gr_gerichte · A 2005 76 · 2006-02-17 · de
Nachlasssteuer

Grundstückgewinnsteuer | Gesuch

A 05 76
3. Kammer
URTEIL
vom 17. Februar 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
Die vier Geschwister … waren Miteigentümer am Grundstück Nr. 638 in der
Gemeinde …. Im Jahre 2004 wollte … seinen Anteil veräussern. Zu diesem
Zweck wurde das Grundstück Nr. 638 folgendermassen aufgeteilt: einerseits
in das neue Grundstück Nr. 870 und anderseits in das Restgrundstück Nr.
638, welches flächenmässig gerade der Miteigentumsquote von … entspricht.
In der Folge erhielt … das Restgrundstück Nr. 638 zu Alleineigentum
zugewiesen. Die übrigen Geschwister … partizipieren im Umfang ihrer
ursprünglichen Anteile - allerdings mit angepassten Quoten - als
Miteigentümer am neuen Grundstück Nr. 870. Mit Verfügungen vom 17. März
2005
veranlagte
die
Steuerverwaltung
zu
Lasten
von
…
eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 5‘509.-- und zu Lasten von … eine solche
von je Fr. 3'166.--. Die von den Steuerpflichtigen dagegen erhobene
Einsprache wies die kantonale Steuerverwaltung mit Entscheid vom 29.
August 2005 ab.
2.
Dagegen erhoben … am 29. September 2005 Rekurs an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Einspracheentscheid
und die ihm zugrunde liegenden Veranlagungsverfügungen aufzuheben. Die
Rekurrenten machen zusammengefasst geltend, durch die partielle
Realteilung habe sich wirtschaftlich und rechtlich nichts verändert.
Insbesondere
sei
kein
Grundstückgewinn
realisiert
worden.
Eine
Grundstückgewinnsteuer könne aber erst dann erhoben werden, wenn der
latente Gewinn realisiert worden sei. Aus dem angefochtenen Entscheid gehe

nicht hervor, wie die Vorinstanz den Gewinn berechnet habe, worin eine
Verletzung des rechtlichen Gehöres liege.
3.
Die Steuerverwaltung Graubünden beantragte in ihrer Vernehmlassung die
Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wiederholte sie im Wesentlichen
die schon im angefochtenen Entscheid angeführten Argumente. Sie habe in
den Veranlagungsverfügungen aufgezeigt, wie der Gewinn berechnet worden
sei.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden (StHG) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne,
die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder
eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran,
ergeben, zu besteuern (Art. 12 Abs. 1). Damit müssen die Kantone zwingend
die Veräusserung von im Miteigentum oder Gesamteigentum stehenden
Anteilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26). Von
dieser
verpflichtenden
Besteuerung
können
nur
solche
Gewinne
ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer
abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang,
Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen
Gütergemeinschaft,
bestimmte
Arten
von
Landumlegungen,
Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder
Eigenheimen; Art.12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht
nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) durch jede
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück
übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46
StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG.

2.
Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser
Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist
im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen
Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I,
9. A., § 22 N 19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des
Grundstücks gegen Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen.
Da
das
Gesetz
grundsätzlich
jeden
Eigentumswechsel
als
grundstückgewinnsteuerpflichtig betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch
ausgelöst durch Tausch, Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften,
Enteignung, Sacheinlage in eine Kapitalgesellschaft oder gemischte
Schenkung (vgl. Höhn/Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre
und Rechtsprechung).
3. a)
Vorliegend geht es um eine (partielle) Realteilung von Miteigentum. Bei der
Realteilung, der körperlichen Aufteilung eines Grundstücks, welches sich im
gemeinschaftlichen Eigentum (Mit- oder Gesamteigentum) befindet, in
mehrere neue Grundstücke, welche den bisherigen Miteigentums- oder
Gesamteigentumsanteilen wert- und flächenmässig entsprechen (Art. 651
ZGB), wird ähnlich dem Tausch die Grundstückgewinnsteuer ausgelöst. Auch
wenn jeder der bisherigen Mit- oder Gesamteigentümer nach der Teilung
wert- und flächenmässig gleich viel wie zuvor besitzt und ihm kein Geld
zufliesst, erfolgt aus steuersystematischen Gründen eine steuerliche
Abrechnung im Umfang der "Fremdquote". Eine Veräusserung wird also nur
im Umfange der "Fremdquote" angenommen, nicht dagegen hinsichtlich der
"Eigenquote", also des bisherigen Anteils des Veräusserers. Diesbezüglich
findet auch eine Unterbrechung der Besitzdauer statt (AGVE 1998, 252; gleich
die Zürcher Praxis, vgl. Richner/Frei/ Kaufmann, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 49 mit Hinweisen; StE 1993 B
42.21 Nr. 7; Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, 2.A, § 96 N 17). Letzteres folgt auch aus dem StHG, da die
Ausnahmen für den Steueraufschub dort abschliessend geregelt sind (vgl.
Zwahlen, a.a.O., Art. 12 N 61; ZBGR 85 [2004] S. 79). Die Erhebung der

Grundstückgewinnsteuer bei Realteilungen ergibt sich daher auch als
zwingende Folge des StHG.
b)
Diese Grundsätze können am folgenden, dem Aargauer Kommentar (§ 96 N
19) entnommenen Beispiel erläutert werden:
A und B sind Miteigentümer eines 2000 m2 grossen Gründstückes je zur
Hälfte. Durch Parzellierung wird das Grundstück in zwei neue Grundstücke zu
je 1000 m2 aufgeteilt. Wert- und flächenmässig besitzen sowohl A und B gleich
viel wie vor der Parzellierung. Sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich liegt
im Umfang der sog. "Fremdquote" eine steuerbare Veräusserung vor. A war
vor der Parzellierung am neuen Grundstück des B zur Hälfte beteiligt und
umgekehrt B zur Hälfte am neuen Grundstück des A. Die Realteilung bewirkt
- wie erwähnt - keinen Steueraufschub. A und B haben den Mehrwert auf je
500 m2 als Grundstückgewinn zu versteuern. Insofern ist der Mehrwert nach
herrschender Lehr und Rechtsprechung als realisierter Gewinn zu betrachten.
c)
Genauso ist die Vorinstanz auch im vorliegenden Fall vorgegangen. Sie hat
die an den Alleineigentum erhaltenden Bruder der Rekurrenten veräusserte
Fremdquote
besteuert.
Dies
ging
aus
dem
Beiblatt
zur
Veranlagungsverfügung - wenn auch nicht mit überragender Deutlichkeit -
auch hervor, wurde doch dort auf die Berechnung der anteiligen Fremdquoten
hingewiesen. Dadurch konnte die Berechnung nachvollzogen werden. So
besassen
zwei
Brüder
vor
der
Teilung
der
Parzelle
je
einen
Miteigentumsanteil von 458/2633. Dieser Anteil am Gesamtgrundstück bildete
die Fremdquote am neuen Grundstück im Alleineigentum des anderen
Bruders von 1058 m2. In Quadratmetern ausgedrückt beträgt diese Quote 184
m2, also jene Fläche, für deren Mehrwert die Besteuerung erfolgte. Die
Steuerverwaltung hat demnach das Steuerobjekt richtig ermittelt. Wenn zum
Nachvollzug der vorinstanzlichen Besteuerung auch die obige Berechnung
angestellt
werden
muss,
kann
doch
die
Begründung
in
den
Veranlagungsverfügungen als knapp genügend bezeichnet werden, ging
doch daraus hervor, für welchen Anteil die Steuer erhoben wurde. Insoweit

wurde auch der Anspruch auf das rechtliche Gehör nicht verweigert. Der
Rekurs ist infolgedessen abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer
Haftbarkeit zulasten der Rekurrenten.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
126.--
zusammen
Fr.
1'626.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von … und sind innert 30 Tagen
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.