gr_gerichte · R 2012 88 · 2013-03-05 · de

Baugesuch | Baurecht

R 12 88
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. März 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
Am 31. August 2011 beurteilte der Gemeindevorstand … das Gesuch von … 
vom 
7. 
August 
2011 
betreffend 
Abtausch 
Erstwohnungsverpflichtung 
ablehnend. Die Umlegung der Erstwohnungsverpflichtung, die heute auf der 
Hauptwohnung mit Süd- und Aussichtslage liege, in die modifizierte Wohnung 
an der rückwärtigen Seite des Hauses im Erd- und Untergeschoss sei mit dem 
Gemeindebaugesetz 
nicht 
vereinbar. 
Gemäss 
der 
kommunalen 
Baugesetzgebung seien nachträgliche Änderungen in der Zuteilung nur bei 
gleicher Qualität der Wohnungen zulässig. Die rückwärtige Wohnung ohne 
Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht sowie weniger grosszügigen und 
zum Teil im Untergeschoss liegenden Räumen sei von weitaus geringerer 
Qualität.
2.
Dagegen erhob … am 3. Oktober 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung dieses Entscheides 
unter Erteilung der Bewilligung, eventualiter die Aufhebung und Rückweisung. 
Mit Urteil vom 10. Januar 2012, mitgeteilt am 5. April 2012 (R 11 105), hiess 
das Verwaltungsgericht aus formellen Gründen (Rechtsverweigerung) die 
Beschwerde gut, ohne sich indessen mit der Frage der von … nachgesuchten 
Änderung der Erst- und Zweitwohnungszuteilung auseinander zu setzen.
3.
Am 27. Juni 2012 reichte … bei der Gemeinde … ein revidiertes Baugesuch 
ein. Gegenüber dem Gesuch vom 7. August 2011 sei lediglich hinzugekommen, 


dass im Erdgeschoss im Zimmer in der nordwestlichen Ecke des Gebäudes 
(Sauna) ein Fassadenfenster eingebaut werden solle. Gemäss Plan 
Flächensplittung (Beilage zum Gesuch) sollten die östliche Mansarde und das 
Bad im Obergeschoss, das Wohn-/Esszimmer im südöstlichen Teil des 
Erdgeschosses 
sowie 
die 
Wohnräumlichkeiten 
im 
Südosten 
des 
Untergeschosses der neuen Erstwohnung zugeteilt werden. Die westliche 
Mansarde im Obergeschoss und die Wohnräumlichkeiten im südwestlichen 
Bereich des Erdgeschosses sollten hingegen Teil der neuen Zweitwohnung 
sein. Die Wohnungen seien von gleicher Qualität. Gemäss der kommunalen 
Baugesetzgebung müsse der Erstwohnungsteil mindestens eine Wohnung mit 
einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 80 m² beinhalten. Die bestehende 
Erstwohnung weise eine BGF von lediglich 75.4 m² auf und hätte gar nicht 
bewilligt werden dürfen. Die zum Abtausch angebotene Wohnung weise 
hingegen eine BGF von 93.87 m² auf. Er habe nicht gewusst, dass eine 
Wohnnutzung im Untergeschoss zulässig sei, sonst hätte er von Anfang an um 
die vorliegend beantragte Zuteilung ersucht. Ihm sei zu gestatten, die wegen 
Unwissenheit getroffene Entscheidung zu korrigieren. Er wolle der neuen 
Erstwohnung noch zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen. Zudem plane er in der 
jetzigen Zweitwohnung an der Stelle der Keilwand im Erdgeschoss eine Treppe, 
die ins Untergeschoss führe, was die interne Erschliessung der neuen 
Erstwohnung verbessere. Zudem sei er bereit, der Mansarde im Obergeschoss 
das Bad zuzuweisen. Es sei stossend, die zum Abtausch vorgeschlagene 
Erstwohnung am abstrakten Begriff der Qualität zu messen und nicht an der 
Qualität, die von der Gemeinde bei anderen Baugesuchen bewilligt werde.
4.
Am 11. Juni und 2. Juli 2012, mitgeteilt am 27. Juli 2012, verweigerte der 
Gemeindevorstand 
den 
beantragten 
Abtausch 
Erst-/Zweitwohnung 
die 
Bewilligung (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete …, die ganze 4-Zimmer-
Wohnung Südwest im Erdgeschoss und Dachgeschoss der ortsansässigen 
Bevölkerung als Erstwohnraum im Sinne der kommunalen Baugesetzgebung 
zur Verfügung zu stellen (Dispositiv-Ziff. 3). Hingegen bewilligte der 
Gemeindevorstand die beantragten Umbaumassnahmen (Dispositiv-Ziff. 1). … 


wurde 
sodann 
verpflichtet, 
der 
Gemeinde 
unter 
dem 
Titel 
"Baubewilligungsgebühr und Auslagen für Rechtsberatung" Fr. 1‘500.-- zu 
bezahlen (Dispositiv-Ziff. 5). Zudem wurde er verpflichtet, der Gemeinde unter 
dem Titel "provisorische Anschlussgebühren" Fr. 9‘000.-- zu bezahlen 
(Dispositiv-Ziff. 6). Die neu als Erstwohnung angebotene Wohnung habe keine 
Aussicht, sei weniger grosszügig, weise kleinere Fensterfronten auf und 
erstrecke sich über drei Geschosse, was deren Benützung erschwere. Die 
Räumlichkeiten lägen zum Teil sogar im Untergeschoss. Dieses sei bis anhin 
vorwiegend als Keller genutzt worden. Zwar wolle … der Erstwohnung 
zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen und eine Treppe vom Erdgeschoss ins 
Untergeschoss erstellen. Damit werde jedoch keine Gleichwertigkeit erreicht. 
Eine Ungleichbehandlung liege nicht vor, es gebe in der Gemeinde keinen Fall, 
wo Ähnliches bewilligt worden sei. Die Baubewilligungsgebühr stütze sich auf 
Art. 96 KRG. Für den bewilligten Teil würden Fr. 700.-- erhoben, für den 
abgewiesenen Teil Fr. 800.-- (Kosten des Rechtsberaters). Die Fr. 9‘000.-- 
stellten provisorische Anschlussgebühren inkl. MWST dar. 
5.
Dagegen erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 29. August 2012 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte 
die Aufhebung des Entscheides des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. 
Juli 2012 insoweit, als der Neuzuteilung von Erst- und Zweitwohnung die 
Baubewilligung verweigert werde. Diese sei zu erteilen (Aufhebung von 
Dispositiv-Ziff. 2 und 3). Zudem sei über die Verfahrenskosten und die 
Anschlussgebühren neu zu befinden (Dispositiv-Ziff. 5 und 6). Eventualiter sei 
Dispositiv-Ziff. 
3 
so 
anzupassen, 
dass 
die 
bestehende 
Erstwohnungsverpflichtung 
nicht 
auf 
den 
Wohnraum 
Südwest 
im 
Dachgeschoss ausgedehnt werde. Subeventualiter sei die Angelegenheit mit 
verbindlichen 
Anordnungen 
zur 
Neubeurteilung 
an 
die 
Vorinstanz 
zurückzuweisen. Die Gemeinde hätte nach der Kassation des ersten 
Baubescheids durch das Verwaltungsgericht im zweiten Baubescheid 
zusätzlich zur bestehenden Erstwohnungsverpflichtung die Mansarde Südwest 
im Dachgeschoss der Liegenschaft nicht mit einer Erstwohnungspflicht belegen 


dürfen. Das Verwaltungsgericht habe eine verbindliche Anordnung im Sinne 
von Art. 37 Abs. 1 VRG erteilt. Es habe nicht gesagt, dass die Zuteilung von 
Erst- und Zweitwohnung nochmals zu überprüfen sei. Deswegen sei Ziff. 3 des 
angefochtenen Entscheids aufzuheben. Die Gemeinde dürfe nicht einfach 
einen Raum herauspicken und zu der bestehenden Erstwohnung schlagen. Der 
Beschwerdeführer hätte dazu zuerst angehört werden müssen. Der Beizug 
eines Rechtsberaters sei nicht gerechtfertigt gewesen, weswegen die Fr. 800.-- 
ihm nicht auferlegt werden dürften. Zudem habe die Gemeinde nicht belegt, 
dass der Betrag dem tatsächlichen Aufwand entspreche. In den Begriff der 
Qualität sei auch das Preis-/Leistungsverhältnis einzubeziehen. Gemäss 
bundesgerichtlicher Praxis dürfte er aufgrund der Schätzungen respektive des 
Wertes der Liegenschaft für die bestehende Erstwohnung einen Mietzins von 
monatlich Fr. 4‘787.60 verlangen. Die neue Erstwohnung wäre dagegen 
günstiger. Die kommunale Baugesetzgebung schreibe vor, dass die 
Erstwohnungsanteile auszuweisen sein. Alles was nicht Erstwohnungsteil sei, 
sei Zweitwohnung. Die bewilligte (Erst-)Wohnung sei mit 75.4 m² kleiner als 80 
m². Es gehe nicht an, die fehlende BGF zu kompensieren, indem man der 
rechtskräftig festgesetzten Erstwohnung die Mansarde im Südwesten des 
Dachgeschosses zuschlage. Die angebotene Erstwohnung weise eine BGF von 
über 80 m², nämlich 93.87 m², auf. Zwar erstrecke sich die Wohnung über drei 
Stockwerke, habe aber zukünftig eine interne (Treppen-)Erschliessung. Nur die 
Mansarde im Dachgeschoss sei über das Treppenhaus erschlossen, was bei 
Mansarden aber üblich sei. Die Schlafzimmer im Untergeschoss seien 
grosszügig. Das Wohnzimmer liege im Erdgeschoss und verfüge über eine gute 
Aussicht. Falls der Wohnraum Südwest im Dachgeschoss der bestehenden 
Erstwohnung zugeschlagen werden dürfe, müssten die Anschlussgebühren 
angepasst werden.
6.
Am 
2. 
Oktober 
2012 
beantragte 
die 
Gemeinde 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie habe keine 
verwaltungsgerichtlichen Anordnungen missachtet. Mit Dispositiv-Ziff. 3 habe 
der Gemeindevorstand nur angeordnet, was aufgrund der kommunalen 


Baugesetzgebung ohnehin schon gelte. Zudem habe der Beschwerdeführer 
nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts der Gemeinde ein abgeändertes 
Baugesuch eingereicht. Die Kostenregelung sei korrekt. Der Fall sei schon 
formell nicht einfach zu beurteilen gewesen. Mit Fr. 800.-- sei der Aufwand des 
Rechtsberaters nicht abgedeckt. Der Betrag beinhalte neben der Abfassung 
des angefochtenen Entscheides auch die Teilnahme des Rechtsberaters an der 
Besprechung 
in 
… 
In 
vorliegender 
Angelegenheit 
stehe 
der 
Beschwerdegegnerin ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
zu. Diese Kognitionsbeschränkung sei auch mit Bezug auf die vom 
Beschwerdeführer geltend gemachte Verletzung von Art. 81 Abs. 2 BG zu 
beachten. Die zum Abtausch angebotene Erstwohnung müsste von gleicher 
Qualität wie die jetzige Erstwohnung sein. Dies sei hier klar nicht der Fall. Die 
jetzige Erstwohnung erstrecke sich nur über zwei Geschosse, die neu 
angebotene über drei mit kleinen Wohnflächen. Die jetzige Erstwohnung habe 
ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer im Erdgeschoss und eine 
Aussenterrasse. Der Grossteil der Räume in der jetzigen Zweitwohnung lägen 
im Untergeschoss. Das Preis-/Leistungsverhältnis spiele bei der Bemessung 
der Qualität keine Rolle. Ein Vermieter habe keinen Anspruch auf einen 
Mietzins bis zur Höhe der kostendeckenden Bruttorendite, sondern gemäss 
Bundesgericht lediglich ein angemessenes Entgelt. Die Berechnung der 
Ausnützungsziffer, welche für die jetzige Erstwohnung eine BGF von 75.4 m² 
ergebe, stamme vom Beschwerdeführer selbst. Dieser habe selber - neu - die 
südwestliche Mansarde der unterliegenden Wohnung zugeschlagen. Die 
Mansarde könnte ohne weiteres in einem nachfolgenden Baugesuch als Teil 
der bisherigen Zweitwohnung erklärt werden. Was aber nicht gehe, sei die 
Aufteilung der Erstwohnung in Teile, welche der Erstwohnungspflicht unterlägen 
und solche, bei denen dies nicht der Fall wäre. Andernfalls könnte die 
Gemeinde ihre Kontrollfunktion nicht wahrnehmen. Ein Abtausch müsste 
mindestens flächengleich sein, in jedem Fall aber müsse die Erstwohnung 80 
m² BGF beinhalten. Der Beschwerdeführer könne froh sein, dass ihn die 
Gemeinde nicht dazu verpflichtet habe, die Differenz von 75.4 m2 zu 80 m2 
auszugleichen.


7.
In seiner Replik vom 15. November 2012 hielt der Beschwerdeführer an seinen 
Anträgen fest und vertiefte seine Begründung. Er wies lediglich noch darauf hin, 
dass Art. 81 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes der Eigentumsgarantie 
widerspreche.
8.
In ihrer Duplik vom 27. November 2012 hielt die Gemeinde ebenfalls an ihren 
Anträgen fest. Es brauche nicht einmal beurteilt zu werden, ob die vom 
Beschwerdeführer zum Abtausch vorgeschlagene Erstwohnung die gleiche 
Qualität wie die bisherige Erstwohnung aufweise. Aufgrund des kommunalen 
Baugesetzes müsse ein Erstwohnungsanteil mindestens eine BGF von 80 m² 
aufweisen, sofern in einem Gebäude so viel Bruttogeschossfläche vorhanden 
sei. Hier könne es sich gemäss Baugesetzgebung nur um die so genannte 
anrechenbare BGF handeln. Somit müsse eine Erstwohnung mindestens 80 m² 
anrechenbare BGF schaffen. Der Beschwerdeführer habe mit der bewilligten 
Wohnung 75.4 m² Erstwohnung geschaffen, dies als anrechenbare BGF. Die 
jetzige Zweit- und jetzt als neue Erstwohnung angebotene Wohnung weise 
lediglich eine anrechenbare BGF von 33 m² auf. Die restlichen 113.31 m² seien 
nach dem vom Beschwerdeführer mit dem Baugesuch vom 27. Juni 2012 
respektive dem Plan Flächensplittung, Beilage 7 des Beschwerdeführers, nicht 
anrechenbare BGF. Die neu als Erstwohnung angebotene ursprüngliche 
Zweitwohnung habe auch mit der Erweiterung lediglich eine anrechenbare BGF 
von 41.85 m², also weniger als 80 m² und auch weniger als die anrechenbare 
BGF der bisherigen Erstwohnung, welche 75.4 m² anrechenbare BGF 
beinhalte. Es wäre fragwürdig, wenn der Erstwohnungsanteil vollständig bzw. 
weitgehend mit sogenannter nicht anrechenbarer BGF abgegolten werden 
könne. Diese habe nicht die gleiche Qualität wie die anrechenbaren Flächen. 
Schon allein die Tatsache, dass der grösste Teil der vom Beschwerdeführer 
angebotenen Erstwohnung aus nicht anrechenbaren Räumen bestehe, 41.85 
m² BGF anrechenbar und 52.02 m² nicht anrechenbar, zeige, dass die 
Argumentation der Gemeinde im angefochtenen Entscheid und in der 
Vernehmlassung bezüglich Qualität zutreffend gewesen sei. Abschliessend hielt 


die Beschwerdegegnerin fest, Art. 81 Abs. 2 BG widerspreche der 
Eigentumsgarantie entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers nicht.
9.
Am 4. März 2013 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei allen Anwesenden die 
Gelegenheit geboten wurde, sich nochmals zur Sache zu äussern. Der 
Beschwerdeführer war dabei in Begleitung seiner Ehegattin sowie seines 
Rechtsvertreters persönlich zugegen, während die Gemeinde neben deren 
Rechtsvertreter 
durch 
den 
Gemeindepräsident 
und 
ein 
weiteres 
Gemeindevorstandsmitglied vertreten war. Zu Beginn des Augenscheins wurde 
die Liegenschaft von aussen betrachtet und anschliessend die bestehende 
Erstwohnung, sodann die bestehende Zweitwohnung im Erdgeschoss und 
Untergeschoss und die Räumlichkeiten im Dachgeschoss. 
Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit bildet der Baubescheid des 
Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012. Streitig und zu prüfen ist 
zum Einen, ob der Gemeindevorstand die Bewilligung für den Abtausch der 
Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht erteilt hat und zum Anderen, ob der von der 
Gemeinde verfügte „Zuschlag“ der südwestlichen Mansarde zur jetzigen 
Erstwohnung rechtmässig erfolgte. Die weiteren Streitgegenstände sind sodann 
die von der Gemeinde auferlegten Gebühren in der Höhe von Fr. 800.-- für den 
Beizug eines Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren sowie die 
provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 700.--.


2.
Erster Streitgegenstand ist die verweigerte Bewilligung für den vom 
Beschwerdeführer beantragten Abtausch der Erst-/Zweitwohnung. Gemäss Art. 
81 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) sind nachträgliche Änderungen 
in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes 
bei gleicher Qualität der Erstwohnung zulässig, wobei nachträgliche 
Änderungen in jedem Fall bewilligungspflichtig sind. 
a)
Im angefochtenen Entscheid lehnte die Beschwerdegegnerin die Bewilligung 
der beantragten Änderung der Zuteilung u.a. mit der Begründung ab, die 
heutige Zweitwohnung ohne Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht 
sowie mit weniger grosszügigen und zum Teil im Untergeschoss liegenden 
Räumen weise nicht die gleiche Qualität auf, wie die heutige Erstwohnung. Im 
Rahmen der Duplik argumentierte die Gemeinde sodann, vorliegend brauche 
nicht beurteilt zu werden, ob die vom Beschwerdeführer zum Abtausch 
vorgeschlagene 
Erstwohnung 
die 
gleiche 
Qualität 
wie 
die 
bisherige 
Erstwohnung 
aufweise. 
Gemäss 
Art. 75 
Abs. 4 
BG 
müsse 
der 
Erstwohnungsanteil mindestens eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche 
(BGF) von 80 m2 beinhalten, sofern in einem Gebäude soviel BGF vorhanden 
sei. Die Beschwerdegegnerin machte weiter geltend, dass sich diese Werte auf 
die „sog. anrechenbare BGF“ bezögen. Ferner hielt sie dafür, dass die im 
Untergeschoss gelegenen Räume der jetzigen Zweitwohnung inklusive der dort 
vorgesehenen Schlafräume und der Dusche/WC nicht anrechenbar seien, somit 
die jetzige Zweitwohnung und ursprüngliche Erstwohnung von vornherein zu 
wenig anrechenbare BGF aufweise (nämlich 41.85 m2 inkl. der beantragten 
Erweiterung anstelle der benötigten 80 m2) und schon aus diesem Grund nicht 
bewilligungsfähig sei. Dies ist nicht zutreffend. Zwar sind in Geschossen, die 
nicht vollständig über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden liegen, die 
Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen, die mehr als 1.60 m 
über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragen (Art. 19 Abs. 2 
BG), was vorliegend aber gemäss den Plänen nicht der Fall ist und es sich so 
gesehen bei den Räumen im Untergeschoss um nichtanrechenbare Räume 
handeln würde. Indessen stellen die beiden Schlafzimmer im Untergeschoss 


sowie die Dusche/WC im Untergeschoss klar Wohnräume dar. In Art. 19 Abs. 4 
BG sind sodann – wenn auch nicht abschliessend – alle nicht anrechenbaren 
Flächen aufgelistet. Es ist ausdrücklich bestimmt, dass es sich bei diesen 
Ausnahmen um Flächen handelt, die dem Wohnen und dem Gewerbe nicht 
dienen oder hierfür nicht verwertbar sind (Art. 19 Abs. 4 BG). Gestützt auf den 
Wortlaut dieser Bestimmung ist folglich festzuhalten, dass Wohnräume unter 
diesen 
Ausnahmen 
nicht 
figurieren. 
Gestützt 
auf 
die 
durch 
die 
Beschwerdegegnerin erteilten Bewilligungen für die Umbauarbeiten im 
Untergeschoss ist jedoch auch die Gemeinde offenbar mit der Nutzung der 
verschiedenen Räume als Wohnräume (Dusche/WC, Schlafzimmer im 
Untergeschoss) einverstanden. Auch anlässlich des Augenscheins vom 4. März 
2013 
ergab 
sich 
diesbezüglich 
nichts 
Gegenteiliges. 
Führte 
die 
Beschwerdegegnerin doch auf Nachfrage des Vorsitzenden, weshalb der 
Ausbau der drei Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken denn bewilligt 
worden sei, wenn diese Wohnflächen dennoch nicht angerechnet werden 
könnten, aus, für die Erteilung der Bewilligung sei die Belichtung massgebend. 
Sei diese zu zwei Drittel gegeben, so könne die Bewilligung erteilt werden, was 
hier der Fall gewesen sei. Folgedessen steht der Nutzung der Räume im 
Untergeschoss zu Wohnzwecken auch aus Sicht der Gemeinde nichts 
entgegen, ansonsten diese Umbauarbeiten nicht hätten bewilligt werden 
können. Ebenfalls stellen die beiden Dachmansarden nach der entsprechenden 
Rechtsänderung von Art. 75 Abs. 3 BG, wonach im Dachgeschoss nunmehr 
Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen sind, deren lichte 
Höhe gemessen bis Dachunterschicht 1.80 m überschreitet, zumindest in 
diesem Umfang anrechenbare Räume dar. Damit ist die zum Tausch 
angebotene jetzige Zweitwohnung (inkl. Untergeschoss und Mansarde) nach 
der Berechnung des Beschwerdeführers, auf die auch die Beschwerdegegnerin 
abstellt, mindestens 80 m2 gross und deshalb zum Abtausch in dieser Hinsicht 
geeignet. 


b) aa)
Der Abtausch der Erst-/Zweitwohnung wurde gemäss Ausführungen der 
Beschwerdegegnerin im angefochtenem Entscheid aufgrund der fehlenden 
Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen (Art. 81 Abs. 2 BG) nicht bewilligt. 
bb)
Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die zum Abtausch angebotene 
Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung) weise eine BGF von 93.87 m2 auf und 
sei damit um 24.4 % grösser, d.h. weitaus grosszügiger als die ursprüngliche 
Erstwohnung. 
Die 
Grösse 
der 
BGF 
stelle 
für 
die 
Beurteilung 
der 
Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen ein massgebendes Kriterium dar, 
messe doch die Beschwerdegegnerin selber diesem Kriterium bei der 
Auslegung des Begriffs der „Qualität“ eine überragende Bedeutung zu. Die 
Tatsache, dass die BGF der heutigen Zweitwohnung sich über drei Stockwerke 
ziehe, mindere – entgegen der Auffassung der Beschwedegegnerin – die 
Qualität keineswegs. Schliesslich würde das Untergeschoss durch eine Treppe 
in der Wohnung erschlossen. Diese geplanten Umbauarbeiten seien bereits 
durch die Beschwerdegegnerin bewilligt worden. Der Beschwerdeführer macht 
weiter geltend, dass die Wohnräume im Untergeschoss hochwertig ausgebaut 
worden seien (Holzmetallfenster mit Dreifachverglasung und elektrischen 
Storen, Anschluss an kontrollierte Wohnungslüftungsanlage mit Zu- und Abluft, 
polierte Granitböden und eingebaute Halogenbeleuchtung). Sodann verfüge 
auch die heutige Zweitwohnung über eine grossartige Aussicht. 
cc)
In Art. 81 Abs. 2 Satz 1 BG ist bestimmt, dass nachträgliche Änderungen in der 
Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes bei 
gleicher Qualität zulässig sind. Bei der Auslegung und Beurteilung der Frage 
nach 
der 
„Gleichwertigkeit 
der 
Qualität“ 
der 
Wohnungen 
steht 
der 
Beschwerdegegnerin – wie diese denn auch zu Recht geltend macht – ein 
weiter Ermessensspielraum zu. Anlässlich des Augenscheins vom 4. März 2013 
konnte sich das Gericht an Ort und Stelle ein Bild der beiden zur Diskussion 
stehenden bzw. zum Abtausch vorgeschlagenen Wohnungen machen. Dabei 
präsentierte sich die bestehende Erstwohnung im Südwesten als geräumige 
und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung, die sich über eine Etage erstreckt. 


Das Gericht konnte sich dabei insbesondere davon überzeugen, dass der 
Wohn-/Essbereich grosszügig und hell gestaltet wurde. Dabei erstreckt sich 
über die Länge des Wohn-/Essbereichs eine Terrasse, die sowohl vom Wohn-
/Esszimmer als auch vom Schlafzimmer zugänglich ist. Demgegenüber 
präsentierte sich die bestehende Zweitwohnung im Südosten gerade im Bereich 
des Wohn-/Esszimmers als bedeutend kleiner und weniger hell, somit qualitativ 
nicht vergleichbar mit der heutigen Erstwohnung. Auch der Umstand, dass sich 
die zum Abtausch angebotene und bestehende Zweitwohnung über drei 
Stockwerke erstreckt, wobei sich im Untergeschoss ein Schlafzimmer, ein Büro 
und eine Dusche/WC befindet, spricht gegen die vom Beschwerdeführer 
geltend 
gemachte 
Gleichwertigkeit 
der 
Wohnungen. 
Schliesslich 
ist 
insbesondere die Belichtung der Räume im Untergeschoss, die als 
Schlafzimmer gedacht sind, nicht vergleichbar mit der Situation der 
Schlafzimmer bei der bestehenden Erstwohnung, die mit Panoramafenster 
versehen und lichtdurchflutet sind. Zentral in diesem Zusammenhang ist denn 
auch 
die 
Äusserung 
des 
Bauchef-Stellvertreters 
und 
Gemeindevorstandsmitglieds, der anlässlich des Augenscheins ausführte, für 
die Bewilligung einer Erstwohnung sei für die Gemeinde das Kriterium der 
Besonnung zentral und er hält weiter fest, unter diesem Aspekt sei die heutige 
Erstwohnung deutlich besser gelegen. Gestützt auf den Augenschein kommt 
das Gericht ebenfalls zur Überzeugung, dass die Lage der heutigen 
Erstwohnung deutlich besser ist. Qualitativ hochwertiger ist die heutige 
Erstwohnung aber auch im Hinblick auf den grosszügig gestalteten Wohn-
/Essbereich, der nicht vergleichbar mit demjenigen der heutigen Zweitwohnung 
ist. Gestützt auf die Ergebnisse des Augenscheins gelangt das Gericht 
demnach zum Schluss, dass die Gemeinde die Bewilligung für den Abtausch 
der Erst-/ Zweitwohnung im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu Recht 
verweigert hat und die Beschwerde in diesem Punkt folglich abzuweisen ist. 
c)
Der Beschwerdeführer verlangt weiter, dass in die Qualitätsbeurteilung von 
abzutauschenden Wohnungen das Kostenargument einbezogen werde. Zweck 
der 
Erstwohnungsanteilsregelung 
bestehe 
gemäss 
bundesgerichtlicher 


Rechtsprechung darin, einen bestimmten Anteil des neu geschaffenen 
Wohnraums der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Um 
dieses Ziel zu erreichen, müsse der Wohnraum aber auch bezahlbar sein. Der 
Beschwerdeführer macht sodann geltend, dass er gestützt auf die 
einschlägigen 
Bestimmungen 
des 
Mietrechts 
berechtigt 
sei, 
für 
die 
ursprüngliche Erstwohnung einen monatlichen Mietzins von Fr. 4‘787.60 zu 
verlangen. Zweifelsohne habe die südwestliche Wohnung (ursprüngliche 
Erstwohnung) mit ihren grossen Panoramafenstern einen höheren Marktwert 
als die südöstliche Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung), weshalb sie teurer 
vermietet werden könnte. Dies liege jedoch nicht im Interesse der 
einheimischen Bevölkerung, welcher es in erster Linie darum gehe, 
preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. Der in Art. 81 Abs. 2 BG verwendete 
Begriff der „gleichen Qualität“ sei folglich in diesem Sinne zu interpretieren. 
Diese Argumentation ist – wie von der Beschwerdegegnerin zu Recht dargelegt 
– unbegründet. Richtig ist, dass Ziel der Erstwohnungsanteilsregelung ist, der 
einheimischen Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen 
und dies zu einem angemessenen Entgelt. Vor diesem Hintergrund wurde denn 
auch die Bestimmung von Art. 72 BG erlassen. Darin ist u.a. bestimmt, wo die 
mit 
einer 
Erstwohnungsverpflichtung 
belegten 
Wohnungen 
nicht 
von 
ortsansässigen 
Eigentümer/innen 
genutzt 
werden, 
sind 
sie 
gegen 
angemessenes Entgelt Ortsansässigen zur Verfügung zu stellen (Abs. 2). 
Angemessen ist ein Entgelt, welches für vergleichbare Wohneinheiten in 
vergleichbarer Lage in der Region bezahlt wird (Abs. 3). Durch den Erlass 
dieser gesetzlichen Bestimmungen hat die Gemeinde die Frage der Mietpreise 
für Erstwohnungen geregelt und diesen damit eine Grenze gesetzt, die den 
Bestimmungen des Bundeszivilrechts vorgeht. Gestützt darauf kann das 
Kostenargument schon deshalb bei der Beurteilung der Qualität der zum 
Abtausch gebotenen Wohnungen gemäss Art. 81 Abs. 2 BG keine Rolle mehr 
spielen. 
d)
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, Art. 81 Abs. 2 BG verstosse gegen die 
in Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; 


SR 101) garantierte Eigentumsgarantie. Das Gericht teilt diese Auffassung aus 
folgenden Gründen nicht: Einerseits besteht ein hohes öffentliches Interesse 
daran, dass der Schutz der Erstwohnungen nicht verwässert wird, indem 
nachträglich Wohnungsabtäusche stattfinden, bei denen die Qualität neuerer 
Erstwohnungen deutlich unter denjenigen des Vorzustandes liegt. Andererseits 
ist der Eingriff verhältnismässig, denn es wird ja nicht in das Eigentum des 
Gesuchstellers eingegriffen bzw. diesem etwas weggenommen, sondern bloss 
der früher bewilligte Zustand bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist die 
diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers auch in diesem Punkt nicht 
stichhaltig. 
e)
Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerde hinsichtlich des 
nicht bewilligten Abtauschs der Erst-/Zweitwohnung aus den in Erwägung 2a-d 
dargelegten Gründen abzuweisen ist. 
3. a)
Der Beschwerdeführer macht für den Fall, dass der Abtausch der Erst- und 
Zweitwohnung 
nicht 
bewilligt 
werde 
geltend, 
dass 
die 
bestehende 
Erstwohnungsverpflichtung nicht auf den Wohnraum im südwestlichen 
Dachgeschoss ausgedehnt werden dürfe. Eine solche Ausdehnung sei sowohl 
in prozessualer als auch materieller Hinsicht unzulässig. Bei der Belegung einer 
Wohnung mit einer Erstwohnungsverpflichtung handle es sich um eine 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, welche u.a. einer gesetzlichen 
Grundlage bedürfe. Im Gemeindegesetz fehle jedoch eine rechtliche 
Grundlage, die es erlaube, einer rechtskräftig festgesetzten und im Grundbuch 
angemerkten Erstwohnung weitere Räume zuzuschlagen. 
b)
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, mit Dispositiv-Ziff. 3 des 
angefochtenen Entscheides sei nur das angeordnet worden, was aufgrund von 
Art. 72 BG ohnehin schon gelte, nämlich, dass die nicht von ortsansässigen 
Eigentümern 
benutzen 
Erstwohnungen 
gegen 
angemessenes 
Entgelt 
Ortsansässigen zu Verfügung zu stellen seien. Somit würde diese Regelung 
auch gelten, wenn der Gemeindevorstand in der Baubewilligung vom 27. Juli 


2012 auf die Anordnung in Dispositiv-Ziff. 3 verzichtet hätte bzw. diese nun vom 
Verwaltungsgericht aufgehoben würde. Schon aus diesem Grund habe der 
Beschwerdeführer kein Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung dieser 
Anordnung. 
c)
Wie unter Erwägung 2 ausgeführt, hat die Beschwerdegegnerin den Abtausch 
der Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht bewilligt. Folglich bleibt es beim 
ursprünglich bewilligten Zustand. Dieser Zustand ergibt sich vorliegend aus 
dem bei den Akten liegenden Plan der Gemeinde, den diese am 6. Oktober 
2006 
bewilligt 
hat 
(act. 
Bg./Nr. 
7). 
Die 
jetzige 
mit 
einer 
Erstwohnungsverpflichtung belegte Wohnung umfasst gestützt darauf, die im 
Südwesten der Liegenschaft gelegene 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 
Küche/Wohnzimmer, Zimmer, Schlafzimmer, Dusche/WC, Sauna, Bad-WC und 
Eingangsbereich. Die Beschwerdegegnerin verkennt in ihren Ausführungen, 
dass die im angefochtenen Entscheid unter Dispositiv-Ziff. 3 getroffene 
Anordnung eben gerade nicht dem entspricht, was in Art. 72 BG ohnehin 
gesetzlich normiert ist. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 
hat der Beschwerdeführer denn auch ein Rechtsschutzinteresse an der 
materiellen Prüfung dieser Frage durch das Gericht bzw. an einer allfälligen 
Aufhebung der von der Beschwerdegegnerin getroffenen Anordnung. Der 
Beschwerdeführer hält diesbezüglich nämlich zu Recht fest, dass die 
Erstwohnungsverpflichtung 
mit 
Dispositiv-Ziff. 
3 
des 
angefochtenen 
Entscheides auf die südwestliche Mansarde im Dachgeschoss ausgedehnt 
wurde. Dieses Vorgehen der Gemeinde – Zuschlag der südwestlichen 
Mansarde zur jetzigen Erstwohnung lediglich gestützt auf das Abtauschgesuch 
Erst-/Zweitwohnung des Beschwerdeführers und damit Ausdehnung der 
heutigen Wohnfläche der Erstwohnung – ist nicht zulässig. Ist doch die 
Gemeinde selber auch nicht der Ansicht, dass die jetzige Erstwohnung den 
gesetzlichen Ansprüchen nicht mehr genüge. Vielmehr erklärte sie selber, dass 
sie anlässlich eines entsprechenden Gesuches die Zuteilung der südwestlichen 
Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung bewilligen würde. Es ist deshalb nicht 
nachvollziehbar, weswegen die Gemeinde gemäss Dispositiv-Ziff. 3 des 


angefochtenen Entscheides die südwestliche Mansarde einfach der jetzigen 
Erstwohnung 
zugeschlagen 
hat. 
Zwar 
schlug 
das 
Gesuch 
des 
Beschwerdeführers zum Abtausch vor, diesen Raum zur jetzigen Erstwohnung 
und beantragten zukünftigen Zweitwohnung zu schlagen, jedoch nur unter der 
Voraussetzung, dass der Tausch eben von der Gemeinde bewilligt würde, was 
jetzt – wie festgestellt zu Recht – nicht der Fall ist. Somit ist Dispositiv-Ziff. 3 
des 
angefochtenen 
Entscheides 
aufzuheben 
und 
die 
Beschwerde 
diesbezüglich gutzuheissen. 
4. a)
Der Beschwerdeführer rügt weiter die Fr. 800.-- für den Beizug eines 
Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren, welche ihm auferlegt worden 
seien, als unzulässig. Art. 96 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) stelle keinen Freipass für Gemeinden 
dar, externe Rechtsberater hinzuzuziehen, wann immer es ihnen beliebe. Nach 
allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen dürfe dies nur erfolgen, wenn 
es die Umstände rechtfertigten, was insbesondere der Fall sei bei schwierigen 
oder politisch heiklen Fällen. 
b)
Wie von den Parteien richtig dargelegt, ist die Gemeinde berechtigt, für ihren 
Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen 
Verfahren Gebühren zu erheben (Art. 96 Abs. 1 KRG). Kostenpflichtig ist dabei 
derjenige, der den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten 
verursacht hat (Art. 96 Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei die Gemeinden die 
Bemessung und Erhebung der Gebühren in einer Gebührenverordnung regeln 
(Abs. 3). 
c)
Aufgrund der erwähnten gesetzlichen Grundlage hat die Gemeinde die Kosten 
von 
Fr. 
1‘500.-- 
(Baubewilligungsgebühr 
von 
Fr. 
700.-- 
+ 
Aufwandentschädigung 
[Beizug 
Rechtsvertreter] 
Fr. 
800.--) 
dem 
Beschwerdeführer im Zusammenhang mit seinem bei der Gemeinde 
eingereichten Baugesuch zu Recht auferlegt. Entgegen den Ausführungen des 
Beschwerdeführers war der Beizug eines Anwaltes auch nicht unnötig, waren 


doch im vorliegenden Verfahren verschiedene Rechtsfragen sowohl in formeller 
als auch in materieller Hinsicht zu beantworten. Die Höhe des Honorars ist mit 
Fr. 800.--, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Teilnahme des 
Anwalts an der vom Beschwerdeführer gewünschten Besprechung in …, eher 
bescheiden und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach in diesem 
Punkt abzuweisen. 
5. a)
Weiter beanstandet der Beschwerdeführer für den Fall, dass der Zuschlag der 
südwestlichen Mansarde zur heutigen Erstwohnung nicht rechtmässig erfolgt 
sei, die provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.--. 
b)
Wie unter Erwägung 3 ausgeführt, ist der von der Gemeinde verfügte Zuschlag 
der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung nicht rechtmässig 
erfolgt. Indessen handelt es sich bei den in Rechnung gestellten 
Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.-- um provisorische Gebühren, 
was im angefochtenen Entscheid ausdrücklich so festgehalten wurde. Des 
Weiteren wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass unmittelbar nach 
Abschluss der Bauarbeiten, die Neuschätzung der Baute durch die 
Schätzungskommission vom Bauherrn zu veranlassen sei. Damit geht aus dem 
angefochtenen Entscheid klar hervor, dass diese provisorisch verfügten 
Anschlussgebühren ohnehin angepasst werden, sobald die neue amtliche 
Schätzung vorliegt. Damit fehlt es dem Beschwerdeführer diesbezüglich an 
einem rechtserheblichen Interesse zur Anpassung der nur provisorisch 
verfügten Gebühr. Folglich ist in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde 
einzutreten. 
6.
Zusammenfassend 
kann 
festgehalten 
werden, 
dass 
die 
Beschwerde 
hinsichtlich des Zuschlags der südwestlichen Mansarde zur jetzigen 
Erstwohnung gutzuheissen und die Dispositiv-Ziff. 3 des Baubescheids des 
Gemeindevorstands vom 11. Juni und 2. Juli 2012 aufzuheben ist. Hinsichtlich 
der gerügten provisorischen Anschlussgebühr ist mangels rechtserheblichen 
Interesses nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im Übrigen – Abtausch Erst-


/Zweitwohnung 
und 
Kostenregelung 
bzw. 
Beizug 
Rechtsvertreter 
im 
vorinstanzlichen Verfahren – ist die Beschwerde abzuweisen. 
7. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten zu vier Fünfteln dem 
Beschwerdeführer und zu einem Fünftel der Beschwerdegegnerin auferlegt 
(vgl. Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). 
b)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG hat die obsiegende Partei ferner Anspruch auf den 
Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten durch die 
unterliegende Partei. Vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer liegt die 
Honorarnote des Vertreters vom 5. Dezember 2012 ohne detailliertes 
Leistungsverzeichnis bei den Akten. Geltend gemacht wird ein anwaltlicher 
Aufwand 
von 
Fr. 
7‘700.-- 
(25.67 Std. 
à 
Fr. 300.--) 
zuzüglich 
einer 
Auslagenpauschale von 4 % des Honorars zuzüglich MWST, was ein Total von 
Fr. 8‘648.65 (inkl. MWST) ergibt. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die 
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 
310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. 
Entsprechend ist die vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers eingereichte 
Honorarnote 
zu 
kürzen. 
Gestützt 
auf 
das 
Ausgeführte 
und 
unter 
Berücksichtigung des lediglich teilweisen Obsiegens des Beschwerdeführers 
erachtet das Gericht eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung in der Höhe 
von Fr. 1‘500.-- als angemessen. Die Beschwerdegegnerin hat entsprechend 
dem Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen 
Parteikosten im Umfang Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) zu ersetzen. Aufgrund der 
Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin lediglich in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis teilweise obsiegt hat, ist ihr keine Parteientschädigung 
zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:


1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositv-Ziff. 3 des 
Entscheids des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012 
aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf 
eingetreten wird. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
410.--
zusammen
Fr. 2‘910.--
gehen zu vier Fünfteln zulasten des Beschwerdeführers sowie zu einem Fünftel 
zulasten der Gemeinde und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Die Gemeinde hat den Beschwerdeführer mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) 
aussergerichtlich zu entschädigen. 
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 20. 
November 2013 als gegenstandslos geworden abgeschrieben (1C_560/2013).