gr_gerichte · A 2018 56 · 2019-04-02 · it

imposta sugli utili da sostanza immobiliare | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 18 56
4a Camera 
presidenza
Racioppi
giudici
Meisser, von Salis
attuario
Paganini
SENTENZA
del 2 aprile 2019
nella vertenza di diritto amministrativo 
A._____,
rappresentata dall'avv. Mattia Alessandro Ferrari,
ricorrente
contro 
Amministrazione imposte del Cantone dei Grigioni,
convenuta
concernente imposta sugli utili da sostanza immobiliare


- 2 -
1.
Il 31 gennaio 2017 A._____ cedeva gratuitamente la parcella per piani 
(PPP) 50'620 sita a X._____ alla B._____ AG (in seguito: SA) con sede a 
Y._____, costituita mediante versamento in contanti del capitale azionario 
di fr. 100'000.--, di cui ella è unica azionista. L'immobile fu acquisito da ella 
nel 1978 e 1985.
2.
Per questo trapasso di proprietà, il 22 agosto 2018 l'Amministrazione 
imposte del Cantone dei Grigioni emanava la tassazione sull'utile da 
sostanza immobiliare per fr. 47'887.80.
3.
Il 10 ottobre 2018 l'Amministrazione imposte respingeva il reclamo del 20 
settembre 2018 interposto da A._____ contro suddetta tassazione. 
4.
Contro detta decisione il 12 novembre 2018 A._____ (ricorrente) 
presentava ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
chiedendo in via principale l'annullamento della decisione impugnata e, in 
via subordinata, il ritorno degli atti all'Amministrazione imposte per nuova 
decisione. Stando alla ricorrente non si tratterebbe di una vendita, bensì di 
una donazione senza alcuna controprestazione. Essendo la ricorrente 
unica proprietaria della società, vi sarebbe stato soltanto un trapasso 
formale ma non sostanziale della proprietà immobiliare. Il passaggio del 
fondo alla SA sarebbe dovuto alla sistemazione dei futuri rapporti 
successorali, dove gli eredi ripartiranno soltanto le azioni della SA, mentre 
i fondi continueranno a rimanere nella SA. Non vi sarebbe alcun intento 
speculativo. Inoltre, la stessa Amministrazione imposte nella propria prassi 
parlerebbe di conferimento in natura soltanto nell'ambito della costituzione 
di una società, quando non vi è un contributo in contanti del capitale 
azionario, cosa che qui non è data. Infine, la ricorrente sottolinea che 
questa operazione di donazione e non di alienazione non produrrebbe 
alcun utile. L'imposizione sarebbe quindi errata. Nella contestata ipotesi in 
cui si volesse imporre il trapasso, il calcolo sarebbe comunque errato, 
siccome non si sarebbe tenuto conto delle spese nel frattempo sostenute.


- 3 -
5.
Nella presa di posizione del 6 dicembre 2018 l'Amministrazione imposte 
(convenuto) postulava il rigetto del ricorso. Il convenuto eccepiva 
l'argomentazione della ricorrente secondo cui si tratterebbe di una 
donazione. Secondo prassi cantonale il conferimento in natura in una 
persona giuridica, sia a un valore inferiore sia a titolo gratuito, genererebbe 
un'imposta sugli utili da sostanza immobiliare alla stregua di una vendita. 
Irrilevante sarebbe se ciò sia avvenuto in vista di una ripartizione futura 
delle azioni della SA tra gli eredi.
6.
In sede di replica, il 7 gennaio 2019 la ricorrente confermava i propri petiti 
e ribadiva i propri argomenti. Ella aggiungeva, in particolare, che 
occorrerebbe prescindere dal testo del contratto fra le parti e quindi non 
partire dal presupposto che si tratterebbe di un conferimento. La volontà 
delle parti sarebbe quella di effettuare una donazione. 
7.
Nella duplica 14 gennaio 2019 il convenuto manteneva invariato il proprio 
petito e il suo punto di vista. 
Considerando in diritto:
1.
Oggetto litigioso è l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare di 
fr. 47'887.80 giusta la decisione di tassazione 22 agosto 2018 confermata 
con la sentenza impugnata 10 ottobre 2018. I requisiti processuali di 
competenza del Tribunale amministrativo (art. 49 cpv. 1 lett. b legge sulla 
giustizia amministrativa [LGA; 370.100] e art. 139 cpv. 1 legge sulle 
imposte per il Cantone dei Grigioni [LIG; CSC 720.000]), di legittimazione 
della ricorrente (art. 50 LGA) nonché di forma (art. 38 LGA e art. 139 cpv. 
2 LIG) e tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA e art. 139 cpv. 1 LIG) del ricorso 
sono pacifici, per cui è dato entrarne nel merito. 


- 4 -
2.1.
Giusta l'art. 41 cpv. 1 lett. a LIG sono soggetti all’imposta sugli utili da 
sostanza immobiliare gli utili realizzati con l’alienazione di fondi della 
sostanza privata. Secondo l'art. 43 cpv. 1 lett. a LIG l'imposizione è rinviata 
in caso di trapasso di proprietà tramite successione (devoluzione 
dell'eredità, divisione, legato), anticipo sull'eredità o donazione.
2.2.
La legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e 
dei Comuni (LAID; RS 642.14) concede ai cantoni la possibilità di tassare 
gli utili da sostanza immobiliare secondo il sistema monistico oppure 
dualistico. Il Cantone dei Grigioni applica il sistema dualistico secondo cui, 
fondamentalmente, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare comprende 
solamente gli utili da alienazione di fondi della sostanza privata mentre gli 
utili da fondi della sostanza commerciale vengono tassati attraverso 
l'imposta sul reddito (persona fisica, art. 18 LIG) o sull'utile (persona 
giuridica, art. 79 LIG). 
2.3.
Secondo la prassi cantonale il conferimento in natura di un fondo in una 
persona giuridica è assoggettato all'imposta sugli utili da sostanza 
immobiliare per quanto riguarda la differenza fra costi d'investimento e 
valore venale ufficiale del fondo. Per l'imposizione non ci si può basare 
semplicemente sul valore di conferimento in natura secondo contratto. 
Avviene un passaggio dal sistema dell'imposta sugli utili da sostanza 
immobiliare al sistema dell'imposta sugli utili (realizzazione sistematica dal 
profilo fiscale), per cui subentra l'imposta sugli utili da sostanza 
immobiliare. Ciò vale anche se il titolare unico dei diritti di partecipazione 
vende un fondo alla propria società a un prezzo inferiore al valore venale 
ufficiale. 
2.4.
Nel caso di specie è indiscusso che avviene un passaggio del rispettivo 
immobile dalla sostanza privata della ricorrente nella sostanza 
(commerciale) della persona giuridica (SA) di proprietà della ricorrente. 


- 5 -
Il contratto per il passaggio della proprietà (doc. 2 convenuta) è un contratto 
di conferimento, secondo cui la ricorrente conferisce gratuitamente il 
rispettivo fondo alla sua SA. Contrariamente a quanto affermato dalla 
ricorrente, si tratta quindi di un conferimento in natura e non di una 
donazione. Questa operazione nel Cantone dei Grigioni origina in ogni caso 
l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Ciò è dovuto al cambio di 
sistema di tassazione (dall'imposta sugli utili da sostanza immobiliare a 
quella sugli utili per persone giuridiche). 
2.5.
Incontestato è che la ricorrente è unica proprietaria della SA, la quale, 
stando alle indubbie dichiarazioni della ricorrente, funge da mezzo per la 
futura ripartizione tra gli eredi. Come giustamente sottolineato dalla 
ricorrente, ella non ricava nessun utile dal trapasso di proprietà in esame. 
La SA della ricorrente ha contabilizzato il fondo conferitogli dalla ricorrente 
gratuitamente al suo valore venale pari a fr. 497'000.-- secondo stima 
ufficiale (doc. 9 e 14 convenuta). Questo aumento degli attivi trova il suo 
corrisposto contabile verosimilmente al conto "Riserva di capitale" (cfr. 
bilancio e conto economico 2017 [doc. 14 convenuta]). Il passaggio negli 
attivi della SA non ha quindi avuto ripercussioni sull'imposta sugli utili. Se 
ora la SA vendesse il fondo a terzi, ciò nel sistema dualistico applicato nel 
Cantone dei Grigioni non comporterebbe un'apposita imposta sugli utili da 
sostanza immobiliare – come è il caso per le persone fisiche –, bensì una 
tassazione a livello dell'imposta sugli utili della SA. Nel caso che la SA 
venda il fondo al prezzo contabilizzato, non ci sarebbe alcun utile tassabile 
attraverso l'imposta sugli utili. Il sostrato fiscale consistente nella differenza 
tra le spese di investimento e ricavo d'alienazione andrebbe di 
conseguenza perso. Nel caso poi che la SA, sia essa ancora in mano alla 
ricorrente oppure agli eredi, venda il fondo in questione con un guadagno, 
detto guadagno potrebbe venire conguagliato con eventuali perdite. Il tasso 
dell'imposta sull'utile non è oltretutto paragonabile a quello dell'imposta 
sull'utile da sostanza immobiliare. È quindi in definitiva il cambio di sistema 
di tassazione a far scaturire la realizzazione sistematica d'imposta, 


- 6 -
attraverso cui il fisco si garantisce l'accesso a sostrato fiscale che altrimenti, 
rinunciando ad una tassazione dell'attuale trapasso di proprietà, potrebbe 
andare perso.
2.6.
L'imposta 
comunale 
e 
cantonale 
qui 
in 
discussione 
pari 
a 
complessivamente fr. 47'887.80 è stata determinata partendo da un 
importo imponibile (e determinante per l'aliquota) di fr. 261'452.-- risultante 
dalla contrapposizione fra ricavo d'alienazione (fr. 487'060.--) e spese di 
investimento 
(fr. 225'608.--). 
Contrariamente 
all'affermazione 
della 
ricorrente, le spese nel frattempo sostenute non possono essere 
considerate, dal momento che ella non fa valere e non dimostra alcuna 
spesa causante un aumento del valore del fondo (art. 49 cpv. 1 lett. a LIG). 
Le spese di manutenzione già deducibili dall'imposta sul reddito (art. 35 
cpv. 1 lett. b LIG) non possono peraltro essere dedotte (art. 49 cpv. 2 LIG). 
Il calcolo secondo decisione di tassazione 22 agosto 2018 (doc. 8 
convenuta) risulta perciò corretto.
3.
Per i motivi suesposti il ricorso va respinto e la decisione impugnata 
confermata. 
4.
I costi della procedura di fr. 2'000.-- vanno a carico della ricorrente quale 
parte soccombente (art. 73 cpv. 1 LGA). In base alla regola di cui all'art. 78 
cpv. 2 LGA alla convenuta non spettano ripetibili. 
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è respinto. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
2'000.--


- 7 -
- e le spese di cancelleria di
fr.
158.--
totale
fr.
2'158.--
il cui importo sarà versato da A._____ entro trenta giorni dalla notifica della 
presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei 
Grigioni, Coira.
3.
[Vie di diritto]
4.
[Comunicazioni]