gr_gerichte · R 2021 1 · 2022-09-13 · de

Quartierplan \"X._____\" | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 1
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 13. September 2022 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, und
B._____, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
und
Erbengemeinschaft D._____, bestehend aus:
-
F._____,


- 2 -
-
G._____,
-
E._____, 
und
E._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Luca Curdin Conrad,
Beschwerdegegner
und 14 weitere QP-Beteiligte:
- J._____,
- K._____,
- L._____,
- M._____,
- Erbengemeinschaft N._____ selig, 
- O._____,
- P._____, 
- H._____, 
- Q._____,
- R._____,
- S._____,
- T._____,
- U._____,
- I._____, 
Beigeladene
betreffend Quartierplan "X._____"


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Im Zonenplan C._____ ist im Areal X._____ auf Parzellen Y._____, 
Z._____ (teilweise [T]), AA._____, AB._____, AC._____, AD._____ und 
AE._____ eine Quartierplanpflicht festgelegt. Das Areal befindet sich zum 
grössten Teil in der Dorfkernzone mit einer AZ von 1.0 als Richtwert 
gemäss Art. 69 des Baugesetzes C._____ (BG). Parzellen Y._____ und 
Z._____ gehören E._____ bzw. der Erbengemeinschaft D._____. Der Rest 
des Areals gehört Drittpersonen und ist teilweise überbaut.
2.
Die Erbengemeinschaft D._____ ersuchte die Gemeinde 2015 um 
Einleitung des Quartierplanverfahrens. Nach Anhörung der übrigen 
Eigentümer leitete der Gemeindevorstand C._____ am 13. Dezember 2016 
den 
Quartierplan 
X._____ 
ein. 
Der 
Einleitungsbeschluss 
blieb 
unangefochten und ist seit Januar 2017 rechtskräftig.
3.
Im Herbst 2019 lag ein Quartierplanentwurf vor und wurde vom 8. Oktober 
bis 7. November 2019 öffentlich aufgelegt. Bestandteile waren die 
Quartierplanvorschriften mit Anhang, die Pläne Bestand, Neuzuteilung, 
Gestaltung und Erschliessung sowie der Richtplan (Situation, Schnitte).
4.
Dagegen erhob AF._____, Eigentümer von Parzelle AG._____, am 1. 
November 2019 (erfolgreich) Einsprache und beantragte, auf die 
Garagenzufahrt bei der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ sei gänzlich 
zu verzichten. Er wies darauf hin, dass seine Rechtsnachfolgerin in Kürze 
AJ._____ sei, weshalb sie sich als künftig Interessierte der vorliegenden 
Einsprache anschliesse.
5.
Auch die Geschwister A._____ und B._____, Eigentümer einer 
Stockwerkeinheit auf Parzelle AK._____, erhoben am 6. November 2019 
dagegen Einsprache und beantragten: 


- 4 -
Die vom 8. Oktober bis 7. November 2019 aufgelegten Quartierplanvorschriften und Pläne 
Quartierplanung X._____ seien nicht zu bewilligen, das Quartierplanverfahren sei 
abzubrechen und nicht weiterzubearbeiten, bis eine Totalrevision der kommunalen 
Grundordnung rechtskräftig revidiert und folgendermassen in Kraft getreten ist: Es sei eine 
Revision des Zonenplans und des GGP für das Planungsgebiet X._____ einzuleiten mit 
dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke, vor allem diejenigen, die derzeit nicht oder 
ungenügend erschlossen seien, dem Nichtbaugebiet zuzuweisen. Für das gesamte 
Planungsgebiet sei zu diesem Zweck eine kommunale Planungszone zu erlassen.
6.
Am 13. Januar 2020 beantragte die Erbengemeinschaft D._____, in 
Abweisung der Einsprache AL._____ / AJ._____ vom 1. November 2019, 
der Einsprache A/B._____ vom 6. November 2019 sowie der Einsprache 
AM._____ vom 7. November 2019, die Quartierplanung X._____ sei 
vollumfänglich zu genehmigen, unter gesetzlicher Kostenfolge.
7.
Am 28. Januar 2020 erliess der Gemeindevorstand C._____ folgenden 
(ersten) Einsprache- und Genehmigungsentscheid:
1.
Die Einsprachen werden insoweit gutgeheissen, als im Rahmen der vorliegenden 
Quartierplanung X._____ auf die Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ 
zur Autoeinstellhalle D verzichtet und die Zufahrt zu dieser Einstellhalle über die 
mittlere Zufahrt ab der Via AI._____ zu erfolgen hat. Im Übrigen sind die Einsprachen, 
soweit darauf eingetreten werden kann, abzuweisen.
2.
Der Quartierplan X._____ wird mit Ausnahme der darin vorgesehenen Zufahrt ab der 
Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur Autoeinstellhalle D genehmigt. Anstelle 
dieser Zufahrt hat die Zufahrt zur Autoeinstellhalle D über die Zufahrt zur Einstellhalle 
C zu erfolgen, unter entsprechender Anpassung der Planunterlage und der 
Quartierplanvorschriften.
3.
(Kosten).
4.
(Keine ausseramtlichen Entschädigungen).
5.
(Rechtsmittelbelehrung).
6.
(Mitteilung).
8.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ sowie AM._____ Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht, im Wesentlichen mit dem Antrag, den 
angefochtenen 
Entscheid 
aufzuheben. 
AM._____ 
machte 
zudem 
verschiedentlich geltend, ihr gegenüber sei das rechtliche Gehör verletzt 
worden, indem ihr im vorinstanzlichen Verfahren die von der 


- 5 -
Erbengemeinschaft D._____ eingereichte Vernehmlassung vom 13. 
Januar 2020 vorenthalten worden sei.
9.
Die unterlassene Zustellung der Vernehmlassungen bewog den 
Gemeindevorstand, den Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 
28. Januar 2020 wegen Verweigerung des rechtlichen Gehörs am 31. März 
2020 zurückzunehmen, unter dem Vorbehalt, in der Sache neu zu 
entscheiden, sobald das Quartierplanverfahren im Sinne der Erwägungen 
korrekt abgeschlossen sei. Ebenfalls am 31. März 2020 erhielten sämtliche 
Quartierplanbeteiligten Gelegenheit, sich innert 20 Tagen zu den 
Vernehmlassungen der Erbengemeinschaft D._____ vom 13. Januar 2020 
im Rahmen einer Replik zu äussern.
10.
Am 20. Juli 2020 schrieb das Verwaltungsgericht gestützt auf die 
diesbezügliche Mitteilung der Gemeinde vom 3. April 2020 die bei ihm 
gegen den Quartierplan X._____ erhobenen Beschwerden R 20 15 und R 
20 17 infolge Gegenstandslosigkeit ab.
11.
Am 27. Oktober 2020 befasste sich der Gemeindevorstand erneut mit der 
Angelegenheit, 
unter 
Berücksichtigung 
des 
ergänzten 
Einspracheverfahrens. Dabei gelangte er zum gleichen Ergebnis wie schon 
im (ersten) Entscheid vom 28. Januar 2020, d.h.:
1.
Die Einsprachen werden insoweit gutgeheissen, als im Rahmen der vorliegenden 
Quartierplanung X._____ auf die Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ 
zur Autoeinstellhalle D verzichtet und die Zufahrt zu dieser Einstellhalle über die 
mittlere Zufahrt ab der Via AI._____ zu erfolgen hat. Im Übrigen sind die Einsprachen, 
soweit darauf eingetreten werden kann, abzuweisen.
2.
Der Quartierplan X._____ wird mit Ausnahme der darin vorgesehenen Zufahrt ab der 
Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur Autoeinstellhalle D genehmigt. Anstelle 
dieser Zufahrt hat die Zufahrt zur Autoeinstellhalle D über die Zufahrt zur Einstellhalle 
C zu erfolgen, unter entsprechender Anpassung der Planunterlage und der 
Quartierplanvorschriften.
3.
(Kosten).
4.
(Keine ausseramtlichen Entschädigungen).
5.
(Rechtsmittelbelehrung).


- 6 -
6.
(Mitteilung).
Der Entscheid wurde am 23. November 2020 mitgeteilt.
12.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 30. Dezember 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und 
beantragten Folgendes: 
1.
Es 
seien 
Ziff. 
III.1 
und 
2 
des 
Dispositivs 
des 
Einsprache- 
und 
Genehmigungsentscheids 
des 
Gemeindevorstandes 
C._____ 
betreffend 
Quartierplanung X._____ vom 27. Oktober 2020, mitgeteilt am 23. November 2020, 
ersatzlos aufzuheben, also der Quartierplan X._____ mitsamt seinen Bestimmungen 
sei nicht zu genehmigen.
2.
Eventualiter sei in Aufhebung von Ziff. III.1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen 
Entscheids die Angelegenheit im Sinne der Einsprache der Beschwerdeführer vom 6. 
November 2019, die wie folgt laute resp. gelautet habe,
3.
Die vom 8. Oktober bis 7. November 2019 aufgelegten Quartierplanvorschriften und 
Pläne Quartierplanung X._____ seien nicht zu bewilligen, das Quartierplanverfahren 
sei abzubrechen und nicht weiterzubearbeiten, bis eine Totalrevision der kommunalen 
Grundordnung rechtskräftig revidiert und folgendermassen in Kraft getreten ist: Es sei 
eine Revision des Zonenplans und des GGP für das Planungsgebiet X._____ 
einzuleiten mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke, vor allem diejenigen, 
die derzeit nicht oder ungenügend erschlossen seien, dem Nichtbaugebiet 
zuzuweisen. Für das gesamte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck eine kommunale 
Planungszone zu erlassen.
4.
an die Beschwerdegegnerin 1 zur neuen Entscheidung zurückzuweisen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner.
Ziff. III.3 und 4 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung würden nicht 
angefochten. Auch nicht angefochten würden die von der Gemeinde im 
Einspracheverfahren 
gutgeheissenen 
Punkte 
der 
Einsprache 
der 
Beschwerdeführer. 
13.
Die Beschwerdeführer (A/B._____) begründeten ihre Anträge damit, dass 
die Gemeinde entgegen ihrer eigenen Darstellung nicht über einen 
nennenswerten Leerwohnungsbestand verfüge. Das Gegenteil sei der Fall. 
C._____ habe (pro 2019) 38 Leerwohnungen, AN._____ 23, AO._____ 18, 


- 7 -
AQ._____ 20, AR._____ 33. Der Leerwohnungsbestand sei letztes Jahr 
angestiegen. Somit gebe es in C._____ keinen Bedarf an der Erstellung 
von zehn neuen Wohnhäusern im Quartierplangebiet X._____. Derzeit 
seien zudem für viele Erstwohnungen Baugesuche gestellt worden. Hier 
würden Erstwohnungen auf Halde gebaut. Die Gemeinde gebe sich keine 
Mühe, Betten warm werden zu lassen. Die Dunkelziffer kalter Betten seien 
im gesamten Oberengadin extrem hoch.
Es sei nicht anzunehmen, dass die bauwilligen Grundeigentümer nach 
C._____ zögen und Erstwohnsitz begründeten.
Sollte das Gebiet mit zehn Einfamilienhäusern überbaut werden, wäre dies 
eine Verschleuderung von Bauland. Dies würde Art. 1 Abs. 1 RPG 
(haushälterische Bodennutzung) und Art. 1 Abs. 2 lit. abis und lit. b RPG 
(Schaffung kompakter Siedlungen mit Siedlungsentwicklung nach innen) 
verletzen. Die Erstellung von zehn Einfamilienhäusern wäre im 
Luxussegment zu veranlagen.
Die Quartierplanbestimmungen und die Pläne X._____ enthielten 
sämtliche wesentlichen Elemente einer Baubewilligung betreffend Lage, 
Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der 
Nutzungsart (Wohnen) und des Nutzungsmasses. Damit kämen sie 
bundesrechtlich auch im Sinne des ZWG entgegen der Auffassung der 
Gemeinde einer Baubewilligung gleich, zumindest entscheidrelevant nahe. 
Sollten die Quartierplanbestimmungen den Bau von Mehrfamilienhäusern 
gestatten, würden noch viel mehr Wohnungen gebaut, für die es keinen 
Bedarf gebe, weder als Erst- noch als Zweitwohnungen, touristisch 
bewirtschaftete Wohnungen und touristische Beherbergungsbetriebe. 
Diese Einwände und Rügen seien schon in der Einsprache vorgetragen 
worden und somit nicht verspätet. 
Es wäre an der Zeit, die Grundordnung zu überprüfen. Sie stamme von 
2004. Die Verhältnisse hätten sich in den letzten 16 Jahren geändert. Weil 
die Rechtsprechung zum ZWG 2016 noch nicht gefestigt gewesen sei, 


- 8 -
könne den Beschwerdeführern nicht vorgeworfen werden, dass sie damals 
die Rüge betreffend Überprüfung der Grundnutzung noch nicht geltend 
gemacht hätten.
Der Quartierplan X._____ gestatte eine Überbauung auf einer Wiese, auf 
der bisher eine der grössten Steinbockkolonien in der Schweiz (1'800 
Tiere) jedes Frühjahr in grosser Zahl und ohne Scheu ästen. Der 
Quartierplan verstosse gegen Art. 7 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 2 des 
Bundesgesetzes über die Jagd und den Schutz wildlebender Säugetiere 
und Vögel (Jagdgesetz, JSG, SR 922). 
Damit werde auch Werbung gemacht. Die Überbauung der Wiese stehe in 
einem unüberbrückbaren, rechtlich nicht schützenswerten Widerspruch 
zum kommunalen und regionalen Werbeauftritt von C._____.
Die Überbauung verstosse auch gegen ISOS-Bestimmungen. Das Gebiet 
liege in der Umgebungszone IV (AS._____) mit den Einstufungen 
"besondere Bedeutung für das Ortsbild", "Aufnahmekategorie A", 
"Erhaltungsziel A". Mit der Genehmigung des Quartierplans und der 
Überbauung dieses Ortsbildes von nationaler Bedeutung in zehn 
Baufeldern verletze die Gemeinde die ISOS-Bestimmungen. Der bisher 
unverbaute Blick zum Spaniolaturm und der geschützten Kirche Santa 
Maria werde mit der Überbauung unwiderruflich versperrt und die nach 
ISOS geschützte Dorfansicht von C._____ widerrechtlich zerstört. 
Verletzt seien aufgrund dieser Ausführungen auch die Vorgaben zum 
Schutz und der Erhaltung der Landschaft einschliesslich ihrer Eigenart und 
Vielfalt sowie ihre nachhaltige Entwicklung, der Erhalt der Biodiversität, weil 
hier zahlreiche geschützte Pflanzen zerstört würden, was die Gemeinde 
nicht geprüft habe. 
In den vorstehend gerügten Punkten werde auch die Pflicht zur Erhaltung 
der Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes, insbesondere wertvolle 
Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzelbauten, deren Ausgestaltung und 
Umgebung verletzt. Der angefochtene Entscheid behindere die Förderung 


- 9 -
von 
Massnahmen 
zu 
Gunsten 
von 
Natur- 
und 
Heimatschutz. 
Bestimmungen sowie Vorschriften zur Biodiversität würden verletzt. 
Der Erhalt von Wiesen in C._____ mit seiner hohen Anzahl 
Zweitwohnungen und kalten Betten sei über das Bundesverbot des 
Neubaus von Zweitwohnungen und damit verbunden des Verbots von 
Umgehungstätigkeiten von sehr hohem öffentlichen Interesse.
Auch 
bei 
Sondernutzungsplänen 
müsse 
eine 
vollständige 
und 
ausgewogene Interessenabwägung vorgenommen werden und der Plan 
auf sämtlichen Vorgaben aller Staatsstufen geprüft werden. Dies sei hier 
nicht gemacht worden.
Die Zufahrt ab der Via AH._____ erfülle die Anforderungen in technischer 
und sicherheitsrelevanter Hinsicht nicht. Auf sie sei zu verzichten, weil zu 
schmal und zu steil um weiteren Verkehr aufzunehmen und bereits jetzt 
sehr lärmig. 
Es sei seitens der Gemeinde widersprüchlich, wenn sie die geplante 
Zufahrt in der Ecke Via AI._____/Via AH._____ verweigere, damit die 
geschützte Mauer bestehen bleiben könne, aber im selben Atemzug im 
oberen Teil der Mauer erlaube, diese abzutragen und zu zerstören. Damit 
sei der rechtserhebliche Sachverhalt nicht gehörig festgestellt worden. Dies 
könne über das Gerichtsverfahren nicht geheilt werden.
Die Baufelder für die Häuser D1 und D2 seien gegen Norden zu 
verschieben. 
Es 
könnten 
die 
Eigentümer 
ausserhalb 
des 
Quartierplanperimeters nicht gezwungen werden, einen kleineren 
Gebäudeabstand dulden zu müssen als die einzig am Quartierplan 
interessierten privaten Eigentümer. Anstelle des Baufeldes für Haus D2 
solle eine Grünfläche oder Umgebungsfläche im Gestaltungsplan 
ausgeschieden werden. Allenfalls sei das besagte Baufeld gegen Norden 
zu verschieben, indem es mit dem Baufeld D1 zusammengelegt werde. Die 
Kuben für die Häuser D1 und vor allem für D2 seien zu reduzieren. Die 


- 10 -
Firstrichtungen des geplanten Hauses D2 sei an jenes von Haus D1 
anzupassen.
Dies sei für die Quartierplangenossen zumutbar.
14.
In ihrer Vernehmlassung vom 12. Februar 2021 beantragte die Gemeinde 
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin), die Beschwerde sei, soweit 
darauf eingetreten werden könne, vollumfänglich abzuweisen, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
Auf einen Teil der Eventualbegehren könne nicht eingetreten werden. 
Anfechtungsobjekt sei nur der Einsprache- und Baubewilligungsentscheid 
vom 27. Oktober 2020. Dies schliesse aus, dass auch der ZP und der GGP 
mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute Grundstücke auszuzonen, überprüft 
werde. Erst recht stehe eine Planungszone respektive die Überprüfung 
derselben nicht zur Diskussion.
Der Leerwohnungsbestand wäre allenfalls bei der Einleitung des 
Quartierplanverfahrens oder dann im Baubewilligungsverfahren ein Thema 
(gewesen), nicht aber bei der Erarbeitung des Quartierplans, bei welchem 
die Nutzung eine untergeordnete Rolle spiele, zumal in der Dorfkernzone 
nicht nur Erstwohnungsnutzungen zulässig seien. Der Nachweis der 
Beschwerdeführer fehle, dass sich die Verhältnisse seit Rechtskraft des 
Einleitungsbeschlusses vom 13. Dezember 2016 wesentlich geändert 
hätten. Auch hätten die Beschwerdeführer den Beweis, dass die 38 
Leerwohnungen pro 2019 in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 
überhaupt Erstwohnungen seien und dass sie vor allem erschwingliche 
Wohnungen seien, nicht erbracht. Deswegen erübrige sich das beantragte 
Gutachten unter Beizug der Bundesämter für Statistik (BfS) und 
Raumentwicklung (ARE). In Bezug auf die Redimensionierungsfrage seien 
vor allem die vom ARE herausgegebenen Datenblätter massgeblich, 
welche ihrerseits auf den Angaben des BfS beruhten.


- 11 -
Der Quartierplan X._____ habe sich aufgrund von Art. 51 VRG im Rahmen 
der Grundordnung zu halten. Der vorliegende Quartierplan ermögliche die 
im ZP bzw. Baugesetz (BG) erlaubte Nutzung wie auch die Realisierung 
des Nutzungsmasses mit einer AZ von 1 (Richtwert). Es bestehe im 
Übrigen auch für Luxuswohnungen Bedarf.
Trotz relativ starken Detaillierungsgrades fehlten hier die für eine 
Baubewilligung typischen Elemente. Mit den Baustandorten werde nur der 
Raum festgelegt, innerhalb dem die in der Zone zulässigen Bauten erstellt 
werden dürften. Mit Ausnahme der Giebelrichtung würden keine weiteren 
Details festgelegt. Ähnliches gelte für die Zufahrten, bei denen alle Details 
noch nicht definiert seien. So bestünden bei den Ein- und Ausfahrten in der 
Horizontalen noch Raum für deren konkrete Ausgestaltung. 
Entscheidend sei, dass im Gutachten mit Bezug auf die Nutzung der in den 
Baubereichen möglichen Bauten keine Aussagen gemacht würden. Es 
wären im Quartierplangebiet auch andere Nutzungsarten als Wohnen 
zulässig, 
wie 
Gewerbe, 
Dienstleistungen, 
strukturierte 
Beherbergungsbetriebe etc.. Der Quartierplan könne daher weder 
bezüglich Erschliessung und Gestaltung noch hinsichtlich der Nutzung mit 
einer Baubewilligung gleichgesetzt werden.
Der Einleitungsbeschluss des Quartierplans X._____ sei unbestritten 
bereits im Januar 2017 in Rechtskraft erwachsen. Es sei unbewiesen 
geblieben, dass sich die Verhältnisse resp. die Bedarfslage bezüglich 
Erstwohnungen seit 2016/2017 erheblich ("dramatisch") geändert hätten. 
Wäre 
es 
anders, 
müsste 
die 
Beschwerdegegnerin 
auf 
den 
Einleitungsbeschluss zurückkommen. Davon könne aber keine Rede sein, 
denn massgebend seien primär die Art. 1 und Art. 15 RPG in Verbindung 
mit den Ausführungsbestimmungen in der RPV, welche klar regelten, unter 
welchen Voraussetzungen eine Überprüfung der Bauzonengrenze und 
eine allfällige Redimensionierung zu erfolgen habe. 


- 12 -
Art. 21 Abs. 2 RPG sei bereits 2014 in Kraft getreten, lange vor dem 
Einleitungsbeschluss. 
Gleiches gelte auch für die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes, 
welche schliesslich mit dem ZWG, das per 1. Januar 2016 in Kraft getreten 
sei, umgesetzt worden sei. Bei der Einleitung des Quartierplans 2016, in 
Rechtskraft erwachsen im Januar 2017, sei längst klar gewesen, in 
welchem Umfang Erst- und Zweitwohnungen sowie touristische 
bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden dürften.
Ein Nachweis, dass erstens sich der Leerwohnungsbestand anfangs 2017 
wesentlich anders präsentiert habe und zweitens, dass die betreffenden 
Leerwohnungen Erstwohnungen seien, sei den Beschwerdeführern nicht 
gelungen. Es möge zwar zutreffen, dass sich in der Gemeinde der 
Beschwerdegegnerin der Leerwohnungsbestand generell im behaupteten 
Bereich von 0.91 % bewege. Hierbei handle es sich aber meist um 
altrechtliche Wohnungen bzw. frei nutzbare Zweitwohnungen. Dies ergebe 
eben die unerschwinglichen Wohnungen. An bezahlbarem Wohnraum 
mangle es nach wie vor.
Doch selbst wenn hier die Bauzonengrösse bzw. deren Redimensionierung 
noch ein Thema sein könnte, liesse sich die Durchführung des 
Quartierplans rechtfertigen. Gemäss Art. 15 RPG und der entsprechenden 
Verordnungsregelung 
werde 
nicht 
mehr 
die 
Trendmethode 
zur 
Bestimmung der Baulandreserven angewendet, sondern zur Hauptsache 
die Bevölkerungsperspektive der betreffenden Gemeinde. Dies habe der 
Kanton mit der Anpassung des KRIP-S, Kap. 2 und 5, bereits umgesetzt. 
Aufgrund der Datenblätter der Gemeinden sei technisch ermittelt worden, 
welche Gemeinde mutmasslich über zu grosse, richtig bemessene oder 
unterdimensionierte Bauzonen verfüge. Gemeinden, die aufgrund der 
Bevölkerungsprognose zu grosse Bauzonenreserven aufwiesen (C-
Gemeinden), müssten laut Art. 15 RPG und KRIP-S ihre Bauzone 
redimensionieren. Die Gemeinden seien beauftragt worden, diese 


- 13 -
Datenblätter mit Blick auf die Spezialfälle, lokalen Rechtsvorschriften oder 
Dienstbarkeiten zu überprüfen. Diese von der Gemeinde neu berechneten 
Datenblätter hiessen "Übersicht Bauzonenkapazität" (BZK). Gemäss ARE 
wichen die ermittelten Bauzonenkapazitäten der BZK erfahrungsgemäss 
um ca. 10 % von denen der Datenblätter des Kantons ab. Gemäss diesem 
Gemeindedatenblatt sei die Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein Fall A. 
Dies bedeute, dass die Wohnmischzone (WMZ) sogar eher knapp 
dimensioniert sei. Sogar wenn man den in der Wegleitung zitierten 
Unsicherheitsfaktor von 10 % berücksichtige, bestehe in der Gemeinde der 
Beschwerdegegnerin aufgrund des massgebenden Gemeindedatenblatts 
kein Redimensionierungsbedarf. Es sei daher auch nicht entscheidend, ob 
in der Zwischenzeit eine Überprüfung des Datenblatts stattgefunden habe, 
jedenfalls nicht in einer A-Gemeinde wie der Beschwerdegegnerin. Die 
Beschwerdegegnerin 
sei 
bei 
Erlass 
des 
Einsprache- 
und 
Genehmigungsentscheids im letzten Herbst jedenfalls nicht gehalten 
gewesen, diese Überprüfung abzuwarten, umso weniger, als dieses 
Thema Gegenstand des Einleitungsbeschlusses hätte sein müssen. Dieser 
sei aber längst rechtskräftig geworden. 
Der unbestrittene Verlust der Äsplätze für die Steinböcke sei keine Folge 
des Quartierplans, sondern der Nutzungsordnung, welche längst 
rechtskräftig sei und mit ihr der darin festgelegte Quartierplan. Zudem 
verfügten die Steinböcke in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 
weiterhin über ausreichend Äsplätze. Schon bei der längst erfolgten 
Festsetzung der Grundnutzung habe die Abwägung der Interessen an der 
baulichen Nutzung und den Futterplätzen für die Steinböcke stattgefunden.
Zur behaupteten Verletzung von ISOS-Bestimmungen, Natur- und 
Heimatschutz, Biodiversität, habe der Gemeindevorstand festgehalten, 
dass sich mit der im ZP erfolgten Zuweisung des Gebiets X._____ in die 
Dorfkernzone das im Inventar festgelegte Erhaltungsziel "Erhalten der 
Beschaffenheit als Kulturland oder als Freiflächen sowie der für das 


- 14 -
Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten" nicht mehr erreichen 
lasse, zumal gleichzeitig eine Quartierplanpflicht im Gebiet festgelegt 
worden sei. Diese unterstreiche die Absicht zur baulichen Nutzung. 
Oberhalb der Via AI._____ und östlich der Via AH._____ bestünden denn 
auch bereits fünf Gebäude. Dem Schutzziel des ISOS könnte höchstens 
noch insoweit Rechnung getragen werden, als im Rahmen der 
Quartierplanung nach Möglichkeit Freiflächen ausgeschieden würden, was 
vorliegend auch geschehen sei.
Wie hinsichtlich der Bauzonengrösse hätte auch die Forderung nach 
Einhaltung 
des 
Schutzziels 
des 
ISOS 
im 
Rahmen 
des 
Einleitungsverfahrens 
gestellt 
werden 
müssen. 
Dieses 
sei 
aber 
rechtskräftig. Es lägen keine erheblich veränderten Verhältnisse vor. Es sei 
nicht einmal ein Wiedererwägungsgesuch gestellt worden.
Es würde den finanziellen Rahmen sprengen, wenn eine in jeder Hinsicht 
funktionierende Notzufahrt, welche hier beanstandet werde, unterirdisch 
angelegt werden müsste. Diese müsse im Unterschied zu einer Einfahrt in 
eine Tiefgarage auch für grössere Fahrzeuge benutzbar sein, zum Beispiel 
Feuerwehrfahrzeuge. Dafür dürfe auch die Via AH._____ beansprucht 
werden. Diese diene auf gleicher Weise auch für beispielsweise Parzelle 
AK._____, wo die Beschwerdeführer Stockwerkeigentum besässen. Das 
zusätzliche 
Verkehrsaufkommen 
auf 
der 
Via 
AH._____ 
sei 
zu 
vernachlässigen, dürfe sie doch nur als Hauszugang, also für Fussgänger 
und als Notzufahrt benützt werden, nicht aber zur Verkehrserschliessung 
für die im Quartierplangebiet vorgesehene Überbauung. Auch würden 
keine sicherheitsrelevanten Vorgaben verletzt.
Die Notzufahrt sei vor allem nötig, um im Brandfall zu den weiter östlich 
liegenden Teilen des Beizugsgebiets zu gelangen. Wiesen würden keine 
durchschnitten. Die Notzufahrt verlaufe nämlich unmittelbar entlang der 
Baufelder C und D.


- 15 -
Auf die ursprünglich an der Ecke Via AH._____/Via AI._____ vorgesehene 
Zufahrt zur Autoeinstellhalle habe verzichtet werden können, weil sich 
dieser Teil der Autoeinstellhalle auch über die Mittelzufahrt erschliessen 
lasse. 
Bezüglich der Notzufahrt gebe es keine valable Alternative, so dass der 
Eingriff in die bestehende Mauer unerlässlich sei. Diese weise aber keinen 
Schutzstatus auf.
Für die von den Beschwerdeführern verlangte Verschiebung der geplanten 
Baufelder für die Häuser D1 und D2 nach Norden bestehe kein sachlicher 
Grund. Der ganze X._____ sei von einer dichten Bauweise mit 
vergleichsweise geringen Abständen der einzelnen Bauten voneinander 
geprägt. Anspruch auf Erhaltung der bisherigen Aussicht bestehe nicht. 
Zwischen den Wohnungen der Beschwerdeführer und dem Baustandort D2 
liege noch die Via AH._____. Dazu komme der Abstand dieses Baufeldes 
zur Via AH._____.
15.
Am 1. März 2021 beantragten die Erbengemeinschaft D._____ und 
E._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdegegner) 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
Die 
Argumentation 
entspricht 
im 
Wesentlichen 
derjenigen 
der 
Beschwerdegegnerin. Ergänzend wurde noch vorgebracht:
Der Quartierplan entspreche in der Nutzung und im Ausmass zweifellos der 
Grundordnung bzw. den Vorgaben des Baugesetzes, was nicht bestritten 
sei. Dementsprechend verfolge insbesondere Art. 69 BG und damit auch 
der vorliegende Quartierplan mit der damit darin vorgesehenen 
Verdichtung das Gebot der haushälterischen Bodennutzung. Er verletze 
keine Vorschrift der rechtskräftigen Grundordnung und des Bundesrechtes.
Der Leerwohnungsbestand sei bei der Überprüfung eines Quartierplans 
unbeachtlich. 
Die 
Beschwerdeführer 
hätten 
sich 
gegen 
den 


- 16 -
Einleitungsbeschluss nicht gewehrt. Dieser sei unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen.
Der Nachweis für Erstwohnungen werde erst bei Vorliegen konkreter 
Baugesuche verlangt. Hier gehe es um den Erlass eines Quartierplans, der 
die Nutzung völlig offenlasse und auch Dienstleistungsbetriebe, Gewerbe 
und Gastgewerbe zulasse. Es gebe keine gesetzliche Grundlage dafür, 
dass Quartierplanbestimmungen bereits verbindliche Anordnungen über 
die zulässige Nutzung enthalten müssten. Hier werde nur die Erschliessung 
und weitere technische Angelegenheiten eines bestimmten Gebiets 
detaillierter als in der Zonenordnung geregelt. Die konkrete Nutzung sei 
erst auf Stufe Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. Der Quartierplan 
lasse das zentrale Element eines jeden Baugesuchs offen, nämlich die 
konkrete Nutzung der Bauten. Es seien alle Nutzungen gemäss Art. 69 BG 
denkbar. Der Quartierplan mache gerade dazu keine Aussagen. Der 
Quartierplan mache Gestaltungsvorgaben, aber nicht im Sinne eines 
Baugesuches mit konkreten Bauplänen. Es werde nicht festgelegt, wo und 
wie allfällige Gestaltungselemente anzubringen seien. Innerhalb dieser 
Vorgaben habe die Bauherrschaft immer noch einen Spielraum, wie sie 
konkret die Neubauten gestalten wolle. Der Quartierplan habe weder für 
die Erschliessung, noch für die Gestaltung und insbesondere auch nicht 
hinsichtlich der Nutzung den nötigen Detaillierungsgrad für eine 
Baubewilligung.
Wenn schon dürfte es in anderen Gemeinden ein Überangebot an ihren 
Wohnungen 
geben, 
sicher 
aber 
nicht 
in 
der 
Gemeinde 
der 
Beschwerdegegnerin: Die durchschnittliche Leerwohnungsziffer in der 
Schweiz habe am 1.6.2020 laut BfS 1.72 % betragen. Die von den 
Beschwerdeführern behauptete Leerwohnungsziffer von ca. 1.5 % oder 38 
Leerwohnungen in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin läge dann 
immer noch unter dem schweizweiten Durchschnitt. Die korrekte 
Leerwohnungsziffer habe dort 2020 allerdings bei ca. 0.9 % gelegen. Es 


- 17 -
sei damit zu rechnen, dass sich der Wohnraum 2021 noch weiter 
verknappen werde. Zudem habe das BfS am 5. Oktober 2020 festgehalten, 
die Wohnungsknappheit habe im Kanton Graubünden zugenommen. 
Dieser sei sogar einer der Kantone mit der grössten Angebotsverknappung 
der Leerwohnungen in der Schweiz.
Gemäss 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
herrsche 
bei 
Leerwohnungsbestand von weniger als 2 % eine Wohnungsnot. Dies 
könne nicht die Zielgrösse für die Bestimmung des Wohnungsbedarfs sein. 
Es könne nicht sein, dass zuerst eine Wohnungsnot eintreten müsse (ca. 2 
% Leerwohnungsbestand), bis wieder Bedarf zum Bau neuer Wohnungen 
entstehen könne.
In der Gemeinde der Beschwerdegegnerin werde gemäss Prognosen des 
Kantons von 2018 die Bevölkerung in den nächsten 10-15 Jahren 
ansteigen und die heute verfügbaren Baulandreserven, zu denen auch die 
Grundstücke im Quartierplangebiet X._____ zählten, würden dafür nicht 
ausreichen.
16.
Am 6. April 2021 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihrer 
Beschwerde vom 30. Dezember 2020 fest.
17.
Am 9. April 2021 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 
einer Duplik und hielt an ihren Anträgen und Begründungen in der 
Vernehmlassung vom 12. Februar 2021 fest.
18.
Am 9. Februar 2022 gelangten die Beschwerdeführer mit einer 
Noveneingabe ergänzend zu allen bisherigen Eingaben an die 
Beschwerdegegnerin und das Gericht. Sie behaupteten darin, die 
Gemeinde der Beschwerdegegnerin sei, wie von ihr zugestanden und 
kommuniziert, was im Bestreitungsfalle nachgewiesen werden könnte, 
keine A-Gemeinde mehr, sondern werde bereits als B-Gemeinde 


- 18 -
klassifiziert, mit negativer Bevölkerungsprognose. Wer könne es sich 
leisten, als Arbeitnehmer in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin und 
Umgebung zu bescheidenen Löhnen produktive Arbeit zu leisten und 
gleichzeitig alleine oder dort mit seiner Familie und Kindern zu wohnen und 
zu leben. Niemand ausser sehr gut Verdienende. Deshalb gebe es starken 
Wegzug in der Region. Es sei wahrscheinlich, dass Auszonungsbedarf 
bestehe und die Gemeinde der Beschwerdegegnerin sogar als C-
Gemeinde 
klassifiziert 
werden 
müsse. 
Das 
streitgegenständliche 
Quartierplangebiet in sehr prominenter teurer Lage mit sehr teuren 
Erschliessungsanlagen inklusive hohen Quartierplankosten, welche auf 
Käufer und Mieter abgewälzt würden, sprächen nicht für die Schaffung 
preisgünstigen Wohnraums. Derzeit sei das kommunale räumliche Leitbild 
(KRL) in Bearbeitung und nachher folge die Totalrevision der Ortsplanung. 
Es mache keinen Sinn und sei verfassungs- und rechtswidrig, den 
beschlossenen Quartierplan zu schützen. Diese Eingabe wurde der 
Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegnern am 11. Februar 2022 
zur Kenntnis gebracht. Dazu ging seitens der Beschwerdegegnerschaft bis 
28. Februar 2022 keine Stellungnahme ein.
19.
Mit Stellungnahme vom 16. Mai 2022 äusserte sich das Amt für Jagd und 
Fischerei (AJF) als Fachstelle – wie vom Instruktionsrichter mit Schreiben 
vom 26. April 2022 gewünscht – noch bezüglich Wildtierschutz (Steinbock-
Kolonien). Die Beschwerdeführer argumentierten einen Verstoss gegen 
Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 JSG, da der Quartierplan X._____ die 
Überbauung einer Wiese gestatte, die bisher von Steinböcken als 
Äsungsplatz genutzt worden sei. Das AJF könne bestätigten, dass sich im 
Frühling jeweils Steinböcke an den südwestlich ausgerichteten Hanglagen 
oberhalb der Gemeinde aufhielten und das Gebiet bis nahe an den 
Siedlungsrand heran zur Nahrungsaufnahme aufsuchten. Dabei werde u.a. 
auch die vom Quartierplan X._____ betroffene Fläche zur Äsung genutzt. 


- 19 -
Aufgrund des üppigen Angebots an alternativen Weideflächen in 
unmittelbarer Umgebung sei der Flächenverlust infolge der vorgesehenen 
Überbauung 
aber 
als 
unwesentliche 
Beeinträchtigung 
des 
Nahrungsangebotes zu werten. Für die betroffenen Steinböcke führe das 
Vorhaben 
zu 
keiner 
wesentlichen 
Beeinträchtigung 
des 
Lebensraumangebots. Die jagdrechtlich verankerten Schutzansprüche des 
Steinbocks blieben auch bei Umsetzung des Quartierplans gewahrt. Ein 
Verstoss gegen das Jagdgesetz liege nach Einschätzung des AJF nicht 
vor. Dieser Bericht des AJF wurde den Parteien zur Kenntnisnahme und 
zur freiwilligen Stellungnahme zugestellt. 
20.
Mit Schreiben vom 23. Mai 2022 erklärte die Beschwerdegegnerin, dass 
sie auf eine Stellungnahme verzichte. 
21.
Am 1. Juni 2022 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 
Augenschein durch, an dem seitens der Beschwerdeführer (die Schwester) 
persönlich in Begleitung des Rechtsvertreters (RA Metzger) teilnahm. Die 
Beschwerdegegnerin war durch die Gemeindepräsidentin, die Leiter der 
Bauverwaltung 
und 
der 
Tiefbauprojekte, 
die 
Rechtskonsulentin/Gemeindeschreiberin sowie ihren Rechtsvertreter (RA 
Dr. Bänziger) vertreten. Von Seiten der Beschwerdegegner war ein Mitglied 
der Erbengemeinschaft persönlich sowie deren Rechtsvertreter (RA 
Conrad) präsent. Weiter war eine Quartierplanbeteiligte persönlich vor Ort 
zugegen. Allen Anwesenden wurde sodann an zwei verschiedenen 
Standorten die Möglichkeit geboten, sich zu den vor Ort massgeblichen 
Erschliessungs-, 
Zufahrts-, 
Gestaltungs-, 
Nutzungs- 
und 
Raumverhältnissen 
bezüglich 
Quartierplangebiet 
X._____ 
(inkl. 
Projektmodell) zu äussern. Ein dritter Besichtigungsstandort wurde in der 
Folge ohne Parteien und deren Rechtsvertreter aufgesucht und 
dokumentiert. Von Seiten des Gerichts wurden zudem AP._____ Fotos von 
den angetroffenen Verhältnissen im Quartierplangebiet samt Umgebung 


- 20 -
sowie den Betrachtungs-/Sichtverhältnissen ab talseitigem Bahnhof in 
Richtung bergseitigem Dorfzentrum bis hinauf zum Quartierplangebiet 
erstellt und dem Protokoll der Ortsbegehung beigefügt. 
Zu Beginn des Augenscheins wurde dem Gericht seitens des Anwalts (RA 
Christian Fey) der Beschwerdegegner im Parallelverfahren R 21 5 
mitgeteilt, dass sich die Parteien geeinigt hätten und der Anwalt reichte 
dazu vor Ort ein Rückzugsschreiben vom 1. Juni 2022 ein. Danach haben 
sich die Beschwerdeführerin (Vertreter RA Andrea-Franco Stöhr) und die 
Beschwerdegegner (Vertreter RA Fey) aussergerichtlich und kostenfällig 
verständigt, 
worauf 
das 
Parallelverfahren 
R 
21 
5 
infolge 
Gegenstandslosigkeit mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 22. Juni 
2022 abgeschrieben wurde.
22.
Mit Schreiben vom 8. Juni 2022 nahmen die Beschwerdeführer zum 
Amtsbericht des AJF vom 16. Mai 2022 Stellung. Der Bericht halte das 
bereits von der Beschwerdegegnerin Zugestandene und Unbestreitbare 
fest, nämlich, dass von den Steinböcken "die vom Quartierplan X._____ 
betroffene Fläche zur Äsung genutzt wird." Die Äsung erfolge nach den 
strengen Wintermonaten. Das bedürfe keiner weiteren Erläuterung, weil 
allgemeinbekannte Tatsache. Die angefochtene Verfügung sei deshalb 
(Kanton, Bund, Supranational) rechtswidrig. Der restliche Inhalt des 
Amtsberichts werde im Übrigen vollumfänglich bestritten.
23.
Mit Schreiben vom 15. August 2022 teilte das AJF dem Gericht mit, dass 
es an seinen Ausführungen im Amtsbericht vom 16. Mai 2022 festhalte und 
kein Ergänzungsbedarf bestehe. Es verzichte daher auf eine erneute 
Stellungnahme dazu.
24.
Mit Eingabe vom 20. Juni 2022 nahmen die Beschwerdeführer sodann 
innert Frist von der Möglichkeit Gebrauch, sich zum Protokoll des 


- 21 -
gerichtlichen Augenscheins vom 1. Juni 2022 zu äussern (zzgl. dreier 
Beilagen/Beweismittel: 
11. 
Kopie 
Fotoaufnahme; 
12. 
Einsprache 
Anwaltskanzlei WT.____ vom 1. November 2019 und 13. Situationsplan). 
Von Seiten der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner gingen 
keine Stellungnahmen zum Protokoll des Augenscheins ein. Das 
Verwaltungsgericht gewährte diesen beiden Parteien mit Schreiben vom 5. 
Juli 2022 eine Frist bis zum 17. August 2022, um sich allenfalls zur Eingabe 
der Beschwerdeführer vom 20. Juni 2022 noch zu äussern, wovon jedoch 
kein Gebrauch gemacht wurde. 
Auf die weiteren Ausführungen und Beweismittel der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem 
Recht endgültig sind. Strittig ist vorliegend der angefochtene Einsprache- 
und Genehmigungsentscheid vom 27. Oktober 2020, mitgeteilt am 23. 
November 2020, worin die Beschwerdegegnerin die gegen das Projekt 
"Quartierplan X._____" erhobenen Einsprachen insoweit guthiess, als auf 
die Zufahrt ab der Kreuzung Via AH._____/Via AI._____ zur 
Autoeinstellhalle D verzichtet wurde und die Zufahrt zu dieser Einstellhalle 
über die mittlere Zufahrt ab der Via AI._____ zu erfolgen habe. Im Übrigen 
seien die Einsprachen [somit auch diejenige der jetzigen Beschwerdeführer 
im Verfahren R 21 1] [jedoch] abzuweisen, soweit darauf eingetreten 
werden könne (vgl. Entscheid-Dispositiv Ziff. 1). Entsprechend seien die 
Planunterlagen und Quartierplanvorschriften anzupassen (Entscheid-
Dispositiv Ziff. 2) und der Quartierplan zu genehmigen. Dieser Entscheid 


- 22 -
der Beschwerdegegnerin ist weder endgültig noch kann er bei einer 
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer sind als Miteigentümer 
der Parzelle AK._____, welche im Osten – nur durch die Via AH._____ 
getrennt – unmittelbar an das Quartierplangebiet X._____ angrenzt und 
daher lediglich wenige Meter benachbart vom östlichen Teil des 
Plangebiets entfernt liegt, als formelle und materielle Adressaten vom 
angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheid betroffen und 
haben daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, 
weshalb sie zur Beschwerdeerhebung (wegen der örtlichen Nähe und 
sichtbaren Nachbarschaft) legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen 
frist- und formgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) eingereichte Beschwerde 
ist – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 39 Abs. 1 lit. c VRG) – 
demnach – zumindest im Hauptantrag (Rechtsbegehren Ziff. 1: Ersatzlose 
Aufhebung des Quartierplans X._____ sowie Nichtgenehmigung der 
zugehörigen Quartierplanvorschriften [QPV]) – vollumfänglich einzutreten. 
1.2.
Auf den Eventualantrag (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 2 bis Ziff. 4: Abbruch 
QP-Verfahren; Weiterbearbeitung erst nach Totalrevision der kommunalen 
Grundordnung; Einleitung Revision ZP und GGP mit Zuweisung der zurzeit 
noch nicht überbauten Grundstücke im Plangebiet ins Nichtbaugebiet 
sowie Erlass kommunaler Planungszone) kann hingegen nicht eingetreten 
werden, weil diese Fragen allesamt nicht Gegenstand des angefochtenen 
Entscheids gebildet haben. Anfechtungsobjekt ist hier ausschliesslich der 
strittige Einsprache- und Genehmigungsentscheids betreffend QP-
X._____ inkl. QPV. Die kommunale Grundordnung – bestehend aus 
Baugesetz, ZP, GGP und GEP (siehe Art. 22 Abs. 2 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG: BR 801.100]) 
– ist vorliegend nicht Beschwerdethema. Die Auszonung nicht überbauter 


- 23 -
Grundstücke kann somit in diesem Verfahren - auf welches die Art. 51 ff. 
KRG [Quartierplanung] anwendbar sind – auch nicht akzessorisch geprüft 
werden. Ebenso wenig ist der Erlass einer Planungszone (Art. 21 Abs. 2 
KRG) vorliegend ein zulässiges Anfechtungsobjekt, weil es hier einzig und 
alleine um die Überprüfung der Rechtmässigkeit des QP-X._____ inkl. QPV 
geht. Folgerichtig kann auf den Eventualantrag (Begehren Ziff. 2-4) zum 
Voraus nicht eingetreten werden.
2.
Strittig und zu klären ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin die Rügen 
und Einwände der Beschwerdeführer gegen die Genehmigung des (bereits 
erschliessungstechnisch 
angepassten) 
Quartierplans 
'X._____' 
einschliesslich zugehöriger Pläne und Quartierplanvorschriften (QPV) zu 
Recht abgelehnt hat und demzufolge die Genehmigung dafür rechtens war 
oder nicht. Zur materiellen Beurteilung steht somit hier einzig der 
Hauptantrag (Begehren Ziff. 1) der Beschwerdeführer laut Eingabe vom 30. 
Dezember 2020. 
3.
Zunächst gilt es in verfahrensrechtlicher Hinsicht noch klarzustellen, dass 
das fehlende Entscheiddatum auf den Quartierplanbeilagen ohne 
rechtliche Bedeutung ist. Auf den genehmigten Bestandteilen des 
Quartierplans (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 13 - 
QPV/Pläne [Bestandes-, Neuzuteilungs-, Erschliessungs-, Gestaltungs- 
und Richtplan]) fehlt die Aktualisierung des Genehmigungsdatums, da dort 
nur der 28. Januar 2020 (zurückgezogener Erstentscheid) vermerkt ist, 
nicht aber auch der 27. Oktober 2020 (vom identischem Zweitentscheid). 
Dieser Formfehler ist jedoch nicht von Belang, da auf der Titelseite des 
angefochtenen Entscheids sowohl das Entscheiddatum 27. Oktober 2020 
als auch das Mitteilungsdatum 23. November 2020 festgehalten ist (siehe 
Bg-act. 12). 


- 24 -
4.
Materiell ist von Bedeutung, dass schon der seit Januar 2017 rechtskräftige 
Einleitungsbeschluss (Art. 53 KRG) keine von der kommunalen 
Grundordnung 
der 
Beschwerdegegnerin 
abweichenden 
Nutzungsvorschriften und das Nutzungsmass enthielt. Zudem ist auch der 
Leerwohnungsbestand 
bei 
der 
Überprüfung 
des 
vorliegenden 
Quartierplans X._____ nicht beachtlich, da diese Frage erst im Rahmen 
der konkreten Baubewilligung und der Beachtung/Einhaltung des 
Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702) bzw. der Verhinderung von 
dessen Umgehung (Art. 14 ZWG) vertieft zu prüfen und zu entscheiden ist. 
Erstellt ist auch, dass sich die Beschwerdeführer gegen den 
Einleitungsbeschluss vom 13. Dezember 2016 nicht zur Wehr setzten und 
dieser längst in Rechtskraft erwachsen ist. In der amtlichen Publikation zum 
Einleitungsbeschluss (vgl. Bg-act. 2) definierte die Beschwerdegegnerin 
dessen Zweck folgendermassen: Es bestehe eine Quartierplanpflicht, 
damit eine haushälterische Nutzung des Baulandes erreicht werde. Es 
sollten eine zweckmässige und kostensparende Erschliessung und gut 
überbaubare Parzellen, ergänzt mit allfälligen notwendigen Gestaltungs- 
und Überbauungsvorschriften, sichergestellt werden. Gegebenenfalls 
werde auch eine Landumlegung bzw. Grenzbereinigung durchgeführt. 
Nicht Zweck des so formulierten Einleitungsbeschlusses waren aber 
irgendwelche Vorschriften über die Nutzung und das Nutzungsmass. Somit 
richten 
sich 
die 
Nutzung 
(Wohnen, 
[Gast-] 
Gewerbe, 
Dienstleistungsbetriebe) und das Nutzungsmass (Richtwert AZ 1 in 
Dorfkernzone) im Quartierplangebiet einzig und allein nach der 
Grundordnung der Beschwerdegegnerin, welche aber unbestritten längst 
(seit 2004 mit Teilrevisionen 2009, 2015, 2018 und 2019) rechtskräftig ist 
(vgl. dazu insbesondere Art. 69 BG [Dorfkernzone], Art. 60 BG 
[Zonenschema], Art. 61 BG [max. AZ]; Art. 10-13 BG [Vorgaben 
Grundordnung/ZP/GGP/GEP]; Art. 63 BG [Gebäude- und Firsthöhe], Art. 
64 BG [Gebäudelänge]; Art. 65 BG [Grenz- und Gebäudeabstand]; Art. 101 


- 25 -
BG [Grund- und Groberschliessung]; Art. 110 BG [QP]; Art. 111 BG [QPV]; 
Art. 122 BG [Quartierplanpflicht]; Art. 29 f. BG [Sicherheit/Zu-/Ausfahrten]).
5.1.
Nach der Ansicht der Beschwerdeführer stellt der betreffende Quartierplan 
faktisch bereits eine 'Baubewilligung' dar, weshalb der Bedarfsnachweis für 
Erstwohnungen erfolgen müsse. Sie behaupten fälschlicherweise, dass der 
Quartierplan mit detaillierten Vorschriften (QPV) wie eine Baubewilligung 
daherkomme und folglich auf Übereinstimmung mit zum Beispiel dem ZWG 
und dem Bundesgesetz über die Raumplanung (Art. 1 RPG; SR 700) sowie 
auch der (akzessorischen) Prüfung der Grundordnung zugänglich sei. Aber 
genau Vorschriften über die Nutzungsart (z.B. Wohnen, Gewerbe, 
Gastgewerbe, Dienstleistungen, strukturierte Beherbergungsbetriebe) 
sowie über das Nutzungsmass in der Grundordnung finden sich – entgegen 
der Behauptung der Beschwerdeführer in der Aufzählung auf S. 7 Ziff. 4 
ihrer Beschwerdeeingabe – in der vorliegenden Quartierplanung nicht und 
werden folglich auch nicht geprüft. Sie werden erst an die Hand 
genommen, wenn ein konkret gestelltes Baugesuch – das hier unbestritten 
nicht vorliegt – u.a. auf Einhaltung der Nutzungsvorschriften und des 
Nutzungsmasses der vorgegebenen Grundnutzungsordnung überprüft 
wird. Mit den Baustandorten gemäss Quartiergestaltungsplan (Quartier-
GGP) respektive Art. 22 und 23 der Quartierplanvorschriften (QPV) wird 
nur der Raum festgelegt, innerhalb dem die in der Grundnutzungszone 
(hier 
Dorfkernzone) 
zulässigen 
Bauten 
erstellt 
werden 
dürfen 
(Zonenkonformität; Art. 14 ff. RPG). Mit Ausnahme der Giebelrichtung 
werden im Quartierplan keine weiteren Details festgelegt, auch nicht bei 
den Zufahrten, bei denen noch nicht alle Einzelheiten definiert sind. So 
besteht bei den Ein- und Ausfahrten in der Horizontalen noch Raum für 
deren konkrete Ausgestaltung und individuelle Umsetzung.


- 26 -
5.2. 
Selbst wenn aber ein Beleg gemäss Bedarfsnachweis für Erstwohnungen 
erbracht werden müsste, wäre dies hier nicht problematisch, hat doch die 
Beschwerdegegnerin in ihrem kommunalen Datenblatt den Nachweis 
erbracht, dass es sich bei ihr um eine A-Gemeinde handelt (Bg-act. 15), 
was bedeutet, dass die Wohn- und Mischzone (WMZ) eher knapp 
dimensioniert ist. Das diesbezügliche Datenblatt datiert vom 20. März 2018. 
Wie das Bundesgericht in BGE 145 II 18 ff. (= Pra 108 [2019] Nr. 106 E.3.4 
- Entwicklung prognostisches Bevölkerungswachstum) entschieden hat, 
dürfen 
die 
dort 
angewandten 
technischen 
Richtlinien 
(http:/www.are.admin.ch/rpg1) genutzt werden (vgl. auch Bg-act. 14) und 
es ist deshalb auch nicht entscheidend, ob in der Zwischenzeit eine 
Überprüfung des Datenblatts stattgefunden hat oder nicht. Entgegen den 
in der Noveneingabe (im Sachverhalt Ziff. 18) gemachten Angaben der 
Beschwerdeführer vom 9. Februar 2022 ist nach wie vor dieses Datenblatt 
aus dem Jahre 2018 massgebend, weswegen ihre diesbezüglichen 
Behauptungen unbelegt geblieben sind. 
6.
Die Beschwerdeführer haben sich mit Nachdruck auf den Steinbockschutz 
für die Nichtgenehmigung des missliebigen Quartierplans berufen. Richtig 
ist, dass sich ein Äsplatz der Steinböcke oberhalb der Via AI._____ im 
Gebiet X._____ befindet, welches im südlichen Teil (Parzellen AC._____, 
AE._____, AB._____, 1863, AA._____ und [T] Z._____) und im westlichen 
Teil (Parzelle Y._____) der Dorfkernzone zugewiesen ist. Weiter nördlich 
(grossteils [T] Parzelle Z._____, AT._____, AU._____, AV._____, 
AW._____) in Richtung Skilift/Sesselbahn AX._____ sowie im Nordosten 
(Kirche AY._____ [Parzelle AZ._____] und BA._____ [Parzelle BB._____]) 
schliessen bergseits jene Grundstücke an, welche sich alle jedoch 
ausserhalb der Bauzone im übrigen Gemeindegebiet befinden. Mangels 
gegenteiliger Anhaltspunkte oder Indizien ist im konkreten Fall für das hier 
massgebliche 
Quartierplangebiet 
davon 
auszugehen, 
dass 
die 


- 27 -
Beschwerdegegnerin und die kantonalen Fachstellen bereits bei der letzten 
umfassenden Ortsplanung im Jahre 2004 (mit späteren Teilrevisionen) die 
äsenden Steinböcke berücksichtigt haben und dabei auch schon eine 
Interessenabwägung 
zwischen 
der 
dortigen 
baulichen 
Nutzung 
(prädestinierte Südhanglage) und dem Schutz der Steinböcke (einfache 
Futter-/Nahrungsaufnahme für die Wildtiere; Strahlkraft/Werbeeffekt für 
Tourismusbranche) vorgenommen haben. Hinzu kommt, dass aus der 
Stellungnahme des AJF vom 16. Mai 2022 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 19) und 
dessen Bestätigung bzw. dessen Verzicht auf Ergänzungen vom 15. 
August 2022 (Sachverhalt Ziff. 23) eindeutig hervorgeht, dass es genügend 
alternative Äsungsplätze für die Steinböcke (Markenzeichen: Stolzes 
Wappentier des Kantons Graubünden) in nächster Umgebung gibt und 
demnach keine spürbare Beeinträchtigung der Wildtierkolonie durch das 
QP-Gebiet zu erwarten ist.
7.
Zum Einwand der Nichtrespektierung bzw. Missachtung der einschlägigen 
ISOS-Bestimmungen (vgl. https./www.bak.admin.ch - Erläuterungen zum 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von 
nationaler Bedeutung; mit zugehöriger Verordnung [VISOS; SR 451.12] 
sowie Anhang 1: Ortsbild GR Nr. KK____ [C._____ 'cas spezial']) gilt es 
festzuhalten, dass es gemäss plausibler (und anlässlich des Augenscheins 
des 
Gerichts 
am 
1. 
Juni 
2022 
verifizierter) 
Angaben 
der 
Beschwerdegegnerin sicherlich zutreffend ist, dass sich mit der Zuweisung 
des 
betreffenden 
Gebiets 
X._____ 
in 
die 
Dorfkernzone 
laut 
Grundordnung/Zonenplan aus dem Jahr 2004 das ehemals gesetzte 
Erhaltungsziel "Erhalt der Beschaffenheit als Kulturland oder als Freifläche 
sowie der für das Ortsbild wesentlichen Vegetation und Altbauten" nicht 
mehr 
erreichen 
lässt. 
Bereits 
damals 
wurde 
die 
vorliegende 
Quartierplanpflicht festgelegt, was die aktuell geäusserte Absicht zur 
baulichen Nutzung dieses Gebiets durch die Erarbeitung des jetzigen QPs 


- 28 -
(mitsamt QPV) klarerweise unterstreicht. Angesichts der bereits erfolgten 
Interessenabwägung zwischen einem möglichst schonenden Umgang und 
Einsatz von kostbarem Bauland in Relation zum Schutz/Erhalt des Status 
quo (ungenutzter Bauland-/Bodenstreifen mit drei Altbauten im Südwesten) 
mit entsprechendem Ausgang (Vorrang: Bau 10 neuer Gebäude) steht nun 
die bauliche Nutzung des Quartierplangebiets im Vordergrund. Dem ist hier 
umso mehr zuzustimmen, als vorliegend noch kein konkretes Bauvorhaben 
vorliegt, sondern erst ein (privater) Quartierplan. Quartierpläne stellen eine 
besondere Form der Nutzungspläne nach Art. 14 RPG mit speziellen 
Vorschriften (QPV) für den davon erfassten Perimeter dar, die (häufig) von 
den allgemeingültigen Bauvorgaben im fraglichen Gemeindegebiet 
abweichen. Ein detaillierter Sondernutzungsplan kann Elemente eines 
baurechtlichen Vorentscheids mit den Wirkungen einer eigentlichen 
Baubewilligung enthalten (vgl. BGE 145 II 176 E.4.2 mit weiteren 
Hinweisen). Vorliegend geht es um den Erlass eines Quartierplans, welcher 
die Nutzung völlig offenlässt und verschiedene Verwendungsmöglichkeiten 
nach Art. 69 BG zulässt. Es gibt aber keine Rechtsgrundlage, wonach die 
QPV bereits verbindliche Anweisungen über die zulässige Nutzung 
enthalten müssten. Mit Ausnahme der vorbestimmten Giebelausrichtung 
weist der betreffende Quartierplan weder hinsichtlich Gestaltung, Nutzung 
noch Erschliessung den erforderlichen bzw. üblichen Detaillierungsgrad für 
eine Baubewilligung auf. Es kann deshalb gesagt werden, dass dieser 
Quartierplan im Wesentlichen lediglich die räumlichen, baulichen und 
nutzungstechnischen Grund- und Eckwerte festlegt; ihm kommt deshalb 
nicht die Wirkung einer Baubewilligung zu. Die auf diesem Quartierplan 
basierenden Baubewilligungen können daher dereinst noch separat vor 
Verwaltungsgericht gezogen und beurteilt werden. 
8. 
Weiter haben die Beschwerdeführer die Erschliessung durch den 
Hauszugang bzw. die Notzufahrt entlang des oberhalb/bergseits, nördlich 


- 29 -
verlaufenden 
Quartierplanperimeters 
und 
die 
damit 
verbundene 
Dezimierung der Steinmauer oberhalb der Kreuzung Via AH._____/Via 
AI._____ gerügt. Wie bereits aufgrund der eingereichten Pläne (GGP/GEP) 
leicht erkennbar war sowie im Zuge des gerichtlichen Augenscheins vom 
1. Juni 2022 noch bestätigt wurde, ist der erforderliche Eingriff in die nicht 
besonders geschützte Steinmauer (jedenfalls nicht als "schützenswert" 
klassifiziert) durchaus vertretbar, weil er auf einfachste Art die 
quartiereigene Verwendung für Fussgänger und Velofahrer gewährleistet 
und 
damit 
die 
Notzufahrt 
für 
Blaulichtorganisationen 
(Feuerwehr/Krankenwagen) 
sichergestellt 
wird. 
Ein 
deutlich 
schwerwiegender Eingriff in die Substanz der Mauer konnte zudem bereits 
verhindert 
werden, 
indem 
die 
ursprünglich 
vorgesehene 
Autogaragenzufahrt D an der Ecke Via AH._____/Via AI._____ auf 
Einsprache hin (vgl. im Sachverhalt Ziff. 4) nicht bewilligt wurde und 
folgerichtig dort auf einen partiellen Abbruch/Durchbruch der Steinmauer 
verzichtet wurde (vgl. Gerichtsfoto 4 [Mauer] am Standort 1; Foto 8 
Standort 2 [Zufahrtskorridor]).
9.
Die Beschwerdeführer haben weiter eine Verschiebung der geplanten 
Baufelder für das Haus D1 und D2 nach Norden verlangt. Auch diesem 
Antrag kann das Gericht nicht folgen, da es keine sachlichen Gründe für 
eine derartige Baufeldverschiebung gegen Norden gibt. Wie das im Zuge 
der Ortsbegehung gezeigte Projektmodell ergeben hat (vgl. Gerichtsfoto 5 
[Projektmodell] mit Gerichtsfotos 9-12 [Umgebung bergseits/nördlich] am 
Strandort 2), ist eine grössere Ausdehnung des QP-Gebiets gegen Norden 
weder im öffentlichen Interesse (Art. 1 RPG: Möglichst haushälterischer 
Umgang mit Bauland in Berggebieten/innere Verdichtung neuer 
Siedlungsgebiete) noch objektiv notwendig, zumal das gesamte 
Quartierplangebiet von einer dichten Bauweise mit vergleichsweise 
geringen Abständen der einzelnen Bauten voneinander geprägt ist. 


- 30 -
Oberhalb/bergseits des Brunnens auf Parzelle AA._____ entlang der Via 
AI._____ (vgl. Gerichtsfoto 6 am Standort 2) wurde überdies eigens noch 
eine Freihaltefläche (Grünzone) ausgeschieden, was ebenso dafürspricht, 
dass sich die Planverfasser sowohl räumlich wie auch platzgestalterisch 
bemühten, die zur Verfügung stehende Gesamtbodenfläche möglichst 
naturnah und somit optimal angepasst an den vor Ort bereits 
typischen/charakteristischen Baustil (mit Umschwung) zu realisieren. 
10.
Zur Thematik der Zerstörung der bisherigen Aussicht ist klarzustellen: Es 
gibt 
keinen 
öffentlich-rechtlichen 
Anspruch 
auf 
Erhalt 
bisheriger 
Aussichtsverhältnisse. 
Solange 
die 
einschlägigen 
Zonen- 
und 
Bauvorschriften respektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von 
Art. 27 KRG jederzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung 
benachbarter Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der 
eigenen Aussicht zu rechnen. Dies hat sich durch die raumplanerische 
Siedlungsentwicklung nach innen verschärft. Diese Entwicklung führt 
zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten Beeinträchtigungen 
bestandener Aussichtsverhältnisse. Im Übrigen gilt es konkret festzuhalten, 
dass zwischen den Wohnungen der Beschwerdeführer auf Parzelle 
AK._____ und dem Baustandort D2 noch die Via AH._____ liegt und auch 
noch der Abstand dieses Baufelds zur Via AH._____ zu berücksichtigten 
ist (siehe Gerichtsfotos 1-4 am Standort 1 und talseitig ab Bahnhof [Fern-
/Aussensicht Richtung QP-Gebiet] Gerichtsfoto 14 mit Übersichtsplan am 
Standort 3 sowie Fotos 15-18 [Richtung Dorfzentrum/Siedlungsgebiet der 
Beschwerdegegnerin]). Auch mit diesem Kritikpunkt (Aussichtsverlust) 
stossen die Beschwerdeführer daher ins Leere. 
11.
Der angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 27. 
Oktober/23. November 2020 ist demzufolge rechtens, was zur Abweisung 


- 31 -
der Beschwerde führt, soweit darauf eingetreten werden kann (E.1.2, 
hiervor).
12.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern, untereinander solidarisch 
haftend für das Ganze, aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei 
ermessensweise 
eine 
Staatsgebühr 
von 
CHF 
6'000.-- 
(zzgl. 
Kanzleiauslagen) 
für 
angemessen 
und 
gerechtfertigt 
(doppelter 
Schriftenwechsel/Augenschein).
13.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer die obsiegenden und 
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG 
überdies nach dem gleichen Kostenverteilschlüssel (je ½) zu entschädigen. 
Eine 
Parteientschädigung 
an 
die 
Beschwerdegegnerin 
entfällt 
demgegenüber gestützt auf Art. 78 Abs. 2 VRG, da diese lediglich im 
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat. Ausgangspunkt für 
den Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten 
bildet dabei die Honorarnote des Anwalts der Beschwerdegegner vom 13. 
August 2021 in der Höhe von CHF 9'419.70 (bestehend aus: Arbeits-
/Zeitaufwand 31.45 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 8'491.50] plus Spesen 3% 
[CHF 254.75] und Mehrwertsteuer 7.7% [CHF 673.45]). Nach Art. 3 Abs. 1 
der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (vgl. Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) beträgt der 
übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine 
Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max. 
CHF 270.-- zulässig. Laut Honorarvereinbarung vom 3./24. Februar 2021 
wurde [in Art. 2] ein Stundenansatz von CHF 300.-- vereinbart. Die 
eingereichte 
Honorarnote 
stellte 
aber 
korrekt 
auf 
den 
vor 
Verwaltungsgericht maximal zulässig Stundenansatz von CHF 270.-- ab, 
weshalb keine Kürzung erfolgen muss. Die Beschwerdeführer haben die 


- 32 -
Beschwerdegegner demnach – nach demselben Verteilschlüssel wie bei 
den Gerichtskosten – aussergerichtlich mit gesamthaft CHF 9'419.70 
(macht je hälftig CHF 4'709.85) zu entschädigen. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
773.-- 
zusammen
CHF
6'773.-- 
gehen zulasten von A._____ und B._____, untereinander solidarisch 
haftend für die gesamten Gerichtskosten. 
3.
A._____ und B._____ haben, solidarisch haftend, die Erbengemeinschaft 
D._____ und E._____ aussergerichtlich mit insgesamt CHF 9'419.70 (inkl. 
MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
(Orientierungskopie):
- J._____,
- K._____,
- L._____,
- M._____,
- Erbengemeinschaft N._____ selig, Via AH._____ 47, C._____,


- 33 -
- O._____,
- P._____
- W._____,
- Q._____,
- R._____,
- S._____,
- T._____,
- U._____,
- I._____, 
- V._____.
[Mit Urteil 1C_544/2022 vom 3. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen 
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.]