gr_gerichte · R 2015 41 · 2015-10-28 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 41
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Gross 
URTEIL
vom 28. Oktober 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Eheleute A._____,
Stockwerkeigentümer auf Grundstück 4148 (Casa B._____),
bestehend aus vier Parteien,
Stockwerkeigentümer auf Grundstück 3687 (Casa C._____), 
bestehend aus fünf Parteien,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marc Tomaschett, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____ AG, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 19. September 2014 wurde ein Baugesuch der D._____ AG für die 
Erstellung eines Garni/Pensionshauses auf Parzelle 3690, E._____, Ge-
meinde X._____, publiziert. Dagegen wurde Einsprache erhoben und das 
Baugesuch wurde am 11. Februar 2015 vom Gemeindevorstand abge-
schrieben. 
2.
Am 15. Dezember 2014 reichte die D._____ AG ein ähnliches Baugesuch 
um Erstellung eines Garni/Pensionshauses auf Parzelle 3690 ein. Parzel-
le 3690 liegt in der Dorferweiterungszone (DE3) und umfasst 2‘484.13 m². 
Das Gebäude soll 1‘078.55 m² BGF konsumieren und weist daher eine 
AZ von 0. 434 auf. Die Gebäudehöhe beträgt laut Angaben im Baugesuch 
8.68 m, die Firsthöhen 12.85 m/11.29 m und die Dachneigung beträgt 
20°. Gemäss Zonenschema beträgt in der DE3 die maximale AZ 0.7, die 
maximale Gebäudehöhe 10 m, die maximale Firsthöhe 13 m. Total soll 
die Baute 14 Zimmer und 30 Gästebetten aufweisen. 
3.
Dagegen erhoben die Eheleute A._____ (Eigentümer Parzelle 565) und 
einzelne Stockwerkeigentümer auf den benachbarten Grundstücken Par-
zelle 4148 (Casa B._____) und Parzelle 3687 (Casa C._____) am 7. Ja-
nuar 2015 Einsprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. 
Sie bemängelten insbesondere, es würden zu viele Parkplätze erstellt, die 
Verkehrssicherheit sei wegen der vorgesehenen Parkierung und fehlen-
den Trottoirs beeinträchtigt, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten, es 
würden zum Teil Wohnungen statt Gästezimmer erstellt, was gegen die 
Zweitwohnungsbestimmungen verstosse. Auch die Güteranlieferung und 
Entsorgung seien nicht klar geregelt.
4.
Die Gemeinde beauftragte hiernach die Geometerin F._____, den mass-
gebenden Terrainverlauf zu ermitteln. Aufgrund von bestehenden Plänen 
(insbesondere der Terrainaufnahme im 2002) interpolierte die Geometerin 


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das ursprüngliche Terrain. Sie ging dabei von einem gleichmässig geneig-
ten Terrain aus, errechnete daraus das Geländemodell und bestimmte die 
Terrainhöhen der Gebäudeecken der projektierten Baute. Darauf wies sie 
die Projektverfasser an, das interpolierte massgebende Terrain in den 
Fassadenfluchten zu übernehmen und die Höhenangaben zu überprüfen. 
Sie stellte danach fest, dass die mittlere Gebäudehöhe mit einiger Reser-
ve unter dem zulässigen Höchstmass von 10 m liege, wobei es unerheb-
lich sei, welche Punkte als Hauptgebäudeecken verwendet würden. Be-
treffend Firsthöhe seien die Verhältnisse enger. Um eine weitere Kontrolle 
zu erhalten, sei eine zusätzliche Berechnung verlangt worden. Die Pro-
jektverfasser hätten die Fassadenabwicklungen für Abgrabungen und 
Aufschüttungen für drei Fälle berechnet. Die Ergebnisse zeigten, dass die 
Höhe des Niveaupunkts im schlechtesten Fall C (Vorbau Südfassade 
nicht berücksichtigt) 3.5 cm tiefer liege.
Das Bauprojekt halte die vorgeschriebenen Gebäude- und Firsthöhen im 
Rahmen der möglichen Ermittlungs- und Kontrollgenauigkeit ein.
5.
Den Einsprechern wurde hierzu von der Gemeinde das rechtliche Gehör 
gewährt, wovon diese am 9. März 2015 Gebrauch machten. Sie brachten 
insbesondere vor, es stimme nicht, dass das Wegtrassee im Süden von 
Parzelle 3690 und die weiteren Baulanderschliessungstrassen dem natür-
lichen Geländeverlauf angepasst worden seien. Dem widersprächen die 
Stützmauern, welche noch im Bereich von Parzelle 3687 ersichtlich seien 
und dann verdeckt entlang der Strasse im Süden von Parzelle 3690 ver-
liefen. Anhang 1.1 des Berichts F._____ zeige ein Gefälle von der Höhen-
linie 1‘300 oberhalb der westlichen Kreuzung hinunter zur Einfahrt zur be-
stehenden Tiefgarage (Höhenkurve 1‘287) und entlang der Casa C._____ 
und dem ehemaligen Schützenstand bei Höhenkurve 1290. Offensichtlich 
habe es in den Jahren um 1975 Geländeveränderungen gegeben, die 
heute noch massgebend seien. Im Bereich westlich des damaligen Werk-


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hofes hätten Abgrabungen stattgefunden, so dass die Zufahrt zum Werk-
hof von der nördlichen Strasse aus auf ca. 1‘287 m.ü.M. direkt habe erfol-
gen können. Für die Casa B._____ sei das Gelände wiederum aufge-
schüttet und nach dem Bau der Tiefgarage das Gelände zwischen Casa 
B._____ und der südlich verlaufenden Strasse eingeebnet worden. Der 
Bau der Casa B._____ sei in den Jahren 2006-2007 erfolgt. Der im Be-
richt F._____ unter Ziff. 2 angeführte Übersichtsplan zeige genau diese 
Situation. Deutlich komme die Höhenlage auf dem Situationsplan des ers-
ten, zurückgezogenen Projekts zum Ausdruck. Die Einfahrt liege auf der 
Höhenkurve 1287 m.ü.M.. Das Haus B._____ stehe erhöht und beim 
Haus 808B sei abgegraben und dann wieder aufgefüllt worden. Der Be-
richt sage sogar selbst, eine Kontrollgenauigkeit bestehe nicht. Das Ter-
rain sei während der vergangenen zehn Jahre erheblich verändert wor-
den, weswegen eine Interpolation der Geländekurve nichts bringe. Mass-
gebend sei, was vor Ablauf der letzten zehn Jahre verändert worden sei. 
Damit sei der Bau mindestens 5 m auf das Niveau des damaligen Werk-
hofes zu setzen.
6.
Am 23. März, mitgeteilt am 24. März 2015, wies der Gemeindevorstand 
die Einsprache ab und erteilte gleichentags dem Bauvorhaben die Bewil-
ligung. Im Einspracheentscheid erwog er, dass eine allfällige Zusammen-
legung mehrerer Räume in der projektierten Baute zu selbstständigen 
Wohneinheiten bewilligungsbedürftig wäre. Damit brauche man sich vor-
liegend nicht zu befassen. Die Dachwohnung sei mit einer Erstwohnungs-
verpflichtung zu bewilligen und diese sei im Grundbuch anzumerken.
Die Baupläne sähen acht Innen- und acht Aussenparkplätze vor, fünf 
mehr, als Pflichtparkplätze erforderlich wären. Art. 30 Abs. 4 BG sehe für 
die Dorfzone und die Zone für Nebenbauten vor, dass über die Pflicht-
parkplätze hinaus keine weiteren Abstellplätze erstellt werden dürften. 
Dies gelte aber nicht für die Dorferweiterungszone DE3. Der ursprüngli-


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che Terrainverlauf könne wegen der vorgängigen Baugeschichte nicht 
mehr anhand jüngerer und aktueller Terrainaufnahmen und -verhältnisse 
eruiert werden. Bereits vor 1975 seien auf Parzelle 3690 erste Gewerbe-
bauten erstellt worden. Schon damals seien Geländeeingriffe vorgenom-
men worden. Mit dem Bau des Werkhofes 1975 seien das neu gestaltete 
und das gewachsene Terrain erneut wesentlich verändert worden. Mit 
den Neubauten der letzten Jahre seien verschiedene Aufschüttungen und 
Abgrabungen einhergegangen. Die Gemeinde habe daher eine Geomete-
rin beauftragt, Angaben zum natürlichen Terrainverlauf nach IVHB zu ma-
chen. Die Gutachterin habe aufgrund ihrer Überprüfung festgestellt, das 
Projekt gemäss Publikation und Profilierung halte die vorgeschriebenen 
Gebäude- und Firsthöhen im Rahmen der möglichen Ermittlungs- und 
Kontrollgenauigkeit ein. Darauf könne abgestellt werden. Die von den 
Einsprechern erwähnten Aufschüttungen und Abgrabungen im Rahmen 
der jüngeren Neubauten könnten nicht zur Ermittlung des ursprünglichen 
Terrainverlaufes herangezogen werden, da diese nicht auf dem gewach-
senen Boden erstellt worden seien. Die Verkehrssicherheit sei durch die 
Parkierung nicht beeinträchtigt. Die Parkplätze quer zur Fahrtrichtung ent-
lang der Sammelstrasse seien so angelegt, wie sie die Baubehörde in 
den letzten Jahren stets bewilligt habe. Es seien keine Gesetzesverlet-
zungen entstanden. Das Verkehrsaufkommen auf dieser Sammelstrasse 
sei zudem verhältnismässig gering. Das Quartier sei über das bestehende 
Trottoir entlang der E._____-strasse im Norden für Fussgänger hinrei-
chend erschlossen. Ein zusätzliches Trottoir im fraglichen Strassenab-
schnitt sei nicht nötig. Gegebenenfalls könnte das Verkehrsregime 
gemäss GEP angepasst werden, sollten es die Verhältnisse erfordern. 
Ein Beseitigungsrevers betreffend die geplanten Parkplätze für eine allfäl-
lige Erstellung eines Trottoirs sei nicht nötig. 
Der genaue Betriebsablauf betreffend Warenanlieferung und Abfallent-
sorgung sei nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Entschei-


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dend sei, dass die vorgesehene Hotelnutzung zonenkonform sei und kein 
Anlass bestehe für die Annahme, der betriebliche Ablauf verstosse gegen 
baurechtliche Normen. 
Die Kosten von Fr. 5‘700.-- für das Gutachten und Fr. 1‘800.-- für die an-
waltliche Beratung würden den Einsprechern überbunden.
7.
Dagegen erhoben die Einsprecher am 23. April 2015 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten, die 
D._____ AG (Bauherrin) sei anzuweisen, die Profile stehen zu lassen 
bzw. bis zu einem rechtskräftigen Entscheid wieder aufzustellen. Der Ein-
spracheentscheid und die Baubewilligung seien aufzuheben und die Bau-
bewilligung sei zu verweigern. Eventualiter seien Einspracheentscheid 
und Baubewilligung aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur Neube-
urteilung an den Gemeindevorstand zurückzuweisen.
In Bezug auf die Lärmimmissionen und auf die Festlegung des natürlich 
gewachsenen Terrains sei im Sinne der Begründung ein Gutachten durch 
Experten erstellen zu lassen.
In der Baubewilligung und in der öffentlichen Ausschreibung sei das Ob-
jekt als "Garni/Pensionshaus" bezeichnet gewesen. Im Einspracheent-
scheid sei aber als Betreff "Bau eines Garni/Personalhauses" enthalten. 
Es seien 30 Gästebetten geplant, welche vermutlich zehn Parkplätze be-
anspruchten. Mit den Pflichtparkplätzen solle der Bedarf und die Limitie-
rung zum Schutz der Umgebung im öffentlichen Interesse festgelegt wer-
den. Bei mehr als acht Pflichtparkplätzen müsse die Hälfte unterirdisch 
erstellt werden. Die Überkapazität von 16 respektive 18 Parkplätzen wi-
derspreche den Vorgaben des Umweltschutzrechts. Bei den acht bis zehn 
vor dem Haus der Eheleute A._____ vorgesehenen Parkplätzen fehle der 
Strassenabstand zur (Sammel-) Strasse. Parkierte Fahrzeuge müssten 
rückwärts auf die Strasse ausfahren. Gemäss VSS-Normen sei dies nicht 
zulässig. Es müsse zudem ein Beseitigungsrevers betreffend Parkplätze 


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zu Gunsten einer allfälligen späteren Erstellung des Trottoirs abgeschlos-
sen werden.
Die vorgesehene Luftwärmepumpe sei eine lärmverursachende Anlage. 
Es hätte daher im Baubewilligungsverfahren eine lärmrechtliche Beurtei-
lung stattfinden müssen. Eine erstmalige Prüfung durch die Rechtsmitte-
linstanz sei ausgeschlossen und die Unterlassung der Prüfung durch die 
Vorinstanz lasse sich im Beschwerdeverfahren nicht heilen. 
Bei der Gebäudehöhe sei vom Mittel aller Hauptgebäudeecken ab ge-
wachsenem Boden bzw. bei Abgrabungen ab neugestaltetem Terrain 
auszugehen. Hier werde als Mittel der Gebäudeecken der Niveaupunkt 
(NP): -1.57 = + 1‘290.93 m.ü.M. angegeben. Im ersten Baugesuch (Sep-
tember 2014) habe dieser Punkt noch 9 cm tiefer gelegen. Entscheidend 
sei der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Im Gebiet E._____ seien 
Geländeeingriffe vorgenommen worden. Diese könnten nachvollzogen 
werden, so dass das ursprünglich gewachsene Terrain vor der eigentli-
chen Überbauung E._____ ersichtlich werde. 
Entlang der Via G._____ gebe es einen Lattenzaun, der auf einer alten 
Stützmauer stehe, was beweise, dass das Gelände von der Strasse stark 
abgefallen sei. Dem Baugesuch von 2012, mit dem sich das Verwaltungs-
gericht in R 12 107 und das Bundesgericht in 1C_646/2012 befasst hät-
ten, habe ein Situationsplan mit klaren Höhenlinien beigelegen, so wie 
sich das Gelände heute präsentiere. Der Verlauf dieser Höhenlinien zeige 
schon auf den ersten Blick, dass im Gebiet E._____ Geländeveränderun-
gen vorgenommen worden seien, welche nun wieder zu korrigieren seien.
Der Bericht F._____ gehe davon aus, dass das Wegtrassee und auch die 
weiteren Baulanderschliessungstrassen dem natürlichen Geländeverlauf 
angepasst worden seien. Der Bericht F._____ zeige ein Gefälle von der 
Höhenlinie 1‘300 m.ü.M oberhalb der westlichen Kreuzung hinunter zur 
Einfahrt zur bestehenden Tiefgarage (Höhenkurve 1‘287 m.ü.M.) und ent-
lang der Casa C._____ und dem früheren Schützenstand bei 1‘290 


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m.ü.M. Offenbar habe es 1975 Geländeveränderungen gegeben, die 
noch heute massgebend seien. Für die Casa B._____ sei das Gelände 
aufgeschüttet und nach dem Bau der Tiefgarage wiederum eingeebnet 
worden. Der Bau der Casa B._____ sei 2006/2007 erfolgt. Der im Bericht 
F._____ (Ziff. 2) angeführte Übersichtsplan zeige genau diese Situation, 
ebenfalls der Situationsplan des ersten, zurückgezogenen Projekts. Die 
Einfahrt liege auf der Höhenkote 1‘287 m.ü.M. Das Haus B._____ stehe 
erhöht und beim Haus 808B sei abgegraben und dann wieder aufgeschüt-
tet worden. Laut Bericht F._____ gebe es keine Kontrollgenauigkeit. So-
mit sei von den Verhältnissen der letzten 7-10 Jahren auszugehen. Das 
Terrain sei seitdem an verschiedenen Orten verändert worden. Deshalb 
bringe eine Interpolation der Geländekoten nichts. Die Kosten dieses Be-
richtes hätten nicht den Einsprechern, sondern der Bauherrin oder Ge-
meinde belastet werden müssen. 
8.
Am 13. Mai 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-
rin 1) die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer beantragten die Einholung eines Lärmgutachtens, 
weil durch den neuen Gastwirtschaftsbetrieb übermässige Immissionen 
entstünden. Diese Behauptung sei neu und, sollten die Beschwerdeführer 
damit durchdringen, müsste dies bei der Kosten- und Entschädigungsre-
gelung berücksichtigt werden. Die Beschwerdegegnerin 1 habe nichts 
gegen die Einholung einer Lärmexpertise durch das Gericht einzuwenden. 
Zur besseren Beurteilung wäre die Durchführung eines Augenscheins 
hilfreich, insbesondere was die Höhenproblematik anbetreffe.
Die Baubehörde habe keinen Anlass gehabt, sich mit der Lärmproblema-
tik intensiver zu befassen. Von keiner Seite seien diesbezüglich Einwände 
erhoben worden, insbesondere nicht in der Einsprache der Beschwerde-
führer im kommunalen Bewilligungsverfahren. Zum andern habe das Pro-
jekt ein Gebäude zum Gegenstand, wie es in der DE3 häufig anzutreffen 


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sei. Daran ändere nichts, dass das EG und OG als Garni/Pension genutzt 
werden solle. Solche Betriebe erzeugten erfahrungsgemäss keine weiter-
gehenden Immissionen als eine reine Wohnüberbauung. Dies gelte ins-
besondere auch für die Parkierungssituation. Ein Hotel mit 14 Zimmern 
sei zweifellos ohne lärmrechtliche Relevanz, wenn nicht immissionsträch-
tige Betriebe angegliedert seien, wie etwa ein am Abend intensiv frequen-
tiertes Restaurant oder eine Disco. Mit ihren 26.8 m² Grundfläche sei die 
Bar nicht geeignet, ein grösseres Publikum anzuziehen und diene daher 
in erster Linie den Hotelgästen und stehe in direkter Funktion zum Spei-
sesaal 1, der seinerseits bloss eine Grundfläche von 39.3 m² einnehme. 
Sollte sich nach Erstellung der Baute herausstellen, dass mit dem Betrieb 
doch Immissionen verbunden seien, bestünde für die Beschwerdegegne-
rin 1 immer noch die Möglichkeit zur Anordnung geeigneter Lärmschutz-
massnahmen wie z.B. Lärmdämmungen am Gebäude, Einschränkung der 
Betriebszeiten etc.. Gemäss BGU 1C_161-164/2013 sei ein solches stu-
fenweises Vorgehen zur Lärmbekämpfung durchaus zulässig. Die Parkie-
rung halte sich im Rahmen einer entsprechenden Wohnüberbauung. Die 
Hotelgäste verwendeten ihre Fahrzeuge zudem erfahrungsgemäss weni-
ger als ständige Bewohner, hauptsächlich zur An- und Wegfahrt. Daran 
ändere nichts, dass die Bauherrschaft fünf Parkplätze mehr plane als von 
Gesetzes wegen vorgeschrieben. Dies sei in der DE3 zulässig. Lärmmäs-
sig fielen die zusätzlichen Plätze nicht ins Gewicht. Dadurch lasse sich im 
Gegenteil Suchverkehr vermeiden. Acht Parkplätze seien ferner unterir-
disch angelegt, wozu die Bauherrschaft nicht einmal verpflichtet wäre.
Eine Wärmepumpe werde nicht eingebaut. In der DE3 betrage die maxi-
male Gebäudehöhe 10 m, die maximale Firsthöhe 13 m. Die IVHB spiele 
keine Rolle, da das Baugesetz 2003 noch nicht auf dieses Regelwerk ab-
stelle. Zudem habe das Verwaltungsgericht am 6. Januar 2015 in VGU R 
14 45 erwogen, die IVHB ändere an der Praxis des Verwaltungsgerichts 
nichts, wonach mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainveränderun-


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gen grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten seien. Damit sei 
klargestellt, dass die von den Beschwerdeführern behaupteten Terrain-
veränderungen im Zusammenhang mit der Erstellung des Werkhofes an-
fangs der Siebzigerjahre keine Rolle mehr spielen könnten und zu ver-
nachlässigen seien. Wie dem Beiblatt zum Gutachten mit dem Titel "Ur-
sprünglicher Terrainverlauf E._____ (Interpolation) und Beurteilung von 
Aufschüttungen des heutigen Terrains 1:200" zu entnehmen sei, lägen 
dieser Expertise die Terrainaufnahmen des Ingenieurbüros bzw. des 
Grundbuchgeometers zugrunde, also Ergebnisse aus der Zeit vor den 
behaupteten Veränderungen im Bereich der Casa B._____. Zwar lägen 
diese Resultate nun schon 13 Jahre - also mehr als zehn Jahre - zurück, 
trotzdem dürfe hier aber darauf abgestellt werden, behaupteten doch 
auch die Beschwerdeführer nicht, zwischen 2002 und 2005 hätten ir-
gendwelche neuen Terrainveränderungen stattgefunden. Die Gutachterin 
habe nachvollziehbar dargelegt, wie sie aufgrund einer Interpolation zur 
Bestätigung für die Tatsache gekommen sei, dass die projektierte Baute 
die Gebäude- und Firsthöhen einhalte. Eine erneute Einholung einer Ex-
pertise zum Thema Gebäudehöhe erübrige sich somit. Gutachterin 
F._____ sei absolut sachverständig, wenn es um die Ermittlung des ge-
wachsenen Terrains vor zehn Jahren gehe. Wenn schon hätten die Be-
schwerdeführer nachweisen müssen, dass ihr ein krasser Fehler unterlau-
fen sei. Es genüge nicht, wenn irgendwelche Fotodokumentationen zu-
sammengestellt und daraus Interpretationen hergeleitet würden.
9.
Die D._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) reichte keine Vernehmlassung 
ein.
10.
Am 22. Juni 2015 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-
trägen fest. Es sei kein Lärmgutachten, sondern eine Lärmprognose im 


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Sinne von Art. 36 LSV verlangt worden. Die Beschwerdeführer überlies-
sen die Durchführung eines Augenscheins dem Ermessen des Gerichts.
Die Beschwerdegegnerin 1 nehme vorweg, dass die Beschwerdegegnerin 
2 gar keinen abendlichen Betrieb von Aussen- und Innenwirtschaft plane, 
keine lauten Gäste wünsche und ihren Betrieb auf Gäste ausrichten wer-
de, die die Parkfelder nicht allzu intensiv frequentierten. Diese Annahmen 
seien wohl nicht berechtigt. Die Behauptung, lärmrechtliche Massnahmen 
erübrigten sich hier, sei rechtswidrig. Betriebszeiteneinschränkungen er-
wiesen sich als verhältnismässig. Auch die Parkplatzverlegung an eine 
weniger lärmempfindliche Lage wäre verhältnismässig. Vor mehr als zehn 
Jahren sei im Gebiet ein Werkhof gestanden. In der Folge sei das Gelän-
de so durch Aufschüttungen und Abgrabungen vorbereitet worden, dass 
es nach den Vorstellungen der damaligen Grundeigentümerin überbaut 
habe werden können. Mit Beginn der Überbauung 2006 sei die Aufschüt-
tung erfolgt. Die Bestimmung des Geländeverlaufes durch die Gutachterin 
mittels Interpolation sei unnötig, da das ursprünglich gewachsene Terrain 
ersichtlich sei. Der Gutachterin sei es nicht gelungen, den wirklichen 
Geländeverlauf darzulegen, da sie sich der Interpolation bedient habe, 
ohne dabei auf alte Aufnahmen zurückzugreifen. Die von den Beschwer-
deführern eingereichten Fotos zeigten demgegenüber klar, dass sich das 
Gelände vor zehn Jahren anders präsentiert habe als die lineare Interpo-
lation zeigen wolle. Der Nichtbeizug alter Akten müsse der Gutachterin 
vorgeworfen werden. Zudem sei F._____ Ortsplanerin der Gemeinde. Ein 
Resultat im Sinne der Gemeinde sei daher verständlich, hier aber unvoll-
ständig erfolgt und wegen der fehlenden Neutralität nicht akzeptabel.
11.
Am 3. Juli 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren An-
trägen fest. Das Pensionshaus mit Einliegerwohnung lasse keine nen-
nenswerten Immissionen erwarten. Die Auswirkungen seien nicht wesent-
lich anders als die des normalen Wohnens. Im Baueingabeformular habe 


- 12 -
sie von Anfang an einen Anschluss ans Wärmenetz vorgesehen. Dem-
entsprechend stehe betreffend Energieerzeugung weder eine Alternative 
noch eine Projektänderung zur Diskussion. Für die Höhenberechnung 
könnten nur Terrainveränderungen massgebend sein, welche in den letz-
ten zehn Jahren erfolgt seien und es spielten demzufolge die von den Be-
schwerdeführern behaupteten früheren Veränderungen keine Rolle. Laut 
H._____ AG sei die Darstellung der Beschwerdeführer betreffend früher 
erfolgte Aufschüttungen falsch. Der damalige Werkhof sei nicht auf einer 
Ebene gestanden. Das nördliche Gelände sei damals beim Bau des 
Werkhofs leicht abgetragen worden, damit die LKWs eine Zufahrt zu den 
Garagen gehabt hätten. Es stimme nicht, dass das Gelände zwischen der 
Casa B._____ und der Tiefgarage und der Strasse aufgeschüttet worden 
sei. Sowohl für das Untergeschoss der Casa B._____ als auch für die Er-
weiterung der Tiefgarage sei ein Aushub von ca. 3 m bis 3.5 m vorge-
nommen worden. Das Gelände sei nicht laufend aufgeschüttet, sondern 
laufend abgetragen worden. Soweit ersichtlich habe die Geometerin auf 
alte Geländeaufnahmen zugreifen können (Aufnahmen vom 28. Mai 
2002). Diese Geländeaufnahmen von 2002 bewiesen, dass die Interpola-
tion von Gutachterin F._____ richtig sei und dass die Zufahrt der Tiefga-
rage ausgegraben und das Gelände nicht aufgeschüttet worden sei. Die 
Behauptung der ebenen Fläche sei falsch, das Gelände im Norden sei 
abgetragen und nicht aufgefüllt worden. Das Gelände sei mit dem Bau 
der Werkhofkantine 1975 nicht so aufgeschüttet worden, wie die Be-
schwerdeführer dies behaupteten. Die Baracke sei direkt und ohne Auf-
schüttung auf das gewachsene Terrain platziert worden. Später seien 
weitere Baracken auf das gewachsene Terrain platziert worden.
12.
Am 20. Juli 2015 reichte der beschwerdeführerische Rechtsvertreter sei-
ne Honorarnote - (Zeitraum 1. September 2014 bis 20. Juli 2015; Honorar 
nach Zeitaufwand [Fr. 280/h für Marc Tomaschett und Fr. 350/h für RA 


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Markus Hollenstein; total 101.94 h bzw. Fr. 30'459.05, plus 3 % Barausla-
gen Fr. 913.75, Spesen, Auto Fr. 870.50, Mehrwertsteuer Fr. 2‘579.45]) - 
über insgesamt Fr. 34'822.75 ein. Am 23. Juli 2015 schrieb der be-
schwerdegegnerische Rechtsvertreter dazu, dass der geltend gemachte 
Betrag alle Grenzen sprenge. Der Fall sei keineswegs so schwierig ge-
wesen, als dass dafür mehr als 100 h aufzuwenden gewesen wären. Dies 
entspreche bei einem Achtstundentag nicht weniger als 12.5 Tagen. Der 
Honoraransatz von Fr. 280/h für Marc Tomaschett sei zu hoch, jener von 
RA Markus Hollenstein mit Fr. 350/h ebenfalls.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Einspracheentscheid samt Baubewil-
ligung vom 23./24. März 2015, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 
1) die Einwände der Nachbarn (Eigentümer der Parzellen 565 [Eheleute 
A._____], 4148 [Stockwerkeigentümer Casa B._____] und 3687 [Stock-
werkeigentümer Casa C._____]; nachfolgend Beschwerdeführer) gegen 
die Erstellung eines Garni/Pensionshauses auf Parzelle 3690 durch die 
Bauherrin/Eigentümerin (Beschwerdegegnerin 2) ablehnte und gleichen-
tags das Bauvorhaben bewilligte. Beschwerdethema bildet die Rechtmäs-
sigkeit des Bauprojekts, wobei die Beschwerdeführer insbesondere die 
vorgenommene Ermittlung des gewachsenen Terrains auf der Bauparzel-
le, die Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften betreffend Gebäude- 
und Firsthöhe, Bereitstellung der Pflichtparkplätze, Verkehrssicherheit der 
Liegenschaftszufahrt und allfällige Lärmimmissionen aus der gewählten 
Beheizungsanlage sowie dem Hotel-/Gäste- und Pensionsbetrieb auf Pa-


- 14 -
rzelle 3690 stark anzweifelten bzw. als baupolizeilich, verkehrs- und um-
weltrechtlich nicht bewilligungsfähig taxierten. Mit Beschwerde vom 23. 
April 2015 verlangten die Beschwerdeführer daher frist- und formgerecht 
beim dafür zuständigen Verwaltungsgericht die Aufhebung des angefoch-
tenen Einsprache- und Baubewilligungsentscheids und die Verweigerung 
der nachgesuchten Baubewilligung; eventualiter die Rückweisung der 
Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung des Bauvorhabens 
auf Parzelle 3690. Zuerst gilt es formell aber noch prozessuale Fragen zu 
klären (vgl. E.2a-b).
2. a)
Gemäss Art. 11 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs. 1; 
Untersuchungsmaxime). Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, an 
der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde 
[bzw. das Gericht] erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie [es] an Be-
gehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Laut 
Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG dienen der Behörde [dem Gericht] als Beweismit-
tel – neben dem Wissen ihrer Mitglieder – insbesondere auch Augen-
scheine. Nach Art. 21 VRG ist die Behörde [das Gericht] in der Beweis-
würdigung frei. Dasselbe gilt grundsätzlich auch für die Ermittlung des 
rechtserheblichen Sachverhalts bzw. die Beweiserhebung. In diesem Sin-
ne hält Art. 12 Abs. 2 VRG noch ausdrücklich fest, dass – sollten die Be-
weismittel [laut Art. 12 Abs. 1 lit. a-f VRG] zur Abklärung des Sachverhalts 
nicht ausreichen – die Behörden [und Gerichte] von Amtes wegen oder 
auf Antrag hin Zeugen einvernehmen können. Im konkreten Fall haben es 
die Parteien dem Gericht überlassen, ob dieses die Durchführung eines 
Augenscheins (beweisrechtlich) für sinnvoll und notwendig erachtet, um 
die sich vorliegend stellenden Rechtsfragen zuverlässig und verbindlich 
beantworten zu können. Nach Auffassung des Gerichts erübrigt sich die 
Durchführung eines Augenscheins, nachdem die (aktuellen) tatsächlichen 


- 15 -
Geländeverhältnisse vor Ort keinen entscheidenden Einfluss auf die Be-
stimmung des massgebenden (gewachsenen) Terrains haben und ein 
Augenschein auch für die Beurteilung der Lärmsituation derzeit – mangels 
bereits erstellten Garni/Pensionsbetriebs und der daraus allenfalls [erst] 
zu erwartenden Lärmimmissionen - ungeeignet ist. Die übrigen für die 
Streitentscheidung erforderlichen Gesichtspunkte können sodann aussa-
gekräftig den bereits vorhandenen Verfahrensakten entnommen werden, 
weshalb das streitberufene Gericht eben auch bei der Beweiserhebung 
auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet hat. Was die von den 
Beschwerdeführern verlangte Edition (Herausgabe) der Unterlagen und 
Akten zum ersten Baugesuch 48/14 vom 19. September 2014 (vgl. Sach-
verhalt Ziff. 1, hiervor) betrifft, so sind diese Belege einschliesslich des 
von der Beschwerdegegnerin 1 in Auftrag gegebenen Gutachtens der 
Geometerin F._____ vom 11. Januar 2015 betreffend massgebender Ter-
rainverlauf (vgl. Sachverhalt Ziff. 4, hiervor) allesamt bei den Akten des 
Beschwerdedossiers. Zusätzliche Unterlagen oder Dokumente müssen im 
Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung ebenfalls nicht ediert werden, 
weil sie die Zeit vor 2002 und nach 2005 betreffen, und daher für die Er-
mittlung des gewachsenen Terrains (praxisgemäss – s. hinten E.3a-c) von 
vorneherein keine fallrelevante Rolle gespielt hätten. Eine zusätzliche Ex-
pertise betreffend Feststellung des massgeblichen (gewachsenen) Ter-
rains drängte sich nicht auf, weil das vorliegend bestehende Gutachten 
F._____ schlüssig ist. Die durchgeführte Sachverhaltsermittlung samt zu-
gehöriger Beweiserhebung hat somit die Art. 11 und Art. 12 VRG erfüllt.
b)
Nach Art. 51 Abs. 1 VRG können mit der Beschwerde einerseits Rechts-
verletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes-
sens (lit. a), andererseits unrichtige oder unvollständige Feststellung des 
rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Weiter 
hält Art. 51 Abs. 2 VRG fest: Die Parteien können Rechtsbegehren, die 


- 16 -
sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen (sog. 
Erweiterungsverbot; inkl. Einhaltung des gesetzlichen Instanzenzugs). Im 
konkreten Fall stellt sich die Frage einer rechtswidrigen Ausdehnung des 
Beschwerdeverfahrens insbesondere in Bezug auf die nachweislich erst 
in der Replik verlangte Lärmprognose gemäss Art. 36 LSV (vgl. Sachver-
halt Ziff. 10, hiervor). Zur Lärmproblematik [inkl. Einholung Lärmgutach-
ten] wurde dort eingeräumt, dass dieser Teilaspekt im vorinstanzlichen 
Einspracheverfahren nicht explizit thematisiert worden sei; eine Beurtei-
lung der Lärmproblematik im Beschwerdeverfahren aber deswegen nicht 
ausgeschlossen sei und auch keine zusätzlichen Kosten nach sich ziehe. 
Die Beschwerdeführer irren sich aber in diesem Punkt. Die Lärmproble-
matik wurde von ihnen in der Einsprache mit keinem Wort thematisiert, 
auch nicht in Bezug auf die Parkplätze. In der Einsprache wurde lediglich 
allgemein ausgeführt, es würden zu viele Parkplätze erstellt und die Ver-
kehrssicherheit sei gefährdet, weil die Autos auf den Aussenparkplätzen 
vor dem Hoteleingang quer zur Fahrtrichtung abgestellt würden. Es stellt 
sich daher unter Berücksichtigung von Art. 51 Abs. 2 VRG die Frage, ob 
auf die Rügen betreffend Lärmproblematik überhaupt eingetreten werden 
kann. Im früheren Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den (VGU) R 12 66 vom 8. Januar 2013 E.3 wurde dazu erwogen, dass 
Beschwerdeführer, welche die Gutheissung der Einsprache und die Ab-
weisung des Baugesuchs vor der Vorinstanz beantragt hätten, dort aber 
lediglich das Fehlen der Ankerrechte und der Sicherung des gefährdeten 
Beweises moniert hätten, das Rechtsbegehren im Sinne von Art. 51 Abs. 
2 VRG unbesehen der Formulierung ihres Hauptbegehrens umfangmäs-
sig festgelegt hätten. Indem die Beschwerdeführer in der Beschwerde 
gänzlich neue Rügen (Verletzung des rechtlichen Gehörs und Verletzung 
von Ästhetikvorschriften) geltend machten, hätten sie nicht neue Tatsa-
chen vorgebracht, sondern das Rechtsbegehren unerlaubt erweitert. In-
dem sie im Beschwerdeverfahren andere Rügen als im Einspracheverfah-


- 17 -
ren vorgebracht hätten, sei das Rechtsbegehren ausgedehnt worden. Das 
Einspracheverfahren würde obsolet, würden neue Rügen von Beschwer-
deführern als neue Tatsachenbehauptungen qualifiziert. Die Vorinstanz 
hätte so keine Möglichkeit, erst im Beschwerdeverfahren vorgebrachte 
Rügen bereits bei der Beurteilung einer Einsprache respektive bei der 
Fällung eines Einspracheentscheids und dem Entscheid über ein Bauge-
such zu berücksichtigen. Selbst bei Gutheissung des Haupt- und Eventu-
albegehrens eines Einsprechers könnten so von diesem bei der Be-
schwerdeinstanz völlig neue Beschwerdegründe vorgetragen werden, 
was nicht der Sinn der Sache sein könne. Das Verwaltungsgericht trat 
daher damals mangels Legitimation nicht darauf ein.
Im Unterschied zu VGU R 12 66 tragen vorliegend die Beschwerdeführer 
zwar nicht nur und ausschliesslich neue, sondern auch bereits im Ein-
spracheverfahren geltend gemachte Beschwerdegründe vor. Neu ist hier 
(im Beschwerdeverfahren) einzig die Lärmproblematik. Diese Differenz 
zwischen VGU R 12 66 und dem vorliegenden Fall spielt aber für die Be-
urteilung der Eintretensfrage keine Rolle, wird doch hier wie dort das 
Rechtsbegehren unzulässig ausgedehnt. Es stimmt auch nicht, dass - wie 
die Beschwerdeführer vortragen – die Beschwerdegegnerin 1 aufgrund 
einer Einsprache eine umfassende Prüfung ihres Entscheids - nicht nur 
im Rahmen der erhobenen Einwände - vorzunehmen hat und die Be-
schwerdeführer somit im Beschwerdeverfahren uneingeschränkt neue 
Beschwerdegründe vortragen dürfen. Die umfassende Prüfung ist zwar 
aufgrund des Untersuchungsgrundsatzes vorzunehmen, was jedoch nicht 
bedeutet, dass ehemaligen Einsprechern respektive nachmaligen Be-
schwerdeführern im Beschwerdeverfahren das Vorbringen irgendwelcher 
neuer Beschwerdegründe erlaubt ist. Dies widerspricht Art. 51 Abs. 2 
VRG (Festlegung Prozessthema). Auf die diesbezüglichen Vorbringen der 
Beschwerdeführer (i.S. Lärmproblematik) ist demzufolge mangels Vorlie-


- 18 -
gens eines schutzwürdiges Interesses an der Aufhebung oder Änderung 
des Einspracheentscheids (vgl. Art. 50 VRG) nicht einzutreten. 
c)
Selbst wenn das Gericht aber auf die Lärmproblematik eintreten würde/ 
müsste, wäre zunächst zu entscheiden, ob Grund zur Annahme besteht, 
dass die Belastungsgrenzwerte (Planungswerte) überschritten werden 
(Art. 36 Abs. 1 der bundesrechtlichen Lärmschutz-Verordnung [LSV; SR 
814.41]). Diese Frage verlangt eine vorweggenommene Würdigung der 
Lärmsituation. Ist die Frage zu bejahen, wäre die Behörde zur Durch-
führung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens nach den Art. 36 ff. LSV 
und den Anhängen 2-7 LSV verpflichtet, ohne dass ihr insoweit noch ein 
eigener Ermessensraum zustünde. Dabei dürften keine hohen Anforde-
rungen an die Wahrscheinlichkeit einer Überschreitung der Planungswer-
te gestellt werden. Dies gilt jedenfalls im umweltrechtlichen Kontext von 
Art. 25 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG; SR 
814.01). Setzt die Erteilung der Baubewilligung eine positive Prognose 
hinsichtlich der Einhaltung der Planungswerte voraus, so sind weitere 
Ermittlungen in Form einer Lärmprognose im Sinne von Art. 25 Abs. 1 
Satzteil 2 USG und Art. 36 ff. LSV schon dann geboten, wenn eine Über-
schreitung der Planungswerte möglich erscheint, d.h. beim aktuellen 
Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BGE 137 II 30 
E.3.4; Urteil des Bundesgerichts [BGU] 1A.180/2006 vom 9. August 2007 
E.5.5). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht gegeben. Ein Klein-
hotel mit 14 Zimmern und 30 Betten (ohne Wärmepumpe) und 16 Park-
plätzen (davon acht unterirdisch) ist zweifellos ohne lärmrechtliche Rele-
vanz, wenn ihm nicht immissionsträchtige Betriebe angegliedert sind, wie 
etwa ein am Abend intensiv frequentiertes Restaurant oder eine Disko-
thek. Die Wellnessanlage kann vorliegend vernachlässigt werden, genau-
so die Bar im Erdgeschoss. Mit ihren 26.8 m2 Grundfläche ist diese nicht 
geeignet, ein grösseres Publikum anzuziehen und dient deshalb wohl in 


- 19 -
erster Linie den Hotelgästen und steht in direkter Beziehung zum Speise-
saal 1, welcher seinerseits nur eine Grundfläche von 39.3 m2 einnimmt 
(vgl. Baueingabeplan 1:200, Grundriss EG). Bei der auf der Westseite 
angegliederten Aussenfläche handelt es sich nach Angaben der Be-
schwerdegegnerin 1 nur um eine Terrasse, welche ab und zu den Gästen 
auch zur Einnahme von Getränken und Speisen dient. Die Auswirkungen 
der Parkierung halten sich für diesen Kleinbetrieb mit grösster Wahr-
scheinlichkeit im Rahmen einer entsprechenden Wohnüberbauung. Die 
Hotelgäste verwenden zudem ihre Fahrzeuge erfahrungsgemäss weniger 
als ständige Bewohner, hauptsächlich zur An- und Wegfahrt. Daran än-
dert nichts, dass die Beschwerdegegnerin 2 fünf Parkplätze mehr plant 
als von Gesetzes wegen vorgeschrieben. Dies ist zudem in der Dorferwei-
terungszone (DE3) zulässig. Lärmmässig dürften die zusätzlichen Park-
plätze des Kleinbetriebs nicht ins Gewicht fallen. Dadurch lässt sich wohl 
im Gegenteil Suchverkehr vermeiden. Acht Parkplätze sind zudem unter-
irdisch angelegt, wozu die Beschwerdegegnerin 2 nicht einmal verpflichtet 
wäre (s. nachfolgend Art. 30 und 32 BauG in E. 3a). Dem Kleinhotel fehlt 
klar das Potential eines Betriebs zur Überschreitung der Planungswerte.
Sollte sich indessen wider Erwarten nach Erstellung der Baute herausstel-
len, dass mit dem Betrieb des projektierten Garni/Pensionshauses doch 
übermässige Immissionen verbunden sind, bestünde für die Beschwerde-
gegnerin 1 immer noch die Möglichkeit zur Anordnung geeigneter Lärm-
schutzmassnahmen wie z.B. Lärmdämmungen am Gebäude, Einschrän-
kung der Betriebszeiten etc., dies insbesondere aufgrund des kommuna-
len Gastwirtschaftsgesetzes (Lescha d’Ustria [932.0] vom 12. November 
1999, in Kraft seit dem 1. Januar 2000) in Verbindung mit dem Gastwirts-
chaftsgesetz für den Kanton Graubünden (GWG; BR 945.100) vom 7. Ju-
ni 1998/1. Januar 1999. Nach Art. 3 ff. GWG sind die Gemeinden für die 
Erteilung und den Entzug der Betriebsbewilligungen für das Gastgewerbe 


- 20 -
zuständig. Gemäss Art. 7 GWG können diese Bewilligungen zum Schutz 
der Jugend oder zur Aufrechterhaltung der öffentlichen Ruhe, Ordnung 
und Sicherheit mit Auflagen verbunden werden. Gemäss Art. 9 GWG 
(Marginale: Öffnungszeiten) ist der Erlass von Vorschriften über die Dauer 
von bewilligungspflichtigen Tätigkeiten nach Art. 3 GWG Sache der Ge-
meinden. Gemäss Art. 11 GWG kann die Gemeinde Massnahmen ergrei-
fen, wie den Bewilligungsentzug, die Betriebsschliessung, kürzere Öff-
nungszeiten etc.. Nach Art. 12 Lescha d’Ustria gibt es in X._____ keine 
generelle Vorschrift über Öffnungszeiten, die Betriebe sind selber dafür 
verantwortlich, dass sie nicht stören. Nach Art. 12 Abs. 2 Lescha d’Ustria 
kann der Gemeindevorstand bei wiederholten Reklamationen Massnah-
men ergreifen.
Im Übrigen ist die Behörde – hier der Gemeindevorstand – nach der bun-
desrechtlichen Umweltschutzgesetzgebung (Art. 36 ff. LSV) zur Durch-
führung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens verpflichtet, wenn 
Grund zur Annahme besteht, dass die Belastungsgrenzwerte überschrit-
ten werden, wobei keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit 
einer Überschreitung der Belastungsgrenzwerte gestellt werden dürfen 
(vgl. die französische Fassung von Art. 36 Abs. 1 LSV ["pourraient l'-
être"], wonach die Möglichkeit einer Überschreitung genügt (vgl. auch Ur-
teil des Bundesgerichtes 1C_311/2007 vom 21. Juli 2008 E.3.6). Die Be-
schwerdegegnerin 1 hat demnach zu Recht darauf verzichtet, eine Lärm-
prognose in Auftrag zu geben. Wäre diesbezüglich – trotz Verletzung von 
Art. 51 Abs. 2 VRG (vgl. E. 2b) - auf die Beschwerde eingetreten worden, 
wäre sie materiell abzuweisen gewesen.
3. a)
Zur Ermittlung des gewachsenen Terrains auf der Bauparzelle, der Ein-
haltung der baugesetzlichen Vorschriften betreffend Gebäude- und 
Firsthöhe, Bereitstellung der Pflichtparkplätze sowie der Verkehrssicher-


- 21 -
heit der Liegenschaftszufahrt gilt es zunächst materiell die massgebenden 
Bestimmungen im Baugesetz der Gemeinde (BauG) sowie die hierzu al-
lenfalls bereits entwickelte Rechtsprechung und Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Graubünden (PVG) im Einzelnen aufzuführen:
Art. 28 Abs. 1-2 BauG – Verkehrssicherheit
1Bauliche Anlagen wie Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf 
Strassen, Wege und Plätze dürfen die Benützer der Verkehrsanlagen 
nicht gefährden.
2Die Baubehörde kann die Anpassung oder Beseitigung gefährlicher An-
lagen verfügen. Die dadurch entstehenden Kosten sind dem betroffenen 
Grundeigentümer zu vergüten.
Art. 29 Abs. 1 BauG – Zu- und Ausfahrten
1Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öf-
fentliche Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz vom mindes-
tens 5 m Länge und 3 m Breite aufweisen. Dienen sie zur Unterbringung 
von Fahrzeugen mit mehr als 5 m Länge, ist der Vorplatz entsprechend 
zu vergrössern. 
Art. 30 BauG – Pflichtparkplätze
1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzli-
chen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in nächster 
Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Ab-
stellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung 
offenzuhalten.
2Es sind bereitzustellen bei
Wohnbauten
1 Platz pro Wohnung bis 120 m2 Bruttogeschoss,
darüber 2 Plätze
Büro-/Gewerbebauten 1 Platz pro 30-100 m2 Bruttogeschossfläche, 
bezogen auf die Bedürfnisse
Verkaufslokale
1 Platz pro 15-30 m2 Ladenfläche
Pensionen/Hotels
1 Platz pro 3 Fremdenbetten
Restaurants
1 Platz pro 5 Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle)
Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der 
Pflichtparkplätze, wobei sie sich an die VSS-Normen hält.
3In der Dorfzone und in der Zone für Nebenbauten und Nebenanlagendür-
fen über die Pflichtparkplätze hinaus keine weiteren Abstellplätze erstellt 
werden. Die Behörde kann ferner in besonderen Fällen in allen Zonen die 
Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen.


- 22 -
4Die Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen werden zur Schaffung 
von Abstellplätzen oder zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage 
verpflichtet, sofern es die Verhältnisse erfordern.
Art. 32 BauG – Anordnung [Pflichtparkplätze] 
Bei mehr als acht Pflichtparkplätzen muss die Hälfte der Parkplätze unter-
irdisch oder innerhalb der Gebäude erstellt werden. 
Art. 60 BauG – Gebäude- und Firsthöhe [inkl. Neugestaltetes Terrain]
1Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen 
vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Das 
Mass der grössten Hauptgebäudeecke darf jedoch um maximal 3 m von 
der zulässigen maximalen Gebäudehöhe gemäss Zonenschema abwei-
chen. 
2Bei Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neugestalteten Terrain aus 
zu messen. Zusätzliche Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschos-
ses für Garagenzufahrten und Hauseingänge sind gestattet, sofern sie 
gesamthaft die Länge der Hauptfassade nicht überschreiten und bei der 
Hausfassade höchstens ein Drittel der Länge abgetragen wird. Wird mehr 
abgegraben, so wird die Gebäude- und Firsthöhe vom neuen Terrain aus 
gemessen. 
3Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen. 
4Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden 
Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von 
mindestens 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht. [Zzgl. Skizzen mit 
Berechnungsformeln für Gebäudehöhe; Ermittlung Niveaupunkt H und 
Firsthöhe]. 
PVG 1992 Nr. 10 – Rechtsprechung zur Ermittlung des gewachsenen 
Terrains 
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtspre-
chung eingehend mit diesem Begriff auseinandergesetzt. Nach der im 
Verwaltungsgerichtsentscheid (VGE) 473/83 vom 27. September 1983 
vertretenen Auffassung des Verwaltungsgerichtes braucht bei der Ermitt-
lung des „gewachsenen Bodens“ nicht auf die Terrainform abgestellt zu 
werden, wie sie vor urdenklicher Zeit bestanden hat. […] Der Zweck der 
Vorschrift – bei Neubauten auf das gewachsene Terrain abzustellen - lie-
ge darin, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen durch Terrain-
veränderungen zu verhindern. Bei länger zurückliegenden Terrainumge-
staltungen könne von einer Umgehung nicht die Rede sein.[…] Es sollte 
nur dann auf einen früheren Zeitpunkt abgestellt werden, wenn der Boden 
innert 10 Jahren vor dem Baugesuch in bewilligungspflichtigem Masse 
aufgeschüttet worden sei, ohne dass [zuvor] der neue Terrainverlauf in 
einem förmlichen Entscheid als künftig gewachsener Boden erklärt wor-


- 23 -
den wäre. Länger zurückliegende Terrainveränderungen seien daher 
grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten, es sei denn, es 
könnte nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen 
werden (zuletzt bestätigt mit Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] R 14 45 vom 6. Januar 2015 vgl. ferner Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_492/2010 vom 23. März 2011 E.4.2; VGU R 05 31 
vom 14. Juli 2005 E.5b und R 03 5 vom 28. August 2003 E.3b; CHRISTIAN 
MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 140).
b)
Im konkreten Fall wird von den Beschwerdeführern bezüglich der Bemes-
sung der Gebäude- und Firsthöhe bzw. des massgebenden Niveaupunk-
tes ab „gewachsenem Terrain“ geltend gemacht, man müsse auf die Si-
tuation um 1975, also der Zeit der vormaligen Erstellung des Werkhofes 
[auf heutiger Bauparzelle 3690] abstellen. Insbesondere in den Jahren 
2006/2007 mit der Erstellung der Casa B._____ [auf benachbarter Parzel-
le 4148] sei das Terrain stark verändert worden und dürfe deshalb nicht 
für die Festlegung des aktuell massgebenden Bauterrains verwendet 
werden. Die Beschwerdegegnerin 1 ist demgegenüber der Ansicht, es sei 
auf das Gutachten F._____ vom 11. Januar 2015 abzustellen. Ausgangs-
punkt der Interpolation, welche die besagte Gutachterin vorgenommen 
hat, um das massgebende Terrain festzustellen, ist der Übersichtsplan 
des Ingenieurbüros von 2002 (vgl. Gutachten F._____, Beilage 4 der Be-
schwerdegegnerin 1 [BG 1], S. 3 unten; sowie Beilage 5 BG 1 Ziff. 2 und 
Ziff. 3 bzw. insbesondere Duplik BG 1 vom 3. Juli 2015 zu Pkt. 2.1 bis 2.4, 
S. 4f., mit sachdienlichen Bemerkungen des damaligen Werkhoferstel-
lers). Im Übrigen haben die Beschwerdeführer gar noch selbst mit Schrei-
ben vom 9. März 2015 (Beilage 5 BG 1) zu diesem Übersichtsplan Stel-
lung genommen, wobei auch sie offenbar der Meinung sind, dass dieser 
Plan den Ausgangspunkt für die Terrainmessungen bzw. für die Festle-
gung der Niveaupunkte bilde. Die Gutachterin und Geometerin F._____ 
hat also gestützt auf diesen Plan von 2002 die Interpolation vorgenom-
men und dabei festgestellt, dass die mittlere Gebäudehöhe 8.63 m (laut 
Baueingabe 8.68 m) und die Firsthöhe 12.97 m (laut Baueingabe 12.85 


- 24 -
m) beträgt, wenn vom interpolierten Terrain aus gemessen wird (vgl. Bei-
lage 4 BG 1, S. 4 unten, sowie Anhang 1 mit Abbildung Terrainaufschüt-
tungen und Terrainabgrabungen 2002 und Anhang 2 mit farbig interpolier-
tem Terrainmodell [Niveaupunkte 1a/b bis 8a/b]). Diese Berechnungen 
sind als Eckwerte für die notwendigen Messungen zuverlässig und ein-
leuchtend. 
c)
Der massgebende Übersichtsplan von 2002 wurde also vor mehr als zehn 
Jahren vom Ingenieurbüro erstellt. Allerdings sind zusätzlich auch noch 
Daten der Firma I._____ AG aufgrund der aktuellen Terrainhöhe aufge-
nommen und für die Baueingabe auf Parzelle 3690 verwendet worden; 
dies entgegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Ver-
nehmlassung vom 13. Mai 2015 (vgl. Ziff. 16 d, S. 12). Diese zuletzt er-
hobenen Daten der Firma I._____ AG können somit aber auch nicht für 
die Terrainfeststellung verwendet werden. Selbst die Beschwerdeführer 
behaupten nicht, dass zwischen der Erstellung des Planes bis zu den 
Bauarbeiten an der Casa B._____ (Ausführung unbestritten 2006/2007), 
also in der hier allein massgebenden Zeitspanne von 2002 bis 2005, das 
Geländeterrain verändert worden sei. Die hierzu von den Beschwerdefüh-
rern eingereichten Pläne und Fotographien beziehen sich entweder auf 
die Zeit vor 2002 (70-er Jahre; Erstellung Werkhof) oder nach 2005 
(2006/2007; Bau MFH Casa B._____). Folglich wurde der Plan (2002) von 
der Gutachterin F._____ zu Recht als Ausgangspunkt für die Festlegung 
des massgeblichen Geländeterrains auf Bauparzelle 3690 herangezogen. 
Da aufgrund der in diesem Plan eingezeichneten Höhenlinien die Höhen 
m.ü.M. bei den massgeblichen Gebäudeecken nicht einfach so ermittelt 
werden konnten - weil sie nicht genau auf den vom Ingenieurbüro ge-
zeichneten Höhenlinien liegen, sondern dazwischen -, wurden die betref-
fenden Höhen und der Niveaupunkt, welcher für die Berechnung der 
Firsthöhe benötigt wird, durch Interpolation (Hochrechnung) bestimmt. 


- 25 -
Dieses Vorgehen ist hier sicherlich nicht zu beanstanden, ist es doch auf-
grund der 2006/2007 vorgenommenen Aufschüttungen und Abgrabungen 
nicht möglich, die massgeblichen Höhen aktuell vor Ort zu bestimmen re-
spektive auf die – aktuellen – Aufnahmen der Firma I._____ AG abzustel-
len. Dass die Gutachterin F._____ nicht fachmännisch oder gar fehlerhaft 
vorgegangen wäre, wird von den Beschwerdeführern zu Recht nicht be-
hauptet. Diese behaupten bloss, die Interpolation wäre nicht nötig gewe-
sen, weil das Terrain auch so ermittelt werden könne, was nach dem Ge-
sagten aber nicht zutrifft. Es rechtfertigt sich daher, für die Bestimmung 
der Gebäude- und Firsthöhe auf das Gutachten F._____ vom 11. Januar 
2015 abzustellen, welche für ihre Interpolation auf die Messungen und 
Fakten des Ingenieurbüros von 2002 (gültig bis 2005) und somit nur auf 
die zuverlässig feststellbaren Geländeverhältnisse vor zehn Jahren 
(2005-2015) abstellte, womit die Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts betreffend Ermittlung des „gewachsenen Terrains“ korrekt eingehal-
ten wurde. In dieser Beziehung (Niveaupunkt/Terrain-, Gebäude- und 
Firsthöhenmessungen) ist die Beschwerde vom 23. April 2015 – weil un-
begründet – somit materiell abzuweisen.
d)
Zur Frage der Anzahl (vgl. Art. 30 Abs. 1 BauG – für Pensionen/Hotels 1 
Platz pro 3 Fremdbetten) und Anordnung (Art. 32 BauG - bei mehr als 8 
PP, ½ in Tiefgarage) der erforderlichen Pflichtparkplätze bringen die Be-
schwerdeführer vor, die Aussenparkplätze seien zu verlegen, weil sie vor 
dem Hoteleingang nicht notwendig und aus Gründen der Verkehrssicher-
heit nicht haltbar seien (vgl. Art. 28/29 BauG). Eine gesetzliche Grundlage 
für ihr Begehren vermochten die Beschwerdeführer aber nicht zu nennen. 
Im Gegensatz dazu legte die Beschwerdegegnerin 1 glaubhaft und über-
zeugend dar, dass die Verkehrssicherheit (einschliesslich Zu- und Aus-
fahrt ab Parzelle 3690 via Tiefgarage) nicht beeinträchtigt wird. Im Übri-
gen gilt es festzuhalten, dass ein Grundeigentümer im Rahmen der ge-


- 26 -
setzlichen Vorgaben befugt ist, Parkplätze dort anzulegen, wo er es gerne 
möchte (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
[VGU] R 06 98 vom 27. März 2007 E.2a). Im konkreten Fall werden ak-
tenkundig insgesamt 16 und nicht 18 Parkplätze erstellt. Massgeblich ist 
diesbezüglich der Profilierungsplan und nicht – wie die Beschwerdegeg-
nerin 1 irrtümlich im angefochtenen Entscheid ausgeführt hat – der Situa-
tionsplan. Nach Art. 30 Abs. 1 BauG (1 PP auf 3 Fremdbetten) hätte die 
Bereitstellung von total 10 Pflichtparkplätzen bereits genügt. Die Bereit-
stellung von sechs zusätzlichen Parkplätzen ist vorliegend umso weniger 
ein Problem, als die Hälfte (also acht PP der total 16 PP) unterirdisch er-
stellt wird. Damit erweisen sich der Einwand der Verletzung der Verkehrs-
sicherheit bzw. irgendwelcher VSS-Normen als auch die Rüge einer all-
gemein gefährlichen Liegenschaftszufahrt bzw. illegalen Tiefgaragenaus-
fahrt als unbegründet, weshalb die Beschwerde vom 23. April 2015 auch 
unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen ist.
e)
Zum Einwand der falschen bzw. widersprüchlichen Projektbezeichnung 
(einerseits Garni/Pensionshaus auf eingereichten Bauplänen und erteilter 
Baubewilligung [vgl. Beilagen 1, 2 und 7 der BG 1] – zuvor andererseits 
aber noch Garni/ Personalhaus im Baugesuch [vgl. Beschwerde, B. Mate-
rielles, Ziff. 2 S. 3]) erscheint es dem Gericht offenkundig, dass es sich 
beim fraglichen Bauprojekt nicht um ein Personalhaus, sondern um eine 
kleine Pension/Garni mit total 14 Zimmern, 30 Gästebetten und 16 Auto-
parkplätzen handelt. Die falsche Bezeichnung des Projekts im Gesuch 
vom 15. Dezember 2014 bzw. im Einspracheentscheid vom 23. März 
2015 (Beilage 6 der BG 1, S. 2 oben) ist denn auch lediglich als ein „Ver-
schrieb“ zu werten, der keine rechtlichen Konsequenzen haben kann.
4.
Im Weiteren konnten sich die Beschwerdeführer mit der Kostenauflage im 
vorinstanzlichen Einspracheverfahren zu ihren Lasten gestützt auf Art. 96 


- 27 -
Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) in der Höhe von insgesamt Fr. 7‘500.-- (vgl. Ziff. 3 Be-
schlussdispositiv im angefochtenen Einspracheentscheid, S. 9 unten) 
nicht einverstanden erklären. Diese Kosten wurden für das Gutachten 
F._____ (Fr. 5‘700.--) und die Rechtsberatung der Gemeinde (Fr. 1‘800.--
) erhoben. Laut Art. 96 Abs. 2 KRG ist kostenpflichtig, wer den Aufwand 
durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten verursacht hat (Verur-
sacherprinzip). Die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergeben-
den Kosten sind den Einsprechenden zu überbinden, wenn die Einspra-
che abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls können die 
Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausser-
amtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet werden. 
Die von der Vorinstanz (heutige Beschwerdegegnerin 1) erhobenen Kos-
ten geben aus Sicht des streitberufenen Verwaltungsgerichts zu keinen 
Beanstandungen oder Korrekturen Anlass, weil die Beschwerdeführer 
durch ihr Verhalten (Erhebung Einsprache gegen Bauvorhaben) die Ein-
holung eines Gutachtens zur Feststellung des massgebenden Geländes 
(mit Niveauvermessung als Ausgangspunkt für die Ermittlung und Über-
prüfung der Gebäude- und Firsthöhe auf Parzelle 3690) gesetzt bzw. ver-
ursacht haben. Die Beschwerdeführer bemängelten zudem nicht die Höhe 
der erhobenen Gutachterkosten, sondern sie werfen der Gutachterin 
F._____ pauschal vor, sie sei bei der Abfassung des Gutachtens vom 11. 
Januar 2015 nicht unabhängig bzw. neutral gewesen, da sie zugleich die 
Planungs- und Bauberaterin der Beschwerdegegnerin 1 sei. Dieser Vor-
wurf der Beschwerdeführer wird indessen durch keine konkreten Indizien 
oder Anhaltspunkte beim Zustandekommen oder durch das Ergebnis des 
sorgfältig und fachkundig erstellten Gutachtens erhärtet. Allein die Tatsa-
che, dass die Beschwerdegegnerin 1 für die Erstellung des notwendig 
gewordenen Gutachtens auf ihr bekannte und bewährte Fachkräfte (Geo-
meterin F._____) abstellte, lässt noch keine berechtigte Zweifel an deren 


- 28 -
Neutralität und Unabhängigkeit des von ihr aktenkundig seriös und um-
fassend erstellten Gutachtens zu (vgl. Beilage 4 BG 1, S.2-5 mit zwei An-
hängen und vier Fassadenquerschnitten [Süd, West, Nord, Ost]) samt 
drei Varianten A-C [Gebäudegrundrisse inkl. Niveaupunkte] betreffend 
Fassadenabwicklungen). Die Kosten für die Rechtsberatung sind eben-
falls hinreichend ausgewiesen, da die Beschwerdeführer zahlreiche Ein-
wände gegen das Bauvorhaben auf Parzelle 3690 vorbrachten und deren 
Behandlung einigen Aufwand bei der Vorinstanz verursachte, wobei der 
Beizug eines fachkundigen Rechtsberaters dafür nachvollziehbar und für 
eine korrekte Behandlung der Einsprache sicherlich sinnvoll war. Die Ein-
wände gegen die vorinstanzliche Kostenüberwälzung sind folgerichtig 
haltlos.
5.
Der angefochtene Einspracheentscheid sowie die zeitgleich erteilte Bau-
bewilligung vom 23./24. März 2015 sind demzufolge in jeder Beziehung 
rechtens, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde 
vom 23. April 2015 führt (vgl. E. 2c, 3a-e und 4, hiervor), soweit darauf 
überhaupt eingetreten werden kann (vgl. E.2a-b).
6.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, 
welche unter sich solidarisch für das Ganze haften, aufzuerlegen. Eine 
aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen Be-
schwerdegegnerin 1 laut Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
4'099.--
gehen zulasten der Eheleute A._____ (1/3), den Stockwerkeigentümern 
Casa B._____ (1/3), sowie den Stockwerkeigentümern Casa C._____ 
(1/3), alle für das Ganze solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen seit 
Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 2. Novem-
ber 2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_62/2016).