gr_gerichte · R 2005 31 · 2005-07-14 · de
Wiederherstellungs- und Bussverfügung

Baueinsprache | Baurecht

R 05 31
4. Kammer
URTEIL
vom 14. Juli 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Nachdem das Verwaltungsgericht eine von der Gemeinde … erteilte
Baubewilligung zur Erstellung eines Apparthotels im Hofstattrecht mit
Entscheid vom 13. April 2004 aufgehoben hatte (R 03 65 und 76),
unterbreitete die aus … und … zusammengesetzte Baugesellschaft … der
Gemeinde … je separate Baugesuche für die Mehrfamilienhäuser …, … und
… sowie für eine unterirdische Autoeinstellhalle. Währenddem sich diese
Autoeinstellhalle über die beiden Parzellen Nr. 878 und 1798 erstreckt,
kommen die beiden Mehrfamilienhäuser … und … nur auf Parzelle Nr. 1798
und das Mehrfamilienhaus … nur auf Parzelle Nr. 878 zu liegen. Auf letzterer
ist im Jahre 1985 auch das Personalhaus … - heute Haus … - erstellt worden.
Auf
die
entsprechende
Ausschreibung
hin
liess
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. Juli 2004 gegen das
Bauvorhaben Einsprache erheben mit dem Antrag, auf die Baugesuche sei
nicht einzutreten, evtl. seien diese abzuweisen. Im November 2004 reichte die
Baugesellschaft … noch die Terraingestaltungsunterlagen nach, welche in der
Folge ebenfalls öffentlich ausgeschrieben wurden. Dagegen liess die
Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 16. November 2004 wiederum
Einsprache erheben. Mit Baubescheid vom 15. Dezember 2004 erteilte die
Baukommission … der Baugesellschaft … die nachgesuchte Baubewilligung
und wies die gegen das Bauprojekt erhobenen Einsprachen vollumfänglich
ab. Gegen diesen Entscheid liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft …
Einsprache an den Gemeinderat … erheben. Mit Entscheid vom 9. Februar
2005 wies der Gemeinderat … die Einsprache vollumfänglich ab.

2.
Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft … am 7. März 2005
an
das
Verwaltungsgericht
mit
dem
Antrag,
den
angefochtenen
Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegenden Baubewilligungen
aufzuheben.
Die verlangte neue Berechnung der Ausnützung sei ihnen nicht zugestellt
worden (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Die Unterlagen würden zur
Edition verlangt. Der Gemeinderat … habe einen Ausnützungstransfer von
36.45 % als zonenkonform beurteilt. Das sei rechtswidrig. Die Bauvorschrift
bezüglich AZ sei einzuhalten. Man hätte ja auch nicht eine 1/3 höhere
Gebäudehöhe oder eine 1/3 längere Gebäudelänge toleriert. Die
Gebäudelänge sei infolge Schrägstellung der Gebäudekörper mit 23 Metern
überschritten. Das Ortsbild werde durch die Baumassierung beeinträchtigt.
Die ganze Treppe müsse in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden
(Art. 45 BG). Die Treppe sei zweimal zu rechnen. Sie erschliesse EG und OG.
Der ursprüngliche Geländeverlauf könne ohne grossen Aufwand bestimmt
werden. Beim Bau des Hotel … 1927 seien teilweise über drei Meter hohe
Aufschüttungen vorgenommen worden. Durch das Abstellen auf das jetzige
Terrain könnten grössere Gebäude- und Firsthöhen realisiert werden. Damit
sei eine Umgehungsabsicht klar. Das habe die Vorinstanz auch nicht geprüft
(Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Zudem greife die Praxis des
Verwaltungsgerichtes nur dann, wenn das ursprünglich gewachsene Terrain
nicht ermittelt werden könne. Hier sei dies aber leicht möglich. Die jetzt
geplanten Aufschüttungen seien äusserst massiv und beeinträchtigten das
Orts- und Landschaftsbild. Mit dieser Argumentation habe sich die Vorinstanz
nur ungenügend auseinandergesetzt und von der Durchführung eines
Augenscheins abgesehen (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). Auch bei
der geplanten Natursteinmauer seien Aufschüttungen vorgenommen worden.
Sie überschreite deshalb letztlich die zulässige Höhe von 1.5 Metern und
dürfe nicht an die Grenze gestellt werden. Die Böschungsneigung dürfe von
keinem Punkt aus mehr als 100% betragen. Damit habe sich die Vorinstanz
nicht auseinandergesetzt (Verweigerung des rechtlichen Gehörs). An der
Argumentation werde im Übrigen festgehalten. Dasselbe treffe zu bei der

Argumentation, die geplante Mauer beeinträchtige das Orts- und
Landschaftsbild.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 5. April 2005 beantragte die Gemeinde, den
Rekurs abzuweisen. Die Ausnützungsberechnungen befänden sich in den
Beilagen 2 bis 6. Würde man, was zulässig wäre, Parzellen 878 und 1798
vereinen, betrüge die Ausnützungsziffer ohne AZ-Transfer von Parzelle 1802
0.671. Die Erhöhung der AZ betrage so gerechnet 11.8%. Gegen diese
Erhöhung spreche nichts und der vorgesehene Nutzungstransfer sei somit
zonenkonform. Mit dem AZ-Transfer von der – rekurrentischen - Parzelle 1802
betrage die AZ 0.5996. Gemäss Art. 49 BG gelte die grössere Seite der
kleinsten das Gebäude begrenzende Rechteck als Gebäudelänge (vorliegend
20 m). Das Kurhaus … sei viel voluminöser gewesen als die jetzt geplante
Überbauung und habe die zulässige Gebäudehöhe von 10 m weit
überschritten.
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 6. April 2005 beantragt die Bauherrschaft
ebenfalls die Abweisung des Rekurses. Wenn bezüglich der Nichtzustellung
der Ausnützungsberechnung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
vorgelegen hätte, würde diese im Verfahren vor Verwaltungsgericht in einem
allfälligen zweiten Schriftenwechsel geheilt. Der angefochtene Entscheid
mache durchaus erkennbar, von welchen Erwägungen sich Baukommission
und Gemeinderat bei ihren Entscheidungen leiten lassen hätten. Die
Ansetzung eines Augenscheins sei nicht nötig gewesen, da die Situation den
Behörden
bestens
bekannt
sei.
Die
Terrainveränderungen
im
Zusammenhang
mit
dem
Hotelumbau
von
1927
seien
für
die
Höhenberechnung nicht relevant, weswegen sich die Vorinstanz damit nicht
habe auseinander setzen müssen. Der Nutzungstransport sei zulässig. Im
Übrigen sei es ja auch Zufall, wie die Parzellengrenzen verliefen. Wäre nur
eine einzige Parzelle zu überbauen, würde sich die Frage der
Zonenkonformität überhaupt nicht stellen. Ein Widerspruch zu Art. 18 BG
bestehe nicht. Die Kubaturen der geplanten Bauten seien geringer als die des
Altbaus des Kurhaus ... Die geplanten Terrainveränderungen widersprächen
Art. 21 BG nicht. Dieser enthalte nur ein Beeinträchtigungsverbot. Hier fehle

eine gesetzliche Grundlage für den mehrfachen Einbezug der Treppenfläche
in
die
Ausnützungsberechnung.
Ansonsten
würde
man
auf
die
Nutzungsänderung im EG verzichten. Betreffend Gebäudehöhe sei Art. 47 BG
eingehalten.
Das
gewachsene
Terrain
sei
anhand
der
verwaltungsgerichtlichen Praxis zu berechnen (Abstellen auf das Inkrafttreten
des Baugesetzes 2004 respektive allenfalls 1988). Die Gebäude … und …
wiesen an keiner Stelle eine grössere Länge als 20 Meter auf. Art. 49 BG sei
eingehalten. Die Mauer dürfe an die Grenze gestellt werden. Die Neigung sei
im rechten Winkel zur Stützmauer zu messen. Allenfalls könne das
Alternativprojekt bewilligt werden (Messweise wie dies die Rekurrentin
verlange). Die Rekurrentin habe selbst eine Stützmauer erstellt, welche gar
teilweise auf Parzelle 1798 liege.
5.
Im weiteren Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest
und brachten weitere Argumente für ihre Anträge vor.
6.
Am 7. Juli 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und
Stelle durch, an welchem der Verwalter der Rekurrentin, der Baufachchef und
der stellvertretende Leiter des Bauamtes sowie Vertreter der Bauherrschaft
mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit
erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zunächst
sind
die
von
der
Rekurrentin
vorgebrachten
formellen
Beanstandungen, mit welchen sie im Wesentlichen eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, zu prüfen. Das
durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der
Sachaufklärung
und
garantiert
dem
Betroffenen
ein

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor
Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen,
Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken
oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses
geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit
Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner
Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu
prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden
hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein,
dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist
nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die
Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die
Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf
sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b).
b)
Die Rekurrentin rügt, dass die Begründung des angefochtenen Entscheides
knapp ausgefallen sei bzw. die Vorinstanz nicht zu allen Einwänden Stellung
bezogen habe. Mit ihr ist davon auszugehen, dass die Begründung im
konkreten Fall eher knapp gehalten worden ist. Im Lichte des eingangs
Umschriebenen hat dies aber nicht zwingend die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides zur Folge. Vielmehr wäre der Entscheid nur dann
aufzuheben, wenn die Begründung gänzlich fehlen würde oder doch derart
rudimentär wäre, dass die Betroffene sich über die Entscheidmotive kein Bild
machen konnte, mithin nicht in der Lage war, zu entscheiden, ob und wie sie
den Entscheid sachgerecht anfechten soll. Vorliegend steht nun aber fest,
dass der angefochtene Entscheid immerhin eine – wenn auch knappe –
Begründung aufweist. In Kenntnis der darin enthaltenen Überlegungen von
welchen sich die Baubehörde bei ihrem abschlägigen Entscheid leiten liess,
konnte sich die Rekurrentin über die Tragweite des Entscheides ein Bild
machen, und sie war denn auch - wie ihre immerhin 17 Seiten umfassende

Eingabe eindrücklich aufzeigt - in der Lage, diesen frist-, form- sowie
sachgerecht anzufechten. Hinzu kommt, dass der Rekurrentin aus dem
gerügten Mangel auch insofern kein erheblicher Rechtsnachteil erwachsen
ist, weil ihr im vorliegenden Verfahren Gelegenheit geboten wurde, sich im
Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels sowie einem Augenschein vor Ort
zu den ihrem Bauprojekt entgegenstehenden Entscheidmotiven umfassend
zu äussern Selbst wenn also der angefochtene Entscheid in Verletzung von
Art. 29 Abs. 2 BV ergangen sein sollte, dürften von einer Aufhebung
abgesehen werden, weil allfällige Gehörsmängel spätestens im vorliegenden
Vorgehen nachträglich geheilt worden sind. Die Rekurrentin konnte im
Rekursverfahren auch umfassend von ihrem Akteneinsichtsrecht Gebrauch
machen. Insbesondere hatte sie dadurch die Möglichkeit die Unterlagen zur
BGF-Berechnung zu sichten und hat sich dementsprechend dazu ebenfalls
detailliert und teilweise sogar unaufgefordert geäussert. Schliesslich liegt
auch kein Mangel darin, dass die Vorinstanz keinen Augenschein angesetzt
hat, da ihr die Örtlichkeiten bestens bekannt sind.
2. a)
Die Rekurrentin macht geltend, auf der Bauparzelle werde die zulässige
Ausnützung um ca. 465 m2 BGF oder 36.5 % überschritten. Die Behebung
dieses Mangels durch einen Ausnützungstransport sei unzulässig, weil dies
zu einer zonenwidrigen massiven Nutzungskonzentration führe und dadurch
überdies das Ortsbild stark beeinträchtigt werde.
b)
Gemäss Art. 46 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die
Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss
durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der
gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch
eingetragener
Dienstbarkeitsvertrag
zwischen
den
betroffenen
Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im
Grundbuch
vorzunehmen.
In
PVG
1993
Nr.
23
hat
sich
das
Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 46 Abs.
1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von
Ausnützungsziffern
und
den
Voraussetzungen
für
einen
Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann

nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen
des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck
der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von
Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und
Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten.
Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer
Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der
möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine
Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen
Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln
und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer
Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der
maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der
übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in
das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des
zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe
indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die
übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit
habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen
gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe
dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem
gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch
„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die
übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein
Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone
zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde
jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der
Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese
Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai
2002 und R 04 41 vom 26. Oktober 2004 bestätigt. Das Bundesgericht hat
eine gegen das letzte Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 19.
Mai 2005 abgewiesen, soweit es darauf eintrat (1P. 134/2005).

c)
Das erwähnte vom Bundesgericht bestätigte Urteil des Verwaltungsgerichtes
betraf ebenfalls eine grosse Bündner Tourismusgemeinde. In jenem Fall
betrug die punktuelle Erhöhung der Ausnützung sogar gut 75 %, nämlich 0.79
statt der zonengemässen AZ von 0.45. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin
wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung mit der Überschreitung
um 36.5 % eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch
hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt
und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf
genommen.
Voraussetzung
für
die
Zulässigkeit
der
umstrittenen
Nutzungskonzentration ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften
eingehalten werden, was der Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist.
d)
Die Rekurrentin ist in diesem Zusammenhang der Ansicht, das Bauvorhaben
verstosse gegen die Ästhetikvorschrift von Art. 18 BG, wonach Bauten und
Anlagen sind architektonisch gut zu gestalten sind und sich ihrer Umgebung
anzupassen haben. Am fraglichen Hang seien keine vergleichbaren
Bauvolumen in derart dichter Anordnung anzutreffen. Abgesehen davon, dass
die beiden Häuser … und … mit je ca. 3000 m3 sichtbarer Kubatur, was in
etwa dem Volumen von je drei Einfamilienhäusern entspricht und für ein
Mehrfamilienhaus eher wenig ist, sind in … weitaus massivere Hangbauten
anzutreffen. Auch im …hang fallen diese beiden Gebäude nicht aus dem
Rahmen, wie der Augenschein nicht zuletzt auch am Beispiel des Gebäudes
der Rekurrenten gezeigt hat. Dies gilt insbesondere, wenn man sich vor
Augen hält, dass das abgebrochene Kurhaus … noch eine erheblich grössere
Gebäudekubatur aufwies. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde
ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat, wenn sie das Bauvorhaben
in ästhetischer Hinsicht als baugesetzkonform beurteilt hat. Dies gilt auch für
die beanstandeten Terrainaufschüttungen, die - wie noch auszuführen ist -
entsprechend der Praxis des Verwaltungsgerichtes nach dem Stand seit
letzter Ortsplanungsrevision zu bemessen sind. Entgegen der Ansicht kann
bei dieser Bemessungsweise keine Rede von massiven Aufschüttungen sein.
Dass dadurch eine Beeinträchtigung der Umgebung im Sinne von Art. 21 BG
erfolgt, ist daher nicht ersichtlich und hat sich auch am Augenschein nicht
bestätigt.

3.
Dass die Gemeinde und die Bauherrschaft die erfolgten Nutzungstransporte
zugunsten der Bauparzellen richtig berechnet haben, wird von der Rekurrentin
nicht in Abrede gestellt. Sie bestreitet dagegen teilweise die Korrektheit der
Berechnung der anrechenbaren Flächen.
Den Zusammenstellungen der Bruttogeschossflächen lässt sich entnehmen,
dass das Haupttreppenhaus im Erd- und im Obergeschoss angerechnet
wurde. Im Dachgeschoss wurde es richtigerweise nicht mehr angerechnet,
weil dort nur noch Luftraum ist und die entsprechende Fläche bereits im
Obergeschoss angerechnet worden ist. Das Galeriegeschoss wird nicht durch
dasselbe Treppenhaus erschlossen, sondern durch ein anderes, das als
Nebentreppenhaus
bezeichnet
werden
kann.
Die
Fläche
dieses
Nebentreppenhauses ist im Dachgeschoss wiederum angerechnet worden.
Im Galeriegeschoss musste es deshalb nicht mehr angerechnet werden, weil
hier ebenfalls nur Luftraum ist (genau wie beim Dachgeschoss im
Haupttreppenhaus). Diese Berechnung ist folglich absolut korrekt und die
diesbezügliche
Argumentation
der
Rekurrentin
unbehelflich.
Das
Haupttreppenhaus
ist
zweimal
angerechnet
worden
und
das
Nebentreppenhaus einmal. Die von der Bauherrschaft nachträglich
eingereichte korrigierte Flächenberechnung stimmt deshalb nicht. Im Haus …
müssen die 8 m2 Treppe im Dachgeschoss nicht angerechnet werden. Im
Haus … müssen die 8,5 und 3.6 m2 Treppenfläche im Dach- und
Galeriegeschoss ebenfalls nicht angerechnet werden, ebenso wenig die
gleichen Flächen im Haus ... Verbleiben die beiden festgestellten minimalen
Abweichungen im Haus … im Erdgeschoss von insgesamt 0.4 m2. Diese
änderten, auch wenn sie zuträfen, an der Einhaltung der AZ nichts. Die
Argumentation, je 2 Wasch-/Trocken- resp. Saunaräume im Haus … seinen
für 8 Eigentumswohnungen nicht notwendig, ist geradezu abwegig. Es ist
nicht Sache der Nachbarn, darüber zu befinden, wie luxuriös der
Ausbaustandard benachbarter Gebäude sein darf. Diese Räume sind daher
nicht in die Ausnützung einzubeziehen, weshalb auch die von der Rekurrentin
im Untergeschoss als ausnützungspflichtig bezeichnete Fläche nicht zur
anrechenbaren BGF zählt.

4.
Als Gebäudelänge gilt gemäss Art. 49 BG die grössere Seite des kleinsten
das Gebäude begrenzenden Rechteckes. Vorliegend ist eine Gebäudelänge
von 20 m zulässig. Die Rekurrentin ist der Meinung, infolge der Schrägstellung
der Gebäude sei die maximal zulässige Gebäudelänge von 20 m
überschritten. Diese Argumentation ist nicht nachvollziehbar. Das Baugesetz
macht die Bestimmung der Gebäudelänge nicht von der Stellung der Bauten
im
Gelände
abhängig.
Bei
baugesetzkonformer
Messung
ist
die
Gebäudelänge offensichtlich eingehalten.
5. a)
Die Rekurrentin bringt vor, die zulässige Gebäudehöhe würde überschritten.
Die Baubehörde sei zu Unrecht nicht vom gewachsenen Terrain
ausgegangen, wie es vor dem Bau des Hotels … im Jahre 1927 bestanden
habe. Damals seien massive Aufschüttungen gemacht worden, was sich aus
den damaligen Baubewilligungsakten ergebe.
b)
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtsprechung
eingehend mit dem Begriff des gewachsenen Terrains auseinandergesetzt.
Nach der in VGE 473/83 vom 27. September 1983 vertretenen Auffassung
des Verwaltungsgerichtes braucht bei der Ermittlung des "gewachsenen
Bodens" nicht auf die Terrainform abgestellt zu werden, wie sie vor
urdenklicher
Zeit
bestanden
hat.
Dagegen
spreche
der
grosse
Verwaltungsaufwand zur Ermittlung des massgebenden Bodenverlaufes.
Abgesehen davon könne dieser in vielen Fällen gar nicht mehr festgestellt
werden. Auch sei in Betracht zu ziehen, dass die Gemeindebehörde bei der
Ausarbeitung der Höhenbestimmungen für die verschiedenen Zonen zur Zeit
der Schaffung von Baugesetz und Zonenplan von den damals bestehenden
Terrainlinien ausgegangen sei. Nur so könne der Einfluss der Bauten auf das
Orts- und Landschaftsbild sowie die Nachbarschaft abgeschätzt werden.
Ergäbe sich bei einem konkreten Baubewilligungsgesuch, dass das
"ursprüngliche, natürliche" Terrain viel tiefer liege, so würde die Baute im
Verhältnis zu den bestehenden Nachbargebäuden zu tief. Sämtlichen
Höhenbestimmungen würde damit der Sinn entzogen. Insofern neige das
Gericht
dazu,
bei
"gewachsenem
Boden"
grundsätzlich
auf
die

Bodengestaltung
im
Zeitpunkt
des
Inkrafttretens
der
relevanten
Zonenbestimmungen abzustellen. Wenn die Gemeinde im vorliegenden Fall
wie auch die Lehre (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern,
Bern 1991, Art. 112 N. 4 lit. c, S. 331) auf die Terraingestaltung im Zeitpunkt
des Baubeginnes abstelle, so stehe dem nichts entgegen. Das kommunale
Baugesetz schreibe für Terrainveränderungen die Bewilligungspflicht vor.
Entsprechende Bewilligungen könnten mit der Bedingung verbunden werden,
dass die Bauhöhen künftiger Gebäude vom ursprünglichen Terrain aus zu
messen seien. Damit sei gewährleistet, dass die Höhe der Bauten von jenem
Terrain aus gemessen werde, das der Souverän seiner Abstimmung
zugrunde gelegt habe. Auf staatsrechtliche Beschwerde gegen VGE 473/83
hin erklärte das Bundesgericht mit Urteil vom 19. Juni 1984, es liesse sich
zwar auch eine andere Auffassung vertreten. Die Auslegung des
Verwaltungsgerichtes sei jedoch nicht nur ebenfalls vertretbar, sondern
vernünftig und beseitige der Rechtssicherheit abträgliche Unklarheiten. Die
verwaltungsgerichtliche
Umschreibung
des
"gewachsenen
Bodens"
entspreche schliesslich dem eigentlichen Zweck der Vorschrift, die Umgehung
von Bauhöhenbeschränkungen durch Terrainveränderungen zu verhindern.
Bei länger zurückliegenden Terrainumgestaltungen könne von einer
Umgehung nicht die Rede sein. Diese Ansicht wird auch von der Lehre geteilt.
Nach Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. ZH 1991, S. 140, soll nur
dann auf einen früheren Zeitpunkt abgestellt werden, wenn der Boden innert
10
Jahren
vor
dem
Baugesuch
in
bewilligungspflichtigem
Masse
aufgeschüttet worden ist, ohne dass der neue Terrainverlauf in einem
förmlichen Entscheid als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist.
Länger zurückliegende Terrainveränderungen sind daher grundsätzlich als
gewachsener Boden zu betrachten, es sei denn, es könne nach so langer Zeit
noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden (vgl. PVG 1992 Nr. 10,
bestätigt in VGU R 03 5).
c)
Entgegen der Ansicht der Rekurrentin gibt es gerade im vorliegenden Fall
überhaupt
keinen
Grund,
von
der
langjährigen
Praxis
des
Verwaltungsgerichtes abzuweichen. Die im Zusammenhang mit dem Bau des
Hotels … offenbar vorgenommenen Terrainveränderungen liegen nunmehr

fast
80
Jahre
zurück.
Seither
wurden
unbestritten
keine
Geländeveränderungen mehr vorgenommen. Das hat sich auch am
Augenschein bestätigt, konnte doch dort festgestellt werden, dass sich auf
dem Baugrundstück vielerorts eine Jahrzehnte alte Bestockung mit
Waldbäumen befindet. Die später als das Hotel … in der unmittelbaren
Umgebung erstellten Gebäude haben sich ebenso an dem seit Generationen
bestehenden Geländeverlauf orientiert wie es die neu vorgesehenen Bauten
tun. Es wäre daher geradezu abwegig, auf das Terrain, wie es im Jahre 1927
vor der Erstellung des Hotels bestand, abzustellen, zumal bei derart lange
zurückliegenden
Terrainveränderungen
von
einer
Umgehungsabsicht
ohnehin keine Rede mehr sein kann. Es erübrigt sich daher auch, weiter
Erhebungen zum Verlauf des Geländes vor dem Jahr 1927 anzustellen. Die
Vorinstanz hat völlig zu Recht auf solche Untersuchungen verzichtet. Dass
die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde, wenn auf den aktuellen
Geländeverlauf abgestellt wird, behauptet die Rekurrentin zu Recht nicht.
6.
Das Bauprojekt sieht vor, entlang der Grenze zur Parzelle der Rekurrentin
eine Stützmauer zu errichten, der sich eine Böschung anschliesst. Die
Rekurrentin bemängelt, dass diese Stützmauer quer zum Hang erstellt
werden soll, was in … einzigartig sei. Abgesehen davon, dass selbst die die
Tiefgarageneinfahrt der Rekurrentin umsäumende Stützmauer quer zum
Hang liegt, gibt es in … verschiedene Beispiele etwa bei anderen
Garageneinfahrten. Das Baugesetz verbietet dies auch nicht. Nicht
nachvollziehbar ist, wie dadurch das Landschaftsbild beeinträchtigt werden
könnte. Die Höhe der Stützmauer überschreitet 1.5 m nicht, wenn auf den
heute bestehenden Geländeverlauf abgestellt wird. Sie darf deshalb gemäss
Art. 21 Abs. 3 BG auf die Grenze gesetzt werden. Die anschliessende
Böschung hält den erforderlichen Grenzabstand von 0.5 m ein. Bei der von
der Gemeinde angewendeten Messweise (im rechten Winkel zur Stützmauer)
wird auch die zulässige Neigung von 100 % nicht überschritten. Weshalb
diese Messweise geradezu unhaltbar sein sollte, tut die Rekurrentin nicht dar
und ist auch nicht ersichtlich. Der Rekurs erweist sich auch in dieser Hinsicht
als unbegründet.

7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin,
welche die anwaltlich vertretene Bauherrschaft überdies angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
306.--
zusammen
Fr.
6'306.--
gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft
…
entschädigt
…
und
…
aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).