gr_gerichte · R 2007 18 · 2007-06-21 · it
Duldungsverfügung

opposizione edilizia | Baurecht

R 07 18
4a Camera
SENTENZA
del 21 giugno 2007
nella vertenza di diritto amministrativo
concernente opposizione edilizia
1.
In data 20 settembre 2006 la ditta … SA ha inoltrato alla competente autorità
edilizia del Comune di … una domanda di costruzione avente per oggetto la
realizzazione di nove case unifamiliari e di quattro palazzine sulle particelle
no. 2194, 2195 e 2196 site in località ...
Il 6 dicembre 2006 lo studio fiduciario … SA, quale amministratore delle
proprietà condominiali ubicate sulle vicine particelle ni. 2190 e 2193, ha
presentato tempestiva opposizione contro il progetto di costruzione in oggetto
contestando, in sostanza, la conformità delle sezioni rilevate, presunti depositi
di materiale che avrebbero snaturato la morfologia del terreno, l’altezza dei
muri di sostegno nonché la lunghezza della facciata sul fronte strada.
2.
Dopo aver concesso alla richiedente la licenza il diritto di esprimersi nel merito
dell’opposizione, tramite decisione del 5 febbraio 2007 il Municipio di … ha
respinto l’opposizione presentata dallo studio fiduciario … SA in qualità di
amministratore del …, rilasciando contestualmente la licenza edilizia alla ditta
… SA. In sostanza, l’autorità comunale ha giudicato quali infondate le
contestazioni sollevate dall’opponente considerando il progetto conforme alla
vigente normativa edilizia.
3.
Tramite tempestivo ricorso del 23 febbraio 2007, lo studio fiduciario … SA ha
impugnato a nome della comproprietà condominiale Panorama la citata
decisione davanti al Tribunale amministrativo chiedendone l’annullamento
con conseguente reiezione della domanda di costruzione. La società
amministratrice solleva, in pratica, le medesime contestazioni avanzate in
sede di autorità comunale, lamentando quindi la mancata conformità delle

sezioni ufficiali, che non sarebbero state correttamente rilevate a causa del
materiale depositato sulle particelle oggetto del previsto intervento edilizio che
ne avrebbe snaturato la configurazione naturale. Inoltre, i muri di
contenimento previsti sul lato est delle case, caratterizzati da un’altezza
variabile dai 4 ai 5,2 metri, non sarebbero conformi al disposto dell’art. 82 della
normativa edilizia comunale che prevederebbe, per tali strutture, un’altezza
massima di 2,5 metri. Infine, il fronte est delle nove case, caratterizzato dagli
ingressi delle autorimesse verso la strada interna, sarebbe caratterizzato da
una lunghezza di 150 metri e, costituendo a tutti gli effetti una facciata,
lederebbe le disposizioni del piano regolatore che limiterebbero la lunghezza
massima delle facciate a 40 metri.
4.
Tramite la propria presa di posizione, il comune convenuto propone, per
quanto ricevibile, di respingere il ricorso. Le possibilità edificatorie nell’area in
oggetto sarebbero rette dalle disposizioni edilizie specifiche per la zona “…”,
destinata alla realizzazione di un centro residenziale con albergo, piscina e
appartamenti. Il progetto di costruzione sarebbe conseguentemente conforme
sia alle prescrizioni pianificatorie generali che a quelle particolareggiate
concernenti la zona in questione.
Il deposito di terra sul terreno oggetto dell’intervento edilizio non avrebbe
implicato alcuna modifica della morfologia dello stesso, mentre, in ogni caso,
le quote del terreno naturale sarebbero state rilevate in maniera conforme. Il
muro di sostegno previsto a monte della strada di quartiere, caratterizzato da
un’altezza variabile fra i 4 e i 5,2 metri, costituirebbe la misura meglio
adeguata ai fini del contenimento del terreno circostante le nove case
unifamiliari e sarebbe realizzabile in virtù della corretta interpretazione dell’art.
98 della legge edilizia comunale (LE), che perseguirebbe il fine di una
sistemazione del terreno in armonia con la zona circostante prevedendo
quindi le necessarie deroghe all’altezza massima di tali strutture. Inoltre, il
muro di sostegno a valle delle nove case unifamiliari non potrebbe essere
considerato alla stregua di facciata degli edifici.
5.
Nella propria presa di posizione la ditta … SA propone, in via principale, di
dichiarare il ricorso quale irricevibile e, in via eventuale, per quanto il gravame
fosse ritenuto ricevibile, di respingere integralmente lo stesso.

Lo studio fiduciario … SA, quale amministratore del …, avrebbe presentato
ricorso al Tribunale amministrativo conscio che la maggioranza dei condomini
detentori della maggioranza delle quote della proprietà per piani (PPP) non
fosse assolutamente intenzionata a contestare la licenza edilizia. A titolo di
prova la convenuta presenta una dichiarazione sottoscritta dalla quale
risulterebbe che i proprietari di 59 unità, su un totale di 111, detentori di un
totale di quote corrispondente a 569/1000 della PPP, sarebbero stati contrari
a sollevare opposizione o ricorso contro il progetto di costruzione no. 2637
presentato al Comune di … dalla ditta … SA, avente per oggetto la
sovraedificazione delle particelle ni. 2194, 2195 e 2196. Inoltre, detti
proprietari
confermerebbero
di
non
essere
mai
stati
informati
dall’amministratore della sua intenzione di presentare opposizione contro la
domanda edilizia e, conseguentemente, ricorso al Tribunale amministrativo
contro la decisione del Comune di … del 5 febbraio 2007 e quindi
deciderebbero, quale maggioranza dei proprietari di unità PPP, di ritirare a
titolo definitivo il ricorso proposto dallo studio fiduciario … SA in qualità di
amministratore del ... Alla luce di tale fattispecie sarebbe quindi palese la
mancata legittimazione dello studio fiduciario amministratore a proporre il
ricorso amministrativo in nome della proprietà condominiale.
Per quanto concerne l’aspetto materiale del contenzioso la convenuta, a
propria volta, ribadisce la conformità del progetto edilizio adducendo
argomenti analoghi a quelli presentati dal comune che saranno ripresi, se
necessario, nell’ambito dei considerandi in diritto.
6.
Tramite replica lo studio fiduciario … SA, a nome della comunione dei
comproprietari del …, mantiene il petito del proprio ricorso.
Per quanto concerne la problematica della legittimazione sollevata dalla ditta
… SA, la ricorrente rinvia agli art. 41 e 42 del regolamento condominiale che
prevederebbero per l’amministratore l’autorizzazione a compiere tutti gli atti di
amministrazione comune e a prendere le misure improcrastinabili per
preservare la comunione dei comproprietari da danni imminenti o crescenti.
L’amministratore necessiterebbe di un’autorizzazione specifica per stare in
causa unicamente in relazione alle azioni civili, mentre non sarebbe
sottoposto a simile vincolo per quanto concerne le pratiche amministrative. La

ricorrente ritiene perciò che, trattandosi di una pratica amministrativa e
essendo il termine di ricorso relativamente corto, sarebbe sussistita la
necessità di agire immediatamente onde evitare la perenzione dei diritti e
quindi l’insorgere di danni non più rimediabili per i condomini. In sede di
Tribunale amministrativo non avrebbe alcuna valenza legale il parere della
maggioranza dei condomini, rispettivamente della maggioranza delle quote,
in quanto non scaturito nel contesto di un’assemblea nel rispetto delle
premesse formali e materiali del regolamento condominiale. La ricorrente
approfondisce poi nella replica l’aspetto materiale del contenzioso riassunto
in precedenza.
7.
In sede di duplica il comune ribadisce, in sostanza, gli argomenti di carattere
materiale oggetto della presa di posizione, mentre la ditta … SA riprende la
problematica
della

legittimazione
formale
al
ricorso
da
parte
dell’amministratore rilevando come lo stesso, pur conscio della contrarietà
della maggioranza dei condomini che detengono contestualmente la
maggioranza delle quote, non intenderebbe ritirare il gravame facendo altresì
valere
che
un’assemblea
non
avrebbe
potuto
essere
convocata
tempestivamente. La convenuta, da parte sua, ritiene che, durante il lasso di
tempo di almeno 3 mesi trascorso dall’emanazione della decisione,
l’assemblea straordinaria dei condomini avrebbe potuto, a tutti gli effetti,
essere convocata. Tale omissione sarebbe da ricondurre alla circostanza che
vedeva l’amministratore conscio dell’esito per lui negativo dell’assemblea in
quanto la maggioranza dei condomini si sarebbe dichiarata contraria al ricorso
e lo avrebbe obbligato a ritirarlo. Un amministratore potrebbe agire di propria
iniziativa in rappresentanza della comunione dei comproprietari in casi
caratterizzati da urgenza nonché presupponendo di rappresentare la
maggioranza di detti condomini. Non sarebbe però ammissibile per
l’amministratore condurre una procedura ricorsuale in rappresentanza di una
minoranza dei condomini e delle quote. In simile evenienza spetterebbe a ogni
singolo condomino perorare i propri diritti tramite ricorso.
Considerando in diritto:

1.
Il 1. gennaio 2007 è entrata in vigore la nuova legge cantonale sulla giustizia
amministrativa (LGA). Giusta la disposizione transitoria di cui all’art. 85 cpv. 2
LGA, l’impugnabilità e la procedura di ricorso si conformano al nuovo diritto
se al momento della sua entrata in vigore non è ancora scaduto il termine di
ricorso. Considerando che, nel caso in giudizio, la decisione impugnata stessa
è stata emanata il 22 gennaio 2007 e quindi notificata il 5 febbraio seguente,
la procedura di impugnazione è retta dal nuovo diritto.
2. a)
Ai sensi dell’art. 50 LGA, è legittimato al ricorso chiunque risulti colpito dalla
decisione contestata e goda di un interesse tutelabile alla sua abrogazione o
modifica. La legittimazione al ricorso descritta dall’art. 50 LGA corrisponde
testualmente ai parametri di legittimazione previsti dall’art. 103 lett. a OG.
Onde uniformare i requisiti di legittimazione al ricorso a livello cantonale con
quelli a livello federale, il Tribunale amministrativo, dopo diversi aggiornamenti
della propria prassi, tramite la sentenza R 03 69, ripresa in PTA 2003 no. 34,
ha stabilito come la problematica della legittimazione al ricorso debba essere
regolata in modo unitario in tutti i campi di pertinenza della Corte
amministrativa.
La revisione della prassi riguarda l’interpretazione della norma per la quale
gode del requisito di tutelabile non solo l’interesse garantito da una
disposizione legale bensì pure un mero interesse di fatto all’abrogazione o
modifica della decisione impugnata. In tal senso, come premesso, si
persegue, a prescindere da eventuali disposizioni speciali, una prassi unitaria
per l’accertamento della legittimazione al ricorso. Di conseguenza, l’art. 50
LGA viene interpretato alla stessa stregua dell’art. 103 lett. a OG e della
relativa giurisprudenza. Un’interpretazione della legittimazione al ricorso sulla
base dei parametri applicabili per il diritto federale appare, a maggior ragione,
appropriata, tenendo conto che, in molteplici pratiche, la normativa
procedurale cantonale deve, in ogni caso, garantire delle premesse ricorsuali
pari a quelle del diritto federale, qualora una decisione possa essere
impugnata tramite i rimedi legali ordinari davanti al Tribunale federale (art. 98a
OG; DTF 122 II 132, 121 II 74).

b)
In base alla prassi precedentemente descritta, la legittimazione al ricorso, ai
sensi dell’art. 50 LGA, viene riconosciuta quando il cittadino, colpito da una
decisione, comprova un interesse, anche se meramente di fatto,
all’abrogazione o modifica della disposizione stessa. In ogni caso,
l’interessato deve sempre ancora essere toccato dalla decisione in maniera
tale da rendere concreto l’interesse al giudizio nel merito della pratica. Detto
interesse deve rivestire intensità tale da poter essere giudicato quale
personale e quindi superiore a quello della collettività. Colui che intende
impugnare una decisione amministrativa deve quindi dimostrare che, nel caso
della mancata abrogazione o modifica della stessa, egli sarebbe soggetto a
degli effettivi svantaggi. Di conseguenza, detto interesse, e contrario, implica
la salvaguardia di una situazione di fatto a vantaggio del ricorrente,
perseguibile tramite la contestazione ricorsuale di un cambiamento che
comporterebbe degli svantaggi materiali o ideali (DTF 122 II 369; 121 II 361,
120 Ib 487). Tale prassi permette quindi di differenziare il ricorso di diritto
amministrativo dal gravame popolare che continua ad essere inammissibile.
Inoltre, l’interesse, di regola, deve essere attuale, con la conseguenza che la
decisione giudiziaria deve risultare atta ad incidere sulla situazione legale o di
fatto del ricorrente, così da evitare delle pratiche dal mero carattere
accademico volte unicamente a chiarire una situazione legale astratta (DTF
120 Ib 308).
Secondo la costante prassi, spetta al ricorrente motivare al Tribunale la
propria legittimazione illustrando, a mano della fattispecie concreta, i motivi
per i quali egli sarebbe colpito in misura maggiore a quella della collettività
nonché gli svantaggi, legali o di fatto, che comporta nei suoi confronti la
decisione stessa.
3. a)
Prima di procedere all’esame del contenzioso nell’ottica materiale occorre
accertare se esistano o meno i presupposti della legittimazione al ricorso
amministrativo da parte dell’amministratore condominiale, contestati
dall’impresa edile convenuta.
L’istituto della proprietà per piani, che costituisce una forma particolare di
comproprietà regolata dagli art. 712a-t del Codice Civile Svizzero (CC), è
caratterizzato da un diritto reale collettivo di più persone sulla stessa

particella. In tal senso, i proprietari per piani formano una comunione giuridica
la quale non è di per sé stessa titolare di diritti e oneri che sono invece di
pertinenza dei singoli membri. Onde poter espletare le faccende comuni si è
perciò reso necessario regolamentare, sia nell’ottica interna che in quella
esterna, il rapporto legale fra i singoli proprietari per piani. Di conseguenza,
oltre che dalla componente di diritto reale, la comunione dei comproprietari
per piani è caratterizzata pure da una componente di diritto comunitario di
carattere corporativo. Elemento determinante di detta costruzione è la facoltà
limitata della comunione dei comproprietari in campo patrimoniale,
processuale, esecutivo e in quello della capacità di disporre.
La comunione dei proprietari per piani, che non detiene personalità giuridica
propria, può quindi essere considerata una comunione amministrativa basata
sul diritto reale nonché caratterizzata da particolari attributi corporativi.
Tenor l’art. 712l cpv. 2 CC, la comunione dei proprietari per piani può, in
proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere
escussa, nel luogo in cui si trova la cosa.
Indubbiamente, quindi, la comunione dei proprietari può godere della
legittimazione attiva e passiva nel contesto dei procedimenti amministrativi
quali quello in giudizio.
b)
Alla luce della situazione legale precedentemente descritta, nella propria
prassi il Tribunale amministrativo ha sempre riconosciuto la legittimazione
dell’amministratore della comunione dei proprietari per piani a rappresentare
la stessa in giudizio senza pretendere espressamente la presentazione di un
estratto della decisione emanata al riguardo dall’assemblea dei condomini
poiché, in mancanza di contestazione, data per scontata.
Nel caso in giudizio la situazione appare diversa in quanto l’impresa edilizia
convenuta ha contestato espressamente la legittimazione dell’amministratore
condominiale ad impugnare la decisione comunale non solo a causa del
mancato presupposto della decisione assembleare nel merito, bensì, a
maggior ragione, per la contrarietà al riguardo espressa in forma scritta dalla
maggioranza dei condomini che detiene contestualmente la maggioranza
delle quote.

Da parte sua, l’amministratore giustifica il proprio agire con l’urgenza
dell’intervento e, in sostanza, con la necessità di perorare i diritti dei condomini
indipendentemente dalla loro volontà.
Ai sensi dell’art. 712t CC, l’amministratore rappresenta la comunione e i
comproprietari in tutti gli affari dell’amministrazione comune che gli
competono per legge. Egli non può stare in un giudizio civile come attore o
come convenuto senza esserne precedentemente autorizzato dall’assemblea
dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti,
l’autorizzazione può essere chiesta successivamente.
Secondo l’art. 43 cifra 2 del regolamento condominiale, per rappresentare i
proprietari in cause civili l'amministratore necessita del consenso
dell’assemblea dei comproprietari.
Sia le disposizioni del CC che quelle del regolamento condominiale non
regolano la problematica della facoltà di rappresentanza dell’amministratore
nelle cause amministrative. Secondo questa Corte non è però possibile
concludere e contrario dal testo dell’art. 712t cpv. 2 CC che il legislatore abbia
inteso escludere a priori la necessità di una decisione assembleare per
permettere
all’amministratore
di
rappresentare
la
comunione
dei
comproprietari nelle cause amministrative. Lo stesso Tribunale Federale nella
propria decisione DTF 114 II 312, pur lasciando aperta la questione, ha
considerato come, tenendo conto della finalità della norma in oggetto, si
potrebbe concludere sulla necessità della decisione dei comproprietari anche
nel caso delle cause amministrative.
Sempre secondo la Corte federale, l'ordinamento stabilito dall'art. 712t cpv. 2
CC si fonda sulle considerazioni che un processo, che potrebbe anche essere
promosso contro uno o più proprietari per piani, implica sovente degli sviluppi
imprevisti e provoca non solo ingenti spese ma turba pure i rapporti,
giungendo persino a cagionare inimicizie durature tra proprietari e vicini
(Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962 pag. 1864;
Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des
copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284; Liver, Sachenrecht, in
Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pagg. 103/4; Kurt Müller, Der Verwalter
von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ
1978 pag. 125).

Per ovvie ragioni detti inconvenienti possono verificarsi anche in una
procedura di ricorso di diritto amministrativo per cui il Tribunale Federale
lascia chiaramente intendere la necessità di una decisione nel merito da parte
dell'assemblea dei condomini.
Secondo la dottrina, la formulazione dell'art. 712t CC non esclude che, nei
casi non caratterizzati da urgenza, l'amministratore che ha agito senza
chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale possa essere
considerato alla stregua di un rappresentante senza poteri (falsus procurator)
con la possibilità di presentare, pendente lite, la ratifica da parte
dell'assemblea condominiale degli atti precedentemente eseguiti senza
legittimazione che sana il vizio con effetto ex tunc (Gillioz, op. cit., pag. 287;
inoltre Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, III. ediz., pag. 285).
c)
Nel caso in giudizio, l'amministratore condominiale, dal giorno della notifica
della decisione comunale ha goduto di un lasso di tempo di 20 giorni che, in
effetti, malgrado l'errata indicazione della decisione stessa, ai sensi dell'art.
52 cpv. 1 LGA, avrebbe dovuto estendersi a 30 giorni, per l'inoltro del ricorso
al Tribunale amministrativo. Tenendo conto che, ai sensi dell'art. 29 cifra 1 del
regolamento condominiale, l'assemblea deve essere convocata con un
preavviso di almeno 20 giorni, appare comprensibile che l'amministratore
abbia deciso di agire "motu proprio" a salvaguardia del presunto interesse dei
condomini e quindi abbia impugnato la decisione di prima istanza. Detto
amministratore
avrebbe
però
potuto
convocare
contestualmente
un'assemblea straordinaria onde ottenere la ratifica del proprio intervento.
L'amministratore, però, non solo ha omesso di indire un'assemblea già in tale
momento, bensì, anche in seguito, malgrado la palese contestazione della
sua legittimazione formale da parte dell'impresa edile convenuta, ha
tralasciato di dar seguito ad un simile atto amministrativo volto ad ottenere la
ratifica del suo intervento processuale. Nell'ottica temporale, l'iter della pratica
di ricorso in sede di Tribunale amministrativo avrebbe comodamente
permesso all'amministratore, per esempio in virtù di una richiesta di proroga
dei termini o di sospensione della procedura, di organizzare l'assemblea
condominiale in oggetto. Appare logico presupporre che detta assemblea,
malgrado le chiare contestazioni della società convenuta, non sia stata indetta

proprio perché, nel contesto specifico, la convenuta ha pure presentato una
dichiarazione sottoscritta dalla maggioranza dei condomini detentori della
maggioranza di quote della stessa comunione ricorrente, tramite la quale
viene negata all'amministratore l'autorizzazione a stare in giudizio e viene
intimato il ritiro del gravame. L'esito dell'assemblea che, in applicazione
dell'art. 33 del regolamento condominiale, avrebbe dovuto decidere a
maggioranza semplice, sarebbe stato scontato.
Alla luce delle conclusioni esposte, l'amministratore che ha dato seguito al
ricorso amministrativo senza il previo consenso dell'assemblea condominiale
e che, malgrado le contestazioni al riguardo e l'onere probatorio a suo carico,
ha omesso di presentare, pendente lite, una decisione assembleare di ratifica
della sua azione giudiziaria, non gode della legittimazione formale a
rappresentare in giudizio la comunione dei proprietari per piani, per cui il
ricorso deve essere dichiarato quale irricevibile.
4.
Visto l'esito del gravame, le spese procedurali vengono poste a carico della
comunione dei comproprietari ricorrente, la quale dovrà altresì rifondere
integralmente alla ditta … SA, patrocinata da un avvocato, le spese legali
documentate (art. 78 cpv. 1 LGA).
In applicazione dell'art. 78 cpv. 2 LGA, il comune convenuto non gode del
diritto all'assegnazione di ripetibili.
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è irricevibile.
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di
fr.
2'500.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
295.--
totale
fr.
2'795.--
il cui importo sarà versato dalla … entro trenta giorni dalla notifica della presente
decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.

3.
La … è tenuta a versare alla ditta … SA l'importo di fr. 3'888.50 (IVA inclusa)
a titolo di ripetibili.