gr_gerichte · A 2010 50 · 2011-04-05 · de

Steuerpfandrecht (Grundstückgewinnsteuer) | Steuern übriges

A 10 50
4. Kammer 
URTEIL
vom 5. April 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Steuerpfandrecht (Grundstückgewinnsteuer)
1.
Mit Vertrag vom 23. März 2007 verkaufte die Stiftung … die Liegenschaft Nr. 
(486)474 (Haus „…“) in … an die … AG in … zum Preis von Fr. 3'800'000.--. 
Gemäss den vertraglich bestimmten Zahlungsmodalitäten waren Fr. 
3'400'000.-- innert drei Tagen seit der schriftlichen Bestätigung des 
Tagebucheintrages im Grundbuch zahlbar, währenddem die restlichen Fr. 
400'000.-- zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern dienten. Diese 
Summe 
musste 
erst 
innert 
zehn 
Tagen 
seit 
Vorliegen 
der 
Grundstückgewinnsteuerveranlagungen des Kantons Graubünden und der 
Gemeinde Davos bezahlt werden (vgl. Ziff. II S. 5 des Kaufvertrags vom 
23. März 2007). Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden errechnete 
am 22. Januar 2009 einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 1'826'600.-
- und eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 134'255.-- zuhanden der 
Verkäuferin. Am 24. März 2009 erfolgte die Veranlagung der kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer 
über 
ebenfalls 
Fr. 134'255.-- 
durch 
die 
Steuerverwaltung der Gemeinde Davos.
2.
Die … AG verkaufte nach der Begründung von Stockwerkeigentum und 
Miteigentum einzelne Anteile am gekauften Grundstück weiter. Da die 
kommunale Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt wurde, erliess die 
Gemeinde Davos gegenüber den neuen Eigentümern am 19. März 2010 
Pfandrechtsverfügungen auf ihren jeweiligen Grundstücken. Die Pfandrechte 
umfassen die quotenmässige Steuerforderung, die Kosten und Zinsen von 4% 
ab dem 22. Juni 2009. Unter anderem wurden die Grundstücke folgender 
Personen mit einem Pfandrecht belastet:

… (Stockwerkeigentum Nr. S56996) sowie … (Stockwerkeigentum Nr. 
S56999), Steuerforderung von Fr. 24'521.65, Kosten von Fr. 121.50 plus 


Zinsen, Pfandrechtsverfügung an die … AG (ehemalige Eigentümerin der 
Stockwerkeinheiten Nr. S56996 und S56999);

…, Steuerforderung von Fr. 10'502.10, Kosten von Fr. 52.-- plus Zinsen;

…, Steuerforderung von Fr. 13'754.40, Kosten von Fr. 68.10 plus Zinsen;

…, Steuerforderung von je Fr. 7'414.20 pro hälftigen Miteigentumsanteil, 
Kosten von je 36.70 plus Zinsen;

…, Steuerforderung von Fr. 34'248.45, Kosten von Fr. 169.65 plus Zinsen.
Rechtsanwalt Dr. iur. … erhob im Namen der vorstehend genannten 
Personen sowie im Namen von … sowie … Einsprache gegen die 
Pfandrechtsverfügungen. Er beantragte, es sei festzustellen, dass die 
Pfandrechtsverfügungen nichtig seien. Der Steuerverwalter der Gemeinde 
Davos erliess am 23. Juni 2010 zwei Entscheide betreffend diese 
Angelegenheit. Auf die Einsprachen von …, …, … sowie … wurde nicht 
eingetreten, weil sie keine Vollmacht an Rechtsanwalt Dr. iur. … erteilt hatten. 
Die übrigen Einsprachen wurden abgewiesen und die angefochtenen 
Pfandrechtsverfügungen bestätigt.
3.
Gegen diese Einspracheentscheide erhob Rechtsanwalt Dr. iur. … im Namen 
von …, …, …, …, … sowie … am 25. August 2010 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte, die kommunale 
Steuerveranlagung vom 24. März 2009 und die Einspracheentscheide vom 
23. Juni 2010 seien infolge Nichtigkeit aufzuheben. Nichtigkeit könne jederzeit 
geltend gemacht werden. Im vorliegenden Fall ergebe sich die Nichtigkeit der 
entsprechenden Entscheide aufgrund der fehlenden Zuständigkeit der 
kommunalen Steuerverwaltung. Sofern die Nichtigkeit nicht bejaht werde, sei 
die 30-tägige Rechtsmittelfrist gegen Einspracheentscheide betreffend 
Pfandrechtsverfügungen eingehalten. Die Veranlagungsverfügung könne im 
Pfandrechtsverfahren erneut in Frage gestellt werden, weshalb auch die 
kommunale Steuerveranlagung vom 24. März 2009 wegen fehlender 
Zuständigkeit 
angefochten 
werde. 
Materiellrechtlich 
führten 
die 
Beschwerdeführer aus, dass die Verwaltung der Stiftung … und die … AG 
davon ausgegangen seien, dass mit der kantonalen Verfügung vom 22. 
Januar 2009 die gesamte Grundstückgewinnsteuer veranlagt worden sei. 
Nach Art. 6 Abs. 4 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuer 


(GKStG) 
würden 
Veranlagung 
und 
Steuerbezug 
der 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer durch die kantonale Steuerverwaltung erfolgen. Das 
GKStG finde seit dem 1. Januar 2009 Anwendung. Deshalb gelte es auch für 
Veranlagungen und Steuerbezugsentscheide, welche nach dem 1. Januar 
2009 
erfolgt 
seien. 
Somit 
enthalte 
das 
GKStG 
eine 
lückenlose 
Übergangsregelung, was bedeute, dass für dem Gesetz widersprechende 
Übergangsbestimmungen kein Raum bleibe. Im vorliegenden Fall habe die 
Regierung am 22. Dezember 2009 auf Verordnungsebene mit Rückwirkung 
auf den 1. Januar 2009 Art. 69a der Ausführungsbestimmungen zur 
Steuergesetzgebung (ABzStG; BR 720.015) erlassen. Diese Bestimmung 
besage, 
Veranlagungen 
und 
Bezug 
der 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer, deren steuerbegründender Tatbestand vor dem 1. 
Januar 2009 eingetreten sei, würden durch die zuständige Gemeinde 
erfolgen. 
Nach 
Ansicht 
der 
Beschwerdeführer 
leide 
diese 
Verordnungsbestimmung an vier Fehlern. Erstens sei das GKStG auf 
Veranlagungen und Steuerbezugsentscheide anwendbar, die im Jahre 2009 
getroffen 
worden 
seien. 
Das 
Gesetz 
verweise 
nicht 
auf 
den 
steuerbegründenden Tatbestand, was nicht durch eine Verordnung geändert 
werden könne. Zweitens seien Übergangsregeln wichtige Bestimmungen, 
deren Erlass sich der Gesetzgeber vorbehalte und die nicht in einer 
Verordnung festgelegt werden könnten. Drittens könne sich die Regierung 
nicht in analoger Anwendung auf Art. 192 des Steuergesetzes für den Kanton 
Graubünden (StG) abstützen, welcher weitere Übergangsbestimmungen 
durch Verordnung zulasse, wenn sie aus rechtlichen oder administrativen 
Gründen zwingend geboten seien oder wenn die sofortige uneingeschränkte 
Anwendung des neuen Rechts zu übermässigen Härten führen würde. Diese 
Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt. Viertens sei schliesslich die 
Rückwirkung der Übergangsbestimmung um beinahe ein Jahr nach drei 
Jahren des Inkrafttretens des GKStG verfassungsrechtlich unzulässig.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Beschwerdegegnerin, auf die 
Beschwerde von … sei nicht einzutreten, weil für sie bereits ein 
eigenständiges Verfahren vor Verwaltungsgericht (vgl. Verfahren A 10 49) 
laufe. Ebenfalls nicht einzutreten sei auf die Beschwerde von …, weil für ihn 


immer noch die Vollmacht fehle. Im Übrigen stellte die Beschwerdegegnerin 
den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Begründend führte sie aus, 
entgegen den heutigen Behauptungen der Beschwerdeführer sei den 
Parteien des Kaufvertrages vom 23. März 2007 stets bewusst gewesen, dass 
mit der Verfügung vom 22. Januar 2009 nur die kantonale und nicht auch die 
kommunale Grundstückgewinnsteuer veranlagt worden sei. Die Parteien 
hätten 
nämlich 
gemäss 
ihren 
vertraglichen 
Formulierungen 
zwei 
Veranlagungen erwartet (vgl. Ziff. II S. 5 des Kaufvertrages vom 23. März 
2007). Zudem habe die kantonale Verfügung keinen Zweifel daran offen 
gelassen, dass mit dem Steuerbetrag von Fr. 134'255.-- nur die kantonale 
Grundstückgewinnsteuer abgedeckt sei. Dies ergebe sich aus dem in der 
entsprechenden Veranlagung angegebenen Steuersatz von 15% bei einem 
Veräusserungspreis von Fr. 3'800’000.--, was der gesetzlichen Berechnung 
der kantonalen Grundstückgewinnsteuer entspreche. Ausserdem brachte die 
Beschwerdegegnerin 
vor, 
mit 
dem 
GKStG 
sei 
hinsichtlich 
der 
Grundstückgewinnsteuer neues materielles und formelles Recht geschaffen 
worden, das ab dem 1. Januar 2009 Anwendung finde. Für vorher erzielte 
Steuergewinne würden somit die früher zuständigen Verwaltungsbehörden 
und die früher massgebenden materiellen Bestimmungen anwendbar bleiben. 
Selbst wenn der vorliegende Fall unter dem Aspekt des Übergangsrechts 
beurteilt würde, wäre die kommunale Zuständigkeit für die Veranlagung der 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer 
und 
den 
Erlass 
der 
Pfandrechtsverfügungen zu bejahen. Da dem GKStG in Bezug auf die 
streitige Frage in übergangsrechtlicher Hinsicht keine Regelung entnommen 
werden könne, sei das StG beizuziehen. Art. 181 (recte 187) Abs. 1 StG 
bestimme, dass für die zeitliche Abgrenzung des Geltungsbereichs des 
Gesetzes der Zeitpunkt massgebend sei, in welchem der steuerbegründende 
Tatbestand eingetreten sei. Dies bedeute, dass sich die Zuständigkeit für die 
Veranlagung und den Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer nicht 
aus dem GKStG, sondern aus den altrechtlichen Normen herleite. Zum 
gleichen Ergebnis würden auch die allgemeinen übergangsrechtlichen 
Grundsätze gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung führen. Mit dem 
GKStG sei nämlich eine Vereinheitlichung der Grundstückgewinnsteuer in 
materieller und formeller Hinsicht vorgenommen worden. Wo materielle und 


formelle Bestimmungen eine Einheit bilden würden, kämen die neuen 
Verfahrensbestimmungen nicht sofort zur Anwendung, sondern erst wenn das 
materielle Recht anwendbar werde. Der Vollzug altrechtlicher Konstellationen 
wäre für die neu zuständige kantonale Steuerverwaltung in Anbetracht der 
unterschiedlich 
ausgestalteten 
kommunalen 
Regelungen 
zur 
Grundstückgewinnsteuer gar nicht durchführbar. Deshalb seien die 
Gemeinden in Fällen, in denen der steuerbegründende Tatbestand vor dem 
1. Januar 2009 eingetreten sei, wie bislang für die Veranlagung und den 
Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer zuständig. Die ratio legis 
von Art. 6 Abs. 4 GKStG bestätige dieses Prinzip. Was das Verbot der echten 
Rückwirkung betreffe, machte die Beschwerdegegnerin geltend, bei Art. 69a 
ABzStG handle es sich nicht um neues, von Art. 6 Abs. 4 GKStG 
abweichendes Recht, sondern lediglich um eine Präzisierung der 
bestehenden Zuständigkeitsordnung für altrechtliche Konstellationen. Somit 
entfalte Art. 69a ABzStG überhaupt keine Rückwirkung und erweise sich als 
rechtmässig.
5.
Die kantonale Steuerverwaltung, welche zum vorliegenden Verfahren 
beigeladen wurde, beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Im Wesentlichen stützte sie sich auf die gleichen Argumente wie 
die Beschwerdegegnerin.
6.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels anerkannte Rechtsanwalt Dr. 
iur. …, dass … nicht durch ihn vertreten werden. Zusätzlich brachten die 
Beschwerdeführer 
in 
ihrer 
Replik 
vor, 
dass 
sie 
die 
kommunale 
Veranlagungsverfügung vom 24. März 2009 nicht nur wegen Unzuständigkeit 
der Beschwerdegegnerin, sondern auch wegen Unbegründetheit anfechten 
würden. Die Stiftung … habe das Ziel verfolgt, die Grundstücke, auf denen sie 
seit Jahrzehnten die … geführt habe, zu verkaufen und die Klinik an einem 
anderen Ort weiterzuführen. Zu ihrem Areal hätten verschiedene 
Liegenschaften gehört, welche betriebswirtschaftlich eine Einheit gebildet 
hätten. Deshalb hätte der mit dem Verkauf des Grundstückes „…“ an die … 
AG erzielte Gewinn mit Verlusten aus späteren Liegenschaftsverkäufen 
verrechnet werden müssen. Insgesamt würde sich ein Nettoverlust ergeben, 


womit 
sich 
sowohl 
die 
Grundstückgewinnsteuerveranlagung 
der 
Beschwerdegegnerin als auch diejenige des Kantons als sachlich 
ungerechtfertigt erweisen würden.
7.
Die Beschwerdegegnerin und die Beigeladene führten in ihrer Duplik jeweils 
aus, die Anfechtung der kommunalen Veranlagungsverfügung vom 24. März 
2009 wegen materieller Unbegründetheit stelle eine unzulässige Erweiterung 
des Rechtsbegehrens im Vorverfahren dar, weshalb nicht darauf eingetreten 
werden könne. Beide waren sich zudem einig, dass die Gewinnbesteuerung 
aus dem Liegenschaftsverkauf „…“ zu Recht erfolgt sei. In zeitlicher Hinsicht 
könne es sich bei den einzelnen Verkäufen wohl kaum um einen einheitlichen 
Vorgang gehandelt haben. Ausserdem habe das Grundstück „…“ nicht zum 
Betriebsgelände der Stiftung … gehört. Aus diesen Gründen könne der 
Verkauf der Liegenschaft „…“ nicht den nachfolgenden Verkäufen 
zugerechnet werden, weshalb der daraus erzielte Gewinn nicht mit dem 
späteren Verlust verrechnet werden könne.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte im vorliegenden Beschwerdeverfahren bilden die beiden 
Einspracheentscheide des Steuerverwalters der Gemeinde Davos vom 
23. Juni 2010. Streitig und zu prüfen ist insbesondere die Frage, ob die 
Beschwerdegegnerin 
für 
die 
Veranlagung 
der 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer vom 24. März 2009 und den Erlass der 
Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010 zuständig war. Zudem ist 
umstritten, ob die kommunale Veranlagungsverfügung sachlich gerechtfertig 
ist.
2.
… sind unter Anerkennung von Rechtsanwalt Dr. iur. … nicht mehr Teil dieses 
Verfahrens. 
Sie 
haben 
eine 
selbstständige 
Beschwerde 
beim 


Verwaltungsgericht eingereicht (vgl. Verfahren A 10 49). Bezüglich … ist 
festzustellen, dass Rechtsanwalt Dr. iur. … im vorliegenden Verfahren nicht 
nachgewiesen hat, dass er berechtigt ist, ihn zu vertreten. Entgegen der 
Behauptung in der Beschwerdeschrift fehlt eine entsprechende Vollmacht 
auch in den Vorakten. Auf die Beschwerden von … sowie von … kann deshalb 
nicht eingetreten werden. 
3. a)
Das GKStG ist auf den 1. Januar 2007 in Kraft getreten und findet unter 
Vorbehalt von Art. 34 Abs. 3 GKStG per 1. Januar 2009 Anwendung (Art. 34 
Abs. 2 GKStG). In Art. 31 Abs. 2 GKStG wird bezüglich der Anpassung der 
untergeordneten Gesetzgebung präzisiert, dass die Bestimmungen dieses 
Gesetzes ab dem 1. Januar 2009 direkte Anwendung finden und 
abweichenden 
Regelungen 
der 
Gemeinden, 
Landeskirchen 
und 
Kirchgemeinden vorgehen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer 
können sich die steuerpflichtigen Personen nicht bereits ab dem Zeitpunkt des 
Inkrafttretens per 1. Januar 2007, sondern erst ab dem Zeitpunkt der 
Anwendbarkeit per 1. Januar 2009 auf die kantonal vorgegebenen Normen 
berufen. Der Sinn des Auseinanderklaffens zwischen Inkrafttreten des GKStG 
und dessen Anwendbarkeit bestand darin, den Gemeinden genügend Zeit für 
die Umsetzung der Folgegesetzgebung und gleichzeitig Sicherheit bezüglich 
der kantonalen Gesetzgebung zu gewähren (A. von Rechenberg, 
Handkommentar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Chur 
2009, Art. 34 N. 2). Es ergibt sich, dass die Vorschriften bezüglich Inkrafttreten 
und Anwendung des GKStG klar und nachvollziehbar sind, aber keine echte 
Übergangsregelung darstellen. Eine Übergangsbestimmung enthalten die 
Schlussbestimmungen des GKStG nur in Art. 33 GKStG betreffend noch nicht 
besteuerte Erbvorbezüge an Ehegatten sowie an direkte Nachkommen. Es 
existieren dagegen keine übergangsrechtlichen Regeln, welche sich auf Art. 
6 Abs. 1 GKStG (Vereinheitlichung der Grundstückgewinnsteuer in materieller 
Hinsicht) oder Art. 6 Abs. 4 GKStG (Neuregelung der Zuständigkeit für 
Veranlagung und Bezug der Grundstückgewinnsteuer, Vereinheitlichung in 
formeller Hinsicht) beziehen. Bevor eine entsprechende Gesetzeslücke 
angenommen wird, ist nach einer subsidiären Regelung zu suchen. Art. 1 Abs. 
2 GKStG hält fest, dass die Bestimmungen des StG sinngemäss Anwendung 


finden, soweit das GKStG keine abweichende Regelung enthält. Da das 
GKStG auf die vorliegende Streitfrage keine Antwort bereithält, ist die 
allgemeine Übergangsbestimmung von Art. 187 Abs. 1 StG beizuziehen. 
Danach bestimmt sich das anwendbare Recht für nicht periodische Steuern – 
und damit auch für die Grundstückgewinnsteuer – nach dem Zeitpunkt, in 
welchem der steuerbegründende Tatbestand eingetreten ist. Bei der 
Grundstückgewinnsteuer wird die Steuerpflicht durch jede Veräusserung 
begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird (Art. 
42 Abs. 1 StG). Im vorliegenden Fall fand die Eigentumsübertragung am 13. 
April 2007 statt. Deshalb richtet sich die Zuständigkeit für die Veranlagung 
und den Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer nicht nach dem 
GKStG, sondern nach den altrechtlichen Normen. 
b)
Bis zum 1. Januar 2009 veranlagte der Kanton einzig die kantonale 
Grundstückgewinnsteuer. Anschliessend übernahmen die Gemeinden die 
veranlagten Faktoren und stellten ihre Steuer in Rechnung. Rund zwei Drittel 
der Gemeinden erhoben die Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der 
Kantonssteuer. Die restlichen Gemeinden koppelten ihre Steuer an den 
Steuerfuss der Einkommens- und Vermögenssteuer oder kannten einen 
selbständigen Steuerfuss für die Grundstückgewinnsteuer. Somit waren die 
Gemeinden im Bereich der Grundstückgewinnsteuer autonom. Mit dem 
GKStG wurden die kommunalen Regeln auf kantonaler Ebene vereinheitlicht 
(vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 
184 und 213; von Rechenberg, a.a.O., Art. 6 N. 3). In formeller Hinsicht wurde 
mit der Regelung von Art. 6 Abs. 4 GKStG die Zuständigkeit für die 
Veranlagung und den Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer auf 
die kantonale Steuerverwaltung übertragen. Nach bisherigem Recht lag diese 
– entsprechend ihrer umfassenden Steuerhoheit in diesem Bereich – bei den 
Gemeinden. Weil sich im vorliegenden Fall die Zuständigkeit nach den 
altrechtlichen Vorschriften bestimmt (vgl. Art. 187 Abs. 1 StG), war die 
Beschwerdegegnerin berechtigt, die kommunale Grundstückgewinnsteuer zu 
veranlagen und die darauf basierenden Pfandrechtsverfügungen zu erlassen.


c)
Die 
Beschwerdegegnerin 
begründete 
ihre 
Zuständigkeit 
in 
den 
Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010 mit Art. 69a ABzStG, wonach 
Veranlagung und Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer, deren 
steuerbegründender Tatbestand vor dem 1. Januar 2009 eingetreten ist, 
durch die zuständige Gemeinde erfolgen. In diesem Zusammenhang machen 
die Beschwerdeführer geltend, dass Art. 69a ABzStG gegen das GKStG 
sowie das Verbot der echten Rückwirkung verstosse und damit ungültig sei. 
Diese Bestimmung wurde von der Regierung am 22. Dezember 2009 auf 
Verordnungsebene beschlossen und rückwirkend auf den 1. Januar 2009 in 
Kraft gesetzt. Wie vorstehend dargelegt, führt bereits die Anwendung von Art. 
187 Abs. 1 StG zum Schluss, dass die Gemeinden für die Veranlagung und 
den 
Bezug 
der 
Grundstückgewinnsteuern 
zuständig 
sind, 
deren 
steuerbegründender Tatbestand vor dem 1. Januar 2009 eingetreten ist. Der 
Klarheit halber wurde dieser Grundsatz trotzdem in den ABzStG festgehalten 
(Protokoll Nr. 1251 zum RB vom 22. Dezember 2009, S. 3). Die 
Beschwerdeführer verkennen, dass es sich bei Art. 69a ABzStG nicht um 
neues, von Art. 6 Abs. 4 GKStG abweichendes Recht, sondern lediglich um 
eine Präzisierung der bereits bestehenden Zuständigkeitsordnung für 
altrechtliche Konstellationen handelt. Art. 69a ABzStG entfaltet demzufolge 
überhaupt keine Rückwirkung, weshalb sich diese mit dem übergeordneten 
kantonalen Recht völlig in Einklang stehende Bestimmung als rechtmässig 
erweist. Die Beschwerdegegnerin war gestützt auf Art. 6 Abs. 4 GKStG in 
Verbindung 
mit 
Art. 69a 
ABzStG 
berechtigt, 
die 
kommunale 
Grundstückgewinnsteuer 
zu 
veranlagen 
und 
zu 
deren 
Sicherung 
Pfandrechtsverfügungen zu erlassen. Somit liegt die geltend gemachte 
Nichtigkeit der entsprechenden Verfügungen nicht vor.
4. a)
Die Pfandrechtsverfügung unterliegt gemäss Art. 133 Abs. 4 des 
Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB) den 
gleichen Einsprache- und Anfechtungsmöglichkeiten wie die gesicherte 
Forderung. Somit sind die Pfandeigentümer im Pfandrechtsverfahren 
berechtigt, nebst der Pfandsumme auch den Bestand und Umfang der an den 
Steuerschuldner ergangenen und durch das Pfandrecht gesicherten 
Forderung erneut in Frage zu stellen (PVG 2003 Nr. 13). Deshalb sind die 


Beschwerdeführer im vorliegenden Fall legitimiert, zusammen mit den 
Pfandrechtsverfügungen auch die ihnen zugrunde liegende kommunale 
Veranlagung zu beanstanden. Die kantonale Veranlagungsverfügung kann 
jedoch nicht Prozessthema bilden, weil sich die Pfandrechtsverfügungen nur 
auf die kommunale Grundstückgewinnsteuer beziehen.
b)
Gemäss Art. 51 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
können die Parteien Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren 
gestellt 
haben, 
nicht 
ausdehnen. 
Dies 
bedeutet, 
dass 
im 
Beschwerdeverfahren nicht mehr beantragt werden kann, als vor der 
Vorinstanz 
geltend 
gemacht 
worden 
ist. 
Das 
Vorbringen 
neuer 
Begründungen, welche das ursprünglich gestellte Rechtsbegehren zu stützen 
vermögen, ist hingegen zulässig (PVG 1994 Nr. 77). Im konkreten Fall haben 
die Beschwerdeführer im Einspracheverfahren den Antrag gestellt, es sei 
festzustellen, dass die Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010 nichtig 
seien. Zusätzlich wird in der Replik nun geltend gemacht, dass die kommunale 
Veranlagungsverfügung vom 24. März 2009 sachlich unbegründet sei. Die 
Beschwerdegegnerin und die Beigeladene stellen sich auf den Standpunkt, 
dass darin eine unzulässige Ausdehnung des Rechtsbegehrens zu erblicken 
sei. Vorliegend verlangen die Beschwerdeführer in ihrer Replik im Kern nicht 
mehr als im vorausgegangenen Einspracheverfahren: Nämlich die Aufhebung 
der den angefochtenen Einspracheentscheiden vom 23. Juni 2010 zugrunde 
liegenden Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010. Im Gegensatz zum 
Einspracheverfahren berufen sie sich nicht mehr nur auf die Nichtigkeit der 
Pfandrechtsverfügungen, sondern auch auf die materielle Unbegründetheit 
der diesen vorausgegangenen kommunalen Veranlagungsverfügung, was 
aber nur eine Erweiterung ihrer Begründung darstellt. Da es sowohl im 
vorinstanzlichen Verfahren als auch im Beschwerdeverfahren im Kern darum 
geht, die Errichtung eines unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechts zugunsten 
der Beschwerdegegnerin auf den Stockwerkeinheiten der Beschwerdeführer 
zu 
verhindern, 
ist 
ebenfalls 
zu 
prüfen, 
ob 
die 
kommunale 
Veranlagungsverfügung materiell begründet ist. Folglich handelt es sich dabei 
nicht um eine Ausdehnung des Rechtsbegehrens im Sinne von Art. 51 Abs. 2 
VRG.


c)
Die Beschwerdeführer machen insbesondere geltend, die kommunale 
Grundstückgewinnsteuer sei bereits in der kantonalen Veranlagung vom 22. 
Januar 2009 enthalten gewesen oder die Kaufvertragsparteien hätten das 
zumindest nach Treu und Glauben annehmen dürfen. Dies trifft jedoch aus 
mehreren Gründen nicht zu. Vor allem die vertraglich bestimmten 
Zahlungsmodalitäten (vgl. Ziff. II S. 5 des Kaufvertrages vom 23. März 2007) 
deuten darauf hin, dass die Parteien davon Kenntnis hatten, dass die 
kantonale und die kommunale Grundstückgewinnsteuer separat veranlagt 
würden. Gemäss ihren vertraglichen Formulierungen erwarteten die 
Kaufvertragsparteien nämlich zwei Veranlagungen, eine durch die kantonale 
und eine durch die kommunale Steuerverwaltung. Zudem waren im 
Kaufvertrag 
Fr. 
400'000.-- 
für 
die 
Sicherstellung 
der 
Grundstückgewinnsteuern vorgesehen. Dabei handelt es sich um mehr als 
das Doppelte des Steuerbetrages der kantonalen Veranlagung, welcher 
Fr. 134'255.-- beträgt. Schliesslich gab der Wortlaut der kantonalen 
Veranlagung überhaupt keinen Anlass dazu, anzunehmen, dass darin auch 
die kommunale Steuer enthalten sei. Es wird nämlich an keiner Stelle 
erwähnt, dass die kommunale Grundstückgewinnsteuer ebenfalls erfasst sei. 
Somit 
steht 
fest, 
dass 
die 
kantonale 
Veranlagung 
der 
Grundstückgewinnsteuer nur den Anteil des Kantons betraf und den Parteien 
des Kaufvertrages jederzeit bewusst war, dass die Veranlagung der 
kommunalen Grundstückgewinnsteuer noch fehlte.
d)
Zudem stellten sich die Beschwerdeführer in der Replik auf den Standpunkt, 
dass die Grundstückgewinnsteuer überhaupt nicht geschuldet sei. Die zum 
Areal der Stiftung … gehörenden Liegenschaften hätten betriebswirtschaftlich 
eine Einheit gebildet, weshalb der mit dem Verkauf des Grundstückes „…“ am 
23. März 2007 erzielte Gewinn mit Verlusten aus späteren Verkäufen 
verrechnet hätte werden sollen. Diesbezüglich gilt es darauf hinzuweisen, 
dass die Stiftung … von den steuerbaren Veräusserungsgewinnen die in den 
letzten zehn Jahren eingetretenen Verluste aus der Veräusserung von 
Grundstücken im Kanton abziehen kann (vgl. Art. 41 Abs. 1 lit. c in Verbindung 
mit Art. 51 Abs. 1 StG). Es können grundsätzlich jedoch keine Gewinne mit 


späteren Verlusten verrechnet werden, wie dies vorliegend verlangt wird. 
Ausnahmsweise kann die Verrechnung von Verlusten mit vorher realisierten 
Gewinnen gewährt werden, wenn die einzelnen Verkäufe als einheitlicher 
Vorgang beurteilt werden (vgl. Art. 52 Abs. 2 StG). Die steuerliche Einheit 
verschiedener Grundstückverkäufe setzt unter anderem voraus, dass die 
veräusserten Liegenschaften eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben 
(ZGRG 1997, S. 18 f.). Diesbezüglich ergibt sich, dass die Liegenschaft „…“ 
als nicht betriebsnotwendiges Grundstück im Gegensatz zu den später 
veräusserten Grundstücken „…“, „…“ und „…“ nicht zum Betriebsgelände 
gehört hat. Das Areal „…“ stellte ein reines Renditeobjekt dar und diente nicht 
unmittelbar dem Zweck der Stiftung … (Protokoll Nr. 09-866 der Sitzung des 
Kleinen Landrates der Landschaft Davos Gemeinde vom 20. Oktober 2009; 
vgl. auch Jahresbericht 2007 der Stiftung …, S. 3). Somit können die 
einzelnen verkauften Liegenschaften nicht als wirtschaftliche Einheit 
qualifiziert werden. Ausserdem können die Liegenschaftsverkäufe auch in 
zeitlicher Hinsicht nicht als zusammenhängender Vorgang betrachtet werden. 
Die Veräusserung des Grundstückes „…“ erfolgte im April 2007, währenddem 
die Grundstücke „…“ und „…“ erst im Oktober 2009 und das Mehrfamilienhaus 
an der „…“ im Februar 2010 veräussert wurden. Damit steht fest, dass zu 
Recht keine Verrechnung der späteren Verluste mit dem Gewinn aus dem 
Verkauf des Grundstückes „…“ erfolgt ist. Die Veranlagungsverfügung für die 
kommunale Grundstückgewinnsteuer vom 24. März 2009 ist somit nicht zu 
beanstanden.
5.
Zusammenfassend 
erweisen 
sich 
die 
angefochtenen 
kommunalen 
Einspracheentscheide vom 23. Juni 2010 als korrekt, weshalb die 
Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. 
Entsprechend dem Ausgang dieses Verfahrens werden die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den unterliegenden Beschwerdeführern 
auferlegt. … sowie … sind nicht kostenpflichtig, weil der Rechtsvertreter nicht 
berechtigt war, in ihrem Namen ein Verfahren zu führen. Die restlichen 
Beschwerdeführer haften solidarisch für die Kosten (Art. 72 Abs. 2 VRG). Eine 
Parteientschädigung steht der obsiegenden Beschwerdegegnerin gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu.


Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
4'371.--
gehen unter solidarischer Haftung zu je einem Viertel zulasten von … (1/4), … 
(1/4), … (1/4) sowie der … (1/4). Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Die dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 7. Februar 
2012 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (2C_674/2011).