zeitpunkt voll-
streckbar war. Die Bauherrin hätte somit ab dem 12. Dezember 2012 
bauen dürfen, weshalb die einjährige Frist zum Baubeginn am 12. De-
zember 2013 abgelaufen ist. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, 
dass am 17. November 2013 mit dem Bau begonnen worden sei. Ob nun 
die vorgenommenen Arbeiten den Baubeginn auslösende Aushubarbeiten 
oder bloss unbedeutende Abschürfungen darstellten, kann indessen offen 
gelassen werden. Denn selbst wenn man von einem Baubeginn am 17. 
November 2013 ausgeht, ist die Baubewilligung dennoch am 17. Novem-
ber 2015, d.h. nach der zweijährigen Bauvollendungsfrist gemäss Art. 91 
Abs. 2 KRG, erloschen, zumal auch keine fristunterbrechenden kommu-
nalen Bauhindernisse bestehen. 
g/aa)
Das Verwaltungsgericht hatte im Urteil R 14 40 vom 30. September 2014 
auf das Risiko, dass während eines laufenden gerichtlichen Verfahrens 
die Baufristen ablaufen können, wenn die Bauherrschaft bzw. deren An-
walt nichts dagegen unternimmt, hingewiesen. Es führte sodann aus, 
dass in solchen Fällen die Bauherrschaft bzw. deren Vertreter zu erhöhter 
Sorgfalt und Aufmerksamkeit verpflichtet sind, um den Fristenlauf geset-
zeskonform zu verlängern. Um eine Benachteiligung zu verhindern, sollte 


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die Bauherrschaft beim Gericht Antrag auf Erteilung der aufschiebenden 
Wirkung der Beschwerde stellen; auch könnte direkt bei der Baubewilli-
gungsbehörde ein Gesuch auf Verlängerung der Baufrist für die Dauer 
des hängigen Rechtsmittelverfahrens gestellt werden, um so die Gültig-
keit der Baubewilligung bis zum Abschluss des Verfahrens zu sichern 
(vgl. E.3e des erwähnten Urteils; PVG 2014 Nr. 25). 
g/bb)
Eine Fristverlängerung hat die Bauherrschaft bei der Beschwerdegegne-
rin 1 unbestrittenermassen nicht eingeholt. Sie macht dafür geltend, sie 
habe aufgrund der durch das Gesuch des Beschwerdeführers entstande-
nen Unabwägbarkeiten in guten Treuen mit der Fortsetzung der Bauarbei-
ten zuwarten dürfen und müssen. Dem ist aber unter Beachtung der ver-
waltungsgerichtlichen Rechtsprechung gerade nicht so: Die Bauherrin 
hätte zur Hemmung der Vollstreckbarkeit der Baubewilligung bei der Be-
schwerdegegnerin 1 um die Erstreckung der Baufristen ersuchen müssen 
oder in dem am 7. Juni 2014 beim Verwaltungsgericht eingeleiteten Ver-
fahren bzw. im Verfahren vor dem Bundesgericht die aufschiebende Wir-
kung der Beschwerde beantragen sollen. Der Hinweis auf diese der Bau-
herrschaft obliegenden Massnahmen wurde in der PVG 2014 Nr. 25 pu-
bliziert. Schon damals war hinreichend klar, dass sich diese Massnahmen 
auch auf Fälle beziehen, in denen die zweijährige Bauvollendungsfrist un-
terbrochen werden muss, hatte man doch die alte, ab dem Zeitpunkt der 
Rechtskraft ausgehende Fristregelung aufgegeben. Im Urteil R 14 40 
wurde nämlich der Begriff in Art. 91 Abs. 1 Satz 1 KRG "seit zulässigem 
Baubeginn" nicht mehr mit der Rechtskraft, sondern mit der Vollstreckbar-
keit der Baubewilligung gleichgesetzt. Als dann das Verwaltungsgericht in 
einem jüngeren Urteil den auslösenden Zeitpunkt hinsichtlich der zweijäh-
rigen Bauvollendungsfrist anhand der Gesetzesformulierung in Art. 91 
Abs. 2 Satz 2 "nach Baubeginn" zu konkretisieren hatte, war höchstens 
noch fraglich, ob damit wiederum die Eröffnung der Baubewilligung oder 
vielmehr der tatsächliche Baubeginn gemeint sein sollte, wobei es folge-


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richtig auf letzteren Zeitpunkt erkannte (vgl. R 16 50 vom 10. Januar 2017 
E.4). Der Eintritt der Rechtskraft spielte somit auch für die zweijährige 
Bauvollendungsfrist bereits ab dem Urteil des Verwaltungsgericht R 14 40 
vom 30. September 2014 keine Rolle mehr. Ausserdem wäre die Baube-
willigung selbst unter Annahme einer auf dem Zeitpunkt deren Rechtskraft 
basierenden Auslegung des Art. 91 Abs. 2 KRG bereits erloschen: Die 
Baubewilligung wurde dem Beschwerdeführer nämlich mit E-Mail vom 20. 
März 2014 zugestellt, womit er von dieser Kenntnis erhielt. Ab diesem 
Zeitpunkt hätte er die Baubewilligung innert 30 Tagen beim Verwaltungs-
gericht mittels Beschwerde anfechten können (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 1C_217/2010 vom 3. Februar 2011 E.2.3.2), womit die Beschwer-
defrist unter Berücksichtigung der Gerichtsferien am 5. Mai 2014 abgelau-
fen wäre. Stattdessen hat er bei der Beschwerdegegnerin 1 am 28. März 
2014 den Widerruf respektive die Nichtigerklärung der Baubewilligung 
beantragt. Die Baubewilligung vom 11. Dezember 2012 erwuchs somit 
bereits am 6. Mai 2014 definitiv, auch dem Beschwerdeführer gegenüber, 
in Rechtskraft, was sich aber auf den Lauf der Bauvollendungsfristen der 
Bauherrin ohnehin nicht ausgewirkt hätte, zumal diese – wie in den vor-
stehenden Erwägungen ausgeführt – ab Vollstreckbarkeit bzw. Baubeginn 
zu laufen begonnen haben und nicht ab Rechtskraft der Baubewilligung.
h)
Die übrige Rüge des Beschwerdeführers zur wesentlichen Änderung des 
Bauvorhabens ist somit nicht weiter zu vertiefen. Der Vollständigkeit hal-
ber sei aber darauf hingewiesen, dass trotz tatsächlicher Abweichung der 
Verkaufsdokumentation gegenüber den bewilligten Bauplänen, nur letzte-
re rechtserheblich sind, weshalb diesem Rügepunkt nicht gefolgt werden 
kann. 
5.
Gemäss obigen Erwägungen ist es festzustellen, dass die Baubewilligung 
vom 11. Dezember 2012 erloschen ist, weshalb die Beschwerde vom 16. 
Juni 2014 gutzuheissen ist.


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6.
Im vom Bundesgericht aufgehobenen, ursprünglichen Urteil R 14 57 vom 
11./21. November 2014 wurde eine Staatsgebühr von Fr. 3'000 erhoben 
(unter anderem auch unter Berücksichtigung des durchgeführten Augen-
scheins). Durch die Rückweisung der Sache hat das Bundesgericht das 
Verwaltungsgericht angewiesen, unter anderem auch noch die Frage des 
Erlöschens der Baubewilligung zu prüfen, welche im ersten Entscheid of-
fen gelassen wurde. Die Staatsgebühr im vorliegenden Entscheid ist des-
halb höher anzusetzen, da ein zusätzlicher Aufwand entstanden ist. An-
gemessen erscheint nun eine Staatsgebühr von Fr. 4'000.--, die auch er-
hoben worden wäre, wenn die betreffende Frage bereits im ersten Anlauf 
abgeklärt und beantwortet worden wäre. Die Verfahrenskosten sind von 
den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen je hälftig zu tragen. Weiter 
haben diese dem Beschwerdeführ eine Parteientschädigung auszurich-
ten. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers hat im ersten Verfahren 
in seiner Honorarnote einen Aufwand von 23 h à Fr. 300.-- sowie Spesen 
von Fr. 30.-- ausgewiesen. Der Zeitaufwand ist angemessen, jedoch hat 
eine Kürzung des Stundensatzes von Fr. 300.-- auf die bei der Parteien-
tschädigung in der Regel höchstzulässigen Fr. 270.-- zu erfolgen (vgl. Art. 
2 und 3 Abs. 1 Verordnung über die Bemessung des Honorars der 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [HV; BR 310.250]), was eine Ent-
schädigung von Fr. 6'240.-- (inkl. Spesen) ergibt. Hinzu kommt der für das 
vorliegende Verfahren gemäss Honorarnote vom 4. Februar 206 ausge-
wiesene Aufwand von Fr. 306.-- (inkl. Spesen). Auf alles (Fr. 6'546.--) ist 
noch die MWST von 8 % dazuzurechnen, was insgesamt eine Parteien-
tschädigung von Fr. 7'069.70 ergibt. Die Beschwerdegegnerinnen haben 
dem Beschwerdeführer somit je Fr. 3'534.85 zu bezahlen. Die Beigelade-
ne hat keine Anträge gestellt, weshalb ihr in Anwendung von Art. 40 Abs. 
2 VRG auch keine Kosten auferlegt werden.
Demnach erkennt das Gericht:


- 12 -
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und festgestellt, dass die Baubewilli-
gung der Gemeinde X._____ vom 11. Dezember 2012 betreffend das 
Bauprojekt auf Parzelle Nr. 3647 erloschen ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
324.--
zusammen
Fr.
4'324.--
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ und der B._____ AG und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ und die B._____ AG haben den A._____ je mit 
Fr. 3'534.85 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 1. Novem-
ber 2017 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_154/2017).