gr_gerichte · A 2012 42 · 2013-01-08 · it

imposta sugli utili da sostanza immobiliare | Grundstückgewinnsteuer

A 12 42
4a Camera
SENTENZA
dell’8 gennaio 2013
nella vertenza di diritto amministrativo
concernente imposta sugli utili da sostanza immobiliare
1.
Sulla particella base no. 2259 nel Registro fondiario di …, … edificava una 
proprietà per piani (PPP) suddivisa in due unità: la PPP no. 50938 di 372 ‰ e la 
no. 50937 di 628 ‰. Queste due unità venivano successivamente vendute, la 
prima, il 28 dicembre 2000, a … per fr. 350'000.-- e, la seconda, al marito di 
detta acquirente, in data 18 febbraio 2002, per fr. 400'000.--. Con convenzione 
del 26 agosto 2008 i coniugi scioglievano la PPP riguardante la particella no. 
2259 e la trasformavano in una comproprietà ordinaria in ragione di una quota 
rispettiva di un terzo per la moglie e di due terzi per il marito. Per le mutazioni di 
frazioni di proprietà le parti convenivano che “nessuna indennità sarà dovuta”. Il 
25 novembre 2009, i coniugi vendevano al figlio … l’immobile per complessivi 
fr. 750'000.--. Il 3 gennaio 2001, … decedeva, lasciando quali eredi legittimi la 
moglie con i tre figli.
2.
Con decisione di tassazione 14 giugno 2012, l’Amministrazione imposte del 
Cantone dei Grigioni (qui di seguito semplicemente amministrazione cantonale 
delle imposte), partendo dal presupposto che … avesse ceduto al figlio … la 
sua quota di due terzi di comproprietà sul fondo no. 2259, stabiliva il prezzo di 
tale quota a fr. 500'000.--, ovvero due terzi del prezzo di acquisto di fr. 750'000.-
- e rilasciava pertanto una decisione di tassazione sull’utile immobiliare per un 
ammontare complessivo di fr. 17'234.--, di cui la metà a favore del Comune e 
l’altra metà a favore del cantone. L’imposta era calcolata sull’ammontare di fr. 
90'800.--, rappresentato dalla differenza tra i costi d’investimento di fr. 409'200.-


- e il ricavo da alienazione di fr. 500'000.--. Nei confronti di … (vedova) invece 
non veniva pretesa alcuna tassa sugli utili da sostanza immobiliare, avendo 
l’alienante subita una perdita corrispondente in pratica al citato guadagno del 
marito dalla vendita della sua quota di comproprietà. Per l’amministrazione 
fiscale, infatti, la quota di un terzo alienata era valutata corrispondere a fr. 
250'000.-- (fr. 750'000.-- :3) e non avrebbe pertanto raggiunto i costi 
d’investimento di fr. 350'000.--.
3.
Il reclamo 12 luglio 2012, tramite il quale gli eredi chiedevano l’annullamento 
della tassazione, essendo stata l’intenzione dei coniugi quella di alienare la loro 
comproprietà al figlio al prezzo d’acquisto complessivo della stessa, veniva 
dall’amministrazione cantonale delle imposte respinto con decisione 3 agosto 
2012.
4.
Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 6 settembre 
2012, la madre con i figli chiedevano l’annullamento della decisione di 
tassazione nei confronti del padre e l’accertamento che nessuna imposta sugli 
utili da sostanza immobiliare fosse nell’evenienza dovuta. In sostanza, i 
ricorrenti adducono che la reale volontà dei due alienanti sarebbe stata quella 
di mantenere immutata la loro quota. L’intenzione di … sarebbe pertanto stata 
quella di vendere la propria quota di 628 ‰ per un valore di fr. 400'000.-- e 
quella della moglie di alienare la quota di 372 ‰ per un valore immutato di fr. 
350'000.--, valori corrispondenti al prezzo a suo tempo corrisposto per 
l’acquisto delle due PPP. Pertanto il prezzo di vendita sarebbe stato stabilito in 
base ai costi d’investimento sostenuti separatamente dai due coniugi e pari a 
complessivi fr. 750'000.--. 
5.
Nella propria presa di posizione l’amministrazione cantonale delle imposte 
chiedeva la reiezione del ricorso. Il ricavo dall’alienazione sarebbe stato 
dovutamente accertato sulla base delle quote di due terzi di proprietà del marito 
ed di un terzo di proprietà della moglie rispetto al valore corrisposto per 
l’acquisto. La ripartizione proposta nel ricorso che vorrebbe una distribuzione 


del ricavo in ragione del 53.34 % per il marito e di 46.66 % per la moglie non 
avrebbe alcun nesso logico. Per l’amministrazione fiscale la convenzione 
stipulata a suo tempo tra le parti non permetterebbe di concludere nel senso 
perorato nel ricorso. In base alla convenzione sullo scioglimento della PPP, non 
sarebbe dato desumere alcuna chiara volontà delle parti nel senso perorato 
dagli istanti quanto al valore delle rispettive quote. L’utile calcolato per il padre 
troverebbe del resto la propria giustificazione nel fatto che egli avrebbe 
acquistato nel 2002 la sua quota di comproprietà ad un prezzo decisamente 
inferiore a quanto corrisposto dalla moglie nel 2000. Operando con gli stessi 
parametri vigenti nel 2000, la PPP di … avrebbe avuto un valore di fr. 590'860.-
-, mentre l’autorità fiscale avrebbe ritenuto un prezzo di alienazione di soli fr. 
500'000.--. L’adeguamento della quota di valore giusta la convenzione del 2008 
avrebbe pertanto contribuito solo in modo marginale alla realizzazione dell’utile 
in questione. Che il prezzo d’acquisto complessivo dei due coniugi fosse stato 
lo stesso di quello realizzato mediante l’alienazione dell’immobile non sarebbe 
contestato. La legislazione fiscale non conoscerebbe però un’imposizione dei 
coniugi, ma solo una tassazione separata per ogni soggetto fiscale. 
6.
Replicando i ricorrenti si riconfermavano nelle loro precedenti allegazioni e 
proposte ricordando alla convenuta che i coniugi alienanti avrebbero potuto 
vendere separatamente le loro rispettive quote al figlio per degli importi diversi 
sulla base dei rispettivi costi d’investimento e che in tal caso non ne sarebbe 
risultato alcun utile. Inoltre il minor valore corrisposto da … per la sua parte di 
comproprietà non sarebbe dovuto a fluttuazioni del mercato immobiliare, ma 
sarebbe imputabile ad un diverso valore di detta quota. 
7.
Nella propria duplica, l’amministrazione cantonale delle imposte manteneva il 
proprio punto di vista, considerando non comprovata la pretesa diversità di 
valore delle rispettive quote e tantomeno una suddivisione dell’immobile con la 
relativa assegnazione di parti di esso all’uno o all’altro comproprietario. 


Considerando in diritto:
1.
E’ controversa l’imposizione cantonale e comunale per l’utile da sostanza 
immobiliare che il de cujus avrebbe realizzato dalla vendita della sua parte di 
comproprietà al figlio nel 2009. Giusta quanto stabilito all’art. 6 della legge sulle 
imposte comunali e di culto (LImpCC), anche i comuni prelevano un’imposta 
sugli utili da sostanza immobiliare sulla base di quanto previsto dalla 
legislazione cantonale. Autorità di tassazione è l’amministrazione fiscale 
cantonale. In virtù di questa delega di competenze e del fatto che le condizioni 
materiali per il prelievo dell’imposta comunale sugli utili immobiliari sono le 
stesse di quelle conosciute dalla legislazione cantonale, la controversa 
tassazione viene esaminata alla luce della legge sulle imposte per il Cantone 
dei Grigioni (LIG), per quanto la legge federale sull’armonizzazione delle 
imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) non preveda altrimenti. 
2. a)
Per quanto previsto all’art. 41 cpv. 1 lett. a (LIG), sono soggetti all’imposta sugli 
utili da sostanza immobiliare gli utili realizzati con l’alienazione di fondi della 
sostanza privata. In virtù dell’art. 45 LIG, soggetto fiscale è l’alienante (cpv. 1). 
Come eccezione al principio della tassazione per famiglia, l’art. 45 cpv. 2 LIG 
prevede che la moglie e i figli vengano imposti indipendentemente per i loro utili 
da sostanza immobiliare. I proprietari in comune versano le imposte in ragione 
delle loro aliquote con responsabilità solidale; se le aliquote non sono 
accertabili oppure non comprovabili, gli utili da sostanza immobiliare vengono 
imposti nel loro insieme (cpv. 3). Giusta l’art. 46 cpv. 1 LIG, per utile da 
alienazione s’intende l’importo del ricavo che supera le spese d’investimento 
(prezzo d’acquisto e spese). 
b)
Giusta la legislazione sopra richiamata è evidente la volontà del legislatore 
cantonale di stabilire - nei casi in cui la proprietà non spetti esclusivamente ad 
una sola persona - le aliquote spettanti ad ogni singolo soggetto fiscale 
(alienante). Sarebbe teoricamente dato fare astrazione delle aliquote rispettive 
solo nel caso in cui le stesse non fossero “accertabili o comprovabili”. 


Nell’evenienza in oggetto, in base alla convenzione del novembre 2008, i due 
alienanti divenivano comproprietari dell’immobile a suo tempo costituito in due 
PPP in ragione di due terzi per il marito e di un terzo per la moglie. Malgrado 
con lo scioglimento della PPP intercorso tra consorti nel 2008 si fossero 
modificate le quote di comproprietà sull’immobile, l’imposizione era, a detta 
dell’autorità fiscale, stata rinviata trattandosi di un trapasso di proprietà tra 
coniugi nel contesto del regime dei beni giusta quanto previsto all’art. 43 lett. b 
LIG. Contrariamente però a quanto preteso dall’autorità fiscale, nella 
determinazione dell’utile da alienazione di sostanza immobiliare nel senso 
proposto nella decisione di tassazione non era dato semplicemente ignorare 
tale differimento. 
c)
Il calcolo dei costi d’investimento operato dall’autorità fiscale nell’ambito della 
presente controversia si è basato sul fatto che i due coniugi prima 
dell’alienazione erano comproprietari dell’immobile in ragione di una quota 
rispettiva di due terzi per il marito e di un terzo per la moglie. Pertanto il ricavo 
risultante dall’alienazione veniva dall’amministrazione fiscale calcolato in base 
alla divisione per tre del prezzo di vendita e in funzione dell’attribuzione 
rispettiva di due terzi di tale importo al marito e di un terzo alla moglie. Il valore 
di una quota di un terzo era stabilito unitariamente a fr. 250'000.-- e il de cujus 
era ritenuto aver realizzato, per la vendita della sua quota di due terzi, un ricavo 
di fr. 500'000.--.
d)
Tale modo di procedere non darebbe adito a critiche se anche i costi di 
investimento sostenuti nel 2002 dal marito si riferissero alla stessa quota di 
comproprietà più tardi alienata al figlio, fatto che però nell’evenienza non è dato 
ammettere. Per effetto dell’art. 43 lett. b LIG l’imposizione nel caso di trapasso 
di proprietà tra coniugi non viene a cadere, ma è semplicemente rinviata. Il 
coniuge che riceve l’immobile o parte di esso acquista anche l’onere fiscale 
latente, rappresentato dall’imposta su quella parte di utile immobiliare che è 
sorto durante il possesso del cedente (vedi sulla tematica Peter Locher, 
Grundstückgewinnsteueraufschub beim Handwechsel von Grundstücken unter 


Ehegatten - in: Privatrecht im Spannungsfeld zwischen gesellschaftlichem 
Wandel und ethischer Verantwortung - Beiträge zum Familienrecht, Erbrecht, 
Persönlichkeitsrecht, 
Haftpflichtrecht, 
Medizinalrecht 
und 
allgemeinen 
Privatrecht - Festschrift für Heinz Hausheer zum 65. Geburtstag, pag. 377 ss.). 
In questo caso, infatti, per il calcolo delle spese d’investimento fa stato l’ultima 
alienazione causante l’imposizione (art. 46 cpv. 2 LIG). Per effetto di questo 
differimento, l’acquirente viene trattato come se avesse già posseduto 
l’immobile, o parte di esso come nell’evenienza, prima dell’alienazione che ha 
dato luogo al rinvio dell’imposizione. A detto acquirente saranno pertanto 
computati, al momento della successiva alienazione imponibile, i costi 
d’investimento di colei dalla quale ha acquistato l’immobile mediante negozio 
giuridico soggetto a differimento. Concretamente questo significa che l’autorità 
fiscale non poteva considerare come costi d’investimento del marito i fr. 
400'000.-- riferiti ad una quota di 628 ‰ quando con l’alienazione della sua 
parte al figlio nel 2009, il padre alienava due terzi del bene, ovvero una diversa 
frazione dell’immobile. Se l’autorità fiscale avesse voluto operare nel senso 
preteso, la stessa avrebbe dovuto debitamente considerare nei costi di 
investimento computati al marito anche il valore della frazione di 38 ‰, ovvero 
la differenza tra 666 ‰ corrispondenti a due terzi e 628 ‰ quale PPP, 
acquistata nel 2008 con lo scioglimento della PPP e la cui tassazione era stata 
differita in applicazione all’art. 43 lett. b LIG. Poiché poi al momento 
dell’acquisto delle due PPP nel 2000 e nel 2002 il valore per quota 
dell’immobile era diverso, la moglie corrispondeva circa fr. 940.-- per l’acquisto 
di 1 ‰ di proprietà sull’immobile mentre il marito acquistava la stessa quota per 
fr. 637.--, i costi di investimento del de cujus relativi alla porzione di 38 ‰ 
(acquistati nel 2008 dalla moglie) avrebbero dovuto essere considerati al prezzo 
allora corrisposto dalla moglie per l’acquisto della sua parte di PPP. Ne 
consegue che il calcolo proposto dall’amministrazione fiscale nei termini ritenuti 
nella decisione impugnata non si rivela comunque corretto.
3. a)
Per gli istanti, la volontà dei genitori era però un’altra. I ricorrenti ritengono in 
sostanza che le rispettive aliquote dei due alienanti corrispondessero a 372 ‰ 


per la moglie per un valore di fr. 350'000.-- e a 628 ‰ per il marito per un valore 
di fr. 400'000.--. A comprova di tale asserzione essi adducono la volontà delle 
parti al momento del contratto di scioglimento della PPP di partecipare alla 
comproprietà ognuno in ragione di tali aliquote rispettive. Prova di questa 
volontà sarebbe l’assenza di qualsiasi compensazione in denaro tra i due 
coniugi al momento dello scioglimento della PPP. Inoltre, il 5 settembre 2012 il 
notaio rogante confermava la chiara volontà dei venditori al contratto di compra-
vendita del 25 novembre 2009 di voler alienare l’immobile al figlio per un 
ammontare di fr. 350'000.-- per un terzo di comproprietà del fondo no. 2259 da 
parte della moglie e di fr. 400'000.-- per due terzi di comproprietà da parte del 
marito. 
b)
Il contratto di compra-vendita del 25 novembre 2009 non specifica come fosse 
stato definito il prezzo di acquisto e quanto del ricavo della vendita si volesse 
attribuire all’uno o all’altro dei due comproprietari. Giusta l’art. 646 del Codice 
civile, ogni comproprietario ha per la sua parte i diritti e gli obblighi di un 
proprietario; essa parte può essere da lui alienata o costituita in pegno o 
pignorata dai suoi creditori. In base a detto disposto è pertanto evidente che 
ambedue i comproprietari avrebbero potuto alienare la loro quota al prezzo che 
meglio ritenevano. La deduzione tratta dall’autorità fiscale stando alla quale il 
prezzo di vendita andasse ripartito proporzionalmente in ragione delle rispettive 
quote di comproprietà è una delle interpretazioni possibili. Prendendo però 
come costi d’investimento sopportati dal marito solo la frazione relativa a 628 ‰ 
anche l’autorità fiscale non è stata coerente nel proprio ragionamento. Alla luce 
della concreta situazione la tesi sostenuta dai ricorrenti davanti all’autorità 
fiscale ed al Tribunale amministrativo appare essere la più verosimile. In effetti, 
già al momento dell’acquisto delle due PPP nel 2000 e nel 2002 il valore 
dell’immobile era diverso, indipendentemente dal fatto che nell’ambito del 
regime di comproprietà a nessuno dei due coniugi fosse stata attribuita una 
parte specifica dell’immobile. Questa diversità non era stata compensata in 
occasione dello scioglimento della PPP, allorquando tra i due contraenti veniva 
pattuito che il cambiamento sarebbe avvenuto senza “indennità/pagamento” tra 


le parti. Che poi il prezzo d’alienazione complessivo pattuito con il figlio nel 
2009 fosse costituito dalla somma degli investimenti rispettivi dei due coniugi 
viene confermato dal notaio rogante e non viene posto in dubbio dall’autorità 
fiscale. In questo senso è dato ritenere che la quota di comproprietà della 
madre dell’acquirente avesse per la stessa un valore corrispondente 
all’investimento a suo tempo sostenuto di fr. 350'000.-- e quella del marito un 
valore per questi di fr. 400'000.--. 
c)
L’amministrazione fiscale non contesta che complessivamente il valore 
d’investimento dei due coniugi corrisponda al valore di alienazione, ma ritiene al 
proposito decisiva la tassazione individuale a seconda delle aliquote rispettive 
derivanti dalla comproprietà come previsto dalla LIG. Nei fatti però, per quanto 
esposto in precedenza, anche il calcolo degli investimenti proposto dalla 
convenuta non tiene che in parte conto della specifica situazione dei due 
coniugi e ritiene determinanti i costi d’investimento riferiti alla quota di 628 ‰ 
anziché a quella di due terzi. Partendo da tale assunto, sembra allora parimenti 
giustificato opporre all’investimento per detta quota anche il preteso correlativo 
ricavo. Alla luce dell’iter che ha portato alla vendita dell’immobile al figlio e 
tenuto conto del fatto che le singole quote di comproprietà avrebbero potuto 
essere separatamente alienate al prezzo che individualmente poteva 
pretendere ogni singolo comproprietario, operare nel senso fatto dall’autorità 
fiscale significa ignorare l’effettiva volontà delle parti, a favore di una 
costruzione solo in parte logica e il cui risultato è tutt’altro che soddisfacente. 
Tenendo conto del fatto che l’imposta in oggetto è dovuta per quanto dalla 
realizzazione della proprietà immobiliare ne derivi un utile e che nell’evenienza i 
due alienanti hanno riveduta la proprietà in ragione dei rispettivi costi 
d’investimento, senza che sia né per l’uno né per l’altra derivato un utile, la 
soluzione proposta dagli istanti va considerata meritevole di protezione e il 
ricorso deve essere accolto. 
4.
In conclusione, il ricorso viene accolto e la decisione su reclamo impugnata è 
annullata. Giusta l’art. 73 cpv. 1 LGA, la parte soccombente deve di regola 


assumersi le spese. L’esito della controversia giustifica l’accollamento dei costi 
occasionati del presente procedimento all’amministrazione cantonale delle 
imposte. Ai sensi dell’art. 78 LGA, la parte soccombente viene di regola 
obbligata a rimborsare alla parte vincente tutte le spese necessarie causate 
dalla procedura (cpv. 1). Per quanto riguarda la nota d’onorario introdotta dal 
rappresentante della comunione ereditaria s’impone una riduzione della stessa 
tenuto conto del fatto che le spese di scritturazione e cancelleria sono incluse 
nella tariffa oraria del legale di fr. 250.-- (STA U 11 27), avendo questi 
computate separatamente le spese vive. Ne consegue che le ripetibili stabilite 
in questa sede si compongono dell’onorario di fr. 3'000.--, dei disborsi legali di 
fr. 35.--, delle spese telefoniche di fr. 10.-- nonché dell’IVA dell’8 %. La 
convenuta è pertanto tenuta a rifondere ai ricorrenti complessivamente fr. 
3'288.-- a titolo di ripetibili. 
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è accolto e la decisione su reclamo del 3 agosto 2012, che 
confermava la decisione di tassazione definitiva del 14 giugno 2012, viene 
annullata. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
1'500.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
276.--
totale
fr.
1'776.--
il cui importo sarà versato dal Cantone dei Grigioni (Amministrazione delle 
imposte) entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all’Am-
ministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 
3.
Il Cantone dei Grigioni (Amministrazione delle imposte) versa alla comunione 
ereditaria, fr.3'228.-- (IVA inclusa) a titolo di ripetibili.