gr_gerichte · R 2012 44 · 2012-10-23 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 44
5. Kammer 
URTEIL
vom 23. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache 
betreffend Baueinsprache
1.
Mit Baugesuch vom 14. Dezember 2011 reichte … bei der Baubehörde der 
Gemeinde … ein Baugesuch für den Abbruch der Gebäude … Nr. 283 und Nr. 
283A und den Neubau der Mehrfamilienhäuser A und B sowie einen Unterstand 
für 6 Autoeinstellplätze auf der Parzelle Nr. 4886 ein. Am selben Tag 
unterbreitete 
… 
der 
Gemeinde 
ein 
weiteres 
Baugesuch 
für 
ein 
Mehrfamilienhaus C. Nach der Publikation der Baugesuche im Amtsblatt der 
Landschaft … gingen gegen die Bauvorhaben mehrere Einsprachen ein. 
Während die einen Einsprecher in ihrer Eingabe im Wesentlichen auf das 
Mehrfamilienhaus C Bezug nahmen (Einsprache … und Mitbeteiligte vom 
7. Januar 2012) begründeten andere ihre Einsprache in Bezug auf die 
geplanten Mehrfamilienhäuser A und B (Einsprache Hannes und Dorina Friedli 
und Mitbeteiligte vom 9. Januar 2012). Letztere Einsprecher machten 
diesbezüglich insbesondere die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen, 
die Missachtung von Mindestbesonnungsvorschriften, einen Verstoss gegen die 
Grenzabstände, die Missachtung von Vorschriften über die Parkplätze, eine 
mangelhafte Ausnützungsziffernberechnung (AZ-Berechnung), das Fehlen von 
Kinderspielplätzen, die Rechtswidrigkeit der Dachaufbaute sowie einen Entzug 
von Licht, Sonne und Aussicht geltend. Zudem wurde in einer weiteren 
Stellungnahme vom 29. März 2012 geltend gemacht, dass aus der Annahme 
des 
neuen 
Art. 75b 
der 
Bundesverfassung 
der 
Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) in der Volksabstimmung vom 11. März 2012 
respektive aus dessen sofortigem Inkrafttreten gemäss Art. 197 Ziff. 8 Abs. 2 


BV 
(recte: 
Ziff. 
9) 
die 
Konsequenz 
erwachse, 
dass 
keine 
neuen 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen mehr erteilt werden dürften. Da beim 
vorliegenden Projekt ausschliesslich Zweitwohnungen geplant seien, dürften 
diese nun nicht mehr von der Gemeinde bewilligt werden.
2.
Am 10. April 2012 (mitgeteilt am 13. April 2012) erteilte die Gemeinde … die 
Baubewilligung für den Abbruch der Gebäude … Nr. 283 und Nr. 283A und den 
Neubau der Mehrfamilienhäuser A und B auf der Parzelle Nr. 4886. Gleichzeitig 
trat sie auf die Einsprache von … (und Mitbeteiligte) mangels Legitimation der 
Einsprecher nicht ein. Ferner hiess die Gemeinde die Einsprache von … und … 
(und Mitbeteiligte) in Bezug auf die Einwände „fehlender Kinderspielplatz“ und 
„rechtswidrige Dachaufbaute“ gut, wies sie im Übrigen jedoch ab, soweit sie 
darauf eintrat. Die Baubewilligung für die Mehrfamilienhäuser A und B erteilte 
sie sodann unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen. Zur Begründung 
führte die Gemeinde insbesondere aus, dass auf die Einsprache von … und … 
(und Mitbeteiligte) insoweit nicht eingetreten werden könne, als der Entzug von 
Licht, Sonne und Aussicht geltend gemacht werde. Hier würden privatrechtliche 
Bestimmungen (Art. 684 des Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) angerufen, 
deren 
Anwendung 
nicht 
Sache 
der 
Baubehörde 
sei. 
Was 
die 
Baubewilligungserteilung für die geplanten Zweitwohnungen betreffe, so liege 
keine Verletzung des neuen Art. 75b BV vor. Zwar sei das neue Recht sofort in 
Kraft getreten, doch werde übergangsrechtlich bestimmt, dass erst ab dem 
1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen nichtig seien. Vorher könnten 
entsprechende 
Bewilligungen 
noch 
erteilt 
werden, 
wenn 
der 
Bewilligungserteilung nicht Ausführungsrecht entgegenstünde, was zumindest 
vorläufig nicht der Fall sei. Es liege auch kein Verstoss gegen die 
Mindestbesonnungsvorschriften 
vor; 
der 
Besonnungsnachweis 
des 
Ingenieurbüros … vom 14. Dezember 2011 sowie vom 20. Januar 2012 
bestätige, dass vorliegend die im kommunalen Baugesetz vorgeschriebene 
zweistündige Besonnung von Haupträumen eingehalten sei. Der über das 
Bezirksgericht … eingeholte Bericht der … Ingenieure AG vom 27. Februar 
2012 komme zwar zu einem anderen Ergebnis. Dieser Beurteilung habe aber 


das ursprüngliche Bauprojekt zugrunde gelegen, welches zwischenzeitlich im 
Bereich des Dachkranzes (Reduktion der Höhe um 45 cm) geändert worden 
sei. Auf Rückfrage des Bauamtes habe die … Ingenieure AG bestätigt, dass 
nunmehr die minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten eingehalten würde. 
Es liege ferner kein Verstoss gegen die Grenzabstandsvorschriften vor. 
Allenfalls möge aber der Einwand der Einsprecher, die AZ-Berechnung sei 
mangelhaft, zutreffen. Die vorgeschriebene AZ von 0.85 in der Wohnzone … 
werde aber deswegen nicht überschritten. Die beiden Baukörper erreichten nur 
eine AZ von 0.7. Auch sei der Einwand bezüglich der Pflichtparkplätze 
unbegründet. 
Aufgrund 
der 
Vorschriften 
müssten 
8 
Pflichtparkplätze 
nachgewiesen werden, und diese seien auch tatsächlich vorhanden. In der 
ursprünglichen Eingabe habe hingegen tatsächlich ein Kinderspielplatz gefehlt. 
Der Mangel sei aber in der Zwischenzeit von der Bauherrin durch Nachreichung 
eines Umgebungsplanes behoben worden. Begründet sei zunächst auch der 
Einwand der rechtswidrigen Dachaufbaute gewesen. Auch dieser Mangel sei 
jedoch zwischenzeitlich durch eine Reduktion des Dachkranzes um 45 cm 
behoben worden. Das Bauprojekt sei daher in dieser abgeänderten Form 
bewilligungsfähig.
3.
Am 
15. Mai 
2012 
gelangten 
die 
Einsprecher 
… 
(im 
Folgenden: 
Beschwerdeführer) an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Mit 
ihrer Beschwerde beantragen sie die Abweisung der Baugesuche und die 
Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligungen. Eventuell seien die 
Baugesuche zur Überarbeitung an die Vorinstanz zurückzuweisen und nach 
erfolgter Ergänzung neu auszuschreiben. Die Beschwerdeführer begründen 
ihre Eingabe damit, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien und 
die 
Beschwerdegegnerin 2 
keine 
Parkplatzberechnung 
bzw. 
keinen 
Parkplatznachweis eingereicht habe. Aus den Plänen gehe zudem nicht klar 
hervor, wie die Solarzellen auf den Dächern angeordnet würden. Sollte die 
mittlere Reihe der Solarzellen versetzt angeordnet werden, hätte dies 
einschneidende Auswirkungen auf die Besonnung des Gebäudes der 
Einsprecher. Bezüglich des fehlenden Kinderspielplatzes sei der Plan 


„Umgebungsarbeiten“ den Beschwerdeführern zudem nie zur Stellungnahme 
unterbreitet worden. Ihnen sei daher das rechtliche Gehör verweigert worden. 
Was den neuen Art. 75b BV betreffe, sei diese Bestimmung mit der Annahme 
durch das Stimmvolk und die Stände am 11. März 2012 − und damit vor 
Erteilung der Baubewilligung − in Kraft getreten. Da der Zweitwohnungsanteil in 
… bereits schon im Jahre 2000 bei 38.5% gelegen habe, widersprächen die 
Baubewilligungen im vorliegenden Fall offensichtlich dem Zweck des 
Verfassungsartikels. Aus dem Merkblatt „Informationsplattform zur Umsetzung 
der 
neuen 
Verfassungsbestimmung 
über 
die 
Zweitwohnungen“ 
des 
Departementes für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden gehe zudem 
hervor, dass Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung neue 
Baubewilligungen nur noch erteilen könnten, wenn für das Jahr 2012 noch 
verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen vorhanden seien. Bei der 
Beurteilung des Vorhandenseins der sachlichen Voraussetzungen der 
Baubewilligungen sei auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem das Bauvorhaben 
in Angriff genommen werden soll. Da dies vorliegend erst im Jahre 2013 der 
Fall sei, seien die gesetzlichen Voraussetzungen für den Bau von 
Zweitwohnungen nicht gegeben. Was die Mindestbesonnungsdauer gemäss 
Art. 26 des kommunalen Baugesetzes (BauG) angehe, sei diese nach den 
Berechnungen der … Ingenieure AG beim nachbarschaftlichen Haus C der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Insalvo eingehalten. Da diese Berechnung 
von den Beschwerdeführern angezweifelt worden sei, hätten diese über das 
Bezirksgericht … ein unabhängiges Gutachten von der … Ingenieure AG 
einholen lassen. Dieses Gutachten vom 27. Februar 2012 sei zum Schluss 
gekommen, dass 50% der Hauptwohnräume des nachbarschaftlichen Hauses 
C am relevanten 21. Dezember während maximal 100 Minuten besonnt 
würden. Das Bauamt habe dann von der … Ingenieure AG selber ein 
Gutachten eingeholt über die Besonnung mit einem um 0.45 m abgesenkten 
Dachkranz. Dieses Gutachten sei dann wiederum zum Schluss gekommen, 
dass dadurch die Besonnung um 35 Minuten zunehme und insgesamt damit 
135 Minuten betrage. Dieses Ergebnis komme aber nur zu Stande, weil ein 
Hauptraum bereits als besonnt betrachtet werde, sobald eines seiner Fenster 


teilweise bzw. minimal besonnt sei. Richtigerweise seien aber Haupträume erst 
dann ausreichend besonnt, wenn 50 % der Fensterfläche sämtlicher 
Hauptwohnräume eines Gebäudes bzw. 50 % der Hauptfassade besonnt 
würde. Diese Besonnungsvoraussetzungen seien hier aber nicht erfüllt. Bei 
dieser Betrachtungsweise seien am relevanten 21. Dezember die Hälfte der 
Haupträume des nachbarschaftlichen Hauses C nur während ca. 15 Minuten 
besonnt. Selbst wenn man davon ausgehen würde, es müssten 50 % der 
Hauptfassade besonnt sein, würde die Besonnungsdauer nur gerade 30 
Minuten betragen. Da aber alle eingeholten Gutachten in Bezug auf die 
Besonnung um die Mittagszeit gewisse Mängel aufwiesen, müsse zur Klärung 
der noch offenen Fragen am 21. Dezember 2012 ein Augenschein durchgeführt 
werden. Ferner betrage in der Wohnzone … der kleine Grenzabstand 5 Meter. 
Der Grenzabstand der geplanten Mehrfamilienhäuser A und B betrage aber im 
Norden gegenüber der Parzelle Nr. 4885 gerademal 4.49 Meter bzw. 4.5 Meter, 
womit die Abstandsvorschriften verletzt seien. Verletzt seien auch der Grenz- 
und Gebäudeabstand zu der nachbarschaftlichen Parzelle Nr. 6169. Zwischen 
den Parzellen Nr. 4886 und Nr. 6169 bestehe zwar ein gegenseitiges 
Grenzbaurecht, doch müsse auch hier der Gebäudeabstand von 10 Metern 
eingehalten werden. Dieser werde um 2.5 Meter unterschritten. Schliesslich 
seien sechs 4.5-Zimmerwohnungen und 2 Studios geplant, womit bei korrekter 
Berechnung 16 Pflichtparkplätze erstellt werden müssten. Vorgesehen seien 
aber nur 8 gedeckte und 2 offene Parkplätze. Es fehlten somit noch 3 gedeckte 
und 3 offene Parkplätze.
4.
Am 29. Juni 2012 bzw. am 2. Juli 2012 reichten die Gemeinde und die 
Beschwerdegegnerin 
2 
ihre 
Vernehmlassungen 
ein. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen beantragen darin die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer seien 
ungenügend; es werde von ihnen nur beantragt, dass die Baugesuche 
abzuweisen seien. Eine Aufhebung der angefochtenen Entscheide werde 
hingegen nicht beantragt. Auf die Beschwerde könne daher nicht eingetreten 
werden. Nicht legitimiert seien die Beschwerdeführer zum Einwand betreffend 


den Kinderspielplatz (Art. 46 BauG). Hier verhalte es sich bezüglich der 
Beschwerde nicht anders als bei der Kontingentierung von Zweitwohnungen, 
bei welcher das Verwaltungsgericht Dritten ebenfalls die Legitimation zur 
Anfechtung 
abgesprochen 
habe. 
Die 
Rüge 
der 
unvollständigen 
Baugesuchsunterlagen sei unbegründet, da im Baugesuchsformular und im 
Umgebungsplan die Parkplätze einwandfrei nachgewiesen seien. Was die 
Solarzellen betreffe, ergebe sich deren Anordnung rechtsgenüglich aus den 
Schnittplänen. Die Solarzellen seien nicht versetzt angeordnet. Die Gemeinde 
könne nicht beweisen, dass sie den vom 14. Dezember 2011 datierten 
Umgebungsplan 
mit 
dem 
eingezeichneten 
Kinderspielplatz 
den 
Beschwerdeführern zugestellt habe. Das spiele aber keine Rolle, weil es sich 
hier um eine Frage von untergeordneter Bedeutung handle. Es wäre der 
Baubehörde auch möglich gewesen, im Rahmen der Baubewilligung die 
Auflage zu machen, einen solchen Spielplatz bis zum Baubeginn auszuweisen, 
dies umso mehr, als aussenstehende Dritte keinerlei eigenes Interesse an einer 
solchen Einrichtung hätten. Eine Verletzung der Bestimmungen über die 
Zweitwohnungen liege nicht vor. Ursprünglich hätten die Beschwerdeführer die 
Auffassung vertreten, nach Annahme der Initiative am 11. März 2012 dürften in 
den Tourismusgemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20% überhaupt 
keine Baubewilligungen mehr für Zweitwohnungen erteilt werden. Nunmehr 
stellten sie sich auf den Standpunkt, dass auf jeden Fall für solche 
Zweitwohnungen keine Baubewilligung mehr ergehen dürften, die erst im Jahre 
2013 realisiert werden sollen. Diese Auffassung sei aber nicht haltbar, da Art. 
75b BV klar auf den Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung abstelle und nicht 
auf jenen der Projektrealisierung. Was den Hinweis der Beschwerdeführer auf 
das Merkblatt des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden 
betreffe, sei es wohl richtig, dass sich das Departement auf den Standpunkt 
gestellt habe, dass in Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung 
neue Baubewilligungen nur mehr erteilt werden dürften, wenn für das Jahr 2012 
noch verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen vorhanden seien und dass 
die Berücksichtigung von später verfügbaren Kontingenten für Zweitwohnungen 
vermieden werden sollte. Die Beschwerdeführer würden aber unterschlagen, 


was das Departement im nachfolgenden Satz ausgeführt habe. Gemäss dem 
Departement seien für Baugesuche, die bereits vor dem 11. März 2012 
eingereicht oder mit einer Gemeinde vorbesprochen wurden, pragmatische 
Lösungen anzustreben. So wäre es höchst unbefriedigend, wenn jene 
Gemeinden, 
welche 
bereits 
aus 
eigenem 
Antrieb 
in 
Form 
von 
Kontingentierungen Einschränkungen des Zweitwohnungsbaus vorgenommen 
hätten, schlechter gestellt wären als jene, welche sich bis anhin nicht darum 
gekümmert hätten. Deshalb müsse es jedenfalls zulässig sein, dass bei der 
Baubewilligungserteilung im Jahre 2012 die Kontingente für das Jahr 2013 
noch berücksichtigt werden dürften. Des Weiteren sei vorliegend die gesetzlich 
vorgesehene minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten eingehalten. Dies 
gelte auf jeden Fall, nachdem der Dachkranz um 45 cm reduziert worden sei. 
Gemäss geltender Praxis werde Art. 26 des kommunalen Baugesetzes (BauG) 
so ausgelegt, dass ein Hauptraum als besonnt gelte, wenn eines seiner Fenster 
teilweise besonnt sei und somit Sonnenlicht in den Raum falle. Das entspreche 
auch dem Wortlaut von Art. 26 BauG. Für eine andere Praxis (Besonnung von 
50 % der Fensterflächen sämtlicher Hauptwohnräume oder Besonnung von 
50 % der Hauptfassade), wie sie die Beschwerdeführer reklamierten, bestehe 
aufgrund des Wortlautes von Art. 25 Abs. 1 BauG (recte: Art. 26 Abs. 1 BauG) 
kein Raum. Abgesehen davon, müsste wegen der beschränkten Kognition des 
Verwaltungsgerichtes vorliegend dargetan werden, dass die Auslegung der 
Gemeinde nicht mehr vertretbar und schlechthin unhaltbar sei. Davon könne 
aber keine Rede sein, zumal das Verwaltungsgericht die bisherige Praxis der 
Gemeinde mehrmals geschützt habe. Die Durchführung eines Augenscheines 
am 21. Dezember 2012 sei nicht angezeigt − hierbei gehe es den 
Beschwerdeführern nur darum, das Verfahren zu verzögern. Für die Ermittlung 
der faktischen Besonnung sei man nicht auf einen Augenschein angewiesen. 
Die Fachleute seien in der Lage gewesen, den Besonnungsnachweis ohne 
Augenschein am 21. Dezember zu erbringen. Ferner seien auch die 
Grenzabstände zu Parzelle Nr. 4885 eingehalten, da wegen Einhaltung der 
Vorschriften der Mindestbesonnung gemäss Art. 26 Abs. 4 BauG nur der 
reduzierte kleine Grenzabstand von 4 Metern − und nicht der von 5 Metern − 


eingehalten werden müsse. Auch der Grenz- und der Gebäudeabstand zu 
Parzelle Nr. 6169 sei nicht verletzt. Die Parzellen Nr.4886 und Nr. 6169 hätten 
sich ein gegenseitiges Grenzbaurecht eingeräumt, daher brauche kein 
Gebäudeabstand eingehalten werden. Der diesbezügliche Vorbehalt im 
Baurechtsvertrag mache überhaupt keinen Sinn. Vorliegend betrage der Grenz- 
und Gebäudeabstand 7.5 m, also mehr als der Mindestgebäudeabstand 
gemäss Art. 75 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG). Die Eigentümer der Parzelle Nr. 6169 hätten denn auch keine 
Einsprache erhoben. Schliesslich seien sechs 4-Zimmerwohnungen und zwei 
Studios geplant, wobei die grossen Wohnungen aus zwei Schlafzimmern sowie 
einem abtrennbaren Wohn- und Essbereich bestünden. Damit sei ein 
Pflichtparkplatz pro Wohnung plus zwei Besucherparkplätze nachzuweisen, 
was die Beschwerdegegnerin 2 getan habe.
5.
In ihrer Replik vom 16. August 2011 halten die Beschwerdeführer an ihren 
Ausführungen zu Art. 75b BV fest und bringen des Weiteren hervor, dass auch 
die 
kommunalen 
Kontingentsbestimmungen 
betreffend 
Zweitwohnungen 
vorliegend nicht eingehalten worden seien. So würde das kommunale 
Baugesetz ein Jahreskontingent von insgesamt 6‘500 m2 Bruttogeschossfläche 
(BGF) für Zweitwohnungen vorsehen. Das Jahreskontingent pro Bauherrschaft 
für Zweitwohnungen in Kleinprojekten sei sodann auf maximal 750 m2 BGF 
limitiert. Gemäss Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons 
Graubünden vom 9. Mai 2012 sei der Kontingentswert von 6‘500 m2 BGF auf 
4‘000 m2 BGF reduziert worden. Im gleichen Verhältnis seien auch die anderen 
Werte zu reduzieren, sodass für Zweitwohnungen in Kleinprojekten pro 
Bauherrschaft nur maximal 500 m2 BGF blieben. Bei einer Gesamtüberbauung 
derselben Bauherrschaft müssten die Bruttogeschossflächen zusammengezählt 
werden. Vorliegend seien nicht nur die beiden Mehrfamilienhäuser A (415.75 
m2 BGF) und B (415.75 m2 BGF) zu berücksichtigen, sondern auch das Haus C 
(1‘093 m2 BGF), für welches ebenfalls ein Baugesuch eingereicht worden sei, 
welches aber noch nicht bewilligt sei. Das Jahreskontingent für Grossprojekte 
betrage pro Grossprojekt (> 1‘000 m2 BGF) nur 1‘000 m2 BGF. Auch wenn es 


sich vorliegend lediglich um ein Kleinprojekt (≤ 1‘000 m2 BGF) handeln würde, 
wäre das Jahreskontingent überschritten; denn dieses betrage in … lediglich 
500 m2 BGF. Die maximalen Jahreskontingente der Gemeinde für Kleinprojekte 
seien für das Jahr 2012 bis auf 157.16 m2 BGF bereits ausgeschöpft. Noch 
schlechter sehe die Situation aus, wenn das Bauvorhaben als Grossprojekt 
behandelt würde (Jahreskontingent nach Beschluss des Regierungsrates vom 
9. Mai 2012: 2‘800 m2 BGF). In diesem Fall wäre erst im Jahre 2016 ein 
Restkontingent von 193.29 m2 und im Jahre 2017 von 899.71 m2 BGF 
verfügbar. Mit Bewilligung der Bauprojekte seien die Kontingentsbestimmungen 
gemäss Regierungsbeschluss verletzt worden. Letztlich replizieren die 
Beschwerdeführer die Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen betreffend 
die Mindestbesonnungsdauer vertieft, wobei sie hierzu nochmals eingehend 
ihre Standpunkte darlegen.
6.
In ihrer Duplik vom 5. September 2012 nimmt die Gemeinde ausführlich zum 
erhobenen Einwand der Beschwerdeführer Stellung, dass die kommunalen 
Kontingentsvorschriften betreffend Zweitwohnungen vorliegend verletzt seien. 
Die Beschwerdeführer seien zur Erhebung dieser Rüge nicht legitimiert. So 
hätten sie auch bei einer teilweisen Begründetheit ihres Einwandes und der 
Gutheissung der Beschwerde keinen praktischen Nutzen, da die Bauherrin im 
Umfange eines allenfalls zu viel bezogenen Kontingentes noch immer 
Erstwohnungen erstellen könnte oder die Raumeinheiten hotelmässig oder 
hotelähnlich nutzen dürfte. Sodann sehe die nun vom Bundesrat erlassene 
Verordnung über Zweitwohnungen in Artikel 8 vor, dass Baubewilligungen für 
den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der 
Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung 
erteilt 
würden, 
nichtig 
seien. 
Die 
Verordnung 
schränke 
demnach 
Baubewilligungserteilung für Zweitwohnungen nicht zusätzlich ein. Eine 
Verletzung 
der 
kommunalen 
Kontingentsbestimmungen, 
wie 
von 
den 
Beschwerdeführern behauptet, liege sodann nicht vor. Zu beachten sei, dass 
der 
Genehmigungsentscheid 
der 
Regierung, 
in 
welchem 
das 
vom 
Gemeindesouverän festgelegte Jahreskontingent für Zweitwohnungen von 


6‘500 m2 BGF auf 4‘000 m2 BGF reduziert wurde, am 8. Mai 2012 ergangen 
sei, in einem Zeitpunkt also, an dem die vorliegend angefochtene 
Baubewilligung (vom 13. April 2012) bereits erteilt worden war. Das damals 
geltende Gemeinderecht habe eine Aufteilung des Kontingents auf 4‘500 m2 
BGF für Grossprojekte und 2‘000 m2 BGF für Kleinprojekte vorgesehen. Pro 
Bauherrschaft habe das Jahreskontingent 1‘500 m2 BGF für Grossprojekte und 
750 m2 BGF für Kleinprojekte betragen. Eine Nachprüfung habe ergeben, dass 
die geplanten Mehrfamilienhäuser A und B eine BGF von 831.50 m2 aufwiesen. 
Indessen müsse (gemäss Art. 134 Abs. 2 lit. b BauG) hiervon eine Fläche von 
251.4 m2 abgezogen werden, da im bestehenden und abzureissenden 
Gebäude eine solche Wohnfläche bereits vorhanden gewesen sei. Unter 
Berücksichtigung der Erschliessung (122 m2 BGF) und unter Berücksichtigung 
der Fläche für die altrechtlichen Wohnungen bleibe eine anrechenbare BGF-
Fläche von 716.6 m2, womit die Bauherrin im Jahre 2013 nicht mehr 
Kontingente als für die zulässigen 750 m2 BGF bezogen habe. In ihrer Duplik 
erklärte sich die Beschwerdegegnerin 2, d.h. die Bauherrin, bereit, für den Fall, 
dass das Gericht zur Auffassung gelangen sollte, die Kontingentsvorschriften 
der Gemeinde seien verletzt, im Umfang von 85 m2 Erstwohnungen zu erstellen 
oder eine entsprechende Fläche hotelmässig oder hotelähnlich im Sinne Art. 
134 Abs. 2 lit. d BauG zu nutzen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
bildet 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
der 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 13. April 2012. Streitig und zu 
prüfen ist im Folgenden die Verletzung von kommunalen Mindestbesonnungs-, 
Abstands- und Kontingentierungsvorschriften einerseits und die Missachtung 


des neuen Art. 75b BV betreffend die Einschränkung von Zweitwohnungen in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % andererseits. Vorab 
machen die Beschwerdegegnerinnen allerdings geltend, dass nicht auf die 
Beschwerde 
eingetreten 
werden 
könne, 
da 
die 
Rechtsschrift 
der 
Beschwerdeführer nicht den Voraussetzungen des Art. 38 des Gesetzes über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 370.100) 
entspreche. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen 
weisen 
darauf 
hin, 
dass 
das 
kommunale 
Baubewilligungsverfahren 
abgeschlossen 
sei 
und 
deshalb 
eines 
der 
Rechtsbegehren auf Aufhebung des angefochtenen Entscheides lauten 
müsste. Indessen ist für das Gericht klar, das die Beschwerdeführer mit ihrem 
Begehren um Abweisung und Verweigerung der Baubewilligungen − zwar 
stillschweigen aber unmissverständlich − auch die Aufhebung des Bau- und 
Einspracheentscheids beantragen. Eine andere Interpretation würde mit dem 
Verbot des überspitzten Formalismus in Konflikt stehen und wäre rechtlich nicht 
zu schützen. Auf die vorliegende Beschwerde kann insofern eingetreten 
werden, als die Beschwerdeführer zur Erhebung der einzelnen Rügen 
legitimiert sind (vgl. hierzu Erwägung 3c).
2. a)
Die Beschwerdeführer begründen ihre Eingabe an das Verwaltungsgericht 
zunächst damit, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien und die 
Beschwerdegegnerin 2 
keine 
Parkplatzberechnung 
bzw. 
keinen 
Parkplatznachweis bei der Gemeinde eingereicht habe. Aus den Plänen gehe 
zudem nicht klar hervor, wie die Solarzellen auf den Dächern angeordnet 
würden. Sollte die mittlere Reihe der Solarzellen versetzt angeordnet werden, 
hätte dies einschneidende Auswirkungen auf die Besonnung des Gebäudes der 
Beschwerdeführer. Zudem sei ihnen der fehlende Plan „Umgebungsarbeiten“ 
nie zur Stellungnahme zugestellt worden, wodurch das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführer verletzt worden sei. Das Recht, angehört zu werden, ist 
formeller Natur. Ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels 
führt eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV zur Gutheissung der Beschwerde 
und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides, weshalb diese Rüge 
vorweg zu behandeln ist (vgl. nur BGE 137 I 195 E. 2.2).


b)
Im Baugesuchsformular und im Umgebungsplan sind die Parkplätze enthalten 
und 
die 
Anordnung 
der 
Solarzellen 
auf 
dem 
Dach 
ist 
in 
den 
Baugesuchsunterlagen 
ebenfalls 
hinreichend 
dargestellt, 
weshalb 
die 
diesbezüglichen 
Einwände 
unbegründet 
sind. 
Die 
Befürchtung 
der 
Beschwerdeführer, die Solarzellen könnten versetzt angeordnet werden, hat 
sich denn auch nicht bestätigt. Was die angebliche Gehörsverletzung, wegen 
der Nichtzustellung des Planes „Umgebungsarbeiten“ vom 14. Dezember 2011 
(ergänzt am 7. Februar 2012) mit eingezeichnetem Kinderspielplatz angeht (vgl. 
die Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [act. 3 Beilage 6] sowie der 
Beschwerdegegnerin 2), kann den Ausführungen der Beschwerdeführer nicht 
gefolgt werden. Ein Anspruch auf Zustellung von Akten kann nicht, wie von den 
Beschwerdeführern behauptet, aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitet werden. Das 
Recht auf Akteneinsicht im nichtstreitigen Verwaltungsverfahren und in der 
Verwaltungsrechtspflege beinhaltet gegebenenfalls die Befugnis, am Sitz der 
Akten führenden Behörde selbst Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, sich 
Aufzeichnungen zu machen und, wenn dies der Behörde keine übermässigen 
Umstände 
verursacht, 
Fotokopien 
zu 
erstellen 
(vgl. 
hierzu 
ULRICH 
HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., 
Zürich 2010, N 1691 mit Hinweisen). Davon abgesehen, verhält es sich 
vorliegend so, dass die Beschwerdeführer kein eigenes schutzwürdiges 
Interesse an dem Kinderspielplatz (und damit grundsätzlich auch kein 
schutzwürdiges Interesse an der Einsichtnahme in den entsprechend ergänzten 
Umgebungsplan) nachweisen können, was in Bezug auf den Umfang des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör, welcher grundsätzlich von der Intensität der 
Betroffenheit durch eine Verfügung abhängt, eine Rolle spielt. Je grösser 
nämlich die Gefahr einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen ist und je 
bedeutsamer diese sind, desto umfassender ist das rechtliche Gehör von einer 
Behörde zu gewähren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N 1677). Aufgrund 
dieser Überlegungen ist klar, dass die Gemeinde Art. 29 Abs. 2 BV nicht 
verletzt hat, indem sie von einer Zustellung des Planes „Umgebungsarbeiten“ 
vom 14. Dezember 2012, welcher am 7. Februar 2012 einzig und alleine um 


einen Kinderspielplatz ergänzt wurde, abgesehen hat. Dass die Gemeinde 
sodann in ihrem Einspracheentscheid vom 13. April 2012 auf den ergänzten 
Plan 
„Umgebungsarbeiten“ 
verweist 
und 
damit 
die 
Einwendung 
der 
Beschwerdeführer, 
es 
fehle 
bei 
dem 
umstrittenen 
Bauvorhaben 
ein 
Kinderspielplatz, widerlegt, ist nicht zu beanstanden und nachvollziehbar. Ob 
die Beschwerdeführer vor dem Einspracheentscheid in den ergänzten Plan 
Einsicht nehmen konnten oder nicht, ist zum jetzigen Zeitpunkt auch deshalb 
unerheblich, weil mit vorliegender Beschwerde keine materiellen Einwände 
gegen den (bei den Akten liegenden) ergänzten Umgebungsplan erhoben 
werden. Ein allfälliger Mangel im Baubewilligungsverfahren wäre durch das 
vorliegende Beschwerdeverfahren als geheilt zu betrachten.
3. a)
Die Beschwerdeführer rügen sodann eine Verletzung des neuen Art. 75b BV. 
Dabei machen sie geltend, dass mit der Annahme der Volksinitiative „Schluss 
mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ (sog. Zweitwohnungsinitiative) der 
Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 
20 % beschränkt worden sei. Gemäss Art. 195 BV trete die ganz oder teilweise 
revidierte Bundesverfassung in Kraft, wenn sie von Volk und Ständen 
angenommen würde, womit der neue Art. 75b BV am Tage der Annahme, d.h. 
am 11. März 2012 und damit vor der Erteilung der vorliegend angefochtenen 
Baubewilligung, in Kraft getreten sei. Die neue Bestimmung entfalte in …, einer 
Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von ca. 40 %, volle Wirkung. Es trifft 
zu, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft 
tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b BV 
und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung 
entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtliche Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 1 
und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 


17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich nun auf Art. 75b BV 
und wollen − zumindest sinngemäss − aus der Geltung dieser Bestimmung seit 
ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass schweizweit 
sämtliche 
nach 
dem 
11. März 
2012 
erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 
20 %) nicht mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen die Beschwerdeführer, 
dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV angelegten, 
faktischen 
Baustopp 
für 
Zweitwohnungen 
(in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der 
übergangsrechtlichen 
Regelung 
von 
Art. 197 
Ziff. 9 
BV 
(in 
den 
Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt haben. Der neue 
Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 BV) 
geht zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 
der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) vom 1. Januar 2013 hinweg bis 
zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk 
und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft 
getretene intertemporalrechtliche Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 
vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 


welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen 
erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist mit anderen 
Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, 
erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der 
intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das 
bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und 
aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 
BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt) ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden, welche die 
kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012 
noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; dies, 
da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht gilt. 
Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen 
Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 
49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 
ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die 
intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache 
gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien 
(AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des 
Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt 
wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten 
ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative 
durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges 
Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf 
Übergangsbestimmungen zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der 


Volksinitiative mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für 
Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser 
der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1. 
Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher 
Termin festgesetzt wurde.
b)
In Zusammenhang mit der neuen verfassungsrechtlichen Regelung von 
Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9 BV gehen die Beschwerdeführer im Weiteren 
davon aus, dass bei der Beurteilung des Vorhandenseins der sachlichen 
Voraussetzungen der Baubewilligungen auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an 
dem das Bauvorhaben in Angriff genommen wird. Da dies beim vorliegenden 
Bauvorhaben erst im Jahre 2013 der Fall sein soll, seien die gesetzlichen 
Voraussetzungen, d.h. die Einhaltung der 20 %-Regel für Zweitwohnungen, 
vorliegend nicht erfüllt. Damit ist zum einen die Frage des Anknüpfungspunktes 
des neuen, ab 1. Januar 2013 in Wirkung tretenden Rechts und zum anderen 
die Frage, was überhaupt eine Zweitwohnung darstellt, aufgeworfen. 
Klarerweise kann der Ansicht der Beschwerdeführer, es sei für die Anwendung 
der neuen Regeln betreffend Zweitwohnung auf den Zeitpunkt der 
Baubewilligungsausübung abzustellen, nicht gefolgt werden. Die von den 
Beschwerdeführern hierzu zitierte Literatur, erweist sich bei näherem Hinsehen 
sogar als ein Nachteil für deren Argumentation, wird doch dort gerade 
festgehalten, dass das Vorliegen der Anforderungen einer Bewilligung 
grundsätzlich und primär zum Zeitpunkt des Zulassungsentscheids (und nicht 
zum Zeitpunkt der Zulassungsausübung) zu überprüfen ist (vgl. TOMAS 
POLEDNA, Staatliche Bewilligungen und Konzessionen, Habil.-Schrift Univ. 
Zürich, Bern 1994, § 5 N 204). Bei dieser Frage auf den Zeitpunkt der 
Bewilligungsausübung abzustellen, erscheint genauso verfehlt und ähnlich 
beliebig, wie eine Praxis, wonach beim Inkrafttreten neuen Rechts alle 
irgendwie hängigen Verfahren und Fälle umgehend nach diesem zu 
entscheiden wären (vgl. ALFRED KÖLZ, Intertemporales Verwaltungsrecht, in: 
ZSR 102 
[1983] 
II 
101 ff., 
208). 
Würde 
man 
den 
Zeitpunkt 
der 


Bewilligungsausübung als Anknüpfungspunkt wählen, setzte man einen 
Gesuchsteller unberechenbaren Umständen aus, da dieser Zeitpunkt nicht 
grundsätzlich und primär vom Gesuchsteller selber, sondern vielmehr von 
allfälligen (mutwilligen) Einsprechern, Beschwerdeführern oder auch durch 
langwierige Behörden- oder Rechtsmittelverfahren bestimmt würde. Zum 
anderen ist die Regel, dass neues Recht umgehend auf irgendwie hängige 
Verfahren 
und 
Fälle 
angewendet 
werden 
soll, 
nicht 
mit 
dem 
Vertrauensgrundsatz vereinbar (KÖLZ, a.a.O., S. 108); allenfalls tritt ein solches 
Vorgehen auch in Konflikt mit dem Verbot rückwirkender Gesetze. Es kann 
allerhöchstens für Fälle absolut wertneutralen Prozessrechts Geltung haben 
(vgl. aber hierzu FELIX UHLMANN/RALPH TRÜMPLER, „Das Rückwirkungsverbot ist 
im Bereich der Amtshilfe nicht von Bedeutung“, in: ZSR 130 [2011] I 139 ff., 
insbesondere 
142 ff.). 
Schliesslich 
ist 
in 
der 
Frage 
des 
richtigen 
Anknüpfungszeitpunkts der Lehrmeinung zu folgen, wonach das letzte noch 
tolerierbare massgebende Sachverhaltselement für eine Anknüpfung, der 
Entscheid der erstinstanzlichen Bewilligungsinstanz ist (KÖLZ, a.a.O., S. 211). 
Entsprechend ist auch in casu für die Beurteilung des Vorhandenseins der 
sachlichen Voraussetzungen der Baubewilligungen auf den Zeitpunkt der 
erstinstanzlichen Bewilligungserteilung, d.h. auf den 13. April 2012, abzustellen. 
Dass die Beschwerdegegnerin 2 um Baubewilligungen für Zweitwohnungen 
nachgesucht hat, ist vorliegend nicht umstritten. Als solche sind Wohnungen, 
die nicht dauernd durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde oder durch 
Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzt werden, zu 
bezeichnen. 
Überwiegend 
handelt 
es 
sich 
bei 
Zweitwohnungen 
um 
vorübergehend zu Ferien- und Erholungszwecken genutzte Wohnungen von 
nicht ortsansässigen Personen. Der Begriff der Zweitwohnung gibt vorliegend 
zu keinen weiteren Ausführungen Anlass.
c)
Im Gegensatz zu den anderen mit der Beschwerde vorgetragenen Rügen, sind 
die Beschwerdeführer zur Erhebung der Rüge betreffend Ausschöpfung der von 
der Gemeinde … vorgesehenen Kontingente für Zweitwohnungen grundsätzlich 
nicht legitimiert; dies gilt vorliegend insbesondere deswegen, da diese Rüge 


von den Beschwerdeführern nicht hinsichtlich der am 11. März 2012 
angenommenen Zweitwohnungsinitiative erhoben wurde (vgl. dazu die 
nachfolgende Erwägung 3d) und insofern mit dieser nicht in Zusammenhang 
steht. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der kommunalen 
Zweitwohnungskontingente bezüglich einer Herabsetzung der Kontingente 
durch die Regierung des Kantons Graubünden am 9. Mai 2012. Sie rügen 
entsprechend die Nichteinhaltung des (herabgesetzten) Jahreskontingents für 
Kleinprojekte pro Bauherrschaft, die falsche Berechnung der für die 
Jahreskontingente relevanten Bruttogeschossflächen (die Bruttogeschossfläche 
müssten nach der Meinung der Beschwerdeführer bei Gesamtüberbauungen 
derselben Bauherrschaft auf derselben Parzelle addiert werden) und die 
Nichteinhaltung des (herabgesetzten) Jahreskontingents für Grossprojekte in … 
Damit verkennen die Beschwerdeführer, dass es ihnen, in Bezug auf die Frage, 
ob für die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser A und B im Jahr 2013 und 
allenfalls auch noch im Jahr 2014 Kontingente zur Verfügung stehen und 
entsprechend von der Beschwerdegegnerin 2 beansprucht werden dürfen, an 
der nötigen Betroffenheit und am Rechtsschutzinteresse gemäss Art. 50 VRG 
fehlt. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden ist für ein schutzwürdiges Interesse i.S.v. Art. 50 VRG 
vorausgesetzt, dass die Auswirkungen eines beanstandeten Bauvorhabens auf 
eine Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sein müssen, dass sie 
auch bei objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden. Trifft 
dies zu, sind im Grundsatz alle Rügen zulässig, die den Streitgegenstand 
betreffen und für welche die eigene Position Vorteile erwarten lässt (PVG 2010 
Nr. 29 E. 5a). Allerdings sind hiervon grundsätzlich jene Rügen auszunehmen, 
die mit der Anfechtung einer Einreihung eines Bauvorhabens in eine 
Kontingentsliste in alleinigem Zusammenhang stehen. Die Einreihung eines 
Bauvorhabens in eine Kontingentsliste innerhalb eines Baubescheides ist 
nämlich als selbständiger Streitgegenstand anzusehen, der mit der bau- und 
planungsrechtlichen Rechtmässigkeit eines Bauvorhabens als solchem nichts 
zu tun hat (PVG 2010 Nr. 29 E. 5b). In diesem Zusammenhang hat das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schon mehrfach festgehalten, 


dass Baueinsprecher zur Rüge betreffend Kontingentierung überhaupt nicht 
legitimiert sind, da sie davon nicht mehr als Dritte berührt (d.h. beschwert) sind 
(vgl. PVG 2010 Nr. 29 E. 5b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 07 102 vom 11. April 2008 E. 1). Anders gälte es die 
Beschwerdelegitimation diesbezüglich nur zu beurteilen, wenn einzelne 
Baueinsprecher selbst hinter einer Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste 
figurierten (vgl. dazu PVG 2010 Nr. 29 E. 5b). Vorliegend bringen die 
Beschwerdeführer vor, dass die Gemeinde mit Erteilung der Baubewilligung die 
Kontingentierungsvorschriften des kommunalen Baugesetzes (Art. 135 f. BauG) 
mehrfach verletzt habe und zwar − wie bereits erwähnt − in Bezug auf die 
Nichteinhaltung eines (herabgesetzten) Jahreskontingents für Kleinprojekte pro 
Bauherrschaft, in Bezug auf die Berechnung der für die (herabgesetzten) 
Jahreskontingente 
relevanten 
Bruttogeschossflächen 
(Addition 
der 
Bruttogeschossfläche bei Gesamtüberbauungen derselben Bauherrschaft auf 
derselben 
Parzelle) 
und 
in 
Bezug 
auf 
die 
Nichteinhaltung 
eines 
(herabgesetzten) Jahreskontingents für Grossprojekte. Diese zum ersten Mal in 
der Replik vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführer beziehen sich somit 
einzig auf die Rüge der Verletzung kommunaler Kontingentierungsvorschriften, 
wozu Baueinsprecher − wie ebenfalls bereits erwähnt − überhaupt nicht 
legitimiert sind. Die Beschwerdeführer machen sodann auch nicht geltend, dass 
sie oder einzelne von ihnen von der Kontingentszusprechung mehr als Dritte 
berührt (d.h. beschwert) sind. Insbesondere wird nicht geltend gemacht, dass 
einer der Beschwerdeführer hinter der Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste 
steht. Damit ist die Beschwerdelegitimation in Bezug auf die Rüge der 
Kontingentseinteilung respektive -zuteilung nicht gegeben, womit nicht darauf 
eingetreten werden kann. Zu keinem anderen Resultat führte denn in diesem 
Zusammenhang auch die Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
zu Art. 89 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110), 
wonach ein Nachbar die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener 
Rechtssätze verlangen kann, welche sich rechtlich oder tatsächlich auf seine 
Stellung auswirken können. Nach dieser Rechtsprechung ist für die Legitimation 
ausschlaggebend, dass einem Nachbarn im Falle des Obsiegens ein 


praktischer Nutzen entsteht (BGE 137 II 30 mit weiteren Hinweisen). Gerade 
ein solcher Nutzen ist aber vorliegend nicht ersichtlich, da im Falle einer 
Gutheissung der Beschwerde (wegen einer Verletzung der kommunalen 
Kontingentsvorschriften 
betreffend 
Zweitwohnungen) 
anstelle 
von 
Zweitwohnungen gleichenorts und in gleicher Gestaltung noch immer 
Erstwohnungen oder hotelmässig bzw. hotelähnlich genutzte Raumeinheiten 
(im Sinne von Art. 134 Abs. 2 lit. d BauG) erstellt werden könnten.
d)
Anders wäre die Legitimation der Beschwerdeführer betreffend die Rüge der 
Verletzung kommunaler Kontingentierungsvorschriften allenfalls zu beurteilen 
gewesen, wenn damit die Frage verbunden worden wäre, ob von der Gemeinde 
für das laufende Jahr aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 
11. März 2012 überhaupt noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt 
werden können, wenn der Gemeinde nur noch für kommende Jahre 
Kontingente zur Verfügung stehen. In Bezug auf diese − vorliegend nicht 
aufgeworfene − Frage, kann festgehalten werden, dass der Kanton gemäss 
einem vorläufigen Informationsblatt des Departementes für Volkswirtschaft und 
Soziales Graubünden (DVS) vom 5. April 2012 zunächst den Standpunkt 
vertrat, dass Gemeinden mit zu beachtender Kontingentsregelung neue 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen nur noch erteilen sollten, wenn für das 
Jahr 2012 noch verfügbare Kontingente für Zweitwohnungen bestehen. 
Baubewilligungen gestützt auf Kontingente, die erst für eine Jahresperiode 
nach 2012 verfügbar sind, sollten vermieden werden. Jedoch seien hinsichtlich 
jener Baugesuche, die vor dem 11. März 2012 bei einer Gemeinde eingereicht 
oder vorbesprochen wurden, pragmatische Lösungen anzustreben (vgl. act. 15 
[S. 3]). Eine Rückfrage bei dem in dieser Frage kantonal zuständigen DVS hat 
gezeigt, dass diese anfängliche Auffassung durch die Entwicklung der Dinge in 
den Gemeinden überholt worden ist. Nach Auskunft des Departementes 
entspricht es heute in den Touristikgemeinden des Kantons und der auch vom 
Departement 
respektierten 
Wirklichkeit, 
dass 
im 
laufenden 
Jahr 
bei 
Kontingentspflicht noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden, 
welche die Kontingente für die im jeweiligen Baugesetz vorgesehene Dauer 


beanspruchen. Damit werde Rechtsgleichheit gegenüber jenen Gemeinden 
geschaffen, die bis anhin keine Kontingentspflicht kannten und die bis Ende 
2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilen können mit der späteren 
Möglichkeit, die Geltung der Baubewilligung auf Gesuch hin angemessen zu 
verlängern. Dieser Rechtswirklichkeit hat das Verwaltungsgericht bei der 
Prüfung der Frage, ob im laufenden Jahr auch noch Kontingente späterer Jahre 
berücksichtigt werden dürfen, Rechnung zu tragen. In Anbetracht dessen, 
stehen der Bewilligungserteilung kommunale Kontingentspflichten grundsätzlich 
nicht 
entgegen, 
wenn 
diese 
nicht 
in 
einem 
rechtsmissbräuchlichen 
Zusammenspiel von Bauherren und Gemeinden umgangen werden.
4.
Ferner erweist sich die von den Beschwerdeführern geltend gemachte Rüge 
der Verletzung von Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 BauG, d.h. die Rüge der 
Verletzung der kommunalen Bauvorschriften betreffend die Minimalbesonnung 
von Haupträumen eines Nachbargebäudes, als unbegründet. Vorliegend ist die 
Besonnung der Hälfte der Haupträume des Gebäudes der Beschwerdeführer 
während mindestens120 Minuten pro Tag gewährleistet, was sowohl die 
Berichte der … Ingenieure AG vom 14. Dezember 2011 und 20. Januar 2012 
als auch die Berechnungen der … Ingenieure AG vom 26. März 2012 
bestätigen. In letztgenanntem Gutachten wird die nach der üblichen 
Berechnungsmethode errechnete Minimalbesonnung am kürzesten Tag des 
Jahres (21. Dezember) mit 135 Minuten angegeben, womit die von Art. 26 
Abs. 1 BauG geforderte Minimalbesonnung von 120 Minuten deutlich 
überschritten wird. Die Beschwerdeführer machen hierzu geltend, dass die 
angewandte Berechnungsmethode nicht korrekt sei. Ein Hauptraum könne nicht 
bereits dann als besonnt gelten, wenn eines seiner Fenster teilweise besonnt 
werde. Vielmehr sei erforderlich, dass mindestens 50% der Fensterfläche oder 
sogar 50% der Hauptfassade besonnt werde. Unbestrittenermassen entspricht 
es der Praxis der Gemeinde, dass ein Hauptraum bereits dann als besonnt gilt, 
wenn Sonnenlicht in den Raum fällt. Diese Praxis, welche die Gemeinde auch 
in ihren Rechtsschriften verteidigt, steht nicht im Widerspruch zum Wortlaut von 
Art. 26 BauG oder zu dessen Zweckbestimmung, weshalb für das Gericht auch 


kein Anlass besteht, hier im Sinne der Vorschläge der Beschwerdeführer 
korrigierend einzugreifen. Dies gilt umso mehr als die Gemeinde im Bereich des 
kommunalen Baurechts zu autonomer Rechtssetzung befugt ist und 
entsprechend auch in der Anwendung dieses Rechts autonom ist. Der 
Gemeinde muss demzufolge das Recht zukommen, die von ihr erlassenen 
Normen selbst auszulegen. Das Bundesgericht nimmt eine Verletzung der 
Gemeindeautonomie an, wenn die für die Kontrolle der Anwendung von 
Gemeinderecht zuständigen kantonalen Behörden dieses Recht willkürlich 
missachten (BGE 95 I 33, E. 2 ff.; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 
1P.605/2000 vom 20. November 2000, in: ZBl 103 [2002] 198 ff., 199). So 
dürfen die kantonalen Behörden in einem Rechtsmittelverfahren nicht von einer 
vertretbaren Auslegung des kommunalen Rechts durch Gemeindebehörden 
abweichen (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 1399).
5. a)
Die Grenzabstände zu Parzelle Nr. 4885 sind vorliegend entgegen der Meinung 
der Beschwerdeführer offensichtlich nicht verletzt, da es wegen der Einhaltung 
des Art. 26 BauG betreffend die Minimalbesonnung nur den reduzierten kleinen 
Grenzabstand von 4 Metern einzuhalten gilt (Art. 26 Abs. 4 lit. a i.V.m. Art. 93 
BauG).
b)
Was den Grenz- und den Gebäudeabstand zu Parzelle Nr. 6169 betrifft, 
berufen sich die Beschwerdeführer auf das privatrechtlich vereinbarte 
gegenseitige 
Grenzbaurecht. 
Was 
die 
Parteien 
allerdings 
in 
einem 
Baurechtsvertrag zusätzlich bezüglich des Gebäudeabstandes vereinbart 
haben, ist für das Baubewilligungsverfahren nicht unmittelbar von Belang. Die 
Baubehörde kann sodann auch geringere Gebäudeabstände bewilligen, wenn 
keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Der in Art. 75 Abs. 2 KRG vom 
kantonalen Recht vorgesehene minimale Gebäudeabstand von 5 Metern ist hier 
mit 7.5 Metern klar eingehalten.


6.
Schliesslich ist auch die in Art. 38 BauG statuierte Parkplatzpflicht vorliegend 
erfüllt. Die Beurteilung der Baubehörde, dass gemäss Art. 38 Abs. 2 BauG 
vorliegend nur acht gedeckte und zwei offene Parkplätze zu erstellen sind, ist 
den Angaben in den Baugesuchen zufolge und aus baupolizeilicher Sicht 
zutreffend. Zwar ist auf den ersten Seiten der Baugesuche zunächst von 4.5-
Zimmer und 1.5-Zimmer-Wohnungen die Rede, jedoch kann aus den weiteren 
Baugesuchsunterlagen − insbesondere den Grundrissen der Wohnhäuser (vgl. 
die Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [act. 1 Beilage 10]) − ersehen werden, 
dass bei den grösseren Wohnungen nur zwei Schlafzimmer sowie eine 
Raumeinheit vorgesehen ist. Die abtrennbare Raumeinheit dient als Wohn- und 
Essbereich. Die baupolizeiliche Einschätzung, dass es sich bei den grösseren 
Wohnungen um höchstens 4-Zimmer-Wohnungen handelt und entsprechend 
für diese Wohneinheiten nur ein Parkplatz gebaut werden muss, ist 
nachvollziehbar und entsprechend zu schützen. Die total erforderlichen acht 
gedeckten und zwei offenen Parkplätze sind sodann im Projekt nachgewiesen.
7.
Die vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass die Gemeinde die 
Baubewilligungen zu Recht erteilt hat. Die vorliegende Beschwerde ist demnach 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten gehen 
bei diesem Ausgang des Verfahrens gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu 
gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer, 
welche zudem zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung die anwaltlich 
vertretene Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu 
entschädigen haben. Die vom Vertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte 
Kostennote in der Höhe von Fr. 4'185.-- (inkl. MWST) erscheint dem Gericht 
angemessen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen 
Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:


1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘174.--
zusammen
Fr. 5‘174.--
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der 
Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 
an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer entschädigen zu gleichen Teilen und unter solidarischer 
Haftung … ausseramtlich mit Fr. 4'185.-- (inkl. MWST).
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Entscheid vom 22. Mai 
2013 gutgeheissen (1C_614/2012).