gr_gerichte · R 2021 99 · 2022-05-31 · de

Frist Baubeginn (Verlängerung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 99
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 31. Mai 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin 1
und


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C._____ Immobilien AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. et lic. oec. HSG Marco Toller,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Frist Baubeginn (Verlängerung)


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 3. November 2017 stellte die D._____ AG bei der Gemeinde B._____ 
das Gesuch um Abbruch des bestehenden Ökonomiegebäudes und Neu-
bau eines Wohnhauses mit Alterswohnungen und eines Restaurationsbe-
triebes mit Gästezimmern sowie einer Tiefgarage auf den (durch die im 
Quartierplan integrierte Landumlegung neu parzellierten) Parzellen 
E._____ und F._____ auf dem Dorfplatz in B._____. Gleichentags reichte 
die Gemeinde B._____ bei sich selbst ein Baugesuch betreffend Neuge-
staltung Dorfplatz und Erstellen einer Sammelstelle für Entsorgung sowie 
Erneuern der Werkleitungen und Verlängern der bestehenden Fernwär-
meleitung auf Parzellen G._____ und F._____ ein. Letzteres Baugesuch 
wurde unter Auflagen mit unangefochtenem Bauentscheid vom 27. März 
2018 bewilligt.
2.
Am 13. März 2018 trat die Gemeinde B._____ auf die von A._____ am 
11. Dezember 2017 gegen das Baugesuch der D._____ AG erhobene Ein-
sprache mangels Legitimation nicht ein und erteilte der D._____ AG 
gleichzeitig die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
3.
Dagegen erhob A._____ am 25. April 2018 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 18 21). Am 14. Mai 
2018 erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende 
Wirkung. Mit Urteil vom 10., mitgeteilt am 24. September 2019, hob das 
Verwaltungsgericht in teilweiser Gutheissung der Beschwerde Ziffer 2 
und 3 des angefochtenen Einspracheentscheides des Gemeindevor-
stands B._____ vom 13. März 2018 (Kostenpunkt) auf und wies im Übri-
gen die Beschwerde ab. Das Urteil R 18 21 erwuchs unangefochten in 
Rechtskraft.
4.
Am 5. November 2020 erwarb die C._____ Immobilien AG die Parzelle 
E._____ zu Eigentum.


- 4 -
5.
Am 7. Juli 2021 ersuchte die neue Bauherrschaft C._____ Immobilien AG 
die Gemeinde B._____, ihr die gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG frühestens am 
24. September 2021 ablaufende Baubewilligung vom 13. März 2018 be-
treffend die Überbauung der Parzellen E._____ und F._____ um ein Jahr, 
bis am 24. September 2022, zu verlängern.
Begründend wies die C._____ Immobilien AG darauf hin, durch den Ei-
gentümerwechsel der Parzelle E._____ im November 2020 habe sich die 
Detailplanung und damit der Baubeginn verzögert, zumal sie diverse Pro-
jektänderungen geprüft und entsprechende Planungsarbeiten ausgeführt 
habe. Vor Baubeginn müsse noch ein Beweissicherungsverfahren durch-
geführt werden, da aufgrund der Erstellung einer grossen Baugrube für 
den Bau der unterirdischen Autoeinstellhalle Schäden an den Nachbarlie-
genschaften nicht gänzlich ausgeschlossen werden könnten, welches viel 
Zeit beanspruchen werde, so dass mit den Aushubarbeiten nicht vor Ab-
lauf der zweijährigen Frist begonnen werden könne. Hinzu komme, dass 
sich die eher ungünstige Marktsituation negativ auf die Realisierung des 
Projekts innert der Zweijahresfrist ausgewirkt habe. Sie sei fest entschlos-
sen, gewisse Vorbereitungsarbeiten noch im Jahr 2021 auszuführen, ins-
besondere mit dem Stallabbruch auf der Parzelle E._____ zu beginnen 
und sobald als möglich die Bohrpfähle zu setzen. Um die C._____ Immo-
bilien AG nicht dem Risiko auszusetzen, dass diese Vorbereitungsarbeiten 
nicht als Baubeginn im Sinne von Art. 91 KRG taxiert würden, dränge sich 
die beantragte Verlängerung der Frist für den Baubeginn auf. Im Übrigen 
mache es wenig Sinn, mit den Aushubarbeiten vor Ablauf der zweijährigen 
Frist im Frühherbst zu beginnen, einerseits deshalb, weil dann über den 
ganzen Winter eine nicht gerade ansehnliche Baugrube vorhanden wäre, 
andererseits deshalb, weil die Bauherrin bei Realisierung des Baugruben-
aushubs in diesem Herbst kostspielige Winterbaumassnahmen treffen 
müsste. Gegen die beantragte Verlängerung sprächen keine öffentlich-
rechtlichen Interessen. Seit der Erteilung der Baubewilligung hätten sich 


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die massgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht geän-
dert.
6.
Die Gemeinde B._____ stellte das Gesuch der C._____ Immobilien AG 
dem vormaligen Einsprecher A._____ am 1. September 2021 zur Kenntnis 
und freigestellten Stellungnahme zu. A._____ machte mit Schreiben vom 
2. und 15. September 2021 geltend, die Baubewilligung sei verwirkt und 
könne nicht mehr verlängert werden. Der C._____ Immobilien AG sei un-
verzüglich (superprovisorisch) zu verbieten, mit den Abbrucharbeiten zu 
beginnen, bis die Gültigkeit der Baubewilligung vom 13. März 2018 absch-
liessend geklärt sei.
7.
Mit Verfügung vom 20. September 2021 hiess die Gemeinde B._____ das 
Gesuch der C._____ Immobilien AG gut und verlängerte die Frist für den 
Baubeginn bis 24. September 2022; das Gesuch von A._____ um Erlass 
vorsorglicher Massnahmen wurde als gegenstandslos abgeschrieben.
Die Gemeinde B._____ erwog, der neue Art. 91 Abs. 2 KRG sei am 1. April 
2019 in Kraft getreten. Für die Frage, welches Recht im Zeitpunkt des Ent-
scheids betreffend Verlängerung der Baubeginnfrist anwendbar sei, sei 
gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (R 19 16 E.8) die Re-
gelung von Art. 89 Abs. 2 KRG analog anzuwenden. Somit sei auf Art. 91 
Abs. 2 KRG in der seit 1. April 2019 geltenden Fassung abzustellen, womit 
die Frist für den Baubeginn zwei Jahre seit Rechtskraft der Baubewilligung 
betrage. Folglich sei das Gesuch vom 7. Juli 2021 um Verlängerung der 
Baubeginnfrist rechtzeitig gestellt worden. Es sei nachvollziehbar und 
nicht zu beanstanden, dass die neue Bauherrschaft mögliche Projektopti-
mierungen geprüft habe und die Detailplanung eines Projekts der vorlie-
genden Grössenordnung und Komplexität sowie die aufwändige Beweis-
sicherung Zeit beanspruchten. Mangels wesentlicher Änderungen der 
massgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse sprächen keine 
öffentlichen Interessen gegen die beantragte Fristverlängerung. Die Ge-


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meinde habe zudem kein Interesse daran, dass zwecks Einhaltung der 
ursprünglichen Baubeginnfrist vor Winterbeginn mit dem Baugrubenaus-
hub auf dem Dorfplatz begonnen werde und in der Folge eine stillgelegte 
offene Baugrube das Dorfzentrum unnötig lange verunstalte.
8.
Am 21. Oktober 2021 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) ge-
gen diese Verfügung Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte in der Sache die Aufhebung des angefochte-
nen Entscheides, auf das Verlängerungsgesuch sei nicht einzutreten und 
die erteilte Verlängerung der Baubewilligung sei aufzuheben. Prozessua-
liter beantragte er, der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende 
Wirkung zuzuerkennen, dies superprovisorisch ohne Anhörung der Ge-
genpartei, d.h. es sei der Bauherrschaft mit der Fristansetzung zur Stel-
lungnahme vorläufig zu verbieten, mit den Abbruch- und Bauarbeiten zu 
beginnen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
C._____ Immobilien AG.
Der Beschwerdeführer macht in der Sache geltend, gemäss Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichtes sei für die Frage, welche Baubeginnfrist 
anzuwenden sei, massgebend, wann die Bewilligung erteilt worden sei. 
Das Gericht habe dazu in R 19 27 E.5 erwogen, zu dieser konkreten Ge-
setzesänderung (i.e. Art. 91 KRG) enthalte das KRG keine Übergangsbe-
stimmung. Es sei deshalb in analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG, 
wonach Baugesuche nach dem Recht zu beurteilen seien, das zur Zeit 
des Entscheides gelte, auf die Frage der Fristverlängerung Art. 91 KRG in 
der zum Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung gültigen Fassung anwend-
bar. Die Beschwerdegegnerinnen wendeten auf die Frage der Dauer der 
Gültigkeit der ursprünglichen Baubewilligung das zum Zeitpunkt des Ent-
scheides über die Zulässigkeit der Erstreckung der Baubeginnfrist gel-
tende Recht an. Auf den Entscheid, ob die Verlängerung zu erteilen sei, 
sei zweifellos das zum Zeitpunkt dieses Entscheides massgebende Recht 
anwendbar. Auf die Frage, wie lange eine Baubewilligung gültig sei, sei 


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aber gemäss der klaren Rechtsprechung das Recht zum Zeitpunkt der Er-
teilung der Baubewilligung massgebend, hier also aArt. 91 KRG in der bis 
zum 1. April 2019 geltenden Fassung. Somit sei die einjährige Frist für den 
Baubeginn mit unbenutztem Ablauf längst abgelaufen und damit verwirkt. 
Zudem spreche auch die Tatsache, dass die C._____ Immobilien AG im 
Gesuch ausdrücklich auf noch zu erarbeitende Projektänderungen hinge-
wiesen habe und offenbar nicht mehr das bewilligte, sondern ein geänder-
tes Projekt verwirklichen wolle, gegen ein schutzwürdiges Interesse an der 
Erteilung der Verlängerung der Baubewilligung. Müsse die C._____ Im-
mobilien AG ohnehin ein neues Baugesuch einreichen, überwögen die öf-
fentlichen Interessen die privaten Interessen an einer Verlängerung der 
Baubewilligung. Schliesslich sei die Übertragung der Baubewilligung nicht 
nachgewiesen und ohnehin fraglich, ob eine am 7. November 2020 bereits 
erloschene Bewilligung noch übertragen werden könne.
9.
In der Aufforderung zur Einreichung der Vernehmlassung an die Ge-
meinde B._____ und an die C._____ Immobilien AG vom 25. Oktober 
2021 verzichtete der Instruktionsrichter auf die Verfügung des beantragten 
Superprovisoriums.
10.
Mit Vernehmlassung vom 29. Oktober 2021 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abwei-
sung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung wie auch der Beschwerde. 
Die Beschwerdegegnerin 1 begründete dies im Wesentlichen damit, das 
Verwaltungsgericht habe entschieden, dass betreffend Verlängerung der 
Baubeginnfrist in analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG auf das 
Recht abzustellen sei, das zur Zeit des Entscheides gelte. Mit dem Recht, 
das zur Zeit des Entscheides gelte, sei allerdings, entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers, nicht jenes Recht gemeint, das im Zeitpunkt 
der ursprünglichen Baubewilligung gegolten habe, sondern jenes Recht, 
das im Zeitpunkt des Entscheids betreffend Fristverlängerung gelte. Somit 
sei das Gesuch um Baubeginnfristverlängerung innerhalb der gemäss 


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Art. 91 Abs. 2 KRG in der Fassung vom 1. April 2019 massgeblichen Frist 
von zwei Jahren eingereicht worden. Die Gemeinde habe aus den in Ziff. 7 
der angefochtenen Verfügung ausgeführten Gründen, worauf verwiesen 
werden könne, die Voraussetzungen für eine Verlängerung der Baube-
ginnfrist bejaht. Damit habe sie das ihr zustehende Ermessen augen-
scheinlich weder überschritten noch missbraucht. Die Beschwerde sei der-
art offensichtlich unbegründet, dass sich die Gewährung der aufschieben-
den Wirkung nicht rechtfertige.
11.
Am 4. November 2021 beantragte die C._____ Immobilien AG (nachfol-
gend Beschwerdegegnerin 2) in ihrer Vernehmlassung, das Gesuch um 
aufschiebende Wirkung und die Beschwerde seien abzuweisen. Entgegen 
der nicht bewiesenen Behauptung des Beschwerdeführers sei keine Pro-
jektänderung beabsichtigt. Richtig sei lediglich, dass die C._____ Immobi-
lien AG nach dem Erwerb des Projektes eingehende Abklärungen im Hin-
blick auf die Optimierung des Bauprojektes getroffen habe, jedoch von ei-
ner Projektänderung abgesehen worden sei.
Begründend führte die Beschwerdegegnerin 2 aus, der Beschwerdeführer 
verkenne, dass gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts auf Gesuche 
um Verlängerung der Baubeginnfrist nach dem 1. April 2019 die zweijäh-
rige Baubeginnfrist anwendbar sei. Gemäss der verwaltungsgerichtlichen 
Rechtsprechung (R 19 16 E.8) sei nämlich mangels einer intertemporal-
rechtlichen Regelung betreffend die Teilrevision von aArt. 91 Abs. 2 KRG 
in analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG beim Entscheid über die 
Verlängerung der Baubeginnfrist auf das Recht abzustellen, welches im 
Zeitpunkt des Entscheides über das Verlängerungsgesuch gelte. Mithin 
sei nicht auf die beim Erlass des Baubescheides geltende alte Fassung 
von Art. 91 Abs. 2 KRG abzustellen, welche eine einjährige Baubeginnfrist 
vorgesehen habe. Die Praxis des Verwaltungsgerichts sei nicht zu bean-
standen, zumal sie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entspreche. 
Gemäss dieser sei nämlich bei Rechtsänderungen während eines laufen-


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den Verfahrens mangels einer speziellen übergangsrechtlichen Regelung 
auf die Rechtslage im Zeitpunkt der Beurteilung des Gesuches abzustellen 
(vgl. etwa BGE 139 II 263 E.6). Die Baubewilligung vom 13. März 2018 sei 
am 24. September 2019 rechtskräftig geworden. Damals habe bereits die 
zweijährige Baubeginnfrist gegolten, welche seit 1. April 2019 in Kraft sei. 
Diese sei auch auf das am 7. Juli 2021 gestellte Verlängerungsgesuch, 
welches innert der zweijährigen Frist von Art. 91 Abs. 2 in der Fassung 
vom 1. April 2019 gestellt worden sei, anwendbar. Die Gemeinde B._____ 
habe mit dem angefochtenen Entscheid die Baubeginnfrist zu Recht um 
ein Jahr verlängert, weil das Verlängerungsgesuch innert der vorliegend 
geltenden zweijährigen Baubeginnfrist gestellt worden sei. Die Beschwer-
degegnerin 2 hielt der guten Ordnung halber fest, dass keine Gründe ge-
gen die bewilligte Verlängerung der Baubeginnfrist sprächen. Der Be-
schwerdeführer mache auch keine derartigen Gründe geltend. Insbeson-
dere lege er nicht dar, dass der Entscheid der Gemeinde sachfremd oder 
unverhältnismässig gewesen sei. Im Übrigen habe sich seit Erteilung der 
Baubewilligung am 13. März 2018 weder in tatsächlicher noch in rechtli-
cher Hinsicht etwas verändert, was gegen die Verlängerung der Baube-
ginnfrist spräche. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuwei-
sen, da die Beschwerde offensichtlich unbegründet und als trölerisch ein-
zustufen sei.
12.
Mit prozessleitender Verfügung vom 12. November 2021 erkannte der In-
struktionsrichter der Beschwerde gestützt auf Art. 53 VRG die aufschie-
bende Wirkung zu (R 21 99a).
13.
Mit Replik vom 12. Januar 2022 hielt der Beschwerdeführer unverändert 
an seinen Rechtsbegehren fest, wobei er seine in der Beschwerde ange-
führten Argumente vertiefte und sich zu den Vernehmlassungen der Be-
schwerdegegnerinnen äusserte.


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14.
Mit Duplik vom 19. Januar 2022 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 un-
verändert an ihren Rechtsbegehren fest und vertiefte ihre bereits vorge-
brachten Argumente.
15.
In ihrer Duplik vom 20. Januar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 2 
ebenso unverändert an ihren Rechtsbegehren fest.
16.
Am 24. Januar 2022 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 
die Honorarnote ein und äusserte sich zu den ergangenen Dupliken.
17.
Am 31. Januar 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 2 zu den Ausführun-
gen des Beschwerdeführers Stellung und beantragte aufgrund der unnöti-
gen Wiederholungen in den Eingaben ab 12. Januar 2022 (Replik und Tri-
plik) die Reduktion des Honorars um 4.1 Arbeitsstunden auf CHF 1'107.--
.
18.
Am 8. Februar 2022 nahm der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers zur 
Eingabe vom 31. Januar 2022 Stellung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
den angefochtenen Entscheid wird, soweit entscheidrelevant, in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.


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II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Gegen den 
angefochtenen kommunalen Entscheid vom 20. September 2021 (vgl. Ak-
ten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 1, Akten der Beschwerdegegnerin 1 
[Bg1-act.] 8), steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichts-
beschwerde zur Verfügung (vgl. Art. 103 Abs. 1 des kantonalen Raumpla-
nungsgesetzes [KRG; BR 801.100]). Er stellt damit einen nicht anderweitig 
anfechtbaren, kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a 
VRG dar und ist auch nicht endgültig (vgl. Art. 33 Abs. 2 des Bundesge-
setzes über die Raumplanung [RPG; SR 700]), womit die örtliche und 
sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den zu bejahen ist.
1.2.
Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde legiti-
miert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutz-
würdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer 
durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Art. 33 Abs. 2 RPG 
schreibt vor, dass das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel gegen 
Verfügungen und Nutzungspläne vorsieht, die sich auf das RPG und seine 
kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen. 
Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG ist die Legitimation mindestens im Um-
fang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an 
das Bundesgericht zu gewährleisten (siehe dazu Art. 89 Abs. 1 des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]). Der Beschwer-
deführer ist als im vorinstanzlichen Verfahren beteiligter Einsprecher und 
Adressat der angefochtenen Verfügung formell beschwert, wurde doch 
seinem Antrag nicht entsprochen. Er weist zudem als Eigentümer der in 


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der näheren Umgebung des betroffenen Gebiets gelegenen Liegenschaft 
Parzelle H._____ und als Miteigentümer der Parzelle I._____ eine hinrei-
chende Beziehungsnähe zur vorliegenden, strittigen Angelegenheit auf 
(siehe dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 18 21 E.2, Bg-
act. 3). Der Beschwerdeführer ist somit vom angefochtenen Entscheid 
berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung auf. Da die Beschwerde zudem frist- und formgerecht er-
hoben wurde, ist – unter Vorbehalt der Erwägung 2 – auf sie einzutreten 
(Art. 52 Abs. 1).
2.
Streitgegenstand ist vorliegend der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 
vom 20. September 2021, mit dem diese die Frist für den Baubeginn bis 
zum 24. September 2022 verlängerte. Der Entscheid über die Verlänge-
rung der Baubeginnfrist liegt unbestrittenermassen in der Zuständigkeit 
der Baubehörde der Beschwerdegegnerin 1 (vgl. aArt. 91 Abs. 2 und 
Art. 91 Abs. 2 KRG). Strittig sind das anwendbare Recht betreffend Bau-
beginnfrist und damit die Rechtzeitigkeit des Gesuchs um Verlängerung 
der Baubeginnfrist sowie das Vorliegen der Voraussetzungen für die Frist-
verlängerung. Auf den Antrag um Nichteintreten auf das Verlängerungs-
gesuch ist indes mangels Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts nicht ein-
zutreten.
3.1.
Im angefochtenen Entscheid vom 20. September 2021 (vgl. Bf-act. 1, Bg1-
act. 8) stellte die Beschwerdegegnerin 1 auf Art. 91 Abs. 2 KRG in der 
Fassung ab 1. April 2019 ab, wonach Baubewilligungen erlöschen, wenn 
mit den Bauarbeiten nicht innert zwei Jahren nach Rechtskraft der Baube-
willigung begonnen worden ist, wobei diese Frist auf begründetes Gesuch 
hin angemessen verlängert werden könne. In Prüfung der von der Be-
schwerdegegnerin 2 vorgebrachten Begründung für die Verlängerung – 
Verzögerungen der Detailplanung, vorgängige Durchführung eines Be-
weissicherungsverfahrens und geänderte Marktsituation – erachtete die 


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Beschwerdegegnerin 1 die Rechtzeitigkeit des Gesuchs wie auch die Vor-
aussetzungen für die Fristverlängerung als erfüllt.
3.2.
Der Beschwerdeführer rügt, das Fristverlängerungsgesuch sei zu spät er-
folgt, da die einjährige Frist für den Beginn der Bauarbeiten gemäss 
aArt. 91 Abs. 2 KRG längst abgelaufen und damit die Baubewilligung vom 
13. März 2018 mit unbenutztem Ablauf der Baubeginnfrist ohne Weiteres 
verwirkt sei. Damit sei fraglich, ob eine im November 2020 bereits erlo-
schene Bewilligung noch habe übertragen werden können. Ferner spre-
che die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin 2 ein geändertes Projekt 
verwirklichen wolle, mangels Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses 
gegen die Erteilung der Verlängerung. Damit überwögen die öffentlichen 
Interessen auch die privaten Interessen an einer Verlängerung der Bau-
bewilligung, womit diese nicht zu erteilen sei.
3.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 brachte dagegen vor, nach verwaltungsge-
richtlicher Rechtsprechung sei betreffend Verlängerung der Baubeginnfrist 
in analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG auf das Recht abzustellen, 
das im Zeitpunkt des Entscheids betreffend Baubeginnfristverlängerung 
gelte (R 19 16 E.8), womit das Gesuch um Baubeginnfristverlängerung in-
nerhalb der gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG (Fassung 1. April 2019) massge-
blichen Frist von zwei Jahren eingereicht worden sei.
4.1.
Zunächst ist auf die Rüge des vermeintlichen Erlöschens der Baubewilli-
gung vom 13. März 2018 einzugehen.
4.2.
Gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG sowohl in der bis zum 31. März 2019 in Kraft 
gewesenen, wie auch in der seit dem 1. April 2019 gültigen Fassung, dür-
fen Bauvorhaben begonnen werden, sobald die Baubewilligung schriftlich 
vorliegt; vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in einem 
Rechtsmittelverfahren (Abs. 1). Baubewilligungen erlöschen, wenn mit 
den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn 


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(aArt. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG) bzw. nicht innert zwei Jahren seit Rechtskraft 
der Baubewilligung begonnen worden ist, oder wenn Bauvorhaben nicht 
innert zwei Jahren nach Baubeginn (aArt. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG) bzw. 
nicht innert drei Jahren nach Baubeginn vollendet worden sind (Art. 91 
Abs. 2 Satz 1 KRG). Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann 
diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern 
(aArt. 91 Abs. 2 Satz 3 KRG bzw. Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG). Allerdings 
besteht kein Rechtsanspruch auf Verlängerung der Baubewilligung, viel-
mehr liegt der entsprechende Entscheid im Ermessen der Behörden (vgl. 
dazu VGU R 19 16 vom 15. April 2020 E.8, R 13 186 vom 4. Februar 2014 
E.2a und R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.4d). Das Gesuch ist vor Ablauf der 
gesetzlichen Frist einzureichen (BERNER, in: Walder [Hrsg.], Luzerner Pla-
nungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 98).
Für den Baubeginn wie auch die Bauvollendung gilt rechtsprechungs-
gemäss die Verwirkungsfolge (vgl. dazu u.a. VGU R 14 57 vom 1. Februar 
2017 E.3c mit Hinweis). Läuft die Baubeginnfrist ab, erlischt die Baubewil-
ligung von Gesetzes wegen (vgl. dazu BERNER, a.a.O., Rz. 92). Die Wich-
tigkeit einer derartigen Begrenzung der Geltungsdauer der Baubewilligung 
folgt zum einen aus der faktischen Bedeutung von Bauprojekten, zum an-
deren aus der Kurzlebigkeit von Sachverhalt und Rechtsordnung (VGU 
R 08 93 E.1 mit Hinweisen). Will ein Bauherr das in Frage stehende Bau-
vorhaben nach dem Ablauf der Fristen dennoch realisieren, muss er ein 
neues Baugesuch einreichen, über welches die Baubehörde auf der 
Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu entscheiden hat (vgl. 
VGU R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E.4a mit Hinweisen).
4.3.
Vorliegend geht aus den Akten nicht hervor und wurde durch die Parteien 
auch nicht geltend gemacht, dass mit dem Baubeginn bereits begonnen 
wurde, so dass sich Ausführungen zur Einhaltung der Bauvollendungsfrist 
erübrigen.


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4.4.
Art. 91 KRG, der mit Gesetzesänderung vom 25. Oktober 2018 neu for-
muliert wurde (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft 
Nr. 5/2018-2019, S. 444), regelt den Baubeginn, das Erlöschen der Bau-
bewilligung und die Bauvollendung. Diese Regelung gehört zum formellen 
Baurecht, womit sie gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar zur 
Anwendung gelangt und kommunalen Vorschriften vorgeht, sofern diese 
nicht über die kantonalen Vorgaben hinausgehen (Urteil des Bundesge-
richts 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3). Das KRG enthält zu dieser 
Gesetzesänderung keine Übergangsbestimmung (vgl. Art. 108a und 
Art. 108b KRG). Im von den Beschwerdegegnerinnen angeführten Ent-
scheid R 19 27 E.5 hielt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
fest, dass in analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG, wonach Bau-
gesuche nach dem Recht beurteilt würden, das zur Zeit des Entscheids 
gelte, auf die Frage der Fristverlängerung Art. 91 KRG in der ursprüngli-
chen Fassung (aArt. 91 KRG) anzuwenden sei. Dies gelte umso mehr, als 
nicht nur das Fristverlängerungsgesuch noch vor Inkrafttreten der neuen 
Version von Art. 91 KRG am 1. April 2019 gestellt, sondern auch der an-
gefochtene Entscheid (über die Verlängerung der Baubeginnfrist) vom 
6. November 2018 davor erlassen worden seien (VGU R 19 27 vom 
25. August 2020 E.5).
4.5.
Damit hat das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einzig festge-
stellt, dass der Entscheid über die Verlängerung der Baubeginnfrist nach 
dem Recht, das zu diesem Zeitpunkt gilt, zu treffen ist und in jenem Fall, 
da dieser vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefällt wurde, keine Rückwir-
kung des neuen Rechts stattfand (vgl. dazu auch VGU R 19 16 vom 
15. April 2020 E.8). Dies entspricht auch der in der Lehre und Rechtspre-
chung vertretenen Auffassung, wonach neues Recht nicht ohne ausdrück-
liche Regelung in einer Übergangsbestimmung auf Sachverhalte, welche 
sich unter früherem Recht verwirklicht haben, angewendet wird (vgl. z.B. 


- 16 -
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2020, 
8. Aufl., Rz. 268 ff. mit Hinweisen).
4.6.
Der vorliegende erstinstanzliche Entscheid betreffend Verlängerung der 
Baubeginnfrist wurde am 20. September 2021, d.h. nach Inkrafttreten und 
unter Anwendung des neuen Rechts am 1. April 2019, getroffen, was un-
bestritten blieb.
4.7.
Vorliegend erteilte die Beschwerdegegnerin 1 am 13. März 2018 die Be-
willigung für den Abbruch des bestehenden Ökonomiegebäudes, Erstellen 
einer Tiefgarage sowie Neubau eines Wohnhauses und eines Restaurati-
onsbetriebes mit Gästezimmern auf den Parzellen E._____ und F._____, 
wogegen der Beschwerdeführer am 25. April 2018 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob. Am 1. April 2019 und 
damit während des laufenden Rechtsmittelverfahrens trat der revidierte 
Art. 91 Abs. 2 KRG in Kraft. Mit Urteil vom 10., mitgeteilt am 24. Septem-
ber 2019, hob das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in teilwei-
ser Gutheissung der Beschwerde vom 25. April 2018 Ziffer 2 und 3 (Kos-
tenpunkt) des angefochtenen Einspracheentscheids auf und wies im Üb-
rigen die Beschwerde ab. Das Urteil R 18 21 erwuchs unangefochten in 
Rechtskraft. Am 7. Juli 2021 ersuchte die Beschwerdegegnerin 2 um Ver-
längerung der Baubeginnfrist, die mit Verfügung vom 20. September 2021 
erteilt wurde.
4.8.
Tritt ein neues Gesetz in Kraft, stellt sich die Frage, ob in einem hängigen 
Verfahren altes oder neues (materielles) Recht Anwendung findet. Fehlt 
eine gesetzliche intertemporale Regelung muss aufgrund allgemeiner 
Grundsätze über das anwendbare Recht entschieden werden. Mit der An-
wendung des im Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens geltenden Recht 
wird das Interesse am Schutz des Vertrauens der Betroffenen auf Weiter-
geltung des bisherigen Rechts und an der Rechtssicherheit gewahrt. Das 
Interesse daran, das neue Recht möglichst rasch und umfassend wirksam 


- 17 -
werden zu lassen, verlangt hingegen, dass Änderungen des Rechts auch 
dann berücksichtigt werden, wenn sie erst während des erstinstanzlichen 
Verfahrens oder des Rechtsmittelverfahrens eingetreten sind. Gemäss 
bundesgerichtlicher Praxis haben Rechtsmittelinstanzen grundsätzlich 
das zum Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids in Kraft stehende 
(materielle) Recht anzuwenden. Ausnahmsweise kommt das neue Recht 
zur Anwendung, wenn das öffentliche Interesse an der Anwendung des 
neuen Rechts überwiegt (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, Zürich 2020, 8. Aufl., Rz. 288 ff. mit Hinweisen). Nach 
der bundesgerichtlichen Praxis ist (mangels einer ausdrücklichen überg-
angsrechtlichen Regelung) bei der Prüfung eines Bauvorhabens regel-
mässig vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilli-
gung galt. Eine Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gründe 
dafür bestehen, das neue Recht sogleich anzuwenden (vgl. BGE 141 II 
393 E.2.4, 135 II 384 E.2.3; 125 II 591 E.5e/aa; je mit Hinweisen; Urteile 
des Bundesgerichts 1C_159/2012 vom 14. Dezember 2012 E.6.2, 
1C_36/2011 vom 8. Februar 2012 E.5.2; 1C_505/2011 vom 1. Februar 
2012 E.3.1 mit Hinweisen; MEYER/ARNOLD, a.a.O., 134). Bei der Regelung 
gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG handelt es sich indes um formelles Baurecht 
(Art. 107 Abs.2 Ziff. 6 KRG), das der Regelung des Verfahrens dient, so 
dass die vorgenannte Praxis zur Änderung materiellen Rechts nicht zur 
Anwendung gelangt.
4.9.
Von der Frage der Anwendung neuen (materiellen) Rechts in hängigen 
Verfahren zu unterscheiden ist die Frage der intertemporalen Anwendung 
von Verfahrensvorschriften. Solche sind grundsätzlich ab dem Tag des In-
krafttretens vollumfänglich auf alle hängigen Verfahren anwendbar. Dies 
gilt – ohne anderslautende übergangsrechtliche Regelung – nicht nur für 
Verwaltungs-, sondern auch für Rechtsmittelverfahren (vgl. BGE 144 II 
273 E.2.2.4, 137 II 409 E.7.4.5; GRIFFEL, a.a.O., S. 13). Dieser Grundsatz 
beruht auf der relativen Wertneutralität des Prozessrechts und erscheint 


- 18 -
jedenfalls dann zweckmässig sowie geboten, wenn mit dem neuen Recht 
keine grundlegend neue Verfahrensordnung geschaffen wird, mithin zwi-
schen neuem und altem Recht eine Kontinuität des verfahrensrechtlichen 
Systems besteht (vgl. BGE 148 V 21 E.5.3, 132 V 368 E.2.1, 131 V 314 
E.3.3, 129 V 113 E.2.2 mit Hinweisen). Auch der Vertrauensschutz kann 
einer unmittelbaren Anwendung neuer Verfahrensvorschriften entgegen-
stehen. Ist z.B. eine Frist im Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht abge-
laufen, bestimmen sich der Fristenlauf und die Rechtsmittelinstanz nach 
bisherigem Recht (vgl. BGE 136 II 187 E.3 mit weiteren Hinweisen; 132 V 
93 E.2; 131 V 314 E.3 und 5). Gesetze im prozessualen intertemporalen 
Kollisionsrecht knüpfen in der Regel an den Zeitpunkt der Eröffnung der 
anfechtbaren Verfügungen und Entscheide an, um allfällige Änderungen 
von Rechtsmittelfristen während laufender Frist zu vermeiden. Findet die 
Eröffnung vor Inkrafttreten des neuen Prozessrechts statt, so ist das alte, 
im andern Fall das neue Recht anwendbar (vgl. BGE 130 V 1 E.3.4.2; 
KÖLZ, Intertemporales Verwaltungsrecht, in: ZSR 1983, 2. Halbbd., S. 223; 
Art. 85 VRG). Vorliegend erfolgte die Rechtsänderung nach Ergreifung der 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht bzw. vor Ergehen des rechtskräf-
tigen Urteiles vom 10. September 2019 betreffend Baubewilligung und des 
angefochtenen Entscheids vom 20. September 2021.
4.10.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts sind vorliegend die Regeln 
betreffend intertemporaler Anwendung von Verfahrensvorschriften auf die 
Frage betreffend den Beginn der Baufrist anzuwenden. Es fragt sich dem-
nach, ob der intertemporalrechtliche Grundsatz der sofortigen Anwendbar-
keit der neuen Verfahrensbestimmung betreffend den Beginn und damit 
die Dauer der Baubeginnfrist nach Art. 91 Abs. 2 KRG insofern eine Aus-
nahme erleidet, als hinsichtlich des verfahrensrechtlichen Systems zwi-
schen altem und neuem Recht keine Kontinuität besteht und mit dem 
neuen Recht eine grundlegend neue Verfahrensordnung geschaffen wor-
den ist.


- 19 -
Die Rechtsprechung hat dies in Bezug auf das Sozialversicherungsrecht 
bejaht bei der fundamental neuen Zuständigkeits- und Verfahrensord-
nung, welche das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlasse-
nen- und Invalidenvorsorge (BVG; SR 831.40) gebracht hat (vgl. BGE 112 
V 356). Das Eidgenössische Versicherungsgericht hat diese Vorausset-
zungen auch als erfüllt betrachtet bei der durch das Bundesgesetz über 
die Krankenversicherung (KVG; SR 832.10) mit In-Kraft-Treten am 1. Ja-
nuar 1996 eingeführten grundlegend neuen Zuständigkeits- und Verfah-
rensordnung, mit dem Splitting des anwendbaren Verfahrensrechts und 
der Rechtswege für den Bereich der obligatorischen Krankenversicherung 
einerseits und denjenigen der Zusatzversicherungen anderseits (vgl. 
RKUV 1998 Nr. KV 37 S. 315 ff.). Verneint hat das Gericht hingegen eine 
solche Ausnahmesituation trotz Totalrevision nach In-Kraft-Treten des re-
vidierten Bundesgesetzes über die Militärversicherung (MVG; SR 833.1) 
vom 19. Juni 1992 (vgl. SVR 1995 MV Nr. 4 S. 12 E.2b). Eine solche Kon-
tinuität wurde auch bei der Ablösung des zweiten Titels des Bundesgeset-
zes über die Kranken- und Unfallversicherung (KUVG) durch das Bundes-
gesetz über die Unfallversicherung (UVG; SR 832.20) bejaht; diese Ge-
setzesrevision habe prozessual nur punktuelle Änderungen gebracht (vgl. 
zum Ganzen: BGE 130 V 1 E.3.3.1, mit Hinweisen).
4.11.
Altrechtlich erlosch die Baubewilligung innert Jahresfrist nach zulässigem 
Baubeginn (aArt. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG), nach neuem Recht innert zwei 
Jahren nach Rechtskraft der Baubewilligung (Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG). 
Diese Neuerung führt lediglich zu einer Präzisierung der alten, meist um-
ständlich zu berechnenden Regelung, und damit zu einer einfacheren Be-
rechnung des Beginns der Baufrist. Die Änderung erscheint angesichts 
der vorgenannten Rechtsprechung nicht derart tiefgreifend wie bei ande-
ren gesetzlichen Erlassen, wird doch dabei neu an die Rechtskraft der 
Baubewilligung geknüpft und nicht mehr an den oft schwierig zu beurtei-
lende "zulässigen Baubeginn". Es lässt sich zudem beim Vergleich der alt- 


- 20 -
und neurechtlichen Bestimmung zum Beginn der Baufrist nicht sagen, 
dass überhaupt keine Verzahnung zwischen altem und neuen Verfahrens-
recht und in diesem Sinne keine Kontinuität bestehe. Mit der neuen Be-
stimmung wurde der Zeitpunkt klarer und eindeutiger nachvollziehbar fest-
gelegt. Das spricht bei einer grundsätzlichen Betrachtungsweise für die 
sofortige Anwendbarkeit der neuen Bestimmung Art. 91 Abs. 2 KRG ab 
deren Inkrafttreten.
4.12.
Ebenso zu berücksichtigen ist, dass die Baufrist nach altrechtlicher Rege-
lung wie auch nach neuer Regelung erst nach Inkrafttreten des revidierten 
Art. 91 Abs. 2 KRG zu laufen begann. War doch der Baubeginn bzw. die 
Vollstreckbarkeit der Baubewilligung nach altem Recht infolge der auf-
schiebenden Wirkung der Beschwerde vor Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden (vgl. PVG 2014 Nr. 25, R 14 40 E.3e) und den im Zu-
sammenhang mit der Baubewilligung vom 13. März 2018 gemachten Auf-
lagen und Bedingungen gehemmt, so dass die Baufrist frühestens nach 
Mitteilung des verwaltungsgerichtlichen Urteils am 24. September 2019 zu 
laufen begann, was nun mit der neuen Regelung ebenso der Fall ist.
5.
Damit ist zu prüfen, ob das Gesuch um Verlängerung der Baubeginnfrist 
(vgl. Bg-act. 4) durch die Beschwerdegegnerin 2 rechtzeitig gestellt wurde. 
Die am 13. März 2018 erteilte Baubewilligung erwuchs mit dem Entscheid 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 10., mitgeteilt am 
24. September 2019, bzw. nach Ablauf der Rechtsmittelfrist von 30 Tagen 
in Rechtskraft. Folglich begann die zweijährige Frist für den Baubeginn 
frühestens am 26. Oktober 2019 zu laufen. Damit war die Baubewilligung 
zum Zeitpunkt, als das Gesuch um Verlängerung der Baubeginnfrist am 
7. Juli 2021 eingereicht wurde, nicht erloschen, so dass die Beschwerde-
gegnerin 1 das Gesuch zu Recht behandelt hat.
6.
Der Beschwerdeführer rügt weiter, dass die Übertragung der Baubewilli-
gung von der ehemaligen Bauherrschaft auf die neue Bauherrschaft nicht 


- 21 -
nachgewiesen worden sei. Auf Ausführungen zur Rüge, wonach fraglich 
sei, ob eine bereits erloschene Bewilligung übertragen werden könne, 
kann aufgrund des vorgängig Gesagten verzichtet werden (vgl. Erwä-
gung 5). Die Baubewilligung ist nicht an eine bestimmte Person gebunden, 
sondern haftet einem Grundstück an und kann zusammen mit diesem auf 
einen Rechtsnachfolger übertragen werden (vgl. BERNER, Die Baubewilli-
gung und das Baubewilligungsverfahren, Zürich/St. Gallen 2009, S. 34; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz. 832 und 2662a). Aus der kantona-
len Geodatendrehscheibe ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 2 am 
5. November 2020 die in der Gemeinde B._____ gelegene Parzelle 
E._____ zu Eigentum erworben hat, so dass dieser Nachweis erbracht ist.
7.1.
Folglich gilt es noch die Voraussetzungen zur Erteilung der Verlängerung 
der Baubeginnfrist zu prüfen. Art. 91 Abs. 2 VRG umschreibt die Voraus-
setzungen für eine Regelung nicht. Aufgrund der 'Kann'-Formulierung er-
gibt sich, dass diese Bestimmung keinen Rechtsanspruch auf Verlänge-
rung der Baubewilligung vermittelt, vielmehr liegt der entsprechende Ent-
scheid im pflichtgemässen Ermessen der Behörde (vgl. VGU R 19 16 vom 
15. April 2020 E.8, R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.2a mit Hinweis auf 
HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 875 zu 
aArt. 88 Abs. 3 des St. Gallischen Baugesetzes [neu: Art. 148 Abs. 2], der 
eine dem Art. 91 Abs. 2 KRG entsprechende 'Kann'-Vorschrift enthält). Die 
Verwaltungsbehörden dürfen das ihnen gesetzlich gewährte Ermessen 
indessen nicht nach Belieben ausüben. Sie sind dabei an die ratio legis, 
an Sinn und Zweck des im konkreten Fall anzuwendenden Rechtssatzes 
sowie an allgemeine Rechtsgrundsätze gebunden. Auf Grund dieser 
Bindung haben sie alle sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu 
berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (VGU R 13 186 vom 4. 
Februar 2014 E.2a). Eine Verlängerung ist nach der verwaltungsgerichtli-
chen Rechtsprechung dann ausgeschlossen, wenn sich die massgeben-
den rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid 


- 22 -
wesentlich verändert haben (VGU 19 27 vom 25. August 2020 E.5.3.1, 
R 19 16 vom 15. April 2020 E.8, R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.2a, 
R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.5).
7.2.
Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt die Überprüfungsbefugnis des Verwal-
tungsgerichtes auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensüber-
schreitung oder -missbrauch sowie auf die Überprüfung der Sachverhalts-
feststellung der Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht kann nur dann ein-
greifen, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich unvertretbar 
erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze ver-
stösst (vgl. zum Ganzen Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons 
Graubünden R 08 93 vom 10. März 2009 E.2, R 07 1 vom 26. Juni 2007 
E.4). Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit prak-
tisch auf eine Willkürprüfung, womit das Verwaltungsgericht nur dann ein-
greifen kann, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich nicht ver-
tretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungs-
grundsätze verstösst (VGU R 07 01 vom 27. Juni 2007 E.4).
7.3.
Der Beschwerdeführer bringt dazu vor, der Umstand, dass die Beschwer-
degegnerin 2, indem sie im Gesuch ausdrücklich noch auf zu erarbeitende 
Projektänderungen hingewiesen habe und damit gar nicht mehr das ur-
sprünglich bewilligte Projekt, sondern ein geändertes Projekt verwirklichen 
wolle, gegen die Erteilung der Bewilligung spreche, da gar kein schutzwür-
diges Interesse mehr an der Verlängerung der Baubewilligung vorliege 
und damit die öffentlichen Interessen die privaten Interessen überwögen 
(VGU R 2008 93 E.2).
7.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 begründete ihr Gesuch um Verlängerung der 
Baubeginnfrist u.a. damit, dass sie die betroffene Parzelle E._____ erst 
am 5. November 2020 erworben habe und sich dadurch die Detailplanung 
und damit der Baubeginn verzögert hätten, zumal sie diverse Projektän-
derungen geprüft und entsprechende Planungsarbeiten ausgeführt hätten. 


- 23 -
Zudem habe sie als Bauherrin vor Beginn der Bauarbeiten ein Beweissi-
cherungsverfahren im Hinblick auf den Bau der unterirdischen Autoein-
stelle durchzuführen. Die Aufnahme des baulichen Zustandes der umlie-
genden Liegenschaften vor Baubeginn werde viel Zeit in Anspruch neh-
men, so dass mit den Aushubarbeiten nicht vor Ablauf der (bestehenden) 
zweijährigen Frist begonnen werden könne. Schliesslich habe sich auch 
die ungünstige Marktsituation negativ auf die Realisierung des Projektes 
ausgewirkt (vgl. Bg-act. 4).
7.5.
Die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im angefochtenen Entscheid vom 
20. September 2021 mit den vorgebrachten Gründen auseinandergesetzt, 
wobei sie diese Gründe als sehr gut nachvollziehbar und damit als berech-
tigte Interessen für die Verlängerung der Baubeginnfrist erachtete. Die Be-
schwerdegegnerin 2 erwog, es sei nachvollziehbar und raumplanungs-
rechtlich nicht zu beanstanden, dass die neue Bauherrschaft einerseits 
mögliche Projektoptimierungen geprüft habe und dass andererseits so-
wohl die Detailplanung eines Projektes der vorliegenden Grössenordnung 
und der Komplexität als auch die entsprechend aufwändige Beweissiche-
rung eine gewisse Zeit in Anspruch nehme. Mangels wesentlicher Ände-
rung der massgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Interessen 
sprächen keine öffentlichen Interessen gegen die beantragte Verlänge-
rung der Baubeginnfrist.
7.6.
Vorliegend ist in Übereinstimmung mit den Ausführungen der Beschwer-
degegnerin 1 festzustellen, dass sich – soweit ersichtlich – die massgebli-
chen tatsächlichen Verhältnisse und/oder die baurechtlichen Bestimmun-
gen in der Zeitspanne zwischen dem 13. März 2018, als der Baubewilli-
gungs- und der Einspracheentscheid ergingen (vgl. Bg-act. 1 und 2), und 
dem Zeitpunkt, als das Verlängerungsgesuch am 7. Juli 2021 eingereicht 
wurde (vgl. Bg-act. 4) nicht wesentlich verändert hätten. Auch sind die im 
Gesuch dargelegten Gründe nachvollziehbar, hat die Beschwerdegegne-
rin 2 doch nebst wirtschaftlichen Gründen (die in Verfahren betreffend Ver-


- 24 -
längerung der Bauvollendungsfrist grundsätzlich nicht genügen, da sich 
solche Gründe praktisch immer anführen lassen [vgl. VGU R 18 27 vom 
22. Januar 2019 E.5.2.1 und 7.1; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsge-
setz, Bern 2006, Art. 23 Rz. 4]), in der Hauptsache Gründe vorgebracht, 
die mit dem Bau an sich zwingend zusammenhängen, wie unter anderem 
die Bausicherungspflicht. Das streitberufene Gericht ist deshalb der Auf-
fassung, dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht in Willkür verfiel, wenn sie 
das Verlängerungsgesuch, mit allen notwendigen Angaben inkl. Sachver-
halt unter Bezugnahme auf das ursprüngliche Baugesuch und näherer Be-
gründung zur konkreten Fristverlängerung bewilligte (vgl. Bg-act. 8). 
Schliesslich sind auch keine anderen überwiegenden öffentlichen Interes-
sen ersichtlich, die den privaten Interessen der Beschwerdegegnerin 2 an 
der Verlängerung der Baubeginnfrist entgegenstünden. Unterlässt es der 
Beschwerdeführer doch auch, seine Behauptung, dass die Beschwerde-
gegnerin 2 ein neues Bauprojekt beabsichtige, womit das schutzwürdige 
Interesse an der Verlängerung der Baubeginnfrist weggefallen sei, sub-
stantiell zu begründen oder gar Beweise dafür zu erbringen.
7.7.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Vorinstanz 
ihr Ermessen weder missbraucht noch überschritten hat, wenn sie die 
Baubewilligung mit der angefochtenen Verfügung verlängert hat. Der an-
gefochtene Entscheid vom 20. September 2021 erweist sich damit als 
rechtens, womit die Beschwerde abzuweisen ist.
8.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilun-
gen des Entscheides sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 
Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem 
Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsge-


- 25 -
bühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie 
wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.
8.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursach-
ten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen 
besteht hinsichtlich der Beschwerdegegnerin 1 kein Anlass. Vorliegend 
wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens 
entsprechend zu Gunsten der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 und zu 
Lasten des unterliegenden Beschwerdeführers zugesprochen.
8.3.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 machte mit Schreiben 
vom 20. Januar 2022 eine Honorarnote über CHF 3'074.85 (Honorarauf-
wand von Oktober 2021 bis Januar 2022 über CHF 2'835.-- [10.5 h à 
CHF 270.--], Spesenpauschale über CHF 20.--; MWST über CHF 219.85) 
geltend. Das Gericht erachtet den geltend gemachten Zeitaufwand ange-
sichts der gesamten Umstände, der Schwierigkeit der Angelegenheit und 
des Umfangs des Verfahrens als angemessen. Die Praxis des Verwal-
tungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 2017, vgl. dazu VGU 
U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 
E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die 
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) dahin, dass 
bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stunden-
ansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht über-
schreitet. Dies ist vorliegend nicht der Fall, zumal in der von der Beschwer-
degegnerin 2 eingereichten Honorarvereinbarung ein Stundenansatz von 
CHF 270.-- aufgeführt ist (s. Vollmacht vom 3. November 2021, Akten der 


- 26 -
Beschwerdegegnerin 2), weshalb bei der Festlegung der Parteientschädi-
gung von der Honorarrechnung des Rechtsvertreters der Beschwerdegeg-
nerin 2 ausgegangen werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens ent-
sprechend wird der Beschwerdeführer verpflichtet, die Beschwerdegegne-
rin 2 mit CHF 3'074.85 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
580.--
zusammen
CHF
3'580.--
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ hat die C._____ Immobilien AG aussergerichtlich mit 
CHF 3'074.85 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]