gr_gerichte · R 2013 43 · 2013-04-30 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 13 43
5. Kammer 
URTEIL
vom 30. April 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 19. Oktober 2012 wurde ein Baugesuch der Baugesellschaft … für ein 
Mehrfamilienhaus auf Parzelle 176 in der Gemeinde … publiziert. Dagegen 
erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft …, Eigentümerin von Parzelle 
437, am 7. November 2012 Einsprache. Im Rahmen der Prüfung des 
Baugesuches reichte die Bauherrschaft ein neues Baugesuch ein, ohne das 
alte formell zurückzuziehen. Das überarbeitete Bauprojekt wurde in der Folge 
am 23. November 2012 als Projektänderung publiziert. Dagegen erhob die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 13. Dezember 2012 wiederum 
Einsprache. Am 21. Dezember 2012 erteilte der Gemeindevorstand die 
Baubewilligung 
unter 
Bedingungen 
und 
Auflagen. 
Er 
erlegte 
der 
Baugesellschaft auf, vor Baubeginn den Eigentumserwerb von Parzelle 351 und 
439 von …, welche eine Grundfläche von 442m2 (recte: 844 m²) aufweisen, 
grundbuchlich zu vollziehen und den Ausnützungstransport zulasten dieser 
beider Parzellen und zu Gunsten von Parzelle 176 grundbuchrechtlich 
sicherzustellen. Der Ausnützungstransport von Parzelle 220 zu Gunsten von 
Parzelle 176 über 80.94 m² BGF sei vor Baubeginn vorzunehmen und 
grundbuchrechtlich zu vollziehen. Den Einsprachen sei teilweise entsprochen 
worden 
und 
die 
Bauherrschaft 
werde 
verpflichtet, 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 
3‘000 zu bezahlen.


2.
Dagegen 
erhob 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführerin) am 15. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Baubescheides 
der 
Gemeinde 
vom 
21. 
Dezember 
2012 
mit 
Ausnahme 
der 
Entschädigungsregelung und es sei die Erteilung der Baubewilligung für den 
Neubau des Appartementhauses auf Parzelle 176 in … zu verweigern. 
Begründend fügte die Beschwerdeführerin an, sie sei vor der Publikation der 
Projektänderung vom 23. November 2012 nicht begrüsst worden. Dies sei eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs. Weiter sei der angefochtene Baubescheid 
nicht begründet und verletze damit Art. 46 Abs. 2 KRVO. Ziff. 4 und 5 des 
Baubescheids 
sei 
zu 
entnehmen, 
dass 
die 
Rüge 
der 
fehlenden 
Bruttogeschossfläche offensichtlich begründet sei. Auch seien die beiden 
Auflagen Ziff. 4 und 5 des angefochtenen Entscheides unmöglich zu erfüllen. 
Weiter sei im Zusammenhang mit Art. 34 Abs. 5 BG darauf hinzuweisen, dass 
die BGF-Transfers nur zwischen Grundstücken, welche unmittelbar an die 
Bauparzelle angrenzten oder lediglich durch Strassen von ihr getrennt seien, 
getätigt werden können. Für die Aussenparkplätze sei der kleine Grenzabstand 
von 2.5m einzuhalten. Schliesslich sei nach wie vor nicht klar, aus welchen 
Personen sich die Baugesellschaft zusammensetze und die Gemeinde hätte 
somit gar nicht auf das Baugesuch eintreten dürfen. 
3.
Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 beantragte die Baugesellschaft 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei. Mit Publikation des zweiten Baugesuches seien alle 
gesetzlichen Vorgaben mit Bezug auf die Bekanntmachung an Dritte 
eingehalten worden. Das rechtliche Gehör sei diesbezüglich nicht verletzt. Von 
Parzelle 176 seien früher Ausnützungstransfers von insgesamt 354.81m² 
Bruttogeschossfläche (BGF) getätigt worden. Dies sei nicht mehr bekannt 
gewesen, weil die Ausnützungstransfers nicht im Grundbuch angemerkt worden 
seien. Die Bauherrschaft habe sich dann um die fehlende Ausnützung 
gekümmert. Man habe mit der Eigentümerin der Parzellen 351 und 439 eine 
Vereinbarung über einen Kauf abgeschlossen. Deswegen sei die Auflage zu 


Recht ergangen. Es stimme nicht, dass die Ausnützung nicht beschafft werden 
könne. Falls dies wider Erwarten nicht der Fall wäre, würde die Baubewilligung 
verfallen. Der Beschwerdeführerin entstünde kein Nachteil. Es fehlten für die 
Realisierung noch BGF im Umfang von 418.54m². Diese könnten ab Parzellen 
351 und 439 und von einer weiteren benachbarten Parzelle erworben werden. 
Für die Errichtung der drei Aussenparkplätze erfolgten lediglich kleinere 
Aushebungen des Grundes. Die Masse von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 17 KRVO 
würden aber nicht überschritten. Hier müsste höchstens eine kleinere Grabung 
erfolgen. Diese müsste höchstens einen Grenzabstand von 0.5m einhalten (Art. 
76 Abs. 3 KRG). Dies sei gewährleistet. Weiter bestehe die Baugesellschaft 
lediglich aus der … Bautreuhand AG. Die Gemeinde habe dies von Anfang an 
gewusst. Im Übrigen hätte dies von der Beschwerdeführerin mit Anfrage bei der 
Gemeinde in Erfahrung gebracht werden können. 
4.
Mit ihrer Vernehmlassung beantragte auch die Gemeinde (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) am 15. Februar 2013 die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. Das gewählte Vorgehen bei der erneuten 
Publikation der Projektänderung entspreche Art. 45 KRVO. Zudem habe die 
Beschwerdeführerin von der Publikation Kenntnis genommen und rechtzeitig 
Einsprache dagegen erhoben. Ihr sei kein Nachteil erwachsen und eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor. Die Begründung im 
Baubescheid genüge und sei aus den Unterlagen zu entnehmen. Gemäss Art. 
34 Abs. 5 BG seien BGF-Transfers möglich. Die Baubehörde habe die 
Bewilligung an die Bedingung geknüpft, die notwendige BGF sei vor Baubeginn 
nachzuweisen und grundbuchlich sicherzustellen. Ziff. 4 und 5 der 
Baubewilligung seien denn auch Suspensivbedingungen. Die Bauherrschaft 
könne von der Bewilligung erst dann Gebrauch machen, wenn sie die 
erforderlichen BGF-Transporte nachweise. Dies sei durchaus möglich. Sollte 
der BGF-Transfer nicht zu Stande kommen, könnte das Bauvorhaben nicht wie 
geplant realisiert werden, so dass die Beschwerdeführerin durch die Bedingung 
auch nicht beschwert werde. Weiter sei aufgrund der Baugesuchsunterlagen 
nicht daran zu zweifeln, dass Terrainveränderungen für die Parkplätze in weit 


geringerem Ausmass als gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 17 KRVO erforderlich 
seien. Auch werde im Kanton Graubünden toleriert, das Baugesellschaften 
lediglich mit ihrer Kurzbezeichnung aufträten. Dies sei legitim, komme es doch 
im Baubewilligungsverfahren nicht auf die Person des Gesuchstellers, sondern 
lediglich auf die Übereinstimmung des Bauprojekts mit dem Baugesetz an. 
Diese Rüge sei überdies neu.
5.
Am 1. März 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen 
fest. 
Vorliegend 
bestehe 
gar 
keine 
einfache 
Gesellschaft. 
Der 
Bewilligungsadressat erhalte mit der Bewilligung nicht nur Rechte, sondern 
auch diverse Pflichten. Die Beschwerdegegnerin 1 und allenfalls berechtigte 
Dritte müssten klare Kenntnis von der Baugesuchstellerin haben. Eine 
Ausnützungsbeschaffung von Parzelle 277, wie es geplant sei, sei unmöglich, 
weil die Eigentümerin dies nicht wolle. Von Parzelle 166 könne aufgrund der 
Regelung von Art. 34 Abs. 5 BG keine BGF transferiert werden. Dies wäre nur 
indirekt, über zwei "Transfergrundstücke" möglich, was Art. 34 Abs. 5 BG 
verletzte. Bis heute habe die Beschwerdegegnerin 2 die notwendige 
Ausnützung nicht sicherstellen können. Somit habe die Beschwerdeführerin 
Recht gehabt, wenn sie sage, die Erfüllung der Bedingungen 4 und 5 im 
angefochtenen Entscheid sei unmöglich.
6.
Am 5. März 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2, am 15. März 2013 die 
Beschwerdegegnerin 1 auf die Einreichung einer Duplik. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie auf 
den 
angefochtenen 
Baubescheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:


1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
bildet 
der 
Baubescheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 21. Dezember 2012, mit welchem 
die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin gegen das von der 
Beschwerdegegnerin 
2 
eingereichte 
Baugesuch, 
Neubau 
des 
Appartementhauses auf Parzelle 176 in der Gemeinde …, abgewiesen und die 
Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen erteilt worden ist.
2. a)
Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) die 
Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. 
Folglich 
wird 
auch 
das 
Vorliegen 
der 
Voraussetzungen 
der 
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft. Daraus folgt, dass der 
Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der Voraussetzungen der 
Legitimation das Gericht nicht bindet.
b)
Vorab 
ist 
die 
Frage 
der 
Legitimation 
der 
Beschwerdeführerin 
zur 
Beschwerdeerhebung vor Verwaltungsgericht zu klären. Gemäss Art. 712t Abs. 
2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) bedarf die Verwaltung 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Führung eines anzuhebenden oder 
vom Gegner eingeleiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen 
Verfahrens 
grundsätzlich 
der 
vorgängigen 
Ermächtigung 
durch 
die 
Versammlung der Stockwerkeigentümer (sog. Prozessführungsbefugnis). Diese 
Bestimmung gilt insofern auch im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren, 
als dass die Verwaltung der Stockwerkeigentümergesellschaft, die von sich aus 
eine verwaltungsgerichtliche Beschwerde erhebt und trotz der Einwände der 
Gegenpartei sowie ihrer Beweispflicht während laufendem Verfahren keinen 
Zustimmungsbeschluss der Versammlung nachreicht, formell nicht legitimiert 
ist, die Stockwerkeigentümerschaft vor Gericht zu vertreten (PVG 2007 Nr. 36). 
Im vorliegenden Fall ist die beweisrechtliche Frage so zu verstehen, dass das 
Gericht den Nachweis einer Prozessführungsbefugnis nur dann verlangt, wenn 
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass eine solche fehlt. Dies ist hier nicht der 
Fall. 
Es 
liegen 
keine 
Hinweise 
vor, 
die 
auf 
ein 
Fehlen 
der 


Prozessführungsbefugnis 
deuten, 
weshalb 
von 
der 
Legitimation 
der 
Beschwerdeführerin auszugehen ist.
3. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Rüge der Beschwerdeführerin 
betreffend die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu klären. 
Es ist festzuhalten, dass der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf 
rechtliches Gehör einerseits der Sachaufklärung dient und andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht 
der 
Parteien 
im 
Verfahren 
garantiert, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die 
Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, 
hat 
also 
den 
Charakter 
eines 
selbständigen 
Grundrechtes 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage Zürich 
2006, Rz. 1673 ff.). Neben den sich aus Art. 29 Abs. 2 BV und der langjährigen 
Bundesgerichtspraxis ergebenden Mindestgarantien finden für die kantonalen 
Behörden die im kantonalen Recht vorgesehenen Verfahrensvorschriften 
Anwendung (BGE 131 I 185 E.2.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör für das 
Verwaltungsverfahren wird auf kantonaler Ebene durch Art. 16 des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Graubünden (VRG; BR 
370.100) gewährleistet. 
b)
Ebenfalls aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV 
folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes, wobei sich 
diese Begründungspflicht für kantonale Behörden aus dem kantonalen 
Verfahrensrecht ergibt. In diesem Sinne schreibt Art. 22 Abs. 1 VRG 
ausdrücklich vor, Entscheide seien zu begründen. Der Bürger soll wissen, 
warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung 
eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn 
gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl 
er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides 
ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf 


welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E.3.2, 126 I 97 E.2b). Immerhin 
darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 
beschränken. Es ist nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder 
tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. 
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 
beschränken (BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung dann auch rechtlich 
zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruches auf 
rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. 
Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs 
ergangen sind, sind nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes in der Regel 
aufzuheben 
und 
zur 
Durchführung 
eines 
ordnungsgemässen 
Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt 
vieler: PVG 1996 Nr. 107, 1987 Nr. 85). 
c)
Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, jedoch geheilt werden, wenn 
die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und den 
Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist 
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung 
der Parteirechte handelt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 335 
E.3.1, 126 I 72 E.2 mit Hinweisen, PVG 2008 Nr. 1). 
4. a)
Die Anwendung der dargelegten Grundsätze auf den konkreten Fall ergibt was 
folgt: Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei nicht klar, aus welchen 
Personen sich die Baugesellschaft zusammensetze. Dies sei hier von 
besonderer Wichtigkeit. Auf das Baugesuch hätte somit nicht eingetreten 
werden 
dürfen, 
weil 
vermutungsweise 
nicht 
sämtliche 
Gesellschafter 
unterzeichnet hätten. Die Beschwerdegegnerin 1 ihrerseits wendet ein, dass die 
Beschwerdeführerin erst im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 
diese Rüge vorbringe, weshalb nicht darauf einzutreten sei. Vorweg ist 
festzuhalten, dass der beschwerdeführerische Einwand, wonach nicht bekannt 
sei, wie sich die Baugesellschaft zusammensetze, entgegen den Ausführungen 


der Beschwerdegegnerin 1 nicht neu ist (vgl. Einspracheentscheid vom 13. 
Dezember 2012). Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass zur Zeit der 
Einreichung 
des 
Baugesuchs 
nicht 
bekannt 
war, 
wer 
Mitglied 
der 
Baugesellschaft ist. Das Baugesuch wurde trotzdem am 23. November 2012 
publiziert. Darin war als Bauherrschaft die Baugesellschaft vermerkt, was hier 
jedoch 
nicht 
weiter 
zu 
beanstanden 
ist. 
Art. 
45 
Abs. 
3 
der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO, BR 801.110) 
bestimmt, dass die Publikation Angaben über die Bauherrschaft, den Standort 
des Bauvorhabens, die betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach 
der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung, die Auflagezeit, den Auflageort und 
die Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war 
offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die Mitglieder 
der Bauherrschaft bzw., wie es sich herausgestellt hat, über die genaue 
Bezeichnung der Bauherrschaft selber, ein Nichteintreten auf das Baugesuch 
zur Folge haben müsste. Art. 41 ff. KRVO – hier im Besonderen der Art. 44 
KRVO - bestimmt, wie mit derartigen Baugesuchen umzugehen ist. Als Folge 
von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen 
Mängeln ist gemäss Art. 44 Abs. 2 KRVO nicht etwa das Nichteintreten, 
sondern 
- 
in 
Nachachtung 
des 
Verhältnismässigkeitsprinzips 
- 
die 
Fristansetzung 
zur 
Vervollständigung 
respektive 
Verbesserung 
des 
Baugesuches vorgesehen. Im vorliegenden Fall wurde der geltend gemachte 
Mangel 
nicht 
im 
Baubewilligungsverfahren, 
sondern 
erst 
im 
Verwaltungsgerichtsverfahren behoben, indem die … Bautreuhand AG in ihrer 
Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 bekannt gab, dass sie allein die unter 
dem Namen „Baugesellschaft …“ auftretende Bauherrschaft sei. Die 
Beschwerdeführerin konnte replicando dazu nochmals Stellung beziehen, was 
sie am 1. März 2013 auch tat. Daraus erhellt, dass diesbezüglich eine allfällige 
leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt worden wäre. Der 
Beschwerdeführerin ist bis anhin aus der fehlenden Kenntnis der unter dem 
Namen "Baugesellschaft …" auftretenden Bauherrschaft kein konkreter Nachteil 
entstanden, was sie auch nicht behauptet; ein solcher Nachteil könnte denn 
auch praktisch lediglich daraus bestanden haben, dass die Beschwerdeführerin 


nicht 
gewusst 
hätte, 
wo 
sie 
die 
ihr 
zustehende 
aussergerichtliche 
Entschädigung aus dem Vorverfahren geltend machen muss. Dies behauptet 
sie selber nicht. Eine Rückweisung würde daher nur zu einem formalisierten 
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen, weshalb davon im 
konkreten Fall abgesehen wird (BGE 137 I 195 E. 2.3.2, 133 I 201 E. 2.2 je mit 
Hinweisen). Somit erweist sich diese Rüge als unbegründet und nicht 
stichhaltig.
b)
Weiter moniert die Beschwerdeführerin, der angefochtene Baubescheid sei 
nicht begründet. Damit sei Art. 46 Abs. 2 KRVO verletzt. Ziff. 4 und 5 des 
Baubescheids 
sei 
zu 
entnehmen, 
dass 
die 
Rüge 
der 
fehlenden 
Bruttogeschossfläche (BGF) offensichtlich begründet sei. Der Baubescheid sei 
nicht nachvollziehbar, weil die Berechnungen der BGF im Dunkeln geblieben 
seien. Die Grundstücksfläche der beiden involvierten Parzellen 351 und 439 
betrage 844 m², was bei einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 eine BGF von 
337.6 m² ergebe. Ab Parzelle 220 seien gemäss angefochtenem Entscheid 
80.94 m² BGF auf Parzelle 176 zu transferieren. Die auf Parzelle 176 zu 
übertragende BGF betrage somit total 418.54m². Somit fehlten diese offenbar 
auf dem Baugrundstück und dort sei ohne die erwähnten BGF-Transfers nur 
mehr 139.287m² BGF vorhanden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe im 
Baugesuch nicht deklariert, dass Ausnützungstransfers erfolgen müssten, um 
die Baute zu errichten. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Die 
Beschwerdeführerin beweist selbst, dass die BGF-Berechnungen nicht 
unbegründet blieben. So berechnet sie in ihrer Beschwerde, wie es sich mit der 
auf 
der 
Bauparzelle 
noch 
vorhandenen 
respektive 
durch 
den 
Ausnützungstransport noch zu beschaffenden BGF verhält. Dem Baugesuch ist 
die anrechenbare Grundstücksfläche der Bauparzelle (1‘394.68m²), die AZ (0.4) 
und die daraus resultierende, für die Realisierung des Bauprojekts notwendige 
BGF zu entnehmen (556.38 m²). Die entsprechenden Berechnungen der 
Bauherrschaft befinden sich bei den Akten. Sicherlich auch aufgrund der 
Einsprache der Beschwerdeführerin wurde in der Baubewilligung detailliert 
dargestellt, wie die fehlende BGF noch zu beschaffen sei. Von Parzelle 351 und 


439 sind bei einer Ausnützungsziffer von 0.4 und einer (rektifizierten) 
Grundfläche von 844m² folglich 337.6, von Parzelle 220 80.94m² BGF zu 
beschaffen, total also 418.54m². Eine Begründung dafür musste nicht gegeben 
werden, da notorisch ist, dass BGF nur beschafft werden muss, wenn sie eben 
auf dem Baugrundstück fehlt. Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte 
Rüge, das rechtliche Gehör sei mit der fehlenden Begründung betreffend die 
BGF-Berechnungen verletzt, erweist sich somit als nicht stichhaltig.
5. a)
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die beiden Auflagen Ziff. 4 und 5 
des angefochtenen Entscheides seien unmöglich zu erfüllen. Die Eigentümerin 
von Parzellen 439 und 351 wolle die fehlende Ausnützung gar nicht verkaufen. 
Sollte die Beschwerdegegnerin 2 versuchen, die noch zu beschaffene 
Ausnützung von anderen als Parzellen 351 und 439 einzukaufen, wäre eine 
neue Baubewilligung zu erlassen, was frühestens 2013 möglich wäre. Die 
Beschwerdegegnerinnen ihrerseits halten in ihren Vernehmlassungen zu Recht 
fest, die fehlende Ausnützung könne beschafft werden. Anders wäre lediglich 
zu urteilen, wenn die BGF aufgrund fehlender rechtlicher Voraussetzungen 
objektiv nicht beschafft werden könnte. Unbestritten ist, dass gestützt auf Art. 
34 Abs. 5 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) AZ-Transfers möglich sind; 
dies jedoch lediglich zwischen Grundstücken, welche in der gleichen Bauzone 
liegen und unmittelbar aneinandergrenzen oder lediglich durch Strassen 
voneinander getrennt sind. Im konkreten Fall ist Parzelle 220 nur über eine 
Strasse von Parzelle 176 getrennt. Die Parzellen 439 und 351 grenzen 
unmittelbar an die Bauparzelle. Damit ist Art. 34 Abs. 5 BG Rechnung getragen. 
Die Einholung einer Auskunft der benachbarten Grundeigentümerin ist somit 
nicht notwendig. Die Gemeinde hat im Baubescheid in Ziff. 4 explizit 
festgehalten, von welchen Nachbargrundstücken BGF auf die Bauparzelle 
transferiert werden muss. Es war verhältnismässig, die Baubewilligung wegen 
der noch fehlenden BGF nicht zu verweigern, sondern mittels Bedingung der 
Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen, die fehlende BGF vor Baubeginn zu 
beschaffen. Dadurch ist die Beschwerdeführerin denn auch nicht beschwert, da 
selbst wenn die nötige BGF von den genannten Parzellen 220, 351 und 439 


aufgrund 
des 
Scheiterns 
der 
Vereinbarungen 
mit 
den 
betreffenden 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nicht beschafft werden könnte, 
von der Baubewilligung kein Gebrauch gemacht werden könnte. Somit erweist 
sich die Rüge in diesem Punkt als unbegründet. 
b)
Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin noch ein, dass die in den 
Baugesuchsplänen 
eingezeichneten 
drei 
Aussenparkplätze 
nicht 
ohne 
Terrainveränderungen 
erstellt 
werden 
könnten, 
weshalb 
ein 
kleiner 
Grenzabstand von 2.5m einzuhalten sei. Auch dieser Einwand zielt ins Leere. 
Die Beschwerdegegnerin 2 hält in der Vernehmlassung vom 7. Februar 2013 
fest, dass keine Veränderungen des Bodens von mehr als 0.8m Höhe 
respektive Tiefe und einer veränderten Kubatur von 100m3 notwendig seien, 
womit die diesbezüglichen Arbeiten gemäss Art. 40 Abs.1 Ziff. 17 KRVO nicht 
bewilligungspflichtig seien. Sie ist bei ihren Angaben zu behaften, wonach die 
0.8m Höhe bzw. Tiefe beim Erstellen der drei Aussenparkplätze respektiert und 
eingehalten würden. Gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG dürfen freistehende Mauern, 
hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen und dergleichen an der Grenze 
errichtet werden, sofern sie nicht höher als 1.0m sind. Überschreiten sie die 
Höhe von 1.0m, haben sie einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, 
jedoch von maximal 2.5 m einzuhalten. Nach Art. 76 Abs. 3 KRG ist bei 
Grabungen ein Grenzabstand von 0.5m, gemessen von der Oberkante der 
Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück durch eine 
Stützmauer oder vergleichbare bauliche Massnahmen gesichert, braucht kein 
Grenzabstand eingehalten zu werden. Im Lichte genannter Bestimmungen 
erweist sich der geforderte Grenzabstand von 2,5m als unbegründet. Nach Art. 
76 Abs. 2 KRG sind allfällige Aufschüttungen bis zu einer Höhe von 1.0 m an 
der Grenze erlaubt. Dass im konkreten Fall höhere Aufschüttungen erfolgten, 
wird von keiner Partei behauptet. Bei einer allfälligen Mehrhöhe wäre ein 
Grenzabstand von höchstens 2.5m einzuhalten. Art. 76 Abs. 3 KRG enthält 
keine Angaben darüber, wie tief gegraben werden dürfte. Bestimmt wird 
lediglich, dass bei kleineren Grabungen ein Grenzabstand von 0.5m gemessen 
von der Oberkante der Grabenböschung einzuhalten ist. Dies wird denn auch 


von der Beschwerdegegenerin 2 in ihrer Vernehmlassung anerkannt. Der 
beschwerdeführerische Einwand erweist sich somit als haltlos.
6. a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass sowohl der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2012 als auch die gleichentags erteilte 
Baubewilligung rechtmässig sind, was zur Abweisung der Beschwerde führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Im Rechtsmittelverfahren 
wird die unterlegene Partei gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die in eigener Sache handelnde, nicht durch 
einen 
Dritten 
vertretene 
Partei 
ist 
dagegen 
praxisgemäss 
nicht 
entschädigungsberechtigt. Soweit eine juristische Person im Prozess durch 
eines ihrer Organe handelt, wird sie entschädigungsrechtlich der nicht 
vertretenen Partei gleichgestellt. (vgl. KÖLZ/BOSSHART/RÖHL, Kommentar zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 17 
N. 17; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum Gesetz über die 
Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 104 N. 2). Vorliegend 
liess sich die Beschwerdegegnerin 2 durch ihren Geschäftsführer vertreten, 
weshalb von einer aussergerichtlichen Entschädigung abzusehen ist. Gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin 1 keine Parteientschädigung 
zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--


- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
333.--
zusammen
Fr. 2‘333.--
gehen zulasten der STWEG … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 8. Oktober 2013 
gutgeheissen (1C_604/2013).