gr_gerichte · R 2017 77 · 2018-06-06 · de

Baugesuche | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 77
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 6. Juni 2018
in der Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuche


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1.
Am 31. Mai 2017 reichte A._____ (Bauherrin) das Baugesuch 2017-0059 
zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (Stammpro-
jekt/Erstwohnungen) auf Parzelle 1739 an der Via B._____ in der Ge-
meinde X._____ ein. 
2.
Am 8. Juni 2017 reichte die Bauherrin das Baugesuch 2017-0063 zur 
Erstellung eines separaten Nebengebäudes (Hallenbades) zum Bauge-
such 2017-0059 (EFH mit Einliegerwohnung) auf derselben Parzelle 1739 
ein.
3.
Am 9. Juni 2017 reichte die Bauherrin als Alternativprojekt das Bauge-
such 2017-0066 zur Erstellung eines Einfamilienhauses ohne Einlieger-
wohnung auf Parzelle 1739 ein. Sie führte dazu aus, es handle sich dabei 
um ein Alternativ-Bauvorhaben zum Stammprojekt mit Baugesuch 2017-
0059. Die Änderung zum Stammprojekt beschränke sich im Wesentlichen 
auf den Entfall der Einliegerwohnung im EG und den damit verbundenen 
Verzicht auf das UG. Die Gebäudeabmessungen und die äussere Gestal-
tung entsprächen jedoch dem Stammprojekt.
4.
Die Baukommission der Gemeinde X._____ bewilligte die Baugesuche 
2017-0059 (Stammprojekt), 2017-0063 (Hallenbad) und 2017-0066 (Al-
ternativprojekt) am 8., mitgeteilt am 18. August 2017, unter diversen Be-
dingungen und Auflagen (so u.a. Ziff. b24, b25 und d5).
Unter Ziffer b24 hielt sie fest, dass in den eingereichten Bauplänen eine 
anrechenbare Geschossfläche (aGF) von 253.34 m² ausgewiesen werde. 
Die Berechnung sei an sich korrekt, aber für das Dachgeschoss sei keine 
aGF eingerechnet worden, weil jene Flächen im DG, die eine lichte Höhe 
von über 1.8 m aufwiesen, durch Anbringen einer eingebauten Decke die 
lichte Höhe künstlich auf 1.795 m reduziert hätten. Da diese Deckenkon-
struktion aber jederzeit ohne grossen Aufwand entfernt werden könne, sei 
zur aGF von 253.34 m² eine Fläche von 11.83 m² (1.3 m x 9.10 m) hinzu-


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zuzählen. Die korrigierte Berechnung müsse vor Baubeginn dem Bauamt 
zur Genehmigung eingereicht werden.
Unter Ziffer b25 wurde weiter festgehalten, dass über dem Eingangsbe-
reich der Einliegerwohnung im Erdgeschoss ein Flachdach über bewohn-
tem Raum vorgesehen sei, was nicht zulässig sei. Der Eingangsbereich 
müsse soweit korrigiert werden, dass kein Flachdach über gedecktem 
Raum entstehe. Die entsprechend korrigierten Pläne Grundriss, Fassade, 
Schnitt und aGF-Berechnung müssten vor Baubeginn dem Bauamt zur 
Genehmigung eingereicht werden. 
Schliesslich wurde unter Ziffer d5 noch bestimmt, dass gemäss Art. 7 der 
Verordnung über die Wasserversorgung X._____ pro Gebäude eine 
Hausanschlussleitung mit separatem Schieber unmittelbar beim Abgang 
von der Hauptleitung erstellt werden müsse.
5.
Gegen die drei Baubewilligungen erhob die Bauherrin (Beschwerdeführe-
rin) am 22. September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden und beantragte, 
1. Es seien jeweils Ziff. b24 der Baubewilligungen 2017-0059 und 2017-
0066 aufzuheben. Es sei gerichtlich festzustellen, dass 
a. das bewilligte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf Parzelle 
1739 (Baugesuch 2017-0059) eine aGF von 253.34 m² aufweise 
und 
b. das hierzu als Alternativ-Projekt bewilligte Einfamilienhaus auf Par-
zelle 1739 (Baugesuch 2017-0066) eine aGF von 172.04 m² auf-
weise.
2. Es sei Ziff. b25 der Baubewilligung 2017-0059 ersatzlos aufzuheben.
3. Es seien jeweils Ziff. d5 der Baubewilligungen 2017-0059, 2017-0063 
sowie 2017-0066 aufzuheben und es sei gerichtlich festzustellen, dass 
für Parzelle 1739 eine einzige Anschlussleitung beim Abgang von der 
Hauptleitung erstellt werden müsse.


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Betreffend Flachdach/Terrasse brachte die Beschwerdeführerin vor, die 
Auflage b25 bedeute im Ergebnis, dass über dem Eingangsbereich der 
Einliegerwohnung kein Flachdach errichtet werden dürfe und dass in die-
sem Bereich keine aGF möglich sein solle. Es könne hier nur um die Ein-
haltung des Flachdachverbotes gemäss Art. 42 Abs. 4 BG gehen. Danach 
seien Flach- oder Pultdächer nur für Nebenbauten zulässig. Indessen sei 
Art. 42 Abs. 4 BG nicht verletzt, wenn der Eingangsbereich der Einlieger-
wohnung unter einer Terrasse vorgesehen sei. Der Eingangsbereich sei 
keine Nebenbaute. Das Verwaltungsgericht habe in PVG 1991 Nr. 15 
zum gleich lautenden Art. 66 Abs. 3 aBG gesagt, es handle sich hier um 
eine Vorschrift der Bauästhetik. Auch hier sei Streitpunkt, ob ein Flach-
dach oder eine zulässige Terrasse vorliege. Die Baubehörde beanstande 
in Ziffern b25 nicht die Terrasse als solche, sondern alleine, dass unter 
einem Teil derselben auf der Westseite des Wohnhauses bewohnte 
Fläche entstehen solle. Es gehe somit der Baubehörde mit dieser Auflage 
nicht um die Bauästhetik, sondern nur darum, keine bewohnte Fläche mit 
Flachdach zu bewilligen. Darauf ziele Art. 42 Abs. 4 BG aber nicht ab, da 
ansonsten dort eine Dachterrasse als Dacheinschnitt grundsätzlich nicht 
hätte bewilligt werden können, da darunter eine bewohnte Fläche mit 
Flachdach entstanden wäre.
Betreffend Dachkonstruktion brachte die Beschwerdeführerin vor, im Da-
chraum des bewilligten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung wie auch 
des Alternativprojektes befinde sich ein Estrichraum als durch die Dach-
schräge entstehender Dachraum. Beidseitig weise dieser eine Kniestock-
höhe von 1.10 m auf. Durch die Dachschräge erhöhe sich die Raumhöhe 
auf maximal 1.795 m, gemessen ab Unterkant der Dachsparren. Die 
Dachsparren seien beim Dachfirst konstruktiv durch eine Bügelstrebe 
verbunden. Somit laufe die Dachsparrenkonstruktion nicht in einen Spitz 
zu, sondern weise auf Maximalhöhe des Raums (1.795 m) auf einer Brei-
te von 1.3 m eine waagrechte Sparrenkonstruktion auf. Diese solle laut 
Plänen nicht verschalt werden.


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Betreffend Wasseranschluss hielt die Beschwerdeführerin fest, es sei 
heute das Wasser- und Abwassergesetz vom 30. November 2008 (WAG) 
der Gemeinde massgebend. Nach Art. 4 Abs. 1 WAG bestimme die Ge-
meinde die Anschlussstelle und die Art des Anschlusses. Nach Abs. 2 sei 
für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen. Somit sei für die 
auf Parzelle 1739 bewilligten beiden Bauten, nämlich das Einfamilienhaus 
und das Nebengebäude (Hallenbad), ein einziger Anschluss zu erstellen.
6.
Mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2017 beantragte die Gemeinde 
X._____ (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. 
Betreffend Flachdach/Terrasse verwies sie auf das kommunale Bauge-
setz. Nach Art. 42 Abs. 1 BG seien Flachdächer grundsätzlich verboten, 
mit Ausnahme von Art. 42 Abs. 4 BG, wonach für Nebenbauten Flach- 
und Pultdächer zulässig seien. Nebenbauten seien nach Art. 39 BG nicht 
für Wohnbauten vorgesehen. Somit handle es sich bei Art. 42 Abs. 4 BG 
in Verbindung mit Art. 39 BG nicht nur um eine ästhetische Bauvorschrift, 
sondern um eine Vorschrift, die grundsätzlich Flachdächer nicht zulassen 
wolle. Es sei auch nicht nötig, dass der Gesetzestext den Begriff "Flach-
dach" weiter definiere, da Art. 42 Abs. 1 BG eine Dachneigung vorschrei-
be. Die Baubehörde habe diese Konstruktion zu Recht als unzulässiges 
Flachdach qualifiziert. Überdies sei das ganze Gebäude ästhetisch be-
scheiden. An das Haus werde ein relativ plumper Kasten angehängt, der 
dem Gebäude nicht zum Vorteil gereiche.
Betreffend Dachkonstruktion wurde ausgeführt, im Dachgeschoss sei eine 
äusserst ungewöhnliche Sparrenkonstruktion im Giebelbereich vorgese-
hen, um die Raumhöhe über der Dachgeschossfläche auf 1.795 m 'künst-
lich' zu reduzieren. Die Baubehörde bezweifle, dass diese Konstruktion 
auch so ausgeführt werden könne. Zwar treffe zu, dass, wenn die Aus-
führung des Dachfirstes wie geplant geschehe, die darunter liegenden 
Flächen nicht zur AZ-pflichtigen Fläche gehörten. Weil die Baubehörde 
davon überzeugt sei, dass die Beschwerdeführerin den Dachstuhl kon-


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ventionell (in einen Spitz auslaufende Sparren) erstellen werde, habe sie 
die darunter liegende Fläche vorsorglicherweise als AZ-pflichtig qualifi-
ziert. Die Beschwerdeführerin berufe sich immer dann auf Gesetze, wenn 
es ihr gerade passe. 
Betreffend Wasseranschluss wurde vorgebracht, es stimme, dass betref-
fend Wasseranschlüsse Art. 4 WAG gelte. Der Entscheid der Baubehörde 
sei aber richtig. Art. 4 WAG halte fest, dass die Gemeinde die Anschluss-
stelle und die Art des Anschlusses bestimme. Art. 4 Abs. 2 WAG bestim-
me, dass für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen sei. Im 
letzten Satz dieses Absatzes stehe, dass "bei Teilung von Grundstücken 
für jeden Teil ein eigener Anschluss vorgeschrieben werden" könne. Mit 
Teilung sei nicht nur eine Parzellenteilung, sondern auch eine faktische 
Aufteilung des Grundstückes in zwei Teile für zwei Gebäude wie hier ge-
meint. Die Beschwerdeführerin habe selbst in diesem Sinne eine Teilung 
der Bauparzelle vorgenommen. Für die beiden Gebäude sei je ein Bau-
gesuch eingereicht und separat bewilligt worden. Auch technisch mache 
die Auflage Sinn, denn bei Störungen in der Wasserversorgung sei von 
Vorteil, wenn jedes Gebäude über einen separaten Anschluss verfüge.
7.
Am 13. Dezember 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest.
Art. 42 Abs. 4 BG sei eine reine Ästhetikbestimmung. Dies ergebe sich 
aus PVG 1991 Nr. 15 und Art. 42 Abs. 1 BG. Dieser sei bezüglich Dach-
form eine Konkretisierung von Art. 43 Abs. 1 BG. Es gebe keinen Zu-
sammenhang zwischen Flachdachverbot (Art. 42 Abs. 4 BG) und Aus-
schluss von Wohn- und Schlafräumen in Nebenbauten (Art. 39 Abs. 2 
BG). Das bewilligte Einfamilienhaus habe ein Giebeldach und an keiner 
Stelle ein Flachdach. Das von der Gemeinde gemeinte Flachdach sei ei-
ne Terrasse, welche den Eingangsbereich der Einliegerwohnung gemäss 
Baugesuch 2017-0059 bzw. einen Gartengeräteraum (Alternativprojekt 
2017-0066) überdeckte. Bauästhetisch unterschieden sich die beiden 


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Projekte nicht. Es sei widersprüchlich, wenn die Baubehörde das Alterna-
tivprojekt bewillige, aber die identische Gestaltung des Einfamilienhauses 
mit Einliegerwohnung als Verstoss gegen das Flachdachverbot qualifizie-
re. Nur der Umstand, dass das Alternativprojekt keine Wohn- und 
Schlafräume aufweise, mache dieses nicht zu einem Nebenbau gemäss 
Art. 39 Abs. 2 BG. Die Sparrenkonstruktion mit einer Queranbindung der 
Sparren sei konstruktiv bedingt und eine in der Holzbaukunde gängige 
Bautechnik. Nach Art. 4 Abs. 2 BG sei pro Grundstück und nicht pro Ge-
bäude ein Anschluss zu erstellen. Hier sei keine Grundstücksteilung be-
absichtigt. Der Neubau des Hallenbades sei als Nebenbau beantragt und 
auch als solcher bewilligt worden (Baugesuch 2017-0063). Zudem wäre 
es jederzeit möglich, das Grundstück aufzuteilen, so dass latent stets eine 
faktische Teilung bestünde. Die Beschwerdegegnerin verweise für das 
Vorliegen einer faktischen Teilung darauf, dass die Beschwerdeführerin 
für das Einfamilienhaus und das Hallenbad je ein separates Baugesuch 
eingereicht habe. Dies habe die Beschwerdeführerin jedoch nicht aus ei-
genem Antrieb getan, sondern weil das Bauamt dies in Ziff. 3 des Merk-
blattes für Baueingaben so vorschreibe und auf Anfrage ausdrücklich 
darauf bestanden habe. Würde der separate Anschluss des Gebäudes 
aus technischen Überlegungen Sinn machen, müsste der Gesetzgeber 
Art. 4 des WAG entsprechend revidieren. Gesetzwidrige Auflagen seien 
hingegen unzulässig und müssten daher aufgehoben werden. 
8.
Am 26. Januar 2018 erklärte die Beschwerdegegnerin ihren Verzicht auf 
die Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind hier die drei Baubewilligungen vom 8./18. August 
2017, worin die Beschwerdegegnerin das Stammprojekt (Baugesuch 
2017-0059; EFH mit Einliegerwohnung), das Hallenbadprojekt (Bauge-
such 2017-0063; Nebengebäude) wie auch das Alternativprojekt (Bauge-
such 2017-0066; EFH ohne Einliegerwohnung/mit Gartengeräteraum) le-
diglich unter bestimmten Bedingungen und Auflagen genehmigte. Mit den 
Bauauflagen in Ziff. b24, b25 und d5 konnte sich die Beschwerdeführerin 
nicht einverstanden erklären, weswegen sie dagegen am 22. September 
2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhob und die Aufhebung der 
bemängelten Bauauflagen beantragte. Beschwerdethema ist folglich die 
Rechtmässigkeit der angefochtenen Bauauflagen/Baueinschränkungen.
2.
Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-
bung oder Änderung hat. Berührt ist eine beschwerdeführende Person 
dann, wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betrof-
fen ist und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum 
Streitgegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Inter-
esse liegt vor, sofern die tatsächliche oder rechtliche Situation der Be-
schwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beein-
flusst werden kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach 
Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen 
seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht 
einzureichen. Im konkreten Fall ist nachvollziehbar, dass die Beschwerde-
führerin durch die angefochtenen Bauauflagen bezüglich AZ-Berechnung 
im Dachgeschoss, der Unzulässigkeit der 'Überdachungskonstruktion' im 
Erdgeschoss (hier Flachdach oder Terrasse; im Eingangsbereich zur Ein-
liegerwohnung) sowie der verfügten Wasseranschlusspflichten nachteilig 


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berührt wird, da ihr so weniger anrechenbare Geschossfläche (kleinere 
Nutzungsfläche) im Dachgeschoss zur Verfügung stünde, das äussere 
Erscheinungsbild im Erdgeschoss verändert würde und mit Mehrkosten 
bei zwei Wasseranschlüssen anstatt nur eines Wasseranschlusses für die 
Gebäude auf Parzelle 1739 zu rechnen ist. Der Beschwerdeführerin ist 
deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung der angefoch-
tenen Bauauflagen zuzubilligen. Die Beschwerde ist auch frist- und form-
gerecht innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der ange-
fochtenen Baubewilligungen beim Verwaltungsgericht erhoben worden, 
womit die Voraussetzungen nach Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der 
Rechtsschrift), Art. 50 (Anfechtungsbefugnis) und Art. 52 VRG (Fristwah-
rung) allesamt erfüllt wurden und auf die Beschwerde eingetreten wird. 
3.1.
In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die massgeblichen Bauvorschriften 
im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegegnerin sowie die dazu 
allenfalls bereits ergangene Rechtsprechung des streitberufenen Verwal-
tungsgerichts hinzuweisen und auf die sich hier stellenden Rechtfragen 
betreffend Abgrenzung eines verbotenen Flachdachs oder einer zulässi-
gen Terrasse im EG, betreffend Erfassung und Bewertung der geplanten 
Dachkonstruktion im DG und bezüglich Regelung des Wasseranschlus-
ses bei Neubauten auf ein- und derselben Parzelle 1739 konkret Bezug 
zu nehmen. Diese Fragen sind hiernach zu klären und zu entscheiden.
3.2.
Nach Art. 37 Abs. 1 BG gilt als anrechenbare Geschossfläche (aGF) die 
Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen inklusive 
ihrer Erschliessungsflächen (Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, An- und 
Nebenbauten. Im Dachgeschoss werden Flächen über denen die lichte 
Höhe weniger als 1.80 m beträgt, nicht gerechnet. Laut Art. 42 Abs. 1 BG 
hat sich die Dachgestaltung den ortsüblichen Formen und Materialien an-
zugleichen. Es gilt eine Dachneigung von 17-26°, in den Kernzonen 20-
35° (360° Teilung). Diese Dachgestaltungsvorschrift bedeutet offenkundig 


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ein Flachdachverbot für Hauptbauten in der betreffenden Gemeinde. Laut 
Art. 42 Abs. 4 BG sind Flach- und Pultdächer nur für Nebenbauten zuläs-
sig. Die Baubehörde kann beim Vorliegen wichtiger Gründe Ausnahmen 
gestatten, wenn es das öffentliche Interesse zulässt. Im konkreten Fall ist 
von der Beschwerdegegnerin unwidersprochen geblieben, dass der heu-
tige Art. 42 BG – soweit hier mit Abs. 1 und Abs. 4 von Bedeutung – dem 
ehemaligen Art. 66 aBG derselben Beschwerdegegnerin entspricht. Die 
Ermittlung der Bedeutung dieser Bestimmung bildete bereits Gegenstand 
eines früheren Gerichtsurteils (s. PVG 1991 Nr. 15). Dort wie hier war und 
ist unbestritten, dass es sich beim in Frage stehenden Gebäudeteil nicht 
um eine Nebenbaute handelt, auf welcher ein Flachdach gemäss Art. 42 
Abs. 4 BG zulässig wäre, sondern um ein Hauptgebäude (EFH mit/ohne 
Einliegerwohnung), für das nach Art. 42 Abs. 1 BG nur mehr oder weniger 
steile Giebeldächer mit einer entsprechender Dachneigung statthaft sind. 
Wie im zitierten Gerichtsurteil drehte sich der Streit damals wie heute bei 
den Baugesuchen 2017-0059 und 2017-0066 einzig um die Frage, ob ein 
gemäss Art. 42 Abs. 1 BG unzulässiges Flachdach oder eine unbestritte-
nermassen zulässige Terrasse (vgl. auch Art. 37 Abs. 2 lit. e BG) vorliegt.
3.3.
Sinn und Zweck von Art. 42 BG ist nach dem Gesagten, die Baufreiheit in 
der Dachgestaltung einzuschränken. Bei mehrgeschossigen Bauten sol-
len keine flachen Gebäudeabschlüsse vorkommen. Eine Dachform bei ei-
ner mehrgeschossigen Baute soll dann unzulässig sein, wenn der opti-
sche Eindruck erweckt wird, es handle sich um ein Flachdach. Es kommt 
somit weniger auf die Funktion des Gebäudeteils als vielmehr auf dessen 
äusseres Erscheinungsbild an. Als Flachdach bei einer mehrgeschossi-
gen Baute war in jenem Entscheid eine grossflächige Dachterrasse zu be-
trachten, die vom Hauptdach nicht abgedeckt wurde. Eine solche nimmt 
danach für den unvoreingenommenen Betrachter das Bild eines Flachda-
ches an. Demgegenüber ist dies danach dort nicht der Fall, wo weite Teile 
einer Terrasse vom Hauptdach abgedeckt sind - man spricht dann von ei-


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ner gedeckten Terrasse - und lediglich ein kleiner, untergeordneter 
Flächenanteil der Terrasse unter dem freien Himmel liegt. Im publizierten 
Urteil R 354/91 vom 28. August 1991 (PVG 1991 Nr. 15) stellte das Ge-
richt für die Beurteilung, ob es sich um eine zulässige Terrasse oder ein 
unzulässiges Flachdach handle, demnach auf die Überdeckung der fragli-
chen Fläche durch das Hauptdach ab. Beim vorliegenden Projekt 2017-
0059 deckt das Hauptdach unbestritten nur einen kleinen Teil der fragli-
chen Fläche oberhalb des Eingangsbereichs der Einliegerwohnung ab. 
Indessen ist die fragliche Fläche oberhalb des Eingangsbereichs der Ein-
liegerwohnung optisch und auch funktional – wobei die Funktion hier al-
lerdings nur von minderer Bedeutung ist – Bestandteil der aus dem 
Grundrissplan Obergeschoss ersichtlichen Terrasse, welche einerseits 
über dem im Erdgeschoss befindlichen gedeckten Sitzplatz und anderer-
seits über dem im Erdgeschoss befindlichen Eingangsbereich der Einlie-
gerwohnung gemäss Grundrissplan Erdgeschoss liegt. Diese Terrasse 
wird ihrerseits von der im Dachgeschoss befindlichen weiteren Terrasse 
überdeckt. Somit liegt hier optisch der Eindruck einer – zwar nicht vom 
Hauptdach, sondern von der oberen Terrasse im Dachgeschoss abge-
deckten – Terrasse vor (vgl. zum Ganzen: Schnittplan A laut Baugesuch 
2017-0059 mit Vermerk [rot] – Bitte Korrektur beachten s. Auflage b25; 
Fassadenplan Südfassade laut BG 2017-0059 sowie Grundrissplan Erd-
geschoss laut BG 2017-0059 mit jeweils identischen Korrekturvermer-
ken). Es handelt sich also im konkreten Fall nicht um ein für das Haupt-
gebäude gemäss Art. 42 Abs. 1 BG unzulässiges Flachdach, sondern um 
eine zulässige Terrasse in einem mehrgeschossigen Gebäude. Die Be-
schwerde ist infolgedessen diesbezüglich gutzuheissen und die angefoch-
tene Bauauflage unter Ziff. b25 der Baubewilligung 2017-0059 aufzuhe-
ben.
3.4.
Zur Würdigung der Dachkonstruktion gestützt auf Art. 37 Abs. 1 BG gilt es 
klarzustellen, dass die Dachkonstruktion, die unter anderem auch bewirkt, 


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dass dieser Dachraum von 11.83 m2 (1.3 m x 9.10 m) weniger als 1.80 m 
hoch ist, technisch möglich und zweckdienlich ist. Die Beschwerdegegne-
rin zweifelt aber daran, ob die Konstruktion auch wie beabsichtigt ausge-
führt wird und hat deshalb die Fläche von 11.83 m2 mittels Auflage für an-
rechenbar erklärt. Dieses Vorgehen ist nicht korrekt. Richtig wäre gewe-
sen, dass die Beschwerdegegnerin die gewählte, von ihr grundsätzlich 
nicht beanstandete Konstruktion bewilligt und anlässlich der Abnahme der 
fertiggestellten Dachbaute überprüft, ob die Konstruktion wie vorgesehen 
ausgeführt wurde. Ist dies nicht der Fall, hat die Beschwerdegegnerin 
nach Art. 60 ff. KRVO (Kontrolle der Bauausführung, Bauabnahme, Ver-
halten bei Feststellung von baurechtswidrigen Zuständen) vorzugehen. 
Folglich ist die Beschwerde auch in diesem Rügepunkt gutzuheissen und 
jeweils Ziff. b24 der Baubewilligungen 2017-0059 und 2017-0066 aufzu-
heben. Im Übrigen ist festzustellen, dass – vorbehältlich des Resultats der 
Bauabnahme – das bewilligte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung 
(Stammprojekt gemäss Baugesuch 2017-0059 mit Erstwohnungen) auf 
Parzelle 1739 eine anrechenbare Geschossfläche (aGF) von 253.34 m2 
(vgl. Ausnützungsberechnung laut BG 2017-0059) und das bewilligte Ein-
familienhaus ohne Einliegerwohnung (Alternativprojekt gemäss Bauge-
such 2017-0066 mit Gartengeräteraum) auf Parzelle 1739 eine aGF von 
172.04 m2 (vgl. Ausnützungsberechnung laut BG 2017-0066) aufweisen. 
3.5.
Nach Art. 4 Abs. 1 des kommunalen Wasser- und Abwassergesetzes vom 
30. November 2008 (WAG) bestimmt die Gemeinde (Beschwerdegegne-
rin) die Anschlussstelle und die Art des Anschlusses. Gemäss Art. 4 Abs. 
2 WAG ist für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen. Die 
Baubehörde kann Ausnahmen verfügen oder auf Gesuch hin bewilligen. 
Bei Teilung von Grundstücken kann für jeden Teil ein eigener Anschluss 
vorgeschrieben werden. Der Wortlaut wie auch die Formulierung von Art. 
4 Abs. 2 WAG sind unmissverständlich, ist doch klarerweise von eigenem 
Anschluss pro Grundstück (und nicht pro Gebäude) die Rede und kommt 


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nur bei Teilung eines Grundstücks die Vorschrift zum Zuge, wonach erst 
dann für jeden Parzellenteil ein eigener Anschluss vorgeschrieben wird. 
Die Baubehörde kann allerdings Ausnahmen verfügen oder auf ausdrück-
lichen Wunsch eine andere Lösungsvariante bewilligen. Nach Auffassung 
des streitberufenen Gerichts liegt hier jedoch unbestritten kein irgendwie 
gearteter Ausnahmetatbestand vor, so dass eben auch keine berechtigte 
Veranlassung besteht, vom gesetzlich verankerten Grundsatz (pro Grund-
stück ein Wasseranschluss) nach Art. 4 Abs. 2 WAG abzuweichen. Eine 
Teilung der Parzelle 1739 (Abparzellierung mit Pflicht für jeweils eigenen 
Anschluss) steht vorliegend (recte) ebenfalls nicht zur Diskussion. Die von 
der Beschwerdegegnerin ins Spiel gebrachte "tatsächliche" Teilung ist ei-
ne blosse Behauptung. Die Einreichung von separaten Gesuchen ist im 
Merkblatt 'Baueingaben' der Beschwerdegegnerin in Ziff. 3 explizit vorge-
schrieben (vgl. dazu beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 8). Danach ist 
bei Eingaben, welche mehr als ein Gebäude umfassen, für jedes Gebäu-
de ein separates Baugesuch einzureichen – was aus Sicht des überge-
ordneten Rechtes (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden 
[KRG]; BR 801.100) nicht zwingend notwendig wäre. Aus der Einreichung 
dreier separater Baugesuche (BG 2017-0059, 2017-0063 und 2017-0066) 
kann die Beschwerdegegnerin vorliegend daher nichts zu ihren Gunsten 
herleiten. Auch die von der Beschwerdegegnerin weiter vorgebrachte Be-
gründung, technisch mache die Auflage Sinn, denn bei Störungen in der 
Wasserversorgung sei von Vorteil, wenn jedes Gebäude über einen eige-
nen Wasseranschluss verfüge, ist nicht stichhaltig. Sowohl ein Leitungs-
defekt im Hauptwasserstrang (z.B. für Quertiererschliessung) wie auch in 
den einzelnen Nebensträngen (für unmittelbaren Haus- bzw. Gebäudean-
schluss) würde – zumindest kurzfristig – immer zu einer Unterbrechung 
und Abstellung sämtlicher Wasserleitungen vor Ort führen, um so die 
Schadensursache genau eruieren und lokalisieren und danach sofort die 
erforderlichen Sanierungsmassnahmen treffen zu können. Ein Unter-
schied betreffend Aufrechterhaltung/Gewährleistung der Wasserversor-


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gung für ein- und dasselbe Grundstück 1739 mit einem oder zwei Gebäu-
den (Hauptbaute EFH mit/ohne Einliegerwohnung zzgl. Nebenbaute mit 
Hallenbad) ist für das Gericht deshalb nicht erkennbar und sachlich auch 
nicht gerechtfertigt. Bezeichnenderweise begründet die Beschwerdegeg-
nerin ihre Auffassung diesbezüglich auch nicht weiter. Es bleibt insbeson-
dere unklar, von welchen möglichen Störungen die Beschwerdegegnerin 
spricht bzw. in der Bauauflage gemäss Ziff. d5 ausgeht. Liegt nämlich ei-
ne Störung der Hauptleitung ausserhalb des Anschlusses des vorliegen-
den Bauvorhabens vor, ist es ohne Bedeutung, ob ein oder zwei Haus- 
bzw. Gebäudeanschlüsse vorhanden sind. Auch wenn die Störung inner-
halb der jeweiligen Gebäudeanschlüsse liegt, ist ein Unterbruch der Was-
serversorgung angesichts der möglichen Kosteneinsparungen bei der Er-
stellung und dem Betrieb bloss eines anstatt zweier Wasseranschlüsse 
nicht dazu geeignet, entgegen dem klaren Gesetzeswortlaut von Art. 42 
Abs. 2 WAG zwei Anschlüsse rechtsverbindlich mittels entsprechender 
Bauauflage zu verfügen. Die Beschwerde ist daher auch in diesem Rüge-
punkt gutzuheissen und damit jeweils die Ziff. d5 in den Baubewilligungen 
2017-0059, 2017-0063 und 2017-0066 ersatzlos zu streichen. Die bean-
tragte gerichtliche Feststellung, dass für Parzelle 1739 lediglich eine ein-
zige Anschlussleitung beim Abgang von der Hauptleitung erstellt werden 
muss, erübrigt sich damit, weil sie sich – wie oben ausgeführt – ohnehin 
bereits aus dem Gesetz selbst - direkt aus Art. 4 Abs. 2 WAG - ergibt.
4.1.
Die angefochtenen Baubewilligungen sind daher bezüglich der verfügten 
Bauauflagen in Ziff. b24, Ziff. b25 und Ziff. d5 allesamt nicht rechtmässig 
und aufzuheben, was zur kompletten Gutheissung der Beschwerde vom 
22. September 2017 in sämtlichen gerügten Beschwerdepunkten führt.
4.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der inhaltlich vollständig unterliegenden Beschwerde-
gegnerin aufzuerlegen.


- 15 -
4.3.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin 
nach Art. 78 Abs. 1 VRG für die 'notwendig verursachten Kosten' ange-
messen zu entschädigen. Es kann dafür auf die Honorarnote des Anwalts 
der Beschwerdeführerin vom 5. Februar 2018 über Fr. 4'390.60 (beste-
hend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 17.8 Std. à Fr. 220.-- [Fr. 3'868.30 + 
Fr. 55.-- = Fr. 3'923.30] plus Spesen [Fr. 128.90 + Fr. 13.30 = Fr. 142.20] 
zzgl. 8 % MWST bis 31.12.2017 [Fr. 319.80] sowie 7.7 % MWST ab 
01.01.2018 [Fr. 5.30]) abgestellt und diese Kostennote unverändert über-
nommen werden. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin 
also im Umfang von Fr. 4'390.60 (inkl. MWST) für die verfahrensbedingt 
entstandenen Parteikosten finanziell zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird vollumfänglich gutgeheissen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
320.--
zusammen
Fr. 3‘320.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit insgesamt 
Fr. 4'390.60 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


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5.
[Mitteilungen]