gr_gerichte · KSK 2019 52 · 2019-08-29 · de
Arzt/Ärztin (FU)

Miet- und Pachtzinse | Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
1 / 7
Entscheid vom 29. August 2019
Referenz
KSK 19 52
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Brunner, Vorsitzender
Mehli, Aktuarin ad hoc
Parteien
X._____
Beschwerdeführerin
gegen
Y._____
Beschwerdegegnerin
Betreibungs- und Konkursamt der Region Landquart,
Bahnhofplatz 2, Postfach, 7302 Landquart
Beschwerdegegner
Gegenstand
Miet- und Pachtzinse
Anfechtungsobj.
Anzeige Einzug des Miet- und Pachtzinses Betreibungs- und Kon-
kursamt der Region Landquart vom 04.07.2019, mitgeteilt am
Mitteilung
02. September 2019

2 / 7
I. Sachverhalt
A.
Am 18. Juni 2019 vollzog das Grundbuchamt O.1_____ auf Anmeldung der
Y._____ zulasten der nachfolgenden Grundstücke im Eigentum von X._____ defi-
nitive Eintragungen von
Steuerpfandrechten (Grundpfandverschreibungen):
Grundstücke Nr. _____ (über CHF 2'304.65), Nr. _____ (über CHF 558.55),
Nr. _____ (über CHF 942.85), Nr. _____ (über CHF 4'535.90) und Nr. _____ (über
CHF 1'336.30) (alle in der Gemeinde O.2_____). Dies teilte das Grundbuchamt
O.1_____ X._____ mit Schreiben vom 20. Juni 2019 mit.
B.
Mit Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung vom 2. Juli 2019 liess die
Y._____ beim Betreibungs- und Konkursamt der Region O.1_____ gegenüber
X._____ aufgrund der ausstehenden Liegenschaftssteuern 2016 den Betrag von
total CHF 11'121.60 zzgl. 4 % Zins für die pfandbelasteten Grundstücke Nr.
_____, Nr. _____, Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ (alle in der Gemeinde
O.2_____) in Betreibung setzen. Zudem wurde die Ausdehnung der Pfandhaft auf
die Mietzinsforderungen der Grundstücke Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____
beantragt (Betreibung Nr. _____).
C.
Infolgedessen zeigte das Betreibungs- und Konkursamt der Region
O.1_____ der Grundeigentümerin X._____ mit Schreiben vom 4. Juli 2019 den
Einzug der von nun an fälligen Miet- und Pachtzinsen der Grundstücke Nr. _____,
Nr. _____ und Nr. _____ an und forderte sie zur Einreichung diverser Unterlagen
auf.
D.
Gegen diese Verfügung erhob X._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
mit Eingabe vom 18. Juli 2019 Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubün-
den mit folgenden Anträgen:
1.
Die Anzeige vom 4. Juli 2019 der Beschwerdegegnerin sei aufzuheben.
2.
Der Beschwerdegegnerin sei zu verbieten die Miet- und Pachtzinse (VGZ6)
der Grundstücke Nr. _____ _____strasse, Nr. _____ A._____ und
Nr. _____ B._____ gemäss Anzeige vom 4. Juli 2019 einzuziehen.
3.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
E.
Das Betreibungs- und Konkursamt der Region O.1_____ beantragte mit
Vernehmlassung vom 2. August 2019, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten,
eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

3 / 7
F.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, in der angefochte-
nen Verfügung sowie in den Akten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das
SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines
Betreibungs- oder eines Konkursamtes innert 10 Tagen bei der Aufsichtsbehörde
wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.
Das Kantonsgericht von Graubünden ist die einzige kantonale Aufsichtsbehörde
und folglich Beschwerdeinstanz für Beschwerden gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG
(Art. 13 SchKG i.V.m. Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000]), wobei die Beurteilung
in die Zuständigkeit der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer fällt (Art. 8
Abs. 1 der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV;
BR 173.100]).
1.2.
Die Beschwerde ist schriftlich und innert einer Frist von zehn Tagen seit
Kenntnisnahme des Beschwerdeführers von der angefochtenen Verfügung einzu-
reichen (Art. 17 Abs. 1 EGzSchKG und Art. 17 Abs. 2 SchKG). Die vorliegend an-
gefochtene Verfügung datiert vom 4. Juli 2019 und wurde der Beschwerdeführerin
am 11. Juli 2019 zugestellt. Die schriftliche Beschwerde vom 18. Juli 2019 erweist
sich demnach als frist- und formgerecht. Die Beschwerdeführerin ist als Verfü-
gungsadressatin durch die angefochtene Verfügung in ihren Interessen betroffen
und dadurch beschwert, weshalb sie ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhe-
bung oder Änderung der Verfügung hat. Folglich ist sie zur Beschwerdeerhebung
legitimiert (BGE 129 III 595 E. 3).
1.3.
Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden wird im Grundsatz
vom Bundesrecht geregelt (vgl. Art. 20a Abs. 2 SchKG). Im Übrigen regeln nach
Art. 20a Abs. 3 SchKG die Kantone das Verfahren. Gemäss Art. 10 EGzSchKG
richtet sich das Verfahren nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung und
dem Einführungsgesetz zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO;
BR 320.100), soweit das SchKG und das EGzSchKG keine Vorschriften enthalten.
1.4.
Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ist von vornherein
ohne Bedeutung, da durch die angefochtene Verfügung nicht die Gefahr eines
nicht wiedergutzumachenden Nachteils besteht. Die Gewährung der aufschieben-
den Wirkung wäre grundsätzlich nur dann in Betracht zu ziehen, wenn nicht rever-

4 / 7
sible Vorkehrungen getroffen werden würden, wie z.B. die Verwertung und die
Verteilung und wenn sich die Beschwerde nicht als offensichtlich unhaltbar erwei-
sen würde (vgl. Daniel Staehelin, in: Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar,
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Ergänzungsband zur 2. Aufl.,
Basel 2017, N 9 zu Art. 36 SchKG; Urteil des Bundesgerichts 5A_968/2015 vom 7.
März 2016, E. 3.1).
2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Anzeige betreffend Einzug der
Miet- und Pachtzinsen bzw. das Vorgehen des Betreibungs- und Konkursamtes
der Region O.1_____ erfülle den Tatbestand der Überpfändung und Nötigung. Der
beabsichtigte Einzug der Mietzinsen übersteige die betriebene Forderung um das
vierfache und verletze das Prinzip der Verhältnismässigkeit. Die Forderung sei mit
dem Grundpfand mehr als genügend gesichert.
2.1.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzulegen, inwiefern die Anzeige
des Einzugs der Miet- und Pachtzinsen vom 4. Juli 2019 durch das Betreibungs-
und Konkursamt der Region O.1_____ eine Gesetzesverletzung oder Unange-
messenheit enthalten soll. Gemäss Art. 806 ZGB erstreckt sich die Pfandhaft auch
auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen eines verpfändeten Grundstücks, die seit
Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfands bis zur Verwertung
auflaufen, wenn das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Dahin-
ter steht die gesetzgeberische Absicht, hinsichtlich der Miet- und Pachtzinserträg-
nisse die Grundpfandgläubiger einer pfandbelasteten Liegenschaft im Verhältnis
zu den übrigen Gläubigern zu bevorzugen. Die Entstehung des Pfandrechts an
den Miet- und Pachtzinsen setzt die Anhebung einer Betreibung auf Grundpfand-
verwertung nach Art. 151 SchKG und eine Geltendmachung der Ausdehnung der
Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen durch den betreibenden Pfand-
gläubiger voraus (Christina Schmid-Tschirren, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019, N 2, 7 zu Art. 806 ZGB).
Wenn der beitreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die
Miet- und Pachtzinsen verlangt, stellt das Betreibungsamt gemäss Art. 152 Abs. 2
SchKG in Verbindung mit Art. 91 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über
die Zwangsverwertung von Grundstücken [VGZ; SR 281.42] sofort nach Empfang
des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem
Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die
Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet-
und Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu bezahlen. Gleichzeitig ist dem Pfand-
eigentümer anzuzeigen, dass die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzin-
sen infolge der gegen ihn angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung

5 / 7
durch das Betreibungsamt eingezogen werden. Der Anzeige ist beizufügen, dass
der Pfandeigentümer, welcher die Einrede erheben will, dass sich das Pfandrecht
nicht auch auf die Miet- oder (Pacht-)zinsen oder nur auf einen Teil davon er-
streckt, dies dem Betreibungsamt binnen zehn Tagen seit Empfang der Anzeige,
unter Angabe der Gründe und allfällig der bestritten Teilbeträge, zu erklären hat
(vgl. Art. 92 VGZ).
2.2.
Vorliegend hat die Grundpfandgläubigerin mit dem Betreibungsbegehren
auf Pfandverwertung die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietzinsforderungen
der Grundstücke Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ (alle in der Gemeinde
O.2_____) verlangt, weshalb das Betreibungsamt zur Anzeige des Einzugs der
Miet- und Pachtzinsen an die Grundeigentümerin und an die Mieter verpflichtet
war (vgl. Art. 806 ZGB i.V.m. Art. 152 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 91 f. VZG). Dem
Betreibungsamt steht diesbezüglich von Gesetzes wegen kein Ermessensspiel-
raum zu. Zu einer Überpfändung kann es beim Einzug von Miet- und Pachtzinsen
ohnehin nicht kommen, da es sich um eine Sicherungsmassnahme in der Betrei-
bung auf Pfandverwertung handelt und nicht um eine Pfändung. Die angefochtene
Verfügung erweist sich folglich als rechtmässig.
Daran vermag auch die Argumentation der Beschwerdeführerin, die Mietzinse sei-
en schon seit längerem an die Grundpfandgläubigerin im 1. Rang abgetreten wor-
den, so dass der Einzug der Mietzinsen die Beschwerdeführerin die Kreditbezie-
hung zu dieser gefährde und die Beschwerdeführerin zur Zahlung nötige, nichts
ändern. Denn das Grundpfandrecht berechtigt den Gläubiger, den Pfandgegen-
stand zur Deckung einer bestimmten Forderung verwerten zu lassen (vgl. Art. 816
Abs. 1 ZGB; Christina Schmid-Tschirren, a.a.O., N 2 zu Art. 816 ZGB). Dieses
Recht besteht unabhängig von allfälligen vertraglichen Verbindlichkeiten des
Grundeigentümers.
Die Beschwerde erweist sich somit als offensichtlich unbegründet und ist abzu-
weisen.
3.
Gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a der Ge-
bührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV
SchKG; SR 281.35] ist das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Aufsichts-
behörde kostenlos. Die Verfahrenskosten von CHF 1'000.00 verbleiben demnach
beim Kanton Graubünden. Eine Parteientschädigung ist im vorliegenden Verfah-
ren gemäss Art. 62 GebV SchKG nicht zuzusprechen.

6 / 7
4.
Da sich die vorliegende Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist,
ergeht dieser Entscheid in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisati-
onsgesetzes (GOG; BR 173.000) und Art. 7 Abs. 2 lit. b des Einführungsgesetzes
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) in einzelrichter-
licher Kompetenz.

7 / 7
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 verbleiben beim
Kanton Graubünden.
3.
Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be-
schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift-
lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent-
scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei-
chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: