gr_gerichte · A 2023 40 · 2024-06-18 · de

Anschlussgebühren Wasser, Kanalisation, ARA | Anschlussgebühren

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 23 40
4. Kammer 
Vorsitz
Righetti
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 18. Juni 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Diego Quinter, 
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Corina Caluori, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Anschlussgebühren


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Die A._____ AG mit Sitz in B._____ ist Alleineigentümerin der Parzelle 
Nr. 3338 in der Gemeinde B._____. Auf der Parzelle befindet sich ein 
Wohngebäude mit Zusatznutzung. Nachdem an diesem Gebäude eine 
Sanierung durchgeführt worden war, stellte die Gemeinde B._____ der 
A._____ AG am 26. Juni 2023 nachträgliche Anschlussgebühren Wasser 
und Kanalisation/ARA zuzüglich Mehrwertsteuer in der Höhe von 
insgesamt CHF 36'464.45 in Rechnung. Als Bemessungsgrundlage diente 
der anhand des neuen bzw. alten (indexierten) Versicherungswerts GVG 
ermittelte Mehrwert von CHF 771'000.--.
2.
Gegen diese Rechnung erhob die A._____ AG am 17. Juli 2023 Einspruch 
(recte: Einsprache) und beantragte deren Aufhebung. Zur Begründung 
wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die zu einem höheren 
Schätzwert führenden Aufwendungen der Energieeinsparung und der 
Sanierung der vernachlässigten Bausubstanz gedient hätten. Daraus sei 
kein höherer Wasserverbrauch bzw. keine höhere Abwassermenge 
entstanden. Das Haus werde nur von wenigen Personen dauernd 
bewohnt. In einer Grosszahl der Räume befänden sich Bücherlager ohne 
Wasserverbrauch. Die Restaurationsräume und der Saal würden meist 
nur für wenige Stunden vermietet. Das Gebäude sei als Anlage mit 
geringem Wasserverbrauch zu qualifizieren. Im Gegensatz zur früheren 
Nutzung habe der Verbrauch abgenommen, weshalb keine neuen 
Gebühren erhoben werden dürften.
3.
Nachdem sich die Gemeinde B._____ in der Folge anwaltlich beraten 
lassen hatte, wurde die Einsprache mit Entscheid vom 6. September 2023 
implizit abgewiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, 
dass die fragliche Liegenschaft nicht unter die Kategorie der Anlagen mit 
geringem 
Wasserverbrauch 
falle 
und 
sich 
die 
Erhebung 
von 


- 3 -
nachträglichen Anschlussgebühren gemäss eingeholtem Gutachten auf 
eine ausreichende Rechtsgrundlage stütze.
4.
Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 
9. Oktober 2023 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte, der angefochtene Entscheid sei mitsamt der 
diesem zugrundeliegenden Rechnung vom 26. Juni 2023 aufzuheben und 
die nachträgliche Anschlussgebühr Wasser und Kanalisation/ARA in der 
Höhe von CHF 36'464.45 sei angemessen, jedoch mindestens um die 
Hälfte, mithin auf maximal CHF 18'232.20 zu reduzieren; eventualiter sei 
die Sache zwecks Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
unter 
gerichtlicher 
und 
aussergerichtlicher 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer zulasten der 
Vorinstanz. Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin im 
Wesentlichen vor, aufgrund mangelnder Begründung sei das rechtliche 
Gehör verletzt worden. Die Vorinstanz verfalle in Willkür, indem sie von 
einem Gebäude mit mittlerem Verbrauch ausgehe, ohne sich auch nur im 
Ansatz mit den nachvollziehbaren und sachlich korrekten Argumenten der 
Beschwerdeführerin in ihrer Einsprache auseinanderzusetzen. Zudem sei 
die pauschale Anknüpfung an den Gebäudeversicherungswert zur 
Bemessung der Gebühren nicht zulässig. Vorliegend seien das 
Äquivalenz- und das Verursacherprinzip nicht eingehalten worden. Die 
Rechtsprechung verlange, dass sich die Gebühren für den Anschluss an 
die Wasserversorgung bzw. Abwasserentsorgung nach dem Mass des 
dem 
Grundeigentümer 
dadurch 
entstehenden 
Vorteils 
richteten. 
Vorliegend 
müsse 
die 
bundesgerichtliche 
Praxis 
betreffend 
Industriebauten zwingend zur Anwendung gelangen, wonach dem 
allfälligen Umstand, dass der Wasserverbrauch im Verhältnis zum 
versicherungstechnischen Wert der Baute ausserordentlich hoch bzw. 
niedrig sei, bei der Bemessung der Anschlussgebühr Rechnung zu tragen 


- 4 -
sei. Die Bewertung der amtlichen Gebäudeschätzung sage nichts über die 
konkrete Nutzung aus. Sodann sei das kommunale Taxregulativ unrichtig 
angewendet worden. Bei pflichtgetreuer Prüfung der konkreten 
Verhältnisse vor Ort hätte die Vorinstanz das fragliche Gebäude als 
Anlage mit geringem Wasserverbrauch qualifiziert. Demnach gelange der 
Satz von 1.125 % zur Anwendung. Schliesslich habe die Gemeinde im 
Jahr 2012 in einem gleichgelagerten Fall auf die Erhebung nachträglicher 
Anschlussgebühren gänzlich verzichtet.
5.
Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 31. Oktober 2023 auf Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 
führte sie im Wesentlichen aus, dass die formelle Rüge am angefochtenen 
Entscheid unbegründet sei. Zudem könnten Gemeinden aufgrund der 
Gemeindeautonomie 
nicht 
dazu 
verpflichtet 
werden, 
ihre 
Gebührenregelung nach einem bestimmten Modell auszugestalten. 
Demzufolge stehe es der Beschwerdegegnerin frei, die Bemessung der 
Anschlussgebühren basierend auf dem Gebäudeversicherungswert 
vorzunehmen. Ausserdem weise die fragliche Liegenschaft eine 
Mischnutzung auf, wobei sie auch Wohnzwecken diene. Jedenfalls sei 
nicht von einer Industriebaute bzw. einer mit einer solchen Nutzung 
einhergehenden aussergewöhnlichen Abweichung vom Wasserverbrauch 
auszugehen. Auch handle es sich nicht um ein Luxusgebäude mit 
deutlicher Unterbelegung. Ferner könne die Beschwerdeführerin aus dem 
Verweis auf einen Entscheid aus dem Jahr 2012 nichts zu ihren Gunsten 
ableiten, soweit sie ein Abweichen vom Gesetz beantrage. Im Übrigen 
habe ein erheblicher Teil des investierten Betrags nicht der energetischen 
Sanierung, sondern der Sanierung der Küche bzw. Gaststube und des 
Saals gedient. Soweit die Beschwerdeführerin die Bemessungsgrundlage 
beanstande, sei die Beschwerde also abzuweisen. Sodann reiche bereits 


- 5 -
die Möglichkeit zur Nutzung aus und für die Beurteilung des zu 
erwartenden Verbrauchs des Gebäudes sei nicht die konkrete Nutzung 
ausschlaggebend. Die Argumente der Beschwerdeführerin in Bezug auf 
die reduzierte Nutzung der Liegenschaft zielten demnach ins Leere. 
Schliesslich sei die Beschwerdegegnerin nach Würdigung des Einzelfalls 
zu Recht zum Schluss gekommen, dass die Mischnutzung als Baute mit 
mittlerem Wasserverbrauch zu qualifizieren sei.
6.
Am 
16. November 
2023 
replizierte 
die 
Beschwerdeführerin 
bei 
unveränderten Rechtsbegehren und vertiefte ihren Standpunkt.
7.
Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 1. Dezember 2023 mit ebenfalls 
unveränderten Anträgen und nahm zur Replik der Beschwerdeführerin 
Stellung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss 
Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 
vorliegend angefochtene Entscheid vom 6. September 2023, mit welchem 
die Beschwerdegegnerin an der Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur 
Bezahlung der nachträglich erhobenen Anschlussgebühren für Wasser 
und Kanalisation/ARA in der Höhe von insgesamt CHF 36'464.45 festhielt, 
ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 


- 6 -
werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als 
formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die 
Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung auf, weshalb sie zur Erhebung der 
vorliegenden Beschwerde legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem 
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 9. Oktober 2023 (vgl. 
Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist somit − unter Vorbehalt der 
nachstehenden Erwägung 1.2 − einzutreten.
1.2.
Bei Erhebung einer Einsprache wird das Verwaltungsverfahren erst durch 
den Einspracheentscheid abgeschlossen, welcher die ursprüngliche 
Verfügung ersetzt (vgl. BGE 142 V 337 E.3.2.1, 140 V 70 E.4.2, 133 V 50 
E.4.2.2, 132 V 368 E.6.1 und 131 V 407 E.2.1.2.1). Auf den Antrag der 
Beschwerdeführerin auf Aufhebung der dem angefochtenen Entscheid 
zugrundeliegenden Rechnung vom 26. Juni 2023 ist deshalb nicht 
einzutreten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_648/2020 vom 21. Januar 
2021 E.1.2).
2.
Streitig 
und 
zu 
prüfen 
ist, 
ob 
die 
Beschwerdegegnerin 
der 
Beschwerdeführerin zu Recht nachträgliche Anschlussgebühren für 
Wasser und Kanalisation/ARA in der Höhe von insgesamt CHF 36'464.45 
auferlegt hat.
3.1.
In formeller Hinsicht ist zunächst auf die von der Beschwerdeführerin 
gerügte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör einzugehen.
3.2.1.
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) dient einerseits der 
Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die 


- 7 -
Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das 
Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu 
äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu 
nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der 
Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich 
zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den 
Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst 
als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen 
sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung 
bringen kann (vgl. BGE 143 V 71 E.4.1, 135 I 279 E.2.3, 135 II 286 E.5.1 
und 132 V 368 E.3.1, jeweils m.w.H.).
3.2.2.
Als Teilgehalt fliesst aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör die Pflicht 
der Behörde, die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen 
und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Ausserdem hat die 
Behörde ihren Entscheid zu begründen, wobei sie wenigstens kurz die 
wesentlichen Überlegungen nennen muss, von denen sie sich hat leiten 
lassen. Die Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten 
einlässlich 
auseinandersetzen 
und 
jedes 
einzelne 
Vorbringen 
ausdrücklich behandeln. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 
zentralen Punkte beschränken, soweit die Begründung so abgefasst ist, 
dass sich die Betroffenen über dessen Tragweite Rechenschaft geben und 
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen 
können (vgl. BGE 142 I 135 E.2.1 und 136 I 229 E.5.2). Im hier 
interessierenden Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die 
Rechtsprechung den Verweis auf separate Schriftstücke, auf frühere 
Entscheide oder klare Angaben der Entscheidgründe in früheren 
Schreiben an die Verfügungsadressatinnen oder -adressaten als eine dem 
Gehörsanspruch genügende Begründung anerkannt hat (vgl. BGE 123 I 
31 E.2c f.; Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-7503/2016, A-


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7513/2016 vom 16. Januar 2018 E.4.6, A-438/2009 vom 8. März 2011 
E.7.1.3 und A-4597/2009 vom 17. Juni 2010 E.2.3).
3.3.1.
Nach dem Gesagten durfte die Beschwerdegegnerin im angefochtenen 
Entscheid vom 6. September 2023 zur Begründung ihrer (impliziten) 
Einspracheabweisung auf die von ihr eingeholte Aktennotiz vom gleichen 
Tag verweisen. Darin hat sich das beigezogene Anwaltsbüro hinreichend 
mit den Einwänden der Beschwerdeführerin gemäss ihrer Einsprache 
auseinandergesetzt. Insbesondere hat man sich mit der pauschalen 
Anknüpfung an den Gebäudeversicherungswert zur Bemessung der 
Gebühren, den massgeblichen gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung 
von nachträglichen Anschlussgebühren und der Einordnung der fraglichen 
Liegenschaft in die Kategorie "Bauten mit mittlerem Verbrauch" befasst 
(vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 5). Abgesehen davon lässt 
sich dem angefochtenen Entscheid selbst eine konzise Begründung 
entnehmen (vgl. Bg-act. 6). Auch war die Beschwerdeführerin ohne 
Weiteres in der Lage, diesen sachgerecht anzufechten. Schliesslich kann 
Letztere aus dem Umstand, dass der angefochtene Entscheid keine 
Kostenregelung enthält, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn für das 
Einspracheverfahren wurden effektiv keine Kosten erhoben. Somit liegt 
keine 
Verletzung 
der 
aus 
dem 
rechtlichen 
Gehör 
fliessenden 
Begründungpflicht vor. 
3.3.2.
Selbst wenn mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs bejaht würde, wäre der Mangel als nachträglich 
geheilt zu qualifizieren, da sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden 
Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu 
allen Fragen äussern konnte und das Verwaltungsgericht gemäss Art. 51 
VRG über eine uneingeschränkte Kognition verfügt. Überdies würde eine 
Rückweisung der Sache an die Beschwerdegegnerin zu einem 
formalistischen Leerlauf und zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung 


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führen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 
E.2.4). 
4.
Gemäss Art. 64 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) werden Gebühren zur Deckung der 
Kosten für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung von 
Versorgungs- und Entsorgungsanlagen erhoben. Nach Abs. 2 dieser 
Bestimmung bestimmen die Gemeinden in einem Gemeindeerlass, 
welche Gebühren erhoben werden. Sie legen den Kreis der 
Gebührenpflichtigen 
sowie 
die 
Bemessungsgrundlagen 
und 
die 
Gebührenansätze fest und regeln das Verfahren für die Veranlagung und 
den Bezug der Gebühren. Art. 81 Abs. 1 des Baugesetzes (BG) der 
Beschwerdegegnerin sieht sodann vor, dass die Finanzierung der 
öffentlichen Erschliessungsanlagen grundsätzlich Sache der Gemeinde 
ist. Die Grundeigentümer beteiligen sich an den Kosten durch Bezahlung 
von Grundeigentümerbeiträgen, Anschluss- und Benützungsgebühren 
(vgl. Bg-act. 7). Anschlussgebühren werden erhoben für den Anschluss an 
Versorgungsanlagen 
der 
Grund- 
und 
Groberschliessung 
(Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung) (Art. 81 Abs. 3 BG; vgl. 
Bg-act. 7). Die Bemessung und Erhebung von Beiträgen und Gebühren 
erfolgen mit Beschluss der Einwohnerversammlung aufgrund eines 
Antrags der Baubehörde oder aufgrund der entsprechenden Reglemente 
(Art. 81 Abs. 5 BG; vgl. Bg-act. 7). Gemäss Art. 22 der von der 
Gemeindeversammlung erlassenen Verordnung über die Finanzierung 
der Erschliessung haben die Grundeigentümer für den Anschluss an die 
öffentlichen Werkleitungen Anschlussgebühren zu entrichten, welche auf 
Grund des Neubauwertes der Gebäudeversicherung festgelegt werden. 
Erhöht 
sich 
der 
Neubauwert 
der 
Gebäudeversicherung 
durch 
nachträgliche bauliche Veränderung um mehr als CHF 20'000.--, so ist 
eine entsprechende Nachzahlung zu leisten (vgl. Bg-act. 7). Zwischen den 


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Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass vorliegend eine ausreichende 
gesetzliche 
Grundlage 
für 
die 
Erhebung 
von 
(nachträglichen) 
Anschlussgebühren besteht. 
5.1.
Die Beschwerdeführerin stellt sich in materieller Hinsicht zunächst auf den 
Standpunkt, 
dass 
die 
vorgenommene 
Bemessung 
der 
Anschlussgebühren basierend auf dem Gebäudeversicherungswert 
gegen das Äquivalenzprinzip verstosse.
5.2.1.
Das Äquivalenzprinzip stellt die abgaberechtliche Ausgestaltung des 
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes (Art. 5 Abs. 2 BV) dar. Demzufolge 
muss eine Kausalabgabe in einem angemessenen Verhältnis zum Wert 
stehen, den die staatliche Leistung für die abgabepflichtige Person hat 
(vgl. BGE 126 I 180 E.3a/bb; Urteile des Bundesgerichts 9C_714/2022 
vom 25. Januar 2024 E.5.2.2.1, 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 
E.5.3 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3). Nach feststehender 
Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des 
Vorteils 
richten, 
welcher 
dem 
Grundeigentümer 
aus 
der 
Wasserversorgung bzw. Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst 
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 
E.3.2 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3). Bei Wohnbauten lässt 
sich dieser Vorteil regelmässig anhand des Gebäudeversicherungswertes 
ermitteln, ohne dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen 
Inanspruchnahme des Versorgungsnetzes abgestellt werden müsste (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.2, 
2C_722/2009 vom 8. November 2010 E.3.2, 2C_656/2008 vom 29. Mai 
2009 E.3.3, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.3, 2P.53/2007 vom 
22. Juni 2007 E.2.2, 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2, 2P.343/2005 
vom 24. Mai 2006 E.3.2 und 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E.3.1). 
Dementsprechend stellt das Bundesgericht in seiner ständigen 
Rechtsprechung fest, dass der Gebäudeversicherungswert eine zulässige 


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Schematisierung darstellt und grundsätzlich das Äquivalenzprinzip nicht 
verletzt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 
E.5.2.2 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3; BGE 106 Ia 241 E.3b).
5.2.2.
Nach ständiger 
Rechtsprechung kann bei Industriebauten eine 
schematische Bemessung der Anschlussgebühr, etwa nach dem 
Gebäudeversicherungswert, kein taugliches Mittel darstellen, da diese im 
Vergleich zu ihrem Volumen einen ausserordentlich hohen oder einen 
ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch aufweisen können (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.3, 
2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.4, 2C_722/2009 vom 8. November 
2010 E.3.3, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.3 und 2P.53/2007 
vom 22. Juni 2007 E.2.2; Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts 
Basel Landschaft 650 12 28 / 650 12 29 vom 26. Februar 2013 E.6.3 und 
650 07 103 vom 27. Februar 2008 E.4.2).
5.3.1.
Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, liegen vorliegend keine 
Gründe vor, um von der gesetzlich vorgesehenen Bemessungsgrundlage 
des Gebäudeversicherungswerts abzuweichen. Das fragliche Gebäude 
weist zwar unbestrittenermassen eine Mischnutzung auf. Es wird sowohl 
als Wohnhaus wie auch anderweitig genutzt (vgl. Beschwerde vom 
9. Oktober 2023 S. 4 f. und S. 9; Replik vom 16. November 2023 S. 2; Bg-
act. 1 S. 2, 4 und 8 sowie beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 9 f.; siehe 
dazu auch nachfolgend E.7.2.2). Nicht ersichtlich ist jedoch, weshalb der 
Wasserverbrauch im Verhältnis zum Gebäudevolumen ausserordentlich 
niedrig sein soll. Weder kann von einer Industriebaute bzw. einem 
allenfalls mit einer solchen Nutzung einhergehenden aussergewöhnlichen 
Abweichung vom Wasserverbrauch ausgegangen werden, noch bestehen 
Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Luxusgebäudes mit deutlicher 
Unterbelegung (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] A 21 29 vom 23. Dezember 2021 E.6.3 und E.6.7). 


- 12 -
Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, haben die Investitionen 
von gesamthaft CHF 1.45 Mio. nämlich lediglich eine Erhöhung des 
Gebäudeversicherungswerts um CHF 771'000.-- bewirkt (vgl. Bf-act. 8 
und Bg-act. 3). Somit ist ein Missverhältnis zwischen den erhobenen 
Abgaben und der Leistung des Gemeinwesens nicht ersichtlich. Zudem ist 
der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach in Bezug auf das Gebäude 
von einem ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch auszugehen sei, 
da das ehemals von einer grossen Anzahl von Personen benutzte 
Gebäude (frühere Nutzung mit über 20 Gästezimmer sowie dauernd 
bewirtschafteten Restaurationsräumen) nunmehr lediglich von wenigen 
Personen bewohnt werde, wobei auch die Restauranträume nur 
sporadisch genutzt würden, nicht zu hören. Dabei verkennt die 
Beschwerdeführerin, dass sie für den Gebäudeversicherungswert des 
ursprünglichen Gebäudes keine Gebühren bezahlen muss. Die 
Berechnung der strittigen Gebühren bezieht sich lediglich auf den 
Mehrwert, 
welcher 
das 
Gebäude 
durch 
die 
durchgeführten 
Sanierungsarbeiten erlangt hat (vgl. Bg-act. 3). Die Anzahl Personen, 
welche das Gebäude früher benutzt haben, ist somit für die vorliegende 
Gebührenerhebung irrelevant und vermag eine Verletzung des 
Äquivalenzprinzips nicht zu begründen (vgl. Entscheid des Steuer- und 
Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 12 180 vom 12. Juni 2014 
E.3.4). 
5.3.2.
Die Pflicht zur Nachzahlung stützt sich auf den Gedanken, dass 
Veränderungen der Bemessungsgrundlage zu Nachforderungen führen 
müssen, weil sonst derjenige, der gleich zu Beginn eine grössere Baute 
erstellt, höhere Anschlussgebühren bezahlen müsste als derjenige, der 
später ein bereits bestehendes Gebäude aus- oder umbaut. Wo 
Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungswert bemessen 
werden, ist es deshalb grundsätzlich mit dem Äquivalenzprinzip vereinbar, 


- 13 -
Nachzahlungen zu verlangen, wenn sich der Gebäudeversicherungswert 
nachträglich aufgrund eines Um- oder Ausbaus erhöht (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 2C_341/2009 vom 17. Mai 2010 E.3.2 m.H.). Erfolgt 
sodann bereits die erstmalige Festsetzung der Anschlussgebühr nach 
dem Gebäudeversicherungswert, lässt es die Rechtsprechung zu, dass 
bei einer nachträglichen Erweiterung der angeschlossenen Baute oder 
deren Umbau eine ergänzende Anschlussgebühr erhoben wird, ohne dass 
es auf die zu erwartende Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen 
Versorgungs- und Entsorgungsnetze ankäme, wenn die massgebenden 
Vorschriften – wie vorliegend – eine Nachforderung vorsehen (vgl. Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2021.00153 vom 
13. April 2022 E.3.6 m.H.a. die Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 
vom 29. Mai 2009 E.3.3 ff. und 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E.2.2 ff.). 
Wie die Beschwerdegegnerin ausserdem zutreffend ausführt, dürfen 
Anschlussgebühren auch für die blosse Möglichkeit der Nutzung einer 
Liegenschaft 
erhoben 
werden 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichts 
2C_341/2009 vom 17. Mai 2010 E.4.2; siehe auch VGU A 19 53 vom 
12. März 2020 E.4.2). Auch insofern vermag die vorgenommene 
Bemessung 
der 
Anschlussgebühren 
basierend 
auf 
dem 
Gebäudeversicherungswert keine Verletzung des Äquivalenzprinzips zu 
begründen. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich 
somit als unbegründet. 
6.1.
Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die erhobenen 
Abgaben das Verursacherprinzip verletzten.
6.2.
Das in Art. 60a Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der 
Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) für die 
Abwasserabgaben statuierte Verursacherprinzip bestimmt, dass die 
Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der 
Abwasseranlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, mit Gebühren oder 


- 14 -
anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. 
Das 
Verursacherprinzip gilt lediglich für die Abwasserversorgung und nicht 
auch für die Wasserversorgung und entfaltet seine Wirkung naturgemäss 
vor allem bei den periodischen Benutzungsgebühren (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.1, 2C_656/2008 
vom 29. Mai 2009 E.3.2, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.1, 
2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2 und 2P.78/2003 vom 1. September 
2003 E.3.6). Im Grundsatz erfasst das Verursacherprinzip aber auch die 
einmaligen Anschlussgebühren, welche den (künftigen) Verursachern von 
Abwasser auferlegt werden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 
vom 29. Mai 2009 E.3.2 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2). Das 
Verursacherprinzip nach Art. 60a GSchG schliesst keineswegs aus, dass 
für 
die 
Bemessung 
von 
einmaligen 
Abgaben 
(Kanalisationsanschlussgebühren) nebst dem Verursacherprinzip noch 
andere kausalabgaberechtliche Grundsätze berücksichtigt werden (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.2 und 
2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2). Wie auch beim Äquivalenzprinzip 
stellt das Bundesgericht in Bezug auf Verursacherprinzip unter anderem 
fest, dass der Gebäudeversicherungswert eine grundsätzlich zulässige 
schematische Bemessungsgrundlage darstellt und eine Verletzung des 
Verursacherprinzips dann zu bejahen ist, wenn der Wasserverbrauch im 
Verhältnis 
zum 
Gebäudevolumen 
ausserordentlich 
hoch 
oder 
ausserordentlich niedrig ausfällt (vgl. vorstehend E.5.2.2; Urteile des 
Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.3, 2C_656/2008 
vom 29. Mai 2009 E.3.3 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.4). Da 
die Beschwerdeführerin die Verletzung des Verursacherprinzips mit 
denselben 
Argumenten 
begründet 
wie 
die 
Verletzung 
des 
Äquivalenzprinzips und das Bundesgericht diese beiden Prinzipien gleich 
beurteilt, kann auf die vorstehenden diesbezüglichen Erwägungen 
verwiesen 
werden 
(vgl. 
auch 
Entscheid 
des 
Steuer- 
und 


- 15 -
Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 12 180 vom 12. Juni 2014 
E.4.2). Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt ebenfalls als 
unbegründet. 
7.1.
Des 
Weiteren 
macht 
die 
Beschwerdeführerin 
eine 
unrichtige 
Rechtsanwendung 
geltend. 
Die 
Beschwerdegegnerin 
habe 
das 
kommunale Taxregulativ falsch angewendet. Bei genauerer und 
pflichtgetreuer Prüfung der konkreten Verhältnisse vor Ort hätte Letztere 
zwingend auf einen geringen Wasserverbrauch schliessen müssen.
7.2.1.
Gemäss Bundesgericht ist es in der Rechtsprechung wohl anerkannt, dass 
ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung unbestimmter 
Rechtsbegriffe 
in 
ausgesprochenen 
Fachfragen 
eine 
gewisse 
Zurückhaltung 
üben 
und 
der 
Fachbehörde 
einen 
gewissen 
Beurteilungsspielraum belassen soll, falls die für den Entscheid 
wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen 
sorgfältig und umfassend durchgeführt worden sind (vgl. BGE 139 II 185 
E.9.3, 136 I 184 E.2.2.1 und 131 II 680 E.2.3.2; Urteil des Bundesgerichts 
2C_844/2018 vom 12. Juni 2020 E.5.6.1; VGU A 23 25 vom 16. April 2024 
E.4.5). In dieses Ermessen der Vorinstanz greift das Gericht nicht ohne 
Not ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand und Fachwissen 
auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum 
verfügen 
muss 
(vgl. 
BGE 
139 
II 
185 
E.9.3; 
Urteil 
des 
Bundesverwaltungsgerichts A-6121/2007 vom 3. April 2008 E.5.2; VGU A 
23 25 vom 16. April 2024 E.4.5; HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 419 und Rz. 442 
ff.).
7.2.2.
Das 
im 
Recht 
liegende 
Taxregulativ 
der 
Beschwerdegegnerin 
unterscheidet 
zwischen 
geringem, 
mittlerem 
und 
hohem 
Wasserverbrauch (vgl. Bg-act. 7). Zudem nennt die Verordnung über die 


- 16 -
Finanzierung der Erschliessung der Beschwerdegegnerin für jede 
Kategorie mehrere typische Beispiele. So gelten gemäss Art. 25 der 
besagten 
Verordnung 
als 
Bauten 
und 
Anlagen 
mit 
geringem 
Wasserverbrauch namentlich Hallenbauten, Turnhallen, Sportanlagen, 
Einstellräume, Lagerhäuser, Schuppen und Ökonomiegebäude. Bauten 
mit 
mittlerem 
Wasserverbrauch 
sind 
insbesondere 
Wohnhäuser, 
Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäude, Schulen und Fabriken. Ein hoher 
Wasserverbrauch 
wird 
unter 
anderem 
bei 
Hotels, 
Restaurants, 
Krankenhäusern, Schlachthöfen, Molkereien sowie Betriebsbauten und 
Fabriken mit starkem Wasserverbrauch angenommen (vgl. Bg-act. 7). Wie 
bereits erwähnt, ist das fragliche Gebäude als Mischnutzung zu 
qualifizieren. Es handelt sich um eine Kombination aus Nutzungen mit 
geringem Wasserverbrauch, wie z.B. der Saal für Yogakurse, 
Rückenturnübungen, 
Kindergesangskurse, 
Chorproben 
etc. 
(vgl. 
Beschwerde 
vom 
9. Oktober 
2023 
S. 5 
und 
S. 9), 
mittlerem 
Wasserverbrauch (z.B. die Wohnräume, vgl. Beschwerde vom 9. Oktober 
2023 S. 4, Bf-act. 9 f. und Bg-act. 8) und hohem Wasserverbrauch (z.B. 
Restauranträume, die gemäss Beschwerdeführerin zwei- bis viermal pro 
Woche jeweils für ein paar Stunden genutzt würden, vgl. Beschwerde vom 
9. Oktober 2023 S. 5 und S. 9). Gemäss Rechtsprechung ist bei der 
Berechnung von Anschlussgebühren eine Überbauung als Gesamtheit zu 
behandeln (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.235/2006 vom 24. April 
2007 E. 4.2; Urteile des Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 13 59 
vom 6. Februar 2014 E.6.2 und 650 12 86 vom 11. April 2013 E.8.4). 
Gesamtbetrachtet – angesichts des Gesamtwasserkonsums des 
fraglichen Gebäudes (inkl. Brauerei, Jägerstube etc., vgl. Beschwerde 
vom 9. Oktober 2023 S. 5 und S. 9) – sowie unter Berücksichtigung eines 
gewissen Ermessensspielraums der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der 
vorliegenden Einteilungsfrage ist nicht zu beanstanden, dass Letztere in 
Bezug auf das fragliche Gebäude von einem mittleren Wasserverbrauch 


- 17 -
ausgegangen ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 
wurden somit die nachträglichen Anschlussgebühren zu Recht zu einem 
Satz von 2.25 % erhoben (vgl. Bg-act. 3 und 7). Insofern erweist sich die 
Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
8.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin implizit eine Verletzung des 
Gleichbehandlungsgebots. Die Beschwerdegegnerin habe im Jahr 2012 
in einem anderen Fall bei gleicher Gesetzeslage auf Einsprache hin auf 
die 
ursprünglich 
in 
Rechnung 
gestellten 
nachträglichen 
Anschlussgebühren verzichtet mit der Begründung, es sei lediglich eine 
energetische Sanierung erfolgt. Auch diesem Einwand ist kein Erfolg 
beschieden. Aus dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 
19. Oktober 2012 betreffend Einsprache gegen die Rechnung für 
Anschlussgebühren ergibt sich zwar, dass die Einsprache vom 
18. Oktober 2012 gutgeheissen bzw. die Rechnung vom 21. September 
2012 annulliert wurde, da es sich lediglich um eine energetische 
Sanierung des Gebäudes gehandelt habe (vgl. Bf-act. 11). Allerdings ist 
vorliegend nicht von einem gleichgelagerten Fall auszugehen. Denn wie 
die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, wurde das fragliche Gebäude 
bloss teilweise energetisch saniert (vgl. Bf-act. 8). Es liegen demnach zwei 
verschiedene Sachverhalte vor, die sich nicht vergleichen lassen und 
deshalb keine rechtsgleiche Behandlung erfordern. Insofern hält der 
angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin auch vor Art. 8 Abs. 1 
BV stand (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches 
Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 765). 
9.
Angesichts des Ausgeführten kann in antizipierter Beweiswürdigung auf 
den beantragten Augenschein verzichtet werden, zumal das streitberufene 
Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung 
gebildet hat und annehmen darf, dass diese Überzeugung durch weitere 


- 18 -
Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 144 V 361 E.6.5, 136 
I 229 E.5.3, 134 I 140 E.5.3 und 124 V 90 E.4b).
10.
Im 
Ergebnis 
erweist 
sich 
der 
angefochtene 
Entscheid 
der 
Beschwerdegegnerin vom 6. September 2023 als rechtens, weshalb die 
dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten 
werden kann. 
11.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen 
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 
Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem 
Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'500.-- 
angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der 
unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 
11.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 
weshalb 
der 
obsiegenden 
Beschwerdegegnerin 
keine 
Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus


- 19 -
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
374.--
zusammen
CHF
2'874.--
gehen zulasten der A._____ AG.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]