gr_gerichte · R 2016 58 · 2017-02-14 · de

Quartierplan (Einleitung) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 58
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 14. Februar 2017
in der Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____ SA,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Quartierplanung C._____ III (Einleitung)


- 2 -
1.
Am 9. Juni 1998 erliess der Vorstand der damaligen Gemeinde X._____ 
im Gebiet C._____ den Quartierplan C._____, umfassend unter anderem 
die Parzellen 984, 985 sowie 1700 des Grundbuches X._____. Dieser 
wurde am 4. Februar 1999 im Grundbuch angemerkt. Planungszweck war 
die Erschliessung und zweckmässige Überbauung des Quartiers im 
Rahmen der damals geltenden Grundordnung.
2.
In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemeinde X._____ 
die aus dem Jahr 1983 stammende Ortsplanung. Bei der Revision wurden 
insbesondere Teilflächen der Parzellen 984 und 985 von der Wohnzone 3 
in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängende Gebiet C._____ 
der Quartierplanpflicht unterstellt. Die von der Gemeinde am 28. Novem-
ber 2004 beschlossene neue Ortsplanung trat mit der Genehmigung 
durch die Regierung am 20. Dezember 2005 in Kraft. 
3.
Auf den 1. Januar 2015 fusionierte die frühere Gemeinde X._____ mit den 
früheren Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, O.4._____ und 
O.5._____ zur heutigen Gemeinde X._____. 
4.
Die Revision der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte nach 
Angabe der Gemeinde X._____ eine Anpassung des Quartierplans 
C._____ vom 9. Juni 1998. Das betreffende Verfahren wurde vom Ge-
meindevorstand am 8. Mai 2006 eingeleitet. Der revidierte Quartierplan 
wurde vom Gemeindevorstand mit Beschluss vom 7. September 2009 er-
lassen. Dieser regelt im Detail die Erschliessung des Quartiers und die 
Grundzüge für die künftige Überbauung des Planungsgebiets. Da für ein-
zelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans noch keine 
konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das Quartierplangebiet 
in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt. Für das Gestaltungsgebiet I wurden 
dabei in den Art. 17 und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnun-
gen festgelegt. Für die Quartierplangebiete II und III dagegen schreibt 


- 3 -
Art. 12 Abs. 3 QPV vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausar-
beitung ergänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Ge-
staltungsvorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen 
gleichzeitig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsge-
biete verbindlich zu regeln ist. Die teilweise der Hotelzone zugewiesenen 
Parzellen 984 und 985 bilden gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und Gestal-
tungsplan Situation 1:500 das Gestaltungsgebiet III. 
5.
Am 11. Mai 2016 ersuchte die D._____ AG (Projektverfasserin) im Auf-
trag der B._____ SA (Grundeigentümerin) die Gemeinde unter Hinweis 
auf die beabsichtigte Überbauung der Parzellen 984 und 985 mit einem 
Modulhotel und zwei Neubauten mit Ressortwohnungen um Durchführung 
der ergänzenden Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet 
III. Gestützt auf dieses Gesuch gab der Gemeindevorstand am 15. Juni 
2016 allen Quartierplanbeteiligten und im amtlichen Publikationsorgan der 
Gemeinde am 16. Juni 2016 allgemein seine Absicht bekannt, dem Ge-
such Folge zu geben und das Verfahren für die Ausarbeitung des ergän-
zenden Gestaltungsplans einzuleiten. Ziel der ergänzenden Gestaltungs-
planung sollte die verbindliche Festlegung der Situierung von Bauten und 
Anlagen sowie der freizuhaltenden Flächen im Gestaltungsgebiet III sowie 
der Fussgängerverbindung Richtung E._____ sein.
6.
Gegen die beabsichtigte Einleitung erhob A._____, Eigentümer der Par-
zelle 1700, am 12. Juli 2016 Einsprache. Er beantragte, auf die Einleitung 
des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungs-
plans C._____ III sei zu verzichten. Eventualiter sei mit der Verfahrens-
einleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans 
C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der 
Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwoh-
nungsgesetzes. 


- 4 -
7.
Am 15., mitgeteilt am 18. August 2016, wies der Gemeindevorstand 
X._____ die Einsprache von A._____ ab und beschloss die Ausarbeitung 
des Quartiergestaltungsplans C._____ III, umfassend die Parzellen 984 
und 985, gemäss Art. 12 Abs. 3 QPV. Der Gemeindevorstand erwog im 
Wesentlichen, dass es der Behörde verwehrt sei, nochmals über die Not-
wendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die Ab-
grenzung des Planungsgebiets zu befinden, da darüber bereits bei Erlass 
der Grundordnung entschieden worden sei. Die Ablehnung des Gesuchs 
hätte ein nicht gerechtfertigtes Bauverbot auf unbestimmte Zeit zur Folge. 
Zudem vermöge die Durchführung der beantragten ergänzenden Gestal-
tungsplanung den Erlass von kommunalen Bestimmungen zum ZWG so-
wie eine allfällige Verdichtung der Bauzonen im Zusammenhang mit 
Zweitwohnungen nicht zu präjudizieren. Auch die von der Gemeinde be-
absichtigte vorgezogene Revision der Bestimmungen über die Hotelzone 
stehe einer Inangriffnahme der ergänzenden Gestaltungsplanung nicht 
entgegen. 
8.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. Sep-
tember 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 
15.08.2016 sei aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausar-
beitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplanes C._____ III sei zu ver-
zichten.
2.
Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes 
X._____ vom 15.08.2016 aufzuheben und es sei mit der Verfahrenseinleitung 
zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartierplanes C._____ III zuzuwarten bis 
zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum 
Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes.
3.
Der Beschwerde sei vorsorglich die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
4.
Unter amtlicher, gerichtlicher und ausserordentlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Beschwerdegegner, zuzüglich 8 % MWST."


- 5 -
Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass in 
der Gemeinde X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft über-
prüft werden müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III 
erlassen werden könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestset-
zung im Jahr 2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung 
der Bauzonengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Par-
zellen 984 und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung 
der ergänzenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch 
deshalb nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsge-
setz negativ präjudiziert werden könnte. 
9.
Am 21. Oktober 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde sowie des An-
trags auf aufschiebende Wirkung. Begründend brachte sie im Wesentli-
chen vor, dass die Hotelzone C._____ als Spezialzone keiner Überprü-
fung im Rahmen einer allgemeinen Überprüfung der Bauzonengrösse be-
dürfe. Auch mit Blick auf die von der Beschwerdegegnerin 1 ausgeschie-
denen Tourismus- und Freizeitzonen bestehe aufgrund der Lage und Be-
schaffenheit der Hotelzone C._____ sowie der aktuellen Überbauungsab-
sichten kein Überprüfungsbedarf. Eine Auszonung der Hotelzone 
C._____ stünde in offenem Widerspruch zu den Vorgaben des kantona-
len Richtplans. Angesichts der Tatsache, dass seit den bisherigen Pla-
nungen erst sieben bzw. elf Jahre vergangen seien, könnten sich die be-
troffenen Grundeigentümer ausserdem auf den Grundsatz der Plan-
beständigkeit berufen. Schliesslich könne auch von einer negativen 
Präjudizierung eines zu erlassenden Zweitwohnungsgesetzes durch die 
Erarbeitung und den Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans C._____ 
III nicht die Rede sein. 
10.
Am 26. Oktober 2016 beantragte die B._____ SA (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-


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getreten werden könne. Dabei machte sie insbesondere geltend, dass der 
Beschwerdeführer durch das Einleitungsverfahren in seinen Rechten 
nicht tangiert sei und er kein Rechtsschutzinteresse habe, weswegen auf 
seine Begehren nicht einzutreten sei. Des Weiteren argumentierte die 
Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegeg-
nerin 1. 
11.
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Oktober 2016 trat der Instrukti-
onsrichter auf das beschwerdeführerische Gesuch um Erteilung der auf-
schiebenden Wirkung mangels Beschwer nicht ein, da bereits von Ver-
ordnungs wegen ausgeschlossen sei, dass der Gemeindevorstand den 
Quartierplan vor Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses ausa-
rbeiten lasse (Verweis auf Art. 17 Abs. 1 KRVO). 
12.
Am 25. November 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Anträgen fest und ergänzte seine Argumentation. Dabei wies er insbe-
sondere noch darauf hin, dass im Unterengadin gemäss Richtplanentwurf 
von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei, die Gemein-
de X._____ nach Ansicht des Kantons als Gemeinde mit einer überdi-
mensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) gelte und die 
Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten in X._____ beträchtlich abge-
nommen hätten und zu erwarten sei, dass die Nachfrage nach zusätzli-
chen Hotelbetten in Zukunft weiter abnehmen oder zumindest stagnieren 
werde.
13.
Am 7. Dezember 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an 
ihren Anträgen fest. Ergänzend führte sie im Wesentlichen aus, dass der 
Verlust an Hotelbetten in den vergangenen Jahren nicht auf eine abneh-
mende Nachfrage, sondern auf strukturelle Probleme der eingegangenen 
Hotelbetriebe zurückzuführen sei. Die Nachfrage sei vorhanden, ansons-


- 7 -
ten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe wie der hier zur Diskussion ste-
hende geplant würden. 
14.
Am 31. Dezember 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando 
an ihren Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., 
mitgeteilt am 18. August 2016, wird, soweit erforderlich, in den nachste-
henden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 
15., mitgeteilt am 18. August 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin 
1 die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers abgewiesen und 
gleichzeitig die Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans C._____ III, 
umfassend die Parzellen 984 und 985, beschlossen hat, ist weder endgül-
tig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich 
stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer als 
Alleineigentümer der Parzelle 1700, welche unmittelbar an die Parzelle 
984 angrenzt, die zusammen mit der Parzelle 985 im Gestaltungsgebiet 
III des Quartierplans C._____ liegt, ist vom angefochtenen Entscheid be-
troffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, wes-
halb er − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 − zur Be-


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schwerdeerhebung legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG). Im konkreten Fall 
kann nämlich nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Be-
schwerdeführer durch die angefochtene Einleitung des Verfahrens zur 
Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III be-
schwert sein könnte, zumal die vom Beschwerdeführer beantragte Über-
prüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ − sofern die 
Hotelzone in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzo-
nengrösse einzubeziehen ist − zur Folge haben könnte, dass die Be-
schwerdegegnerin 2 das geplante Bauvorhaben nicht realisieren könnte 
und somit die vom Beschwerdeführer angeführten Nachteile (erhebliche 
Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens, Beeinträchti-
gung der exklusiven Privatsphäre durch die grossen Hotelkuben) von 
vornherein wegfallen würden. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht 
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
b)
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 das 
Verfahren auf Erlass des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ 
für das Gestaltungsgebiet III zu Recht eingeleitet hat. 
2.
Einleitend gilt es bezüglich des anwendbaren Rechts festzuhalten, dass 
die fusionierte Gemeinde X._____ gemäss Fusionsvertrag zwischen den 
ehemaligen Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, X._____, 
O.4._____ und O.5._____ vom 29./30. März 2015 alle Gesetze und Re-
glemente so schnell wie möglich zu vereinheitlichen hat. Bis zum entspre-
chenden Inkrafttreten wendet der Gemeindevorstand − auf Grund des 
Übergangsrechts − die für das Gebiet der vormaligen Gemeinden gültigen 
Gesetze an. Da bis dato von der fusionierten Gemeinde X._____ kein 
neues Baugesetz erlassen wurde, gelangt bezüglich der im vorliegenden 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu beantwortenden Fra-
gen das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde X._____ vom 28. Novem-
ber 2004, von der Regierung des Kantons Graubünden am 20. Dezember 


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2005 genehmigt (BG), zur Anwendung, welches in Art. 16 Abs. 3 BG un-
strittig eine gesetzliche Grundlage für die Quartierplanpflicht enthält. 
3. a)
Der beschwerdeführerische Hauptantrag lautet dahingehend, dass der 
angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt 
am 18. August 2016, aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens 
zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III 
zu verzichten sei. Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, es sei der 
angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzu-
heben und es sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des er-
gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zuzuwarten bis zur 
Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum 
Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes. Begründet wer-
den diese Anträge wie folgt: 
•
Ein Quartierplan sei ein Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 des Bun-
desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und unterliege 
den zeitlichen Grenzen der Planbeständigkeit. Wenn sich die Verhält-
nisse seit der Planfestsetzung verändert hätten, sei zunächst zu prü-
fen, ob die Änderungen so erheblich seien, dass die Nutzungsplanung 
überprüft werden müsse. Bejahendenfalls sei in einem zweiten Schritt 
zu prüfen, ob der Nutzungsplan angepasst werden müsse. 
•
In der Vergangenheit seien die Bauzonen in der Gemeinde X._____ 
im Hinblick auf die Erstellung neuer Zweitwohnungen dimensioniert 
worden. Nach Inkraftsetzung von Art. 75b der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) per 11. März 2012 
hätten sich die Verhältnisse bezogen auf die Beständigkeit von Nut-
zungsplänen nach Art. 21 Abs. 1 RPG derart verändert, dass mit we-
niger Wohnbaunachfrage gerechnet werden müsse. Dementspre-
chend sei die Bauzonengrösse zu überprüfen. Dies zumal im Unte-
rengadin von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei 
und die Gemeinde X._____ als Gemeinde mit überdimensionierten 
WMZ gelte. Zudem hätten die Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten 
in der Gemeinde X._____ beträchtlich abgenommen und es sei zu er-
warten, dass die Nachfrage nach zusätzlichen Hotelbetten künftig wei-
ter abnehmen oder zumindest stagnieren werde. 
•
Die Auffassung der Gemeinde, wonach ein einmal erlassener Quar-
tierplan nicht mehr in Frage gestellt werden könne und ein Antrag auf 


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Einleitung des Quartierplanverfahrens zwingend zu behandeln sei, sei 
nicht haltbar. PVG 1989 Nr. 52 lasse sich nichts anderes entnehmen. 
•
Planfestsetzungen unterlägen der Überprüfung und Anpassung nach 
Art. 21 Abs. 2 RPG, insbesondere dann, wenn aufgrund der noch feh-
lenden ergänzenden Quartiergestaltungsplanung das betreffende Ge-
biet noch nicht baureif sei. Der Quartiergestaltungsplan C._____ III 
verschaffe den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus. Die-
se Verdichtung führe zu einer Vergrösserung der Bauzone in X._____.
•
Die in der Hotelzone gelegenen Parzelle 984 und 985 müssten in eine 
Überprüfung der Bauzonengrösse miteinbezogen werden. Bezüglich 
der Parzellen 984 und 985 falle eine Reduktion der baulichen Nut-
zungsmöglichkeiten in Betracht, weil sie noch unüberbaut, intern noch 
nicht erschlossen und am Siedlungsrand an der Grenze zur Landwirt-
schaftszone lägen. Mangels Quartiergestaltungsplan seien die Grund-
stücke auch noch nicht baureif. Da vorliegend neben dem Modulhotel 
auch strukturierte Zweitwohnungen erstellt werden sollten, welche 
gemäss technischer Richtlinien Bauzonen des Bundes zur Wohnnut-
zung und damit zu den WMZ zählten, falle das Gebiet C._____ III in 
die Überprüfung der Bauzonengrösse. Hotelzonen zählten zwar nicht 
zu den WMZ. Die technischen Richtlinien schlössen indes nicht aus, 
dass auch andere Bauzonentypen als nur die WMZ in die Überprüfung 
der Bauzonengrösse einbezogen werden müssten.
•
Die Gemeinde habe ab dem 1. September 2012 eine Planungszone 
erlassen, mit dem Zweck, die kommunale Grundordnung an die Ge-
setzgebung zu Art. 75b BV anzupassen. Das Bundesgesetz über 
Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) sei seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. 
Die Gemeinde habe noch kein neues kommunales Zweitwohnungsge-
setz erlassen. Die Bauherrschaft wolle auf den Parzellen 984 und 985 
einen strukturierten Beherbergungsbetrieb errichten und vom Ausnüt-
zungsbonus profitieren. Ein künftiges kommunales Zweitwohnungsge-
setz würde damit direkt die planerischen Festlegungen im Gestal-
tungsgebiet III beeinflussen. Die Gemeinde gehe selber davon aus, 
ein konkretes Bauprojekt sei nicht genehmigungsfähig, bevor die Teil-
revision der Hotelzonen X._____ und O.5._____ abgeschlossen sei. 
Schon deswegen sei nicht einzusehen, weswegen mit der Quartier-
planung begonnen werden könne, ohne die Planungsabsichten der 
Gemeinde zu gefährden.
b)
Den beschwerdeführerischen Ausführungen hält die Beschwerdegegnerin 
1 was folgt entgegen: 


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•
Sie habe ein eminentes Interesse an der baldigen Überbauung der in 
der Hotelzone befindlichen Parzellen 984 und 985. Seit 1980 seien in 
der Fraktion X._____ insgesamt 211 Hotelbetten verloren gegangen. 
Rechne man die Entwicklung von O.5._____-O.6._____ dazu, belaufe 
sich der Verlust auf über 800 Betten. Dieser Verlust an Hotelbetten sei 
nicht auf eine abnehmende Nachfrage, sondern auf strukturelle Pro-
bleme der eingegangenen Betriebe zurückzuführen. Die Nachfrage sei 
vorhanden, ansonsten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe geplant 
würden. Die Gemeinde sei wirtschaftlich dringend auf die Erstellung 
neuer oder Erweiterung bestehender Hotelbetriebe angewiesen, wes-
halb in X._____ bereits 1983 und 2005 diverse Hotelzonen ausge-
schieden worden seien.
•
Das zu erstellende Modulhotel mit den zwei Bauten mit Ressortwoh-
nungen werde als Ganzes als Hotel betrieben. Es handle sich um ei-
nen strukturierten Beherbergungsbetrieb und nicht um touristisch be-
wirtschaftete Zweitwohnungen. Somit sei klar, dass eine Bewilligung 
der vorgesehenen touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht dazu 
führen könne, die Hotelzone wie eine Wohnzone zu behandeln. Zwar 
habe der Bund in den technischen Richtlinien Bauzonen die Frage 
aufgeworfen, ob solche Zonen überhaupt der Kategorie Tourismus- 
und Freizeitzonen zugeteilt werden könnten. Diese Überlegungen hät-
ten jedoch die Annahme betroffen, dass Gemeinden ihre WMZ ver-
kleinern würden, indem sie bestehende WMZ in Tourismus- und Frei-
zeitzonen umzonten. Eine Antwort auf die aufgeworfene Frage sei der 
Bund bisher aber schuldig geblieben.
•
Hier seien die Absichten des Kantons respektive die Richtplanvorga-
ben des Kantons massgebend. Der Kanton habe in den Entwurf "Kan-
tonaler Richtplan Siedlung" (KRIP-Si) ein Kapitel WMZ und Gebiete 
für touristische Beherbergung aufgenommen. Hauptziel des letzteren 
Kapitels sei die Weiterentwicklung des Beherbergungsangebots. 
Strukturierte Beherbergungsbetriebe gehörten dazu. Als solche gälten 
Betriebe gemäss Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 
702.1). Damit sei klar, dass eine Spezialzone (vorliegend Hotelzone) 
für touristische Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherber-
gungsbetriebs nicht zu den WMZ gehöre. Sie sei nicht in die allgemei-
ne Überprüfung der WMZ einzubeziehen. Damit könne dahingestellt 
bleiben, ob die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Überprü-
fung der WMZ verpflichtet wäre.
•
Die Hotelzone C._____ verfüge über alle Eigenschaften, welche der 
KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stelle. Solche 
Standorte seien in der Ortsplanung zu sichern. Selbst wenn die Hotel-
zonen in der Gemeinde X._____ als zu gross betrachtet würden, dürf-
te gerade die Hotelzone C._____ nicht für eine Auszonung in Betracht 
gezogen werden, zumal diese über einen rechtskräftigen Quartierplan 


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aus dem Jahr 2009 verfüge. Schliesslich liege für die Hotelzone 
C._____ ein konkretes Bauprojekt mit einem konkreten Investor und 
einem qualifizierten und fachkundigen Betreiber vor. Auch deswegen 
dürfe die Hotelzone nicht in die Überprüfung der Bauzonen einbezo-
gen werden. Es gebe ein gewichtiges öffentliches Interesse am ge-
planten Hotelneubau, welches das private Interesse des Beschwerde-
führers an seiner exklusiven Privatsphäre überwiege. Parzelle 984 und 
985 lägen seit Jahren in der Bauzone. Ursprünglich hätten sie in der 
Wohnzone gelegen, seit dem 20. Dezember 2005 aber in der Hotelzo-
ne und seit dem 7. September 2009 seien sie durch den Quartierplan 
C._____ erschlossen. Seit diesen Planungen seien erst elf bzw. sie-
ben Jahre vergangen, weshalb sich die Eigentümer von Parzelle 984 
und 985 auf die durch Art. 21 Abs. 1 RPG garantierte Planbeständig-
keit berufen könnten. 
•
Es gebe keine negative Beeinflussung eines kommunalen Zweitwoh-
nungsgesetzes bzw. der Anpassung des BG an das ZWG. Hier solle 
ein strukturierter Beherbergungsbetrieb erstellt werden. Dafür gebe es 
keine Beschränkung im ZWG. Die Beschwerdegegnerin 1 beabsichti-
ge nicht, touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 
lit. b ZWG irgendwie einzuschränken. Der Ausnützungsbonus sei eine 
Entschädigung für gestalterische Mehrleistungen und stehe in keinem 
sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten Nutzungsart. Im Üb-
rigen diene der Quartiergestaltungsplan nicht der Definition der zuläs-
sigen Nutzung, sondern einzig der Festlegung der zulässigen Gestal-
tung und der internen Erschliessung.
c)
Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert im Wesentlichen ähnlich wie die 
Beschwerdegegnerin 1 und führt darüber hinaus noch was folgt aus:
•
Der Beschwerdeführer habe die Parzelle 1700 im Jahr 1997 erworben 
und sich weder gegen das Quartierplanverfahren noch gegen die Zu-
ordnung der Parzellen 984 und 985 zur Hotelzone gewehrt.
•
Der rechtskräftige Quartierplan bestehe seit dem 7. September 2009. 
Die Beschwerdegegnerin 2 habe ein eminentes Interesse an der 
Planbeständigkeit. 
Sie 
habe 
für 
die 
Quartierplanung 
bereits 
Fr. 270'000.-- ausgegeben und im Jahr 2011 die Parzelle 985 zum 
Preis von Fr. 1‘210‘000.-- erworben. Der Quartierplan sei erst sieben-
jährig und der Planungshorizont noch längst nicht erreicht. Die Grund-
stücke seien erschlossen und baureif. Es fehle nur die genaue Situie-
rung der Bauten und die interne Fussgängerverbindung Richtung 
E._____.


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•
Hotelzonen seien nach den technischen Richtlinien des Bundes nicht 
WMZ, sondern Arbeitszonen, weshalb eine Überprüfung der Zonen-
grösse nicht in Frage komme. Dies habe der Jurist für Raumplanung 
des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons 
Graubünden bestätigt. Das ZWG beschränke die touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen in einer Hotelzone nicht. Damit fehle es vorlie-
gend an einer erheblichen Veränderung der Verhältnisse.
•
Im Vergleich zu den Fällen BGE 140 II 25 und 1C_40/2016 liege hier 
bereits ein rechtskräftiger Quartierplan vor. Zudem stehe vorliegend 
nicht der Erlass eines neuen Quartierplans, sondern die Einleitung der 
im Quartierplan vorgeschriebenen Folgeplanung zur Diskussion. 
4. a)
Dem beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach der angefochtene 
Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 
2016, aufzuheben sei und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbei-
tung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten 
sei, kann − wie nachstehend dargestellt − nicht stattgegeben werden. 
b)
Gemäss Art. 26 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) können im Zonenplan Gebiete bezeich-
net werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) 
durchgeführt wird. Übereinstimmend mit Art. 26 Abs. 4 KRG hält Art. 16 
Abs. 3 BG fest, dass der Zonenplan Gebiete bezeichnet, in denen vor der 
Bewilligung von Bauten und Anlagen eine Quartierplanung (Folgepla-
nung) durchzuführen ist, wobei die Folgeplanung über das ganze Gebiet 
oder in Etappen über Teilgebiete durchgeführt werden kann. Von dieser 
Möglichkeit hat die ehemalige Gemeinde X._____ Gebrauch gemacht und 
im Jahr 1998 unter anderem das Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht 
unterstellt. In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemein-
de X._____ die aus dem Jahre 1983 stammende Ortsplanung, wobei bei 
dieser Revision insbesondere Teilflächen von Parzellen 984 und 985 von 
der Wohnzone 3 in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängen-
de Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt wurden. Die Revisi-
on der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte eine Anpassung 


- 14 -
des Quartierplans C._____ vom 9. Juni 1998, wobei der revidierte Quar-
tierplan von der Beschwerdegegnerin 1 mit Beschluss vom 7. September 
2009 erlassen wurde. Damit wurde der frühere Quartierplan vom 9. Juni 
1998 gesamthaft aufgehoben. Folglich gilt heute für das Gebiet C._____, 
umfassend unter anderem die Parzellen 984, 985 (teilweise) und 1700, 
unstrittig der am 7. September 2009 erlassene Quartierplan. 
c)
Der Quartierplan vom 7. September 2009 bestimmt gemäss Art. 2 der 
Quartierplanvorschriften (QPV) die Grundzüge für die künftige Überbau-
ung des Planungsgebiets und schafft die Voraussetzungen für eine gute 
Gestaltung der Bauten und Anlagen und deren Aussenräume unter grös-
ster Rücksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild. Des Weiteren 
regelt der Quartierplan die Erschliessung des Quartierplangebiets. Da für 
einzelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans im Jahr 
2009 noch keine konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das 
Quartierplangebiet in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt (vgl. Art. 12 
Abs. 1 QPV). Für das Gestaltungsgebiet I wurden dabei in den Art. 17 
und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnungen festgelegt. Für 
die Quartierplangebiete II und III, wozu gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und 
Gestaltungsplan Situation 1:500 auch die in der Hotelzone gelegenen 
Flächen der Parzellen 984 und 985 zählen, schreibt Art. 12 Abs. 3 QPV 
dagegen vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausarbeitung er-
gänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Gestaltungs-
vorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen gleichzei-
tig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsgebiete ver-
bindlich zu regeln ist. 
d)
Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG wird die Folgeplanung von Amtes wegen 
oder auf Antrag von Betroffenen eingeleitet. Vorliegend ersuchte die 
D._____ AG im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 die Beschwerdegeg-
nerin 1 am 11. Mai 2016 unter Hinweis auf die beabsichtigte Überbauung 


- 15 -
der Parzellen 984 und 985 mit einem Modulhotel und zwei Neubauten mit 
Ressortwohnungen um Durchführung der ergänzenden Quartiergestal-
tungsplanung über das Gestaltungsgebiet III. Angesichts der bereits ver-
fügten Quartierplanpflicht, des bereits feststehenden Quartierplangebiets 
und des ebenfalls feststehenden Quartierplanzwecks blieb der Beschwer-
degegnerin 1 betreffend der Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung 
des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III nur ein sehr klei-
ner Ermessenspielraum. Einzige Voraussetzung für die Einleitung des 
fraglichen Quartiergestaltungsplans in zeitlicher Hinsicht bildet das Vorlie-
gen konkreter Bauabsichten eines oder mehrerer Grundeigentümer im 
betreffenden Gebiet. Vorliegend liegt mit dem Gesuch der Beschwerde-
gegnerin 2 um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungspla-
nung über das Gestaltungsgebiet III vom 11. Mai 2016 unstrittig ein for-
meller Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergän-
zenden Quartiergestaltungsplans C._____ III vor, weshalb die Beschwer-
degegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartier-
gestaltungsplans C._____ III einleiten musste (vgl. zum Ganzen PVG 
1989 Nr. 52, wobei im damals zu beurteilenden Fall kein Gesuch zur Ein-
leitung des Quartierplanverfahrens, sondern ein konkretes Baugesuch 
vorlag, was aber im Ergebnis keine Rolle spielt). Insbesondere war es der 
Beschwerdegegnerin 1 verwehrt, nach Einreichung des Einleitungsge-
suchs nochmals über die Notwendigkeit der Durchführung einer Quartier-
planung oder über die Abgrenzung des Planungsgebiets zu befinden, weil 
darüber bereits bei Erlass der Grundordnung entschieden wurde. Nach 
dem Gesagten ist der beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach auf 
die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quar-
tiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei, abzuweisen. 
5. a)
Wie gesehen lautet der beschwerdeführerische Eventualantrag dahinge-
hend, dass der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 
2016, aufzuheben sei und mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung 


- 16 -
des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprü-
fung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass 
des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei. Be-
gründet wird dieser Antrag im Wesentlichen damit, dass in der Gemeinde 
X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft überprüft werden 
müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III erlassen wer-
den könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung im Jahr 
2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung der Bauzo-
nengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Parzellen 984 
und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung der ergän-
zenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch deshalb 
nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsgesetz nega-
tiv präjudiziert werden könnte. Diesen Ausführungen vermag sich das 
streitberufene Gericht − wie nachstehend dargestellt − nicht anzuschlies-
sen.
b)
Zutreffend ist zwar, dass das Bundesgericht im Entscheid BGE 140 II 25 
ausgeführt hat, dass aufgrund der Annahme der Volksinitiative "Schluss 
mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" bzw. mit Inkrafttreten von 
Art. 75b BV in Tourismusgemeinden, die einen hohen Anteil an Zweit-
wohnungen haben, mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunach-
frage zu rechnen sei. Dies habe, so das Bundesgericht weiter, zur Folge, 
dass die Wohnbaureserven in solchen Gemeinden mit grosser Wahr-
scheinlichkeit überdimensioniert geworden seien und überprüft werden 
müssten. Diese Prüfung könne nicht isoliert erfolgen, sondern setze eine 
Gesamtsicht über alle Bauzonen der Gemeinde voraus.
c)
Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegen die fraglichen Teilflächen der 
Parzellen 984 und 985 seit der Revision der Ortsplanung vom 28. No-
vember 2004 unstrittig in der Hotelzone (vgl. Quartierplan C._____, Be-


- 17 -
standesplan 1:500 vom 7. September 2009). Der betreffende Art. 55 BG 
lautet wie folgt:
Hotelzone
 Art. 55
1. Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe, Erholungsheime und Kureinrichtun-
gen bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und 
Anlagen sowie Personalwohnungen sind zulässig, wenn weder sie selbst noch 
ihre Benützung den Kurbetrieb und die Erholung stören.
2. Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, traditionelle Hotels, Garni-Hotels 
und Pensionen. Aparthotels werden traditionellen Hotels gleichgestellt, wenn 
die hotelmässige Bewirtschaftung der gesamten Wohnfläche während wenigs-
tens 210 Betriebstagen im Jahr gewährleistet ist und ausserdem nachfolgende 
Voraussetzungen erfüllt sind:
-
das Aparthotel muss während mindestens 7 Monaten im Jahr betrieben 
werden und öffentlich zugänglich sein;
-
die einzelnen Stockwerkeinheiten müssen mit Dienstbarkeiten oder entspre-
chenden Verpflichtungen im Reglement derart belastet sein, dass 100 % der 
gesamten Wohnfläche der Appartements (ausgenommen Personalwohnun-
gen) dem Hotelbetrieb während 210 Tagen im Jahr zur hotelmässigen Be-
wirtschaftung zur Verfügung stehen;
-
das Baugrundstück muss vor Baubeginn mit einem Zweckentfremdungsver-
bot zu Gunsten der Gemeinde belastet werden.
Die Baukommission kann Fachgutachten über den geplanten Betrieb einholen 
oder die Vorlage bestehender Gutachten verlangen.
3. Bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Gestaltungsplans über die 
ganze Hotelzone können zusammen mit der Bewilligung von Bauvorhaben für 
neue oder bestehende Hotelbetriebe und unter Beachtung der Vorschriften über 
die Hauptwohnungsanteile auch Wohnungen mit einer Gesamtfläche von max. 
40 % der in der betreffenden Zone zulässigen Geschossfläche bewilligt werden. 
Die Baubehörde kann den Bau der Wohnungen vor Ausführung des Hotelbau-
vorhabens bewilligen.
4. Bestehende Hotels dürfen ohne Rücksicht auf die Vorschriften über die Ausnüt-
zungsziffer, Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen sowie Grenz- und Ge-
bäudeabstände umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes und das 
Gebäudevolumen nicht verändert werden. Bei der Erstellung von Wohnraum zu 
bestehenden Hotels gelten indessen die Vorschriften über die Ausnützungszif-
fer uneingeschränkt.
Da in der Hotelzone gemäss Art. 55 Abs. 3 BG auch die Erstellung von 
Wohnungen möglich ist, handelt es sich bei der fraglichen Hotelzone in 
X._____ somit nicht um eine reine Hotelzone. Vielmehr hat die fragliche 
Hotelzone vor diesem Hintergrund als Wohn-, Misch- und Zentrumszone 
(WMZ) zu gelten. In der vorliegenden Form wäre die Hotelzone deshalb 


- 18 -
grundsätzlich in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bau-
zonengrösse einzubeziehen. 
d)
Die Beschwerdegegnerin 1 weist indes im angefochtenen Entscheid vom 
15., mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 darauf hin, dass ak-
tuell eine vorgezogene Revision der Hotelzonen in den Fraktionen 
X._____ und O.5._____ im Gang sei. Es ist davon auszugehen, dass die 
Beschwerdegegnerin 1 beabsichtigt, neu eine reine Hotelzone im Sinne 
eines Gebiets für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Ent-
wurfs KRIP-Si zu schaffen, welche in die vom Bundesgericht statuierte 
Überprüfung der Bauzonengrösse dann eben nicht einzubeziehen wäre. 
Gemäss Codierungsliste WMZ, Anhang 2 zum Entwurf des erläuternden 
Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen Raumordnungspolitik 
und Siedlung vom Oktober 2016 (abrufbar unter www.are.gr.ch › Aktuel-
les › Richtplananpassungen in den Bereichen Raumordnungspolitik und 
Siedlung › Erläuternder Bericht [zuletzt besucht am 7. April 2017]), wer-
den nämlich bloss Wohnzonen (sämtliche Wohnzonen 1-7/A-G und weite-
re [Code 113]), Mischzonen (sämtliche Wohnmischzonen/Wohn- und 
Gewerbezonen 1-5/A-E und weitere [Code 116]) und Zentrumszonen 
(Zentrumszone/Kernzone [Code 11110], Altstadtzone [Code 11130], 
Dorfkernzone [Code 11150], Dorfzone [Code 11160], weitere Zentrums-
zonen [Code 11190], sämtliche Erweiterungszonen [Code 112]), zu den 
WMZ gezählt, nicht aber Hotelzonen. Es ist deshalb nur konsequent, 
wenn die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid vom 15., 
mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 ausführt, dass ein kon-
kretes Baugesuch im Gestaltungsgebiet III erst nach Abschluss der lau-
fenden Revision der Hotelzone und nach dem Erlass des ergänzenden 
Gestaltungsplans III bewilligt werden könnte. Auf diese Aussagen ist die 
Beschwerdegegnerin 1 − soweit notwendig − zu behaften. 


- 19 -
e)
Dies kann die Beschwerdegegnerin 1 indes nicht daran hindern, das Ver-
fahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans 
C._____ III einzuleiten, zumal die Parzellen 984 und 985 bis zur Parzel-
lengrenze erschlossen sind und einzig noch die interne Erschliessung 
fehlt und überdies der zugrunde liegende Quartierplan C._____ vom 
7. September 2009 im Zeitpunkt der Einleitung der Quartiergestaltungs-
planung über das Gestaltungsgebiet III am 15. August 2016 erst rund sie-
ben Jahre alt war. Denn beim Quartiergestaltungsplan C._____ III geht es 
lediglich darum, die Stellung der Bauten und die interne Erschliessung 
des Gestaltungsgebiets C._____ III festzulegen. Über die Art der Nutzung 
des Gestaltungsgebiets hat dagegen der ergänzende Gestaltungsplan 
keine Anordnungen zu treffen. Vielmehr richtet sich die Art der Nutzung 
der Grundstücke im Quartierplangebiet gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach 
den Bestimmungen der Grundordnung, mithin des Baugesetzes und des 
Zonenplans. Die ergänzende Gestaltungsplanung im noch "leeren" Ge-
staltungsgebiet III vermag deshalb die anstehende Änderung der Grund-
ordnung nicht zu präjudizieren. Nach erfolgter Teilrevision der Ortspla-
nung betreffend Hotelzone in den Fraktionen X._____ und O.5._____ wird 
sich weisen, ob die Hotelzone als reine Hotelzone im Sinne eines Gebiets 
für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Entwurfs KRIP-Si 
der Überprüfung der Bauzonengrösse nicht untersteht, oder ob es sich − 
wie im geltenden Baugesetz (vgl. Art. 55 Abs. 3 BG) − eben doch wieder-
um um eine WMZ handelt, welche in die vom Bundesgericht statuierte 
Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist. Im Übrigen stehen 
dem Beschwerdeführer gegen die teilweise Ortsplanungsrevision betref-
fend Hotelzonen wiederum alle Rechtsmittel zur Verfügung.
f)
Des Weiteren haben die Erarbeitung und der Erlass des ergänzenden 
Gestaltungsplans C._____ III auch keine präjudizierende Wirkung auf das 
zu erlassende kommunale Zweitwohnungsgesetz. Vorliegend plant die 
Beschwerdegegnerin 2 nämlich auf den Parzellen 984 und 985 die Erstel-


- 20 -
lung eines Modulhotels sowie zweier Neubauten mit Ressortwohnungen, 
d.h. touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 
lit. b ZWG. Weder die Erstellung neuer Hotels noch der Bau touristisch 
bewirtschafteter Wohnungen, welche von einem strukturierten Beherber-
gungsbetrieb bewirtschaftet werden, werden durch das ZWG einge-
schränkt. Zweitwohnungen sind demgegenüber keine geplant, weshalb 
eine Präjudizierung künftiger Einschränkungen von Zweitwohnungen 
durch die Beschwerdegegnerin 1 von vornherein entfällt. Nicht einzuse-
hen ist überdies, inwiefern ein künftiges kommunales Zweitwohnungsge-
setz planerische Festlegungen im Gestaltungsgebiet C._____ III beein-
flussen sollte, zumal von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 gemäss ihren 
eigenen Aussagen keinerlei Absichten bestehen, touristisch bewirtschaf-
tete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG in irgendeiner Art 
und Weise einzuschränken. Ebenfalls ins Leere zielt der in der Be-
schwerde erhobene Einwand, wonach der Quartiergestaltungsplan 
C._____ III den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus (AZ von 
1.1 statt 1.0) verschaffe, was zu einer Vergrösserung der Bauzone in der 
Gemeinde X._____ führe und kommunale Bestimmungen über Zweit-
wohnungen negativ präjudizieren könnte. Wie die Beschwerdegegnerin 1 
bereits im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 
2016, zu Recht ausgeführt hat, entschädigt der in Art. 62 BG festgelegte 
Ausnützungsbonus Bauherrschaften für gestalterische Mehrleistungen 
und steht in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten 
Nutzungsart. Wie vorstehend bereits dargelegt dient der Quartiergestal-
tungsplan C._____ III im Übrigen der Festlegung der Stellung der Bauten 
und der internen Erschliessung des Gestaltungsgebiets C._____ III und 
nicht der Definition der zulässigen Art der Nutzung des Gestaltungsge-
biets, welche sich gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach den Bestimmungen 
des Baugesetzes und des Zonenplans richtet. Auch vor diesem Hinter-
grund ist es nicht ersichtlich, welcher Zusammenhang zwischen dem 
künftigen kommunalen Zweitwohnungsgesetz und dem zu erarbeitenden 


- 21 -
Quartiergestaltungsplan C._____ III bestehen soll. Anzumerken bleibt, 
dass der Ausnützungsbonus − sofern die Beschwerdegegnerin 1 tatsäch-
lich eine reine Hotelzone schaffen sollte − ohnehin keine Rolle mehr spie-
len wird, da in einer solchen reinen Hotelzone die Nutzungsart ohnehin 
stets auf die Hotelnutzung beschränkt ist.
g)
Nach dem Gesagten erweist sich auch der beschwerdeführerische Even-
tualantrag, wonach mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des er-
gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprüfung der 
Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen 
kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei, als unbegründet, 
was zu dessen Abweisung führt.
6.
Abschliessend gilt es an dieser Stelle noch was folgt festzuhalten: 
Eine allfällige Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens − 
wie sie vom Beschwerdeführer in dessen Beschwerdeschrift vom 
13. September 2016 geltend gemacht wird − ist im vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen. Weite-
re diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich deshalb. 
Des Weiteren handelt es sich bei den von den Parteien erwähnten techni-
schen Richtlinien Bauzonen des Eidgenössischen Departements für Um-
welt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK; abrufbar unter 
www.are.admin.ch › Raumentwicklung & Raumplanung › Kantonale 
Richtpläne › Technische Richtlinien Bauzonen [zuletzt besucht am 7. April 
2017]) um blosse Richtlinien ohne Rechtssatzcharakter. Massgebend für 
die Beurteilung der Frage, ob die fragliche Hotelzone in die vom Bundes-
gericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist, ist 
− wenn schon − der kantonale Richtplan. Der Bund hat gemäss Entwurf 
des erläuternden Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen 


- 22 -
Raumordnungspolitik und Siedlung vom Oktober 2016 in den erwähnten 
technischen Richtlinien Bauzonen lediglich eine Methode zur Ermittlung 
der kantonalen Bauzonenkapazitäten und der Auslastung festgelegt, wel-
che massgebend ist für die Zusammenarbeit zwischen dem Bund und 
den Kantonen zum Thema Bauzonen, insbesondere bezüglich der ge-
samten Grösse der Bauzonen im Kanton. Für die Verteilung der Bauzo-
nen innerhalb des Kantons auf die Gemeinden spielt diese Methode 
demgegenüber keine Rolle. Vielmehr obliegt die entsprechende Metho-
denwahl den Kantonen. Die technischen Richtlinien Bauzonen richten 
sich primär denn auch an die Behörden von Bund und Kantonen (vgl. da-
zu auch S. 3 des vorstehend erwähnten technischen Berichts Bauzonen 
des UVEK). 
7. a)
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 
dass die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des er-
gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III aufgrund des Gesuchs 
der Beschwerdegegnerin 2 vom 11. Mai 2016 zu Recht eingeleitet hat. 
Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Interesse an der Wahrung 
seiner exklusiven Privatsphäre unterliegt dem öffentlichen Interesse an 
der Schaffung des geplanten Modulhotels und zweier Neubauten mit 
Ressortwohnungen, zumal die Hotelzone C._____ einerseits − wie die 
Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2016 
treffend darlegt (vgl. Ziff. III/B/4.) und vom Beschwerdeführer grundsätz-
lich auch nicht bestritten wird − über alle Eigenschaften verfügt, welche 
der Entwurf KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stellt (vgl. 
KRIP-Si Ziff. 5.2.5) und anderseits die Parzellen 984 und 985 seit Jahren 
in der Bauzone liegen. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegeg-
nerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, erweist sich somit als 
rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Ab-
weisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. 


- 23 -
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Dieser wird 
gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet, der obsiegenden Be-
schwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendi-
gen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote der Rechtsanwältin der 
Beschwerdegegnerin 2 macht diese einen Betrag von gesamthaft 
Fr. 6'440.80 geltend (23.16 Arbeitsstunden à Fr. 250.-- [= Fr. 5'790.--] zu-
züglich 3 % Spesen [= Fr. 173.70] und 8 % MWST von Fr. 5'963.70 
[= Fr. 477.10]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend gemachten Baraus-
lagen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die Beschwerdegeg-
nerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.121.240) indes mehrwertsteuer-
pflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die vorliegende Par-
teientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl. PVG 2015 
Nr. 19). Dementsprechend hat der Beschwerdeführer die Beschwerde-
gegnerin 2 aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 5'963.70 zu entschädigen. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein An-
lass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Ent-
schädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
864.--


- 24 -
zusammen
Fr.
4'864.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
A._____ entschädigt die B._____ SA aussergerichtlich mit gesamthaft 
Fr. 5963.70.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]