gr_gerichte · ZK2 2012 9 · 2013-01-07 · de
Zivilprozessordnung

Forderung | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
__________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 7. Januar 2013
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 12 9
8. Januar 2013
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Pritzi und Michael Dürst
Aktuarin
Mosca
In der zivilrechtlichen Berufung
des X., und der Y., Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur.
Dieter Marty, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichtes Maloja vom 2. November 2011, mitgeteilt am
11. Januar 2012, in Sachen der Z., Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsan-
wältin lic. iur. Tanja Heller, Via Stredas 4, 7500 St. Moritz, gegen die Berufungs-
kläger,
betreffend Forderung,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Z. als Vermieterin sowie X. und Y. als Mieter schlossen am 10. Juli 2008
einen Mietvertrag über eine 4 1/2 Zimmerwohnung in A. ab. Mietbeginn war der 1.
August 2008. Der Nettomietzins betrug monatlich Fr. 2'650.-- zuzüglich Nebenkos-
ten von monatlich Fr. 250.--. Vereinbart wurde sodann eine 3-monatige Kündi-
gungsfrist, jeweils auf Ende März, Ende Juni und Ende September. Als frühest-
möglicher Kündigungstermin wurde der 30. März 2010 festgelegt. Dennoch erklär-
ten die Mieter, das Mietobjekt vorzeitig auf den 31. Oktober 2009 künden zu wol-
len. Darauf schlossen die Parteien am 29. September 2009 eine Vereinbarung
über die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages ab. Darin hielten sie fest, dass die
Mieter grundsätzlich für die Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen bis
zum Ablauf der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine haften. Sie einigten
sich weiter darauf, dass sowohl die Vermieterschaft als auch die Mieter einen Er-
satzmieter suchen würden. Die Wiedervermietung erfolge ausschliesslich durch
die Vermieterin, wobei sie nicht solvente oder ihr aus wichtigen Gründen ungeeig-
nete Mietinteressenten ablehnen könne. Auf den 31. Oktober 2009 zogen die Mie-
ter aus dem Mietobjekt aus und bezahlten ab November 2009 keine weiteren
Mietzinse mehr. In der Folge entstand zwischen den Parteien ein Streit darüber,
ob die Mieter der Vermieterin einen Ersatzmieter präsentiert hätten, welcher bereit
gewesen wäre, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Unbestritten ist, dass die Mieter der Verwaltung der Vermieterschaft den Kontakt
zu einer Interessentin vermittelt haben. Ein Mietvertrag kam jedoch nicht zu Stan-
de. Erst auf den 1. März 2010 fand die Vermieterin schliesslich einen neuen Mie-
ter. Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 teilte die Verwaltung B. X. und Y. mit,
dass sie auf Ende Februar 2010 aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Die
Vermieterin forderte deshalb von den Mietern den Mietzins für die Zeit vom 1. No-
vember 2009 bis zum 28. Februar 2010 in der Höhe von Fr. 10'600.--.
Ebenfalls im Schreiben vom 15. Februar 2010 wurden die Mieter darüber orien-
tiert, dass in den nächsten Tagen eine Wohnungsabgabe stattfinden würde. Die
Mieter eröffneten der Verwaltung daraufhin mit E-Mail vom 23. Februar 2010, dass
sie an der Wohnungsabgabe nicht persönlich teilnehmen würden. Mit Schreiben
vom 24. Februar 2010 teilte die Verwaltung den Mietern u.a. mit, dass der Zustand
der Wohnung zwischenzeitlich überprüft und die Wohnung nur in einem grob ge-
reinigten Zustand vorgefunden worden sei. Auch seien diverse Dübel an den
Wänden in Wohn-/Esszimmer/Küche nicht entfernt und ausgebessert worden.
Weiter sei in der Küche eine Glasrückwand ohne Einwilligung des Vermieters

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montiert und nicht wieder entfernt worden. Die Mieter wurden gebeten, bis am 25.
Februar 2010 diese Ausbesserungen vorzunehmen und die Wohnung nachzurei-
nigen. Dem Schreiben wurde das ausgefüllte Wohnungsabgabeprotokoll vom 23.
Februar 2010 mit Anhang vom 24. Februar 2010 beigelegt. Die Mieter stellten sich
auf den Standpunkt, dass sich die Wohnung zum Zeitpunkt ihres Auszugs am 30.
Oktober 2009 in sauberem und gereinigtem Zustand befunden habe. Ausserdem
halte man die in der Küche montierte Glasrückwand als Aufwertung der Wohnung.
In der Folge beauftragte die Vermieterschaft das Malergeschäft C. mit den Ab-
deckarbeiten an den Wänden und das Gebäudereinigungsunternehmen „D.“ mit
der Nachreinigung der Wohnung. Die Ausbesserungsarbeiten des Malers beliefen
sich auf Fr. 581.05 und für die Nachreinigung stellte die „D.“ Fr. 1'398.80 in Rech-
nung. Da die Nachmieterschaft nicht bereit war, die Kosten der Demontage der
Glasrückwand zu übernehmen, stellte die Vermieterin aufgrund einer Offerte der
Firma C. für die Demontage/Entsorgung/Renovation der Küchenrückwand einen
Betrag von Fr. 580.--, für die Wiedermontage der Steckdosen Fr. 200.-- und für ein
nachträgliches Reinigen Fr. 250.-- in Rechnung (kB 15). Insgesamt machte die
Vermieterin für Instandstellungsarbeiten anlässlich der Wohnungsübergabe Kos-
ten in der Höhe von insgesamt Fr. 3'009.85 geltend.
Schliesslich forderte die Vermieterschaft noch Fr. 4'094.70, da die Nebenkosten
für die Jahre 2008 und 2009 nicht bezahlt worden seien.
B.
Mit Gesuch vom 30. April 2010 beantragte Z. bei der Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht des Bezirks Maloja die Durchführung einer Schlichtungsver-
handlung und stellte folgende Anträge:
"1.
Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
Fr. 17'704.55 nebst Zins von 5 % ab 30. April 2010 zu bezahlen.
2.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklag-
ten.“
Mit Stellungnahme vom 14. Juni 2010 liessen X. und Y. folgendes beantragen,
wobei sie den Betrag von Fr. 581.05 für die Ausbesserung der Dübellöcher durch
den Maler anerkannten:
"1.
Die Klage sei im Umfang von Fr. 17'123.50 abzuweisen. Soweit darauf einge-
treten werden kann.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin."
C.
Gemäss Protokoll vom 29. November 2010 erkannte die Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Maloja folgendes:

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"1.
Es wird festgestellt, dass zwischen den Parteien keine Einigung erzielt wer-
den konnte.
2.
Die amtlichen Kosten werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Den Parteien wird keine Entschädigung zugesprochen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung)
5.
(Mitteilung)"
D.
Am 24. Dezember 2010 liess Z. ihre Klage samt Protokoll der Schlichtungs-
behörde beim Bezirksgericht Maloja einreichen. Ihre Anträge lauteten gleich wie
beim Gesuch bei der Schlichtungsbehörde vom 30. April 2010. Zudem stellte sie
den Verfahrensantrag auf Beizug der vollständigen Akten dieser Behörde.
In der Prozessantwort vom 3. Mai 2011 liessen X. und Y. folgendes beantragen:
"1.
Die Klage sei im Umfang von Fr. 16'542.45 abzuweisen. Soweit darauf einge-
treten werden kann.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin."
E.
Mit Urteil vom 2. November 2011, mitgeteilt am 11. Januar 2012, erkannte
das Bezirksgericht Maloja:
"1.
Die Klage wird im Umfang von Fr. 581.05 infolge Anerkennung als erledigt
abgeschrieben.
2.
Im Übrigen wird die Klage teilweise gutgeheissen und die Beklagten verpflich-
tet, der Klägerin den Betrag von Fr. 13'894.75 zuzüglich Verzugszinsen von 5
% ab 30. April 2010, unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für den gan-
zen Betrag zu bezahlen.
3.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.--, bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 2'200.-- und Schreibgebühren von Fr. 300.--, werden zu 1/5 der Klä-
gerin und zu 4/5 den Beklagten, Letzteren jeweils unter solidarischer Haftbar-
keit eines jeden für den ganzen Betrag, auferlegt.
4.
Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für den gan-
zen Betrag verpflichtet, die Klägerin mit Fr. 6'120.-- inkl. MwSt. ausseramtlich
zu entschädigen.
5.
(Rechtsmittelbelehrung)
6.
(Mitteilung)"
F.
Dagegen liessen X. und Y. am 13. Februar 2012 Berufung an das Kantons-
gericht von Graubünden einreichen. Sie beantragen:
"1.
Der angefochtene Entscheid sei in den Punkten 2 und 3 aufzuheben.
2.
Die Klage über den Betrag von Fr. 12'579.85 sei abzuweisen.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor Vermittleramt, Bezirksgericht
und Kantonsgericht zu Lasten der Berufungsbeklagten."

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Mit Berufungsantwort vom 19. März 2012 liess Z. die kostenfällige Abweisung der
Berufung beantragen.
II. Erwägungen
1.
Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 2. November 2011
wurde den Parteien am 11. Januar 2012, somit nach Inkrafttreten der Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) am 1. Januar 2011, mitgeteilt. Damit ist
im Gegensatz zum vorinstanzlichen Verfahren, welches sich noch nach der alten
bündnerischen Zivilprozessordnung richtete (Art. 404 Abs. 1 ZPO), auf das
Rechtsmittelverfahren die Schweizerische Zivilprozessordnung anwendbar (Art.
405 Abs. 1 ZPO).
2.a)
Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche End-
und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche
Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-
fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist
unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit der Zustellung
desselben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzu-
reichen (Art. 311 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]).
b)
Mit dem angefochtene Urteil liegt ein Endentscheid vor, wurde damit doch
das vorinstanzliche Verfahren durch Sachentscheid beendet (vgl. Art. 236 Abs. 1
ZPO; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommen-
tar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, Art. 308 N 14). Zudem
übersteigt der Streitwert ganz offensichtlich Fr. 10‘000.--. Weiter wurde das ange-
fochtene Urteil vom 2. November 2011 den Parteien am 11. Januar 2012 schrift-
lich mitgeteilt. Die Berufung vom 13. Februar 2012 erfolgte damit rechtzeitig. Da
sie auch den übrigen Formerfordernissen entspricht, ist darauf einzutreten.
3.
Die Vorinstanz hat die Klage in der Höhe von Fr. 17'704.55 nebst Zins von
5 % ab 30. April 2010 im Umfang von Fr. 13'894.75 (Mietzinsen Fr. 10‘600.--,
Heiz-/Nebenkosten Fr. 1‘314.90, Nachbesserung/Nachreinigung Fr. 1‘979.85) gut-
geheissen. Mit der Berufung wird die Abweisung der Klage im Umfang von Fr.
12'579.85 verlangt. Die Differenz von Fr. 1'314.90 entspricht der Nebenkostenab-

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rechnung 2008. Offenbar wird diese von den Beklagten nun anerkannt, auch wenn
dies in der Berufung nirgends ausdrücklich erwähnt wird. Im Berufungsverfahren
ist somit der Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar
2010 in der Höhe von Fr. 10'600.-- strittig sowie die Reparatur- und Reinigungs-
kosten von insgesamt Fr. 1'979.85.
4.a)
Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzu-
halten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit,
wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Andernfalls
muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis
gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. Der Vermieter
muss sich unter anderem anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwen-
dung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (vgl. Art.
264 Abs. 1-3 OR). Die Berufung auf Art. 264 OR setzt voraus, dass der Mieter die
Mietsache tatsächlich zurückgibt. Reiner Nichtgebrauch, blosse Aufgabe des Ge-
wahrsams oder eine Ankündigung, wonach er die Mietsache zurückgeben will,
reichen hingegen nicht aus. Eine Rückgabe liegt nur vor, wenn der Mieter die
tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung aufgibt. Möglich ist auch eine
vorzeitige Rückgabe durch konkludentes Verhalten; eine solche kann vorliegen,
wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3.
Aufl., Zürich 2008, N 17 zu Art. 264 OR mit weiteren Hinweisen).
b)
Vorliegend haben die Beklagten der Klägerin im September 2009 mitgeteilt,
dass sie das Mietobjekt auf den 31. Oktober 2009 zurückzugeben beabsichtigen.
Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, hat in der Folge im Oktober 2009
keine Wohnungsübergabe stattgefunden. Auch aus der vorzeitigen Schlüsselrück-
gabe kann vorliegend keine konkludente Wohnungsrückgabe angenommen wer-
den, zumal die Mieter mit ihrer E-Mail vom 24. Februar 2010 (kB 5) implizite
bestätigen, dass bis zu diesem Zeitpunkt noch keine Wohnungsabgabe stattge-
funden hatte. Damit ist erstellt, dass die Wohnung nicht bereits im Oktober 2009
zurückgegeben worden ist, sondern erst im Februar 2010 (vgl. kB 4-9). Massge-
bend ist die tatsächliche Abgabe. Der Einwand der Beklagten, wonach bereits
früher einmal ein Termin vereinbart worden sei, ist belanglos, zumal auf den 23.
Februar 2010 ein neuer Termin vereinbart worden ist, welcher von den Mietern
akzeptiert wurde (kB 5).
c)
Ist erstellt, dass die Wohnung erst am 23. Februar 2010 zurückgegeben
worden ist, so ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Beklagten ver-

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pflichtet hat, den Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar
2010 in der Höhe von Fr. 10'600.-- zu bezahlen.
d)aa) Die Mieter haben es auch unterlassen, einen zumutbaren Ersatzmieter zu
stellen. Der Begriff der Zumutbarkeit bemisst sich nach objektiven Kriterien. Insbe-
sondere können an den neuen Mieter nicht andere oder höhere Anforderungen
gestellt werden als an den ausziehenden, es sei denn, dieser habe zu berechtig-
ten Klagen Anlass gegeben oder sich anderweitig nicht vertragskonform verhalten.
Der Ersatzmieter muss in erster Linie zahlungsfähig sein, das heisst er muss den
Mietzins und die Nebenkosten regelmässig und pünktlich zahlen können. Der Mie-
ter ist von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit, wenn der Vermieter den vom Mie-
ter vorgeschlagenen, zumutbaren und solventen Ersatzmieter grundlos ablehnt.
Art 264 OR bringt zum Ausdruck, dass es genügt, wenn der Mieter einen und nicht
drei oder fünf Ersatzmieter vorschlägt (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N
5 ff. zu Art. 264 OR mit weiteren Hinweisen).
bb)
Wie bereits ausgeführt, ist es grundsätzlich Sache des ausziehenden Mie-
ters, eine Nachfolge zu suchen. Die Vermieterin hat aber eine Schadenminde-
rungspflicht (Art. 44 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR). Sie muss sich ihrerseits
gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter bemühen, einen Leerstand zu vermei-
den (Lachat, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 28/6.6.1).
cc)
Mit der Vereinbarung über die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses
vom 29. September 2009 (kB 3 und 18 [unterzeichnetes Exemplar]) haben die
Parteien keine Änderung der gesetzlichen Bestimmungen beschlossen. Ziff. 3 der
Vereinbarung, wonach die Vermieterin versucht, das Mietobjekt vorzeitig zu ver-
mieten, entspricht inhaltlich der sie ohnehin treffenden Schadenminderungspflicht.
dd)
Die Berufungskläger machen geltend, sie hätten E. als Ersatzmieterin bei-
gebracht. Die Vermieterin habe zu verantworten, dass diese nicht in den Vertrag
eingetreten sei, da sie E. keine genügende Auskunft über die Nebenkosten erteilt
habe.
Diese Behauptung ist nicht ausgewiesen. Gemäss E-Mail von E. vom 8. Oktober
2009 (kB 18) an die B. hat diese auf die Wohnungsmiete verzichtet, weil sie eine
Wohnung in F. gefunden und sich dazu entschieden habe, diese aufgrund der
Nähe zum Arbeitsplatz ihres Mannes anzumieten. In einer schriftlichen Zeugen-
bestätigung vom 10. Oktober 2011 hat E. dann zwar im Gegensatz dazu ausge-
führt, sie habe nach dem Telefonat mit G. von der B. ein Bewerbungsformular für
die Wohnung ausgefüllt und retourniert, vorab per E-Mail und zusätzlich das Origi-

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nal per Post. Der zweite Kontakt sei von G. ausgegangen. Diese habe ihr mitge-
teilt, dass sie die Wohnung mieten könnte. Darauf habe sie detaillierte Angaben
zum Mietzins und den Nebenkosten haben wollen. G. habe aber diese Informatio-
nen nicht geben wollen oder können. In der Folge habe sie die Wohnung nicht
gemietet, zumal sie die monatliche Belastung nicht gekannt habe. Es gilt zu be-
achten, dass es sich bei dieser Zeugenbestätigung nicht um eine formelle Zeuge-
neinvernahme handelt. Solche parteiseitigen Zeugnisurkunden sind in der Regel
unbeachtlich (Annette Dolge, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Basel 2010, N 12 zu Art. 178
ZGB, vgl. auch Thomas Weibel, in: Sutter-somm/Hanseböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010,
N 7 zu Art. 190 ZPO, vgl. ferner Heinrich Andreas Müller, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N 27 zu Art. 190 ZPO, der solchen Berichten
den Beweiswert abspricht). Bei Zeugenbefragungen auf privater Basis ist eine Be-
einflussung der Zeugen nicht auszuschliessen, die dann leicht auch das Ergebnis
einer späteren, korrekten Einvernahme verfälschen kann (PKG 1977 N 10 E.7).
Die Berufungskläger beantragen daher auch zu Recht keine nachträgliche form-
richtige Zeugeneinvernahme, zumal ein solches Begehren im Berufungsverfahren
selbst unter Berücksichtigung der sozialen Untersuchungsmaxime ohnehin ver-
spätet wäre (Art. 317 ZPO; Urteil Bundesgericht 4A_228/2012, E. 2). Sodann ist
von Bedeutung, dass die Bestätigung zwei Jahre später als die E-Mail von E. vom
8. Oktober 2009 (kB 18) erfolgte. Auch vom Zeitpunkt ihrer Abgabe her sind somit
die Ausführungen in der fraglichen E-Mail - wonach E. auf die Wohnungsmiete
verzichtete, weil sie eine Wohnung in F. gefunden habe, welche näher beim Ar-
beitsplatz ihres Mannes lag - verlässlicher. Unglaubwürdig an der schriftlichen
Zeugenbestätigung wie auch an der Begründung in der Berufungsschrift ist so-
dann die darin enthaltene Aussage, E. kenne Y. nicht persönlich und sie seien
„nicht bekanntschaftlich oder gar freundschaftlich“ miteinander verbunden. In einer
E-Mail vom 4. Oktober 2009 (zitiert in einer E-Mail vom 5. Oktober 2009 von X. an
den Mieterschutz Graubünden, kB 18) wird Y. von E. mit "Hallo J." angeredet und
abschliessend mit "Liebe Grüsse E." verabschiedet. Dies ist für Adressaten, die
sich angeblich nicht persönlich kennen, doch ziemlich aussergewöhnlich. Verläss-
licher erscheint daher die ursprünglich gegenüber der Vermieterin abgegebene
Begründung. Jedenfalls ist unter diesen Umständen nichts anderes nachgewie-
sen. Kommt hinzu, dass die Angabe der Nebenkosten genügend konkret war und
nachvollziehbar begründet wurde, weshalb keine noch genaueren Angaben mög-
lich seien. So hat G. am 12. September 2011 als Zeugin ausgeführt, sie habe an-

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lässlich eines Telefongesprächs mit E. ausgeführt, sie müsse den Mietvertrag von
X. und Y. übernehmen. Der Mietzins betrage Fr. 2'650.-- inklusive Parkplätze, je-
doch exklusive Nebenkosten. Die Nebenkosten würden zurzeit Fr. 250.-- (akonto)
betragen. Sie habe ihr auch mitgeteilt, dass die Nebenkosten effektiv abgerechnet
würden.
ee)
Nicht mehr Gegenstand der Berufung bildet die Frage, ob die Mieter zusätz-
lich zu E. einen Bankdirektor und einen Skilehrer als Nachmieter vorgestellt ha-
ben. Diese Behauptung wurde erstmals anlässlich der vorinstanzlichen Hauptver-
handlung aufgestellt und wurde nun im Berufungsverfahren von den Berufungs-
klägern selbst wieder fallen gelassen (vgl. Berufungsschrift S. 4 ff., insbesondere
Ziff. 8).
ff)
Somit ist erstellt, dass die Mieter keinen Ersatzmieter beigebracht haben.
Die Vermieterin hingegen ist ihrer Schadenminderungspflicht (vgl. Art. 264 Abs. 3
lit. b OR) nachgekommen (vgl. kB 18: E-Mail vom 29. Oktober 2009 und E-
Mailkorrespondenz vom 19. - 22. Oktober 2009). So ist beispielsweise dem
Schreiben vom 27. Oktober 2009 (kB 18) von der B. an die Beklagten zu entneh-
men, dass sie bis zum fraglichen Datum keine Mietinteressenten gefunden hätten,
weshalb die Beklagten nicht aus dem Mietverhältnis entlassen werden könnten.
Sie seien aber gerne bereit, Inserate in ihrem Auftrag und auf ihre Kosten in der
lokalen Zeitung aufzugeben. Die Vermieterschaft habe Inserate auf dem Immobili-
enteil der GKB und bei „wohnungen-immobilien“ im Internet aufgeschaltet.
Schliesslich hat die Vermieterin auf den 1. März 2010 einen Ersatzmieter gefun-
den und hat die Mieter auf diesen Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis entlassen (vgl.
kB 4a und 4b). Damit ist die Vermieterschaft ihrer Schadenminderungspflicht
nachgekommen. Auch unter diesen Umständen ist somit nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz die Beklagten verpflichtet hat, den Mietzins für die Zeit vom 1.
November 2009 bis zum 28. Februar 2010 (monatlich Fr. 2'650.--) in der Höhe von
Fr. 10'600.-- zu bezahlen. Die Berufung ist demnach in diesem Punkt abzuweisen.
5.a)
Der Mieter muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus
dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist die Mietsache
nicht genügend gereinigt, so hat der Mieter für die Kosten der Nachreinigung auf-
zukommen. Ferner hat er die kleinen Schäden zu beheben. Der Mieter haftet für
sämtliche Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus dem vertragswidrigen
oder unsorgfältigen Gebrauch ergeben. Müssen die beschädigten Einrichtungen
nicht ersetzt, sondern lediglich repariert werden, so hat der Mieter für die vollen

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Reparaturkosten aufzukommen (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 18 ff.
zu Art. 267 OR mit weiteren Hinweisen).
Will der Vermieter den Mieter für die entstandenen Beschädigungen und über-
mässige Abnützung belangen, muss er Bestand und Umfang des Schadens be-
weisen (Art. 8 ZGB; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 30 zu Art. 267). Ist
strittig, ob die Mietsache zurückgegeben wurde, trägt der Mieter hierfür die Be-
weislast beziehungsweise die Folgen der Beweislosigkeit (SVIT-Kommentar zum
Mietrecht, a.a.O., N 32a zu Art. 267 OR). Der Vermieter muss die Mietsache bei
der Rückgabe umfassend prüfen und allfällige Mängel sofort (in den nach der
Rückgabe folgenden Werktagen) dem Mieter melden (SVIT-Kommentar zum Miet-
recht, a.a.O., N 35 zu Art. 267 OR).
Enthält der Mietvertrag keine Bestimmungen, welche den Mieter zur Vornahme
von Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache berechtigen, so sind solche
Arbeiten an der Mietsache durch den Mieter grundsätzlich unzulässig. Das heisst,
die unbewilligte Änderung/Erneuerung stellt eine Vertragsverletzung dar (SVIT-
Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 58 ff. zu Art. 260a OR). Die Wiederherstel-
lung des Mietobjekts durch den Mieter hat auf den Zeitpunkt der Rückgabe der
Mietsache unaufgefordert zu erfolgen (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist die Sache bei der
Rückgabe nicht wiederhergestellt, steht es dem Vermieter frei, dem Mieter eine
Nachfrist zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustandes anzusetzen
oder beim Richter die Ermächtigung einzuholen, die Wiederherstellung auf Kosten
des Mieters, ausführen zu lassen (Art. 98 OR). So oder anders hat der Mieter dem
Vermieter jedoch den gesamten aus der nicht gehörigen Rückgabe des Mietob-
jekts entstandenen Schaden (Kosten für Ersatzvornahme etc.) zu ersetzen (SVIT-
Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 71 f zu Art. 260a OR).
b)
Wie bereits in Erw. 4.c dargelegt, gilt vorliegend das Mietobjekt von den
Beklagten als am 23. Februar 2010 zurückgegeben (vgl. auch kB 7 und 8; kB 5 in
welchem die Mieter selbst davon ausgehen, dass bis zu diesem Zeitpunkt noch
keine Wohnungsabnahme stattgefunden habe). Der Zustand bei Wohnungsabga-
be ist massgebend. Erst auf diesen Zeitpunkt endet das Mietverhältnis. Aus der
von den Parteien getroffenen Vereinbarung vom 29. September 2009 (kB 3 und
18) ergeht, dass auch die Parteien davon ausgingen, dass die Mieter bis zum
Zeitpunkt des Mietantritts durch den Nachfolger haften.
Die Beklagten wenden dagegen ein, es sei bereits früher einmal ein Termin ver-
einbart worden, der von der Vermieterin nicht eingehalten worden sei. Dieser Ein-

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wand zielt ins Leere. Es ist belanglos, ob bereits früher ein Termin vereinbart wor-
den ist, zumal die tatsächliche Abnahme massgeblich ist und diese - wie bereits
mehrfach ausgeführt - erst am 23. Februar 2010 stattgefunden hat. Dieser Ersatz-
termin wurde gemeinsam vereinbart und von den Mietern akzeptiert (vgl. kB 5).
Somit haben auch die Mieter dafür einzustehen, wenn die Wohnung in der Zeit
nach ihrem Auszug bis zum 23. Februar 2010 zusätzlich verschmutzt worden ist.
c)
Die Vorinstanz erwog, die Wohnung sei am 23. Februar 2010 von der Ver-
waltung in einem grob gereinigten Zustand vorgefunden worden. Da die Beklagten
sich nicht bereit erklärt hätten, die Wohnung nachzureinigen, sei die Klägerin be-
fugt gewesen, die Nachreinigung einer Reinigungsfirma in Auftrag zu geben. Die
dadurch entstandenen Kosten von Fr. 1‘398.80 (kB 14) seien ausgewiesen und
von den Beklagten zu tragen.
Die Beklagten machen in diesem Zusammenhang geltend, die Rechnung der Ge-
bäudereinigung „D.“ verweise lediglich auf eine Offerte, die jedoch nicht vorzufin-
den sei. Damit sei der Beweis, dass die Reinigungsarbeiten in Zusammenhang mit
der Mietwohnung der Beklagten gestanden hätten, misslungen. Dieser Argumen-
tation kann nicht gefolgt werden, zumal die fragliche Rechnung ein durchaus taug-
liches Beweismittel darstellt, um die Kosten nachzuweisen, welche mit der Nach-
reinigung der Wohnung H. entstanden sind. Dass die Wohnung sich in einem un-
gereinigten Zustand befunden hat, beweisen die 30 Fotos (kB 10), welche von der
Klägerin zu den Akten gegeben wurden (vgl. verkalkte Duschbrause, verunreinigte
Backbleche, Flecken in den Lavabos). Somit ist nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz die Beklagten verpflichtet hat, Fr. 1'398.80 für die Nachreinigung durch
die Gebäudereinigung „D.“ zu bezahlen.
d)
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz die Beklagten ver-
pflichtet hat, Fr. 581.05 für Malerarbeiten sowie Fr. 581.05 für die Demonta-
ge/Entsorgung/Renovation der Rückwand der Küche, für die Wiedermontage der
Steckdosen durch den Elektriker und für eine nachträgliche Reinigung, zu bezah-
len. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Vermieterin den Mie-
tern nie eine Einwilligung zur Montage der Glasrückwand erteilt hatte. Entspre-
chend war Z. auch befugt, von den Beklagten die Wiederherstellung des ursprüng-
lichen Zustandes zu verlangen (vgl. kB 7-9). Nachdem die Mieter sich geweigert
hatten, für die Entfernung der Glasrückwand besorgt zu sein (kB 11), ist die Kläge-
rin dazu berechtigt, die Wiederherstellung auf Kosten des Mieters ausführen las-
sen (Art. 98 OR). Die Höhe der Kosten ist aufgrund der bei den Akten liegenden
Offerte genügend ausgewiesen.

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6.
Wie bereits in Erw. 3 ausgeführt, wurde der Betrag für die Nebenkosten für
das Jahr 2008 (Fr. 1'314.90) im Berufungsverfahren anerkannt. Die Berufungsklä-
ger bestreiten mit ihrer Berufung die entsprechenden Nebenkosten nicht mehr. Sie
weisen lediglich auf eine Widersprüchlichkeit in der Begründung der Vorinstanz
hin. So habe die Vorinstanz die Verfahrensakten der Schlichtungsbehörde Maloja
beigezogen, um die Höhe der Nebenkosten 2008 zu ermitteln. Als die Berufungs-
kläger selbst im Zusammenhang mit der Anzahl der vorgeschlagenen Nachmieter
auf diese Akten zurückgegriffen hätten, habe die Vorinstanz dies als unzulässige
Einbringung neuer Tatsachenbehauptungen gewertet. Diesbezüglich wird die Be-
gründung der Vorinstanz zu Recht kritisiert. Selbstverständlich durfte und musste
die Vorinstanz die bei den Akten liegenden Unterlagen der Schlichtungsbehörde
aufgrund der Untersuchungsmaxime berücksichtigen. Aufgrund dessen hätte sie
auch die sich darauf abstützenden Vorbringen der Berufungskläger anlässlich der
Hauptverhandlung beachten müssen. Dies ist jedoch für den Ausgang des Verfah-
rens nicht mehr relevant, zumal der von der Vorinstanz zugesprochene Betrag für
die Nebenkosten im Berufungsverfahren nicht mehr angefochten wurde und auch
die Behauptung, die Mieter hätten weitere Nachmieter vorgeschlagen, im Beru-
fungsverfahren wieder fallen gelassen wurde (vgl. oben E. 4.d.ee).
7.
Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, bestehend aus
den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), der unter-
liegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die
Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO).
a)
Da die Berufungskläger mit ihrer Berufung vollständig unterlegen sind, ge-
hen die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- - unter solidarischer Haf-
tung - vollumfänglich zu ihren Lasten.
b)
Die von der Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten eingereichte Hono-
rarnote (act. D.05) über einen Gesamtaufwand von 8.25 Stunden erscheint ange-
messen und ist nicht zu beanstanden. Bei einem Aufwand von 8.25 Stunden à Fr.
240.-- ergibt sich ein Honoraranspruch von Fr. 2'020.00 zuzüglich Barauslagen
von Fr. 60.60 und Mehrwertsteuer von Fr. 166.45, insgesamt somit Fr. 2'247.05.
Demnach sind die Berufungskläger zu verpflichten, die Berufungsbeklagte unter
solidarischer Haftung mit Fr. 2'247.05 aussergerichtlich zu entschädigen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- gehen unter solidari-
scher Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, die ausserdem die Beru-
fungsbeklagte ebenfalls unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'247.05 aus-
sergerichtlich zu entschädigen haben.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als Fr. 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist
das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art.
42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die
Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren
der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: