gr_gerichte · R 2020 54 · 2022-03-29 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 54
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 29. März 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Schweizer Heimatschutz, 
vertreten durch den Bündner Heimatschutz,
wiedervertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
SwissLegal Lardi & Partner AG, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____ GmbH, 


- 2 -
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Schreiben der von C._____ GmbH vom 18. Juli 2017 wurde die Ge-
meinde A._____ gebeten, den ortsbildprägenden Charakter des Stalls auf 
der Parzelle D._____, Via E._____, abzuklären. Tags darauf leitete die 
Gemeinde die Anfrage der Denkmalpflege Graubünden (nachfolgend: 
Denkmalpflege) zur vorläufigen Beurteilung weiter. 
2.
Mit Stellungnahme vom 26. Juli 2017 bzw. 11. August 2017 bejahte die 
Denkmalpflege den Schutzwert resp. den ortsbildprägenden Charakter der 
Stallbaute und bestätigte die Möglichkeit zur Umnutzung des Gebäudes 
im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG. 
3.
Nach diversen Sitzungen mit dem Bauamt der Gemeinde A._____ und der 
Denkmalpflege unterbreitete die B._____ GmbH der Gemeinde A._____ 
am 22. November 2018 ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden 
Wohnhauses (Assek.-Nr. F._____) mit Ersatzneubau Einfamilienhaus im 
Hofstattrecht und den Ausbau des Stalls (Assek.-Nr. G._____) zu Wohn-
raum, Parzelle D._____, Via E._____. Das Baugesuch wurde vom 30. No-
vember 2018 bis 21. Dezember 2018 öffentlich aufgelegt. 
4.
Am 19. Dezember 2018 nahm die Denkmalpflege auf Anfrage der Ge-
meinde A._____ zum Gesamtprojekt Stellung. Dabei gelangte sie betref-
fend Stallausbaute zum Schluss, dass der geplante Ausbau des Ökono-
miegebäudes nach ZWG in einigen Punkten noch ungenügend erscheine. 
In den Plangrundlagen seien die von ihr geforderten Massnahmen nicht 
oder nur teilweise umgesetzt. Sie unterbreitete entsprechende Verbesse-
rungsvorschläge und erachtete das Projekt mit den erwähnten Anpassun-
gen als bewilligungsfähig. Betreffend Ersatzneubau Wohnhaus kam die 
Denkmalpflege zum Ergebnis, dass dieser in Frage gestellt werde. Das 
ISOS sehe keine Abbrüche vor. Es sei also zunächst zu klären, ob es 
adäquate Gründe für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses gebe. 


- 4 -
Bei der Ausführung des Projekts sei auch auf den als ortsbildprägend ein-
gestuften Stall Rücksicht zu nehmen. Bei beiden Gebäuden müsse ein an-
gemessener Umgang mit dem Ort stattfinden. Das Wohnhaus wie auch 
der Stall dürften in ihren kulturellen und architektonischen Werten nicht 
beeinträchtigt werden. Die Denkmalpflege unterbreitete bezüglich des Er-
satzneubaus ebenfalls Empfehlungen. 
5.
Am 21. Dezember 2018 erhob der Bündner Heimatschutz Einsprache ge-
gen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. 
Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Wohnhaus solle ab-
gebrochen und durch einen ortsunüblichen Bau in Sichtbeton ersetzt wer-
den, was gegen Art. 25 BG verstosse. Zudem figuriere A._____ im ISOS 
als ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Der Dorfteil H._____ sei im "Ge-
biet 3" mit der Aufnahmekategorie "AB" und dem Erhaltungsziel "A" zu-
sammengefasst. Empfohlen werde ein absolutes Abbruchverbot. Entspre-
chend stehe das Bauprojekt im Widerspruch zu den im ISOS formulierten 
Schutzzielen. Sodann sei die Stallscheune im Generellen Gestaltungsplan 
(GGP) weder als erhaltens- noch als schützenswert eingestuft. Um zu ei-
ner Zweitwohnung umgenutzt zu werden, müsste sie als ortsbildprägend 
im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV eingestuft werden. Ortsbildprägend sei 
das Ensemble aus historischem Haus und Stall. Der ortsbildprägende 
Charakter des Stalls stehe in Abhängigkeit zum zugehörigen historischen 
Wohngebäude. Im Falle des Abbruchs des historischen Wohnhauses sei 
der Stall als Einzelobjekt nicht mehr ortsbildprägend, denn ohne das be-
stehende Haus sei der Stall seines ursprünglichen Kontextes enthoben. 
Entsprechend käme eine Klassifizierung der Stallscheune als ortsbildprä-
gende Baute einer rechtsmissbräuchlichen Auslegung des Gesetzes 
gleich. 
6.
In ihrer Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 beantragte die B._____ 
GmbH die Abweisung der Einsprache, soweit darauf eingetreten werden 
könne. Begründend wurde im Wesentlichen festgehalten, die Legitimation 


- 5 -
des Einsprechers werde einzig bezüglich des Stalls anerkannt. Hingegen 
sei die Umnutzung eines altrechtlichen Wohnhauses von Erst- in Zweit-
wohnungen auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsbestand von 
über 20 % bewilligungsfrei möglich, so dass keine Bundesaufgabe zu er-
füllen sei. Daher sei der Bündner Heimatschutz hinsichtlich des Wohnhau-
ses nicht zur Einsprache legitimiert. Ausserdem bildeten das Wohnhaus 
und der Stall kein Ensemble im Sinne des Natur- und Heimatschutzes. Die 
Voraussetzung, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtli-
chen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die 
Identität eines Orts massgeblich bestimme und diesem eine besondere 
Wertigkeit gebe, sei nicht gegeben. Die beiden Gebäude seien vielmehr 
getrennt zu beurteilen. Der Stall sei als ortsbildprägend eingestuft worden. 
Die Auffassung, dem Stall allein komme keine ortsbildprägende Qualität 
zu, teile weder die Gemeinde noch die Denkmalpflege. 
7.
Gleichentags nahm die B._____ GmbH auch zur Beurteilung der Denk-
malpflege vom 19. Dezember 2018 Stellung. Sie erklärte sich bereit, all-
fällige geringfügige Anpassungen des Bauvorhabens in Zusammenarbeit 
mit dem kommunalen Bauberater bzw. der Denkmalpflege vorzunehmen, 
und ersuchte die Gemeinde A._____ daher um Sistierung des Baubewilli-
gungsverfahrens bis zur Bereinigung der Differenzen. Mit Verfügung vom 
1. Februar 2019 wurde dem Sistierungsgesuch für längstens vier Monate 
stattgegeben. 
8.
Am 10. April 2019 reichte die von C._____ GmbH der Gemeinde A._____ 
Revisionspläne zum Baugesuch inkl. einer Zusammenstellung der Anpas-
sungen nach Input der Denkmalpflege ein. 
9.
Auf Anfrage hin reichte die B._____ GmbH der Gemeinde A._____ am 11. 
April 2019 die Begründung für die Umnutzung des Stalls in eine Zweitwoh-
nung gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG ein. 


- 6 -
10.
Am 3. Mai 2019 ersuchte die B._____ GmbH die Gemeinde A._____ um 
Aufhebung der Sistierung und Fortführung des Baubewilligungsverfah-
rens. Mit Verfügung vom 13. Mai 2019 hob die Gemeinde die Sistierung 
auf. Gleichzeitig wurden dem Einsprecher die Revisionspläne und die Stel-
lungnahme der Bauherrschaft vom 28. Januar 2019 betreffend Einwände 
der Denkmalpflege zur Kenntnis gebracht und ihm die Möglichkeit ein-
geräumt, sich hierzu sowie zur Vernehmlassung der Bauherrschaft vom 
28. Januar 2019 vernehmen zu lassen. 
11.
Mit Schreiben vom 29. Mai 2019 hielt der Bündner Heimatschutz an seiner 
Einsprache fest.
12.
Am 20. Juni 2019 hielt die B._____ GmbH an ihren Ausführungen gemäss 
Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 fest.
13.
Die von C._____ GmbH reichte am 23. Januar 2020 bei der Gemeinde 
A._____ abermals überarbeitete Baupläne ein und hielt fest, nach intensi-
ver Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und der kommunalen Baube-
ratung könnten nun sämtliche Auflagen erfüllt werden. 
14.
In ihrer abschliessenden Stellungnahme vom 24. Februar 2020 hielt die 
Denkmalpflege betreffend Beurteilung Gebäudegruppe fest, durch die Auf-
teilung der Bauberatungstätigkeit sei eine konsistente Gesamtbeurteilung 
verunmöglicht worden. Aus Sicht des Ortsbildschutzes sei das historische 
Wohnhaus und der dazugehörige Stall als Gebäudegruppe zu verstehen. 
Werde nur eines der beiden Gebäude für sich allein betrachtet, werde das 
jeweils andere Gebäude seinem gewachsenen, kulturellen Kontext entho-
ben. Aus Sicht des Ortsbildschutzes sei der Gebäudegruppe zu wenig Be-
achtung geschenkt worden. In diesem Sinne erfülle der geplante Neubau 
die Anforderungen an eine gute Einfügung in das wichtige Ortsbild nach 
Art. 19 und Art. 25 BG nicht. Die Prüfung der erwähnten Bestimmungen 
obliege jedoch grundsätzlich der Gemeinde. Zudem beurteilte die Denk-


- 7 -
malpflege den Stallausbau nach ZWG unter Einhaltung der von ihr formu-
lierten Auflagen als bewilligungsfähig. 
15.
Am 11. März 2020 liess die Gemeinde A._____ dem Einsprecher die Re-
visionspläne vom 23. Januar 2020 sowie die Stellungnahme der Denkmal-
pflege vom 24. Februar 2020 zukommen und räumte ihm die Möglichkeit 
ein, sich hierzu vernehmen zu lassen. 
16.
Mit Schreiben vom 17. März 2020 teilte der Bündner Heimatschutz mit, 
dass er seiner Einsprache nichts hinzuzufügen habe. 
17.
Mit zwei separaten Entscheiden vom 3. März 2020, mitgeteilt am 26. März 
2020, wies die Gemeinde A._____ die Einsprache vom 21. Dezember 
2018 ab, soweit sie darauf eintrat, und bewilligte das Baugesuch unter Auf-
lagen und Bedingungen. Zudem bezeichnete sie den Stall als ortsbildprä-
gende Baute und wies das Grundbuchamt I._____ an, nach Rechtskraft 
der Baubewilligung auf der Parzelle D._____ eine entsprechende öffent-
lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Begründend wurde 
im Wesentlichen festgehalten, die Baubewilligung für den Abbruch und 
Neubau des Wohnhauses im Hofstattrecht stütze sich auf Art. 11 ZWG, 
weshalb die Einsprachelegitimation auch bezüglich des Wohnhauses ge-
geben sei. Verbände könnten nur die Verletzung von Bestimmungen rü-
gen, die der Erfüllung der Bundesaufgaben im Bereich des Natur- und Hei-
matschutzes dienten. Entscheidend sei, dass das Wohnhaus und der Stall 
weder in der kommunalen Nutzungsplanung noch im ISOS als ein in be-
sonderem Masse erhaltenswertes Gebäudeensemble bzw. als derartige 
Einzelobjekte inventarisiert seien. Damit sei dargetan, dass der für diese 
Objekte geltende Schutz nach Art. 25 BG nicht in Erfüllung einer Bundes-
aufgabe gemäss Art. 2 NHG ergangen sei, sondern aufgrund der dem 
Kanton Graubünden nach Art. 78 Abs. 1 BV zukommenden Zuständigkeit 
für den Natur- und Heimatschutz. Der Einsprecher sei somit nach Art. 12 
Abs. 2 NHG nicht befugt, eine Verletzung von Art. 25 BG zu rügen. Sodann 


- 8 -
habe die Denkmalpflege mit Schreiben vom 26. Juli 2017 bzw. 11. August 
2017 den ortsbildprägenden Charakter des Stalls geprüft und bestätigt. 
Dabei sei kein Zusammenhang mit dem angrenzenden Wohnhaus als Ge-
bäudeensemble hergestellt worden. Daher sei der Stall bereits als Einzel-
gebäude als ortsbildprägend zu qualifizieren. Es sei zwar nicht von der 
Hand zu weisen, dass es sich beim Wohnhaus mit unmittelbar angrenzen-
dem Stall um eine für landwirtschaftlich geprägte Dörfer typische Bebau-
ungsstruktur handle. Allerdings sei der Zusammenhang dieser zwei Bau-
ten nicht von geradezu sinnbildlicher Bedeutung für eine frühere Bau-
weise. Selbst die Denkmalpflege habe dem Gebäudeensemble keine 
schützenswerte Bedeutung oder denkmalpflegerische Wertigkeit zuer-
kannt. Dem Gesamtensemble komme somit keine besondere ästhetische, 
kulturelle oder gar historische Qualität und Bedeutung für den Charakter 
und die Identität des Ortsteils H._____ zu. Vielmehr sei entscheidend, 
dass mit dem Ersatzneubau und der Umnutzung des Stalls zu Wohnzwe-
cken die ursprüngliche, dörfliche Bebauungsstruktur in ihrem Charakter er-
halten bleibe und durch Zuführung zu einer zeitgenössischen Nutzung 
auch in Zukunft so erhalten werden könne. Schliesslich seien die Voraus-
setzungen nach Art. 35b KRVO für die ausnahmsweise Bezeichnung des 
bestehenden Stalls als ortsbildprägende Baute gegeben. Auch erfülle das 
Bauvorhaben mit Abbruch und Ersatzneubau des Wohnhauses sowie Um-
bau und Umnutzung des Stalls zu einer Zweitwohnung sämtliche Voraus-
setzungen von Art. 11 und Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG, weshalb die Wohn-
einheiten ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG bewil-
ligt werden könnten. 
18.
Dagegen erhob der Schweizer Heimatschutz (nachfolgend: Beschwerde-
führer), vertreten durch den Bündner Heimatschutz, am 19. Mai 2020 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgen-
den Rechtsbegehren: 


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1. 
Dispositiv-Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids seien, soweit den 
Aus-/Umbau und die Umnutzung des Stalls Vers. Nr. G._____ betreffend, aufzuhe-
ben. 
2.
Dispositiv-Ziff. 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung seien, soweit den Aus-/ 
Umbau und die Umnutzung des Stalls Vers. Nr. G._____ betreffend, aufzuheben. 
3.
Die nachgesuchte Baubewilligung für den Aus-/Umbau und die Umnutzung des 
Stalls Vers. Nr. G._____ sei zu verweigern. 
4.
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen. 
Zur Begründung brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dem 
"hundskommunen" Rundholzstall komme, für sich allein genommen, keine 
ortsbildprägende Bedeutung zu. Der Stall trage weder durch seine Lage 
noch durch seine Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des 
Ortsbildes und zur Identität des Dorfes bei. Ortsbildprägend könne der 
Stall höchstens in seiner für landwirtschaftlich geprägte Dörfer typischen 
Verbindung mit dem angebauten historischen Wohnhaus sein. Die Denk-
malpflege habe in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2020 deutlich ge-
macht, dass dem Wohnhaus und dem Stall nur als Ensemble eine orts-
bildprägende Bedeutung zukomme. Werde das historische Wohngebäude 
abgebrochen und durch einen modernen Neubau ersetzt, fehle es dem 
Stall am Kontext, der ihn erst wertvoll mache. Zum Zeitpunkt, als die Denk-
malpflege den Rundholzstall als ortsbildprägende Baute eingestuft habe 
(26. Juli 2017), habe das Bauprojekt betreffend Wohnhaus noch nicht vor-
gelegen. Wäre sie sich im Juli 2017 des nun vorliegenden Bauvorhabens 
bewusst gewesen, hätte sie dem Stall, losgelöst vom angebauten Wohn-
haus, keine ortsbildprägende Bedeutung zugestanden. Die Gemeinde 
A._____ und die Denkmalpflege führten denn auch nicht aus, weshalb der 
Stall ortsbildprägend sein sollte. Auch sei vorliegend die Voraussetzung 
gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO nicht erfüllt. In Bezug auf die geforderte 
Erhaltungsregelung sei erforderlich, dass die Baute unter dem Aspekt "Er-
haltung" bereits spezifisch behandelt worden sei. Darunter könne 
grundsätzlich auch fallen, dass sie einer Ortsbildschutzzone zugeordnet 


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worden sei. Jedoch werde in diesem Fall zusätzlich gefordert, dass ge-
bäudespezifische Schutz- oder Erhaltungsvorschriften erlassen worden 
seien. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Zwar liege das Stallgebäude in 
der Ortsbildschutzzone. Allerdings bestünden für die Ortsbildschutzzone 
bloss allgemein gehaltene Vorgaben (vgl. Art. 25 BG). Unklar sei ferner 
auch, ob die Ortsbildschutzzone auf der Basis eines Gesamtkonzepts über 
das Ortsbild erlassen worden sei. Im Übrigen werde eine Erstwohnungs-
nutzung oder eine gewerbliche Nutzung durchaus als realistisch angese-
hen. Schliesslich könne dem Erhalt des Stallgebäudes kein grosses Inter-
esse beigemessen werden. Insbesondere würden hier wirtschaftliche In-
teressen verfolgt. Das könne insgesamt nicht genügen, um die gewichti-
gen Interessen an der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus aufzuwie-
gen. 
19.
In ihrer Vernehmlassung vom 15. Juni 2020 beantragte die B._____ 
GmbH (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Be-
schwerde. Zur Begründung hielt sie im Wesentlichen fest, die Denkmal-
pflege habe den Stall am 26. Juli 2017 als Einzelobjekt als ortsbildprä-
gende Baute qualifiziert. Bis am 24. Februar 2020 habe sie weder gegenü-
ber der Architektin, der Bauherrschaft noch gegenüber der Gemeinde 
A._____ je geltend gemacht, die Einstufung gelte nur im Ensemble mit 
dem Wohnhaus. Im Schreiben vom 24. Februar 2020 werde nur gesagt, 
dass sich der geplante Neubau nicht gut in das Ortsbild einfüge; die Beur-
teilung obliege allerdings der Gemeinde. Daraus könne keine Meinungs-
änderung und schon gar kein Widerruf der ortsbildprägenden Einstufung 
des Stalls abgeleitet werden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich in gu-
ten Treuen auf die wiederholte Einstufung der Denkmalpflege verlassen 
dürfen. J._____ habe sich in seiner Funktion als Bauberater der Gemeinde 
nie dahingehend geäussert, dass der Stall als Einzelobjekt nicht als orts-
bildprägende Baute gelten könne. Als Vorstandsmitglied sei es ihm offen-
sichtlich gelungen, den Bündner Heimatschutz zu einer Einsprache zu be-


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wegen. Die Interessenkollision in Bezug auf J._____ sei offensichtlich. In-
dem der Beschwerdeführer den Stall als "hundskommunen" Rundholzstall 
bezeichne, disqualifiziere er die Arbeit der Denkmalpflege. Der Stall weise 
einen heimatkundlichen und somit kulturellen Wert auf. Durch seine Lage 
und Gestalt trage er wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des Ortsbil-
des und zur Identität des Ortes bei. Das Dorfbild mit einer Stallruine könne 
nicht dem Sinn des Gesetzgebers und auch nicht den Interessen des Hei-
matschutzes entsprechen. Von einem historischen Wohnhaus könne so-
dann keine Rede sein. Es handle sich um einen für die Gegend unüblichen 
Holzriegelbau, der sich nicht einmal mehr im Originalzustand befinde. Er 
bilde mit dem Stall kein Zeugnis einer einheitlichen Bauweise. Die unter-
schiedliche Entstehungsgeschichte der beiden Bauten schliesse das Vor-
liegen einer beachtenswerten Einheit aus. Des Weiteren sei dem Einwand, 
der Denkmalpflege sei das Bauprojekt betreffend Wohnhaus im Zeitpunkt 
der Einstufung des Stalls nicht bekannt gewesen, entgegenzuhalten, dass 
die Denkmalpflege bei ihrer Beurteilung im Juli 2017 den Stall als ei-
genständig wahrgenommen und ihn in keinen Kontext gestellt habe. Zu-
dem seien ihr die Baupläne des Wohnhauses seit 2018 bekannt. Die 
Denkmalpflege habe weder gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 noch 
gegenüber der Gemeinde je dargetan, dass dem Stall als Einzelobjekt die 
Zuordnung nicht zustünde. Vielmehr habe die Denkmalpflege den Umbau 
des Stalls ohne diesbezüglichen Einwand während Monaten bzw. Jahren 
weiter begleitet. In der Beurteilung vom 24. Februar 2020 habe sie einmal 
mehr bestätigt, dass der Stall als ortsbildprägend eingestuft sei. Ferner 
habe die Denkmalpflege die Aufgabe des spezifischen Objektschutzes 
gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO wahrzunehmen. Sie habe im Juli 2017 
die Frage prüfen müssen, ob der in der Ortsbildschutzzone gelegene Stall 
die Voraussetzungen der Ortsbildprägung erfülle. Dies habe sie bejaht und 
wiederholt in verschiedenen Stellungnahmen festgehalten. Wäre ein an-
derer spezifischer Objektschutz gemeint, wäre die Beurteilung durch die 
Denkmalpflege obsolet. Schliesslich habe die Beschwerdegegnerin 2 die 


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Voraussetzung nach Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG dargetan und die Gemeinde 
habe sie als gegeben erachtet. Eine dauernde Erhaltung des Stalls lasse 
sich nicht anders als mit dem geplanten Umbau sicherstellen. Der Stall sei 
baufällig und es stehe fest, dass er aufgrund der heutigen Bewirtschaf-
tungsweise nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde. Für eine Nutzung 
als Erstwohnung oder Gewerbe sei die Baute aufgrund der Raumhöhen, 
der Lichtverhältnisse und des Raumkonzepts nicht geeignet. Es liessen 
sich keine überwiegenden öffentlichen Interessen ausmachen, die dem 
Umbau des Stalls zu einer Zweitwohnung entgegenstünden. Die Ge-
meinde habe in ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung das private Interesse 
am Umbau mit dem Ziel der Erhaltung der Baute als überwiegend betrach-
tet. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen stehe ihr 
ein Beurteilungsspielraum zu. Das Verwaltungsgericht schreite nur bei 
Willkür ein. 
20.
Die Gemeinde A._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 30. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. Begründend führte sie im Wesentlichen aus, 
als ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG seien Bauten 
zu qualifizieren, die in einer Kernzone oder in einem Ortsbildschutzgebiet 
lägen und aufgrund ihrer Erscheinung im öffentlichen Raum im positiven 
Sinne auf die Unverwechselbarkeit des Ortsbilds Einfluss nähmen. Die Ei-
genschaft des strittigen Rundholzstalls als ortsbildprägende Baute habe 
die im Kanton hierfür zuständige Fachstelle mit ihren Beurteilungen vom 
26. Juli 2017 bzw. 11. August 2017, 19. Dezember 2018 sowie 24. Februar 
2020 mehrmals bestätigt. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die 
kantonale Fachstelle habe dieser Baute nur im Ensemble mit dem Wohn-
haus eine ortsbildprägende Bedeutung zuerkannt, sei unzutreffend. 
Gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. c und Art. 35d Abs. 3 KRVO sei es allein Auf-
gabe der Denkmalpflege, den ortsbildprägenden Charakter einer Baute zu 
beurteilen. Daher sei es auch nicht Sache der kommunalen Baubehörde 


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gewesen, dies im Einspracheentscheid besonders zu begründen. Damit 
eine Baute im Rahmen des Ausnahmeweges nach Art. 35b KRVO als orts-
bildprägend eingestuft werden könne, müsse gemäss Regierungsbe-
schluss vom 31. Mai 2016 die in der rechtskräftigen Ortsplanung enthal-
tene Erhaltungsregelung für die betreffende Baute auf einem Gesamtkon-
zept des Ortsbildes beruhen. Für die Beschwerdegegnerin 1 lägen das 
ISOS sowie ein kommunales Siedlungsinventar vor. Auf dieser Basis 
seien in der Gesamtrevision die Ortsbildschutzzone gemäss Art. 25 BG 
und in Art. 36 Abs. 4-6 BG ein differenzierter Objektschutz festgelegt wor-
den. Die Gesamtrevision der Ortsplanung mit GGP sei durch Beschluss 
der Regierung vom 22. April 2014 genehmigt worden. Das Wohnhaus und 
der Stall lägen in der Ortsbildschutzzone gemäss Art. 25 BG. Danach um-
fasse die Ortsbildschutzzone Ortsteile mit Baugruppen, Bauten und Anla-
gen sowie Freiräume, die aufgrund ihrer Gesamtform, Stellung und äus-
seren Erscheinung von erheblicher, räumlicher, architektonischer oder 
ortsbaulicher Bedeutung seien. Folglich habe die Beschwerdegegnerin 1 
den ortsbildprägenden Charakter der Ortsbildschutzzone und damit auch 
des vorliegenden Bauvorhabens bereits mit Erlass des entsprechenden 
GGP im Jahr 2013 gewürdigt und festgehalten, dass die Erhaltung des 
Ortsbilds im öffentlichen Interesse liege. Damit habe sie das Stallumbau-
vorhaben grundsätzlich schon im Verfahren für die kommunale Grundord-
nung im Sinne von Art. 35a KRVO als ortsbildprägend bestimmt. Zudem 
sehe der GGP gebäudespezifische Schutz- und Erhaltungsvorschriften für 
die dem differenzierten Objektschutz nach Art. 36 BG unterstellten Ge-
bäude ausdrücklich vor. Damit erfülle der GGP in grundsätzlicher Hinsicht 
die Voraussetzungen für den Ausnahmeweg nach Art. 35b KRVO. Der 
ortsbildprägende Charakter des Bauvorhabens sei gestützt auf Art. 35a 
und Art. 35b KRVO zu bejahen. Des Weiteren habe die Beschwerdegeg-
nerin 2 glaubhaft dargelegt, dass der Erhalt des Stalls nicht mit anderen 
Massnahmen sichergestellt werden könne. Der Rundholzstall könne we-
der einer landwirtschaftlichen oder gewerblichen Nutzung zugeführt wer-


- 14 -
den, noch sei eine Nutzung zu Erstwohnungs- oder Beherbergungszwe-
cken sinnvoll oder wirtschaftlich tragbar. Die Gestaltungsanforderungen 
an das ortsbildprägende Gebäude führten dazu, dass grundsätzlich nur 
minimale Fensteröffnungen zulässig seien. Diese seien teilweise durch 
Balken verdeckt, so dass der Lichteinfall und die Lichtverhältnisse im Ge-
bäudeinnern stark beschränkt seien. Ein unter Berücksichtigung dieser 
Aspekte umgebauter Stall sei für eine dauerhafte Nutzung als Erstwoh-
nung nur erschwert geeignet. Die Kosten des Umbaus seien im Vergleich 
zu einem Ersatzneubau unverhältnismässig hoch. In Kombination führe 
dies zu einer schwer finanzierbaren, unattraktiven Wohnbaute, die auf 
dem beschränkten Erstwohnungsmarkt nicht absatzfähig sei. Der Stall 
könne auch nicht zu einem strukturierten Beherbergungsbetrieb umgebaut 
werden, da in der näheren Umgebung keine hotelmässigen Dienstleistun-
gen und Infrastrukturen vorhanden seien. Auch stünden dem Bauvorha-
ben keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegen. 
Schliesslich mache der Beschwerdeführer heute zu Recht keine Verlet-
zung von Art. 25 BG durch die Abbruchbewilligung für das Wohnhaus 
mehr geltend. 
21.
Am 2. Juli 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde für sämt-
liche Vorkehren betreffend den Aus-/Umbau des Stalls zu (Zweit-)Wohn-
raum die aufschiebende Wirkung zu. 
22.
Mit Replik vom 4. September 2020 hielt der Beschwerdeführer an seinen 
Anträgen fest und nahm zu den Vernehmlassungen der Beschwerdegeg-
nerinnen 1 und 2 Stellung. 
23.
Am 15. September 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 unter 
Festhalten an ihren Rechtsbegehren auf die Einreichung einer Duplik. 


- 15 -
24.
In ihrer Duplik vom 18. September 2020 hielt die Beschwerdegegnerin 2 
ebenfalls an ihren Anträgen fest und nahm zur Replik des Beschwerde-
führers Stellung. 
25.
Mit Stellungnahme vom 23. September 2020 reichte der Rechtsvertreter 
des Beschwerdeführers seine Kostennote ein und hielt an seinen bisheri-
gen Ausführungen fest. 
26.
Am 1. Oktober 2020 reichte die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegne-
rin 2 ihre Honorarrechnung ein und hielt an ihren Darstellungen und jenen 
der Beschwerdegegnerin 1 fest. 
27.
Am 10. Dezember 2021 führte das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden in Anwesenheit der Parteien und der Denkmalpflege einen 
Augenschein durch. Das entsprechende Augenscheinprotokoll wurde den 
Teilnehmenden am 14. Dezember 2021 zur Stellungnahme zugestellt. Die 
Beschwerdegegnerin 2 äusserte sich am 18. Januar 2022 dahingehend, 
dass das Protokoll vollständig sei und die Ausführungen der Parteien so-
wie der Fachstelle korrekt wiedergebe. In seiner Stellungnahme vom 20. 
Januar 2022 brachte der Beschwerdeführer insbesondere vor, aufgrund 
des geänderten Kontextes (Abbruchs und Neubau des Wohnhauses) 
hätte gemäss den Ausführungen der Denkmalpflege anlässlich des Au-
genscheins eine Neubeurteilung betreffend Ortsbildprägung vorgenom-
men werden müssen. Eine solche sei jedoch nicht erfolgt. Die Beschwer-
degegnerin 1 bemängelte gleichentags, dass das Augenscheinprotokoll 
keine Planübersicht über die besichtigten Standorte enthalte, und bean-
tragte daher, den beiliegenden Plan mit den eingezeichneten Standorten 
zum Augenscheinprotokoll zu nehmen. Am 27. Januar 2022 stellte die Be-
schwerdegegnerin 2 den Antrag, die Eingabe des Beschwerdeführers vom 
20. Januar 2022 zurückzuweisen unter gleichzeitiger Aufforderung, diese 
auf den einzigen Satz, der sich auf das Protokoll beziehe, zu beschränken. 


- 16 -
28.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
auf die angefochtenen Entscheide sowie auf die vorliegenden Beweismit-
tel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten sind vorliegend der Ein-
spracheentscheid und die Baubewilligung vom 3. März 2020, mitgeteilt am 
26. März 2020, mit welchen die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des 
Beschwerdeführers abwies, soweit sie darauf eintrat, und das Baugesuch 
der Beschwerdegegnerin 2 unter Auflagen und Bedingungen bewilligte. 
Diese Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen 
Instanz angefochten werden. Somit stellen sie taugliche Anfechtungsob-
jekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den dar. Der Beschwerdeführer ist ausserdem zur Beschwerdeerhebung 
legitimiert. Die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus nach Art. 75b der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
stellt eine Bundesaufgabe dar, die der Schonung der Natur und des hei-
matlichen Landschaftsbildes dient. Baubewilligungen können daher we-
gen Verletzung von Art. 75b BV und seiner Übergangs- und Ausführungs-
bestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 des Bundesgesetzes über 
den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) angefochten werden (vgl. 
BGE 139 II 271 E.11; siehe auch Verordnung über die Bezeichnung der 
im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes be-
schwerdeberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]). Im Übrigen er-
folgte die Beschwerde form- und fristgerecht (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 
Abs. 1 lit. a und Art. 52 Abs. 1 VRG; vgl. auch die vom 21. März 2020 bis 


- 17 -
zum 19. April 2020 in Kraft gewesene Verordnung über den Stillstand der 
Fristen in Zivil- und Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung der Justiz 
im Zusammenhang mit dem Coronavirus), weshalb darauf einzutreten ist. 
2.
Dem prozessualen Antrag des Beschwerdeführers, wonach der Be-
schwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist der Instruktions-
richter gestützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG am 2. Juli 2020 für sämtliche Vor-
kehren betreffend Aus-/Umbau des Stalls (Assek.-Nr. G._____) zu (Zweit-) 
Wohnraum nachgekommen, weshalb er nicht mehr Beschwerdethema ist. 
3.
Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bilden nur noch die Dispositivzif-
fern 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids sowie die Disposi-
tivziffern 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung, soweit sie den Aus-/ 
Umbau und die Umnutzung des Stalls (Assek.-Nr. G._____) betreffen. 
Nicht mehr strittig ist der Abbruch des Wohnhauses (Assek.-Nr. F._____) 
mit Ersatzneubau Einfamilienhaus im Hofstattrecht. Diesbezüglich sind die 
besagten Entscheide in Teilrechtskraft erwachsen. 
4.1.1.
Am 11. März 2012 ist der Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen in Kraft 
getreten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann das Bundesgesetz über 
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und die Zweit-
wohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Gemäss Art. 75b Abs. 1 
BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohnein-
heiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Ge-
meinde auf höchstens 20 % beschränkt. Vorliegend ist unbestritten, dass 
die Beschwerdegegnerin 1 einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auf-
weist. Folglich können in der Gemeinde A._____ bis zum Absinken des 
Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwoh-
nungen mehr bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1 ZWG). Vorbehalten bleibt 
gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWG die Erstellung neuer Wohnungen nach Art. 7 
Abs. 1 lit. b und nach Art. 8, 9, 26 oder 27 ZWG. Nach Massgabe von Art. 9 


- 18 -
Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 % innerhalb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden 
Bauten neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 
ZWG bewilligt werden, wenn die Baute in ihrem Schutzwert nicht beein-
trächtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bauliche 
Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben (lit. a), 
eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden 
kann (lit. b) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. c). 
4.1.2.
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist zunächst dar-
auf hinzuweisen, dass vorliegend unbestrittenermassen ein Bauvorhaben 
in der Dorfzone als Bauzone zur Diskussion steht (vgl. Art. 27 Abs. 1 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]; 
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restriction=ch.GR.LandU-
sePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022). 
4.2.1.
Ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG sind nach Art. 6 
Abs. 1 ZWV Gebäude, die durch ihre Lage und Gestalt wesentlich zur er-
haltenswerten Qualität des Ortsbildes und zur Identität des Ortes beitra-
gen. Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWV sorgen die Kantone für ein Verfahren zur 
Bestimmung der ortsbildprägenden Bauten. Hierzu wurden im Kanton 
Graubünden per 1. Juli 2016 die Bestimmungen von Art. 35a ff. der Raum-
planungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) er-
lassen. 
Gestützt auf Art. 35a KRVO erfolgt die Bestimmung der ortsbildprägenden 
Bauten im Sinne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen 
grundsätzlich im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf der Ba-
sis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild. Es sind im Normalfall also 
die Gemeinden, die gefordert sind, im Rahmen einer Gesamt- oder Teilre-
vision ihrer Ortsplanung diejenigen Bauten zu bezeichnen, die nach der 


- 19 -
Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV ortsbildprägend sein sollen. Bei Gemein-
den, die bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung über eine spezifische 
Ortsbildschutzplanung verfügen, würde es sich dabei um eine Ergänzung 
der bisherigen Klassierungskategorien ("geschützt", "zu erhalten") durch 
eine neue Kategorie "ortsbildprägend nach Art. 6 ZWV" handeln. Das ge-
eignete Planungsmittel für die Klassifizierung einer Baute als "ortsbildprä-
gend" ist der GGP gemäss Art. 42 ff. KRG. Wesentlich ist, dass die Pla-
nungsunterlagen sachliche Begründungen enthalten, weshalb eine Baute 
im Licht der Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV ortsbildprägend sein soll (vgl. 
Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der 
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 4 f., abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw 
ohnungen/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende% 
20Bauten%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 
2022). 
Ausnahmsweise kann die Baubewilligungsbehörde eine Baute gestützt 
auf Art. 35b Abs. 1 KRVO als ortsbildprägend bezeichnen, wenn die Baute 
Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens für deren Umbau oder Um-
nutzung zu Wohnzwecken bildet (lit. a), für sie bereits in der vor dem 1. Ja-
nuar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung eine Erhaltungsre-
gelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild besteht 
(lit. b) und die Denkmalpflege Graubünden angehört worden ist (lit. c); die 
Bezeichnung als ortsbildprägend ist in die Baubewilligung aufzunehmen 
(Art. 35b Abs. 2 KRVO). Bezüglich der in Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO an-
gesprochenen Erhaltungsregelung wird im Regierungsbeschluss Nr. 515 
vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen Zweitwohnungsge-
setzgebung, insbesondere was folgt ausgeführt: Die Baute muss bereits 
in der rechtskräftigen Ortsplanung (von der Gemeinde beschlossen vor 


- 20 -
dem 1. Januar 2016) unter dem Aspekt "Erhaltung" spezifisch behandelt 
worden sein, indem sie (in der Regel im GGP) z.B. folgende Klassierung 
resp. Zuordnung aufweist: Bauten in Ortsbildschutzzonen oder Ortsbild-
schutzbereichen mit gebäudespezifischen Schutz- oder Erhaltungsvor-
schriften (vgl. besagter Regierungsbeschluss S. 6, abrufbar unter https:// 
www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnung 
en/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Baute 
n%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). 
Bei einer derartigen Klassierung in der kommunalen Ortsplanung besteht 
ein gewichtiges Indiz dafür, dass die betreffende Baute auch ortsbildprä-
gend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte. Dieses Indiz soll als-
dann durch die Denkmalpflege im Rahmen einer förmlichen Anhörung im 
Baubewilligungsverfahren, mit Vorteil vor der konkreten Projektentwick-
lung, verifiziert werden. Damit eine Baute im vorliegend beschriebenen 
Ausnahmeweg überhaupt als ortsbildprägend eingestuft werden kann, 
muss die in der rechtskräftigen Ortsplanung enthaltene Erhaltungsrege-
lung für die betreffende Baute auf einem Gesamtkonzept des Ortsbildes 
beruhen, was anhand der damaligen Planungsgrundlagen sowie des da-
maligen Genehmigungsbeschlusses der Regierung eruiert werden kann 
(vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der 
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6, abrufbar unter https: 
//www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnun 
gen/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Baut 
en%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). 
4.2.2.
Im vorliegenden Fall wurde die fragliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._____) 
nicht bereits im Verfahren für die kommunale Grundordnung im Sinne von 
Art. 35a KRVO als ortsbildprägend bestimmt. Soweit sich die Beschwer-
degegnerin 1 im Rahmen ihrer Vernehmlassung auf den gegenteiligen 
Standpunkt stellt und zur Begründung auf das Urteil des Verwaltungsge-


- 21 -
richts R 17 29 vom 29. November 2017 (Erwägung 9d) verweist, kann ihr 
nicht gefolgt werden. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass dieser Ent-
scheid mit Urteil des Bundesgerichts 1C_62/2018 vom 12. Dezember 
2018 aufgehoben wurde. Ausserdem setzt die Anwendbarkeit von Art. 35a 
KRVO insbesondere voraus, dass das umzubauende Gebäude – hier die 
fragliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._____) – in einer von der Gemeinde 
nach dem 1. Juli 2016 (Inkrafttreten der Bestimmungen von Art. 35a ff. 
KRVO) beschlossenen Ortsplanungsrevision in Anwendung der Zweit-
wohnungsgesetzgebung als ortsbildprägend klassifiziert wurde und die 
Planungsunterlagen – wie bereits ausgeführt – sachliche Begründungen 
enthalten, weshalb eine konkrete Baute im Licht der Definition von Art. 6 
Abs. 1 ZWV ortsbildprägend sein soll (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 
vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen Zweitwohnungsge-
setzgebung, S. 4 f. und S. 10, abrufbar unter https://www.gr.ch/DE/institu-
tionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilrevi-
sion%20KRVO% 
20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Re-
gierungsbeschluss.p df, zuletzt besucht am 5. April 2022). Die bestehende 
Ortsplanung der Beschwerdegegnerin 1 aus dem Jahr 2013/2014 erfüllt 
diese Voraussetzungen nicht. Schliesslich ist festzuhalten, dass nach ei-
ner Teil- oder Gesamtrevision der Nutzungsplanung, in welcher der Schutz 
des Ortsbildes und der Schutz von einzelnen Objekten behandelt wurden, 
keine Baubewilligungen mehr auf dem Ausnahmeweg gemäss Art. 35b 
KRVO erteilt werden können (vgl. Wegleitung Nutzungsplanung des Amts 
für Raumentwicklung Graubünden vom 22. Oktober 2018, geschützte und 
ortsbildprägende Bauten, S. 33). Wäre das vorliegende Stallumbauvorha-
ben also tatsächlich – wie die Beschwerdegegnerin 1 behauptet – bereits 
im Verfahren für die kommunale Grundordnung gemäss Art. 35a KRVO 
als ortsbildprägend bestimmt worden, hätte sie – wie vorliegend gesche-
hen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 S. 8 und 2 S. 5) – den 
Ausnahmeweg nach Art. 35b KRVO gar nicht beschreiten dürfen. 


- 22 -
4.2.3.
Zu prüfen bleibt somit das Vorgehen gemäss der Ausnahmeregelung von 
Art. 35b KRVO (vgl. hierzu vorstehende Erwägung 4.2.1). Dass die umzu-
bauende Stallbaute Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens für de-
ren Umbau oder Umnutzung zu Wohnzwecken bildet, ist unbestritten (vgl. 
Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2/8). Nicht strittig ist ebenfalls, 
dass die Denkmalpflege angehört (vgl. Bg1-act. 2/3 f.) und die Bezeich-
nung als ortsbildprägend in die Baubewilligung vom 3. März 2020, mitge-
teilt am 26. März 2020, aufgenommen worden ist (vgl. Bf-act. 2 S. 6). Um-
stritten ist somit einzig, ob für die streitgegenständliche Stallbaute bereits 
in der vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung 
eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das 
Ortsbild besteht (vgl. hierzu vorstehende Erwägung 4.2.1). Während die 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die Voraussetzung nach Art. 35b Abs. 1 
lit. b KRVO als erfüllt erachten, stellt sich der Beschwerdeführer nament-
lich auf den Standpunkt, dass es in Bezug auf den fraglichen Stall an einer 
gebäudespezifischen Schutz- oder Erhaltungsvorschrift fehle. 
4.2.4.
Die fragliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._____) liegt unstreitig in der Orts-
bildschutzzone (vgl. https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?re-
strictio n=ch.GR.LandUsePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022). 
Die entsprechende Regelung dazu findet sich in Art. 25 des Baugesetzes 
(BG) der Beschwerdegegnerin 1: 
1 Die Ortsbildschutzzone umfasst Ortsteile mit Baugruppen, Bauten und Anlagen sowie 
Freiräumen, die aufgrund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren Erscheinung von er-
heblicher, räumlicher, architektonischer oder ortsbaulicher Bedeutung sind. 
2 In der Ortsbildschutzzone sind Neubauten und Umbauten sowie Renovationen mit be-
sonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen. Innerhalb der Zone ist auch bei der Neu-
gestaltung von Freiräumen auf das Ortsbild angemessen Rücksicht zu nehmen.
3 In der Ortsbildschutzzone ist die bestehende Siedlungsstruktur, insbesondere wertvolle 


- 23 -
Bauten, Anlagen und Freiräume, und die Bauweise angemessen zu erhalten, in der ur-
sprünglichen Form zu ersetzen und sinnvoll zu ergänzen. Wo Baugestaltungslinien feh-
len, sind bei Neubauten und Umbauten wichtige bestehende Baufluchten beizubehalten. 
Gebäude- und Firsthöhen sowie Dachform richten sich nach den umliegenden Bauten.
4 Alle Bauvorhaben sind der Gemeinde vor der Ausarbeitung der Projektpläne bekannt-
zugeben. Bei Bauvorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf das Ortsbild und die Sied-
lungsstruktur entscheidet Sie nach Einholung einer Stellungnahme der kantonalen Denk-
malpflege oder der Bauberatung über deren Zulässigkeit. Sie kann weitergehende Aufla-
gen bezüglich Dachgestaltung, Dachaufbauten, auskragende Gebäudeteile und der zu 
verwendenden Farben und Materialien machen oder die Begleitung durch den Baubera-
ter vorschreiben.
5 Bei Neubauten sowie bei Umbauten, durch welche das bestehende Volumen verändert 
wird, kann mit dem Baugesuch ein einfaches Modell, das auch die umliegenden Bauten 
zeigt, im Massstab 1:500 oder 1:200 verlangt werden.
Wie der Beschwerdeführer zutreffend festhält, handelt es sich dabei um 
eine allgemein gehaltene Regelung und nicht – wie verlangt (vgl. vorste-
hende Erwägung 4.2.1) – um eine gebäudespezifische, konkrete Schutz- 
oder Erhaltungsvorschrift. Demgegenüber sieht beispielsweise – wie denn 
auch von der Beschwerdegegnerin 1 eingeräumt wird – Art. 36 BG gebäu-
despezifische Schutz- sowie Erhaltungsvorschriften ausdrücklich vor:
[…]
4 Die im Generellen Gestaltungsplan als geschützte Gebäude bezeichneten Elemente 
sind gemäss Art. 43 KRG generell geschützt. Die Vorgaben der kantonalen Gesetzge-
bung sind bei allen Bauvorhaben zu beachten (siehe Anhang II). Bei baulichen Eingriffen 
und Erneuerungen ist die kantonale Denkmalpflege beizuziehen (Baugestaltungsbera-
tung).
5 Die im Generellen Gestaltungsplan als zu erhaltende Gebäude oder Anlage bezeich-
neten Elemente dürfen in ihrer wesentlichen äusseren Substanz nicht zerstört werden. 
Zweckänderungen sind zulässig. Bauvorhaben an solchen Bauten und Anlagen sind vor 
Beginn der Projektierung bei der Baubehörde anzumelden. Diese zieht die kantonale 
Denkmalpflege oder die Baugestaltungsberatung bei. Vorbehalten sind unwesentliche 
Sanierungsarbeiten.
6 Die im Generellen Gestaltungsplan als ortstypische, prägende Gebäude oder Anla-
gen bezeichneten Elemente tragen wesentlich zum Siedlungscharakter in den ursprüng-


- 24 -
lichen Dorfteilen bei. Wenn sie ersetzt werden, sollen Form, Material und Charakter nach 
Möglichkeit auch für den Neubau übernommen werden. Bauvorhaben an solchen Bauten 
und Anlagen sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde anzumelden. Diese 
zieht in der Regel die Gestaltungsberatung bei.
[…]
In den genannten Absätzen wird zwischen geschützten Gebäuden, zu er-
haltenden Gebäuden oder Anlagen und ortstypischen, prägenden Gebäu-
den oder Anlagen unterschieden. Im GGP der Beschwerdegegnerin 1 (be-
schlossen an der Gemeindeversammlung vom 31. Oktober 2013, geneh-
migt mit Regierungsbeschluss Nr. K._____ vom 22. April 2014) wurden 
verschiedene Gebäude – wie z.B. jene auf den Parzellen K._____, 
L._____, M._____, N._____, O._____ sowie P._____ – mit diesen Attribu-
ten gekennzeichnet, nicht jedoch die streitgegenständliche Stallbaute (As-
sek.-Nr. 
G._____) 
auf 
Parzelle 
D._____ 
(vgl. 
https://oe-
reb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restriction=ch.GR.LandUsePlansZ-
pGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022). Damit ist der umstrittene Stall in 
der rechtskräftigen, vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen Ortsplanung 
der Beschwerdegegnerin 1 gerade nicht unter dem Aspekt "Erhaltung" 
spezifisch behandelt worden. Allein die Zuordnung zur Ortsbildschutzzone 
genügt – wie bereits dargelegt – nicht, um die Voraussetzung von Art. 35b 
Abs. 1 lit. b KRVO zu erfüllen. Dies erscheint denn auch vor dem Hinter-
grund gerechtfertigt, dass Art. 35b KRVO den Ausnahmeweg regelt und 
für die Anwendung dieser Bestimmung daher ein eher strenger Massstab 
gilt. Nach dem Gesagten hätte der Entscheid darüber, ob die fragliche 
Stallbaute ortsbildprägend im Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung ist, 
nicht von der Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren nach 
Anhörung der Denkmalpflege gefällt werden dürfen. Vielmehr hat dieser 
Entscheid im Verfahren für die kommunale Grundordnung im Sinne von 
Art. 35a KRVO zu erfolgen.
4.2.5.
Soweit sich die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung in Bezug 
auf Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO auf den Standpunkt stellt, dass die gefor-


- 25 -
derte gebäudespezifische Erhaltungsregelung mit der Anhörung der Denk-
malpflege nach Art. 35b Abs. 1 lit. c KRVO gleichzusetzen sei, ist sie nicht 
zu hören. Denn diese Voraussetzungen sind eigenständig und unabhän-
gig voneinander zu erfüllen. Im Sinne einer Ausnahme kann die Klassifi-
zierung einer Baute als ortsbildprägend direkt im Baubewilligungsverfah-
ren (im Bauentscheid) vorgenommen werden, sofern unter anderem die 
Baute in der rechtskräftigen Ortsplanung über einen Schutz- oder Erhal-
tungsstatus verfügt und die Denkmalpflege angehört worden ist. Bei einer 
solchen Klassierung in der kommunalen Ortsplanung besteht ein gewich-
tiges Indiz dafür, dass die fragliche Baute auch ortsbildprägend im Sinne 
von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte. Dieses Indiz ist sodann zu erhärten, 
was über eine Verifizierung durch die Denkmalpflege im Rahmen einer 
förmlichen Anhörung im Baubewilligungsverfahren erfolgt (vgl. vorste-
hende Erwägung 4.2.1). Der Einbezug der Denkmalpflege als Fach-
behörde drängt sich insbesondere deshalb auf, weil die Beurteilung, ob 
eine Baute ortsbildprägend ist, Fachwissen voraussetzt und gesamtkanto-
nal möglichst nach gleichen Massstäben erfolgen soll (vgl. Regierungsbe-
schluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsver-
ordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen 
Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 7, abrufbar unter https://www.gr.ch/DE/ 
institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilr 
evision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Re 
gierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Vor diesem Hin-
tergrund erscheint die Behauptung der Beschwerdegegnerin 2, wonach 
die Beurteilung durch die Denkmalpflege obsolet wäre, falls ein anderer 
spezifischer Objektschutz gemeint wäre, nicht nachvollziehbar. 
4.2.6.
Soweit die Beschwerdegegnerin 1 vorbringt, dass eine Verifizierung durch 
die Denkmalpflege gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. c KRVO in dem Fall keinen 
Sinn ergeben würde, wenn eine Baute in der Grundordnung bereits als 
"geschütztes Objekt" nach Art. 43 KRG klassiert sei, da sie in diesem Fall 


- 26 -
schon gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG als "geschützte Baute" umnutzungsfähig 
sei und deshalb keiner weiteren Qualifikation als "ortsbildprägende Baute" 
bedürfe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn die Zugehörigkeit einer Baute 
zu einem "generell geschützten" Siedlungsbereich im Sinne von Art. 43 
Abs. 1 KRG oder eine Klassifizierung als "generell geschützte" Einzel-
baute nach Art. 43 Abs. 1 KRG genügt noch nicht, damit eine Baute als 
geschützt im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG gilt, zumal in dieser Phase noch 
nicht zwingend zwischen denkmalpflegerischem Eigenwert oder ortsbild-
prägendem Situationswert unterschieden wird und in aller Regel auch 
noch kein Gebäudeinventar vorliegt. Hingegen gilt eine Baute namentlich 
dann als geschützt im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG, wenn sie in der kom-
munalen Grundordnung – in der Regel im GGP – gestützt auf ein Gebäu-
deinventar als "geschützt" oder "schützenswert" klassiert ist (vgl. Regie-
rungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumpla-
nungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenös-
sischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 9, abrufbar unter https://www. 
gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09 
%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20 
-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Insofern 
kann eine Baute, die in der Grundordnung als "geschütztes Objekt" nach 
Art. 43 Abs. 1 KRG klassiert ist, nicht als "geschützte Baute" im Sinne von 
Art. 9 Abs. 1 ZWG umgenutzt werden. Vielmehr könnte bei einer solchen 
Klassierung die Möglichkeit zur Umnutzung einer ortsbildprägenden Baute 
im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG bestehen, wobei hierfür insbesondere die 
Voraussetzungen gemäss Art. 35b KRVO und damit in Bezug auf die be-
treffende Baute ein Schutz- oder Erhaltungsstatus in der rechtskräftigen 
Ortsplanung vorliegen müssten. Darunter fällt namentlich (auch) folgende 
Klassierung bzw. Zuordnung: Bauten in generell geschützten Bereichen 
oder generell geschützte Einzelbauten (Art. 43 KRG) (vgl. Regierungsbe-
schluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsver-
ordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen 


- 27 -
Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6, abrufbar unter https://www.gr.ch/DE/ 
institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilr 
evision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Reg 
ierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Dass die umstrit-
tene Stallbaute (Assek.-Nr. G._____) in der rechtskräftigen Ortsplanung 
der Beschwerdegegnerin 1 eine derartige Klassierung aufweist, ist weder 
dargetan 
noch 
ersichtlich 
(vgl. 
https://oe-
reb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738 ?restriction=ch.GR.LandUsePlansZ-
pGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022; siehe auch vorstehende Erwä-
gung 4.2.4). 
5.
Nach dem Ausgeführten kann offenbleiben, ob die umstrittene Stallbaute 
(Assek.-Nr. G._____) für sich allein betrachtet ortsbildprägend ist oder 
nicht. Ebenfalls kann offengelassen werden, ob die übrigen Voraussetzun-
gen gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG vorliegen. 
6.
Dem Begehren der Beschwerdegegnerin 2, die Eingabe des Beschwerde-
führers zum Augenscheinprotokoll vom 20. Januar 2022 zurückzuweisen 
unter gleichzeitiger Aufforderung, diese auf den einzigen Satz, der sich auf 
das Protokoll beziehe, zu beschränken, ist nicht stattzugeben. Einerseits 
hat der Beschwerdeführer die in der erwähnten Stellungnahme gemachten 
Ausführungen hinsichtlich Art. 35b KRVO bereits im Rahmen seiner Be-
schwerde bzw. Replik vorgebracht. Insofern standen diese Ausführungen 
dem angerufenen Gericht schon vor Abschluss des Schriftenwechsels zur 
allfälligen Verwendung als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung. An-
derseits bezieht sich das in der Stellungnahme des Beschwerdeführers 
vom 20. Januar 2022 zu Art. 6 Abs. 1 ZWV Ausgeführte bzw. neu Vorge-
brachte betreffend Neubeurteilung der Ortsbildprägung aufgrund des 
geänderten Kontextes auf einen Streitpunkt, auf welchen vorliegend nicht 
näher eingegangen werden muss (vgl. vorstehende Erwägung 5). 


- 28 -
7.
Sodann rügt die Beschwerdegegnerin 2, J._____, Vorstandsmitglied des 
Bündner Heimatschutzes, habe sich in seiner Funktion als Bauberater der 
Beschwerdegegnerin 1 nie dahingehend geäussert, dass der fragliche 
Stall als Einzelobjekt nicht ortsbildprägend sei. J._____ sei nach wie vor 
Vorstandsmitglied des Bündner Heimatschutzes, der nun delegiert Be-
schwerde betreffend die umstrittene Stallbaute führe. Ein solches Verhal-
ten stelle ein venire contra factum proprium dar und verstosse klar gegen 
den Grundsatz von Treu und Glauben. Diese Kritik überzeugt nicht. Zwar 
ist der Beschwerdegegnerin 2 darin beizupflichten, dass J._____ als ehe-
maliger Bauberater der Beschwerdegegnerin 1 nie vorgebracht hat, dass 
der umstrittene Stall für sich allein betrachtet nicht ortsbildprägend sei. Al-
lerdings wurde die Bauberatungstätigkeit zwischen den Bauberatern der 
Beschwerdegegnerin 1 und der Denkmalpflege aufgeteilt (vgl. Bg1-act. 
2/31 S. 2), weshalb sich J._____ in seiner Funktion als kommunaler Bau-
berater zu Recht ausschliesslich zum Bauvorhaben betreffend Ersatzneu-
bau des Wohnhauses äusserte. Dass es ihm als Vorstandsmitglied offen-
sichtlich gelungen ist, den Bündner Heimatschutz zur Einsprache resp. 
Beschwerde zu bewegen, wie die Beschwerdegegnerin 2 behauptet, ist 
weder dargetan noch ersichtlich. Insofern kann von einer Interessenkolli-
sion keine Rede sein. 
8.
Bezüglich der angebotenen Zeugen ist festzuhalten, dass auf die bean-
tragten Einvernahmen gestützt auf die antizipierte Beweiswürdigung ver-
zichtet werden kann, zumal von zusätzlichen Abklärungsmassnahmen im 
Sinne von Zeugenbefragungen keine neuen entscheidwesentlichen Auf-
schlüsse zu erwarten sind (vgl. BGE 136 I 229 E.5.3, 134 I 140 E.5.3, 131 
I 153 E.3). 
9.
Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen und die Dispositivzif-
fern 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids sowie die Disposi-
tivziffern 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung, soweit sie den Aus-/ 


- 29 -
Umbau und die Umnutzung des Stalls (Assek.-Nr. G._____) betreffen, auf-
zuheben.
10.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Parteien 
die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird vorlie-
gend auf CHF 3'000.-- festgesetzt (vgl. Art. 75 Abs. 2 VRG). Diese ist zu-
sammen mit den Kanzleiauslagen je zur Hälfte den Beschwerdegegnerin-
nen 1 und 2 aufzuerlegen. 
10.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 dem Be-
schwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechts-
streit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Der Rechtsvertreter 
des Beschwerdeführers legte im vorliegenden Verfahren eine Honorarnote 
samt Honorarvereinbarung über CHF 9'493.70 ins Recht. Dieser Betrag 
setzt sich zusammen aus dem Honorar für einen Arbeitsaufwand von 
30.9167 h à CHF 270.-- (CHF 8'347.50), Kopien (CHF 175.--), Fahrspesen 
(CHF 42.--), Kleinspesenpauschale (CHF 250.43) sowie 7.7 % MWST 
(CHF 678.75) und wurde somit korrekt berechnet. Das Gericht erachtet 
den Aufwand des Rechtsvertreters als den gesamten Umständen sowie 
dem Umfang und der Schwierigkeit der Angelegenheit angemessen. Die 
aussergerichtliche Entschädigung ist damit dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend je zur Hälfte den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2 aufzuerlegen.


- 30 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden die Dispositivziffern 1 und 2 des 
angefochtenen Einspracheentscheids sowie die Dispositivziffern 1 und 3 
der angefochtenen Baubewilligung, soweit sie den Aus-/Umbau und die 
Umnutzung des Stalls (Assek.-Nr. G._____) betreffen, aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
637.--
zusammen
CHF
3'637.--
gehen je zur Hälfte zu Lasten der Gemeinde A._____ einerseits und der 
B._____ GmbH anderseits. 
3.
Die Gemeinde A._____ einerseits und die B._____ GmbH anderseits ha-
ben den Schweizer Heimatschutz je zur Hälfte mit insgesamt 
CHF 9'493.70 aussergerichtlich zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_323/2023 vom 9. Mai 2023 hat das Bundesgericht die gegen diesen Ent-
scheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.]