gr_gerichte · PVG 2004 22 · 2026-02-14 · de


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Raumordnung und Umweltschutz
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Pianificazione e
protezione dell´ambiente
Baubewilligungsverfahren. AZ-Transport.
– Eine gemeindliche Praxis, wonach dann, wenn eine bau-
liche Änderung/Erweiterung zu einem zusätzlichen Be-
darf an BGF führt, der Nachweis zu erbringen ist, dass
die AZ über das Ganze (bestehende Altbaute und Erwei-
terung) eingehalten ist, ist zulässig.
Procedura di licenza edilizia. Trasferimento dell’IS.
– Una prassi comunale stando alla quale – qualora una
modifica o un ampliamento edile comporti la creazione
di ulteriore SUL – occorra comprovare che l’IS sia ri-
spettato nel suo insieme (costruzione esistente e am-
pliamento) è legittima.
Erwägungen:
2.a) Fest steht, dass die auf der in der Hotelzone (AZ 0,9)
gelegenen Parzelle Nr. 61 realisierten Bauten inkl. der Gegenstand
des streitigen Baubewilligungsverfahrens bildenden Zweckände-
rung insgesamt 5591,61 m2 BGF benötigen. Aus den Akten ergibt
sich auch ohne weiteres, dass sich die anrechenbare Grundstücks-
fläche der Parzelle Nr. 61 auf 4907 m2 beläuft, was bei einer AZ von
0,9 einer BGF von 4416,3 m2 entspricht. Mithin muss die Rekur-
rentin mittels AZ-Transportes noch 1175,31 m2 BGF nachweisen.
Unbestritten ist, dass ein AZ-Transport ab der benachbarten Par-
zelle Nr. 50 im Umfang von 128,7 m2 BGF anerkannt werden kann,
so dass insgesamt noch 1046,61 m2 BGF nachzuweisen sind. Zwi-
schen den Parteien ist strittig, ob im Rahmen der baulichen Erwei-
terungen, welche unbestrittenermassen einen (im Vergleich zum
bestehenden, rechtmässig genutzten Zustand) zusätzlichen Bedarf
an AZ mit sich bringen, der im Rahmen der Baubewilligung vom
14. Dezember 1998 fälschlicherweise von der Gemeinde akzep-
tierte Ausnützungstransport von 540 m2 BGF (bzw. auf Wunsch der
Bauherrschaft 600 m2 BGF) ab der nicht benachbarten Parzelle Nr.
95 (via Parzellen Nr. 792 und 46) auch im vorliegenden Verfahren
wieder akzeptiert werden muss oder nicht. Die Gemeinde stellt
sich unter Anrufung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung

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auf den Standpunkt, dass der damalige AZ-Transport im vorlie-
genden Verfahren nicht akzeptiert werden müsse. Die Rekurrentin
geht davon aus, dass lediglich die zusätzlich erforderliche BGF
(506 m2 BGF ab Parzelle Nr. 65) beschafft werden müsse. Zur Stüt-
zung ihrer Auffassung macht die Rekurrentin im Wesentlichen ei-
nen unzulässigen Widerruf der damaligen Verfügung bzw. Verein-
barung betreffend AZ-Transport sowie Überlegungen der Rechts-
sicherheit sowie Treu und Glauben geltend. Ihr kann nicht gefolgt
werden.
b) Die Gemeinde verfolgt die Praxis, dass wenn eine bau-
liche Änderung/Erweiterung zu einem zusätzlichen Bedarf an BGF
führt, der Baugesuchsteller dann den Nachweis zu erbringen hat,
dass die Anforderungen betreffend AZ über das Ganze – bestehen-
de alte Baute sowie die Erweiterung – eingehalten werden müsse.
Diese Praxis wurde im Ergebnis bereits mit Urteil R 02 133 ge-
schützt. Jenem Entscheid liegt eine Baubewilligung zugrunde,
welche auf einer fehlerhaften AZ-Berechnung basierte. Bei einer
späteren AZ-Erweiterung stellte sich der Bauherr auf den Stand-
punkt, dass er nur noch die für die Erweiterung erforderliche AZ
beschaffen müsse. Im erwähnten Urteil hat das Verwaltungsge-
richt diese Auffassung verneint. Es führte u.a. aus:
«Eine Baubewilligung ist als Polizeierlaubnis zu qualifizie-
ren. Als solche beinhaltet sie letztlich nichts anderes, als die ver-
bindliche behördliche Feststellung, dass dem konkreten Bauvorha-
ben aus Sicht des öffentlichen Bau- und Planungsrechtes keine
polizeilichen Hindernisse entgegenstehen. Nach bestätigter Recht-
sprechung begründet sie aber keine neuen Rechte (vgl. Rhinow/
Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtssprechung, Ergän-
zungsband, Nr. 132, S. 423 mit weiteren Hinweisen). Aus der da-
mals basierend auf einer falschen AZ-Berechnung erteilten Baube-
willigung kann der Rekurrent daher bereits aus dieser Sicht keine
verbindlichen Wirkungen für zukünftige Bauvorhaben auf seiner
Parzelle Nr. 129 ableiten. Der damaligen (falschen) AZ-Berechnung
könnte im Hinblick auf zukünftige Bauvorhaben höchstens die Be-
deutung eines Vorentscheids beigemessen werden. Vorentscheide
verschaffen aber keinen Anspruch auf Erteilung einer Baubewilli-
gung (so ausdrücklich Art. 85 BG), weshalb dem Rekurrenten auch
unter diesem Lichte betrachtet, nicht geholfen werden kann.»
Vorliegend hat die Baubehörde mit Baubewilligung vom
15. Januar 1997 einen AZ-Transport von 540 m2 BGF bzw. 600 m2
BGF ab den Parzellen Nr. 95 bzw. 792 bzw. 46 und 50 akzeptiert,
woraus sich für das damalige Bauvorhaben eine AZ von rund 0.85

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bzw. 0,84 ergab. Der damit verbundenen Feststellung, dass noch
AZ vorhanden sei, kann im Lichte des oben zitierten, höchstens die
Bedeutung eines Vorentscheides beigemessen werden, welcher
aber keinen Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung ver-
schafft (Art. 85 BG). Ob die im konkreten Fall erforderliche BGF, wie
in dem VGU R 02 133 zugrunde liegenden Fall, in einem früheren
Baubewilligungsverfahren fehlerhaft berechnet oder ob sie damals
– wie vorliegend – fehlerhaft ermittelt und angerechnet worden ist,
ist rechtlich nicht entscheidend. In beiden Fällen beruht die jewei-
lige rechtskräftige Baubewilligung auf einem Fehler der Bau-
behörde, wobei aber Bestand und Nutzung der alten Baute nicht in
Frage gestellt werden. Wenn hingegen eine AZ-pflichtige Erweite-
rung/Änderung vorgesehen ist, ist es im Lichte der zitierten ver-
waltungsgerichtlichen Rechtsprechung zulässig und im Lichte des
Legalitätsprinzips betrachtet geradezu geboten, vom Bauge-
suchsteller den Nachweis der erforderlichen AZ für das Ganze, also
sowohl für die alte Baute als auch die Erweiterung, einzuverlangen.
c) Am Umstand, dass der damals akzeptierte kaskadenar-
tig ab Parzelle Nr. 95 vorgenommene AZ-Transfer im konkreten
Fall in Frage gestellt werden darf, vermag auch die von der Rekur-
rentin ins Feld geführte «Vereinbarung über die Anmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung» vom 29. Septem-
ber 1997 nichts zu ändern. Entgegen der rekurrentischen Auffas-
sung beinhaltet diese nämlich keine behördliche Zusicherung über
das Vorhandensein einer Nutzungsreserve für die Zukunft. Viel-
mehr dient sie lediglich der Sicherung und Publikmachung der auf
den Parzellen lastenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen. Weitergehende verbindliche gemeindliche Zusi-
cherungen, welchen mit Blick auf künftige Bauvorhaben eine Be-
deutung zukommen würde, lassen sich dieser Vereinbarung keine
entnehmen. Die öffentlich-rechtliche Bedeutung dieser Vereinba-
rung liegt damit einzig in der Erfüllung des in Art. 39 Abs. 2 BG («…
sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist.») statuierten
formellen Erfordernisses für die Anrechnung und Absicherung ei-
nes erforderlichen AZ-Transportes ab einer Drittparzelle.
d) Durfte die Gemeinde den Nachweis der noch erforderli-
chen AZ verlangen, bleibt zu prüfen, ob sie von der Anrechnung
der umstrittenen AZ-Flächen ab der Parzelle Nr. 95 absehen durfte.
Die Gemeinde hat die umstrittenen 600 m2 BGF nicht mehr ange-
rechnet, weil sie im Widerspruch zu Art. 39 Abs. 2 BG stünden. Ihr
kann gefolgt werden. Nach dieser Bestimmung können Grund-

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stücke, die in der gleichen Bauzone liegen, unmittelbar an die Bau-
parzelle grenzen oder lediglich durch Strassen und Bäche von ihr
getrennt sind, für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbe-
zogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigen-
tumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken
ist. Unbestritten ist, dass die Spenderparzelle Nr. 95 zwar in der
gleichen Bauzone liegt. Ebenso steht aber fest, dass die Parzelle
nicht angrenzend im Sinne der zitierten Bestimmung ist. Entspre-
chend der zu vergleichbaren Bestimmungen ergangenen Recht-
sprechung hätte diese Parzelle bereits 1997/1998 nicht als «Spen-
der» herangezogen werden dürfen. Dies selbst dann nicht, wenn
wie vorliegend Verträge mit dazwischen liegenden Eigentümern
vorliegen, weil dies auf eine unzulässige Umgehung des gesetz-
geberischen Willens (nur benachbarte Grundstücke, deren Aus-
nützung noch nicht konsumiert ist) hinauslaufen. Dass auch
Gründe der Rechtssicherheit und der Praktikabilität gegen einen
kaskadenartigen AZ-Transfer über mehrere Parzellen sprechen, sei
nur nebenbei erwähnt.
R 03 57
Urteil vom 30. Juni 2004
Dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Be-
schwerde noch hängig.