gr_gerichte · SKG 2005 48 · 2005-10-05 · de
Entscheide Obergericht

provisorische Rechtsöffnung | Rechtsöffnung

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 05. Oktober 2005
Schriftlich mitgeteilt am:
SKG 05 48
Urteil
Kantonsgerichtsausschuss
Vorsitz
Vizepräsident Schlenker
Richter
Möhr und Hubert
Aktuar ad hoc
Hitz
——————
In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache
des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Plessur vom 24. Au-
gust 2005, mitgeteilt am 26. August 2005, in Sachen der Z . A G , Gesuchstellerin
und Beschwerdegegnerin, vertreten durch die Berger Immobilien AG, Postfach 102,
Bahnhofstrasse 8, 7002 Chur, gegen den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
betreffend provisorische Rechtsöffnung,
hat sich ergeben:

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A.
Am 16. Januar 2004 kam es zwischen der Z. AG als Vermieterschaft
einerseits und X. als Mieterschaft andererseits zum Abschluss eines Mietvertrages
betreffend eines Büroraums an der A.-Strasse in D. (inkl. Parkplatz an der B.-
Strasse). Sie vereinbarten einen jährlichen Mietzins von Fr. 5'930.- welcher viertel-
jährlich jeweils im Voraus zu bezahlen ist. Der Vertrag ist sechs Monate im Voraus
auf Ende März, Juni und September kündbar, wobei der Vertrag frühestens auf den
31. Dezember 2004 erstmals kündbar war. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 27.
April 2004 gab X. den Parkplatz an der B.-Strasse ab und mietete ab dem 1. Mai
2004 einen Tiefgaragenparkplatz für einen monatlichen Mietzins von Fr. 110.-. An-
lässlich der Rechtsöffnungsverhandlung vom 24. August 2005 waren sich die Par-
teien darüber einig, dass der vierteljährlich zahlbare Mietzins für diese Objekte Fr.
1'602.50. betragen soll.
B.
Mit Schreiben vom 15. November 2004 hat X. die Heizung des Objekts
bemängelt und sich vorbehalten, „das Mietverhältnis per Ende 2004 als beendet zu
betrachten.“ Mit Schreiben vom 17. Februar 2005 hat X. diese Beanstandungen wie-
derholt und den Auszug aus dem Mietobjekt an der A.-Strasse per Ende März 2005
in Aussicht gestellt.
C.
Mit Zahlungsbefehl vom 17. Juni 2005 hat die Z. AG eine Forderung
von Fr. 1'602.50. nebst Zins zu 5% seit 1. April 2005 für den Mietzins des ersten
Quartals 2005 in Betreibung gesetzt. Der Zahlungsbefehl wurde X. am 12. Juli 2005
zugestellt. Er hat gleichentags Rechtsvorschlag erhoben. Mit Eingabe vom 22. Juli
2005 verlangte die Z. AG die Rechtsöffnung für die in Betreibung gesetzte Forde-
rung. In seiner Vernehmlassung vom 3. August 2005 stellte sich X. auf den Stand-
punkt, das Mietverhältnis sei per 31. Dezember 2004 beendet worden.
D.
Mit Entscheid vom 24. August 2005, mitgeteilt am 26. August 2005,
erkannte das Bezirksgerichtspräsidium Plessur wie folgt:
„1.
Es wird die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr.
05/4661 des Betreibungsamtes Chur für den Betrag von CHF
1'602.50 nebst Zins zu 5% seit 1.4.2005 erteilt.
2.
Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF
250.-- gehen zulasten des Gesuchsgegners. Sie werden bei der
Gesuchstellerin unter Regresserteilung auf den Gesuchsgegner
erhoben und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-3596-3
des Bezirksgerichtes Plessur zu überweisen.
3.
(Rechtsmittelbelehrung)
4.
(Mitteilung).“

3
Zur Begründung wurde ausgeführt, dass vorliegend erstellt sei, dass X. zu-
mindest bis Ende März 2005 das Mietobjekt genutzt habe und der Mietzins damit
grundsätzlich geschuldet sei. Unzutreffend sei insbesondere die Auffassung von X.,
der Vertrag könne ab 1. Januar 2005 keine Wirkung mehr entfalten, zumal X. sich
eine vorzeitige Vertragsauflösung lediglich vorbehalten habe, wobei offen bleiben
könne, ob diese in dieser Form überhaupt zulässig gewesen wäre. Des Weiteren
erweise sich dieser Einwand aufgrund der Tatsache, dass X. selber im Mietobjekt
verblieben sei, als rechtsmissbräuchlich. Die Behauptung von X., dass er über Ge-
genforderungen verfüge, habe er weder substanziiert noch glaubhaft gemacht. Auf-
grund der ersten Beanstandung in Bezug auf die Beheizung habe ihm die Z. AG
eine zusätzliche Wärmequelle zur Verfügung gestellt, was X. als Schuldanerken-
nung gedeutet habe. Herr Z. habe dies aber anlässlich der Rechtsöffnungsverhand-
lung in Abrede gestellt. Weiter habe es X. unterlassen, bezüglich des behaupteten
Mangels nach Art. 259a ff. OR vorzugehen. Auch spreche die Tatsache, dass X.
seine Ankündigung der Vertragsauflösung nicht wahrgemacht habe und im Mietob-
jekt verblieben sei, gegen die Existenz des behaupteten Mangels.
E.
Gegen diesen Entscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Plessur vom
24. August 2005 erhob X. am 2. September 2005 Beschwerde beim Kantonsge-
richtsausschuss von Graubünden und beantragte, den Rechtsöffnungsentscheid
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er unter anderem Rechts- und Tatsachenwidrigkeit an, indem
vorliegend ein Aufhebungsvertrag gemäss Art. 115 OR vorliege und somit ein für
die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung gültiger Rechtsöffnungstitel fehle.
Zudem sei das Vorhandensein des behaupteten Mangels in den Schreiben vom 15.
November 2004 beziehungsweise vom 17. Februar 2005 substanziiert worden. Zu-
dem berief er sich erneut auf eine Schuldanerkennung von Seiten der Z. AG. Mit
Schreiben vom 5. September 2005 reichte X. eine Ergänzung zur Beschwerde vom
2. September 2005 ein, in welcher er ausführt, dass gemäss Art. 274 ff. OR die
Einschaltung der Schlichtungsstelle für Mietsachen zwingend vorgeschrieben sei
und weder die Z. AG noch die Vorinstanz die Sache an die Schlichtungsstelle zur
Beurteilung überwiesen habe.
F.
Die Z. AG verzichtete mit Schreiben vom 19. September 2005 auf die
Einreichung einer Vernehmlassung.

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Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in der
Rechtsöffnungsbeschwerde wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwä-
gungen eingegangen.
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :
1. a)
Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen
können gemäss Art. 236 Abs. 1 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden
(ZPO; BR 320.000) in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziffer 2 und Art. 24 der Vollzie-
hungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GVV
zum SchKG; BR 220.110) innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung beim
Kantonsgerichtsausschuss angefochten werden. Die Beschwerde hat schriftlich zu
erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche Punkte des Entschei-
des angefochten und welche Abänderungen beantragt werden (vgl. Art. 236 Abs. 3
ZPO in Verbindung mit Art. 233 Abs. 1 und 2 ZPO). Neue Rechtsbegehren und neue
Beweismittel sind ausgeschlossen (vgl. Art. 24 GVV zum SchKG in Verbindung mit
Art. 236 und Art. 233 Abs. 2 ZPO). Der Kantonsgerichtsausschuss prüft im Rahmen
der Beschwerdeanträge, ob der angefochtene Entscheid oder das vorausgehende
Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streit-
frage wesentlich sind (vgl. Art. 235 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3
ZPO). Abgestellt wird dabei auf die Entscheidgrundlagen, wie sie bereits dem vor-
instanzlichen Richter zur Verfügung standen (vgl. Art. 235 Abs. 2 ZPO).
Die Beschwerde vom 2./5. September 2005 wurde frist- und formgerecht ein-
gereicht, weshalb darauf einzutreten ist.
b)
Ist die Sache spruchreif, fällt der Kantonsgerichtsausschuss gemäss
Art. 235 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO ohne weiteres den
Entscheid. Da die Sache im vorliegenden summarischen Verfahren (vgl. Art. 25 Zif-
fer 2 lit. a SchKG und Art. 137 Ziffer 2 ZPO) spruchreif ist, hat eine Rückweisung an
die Vorinstanz zu unterbleiben. Der Kantonsgerichtsausschuss entscheidet daher
in der Sache selbst, weshalb der Antrag von X. auf Rückweisung an die Vorinstanz
abzuweisen ist. Eine – ausnahmsweise vorgesehene – Rückweisung wäre nur dann
vorzunehmen, wenn die Sache nicht spruchreif wäre (vgl. Art. 235 Abs. 3 ZPO), was
jedoch – wie dargelegt – vorliegend nicht der Fall ist.
2. a)
Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die
Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die

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hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die
Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit anderen
Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand
der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG
1996 Nr. 24; PKG 1995 Nr. 25). Der Rechtsvorschlag ist richterlich zu beseitigen
und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf
einer durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht,
und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche
die Schuldanerkennung entkräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der Gläubiger muss
die Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuld-
ner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer
Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Ent-
kräftigungs- oder Untergangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldaner-
kennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen
aber mehr als behaupten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweis-
mitteln wahrscheinlich zu machen. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an
die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Er-
kennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare
Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern. Es muss somit nur die
Wahrscheinlichkeit bewiesen werden (vgl. BGE 104 Ia 412 sowie PKG 1993 Nr. 21
mit Hinweisen; D. Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommentar zum Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1-87 SchKG, Ba-
sel/Genf/München 1998, N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner
nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit (überwiegende Wahrscheinlichkeit) sei-
ner Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt.
b)
Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als sol-
cher ist auch der vorliegende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem regelmäs-
sig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt,
dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsver-
sprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung dar. Nach der sog. „Bas-
ler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge provi-
sorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungs-
verfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungs-
gemäss erbracht worden oder wenn sich seine Darlegungen offensichtlich als halt-
los erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn
der Gläubiger die Einwendung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder
nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen

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kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin,
a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagma-
tischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür,
dass er selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis
dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet
gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die
Qualität eines Rechtsöffnungstitels.
Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Ge-
genleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläu-
biger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die
gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich
gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen
Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist be-
weisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätzlich für
das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Be-
streitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Vertragsleis-
tung ordnungsgemäss erbracht hat. Der vom Gläubiger zu erbringende Beweis sei-
ner vertragskonform erbrachten Leistung ist ohne Mitwirkung des Schuldners kaum
je erbringbar. Dieser Umstand führt dazu, dass Erfüllungsmängel in diesem Sinne,
die auf das Fehlen eines Rechtsöffnungstitels gerichtet sind, vom Betriebenen
zunächst geltend zu machen sind, worauf der Gläubiger den positiven Beweis sei-
ner ordnungsgemässen Vertragsleistung zu erbringen hat. Die diesbezüglichen Be-
streitungen des Schuldners aus dem synallagmatischen Vertrag müssen mit ande-
ren Worten nicht bewiesen werden; sie bringen das Rechtsöffnungsbegehren ohne
weiteres zu Fall, es sei denn, die Einwendungen erweisen sich von vornhinein als
haltlos oder werden vom Gläubiger sofort durch Urkunden widerlegt (vgl. PKG 1993
Nr. 21 E. 4; D. Staehelin, a.a.O., N. 101 ff. zu Art. 82 SchKG).
c)
Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich
zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Ne-
benkosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis
zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinbarung
zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache
zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss.
Zürich 2000, S. 362 f.). Bei einem unbefristeten Vertrag hat der Mieter die gehörige

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Beendigung als Einwendung glaubhaft zu machen (vgl. PKG 1993 Nr. 20, S. 74; D.
Staehelin, a.a.O., N. 116 zu Art. 82 SchKG). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie
seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit.
b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) muss der Mieter substan-
tiiert dartun, wobei ihm nicht verwehrt ist, den Mietzins bei Mängeln am Mietobjekt
zu hinterlegen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG).
3. a)
Vorliegend macht der Beschwerdeführer geltend, dass der Mietvertrag
mittels eines Aufhebungsvertrages per 31. Dezember 2004 aufgelöst worden sei
und somit ab 1. Januar 2005 keine Rechtswirkungen mehr entfalten könne. Er
macht somit eine Einrede geltend, die sich gegen das Vorliegen einer Schuldaner-
kennung richtet. Rechtsöffnungstitel bildet im vorliegenden Verfahren der zwischen
den Parteien am 16. Januar 2004 schriftlich abgeschlossene Mietvertrag. Wie be-
reits ausgeführt, stellt der Mietvertrag als synallagmatischer Vertrag dann eine vor-
behaltslose Schuldanerkennung von Seiten des Beschwerdeführers dar, wenn er-
sichtlich ist, dass die Beschwerdegegnerin ihrerseits den Mietvertrag ordnungs-
gemäss erfüllt hat, wenn sie also die vermietete Sache dem Beschwerdeführer zum
vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zu-
stand übergeben und in demselben Zustand erhalten hat (vgl. Art. 256 Abs. 1 OR).
Wie aus den Akten hervorgeht, wurde dem Beschwerdeführer der Büroraum an der
A.-Strasse in Chur ab dem 1. Januar 2004 vermietet. Der Beschwerdeführer bringt
nicht vor, die Beschwerdegegnerin habe den Büroraum zum vereinbarten Zeitpunkt
nicht in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben, oder
dass bereits bei der Übergabe des Mietobjekts ein Mangel vorgelegen habe. Die
Beschwerdegegnerin hat ihre Schuldpflicht aus dem Mietvertrag somit ordnungs-
gemäss erfüllt. Demzufolge ist der Mietvertrag vom 16. Januar 2004 im Sinne einer
Schuldanerkennung seitens des Beschwerdeführers und somit grundsätzlich als ein
gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel gemäss Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifi-
zieren, so dass weiter geprüft werden muss, ob der vom Beschwerdeführer erho-
bene Einwand der Auflösung des Mietvertrages per 31. Dezember 2004 mittels ei-
nes Aufhebungsvertrages gemäss Art. 115 OR die Schuldanerkennung zu entkräf-
ten vermag, wobei die Einwendung der Auflösung des Mietvertrages vom Be-
schwerdeführer glaubhaft dargelegt werden muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 106
zu Art. 82).
b)
Gemäss Art. 115 OR kann eine Forderung durch Übereinkunft ganz
oder zum Teil auch dann formlos aufgehoben werden, wenn zur Eingehung der Ver-
bindlichkeit eine Form erforderlich oder von den Vertragsschliessenden gewählt

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war. Art. 115 OR regelt dabei eine besondere Erlöschensart, nämlich den Schuld-
erlass oder den Aufhebungsvertrag. Art. 115 OR macht deutlich, dass es sich dabei
um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft handelt, das die Zustimmung beider Parteien
erfordert. Der Aufhebungsvertrag kann sich auf ein ganzes Rechtsgeschäft bezie-
hen (vgl. R. Gonzenbach in: Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel
2003, N. 1 f. zu Art. 115 OR; dazu auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizeri-
sches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, Band II, N. 3301
ff.). Vorausgesetzt wird eine Übereinkunft der Parteien über den Erlass, womit eine
Aufhebung durch einseitige Erklärung durch den Schuldner oder den Gläubiger aus-
ser Betracht fällt. Ein formloser Erlass ist auch durch konkludentes Verhalten mög-
lich (sog. stillschweigender Aufhebungsvertrag). Ein solcher Schulderlass verlangt
aber den klar zum Ausdruck gebrachten Willen auf endgültigen Verzicht, wobei ein
stillschweigender Aufhebungsvertrag nur mit grösster Zurückhaltung anzunehmen
ist und ein stillschweigender Schulderlass durch den Gläubiger schon aufgrund der
Interessenlage nicht leichthin anzunehmen ist. Der Erlass unterliegt grundsätzlich
der Formfreiheit, also auch dann, wenn die Eingehung eine Form erforderte oder
von den Vertragsparteien so gewählt wurde (vgl. R. Gonzenbach, a.a.O., N. 4 ff. zu
Art. 115 OR). Der Aufhebungsvertrag bewirkt den unmittelbaren Untergang der For-
derung. Die Beweislast für den Schulderlass liegt beim Ansprecher, also regelmäs-
sig beim Schuldner (vgl. BGE 110 II 349 = Pra 1985, 162). An den Beweis sind
strenge Anforderungen zu stellen (vgl. SJZ 1965, 326).
Auch wenn der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004
grundsätzlich formlos gemäss Art. 115 OR aufgehoben werden könnte, so geht der
Beschwerdeführer vorliegend fehl in der Annahme, die Beschwerdegegnerin habe
durch konkludentes Verhalten einen Aufhebungsvertrag akzeptiert. Wie oben aus-
geführt, darf nicht leichthin auf einen Aufhebungsvertrag geschlossen werden und
an den Beweis eines Schulderlasses sind hohe Anforderungen zu stellen. Der Be-
schwerdeführer legt denn auch nicht weiter dar, inwiefern eine Zustimmung der Be-
schwerdegegnerin zu einem Aufhebungsvertrag vorliegen soll. Allein aufgrund der
Tatsache, dass sie auf das Schreiben des Beschwerdeführers vom 15. November
2004 nicht innert nützlicher Frist eine gegenteilige Willensäusserung kundtat, kann
nicht geschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin auf ihre Ansprüche aus
dem Mietverhältnis ab dem 1. Januar 2005 verzichten würde. Dem widerspricht
auch das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, da diese wohl kaum ein Betreibungs-
verfahren zur Einforderung des Mietzinses für das erste Quartal 2005 gegen den
Beschwerdeführer eingeleitet hätte, wenn sie auf die Mietzinsforderungen nach

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dem 31. Dezember 2004 verzichtet hätte. Ein klar zum Ausdruck gebrachter Wille
der Beschwerdegegnerin auf Verzicht derselben ist somit nicht ersichtlich. Die Ein-
wendung des aufgelösten Mietvertrages mittels eines Aufhebungsvertrages per 31.
Dezember 2004 wird somit seitens des Beschwerdeführers nicht glaubhaft darge-
legt. Daraus folgt, dass der abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004 auch
für die Zeit nach dem 31. Dezember 2004 einen gültigen Rechtsöffnungstitel bildet.
In diesem Zusammenhang kann weiter festgehalten werden, dass sich der
Beschwerdeführer gemäss seinem Schreiben vom 15. November 2004 eine vorzei-
tige Vertragsauflösung auf den 31. Dezember 2004 lediglich vorbehalten hat. Wie
die Vorinstanz zu Recht ausführte, kann offen bleiben, ob eine solche Auflösung
des Mietvertrages in dieser Form überhaupt zulässig ist. Offensichtlich benutzte der
Beschwerdeführer das Mietobjekt weiterhin. Auch wenn er diese Tatsache in seiner
Beschwerde vom 2. September 2005 in Abrede stellt, so legt der Beschwerdeführer
nicht dar, dass er seit dem 31. Dezember 2004 das Mietobjekt nicht mehr benutzt
und er den Büroraum vorzeitig an die Beschwerdegegnerin abgegeben habe und
somit kein Mietverhältnis mehr bestehen würde. Zudem führt der Beschwerdeführer
in seinem Schreiben an die Beschwerdegegnerin vom 17. Februar 2005 aus, dass
er die Räumlichkeiten allenfalls per Ende März 2005 räumen würde. Daraus geht
hervor, dass der Beschwerdeführer das Mietobjekt auch nach dem 31. Dezember
2004 weiterhin benutzt hat und der Mietzins somit geschuldet ist. Wie die Vorinstanz
zu Recht festgestellt hat, erweist sich der Einwand der vorzeitigen Vertragsauflö-
sung aufgrund des Verbleibens im Mietobjekt durch den Beschwerdeführer vorlie-
gend als - in der Rechtssprache - rechtsmissbräuchlich. Von einer angeblichen Ruf-
schädigung, wie sie der Beschwerdeführer geltend machen will, kann somit keine
Rede sein.
4. a)
Als weiterer Einwand bringt der Beschwerdeführer eine Mängelrüge
im Zusammenhang mit der Beheizung des Mietobjekts (zu niedrige Temperatur)
und somit eine mangelhafte Erfüllung des Mietvertrages vor. Entstehen während
der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf
eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Ge-
brauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter
vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den
Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der
Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Es obliegt also dem Mieter, bei allfälligen
Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Vorliegend hat der Beschwerdeführer
erstmals mit Schreiben vom 15. November 2004 auf den angeblichen Mangel hin-

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gewiesen. Daraufhin hat die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer zur Ver-
meidung weiterer Umtriebe eine zusätzliche Heizquelle zur Verfügung gestellt, was
vom Beschwerdeführer als Schuldanerkennung seitens der Beschwerdegegnerin
gemäss Art. 17 OR gedeutet wurde. Dem kann nicht gefolgt werden. Einerseits
stellte die Beschwerdegegnerin anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung vom 24.
August 2005 eine Schuldanerkennung ausdrücklich in Abrede und andererseits
kann das unterzeichnete Papier mit der Bemerkung „An Herrn X. zum Wärmen“ mit
der Übergabe des Heizofens am 23. November 2004 nicht als Schuldanerkennung
gedeutet werden, da daraus in keiner Weise hervorgeht, dass eine bestimmte
Schuld
besteht
oder
sogar
anerkannt
wird
(vgl.
dazu
auch
Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Band I, N. 1176 ff.).
b)
Der Mieter hat allfällige Mängel des Mietobjektes und einen Herabset-
zungsanspruch substantiiert darzutun und zu beziffern (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S.
369). Die Einrede der mangelhaften Erfüllung des Vertrages muss der Schuldner
zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert darlegen, wobei in der Praxis der Unter-
schied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist. Vorliegend
hat der Beschwerdeführer den Mangel der ungenügenden Beheizung in seinen
Schreiben vom 15. November 2004 beziehungsweise vom 17. Februar 2005 an die
Beschwerdegegnerin aufgeführt. Die genaue Ursache und den Umfang des Man-
gels hat er aber nicht substantiiert dargelegt. Der Beschwerdeführer hätte den Ein-
wand der mangelnden Beheizung vor dem Rechtsöffnungsrichter zumindest inso-
fern darlegen müssen (evtl. auch mit Beweisen), damit dieser überwiegend geneigt
war, an die Wahrscheinlichkeit des vom Beschwerdeführer geltend gemachten
Mangels zu glauben. Der Beschwerdeführer führte zwar in seiner Stellungnahme
an die Vorinstanz vom 3. August 2005 verschiedene Gründe für den Mangel an
(unter anderem Manipulation der Bodenheizung, Erhöhung der Vorlauftemperatur
und ungenügende Isolierung (vgl. act. I/3, S. 2)), jedoch ohne diese Gründe genauer
darzulegen, womit seine Darlegungen eben als blosse Behauptungen im Raum ste-
hen. Des Weiteren macht er auch keine Herabsetzungsansprüche geltend. Der
Rechtsöffnungsrichter hat mangels materieller Prüfungsbefugnis den tatsächlich als
Abzug zu berücksichtigenden Betrag auch nicht zu ermitteln (vgl. P. Stücheli, a.a.O.,
S. 369).
c)
Wie bereits ausgeführt, kann der Mieter bei nachträglichen Mängeln
am Mietobjekt während der Mietdauer gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter
vorgehen, indem er unter anderem den Mangel beseitigen, den Mietzins verhältnis-
mässig reduzieren oder den Mietzins hinterlegen lässt. Eine eigenständige Kürzung

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des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, gegen den Vermieter
vorzugehen. Folglich kann der Beschwerdeführer, falls er mit der Behebung des
Mangels durch die Beschwerdegegnerin beziehungsweise Vermieterin nicht einver-
standen ist, dementsprechend vorgehen. Vorliegend erübrigen sich weitere Aus-
führungen dazu, zumal es nicht Aufgabe des vorinstanzlichen Rechtsöffnungsrich-
ters war, zu überprüfen, ob es dem Beschwerdeführer durch eine angebliche Redu-
zierung der Temperatur unzumutbar geworden ist, den Mietvertrag fortzusetzen
oder ob allfällige Herabsetzungsansprüche bestehen. Dies ist Aufgabe der Schlich-
tungsbehörde, welche der Beschwerdeführer hätte angehen können, um die Män-
gel dort vorzubringen und eine Herabsetzung des Mietzinses geltend zu machen.
Der Beschwerdeführer geht hingegen fehl in der Annahme, dass die Einschaltung
der Schlichtungsbehörde Aufgabe des Vermieters oder gar der Vorinstanz sei. Aus
dem Gesetz geht keine Bestimmung hervor, welche eine solche Pflicht statuieren
würde. Es liegt im Interesse des Mieters, diese anzugehen. Von einer Rechtsver-
weigerung gemäss Ausführungen in der Ergänzung der Beschwerde vom 5. Sep-
tember 2005 kann also keine Rede sein. Auch kann vorliegend der vom Beschwer-
deführer angerufene Art. 264 OR nicht geltend gemacht werden, da der Beschwer-
deführer nicht nachweist, einen zumutbaren Ersatzmieter gestellt zu haben, um sich
ausserhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von seinen Verpflichtungen
gegenüber der Beschwerdegegnerin zu befreien. Im Übrigen können die Art. 107
bis 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen gemäss Art. 258 OR nur bei einer
Nichterfüllung oder mangelhaften Erfüllung des Vertrages bei Übergabe der Miet-
sache geltend gemacht werden, was vorliegend nicht der Fall ist. Bei Mängeln
während der Mietdauer ist ausschliesslich nach Art. 259a ff. OR vorzugehen (vgl.
dazu auch T. Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, §
44 N. 37 ff.).
5.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der zwischen den
Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004 als ein gültiger proviso-
rischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist,
zumal der Beschwerdeführer auch keine weiteren Einwände wie zum Beispiel Til-
gung, Stundung oder Verjährung der Forderung geltend macht, die die Schuldaner-
kennung entkräften würden. Mit der Zustellung des Zahlungsbefehls an den Be-
schwerdeführer am 12. Juli 2005 war die Miete gemäss Mietvertrag (inkl. Parkplatz)
für das erste Quartal 2005 in Höhe von Fr.1'602.50. fällig und geschuldet. Die pro-
visorische Rechtsöffnung konnte somit ohne weiteres erteilt werden. Auch wurde
das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers im vorinstanzlichen Verfahren vollum-
fänglich gewahrt. Der Beschwerdeführer konnte anlässlich der Rechtsöffnungsver-

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handlung vom 24. August 2005 seine Standpunkte und Einwände darlegen. Da-
durch, dass der Bezirksgerichtspräsident Plessur den im Doppel überreichten
Schriftsatz der Gegenpartei nicht zugänglich gemacht haben soll, hat er in keiner
Art und Weise die Verfahrensrechte des Beschwerdeführers verletzt. Der Be-
schwerdeführer macht denn auch nicht weiter geltend, inwiefern eine Rechtsverwei-
gerung vorliegen soll, zumal sich – wenn überhaupt – allenfalls höchstens die Be-
schwerdegegnerin auf den Standpunkt stellen könnte, mit dem Nichtzugänglichma-
chen der Ergänzung zur Stellungnahme vom 22. August 2005 seien ihre Verfah-
rensrechte verletzt worden. Immerhin war aber auch sie an der Rechtsöffnungsver-
handlung zugegen und sie konnte so von den Einwendungen des Beschwerdefüh-
rers Kenntnis nehmen.
6.
Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist
abzuweisen.
7.
X. bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfahren
um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziffer 2 lit. a SchKG in Verbin-
dung mit Art. 137 ff. ZPO) – unbenommen, mit allen ihm allenfalls zur Verfügung
stehenden Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2
SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten des Be-
schwerdeverfahrens von Fr. 400.- dem Beschwerdeführer auferlegt (vgl. Art. 48 in
Verbindung mit Art. 61 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuld-
betreibung und Konkurs (GebV SchKG)).

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Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- gehen zu Lasten des
Beschwerdeführers.
3.
Mitteilung an:
__________
Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
Der Vizepräsident:
Der Aktuar ad hoc: