gr_gerichte · R 2004 1 · 2004-07-08 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 04 1
4. Kammer
URTEIL
vom 8. Juli 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 24. Dezember 1982 liess die … AG bei der Baubehörde … ein Baugesuch
für die heutige Parzelle Nr. 70 einreichen. Vorgesehen war darin der Abbruch
des bestehenden Hauses und der Wiederaufbau mit einer achtgeschossigen
Hotelbaute (Hotel …). Im östlichen Teil des Erdgeschosses sollte eine Filiale
der Graubündner Kantonalbank eingerichtet werden. Von den insgesamt 145
benötigen Parkplätzen waren gemäss Baugesuchsunterlagen 12 für die
Banklokalität vorgesehen. Am 25. Februar 1983 erteilte der Gemeinderat die
nachgesuchte Baubewilligung unter anderem mit folgenden Auflagen:
1.1 Die für die Ausnützung noch benötigten 400.51 m2 sind auf der Parzelle
Nr. 81 nachzuweisen und in diesem Ausmass im Grundbuch einzutragen.
Der Gemeinde ist ein Grundbuchauszug einzureichen.
1.2 Es sind insgesamt noch 83 Parkplätze nachzuweisen und zu erstellen. Für
62 Parkplätze sind an die Gemeinde Ersatzabgaben zu leisten, sobald die
Gemeinde gesamthaft die Ersatzabgaben in der Fraktion verlangt.
Am 23. März 1983 unterbreitete die … AG der Baubehörde ein
Abänderungsgesuch,
in
welchem
auch
die
Wiedererwägung
der
Parkplatzfestlegungen gemäss Ziff. 1.2 der Auflagen der Baubewilligung vom
25. Februar 1983 beantragt wurde. Mit Baubescheid vom 21. April 1983
genehmigte der Gemeinderat die revidierten Pläne des Projektes Hotel … und
sistierte die Parkplatzauflage bis zur Betriebsbereitschaft des Baus. Für den
Fall, dass bis dahin kein konkretes öffentliches Parkplatzkonzept
ausgearbeitet sei, müsste die Bauherrschaft die betreffenden Parkplätze auf
eigenem Grund erstellen.

b)
Mit Bauabnahmeverfügung vom 2. November 1994 bestätigte die Gemeinde
das Vorhandensein von genügend Parkplätzen für die Parzelle Nr. 70.
Wörtlich heisst es darin:
“Benötigt werden 157 Parkplätze. Mit den zusätzlichen 6 Parkplätzen Nr. 7A
bis 12A werden neu total 158 Parkplätze nachgewiesen. Somit ist ein
genügender Parkplatznachweis erbracht“.
Am 24. Juni 1997 wurde an der Parzelle Nr. 70 Stockwerkeigentum begründet
und die Filiale der GKB als StWE-Einheit Grundbuchblatt 50‘199 (106/1000
Miteigentum) ausgeschieden; als Eigentümerin dieser StWE-Einheit figuriert
die … AG. Der grösste Teil der übrigen Stockwerkeinheiten wurde weiterhin
durch das Hotel … AG beansprucht.
Am 19. August 1999 liess … bei der Gemeinde ein Gesuch für den Anbau
einer Wellness- und Beauty-Anlage einreichen, welche im südlichen Teil der
Hotelliegenschaft untergebracht werden sollte. Am 13. Oktober 1999 erteilte
die Baubehörde die nachgesuchte Baubewilligung unter anderem mit dem
Hinweis darauf, dass der Um- und Anbau parkplatzwirksam sei und 66 Plätze
benötigt würden. Hiefür wurde auf die Baubewilligung Nr. 97.11.045 vom 16.
Februar 1998 verwiesen. Gleichzeitig wurde auch eine BGF-Berechnung
vorgenommen.
c)
Am 29. September 2003 reichte die … AG bei der Baubehörde der Gemeinde
… ihrerseits ein Baugesuch ein, gemäss welchem in den ehemaligen
Banklokalitäten neu ein Laden eingerichtet werden sollte. Auf entsprechende
Publikation hin erhob … als Miteigentümer der Parzelle Nr. 72 öffentlich-
rechtliche Einsprache mit dem Begehren, dem Baugesuch sei die
Genehmigung zu versagen. Er beanstandete, dass die Bauarbeiten bereits in
Angriff genommen seien, obwohl hiefür noch keine rechtskräftige
Baubewilligung vorgelegen habe. Solches müsste geahndet werden.
Ausserdem sei die Baute wiederum in den ursprünglichen Zustand
zurückzuversetzen, bis eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Die
Liegenschaft sei offensichtlich übernutzt, weshalb die beabsichtigte
Umwandlung der Banklokalitäten in einen Laden von vornherein nicht in Frage
komme. Schliesslich bemängelte er auch den dem Baugesuch beigelegten
Parkplatznachweis. Der Eingangsbereich zu den Verkaufsgeschäften,
welcher teilweise als Ausstellungs- und Verkaufsfläche genutzt werde, sei

entgegen der Meinung der Bauherrschaft parkplatzpflichtig. Abgesehen
davon seien einige Parkplätze mit Reklametafeln überstellt und könnten daher
gar nicht als solche genutzt werden. Die Ausfahrten zwischen zwei
eingezeichneten
Parkplatzreihen
entsprächen
sodann
nicht
den
einschlägigen
Normen.
Nach
verschiedenen
Abklärungen
und
Verhandlungen erteilte die Baubehörde am 27. November 2003 die
nachgesuchte Baubewilligung und wies in einem separaten Entscheid die
Einsprache von … im Sinne der Erwägungen ab unter anderem mit dem
Hinweis darauf, dass die Umnutzung der Bank in einen Laden AZ-neutral
erfolge.
Immerhin
verlangte
die
Baubehörde,
dass
sämtliche
im
Parkplatznachweis
aufgeführten
76
Parkplätze
im
Sinne
von
Pflichtparkplätzen bereitgestellt werden müssten und die Anerkennung des
Parkplatzes Nr. 31 noch davon abhänge, ob die Terrainvereinbarung mit den
Nachbarn zu Stande komme. Andernfalls müsse der Parkplatznachweis in
diesem Punkt anderweitig erfolgen oder dafür die Ersatzabgabe bezahlt
werden.
2.
Dagegen liess … am 31. Dezember 2003 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben (Ziff. 1) und die Rekursgegnerin zu verpflichten, einen
gesetzmässigen Zustand herzustellen (Ziff. 2). Zur Begründung erneuerte und
ergänzte er die bereits seiner Einsprache zugrunde liegenden Einwände.
3. a)
Die Gemeinde … beantragte Abweisung des Rekurses, soweit auf ihn
eingetreten werden könne. Mit Blick auf die gerügte Verletzung von
kommunalen Parkplatzvorschriften sei dem Rekurrenten die Legitimation
abzusprechen. Die Bestrafung der Verantwortlichen der Bauherrschaft wegen
Verletzung von Baupolizeirecht bilde Gegenstand eines separaten
Verfahrens. Materiellrechtlich stellt sie sich unter Hinweis auf ihre Praxis auf
den Standpunkt, dass die vorgesehenen baulichen Änderungen keine
zusätzliche BGF beanspruche und dass die vorgesehene Zweckänderung
(Bankfiliale in Ladenlokalität) in allen Teilen AZ-neutral sei, weshalb sie auf
die Einholung einer AZ-Berechnung über die gesamte Liegenschaft habe
absehen
dürfen.
Dies
gelte
auch
für
den
gerügten
fehlenden

Parkplatznachweis. Die Rekursgegnerin 2 könne sich auf bestehende
Baubewilligungen abstützen, mit welchen auch die Parkplatzpflicht abgedeckt
würden. Den Parkplatzbedarf für den neuen Laden habe sie, ausgehend von
den massgebenden kommunalen Bestimmungen auf 9 Parkplätze, errechnet.
Für die (frühere) Bankfiliale seien demgegenüber in Baubewilligung aus dem
Jahre 1983 deren 12 ausgewiesen worden, weshalb der Bedarf für die
umgenutzte StWE-Einheit so oder anders abgedeckt sei. Die verlangte
Ausdehnung
der
Parkplatzerstellungspflicht
auch
auf
Flächen
im
Eingangsbereich finde im Gesetz keine Stütze. Kein Gesetzes- sondern
lediglich Richtliniencharakter komme den Normen der Schweizerischen
Normenvereinigung zu. Entsprechend könne der Rekurrent daraus auch
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dies umso mehr, als die Baubehörde in
der Sache selbst die Parkplätze auf ihre Funktionalität geprüft und mit
Ausnahme eines Platzes für in Ordnung befunden habe. Der Einwand, dass
die Parkplätze 5-7 mit Skiständern überstellt seien, sei nicht in diesem
Verfahren zu hören. Die Überwachung der Pflichtparkplätze sei vielmehr
Gegenstand der baupolizeilichen Kontrolltätigkeit und im Rahmen dieser zu
ahnden.
b)
Die … AG beantragte ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit auf
diesen eingetreten werden könne. Zur Begründung vertiefte sie im
Wesentlichen die bereits der gemeindlichen Vernehmlassung zugrunde
liegende Argumentation.
4.
In der Folge verlangte der Instruktionsrichter von der Rekursgegnerin 2 den
Nachweis der Beschaffung der im Zusammenhang mit dem Bau des Hotels
… anfangs der 80er Jahre für die Mehrnutzung benötigten Landfläche bzw.
BGF. Diese reichte in der Folge dem Gericht eine Erklärung betreffend
Übertragung der baulichen Ausnützungsziffer vom 18./20. Februar 1984 ein.
Die übrigen Parteien erhielten in der Folge Gelegenheit, sich zu dieser Einlage
schriftlich zu äussern.
5.
Am 7. Juli 2004 führte eine Delegation der lV. Kammer des
Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem

der Rekurrent mit seinem Anwalt, Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt
sowie ein Vertreter der … AG mit ihrem Rechtsvertreter teilnahmen. Allen
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheins und die Ausführungen der Parteien in
den Rechtsschriften wird soweit erforderlich in den Erwägungen eingegangen
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Vorweg ist der von der Rekursgegnerin 1 vorgebrachte Nichteintretensantrag
zufolge fehlender nachbarschützender Wirkung der vom Rekurrenten
gerügten
Parkplatzfrage
zu
prüfen.
Im
Lichte
der
jüngeren
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung betrachtet (vgl. PVG 2003 Nr. 34)
ist diesem Antrag bereits deshalb kein Erfolg beschieden, weil in Fällen wie
dem vorliegenden, wo die Rekurslegitimation des Rekurrenten als Nachbar
und Gewerbegenosse bereits dem Grundsatze nach zu bejahen ist, alle
Rügen zulässig sind, die den Streitgegenstand betreffen und für die Position
der Partei Vorteile erwarten lassen. Dies hat zur Folge, dass auf den Rekurs
hinsichtlich aller für den Rekurrenten einen Vorteil mit sich bringenden oder
einen drohenden Nachteil abwendenden Rügen einzutreten ist, damit auch
auf jene der behaupteten Verletzung von kommunalen Parkplatzvorschriften.
2. a)
Das Bauvorhaben befindet sich auf der in der Hotel- und Kurzone (AZ 0,9)
gelegenen Parzelle Nr. 70 im Halte von 3'114 m2. Die Parzelle ist anfangs der
80er Jahre gestützt auf rechtskräftige Baubewilligungen und unter Einbezug
von verschiedenen Nutzungstransfers ab benachbarten Parzellen mit der
bestehenden Hotelüberbauung (beinhaltend u.a. im östlichen Teil des
Erdgeschosses eine Filiale der GKB) überbaut worden. 1997 ist die
Bankfiliale, welche aus einem Schalter-/Kundenbereich sowie dem
Tresorraum und einem Vorraum mit WC bestand, als separate StWE-Einheit
(Grundbuchblatt 50'199 mit 106/1000 Miteigentumsanteil) ausgeschieden
worden. Vorgesehen (bzw. bereits ausgeführt) ist die blosse Umnutzung der

ehemaligen Bankräumlichkeiten in einen Laden (Parfumerie) ohne dass das
Gebäude bzw. die Gebäudemasse geändert würden. Im angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheid ist die Baubehörde davon ausgegangen, dass
durch die zur Diskussion stehenden baurechtlichen Veränderungen in den
Räumlichkeiten der ehemaligen Filiale der GKB keine zusätzliche BGF
beansprucht werde. Sie gelangte zum Schluss, dass die Umnutzung “AZ-
neutral“ erfolge, weshalb von einer AZ-Berechnung über das Ganze
abgesehen werden dürfe. Ihr kann gefolgt werden.
b)
Wie das Verwaltungsgericht bereits u.a. in den parallel entschiedenen VGU R
03 51 und VGU R 03 110 festgehalten hat, lässt sich die dem angefochtenen
Entscheid zugrunde liegende gemeindliche Praxis, bei gebäudeinternen, AZ-
neutralen Umnutzungen/Umbauten vom Einverlangen einer AZ-Berechnung
über das Ganze abzusehen, bereits aufgrund des einer Gemeinde in
Bausachen zustehenden weiten Ermessens- und Entscheidungsspielraumes,
aber
auch
aufgrund
von
Praktikabilitäts-
und
Verhältnismässigkeitsüberlegungen ohne weiteres vertreten. Dies zudem
auch noch deshalb, weil in Fällen, wie dem vorliegenden, damit auch der
einem Eigentümer unter bestimmten, hier nicht näher darzulegenden
Voraussetzungen, zustehenden Besitzstandsgarantie (i.S. von Art. 26 BV)
angemessen Rechnung getragen werden kann. Ausschlaggebend für die
Anwendbarkeit der gemeindlichen Praxis bei Umdispositionen/Umlagerungen
ist, dass für das konkrete Bauvorhaben keine zusätzliche AZ beansprucht
wird. Diese Voraussetzung ist vorliegend offensichtlich erfüllt.
c)
So hat der Augenschein bestätigt, dass durch das Umbauvorhaben
(Umnutzung der ehemaligen Bankfiliale in eine Parfumerie) keine zusätzliche
AZ konsumiert wird. Insbesondere hat sich der rekurrentische Einwand,
wonach die rückwärtigen Lagerräumlichkeiten (ehemaliger Tresorraum, WC
und Vorraum) AZ-pflichtig seien, als offensichtlich unzutreffend erwiesen.
Abgesehen davon, dass sich die ehemalige, rechtskräftig bewilligte Nutzung
in jenen Räumen (Tresorraum, Vorraum und WC) nicht wesentlich von der
„neuen“ Lagernutzung für Parfumeriartikel unterscheidet, bestand für die
Gemeinde auch aus einem weiteren Grund kein Anlass, die konkreten

Lagerräumlichkeiten anzurechnen. Diese ragen nämlich an keinem Ort mehr
als 1,2 m aus dem gewachsenen Terrain heraus (Art. 38 Abs. 1 lit. h BG),
weshalb ihre AZ-Pflicht zu Recht verneint worden ist. Entsprechend der oben
umschriebenen und vom Verwaltungsgericht in den erwähnten VGU’s
geschützten Praxis bestand daher vorliegend kein Anlass, eine AZ-
Berechnung über das Ganze zu verlangen. Aus dem Umstand, dass die
Parzelle Nr. 70 bereits übernutzt ist, können die Rekurrenten nichts zu ihren
Gunsten ableiten, nachdem keine zusätzliche AZ erforderlich ist und auch der
Nutzungszweck der Räumlichkeiten (gewerbliche Nutzung: Bankfiliale in
Parfumerie) keine wesentlichen Veränderungen erfährt (vgl. auch VGU R 03
110). Wie die Gemeinde zu Recht erkannt hat, würde es dem
Verhältnismässigkeitsprinzip
widersprechen,
wenn
sie
AZ-neutrale
Umdispositionen innerhalb einer selbständigen StWE-Einheit zum Anlass für
eine Neubeurteilung der AZ über das Ganze nehmen würde. Solche
Umdispositionen müssen zumindest solange hingenommen werden, als sie
sich innerhalb eines bestehenden, rechtskräftig bewilligten Gebäudes sowie
im Rahmen desselben Nutzungszweckes bewegen. Dies ist vorliegend, wo
bestehende Räumlichkeiten ohne nennenswerte bauliche Veränderungen
lediglich von einer gewerblichen Nutzungsform (Bankfiliale) in eine andere
(Parfumerieladen) umgewandelt werden, offenkundig der Fall. Den
rekurrentischen Begehren ist aus dieser Sicht kein Erfolg beschieden.
d)
Daran vermag auch der rekurrentische Hinweis auf VGU R 02 133 nichts zu
ändern. In jenem Entscheid hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass eine
auf einer falschen AZ-Berechnung beruhenden Baubewilligung keine
verbindlichen Wirkungen für zukünftige Bauvorhaben hat; insbesondere
resultieren daraus keine neuen Rechte. Der Rekurrent verkennt vorliegend,
dass mit dem angefochtenen Entscheid gar keine neuen Rechte begründet
werden. Vielmehr wurde der Rekursgegnerin 2 nur die Fortführung der
bisherigen gewerblichen Nutzung zugestanden. Im angerufenen Urteil ging es
demgegenüber nicht nur um blosse Umdispositionen innerhalb bestehender
Räumlichkeiten und einer bestehenden Nutzung, sondern der Bauherr war für
die Realisierung seines Bauvorhabens (Wintergarten) auf zusätzliche AZ
angewiesen. Entsprechend kam auch die im vorliegenden Rekurs streitige

Praxis nicht zur Anwendung. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich daher als
unbegründet.
3. a)
Zu prüfen bleiben damit noch die rekurrentischen Einwendungen betreffend
die Verletzung von kommunalen Parkplatzvorschriften. Auszugehen ist von
Art. 59 BG. Danach hat, wer Gebäude oder Anlagen erstellt, erweitert oder in
ihrem Zweck ändert, auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe
durch Dienstbarkeitsvertrag die vorgeschriebene Anzahl Autoabstellplätze
gemäss Erschliessungsreglement herzurichten und zur Benützung offen zu
halten. Aus Art. 20 des Parkplatzreglements ergibt sich, dass keine
zusätzlichen Parkplätze zu erstellen oder zu entschädigen sind, falls
gegenüber der bisherigen Nutzung keine zusätzliche parkplatzpflichtige
Nutzung geschaffen wird.
b)
Wie bereits unter Ziff. 2 dargelegt, vermag sich die Rekursgegnerin 2 auf eine
bestehende
Baubewilligung
abzustützen,
mit
welcher
auch
die
Parkplatzpflicht abgedeckt ist. Im Lichte der eben zitierten Bestimmungen
folgt, dass sie nur insoweit zusätzlichen Parkraum schaffen muss, als mit der
Umwandlung der Banknutzung in einen Parfumerieladen überhaupt ein
zusätzlicher Parkplatzbedarf geschaffen wird. Ausgehend von Art. 23
Parkplatzreglement ist mithin lediglich die Differenz auszugleichen, welche
sich mit Blick auf die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze aus den beiden
unterschiedlichen Betriebsarten ergibt. Nach der erwähnten Bestimmung sind
für die aktuelle Nutzung als Parfumerie pro 12 m2 Ladenfläche 1 Parkplatz zur
Verfügung
zu
stellen.
Angesichts
der
unbestritten
gebliebenen
Ladengesamtfläche von 107.5 m2 sind somit 9 Pflichtparkplätze erforderlich.
Nun ergibt sich aus der Baubewilligung vom 25. Februar 1983, dass für die
ehemalige Bankfiliale GKB 12 Pflichtparkplätze nachgewiesen worden sind,
woraus erhellt, dass der aktuelle Parkplatzbedarf für die umgenutzte StWE-
Einheit bereits abgedeckt ist. Was der Rekurrent im Zusammenhang mit der
Berechnung der Pflichtparkplätze noch verlangt (Anrechnung der Flächen im
Eingangsbereich), ist unbehelflich und vermag an diesem Ergebnis nichts zu
ändern, dies umso weniger, als in der Gemeinde die Möglichkeit der
Bezahlung einer Ersatzabgabe für allenfalls fehlende Parkplätze bestehen

würde. Den rekurrentischen Begehren ist daher so oder anders der Boden
entzogen.
c)
Auch soweit sich der Rekurrent auf die Normen der Schweizerischen Normen-
Vereinigung (SNV) beruft, kann er daraus nichts zu Gunsten seiner
Rechtsbegehren ableiten. Abgesehen davon, dass es sich dabei nur um
Richtlinien ohne irgendwelchen Gesetzescharakter handelt, erweisen sich
seine Vorhalte auch materiell als unbegründet. Wie der Augenschein gezeigt
hat, sind die erforderlichen Parkplätze genügend dimensioniert. Die
Gemeinde hat sie im Übrigen auf ihre Funktionalität überprüft und sie mit
Ausnahme eines Platzes für in Ordnung befunden.
d)
Soweit der Rekurrent noch vorbringt, die Parkplätze 5 bis 7 seien mit Plakaten
und Skiständern überstellt und dürften daher gar nicht angerechnet werden,
kann er daraus ebenfalls nichts zu Gunsten seiner Begehren ableiten. Die
Überwachung der Nutzung der angegebenen Pflichtparkplätze bildet nämlich
Gegenstand der baupolizeilichen Kontrolltätigkeit der Gemeinde, hat mithin
mit dem streitigen Baugesuch überhaupt nichts zu tun und ist entsprechend
nicht geeignet, den Verfahrensausgang zu beeinflussen.
e)
Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist daher abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten,
welcher überdies die anwaltlich vertretenen Rekursgegnerinnen 1 und 2
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
216.--

Zusammen
Fr.
6'216.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… hat der Gemeinde … eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2'000.-
- und der … AG eine solche von ebenfalls Fr. 2'000.-- auszurichten.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am
26. Juli 2005 zufolge Rückzuges abgeschrieben (1P.565/2004/ggs).