gr_gerichte · VR3 2025 60 · 2026-03-09 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 9. März 2026
mitgeteilt am 11. März 2026
Referenz
VR3 25 60 und VR3 25 61
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun, Audétat
Parolini, Aktuarin
Parteien
Verfahren VR3 25 60
A._____
Beschwerdeführende
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
Verfahren VR3 25 61
B._____
Beschwerdeführende
C._____
Beschwerdeführende
D._____
Beschwerdeführende
E._____
Beschwerdeführende
F._____
Beschwerdeführende
G._____
Beschwerdeführende

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alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Lukas Wolfer
gegen
Gemeinde Flims
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins
H._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Alice Isepponi und
Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
Gegenstand
Baubewilligung und Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Die H._____ ersuchte die Gemeinde Flims um Bewilligung eines Neubaus
von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Pavillon auf der in der
Kernzone II liegenden Parzelle Z.1._____. Dagegen erhoben A._____ sowie
B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____ und weitere am _____
bzw. _____ Einsprache. Mit Einspracheentscheid vom _____ und der gleichentags
erlassenen Baubewilligung, beide mitgeteilt am _____, wies der Gemeindevorstand
die Einsprachen ab und bewilligte das Gesuch betreffend den Neubau mit
Bedingungen und Auflagen.
B.
Am 23. Juni 2025 erhoben A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende im
Verfahren VR3 25 60) Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden
mit folgenden Rechtsbegehren:
1.
Der
angefochtene
Einspracheentscheid
und
die
angefochtene
Baubewilligung,
samt
kantonaler
Zusatzbewilligungen,
seien
aufzuheben, und die nachgesuchte Baubewilligung für die Erstellung
zweier Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Pavillon auf der Parzelle
Nr. Z.1._____ in Flims O.3._____ sei zu verweigern.
2.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
3.
Unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
der
Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Flims.
C.
Am 27. Juni 2025 erhoben B._____, C._____, D._____, E._____, F._____
sowie G._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende im Verfahren VR3 25 61)
Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden mit folgenden
Rechtsbegehren:
1.
Es seien die angefochtenen Beschlüsse aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern.
2
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MWSt.) zu
Lasten der Beschwerdegegnerschaft.
D.
Mit Verfügung vom 26. Juni 2025 verlangte das Obergericht von den
Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 60 einen Kostenvorschuss von
CHF 3'000.00. Dieser wurde am 3. Juli 2025 bezahlt. Mit Verfügung vom 1. Juli
2025 verlangte das Obergericht von den Beschwerdeführenden im Verfahren
VR3 25 61 Kostenvorschüsse von je CHF 500.00, total CHF 3'000.00. Diese
wurden zwischen dem 3. und dem 7. Juli 2025 bezahlt.

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E.
Auf Antrag der Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 60 erteilte die
Instruktionsrichterin mit Verfügung vom 22. Juli 2025 der Beschwerde in jenem
Verfahren die aufschiebende Wirkung.
F.
Im
Verfahren
VR3 25
60
beantragte
die
H._____
(nachfolgend:
Beschwerdegegnerin) mit Vernehmlassung vom 25. August 2025 die kosten- und
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom
27. August
2025
beantragte
auch
die
Gemeinde
die
kosten-
und
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 3. Oktober
2025 verzichteten die Beschwerdeführenden auf die Einreichung einer Replik. Mit
Duplik
vom
9. Oktober
2025
bestätigte
die
Beschwerdegegnerin
ihre
Rechtsbegehren.
G.
Im Verfahren VR3 25 61 beantragte die Beschwerdegegnerin mit
Vernehmlassung vom 25. August 2025 die kosten- und entschädigungsfällige
Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 27. August 2025 beantragte
auch die Gemeinde die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der
Beschwerde.
Mit
Replik
vom
19. September
2025
bestätigten
die
Beschwerdeführenden ihre in der Beschwerde gestellten Anträge. Mit Duplik vom
9. Oktober 2025 bestätigte die Beschwerdegegnerin ihre Rechtsbegehren. Mit
Schreiben vom 15. Oktober 2025 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung
einer Duplik. Am _____ reichten die Beschwerdeführenden als weiteres Aktenstück
eine Kopie der an die Gemeinde gerichteten Einwendung zur Teilrevision
Ortsplanung, GEP, vom _____, ins Recht. Mit Quadruplik vom 27. November 2025
äusserte sich die Beschwerdegegnerin dazu.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene
Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom _____, mitgeteilt am _____, sind
weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden.
Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Die Beschwerdeführenden
im Verfahren VR3 25 60 sind Miteigentümer (Stockwerkeigentümer) des
Grundstücks Z.2._____, das dem Baugrundstück diagonal gegenüberliegt. Die
Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 61 sind – mit Ausnahme von I._____
– Miteigentümer (Stockwerkeigentümer) des Grundstücks Z.3._____; diese
Parzelle grenzt direkt an das Baugrundstück. I._____ verfügt soweit ersichtlich über

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kein Eigentum oder keine anderweitigen dinglichen oder obligatorischen Rechte auf
oder in der Nähe der Bauparzelle und er bringt auch nicht vor, er sei obligatorisch
oder dinglich am Grundstück Z.3._____ berechtigt. Damit ist fraglich, ob er
überhaupt ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des
angefochtenen Einspracheentscheids hat und die Voraussetzungen für die
Legitimation zur Beschwerde erfüllen kann. Letztlich kann diese Frage offen
gelassen werden, da zumindest J._____ zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist
(Art. 50 VRG; vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts R 19 36 vom 4. Mai 2020
E. 2.1, R 19 18/19 vom 28. Mai 2020 E. 1.2, R 13 158 vom 22. Oktober 2013 E.1,
R 12 53 vom 9. Oktober 2012 E. 2a). Im Übrigen sind auch die anderen
Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die form- (Art. 38
VRG) und fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichten Beschwerden ist
einzutreten.
1.2.
Die beiden Beschwerden wurden getrennt eingereicht, betreffen aber das
gleiche Bauprojekt und richten sich gegen den gleichen Einspracheentscheid der
Gemeinde. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Verfahren VR3 25 60 und VR3 25
61 zu vereinigen (Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG).
2.
Zum anwendbaren Recht ist festzuhalten, dass in der Gemeinde am _____
die Teilrevision der Ortsplanung (Teilrevision der Nutzungsplanung Teil Siedlung
und des Baugesetzes) angenommen worden ist. Diese befindet sich zurzeit im
kantonalen Genehmigungsverfahren. Gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG (BR 801.100)
entfalten Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der Grundordnung bis zur
Genehmigung der Vorlage die Wirkung einer kommunalen Planungszone. In einer
solchen darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue
Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen. Das bedeutet für
das vorliegende Verfahren, dass das Bauvorhaben sowohl dem rechtskräftigen
Baugesetz (BauG) als auch dem neuen Baugesetz entsprechen muss (vgl. das
nBauG in act. C.2.7).
3.
Das Obergericht verfügt im Raumplanungs- und Baurecht gestützt auf Art. 33
Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG (SR 700) über eine umfassende Kognition, die nicht
auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist.
Betrifft der angefochtene Entscheid einen Sachbereich mit relativ erheblichem
kommunalem Beurteilungsspielraum, wie insbesondere bei ortsspezifischen
Angelegenheiten, hat sich das Obergericht aber – infolge der den Gemeinden
zustehenden Autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV und Art. 65 Abs. 1 der Verfassung des

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Kantons Graubünden [BR 110.100; KV]) – bei der Überprüfung desselben eine
gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das
Obergericht erst tätig werden darf, wenn die vorinstanzliche Beurteilung willkürlich
ist. Vielmehr sind kommunale Entscheide namentlich daraufhin zu überprüfen, ob
sie
übergeordnete,
vom
Kanton
zu
wahrende
Interessen
angemessen
berücksichtigen, ob sie gegen übergeordnetes Recht verstossen, ob in Entscheiden
betreffend die Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffes grundlos von
Grundsätzen abgewichen wird, die Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung
dieser Begriffe entwickelt haben, ob sich die Gemeinde von unsachlichen, dem
Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder ob die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt sind (vgl. statt vieler
BGE 146 II 367 E. 3.1.4, 145 I 52 E. 3.6; Urteile des Bundesgerichts 1C_70/2021
vom 7. Januar 2022 E. 6.4, 1C_173/2020 vom 24. März 2021 E. 3.3; Urteile des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 15 vom 20. Oktober 2025 E. 2,
VR3 24 64 vom 25. Juni 2025 E. 3.3, VR3 24 38 vom 19. Juni 2025 E. 4.5.1, VR3 24
14 vom 9. Mai 2025 E. 2.3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 22 37 vom 6. Februar 2024 E. 3.2, R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2 ff.,
R 20 22 vom 2. November 2021 E. 2.1).
4.
Die Beschwerdeführenden rügen im Zusammenhang mit den vorgesehenen
Abgrabungen eine Verletzung von Art. 39c nBauG.
4.1.
Gemäss Art. 39c Abs. 1 nBauG sind Abgrabungen, Aufschüttungen,
Böschungen, Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern auf das Unerlässliche zu
beschränken und dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.
Abgrabungen und Aufschüttungen sind weiter dem umgebenden Gelände
anzupassen (Art. 39c Abs. 2 nBauG). Das aktuelle BauG enthält keine
entsprechende Bestimmung.
4.2.
Bereits in der Einsprache war gerügt worden, dass sowohl beim Haus
M._____ als auch beim Haus L._____ massive Abgrabungen des gewachsenen
Terrains vorgenommen würden. Im angefochtenen Einspracheentscheid erwog die
Gemeinde, dass die vorgesehenen Terrainveränderungen sieben zusätzliche
Wohnungen inkl. Aussensitzplätze ermöglichten, was zur inneren Verdichtung und
haushälterischen Nutzung des Bodens unter gleichzeitiger Sicherstellung einer
angemessenen Wohnqualität beitrage. Dies entspreche dem Ziel, in der Gemeinde
den dringend benötigten zusätzlichen Wohnraum für Einheimische zu schaffen.
Insofern seien die Abgrabungen als unerlässlich zu betrachten. Die Gemeinde
verneinte eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes. Auch wies sie

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darauf hin, dass gemäss Art. 41 Abs. 1 nBauG die Gesamthöhe ab dem natürlich
gewachsenen Geländeverlauf gemessen werde.
4.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, die
vorgesehenen Abgrabungen seien massiv und deshalb mit Art. 39c nBauG nicht
mehr vereinbar, wonach sie auf das Unerlässliche beschränkt werden müssten. Um
die Bauparzelle mit vergleichsweise hoher Dichte sinnvoll zu überbauen, seien die
geplanten Abgrabungen nicht notwendig. Die Behauptung der Gemeinde, ohne die
Abgrabungen würden sieben Wohnungen weniger entstehen, treffe nicht zu. Die
Bauherrschaft habe ausgeführt, die Terrainveränderungen seien für die
Realisierung von insgesamt drei Wohnungen im EG der beiden Gebäude zwingend
notwendig und bei vier Wohnungen im 1. OG der beiden Gebäude würde
andernfalls die Wohnqualität eingeschränkt.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) führen aus, die Abgrabungen
würden
teils
mehr
als
eine
Geschosshöhe
ausmachen
und
ganze
Fassadenbereiche freilegen. Diese seien mitnichten unerlässlich im Sinne von
Art. 39c nBauG. Das Bestreben, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, könne im
Kontext mit einer neuen Bauordnungsbestimmung, welche die zulässige bauliche
Nutzung näher bestimme und die zulässige Erscheinung einer Baute weitergehend
begrenzen soll, nicht massgeblich sein. Der Begriff «unerlässlich» beziehe sich auf
Abgrabungen und Aufschüttungen, die im massgeblichen Terrain für die Setzung
eines Gebäudes und dessen Anschluss an das Terrain erforderlich seien, mithin auf
das bautechnisch unverzichtbare Mass und nicht auf die Verdichtungswünsche
einer Bauherrschaft.
4.4.
Die Gemeinde legt dar, die Abgrabungen hätten keine negativen
Auswirkungen auf die Beschwerdeführenden. Massgeblich müsse sein, welche
Höhenkote die Baute erreiche. Sinn und Zweck von Art. 39c nBauG sei, rein
gestalterische Terrainveränderungen, die keinen praktischen Nutzen bringen, zu
verhindern. «Unerlässlich» bedeute nicht, dass nur bautechnisch zwingend
notwendige Abgrabungen zulässig seien. Vielmehr sei massgebend, welcher
Zweck damit erreicht werden solle. Seien sie unerlässlich, um ein Grundstück
sinnvoll zu überbauen, erwiesen sie sich als zulässig. Im Hinblick auf die
Wohnungsknappheit liege eine sinnvolle Überbauung dann vor, wenn im Verhältnis
zur Grundstücksgrösse eine adäquate Anzahl Wohnungen geschaffen werden
könne. Dass dies hier der Fall sei, habe die Bauherrschaft dargetan. Ferner liege
auch keine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes vor.

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4.5.
Die Beschwerdegegnerin argumentiert, der Begriff «unerlässlich» dürfe nicht
wörtlich in dem Sinne ausgelegt werden, dass nur das «technisch Unerlässliche»
zulässig sei, denn mit den heutigen bautechnischen Möglichkeiten sei jedes
Bauvorhaben ohne Abgrabungen realisierbar. Vielmehr müsse der Begriff im Sinne
von
«raumplanerisch
unerlässlich»
verstanden
werden,
d.h.
dass
Terrainveränderungen
eine
sinnvolle,
den
raumplanerischen
Vorgaben
entsprechende Überbauung und eine hohe Dichte, eine angemessene bzw. hohe
Wohnqualität sowie eine gute Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild
ermöglichten. Diese Voraussetzungen seien vorliegend gegeben, zudem werde das
Bauvorhaben auch architektonisch hohen Ansprüchen gerecht. Dank den
Abgrabungen sei eine optimale Gestaltung des Aussenraums möglich. Sämtliche
Wege könnten behindertengerecht gebaut werden und mit dem Spielplatz und dem
Gemeinschaftsgebäude K._____ würde ein hochwertiger Begegnungspunkt
geschaffen. Neben dem allgemeinen Verdichtungsgrundsatz spreche auch die
eklatante Wohnungsnot für die «Unerlässlichkeit». Dasselbe gelte für die Interessen
des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, wie die 3D-Visualisierungen bestätigten.
Daraus gehe hervor, dass die Terrainveränderungen nicht überdimensioniert seien,
in Proportion zum Gebäudevolumen stünden und nach Bauvollendung kaum
wahrnehmbar sein würden.
4.6.
Art. 24 KRG bestimmt, welche Bestimmungen in einem kommunalen
Baugesetz mindestens enthalten sein müssen (Abs. 1). Gemäss Art. 24 Abs. 2
KRG regeln die Bauvorschriften entsprechend den örtlichen Bedürfnissen
insbesondere die Anforderungen an Bauten und Anlagen hinsichtlich Ausführung,
Betrieb und Unterhalt (Ziff. 1), die Gestaltung und Erhaltung von Bauten und
Anlagen
sowie
von
Aussenräumen
(Ziff. 2),
die
Errichtung
von
Gemeinschaftsanlagen wie u.a. Grünanlagen (Ziff. 3) etc. Bei den vorliegend zur
Diskussion stehenden Bestimmungen über die Abgrabungen, Aufschüttungen,
Böschungen, Stützmauern sowie hinterfüllten Mauern (Art. 39c nBauG) handelt es
sich um derart ortsspezifische Angelegenheiten, bei denen sich das Obergericht
eine gewisse Zurückhaltung auferlegt (vgl. vorne Erwägung 3).
4.7.
Der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin ist zuzustimmen, dass die
Gemeinde ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum in dieser Frage nicht
überschritten hat. Tatsächlich ergibt sich aus den Plänen und den 3D-
Visualisierungen des Bauprojekts (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin,
S. 11 ff., sowie Projektevaluation vom _____, S. D-1 und D-2, act. C.2.2), dass die
Abgrabungen im Verhältnis zu den Gebäuden nicht überdimensioniert sind, sich
dem übrigen Gelände und insbesondere auch dem Strassenniveau gut anpassen,

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folglich nach Vollendung des Bauprojektes mit entsprechender Begrünung und
Bepflanzung kaum wahrnehmbar sein werden und dass folglich mit der Umgebung
und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 73 Abs. 1 KRG). So wird
auch in der Projektevaluation vom _____ (C.2.2) durch das Beurteilungsgremium
(bestehend aus fünf Mitgliedern, darunter zwei Fachexperten/Architekten,
act. C.2.2, S. 2) ausgeführt, «die ortsbauliche Setzung der beiden 5-eckigen, 4-
geschossigen Gebäude überzeugt und schafft einen sanften Übergang vom EFH-
Quartier zu den Mehrfamilienhäusern. Dies wird durch die Einbettung in den Hang
und die gewählte Gebäudeform massstäblich unterstützt. Die so entstehenden
Aussenräume zonieren die Parzelle in gut nutzbare Freiräume. Die Wegführung ist
zurückhaltend, logisch und lässt eine Interaktion zwischen den beiden Bauten zu.»
Von einer Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes im Sinne von Art. 39c
Abs. 1 zweiter Satzteil nBauG kann jedenfalls nicht gesprochen werden, ist doch
das Quartier relativ dicht überbaut und weisen auch andere Gebäude in der
Umgebung vier Stockwerke auf wie die beiden geplanten Gebäude (vgl. z.B. Foto
in der Projektevaluation, act. C.2.2, S. D-1). Zudem ist nachvollziehbar, dass mit
den
vorgesehenen
Terrainveränderungen
mehr
Wohnungen
mit
hoher
Wohnqualität erstellt werden können, was dem allgemeinen Verdichtungsgrundsatz
gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG entspricht und der Bekämpfung der (notorischen)
Wohnungsnot der Gemeinde dient, nämlich im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG
die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer
angemessenen
Wohnqualität.
Angesichts
der
im
RPG
vorgegebenen
Planungsgrundsätze, in deren Licht auch die kommunalen Bestimmungen
auszulegen sind, ist nicht zu beanstanden, wenn der Begriff «unerlässlich» in
Art. 39c Abs. 1 nBauG nicht auf eine rein technische Notwendigkeit reduziert wird,
sondern so verstanden wird, dass Abgrabungen zulässig sind, sofern sie einer
raumplanerisch sinnvollen Lösung dienlich und für diese unerlässlich sind. Dies ist
vorliegend der Fall, weshalb die Rüge der Beschwerdeführenden nicht zu hören ist.
4.8.
Um
dies
festzustellen,
erachtet
das
Gericht,
in
antizipierter
Beweiswürdigung, die Durchführung eines Augenscheins als nicht notwendig. Die
erforderlichen Sachverhaltselemente ergeben sich anschaulich aus den Plänen und
den 3D-Visualisierungen der Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung, S. 11).
Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Augenschein zusätzliche, entscheidwesentliche
Erkenntnisse liefern könnte (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; Urteile des Bundesgericht
2D_6/2023 vom 22. Februar 2024 E. 6.2, 1C_760/2021 vom 24. Januar 2023
E. 4.2, 1C_311/2021 vom 16. März 2022 E. 3.3). Der entsprechende Beweisantrag
der Beschwerdeführenden ist deshalb abzulehnen.

10 / 24
5.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der maximal zulässigen
Gebäude- bzw. Gesamthöhe gemäss Art. 26 BauG und nBauG (Zonenschema).
5.1.
Gemäss Zonenschema (Art. 26 BauG und nBauG) darf die Gebäude- bzw.
Gesamthöhe in der Kernzone II maximal 12 Meter betragen. Gemäss Art. 41 Abs. 2
BauG und nBauG darf dieser Wert talseits um bis zu 3.00 m überschritten werden.
Bergseits ist die gesetzliche Gebäudehöhe einzuhalten.
5.2.
Bereits in der Einsprache war eine Überschreitung der maximal zulässigen
Gesamthöhe gerügt worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid legte die
Gemeinde dar, dass einzig umstritten sein könne, ob die (östliche) Gebäudeecke 1
beim Haus L._____ und die (südwestliche) Gebäudeecke 9 beim Haus M._____ als
berg- oder talseitig zu qualifizieren sei. Aufgrund des spezifischen Geländeverlaufs
könnten diese als talseitig angesehen werden, womit die maximale Gesamthöhe an
diesen Gebäudeecken 15 Meter betrage, die beim Haus M._____ eingehalten und
beim Haus L._____ um 4 cm überschritten werde. Im Sinne einer Auflage wurde die
Bauherrschaft im angefochtenen Einspracheentscheid deshalb angewiesen, das
Haus L._____ um 4 cm zu reduzieren (act. B.1).
5.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, die
(südwestliche) Gebäudeecke 9 beim Haus M._____ könne nicht als talseitig
qualifiziert
werden.
Verschiedene
Gründe,
insbesondere
die
geringere
Höhendifferenz zu den bergseitigen Gebäudeecken, sprächen dafür, dass auch die
Gebäudeecke 9 als bergseitig zu qualifizieren sei, womit das Gebäude mit 12.655 m
deutlich zu hoch sei.
5.4.
Die Gemeinde weist auf die fünfeckige Form der beiden Gebäude hin. Sie
erachtet die beiden höchstgelegenen Gebäudecken (2 und 3 beim Haus L._____
sowie 7 und 8 beim Haus M._____, vgl. angefochtener Einspracheentscheid Rz. 37)
als bergseitig und die beiden tiefsten Gebäudeecken (4 und 5 beim Haus L._____
sowie 6 und 10 beim Haus M._____, vgl. angefochtener Einspracheentscheid
Rz. 37) als talseitig. Ob die jeweils fünfte Ecke (1 beim Haus L._____, 9 beim Haus
M._____) als berg- oder talseitig zu qualifizieren sei, hänge davon ab, ob sie sich
im unteren oder oberen Bereich der überbauten Fläche befinde. Aufgrund ihres
natürlichen Geländeverlaufs und ihrer Lage im unteren Teil des jeweiligen
Grundstückteils seien die Gebäudeecke 1 des Hauses L._____ (von Süden nach
Norden verlaufend) und die Gebäudeecke 9 des Hauses M._____ (von Osten nach
Westen verlaufend) als talseitig zu qualifizieren. Die maximale Gebäudehöhe von
15 m sei hier eingehalten.

11 / 24
5.5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, die Ansicht der Gemeinde, die fragliche
Gebäudeecke 9 des Hauses M._____ als talseitig zu qualifizieren, sei vertretbar.
Man könne auch die Auffassung vertreten, dass bei fünfeckigen Baukörpern
unabhängig vom Terrainverlauf lediglich die zwei höchsten Gebäudeecken als
bergseitig gelten sollten und die übrigen als talseitig. Jedenfalls bewege sich die
Gemeinde mit ihrer Auslegung nicht ausserhalb des ihr zustehenden Beurteilungs-
und Ermessensspielraums.
5.6.
Das Gericht erachtet die von der Gemeinde vorgenommene Auslegung von
Art. 26
und
41
BauG
bzw.
nBauG
als
zulässig.
Sie
argumentiert
nachvollziehbarerweise mit dem natürlichen Geländeverlauf und der Lage der
Gebäudeecken. Auf den Plänen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (vgl.
act. C/Akten Baubewilligungsverfahren 5) ist ersichtlich, dass das Gelände beim
Haus M._____ von Osten nach Westen verläuft. D.h. im Osten sind die
Gebäudeecken 7 und 8 mit den Koten 1'080.90 m.ü.M. und 1'081.66 m.ü.M. ab dem
gewachsenen Terrain zu Recht als bergseitig qualifiziert worden. Die
Gebäudeecken 6 und 10 mit den Koten 1'079.13 m.ü.M. und 1'078.39 m.ü.M. ab
dem gewachsenen Terrain liegen am tiefsten und gelten demnach zu Recht als
talseitig. Die Gebäudeecke 9 liegt mit Kote 1'080.23 m.ü.M. zwischen diesen
Bereichen. Die Beschwerdeführenden gehen von der Differenz der Kote der
Gebäudeecke 9 zum Durchschnitt der beiden bergseitigen Gebäudeecken 7 und 8
aus, die nur 1.0475 m betrage, während die Differenz zu den talseitigen
Gebäudeecken 6 und 10 hingegen 1.475 m ausmache. Weil die Differenz zu den
bergseitigen Gebäudeecken kleiner sei, müsse die Gebäudeecke 9 nach ihrer
Auffassung ebenfalls als bergseitig ansehen werden. Die Beschwerdeführenden
nennen allerdings keine Gründe, weshalb diese rein mathematische Sichtweise der
Beurteilung der Gemeinde, die sich nach dem Geländeverlauf richtet, vorgehen
sollte (vgl. act. C/Akten Baubewilligungsverfahren 5: Fassadenplan M._____,
Südfassade und Westfassade). Diese Ansicht der Gemeinde, der diesbezüglich ein
eigener Beurteilungs- und Ermessensspielraum zukommt, erachtet das Gericht als
vertretbar. Es erscheint zulässig und nachvollziehbar, die Gebäudeecke 9, die sich
im
Bereich
des
Gemeinschaftsraums
befindet
(vgl.
act. C/Akten
Baubewilligungsverfahren 5: Plan 1. Obergeschoss), aufgrund ihrer Lage als
talseitig zu qualifizieren. Die Gebäudehöhe beträgt an diesem Punkt 12.65 m, womit
die maximale Gebäudehöhe von 15 m eingehalten ist. Auch diese Rüge ist deshalb
nicht zu hören.
6.
Die Beschwerdeführenden rügen ferner die Dachform und die Gestaltung
(Art. 42 f. BauG und nBauG).

12 / 24
6.1.
Gemäss Art. 42 Abs. 1 Satz 1 BauG hat sich die Dachgestaltung den
ortsüblichen Formen und Materialien anzugleichen. Gemäss Art. 43 Abs. 1 BauG
sind alle baulichen Massnahmen in Bezug auf Form, Gliederung der Baumassen,
Stellung der Giebel, Wirkung von Materialien, Farbe und Terraingestaltungen so in
die landschaftliche und bauliche Umgebung einzufügen, dass eine gute
Gesamtwirkung erreicht und das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht
beeinträchtigt wird. Zudem schreibt Art. 73 Abs. 1 KRG vor, dass Siedlungen,
Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und
einzuordnen sind, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute
Gesamtwirkung entsteht.
6.2.
Auch in der Einsprache waren gestalterische Einwände gegen das
Bauvorhaben vorgebracht worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid verwies
die Gemeinde auf den ihr bei der Beurteilung der Gestaltungsqualität zukommenden
weiten Ermessensspielraum. Im fraglichen Quartier könne weder von einer
einheitlichen Dachgestaltung noch von einer einheitlichen Materialisierung
gesprochen werden, weshalb keine Rede davon sein könne, dass die beiden
Wohnhäuser mit den fünfeckigen Dächern als Fremdkörper wahrgenommen
würden. Auch die dunkle Materialisierung der Fassade könne nicht als ortsfremd
bezeichnet
werden.
Die
Gemeinde
weist
auf
den
dem
Bauvorhaben
vorausgegangenen anonymen Wettbewerb hin, der u.a. auch die architektonische
und gestalterische Qualität habe sicherstellen sollen, was nach Ansicht der
Gemeinde zweifellos erreicht worden sei. Auch könnten die beiden Gebäude nicht
als überdimensioniert bezeichnet werden, zumal im Hinblick auf eine maximale
Ausnützung gar ein grösseres Bauvorhaben zulässig gewesen wäre. Das Projekt
M._____ & L._____ nehme angemessen Rücksicht auf die umliegenden Gebäude
und die Nachbarschaft (act. B.1).
6.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, dass aus
der fünfeckigen Form der Wohngebäude Dächer mit jeweils fünf Dachflächen
resultierten. Diese seien vollkommen ortsfremd und würden deshalb Art. 42 Abs. 1
BauG verletzen. Wenn die Vorinstanz argumentiere, die fünfeckige Dachform würde
sich gestalterisch gut ins Quartier integrieren, sei dies nicht ausschlaggebend, weil
keine Formen gewählt werden dürften, die nicht ortsüblich seien. Zusätzlich
müssten hinsichtlich der Gestaltung die Vorgaben von Art. 43 Abs.1 BauG beachtet
werden. Die fünfeckige Form sei absolut aussergewöhnlich und ortsfremd und
würde nicht in die bauliche Umgebung passen, sondern als Fremdkörper
wahrgenommen.

13 / 24
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) beklagen eine willkürliche
Handhabung der gestalterischen Vorschriften. Die Dachgestaltung müsse sich den
ortsüblichen Formen und Materialien angleichen. Finde sich die fragliche Dachform
nicht im Quartier, könne ihr keine Ortsüblichkeit attestiert werden. Die Regel
bildeten dort das Satteldach und die orthogonale (Anm. des Obergerichts:
rechtwinklig zueinander stehende) Gebäudeform. Ein Gebäude mit einem
fünfeckigen Grundriss fehle gänzlich. Die Fremd- und Andersartigkeit sei evident.
Dies werde unterstrichen durch die sehr dunkle Farbgestaltung der Fassaden. Die
Gemeinde lege nicht dar, wo im Quartier Gebäude vorhanden wären, die auch nur
ansatzweise eine vergleichbare, vollflächig praktisch schwarze Erscheinung
aufweisen würden, weshalb sie in Willkür verfallen sei. Die beiden objektiv
betrachtet sehr grossen Bauten würden wie zwei unvermittelt gelandete Ufos von
einem fremden Stern das Quartier negativ prägen und einschneidend verändern.
Der Umstand, dass das Projekt siegreich aus einem Wettbewerb hervorgegangen
sei, vermöge die einschlägigen Gesetzesbestimmungen nicht auszuhebeln. Im
Übrigen seien die drei anderen Wettbewerbsbeiträge wegen erheblicher Defizite gar
nicht juriert worden. Das Projekt führe schliesslich auch im Zusammenhang mit den
massiven Abgrabungen und den einschneidenden Terrainveränderungen an
fraglicher Hanglage zu einer künstlichen und mit den massgeblichen Vorschriften
unvereinbaren Situation, der keine gute Gestaltung und Einordnung attestiert
werden könne.
6.4.
Die Gemeinde führt aus, das fünfeckige Gebäude mit der entsprechenden
Dachform sei nicht baurechtswidrig. Die Dachform sei ohne Weiters mit anderen in
Flims vorhandenen Dächern vergleichbar, z.B. mit demjenigen des vielfach
prämierten «N._____». Einziger Unterschied sei, dass die geplanten Wohnhäuser
über eine zusätzliche Dachfläche verfügten. Der Gemeinde komme bei der
gestalterischen Beurteilung ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Inwiefern die
Gestaltung der geplanten Gebäude dem BauG zuwiderlaufe, legten die
Beschwerdeführer nicht substantiiert dar. Eine Baurechtsverletzung liege nicht vor,
zumal sich das Baugrundstück in einem Gebiet befinde, das über keinen
einheitlichen Überbauungsstil verfüge. Die dunkle Fassadengestaltung sei nicht
ortsfremd. Auch die Gebäude auf den Parzellen Z.4._____, Z.5._____ und
Z.6._____ wiesen dunkle Elemente auf. Der vorausgegangene anonyme
Wettbewerb könne zutreffenderweise keine baurechtlichen Bestimmungen
aushebeln. Dennoch habe dieser das Ziel, auch die architektonische und
gestalterische Qualität sicherzustellen, zweifellos erreicht. Es müsse möglich sein,
in einer Zone, in der keine besonderen Anforderungen an die Gestaltung bestehen,
architektonisch individuelle Gebäude zu errichten, sofern sich diese gut in die

14 / 24
Umgebung einfügten. Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen an eine gute
Gestaltung im Sinne des kommunalen und kantonalen Rechts.
6.5.
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, dass im Quartier O._____ keine
einheitliche Dachgestaltung bestehe, vielmehr seien in unmittelbarer Nähe der
Parzelle Z.1._____ die unterschiedlichsten Dachformen und -materialisierungen zu
finden. Dazu führt sie Beispiele zu den Häusern auf den Parzellen Z.6._____,
Z.7._____, Z.8._____, Z.4._____, Z.9._____, Z.10._____, Z.11._____ und
Z.12._____ auf. Aufgrund der ortsbaulichen Gegebenheiten lasse sich nicht
bestimmen, welche Dachform und -materialisierung für das Quartier ortsüblich sei.
Vielmehr sei massgeblich, ob sich die fünfeckigen Dächer gut in die bestehende
Dachlandschaft integrierten. Dies habe die Gemeinde zu Recht bejaht, und auch im
Rahmen der Projektevaluation sei das Bauvorhaben deswegen gelobt worden. Das
Bauvorhaben verstosse nicht gegen Art. 42 BauG, dies umso weniger angesichts
des der Gemeinde zukommenden Beurteilungs- und Ermessensspielraums. Was
die Gestaltung angehe, habe schon der anonyme Wettbewerb eine hohe Qualität
garantiert. Die Gebäude würden sich gut in die Umgebung einfügen und wirkten
nicht als Fremdkörper. Auch die dunkle Materialisierung sei keineswegs unüblich,
wie Beispiele auf den Parzellen Z.4._____, Z.3._____, Z.13._____, Z.14._____,
Z.15._____ und Z.16._____ bestätigten. Schliesslich sei das Bauprojekt auch nicht
überdimensioniert, zumal die gemäss Zonenschema zulässigen Masse eingehalten
und die Wohnungen auf zwei Gebäude aufgeteilt seien. Wären die zulässigen
Masse vollständig ausgeschöpft worden, würde das Bauvorhaben eine wesentlich
imposantere
Wirkung
erzielen
und
sich
deutlich
negativer
auf
die
Nachbarliegenschaften
auswirken.
Das
Projekt
sei
sowohl
bezüglich
Dachgestaltung als auch der allgemeinen Anforderungen an die Gestaltung nicht zu
beanstanden und der Entscheid der Gemeinde nachvollziehbar.
6.6.
Für das Gericht ist nicht ersichtlich, inwiefern das fragliche Bauprojekt die
kommunalen und kantonalen Gestaltungsnormen verletzen sollte. Auf dem Foto
und dem Situationsplan in der Projektevaluation (act. C.2.2, S. D-1/D-15 und D-3)
ist ersichtlich, dass im fraglichen Quartier zwar zahlreiche Satteldächer vorhanden
sind, dass diesbezüglich aber keine Einheitlichkeit besteht. So weist gerade das
Dach auf der der Parzelle Z.1._____ gegenüberliegenden Parzelle Z.8._____
gemäss dem Situationsplan in der Projektevaluation (act. C.2.2, S. D-3) auch eine
einem Walm- bzw. Zeltdach ähnlich sehende Dachform auf und auch das Dach auf
der Parzelle Z.9._____ weist eine besondere, dreigliedrige Form mit zwei
Abrundungen auf. Schliesslich sind auf den Situationsplänen (act. C.2.2, S. D-1/D-
15) auch Gebäude mit Pultdächern sowie mehrere Häuser mit dunkel

15 / 24
materialisierten (Teil-)Flächen erkennbar. Die hier in Frage stehenden Gebäude
passen sich dem Gelände an, die übrigen Häuser im Quartier weisen keine
einheitliche Ausrichtung auf. Die Form des Zeltdaches (vgl. z.B. das «N._____» in
Flims [www._____.ch]) und die fünfeckige Form, die auch als Pentagon bezeichnet
wird, sind in der Architektur nicht ungewöhnlich (vgl. z.B. Waldhütte in O.1._____
[www._____]). Nicht gefolgt werden kann der Ansicht der Beschwerdeführenden,
wenn sie geltend machen, diese Formen seien ortsfremd, weil sie so im fraglichen
Quartier nicht vorkämen. Vielmehr geht es darum, dass sich Form und
Materialisierung den ortsüblichen Formen und Materialien angleichen, was dem
vorliegenden
Projekt
nicht
abgesprochen
werden
kann.
Eine
Ermessensüberschreitung der Gemeinde bzw. ein Verstoss gegen Art. 42 Abs. 1
Satz 1 BauG/nBaug liegt nicht vor. In der Projektevaluation vom _____ (act. C.2.2,
S. D-2) wurde zum Gebäude ausgeführt, dieses habe «eine klare Gliederung in
Grundriss, Schnitt und Fassade. (...) Die für die gewählte Grundrissform
nachvollziehbare Dachform mit umlaufender Traufe sowie die dunkle Holzfassade
lassen das Gebäude kleiner erscheinen. Die regelmässige Fassadeneinteilung
strahlt Ruhe aus. Der gut gewählte Übergang zwischen massivem Sockel im
Hangbereich, offenem Holzbau auf Gartenniveau und leichter Terrassierung der
beiden Gebäude bettet diese sanft im bestehenden Hang ein.» Damit ist auch nicht
zu beanstanden, dass die Gemeinde dem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung
und Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild im Sinne von Art. 43 Abs. 1
BauG/nBauG attestiert hat.
7.
Die Beschwerdeführenden kritisieren auch das Gemeinschaftsgebäude
K._____ wegen Verletzung des umweltschutzrechtlichen Vorsorgegrundsatzes.
7.1.
Das in Art. 11 Abs. 2 USG umschriebene Vorsorgeprinzip sieht vor, dass
Emissionen, unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, im Rahmen der
Vorsorge so weit zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar ist. Gemäss Art. 6 Abs. 1 der Luftreinhalte-Verordnung (LRV;
SR 814.318.142.1) sind Emissionen möglichst nahe am Ort ihrer Entstehung
möglichst vollständig zu erfassen und so abzuleiten, dass keine übermässigen
Immissionen entstehen. Übermässig sind Immissionen, die einen oder mehrere
Immissionsgrenzwerte nach Anhang 7 überschreiten (Art. 2 Abs. 5 Satz 1 LRV).
7.2.
In der Einsprache war das Gemeinschaftsgebäude wegen fehlender
Behindertengerechtigkeit
und
problematischer
Lärm-,
Rauch-
und
Geruchsimmissionen gerügt worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid hielt
die Gemeinde dem entgegen, dass das Gemeinschaftsgebäude sehr wohl
behindertengerecht ausgestaltet sei und der SIA-Norm 5500 für hindernisfreie

16 / 24
Bauten entspreche. Auch seien keine übermässigen Immissionen zu erwarten. Die
zu erwartenden Immissionen, die in erster Linie von den Bewohnenden selbst
kommen würden, entsprächen denjenigen, die in einer Wohnzone mit
Empfindlichkeitsstufe II als üblich anzusehen seien, umso mehr seien sie in der
Kernzone II mit Empfindlichkeitsstufe III zu tolerieren. Nötigenfalls könne die
Bauherrschaft mittels Hausordnung regulierend eingreifen, und bei übermässigen
Immissionen könnte die Gemeinde nachträglich autoritativ die notwendigen
Massnahmen anordnen (act. B.1).
7.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) befürchten, dass der
Gemeinschaftsraum als Partyraum verwendet würde. Sie wünschten, dass die
Gemeinde verbindliche Vorgaben zur zulässigen Nutzung, v.a. in zeitlicher Hinsicht,
machen würde.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen, das Gebäude K._____
ermögliche einer grossen Anzahl von Personen den Aufenthalt inkl. Kochen auf
einer Feuerstelle bzw. Grillanlage. Sie beanstanden, dass diesbezüglich über die
Hausordnung hinaus keine einschränkenden Bestimmungen erlassen worden
seien. Die Immissionen seien präventiv zu begrenzen, damit sie kein unzulässiges
Mass erreichten. Die Bauherrschaft habe es unterlassen, Angaben zu Art und
Grösse der Feuerstelle zu machen, und wenn sie schreibe, die Rauch- und
Geruchsimmissionen seien nicht besonders störend, verkenne sie, dass eine
Anlage nicht deshalb zulässig sei, weil sie nicht besonders störe, die
Beschwerdeführenden müssten bereits eine erhebliche Störung nicht hinnehmen.
Hier sei das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip zu beachten.
7.4.
Die Gemeinde hält fest, dass keine übermässigen Emissionen zu erwarten
seien, weil sich das Grundstück in der Kernzone II mit der Empfindlichkeitsstufe III
befinde. Allfällige Lärmimmissionen dürften in erster Linie für die Bewohnenden der
Häuser L._____ & M._____ störend sein, folglich werde sich die Problematik von
selbst regulieren, bevor es zu relevanten Störungen für die Nachbarschaft komme.
Präventive Beschränkungen anzuordnen, wäre unverhältnismässig und würde
bedeuten, dass bei jedem Sitzplatz eines Mehrfamilienhauses ein solches Regime
angeordnet werden müsste.
7.5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, die zu erwartenden Immissionen würden
selbst in einer Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe II als üblich gelten. Umso mehr
müssten sie in der Kernzone II mit Empfindlichkeitsstufe III geduldet werden. Feuer-
und Grillplätze wie der vorgesehene seien in Wohnquartieren nicht unüblich, und es
sei auch nicht zu erwarten, dass die Feuerstelle ständig im Einsatz sein werde. Die

17 / 24
Rauch- und Geruchsemissionen würden daher nicht störend ausfallen. Als
Benützerinnen bzw. Benützer komme primär die Mieterschaft in Frage,
ausschliesslich einheimische Familien mit erwerbstätigen Mitgliedern und
schulpflichtigen Kindern, weshalb keine ständige Ferienstimmung mit erhöhten
Lärmimmissionen zu erwarten sei. Etwaige Störungen würden sich auch
vorwiegend
intern
regulieren,
bevor
sie
Auswirkungen
auf
die
Nachbarliegenschaften entfalten würden. In der Zwischenzeit habe sie einen
Entwurf für die Hausordnung erarbeitet, die gewährleiste, dass die mit dem
Gemeinschaftsgebäude verbundenen Immissionen in zumutbaren Grenzen
verliefen und von der Nachbarschaft zu tolerieren seien. Angesichts dieser
Umstände habe die Gemeinde auf eine Lärmprognose verzichten können, da diese
keine neuen Erkenntnisse gebracht hätte.
7.6.
Auch diese Bedenken der Beschwerdeführenden vermögen das Gericht
nicht zu überzeugen. Die fragliche Parzelle befindet sich in der Kernzone II mit
Empfindlichkeitsstufe III (vgl. Art. 26 BauG/nBauG). Gemäss Art. 43 der
Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) gilt die Empfindlichkeitsstufe III in
Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohn-
und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen. Mässig störend
sind Betriebe, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Gewerbebetriebe
bleiben und nicht dauernd auftreten (Art. 27 Abs. 1 lit. b BauG). Treffen sich also
Bewohnende und/oder Gäste der beiden Mehrfamilienhäuser L._____ & M._____
im Pavillon oder auf dem Sitzplatz davor, um gemeinsam zu essen, zu trinken
und/oder zu schwatzen, ist zu erwarten, dass sich die entstehenden Lärm- und
Geruchsimmissionen im Rahmen des Üblichen bewegen werden. Dabei haben die
Mitbewohnenden aufeinander Rücksicht zu nehmen, was auch in Ziff. 1 des
Entwurfs für eine Hausordnung festgehalten wird (act. C.2.10, S. 1). Unterlassen
die Mietparteien demnach alles, was sich auf die Mitbewohner störend auswirken
könnte, muss auch die Nachbarschaft keine störenden Immissionen befürchten. In
Ziff. 4 der Hausordnung (Entwurf) wird das Gebot der Rücksichtnahme nochmals
explizit in Bezug auf das Grillieren festgehalten, wobei sich der Vermieter für den
Fall berechtigter Reklamationen vorbehält, das Grillieren generell zu untersagen.
Ziff. 5 der Hausordnung regelt die Hausruhe und die besondere Rücksichtnahme
auf die Nachtruhe der Mitbewohner. Auch darf die Nachbarschaft nicht durch die
Benützung von Musik- und Fernsehapparaten sowie Musikinstrumenten bei offenen
Fenstern oder Türen oder auf den Balkonen gestört werden bzw. dürfen Radio- und
Fernsehapparate oder Musikanlagen bei geschlossenen Fenstern und Türen nur
auf Zimmerlautstärke eingestellt werden. Schliesslich wird in Ziff. 16 insbesondere
die Nutzung des Gemeinschaftsraums K._____ geregelt. Demnach darf nur der

18 / 24
installierte Grill benutzt werden, auf die anderen Mieter und die Nachbarschaft ist
Rücksicht zu nehmen, die Nachtruhe (ab 22:00 Uhr) ist strikt einzuhalten und es
dürfen keine Musikanlagen im Aussenbereich aufgestellt werden.
Angesichts dieser klaren Regelung des Zusammenlebens und insbesondere des
detailliert
beschriebenen
Gebots
der
rücksichtsvollen
Nutzung
des
Gemeinschaftsraums ist das umweltschutzrechtliche Vorsorgeprinzip, wonach
Emissionen soweit möglich an der Quelle zu begrenzen sind, nicht verletzt. Dass
bei normaler Benützung des Gemeinschaftsraums mehr als mässig störende
Emissionen entstehen könnten, ist nicht zu erwarten, andernfalls müsste der
längere Aufenthalt auf (Garten-)Sitzplätzen und Balkonen allgemein eingeschränkt
und verboten werden, was dem Zweck solcher auf den Aussenraum ausgerichteten
baulichen Elementen widerspricht, nämlich sich im Freien zu treffen und
zusammenzusitzen. So wird in der Projektevaluation vom _____ (act. C.2.2, S. D-
2) zum Pavillon denn auch ausgeführt: «Die zonierten Aussenräume lassen Platz
für private und gemeinsame Nutzung nebeneinander zu. Der Pavillon ist gut
platziert, die gemeinschaftliche Nutzung vorstellbar (...).» Schliesslich ist der
Gemeinde und der Beschwerdegegnerin zuzustimmen, dass bei Problemen vorerst
die Vermieterin und dann allenfalls auch die Gemeinde nachträglich die
notwendigen Massnahmen ergreifen können.
8.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen die fehlende
Baureife und Erschliessung, mithin eine Verletzung von Art. 22 RPG.
8.1.
Voraussetzung einer Baubewilligung ist u.a., dass das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn u.a. die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Auch Art. 72 Abs. 2
KRG schreibt für die Erteilung einer Baubewilligung vor, dass das Bauland
erschlossen sein muss.
8.2.
Bereits in der Einsprache hatten sich die Beschwerdeführenden zur
Erschliessung geäussert. Im angefochtenen Einspracheentscheid wies die
Gemeinde auf das beim Verkehrsingenieur P._____ eingeholte Verkehrsgutachten
hin. Dieser klassiere die Strasse O._____ nach den VSS-Normen als
Zufahrtsstrasse, bei der Strassenparzelle Z.17._____ handle es sich um einen
Zufahrtsweg. Bei einer Zufahrtsstrasse werde ein zulässiges Verkehrsaufkommen
in der Spitzenstunde von bis zu 100 Fahrzeugen als zulässig erachtet, bei einem
Zufahrtsweg ein solches von 50 Fahrzeugen. Gemäss Gutachten würden die
betreffenden Strassen auch nach der Überbauung der Parzelle Z.1._____ den
einschlägigen technischen Anforderungen genügen. Für die Gemeinde gebe es

19 / 24
keinen Anlass, von dieser Einschätzung abzuweichen. Auch die Erschliessung der
Tiefgarage sei nicht zu beanstanden, zumal die Rampe eine Neigung von weniger
als 15 % aufweise und ein Vorplatz von mindestens 4 m vorhanden sei (act. B.1).
8.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen die
ungenügende Erschliessung bzw. das verkehrstechnische Gutachten in mehrfacher
Hinsicht. Sie kritisieren, dass in dem von der Gemeinde eingeholten
verkehrstechnischen Gutachten in Bezug auf den einspurig ausgebauten
Strassenabschnitt der Strasse O._____ von einer Ausweichmöglichkeit auf
Privatgrund die Rede sei. Eine solche müsse tatsächlich dargetan und auch
rechtlich gesichert sein, was nicht der Fall sei. Der Gutachter gebe die von ihm
zitierte VSS-Norm nicht wieder, womit das Gutachten unbrauchbar sei. Auch fehle
ein Wegrecht für einen Fussweg zwischen der Strassenparzelle Z.17._____ und der
Strasse O._____. Das Verkehrsaufkommen auf der Strasse O._____ sei alles
andere als «sehr klein», zumal es sich dabei um die einzige Verbindung zwischen
O.2._____ und O.3._____ handle. Mit dem Bauvorhaben auf der Parzelle Z.1._____
erhöhe sich die Verkehrsbelastung, was die Problematik mit dem fehlenden
Fussgängerschutz und der fehlenden Kreuzungsmöglichkeit auf grossen Teilen der
Strasse O._____ akzentuiere. Tempo 30 werde dort regelmässig nicht eingehalten.
Die von der Gemeinde erwähnten möglichen Massnahmen zur Erhöhung des
Fussgängerschutzes (markierter Streifen, Mischverkehrsfläche) seien ungenügend.
Im Bereich der Parzelle Z.1._____ fehle ein hinreichender Warteraum für die bloss
einspurige Garagenrampe, und auch der Verkehrsweg über diese Parzelle genüge
den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse nicht, zumal auch die Sicht bei der
Einmündung in die Strasse O._____ bergabwärts geradezu prekär sei. Mit der
Frage eines wirksamen Fussgängerschutzes und dem fehlenden Raum für die
Erstellung eines Trottoirs habe sich die Gemeinde gar nicht auseinandergesetzt.
Notwendig wäre aber mindestens ein Fussgängerschutz in Form eines Trottoirs.
Schliesslich verweisen die Beschwerdeführenden diesbezüglich auch auf die in der
Zwischenzeit erfolgte Auflage der Teilrevision Ortsplanung, GEP, vom _____, und
ihren dagegen eingereichten Einwand vom _____, mit dem sie die Ausscheidung
eines Fussweges auch auf der Strasse O._____, zumindest im Abschnitt zwischen
der U._____ und dem Verkehrsweg über Parzelle Z.1._____, beantragt haben.
8.4.
Die Gemeinde weist darauf hin, dass sie sich im Einspracheentscheid
eingehend mit dem Verkehrsgutachten auseinandergesetzt habe. Die Erteilung
einer Baubewilligung setze eine hinreichende, aber keine perfekte Erschliessung
voraus.
Gemäss
Verkehrsgutachten
seien
sämtliche
einschlägigen
verkehrstechnischen Anforderungen eingehalten, weshalb diesbezüglich keine

20 / 24
Anpassungen erforderlich seien. Die Realisierung des Bauvorhabens führe nicht zu
einer relevanten Verschlechterung der Verkehrssituation auf der Strasse O._____,
die Bedenken der Beschwerdeführenden seien unbegründet. Zudem sei angesichts
des geltenden Tempo 30 und der Möglichkeit, einen einseitigen Längsstreifen bzw.
eine Mischverkehrsfläche als Gehweg auszubilden, auch der Fussgängerschutz
gewährleistet. Die Errichtung eines Trottoirs sei weder notwendig noch rechtlich
vorgeschrieben. Dass ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Parzelle Z.1._____
(noch) fehle, stelle kein Hindernis für die Erteilung einer Baubewilligung dar.
8.5.
Auch die Beschwerdegegnerin verweist auf das Verkehrsgutachten. Darin
seien gemäss VSS-Norm 40 045 der Teil der Strasse O._____ und die Zufahrt in
Richtung Strassenparzelle Z.17._____ bis zur Tiefgarage auf Parzelle Z.1._____
als Zufahrtsstrasse und der Teil ab diesem Punkt als Zufahrtsweg eingestuft
worden. Eine Verkehrszählung sei nicht erforderlich, zumal es keine Anhaltspunkte
gebe, dass die vom Gutachter beigezogenen, auf dem kantonalen Verkehrsmodell
basierenden Verkehrszahlen fehlerhaft sein könnten. Zufahrtsstrassen könnten
einen oder zwei Fahrstreifen aufweisen und Gehwege seien nicht unbedingt
notwendig.
Solche
Strassen
seien
gemäss
VSS-Norm
für
einen
Spitzenstundenverkehr bis zu 100 Fahrzeugen pro Stunde geeignet. Dieser Wert
werde mit den für den ungünstigsten Fall geschätzten zusätzlichen 25-30
Fahrzeugen in der massgeblichen Spitzenstunde um ein Vielfaches unterschritten.
Falls nötig, wäre die Beschwerdegegnerin damit einverstanden, entlang der
östlichen Grenze der Parzelle Z.1._____ ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten
der Öffentlichkeit zu gewähren. Was den Zufahrtsweg betreffe, so diene ein solcher
gemäss VSS-Norm der Erschliessung von Siedlungsgebieten in der Grösse von 30
Wohneinheiten. Diese Strassen müssten nur einspurig ausgebaut sein. Sie seien
gemäss Gutachten für einen Spitzenstundenverkehr von 50 Fahrzeugen pro Stunde
geeignet. Nach der Überbauung seien dort gemäss Gutachten in der
massgebenden Spitzenstunde schätzungsweise 10-15 Fahrzeuge zu erwarten. Die
maximale Kapazität der Strasse sei damit nicht erreicht und die Erstellung eines
Schulweges auch nach der Überbauung der Parzelle Z.1._____ weiterhin möglich.
In Bezug auf die Tiefgarage zeigt die Beschwerdegegnerin auf, dass der Eingang
der Rampe so ausgestaltet sei, dass ein Auto allfälligen Gegenverkehr abseits der
Strasse abwarten könne. Auch seien die Vorgaben von Art. 51 Abs. 2 BauG
eingehalten, die Vorgaben nach dem neuen BauG seien weniger streng und somit
ebenfalls eingehalten. Der Fussgängerschutz sei gewährleistet, zumal es auch in
der Vergangenheit nicht zu Problemen gekommen sei. Die geringe Verkehrsdichte
und die geltende Geschwindigkeitsbegrenzung (Tempo 30) würden sich positiv auf
die Verkehrssicherheit auswirken. Schliesslich stellten die VSS-Normen sicher,

21 / 24
dass die technischen Anforderungen für Strassen die Verkehrssicherheit
ganzjährig, mithin auch bei winterlichen Verhältnissen gewährleiste. Eine rechtliche
Sicherstellung der Erschliessung zwischen der Strassenparzelle Z.17._____ und
der Strasse O._____, wie die Beschwerdeführenden sie verlangten, sei für die
Überbauung der Parzelle Z.1._____ nicht erforderlich.
8.6.
Bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung kann das Gericht
vollumfänglich auf das Gutachten des Verkehrsingenieurs P._____ vom _____
abstellen (act. C.2.8). Dieser stellte darin auf die massgebende VSS-Norm 40 045
«Projektierung, Grundlagen – Strassentyp: Erschliessungsstrassen» ab (vgl.
act. C.2.9) und kam zum Schluss, dass es sich bei den fraglichen
Strassenabschnitten um eine Zufahrtsstrasse (O._____ und Zufahrt nach/von der
Parzelle Z.17._____ bis zur Tiefgarage auf Parzelle Z.1._____) bzw. um einen
Zufahrtsweg (ab der Tiefgarage bis zur Parzelle Z.17._____) handelt. Er zeigte auf,
welche verkehrstechnischen Anforderungen für diese Strassentypen gelten (vgl.
Gutachten S. 3), und legte dar, dass die beiden Strassen in ihrer heutigen Form
auch
nach
Realisierung
der
Überbauung
sämtlichen
einschlägigen
verkehrstechnischen Anforderungen genügten und keinerlei Anpassungen
erforderlich seien. Dies begründete er damit, dass mit Ausnahme der Ortsdurchfahrt
flächendeckend Tempo 30 gelte, was im Falle einer Forderung nach einem
einseitigen oder als Längsstreifen bzw. Mischverkehrsfläche ausgebildeten
Gehweg dazu führe, dass die Mischverkehrsfläche problemlos als eine überaus
zweckmässige
Lösung
betrachtet
werden
könne.
Die
Forderung
der
Beschwerdeführenden, es sei zwingend ein Trottoir erforderlich, ist im Lichte dieser
Ausführungen nicht überzeugend und wird von ihnen auch nicht näher begründet.
Zudem liegt gemäss Gutachten auch nach Realisierung des Bauprojekts auf der
Parzelle Z.1._____ das zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen unterhalb
der Belastbarkeit selbst eines Zufahrtswegs, nämlich bei 25 bis 30 Fahrzeugen in
den Spitzenstunden im oberen Bereich der Strasse O._____ (anstatt maximal 100
Fahrzeuge) und von 10 bis 15 Fahrzeugen im Bereich der Parzelle Z.17._____
(anstatt maximal 50 Fahrzeuge).
Was von den Beschwerdeführenden dagegen vorgebracht wird, vermag an den
gutachterlichen Schlussfolgerungen keine Zweifel zu wecken. Insbesondere
überzeugt deren Einwand, die von der Gemeinde erwähnten möglichen
Massnahmen zur Erhöhung des Fussgängerschutzes seien ungenügend,
angesichts
der
plausiblen
Erläuterungen
des
Gutachters
(Längsstreifen,
Mischverkehrsfläche, bei allgemein geltendem Tempo 30) nicht. Sofern die
Beschwerdeführenden bestreiten, dass das Verkehrsaufkommen auf der Strasse

22 / 24
O._____ «sehr klein» sei und dies damit begründen, dass es sich um die einzige
Verbindung zwischen O.2._____ und O.3._____ handle, kann ihnen nicht gefolgt
werden. Die Hauptverbindung zwischen den beiden Dorfteilen führt über die
«Q._____»
und
die
«R._____»
(vgl.
www.google.com/maps).
Dass
Verkehrsteilnehmer in grossem Stil auf die Strasse O._____ ausweichen würden,
um von einem Dorfteil zum anderen zu gelangen, ist nicht glaubhaft dargetan und
auch nicht zu erwarten, zumal die entsprechenden Zufahrtsstrassen (die Strasse
O._____ hinunter und im Bereich der Schule bzw. S._____ und die «T._____»
wieder hinauf) teils eng sind und deren Benützung keinen Zeitgewinn bringen dürfte.
Auch die Behauptung der Beschwerdeführenden, auf dem einspurig ausgebauten
Strassenabschnitt der Strasse O._____ müssten Ausweichmöglichkeit auf
Privatgrund tatsächlich dargetan und auch rechtlich gesichert sein, wird nicht näher
begründet. Diesbezüglich zeigte der Gutachter auch mit entsprechendem
Bildmaterial auf, dass gerade im unteren, einspurig ausgebildeten Bereich der
Strasse O._____ auf private Bereiche an der Strasse ausgewichen werden kann,
so insbesondere auf den gestalteten Längsstreifen auf der Parzelle Z.1._____
(act. C.2.8, S. 3, und Anhang Photodokumentation, Bilder 5-7). Darüber hinaus ist
die Einräumung eines Wegrechts für einen Fussweg zwischen der Strassenparzelle
Z.17._____ und der Strasse O._____, wie auch die Gemeinde und die
Beschwerdegegnerin darlegen, für die Erteilung einer Baubewilligung nicht
erforderlich. Ein solches kann auch nach Realisierung der Überbauung jederzeit
eingeräumt werden, die Baubewilligung steht dem jedenfalls nicht entgegen.
Schliesslich ist auch der Einwand, der bloss einspurigen Rampe für die Einfahrt in
die Tiefgarage fehle ein hinreichender Warteraum, nicht zu hören. Bereits aus dem
Plan Erdgeschoss (act. C/Akten Baubewilligungsverfahren 5) ergibt sich, dass dem
nicht so ist, mithin zwei Fahrzeuge gut abseits der Strasse kreuzen können.
9.
Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als
unbegründet, weshalb die Beschwerden in den Verfahren VR3 25 60 und VR3 25
61 abzuweisen sind.
10.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00 festgelegt wird, und den
Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2
sowie Art. 72 Abs. 2 VRG zu gleichen Teilen zulasten der unterliegenden
Beschwerdeführenden. Da die beiden Beschwerden getrennt eingereicht und erst
während des Verfahrens vereinigt wurden, haften die Beschwerdeführenden der
beiden Verfahren nicht solidarisch (Art. 72 Abs. 2 VRG e contrario; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 19 54-59 vom 14. März 2023

23 / 24
E. 10.1; A 15 22 und 23 vom 12. April 2016 E. 4a), sondern je anteilmässig (Art. 73
Abs. 2 VRG). Solidarisch jeweils für ihren Anteil haften aber die beiden
Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 60 sowie für ihre Anteile die sechs
Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 61.
11.
Die unterliegenden Beschwerdeführenden werden zudem verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten
zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin und der Rechtsvertreter der
Beschwerdegegnerin
haben
eine
Honorarvereinbarung
(Stundenansatz
CHF 270.00) sowie eine Honorarnote über CHF 7'365.35 (24.50 h à CHF 270.00
zzgl. 3 % Spesen und 8.1 % MWST) eingereicht. Der geltend gemachte Aufwand
erweist sich als angemessen und für die Prozessführung der beiden Verfahren
erforderlich. Da die Beschwerdegegnerin vorsteuerabzugsberechtigt ist (UID-
Registernummer ____ , ist keine Mehrwertsteuer geschuldet (vgl. dazu PVG 2015
Nr. 19). Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin somit eine
Parteientschädigung von CHF 6'813.45 (exkl. MWST) zu bezahlen.
Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Verfahren VR3 25 60 und VR3 25 61 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
558.00
total
CHF
4’558.00
gehen zu 1/7 (CHF 651.15) zulasten von A._____, je solidarisch für diesen
Anteil, sowie zu 6/7 (CHF 3'906.85) zulasten von B._____, C._____,
D._____, E._____, F._____ sowie G._____, je solidarisch für diese Anteile.
4.
Der Anteil der Gerichtskosten von A._____ (CHF 651.15) wird mit dem
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet. Der Restbetrag
von CHF 2'348.85 wird ihnen zurückerstattet.
Der Anteil der Gerichtskosten von B._____, C._____, D._____, E._____,
F._____ sowie G._____ (je CHF 651.15) wird mit dem geleisteten
Kostenvorschuss von je CHF 500.00 verrechnet.
5.
A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____ sowie G._____
haben die H._____ mit total CHF 6'813.45 (exkl. MWST), d.h. mit je
CHF 973.35 (je 1/7), zu entschädigen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilungen]