gr_gerichte · R 2005 71 · 2005-09-29 · de
Gesamtmelioration

Ortsplanungsrevision | Planung

R 05 71
4. Kammer
URTEIL
vom 29. September 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Ortsplanungsrevision
1.
Am 14. März 1999 erliessen die Stimmberechtigten der Gemeinde … eine
totalrevidierte neue Ortsplanung, welche von der Regierung am 29. Februar
2000 genehmigt wurde. Mit dieser neuen Ortsplanung wurde die bisherige
Ortsplanung vom 8. April 1984, von der Regierung genehmigt am 16. Februar
1997, ersetzt. Im Zonenplan „Bereich Siedlung“ 1:2'500 vom 14. März 1999
wurde im Gebiet der bestehenden Waldsiedlung „…“ ein Perimeter
(Planungsfenster) bezeichnet, innerhalb dessen die Ablösung der bisherigen
Grundordnung (von 1984/87) erst in einer nächsten Phase erfolgen sollte,
dies u.a. wegen der Komplexität der nutzungsplanerischen Erfassung der
Waldsiedlung …
Am 4. April 2004 beschlossen die Stimmberechtigten von … die noch
ausstehende, teilgebietsbezogene Nutzungsplanung „…“, welche aus
folgenden Planungsmitteln besteht:
- Ergänzung Baugesetz (Art. 82a und 86 Abs. 4)
- Zonenplan Bereich Siedlung (Ergänzung) 1:2'500 „…“
- Genereller Gestaltungsplan (GGP) und Genereller Erschliessungsplan
(GEP) 1:1000 „…“
- Vorschriften zum GGP/GEP „…“.
Da die im Zonenplan „…“ ausgeschiedenen Bauzonen („Spezialzonen …“)
stellenweise auf Flächen ausgeschieden wurden, die gemäss Rahmen der
1996/1997 im Vorfeld der Totalrevision der Ortsplanung durchgeführten,
rechtskräftigen Waldfeststellung als Wald gelten, reichte die Gemeinde … in

Anwendung von Art. 12 WaG dem Kanton ein Rodungsgesuch für total 700,9
m2 Wald ein (vgl. Rodungsplan „…“ 1:1000 vom 4. April 2004).
Gegen die von den Stimmberechtigten der Gemeinde … am 4. April 2004
beschlossene Nutzungsplanung „…“ erhob die …, Eigentümerin der Parzelle
Nr. 1813, fristgerecht Planungsbeschwerde an die Regierung mit dem
Begehren, es sei die angefochtene Teilgebietsplanung dahingehend
abzuändern, dass der „Baubereich für Hauptbauten“ für die Parzelle Nr. 1813
entsprechend
dem
ersten
Planentwurf
im
Übersichtsplan
1:2'000
vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der für die
Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m2 festzulegen (Ziff.
2). Zur Begründung wurde vorgebracht, der festgelegte Baubereich sei zu
einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, weshalb das heute
bald 50-jährige Gebäude im Falle eines Ersatzbaus auf den Meter genau
innerhalb der heutigen Gebäudehülle erstellt werden müsse. Vor allem sei
nicht nachvollziehbar, weshalb im Bereich für nicht AZ-pflichtige An- und
Nebenbauten nicht auch Gebäudeteile mit AZ-pflichtigen Nutzungen errichtet
werden dürfen. Damit könnten zudem Vorteile sowohl in Bezug auf den
Waldabstand als auch hinsichtlich architektonischer Gestaltung erzielt
werden. Gesamthaft betrachtet sei die angeordnete Einschränkung des
Baubereichs für Hauptbauten unverhältnismässig und völlig deplaziert. Es sei
davon auszugehen, dass die … bis zu 500 m2 BGF einen beliebigen
Ersatzbau und bis zu 520 m2 BGF nur einen Ersatzbau streng nach
Hofstattrecht, d.h. innerhalb der bestehenden Gebäudehülle (allenfalls noch
unter
Ausnützung
der
zugestandenen
minimalen
Baubereiche
für
Hauptbauten) realisieren dürfe. Diese Unterscheidung sei sinnlos. Unklar sei
die Rechtslage, wenn nur ein Teil des bestehenden Wohnhauses umgebaut
werden soll. Alle diese Unklarheiten könnten beseitigt werden, wenn der …
sowohl für den Fall eines Wiederaufbaus im Hofstattrecht als auch für den Fall
eines beliebigen Ersatzbaus einheitlich 520 m2 BGF zugestanden würde.
Mit Entscheid vom 10. Mai 2005, mitgeteilt am 12. Mai 2005, wies die
Regierung des Kantons Graubünden die Beschwerde ab. Angesichts der
Vorgeschichte, der rechtskräftigen Waldfeststellungen, des konkreten
Überbauungstandes im Gebiet und auf der Parzelle der Beschwerdeführerin,
des aktuellen und des künftigen über das ganze Gebiet geltenden

Nutzungsmasses und der beschränkten Baumöglichkeiten lasse sich die
gemeindliche Planung nicht beanstanden. Die geltend gemachten privaten
Interessen hätten hinter die von der Gemeinde mit der Planung verfolgten
öffentlichen Interessen zurückzutreten.
2.
Dagegen liess die … am 2. Juni 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei die angefochtene
Teilgebietsplanung abzuändern und der „Baubereich für Hauptbauten“ für die
Parzelle Nr. 1813 entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan
1:2'000 vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der
für die Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m2 festzulegen
(Ziff. 2). Zur Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die bereits ihrer
Eingabe vor der Vorinstanz zugrunde liegenden Überlegungen.
3. a)
Die Regierung des Kantons Graubünden beantragte unter Verweis auf die
Erwägungen im angefochtenen Entscheid die Abweisung des Rekurses.
b)
Ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragte die Gemeinde ...
4.
Am 29. September 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des
Verwaltungsgerichts
einen
Augenschein
durch,
an
welchem
der
Rechtsvertreter der Rekurrentin, Mitglieder der Gemeindebehörden mit ihrem
Rechtsvertreter sowie der Raumplanungsjurist der Regierung teilnahmen.
Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der
Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRG in der Fassung vom 25. Juni 1995 kann unter
anderem gegen Beschlüsse und Entscheide der Regierung im Sinne von Art.

37 Abs. 3 und Art. 37a KRG Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden. Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in
Ortsplanungssachen sind mithin beim Verwaltungsgericht anfechtbar.
Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichtes
im
Rekursverfahren
auf
Rechtsverletzungen
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das
Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen
frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig
oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-,
sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das
Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in
Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1996 Nr.
42, 1999 Nr. 44). Anzumerken bleibt noch, dass es sich bei der zur Diskussion
stehenden Teilgebietsplanung um den Abschluss einer Ortsplanung handelt,
mit welcher die erste bundesrechtskonforme Bauzonenausscheidung
vorgenommen worden ist (vgl. VGU R 00 25).
2. a)
Die Rekurrentin beantragt die Abänderung der Planung und die Festlegung
des Baubereiches für Hauptbauten auf ihrer Parzelle entsprechend dem
ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2000. Sie begründet ihr Begehren im
Wesentlichen mit der Überlegung, dass angesichts der Vorgeschichte des
Gebietes und der damals verfolgten Ziele die Überbauung ihrer Parzelle in
den 60er Jahren zu keiner Übernutzung geführt habe. Zwar möge es
zutreffen, dass aus der Sicht des kommunalen Baugesetzes 1984 die Parzelle
als übernutzt gelte und auch den heutigen Waldabstandsvorschriften nicht
genüge. Das sei indessen ohne Belang, da nach der heutigen Rechtslage
wohl das gesamte Grundstück als Wald gelten würde und gar nicht in eine
Bauzone gehören würde. Rekursthema sei daher die Frage, in welcher Weise
die generelle Baufreiheit im Rahmen der streitigen Planung unter dem
Gesichtspunkt der Eigentumsfreiheit eingeschränkt werden dürfe. Der
ausgeschiedene
Baubereich
erscheine
aus
dieser
Sicht
als
zu
einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, bei einem allfälligen
Abbruch des Gebäudes ein neu zu errichtendes Haus genau innerhalb der

bestehenden Gebäudehülle wieder zu errichten. Im Übrigen entspreche der
von ihr beantragte Baubereich genau jenem, wie er anlässlich der ersten
Auflage vorgesehen gewesen sei. Die in der zweiten Auflage vorgenommene
und nunmehr beschlossene Einschränkung sei unzulässig. Dies umso mehr,
als ihr Haus auf einem bewaldeten Hügel stehe, nicht einsehbar sei und auch
keine Gründe für die im Plan enthaltenen baulichen Vorgaben ersichtlich
seien. Für die Beschränkung der Eigentumsfreiheit bestehe nicht das
geringste öffentliche Interesse. Unbehelflich sei das Argument der
angestrebten rechtsgleichen Behandlung aller Eigentümer im Gebiet. Aus
diesen Einwänden kann sie jedoch nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten.
b)
Fest steht, dass mit der streitigen Teilgebietsplanung auf allen im
(bewaldeten) Teilgebiet A gelegenen Parzellen im „…“ die „Baubereiche für
Hauptbauten“ gemäss Art. 5 Abs. 1 der Vorschriften zum GGP/GEP relativ
eng entlang der Fassaden der bestehenden Bauten festgelegt worden sind.
Besonders eng wurden die Hauptbereiche ausgeschieden bei jenen
Grundstücken, welche ausgehend von der bisher geltenden AZ (gemäss BG
1984: 0.15) bereits annähernd bzw. vollständig ausgenutzt oder - wie
dasjenige der Rekurrentin - gar übernutzt sind. Grosszügigere Baubereiche
für Hauptbauten wurden generell nur dort vorgesehen, wo noch
Nutzungsreserven vorhanden waren (so u.a. z.B. auf Parzelle Nr. 1865:
Reserve 229 m2, Parzellen Nr. 1760/2284: 195 m2, Parzelle Nr. 1763: 66 m2).
Planerisch lässt sich das umschriebene Vorgehen nicht nur ohne weiteres
vertreten,
sondern
die
Planungsbehörden
waren
angesichts
der
Vorgeschichte der Waldsiedlung (Sonderstatut …; Ortsplanung 1984), des
Überbauungstandes, der Nutzungen bzw. Übernutzungen der Parzellen, des
Ergebnisses der rechtskräftigen Waldfeststellungen und des Ablaufs der
neuen Planung (vgl. dazu den Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 4. April
2004) verpflichtet, mit geeigneten Massnahmen Planung und Wirklichkeit in
Übereinstimmung zu bringen. Dabei war es zweifellos richtig, den baulichen
Möglichkeiten (bebaubare Fläche, maximal zulässige Gebäudehöhe,
maximales Nutzungsmass [max. 500 m2 BGF, bzw. Verdoppelung der bisher
beanspruchten BGF]) ausgehend von den rechtskräftig bewilligten Altbauten
(und unter Bezugnahme auf deren Lage, Ausrichtung, Dimensionierung,

Erschliessung, vorhandene BGF und das gemäss NUP 1984 zulässige
Nutzungsmass) relativ enge Grenzen zu setzen. Es lässt sich daher nicht
beanstanden, wenn insbesondere den bereits heute „übernutzten“ Parzellen
(wie z.B. jene der Rekurrentin, auf welcher bereits 520 m2 BGF realisiert
worden sind, das vorgesehene maximale Nutzungsmass also bereits
überschritten worden ist) nur noch vergleichsweise beschränkte bauliche
Möglichkeiten zu belassen. Diese Eigentumsbeschränkung steht entgegen
der rekurrentischen Auffassung in einem erheblichen öffentlichen Interesse,
hinter welches das private Interesse an weitergehenden Baumöglichkeiten
zurückzutreten
hat.
Die
von
der
Rekurrentin
ins
Feld
geführte
parzellenbezogene Betrachtungsweise (schwer einsehbarer Baustandort
abseits der übrigen Parzellen, spezielle Lage auf bewaldetem Hügel) ist in
diesem Zusammenhang unbeachtlich. Sie verkennt, dass einer Planung
immer eine parzellenübergreifende Betrachtung sowie ein Planungskonzept
zugrunde liegen muss und dass damit den Gegebenheiten eines grösseren,
zusammenhängenden Gebietes Rechnung getragen werden soll. Entgegen
der rekurrentischen Auffassung hat der Augenschein auch bestätigt, dass es
sich beim fraglichen Teilgebiet um einen landschaftlich heiklen und sensiblen
Bereich handelt, dem bei der Umschreibung der (noch verbleibenden)
künftigen Nutzungsmöglichkeiten angemessen Rechnung getragen werden
muss, was mit der streitigen Planung offensichtlich erreicht werden kann. Wie
seitens der Beschwerdegegnerinnen im Übrigen zu Recht dargelegt worden
ist, erweist sich die angefochtene Planung aber unter der Optik des
Gleichheitsgebotes als geboten. Soweit die Rekurrentin eine Ausdehnung des
Baubereiches verlangt, ist ihrem Antrag daher kein Erfolg beschieden.
c)
Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch soweit, als sie mit ihren
Begehren eine Erhöhung des Nutzungsmasses (für beliebige Ersatzbauten)
für ihre Parzelle auf 520 m2 BGF beantragt. Fest steht, dass die rekurrentische
Parzelle Nr. 1813 im Halte von 2'993 m2 mit der darauf stehenden Villa
gemäss bisher geltender AZ 0.15 bereits heute weit übernutzt (um 71 m2 BGF)
ist. Angesichts der Parzellengrösse resultiert eine zulässige BGF von lediglich
449 m2. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgeführt,
dass es unter diesen Umständen aus planerischer Sicht vertretbar gewesen

wäre, das Nutzungsmass für den Fall einer beliebigen Ersatzbaute ausserhalb
des Hofstattrechts auf der rekurrentischen Parzelle gar auf diesen Wert zu
begrenzen. Wenn mit der angefochtenen Planung aber das zulässige
Nutzungsmass - analog den anderen übernutzen Parzellen - auf 500 m2 BGF
heraufgesetzt worden ist, so stellt dies zweifellos ein Entgegenkommen dar.
Hinzukommt, dass mit der streitigen Planung der Rekurrentin auch noch ein
Baubereich für eingeschossige An- und Nebenbauten (ohne Wohn- und
Arbeitsräume) zugestanden worden ist. Aus planungsrechtlicher Sicht besteht
jedenfalls überhaupt kein Anlass, das Nutzungsmass für den von der
Rekurrentin angestrebten, beliebigen Ersatzbau mit dem Nutzungsmass für
einen Ersatzbau im Hofstattrecht gleichzusetzen. Dies umso weniger, als
Wiederaufbauten im Hofstattrecht generell privilegierter behandelt werden als
ein beliebiger Ersatzbau, welcher grundsätzlich die in herkömmlichen
Bauzonen geltende Regelbauweise (i.c. AZ 0.15) einzuhalten hat. Auch aus
dieser Sicht betrachtet, erweist sich der Rekurs als unbegründet. Was die
Rekurrentin dagegen noch vorbringen lässt, ist nicht geeignet, den
angefochtenen Entscheid und die diesem zugrunde liegende Planung als
falsch oder willkürlich erscheinen zu lassen. Der angefochtene Entscheid ist
demnach zu bestätigen und der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin,
welche überdies die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 2 angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
198.--
zusammen
Fr. 6’198.--

gehen zulasten der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
Die … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.