gr_gerichte · R 2009 45 · 2010-03-02 · de

Quartiergestaltungsplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 09 45
5. Kammer 
URTEIL
vom 2. März 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartiergestaltungsplan
1. a)
Am 
19.07.2007 
leitete 
der 
Gemeindevorstand 
… 
die 
Quartiergestaltungsplanung „…“ in … ein. Das betreffende Plangebiet liegt 
am westlichen Rand des … Oberdorfes. Die Parzellen sind alle weitgehend 
überbaut, verfügen aber teilweise über innere Reserven. Zusätzlich erliess der 
Vorstand darüber gleichentags eine Planungszone. 
b)
Der Entwurf des Quartierplans (QP) wurde vom 21.11.-22.12.2008 öffentlich 
aufgelegt. Dagegen erhoben … (Eigentümerin Parz. 159) und … 
(Eigentümerin Parz. 3937) Einsprache, mit den Begehren um Verzicht auf die 
Verbreiterung der bestehenden öffentlichen Zufahrt zur Parz. 159 und 
Verzicht auf die Südzufahrt von Parz. 157; evtl. um Anpassung der Südzufahrt 
laut Einsprachetext. Zudem sei auf eine Volumenvergrösserung des 
Ersatzbaubereichs auf Parz. 157 zu verzichten. Die Eigentümerin der Parz. 
3937 beantragte, das Gebäude auf Parz. 157 sei entsprechend dem QP-
Entwurf vom Juli 2008 zu verkleinern und zu platzieren, wobei die Baubehörde 
zu 
bestätigen 
habe, 
dass 
bei 
Aufhebung 
der 
privatrechtlichen 
Höhenbeschränkung zu Gunsten Parz. 91 und zu Lasten Parz. 3937 ein 
allfälliges neues Gebäude in der in der Kernzone 1 erlaubten Höhe gebaut 
werden dürfe und die bestehende Werkstatt auf der Nordseite als 
eingeschossige Nebenbaute im QP einzutragen sei.
c)
Am 07./24.04.2009 genehmigte der Vorstand den QP … Er entschied, dass 
die Feinerschliessung des unteren Grundstückteils von Parz. 157 
(Eigentümerin …) zwischen den beiden bestehenden Liegenschaften … und 


… zu realisieren sei, davon ausgehend, dass bei einer allfälligen Ersatzbaute 
der heutigen Liegenschaft auf den nördlichen Teil der Parz. 157 der Neubau 
um 50 Zentimeter zurückzuversetzen wäre. Dementsprechend wurde der QP 
angepasst. Die Einsprache der Eigentümerin Parz. 159 hiess der Vorstand 
bezüglich Rückversetzung des Wohnhauses auf Parz. 157 um 50 cm bei 
Erstellung einer allfälligen Ersatzbaute gut; im Übrigen (Verzicht auf 
Verbreiterung der bestehenden Zufahrt zur Parz. 159 und Verzicht auf 
Volumenvergrösserung im Ersatzbaubereich auf Parz. 157) wurde sie 
abgewiesen. Die Einsprache der Eigentümerin Parz. 3937 hiess der Vorstand 
bezüglich Aufnahme der Werkstatt als bestehendes Nebengebäude im QP 
gut; ansonsten (Lage/Grösse des Gebäudes auf Parz. 157) wurde die 
Einsprache abgewiesen.
2.
Dagegen liessen die Eigentümerinnen (Parz. 159/3937) am 25.05.2009 frist- 
und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Sie 
beantragten die Aufhebung der im QP … enthaltenen verkehrs- bzw. 
parkierungsmässigen 
Erschliessung 
und 
der 
behördlich 
verfügten 
Baubereichsfläche (117 m2 Geschossfläche) auf Parz. 157 (Eigentümerin …); 
evtl. sei der QP an den Vorstand zur Überarbeitung zurückzuweisen. Laut QP-
Bericht solle die Erschliessung und Bebauung den Verhältnissen angepasst 
werden und die Art der Parkierungen stelle einen wichtigen Bestandteil der 
Planung dar. Indessen sei die zwingende Forderung nach einem 
Erschliessungskonzept praktisch unberücksichtigt geblieben, weshalb dem 
Verwaltungsgericht die volle Kognition zustehe. Der QP ermögliche - neben 
den 18 bestehenden Wohnhäusern - die Umnutzung von 9 Ställen und die 
Überbauung der beiden noch unüberbauten Grundstücke. In der Kernzone 1 
gebe es keine Ausnützungsziffer und die Grenzabstände seien mit 2.5 Meter 
bzw. 5 m sehr bescheiden. Die max. Gebäudelänge betrage 15 m, die max. 
Gebäudebreite 12 m, alles ohne Mehrlängenzuschlag, und die max. 
Gebäudehöhe 9 m. Die zusätzlichen Wohnbauten bewirkten eine markante 
Steigerung der Wohnkapazität mit entsprechender Intensivierung des 
Verkehrs und Parkplatzbedarfs. Es bedürfe zweier Parkplätze pro 
Wohneinheit und Gästeparkplätze. Verkehrsmässig bleibe im QP-Gebiet alles 
beim Alten. Dies ergebe untragbare künftige Verhältnisse. Wegen der engen 


Gassen und des fehlenden Parkraumes könnten die zusätzlichen Kapazitäten 
nicht aufgefangen werden, auch nicht ausserhalb des QP-Gebiets. Die 
Verbreiterung der bestehenden Strässchen und Gassen sei nicht möglich. Die 
Frage einer zentralen Parkierungsanlage oder einer anderen Lösung sei nun 
zu beantworten, nicht erst im Zusammenhang mit individuellen Baugesuchen. 
Der kreierte QP bezwecke die grundsätzliche Beibehaltung der Auflockerung 
der Grünflächen. Auch dies zwinge zu einer Auslagerung der Fahrzeuge bzw. 
zur Schaffung einer zentralen Parkierungsmöglichkeit. Die Gemeinde habe es 
versäumt, die möglichen Baunutzungen zu ermitteln sowie das approximative 
Verkehrsaufkommen und die voraussichtlichen Parkierungsbedürfnisse zu 
erfassen. Anhand der Regelbauweise könnten laut Angaben der Gemeinde 
auf Parz. 157 theoretisch 122 m2 Geschossfläche realisiert werden. 
Tatsächlich dürfte dort aber nur eine Baute mit erheblich geringerer 
Ausnutzung 
entstehen. 
Trotzdem 
erhalte 
diese 
Parzelle 
117 
m2 
Geschossfläche. Die rechtliche Grundlage, einzelne Grundstücke zu 
begünstigen, bilde die Baulandumlegung. Im QP-Gebiet finde eine solche nur 
partiell statt, wobei Parz. 157 davon nicht betroffen sei. Der Gemeinde fehle 
daher die Möglichkeit zur Einflussnahme. Auch sei in den QP-Vorschriften von 
einer behördlich favorisierten Ausnützung die Rede. Jene Vorgaben 
beschränkten sich nur auf gestalterische Aspekte. Die Gemeinde hätte folglich 
nicht von einer theoretischen Geschossfläche ausgehen dürfen, sondern sich 
auf das tatsächlich Machbare bzw. gesetzlich Zulässige festlegen müssen 
(unter Berücksichtigung der Grenz-/Gebäudeabstände, der Hanglage, der 
Gebäudehöhe und der durch Neben-/Wohngebäude bereits konsumierten 
Flächen). Gestützt darauf sei die korrekte Grösse des Baubereichs 
festzulegen. Andernfalls sei die Rechtsgleichheit verletzt, ebenso die 
Eigentumsgarantie. Ein öffentliches Interesse an dieser Begünstigung sei 
nicht auszumachen.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 27.08.2009 liess die Gemeinde (Vorinstanz) die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Erschliessung des 
QP-Gebiets erfolge über die ins Quartier hineinragenden, fein verzweigten 
Gassen. Daran werde festgehalten (keine zentrale Parkanlage). Man habe 
nur punktuelle Verbesserungen vorgenommen, so auch im Bereich der 


Parzellen der Beschwerdeführer, in dem die der Vorinstanz gehörende 
Strassenparz. 101 geringfügig verbreitert worden sei. Die Beschwerdeführer 
betrachteten dies als ungenügend. Ohne Quartierplanung wäre aber die 
Umwandlung von Ställen in Wohnhäuser im Hofstattrecht zulässig, was zum 
Teil überdimensionierte Baukuben ergaben hätte. Mit dem QP erreiche man 
eine erhebliche Auflockerung, ohne dass dadurch das alte Bauvolumen 
vergrössert worden wäre und ohne den Quartiercharakter wesentlich zu 
verändern. Zwar sei die Erschliessung nicht in jedem Fall perfekt. Eine 
wesentliche Verbreiterung der bestehenden Zufahrten würde jedoch den 
Charakter und das Erscheinungsbild des Quartiers zerstören. Der Bau 
gemeinsamer Tiefgaragen sei nicht ausgeschlossen. Eine Regelung sei aber 
nicht nötig. Auch die Einrichtung einer zentralen Parkierung ausserhalb des 
Quartiers, die wesentliche Verbreiterung bestehender Strassen oder die 
Erstellung neuer Strassen wäre völlig unverhältnismässig gewesen. Das 
mögliche Bauvolumen laut QP werde gegenüber jenem laut Regelbauweise 
ja nicht vergrössert. Das Mass der Grünfläche werde durch die verschobenen 
Baustandorte nicht verkleinert. Die Nutzung bestehender Grünflächen durch 
Parkplätze verändere den Quartiercharakter nicht wesentlich. Zwar steige die 
Zahl benötigter Parkplätze etwas an. Die Vorinstanz wolle aber den 
Grundeigentümern nicht verwehren, mit ihren Fahrzeugen auf ihre eigene 
Parzelle fahren zu können. Die Nutzung wäre sonst erschwert. Dass auf Parz. 
157 ein grösseres Bauvolumen entstehe, als dies nach der Regelbauweise 
möglich wäre, sei eine unbewiesene Behauptung. Nach Darstellung der 
Vorinstanz sei die Fläche eingezeichnet, welche unter Einhaltung der 
Gebäudeabstände 
und 
unter 
Berücksichtigung 
des 
Abbruchs 
der 
bestehenden Kleinbauten realisiert werden könnte. Die so errechnete Fläche 
sei 122 m2. Der jetzt zugeteilte Baustandort sehe eine Fläche von 117 m2 vor. 
Die Vorinstanz habe nicht nur ihre eigenen Interessen, sondern auch noch 
jene der Nachbarin auf Parz. 157 (Parallelfall R 09 80) zu schützen gehabt.
4.
Am 22.06.2009 liess die Nachbarin auf Parz. 157 (…) ebenfalls die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen. Der aufgelegte QP 
äussere sich sehr wohl über die Erschliessung des Quartiers. Die 
Beschwerdeführer 
sagten 
nicht, 
wo 
allenfalls 
eine 
zentrale 


Parkierungsmöglichkeit geschaffen werden könne. Es werde so sein, dass 
anlässlich konkreter Bauprojekte entschieden werden müsse, wie die 
Parkierung zu lösen sei. Die Zufahrten seien genügend, wenn auch knapp. 
Ohne Nachteil für Dritte könnten sie nicht verbessert werden. Den privaten 
Beteiligten dürfe nicht mehr Land als nötig weggenommen werden. Bei der 
Parz. 157 könne zum Beispiel eine Tiefgarage erstellt werden. Würde auf 
Parz. 157 laut der Regelbauweise gebaut, könnte die Firstrichtung quer zu 
jener auf Parz. 159 gewählt und so ein 16 m langes Gebäude erstellt werden. 
Dies wäre im Ergebnis aber bedeutend nachteiliger für die Parz. 159 (…).
5.
Mit Replik vom 17.09.2009 hielten die Beschwerdeführer unverändert an ihren 
bereits in der Beschwerde gestellten Anträgen und Argumenten fest.
6.
Am 28.09.2009 verzichtete die Vorinstanz auf die Einreichung der Duplik.
7.
Mit Duplik vom 06.10.2009 hielt die Nachbarin auf Parz. 157 (…) ihrerseits 
daran fest, dass die Beschwerde - aus den schon im Juni 2009 genannten 
Gründen abzuweisen sei. 
8.
Am 01.03.2010 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 
Augenschein durch, an dem die Beschwerdeführerin … (Eigentümerin Parz. 
159) und der Ehemann von … (Eigentümerin Parz. 3937) persönlich in 
Begleitung ihres Anwalts Dr. iur. … teilnahmen. Überdies war der Anwalt lic. 
iur. … als Vertreter von … (Eigentümerin Parz. 157) im Parallelverfahren R 
09 80 vor Ort präsent. Von Seiten der Gemeinde waren deren Präsident, zwei 
Raum-/Quartierplaner, ein Ingenieur und deren Anwalt lic. iur. … zugegen. 
Von den 28 beigeladenen Quartierplangenossen erschienen deren 11, zum 
Teil in Begleitung des Ehegatten. Anlässlich der Begehung mit sechs 
verschiedenen Standorten für Wortmeldungen konnten sich alle Anwesenden 
zur 
allgemeinen 
Erschliessungsplanung 
(Parkplatzkonzepte 
und 
Groberschliessung), zu den neu geplanten Baustandorten (Häuser A und B 
auf Parz. 157) und zur Feinerschliessung von Norden (von oben im 
Grenzbereich Parz. 3937/157) oder Süden (unten Parz. 159/157) zum 
hinteren Grundstücksteil (Neubau Haus B) der Parz. 157 äussern. Von der 


Möglichkeit sachdienlicher Angaben und Erläuterungen machten vor allem die 
anwesenden Parteivertreter, Quartierplaner und Bauingenieure Gebrauch, 
wobei speziell die Vor- und Nachteile der Groberschliessung (mit o. ohne 
zentraler Parkierungsanlage) samt Feinerschliessung (Nord- oder Südzufahrt 
auf Parz. 157) bis zuletzt strittig geblieben sind.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) steht dem 
angerufenen Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen 
eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zu. Das Gericht hat daher nicht nur 
zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 
Planungsermessen 
überschritten 
oder 
missbraucht, 
also 
eine 
Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 
Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit 
voller Kognition (Überprüfungsbefugnis) betraute Behörde hat einzuschreiten, 
wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder 
unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung 
der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt 
die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung 
des Verhältnismässigkeitsprinzips im Rahmen des Planungszwecks jene 
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle 
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung 
erweiterte 
Kognitionsbefugnis 
bedeutet 
aber 
nicht, 
dass 
das 
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen 
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, 
welche vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche 
Planung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen 
Planlösungen 
an 
die 
Stelle 
einer 
angemessenen 
kommunalen 
Planfestsetzung setzen. In diesem Sinne hat das Verwaltungsgericht die 
Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (vgl. 
VGU R 08 105-108; R 08 50; R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).


b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
festgehalten, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Zusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich speziell dort, 
wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 
vom Kanton zu sichernden Interessen – wie etwa dasjenige an der 
Bauzonenbegrenzung – einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich 
überdies institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf 
nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 
248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es 
offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale 
Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen 
Zurückhaltung zu prüfen.
c)
Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung 
und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren 
Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den 
Quartierplanbestimmungen 
und 
je 
nach 
Zweck 
aus 
dem 
Quartiergestaltungsplan 
und 
dem 
Quartiererschliessungsplan. 
Die 
Quartierplanbestimmungen enthalten nach Art. 52 Abs. 1 KRG Vorschriften 
über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den 
Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die 
Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie 
können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die 
Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. Der 
Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52 Abs. 2 KRG die Situierung der 


Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende 
Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben sowie deren 
Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht schliesslich vor, dass der 
Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des 
Quartiers enthält. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze 
sowie Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung. In Bezug auf 
die materiellrechtlichen Fragen hat das kommunale Recht nach Inkrafttreten 
des neuen KRG demnach weiterhin Geltung, legen doch die erwähnten 
Bestimmungen lediglich einige allgemein zu beachtende Grundsätze fest, 
während die Gemeinden im Übrigen weitgehend frei in der Ausgestaltung der 
kommunalen Quartierplangesetzgebung sind (VGU R 08 50). So muss ein 
Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen Detaillierungsgrad 
genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der Quartierplanung (noch) nicht 
geregelten 
Details 
einer 
Überbauung 
im 
nachfolgenden 
Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in Frage gestellt 
resp. separat angefochten werden können (VGU R 08 84). Dies ist hier 
offensichtlich 
der 
Fall, 
muss 
doch 
für 
jedes 
Bauvorhaben 
im 
Quartierplangebiet noch extra ein Baugesuch eingereicht werden (vgl. Ziff. 
6.4, 6.6 des Berichts vom 07.04./18.08.2009).
d)
Die Beschwerdeführerinnen bemängeln insbesondere die Erschliessung. Sie 
fordern dazu, dass eine Gemeinschaftsparkierungsanlage ausserhalb des 
Quartierplangebiets vorzusehen sei. Der Quartiergestaltungsplan sieht 
dagegen nur eine „sanfte“ Anpassung der bestehenden Erschliessung vor, mit 
dem Grundsatz, dass jede Parzelle eine eigene Zufahrt haben sollte. Es 
handelt sich hier folglich um zwei verschiedene Erschliessungskonzepte. Wie 
der gerichtliche Augenschein vom 01.03.2010 gezeigt hat, kann die von der 
Vorinstanz gewählte Lösung für die sanfte Variante mit verzweigter 
Einzelerschliessung jedes Baugrundstücks weder als sachlich falsch noch als 
unzweckmässig für die genügende Erschliessung künftiger Bauprojekte im 
Plangebiet angesehen werden. Der Quartierplan kann, muss aber laut Art. 52 
Abs. 3 KRG keine Gemeinschaftsanlagen enthalten. In Anbetracht der engen 
Platzverhältnisse und historisch gewachsenen Erschliessungsstrukturen im 
fraglichen Dorfteil darf viel eher gesagt werden, dass die Vorinstanz in 


optimaler Form dem Verhältnismässigkeitsprinzip nachgelebt hat, da die 
gewählte Erschliessungskonzeption die betroffenen Quartierplangenossen 
am wenigsten belastet. Hinzu kommt, dass die jederzeitige Erreichbarkeit 
durch die öffentlichen Dienste (Krankenwagen, Feuerwehr etc.) so ebenfalls 
am besten gewahrt bleibt. Im Übrigen käme eine zentrale Parkierungsanlage 
ausserhalb des Quartierplans vorab nicht in Frage, weil die Ab- und 
Eingrenzung 
des 
Beizugsgebiets 
auch 
die 
dafür 
benötigten 
Infrastrukturanlagen samt Parkierungsmöglichkeiten miterfassen muss. Eine 
unterirdische 
Sammelgarage 
innerhalb 
des 
Plangebiets 
erscheint 
demgegenüber unrealistisch, weil der überwiegende Teil des Plangebiets 
längst mit Wohnhäusern überbaut ist und die engen Platzverhältnisse 
nirgends eine solche, auch sehr teure Gemeinschaftsanlage zuliessen. 
Umgekehrt ergab die gerichtliche Begehung, dass die individuelle 
Befahrbarkeit der einzelnen Grundstücke problemlos machbar ist, zumal die 
Verbreiterung der Quartierstrasse (Abbruch Haustreppe …; Mauerabbruch 
gegenüberliegend 
Parz. 
157) 
bereits 
bei 
den 
bestehenden 
Zufahrtsengpässen in die Planung einbezogen und beschlossen wurde. 
Private Lösungen unter den einzelnen Nachbarn und Quartierplangenossen 
sind ausserdem immer noch möglich und vom Entscheid der Vorinstanz nicht 
betroffen. Die Eigeninitiative der Anwohner bleibt demnach voll gewahrt. Die 
Absicht, möglichst viele Grünflächen zu erhalten, steht mit dem gewählten 
Lösungskonzept der Vorinstanz nicht in direktem Zusammenhang und ist 
deshalb hier nicht weiter zu beachten.
e)
Was den kritisierten Baustandort auf Parz. 157 (Neubau Haus B) angeht, so 
gilt es klarzustellen, dass anhand der Regelbauweise im südlichen Teil des 
Baugrundstücks eine recht ähnliche Gebäudeplatzierung wie die jetzt im 
Quartiergestaltungsplan vorgesehene möglich wäre, weswegen für das 
Gericht nicht ersichtlich ist, warum jener Baustandort und dessen Grösse 
sachlich 
nicht 
vertretbar 
sein 
sollten. 
Die 
Behauptung 
der 
Beschwerdeführerinnen, wonach ein Grundstück bloss mittels Landumlegung 
begünstigt werden könne, trifft so nicht zu. Eine Begünstigung liegt hier zudem 
nicht vor, da die mögliche Gebäudegrundfläche mit derjenigen nach der 
Regelbauweise durchaus vergleichbar ist. Es geht dabei nicht um die 


gesamte, nutzbare Bruttogeschossfläche des Gebäudes, sondern einzig um 
dessen Grundfläche (Grundriss/Baufenster). Von einer unzulässigen 
Ungleichbehandlung im Vergleich zu anderen Grundeigentümern kann 
ebenso keine Rede sein, da dem Gleichbehandlungsgrundsatz im 
Planungsrecht anerkanntermassen nur sehr abgeschwächte Bedeutung 
zukommt und für das Gericht vorliegend nicht auszumachen ist, wieso und 
inwiefern die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführerinnen verletzt worden 
sein könnte.
f)
Zusammengefasst ergibt sich damit, dass die Beschwerdeführerinnen mit 
ihren Einwänden gegen den Einspracheentscheid vom 24.04.2009 nicht 
durchdringen, was zur Bestätigung desselben und folglich zur Abweisung der 
dagegen erhobenen Beschwerde vom 25.05.2009 führt.
2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 
73 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VRG) solidarisch je zur Hälfte 
den beiden Beschwerdeführerinnen auferlegt. Eine aussergerichtliche 
Entschädigung an die anwaltlich vertretene obsiegende Vorinstanz entfällt 
nach Art. 78 Abs. 2 VRG. Die aussergerichtliche Entschädigung an die 
ebenfalls anwaltlich vertretene Eigentümerin der Parz. 157 (…) wird indes mit 
derjenigen der anwaltlich vertretenen Eigentümerinnen von Parzellen 159 (…) 
und 3937 (…) im Parallelverfahren R 09 80 wettgeschlagen (d.h. jede 
Privatpartei trägt ihre Anwaltskosten selbst). 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'124.--
zusammen
Fr.
5'124.--


gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung zulasten von … und … und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Es wird – unter Berücksichtigung des Parallelfalles R 09 80 – keine 
aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen.