gr_gerichte · R 2022 33 · 2023-06-27 · de
Aparthotel-Bewirtschaftung

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 33
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat und Zanolari Hasse
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 27. Juni 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
1. A._____,
B._____,
2. C._____,
3. D._____,
4. E._____,
alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Flavia Brülisauer,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde F._____,
Beschwerdegegnerin 1
und

- 2 -
Wohnbaugenossenschaft G._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
D._____ sind Eigentümer der Parzelle H._____ in I._____, welche am
nördlichen Dorfrand unterhalb des J._____ im Gebiet "K._____" liegt
und mit einem Wohnhaus überbaut ist. Nordöstlich der Liegenschaft
von D._____ befindet sich die im Eigentum der Gemeinde F._____
stehende unüberbaute Parzelle L._____ im Halte von 3'432 m², die in
der Dorfzone, in der Dorferweiterungszone sowie in der Landwirt-
schaftszone und im übrigen Gemeindegebiet liegt. Im östlichen Bereich
grenzt die Liegenschaft an den J._____ (Strassenparzellen M._____
und N._____), über welche sie, wie auch die Liegenschaft der Parzelle
O._____ von B._____ (Mieterschaft C._____) sowie die Liegenschaft
der Parzelle P._____ von E._____ verkehrsmässig erschlossen sind.
A._____ sind in der Nachbarschaft auf der Parzelle Q._____ wohnhaft,
A._____ ist ausserdem Eigentümer der unmittelbar an die Parzelle
L._____ angrenzenden unüberbauten Parzelle R._____. Der J._____
ist gemäss geltendem Generellen Erschliessungsplan (GEP) "Verkehr"
vom 7. Dezember 2011 als "Quartierstrasse" klassifiziert, der primär der
verkehrsmässigen Erschliessung des überbauten Gebietes dient. Der
GEP beinhaltet zudem eine "Quartierstrasse geplant", die von der
bestehenden Quartierstrasse "S._____" (Parzelle T._____) abzweigt
und von Norden her zum Bauzonenteil der Parzelle L._____ heranführt,
unterbrochen von der Festsetzung "Fussweg".
2.
Im Dezember 2014 beschloss der Vorstand der ehemaligen Gemeinde
I._____ den Arealplan U._____ für die gemeindeeigene Parzelle
L._____ und die gemeindeeigene Wegparzelle N._____. Mit Beschluss
vom 22. August 2017 hob der Gemeindevorstand F._____ den
Arealplan vom Dezember 2014 wieder auf und erliess stattdessen einen
neuen Arealplan U._____, bestehend aus dem Arealplan U._____, dem
Gestaltungsplan 1:500 und den Arealplanbestimmungen (APB). Die
Gemeinde reichte zudem einen Planungs- und Mitwirkungsbericht

- 4 -
(PMB) ein. Auf der Arealplanparzelle L._____ sollte durch die aus
Teilen
der
I._____
Bevölkerung
aktivierte
neue
"Wohnbau-
genossenschaft G._____" eine erschliessungs- und kostenmässig
günstigere Überbauung des Gebiets U._____ unter Beizug des
Architekten V._____ erfolgen. Der Arealplan beinhaltete diverse
Abweichungen und Konkretisierungen gegenüber der rechtskräftigen
Ortsplanung vom 7. Dezember 2011. Unter anderem wurde die
Gesamthöhe nach Art. 13 BG I._____ betreffend die beiden geplanten
Gebäuderiegel Nord und Ost sowie für das Einzelgebäude Südwest
(Haus W._____) durchschnittlich um rund 27 % resp. + 2.64 m erhöht;
bezogen auf das Haus W._____ allein betrug die Erhöhung rund 25 %
resp. +2.30 m.
3.
Gegen den neuen Arealplan erhoben u.a. am 14. Oktober 2017
D._____ und am 15. Oktober 2017 B._____ sowie C._____
(Planungs-)Beschwerde (PB AE._____) an die Regierung des Kantons
Graubünden (nachfolgend Regierung).
4.
An der Gemeindeversammlung F._____ vom 9. November 2017 wurde
der Beschluss gefasst, den in der Bauzone liegenden Teil der I._____
Parzelle L._____ (2'851 m2) im Baurecht an die G._____ abzugeben.
5.
Unter gleichzeitiger (separater) Abweisung der (Planungs-)Beschwerde
PB AF._____, E._____, genehmigte die Regierung mit Beschluss vom
1., mitgeteilt am 2. Mai 2018, die Aufhebung des bisherigen Arealplans
U._____ vom Dezember 2014 im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1) und
den neuen Arealplan U._____ vom 22. August 2017 mit einer Korrektur,
einem Vorbehalt und einem Hinweis (Ziff. 2). Sie korrigierte den
Legendeneintrag betreffend die Firsthöhe (Ziff. 2a) und sistierte das
Genehmigungsverfahren für die Arealplaninhalte betreffend das
Einzelgebäude
Südwest
angesichts
der
noch
pendenten
(Planungs-)Beschwerde
PB AE._____,
D._____
(Ziff. 2b).
Die

- 5 -
Regierung wies den Gemeindevorstand darauf hin, dass aus
Verkehrssicherheitsgründen
entlang
des
J._____
keine
sichtbehindernden Elemente wie Mauern, Zäune, Bepflanzungen oder
Container erstellt werden dürften (Ziff. 2c) und sistierte das Verfahren
zur Behandlung der (Planungs-)Beschwerde PB AE._____ (Ziff. 3).
6.
Mit Beschluss vom 21., mitgeteilt am 22. April 2020, hiess die
Regierung die (Planungs-)Beschwerde von D._____ (PB AE._____)
betreffend das Haus W._____ (Arealplan U._____ vom 22. August
2017) teilweise gut. Im Übrigen wies die Regierung die (Plan-
ungs-)Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
7.
Die dagegen durch D._____, B._____ sowie C._____ erhobene
Beschwerde R 20 56 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden nach Durchführung eines Augenscheins vor Ort mit Urteil
vom
9. Dezember
2021
insofern
teilweise
gut,
als
es
die
Kostentragungspflicht gemäss Dispositivziffer 2 des angefochtenen
Entscheids abänderte. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit
es darauf eintrat. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in
Rechtskraft.
8.
Mit Bau- und Einsprachebescheid vom 12., mitgeteilt am 27. April 2021,
wies die Baukommission der Gemeinde F._____ (nachfolgend
Baukommission) in teilweiser Gutheissung der Einsprachen das erste
Baugesuch der G._____, publiziert am 24. Dezember 2020, betreffend
die Parzelle L._____ ab.
9.
Mit Baubescheid vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022,
bewilligte die Baukommission das am 21. Oktober 2021 publizierte
Baugesuch der G._____ vom 7. Oktober 2021 mit Auflagen und
Anpassung. Die als Beilage zum Baubescheid ("Begründung
Bauentscheid") abgehandelte Baueinsprache von D._____ vom

- 6 -
9. November 2021 wurde – mit Ausnahme der Anpassung der HNF der
Wohnung B4.1 auf 78.2 m2 – abgewiesen. Die gleichentags erfolgte
Einsprache von E._____, X._____, B._____, A._____, C._____ sowie
C._____ und Y._____ wurde ebenfalls mit separat begründetem
Bauentscheid vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022,
abgewiesen.
10.
Dagegen erhoben A._____, B._____, C._____, D._____ sowie
E._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 1-5) am 25. Mai 2022
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und
beantragten, die Baubewilligung vom 20. April 2022 sowie der
Bauentscheid vom 20. April 2022 seien aufzuheben und zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter seien
die Baubewilligung vom 20. April 2022 sowie der Bauentscheid vom
20. April 2022 aufzuheben und die Baubewilligung für das am
21. Oktober 2021 publizierte Baugesuch (Gesuch Nr. AL 2021-11) sei
zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdegegnerinnen in Solidarhaftung. In prozessualer Hinsicht
beantragten die Beschwerdeführer 1-5, der Beschwerde sei die
aufschiebende Wirkung zu erteilen und es seien die Akten der
Vorinstanz beizuziehen. Zur Begründung führten die Beschwerdeführer
1-5 im Wesentlichen aus, die Anfechtungsobjekte seien bereits
aufgrund der massiven Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie rügten
ausserdem eine Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig,
unzulässige
Terrainveränderungen,
eine
unzulässige
private
Erschliessung und die Nichteinhaltung von Abständen sowie eine
ungenügende Anzahl von Pflichtparkplätzen.
11.
Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2022 beantragte die Gemeinde
F._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der

- 7 -
Beschwerdeführer. Gegen die prozessualen Anträge erhob sie keine
Einwände. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen an, dass keine
Gehörsverletzung vorliege; eine allfällige Gehörsverletzung im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren zudem als geheilt zu erachten
wäre. Es sei keine Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig
ersichtlich
und
es
lägen
auch
keine
unzulässigen
Terrain-
veränderungen vor. Nicht nachvollziehbar seien die Beanstandungen
betreffend die Erschliessung, zudem erwiesen sich auch die Rügen
betreffend Nichteinhaltung der Abstände und einer ungenügenden
Anzahl von Pflichtparkplätzen als unbegründet.
12.
Mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2022 beantragte die G._____
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde,
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zu
Lasten
der
Beschwerdeführer. Begründend führte sie im Wesentlichen an, mit Blick
auf
die
Erschliessungssituation
seien
die
Ausführungen
der
Beschwerdeführer unvollständig. Eine Gehörsverletzung sei nicht
ersichtlich, zudem wäre eine allfällige Gehörsverletzung als geheilt zu
erachten. Der abwegigen Argumentation der Beschwerdeführer,
weshalb
das
Bauprojekt
die
maximal
zulässige
traufseitige
Fassadenhöhe überschreiten solle, könne nicht gefolgt werden. Die
Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die Terrainanpassungen
weder gestalterisch sinnvoll, noch konstruktionsbedingt notwendig und
zudem auch nicht moderat seien, dadurch das Orts- und
Landschaftsbild beeinträchtigt werde, seien weder stichhaltig noch
hielten sie einer Prüfung stand. Auch die Rügen betreffend
Strassenabstand erwiesen sich als unbegründet. Schliesslich könne
auch der Rüge der Beschwerdeführer, es würde die erforderliche
Anzahl Pflichtparkplätze unterschritten, nicht gefolgt werden.
13.
Die Beschwerdeführer 1-5 hielten am 18. August 2022 replicando an
ihren Anträgen und Begründungen fest.

- 8 -
14.
Mit verfahrensleitender Verfügung vom 26. August 2022 erkannte der
zuständige Instruktionsrichter der Beschwerde gestützt auf Art. 53 VRG
die aufschiebende Wirkung zu.
15.
Mit Duplik vom 7. September 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an
ihren Anträgen fest.
16.
Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten die Beschwerde-
führer 1-5 ein Schreiben des Amts für Raumentwicklung Graubünden
(ARE GR) vom 31. August 2022 ein.
17.
In ihrer Duplik vom 27. September 2022 hielt die Beschwerde-
gegnerin 2 unverändert an ihren Rechtsbegehren und Begründung fest.
18.
Mit Eingabe vom 6. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 2
Stellung zur Noveneingabe der Beschwerdeführer.
19.
Am 7. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 1 Stellung zur
beschwerdeführerischen Noveneingabe.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften,
den Baubewilligungsentscheid sowie die (Einsprache-)Entscheide der
Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022,
sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der

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angefochtene Bauentscheid betreffend das Baugesuch Nr. AL 2021-11
vom 7. Oktober 2021 und die dazu ergangenen Einspracheentscheide
der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April
2022 (Akten der Beschwerdeführer 1-5 [Bf-act.] 2-4; Akten der
Beschwerdegegnerin 1 [Bgin1-act.] 31-34), mit welchem sie die
Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer 1-5 vom 9. November
2021 teilweise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue
und überarbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom
7. Oktober 2021 mit Auflagen und Anpassung bewilligte, sind weder
endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Folglich stellen sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar.
1.2.
Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder
durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer
1-5 haben als Eigentümer resp. Mieter der in der unmittelbaren
Umgebung des vorliegend strittigen Bauvorhabens auf der Parzelle
L._____ gelegenen Parzellen H._____, P._____, O._____, Q._____
sowie
R._____
unbestrittenermassen
eine
hinreichende
Beziehungsnähe zur vorliegenden, strittigen Angelegenheit. Somit kann
aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungsnähe
und grundsätzlich von einem schutzwürdigen Interesse an der
Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Entscheides durch die
Beschwerdeführer 1-5 ausgegangen werden, die im vorinstanzlichen
Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind. Auf die im
Übrigen form‑ und fristgerecht (vgl. Art. 38 und Art. 52 Abs. 1 VRG)
erhobene Beschwerde vom 25. Mai 2022 ist somit einzutreten.
2.1.
Vorliegend gilt es zu prüfen, ob das Baugesuch der Beschwerde-
gegnerin 2 betreffend den Neubau der Mehrfamilienhäuser Z._____

- 10 -
und AA._____ auf der Parzelle L._____ zu Recht bewilligt worden ist,
wobei im Einzelnen die Rügen betreffend Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör (E.3.1 ff. und E.7.1 ff.), Überschreitung der
Fassadenhöhe
traufseitig
(E.4.1 ff.),
unzulässige
Terrain-
veränderungen (E.5.1 ff.), Erschliessung und Nichteinhaltung der
Abstände (E.6.1 ff.) sowie eine ungenügende Anzahl von Pflichtpark-
plätzen (E.7.1 ff.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind.
2.2.
Voraussetzung für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung ist
gemäss Art. 22 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) – neben der Übereinstimmung
der Baute mit dem Zweck der Nutzungszone sowie einer hinreichenden
Erschliessung (siehe Art. 22 Abs. 2 RPG) – auch die Einhaltung der
übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts sowie des kantonalen
Rechts. Für die Bewilligung eines Bauvorhabens im Sinne von Art. 86
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR
801.100] wird vorausgesetzt, dass alle Vorschriften des kommunalen,
kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten sind (Art. 89
Abs. 1 KRG; vgl. RUCH, in AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren,
Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 Rz. 6, 78 ff. und 94).
3.1.
Vorgängig ist auf die Rüge der Beschwerdeführer 1-5 betreffend die
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör einzugehen. Die
Beschwerdeführer 1-5 stellen sich auf den Standpunkt, dass die
Vorinstanz
auf
die
Rüge
der
Beschwerdeführer
betreffend
Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhe traufseitig gar nicht
eingegangen sei. Mit Replik vom 24. Februar 2022 (vgl. Bgin1-act. 25
S. 7 f.) hätten die Beschwerdeführer 4 in Ziff. 12 ff. unter Verweis auf
den Regierungsbeschluss Nr. 327 vom 21. April 2020 geltend gemacht,
es fänden sich im Arealplan und den dazugehörigen Bestimmungen
keine Abweichungen von den im BG I._____ Art. 13 und Art. 15

- 11 -
festgelegten maximalen Fassadenhöhen traufseitig. Damit seien die
Bestimmungen des BG I._____ anwendbar, wonach die Fassadenhöhe
traufseitig maximal 6.60 m + z m betragen dürfe. In den Baugesuch-
unterlagen seien diese Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem
gewachsenen Terrain nicht aufgeführt und die Unterlagen somit
unvollständig, was eine abschliessende Überprüfung verunmögliche.
Ohne die Massangaben könne an verschiedenen Stellen vorweg aber
aufgrund der massiven Überschreitungen festgehalten werden, dass
die maximal zulässige Fassadenhöhe traufseitig nicht eingehalten
werde. Die Vorinstanz habe die Höhenmasse des Bauprojekts indessen
lediglich rudimentär unter dem Titel "fehlende Einordnung des
Neubauvorhabens in die Umgebung" abgehandelt (vgl. Begründung
Bauentscheid i.S. D._____ Ziff. II/1). Auch die Beschwerdeführer 1, 2,
3 und 5 hätten die Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhen
traufseitig gerügt. Die Vorinstanz habe dazu lediglich ausgeführt, dass
das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss Arealplan
einhalte. Dass die Fassadenhöhe traufseitig indes nicht im Arealplan
U._____ geregelt sei, sondern das BG I._____ zur Anwendung
gelange, sei von der Baubehörde weder gehört worden noch habe sie
sich bei der Prüfung des Baugesuchs sachgerecht damit auseinander-
gesetzt.
3.2.
Weder für die Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2
ist vorliegend eine Gehörsverletzung ersichtlich; bei einer allfälligen
Gehörsverletzung seien die entsprechenden Voraussetzungen für
deren Heilung zudem im vorliegenden Verfahren gegeben. Die
Beschwerdegegnerin 1 hielt ausserdem fest, dass das nicht explizite
Eingehen auf die Forderung nach einer von der Gesetzesanwendung
der Baubehörde abweichenden Berechnungsweise einer Fassaden-
höhe zweifellos keine besonders schwerwiegende Verletzung der
Parteirechte darstelle.

- 12 -
3.3.1.
Art. 29
Abs. 2
der
Bundesverfassung
der
Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene
insbesondere Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG gewährleisten den
Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der
Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeits-
bezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (siehe
BGE 144 I 11
E.5.3,
142 I 86
E.2.2
und
140 I 99
E.3.4;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
Zürich 2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst namentlich das Recht einer
Partei, in einem vor einer Verwaltungs‑ oder Justizbehörde geführten
Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die
Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen
Punkten Stellung nehmen zu können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1002). Ausserdem ergibt sich für die entscheidende
Behörde aus Art. 29 Abs. 2 BV auch eine Begründungspflicht (vgl.
BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141 V 557 E.3.2.1). Art. 22
Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn auch für Gemeindebehörden
ausdrücklich fest, dass Entscheide zu begründen sind (vgl. Urteile des
Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom
28. September 2021 E.8.5.6). Sinn und Zweck der Begründungspflicht
liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen
seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides
muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn
gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn
sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die
Behörde leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III
65 E.5.2, 141 V 557 E.3.2.1 und 136 I 229 E.5.2). Es ist insbesondere
nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und
jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich

- 13 -
vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (statt vieler BGE 146 II 335 E.5.1, 143 III 65 E.5.2, 142 I
135 E.2.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Ob die
Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine
Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der
materiellen Beurteilung der Streitfrage (siehe zum Ganzen auch VGU
R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E.2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018
E.3.1).
3.3.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine
Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten
der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des
angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E.5.3, 142 II 218 E.2.8.1,
137 I 195 E.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_373/2019 vom 6. März
2020 E.3.1, 2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 E.3.2; PVG 2011
Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber
unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren
geheilt werden kann (BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117
E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts
kann von einer Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer
Rückweisung an die untere Instanz wegen Verletzung des rechtlichen
Gehörs indes dann abgesehen werden, wenn diese nicht besonders
schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Parteien, deren Gehör
verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die über eine
umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügt,
mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt
ist (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4 sowie 137 I 195 E.2.3.2 f.
und 2.6; Urteile des Bundesgerichts 2C_922/2020 vom 8. März 2021
E.4.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; PVG 2008 Nr. 1 E.1b,
VGU R 07 65 vom 29. Januar 2008 E.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1175 ff.). Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verfügt das

- 14 -
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im Bereich des
Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition, welche
eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU R 20
99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 19 6 vom 22. Dezember
2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Hinsichtlich
einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner
Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52
E.3.1 ff.; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 20 22
vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2
und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Denn im Kanton Graubünden
verfügen die Gemeinden im Bereich des kommunalen Bau- und
Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende
Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia
446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021
E.3.3, 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 2020 E.2.1,
1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.4 und 1C_163/2015 vom
10. November 2015 E.3.1). Von einer Rückweisung an die Vorinstanz
ist zudem – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung – im Sinne einer Heilung des Mangels – zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem Interesse der Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218
E.2.8.1, 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2; Urteile
des
Bundesgerichts
2C_756/2019
vom
14. Mai
2020
E.3.2,
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1C_184/2016 vom
14. November 2016 E.2.4.1 sowie 1C_98/2012 vom 7. August 2012
E.3.1 ff.; PVG 2011 Nr. 31 E.2a). Insofern sind die Ausführungen der
Beschwerdegegnerinnen, die auf eine in Frage kommende Heilungs-

- 15 -
möglichkeit einer allfälligen Gehörsverletzung hinweisen, grundsätzlich
zutreffend.
3.3.3.
Unter dem Titel "Fehlende Einordnung des Neubauvorhabens in die
Umgebung" hielten die Beschwerdeführer 4 in ihrer Einsprache u.a.
fest, dass das BG I._____ Gesamthöhen von je 9 m + z m vorsehe,
womit grundsätzlich eine maximale Gebäudehöhe von 9 m + 20 %
(10.80 m) als angemessen erscheine. Dies gelte auch für die
traufseitige Fassadenhöhe, welche daher nicht mehr als 6.60 m + 20 %
(7.92 m) betragen dürfe (vgl. Bgin1-act. 6 S. 4). Die Beschwerdeführer
1, 2, 3 und 5 führten in ihrer gleichentags ergangenen Einsprache unter
Ziff. 3 "Höhenkoten und Gebäudeabmessungen" im Wesentlichen an,
beanstandet würden in erster Linie die Höhenkoten. Beim Haus
Z._____ würden die gemäss Zonenplan maximal zulässigen Höhen um
5.14 m (First) und 4.92 m (Traufhöhe) resp. um 57 % und 75 %
überschritten (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 3 f.). Mit Replik vom 24. Februar
2022 führten D._____ ergänzend an, im Arealplan und den
Arealplanbestimmungen fänden sich keine Abweichungen von den im
Baugesetz
in
Art. 13
und
Art. 15
festgelegten
maximalen
Fassadenhöhen traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen
im Baugesetz der Fraktion I._____ Anwendung fänden, wonach die
Fassadenhöhe traufseitig maximal 6.60 m + z (maximal aber 3 m) sein
dürfe. Die Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem gewachsenen
Terrain seien in den Baugesuchunterlagen nicht aufgeführt und die
Unterlagen diesbezüglich unvollständig, was eine abschliessende
Überprüfung verunmögliche. Die damaligen Einsprecher führten – unter
Angabe von geschätzten Massen – schliesslich an, dass auch ohne die
Massangaben vorweg aber aufgrund der massiven Überschreitungen
festgehalten
werden
könne,
dass
die
maximal
zulässigen
Fassadenhöhe traufseitig bei den Häusern Z._____ und AA._____ nicht
eingehalten würden (vgl. Bgin1-act. 25 S. 8).

- 16 -
3.3.4.
In den angefochtenen Einspracheentscheiden stellte die Beschwerde-
gegnerin 1 betreffend die Rüge der nicht angemessenen Höhenmasse
fest, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss
Arealplan einhalte und bei vier von sechs Gebäudeteilen die maximal
definierten Höhenkoten sogar deutlich unterschritten würden. Weiter
machte sie Ausführungen zu der Gestaltungskonzeptpflicht und zur
Stellungnahme der STW AG bzw. Ortsbildverträglichkeit und der
Gestaltung des Bauvorhabens. Zugegebenermassen erweist sich die
Begründung der Beschwerdegegnerin 1 zum Thema Höhenkoten und
Gebäudeabmessungen als sehr kurz gehalten. Wie die Beschwerde-
gegnerinnen aber zu Recht anführen, konnte sich die Beschwerde-
gegnerin 1 auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken. In den Einsprachen war die traufseitige Fassadenhöhe
kein zentrales Thema, "beanstandet werden von den Einsprechenden
in erster Linie die Höhenkoten" (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 4). Die
Überlegungen, von denen sich die Beschwerdegegnerin 1 leiten liess,
können im Kern nachvollzogen werden, so geht aus der Begründung
hervor, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss
Arealplan einhalte und sich das Bauvorhaben entsprechend den
Vorgaben des Arealplans sehr gut in das bestehende Ortsbild einfüge
(vgl. Bgin1-act. 32 Ziff. II/1 und Bgin1-act. 33 Ziff. II/3). Damit wurde
zum Ausdruck gebracht, dass die im Arealplan festgelegten Höhen
eingehalten und massgebend seien. Die Beschwerdeführer 1-5 waren
denn auch ohne Weiteres in der Lage, die (Einsprache-)Entscheide
sachgerecht anzufechten. Zudem würde ein Verstoss gegen die
Begründungspflicht
in
der
Regel
ohnehin
keine
besonders
schwerwiegende Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör
darstellen (Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November
2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E.2 und 1C_300/2015 vom
14. März 2016 E.4.1). Selbst wenn die gerügte Gehörsverletzung bejaht
würde, dürfte der Mangel im vorliegenden Beschwerdeverfahren mit

- 17 -
doppeltem Schriftenwechsel aufgrund des Gesagten (siehe dazu
Erwägungen
3.3.1 f.)
jedoch
als
geheilt
qualifiziert
werden,
wiederholten die Beschwerdeführer mit Beschwerde vom 25. Mai 2022
doch im Wesentlichen das in der Replik vom 24. Februar 2022 Gesagte
(vgl. Gerichtsakten A1, S. 8 ff.).
4.1.
Unter dem Titel "Überschreitung Fassadenhöhe traufseitig" rügen die
Beschwerdeführer 1-5, mit den Firstkoten sei im Arealplan eine
Abweichung der Regelbauweise betreffend die Gesamthöhe des
Gebäudes geregelt worden. Dagegen fänden sich weder im Arealplan
noch in den Arealplanbestimmungen Abweichungen von den im BG
I._____ in Art. 13 und Art. 15 festgelegten maximalen Fassadenhöhen
traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen im BG I._____
anwendbar seien. Gemäss Zonenschema dürfe die Fassadenhöhe
traufseitig maximal 6.60 m + z m (maximal aber 3 m) betragen. Die
Vorinstanz habe vorliegend das Recht falsch angewendet. Eine
abschliessende Überprüfung der Fassadenhöhen traufseitig gemessen
ab dem gewachsenen Terrain sei mangels Aufführung in den
Baugesuchunterlagen nicht möglich und die Unterlagen diesbezüglich
unvollständig.
Selbst
ohne
diese
Massangaben
könne
an
verschiedenen
Stellen
vorweg
aber
aufgrund
der
massiven
Überschreitungen festgehalten werden, dass die maximal zulässigen
Fassadenhöhen traufseitig nicht eingehalten würden:
-
Haus Z._____: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig bei
Garageneinfahrt 11.52 m hoch;
-
Haus AA._____: nördliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch
(gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 8.70 m hoch (geschätzt ab
gewachsenem Terrain);
-
Haus AA._____: südliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch
(gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 10.10 m hoch (geschätzt ab
gewachsenem Terrain);

- 18 -
-
Haus AA._____: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig des
mittleren Gebäudeteils 14.33 m hoch resp. mindestens 12.50 m hoch
(geschätzt ab gewachsenem Terrain).
Die Höhe sei für jeden Gebäudeteil separat zu ermitteln (vgl. Art. 15
Abs. 2 BG I._____). Die Baubewilligung sei alleine schon deshalb zu
verweigern.
4.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, es sei richtig, dass die
Fassadenhöhen der Häuser Z._____ und AA._____ massiv höher
ausfielen als die gemäss Art. 13 BG I._____ vorgegebene maximal
zulässige Fassadenhöhe traufseitig von (maximal) 9.60 m. Die
Anwendung der beschwerdeführerischen Interpretation führte indessen
zu absurden Ergebnissen; so würden sich Hausformen mit tiefen
Fassaden, hohen Firsthöhen und entsprechend steilen Dächern
ergeben, was dem Zweck des Arealplans als auch dem erwünschten
Ziel der Verdichtung widerspreche und u.a. einen unerwünschten
Verlust von Wohnfläche zur Folge hätte. Eine solche Interpretation sei
auch rechtlich nicht abgestützt.
4.3.
Auch die Beschwerdegegnerin 2 verwies – unter Eingabe einer Skizze
"Dachneigung
Haus
Z._____
1:100"
(vgl.
Akten
der
Beschwerdegegnerin 2 [Bgin2-act.] 8) – darauf, dass mit einer solchen
Argumentation das dem Arealplan zugrundeliegende Überbauungs-
konzept von Architekt V._____ nicht verwirklicht werden könne.
Vielmehr müsse sich die traufseitige Fassadenhöhe vorliegend klar
aufgrund der Firsthöhe und der zulässigen Dachneigung ergeben. Es
verstosse zudem gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, die
Rüge
betreffend
die
traufseitige
Fassadenhöhe
erst
im
Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im Arealplanverfahren
vorzubringen, ein solch trölerisches Verhalten verdiene keinen
Rechtsschutz.

- 19 -
4.4.1.
Verbindliche Bestandteile des rechtskräftig durch die Regierung
genehmigten Arealplans U._____ vom 22. August 2017 (vgl. RB
AG._____
[Bgin2-act.
9]),
sind
die
APB
und
der
Arealplan/Gestaltungsplan 1:500 (vgl. Art. 4 APB [Bgin2-act. 7]). Der
Arealplan weist die Höhenkoten First der Häuser Z._____ und
AA._____ auf (vgl. Bgin2-act. 6). Die im Arealplan definierten
Höhenkoten für Firste und Umgebung dürfen gemäss rechtskräftigem
RB AH._____ um maximal 20 cm über- oder um maximal 3 m
unterschritten werden (Art. 8 Abs. 3 APB). Mit den Firstkoten wurde
damit im Arealplan eine Abweichung der Regelbauweise betreffend die
Gesamthöhe des Gebäudes geregelt (siehe dazu auch RB AG._____
und RB AH._____ sowie VGU R 20 56 E.2.2). Die APB enthalten – im
Gegensatz zum BG I._____ – hingegen keine expliziten Vorgaben zur
Fassadenhöhe (traufseitig).
4.4.2.
Das Arealplangebiet U._____ unterliegt einer Gestaltungskonzept-
pflicht nach Art. 26 Abs. 2 BG I._____, womit die Baubehörde über
notwendige und zweckmässige Massnahmen zu entscheiden hat, "um
einerseits eine gestalterische Einheit und andererseits eine gute
Einbettung ins Orts- und Landschaftsbild" zu erreichen. Art. 26 Abs. 2
BG I._____ steht im Zusammenhang mit dem übergeordneten RPG,
nach
dem
Gemeinden
mit
Massnahmen
der
Raumplanung
Bestrebungen zu unterstützen haben, die Siedlungsentwicklung unter
Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen zu
lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG) sowie eine bessere Nutzung der
brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und
der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu erreichen
(Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Die geplanten Gebäude "Haus Z._____" und
"Haus AA._____" unterstehen den verbindlichen APB, als Bestandteil
der Grundordnung (Art. 22 Abs. 2 und Art. 46 Abs. 4 KRG). Die
Ortsverträglichkeit und Gestaltung wurde durch die Bauberatung der

- 20 -
Gemeinde, die STW AG für Raumplanung, geprüft (vgl. Stellungname
zum Bauprojekt "Wohnbaugenossenschaft G._____" auf Parzelle
L._____ in I._____ vom 14. September 2021 [Bgin1-act. 4/2]). Die
Bauberatung erkannte darin eine zeitgemässe, den Anforderungen an
die
haushälterische
Siedlungsentwicklung
einerseits
und
der
angepassten Integration ins Ortsbild angemessene Ausformulierung
andererseits, entsprechende Ausgestaltung des Bauvorhabens (vgl.
Bgin1-act. 4/2 S. 4). Die Bauberaterin unterstützte die Beurteilung der
Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 1. Mai 2018, wonach
durch die "drei- bis viergeschossigen, jeweils dicht aneinander
liegenden Gebäudegruppen entlang der Gassen eine gute Einordnung
in das historische Bebauungsmuster und das Ortsbild von I._____
gewährleistet werde." (vgl. Bgin1-act. 4/2 S. 3).
4.4.3.
Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung, wonach mangels
besonderer Vorschriften in den APB die Bestimmungen des BG I._____
Anwendung fänden (vgl. Art. 1 Arealplanbestimmungen), ergeben sich
die Fassadenhöhen traufseitig der projektierten Häuser Z._____ und
AA._____ vielmehr bereits aus dem (rechtskräftig genehmigten)
konkreten Arealplan U._____ resp. aus dessen Vorgaben zur Firsthöhe
Koten, der gemäss Arealplan vorgeschriebenen Neigung der
Giebeldächer von minimal 30 % und maximal 80 % (siehe dazu auch
den Anhang zu baurechtlichen Vorgaben und den Bericht zum Projekt
von Architekt V._____ [Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4 und Bgin1-act. 4/3],
wonach die Satteldächer eine Neigung von 40 % aufweisen; vgl. Art. 9
Abs. 2 APB; siehe dazu auch die Skizze Dachneigung 1:100 Haus
Z._____ [Bgin2-act. 8]) wie auch aus den höchstzulässigen
Fassadenbreiten. Damit erweist sich die Rüge betreffend falscher
Rechtsanwendung als unbegründet.
4.4.4.
Als unbegründet erweist sich auch die Rüge betreffend unvollständiger
Baugesuchunterlagen. So erachtete die Vorinstanz die von der

- 21 -
Bauherrin eingebrachten Planunterlagen als ausreichend, um das
Bauvorhaben im Sinne von Art. 44 Abs. 1 BG I._____ durch die
Baubehörde beurteilen zu können. Der Baubehörde stand es nach
Art. 45 Abs. 2 in fine BG I._____ denn auch frei, auf einzelne
Planunterlagen zu verzichten oder gar weitere anzufordern. Aufgrund
des vorher Gesagten war die explizite Angabe der Fassadenhöhe
traufseitig auch nicht zwingend. Aufgrund des der Baubehörde
zustehenden Ermessens in Bausachen ist damit auf diese Rüge nicht
weiter einzugehen. Schliesslich bringt die Beschwerdegegnerin 1 zu
Recht vor, dass die Rüge betreffend die Fassadenhöhe traufseitig
aufgrund
des
bereits
konkreten
Arealplans
bereits
im
Arealplanverfahren hätte vorgebracht werden können und sollen.
5.1.
Weiter machen die Beschwerdeführer 1-5 unzulässige Terrain-
veränderungen geltend. So seien für die Wohnungen A1-3 und A1-4
Terrassen vorgesehen, die mit einer verbesserten Wohnqualität
begründet würden. Auch im Hof der Anlage würden erhebliche Eingriffe
in den Geländeverlauf vorgenommen. Das Erscheinungsbild des
Hauses AA._____ könne durch die Anhebung des Terrains auf das
Niveau des bestehenden Terrains gemildert werden, wodurch das
Erdgeschoss in den Untergrund verschwinden würde. Es sei kein Grund
ersichtlich, weshalb dermassen erheblich vom bestehenden Terrain
abgewichen werde, nur um den Kreuzgang im Bereich der
Garage/Veloabstellraum/Keller freizulegen. Derartige weitreichende
Terrainanpassungen seien nicht mit Art. 56 Abs. 1 BG I._____
vereinbar; sie seien weder konstruktionsbedingt notwendig, noch
gestalterisch sinnvoll. Vielmehr beeinträchtigten diese unnötigen
Geländeveränderungen das sensible Orts- und Landschaftsbild.
Überdies müsse zwingend eine hangparallele Ausgestaltung des
Freihaltebereichs umgesetzt werden. Die saloppe Kurzbegründung der
Vorinstanz
ohne
sachgerechte
Auseinandersetzung
mit
dem

- 22 -
Vorbringen der Beschwerdeführer stehe im Widerspruch zu den
vorgesehenen Terrainanpassungen wie auch zum Bericht der STW AG
für Raumplanung. So habe sich die Gemeinde ohne Begründung über
die Beurteilung ihrer Bauberaterin hinweggesetzt.
5.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, die Beschwerdeführer
würden verkennen, dass der Baubehörde bei der Auslegung der
Kriterien
gemäss
Art. 56
Abs. 1
BG
I._____
ein
grosser
Ermessensspielraum zustehe. Die Abweichung von der (blossen)
Empfehlung der Bauberaterin, die Terrainveränderungen "möglichst
hangparallel" auszugestalten, sei in Abwägung aller Argumente erfolgt.
Diese Abweichungen von der Hangparallelität seien moderat und durch
das architektonische Gesamtkonzept begründet. Entsprechend sei
auch dieser Beschwerdegrund nicht stichhaltig.
5.3.
Für die Beschwerdegegnerin 2 sind die beschwerdeführerischen
Vorbringen weder stichhaltig noch hielten sie einer Prüfung stand. Aus
den Baueingabeplänen sei ersichtlich, dass die Geländeanpassungen
sehr moderat ausfielen, nur ganz punktuell betrügen die Abgrabungen
(knapp) mehr als einen Meter. Damit habe die Vorinstanz zu Recht die
Vereinbarkeit
mit
Art. 56
BG
I._____
festgehalten.
Die
Terrainanpassungen im Bereich des Kreuzgangs und der Wohnungen
A1-3 und A1-4 seien aus gestalterischen und konstruktionsbedingten
Gründen angezeigt, damit würde umgangen, das Haus Z._____ höher
zu bauen.
5.4.1.
Die Bauberaterin konnte den Geländeverlauf aufgrund der zu diesem
Zeitpunkt erst im Vorprojektstadium vorliegenden Baupläne nicht
abschliessend auf die Ortsbildverträglichkeit bewerten. Sie empfahl in
ihrem Bericht vom 14. September 2021 eine möglichst hangparallele
Ausgestaltung des innenliegenden Freihaltebereichs (vgl. Bgin1-act.
4/2 S. 3). Der zuständige Architekt V._____ begründete die

- 23 -
Terrainanpassungen gemäss Art. 56 BG I._____ im Anhang zu den
baurechtlichen Vorgaben vom 4. Oktober 2021 (Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4.2)
wie folgt:
4.2.1 Begründung für die Terrassen für die WHG A1-3 und A1-4 zur verbesserten
Wohnqualität. Das aussen an der Überbauung anschliessende Gelände wird
minimal verändert (Im Rahmen der Gesetzgebung).
4.2.2 Übrige Terrainanpassungen
Die Terraingestaltung im räumlich gefassten Hof der Anlage wird entsprechend
der Nutzung angepasst. Das Hofelement wird (wie bei den historischen
Ensembles des Dorfes) als Teil des architektonischen Konzeptes verstanden
und nicht als Übergang vom Baukörper zur umgebenden Landschaft (kein
isoliertes Einfamilienhaus auf der grünen Wiese). Im Bereich der Freihaltezone
fliesst das Terrain zwischen den beiden Baukörpern Z._____ und AA._____
hindurch und bildet den Übergang zum natürlichen Landschaftsverlauf.
Nach Art. 56 Abs. 1 BG I._____ sind Veränderungen des bestehenden
Geländeverlaufs ausnahmsweise zulässig, wenn sie gestalterisch
sinnvoll oder konstruktionsbedingt notwendig sind und das Orts- und
Landschaftsbild
nicht
beeinträchtigen.
Abgrabungen
und
Aufschüttungen
sind
dem
umgebenden
natürlichen
Gelände
anzupassen. Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel max.
0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein
Drittel der projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus
gestalterischen
Gründen
weitergehende
Abgrabungen
oder
Aufschüttungen auf, kann die Baubehörde Ausnahmen gewähren
(Art. 56 Abs. 2 BG I._____).
5.4.2.
Dabei gilt es festzuhalten, dass die Bündner Gemeinden in weiten
Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung autonom sind (Urteile
des Bundesgerichts 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E.2 und 2.1,
1C_494/2018 vom
13. Juni
2019
E.2.1 f.,
1C_131/2015
vom
16. Oktober 2015 E.2.1 f., mit Hinweisen auf BGE 128 I 3 E.2b; vgl.
auch Art. 3 Abs. 1 und Art. 22 KRG sowie Art. 65 der Verfassung des

- 24 -
Kantons Graubünden [KV; BR 110.100]; VGU R 17 101 vom 19. Juni
2018 E.1.4). Eine Gemeinde ist in Bezug auf all jene Fragen autonom,
welche das kantonale Recht nicht abschliessend ordnet, sondern ganz
und teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei einen
relativ wesentlichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 128 I 3
E.2a, mit Hinweisen; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022
E.7.3, R 19 80 vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 14 26 vom 1. Juli 2014
E.2b). Dabei bezieht sich die Gemeindeautonomie nicht nur auf die
Rechtssetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und –
auslegung, sofern die anwendbare Bestimmung dem selbständigen
Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat entsprechende
Normen zurückhaltend anzuwenden und auszulegen, wenn ein
Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem
Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Das Gericht kann nur
dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht
erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen
allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 19 80
vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 13 139 vom 5. November 2013 E.2a,
R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1).
5.4.3.
Ein solcher Verstoss ist – auch angesichts des der Beschwerde-
gegnerin 1 zustehenden Entscheidungsspielraums – vorliegend nicht
ersichtlich. So ergibt sich aus den vorliegenden Baugesuchplänen, dass
die Geländeanpassungen durchwegs moderat ausfallen, punktuell
betragen die Abgrabungen mehr als einen Meter. In diesem
Zusammenhang massgebend ist die Vorgabe gemäss Grundordnung,
dass Abgrabungen und Aufschüttungen grundsätzlich zulässig sind,
und diese "im Mittel maximal 0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie
liegen dürfen" (Art. 56 Abs. 2 BG I._____). In Anbetracht der möglichen
Abweichungen gemäss Arealplan bzw. den gemäss Arealplan
vorgesehenen Masse der geplanten Baukörper erweisen sich die

- 25 -
vorliegend aufs Minimum begrenzten Anpassungen an das Gelände –
u.a. zwecks besserer Lichtverhältnisse – durchaus als verhältnismässig
und moderat. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes
ist für das Gericht nicht ersichtlich. So kann den Ausführungen der
Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die Terrainan-
passungen aus gestalterischen und konstruktionsbedingten Gründen
angezeigt seien. Dadurch erhielten der Kreuzgang und die Wohnungen
auch mehr natürliches Licht, was zur Erhöhung der Wohnqualität führe.
Schliesslich könne damit auch eine Erhöhung des östlichsten Teils des
Hauses Z._____ vermieden werden. Aufgrund des Gesagten erweist
sich auch diese Rüge als unbegründet.
6.1.
Weiter bringen die Beschwerdeführer 1-5 vor, dass es sich bei der
neuen Erschliessungsstrasse (Abzweigung S._____ bis nach den
geplanten Aussenparkplätzen) nach dem (vorgehenden) GEP um eine
öffentliche Erschliessung handle. Entsprechend habe die Gemeinde
das Erschliessungsprojekt "U._____ Nord" am 17. Februar 2022
öffentlich aufgelegt. Die Baubewilligung sei deshalb dahingehend zu
korrigieren, als dass die gemäss Situationsplan 1:500 (nachträglich
eingereicht mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2022) ersuchte private
Erschliessung im Widerspruch zum geltenden GEP stehe und nicht
bewilligungsfähig sei. Die Qualifikation der Erschliessung sei betreffend
Sicherheitsaspekt entscheidend. Das Haus Z._____ habe den
gesetzlichen Abstand von 2.50 m (Art. 17 Abs. 4 i.V.m. Art. 13 BG
I._____) hin zur Strasse (Verbindung zwischen S._____ und J._____)
einzuhalten und die Zufahrt zur Einstellhalle einen Vorplatz von 5 m
Länge und 3 m Breite (Art. 60 Abs. 1 BG I._____) aufzuweisen. Daran
vermöge auch der Verweis auf die Baulinien und Art. 55 Abs. 2 KRG
nichts zu ändern. Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten
die Beschwerdeführer 1-5 das Schreiben des ARE GR vom 31. August

- 26 -
2022 ein, worin dieses ausführte, "Der Teilinhalt des Arealplans
U._____ «private Erschliessung» hat keine Gültigkeit.".
6.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu an, die Beanstandungen
betreffend die Erschliessung seien nicht nachvollziehbar. Der GEP
gehe dem Arealplan nicht vor. Unzutreffend sei auch die beschwerd-
führerische Interpretation von Art. 46 Abs. 2 KRG. Der Arealplan stehe
auf derselben Stufe wie der GEP und der Generelle Gestaltungsplan
(GGP). Die in Art. 46 Abs. 2 KRG erwähnte explizite Zulassung von
Abweichungen vom Zonenplan und von der Regelbauweise sei deshalb
nicht als abschliessende, sondern vielmehr als beispielhafte
Aufzählung zu verstehen. So wie der Arealplan vom Zonenplan
abweichen könne, könne er dies eben auch vom GEP und vom GGP.
Dementsprechend könne aus der unterschiedlichen Bezeichnung der
Quartierstrasse im GEP und im Arealplan nichts abgeleitet werden.
Dasselbe gelte für die Rüge der Nichteinhaltung der Abstände. So habe
das Verwaltungsgericht im Entscheid R 20 56 in Erwägung 5.4 bereits
entschieden und festgestellt, dass die Baulinien im Arealplan allen
anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vorgingen und der
Strassenabstand gemäss BG I._____ nicht mehr anwendbar sei.
6.3.
Die
Beschwerdegegnerin 2
brachte
vor,
mit
Blick
auf
die
Erschliessungssituation seien die Ausführungen der Beschwerdeführer
unvollständig ausgefallen. So sei der J._____ gemäss geltendem GEP
nicht durchgehend als (geplante) Quartierstrasse qualifiziert, vielmehr
bestehe
zwischen
den
Signaturen
"Quartierstrasse"
und
"Quartierstrasse geplant" ein als bestehender Fussweg gekenn-
zeichnetes Zwischenstück von ca. 14 m Länge. Bereits die Regierung
(RB AH._____) und das Verwaltungsgericht (R 20 56) hätten
unmissverständlich festgestellt, dass die Zufahrt für den motorisierten
Verkehr zur Bauparzelle einzig von der S._____ her erfolgen werde.
Auch die Frage des einzuhaltenden Strassenabstandes habe das

- 27 -
Verwaltungsgericht bereits rechtskräftig entschieden, wonach die
Baulinie gemäss Arealplan allen anderen öffentlich-rechtlichen
Abstandsvorschriften vorgehe. Die überspitzt formalistische Auslegung,
dass Baulinien nur im GGP, nicht aber auch im Arealplan festgelegt
werden könnten, sei klar abzulehnen. Zudem sei die Gewährleistung
der Verkehrssicherheit auch durch die Kantonspolizei bestätigt worden.
Schliesslich sei nicht ersichtlich, wie die Stellungnahme des ARE GR
(Noveneingabe) einen Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden
Verfahrens haben sollte; denn es mache keinen Unterschied, ob es sich
hier um eine private oder öffentliche Erschliessung handle.
6.4.1.
Der von der Beschwerdegegnerin 2 vor Vorinstanz eingebrachte
Situationsplan 1:500 vom 30. November 2021 (vgl. Vernehmlassung
vom 10. Januar 2022 [Bgin1-act. 11/3]) zeigt die strassenmässige
Erschliessung auf, wie sie im Arealplan vorgesehen ist (vgl. Art. 10
Abs. 1 APB) und vom Verwaltungsgericht (VGU R 20 56 E.5.3) bestätigt
wurde. Die Beschwerdegegnerin 2 führte dazu aus, dass die Gemeinde
das kurze Stück für die (öffentliche) Erschliessung des motorisierten
Verkehrs von der S._____ her erstelle und die Fortsetzung, d.h.
Garagenzufahrt, Erschliessung Aussenparkplätze und mögliche
Erschliessung MIV für das Haus W._____ entsprechend dem Areal-
Gestaltungsplan als private Erschliessung erstelle. Der J._____ diene
entsprechend lediglich als Zugang für den Langsamverkehr (Bgin1-act.
11/3 S. 8 f.).
6.4.2.
Bei der Prüfung des beanstandeten Bauvorhabens ist grundsätzlich
vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung
galt (vgl. dazu VGU R 21 99 E.4.8; PVG 2012 Nr. 31 E.3b). Das
Verwaltungsgericht
hat
demnach
das
zum
Zeitpunkt
des
erstinstanzlichen Entscheids in Kraft stehende materielle Recht
anzuwenden. Folglich ist vorliegend der gültige GEP 2012 vom
7. Dezember 2011 (RB AI._____) massgebend, welcher den J._____

- 28 -
gerade nicht als Durchgangsstrasse für den motorisierten Verkehr
klassifiziert. Das Verwaltungsgericht hat denn auch mit Urteil vom
9. Dezember 2021 festgestellt, dass der J._____ gemäss GEP gerade
nicht als durchgehende Strasse ausgestaltet ist; die Frage, ob der
J._____
durchgehend
auszugestalten
sei,
werde
durch
den
rechtskräftig genehmigten Teil des Arealplans vom 1. Mai 2018
beantwortet (VGU R 20 56 E.3.6 und 5.3; vgl. dazu auch RB AG._____
und RB AH._____ [Bg2in-act. 3 S. 13)]). Im rechtskräftigen GEP ist ein
Abschnitt von 62 m als Quartierstrasse geplant und ein Fussweg
bestehend von 3 m Länge ersichtlich. Zusammen mit dem nicht
verbindlichen,
aber
im
Sinne
einer
Entscheidungsgrundlage
vorhandenen PMB und dessen Anhängen ("Thesen/Grundsätze als
Leitbild für die Arealplanung", der Erschliessungsplan 1:500, die
Wohnungsgrundrisse und die Schnitte 1:500) sind im Grundsatz die
wesentlichen planerischen Festlegungen für eine konzeptgetreue
Umsetzung des Arealplans geschaffen worden (vgl. Vorprüfungsbericht
des ARE GR vom 26. April 2017 [Bgin2-act. 5 S. 8 und Bgin2-act. 4]).
Gemäss PMB soll der motorisierte Verkehr über den S._____ von
Norden her abgewickelt werden; der Langsamverkehr erschliesst die
Parzelle L._____ sowohl von Süden vom Dorfkern als auch über den
S._____ her. Der bestehende Flurweg hat als Dienstbarkeit "Fussweg"
zulasten der Arealplanparzelle bewahrt zu bleiben (vgl. PMB [Bgin2-act.
4 Ziff. 3]). So bestimmt Art. 10 APB als einzige Zufahrt für die
Bauparzelle für den motorisierten Verkehr die öffentliche Erschliessung
von der S._____ her.
6.4.3.
Auch die Stellungnahme des ARE GR vom 31. August 2022 (Bf-act. 14)
führt zu keinem anderen Schluss. So bringt die Beschwerdegegnerin 1
in ihrer Stellungnahme zur Noveneingabe vom 6. Oktober 2022 vor,
dass der Begriff "private Erschliessung" dahingehend zu verstehen sei,
als dass nie davon ausgegangen worden sei, die Nutzungsplanung an

- 29 -
Private zu übertragen, sondern lediglich auf die überwiegend private
Interessenz an diesem Strassenteil verwiesen worden sei (vgl.
Gerichtsakte A8). Folglich liegt auch kein Widerspruch zu Art. 19 Abs. 2
RPG vor, wonach das Gemeinwesen die Bauzonen innerhalb der im
Erschliessungsprogramm vorgesehenen Fristen zu erschliessen hat.
Demnach ist die Unterscheidung zwischen öffentlich und privat
vorliegend auch nicht massgebend. Schliesslich ist auch darauf
hinzuweisen, dass der Arealplan durch die Regierung mit diesem Inhalt
genehmigt wurde.
6.5.1.
Weiter rügen die Beschwerdeführer 1-5 die Nichteinhaltung der
Abstände, so gingen die Vorschriften von Art. 13 und Art. 60 Abs. 1 BG
I._____ den Baulinien im Arealplan vor. Nach Art. 60 Abs. 1 BG I._____
haben Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf kommunale
Strassen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite
aufzuweisen; Offene Autounterstände, Wege und Plätze mit direkter
Ausfahrt auf kommunale Strassen hingegen einen Vorplatz von
mindestens 2.50 m Länge (kleiner Grenzabstand) und 3 m Breite
(Abs. 2). Die Baubehörde kann bei Vorliegen besonderer Verhältnisse
davon abweichende Masse gestatten (Abs. 4).
6.5.2.
Der Arealplan U._____ ist rechtskräftig genehmigt, dies gilt auch für die
darin enthaltenen Erschliessungsfestlegungen (wie Signatur "private
Erschliessung", "Zufahrt Garage", "Zufahrt Fussgänger/Abstellplätze
Velo" und "öffentliche Erschliessung"; vgl. RB AG._____ [Bgin2-act. 9]).
Betreffend das Haus W._____ hielt das Verwaltungsgericht in seinem
Urteil vom 9. Dezember 2021 fest, dass der Strassenabstand gemäss
BG I._____ nicht mehr anwendbar sei, da Baulinien gemäss Art. 55
Abs. 2 Satz 1 KRG allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstands-
vorschriften vorgingen, was sich auch aus Art. 17 Abs. 4 letzter Satz BG
I._____, wonach der Vorhalt von Bau- und Gestaltungslinien gilt,
ergebe. Art. 10 APB bestimme zudem als einzige Zufahrt für die

- 30 -
Bauparzelle für den motorisierten Verkehr die öffentliche Erschliessung
von der S._____ her. Somit sei der J._____ eben gerade nicht als
durchgehend auszugestalten, womit keine Veranlassung für einen
Strassenabstand von mindestens 2.50 m beim Haus W._____
bestünde (VGU R 20 56 E.5.4). Das Verwaltungsgericht hielt
ausserdem fest, dass die Baulinien allen anderen öffentlich-rechtlichen
Abstandsvorschriften und damit u.a. auch Strassenabstandvorschriften
vorgingen. Nicht massgebend sei zudem das KRL (vgl. VGU R 20 56
E.5.4). Schliesslich liegt die Bestätigung der Kantonspolizei vor, dass
die Verkehrssicherheit im Bereich der Garagenein- und Ausfahrt der
Überbauung entlang des J._____ gewährleistet sei und die
erforderlichen Sichtweiten eingehalten würden (vgl. dazu RB AG._____
[Bgin2-act. 9 S. 9]). Diese Schlussfolgerungen haben auch für die
vorliegende streitberufene Angelegenheit Geltung. Somit hat die
Vorinstanz
zu
Recht
erkannt,
dass
die
Abstandsvorschriften
eingehalten seien und die Einstellhalle keinen Vorplatz von 5 m Länge
benötige. Aufgrund des Gesagten erübrigen sich weitere Ausführungen
zu dieser Rüge.
6.5.3.
An diesem Schluss vermag auch der beschwerdeführerische Verweis
auf die Stellungnahme des ARE GR vom 31. August 2022 (Bf-act. 14)
nichts zu ändern. Die Beschwerdegegnerin 1 sah mit dem Bauprojekt
AL 2022-02 die "Erschliessung U._____ Nord, Verkehr, Wasser,
Abwasser und Elektrisch auf den Parzellen AB._____ und L._____"
resp. eine öffentliche Erschliessung mittels Quartierstrasse vor (vgl.
Baugesuch der Gemeinde F._____ AL 2022-02, publiziert am
7. Februar 2022, abrufbar unter: http://AC._____.; letztmals besucht am
27 Juni 2023). Das ARE GR erachtete die BAB-Bewilligungs-
voraussetzungen des Bauvorhabens für den Strassenabschnitt von
40.600 m bis zur Einfahrt S._____ (66.163 m) auf der Parzelle L._____
sowie für die Dammböschung auf der Parzelle AD._____ von 12.600 m

- 31 -
bis 40.600 m als erfüllt. So sei die Quartierstrasse in diesen
Strassenabschnitten GEP-konform nach Art. 45 KRG i.V.m. Art. 20
aKRVO als auch Arealplankonform nach Art. 46 KRG. Keine
materiellen Auswirkungen habe dabei, ob die BAB-Bewilligung des
Bauvorhabens gestützt auf den GEP oder gestützt auf den Arealplan
U._____ erteilt werde. Das ARE GR befand, der Teilinhalt des AP
"private Erschliessung" habe nicht wegen des Vorrangs des GEP
gegenüber dem Arealplan, sondern aufgrund Art. 19 Abs. 2 RPG keine
Gültigkeit. So liege die ausschliessliche Kompetenz zur Erschliessung
von Bauzonen beim Gemeinwesen; diese Kompetenz könne nicht
mittels Nutzungsplanung bzw. AP an Private übertragen werden. Das
Bauvorhaben werde örtlich nicht durch den Arealplan erfasst, daraus
liessen sich keine Rechtsansprüche für eine Strassenbreite von 3.5 m
ableiten. Aufgrund des oben Gesagten vermögen auch diese
Ausführungen nichts an der Rechtmässigkeit der genehmigten
Abstände zu ändern.
7.1.
Die Beschwerdeführer 1-5 rügen zudem eine ungenügende Anzahl von
Pflichtparkplätzen. Entgegen der Vorinstanz seien die Flächen der
"zweckfreien Räume" zur Hauptnutzfläche (HNF) hinzuzurechnen, was
unmittelbare Auswirkungen auf die Anzahl der zu erstellenden
Pflichtparkplätze habe. Für die neun grossen Wohnungen ergebe sich
eine HNF von mehr als 100 m2, womit für diese je zwei Parkplätze zu
erstellen seien. Das Studio bilde zudem unweigerlich eine separate
Wohneinheit und nicht Teil der Wohnung B4-1, wenn der Gang im
4. OG im Haus AA._____ nicht der Wohnung B4-1 zugerechnet werde.
Folglich seien zumindest 32 Pflichtparkplätze zu erstellen, womit das
Baugesuch dieses Kriterium nicht erfülle. Die Vorinstanz habe sich mit
der Rüge bezüglich Ungereimtheiten im Plan "Nutzungsflächen nach
SIA 416" nicht befasst, was ebenfalls den Anspruch auf rechtliches
Gehör verletze. In den Wohnungen A2-1 und A3-1 sei der Raum neben

- 32 -
der grossen Nasszelle mit der Kennzeichnung "WC" (zweite kleine
Nasszelle) fälschlicherweise als Nebennutzfläche (NNF) markiert
worden. Für die Berechnung der Pflichtparkplätze seien die Flächen mit
dieser Kennzeichnung in jedem Fall vielmehr der HNF zuzuordnen.
7.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu aus, die geplanten "zweckfreien
Räume" stellten ein neues Phänomen dar, das legislatorisch nicht
erfasst sei. Damit obliege der Baubehörde der Entscheid, ob die
genannten Räume der HNF oder der NNF zuzuordnen seien. Aus ihrer
Sicht stellten die "zweckfreien Räume", die wegen der fehlenden
Beheizung und ihrer Lage ausserhalb des Wärmeperimeters nur
saisonal und auch dort nur eingeschränkt zu Wohnzwecken nutzbar
seien, vorliegend NNF dar. Insofern stellten diese Flächen lediglich
Ergänzungen zu den beheizten HNF dar. Die Beschwerdegegnerin 1
bestritt auch die beschwerdeführerische Behauptung, das Studio (ohne
Kocheinrichtung) neben der Wohnung B4-1 sei unzulässigerweise jener
zugerechnet
worden.
Nicht
nachvollziehbar
sei
auch
die
Schlussfolgerung, dass die Zuweisung des Ganges im 4. OG zur
Verkehrsfläche unweigerlich dazu führen müsse, dass die jenseits des
Ganges gelegenen Wohnflächen als separate Wohnung zu betrachten
seien; sei die Wohnung B4-1 doch die einzige Wohnung im 4. OG, die
den Korridor somit alleine benützen würde. Selbst bei einer
Hinzurechnung der Fläche des Ganges als HNF der Wohnung B4-1
bliebe deren Fläche unter 100 m2 und damit kein zusätzlicher Parkplatz
erforderlich. Die Beschwerdegegnerin 1 zeigte sich zudem mit der
Behauptung der Beschwerdeführer, im Plan "Nutzungsfläche nach SIA
416" bestünden Ungereimtheiten und es sei das rechtliche Gehör
missachtet worden, nicht einverstanden. Die einzige Ungereimtheit
liege darin, dass die Baubehörde im Bewilligungsverfahren die falsche
Kolorierung (violett anstatt grün) der kleinen Toiletten in den
Wohnungen A2-1 und A3-1 im Plan "Nutzungsfläche nach SIA 416"

- 33 -
übersehen habe. Die massgeblichen Berechnungen der HNF und der
NNF seien hingegen korrekt erfolgt. Die Beschwerdeführer hätten dies
auch ohne Hinweis durch die Baubehörde im Bauentscheid ohne
Weiteres entdecken können. Zudem werde die Rechtslage im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren ohne Rechtsnachteil für die
Beschwerdeführer nochmals überprüft.
7.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 führte ihrerseits dazu aus, der Rüge der
Beschwerdeführer, es würde die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze
unterschritten, könne nicht gefolgt werden. Die unbeheizten und
ausserhalb des Wärmedämmperimeters liegenden "zweckfreien
Räume" bzw. "Lauben" dienten lediglich einer ergänzenden Nutzung,
wie dies etwa bei Estrich- und Kellerräumen, Abstellräumen oder
Saunas der Fall sei, eine Wohnnutzung sei nur zeitweise möglich. Die
Einteilung dieser Räume zur NNF sei deshalb zu Recht ergangen.
Weiter gehörten die durch den Gang von den anderen Räumen der
Wohnung B4-1 getrennten Zimmer (Schlafzimmer, Bad) ebenfalls zur
Wohnung B4-1. Beim Gang handle es sich um eine Erschliessungs-
bzw. Verkehrsfläche (16.90 m2). Schliesslich sei die HNF von 80.70 m2
der Wohnungen A2-1 und A3-1 korrekt angegeben worden, einzig die
kleinen Toiletten in den Plänen falsch koloriert worden.
7.4.1.
Umstritten ist vorliegend einerseits, ob die gemäss Baugesuch
"zweckfreien Räume" bzw. Lauben zur HNF oder zur NNF hinzuzu-
rechnen sind, was allenfalls Auswirkungen auf die Anzahl der
Pflichtabstellplätze hat. Nach kommunalem Recht hat die Bauherr-
schaft bei neuen Gebäuden, die zusätzlichen Verkehr erwarten lassen,
auf eigenem Boden während des ganzen Jahrs zugängliche
Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die
Parkierung offen zu halten (Art. 61 Abs. 1 BG I._____). Bei
Wohngebäuden ist grundsätzlich ein Pflichtparkplatz pro Wohnung bis
100 m2 Hauptnutzfläche, darüber zwei Plätze bereitzustellen. Für

- 34 -
Gebäude ab vier Wohneinheiten sind ⅔ der Parkplätze unterirdisch
oder im Innern des Gebäudes zu erstellen (Art. 61 Abs. 2 und 3 BG
I._____).
7.4.2.
HNF
sind
diejenigen
Flächen
eines
Geschosses,
die
der
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne
dienen. Bei Wohnhäusern sind dies beispielsweise die Wohnräume, die
Küche, das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen,
den Verkehrsflächen, den Funktionsflächen und den Konstruktions-
flächen bilden sie die sogenannte Geschossfläche (siehe dazu SIA-
Norm 416; Botschaft vom 19. Februar 2014 zum Bundesgesetz über
Zweitwohnungen, BBl 2014 2287, 2310). Die NNF ist der Teil der
Nutzfläche (NF), welcher die HNF zur NF ergänzt; sie ist je nach
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Darunter
fallen z.B. Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume,
Fahrzeugeinstellräume,
Schutzräume
und
Kehrichträume
(vgl.
Wegleitung des ARE GR zum Musterbaugesetz für Bündner
Gemeinden 2020 [MBauG2020], Anhang 1 – Definitionen und Begriffe
mit Skizzen und Erläuterungen; abrufbar unter: https://www.gr.ch
/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Anhang1_de.pd
f; letztmals besucht am 27. Juni 2023).
7.4.3.
Wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht anführen, ist die Aufzählung
der Objekte, die unter die NNF fallen, nicht abschliessend; so
klassifizierte
das
Verwaltungsgericht
im
Urteil
R 15 18
vom
24. September 2015 E.5c eine Sauna als NNF, da diese nicht der
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes (i.c. Wohnhaus) im
engeren Sinne diente (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1033/2020
vom 9. Dezember 2021 E.4.6.1). Gemäss Projektbericht des
Architekten V._____ vom 21. Dezember 2020 sollen die "zweckfreien
Räume" einer Vielfalt von Nutzungen dienen, so als Abstellraum,
Arbeitsraum und als offene oder geschlossene Laube. Die Nutzung

- 35 -
werde bestimmt durch das Licht, das Wetter und die Temperaturen (vgl.
Bgin1-act. 4/3). Im Anhang zu den baurechtlichen Vorgaben (Bgin1-act.
4/1) wird der Begriff "Laube" näher erklärt. Demnach handelt es sich bei
den Lauben (ital. Loggia) um nicht beheizte, zweckfreie, überdachte
und im Jahresverlauf meist offene Räume, die ausserhalb des
Wärmedämmperimeters liegen. Deren Nutzungsmöglichkeit ist stark
von den Temperaturen abhängig, eine Wohnraumnutzung nur
eingeschränkt möglich. Ohne Einschränkung ist hingegen die Nutzung
als Abstellraum/Lager oder Werkstatt möglich. Gemäss Wohnungs-
Bewertungssystem (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen
(BWO) können sog. Zwischenzonen, die sich im Übergang von innen
und aussen befinden, dem Aussenbereich zugerechnet werden.
Darunter fallen z.B. Windfänge, Wintergärten oder Jahreszeiten-
Zimmer. Zu den Aussenbereichen sind u.a. Balkone, Terrassen, Garten
oder Dachgärten zu zählen (vgl. Bgin1-act. 4/3 Ziff. 2: abrufbar unter:
https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wie-wir-wohnen/studien-und-
publikationen/wohnungs-bewertungs-system-wbs.html, S. 18 f.; vgl.
auch
https://www.wbs.admin.ch/de/anwendung/glossar;
letztmals
besucht am 27. Juni 2023). Aus dem Gesagten erhellt, dass die
vorliegenden, ausserhalb des Dämmperimeters liegenden Lauben
vergleichbar mit sog. Zwischenzonen sind, dienen sie doch nicht der
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne,
sondern vielmehr einer ergänzenden Nutzung. Nach Auffassung des
streitberufenen
Gerichts
erweist
sich
die
Klassifizierung
der
"zweckfreien Räume" als NNF als rechtens. Somit ergibt sich daraus
auch keine Erhöhung der erforderlichen Pflichtparkplätze.
7.4.4.
Auch die Rüge, dass es sich bei den durch einen Gang von den übrigen
Räumen der Wohnung B4-1 getrennten Räumen um eine separate
Wohnung handle, geht ins Leere. So kann diesbezüglich den
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die

- 36 -
beiden separaten Räume (Schlafzimmer und Bad) über keine
Kochgelegenheit verfügen und demnach nicht als Wohnung gezählt
werden können (vgl. Gerichtsakte A3). So wird unter Wohnung im
engeren Sinne eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die für eine
Wohnnutzung geeignet sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang
entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen
Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, über
eine Kocheinrichtung verfügen und kein Fahrnis bilden (vgl. Art. 2
Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG]; ALIG, Der
Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter
30. Mai 2016).
7.4.5.
Ebenso erweist sich die Rüge, die Vorinstanz habe sich mit den
Ungereimtheiten im Plan "Nutzungsflächen nach SIA 416" nicht befasst,
was ebenfalls den Anspruch auf rechtliches Gehör verletze, als
unbegründet. So ist aus den Plänen ("Nutzungsfläche nach SIA 416"
vom 4. Oktober 2021 [Bgin1-act. 3/2]) klar ersichtlich, dass die kleineren
Toiletten falsch koloriert wiedergegeben wurden, d.h. violett (NNF)
anstatt grün (HNF) (siehe dazu den korrigierten Plan "Nutzungsfläche
nach SIA 416" vom 20. Juni 2022 [Bgin2-act. 10]). Trotzdem wurden die
HNF der besagten Wohnungen mit 80.7 m2 korrekt angegeben, so dass
diese Falschkolorierung faktisch keine Auswirkungen hat. Zudem kann
dabei von einem offensichtlichen Versehen ausgegangen werden,
wurden die kleineren Toiletten in den übrigen Wohnungen doch korrekt
koloriert abgebildet.
7.5.
Nach dem Gesagten erweisen sich die angefochtenen Entscheide vom
7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, als rechtens, womit die
Beschwerde abzuweisen ist.
8.1.
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten zulasten der
unterliegenden Partei (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird auf

- 37 -
CHF 4'000.-- festgesetzt und ist den Beschwerdeführern 1-5
aufzuerlegen.
8.2.
Die Beschwerdeführer 1-5 werden bei diesem Verfahrensausgang
verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss
Art. 78 Abs. 1 VRG aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren
Bemessung kann auf den vom Rechtsvertreter gemachten Aufwand
von insgesamt 22.5 Stunden resp. den Betrag von CHF 6'332.30
gemäss Kostennote vom 25. Oktober 2022 abgestellt werden (vgl.
Gerichtsakten F2). Damit haben die Beschwerdeführer 1-5 der
Beschwerdegegnerin 2
für
das
vorliegende
Verfahren
eine
Parteientschädigung von CHF 6'332.30 (inkl. MWST) zu bezahlen.
8.3.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen
Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel
abzuweichen, besteht hier kein Anlass.

- 38 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
844.00
zusammen
CHF
4'844.00
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____, B._____,
C._____, D._____ sowie E._____.
3.
A._____, B._____, C._____, D._____ sowie E._____ haben die
G._____ solidarisch mit insgesamt CHF 6'332.30 (inkl. MWST und
Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 1C_417/2023 vom 9. Oktober 2024 hat das Bundesgericht die gegen
diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den vorliegenden Entscheid
aufgehoben
und
die
Sache
zur
Neuverlegung
der
Kosten-
und
Entschädigungsfolgen an dieses Gericht zurückgewiesen.]