gr_gerichte · R 2010 27 · 2010-10-19 · de
Handänderungssteuer

Baugesuch | Baurecht

R 10 27
5. Kammer
URTEIL
vom 19. Oktober 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
In VGU R 07 107 und 113 hiess das Verwaltungsgericht zwei Beschwerden
gut und hob einen Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde … auf,
welcher einen Abbruch des bestehenden Stalls und Neubau eines
Einfamilienhauses auf Parzelle 206 in der Erhaltungszone … zum
Gegenstand hatte. Begründet wurde dieser Entscheid damit, dass die
beabsichtigte unterirdische Volumenerweiterung (Erstellung eines kompletten
Untergeschosses)
gemäss
Art.
31
Abs.
2
des
kantonalen
Raumplanungsgesetzes (KRG) nicht zulässig sei.
Am 17. April 2009 stellte … das Gesuch, den auf Parzelle 206 befindlichen
Stall in ein Wohnhaus umzubauen.
Am 10. Juni 2009 erteilte der Gemeindevorstand … die Bewilligung unter -
hier nicht relevanten - Auflagen. Der Gemeindevorstand stellte fest, dass das
Baugesuch zwar habe ausgeschrieben werden können, indessen noch ein
Höhenfixpunkt mit Bezug zur Baute zu erbringen sei. Als Höhenfixpunkte
wurden gemäss einer Aufnahme des Ingenieurbüros … AG vom 12. Mai 2009
der Boden des Schorrgrabens (1644.81 m.ü.M.) und die Höhe der beiden
Firstenden OK Dach (1650.64 m.ü.M. und 1650.70 m.ü.M.) festgelegt. In die
Bewilligung wurden diese Höhenfixpunkte soweit ersichtlich aber nicht
übernommen.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 verfügte der Gemeindevorstand einen
Baustopp. Man habe festgestellt, dass beim Umnutzungsprojekt die

Holzwände abgetragen worden seien, obwohl keine Bewilligung für
Abbrechen, Abtragen oder Abtrölen der Holzbalken vorliege. Am 8. Juli 2009
schrieb …, die Entfernung des Holzstricks sei auf Empfehlung des Holzbauers
erfolgt. Dieser habe zusammen mit dem Vertreter der Denkmalpflege das
Abtrölen als beste Möglichkeit gesehen, um danach den Wiederaufbau
fachmännisch einwandfrei und statisch korrekt garantieren zu können. Der
Holzstrick sei nummeriert, so dass beim Wiederaufbau dieselbe Reihenfolge
gewährleistet werden könne. Nach erfolgter Baumeisterarbeit werde der
ursprüngliche Strick wieder zusammengesetzt, wobei einzelne verfaulte
Hölzer ersetzt würden. Die Aussenmasse blieben erhalten und eine
Volumenvergrösserung finde nicht statt. Die Grundmauern blieben bestehen
und der Holzstrick werde wieder verwendet. Von einem vollständigen Abbruch
könne keine Rede sein. Am 8. Juli 2009 hob der Gemeindevorstand den
Baustopp wiederum auf. Mit den Bauarbeiten könne gemäss Bewilligung
weitergefahren werden. Die Nichtinformation des Gemeindevorstandes über
das geplante Abtrölen werde gerügt. Beim Wiederanbringen des Holzstricks
seien nur jene Balken zu ersetzen, welche nachweislich faul seien. Am 28.
August 2009 schrieb die Gemeinde …, dass die aktuellen Masse des Baus
von den genehmigten Bauplänen nicht tolerierbar abwichen. Die Messung des
Daches OK Nordfassade habe am 12. Mai 2009 einen Fixpunkt von 1650.70
m.ü.M. ergeben. Nun seien 1650.84 m.ü.M. gemessen worden, was eine
Differenz von 14 cm ergebe; dies, obwohl die Lattung inklusive das neue
Steindach noch nicht angebracht seien. Es sei nach Fertigstellung des
Daches mit einer Abweichung von insgesamt zirka 34 cm zu rechnen. Zudem
weise das Unterdach anstelle der acht genehmigten Pfetten lediglich deren
drei auf. Weiter habe man festgestellt, dass der Boden mit 1644.54 m.ü.M. 27
cm unterhalb des Schorrgrabens liege. Gemäss genehmigten Bauplänen
habe der fertige Boden auf Höhe des Schorrgrabens platziert zu werden.
Weiter sei festgestellt worden, die Absenkung mit den drei Treppenstufen
liege anstelle der bewilligten 60 cm unter dem Boden EG bereits 74 cm tiefer.
Das Dach sei so zu korrigieren, dass OK des fertigen Daches der
genehmigten Kote von 1650.70 m.ü.M. entspreche. Zudem seien die
bewilligten acht Pfetten einzulegen. Die Dachneigung habe der Neigung des
Gebäudes vor dem Umbau zu entsprechen. Der Boden EG inklusive

Absenkung sei so zu korrigieren, dass die genehmigten Masse eingehalten
würden. Die Arbeiten seien zwingend nach den eingereichten und bewilligten
Bauplänen
auszuführen.
Abweichungen
würden
maximal
im
Zentimeterbereich toleriert. Änderungen seien schriftlich und vor Ausführung
zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Beurteilung durch den Denkmalpfleger
entbinde nicht von dieser Pflicht. Am 8. Oktober 2009 schrieb der
Gemeindevorstand, das Dach sei zurück gebaut und die Pendenz des zu
hohen Daches sei erledigt. Betreffend Pfetten erwarte man revidierte
Baupläne. Der Kamin sei auf die bewilligte Höhe von 50 cm ab Dachoberkante
abzutragen. Der Boden Erdgeschoss OK fertig Boden habe die Kote 1644.81
m.ü.M. einzuhalten. Die zusätzlich bewilligte Tiefe der Grube sei einzuhalten
wie bewilligt (60 cm). Beide Böden seien mit Beton oder Überzug auf die
richtige Höhe aufzugiessen. Eine Holzkonstruktion zur Ausgleichung sei nicht
zulässig. Die Terrainveränderungen in der Nähe der Westfassade seien
unzulässig. Sie seien bis zum Bauende zu korrigieren. Die auf der Mauer zum
Nachbargrundstück 207 entfernte Absturzsicherung sei wieder herzustellen.
Am
30.
Oktober
2009
schrieb
der
Gemeindevorstand,
auf
der
Parkierungsfläche (Eigentum der Gemeinde, Nutzungsbefugnis als Parkplatz
zu Gunsten …) seien Terrainveränderungen erfolgt, was rückgängig zu
machen sei.
Am 20. November 2009 stellte … mit Schreiben an den Gemeindevorstand
fest, dass der Rückbau des Hausdaches, die revidierten Pläne betreffend
Dach und der Kamin gemäss Schreiben vom 8. Oktober 2009 erledigt seien.
Betreffend Böden Erdgeschoss und Grube sei zunächst festzuhalten, dass
die bewilligte Raumhöhe von 2.10 m im EG eingehalten sei. Mit Rücksicht auf
die Installationen habe man die festgelegte Kote leicht unterschritten. Die
Abweichung betrage nur rund zirka 7 cm. Isolation und Bodenheizung
machten rund 10 cm aus. Die Grube habe um zirka 40 cm gesenkt werden
müssen, wegen der Höhe des Boilers. Damit habe man keinen zusätzlichen
Wohnraum
geschaffen.
Die
Veränderung
sei
rechtmässig.
Terrainveränderungen hätten keine stattgefunden. Falls Boden der Gemeinde
beeinträchtigt worden sei, werde dieser wieder hergestellt (Schreiben vom 25.
November 2009: Diskussionspunkt betreffend Parkplätze könne nur der

Bodenbelag sein). Die Entfernung des Zauns bedürfe keiner Bewilligung. Am
18. Dezember 2009 hielt der Gemeindevorstand an seinem Standpunkt fest.
Bezüglich Zaunentfernung wies er auf die Meldepflicht hin. Der
Gemeindevorstand lehnte den Antrag auf Bewilligung der Abweichungen ab
und verlangte die Vollendung entsprechend den bewilligten Plänen oder die
Einreichung eines Projektänderungsgesuchs. Am 6. Januar 2010 wies der
Gemeindevorstand
ein
am
22./23.
Dezember
2009
eingereichtes
Projektänderungsgesuch zur Vervollständigung zurück. Am 10., mitgeteilt am
11. Februar 2010, bewilligte der Gemeindevorstand … … teilweise die
nachgesuchte Umnutzung seines in …, auf Parzelle 206 gelegenen
Gebäudes (Dispositivziff. 1). Sie verweigerte die Bewilligung der Kote des
fertigen Bodens Erdgeschoss Oberkant auf 1644.72 m.ü.M. (Dispositivziff. 2)
und der Terrainveränderung auf Parzelle 362 zum Parkieren des Autos und
ordnete die Begrünung dieses Terrains an (Dispositivziff. 3). Den Sitzplatz
bewilligte sie unter der Auflage, dass die alten Steinplatten lose verlegt
werden müssten und auf das Fugen zu verzichten sei. Zudem dürfe keine
Terrainveränderung
vorgenommen
werden
(Dispositivziff.
4).
Unter
Dispositivziff. 5 erlegte die Gemeinde … die Kosten für die externe
Bauberatung gemäss Art. 52 des Baugesetzes … (BG) auf.
2.
Dagegen erhob der … Beschwerde und verlangte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides. Dem Bauvorhaben sei die Bewilligung gemäss
Revisionsgesuch vom Dezember 2009 und Revisionsplänen vom 17. Januar
2010 zu erteilen. Die Gemeinde begründe ihr Beharren auf der Kote von
1644.81 im EG nicht. Sie gehe nicht auf die Tatsache ein, dass die im EG
bewilligte Raumhöhe von 2.10 m eingehalten sei. Die bewilligte Kote der
Gebäudehöhe (1651.09 m.ü.M.) sei sogar um 0.5 Meter unterschritten;
erreicht: 1650.59). Es gebe keine öffentlichen Interessen an der Einhaltung
der Kote. Die Vorschriften von Art. 31 KRG seien respektiert worden. Im
Boden seien Isolation und Bodenheizung eingebaut worden. Die Abweichung
sei minimal (9 cm). Der Beschwerdeführer habe nichts an Höhe gewonnen.
Die mangelnde Begründung sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Bei
der Grube im EG betrage die Absenkung 89 cm (Abweichung 29 cm). Sie
diene nicht als Wohnraum, nur als Installationsraum. In einem vergleichbaren

Fall habe man eine Absenkung von rund 1.5 m bewilligt. Der Parkplatz sei nur
im Rahmen von zirka 10 cm ausgeglichen worden, was erlaubt sei. Die
Begrünung erfolge. Terrainanpassungen bis zu 0.8 m Höhe oder Tiefe und
einer veränderten Kubatur von 100 m³ seien bewilligungsfrei. Es gebe keine
Grundlage, die Abdeckung des Sitzplatzes mittels losen Platten zu verlangen.
Es gebe andere Beispiele, wo die Verfugung der Platten zugelassen worden
sei. Ferner sei den Witterungsverhältnissen Rechnung zu tragen. Die
Auferlegung der externen Bauberatungskosten sei ein Blankoscheck.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Der Baugesuchsteller habe die bewilligte Firsthöhe um 7 cm
überschritten und wolle das EG um 9 cm absenken, dies ergebe eine
zusätzliche Gebäudehöhe von 16 cm. Zudem sei ihm bereits baurechtswidrig
eine Mehrhöhe von rund 20 cm bewilligt worden (Abstellen auf das Niveau
des Schorrgrabens statt auf die Bodenplatte). Ohne dieses Entgegenkommen
hätte die Raumhöhe weniger als 2 m betragen. Jetzt ergebe sich eine
Mehrhöhe von 20 + 16 cm, somit 36 cm. Die damit verbundene
Volumenausdehnung
sei
nach
Ansicht
des
Gemeindevorstandes
baurechtswidrig. Hier sei nur eine Umnutzung gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG,
kein Abbruch und Wiederaufbau gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG bewilligt worden.
Es sei zu beurteilen, ob eine zusätzliche Gebäudehöhe von 36 cm
bewilligungsfähig sei. Hier werde Art. 31 Abs. 2 KRG verletzt ("innerhalb des
bestehenden Volumens"). Hier habe der Beschwerdeführer einen Teilabbruch
und Wiederaufbau durchgeführt. Es sei irrelevant, ob der Bau nach Art. 31
Abs. 2 oder 3 KRG beurteilt werde, weil auch Art. 31 Abs. 3 KRG bloss
Abweichungen
im
Zentimeterbereich
zulasse.
Über
allfällige
Wiederherstellungsmassnahmen oder eine Duldungsverfügung werde
separat zu entscheiden sein. Beim Parkplatz überstiegen das bergseitige
Abgraben und das talseitige Anböschung 10 cm bei weitem. Sie lägen bei
rund 30-50 cm, was nach Art. 33 Abs. 4 BG nicht zulässig sei. Die Gemeinde
hätte eigentlich wegen Fehlens einer entsprechenden Regelung in der
Grundordnung (GEP) gar keinen Parkplatz gestatten dürfen. Die Gemeinde
habe aus ästhetischen Gründen beim Sitzplatz das Verlegen loser
Steinplatten angeordnet. Dies liege innerhalb ihres Ermessensspielraums.

Die Kosten für die externe Bauberatung würden separat mittels anfechtbarer
Verfügung in Rechnung gestellt.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
5.
Am 14. Oktober 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an
Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seiner Mutter und
seiner Anwältin sowie der Gemeindepräsident und der Baufachchef mit dem
Rechtsvertreter der Gemeinde teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei
Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die Gemeinde ist der Auffassung, der Beschwerdeführer habe in
verschiedener Hinsicht gegen die erteilte Baubewilligung und damit gegen Art.
31 KRG verstossen. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut:
"Erhaltungszonen
dienen
der
Erhaltung
von
landschaftlich
und
kulturgeschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in
ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die
Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubauten sind
nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungsberatung.
Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss
nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als
integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind,

dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung
geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere Erscheinung sowie
der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in den wesentlichen Zügen
zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu beseitigen. Untergeordnete
Anbauten können im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz
bewilligt werden.
Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden können im
Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig erklären.
Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt werden, wenn
1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;
2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestaltung,
Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im Wesentlichen
entspricht;
3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach der
Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird."
Von der in Art 31 Abs. 3 KRG eingeräumten Befugnis, den Wiederaufbau nach
Abbruch zu gestatten, hat die Gemeinde in Art. 33 ihres revidierten
Baugesetzes Gebrauch gemacht. Materiell sind die Vorschriften des
kantonalen Rechtes jedoch unmittelbar anwendbar und zwingend, können
also von den Gemeinden nicht gelockert werden.
b)
Das Verwaltungsgericht hat in dem ebenfalls den Beschwerdeführer
betreffenden Urteil VGU R 07 107/113, bei dem es um einen Abbruch und
Wiederaufbau derselben Baute ging, zu Art 31 KRG folgende grundsätzliche
Überlegungen angestellt, die auch für den vorliegenden Fall gelten:
"Nach dem bereits erwähnten Art. 31 Abs. 2 KRG dürfen Gebäude, die im
Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im
Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt
noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, innerhalb des
bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Der
Wortlaut dieser Bestimmung unterscheidet nicht zwischen ober- und

unterirdischem
Gebäudevolumen,
sondern
stellt
auf
die
gesamte
Gebäudekubatur
ab.
Die
von
der
Bauherrschaft
angestrebte
Volumenerweiterung erweist sich daher schon nach dem klaren Wortlaut der
anwendbaren Bestimmung her als unzulässig. Wie die Beschwerdeführer
zudem zu Recht geltend machen, lehnt sich die Umschreibung der
Erhaltungszone in Art. 31 KRG inhaltlich an die früher geltende Regelung von
Art. 27a KRG und Art. 14 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO) sowie die gestützt darauf entwickelte Praxis an (vgl.
Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311).
Art. 27a des alten KRG wurde vom Verwaltungsgericht in ständiger
Rechtsprechung dahingehend ausgelegt, dass auch Veränderungen des
Gebäudevolumens, welche nach aussen nicht sichtbar werden, unzulässig
seien. In der Erhaltungszone sollten ausschliesslich die bestehende und nicht
eine neu konzipierte und neu strukturierte Bausubstanz erhalten werden.
Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht geprüft und für sachgerecht
und dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechend beurteilt. Zum Sinn und
Zweck der Bestimmung hielt das Bundesgericht in einem Entscheid vom 7.
April 1997 (1A.350/1996 sowie 1P.586/1996) auf S. 8, E. 3a was folgt fest:
"Dieser liegt in der Erhaltung bestehender Bausubstanz und keineswegs
(allein) in der Erhaltung des Ortsbildes (vgl. die Hinweise in BGE 118 la 446
E. 2c S. 452 und E. 4 S. 454 f.). In diesem Urteil wird dargelegt, und die
Gemeinde wiederholt es in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht im
heutigen Verfahren, dass den zu diesem Zweck ermöglichten Umnutzungen
in baulicher Hinsicht enge Grenzen gesetzt sind. Abgesehen davon, dass
diese Auffassung sich auf den Wortlaut sowohl von Art. 42 BauG als auch von
Art. 27a Abs. 2 KRG (Zweckänderungen sind zulässig innerhalb der
bestehenden Bausubstanz) stützen lässt, erweist sie sich auch als
sachgerecht: Würden nach aussen nicht sichtbare Volumenerweiterungen
zugelassen, so würde dies substanzielle Vergrösserungen des umbauten
Raumes, die Einrichtung von zuvor nicht vorhandenen Nebenräumen im
Untergeschoss und insgesamt eine unerwünschte Intensivierung der Nutzung
ermöglichen."

Diese Überlegungen des Bundesgerichtes beanspruchen auch unter der
Herrschaft des neuen Rechtes Gültigkeit. Dieses hat materiell bezüglich des
Gebotes der Beibehaltung des bestehenden Gebäudevolumens keinerlei
Neuerungen
gebracht.
Insbesondere
stünde
die
Erweiterung
der
Gebäudekubatur nach wie vor im Gegensatz zu den sich schon aus dem
Gesetz ergebenden Zielsetzungen der Erhaltungszonen. Dies gilt umsomehr,
wenn es - wie vorliegend - gar nicht um die Erhaltung historischer
Bausubstanz, sondern um einen Wiederaufbau nach Abbruch geht, handelt
es sich doch bei dieser vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit um ein
Entgegenkommen des Gesetzgebers an die Grundeigentümer, die eigentlich
im Gegensatz zu den Zielsetzungen der Erhaltungszonen steht. Die oben
umschriebenen Erweiterungen des Gebäudevolumens erweisen sich daher
als klar unzulässig."
2.
Für das zur Diskussion stehende Bauvorhaben ergibt sich daraus unter
Würdigung des oben geschilderten Sachverhaltes Folgendes:
a)
Die Gemeinde ist der Ansicht, mit dem unbewilligten Teilabbruch des
Holzstricks liege ein nach Abbruch erstellter Wiederaufbau vor, also eine
Baute gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG. Dies trifft nicht zu. Erstens liegt (im
Gegensatz zu VGU R 07 107 und 113) keine derartige Bewilligung vor.
Zweitens stellte der Teilabbruch des Holzstricks mit anschliessendem
Wiederaufbau eine bautechnische Massnahme dar. Es wurde keine
Ersatzbaute im Sinne von Art. 31 Abs. 3 Ziff. 2 KRG erstellt, sondern der
Holzstrick wurde wieder aufgebaut. Dieses sogenannte Abtrölen mit
nachfolgendem
Auftrölen
gilt
nach
ständiger
Rechtsprechung
des
Verwaltungsgerichtes als Gebäudesanierung bzw. Umbaumassnahme (vgl.
PVG 1988 Nr. 26 und 1986 Nr. 32). Es handelt sich hier somit klar um ein
Gebäude gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG (Umbaute) und ist als solches zu
beurteilen.
b)
Was das Volumen anbetrifft, sieht Art. 31 Abs. 2 KRG - wie erwähnt - vor,
dass nur innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut werden darf.
Indessen dürfen untergeordnete Anbauten im Interesse der Erhaltung
historischer Bausubstanz bewilligt werden. Das Interesse der Erhaltung

historischer Bausubstanz besteht vorliegend darin, dass eben "nur" ein
Umbau erfolgt und nicht ein Wiederaufbau nach Abbruch, welcher die
Erstellung einer Ersatzbaute zur Folge hat. Erfolgt "nur" ein Umbau, bleibt die
bestehende Baute weiter bestehen.
c)
Vorliegend geht es darum, ob der Boden im EG 9 cm unter die Kote 1644.81
m.ü.M. und der Boden des Installationsraumes 29 cm unter die Kote 1644.21
m.ü.M. abgesenkt werden durften. Das Dach respektive die Gebäudehöhe
können indessen hier keine Rolle mehr spielen, da die Gemeinde
diesbezüglich bereits verfügt hat. Es drängen sich dazu trotzdem einige
Bemerkungen auf:
Etwas unglücklich wurden die zwei Dachfixpunkte in der Messung vom 12.
Mai 2009 OK Dach beim First festgelegt. Besser wäre es gewesen, man hätte
sie UK Dach (Dachhaut) festgelegt und zwar nicht nur beim First, sondern
auch bei den Gebäudeecken. Das Resultat ist nun, dass dem
Beschwerdeführer natürlich nicht entgegengehalten werden kann, er
überschreite
mit
dem
gegenüber
dem
ursprünglichen
Eternitdach
voluminöseren Steindach die zulässige Gebäudehöhe. Es ist klar, dass ihm
hier nicht vorgeworfen werden kann, er überschreite diese Koten rechtswidrig.
Mit dem Eternitdach war die durchschnittliche Kote (arithmetisches Mittel der
beiden Koten) 1650.67 m.ü.M. Nach der Messung vom 30. März 2010 betrug
sie 1650.73 m.ü.M. Die Überschreitung von 6 cm darf allein dem (erlaubten
und gewünschten) voluminöseren Dach zugerechnet werden, kann also dem
Bauherrn nicht zur Last gelegt werden.
d)
Während der Wiederaufbau nach Abbruch in der Erhaltungszone die
Ausnahme darstellt und die Umnutzung der Regel, ist vom Gesetzgeber
betreffend Volumen hier etwas weniger streng verfahren worden. Art. 31 Abs.
2 KRG sieht zwar vor, dass nur innerhalb des bestehenden Volumens
umgebaut werden darf. Den weniger hohen Anforderungen an die Einhaltung
des Volumens trägt das Gesetz aber Rechnung, indem es untergeordnete
Anbauten zulässt. Untergeordnete Anbauten können auch unterirdisch
gestattet werden, so zum Beispiel die Absenkung im EG, welche zunächst als

Holzlager, neu als Standort für den Boiler dienen soll. Die Gemeinde hat die
Absenkung um 60 cm unter dem Boden (Kote 1644.81 m.ü.M.) bewilligt. Dies
kann ohne weiteres auf die erwähnte Bestimmung gestützt werden. Wenn die
Gemeinde nun die Bewilligung der weiteren Absenkung um 29 cm verweigert,
liegt dies nicht innerhalb ihres Ermessens, da durch diese weitergehende
Absenkung in Anbetracht der Kleinheit des Raumes immer noch von einer
untergeordneten Anbaute gesprochen werden muss, wie auch der
Augenschein deutlich gemacht hat. Diesbezüglich ist die Beschwerde
gutzuheissen.
e)
Die Gemeinde hat zur Feststellung des nutzbaren Volumens respektive des
Fixpunktes Boden auf das Niveau des Schorrgrabens, welcher vermutlich den
tiefsten Punkt innerhalb des bestehenden Gebäudes darstellte, abgestützt.
Dies ist, trotz den nachträglichen Bedenken der Gemeinde, absolut zulässig.
Für die Erstellung des Bodens durfte sodann soweit gegraben werden, dass
die
notwendigen
Unterbauten
für
den
Boden
(inklusive
Isolation,
Bodenheizung etc.) so eingelassen werden konnten, dass die Oberkante des
Bodens dem Fixpunkt 1644.81 m.ü.M. entspricht. Offenbar hat der
Beschwerdeführer tiefer gegraben, womit die Oberkante des Bodens
nunmehr 9 cm tiefer liegt als bewilligt. Damit hat er sich unbewilligt mehr
Wohnraum geschaffen, was die Gemeinde völlig zu Recht nicht nachträglich
bewilligt hat, wie sich schon aus den grundsätzlichen Überlegungen in E.1
ergibt.
f)
Dem Geist von Art. 31 KRG entspricht es, dass innerhalb der Erhaltungszone
erhöhte gestalterische Anforderungen gelten. Dies geht aus dem
Gesetzestext klar hervor, beispielsweise daraus, dass landschaftlich und
kulturgeschichtlich wertvolle Sachen erhalten werden sollen, Bauvorhaben
der Gestaltungsberatung unterliegen und Verbesserungen gestalterischer Art
zulässig sind, wie auch störende frühere Eingriffe zu beseitigen sind etc..
Wenn nun die Gemeinde eine neue, strengere Praxis betreffend
Vorplatzgestaltung einführen und - an und für sich nicht bewilligungspflichtige
- Terrainveränderungen unterbinden will, kann sie dies unter Ausschöpfung
ihres erheblichen Ermessensspielraums tun. Den Parkplatz hätte sie im

Übrigen ohnehin gar nicht bewilligen dürfen (vgl. GEP und Art. 31 Abs. 4
KRG). Dasselbe gilt für den Steinboden des Sitzplatzes.
g)
Über die Kosten der externen Bauberatung wird die Gemeinde im Detail
separat verfügen. Dagegen kann wiederum Beschwerde erhoben werden.
3.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde hinsichtlich der
untergeordneten Anbaute im Installationsraum gutzuheissen und im Übrigen
abzuweisen ist. Die Gemeinde wird in einem nächsten Schritt zu prüfen
haben, ob und für welche nicht bewilligungsfähigen baulichen Massnahmen
ein Abbruch anzuordnen oder eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, und
dafür eine anfechtbare Verfügung erlassen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln zulasten
des Beschwerdeführers und zu einem Fünftel zulasten der Gemeinde.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes
(VRG) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden
Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu
ersetzen. Vorliegend hat der Beschwerdeführer nur teilweise obsiegt. Es wird
ihm daher eine reduzierte Parteientschädigung von pauschal Fr. 1'200.--
zugesprochen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und
im Übrigen abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
320.--
zusammen
Fr.
2'320.--
gehen zu vier Fünfteln zulasten von … und zu einem Fünftel zulasten der
Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl.
MWST).