gr_gerichte · SKG 2008 49 · 2008-12-16 · de
Betreibungsamt Suot Tasna (inaktiv ab 01.01.2011)

provisorische Rechtsöffnung | Rechtsöffnung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
____________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 16. Dezember 2008
Schriftlich mitgeteilt am:
SKG 08 49
Urteil
Kantonsgerichtsausschuss
Vorsitz
Vizepräsident Schlenker
RichterInnen
Rehli und Giger
Redaktion
Aktuarin ad hoc Fischer
__________________________________________
In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache
des A., Gläubiger, Gesuchsteller und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsan-
walt Dr. iur. Hans Peter Beck, Via Tegiatscha 24, 7500 St. Moritz,
gegen
den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Maloja vom
17. November 2008, mitgeteilt am 20. November 2008, in Sachen des Gesuchstel-
lers und Beschwerdeführers gegen B. und C., Schuldner, Gesuchsgegner und Be-
schwerdegegner,
betreffend provisorische Rechtsöffnung,
hat sich ergeben:

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A.
Am 10. Oktober 2007 schlossen A. als Vermieter einerseits und die Eheleute
B. und C. als Mieterschaft andererseits einen Mietvertrag betreffend eine 3-Zimmer-
wohnung in der Villa H., Via I., in J. ab. Sie vereinbarten einen monatlichen Mietzins
von Fr. 2'400.-- inkl. Garage und Nebenkosten. Als die Eheleute B.C. die Mietzinse
für die Monate Juli und August 2008 nicht entrichteten, wurden sie mit Schreiben
vom 12. August 2008 unter der Androhung der vorzeitigen Kündigung nach Art.
257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) durch den Rechtsan-
walt des Vermieters schriftlich aufgefordert, die Mietzinsausstände innert Frist zu
begleichen. Da der Mietzins für den Monat August 2008 weiterhin geschuldet blieb,
erhielten die Eheleute B.C. mit Schreiben vom 16. September 2008 die Kündigung
per 31. Oktober 2008.
B.
Mangels Bezahlung des Mietzinses für die Monate August, September und
Oktober 2008 leitete A. gegen B. und C. die Betreibung ein. Aus den am 22. Oktober
2008 ausgestellten Zahlungsbefehlen mit den Betreibungs-Nr._ und _ geht eine For-
derung von Fr. 7'200.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2008 hervor. Als
Grund der Forderung wird der Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 angegeben. Die
Zahlungsbefehle wurden B. und C. am 23. Oktober 2008 zugestellt. Am 28. Oktober
2008 erhoben beide Rechtsvorschlag.
C.
Am 5. November 2008 gelangte A. an das Bezirksgerichtspräsidium Maloja
und ersuchte um provisorische Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und _.
D.
Mit Schreiben vom 7. November 2008 setzte der Bezirksgerichtspräsident
Maloja die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 22. Januar 2009 fest. Daraufhin
liess A. beim Kantonsgericht Graubünden Beschwerde wegen Rechtsverzögerung
einreichen. In der Folge setzte der Bezirksgerichtspräsident Maloja mit Schreiben
vom 13. November 2008 die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 17. November
2008 an.
E.
Die Eheleute B.C. beantragten mit Schreiben vom 12. November 2008 sinn-
gemäss die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Zur Begründung führten sie
aus, sie hätten eine Mietzinskaution in der Höhe von Fr. 2'000.-- entrichtet, welche
zur teilweisen Sicherung des Anspruchs verwendet werden könne. Des Weiteren
hätten sie einen finanziellen Schaden erlitten, da A. beim Arbeitgeber von B. ange-
rufen habe und versucht habe, dessen Kündigung durch falsche Anschuldigungen
in die Wege zu leiten. Ebenfalls habe A. bereits versucht, das Fahrzeug der Ehe-
leute sicherstellen zu lassen, obwohl sie immer ihre Verbindlichkeiten erfüllt hätten.
Auch ein Angebot ihrerseits, sofort alle Verbindlichkeiten zu begleichen, wenn die

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Kündigung erst per Ende Januar 2009 erfolge, sei von A. bzw. dessen Anwalt ab-
gelehnt worden. Schliesslich hätten auch die Eheleute B.C. Forderungen gegenü-
ber A., da das Mietobjekt nicht ausreichend gegen Wasserschäden, welche im
Jahre 2008 dreimal aufgetreten seien, abgesichert sei. Die Versicherung habe die
Schadensregulierung abgewiesen, da der Vermieter den Schaden hätte mindern
müssen. B. – geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker – habe
A. bereits nach dem ersten Schadensfall darauf hingewiesen, dass eine fest einge-
baute Pumpe erforderlich sei. Der Einbau der Pumpe sei nie erfolgt. Noch immer
seien im Keller Feuchtigkeitsschimmelpilze sichtbar, die weiterhin das Eigentum der
Eheleute beschädigen würden.
F.
Zur Rechtsöffnungsverhandlung am 17. November 2008 erschienen weder
Gläubiger noch Schuldner. Der Gesuchsteller teilte kurz vor der Verhandlung mit,
er verzichte auf eine Teilnahme. Mit Rechtsöffnungsentscheid vom 17. November
2008, mitgeteilt am 20. November 2008, wies das Bezirksgerichtspräsidium Maloja
das Gesuch um Erteilung der Rechtsöffnung ab. Zur Begründung führte es aus, die
unter Ziffer 5 der Stellungnahme der Schuldner gemachten Ausführungen würden
echte Einwendungen darstellen. Der Mieter könne ein Rechtsöffnungsbegehren zu
Fall bringen, indem er behaupte, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die
betreffende Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. Bei nachträglich
auftretenden Mängeln könne der Mieter bis zu deren Behebung eine Herabsetzung
des Mietzinses verlangen. Der Herabsetzungsanspruch bestehe neben dem An-
spruch auf Hinterlegung, weshalb dem Mieter nicht entgegengehalten werden
könne, er hätte den Zins hinterlegen müssen und könne nicht einfach die Zahlung
verweigern. Die blosse Behauptung des Mieters genüge. Eine Glaubhaftmachung
könne nicht gefordert werden. Der Mieter habe jedoch den Schaden und seinen
Herabsetzungsanspruch genau zu substantiieren und namentlich zu beziffern.
Wenn die Behauptungen insbesondere in Bezug auf die Höhe des Herabsetzungs-
anspruchs nicht gerade haltlos seien, sei die Rechtsöffnung im Umfang des behaup-
teten Minderungsrechts zu verweigern, denn der Rechtsöffnungsrichter könne man-
gels materieller Prüfungsbefugnis den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden
Betrag nicht ermitteln. Wasserschäden würden für den Mieter erhebliche Nachteile
darstellen, insbesondere, wenn es zur Schimmelbildung komme. Im vorliegenden
Fall habe B. als Fachmann die Mängel zuverlässig feststellen und rügen können.
Die Behauptung sei sodann seitens des Gesuchstellers unbestritten geblieben. Aus
der schriftlichen Einwendung der Schuldner gehe jedenfalls hervor, dass der Scha-
den und der Herabsetzungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse gel-
tend gemacht werde. Somit sei diese Einwendung zuzulassen. Die weiteren durch

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die Eheleute B.C. erhobenen Einwendungen erachtete der Bezirksgerichtspräsident
Maloja als unbegründet.
G.
Gegen diesen Rechtsöffnungsentscheid erhob A. am 28. November 2008
Beschwerde beim Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden mit den Rechtsbe-
gehren, der vorinstanzliche Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben und es sei für
den geltend gemachten Betrag die Rechtsöffnung zu bewilligen. Im Wesentlichen
führte er aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die
Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom
12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu
bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen
der Beschwerdegegner abgestellt habe. Ferner wendet A. ein, der beanstandete
Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnisses, weshalb er nicht für allfällige
Mängel an diesem Raum hafte. Darüber hinaus hätten die Schuldner ihre angebli-
che Schadenersatzforderung substanziieren und beziffern müssen, andernfalls der
Rechtsöffnungsrichter im Ungewissen sei, in welchem Umfang eine Verrechnung
der Schadenersatzforderung mit der in Betreibung gesetzten Schuld erfolgen
könne.
H.
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2008 wiederholten B. und C. im Wesentli-
chen ihre bereits vor der Vorinstanz geltend gemachten Einwände betreffend die
Wasserschäden. Des Weiteren führten sie aus, A. sei davon in Kenntnis gesetzt
worden, dass sie Gegenstände wie Wäschetrockner (Wert Fr. 4’000.--), TV (Wert
Fr. 2'000.--) usw. im Keller lagern würden. Es sei ihnen versichert worden, dass dies
kein Problem sei, da der Keller frisch renoviert worden sei. Aufgrund der Wasser-
einbrüche seien viele der Möbel und Elektrogeräte schwer beschädigt oder zerstört
worden. Sie hätten dem Vermieter die Mängel mehrmals mitgeteilt, es sei jedoch
nie etwas passiert, weshalb sie schliesslich den Mietzins nicht mehr überwiesen
hätten.
I.
Der Bezirksgerichtspräsident Maloja reichte mit Schreiben vom 3. Dezember
2008 (Poststempel) eine Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung führte er aus, der Beschwerdeführer selbst habe die
sofortige Ansetzung der Rechtsöffnungsverhandlung verlangt. Er habe am 15. No-
vember, spätestens jedoch am 17. Novembers 2008 Kenntnis von den Einwendun-
gen der Schuldner gehabt. Trotzdem habe er ausdrücklich auf eine Teilnahme an
der Rechtsöffnungsverhandlung verzichtet. Er habe auch keine Verschiebung der
Verhandlung verlangt. Der Rechtsöffnungsrichter dürfe in seinem Entscheid nur das
berücksichtigen, was bis zur Rechtsöffnungsverhandlung vorliege.

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Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Ent-
scheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung:
1.
Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen
(Art. 15 Abs. 1 Ziffer 2 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.1001]) kann
gemäss Art. 236 Abs. 1 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO;
BR 320.000) in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziffer 2 und Art. 24 GVV zum SchKG
innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Rechtsöffnungsbeschwerde an
den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden erhoben werden. Für das Be-
schwerdeverfahren in Rechtsöffnungssachen gelten die Bestimmungen der Zivil-
prozessordnung (Art. 24 GVV zum SchKG; Art. 236 Abs. 3 ZPO). Die Beschwerde
hat schriftlich zu erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche
Punkte des Entscheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden.
Der Kantonsgerichtsausschuss prüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der
angefochtene Entscheid oder das vorausgehende Verfahren Gesetzesbestimmun-
gen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich sind (Art. 235 Abs.
1 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO). Abgestellt wird dabei auf die Ent-
scheidgrundlagen, wie sie bereits dem vorinstanzlichen Richter zur Verfügung stan-
den (vgl. Art. 235 Abs. 2 ZPO). Da die vorliegende Beschwerde fristgerecht einge-
reicht wurde und auch den übrigen Formerfordernissen entspricht, kann auf sie ein-
getreten werden.
2.
Gemäss Art. 25 Ziffer 2 lit. a des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und
Konkurs (SchKG; SR 281.1) ist für das Rechtsöffnungsverfahren das summarische
Verfahren im Sinne von Art. 137 f. ZPO anwendbar (Art. 137 Ziffer 2 ZPO). Art. 138
Ziffer 3 ZPO statuiert dabei, dass die Parteien mindestens zwei Tage vor der Haupt-
verhandlung aufzubieten sind. Nach konstanter Praxis des Kantonsgerichtes wird
diese Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass die Parteien im Rechtsöffnungsver-
fahren zwei Tage vor dem Rechtstag im Besitz des Aufgebots zur mündlichen
Rechtsöffnungsverhandlung sein müssen. Andernfalls wäre es ihnen verwehrt, sich
genügend auf die Verhandlung vorzubereiten und noch Beweismittel einzuholen
(PKG 1993 Nr. 22). Vorliegend versandte die Vorinstanz die Vorladungen zur
Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 am 13. November 2008, ei-
nem Donnerstag. Diese wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers erst

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am darauffolgenden Montag, dem 17. November 2008, – und damit am Tag der
Hauptverhandlung – zugestellt. Gestützt auf die Praxis des Kantonsgerichts von
Graubünden ist die Vorladung somit nicht rechtzeitig erfolgt. Der Beschwerdeführer
hielt in seiner Rechtsöffnungsbeschwerde wohl fest, auch diese zweite Vorladung
sei offensichtlich rechtswidrig erfolgt. Er beantragte jedoch keine Verschiebung der
Verhandlung, sondern verzichtete auf die persönliche Teilnahme an dieser. Somit
liegt keine eigentliche Rüge des Beschwerdeführers betreffend die Nichteinhaltung
der zweitägigen Frist vor, weshalb diese Ausführungen lediglich einen Hinweis für
die Vorinstanz darstellen.
3.
Jedoch führte der Beschwerdeführer in der formellen Begründung seiner Be-
schwerde aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die
Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom
12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu
bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen
der Beschwerdegegner abgestellt habe.
a)
Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankert; er folgt
aus der Rechtsgleichheit. Danach haben die Parteien Anspruch darauf, dass sie
ihre Angelegenheit dem Gericht vortragen und zu allen Vorbringen der Gegenpartei
Stellung nehmen können, dass die Beweismittel abgenommen werden und dass
das Gericht sich ernsthaft mit den Vorbringen und Beweisen auseinandersetzt. Der
Grundsatz des rechtlichen Gehörs beinhaltet einmal ein persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht der Parteien beim Erlass von Entscheiden. Weiter dient dieser
Grundsatz aber auch als Mittel zur Sachaufklärung und Wahrheitsfindung sowie
dem öffentlichen Interesse an einem möglichst nahe an der Wahrheit liegenden Ver-
fahren (BGE 122 I 55, 117 Ia 268).
Wird zu einer mündlichen Verhandlung geladen, so müssen üblicherweise die Ur-
kunden erst an der Verhandlung vorgelegt werden (PKG 1992 Nr. 32). Der Grund-
satz des rechtlichen Gehörs ist zwar im summarischen Verfahren naturgemäss be-
schränkt, doch darf der Richter auch im Summarverfahren nicht aufgrund von Par-
teivorbringen entscheiden, ohne dazu die Gegenpartei anzuhören. Bei zweiseitigen
Verträgen muss zudem dem Gläubiger gemäss der „Basler Rechtsöffnungspraxis“
bei der provisorischen Rechtöffnung die Möglichkeit der Replik gegeben werden, da
dieser die Behauptung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ord-
nungsgemäss erbracht worden, widerlegen darf. In mündlichen Verfahren, zu de-
nen auch der Gläubiger einzuladen ist, kann das Replikrecht ohne zeitliche Verzö-

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gerung gewährt werden. (D. Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommentar
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1-87 SchKG,
Basel/Genf/München 1998, N. 49 zu Art. 84 SchKG).
b)
Aus den Akten geht hervor, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
wenige Stunden vor der Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 beim
Sekretariat des Bezirksgerichts Maloja angerufen und aufgrund anderweitiger Ter-
mine ausdrücklich auf eine persönliche Teilnahme an der Verhandlung verzichtet
hat. Dies obwohl er unter anderem auch aufgrund der Vorladung des Bezirksge-
richts Maloja Kenntnis davon hatte, dass die Eheleute B.C. berechtigt waren, zum
Rechtsöffnungsgesuch bis zur angesetzten Verhandlung schriftlich Stellung zu neh-
men und allfällige weitere Akten bis spätestens zur Verhandlung einzureichen oder
zu dieser mitzubringen. Somit hätte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers da-
mit rechnen müssen, dass die Schuldner auch kurzfristig noch Einwendungen vor-
bringen werden. Er hätte diese, wenn er an der Rechtsöffnungsverhandlung teilge-
nommen hätte, allenfalls entkräften können. Dadurch, dass er ausdrücklich auf die
Teilnahme an der Verhandlung verzichtet, und auch nicht deren Verschiebung be-
antragt hat, hat er auch auf sein Replikrecht, welches er an der mündlichen Haupt-
verhandlung hätte wahrnehmen können, verzichtet. Des Weiteren geht aus den Ak-
ten hervor, dass das Bezirksgericht Maloja die Stellungnahme der Schuldner sofort
nach Erhalt am 14. November 2008 an den Gesuchsteller weitergeleitet hat (act.
14). Im Sinne dieser Ausführungen liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs
vor, weshalb der Beschwerdeführer bezüglich dieses Einwandes nicht gehört wer-
den kann.
4.a)
Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet, neben der soeben geprüf-
ten Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs, die Frage, ob für den in Betrei-
bung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des
Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt wer-
den kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit anderen Worten einen rein betrei-
bungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand der Forderung hat der
Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24, 1995 Nr.
25). Der Rechtsvorschlag ist richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöff-
nung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf einer durch Unterschrift des
Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht und der betriebene Schuldner
nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung ent-
kräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung als
Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich
grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als

Seite 8 — 13
Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Unter-
gangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu ma-
chen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten.
Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln wahrscheinlich zu
machen. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Be-
triebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht
um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die
Rechtsöffnung zu verweigern. Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit dargetan
werden (vgl. BGE 104 Ia 412 sowie PKG 1993 Nr. 21 mit Hinweisen; D. Staehelin,
a.a.O.; N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von
der Glaubhaftigkeit (überwiegende Wahrscheinlichkeit) seiner Darlegung zu über-
zeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt.
b)
Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher gilt
auch der Mietvertrag –, bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der ei-
genen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertrags-
gemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehalt-
lose Schuldanerkennung dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann
aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge die provisorische Rechtsöffnung erteilt
werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht geltend macht,
die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn
sich seine Darlegungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann pro-
visorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des
Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht wor-
den, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner
gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG).
Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden
gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform
erfüllt hat, beziehungsweise der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder
vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt
der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels. Die Ein-
wendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Gegenleistung oder
auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen,
fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld
als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die
Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöff-
nungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich
von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätzlich für das Vorliegen

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eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch
den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Vertragsleistung ordnungs-
gemäss erbracht hat. Der vom Gläubiger zu erbringende Beweis seiner vertrags-
konform erbrachten Leistung ist ohne Mitwirkung des Schuldners kaum je erbring-
bar. Dieser Umstand führt in der Praxis zu einer Umkehr der Beweislast. Erfüllungs-
mängel sind in diesem Sinne vom Betriebenen rechtsgenüglich darzulegen, worauf
der Gläubiger den positiven Beweis der ordnungsgemässen Vertragsleistung zu er-
bringen hat (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 5. Oktober 2005, SKG
05 48).
c)
Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur
Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Neben-
kosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis
zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinbarung
zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache
zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss.,
Zürich 2000, S. 362 f.). Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel,
die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat,
oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er
gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter
anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt
oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen.
Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem
Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Die Hinterlegung
ist nicht Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs. Der Mieter hat den Schaden
und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substanziieren und namentlich zu
beziffern (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82
SchKG).
d)
Ergänzend sei noch anzumerken, dass reine Behauptungen des Schuldners
zunächst für die Bestreitung der ordnungsgemäss erfüllten Gegenleistung genügen.
Einwendungen wie z.B. Willensmängel, Rücktritt, Widerruf, Nichtigkeit, Tilgung,
Stundung, Auflösung des Vertrags, Verjährung, Gegenforderungen etc. muss der
Schuldner indessen auch bei einer Schuldanerkennung für einen zweitseitigen Ver-
trag glaubhaft machen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 106 und N. 117 zu Art. 82
SchKG).
Folglich sind bei einem synallagmatischen Vertrag – wie dem vorliegenden Mietver-
trag – je nach dem, ob die ordnungsgemässe Erfüllung der Gegenleistung bestritten

Seite 10 — 13
und deshalb eine Herabsetzung geltend gemacht wird, oder eine Gegenforderung
z.B. in Form einer Schadenersatzforderung vorgebracht wird, die Voraussetzungen
an die Art der Einwendung nicht identisch. Wird im ersten Fall eine substantiierte
Behauptung gefordert, müssen Schadenersatzansprüche wegen Mängeln als Ge-
genforderungen glaubhaft gemacht werden. In der Praxis kommt dieser Abgren-
zung jedoch nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unterschied zwischen substan-
tiiert behaupten und glaubhaft machen gering ist (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 105
zu Art. 82 SchKG). Gestützt auf diese Ausführungen ist es denn auch nicht aus-
schlaggebend, ob die Einwendung der Schuldner einen Herabsetzungsanspruch –
wie von der Vorinstanz angenommen –, oder eine Schadenersatzforderung – wie
der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde festhält – darstellt.
e)
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Rechtsöff-
nungsrichter die Rechtsöffnung nicht verweigern kann, wenn ein substantiierter und
bezifferter Herabsetzungsanspruch oder eine glaubhaft gemachte Gegenforderung
fehlt, weil dem Rechtsöffnungsrichter keine materielle Prüfungspflicht zusteht und
er den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden Betrag nicht ermitteln kann (vgl.
P. Stückeli, a.a.O., S. 369). Es gilt somit nachfolgend zu überprüfen, ob die Einwen-
dung der Schuldner im vorliegenden Fall substantiiert und beziffert ist.
5.a)
Die Beschwerdegegner haben im vorinstanzlichen Verfahren geltend ge-
macht, auch sie hätten noch Forderungen gegenüber A., da das Gebäude nicht
ausreichend gegen Wasserschäden gesichert gewesen sei. Die Versicherung habe
die Schadenregulierung abgelehnt, da der Vermieter den Schaden hätte mindern
müssen. B. sei geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker und
habe den Vermieter nach dem ersten Wasserschaden dringlichst darauf hingewie-
sen, eine feste Pumpe im Keller einzubauen. Dies sei jedoch trotz Zusicherung nie
erfolgt. Als Folge der Wasserschäden seien die im Keller gelagerten Gegenstände
von Feuchtigkeitsschimmel befallen und beschädigt worden.
b)
Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass aus der schriftlichen Einwendung der
Schuldner, welche keine Rechtskenntnisse gehabt hätten und sich nicht von einem
Rechtsanwalt vertreten liessen, hervorgehe, dass der Schaden und der Herabset-
zungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse geltend gemacht werde.
Folglich erachtet die Vorinstanz die Einwendung von B. und C. als substantiiert.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Beschwerdegegner haben in ihrer
Einwendung nicht dargelegt, welche der im Keller gelagerten Gegenstände tatsäch-
lich durch den Schimmelbefall beschädigt worden sind und in welchem Ausmass
ein allfälliger Schaden vorliegt. Ebenfalls haben sie es unterlassen, den durch die

Seite 11 — 13
behauptete Feuchtigkeit entstandenen Schaden genau zu beziffern. Auch die in der
Stellungnahme erwähnten Fotos haben die Beschwerdegegner nicht vorgelegt.
Wie bereits ausgeführt, wäre die Substantiierung jedoch notwendig gewesen, damit
der Rechtsöffnungsrichter die Rechtsöffnung in der Höhe dieses Betrages hätte ver-
weigern können. Folglich kann festgehalten werden, dass es im vorliegenden Fall
an einem substantiierten und bezifferten Herabsetzungsanspruch resp. an einer
glaubhaft gemachten Schadenersatzforderung fehlt. Der Rechtsöffnungsrichter hat
die Rechtsöffnung somit zu Unrecht verweigert.
6.
Im Sinne der vorangehenden Ausführungen ist auch der Einwand des Be-
schwerdeführers, der beanstandete Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnis-
ses, weshalb er nicht für allfällige Mängel an diesem Raum hafte, nicht weiter zu
überprüfen.
7.
Schliesslich bleibt noch anzumerken, dass durch das Angebot der Eheleute
B.C., die Ausstände sofort zu begleichen, wenn dadurch das Mietverhältnis bis
Ende Januar 2009 verlängert werde (E-Mail vom 23. Oktober 2008 an den Rechts-
anwalt des Beschwerdeführers, act. 4), eine klare Anerkennung des gesamten Miet-
zinses vorliegt. Ein Herabsetzungsanspruch oder eine Schadenersatzforderung
wird hier nicht erwähnt. Vor diesem Hintergrund vermögen die Einwände der Ehe-
leute B.C. auch nicht zu überzeugen.
8.
Folglich ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene
Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 mangels einer substantiierten und bezifferten
Einwendung der Schuldner als ein gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im
Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Gestützt auf die vorangehenden
Ausführungen wird die Beschwerde gutgeheissen und der angefochtene Entscheid
aufgehoben. In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes Oberengadin
wird für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die
provisorische Rechtsöffnung erteilt.
9.
B. und C. bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfahren
um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziff. 2 lit. a SchKG in Verbin-
dung mit Art. 137 ff ZPO) – unbenommen, mit allen ihnen allenfalls zur Verfügung
stehenden Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2
SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. Ob die Beschwerdegegner mit einer
solchen Klage durchzudringen vermögen, kann an dieser Stelle nicht beantwortet
werden und wird ausdrücklich offen gelassen.

Seite 12 — 13
10.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Rechtsöffnungs-
verfahrens von Fr. 300.-- zulasten der Beschwerdegegner (vgl. Art. 48 in Verbin-
dung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuld-
betreibung und Konkurs [GebVSchKG; SR 281.35]), welche den Beschwerdeführer
mit Fr. 300.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (vgl. Art. 62 Abs. 1 GebVSchKG).
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- werden den Beschwerdegeg-
nern auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 GebVSchKG), welche
den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (Art. 62
Abs. 1 GebVSchKG).

Seite 13 — 13
Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid wird
aufgehoben.
2.
In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes Oberengadin wird
für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die
provisorische Rechtsöffnung erteilt.
3.
Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 300.-- gehen zulasten der
Beschwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 300.-- (inkl.
MwSt.) zu entschädigen haben.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- gehen zulasten der Be-
schwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.)
zu entschädigen haben.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundes-
gericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungs-
beschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das
Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung
der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f.
BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Be-
schwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der
Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
6.
Mitteilung an:
__________________________________________
Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
Der Vizepräsident
Die Aktuarin ad hoc