gr_gerichte · R 2012 124 · 2015-12-17 · de

Baueinsprachen | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 124
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 18. November 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____ und C._____ ,
D._____,
Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____, 
bestehend aus: drei Parteien
alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin 1
und
F._____ GmbH, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Claudio Weingart, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprachen


- 2 -
1.
Die F._____ GmbH ist Eigentümerin der in der Wohnzone 3 und in der 
Gefahrenzone 2 gelegenen Parzellen 1045, 1046 und 1047 in der Ge-
meinde X._____. Die Parzelle 1045 ist bereits mit einem Mehrfamilien-
haus überbaut, welches sich auch auf Parzelle 564 erstreckt. Die ent-
sprechende Baubewilligung datiert vom 25. Juni 2009. 
Die F._____ GmbH beabsichtigt, auf Parzelle 1046 ein Vierfamilienhaus 
mit Autoeinstellhalle (vier 4- oder 4 ½-Zimmerwohnungen) zu erstellen. 
Die Grundstücksfläche beträgt gemäss Angaben im Baugesuch 611 m2, 
die Nettowohnfläche 358 m2. 
Auf Parzelle 1047 beabsichtigt die F._____ GmbH ebenfalls die Erstel-
lung eines Vierfamilienhauses mit Autoeinstellhalle (drei 4- oder 4 ½-
Zimmerwohnungen und eine 5- oder 5 ½-Zimmerwohnung). Gemäss An-
gaben im Baugesuch beträgt die Grundstücksfläche 640 m2, die Netto-
wohnfläche 378 m2.
Die betreffenden Baugesuche 2012-1046 und 2012-1047 wurden am 
4. Juli 2012 eingereicht und vom 6. bis 26. Juli 2012 öffentlich aufgelegt. 
Sie ersetzten frühere Baugesuche vom 24. resp. 31. Mai 2012. Dort wa-
ren Walmdächer vorgesehen gewesen, welche aufgrund der Empfehlung 
des von der Bauherrschaft konsultierten kommunalen Bauberaters durch 
Satteldächer ersetzt wurden. Zudem wurden in den neuen Baugesuchen 
die vorgesehenen Bauten rund 50 cm tiefer gelegt.
2.
Gegen diese Baugesuche erhoben diverse Eigentümerinnen und Ei-
gentümer benachbarter Parzellen Einsprache mit dem übereinstimmen-
den Antrag auf Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligungen. Die 
zur Stellungnahme eingeladene Bauherrschaft beantragte die Abweisung 
der Einsprachen, soweit darauf eingetreten werden könne. Von der von 


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der Gemeinde X._____ gewährten Möglichkeit zur Replik machte ein 
Grossteil der Einsprecherinnen und Einsprecher Gebrauch. 
Am 30. August (Baubewilligung 2012-1046) bzw. am 31. August 2012 
(Baubewilligung 2012-1047) wies der Gemeindevorstand X._____ die 
Einsprachen ohne Kostenfolge für die Einsprecher ab. In beiden Ent-
scheiden verfügte er unter anderem, dass Parzelle 1047 nach Fertigstel-
lung der Überbauung gemäss vorliegendem Projekt keine anrechenbare 
Geschossfläche (aGF) AZ mehr zur Verfügung stehe. Die projektierten of-
fenen Umfassungswände des Treppenhauses dürften deshalb nicht ver-
glast oder zugemauert/verschalt werden; ebenso wenig die Balkone. Die-
se Einschränkung sei als Revers auf Kosten der Bauherrschaft im Grund-
buch einzutragen (Ziff. 6.21). Weiter sei für die Beurteilung der Abgrabun-
gen zwingend ein Geologe beizuziehen. Dessen Ausführungen müssten 
bei der Projektierung dem Bauingenieur zur Verfügung gestellt werden. 
Die definitiven Ausführungspläne der Umgebungsarbeiten mit dem schrift-
lichen Bericht des Geologen müssten vor Baubeginn der Baubehörde zur 
Kenntnisnahme eingereicht werden. Die Ausführungspläne müssten ne-
ben der Darstellung der Terrainveränderungen die Art und das Material 
der Stützmauern, die Einfriedungen und die Art der Bepflanzungen ent-
halten. Diese Pläne müssten auch den Einsprechern zur Stellungnahme 
unterbreitet werden. Mit den Bauarbeiten könne erst begonnen werden, 
wenn die Baubehörde die Pläne genehmigt und den Baubeginn bewilligt 
habe (Ziff. 6.23). Die von der Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) 
im Rahmen der Vorprüfung bzw. der Hauptprüfung erlassenen Auflagen 
bildeten integrierenden Bestandteil der Baubewilligung (Ziff. 6.27). 
Schliesslich dürfe mit den Bauarbeiten erst begonnen werden, wenn die 
Auflagen dieser Verfügung erfüllt seien. Die Baubehörde erteile per Ver-
fügung die Bewilligung für den Beginn der Bauarbeiten (Ziff. 6.28). Die 


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Baubewilligung gelte für ein Jahr (Ziff. 6.29). Dabei erwog der Gemeinde-
vorstand X._____ im Wesentlichen was folgt: 
• In Art. 67 BG sei geregelt, welche Unterlagen mit dem Baugesuch ein-
gereicht werden müssten. Gewisse Unterlagen könnten praxisgemäss 
nachträglich eingereicht werden, müssten aber vor Baubeginn vorlie-
gen. Die Baugesuchsunterlagen seien tatsächlich sehr rudimentär. Die 
Berechnung des Gebäudevolumens und der AZ sowie Projektpläne der 
Umgebungsarbeiten seien nachgeliefert worden. 
• Gemäss Praxis der Baubehörde und in Anwendung von Art. 16 BG 
würden offene Balkone − im Gegensatz zu verglasten Balkonen − nicht 
zur aGF gerechnet. Verkehrsflächen von Treppenhäusern seien zu 
berücksichtigen. Das BG schreibe nicht vor, dass diese allseitig umfasst 
und eingedeckt sein müssten. Hier scheine der Fall offensichtlich. Die 
Verkehrsflächen gehörten zur aGF. Die Projekte könnten nur mit einem 
Revers bewilligt werden. Eine Abschliessung für Treppenhaus und Bal-
kone könnte im Nachhinein nicht bewilligt werden.
• Das auf Parzelle 1045 erstellte Gebäude sei unter Einbezug der Parzel-
len 1045 und 564 errichtet worden. Die Fläche habe für dieses Bauvor-
haben ausgereicht. Auf Parzelle 564 stünden noch 30 m2 zur Verfü-
gung. Es sei kein Nutzungstransfer zulasten von Parzellen 1046 und 
1047 und zu Gunsten von Parzelle 1045 erfolgt.
• Prof. G._____ habe zu einem früheren Bauprojekt auf diesen Parzellen 
(damals dreigeschossig geplant) eine mündliche Beurteilung abgege-
ben. Die jetzigen Projekte seien durch den Bauberater beurteilt worden 
und dessen Auflagen seien teilweise berücksichtigt worden. Er sei un-
abhängig und ein zweites Gutachten nicht erforderlich. 
• Die Gebäude verstiessen nicht gegen die Vorschriften über Gebäu-
delänge, Gebäudehöhe oder Grenzabstände. Das BG sage nichts zur 
Geschosszahl und zur Geschosshöhe mit Ausnahme der Berechnung 
der AZ. Die "3" in "Wohnzone 3" bedeute nicht, dass hier nur Gebäude 
mit maximal drei Vollgeschossen errichtet werden könnten. 
• Energienachweis sowie Vorprüfung durch die GVG hätten grundsätzlich 
keinen Einfluss auf die Gestaltung des Gebäudes. Seien dadurch bauli-
che Massnahmen nötig, müsse für die Projektänderung ein nachträgli-
ches Bewilligungsverfahren durchgeführt werden. Die erforderlichen 
Abgrabungen bedingten Kunstbauten. Die Umgebung müsse durch 
Fachleute geprüft und die nötigen Sicherheitsmassnahmen angeordnet 
werden. Sie werde die Einreichung dieser Unterlagen verlangen. Die 


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GVG habe festgestellt, dass das Verfahren "Bauvorhaben in Gefahren-
zonen" korrekt durchgeführt worden sei. 
• Der Gemeindebauberater habe die Gebäude begutachtet und Vor-
schläge unterbreitet. Damit hätten einige Verbesserungen erreicht wer-
den können. Einzelheiten seien im Rahmen der Detailprojektierung 
noch zu ergänzen und anzupassen.
• Der Gemeindevorstand habe die beiden Baugesuche gleichzeitig be-
handelt. Weil aber zwei separate Gesuche eingereicht worden seien, 
erlasse er zwei separate Verfügungen. Mit einer späteren Verfahrens-
vereinigung im Rahmen eines Folgeverfahrens sei er einverstanden.
3.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ und D._____ sowie die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____ (nachfolgend Beschwerde-
führer) am 1. Oktober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung der angefochtenen 
Verfügungen, Verweigerung der Baubewilligung für die Bauvorhaben auf 
Parzellen 1046 und 1047, Erteilung der aufschiebenden Wirkung und Zu-
sammenlegung der beiden Baubewilligungsverfahren. Mit prozessleiten-
der Verfügung vom 11., mitgeteilt am 12. Oktober 2012, erteilte der In-
struktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung unter 
gleichzeitigem Nichteintreten auf den Antrag auf Zusammenlegung der 
beiden Baubewilligungsverfahren. Begründend führten die Beschwerde-
führer im Wesentlichen was folgt aus:
• Bei den Baugesuchsakten fehlten wesentliche Pläne und Unterlagen. 
Die Beschwerdeführer seien ohne komplette Dokumentation nicht in der 
Lage, die Baugesuche umfassend zu beurteilen. Die Auswirkungen der 
Bauvorhaben auf das Quartier und deren Vereinbarkeit mit dem Bau-
memorandum könne nicht geprüft werden. Auch die Gebäudehöhe las-
se sich ohne verbindliche Pläne nicht erfassen. Ihr rechtliches Gehör 
sei verletzt. Sie hätten vor Erteilung der Baubewilligung Akteneinsicht 
sowie die Möglichkeit zur Stellungnahme und zum Stellen von Beweis-
anträgen erhalten müssen. Nach rechtskräftiger Baubewilligung seien 
die Mitwirkungsrechte und Rechtsmittel eingeschränkt. 


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• Die offenen Treppenhäuser seien bei der Ermittlung der AZ zu berück-
sichtigen. Die Gemeinde anerkenne dies, begünstige aber die Bauherr-
schaft, indem sie die Bewilligung mit einem Revers verbinde und damit 
untersage, dass die offenen Umfassungswände des Treppenhauses 
verglast, zugemauert oder verschalt würden. Auch die Balkone dürften 
nicht verglast werden. Sie stütze sich dazu auf Art. 90 Abs. 2 KRG ab. 
Hier gehe es aber nicht um eine Nebenbestimmung, sondern um eine 
Verletzung der AZ. Massgebend sei demnach Art. 82 KRG. Dessen 
Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. 
• Die projektierten Bauten verstiessen gegen Art. 73 Abs. 1 KRG. Die 
turmartigen Gebäude fügten sich als urbane Bauten nicht in das ländli-
che und liebliche Quartier ein, welches durch kleinere Gebäude geprägt 
sei. Störend seien die Volumina und die unbefriedigende Architektur-
sprache sowie massive Abgrabungen und Terrainveränderungen. Auch 
Art. 76 BG sei verletzt. Abgrabungen und Aufschüttungen müssten dem 
natürlichen Gelände angepasst werden. 
• Vorsorglich würden ungenügende Parkplätze gerügt. 
4.
Am 22. Oktober 2012 beantragte die F._____ GmbH (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde. 
• Es sei nicht bereits dann eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gege-
ben, wenn nicht alle Unterlagen gemäss Art. 67 BG eingereicht worden 
seien. Vielmehr bestehe im Bereich der erforderlichen Baugesuchsun-
terlagen ein Ermessen der zuständigen Gemeinde, welche Unterlagen 
allesamt für eine ordnungsgemässe Prüfung der eingereichten Bauge-
suche erforderlich seien. Die Beschwerdeführer hätten über alle zur 
Beurteilung der beiden Bauvorhaben erforderlichen Planunterlagen ver-
fügt. Die von den Beschwerdeführern als fehlend gerügten Planunterla-
gen seien nicht zwingend erforderlich, da Art. 67 BG keine komplette 
Dokumentation erfordere. Daher könnten die Beschwerdeführer aus 
dem Fehlen einiger Unterlagen keine Verletzung ihres rechtlichen 
Gehörs ableiten. Eine allfällige leichte Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör wäre durch das vorliegende Beschwerdeverfahren 
ohnehin geheilt worden. 
• In den Baubewilligungen seien betreffend AZ und deren Bestimmung 
gemäss Art. 16 BG und SIA-Norm 416 missverständliche und falsche 
Ausführungen zur Anrechnung von Balkonen und offenen Verkehrs-
flächen zu finden. Jedenfalls hielten die geplanten Mehrfamilienhäuser 
die AZ ein. Deren Berechnung habe nach der Formel in Art. 16 Abs. 5 


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BG zu erfolgen, wobei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen 
gemäss SIA-Norm 416 zu bestimmen seien. SIA-Norm 416 Ziff. 2 regle 
die Geschossfläche. Sie werde in eine Nettogeschossfläche und in eine 
Konstruktionsfläche unterteilt. Die Nettogeschossfläche werde wieder-
um in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen unterteilt. Zur 
Verkehrsfläche gehörten gemäss Ziff. 2.12 unter anderen die Treppen. 
Indessen gälten gemäss Ziff. 2 SIA-Norm 416 nur allseitig umschlosse-
ne und überdeckte Grundrissflächen der zugänglichen Geschosse als 
Geschossfläche. Nicht allseitig umschlossene Treppen fielen deshalb 
nicht darunter.
• Im Quartier H._____ existierten keine typische Architektur und kein ver-
bindlicher Ortscharakter. Es ergebe sich keine Verletzung von Art. 73 
KRG. Die Gemeinde X._____ habe das ihr zustehende Ermessen nicht 
überschritten. Sie habe auch auf den kommunalen Bauberater abge-
stellt. Auch das Baumemorandum der Gemeinde sei berücksichtigt 
worden. Die Gestaltung sei einheitlich, auch die Dachform. Die geplan-
ten Bauten fügten sich in das Quartier ein. Ein weiteres Gutachten sei 
nicht erforderlich. Es werde auf der Nordseite eine Abgrabung vorge-
nommen. Diese verstosse aber nicht gegen Art. 76 BG.
• Obwohl vorliegend nur neun Parkplätze notwendig wären, würden de-
ren 13 realisiert. 
5.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 24. Oktober 2012 auf Abweisung der Be-
schwerde. 
• Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Die Unterlagen gemäss Art. 42 
Abs. 1 KRVO und Art. 67 BG müssten nicht zwingend bereits im Zeit-
punkt der Bewilligungserteilung vorhanden sein, sondern könnten auch 
Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von Art. 90 KRG 
bilden. 
• Die AZ beurteile sich nach Art. 16 BG. Sämtliche der in Art. 16 BG ver-
wendeten Begriffe lehnten sich an die SIA-Norm 416 an, insbesondere 
Abs. 5. Auch die Geschossfläche als solche sei in der SIA-Norm 416 
definiert. Sie bilde die allseitig umschlossene und überdeckte Grund-
rissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstrukti-
onsflächen. Wesentlich sei also die allseitige Umschlossenheit und 
Überdeckung der betreffenden Grundrissflächen. Zwar sei der ange-
fochtene Entscheid in diesem Punkt etwas widersprüchlich ausgefallen. 
Es sei der Baubehörde aber nicht darum gegangen, eine Ausnahme-


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bewilligung für eine AZ-Überschreitung zu erteilen. Die betreffende Auf-
lage bzw. der Revers sei zulässig. Die Anmerkung diene der Rechtssi-
cherheit.
• Betreffend Ästhetik habe weder der Bauberater beim vorliegenden Pro-
jekt noch Prof. G._____ anlässlich seiner Beurteilung des analogen 
Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1045 etwas Negatives festgestellt. 
Insbesondere habe der Bauberater aus Sicht der Dimensionierung und 
der Ausgestaltung der Bauten keine Bedenken geäussert. Im Quartier 
H._____ gebe es keine einheitliche Gestaltung. Sei kein Ortsbild vor-
handen, könne auch keines gestört werden.
• Hier seien gemäss Art. 16 und Art. 67 BG in Verbindung mit SIA-
Norm 416 neun Pflichtparkplätze zu erstellen. Erstellt würden 13 Park-
plätze.
6.
Am 22. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest und ergänzten ihre Ausführungen im Wesentlichen wie 
folgt:
• Im Süden sei eine erhebliche, 0.8 m überschreitende Aufschüttung 
nicht profiliert worden. 
• Die Gemeinde biete erstmals in der Vernehmlassung die Durchführung 
eines nachgeordneten Verfahrens an. Dafür bestehe keine Rechts-
grundlage. Die Bauherrin könne im Nachhinein dazu nicht gezwungen 
werden. Die nachgereichten Pläne für die Berechnung der aGF seien 
während der Einsprachephase nicht vorhanden gewesen.
• Art. 16 BG bilde keinen Interpretationsspielraum. Nur in Abs. 2 nehme 
er bei der Definition der Funktionsfläche Bezug auf die SIA-Norm 416. 
Der Begriff anrechenbare Geschossfläche werde in Art. 16 Abs. 5 BG 
klar definiert. Danach sei die Verkehrsfläche, also auch die offenen 
Treppenhäuser, zur aGF zu zählen. 
• Sollte die Berechnung der Wohnungsgrössen in den Vernehmlassun-
gen zutreffen und der definitive UG-Plan 13 Autoeinstellplätze vorse-
hen, sei die vorsorglich erhobene Rüge betreffend ungenügender Park-
plätze gegenstandslos und werde zurückgezogen.
7.
Am 28. November 2012 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an 
ihren Anträgen fest. 


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• Die nachgereichten Pläne dienten nur der Präzisierung der bereits ein-
gereichten Pläne und enthielten keine neuen Anlagen, weswegen die 
Beschwerdeführer daraus nichts ableiten könnten. Auch ohne diese 
präzisierenden Pläne hätten die Beschwerdeführer Tragweite und Aus-
wirkungen der beiden geplanten Bauten feststellen können. Dies erge-
be sich aus ihren begründeten Einsprachen und Stellungnahmen vor 
der Vorinstanz. Verwaltungsinterne Akten würden vom Akteneinsichts-
recht grundsätzlich nicht erfasst. Dies gelte auch für den internen An-
trag der Baukommission. Deshalb müsse ein solcher nicht ediert wer-
den.
8.
Am 29. November 2012 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 duplicando 
an ihren Anträgen fest. 
• Das Bauamt habe auf ausdrücklichen Wunsch der Beschwerdeführer 
die Baugesuchsunterlagen kopiert und ihnen zur Verfügung gestellt. 
Den Einsprechern respektive Beschwerdeführern seien dabei auch jene 
Unterlagen überlassen worden, welche von der Bauherrschaft nachge-
reicht worden seien.
9.
Nach Ergehen der Leitentscheide des Bundesgerichtes 1C_649/2012 und 
1C_650/2012 vom 22. Mai 2013 in Sachen Zweitwohnungsbau gab die 
Beschwerdegegnerin 2 am 2. Dezember 2013 gegenüber dem streitberu-
fenen Gericht die Erklärung ab, dass sie alle bewilligten Wohnungen als 
Erstwohnungen für Einheimische erstellen werde und eine damit einher-
gehende Auflage gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a und Art. 6 ZwVO akzeptieren 
werde. 
Daraufhin forderte der Instruktionsrichter am 4. Dezember 2013 die Be-
schwerdegegnerin 1 auf, in Anwendung von Art. 55 VRG den Antrag um 
Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den Parteien 
und dem Gericht den entsprechenden Entscheid mitzuteilen.
Am 15. Januar 2014 bewilligte die Gemeinde die entsprechende Projek-
tänderung. Sämtliche Wohnungen auf Parzellen 1046 und 1047 gelten 


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danach als Erstwohnungen. Das Grundbuchamt wurde beauftragt und 
ermächtigt, die entsprechende Anmerkung ins Grundbuch anzumelden. 
Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft.
10.
Am 21. August 2014 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes ei-
nen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von den Be-
schwerdeführern B._____ und deren Rechtsanwältin, die Beschwerde-
gegnerin 1, vertreten durch den Leiter des Bauamtes und eines Vor-
standsmitglieds Bauwesen und Infrastruktur, wiedervertreten durch ihren 
Rechtsanwalt, sowie die Beschwerdegegnerin 2, vertreten durch ihren 
Rechtsanwalt, anwesend waren. Ebenso war der Bauberater der Be-
schwerdegegnerin 1 anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei an vier 
verschiedenen Standorten Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlich-
keiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 
Besonders thematisiert wurden dabei die Ästhetikfragen und damit die 
Dimension der geplanten Häuser. Während die Beschwerdeführer noch-
mals unterstrichen, dass es sich bei den geplanten Häusern um "Türme" 
bzw. "Klötze" handle, welche sich nicht gut ins Gelände einfügten und den 
Dorfcharakter zerstörten, wiesen die Beschwerdegegnerinnen im Wesent-
lichen darauf hin, dass die geplanten Häuser vergleichbar seien mit 
demjenigen auf Parzelle 1045, mit Ausnahme des Walmdaches, da hier 
zwei Satteldächer geplant seien. Die geplanten Häuser seien stark in das 
Gelände angepasst, da sie genau in die Geländemulde zu stehen kämen 
und die Viergeschossigkeit somit nicht stark in Erscheinung trete. Der 
Bauberater führte aus, er habe sich in seiner Beurteilung auf den rechts-
gültigen Zonenplan und das Baumemorandum der Gemeinde, welches 
später entstanden sei, gestützt. Bei der Planung der beiden Häuser sei 
das typische Bild des Dorfes berücksichtigt worden, insbesondere der fal-
lende First. Deshalb seien auch Satteldächer und nicht Walmdächer ge-
plant worden. Insgesamt handle es sich um eine subtile Ausführung und 


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Gestaltung der beiden Häuser. So fügten sich insbesondere auch die 
Holzbalkone gut in die Landschaft ein. Somit reduziere sich für ihn die 
Frage auf die Höhe der Häuser. Diese entspreche jedoch den Vorgaben 
im Zonenplan, wobei im Baumemorandum auch expliziert werde, dass 
nur schonend und nicht zu hoch überbaut werden solle. Da sich am Au-
genschein die Frage nach dem Baumemorandum der Beschwerdegegne-
rin 1 stellte, wurde den Beschwerdeführern und dem Gericht in Aussicht 
gestellt, dass dieses noch ediert werde. Seitens des Gerichtes wurden 
insgesamt noch neun Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt 
und zu den Akten genommen. 
11.
In der Folge edierte die Beschwerdegegnerin 1 eine Ausgabe der Zeit-
schrift "Hochparterre" (Nr. 6-7/2012) mit einem Artikel zum Baumemoran-
dum sowie das vollständige Baumemorandum, bestehend aus einem Zo-
nenplan mit Anmerkungen und fünf Ordnern vom Juni 2010.
12.
Am 1. September 2014 reichte die Beschwerdegegnerin 2 noch vier Fotos 
ein, welche das Gebiet aus einer etwas anderen Perspektive zeigten. 
Daraus sei ersichtlich, dass das bereits errichte Mehrfamilienhaus und 
auch die weiteren bewilligten Mehrfamilienhäuser nicht störend wirkten, 
sich gut einordneten und das Quartier ohnehin durch mehr als doppelt so 
hohe Nadelbäume auf Parzelle 563 geprägt und verdeckt werde. Hinsicht-
lich des edierten Baumemorandums führte die Beschwerdegegnerin 2 
noch was folgt aus: 
• Zwar lasse sich die Gemeinde vom Baumemorandum leiten, dieses de-
rogiere aber den gültigen Zonenvorschriften nicht. Privaten Bauherr-
schaften dürfe auch nicht gestützt auf das Memorandum und entgegen 
den Zonenvorschriften übermässige Einschränkungen vorgegeben 
werden, ansonsten das Memorandum ja der Grundordnung derogierte. 
Die geplanten Bauten widersprächen aber der Zielsetzung gemäss 
Baumemorandum nicht. Die geplanten Mehrfamilienhäuser kämen ne-
ben andere zu stehen und seien talwärts orientiert. Sie passten sich in 


- 12 -
Höhe und in der Kubatur ins bestehende Quartier ein, ohne diesem ei-
ne neue Dimension zu geben.
13.
Am 29. September 2014 führten die Beschwerdeführer was folgt aus:
• In der Zusammenfassung zum Baumemorandum stehe, dass der Pro-
zess der Bauberatung dokumentiert werde. Vorliegend seien aber nur 
mündliche Stellungnahmen vom Bauberater erfolgt. Gemäss Zusam-
menfassung solle das Baumemorandum die Entwicklung im Dorf lenken 
und die gesetzlichen Vorschriften mit Rücksicht auf das Orts- und 
Landschaftsbild massvolle Anwendung finden. Auf Seite 13 der Zeit-
schrift Hochparterre werde darauf hingewiesen, dass das Baumemo-
randum eine Ergänzung des Zonenplans sei, dass es das Erschei-
nungsbild definiere und festlege, worauf gestalterisch zu achten sei. 
Herausgekommen sei der kleinste gemeinsame Nenner, aber dieser 
habe Gültigkeit. Damit stehe der Stellenwert des Baumemorandums für 
die Gemeinde fest. Es sei die Grundlage für die Beurteilung der Frage, 
ob die Bauvorhaben mit dem Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 73 
KRG und Art. 76 BG in Einklang stünden, was vorliegend nicht der Fall 
sei.
14.
Die Beschwerdegegnerin 1 führte am 8. Oktober 2014 hinsichtlich des 
Baumemorandums noch Folgendes aus:
• Den Eintragungen im Zonenplan komme keine Verbindlichkeit zu, 
ebenso wenig der Zusammenfassung des Bauberaters und dem betref-
fenden Auszug aus dem Regioflash. Weder das Baumemorandum noch 
die übrigen eingereichten Papiere hätten irgendwelche rechtlich ver-
bindliche Wirkung und es fehle ihnen auch der Bezug zum vorliegenden 
Projekt. Die Aussage bezüglich I._____ beschränke sich auf eine Foto-
grafie des Gebiets, auf welcher die Bauparzelle nicht einmal sichtbar 
sei. Aus den Ausführungen zum Bestand und zur Zielsetzung betref-
fend dieses Gebiet vermöchten die Beschwerdeführer nichts abzuleiten. 
Der geforderten Staffelung in der Höhe werde schon durch die Zonen-
einteilung Rechnung getragen, indem sich die im unteren Teil liegenden 
Parzellen in der Wohnzone 3 und die oberliegenden Parzellen in der 
Wohnzone 2 befänden. Hier handle es sich nicht um ein Turmgebäude, 
sondern um normale Wohngebäude. Gebäude mit den vorliegenden 
Proportionen seien in X._____ häufig anzutreffen. Für X._____ sei auch 
nicht aussergewöhnlich, dass die Gebäude verhältnismässig hoch sei-
en. Das Nachbargebäude auf Parzelle 1045 passe sich gut ins Quartier 
ein, obwohl es praktisch die gleichen Masse aufweise. 


- 13 -
15.
In einer weiteren Stellungnahme vom 16. Oktober 2014 führte die Be-
schwerdegegnerin 2 was folgt aus: 
• Das Baumemorandum sei weder Teil der Grundordnung noch demokra-
tisch legitimiert, weshalb es nur ergänzend Anwendung finden könne. 
Als verwaltungsinterne Entscheidungshilfe werde es dort verwendet, wo 
die Grundordnung und die kantonalen Vorgaben dafür Raum liessen.
16.
Am 31. Oktober 2014 führten die Beschwerdeführer schliesslich noch 
Folgendes aus:
• Die "Türme" passten sich − wie auch das Nachbargebäude auf Parzelle 
1045 − nicht dem natürlichen Gelände an. Rund um die Häuser und vor 
allem auf der Nordseite werde massiv abgegraben, so dass die Gebäu-
de erst recht turmartig in Erscheinung träten. Sogar die Baukommission 
spreche von einem Turmbau. Die Änderung der Dachform reiche nicht 
aus, um den Turmeffekt zu verhindern. Dem Baumemorandum sei be-
sonderes Gewicht beizumessen. Falls ihm keine grössere Legitimität 
zukommen sollte, hätte die Gemeinde sich den Aufwand für die Erstel-
lung schenken können. Das Baumemorandum müsse zwingend in die 
Beurteilung von Baugesuchen und in die Entscheidfindung einbezogen 
werden. Nehme man es ernst, dürften die Türme nicht bewilligt werden. 
Die Baukommission habe 2012 betont, dass bereits der Bau auf Parzel-
le 1045 zu Diskussionen Anlass gegeben habe. Er sei auf der Grundla-
ge eines Konzepts bewilligt worden, wonach auf Parzelle 1045 ein 
Haus mit vier Wohnungen und auf den anderen beiden Parzellen Häu-
ser mit drei Wohnungen erstellt würden. In der Folge habe die Bau-
kommission verschiedentlich Abklärungen betreffend der Ausgestaltung 
dieser Bauten vorgenommen. Die Ansichten der Baukommission seien 
aber vom Gemeindevorstand nicht übernommen worden. Dies sei will-
kürlich.
17.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 5. November 2014 auf eine 
weitere Stellungnahme. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
in den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheiden sowie auf das 


- 14 -
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Die vorliegend angefochtenen kom-
munalen Bau- und Einspracheentscheide vom 30. August (Parzelle 1046) 
bzw. vom 31. August 2012 (Parzelle 1047), mit welchen die Beschwerde-
gegnerin 1 die von den heutigen Beschwerdeführern erhobenen Einspra-
chen abgewiesen und gleichzeitig den Baugesuchen für die Erstellung 
zweier Mehrfamilienhäuser mit Autoeinstellhalle auf Parzellen 1046 und 
1047 entsprochen hat, sind weder endgültig noch können sie bei einer 
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen die Bau- und Ein-
spracheentscheide vom 30. bzw. vom 31. August 2012 taugliche Anfech-
tungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden dar. Als Adressaten der angefochtenen Entscheide sind die 
Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an 
deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist 
die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen zu Recht ab-
gewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung der Mehrfamilienhäu-
ser auf den Parzellen 1046 und 1047 zu Recht erteilt hat.
2. a)
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, die Beschwerdegegne-
rin 1 habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem bei den 


- 15 -
Baugesuchsunterlagen für die Beurteilung wesentliche Pläne und Unter-
lagen gefehlt hätten. Sie hätten vor Erteilung der Baubewilligung Akten-
einsicht sowie die Möglichkeit erhalten müssen, Stellung zu nehmen und 
Beweisanträge zu stellen. Nach rechtskräftiger Baubewilligung seien die 
Mitwirkungsrechte und Rechtsmittel eingeschränkt. Ohne komplette Do-
kumentation seien sie nicht in der Lage, die Baugesuche umfassend zu 
beurteilen, weshalb ihr rechtliches Gehör verletzt sei.
b)
Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, dass es einzig um die 
Frage gehe, ob die Baugesuchsunterlagen formell den Vorgaben von 
Art. 42 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) und Art. 67 des Baugesetzes der Gemeinde 
X._____ (BG) entsprächen, was zu bejahen sei. Nach diesen Bestim-
mungen müssten nämlich nicht alle Unterlagen zwingend bereits im Zeit-
punkt der Bewilligungserteilung vorhanden sein. Vielmehr könnten diese 
auch Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von Art. 90 
des Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) bilden. 
c)
Ebenso führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, dass gemäss Art. 67 BG die 
dort aufgeführten Unterlagen bloss "soweit erforderlich" beizulegen seien. 
Das rechtliche Gehör von Einsprechern werde nicht bereits dann verletzt, 
wenn nicht alle Unterlagen gemäss Art. 67 BG eingereicht würden. Denn 
im Bereich der erforderlichen Baugesuchsunterlagen bestünde ein Er-
messen der zuständigen Gemeinde, welche Unterlagen allesamt für eine 
ordnungsgemässe Prüfung der eingereichten Baugesuche erforderlich 
seien. Sodann wäre eine allfällige leichte Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör durch das vorliegende Beschwerdeverfahren ohnehin 
geheilt worden. 


- 16 -
3. a)
Wie die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 24. Oktober 
2012 (vgl. Ziff. 11 lit. a) zu Recht ausführt, verkennen die Beschwerdefüh-
rer vorliegend, dass es bei den von ihnen erwähnten Mängeln bei korrek-
ter Betrachtung nicht primär um eine allfällige Verletzung des Anspruchs 
auf rechtliches Gehör geht, sondern vielmehr um die Frage, ob die Bau-
gesuchsunterlagen in formeller Hinsicht den gesetzlichen Vorgaben ent-
sprechen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer 
läge vielmehr bloss dann vor, wenn die Beschwerdegegnerin 1 den Be-
schwerdeführern verwehrt hätte, sich zur Sache oder zum Beweisergeb-
nis zu äussern, an der Erhebung wesentlicher Beweise mitzuwirken oder 
Einsicht in die Akten zu nehmen. Wie gesehen machen die Beschwerde-
führer aber im Wesentlichen geltend, es hätten bei den Baugesuchsunter-
lagen für die Beurteilung wesentliche Pläne und Unterlagen gefehlt, wes-
halb sie die Baugesuche nicht umfassend hätten beurteilen können. Es ist 
demnach im Folgenden zu prüfen, ob die Baugesuche in formeller Hin-
sicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen haben. Nur wenn diese 
Frage zu verneinen ist, könnte grundsätzlich eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs der Beschwerdeführer vorliegen, indem sie vor Erteilung der 
Baubewilligung keine Einsicht in die für die Beurteilung der Baugesuche 
erforderlichen Akten erhalten haben, da diese zum damaligen Zeitpunkt 
noch gar nicht bei den Baugesuchsakten gelegen haben. Entspricht das 
Baugesuch indes in formeller Hinsicht den gesetzlichen Vorgaben, kann 
selbstredend auch keine Verletzung des beschwerdeführerischen An-
spruchs auf rechtliches Gehör vorliegen, da die Beschwerdeführer im 
Einspracheverfahren − und damit vor Erteilung der Baubewilligung − un-
bestrittenermassen Einsicht in sämtliche zum damaligen Zeitpunkt vorlie-
genden Baugesuchsakten erhalten haben. 
b)
Der vorgeschriebene Inhalt eines Baugesuchs ergibt sich grundsätzlich 
aus seinem Zweck, ein Bauvorhaben auf die Rechtmässigkeit hin zu prü-


- 17 -
fen. Die Baubewilligungsbehörde muss dadurch in die Lage versetzt wer-
den, sich aufgrund des Gesuchs und der Unterlagen über das Projekt um-
fassend informieren zu können. Nach dem Gebot der Verhältnismässig-
keit darf die Baubewilligungsbehörde vom Gesuchsteller nur Angaben 
und Unterlagen verlangen, welche für die Beurteilung des Baugesuchs er-
forderlich und nützlich sind. Gewisse Angaben und Daten sind in jedem 
Falle erforderlich, so die Personalien und die Adresse von Gesuchsteller, 
Projektverfasser, Vertreter sowie von Organen juristischer Personen. So-
dann müssen das Projekt, das Vorhaben sowie die Lage der betroffenen 
Grundstücke genau feststehen. Andere Daten können nach Bedarf erho-
ben werden, sofern sie für die Beurteilung eines Baugesuchs nützlich sind 
oder die Rechtsanwendung erleichtern (BAUMANN, in: BAUMANN/VAN 
DEN BERGH/GROSSWEILER/HÄUPTLI/HÄUPTLI-SCHWALLER/FORESTIER [Hrsg.], 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 3). 
c)
Gemäss Art. 42 Abs. 2 KRVO bestimmen die Gemeinden unter Beach-
tung des übergeordneten Rechts, welche Unterlagen und Nachweise dem 
Baugesuch beizulegen sind. Art. 67 Abs. 2 BG enthält eine diesbezügli-
che, nicht abschliessende, Aufzählung von Unterlagen und Nachweisen, 
welche dem Baugesuch, soweit erforderlich, beizulegen sind. Wie gese-
hen kann sich die Baubehörde nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit 
auf die für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendigen Unterlagen 
beschränken. Es ist zudem auch nicht gesetzlich vorgeschrieben, dass al-
le Unterlagen schon bei der Einreichung des Baugesuchs vorliegen müs-
sen.
d)
Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer insbesondere, dass bei den 
am 4. Juli 2012 eingereichten Baugesuchsunterlagen die detaillierte Be-
rechnung der AZ (vgl. nachfolgend E.4a), die Projekt- und Ausführungs-
pläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen (vgl. 


- 18 -
nachfolgend E.4b), der Baubeschrieb mit Angaben über Zweckbestim-
mung, Bauausführung, Material, Farbgebung etc. (vgl. nachfolgend E.4c), 
der Vorprüfungsentscheid GVG (vgl. nachfolgend E.4d), das Entwässe-
rungskonzept und der Energienachweis (vgl. nachfolgend E.4e) sowie die 
Beurteilung des Bauberaters (vgl. nachfolgend E.4f) fehlten. Weiter bean-
standen die Beschwerdeführer das Nichtvorliegen eines Prüfberichtes ei-
nes Ingenieurs betreffend Sicherung der Nachbarparzellen (vgl. nachfol-
gend E.4g) sowie von Plänen der vorgesehenen Aufschüttungen und Ab-
grabungen (vgl. nachfolgend E.4h). Ferner seien erhebliche Aufschüttun-
gen von über 0.8 m nicht profiliert worden (vgl. nachfolgend E.4i). Darüber 
hinaus sei nicht erkennbar, welche Planunterlage bezüglich des Unterge-
schosses gelte (vgl. nachfolgend E.4j). Und schliesslich seien die nachge-
reichten Pläne entgegen Art. 67 Abs. 4 BG nicht unterzeichnet (vgl. nach-
folgend E.4k). Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 
4. a)
Bezüglich der Ausnützungsziffer (AZ) ist festzuhalten, dass die am 4. Juli 
2012 eingereichten und vom 6. bis 26. Juli 2012 öffentlich aufgelegten 
Pläne zwar keine Berechnung über die konsumierte aGF enthielten, aber 
im Ausmass mit den nachgereichten Plänen identisch sind. Die Bauge-
suchsformulare enthalten demgegenüber die anrechenbare Grundstücks-
fläche und die AZ. Die zur Verfügung stehende aGF konnte demnach 
schon aufgrund dieser Angaben nachvollzogen werden. Aufgrund des 
Baugesuchsformulars war auch klar, welche Anzahl Wohnungen (sieben 
gleiche und eine etwas grössere Wohnung) erstellt werden sollen. Es 
kann hier offen bleiben, ob es den Beschwerdeführern zumutbar gewesen 
wäre, die konsumierte aGF aus den Plänen für die – einfachen – Grund-
risse herauszumessen oder nicht. Der Streit betreffend die konsumierte 
aGF drehte sich nämlich schon im Einspracheverfahren und dreht sich 
auch im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren gar nicht 
um die Frage, ob genügend aGF zur Verfügung steht, wenn nur die Woh-


- 19 -
nungen anzurechnen sind, sondern lediglich darum, ob die offenen Bal-
kone und Treppen anrechenbar sind oder nicht (vgl. Einsprachen B._____ 
und C._____, D._____ und Ziff. 2.15, 3.10 und 4.3 der angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheide). Unbestritten steht für die Wohnungen 
als solche, d.h. wenn es sich erweist, dass die offenen Balkone und Trep-
pen nicht anrechenbar sind, genügend aGF zur Verfügung. Für die Stel-
lungnahme der Beschwerdeführer zu dieser Frage war es folglich gar 
nicht nötig, dass eine detaillierte Berechnung der AZ vorlag. 
Die nachgereichten Grundrisspläne enthalten sodann die Berechnungen 
und die Markierungen (Schraffur) der aGF. Danach konsumiert eine 
Standardwohnung 105.175 m² aGF. Die eine grössere Wohnung im 
Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 konsumiert 105.175 m2 aGF + 
22.128 m2 aGF im Dachraum (= total 127.303 m2 aGF). Aus dem Bauge-
suchsformular geht − wie gesehen − hervor, dass gesamthaft neben der 
einen, etwas grösseren Wohnung, sieben weitere Wohnungen erstellt 
werden. Somit kann für jedes der Mehrfamilienhäuser die konsumierte 
aGF nachvollzogen werden. Wann die nachgereichten Pläne bei der Be-
schwerdegegnerin 1 eingereicht worden sind, geht aus den Akten nicht 
hervor. Die Beschwerdegegnerin 1 behauptet in ihrer Duplik (vgl. Ziff. 4c), 
diese Pläne seien den Beschwerdeführern zur Verfügung gestellt worden. 
Wäre dies bereits vor dem Ergehen der Baubewilligung gewesen, wäre 
der diesbezügliche Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs voll-
kommen unbegründet. Ob dem so war, spielt aber für die Frage der Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs keine Rolle, weil die Berechnungen re-
spektive Darstellungen der aGF, wie oben ausgeführt, für die von den Be-
schwerdeführern erhobene Rüge gar nicht notwendig waren.
b)
Weiter rügen die Beschwerdeführer das Fehlen der Projekt- und Aus-
führungspläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen. 


- 20 -
Diesbezüglich führt die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung 
vom 22. Oktober 2012 (vgl. Rz. 17) aus, dass sich die Umgebungsarbei-
ten und Terrainveränderungen hinreichend aus den eingereichten Fassa-
denplänen und Schnitten ergäben. Die detaillierte Planung der Umgebung 
(Hecken, Sträucher etc.) werde erst im Stadium der Bauausführung mit 
den potentiellen Käufern und der Beschwerdegegnerin 1 abgesprochen 
und festgelegt. In Ziff. 6.23 der angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheide ist diesbezüglich festgehalten, dass die definitiven Ausführungs-
pläne der Umgebungsarbeiten, welche neben der Darstellung auch Ter-
rainveränderungen, Art und Material von Stützmauern, die Einfriedungen 
und die Art der Bepflanzungen enthalten müssten, vor Baubeginn der 
Baubehörde zur Kenntnisnahme eingereicht werden müssten. Weiter ist 
in Ziff. 6.23 festgehalten, dass diese Ausführungspläne auch den Ein-
sprechern zur Stellungnahme unterbreitet würden, dies entgegen den an-
derslautenden Behauptungen der Beschwerdeführer, wonach die Be-
schwerdegegnerin 1 erstmals im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungs-
gericht die Durchführung eines nachgeordneten Verfahrens eröffnet habe. 
Diese Bedingung wurde von der Beschwerdegegnerin 2 akzeptiert, womit 
diese ohne Weiteres auch durchgesetzt werden kann. Mit den Bauarbei-
ten kann gemäss Ziff. 6.23 nämlich erst begonnen werden, wenn die 
Baubehörde die entsprechenden Pläne genehmigt und den Baubeginn 
bewilligt hat. Somit zielt diese Rüge ins Leere. 
c)
Hinsichtlich des gerügten angeblichen Fehlens des Baubeschriebs mit 
Angaben über Zweckbestimmung, Bauausführung, Material, Farbgebung 
etc. gilt es festzuhalten, dass sich die grundlegenden Angaben zur 
Zweckbestimmung, der Bauausführung, dem Material sowie der Farbge-
bung entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen dem Bauge-
suchsformular entnehmen lassen. Danach werden die beiden Mehrfamili-
enhäuser im wie folgt ausgeführt: Backstein (Aussenwände), Dachziegel 


- 21 -
(Bedachung), Verputz (Innenwände), Beton verputzt (Decken), Verputz 
(Fassadenmaterial), weiss (Fassadenfarbe). Diese Rüge erweist sich so-
mit als aktenwidrig.
d)
In Bezug auf den Vorprüfungsentscheid der GVG bzw. den diesbezügli-
chen Prüfbericht des Ingenieurs gilt es festzuhalten, dass Baugesuchen 
für Bauvorhaben in Gefahrenzonen gemäss Art. 42 Abs. 3 KRVO ein 
Vorprüfungsentscheid der GVG beizulegen ist. Dieser Vorprüfungsent-
scheid muss praxisgemäss aber nicht schon mit dem Baugesuch einge-
reicht werden, sondern kann mangels anderslautender gesetzlicher Vor-
schrift auch erst später nachgereicht werden. Art. 38 Abs. 5 KRG sieht im 
Gegenteil ausdrücklich vor, dass Baubewilligungen für Bauvorhaben in 
Gefahrenzonen nur erteilt würden, wenn eine Genehmigung der GVG vor-
liege. Gemäss dieser Vorschrift genügt es demnach, wenn die Genehmi-
gung der GVG vor Erteilung der Baubewilligung vorliegt. Sollte, was auf-
grund der Akten nicht klar ist, der Vorprüfungsentscheid den Beschwerde-
führern nicht vor Erteilung der Baubewilligung vorgelegen haben, wäre 
diese leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verfah-
ren mit doppeltem Schriftenwechsel jedenfalls geheilt worden. Im Übrigen 
lagen die koordinierten feuerpolizeilichen Bewilligungen der GVG vom 
19. Juni 2012 (Beilagen 1 und 2 Beschwerdegegnerin 1) für die Baupro-
jekte – welche gemäss Eingaben vom 4. Juli 2012 nur noch in Bezug auf 
die Dachform und die Gesamthöhe verändert wurden – der Beschwerde-
gegnerin 1 schon am 20. Juni 2012 vor. Diese koordinierten feuerpolizeili-
chen Bewilligungen wurden von der GVG am 20. Juli 2012, also noch 
während laufender Einsprachefrist, bestätigt respektive durch neue Bewil-
ligungen ersetzt (Beilagen 1 und 2 Beschwerdegegnerin 1). Die Be-
schwerdeführer haben das Fehlen der koordinierten feuerpolizeilichen 
Bewilligungen denn auch nicht bemängelt. Es ist daher davon auszuge-
hen, dass sie schon im Vorverfahren in Kenntnis darüber waren, dass die 


- 22 -
Bauprojekte jedenfalls aus feuerpolizeilicher Sicht bewilligt werden könn-
ten. Weiter wird beanstandet, dass ein Prüfbericht eines Ingenieurs fehle. 
Dies trifft nicht zu, enthalten doch die Vorprüfungsentscheide vom 8. Au-
gust 2012 (Beilagen 1 und 2 Beschwerdegegnerin 1) das Resultat des 
Prüfingenieurs zu dessen Vorprüfung der Bauprojekte. Der Prüfingenieur 
beantragte der GVG, das Projekt zu genehmigen und erlegte der Be-
schwerdegegnerin 2 auf, vor Baubeginn beim Prüfingenieur die Hauptprü-
fung einzuleiten und die dazu benötigten Unterlagen einzureichen (Statik, 
Ausführungspläne der gefährdeten Bauteile). Folglich erweist sich auch 
dieser Einwand als unbegründet. 
e)
Bezüglich der Entwässerung ist auf Ziff. 6.9 der angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheide zu verweisen. Demnach muss die Abwasserent-
sorgung den gesetzlichen Vorschriften entsprechen und das Dach- und 
Sickerwasser muss aus geohydrologischen Gründen im Trennsystem der 
Gemeindekanalisation zugeführt werden. Vor Baubeginn ist der Bau-
behörde ein Plan über das Entwässerungssystem zur Genehmigung ein-
zureichen und bei der Bauabnahme muss dem Bauamt ein Ausführungs-
plan des ausgeführten Werks vom Entwässerungssystem abgegeben 
werden. Zudem ist gemäss Ziff. 6.10 der angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheide bei der Ausarbeitung der Ver- und Entsorgungswerke 
der Werkleitungsplan mit sämtlichen Werkleitungen gemäss Quartierplan 
H._____ einzureichen und der Baubehörde zur Genehmigung zu unter-
breiten. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Bau-
behörde den Baubeginn bewilligt hat. Betreffend Energienachweis ist 
schliesslich auf Ziff. 6.11 der angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheide zu verweisen, wonach der Energienachweis vor Baubeginn dem 
Bauamt zur Genehmigung unterbreitet werden muss und mit den Bauar-
beiten erst begonnen werden kann, wenn dieser vorhanden ist. All diese 
Anordnungen lassen sich ohne Weiteres auf Art. 90 Abs. 1 KRG abstüt-


- 23 -
zen, wonach die gebotenen Nebenbestimmungen mit der Bewilligung zu 
verknüpfen sind, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens 
ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder sich An-
ordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands 
aufdrängen. 
f)
Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die Beurteilung des kommuna-
len Bauberaters fehle bei den Akten. Diesbezüglich gilt es mit den Be-
schwerdegegnerinnen darauf hinzuweisen, dass der kommunale Baube-
rater vorliegend keinen schriftlichen Bericht zuhanden der Beschwerde-
gegnerin 1 verfasst hat, sondern sich ihr gegenüber bloss mündlich zum 
geplanten Bauvorhaben geäussert hat. Folglich kann aber gar kein schrift-
liches Dokument vorliegen. Überdies ist zu beachten, dass ein Bericht ei-
nes kommunalen Bauberaters kein Sachverständigengutachten ist und 
daher auch nicht die hierfür erforderlichen Formvorschriften erfüllen muss. 
Insbesondere muss ein solcher Bauberater nicht den strengen Anforde-
rungen an die Unabhängigkeit genügen. Ein schriftlicher Bericht ist weder 
im KRG noch im BG (vgl. Art. 9) vorgeschrieben und existiert vorliegend − 
wie gesehen − auch nicht. Vielmehr ist die Stellungnahme des Baubera-
ters lediglich – aber immerhin – eine sachdienliche, verwaltungsinterne 
Fachauskunft, die der Gemeindevorstand – welcher an diese Auskunft 
grundsätzlich nicht gebunden ist – als Grundlage für seinen Entscheid 
verwendet hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons 
Graubünden R 12 10 vom 3. Juli 2012 E.2d). Nach ständiger Praxis be-
steht kein Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten (BGE 
132 II 485 E.3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 1691a). Mit dem Ausschluss des Ein-
sichtsrechts in die verwaltungsinternen Akten soll verhindert werden, dass 
die interne Meinungsbildung der Verwaltung über die entscheidenden Ak-
tenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus vollstän-


- 24 -
dig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird (BGE 125 II 473 E.4a; Urteile 
des Bundesgerichtes 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E.5.2, 
2C_814/2010 vom 23. September 2011 E.3.3). Vorliegend ist überdies zu 
beachten, dass der kommunale Bauberater anlässlich des Augenscheins 
vom 21. August 2014 Ausführungen gemacht hat, warum sich die geplan-
ten Mehrfamilienhäuser aus seiner Sicht gut in das Gelände einfügten 
bzw. inwiefern das typische Bild des Dorfes bei der Planung berücksich-
tigt worden sei. Zudem konnte der Bauberater anlässlich des erwähnten 
Augenscheins auch von den Parteien befragt werden. Folglich wurde das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführer aber auch mit Blick auf die Beur-
teilung des kommunalen Bauberaters in keiner Weise verletzt. 
g)
Des Weiteren wird von den Beschwerdeführern beanstandet, dass kein 
Prüfbericht eines Ingenieurs vorliege. Damit meinen die Beschwerdefüh-
rer wohl den Bericht eines Ingenieurs über die mit der Projektrealisierung 
verbundenen Abgrabungen. Insbesondere sollte die Beschwerdegegnerin 
1 nach Auffassung der Beschwerdeführer sicherstellen, dass die geplan-
ten Abgrabungen kein Sicherheitsproblem für ihre Liegenschaften dar-
stellten. Wie ein Blick in die angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheide zeigt, hat die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 6.23 eine entspre-
chende Bedingung aufgenommen, wonach für die Beurteilung der Abgra-
bungen zwingend ein Geologe beizuziehen ist. Dessen Ausführungen 
müssen bei der Projektierung dem Bauingenieur zur Verfügung gestellt 
werden. Sein schriftlicher Bericht muss vor Baubeginn der Baubehörde 
eingereicht werden und auch den Einsprechern zur Stellungnahme unter-
breitet werden. Mit den Bauarbeiten kann erst begonnen werden, wenn 
die Baubehörde die Pläne genehmigt und den Baubeginn bewilligt hat. 
Damit ist auch hier das rechtliche Gehör gewahrt.


- 25 -
h)
Hinsichtlich der mit der Projektrealisierung verbundenen Aufschüttungen 
und Abgrabungen gilt es festzuhalten, dass sich diese den Baugesuch-
splänen (Schnitte, Fassaden) − entgegen den beschwerdeführerischen 
Aussagen − ohne Weiteres entnehmen lassen. Insbesondere enthalten 
die erwähnten Pläne das gewachsene Terrain (rote Linie) und zeigen die 
vorgesehenen Abgrabungen bzw. Aufschüttungen klar und deutlich. Auch 
diese Rüge erweist sich somit als aktenwidrig.
i)
Die fehlende Profilierung einer Aufschüttung von über 0.8 m kann eben-
falls nicht zur Aufhebung der angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheide führen, zumal das Bauvorhaben als solches korrekt profiliert war 
und die Beschwerdeführer durch Einsichtnahme in die Baugesuchsunter-
lagen Gewissheit über die geplanten Aufschüttungen (vgl. vorstehend 
E.4h) erlangen konnten. 
j)
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer lässt sich aus den 
Baugesuchsplänen auch das geplante Untergeschoss ohne Weiteres er-
kennen. Wie bereits die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlas-
sungen ausführten, ist die unterschiedliche planmässige Darstellung des 
Untergeschosses in den beiden Baugesuchsunterlagen damit zu erklären, 
dass zuerst das Baugesuch für Parzelle 1046 eingereicht wurde und ent-
sprechend dort nur der zu Parzelle 1046 gehörende Anteil der gemein-
samen Tiefgarage ersichtlich ist. Mit dem Einreichen des Baugesuchs für 
Parzelle 1047 wurde die Ergänzung zur Tiefgarage nachgereicht. Folglich 
waren aber die Beschwerdeführer durchaus in der Lage, die genaue Aus-
gestaltung des Untergeschosses zu erkennen. 
k)
Schliesslich trifft es zwar zu, dass die nachgereichten Pläne (Beilage 3 
der Beschwerdegegnerin 1) weder von der Bauherrschaft noch vom 
Grundeigentümer noch vom Architekten unterzeichnet sind. Dies stellt in-


- 26 -
des eine blosse Ordnungswidrigkeit dar, welche ebenfalls nicht zur Auf-
hebung der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide führen kann, 
zumal deren Rechtsverbindlichkeit durch den Genehmigungsvermerk der 
Beschwerdegegnerin 1 auf diesen Plänen hinreichend gesichert ist. 
l)
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass 
die Baugesuche in formeller Hinsicht den gesetzlichen Vorgaben entspre-
chen. Insbesondere war die Baubewilligungsbehörde aufgrund der Bau-
gesuche und der Unterlagen ohne Weiteres in der Lage, sich umfassend 
über das Bauprojekt zu informieren und dieses auf seine Rechtmässigkeit 
hin zu prüfen. Folglich kann aber auch keine Verletzung des beschwerde-
führerischen Anspruchs auf rechtliches Gehör vorliegen, haben die Be-
schwerdeführer doch im Einspracheverfahren − und damit vor Erteilung 
der Baubewilligung − Einsicht in sämtliche zum damaligen Zeitpunkt vor-
liegenden Baugesuchsakten erhalten. An diesem Ergebnis vermag die 
Tatsache, dass die definitiven Ausführungspläne der Umgebungsarbeiten, 
der Plan über das Entwässerungssystem und der Energienachweis sowie 
der Prüfbericht eines Ingenieurs über die mit der Projektrealisierung ver-
bundenen Abgrabungen im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs 
noch nicht vorgelegen haben, nichts zu ändern, zumal die Beschwerde-
gegnerin 1 in den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheiden expli-
zit angeordnet hat, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen werden kön-
ne, wenn sie die erwähnten Pläne und Berichte genehmigt und den Bau-
beginn bewilligt habe (vgl. Ziff. 6.9, 6.10, 6.11, 6.23 der angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheide). Da es − wie gesehen − nicht gesetzlich 
vorgeschrieben ist, dass die von den Beschwerdeführern als fehlend 
gerügten Pläne und Unterlagen schon bei der Einreichung des Bauge-
suchs vorliegen müssen und die Anordnungen der Beschwerdegegnerin 1 
ohne Weiteres Gegenstand von Bedingungen und Auflagen im Sinne von 
Art. 90 Abs. 1 KRG sein können, vermögen die Beschwerdeführer aus 


- 27 -
dem Fehlen dieser Unterlagen im Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung 
keine Verletzung ihres verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches 
Gehör abzuleiten. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Vorprü-
fungsentscheid der GVG den Beschwerdeführern nicht vor Erteilung der 
Baubewilligung vorgelegen hätte, was sich aufgrund der Akten nicht ab-
schliessend beantworten lässt, wäre diese allfällige leichte Verletzung des 
rechtlichen Gehörs im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdever-
fahren mit doppeltem Schriftenwechsel geheilt worden, indem der den 
Beschwerdeführern im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung nicht 
vorgelegene Vorprüfentscheid der GVG bei Gericht eingereicht und den 
Beschwerdeführern zur Stellungnahme unterbreitet worden ist (statt vie-
ler: PVG 2011 Nr. 31). Schliesslich ergibt sich auch aus den begründeten 
Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer klar, dass sie die Auswir-
kungen des Bauvorhabens bereits im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage 
der Baugesuche beurteilen konnten, haben sie doch im Wesentlichen be-
reits in ihren Einsprachen die nunmehr auch im Verwaltungsgerichtsbe-
schwerdeverfahren vorgebrachten Rügen erhoben. Die beschwerdeführe-
rische Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich somit als 
unbegründet. 
5. a)
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung der 
AZ in beiden Bauvorhaben. Insbesondere seien die offenen Treppenhäu-
ser bei der Ermittlung der AZ zu berücksichtigen. Die Gemeinde anerken-
ne dies, begünstige aber die Beschwerdegegnerin 2, indem sie die Bewil-
ligung mit einem Revers verbinde und damit untersage, dass die offenen 
Umfassungswände des Treppenhauses verglast, zugemauert oder ver-
schalt sowie die Balkone verglast würden. Die Beschwerdegegnerin 1 
stütze sich zu Unrecht auf Art. 90 Abs. 2 KRG, da es hier nicht um eine 
Nebenbestimmung, sondern um eine Verletzung der AZ gehe. Massge-


- 28 -
bend sei vielmehr Art. 82 KRG, dessen Voraussetzungen hier aber nicht 
erfüllt seien. 
b)
Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, dass sich die AZ nach 
Art. 16 BG beurteile, wobei sich sämtliche der in Art. 16 BG verwendeten 
Begriffe an die SIA-Norm 416 anlehnten. Die Geschossfläche bilde da-
nach die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der 
zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Zwar 
seien die angefochtenen Entscheide in diesem Punkt etwas widersprüch-
lich ausgefallen. Sie habe aber keine Ausnahmebewilligung für eine AZ-
Überschreitung erteilt. Der verfügte Revers sei zulässig und diene der 
Rechtssicherheit. 
c)
In ähnliche Richtung argumentiert die Beschwerdegegnerin 2. Die Be-
rechnung der aGF habe nach der Formel in Art. 16 Abs. 5 BG zu erfolgen, 
wobei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen gemäss SIA-Norm 416 
zu bestimmen seien. Folglich fielen nicht allseitig umschlossene Treppen 
nicht unter die Geschossfläche, weshalb die offenen Treppenhäuser und 
Balkone bei der Ermittlung der AZ nicht zu berücksichtigen seien.
6.
Streitig und zu prüfen ist vorliegend demnach insbesondere, ob die offe-
nen Treppenhäuser und Balkone bei der Ermittlung der AZ zu berücksich-
tigen sind oder nicht.
a)
Die Parzellen 1046 und 1047, auf denen die beiden Mehrfamilienhäuser 
geplant sind, liegen in der Wohnzone 3. In dieser ist gemäss Art. 15 BG 
(Zonenschema) eine AZ von maximal 0.7 möglich. Art. 16 Abs. 1 BG defi-
niert die AZ als das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschoss-
fläche (aGF) zur anrechenbaren Grundstückfläche. Die aGF besteht 
gemäss Art. 16 Abs. 5 BG aus der Hauptnutzfläche, der Verkehrsfläche 


- 29 -
und der Konstruktionsfläche unter Berücksichtigung der Ausnahmen nach 
Art. 16 Abs. 2 - 4 BG. Das kommunale Baugesetz definiert die zur Be-
rechnung der aGF verwendeten Begriffe nicht. Obwohl das Baugesetz in 
Art. 16 einzig unter Abs. 2 explizit Bezug auf SIA-Norm 416 nimmt, erhellt 
− wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht ausführen − dass sich sämt-
liche der in Art. 16 BG verwendeten Begriffe, insbesondere auch die in 
Abs. 5 erwähnten Hauptnutzflächen, Verkehrsflächen und Konstruktions-
flächen, an die SIA-Norm 416 anlehnen. Folglich hat die Berechnung der 
aGF nach der Berechnungsformel von Art. 16 Abs. 5 BG zu erfolgen, wo-
bei die dort verwendeten Begriffe bzw. Flächen nach den Vorgaben von 
SIA-Norm 416 zu bestimmen sind. 
b)
Gemäss Ziff. 2.1 der SIA-Norm 416 (Beilage 18 der Beschwerdegegne-
rin 2) ist die Verkehrsfläche Teil der Nettogeschossfläche. Die Nettoge-
schossfläche ihrerseits ist Teil der Geschossfläche zwischen den um-
schliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Ge-
schossfläche selber ist in der SIA-Norm 416 Ziff. 2 definiert als die allsei-
tig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Ge-
schosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Ist die Verkehrsfläche 
aber Teil der Nettogeschossfläche respektive der Geschossfläche, kann 
sie folglich nur Flächen umfassen, welche allseitig umschlossen und 
überdeckt sind respektive zwischen den umschliessenden oder innenlie-
genden Konstruktionsbauteilen liegen. Somit sind die − offenen − Trep-
penhäuser nicht Teil der Verkehrsfläche, weil sie eben gegen aussen 
nicht abgeschlossen sind. Sind die offenen Treppenhäuser aber nicht Teil 
der Verkehrsfläche, gehören sie nicht zur aGF im Sinne von Art. 16 
Abs. 5 BG und sind folglich bei der Ermittlung der AZ nicht zu berücksich-
tigen. Selbiges gilt für die offenen Balkone. Von Gesetzes wegen zählen 
nämlich gemäss Art. 16 Abs. 3 BG voll verglaste Balkone, Terrassen und 
Veranden, unabhängig von ihrer Beheizbarkeit, zur aGF. E contrario 


- 30 -
zählen demnach offene Balkone nicht zur aGF, weshalb sie bei der Er-
mittlung der AZ ebenfalls nicht zu berücksichtigen sind. Demzufolge sind 
einzig die in den nachgereichten Grundrissplänen (Grundriss EG [Parzelle 
1046], Grundrisse DG DR UG [Parzelle 1047]; vgl. Beilage 3 der Be-
schwerdegegnerin 1) schraffierten Wohnungen anrechenbar. Diesen Plä-
nen zufolge erfordert das geplante Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1046 
eine anrechenbare Fläche von 420.7 m2 (= 4 x 105.175 m2), während das 
Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 eine anrechenbare Fläche von ge-
samthaft 442.828 m2 (= 4 x 105.175 m2 + 22.128 m2) erfordert. Bei einer 
anrechenbaren Grundstücksfläche von 611 m2 und einer maximalen AZ 
von 0.7 gemäss Art. 15 BG darf das geplante Bauvorhaben auf Parzelle 
1046 insgesamt eine Fläche von 427.7 m2 (= 611 m2 x 0.7) beanspru-
chen, während das Bauvorhaben auf Parzelle 1047 bei einer anrechenba-
ren Grundstücksfläche von 640 m2 insgesamt eine Fläche von 448 m2 
(= 640 m2 x 0.7) beanspruchen darf. Demzufolge erfolgt vorliegend aber − 
entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen − keine Überschrei-
tung der maximal zulässigen AZ, erfordert das Mehrfamilienhaus auf Par-
zelle 1046 bei einer gesamthaft verfügbaren Fläche von 427.7m2 doch 
"bloss" 420.7 m2, während das Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1047 bei 
einer verfügbaren Fläche von 448 m2 "bloss" 442.828 m2 beansprucht. 
c)
Was den von der Beschwerdegegnerin 1 verfügten und auf Kosten der 
Beschwerdegegnerin 2 im Grundbuch einzutragenden Revers, wonach 
die projektierten offenen Umfassungswände des Treppenhauses sowie 
die offenen Balkone nicht verglast oder zugemauert/verschalt werden 
dürften, weil der Parzelle 1047 nach Fertigstellung der Überbauung keine 
AZ mehr zu Verfügung stehe (vgl. Ziff. 6.21 der angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheide), betrifft, hat die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer 
Vernehmlassung vom 22. Oktober 2012 explizit ausgeführt, dass sie auf 
eine Anfechtung des ihrer Ansicht nach nicht notwendigen Reverses ver-


- 31 -
zichte (vgl. Rz. 31). Folglich erübrigen sich weitere Ausführungen zur 
Rechtmässigkeit sowie zur Notwendigkeit des verfügten Reverses. 
7. a)
Schliesslich rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 73 
Abs. 1 KRG. Die turmartigen Gebäude mit den unüblichen und gefährli-
chen offenen Treppenhäusern fügten sich als urbane Bauten nicht in das 
ländliche und liebliche Quartier ein, welches durch kleinere Gebäude ge-
prägt sei. Die geplante Verdichtung entspreche nicht dem Willen des Ge-
setzgebers und der Planer und stehe im Widerspruch zur Beurteilung des 
Bauberaters und zum Baumemorandum. Bereits bestehende, nicht be-
sonders gelungene Bauten änderten daran nichts. Störend seien die Vo-
lumina und die unbefriedigende Architektursprache sowie massive Ab-
grabungen und Terrainveränderungen. Auch Art. 76 BG sei verletzt. Ab-
grabungen und Aufschüttungen müssten dem natürlichen Gelände ange-
passt werden. Eine Bauherrschaft könne wohl den Gesetzesrahmen aus-
schöpfen, aber nur, solange keine Umgehung zur Diskussion stehe und 
sich das Projekt im Sinne von Art. 73 KRG in die Umgebung und Land-
schaft einfüge und eine gute Gesamtwirkung erziele. Die Schutzbereiche 
der Ästhetik- bzw. der Bauvorschriften deckten sich nicht zwingend. 
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 führt hinsichtlich des Orts- und Landschafts-
bildes aus, dass es sich bei den zu beurteilenden Bauvorhaben nicht um 
Turmgebäude, sondern um normale Wohngebäude handle. Gebäude mit 
den vorliegenden Proportionen seien in der Gemeinde häufig anzutreffen. 
Nicht aussergewöhnlich sei auch, dass die Gebäude verhältnismässig 
hoch seien. Das Nachbargebäude auf Parzelle 1045 passe sich gut ins 
Quartier ein, obwohl es praktisch die gleichen Masse aufweise. Auch aus 
der damaligen Beurteilung des Projekts auf Parzelle 1045 durch Prof. 
G._____ lasse sich nichts Gegenteiliges ableiten. Danach dränge sich ein 
Vergleich mit ähnlichen Gebäuden im Dorfgebiet nicht auf, weil zwischen 


- 32 -
diesen Gebäuden und dem Bau auf Parzelle 1045 keine Verbindung be-
stehe. Auch der Bauberater habe die Bauten als solche nicht beanstan-
det, sondern nur verlangt, dass anstelle der Walmdächer Satteldächer 
aufgesetzt würden, um dergestalt die talwärtige Orientierung der Gebäu-
de optimal zu erreichen. Im Quartier H._____ gebe es keine einheitliche 
Gestaltung. Sei wie vorliegend kein Ortsbild vorhanden, könne auch kei-
nes gestört werden. 
c)
Auch nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 würden sich die ge-
planten Mehrfamilienhäuser mit der einheitlichen Gestaltung sowohl von 
der Höhe als auch von den Kuben her gut in das Quartier einordnen und 
wirkten nicht störend, zumal das Quartier ohnehin durch die mehr als 
doppelt so hohen Nadelbäume auf Parzelle 563 geprägt sei. Zudem weist 
die Beschwerdegegnerin 2 darauf hin, dass im Quartier H._____ weder 
eine typische Architektur noch ein verbindlicher Ortscharakter existiere, 
weshalb sich vorliegend auch keine Verletzung von Art. 73 KRG ergebe. 
Die Beschwerdegegnerin 1 habe auf den kommunalen Bauberater abge-
stellt und das Baumemorandum berücksichtigt und damit das ihr zuste-
hende Ermessen nicht überschritten. Es werde auf der Nordseite zwar ei-
ne Abgrabung vorgenommen, welche aber nicht gegen Art. 76 BG ver-
stosse. 
8. a)
Unbestritten ist, dass Bauten, wie die vorliegend geplanten Mehrfamilien-
häuser, nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten, sondern auch all-
fällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu erfüllen haben, weil 
Ästhetikvorschriften eine eigenständige Bedeutung zukommt. Es genügt 
mithin noch nicht, wenn die in der Zone geltenden Bauvorschriften (u.a. 
AZ-Vorschriften, Gebäudeabmessungen, Abstandsvorschriften) eingehal-
ten sind, denn die Schutzbereiche der Bau- und der Ästhetikvorschriften 
decken 
sich 
nicht 
zwingend 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichtes 


- 33 -
1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.3). Im Einzelfall kann daher die 
Anwendung einer Vorschrift zum Schutze des Ortsbildes zu einer Reduk-
tion des nach der Zonenordnung an sich zulässigen Bauens führen (vgl. 
BGE 115 la 370 E.5). Indes darf die Anwendung einer positiven Ästhetik-
klausel nicht dazu führen, dass generell die Zonenordnung ausser Kraft 
gesetzt würde. Letztlich sind es folglich trotzdem die Zonenvorschriften, 
welche den Charakter der in einer Zone zulässigen Gebäude bestimmen. 
b)
Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den 
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Um-
gebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Aufgrund 
der umschriebenen Regelung von Art. 73 Abs. 1 KRG werden aus 
ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben 
gestellt, genügt es doch nicht, dass ein solches nicht störend wirkt (keine 
negative Ästhetikklausel). Doch dürfen die Anforderungen trotz der 
positiven Ausgestaltung nicht derart hoch angesetzt werden, wie dies 
etwa der Fall wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde 
(Botschaft der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat, Heft 
Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinwesen haben das durch Art. 73 
Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach kon-
stanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung von 
Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage der Eingliede-
rung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein geschützter 
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur 
eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht 
oder überschritten hat (statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichtes des 
Kantons Graubünden R 14 1 vom 20. Mai 2014 E.3a, R 13 187 vom 
4. Februar 2014 E.7a).


- 34 -
c)
Vorliegend sind sich die Parteien bereits über die Verbindlichkeit des 
Baumemorandums uneinig. Während die Beschwerdeführer das Baume-
morandum als Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Bauvorha-
ben mit dem Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 73 KRG in Einklang 
stehen, erachten und damit dem Baumemorandum grosses Gewicht bei-
messen, spricht die Beschwerdegegnerin 1 dem Baumemorandum die 
rechtlich verbindliche Wirkung ab, zumal es ihm auch am Bezug zum vor-
liegenden Projekt fehle. Auch die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, 
dass das Baumemorandum weder Teil der Grundordnung noch demokra-
tisch legitimiert sei. Es sei vom Bauberater in Zusammenarbeit mit dem 
Gemeindevorstand erarbeitet worden und könne als verwaltungsinterne 
Entscheidungshilfe lediglich dort ergänzend Anwendung finden, wo die 
Grundordnung und die kantonalen Vorgaben dafür Raum liessen. Jeden-
falls dürfe privaten Bauherrschaften nicht gestützt auf das Baumemoran-
dum und entgegen den Zonenvorschriften übermässige Einschränkungen 
vorgegeben werden. 
d)
Das Baumemorandum X._____ hat den Zweck einer internen Entschei-
dungshilfe für die Baukommission und die Baubehörde der Gemeinde. Es 
soll insbesondere dazu dienen, den Nachteil des häufigen Wechsels der 
Milizfunktionäre zu kompensieren und die Entscheidpraxis der Gemeinde 
in ästhetischen Fragen zu verstetigen. Es ist indessen nicht grundei-
gentümerverbindlich und Rechte können die Grundeigentümer daraus 
keine ableiten. Es ist, jedenfalls für den Ortsteil I._____, noch rudimentär; 
seine im Sinne der vorerwähnten Ausführungen vorhandene Bedeutung 
beschränkt sich momentan ausschliesslich auf den kommentierten Zo-
nenplan und die im Ordner I._____ vorhandenen Baubewilligungsakten. 
Indessen kann die Frage der Verbindlichkeit dieses Baumemorandums 
vorliegend offen gelassen werden, da die zu beurteilenden Bauvorhaben 


- 35 -
dem Baumemorandum − wie nachfolgend zu zeigen ist − in keiner Art und 
Weise widersprechen.
e)
Das Baumemorandum sieht für das Quartier I._____ folgende Zielsetzung 
vor: 
"Die Bebauung in Richtung K._____ sollte mit zunehmender Höhe 
eher kleinmassstäblicher werden, um die vorhandene Körnung bei-
zubehalten und störende neue Polbildungen in diese Richtung zu 
vermeiden." 
Der Zonenplan der Beschwerdegegnerin 1 sieht vor, dass der untere Teil 
des Quartiers I._____ (inkl. der zu bebauenden Parzellen 1046 und 1047) 
in der Wohnzone 3 liegt, wo gemäss Art. 15 BG (Zonenschema) eine AZ 
von 0.4 bis 0.7, eine Gesamthöhe gemäss interkantonaler Vereinbarung 
über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) von 14 m und eine Fas-
sadenhöhe von 11 m sowie eine Gebäudelänge von 23 m möglich ist. Der 
obere Teil des Quartiers I._____ liegt in der Wohnzone 2, wo eine AZ von 
0.35 bis 0.55, eine Gesamthöhe von 11 m, eine Fassadenhöhe von 8 m 
sowie eine Gebäudelänge von 18 m möglich ist. Der Weiler K._____ liegt 
oberhalb des Quartiers I._____, von diesem durch nicht überbautes Ge-
biet abgetrennt. Der in der Wohnzone 2 gelegene obere Teil des Quar-
tiers I._____ liegt Richtung K._____. Dort sind − wie dargestellt − deutlich 
kleinere Bauvolumen möglich als im unteren Teil des Quartiers. Damit 
wird schon in der Grundordnung dem Ziel des Baumemorandums, die 
Bebauung in Richtung K._____ solle mit zunehmender Höhe eher klein-
massstäblicher werden, exemplarisch Rechnung getragen. 
f)
Sodann zeigen die Situationspläne in den Baugesuchsunterlagen, dass 
die Gebäudegrundrisse der beiden geplanten Mehrfamilienhäuser in ihrer 


- 36 -
Dimension den umliegenden Gebäuden, nicht nur demjenigen auf Parzel-
le 1045, in etwa entsprechen. Der Augenschein hat gezeigt und die von 
der Beschwerdegegnerin 2 am 1. September 2014 eingereichten Fotogra-
fien zeigen ebenfalls, dass sich die geplanten Gebäude auch in der Höhe 
nahtlos in die Umgebung einfügen. Damit wird dem Vorwurf, die geplan-
ten Gebäude seien zu voluminös, der Boden entzogen. Dass die hinter-
liegenden Häuser kleinmassstäblicher als die projektierten Gebäude sind, 
ist eben darauf zurückzuführen, dass exakt zwischen ihnen und den pro-
jektierten Mehrfamilienhäuser die Grenze zwischen der Wohnzone 3 und 
der Wohnzone 2 verläuft. Auch die vom Baumemorandum nicht er-
wünschte Polbildung findet nicht statt. Wie von der Beschwerdegegnerin 
1 am Augenschein richtig ausgeführt, kommen die projektierten Gebäude 
in eine Geländemulde zu liegen. Damit wird erreicht, dass die von den 
Beschwerdeführern beanstandete Viergeschossigkeit – diametral entge-
gen der von den Beschwerdeführern vertretenen These – sowohl von 
Norden als auch von Süden her betrachtet, visuell − wenn überhaupt − 
kaum zum Tragen kommt. Damit ist − wie vorstehend bereits ausgeführt − 
auch der Vorwurf entkräftet, die vorhandene Körnung werde verändert. 
Wie aus den Fassadenplänen ersichtlich ist, wird zudem das natürliche 
Terrain rund um die Häuser und insbesondere gegen die Hangneigung 
erheblich abgegraben. Diese Abgrabungen fügen sich − entgegen den 
beschwerdeführerischen Ausführungen − den Anforderungen von Art. 73 
Abs. 1 KRG entsprechend in die Umgebung ein und haben sogar positive 
Auswirkungen. Folglich kann aber auch keine Verletzung von Art. 76 BG 
vorliegen, wonach Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs nur 
zulässig sind, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchti-
gen und Abgrabungen und Aufschüttungen dem umgebenden natürlichen 
Gelände angepasst werden müssen. Dies zumal Art. 76 BG als blosses 
Beeinträchtigungsverbot weit weniger weit geht als Art. 73 Abs. 1 KRG, 
weshalb ihm bei der Rechtsanwendung und -auslegung keine eigenstän-


- 37 -
dige Bedeutung zukommt. Zudem wurden die beiden Mehrfamilienhäuser 
gegenüber einem ersten Baugesuch noch einen halben Meter tiefer pro-
jektiert. Dass der Bauberater am Augenschein ausgeführt hat, es wäre 
besser, die Bauten wären, wie im Baumemorandum vorgesehen, etwas 
weniger hoch, vermag daran nichts zu ändern. Seine Interpretation des 
Baumemorandums, dass dieses vorsehe, bereits die zuoberst in der 
Wohnzone 3 liegenden Häuser sollten "weniger hoch“ sein, wird − wie 
erwähnt − bereits von der Grundordnung umgesetzt und entspricht zudem 
nicht dem Ziel des Memorandums. Die angestrebte Kleinmassstäblichkeit 
ist ja nicht Selbstzweck, sondern soll gemäss Baumemorandum dazu 
führen, die vorhandene Körnung beizubehalten und störende neue Polbil-
dungen in diese Richtung zu vermeiden. Kann dies – dem Grundsatz der 
Verhältnismässigkeit entsprechend – auch mit den gewählten, vorstehend 
erwähnten Mitteln erreicht werden, was vorliegend der Fall ist, müssen 
die geplanten Gebäude nicht "weniger hoch“ erstellt werden, was im Übri-
gen auch dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit Boden nicht 
entspräche. Letztlich hat der Bauberater, nachdem sein Begehren betref-
fend Änderung der Dachform erfüllt worden war, das vorgesehene Bau-
projekt mitgetragen. Wäre es anders, müsste sich der Bauberater die 
Frage gefallen lassen, weswegen das schon damals existierende Bau-
memorandum die Erstellung der in ihrer Höhe und ihrem Bauvolumen 
vergleichbaren, auf Parzelle 1045 erstellten Baute nicht verhindert hat, 
zumal das auf Parzelle 1045 erstellte Mehrfamilienhaus in seinen visuel-
len Auswirkungen auf die Umgebung aufgrund ihrer exponierteren Lage 
wohl noch stärker hervor tritt als die neu zu erstellenden Mehrfamilien-
häuser (vgl. dazu insbesondere die am 1. September 2014 von der Be-
schwerdegegnerin 2 eingereichten sowie die am Augenschein vom 
21. August 2014 erstellten Fotos). Aus all diesen Überlegungen ist das 
Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass die auf Parzellen 
1046 und 1047 geplanten Mehrfamilienhäuser zu keinen erheblichen äs-


- 38 -
thetischen Beeinträchtigungen führen, welche das gemäss Art. 73 Abs. 1 
KRG zulässige Mass überschreiten. In Anwendung ihres weiten Ermes-
sensspielraums in Ästhetikfragen durfte die Beschwerdegegnerin 1 daher 
die Neubauprojekte gutheissen und bewilligen. 
9.
Die Rüge der ungenügenden Parkplätze wurde von den Beschwerdefüh-
rern am 22. November 2012 replicando zurückgezogen, weshalb sich 
weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen. Ebenso ist die Be-
schwerde bezüglich der Zweitwohnungsproblematik infolge Wegfalls des 
Streitgegenstands gegenstandslos geworden, weil gemäss rechtskräftiger 
Projektänderungsbewilligung der Gemeinde vom 15. Januar 2014 nur 
noch Erstwohnungen gebaut werden. Der Wegfall des Streitgegenstands 
infolge der erwähnten Projektänderung ist bei der Kostenfolge zu beach-
ten. 
10. a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baugesuche für die Errichtung 
der beiden Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen 1046 und 1047 in for-
meller Hinsicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und damit keine 
Verletzung des beschwerdeführerischen Anspruchs auf rechtliches Gehör 
vorliegt. Denn die Beschwerdeführer haben im Einspracheverfahren − 
und damit vor Erteilung der angefochtenen Bau- und Einspracheentschei-
de − Einsicht in sämtliche zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden Bauge-
suchsakten erhalten (vgl. vorstehend E.2-4). Sodann liegt vorliegend auch 
keine Überschreitung der maximal zulässigen AZ vor (vgl. vorstehend 
E.5 f.). Und schliesslich führen die auf den Parzellen 1046 und 1047 ge-
planten Mehrfamilienhäuser auch zu keinen, das gemäss Art. 73 Abs. 1 
KRG zulässige Mass überschreitenden, erheblichen ästhetischen Beein-
trächtigungen (vgl. vorstehend E.7 f.). Die angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheide vom 30. August (Parzelle 1046) bzw. vom 31. August 
2012 (Parzelle 1047) erweisen sich somit als rechtens, was zur umfas-


- 39 -
senden Bestätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobe-
nen Beschwerde führt, soweit sie nicht infolge Rückzugs respektive Weg-
falls des Streitgegenstands gegenstandslos geworden ist. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu vier Fünfteln − je zu einem Viertel und unter so-
lidarischer Haftung − zulasten der Beschwerdeführer und zu einem Fünf-
tel − je zur Hälfte − zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und 2. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden 
sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird 
dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi-
gung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdeführer der Be-
schwerdegegnerin 2 eine infolge Wegfalls des Streitgegenstands (durch 
die Projektänderung vom 15. Januar 2014) reduzierte Parteientschädi-
gung zu bezahlen haben. Ausgehend von der Kostennote des Rechtsver-
treters der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Dezember 2012 über 
Fr. 6'604.85 (inkl. MWST) sowie unter Beachtung, dass diese lediglich 
den bis am 28. November 2012 angefallenen Aufwand beinhaltet, nicht 
aber den Aufwand für die weitere Korrespondenz sowie den Augenschein 
vom 21. August 2014, erscheint vorliegend eine reduzierte Parteientschä-
digung von pauschal Fr. 7'000.-- (inkl. MWST) als angemessen. Diesen 
Betrag haben die Beschwerdeführer − je zu einem Viertel und unter soli-
darischer Haftung − an die Beschwerdegegnerin 2 zu bezahlen. Der Be-
schwerdegegnerin 1 steht demgegenüber keine Parteientschädigung zu, 
da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Infolge Wegfalls des 
Streitgegenstands (durch die Projektänderung vom 15. Januar 2014) 
steht auch den Beschwerdeführern eine von der Beschwerdegegnerin 1 


- 40 -
und 2 − je zur Hälfte − zu bezahlende reduzierte Parteientschädigung zu. 
Diese wird vom streitberufenen Gericht ermessensweise auf pauschal 
Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) festgelegt. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Rückzugs re-
spektive Wegfalls des Streitgegenstands gegenstandslos geworden ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
827.--
zusammen
Fr.
4'827.--
gehen zu vier Fünfteln − je zu einem Viertel und unter solidarischer Haf-
tung − zulasten von A._____, B._____ und C._____, D._____ und der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____ und zu einem Fünftel zulas-
ten der Gemeinde X._____ und der F._____ GmbH (je zur Hälfe). Die 
entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3. a)
Aussergerichtlich haben A._____, B._____ und C._____, D._____ und 
die Stockwerkeigentümergemeinschaft E._____ die F._____ GmbH unter 
solidarischer Haftung mit je Fr. 1'750.--, gesamthaft also mit Fr. 7'000.-- 
(inkl. MWST), zu entschädigen.
b)
Die Gemeinde X._____ und die F._____ GmbH haben A._____, B._____ 
und C._____. D._____ und der Stockwerkeigentümergemeinschaft 


- 41 -
E._____ eine aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe von je 
Fr. 750.--, gesamthaft also Fr. 1'500.-- (inkl. MWST), zu bezahlen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 10. No-
vember 2015 gutgeheissen (1C_163/2015).