gr_gerichte · VR3 2023 104 · 2024-12-03 · de
prestazioni LAI

Baugesuch BAB | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 104
5. Kammer
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 3. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Tobias Brändli,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch BAB

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist Eigentümer eines Ferien-/Wohnhauses und eines Stalles auf
Parzelle 984 oberhalb der Gemeinde B._____. Das Grundstück befindet sich
ausserhalb der Bauzone im Gebiet C._____ in einer Landwirtschaftszone
und ist durch eine Güterstrasse erschlossen. Am 5. November 2019 reichte
A._____
das
Baugesuch
Nr.
2019/41,
BAB,
betreffend
"Umgebungsgestaltung mit Zufahrt und Parkplätzen" bei der Gemeinde
B._____ ein. Laut Mitteilung vom 4. Dezember 2020 wurde die nachgesuchte
Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt.
2.
Mit Verfügung vom 20. November 2021, zugestellt am 21. Dezember 2021,
teilte der Gemeindevorstand dem Bauherrn A._____ mit, es sei anlässlich
einer Baukontrolle am 18. Oktober 2021 festgestellt worden, dass er formell
und materiell gegen die BAB-Bewilligung Nr. 2020-0119 und die
genehmigten Planunterlagen vom 20. November 2020 des Amtes für
Raumentwicklung
(ARE)
sowie
gegen
die
erteilte
Baubewilligung
Nr. 2019/41, BAB, verstossen habe. Die Baubehörde bestätigte den
unverzüglich
verhängten
Baustopp
im
Sinne
einer
vorsorglichen
Massnahme. Die Bauherrschaft wurde aufgefordert, zwecks abschliessender
Beurteilung und Koordination mit den involvierten Ämtern (ARE und Amt für
Natur- und Umwelt [ANU]) innert 60 Tagen ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen oder eine Wiederherstellungsvereinbarung mit der Baubehörde
abzuschliessen. [Anmerkung Gericht: Diese Verfügung ist unangefochten in
Rechtskraft erwachsen].
3.
Mit Bauentscheid vom 22. September 2023, mitgeteilt am 26. September
2023, verfügte der Gemeindevorstand im Dispositiv (Lit. C [S. 5]) in dieser
Sache was folgt:

- 3 -
1.
Die folgenden baulichen Veränderungen auf Parzelle Nr. 984, C._____, B._____ werden
nicht bewilligt und sind formell und materiell rechtswidrig:
-
Zufahrt: je nach Breite der einzelnen Natursteinplatten ca. 20 cm breiter als projektiert
-
Zufahrt: Linienführung im Bereich des Ferienhauses abweichend von den Bauplänen
-
Einfahrt: Zaun entspricht nicht dem bewilligten Bauprojekt
-
Umgebung des Ferienhauses: Erstellung eines ebenen, begrünten Vorplatzes bis
Ende des Hauses mittels zwei zusätzlichen Naturstützmauern anstelle der
vorgesehenen Böschung oberhalb und unterhalb des Zugangs.
-
Umgebung des Ferienhauses: Erstellung des Wegs mit Natursteinplatten anstatt Kies.
Verlegung Natursteinplatten um das Haus anstatt einer Treppe beim Haus.
-
Ausstellplatz: Östlich näher bei Stall Nr. 283-A erstellt als in der Bewilligung
vorgesehen.
-
Stall Nr. 283-A: Terrainveränderungen / Humusabtrag südlich und östlich des Stalls
2.
Die Kosten des vorliegenden Verfahrens sowie die Kosten des Massnahmenverfahrens
von total CHF 5'100.00 gehen vollumfänglich zu Lasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung: Möglichkeit Beschwerde ans Verwaltungsgericht innert 30
Tagen]
4.
[Mitteilung: Adressaten des Entscheids]
4.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 26. Oktober
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit
den folgenden Rechtsbegehren:
1.
Dispositivziffer 1 und 2 des Bauentscheids des Gemeindevorstandes B._____ vom
22. September 2023 seien vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei zu erkennen, dass die in Dispositivziffer 1 aufgelisteten Positionen keine
baubewilligungspflichtigen Abweichungen von der Baubewilligung Nr. 2019/41 vom
4. Dezember 2020 (mit BAB-Bewilligung Nr. 2020-0119) darstellen.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit zwecks Erteilung der Baubewilligung an die
Gemeinde B._____ zurückzuweisen und diese zu verpflichten, für die in Dispositivziffer
1 des Bauentscheids aufgelisteten Positionen das BAB-Verfahren im Sinne von Art. 87
KRG und Art. 41 ff. KRVO durchzuführen.
4.
Subeventualiter sei für die in Dispositivziffer 1 aufgelisteten Positionen die
Baubewilligung durch das angerufene Gericht zu erteilen. Demgemäss seien die Zufahrt
samt Linienführung, der Zaun, der Vorplatz vor dem Haus, der Natursteinplattenweg

- 4 -
beim und um das Haus und alle weiteren Bauarbeiten sowie sie im Zeitpunkt des
Bauentscheids ausgeführt waren, zu bewilligen.
5.
Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich die gesetzliche
Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin, wobei die Gebührenerhebung
gemäss Dispositivziffer 2 des Bauentscheids unter dem Aspekt des Äquivalenzprinzips
unabhängig vom Ausgang der übrigen Beschwerdepunkte aufzuheben sei.
Zur
Begründung
wurde
im
Wesentlichen
eine
Verletzung
der
Verfahrensvorschriften und des rechtlichen Gehörs (Beschwerde/B.
Materielles, Ziff. 1, S. 3-6 [inkl. Fotos Zustand vor Rückbau/Bestehende
Situation]) geltend gemacht. Im Weiteren wurde zur angeblichen Verletzung
formeller (Ziff. 2) und materieller Bauvorschriften (Ziff. 3), insbesondere
betreffs Zufahrt bezüglich Breite (S. 8) und Linienführung des Wegs (S. 9 mit
Foto), zur Einfahrt mit Zaun (S. 10 mit Foto), zur Umgebung des
Ferienhauses mit Vorplatz und Erstellung des Wegs mit Kies (S. 11 mit
Fotos), zum Ausstellplatz sowie zum Stall Nr. 283-A (S. 12) Stellung
genommen. Zusammenfassend sei damit festzuhalten, dass keine
Bauvorschriften verletzt worden seien. Die im strittigen Bauentscheid
aufgelisteten
Positionen
stellten
keine
baubewilligungspflichtigen
Abweichungen vom bereits Bewilligten dar. Soweit diese überhaupt als
Abweichungen (und – wenn überhaupt – nicht bloss Unterhaltsarbeiten)
einzustufen seien, seien sie als derart geringfügig zu werten, dass eine
Unterwerfung unter die Bewilligungspflicht nicht verhältnismässig erschiene,
zumal diese mit keinerlei räumlichen Folgen von öffentlichem oder
nachbarschaftlichem Interesse verbunden seien. Das Hauptbegehren laute
demzufolge, es sei zu erkennen, dass die in Dispositivziffer 2 aufgelisteten
Positionen keine baubewilligungspflichtigen Abweichungen von der
Baubewilligung Nr. 2019/41 vom 4. Dezember 2020 (mit BAB-Bewilligung Nr.
2020-0119) darstellten. So seien die teilweise Änderung und die massvolle
Erweiterung soweit zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage
einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den

- 5 -
wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Vorliegend tangierten die erwähnten
Positionen die Identität des Ferienhauses samt Umgebung nicht im
Geringsten. Folglich seien die Zufahrt samt Linienführung, der Zaun, der
Vorplatz vor dem Haus, der Natursteinplattenweg beim und um das Haus und
alle weiteren Bauarbeiten sowie sie im Zeitpunkt des Bauentscheids
ausgeführt waren, in Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG ohne weiteres
bewilligungsfähig gewesen und wären daher sowohl von der Gemeinde als
auch der kantonalen BAB-Behörde zu bewilligen gewesen (S. 12-13).
Schliesslich sei auch die Kostenauflage viel zu hoch ausgefallen.
Baurechtliche Abklärungen der Gemeinde dürften gemäss eigener
Gebührenordnung
höchstens
zum
Stundenansatz
von
CHF 60.00
weiterverrechnet
werden.
Die
Baubewilligungsbehörde
habe
für
aussergewöhnliche Aufwendungen einen Pauschalbetrag von CHF 1'000.--
und für externe Rechtsberatung je eine Pauschale über CHF 2'000.--
veranschlagt. Es sei daher von einer Verletzung des Äquivalenzprinzips und
einer geradezu willkürlichen Gebührenerhebung, unabhängig von den
übrigen Rügepunkten, auszugehen (S. 14).
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 11. Dezember 2023 beantragte die Gemeinde
B._____
(Beschwerdegegnerin)
die
kostenfällige
Abweisung
der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Nicht eingetreten
könne auf das Feststellungsbegehren in Ziff. 2, da es schon im
Leistungsbegehren vollständig aufgehe und bloss subsidiären Charakter
habe. Auch auf das unter Ziff. 4 subeventuell gestellte Gesuch könne nicht
eingetreten werden, weil durch eine direkte Bewilligungserteilung des
angerufenen Gerichts ohne Einbezug des ARE die dafür zuständige Behörde
übergangen würde. Materiell wurden zunächst der Sachverhalt und die
bisherige Prozessgeschichte (Ziff. III.I., Rz. 5-19) samt zugehöriger
Beweismittel dargetan. In rechtlicher Hinsicht wurde die Verletzung der
Verfahrensvorschriften als auch des rechtlichen Gehörs bestritten (Ziff.

- 6 -
III.II.II., Rz. 23-29). Sodann wurde eine Verletzung formeller als auch
materieller Bauvorschriften zweifelsfrei bejaht (Ziff. III.II.III. und IV., Rz. 30-
32), insbesondere eine Missachtung der bewilligten Breite der Zufahrt und
der Linienführung des Wegs (Ziff. III.II.V., Rz. 33), der Einfahrt mit Zaun (Ziff.
III.II.VI., Rz. 34), der Umgebung des Ferienhauses bezüglich Vorplatz (Ziff.
III.II.VII., Rz. 35-36 [inkl. Situationsplan samt zweier Fotos]), als auch
bezüglich Erstellung des Wegs mit Kies (Ziff. III.II.VIII., Rz. 37 [mit Planskizze
und vier Fotos]), des Ausstellplatzes (Ziff. III.II.IX., Rz. 38) sowie des Stalls
Nr. 283-A bezüglich Terrainveränderung / Humusabtrag (Ziff. III.II.X.). Als
Fazit wurde resümiert: Zusammenfassend könne festgehalten werden, dass
sich der angefochtene Entscheid als rechtmässig erweise. Die darin
aufgezählten, von der erteilten Baubewilligung abweichend vorgenommenen
baulichen Veränderungen seien formell und materiell rechtswidrig. Das
zulässige Mass an Änderungen einer altrechtlichen Baute im Sinne von
Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 RPV sei grundsätzlich bereits mit der
erteilten Baubewilligung ausgeschöpft worden, was der Vergleich mit den
Fotos des Vorzustands deutlich aufzeige (Ziff. III.III., Rz. 40). Zur
Kostenauflage wurde noch ausgeführt, dass der Beizug externer
Rechtsberater in strittigen Baubewilligungsverfahren in Gemeinden ohne
integriertem Rechtsdienst üblich sei, wobei der Aufwand der externen
Beratung in voller Höhe, also zum vollen Anwaltstarif, weiterverrechnet
werden dürfe. Der erwähnte Gebührenansatz von CHF 60.00 pro Stunde
betreffe nicht die externen Rechtsberaterkosten, sondern allfällige
baurechtliche Abklärungen von Behördenmitgliedern oder kommunalen
Angestellten. Die erhobenen Pauschalbeträge (CHF 5'000.00) seien – unter
Berücksichtigung des Umfangs und der Komplexität des Verfahrens – klar
angemessen und verhältnismässig (Ziff. III.IV., Rz. 41-43).
6.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels bekräftigten und vertieften die
Parteien mit Replik vom 22. Februar 2024 (Beschwerdeführer) sowie Duplik

- 7 -
vom 22. Mai 2024 (Beschwerdegegnerin) nochmals ihre gegensätzlichen
Standpunkte in dieser Sache.
7.
Mit (freiwilliger) Stellungnahme vom 7. Juni 2024 meldete sich der
Beschwerdeführer abermals zur Sache, worauf die Beschwerdegegnerin
dem Gericht am 24. Juni 2024 ihren Verzicht auf weitere Ausführungen in
dieser Angelegenheit bekannt gab.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten
werden
können
oder
nach
kantonalem
oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der
Bauentscheid vom 22. September, mitgeteilt am 26. September 2023, der
Beschwerdegegnerin. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er
bei einer anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein
taugliches Anfechtungsobjekt vor Verwaltungsgericht dar. Somit ist das
Verwaltungsgericht örtlich und sachlich für die Streitentscheidung
zuständig. Die Beschwerde vom 26. Oktober 2023 ist zudem form- und
fristgerecht eingereicht worden (vgl. Art. 38 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG
[30-tägige Anfechtungsfrist]).
1.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert,
wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder
durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der Beschwerdeführer ist
Eigentümer der Parzelle 984, die bereits mit einem Ferien-/Wohnhaus und
einem Stall bebaut ist. Durch den (Abänderungs-/Wiederherstelllungs-)
Entscheid der
Beschwerdegegnerin betreffend 'Zufahrt, Einfahrt,

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Umgebung des Ferienhauses, Ausstellplatz und Terrainveränderungen/
Humusabtrag beim Stall' ist der Beschwerdeführer unmittelbar betroffen
und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung
dieses Entscheids. Seine Legitimation zur Anfechtung des Bauentscheids
ist demzufolge gegeben. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
1.3.
Der Beschwerdeführer rügt vorab eine Verletzung des rechtlichen Gehörs.
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) dient einerseits
der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die
Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das
Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu
äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu
nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der
Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich
zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den
Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst
als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen
sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung
bringen kann (vgl. BGE 143 V 71 E. 4.1, 142 II 49 E. 9.2, 135 I 279 E. 2.3,
140 I 99 E. 3.4, 135 II 286 E. 5.1 sowie 132 V 368 E. 3.1, jeweils mit
weiteren Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 2C_852/2022 vom 2. Mai
2023 E. 5 sowie 2C_873/2020 vom 4. Februar 2021 E. 3.1).
1.3.1.
Im konkreten Fall bringt der Beschwerdeführer dazu vor, dass ihm die
Beschwerdegegnerin vor Erlass des Bauentscheids und insbesondere
zum Protokoll der Baukontrolle das rechtliche Gehör hätte gewähren
müssen.
1.3.2.
Dem ist entgegenzuhalten, dass das betreffende Protokoll dem Sohn des
Grundeigentümers zugestellt wurde und derselbe anwaltlich vertreten war.

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Der Anwalt hätte eine Stellungnahme einreichen können, da er nach
eigenen Ausführungen erst nach einem Jahr den Bauentscheid erhielt.
Diesbezüglich liegt somit keine Gehörsverletzung vor. Im Übrigen hatte
die Beschwerdegegnerin dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
noch mit E-Mail vom 26. November 2022 mitgeteilt, dass er das Protokoll
auf Wunsch seines Klienten zugestellt erhalten bekomme. Zudem hat sich
der Rechtsvertreter in der Vergangenheit jeweils zu allem immer
geäussert. Als Anwalt musste ihm bewusst sein, dass er nach Erhalt des
Protokolls vom 18. November 2018 hätte Stellung nehmen können und
müssen. Die Beschwerdegegnerin war nicht verpflichtet, ihm hierfür Frist
anzusetzen. Überdies wurde die Baukontrolle mit Schreiben vom 15. Juni
2022 angekündigt und war deshalb keine Überraschung für den
Beschwerdeführer.
1.3.3.
Auch in Bezug auf den angefochtenen Bauentscheid vom 22./26.
September 2023 ist ebenfalls nicht ersichtlich, wieso das rechtliche Gehör
verletzt worden sein sollte. Der Beschwerdeführer hat mit Schreiben vom
7. Juni 2022 mitgeteilt, dass er das ursprüngliche Bauprojekt ausführen
möchte. Es ist daher unklar, weshalb er noch hätte angehört werden
müssen. Der Beschwerdeführer hält in der Beschwerde auf Seite 3 unter
Ziff. 1.1.a selber fest, dass "diese Umsetzung in der Folge im
Wesentlichen" erfolgt sei. Er räumt also selber ein, dass nicht alles
vollständig umgesetzt wurde.
1.3.4.
Der Beschwerdeführer führte aus, dass am 7. Juni 2022 mitgeteilt worden
sei, dass auf Projektänderungen verzichtet werde und die rechtskräftige
Baubewilligung vom 4. Dezember 2020 umgesetzt werde. Dieses
Schreiben könne laut Beschwerdeführer nicht als künftiger Verzicht auf die
Einreichung eines formellen Baugesuchs in Bezug auf angebliche
Abweichungen, welche die Baukommission im Rahmen der Baukontrolle
am 18. November 2022 zur Baubewilligung festgestellt haben will,

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betrachtet werden. Die Beschwerdegegnerin konnte davon ausgehen,
dass
das
bewilligte
Projekt
umgesetzt
wird,
da
dies
vom
Beschwerdeführer so mitgeteilt wurde. Es fand ein ausführliches
Verfahren
statt,
wo
dem
Beschwerdeführer
eine
freiwillige
Wiederherstellung angeboten wurde. Der Beschwerdeführer hat dann
mitgeteilt, dass er kein Interesse habe, noch einmal ein 'neues' Gesuch
einzureichen und er das bewilligte Projekt umsetzen wolle. Für die
Baubehörde der Beschwerdegegnerin bestand kein Anlass davon
auszugehen, dass der Beschwerdeführer nicht sein Wort halten und somit
das bewilligte Projekt nicht umsetzen würde. Offenbar hat der
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 7. Juni 2022 auf ein nachträgliches
Baugesuch
verzichtet.
Nun
Gegenteiliges
zu
behaupten,
ist
widersprüchlich.
1.3.5.
Die Beschwerdegegnerin war demnach nicht verpflichtet, vor dem
Bauentscheid
vom
22./26.
September
2023
ein
nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Der angefochtene Entscheid
basiert daher nicht auf eklatanten Verfahrensmängeln. Sodann wäre eine
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verfahren als
geheilt einzustufen.
1.4.
Der Beschwerdeführer bzw. sein Anwalt wiederholen, dass er nie auf ein
nachträgliches Baugesuch verzichtet habe, sondern dies vielmehr die
Beschwerdegegnerin gewesen sei. Diese Ausführungen zielen ins Leere
und sind bewusst wider besseren Wissens gemacht worden, da der
Beschwerdeführer
festgehalten
hat,
dass
er
die
rechtskräftige
Baubewilligung vom 4. Dezember 2020 umsetzen und auf eine
Projektänderung oder Neueinreichung des Baugesuchs verzichten werde
(Schreiben vom 7. Juni 2022).

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1.5.
Ausgangspunkt für die Beurteilung der Streitigkeit sind das bewilligte
Baugesuch und das Schreiben vom 7. Juni 2022, in welchem der
Beschwerdeführer festhält, er werde die rechtskräftige Baubewilligung
vom 4. Dezember 2022 umsetzen. Hierauf ist er zu behaften. Das heisst,
alles was vom bewilligten Bauprojekt abweicht, ist unzulässig. Der
Beschwerdeführer war daher verpflichtet, die entsprechenden Arbeiten
bewilligungskonform auszuführen und nicht zusätzliche Erweiterungen
vorzunehmen.
1.6.
Die Beschwerdegegnerin hat auch die BAB-Fachstelle mit Schreiben vom
1. Dezember 2023 um Beurteilung der im Entscheid laut Dispositiv Ziff. 1
festgehaltenen Abweichungen ersucht. Die Beschwerdegegnerin hat
dabei die Koordination der involvierten Amtsstellen erwähnt. Sie hat damit
korrekt
die
zuständige
Fachstelle
(ARE)
begrüsst,
was
vom
Beschwerdeführer ebenfalls moniert bzw. in Abrede gestellt wurde.
1.7.
Art. 41 Abs. 2 KRVO bestimmt, dass bei Bauvorhaben ausserhalb der
Bauzonen die Fachstelle über die Gemeinde um eine vorläufige
Beurteilung ersucht werden kann. Dies hat die Beschwerdegegnerin
nachweislich mit Schreiben vom 1. Dezember 2023 getan und das ARE
hat mit Antwortschreiben vom 8. Dezember 2023 eine vorläufige
Beurteilung abgegeben. Art. 41 Abs. 3 KRVO schreibt weiter vor, dass die
vorläufige Beurteilung weder den Gesuchstellenden Anspruch auf
Erteilung der Baubewilligung gebe noch die entscheidende Behörde bei
der Beurteilung des ordentlichen Baugesuchs und allfälliger Einsprachen
binde. Folglich durfte die Beschwerdegegnerin auch von der vorläufigen
Beurteilung abweichen und war nicht an diese gebunden.
1.8.
Laut Beschwerdeführer handelt es sich bei den Abweichungen um
"Bagatellen". Es müsse in Bezug auf allfällige Abweichungen zur
Baubewilligung einen gewissen Toleranzbereich geben, in welchem noch

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nicht von einer formell rechtswidrigen Baute oder Anlage auszugehen sei.
Dem kann das Gericht in dieser allgemeinen Form nicht zustimmen. Das
Baubewilligungsverfahren bezweckt einen geordneten Ablauf und eine
Festlegung des Zulässigen, insbesondere wenn es um BAB-Verfahren
geht.
2.
In materieller Hinsicht sind folgende Bestimmungen laut eidgenössischem
Raumplanungsgesetz
(RPG;
SR
700),
der
zugehörigen
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1), dem Raumplanungsgesetz
für
den
Kanton
Graubünden
(KRG;
BR
801.100)
samt
Raumplanungsverordnung
(KRVO;
BR
801.110)
für
die
Streitentscheidung von vorrangiger Bedeutung: Nach Art. 24c Abs. 1 RPG
werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt. Laut Art. 24c Abs. 2 RPG können solche Bauten
und Anlagen mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV
gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn
die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art
sind zulässig. Art. 42 Abs. 3 RPV präzisiert dazu: Ob die Identität der
Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung
der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende
Regeln: (siehe Auflistung Abs. 3 lit. a-c). Nach Art. 87 Abs. 1 KRG
erfordern Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB) neben der
Baubewilligung eine kantonale Bewilligung (BAB-Bewilligung). Laut Art. 87
Abs. 2 KRG ist das Departement (BAB-Behörde) für Entscheide über
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen zuständig. Die Regierung kann
durch Verordnung die Zuständigkeit ganz oder teilweise einer anderen

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kantonalen Behörde übertragen (vgl. Art. 41 ff. KRVO [BR 801.110]). Nach
Art. 87 Abs. 3 KRG überweist die kommunale Baubehörde Gesuche für
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen (BAB-Gesuch), bei denen sie die
Voraussetzungen für eine Baubewilligung und eine BAB-Bewilligung als
erfüllt betrachtet, mit begründetem Antrag auf Erteilung der BAB-
Bewilligung der Fachstelle. Andernfalls weist es das Gesuch von sich aus
ab. Sodann hält Art. 87 Abs. 4 KRG fest: Erteilt die BAB-Behörde die BAB-
Bewilligung, wird sie von der kommunalen Baubehörde zusammen mit der
Baubewilligung eröffnet. In diesem Fall ist die Baubewilligung ohne
Rücksicht auf allfällige kommunale Rechtsmittel direkt beim Obergericht
(neu seit 1. Januar 2025; davor Verwaltungsgericht) anfechtbar.
2.1.
Zur Verletzung materieller Bauvorschriften ist auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichts abzustellen, das sich schon mehrfach dazu geäussert hat:
Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3
Satz 1 RPV). In Art. 42 Abs. 3 lit. a und lit. b RPV sind feste quantitative
Obergrenzen verankert, bei deren Überschreitung die Identität in jedem
Fall als nicht mehr gewahrt gilt (Urteil des Bundesgerichts 1C_480/2019
vom 16. Juli 2020 E. 4.1). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
ist im Übrigen darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer
Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit
der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie
Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen
neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und
Umwelt geschaffen werden (BGE 132 II 21 E. 7.1.1, 127 II 215 E. 3a und
b, je mit Hinweisen). Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu.
Vielmehr bezieht sich die Identität auf die "wesentlichen Züge", also die
aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so
verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung

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aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. Fehlt es
an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG fällt ausser Betracht
(zum Ganzen: Urteil 1C_128/20218 vom 28. September 2018 E. 5.3 m.H.).
Zu dieser Thematik hat sich das Bundesgericht bereits mehrfach
geäussert (vgl. E. 2.2.-2.5).
2.2.
Massgeblicher Vergleichszustand ist der Zustand, in dem sich die Baute
oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand
(Art. 42 Abs. 2 RPV). Damit soll sichergestellt werden, dass die maximal
zulässigen
Änderungs-
und
Erweiterungsmöglichkeiten
zwar
möglicherweise in mehreren Etappen, insgesamt aber nur einmal
ausgenutzt werden können. Wurden z.B. die nach Art. 42 Abs. 3 RPV
höchstens zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten durch eine frühere
Baubewilligung ausgeschöpft, sind keine zusätzlichen Erweiterungen
mehr möglich (siehe Urteil 1C_49/2019 vom 11. November 2019 E. 5 mit
Hinweisen).
2.3.
Dass der private Beschwerdeführer sich hilfsweise darauf beruft, es
handle sich um gestalterische Verbesserungen (Art. 42 Abs. 1 Satz 2
RPV), ändert an der Unzulässigkeit der Bewilligung weiterer Änderungen
oder Erweiterungen nichts. Denn es ist nicht erkennbar, dass die bisherige
Umgebungsgestaltung visuell unbefriedigend gewesen wäre (vgl. Urteil
1C_335/2012 vom 19. März 2013 E. 5.2). Vielmehr war sie urspünglich
weit natürlicher. Zu Recht macht der private Beschwerdeführer denn auch
nicht geltend, er habe versucht, Bausünden zu korrigieren. Betreffend den
Sitzplatz
auf
der
Nordseite
des
Hauses
argumentiert
der
Beschwerdeführer weiter, es habe dort bereits eine eingekieste Fläche
bestanden, die neu lediglich mit Platten belegt worden sei. Er übersieht
jedoch, dass auch darin eine bauliche Veränderung zu erblicken ist, die
die Wesensgleichheit der Baute beeinträchtigt. Hinsichtlich der grossen

- 15 -
Quadersteinmauer bringt er zudem vor, deren Versetzung und
Neuerrichtung sei bereits Teil der bewilligten Unterkellerung bzw. des
bewilligten Wintergartens gewesen. Ähnlich argumentiert er mit Bezug auf
die mit Platten belegte Sitzplatzfläche, die er für die Unterkellerung habe
entfernen müssen und im Anschluss lediglich leicht erweitert habe. Aus
den in den Akten befindlichen Baubewilligungsunterlagen geht aber nicht
hervor, dass diese Anlagen bewilligt worden wären (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 E. 4.3).
2.4.
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden
können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6). Die
mit
der
Anordnung
der
Beseitigung
der
Baute
verbundene
Eigentumsbeschränkung ist aber nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und
verhältnismässig
ist
(Art. 36
BV).
Die
Wiederherstellung
des
rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die
Abweichung
vom
Erlaubten
nur
unbedeutend
ist
oder
die
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der
Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte
Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung
nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E.
6). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein
Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich
zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem
Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse
berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts fällt eine Berufung auf den guten Glauben nur in Betracht,

- 16 -
wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt
annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf
vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für
Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben
in der Landwirtschaftszone (vgl. zum Ganzen: Urteil 1C_10/2019 vom 15.
April 2020 E. 5.1). Wer eigenmächtig Umbauten vornimmt, trägt zudem
die Folgen der Beweislosigkeit, wenn sich der ursprüngliche bauliche
Zustand nicht mehr feststellen lässt (siehe dazu: Urteil 1C_283/2017 vom
23. August 2017 E. 4.2).
2.5.
Angesichts der Bedeutung des Grundsatzes der Trennung von Baugebiet
und Nichtbaugebiet ist von einem gewichtigen öffentlichen Interesse am
Rückbau auszugehen. Diesem Interesse an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands steht vorliegend zum einen das finanzielle
Interesse des Beschwerdeführers am Werterhalt bzw. der Vermeidung
des Verlustes von Investitionskosten entgegen und zum anderen das von
ihm geltend gemachte öffentliche Interesse an der Bewahrung des
bisherigen Geländeverlaufs. Die Berufung auf den Grundsatz von Treu
und Glauben verfängt nicht. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz verleiht
einer Person Anspruch auf Schutz des Vertrauens in behördliche
Zusicherungen oder sonstiges behördliches Verhalten, auf das sie
berechtigterweise vertrauen durfte, sofern sie gestützt darauf nachteilige
Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann
(BGE 137 I 69 E. 2.5.1; Urteil 2C_209/2017 vom 16. Dezember 2019 E.
5.1.1). Erstellte der Beschwerdeführer eine Steinstützmauer und
erweiterte den Sitzplatz als auch den Parkplatz ohne Baubewilligung, so
konnte er nicht darauf vertrauen, später keinen Rückbau vornehmen zu
müssen. Ob die Behörden die über das Bewilligte hinausgehenden
Veränderungen bereits bei der Bauabnahme bemerken und dagegen
einschreiten oder dies erst später im Zuge einer Baukontrolle tun, spielt

- 17 -
unter diesem Gesichtspunkt keine Rolle. Entscheidend ist, das jedenfalls
im Zeitpunkt des Baus offensichtlich keine Vertrauensgrundlage bestand.
Diese Vorgaben gilt es im Einzelfall umzusetzen.
3.
Ausgangslage ist die ursprüngliche Situation vor den Baumassnahmen.
Anhand dieser beurteilt sich sodann, ob die Identität gewahrt ist / bleibt.
Im Jahr 2017 (13.10.2017) präsentierte sich die Situation wie folgt:
[Bild 1] ……………………………..
B._____[mit Zeitraster 2017/2021/2022]
Im Jahr 2021 (24.10.2021) wie folgt:
[Bild 2] ………………………………
Im Jahr 2022 (22.07.2022) zeigte sich dieses Bild (Vogelperspektive):
[Bild 3] ………………………………
Zum Direktvergleich zwischen Ausbauverhältnissen 2017, 2021 und 2022:
Vergleicht man nun die Bilder 2017, 2012 und 2022 ist klar ersichtlich,
dass sich die Gesamtsituation wesentlich unterschiedlich präsentiert, was
sich auch anhand der im Recht liegenden Bilder bestätigt (vgl. E. 4.1 ff.).
[Bild 4 und Bild 5] …………………………………………
Die Gesamtsituation vor Ort und das äussere Erscheinungsbild haben sich
wesentlich geändert. Die Identität der Bauten und Anlagen sind nicht mehr
gewahrt (vgl. rote Pfeilmarkierung mit Kiesvorplatz im Norden und
Bauvorkehrungen
im
Süden
des
Ferien-/Wohnhauses;
zzgl.
Terrainveränderung zwischen Haus und Stall mit 'neuer Linienführung' der
Zufahrt unterhalb der Baumgruppe und nicht wie bewilligt oberhalb
Baumgruppe). Die Beschwerdegegnerin hat diese Abweichungen von der
erteilten Baubewilligung (nach Rücksprache mit dem ARE) auch selbst
entscheiden können.

- 18 -
3.1
Der Beschwerdeführer anerkennt in der Beschwerde (S. 7), dass die
baulichen Massnahmen von der erteilten Baubewilligung abweichen
würden. Er bringt jedoch vor, dass diese alle im Toleranzbereich
einzustufen seien.
Dem kann sich das Gericht nicht anschliessen. Vielmehr wurden
wesentliche Abweichungen festgestellt, die kurz zusammengefasst
folgende sind: Die Zufahrt ist rund 20 Zentimeter breiter als projektiert. Die
Linienführung der Zufahrt weicht von der Projekteingabe ab. Die Lage des
Zauns
wurde
verändert.
Die
zusätzlichen
Befestigungen
und
Naturstützmauern auf der Nord- und Westseite des Ferien-/Wohnhauses
wurden nicht bewilligt. Der Weg wurde mit Natursteinplatten anstatt mit
Kies angelegt und es wurde auf die Treppe verzichtet. Der Ausstellplatz
ist näher am Stall als in der Baubewilligung vorgesehen und es wurden
nicht bewilligte Terrainveränderungen/Humusabtragungen für eine neue
Linienführung vorgenommen. All diese Veränderungen liegen mit
Sicherheit nicht im Toleranzbereich.
3.2. Der
Beschwerdeführer
bestreitet,
dass
durch
die
baulichen
Veränderungen die Identität der Baute mitsamt ihrer Umgebung nicht
mehr in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Er bemängelt, dass der
Vorstand der Beschwerdegegnerin ohne Einbezug der Fachstelle (ARE)
nicht über entsprechende Fachkenntnisse verfüge, um dies zuverlässig
beurteilen zu können. Diese Darstellung trifft nicht zu, weil die
Baukommission der Beschwerdegegnerin fachkundig ist und mit
Sicherheit die nötige Erfahrung wie auch das erforderliche Fachwissen in
Bau- und Gestaltungsfragen hat.
4.
Die Missachtung der erteilten Baubewilligung ist noch vertieft zu klären.

- 19 -
4.1.
Strittig und zu entscheiden ist konkret, ob die von der Baukommission der
Beschwerdegegnerin festgestellten Abweichungen von der erteilten
Bewilligung vom 4. Dezember 2020 (laut BAB-Bewilligung Nr. 2019/41)
betreffend
"Umgebungsgestaltung
mit
Zufahrt
und
Parkplätzen"
tatsächlich so gravierend sind, dass mit kommunalem Baubescheid vom
22./26. September 2024 zu Recht deren Rückbau auf den baurechtlich
bewilligten Zustand verlangt und dieser nach der Baukontrolle
unumgänglich wurde. Es handelt sich dabei im Detail um die nicht gemäss
BAB-Bewilligung erstellten Zufahrt zum Ferien-/Wohnhaus (nachfolgend
E. 4.2), die Einfahrt mit Zaunvorrichtung (E. 4.3), die vorgenommene
Umgebungsgestaltung sowohl beim Haus als auch beim Stall (E. 4.4),
sowie die Park- und Aussenstellplätze im Bereich des Stalls inkl.
Terrainveränderungen gegen Süden und Osten (E. 4.5). Zum Fazit (E. 4.6)
Im Weiteren sind noch die gestellten Rechtsbegehren (Ziffern 1 bis 4)
differenziert
zu
behandeln
(E.
5)
sowie
die
angefochtene
Gebührenerhebung (Ziff. 5) auf ihre Rechtmässigkeit – unter dem Aspekt
des Äquivalenzprinzips – zu prüfen (E. 6).
4.2.
Der Beschwerdeführer räumt ein, dass aufgrund der unterschiedlichen
Natursteinlängen und dem mittigen Grundstreifen von 60 Zentimeter die
Aussenkante der Steine womöglich nicht immer exakt auf der Spurbreite
von zwei Metern zu liegen kamen. Er bestreitet auch nicht, dass das
Ausmass der Zufahrt rund 20 Zentimeter breiter als projektiert geraten ist.
Bei einer Mehrbreite von 20 Zentimetern kann jedoch nicht mehr von einer
Bagatelle die Rede sein. Toleranz wäre allenfalls bis maximal 1-2
Zentimeter anzunehmen. Eine solche Abweichung läge im Bereich der
Ungenauigkeit von Messungen; eine um mind. das 10-fache höhere fällt
nicht mehr darunter. Es handelt sich dabei also um eine gravierende
Abweichung, die nicht der erteilten Baubewilligung entspricht. Die
Beschwerdegegnerin konnte folglich von deren Nichtbewilligungsfähigkeit

- 20 -
ausgehen, weil die Abweichung quantitativ offensichtlich zu gross war (vgl.
Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 3 und 5 [je mit Situationsplan],
22 [Foto mit Natursteinplatten], 24 [zwei Bilder mit Zufahrt aus
Natursteinplatten mit mittlerem Grünstreifen]).
Zur Linienführung der Hauszufahrt sind sowohl die BAB-Fachstelle (ARE)
in ihrer vorläufigen Beurteilung als auch danach die Beschwerdegegnerin
zum Schluss gelangt, dass der erstellte Fahrweg nicht der bewilligten
Linienführung entspricht. Anhand der eingereichten Pläne und Fotos kann
dies nachvollzogen werden. Diese Abweichung von der Baubewilligung
vom 4. Dezember 2020 kann nachträglich nicht genehmigt werden, da die
Identität der Erschliessung nicht gewahrt wird (Bg-act. 3 [mit farbigem
Situationsplan 'bestehend'; vgl. Linienführung im Baugesuchformular 2019
mit Luftbildaufnahme 2022]; im Luftbild vom 24. Oktober 2021 sind zwei
parkierte Autos im Osten direkt vor dem Haus erkennbar; im Gegensatz:
Bg-act. 22, 24 [Fotos Zufahrt via Natursteinplatten bis zum Hausvorplatz].
Die Linienführung verläuft neu unterhalb und nicht oberhalb Baumgruppe).
4.3.
Die Situation bei der Wegeinfahrt mit Zaunvorrichtung zur Parzelle Nr. 984
stimmt ebenfalls nicht mit dem bewilligten Bauprojekt überein (vgl. dazu
Bg-act. 18 [erstes Foto; zwei Farbfotos Nr. 3f), Bg-act. 23 [mit Weiderost
und Ausweichstelle/Tiere]; anders Bg-act. 25 [Foto ohne Ausweichstelle]).
4.4.
Zur Umgebungsgestaltung des Ferien-/Wohnhauses auf Parzelle Nr. 984
hielt der Beschwerdeführer im Schreiben vom 7. Juni 2022 fest, der
Kiesweg entlang des Gebäudes werde im Sinne der Baubewilligung bis
zum unteren Eingang errichtet. Dies ist nicht so geschehen, weil in diesem
Bereich ebenso Natursteinplatten verbaut wurden (vgl. Bg-act. 25 Fotos
3d). Noch viel augenfälliger sind die beträchtlichen Terrainveränderungen
im Süden des Ferien-/Wohnhauses als auch des Stallgebäudes
ausgefallen (vgl. dazu Bg-act. 18 und 25 [dreimal Foto 3i und einmal Foto

- 21 -
5]).
Die
eigenmächtig
im
grösseren
Stil
vorgenommenen
Terrainveränderungen und Humusabtragungen südlich und östlich des
Stallgebäudes wären sicherlich nicht bewilligungsfähig gewesen (Bg-act.
3 [Fotos früherer Zustand]).
4.5.
Zu den Parkplätzen und Aussenstellplätzen hielt der Beschwerdeführer im
Schreiben vom 7. Juni 2022 fest, dass er den Kehrplatz, wie in der
Baubewilligung festgehalten, erstellen werde. Der Vorplatz werde
teilweise zurückgebaut, mit Schotterrasen und Humus ersetzt, wobei beim
Eingangsbereich die Befestigung wie bewilligt bestehen bleibe. Dieser
Ankündigung ist er allerdings nicht gefolgt, weil auf den eingereichten
Bildern und Fotoaufnahmen klar ersichtlich ist, dass alles Schotter ist und
offensichtlich näher beim Stall im nordöstlichen Teil ausgelegt wurde,
obschon in der Baubewilligung einzig der Bereich nahe der Strasse als
Ausstellplatz bewilligt wurde (vgl. Bg-act. 3 [Situationsplan] und 18
[zweimal Fotos 3h] sowie einmal Foto 5 [Bagger entlang Strasse für
Erstellen neuer Parkplätze]; dazu ebenfalls sehr illustrativ und
sachdienlich Bg-act. 23 [mit total acht Fotos]).
4.6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass sich sowohl aus der Vogelperspektive
(E. 3/3.1.-3-2) als auch der eingereichten Pläne, Bilder und Fotos aus den
Akten (E. 4/4.1-4.5) zweifelsfrei ergibt, dass die festgestellten
Abweichungen von der erteilten Baubewilligung gravierend sind und
folglich der angefochtene Bauentscheid vom 22./26. September 2022
rechtmässig ist.
5.
Die Rechtsbegehren in der Beschwerdeschrift (vgl. Ziffern 1 bis 4; im
Wortlaut unter E. 4 im Sachverhalt abgedruckt) geben ebenfalls noch zu
einer kurzen Erörterung bzw. Differenzierung Anlass. Im Rechtsbegehren
Ziff. 1 wurde die Aufhebung der Dispositivziffern 1 und 2 im angefochtenen
Bauentscheid beantragt. Im Rechtsbegehren Ziff. 2 wurde ein

- 22 -
Feststellungsbegehren gestellt ("es sei zu erkennen, dass […]"). Im
Eventualbegehren Ziff. 3 wurde die Rückweisung und Neubeurteilung
durch die Beschwerdegegnerin beantragt. Im Subeventualbegehren Ziff.
4 sollte das Gericht direkt selbst über die Angelegenheit befinden und
einen Entscheid erlassen.
5.1.
Ein Feststellungsbegehren ist im Verhältnis zu einem Leistungs- oder
Gestaltungsbegehren subsidiär (BGE 141 II 113 E. 1.7; Urteile des
Bundesgerichts 2C_325/2016, 2C_326/2016 vom 30. November 2016 E.
1.4 und 2C_1107/2014 vom 14. September 2015 E. 1.2). Vorliegend hat
der
Beschwerdeführer
mit
dem
Rechtsbegehren
1
schon
ein
Leistungsurteil (Aufhebung Bauentscheid) beantragt, weshalb dem
Rechtsbegehren 2 (Feststellung, dass keine baubewilligungspflichtigen
Abweichungen vorlägen) keine selbständige Bedeutung zukommt. Das
subsidiäre
Feststellungsbegehren
ist
durch
das
vorrangige
Leistungsbegehren bereits konsumiert worden und damit auf das
Rechtsbegehren 2 nicht mehr einzugehen.
5.2.
Im Subeventualbegehren Ziff. 4 wurde beantragt, das streitberufene
Gericht sollte direkt gleich selbst über eine neue Bewilligung befinden.
Diese Sichtweise lässt ausser Betracht, dass stets der gesetzliche
Instanzenzug eingehalten werden muss, um keine Vorinstanzen zu
überspringen und so den ordentlichen Rechtsmittelweg nicht in
unzulässiger Weise zu verkürzen. Auch auf dieses Begehren ist daher
mangels sachlicher Zuständigkeit des Gerichts (für Erlass neuer
Baubewilligung) nicht weiter einzugehen.
5.3.
Das Rechtsbegehren 1 und das Eventualbegehren 3 sind korrekt gestellt.
6.
Es bleibt die Rechtmässigkeit der Gebührenerhebung zu prüfen. Wie aus
dem angefochtenen Bauentscheid vom 22./26. September 2023 im

- 23 -
Dispositiv unter Ziff. 13 hervorgeht, wurden Verfahrenskosten in der Höhe
von total CHF 5'100.00 (bestehend aus: Ordentliche Gebühr CHF 100.00;
Aussergewöhnliche
Aufwendungen
[Augenscheine,
Baubehörde/
Baukommission] CHF 1'000.00; Externe Rechtsberatung im vorliegenden
Verfahren
CHF
2'000.00
sowie
Externe
Rechtsberatung
im
Massnahmeverfahren CHF 2'000.00) erhoben. Der Beschwerdeführer
stört sich dabei besonders an den Kosten betreffend "Externe
Rechtsberatung" über CHF 4'000.00.
6.1.
Gemäss Gebührenverordnung für das Baubewilligungsverfahren der
Beschwerdegegnerin vom 4. Dezember 2009, in Kraft seit 1. Januar 2010,
–
erlassen
gestützt
auf
Art.
96
KRG
–
werden
für
das
Baubewilligungsverfahren einschliesslich der Baukontrolle Gebühren
erhoben (Art. 1 GebV). Die Kosten für allgemeine baurechtliche
Abklärungen werden nach Zeitaufwand mit CHF 60.00 pro Stunde
berechnet (Art. 5 GebV). Mehraufwendungen und Augenscheine, die
wegen ungenügender Pläne oder wegen Nichteinhaltung von Plänen und
Vorschriften notwendig werden, sowie für zusätzliche baupolizeiliche
Kontrollen wegen Beanstandungen, werden nach Aufwand berechnet, im
Minimum jedoch eine Stunde (Art. 6 GebV). Unter Art. 4 lit. e Ziff. 1 GebV
wird zur Berechnung der Gebühren noch ausdrücklich festgehalten, dass
weitergehende Aufwendungen – namentlich Kosten für Fachgutachten
oder den Beizug von externen Fachleuten zur Beurteilung des
Baugesuchs – dem Gesuchsteller zusätzlich in Rechnung gestellt würden.
Für vorläufige Beurteilungen wie auch für Projektänderungen bewilligter
Bauvorhaben beträgt die Grundgebühr CHF 100.00 (Art. 4 lit. c und lit. g
je Ziff. 1 GebV). Aufgrund dieser klaren gesetzlichen Grundlage
erscheinen weder die ordentliche Gebühr von CHF 100.00 noch die
erhobenen Zusatzkosten von CHF 1'000.00 (entspricht einem Arbeits-
/Zeitaufwand von ca. 16 2/3 Std. bei Ansatz von CHF 60.00/Std.) als zu

- 24 -
hoch. Dies speziell unter Berücksichtigung der langen Verfahrensdauer
von inzwischen mehreren Jahren, der Komplexität des Falls und dem
eigenwilligen Verhalten des Beschwerdeführers, zumal unbestritten
sowohl
eine
Ortsbegehung
als
auch
eine
Baukontrolle
der
Beschwerdegegnerin
durchgeführt
wurden,
um
aus
eigener
Wahrnehmung eine Übersicht über das Bauprojekt und die erfolgten
Abweichungen
von
der
Baubewilligung
zu
erhalten.
Die
Gebührenerhebung über CHF 1'100.00 für die (internen) Aufwendungen
der Baubehörde sind deshalb rechtens und zu schützen.
6.2.
Was die Höhe der "Externen Beratungskosten" von total CHF 4'000.00
betrifft, so ist für das Gericht hinreichend erstellt, dass die
Beschwerdegegnerin – die aufgrund ihrer eher geringen Bevölkerungszahl
über keinen eigenen und institutionalisierten Rechtsdienst verfügt – auf
professionelle Hilfe angewiesen war und deshalb der Beizug eines
Rechtsvertreters nicht als unüblich oder unverhältnismässig bezeichnet
werden kann. In Art. 4 lit. e Ziff. 1 GebV wird die Möglichkeit der
Konsultation einer Fachperson für die Beurteilung eines Bauvorhabens
ausdrücklich vorgesehen, worunter auch die juristische Beratung und
Begleitung eines auswärtigen Anwalts fällt. Was den Gesamtbetrag von
CHF 4'000.00 (Baubewilligungs- sowie Massnahmeverfahren) angeht, so
ist bei einem Rechtsanwalt von einem üblichen Stundenansatz zwischen
CHF 210.00 und CHF 270.00 auszugehen (vgl. Art. 3 und Art. 4 der
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen
und Rechtsanwälte im Kanton Graubünden; Honorarverordnung, [HV]; BR
310.250). Bei einem mittleren Stundenansatz von CHF 240.00/Std. ergäbe
dies einen Arbeits- und Zeitaufwand von 16 2/3 Stunden, was aus den
gleichen Gründen – wie schon vorne in E. 6.1 für die Beschwerdegegnerin
erwähnt – keineswegs als übermässig hoch erscheint und daher zwingend
einer massiven Kürzung bedürfte. Das vom Beschwerdeführer als verletzt

- 25 -
angerufene Äquivalenzprinzip erachtet das Gericht nicht als missachtet,
da Aufwand und Ertrag der extern erbrachten Leistungen keineswegs in
einem Ungleichgewicht stehen und damit nach einer Korrektur oder
Reduktion der 'Externer Beraterkosten' verlangten. Im Übrigen zeigt ein
Blick auf die beiden eingereichten Honorarnoten des Anwalts des
Beschwerdeführers vom 7. Juni 2024 (Einerseits Rechnung Nr. 5235
[Zeitraum 26.09.2023 – 31.12.2023] über CHF 5'630.90; anderseits
Rechnung Nr. 5236 [01.01.2024 – 06.06.2024] über CHF 15'175.75), dass
ein erheblicher Arbeits- und Zeitaufwand (18.80 Std. + 31.75 Std.) seitens
des Anwalts des Beschwerdeführers erforderlich war, um der Komplexität
und den Herausforderungen des Streitfalles gerecht zu werden. Auch
dieser Vergleich zeigt, dass die in Rechnung gestellten CHF 4'000.00
keiner Kürzung durch das Gericht bedürfen. Damit wird auch das
Rechtsbegehren Ziff. 5 (betreffend Kostenüberprüfung) in der Beschwerde
abgewiesen.
7.
Die Kosten- und Entschädigungsfolge des vorliegenden Verfahrens lautet:
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Ab. 1 VRG dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzulegen. Das
Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von insgesamt
CHF
5'000.00
(nicht
zuletzt
aufgrund
des
uneinsichtigen
und
unkooperativen
Verhaltens
des
Beschwerdeführers),
zzgl.
Kanzleiauslagen gestützt auf Art. 75 VRG, als gerechtfertigt und
vertretbar.
7.2.
Aussergerichtlich wird keine Parteientschädigung zugesprochen, da die
Beschwerdegegnerin
lediglich
im
Rahmen
ihres
amtlichen
Wirkungskreises obsiegt hat (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).

- 26 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
500.00
zusammen
CHF
5'500.00
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_170/2025 vom 12.11.2025 ist das Budnesgericht auf die gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde nicht eingetreten.]