gr_gerichte · ZK2 2019 81 · 2021-03-16 · de
5A_567/2021 vom 13.07.2021

Forderung (Kaufpreisminderung)/Arrestprosequierung | Berufung OR Kauf/Tausch/Schenkung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 16. März 2021
Referenz
ZK2 19 81
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Elmer-Sonder, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Suenderhauf
Gäuggelistrasse 29, Postfach, 7001 Chur
gegen
B.________
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder
Hartbertstrasse 11, Postfach 611, 7001 Chur
Gegenstand
Forderung (Kaufpreisminderung)/Arrestprosequierung
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur vom 02.05.2019, mitgeteilt am
11.10.2019 (Proz. Nr. 115-2018-19)
Mitteilung
29. März 2021

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I. Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom _____ 2017 veräusserte A._____ B.________ die Lie-
genschaft Nr. ________, Plan Nr. ________, C.________ in D.________, Ge-
meinde E.________. Am _____ 2017 teilte B.________ A._____ mit, dass das
Dach und das Mauerwerk von Schimmelpilz befallen seien, ihr jedoch anlässlich
der Besichtigung zugesichert worden sei, dass ein Schimmelschaden am Dach
behoben worden sei.
B.
Mit Schlichtungsgesuch vom 6. Dezember 2017 gelangte B.________ an
das Vermittleramt Plessur. Anlässlich der Vermittlungsverhandlung vom 18. Janu-
ar 2018 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, da A._____
an der Verhandlung säumig blieb, weshalb der Vermittler gleichentags die Klage-
bewilligung ausstellte. Diese enthält folgende klägerischen Rechtsbegehren:
1.
Die beklagte Partei sei zu verurteilen, der klagenden Partei den Betrag
von CHF 60'293.50 nebst 5% Zins seit 6. Dezember 2017 zu bezah-
len.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich gesetzlicher Mehr-
wertsteuer zu Lasten der beklagten Partei.
C.
Am 8. März 2018 reichte B.________ die Klage beim Regionalgericht Ples-
sur ein, wobei die Rechtsbegehren neu wie folgt lauteten:
1.
Die Beklagte sei zu verurteilen, der Klägerin den Betrag von
CHF 60'293.50 nebst 5% Zins seit 6. Dezember 2017 sowie
CHF 832.00 nebst 5% Zins seit 23.02.2018 zu bezahlen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich gesetzlicher Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Beklagten.
D.
Am 23. Februar 2018 erliess das Regionalgericht Plessur gestützt auf Art.
271 Abs. 1 Ziff. 4 SchKG einen Arrestbefehl gegen A._____ für eine Forderungs-
summe von CHF 60'293.50 nebst Zins von 5% seit 6. Dezember 2017 und CHF
832.00 nebst Zins von 5% seit 21. Februar 2018.
E.
Innert erstreckter Frist reichte A._____ am 2. Mai 2018 die Klageantwort
ein. Sie enthält folgende Rechtsbegehren:
1.
Der Arrestbefehl vom 23. Februar 2018 sei aufzuheben und das auf
die Beklagte lautende Konto F.________ bei der G.________ sei frei-
zugeben.
2.
Im Übrigen sei die Klage vollumfänglich abzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin.

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F.
Die innert erstreckter Frist eingereichte Replik vom 13. Juni 2018 enthält
unveränderte Rechtsbegehren, ebenso die innert erstreckter Frist eingereichte
Duplik vom 17. Juli 2018.
G.
Die Beweisverfügung datiert vom 10. August 2018.
H.
Mit Entscheid vom 2. Mai 2019, ohne schriftliche Begründung mitgeteilt am
7. Mai 2019, mit schriftlicher Begründung mitgeteilt am 11. Oktober 2019, erkannte
das Regionalgericht Plessur wie folgt:
1.
A._____ wird verpflichtet, B.________ CHF 50'503.90, CHF 9'789.60
nebst 5% Zins seit 06.12.2017 sowie CHF 832.00 nebst 5% Zins seit
23.02.2018 zu bezahlen.
2. a)Die Gerichtskosten von CHF 10'550.00 gehen zu Lasten von A._____
und werden mit den von B.________ geleisteten Vorschüssen von
CHF 9'200.00 und dem von A._____ geleisteten Vorschuss von CHF
1'350.00 verrechnet.
b)A._____ hat B.________ eine Parteientschädigung von CHF
15'621.90 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen und ihr die ge-
leisteten Vorschüsse von CHF 9'200.00 zu ersetzen.
(Rechtsmittelbelehrung).
(Mitteilung).
I.
Am 23. Oktober 2019 erhob A._____ (nachfolgend: Berufungsklägerin) Be-
rufung gegen den Entscheid des Regionalgerichts Plessur und stellte dabei fol-
gende Rechtsbegehren:
1.
Das angefochtene Urteil des Regionalgerichts Plessur sei aufzuheben
und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Der Arrestbefehl vom 23. Februar 2000 sei aufzuheben und das auf
die Beklagte lautende Konto F.________ bei der G.________ sei frei-
zugeben.
3.
Unter Kosten und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerin.
J.
In ihrer Berufungsantwort vom 25. November 2019 stellte B.________
(nachfolgend: Berufungsbeklagte) folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich gesetzliche Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Beklagten/Berufungsklägerin.
K.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch-
tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-
gegangen.

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II. Erwägungen
1.
Beim angefochtenen Entscheid, welcher eine vermögensrechtliche Angele-
genheit mit einem Streitwert über CHF 10‘000.00 zum Gegenstand hat, handelt es
sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten
werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsge-
richts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 EGzZPO. Gemäss Art. 311
ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der
nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet ein-
zureichen. Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 2. Mai
2019 wurde den Parteien am 11. Oktober 2019 begründet mitgeteilt. Die Berufung
erfolgte mit Eingabe vom 23. Oktober 2019 und damit fristgerecht. Die übrigen
Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass. Unter
dem Vorbehalt rechtsgenügender Anträge und Begründung ist daher auf die ein-
gereichte Berufung grundsätzlich einzutreten.
2.1.
Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel kann eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge-
macht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte
Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Er-
messensausübung (Urteil des Bundesgerichts 5A_184/2013 vom 26. April 2013,
E. 3.1; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl.,
Zürich 2016, N 5 ff. zu Art. 310 ZPO).
2.2.
In der Berufungseingabe sind Rechtsbegehren bzw. Berufungsanträge zu
stellen. Im Rechtsbegehren bringt die Partei zum Ausdruck, welche Rechtsfolge
sie im Berufungsverfahren anstrebt (Rechtsfolgebehauptung) und inwiefern sie
das Gericht hierzu – mittels eines Leistungs-, Gestaltungs- oder Feststellungsbe-
gehrens – um Rechtsschutz ersucht (BGE 137 III 617 E. 4.2.2; Urteile des Bun-
desgerichts 5A_929/2015 vom 17. Juni 2016, E. 3.1, und 4A_439/2014 vom 16.
Februar 2015, E. 5.4.3.1 je mit weiteren Hinweisen). Zu den Berufungsanträgen
gehören dabei primär die Anträge in der Sache (materielle Anträge) sowie auch
entsprechende Anträge im Kostenpunkt; denkbar sind sodann Anträge zum Ver-
fahren (prozessuale Anträge) und Anträge im Beweispunkt. Auf Berufungen mit
Rechtsmittelanträgen, die unklar, unvollständig oder unbestimmt sind, ist nicht
einzutreten (Reetz/Theiler, a.a.O., N 35 zu Art. 311 ZPO mit weiteren Hinweisen).

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2.3.
Die gestellten Berufungsanträge sind zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Es ist darzulegen, weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen
Punkten fehlerhaft sein soll bzw. als unrichtig erachtet wird. Dazu sind in der Beru-
fungsschrift die zur Begründung der Berufungsanträge wesentlichen Argumente
vorzutragen. Der Berufungskläger hat, unter Vorbehalt des Novenrechts, mittels
klarer und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu
zeigen, wo er die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und
Einreden erhoben hat. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die Akten und
die Rechtsschriften des vorinstanzlichen Verfahrens zu durchforsten, um festzu-
stellen, was welche Partei wo ausgeführt hat. Damit ist gesagt, dass den gesetzli-
chen Begründungsanforderungen weder durch eine pauschale Verweisung auf die
bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften noch durch eine neuerliche Dar-
stellung der Sach- oder Rechtslage Genüge getan wird, welche nicht darauf ein-
geht, was vor der Vorinstanz vorgebracht und von dieser erwogen worden ist
(BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgericht
5A_247/2013 vom 15. Oktober 2013, E. 3.2). Soweit die Begründung diesen for-
mellen Anforderungen nicht genügt, ist auf die Berufung nicht einzutreten (Urteile
des Bundesgericht 5A_82/2013 vom 18. März 2013, E. 3.3.3; 4A_203/2013 vom 6.
Juni 2013, E. 3.2).
2.4.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Berufungsinstanz sodann
nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich
stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine ent-
sprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen
von offensichtlichen Mängeln hat sich die Berufungsinstanz grundsätzlich auf die
Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche
Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken, die Rügen der Parteien geben
mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Ent-
scheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtli-
cher Hinsicht ist das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit
curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz
noch an die Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es
nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn
mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren
der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage
des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4;
Urteile des Bundesgericht 4A_184/2017 vom 16. Mai 2017, E. 4.2.1; 4A_397/2016
vom 30. November 2016, E. 3.1; 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015, E. 2.4.3; je
mit weiteren Hinweisen).

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3.1.
Die Berufungsklägerin bringt vor, aus der Expertise von H.________ ergebe
sich, dass das Haus 1963 erstellt worden sei. Noch vor der Übernahme der Lie-
genschaft durch sie seien ca. im Jahr 2000 im Dachgeschoss zwei Zimmer einge-
baut worden. Seit dem Erwerb der Liegenschaft durch sie sei keine räumliche
Veränderung mehr erfolgt. Sie habe das Haus, so wie sie es erworben habe, bis
zu ihrem Auszug bewohnt. Der Experte habe in der Folge festgestellt, dass aus-
schliesslich konstruktive Fehler, welche schon bei der Errichtung des Gebäudes
begangen worden seien, zu ungenügender Entlüftung des Dachstocks geführt hät-
ten. Der Experte gehe im Weiteren davon aus, dass vermutlich die Raumerweite-
rung im Jahr 2000 die Problematik mit der ungenügenden Entlüftung und Bildung
von Kondensat noch verschärft haben könnte. Im Jahr 2014 habe Dachdecker
I.________ eine durch Insektenbefall entstandene Schadstelle im Dach repariert.
Gemäss seinen Aussagen habe sich das Dach nach dieser Sanierung in mängel-
freiem Zustand befunden – selbstredend aber immer noch konstruktiv gleich wie
seit der Errichtung des Gebäudes. Sei aber erstellt, dass die Problematik von
Kondensat schon seit Erstellung des Gebäudes bestanden haben müsse und
dass mit Ausnahme eines absoluten Spezialisten ein konstruktiver Mangel dieser
Art nicht zu erkennen gewesen sei, dürfe davon ausgegangen werden, dass auch
sie – die Berufungsklägerin – als völlig fachunkundige Person, in gutem Treu und
Glauben davon habe ausgehen dürfen, dass das Dach keine Mängel aufweisen
würde. Dies gelte umso mehr, als sie seit dem Erwerb der Liegenschaft bis zu de-
ren Verkauf selber darin gewohnt und mit Ausnahme des erwähnten Insektenbe-
falls nie Probleme mit dem Dach gehabt habe. Daran ändere auch der Text in der
Gebäudeschätzung (recte: im Fragebogen betreffend Gebäudeschätzung) nichts.
Sie sei eine geschäftlich unerfahrene, in bescheidenen Verhältnissen lebende
Frau. Zweifelsohne sei die Dachsanierung über CHF 12'000.00 ein grosser Aus-
gabenposten gewesen. Aus ihrer Sicht sei das Dach auch tatsächlich saniert ge-
wesen, denn von den Kondensatproblemen habe sie nichts gewusst und Dachde-
cker I.________ habe keine Veranlassung gesehen, sie auf weitere Sanierungs-
massnahmen hinzuweisen. Sie habe somit aus ihrer Sicht ein mängelfreies Ge-
bäude veräussert. Erst durch die Erweiterungsabsichten der Berufungsbeklagten
seien die konstruktiven Mängel, welche aber schon seit Errichtung des Gebäudes
im Jahre 1963 bestanden und die Bewohnbarkeit dieser Liegenschaft aber nie in
Frage gestellt hätten, aufgedeckt worden (KG act. A.1, S. 3 ff.). Die Beweislast für
eine entsprechende Zusicherung liege bei der Berufungsbeklagten. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz lasse sich weder aus der Zeugenaussage J.________
noch aus der Zeugenaussage K.________ herleiten, dass Schimmel und Dachsa-
nierung ein Thema gewesen seien, welches als Zusicherung von Eigenschaften
gedeutet werden könne. Aus den Aussagen von J.________ ergebe sich, dass,

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wenn von Sanierung die Rede gewesen sei, ausschliesslich der Schaden durch
Insektenbefall gemeint gewesen sei. Und der Zeuge K.________ habe auf den
Schimmelbefall in der Küche hingewiesen. Was die "Gebäudeschätzung" vom 1.
Februar 2016 betreffe, so räume selbst die Vorinstanz ein, dass bei einem aufge-
führten Betrag von CHF 12'000.00 nicht davon ausgegangen werden könne, dass
es sich um eine komplette Dachsanierung gehandelt habe. In völligem Wider-
spruch dazu komme die Vorinstanz jedoch zum Schluss, dass aufgrund des Tex-
tes unter der Rubrik "Bemerkungen" durchaus davon ausgegangen werden könne,
dass das Dach komplett saniert worden sei. Der Lebenspartner der Berufungsbe-
klagten habe selbst bestätigt, es sei eindeutig nur von einer Sanierung des Da-
ches infolge Insektenbefalls gesprochen worden. Weitere Zusicherungen seien
nicht erfolgt (KG act. A.1, S. 9 f.). Sie (die Berufungsklägerin) habe die "Gebäude-
schätzung" ohne jeden Hintergedanken oder Täuschungsabsicht ausgefüllt. Aus
ihrer Sicht habe es sich um eine umfassende Dachsanierung gehandelt, da für sie
das Dach nach der Reparatur infolge Insektenbefalls wieder vollständig in Ord-
nung gewesen sei. Von der Kondensatproblematik habe sie nachweislich nichts
gewusst. Entsprechend habe sie auch keine Zusicherungen abgeben können,
denn was man nicht wisse, könne man auch nicht zusichern. Aus ihrer Sicht sei
das Dach saniert gewesen. Sei erstellt, dass weder die Gebrauchstauglichkeit des
Kaufobjektes in Frage gestellt gewesen noch von Seiten der Berufungsklägerin in
Bezug auf die von Experten festgestellte Kondensatproblematik eine Zusicherung
abgegeben worden sei, komme die im Kaufvertrag vereinbarte Freizeichnungs-
klausel vollumfänglich zum Tragen, was unweigerlich dazu führen müsse, dass die
Klage abzuweisen bzw. die Berufung gutzuheissen sei (KG act. A.1, S. 11).
3.2.
Die Vorinstanz erwog, aufgrund der Zeugenaussagen sei erkennbar, dass
der Schimmelbefall und das Dach des Hauses Thema zwischen den Parteien ge-
wesen seien. Dasselbe ergebe sich aus der Gebäudeschätzung des Kantonalen
Schätzungsbezirks 1, Chur, vom 1. Februar 2016 (recte: im Fragebogen betref-
fend Gebäudeschätzung). Ihr sei zu entnehmen, dass das Dach im Herbst 2014
einen neuen Unterbau erhalten habe, neu eingedeckt und isoliert worden sei. Es
sei zwar zutreffend, dass bei einem Betrag von CHF 12'000.00, welcher für die
Sanierung in der "Gebäudeschätzung" vom 1. Februar 2016 aufgeführt sei, nicht
davon ausgegangen werden könne, dass es sich um eine komplette Dachsanie-
rung handle, jedoch würden der Text und der Betrag auf der "Gebäudeschätzung"
nicht übereinstimmen. Aufgrund des Wortlauts der "Gebäudeschätzung" könne
und dürfe aber davon ausgegangen werden, dass das Dach komplett saniert wor-
den sei. Die Käuferin habe sich folglich darauf verlassen und in guten Treuen da-
von ausgehen dürfen, dass das Dach von Juni bis Dezember 2014 – wie in der

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"Gebäudeschätzung" vom 1. Februar 2016 vermerkt – saniert worden sei. Demzu-
folge habe sie nicht damit rechnen müssen, dass nicht einmal 2.5 Jahre später
erneut eine grosse Dachsanierung auf sie zukommen würde. Folglich sei die zwi-
schen den Parteien geschlossene Freizeichnungsklausel für die Zusicherung
gemäss Art. 197 OR nicht gültig, weshalb die Beklagte für die Sanierungskosten
einzustehen habe (angefochtener Entscheid, E. 4.1).
3.3.
Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaf-
ten als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe,
die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufhe-
ben oder erheblich mindern (Art. 197 Abs. 1 OR). Die Bestimmung gilt auch für
den Grundstückkauf (vgl. Art. 221 OR).
3.3.1. Von "zugesicherten Eigenschaften" sind unverbindliche Äusserungen des
Verkäufers zu unterscheiden. Eine Zusicherung liegt nicht nur dann vor, wenn der
Verkäufer eine Eigenschaft ausdrücklich "zusichert" oder "garantiert". Vielmehr
genügt jede Behauptung, dass die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare
Eigenschaft aufweise, wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Angabe
vertrauen darf (Urteil des Bundesgerichts 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008, E.
4.3 mit Hinweis auf BGE 88 II 410 E. 3c und 104 II 265 E. 1 und 2). Demgegenü-
ber fallen unverbindliche, reklamehafte Anpreisungen nicht unter den Begriff der
Zusicherung. Ob eine Äusserung des Verkäufers als verbindliche Zusicherung
oder als blosse Anpreisung zu qualifizieren ist, ist durch Vertragsauslegung zu
ermitteln. Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie durch subjektive
Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art.
18 OR). Wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind
zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien auf-
grund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2004 vom 23. No-
vember 2004, E.2.1 m.w.H.). Verlangt wird somit nicht zwingend ein ausdrückli-
cher Verpflichtungswille des Verkäufers; es genügt eine (auch konkludente) Er-
klärung über Sacheigenschaften, die erkennbar für den Kaufentschluss des Käu-
fers entscheidend sind und auf die er nach Treu und Glauben vertrauen darf (vgl.
Heinrich Honsell, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligati-
onenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, N 14 zu Art. 197 OR). Auch eine
stillschweigende Zusicherung ist möglich; sie kann sich aus den Umständen erge-
ben. So spricht etwa ein hoher Preis für die konkludente Zusage der Echtheit,

9 / 15
während umgekehrt ein tiefer Preis unter Umständen einen Gewährleistungsaus-
schluss nahelegen kann (Honsell, a.a.O., N 14 zu Art. 197 OR).
3.3.2. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts haftet der Verkäufer nur für
zugesicherte Eigenschaften, wenn die Zusicherung den Entschluss des Käufers,
die Sache überhaupt oder zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben, kausal
war (Urteil des Bundesgerichts 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008, E. 5.1). Eine
erhebliche Minderung des Wertes oder der Gebrauchstauglichkeit wird bei der
Zusicherung einer Eigenschaft nicht verlangt (BGE 87 II 245). Es genügt vielmehr,
dass die Eigenschaft erkennbar für den Kaufentschluss entscheidend war (BGE
81 II 207 m.w.H.). Die Kausalität zwischen Zusicherung und Vertragsschluss zu
den vereinbarten Bedingungen wird vermutet; der Verkäufer muss also die Vermu-
tung widerlegen (BGE 71 II 239; Honsell, a.a.O., N 14 zu Art. 197 OR). Die Zusi-
cherung beim Liegenschaftskauf bedarf nicht der Form gemäss Art. 216 OR (BGE
73 II 220; Honsell, a.a.O., N 15 zu Art. 197 OR).
3.3.3. Eine Zusicherung steht einer allfälligen Haftungsfreizeichnung für die ent-
sprechende (zugesicherte) Eigenschaft entgegen. Zusicherung und Freizeich-
nungsklausel schliessen sich grundsätzlich gegenseitig aus (Urteil des Bundesge-
richts 4A_514/2020 vom 2. November 2020, E. 6.2.2 mit Hinweis auf BGE 109 II
24 E. 4; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4A_353/2014 vom 19. November
2014, E. 1.3.1). Die Zusicherung geht einer gleichzeitig abgeschlossenen (allge-
meinen) Freizeichnung vor; der Ausschluss der Gewährung bezieht sich mithin auf
sonstige Mängel.
3.4.
Da sich vorliegend eine tatsächliche Willensübereinstimmung nicht bewei-
sen lässt, ist aufgrund des Vertrauensprinzips zu ermitteln, ob die Berufungskläge-
rin zugesichert hat, dass das Dach mängelfrei sei. Insofern geht denn auch der
Einwand der Berufungsklägerin, was man nicht wisse, könne man nicht zusichern,
an der Sache vorbei. Ebenfalls nicht von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang
die Aussage der Berufungsklägerin, wonach sie keine Täuschungsabsicht gehabt
haben will (vgl. KG act. A.1, S. 11). Dies wäre allenfalls mit Blick auf Art. 199 OR
relevant.
Die Berufungsbeklagte sieht im Fragebogen betreffend Grundstückschätzung (RG
act. II./6) bzw. der darin enthaltenen Angaben eine Zusicherung für die Mängel-
freiheit des Daches. Zu berücksichtigen ist dabei zunächst, in welchem Kontext
der Berufungsbeklagten dieses Dokument ausgehändigt wurde. So kommt näm-
lich einer generell gehaltenen Anpreisung eine andere Bedeutung zu als einer in
der Phase der Vertragsverhandlung getätigten Äusserung (vgl. hierzu auch Urteil

10 / 15
des Bundesgerichts 4C.267/2004 vom 23. November 2004, E. 2.2). Vorliegend
wurde der Berufungsbeklagten der Fragebogen im Rahmen der Vertragsverhand-
lungen, d.h. noch vor Abschluss des Kaufvertrages, präsentiert (vgl. RG act.
VII./2/2.8, Antwort auf Frage 2). Dieses Verhalten durfte von der Käuferin daher
grundsätzlich so verstanden werden, dass die darin enthaltenen Angaben beson-
ders hervorgehoben werden sollten, zumal nicht ersichtlich ist und von der Beru-
fungsklägerin auch nicht geltend gemacht wird, dass die Abgabe des Fragebo-
gens betreffend Grundstückschätzung aus anderen (zwingenden) Gründen hätte
erfolgen müssen. So gesehen machte die Aushändigung des Fragebogens keinen
Sinn, wenn damit nicht ausdrücklich auf die am Dach vorgenommene Sanie-
rung/Reparatur hätte hingewiesen werden sollen. Daran ändert nichts, dass der
Fragebogen nach Angaben der Berufungsklägerin "kommentarlos" an die Beru-
fungsbeklagte soll übergeben worden sein (vgl. KG act. A.1, S. 10). Unerheblich
ist ferner ebenso, dass offenbar nie explizit von "Zusicherungen" gesprochen wur-
de. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern der Inhalt einer entsprechen-
den Äusserung. Diese kann, wie dargelegt, auch konkludent erfolgen. Insofern
kann je nach den konkreten Umständen auch einer nicht weiter kommentierten
Abgabe von Dokumenten eine zusichernde Aussage beigemessen werden. Vor-
liegend ist unter den Parteien im Grundsatz unbestritten, dass Sanierungen am
Dach während der Vertragsverhandlungen thematisiert worden sind (vgl. KG act.
A.1, S. 10; ferner auch RG act. VII./2/2.8, Antwort auf Frage 2). Die Berufungsklä-
gerin argumentiert zwar, es sei nur von einer Sanierung des Daches infolge Insek-
tenbefalls gesprochen worden (vgl. KG act. A.1, S. 10). Sofern die Berufungsklä-
gerin damit eine bloss punktuelle Reparatur am Dach zu beweisen bezweckt, fin-
det dies in der Aussage des Zeugen J.________ indes keine Stütze. So gab die-
ser nämlich (lediglich) an, man habe darüber gesprochen, dass das Dach saniert
worden sei (vgl. RG act. VII./2/2.8, Antwort auf Frage 2). Zwar erwähnte er den
Befall des Daches mit roten Ameisen, doch lässt sich daraus nichts ableiten, was
gegen eine umfassende Sanierung sprechen würde. Vielmehr wurde der Insek-
tenbefall eindeutig mit der Feuchtigkeitsproblematik in Verbindung gebracht, nicht
zuletzt auch von der Berufungsklägerin selbst (vgl. hierzu RG act. II./8 ["Will's
füacht g'si isch unter am Dach…"]; ferner auch RG act. VII./2/2.17, S. 2 ["Geredet
ist worden, dass ein Schimmelbefall gewesen ist und dass das Dach renoviert
worden sei. Wegen dem Schimmelbefall. Anscheinend Schimmel oder Ameisen
wie es einmal geheissen hat, rote Ameisen, aber bei uns ist das eigentlich immer
auf den Schimmelbefall angekommen, und dass dann das Dach gemacht worden
ist"]). Insofern durfte die Berufungsbeklagte davon ausgehen, dass nach der Sa-
nierung des Daches die für die Feuchtigkeit verantwortlichen Mängel behoben
worden sind (vgl. auch RG act. VII./2/2.17, S. 3 ["Für mich war klar, dass nach der

11 / 15
Sanierung das Problem behoben sei"]). Dies wurde – wenn auch konkludent –
durch die Aushändigung des Fragebogens betreffend Grundstückschätzung un-
termauert. Wie sich in der Folge jedoch gezeigt hat, führten genau solche Mängel
zu den nun bestehenden Problemen mit dem Dach. Was den Inhalt des Fragebo-
gens anbetrifft, so ist zwar nicht explizit davon die Rede, dass das Dach umfas-
send bzw. komplett saniert worden sei. Es wird aber genauso wenig angegeben,
dass es sich bloss um eine teilweise Sanierung gehandelt hat ("Neuer Unterbau,
Neu eingedeckt, Isoliert"). Die gewählte Formulierung klingt abschliessend, so
dass sie den Eindruck entstehen lässt, dass die Sanierung jedenfalls in einem sol-
chen Umfang vorgenommen wurde, dass das Dach nun mängelfrei ist. Dies umso
mehr, als eine bloss teilweise Sanierung, welche die bestehenden Probleme mit
der Feuchtigkeit nicht vollständig behoben hätte, wenig Sinn machen würde. Letzt-
lich bestätigt die Berufungsklägerin selbst, dass es sich aus ihrer Sicht um eine
umfassende Dachsanierung gehandelt hat. Aus ihrer Sicht sei das Dach nach der
Reparatur infolge Insektenbefalls wieder vollständig in Ordnung gewesen (vgl. KG
act. A.1, S. 11 [ähnlich auch S. 5]; ferner auch RG act. II./8 ["Nochher isch s'Dach
g'macht worda und nüü isoliert vo inna"]). Insofern liegt es auf der Hand, dass sie
diesen Eindruck auch der Berufungsbeklagten vermittelt hat. So widersprach sie
denn auch nicht der Aussage der Berufungsbeklagten, wonach sie (die Beru-
fungsklägerin) ihr gesagt hätte, dass der Schimmel behandelt worden und das
Mauerwerk nicht betroffen gewesen sei (vgl. RG act. II./8; ferner auch KG act. A.2,
Rz. 10). Dass die Berufungsklägerin dabei einer Fehlvorstellung unterlag, ändert
mit Blick auf das Vertrauensprinzip nichts. Am Eindruck, dass das Dach mängel-
frei war, vermag auch der (im Fragebogen betreffend Grundstückschätzung ange-
gebene) Betrag der Sanierungskosten in Höhe von CHF 12'000.00 nichts zu än-
dern. Zunächst ist anhand der blossen Investitionssumme nicht erkennbar, ob das
Dach nun mängelfrei ist. Um den Betrag einordnen zu können, bräuchte es auch
Kenntnisse darüber, in welchem Zustand sich das Dach vor der Sanierung befand.
Mit anderen Worten wäre bei geringeren Mängeln auch eine weniger weitgehende
und damit kostengünstigere Sanierung notwendig gewesen, um das Dach in einen
mängelfreien Zustand zu bringen. Entsprechende Kenntnisse fehlten aber der Be-
rufungsbeklagten. Sodann bringt die im Fragebogen betreffend Grundstückschät-
zung gewählte Formulierung zum Ausdruck, dass es sich bei den ausgeführten
Arbeiten "nur" um eine Reparatur des Daches und nicht um eine Neukonstruktion
desselben gehandelt hat. Schliesslich gesteht auch die Berufungsklägerin ein,
dass die Dachsanierung für CHF 12'000.00 für sie ein grosser Ausgabeposten
gewesen sei (vgl. KG act. A.1, S. 5; ferner auch RG act. II./8 ["Das Dach hat mi vil
Gäld koschtat!!"]). Warum der Betrag nicht auch für die Berufungsbeklagte als be-
trächtlich angesehen werden musste, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls war es für sie

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unter diesen Umständen naheliegend, den Wortlaut des Fragebogens betreffend
Grundstückschätzung dahingehend zu verstehen, dass das Dach (vollständig)
saniert und demzufolge mängelfrei war. Dies umso mehr, als für die Bauarbeiten
ein Zeitraum von 6 Monaten (Baubeginn 19. Juni 2014, Bauende 12. Dezember
2014) benötigt wurde (RG act. II./8).
Nach dem Gesagten ist die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen,
dass die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten ein mängelfreies Dach zuge-
sichert hat. Die Zusicherung geht der abgeschlossenen Freizeichnung vor. Soweit
die Berufungsklägerin zudem geltend machen will, dass die Berufungsbeklagte
ausgiebig Gelegenheit gehabt hätte, die Liegenschaft vor Erwerb zu begutachten
(vgl. KG act. A.1, S. 5 f.), ist auf Art. 200 Abs. 2 OR hinzuweisen, wonach für
Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, der
Verkäufer nur haftet, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat. Daraus
ist abzuleiten, dass vor Abschluss des Kaufvertrages eine Überprüfung zugesi-
cherter Eigenschaften vom Käufer nicht erwartet werden kann (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008, E. 4.3 mit Hinweis auf BGE 81 II 56
E. 2c und Urteil des Bundesgerichts 4C.16/2005 vom 13. Juli 2005, E. 2.1). Die
Rüge der Berufungsklägerin ist demnach unbegründet.
3.5.
Die Vorinstanz erwog, es könne als gerichtsnotorisch erachtet werden, dass
CHF 50'000.00 für eine Dachsanierung nötig seien. Unbestritten seien die Kosten
der Schimmelpilzbehandlung, die Anwaltskosten des Arrestbefehls sowie die Kos-
ten der Beweissicherung. Der Zeuge L.________ habe auf Vorlage der Offerte
ausgeführt, er könne sich vorstellen, dass die Sanierung sehr aufwendig werden
könnte. Er erachte die Kosten in dieser Grössenordnung als plausibel. Beispiels-
weise sei aber die Holzkonstruktion nur teilweise enthalten, was zusätzlich ge-
macht werden müsste. Folglich wäre ein allfälliger Mehrwert durch die Zusatzkos-
ten, welche anfallen würden, abgegolten. Ohnehin sei die Höhe der Sanierungs-
kosten von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden (angefochtener Ent-
scheid, E. 4.1).
3.5.1. Die Berufungsklägerin setzt sich mit der Erwägung der Vorinstanz, dass sie
die Höhe der Sanierungskosten nicht bestritten habe, nicht auseinander und zeigt
insbesondere nicht auf, dass bzw. wo eine solche Bestreitung erfolgt wäre. Viel-
mehr äussert sie sich ausschliesslich inhaltlich zur Höhe der Sanierungskosten.
Damit verkennt sie die vorinstanzliche Argumentation und kommt ihrer Begrün-
dungspflicht gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO von vornherein nicht nach. Wendet sie
sich indes nicht gegen die Feststellung, dass sie im erstinstanzlichen Verfahren
die Höhe der Sanierungskosten nicht bestritten habe, so wären ihre diesbezügli-

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chen Vorbringen im Berufungsverfahren als unechte Noven i.S.v. Art. 317 Abs. 1
ZPO zu qualifizieren. Insofern wäre die Berufungsklägerin gehalten darzulegen,
warum sie nicht in der Lage gewesen sein sollte, die Einwände gegen die Höhe
der Sanierungskosten nicht bereits früher zu erheben (vgl. hierzu Urteil des Bun-
desgerichts 5A_330/2013 vom 24. September 2013, E. 3.5.1; Reetz/Hilber, a.a.O.,
N 34 zu Art. 317 ZPO m.w.H.). Auch dies unterlässt sie.
3.5.2. Selbst wenn die Berufungsklägerin die Höhe der Sanierungskosten bereits
im erstinstanzlichen Verfahren rechtsgenüglich bestritten haben sollte (vgl. immer-
hin RG act. I./4, Ziff. 5), wäre das Folgende zu beachten:
Die Berufungsklägerin macht geltend, wenn die Berufungsbeklagte von einer
Dachsanierung spreche, gehe es nicht um die Behebung eines mangelhaften Da-
ches, sondern um ein konstruktiv völlig neues Dach mit verbesserten Eigenschaf-
ten. Dies ergebe sich schon aus der Offerte der Firma M.________ über rund CHF
50'000.00 (RG act. II.16). Darin werde eine umfassende Neukonstruktion des Da-
ches angeboten, mithin nicht nur eine Sanierung des bestehenden Daches (KG
act. A.1, S. 8).
Gemäss Expertenbericht N.________ ist eine komplette Sanierung des Schräg-
dachs unumgänglich (RG act. II./10, Ziff. 5.2 [S. 10]). Der Experte N.________
widerholte denn auch anlässlich seiner Befragung, dass eine Sanierung erforder-
lich sei, und bezeichnete das Ausmass der Mängel als gross (vgl. RG act.
VII./2/2.11, Antwort auf Frage 2). Auch der Experte L.________ sprach von gravie-
renden Schäden (vgl. RG act. VII./2/2.9, Antwort auf Frage 1). Er erachtete die
Höhe der offerierten Kosten als plausibel. Hinzu sei die Holzkonstruktion zu
zählen, die in der Offerte nur teilweise enthalten sei (vgl. RG act. VII./2/2.9, Ant-
wort auf Frage 2). Damit dürfte zum einen die offerierte Summe sogar noch über-
schritten werden. Zum anderen ist damit auch dem Umstand hinreichend Rech-
nung getragen, dass es sich um ein älteres Dach mit (auch) statischen Mängeln
handelt. Zu betonen ist aber auch, dass die Berufungsklägerin – ungeachtet der
Tatsache, dass es sich um ein über 50 Jahre altes Haus handelt – ein saniertes
mängelfreies Dach zugesichert hat (vgl. oben). Gegen die Einschätzungen der
vorgenannten Experten bringt die Berufungsklägerin keine substantiierten Ein-
wände vor. Vielmehr macht sie lediglich pauschal geltend, dass ein konstruktiv
neues Dach angeboten worden sei. Auch legt sie nicht näher dar, inwiefern sich
dies aus der genannten Offerte ergeben soll. Damit kommt sie ihrer Begründungs-
pflicht (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO) nicht nach. Im Übrigen verlangt sie auch nicht,
die Sanierungskosten seien gutachterlich prüfen zu lassen. Der vorinstanzlichen

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Feststellung, dass die geltend gemachten Kosten für die Sanierung ausgewiesen
seien (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4.1 [S. 8]), ist daher zu folgen.
Die Berufung ist auch in diesem Punkt und somit insgesamt abzuweisen.
4.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Berufungsver-
fahrens, die in Anwendung von Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über Gerichtsge-
bühren in Zivilverfahren (BR 320.210; VGZ) auf CHF 5'000.00 festgesetzt werden,
zu Lasten der Berufungsklägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie werden aus dem von
ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 7'000.00 bezogen (Art. 111 Abs. 1
ZPO). Der Restbetrag von CHF 2'000.00 wird der Berufungsklägerin zurückerstat-
tet.
4.2.
Entsprechend des Prozessausganges hat die Berufungsklägerin der Beru-
fungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine ausseramtliche Entschädigung zu
bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Rechtsver-
treterin der Berufungsbeklagten macht einen zu entschädigenden Aufwand von
16.5 Stunden geltend (vgl. KG act. G.2). Dies ist zwar angesichts der Tatsache,
dass im Berufungsverfahren nur ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt wur-
de und sich die Berufungsbeklagte in ihrer Berufungsantwort nicht bzw. kaum mit
neuen Vorbringen der Berufungsklägerin zu befassen hatte, eher hoch. Allerdings
macht der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin einen ähnlichen Zeitaufwand
geltend (vgl. KG act. G.1), sodass von einer Kürzung abzusehen ist. Mangels Ein-
reichen einer Honorarvereinbarung ist allerdings der in Rechnung gestellte Stun-
denansatz von CHF 250.00 auf CHF 240.00 zu reduzieren. Demnach resultiert ein
Honoraranspruch von CHF 3'960.00 zuzüglich 3% Kleinspesenpauschale
(CHF 118.80) und 7.7% Mehrwertsteuern (CHF 314.05). Die Berufungsklägerin
hat die Berufungsbeklagte entsprechend mit CHF 4'392.85 ausseramtlich zu ent-
schädigen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zu Lasten
von A._____. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von
CHF 7'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 2'000.00 wird A._____
durch das Kantonsgericht von Graubünden erstattet.
3.
A._____ hat B.________ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädi-
gung in der Höhe von CHF 4'392.85 (inkl. Spesen und MwSt.) zu bezahlen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90
ff. BGG.
5.
Mitteilung an: