gr_gerichte · KSK 2022 21 · 2022-07-21 · de
Vergewaltigung gemäss Art. 190 Abs. 1 StGB

Neuschätzung eines Grundstücks | Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 21. Juli 2022
Referenz
KSK 22 21
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Cavegn, Vorsitzender
Bergamin und Michael Dürst
Guetg, Aktuar
Parteien
A._____ AG
Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen
Klosbachstrasse 103, 8032 Zürich Neumünster
Gegenstand
Neuschätzung eines Grundstücks
Mitteilung
25. Juli 2022

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Sachverhalt
A.
Das Betreibungsamt der Region Albula/Alvra (fortan: Betreibungsamt) hat
am 5. Mai 2022 im Verwertungsverfahren Nr. B._____ (Betreibung Nr. C._____)
der Schuldnerin A._____ AG die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung
betreffend das Grundstück "E._____, Grundstück-Nr. D._____, Zweifamilienhaus
Nr. F._____, G._____, H._____" zugestellt.
B.
Der Schätzungswert des Grundstückes inkl. Zugehör beträgt gemäss Gut-
achten CHF 500'000.00.
C.
Mit Eingabe vom 15. Mai 2022 an das Kantonsgericht von Graubünden
liess die A._____ AG (fortan: Gesuchstellerin), vertreten durch Rechtsanwalt Dr.
iur. Robert Simmen, das Folgende beantragen:
1.
In Nachachtung von Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG sei über
das Grundstück G._____, H._____, Nr. D._____, eine neue Schätzung
durch einen Sachverständigen anzuordnen;
2.
es sei ein solcher Sachverständiger durch das Kantonsgericht vorzu-
schlagen, und es sei der Beschwerdeführerin Frist zur Stellungnahme
zu diesem Vorschlag anzusetzen;
3.
es sei der Beschwerdeführerin nach Vorliegen der Neuschätzung Frist
zur Stellungnahme und zur Stellung allfälliger Ergänzungs- und Erläu-
terungsfragen an den Schätzungsexperten/Sachverständigen anzu-
setzen;
4.
es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu ertei-
len, soweit ihr diese nicht schon in Nachachtung von Art. 9 Abs. 2
i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG zukommt.
D.
Im Rahmen der Aktenübermittlung vom 19. Mai 2022 wies das Betrei-
bungsamt darauf hin, dass die Schätzung durch ein örtliches Immobilienbüro er-
folgt sei, welches die lokale Situation kenne. Der Schätzungswert liege unterhalb
des Verkehrswertes, da die Renovationsarbeiten nur teilweise abgeschlossen sei-
en und noch diverse Baumängel behoben werden müssten.
E.
Mit Schreiben des Vorsitzenden der Schuldbetreibungs- und Konkurskam-
mer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs vom 20. Mai 2022
wurde die Stellungnahme des Betreibungsamtes der Gesuchstellerin übermittelt.
Ein weiterer Schriftenwechsel fand nicht statt.
Erwägungen
1.
Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei
der kantonalen Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständi-
gen verlangen (Art. 9 Abs. 2 Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangs-

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verwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Eine
Begründung hierfür braucht es nicht (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.3.3). Auch wenn
die Beschwerde nach Art. 17 SchKG und das Gesuch um eine Neuschätzung
nach Art. 9 Abs. 2 VZG an die gleiche (kantonale) Behörde zu richten sind, han-
delt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Verfahren (BGE 133 III 537 E. 4.1;
BGer 5A_96/2019 v. 8.7.2019 E. 3.2). Die Mitteilung des Betreibungsamtes vom 5.
Mai 2022 wurde der Gesuchstellerin am 6. Mai 2022 zugestellt (vgl. act. A.1, S. 2).
Das Gesuch vom 16. Mai 2022 (Poststempel) erfolgte mithin innert Frist. Die Ge-
suchstellerin ist als Schuldnerin "Beteiligte" im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG und
damit antragsberechtigt (Markus Zopfi, in: Konferenz der Betreibungs- und Kon-
kursbeamten der Schweiz [Hrsg.], Kurzkommentar VZG, Wädenswil 2011, N 12 zu
Art. 4 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Kantonsgerichts
von Graubünden amtet als einzige kantonale Aufsichtsbehörde i.S.v. Art. 13 Abs.
1 SchKG (Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetrei-
bung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000] i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Verordnung über
die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]. Der an die zuständige
Instanz gerichtete Antrag der Gesuchstellerin auf Anordnung einer Neuschätzung
ist vor dem Hintergrund des Gesagten ohne Weiteres gutzuheissen.
2.
Soweit die Gesuchstellerin überdies die Einsetzung eines Sachverständi-
gen durch das Kantonsgericht beantragt, ist ihrem Begehren nicht stattzugeben.
Es entspricht langjähriger Praxis der hiesigen Aufsichtsbehörde, Anträgen auf
Neu- bzw. Zweitschätzung eines Grundstückes in grundsätzlicher Hinsicht zu ent-
sprechen, die Sache indes zwecks Einholung des Gutachtens an das jeweils zu-
ständige Betreibungs- bzw. Konkursamt zurückzuweisen (vgl. etwa KGer GR KSK
18 79 v. 5.12.2018; KSK 17 25 v. 17.5.2017; KSK 15 39 v. 9.7.2015 und SKA 03
39 v. 20.10.2003).
3.
Die Gesuchstellerin erachtet diese ihr bekannte Praxis als rechtswidrig. Sie
führt aus, das Verfahren vor der Aufsichtsbehörde richte sich nach den Grundsät-
zen von Art. 20a SchKG i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG. Damit seien die Vor-
schriften der ZPO, insbesondere bezüglich des Beweisverfahrens, sinngemäss
anwendbar. Das in Art. 183 Abs. 1 ZPO vorgesehene Anhörungsrecht der Partei-
en würde auf unzulässige Weise umgangen, wenn die Aufsichtsbehörde die Aus-
wahl und Instruktion des Sachverständigen dem Betreibungsamt überlasse. Auch
hätten die Parteien das Recht, bezüglich der Expertenfragen Abänderungs- und
Ergänzungsanträge zu stellen und nach Vorliegen des Gutachtens eine Erläute-
rung desselben oder Ergänzungsfragen zu beantragen (Art. 185 ff. ZPO).

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4.
Vorab ist auf den Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 VZG (i.V.m. Art. 99 Abs. 2
VZG) hinzuweisen, wonach "bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kos-
ten eine neue Schätzung durch Sachverständige" verlangt werden kann. Nach
Ansicht der hiesigen Aufsichtsbehörde wird durch diese Bestimmung lediglich die
Zuständigkeit der Aufsichtsbehörde zur Anordnung einer Neuschätzung festgelegt.
Aus dieser Formulierung geht nun nicht hervor, dass sämtliche mit der Einholung
eines Gutachtens einhergehenden Vorkehrungen, wie etwa die hier umstrittene
Frage der Auswahl des Sachverständigen, zwingend in den Zuständigkeitsbereich
der Aufsichtsbehörde fielen. Das Bundesrecht schweigt sich in diesem Zusam-
menhang hinsichtlich weiterer (Zuständigkeits- und Verfahrens-)Einzelheiten aus.
Das Bundesrecht – auch nicht die minimalen Verfahrensvorschriften von Art. 20a
Abs. 2 SchKG – verpflichtet mithin die Aufsichtsbehörde nicht, sämtliche Anord-
nungen im Zusammenhang mit der Einholung einer Neuschätzung treffen zu müs-
sen. Eine solche Verpflichtung lässt sich auch nicht den vorliegend sinngemäss
anwendbaren Bestimmungen der ZPO entnehmen (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG
i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG). Daran ändert auch der Vorwurf der Gesuchstel-
lerin nichts, die Praxis der Aufsichtsbehörde unterlaufe ihren Anspruch auf rechtli-
ches Gehör (Art. 183 Abs. 1 ZPO bzw. Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV
[sic!]). Diesem kann nämlich folgendes entgegengehalten werden: Zwar liegt die
Auswahl bzw. Bezeichnung des Experten in der Kompetenz der das Gutachten
anordnenden Behörde und dem Schuldner kommt kein eigentliches Vorschlags-
recht zu. Gleichwohl ist ihm immerhin das rechtliche Gehör zu gewähren, um all-
fällige Ausstandsgründe oder allgemeine Einwände gegen den Gutachter geltend
machen zu können (vgl. BGer 5A_789/2012 v. 24.1.2013 E. 2.1; 5A_864/2011
E. 4.1). Mit anderen Worten ist ihm auch durch das Betreibungsamt, wenn auch in
beschränktem Masse, das rechtliche Gehör zu gewähren. Gegen die Einsetzung
eines ungeeigneten oder gar befangenen Gutachters stünde wiederum die Be-
schwerde an die Aufsichtsbehörde offen.
Gute Gründe sprechen für die bisherige Praxis. Die Kompetenz, dem Betrei-
bungsamt individuelle Anweisungen zu erteilen, stützt sich in allgemeiner Weise
auf Art. 13 Abs. 1 SchKG (vgl. Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kren Kostkiewicz
[Hrsg.], Orell Füssli Kommentar, SchKG, Zürich 2020, N 6 zu Art. 14 SchKG). Ent-
sprechend muss dies auch hinsichtlich eines von der Aufsichtsbehörde an das
Betreibungsamt zurückgewiesenen Verfahrens gelten. Durch das Zurückweisen
der eigentlichen Auswahl des Sachverständigen und Fristansetzung zur Leistung
eines Kostenvorschusses an das Betreibungsamt bleibt der Gesuchstellerin ein
doppelter Instanzenzug offen. Zudem trägt die Praxis der Grösse sowie den regio-
nalen Unterschieden und Besonderheiten des bündnerischen Immobilienmarktes

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Rechnung. Die Betreibungsbeamten dürften oftmals am besten wissen, welchen
seriösen, fachlich kompetenten und mit dem Immobilienmarkt ihres eigenen Be-
treibungssprengels vertrauten Sachverständigen sie den Gutachtensauftrag ertei-
len können.
5.
Zusammenfassend wird das Gesuch dahingehend gutgeheissen, als das
Betreibungsamt der Region Albula/Alvra angewiesen wird, nach Leistung eines
Kostenvorschusses über das Grundstück Nr. D._____ im Grundbuch der E._____,
Zweifamilienhaus mit Garage und Holzschopf, G._____, H._____, eine neue
Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Im Übrigen werden die Anträge
abgewiesen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Antrag der Gesuchstellerin be-
treffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihres Gesuches obsolet geworden.
7.
Die Kosten dieses Verfahrens gehen zu Lasten der Gesuchstellerin (Art. 1
Abs. 2 GebVSchKG; BGE 131 III 136).

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Demnach wird erkannt:
1.
Das Gesuch wird dahin entschieden, als das Betreibungsamt der Region
Albula/Alvra angewiesen wird, gegen Vorschuss der Kosten über das
Grundstück Nr. D._____ im Grundbuch der E._____, Mehrfamilienhaus,
G._____, H._____, eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuho-
len.
2.
Die Kosten dieses Verfahrens von CHF 150.00 gehen zu Lasten der Ge-
suchstellerin.
3.
Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be-
schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift-
lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent-
scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei-
chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: