gr_gerichte · R 2017 90 · 2019-12-02 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 90
5. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, von Salis 
Aktuar
Rogantini
URTEIL
vom 2. Dezember 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Marti,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marc G. Breitenmoser,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
Sachverhalt:
1.
Die Gemeinde X._____ ist Eigentümerin der nicht überbauten und bis anhin 
als Parkplatz benutzten Parzelle Nr. 268 an der D._____-strasse, Ecke 
E._____-promenade, in der Fraktion Y._____. Die Parzelle liegt in der Zone 
öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Direkt neben ihr befindet sich im 
Osten die ebenfalls in der ZöBA (bzw. teils in der Freihaltezone) befindliche 
Parzelle Nr. 2927. Eigentümerin ist die F._____ Stiftung mit Sitz in Z._____, 
die darauf ein Alters- und Pflegeheim betreibt. Südlich begrenzt werden 
beide genannten Parzellen durch den Flussverlauf der I._____, nördlich von 
der D._____-strasse. Westlich und, jenseits der Strasse, nordwestlich be-
finden sich mehrere teils grössere Bauten in der Kernzone. Nordöstlich lie-
gen die Parzelle Nr. 4530 mit zwei Ferienhäusern, die in Stockwerkeigen-
tum stehen, sowie die im Eigentum der G._____ AG stehende Kleinstpar-
zelle Nr. 266 mit einem Heberabfallschacht mit dazugehöriger Heberleitung, 
die unterirdisch in südöstlicher Richtung quer unter der Parzelle Nr. 268 
(bzw. die darauf befindliche Baurechtsparzelle Nr. 4827) verläuft. Die Par-
zellen Nr. 4530 und 266 sind der Wohnzohne 8 zugeteilt.
2.
Die C._____ AG mit Sitz in X._____ reichte erstmals am 1. September 2016 
ein Baugesuch für den Neubau eines Gesundheitszentrums mit Gemein-
schaftsarztpraxis sowie Alterswohnungen auf der Liegenschaft Nr. 268 ein 
(Baugesuch 2016-0111). Sie schloss diesbezüglich am 15. September 
2016 einen Dienstbarkeitsvertrag mit der Gemeinde, mit welchem ihr letz-
tere ein Baurecht auf den nordöstlichen Teil der Liegenschaft (Baurechtspa-
rzelle Nr. 4827) für die Dauer von 30 Jahren einräumte (act. C.18). Nach-
dem drei Einsprachen gegen das Baugesuch eingegangen waren, zog die 
Bauherrin dieses am 19. April 2017 zurück (vgl. die entsprechende Ab-
schreibungsverfügung der Gemeinde vom 23. Mai 2017 in act. C.1). 


- 3 -
3.
Am 15. Mai 2017 reichte die Bauherrin ein neues Baugesuch ein (Bauge-
such 2017-0054, siehe Dossier I der Gemeinde X._____ [=act. C.2-C.38]). 
Gegen dieses Baugesuch gingen – wie beim ersten Verfahren – wiederum 
drei Einsprachen ein.
3.1.
Die G._____ AG, Eigentümerin der Parzelle Nr. 266, beantragte mit Ein-
sprache vom 7. Juni 2017 (Dossier II [=act. C.39-C.42]), die Bauherrin sei 
mittels Auflage auf eigene Kosten zu verpflichten, vor Baubeginn einen Be-
richt eines Ingenieurs beizubringen, der (1) nachvollziehbar nachweise, 
welche konkreten statischen und geotechnischen Vorkehrungen sowie 
Schutz- und Überwachungsmassnahmen notwendig seien, um sowohl 
während als auch nach der Bauausführung Schäden an der unter dem ge-
planten Neubau verlaufenden Heberleitung zu vermeiden und der (2) den 
konkreten Bauablauf in Bezug auf den Schutz der Heberleitung beschreibe. 
Der Baubeginn sei solange aufzuschieben, bis ein Nachweis vorliege, dass 
die Heberleitung keinen Schaden nehme.
3.2.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) D._____-strasse, Par-
zelle Nr. 4530, sowie die einzelnen Stockwerkeigentümer liessen mit Ein-
sprache vom 8. Juni 2017 (Dossier III [=act. C.43-C.52]) die Abweisung des 
Baugesuchs beantragen. Das Projekt verletze die Vorschriften des kommu-
nalen Baugesetzes hinsichtlich Pflichtparkplätze und sei nicht zonenkon-
form und deshalb nicht bewilligungsfähig. Die ZöBA stehe nicht zur Verfü-
gung für Nutzungen, die zwar in beschränktem Mass auch im öffentlichen 
Interesse, vor allem aber im Interesse einer privaten Investorin seien. Der 
Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei in Graubünden keine öffent-
liche Aufgabe und begründe kein hinreichendes öffentliches Interesse, das 
eine Nutzung der ZöBA zulassen würde. Aus den Baugesuchsunterlagen 
ergebe sich nicht, was vorliegend mit Alterswohnungen gemeint sei und die 
private Trägerschaft des Projekts müsse diesbezüglich keinerlei Verpflich-
tungen nachkommen. Abgesehen davon sei das Wohnungsangebot in 


- 4 -
X._____ ausreichend und es bestehe auch kein Hausärztemangel in der 
Umgebung. Der vorgesehene zu tiefe Baurechtszins widerspreche den öf-
fentlichen Interessen. Auch sei aufgrund des eigentlich höher zu bewerten-
den Baurechtszins eine Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag zwingend 
notwendig, denn der Betrag liege über der Schwelle für Ausgaben, die der 
Gemeinderat selbständig beschliessen könne.
3.3.
Die A._____ AG und B._____, beide Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. 
4530, liessen mit separater Einsprache vom 6. Juni 2017 (Dossier IV [=act. 
C.53-C.61]) beantragen, es sei der Bauherrschaft die anbegehrte Baube-
willigung nicht zu erteilen. Zur Begründung führten sie aus, es sei nicht 
nachvollziehbar, weshalb das erste Baugesuch zurückgezogen wurde, um 
gleichentags ein neues einzureichen. Materiell machten die Einsprecher im 
Wesentlichen eine mangelnde Zonenkonformität geltend. Es handle sich 
beim Bauvorhaben nicht um eine öffentliche Baute und diese diene auch 
nicht öffentlichen Interessen, sondern stelle eine ganz gewöhnliche Wohn- 
und Gewerbebaute dar, womit sie zonenwidrig sei. Mit dem Abschluss des 
Baurechtsvertrages seien zudem die Zuständigkeitsvorschriften der Ge-
meindeverfassung nicht eingehalten worden, der Gemeinderat habe seine 
Kompetenzen überschritten. Des Weiteren weise das Projekt ein unklares 
Parkplatzkonzept auf und es gliedere sich nicht in die Umgebung ein.
3.4.
Zu sämtlichen Einsprachen nahm die Bauherrin im Wesentlichen mit Ver-
weis auf eine Aktennotiz vom 31. März 2017 Stellung (siehe etwa act. C.48 
in Dossier III).
4.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mitgeteilt am 
4. Oktober 2017, erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung unter 
verschiedenen Auflagen (act. C.64). Dabei hiess er die Einsprache der 
G._____ AG gut und liess das Begehren in Form einer Auflage einfliessen. 


- 5 -
Die Einsprachen der A._____ AG und B._____, der StWEG D._____-
strasse bzw. der einzelnen Stockwerkeigentümer wies er hingegen ab.
Er begründete seinen Entscheid im Wesentlichen damit, dass die geplanten 
Alterswohnungen einem qualifizierten öffentlichen Interesse entsprächen 
und deshalb in der ZöBA zonenkonform seien. Dasselbe gelte auch für die 
weiteren Nutzungen wie Arztpraxis und Stützpunkt für Rettungs- und Spi-
texdienste. Rügen betreffend das Zustandekommen des Baurechtsvertra-
ges seien nicht im Baubewilligungsverfahren zu behandeln. Entgegen den 
Vorbringen der Einsprecher erweise sich das Bauvorhaben auch betreffend 
Gebäudeabmessungen, Volumetrie und Eingliederung als rechtens. Von 
den 41 Pflichtparkplätzen weise das Bauprojekt deren 36 aus, für die restli-
chen fünf sei eine Realerfüllung mittels einmaliger Ersatzabgabe zulässig. 
Auch die Rügen betreffend die von der Gemeinde vorgeschriebenen Nut-
zungsbeschränkungen und Vorgaben wies die Gemeinde ab.
5.
Gegen diesen Entscheid erhoben einerseits A._____ AG und B._____ am 
3. November 2017 (Verfahren R 17 90) und andererseits die StWEG 
D._____-strasse sowie verschiedene Stockwerkeigentümer am 8. Novem-
ber 2017 (Verfahren R 17 91) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Im ersteren Verfahren (für das Verfahren R 17 91 
siehe hingegen das separate Urteil) beantragen die Beschwerdeführer mit 
ihrer Eingabe vom 3. November 2017 (act. A.1) die Aufhebung des ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheids unter Kosten und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin 2 (C._____ AG). Sie rügen 
die Nichtigkeit des zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft abge-
schlossenen Baurechtsvertrages, die mangelnde Zonenkonformität des 
Bauvorhabens, den Verstoss gegen die Vorschriften über Pflichtparkplätze, 
die mangelnde Eingliederung des Bauprojekts in die Umgebung und 
schliesslich die Unzulässigkeit der Auferlegung von Rechtsberatungskosten 
der Gemeinde auf die Einsprecher.


- 6 -
6.
Die Gemeinde hat am 29. Januar 2018 zur Beschwerde Stellung genom-
men (act. A.2) und beantragt deren Abweisung unter gesetzlicher Kosten-
folge. Sie hält sämtliche Rügen für unbegründet und hält am angefochtenen 
Entscheid fest.
Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2), in diesem Verfahren vertreten 
durch Rechtsanwalt Marc G. Breitenmoser, beantragt in ihrer Stellung-
nahme vom 19. Februar 2018 (act. A.3) ebenfalls die Abweisung der Be-
schwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwer-
deführer unter solidarischer Haftbarkeit. Auch sie hält die Vorbringen der 
Beschwerdeführer für unbegründet.
7.
In ihrer Replik vom 19. April 2018 (act. A.4) halten die Beschwerdeführer an 
ihren Rechtsbegehren fest und vertiefen ihre Argumentation zur Nichtigkeit 
des Baurechtsvertrages sowie zur fehlenden Zonenkonformität.
8.
Die Bauherrschaft hat mit Schreiben vom 16. Mai 2018 auf eine Duplik ver-
zichtet (act. A.5). Die Gemeinde äussert sich in ihrer Duplik vom 17. Mai 
2018 (act. A.6) zu den beiden in der Replik vertieften Punkten.
9.
Die Beschwerdeführer und die Bauherrschaft haben ihre Honorarnoten am 
23. Mai 2018 (act. F.1) bzw. am 1. Juni 2018 (act. F.2) eingereicht, wobei 
die Bauherrschaft eine Honorarvereinbarung beigelegt hat (act. F.3).
10.
Am 28. Oktober 2019 hat der von den Beschwerdeführern beantragte Au-
genschein in X._____ stattgefunden (siehe Protokoll in act. G.1). Anlässlich 
desselben hat die Gemeinde zwei Suchresultate der Webseite Comparis zu 
den Akten gelegt (act. G.3). Die Beschwerdeführer haben in der Folge mit 
Schreiben vom 6. November 2019 (act. G.4) gerügt, dass es sich hierbei 
um ein zusätzliches Aktenstück handle, das nichts mit den Feststellungen 
im Rahmend es Augenscheins zu tun habe und das ohnehin weder den 


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Beweis zu erbringen vermöge, dass ein Bedürfnis nach altersgerechten 
Wohnungen bestehe, noch dass das vorhandene Angebot ungenügend sei. 
11.
Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den 
Eingaben der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
vom 31. August 2006 (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei ei-
ner anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem 
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene 
kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mit wel-
chem die Beschwerdegegnerin 1 die von den heutigen Beschwerdeführern 
und anderen Beteiligten erhobenen Einsprachen (mit Ausnahme derjenigen 
der G._____ AG) abgewiesen und gleichzeitig dem Baugesuch vom 15. Mai 
2017 unter Auflagen entsprochen hat, ist weder endgültig noch kann er bei 
einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden dar. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind 
die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an 
deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formge-
recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen 
ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen der Beschwer-
deführer zu Recht abgewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung ei-
nes Gesundheitszentrums auf der Parzelle Nr. 268 bzw. auf der Bau-
rechtsparzelle Nr. 4827 zu Recht erteilt hat.


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2.
Der Gemeinderat hat der Bauherrschaft C._____ AG (Beschwerdegegnerin 
2) mit Beschluss vom 25. August 2016 ein selbständiges und dauerndes 
Baurecht auf die Dauer von 30 Jahren eingeräumt. Zu entscheiden ist vor-
liegend, ob der gestützt darauf am 15. September 2016 abgeschlossene 
Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Gemeinde und der Beschwerdegegne-
rin 2 (act. C.18) rechtskonform zustande gekommen und gültig ist. Dies wird 
von den Beschwerdeführern ausdrücklich bestritten. Diese Frage ist an-
tragsgemäss vorab zu behandeln.
2.1.
Die Gemeinde hatte diese Frage im Rahmen der Einsprachen zu prüfen. 
Sie hat im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid erwogen, der 
Baurechtsvertrag vom 15. September 2016 sei am 25. August 2016 vom 
Gemeinderat genehmigt und inzwischen im Grundbuch vollzogen worden. 
Soweit die Einsprecher (hier Beschwerdeführer) geltend machen würden, 
dass der Gemeinderat seine Kompetenzen überschritten habe, hätten sie 
dies mittels Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 55 Abs. 2 der Verfassung 
des Kantons Graubünden vom 18. Mai/14. September 2003 (BR 110.100) 
und Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG rügen müssen. Im Baubewilligungsverfahren 
könne diese Rüge nicht erhoben werden, weshalb auf sie nicht eingetreten 
werden könne.
2.2.
Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich zunächst vor, B._____ wäre 
die Möglichkeit der Stimmrechtsbeschwerde zwar offen gestanden, der 
A._____ AG hingegen nicht. Der Beschluss sei aber nach den allgemeinen 
Regeln des Verwaltungsrechts ohnehin nichtig und nicht nur anfechtbar. Die 
Nichtigkeit sei in jedem Stand des Verfahrens von Amtes wegen zu prüfen. 
Materiell stellen sich die Beschwerdeführer nach wie vor auf den Stand-
punkt, dass mit CHF 6.50 pro m2 und Jahr ein zu tiefer Baurechtszins be-
rechnet worden sei. Dieser hätte bei einem angenommenen Verkehrswert 
von durchschnittlich CHF 1'750.00 pro m2 und einem Durchschnittszinssatz 
von 2.5% vielmehr auf etwa CHF 43.75 pro m2 und Jahr zu stehen kommen 


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müssen. Das habe auch die Debatte im Gemeinderat gezeigt. Mit dem statt-
dessen gewählten Zins habe die Gemeinde an sich das Projekt subventio-
niert und so eine Ausgabe zugunsten der Bauherrschaft getätigt. Die Diffe-
renz zwischen CHF 43.75 und CHF 6.50 pro m2 und Jahr mache bei einer 
Baurechtsfläche von 1'310 m2 einen Betrag von CHF 48'797.50 im Jahr und 
damit auf 30 Jahre insgesamt über CHF 1'400'000.00 aus. Somit habe der 
Gemeinderat die Ausgabekompetenz gemäss Gemeindeverfassung über-
schritten. Die Zustimmung für dieses Geschäft könne in der Gemeinde auf-
grund der geltenden Kompetenzordnung nur durch das Organ der Urnen-
gemeinde erteilt werden. Ferner enthalte der Baurechtsvertrag eine für die 
Gemeinde bindende Verlängerungsoption der Baurechtsnehmerin für wei-
tere 30 Jahre, wenn sich gewisse äussere Vorgaben bis dahin nicht wesent-
lich verändert hätten, andernfalls sie eine ein Mehrfaches der Ausgaben-
kompetenz des Gemeinderates ausmachende Heimfallentschädigung 
schulde. Damit verstosse der Gemeinderat ein zweites Mal gegen seine 
Kompetenzen, weil er derartige Verpflichtungen nur bis zu einer Maximal-
dauer von 30 bewilligen könne. Deshalb sei die Baugesuchstellerin nicht 
berechtigt, auf der Parzelle Nr. 268 der Gemeinde X._____ zu bauen bzw. 
ein Baugesuch einzureichen. Folglich sei das Baugesuch mangelhaft und 
könne nicht beurteilt bzw. nicht bewilligt werden.
2.3.
Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 entgegen, dass der ver-
einbarte Baurechtszins durchaus angemessen sei. So sei die Ausgaben-
kompetenz nicht überschritten worden, auch dann nicht, wenn von einer 
Baurechtsdauer von 60 Jahren ausgegangen würde. Die verfassungsmäs-
sige Beschränkung auf 30 Jahren beziehe sich auf 'Sondernutzungsrechte', 
womit aber Sondernutzungskonzessionen gemeint seien. Baurechte wür-
den eben gerade nicht darunterfallen. Dies zeige sich nur schon daran, dass 
der Gemeinderat ja ein Grundstück mit einem Wert von bis zu 
CHF 600'000.00 auch gänzlich veräussern dürfe. Die Frage der richtigen 


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Auslegung der kommunalen Verfassungsbestimmungen bräuchte aller-
dings nicht abschliessend geklärt zu werden, denn fehlerhafte Verwaltungs-
akte seien in der Regel nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Hier seien 
die strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Nichtigkeit nicht ge-
geben. Die von den Beschwerdeführern über mehrere Seiten präsentierte 
Auslegung des Baurechtsvertrages zeige gerade auf, dass die behauptete 
Unzuständigkeit des Gemeinderates weder offensichtlich noch leicht er-
kennbar sei. Damit könne die Nichtigkeit des Beschlusses mit Sicherheit 
ausgeschlossen werden und die Rüge der angeblich unrechtmässigen Be-
schlussfassung hätte innert Frist mittels Verfassungsbeschwerde geltend 
gemacht werden müssen. Schliesslich habe inzwischen der Gemeindevor-
stand seine Zustimmung zum hier strittigen Baugesuch im Sinne von Art. 89 
Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. De-
zember 2004 (KRG; BR 801.100) erteilt. Damit entfalle die Kompetenzstrei-
tigkeit gänzlich, zumal mit der Baubewilligung noch keine Veräusserung 
stattfinde.
2.4.
Richtig ist, dass der Gemeinderat gemäss Art. 27 der Verfassung der Ge-
meinde X._____ vom 14. Juni 1987 (Gemeindeverfassung) unter anderem 
für die Bewilligung neuer einmaliger, die Zuständigkeit des Gemeindevor-
standes 
übersteigender 
Ausgaben 
im 
Betrage 
von 
höchstens 
CHF 600'000.00 für den gleichen Gegenstand zuständig ist (Ziff. 2). Weiter 
ist er auch zuständig für die Beschlussfassung über Erwerb, Veräusserung 
und Verpfändung von Grundeigentum bei Vertragswerten von über 
CHF 150'000.00 bis CHF 600'000.00, unter Vorbehalt der Rechte der Bür-
gergemeinde (Ziff. 7). In seine Kompetenz fällt zudem die Verleihung von 
Sondernutzungsrechten, welche die Dauer von 30 Jahren nicht überstei-
gen, und von anderen Rechten, sofern die finanzielle Tragweite des Ge-
schäfts zwischen CHF 150'000.00 und CHF 600'000.00 liegt (Ziff. 9). Zu 


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prüfen ist, ob diese Kompetenzordnung im zu beurteilenden Fall verletzt 
wurde und bejahendenfalls was die rechtlichen Konsequenzen daraus sind.
2.4.1.
Fehlerhaft sind eine Verfügung oder allgemein ein Verwaltungsakt dann, 
wenn sie inhaltlich rechtswidrig sind oder in Bezug auf ihr Zustandekom-
men, d.h. die Zuständigkeit und das Verfahren bei ihrer Entstehung, oder in 
Bezug auf ihre Form Rechtsnormen verletzt. In der Regel bewirkt die Feh-
lerhaftigkeit einer Verfügung deren Anfechtbarkeit, nur ausnahmsweise de-
ren Nichtigkeit. Die Anfechtbarkeit bedeutet, dass der fehlerhafte Akt an 
sich gültig ist, aber von den Betroffenen während einer bestimmten Frist in 
einem förmlichen Verfahren angefochten werden kann. Unterbleibt die An-
fechtung oder misslingt sie, wird auch ein fehlerhafter Akt formell rechtskräf-
tig und damit rechtsbeständig. Nichtigkeit bedeutet hingegen absolute Un-
wirksamkeit. Ein nichtiger Verwaltungsakt entfaltet keinerlei Rechtswirkun-
gen. Er ist vom Erlass an (ex tunc) und ohne amtliche Aufhebung rechtlich 
unverbindlich. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann 
von allen jederzeit (auch noch im Vollstreckungsverfahren) geltend ge-
macht werden. Nach der von der Rechtsprechung entwickelten Evidenzthe-
orie sind eine Verfügung oder ein Verwaltungsakt dann nichtig, wenn der 
ihnen anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumin-
dest leicht erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die An-
nahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Dabei ist das Erkennt-
nisvermögen eines Laien massgeblich. Die drei Voraussetzungen müssen 
zudem kumulativ erfüllt sein, damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eintritt, 
und es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an Rechtssicherheit und 
dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich. Als Nichtig-
keitsgrund fallen schliesslich hauptsächlich Zuständigkeitsfehler (bezogen 
auf die sachliche und funktionelle Zuständigkeit, nicht hingegen auf die ört-
liche), Verfahrensfehler, Form- oder Eröffnungsfehler und inhaltliche Män-
gel in Betracht, sofern diese Fehler bzw. Mängel wie gesagt schwerwiegend 


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sind. (vgl. zum Ganzen ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, §15 N 1084 ff. 
mit Hinweisen).
2.4.2.
Beim hier umstrittenen Gemeinderatsbeschluss vom 25. August 2016 gilt 
es zu berücksichtigen, dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren gegen 
den Bau- und Einspracheentscheid einzig eine Nichtigkeit von Relevanz 
und damit zu prüfen ist. Sollte eine solche ausgeschlossen werden, dürfte 
der genannte Beschluss selbst bei Vorliegen eines allfälligen Mangels be-
züglich Kompetenzordnung nicht mehr korrigiert werden. So sind sich denn 
alle Parteien im Klaren darüber, dass bei Annahme eines Mangels, der eine 
blosse Anfechtbarkeit begründet, der behauptete Mangel sofort zu rügen 
gewesen wäre und der fragliche Gemeinderatsbeschluss mit Stimmrechts-
beschwerde im Sinne von Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG hätte angefochten wer-
den müssen. Einig sind sich die Parteien ferner darüber, dass dies nicht 
erfolgt ist. In dem Sinne wäre das Vorbringen unter dem Titel der Anfecht-
barkeit erst jetzt, im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens 
und nach Ablauf der zehntägigen Frist für eine Stimmrechtsbeschwerde 
(siehe Art. 60 Abs. 2 VRG), gemäss ständiger Rechtsprechung eindeutig 
verspätet.
Keine Rolle spielt dabei, dass – wie von den Beschwerdeführern zu Recht 
ausgeführt – eine Aktiengesellschaft wie die Einsprecherin und hier Be-
schwerde führende Stockwerkeigentümerin A._____ AG gemäss Lehre und 
Rechtsprechung nicht legitimiert gewesen wäre, eine Stimmrechtsbe-
schwerde zu erheben, zumal sie im betreffenden Abstimmungskreis (und 
auch allgemein) nicht stimmberechtigt ist (Art. 58 Abs. 2 VRG). Dasselbe 
gilt hier auch für die weiteren Stockwerkeigentümer, die im Verfahren R 17 
91 als Beschwerdeführer auftreten und nicht in X._____ stimmberechtigt 
sind. Dass ihnen allen diese Möglichkeit verwehrt bleibt, hat seinen Grund 
darin, dass bei der Stimmrechtsbeschwerde an das formale Kriterium der 


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Stimmberechtigung angeknüpft wird. Eine in der betreffenden Angelegen-
heit nicht stimmberechtigte Person soll eben gerade nicht befugt sein, eine 
Verletzung des Stimm- und Wahlrechts rügen zu können, denn ihr steht das 
besagte Stimm- und Wahlrecht gar nicht zu. Der Gesetzgeber hat also aus-
drücklich gewollt, dass eine nicht stimmberechtigte Person wie hier die Be-
schwerdeführer als Grundeigentümer ohne Wohnsitz eben keine Berechti-
gung zur Beschwerde in Stimmrechtssachen haben (vgl. zum Ganzen ins-
besondere GEROLD STEINMANN/ADRIAN MATTLE, in: Basler Kommentar zum 
Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, N 71 f. zu Art. 89 BGG; siehe 
im Übrigen für weitere Details das inzwischen ergangene, ausführlich be-
gründete Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 4.2 
mit zahlreichen Hinweisen). Fest steht schliesslich auch, dass der Stock-
werkeigentümer B._____ als Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90 eige-
nen Angaben zufolge in der Gemeinde X._____ stimmberechtigt war und 
somit zumindest ihm der Weg der Stimmrechtsbeschwerde mit Sicherheit 
offenstand. Er hat von seinem Recht indes keinen Gebrauch gemacht. Un-
ter Vorbehalt einer allfälligen Nichtigkeit ist somit der Gemeinderatsbe-
schluss rechtlich verbindlich und allfällige Rügen wegen Verletzung der Zu-
ständigkeitsordnung sind verspätet, weshalb auf sie nicht eingegangen wer-
den kann.
2.4.3.
Wie die Gemeinde zu Recht ausführt, sind auch die Voraussetzungen für 
die Annahme einer Nichtigkeit des fraglichen Gemeinderatsbeschlusses 
nicht gegeben. Der allfällige Mangel ist nicht offensichtlich oder für einen 
Laien leicht erkennbar.
2.4.3.1. Auf der einen Seite ist darauf hinzuweisen, dass das Thema der Entscheid-
kompetenz im Bericht des Gemeindevorstandes an den Gemeinderat be-
handelt (act. C.66) und anschliessend an der Sitzung des Gemeinderates 
vom 25. August 2016 explizit angesprochen und diskutiert wurde (vgl. Pro-
tokoll in act. C.67). So hat der Gemeinderatspräsident eingangs vorgerech-


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net, weshalb das Geschäft in die Kompetenz des Gemeinderates falle. An-
schliessend führte der Gemeindepräsident aus, die Höhe des Baurechts-
zinses und die Dauer des Baurechtsvertrags sei aus Sicht des Vorstands 
angemessen. In der Debatte äusserten sich zwar verschiedene Ratsmitglie-
der dahingehend, dass der Zins "relativ tief" sei. Allerdings könne unter-
stützt werden, dass die Gemeinde im Rahmen der Ausgestaltung der Zins-
höhe indirekt einen öffentlichen Beitrag leiste, da es sich um eine notwen-
dige und im öffentlichen Interesse liegende Infrastruktur handle. Die Votan-
ten waren namentlich der Meinung, dass die Differenz zwischen den vorge-
schlagenen CHF 6.50 und einem möglichen "Maximalbaurechtszins" hier 
"höchstens einen kalkulatorischen Verlust" darstelle und dass das Projekt 
vom Gemeinderat verabschiedet werden könne. Entgegen der Auffassung 
der Beschwerdeführer hat diesbezüglich Gemeinderat H._____ gerade 
nicht behauptet, der eigentliche Baurechtszins müsse CHF 37.50 pro m2 
und Jahr betragen. Er hat diese Zahl zwar genannt, doch basierte seine 
Berechnung auf der hypothetischen Annahme, dass das Projekt in der 
Kernzone zu liegen gekommen wäre, wo mit einem Bodenpreis von 
CHF 1'500.00/m2 zu kalkulieren wäre, was hier aber eben gerade nicht der 
Fall ist. Die Baurechtsparzelle befindet sich in der ZöBA. In dieser Zone 
gelten nicht die gleichen baurechtlichen Bestimmungen; die Bauten müssen 
einem öffentlichen Zweck dienen. Wie die Gemeinde zu Recht bemerkt, 
kann hier nicht der gleiche Bodenpreis angewandt werden, wie er in der 
Kernzone oder auch sonst ausserhalb der ZöBA für Bauland verlangt wer-
den könnte. Der Einwand der Beschwerdeführer erweist sich also als unbe-
helflich.
Mehrere Mitglieder des Gemeinderates plädierten nebst einem höheren 
Baurechtszins zudem für eine längere Baurechtsdauer von bspw. 40 Jah-
ren. In einem Votum wurde gar die Frage aufgeworfen, ob eine Verlänge-
rungsoption des Baurechtsvertrages nicht etwa Potential für rechtliche Ein-


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wände mit sich bringe. Sowohl der Vorschlag eines höheren Baurechtszin-
ses als auch jener eines länger dauernden Vertrages erfolgte jedoch unter 
explizitem Hinweis darauf, dass dies eine Volksabstimmung erforderlich ge-
macht hätte, was die besagten Parlamentarier als wünschenswert erachte-
ten. Dies weil sie sich einerseits eine höhere Akzeptanz im Stimmvolk er-
hofften und andererseits vor allem auch eine geringere Wahrscheinlichkeit, 
dass Einsprachen erhoben würden. Aus den Wortmeldungen geht jedoch 
klar hervor, dass wenn den Vorschlägen nicht gefolgt würde, e contrario nur 
ein freiwilliges Referendum gelten würde und eine Urnenabstimmung ge-
rade nicht vorgeschrieben wäre. Der Rat folgte letztendlich den Anträgen 
des Vorstandes und nahm die Vorlage deutlich mit 11 zu 2 Stimmen an, 
wobei zuvor mit demselben Stimmverhältnis auch eine zweite Lesung ab-
gelehnt wurde, die primär eine Überarbeitung der Vorlage in den genannten 
Punkten zum Ziel gehabt hätte.
Aus der gesamten Debatte kann abschliessend abgeleitet werden, dass 
sich die Gemeinderätinnen und Gemeinderäte jedenfalls einig darüber 
schienen, dass die verfassungsmässige Kompetenzordnung zwar ausge-
schöpft, aber noch eingehalten werde. Gegen den Beschluss hat sich in der 
Folge niemand zur Wehr gesetzt. Nach Auffassung dieser Kammer ist damit 
der allfällige dem Gemeinderatsbeschluss anhaftende Mangel – sollte es 
denn einer sein, was hier offengelassen werden kann – nicht offensichtlich 
oder zumindest leicht erkennbar.
2.4.3.2. Auf der anderen Seite zeigen auch die ausführlich ergründete, technische 
Berechnung der Beschwerdeführer des aus ihrer Sicht richtigen Baurechts-
zinses und ihre Argumentation betreffend Baurechtsdauer sowie die jewei-
ligen, ebenfalls fein hergeleiteten Gegenargumente der Beschwerdegegne-
rinnen wie komplex die Angelegenheit ist. Wenn, wie hier, gute Gründe für 
beide Argumentationslinien vorgebracht werden können, so können aus 
Sicht des Gerichts die allfälligen Mängel keineswegs derart offensichtlich 


- 16 -
sein, dass sie von einem Laien erkannt würden. Es sind jedenfalls keine 
Indizien vorhanden, die für eine klare Verletzung der Kompetenzordnung 
gemäss Art. 21 und 27 der Gemeindeverfassung sprechen.
2.4.4.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Rechtssicherheit. So hat der Gesetzgeber 
ausdrücklich eine sehr kurze Frist für die Anfechtung von politischen Ent-
scheiden im Rahmen einer Verletzung des Stimm- und Wahlrechts vorge-
sehen, um eben gerade rasch Rechtssicherheit zu schaffen. Dem würde 
eine Annahme der Nichtigkeit eines Gemeinderatsbeschlusses unter den 
vorliegenden Umständen krass zuwiderlaufen, wenn diese erst viel später 
geltend gemacht wird. Auch diese zwingende Voraussetzung ist somit nicht 
gegeben. Damit bleibt es bei der Regel der blossen Anfechtbarkeit.
2.5.
Zusammenfassend ist für das urteilende Gericht gesamthaft betrachtet die 
Argumentation der Gemeinde insofern überzeugender, als sich der behaup-
tete Mangel als nicht offensichtlich oder leicht erkennbar erwiesen hat. Zu-
dem wäre die Rechtssicherheit durch Annahme einer Nichtigkeit ernsthaft 
gefährdet. Damit fehlen bereits zwei der drei kumulativen Voraussetzungen 
und eine Nichtigkeit fällt a priori ausser Betracht. Es braucht nicht weiter 
geprüft zu werden, ob der angebliche Mangel besonders schwer sei. Der 
geltend gemachte Fehler des Gemeinderatsbeschlusses macht diesen 
nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar. Er hätte deshalb mittels Anfechtung 
im Rahmen einer Stimmrechtsbeschwerde vorgebracht werden müssen. 
Diese wiederum hätte innert einer verkürzten Frist von zehn Tagen seit Mit-
teilung oder Entdeckung des Beschwerdegrunds von einer im Abstim-
mungskreis stimmberechtigten Person erhoben werden müssen (Art. 60 
Abs. 2 VRG). Das ist nicht erfolgt, weshalb die Rüge hier verspätet ist und 
darauf nicht weiter eingegangen werden kann.
2.6.
Schliesslich gilt es in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Gemeinde 
zu bemerken, dass selbst bei Feststellung der Nichtigkeit des Baurechts-


- 17 -
vertrages die formalen Bewilligungsvoraussetzungen für ein Baugesuch 
vorliegen würden, sodass darauf eingetreten werden könnte. Der Gemein-
devorstand kann als Vertreter der Gemeinde als Eigentümerin der Parzelle 
Nr. 268 die Zustimmung für das streitige Baugesuch nach Art. 89 Abs. 3 
KRG erteilen. Sie hat dies denn auch getan. Daher zielten die Rügen der 
Beschwerdeführer auch unter dieser Hypothese ins Leere.
3.
Materiell bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, es fehle beim anbe-
gehrten Bauprojekt an der Zonenkonformität.
3.1.
Sie begründen dies damit, dass ein öffentliches Interesse an dessen Reali-
sierung fehle. Dabei bilde das öffentliche Interesse das Korrelat zur weitge-
henden Baufreiheit, denn in der ZöBA fehlten (abgesehen von einem mini-
malen Grenzabstand von 2.5 m) jegliche Bauvorschriften. Deshalb sei an 
das Erfordernis des öffentlichen Interesses ein strenger Massstab zu legen. 
Die Gemeinden seien gemäss kantonalen und kommunalen Rechtsgrund-
lagen nicht verpflichtet, für den Bau von Alterswohnungen zu sorgen. Der 
Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei im Kanton Graubünden keine 
öffentliche Aufgabe. Aber selbst bei grundsätzlicher Zonenkonformität sei 
beim strittigen Bauvorhaben kein Bedürfnis nachgewiesen, welches durch 
die bestehenden Infrastrukturen nicht gedeckt werden könne. Daran ändere 
auch das Schreiben des Regierungsrates nichts. Vorliegend subventioniere 
die Gemeinde die Erstellung eines privaten Gesundheitszentrums durch 
eine private Investorin massiv, wozu kein Grund oder Anlass bestehe. 
Ebenso fehle es an einem öffentlichen Interesse für eine Arztpraxis und ei-
nen Stützpunkt für Rettung und Spitexdienst, da in X._____ und Umgebung 
heute und in Zukunft kein Hausärztemangel bestehe. Die Privilegierung ein-
zelner Ärzte benachteilige andere Ärzte. Analoges gelte bezüglich Alters-
wohnungen. Die geplanten Wohnungen würden sich nicht von gewöhnli-
chen Wohnungen unterscheiden, von denen es in der Gemeinde bereits 
mehr als genügend gebe, würden doch deren 72 seit Längerem leer stehen. 


- 18 -
Das von den Beschwerdegegnerinnen bezeichnete Serviceangebot sei ein 
Angebot, welches alle in der Gemeinde flächendeckend im Rahmen der 
Spitex-Organisationen erhalten würden. Auch bestehe weder baulich noch 
organisatorisch eine Verbindung zum benachbarten ZöBA-konformen Al-
ters- und Pflegeheim. Daran ändere der Mietvertrag mit der F._____ Stif-
tung nichts, denn die F._____ Stiftung verpflichte sich nur zur Miete derje-
nigen Wohnungen, die sie weitervermieten könne. Die restlichen Wohnun-
gen würden direkt vermietet. Die Umschreibung der vorgesehenen Mieter 
sei zu offen und vermöge keine signifikante Einschränkung des Angebotes 
aufzuzeigen und das Bauvorhaben als spezifisch und im öffentlichen Inter-
esse zu qualifizieren. Eine sechzigjährige Person sei heutzutage kein be-
tagter Mensch. Aber auch die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkun-
gen würden die mangelnde Zonenkonformität nicht zu beheben vermögen. 
Diese könnten leicht umgangen werden. Das zur Diskussion stehende Pro-
jekt sei nicht vergleichbar mit dem in E. 19 des angefochtenen Entscheids 
zitierten Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 03 8, publiziert als LGVE 
2003 II Nr. 5. Letztlich handle es sich also um ein privates Projekt, das im 
alleinigen Interesse einer privaten Investorin liege, welche die Erstellung 
von Alterswohnungen nicht einmal als Teilbereich ihres statutarischen Zwe-
ckes habe und hier von einem zu tiefen Baurechtszins profitiere. Somit sei 
das Bauvorhaben zonenwidrig.
3.2.
Die Gemeinde hat diesbezüglich in ihrem Entscheid erwogen und in ihren 
Stellungnahmen analog zur Bauherrschaft ausgeführt, dass für die Zonen-
konformität nicht die Trägerschaft der zu realisierenden Baute in der ZöBa 
entscheidend sei, sondern ob der Zweck der Baute im öffentlichen Interesse 
liege. Gestützt auf Lehre und Rechtsprechung zählten zu den in der ZöBA 
zonenkonformen Bauten und Anlagen auch solche der Altersversorgung, 
wenn dafür ein qualifiziertes öffentliches Interesse vorliege, was vorliegend 
gegeben sei. Dasselbe gelte je einzeln auch für die Nutzungen als Arztpra-


- 19 -
xis und als Stützpunkt für Rettungs- und Spitex-Dienste. Es liessen sich drei 
Voraussetzungen für das Bestehen eines qualifizierten öffentlichen Interes-
ses umschreiben, welche im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im konkre-
ten Einzelfall zu beurteilen seien: die Alterswohnungen bzw. Arztpraxen 
müssten als solche geeignet sein (1.) und ausschliesslich als solche genutzt 
werden (2.) und diese Nutzung müsse dauerhaft gesichert sein (3.). Diese 
Voraussetzungen seien alle erfüllt. Mit der von der Bauherrschaft unter-
zeichneten Erklärung und von der Gemeinde verfügten öffentlich-rechtli-
chen Eigentumsbeschränkungen sei die Zweckverfolgung dauerhaft sicher-
gestellt. Gegen eine allfällige rechtswidrige Nutzung könne die Gemeinde 
gestützt auf diese Beschränkungen wirksam vorgehen. Bezüglich der im 
Mietvertrag der F._____ Stiftung aufgeführten Wohnungen gebe es tatsäch-
lich eine Diskrepanz zu den im Baugesuch aufgeführten Wohnungen. Nach 
einer Projektanpassung sei der Mietvertrag noch nicht nachgeführt worden. 
Entscheidend sei aber zum einen, dass der Mietvertrag alle Wohnungen 
des Bauprojekts umfasse. Zum anderen sei nicht der Mietvertrag, sondern 
die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung massgebend. Obwohl 
also richtigerweise keine Vermietungsgarantie bestehe, verbleibe das finan-
zielle Leerstandsrisiko bei der Bauherrschaft, denn die Wohnungen dürften 
ausschliesslich an pensionierte Personen ab dem 60. Altersjahr sowie al-
tersunabhängig an Personen mit Handicap oder Erkrankungen vermietet 
werden. Könne keine solche Person gefunden werden, dürfe die Wohnung 
also zufolge der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kung nicht genutzt werden. Bezüglich Serviceangebot treffe es zu, dass 
keine Pflicht bestehe, diesen in Anspruch zu nehmen. Das Konzept bestehe 
aber gerade darin, dass bei absehbarem Hilfsbedarf auch noch selbstän-
dige Personen eine Alterswohnung mieten dürfen und in der Folge, mit zu-
nehmender Beeinträchtigung, nach Bedarf zunehmend Leistungen in An-
spruch nehmen und, falls diese nicht mehr genügen würden, in das direkt 
benachbarte Alters- und Pflegeheim wechseln können. Auch aus dem Ge-


- 20 -
sellschaftszweck der Beschwerdegegnerin 2 könnten die Beschwerdefüh-
rer schliesslich nichts zu ihren Gunsten ableiten, denn für die Beurteilung 
der Zonenkonformität der Baute sei nicht massgebend, wer das Bauprojekt 
finanziere; es genüge vielmehr, wenn der Zweck der Baute im öffentlichen 
Interesse stehe und die dauernde Zweckverfolgung gesichert sei.
3.3.
Vorab gilt es in rechtlicher Hinsicht festzustellen, dass das Baugesetz der 
Gemeinde X._____ vom 28. November 1993 datiert. Es wurde im Zuge der 
Einführung des neuen KRG zwar teilrevidiert, doch bilden die Bestimmun-
gen über die Zonen noch einen altrechtlichen Teil, der gemäss Übergangs-
bestimmung Art. 107 KRG bis zum Ablauf der Frist in Abs. 1 noch bestehen 
bleiben darf. Letztere Frist läuft am 31. Oktober 2020 ab. Somit ist für die 
vorliegende Beurteilung auf die Bestimmung von Art. 22 des kommunalen 
Baugesetzes abzustellen, welche die ZöBA definiert und sich grösstenteils, 
aber nicht gänzlich, mit Art. 28 KRG deckt.
Dazu ist auch in Erinnerung zu rufen, dass das öffentliche Baurecht im Kan-
ton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden 
fällt. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine absch-
liessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine 
relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der 
kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar. Die Gemein-
deautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern 
auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Be-
stimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungs-
gericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen 
Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung 
schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen 
sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- 
und Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur ein-
greifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder über-


- 21 -
schritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich damit 
praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur 
dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht er-
lassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine 
Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler das Urteil des Verwaltungsge-
richts R 09 85 vom 19. Januar 2010 E. 1).
3.4.
Bezüglich Zonenkonformität von Alterswohnungen in der ZöBA hat dieses 
Gericht bereits im Urteil R 09 85 vom 19. Januar 2010 diese als grundsätz-
lich zonenkonform beurteilt, wenn sie in einem räumlichen und sachlichen 
Zusammenhang mit Alters- und Pflegeheimen stehen oder über Gemein-
schaftsräumlichkeiten verfügen. Es schätzte die Erstellung solcher Woh-
nungen in oder unmittelbar bei einem Alters- und Pflegeheim als neuen 
Trend in der Betagtenversorgung ein. Mit ähnlichen Überlegungen hat das 
Gericht zuvor schon eine Beschäftigungsstätte für Menschen mit einer ko-
gnitiven Behinderung in einer ZöBA zugelassen (PVG 2000 Nr. 51 E. 2.b). 
Das Verwaltungsgericht Luzern hat Alterswohnungen in einer ZöBA eben-
falls zugelassen, unter der Voraussetzung, dass der Nutzungszweck hinrei-
chend gesichert erscheint (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 03 8, 
publiziert als LGVE 2003 II Nr. 5). Das Bundesgericht hat letzteren Ent-
scheid in der Folge für verfassungsrechtlich einwandfrei erklärt, wenngleich 
es im bundesgerichtlichen Verfahren lediglich um eine Ausstandsfrage ging 
(Urteil des Bundesgerichts 1P.706/2003 vom 23. Februar 2004 E. 2.4). Da-
bei erwog das luzernische Gericht mit Hinweis auf die Lehre (so insbeson-
dere auf DANIEL GSPONER, Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen un-
ter besonderer Berücksichtigung des Luzerner Planungs- und Baurechts, 
Diss., Zürich 2000 und DANIEL GSPONER, Privatisierung von öffentlichen Auf-
gaben – Auswirkungen auf die Nutzungsplanung?, in: Jusletter vom 25. No-
vember 2002) mitunter, dass Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen In-
teresse dienen, unabhängig davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder 


- 22 -
durch Private getragen werden, in einer ZöBA zonenkonform sein können 
(E. 3.d des zitierten Entscheids).
3.5.
An dieser Stelle kann in Bestätigung und Fortsetzung der erwähnten Recht-
sprechung festgehalten werden, dass Alterswohnungen generell im öffent-
lichen Interesse stehen, was eine gewichtige Voraussetzung für die Zonen-
konformität in der ZöBA darstellt. Dies muss umso mehr gelten, wenn diese 
unmittelbar neben einem Alters- und Pflegeheim errichtet oder in dieses in-
tegriert werden. Im vorliegenden Fall entsprechen die strittigen Alterswoh-
nungen im Lichte der genannten Lehre und Rechtsprechung aus nachfol-
genden Gründen einem qualifizierten öffentlichen Interesse und sind des-
halb zonenkonform.
3.5.1.
Vorab kann festgehalten werden, dass die geplanten Wohnungen in der Tat 
geeignet sind, um als Alterswohnungen bzw. Wohnungen für Personen mit 
gesundheitlichen Einschränkungen zu fungieren. Der Bedarf nach solchen 
Wohnmöglichkeiten mit besonderen, auf das Alter bzw. den Gesundheits-
zustand ausgerichteten Dienstleistungen ist aufgrund der demografischen 
Entwicklung und der zunehmend höheren Lebenserwartung notorisch und 
durch die Bauherrschaft wie auch durch die Gemeinde genügend nachge-
wiesen (vgl. z.B. act. C.12). Daran ändern die zahlreichen, grösstenteils un-
belegten Behauptungen der Beschwerdeführer nichts. Auch der Umstand, 
dass in X._____ noch Wohnungen auf dem Markt sind, lässt die Situation 
nicht so erscheinen, wie dies von den Beschwerdeführern gewünscht wäre, 
denn die verfügbaren Wohnungen sind nicht hindernisfrei. Vor dem Hinter-
grund des verfassungs- und gesetzmässigen Auftrags bezüglich altersge-
rechtes und allgemein betreutes Wohnen, der mit Einführung des Gesetzes 
über die Förderung der Krankenpflege und der Betreuung von betagten und 
pflegebedürftigen Personen vom 30. August 2017 (Krankenpflegegesetz, 
KPG; BR 506.000) noch solider verankert wurde, bedeutet die notorische 
Nachfrage also, dass die Erstellung solcher Wohnungen per se schon im 


- 23 -
öffentlichen Interesse liegt. Das wird durch das erwähnte Schreiben des 
Vorstehers des Departements für Justiz, Sicherheit und Gesundheit unter-
strichen (act. C.5). Somit kann der Bau solcher Wohnungen grundsätzlich 
ZöBA zonenkonform sein.
3.5.2.
Dazu kommt, dass die geplanten Wohnungen tatsächlich in sehr engem 
räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem unmittelbar benach-
barten Alters- und Pflegeheim stehen. Keine Rolle spielt dabei, dass das 
geplante Gebäude nicht unmittelbar physisch, also durch einen unterirdi-
schen Tunnel oder eine geschlossene Passerelle, mit dem bestehenden Al-
ters- und Pflegeheim verbunden sein wird. Die zwei Bauten stehen auf 
Nachbarsparzellen und gemäss Konzept des geplanten Gesundheitszen-
trums sind nebst den Alterswohnungen mit Serviceangebot auch die Arzt-
praxen und ein Stützpunkt für die Rettungs- und Spitex-Dienste wesentliche 
Bestandteile, die eine Zusammenarbeit und Koordination mit dem Alters- 
und Pflegeheim stark nahelegen, wenn nicht gar voraussetzen. Dies ist wie-
derum durch den Umstand, dass die F._____ Stiftung sowohl das Alters- 
und Pflegeheim führt als auch die Wohnungen vermieten und betreuen wird, 
umso wahrscheinlicher und auch bestens sichergestellt. Zusammen kann 
so ein eigentliches Betagten- bzw. Gesundheitszentrum entstehen und der 
bestehende Betrieb kann mit einem umfassenden Angebot erweitert wer-
den, wobei das besondere Augenmerk auf den nahtlosen und bedarfsge-
rechten Übergang von einer individuellen Wohnmöglichkeit über Service-
leistungen bis bin zu einem Eintritt ins Alters- und Pflegeheim liegt. Die Ge-
fahr, dass die Wohnungen stattdessen an Dritte vermietet würden, kann 
aufgrund der öffentlich-rechtlichen Eigentumseinschränkungen und den Ab-
machungen zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft sowie mit der 
F._____ Stiftung in Zustimmung zu den Ausführungen der Beschwerdegeg-
nerinnen in der Tat vernachlässigt werden. Aus Sicht des Gerichts ist des-
halb der erforderliche Konnex zwischen den zwei Seiten klarerweise darge-


- 24 -
tan und damit ein qualifiziertes öffentliches Interesse grundsätzlich gege-
ben.
3.5.3.
Die weiteren Rügen der Beschwerdeführer können ebenso entkräftet wer-
den. So ist die Umschreibung der vorgesehenen Mieterschaft genügend 
konkret. Es dürfte jedem durchschnittlichen Laien ausreichend klar sein, 
wer die Zielgruppe ist, wenn entweder "pensionierte Personen ab dem 60. 
Altersjahr" oder "altersunabhängig Personen mit Handicap oder Erkrankun-
gen, bei welchen ein externer Unterstützungs- und/oder Pflegebedarf be-
reits besteht oder (z.B. aufgrund einer fortschreitenden Erkrankung) unmit-
telbar bevorsteht" für den Bezug von Servicewohnungen in unmittelbarer 
Nähe zu einem Alters- und Pflegeheim angesprochen sind. Zudem ist das 
Serviceangebot nicht direkt mit Diensten wie die Spitex vergleichbar, zumal 
das Angebot hier direkt mit der Wohnungsmiete verbunden und die ärztliche 
Betreuung im Haus garantiert ist. Im Übrigen befinden sich bereits sehr de-
taillierte Angaben über das vorgesehene Angebot bei den Akten. Auch dies-
bezüglich ist der überzeugenden Argumentation der Bauherrschaft und Ge-
meinde zu folgen.
3.6.
Was ferner die Ärztepraxen angeht, kann ebenfalls den Beschwerdegegne-
rinnen gefolgt werden. Ist, wie hier, in einer eher peripheren Region ein be-
trächtlicher Teil der Ärzteschaft bereits im Pensionsalter oder kurz davor, 
muss es möglich sein, noch vor Eintreten einer Ärzteknappheit entspre-
chende Rahmenbedingungen zu setzen, die dem vorzeitig entgegenwirken. 
Das strittige Projekt geht genau in diese Richtung und stellt mindestens 
zwei Ärztinnen oder Ärzten angemessene Räumlichkeiten zur Verfügung, 
wie zwei heute in der Gemeinde tätige Ärzte selber ausgeführt haben. Der 
Einwand, dass einzelne Ärzte zulasten anderer privilegiert würden, ist eine 
reine Parteibehauptung und unbelegt geblieben. Dazu kommt, dass auch 
ein Stützpunkt für Spitex- und Rettungsdienste eingerichtet werden soll. Die 
vorgesehenen Räumlichkeiten eignen sich für die Nutzung als Ärztepraxis 


- 25 -
respektive Stützpunkt für Spitex- oder Rettungsdienste und sie sollen 
tatsächlich und dauerhaft als solche genutzt werden. Das Bauprojekt ist 
nach Überzeugung des Gerichts also auch unter diesem Blickwinkel geeig-
net, die ärztliche Versorgung zu fördern bzw. dem drohenden Ärztemangel 
entgegenzuwirken. Somit ist auch in diesem Punkt grundsätzlich ein öffent-
liches Interesse zu bejahen.
3.7.
Sowohl bezüglich Alterswohnungen als auch betreffend Ärztepraxen ist in 
Sachen Sicherstellung all dieser Punkte mit den Beschwerdegegnerinnen 
festzustellen, dass die hier durch die Gemeinde vorgegebenen öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen taugliche Mittel sind, um eine 
zweckwidrige Nutzung soweit möglich zu verhindern. Die Bauherrschaft hat 
die ausschliessliche Nutzung des Bauprojekts als Alterswohnungen und 
Gesundheitszentrum unter Ausschluss der Möglichkeit des Stockwerkei-
gentums akzeptiert, einschliesslich aller damit einhergehenden Verfü-
gungsbeschränkungen. Die Baubewilligung ist zudem mit der Auflage ver-
sehen, die Mindestanforderungen einzuhalten, welche das kantonale Ge-
sundheitsamt im Merkblatt 'Bauliche Anforderungen an Einrichtungen des 
betreuten Wohnens', Stand 1. Mai 2016 (act. C.10), definiert hat. Aber 
selbst wenn versucht werden sollte, diese Beschränkungen zu umgehen, 
kann die Gemeinde jederzeit, unverzüglich und gegenüber jedem auch 
künftigen Grundeigentümer oder Bewirtschafter die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes durchsetzen. In dem Sinne ist also die hier vor-
gesehene Nutzung sowohl der Alterswohnungen als auch der Ärztepraxen 
zureichend und dauerhaft gesichert.
3.8.
Zuletzt ist es auch nicht relevant, was die Bauherrin für Statuten hat. Wie 
schon die oben zitierte Rechtsprechung mit Verweis auf die Lehre erwogen 
hat, können Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen Interesse dienen, 
unabhängig davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder durch Private – 
mithin mit Statuten, die ausschliesslich privaten Zwecken gelten – getragen 


- 26 -
werden, in einer ZöBA zonenkonform sein. Vorliegend ist nicht bestritten 
worden, dass die Bauherrin bereits andernorts Liegenschaften in einer 
ZöBA erstellt hat, die einem öffentlichen Zweck dienen. Damit kann es auch 
für diese beschwerdeführerische Rüge sein Bewenden haben.
3.9.
Zusammenfassend ist das Projekt also in der ZöBA zonenkonform und so-
mit vorbehältlich der weiteren noch zu prüfenden Rügen bewilligungsfähig.
4.
Die Beschwerdeführer führen ins Feld, das Bauvorhaben verletze die Be-
stimmungen über die Pflichtparkplätze.
4.1.
Der projektierte Bau stelle eine übliche Wohn- und Gewerbenutzung dar 
und es gebe keine Gründe, von den Parkplatzvorschriften für Wohnen und 
Gewerbe gemäss Art. 55 des kommunalen Baugesetzes abzuweichen. Es 
seien mithin 57 Pflichtparkplätze vorgeschrieben, nicht nur deren 36 wie sie 
das Bauprojekt aufweise. Die Vorinstanz habe Recht verletzt, indem sie ei-
nerseits die Pflichtparkplätze für die Dienstleistungsflächen abgerundet 
habe und andererseits für die Wohnungen statt 26 nur 7 Pflichtparkplätze 
verlange. Die Zielgruppe der geplanten Baute verfüge nicht über weniger 
Fahrzeuge als der Durchschnitt der Bevölkerung. Auch die Arztpraxen, die 
Spitex und die Rettung würden erheblichen Verkehr generieren, weshalb 
das erwartete grosse Verkehrsaufkommen keine Reduktion der Pflichtpark-
plätze zulasse. Die Bezahlung einer Ersatzabgabe sei zudem unzulässig, 
weil mit entsprechender Planung bzw. mit einer von den Beschwerdefüh-
rern ohnehin verlangten beträchtlichen Redimensionierung des Projekts die 
notwendigen Parkplätze im strittigen Bauprojekt realisierbar wären. Mit der 
Bewilligung des Bauprojekts würden zudem 35 existierende öffentliche 
Parkplätze aufgehoben, was die bereits bestehende Parkplatzknappheit in 
der Gemeinde weiter verschärfe.


- 27 -
4.2.
Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid vorgerechnet, dass sich die 
Dienstleistungsflächen auf 609 m2 belaufen, was einen Pflichtparkplatzbe-
darf von 30 Plätzen auslöse. Für 22 "normale" Wohnungen mit weniger als 
80 m2 wären zwar an sich 22 Parkplätze für die Wohnungen zuzüglich 4 
Besucherparkplätze notwendig. Die Alterswohnungen bzw. Wohnungen für 
Personen mit Unterstützungs- und/oder Pflegebedarf würden hier aber von 
einer Personengruppe genutzt, welche über klar weniger Fahrzeuge ver-
füge als der Durchschnitt der Bevölkerung. Die Gemeinde habe diese Woh-
nungen deshalb unter 'andere Bauten und Anlagen' gemäss Art. 55 Abs. 3 
des kommunalen Baugesetzes subsumiert, für welche der Gemeindevor-
stand die Anzahl Pflichtparkplätze nach pflichtgemässem Ermessen be-
stimme. In Anlehnung an die Planungsrichtlinie 'Altersgerechte Wohnbau-
ten' (act. C.13, S. 34) habe die Gemeinde pro 3 Wohnungen 1 Pflichtpark-
platz vorgesehen, mithin für die 22 Wohnungen also 7 Bewohnerparkplätze. 
Hinzu kämen ohne Veränderung 4 Besucherparkplätze. Somit seien für das 
Bauprojekt insgesamt 30 + 11 Pflichtparkplätze notwendig, wovon gemäss 
Baueingabe deren 36 tatsächlich erstellt würden (19 Innen- und 17 Aussen-
parkplätze). Eine Realerfüllung für die fehlenden 5 Pflichtparkplätze sei 
nicht zumutbar, weshalb die Gemeinde in Ausübung ihres pflichtgemässen 
Ermessens gestützt auf Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56 des kom-
munalen Baugesetzes pro fehlenden Pflichtparkplatz eine einmalige Ersatz-
abgabe von CHF 7'199.00 verfügt habe. Was die Rüge der Aufhebung von 
35 öffentlichen Parkplätzen auf der Parzelle Nr. 268 betreffe, so sei diese 
Entwidmung mit der Erteilung des Baurechts einhergegangen. Dieser Be-
schluss des Gemeindeparlaments vom 25. August 2016 sei längstens in 
Rechtskraft erwachsen.
4.3.
Die Begründung der Gemeinde hält aus folgenden Gründen auch in diesem 
Punkt einer Überprüfung stand. Vorab ist jedoch daran zu erinnern, dass – 
wie bereits einlässlich ausgeführt (E. 3.3 oben) und von der Gemeinde zu 


- 28 -
Recht vorgebracht – die Gemeinde über eine relativ grosse Gestaltungsfrei-
heit in der Rechtssetzung, aber auch in der Rechtsanwendung und -ausle-
gung verfügt, wenn es um kommunale Bestimmungen geht. Das gilt im Kan-
ton Graubünden in weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumpla-
nung in besonderem Masse (vgl. BGE 128 I 3 E. 2.b). Art. 24 Abs. 2 Ziff. 4 
KRG weist nun die Bereitstellung von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und 
Fahrräder ausdrücklich dem kommunalen Baugesetz zu. Somit hat das Ge-
richt diesbezüglich ebenfalls die Gemeindeautonomie zu beachten. Seine 
Kognition ist hierbei praktisch auf eine Willkürprüfung beschränkt, d.h. es 
kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemein-
derecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen 
allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (siehe statt vieler Urteil des Verwal-
tungsgerichts R 11 7 vom 21. Juni 2011 E. 2 mit Hinweisen).
4.3.1.
Im konkreten Fall kritisieren die Beschwerdeführer die Abrundung der An-
zahl Pflichtparkplätze für die Dienstleistungsflächen von 30.45 auf 30. Eine 
rechtliche Vorgabe, wonach bei der Berechnung der Pflichtparkplätze stets 
aufzurunden wäre, ist indes nicht ersichtlich. Wenn die Gemeinde gemäss 
mathematischen Rundungsregeln abrundet, muss dies im Rahmen ihres 
Ermessens zulässig sein.
4.3.2.
Strittig ist weiter die Rechtsanwendung der Gemeinde bezüglich Pflicht-
parkplätzen für die Wohnungen. Die Ausführungen der Gemeinde hierzu 
sind aus Sicht des Gerichts sachlich begründet, vertretbar und rechtskon-
form. Eine Anwendung von Art. 55 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes 
für die Bewohnerparkplätze erscheint im Übrigen angemessen, zumal es 
sich um eine Baute handelt, die im öffentlichen Interesse steht und in der 
ZöBA errichtet werden soll. Abgefedert wird dies zudem durch den Um-
stand, dass für die erforderlichen Besucherparkplätze kein reduzierter Be-
darf angenommen wurde und so auf die Grundregel von Art. 55 Abs. 1 des 
kommunalen Baugesetzes abgestellt wurde. Der Einwand der Beschwer-


- 29 -
deführer bezüglich Bewohnerparkplätze, wonach immer mehr Personen im 
Alter noch über einen Fahrausweis verfügten, ist zwar nicht gänzlich von 
der Hand zu weisen, doch ändert er nichts daran, dass die Gemeinde mit 
ihrer Auslegung innerhalb ihres Ermessensspielraums verbleibt. Des Wei-
teren ist den Beschwerdeführern zu entgegnen, dass die Planungsrichtli-
nien 'Altersgerechte Wohnbauten' der Schweizerischen Fachstelle für be-
hindertengerechtes Bauen (act. C.13), worauf sich die Gemeinde stützt, von 
2014 datieren und somit eine genügend aktuelle Einschätzung der Situation 
im Zeitpunkt des Ergehens des angefochtenen Entscheids darstellen. Auch 
ist zu sagen, dass die Alterswohnungen zwar Personen ab dem 60. Alters-
jahr abgegeben werden können, doch die Zielgruppe gerade Menschen mit 
Mobilitäts- oder sonstigen Einschränkungen bildet, mithin eben gerade nicht 
durchschnittliche Personen um die 60 und schon gar nicht der Durchschnitt 
der Gesamtbevölkerung. In Bezug auf die vorgenommene Abrundung ist 
auf oben Ausgeführtes zu verweisen. Die Berechnung der Pflichtparkplätze 
erweist sich somit auch unter diesem Aspekt als rechtens und bewegt sich 
jedenfalls im Rahmen des der Gemeinde zustehenden Ermessens.
4.3.3.
Weniger klar rechtskonform ist hingegen das Vorgehen der Gemeinde be-
züglich Ersatzabgabe. Gemäss Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56 des 
kommunalen Baugesetzes kann die Baubehörde den Grundeigentümer zur 
Leistung einer einmaligen Ersatzabgabe verpflichten, wenn die Erstellung 
der betroffenen Pflichtparkplätze auf eigenem Grund nicht möglich ist. 
Wenn die Gemeinde nun gestützt darauf für die fehlenden 5 Parkplätze eine 
einmalige Ersatzabgabe von CHF 7'199.00 pro Parkplatz zulässt mit der 
Begründung, dass die Erstellung auf eigenem Grund nicht zumutbar sei, so 
deckt sich das nicht gänzlich mit der genannten gesetzlichen Regelung. Das 
monieren denn auch die Beschwerdeführer und stellen sich auf den Stand-
punkt, eine Erstellung sei problemlos möglich, man müsse eben das Bau-
projekt redimensionieren. Die Begründung der Gemeinde ist rudimentär 


- 30 -
und effektiv unglücklich gewählt. Tatsächlich verhält es sich indessen so, 
dass weniger als 1 m unter dem geplanten Untergeschoss mit der Tiefga-
rage eine Heberleitung (Verbindungsstollen) der G._____ AG unter der ge-
samten Gebäudelänge durchführt. Diese gab denn auch Anlass zur Ein-
sprache seitens der G._____ AG (vgl. Dossier II [=act. C.39-C.42]). Auf-
grund dieses Verbindungsstollens ist es also in der Tat nicht möglich bzw. 
nur mit einem riesigen baulichen Mehraufwand, ein weiteres Untergeschoss 
für weitere Parkplätze zu erstellen. Eine Realerfüllung kann also, wie die 
Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen, letztendlich doch noch will-
kürfrei als nicht möglich erachtet werden. Der Betrag der Abgabe ist deutlich 
über dem in Art. 56 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes genannten ur-
sprünglichen Wert von CHF 6'000.00 und wurde wohl den Veränderungen 
des Landesindexes der Konsumentenpreise seit Inkrafttreten des Bauge-
setzes angepasst. Auch er erweist sich demgemäss als ermessenskonform 
festgesetzt. Der Entscheid der Gemeinde ist entsprechend, nach der hier 
erbrachten Ergänzung der Begründung dazu, auch in diesem Punkt nicht 
zu beanstanden.
4.3.4.
Die Rügen betreffend Aufhebung von 35 heute bestehenden öffentlichen 
Parkplätzen bei angeblich bereits herrschender Parkplatzknappheit sind in 
diesem Verfahren verspätet und damit nicht mehr zu hören. Sie hätten viel-
mehr im Rahmen einer Beschwerde gegen den Gemeinderatsbeschluss 
vom 25. August 2016 vorgebracht werden müssen, was unterlassen wurde. 
Dabei muss es dem Gemeindeparlament an jener Sitzung klar gewesen 
sein, dass es mit der Zustimmung zur Vorlage des Gemeindevorstandes 
gleichzeitig zwangsläufig auch die auf der Fläche der Baurechtsparzelle be-
findlichen öffentlichen Parkplätze entwidmet. Dabei ist irrelevant, ob die Auf-
hebung im Antrag des Gemeindevorstandes sowie in der Ratsdebatte 
selbst mit keinem Wort erwähnt wurde, wie von den Beschwerdeführern be-
hauptet. Das Grundstück in der ZöBA wird mit dem Projekt seiner bestim-


- 31 -
mungsgemässen Nutzung zugeführt, sodass die vorhergehende Zwischen-
nutzung als öffentlicher Parkplatz planerisch ohnehin keinen Einfluss auf 
das Projekt haben kann. Die Kritik zielt somit ins Leere und ist abzuweisen.
5.
Zuletzt machen die Beschwerdeführer auch eine mangelnde Eingliederung 
geltend.
5.1.
Sie führen dazu aus, das kommunale Baugesetz kenne bezüglich ZöBA, 
abgesehen vom minimalen Grenzabstand von 2.5 m, keine Vorschriften. In 
Anbetracht dieser grossen Baufreiheit komme den allgemeinen Eingliede-
rungsvorschriften eine erhöhte Bedeutung zu. Konkret sei zu beachten, 
dass die an die D._____-strasse angrenzenden Gebäude von dieser 
zurückversetzt seien und genügend Freiraum zwischen Gebäudekomplex 
und Strassenraum liessen. Dies gelte insbesondere auch für das Alters- und 
Pflegeheim. Das Bauvorhaben, hingegen, komme bei einer Ausnützungs-
ziffer von 2.09 und einem Gesamtvolumen von 11'543 m3 Rauminhalt bis 
2.5 m zur Strasse zu stehen und verletze als "gesichtsloser Koloss" Art. 3 
sowie Art. 44 des kommunalen Baugesetzes. Eine derart dichte Überbau-
ung eines Grundstückes sei auch für X._____ einzigartig und vertrage sich 
nicht mit dem Charakter der heutigen baulichen Struktur in der Gemeinde. 
Zudem erschwere bzw. verunmögliche das Bauprojekt die Schneeräumung 
entlang der D._____-strasse. Der Gebäudekomplex gehöre in die Ge-
werbe- und Wohnzone, wo eine Ausnützung von 0.8 gelte. Schliesslich wür-
den die Wohnungen im Erdgeschoss auf der Parzelle der Beschwerdefüh-
rer aufgrund des Bauprojekts in den Wintermonaten nicht mehr besonnt.
5.2.
Dem halten die Beschwerdegegnerinnen entgegen, dass das kommunale 
Baugesetz für die ZöBA keine explizite Beschränkung der Gebäudeabmes-
sungen und Nutzungsziffern kenne. Das geplante 4-geschossige Baupro-
jekt füge sich hinsichtlich Erscheinungsbild und Dimensionen ohne Weite-
res gut in die nähere Umgebung ein. Es sei diesbezüglich auf die Gebäude 


- 32 -
mit 5 Wohngeschossen in unmittelbarer Nachbarschaft zu verweisen (Par-
zellen Nr. 644 und 2973 mit jeweils 4 Standardgeschossen und einem aus-
gebauten Dachgeschoss mit von aussen gut erkennbarer Wohnnutzung). 
Die hohe bauliche Dichte entspreche zudem den Vorgaben des Bundes-
rechts (Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). In ästhetischer 
Hinsicht sei es bei grossvolumigen Bauten wichtig, dass diese optisch mit 
einem zweckmässigen Mass an Freiraum kombiniert würden. Bei diesem 
Freiraum müsse es sich nicht zwingend um einen privaten Garten handeln, 
sondern es kämen auch Strassen und Wege in Frage, wie im vorliegenden 
Projekt. Zu Fassadenbild und Materialisierung führt die Gemeinde aus, das 
Bauprojekt verfüge über ein etwas moderneres, der heutigen Bauweise ent-
sprechendes Erscheinungsbild mit im Vergleich zu den umliegenden Ge-
bäuden etwas grösseren Fensterflächen. Mit der nach aussen in Erschei-
nung tretenden Fensterhöhe in Kombination mit dem hellen Verputz im 
Fensterbereich, dem dunklen Verputz im Brüstungsbereich sowie der Dach-
form erfolge ohne Weiteres eine genügende Anpassung an die vor Ort be-
stehende Bauweise im Sinne der gesetzlichen Vorgaben.
5.3.
Die ZöBA ist auf kantonaler Stufe in Art. 28 KRG geregelt. Dort finden sich 
keine Einschränkungen betreffend Gebäudeabmessungen und Ausnut-
zung. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil R 14 77 vom 17. März 2015 in 
E. 2.a festgehalten, dass sich aus Art. 28 KRG aufgrund des Gebots der 
Rücksichtnahme ein gewisser Schutz der Nachbarliegenschaften ergebe. 
Es gelte das Gebot der Verhältnismässigkeit. Es seien die Bebauungsmög-
lichkeiten gemäss den umliegenden Bauzonen zu berücksichtigen. Die kan-
tonalen Bauvorschriften gemäss Art. 72 ff. KRG würden nach der Recht-
sprechung auch für eine ZöBA als Mindestbauvorschriften gelten. Darin 
sind unter anderem auch Abstands- und Ästhetikvorschriften enthalten. 
Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Bauten und Anlagen nach den Regeln der 


- 33 -
Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und 
der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Gemäss Art. 3 Abs. 1 
und Art. 44 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes soll der derzeitige Cha-
rakter der Siedlung und Landschaft erhalten bleiben; Bauten und Anlagen 
haben sich hinsichtlich Proportionen, Dachgestaltung, Baumaterialien und 
Farbgebung der Fassaden und des Daches der am Orte vorherrschenden 
bewährten Bauweise anzupassen.
5.4.
Zur konkreten Beurteilung der Frage nach der harmonischen Eingliederung 
in die Umgebung hat das Gericht auf Antrag der Beschwerdeführer am 28. 
Oktober 2019 einen Augenschein durchgeführt. Anlässlich desselben hat 
die Gemeinde zutreffend ausgeführt, dass das Projekt 4 Stockwerke ohne 
Dachgeschoss vorsieht, während die zwei Liegenschaften der Einsprecher 
bzw. Beschwerdeführer in der Wohnzone W08 über 3 volle Stockwerke mit 
Dachgeschoss verfügen. Das auf der Nachbarsparzelle Nr. 4529 befindli-
che Hotel ist darüber hinaus sogar noch wesentlich höher. In ihrer schriftli-
chen Stellungnahme wie auch im angefochtenen Entscheid selbst hatte die 
Gemeinde ebenfalls zutreffend angegeben, die projektierte Gebäudehöhe 
betrage 12.78 m und in den an die Bauparzelle angrenzenden Zonen seien 
Gebäudehöhen von 10.60 m (Kernzone K) und 9.40 m (Wohnzone W08) 
bzw., unter Berücksichtigung einer 15%-Mehrhöhe für Grossbauten nach 
Art. 7 des kommunalen Baugesetzes, von 12.19 m und 10.81 m zulässig. 
Entscheidend sind in der Tat ausschliesslich die Maximalabmessungen und 
nicht etwa die aktuelle umliegende Bebauung (vgl. Urteil des Verwaltungs-
gerichts R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12 vom 14. November 2017 
E. 9.c). Das geplante Gebäude überschreitet also die in der angrenzenden 
Kernzone maximal zulässige Gebäudehöhe für Grossbauten nur um 59 cm. 
Damit steht die Höhe des Bauprojekts in einem angemessenen Verhältnis 
zu den Maximalhöhen der benachbarten Zonen. Wie die Beschwerdegeg-
nerinnen zulässigerweise einschätzen, werden die dort geltenden Bebau-


- 34 -
ungsmöglichkeiten gebührend berücksichtigt. Bezüglich Ausnützungsziffer 
ist ferner zu bemerken, dass diese bei den Beschwerdeführern mit 0.8 be-
reits relativ hoch ist und es in der Kernzone sogar gar keine gibt. Beim Be-
trachten der ganzen näheren Umgebung ist festzustellen, dass in der Tat 
genügend Raum zwischen den Häusern und der Strasse ist. Das Projekt 
fügt sich mithin nach Einschätzung des Gerichts auch hinsichtlich seines 
Erscheinungsbildes und Dimension, inklusive Fassadenbild und Materiali-
sierung, adäquat in seine nähere Umgebung ein.
6.
Die Beschwerdeführer kritisieren schliesslich auch die Kostenverteilung, so-
weit diese sie betrifft.
6.1.
Die Vorinstanz hat in Ziff. 7.2 des hier angefochtenen Entscheids den Ein-
sprechern (ohne die G._____ AG) zwar keine Verfahrenskosten im engeren 
Sinne auferlegt, wohl aber Rechtsberatungskosten der Gemeinde in Höhe 
von CHF 7'208.00. Diese gingen hälftig und mit solidarischer Haftbarkeit zu 
Lasten der Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90 und der Beschwerde-
führer im Verfahren R 17 91. Die Gemeinde stützte sich dabei auf das Ver-
ursacherprinzip und auf Art. 96 KRG in der damals gültigen Fassung. Der 
hier umstrittene Bau- und Einspracheentscheid datiert allerdings vom 3. Ok-
tober 2017 und wurde damit nach Ergehen des Urteils des Bundesgerichts 
1C_266/2016 vom 14. Juni 2017 erlassen, welcher als BGE 143 II 467 als 
Leitentscheid in die amtliche Sammlung aufgenommen wurde. In besagtem 
Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass – abgesehen von den seltenen 
Ausnahmefällen von offensichtlich unzulässigen oder offensichtlich unbe-
gründeten Einsprachen – den Einsprechern in Baubewilligungs- und Bau-
einspracheverfahren keine Kosten überbunden werden dürfen. Dabei spiele 
es eben gerade keine Rolle, ob – wie vorliegend von der Gemeinde geltend 
gemacht – die entstandenen Kosten für die Rechtsberatung einzig auf die 
Behandlung der Einsprachen und die dadurch bedingte Redaktion einer 
ausführlichen Begründung des Entscheids zurückzuführen waren oder 


- 35 -
nicht. Mit diesem Bundesgerichtsurteil wurde die damals noch in Kraft ste-
hende Fassung von Art. 96 Abs. 2 KRG, die noch eine Möglichkeit der Kos-
tenüberbindung vorsah, in der Form hinfällig, weshalb die Norm inzwischen 
revidiert wurde (die neue Fassung ist seit dem 1. April 2019 in Kraft). Vor 
diesem Hintergrund hätte jedoch auch hier eine Überwälzung der Kosten 
nicht mehr stattfinden dürfen. Die Rüge der Beschwerdeführer ist gutzu-
heissen und die Beschwerde im Verfahren R 17 90 somit insgesamt be-
trachtet teilweise gutgeheissen. Entsprechend ist Ziff. 7.2 des angefochte-
nen Entscheids aufzuheben und die Rechtsberatungskosten der Gemeinde 
gehen vollumfänglich zu Lasten der Gemeinde.
6.2.
Auch rügen die Beschwerdeführer, dass die Bauherrschaft das erste Bau-
gesuch zurückgezogen und ein fast identisches Baugesuch wieder einge-
reicht habe. Dadurch seien ihnen bereits bei dem ersten, unnützen Bauge-
such Anwaltskosten entstanden, welche sie nicht hätten überwälzen kön-
nen. Sie verlangen daher eine entsprechende Entschädigung, sinngemäss 
für beide Einspracheverfahren. Nachdem, wie oben dargelegt, die zuletzt 
aufrechterhaltene Einsprache der Beschwerdeführer jedoch vollumfänglich 
abzuweisen ist, haben diese auch keinen Anspruch auf eine Parteientschä-
digung. Zudem sind sie darauf hinzuweisen, dass ohnehin keine gesetzliche 
Grundlage für die Ausrichtung einer ausseramtlichen Entschädigung im 
Einspracheverfahren zugunsten der Einsprecher auszumachen ist. Der Ein-
wand betreffend Kostenverteilung des ersten Einspracheverfahrens hätte 
im Übrigen innert Frist mittels Beschwerde gegen den Abschreibungsent-
scheid vorgebracht werden müssen. Die Rüge ist damit verspätet, darüber 
hinaus aber auch unbegründet und somit in jedem Fall abzuweisen.
7.
Bleibt noch die Kostenverteilung für das Beschwerdeverfahren vorzuneh-
men.


- 36 -
7.1.
Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung aller Elemente des Falles 
nach Ermessen auf CHF 5'000.00 festgelegt. Sie geht zusammen mit den 
Kanzleiauslagen zu Lasten der unterliegenden Partei (Art. 73 Abs. 1 VRG), 
wobei mehrere Parteien ihre Kosten zu gleichen Teilen tragen (Art. 73 Abs. 
2 VRG). Die Beschwerdeführer unterliegen, gesamthaft betrachtet, zu etwa 
9/10 und obsiegen zu etwa 1/10 (betreffend Kostenüberbindung). Damit ha-
ben sie CHF 4'500.00 zuzüglich dem entsprechenden Anteil an Kanzleiaus-
lagen zu tragen, wobei die Summe je hälftig und mit solidarischer Haftbar-
keit zu Lasten der A._____ AG und B._____ geht. Die restlichen 
CHF 500.00 zuzüglich anteilsmässigen Kanzleiauslagen werden der Bau-
herrschaft (C._____ AG) und der Gemeinde je zur Hälfte und ebenfalls un-
ter solidarischer Haftbarkeit überbunden.
7.2.
Betreffend Parteientschädigungen gilt es vorauszuschicken, dass einer in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Gemeinde in der Regel keine 
solche zugesprochen wird (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend sind keine Ele-
mente gegeben, die eine Ausnahme rechtfertigen würden. Anspruch auf 
Parteientschädigung haben hingegen die übrigen Parteien im Rahmen ih-
res Obsiegens (Art. 78 Abs. 1 VRG).
7.2.1.
Auf der einen Seite hat die Bauherrschaft ihre Honorarnote (act. F.2) samt 
Honorarvereinbarung (act. F.3) am 1. Juni 2018 eingereicht. Sie machen 
damit 13.9 Stunden à CHF 270.00 zuzüglich 3% Pauschalspesen geltend. 
Diese sind aus Sicht des Gerichts grösstenteils genügend ausgewiesen und 
der Aufwand grundsätzlich angemessen. Der Stundenansatz ist durch die 
Honorarvereinbarung gedeckt und bewegt sich im üblichen Rahmen (vgl. 
Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1 der 
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und 
Rechtsanwälte vom 17. März 2009 [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). 
Eine MWST wurde hingegen nicht ausdrücklich verlangt, weshalb 
grundsätzlich auch keine zugesprochen werden müsste. Mit dem Anteil, der 


- 37 -
noch nachträglich für die Teilnahme am Augenschein aufgerechnet werden 
muss, kann somit nach Ermessen des Gerichts eine pauschale Parteien-
tschädigung von CHF 5'000.00 (inkl. allfälliger Spesen und MWST) entspro-
chen werden. Diese geht zu 9/10 (=CHF 4'500.00 und je hälftig 
(=CHF 2'250.00) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der beiden Be-
schwerdeführer.
7.2.2.
Auf der anderen Seite haben die Beschwerdeführer ihre Honorarnote am 
23. Mai 2018 eingelegt (act. F.1). Sie machen damit 6 Stunden 10 Minuten 
zu einem Stundenansatz von CHF 250.00 zuzüglich CHF 67.10 an Spesen 
geltend. Allerdings haben sie keine Honorarvereinbarung eingereicht. Zu-
dem ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Aufwendungen offenbar 
erst ab der Replik eingerechnet wurden, der effektive Aufwand also definitiv 
deutlich grösser ausgefallen sein dürfte. Auch ist darin die Teilnahme am 
Augenschein noch nicht enthalten. Das Gericht legt daher nach Ermessen 
die Entschädigung pauschal auf insgesamt CHF 4'000.00 (inkl. allfälliger 
Spesen und MWST) fest. Diese geht zu 1/10 (=CHF 400.00) und je hälftig 
(=CHF 200.00) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Gemeinde und 
der Bauherrschaft. Letztere kann den von ihr geschuldeten Betrag mit ihrer 
Gegenforderung verrechnen und hat somit noch einen Saldoanspruch in 
Höhe von CHF 4'300.00.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde im Verfahren R 17 90 wird teilweise gutgeheissen und 
Ziff. 7.2 des angefochtenen Entscheids wird aufgehoben. Im Übrigen wird 
sie abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


- 38 -
- aus einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
884.00
zusammen
CHF
5'884.00
gehen zu 9/10 – je hälftig und unter solidarischer Haftung – zu Lasten der 
Beschwerdeführer (A._____ AG und B._____) und zu 1/10 – je hälftig und 
unter solidarischer Haftung – zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 (Ge-
meinde X._____) und 2 (C._____ AG) und sind innert 30 Tagen seit Zustel-
lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin 2 je hälftig mit 
CHF 4'500.00 zu entschädigen, die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 ihrer-
seits die Beschwerdeführer je hälftig mit CHF 400.00.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wird mit Urteil vom 27. Juni 2022 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist (1C_497/2020).