gr_gerichte · R 2008 93 · 2009-03-10 · de

Verlängerung Baubewilligung | Baurecht

R 08 93
5. Kammer 
URTEIL
vom 10. März 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Verlängerung Baubewilligung
1.
Am 14. Juni 2006 bewilligte die Gemeinde … … den nachgesuchten Bau 
eines Mehrfamilienhauses am …, ..., Zone W05, Parzelle 1933 unter 
Bedingungen und Auflagen. Am 26. Juli 2006, wurde … eine Projektänderung 
bewilligt. 
Der Gemeindevorstand beschloss am 9. November 2006 den Erlass einer 
Planungszone im Hinblick auf die Schaffung einer Kontingentierung des 
Zweitwohnungsbaus und/oder einer Erstwohnungsanteilsregelung. Damit 
solle das Planungsziel gesichert werden, welches auf der einen Seite in der 
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus und anderseits in der Schaffung von 
günstigem Wohnraum für Ortsansässige bestehe. Ausserdem solle die 
Umnutzung von Hotels in Zweitwohnungen erschwert werden. Die 
Planungszone wurde am 9./10. November 2006 publiziert. 
… stellte am 19. Mai 2007 das Gesuch, die Baubewilligung um 1 Jahr, d.h. 
bis Juli 2008, zu verlängern. Mit Verfügung vom 30. Mai 2007 beschloss der 
Vorstand als Baubehörde gestützt auf Art. 91 KRG, die Gültigkeitsdauer der 
am 14. Juni 2006 erteilten Baubewilligung bis zum 14. Juni 2008 zu 
verlängern und erhob eine Bewilligungsgebühr von Fr. 471.--.
Im Juni 2007 wurde in der Gemeinde die Volksinitiative zur Beschränkung des 
Zweitwohnungsbaus eingereicht, welche auch am 30. November 2008 zur 
Abstimmung gelangen sollte.
Am 24. Mai 2008 stellte … das Gesuch, die Baubewilligung ein letztes Mal, 
d.h. bis Juni 2009, zu verlängern. Das ursprünglich geplante Bauvorhaben sei 


stark redimensioniert worden, weswegen nicht wie ursprünglich geplant, im 
Frühjahr mit der Ausführung begonnen habe werden können. Nach einer 
Korrespondenz zwischen dem Gemeindepräsidenten und der Gesuchstellerin 
wies der Gemeindevorstand das Gesuch mit Verfügung vom 24., mitgeteilt 
am 25. September 2008 ab und erlegte … die Verfahrenskosten von Fr. 900.-- 
auf.
Am 9. bzw. 10. Oktober 2008 publizierte der Gemeindevorstand die am 9. 
Oktober 2008 beschlossene Verlängerung der Planungszone bis zum 1. 
November 2009. Die der Planungszone zugrunde liegenden Zielsetzungen 
seien inzwischen näher konkretisiert worden und der Gemeinderat habe am 
6. Oktober 2008 die Urnengemeinde-Vorlage hierzu beraten und 
verabschiedet. Die Volksabstimmung finde voraussichtlich am 30. November 
2008 statt. 
2.
Gegen die Verweigerung der Bewilligungsverlängerung erhob … am 29. 
Oktober 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die 
angefochtene Verfügung aufzuheben und den Vorstand anzuweisen, die 
Gültigkeit der Baubewilligung um ein weiteres Jahr zu verlängern. Eventualiter 
sei die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen und subeventualiter sei die 
Gebühr für die angefochtene Verfügung von Fr. 900.-- auf maximal Fr 471.-- 
zu reduzieren. Hier gehe es um eine Frist von rund 2 ½ Jahren nach 
Bewilligung. Erfahrungsgemäss fänden in dieser Zeitspanne auch im 
öffentlichen Recht nicht regelmässig fundamentale Rechtsänderungen statt. 
Zum Schutz der neuen Gesetzgebung diene ohnehin die Planungszone. Die 
Beschwerdeführerin habe wegen ausstehender Detailplanung nicht beginnen 
können. Der Architekt habe falsche Annahmen zum Beispiel betreffend 
Baukosten getroffen, die korrigiert hätten werden müssen. Bereits bei der 
ersten Bewilligungsverlängerung habe die Planungszone gegolten. Jetzt 
dürfe sie nicht plötzlich als Argument für die Verweigerung einer zweiten 
Verlängerung angeführt werden. Dies sei willkürlich, weil ohne sachlichen 
Grund. Das bereits rechtskräftig bewilligte Projekt werde schlechter gestellt 
als ein Projekt für einen Neubau, das nach Erlass der Planungszone am 31. 
Mai 2007 eingegeben und bewilligt worden sei. Sie stehe nun mit leeren 


Händen da und der andere Gesuchsteller habe immer noch eine gültige 
Bewilligung und müsse kein Verlängerungsgesuch stellen. Er könne warten, 
bis ein Kontingent vorhanden sei und so die Baubewilligung fast beliebig 
verlängern. Sie werde somit diskriminiert und rechtsungleich behandelt. Sie 
sei sogar schlechter gestellt, als wenn die Vorinstanz die erste 
Fristverlängerung verweigert hätte, weil sie dann schon im Juni 2007 das 
Gesuch noch einmal eingereicht hätte und so früher ein Kontingent erhalten 
hätte. Falsche resp. fehlende Auskünfte seien unter den praxisgemässen 
Voraussetzungen verbindlich. Sie habe vorliegend darauf vertraut, dass hier 
ein Routinegeschäft vorliege, weil die erste Fristverlängerung ohne Hinweis 
auf die besonderen, nicht zu erwartenden Folgen ergangen sei. Sie habe ihr 
Gesuch im Mai 2007 nicht ein zweites Mal eingereicht, sondern dessen 
Gültigkeit verlängern lassen und in den folgenden 12 Monaten die 
Detailplanung und die Abstimmung der Interessen in der Familie 
vorangetrieben. Diese Disposition habe nicht rückgängig gemacht werden 
können. Die Gemeinde hätte darauf hinweisen müssen, dass keine weiteren 
Fristverlängerungen erteilt würden. 
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 18. November 2008 
die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung vertiefte sie im 
Wesentlichen 
die 
schon 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
angeführten 
Argumente.
4.
Am 30. November 2008 nahmen die Stimmbürger das Gesetz über die 
Kontingentierung von Zweitwohnungen an und verwarfen die Initiative zur 
Beschränkung des Zweitwohnungsbaus.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB-
Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 
zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei 
Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die Wichtigkeit einer klaren zeitlichen 
Begrenzung folgt zum einen aus der faktischen Bedeutung von Bauprojekten, 
zum anderen aus der Kurzlebigkeit von Sachverhalt und Rechtsordnung. 
Somit dient die befristete Wirksamkeit der Rechtssicherheit und erleichtert 
Gesetzesrevisionen (vgl. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, S. 211). Die 
für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen allerdings auf 
begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. Das KRG vermittelt den 
Gesuchstellern mit dieser "Kann-Vorschrift" auch bei einem begründeten 
Gesuch keinen Rechtsanspruch auf die Verlängerung einer Baubewilligung. 
Der Entscheid, ob eine Verlängerung gewährt wird, liegt vielmehr im 
pflichtgemässen Ermessen der Behörde. Die Verwaltungsbehörden dürfen 
das ihnen gesetzlich gewährte Ermessen indessen nicht nach Belieben 
ausüben. Sie sind dabei an die ratio legis, an Sinn und Zweck des im 
konkreten Fall anzuwendenden Rechtssatzes sowie an allgemeine 
Rechtsgrundsätze gebunden. Auf Grund dieser Bindung haben sie alle 
sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu berücksichtigen und 
gegeneinander 
abzuwägen 
(vgl. 
Heer, 
St. 
Gallisches 
Bau- 
und 
Planungsrecht, Bern, 2003, Rz. 875 zu Art 88 Abs. 3 des St. Gallischen 
Baugesetzes, der ebenfalls eine "Kann-Vorschrift" enthält.). 
Art. 51 VRG beschränkt die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes 
auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensüberschreitung oder -
missbrauch sowie auf die Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung der 
Vorinstanz. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit 
praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann 
eingreifen, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich unvertretbar 
erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze 
verstösst.


2.
Zunächst 
ist 
festzuhalten, 
dass 
Beschwerdegegenstand 
nur 
die 
Verweigerung einer zweiten Verlängerung der Baufrist ist, nicht aber die 
erstmalige Verlängerung. Zu prüfen ist, ob die Weigerung der Gemeinde, die 
Baubewilligung nochmals zu verlängern, sachlich vertretbar ist oder gegen 
allgemeine Rechts- oder Verfassungsgrundsätze verstösst.
Die Gemeinde hat ausgeführt, dass die Begründung des gestellten 
Verlängerungsgesuchs nicht stichhaltig sei. Blosse subjektive Mängel in der 
Projektorganisation etc. dürften hier keine Rolle spielen. Vorliegend haben 
offenbar familieninterne Vorgänge und schleppende Projektierung durch 
Hilfspersonen den Ausschlag für die eingetretenen Verzögerungen gegeben, 
wie die Beschwerdeführerin selber angedeutet hat. Nachdem die 
Beschwerdeführerin bereits zwei Jahre Zeit hatte, diese Probleme zu 
beheben, kann es nicht als ermessensmissbräuchlich bezeichnet werden, 
wenn die Gemeinde diese Schwierigkeiten nicht nochmals als genügenden 
Anlass für eine weitere Verlängerung der Baubewilligung akzeptiert hat. 
Zumindest kann nicht gesagt werden, dass das private Interesse an einer 
weiteren Verlängerung das öffentliche an deren Verweigerung überwiegt. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin standen einer weiteren 
Verlängerung – die Begründung der ersten zählt dabei nicht – gewichtige 
öffentliche Interessen entgegen. Die massgebenden rechtlichen Verhältnisse 
hatten sich seit dem Baubescheid wesentlich verändert, weil sich mittlerweile 
die 
Vorstellungen 
der 
Gemeinde 
in 
Bezug 
auf 
die 
Zweitwohnungsbeschränkung wesentlich konkretisiert hatten (Sitzungen des 
Gemeindevorstandes vom 24. Januar, 22. August 2007 und 9. April 2008). 
Das öffentliche Interesse an der Sicherung des Planungsziels der Gemeinde 
gemäss Planungszone geht den privaten Interessen der Beschwerdeführerin 
an 
der 
Errichtung 
ihrer 
Baute 
gemäss 
Baugesuch 
und 
ohne 
Zweitwohnungseinschränkung zweifellos vor, um so mehr, weil sie ja gemäss 
eigener Darstellung gar nicht mehr dieses, sondern ein redimensioniertes 
Projekt verwirklichen will, für das sie ohnehin ein neues Gesuch einreichen 
müsste. Darin liegt gleichzeitig auch eine Änderung tatsächlicher 
Verhältnisse. Tatsächlich weiter geändert hatte sich die Situation gegenüber 
2007 auch, weil inzwischen (Juni 2007) die Initiative zur Beschränkung des 


Zweitwohnungsbaus eingereicht wurde. Die Gemeinde hatte also durchaus 
sachliche Gründe für ihren Entscheid. Völlig unerheblich ist in diesem 
Zusammenhang, dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin bei der ersten 
Verlängerung nicht darauf hingewiesen hat, dass eine weitere Erstreckung 
der Baufrist nicht mehr erfolgen würde. Dazu war sie weder verpflichtet, noch 
stand dies bei der ersten Verlängerung schon fest. 
Völlig abwegig ist sodann die Berufung auf die Rechtsgleichheit mit der 
Begründung, die Beschwerdeführerin werde sogar schlechter gestellt als 
Bauherren, deren Gesuch nach Inkrafttreten der Planungszone bewilligt 
worden sei. Damit vergleicht sie Ungleiches mit Ungleichem. Abgesehen 
davon wäre es ihr offengestanden, ein Baugesuch für ihr redimensioniertes 
Projekt nach Erlass der Planungszone einzureichen. Ihr eigenes Verhalten 
(Stellen eines Verlängerungsgesuches 2007 statt erneuter Baueingabe) hat 
sie sich selber zuzurechnen, da sie ja um die Planungszone wusste. In VGU 
V 06 5 hat das Verwaltungsgericht im Übrigen Bestimmungen, wie sie in Art 
14 des … Gesetzesentwurfes enthalten sind, für zulässig erklärt.
Unverständlich ist schliesslich der Antrag der Beschwerdeführerin, die 
Verfahrenskosten der Gemeinde von Fr. 900.-- auf Fr. 471.-- herabzusetzen. 
Die Gemeinde sah sich aufgrund des Gesuches veranlasst, einen Anwalt 
beizuziehen und hatte darüber hinaus eigenen Verwaltungsaufwand. 
Verfahrenskosten von Fr. 900.-- dafür zu erheben, erscheint eher noch 
bescheiden. Die Beschwerde erweist sich damit in jeder Beziehung als 
unbegründet.
3.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
der 
Beschwerdeführerin.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkung 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.


Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
194.--
zusammen
Fr.
4'194.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.