gr_gerichte · R 2015 80 · 2016-01-21 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 80
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 21. Januar 2016 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, 
Beschwerdegegnerin 
und 
B._____ und C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett, 
Beschwerdegegner 
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Parzelle 3980, Via D._____ 12a, X._____ Dorf, steht im Miteigentum der 
Eheleute B._____ und C._____. Das Grundstück liegt grossenteils in der 
Wohnzone A (827 m²), zu einem kleineren Teil in der Landwirtschaftszone 
(179 m²). A._____ ist Miteigentümerin an der Strassenparzelle 3982, Ei-
gentümerin der Strassenparzelle 4375 und Benützungsberechtigte an ei-
nem Parkplatz auf Parzelle 1589. Parzelle 3982 grenzt an Parzelle 3980 
und Parzellen 1589 und 4375 liegen in deren Nähe.
2.
Am 10. März, mitgeteilt am 11. April 2015, hielt der Gemeindevorstand 
X._____ gemäss Protokollauszug vom 11. April 2015 fest, der Eigentümer 
von Parzelle 3980 möchte zwecks Verbesserung der Zufahrt ein Näher-
baurecht von der Gemeinde. Das Einfamilienhaus erfahre dadurch auch 
eine Verbesserung. Auf Antrag der Baukommission erteilte der Gemein-
devorstand das gewünschte Näherbaurecht.
3.
Am 11. März 2015 zog die E._____ Architektur AG gegenüber der Ge-
meinde X._____ ein Baugesuch auf Parzelle 3980 zurück, wogegen 
A._____ am 26. Februar 2015 Einsprache erhoben hatte.
4.
Am 17. März 2015 teilte die Gemeinde der E._____ Architektur AG mit, 
dass an der Sitzung vom 10. März 2015 der Gemeindevorstand das 
Näherbaurecht für 5 m anstelle von 6.2 m (5 m Grenzabstand plus 1.2 m 
Mehrlängenzuschlag gegenüber der Via D._____) für Fr. 4‘000.-- erteilt 
habe.
5.
Am 13. April 3015 stellte eine auf dem Baugesuchsformular nicht genann-
te Bauherrschaft, c/o E._____ Architektur AG, das Gesuch um Erstellung 
eines Einfamilienhauses auf Parzelle 3980 (Baugesuch Nr. 2015-0021). 
Die Vollmachten von B._____ vom 3. Februar 2015 und C._____ vom 23. 
September 2014 für E._____ Architektur AG betreffend Baueingabe lie-
gen bei den Akten. Das Baugesuch wurde vom 24. April bis 15. Mai 2015 
öffentlich aufgelegt.


- 3 -
6.
Gemäss Einspracheentscheid vom 23. Juni/8. Juli 2015 hat A._____ in 
ihrer Einsprache vom 15. Mai 2015 im Wesentlichen geltend gemacht, 
das publizierte Baugesuch sei abzuweisen, eventuell sei es erneut mit der 
korrekten Bezeichnung der Bauherrschaft zu publizieren und es seien ihr 
entsprechend Kopien allfälliger Vernehmlassungen zuzustellen. Das Bau-
gesuch weise formelle Mängel auf, die Bauherrschaft sei falsch bezeich-
net worden und verschiedene Baugesuchsunterlagen fehlten. Materiell 
liege eine falsche kubische Berechnung vor, der Grenzabstand Süd wer-
de verletzt, durch die Südfassade, den Dachvorsprung an der Südfassade 
und den Balkon und Erker bei der Südfassade. Zudem weise die Zu-
fahrtsrampe mehr als die maximal mögliche Neigung nach Art. 51 Abs. 2 
BG auf (17.17 %). Weiter sei ein bergseitiger Einlenkerradius geplant, der 
bloss 2 m statt 4 m betrage und der geplante Zaun, welcher den Sicht-
winkelbereich einschränke, sei 1 m hoch, zulässig seien aber nur 0.8 m. 
Zudem werde die zulässige Ausnützungsziffer (AZ) verletzt und es fehlten 
18.75 m² anrechenbare Geschossfläche (aGF), was eine Überschreitung 
der zulässigen AZ um 6.49 % ergebe. Die Breite der östlichen Dachauf-
baute an der Ostfassade werde überschritten (Art. 42 Abs. 2 BG) und 
schliesslich werde auch Art. 42 Abs. 1 BG verletzt, weil sich die Baute 
nicht in die bauliche Umgebung einfüge. Hier stünden vor allem Häuser 
mit quer zum Hang gestellten Giebeln. Das Bauprojekt sehe aber einen 
parallel zur Hangneigung verlaufenden Giebel vor.
7.
Dazu liessen sich B._____ und C._____ am 1. Juni 2015 vernehmen und 
beantragten die Abweisung der Baueinsprache, soweit darauf einzutreten 
sei.
8.
Am 15. Juni 2015 bemängelte A._____ gegenüber der Gemeinde, dass 
ihr nicht eine Vernehmlassung der E._____ Architektur AG zugestellt 
worden sei, sondern diejenige des Ehepaares A._____ und B._____ als 
nicht publizierte Bauherrschaft. Zudem sei bei den Auflageakten keine 


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Kopie der Näherbaurechtsvereinbarung zwischen Gemeinde und Bau-
herrschaft enthalten gewesen und sie verlange die Zustellung der Kopie.
9.
Dem Protokoll der Sitzungen der Baukommission vom 9. Juni 2015 bzw. 
des Gemeindevorstandes vom 23. Juni 2015 ist zu entnehmen, dass die 
anrechenbare Geschossfläche (aGF) des Neubaus 288.65 m² betrage, 
was bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) von 827 m² eine 
Ausnützungsziffer (AZ) von 0.349 ergebe. Erlaubt sei eine solche von 
0.35. Die Grenzabstände seien auf der Nord-, Ost- und Westseite einge-
halten. Auf der Südseite betrage der Grenzabstand 5 m statt 6.19 m. Das 
Näherbaurecht gegenüber der Gemeinde Parzelle 3986 werde gemäss 
Entscheid vom 10. März 2015 verfügt. Erforderlich seien zwei Parkplätze, 
es würden drei ausgewiesen. Vor Baubeginn müssten die Details über die 
Fenster (Sprossen und Form) und über die Beschattung abgegeben wer-
den, was mittels Auflage zu verfügen sei. Die Einsprache von A._____ sei 
gemäss Antrag der Baukommission abzuweisen und das Baugesuch sei 
zu bewilligen. 
10.
Am 8. Juli 2015 teilte die Gemeinde den Entscheid betreffend Einsprache 
A._____ mit. Sie hiess die Einsprache von A._____ gegen das Bauge-
such Nr. 2015-0021 der Eheleute, vertreten durch die E._____ Architektur 
AG, im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Sie erwog, in VGU R 14 115 
habe das Verwaltungsgericht in vergleichbarer Situation die Einsprache-
legitimation bejaht, weshalb auf die Einsprache einzutreten sei. Die an-
gebliche falsche Bezeichnung der Bauherrschaft in den Baugesuchsakten 
sei irrelevant. Aufgrund der Baugesuchsakten sei erwiesen, dass das 
Ehepaar durch die E._____ Architektur AG vertreten sei. Was die fehlen-
den Durchleitungsrechte betreffe, müssten diese spätestens vor Baube-
ginn im Grundbuch eingetragen werden, weswegen die Einsprache auch 
diesbezüglich unbegründet sei. Da die 20.95 m lange Südfassade einen 
Mehrlängenzuschlag von 1.19 m erfordere, wäre total ein Grenzabstand 


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von 6.19 m einzuhalten. Vorhanden seien nur 5 m, weswegen gestützt 
auf Art. 77 Abs. 1 KRG durch die Erteilung des Näherbaurechts der Man-
gel behoben sei. Der Einräumung des Näherbaurechts stünden keine öf-
fentlichen Interessen entgegen. Durch die Einräumung dieses Näherbau-
rechts würden auch die notwendigen Grenzabstände des Dachvorsprun-
ges an der Südfassade, des Balkons an der Südfassade und des Erkers 
an der Südfassade eingehalten. Betreffend die vorgesehene Rampe bzw. 
deren Neigung habe eine Nachkontrolle des Bauamtes ergeben, dass die 
Neigung derselben 15 % nicht überschreite und somit Art. 51 Abs. 2 BG 
entspreche. Die vorgesehenen Einfahrtsverhältnisse auf der rechten 
Strassenseite der Via D._____ (Bergfahrt) mit dem geplanten Radius von 
2 m sei in Verbindung mit den vorgesehenen Böschungen, Mauern und 
Zäunen nicht klar ersichtlich und könnte den Verkehr im Sinne von Art. 51 
Abs. 1 BG behindern. Die Bauherrschaft werde deshalb verpflichtet, vor 
Baubeginn dem Bauamt der Gemeinde einen entsprechend abgeänder-
ten Projektplan für die Gestaltung der bergseitigen Einfahrt in die Via 
D._____ einzureichen. Eine entsprechende Auflage sei in die Baubewilli-
gung aufzunehmen und die Einsprache werde diesbezüglich teilweise 
gutgeheissen. Die Einsprecherin bemängle, dass im Erdgeschoss (EG) 
die Erschliessungsfläche zwischen Garage und Büroraum bzw. Entrée 
nicht vollständig angerechnet worden sei, weswegen 2.58 m² aGF nicht 
berücksichtigt worden seien. Tatsächlich sei die Fläche nicht vollständig 
berücksichtigt worden. Jedoch betrage die nichtberücksichtigte Fläche le-
diglich 2 m² und nicht 2.58 m². Da das Untergeschoss (UG) eine aGF von 
36.58 m², das EG eine aGF von 121.89 m² und das Dachgeschoss (DG) 
eine solche von 130.16 m² aufweise und da im DG durch die Bauherr-
schaft insgesamt 1.5 m² zu viel gerechnet worden seien, sei die nicht-
berücksichtigte Korridorflächen sowieso schon kompensiert. In der Nach-
rechnung des Bauamtes sei aber die Zugangsfläche von der Garage ab 
Garagentür voll berücksichtigt worden. Daraus ergebe sich eine aGF von 
total 288.65 m². Dies ergebe bei einer aGSF von 827 m² eine AZ von 


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zulässigen 0.35. In dieser Nachberechnung des Bauamtes sei aber die 
Fläche im UG des Saunaraums nicht berücksichtigt. Laut Art. 37 lit. g BG 
seien Saunen nicht zur aGF zu rechnen. Die Einsprecherin sei der An-
sicht, die Sauna sei anzurechnen, weil sie gegen Südosten gerichtet sei, 
eine grosse Fensterfläche aufweise und deshalb auch als Wohnraum ge-
nutzt werden könnte. Der Raum befinde sich im UG neben dem Keller 
und dem Weinkeller und solle gemäss Gesuch mit einer fest verbauten 
Saunaanlage versehen werden. Der Raum weise 17.5 m² auf, was nur 
5.94 % der gesamten aGF entspreche. Es handle sich um einen Sauna-
raum laut Baugesetz. Durch einen festen Einbau, welcher mittels Auflage 
verfügt werde, werde sichergestellt, dass dieser Raum als AZ-freie Fläche 
bewilligt werden könne. Somit sei eine einfache Umnutzung oder andere 
Nutzungen nicht mehr möglich. Dem Bauamt seien vor Baubeginn die de-
finitiven Ausführungspläne der Saunaanlage einzureichen. Wegen der 
Giebelstellung parallel zur Hangneigung werde die Umgebung nicht be-
einträchtigt. Nach Art. 43 BG hätten sich bauliche Massnahmen unter an-
derem in Bezug auf Giebelstellung in die Umgebung einzufügen, sodass 
eine gute Gesamtwirkung erreicht und das Strassen- Orts- und Land-
schaftsbild nicht beeinträchtigt werde. Hier handle es sich aber um gute 
Architektur.
11.
Ebenfalls am 8. Juli 2015 stellte die Gemeinde die Baubewilligung vom 
23. Juni 2015 zu. In der Baubewilligung verfügte sie unter anderem, dass 
das Näherbaurecht gegenüber Parzelle 3986 im Grundbuch anzumerken 
sei (Auflage b13). Die Auflage erfolge gestützt auf Art. 38 BG und Art. 90 
Abs. 2 KRG. Die genaue Gestaltung der bergseitigen Einfahrt in die Via 
D._____ sei aus den vorliegenden Plänen nicht klar ersichtlich. Insbeson-
dere seien die Sichtweiten aus diesen Plänen nicht ersichtlich. Vor Bau-
beginn müssten der Gemeinde der Situationsplan der Einfahrt mit den 
dazugehörigen Längs- und Querschnitten zur Genehmigung im Doppel 
eingereicht werden (Auflage b21). Der Saunaraum könne nur unter der 


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Bedingung bewilligt werden, dass die Sauna mit einem festen Einbau er-
stellt werde. Nur so könne sichergestellt werden, dass eine Umnutzung 
nicht mehr möglich sei. Die entsprechenden Ausführungspläne seien der 
Gemeinde vor Baubeginn einzureichen (Auflage b22). Betreffend Ästhetik 
und Gestaltung erwog die Gemeinde gestützt auf Art. 11, 18 und 43 BG, 
dass die Fassadengestaltung, wie Holz- und Putzfarbe, Materialisierung 
der Fassaden und Fenster vor Baubeginn mit der Baukommission an Ort 
und Stelle festgelegt werden müssten. Ebenfalls müssten die Details der 
Übergänge zwischen den verschiedenen Materialien aufgezeigt werden. 
Weiter müssten die Materialisierung des Daches und die dazugehörenden 
Details aufgezeigt werden. Allfällige diesbezügliche Auflagen der Bau-
kommission blieben vorbehalten (Auflage c2). Die Gestaltung der Fassa-
de, insbesondere der Fenster und der Beschattungen, sei in den abgege-
benen Plänen nicht ersichtlich. Vor Baubeginn müssten dem Bauamt die 
entsprechenden Pläne und Materialisierung zur Genehmigung eingereicht 
werden. Allfällige diesbezügliche Auflagen der Baukommission blieben 
vorbehalten (Auflage c3). Auf eigenem Grund und Boden sei ein Park-
platz für zwei Fahrzeuge zu erstellen. Diese würden in der Garage aus-
gewiesen (Auflage d2). Die Kanalisation müsse vor Baubezug fertig er-
stellt werden. Der Anschluss des Meteor- und Sickerwassers und des 
Schmutzwassers habe an den D (Kanalisationsanschluss) zu erfolgen 
(Auflagen d6 und d7).
12.
Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 14. September 2015 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 
beantragte, der Einspracheentscheid und die Baubewilligung betreffend 
das Baugesuch Nr. 2015-0021 vom 23. Juni, mitgeteilt am 8. Juli 2015 
seien vollumfänglich aufzuheben. Die Baueinsprache vom 15. Mai 2015 
sei gutzuheissen und das Baugesuch Nr. 2015-0021 vom 15. April 2015 
für die Erstellung eines Einfamilienhauses (EFH) auf Parzelle 3980 sei 
abzuweisen. Eventuell sei die Angelegenheit der Gemeinde zur Neubeur-


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teilung zurückzuweisen. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wir-
kung zu erteilen (am 24. September 2015 vom Instruktionsrichter erteilt). 
Miteigentümer von Parzelle 3980 seien die Eheleute. Als Bauherrschaft 
sei im Baugesuch “C/O E._____ Architektur AG“ angegeben. Die Mitei-
gentümer hätten das Baugesuch unterzeichnen müssen. Eine Vollmacht 
liege für die das Baugesuch unterzeichnet habende, nicht näher bezeich-
nete Person, keine vor. Der Rechtsvertreter des Ehepaars bezeichne die-
se als Bauherrschaft. Sie und nicht die E._____ Architektur AG habe die 
Stellungnahme zur Einsprache eingereicht. Die Gemeinde habe den Ent-
scheid nicht dem Rechtsvertreter der Grundeigentümer eröffnet, sondern 
der E._____ Architektur AG. In der Baubewilligung bezeichnet die Ge-
meinde die E._____ Architektur AG als Bauherrschaft. Weil nicht klar sei, 
wer Bauherrschaft sei, seien die Grundeigentümer zum Verfahren beizu-
laden. Der Anschluss der Kanalisation sei auf der Nachbarparzelle 4409 
bzw. 4111 vorgesehen. Ein Benützungsrecht sei nicht nachgewiesen. 
Auch sei keine diesbezügliche Bedingung in der Baubewilligung enthal-
ten. Damit sei die Erschliessung des Bauvorhabens nicht sichergestellt. 
Sei die Gebäudelänge in der Wohnzone A länger als 15 m, sei der Min-
destgrenzabstand von 5 m gemäss Art. 40 Abs. 1 BG um ein Fünftel der 
Mehrlänge, höchstens aber um 5 m, zu vergrössern. Hier betrage die Ge-
bäudelänge 20.95 m, weswegen ein Grenzabstand von 6.19 m gelte. Er 
betrage aber nur 5.4 m gegenüber der Strassenparzelle Via D._____ und 
verletze somit Art. 26 in Verbindung mit Art. 40 Abs. 1 BG.
Die in den Bauakten befindliche Einräumung des Näherbaurechts sei 
weder öffentlich aufgelegen noch finde sich im Baugesuchsformular ein 
entsprechender Hinweis. Die Beschwerdeführerin habe daher einsprache-
weise zu Recht die Verletzung der Grenzabstände gegenüber der Stras-
senparzelle Via D._____ gerügt und die Einsprache sei diesbezüglich zu 
Unrecht abgewiesen worden. Betreffend Näherbaurecht liege keine Ver-
einbarung zwischen den betroffenen Grundeigentümern vor. Dies wider-
spreche Art. 42 Abs. 1 KRVO und wäre nach Art. 77 Abs. 1 KRG grundle-


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gende Voraussetzung für eine Unterschreitung des Grenzabstandes. Hier 
sei speziell, dass die Gemeinde sowohl Bewilligungsbehörde als auch 
Organ der Grundeigentümerin sei. Sie müsse die Grundsätze des öffentli-
chen Interesses und der Verhältnismässigkeit sowie des Willkürverbots 
beachten. Die Erteilung des Näherbaurechts sei faktisch eine Ausnahme. 
Eine solche Rechtseinräumung habe immer Ausnahmecharakter und dür-
fe nicht zur Umgehung des Instituts der Ausnahmebewilligung nach Art. 
82 Abs. 1 KRG führen. Die Voraussetzungen dieses Artikels müssten er-
füllt werden. Sonst könnte die Gemeinde beliebig Ausnahmen gewähren, 
was willkürlich wäre. Mit der anlässlich der letzten Ortsplanungsrevision 
erfolgten Streichung des bisherigen Privilegs vorspringender und zurück-
liegender Fassaden oder Fassadenteile bei der Grenzabstandsberech-
nung habe man eine zu enge Baudichte vermeiden und Überbauungen 
mit städtischem Charakter verhindern wollen. Dies sei ein legitimes öffent-
liches Interesse. Die öffentliche Sammelstrasse Via D._____ mit Busver-
kehr habe kein Trottoir, so dass sich der Gemeindevorstand mit der Ertei-
lung des Näherbaurechts unnötigerweise spätere Ausbaubedürfnisse der 
Via D._____ verbaue, die aufgrund der Verkehrssicherheit erforderlich 
wären. Somit spreche das öffentliche Interesse eindeutig gegen die Ertei-
lung des Näherbaurechts. Die Einräumung des Näherbaurechts sei auch 
nicht verhältnismässig im Sinne der Erforderlichkeit. Die Einräumung sei 
gar nicht nötig, weil die Parzelle auch ohne Näherbaurecht überbaubar 
wäre. Das Projekt hätte zwar überarbeitet werden müssen. Die Bauherr-
schaft habe aber lediglich das frühere Bauprojekt etwas örtlich verscho-
ben, um eine Zufahrt über den Bauzonenteil zu erzielen. Der Gemeinde-
vorstand habe missbräuchlich gehandelt, indem er ohne sachliche Not-
wendigkeit gegen eine bescheidene Entschädigung von Fr. 4‘000.-- die 
Abstandsvorschriften aus den Angeln gehoben habe und die Rechtssi-
cherheit aufs Spiel setze. Die aGSF betrage 827 m² x 0.35 = 289.45 m². 
Gemäss der korrigierten AZ-Berechnung konsumiere das Bauvorhaben 
eine aGF von 288.65 m². Indessen sei die Erschliessungsfläche im EG 


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zwischen Garage und Büroraum bzw. Entrée und der Sauna nicht ange-
rechnet worden. Die Gemeinde habe die erwähnte Erschliessungsfläche 
im EG mit 2 m² statt 2.58 m² berücksichtigt. Entgegen dem Baugesuch sei 
die Fläche des Erkers im Büro des DG mit 1.62 m² vergessen und im 
Wohnzimmer des EG der fest eingebaute Schrank/das Gestell mit 0.45 
m² sowie das Cheminée mit 0.8 m² samt darüberliegender Kaminfläche 
im Schlafzimmer des DG mit 0.25 m² nicht angerechnet worden. Damit 
bestehe bereits eine aGF von 290.66 m² und eine Überschreitung der 
zulässigen aGF von 1.21 m². Die Sauna hätte angerechnet werden müs-
sen. Sie weise eine Fläche von 17.15 m² auf. Der Saunaraum liege im 
gegen die Aussichtslage freigelegten Teil des UG und weise gegen Sü-
den eine grosse Fensterfläche von 4.20 m² auf, von welcher man unmit-
telbar auf einen gedeckten Aussensitzplatz gelangen könne. Die von der 
Gemeinde gemachte Auflage sei untauglich. Die Saunaanlage beanspru-
che eine Teilfläche von 5.1 m² im 17.15 m² grossen Raum. Bei Nichtein-
haltung der zulässigen aGF dürfte nicht nur der Saunaraum, sondern das 
gesamte Bauvorhaben nicht bewilligt werden. Somit sei hier eine aGF von 
307.81 m² (290.66. m² + 17.15 m²) gegeben und Art. 26 sowie 36 in Ver-
bindung mit Art. 37 Abs. 2 lit. g BG verletzt. Autogaragen mit direkter Aus-
fahrt auf die Strasse müssten nach Art. 51 Abs. 2 BG mindestens 5 m von 
der Strassengrenze entfernt sein. Rampen dürften eine maximale Nei-
gung von 15 % aufweisen; zwischen Strassengrenze und Beginn der Nei-
gung müsse ein ebener Vorplatz von mindestens 4 m vorhanden sein. 
Der maximal zulässige Neigungswinkel sei überall einzuhalten. Die fach-
technisch erforderliche minimale Vertikalausrundung gemäss SN-Norm 
müsste zwischen den Neigungsbrüchen vom Vorplatz zur Rampe und von 
der Rampe zum Garagenboden eingehalten sein. Werde wie hier zwi-
schen Strassengrenze und Beginn der Neigung ein ebener Vorplatz von 4 
m eingehalten, könne die Neigung von maximal 15 % nicht überall einge-
halten werden. Der ebene Vorplatz von 4 m sei an allen Stellen der Aus-
fahrt gegenüber der Strasse einzuhalten, er verlaufe somit parallel zur 


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Strasse. Die Schnitte seien aber nicht senkrecht zur Strasse gezogen, 
sondern zur Garage. Dies habe zur Folge, dass diese Schnitte nicht senk-
recht durch den ebenen Vorplatz von 4 m verliefen, sondern schräg. Auf-
grund des schrägen Schnitts durch den 4 m breiten Vorplatz müsste die-
ser im Schnitt somit nicht mit 4 m eingezeichnet werden, sondern mit 4.65 
m. Damit verkürze sich die Rampenlänge beim Plan Schnitt A-A auf 4.99 
m (anstatt 5.64 m, wie im Plan Nr. 1308-10 angegeben). Müsse der 
Höhenunterschied von 0.85 m zwischen Garagenboden und ebenem 
Vorplatz auf einer Strecke von 4.99 m überwunden werden, ergebe sich 
mindestens eine Neigung von 17.034 %. Unter Berücksichtigung der Ver-
tikalausrundung bei den beiden Neigungsbrüchen ergebe sich sogar eine 
Rampenneigung von über 23 %. Die Gemeinde habe die Baubewilligung 
unter der Auflage erteilt, dass vor Baubeginn der Situationsplan der Ein-
fahrt mit den zugehörigen Längs- und Querschnitten zur Genehmigung 
einzureichen sei. Diese Auflage sei unzureichend. Die Baubehörde müs-
se aber einen Projektmangel genau umschreiben und ebenso präzis das 
zu seiner Behebung Erforderliche anordnen. Aus der entsprechenden 
Auflage in der Baubewilligung gehe nicht hervor, ob und wie die Bauherr-
schaft die Einfahrtsverhältnisse abzuändern habe, damit der festgestellte 
Projektmangel und die festgestellte Verletzung von Art. 51 Abs. 1 BG ge-
heilt werde. In der Garage könne nur ein einziger Autoabstellplatz als 
Pflichtparkplatz angerechnet werden. Weil die Garageneinfahrt bogen-
förmig ausgestaltet sei, weise das Tor seitlich jeweils nur die Höhe von 
1.5 m auf. Das sei für Personenwagen zu wenig hoch. Die beanspruchte 
lichte Höhe für einen PW wäre viel grösser als die lichte Höhe des Gara-
gentors. Auf der Westseite weise die Garage nur eine Kniestockhöhe von 
ca. 1.3 m auf. Es fehle somit am Nachweis des zweiten Pflichtparkplat-
zes. Art. 43 Abs. 1 BG verlange, dass sich die Stellung des Giebels des 
projektierten Gebäudes an diejenigen Giebel in der baulichen Umgebung 
einfügen müsse, damit eine gute Gesamtwirkung erreicht und das Stras-
sen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werde. In der Umge-


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bung des Bauvorhabens seien alle Dachfirste der Häuser quer zum Hang 
gestellt. Das Bauprojekt sehe eine Firststellung parallel zur Hangneigung 
vor. Damit sei es ein Querschläger und das Strassen- und Ortsbild im 
Quartier D._____ werde beeinträchtigt. Die Gemeinde habe diesbezüglich 
im angefochtenen Entscheid nichts erwähnt. Die Gemeinde habe das 
Problem der Giebelstellung nicht erkannt oder ignoriert. Die Ausklamme-
rung der querliegenden Giebelstellung und die Beschränkung der Prüfung 
der Gesamtwirkung auf Architektur und Materialwahl seien ein Ermes-
sensfehler und damit ein Ermessensmissbrauch.
13.
Am 20. Oktober 2015 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) 
die Abweisung der Beschwerde. Für die Beurteilung des Baugesuches sei 
unerheblich, ob die E._____ Architektur AG auch als Bauherrschaft oder 
nur als Vertreterin derselben auftrete. Entscheidend sei, dass das Ehe-
paar entsprechende Vollmachten erteilt habe und zudem anwaltlich ver-
treten werde. Die Bauherrschaft müsse die Durchleitungsrechte für Werk-
leitungen vor Baubeginn nachweisen, was praxisgemäss genügend sei.
Nach Art. 77 Abs. 1 KRG könne die Baubehörde Unterschreitungen der 
Grenzabstände bewilligen, sofern entsprechende Vereinbarungen zwi-
schen den betroffenen Eigentümern vorlägen. Die Gemeinde sei Ei-
gentümerin der Strassenparzelle und der Gemeindevorstand gemäss Art. 
21 Ziff. 7 der Gemeindeverfassung zuständig für die Erteilung des Näher-
baurechts. Dies habe er am 10. März 2015 getan. Es sei nicht richtig, 
dass für die Erteilung des Näherbaurechts die gleichen Voraussetzungen 
einzuhalten seien, wie in Art. 82 Abs. 1 KRG vorgesehen. Dies sei in Art. 
77 KRG nicht vorgesehen und auch nicht sinnvoll. Träfe die Theorie der 
Beschwerdeführerin zu, hätte der Gesetzgeber in Art. 77 KRG ausdrück-
lich auf Art. 82 KRG verweisen müssen. Zu prüfen sei lediglich, ob einer 
solchen Vereinbarung keine überwiegenden öffentlichen Interessen ent-
gegenstünden. Die Baubehörde sei hier zum Schluss gekommen, es 
stünden der Erteilung keine öffentlichen Interessen entgegen. Weder 


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werde der Verkehr noch andere öffentliche Nutzungen eingeschränkt. Die 
Entschädigung für das erteilte Näherbaurecht entspreche jener in bisheri-
gen Fällen. Es bestehe kein Grund, das Ehepaar höher zu belasten als 
frühere Gesuchsteller. In solchen Fällen werde geprüft, inwieweit die Er-
teilung eines Näherbaurechtes an eine private Bauherrschaft mit den In-
teressen der Gemeinde in ihrer Funktion als Grundeigentümerin vereinbar 
sei. Die Erteilung sei auch nicht unverhältnismässig. Art. 77 KRG verlan-
ge eine solche Überprüfung nicht und zudem habe mit der Einräumung 
eine optimale Lösung für die Überbauung der Parzelle 3980 gefunden 
werden können, was dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des 
Bodens entspreche. Die Zugangsfläche im EG von der Garage zu den 
AZ-pflichtigen Räumen betrage 2.1 m² ohne Schrank. Zudem seien die 
Mauern zwischen dem AZ-pflichtigen Büro und dem nicht AZ-pflichtigen 
Waschraum durch die Bauherrschaft zur aGF gezählt worden. Würde 
man nur die Hälfte der Mauerfläche anrechnen, entstünde eine Reserve 
von mindestens 2 m². Der Erker im DG weise eine Stehhöhe unter 180 
cm auf (Art. 37 Abs. 1 BG), weswegen er nicht zur aGF gezählt worden 
sei. Im Wohnzimmer im EG seien sowohl der Schrank als auch das Che-
minée zur aGF gerechnet worden, ebenso die Kaminfläche im DG. Durch 
die Auflage in Ziff. b22 der Baubewilligung sei die Bauherrschaft verpflich-
tet worden, die Sauna fest einzubauen. Diese werde so angeordnet, dass 
eine andere sinnvolle Nutzung der Restfläche objektiv nicht mehr möglich 
sei. Auch das Grössenverhältnis zwischen dem Saunaraum von 17.5 m² 
und der gesamten übrigen Wohnfläche von ca. 280 m² spreche für sich. 
Die Gemeinde könne zudem durch sporadische baupolizeiliche Kontrollen 
die Einhaltung der verfügten Auflagen prüfen. Der ebene Vorplatz von 
mindestens 4 m Breite müsse nicht rechtwinklig entlang der Strassen-
grenze gemessen werden. Es genüge, wenn auf jeder Seite der Ausfahrt 
mindestens ein Abstand von 4 m in Fahrrichtung gemessen zum Stras-
senrand bestehe und dieser Bereich eben sei, wobei ein Entwässerungs-
gefälle von maximal 3 % toleriert werde, um zu verhindern, dass Wasser 


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auf die Gemeindestrasse fliesse. Sinn der Vorschrift sei, dass ein ausfah-
rendes Auto auf einer ebenen Fläche anhalten könne, bevor es in die 
Strasse einbiege, vor allem im Winter. Unter Berücksichtigung des Ent-
wässerungsgefälles von maximal 3 % werde die geforderte 15%ige Ram-
penneigung sogar noch unterschritten. Die Beschwerdegegnerin habe 
klar ausgeführt, was beanstandet worden sei. Die Pläne müssten in über-
arbeiteter Form vor Baubeginn nachgereicht und von der Baubehörde ge-
nehmigt werden, und zwar in Zusammenhang mit der vorgesehenen Bö-
schung, der Mauer und den Zäunen. In den Projektplänen weise die Bau-
herrschaft je einen funktionstüchtigen Parkplatz im Freien und mindestens 
einen in der Parkgarage aus. Mit einem Auto könne man bequem mitten 
durch das Garagentor fahren. Nur zwei Pflichtparkplätze seien nachzu-
weisen. Es gebe in der Umgebung einige Gebäude, die ebenfalls querge-
stellte Giebel aufwiesen. Art. 43 Abs. 1 BG verlange nur, dass sich die 
Stellung der Giebel in die Umgebung einfüge, eine gute Gesamtwirkung 
erzielt werde und keine Beeinträchtigung des Ortsbildes entstünde; aber 
nicht, dass die Giebel der Stellung bestehender Giebel anzupassen seien. 
Art. 73 Abs. 1 KRG gehe Art. 43 BG vor und dieser verlange nur eine gute 
Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft. Auch wenn in der 
Regel parallel zur Hangneigung gestellte Giebel gesamthaft eine positive 
Wirkung für das Ortsbild erreichten, könne in gewissen Fällen auch ein 
quer zur Hangneigung verlaufender Giebel eine gute oder unter Umstän-
den sogar bessere Gesamtwirkung erzielen, je nach Stellung des Gebäu-
des im Gelände und vor allem, wenn es sich um ein kleineres Gebäude 
handle. Aus Sicht der Baubehörde sei der geplante Baukörper gut einge-
fügt worden und der quergestellte Giebel sei durch die übrige Gestaltung 
des Gebäudes für den Betrachter kaum mehr als solcher wahrnehmbar.
14.
Am 26. Oktober 2015 beantragten auch die Eheleute A._____ und 
B._____ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei. Betreffend Parteibezeichnung in der strittigen Ver-


- 15 -
fügung, Einräumung des Kanalisationsdurchleitungsrechts durch die Ei-
gentümer von Parzellen 4111 und 4409, Einräumung des Näherbaurechts 
durch die Gemeinde, Einfahrt in die Via D._____, Gesamtwirkung und 
Gestaltung (Giebelausrichtung) sei das Kriterium des praktischen tatsäch-
lichen Nutzens für eine Beschwerdeerhebung nicht gegeben und auf die 
Beschwerde sei diesbezüglich nicht einzutreten. Die Einigung nach Art. 
77 Abs. 1 KRG für die Einräumung des Näherbaurechts sei zustande ge-
kommen. Die Beschwerdeführerin sei daran nicht beteiligt gewesen noch 
sei sie betroffen. Sie sei deshalb auch in diesem Punkt nicht beschwerde-
legitimiert.
Die E._____ Architektur AG sei nicht passivlegitimiert. Die Beschwerde-
gegner würden durch die E._____ Architektur AG bzw. die Architektin 
E._____ und Anwalt Janett vertreten. Es sei nicht erheblich, dass die 
Gemeinde die Baubewilligung an die E._____ Architektur AG adressiert 
habe. Davon sei die Beschwerdeführerin nicht betroffen. Bauherren seien 
die Beschwerdegegner. Die Beschwerde richte sich gegen die Erteilung 
der Baubewilligung und nicht gegen die Vertreterin der Beschwerdegeg-
ner. Die Beschwerde sei deshalb abzuweisen, soweit sie sich gegen die 
E._____ Architektur AG richte. Die Auflage betreffend Kanalisationsdurch-
leitungsrecht sei genügend. Am 21. Juli 2015 sei die betreffende Grund-
dienstbarkeit zugunsten von Parzelle 3980 und zulasten von Parzellen 
4111 und 4409 zudem im Grundbuch eingetragen worden. Früher sei die 
Beurkundung nicht möglich gewesen. Die Beschwerde sei diesbezüglich 
abzuweisen, selbst wenn darauf einzutreten wäre. Der Entscheid des 
Gemeindevorstandes vom (recte) 10. März 2015 betreffend Näherbau-
recht sei rechtskräftig und nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-
rens. Nicht die Voraussetzungen von Art. 82 KRG, sondern diejenigen 
von Art. 77 Abs. 1 KRG seien einzuhalten. Die Gemeinde habe die betref-
fende Prüfung vorgenommen und festgestellt, es gebe keine entgegen-
stehenden überwiegenden öffentlichen Interessen. Die Verkehrssicherheit 
werde nicht gefährdet, das Gegenteil sei der Fall. Die Höhe der von der 


- 16 -
Beschwerdegegnerin verlangten Entschädigung sei praxisgemäss; der 
Gemeindevorstand habe diesbezüglich ein freies Ermessen. Der Grund-
satz der Verhältnismässigkeit sei gewahrt. Eine diesbezügliche Prüfung 
werde von Art. 77 KRG gar nicht verlangt. Die Sauna bestehe aus dem 
Eingangs- und Garderobenbereich, dem eigentlichen Saunaraum und 
dem Ruhebereich. Bei der Sauna handle es sich nicht um eine Fertigka-
bine, die in den Raum gestellt werde, sondern um einen gemauerten Teil 
des Raumes mit Innenausbau aus Holz, einer Türe und einer Fenster-
fläche zum Ruhebereich. Die Sauna beanspruche eine Fläche von 5.2 m². 
Der Rest des Raumes diene ebenfalls der Sauna. Im Bereich der Ein-
gangstüre befinde sich die Garderobe und ein Gestell für Frottéetücher 
etc.. Der vordere Teil des Raumes an der Fensterfront sei der Ruhebe-
reich. Dort würden mehrere Liegen platziert, die im Sommer auch in den 
Aussenbereich gestellt werden könnten. Der Raum sei so gestaltet, dass 
er nicht zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Dies sei bei vorhande-
nen 280 m² aGF auch nicht nötig. Die Sauna sei gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. 
g BG nicht anrechenbar. Alle Flächen ausser jenen gemäss Art. 37 Abs. 2 
lit. d BG seien berücksichtigt worden, auch der Schrank und das Chemi-
née im Wohnzimmer im EG und die Kaminfläche im DG. Der Erker im DG 
habe, weil die lichte Höhe weniger als 1.8 m betrage, nicht berücksichtigt 
werden müssen. Hier würden 288.08 m² aGF realisiert und es verbleibe 
eine Reserve von 1.37 m². Die projektierte Einfahrt genüge Art. 51 Abs. 2 
BG.
Die beiden Parkplätze in der Garage seien vollwertig. Zudem würden auf 
dem Vorplatz zwei weitere Autoabstellplätze erstellt. Nur zwei Pflichtpark-
plätze seien notwendig. Die meisten Giebel in der Umgebung verliefen in 
Hangrichtung. Art. 43 BG habe nicht die Ausrichtung der Giebel zum Ge-
genstand; diese folge primär aus der Dimension des Grundstücks und der 
Geländeform. Bei der architektonischen Gestaltung seien die Beschwer-
degegner frei. Art. 43 BG sei nicht verletzt. Es gebe keine gesetzliche 
Grundlage die Bauherrschaft zu verpflichten, den Giebel in einer be-


- 17 -
stimmten Relation zur Hangneigung auszurichten. Bei der Kritik an der 
Gestaltung und dem Hinweis auf das Ortsbild handle es sich um nichts 
anderes als eine unzulässige Popularbeschwerde.
15.
Am 30. November 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Sie vertiefte und bekräftige dabei im Wesentlichen noch-
mals ihre früheren Argumente, wonach ihre Einsprache zu Unrecht abge-
lehnt worden sei und die angefochtene Baubewilligung nicht hätte erteilt 
werden dürfen. 
16.
In ihrer Duplik vom 14. Dezember 2015 hielten die Beschwerdegegner 
ebenfalls unverändert an ihren Anträgen und Ausführungen fest. Das 
Vorgehen der Gemeinde betreffend Durchleitungsrecht sei korrekt gewe-
sen. Ansonsten enthält die Duplik nichts Neues oder Rechtswesentlichen.
17.
Am 23. Dezember 2015 hielt die Beschwerdegegnerin ebenfalls unverän-
dert an ihren bisherigen Anträgen und Argumenten fest, wonach die Ein-
sprache der Beschwerdeführerin in allen Punkten unbegründet und daher 
zu Recht abgewiesen worden sei und damit eben auch die angefochtene 
Baubewilligung korrekt und gesetzeskonform erteilt worden sei.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind vorliegend der Einspracheentscheid vom 23. 
Juni/8. Juli 2015 (vgl. Sachverhalt Ziff. 6) sowie die Baubewilligung vom 
23. Juni/8. Juli 2015 (Sachverhalt Ziff. 11) betreffend Erstellung eines Ein-
familienhauses auf Parzelle 3980 (Baugesuch Nr. 215-0021) der örtlich 


- 18 -
zuständigen Gemeinde (Beschwerdegegnerin) an die Bauherren und Ei-
gentümer der Parzelle 3980 (Beschwerdegegner) entgegen der dagegen 
erhobenen Einwände und Einsprache der benachbarten (Mit-) Eigentüme-
rin der Strassenparzellen 3982, 4375 und Nutzungsberechtigten an Par-
zelle 1589 (Beschwerdeführerin). Beschwerdethemen sind in formeller 
Hinsicht einerseits die Anfechtungslegitimation der Einsprecherin bzw. 
Beschwerdeführerin und anderseits die Parteibezeichnung der Be-
schwerdegegner während des Baubewilligungs-, Einsprache- und Be-
schwerdeverfahrens. In materieller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin 
gleich mehrere Verletzungen des kommunalen Baurechts (Gebäude- und 
Grenzabstände inkl. Näherbaurechtsvereinbarung; Falschberechnung der 
anrechenbaren Geschossflächen inkl. AZ-Überschreitung; Garagenzu-
fahrt einschliesslich Vorplatz, Rampengefälle und Erstellung Pflichtpark-
plätze) sowie des kantonalen Raumplanungsgesetzes (Ästhetik-/Ge-
staltungsvorschriften; Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts-/Land-
schaftsbild), womit zu entscheiden ist, ob die Einsprache der Beschwer-
deführerin gegen das Bauprojekt auf Parzelle 3980 von der Beschwerde-
gegnerin zu Recht abgelehnt wurde und damit auch die entsprechende 
Baubewilligung für die Erstellung eines EFH zu Recht an die Beschwer-
degegner erteilt wurde.
2. a)
Zur Legitimation der Einsprecherin bzw. Beschwerdeführerin und damit 
zur Frage des Eintretens auf die Beschwerde vom 14. September 2015 
kann unverändert auf das bereits früher Gesagte im Beschwerdeverfah-
ren R 14 115 vom 2. Juni 2015 E.2a-d zwischen derselben Beschwerde-
führerin und derselben Beschwerdegegnerin bezüglich der Anwendbarkeit 
von Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 
700), Art. 89 in Verbindung mit Art. 111 des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) sowie Art. 50 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) verwiesen werden, womit es 
aufgrund der räumlichen Nähe der Parzelle 3982 der Beschwerdeführerin 


- 19 -
zur im Süden unmittelbar daran anstossenden Bauparzelle 3980 der Be-
schwerdegegner samt Quartiererschliessungsstrasse Via D._____ nichts 
an der Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin auszusetzen gibt 
(vgl. Beilage 4 der Beschwerdegegnerin mit Grundbuchplan vom 9. April 
2015). Die Beschwerdeführerin ist daher auch hier zur Beschwerdeerhe-
bung befugt, weshalb auf ihre Beschwerde vollumfänglich einzutreten ist.
b)
Die Beschwerdeführerin bemängelt vorab die Stellung und die Befugnisse 
der E._____ Architektur AG, da deren Passivlegitimation im Verfahren 
nicht gegeben sei. Die Tatsache, dass jenes Architekturbüro am 11. März 
2015 das erste Baugesuch auf Parzelle 3980 in eigenem Namen zurück-
gezogen hat (vgl. Sachverhalt Ziff. 3), spielt hier jedoch keine Rolle, weil 
es im konkreten Fall nicht um das damals gestellte Baugesuch, sondern 
um das erst danach neu gestellte Baugesuch 2015-0021 betreffend 
"Neubau EFH auf Parzelle 3980" geht. Dieses Baugesuch wurde entge-
gen der Ansicht der Beschwerdeführerin aber nicht von der E._____ Ar-
chitektur AG als Bauherrin eingereicht. Unter dem Titel "Bauherrschaft" im 
eingereichten Baugesuchsformular zuhanden der Baubehörde steht "C/O 
E._____ Architektur AG". Unter dem Titel "Vertreter oder Architekt" steht 
ebenfalls "E._____ Architektur AG" (vgl. Beilage 1 der Beschwerdegegne-
rin). Die Baugesuchsunterlagen sind denn auch unter den Titeln "Bau-
herrschaft" und "Grundeigentümer" nicht von der E._____ Architektur AG 
unterzeichnet, sondern von einer Person "i.V.". Die E._____ Architektur 
AG hat also dieses Baugesuch für eine auf dem Baugesuchsformular 
nicht genannte Bauherrschaft eingereicht. Aus unerklärlichem Grund hat 
dann allerdings die Beschwerdegegnerin in der Baubewilligung die 
E._____ Architektur AG als Bauherrin bezeichnet, statt diese – wie im 
Einspracheentscheid – richtigerweise nur im Rubrum zu nennen ("C/O 
E._____ Architektur AG"). Im Sachverhalt des Einspracheentscheids wur-
de von der Beschwerdegegnerin indessen korrekt darauf hingewiesen, 
dass das Baugesuch von der E._____ Architektur AG namens und im 


- 20 -
Auftrag der namentlich aufgeführten Beschwerdegegner eingereicht wor-
den sei (vgl. Beilage 23 Ziff. 1 der Gemeinde). 
c)
Selbst wenn aber zunächst die E._____ Architektur AG als Bauherrin auf-
getreten wäre, ist der Beschwerdeführerin dadurch kein erkennbarer 
Nachteil erwachsen. Auf ihre Einsprache gegen das Baugesuch 2015-
0021 wurde seitens der Beschwerdegegnerin eingetreten und die Ein-
sprache wurde teilweise gutgeheissen (vgl. Sachverhalt Ziff. 10). Bereits 
aufgrund der Tatsache, dass nicht die E._____ Architektur AG, sondern 
die namentlich bezeichneten Beschwerdegegner sich zur Einsprache vom 
15. Mai 2015 vernehmen liessen (s. Sachverhalt Ziff. 7), spätestens aber 
mit der Zustellung des angefochtenen Einspracheentscheids vom 23. Ju-
ni/8. Juli 2015 (vgl. Beilage 3 der Beschwerdeführerin bzw. Beilage 23 der 
Beschwerdegegnerin), wusste die Beschwerdeführerin ganz genau, wer 
die Bauherrschaft ist. Die Beschwerdeführerin konnte deshalb sowohl den 
Einspracheentscheid als auch die gleichentags selbst ihr zugestellte Bau-
bewilligung vom 23 Juni/8. Juli 2015 sachgerecht anfechten. Im Übrigen 
beantragte die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang in ihrer 
Beschwerde lediglich – da nicht klar sei, wer Bauherrschaft sei -, dass die 
Grundeigentümer der Parzelle 3980 zum Verfahren beizuladen seien. Die 
Eigentümer der Bauparzelle und heutigen Beschwerdegegner waren aber 
vor Verwaltungsgericht von Anfang an offiziell verfahrensbeteiligt. Mit ih-
rem formellen Einwand der Verwendung einer falschen bzw. irreführen-
den Parteibezeichnung dringt die Beschwerdeführerin hier umso weniger 
durch, als die Vollmachten der in den USA domizilierten Beschwerdegeg-
ner jeweils schon am 23. September 2014 und 3. Februar 2015 den Bau-
gesuchsakten beigelegt wurden (Sachverhalt Ziff. 7) und die Vollmachten 
zur Mandatsführung des beigezogenen Rechtsanwalts vom 28. Mai 2015 
(vgl. Beilagen 1 und 2 der Beschwerdegegner) definitiv Klarheit darüber 
schafften, wer als federführende und verantwortliche Bauherrschaft hinter 
dem strittigen Neubauprojekt EFH auf Parzelle 3980 stecken würde.


- 21 -
d)
Als verfahrensrechtlich gegenstandslos geworden erachtet das streitberu-
fene Gericht einzig die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach die Bau-
bewilligung wegen des fehlenden Anschlusses an die Kanalisation nicht 
hätte erteilt werden dürfen und deshalb abzuweisen gewesen wäre. Eine 
derartige Nebenbestimmung kann klarerweise unter Beachtung des Prin-
zips der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 90 Abs. 1 und 2 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) auch auf-
lageweise verfügt werden. Diese Vorschrift sieht nämlich vor: Können in-
haltliche und formelle Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwie-
rigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen zur Schaffung 
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung 
die gebotenen Nebenbestimmungen mittels Auflagen, Bedingungen und/ 
oder Befristungen zu verknüpfen (Abs. 1). Nebenbestimmungen mit län-
gerer zeitlicher Wirkung oder von erheblicher Bedeutung sind vor Baube-
ginn auf Kosten der Baugesuchstellenden im Grundbuch anzumerken. 
Das Grundbuchamt bescheinigt der anmeldenden Behörde den Vollzug 
der Anmerkung (Abs. 2). Im konkreten Fall ist zudem erstellt, dass der 
entsprechende Dienstbarkeitsvertrag in der Zwischenzeit abgeschlossen 
wurde und die Grunddienstbarkeit zugunsten der Parzelle 3980 und zu-
lasten der Parzellen 4111 und 4409 im Grundbuch auch vollzogen wurde 
(s. Beilage 6 der Beschwerdegegner), sodass sich die Beschwerde dies-
bezüglich nun als hinfällig bzw. gegenstandslos erweist. 
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es hier zunächst die einschlägigen Bestimmun-
gen auf kommunaler Ebene (Baugesetz [BG] der Gemeinde vom 13. Juni 
2010; durch die Regierung genehmigt und damit laut Art. 49 Abs. 1 KRG 
in Kraft getreten am 18. Januar 2011) und auf kantonaler Ebene (s. KRG; 
seit 1. November 2005 in Kraft) betreffend Streitentscheidung aufzulisten:
Art. 26 BG – Zonenschema [Bauparzelle 3980 liegt in Wohnzone A] 
Wohnzone A: AZ 0.35; max. Gebäudehöhe 7.00 m; Grenzabstand 5.0 m


- 22 -
Art. 36 Abs. 1 BG – Ausnützungsziffer [AZ-Nutzungsbeschränkungen]
[1]Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Summe der 
anrechenbaren Geschossfläche (aGF) der Gebäude und der anrechenba-
ren Grundstücksfläche (aGSF). [Formel: AZ = aGF geteilt durch aGSF].
Art. 37 Abs. 1 und 2 BG – Anrechenbare Geschossfläche
[1]Als anrechenbare Geschossfläche (aGF) gilt die Summe aller oberirdi-
schen und unterirdischen Geschossflächen inklusive ihrer Erschliessungs- 
flächen (Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, An- und Nebenbauten. Im 
Dachgeschoss werden Flächen über denen die lichte Höhe weniger als 
1.80 m beträgt, nicht gerechnet.
[2]Nicht angerechnet werden zudem:
a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Lagerräume;
b) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;
c) Einstellräume für Fahrzeuge, nach Massgabe von Art. 52;
d) Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare 
 Geschossflächen erschliessen;
e) offene Erdgeschosshallen und offene Dachterrassen;
f) offene ein- und vorspringende Balkone;
g) Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen;
h) [Spezialnormen für Gewerbe und unterirdische Lagerräume …]
i) die Flächen der Aussenmauern eines Gebäudes;
k) [Spezialnormen für Hotelbetriebe …]
Art. 40 Abs. 1 BG – Mehrlängen
[1]Der in der betreffenden Zone vorgeschriebene Grenzabstand ist um 1/5 
der Mehrlänge, höchstens aber um 5.00 m zu vergrössern, wenn die Sei-
te eines Gebäudes in den Wohnzonen A und B länger als 15.00 m […] ist.
Art. 43 Abs. 1 BG – Gesamtwirkung/Gestaltung [Ortsbild-/Landschaftsschutz]
[1]Alle baulichen Massnahmen sind in Bezug auf Form, Gliederung der 
Baumassen, Stellung der Giebel, Wirkung von Materialien, Farbe und 
Terraingestaltungen so in die landschaftliche und bauliche Umgebung 
einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht und das Strassen-, 
Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.
Art. 51 Abs. 1-3 BG – Verkehrssicherheit und Ausfahrten 
 [1]Anlagen, Ausfahrten und Ausgänge von Neubauten auf Strassen und 
Plätze dürfen nicht zu einer Behinderung und/oder Gefährdung des Ver-
kehrs führen.
[2]Autogaragen mit direkter Ausfahrt auf die Strasse müssen mindestens 
5.00 m von der Strassengrenze entfernt sein. Rampen dürfen eine maxi-
male Neigung von 15 % aufweisen; zwischen der Strassengrenze und 


- 23 -
dem Beginn der Neigung muss ein ebener Vorplatz von mindestens 4.00 
m vorhanden sein.
 
[3]Die Baubehörde kann die Beseitigung oder Anpassung bestehender 
verkehrshindernder Ausfahrten und Anlagen wie Mauern, Einfriedungen, 
Pflanzungen und Böschungen verfügen. Die Gemeinde hat dem Betroffe-
nen die damit verbundenen Kosten zu ersetzen. 
Art. 52 Abs. 1 und 2 BG – Parkflächen
[1]Bei allen Neu- und Umbauten von Wohn- und Geschäftshäusern, Hotels 
und gewerblichen Betrieben sowie Neubauten im Hofstattrecht hat der 
Gesuchsteller auf eigenem Boden oder mittels Benützungsrecht auf frem-
dem Boden genügend Parkflächen für Motorfahrzeuge zu errichten und 
für die Parkierung offen zu halten. Bei Erweiterung bestehender Bauten 
sind für die neuen parkplatzpflichtigen Nutzungen zusätzliche Parkplätze 
zu erstellen.
[2]Es gelten folgende Ansätze für die Berechnung der Parkplatzanzahl:
a) Wohnungen: 1 Parkplatz pro Wohnung bis 130 m2 anrechenbare Ge-
schossfläche, darüber 2 Parkplätze und für je 4 Wohnungen 1 Besucher-
parkplatz.
b) Hotels und Pensionen
c) Geschäfte
d) Restaurationsbetriebe
Art. 73 Abs. 1 KRG – Siedlung und Landschaft [Gestaltung]
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Art. 75 Abs. 1 KRG – Abstände [1. Gebäude]
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überra-
gen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 
m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere 
Grenzabstände vorschreibt.
Art. 76 Abs. 1 und 2 KRG – Abstände [2. Weitere Bauten und Anlagen]
1Für offene überdachte Flächen wie Unterstände und dergleichen gelten 
die Grenzabstände für Gebäude, gemessen ab Dachtraufe bis zur Grund-
stücksgrenze.
2Freistehende Mauern, hinterfüllte Mauern, Böschungen und dergleichen 
dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht höher als 1.0 m 
sind. Überschreiten sie die Höhe von 1.0 m, haben sie einen Grenzab-
stand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 2.5 m einzuhalten.
Art. 77 Abs. 1 KRG – Abstände [3. Unterschreitungen, Vorbehalte] 


- 24 -
1Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem Ge-
setz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilli-
gen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine 
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die kommunale 
Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch.
Art. 82 Abs. 1 KRG – Ausnahmen [Innerhalb der Bauzonen/Besitzstand]
1Liegen ausserordentliche Verhältnisse vor und bedeutet die Einhaltung 
der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte so kann 
die kommunale Baubehörde Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonen-
vorschriften gewähren, wenn dadurch keine überwiegenden öffentlichen 
und privaten Interessen verletzt werden.
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 und Ziff. 6 KRG - Übergangsbestimmungen 
2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten:
Ziff. 5 – die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG)
Ziff. 6 – das formelle Baurecht (Art. 85-96 KRG) 
b)
Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hier die von der Beschwerdeführerin als 
verletzt gerügten Gebäude- und Grenzabstände inkl. Näherbaurechtsver-
einbarung, die (vermeintliche) Falschberechnung der anrechenbaren Ge-
schossflächen inkl. AZ-Überschreitung, die Einwände gegen die Garagen-
zufahrt samt Vorplatz, Rampengefälle und Pflichtparkplätze, sowie die 
Rügen betreffend korrekte Anwendung der Ästhetik- und Gestaltungsvor-
schriften (Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts-/Landschaftsbild) im 
Detail zu klären und materiell auf ihre Rechtmässigkeit hin zu überprüfen.
4. a)
Für die in der Wohnzone A gelegene Parzelle 3980 ist gemäss Art. 26 BG 
baulich eine maximale Gebäudehöhe von 7.00 m erlaubt und ein Grenz-
abstand von 5.0 m einzuhalten. Nach Art. 40 Abs. 1 BG ist der Grenzab-
stand in der Wohnzone A um 1/5 zu vergrössern, falls die Gebäudelänge 
mehr als 15.00 m beträgt. Im konkreten Fall ist hierzu unbestritten, dass 
das geplante EFH auf der Südseite eine Fassadenlänge von 20.95 m er-
reicht und somit der einzuhaltende Grenzabstand zur Via D._____ 6.19 m 
(Mehrlängenzuschlag 1/5 von [20.95 m - 15.00 m] = 1.19 m) anstatt bloss 
5.00 m gemäss Art. 26 BG und Art. 51 Abs. 2 BG betragen würde (s. Bei-


- 25 -
lage 4 der Beschwerdegegnerin). Nach Art. 77 Abs. 1 KRG in Verbindung 
mit Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG kann die kommunale Baubehörde jedoch 
Unterschreitungen der festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine 
Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegen-
den öffentlichen Interessen entgegenstehen (s. Botschaft KRG-Revision, 
Heft Nr. 3/2004-2005, S. 346). Die Beschwerdeführerin hat zum eigens 
mit Verfügung vom 10. März 2015 erteilten Näherbaurecht der Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin) zu Gunsten der Bauherren (Beschwerdegegner) 
jedoch am 15. Juni 2015 noch vor Fällung des Einspracheentscheids 
bemängelt, bei den Baugesuchsunterlagen sei keine entsprechende Ko-
pie der 'Näherbaurechtsvereinbarung' zwischen der Beschwerdegegnerin 
und den Beschwerdegegnern enthalten gewesen und sie verlange daher 
die Zustellung der Kopie. In ihrer Beschwerde nimmt die Beschwerdefüh-
rerin diesen Einwand wieder auf, leitet daraus nun aber ab, sie habe 
demnach in ihrer Einsprache zu Recht die Verletzung der Grenzabstände 
gegenüber der Strassenparzelle Via D._____ gerügt, weshalb ihr diesbe-
züglicher Einwand zu Unrecht abgewiesen worden sei. Die Beschwerde-
führerin macht jedoch nicht geltend, das rechtliche Gehör sei in diesem 
Punkt verletzt worden und sie stellt noch selber fest, dass keine Vereinba-
rung hinsichtlich des Näherbaurechts vorliege. Ob aber eine solche Ver-
einbarung besteht oder nicht, ist keine Frage der Verletzung des rechtli-
chen Gehörs, sondern eine Frage der materiellen Beurteilung.
b)
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin gibt es im Kanton 
Graubünden lediglich einen Weg, Unterschreitungen von Bauabständen 
nach kantonalem Recht (KRG) oder kommunalem Recht (BG) zu ermög-
lichen. Es kommt dafür einzig das Verfahren nach Art. 77 KRG in Frage. 
Diese Bestimmung gehört zu den kantonalen Bauvorschriften, ist nach 
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG unmittelbar anwendbar und geht allfälligen 
abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Laut unmissverständlichem 
Gesetzestext von Art. 77 KRG ist klar, dass die kommunale Baubehörde 


- 26 -
mittels Verfügung Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen kann. Es 
gibt dafür bloss zwei Voraussetzungen: Die eine ist, dass eine Vereinba-
rung zwischen den Betroffenen – also benachbarten Grundeigentümern – 
vorliegt. Diese Vereinbarung bedarf jedoch keiner bestimmten Form, um 
gültig zu sein (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den [VGU] R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E.5a, R 11 58 vom 1. No-
vember 2011 E.2b und R 08 77 vom 28. April 2009 E.3a m.w.H.). Obwohl 
die einfache Schriftlichkeit keine Gültigkeitsvoraussetzung ist, dürfte diese 
Form aber im Hinblick auf eine Anmerkung im Grundbuch und zur Ver-
meidung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Rechtsnachfolge 
für eine Vereinbarung über die Unterschreitung der kantonalen bzw. 
kommunalen Bauabstände im Sinne von Art. 77 Abs. 1 KRG allein schon 
aus Praktikabilitätsgründen einzuhalten sein (vgl. abermals VGU R 14 78 
E.5a). 
c)
Die von Art. 77 Abs. 1 KRG verlangte Vereinbarung betreffend Näherbau-
recht ist im konkreten Fall offensichtlich zustande gekommen. Mit Schrei-
ben vom 17. März 2015 hat die Beschwerdegegnerin der damaligen Ver-
treterin der Beschwerdegegner (E._____ Architektur AG) mitgeteilt, das 
benötigte Näherbaurecht (5 m Grenzabstand + 1.2 m Mehrlängenzu-
schlag) für den einzuhaltenden Abstand von 6.2 m (anstatt nur 5 m) wer-
de gegen eine einmalige Entschädigung von Fr. 4'000.-- erteilt (s. Beilage 
9 der Beschwerdegegnerin). Mit dieser Mitteilung haben sich die Be-
schwerdegegner zumindest konkludent einverstanden erklärt, weil sie 
diese Verfügung stillschweigend akzeptiert respektive nicht angefochten 
haben. Die Beschwerdeführerin ist demgegenüber der Auffassung, mass-
gebend sei Art. 82 Abs. 1 KRG. Sie begründet diese Darstellung jedoch 
nicht einmal ansatzweise weder in ihrer Beschwerdeschrift noch später in 
ihrer Replik.


- 27 -
d)
Zu prüfen ist demnach gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG einzig noch die zweite 
Voraussetzung, nämlich ob der Unterschreitung der Bauabstände keine 
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die Beschwer-
degegnerin hat dies vorliegend geprüft und kommt plausibel zum Schluss, 
es stünden einer Unterschreitung des Grenzabstands keine überwiegen-
den öffentlichen Interessen entgegen. Die Beschwerdeführerin hält dem 
entgegen, die öffentliche Sammelstrasse Via D._____ mit Busverkehr ha-
be kein Trottoir, so dass sich der Gemeindevorstand mit der Erteilung des 
Näherbaurechts unnötigerweise spätere Ausbaubedürfnisse sowie Erwei-
terungsmöglichkeiten der Via D._____ verbaue, welche aus Gründen der 
Verkehrssicherheit erforderlich wären. Dem ist entgegenzuhalten, dass, 
wenn eine Baute auf Parzelle 3980 den Mehrlängenzuschlag nicht einhal-
ten müsste, ohnehin nur ein Grenzabstand von 5 m einzuhalten wäre und 
bei einem Gebäude mit Mehrlängenzuschlag verdichteter gebaut werden 
kann, was dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens 
entspricht. Die in diesem Bereich immer noch grosszügigen Platzverhält-
nisse links und rechts entlang der Via D._____ würden zudem die Erstel-
lung eines Trottoirs an der Via D._____ nach wie vor zulassen (vgl. Beila-
gen 4 und 21 der Beschwerdegegnerin mit Situationsplan und Orthofoto). 
Eine Prüfung der Verhältnismässigkeit im Sinne der Erforderlichkeit ist 
hier entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht notwendig. 
Die Beschwerdegegnerin hat in vertretbarer Weise, um eine bessere Aus-
nützung des Baugrundstückes und eine Verbesserung der Zufahrt zu er-
reichen, das Näherbaurecht gewährt. Das Baugrundstück ist so im Rah-
men der Vorschriften für die Wohnzone A gut ausgenützt. Die Realisie-
rung einer vergleichbar grossen, anders geplanten Baute hätte zudem 
womöglich andere Nachteile zur Folge. Mit dem Einwand der Verletzung 
von Gebäude- und Grenzabständen wegen Fehlens einer rechtsgültigen 
und verbindlichen Näherbaurechtsvereinbarung zur gemeindeeigenen 
Strassenparzelle Via D._____ dringt die Beschwerdeführerin daher nicht 
durch.


- 28 -
5. a)
Zur angeblichen Falschberechnung der anrechenbaren Geschossflächen 
inkl. AZ-Überschreitung gilt es zunächst festzuhalten, dass sich die Par-
teien zumindest bezüglich der anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) 
der Parzelle 3980 im Ausmass von 827 m2 einig sind. Die maximal mögli-
che anrechenbare Geschossfläche (aGF) bei einer Ausnützungsziffer von 
0.35 gemäss Art. 26 BG in der Wohnzone A beträgt somit 289.45 m2 (s. 
Formel in Art. 36 Abs 1 BG). Bei den Akten liegen dazu drei verschiedene 
Ausnützungsberechnungen (s. Beilage 12 der Beschwerdegegnerin, Bei-
lage 7 der Beschwerdegegner sowie Beschwerdeschrift der Beschwerde-
führerin Ziff. 12-15 S. 9, insbesondere Ziff. 18 S.10). Die Beschwerde-
gegnerin selbst gab ebenfalls drei AZ-Berechnungen zu den Akten; näm-
lich die zur Parkplatz-Berechnung (s. Beilage 19; aGF 288.08 m2), die 
schon erwähnte über aGF 288.65 m2 (s. Beilage 12 mit handschriftlichen 
Eintragungen) sowie noch die handschriftlichen AZ-Berechnungen im Plan 
Nr. 1308-02 Grundriss und Schnitt vom 19. April 2014 (s. Beilage 14; aGF 
288.63 m2). Die Beilage 19 wurde zwar in Bezug auf die Berechnung der 
Pflichtparkplätze am 23. Juni 2015 bewilligt; sie weist aber keine Korrek-
turen auf, wobei sich dies auf die Zahl der Pflichtparkplätze nicht auswirkt, 
und ist daher für die Ermittlung der aGF nicht mehr massgebend. Anders 
verhält es sich mit den handschriftlichen Eintragungen in den Beilagen 12 
und 14, wonach das Bauvorhaben auf Parzelle 3980 nachweislich eine 
aGF von 288.65 m2 bzw. 288.63 m2 konsumiert, was noch eine Reserve 
von 0.8 m2 (289.45 - 288.65) bzw. von 0.82 m2 (289.45 - 288.63) ergibt.
b)
Die Beschwerdeführerin verlangt in ihrer Beschwerdeschrift (s. Ziff. 12-15 
bzw. Ziff. 18) nun verschiedene Korrekturen. So habe die Beschwerde-
gegnerin die Erschliessungsfläche im Erdgeschoss zwischen Garage und 
Büroraum bzw. Entrée und Sauna nur mit 2 m² statt mit 2.58 m² berück-
sichtigt. Die Beschwerdeführerin meint dabei den Schrank im Flur des 
Erdgeschosses; dieser hätte nach ihrer Meinung zu Fläche 3 laut Beilage 


- 29 -
14 der Beschwerdegegnerin gerechnet werden müssen. Dazu ist aller-
dings festzuhalten, dass nach den handschriftlichen Korrekturen neu die 
angerechnete Fläche des Flurs im Erdgeschoss korrekt bis zur Treppe in 
die Garage reicht (s. handschriftliche Beilage 14 der Beschwerdegegnerin 
mit eingezeichneter Fläche 3).
c)
Im Weiteren werden gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. a BG zu Wohnungen 
gehörende Keller- und Lagerräume ausdrücklich nicht zu den anrechen-
baren Geschossflächen gezählt. Damit müssen auch fest eingebaute 
Schränke gemeint sein, dienen diese doch ebenfalls zur Lagerung von 
Gegenständen. Folglich musste diese Fläche nicht angerechnet werden. 
Die anrechenbare Geschossfläche wurde deshalb korrekterweise im Erd-
geschoss handschriftlich um 2 m2 auf 121.89 m2 nach oben korrigiert (s. 
Beilagen 12 und 14 der Beschwerdegegnerin). Soweit die Beschwerde-
führerin noch bemängelte, dass der im Wohnzimmer des Erdgeschosses 
fest eingebaute Schrank/das Gestell mit 0.75 m2 nicht angerechnet wor-
den sei, irrt sie ebenfalls, da auch hier Art. 37 Abs. 2 lit. a BG zum Zuge 
kommt. Die Beschwerdeführerin kritisiert überdies, dass das Cheminée im 
Erdgeschoss nicht angerechnet worden sei. Dazu ist klarzustellen, dass 
ein Cheminée nicht begehbar ist und die Funktion wie Maschinenräume 
für Ventilations- und Klimaanlagen (sind nicht anrechenbar) erfüllt (vgl. 
vorn Art. 37 Abs. 2 lit. b BG). Es kann letztlich sogar offen gelassen wer-
den, ob das Cheminée, das unbestritten eine Fläche von 0.8 m2 aufweist, 
zur anrechenbaren Geschossfläche zählt oder nicht. Selbst wenn es näm-
lich anzurechnen wäre, würde die zulässige Höchstmarke von 289.45 m2 
aGF für das Bauvorhaben noch immer nicht überschritten, weil die Kamin-
fläche im Schlafzimmer des Dachgeschosses als eine gegen innen abge-
schlossene, nicht begeh- und bewohnbare Entsorgungsanlage nicht zur 
anrechenbaren Geschossfläche zählen kann und der Erker im Dachge-
schoss deswegen nicht zur anrechenbaren Geschossfläche zählt, weil er 


- 30 -
unwiderlegt eine Stehfläche von weniger als 1.8 m aufweist und somit 
nach Art. 37 Abs. 1 BG ebenfalls nicht angerechnet wird.
d)
Die Anschlussfrage, ob auch die Sauna anrechenbar sei, ist zu verneinen. 
Gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. g BG sind Sauna-Anlagen ausdrücklich von der 
Anrechnungspflicht ausgenommen. Entgegen dem von der Beschwerde-
führerin aus eigener Erfahrung bekannten Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden R 15 14 vom 1. September 2015 E.3c ist hier 
der Saunaraum im Untergeschoss und nicht im 1. oder 2. Obergeschoss; 
zudem grenzt der Saunaraum nicht an den eigentlichen Wohnbereich mit 
Küche und Wohnzimmer (sogar mit Zugangsmöglichkeit zum Balkon die-
ser Hauptwohnräume in VGU R 15 14) an. Vorliegend grenzt der Sauna-
raum lediglich an ein Schlafzimmer und dessen Erschliessung sowie an 
den einen Nebenraum bildenden Weinkeller. Der strittige Saunaraum ist 
zudem mit 17.5 m2 im Verhältnis zur im Einfamilienhaus (EFH) vorhande-
nen anrechenbaren Geschossfläche von maximal 289.45 m2 offenkundig 
von bescheidener Grösse (Verhältnis 1:16). Die von der Beschwerdefüh-
rerin überdies bemängelte Auflage betreffend festen Einbau der Saunaan-
lage erweist sich demnach als sachgerecht und verhältnismässig (s. Auf-
lage b22 in der angefochtenen Baubewilligung). Selbstverständlich ist der 
Beschwerdeführerin durch die zuständige Baubehörde nach Vorliegen der 
entsprechenden Ausführungspläne jedoch noch das rechtliche Gehör in 
dieser Angelegenheit zu gewähren. 
e)
Aus dem soeben Gesagten ergibt sich zusammengefasst, dass das strit-
tige Bauvorhaben auf Parzelle 3980 höchstens die erlaubten 289.45 m2 
(aGF) konsumiert und somit die gesetzlich zulässige AZ von 0.35 gemäss 
Art. 26 (s. Zonenschema) in Verbindung mit Art. 36 Abs. 1 BG bei der hier 
unbestritten zur Verfügung stehenden anrechenbaren Grundstücksfläche 
(aGSF) von 827 m2 eingehalten wird. Die Rüge betreffend Falschberech-
nung aGF (inkl. AZ-Überschreitung) erweist sich somit als unbegründet.


- 31 -
6. a)
Was die Garagenzufahrt und die Bereitstellung von Pflichtparkplätzen 
angeht, so erweisen sich die dagegen von der Beschwerdeführerin vor-
gebrachten Argumente ebenfalls als unbegründet. Ausgangspunkt für die 
in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Fragen und Einwände müssen 
die dazu erstellten, einschlägigen Pläne Nr. 1308-01 Umgebung (s. Beila-
ge 15 der Beschwerdegegnerin) sowie Nr. 1308-10 Zufahrt (s. Beilage 18 
der Beschwerdegegnerin) sein. Diesen Plänen ist zu entnehmen, dass ei-
nerseits ein schräg zur Via D._____ angeordneter Vorplatz von 4 m be-
steht (im Plan Umgebung "hellgrau bei Einfahrt markiert"). Entgegen der 
Darstellung war diese Zuordnung zulässig, weil keine sachlichen Gründe 
dagegen sprechen. Wird der Neigungsbruch parallel zur Strassengrenze 
gewählt (von Nordosten nach Südwesten entlang der Via D._____, jedoch 
um 4 m zurückversetzt), verlängert sich die Rampe, um beim Schnitt C-C 
8.09 m lang zu sein (s. Plan Zufahrt, unten rechts: 4 m + 8.09 m). Die Zu-
fahrtsrampe ist folglich mindestens 5.64 m lang (s. Plan Zufahrt, Schnitt 
A-A, oben rechts: 4 m + 5.64 m). Die Befürchtungen der Beschwerdefüh-
rerin, die Rampenlänge werde sich von 5.64 m auf 4.99 m verkürzen und 
deswegen könnten die 15 % Gefälle nicht eingehalten werden, erweisen 
sich somit eindeutig als unbegründet. Die Beschwerdeführerin übersieht 
nämlich, dass sich das Gefälle der Rampe vom Schnitt A-A (15.00 %) 
zum Schnitt B-B (9.32 %) und zum Schnitt C-C (4.80 %) immer mehr re-
duziert, weil die Via D._____ in diesem Bereich entsprechend (von Nord-
osten nach Südwesten) fällt. 
b)
Würde der Neigungsbruch bzw. die vertikale Ausrundung zwischen Ram-
pe und ebenem Vorplatz nicht parallel zum Strassenrand (von Nordosten 
nach Südwesten an der Via D._____ bis 4 m zurückversetzt), sondern 
parallel zur Garageneinfahrt ausgeführt (ab 4 m bis Südfassade EFH), 
würde der ebene Vorplatz gegen den Schnitt B-B (+1.22 m) und Schnitt 
C-C (+2.45 m) immer länger und könnte die Rampe überall 5.64 m lang 


- 32 -
sein, was ebenfalls zulässig wäre, aber vorliegend nicht nötig ist, weil 
gemäss Art. 51 Abs. 2 BG lediglich ein 4 m langer, ebener Vorplatz ver-
langt wird.
c)
Der geplante Vorplatz von 4 m ist gemäss Plan Nr. 1308.10 Zufahrt samt 
(Höhen-) Schnitte A-A (+1.95; 1149.46 müM), B-B (+1.74; 1149.25 müM) 
und C-C (+1.49; 1149.00 müM) (s. Beilage 18 der Beschwerdegegnerin) 
überall eben ausgestaltet und lediglich entsprechend dem fallenden Ni-
veau der Via D._____ (von Schnitt A-A bis Schnitt C-C) in deren Abwärts-
Fahrtrichtung (von Nordosten nach Südwesten) abfallend, was eindeutig 
erlaubt sein muss. Entlang der Schnitte A-A, B-B und C-C weist der Vor-
platz auch nicht die von der Beschwerdegegnerin erwähnte Neigung von 
3 % auf (vgl. im Sachverhalt Ziff. 13 – Entwässerungsgefälle), so dass die 
diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin ebenfalls unbegründet ist. 
Wie aus den (Höhen-) Schnitten A-A, B-B und C-C klar hervorgeht, liegt 
im konkreten Fall vielmehr ein "ebener" Vorplatz nach Art. 51 Abs. 2 BG 
und damit eine gesetzeskonforme Manövrier- und Abstellfläche vor dem 
erst dahinter beginnenden Neigungsbruch zur Garageneinfahrt vor. 
d)
Aus dem soeben Gesagten ergibt sich, dass die ganze Breite der Rampe 
mit einer Neigung von 15 % [A-A] oder weniger (9.32 % [B-B] bzw. 4.80 % 
[C-C]) befahren werden kann. Diese Feststellung führt gleichzeitig dazu, 
dass der bergseitig geplante Aussen-Autoabstellplatz bei der Rampe mit 
der Bezeichnung (P 3) zwingend mit den erwähnten Terrainverhältnissen 
im Schnitt A-A korrespondiert und daher ebenfalls eine Längsneigung von 
maximal 15 % aufweist (s. Beilage 19 der Beschwerdegegnerin mit Park-
platz-Berechnung 1 PP Aussen und 2 PP in Garage; sowie Beilage 15 der 
Beschwerdegegnerin Plan Umgebung mit eingezeichnetem Autoabstell-
platz im Freien). Entgegen den anderslautenden Behauptungen der Be-
schwerdeführerin kann somit auf diesem Autoabstellplatz (P3) problemlos 
parkiert werden. Die Anzahl der erforderlichen Pflichtparkplätze gemäss 


- 33 -
Art. 52 Abs. 2 lit. a BG, wonach ein Parkplatz pro Wohnung bis 130 m2 an-
rechenbare Geschossfläche (aGF) und darüber (inkl. EFH) zwei Parkplät-
ze bereitzustellen sind, kann demnach auf jeden Fall eingehalten werden. 
Selbst wenn in der Garage (2 PP vorgesehen) auch nur ein Einstellplatz 
zur Verfügung stünde, wären stets noch genügend Parkplätze vorhanden.
e)
Der Beschwerdeführerin kann zudem auch insofern nicht gefolgt werden, 
als sie zur Prüfung der Neigungsproblematik bei der Garagenzufahrt noch 
die Einholung einer entsprechenden Expertise verlangte. Ein solches zu-
sätzliches Fachgutachten erweist sich vorliegend als nicht erforderlich, da 
die vorhandenen Pläne bezüglich der Ausgestaltung der Rampe bzw. de-
ren Neigung und des ebenen Vorplatzes klar und verständlich sind und 
somit keine Ergänzungen des Sachverhalts für die Streitentscheidung 
benötigt werden, zumal dadurch nur unnötig Mehrkosten verursacht wür-
den. 
f)
An der Auflage b21 in der angefochtenen Baubewilligung gibt es sodann 
ebenfalls nichts auszusetzen. Danach müssen der Beschwerdegegnerin 
vor Baubeginn noch der Situationsplan der Einfahrt mit den dazugehöri-
gen Längs- und Querschnitten zur Genehmigung im Doppel eingereicht 
werden. Diese Bauauflage bezieht sich indes nur auf die bergseitige Ge-
staltung der Einfahrt respektive den Nachweis der Einhaltung der nötigen 
Sichtweiten und dient der Überprüfung und Kontrolle der in Art. 51 Abs.1 
und Abs. 3 aufgestellten Vorgaben betreffend Verkehrssicherheit bei Ein- 
und Ausfahrten. Sie ist auch sachgerecht, weil aus den vorbestehend be-
reits zitierten Plänen betreffend Parkplatz-Berechnung (s. Beilage 19 der 
Beschwerdegegnerin), Umgebung (Beilage 15 der Beschwerdegegnerin) 
und Zufahrt (Beilage 18 der Beschwerdegegnerin) die Einhaltung der ver-
kehrs- und allenfalls unfallrelevanten Sichtweiten tatsächlich nicht ersicht-
lich sind. Auch bezüglich dieser Auflage b21 gilt aber das bereits vorne in 
Erwägung 5d zu Auflage b22 Gesagte, wonach der Beschwerdeführerin 


- 34 -
nach Vorliegen der entsprechenden Ausführungspläne indessen selbst-
verständlich noch das rechtliche Gehör zu dieser Sache zu gewähren ist.
7. a)
Zu entscheiden bleiben damit einzig noch die Einwände der Beschwerde-
führerin betreffend Verletzung der Ästhetik und Gestaltungsvorschriften 
durch das geplante Bauvorhaben auf Parzelle 3980. Zuerst ist im Hinblick 
auf die entsprechende Bestimmung auf kommunaler Ebene (Art. 43 Abs. 
1 BG) sowie auf kantonaler Ebene (Art. 73 Abs. 1 KRG) aus normenhier-
archischer Perspektive festzuhalten, dass erstere durch den Erlass der 
zweitgenannten Bestimmung hinfällig geworden ist, da der höherrangige 
Art. 73 Abs. 1 KRG bereits eine gute Gesamtwirkung vorsieht, was z.B. 
auch die Giebelstellung umfasst. Selbst Art. 43 Abs. 1 BG würde aber 
nicht verlangen, dass alle Giebel in einem Quartier gleich verlaufen müs-
sen. Er verlangt, dass alle baulichen Massnahmen sich in Bezug auf die 
Stellung der Giebel so in die landschaftliche und bauliche Umgebung ein-
fügen, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht und (zusätzlich) das Stras-
sen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird (Beeinträchti-
gungsverbot). Wie den beigelegten Luftaufnahmen in den Akten und den 
darin farbig markierten Giebeldachausrichtungen (blau/rot) entnommen 
werden kann (s. Beilage 12 der Beschwerdeführerin und Beilage 21 der 
Beschwerdegegnerin), ist im betreffenden Wohnquartier ein recht hetero-
genes Überbauungsbild anzutreffen. Viele Dachgiebel stehen quer zum 
Terrainverlauf (rote Markierungen), verschiedene verlaufen aber auch 
parallel zum Terraingefälle (blaue Markierungen inkl. Bauvorhaben auf 
Parzelle 3980). Dem Gericht ist die Vielgestaltigkeit und Heterogenität der 
bestehenden Gebäude und Bauten im betreffenden Quartier bereits aus 
seinem Augenschein im Verfahren R 15 7 vom 25. Juni 2015 (zwischen 
derselben Beschwerdeführerin und derselben Beschwerdegegnerin) bes-
tens bekannt. Im betreffenden Augenscheinprotokoll (S. 3) – welches den 
damals involvierten Parteien (inkl. heutige Beschwerdeführerin) am 7. Juli 
2015 zur Kenntnisnahme und Äusserungsmöglichkeit zugestellt wurde – 


- 35 -
hielt der zuständige Aktuar dazu schon fest: "Rechtsanwalt (RA) Cahenzli 
führt aus, dass im Quartier auf engstem Raum bereits die verschiedens-
ten Baustile existierten, wie der Blick auf das traditionelle Holzchalet auf 
Parzelle 3767 im Vergleich zum unmittelbar daneben stehenden moder-
nen Holzlatten-MFH auf Parzelle 3766 eindrücklich zeige. Einen einheitli-
chen oder vorherrschenden Baustil gebe es nicht." Wenn derselbe 
Rechtsvertreter nun angibt, es bestehe im betreffenden Quartier eine 
weitgehende Einheit bezüglich der Ausrichtung der Dachaufbauten und 
speziell die Giebelausrichtung des Bauprojekts auf Parzelle 3980 sei ein-
zigartig und passe nicht ins bestehende Orts- und Landschaftsbild, so wi-
derspricht diese Darstellung sogar der eigenen Einschätzung von früher 
und ist deshalb im Gesamtkontext wenig glaubwürdig oder zuverlässig. 
b)
Nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt den 
Gemeinden bei der Auslegung von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung 
der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung 
ein geschützter (weiter) Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in den 
das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspiel-
raum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: Urteile des Verwal-
tungsgerichts Graubünden R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b, R 15 7 vom 
1. September 2015 E.4a, R 14 77 vom 17. März 2015 E.2b, R 14 62 vom 
15. April 2015 E.3d, R 14 1 vom 20. Mai 2014 E.3a, R 12 104 vom 19. 
März 2013 E.2a; PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nrn. 19 und 20, 1991 Nr. 75, 
1990 Nr. 18, 1987 Nr. 18, 1986 Nr. 33, 1985 Nr. 19; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3, 1A.9/2007 vom 4. Dezem-
ber 2007 E.2.2.1, 2.2.2, 3.4 in fine, 1A.174/2003 vom 4. Mai 2004 E.3.2). 
c)
Im konkreten Fall gibt es keine triftigen Gründe, den pflichtgemäss aus-
geübten Ermessensspielraum der Beschwerdegegnerin nicht zu respek-
tieren. Das Bauvorhaben auf Parzelle 3980 fügt sich nicht nur in Bezug 
auf die Giebelstellung, sondern auch in Bezug auf das Gebäudevolumen 


- 36 -
und die Gebäudeausrichtung in das heterogene Umfeld gut ein. Bezüglich 
der ebenfalls von der Beschwerdeführerin beanstandeten Detailausge-
staltung der Fassade wurden von der Beschwerdegegnerin die Auflagen 
c1-c3 in der Baubewilligung (s. Beilage 22 S. 6 der Beschwerdegegnerin) 
verfügt, wonach die Holz- und Putzfarbe, die Materialisierung der Fassa-
de und der Fenster vor Baubeginn mit der Baukommission vor Ort festge-
legt werden müssen. Das Gleiche gilt für die Dachgestaltung. Diese Ein-
zelheiten und Details betreffen vor allem die Gestaltung der Fassade sel-
ber. Solche Auflagen werden - wie von der Beschwerdegegnerin zu Recht 
ausgeführt – bei praktisch allen Baugesuchen gemacht, weil Details der 
Fassadengestaltung erfahrungsgemäss erst nach fertig gestelltem Roh-
bau auf ihr Erscheinungsbild und ihre Wirkung auf die Umgebung beurteilt 
werden können. Nichts desto weniger kann bereits hier auf das im Urteil 
des Verwaltungsgerichts Graubünden R 15 7 E.4b Gesagte als Richt-
schnur hingewiesen werden, wonach das dortige Bauprojekt wegen der 
augenfällig unruhigen, asymmetrischen und verschachtelten Fensterfron-
ten (Neuvorgabe: Beschränkung auf zwei verschiedene Fenstergrössen) 
einschliesslich Dachaufbauten nochmals gründlich überarbeitet werden 
musste, bevor es der Beschwerdegegnerin erneut – diesmal auch aus äs-
thetischer Sicht mit Erfolg – zur Bewilligungserteilung unterbreitet werden 
konnte/sollte. Im Übrigen gilt auch hinsichtlich der Auflagen c1-c3 in der 
angefochtenen Baubewilligung das bereits zuvor in den Erwägungen 5d 
und 6f angeführte, wonach der Beschwerdeführerin selbstverständlich im 
Zuge der Projektrealisation noch das rechtliche Gehör zu gewähren ist. 
d)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin hier auch mit 
ihren Rügen betreffend Verletzung der Ästhetik und Gestaltungsvorschrif-
ten durch das geplante Bauvorhaben auf Parzelle 3980 nicht durchdringt. 
8. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 


- 37 -
b)
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die obsiegenden anwaltlich 
vertretenen Beschwerdegegner nach Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemes-
sen zu entschädigen, wobei dazu auf die Honorarnote vom 4. Januar 2016 
des Anwalts der Beschwerdegegner abgestellt und diese - gekürzt um die 
ersten beiden Aufwandpositionen, welche offensichtlich das Einsprache-
verfahren und nicht das Beschwerdeverfahren betreffen – in reduzierter 
Form übernommen werden kann (Aufwand ab 9. Juli 2015 anrechenbar). 
Nach Streichung der erwähnten zwei Positionen (mit Arbeits-/Zeitaufwand 
4 Std. à Fr. 250.-- [Fr. 1'000.--] plus Fr. 70.-- Spesen; plus 8 % MWST [Fr. 
85.60]; zusammen Fr. 1155.60) resultiert daraus korrigiert ein Honorar 
von Fr. 3'453.40 (zusammengesetzt aus: 12 Std. à Fr. 250.-- [Fr. 3'000.--] 
plus Spesen Fr. 219.-- + 8 % MWST [Fr. 257.50]; zusammen Fr. 3'476.50 
[Fr. 4'632.10 minus Fr. 1'155.60]). Die Beschwerdeführerin hat die Be-
schwerdegegner somit im Umfang von Fr. 3'476.50 zu entschädigen. Der 
Beschwerdegegnerin steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschä-
digung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. 
c)
Für das Gericht hat sich noch die Frage gestellt, ob die Parteientschädi-
gung zu Gunsten der Beschwerdegegner und zu Lasten der Beschwerde-
führerin inklusive der üblichen Mehrwertsteuer (MWST) von 8 % oder ex-
klusive dieser Handels- und Rechtsverkehrssteuer zuzusprechen sei. Der 
Ort der Dienstleistung bestimmt sich nach Art. 8 des Mehrwertsteuerge-
setzes (MWSTG; SR 641.20). Bei Dienstleistungen von Anwälten, Nota-
ren, Beratern, Vermögensverwaltern, Treuhändern usw. gilt als Ort der 
Dienstleistung grundsätzlich derjenige Ort, an dem der Empfänger der 
Dienstleistung den Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit oder eine Betriebs-
stätte hat, für welche(n) die Dienstleistung erbracht wird (sog. Empfänger-
ortsprinzip nach Art. 8 Abs. 1 MWSTG). Dienstleistungen im Zusammen-
hang mit einem Grundstück gelten als am Ort erbracht, an dem das 
Grundstück gelegen ist (sog. Ortsgelegenheitsprinzip nach Art. 8 Abs. 2 


- 38 -
lit. f MWSTG). Dieses Prinzip gilt unabhängig davon, ob an einen Leis-
tungsempfänger mit Sitz im In- oder Ausland Rechnung gestellt wird. Als 
solche Dienstleistungen gelten namentlich die Vermittlung, Verwaltung, 
Begutachtung und Schätzung eines Grundstückes, Dienstleistungen im 
Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Bestellung von dinglichen 
Rechten an einem konkreten Grundstück etc.. Die Beurteilung nach dem 
Ort, an dem das Grundstück gelegen ist, setzt einen engen Zusammen-
hang mit einem individuellen, konkreten Grundstück voraus. Im konkreten 
Fall erachtet das Gericht diese Voraussetzungen als erfüllt, da die Dienst-
leistungen des inländischen Anwalts für seine im Ausland domizilierte Kli-
entel (Beschwerdegegner) ein ganz bestimmtes Baugrundstück (Parzelle 
3980) in einer Gemeinde (Beschwerdegegnerin) im Inland betreffen und 
die anwaltlichen Aktivitäten auf eine konkrete Nutzung (Bebaubarkeit mit 
EFH) eines individuellen Landstücks abzielen, womit die erforderliche en-
ge Konnexität im Sinne von Art. 8 Abs. 2 lit. f MWSTG zu bejahen ist. Die 
Parteientschädigung ist daher inklusive MWST an die Beschwerdegegner 
zuzusprechen, womit die Entschädigung über Fr. 3'476.50 (inkl. MWST) – 
so wie bereits in Erwägung 8b, hiervor ermittelt – unverändert bleibt. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos ge-
worden ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
789.--
zusammen
Fr.
4'789.--


- 39 -
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat A._____ B._____ und C._____ mit Fr. 3'476.50 (in-
kl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Auf die an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerden wurde mit 
Entscheid vom 23. November 2016 nicht eingetreten (1C_202/2016).