gr_gerichte · ZK2 2013 52 · 2014-01-20 · de
StGB 137-172 Vermögen

Rechtsschutz in klaren Fällen/Ausweisungsbegehren | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Ref.:
Chur, 20. Januar 2014
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 13 52
27. Januar 2014
(Mit Urteil 4A_127/2014 vom 19. August 2014 hat das Bundesgericht die gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.)
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Pritzi
RichterInnen
Hubert und Michael Dürst
Aktuar
Hitz
In der zivilrechtlichen Berufung
der E r b e n X . _ _ _ _ _ , bestehend aus Dr. iur. A._____, Berufungskläger, und
Dr. med. dent. B._____, Berufungsklägerin, beide vertreten durch Rechtsanwalt
MLaw Andrea-Franco Stöhr, c/o Zinsli Nater Ganzoni, Via Maistra 5, 7500 St. Mo-
ritz,
gegen
den Entscheid der Einzelrichterin am Bezirksgericht Maloja vom 21. Oktober 2013,
mitgeteilt am 21. Oktober 2013, in Sachen des Berufungsklägers und der Beru-
fungsklägerin gegen die Y . _ _ _ _ _ G m b H , Berufungsbeklagte, vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Mani, Obere Gasse 24, 7002 Chur,
betreffend Ausweisungsbegehren (Rechtsschutz in klaren Fällen),
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Am 30. Juli 2008 schlossen der Rechtsvorgänger der Erben X._____ als
Vermieter und die Y._____GmbH als Mieterin einen bis zum 1. Oktober 2020 be-
fristeten Mietvertrag über die im Erdgeschoss der Liegenschaft Nr. _____ an der
C._____ in O.1_____ gelegene Halle samt Eingangsbereich und Einstellraum ab.
Als Hauptnutzungszweck wurde ein Gastronomiebetrieb und Nachtlokal verein-
bart. Die Jahresmiete beträgt Fr. 126‘000.- und ist vierteljährlich in der Höhe von
Fr. 31‘500.- im Voraus zahlbar.
B.
Am 1. November 2010 kündigten die Rechtsnachfolger der Erben X._____
den Mietvertrag mit der Y._____GmbH vom 30. Juli 2008 per 31. Mai 2011 aus
wichtigem Grund. Mit Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 26. September
2012 wurde die Rechtsgültigkeit der Kündigung bestätigt. Gegen diesen Entscheid
erhob die Y._____GmbH am 28. Januar 2013 Berufung beim Kantonsgericht von
Graubünden mit dem Begehren, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben und
festzustellen, dass die Kündigung vom 1. November 2011 nichtig beziehungswei-
se unwirksam sei (vgl. Verfahren ZK2 13 5).
C.
Mit Schreiben vom 6. Februar 2013 forderten die Erben X._____ die
Y._____GmbH auf, die ausstehenden Nebenkosten für die Periode vom 1. Januar
2011 bis zum 31. Dezember 2011 in der Höhe von Fr. 7‘044.05 innert 30 Tagen zu
bezahlen, andernfalls das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR gekündigt wer-
de.
D.
Da die Y._____GmbH der Zahlungsaufforderung vom 6. Februar 2013 nicht
nachkam, kündigten die Erben X._____ das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d
OR am 18. März 2013 per 30. April 2013. Die mittels eingeschriebener Post ver-
sandte Kündigung wurde von der Y._____GmbH nicht abgeholt.
E.
Nachdem die Y._____GmbH das Mietobjekt nicht auf den 30. April 2013 hin
verlassen hatte, reichten die Erben X._____ am 10. Juli 2013 ein Gesuch um
Ausweisung beim Bezirksgericht Maloja ein, wobei sie die folgenden Rechtsbe-
gehren stellten:
„1.
Der Gesuchsgegnerin sei richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss
Mietvertrag vom 30. Juli 2008 gemietete Halle im Erdgeschoss, samt
Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. _____,
Grundbuch O.1_____, an der C._____, O.1_____, innert 5 Tagen seit
Rechtskraft des Ausweisungsurteils des Einzelrichters, vollständig
geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzuge-
ben.

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2.
Der Gesuchsgegnerin sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen
Befehl nach Ziffer 1 Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343
Abs. 1 lit. a ZPO).
3.
Verlässt die Gesuchsgegnerin das vorerwähnte Mietobjekt nicht innert
10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils des Einzelrichters,
gereinigt und geräumt, seien die Gesuchsteller zu berechtigen – nebst
der Bestrafung nach Ziffer 2 –, auf Kosten der Gesuchsgegnerin poli-
zeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgeg-
nerin.“
F.
Mit Stellungnahme vom 26. Juli 2013 liess die Y._____GmbH beantragen,
es sei auf das Gesuch nicht einzutreten, eventualiter sei das Gesuch unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der Gesuch-
stellerin abzuweisen.
G.
In der Replik vom 30. August 2013 führten die Erben X._____ aus, dass die
Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 jeweils anstandslos bezahlt
worden seien. Die Y._____GmbH habe bis anhin die in Rechnung gestellten Ne-
benkostenabrechnungen nie moniert und stets bezahlt. Es werde daher bestritten,
dass die in Rechnung gestellten Nebenkosten nicht genügend bestimmt und damit
weder erfüllbar noch fällig gewesen seien. Es stehe fest, dass die Y._____GmbH
ihrer Pflicht zur Bezahlung der Nebenkosten nicht nachgekommen sei. Selbst
wenn die Y._____GmbH die Nebenkosten für die Heizung nicht bezahlen müsste,
seien die übrigen Nebenkosten geschuldet und nicht beglichen worden.
H.
Am 24. September 2013 hielt die Y._____GmbH in ihrer Duplik fest, dass
im Mietvertrag vom 30. Juli 2008 vereinbart worden sei, dass die Mieterin die Ne-
benkosten für Wasserverbrauch, Wasser und Kehricht zu tragen habe. Die Tra-
gung weiterer Nebenkosten sei nicht vereinbart worden. Bezüglich der Übernahme
von Heizkosten sei Ziffer 11. des Vertrages unklar. Die Bezahlung nicht vereinbar-
ter Nebenkosten durch den Mieter während einer gewissen Zeit gelte nicht als
konkludente Abrede. Der Mieter könne zu viel bezahlte Nebenkosten nach den
Bereicherungsregeln zurückverlangen und sei für die Zukunft nicht verpflichtet, die
irrtümlich bezahlten Nebenkostenpositionen als neu geschuldete Kosten zu über-
nehmen. Die Nebenkostenabrechnung könne schliesslich nicht als detailliert be-
zeichnet werden. Auf jeden Fall sei eine derartige Abrechnung nicht geeignet, das
Ausweisungsbegehren zu stützen, denn bei nicht geschuldeten Nebenkosten kön-
ne ein Zahlungsverzug gar nicht eingetreten sein. Den Beweis eines vereinbarten
Zahlungstermins für die Nebenkosten habe die Vermieterin nicht erbracht. Für die
Beurteilung des Ausweisungsgesuches fehle es sowohl an einer klaren Sach- als

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auch an einer klaren Rechtslage. Die Voraussetzungen für eine Ausweisung seien
wegen des nicht vorhandenen Zahlungsverzuges der Y._____GmbH nicht gege-
ben.
I.
Die Einzelrichterin in Zivilsachen des Bezirksgerichts Maloja erkannte mit
gleichentags mitgeteiltem Entscheid vom 21. Oktober 2013 wie folgt:
„1.
Auf das Gesuch vom 10. Juli 2013 wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 1‘500.- gehen zulasten der Gesuchsteller
und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die Gesuchsteller werden verpflichtet, die Gesuchsgegnerin mit pau-
schal CHF 2‘000.-, zuzüglich MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung).
5.
(Mitteilung).“
J.
Gegen diesen Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 21. Oktober 2013
erhoben die Erben X._____, bestehend aus Dr. iur. A._____ und Dr. med. dent.
B._____, am 29. Oktober 2013 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden
mit den folgenden Rechtsbegehren:
„1.
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 21. Oktober
2013 (Proz. Nr. 135-2013-241) aufzuheben;
2.
Der Berufungsbeklagten sei richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss
Mietvertrag vom 30. Juli 2008 gemietete Halle im Erdgeschoss, samt
Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. _____,
Grundbuch O.1_____, an der C._____, O.1_____, innert 5 Tagen seit
Rechtskraft der Berufung, vollständig geräumt und einwandfrei gerei-
nigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben;
3.
Der Berufungsbeklagten sei bei Widerhandlung gegen den richterli-
chen Befehl nach Ziffer 2 Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art.
343 Abs. 1 lit. a ZPO);
4.
Verlässt die Berufungsbeklagte das vorerwähnte Mietobjekt nicht in-
nert 10 Tagen seit Eintritt der Rechtskraft der Berufung, gereinigt und
geräumt, seien die Berufungskläger zu berechtigen – nebst der Bestra-
fung nach Ziffer 2 – auf Kosten der Berufungsbeklagten polizeiliche
Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO);
5.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorin-
stanz zurückzuweisen;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher Mehr-
wertsteuer) zulasten der Berufungsbeklagten.“
K.
In ihrer Berufungsantwort vom 11. November 2013 liess die Y._____GmbH
die Abweisung der Berufung, eventuell die Abweisung des Gesuches, unter ge-
setzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten
der Erben X._____ beantragen.

Seite 5 — 15
L.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch-
tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen ein-
gegangen.
II. Erwägungen
1.
Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 (ZPO; SR 272) sind erstinstanzliche End- und Zwischenent-
scheide mittels des ordentlichen Rechtsmittels der Berufung anfechtbar. Dies gilt
auch für die Anfechtung von Entscheiden, die im Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO ergangen sind (vgl. Thomas Sutter-
Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2. Aufl., Zürich 2013,
N. 36 zu Art. 257). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens 10‘000 Franken beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wird dieser Streitwert
nicht erreicht, steht das Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO
offen. Bei einem Ausweisungsverfahren, bei dem auch die Gültigkeit der Kündi-
gung strittig ist, bestimmt sich der Streitwert aufgrund der Miete, die für diejenige
Dauer geschuldet ist, während welcher der Mietvertrag unter der Annahme, dass
die Kündigung zu Recht angefochten wurde, zwingend weiter bestehen würde,
bevor eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte (vgl. das Urteil des
Bundesgerichts vom 18. April 2008, 4A_148/2008, E. 1). Es ist nicht ersichtlich,
dass die Berufungsbeklagte die am 18. März 2013 per 30. April 2013 ausgespro-
chene Kündigung (vgl. act. E.1/II.5) bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen
angefochten hat. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, ist vorliegend aber unab-
hängig davon von Amtes wegen vorfrageweise zu überprüfen, ob die gesetzlichen
Voraussetzungen für eine Kündigung gestützt auf Art. 257d des Obligationen-
rechts (OR; SR 220) gegeben sind. Sind diese nicht gegeben, so würde sich die
Kündigung vom 18. März 2013 als unwirksam erweisen und der Mietvertrag würde
gemäss dessen Ziffer 6. bis zum 1. Oktober 2020 weiterlaufen (vgl. act. E.1/II.1).
Unter Berücksichtigung eines jährlichen Mietzinses von Fr. 126‘000.- ist der
Streitwert von Fr. 10‘000.- zweifelsohne erreicht. Entgegen der vorinstanzlichen
Rechtsmittelbelehrung ist gegen den Entscheid vom 21. Oktober 2013 somit Beru-
fung und nicht Beschwerde zu erheben. Die Erben X._____ haben daher zu Recht
das Rechtsmittel der Berufung eingelegt.

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2. a)
Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt liquid
ist, das heisst die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder
sofort beweisbar sein (vgl. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) und – kumulativ – dass die
Rechtslage klar ist (vgl. Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht
gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (vgl. Art. 257 Abs. 3
ZPO). Die Liquidität des Sachverhalts und die Klarheit der Rechtslage müssen
somit den Vorbringen der Gegenpartei standhalten. Bringt die beklagte Partei Ein-
reden oder Einwendungen vor, welche mit den eingeschränkten Beweismitteln
nicht entkräftet werden, fehlt es am liquiden Sachverhalt. Demgegenüber vermö-
gen unsubstantiierte beziehungsweise offenkundig haltlose Schutzbehauptungen
der beklagten Partei den Rechtsschutz nicht aufzuhalten (vgl. Dieter Hofmann, in:
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl.,
Basel 2013, N. 10 zu Art. 257 ZPO; Tarkan Göksu, in: Brunner/Gasser/Schwander
[Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2011, N. 6 ff. zu
Art. 257 ZPO). Dabei ist zu beachten, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen kei-
ner Beweisstrengebeschränkung unterliegt, sondern der volle Beweis zu erbringen
ist.
b)
Klares Recht liegt vor, wenn über die Bedeutung einer Rechtsvorschrift kein
begründeter Zweifel besteht. Dies trifft zu, wenn sich die Rechtsfolge bei der An-
wendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Er-
gebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwen-
dung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wer-
tender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies namentlich
bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (vgl. BGE 138 III 123, E. 2.1.2).
Ebenfalls keine klare Rechtslage liegt vor, soweit Streit über die Auslegung von
Statuten, Verträgen oder anderen privatrechtlichen Akten besteht. Für die Ausle-
gung von privatrechtlichen Erklärungen ist wiederum die Anwendung des sich aus
Art. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ergebenden Vertrauensprinzips not-
wendig (vgl. Hans Schmid, in: Beiträge zum schweizerischen und internationalen
Zivilprozessrecht, Freiburg 1991, S. 116 f. mit Hinweisen). Die Beweislast für den
Nichtbestand von rechtshemmenden und rechtsaufhebenden Tatsachen trägt –
entgegen Art. 8 ZGB – der Gesuchsteller. Allerdings reichen offensichtlich unbe-
gründete beziehungsweise haltlose Behauptungen seitens des Gesuchgegners
nicht aus, um das Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen aufzuhalten
(vgl. ZR 2008 Nr. 13). Diesfalls darf nach den Grundsätzen der antizipierten Be-
weiswürdigung von der Abnahme der vom Gesuchsgegner angerufenen Beweis-

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mittel abgesehen werden. Allerdings ist dabei Zurückhaltung geboten, da nicht nur
das Gleichbehandlungsgebot, sondern auch das Gebot der Waffengleichheit zu
beachten sind. Dies hat zur Folge, dass im Falle des bestrittenen Sachverhalts nur
dann Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO gewährt werden kann, wenn die bestritte-
nen Tatsachen durch die sofort verfügbaren Beweismittel ohne Weiteres bewiesen
werden können. Eine eigentliche Beweiswürdigung im Sinne eines Auswählens
und Abwägens zwischen den verschiedenen Beweismitteln ist diesem Verfahren
generell verwehrt beziehungsweise dem ordentlichen oder vereinfachten Verfah-
ren vorbehalten (vgl. BGE 138 III 123, E. 2.1.1 f.; BGE 138 III 620, E. 5; Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 8. September 2011, LF110085-O/U mit
Hinweisen).
c)
Für die Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen hat der Sachver-
halt unbestritten und sofort beweisbar zu sein. Wenn allerdings über Einreden und
Einwendungen im Sinne von Bestreitungen sogleich entschieden werden kann,
vermögen diese keine Illiquidität zu erzeugen. Doch gilt dies nur für den Fall, dass
die Einwendungen offensichtlich unbegründet beziehungsweise haltlos sind. Die
liquiden Verhältnisse im Sinne von Art. 257 lit. a ZPO dürfen nicht erst durch ein
Beweisverfahren geschaffen werden, sondern müssen bereits von Anfang an vor-
liegen. Mit anderen Worten sollen die liquiden Verhältnisse durch das beigebrach-
te Beweismittel bloss noch bestätigt werden. Das Gericht muss daher zur Auffas-
sung gelangen, dass die vom Gesuchsteller behauptete Sachlage durch keine
anderen Beweismittel mehr umgestossen werden kann beziehungsweise sich der
Sachverhalt aufgrund des eingereichten Beweismittels nicht anders zugetragen
haben kann als so, wie der Gesuchsteller dies geltend macht. Hegt es diesbezüg-
lich Zweifel, ist der Sachverhalt illiquid. Dabei ist zu beachten, dass es dem or-
dentlichen beziehungsweise vereinfachten Verfahren vorbehalten ist, den einge-
reichten Beweismitteln des Gesuchstellers allfällige Beweismittel des Gesuchgeg-
ners dergestalt gegenüberzustellen, dass ein eigentliches Beweisverfahren in
Gang gesetzt wird (vgl. BGE 138 III 123, E. 2.1.1 f.; BGE 138 III 620, E. 5; Urteil
des Obergerichts des Kantons Zürich LF110085-O/U vom 8. September 2011 mit
Hinweisen).
3. a)
Unter Berücksichtigung der soeben dargelegten Rechtslage stellt sich die
Frage, ob der Sachverhalt im konkreten Fall liquid im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit.
a ZPO ist und die Kündigung gemäss Art. 257d OR gültig beziehungsweise wirk-
sam ist. Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger bringen vor, dass die Be-
rufungsbeklagte die in Rechnung gestellten Nebenkosten für das Jahr 2011 nicht
bezahlt hätte, weshalb sie das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR am

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18. März 2013 auf Ende April 2013 ausserordentlich gekündigt hätten. Die ausge-
sprochene Kündigung sei aber von der Berufungsbeklagten nicht in Empfang ge-
nommen und deshalb auch nicht angefochten worden. Sinngemäss bringen sie
damit vor, die Kündigung vom 18. März 2013 sei aufgrund der nicht bezahlten Ne-
benkosten gestützt auf Art. 257d OR gültig erfolgt. Die Berufungsbeklagte bringt
demgegenüber vor, dass die Zahlung aufgrund der nicht detaillierten Nebenkos-
tenabrechnung habe verweigert werden dürfen, da die zu bezahlenden Kosten
nicht bestimmt und damit auch nicht erfüllbar seien; sie könnten demgemäss auch
nicht fällig werden und nicht zum Anlass genommen werden, um das Mietverhält-
nis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich aufzulösen. Sie macht damit sinn-
gemäss die Unwirksamkeit der Kündigung geltend. Die Vorinstanz führt in ihrem
angefochtenen Entscheid vom 21. Oktober 2013 (vgl. act. B.1) aus, den Akten
könne entnommen werden, dass die Nebenkostenabrechnung bezüglich der Heiz-
kosten lediglich darlege, in welchem Betrag Brennstoffbezüge getätigt worden sei-
en. Weitere Angaben würden gänzlich fehlen. Diese Art der Rechnungsstellung
sei keine detaillierte Abrechnung. Die Y._____GmbH sei daher auch nicht ver-
pflichtet gewesen, die Rechnung ohne Weiteres zu bezahlen. Die Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen enthalte in Art. 8 Abs.
1 die klare Regel, dass der Mieter Anspruch auf eine detaillierte Heizkostenab-
rechnung habe. Diese soll ihm auch ermöglichen, die Berechnung der Vermieter
zu überprüfen. Unerheblich sei sodann, ob die Y._____GmbH in früheren Jahren
die Rechnung ohne Weiteres bezahlt habe. Dies bedeute keinen Verzicht auf eine
Abrechnung und Überprüfung in späteren Fällen. Weiter sei festzuhalten, dass
aufgrund der vorliegenden Akten nicht beantwortet werden könne, ob die Hei-
zungskosten der Y._____GmbH auferlegt werden dürfen, nachdem die Heizung
während den letzten zwei Wintersaisons nicht oder nicht richtig funktioniert hätte
und beiden Parteien bekannt gewesen sei, dass die Heizung hätte repariert wer-
den müssen. Insgesamt werde deutlich, dass die Abrechnung sowohl im Bereich
der Heizkosten als auch bei den Nebenkosten nicht nur als zu wenig detailliert zu
qualifizieren, sondern mit grosser Wahrscheinlichkeit auch fehlerhaft sei.
b)
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter gestützt auf
Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass
bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist
beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30
Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer

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Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Unter besonde-
ren Voraussetzungen kann der Vermieter somit das Mietverhältnis vor dem or-
dentlichen Ablauf beziehungsweise vor dem ordentlichen Kündigungstermin be-
enden. In diesem Fall spricht man von einer vorzeitigen oder ausserordentlichen
Kündigung. Die ausserordentliche Kündigung ist sowohl bei einem befristeten als
auch bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich. Das Mietrecht räumt dem
Vermieter somit wegen Zahlungsrückstandes des Mieters gemäss Art. 257d OR
die Möglichkeit zur ausserordentlichen Kündigung ein (vgl. David Lachat/Irène Spi-
rig, in: Lachat et al. [Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2011, N.
27/1.1 f., S. 537 [zit. Lachat et al.]). Eine ausserordentliche Kündigung ist hinge-
gen unwirksam, wenn die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen einer
ausserordentlichen Kündigung nicht erfüllt sind. Die unwirksame Kündigung ist
dann – gleich wie die nichtige – für alle Betroffenen unbeachtlich. Die Unwirksam-
keit kann jederzeit – auch erst im Ausweisungsverfahren – geltend gemacht wer-
den. Der Empfänger der Kündigung muss nichts unternehmen, also die unwirksa-
me Kündigung auch nicht gestützt auf Art. 271 OR und Art. 271a OR anfechten.
Der Richter hat von Amtes wegen zumindest vorfrageweise zu prüfen, ob eine
Kündigung mängelfrei, also wirksam ist. Diese unabdingbare Prüfung durch den
Richter ist nur dann sinnvoll, wenn der Richter die Unwirksamkeit der Kündigung
in seinem Urteil auch von Amtes wegen zu beachten hat (vgl. dazu: Das Schwei-
zerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2008, N. 29 zu Art. 266l-
266o, S. 477 f. und David Lachat/Irène Spirig, in: Lachat et al., a.a.O., N. 27/1.4,
S. 537).
c)
Ein Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR liegt vor, wenn die Miet-
partei mit der Bezahlung des Mietzinses oder auch nur mit der Bezahlung von Ne-
benkosten im Rückstand ist. Die Forderung des Vermieters muss hingegen fällig
sein. In Bezug auf die Nebenkosten tritt keine Fälligkeit ein, wenn keine detaillierte
Abrechnung vorliegt oder wenn es dem Mieter verwehrt war, Einsicht in die Belege
zu nehmen. Der Mieter kann somit die Bezahlung der Nebenkostenforderung ver-
weigern, solange der Vermieter keine detaillierte Abrechnung vorlegt oder das
Einsichtsrecht verweigert. In einem solchen Fall sind die Nebenkosten nämlich
weder ausgewiesen noch fällig; der Mieter befindet sich diesfalls nicht im Verzug
(vgl. David Lachat/Andreas Béguin, in: Lachat et al., a.a.O., N. 14/8.1, S. 255 f.).
Ausserdem kann erst von einem Zahlungsverzug gesprochen werden, wenn die
Nachzahlung nicht innert angemessener Frist erfolgt (vgl. David Lachat/Irène Spi-
rig, in: Lachat et al., a.a.O., N. 27/2.2.1 f, S. 540). Bevor vorliegend überhaupt
über einen Zahlungsrückstand der Berufungsbeklagten zu befinden ist, ist vorab in

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einem ersten Schritt zu prüfen, ob die von der Berufungsklägerin und dem Beru-
fungskläger in der Abrechnung vom 26. November 2012 (vgl. act. E.1/II.2) aufge-
listeten Nebenkosten fällig sind.
d)
Vorliegend ist unbestritten, dass die Nebenkosten in der Höhe von
Fr. 7‘044.05 für den Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2011
von der Berufungsbeklagten nicht bezahlt wurden. Wie soeben ausgeführt, bedarf
es für die Fälligkeit der Nebenkosten einer detaillierten Abrechnung. Die Heizkos-
tenabrechnung muss mindestens folgende Angaben enthalten: Eine Aufzählung
der in Rechnung gestellten Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Abwasser,
Hauswartungskosten etc.) jeweils mit dem entsprechenden Betrag; das Total der
Nebenkosten; den Verteilschlüssel der Nebenkosten unter die Mietparteien; der
gesamthaft vom Mieter für die betreffende Periode geschuldete Betrag; der ge-
samte Betrag der vom Mieter geleisteten Akontozahlungen und der verbleibende
Saldo. Wenn die Heizkostenabrechnung nicht detailliert ist, muss sie den Hinweis
enthalten, dass der Mieter gestützt auf Art. 8 Abs. 1 der Verordnung über die Mie-
te und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221. 213.11) eine
detaillierte Abrechnung verlangen kann. Grundsätzlich darf die Nebenkostenab-
rechnung aber nur Positionen enthalten, die im Vertrag ausdrücklich als vom Mie-
ter zu tragende Nebenkosten bezeichnet sind (vgl. David Lachat/Andreas Béguin,
in: Lachat et al., a.a.O., N. 14/5.3 und N. 14/5.5, S. 248).
e)
Gemäss Ziffer 11. des Mietvertrages vom 30. Juli 2008 (vgl. act. E.1/II.1)
wird in der Heizperiode ein Akonto für Nebenkosten in Rechnung gestellt. Die de-
finitive Abrechnung erfolgt am Ende der Heizperiode. In Ziffer 12. wird festgehal-
ten, dass Kosten und Gebühren für Wasserverbrauch, Abwasser und Kehricht zu
Lasten der Mieterin gehen. Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die Periode
vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 (vgl. act. E.1/II.2) weist einerseits
Heizkosten in der Höhe von total Fr. 20‘386.90 aus, wovon Fr. 3‘806.40 zu Lasten
der Berufungsbeklagten gehen. Die Heizkosten setzen sich aus Brennstoffbezü-
gen in der Höhe von Fr. 19‘768.00 und Kosten für den Kaminfeger von total Fr.
618.90 zusammen. Andererseits werden Nebenkosten in der Höhe von total Fr.
19‘178.40 aufgelistet, wovon Fr. 3‘017.40 zu Lasten der Berufungsbeklagten ge-
hen. Die Nebenkosten setzen sich aus Strom Allgemein (Fr. 1‘749.45), Wasser,
Kanalisation, Kehricht (insgesamt Fr. 11‘476.50), Versicherungen (Fr. 4‘803.85)
und aus dem Feuerungsservice (Fr. 1‘148.60) zusammen. Hinzukommen Verwal-
tungskosten in der Höhe von Fr. 220.25. Sowohl die Vorinstanz als auch die Beru-
fungsbeklagte bringen nun zu Recht vor, dass diese Nebenkostenabrechnung
nicht als detailliert bezeichnet werden kann. Bezüglich der Heizkosten kann nebst

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den Kosten für den Kaminfeger nur entnommen werden, dass für Fr. 19‘768.-
Brennstoff bezogen wurde. Weitere Angaben fehlen gänzlich. Es geht weder her-
vor, wann zu welchem Preis wie grosse Brennstoffbezüge erfolgt sind, noch wie
hoch der Brennstoffverbrauch im Jahre 2011 war und welche Brennstoffvorräte zu
Beginn und am Ende der Heizperiode noch vorhanden gewesen sind. Des Weite-
ren gehen die Kosten für die Warmwasseraufbereitung aus der Abrechnung vom
26. November 2012 nicht hervor. Da somit keine detaillierte Heizkostenabrech-
nung vorliegt, hätte die Abrechnung vom 26. November 2012 (vgl. act. E.1/II.2)
den ausdrücklichen Hinweis von Art. 8 Abs. 1 VMWG enthalten müssen, wonach
die Berufungsbeklagte eine detaillierte Abrechnung verlangen kann. Dieser Hin-
weis fehlt auf der Abrechnung vom 26. November 2012 gänzlich. Wie die Vorin-
stanz ebenfalls zu Recht ausführt, ist es ohnehin nicht klar, ob der Berufungsbe-
klagten überhaupt Heizkosten für das Jahr 2011 in der Höhe von Fr. 3‘806.40 in
Rechnung gestellt werden dürfen, da es gemäss dem Schreiben der Alfred M.
Riederer AG vom 10. Juni 2013 (vgl. act. E.1/III.1) an der Heizungsanlage an der
C._____ sowohl im Winter 2010 als auch im Winter 2011 zu Heizungsstörungen
und sogar zu Ausfällen gekommen ist. Der blosse Einwand der Berufungsklägerin
und des Berufungsklägers, wonach die Berufungsbeklagte in diesem Fall eine
Frist zur Mängelbehebung hätte ansetzen können, was sie aber nicht getan habe,
weshalb diese Tatsache gegen die Ausführungen der Berufungsbeklagten spre-
chen würde, vermag den Einwand der nicht (ordnungsgemäss) funktionierenden
Heizung nicht zu widerlegen. Der Schluss der Vorinstanz, es würde deshalb sogar
eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung vorliegen, erweist sich damit zumindest
nicht zum vornherein als falsch. Jedenfalls blieb der Nachweis, dass die in Rech-
nung gestellten Heizkosten auch effektiv angefallen sind, unabhängig von der
Frage einer korrekten Heizkostenabrechnung, aus. Schliesslich stellt sich die Fra-
ge, ob die Berufungsbeklagte überhaupt zur Bezahlung des Stroms, der Versiche-
rungen, des Feuerungsservice und der Verwaltungskosten verpflichtet werden
kann, da die Übernahme dieser Kosten in Ziffer 12. des Mietvertrages vom 30. Juli
2008 (vgl. act. E.1/II.1) nicht statuiert wurde. Die Berufungsklägerin und der Beru-
fungskläger können aus dem Umstand, dass die Berufungsbeklagte bis anhin die
Nebenkostenabrechnungen in früheren Jahren jeweils stets bezahlt hat, nicht auf
eine Anerkennung der entsprechenden Nebenkosten aus konkludentem Verhalten
schliessen. Die Bezahlung von mietrechtlich nicht ausgeschiedenen Nebenkosten
während mehrerer Jahre bedeutet keine Anerkennung (vgl. David Lachat/Andreas
Béguin, in: Lachat et al., a.a.O., N. 14/1.7, S. 239).

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f)
Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger bringen weiter vor, dass
sich der in Art. 8 Abs. 1 VMWG geforderte ausdrückliche Hinweis einzig auf die
Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten beziehen würde. Dies würde be-
deuten, dass die in Rechnung gestellten Nebenkosten für Wasser, Kanalisation
und Kehricht von der Berufungsbeklagten auch ohne Hinweis von Art. 8 Abs. 1
VMWG fällig und geschuldet seien. Dieser Sachverhalt sei aufgrund der Akten
sofort beweisbar, weshalb sich die Rechtslage als klar erweisen würde. Da die
Berufungsbeklagte diese fälligen Nebenkosten nicht bezahlt habe, hätte die Vorin-
stanz das Gesuch um Ausweisung gutheissen müssen. Es ist in der Tat so, dass
das Erfordernis einer detaillierten Abrechnung gemäss dem Wortlaut von Art. 8
Abs. 1 VMWG nur für die Heizkostenrechnung gilt, womit andere Nebenkosten
grundsätzlich nicht erfasst werden (vgl. dazu auch Peter Higi, in: Kommentar zum
Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2B, Die Miete,
Art. 253-265 OR, Zürich 1994, N. 36 zu Art. 257a-257b; David Lachat/Andreas
Béguin, in: Lachat et al., a.a.O., N. 14/5.3, S. 249). Deren Bezahlung darf nur ver-
weigert werden, wenn der Mieterin trotz eines entsprechenden Begehrens die Ein-
sicht in die Belege verwehrt worden ist (vgl. Peter Higi, a.a.O., N. 29 und 33 zu
Art. 257a-257b OR). Es ist vorliegend weder aktenkundig noch auch nur behaup-
tet, dass die Berufungsbeklagte ein solches Begehren gestellt hat, so dass die
Fälligkeit der in Rechnung gestellten Nebenkosten für Wasser, Kanalisation und
Kehricht und damit auch der Zahlungsrückstand der Berufungsbeklagten
grundsätzlich ausgewiesen wären. Es fehlt jedoch auch an dieser Stelle der
Nachweis, dass die in Rechnung gestellten Kosten für Wasser, Kanalisation und
Kehricht tatsächlich angefallen sind, womit der Bestand dieser Nebenkostenforde-
rung und damit eine notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündi-
gung gemäss Art. 257d OR unbewiesen blieb.
g)
Insgesamt ist festzuhalten, dass aufgrund der festgestellten Mängel bei der
Heizkostenabrechnung und der insgesamt unbewiesen gebliebenen Höhe der in
Rechnung gestellten Nebenkosten, die Wirksamkeit der Kündigung vom 18. März
2013 (vgl. act. E.1/II.5), unabhängig davon, ob die Kündigung der Berufungsbe-
klagten rechtswirksam zugestellt wurde und von ihr überhaupt angefochten wer-
den konnte, fraglich ist. Da der Nachweis einer wirksamen Kündigung gemäss Art.
257d OR von der Berufungsklägerin und vom Berufungskläger aufgrund des so-
eben Ausgeführten nicht erbracht wurde, liegt weder eine klare Sach- noch
Rechtslage gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO vor, womit ihnen kein Rechtsschutz in
klaren Fällen gewährt werden und demzufolge keine Ausweisung erfolgen kann.
Die Vorinstanz ist daher zu Recht nicht auf das Gesuch um Ausweisung eingetre-

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ten. Die Berufung erweist sich folgedessen insgesamt als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Prozesskosten, die sich aus
den Gerichtskosten und der Parteientschädigung zusammensetzen, zu Lasten der
unterliegenden Partei (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 95 Abs. 1
ZPO).
a)
Gemäss Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren
(VGZ; BR 320.210) erhebt das Kantonsgericht in Berufungsverfahren eine Ent-
scheidgebühr von 1‘000 bis 30‘000 Franken. Vorliegend wird die Entscheidgebühr
auf Fr. 2‘000.- festgesetzt. Diese geht vollumfänglich zu Lasten der Berufungsklä-
gerin und des Berufungsklägers und wird mit dem am 4. November 2013 geleiste-
ten Kostenvorschuss verrechnet.
b)
Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger sind ausserdem zur Leis-
tung einer ausseramtlichen Entschädigung an die Berufungsbeklagte zu verpflich-
ten. Der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin und des Berufungsklägers macht
mit Honorarnote vom 14. November 2013 (vgl. act. D.6) einen Aufwand von 11.25
Stunden zu einem Stundenansatz von Fr. 240.- geltend. Hinzu kommen Auslagen
für Porto, Fotokopien und Telefon/Fax/Mail. Für das Studium der Literatur und Ju-
dikatur und für die Abfassung der Berufungsantwort wird ein Aufwand von drei
Stunden geltend gemacht. Dieser Aufwand erscheint dem Kantonsgericht als zu
hoch, weshalb der Aufwand für das Studium um zwei Stunden gekürzt wird. An-
sonsten bleibt die Honorarnote vom 14. November 2013 unangetastet, womit ein
Aufwand von insgesamt 9.25 Stunden zu einem Stundenansatz von Fr. 240.-, total
somit Fr. 2‘220.-, resultiert. Hinzu kommen Barauslagen in der Höhe von Fr. 81.-.
c)
Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten beantragt zudem einen Inter-
essenwertzuschlag in der Höhe von Fr. 17‘000.-. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs.
2 der Honorarverordnung (HV; BR 310.250) ein einmaliger Interessenwertzu-
schlag, der in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach Zeitaufwand
steht. Dieser ist im Einzelfall nach den konkreten Umständen und nicht nach star-
ren Regeln zu beurteilen (vgl. das Urteil der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts
von Graubünden vom 22. September 2011, ZK2 10 37/39, E. 3. d); PKG 2005 Nr.
6). In PKG 2005 Nr. 6 wurde festgehalten, dass ein Interessenwertzuschlag von
mehr als dem Fünffachen des Honorars nach Zeitaufwand kaum je angemessen
ist. Dafür wurde in dem zu beurteilenden Fall die Angemessenheit für einen rund
das Dreifache des Honorars nach Zeitaufwand betragenden Interessenwertzu-

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schlag bejaht, da sich die Parteien und die Vorinstanz mit einer anspruchsvollen
Streitsache zu befassen hatten. Art. 3 Abs. 2 HV folgend, darf der Interessenwert-
zuschlag bei einem Interessenwert von Fr. 500‘000.- bis Fr. 1‘000‘000.- Fr.
15‘000.- bis Fr. 20‘000.- betragen. Der Interessenwert bestimmt sich sinngemäss
nach den verfahrensrechtlichen Regeln über den Streitwert (vgl. Art. 3 Abs. 3 HV).
Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten geht von einem Interessenwert von
Fr. 850‘000.- aus, der sich aus der verbleibenden Mietdauer bis zum 1. Oktober
2020 und einem jährlichen Mietzins in der Höhe von Fr. 126‘000.- ergibt. Von die-
sem Interessenwert macht er einen Zuschlag von 2% geltend. Bei einem Interes-
senwert in der Höhe von Fr. 850‘000.- wäre ein Zuschlag gemäss Art. 3 Abs. 2 HV
innerhalb von 15‘000.- bis 20‘000.- anzusiedeln. Die Zusprechung des beantrag-
ten Interessenwertzuschlags in der Höhe von Fr. 17‘000.- würde jedoch beinahe
das Achtfache des Honorars nach Zeitaufwand ausmachen. Ein solch hoher Zu-
schlag kann nach PKG 2005 Nr. 6 und dem klaren Wortlaut von Art. 3 Abs. 2 HV,
wonach der Interessenwertzuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Ho-
norar nach Zeitaufwand stehen muss, von vornherein nicht zugesprochen werden.
Selbst bei einer Festsetzung des Zuschlags auf das Dreifache des Honorars nach
Zeitaufwand würde der Zuschlag noch Fr. 6‘660.- betragen, was nach Ansicht der
II. Zivilkammer des Kantonsgerichts immer noch als zu hoch erscheint. Im hier
interessierenden Fall ist nämlich von Belang, dass sich die Parteien und die Vorin-
stanz mit keiner sehr anspruchsvollen Streitsache zu befassen hatten. Folge des-
sen erscheint unter den gegebenen Umständen eine Kürzung des geltend ge-
machten Streitwertzuschlags auf das Zweifache des Honorars nach Zeitaufwand,
somit auf Fr. 4‘440.-, als angemessen und gerechtfertigt (vgl. dazu auch das Urteil
des Kantonsgerichtsausschusses des Kantonsgerichts von Graubünden vom 16.
März 2004, ZB 04 7, in welchem die Kürzung eines krass übersetzten Streitwert-
zuschlages vom Elffachen auf das Zwei- bis Dreifache des Honorars nach
Zeitaufwand geschützt worden war).
d)
Die Berufungsklägerin und der Berufungskläger haben somit die Beru-
fungsbeklagte mit insgesamt Fr. 7‘281.- (inkl. MwSt.) zu entschädigen (Fr. 2‘220.-
plus Fr. 81.- plus Fr. 4‘440.- plus 8% MwSt.).

Seite 15 — 15
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von Fr. 2‘000.- gehen zu
Lasten von Dr. med. dent. B._____ und Dr. iur. A._____ und werden mit
dem am 4. November 2013 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Dr. med. dent. B._____ und Dr. iur. A._____ werden verpflichtet, die
Y._____GmbH aussergerichtlich mit Fr. 7‘281.- (inkl. MwSt.) zu entschädi-
gen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem
Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen
Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschrie-
benen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimati-
on, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gel-
ten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: