gr_gerichte · SR2 2025 66 · 2026-06-23 · de
Rechtsöffnung


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Beschluss vom 28. April 2026
mitgeteilt am 1. Mai 2026
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am
Bundesgericht hängig (7B_698/2026).]
Referenz
SR2 25 66
Instanz
Zweite strafrechtliche Kammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitz
Bergamin und Audétat
Guetg, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Joos
gegen
B._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Avvocato lic. iur. Roberto A. Keller
Gegenstand
Veruntreuung (Grundbuchsperre)
Anfechtungsobj.
Verfügung der Staatsanwaltschaft Graubünden vom 5. September
2025, mitgeteilt am 5. September 2025 (Proz. Nr. EK.2025.2601)

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Sachverhalt
A.
Am 26. Februar 2025 erstattete B._____ bei der Staatsanwaltschaft
Graubünden (nachfolgend: Staatsanwaltschaft) Strafanzeige gegen A._____
wegen Veruntreuung gemäss Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB.
B.
Am 27. März 2025 wies die Staatsanwaltschaft das Grundbuchamt der
Region Maloja an, folgendes Eigentum an einem Grundstück auf dem Gebiet der
Gemeinde O.1._____ mit einer Grundbuchsperre nach Art. 263 ff. StPO zu belegen:
Alleineigentum von A._____ an der 7 ½-Zimmwerwohnung im 4.
Obergeschoss oder diverse Büroräume (G._____) in H._____ O.1._____
(Grundstück-Nr. I._____).
C.
Eine dagegen erhobene Beschwerde von A._____ hiess das Obergericht des
Kantons Graubünden mit Beschluss SR2 25 21 vom 8. August 2025 gut und hob
die angefochtene Verfügung vom 27. März 2025 auf. Gleichzeitig wurde die
Staatsanwaltschaft angewiesen, die verfügte und im Grundbuch angemerkte
Grundbuchsperre erst nach Ablauf einer Frist von 40 Tagen ab Eröffnung des
Beschlusses dem Grundbuchamt zur Löschung anzumelden. A._____ erhielt im
Verfahren keine Akteneinsicht in das Strafverfahren (EK.2025.2601).
D.
Innert laufender Rechtsmittelfrist verfügte die Staatsanwaltschaft am 5.
September 2025 erneut eine Grundbuchsperre nach Art. 263 ff. StPO betreffend
das vorerwähnte Grundstück. Die Staatsanwaltschaft übermittelte die Verfügung
gleichentags dem Grundbuchamt der Region Maloja und ersuchte dieses, die
bestehende
Grundbuchsperre
bis
zu
einem
anderslautenden
Entscheid
aufrechtzuerhalten.
E.
A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt
Hans Joos, liess gegen die Verfügung mit Eingabe vom 16. September 2025
(Poststempel vom 17. September 2025) Beschwerde an das Obergericht des
Kantons Graubünden erheben mit den folgenden Anträgen:
1.
Es
sei
die
Beschwerde
gegen
die
zweite
(wiederholte)
Grundbuchsperre
der
Staatsanwaltschaft
Graubünden
vom
5.
September 2025, erhalten am 8. September 2025, gutzuheissen, und
es sei die Staatsanwaltschaft Graubünden anzuweisen, die verfügte
Grundbuchsperre betreffend Grundstück Nr. J._____, Grundbuch
O.1._____, aufzuheben und dem Grundbuchamt der Region Maloja zur
Löschung anzumelden.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Kantons.
F.
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner) verzichtete mit Eingabe vom 30.
September 2025 (Poststempel vom 1. Oktober 2025) auf eine Vernehmlassung.

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G.
Die Staatsanwaltschaft beantragte mit Verweis auf die bisher im
Beschwerdeverfahren SR2 25 21 eingereichten respektive ergangenen Akten und
Ausführungen die Beschwerdeabweisung.
H.
Mit Schreiben vom 9. April 2026 wurden die Parteien über den Übergang der
Verfahrensleitung auf Oberrichter Nydegger informiert. Es erfolgten keine
Einwände.
I.
Die staatsanwaltschaftlichen Verfahrensakten sowie die Akten des
Beschwerdeverfahrens SR2 25 21 wurden beigezogen. Die Angelegenheit ist
spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO i.V.m. Art. 22 EGzStPO (BR 350.100)
kann gegen Verfügungen und Verfahrenshandlungen der Staatsanwaltschaft beim
Obergericht des Kantons Graubünden Beschwerde erhoben werden. Die
Beurteilung fällt gemäss Art. 13 Abs. 1 OGV (BR 173.010) in die Zuständigkeit der
Zweiten strafrechtlichen Kammer. Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage (Art. 396
Abs. 1 StPO).
1.2.
Die angefochtene Verfügung der Staatsanwaltschaft datiert vom 5.
September 2025 und ging dem Beschwerdeführer am 8. September 2025 zu (vgl.
act. B.1 und B.2). Die am 16. September 2025 erhobene Beschwerde erweist sich
daher als rechtzeitig. Als Eigentümer der mit der Grundbuchsperre belegten
Wohnung ist der Beschwerdeführer in seinen rechtlich geschützten Interessen
unmittelbar betroffen und daher zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. Art. 382
Abs. 1 StPO). Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen
Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Mit der Beschwerde können nach Art. 393 Abs. 2 StPO Rechtsverletzungen
(einschliesslich
Ermessensüberschreitung
und
Ermessensmissbrauch),
Rechtsverweigerung und Rechtsverzögerung (lit. a), die unvollständige oder
unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) sowie Unangemessenheit (lit. c)
gerügt werden.
3.1.
Gemäss Beschlagnahmebefehl vom 5. September 2025 besteht der
Verdacht, dass das mit der Grundbuchsperre belegte Grundstück Nr. I._____ mit
veruntreuten Vermögenswerten gekauft wurde. Zwischen dem Beschwerdeführer
und dem Beschwerdegegner sei ein Vertrag mit dem Titel "incarico di consulenza
tecnica per acquisto immobiliare" abgeschlossen worden, gemäss welchem der

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Beschwerdeführer sich verpflichtet habe, alle notwendigen Massnahmen zu
ergreifen, damit der Beschwerdegegner das Eigentum an der Stockwerkeigentums-
einheit Nr. J._____, Stammgrundstück K._____, in O.1._____ habe erwerben
können. Der Vertrag habe eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2022 vorgesehen.
Der Umgang habe ausschliesslich über den Beschwerdeführer oder über mit
diesem verbundene Gesellschaften erfolgen sollen, beispielsweise der L._____,
deren einziger Verwaltungsrat der Beschwerdeführer sei. Im Weiteren fasst die
Staatsanwaltschaft die vertraglichen Bestimmungen zusammen, insbesondere die
Leistungspflichten
des
Beschwerdegegners.
Sie
führt
weiter
aus,
der
Beschwerdegegner habe in der Folge insgesamt zehn Überweisungen im
Gesamtbetrag von EUR 2'700'000.00 zugunsten des Beschwerdeführers selbst
respektive der mit diesem verbundenen Gesellschaften getätigt, um den Kauf der
bezeichneten Immobilie in seinem Namen abzuschliessen. Gemäss öffentlicher
Urkunde über den Abschluss eines Kaufvertrags, datiert vom 11. August 2022, habe
der Beschwerdeführer die fragliche Liegenschaft zum Preis von EUR 3'750'000.00
erworben. Seit dem 3. Mai 2024 sei der Beschwerdeführer als Eigentümer der
Stockwerkeinheit Nr. J._____ im Grundbuch eingetragen. Obschon der
Beschwerdeführer formell in Verzug gesetzt worden sei, habe er bis heute weder
das Eigentum an der Stockwerkeinheit auf den Beschwerdegegner übertragen noch
die ihm zur Finanzierung des Erwerbs der Liegenschaft überwiesenen Vorschüsse
zurückerstattet. Daher bestehe der Verdacht, dass der Beschwerdeführer die vom
Beschwerdegegner für den Kauf der Liegenschaft anvertrauten Vermögenswerte
unrechtmässig verwendet, mithin veruntreut habe, indem er mit dessen Geld das
fragliche Objekt erworben habe. Die Grundbuchsperre diene der allfälligen
Einziehung, evtl. der Deckung von Ersatzforderungen, um diese anschliessend –
zumindest teilweise – dem Beschwerdegegner zuzusprechen (act. B.1).
3.2.
Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde aus, gegen die erste
Grundbuchsperre vom 27. März 2025 habe er Beschwerde an das Obergericht des
Kantons Graubünden erhoben, welche mit Beschluss vom 8. August 2025
gutgeheissen worden sei. Das Obergericht habe dabei entschieden, dass die
Grundbuchsperre nach Ablauf einer Frist von 40 Tagen ab Eröffnung des
Beschlusses zu löschen sei. Das Obergericht habe festgehalten, dass die verfügte
Grundbuchsperre
die
Anforderungen
an
die
Begründung
und
den
Informationsanspruch aufgrund der sehr vagen Kurzbegründung nicht erfülle und
damit das rechtliche Gehör verletze. Die erste staatsanwaltschaftliche Verfügung
vom 27. März 2025 sei mit dem Beschluss des Obergerichts vom 8. August 2025
am 15. September 2025 in Rechtskraft erwachsen. Vor Eintritt der Rechtskraft der
ersten
Grundbuchsperre
habe
die
Staatsanwaltschaft
wiederum
eine

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Grundbuchsperre nach Art. 263 ff. StPO über das nämliche Grundstück des
Beschwerdeführers
verfügt
und
das
Grundbuchamt
angewiesen,
die
Grundbuchsperre nicht zu löschen. Die Begründung in der zweiten Verfügung
während eines am 5. September 2025 noch nicht rechtskräftigen (gemeint wohl:
rechtskräftig abgeschlossenen) Beschwerdeverfahrens müsse als unzulässige
Noveneingabe bezeichnet werden. Mit der zweiten Verfügung versuche die
Staatsanwaltschaft,
den
prozessualen
Fehler
in
der
ersten
Verfügung
gutzumachen. Aufgrund der einstufigen Konzipierung des Beschwerdeverfahrens
wäre die Staatsanwaltschaft verpflichtet gewesen, die Tatsachenbehauptungen und
die einzelnen Beweismittel bereits mit der ersten Begründung vollständig,
substantiiert und abschliessend aufzustellen und zu bezeichnen (vgl. act. A.1, Ziff.
6 f. und Ziff. 13). Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs. Die angefochtene Verfügung enthalte aufgrund der nicht zulänglichen
Strafanzeige und unbekannten Akten lediglich Behauptungen. Es erwecke den
Anschein, dass es um eine zivilrechtliche Angelegenheit gehe oder versucht werde,
Beweise zu erlangen (act. A.1, Ziff. 15). Die Verfügung sei auch, so der
Beschwerdeführer, in verfahrensrechtlicher Hinsicht falsch. Die Staatsanwaltschaft
stütze sich bei der Grundbuchsperre auf Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO i.V.m. Art. 73
Abs. 1 lit. b StGB sowie auf Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO i.V.m. Art. 73 Abs. 1 lit. c
StGB. Nach Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO könnten Vermögenswerte beschlagnahmt
werden, wenn sie voraussichtlich einzuziehen seien. Nach Art. 73 StGB seien auf
Verlangen eines Geschädigten bis zur Höhe des Schadenersatzes oder der
Genugtuung die eingezogenen Vermögenswerte oder der Verwertungserlös zu
verwenden. Er, der Beschwerdeführer, sei Eigentümer einer Liegenschaft, die
jedoch ein liquider Vermögenswert darstelle, und die Wohnung in O.1._____ bleibe
nach wie vor bestehen. Wenn es um zivilrechtliche Ansprüche gehe, müsse zuerst
ein Gericht einen allfälligen Schaden oder eine Ersatzforderung feststellen, bevor
der Erlös verwendet werden könne. Bei Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO gehe es um
Ersatzforderungen des Staates, weshalb der Einzug eines Vermögenswertes in
dieser Höhe für eine Ersatzforderung des Staates unverhältnismässig wäre (act.
A.1, Ziff. 16). Schliesslich sei zu bemerken, dass durch die Grundbuchsperre dem
Beschwerdeführer ein nicht wiedergutzumachender Nachteil entstehe. Er könne
das Grundstück nicht belasten (act. A.1, Ziff. 17).
3.3.
Die Staatsanwaltschaft verweist in ihrer Stellungnahme auf ihre in der
Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren SR2 25 21 gemachten Ausführungen
(act. A.2).

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4.
Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach es sich bei der neuerlichen
Beschlagnahmeverfügung um eine unzulässige Noveneingabe handle, erweist sich
als unbegründet. Im Beschwerdeverfahren SR2 25 21 wurde ausschliesslich die
Rechtmässigkeit der Deckungsbeschlagnahme gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO
bzw. der Restitutionsbeschlagnahme gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO beurteilt.
Dabei stützte sich die Entscheidung im Wesentlichen auf die im Rahmen der
Vernehmlassung
nachgereichte
Begründung
der
Staatsanwaltschaft.
Die
Zulässigkeit der Einziehungs- sowie Ersatzforderungsbeschlagnahme gemäss Art.
263 Abs. 1 lit. d und e StPO wurde mangels entsprechender Geltendmachung in
der angefochtenen Verfügung sowie in der Vernehmlassung weder geprüft noch
entschieden, sondern ausdrücklich offengelassen (vgl. Beschluss des Obergerichts
des Kantons Graubünden SR2 25 21 vom 8. August 2025 E. 3.3). Diese
Beschlagnahmearten bildeten somit nie Gegenstand des damaligen Verfahrens.
Die Staatsanwaltschaft war daher nicht gehindert, in der Folge eine weitere, das
heisst neue Beschlagnahme gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. d und e StPO
anzuordnen. Bei den nunmehr vorgebrachten Beschlagnahmebegründungen
handelt es sich folglich nicht um Noven, die im Rahmen einer Beschwerde an das
Bundesgericht gegen den obergerichtlichen Beschluss hätten vorgebracht werden
müssen.
5.1.
Weiter rügt der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs (vgl. E. 3.2). Gemäss Art. 80 Abs. 2 StPO ergehen Entscheide
schriftlich und sie sind zu begründen. Einfache verfahrensleitende Beschlüsse und
Verfügungen brauchen weder besonders ausgefertigt noch begründet zu werden
(Art. 80 Abs. 3 StPO). Bei einer Anordnung von Zwangsmassnahmen handelt es
sich jedoch nicht um eine einfache verfahrensleitende Verfügung (STOHNER, in:
Niggli/Heer/Wiprächtiger
[Hrsg.],
Basler
Kommentar,
Schweizerische
Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 80 N. 17), weshalb sie bereits gestützt auf
Art. 80 Abs. 2 StPO zu begründen ist. Im Übrigen sind auch Art. 29 Abs. 2 BV und
Art. 6 Ziff. 1 EMRK zu beachten. Im Lichte dieser Minimalanforderungen muss die
Begründung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des
Entscheides Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die
höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 134 I 88 E. 4.1). Das Mass an
Begründungstiefe und -dichte hängt von verschiedenen Aspekten, naturgemäss
insbesondere von den konkreten Umständen des Einzelfalles sowie den Interessen
der Parteien, ab.

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5.2.
Bei der vorliegend zu beurteilenden strafprozessualen Grundbuchsperre
handelt es sich um eine besondere (Vollzugs-)Form der Beschlagnahme (vgl.
Art. 266 Abs. 3 StPO). Gemäss Art. 263 Abs. 2 StPO ist der Beschlagnahmebefehl
kurz zu begründen. Das Gesetz lässt offen, welche konkreten Informationen diese
Kurzbegründung zu enthalten hat. Entsprechend des geschilderten Zwecks der
Begründung ist die Staatsanwaltschaft gehalten aufzuzeigen, dass die gesetzlichen
Voraussetzungen
für
die
Beschlagnahme
vorliegen
(HEIMGARTNER,
Strafprozessuale Beschlagnahme, Zürich 2011 [zit. Beschlagnahme], S. 107). Der
Befehl hat deshalb im Wesentlichen folgende Angaben zu enthalten: Personalien
der beschuldigten Person und ihrer allfälligen Verteidigung; Betroffene/r der
Beschlagnahme
(sofern nicht mit der beschuldigten Person identisch);
Tatbestand/Tatbestände, derentwegen die Strafuntersuchung geführt wird; Objekte
der
Beschlagnahme;
Rechtsgrund
der
Beschlagnahme
(Beweismittel,
Kostendeckung, Restitution oder Einziehung); kurze Darlegung, aus welchen
tatsächlichen Gründen die Beschlagnahme angeordnet wird; Rechtsmittelbelehrung
(vgl. zum Ganzen BOMMER/GOLDSCHMID, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler
Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 263 N. 62;
HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 107 f.).
5.3.
Der Beschlagnahmebefehl muss dabei so abgefasst sein, dass der
Betroffene die Tragweite der Verfügung erkennen und diese entsprechend
anfechten kann. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen ersichtlich sein, von
denen sich die anordnende Behörde leiten liess und auf die sie ihren Entscheid
stützt.
Dazu
braucht
es
mindestens
summarische
Ausführungen
zum
vorgeworfenen Sachverhalt und der den Tatverdacht begründenden Faktenlage.
Die Notwendigkeit inhaltlicher Mindestangaben erlaubt es, den Umfang der
Zwangsmassnahme zu definieren. Sie bezweckt, eine Beweisausforschung (sog.
"fishing expedition") zu verhindern, wo ohne hinreichenden Tatverdacht nach
Beweisen
für
strafbares
Verhalten
gesucht
wird.
Der
erforderliche
Detaillierungsgrad
der
Angaben
definiert
sich
nach
der
beschriebenen
Begrenzungsfunktion
und
muss
eine
nachträgliche
Überprüfung
der
Zwangsmassnahme erlauben. Er variiert von Fall zu Fall (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 6B_181/2021 vom 29. November 2022 E. 2.2 m.w.H.).
5.4.
Die angefochtene Verfügung erfüllt die Anforderungen an eine hinreichende
Begründung. Die Beschlagnahmearten bzw. -gründe (Art. 263 Abs. 1 lit. d und e
StPO) werden explizit ausgewiesen. Die Kurzbegründung enthält ausführliche
Erläuterungen
des
relevanten
Sachverhaltes,
auf
welchen
sich
die
Staatsanwaltschaft zur Anordnung der Massnahme stützt. Entgegen des

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Vorbringens des Beschwerdeführers umschreibt die Staatsanwaltschaft den
massgeblichen Sachverhalt in ihrer Begründung hinreichend und in rechtlich
genügender
Weise.
Eine
unzulässige
"fishing
expedition"
ist
insoweit
auszuschliessen, zumal – wie noch darzulegen sein wird – gestützt auf die
vorliegenden Angaben und Akten ein hinreichender Tatverdacht besteht, der die
Anordnung der Beschlagnahme rechtfertigt. Soweit der Beschwerdeführer aus der
derzeit
–
dem
Verfahrensstand
geschuldeten
(eine
Einvernahme
des
Beschwerdeführers erfolgte noch nicht, sodass noch kein Akteneinsichtsrecht
besteht [vgl. Art. 101 Abs. 1 StPO]) – fehlenden Akteneinsicht bzw. fehlenden
Aktenkenntnis sowie der damit erschwerten Zuordnung einzelner Transaktionen
und Vertragsverhältnisse auf eine ungenügende Begründung schliesst (vgl. act.
A.1, Ziff. 14 f.), ist ihm nicht zu folgen. Zwar trifft zu, dass sich aufgrund des
Vorliegens
von
zwei
unterzeichneten
und
öffentlich
beurkundeten
Grundstückkaufverträgen zumindest prima vista Unklarheiten ergeben (vgl. dazu
auch E. 7.3 ff). Die Staatsanwaltschaft stützt sich offenkundig auf den der
Strafanzeige beiliegenden Kaufvertrag aus dem Jahr 2022 (act. E.1.16), der
grundbuchlich nie vollzogen wurde. Der Beschwerdeführer weist seinerseits auf den
grundbuchlich vollzogenen Kaufvertrag aus dem Jahr 2024 hin, den er ins Recht
legt (act. B.4). Es ist davon auszugehen, dass dem Beschwerdeführer bekannt ist,
um welche Kaufvertragsvariante es sich handelt, auf die sich die Staatsanwaltschaft
beruft. Aufgrund der unterschiedlichen Kaufpreise ist deren Zuordenbarkeit ohne
weiteres möglich. Zudem wurden beide Verträge von einem Bevollmächtigten des
Beschwerdeführers unterzeichnet. Dass der Beschwerdeführer die Inhalte der
Verträge nicht kennt, ist unwahrscheinlich und wird nicht geltend gemacht. Selbiges
gilt in Bezug auf den Vertrag "incarico di consulenza tecnica per acquisto
immobiliare" sowie den geleisteten Zahlungen. Der Beschwerdeführer macht nicht
geltend, es bestünden weitere Vertragsbeziehungen zum Beschwerdegegner,
welche ihm eine Zuordnung der Transaktionen verunmöglichen würden. Angesichts
ihrer Höhe sowie ihres Eingangs auf das Konto des Beschwerdeführers bzw. auf
Konten der von ihm beherrschten Unternehmen ist vielmehr davon auszugehen,
dass ihm der Hintergrund dieser Transaktionen bekannt ist. Dabei ist zudem zu
berücksichtigen, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer die
vorliegenden Sachverhaltsaspekte bereits mit Mahnschreiben vom 10. April 2024
vorgehalten hatte (act. E.1.19). Die Kurzbegründung erweist sich als hinreichend
bestimmt, um dem Beschwerdeführer eine sachgerechte Wahrnehmung seiner
Verteidigungsrechte zu ermöglichen. Die Rüge erweist sich demnach als
unbegründet.

9 / 16
6.1.
Vorliegend liess die Staatsanwaltschaft das Grundstück unter anderem
beschlagnahmen, weil es voraussichtlich einzuziehen sei. die Staatsanwaltschaft
verfügte also gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO eine (Vermögens-
)Einziehungsbeschlagnahme. Einer solchen Beschlagnahme muss die Prognose
zugrunde liegen, dass die mit Beschlag zu belegenden Vermögenswerte
voraussichtlich der Einziehung gemäss Art. 70 StGB unterliegen. Ob die
Voraussetzungen für eine Einziehung vorliegen, hat weder die Staatsanwaltschaft
noch
die
über
die
Zulässigkeit
der
Beschlagnahme
entscheidende
Beschwerdeinstanz zu prüfen. Diese Prüfung obliegt erst dem Sachrichter.
Dementsprechend muss für die Rechtmässigkeit der Einziehungsbeschlagnahme
vorderhand weder bewiesen werden, dass die Voraussetzungen für eine
Einziehung erfüllt sind, noch muss diesbezüglich eine hohe Wahrscheinlichkeit
nachgewiesen werden (HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 132 f.). Nach der
Rechtsprechung rechtfertigt sich eine Einziehungsbeschlagnahme, solange die
Möglichkeit der Einziehung durch das Sachgericht prima facie zu bestehen scheint
(BGE 140 IV 57 E. 4.1.1 m.w.H.). Jedoch ist eine Beschlagnahme unzulässig, wenn
eine
Einziehung
voraussichtlich
nicht
in
Betracht
fällt
(HEIMGARTNER,
Beschlagnahme, S. 133 m.w.H.).
6.2.
Gegenstände und Vermögenswerte einer beschuldigten Person oder einer
Drittperson können gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO unter anderem dann
beschlagnahmt
werden,
wenn
die
Gegenstände
und
Vermögenswerte
voraussichtlich einzuziehen sind. Nach Art. 70 Abs. 1 StGB verfügt das Gericht die
Einziehung bei Vermögenswerten, die durch eine Straftrat erlangt worden sind oder
dazu bestimmt waren, eine Straftat zu veranlassen oder zu belohnen, sofern sie
nicht dem Verletzten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
ausgehändigt werden. Die sogenannte Vermögenseinziehungsbeschlagnahme soll
als vorsorgliche Massnahme inkriminierte Objekte sicherstellen, die unter
Umständen abzuschöpfen sind. Es handelt sich um eine provisorische Massnahme
im Hinblick auf die quasi kondik-tionelle Ausgleichsmassnahme der Einziehung
(HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 82 f.). Zwischen Straftat und dem erlangten
Vermögenswert muss ein Kausalzusammenhang bestehen, indem die Erlangung
der Vermögenswerte als direkte und unmittelbare Folge der Straftat erscheint. Diese
muss die wesentliche bzw. adäquat kausale Ursache für die Erlangung des
Vermögenswerts sein und der Vermögenswert muss typischerweise aus der Straftat
herrühren (HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 146 ff.). Beschlagnahmefähig sind
sowohl echte als auch unechte Surrogate.

10 / 16
6.3.
Als Zwangsmassnahme kann eine Beschlagnahme nur angeordnet werden,
wenn ein hinreichender Tatverdacht vorliegt (Art. 197 Abs. 1 lit. b StPO;
OBERHOLZER, Grundzüge des Strafprozessrechts, 4. Aufl. 2020, N. 1536). Die
Vermögensbeschlagnahme spielt sich folglich nur im Rahmen eines laufenden
Verfahrens der Strafrechtspflege ab (BOMMER/GOLDSCHMID, a.a.O., Art. 263 N. 40).
Es bedarf gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO überdies der Wahrscheinlichkeit, dass die
Beschlagnahmeobjekte im Verlauf des Strafverfahrens zu einem der angestrebten
Zwecke verwendet werden. Zu Beginn einer Strafuntersuchung genügt die einfache
Wahrscheinlichkeit der voraussichtlichen Verwendung im Strafprozess. Die
Prognose muss sich auf tatsächliche Anhaltspunkte stützen. Für eine positive
Prognose bedarf es zumindest konkreter Indizien, dass die beschlagnahmten
Gegenstände und Vermögenswerte voraussichtlich zum angegebenen Zweck
verwendet werden (HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 129). Im Verlauf des
Verfahrens nehmen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit zu. Eine
Beschlagnahme über längere Zeit erscheint nur gerechtfertigt, wenn sich die
Verdachtslage im Laufe der Untersuchung verdichtet und sich der Zusammenhang
zwischen den Beschlagnahmeobjekten und der inkriminierten Tat erhärtet (Urteil
des Bundesgerichts 1B_157/2007 vom 25. Oktober 2007 E. 2.2. m.w.H.).
7.1.
Der Beschwerdeführer stellt mit seinen Ausführungen in Ziffer 15 nebst der
Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs sinngemäss auch die Zulässigkeit der
Anordnung der Beschlagnahme in Frage (vgl. act. A.1, Ziff. 15 f.).
7.2.
Gemäss Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB macht sich der Veruntreuung strafbar,
wer ihm anvertraute Vermögenswerte unrechtmässig in seinem oder eines anderen
Nutzen verwendet.
7.3.
Es ist eingangs in Erinnerung zu rufen, dass in diesem Verfahren einzig zu
klären ist, ob konkrete Anhaltspunkte für eine dereinstige Einziehung bestehen, hier
namentlich ob die gewisse Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass es sich bei dem
beschlagnahmten Grundstück um ein Surrogat eines Vermögenswerts handelt,
welcher kausal durch eine Straftat (i.c. mutmasslich Veruntreuung) erlangt wurde.
Weder hat eine umfassende Beweiswürdigung zu ergehen noch sind alle
rechtlichen Einwendungen des Beschwerdeführers, welche dereinst einer
Strafbarkeit bzw. Einziehung entgegenstehen könnten, einlässlich zu beurteilen.
Im Recht liegt ein Vertrag vom 1. März 2022, mit welchem der Beschwerdegegner
dem Beschwerdeführer ein Mandat unter dem Titel "incarico di consulenza tecnica
per acquisto immobiliare" erteilte (act. E.1.2). Gemäss diesem verpflichtete sich der
Beschwerdeführer zusammengefasst, alle notwendigen Massnahmen zu ergreifen,

11 / 16
damit der Beschwerdegegner das Eigentum an der Stockwerkeigentumseinheit Nr.
J._____ erwerben konnte. Der Vertrag sah eine Laufzeit vom Tag des
Vertragsschlusses bis zum 31. Dezember 2022 vor. Die entsprechenden
Leistungen hatten ausschliesslich über den Beschwerdeführer selbst oder über mit
ihm verbundene Gesellschaften zu erfolgen, so zum Beispiel über die "L._____",
deren einziger Verwaltungsrat der Beschwerdeführer ist (act. E.1.2, "allegato C").
Gemäss Auftrag musste der Beschwerdegegner bis zum 15. März 2022 den Betrag
von EUR 400'000.00 auf ein treuhänderisch verwaltetes Kontokorrentkonto
überweisen. Dieser durfte ausschliesslich freigegeben werden, wenn ein
verbindlicher Kaufvorvertrag oder ein sonstiges gleichwertiges Rechtsgeschäft
zugunsten des Beschwerdegegners abgeschlossen wurde. Sollte die Übertragung
zugunsten des Beschwerdegegners nicht bis zum 31. Dezember 2022 erfolgt sein,
war der hinterlegte Betrag gemäss Auftrag auf erste Aufforderung hin an den
Beschwerdegegner zurückzuzahlen. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des
Auftrags stand die erwähnte Stockwerkeinheit im je hälftigen Mitteigentum der
C._____ sowie von D._____. Gemäss Strafanzeige soll der Beschwerdegegner in
der Folge zehn Überweisungen im Gesamtbetrag von EUR 2'700'000.00 zugunsten
des Beschwerdeführers bzw. der mit diesem verbundenen Gesellschaften getätigt
haben, um den Kauf der bezeichneten Liegenschaft im Namen des
Beschwerdegegners abzuschliessen. Entsprechende Zahlungsbelege liegen im
Recht (vgl. act. E.1.4 ff.). Sodann existieren zwei unterschiedliche Kaufverträge
betreffend das strittige Grundstück. So liegt ein vom Beschwerdegegner
eingereichtes Exemplar vom 11. August 2022 im Recht, welches von E._____ (für
die Verkäuferschaft) sowie F._____ (für den Beschwerdeführer) unterzeichnet und
öffentlich beurkundet worden war und einen Kaufpreis von CHF 3'750'000.00
vorsah (act. E.1.16). Der Beschwerdeführer reichte seinerseits einen Kaufvertrag
betreffend das nämliche Grundstück ein, datiert vom 6. Februar 2024 (act. B.4).
Dieser Vertrag ist von denselben Personen unterzeichnet. Der Kaufpreis beträgt
gemäss Vertrag CHF 2'750'000.00. Aufgrund der Aktenlage erhellt, dass (lediglich)
der letztgenannte Vertrag grundbuchlich vollzogen und das Eigentum am
Grundstück schliesslich auf den Beschwerdeführer übertragen wurde (vgl. E.1.17,
S. 2). Mit Schreiben vom 10. April 2024 an den Beschwerdeführer wies der
Beschwerdegegner auf die Kenntnisnahme des grundbuchlichen Vollzugs hin und
forderte ihn auf, seinen vertraglichen Pflichten nachzukommen (act. E.1.19), was
gemäss Strafanzeige bis dato nicht erfolgt sei.
7.4.
Die
Umstände
der
vertraglichen
Beziehungen
zwischen
dem
Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner erweisen sich als ungewöhnlich
und in gewissen Punkten unklar. Beide Parteien äussern sich zurückhaltend und

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wenig präzise, sodass die tatsächlichen Abläufe nur eingeschränkt nachvollziehbar
sind. Insbesondere bleibt unerklärlich, weshalb der Beschwerdegegner dem
Beschwerdeführer über die vertraglich vorgesehenen Leistungen hinaus insgesamt
zehn Teilzahlungen leistete (vgl. act. E.1.4 ff.). Gemäss schriftlichem Vertrag war
lediglich die Einzahlung eines Depositums von EUR 400'000.00 auf ein Konto des
Notars vorgesehen. Weitere Zahlungsverpflichtungen gehen aus dem Vertrag nicht
hervor. Der Beschwerdegegner leistete dieses Depositum jedoch zweimal
(Zahlungsaufträge vom 14. und 18. März 2022), wobei die Überweisungen
unterschiedliche Empfänger ("L._____" bzw. der Beschwerdeführer) ausweisen
(vgl. act. E.1.3 und E.1.4). Auch die weiteren Zahlungen erfolgten teils an eine
"M._____", teils direkt an den Beschwerdeführer (vgl. etwa act. E.1.5 ff.). Die
entsprechenden Zahlungszwecke sind überwiegend unbestimmt und lauten etwa
"acquisto immobile", "acquisto immobile O.1._____ N._____", "prestito infruttifero",
"caparra per acquisto immobile" oder "acconto per acquisto immobile". Während die
Vermerke mit Bezug auf "O.1._____ N._____" insoweit einen Zusammenhang mit
dem Vertrag erkennen lassen, als es sich um die Adresse des das Depositum
eigentlich treuhänderisch zu verwaltenden Notars handelt, fehlt ein solcher Bezug
insbesondere
bei
den
letztgenannten
Bezeichnungen
weitgehend.
Der
Beschwerdegegner bringt in seiner Strafanzeige lediglich vor, er habe Zahlungen
weit über das vertraglich Geschuldete hinaus geleistet (vgl. act. E.1, "Querela
Penale", S. 5), ohne hierfür eine nachvollziehbare Begründung zu liefern. Trotz
dieser Unstimmigkeiten ist zu berücksichtigen, dass der zwischen den Parteien
geschlossene Vertrag ohne Weiteres mündlich, konkludent oder auch durch
nachträgliche Abänderung ergänzt worden sein könnte. Gerade auch die
Zahlungsvermerke der letzten zwei Transaktionen liessen entsprechenden Schluss
zu, gleich wie der Hinweis im Mahnschreiben vom 10. April 2024 auf einen offenbar
zwischenzeitlich ergangenen günstigen Bescheid der Gemeinde O.1._____ (act.
E.1.19, S. 2).
Fest steht jedenfalls, dass zwischen den Parteien (zumindest zeitweise) eine
vertragliche Grundlage bestand, welche das besagte Grundstück S54213 betraf,
dessen Erwerb letztlich durch den Beschwerdegegner erfolgen sollte. Dieser
verpflichtete sich zur Leistung eines Depositums im Hinblick auf den Abschluss
eines Kaufs- oder Vorkaufsvertrags. Die entsprechenden Gelder wurden zwar nicht
vertragsgemäss auf ein Treuhandkonto des Notars einbezahlt, jedoch zumindest an
den verpflichteten Beschwerdeführer überwiesen, der in der Folge die Liegenschaft
selbst erwarb. Weder eine dokumentierte Rückzahlung trotz Mahnung noch eine
Übertragung des Grundstücks an den Beschwerdegegner ist erfolgt. Hinweise auf
eine Schenkung sind keine ersichtlich. Eine solche erscheint denn auch abwegig.

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Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass die Zahlungen aufgrund anderer
vertraglicher Verpflichtungen geleistet worden wären. Wie bereits erwähnt, dürfte
ihm die vorliegend geltend gemachte vertragliche Beziehung bekannt sein. Auffällig
ist ferner die Korrelation zwischen der überwiesenen Gesamtsumme von rund EUR
2,7 Mio. und dem Kaufpreis von CHF 2,75 Mio., welche die Verwendung des
anvertrauten Vermögens zum Kauf des Grundstückes nahelegt. Die bestehende
(Währungs-)Differenz von mehr als CHF 100'000.00 (Umrechnungskurs Mai 2024:
zwischen ca. CHF 0.95 bis CHF 0.99), deren Herkunft nicht eruierbar ist, ändert
daran nichts. Unter diesen Umständen besteht – auch unter Berücksichtigung des
noch frühen Verfahrensstadiums – ein hinreichender Tatverdacht, dass der
Beschwerdeführer das ihm anvertraute Vermögen zweckwidrig für den eigenen
Erwerb des Grundstücks verwendet und damit veruntreut haben könnte. Eine
Deliktsverstrickung des Grundstückes (als echtes Surrogat) und damit die
Voraussetzung für eine (voraussichtliche) Einziehung gestützt auf Art. 70 Abs. 1
StGB erscheinen somit als ausreichend wahrscheinlich.
8.1.
Zwangsmassnahmen
setzen
voraus,
dass
die
streitige
Untersuchungshandlung verhältnismässig erscheint (Art. 197 Abs. 1 lit. b-d StPO;
BGE 141 IV 77 E. 4.3). Ob Verhältnismässigkeit vorliegt, ist anhand der
verfassungsrechtlichen Kriterien der Geeignetheit, Erforderlichkeit und der
Verhältnismässigkeit
im
engeren
Sinne
zu
prüfen
(HEIMGARTNER,
in:
Niggli/Heer/Wiprächtiger
[Hrsg.],
Basler
Kommentar,
Schweizerische
Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023 [zit. BSK], Art. 263 N. 4). Eine Massnahme muss
somit geeignet sein, den damit verfolgten Zweck zu erreichen. Sodann muss sie
erforderlich sein. An der Erforderlichkeit fehlt es, wenn mildere Massnahmen zur
Erreichung des angestrebten Zwecks genügen. Schliesslich muss die Massnahme
dem Betroffenen zumutbar sein (BGE 146 I 97 E. 2.3 m.w.H.). Hinsichtlich
Beschlagnahmen sind neben der Schwere der inkriminierten Tat die Qualität des
Tatverdachts
sowie
die
Intensität
des
Grundrechtseingriffs
massgebend; ausnahmsweise kann eine äusserst lange Verfahrensdauer, die eine
Verletzung des Beschleunigungsgebots darstellt, nicht mehr verhältnismässig
erscheinen (HEIMGARTNER, BSK, Art. 263 N. 4). Die Beschlagnahme ist indes
aufrecht zu erhalten, solange der Umfang der Massnahme nicht offensichtlich
gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit insbesondere mit Blick auf die
Gewährleistung des Existenzminimums (Art. 12 BV) verstösst. Die persönliche –
insbesondere finanzielle Situation – des Betroffenen ist erst vor dem Sachgericht zu
berücksichtigten (BGE 141 IV 360 E. 3.2).

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8.2.
Die Beschlagnahme betrifft mit dem Grundstück einen Vermögenswert mit
mutmasslich deliktischer Herkunft bzw. ein Surrogat davon. Sollte sich der
vorstehend beschriebene Tatverdacht erhärten bzw. sich der Strafsachverhalt in der
angenommenen Weise tatsächlich verwirklicht haben, wird das Grundstück
grundsätzlich einzuziehen sein. Zur Sicherung einer solchen allfälligen Einziehung
ist die Zwangsmassnahme geeignet und erforderlich. Der Eingriff ist zudem mild
und dem Beschwerdeführer als Eigentümer damit zumutbar, nachdem die Nutzung
weiterhin möglich ist. Wenn er geltend macht, er könne das Grundstück
hypothekarisch nicht mehr belasten, kann dies nicht berücksichtigt werden. Eine
entsprechende Belastung führte zu einer Wertminderung des beschlagnahmten
Vermögenswertes. Dadurch könnte der Beschwerdeführer den eigentlichen Zweck
der Einziehungsbeschlagnahme, nämlich das Abschöpfen von deliktischem
Gewinn, vereiteln. Dass der Beschwerdeführer zudem einen ausgewiesenen Bedarf
an einer weiteren Belastung des Grundstückes hätte, macht er nicht geltend.
Ebenso
wenig
erläutert
er
den
von
ihm
geltend
gemachten
"nicht
wiedergutzumachenden Nachteil", welchen die Sperre haben soll, näher (act. A.1,
Ziff. 18). Sein Vorbringen änderte nichts an der mutmasslich deliktischen Herkunft
des Grundstücks und begründet auch keinen Verzicht auf die Sicherung des
allfälligen strafrechtlichen Einziehungsanspruchs. Die Beschlagnahme ist als
Sicherungsmassnahme zusammengefasst verhältnismässig.
9.
Vor dem Hintergrund des Gesagten ist die angefochtene Grundbuchsperre
gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO i.V.m. Art. 70 Abs. 1 StGB rechtmässig erfolgt
und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist daher bereits aus diesem Grund
vollumfänglich
abzuweisen.
Weil
vorliegend
ein
tatverstrickter
beschlagnahmefähiger Vermögenswert (bzw. dessen echtes Surrogat) vorliegt,
erübrigen sich Ausführungen zur Ersatzforderungsbeschlagnahme nach Art. 263
Abs. 1 lit. e StPO.
10.
Bei
diesem
Verfahrensausgang
gehen
die
Kosten
des
Beschwerdeverfahrens zulasten des vollständig unterliegenden Beschwerdeführers
(Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr wird in Anwendung von Art. 7 Abs. 1
VGS (BR 350.210) auf CHF 2'000.00 festgelegt.
11.
Der Kostenentscheid präjudiziert – auch im Rechtsmittelverfahren – den
Entschädigungsentscheid (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_115/2019 vom 15.
Mai 2019 E. 5.2 mit Hinweis auf BGE 137 IV 352 E. 2.4.2). Dem Beschwerdegegner
ist
mangels
eines
entsprechenden
Antrags
keine
Parteientschädigung
zuzusprechen. Überdies sind ihm infolge des Verzichts auf eine Vernehmlassung
keine nennenswerten Aufwendungen entstanden.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von CHF 2'000.00 gehen
zulasten von A._____.
3.
Entschädigungen werden keine gesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Zweite strafrechtliche Kammer
Der Vorsitzende
Nydegger
Der Aktuar
Guetg