gr_gerichte · U 2018 49 · 2021-12-14 · de
Invalidenversicherung

Staatshaftung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 18 49
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Racioppi und von Salis
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 14. Dezember 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt LL.M. Philipp J. Dickenmann,
Kläger
gegen
Kanton Graubünden, Reichsgasse 35, Regierungsgebäude, 7001 Chur,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg,
Beklagter
und
B.________
Beigeladener

- 2 -
betreffend Staatshaftung

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
A.________, niederländischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in
C.________,
ist
Eigentümer
der
Stockwerkeigentum-Grundstücke
Nr. D.________ (5.5-Zimmer Maisonettewohnung Nr. E.________ mit
Keller) und F.________ (Benutzungsrecht an Parkplatz) in der Gemeinde
G.________. Im Juli 2015 liess er die Objekte durch das Maklerbüro
H.________ AG zum Verkauf ausschreiben.
2.
Am 5. Oktober 2016 beurkundete Rechtsanwalt und Notar B.________
den Grundstückkaufvertrag zwischen A.________ als Verkäufer und
I.________ als Käufer. Der Kaufvertrag enthielt in Ziffer II. unter anderem
die Klausel, dass der Käufer dem Verkäufer anlässlich der Unterzeichnung
dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen eines
Schweizerischen Bankinstitutes übergibt, mit welchem die Bank die Kauf-
preiszahlung im Betrag von CHF 100'000.--, CHF 1'725'000.-- und
CHF 110'000.-- zusichert. Entgegen dem Vertragstext lag das Zahlungs-
versprechen am Beurkundungstermin nicht vor und wurde auch nicht
übergeben. Nach Vorliegen der Zustimmung der Steuerverwaltung mel-
dete Notar B.________ den Kauf am 18. Oktober 2016 zur Eintragung im
Grundbuch an, worauf I.________ als neuer Eigentümer eingetragen
wurde.
3.
Als der neue Eigentümer den Kaufpreis schuldig blieb, forderte Notar
B.________ diesen nach Rücksprache und im Namen des Verkäufers zur
Zahlung auf. Nachdem dies keinen Erfolg brachte, leitete Notar
B.________ gegen den Käufer eine Betreibung in der Höhe des verein-
barten Kaufpreises ein, strengte ein Schlichtungsverfahren für die Forde-
rungsklage bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks J.________ an und
reichte ein Massnahmenbegehren (Grundbuchsperre) beim Bezirksge-
richt J.________ ein. Hierfür beschaffte er sich die dafür erforderliche Voll-
macht von A.________.

- 4 -
4.
Die von A.________ inzwischen mandatierte Anwaltskanzlei CMS von Er-
lach Poncet AG in Zürich (Statutenänderung am 19. März 2021: Mutation
in CMS von Erlach Partners AG; vgl. Schweizerisches Handelsamtsblatt
[shab.ch]) liess durch Notar B.________ am 23. Dezember 2016 ein Ver-
käuferpfandrecht im 2. Rang eintragen und gestützt darauf am 19. Januar
2017 die Betreibung auf Pfandverwertung einleiten. Nach Ablauf der War-
tefrist liess A.________ sodann am 19. September 2017 das Verwer-
tungsbegehren stellen. Im Hinblick auf einen möglichen Rückkauf der Lie-
genschaften aufgrund unbefriedigender Steigerungsangebote holte
A.________ eine entsprechende (Ausländer-)Bewilligung beim Grund-
buchinspektorat ein. Anlässlich der Grundstückversteigerung vom 6. März
2018 in K.________ kaufte A.________ die Wohnung mitsamt den Park-
plätzen zum Preis von CHF 1'650'000.-- zurück. Am 1. Juni 2018 erfolgte
durch das Betreibungsamt die Anmeldung zur Eigentumsübertragung an
das Grundbuchamt der Region J.________; der definitive Eintrag im
Grundbuch erfolgte am 26. Juni 2018.
5.
Zwischenzeitlich wurde A.________ durch das Maklerbüro H.________
AG mit der Forderung aus Maklerprovision von 3 % des Kaufpreises kon-
frontiert. Die unterschiedlichen Ansichten der Vertragsparteien, ob in die-
sem Fall eine Vermittlungsprovision geschuldet sei, endeten in einem an
der Schlichtungsverhandlung vom 28. März 2018 in K.________ abge-
schlossenen Vergleich. A.________ musste zudem über seine Rechtsver-
treter mit der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden wie auch dem
Steueramt der Gemeinde G.________ Verhandlungen führen, um Steuer-
folgen (insbesondere Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern) im
Zusammenhang mit dem missglückten Verkaufsgeschäft zu vermeiden.
6.
Gegenüber dem Kanton Graubünden veranlasste A.________ bereits im
Juli 2017 die Anmeldung der Pflichtverletzungen von Notar B.________
und die Geltendmachung des bis dahin eingetretenen Schadens. Der Kan-
ton gab Notar B.________ die Gelegenheit, zu den Geschehnissen Stel-

- 5 -
lung zu nehmen, unterzeichnete am 15. September 2017 eine Ver-
jährungseinredeverzichtserklärung und liess sich nachfolgend durch die
Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG (nachfolgend Allianz Versi-
cherung) vertreten. Die Allianz Versicherung orientierte die Rechtsvertre-
ter von A.________ laufend über den Fortgang ihrer Bemühungen, parallel
dazu wurden Vergleichsverhandlungen geführt. Im Februar 2018 zeigte
die Allianz Versicherung A.________ an, dass die Verhandlungen seitens
des Kantons künftig durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Nigg geführt wür-
den. Letzterer bestritt mit Schreiben vom 11. April 2018 eine Haftung des
Kantons, da kein Nachweis der Sorgfaltspflichtverletzung erbracht worden
sei und setzte A.________ in Kenntnis, dass der Kanton nicht mehr ver-
gleichsbereit sei.
7.
Mit Klage vom 23. August 2018 gegen den Kanton Graubünden (nachfol-
gend Beklagter) stellte A.________ (nachfolgend Kläger) beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden folgende Rechtsbegehren:
1.
Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger zu bezahlen:
CHF 212'405.85, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und
EUR 18'641.56, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. August 2018; und
CHF 7'799.62; und
EUR 782.11.
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten.
Der Kläger begründet seine Klage im Wesentlichen damit, dass sich Notar
B.________ mehrere schwerwiegende Pflichtverletzungen habe zu Schul-
den kommen lassen, welche gerade den Kern seiner Tätigkeit und seiner
Sorgfaltspflichten als Notar betreffen würden;
–
so habe er insbesondere nicht geprüft, ob das vertraglich vorgesehene
Zahlungsversprechen vorgelegen habe;

- 6 -
–
einen Vertrag beurkundet, der nicht den Tatsachen entsprochen habe,
weil das vertraglich stipulierte Zahlungsversprechen bei der Beurkun-
dung Notar B.________ gar nicht vorgelegen habe;
–
das Zahlungsversprechen am Beurkundungstermin nicht erwähnt und
erst recht die Parteien nicht auf das Fehlen des Zahlungsverspre-
chens hingewiesen, geschweige denn diese über die Tragweite und
Risiken eines Vertragsschlusses ohne vertraglich vorgesehenes Zah-
lungsversprechen informiert habe; und
–
den Sachverhalt und den Willen der Parteien mit Bezug auf das ver-
traglich vorgesehene, jedoch tatsächlich fehlende Zahlungsverspre-
chen nicht abgeklärt habe.
Diese mehrfachen Pflichtverletzungen seien als widerrechtliche Handlun-
gen zu qualifizieren. Der Kläger legt detailliert die von ihm geltend gemach-
ten Schadenspositionen dar, welche sich aus aussergerichtlichen An-
waltskosten zur Wahrung der Rechte des Klägers, staatlichen Gebühren,
weiteren Beratungskosten sowie unnötigen weiterlaufenden Hypothekar-
kosten und aus diversen entgangenen Erträgen zusammensetzen. Der
Kläger bringt weiter vor, dass der Schaden zudem adäquat kausal durch
den Notar verursacht worden sei. Ein Verschulden müsse nicht nachge-
wiesen werden, liege aber angesichts der schwerwiegenden Sorgfalts-
pflichtverletzungen offenkundig vor und konsumiere auch jegliches (be-
strittenes) Selbstverschulden des Klägers.
8.
Mit Schreiben vom 7. November 2018 verzichtete der beigeladene Notar
B.________ auf eine Teilnahme am Klageverfahren.
9.
Der Beklagte beantragt in seiner Klageantwort vom 9. November 2018 die
Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
des Klägers. Er argumentiert dabei, dass Notar B.________ keine Verlet-
zung seiner notariellen Pflichten und damit auch keine Verletzung von
Art. 24 NotG (Widerrechtlichkeit) vorgeworfen werden könne. Der Notar

- 7 -
habe auf die Zusicherungen der Kaufvertragsparteien vertrauen dürfen,
wonach die Sache mit dem Zahlungsversprechen zwischen ihnen geregelt
sei; es habe kein Anlass bestanden, weitere Nachforschungen zu betrei-
ben oder Belehrungen vorzunehmen. Ausserdem sei der geltend ge-
machte Schaden weder in seiner Höhe noch in der Sache belegt. Insbe-
sondere sei das klägerische Vorgehen, welches beträchtliche Anwaltsho-
norare und weitere Kosten generiert habe, nicht notwendig gewesen und
habe in keiner Weise der Schadenminderungspflicht des Klägers entspro-
chen. Der Sachverhalt sei ungenügend substantiiert und der geltend ge-
machte Schaden weder angemessen noch gerechtfertigt. Weiter treffe den
Kläger ein erhebliches Selbstverschulden, indem er sich beim Vertragsab-
schluss in keiner Weise um die Wahrung seiner Interessen bemüht habe.
Damit sei ein allfälliger Kausalzusammenhang unterbrochen, soweit über-
haupt ausreichend substantiiert.
10.
In seiner Replik vom 30. Januar 2019 bestritt der Kläger die Darstellungen
des Beklagten und vertiefte seine eigene Argumentation. Dasselbe tat der
Beklagte in seiner Duplik vom 25. April 2019. Ein dritter Schriftenwechsel
fand mit den Eingaben des Klägers vom 10. Mai 2019 und des Beklagten
vom 24. Mai 2019 statt.
11.
Am 13. Juni 2019 reichte der klägerische Rechtsvertreter seine Honorar-
note ein.
12.
Am 5. Juli 2019 reichte der Kläger als Novum das Schreiben der Notari-
atskommission vom 24. Juni 2019 ein, aus dem hervorgeht, dass die Kom-
mission Notar B.________ im Zusammenhang mit der Beurkundung des
Kaufvertrages disziplinarisch geahndet hat.
13.
Der Beklagte äusserte sich mit Eingabe vom 18. Juli 2019 zu den Hono-
rarnoten und zur Honorarvereinbarung. Am 24. Juli 2024 nahm er zudem
Stellung zur Noveneingabe des Klägers.

- 8 -
14.
Am 20. Dezember 2019 sistierte der Instruktionsrichter das vorliegende
Verfahren bis zum Abschluss des am 14. August 2019 beim Verwaltungs-
gericht anhängig gemachten Verfahrens U 19 88 betreffend Disziplina-
rentscheid der Notariatskommission. Jenes Verfahren wurde mit der Mit-
teilung des Urteils am 26. Februar 2021 abgeschlossen. Das Urteil vom
2. Februar 2021 ist inzwischen in Rechtskraft erwachsen.
15.
Mit Schreiben vom 27. Mai 2021 kündigte der Instruktionsrichter den Par-
teien die Traktandierung des Falles zur Beratung im Juni 2021 an, wobei
sich Beweisabnahmen nicht aufdrängten und eine mündliche Hauptver-
handlung nicht vorgesehen war.
16.
Der Beklagte verzichtete mit Rückmeldung vom 4. Juni 2021 auf die
Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung. Auch der Kläger ver-
zichtete am 9. Juni 2021 auf eine mündliche Hauptverhandlung; zudem
beantragte er den Beizug sämtlicher Akten des Verfahrens U 19 88 und
Akteneinsicht. Der Beklagte sprach sich am 16. Juni 2021 für die Abwei-
sung dieser Anträge aus.
17.
Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Juni 2021 verfügte der Instrukti-
onsrichter den Beizug der Akten aus dem Verfahren U 19 88 und räumte
den Parteien Frist ein, sich zu den ihnen zugestellten Akten vernehmen zu
lassen.
18.
In seiner Stellungnahme vom 31. August 2021 wies der Beklagte darauf
hin, dass unabhängig von der in U 19 88 festgestellten Sorgfaltspflichtver-
letzung des Notars im Staatshaftungsprozess gleichwohl die restlichen
Haftungsvoraussetzungen zu prüfen seien. Da diese aber nicht gegeben
seien, sei eine Staatshaftung zu verneinen.
19.
Mit Stellungnahme vom 3. September 2021 hielt der Kläger fest, dass die
Sachverhaltsschilderung des Notars in den Verfahren NK 18 4 und

- 9 -
U 19 88 unzutreffend und bestritten seien. Der Notar habe dort unwahre
Schutzbehauptungen betreffend das Zahlungsversprechen vorgetragen.
So sei es schlicht abwegig zu behaupten, dass der Kläger im Beurkun-
dungstermin (wahrheitswidrig) bestätigt haben soll, vom Käufer ein Zah-
lungsversprechen bereits vorgängig erhalten zu haben. Hätte es sich so
zugetragen wie der Notar behauptet, wären die Versuche des Notars, den
Fehler durch pflichtwidrige und unentgeltliche Interessenvertretung des
Klägers wiedergutzumachen auch gar nicht nötig gewesen; vielmehr
bestätige das ungewöhnliche Vorgehen des Notars, dass er seinen
schweren Fehler möglichst wieder habe gut machen wollen. Schliesslich
sieht sich der Kläger auch in den Verfahren NK 18 4 und U 19 88 darin
bestätigt, dass der Notar die Wahrheitspflicht verletzt habe, es ohne diese
Verletzung nicht zum Abschluss des Kaufvertrages gekommen und dem-
entsprechend ein Schaden nicht entstanden wäre.
20.
Zu diesen Stellungnahmen äusserten sich der Kläger am 1. Oktober 2021
und der Beklagte am 15. Oktober 2021.
21.
Ebenfalls am 15. Oktober 2021 reichte der Rechtsvertreter des Beklagten
seine Honorarnoten ein. Dazu nahm der klägerische Rechtsvertreter am
29. Oktober 2021 Stellung und reichte seine ergänzende Honorarnote ein.
Gleichentags nahm der Kläger Stellung zur Stellungnahme des Beklagten
vom 15. Oktober 2021; der Beklagte äusserte sich dazu wiederum am
9. November 2021.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtschriften der Parteien und die
weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.

- 10 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG; Staatshaf-
tungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwal-
tungsgericht im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus dem
Staatshaftungsgesetz. Gemäss Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 des Notariatsgeset-
zes (NotG; BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für Schäden, wel-
che im Rahmen der notariellen Tätigkeit durch patentierte Notariatsperso-
nen und Grundbuchverwalterinnen und -verwalter widerrechtlich verur-
sacht worden sind. Im Übrigen richtet sich die vermögensrechtliche Ver-
antwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungs-
gesetzes (Art. 43 Abs. 2 NotG). Das angerufene Verwaltungsgericht ist
daher sowohl örtlich, sachlich als auch funktional zuständig für die Beur-
teilung der vorliegend geltend gemachten (Entschädigungs-/Schadener-
satz-)Ansprüche des Klägers gegenüber dem Beklagten im Umfang von
insgesamt CHF 212'405.85 sowie EUR 18'641.56, zuzüglich Schadens-
zins zu 5 % ab dem Zeitpunkt der Entstehung des Schadens und unter
Vorbehalt der Nachklage für eine allfällige Mehrforderung (vgl. auch
Art. 43 VRG). Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage durch Einreichung beim
Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vor-
rangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren vor Verwal-
tungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich der Formerforder-
nisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt und Begrün-
dung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG) anwend-
bar. Die Staatshaftungsklage vom 23. August 2018 erfüllt diese Former-
fordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben keinen Anlass
zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m. Art. 65 Abs. 1 VRG
bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Auf die Klage ist somit
einzutreten.

- 11 -
1.2.
Der Kläger klagt seinen bezifferten Anspruch mit einem Nachklagevorbe-
halt in Anlehnung an Art. 86 ZPO ein, wonach er sich die Erhöhung der
mit dieser Klage geforderten sowie die Geltendmachung weiterer An-
sprüche in diesem oder einem weiteren Verfahren ausdrücklich vorbe-
halte. Dies beinhalte unter anderem die Geltendmachung seines Scha-
dens, sollte er bei der künftigen erneuten Veräusserung der Liegenschaft
eine Einbusse beim Verkaufserlös erleiden, wie auch die Geltendmachung
des
an
die
H.________
AG
bezahlten
Vergleichsbetrags
von
CHF 21'800.--, falls die Liegenschaft bis zum 30. April 2019 nicht verkauft
werden könne und die Immobiliengesellschaft danach den Exklusivvertrag
beende, würde dem Kläger doch dadurch der Vergleichsbetrag zusätzlich
zu einer neuen vollen Maklergebühr anfallen. Nach Auffassung des streit-
berufenen Gerichts erhebt der Kläger vorliegend eine 'echte Teilklage',
weshalb der Nachklagevorbehalt als sich innerhalb des Streitgegenstan-
des verbleibend zugelassen werden kann (vgl. dazu BGE 143 III 254 E.3.4
und 3.6; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU]
U 17 61 E.1.2.5). Da der Kläger den Nachklagevorbehalt indes im Rechts-
begehren nicht nennt, könnte ein solcher Vorbehalt nicht ins Dispositiv auf-
genommen werden, womit der Kläger auf ein zusätzliches Verfahren zu
verweisen ist, sollte eine der genannten Nachklagesituationen eintreffen.
2.
Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den Sachver-
halt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden verwaltungsge-
richtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im Ergebnis die
Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur Anwendung gelangt
(vgl. dazu VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.1g; Botschaft der Regierung
an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwort-
lichkeit der Behörden und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtli-
chen Körperschaften vom 29. Oktober 1944, Heft Nr. 11/2006 – 2007,
S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6 Abs. 2 SHG den (allgemei-
nen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht, ins-

- 12 -
besondere dem Untersuchungsgrundsatz nach Art. 11 VRG bzw. den auf
das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde anwendbaren
Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRG, vor. Entsprechende
Tatsachenbehauptungen sind zudem auch rechtzeitig geltend zu machen
(vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Darüber hinaus gilt auch die
übliche Beweislastverteilung gemäss materiell anzuwendendem Recht
bzw. Art. 8 ZGB, wonach derjenige das Vorhandensein einer Tatsache zu
beweisen hat, wer aus ihr Rechte ableitet. Die Beweislast für haftungsbe-
gründende Tatsachen liegt demnach beim Kläger (siehe dazu JUNGO, Zür-
cher Kommentar, Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast, 3. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2018, Rz. 401; PLÜSS in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 158 f; BGE 146 III 14 E.5.1; Urteil des
Bundesgerichts 4A_174/2017 vom 1. September 2017 E.4.1).
3.1.
Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine Kau-
salhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss
Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche Verant-
wortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staatshaftungsge-
setzes. Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. des Bundesgesetzes be-
treffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter
Teil: Obligationenrecht (OR; SR 220) als ergänzendes (kantonales) Recht,
soweit das Staatshaftungsgesetz keine Vorschrift enthält. Das verantwort-
liche Gemeinwesen, vorliegend der Kanton Graubünden, haftet also für
den Schaden, welcher eine patentierte Notariatsperson einem Dritten bei
der Ausübung einer dienstlichen bzw. im Rahmen der notariellen Tätigkeit
(durch eine Handlung oder Unterlassung) widerrechtlich zufügt. Der Klä-
ger macht vorliegend die bisherigen Aufwendungen zur Rückabwicklung
des (missglückten) Liegenschaftsverkaufes bzw. zur Abwendung daraus
resultierender Nachteile geltend. Dabei handelt es sich um Vermögens-
schaden, welcher keine absoluten Rechtsgüter wie Leib und Leben oder

- 13 -
das Eigentum tangiert. Dementsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen
nach Art. 41 OR ebenfalls massgebenden Rechtsprechung zum Erforder-
nis eines Handlungs-/Verhaltensunrechts eine entsprechende gesetzliche
Schutznorm notwendig, welche die Geschädigten vor einem solchen
Schaden bewahren soll (vgl. BGE 146 IV 211 E.3.2, 141 III 527 E.3.2, 132
II 449 E.3.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 6B_1202/2019 vom 9. Juli 2020
E.3.2, 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 16 11
vom 15. März 2019 E.3, U 14 74 vom 10. Dezember 2018 E.5.1;
REY/WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich
2018, Rz. 166 ff. m.H.). Das heisst, eine blosse Vermögensschädigung
ohne gleichzeitigen Eingriff in ein absolutes Recht ist nur widerrechtlich,
wenn sie auf der Verletzung einer Amtspflicht beruht, die dem Schutz vor
solchen Schädigungen dient. Dabei stellt allerdings nicht jede noch so ge-
ringfügige Amtspflichtverletzung eine haftungsbegründende Widerrecht-
lichkeit dar; vielmehr ist erforderlich, dass eine für die Ausübung der amt-
lichen Funktion wesentliche Pflicht betroffen ist (vgl. BGE 132 II 305 E.4.1).
Haftungsbegründend ist lediglich eine unentschuldbare Fehlleistung, die
einem pflichtbewussten Beamten nicht unterlaufen wäre (vgl. BGE 132 II
449 E.3.2 f, 123 II 577 E.4d/dd). Neben dem Schaden ist also auch dessen
Verursachung durch eine patentierte Notariatsperson oder Grundbuchver-
walterinnen bzw. Grundbuchverwalter, welche notarielle Aufgaben erfül-
len, die Widerrechtlichkeit der Schädigung sowie ein natürlicher und
adäquater Kausalzusammenhang zwischen der hoheitlichen Handlung
oder Unterlassung und dem eingetretenen Schaden vorausgesetzt. Die
Haftung für eine Unterlassung setzt eine Pflicht zum Handeln voraus, wel-
che sich aus einer entsprechenden Schutznorm zugunsten der geschädig-
ten Person ergibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_816/2017 vom
8. Juni 2018 E.3.1 ff., 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff.,
8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E.4.2; vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen

- 14 -
2020, Rz. 2101 ff. und MAYHALL, Aufsicht und Staatshaftung, Diss.,
Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.).
3.2.
Im Rahmen der bundesrechtlichen Minimalanforderungen sind die Kan-
tone gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen Zivilgesetz-
buch (SchlT ZGB; SR 210) befugt, zu bestimmen, in welcher Weise auf
ihrem Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird (siehe SCHMID,
in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,
5. Aufl., Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 133 I 259 E.2.1 m.H.a.
106 II 146 E.1, BGE 99 II 159 E.2). Gemäss Art. 24 NotG hat die Notari-
atsperson ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen
(Abs. 1). Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig und objektiv
zu wahren und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben (Abs. 2).
Die Notariatsperson hat die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten
zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäftes zu
belehren sowie auf die Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten
hinzuwirken. Sie darf die freie Entscheidung der Beteiligten nicht beein-
flussen
(Abs. 3).
Die
Verletzung
einer
bestehenden
(Rechts-)
Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine vermö-
gensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (siehe PKG 1998 Nr. 7
E.1a S. 28 m.H.a. BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht,
Zürich 1993, Rz. 611).
3.3.
In materieller Hinsicht gilt es nachfolgend die einzelnen Haftungsvoraus-
setzungen eines eingetretenen und quantifizierbaren Schadens (E.5), ei-
ner Widerrechtlichkeit (E.4), der Kausalität zwischen Schaden und dem
Verhalten der dafür verantwortlichen Person (E.7) sowie ein allfälliges Ver-
schulden derselben (E.8 – entfällt bei Annahme einer Kausalhaftung) zu
prüfen und gerichtlich zu würdigen.
4.
Widerrechtlichkeit

- 15 -
4.1.
Der Kläger erblickt eine haftungsbegründende Verletzung der Sorgfalts-
bzw. Amtspflicht des Notars B.________ insbesondere darin, dass dieser
gegen Art. 24 NotG verstossen haben soll, wodurch eine Verhaltensnorm
bzw. Schutznorm verletzt worden und damit auch die Widerrechtlichkeit
der Schädigung gegeben sei.
4.2.
Der Beklagte hingegen bestreitet eine haftungsbegründende, widerrecht-
liche Amtspflichtverletzung von Notar B.________. Die Haftungsvoraus-
setzungen nach Art. 43 Abs. 1 Ziff. 1 und Art. 43 Abs. 2 NotG bzw. dem
SHG seien vorliegend nicht erfüllt, dem Notar könne keine Pflichtverlet-
zung durch fehlende Prüfung, ob das Zahlungsversprechen vorliege und
keine tatsachenwidrige Beurkundung vorgeworfen werden, womit auch
eine Widerrechtlichkeit aus Art. 24 NotG verneint werden müsse. Der Klä-
ger gehe fehl, wenn er vorbringe, Adressat des unwiderruflichen Zahlungs-
versprechens sei regelmässig der Notar. Vielmehr habe es an den hand-
lungsfähigen und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen,
das Zahlungsversprechen beizubringen. Zudem sei die Aushändigung des
Zahlungsversprechens an den Notar nicht zwingend notwendig. Der Notar
habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen und somit an-
nehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben worden.
Damit sei auch eine Änderung des Wortlauts des Kaufvertrages nicht not-
wendig geworden, führe die Annahme der vorgängigen Übergabe des
Zahlungsversprechens doch nicht dazu, dass die entsprechende Vertrags-
bestimmung unrichtig bzw. tatsachenwidrig geworden sei. Es liege nach
dem Gesagten auch keine Verletzung der notariellen Aufklärungspflicht
bzw. Belehrungspflicht vor. Der Beklagte hält daran fest, dass die Stel-
lungnahme von Notar B.________ vom 25. August 2017 bzw. die Be-
schreibung zum Ablauf des Beurkundungstermins korrekt sei und keine
unwahren Behauptungen enthalte (vgl. dazu beschwerdeführerische Ak-
ten [Bf-act.] 51). Ebenso läge auch keine fehlende Abklärung des Sach-
verhalts und des Parteiwillens vor. Zudem habe der Notar seine erste Stel-

- 16 -
lungnahme im Schreiben an die Notariatskommission lediglich konkreti-
siert, woraus sich aber keinerlei inhaltliche Änderungen ergeben hätten.
Im Weiteren liege auch keine implizite Anerkennung der Pflichtverletzung
durch den Notar vor, jener habe vielmehr aus Hilfsbereitschaft und Solida-
rität, da er die missliche Lage des Klägers erkannt und als Rechtsanwalt
auch die Möglichkeit gehabt habe, den Kläger beraten und vertreten.
4.3.
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren U 19 88 hat das Verwaltungsge-
richt festgestellt, dass Notar B.________ die Wahrheitspflicht in der Form
der Beurkundung unwahrer Tatsachen klarerweise verletzt hat, indem er
einen tatsachenwidrigen Kaufvertrag notariell beurkundet hat. Unabhän-
gig von der bloss behaupteten, angeblichen einvernehmlichen Regelung
dieser Sache zwischen den Vertragsparteien hat am Beurkundungstermin
kein Zahlungsversprechen des Käufers vorgelegen und hat der Käufer
folglich dem Verkäufer auch kein solches übergeben. Diesbezüglich geht
der Beklagte mit seinen Vorbringen fehl, es habe an den handlungsfähigen
und geschäftserfahrenen Parteien gelegen, dafür zu sorgen, das Zah-
lungsversprechen beizubringen; die Aushändigung des Zahlungsverspre-
chens an den Notar sei nicht zwingend notwendig gewesen und Notar
B.________ habe auf die gemeinsame Aussage der Parteien vertrauen
und damit auch annehmen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits
übergeben worden.
Entgegen den Ausführungen des Beklagten, wonach die Annahme der
vorgängigen Übergabe des Zahlungsversprechens nicht dazu geführt
habe, dass die entsprechende Vertragsbestimmung unrichtig bzw. tatsa-
chenwidrig geworden und deshalb eine Änderung des Wortlauts des Kauf-
vertrages notwendig geworden sei, hätte der Urkundentext somit in jedem
Fall durch Notar B.________ angepasst werden müssen. Ein Notar, der
vorsätzlich oder fahrlässig eine Erklärung oder Tatsache unwahr beurkun-
det, macht sich disziplinarisch und vermögensrechtlich verantwortlich. Die
notarielle Pflicht nach Art. 24 NotG („Die Notariatsperson hat ihre Amtsge-

- 17 -
schäfte sorgfältig vorzubereiten und auszuführen. […]ˮ) ist vorliegend ver-
letzt, womit die Widerrechtlichkeit gegeben ist. Insbesondere ist auch der
Argumentation des Beklagten nicht zu folgen, wonach der Notar auf die
angeblich übereinstimmenden Äusserungen der Vertragsparteien habe
vertrauen dürfen, dass das Zahlungsversprechen schon vorgängig über-
geben worden sei, und sich deshalb auch kein weiterer Klärungsbedarf
ergeben habe. Ebenso wenig hält die Sichtweise des Beklagten einer kri-
tischen Betrachtung stand, dass Notar B.________ die entsprechende Be-
stimmung des Vertrags als erfüllt habe betrachten dürfen, weil er davon
habe ausgehen dürfen, das Zahlungsversprechen sei bereits übergeben
worden und sich aufgrund dieser Situation auch keinerlei Aufklärungsbe-
darf mehr ergeben habe. Dasselbe gilt für das Vorbringen des Beklagten,
es könne nicht erwartet werden, dass der Notar eine übereinstimmende
gemeinsame Aussage der Vertragsparteien auf deren Wahrheitsgehalt
überprüfe. Damit liegt die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit
vor.

- 18 -
5.
Schaden
5.1.
Der Kläger bringt vor, dass ihm als Folge der Pflichtverletzungen von Notar
B.________ erheblicher Schaden in der Höhe von mindestens
CHF 212'405.85 und EUR 18'641.56 entstanden sei, der bei pflichtgemäs-
sem Handeln des Notars anlässlich der öffentlichen Beurkundung der Lie-
genschaft nicht entstanden wäre.
5.2.
Als schadensstiftendes Ereignis ist in erster Linie die tatsachenwidrige Be-
urkundung des Vorliegens und der Übergabe des Zahlungsversprechens
vom Käufer an den Verkäufer anlässlich der Beurkundung zu sehen. Indi-
rekt kommt dann die an diesen falschen Sachverhalt geknüpfte Anmel-
dung der Eigentumsübertragung der Liegenschaft beim Grundbuchamt
durch den Notar zum Tragen. Nach dem im schweizerischen Recht vor-
herrschenden Schadensbegriff ist zu prüfen, ob dem Kläger daraus ein
Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne entstanden und wie hoch dieser
gegebenenfalls ist. Dabei gelangt die sog. Differenztheorie zur Anwen-
dung, wonach der Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen
Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädi-
gende Ereignis hätte, entspricht (siehe dazu statt vieler BGE 133 III 153
E.3.5; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 162 ff. m.H.). Zu berücksichtigen sein
wird zudem, dass beim reinen Vermögensschaden der entgangene Ge-
winn (lucrum cessans) als gegeben angesehen wird, wenn der Geschä-
digte ohne das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren
können (vgl. BGE 132 III 359 E.4). Die erfolgreiche Geltendmachung des
lucrum cessans setzt allerdings voraus, dass es sich um einen üblicher-
weise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Um-
stände in Aussicht gestanden hat (siehe REY/WILDHABER, a.a.O.,
Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und BREHM, Berner Kommentar zum
schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Bd. VI:
Obligationenrecht, 1. Abt., Allg. Bestimmungen, 3. Teilbd., 1. Unterteilbd.,
Die Entstehung durch unerlaubte Handlungen, Art. 41 – 61 OR, 4. Aufl.,

- 19 -
Bern 2013, OR 41 Rz. 70 a.E [nachfolgend BK/BREHM]). Ebenfalls zu
berücksichtigen sein wird die Schadenminderungspflicht des Klägers so-
wie allfällige 'Ohnehin-Kosten', welche nicht als Schadensposition über-
wälzt werden können. Bei der Frage, ob und welcher Schaden entstanden
ist, handelt es sich um eine Tatfrage, hingegen bildet die Frage, ob der
behauptete Schaden genügend substantiiert ist und ob bei der Schadens-
berechnung die anwendbaren Grundsätze beachtet wurden, eine Rechts-
frage (vgl. BGE 127 III 73 E.3c, 122 III 219 E.3a; REY/WILDHABER, a.a.O.,
Rz. 188. m.H.).
5.3.1.
Aussergerichtliche Anwaltskosten
Zunächst sind die geltend gemachten Kosten zur Wahrung der Rechte des
Klägers zu prüfen. Der Kläger fordert vom Beklagten CHF 119'408.45 als
Schaden aus aussergerichtlichen Anwaltskosten. Diese Aufwendungen
seien entstanden, da aufgrund der Pflichtverletzung des Notars die Einlei-
tung zahlreicher rechtlicher Schritte zur Wahrung der Rechte des Klägers
notwendig geworden seien, bei welchen er sich ab Mitte Dezember 2016
durch die Kanzlei CMS von Erlach Poncet AG vertreten lassen habe. Ohne
schädigendes Ereignis wären diese Aufwendungen nicht nötig geworden.
Dabei grenzt der Kläger scharf ab zwischen den aussergerichtlichen und
den vorprozessualen/prozessualen Aufwendungen und fordert nur die
aussergerichtlichen Positionen ein. Die eingeforderten Aufwendungen be-
legt er mit detaillierten Leistungsbeschrieben zu den Honorarrechnungen
der Rechtsanwälte (siehe insbesondere Bf-act. 62.01 – 62.17, 63 – 65).
5.3.2.
Ausserprozessuale Parteikosten können als Schaden zugesprochen wer-
den, wenn der geltend gemachte Aufwand zur Durchsetzung der Forde-
rung des Gläubigers gerechtfertigt, notwendig und angemessen war. Not-
wendigkeit und Angemessenheit dieser Kosten gehören zu den Tatbe-
standsmerkmalen, deren sachverhaltsmässige Grundlagen zu substanti-
ieren sind. Ausserdem dürfen solche Kosten nicht von tatsächlichen oder

- 20 -
möglichen Parteientschädigungen im Rahmen von behördlichen oder ge-
richtlichen Verfahren gedeckt sein (vgl. Urteile des Bundesgerichts
4A_692/2015 vom 1. März 2017 E.6.1.2; 4A_264/2015 vom 10. August
2015 E.3 m.w.H.). Insofern hat der Kläger auch zu substantiieren, inwie-
weit ein bestimmter Aufwand ausserprozessual und nicht vorprozessual
ist.
Der Kläger macht aussergerichtliche Anwaltskosten im Umfang von insge-
samt CHF 119'408.45 für folgende Vorkehren geltend (siehe dazu
Rz. 27 – 75 Klageschrift; Bf-act. 11 – 59, 62.01 – 62.17, 63 – 65):
– Eintragung Verkäuferpfandrecht (vgl. Bf-act. 11 – 13);
– Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung und Stellung
des Verwertungsbegehrens (vgl. Bf-act. 14 – 17);
– Gesuch an das Betreibungsamt, eine neue betreibungsamtliche
Schätzung zu erlassen, welche auf dem im Jahre 2014 erstellten
Gutachten der H.________ AG basiert (vgl. Bf-act. 20, 21);
– Abklärungen beim zuständigen Grundbuchinspektorat betreffend all-
fällig notwendiger Bewilligungen (vgl. Bf-act. 24);
– Verhandlungen und ausführlich begründetes Gesuch um Erteilung
einer Bewilligung zum (Rück-)Erwerb der Liegenschaft (vgl. Bf-act.
25, 26);
– Bemühungen des Klägers, zu erreichen, dass die Verfügung des
Grundbuchinspektorates des Kantons Graubünden vom 2. Februar
2018 in Wiedererwägung gezogen wurde (vgl. Bf-act. 27, 28);
– Korrespondenz mit dem Betreibungsamt betreffend die Zahlung des
restlichen Kaufpreises sowie betreffend den Stopp der Vernichtung
des Inhaberschuldbriefes (vgl. Bf-act. 31 – 36);
– Abwehr von Ansprüchen der Maklerin H.________ AG und Ver-
gleichsverhandlung (vgl. Bf-act. 38 – 41, 56);

- 21 -
– Verhandlungen mit der Gemeinde G.________ und dem Beklagten
betreffend Verzicht auf sämtliche Handänderungs- und Grundstück-
gewinnsteuern (vgl. Bf-act. 42 – 49); sowie
– Vergleichsverhandlungen mit dem Beklagten (vgl. Bf-act. 50 – 59).
5.3.3.
Der Beklagte bestreitet die Notwendigkeit und die Rechtfertigung des klä-
gerischen Vorgehens und damit die Ersatzfähigkeit der eingeklagten Auf-
wendungen. Aus den (eher oberflächlichen) Ausführungen in der Klage-
schrift sei nicht ersichtlich, weshalb das Vorgehen des Klägers ab Dezem-
ber 2016 notwendig gewesen sei. Der Kläger sei den strengen Substanti-
ierungsanforderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung von
aussergerichtlichen Anwaltskosten als Schadenersatz nicht nachgekom-
men. Zahlreiche Leistungsbeschreibungen in den Honorarrechnungen
seien zu unspezifisch, um als substantiiert dargelegt anerkannt zu werden.
Die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 würden einzig mit allgemeinen
Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet. Aber auch die detail-
lierteren Leistungsbeschreibungen (KB 63 – 65) seien ungenügend. Auch
nicht hinreichend substantiiert würde, inwiefern bestimmte Kosten als aus-
serprozessual und nicht als vorprozessual zu qualifizieren seien. Schliess-
lich sei der Einbezug von Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter
die aussergerichtlichen Anwaltskosten ungerechtfertigt und widerspreche
der Rechtsprechung (BGer 4A_692/2015, 4C.55/2006).
5.3.4.
Der Kläger belegt seine Aufwendungen in den Jahren 2016 bis 2018 zum
einen mittels Rechnungen und detaillierten Leistungsbeschrieben (vgl. Bf-
act. 62 – 65). Aus dieser Auflistung ist das Datum der Tätigkeit, die genaue
Tätigkeit bzw. der Leistungsbeschrieb, die dafür aufgewendete Zeit, die
bearbeitende Person und der Stundenansatz sowie das Honorar ersicht-
lich. Überdies ordnete der Kläger in seiner Replik die Leistungen noch den
entsprechenden rechtlichen Schritten zu (vgl. Replik Ziff. 157 ff.; Klage
Ziff. 27 – 60 und 139 – 151). Damit kann exakt nachvollzogen werden,
wann welche Aufwendungen in welcher Zeit und von welcher Person erle-

- 22 -
digt wurden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt denn
auch die Angabe des Datums, der Art der Tätigkeit in Stichworten, der
Dauer und den Adressaten zur Umschreibung des Aufwandes des An-
walts (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_692/2015 vom 1. März 2017
E.6.1.3, 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 5.2). Entgegen den Vor-
bringen des Beklagten genügen diese Aufzählungen nach Auffassung des
streitberufenen Gerichts der Substantiierungspflicht, sind die Aufwendun-
gen doch detailliert belegt und nachvollziehbar. Damit gehen die Rügen,
wonach die Rechnungen KB 62.01 bis KB 62.17 einzig mit allgemeinen
Umschreibungen (Honorar, Auslagen) bezeichnet würden und auch die
detaillierteren Leistungsbeschreibungen ungenügend bzw. einige Positio-
nen sehr unspezifisch seien (vgl. dazu Klageantwort Rz. 177) fehl, ent-
sprechen die Rechnungen (Bg-act. 62.01 – 62.17) zum einen den in den
detaillierten Leistungsbeschreibungen (Bg-act. 63 – 65) aufgeführten Auf-
wendungen für Anwaltskosten und zitiert der Beklagte zum anderen doch
dabei die Leistungsbeschriebe nur unvollständig (vgl. dazu Replik
Rz. 154). Auch die Rüge der ungenügenden Darlegung, welche Kosten
als ausserprozessual bzw. als vorprozessual zu qualifizieren sind, ist, wie
nachfolgend in Erwägung 5.3.5 dargelegt, unbegründet. Ebenso als unbe-
gründet erweist sich schliesslich die Rüge des ungerechtfertigten Einbe-
zugs der Aufwendungen für Vergleichsbemühungen unter die ausserpro-
zessualen Anwaltskosten, was nachfolgend in Erwägung 5.3.6 dargelegt
wird.
Ob die geltend gemachten (bestrittenen) Aufwendungen zudem angemes-
sen und notwendig waren, hängt auch davon ab, ob die Schadenminde-
rungspflicht eingehalten wurde, so dass Letzteres vorgängig zu prüfen ist.
Der Grundsatz der Schadenminderungspflicht stellt einen allgemeinen
Grundsatz des Schadensausgleichsrechts dar (vgl. BGE 130 III 182
E.5.5.1). Sie ergibt sich sowohl aus dem Grundsatz von Treu und Glauben
(Art. 2 ZGB) als auch aus dem Obligationenrecht (z.B. Art. 44 Abs. 1 OR).

- 23 -
Im Sinne einer Obliegenheit ist der Geschädigte dazu verpflichtet, im Rah-
men des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass der Schaden möglichst klein
bleibt (vgl. REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 456 f.). Für die Verletzung der
Schadenminderungspflicht trägt der Schuldner die Behauptungs- und Be-
weislast (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_107/2019 vom 18. Mai 2020
E.6, 4A_587/2009 vom 15. Januar 2010 E.1.3.1, 4C.137/2006 vom 17. Ja-
nuar 2008 E.3.3 mit Hinweis).
Der Beklagte bestreitet das Einhalten der Schadenminderungspflicht
durch den Kläger, habe dieser doch ein äusserst aufwendiges und nicht
nachvollziehbares Vorgehen gewählt, obwohl alternative Vorgehenswei-
sen bestanden bzw. sich einfachere Massnahmen aufgedrängt hätten.
Vielmehr hätte genügt, vom Vertrag zurückzutreten und die vertragliche
Rückabwicklung einzufordern; alternativ wäre die Anfechtung wegen eines
Willensmangels möglich gewesen (vgl. Klageantwort Rz. 33f., 35ff.). Dass
diese Vorgehensweise aber andere, gravierende Risiken und Nachteile
mit sich gebracht hätte, führt der Kläger wiederum in seiner Replik aus-
führlich und korrekt aus (vgl. Replik Rz. 75 – 113; zusammengefasst in
Rz. 114 – 116). Das Gericht kommt vor diesem Hintergrund zum Schluss,
dass die vom Kläger eingeleiteten rechtlichen Schritte notwendig waren,
um dessen Rechte zu wahren (siehe dazu auch Klageschrift Rz. 27 – 60,
139 – 151; Replik Rz. 75 – 158). Auch waren die Aufwendungen nach Auf-
fassung des streitberufenen Gerichts den konkreten Umständen ange-
messen; die Anzahl der geltend gemachten Stunden erscheint plausibel
und wird in den dazu eingereichten Beilagen (Bf-act. 63 – 65) sachlich
nachvollziehbar dargelegt. Nicht zu beanstanden ist zudem auch die Höhe
des Stundenansatzes, die vom Beklagten denn auch nicht in Frage gestellt
wird.
Im Weiteren waren diese Aufwendungen durchaus auch nützlich: Mit den
einzelnen Vorkehren erreichten die Rechtsvertreter des Klägers zur Siche-
rung dessen Forderung ein Verkäuferpfandrecht; später wurde eine Be-

- 24 -
treibung auf Grundpfandverwertung eingeleitet. Entgegen der anfänglich
ablehnenden Haltung erhielt der Kläger in der Folge eine Ausländerbewil-
ligung für den Rückerwerb der Liegenschaft, um diese erneut zu einem
Marktpreis verkaufen zu können. Weiter erreichte die Rechtsvertretung,
dass die Gemeinde G.________ und der Kanton Graubünden auf sämtli-
che Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern verzichteten. Auch
mit dem Maklerbüro H.________ AG konnte im Rahmen eines Vermitt-
lungsverfahrens eine einvernehmliche Lösung für die Abwicklung des Ver-
mittlungshonorars gefunden werden. Schliesslich war es aus damaliger
Sicht sinnvoll, mittels Vergleichsgesprächen mit dem Beklagten eine ein-
vernehmliche Lösung zu suchen. Da die Vorkehrungen des Klägers damit
notwendig und angemessen waren, ist der Kläger auch seiner Schaden-
minderungspflicht nachgekommen, so dass sich diese Rüge als unbegrün-
det erweist.
5.3.5.
Die Abgrenzung zwischen aussergerichtlichen und vorprozessualen Auf-
wendungen findet mit dem Entscheid des Klägers, ein Gerichtsverfahren
gegen den Beklagten einzuleiten, statt. Der Kläger zeigt dabei auf, dass
dieser Schritt mit dem Schreiben des beklagtischen Rechtsvertreters vom
11. April 2018 (vgl. Bf-act. 58) notwendig wurde, nachdem der Beklagte
die Vergleichsgespräche abgebrochen hatte. Den Entscheid, die Forde-
rung nun gerichtlich einzufordern, hat der Kläger dem Beklagten mit
Schreiben vom 15. Mai 2018 schriftlich bekannt gegeben (vgl. Bf-act. 59).
Die Abgrenzung ergibt sich sodann aus der Honorarnote des klägerischen
Rechtsvertreters im vorliegenden Klageverfahren vom 13. Juni 2019 bzw.
29. Oktober 2021, in welcher Aufwendungen erst ab Juni 2018 verrechnet
werden (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 98). Der Kläger zeigt zudem über den
gesamten Zeithorizont auf, welche Leistungen aussergerichtlich erfolgten,
wobei die Abgrenzung ab der Rechnung Nr. 166814 vom 27. April 2018
für den Zeitraum vom 1. bis 31. März 2018 (vgl. Bf-act. 62.14) relevant und
auch sichtbar wird (vgl. weitere Rechnungen: Bf-act. 62.15 – 17).

- 25 -
5.3.6.
Vertiefter eingegangen werden muss noch auf die Frage, ob Aufwendun-
gen im Zusammenhang mit Vergleichsbemühungen in die aussergerichtli-
chen Aufwendungen einbezogen werden können oder nicht. Der Beklagte
stellt sich auf den Standpunkt, dass solche Aufwendungen vorprozessuale
Kosten darstellten. Unter vorprozessuale Kosten werden diejenigen Kos-
ten verstanden, die den Parteien zwar vor Einleitung des Prozesses er-
wachsen, aber bereits der Einleitung des Prozesses dienen. Unter der
Geltung der schweizerischen ZPO kommt die in früheren bundesgerichtli-
chen Entscheidungen (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichts 4A_692/2015
vom 1. März 2017) vertretene Auffassung, wonach Kosten für Vergleichs-
bemühungen von der Parteientschädigung abgedeckt sein sollen und
nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden können, nicht zur An-
wendung. Vergleichsbemühungen vor Einleitung eines Prozesses
gehören nicht zum Prozess, da sie einen solchen gerade verhindern wol-
len (vgl. dazu LINDNER/MIDDENDORP, Von ausserprozessualen Kosten und
der Verteilung der Prozesskosten, in: dRSK, publiziert am 21. April 2017,
Rz. 15 – 18; gl. M. RÜEGG/RÜEGG, in: SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER [Hrsg.],
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel
2017, Art. 95 ZPO Rz. 20; STERCHI, in: Berner Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, Bd. I, Bern 2012, Art. 95 ZPO Rz. 13). Gestützt
darauf können sicher die Vergleichsbemühungen betreffend die Forde-
rungsstreitigkeit mit dem Maklerbüro H.________ AG als aussergerichtli-
che Aufwendungen miteinbezogen werden, betreffen sie doch einerseits
einen anderen Schauplatz als vorliegendes Verfahren und erfolgten ande-
rerseits im Sinne einer Schadensminderung, und damit auch zu Gunsten
des Beklagten. Der Kläger macht zu den Aufwendungen betreffend die
Vergleichsbemühungen Ausführungen in der Replik (Ziff. 151), wonach
darauf lediglich CHF 10'344.-- der Leistungen der Rechtsvertretung im
Zeitraum von September bis Dezember 2017 entfielen. Nach Auffassung
des Gerichts zeigt der Kläger in Ziff. 149 – 154 der Replik überzeugend
auf, dass diese Kosten als ausserprozessuale Kosten einzuordnen sind

- 26 -
und entsprechend als Schadenersatz eingeklagt werden können, so dass
sie nicht bei der Prozessentschädigung wiederum miteinzubeziehen sind
(vgl. auch Klageantwort Rz. 162 – 193, Replik Rz. 149 – 150, Duplik
Rz. 249 ff.). Der geltend gemachte Betrag von insgesamt CHF 119'408.45
ist somit ausreichend belegt und begründet, weshalb die Klage in diesem
Umfang gutzuheissen ist.
5.4.1.
Staatliche Gebühren
Unter dem Titel "staatliche Gebühren" fordert der Kläger Entschädigung
der von ihm (nachfolgend aufgeführten) ausgerichteten staatlichen Ge-
bühren in der Höhe von insgesamt CHF 12'941.90, welche im Zusammen-
hang mit den rechtlichen Schritten gegen I.________ sowie mit den
Bemühungen zum Wiedererwerb der Liegenschaft standen: Zahlungsbe-
fehlskosten CHF 421.30 (vgl. Bf-act. 66), Kosten Betreibungsregisteraus-
zug CHF 18.-- (vgl. Bf-act. 67), Verfahrenskosten Grundbuchinspektorat
für Bewilligungserteilung zum Erwerb der Liegenschaft CHF 1'480.-- (vgl.
Bf-act. 26), Kosten Betreibungsamt für die Verwertung des Grundstückes
gemäss Verteilungsliste vom 12. April 2018 CHF 9'175.90 (vgl. Bf-act. 33;
wie der Betrag genau zustande gekommen ist, wird vom Kläger in Ziff. 154
der Klage ausführlich dargelegt) und Gebühren Grundbuchamt Region
J.________ für die Wiedereintragung des Klägers am 27. Juni 2018 von
CHF 1'846.70 (vgl. Bf-act. 68). Der Kläger bringt dazu vor, dass alle diese
Positionen zur Rechtswahrung des Klägers nützlich waren und ohne die
Pflichtverletzungen von Notar B.________ nicht entstanden wären.
5.4.2.
Der Beklagte sieht dagegen den Betrag als nicht ersatzwürdig mangels
Pflichtverletzung und mangels Nachweis der Notwendigkeit und der Ange-
messenheit des vom Kläger gewählten Vorgehens (Rückkauf der Liegen-
schaft).

- 27 -
5.4.3.
Nach Auffassung des Gerichts gibt es keine ernsthaften Zweifel, dass das
vom Kläger gewählte Vorgehen zur zweckmässigen Wahrung der Rechte
des Klägers notwendig war und dass die vorliegenden Kosten ihren Ur-
sprung in der Pflichtverletzung von Notar B.________ haben, so dass
auch die geltend gemachten staatlichen Gebühren zu entschädigen sind.
Die Klage ist deshalb zusätzlich im Umfang von CHF 12'941.90 gutzuheis-
sen.
5.5.1.
Beratung durch Herrn M.________
Der Kläger fordert unter diesem Titel den Betrag von EUR 1'724.26 als
Honorar seines langjährigen Beraters M.________ für dessen Ratschläge,
namentlich zu Beginn der Bemühungen zur Rückabwicklung des Ver-
kaufs. Der eingeklagte Betrag ist durch zwei Rechnungen belegt (vgl. Bf-
act. 71.1 und 71.2).
5.5.2.
Der Beklagte sieht weder den Zusammenhang noch die Notwendigkeit
dieser Aufwandpositionen mit dem Rechtsfall. Die geltend gemachten Auf-
wände genügten den Substantiierungsanforderungen in keiner Weise und
würden bestritten.
5.5.3.
Nach Ansicht des Gerichts ist nicht ersichtlich, was für Leistungen
M.________ erbracht hat und in welcher Funktion. Insgesamt erscheint
deshalb die Forderung als zu wenig substantiiert, um als notwendiger Auf-
wand zur Problemlösung anerkannt zu werden. Die Klage ist deshalb im
Umfang von EUR 1'724.26 abzuweisen.
5.6.1.
Kosten für weiterlaufende Hypotheken
Der Kläger verlangt unter diesem Titel zunächst für die weiterlaufende Hy-
pothek der Liegenschaft J.________ den Betrag von CHF 74'394.50. Be-
gründend führt er dazu an, dass er aufgrund der Pflichtverletzung von No-

- 28 -
tar B.________ ab dem 5. Oktober 2016 nicht nach einem anderen Käufer
habe suchen können, ihm vielmehr zwei Jahre lang die Hände gebunden
gewesen seien, in welcher der Verkauf habe rückabgewickelt werden
müssen. Während dieser ganzen Zeit seien ihm Hypothekarkosten in der
genannten Höhe entstanden (vgl. Bf-act. 13, 33 – 36, 72 – 80). Aufgrund
der Notwendigkeit, nach Rückabwicklung des Liegenschaftsverkaufs die
Hypothek bei einer anderen Bank zu platzieren, entfielen für den Kläger
für die Zeitperiode vom 4. – 26. Juni 2018 zudem Hypothekarzinsen von
EUR 1'742.85 bei der N.________ (vgl. Bf-act. 81, 82).
5.6.2.
Der Beklagte weist diese Forderung als auf reinen Hypothesen und Spe-
kulationen basierend zurück. Es sei nicht belegt, wann und zu welchem
Preis der Kläger seine Liegenschaft tatsächlich hätte verkaufen können,
wenn der Vertrag mit I.________ nicht zustande gekommen wäre. Dass
im selben Monat (Oktober 2016) ein neuer Käufer gefunden worden wäre,
sei nicht realistisch. Darüber, wann genau das Haus verkauft worden
wäre, könne nur spekuliert werden. Der eingeklagte Schaden sei somit
nicht genügend substantiiert.
5.6.3.
Diese Schadensposition fällt nach Auffassung des Gerichts unter den
Schadensbegriff 'damnum emergens'. Ein solcher liegt vor, wenn sich das
Vermögen des Geschädigten durch das schädigende Ereignis verringert.
Eine derartige Verkleinerung kann durch eine Verringerung von Aktiven
oder durch eine Vermehrung von Passiven erfolgen (vgl. dazu REY/WILD-
HABER, a.a.O., Rz. 403 f., m.w.H.). Dazu führt das Bundesgericht in BGE
132 III 359 E.4 folgendes aus:
„Das schweizerische Obligationenrecht definiert den ersatzfähigen Scha-
den nicht. Nach konstanter Rechtsprechung entspricht der haftpflichtrecht-
lich relevante Schaden der Differenz zwischen dem gegenwärtigen – nach
dem schädigenden Ereignis festgestellten – Vermögensstand und dem
Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte (BGE 127

- 29 -
III 73 E.4a mit zahlreichen Hinweisen; vgl. statt vieler BREHM, a.a.O.,
N. 69 ff. zu Art. 41 OR; OFTINGER/STARK, a.a.O., § 2 N. 9; SCHNYDER,
Basler Kommentar, N. 3 zu Art. 41 OR). Der Schaden ist die ungewollte
bzw. unfreiwillige Vermögensverminderung. Er kann in einer Vermehrung
der Passiven, einer Verminderung der Aktiven oder in entgangenem Ge-
winn bestehen (BGE 129 III 331 E.2.1; BGE 128 III 22 E.2e/aa). […]).ˮ
Der Umstand, dass der Verkauf der Immobilie des Klägers rückabgewi-
ckelt werden musste, und dieser die Immobilie während der gesamten Zeit
weiter zu finanzieren hatte, spricht für einen ersatzfähigen Schaden. Das
Vorbringen des Beklagten, es sei nicht klar, wann der Kläger die Immobilie
einem Dritten hätte verkaufen können, und dass er die Hypotheken somit
ohnehin hätte bezahlen müssen, solange er keinen richtigen Käufer ge-
funden hätte, hat zwar etwas für sich. Indes erscheint es nicht rechtens,
deswegen die gesamte Schadensposition als zu wenig substantiiert fallen
zu lassen. Nachdem Notar B.________ es dem Kläger durch seine Pflicht-
widrigkeit verunmöglicht hat, weiter nach Kaufinteressenten zu suchen,
hält es das Gericht für angezeigt, die gesamte Schadensposition als er-
satzfähige Vermehrung von Passiven anzusehen und diese entschädigen
zu lassen. Die Klage ist demnach im Umfang von CHF 74'394.50 und
EUR 1'742.85 gutzuheissen.
5.6.4.
Weiter macht der Kläger betreffend die weiterlaufende Hypothek der Lie-
genschaft C.________ einen Schaden von EUR 12'097.50 geltend. Be-
gründend bringt er dazu vor, dass er diesen Betrag hätte einsparen kön-
nen, indem er mit einem Teil des Kauferlöses die Hypothek auf seinem
Wohnhaus in den Niederlanden reduziert hätte. Den geltend gemachten
Betrag belegt der Kläger mit einem E-Mail der O.________ Bank vom
24. Juli 2017 (vgl. Bf-act. 83).
5.6.5.
Der Beklagte weist seinerseits auf die offensichtlich ungenügende Sub-
stantiierung der Forderung hin.

- 30 -
5.6.6.
Diese Position ist für das Gericht mit einer zu hohen Unsicherheit behaftet.
Sie steht zudem auch bis zu einem gewissen Grad im Widerspruch zu den
(nachfolgenden) Randziffern 169 ff. der Klageschrift, unter welchen der
Kläger vorträgt, dass er den verbleibenden Gewinn mit einer durchschnitt-
lichen Rendite von 4.5 % hätte anlegen können, während gleichzeitig der
Hypothekarzins auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden nach eigenen
Angaben bei 2.34 % lag (vgl. etwa Klage Rz. 168; Bf-act. 83, 84). Umge-
kehrt bestätigt die Bank, dass der Kläger die Absicht geäussert habe, mit
dem Verkaufserlös in J.________ seine Hypothek in den Niederlanden ab-
zubauen (vgl. Bf-act. 83). Das E-Mail der O.________ Bank ist allerdings
als nicht sonderlich beweiskräftig einzustufen, und die geltend gemachte
Position deshalb als rein hypothetisch nicht zu entschädigen. Damit ist die
Klage im Umfang von EUR 12'097.50 abzuweisen.
5.7.1.
Entgangene Erträge aus übrigem Verkaufserlös
Im Weiteren macht der Kläger geltend, dass er seinen Reingewinn aus
dem Liegenschaftsverkauf in der Höhe von CHF 73'000.-- (ausgehend
vom Verkaufspreis von CHF 1.935 Mio., Bezahlung sämtlicher Abgaben,
Steuern und Gebühren, Rückzahlung Hypothek und Reduktion Hypothek
auf seiner Liegenschaft in den Niederlanden) hätte anlegen und dadurch
jährlich durchschnittlich eine Rendite von 4.5 % hätte erzielen können, wo-
mit ihm ein Schaden in der Höhe von CHF 5'661.-- entstanden sei.
5.7.2.
Der Beklagte sieht in der Argumentation des Klägers blosse Hypothesen,
welche nicht ausreichten, um einen Schaden substantiiert darzulegen.
Welche Investitionen und Anschaffungen der Kläger mit dem Reingewinn
tatsächlich getätigt hätte und wie sich diese Anlagen entwickelt hätten, sei
reine Spekulation.
5.7.3.
Bei diesen Positionen handelt es sich um entgangenen Gewinn (lucrum
cessans), der als gegeben angesehen wird, wenn der Geschädigte ohne

- 31 -
das schädigende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können. Die
erfolgreiche Geltendmachung des lucrum cessans setzt allerdings voraus,
dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handelt oder die-
ser aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden hat (vgl.
REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 405 f. m.H.a. BGE 82 II 497 E.6 und
BK/BREHM, a.a.O., OR 41 Rz. 70 a.E.). Diese Voraussetzungen sind indes
vorliegend nicht gegeben. Einerseits ist nicht erstellt, dass der Kläger den
Reingewinn tatsächlich investiert hätte und andererseits auch nicht, dass
eine solche Investition tatsächlich eine Rendite gebracht hätte. Damit ist
die Klage im Umfang von CHF 5'661.-- abzuweisen.
5.8.1.
Entgangene Erträge / Einsparungen aus verkauften Wertschriften
Der Kläger macht schliesslich geltend, dass er, anstatt den Reingewinn
aus dem Liegenschaftsverkauf zu investieren (vgl. voranstehende
E.5.7.1), in erheblichem Umfang habe Wertpapiere verkaufen müssen, um
die Beratungskosten und die weiterlaufenden Hypothekarzinsen zu de-
cken. So könne er belegen, dass er am 10. Januar 2017 eine Anleihe bei
Glencore mit fester Laufzeit von einem Jahr im Umfang von EUR 50'000.--
habe vorzeitig verkaufen müssen, bei einem fest zugesicherten Zins von
5.25 %. Dem Kläger seien damit 71 Tage à einen Jahreszins von 5.25 %
auf EUR 50'000.-- entgangen, was einen Zinsausfall von EUR 510.62 aus-
mache; hinzu komme eine Verkaufskommission von EUR 506.21, welche
am Ende der Laufzeit (22. März 2017) nicht angefallen wäre. Weiter habe
der Kläger auch die EUR 50'000.-- aus der Glencore-Anleihe für die Re-
duktion der Hypothek seiner Liegenschaft in den Niederlanden verwenden
wollen, was dann nicht möglich gewesen sei. Bei einem Jahreszins von
2.34 % dieser Hypothek sei dem Kläger ein zusätzlicher Schaden von
EUR 1'589.92 entstanden. Am 18. April 2017 habe der Kläger weiter 380
Anteile am Fonds P.________ im Wert von EUR 50'000.-- verkaufen müs-
sen, wiederum zur Deckung von Beratungskosten und zur Bezahlung wei-
terlaufender Hypothekarzinsen; der entgangene Gewinn aus diesem Ver-

- 32 -
kauf betrage EUR 470.20 (berechnet aus der durchschnittlichen Rendite
der letzten vier Jahre).
5.8.2.
Der Beklagte weist diese Positionen als rein hypothetisch und spekulativ
zurück. Es sei weder substantiiert noch nachvollziehbar, weshalb der Klä-
ger die beschriebenen Wertschriftenverkäufe getätigt habe und welche
konkreten Verluste er dadurch erlitten haben wolle.
5.8.3.
Dem Kläger gelingt es nach Auffassung des Gerichts vorliegend nicht, den
Nachweis zu erbringen, dass die aus dem (vorzeitigen) Verkauf der Glen-
core-Wertschriften erlangten Mittel auch für die geltend gemachten Auf-
wände benötigt wurden bzw. im Zusammenhang mit der benötigten Liqui-
dität betreffend die Rückabwicklung des Verkaufs der Liegenschaft in
J.________ stehen. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachten
EUR 510.62 sind deshalb nicht zuzusprechen. Dies gilt folglich auch für
die Verkaufskommission von EUR 506.21. Es wäre zudem auch nicht er-
wiesen, dass diese Kommission nicht ohnehin angefallen wäre. Jedenfalls
ist der Kauf des Wertpapiers nicht belegt, woraus sich allenfalls eine ein-
malige Kommission beim Kauf der Anleihe ableiten liesse. Dass der Kläger
mit der Rückzahlung der Glencore-Anleihe nach deren Ablauf die frei ge-
wordenen EUR 50'000.-- für die Reduktion der Hypothek auf seiner Lie-
genschaft in den Niederlanden verwendet hätte, ist ebenso nicht ausrei-
chend gesichert. Der in diesem Zusammenhang gelten gemachte Scha-
den von EUR 1'589.92 ist damit nicht ausgewiesen.
Ebenfalls nicht ausgewiesen erscheint dem Gericht die Schadensposition
von EUR 470.20 im Zusammenhang mit dem Verkauf von 380 Fondsan-
teilen. Auch diesbezüglich gelingt es dem Kläger nicht, den Nachweis zu
erbringen, dass die aus dem Verkauf der besagten Fondsanteile erlangten
Mittel auch für die geltend gemachten Aufwände benötigt wurden. Selbst
wenn, wäre indes die Schadenshöhe nicht ausgewiesen. Eine Durch-
schnittsrendite der Jahre 2014 – 2017 genügt hierfür nicht; vielmehr hätte

- 33 -
der Kursverlauf des Wertpapiers (ISIN: LU0431139764) dokumentiert und
beziffert werden müssen. Gestützt auf die Ausführungen ist die Klage so-
mit im Umfang von EUR 3'076.95 abzuweisen.
5.9.
Zusammenfassend sind folgende Aufwendungen als Schaden ausgewie-
sen:
Schadenspositionen
Verweis
Aussergerichtliche
Anwaltskosten
CHF 119'408.45
E.5.3.
Staatliche Gebühren
CHF 12'941.90
E.5.4.
Hypothekarzinsen
J.________
CHF 74'394.50
EUR 1'742.85
E.5.6.3.
Total
CHF 206'744.85
EUR 1'742.85
6.
Schadenszinse
6.1.
Schliesslich fordert der Kläger Schadenszinse für sämtliche vorstehenden
Positionen ab jeweiliger Entstehung bis zum 31. Juli 2018, insgesamt
CHF 7'799.62 und EUR 782.11, ein (vgl. detaillierte Übersicht in Rz. 181.1
– 181.8 der Klage).
6.2.
Der Beklagte bringt dazu vor, dass schon der Schadensaufstellung man-
gels Substantiierung nicht gefolgt werden könne. Wenn schon der geltend
gemachte Schaden – unabhängig von einer allfälligen Pflichtverletzung
des Notars – nicht bejaht werden könne, gelte dies umso weniger für die
Verzinsung desselben.

- 34 -
6.3.
Zum Schaden gehört auch der Schadenszins, d.h. der Zins von jenem
Zeitpunkt an, in welchem sich das schädigende Ereignis finanziell ausge-
wirkt hat (vgl. BGE 131 III 12 E.9.1 m.w.H, Urteile des Bundesgerichts
9C_55/2014, 9C_65/2014 vom 20. November 2014 E.6.4, 6B_509/2009
vom 3. Dezember 2009 E.2.1; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 187). Die
Schadenszinse sind demgemäss nicht auf dem gesamten eingeklagten
Betrag, sondern nur auf den ausgewiesenen Beträgen geschuldet:
Schadenspositionen
Schadenszins
Fundstelle
Aussergerichtli-
che Anwaltskos-
ten
CHF 119'408.45
CHF 4'795.57
Klage Ziff. 181.1
Staatliche
Gebühren
CHF 12'941.90
CHF 212.65
Klage Ziff. 181.2
Hypothekar-
zinsen
J.________
CHF 74'394.50
EUR 1'742.85
CHF 2'764.74
EUR 15.04
Klage Ziff. 181.4
Klage Ziff. 181.5
Total
CHF 7'772.96
EUR 15.04
6.4.
Verzinsung zu 5 % ab 1. August 2018
Der Kläger verlangt für die geltend gemachten Schadenspositionen (ohne
Verzinsung bis 31. Juli 2018) ab dem 1. August 2018 weiterhin einen
Schadenszins von 5 %. Entsprechend Art. 73 Abs. 1 OR gilt ein Zinsfuss
von 5 % (vgl. BGE 121 III 176 E.5a; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 187).

- 35 -
Diese Position wird in den Rechtsschriften nicht weiter vertieft, was indes
auch nicht notwendig ist, da der Schadenszins gemäss E. 6.3 zweifels-
ohne weiterläuft. Der Kläger hat der Einfachheit halber eine Abgrenzung
per 31. Juli 2018 vorgenommen und verlangt für den per diesen Datum
berechneten, bereits aufgelaufenen Zins, korrekterweise nicht auch noch
zusätzlich Zins (also Zinseszins). Die als Schaden ausgewiesenen Be-
träge sind damit ab dem 1. August 2018 mit 5 % zu verzinsen.
7.
Kausalität
7.1.
Der Kläger sieht den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der
schwerwiegenden Pflichtverletzung von Notar B.________ und dem hier
geltend gemachten Schaden als gegeben: Hätte Notar B.________ den
Kläger auf das Nichtvorliegen des Zahlungsversprechens aufmerksam ge-
macht, hätte der Kläger den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, so dass
auch sämtliche Schadenspositionen gar nicht entstanden wären.
7.2.
Dem hält der Beklagte entgegen, dass der Kläger zur Adäquanz nur pau-
schale Ausführungen mache, welche nicht genügten, einen adäquaten
Kausalzusammenhang zwischen der (behaupteten) Pflichtverletzung und
dem behaupteten Schaden darzulegen. Vielmehr setze er ohne weiteres
bestimmte Kausalverläufe als adäquat voraus, obschon die geltend ge-
machten Anwaltskosten und der angeblich entgangene Gewinn weder in
ihrer Höhe noch in ihrer Begründung der allgemeinen Lebenserfahrung
oder dem natürlichen Lauf der Dinge entsprechen würden. Ausserdem
liege ein schweres Selbstverschulden des Klägers vor, welches den
adäquaten Kausalzusammenhang unterbreche.
7.3.
Eine Sorgfaltspflichtverletzung des Notars ist dann haftungsbegründend,
wenn zwischen ihr und dem Schaden ein adäquater Kausalzusammen-
hang besteht. Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist dann adäquat,
wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge

- 36 -
und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetre-
tenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die
fragliche Tatsache allgemein begünstigt erscheint (siehe REY/WILDHABER,
a.a.O., Rz. 629 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Ein natürlicher
Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vorliegen einer adäqua-
ten Kausalität (vgl. BGE 107 II 269 E.3; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 642).
Die natürliche Kausalität wird umschrieben mit der 'conditio sine qua non
– Formel', wonach das in Frage stehende Ereignis eine notwendige Be-
dingung für den Schaden darstellt bzw. die Ursache nicht weggedacht
werden kann, ohne dass damit auch der eingetretene Erfolg entfällt (vgl.
BGE 142 IV 237 E.1.5.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_40/2017,
2C_41/2017 vom 5. Oktober 2017 E.5.1.1; REY/WILDHABER, a.a.O.,
Rz. 633); dabei genügt als Beweismass die überwiegende Wahrschein-
lichkeit (vgl. BGE 133 III 153 E.3.3, 132 III 715 E.3.2 mit weiteren Hinwei-
sen; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 778; vgl. zum Begriff der überwiegenden
Wahrscheinlichkeit etwa BGE 140 III 610 E.4.1, 130 III 321 E.3.3, 107 II
269 E.1b). Die Feststellung einer natürlichen Kausalität ist eine Tatfrage,
die Frage nach der Adäquanz eines Kausalzusammenhangs unterliegt da-
gegen dem Ermessen des Gerichts, ist also ein Werturteil und damit eine
Rechtsfrage (siehe REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 641 m.w.H.).
7.4.
Für das Gericht steht ausser Zweifel, dass die als Schaden anerkannten
Positionen in einem adäquaten Kausalzusammenhang mit der Pflichtver-
letzung von Notar B.________ stehen. Dessen Pflichtverletzung wiegt der-
art schwer, dass auch ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers (so-
fern überhaupt gegeben) derart untergeordnet wäre, dass der adäquate
Kausalzusammenhang nicht unterbrochen würde. Der öffentlichen Beur-
kundung wird denn auch eine erhöhte Glaubwürdigkeit zuerkannt (vgl.
Art. 9 Abs. 1 ZGB). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts
beglaubigt die öffentliche Urkunde nicht nur die Abgabe der Erklärungen,
sondern leistet Gewähr auch für deren Wahrheit. Die erhöhte Beweiskraft

- 37 -
der öffentlichen Urkunde erstreckt sich auf die von den Parteien abgege-
benen Willensäusserungen. Hiefür ist entscheidend, dass die Wahrheit
der beurkundeten Tatsache gegenüber Dritten durch die Wahrheitspflicht
des Erklärenden und die Ermittlungspflicht der Urkundsperson garantiert
wird. Dabei ist die Urkunde wahr, wenn der Urkundeninhalt mit der auf-
grund anerkannter juristischer Methoden für die Tatsachenrechtsfindung
gewonnenen Überzeugung der Urkundsperson über das Vorhandensein
und die rechtliche Zulässigkeit bestimmter juristischer Tatsachen überein-
stimmt. Die objektive Garantie für die inhaltliche Richtigkeit der beurkun-
deten Willenserklärung liegt darin, dass es dem Erklärenden gemäss
Art. 253 Strafgesetzbuch unter Androhung von Strafe verboten ist, die Ur-
kundsperson über die zu beurkundenden Tatsachen zu täuschen. Im Rah-
men der bundesrechtlichen (Form- bzw. Gültigkeits-)Vorschriften verfolgt
die öffentliche Beurkundung somit unter anderem den Zweck, die Ver-
tragsparteien vor unüberlegten Vertragsabschlüssen zu bewahren und
dazu beizutragen, dass diese die Tragweite ihrer Verpflichtungen erken-
nen. Zudem soll damit eine sichere Grundlage in der Form eines korrekten
Rechtsgrundausweises für einen nachfolgenden Registereintrag ermög-
licht werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_134/2014 vom 16. Juni
2014 E.3.3).

- 38 -
8.
Verschulden
8.1.
Der Kläger führt dazu aus, dass weder Art. 24 NotG noch Art. 3 SHG ein
Verschulden des Schädigers verlangten. Aber selbst wenn ein solches
vorliegen müsste, wäre diese Voraussetzung unter anderem dadurch ge-
geben, dass Notar B.________ eine tatsachenwidrige Beurkundung vor-
genommen habe (Übergabe Zahlungsversprechen). Angesichts der
Schwere dieser Pflichtverletzung sei der Versuch des Beklagten, ein
Selbstverschulden des Klägers zu konstruieren, verfehlt, weil das Ver-
schulden des Notars ein allfälliges Selbstverschulden des Klägers ohnehin
vollständig konsumieren würde.
8.2.
Der Beklagte bringt dagegen vor, dass Notar B.________ kein schwerwie-
gendes Verschulden angelastet werden könne, sei er doch anlässlich des
Beurkundungstermins ebenfalls vom Käufer getäuscht worden. Ausser-
dem sei der Kläger eine handlungsfähige und geschäftserfahrene Person,
welche sich über die Bedeutung und Tragweite des Geschäfts durchaus
bewusst gewesen sei, habe er doch in den Niederlanden wie auch in der
Schweiz schon Liegenschaften erworben und somit die Formvorschriften
gekannt. Gleichwohl habe er nicht die nötige Sorgfalt an den Tag gelegt.
Selbst wenn eine Pflichtverletzung des Notars bejaht werden müsste,
wäre die Haftung aufgrund des schweren Selbstverschuldens des Klägers
unterbrochen und damit zu verneinen.
8.3.
Abgesehen davon, dass in der Staatshaftung kein Verschulden des Schä-
digers vorausgesetzt wird, muss doch betont werden, dass das Verschul-
den des Notars, indem er das Vorliegen eines Zahlungsversprechens be-
urkundet hat, obschon im Beurkundungszeitpunkt keines vorlag, vom Ge-
richt ohnehin als erheblich eingestuft wird (vgl. VGU U 19 88 E.6.3); wei-
tere Ausführungen zum Verschulden erübrigen sich damit.

- 39 -
8.4.
Zusammenfassend ist die Klage somit im Umfang von
– CHF 206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,
– EUR 1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018,
– CHF 7'772.96 und
– EUR 15.04
gutzuheissen. Damit obsiegt der Kläger zu rund 90 % bzw. unterliegt zu
rund 10 %. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
9.1.
Das Gericht hat damit noch die Prozesskosten und Entschädigungen für
das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Kläger und Beklagter haben
im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens (siehe E.8.4) die Prozess-
kosten zu tragen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozess-
kosten somit gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu 90 % dem Beklagten und
zu 10 % dem Kläger aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessens-
weise – unter Berücksichtigung des Streitwertes und des verursachten ho-
hen Verfahrensaufwandes mit dreifachem Schriftenwechsel – eine Staats-
gebühr von insgesamt CHF 7'500.-- für angemessen. Davon sind dem Be-
klagten CHF 6'750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) und dem Kläger
CHF 750.-- (zzgl. Anteil an Kanzleiauslagen) zu überbinden.
9.2.1.
Aussergerichtlich hat der Beklagte dem obsiegenden Kläger gemäss
Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verursachten not-
wendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür ist die eingereichte Ho-
norarnote der beteiligten Rechtsvertreter. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verord-
nung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteien-
tschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie
gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der entschädi-
gungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung ge-

- 40 -
stellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig verein-
bartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge
enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von
CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend
gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich
ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Entschädigung nicht eine
von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürf-
nissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur
Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Parteien zu Beginn des
Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung
ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der
Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1
HV).
9.2.2.
Gemäss Kostennoten vom 13. Juni 2019 und 29. Oktober 2021 macht der
Rechtsvertreter des Klägers eine Parteientschädigung von insgesamt
CHF 114'209.48 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und
Zeitaufwand von 327.90 h [CHF 110'883.--] plus 3 % Kleinspesen
[CHF 3'326.48]) geltend (vgl. F1 und F4, Bf-act. 94 – 96). Der vom Kläger
geltend gemachte Aufwand ist zwar hoch, dem vom Beklagten geltend ge-
machten Aufwand von rund 320 h jedoch beinahe gleichwertig, so dass
sich keine Kürzung des Zeitaufwandes aufdrängt. Der Rechtsvertreter des
Klägers hat zu den Honorarnoten keine eigentliche Honorarvereinbarung
eingereicht, lediglich eine E-Mail mit den Honorarkonditionen vom 15. De-
zember 2016 (CHF 520.--/h für RA Dickenmann, CHF 340.--/h für die bei-
gezogene Anwältin, vgl. Bf-act. 94), worauf basierend der Kläger die Kanz-
lei mandatiert und auch die ausgestellten Rechnungen bezahlt haben soll.
Eine explizite Bestätigung durch den Klienten liegt indes nicht vor; die Zah-
lung der entsprechenden Rechnungen genügt den Voraussetzungen einer
vollständigen, unterschriebenen Honorarvereinbarung – wie nachfolgend
dargelegt – allerdings nicht. In Bezug auf die Pauschalspesen enthält die

- 41 -
erwähnte E-Mail keinen Hinweis, die 3 % sind allerdings üblich und ange-
messen.
9.2.3.
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September
2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober
2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom
18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Ein-
reichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz
übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschrei-
tet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stundenan-
satz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 2017).
Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters des
Klägers anzupassen, indem nicht die geltend gemachten Stundenansätze
von bis zu CHF 520.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwen-
dung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korri-
gierte Honorarnote des Rechtsvertreters des Klägers beläuft sich danach
auf total CHF 81'056.90 (bestehend aus: 327.90 h à CHF 240.--
[CHF 78'696.--] zzgl. Pauschalspesen von 3 % [CHF 2'360.90]). Die Ent-
schädigung der MWST entfällt, da der Kläger seinen Wohnsitz im Ausland
hat. Im Umfang des Obsiegens von 90 % hat der Beklagte somit dem Klä-
ger eine Parteientschädigung von CHF 72'951.20 zu bezahlen.
9.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht hier ausnahms-
weise Anlass, weshalb dem Beklagten im Umfang seines Obsiegens eine
Parteientschädigung zuzusprechen ist. Der Beklagte macht für den Zeit-
raum vom 26. September 2018 bis zum 24. Juli 2019 einen Aufwand von
insgesamt 320.86 h bzw. ein Honorar von insgesamt CHF 101'560.65 gel-
tend, wobei Stundenansätze von CHF 180.-- bis 400.-- zur Anwendung
gelangten. Da auch der Rechtsvertreter des Beklagten keine Honorarver-

- 42 -
einbarung eingereicht hat, und diesbezüglich lediglich auf die angewende-
ten Honoraransätze am Ende jeder Honorarnote verwiesen wird, ist auch
hier der geltend gemachte Aufwand zu kürzen, wobei auf die entsprechen-
den (allgemeinen) Ausführungen unter E.9.2.3 verwiesen werden kann.
Die (gekürzte) Parteientschädigung für den Beklagten beläuft sich dem-
nach auf CHF 85'423.95 (320.86 h x CH 240.-- = CHF 77'006.40, zzgl. 3 %
Spesen
[CH
2'310.20]
=
CHF 79'316.60,
zzgl.
7.7 %
MWST
[CHF 3'965.83] = CHF 85'423.97). Im Umfang des Obsiegens von rund
10 % hat der Kläger somit dem Beklagten eine Parteientschädigung von
CHF 8'542.40 zu bezahlen.
10.
Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver-
waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fun-
giert und gegen dessen Urteil innert 30 Tagen die Weiterzugsmöglichkeit
an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es sich um einen erst-
instanzlichen Endentscheid in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivil-
recht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) handelt (vgl. zum Ganzen Art. 85b VRG
als Übergangsbestimmung betreffend "doppelter Instanzenzug" im Kanton
Graubünden; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Teilrevi-
sion des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG)/Gebietsreform Heft
Nr. 7/2015 – 2016, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist
Art. 85b VRG rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden;
VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.12). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2
BGG ist nicht abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Ent-
scheidungen mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunter fal-
len, sofern sie einen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haf-
tung nach denselben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIG-
GLI/UEBERSAX/WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER [Hrsg.], Basler Kommentar,
Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 72 Rz. 8). Weiter hat das
Bundesgericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht

- 43 -
zwingend ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (Urteil des Bundesge-
richts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2). Die Beschwerde in Zivil-
sachen setzt jedoch eine "double instance" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG;
BGE 139 III 252 E.1.6). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36 Abs. 1 und 2
des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR; SR 173.110.131) be-
stimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Abteilung danach, auf
welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entscheidung liegt und im
Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von der reglementa-
rischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dementsprechend ist
für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öffentlich-rechtli-
cher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zusammenhang
zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung des ordnungs-
gemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kantonsgericht
Graubünden gemäss Art. 85b VRG aufzuzeigen (vgl. aber nunmehr
BGE 144 II 281 E.1.1 f., welcher hinsichtlich des Erfordernis einer "double
instance" als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Beschwerde in Zivilsa-
chen in Staatshaftungsfällen unklar ist).

- 44 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Klage wird im Umfang von
– CHF 206'744.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und
– EUR 1'742.85 zzgl. Zins zu 5 % ab 1. August 2018 und
– CHF 7'772.96 und
– EUR 15.04
gutgeheissen. Soweit weitergehend, wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
7'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
903.--
zusammen
CHF
8'403.--
gehen im Umfang von CHF 7'562.70 (90 %) zu Lasten des Kantons
Graubünden und im Umfang von CHF 840.30 (10 %) zu Lasten von
A.________.
3.1.
Der Kanton Graubünden entschädigt A.________ aussergerichtlich mit
CHF 72'951.20 (inkl. Spesen).
3.2.
A.________ entschädigt den Kanton Graubünden aussergerichtlich mit
CHF 8'542.40 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]