gr_gerichte · SBK 2025 29 · 2025-09-04 · de
Arzt/Ärztin (FU)

Steigerungsbedingungen | Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Entscheid vom 4. September 2025
mitgeteilt am 4. September 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am
Bundesgericht hängig (5A_782/2025).]
Referenz
SBK 25 29
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Cavegn, Vorsitz
Bergamin und Moses
Guetg, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
B._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____
gegen
C._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. D._____
Gegenstand
Steigerungsbedingungen
Anfechtungsobj.
Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom
24. März 2025

2 / 17
Sachverhalt
A.
Im grundpfandrechtlichen Zwangsverwertungsverfahren Nr. Z.1._____ des
Betreibungs- und Konkursamts der Region Maloja (nachfolgend Betreibungsamt
Maloja), in welchem A._____ als Schuldner und die B._____ AG als (Dritt-
)Pfandeigentümerin auftreten, wurde mit Publikation vom 11. Oktober 2024 die
Versteigerung der Stockwerkeinheiten Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____
(Grundbuch
der
Gemeinde
O.1._____)
angekündigt.
Es
wurde
kein
Steigerungsdatum festgelegt; die angemeldeten Forderungen wurden jedoch in den
Lastenverzeichnissen festgehalten, welche in Rechtskraft erwachsen sind.
B.
Am 27. März 2025 wurde die betreibungsamtliche Grundstücksteigerung
bekannt gemacht, wonach die Grundstücke Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____
(an Stammgrundstück Nr. Z.5._____) in einer Grundpfandverwertung verwertet
werden. In der Bekanntmachung wurde festgehalten, dass die Grundstücke
Z.2._____ und Z.3._____ eine Einheit bilden und zusammen versteigert würden.
Die betreibungsamtlichen Schätzungen belaufen sich für die zusammengelegten
Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ auf CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück
Z.4._____ CHF auf 1'120'000.00. Als Tag der Steigerung wurde der 16. Juni 2025
festgelegt. Die Grundstücksteigerung wurde zudem am 28. März 2025 mittels
Publikation
im
SHAB
angekündet.
Ankündigungsgemäss
lagen
die
Steigerungsbedingungen (vom 24. März 2025) ab dem 31. März 2025 zur Einsicht
auf.
C.
Gegen
die
Steigerungsbedingungen
erhoben
A._____
(fortan:
Beschwerdeführer) und die B._____ AG (fortan: Beschwerdeführerin; gemeinsam:
die Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 9. April 2025 Beschwerde gemäss Art. 17
ff. SchKG an das Obergericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
1.
Die in der Verwertung Nr. Z.1._____ von der Beschwerdegegnerin
aufgelegten
Steigerungsbedingungen
für
die
Grundstücke
GB
O.1._____ Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ seien aufzuheben.
2.
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, Ziff. 1. lit. a der
Steigerungsbedingungen in Nachachtung von Art. 108 VZG mit
folgendem Wortlaut neu zu fassen: "Die Grundstücke Z.2._____ und
Z.3._____ werden in einem ersten Schritt im Einzelruf und in einem
zweiten Schritt im Gruppenruf versteigert. Der Zuschlag wird je
nachdem, ob der Einzelruf oder der Gruppenruf den höheren
Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw.
den Meistbietenden beim Gruppenruf erteilt".
3.
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden
betreibungsamtlichen
Gesamtschätzung
der
zusammengelegten
Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ Einzelschätzungen der beiden
Grundstücke einzuholen.

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4.1. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, vom Konkursamt O.2._____
(p.A. Mobile Equipe Konkurs, Notariatsinspektorat Kanton O.3._____)
den Auftrag/ die Ermächtigung einzuholen, die als Pflichtparkplätze mit
den Grundstücken GB O.1._____ Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____
verbundenen,
im
Parkhaus
Ost/O.1._____
gelegenen
Einstellhallenplätze (Miteigentumsanteile GB O.1._____ Z.6._____)
Z.7._____, Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und Z.11._____
gemeinsam / an demselben Grundstücksteigerungstermin mit den
Grundstücken Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____ zunächst im
Einzelruf anschliessend in Gruppenrufe wie folgt zu versteigern:
Gruppenrufe 1: Z.7._____ zusammen mit dem Grundstück Z.4._____,
Z.8._____ und Z.9._____ zusammen mit dem Grundstück Z.2._____,
Z.10._____ und Z.11._____ zusammen mit dem Grundstück Z.3._____,
sowie nachher Gruppenruf 2: Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und
Z.11._____ zusammen mit den Grundstücken Z.3._____ und
Z.4._____, und die Beschwerdegegnerin habe gemäss diesem
Auftrag/dieser Ermächtigung vorzugehen.
4.2. Die
Beschwerdegegnerin
sei
anzuweisen,
Ziff.
1
der
Steigerungsbedingungen mit diesen in Antragziffer 3.1 vorstehend
genannten zusätzlichen Versteigerungsobjekten zu ergänzen und
entsprechend anzupassen.
4.3. Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, zusätzlich zu der in
Antragsziff.
3
vorstehend
beantragten
Einholung
von
Einzelschätzungen der Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ noch
Gruppenschätzungen des Grundstücks Z.2._____ zusammen mit den
Einstellhallenplätzen Z.8._____ und Z.9._____, des Grundstücks
Z.3._____ zusammen mit den Einstellhallenplätzen Z.10._____ und
Z.11._____, des Grundstücks Z.4._____ zusammen mit dem
Einstellhallenplatz
Z.7._____,
sowie
schliesslich
der
zusammengelegten Grundstücke Z.2._____/Z.3._____ zusammen mit
den Einstellhallenplätzen Z.8._____, Z.9._____, Z.10._____ und
Z.11._____ einzuholen.
5.
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die entsprechend den
vorstehenden
Anträgen
abgeänderten/ergänzten
Steigerungsbedingungen
in
Verbindung
mit
der
neuen
Bekanntmachung eines neuen Grundstückstermins neu aufzulegen,
und es seien in der Steigerungs-Bekanntmachung die zusätzlich
gemäss Anträgen 3 und 4.3 vorstehend eingeholten weiteren
betreibungsamtlichen Schätzwerte anzugeben.
6.
es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu
erteilen.
D.
Mit Beschwerdeantwort vom 16. April 2025 beantragte das Betreibungsamt
Maloja die Abweisung der Beschwerde.
E.
Die betreibende Grundpfandgläubigerin (1. Pfandstelle), die C._____ AG
(nachstehend Beschwerdegegnerin), verzichtete mit Eingabe vom 29. April 2025
auf eine Beschwerdeantwort.

4 / 17
F.
Die Beschwerdeführer hielten mit Replik vom 15. Mai 2025 an ihren Anträgen
fest.
G.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Juni 2025
wiederum auf die Einreichung einer Stellungnahme.
H.
Mit Schreiben vom 3. Juni 2025 ersuchten die Beschwerdeführer um
zeitnahen Entscheid über die beantragte aufschiebende Wirkung.
I.
Mit prozessleitender Verfügung vom 4. Juni 2025 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung gewährt. Zudem wurden die Parteien aufgefordert, innert
zehn
Tagen
nach
Erhalt
sachdienliche
Unterlagen
zu
den
von
den
Beschwerdeführern behaupteten Anschlüssen für den Einbau einer separaten
Küche (betreffend die Stockwerkeinheit Z.2._____) und einer internen Treppe
(betreffend die Stockwerkeinheit Z.3._____) einzureichen.
J.
Das Betreibungsamt Maloja liess sich hierzu mit Eingabe vom 16. Juni 2025
vernehmen.
K.
Die Beschwerdeführer äusserten sich innert erstreckter Frist mit Eingabe
vom 7. Juli 2025 zu den Begebenheiten und reichten weitere Unterlagen ein.
L.
Weitere Eingaben erfolgten nicht.
M.
Die Verfahrensakten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 17 Abs. 1 und 2 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen
das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung
eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes innert zehn Tagen wegen
Gesetzesverletzung
oder
Unangemessenheit
Beschwerde
bei
der
Aufsichtsbehörde geführt werden. Als einzige kantonale Beschwerdeinstanz ist im
Kanton Graubünden das Obergericht für die Beurteilung solcher Beschwerden
zuständig (Art. 13 EGzSchKG [BR 220.000]). Innerhalb des Obergerichts ist die
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zuständig (Art. 11 Abs. 1 OGV
[BR 173.010]).
1.2.
Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Steigerungsbedingungen des
Betreibungsamtes vom 24. März 2025. Hierbei handelt es sich um ein zulässiges
Anfechtungsobjekt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_1/2013 vom 18. März 2013
E. 4.2.2). Die Beschwerde ist innert der zehntägigen Auflagefrist zu erheben und

5 / 17
beginnt in Abweichung von Art. 31 i.V.m. Art. 142 ZPO mit dem Tag der öffentlichen
Auflage zu laufen, unabhängig davon, ob die Beschwerdeführer von der Publikation
der Steigerung Kenntnis genommen haben (BGE 105 III 4 E. 2; Urteil des
Bundesgerichts 5A_853/2014 vom 23. März 2015 E. 6.1.1). Die Auflage der
Steigerungsbedingungen erfolgte am 31. März 2025 (vgl. act. B.2). Mit Eingabe vom
9. April 2025 ist die Beschwerdefrist folglich eingehalten.
1.3.
Durch die Verwertung sind der Beschwerdeführer als Pfandschuldner und
die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der zu verwertenden Grundstücke in ihren
rechtlich geschützten Interessen betroffen. Sie sind damit zur Beschwerdeerhebung
legitimiert (vgl. dazu auch ROTH, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler
Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, Art.
134 N. 8). Die weiteren formellen Voraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG können lediglich Verfahrensfehler
gerügt werden; über materiell-rechtliche Fragen wird im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht entschieden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 7B.11/2002 vom
5. März 2002 E. 3a).
3.
Beschwerdegegenstand bilden die vom Betreibungsamt Maloja in der
Grundpfandverwertung Nr. Z.1._____ aufgelegten Steigerungsbedingungen. In
diesen werden die zu versteigernden Grundstücke Z.2._____, Z.3._____ und
Z.4._____ genannt. Dabei ist festgehalten, dass die beiden erstgenannten
Grundstücke gemeinsam aufgerufen werden, während das zuletzt genannte
Grundstück im Anschluss separat und einzeln aufgerufen wird (vgl. z.B. Ziffer 1.a
und 1.b der Steigerungsbedingungen, act. B.2). Weiter wird für die beiden
zusammengelegten Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ ein Schätzungswert von
CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ von CHF 1'120'000.00
angegeben.
4.1.
Die Beschwerde richtet sich unter anderem gegen die in den
Steigerungsbedingungen festgelegte Regelung, wonach die zusammengelegten
Einheiten Z.2._____ und Z.3._____ gemeinsam versteigert werden sollen. Die
Beschwerdeführer halten dazu fest, zwar seien die beiden Einheiten aktuell baulich
zu einer zusammenhängenden 10-Zimmer-Wohnung mit grossem Sulèr (Vorraum
für die Geschossräume) vereinigt. Dies ändere jedoch nichts daran, dass es sich
rechtlich um separate Stockwerkeinheiten handle. Es seien konstruktive
Vorkehrungen getroffen worden, wonach mit relativ geringem Umbauaufwand die
beiden Wohnungen baulich wieder getrennt werden könnten. Unter anderem

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bestehe für die Realisierung einer internen Treppe eine Armierungsaussparung im
Boden, sodass sie ohne weiteres realisiert werden könne. Die Leitungen für eine
Küche könnten ohne Weiteres an den Leitungen in der Küche von Wohnung 2
angeschlossen werden. Die Durchbrüche könnten ohne Weiterungen geschlossen
werden (act. A.8, S. 2 ff.). Es sei plausibel, dass der Einzelverkauf der beiden
Stockwerkeinheiten gesamthaft zu einem höheren Verkaufspreis führen könnte als
ein gemeinsamer Verkauf der beiden rechtlich getrennten Einheiten. Es sei die
Pflicht der Betreibungsbehörden, die Steigerung im Rahmen der gesetzlichen
Vorschriften so vorzubereiten und durchzuführen, dass ein möglichst hoher Erlös
erzielt werde. Dieses Ziel werde vorliegend jedoch nicht erreicht. Mit der
Vorgehensweise werde der Kreis der möglichen Kaufinteressenten drastisch
verengt, seien doch Personen, welche sich eine 10-Zimmer-Ferienwohnung leisten
könnten, dünn gesät, wogegen Kaufinteressenten, welche den halben Preis
bezahlen könnten, in viel grösserer Zahl vorhanden seien. Das vom Betreibungsamt
gewählte und in den Steigerungsbedingungen festgelegte Vorgehen sei in hohem
Masse unzweckmässig und sprenge damit den Rahmen des gebundenen
Ermessens. Mithin werde eine Rechtsverletzung durch Ermessensmissbrauch
geltend gemacht. Überdies liege auch eine Verletzung von Art. 108 VZG vor.
Getrennt verpfändete Grundstücke dürften gemäss Art. 108 Abs. 1 VZG nur dann
gesamthaft oder gruppenweise versteigert werden, wenn sie eine wirtschaftliche
Einheit bilden, die sich ohne Wertverminderung nicht auflösen würde. Stets habe
jedoch ein Einzelruf der betreffenden Grundstücke vorauszugehen. Die Vorinstanz
missachte mit ihren Steigerungsbedingungen Art. 108 Abs. 1bis VZG. Die Ergänzung
des Gruppenrufs mit vorangehenden Einzelrufen könne nicht einfach am
Steigerungstag vorgenommen werden, weil eventuelle Interessenten der
Steigerung
fernbleiben
würden.
Folglich
sei
die
Vorinstanz
von
der
Aufsichtsbehörde
anzuweisen,
die
Steigerungsbedingungen
entsprechend
anzupassen (act. A.1, S. 4 ff.). Mit Stellungnahme vom 15. Mai 2025 hielten die
Beschwerdeführer fest, das Betreibungsamt bestreite dies nicht und anerkenne
stillschweigend ihre entsprechenden Ausführungen (act. A.4, S. 2 f.).
4.2.
Das Betreibungsamt Maloja hielt in seiner Stellungnahme vom 16. April 2025
zusammengefasst fest, es handle sich bei den Grundstücken nicht um separat
verpfändete Einheiten, weshalb Art. 108 VZG keine Anwendung finde. Es liege zwar
im Ermessen des Amts, auch bei nicht getrennt verpfändeten Grundstücken einen
Einzelruf sowie einen Gesamtruf durchzuführen. Eine allzu komplex ausgestaltete
Versteigerung könne jedoch schnell zu Verwirrung bei den Kaufinteressenten
führen, was sich auch negativ auf die Verkaufserlöse auswirken könne. Die
Beschwerdeführer hätten die gemeinsame Schätzung denn auch nie beanstandet

7 / 17
und seien stillschweigend davon ausgegangen, dass keine getrennte Versteigerung
der beiden zu einer Wohnung gehörenden Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____
erfolgen würde (act. A.2 S. 2).
5.
Zur besseren Nachvollziehbarkeit ist kurz auf die bestehende Situation
hinsichtlich der beiden Grundstücke (Stockwerkeinheiten) Z.2._____ und Z.3._____
einzugehen. Der Beschwerdeführer war Eigentümer der Liegenschaft Nr. Z.5._____
im Grundbuch O.1._____. Im Jahr 2012 erklärte er als solcher die Bildung von
Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum. Es wurden
insgesamt 4 Stockwerkanteile, welche als Grundstücke Z.2._____ bis Z.4._____ in
das Grundbuch O.1._____ aufgenommen wurden, am Stammgrundstück Nr.
Z.5._____ ausgebildet. Da die Begründung vor Erstellung bzw. Umbau des
Gebäudes erfolgen sollte, wurden die Projektpläne im Sinne von Aufteilungsplänen
eingereicht (vgl. Art. 69 Abs. 1 GBV), aus denen die räumliche Lage, die
Abgrenzung und die Zusammensetzung der Stockwerkeinheiten ersichtlich sind
(vgl. act. E.I.8). Ebenso wurde auf dem Hauptbuchblatt des Stammgrundstückes
und auf den Blättern der Stockwerkeinheiten in Nachachtung von Art. 69 Abs. 2
GBV die Anmerkung "Begründung des StWE vor der Erstellung des Gebäudes"
eingetragen. Unbestrittenermassen realisierte der Beschwerdeführer den Umbau in
der Folge in Abweichung von den Projektplänen des Begründungsaktes, was auch
aus den nachgereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. act. A.8, S. 2 f. und act. B.5.1
und B.5.2; vgl. auch die Fotodokumentation in E.I.48). Insbesondere wurden die
Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ mit folgenden baulichen Änderungen
realisiert: Im 1. Obergeschoss wurde die Trennwand zwischen Raum 2.4 (Wohnung
2; Grundstück Z.3._____) und Raum 1.7 (Wohnung 1; Grundstück Z.2._____)
mittels eines offenen Durchbruchs verbunden. Damit fehlt die räumliche
Abgrenzung zwischen den beiden Wohnungen 1 und 2. Weiter ist entgegen den
Projektplänen das 2. Obergeschoss von Wohnung 1 (Grundstück Z.2._____) nicht
mehr über eine interne Treppe von Raum 1.7 in den Raum 1.9 erschlossen.
Stattdessen ist es nur über den – gemäss Projektplan eigentlich dem Sonderrecht
der Wohnung 2 zugewiesenen – Raum vor dem Aufzug über eine Tür erreichbar.
Faktisch handelt es sich um eine Wohneinheit, zumal die Wohnung 1 –
projektplankonform – über keine eigene Küche verfügt. Im Grundbuch findet sich zu
allen Grundstücken nach wie vor die Anmerkung gemäss Art. 69 Abs. 2 GBV. Eine
grundbuchliche Bereinigung fand mithin nicht statt, obschon dem Beschwerdeführer
die Pflicht oblag, innert dreier Monate nach Bauausführung die Fertigstellung des
Gebäudes unter Einreichung des nach der Bauausführung berichtigten
Aufteilungsplanes dem Grundbuchamt zu melden (Art. 69 Abs. 3 GBV). Weder der
Beschwerdeführer noch die Beschwerdeführerin – deren einziger Verwaltungsrat

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der Beschwerdeführer ist und an welche jener die Grundstücke Z.2._____ und
Z.3._____ im Wege von Sacheinlageverträgen übertragen hatte (vgl. etwa act. E.I.2,
S. 1 und 4 sowie die Ausführungen in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 7. November
2022 [act. E.I.48] – haben sich um eine Klärung der Situation bemüht.
6.1.
Die Verwertung von Grundstücken folgt den Regelungen von Art. 133 ff.
SchKG. Werden Grundstücke versteigert, sind die Steigerungsbedingungen vom
Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich
ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Sie
bestimmen Art und Weise der Steigerung, namentlich auch die Modalitäten des
Zuschlags. Die Verwertung untersteht einer Hauptvoraussetzung, nämlich der
Erreichung der günstigsten Bedingungen. Das Betreibungsamt verfügt dabei zwar
über einen gewissen Ermessensspielraum, aber das Ziel besteht einzig in der
Suche nach der wirtschaftlich günstigsten Lösung, mit der im Interesse des
Schuldners und der Gläubiger ein höchstmöglicher Preis erzielt werden kann (BGE
128 I 206 E. 5.2.2).
6.2.
Der Inhalt der Steigerungsbedingungen gemäss Art. 135 SchKG wird in
Art. 45 ff. VZG eingehend geregelt. Gemäss Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG haben die
Steigerungsbedingungen neben der Bezeichnung des Schuldners und des die
Verwertung verlangenden Gläubigers, der Angabe von Ort und Zeit der
Versteigerung sowie der Beschreibung der Grundstücke und ihres Zugehörs
insbesondere auch zu enthalten, ob – sofern mehrere Grundstücke zur
Versteigerung gelangen – diese gesamthaft, in Gruppen (unter Angabe der
Zusammensetzung derselben), parzellenweise oder allenfalls in welcher
Reihenfolge versteigert werden sollen.
6.3.
Im vorliegenden Fall haften – wie den eingereichten Grundbuchauszügen zu
entnehmen ist – mehrere Grundstücke für die von der Beschwerdegegnerin geltend
gemachte und in Betreibung gesetzte Forderung. Damit ist für die Frage nach der
Reihenfolge der zu verwertenden Grundstücke grundsätzlich Art. 107 VZG zu
beachten (Abs. 1 betr. mehrere Grundstücke, die dem gleichen Eigentümer
gehören, und Abs. 2 betr. mehrere Grundstücke, die verschiedenen Eigentümern
gehören) und nicht Art. 108 VZG, welcher direkte Anwendung auf getrennt
verpfändete Grundstücke findet. Das Betreibungsamt hat bei der Auswahl der zu
verwertenden Grundstücke soweit möglich auf die Interessen des Eigentümers
Rücksicht zu nehmen. Nach der Rechtsprechung verfügt das Betreibungsamt dann
über kein Ermessen mehr, wenn nach dem festgelegten Schätzungswert sofort
ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche Gegenstand des Gesamtpfandes
bilden, verkauft werden müssen, um den betreibenden Gläubiger zu befriedigen

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(BGE 126 III 33 E. 2). In Betracht fällt diesfalls nur das Verfahren nach dem analog
anwendbaren Art. 108 Abs. 1bis VZG, wonach dem Gesamt- oder Gruppenruf stets
ein Einzelruf vorausgehen muss, die Meistbietenden beim Einzelruf an ihre
Angebote gebunden bleiben, bis der Gesamt- oder Gruppenruf erfolgt ist, und der
Zuschlag je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gesamt- oder Gruppenruf den
höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den
Meistbietenden beim Gesamt- oder Gruppenruf erteilt wird. Gemäss Bundesgericht
erlaubt dieses Vorgehen es am besten, den Interessen beider Parteien Rechnung
zu tragen, indem es namentlich sicherstelle, dass der Gläubiger und der Schuldner
den höchsten Preis erzielen (BGE 126 III 33 E. 3).
6.4.
Unbestritten ist in den Steigerungsbedingungen für das Grundstück
Z.4._____ die Versteigerung im Einzelruf vorgesehen. Die Grundstücke Z.2._____
und Z.3._____ sollen demgegenüber als Gruppe aufgerufen werden. Grund dafür
ist der Umstand, dass die beiden Einheiten faktisch zu einer 10-Zimmer-Wohnung
zusammengelegt sind (vgl. E. 5). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des
Kantonsgerichts
von
Graubünden
als
damalige
Aufsichtsbehörde
über
Schuldbetreibung und Konkurs hat den Schätzwert mit Entscheid KSK 24 35 vom
8. August 2024 entsprechend der erfolgten Neuschätzung vom 20. März 2024 (act.
E.I.48) für die zusammengelegten Einheiten Z.2._____ uns Z.3._____ auf
CHF 5'100'000.00 und für das Grundstück Z.4._____ auf CHF 1'120'000.00
festgelegt. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Der Betrag der von der
Beschwerdegegnerin betriebenen Forderung liegt gemäss rechtskräftigem
Lastenverzeichnis bei CHF 6'814'419.20 (Stand 16. Juni 2025). Damit liegt der
mutmassliche Verkaufswert der zu verwertenden Grundstücke deutlich tiefer, als
der Betrag der betriebenen Forderung. Unter diesen Umständen kommt einzig das
Vorgehen gemäss Art. 108 Abs. 1bis VZG in Frage. Zwar ist das geplante Vorgehen
des Betreibungsamtes Maloja, die Wohnungen als wirtschaftliche Einheit zu
betrachten und gemeinsam zu versteigern, nachvollziehbar. Es erscheint fraglich,
ob sich für Wohnung 1 überhaupt Interessenten finden lassen. Diese verfügt über
keine eigene Küche und auch nicht über einen internen, eigenständigen Zugang
vom Obergeschoss 1 ins Obergeschoss 2. Ebenso fehlt ihr eine räumliche
Abgrenzung zu Wohnung 2. Auf die daraus resultierenden rechtlichen
Problematiken (namentlich im Zuge einer baulichen Trennung für den Fall
unterschiedlicher Stockwerkeigentümer) ist nicht näher einzugehen. Rechtlich
betrachtet handelt es sich – entsprechend dem Grundbucheintrag – gleichwohl
(noch) um zwei Grundstücke. Die Beschwerde ist in diesem Punkt begründet. Die
Steigerungsbedingungen sind insoweit anzupassen, als die Grundstücke Z.2._____
und Z.3._____ gemäss dem Verfahren nach Art. 108 Abs. 1bis VZG wie folgt

10 / 17
aufzurufen sind: In einem ersten Schritt im Einzelruf und einem zweiten Schritt im
Gruppenruf. Der Zuschlag ist sodann, je nachdem, ob der Einzelruf oder der
Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf
oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gruppenruf zu erteilen.
7.1.
Mit
Beschwerdeantrag
3
verlangen
die
Beschwerdeführer,
das
Betreibungsamt sei anzuweisen, zusätzlich zur vorliegenden betreibungsamtlichen
Gesamtschätzung der zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____
Einzelschätzungen der beiden Grundstücke einzuholen.
7.2.
Nach Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und
gegebenenfalls an den Dritteigentümer ordnet das Betreibungsamt die Schätzung
des betroffenen Grundstückes an. Sie soll den mutmasslichen Verkehrswert samt
Zugehör bestimmen (vgl. Art. 9 Abs. 1 i.V.m. mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Die Schätzung
des zu verwertenden Grundstückes gibt den Interessenten nur einen Anhaltspunkt
über das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Steigerung tatsächlich
erzielbaren Erlös auszusagen (vgl. zum Ganzen BGE 134 III 42 E. 3 und 4). Im
Verfahren
der
Grundpfandverwertung
kommt
der
Schätzung
nur
eine
untergeordnete Bedeutung zu. Die im Pfändungsverfahren massgebliche
Bestimmung des Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 2 SchKG) und die Orientierung
der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1
SchKG) entfallen (BGE 101 III 32 E. 1; 135 I 102 E. 3.2.2 und 3.2.3; vgl. Urteil des
Bundesgerichts 5A_342/2016 vom 7. Juli 2016 E. 2.1). So gibt es in der Betreibung
auf Grundpfandverwertung in Abweichung zur Betreibung auf Pfändung
grundsätzlich nicht zwei, sondern nur eine Schätzung (Art. 155 i.V.m. Art. 97
SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG; Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11.
September 2019 E. 3.1).
7.3.
Wie gezeigt, sind die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ im Einzel- sowie
Gruppenruf zu versteigern. Gemäss Art. 99 Abs. 1 VZG betrifft die Schätzung das
zu verwertende Grundstück (vgl. BGE 133 III 537 E. 4.2). Konsequenterweise wären
damit die genannten Grundstücke einzeln zu schätzen. Das Betreibungsamt Maloja
hält dagegen, der Schätzungswert hinsichtlich der Grundstücke sei rechtskräftig
festgelegt worden. Die Schätzung sei rechtsbeständig, weshalb darauf nicht mehr
zurückgekommen werden könne (vgl. act. A.7, S. 2). Gute Gründe sprechen für die
Sichtweise des Betreibungsamtes Maloja. So hat das Bundesgericht betont, eine
Anpassung einer erfolgten und rechtskräftigen Schätzung sei zwar möglich, es
müsse jedoch die Rechtssicherheit beachtet und ein zügiges Verfahren
gewährleistet werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_52/2019 vom 11.
September 20219 E. 3.1). Im vorliegenden Fall hat sich die Schätzung vom 20. März

11 / 17
2024 auch zu beiden Grundstücken geäussert und diese – aufgrund der konkreten
Situation – zusammengelegt geschätzt (wie bereits die erste Schätzung [vgl. act.
E.I.13).
Beide
Grundstücke
bildeten
damit
Teil
der
Schätzung.
Die
Beschwerdeführer hätten gegen dieses Vorgehen opponieren können, was sie
unterlassen haben. Innert der zehntägigen Beschwerdefrist sind sämtliche
Vorbringen gegen die Schätzung – Bestreitung des Ergebnisses sowie
Verfahrensfehler – zu erheben (BGE 133 III 537 E. 4.1). Ist diese Frist ungenutzt
verstrichen, können später keine Einwände mehr gegen die Schätzung erhoben
werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011 vom 18. April 2011 E. 3.3). Die
vorliegende Konstellation ist indessen insoweit speziell gelagert, als die (Gesamt-
)Schätzung der beiden zusammengelegten Grundstücke nicht abgeändert bzw.
aktualisiert, sondern lediglich durch die beantragten Einzelschätzungen ergänzt
würde. Es liesse sich mithin fragen, ob die zusätzlichen Einzelschätzungen
überhaupt die Rechtsbeständigkeit der rechtskräftigen (Gesamt-)Schätzung
tangieren würden. Die Frage kann letztlich offenbleiben. Dies, weil die Beschwerde
in diesem Punkt aus anderen Gründen abzuweisen ist, was sich aus nachfolgenden
Überlegungen ergibt.
7.3.1. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2
Abs. 2 ZGB). Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist einzelfallweise in Würdigung der
gesamten Umstände zu bestimmen (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.). Dabei sind die
von der Lehre und Rechtsprechung gebildeten Fallgruppen zu beachten (BGE 129
III 493 E. 5.1; 125 III 257 E. 2a) wie die Rechtsausübung, die ohne schützenswertes
Interesse erfolgt oder zu einem krassen Missverhältnis berechtigter Interessen
führen würde (BGE 132 III 115 E. 2.4 m.w.H.). Rechtsmissbrauch liegt auch vor,
wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet
wird, die nicht in dessen Schutzbereich liegen (BGE 128 II 145 E. 2.2 m.w.H.). Die
Geltendmachung eines Rechts ist ferner missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch
zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen
enttäuscht (BGE 129 III 493 E. 5.1 m.w.H.).
7.3.2. Der Beschwerdeführer hat die Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____
(Wohnungen 1 und 2) von den Begründungsplänen abweichend realisiert. Trotz
gesetzlicher Pflicht hat er bzw. die Beschwerdeführerin als neue Eigentümerin die
Situation nie grundbuchlich bereinigt (vgl. dazu die Ausführungen in E. 5). Aufgrund
der von ihm geschaffenen baulichen Situation hat er aus den zwei Wohnungen
zumindest faktisch eine einzige Wohnung geschaffen, welche er denn auch
tatsächlich als solche zu Ferienzwecken nutzt. Erst jetzt, nachdem das
Verwertungsverfahren bereits vorangeschritten und die Verwertung absehbar wird,

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beruft er sich in Abweichung von der von ihm selbst geschaffenen faktischen
Situation auf die rechtliche Situation und beansprucht die getrennte Behandlung der
Grundstücke. Bis dato hat weder er noch die Beschwerdeführerin die gemeinsame
Schätzung der beiden Grundstücke moniert geschweige denn deren getrennte
Schätzung beantragt. Gegen die erste Schätzung haben sie keine Beschwerde
erhoben, obwohl auch diese explizit von zusammengelegten Wohnungen ausging
und diese gemeinsam einschätzte (act. E.I.13). Sie beantragten lediglich eine
Neuschätzung. Nach Eingang der Neuschätzung hat der Beschwerdeführer
sogleich – namens der Beschwerdeführerin – Beschwerde gemäss Art. 17 ff.
SchKG erhoben, die Aufhebung der Neuschätzung beantragt und die Stellung von
diversen Ergänzungsfragen verlangt. Dass die beiden Stockwerkeinheiten
gemeinsam geschätzt worden waren, rügte er nicht. Vielmehr schien er das
Vorgehen an sich, die beiden Einheiten als eine Wohnung zu betrachten, explizit
gutzuheissen, sprach er in der Beschwerde doch selbst von "[…] der Zweitwohnung
STWE-Nr. Z.2._____ und Z.3._____ […]" (vgl. act. E.I.51, S. 5 und 6). Die nunmehr
beantragte Schätzung der einzelnen Grundstücke steht mithin im krassen
Widerspruch zum früheren Verhalten der Beschwerdeführer. Kommt hinzu, dass
aufgrund des bisherigen Verhaltens der Beschwerdeführer erkennbar wird, dass sie
das Verwertungsverfahren bewusst hinauszögern. Bereits im Rahmen der
Grundstücksschätzungen
beantragten
der
Beschwerdeführer
bzw.
die
Beschwerdeführer die Neuschätzung und erhoben materiell unbegründete
Beschwerden (vgl. act. E.I.27 und 34; act. E.I.51 bis 54). Dabei beantragten sie am
letzten Tag der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses für die Neuschätzung und
Erhebung von Einwendungen gegen den Schätzer eine Fristerstreckung, um
sodann am letzten Tag der erstreckten Frist neue Anträge, insbesondere die
Abnahme der Frist zur Leistung des Kostenvorschusses, zu stellen (vgl. etwa act.
E.I.35 bis 39). Dies, obschon im Rahmen der Fristerstreckungsverfügung explizit
darauf hingewiesen worden war, dass es sich um eine einmalige Erstreckung
handle und auf weitere entsprechende Gesuche nicht eingegangen werden könne
(act. E.I.37). Auch ersuchten sie im Weiteren immer wieder um Verschub von
Verfahrenshandlungen, damit sie nach Lösungen suchen könnten, was indessen
stets ergebnislos blieb (vgl. etwa den Schrift- und E-Mailverkehr in act. E.I.62).
Offenbar wird auch die Durchführung des im Konkursverfahren gegen den
Beschwerdeführer im Kanton Zürich geführten Grundstücksverwertungsverfahrens
infolge einer von der Beschwerdeführerin erhobenen Beschwerde verzögert (act.
E.I.74). Das Motiv für dieses Verhalten drängt sich geradezu auf. Der
Beschwerdeführer nutzt die Wohnung selbst als Feriendomizil, wobei er nur
sporadisch
und
nur
nach
mehrfachem
Ermahnen
den
allerwichtigsten
Obliegenheiten der Gesamtliegenschaft nachkommt (vgl. act. A.7, S. 3). Das

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Einholen von neuen Einzelschätzungen leistete weiteren und erheblichen
Verzögerungsmöglichkeiten Vorschub. Das Verfahren würde nochmals um Jahre
hinausgezögert. Vor dem Hintergrund des Gesagten sind die Absichten hinter dem
Verhalten der Beschwerdeführer ohne weiteres erkennbar. Die Verwertung soll
möglichst lange hinausgezögert werden, damit der Beschwerdeführer die Wohnung
weiterhin nutzen kann. Die zunehmende Tendenz der Schuldner im Allgemeinen,
die Verwertung zu verzögern, ist auch dem Bundesgericht bekannt (Urteil des
Bundesgerichts 5A_561/2014 vom 27. November 2014 E. 2.1; BGE 120 III 135 E.
2). Damit werden aber mit dem Antrag auf Einholung von Einzelschätzungen
zweckfremde, nicht schützenswerte Ziele verfolgt. Schliesslich besteht ein
erhebliches Missverhältnis der Interessen. Die vorliegende – in ihrer Bedeutung
ohnehin stark zu relativierenden (vgl. E. 7.2) – (Gesamt-)Schätzung zu den
zusammengelegten Grundstücke Z.2._____ und Z.3._____ bietet möglichen
Interessenten immerhin eine grobe Orientierungshilfe zur Bestimmung deren
Wertes. Sodann fördert bereits der vorgängige Einzelaufruf der Grundstücke die
Chance auf einen möglichst hohen Erlös und relativiert damit das Risiko eines
ungünstigen
Ergebnisses
für
den
Beschwerdeführer
erheblich.
Die
Schuldnerinteressen werden damit auch ohne Einzelschätzungen genügend
gewahrt. Demgegenüber bestehen gewichtige Interessen an einer baldigen
Verwertung der Grundstücke. So häufen sich weiterhin erhebliche Schulden bei der
Gemeinde, Versicherungen, Handwerkern etc. an. Betroffen hiervon ist auch die
Beschwerdegegnerin als Pfandgläubigerin (1. Pfandstelle), welcher weiterhin
erhebliche Zinsausfälle und weitere Kosten entstehen dürften, die – wie gesehen –
aus der Verwertung der Grundstücke möglicherweise nicht gedeckt sind.
Entsprechend
wünscht
die
Beschwerdegegnerin
eine
schnelle
Verfahrenserledigung ohne weitere Verzögerungen (vgl. act. A.3). Auch die
anderen Stockwerkeigentümer der Stockwerkeinheit S51464 sind davon betroffen.
Insbesondere aufgrund ihres geringen Wertquotenanteils sind sie dieser Situation
ausgesetzt. Nach Einschätzung des Betreibungsamtes Maloja tragen sie derzeit
einen
deutlich
höheren
Kostenanteil
innerhalb
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft, als es ihrer Wertquote entspricht (vgl. act. A.7,
S. 3). Vor dem Hintergrund des Gesagten ist der Antrag auf Einholung von
Einzelschätzungen
(Beschwerdeantrag
Ziffer
3)
als
rechtsmissbräuchlich
abzuweisen.
8.1.
Die Beschwerdeführer halten ferner fest, es würden zu allen drei
Stockwerkseinheiten
keine
Autoabstellplätze
existieren.
Den
drei
Stockwerkeinheiten seien im Parkhaus Ost/O.1._____ fünf Einstellhallenplätze
zugeordnet, die sich im Eigentum des Beschwerdeführers befänden und deren

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baldige Verwertung durch die Beschwerdegegnerin anstehe. Ohne Parkplätze
seien die Eigentumswohnungen gerichtsnotorisch nur mit einem hohen
Preisabschlag
verkäuflich.
Somit
seien
die
ohnehin
zu
verwertenden
Einstellhallenplätze zusammen bzw. in Kombination mit den Stockwerkeinheiten zu
versteigern. Die Vorinstanz sei wiederholt darum ersucht worden, habe aber einen
Ermessensmissbrauch begangen (act. A.1, S. 9 f.). Ein anfechtbarer Entscheid,
wonach dem Ersuchen der Beschwerdeführer nicht stattgegeben werde, sei nie
ergangen (act. A.4, S. 3). Selbst die Vorinstanz anerkenne, dass eine kombinierte
Versteigerung der Einheiten mit Pflichtparkplätzen zu einer besseren Verwertung
führen könne (act. A.4, S. 4). Dass noch ein Kaufrecht auf den Parkplätzen laute,
ändere daran nichts, zumal die Vorinstanz mit den Kaufrechtsberechtigten
Verhandlungen hätte aufnehmen können. Diese hätten ja das Kaufrecht nicht
ausgeübt und damit kein sonderliches Interesse daran (act. A.4, S. 5). Schliesslich
seien
zur
optimalen
Information
möglicher
Steigerungsinteressenten
die
entsprechenden Schätzwerte anzugeben und dafür diese bezüglich der einzelnen
Einheiten noch einzuholen, was auch für die zugeordneten Pflichtparkplätze gelte
(act. A.1, S. 10). Daran ändere auch nichts, dass die eingeholte Gesamtschätzung
nicht mehr anfechtbar sei (act. A.4, S. 4). Entsprechend lauten die
Beschwerdeanträge 4.1 bis 4.3 stark zusammengefasst dahin, das Konkursamt
O.2._____ um Ermächtigung zu ersuchen, die Pflichtparkplätze gemeinsam mit den
Grundstücken zunächst im Einzelruf und anschliessend in Gruppenrufen zu
versteigern, die Steigerungsbedingungen entsprechend zu ergänzen und zusätzlich
Gruppenschätzungen
der
Grundstücke
zusammen
mit
den
Einstellhallenparkplätzen einzuholen etc. (vgl. act. A.1).
8.2.
Vorab ist festzuhalten, dass die Eigentümerschaft der Parkplätze nicht mit
der Eigentümerschaft der Stockwerkeigentumseinheiten übereinstimmt (vgl.
act. E.I.73). Eine subjektiv dingliche Verbindung der Parkplätze mit den
Stockwerkeigentumseinheiten
besteht
ebenso
wenig,
fehlt
doch
eine
entsprechende Anmerkung im Grundbuch. Es findet sich eine Vereinbarung
zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdeführer betreffend die
Zurverfügungstellung von Parkplätzen (act. B. 4). Demgegenüber sind die
Miteigentumsanteile mit einem Kaufrecht zu Gunsten von E._____, welches bis 4.
August 2032 befristet ist, verbunden.
8.3.
Die
Miteigentumsanteile
des
(zwischenzeitlich
konkursiten)
Beschwerdeführers
an
den
Autoeinstellplätzen
befinden
sich
zwecks
konkursamtlicher Verwertung in der Verwaltung des Konkursamts O.2._____.
Allerdings handelt es sich dabei um ein Verfahren betreffend Verwertung von

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Grundstücken,
welches
sich
noch
im
Stadium
der
Anfechtung
des
Lastenverzeichnisses befindet. Gemäss der in den Akten liegenden E-Mail vom 13.
Februar 2025 (vgl. act. E.I.74) focht die Beschwerdeführerin das Lastenverzeichnis
an
und
beantragte
die
Aufnahme
der
Vereinbarung
zwischen
der
Beschwerdeführerin
und
dem
Beschwerdeführer
(vgl.
E.
8.2)
in
das
Lastenverzeichnis. Das Konkursamt O.2._____ erteilte dem Betreibungsamt Maloja
aufgrund der Rechtshängigkeit des Beschwerdeverfahrens keinen Auftrag zur
Versteigerung der Parkplätze (vgl. act. E.I.74).
8.4.
Wie das Betreibungsamt Maloja zu Recht ausführt, hat es sich um die
Koordination der beiden Verfahren bemüht. Diese gelang nicht. Nachdem die
Verwertung
der
Miteigentumsanteile
im
Konkursverfahren
gegen
den
Beschwerdeführer vor dem Konkursamt O.2._____ erfolgt, ist nicht ersichtlich,
inwiefern das Betreibungsamt Maloja rechtswidrig oder in Verletzung seines
Ermessens gehandelt hätte. Der Beschwerdeantrag Ziffer 4.1 ist folglich
abzuweisen. Die Beschwerdeanträge 4.2 bis 4.3 stehen mit Beschwerdeantrag 4.1
in einem konnexen Verhältnis, bauen sie doch auf diesem auf. Folglich sind auch
diese Anträge abzuweisen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das
Betreibungsamt Maloja über keine weitere Handhabung in der Sache verfügt. So
steht es ihm schon gar nicht zu, dem Konkursamt O.2._____ Anweisungen zu
erteilen. Solche könnten auch mangels örtlicher Zuständigkeit nicht im vorliegenden
Aufsichtsbeschwerdeverfahren vor dem Obergericht Graubünden erwirkt werden.
9.
Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die
Steigerungsbedingungen werden aufgehoben. Das Betreibungsamt Maloja wird
angewiesen, diese im Sinne der Erwägungen (vgl. E. 6.4) neu zu formulieren. Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
10.
Das Betreibungsamt Maloja ist der Vollständigkeit halber darauf
hinzuweisen, dass bei der Steigerung klare Verhältnisse vorliegen müssen und jede
Möglichkeit der Irreführung der Steigerungsteilnehmer zu vermeiden ist (BGE 95 III
21
E.
3).
Zur
Vermeidung
allfälliger
rechtlicher
Weiterungen
nach
Zuschlagserteilung, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Irrtumsanfechtung,
erachtet die Aufsichtsbehörde es als angezeigt, die Steigerungsbedingungen mit
einem Hinweis zu versehen, dass die tatsächliche bauliche Ausführung der
Wohnungen von den im Begründungsakt enthaltenen Projektplänen abweicht.
11.
Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG
keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im

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betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG
zudem nicht vorgesehen.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Steigerungsbedingungen
vom 24. März 2025, aufgelegt vom 31. März 2025 bis 9. April 2025, werden
aufgehoben und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, diese im
Sinne der Erwägung 6.4 neu zu formulieren.
2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3.
Es werden keine Kosten erhoben.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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