gr_gerichte · R 2017 39 · 2018-06-26 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 39 und R 17 71
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Gross 
URTEIL
vom 26. Juni 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thilo Pachmann,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache / Quartierplanung (Einleitung)


- 2 -
1.
Am 12. Dezember 2016 stellte die C._____ AG das Gesuch 43/16 für den 
Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit 13 Wohnungen (Haus A1 und 
A2: fünf 3 ½-Zimmer-Wohnungen, Haus B1 und B2: fünf 3 ½-Zimmer-
Wohnungen, Haus C: zwei 4 ½-Zimmer-Wohnungen und eine 2 ½-
Zimmer-Wohnung mit Tiefgarage, diese enthaltend 23 Autoeinstellplätze, 
vier Motorradeinstellplätze und 13 Fahrradeinstellplätze sowie zwei weite-
re Autoparkplätze im Freien und zwei Besucherautoparkplätze im Freien) 
auf Parzelle 941 in der Gemeinde X._____.
2.
Dagegen erhoben A._____ und B._____, Eigentümer der an Parzelle 941 
grenzenden Parzelle 942, Einsprache bei der Gemeinde. Sie nähmen Be-
zug auf das am 13. Januar 2017 ausgeschriebene Baugesuch und die 
Orientierung durch die Bauherrschaft am 7. Dezember 2016. Sie aner-
kennten, dass das Bauprojekt eine mögliche Studie zur Überbauung von 
Parzelle 941 sei. Es entspreche Baugesetz und Zonenschema der Ge-
meinde und erfülle dessen Rahmenbedingungen. Sie verzichteten auf 
weitere Anmerkungen dazu. Die renditeorientierte Überbauung und Ver-
kaufsstrategie und die Grösse des Projekts erforderten eine ortsplaneri-
sche Lagebeurteilung X._____. Zudem sei ein Quartierplanverfahren 
durchzuführen. Dabei sei speziell die zwischen 2003 und 2005 erfolgte 
Veräusserung der Zufahrt zur Parzelle 941 ab Bahnhofstrasse an die bei-
den Eigentümer von Parzellen 947 und 948 zu beurteilen. Auch in Bezug 
auf die Gewerbeliegenschaft D._____ ergäben sich zu klärende Fragen. 
Zudem frage sich, wie die Bauherrschaft die Erschliessung ausgestalten 
wolle (Einfriedung, Fussgängerführung, Kinderspielplatz, Beleuchtung, 
Schneeräumung und Schneedeponien, Park- und Fahrverbote, Abfall-
sammelstellen, Robidogs, Pflege der Böschungen, Stützmauern und He-
cken). Fraglich sei auch, wie die Brachflächen rund um die Erschliessung 
und die Wohnbauten ausgestaltet und abgegrenzt seien. Weiter frage 
sich, wie langfristige, für das Hotel D._____ existenzielle Nutzungsverein-
barungen zwischen Veräusserer und Bauherrschaft ausgestaltet seien 


- 3 -
(Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Mitbenutzungen mit Dauer und gegen-
seitige Einsprachen bei betrieblichen Veränderungen und Entwicklungen 
etc.). Ausserdem sei fraglich, in welcher Form die Bauherrschaft bisherige 
Weg- und Fahrrechte sicherstelle, und wer für den Unterhalt derselben 
zuständig sei.
3.
Mit Entscheid vom 27. März, mitgeteilt am 5. April 2017, wies der Ge-
meindevorstand X._____ diese Einsprache ab, soweit er darauf eintrat. Er 
erwog unter anderem, dass aufgrund des in sich geschlossenen und be-
reits fortgeschrittenen Projektes auf die Einleitung eines Quartierplanver-
fahrens verzichtet werden könne, umso mehr, als sich auch die Bauherr-
schaft gegen ein Quartierplanverfahren ausgesprochen habe.
4.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) als Ei-
gentümer von Parzelle 942 am 22. Mai 2017 Beschwerde beim Verwal-
tungs-gericht des Kantons Graubünden (Beschwerdeverfahren R 17 39) 
und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 27. 
März 2017 und die Zurückweisung der Angelegenheit zur Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens an die Gemeinde. Das Bauprojekt sei bis zum Ab-
schluss des Quartierplanverfahrens zu sistieren. Parzelle 941 sei Teil der 
grössten zusammenhängenden Baulandreserve der Gemeinde, welche 
aus dieser Parzelle und u.a. der teilweise überbauten Parzelle 942 der 
Beschwerdeführer bestehe. Sie hätten im Frühjahr 2005 ihrerseits ein 
Baugesuch betreffend Parzelle 942 zurückgezogen. Der Gemeindevor-
stand habe sich im Sommer 2005 anlässlich einer Orientierungsversamm-
lung für die Grundeigentümer zwischen Bahnhofstrasse und E._____-
strasse für die Einleitung eines Quartierplanverfahrens ausgesprochen 
und ein solches bei künftigen Bauprojekten in Aussicht gestellt. Im Zu-
sammenhang mit der geplanten Erschliessung gemäss Baugesuch 43/16 
sei festzuhalten, dass es sich bei der nördlich gelegenen E._____-strasse 
um eine mehrheitlich einspurige Kantonsstrasse nach E._____ handle. 


- 4 -
Diese sei insbesondere im Sommer stark befahren. Auch die östlich von 
Parzelle 942 gelegene Hauptstrasse sei eine Kantonsstrasse; neben dem 
lokalen Erschliessungsverkehr diene diese insbesondere als Ausweich-
route bei Sperrung der Nationalstrasse durch das F._____. Von ihrer Par-
zelle 942 sei der westliche Teil unüberbaut, so dass dort eine zweite Bau-
tiefe möglich sei. Diese Baulandreserve könne mangels genügender Er-
schliessung nicht mehr genutzt werden, wenn das Bauprojekt auf Parzelle 
941 wie geplant gebaut würde. Zwar grenze Parzelle 942 direkt an die 
Hauptstrasse, aus rechtlichen und faktischen Gründen könne jedoch die 
Erschliessung der Baulandreserve nicht über diese Parzelle erfolgen. Un-
ter anderem sei eine Erschliessung im nordwestlichen Bereich über die 
geplante neue Erschliessung von Parzelle 941 denkbar. Auch diese Vari-
ante würde aber wohl nicht bewilligt. Zudem sei offen, ob die geplante Zu-
fahrt auch für den zusätzlichen Verkehr für eine Überbauung auf Parzelle 
942 ausreichend sei. Zum andern würde die Zufahrtsstrasse dann der Er-
schliessung von zwei Parzellen dienen. Eine solche Strasse der Feiner-
schliessung müsste im Generellen Erschliessungsplan enthalten sein, 
soweit sie nicht durch einen Quartierplan vorgesehen sei. Aufgrund der 
Auswirkungen des vorliegenden Bauprojektes auf Parzelle 941 auf die 
Baulandreserve auf Parzelle 942 verstosse die Abweisung der Einspra-
che gegen die Erschliessungspflicht der Gemeinde. Die geplante Zufahrt 
befinde sich nur gerade 50 m von der Verzweigung der beiden Kantons-
strassen nach E._____ bzw. Richtung Y._____ entfernt. Mit einer anderen 
Erschliessung von Parzelle 941 würde die Verkehrssicherheit erhöht. Die 
Einleitung eines Quartierplanverfahrens sei umso mehr angezeigt, als die 
Überbauung der Baulandreserve auf Parzelle 942 durch das vorliegende 
Projekt ausgeschlossen werde, so dass deren Erschliessung von der 
Gemeinde ohnehin rechtlich sicherzustellen sei. 
5.
Weil seitens der Gemeinde nur der Einspracheentscheid, nicht aber der 
Baubescheid vorlag, sistierte der Instruktionsrichter zwischenzeitlich das 


- 5 -
Beschwerdeverfahren R 17 39. Es wurde wieder aufgenommen, nachdem 
die Gemeinde am 23. Mai 2017 auch den Baubescheid (Erteilung u.a. der 
Bewilligung für den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage 
unter Bedingungen und Auflagen) erlassen und am 30. Mai 2017 an die 
Parteien versandt hatte.
6.
Am 9. Juli 2017 ergänzten die Beschwerdeführer ihre Beschwerde. Sie 
beantragten die Aufhebung des Baubescheides und die Rückweisung zur 
Neubeurteilung nach Abschluss eines Quartierplanverfahrens an die Ge-
meinde. Eventualiter sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gemeinde 
rechtskräftig über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens entschie-
den habe. Im Übrigen werde an den in der Beschwerde geltend gemach-
ten Rechtsbegehren festgehalten. Ebenfalls am 9. Juli 2017 reichten die 
Beschwerdeführer bei der Gemeinde ein Gesuch um Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens ein, um die Erschliessung der Baulandreserve auf 
Parzelle 942 zu gewährleisten. Sie verwiesen in materieller Hinsicht auf 
die Beschwerdeschrift. Der Eventualantrag ziele auf den Fall, dass das 
Verwaltungsgericht über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens nicht 
vorfrageweise im vorliegenden Verfahren entscheiden könne. Damit er-
gebe sich die Möglichkeit, den Beschluss der Gemeinde betreffend Quar-
tierplaneinleitung abzuwarten.
7.
Am 17. Juli 2017 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde R 17 39 
in Bezug auf die geplante Erstellung einer Stützmauer entlang der ge-
meinsamen Grenze von Parzellen 941 und 942 aufschiebende Wirkung 
zu. Im Übrigen wies er das Gesuch der Beschwerdeführer um Erteilung 
der aufschiebenden Wirkung für die Beschwerde R 17 39 ab.
8.
Am 7. August 2017 erhoben die Beschwerdeführer gegen die Verfügung 
des Instruktionsrichters vom 17. Juli 2017 betreffend aufschiebende Wir-
kung Prozessbeschwerde, welche vom Verwaltungsgericht – in Ausstand 


- 6 -
des Instruktionsrichters – mit Urteil R 17 57 vom 16. Januar, mitgeteilt am 
23. Januar 2018 abgewiesen wurde, soweit das Gericht darauf eintrat. 
9.
Bereits am 17. August 2017 hatte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin 1) in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde R 
17 39 beantragt. Hier sei die Detailregelung und insbesondere die Er-
schliessung schon anlässlich des Baubewilligungsverfahrens überprüft 
und sichergestellt worden. Die Durchführung eines Quartierplanverfah-
rens sei nicht nötig. Die Gemeinde habe seit 2005 kein Quartierplanver-
fahren in Aussicht gestellt. Ausser den Beschwerdeführern habe in den 
letzten 12 Jahren niemand ein Quartierplanverfahren verlangt. Die Be-
schwerdeführer hätten dieses Begehren auch erst jetzt mit der Beschwer-
de gegen die Baubewilligung für Parzelle 941 eingereicht. Deren Bauge-
such für den Neubau eines Schopfes auf Parzelle 942 sei 2005 von den 
Beschwerdeführern wiederum zurückgezogen worden. Das Begehren um 
Einleitung eines Quartierplans sei nach erteilter Bewilligung erfolgt. Das 
Verhalten der Beschwerdeführer sei widersprüchlich und verstosse gegen 
Treu und Glauben. Parzellen 941, 942 und 946 seien erschlossen. Die 
Erschliessung von Parzelle 942 sei über die Hauptstrasse Richtung 
Bahnhofstrasse oder über die E._____-strasse möglich. Eine besondere 
Gestaltung der drei Parzellen sei nicht erforderlich. Das Projekt auf Par-
zelle 941 sehe eine sehr haushälterische Nutzung des Bodens vor und 
fördere die Weiterentwicklung der Gemeinde.
10.
Am 18. September 2017 beantragte die C._____ AG (Beschwerdegegne-
rin 2) in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die be-
schwerdeführerischen Anträge beträfen ausschliesslich die Erschliessung 
von Parzelle 942. Man habe mit den Beschwerdeführern verhandelt, aber 
keine Einigung erzielt, im Gegensatz zu den anderen Nachbarn. Man ha-
be ihnen sogar einen Landabtausch angeboten. Die Erschliessung über 
die E._____-strasse entspreche den gesetzlichen Vorgaben und berück-


- 7 -
sichtige die Interessen der Nachbarn. Eine Stützmauer bestehe schon 
heute zwischen den beiden Parzellen. Diese sei topographisch zwingend 
notwendig und diene zur Sicherung der bestehenden Privatstrasse, wel-
che Parzelle 940 erschliesse. Zwar stimme es, dass im Rahmen der Bau-
bewilligung die Stützmauer im Anfangsbereich leicht erhöht werden müs-
se. Die Erhöhung nehme von der Einfahrt zum hinteren Teil graduell ab 
und verschwinde dann. Sie werde tiefer sein als heute. Die Erhöhung der 
Strasse sei aufgrund der Anforderungen des Kantons für die Ein- und 
Ausfahrt in die E._____-strasse notwendig. Auch die Beschwerdeführer 
müssten die Einmündung in die E._____-strasse dem kantonalen Stras-
sengesetz (StG) anpassen, falls sie sie dort realisierten. Die projektierte 
Ein- und Ausfahrt in die E._____-strasse sei mit der Erhöhung bewilligt 
worden. Bei einer allfälligen Erschliessung von Parzelle 942 von der 
E._____-strasse wäre es in dem Punkt, wo die Mauer verschwinde, mög-
lich, eine direkte Zufahrt zu erstellen. Das geplante Projekt gewährleiste, 
dass der Stall auf Parzelle 940 weiterhin erschlossen sei und der Land-
gasthof D._____ weiterhin Parkplätze zur Verfügung habe. Auch die Be-
schwerdeführer profitierten von der vorgesehenen Erschliessungsstrasse 
über die E._____-strasse.
11.
Am 9. Oktober 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. Die geplante Feinerschliessung diene neben der Erschlies-
sung von Parzelle 941 auch derjenigen von Parzelle 940 und 935. Es 
würden somit zwei oder sogar drei Parzellen erschlossen. Der geplante 
Anschluss an die E._____-strasse diene auch ohne die künftige Er-
schliessung von Parzelle 942 mindestens zwei Parzellen, was die Durch-
führung eines Quartierplanverfahrens oder die Änderung des GEP bedin-
ge. Auch Parzelle 939 werde über Parzellen 941 und 940 erschlossen. 
Sie verfüge über ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 940. 
Dass bereits eine Stützmauer existiere, sei irrelevant. Irrelevant sei auch, 
dass die Beschwerdeführer bisher ihre Baulandreserve auf Parzelle 942 


- 8 -
nicht genutzt und auf dieser bis anhin nichts projektiert hätten. Sobald die 
Erschliessung der Baulandreserve auf Parzelle 942 mittels Quartierplan 
oder Anpassung des GEP rechtskräftig gewährleistet sei, könne Parzelle 
941 überbaut werden. Der nordseitige Anschluss wäre nicht genehmi-
gungsfähig. Eine verkehrsmässige Erschliessung von Parzelle 942 über 
den bewilligten Anschluss sei auch nach Auffassung der Beschwerde-
gegnerin 2 technisch möglich. Bei einer grundlegenden Neuordnung der 
Erschliessung von Bauland auf zwei und mehr Parzellen wie hier dränge 
sich eine umfassende Abwägung aller Interessen auf, nicht nur diejenigen 
von Parzellen 935, 940 und 941, sondern auch jene von Parzelle 942 und 
wohl auch 939. Diese Interessenabwägung könnte über eine GEP-
Anpassung oder einen Quartierplan erreicht werden. Parzelle 942 sei 
eben für künftige bauliche Entwicklungen verkehrsmässig bislang nicht 
genügend erschlossen. Den Beschwerdeführern könne nicht vorgeworfen 
werden, sie hätten bis jetzt kein Gesuch um Einleitung eines Quartier-
planverfahrens gemacht. Auch für Parzelle 941 bestünden zehn Jahre al-
te Projektpläne. Auch diese seien erst jetzt konkretisiert worden. Den Be-
schwerdeführern gehe es nur darum, eine rechtsgenügende Erschlies-
sung für künftige bauliche Entwicklungen auf ihrer Parzelle 942 zu si-
chern. 
12.
Am 23. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest. Parzellen 939 und 940 würden über die E._____-strasse 
erschlossen. Ob allenfalls eine zusätzliche Erschliessungsmöglichkeit 
über Parzelle 941 bestehe, sei unbeachtlich. Irrelevant sei auch, ob für 
Parzelle 935 (D._____) womöglich Parkplätze zur Verfügung gestellt wür-
den. Die Parkplätze würden auch direkt über die E._____-strasse er-
schlossen. Das vorliegende Bauprojekt erlaube überhaupt erst die zusätz-
liche Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdeführer (Parzelle 
942) vom Grundstück der Beschwerdegegnerin 2 (Parzelle 941) aus. Die 
Zufahrt auf Parzelle 941 sei nicht nur genehmigungsfähig, sondern ge-


- 9 -
nehmigt. Die Verfügung des TBA sei in Rechtskraft erwachsen. Die Zu-
fahrt würde auch für den zusätzlichen Verkehr von Parzelle 942 ausrei-
chen. Das TBA habe die Bewilligung nur für Parzelle 941 erteilt. Parzelle 
941 grenze unmittelbar an die E._____-strasse und stelle somit keinen 
Anschluss an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen wie öffentlich 
zugängliche Quartierstrassen dar. Somit liege hier eine grundstücksinter-
ne Zufahrt vor, dies selbst dann, wenn die bewilligte Zufahrt auch für die 
Erschliessung von Parzelle 942 verwendet werden sollte. Sämtliche 
Grundstücke seien erschlossen, auch Parzelle 946. Die Erschliessung 
von Parzelle 942 sei nicht Prozessthema. Prozessthema sei nur das Bau-
projekt der Beschwerdegegnerin 2. Trotzdem habe das TBA per Mail 
bestätigt, dass die bewilligte Zufahrt in die E._____-strasse auch für 10 
zusätzliche Parkplätze auf Parzelle 942 ausreichte und aus strassenpoli-
zeilicher Sicht keiner Anpassung bedürfte.
13.
Am 26. Oktober 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die Ein-
reichung einer Duplik.
14.
Am 24. November 2017 (Poststempel) schrieben die Beschwerdeführer, 
in der Replik sei nie gesagt worden, die im Projekt vorgesehene Zufahrt 
sei nicht genehmigungsfähig. Die Ausführungen zur fehlenden Genehmi-
gungsfähigkeit bezögen sich auf den bestehenden Weg. Dieser An-
schluss respektive Anschlusspunkt habe vom TBA nicht bewilligt werden 
können, weswegen er durch den jetzt geplanten Anschluss abgelöst wer-
de. Interesse an einer einvernehmlichen Lösung mittels Wegrechts sei 
von ihnen geäussert worden, allerdings an den überrissenen Forderungen 
der Beschwerdegegnerin 2 gescheitert. Die Frage einer genügenden Er-
schliessung einer benachbarten Parzelle könne und müsse Gegenstand 
einer Baueinsprache sein können. Insofern sei die Erschliessung respek-
tive Erschliessbarkeit von Parzelle 942 sehr wohl Gegenstand des vorlie-
genden Verfahrens. Die Honorarnote sei zu kürzen.


- 10 -
15.
Am 7. Dezember 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 in einer weiteren 
Stellungnahme an ihren Anträgen fest. Die bewilligte Zufahrt betreffe eine 
grundstücksinterne Erschliessung. An der geltend gemachten Parteien-
tschädigung werde festgehalten.
16.
Am 19. Dezember 2017 verzichteten die Beschwerdeführer auf weitere 
Ausführungen. 
17.
Im Zuge des Verfahrens R 17 39 stellten die Beschwerdeführer am 9. Juli 
2017 bei der Beschwerdegegnerin 1 das Gesuch um Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens betreffend Parzellen 946, 941 und 942. Alternativ 
könne der GEP angepasst werden. Das bewilligte Bauprojekt habe zur 
Folge, dass die bestehende Baulandreserve auf Parzelle 942 der Be-
schwerdeführer nicht mehr genutzt werden könne. Der Gemeinde obliege 
es, das Entstehen von gefangenen Baulandparzellen zu verhindern. We-
gen des Bauprojekts beantragten die Eigentümer von Parzelle 942, zur 
Gewährleistung einer ordnungsgemässen Erschliessung des gesamten 
Baulandes auf Parzellen 946, 941 und 942 in X._____ gestützt auf Art. 53 
Abs. 2 KRG ein Quartierplanverfahren einzuleiten oder den Generellen 
Erschliessungsplan (GEP) anzupassen.
18.
Am 9. August 2017 lehnte der Gemeindevorstand X._____ das Gesuch 
um Einleitung eines Quartierplanverfahrens für Parzellen 941, 942 und 
946 im Zusammenhang mit dem Bauprojekt auf Parzelle 941 ab. Gemäss 
Praxis in der Gemeinde werde bei Bauprojekten in diesem Umfang kein 
Quartierplan erlassen. Insbesondere werde bei einem bewilligten Baupro-
jekt kein Quartierplanverfahren mehr durchgeführt. Parzelle 941 sei 
gemäss rechtskräftiger Verfügung des TBA erschlossen. Parzelle 942 sei 
von der Hauptstrasse bzw. Parzelle 946 von der Bahnhofstrasse her er-
schlossen. Diese Parzellen seien auch leitungsmässig vollumfänglich er-


- 11 -
schlossen. Das bewilligte Bauprojekt entspreche allen Vorschriften und 
die Erschliessung der Parzellen sei im Detail geregelt.
19.
Dagegen erhoben die Beschwerdeführer im Verfahren R 17 39 am 14. 
September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden (neues Beschwerdeverfahren R 17 71). Sie beantragten, der 
Entscheid des Gemeindevorstandes betreffend Verzicht auf Einleitung ei-
nes Quartierplanverfahrens zur Erschliessung der Baulandreserve auf Pa-
rzelle 942 sei aufzuheben und zur Sicherung einer ordnungsgemässen 
Erschliessung an die Gemeinde zurückzuweisen. Das vorliegende Be-
schwerdeverfahren R 17 71 sei mit dem vor Verwaltungsgericht hängigen 
Beschwerdeverfahren R 17 39 zu vereinigen. Sie seien Eigentümer der 
teilweise überbauten Parzelle 942 im Halte von 2‘306 m², wovon rund 
1‘650 m² in der Dorfzone 2 und ca. 650 m² in der Wohnzone 2 lägen. Ent-
lang der Hauptstrasse befänden sich eine Remise, ein Stall und ein 
Wohnhaus, welches in den Neunzigerjahren total renoviert worden sei. 
Für das Wohnhaus mit Einliegerwohnung stünden vier bewilligte Park-
plätze an der Hauptstrasse zur Verfügung. Die bestehenden Gebäude 
konsumierten lediglich einen Teil der zulässigen AZ. Auf dem westlichen, 
zwischen den bestehenden Gebäuden und Parzelle 941 liegenden Teil 
von Parzelle 942 bestehe eine Baulandreserve für 2-3 Wohneinheiten. 
Weiter sei die künftige Umnutzung des Stalles zu Gewerbe- oder Wohn-
zwecken denkbar. Eine direkte verkehrsmässige Erschliessung der Bau-
landreserve oder einer Stallumnutzung über die Hauptstrasse sei auf-
grund der kantonalen Strassengesetzgebung nicht möglich, weil die Vor-
aussetzungen für die Bewilligung eines Anschlusses an die Kantonsstras-
se nicht erfüllt seien. Sowohl im Verfahren R 17 39 als auch hier gelte es 
zu vermeiden, dass auf Parzelle 942 eine gefangene Baulandreserve ent-
stehe und so die künftige bauliche Nutzung verunmöglicht bzw. erheblich 
eingeschränkt werde. Gemäss Art. 58 ff. KRG sei die Gemeinde auch für 
die Feinerschliessung pflichtig. Sie habe verschiedene Mittel, um ihre 


- 12 -
Pflicht zu erfüllen, das Quartierplanverfahren oder die Anpassung des 
GEP. Zwar grenze Parzelle 942 direkt an die Hauptstrasse, könne aber 
von dort aus rechtlichen und faktischen Gründen nicht erschlossen wer-
den. Das TBA habe telefonisch bestätigt, eine Häufung von Anschlüssen 
an die Kantonsstrasse könne nicht bewilligt werden, weil bereits ein neuer 
Anschluss für Parzelle 941 bewilligt worden sei. Es stimme deshalb nur 
für das bestehende Wohnhaus mit Einliegerwohnung, dass Parzelle 942 
von der Hauptstrasse her erschlossen sei. Von der nordöstlichen Ecke 
des Grundstückes wäre eine Erschliessung vom Gelände her möglich, 
aber nach Art. 52 Strassengesetz aus Verkehrssicherheitsgründen nicht, 
weil die Zufahrt direkt auf die Kreuzung der beiden Kantonsstrassen führ-
te. Denkbar wäre eine Erschliessung im nordwestlichen Bereich über die 
geplante neue Erschliessung von Parzelle 941. Eine solche setzte jedoch 
eine Projektänderung voraus, da das genehmigte Bauprojekt in diesem 
Bereich eine Stützmauer vorsehe, sodass ohne Projektänderung eine 
Nutzung faktisch ausgeschlossen sei. Hier handle es sich nicht um eine 
grundstücksinterne Erschliessung, weil die geplante Zufahrt mindestens 
auch der Erschliessung von Parzelle 940 diene. Diese verfüge über ein 
Zufahrt- und Wegrecht zulasten von Parzelle 941, gleich wie Parzelle 939. 
Somit sei ein Quartierplanverfahren einzuleiten oder der GEP anzupas-
sen, dies umso mehr, als das bewilligte Projekt einen Anschluss von Par-
zelle 942 faktisch verunmögliche, wegen der vorgesehenen Stützmauer. 
20.
Am 20. Oktober 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Das Gesuch um Einleitung 
eines Quartierplanverfahrens auf Parzellen 946, 941 und 942 habe nichts 
mit dem bewilligten Projekt auf Parzelle 941 zu tun. Die Gemeinde habe 
ihre Erschliessungspflicht betreffend Parzelle 942 erfüllt. Es gebe keine 
gefangene Bauparzelle. Parzelle 942 sei bereits heute erschlossen bzw. 
erschliessbar über die bestehende Erschliessung. Eine allfällige Er-
schliessung der Baulandreserve auf Parzelle 942 über den Anschluss für 


- 13 -
Parzelle 941 sei keine öffentlich-rechtliche Angelegenheit. Eine Erschlies-
sung wäre privatrechtlich mit der Bauherrschaft zu regeln. Eine solche Er-
schliessungsvariante wäre problemlos möglich und tangiere das geplante 
Bauprojekt auf Parzelle 941 nicht. Gemäss den Unterlagen der Bauherr-
schaft könne selbst die mutmassliche zweite Bautiefe von Parzelle 942 
erschlossen werden. Weil kein Bauprojekt für Parzelle 942 bekannt sei, 
wäre es unverhältnismässig, eine Bestätigung des TBA einzuholen. Es 
gebe keine Verpflichtung im KRG, ein Quartierplanverfahren einzuleiten. 
Das Gesuch um Einleitung des Quartierplanverfahrens sei nur seitens der 
Beschwerdeführer gestellt worden. Den Beschwerdeführern gehe es of-
fensichtlich nur darum, das geplante Bauprojekt auf Parzelle 941 zu ver-
hindern. Die Bauherrschaft habe mit den Nachbarn, ausser den Be-
schwerdeführern, eine einvernehmliche Lösung finden können.
21.
Am 20. Oktober 2017 schrieb die Beschwerdegegnerin 2, die Verfahren R 
17 39 (Baubewilligung) und R 17 71 (betreffend Einleitung Quartierplan-
verfahren) seien nicht zusammenzulegen. Gleichzeitig verzichtete die Be-
schwerdegegnerin 2 auf eine Vernehmlassung im Verfahren R 17 71.
22.
Am 24. November 2017 (Poststempel) beantragten die Beschwerdeführer 
replicando und prozessualiter, dass bei allfälliger Ablehnung der Verfah-
rensvereinigung durch das Gericht das Verfahren bis zum Entscheid im 
Verfahren R 17 39 zu sistieren sei. Um eine Erschliessung des gesamten 
Baulandes zu sichern, könne die Gemeinde unter Umständen verpflichtet 
sein, ein Quartierplanverfahren einzuleiten und die genügende Erschlies-
sung auf andere Weise sicherzustellen. Auflagen seien in der angefoch-
tenen Baubewilligung nicht verfügt worden, weswegen ein Quartierplan-
verfahren oder eine Revision des GEP einzuleiten sei.
23.
Am 28. November 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die 
Einreichung einer Duplik im Verfahren R 17 71.


- 14 -
24.
Am 19. März 2018 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-
genschein durch, welchem die Beschwerdeführer persönlich in Begleitung 
ihres Rechtsvertreters (RA Dr. iur. Frank Schuler) teilnahmen. Von Seiten 
der Beschwerdegegnerin 1 waren deren Gemeindepräsident und deren 
Baufachchef zugegen. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch den Verwal-
tungsratspräsidenten, die Architektin des Bauprojekts auf Parzelle 941 
und ihren Rechtsvertreter (RA MLaw Oliver Schreier) vor Ort vertreten. Al-
len Anwesenden wurde dabei an zwei verschiedenen Standorten die 
Möglichkeit geboten, sich zu den örtlichen Erschliessungs-/Zufahrts-, 
Überbauungs-/Bebauungs-, Raum-/Platz- und nahen Umgebungsverhält-
nisse im Einzugsgebiet der Parzellen 942 (Eigentümer Beschwerdefüh-
rer), 941 (Beschwerdegegnerin 2) einschliesslich angrenzender Parzellen 
940, 939, 935 und 946 zu äussern. Der Leiter Strassen des Tiefbauamtes 
des Kantons und der Verkehrsexperte der Kantonspolizei erteilten sodann 
noch folgende Auskünfte am Standort 1: Eine Erschliessung der noch un-
überbauten Grundstücksanteile von Parzelle 942 (im Westen und im Sü-
den) ab der F._____erstrasse sei nicht auszuschliessen. Eine konzen-
trierte Zufahrt (Ein-/Ausfahrt mit Kreuzungsmöglichkeiten) sei verkehrs-
konzeptionell überall und immer anzustreben. Rückwärtige Zufahrten sei-
en grundsätzlich zu favorisieren. Am Standort 2 führten dieselben über-
dies noch aus: Die geplante Erschliessung sei auch für den Westteil der 
Parzelle 942 genügend. Durch die geringfügige Versetzung der Ein-/ Zu-
fahrt ab der E._____-strasse und nicht unmittelbar ab der alten 
F._____erstrasse sei die Verkehrssicherheit erhöht worden. Zudem wur-
de nochmals bekräftigt, dass die rückwärtige Erschliessung über die Par-
zelle 941 die beste und vernünftigste Zufahrtsvariante darstelle und auch 
korrekt realisierbar sei. Der Anwalt der Beschwerdeführer liess am Stand-
ort 2 das Argument fallen, dass auch Parzelle 939 über Parzelle 941 er-
schlossen werde. Überdies liess der betreffende Rechtsvertreter auch das 
Argument betreffend "Stützmauer" fallen, wonach eine solche Mauer die 
Zufahrt zur Parzelle 942 faktisch verunmöglichen würde (vgl. dazu Proto-


- 15 -
koll des Augenscheins vom 19. März 2018 S. 2 f.). Von Seiten des Ge-
richts wurden ferner noch 18 Bildaufnahmen (Am Standort 1: Fotos 1-8; 
am Standort 2: Fotos 9-18) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins 
beigefügt.
25.
Am 27. März 2018 wurde das Protokoll des Augenscheins samt vom Ge-
richt erstellter Fotos allen Parteien zur Kenntnisnahme und freigestellten 
Stellungnahme zugestellt. 
26.
Mit prozessleitender Verfügung vom 23. April 2018 stellte das Gericht der 
Beschwerdegegnerin 1 die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 19. 
April 2018 sowie jene der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. April 2018 samt 
Honorarnote in oben erwähnter Streitsache zur Kenntnisnahme zu. 
27.
Am 1. Mai 2018 liess das Gericht den Beschwerdegegnerinnen als Beila-
ge die Stellungnahme des Anwalts der Beschwerdeführer vom 30. April 
2018 einschliesslich Honorarnote zukommen.
28.
Am 3. Mai 2018 stellte das Gericht den Beschwerdeführern sowie der 
Beschwerdegegnerin 1 auch noch die Stellungnahme des Anwalts der 
Beschwerdegegnerin 2 vom 2. Mai 2018 zur Kenntnisnahme zu, mit dem 
Hinweis, dass die verschiedenen Stellungnahmen integrierender Bestand-
teil des Augenscheinprotokolls vom 19. März 2018 bildeten, wie bereits in 
der Einladung zum Augenschein mitgeteilt.
29.
Mit Eingabe vom 9. Mai 2018 äusserte sich der Anwalt der Beschwerde-
führer noch zur Stellungnahme des Anwalts der Beschwerdegegnerin 2 
vom 2. Mai 2018 und dessen Ausführungen zum Augenscheinprotokoll. 


- 16 -
30.
Am 6. Juni 2018 stellte das Gericht die Eingabe der Beschwerdeführer 
vom 9. Mai 2018 auch noch den beiden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 
zur Kenntnisnahme zu. Weitere Eingaben erfolgten keine (mehr).
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Vorweg gilt es in formeller Hinsicht festzuhalten, dass die Verfahren R 17 
39 (Baubewilligung für Projekt auf Parzelle 941) und R 17 71 (Einleitung 
Quartierplanverfahren mit Parzellen 941, 942 und 946) aufgrund ihres en-
gen sachlichen Zusammenhangs sowie der fast vollständigen Identität der 
in beiden Verfahren beteiligten Parteien (Beschwerdeführer sind Ei-
gentümer der Parzelle 942 und Nachbarn des Bauprojekts; Beschwerde-
gegnerin 1 ist Baubewilligungsbehörde und massgebende Instanz für den 
angefochtenen Einspracheentscheid sowie für die Ablehnung der Einlei-
tung eines Quartierplanverfahrens; Beschwerdegegnerin 2 ist Eigentüme-
rin der Parzelle 941 und Bauherrin) sinnvollerweise miteinander zu koor-
dinieren sind und es sich somit rechtfertigt, diese Verfahren zusammen-
gefasst in einem einzigen Urteil zu behandeln und zu entscheiden. Im In-
teresse einer zweckmässigen, raschen und ökonomischen Fallerledigung 
werden die Verfahren R 17 39 und R 17 71 nach Art. 6 lit. a des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) daher vereinigt. 
2.
Anfechtungsobjekt ist einerseits der Baubewilligungsentscheid betreffend 
Gesuch 43/16 samt Einspracheentscheid vom 27. März/5. April 2017 so-
wie andererseits der Ablehnungsentscheid vom 9. August 2017 betreffend 
Einleitung eines Quartierplanverfahrens der Beschwerdegegnerin 1, wo-
mit sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären konnten und 


- 17 -
sich daher zum einem mit Beschwerde vom 22. Mai 2017 (Verfahren R 17 
39) und zum anderen mit Beschwerde vom 14. September 2017 (Verfah-
ren R 17 71) hiergegen zur Wehr setzten. Beschwerdethema bildet dem-
nach einerseits die Frage der Rechtmässigkeit des angefochtenen Ein-
spracheentscheids vom 27. März/5. April 2017 inklusive korrekter Er-
schliessung der Parzellen 941 und 942 sowie andererseits die Notwen-
digkeit oder Verzichtbarkeit auf die Einleitung eines Quartierplanverfah-
rens oder die Ergänzung des GEP für die Bebaubarkeit der Parzellen 941 
(W2), 942 (teils überbaut D2) und 946 (W2).
3.1.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-
fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei-
ner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift 
dazu ermächtigt ist. Berührt sind beschwerdeführende Personen dann, 
wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen sind 
und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streit-
gegenstand stehen (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse 
liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerde-
führer durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst werden 
kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs. 1 
VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 
des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im 
konkreten Fall ist nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführer durch den 
angefochtenen Einspracheentscheid bezüglich Erschliessung nachteilig 
berührt sind, falls dadurch die eigene Erschliessung (Grundstückszufahrt) 
des noch unüberbauten Grundstücksteils der Parzelle 942 im Nordwesten 
in der Dorfzone II und im Westen in der W2 (sog. Baulandreserven) er-
heblich erschwert, wenn nicht sogar verunmöglicht wird. Die Beschwerde-
führer haben deshalb ohne Zweifel ein schutzwürdiges Interesse an der 
Überprüfung des angefochtenen Baubewilligungsentscheids inklusive Er-
schliessung und der strittigen Ablehnung der von ihnen beantragten Ein-


- 18 -
leitung eines Quartierplanverfahrens zwecks künftig geordneter und ein-
wandfreier Erschliessung der Parzellen 941, 942 und 946, wobei im Be-
sonderen die eigene Zufahrtsmöglichkeit der teilweise noch nicht über-
bauten Parzelle 942 (Baulandreserve im Nordwesten/Westen) im Brenn-
punkt des wirtschaftlichen Interesses und Nutzens der Beschwerdeführer 
steht. Im Übrigen sind die beiden Beschwerden auch frist- und formge-
recht innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der ange-
fochtenen Entscheide beim Verwaltungsgericht erhoben worden, womit 
die Voraussetzungen gemäss 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechts-
schrift), Art. 50 (Anfechtungsbefugnis) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwah-
rung) alle erfüllt wurden und auf die Beschwerden daher eingetreten wird. 
3.2.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass 
sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG 
herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige 
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. 
b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft 
demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei. 
4.1.
In materieller Hinsicht gilt es die Kernfrage zu beantworten, ob die Parzel-
le 492 der Beschwerdeführer hinreichend erschlossen ist oder nicht. Da-
gegen ist unbestritten, dass praktisch sämtliche Teile des Bauprojekts – 
unter Vorbehalt der Pflicht der Durchführung einer Quartierplanung re-
spektive einer Änderung des GEP – den baugesetzlichen Anforderungen 
gemäss Art. 15 ff. des kommunalen Baugesetzes (BG) der Beschwerde-
gegnerin 1 entsprechen und mit der geplanten Erschliessung die Parzelle 
491 der Beschwerdegegnerin 2 hinreichend im Sinne von Art. 19 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung 
mit Art. 72 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) erschlossen ist (vgl. dazu im Detail E.6.1. bis 6.5., 


- 19 -
nachfolgend). Auf diese Tatsache darf hier – insbesondere unter Berück-
sichtigung der anlässlich des Augenscheines am 19. März 2018 noch 
selbst gewonnenen Eindrücke des Gerichts – abgestellt werden.
4.2.
Die Beschwerdeführer behaupten nun, mit der geplanten Ausführung der 
Überbauung auf Parzelle 491 werde ihre Parzelle 492 "unerschliessbar". 
Zunächst stellt sich für das Gericht die Frage, ob diese Rüge hier über-
haupt erhoben werden kann, ist doch Gegenstand des Baubewilligungs-
verfahrens lediglich das Bauprojekt auf Parzelle 491 und haben die Be-
schwerdeführer den Einwand des von ihnen befürchteten Verlustes der 
Erschliessbarkeit ihrer eigenen Parzelle 492 erst im Beschwerdeverfahren 
erhoben. In ihrer Einsprache hatten sie noch generell das Hinreichen der 
geplanten Erschliessung für Parzelle 491 und die Ausgestaltung langfris-
tiger, für die Parzelle 935 (Restaurant/Landgasthof D._____) existenziel-
ler Nutzungsvereinbarungen zwischen Veräusserer und Bauherrschaft 
hinterfragt (wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Dauer Mitbenutzungen 
und gegenseitige Einsprachen bei betrieblichen Veränderungen und Ent-
wicklungen etc.). Zudem haben sie in Frage gestellt, in welcher Form die 
Bauherrschaft bisherige Weg- und Fahrrechte sicherstelle, und wer für 
den Unterhalt derselben zuständig sei. Nachdem die Beschwerdeführer in 
ihrer Einsprache und noch separat (im Verfahren R 17 71) die Einleitung 
eines Quartierplanverfahrens beantragt haben, ist vorliegend die Prüfung 
der Erschliessbarkeit von Parzelle 942 vorzunehmen. Zu betonen ist da-
zu, dass es bei der behaupteten Einschränkung der Erschliessbarkeit 
durch das Bauprojekt auf Parzelle 941 jedoch nicht um die Einschränkung 
der Zufahrt in rechtlicher Hinsicht, sondern bloss in tatsächlicher Hinsicht 
gehen kann, da eine Zufahrt zu Parzelle 942 über Parzelle 941 heute un-
streitig rechtlich nicht gesichert ist. 
5.1.
Zunächst ist die formelle Frage zu klären, ob hier aufgrund der verwal-
tungsgerichtlichen und der diese stützenden bundesgerichtlichen Recht-


- 20 -
sprechung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_532/2015 vom 26. Januar 
2016 E.2.4) zwingend ein Quartierplanverfahren oder eine Änderung des 
GEP durchzuführen ist, weil gemäss Art. 45 Abs. 1 KRG Anlagen der Fei-
nerschliessung, die mehreren Grundstücken dienen, im GEP enthalten 
sein müssen. Dem ist im konkreten Fall nicht so, weil hier, im Gegensatz 
zum zitierten Bundesgerichtsurteil, eben gerade keine Anlage der Feiner-
schliessung, sondern eine grundstücksinterne Erschliessung vorliegt. Pa-
rzelle 941 grenzt nämlich direkt an die E._____-strasse, also an eine öf-
fentliche kantonale Verbindungsstrasse, ohne dass für die konkret strittige 
Verkehrserschliessung noch eine oder mehrere Anlagen der Feiner-
schliessung erstellt werden müssten. Daran ändert nichts, dass diese 
grundstücksinterne Verkehrserschliessung – wie bisher – auch noch die 
Parzelle 940 miteinschliesst, zumal die Behauptung der Beschwerdefüh-
rer, auch Parzelle 939 werde so erschlossen, anlässlich des gerichtlichen 
Augenscheins vom 19. März 2018 ausdrücklich fallen gelassen wurde. Es 
muss hier daher – wie von den Beschwerdeführern beantragt - weder ein 
Quartierplan erstellt noch eine Änderung des GEP vorgenommen werden.
5.2.
Selbst aber, wenn dies anders wäre, wäre zu fragen, ob die Verpflichtung 
der Beschwerdegegnerin 1 zur Einleitung/Erstellung eines Quartierplans 
oder einer Änderung des GEP aus Gründen der Verhältnismässigkeit 
zulässig wäre. Es stimmt nämlich nicht, dass – wie die Beschwerdeführer 
ohne weitere Spezifizierung behaupten – auch mehrere weitere Liegen-
schaften (im Besonderen die Parzellen 945, 946, 947, 948 sowie 939) im 
Quartier zwischen Bahnhofstrasse und E._____-strasse noch nicht über 
eine genügende Erschliessung verfügten (vgl. hierzu auch die farbige 
Planskizze im Protokoll des Augenscheins auf Seite 2). Wie sich dem Zo-
nenplan entnehmen lässt, besteht der westliche Teil des Gebietes zwi-
schen der E._____-strasse und der Bahnhofstrasse aus einer Landwirt-
schaftszone (mit Parzelle 1327) oder üG (inklusive Bodenstreifen entlang 
von Parzelle 946 [W2] bis Parzelle 938 [W2]). Einzig entlang der öffentli-


- 21 -
chen Bahnhofstrasse befindet sich eine Bauzone (Dorfzone II mit Parzel-
len 945, 947, und 948), welche jedoch praktisch vollständig überbaut ist. 
Ebenso sind die im Ostteil dieses Gebietes entlang der E._____-strasse, 
der Hauptstrasse und der Bahnhofstrasse situierten Parzellen (hufeisen-
förmige Anordnung der Parzellen 940, 935, Ostteil von Parzelle 942, so-
wie 948 und 947) praktisch komplett überbaut. Davon ausgenommen sind 
nur der Westteil von Parzelle 942 sowie die zwei westlich unmittelbar an-
grenzenden Parzellen 941 (in W2) und 946 (W2), wobei letztere bereits 
durch einen Fahrweg (im üG) zur Bahnhofstrasse hin erschlossen ist. Die 
Parzelle 941 der Beschwerdegegnerin 2 verfügt (von Norden her) im Be-
reich der Ver-/Abzweigung von der Hauptstrasse in die E._____-strasse 
(in DZ II) bereits über eine eigenständige, rechtlich gesicherte Zufahrt 
hinein bis zu den geplanten Bauprojekten inmitten der Parzelle 941 (W2). 
Für all diese Grundstücke stellt sich somit aber die Kernfrage einer hinrei-
chenden Erschliessung gar nicht (mehr). Es geht hier deshalb letztlich – 
nachdem für Parzelle 941 bereits ein bewilligtes Bauprojekt vorliegt – also 
aktuell nur noch um die Sicherung der Erschliessung des Westteils von 
Parzelle 492 mit den dort gelegenen Baulandreserven in der DZ II sowie 
W2 [650 m2]). Allein dafür jetzt noch eine Quartierplanung oder eine Än-
derung des GEP durchzuführen – wie dies die Beschwerdeführer fordern 
– wäre folgerichtig absolut unverhältnismässig und planerisch unsinnig. 
Nach dem Prinzip in maiore minus würde, falls es sich herausstellt, dass 
die einzig mögliche Erschliessung für den Rest von Parzelle 942 diejenige 
über Parzelle 491 ist, eine Auflage im Sinne von Art. 90 KRG genügen. 
Gestützt auf diese Feststellungen schiesst auch das Rechtsbegehren der 
Beschwerdeführer im Verfahren R 17 39 nach Aufhebung der gesamten 
Baubewilligung in jedem Fall weit über das Ziel hinaus. Aus den gleichen 
Überlegungen wäre zudem auch die Forderung der Beschwerdeführer 
nach Aufhebung des Entscheides der Beschwerdegegnerin 1 betreffend 
Verzicht auf Einleitung eines Quartierplanverfahrens zur Erschliessung 
der hinterliegenden Baulandreserve auf Parzelle 492 (im Verfahren R 17 


- 22 -
71; mit Rückweisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zur 
künftigen Sicherstellung einer ordnungsgemässen Erschliessung) abzu-
weisen gewesen.
6.1.
Es bleibt noch eine vertiefte Prüfung der Voraussetzungen für eine hinrei-
chende Erschliessung gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG durchzuführen. Nach 
dieser Vorgabe gilt Land als erschlossen, 'wenn die für die betreffende 
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, 
Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein An-
schluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist'. Diese Erschiessungsan-
forderungen des RPG beschränken sich auf das - unter polizeilichen Ge-
sichtspunkten – Erforderliche. Es soll dadurch sichergestellt sein, dass 
keine Bauten entstehen, die wegen fehlender Zufahrten sowie Versor-
gungs- und Entsorgungseinrichtungen feuer- und gesundheitspolitische 
Gefahren bieten oder sonstige öffentliche Interessen gefährden (vgl. Urteil 
1C_273/2014 vom 13. November 2014 E.4.3.2). Was als hinreichende 
Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten Nutzung des Grundstücks und 
von den massgeblichen – namentlich örtlichen – Umständen des Einzel-
falles ab. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit so-
wohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen 
Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und 
haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu 
richten, die sie erschliessen sollen (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3.2 sowie 
WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 
2006, Art. 19 N. 21). Die Frage des Ausmasses der Erschliessungsanla-
gen und die Umschreibung der genügenden Zugänglichkeit ist Sache des 
kantonalen Rechts. Mit anderen Worten steht es den Kantonen zu, den 
unbestimmten Rechtsbegriff der hinreichenden Zufahrt innerhalb des vom 
RPG und dem übrigen Bundesrecht vorgegebenen Rahmens zu konkreti-
sieren, wobei ihnen ein gewisser Konkretisierungs- und Beurteilungsspiel-


- 23 -
raum zusteht (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_290/2011 vom 1. Fe-
bruar 2012 E.3.2 sowie 1C_ 271/ 2011 vom 27. September 2011 E.2.5).
6.2.
Aus bundesgerichtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hin-
reichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die befahrbare Strasse 
muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude 
reichen. Vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem Mo-
torfahrzeug oder einem öffentlichen Verkehrsmittel in hinreichende Nähe 
gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage 
gehen können (so BGE 136 III 130 E.3.3.2 mit Verweis auf Urteil des 
Bundesgerichts 1C_376/2007 vom 31. März 2008 E.4.4). Auf kantonaler 
Ebene sieht Art. 72 Abs. 2 KRG vor, dass ein Grundstück als baureif gilt, 
wenn seine Form und Grösse eine zonenkonforme und zweckmässige 
Überbauung gestatten und das Grundstück für die beabsichtigte Nutzung 
vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Ab-
schluss des Bauvorhabens ausgeführt wird. Art. 58 Abs. 4 KRG hält aus-
serdem fest, dass die Feinerschliessung den Anschluss der einzelnen 
Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Ein-
schluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Lei-
tungen umfasst. Diese kantonalrechtlichen Bestimmungen gehen hin-
sichtlich der Erschliessung nicht über das Bundesrecht hinaus. So kann 
auch aus Art. 58 Abs. 4 KRG, bei welchem es sich lediglich um die recht-
liche Umschreibung der Feinerschliessung in Abgrenzung von der Grund- 
bzw. Groberschliessung laut Art. 58 Abs. 3 KRG handelt, - trotz der For-
mulierung 'Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der 
Erschliessungsanlagen', - kein Anschlussrecht im Sinne eines Anspruchs 
auf eine unmittelbare und unbeschränkte Zufahrt zu einem Grundstück 
abgeleitet werden. Gleich verhält es sich vorliegend mit dem kommunalen 
Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1, weshalb auch die Erschliessungs-
ordnung in Art. 15 ff. BG keinen über die bundesrechtlichen Mindestan-
forderungen hinausgehenden Anspruch verschafft. Aus der Praxis des 


- 24 -
Verwaltungsgerichts lassen sich diesbezüglich ebenfalls keine weiter-
führenden Ansprüche ableiten (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 15 
84 vom 16. Februar 2016 E.5b). Schliesslich gilt es noch festzuhalten, 
dass der kommunalen Baubehörde bei der Beurteilung der Erschliessung 
nach Lehre und Rechtsprechung ein erhebliches Ermessen zusteht (vgl. 
HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 
2016, S. 282 sowie Urteile des Bundesgerichts 1C_597/2014 vom 1. Juli 
2015 E.4.1 und 1C_273/2014 vom, 13. November 2014 E.4.3.2, je 
m.w.H.).
6.3.
Zu beachten sind grundsätzlich alle zonenkonformen Überbauungsmög-
lichkeiten der zu erschliessenden Bauflächen. Die konkret zu prüfenden 
Erschliessungsvarianten – wobei vorliegend in der Realität aufgrund der 
vorbestehenden Geländetopographie sowie Raumverhältnisse nur die Er-
schliessungen ab der Hauptstrasse von Osten einerseits sowie über die 
Parzelle 941 von Norden andererseits in Frage kommen dürften – haben 
sich nach den zonenkonformen Baumöglichkeiten jener Nutzungsflächen 
zu richten, die sie erschliessen sollen. Die Parzelle 942 der Beschwerde-
führer befindet sich teilweise in der Dorfzone II gemäss Art. 47 BG. Diese 
Nutzungszone ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe 
bestimmt. Die Erstellung von Stallbauten für Landwirtschaftsbetriebe ist 
untersagt. Sanierungen und Vergrösserungen bereits bestehender Land-
wirtschaftsbetriebe sind zulässig. Der andere Grundstückteil von Parzelle 
942 (derjenige gegen Westen hin zur Nachbarparzelle 941) befindet sich 
in der Wohnzone gemäss Art. 49 BG. Diese Nutzungszone ist für die Er-
stellung von Wohnbauten bestimmt. Nichtstörende Dienstleistungs- und 
Gewerbebetriebe sind in dieser Wohnzone ebenfalls statthaft. 
6.4.
Im konkreten Fall hat der lokale Augenschein vom 19. März 2018 die auf-
grund der Planvorgaben schon gewonnenen Erkenntnisse noch bestätigt, 
dass beide in Frage kommenden Erschliessungsvarianten (zum einen 


- 25 -
über die Hauptstrasse [vgl. Fotos 1-8 am Standort 1 laut Augenscheinpro-
tokoll]; oder zum andern über die Parzelle 941 [s. Fotos 9-18 am Standort 
2 laut Protokoll]) die Anforderungen der zonenkonformen Baumöglichkei-
ten der zu erschliessenden Flächen an sich erfüllen würden. Die Parzelle 
942 verfügt schon über einen eigenen Anschluss an die öffentliche Stras-
se (Haupt- bzw. F._____erstrasse, die als kantonale Verbindungsstrasse 
qualifiziert ist). Könnten dort räumlich Parkplätze für die dort unbestritten 
noch möglichen zwei bis drei Wohneinheiten samt allfälliger Umnutzung 
des Stalles erstellt werden, wäre nach den vorstehenden Ausführungen in 
E.6.1. bis 6.3. die ganze Parzelle 942 hinreichend – und zwar tatsächlich 
wie auch rechtlich – erschlossen. Die Frage ist lediglich noch, ob für eine 
solche Erschliessung – wie von den Beschwerdeführern behauptet – aus 
Verkehrssicherheitsgründen vom Kanton keine Bewilligung erteilt werden 
könnte. Die rein erschliessungstechnische Frage konnte am Augenschein 
dank den sachdienlichen Auskünften der beigezogenen Fachleute (einer-
seits des Leiters Strassen TBA/GR – andererseits des Verkehrsexperten 
des Kantonspolizei) zuverlässig und abschliessend geklärt werden (vgl. 
dazu deren Ausführungen laut Augenscheinprotokoll auf Seite 2 und 3). 
Im Grundsatz wurde die Bewilligungsfähigkeit dieser Erschliessungsvari-
ante bejaht, wobei eine konzentrierte Zufahrt (mit einer Ein-/Ausfahrt und 
Kreuzungs-/Ausweichmöglichkeiten) favorisiert wurde. Verkehrskonzepti-
onell sei eine rückwärtige Zufahrt via E._____-strasse bzw. über die Par-
zelle 941 gegenüber der mehrfrequentierten Hauptstrasse zu bevorzugen, 
zumal die 'F._____erstrasse' im Falle der Sperrung der Umfahrungsstras-
se Nr. 28 wiederum den gesamten Durchgangsverkehr aufnehmen müss-
te und dadurch entlang dieser Hauptstrasse zumindest vorübergehend 
ein erheblich höheres Gefahrenpotential für die dortigen Hauseigentümer 
inkl. Beschwerdeführer/Parzelle 942 und Verkehrsteilnehmer entstehen 
würde. 


- 26 -
6.5.
Im Weiteren haben die Beschwerdeführer im Wesentlichen behauptet, 
dass die eigene Parzelle 942 ihre Erschliessbarkeit über die schon beste-
henden bzw. die erst neu geplanten Erschliessungsanlagen von Parzelle 
941 verliere, weil noch eine leicht erhöhte Stützmauer erstellt werde. Die-
ses Argument der faktischen Unmöglichkeit einer Erschliessung der Par-
zelle 942 über Parzelle 941 wegen dieser modifizierten Stützmauer liess 
der Anwalt der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins vom 19. 
März 2018 aber fallen. Der Sachdarstellung der Beschwerdegegnerinnen, 
wonach die geplante Stützmauer auf Parzelle 941 eine allfällige Zufahrt 
zum Westteil von Parzelle 942 mit dortigen Baulandreserven nicht behin-
dere, vermag sich das Gericht deshalb nach dem Augenschein ohne Vor-
behalt anzuschliessen. Der sich bereits aus den eingereichten Plänen 
(vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg1-act.] 12 und 14) gewonnene 
Eindruck, dass die Erstellung der neuen Stützmauer ohne Einfluss auf die 
mögliche tatsächliche Erschliessbarkeit der Parzelle 942 über die Anlagen 
von Parzelle 941 sein wird, konnte sogar am Augenschein vom Gericht 
noch vor Ort selbst verifiziert werden und bedarf hier somit keiner Erörte-
rungen mehr. Die rechtliche Erschliessbarkeit des Westteils von Parzelle 
942 (Baulandreserven) über die Parzelle 941 der Beschwerdegegnerin 2 
ist hingegen eine grundstückinterne Angelegenheit, die auf dem Verhand-
lungswege privatrechtlich zwischen den Beschwerdeführern und der Be-
schwerdegegnerin 2 zu lösen ist und nicht über den Umweg der strittigen 
Entscheide der Beschwerdegegnerin 1 aus öffentlichem Recht geklärt 
werden kann. Allein die Tatsache, dass die bisher geführten Gespräche 
zwischen den Nachbarn der Parzellen 941 und 942 für eine gütliche Lö-
sung einer rechtlich gesicherten Zufahrt auch für den Westteil von Parzel-
le 942 an den unterschiedlichen Vorstellungen über die angemessene 
Höhe der finanziellen Abgeltung einer Zufahrtsberechtigung (Wegdienst-
barkeit) gescheitert sind, vermag aus öffentlich-rechtlicher Sicht nämlich 
nichts daran zu ändern, dass die angefochtenen Entscheide allesamt kor-
rekt und inhaltlich völlig nachvollziehbar erfolgt sind.


- 27 -
6.6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die erteilte Baubewilligung betreffend 
Gesuch 43/16 samt Einspracheentscheid vom 27. März/5. April 2017 so-
wie der Ablehnungsentscheid vom 9. August 2017 betreffend Einleitung 
eines Quartierplanverfahrens rechtens und verhältnismässig sind, was zu 
ihrer Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwer-
den vom 22. Mai 2017 (Verfahren R 17 39) und 14. September 2017 (Ver-
fahren R 17 71) führt.
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, unter sich so-
lidarisch haftend, aufzuerlegen. Das streitberufene Gericht erachtet dabei 
im konkreten Fall eine Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- (doppelter Schriften-
wechsel, Durchführung Augenschein) als angemessen und gerechtfertigt.
7.2.
Aussergerichtlich ist die anwaltlich vertretene und obsiegende Beschwer-
degegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG noch zu entschädigen. Laut dieser 
Bestimmung ist die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der ob-
siegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen 
Kosten zu ersetzen. Im Schreiben vom 8. November 2017 betreffend Zwi-
schen-Honorarnote über total Fr. 16'835.35 der Rechtsvertretung der Be-
schwerdegegnerin 2 wurde zur Begründung angeführt, dass es sich hier 
um ein komplexes Verfahren mit mehreren Teilaspekten gehandelt habe. 
Zudem seien wichtige Interessen für die Bauherrschaft auf dem Spiel ge-
standen, insbesondere wenn berücksichtigt werde, dass es sich um ein 
Bauprojekt im Umfang von ca. Fr. 4.94 Mio. handle und die Verzögerun-
gen des Baubeginns alleine erhebliche Zusatzkosten verursacht hätten. 
Es sei ein Stundenansatz von Fr. 350.-- in Rechnung gestellt worden. Am 
18. April 2018 (Poststempel) ging beim Gericht die 'Schluss-Honorarnote' 
(inkl. Aufwand/Spesen für gerichtlichen Augenschein vom 19. März 2018) 
in der Höhe von Fr. 22'699.15 ein (bestehend aus: 58.45 Std. Zeitaufwand 


- 28 -
x Fr. 350.--/Std. [Subtotal 1 Fr. 20'457.50] zzgl. 3 % Auslagenpauschale 
[Fr. 613.70] plus 8 % bzw. 7.7 % MWST [= Fr. 1'405.60 + Fr. 222.35]). In 
Bezug auf den verrechneten Stundenansatz wurde vorgebracht, dass die 
Beschwerdegegnerin 2 eine langjährige Mandantin sei und deshalb keine 
ausdrückliche Honorarvereinbarung abgeschlossen worden sei. Der ver-
einbarte Stundenansatz betrage immer Fr. 350.--. Nach Auffassung des 
streitberufenen Gerichts vermag diese Darstellung des Abschlusses einer 
Honorarvereinbarung der einschlägigen Bestimmung in Art. 4 der Verord-
nung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und 
Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) aber nicht zu 
genügen. Nach Art. 4 Abs. 1 HV haben die Parteien nämlich "zu Beginn 
des Verfahrens eine vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung 
einzureichen. Unterlassen sie dies, kann die urteilende Instanz davon ab-
sehen, für die Festsetzung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung 
beizuziehen." Dieser Vorgabe hat die Rechtsvertretung der Beschwerde-
gegnerin 2 aktenkundig nicht rechtzeitig Folge geleistet, weshalb das Ge-
richt der Meinung ist, dass hier Art. 2 HV betreffend Parteientschädigung 
zur Anwendung kommt. Nach Art. 2 Abs. 1 HV setzt die urteilende Instanz 
die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. In 
Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu für den Kanton Graubünden bestimmt: 
"Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken". Das 
Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch vorliegend von dem üblichen 
(durchschnittlichen) Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dem ist 
umso mehr zuzustimmen, als bereits im Verfahren betreffend Prozessbe-
schwerde (s. VGU R 17 57 vom 16. Januar 2018 E.5c) der abzugeltende 
Stundenansatz auf Fr. 240.-- festgelegte wurde. Dementsprechend ist die 
Honorarnote vom 18. April 2018 (ohne gültige Honorarvereinbarung) noch 
ziffernmässig nach unten zu korrigieren, zumal nebst dem überhöhten 
Stundenansatz auch der in Rechnung gestellte Arbeitsaufwand von über 
58 Stunden als zu hoch erscheint. Zum einen erachtet das Gericht die jet-
zige Streitsache nicht als derart komplex, dass sich ein besonderer Mehr-


- 29 -
aufwand in dieser Grössenordnung rechtfertigen liesse. Zum andern sind 
die geltend gemachten Interessen der Mandantin (Baukosten von knapp 
Fr. 5 Mio. und Zusatzkosten wegen Verzögerung des Baubeginns) nicht 
über die aussergerichtliche Entschädigung zu regeln, sondern bilden al-
lenfalls Gegenstand eines zivilrechtlichen Prozessverfahrens. Das Gericht 
setzt infolgedessen ermessensweise die Parteientschädigung pauschal 
auf insgesamt Fr. 6'500.-- fest, was einem zeitlichen Aufwand von rund 25 
Stunden à Fr. 240.--/Std. (Fr. 6'000.--) zzgl. Spesen inklusive Augen-
schein (Fr. 500.--) entspricht. In diesem Umfang haben die Beschwerde-
führer der Beschwerdegegnerin 2 also noch eine Pauschalentschädigung 
zu entrichten. Da die Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register (CHE-
242.347.545) indes mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugs-
berechtigt ist, ist die vorliegende Parteientschädigung ohne Mehrwert-
steuer zuzusprechen (vgl. Leiturteil PVG 2015 Nr. 19; VGU 16 58 vom 14. 
Februar 2017 E.7b und R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c). 
7.3.
Der Beschwerdegegnerin 1 steht hingegen nach Art. 78 Abs. 2 VRG kei-
ne solche aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Es besteht kein Grund, hier von dieser 
Regel zugunsten der rechtsuchenden Beschwerdeführer abzuweichen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden R 17 39 und R 17 71 werden abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
618.--
zusammen
Fr. 5‘618.--


- 30 -
gehen zulasten von A._____ und B._____, solidarisch haftend, und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben A._____ und B._____, solidarisch haftend, die 
C._____ AG pauschal mit total Fr. 6'500.-- (ohne MWST) zu entschädi-
gen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 18. März 
2019 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_408/2018).