gr_gerichte · R 2004 62 · 2004-10-26 · de
Neuzuteilung bei Güterzusammenlegung

Baugesuch | Baurecht

R 04 62
4. Kammer
URTEIL
vom 26. Oktober 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
Am 2./4. August 1989 bewilligte der Gemeindevorstand … ein Baugesuch der
Erben … betreffend den Neubau eines 6-Familienhauses auf der Parzelle 381
in …. Auf der Parzelle stand damals bereits ein Einfamilienhaus. Die für den
Neubau berechnete Bruttogeschossfläche wurde mit 620,9 m2 angegeben,
diejenige des bestehenden Wohnhauses mit 124,2 m2. Bei einer
Ausnützungsziffer von 0,4 und einer Parzellengrösse von 1’876 m2 verblieb
eine Reserve von 5,3 m2. Von der Parzelle 381 wurde später die Parzelle 766
mit dem neuen 6-Familien-Haus abgetrennt.
2.
Am 30. Mai 2002 teilte … der Gemeinde mit, er wolle das Alleineigentum an
der Parzelle 381 erwerben, das darauf stehende Einfamilienhaus abbrechen
und im Hofstattrecht einen Neubau erstellen und bat diesbezüglich um einen
Vorentscheid. Mit Schreiben vom 19. Juli 2002 beantragte er Gewährung des
Hofstattrechts und einer Abbruchbewilligung. Die Gemeinde forderte ihn
daraufhin auf, den Gebäudegrundriss aufzunehmen und zu vermassen, die
vorhandenen Grenzabstände anzugeben sowie diese Aufnahmepläne vom
Geometer visieren zu lassen. Dieser Aufforderung kam er am 22. August 2002
nach. Gemäss den Aufnahmeplänen betrug die BGF des Einfamilienhauses
175 m2. Die Gemeinde beantwortete die Einreichung der Pläne mit Schreiben
vom 27. August 2002 wie folgt: „Die Baukommission nimmt von den
Aufnahmeplänen der Liegenschaft auf der Parzelle 381 Kenntnis. Gemäss
den eingereichten Plänen kann der Besitzstand gemäss Art. 7 Baugesetz
garantiert werden.“. Das Wohnhaus wurde in der Folge abgebrochen. Mit

öffentlich beurkundetem Erbteilungsvertrag vom 18. Juni 2003 erwarb … das
Alleineigentum an der Parzelle Nr. 381.
3.
Am 14. November 2002 reichte … das Gesuch für den Neubau eines
Einfamilienhauses im Hofstattrecht ein. Das Gebäude sollte eine BGF von
174,9 m2 aufweisen. Die Gemeinde forderte ihn daraufhin auf, neue Pläne
einzureichen, da das Bauprojekt unter anderem wegen Verletzung der
Ausnützungsziffer nicht dem Baugesetz entspreche. Als dies nicht erfolgte,
wies die Gemeinde ihn mit Schreiben vom 26. November 2003 darauf hin,
dass das Hofstattrecht gemäss Art. 7 des kommunalen Baugesetzes (BG)
lediglich während dreier Jahre geltend gemacht werden könne und demnach
im Sommer 2005 verfalle. Mit Schreiben vom 6. Mai 2004 hielt … an seinem
Baugesuch fest. Am 1. Juni 2004 wies die Gemeinde dieses unter Hinweis
auf eine Verletzung der Ausnützungsziffer ab. Das Hofstattrecht dispensiere
von der Einhaltung der Vorschriften über Grenz- Gebäudeabstände und
Gebäudehöhe, nicht aber derjenigen über die Ausnützungsziffer.
4.
Dagegen erhob der Gesuchsteller am 25. Juni 2004 Rekurs mit den Anträgen
auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides und Erteilung der
Baubewilligung. Aus der Baubewilligung von 1989 sei nicht ersichtlich, dass
lediglich noch eine BGF von 124,2 m2 übrig bleibe. Eine solche Einschränkung
hätte im Grundbuch oder in einem Kataster vorgemerkt werden müssen. Die
Gemeinde habe ihm in Kenntnis sämtlicher Pläne eine Besitzstandsgarantie
abgegeben. Danach müsse es ihm möglich sein, ein Haus mit derselben BGF
wie das abgebrochene zu erstellen. Die erteilte Besitzstandgarantie heisse
nichts anderes, als dass ein Grundeigentümer ungeachtet der Baugesetze in
der bisherigen Ausdehnung und der damit zwangsläufig vorgegebenen
Ausnützung eine Baute wiederum innert einer gewissen Frist errichten dürfe.
Mit ihrer Zusicherung vom 27. August 2002 habe die Gemeinde zudem eine
Vertrauensgrundlage geschaffen, aufgrund der er mit der Erteilung der
Baubewilligung habe rechnen dürfen. Dieses Vertrauen gelte es zu schützen.
5.
Mit Vernehmlassung vom 12. August 2004 beantragt die Gemeinde
Abweisung des Rekurses. Art. 7 Abs. 1 BG enthalte keine Dispens hinsichtlich

der Einhaltung der Vorschriften über die Ausnützung. Dabei handle es sich
nicht um eine Unterlassung des Gesetzgebers, sondern um ein qualifiziertes
Schweigen. Für die Parzelle 381 stehe heute eine BGF von 129,5 m2 zur
Verfügung, die das geplante Bauvorhaben mit einer BGF von 174,917 m2
überschreite. Die Auskunft vom 27. August 2002 eigne sich nicht als
Vertrauensgrundlage.
6.
Der Rekurrent verzichtete auf die Einreichung einer Replik.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der Rekurrent macht zunächst geltend, es lasse sich aus der 1989 erteilten
Baubewilligung für das 6-Familienhaus auf der Parzelle 381, das später
abparzelliert wurde, nicht ersehen, dass für das bestehende Wohnhaus
lediglich noch eine BGF von 124,2 m2 übrig bleibe. Dem ist jedoch nicht so.
Dem Baubewilligungsentscheid lagen Berechnungen der Bauherrschaft
zugrunde, die dem Altbau eine BGF von 124,2 m2 und dem Neubau eine
solche von 620,9 m2 zuweisen. Bei einer Ausnützungsziffer von 0,4 und einer
Parzellengrösse von 1'876,0 m2 verbleibt eine Reserve von 5,3 m2. Daran hat
auch die spätere Abparzellierung der Parzelle 766 mit dem 6-Familien-Haus
nichts geändert. Gemäss den ordentlichen Bauvorschriften beträgt also die
maximal mögliche AZ für die verkleinerte Parzelle 381 129,5 m2. Das 2002
abgerissene Wohnhaus verletzte danach mit einer BGF von 175 m2 die
Ausnützungsziffer klar. Ob seine BGF bereits 1989 falsch berechnet wurde
oder ob sie durch eine spätere Umnutzung vergrössert wurde, spielt in diesem
Zusammenhang
keine
Rolle.
Tatsache
ist,
dass
die
ordentlichen
Bauvorschriften für die Parzelle 381 nur eine BGF von 129,5 m2 vorsehen,
womit ein grösserer Neubau lediglich aufgrund von Ausnahmebestimmungen
bewilligt werden könnte.
2. a)
Als vorliegend relevante Ausnahmebestimmung führt der Rekurrent das
Hofstattrecht an. Dieses wird in … durch Art. 7 BG geregelt. Diese
Bestimmung hat folgenden Wortlaut:

„1Bauten, die zerstört oder abgebrochen werden, dürfen binnen drei Jahren
ohne Rücksicht auf die Vorschriften über Grenz-, Gebäudeabstände und
Gebäudehöhe im bisherigen Umfang wieder hergestellt werden, wobei
innerhalb der Bauzone im Rahmen der jeweiligen Zonenbestimmung auch
eine Zweckänderung zulässig ist.
(…)
3Quartier- und Baulinienpläne sowie die eidgenössischen und kantonalen
Bestimmungen über Bauten ausserhalb der Bauzonen bleiben vorbehalten.
(…)“
Art. 7 BG äussert sich demnach nicht zur Ausnützungsziffer, weder in dem
Sinne, dass der Eigentümer durch das Hofstattrecht von einer Einhaltung
dispensiert würde, noch im Zusammenhang mit den Quartier- und
Baulinienplänen sowie eidgenössischen und kantonalen Bestimmungen als
ausdrücklichen Ausnahmen vom Hofstattrecht.
b)
Das Hofstattrecht gibt dem Grundeigentümer das Recht, sein zerstörtes oder
baufällig gewordenes Haus ungeachtet gewisser Bestimmungen einer
geänderten Baugesetzgebung wieder zu erstellen. Es verleiht so dem
Eigentümer eines vor der entsprechenden Baugesetzgebung errichteten
Gebäudes eine privilegierte Stellung, indem er sich im Gegensatz zum später
bauenden Eigentümer nicht an sämtliche ordentliche Bauregeln halten muss.
Dies widerspricht sowohl dem öffentlichen Interesse an einer einheitlichen
Durchsetzung der Bauordnung, als auch den Interessen der Nachbarn, die
grundsätzlich nicht gehalten sind, eine ordnungswidrige Baute auf dem
Nachbargrundstück zu dulden. Damit ist das Hofstattrecht eine Art genereller
Ausnahmebewilligung, die keine weiteren Ausnahmen zulässt. Aus diesen
Gründen hat sich das Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dafür
ausgesprochen, das Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung
restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 2002 Nr. 32; 2000 Nr. 56; 1990 Nr. 14).
c)
Aus diesen Überlegungen folgt, dass das Hofstattrecht nur gerade in dem
Masse gewährt werden kann, in dem es durch das kommunale Baugesetz
ausdrücklich vorgesehen wird. Nennt das … BG die Ausnützungsziffer in Art.
7 Abs. 1 nicht, so ist davon auszugehen, dass es den im Hofstattrecht

bauenden Grundeigentümer nicht von ihrer Einhaltung entbinden wollte. Dass
sie im Rahmen der „Ausnahmen von der Ausnahme“ in Abs. 3 auch nicht
erwähnt wird, ändert daran nichts. Der Rekurrent kann daher aus Art. 7 BG
keinen Anspruch auf Errichtung eines Neubaus mit einer dem abgebrochenen
Altbau entsprechenden BGF von 175 m2 ableiten.
d)
Hinzu kommt, dass das Hofstattrecht eine Besitzstandsgarantie ist, die ihrer
Funktion nach ausschliesslich auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des
Bisherigen abzielt, auch wenn dies nach der geltenden Baugesetzgebung
eigentlich nicht mehr möglich wäre. Nach dem Sinn und Zweck des
Hofstattrechts kann dieses demnach nur gewährt werden, wenn das
abgebrochene oder zerstörte Gebäude aus Gründen der Baugesetzgebung
widerspricht, die der Grundeigentümer oder dessen Vorgänger nicht zu
vertreten haben. Nun ergibt sich vorliegend die maximal zulässige BGF von
129,5 m2 auf der Parzelle 381 aber gerade nicht aus einer Änderung der
Baugesetzgebung, sondern aus dem Neubau eines 6-Familien-Hauses, das
später abparzelliert wurde. Falls, was aus den Akten nicht hervorgeht, die
BGF des abgebrochenen Einfamilienhauses erst nach der entsprechenden
Eingabe im Jahr 1989, in der sie mit 124,2 m2 beziffert wurde, auf 175 m2
erhöht
wurde,
so
schufen
die
Grundeigentümer
selber
einen
baurechtswidrigen Zustand, für den sie von vornherein keinen Schutz
verdienen. Wurde aber die BGF nicht nach 1989 auf 175 m2 erhöht, war die
damals von der Bauherrschaft angegebene BGF zu gering ausgefallen. In
diesem Fall hat der Rekurrent als damaliges Mitglied der Bauherrschaft und
heutiger Grundeigentümer die betreffende Falschangabe, die ihm durchaus
von Nutzen war, zu vertreten und ist darauf zu behaften. In jedem Fall also ist
nicht
eine
veränderte
Bauordnung,
sondern
das
Verhalten
der
Grundeigentümer
selbst
für
den
baurechtswidrigen
Zustand
des
abgebrochenen Wohnhauses auf der Parzelle 381 verantwortlich. Eine in
diesem Sinne selbst verursachte Verletzung der Bauordnung auch bei einem
Neubau fortzuführen, widerspräche klar dem Sinn und Zweck des
Hofstattrechts,
weshalb
dessen
Anwendung
vorliegend
ohnehin
ausgeschlossen ist (vgl. auch PVG 2000 Nr. 56).

3.
Der Rekurrent beruft sich auch auf den Vertrauensschutz gemäss Art. 9 BV.
Das Schreiben des Baufachchefs von … vom 27. August 2002 sichere ihm
die Gewährung des Hofstattrechtes zu. Im Vertrauen auf seine Richtigkeit
habe
er
Dispositionen
getätigt,
weshalb
ihm
gestützt
auf
das
Vertrauensprinzip die ersuchte Baubewilligung zu erteilen sei. Entgegen der
Ansicht des Rekurrenten bezieht sich jedoch das Schreiben vom 27. August
2002, wenn überhaupt eine Zusicherung daraus abgeleitet werden kann,
ausschliesslich auf eine Gewährung des Besitzstandes im Rahmen von Art. 7
BG. Wie die obigen Erwägungen gezeigt haben, fällt der vorliegende
Sachverhalt nicht unter Art. 7 BG. Eine über die gesetzliche Bestimmung
hinausgehende Gewährung des Hofstattrechtes wird weder in diesem, noch
in einem der weiteren Schreiben der Gemeinde gewährt, weshalb ein
Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht kommt.
4.
Zusammenfassend hat die Gemeinde die Baubewilligung zu Recht
verweigert. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Verfahrenskosten zu
Lasten des Rekurrenten. Dieser hat zudem die anwaltlich vertretene
Gemeinde angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3’000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
153.--
zusammen
Fr.
3'153.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigt die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl. MwSt).