gr_gerichte · R 2012 56 · 2013-07-12 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

Ca
VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 55 und R 12 56
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Meier-Künzle
URTEIL
vom 12. Juli 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer (R 12 55)
bzw.
B._____ AG
Beschwerdeführerin (R 12 56)
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Franz Szolansky,
gegen
Gemeinde Arosa,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Stephan Staub,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Quartierplan "N._____"

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1.
Am 14. Februar 2009 brannte das auf Parzelle 206 stehende Hotel
N._____ in Arosa nieder. Für die Erstellung eines betriebswirtschaftlich
tragbaren Hotelneubaus war die Parzelle 206 offenbar zu klein, weshalb
ein Teil der angrenzenden, im Eigentum der Gemeinde befindlichen
Parzelle 208 in eine Hotelzone umgezont und verkauft werden sollte. An
der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2010 fand die Vorberatung statt,
an welcher dem Gemeinderat Arosa die Kompetenz zum Verkauf eines
Teils der Parzelle 208 übertragen wurde, vorbehältlich der Annahme der
Umzonung. Zuhanden der Urnenabstimmung vom 24. Oktober 2010
beantragte der Gemeinderat Arosa deswegen den Stimmbürgern, der
Teilrevision Ortsplanung "Bereich N._____" zwecks Schaffung einer
Hotelzone im Bereich N._____ zuzustimmen, welche eine Änderung von
Art. 41a und Art. 44 des Baugesetzes sowie einen Zonenplan 1:1000
Hotelzone 1 umfasse.
Die Teilrevision der Ortsplanung wurde in der Folge von den
Stimmberechtigten am 24. Oktober 2010 angenommen und von der
Regierung am 18. Januar, mitgeteilt am 19. Januar 2011, genehmigt.
2.
Die öffentliche Auflage des Quartierplans erfolgte vom 18. November bis
18. Dezember 2011. Am 21. Mai 2012 genehmigte der Gemeindevor-
stand den Quartierplan „N._____“ unter verschiedenen Bedingungen und
Auflagen. Gleichentags wies er unter anderem die von A._____ und der
B._____ AG dagegen erhobenen Einsprachen ab.
3.
In den Einspracheentscheiden vom 21. Mai 2012 führte der Gemeinde-
vorstand unter anderem aus, es sei nicht zutreffend, dass von den
Abweichungen von der Regelbauweise der hotelfremde Wohnungsanteil
ausgenommen sei. In Bezug auf die zulässige Ausnützung sage Art. 41a
des
Baugesetzes,
dass
die
"insgesamt
beanspruchte
Bruttogeschossfläche" massgebend für die Bestimmung des nicht

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hotelmässig bewirtschafteten Gebäudeteils und für die Bestimmung des
hotelfremden Wohnungsanteils sei. Einmal lege Abs. 2 fest, dass der
hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeteil mindestens 80 % der insgesamt
beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen müsse. Sodann heisse es
in Abs. 4, dass der hotelfremde Wohnungsteil 20 % der insgesamt bean-
spruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten dürfe. Auch im
Zonenschema werde festgehalten, dass der Anteil hotelfremder Nutzung
maximal 20 % betragen dürfe. Somit sei zuerst zu bestimmen, wie viel
Bruttogeschossfläche die Gesamtüberbauung haben solle. Davon dürften
der Anteil der nicht hotelmässigen Nutzung und der hotelfremde
Wohnungsanteil nicht höher als 20 % sein. Es gehe somit in Ordnung,
wenn das Ausmass des hotelfremden Wohnungsanteils aufgrund einer
um 25 % erhöhten Ausnützungsziffer berechnet werde. Bezüglich
möglicher
Abweichungen
vom
Zonenschema
respektive
der
Regelbauweise
enthalte
Art. 41a
des
Baugesetzes
bloss
eine
Einschränkung. Um klarzustellen, dass der hotelfremde Wohnungsanteil
auf maximal 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche
beschränkt sei und nicht wie die restlichen Zonenvorschriften im Rahmen
des Quartierplans noch um 25 % erhöht werden könne, halte Art. 41a
Abs. 4 des Baugesetzes fest, dass der hotelfremde Wohnungsanteil von
der Abweichung der Regelbauweise ausgenommen sei. Abgesehen von
der 20 %igen Quote des hotelfremden Wohnungsanteils könne der 25 %-
Bonus von Art. 41 Abs. 4 des Baugesetzes mithin auf sämtliche
Zonenvorschriften angewendet werden, d.h. auch auf die maximale
Gebäudehöhe und zwar ungeachtet der Art der Nutzung. Zudem sei
darauf hinzuweisen, dass der Quartierplan weder den Prozentsatz des
nicht hotelmässig bewirtschafteten Teils noch die genaue Lage dieser
Nutzung festlege.

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4.
Dagegen erhoben am 22. Juni 2012 sowohl A._____ (Verfahren R 12 55),
nachfolgend Beschwerdeführer, als auch die B._____ AG (Verfahren R
12
56),
nachfolgend
Beschwerdeführerin,
Beschwerde
an
das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die
Aufhebung der Einsprache- und Genehmigungsentscheide betreffend den
Quartierplan "N._____". Eventualiter sei der Quartierplan an die
Gemeinde zur Überarbeitung zurückzuweisen. Prozessualiter beantragten
sie, der jeweiligen Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu
gewähren. Das Baugesetz gestatte zwar Abweichungen von der
Regelbauweise im Rahmen eines Quartierplans für Hotelbauten, die aber
nicht
für
den
hotelfremden
Wohnungsanteil
gälten.
In
den
Quartierplanvorschriften
N._____
werde
die
maximal
zulässige
Bruttogeschossfläche für die Parz. Nr. 206 in der Hotelzone 1 im Artikel
"Flächenzuteilung" verbindlich festgelegt. In diesem Artikel werde eine
„Fläche neu“ von 2‘814 m2 und eine zugewiesene Bruttogeschossfläche
von 8‘794 m2 festgehalten. Diese setze sich offenbar aus 2‘814 m2 x 2.5
(Ausnützungsziffer) = 7‘035 m2 +25 % (Hotelbonus, 1‘759 m² [7‘035 m² /
4]) zusammen. Die Berechnung basiere somit auf einer 100%igen
Hotelfläche
und
berücksichtige
keine
Wohnungsfläche.
Eine
Einschränkung, dass die fix festgehaltene Bruttogeschossfläche einzig für
Hotelbauten ohne Wohnungsanteil gelten würde, sei nicht gemacht
worden. Werde ein Wohnungsanteil von 20 % gewährt, müsse die
Bruttogeschossfläche kleiner sein als die als verbindlich festgehaltenen
8‘794 m2, denn der Hotelbonus dürfe diesfalls einzig auf 80 % der Fläche
berechnet werden. Indem der Quartierplan eine Wohnnutzung bis 20 %
zulasse, sei somit eine verbindliche, fixe Bruttogeschossflächen-Zuwei-
sung, welche die Wohnnutzung ohne Hotelbonus nicht berücksichtige,
nicht zulässig. Der Quartierplan verstosse somit gegen das Baugesetz,
sei rechtswidrig und damit aufzuheben. Der Argumentation des
Gemeinderates könne nicht gefolgt werden. Im Baugesetz heisse es klar:

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"Von den Abweichungen der Regelbauweise ausgenommen ist der
hotelfremde Wohnungsanteil." Es sei zudem gesetzlich definiert, was
unter der Regelbauweise zu verstehen sei, sodass kein Raum für weitere
Interpretationen bleibe.
5.
Am 12. Juli 2012 wurde den Beschwerden in dem Sinne aufschiebende
Wirkung zuerkannt, dass die Gemeinde Arosa vor Rechtskraft des
Quartierplans
"N._____"
gestützt
auf
den
Quartierplan
keine
Baubewilligung erteilen dürfe. Zudem legte der Instruktionsrichter die
Verfahren zusammen.
6.
Die Gemeinde Arosa, nachfolgend Beschwerdegegnerin 1, verzichtete mit
Schreiben vom 16. Juli 2012 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.
7.
Mit Vernehmlassung vom 16. August 2012 beantragte die Eigentümerin
der
Quartierplan-Parzelle
206,
die
C._____
AG,
nachfolgend
Beschwerdegegnerin 2, die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf
eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführer verwiesen in ihrer
Eingabe auf ihre jeweiligen Vernehmlassungen an die Gemeinde. Damit
seien die Beschwerden nicht rechtsgenüglich begründet, weshalb darauf
nicht einzutreten sei. Gemäss der Grundordnung wären Zweitwohnungen
in der Hotelzone 1 grundsätzlich zulässig. Vorliegend gehe es aber nicht
um
konkrete
Nutzungen,
sondern
um
die
Genehmigung
des
Quartierplans. Es liege weder eine Überschreitung der maximal
zulässigen Privilegierung von Hotels noch eine unzulässige Gewährung
des Hotelprivilegs für Wohnflächen vor. Weil die Bruttogeschossfläche
abschliessend in den Quartierplanvorschriften in absoluten Zahlen
festgelegt werde, erfolge gerade eben keine übermässige Privilegierung
der Bauherrschaft. Auch die zusätzliche Gebäudehöhe führe nicht zu
einer weiteren Erhöhung der Ausnützung, weil die durch das

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Zonenschema bzw. die Quartierplanvorschriften verbindlich in absoluten
Zahlen festgelegte Ausnützungsziffer (recte: Bruttogeschossfläche)
innerhalb der Mehrhöhe „verteilt“ werde, womit das Gebäude weniger
breit werde. Die Festlegung der maximalen Ausnützungsziffer (recte:
Bruttogeschossfläche)
in
den
Quartierplanvorschriften
sei
weder
unzulässig noch verstosse sie gegen Vorschriften, auch nicht, wenn
schlussendlich tatsächlich ein bestimmter Prozentsatz Wohnungen erstellt
werden sollte. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde durch
die Gemeinde zu prüfen sein, wie die Ausnützungsziffer (recte:
Bruttogeschossfläche) auf die einzelnen Nutzungen verteilt werde.
8.
Am 19. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest. Der Geschäftsführer der D._____ AG habe gegenüber der
Presse ausgeführt, die Bauherrschaft plane in den oberen zwei
Stockwerken 14 Eigentumswohnungen und zwar Zweitwohnungen.
Darauf sei sie zu behaften.
9.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete mit Schreiben vom 21. November
2012 auch auf die Einreichung einer Duplik.
10.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt mit Duplik vom 11. Januar 2013 an ihren
Anträgen fest. Die Aussage gegenüber der Presse sei schon am 25.
November 2011, also vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative
ergangen und in diesem Kontext zu sehen. Die Diskussionen über
allfällige Zweitwohnungen seien im Rahmen der Quartierplan-Bewilligung
eigentlich müssig, da die tatsächliche Nutzungsverteilung erst bei der
Beurteilung des konkreten Baugesuchs von der Gemeinde geprüft
werden könne. Nur bei einer reinen Hotelnutzung sei das vorgesehene
Nutzungsmass zulässig. Bei anderen Nutzungen werde das Baugesuch
ein entsprechend angepasstes Projekt beinhalten müssen. Nach

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Rechtskraft des Quartierplans sei ein Baugesuch einzureichen, welches
von der Gemeinde zu prüfen sein werde. Dort könnten die
Beschwerdeführer wiederum Einsprache und Beschwerde erheben, wenn
sie zur Auffassung gelangen würden, dass gesetzliche Vorschriften
verletzt seien.
11.
Nach Abschluss des Schriftenwechsels wurde das Verfahren auf
Ersuchen
der
Parteien
sistiert.
Am
16.
Mai
2013
teilte
die
Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht mit, die Vergleichsverhandlungen
wären gescheitert, weshalb das Verfahren fortgesetzt werden könne.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und auf die
angefochtenen Einspracheentscheide wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde im Interesse einer
zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei getrennt eingereichten
Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinen. Voraussetzung für eine
Verfahrensvereinigung ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt
zugrunde liegt und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. BGE 128 V
124 E.1; VGU R 10 33 vom 12. Oktober 2010 E.1 und R 05 27/28 vom
20. Mai 2005 E.1). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb es sich
rechtfertigt, die zwei Beschwerdeverfahren (R 12 55 und R 12 56) zu
vereinigen und mit einem einzigen Urteil zu erledigen.

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2.
Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerin 2, die Beschwerden
seien nicht rechtsgenüglich begründet, sind nicht nachvollziehbar. Ein
Verweis auf die Vernehmlassungen, wie dies die Beschwerdegegnerin 2
behauptet, ist in den Beschwerden nicht erfolgt. Die Beschwerdeführer
haben den Sachverhalt vollständig wiedergegeben und ihre Vorbringen
rechtsgenüglich begründet. Auf die Beschwerden ist deshalb einzutreten.
3.
Anfechtungsobjekt
im
vorliegenden
Verfahren
sind
die
Einspracheentscheide vom 21. Mai 2012. Streitig und zu prüfen ist, ob die
Vorinstanz die Einsprachen der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen
und den Quartierplan bewilligt hat. Insbesondere ist zu prüfen, ob die in
den
Quartierplanvorschriften
festgehaltene
maximale
Bruttogeschossfläche mit dem Baugesetz vereinbar ist.
4.
Art. 8 der Quartierplanvorschriften (QPV) sieht vor, dass sich die Art der
Nutzung der zum Quartierplangebiet gehörenden Grundstücke nach der
Grundordnung
richtet.
Massgebend
ist
demnach
Art.
41a
des
Baugesetzes (BauG), welcher wie folgt lautet:
Marginale: Hotelzone
1 Die Hotelzone ist für Hotels im Sinne von Art. 45 Abs. 5 dieses Gesetzes bestimmt.
2 Der hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeanteil muss mindestens 80% der insgesamt
beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen. Daneben sind hotelfremde Bauten und
Anlagen zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützungen den Hotelbetrieb
stören.
3 Je nach Lage und Überbauung werden im Zonenplan und im Zonenschema dieses
Gesetzes Hotelzonen mit unterschiedlichen Bauvorschriften geschaffen.
4 Für jede Hotelzone besteht eine Quartierplanpflicht. Im Rahmen des Quartierplanes
sind Abweichungen vom Zonenschema bis 25% zulässig. Für die Gebäudehöhe und die
Grenzabstände können in gegenseitiger Kompensation die Abweichungen von 25% in
begründeten Fällen überschritten werden. Von den Abweichungen der Regelbauweise
ausgenommen ist der hotelfremde Wohnungsanteil, welcher 20% der insgesamt

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beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten darf. Art. 84 Abs. 2 lit. a und lit.
c dieses Gesetzes sind nicht anwendbar.
5 Keine Quartierplanpflicht besteht für Anbauten, Umbauten und Ersatzbauten von
weniger
als
200
m2
tatsächlicher
Bruttogeschossfläche,
sowie
für
reine
Hofstattrechtsbauten.
Die Hotelzone ist demnach grundsätzlich für Hotels im Sinne von Art. 45
Abs. 5 BauG bestimmt. Daneben sind jedoch auch unter gewissen
Bedingungen hotelfremde Bauten und Anlagen zulässig. Sie dürfen
allerdings 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht
überschreiten. In Art. 44 BauG (Zonenschema) ist für die Hotelzone 1
unter anderem eine maximale Ausnützungsziffer von 2.5 und eine
maximale Gebäudehöhe von 19 m vorgesehen. Der maximale Anteil
hotelfremder Nutzung wird wiederum auf 20 % beschränkt. Vorliegend ist
unbestritten, dass in diesem Umfang hotelfremde Nutzungen wie z.B.
Wohnungen zonen- und quartierplankonform sind. Uneinig sind sich die
Parteien hingegen darüber, wie sich der in Art. 41a Abs. 4 BauG
festgehaltene
Hotelbonus
auf
die
Bruttogeschossfläche
in
den
Quartierplanvorschriften auswirken darf, da dieser gemäss Abs. 4 nicht
für den hotelfremden Wohnungsanteil gelten dürfe.
5.
In Art. 9 QPV wird festgehalten, dass die maximal zulässige
Bruttogeschossfläche für Parzelle 206 in der Hotelzone 1 im Artikel
„Flächenzuteilung“ verbindlich festgelegt wird. Gemäss Art. 7 QPV beträgt
die neue Fläche von Parzelle 206 2‘814 m2 und die daraus resultierende
maximal realisierbare Bruttogeschossfläche 8‘794 m2. Diese maximal
realisierbaren 8‘794 m2 Bruttogeschossfläche sind eine Maximalgrösse
und beinhalten bereits den Hotelbonus von 25 % auf der gesamten
Bruttogeschossfläche von 7‘035 m2 (2‘814 m2 x 2.5 [AZ]). Tatsächlich
realisierbar ist diese maximale Bruttogeschossfläche indessen lediglich
dann, wie die Beschwerdegegnerinnen richtig ausführen, wenn einzig

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eine Hotelnutzung erfolgt und keine zusätzlichen Wohnungen gebaut
werden.
Die maximal realisierbare Bruttogeschossfläche gemäss Art. 7 QPV ist
denn auch nicht identisch mit der in Art. 41a BauG definierten insgesamt
beanspruchten Bruttogeschossfläche. Die insgesamt beanspruchte
Bruttogeschossfläche kann nämlich, wie die Beschwerdegegnerinnen
richtig
ausführen,
erst
bei
Vorliegen
eines
Baugesuchs
im
Baubewilligungsverfahren festgestellt werden. Erst aufgrund eines
konkreten Baugesuchs steht fest, wie viel Bruttogeschossfläche für
welche Nutzung - maximal sind in reiner Hotelnutzung, ohne
Wohnnutzung 8‘794 m2 möglich - überhaupt beansprucht wird. Damit ist
auch festgelegt, wie die Bruttogeschossfläche der hotelfremden Bauten
und Anlagen zu berechnen ist. Wie die Beschwerdegegnerin 1 im
angefochtenen Entscheid richtig ausführte, ist zuerst anhand des
Baugesuchs
zu
bestimmen
wie
viel
Bruttogeschossfläche
die
Gesamtüberbauung haben soll. Der Anteil der hotelfremden Bauten und
Anlagen darf nicht mehr als 20 % der insgesamt beanspruchten
Bruttogeschossfläche beinhalten.
6.
Die
Beschwerdeführer
gehen
davon
aus,
dass
die
in
den
Quartierplanvorschriften
festgelegte
maximal
realisierbare
Bruttogeschossfläche von 8‘794 m2 fix sei und folglich unbesehen der
jeweiligen vorgesehenen Nutzung auf Parzelle 206 - hotelmässig oder
hotelfremd - realisiert werden könne. Die Beschwerdeführer übersehen
bei ihrer Argumentation, dass die in den Quarterplanvorschriften
enthaltene
maximal
realisierbare
Bruttogeschossfläche
nur
dann
tatsächlich realisiert werden kann, wenn es sich um eine reine
Hotelnutzung handelt. Da, wie dargelegt, Art. 41a BauG von der
insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche spricht, Art. 7 und Art. 9
QPV demgegenüber von der maximal realisierbaren - und somit nicht

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fixen - Bruttogeschossfläche, ist es nicht zutreffend, dass der Quartierplan
gegen Art. 41a BauG verstösst. Die Beschwerden sind somit abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 und Abs. 2 VRG je hälftig zu Lasten der
Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56. Zudem haben
die Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 der
obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte
eine aussergerichtliche Parteientschädigung zu bezahlen, wobei das
Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.-- (inkl.
MWST) zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 festsetzt. Der Vorinstanz
(Beschwerdegegnerin 1/Gemeinde) steht indessen gemäss Art. 78 Abs. 2
VRG keine Parteientschädigung zu, da sie nur in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 werden
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr. 3‘276.--
gehen je hälftig zulasten von A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte
solidarisch haftbar, sowie der B._____ AG anderseits. Sie sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

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3.
A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte solidarisch haftbar, sowie die
B._____ AG anderseits haben die C._____ AG je zur Hälfte mit
gesamthaft Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
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5.
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