gr_gerichte · PKG 2002 8 · 2002-03-07 · de

Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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– Miete (Art. 253 ff. OR); Mietvertrag über eine mit Bundes- hilfe 
nach dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsge-
setz (WEG) erstellte Wohnung. Erwirkt der Eigentümer die 
Entlassung aus dem WEG, so kann er die dadurch wegfal- 
lende, Vertragsbestandteil bildende Zusatzverbilligung bis 
zum nächstmöglichen Kündigungstermin – in casu gemäss 
der gegenüber dem Bundesamt für Wohnungs- wesen 
erklärten Bestandesgarantie somit während vier Jahren – 
nicht auf den Mieter umwälzen.
Erwägungen:
1. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss 
Art. 36 der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in 
Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Beru- 
fung erklärt werden. Die Berufung vom 2. Juli 2002 richtet sich gegen das 
Urteil des Bezirksgerichts X. vom 7. März 2002, mitgeteilt am 14. Juni 2002, in 
welchem die Mieter im Wesentlichen verpflichtet wurden, ab dem 1. Oktober 
2001 einen um Fr. 200.– erhöhten Mietzins von total Fr. 1663.– pro Monat zu 
bezahlen. Der Rechtsweg über die Schlichtungsbehörde und die Zivilge- 
richte steht den Berufungsklägern unbestrittenermassen offen, nachdem der 
öffentlich-rechtliche Vertrag betreffend die Unterstellung des Mehrfamilien- 
hauses D.-Strasse unter das WEG mit Wirkung auf den 31. Januar 2001 auf- 
gelöst worden ist. Im Einzelnen kann auf die zutreffende Begründung der 
Vorinstanz in E. 1b) verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Streitgegen- 
stand ist die Mietzinserhöhung um Fr. 200.– pro Monat ab dem 1. Oktober 
2001. Der Streitwert ergibt sich aus der kapitalisierten Mietzinserhöhung 
von Fr. 200.– pro Monat, mithin von Fr. 2 400.– pro Jahr und liegt damit über 
den gemäss Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 Ziff. 1 ZPO vor- 
ausgesetzten Fr. 8000.– (zur Kapitalisierung Art. 37 der Vollziehungsverord- 
nung zum OR in Verbindung mit Art. 22 Abs. 2 ZPO, vgl. Art. 36 Abs. 5 OG, 
Schaetzle/Weber, Kapitalisieren, Handbuch zur Anwendung der Barwert- 
tafeln, 5. Aufl., Zürich 2001, N. 2.862, S. 331 mit Hinweisen). Auf das frist- und 
formgerecht eingereichte Rechtsmittel wird eingetreten.
2. Streitgegenstand ist einzig die Frage, ob die Eheleute H. verpflich-
tet werden können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– pro Monat er- 
höhten Mietzins zu bezahlen, wie Vermieterin und Vorinstanz dafürhalten, 
oder ob der bisherige Mietzins ungeachtet des Wegfalls der öffentlich-recht- 
lichen Zusatzverbilligung unverändert zu belassen ist, wie die Mieter geltend 
machen.
a.) Die Eheleute H. schlossen im Jahre 1997 mit der Baugenossen- 
schaft Z. einen befristeten Mietvertrag über eine 41/2-Zimmer-Wohnung an 
der D.-Strasse. Bereits in der Überschrift findet sich der Hinweis darauf, dass


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es sich dabei um einen Mietvertrag über eine mit Bundeshilfe zur Verfügung 
gestellte Wohnung handelt. Entsprechend der im Wohnbau- und Eigentums- 
förderungsgesetz (WEG) vorgesehenen Aufteilung der Bundesbeiträge 
wird im Vertrag auch optisch unterschieden zwischen der Grundverbilligung 
(Art. 36 ff. WEG) und den Zusatzverbilligungen (Art. 42 ff. WEG; vgl. zu den 
Unterschieden die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in E. 2. d und 
e). Unter dem Titel Mietzins werden die Grundmiete (Ziff. 2.1), die Neben- 
kosten (Ziff. 2.4) und die Miete für den Parkplatz geregelt, wobei festgelegt 
ist, dass alle zwei Jahre Mietzinsanpassungen erfolgen werden, erstmals um 
6 % per Juli 1998. Auf den Abschnitt Mietzins folgt die Rubrik Zusatzverbil- 
ligung. Von den im Formular vorgedruckten möglichen Zusatzverbilligun- 
gen «ZV I (Ziff. 2.5.1)/ZV II (Ziff. 2.5.2)/ZV III Ziff. 2.5.3)» wurden bei den 
Mietern H. alle belassen, ergänzt mit dem Betrag von insgesamt Fr. 500.–, um 
welchen der monatliche Mietzins gemäss Vertragstext zusätzlich verbilligt 
werden sollte. Die allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB; BB 3), welche 
gemäss dem Hinweis auf der Rückseite des Mietvertrages integrierenden Ver- 
tragsbestandteil desselben bilden, ergänzen den Mietvertrag. In Ziff. 2 wer- 
den unter dem Titel Mietzins Rechte und Pflichten hinsichtlich Grundmiete 
(Ziff. 2.1),Mietzinsanpassungen (Ziff. 2.2), Gemeinschaftsraum (2.3) und 
Nebenkosten (2.4) näher geregelt. In Ziff. 2.5 betreffend Zusatzverbilligun- 
gen wird zunächst im Grundsatz festgehalten, dass Mieter mit niederem Ein- 
kommen und Vermögen Zusatzverbilligungen beanspruchen können, wenn 
sie die im WEG aufgeführten Voraussetzungen erfüllen. In den Ziff. 2.5.1 bis
2.5.4 werden die Dauer, die Höhe und die persönlichen Voraussetzungen für
die einzelnen Zusatzverbilligungen aufgelistet. Die Zusatzverbilligungen 
kommen mithin den Mieterinnen und Mietern zugute, welche die persön- 
lichen Voraussetzungen gemäss WEG erfüllen. Anspruchsberechtigt sind 
demzufolge die Mieter. Ausbezahlt werden die Zuschüsse gemäss Art. 14 
VWEG hingegen der Eigentümerin des Mietobjektes. Diese hat den Miet- 
zins der betreffenden Mieter im Umfang der ihr ausbezahlten Zusatzverbil- 
ligung zu reduzieren. Im Fall der Eheleute H. wurden bei Vertragsabschluss 
im Jahre 1997 Zusatzverbilligungen im Umfang von Fr. 500.– gewährt. Die 
Grundmiete betrug Fr. 1663.– zuzüglich Fr. 180.– Nebenkostenakonto und 
Fr. 120.– für den Parkplatz, total mithin Fr. 1963.–. Reduziert um die Zusatz- 
verbilligungen war mithin ein Betrag von Fr. 1343.– zu bezahlen (vgl. KB 3, 
Mietvertrag samt angeheftete Beilagen).
b) Öffentlich-rechtlich betrachtet steht zunächst fest, dass die Y. AG
mit der Ersteigerung der Liegenschaft D.-Strasse die öffentlich-rechtlichen 
Verpflichtungen gemäss WEG übernehmen musste (vgl. Art. 18a Abs. 1 
WEG). Gemäss ihrer eigenen Erklärung war sich die Erwerberin völlig im 
Klaren, dass sie ein dem WEG unterstelltes Objekt kaufte. Mittels Rückzah- 
lung der Grundverbilligung gemäss WEG befreite sie sich von den öffentlich-


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rechtlichen Verpflichtungen, namentlich vom System der an den Mietzinsplan 
gebundenen kontrollierten Mietzinsen. Bedingung hierfür war die Zusiche- 
rung, während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen und den 
Mieterinnen und Mietern während dieser Zeit nicht zu kündigen. Mit der 
Auflösung des öffentlich-rechtlichen Vertrages fielen systembedingt (vgl. Art. 
42 Abs. 2 WEG) auch die Zusatzverbilligungen dahin, welche der Vermiete- 
rin während der Unterstellung unter das WEG ausbezahlt worden waren.
c) Ob die Eheleute H. aufgrund des Wegfalls dieser öffentlich-recht- 
lichen Zusatzverbilligungen verpflichtet werden können, ab dem 1. Oktober 
2001 einen um Fr. 200.– pro Monat erhöhten Mietzins zu bezahlen, entschei- 
det sich indessen nicht aufgrund des öffentlichen, sondern aufgrund des 
privaten Rechtes. Auszugehen ist dabei von Art. 261 Abs. 1 OR, wonach die 
privatrechtlichen Mietverhältnisse mit dem Eigentum an der Sache auf den 
Erwerber übergehen, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des 
Mietvertrages veräussert oder wenn sie ihm in einem Schuldbetreibungs- 
oder Konkursverfahren entzogen wird. Abgesehen von den Kündigungsmög- 
lichkeiten der neuen Eigentümerin gemäss Art. 261 Abs. 2 OR bleiben die 
Rechte und Pflichten aus dem vertraglichen Mietverhältnissen unverändert. 
Konkret bedeutet dies, dass der Leistung der Vermieterin, dem Überlassen 
der 41/2-Zimmer-Wohnung an der D.-Strasse, nach wie vor die Zahlung der ver- 
traglich vereinbarten Geldleistung gegenübersteht. Leistung und Gegenleis- 
tung stehen dabei in einem Austauschverhältnis zueinander, auszugehen ist 
von einem vollkommen zweiseitigen Vertrag (Weber/Zihlmann, Basler 
Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, OR I, 2. Aufl., Basel 1996, N. 1 
der Vorbemerkungen zu Art. 253–274g OR). Selbst wenn die öffentlich- 
rechtlichen Zusatzverbilligungen nicht als Bestandteil des Mietzinses ange- 
sehen würden, da sie vom jeweils massgebenden steuerbaren Einkommen 
und Vermögen der Mieter abhängen (vgl. Zusatzblatt zum Mietvertrag), sind 
sie auf jeden Fall wesentlicher Bestandteil der Gegenleistung gemäss dem zu 
beurteilenden Mietvertrag für mit Bundeshilfe zur Verfügung gestellte Woh- 
nungen. Wäre der Vertrag, wie dies in Art. 18 WEG für den Fall der Hand- 
änderung und in Art. 18a WEG für den Fall der Zwangsverwertung vorgese- 
hen ist, auch bei einem Eigentumswechsel weiterhin dem WEG unterstellt 
geblieben, hätten die Mieter H. im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen 
auch weiterhin von den Zusatzverbilligungen profitieren können. Dass sich 
ihre Verhältnisse verändert hätten, wird weder behauptet noch bewiesen.
Auf das Gesuch der Erwerberin hin hat das Bundesamt für Woh- 
nungswesen den öffentlich-rechtlichen Vertrag betreffend das Objekt D.- 
Strasse aufgelöst. Ob dies zulässig war, obwohl es im Gesetz nicht vorgese- 
hen ist, hat das Kantonsgericht nicht zu beurteilen. Entscheidend ist aber, 
dass es die Y. AG war, die aus unternehmerischen Gründen, nämlich mit dem 
Ziel, am Mietobjekt Stockwerkeigentum zu begründen, den Mieterinnen


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und Mietern nach dem OR zu künden und die Wohnungen frei zu Markt- 
konditionen zu verkaufen, einseitig die Entlassung der Liegenschaft aus dem 
WEG erwirkte. Mit diesem Vorgehen verunmöglichte sie den Bezug der 
gemäss Art. 42 Abs. 2 WEG von der Ausrichtung der Grundverbilligung ab- 
hängigen Zusatzverbilligungen, welche den Mietern H. zum fraglichen Zeit- 
punkt im Umfang von Fr. 500.– zugute kam. Die Mieter hatten zur Entlas- 
sung aus dem WEG nichts zu sagen. Könnte die Y. AG als Vermieterin den 
Wegfall der öffentlich-rechtlichen Subvention unter diesen Umständen ein- 
fach an die Mieter weiter geben, würde das Gleichgewicht zwischen Leistung 
und Gegenleistung aus dem ursprünglichen Mietvertrag massiv zu Unguns- 
ten der Mieter verschoben. Faktisch müssten diese eine Mietzinserhöhung 
hinnehmen, wie auch aus dem Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungs- 
beklagten ersichtlich ist. Auf eine solche von ihr selbst veranlasste einseitige 
Vertragsänderung zu Lasten der schwächeren Vertragspartei kann sich die 
Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Die Mieter, welche eine 
dem WEG unterstellte Wohnung wählten, haben vielmehr Anspruch darauf, 
dass ihnen das Mietobjekt bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin (vgl. 
Art. 261 Abs. 2 lit. a OR) zu den Bedingungen gemäss dem ursprünglichen 
Mietvertrag zur Verfügung steht.
d) In ihrem Gesuch an das Bundesamt für Wohnungswesen um Be-
freiung aus der Bundeshilfe vom 15. Januar 2001 verpflichtete sich die Y. AG 
ausdrücklich, während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen 
und den Mietern nicht zu kündigen. Was sie dabei unter dem Verzicht auf 
eine Mietzinserhöhung tatsächlich verstand, kann offenbleiben. Aus der der 
Zusicherung der Y. AG vom 15. Januar 2001 vorangehenden Korrespondenz 
ergibt sich, dass die Vermieterin beabsichtigte, so rasch als möglich vom Sys- 
tem des WEG befreit zu werden. Das Bundesamt für Wohnungswesen hatte 
im Rahmen der Verhandlungen im Schreiben vom 29. November 2000 auf 
die von Bund und Kanton ausgerichteten Zusatzverbilligungen hingewie- 
sen. Im selben Brief wurde auch ausdrücklich festgehalten, dass dem Teil der 
Mieterschaft, welcher seine Wohnung nicht kaufe, eine Bestandesgarantie 
gegeben werden müsse. Mit Fax vom 28. November 2000 war der Y. AG be- 
reits eine Mietzinsliste übermittelt worden, aus welcher sowohl die Grund- 
verbilligung als auch die möglichen Zusatzverbilligungen ersichtlich waren. 
Sinn und Zweck der darauf folgenden Abrede zugunsten der Mieterinnen 
und Mieter vom 15. Januar 2001 kann demnach nur gewesen sein, dass diese 
wenigstens noch während der nächsten vier Jahre von denselben Vergünsti- 
gungen profitieren könnten wie bei einer Unterstellung unter das WEG. 
Entsprechend hatte das Bundesamt für Wohnungswesen die Zusicherung 
auch verstanden. Gemäss Schreiben vom 10. Juli 2001 ging es bei der Aufhe- 
bung des öffentlich-rechtlichen Vertrages davon aus, dass «die Y. AG die 
Mietzinse auf dem bisherigen Mietzinsniveau, d.h. bei den effektiv von der


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Mieterschaft bezahlten Mietzinsen, belassen würde, dass also Personen mit 
Anspruch auf Zusatzverbilligung weiterhin die zusatzverbilligte Miete und 
Personen, welche die grundverbilligte Miete bezahlten, letztere weiterhin 
bezahlen würden». Dem Bundesamt für Wohnungswesen war zweifellos be- 
wusst, dass mit der Entlassung der Liegenschaft aus dem WEG auch die 
Grundlage für eine weitere Subventionierung der Mieter entfallen würde. 
Die Vermieterin vertrat zwar noch in ihrer Stellungnahme an die Schlich- 
tungsbehörde den Standpunkt, die Zusatzverbilligung habe mit ihr als Ei- 
gentümerin nichts zu tun und empfahl den Mietern, ihre Ansprüche auf Zu- 
satzverbilligung gegenüber ihrem ursprünglichen Ansprechpartner geltend 
zu machen. Angesichts der Tatsache, dass die Y. AG seit Jahren im Immobili- 
enbereich tätig ist, konnte ihr das in der Tat eher komplizierte System des 
WEG aber nicht fremd sein. Hinzu kommt, dass Verwaltungsratsmitglied 
und Rechtsanwalt Dr. iur. A. die Verhandlungen führte. Der juristisch ge- 
schulte Vertreter hätte aufgrund der gesetzlichen Regelung in Art. 42 WEG 
und Art. 27 ff. VWEG ohne weiteres zum Schluss kommen müssen, dass die 
Gewährung von Zusatzverbilligungen im konkreten Fall von der Ausrich- 
tung der Grundverbilligung abhängt, dass umgekehrt also der Wegfall der 
Grundverbilligung auch den Wegfall der Zusatzverbilligungen zur Folge ha- 
ben würde. Das Bundesamt für Wohnungswesen hielt vor der Entlassung des 
Objektes aus dem WEG zwar tatsächlich nicht explizit fest, dass die ver- 
langte Bestandesgarantie bedeutet, dass die Mietzinsen trotz des Wegfalls 
der Leistungen des Bundes und des Kantons für die Dauer von vier Jahren 
auf dem zusatzverbilligten Niveau zu belassen seien. Aufgrund der gesamten 
Umstände und entsprechend dem Sinn und Zweck des WEG, die Mietzinsen 
bei Vorliegen der entsprechenden persönlichen Voraussetzungen auch mit- 
tels Zusatzverbilligungen zu vergünstigen, hätte aber auch die Erwerberin 
die vom Bundesamt verlangte Bestandesgarantie dahingehend verstehen 
müssen, dass den Mieterinnen und Mietern in der vierjährigen Übergangs- 
frist sämtliche Vergünstigungen zukommen würden, welche sie bei Aufrecht- 
erhaltung des öffentlich-rechtlichen Vertrages hätten beanspruchen können. 
Auch aus diesem Grund sind die Eheleute H. in ihrem Vertrauen auf den ur- 
sprünglichen Mietvertrag zu schützen.
e.) Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob die Mieter verpflichtet wer-
den können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– pro Monat erhöhten 
Mietzins zu bezahlen, weil mit der Entlassung des Mietobjektes aus dem 
WEG die Zusatzverbilligungen weggefallen sind. Für die Beantwortung die- 
ser Frage ist unerheblich, ob die Grundmiete vor der Versteigerung des Ob- 
jektes wie nach WEG vorgesehen periodisch angepasst wurde. Ebensowenig 
ist von Belang, ob und wie lange welche Zusatzverbilligungen noch ausge- 
richtet worden wären. Entscheidend ist, dass mit der Eigentumsübertragung 
der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietvertrag mit den Eheleuten H. nach Art.


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261 Abs. 1 OR auf die Erwerberin überging und sich die Mieter auf ihre 
Rechte aus diesem Vertrag berufen können. Die Erwerberin hätte nach Art. 
261 Abs. 2 OR grundsätzlich die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis in- 
nert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündi- 
gen. Hat sie sich, um sich von den Vorgaben des WEG befreien zu können, 
verpflichtet, während vier Jahren nicht zu kündigen und in dieser Zeit keine 
Mietzinserhöhungen vorzunehmen, ist sie an diese Erklärung gebunden.
f.) Zusammengefasst ergibt sich, dass die von der Vermieterin per
1. Oktober vorgenommene Mietzinserhöhung um Fr. 200.– aufgrund des 
Wegfalls der öffentlich-rechtlichen Zusatzverbilligungen nicht zulässig ist. 
Die Berufung wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil aufgehoben. 
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Urteil vom 27. August 2002