gr_gerichte · A 2006 51 · 2007-04-19 · de
Anschlussgebühren und Ersatzabgabe Erstwohnungsanteil

Grundstückgewinnsteuer | Gesuch

A 06 51
3. Kammer
URTEIL
vom 19. April 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
Am 27. November 1999 erwarben … als Gesamteigentümer infolge einfacher
Gesellschaft von der Baugesellschaft (BG) … die StWE 51‘299, 51‘300 sowie
die ME-Blätter 51‘308 und 51‘309, zwei Wohnungen samt zwei Parkplätzen
in der Gemeinde ... Die Liegenschaft als Ganzes bestand zu diesem Zeitpunkt
aus der Wiese Parzelle Nr. 521 im Halte von 892 m2 mit dem darauf zu
erstellenden EFH A, MFH B sowie einer Autoeinstellhalle. Der Kaufpreis
wurde auf Fr. 1‘655‘000.-- festgesetzt. Am 8. April 2000 erwarb das Ehepaar
von der BG … zusätzlich den Parkplatz ME-Blatt 51‘310 für Fr. 35‘000.--.
Gleichentags erwarben sie die Parzelle Nr. 520 im Ausmass von 1‘021 m2
Boden für Fr. 805‘000.--. Die Grundstücke der ausserkantonal wohnhaften
Eheleute … wurden im Privatvermögen erworben und anschliessend auch
dort gehalten. Nach dem Kauf fand die Überbauung der Liegenschaft durch
die BG … statt.
Mit Vertrag vom 18. Oktober 2001 verkaufte … seinen Gesamthandanteil an
der Einfachen Gesellschaft an seine Ehefrau für insgesamt Fr. 1‘300‘000.--.
Da der Verkäufer die Steuererklärung für Grundstückgewinne in der Folge
nicht einreichte, wurde er am 25. Juli 2002 nach Ermessen veranlagt.
Am 20. März 2004 veräusserte … die StWE 51299, 51‘300 (zwei Wohnungen)
sowie die ME-Blätter 51‘308, 51‘309 und 51‘310 (drei Parkplätze) an ... Der
Kaufpreis wurde auf Fr. 2‘250‘000.-- festgesetzt. Die Steuererklärung für
Grundstückgewinne wurde am 17. August 2004 eingereicht. Als Anlagekosten
wurde der hälftige Kaufpreis von der BG … (Fr. 845‘000.--), der Kaufpreis
beim Erwerb von … (Fr. 897‘500.--) sowie sämtliche Investitionen (Fr.
515‘544.--) seit dem Erwerb 1999 bis zur Veräusserung im Jahr 2004 geltend

gemacht. So resultierte gemäss Selbstdeklaration aus dem Verkauf ein
Verlust.
Die zuständige Steuerkommissärin nahm zunächst weitere Abklärungen vor,
insbesondere im Zusammenhang mit einer grossen Mehrkostenabrechnung
der BG ... Am 9. Juni 2005 erging die Veranlagung über Fr. 31‘560.-, wobei
insbesondere
bei
den
geltend
gemachten
Mehrkosten
Kürzungen
vorgenommen wurden.
Dagegen wurde am 8. Juli 2005 Einsprache erhoben. Unter Ziff. 2 - 7 der
Anträge wurde spezifisch die Anerkennung von sechs bislang nicht
berücksichtigten Aufwandpositionen verlangt. Mit Schreiben vom 19. Juni
2006 wurde den Einsprechern mitgeteilt, dass die Veranlagung einen Fehler
aufweise. Für eine Hälfte sei der Erwerbspreis 2001 massgebend sowie 1/2
der ab dem Kaufdatum 2001 getätigten Investitionen; für die andere Hälfte sei
der Erwerbspreis 1999 sowie 1/2 der ab dem Kaufdatum 1999 getätigten
Investitionen einzusetzen. Bezüglich Ziff. 1 - 6 der Anträge wurde die
Einsprache als begründet anerkannt, währenddem für die Ziff. 7 (Rechnung
firesales.ch) eine weitere Auflage erging. Nach einer zusätzlichen
Stellungnahme von … erging am 21. September 2006 unter teilweiser
Gutheissung der Einspracheentscheid betreffend Grundstückgewinn.
2.
Dagegen reichte … am 25. Oktober 2006 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Rekurs ein mit den Anträgen um Aufhebung des angefochtenen
Entscheides sowie um Anerkennung der Aufwendungen für „Firesales“ und
der weiteren, im Einspracheverfahren vorgebrachten Rechnungen (Flop
Cheminee, etc.) mit entsprechender Neuveranlagung (max. Fr. 60'000.--).
Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und an die Vorinstanz
zurückzuweisen mit der Auflage, die Berechnung des Gewinns unter
Berücksichtigung der einfachen Gesellschaft und der vollen Anrechnung der
eingereichten Aufwendungen neu berechnen und die Steuer neu zu
veranlagen. Zur Begründung legte sie die Vorgeschichte ausführlich dar und
machte im Wesentlichen geltend, dass sie von ihrem Ehemann den diesem
gehörenden Anteil an der einfachen Gesellschaft (weit unter 50%) und nicht
etwa die Hälfte der Liegenschaft übernommen habe. Der angefochtene
Entscheid gehe von einer falschen Annahme aus, bringe zu Unrecht die

Regeln für die einfache Gesellschaft nicht zur Anwendung und sei bereits
deshalb aufzuheben. Er weiche überdies vom Vorentscheid in wesentlichen
Punkten ab, weshalb das Nachreichen von weiteren Unterlagen (z.B. für
Ausgaben Cheminee) zulässig sein müsse. Die Rechnung „Firesales“ sei zu
Unrecht nicht berücksichtigt worden.
3.
Die kantonale Steuerverwaltung beantragte die Abweisung des Rekurses.
Zudem seien die offenkundig verspätet eingereichten Unterlagen (KB 5 - 8
und 10) aus dem Recht zu weisen. Hauptstreitpunkt sei der Umfang der
Anrechung der getätigten Investitionen. Dabei seien für den hälftigen Anteil
des Ehemannes nur die zwischen 2001 und 2004 getätigten anerkannt
worden, weil die bis 2001 erfolgten Aufwendungen als im Kaufpreis enthalten
qualifiziert
worden
seien
(Art.
46
Abs.
2
StG).
Von
den
im
Einspracheverfahren geltend gemachten Aufwendungen seien bis auf
Position 7 (Rechnung Firesales) alle anerkannt worden. Die unter Position 8
(„Zusätzliche Aufwendungen“) behaupteten Aufwendungen hätten zufolge
verspäteter Einreichung der einverlangten Unterlagen praxisgemäss nicht
mehr berücksichtigt werden können. Die Bezahlung der behaupteten
Kaufpreisminderungen seien nicht belegt und daher nicht zugelassen
worden. Ebenso die Rechnung „Firesales“.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien die Gelegenheit, die
von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG) in Kraft getreten, welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz
(VGG) abgelöst hat. Die Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs.2 VRG legt
fest, dass Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei

dessen In-Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im
vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind
hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes
anwendbar.
2. a)
Hauptstreitpunkt des Rekurses bildet die von der Vorinstanz vorgenommene
Berechnung der Anlagekosten aufgrund einer gesonderten Gewinnermittlung.
Die Vorinstanz hat diese wie folgt festgelegt:
Kaufpreis … 1999 (1/2)
Fr. 845‘000.-
zzgl. Investitionen 1999 - 2004 (1/2)
Kaufpreis …
2001 (1/2)
Fr. 897‘500.-
zzgl. Investitionen 2001 - 2004 (1/2).
Die Rekurrentin möchte im Wesentlichen sämtliche Investitionen voll
angerechnet haben. Ihr kann diesbezüglich - wie nachstehend aufzuzeigen ist
- nicht gefolgt werden.
b)
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a StG
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens.
Unbestritten ist, dass die Rekurrentin die Hälfte der steuerbegründenden
Liegenschaft am 27. November 1999 von der BG … im Privatvermögen
erworben hat; ebenso hat ihr Ehemann damals seinen hälftigen Anteil im
Privatvermögen gekauft.
c)
Gleichentags haben sich die Eheleute vertraglich zur einfachen Gesellschaft
… (…) i.S. von Art. 530 OR zusammengeschlossen, wobei jedem
Gesellschafter im Sinne der ursprünglichen Regelung die Hälfte gehörte.
Dieser jeweils hälftige Anteil verblieb unbestrittenermassen auch im
Privatvermögen.
d)
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Oktober 2001 wurde die
Einfache Gesellschaft zufolge Ausscheidens des Ehemannes aufgelöst und
der hälftige Anteil des Ehemanns für einen Betrag von Fr. 897'500.-- ins
Alleineigentum
der
Ehefrau
(Privatvermögen)
übertragen.
Der
Eigentumsübergang wurde, weil die in Art. 43 lit. b StG und Art. 12 Abs. 3 lit.

b StHG vorgesehenen Voraussetzungen für einen Steueraufschub nicht erfüllt
waren, nach den Regeln über die Grundstückgewinnsteuer ermessensweise
besteuert.
e)
Wurde aber die einfache Gesellschaft per 17. November 2001 aufgelöst und
sind die Grundstücke damals ins Alleineigentum (Privateigentum) der
heutigen Rekurrentin übergegangen, muss auch die Veräusserung vom 20.
März
2004
ebenfalls
nach
den
Bestimmungen
über
die
Grundstückgewinnsteuer
(Art.
41
ff.
StG)
und
nicht
über
die
Einkommenssteuer abgewickelt werden. Was die Rekurrentin in diesem
Zusammenhang vorbringt, trifft - weil die einfache Gesellschaft am 17.
November 2001 untergegangen ist - offensichtlich nicht zu.
f)
Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch, soweit sie den von der
Vorinstanz angewendeten Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung in
Frage stellt. Nach Art. 46 StG wird unter dem Veräusserungsgewinn jener
Betrag verstanden, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt (Abs. 1 StG). Für die Berechnung der
Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend
(Abs. 2). Ehegatten gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als selbständige
Steuersubjekte (Art. 45 Abs. 2 StG). Entsprechend der Ausgestaltung der
Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer bildet nach dem Grundsatz der
gesonderten Gewinnermittlung immer nur das veräusserte Grundstück
Grundlage für die Besteuerung (F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H.U. Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, N.
6f. zu §219 sowie N. 19 VB zu §§216 - 226a). Dabei gilt bei der Veräusserung
von zu verschiedenen Zeiten erworbenen Grundstücken oder Anteilen daran,
dass der jeweilige Gewinn gesondert und unabhängig voneinander zu
errechnen ist (a.a.O., N. 6 zu §223, N. 2f. zu §224). Daher sind auch nur die
in
der
massgebenden
Besitzesdauer
gemachten
Aufwendungen
anrechenbar, wie es §221 III StG ZH explizit festhält (a.a.O., N. 6 zu § 221).
Dieser Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung gilt gestützt auf Art. 46
Abs. 2 StG auch für den Kanton Graubünden. Damit steht ohne weiteres fest,
dass das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen für die Festlegung des

steuerbaren Grundstückgewinns nach dem Grundsatz der gesonderten
Gewinnermittlung (anrechenbar sind: 1/2 des Erwerbspreises 1999 zzgl. die
Hälfte der seit 1999 getätigten Investitionen sowie der Erwerbspreis 2001
zzgl. die Hälfte der seit 2001 vorgenommenen Investitionen) sich ebenfalls
nicht beanstanden lässt.
g)
An diesem Ergebnis vermag auch der von der Rekurrentin unter Hinweis auf
die dem Auflösungsvertrag zugrunde liegende Berechnung der internen
Anteile per 10. Oktober 2001 vertretene Einwand, alle Investitionen im
Zeitraum 1999 - 2004 alleine bezahlt bzw. selbst finanziert zu haben, nichts
zu ändern. Die Rekurrentin übersieht, dass im Gesellschaftsvertrag 1999 ein
hälftiger Anteil des Ehemannes vereinbart worden ist. Im Auflösungsvertrag
2001 wiederum wurde vereinbart, dass die Rekurrentin dem ausscheidenden
Gesellschafter für diesen hälftigen Anteil Fr. 1,3 Mio. zu bezahlen habe.
Ausdrücklich festgehalten wurde, „Dieser „Betrag entspricht dem genauen
internen
Anteil
des
ausscheidenden
Gesellschafters
gemäss
Gesellschaftsvertrag …“ [lV. / Ziff. 2 sowie V. / Ziff. 2]). Zudem wurde bereits
ausgeführt, dass es sich bei der Veräusserung durch den Ehemann an die
Rekurrentin um keinen Steueraufschubtatbestand handelte, weshalb der
hälftige Anlagewert und die seither getätigten hälftigen Investitionen als letzte
steuerbegründende Veräusserung für die Gewinnermittlung massgebend
sind.
h)
Ebenso wenig sind die weiteren von der Rekurrentin ins Recht gelegten
Unterlagen geeignet, den vorinstanzlichen Schluss, wonach nicht alle im
fraglichen Zeitraum getätigten Investitionen der Rekurrentin zuzurechnen
seien, in Frage zu stellen. Diesbezüglich kann auf die zutreffenden
vorinstanzlichen Ausführungen in der Vernehmlassung (Ziff. 4) verwiesen
werden. Insgesamt ist für das Gericht auch aus dieser Sicht nichts ersichtlich,
was die Auffassung der Vorinstanz, dass der steuerbare Grundstücksgewinn
nach dem Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung zu berechnen sei,
als unzutreffend erscheinen liesse. Was die Rekurrentin dagegen vorbringt,
vermag in diesem Zusammenhang am geschilderten Ergebnis nichts zu
ändern

3. a)
Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz die weiteren, geltend gemachten
Aufwendungen (u.a. firesales.ch) zu Recht nicht anerkannt hat, wobei sie sich
einerseits auf unzureichend beigebrachte Unterlagen (firesales.ch) bzw. auf
Verspätung (Positionen „Flob Cheminée, Expertise Arch. …, Elektro …“
wurden erstmals mit Schreiben vom 17. Juli 2006 geltend gemacht) sowie auf
fehlende Abzugsfähigkeit sowie ebenfalls Verspätung (Kaufpreisminderung
…) berief.
b)
Hinsichtlich des von der Vorinstanz geltend gemachten Einwand der
Verspätung ist vorweg festzuhalten, dass dieser Einwand im konkreten Fall
mit Blick auf die geltend gemachten, oben erwähnten Positionen bereits
deshalb nicht massgebend sein kann, weil die Steuerpflichtige durch das
vorinstanzliche Vorgehen (mit Schreiben vom 19. Juni 2006 ist ihr erstmals
mitgeteilt worden, dass die einspracheweise angefochtene Veranlagung
einen Fehler aufweise  neue Situation für die Steuerpflichtige) überrascht
worden ist. Angesichts der die Steuerpflichtige treffenden Pflichten und
Rechte hätte die Vorinstanz ihr die Möglichkeit bieten müssen, Unterlagen
nachzureichen. Im Umstand, dass sie davon abgesehen hat, ist ein
Verfahrensfehler zu erblicken, der praxisgemäss diesbezüglich unbesehen
der Erfolgsaussichten in der Sache selbst, die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides und die Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz
rechtfertigt. Aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigen sich - nachdem
der Einwand der Verspätung nicht massgebend ist - noch folgende
Überlegungen.
c)
Hinsichtlich der geltend gemachten Aufwendungen für die firesales.ch
(Rechnung datiert vom 10. Januar 2004) wird die Vorinstanz der Rekurrentin
Gelegenheit geben müssen, ihre Aufwendungen nachträglich näher zu
präzisieren und zu belegen. Die Rekurrentin ihrerseits wird nicht umhin
kommen, im Sinne der im Steuerrecht geltenden Beweislastverteilung (der
Steuerpflichtigen obliegt der Nachweis derjenigen Tatsachen, welche die
Steuerschulden mindern oder aufheben) tätig zu werden und die

erforderlichen Unterlagen, welche die geltend gemachten Aufwendungen
rechtsgenüglich belegen (VGU A 06 44), einzureichen.
d)
Angesichts des im Einspracheverfahren vollzogenen „Kurswechsels“ sind
auch die Positionen „Flob Cheminée“, Expertise …, Elektro … sowie die
geltend gemachte Kaufpreisminderung zu einer nachträglichen Überprüfung
zuzulassen, wobei die Steuerpflichtige - wie erwähnt - rechtsgenügliche
Belege beizubringen haben wird.
e)
Hinsichtlich des von der … verlangten Betrages (Fr. 18'400.--) rechtfertigt sich
zuhanden der Rekurrentin der Hinweis auf die diesbezüglich zutreffenden
Darlegungen und Schlüsse der Vorinstanz, wonach dieser Betrag nicht
abzugsfähig sei.
f)
Im Lichte obiger Ausführungen ist der Rekurs daher teilweise gutzuheissen
und die Angelegenheit zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu drei Vierteln zulasten der
Rekurrentin und zu einem Viertel zulasten der Rekursgegnerin. Von der
Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung kann praxisgemäss
abgesehen werden.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, der
angefochtene Einspracheentscheid aufgehoben und die Angelegenheit zur
Neuveranlagung
im
Sinne
der
Erwägungen
an
die
Vorinstanz
zurückgewiesen. Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--

zusammen
Fr.
3'230.--
gehen zu drei Vierteln zulasten von … und zu einem Viertel zulasten der
Steuerverwaltung Graubünden. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Auf die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 9. Juli 2007
nicht eingetreten (2C_329/2007/leb).