gr_gerichte · A 2022 9 · 2022-06-30 · de

Grundstückgewinnsteuer - PVG 2022 Nr. 14 | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 22 9
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Pedretti und Meisser
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 30. Juni 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. oec. HSG Kevin Russi,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
B._____ und A._____ verkauften mit Kaufvertrag vom 2. November 2020 
(Grundbucheintrag vom 5. November 2020) die Parzellen C._____ und 
D._____ (Wohnhaus und Holzschopf) in E._____ für CHF 490'000.00. Ihr 
Vater hatte diese Grundstücke (zzgl. Garten) 1963 für CHF 10'000.00 er-
worben. 
2.
In der Grundbuchsteuererklärung vom 12. Mai 2021 deklarierten B._____ 
und A._____ einen Grundstückgewinn von CHF 183'639.00. Dabei mach-
ten sie Anlagekosten von CHF 287'700.00 (inkl. Geldentwertung) geltend. 
3.
Mit Schreiben vom 25. Oktober 2021 verlangte die Steuerverwaltung des 
Kantons Graubünden die Rechnung für die geltend gemachte Verkaufs-
provision von CHF 14'700.00.
4.
Am 1. November 2021 veranlagte die Steuerverwaltung eine kantonale 
und kommunale Grundstückgewinnsteuer bei B._____ und A._____ von 
je CHF 32'512.90 basierend auf einem Grundstückgewinn von CHF 
442'355.00 (bzw. je CHF 221'176.00). 
5.
Gegen diese Veranlagungsverfügung erhoben B._____ und A._____ am 
24. November 2021 Einsprache. Betreffend Anlagekosten machten sie 
geltend, die Steuerverwaltung habe sich nicht mit den geltend gemachten 
Investitionen der 60er, 70er, 80er und 90er Jahre auseinandergesetzt. 
Vergleiche man die aufgewerteten Bauwerte von 1963 in Höhe von CHF 
13'725.00 mit dem Neuwert der amtlichen Schätzung vom 20. Juni 1974 
in Höhe von CHF 285'000.00 müsste der Schluss gezogen werden, dass 
nicht die Bauteuerung dafür verantwortlich gewesen sei, sondern grosse 
Investitionen. Dasselbe habe die Steuerverwaltung für die Jahre 
1974/1983 von Amtes wegen getan. Man habe ja in der Selbstdeklaration 
hingewiesen, dass das Haus beim Kauf 1963 in einem baufälligen Zustand 


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gewesen sei (dafür spreche auch der Kaufpreis) und die Instandstellungs-
kosten seien nicht abzugsfähig gewesen. Ebenso seien die Investitionen 
für die 80er und 90er Jahre anzurechnen. Es seien Investitionen getätigt 
worden und eine Erweiterung des Wohnraums sei erfolgt. Es seien die 
beiden Personen einzuvernehmen, die im Jahr 2000 vor der amtlichen 
Schätzung die Liegenschaft besichtigt hätten. Es seien zu diesem Zeit-
punkt noch die Ausbauetappen ersichtlich gewesen. Weiter seien während 
der langen Besitzesdauer auch Grundeigentümerbeiträge zu entrichten 
gewesen, so z.B. die Wasseranschlussgebühren von CHF 552.00. 
6.
Am 3. Januar 2022 verlangte die Steuerverwaltung erneut zusätzliche Un-
terlagen und erläuterte den Einsprechern die Überlegungen der Veranla-
gung und die Praxis zur Ermittlung nicht nachweisbarer Investitionen bei 
langjähriger Eigentumsdauer. Gleichzeitig wurde den Einsprechern eine 
Frist zur Vernehmlassung angesetzt.
7.
Am 29. Januar 2022 reichten A._____ und B._____ eine Stellungnahme 
ein. Die Bewertung durch den Kanton sei erstmals 1974 erfolgt. Daher 
seien in dieser Schätzung keine Renovationen vermerkt. Das Bewertungs-
protokoll von 1974 existiere nicht mehr. Es folgten sodann Ausführungen 
zum Zustand und Alter des Gebäudes, zu den Zeitwerten, Neuwerten und 
dem umbauten Raum. Der Kaufpreis sei CHF 490'000.00 gewesen. Der 
Zeitwert sei mit 65 % in der Schätzung aufgeführt und der damalige Ver-
kehrswert sei mit CHF 390'000.00 aufgeführt gewesen. Die Liegenschaft 
habe 1963 nur über ein Plumpsklo verfügt. Die Steuerverwaltung habe 
überdies die Ausführungen zur den Grundeigentümerbeiträgen kommen-
tarlos übergangen. Es sei eine Stellungnahme der Gemeinde E._____ 
über die Grundeigentümerbeiträge/Gebühren zwischen 1963 und 2020 
einzuholen. 
8.
Mit Einspracheentscheid vom 4. Februar 2022 hiess die Steuerverwaltung 
die Einsprache teilweise gut und wies sie im Übrigen ab. 


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Für die im Veranlagungsverfahren nicht nachgewiesene Provision sei im 
Einspracheverfahren der entsprechende Beleg eingereicht worden, wes-
halb sie nun berücksichtigt werden könne. Das gelte auch für die Notari-
atsgebühren. 
Bei weiter zurückliegenden Investitionen, die nicht belegmässig nachge-
wiesen werden können, finde die Schätzungsvergleichsmethode Anwen-
dung. Dabei würden Schätzungen auf gleiche Indexstufe gebracht. Wenn 
eine Renovation ("R") in den Schätzungen vermerkt sei, werde die Bau-
wertdifferenz bzw. Neuwertdifferenz als Wertvermehrung anerkannt. Ver-
gleiche der Schätzungen der Brandversicherungsanstalt (BVA) (bis 1971) 
mit Schätzungen der Gebäudeversicherung (GVG) würden nicht zugelas-
sen, um Investitionshöhen zu ermitteln, da die entsprechenden Werte of-
fenbar auf unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen beruhten. 
Es folgten dann Berechnungen zur Ermittlung des Gewinns und der mut-
masslichen Investitionen. Die Steuerverwaltung sei von einem Erwerbs-
preis des Wohnhauses von CHF 9'950.00 ausgegangen, weil der Garten 
nicht mitverkauft worden sei. Aus den Schätzungen der BVA 1936 bis 
1963 ergebe sich, dass keine wertvermehrenden Investitionen getätigt 
worden seien (der Bauwert habe stets CHF 9'000.00 betragen). Ein Ver-
gleich des Bauwerts der BVA mit dem Neuwert der GVG sei verboten. Es 
gebe auch keine Hinweise, dass zwischen den Schätzungen 1963 und 
1974 irgendwelche Investitionen vorgenommen worden wären. Aufgrund 
der Schätzungen ergebe sich aber, dass 1981 eine Renovation stattge-
funden habe ("R 1981"). Laut Plänen sei ein vorbestehender Raum zu 
Wohnzwecken umgewandelt worden, was auch den Anstieg des umbau-
ten Raumes von 711 m2 (Schätzung 1974) auf 813 m2 zu erklären scheine. 
Dies sei in der Veranlagung berücksichtigt worden (CHF 5'600.00). 
Wie sich aus den Schätzungen deutlich ergebe, habe das Wohnhaus seit 
jeher einen sehr tiefen Zeitwert von 50-55 % aufgewiesen. Es sei daher 
ausgeschlossen, dass der Vater der Einsprecher oder auch sie selbst nen-


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nenswerte Investitionen am Objekt getätigt hätten. Die Beschwerdeführer 
hätten allfällige Investitionen zwischen 1963 und 1974 zudem nicht nach-
gewiesen. Solche ergäben sich auch nicht anhand der Schätzungen. Viel-
mehr lege der Zeitwert 1974 von lediglich 55 % eindeutig nahe, dass kaum 
die erforderlichen Unterhaltsarbeiten, geschweige denn Wertvermehrun-
gen am Haus vorgenommen worden seien. 
9.
Gegen diesen Einspracheentscheid reichten A._____ und B._____ (nach-
folgend: Beschwerdeführer) am 9. März 2022 Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden ein mit folgenden Rechtsbegehren: 
" a) Es sei der Einspracheentscheid vom 04.02.2022 aufzuheben.
b) Es sei das Amt für Immobilienbewertung zu beauftragen, ein Gutachten zu erstellen 
betreffend die im Zeitraum 1963-2020 vorgenommenen wertvermehrenden Investi-
tionen (Plausibilisierung Schätzungsvergleichsmethode; Nachachtung Anspruch auf 
rechtliches Gehör).
c) Eventualiter/Im Rückweisungsfall, sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, ein 
Gutachten einzuholen betreffend die im Zeitraum 1963-2020 vorgenommenen wert-
vermehrenden Investitionen.
d) Es seien zusätzliche Anlagekosten im Umfang von gesamthaft CHF 214'900.00 an-
zuerkennen (aufgrund Schätzungsvergleichsmethode); eventualiter/im Rückwei-
sungsfall sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, zusätzliche Anlagekosten im 
Umfang von gesamthaft CHF 214'900.00 anzuerkennen." 
Die Beschwerdeführer machten im Wesentlichen geltend, die Steuerver-
waltung habe das rechtliche Gehör verletzt, indem es die mehrfach bean-
tragte Befragung von Sachverständigen oder die Einholung eines Exper-
tengutachtens im Veranlagungs- und Einspracheverfahren abgelehnt 
habe. Dies obwohl unbestrittenermassen Beleg- und Dokumentationsar-
mut bestehe. Weiter sei die Schätzungsvergleichsmethode in wider-
sprüchlicher Weise angewandt worden. Dieses Vorgehen stelle eine Ver-
letzung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs dar. 
Die Behauptung der Steuerverwaltung, wonach die Werte der BVA kei-
nesfalls mit denjenigen in den Schätzungen des Amts für Immobilienbe-


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wertung (AIB; früher: Amt für Schätzungswesen [ASW]) vergleichbar 
seien, sei unplausibel und fragwürdig. Die Begriffe "Bauwert" und "Neu-
wert" seien fast gänzlich deckungsgleiche Definitionen, die bezweckten, 
Immobilienwerte objektiv-sachlich vergleichbar zu machen. Der Bauwert 
der BVA sei daher durchaus in der Schätzungsvergleichsmethode an-
wendbar. Die Steuerverwaltung wende im Übrigen in gängiger Praxis die 
Schätzungsvergleichsmethode für Grundstücksgewinnfälle mit Beleg- und 
Dokumentationsarmut an. Die Differenz zwischen dem Bauwert der BVA 
1963 (CHF 6'100.00) und dem Neuwert 1974 (CHF 320'300.00 gemäss 
ASW/AIB) sei ein Faktor 52.5. Vergleiche man die Bauwerte 1970 (BVA) 
anderer Bauten mit dem Neuwert 1972 (ASW/AIB) liege ein Faktor von 5.7 
bis 8.4 vor. Die grosse Diskrepanz im Faktor zeige, dass zwischen den 
Schätzungen von 1963 und 1974 wertvermehrende Investitionen vorge-
nommen worden seien. Die Behauptung der Steuerverwaltung sei völlig 
unglaubwürdig. Die Beschwerdeführer hätten mehrfach erläutert und 
glaubhaft gemacht (Ausbaupläne), dass ihr Vater viel in die Wertsteige-
rung der Liegenschaft investiert habe. Die 1963 von ihrem Vater erwor-
bene Liegenschaft sei zeitnah zum Kauf (innen) in ein voll funktionstüchti-
ges Ferienhaus ausgebaut worden (inkl. Ausbau des Holzschopfs in 
Wohnraum), wohingegen die Liegenschaft im Kaufzeitpunkt in vernach-
lässigtem Zustand und als Ferienhaus unbrauchbar gewesen sei. Das 
ASW (heute: AIB) habe 1972 seinen Betrieb aufgenommen. Die Schät-
zung der betreffenden Liegenschaft sei im Jahr 1974 zum ersten Mal vor-
genommen worden. Es sei daher nachvollziehbar, dass bei der ersten 
Schätzung noch kein Vermerk "R" für Renovation aufgeführt sei. Ein sol-
cher sei frühestens ab der zweiten Bewertung des Gebäudes durch die-
selbe Behörde (ASW/AIB) zu erwarten gewesen. Im Übrigen stelle der 
Vermerk "Renovation" auf einer Schätzung nicht wirklich klar, ob werter-
haltende oder wertvermehrende Investitionen getätigt worden seien. Die-
ser sei nur ein Indiz für wertvermehrende Investitionen. Es befremde, 
wenn man sich trotz massiv verändernder Schätzwerte nur auf 


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Jahre/Schätzungen konzentriere, die einen Renovationsvermerk tragen. 
Dazu komme, dass der Begriff eher als "Ersatz von Bestehendem" und 
damit als werterhaltende Arbeiten zu verstehen sei. 
Unter Verweis auf die Rechtsprechung sei es durchaus zumutbar, dass 
eine Steuerverwaltung Schätzer bzw. Schätzungen zur Bestimmung von 
Anlagekosten heranziehe, insbesondere wenn – wie hier – Belegarmut in-
folge Zeitablauf herrsche. Die Steuerverwaltung dürfe sich nicht auf blosse 
Vermutungen abstützen. Das Beziehen der Schätzungen diene dazu, der 
Wirklichkeit möglichst nahe zu kommen und die Anlagekosten plausibel zu 
rekonstruieren. Die Steuerverwaltung berücksichtige hier die Gebäudever-
sicherungswerte vor 1972 jedoch nicht. Entgegen der Behauptung der 
Steuerverwaltung könne auch der Zeitwert für die Schätzungsvergleichs-
methode berücksichtigt werden. In casu habe der Zeitwert über alle Schät-
zungen gesehen immer 50-65 % des Bau-/Neuwerts betragen. Der pro-
zentuale Anteil des Zeitwerts sei über die Jahre etwa konstant. In absolu-
ten Werten steige der Zeitwert aber über die Jahre deutlich an. Damit der 
Zeitwert steige, müssten die zugrundeliegenden Neuwerte sich verändern, 
d.h. wertvermehrende Investitionen erfolgt sein.
10.
Mit Vernehmlassung vom 8. April 2022 beantragte die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Das 
Gesuch, ein Gutachten einzuholen, sei abzulehnen. Dies sei nicht ziel-
führend. Die Beschwerdegegnerin verfüge über eine langjährige und be-
währte Praxis, anhand der bestehenden Schätzungsgrundlagen bei feh-
lenden Belegen die Wertvermehrung festzustellen. Im konkreten Fall liege 
das Problem darin, dass die Beschwerdeführer Wertvermehrungen aus 
dem Schätzungsvergleich zwischen Bauwerten der BVA und Neuwerten 
der GVG [die sich auf die Schätzungen des ASW/AIB abstützen] herleiten 
möchten. So würden sie für 1974 eine Wertvermehrung von CHF 
214'900.00 herleiten. Dies sei aber nicht der Fall. 1974 habe nach Akten-
lage keinerlei Umbau stattgefunden. Etwas Derartiges sei in den Schät-


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zungen auch nicht vermerkt. Einen anderweitigen Beweis (z.B. Bauab-
rechnung) könnten die Beschwerdeführer ebenfalls nicht beibringen. Der 
Zeitwert nach dem angeblichen Umbau 1974 habe lediglich 55 % betra-
gen. Das Gebäude sei dementsprechend schlecht unterhalten gewesen. 
Die behauptete Wertvermehrung sei schlichtweg nicht nachgewiesen und 
auch nicht ersichtlich anhand des Zustandes des Gebäudes nach dem be-
haupteten Umbau. Die Beschwerdegegnerin nehme in konstanter Praxis 
keinen Vergleich zwischen Bauwerten der BVA und Neuwerten der GVG 
vor. Diese Praxis beruhe auf langjährigen Erfahrungswerten. Im Übrigen 
legte die Beschwerdegegnerin erneut die Argumente des Einspracheent-
scheids dar. 
11.
Unter Festhalten an den Anträgen der Beschwerde vertieften die Be-
schwerdeführer am 1. Juni 2022 replizierend ihre Argumentation. Insbe-
sondere hoben sie hervor, dass keine Behörde oder Amtsperson die 
Handhabung und Abwicklung des Übergangs von der Verwendung der 
Schätzungen des ASW/AIB abschliessend erläutern könne. Deshalb er-
achteten die Beschwerdeführer eine Befragung von Sachverständigen 
oder das Einholen eines Expertengutachtens als die einzige Möglichkeit, 
die wertvermehrenden Investitionen am Verkaufsobjekt objektiv feststellen 
zu können. Nicht belegt sei die Aussage der Beschwerdegegnerin, die 
Schätzungswerte der BVA und der ASW/AIB basierten auf unterschiedli-
chen Ermittlungsgrundlagen.
Der tiefe Zeitwert sei durch die sehr alten Grundmauern begründet. Ein 
höherer Zeitwert wäre nur durch einen kompletten Neubau der Liegen-
schaft realisierbar. Die Schätzungen zeigten aber, dass der Zeitwert über 
die Jahre hinweg konstant (50-55 %) geblieben sei, währenddem der Neu-
wert eindeutig zugenommen habe, auch inflationsbereinigt. Die Aussage 
der Beschwerdegegnerin, dass das Gebäude ausgesprochen schlecht un-
terhalten sei, sei bei konstantem Zeitwert und steigendem Neuwert falsch. 


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Zudem zeige die eingereichte Fotodokumentation, dass die Liegenschaft 
im aktuellen Zustand wunderbar ausgebaut und angenehm bewohnbar 
sei, wohingegen der Vater der Beschwerdeführer 1963 die Liegenschaft in 
einem nicht bewohnbaren Zustand erworben habe, wie der Kaufpreis und 
der damalige Bauwert resp. Verkehrswert belegten. 
12.
Duplizierend unterstrich die Steuerverwaltung am 7. Juni 2022, dass die 
Beschwerdeführer die behaupteten wertvermehrenden Investitionen von 
angeblich CHF 214'900.00 nicht nachweisen könnten. Die Beschwerde-
führer seien insbesondere nicht in der Lage, weder Existenz noch Höhe 
der behaupteten Wertvermehrung zwischen der Schätzung 1963 und der 
Schätzung 1974 durch verlässliche Unterlagen nachzuweisen. Die Foto-
dokumentation belege lediglich, dass am Gebäude wenig investiert wor-
den sei.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der Beschwerdegegne-
rin vom 4. Februar 2022 betreffend kantonale und kommunale Grunds-
tückgewinnsteuer. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der dage-
gen erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 139 Abs. 1 des Steuerge-
setzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.00]) und Art. 49 Abs. 1 
lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). 
Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Einspra-
cheentscheides zur Beschwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 50 VRG). Auf 
die zudem frist- und formgerecht (vgl. Art. 139 StG) eingereichte Be-
schwerde ist somit einzutreten.
2.
Strittig ist, ob die in der Veranlagungsverfügung vom 4. Februar 2022 an-
erkannten Anlagekosten richtig festgesetzt wurden. Zu prüfen ist, ob ne-
ben den berücksichtigten wertvermehrenden Aufwendungen 1981 und 
1982 von CHF 14'380.00 (zzgl. Zuschlag für Geldentwertung) insbeson-


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dere die in den Jahren 1963 bis 1974 getätigten Investitionen miteinzube-
ziehen und aufgrund der Schätzungsvergleichsmethode zusätzliche (zu 
den in Höhe von CHF 43'684.00 von der Beschwerdegegnerin berücksich-
tigten) Anlagekosten im Umfang von gesamthaft CHF 214'900.00 anzuer-
kennen sind. 
3.1.
Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserungsgewinn im 
Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG steuerbar, d.h. der Betrag, um den der Erlös 
die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Für die 
Berechnung der Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusse-
rung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erlös gelten alle Leistungen 
des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete 
Kaufpreis zuzüglich aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 
1 StG); als Aufwendungen gelten unter anderem die Kosten für Erschlies-
sungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die 
eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (Art. 49 Abs. 1 lit. a 
StG). 
3.2.
Nach Art. 131 Abs. 1 lit. b StG wird die Veranlagung nach pflichtgemässem 
Ermessen vorgenommen, wenn die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger 
Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden können. Die Veranlagung 
erfolgt unter Berücksichtigung aller im Zeitpunkt der Einschätzung bekann-
ten Tatsachen und ist zu begründen (Art. 131 Abs. 2 Satz 1 StG). 
4.1.
Nach dem im Steuerrecht geltenden Untersuchungsgrundsatz hat die Ver-
anlagungsbehörde von Amtes wegen für die richtige und vollständige Ab-
klärung des rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen. Schranke dieser 
Untersuchungspflicht bildet indes die dem Steuerpflichtigen gesetzlich auf-
erlegte Mitwirkungspflicht. Danach obliegen dem Steuerpflichtigen insbe-
sondere die substantiierte Deklaration und der Nachweis der steuermin-
dernden bzw. -aufhebenden Tatsachen. Bei der Grundstückgewinnsteuer 
fallen unter dem Gesichtspunkt der steuermindernden Tatsachen im Spe-


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ziellen der Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen ins 
Gewicht. Die erfolgreiche Geltendmachung von steuermindernden Tatsa-
chen erfordert in formellrechtlicher Hinsicht, dass der hierfür beweisbelas-
tete Steuerpflichtige kraft seiner Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden 
Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweist. Werden geltend 
gemachte Aufwendungen vom Steuerpflichtigen nicht nachgewiesen, hat 
dieser in der Regel die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen, d.h. Aufwen-
dungen werden nicht zum Abzug zugelassen. Wenn dem Steuerpflichtigen 
die Mitwirkung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, unmöglich oder 
unzumutbar ist, er sich mithin in einem unverschuldeten Beweisnotstand 
befindet, ist die Höhe der Aufwendungen ausnahmsweise im Rahmen ei-
ner Ermessensveranlagung zu schätzen. Der sich unverschuldet in einem 
Beweisnotstand befindende Steuerpflichtige kann sich aber in Zusammen-
hang mit steuermindernden oder -aufhebenden Tatsachen nur dann auf 
die Vornahme einer Schätzung berufen, sofern seine Sachdarstellung we-
nigstens hinreichende Schätzungsgrundlagen enthält (ZWEIFEL/HUNZI-
KER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuer-
recht, 2021, § 13 N 29; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] A 19 20 E.6 m.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts Lu-
zern A 05 68 E.4 m.H.). 
4.2.
Zur Ermittlung von Baukosten bei Fehlen einer Bauabrechnung und von 
Investitionen, die so weit zurückliegen, dass vernünftigerweise das Vor-
handensein von Belegen nicht mehr verlangt werden kann, greift die Be-
schwerdegegnerin gemäss interner Praxisfestlegung auf Schätzungen 
zurück. Für Investitionen wendet sie die sogenannte Schätzungsver-
gleichsmethode an (s. Protokoll 14 der Sitzung vom 25. November 1999, 
S. 2 f. [Bg-act. 12]). Auch die Beschwerdegegnerin erkennt, dass es Fälle 
geben kann, in denen die Verkäufer keine Unterlagen über wertvermeh-
rende Investitionen vorlegen können, und somit einen Beweisnotstand 
aufgrund langer Eigentumsdauer bzw. Übernahme einer Liegenschaft in-


- 12 -
folge Erbfall vorliegen kann. In der vorerwähnten Praxis der Beschwerde-
gegnerin von 1999 wird Folgendes festgehalten:
"Die Anerkennung von Investitionen anhand einer Schätzungsvergleichsmethode ist nur 
zulässig, wenn für das betreffende Jahr auf der Schätzung eine grössere Investition ver-
merkt ist (z.B. "R", Anbau).
Die Schätzung vor der Investition wird anhand des Indexes der GVA auf das Jahr der 
Schätzung nach der Investition aufindexiert; die Differenz zwischen den zwei massge-
benden Werten (vgl. nachfolgend) kann als Investition anerkannt werden.
Verglichen werden bei Schätzungen der Brandversicherungsanstalt die Bauwerte, bei 
Schätzungen der Schätzungskommissionen die Neuwerte (= massgebende Werte). Ein 
Vergleich zwischen einer Schätzung der Brandversicherungsanstalt (Bauwert) und einer 
Schätzung der Schätzungskommission (Neuwert) ist nicht zulässig, da dies zu falschen 
Ergebnissen führt."
5.1.
Im vorliegenden Fall befinden sich die Beschwerdeführer aus Gründen, 
die sie nicht zu vertreten haben, in einem Beweisnotstand. Es ist ihnen 
unmöglich und unzumutbar bei der korrekten Veranlagung mitzuwirken. 
Es stehen verschiedene Schätzungen sowie der Kaufvertrag von 1963 zur 
Verfügung. Belege über Umbauten, etc. sind aber nicht vorhanden. Die 
Beschwerdegegnerin erkennt, dass ein gewisser Beweisnotstand besteht, 
wendet sich doch für die Anlagekosten zwischen 1974 und 1983 die Schät-
zungsvergleichsmethode an. Gestützt auf ihre Praxis erachtet sie aber, 
dass man mit der Arbeitsaufnahme des Amts für Schätzungswesen (ASW 
[heute: Amt für Immobilienbewertung [AIB]) 1971 und den in den folgen-
den Jahren erstmals vorgenommenen Schätzungen keine Rückschlüsse 
zu den Anlagekosten (Investitionen) aus einem Vergleich zwischen den 
neu vorhandenen Neuwerten und den bisherigen Bauwerten der Brand-
versicherungsanstalt (BVA) ziehen dürfe. Bauwerte seien mit Bauwerten, 
Neuwerte mit Neuwerten zu vergleichen. Die Verneinung der Anwendbar-
keit der Schätzungsvergleichsmethode auf solche Konstellationen hat 
aber zur Folge, dass wenn zwischen der letzten Schätzung der BVA 
(Brandwert) und der ersten Schätzung des ASW (Neuwert), Investitionen 


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stattgefunden haben, den Steuerpflichtigen die volle Beweislast und die 
Folgen der Beweislosigkeit für vor 1971 vorgenommene Investitionen zu-
geschoben wird. Dies selbst dann, wenn der Steuerpflichtige die Beweis-
losigkeit nach so langer Zeit nicht zu vertreten hat. Diese Vorgehensweise 
erscheint fraglich, zumal die Beschwerdegegnerin nicht nachvollziehbar 
begründet hat, warum man aus dem Vergleich von Brandwerten und Neu-
werten keine Rückschlüsse zu den Anlagekosten ziehen kann. Die Be-
schwerdegegnerin behauptet lediglich, dass die Berechnungsgrundlagen 
offenbar unterschiedlich seien und erfahrungsgemäss ein solcher Ver-
gleich zu falschen Ergebnissen führe. 
5.2.
Sieht man von einem Vergleich der Bauwerte und Neuwerte ab, so stellt 
im vorliegenden Fall immerhin die Erhöhung des Verkehrswerts des 
Wohnhauses zwischen 1963 und 1974 ein Indiz dar, dass allenfalls wert-
vermehrende Investitionen getätigt wurden. Im 1963 wurde für das Haus, 
den Stall, Holzschopf und Gartenanteil ein Kaufpreis von CHF 10'000.00 
bezahlt (vgl. Kaufvertrag vom 16. März 1963 [Bg-act. 3]). Die BVA hat den 
Verkehrswert auf CHF 5'000.00 (Wohnhaus: CHF 3'500.00, Stall: CHF 
1'500.00) geschätzt (vgl. Schätzung der BVA vom 29. April 1963 [Bg-act. 
13]). Zur Ermittlung des effektiven Verkehrswerts 1963 sollte jedoch auf 
den Verkaufspreis von CHF 10'000.00 abgestellt werden, zumal die Ver-
tragsparteien keine Bindung hatten. 1974 betrug der Verkehrswert der 
ganzen Liegenschaft hingegen CHF 93'800.00 (Wohnhaus mit Schopf: 
CHF 91'000.00, Stall: CHF 2'800.00 [vgl. Schätzung der Schätzungskom-
mission {ASW/AIB} vom 20. Juni 1974 {Bg-act. 13}]). Während also der 
Verkehrswert des Stalls von CHF 1'500.00 auf CHF 2'800.00 stieg, wuchs 
der Verkehrswert des Hauses (gemäss Schätzung) von CHF 3'500.00 auf 
CHF 91'000.00. Dieser Wertzuwachs kann höchstwahrscheinlich nicht 
bloss mit Geldentwertung begründet werden. Allein aus Inflationsgründen 
lässt sich wohl nicht erklären, dass eine Liegenschaft 1963 für 
CHF 10'000.00 verkauft wird und elf Jahre später über neunmal (bzw. gar 


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26mal, wenn auch für 1963 auf den Schätzungswert abgestellt wird) so 
viel wert sein soll, ohne jegliche wertvermehrenden Investitionen oder 
Nachholung von aufgestauten Renovationen (die nach der früher gelten-
den Dumont-Praxis bei der Einkommenssteuer nicht zum Abzug zugelas-
sen wurden und deshalb bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermeh-
rend zu berücksichtigen sind [vgl. VGU A 13 28 E.3; ZWEIFEL/HUNZI-
KER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 10 N 154]). Das Argument der Be-
schwerdegegnerin, das Wohnhaus habe seit jeher einen sehr tiefen Zeit-
wert von 50-55 % aufgewiesen, kann nicht entscheidend sein, um nen-
nenswerte Investitionen durch den Vater der Beschwerdeführer auszusch-
liessen. Gemäss Schätzungen 1974, 1983, 1994, und 2011 betrug der 
Zeitwert des Wohnhauses 50-55 %, gemäss letzter Schätzung 2020 65 %. 
Für den Zeitraum zwischen 1963 und 1974 ist durchaus denkbar, dass 
wertvermehrende Investitionen vorgenommen wurden, womit der Neuwert 
stieg, wohingegen der Zeitwert (also Neuwert abzüglich Wertminderung) 
etwa aufgrund der sehr alten Grundmauern – wie von den Beschwerde-
führern vorgetragen – 1974 auf 55 % des Neuwerts geschätzt wurde. 
5.3.
Ausserdem bleibt ungeklärt, ob wertvermehrende Investitionen zwischen 
der letzten Schätzung der BVA und der ersten Schätzung der zuständigen 
Schätzungskommission (Arbeitsaufnahme 1971) irgendwie besonders er-
fasst wurden. Die Beschwerdegegnerin geht ohne Erklärung davon aus, 
dass ohne ausdrücklichen Vermerk in der amtlichen Schätzung keine 
wertvermehrenden Investitionen getätigt wurden.
5.4.
Nach dem Gesagten bestehen im vorliegenden Fall Indizien dafür, dass 
zwischen der letzten Schätzung der BVA 1963 und der ersten Schätzung 
der zuständigen Schätzungskommission (ASW/AIB) 1974, wertvermeh-
rende Investitionen getätigt wurden. Sollte die nicht weiter begründete An-
sicht der Beschwerdegegnerin tatsächlich zutreffen, wonach in einer Kon-
stellation wie diese (mit Schätzungen der BVA und Schätzungen der 
Schätzungskommissionen [ASW/AIB]) zur Ermittlung der Anlagekosten 


- 15 -
nicht auf die Schätzungsvergleichsmethode abgestützt werden dürfe, so 
kann die Beschwerdegegnerin die Folgen der Beweislosigkeit für die vor-
genommenen Investitionen nicht einfach auf die sich in einer Beweisnot-
lage befindenden Beschwerdeführer zuschieben. Von einer Veranlagung 
nach pflichtgemässem Ermessen kann dabei nicht die Rede sein. Viel-
mehr hätte die Beschwerdegegnerin weitere Abklärungen vornehmen – 
allenfalls unter Beizug des AIB oder anderer Stellen – und sodann festhal-
ten müssen, auf welche Werte man sich in diesem Fall sonst stützen 
könnte (z.B. auf den an die Bauteuerung bzw. Geldentwertung angepass-
ten Verkehrswert oder auf einen Koeffizienten, mit dem der Brandversi-
cherungswert 1963 bis 1974 zu multiplizieren ist, um dann mit diesem Wert 
die Schätzungsvergleichsmethode anzuwenden). Dagegen ist die Be-
schwerdegegnerin im Rahmen der Ermessensveranlagung nicht verpflich-
tet, wie von den Beschwerdeführern beantragt, ein Gutachten betreffend 
die vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen einzuholen. Trotz 
Beweisnotstand handelt es sich dabei um eine steuermindernde Tatsache, 
die allenfalls mittels eines durch die Beschwerdeführer beauftragten Gut-
achtens nachgewiesen werden könnte. Der Einspracheentscheid ist daher 
aufzuheben und die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen und neuem 
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin. 
Die Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf 
CHF 3'000.00 festgesetzt.
6.2.
Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführern die durch 
diesen Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 
Abs. 1 VRG). Der Anwalt der Beschwerdeführer hat keine Honorarnote 
eingereicht. Das Gericht hält im vorliegenden Fall eine pauschale Partei-
entschädigung (inkl. Spesen und MWST) zugunsten der Beschwerdefüh-
rer von CHF 2'500.00 für angemessen. 


- 16 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Einspracheent-
scheid wird aufgehoben. Das Verfahren wird im Sinne der Erwägungen an 
die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
338.00
zusammen
CHF
3'338.00
gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden. 
3.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat A._____ und B._____ 
mit insgesamt CHF 2'500.00 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädi-
gen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]