gr_gerichte · R 2020 102 · 2022-02-08 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 102
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 8. Februar 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B.________ 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Tobias Brändli,
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft C.________, c/o D.________
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Erich Vogel,


- 2 -
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 3./4. März 2020 reichte die Baugesellschaft C.________, bestehend 
aus D.________, ein Baugesuch für den Neubau von zwei Einfamilienhäu-
sern mit Autounterstand auf der Parzelle E.________ in der Wohnzone in 
B.________ ein. Gemäss Baugesuch war eine zu überbauende Fläche 
von 287 m2 geplant. Zudem wurde im Baugesuch die Überbauungsziffer 
(ÜZ) des Baugrundstücks mit 0.35 und die ÜZ des Bauvorhabens mit 0.26 
angegeben. Vom 13. März 2020 bis 2. April 2020 wurde das Baugesuch 
öffentlich aufgelegt. 
2.
Gegen dieses Bauvorhaben erhob A.________, Miteigentümer der an die 
Bauparzelle E.________ angrenzenden Parzelle G.________, am 1. April 
2020 Einsprache und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Be-
gründend wurde zusammengefasst vorgebracht, dass das Bauprojekt ge-
gen mehrere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstosse und deshalb nicht 
bewilligungsfähig sei. 
3.
In ihrer Stellungnahme vom 28. April 2020 beantragte die Baugesellschaft 
C.________ die Abweisung der Einsprache. Sie führte insbesondere aus, 
mit Erlass einer Planungszone über das ganze Gemeindegebiet am 
21. Dezember 2018 sei eine optimale Ausnützung des Baulands vorge-
schrieben worden. Dies bedinge eine verdichtete Überbauung. Gleichzei-
tig reichte sie eine Stellungnahme ihres Architekten vom 27. April 2020 
ein. 
4.
Mit Replik vom 8. Mai 2020 hielt A.________ an seiner Einsprache fest. 
Er brachte unter anderem vor, mit der am 17. Dezember 2018 vom Ge-
meindevorstand beschlossenen Planungszone könne die geplante Baute 
nicht gerechtfertigt werden. Der Hinweis auf die Planungszone führe im 
Ergebnis dazu, dass das Baugesuch nicht behandelt werden könne und 


- 4 -
bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision sistiert werden müsse. Laut 
Zonenschema des Baugesetzes werde für die Wohnzone eine ÜZ von 0.4 
vorgeschrieben (entgegen den Angaben im Baugesuchsformular, 0.35). 
Gemäss Publikationstext der Planungszone seien Baubewilligungen ins-
besondere dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben nicht mindes-
tens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung 
konsumiere. Vorliegend sei dies nicht erfüllt. Unter Berücksichtigung der 
von der Bauherrschaft erwähnten Planungszone dürfe das Baugesuch bis 
zum Abschluss der Ortsplanungsrevision bzw. während der Geltungs-
dauer der Planungszone nicht beurteilt werden. Eine materielle Beurtei-
lung im Rahmen des vorliegenden Bau- und Einspracheverfahrens sei so-
mit gar nicht zulässig. Weshalb die Baukommission bzw. die Baubehörde 
das Baugesuch nicht von Amtes wegen der Planungszone unterstellt 
habe, sei schleierhaft.
5.
Am 18. Mai 2020 hielt die Baugesellschaft C.________ duplicando an ih-
ren Anträgen fest. Der Einsprecher bemängle, dass die Parzelle um 63.6 
m2 (350.4 m2 – 286.79 m2) zu wenig überbaut werde. Ausserdem solle 
sogar eine Beurteilung vor Abschluss der Ortsplanungsrevision nicht mög-
lich sein. Dies werde bestritten. 
6.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 
28. September 2020, wies der Gemeindevorstand B.________ die Ein-
sprache von A.________ ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung 
unter Auflagen. Betreffend Planungszone erwog er, dass am 17. Dezem-
ber 2018 eine zweijährige Planungszone (Baustopp) verfügt worden sei. 
Das Bauvorhaben befinde sich nicht ausserhalb des weitgehend überbau-
ten Gebiets, weshalb es nicht von den Auflagen der Planungszone betrof-
fen sei. Erlasse eine Gemeinde eine Planungszone, könne sie auch selbst 
beurteilen, welche Bauvorhaben nach wie vor bewilligt würden. 


- 5 -
7.
Hiergegen erhob A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Ein-
gabe vom 28. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden und beantragte, es sei der Bau- und Einspracheent-
scheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 28. September 2020, aufzuheben 
und die Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungs-
folge zzgl. MWST gemäss Gesetz. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde 
um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht. Begründend führte der 
Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, gemäss Publikation der Pla-
nungszone seien Baubewilligungen während der Geltungsdauer der Pla-
nungszone insbesondere dann zurückzustellen, wenn ein Bauvorhaben 
Flächen beanspruche, die ausserhalb des weitgehend überbauten Ge-
biets lägen, oder wenn es nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle 
zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiere. Die Planungszone sei 
durch den Beschluss des Gemeindevorstands vom 24. August 2020, pu-
bliziert am 2. Oktober 2020, bis am 31. Dezember 2022 verlängert worden. 
Die Nichtunterstellung des Baugesuchs unter die Planungszone und die 
Erteilung der Baubewilligung verletzten Art. 27 RPG und Art. 21 KRG. Ziel 
der vorliegenden Planungszone sei die Umsetzung der Revision des RPG 
(RPG1). Das geplante Projekt konsumiere nicht mindestens 80 % der auf 
der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung. Die Baubewilli-
gung hätte somit während der Wirkungsdauer der Planungszone nicht er-
teilt werden dürfen. Das Verfahren müsse bis zum Abschluss der Ortspla-
nungsrevision sistiert werden. Gemäss Zonenschema des Baugesetzes 
gelte für die Wohnzone eine ÜZ von 0.4 und nicht eine solche von 0.35, 
wie im Baugesuch angegeben. Bei einer Grundstücksfläche von 1'095 m2 
und einer anrechenbaren Gebäudefläche der beiden Häuser A und B von 
total 253.87 m2 ergebe sich eine ÜZ von 0.23 (253.87 m2 : 1'095 m2). Um 
mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Aus-
nützung zu konsumieren, müsste eine anrechenbare Gebäudefläche von 
350.4 m2 erstellt werden (1'095 m2 x 0.4 x 0.8). Mit der anrechenbaren 


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Gebäudefläche von 253.87 m2 sei die erforderliche bauliche Ausnützung 
bei weitem nicht gegeben. Zu diesem Ergebnis gelange man auch, wenn 
von einer ÜZ von 0.35 auszugehen wäre. 
8.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Dezember 2020 beantragte die Bau-
gesellschaft C.________ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), es sei die 
Beschwerde abzuweisen und die Bauherrschaft zu berechtigen, das mit 
Baubewilligung vom 28. September 2020 genehmigte Baugesuch zu rea-
lisieren; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwer-
deführers. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, Zweck 
der Planungszone in Bezug auf das Dorfgebiet sei ausschliesslich die Re-
dimensionierung der Bauzone. Die Gemeinde sei absolut autonom, die 
aus der Bauzone auszuscheidenden Parzellen zu bestimmen. Die Par-
zelle E.________ grenze an die H.________, welche mit Ausnahme einer 
weiteren bergseitigen Parzelle I.________, welche sehr steil sei, infolge 
der knappen Dimensionierung unter Berücksichtigung der Grenzabstände 
und infolge des Schieferuntergrundes baulich kaum nutzbar, beidseitig 
vollständig bebaut und raumplanerisch genutzt worden sei. Die Parzelle 
E.________ weise einen herrlichen Ausblick auf die J.________ und ins 
hintere K.________ auf. Es handle sich um sehr attraktives Bauland. Zur 
Dorfkernzone bestehe lediglich eine Distanz von rund 150 m. Unbestritte-
nermassen grenze die Bauparzelle unmittelbar an die Dorfzone. Offen-
sichtlich liege die Parzelle E.________ nicht ausserhalb des weitgehend 
überbauten Gebiets gemäss publizierter Planungszone. Zwar werde die 
Ausnützung von 80 % gemäss Planungszone ausgehend von einer Ge-
bäudefläche beider Bauten von 286.8 m2 und einer ÜZ von 0.26 nur mar-
ginal unterschritten. Das sei allerdings unbedeutend. Entscheidend sei, 
dass es keine Gründe gebe, die Parzelle E.________ aus der Wohn- bzw. 
Bauzone auszuscheiden, dass der Beschwerdeführer entsprechend auch 
keine Gründe für eine Auszonung geltend mache, dass sich die Gemeinde 


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bei der Erteilung der Baubewilligung zu Recht für den Fortbestand der Pa-
rzelle E.________ in der Wohn- bzw. Bauzone ausgesprochen habe, dass 
dieser Zonenfortbestand der konsequenten Mobilisierung der inneren Nut-
zungsreserven in den bestehenden Bauzonen entspreche, dass das Bau-
projekt keine Vorwirkung zeige und die planerische Neuordnung nicht be-
einträchtige, dass das Bauprojekt zudem keine negative präjudizierende 
Auswirkung auf die sich im Gang befindliche Planung habe und dass das 
Bauvorhaben – nachdem ihm jegliche negative Präjudizwirkung für die 
vorgesehenen Nutzungsplanänderung fehle und es der geltenden Bau- 
und Nutzungsordnung entspreche – in Anwendung der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung auch in einer Planungszone bewilligungsfähig sei. 
Der Entscheid der Gemeinde bzw. die Erteilung der Baubewilligung trotz 
Planungszone sei korrekt und nicht zu beanstanden. 
9.
Die Gemeinde B.________ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss 
in ihrer Stellungnahme vom 4. Januar 2021 auf Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf überhaupt einzutreten sei; unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten des Beschwerdeführers. Zur 
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Behauptung des Be-
schwerdeführers, wonach die Beschwerdegegnerin 1 nicht befugt sei, auf 
den mit einer Planungszone belegten Gebieten eine Baubewilligung zu er-
teilen, sei unzutreffend. Unbestritten sei, dass die Beschwerdegegnerin 1 
eine bis am 21. (recte: 31.) Dezember 2022 verlängerte Planungszone er-
lassen habe. Dies hindere die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer weitreichen-
den Autonomie indes nicht daran, auch innerhalb des mit der Planungs-
zone verfügten Perimeters weiterhin Baubewilligungen zu erteilen. Dies 
gelte umso mehr, als dass die vorliegende Planungszone das gesamte 
Gemeindegebiet betreffe. Zudem könne der Gemeindevorstand die Pla-
nungszone jederzeit konkretisieren bzw. an den aktuellen Planungsstand 
anpassen. Ausserdem gebiete der Grundsatz der Verhältnismässigkeit, 


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dass nicht einfach sämtliche Bauvorhaben verhindert würden. Da das 
Bauvorhaben nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 gut in das beste-
hende Ortsbild passe, habe sie es genehmigt. An dieser Stelle ein Bau-
vorhaben zu erzwingen, welches noch eine höhere Ausnützung aufwiese, 
ginge zulasten der Ästhetik des Dorfbildes, was von der Beschwerdegeg-
nerin 1 nicht gewollt sei. 
10.
Am 15. Januar 2021 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen An-
trägen fest. Zudem brachte er insbesondere vor, aufgrund der Planungs-
zone habe die Baubehörde bei der Behandlung von Baugesuchen zu prü-
fen, ob das Bauvorhaben mit der geltenden und der neuen Planung ver-
einbar sei. In diesem Sinne sei im Einzelfall zu prüfen, ob das Bauvorha-
ben der Planungszone unterstellt werden müsse. Ergebe die einzelfall-
weise Prüfung, dass das Projekt im Widerspruch zur künftigen Planung 
stehe, z.B. weil es nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Ver-
fügung stehenden Ausnützung konsumiere, bestehe kein Spielraum, das 
Projekt trotzdem zu bewilligen. Zudem sei die Aussage, die Planungszone 
beziehe sich in Bezug auf das Dorfgebiet ausschliesslich auf die Redimen-
sionierung der Bauzone, aktenwidrig. Aus der Publikation der Planungs-
zone ergebe sich zweifelsfrei, dass der Gemeindevorstand eine Planungs-
zone mit zwei Planungszielen erlassen habe: In Bezug auf das Dorfgebiet 
bilde neben der Redimensionierung der Bauzone auch die Förderung ei-
ner hochwertigen baulichen Siedlungsentwicklung nach innen ein Pla-
nungsziel. Die amtlich publizierte Planungszone und der sich daraus erge-
bende Wortlaut gingen allfälligen Informationen an einer Gemeindever-
sammlung vor. Sodann betrage die Gebäudefläche beider Bauten nicht 
286.8 m2, sondern 253.87 m2. Ursprünglich sei die Bauherrschaft von ei-
ner Gebäudefläche von 286.8 m2 ausgegangen, was gemäss Baugesuch 
zu einer ÜZ von 0.26 geführt habe. Aufgrund der Einsprache des Be-
schwerdeführers sei die Gebäudefläche dann aber auf 253.87 m2 reduziert 


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worden. Folglich betrage die ÜZ bei einer Grundstücksfläche von 1'095 m2 
nicht 0.26, sondern 0.23. Damit die zulässige Ausnützung um mindestens 
80 % realisiert werde, müsste eine anrechenbare Gebäudefläche von 
306.6 m2 bei einer ÜZ von 0.35 bzw. von 350.4 m2 bei einer ÜZ von 0.4 
erstellt werden. Bei der vorliegend geplanten Gebäudefläche von 
253.87 m2 werde die zulässige Ausnützung bei einer ÜZ von 0.35 zu rund 
66 % und bei einer ÜZ von 0.4 sogar nur zu ca. 58 % konsumiert. Es könne 
somit nicht von einer marginalen Unterschreitung der vorgeschriebenen 
Ausnützung gesprochen werden, weshalb das Bauprojekt dem Planungs-
ziel nach einer besseren Nutzung der bestehenden Baulandreserven ent-
gegenstehe. Damit sei davon auszugehen, dass das Vorhaben den neuen 
Vorschriften betreffend Ausnützung der Parzelle widersprechen werde 
und präjudizierende Auswirkung auf die sich im Gang befindliche Planung 
habe. Um klarzustellen, dass solche Bauvorhaben für die Dauer der Pla-
nungszone nicht bewilligt werden könnten, habe der Gemeindevorstand 
entschieden, dass all jene Baubewilligungen zurückgestellt werden müss-
ten, welche nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung 
stehenden Ausnützung realisierten. Somit sei die Erteilung der Baubewil-
ligung trotz Planungszone unzulässig. 
11.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2021 informierte die Rechtsvertreterin des 
Beschwerdeführers das angerufene Gericht darüber, dass Letzterer künf-
tig durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster vertreten werde. 
12.
Am 16. Februar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Rechtsbegehren fest. Zudem führte sie im Wesentlichen aus, gemäss ver-
bindlichem Baugesuch betrage die ÜZ 0.35. Ausgehend von dieser ÜZ 
und einer 80 %-Nutzung resultiere eine Vorgabe von 0.28, welche mit dem 
vorliegenden Projekt um eine vernachlässigbare ÜZ-Differenz von 0.02 
unterschritten werde. 


- 10 -
13.
Mit Duplik vom 18. Februar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin 1 ebenfalls 
an ihren Anträgen fest und wiederholte ihren Standpunkt betreffend Pla-
nungszonenproblematik. 
14.
Am 19. Februar 2021 erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde an-
tragsgemäss die aufschiebende Wirkung. 
15.
Am 24. Februar 2021 reichten die Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 
und der Beschwerdegegnerin 2 ihre Honorarnoten ein. 
16.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
auf den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie auf die vor-
liegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der Bau- 
und Einspracheentscheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 28. September 
2020, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Be-
schwerdegegnerin 2 unter Auflagen bewilligte und die Einsprache des Be-
schwerdeführers abwies. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann 
er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein 
taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden dar. Gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur 
Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt 
ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung 


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hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der Be-
schwerdeführer ist Miteigentümer der Parzelle G.________, welche unmit-
telbar an die Bauparzelle E.________ grenzt. Demnach kann aufgrund der 
räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungsnähe und grundsätz-
lich von einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder Abände-
rung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids ausgegangen 
werden. Auf die zudem form- und fristgerecht erhobene Beschwerde (vgl. 
Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Dem prozessualen Antrag des Beschwerdeführers, wonach der Be-
schwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist der Vorsitzende 
gestützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG am 19. Februar 2021 nachgekommen, 
weshalb er nicht mehr Beschwerdethema ist. 
3.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die Ein-
sprache des Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen und das Bauge-
such Nr. 2020/03 der Beschwerdegegnerin 2 betreffend Neubau von zwei 
Einfamilienhäusern mit Autounterstand zu Recht bewilligt hat. Umstritten 
ist insbesondere die Frage, ob das besagte Baugesuch der Planungszone 
zu unterstellen ist. 
4.
Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger 
Planungen dar (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK 
zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 27 Rz. 2 m.w.H.). Wird der 
Erlass oder die Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplans in 
die Wege geleitet, kann der Gemeindevorstand für die davon betroffenen 
Gebiete eine Planungszone erlassen (Art. 21 Abs. 1 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]; vgl. auch 
Art. 27 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raum-
planungsgesetz, RPG; SR 700]). In einer Planungszone darf gemäss 
Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue Planung 


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erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen 
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen 
noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widerspre-
chen (vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG). Planungszonen im Sinne von 
Art. 27 RPG sowie Art. 21 KRG zeitigen also eine negative Vorwirkung in 
dem Sinne, dass beispielsweise Bauten nur noch bewilligt werden dürfen, 
wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen. 
Damit wird also die Anwendung des geltenden Rechts bis zum Inkrafttre-
ten des neuen Rechts ausgesetzt. Eine Planungszone bewahrt die Bau-
bewilligungsbehörde insbesondere davor, Bewilligungen erteilen zu müs-
sen, welche den vorgesehenen neuen Vorschriften und Plänen widerspre-
chen oder die Ausführung der beabsichtigten Grundordnungsplanung be-
einträchtigen könnten. Bauliche Veränderungen innerhalb von Planungs-
zonen sind zulässig, soweit die Nutzungsplanung dadurch nicht erschwert 
ist. Untersagt werden im Sinne des Verhältnismässigkeitsprinzips nur Vor-
haben, die der beabsichtigten neuen Ordnung widersprechen oder ihre 
Umsetzung erschweren (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] R 19 78 vom 15. April 2020 E.3.1 m.w.H.). Mit der Pla-
nungszone werden also nicht gemeinhin sämtliche Bauvorhaben im Pla-
nungsbereich verunmöglicht. Vielmehr soll nur, aber immerhin, die Erstel-
lung derjenigen Einrichtungen verboten werden, die der im Gang befindli-
chen Planung widersprechen. Nicht planungsrelevante Sachverhalte blei-
ben unangetastet. Baubewilligungen bleiben damit weiterhin möglich, so-
lange die konkrete Baute bzw. Nutzungsänderung der künftigen planungs-
rechtlichen Festlegung nicht derogiert. Damit die behandelnde Behörde 
die Nichtübereinstimmung mit der künftigen Planung überprüfen kann, 
muss sie auf das Baugesuch eintreten, sobald das Gesuch die ordentli-
chen formellen Anforderungen erfüllt. Bei der Beurteilung des Baugesuchs 
sind nicht nur die beim Erlass der Planungszone herrschenden, sondern 
auch die sich im Laufe des Planungsverfahrens ergebenden Änderungen 


- 13 -
in den Planungsideen und -zielen massgebend (vgl. VGU R 19 78 vom 
15. April 2020 E.3.3 m.w.H.). 
5.1.
Anlässlich seiner Sitzung vom 17. Dezember 2018 hat der Gemeindevor-
stand B.________ gestützt auf Art. 21 KRG über das ganze Gemeindege-
biet eine Planungszone für die Dauer von zwei Jahren erlassen. Dieser 
Beschluss wurde am 21. Dezember 2018 im Kantonsamtsblatt publiziert. 
Im entsprechenden Publikationstext wurden die Planungsziele wie folgt 
umschrieben (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 11):
1.
Prüfung einer Reduktion der Bauzonen (Kern-, Dorf- und Wohnzonen) ausserhalb 
und am Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben von 
Art. 15 Abs. 2 RPG sowie des kantonalen Richtplans (KRIP-S) vom 20. März 2018. 
2.
Umsetzung der weiteren Vorgaben von Art. 15 RPG sowie des kantonalen KRIP-S 
vom 20. März 2018, insbesondere betreffend Förderung einer hochwertigen bauli-
chen Siedlungsentwicklung nach innen und Siedlungserneuerung (KRIP-S, 
Ziff. 5.1.2, Handlungsanweisungen).
Daraus geht hervor, dass die Planungszone im Hinblick auf die Anpassung 
der Ortsplanung an die Vorgaben des am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen 
teilrevidierten Raumplanungsgesetzes (RPG1) und des gestützt darauf 
angepassten kantonalen Richtplans (KRIP-S) erlassen wurde. Letzterer 
wurde am 20. März 2018 von der Regierung des Kantons Graubünden 
beschlossen und am 10. April 2019 vom Bundesrat (mit Vorbehalten) ge-
nehmigt. 
Im Publikationstext wurde unter anderem darauf hingewiesen, dass in der 
Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was die neue Planung 
erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Bauvorhaben dürften nur 
bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgese-
henen neuen Planungen und Vorschriften widersprächen (vgl. Art. 21 


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Abs. 2 KRG). Baubewilligungen seien während der Geltungsdauer der 
Planungszone insbesondere dann zurückzustellen, wenn das Bauvorha-
ben Flächen beanspruche, die ausserhalb des weitgehend überbauten 
Gebiets lägen, oder wenn es nicht mindestens 80 % der auf der Baupar-
zelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiere (vgl. Bf-act. 11). 
5.2.
Anlässlich seiner Sitzung vom 24. August 2020 hat der Gemeindevorstand 
B.________ die am 18. (recte: 17.) Dezember 2018 über das ganze Ge-
meindegebiet erlassene Planungszone gestützt auf Art. 21 KRG unverän-
dert, d.h. mit identischen Planungszielen und denselben Hinweisen im Pu-
blikationstext, bis am 31. Dezember 2022 verlängert. Die Verlängerung 
der Planungszone wurde am 2. Oktober 2020 im Kantonsamtsblatt publi-
ziert (vgl. Bf-act. 12). 
6.1.
Soweit die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 geltend machen, die ÜZ be-
trage 0.35, kann ihnen nicht gefolgt werden. Gemäss ÖREBlex (siehe 
auch Bf-act. 13) hat die Gemeindeversammlung B.________ am 8. Juni 
2018 unter anderem eine Änderung von Art. 13 des Baugesetzes (BG) der 
Beschwerdegegnerin 1 (Zonenschema) beschlossen. Laut diesem Zonen-
schema beträgt die ÜZ in der hier massgeblichen Wohnzone 0.4 (siehe 
auch Bf-act. 13). Der besagte Beschluss der Gemeindeversammlung 
B.________ wurde von der Regierung des Kantons Graubünden mit Re-
gierungsbeschluss Nr. 345 vom 7. Mai 2019, mitgeteilt am 8. Mai 2019, 
genehmigt und ist folgerichtig seither in Kraft (vgl. Art. 49 Abs. 1 KRG). 
Dies geht auch aus der entsprechenden Fussnote zu Art. 13 BG (Zonen-
schema) mit Hinweis auf den besagten Genehmigungsbeschluss der Re-
gierung des Kantons Graubünden hervor (siehe auch Bf-act. 13). Es ist 
nicht nachvollziehbar, wie die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auf eine 
ÜZ von 0.35 kommen, zumal das Baugesuch für den Neubau von zwei 
Einfamilienhäusern mit Autounterstand am 3./4. März 2020 eingereicht 
und am 29. Juni 2020, mitgeteilt am 28. September 2020, bewilligt wurde 


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(vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2). Gemäss Art. 89 
Abs. 2 KRG werden Baugesuche bekanntlich nach dem Recht beurteilt, 
das zur Zeit des Entscheids gilt. Somit ist vorliegend mit dem Beschwer-
deführer von einer ÜZ von 0.4 auszugehen. Wie nachfolgend aufgezeigt 
wird, spielt es letztlich jedoch keine Rolle, ob die ÜZ 0.4 oder 0.35 beträgt. 
6.2.
Sodann beträgt die Gebäudefläche beider Bauten nicht (mehr) 286.79 m2, 
sondern aktuell 253.87 m2. Zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauge-
suchs am 3./4. März 2020 ging die Beschwerdegegnerin 2 von einer zu 
überbauenden Fläche von 286.79 bzw. 287 m2 und einer ÜZ des Bauvor-
habens von 0.26 aus (vgl. Bg1-act. 2 und 3). In seiner Stellungnahme vom 
27. April 2020 zur beschwerdeführerischen Einsprache hielt der Architekt 
insbesondere fest, dass die eingereichte ÜZ-Berechnung kleine Detailfeh-
ler aufweise, welche aber zu einer geringeren Überbauung führten und 
daher keinen Einfluss auf die Baubewilligungserteilung hätten, und ver-
wies auf die revidierte ÜZ-Berechnung bzw. den entsprechenden Sche-
maplan Nr. 1912-32.6.1.1 vom 24. April 2020 (vgl. Bf-act. 6). Diesem 
Schemaplan ist zu entnehmen, dass die Gebäudefläche beider Bauten auf 
253.87 m2 reduziert wurde (vgl. Bf-act. 6.). Bei einer unbestrittenen Grund-
stücksfläche von 1'095 m2 beträgt die ÜZ des Bauvorhabens somit nicht 
0.26, sondern 0.23. Damit das vorliegende Bauvorhaben mindestens 80 % 
der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert, 
müsste eine anrechenbare Gebäudefläche (von 306.6 m2 bei einer ÜZ von 
0.35) bzw. von 350.4 m2 bei einer ÜZ von 0.4 erstellt werden. Mit der nun 
geplanten Gebäudefläche beider Bauten von 253.87 m2 wird die zulässige 
Ausnützung (bei einer ÜZ von 0.35 gerade einmal zu rund 66 %) und bei 
einer ÜZ von 0.4 sogar nur zu ca. 58 % konsumiert. Von einer marginalen 
Unterschreitung der vorgeschriebenen Ausnützung kann somit – entgegen 
der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 – nicht die Rede sein. Damit 
steht das strittige Bauvorhaben – wie der Beschwerdeführer zutreffend 


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festhält – dem Planungsziel nach einer besseren Nutzung der bestehen-
den Baulandreserven entgegen. Mit dem Beschwerdeführer ist davon aus-
zugehen, dass das Bauprojekt den neuen Vorschriften betreffend Ausnüt-
zung der Parzelle widersprechen würde und präjudizierende Auswirkung 
auf die sich im Gang befindliche Planung hätte. 
6.3.
Des Weiteren ist die Argumentation der Beschwerdegegnerin 1, wonach 
das Bauvorhaben von den Auflagen der Planungszone nicht betroffen sei, 
weil es sich nicht ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets befinde, 
nicht stichhaltig. Gemäss den Bestimmungen zur Planungszone sind näm-
lich Baubewilligungen während der Geltungsdauer der Planungszone ins-
besondere dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben Flächen bean-
sprucht, die ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegen, oder 
(Hervorhebung durch das Gericht) wenn es nicht mindestens 80 % der auf 
der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert (vgl. 
vorstehende Erwägung 5.1 f.). Für die Rückstellung einer Baubewilligung 
genügt es also schon, wenn in Bezug auf ein Bauvorhaben eine dieser 
beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Zudem irrt die Beschwerdegegnerin 1, 
wenn sie davon ausgeht, bei Erlass einer Planungszone könne sie selbst 
beurteilen, welche Bauvorhaben nach wie vor bewilligt würden. Vielmehr 
hat sie sich während der Geltungsdauer der Planungszone an die Regeln 
zu halten, die sie beim Erlass derselben selbst aufgestellt hat. Ausserdem 
wurde im Rahmen der Publikation der Planungszone festgelegt, dass die 
Rückstellung einer Baubewilligung während der Geltungsdauer der Pla-
nungszone zu erfolgen hat, wenn das Bauvorhaben nicht mindestens 
(Hervorhebung durch das Gericht) 80 % der auf der Bauparzelle zur Ver-
fügung stehenden Ausnützung konsumiert (vgl. vorstehend Erwägung 5.1 
f.). Das Wort "mindestens" deutet darauf hin, dass die Beschwerdegegne-
rin 1 unter dem Regime der Planungszone keinerlei Unterschreitung die-
ser Ausnützungsregel dulden will. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob die 


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Planungszone das gesamte Gemeindegebiet betrifft oder nur einen Teil 
davon. 
6.4.
Ferner vermag die Beschwerdegegnerin 2 aus ihrem Vorbringen, wonach 
die Beschwerdegegnerin 1 absolut autonom sei, die aus der Bauzone aus-
zuscheidenden Parzellen zu bestimmen, nichts zu ihren Gunsten abzulei-
ten. Mit dem Beschwerdeführer ist davon auszugehen, dass sich die Pla-
nungszone in Bezug auf das Dorfgebiet nicht ausschliesslich auf die Re-
dimensionierung der Bauzone bezieht. Wie bereits dargelegt (vgl. vorste-
hend Erwägung 5.1 f.), hat der Gemeindevorstand B.________ eine Pla-
nungszone mit zwei Planungszielen erlassen: In Bezug auf das Dorfgebiet 
bildet neben der Redimensionierung der Bauzone auch die Förderung ei-
ner hochwertigen baulichen Siedlungsentwicklung nach innen ein Pla-
nungsziel. Es geht vorliegend also gar nicht um die Pflicht der Beschwer-
degegnerin 1 zur Redimensionierung von Bauzonen, sondern um die 
Frage, ob die Baubewilligung zu Recht erteilt wurde, obwohl das strittige 
Bauvorhaben nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfü-
gung stehenden Ausnützung konsumiert und damit dem Planungsziel der 
Förderung einer hochwertigen baulichen Siedlungsentwicklung nach in-
nen nicht gerecht wird. 
6.5.
Korrekt aber nicht hilfreich ist sodann der Hinweis der Beschwerdegegne-
rin 1, sie sei befugt, die Planungszone jederzeit entsprechend dem aktu-
ellen Planungsstand zu konkretisieren bzw. an den jeweils aktuellen Pla-
nungsstand anzupassen, zumal die Planungszone – wie bereits dargelegt 
(vgl. vorstehend Erwägung 5.2) – auch mit deren Verlängerung inhaltlich 
unverändert geblieben ist.
6.6.
Soweit die Beschwerdegegnerin 1 schliesslich behauptet, dass auf eine 
höhere Ausnützung zugunsten der Ästhetik des Dorfbildes verzichtet wor-
den sei, überzeugt dies ebenfalls nicht. Sie hat sich – wie der Beschwer-


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deführer zutreffend festhält – mit der Frage des Ortsbildschutzes eines an-
deren Bauprojekts gar nicht auseinandergesetzt, denn sie ist unzutreffen-
derweise davon ausgegangen, dass die Planungszone auf das vorliegend 
zu prüfende Bauvorhaben gar nicht anwendbar ist. Zudem lag gar nie ein 
anderes Bauprojekt mit höherer Ausnützung vor, so dass die Beschwer-
degegnerin 1 gar nicht beurteilen konnte, ob sich ein solches Bauvorhaben 
gut ins Ortsbild einfügen würde oder nicht. 
6.7.
Da die Beschwerde nach dem Gesagten bereits aufgrund der Planungs-
zonenproblematik gutzuheissen ist, erübrigt es sich, auf die weiteren Rü-
gen des Beschwerdeführers einzugehen. 
7.
Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch Nr. 2020/03 
der Beschwerdegegnerin 2 betreffend Neubau von zwei Einfamilienhäu-
sern mit Autounterstand zu Unrecht bewilligt. Vielmehr hätte das besagte 
Baugesuch während der Geltungsdauer der Planungszone zurückgestellt 
werden müssen. Folglich ist der angefochtene Bau- und Einspracheent-
scheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 28. September 2020, in Gutheis-
sung der Beschwerde aufzuheben und das Baugesuch Nr. 2020/03 der 
Beschwerdegegnerin 1 zur Unterstellung unter die Planungszone zurück-
zuweisen. 
8.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 
aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird dabei im Sinne von Art. 75 Abs. 2 
VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. 
8.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 dem Be-
schwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den 
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Der Rechtsver-
treter des Beschwerdeführers legte mit Schreiben vom 24. Februar 2021 


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eine Honorarnote samt Honorarvereinbarung über total CHF 17'594.82 
(Honoraraufwand von 63.25 h à CHF 250.--, Fahrspesen von CHF 50.--, 
Kleinspesenpauschale von CHF 474.38, 7.7 % MWST von CHF 1'257.94) 
ins Recht. Der geltend gemachte Stundenansatz von CHF 250.-- ist ange-
sichts der eingereichten Honorarvereinbarung nicht zu beanstanden. Da 
die Honorarnote allerdings den Zeitraum vom 6. Januar 2020 bis und mit 
28. August 2020 und damit auch die Einspracheverfahren vor der Be-
schwerdegegnerin 1 umfasst, sind bei der Festlegung der Parteientschä-
digung bloss die Aufwandpositionen ab dem 1. Oktober 2020 zu berück-
sichtigen. Damit würde ein Honorar in der Höhe von CHF 9'268.30 (Hono-
raraufwand von 33.42 h à CHF 250.--, Kleinspesenpauschale von 
CHF 250.65, 7.7 % MWST von CHF 662.65) resultieren. Dieser Aufwand 
erscheint dem angerufenen Gericht jedoch als zu hoch bzw. für die Pro-
zessführung nicht erforderlich, weshalb es die aussergerichtliche Partei-
entschädigung für das vorliegende Verfahren ermessensweise auf pau-
schal CHF 7'000.-- (inkl. MWST und Spesen) festsetzt. In diesem Umfang 
haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 den Beschwerdeführer somit 
je zur Hälfte aussergerichtlich zu entschädigen. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Bau- und Einspra-
cheentscheid der Gemeinde B.________ vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 
28. September 2020, aufgehoben und das Baugesuch Nr. 2020/03 der 
Gemeinde B.________ im Sinne der Erwägungen zur Unterstellung unter 
die Planungszone zurückgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
428.--


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zusammen
CHF
3'428.--
gehen je zur Hälfte zu Lasten der Gemeinde B.________ einerseits und von 
D.________ anderseits. D.________ haften für ihren Anteil solidarisch. 
3.
Die Gemeinde B.________ einerseits und D.________ anderseits haben 
A.________ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 7'000.-- (inkl. MWST und 
Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen. D.________ haften für ihren 
Anteil solidarisch. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]