gr_gerichte · ZK1 2018 24 · 2019-09-30 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Ernennung eines Stockwerkeigentümer-Verwalters | Berufung ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
1 / 29
Urteil vom 30. September 2019
Referenz
ZK1 18 24
Instanz
I. Zivilkammer
Besetzung
Brunner, Vorsitzender
Pedrotti und Michael Dürst
Richter, Aktuarin
Parteien
X.1_____ und X.2_____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Remo Dolf
Gäuggelistrasse 1, Postfach 341, 7001 Chur
gegen
Y._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser
Chesa Wieser, 7524 Zuoz
Gegenstand
Ernennung eines Stockwerkeigentümer-Verwalters
Anfechtungsobj.
Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom
05. März 2018, mitgeteilt am 06. März 2018
(Proz. Nr. 135-2017-151)
Mitteilung
02. Oktober 2019

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I. Sachverhalt
A.
X.1_____ und X.2_____ sind als Mitglieder der Y._____ je zur Hälfte Mitei-
gentümer der zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Parzelle Nr. _____, eingetragen
im Grundbuch der Gemeinde O.1_____, mit Sonderrecht an der Stockwerkeinheit
_____, 2-Zimmerwohnung Nr. 1 im Erdgeschoss, Kellerabteil Nr. 1 im Kellerge-
schoss, Haus 1. Die Stock- werkeigentümergemeinschaft Y._____ besteht insge-
samt aus 16 Wohnungen (_____ bis _____), einer unterirdischen Autoeinstellhalle
mit 27 Autoeinstellplätzen (_____) und einem Hobbyraum im Untergeschoss
(_____).
B.
Bis zum Jahr 2003 oblag die Verwaltung der Y._____ der A._____,
O.1_____. Der entsprechende Verwaltungsvertrag datiert vom 1. November 1997.
Im April 2003 übernahm B._____ als Einzelunternehmen, C._____, die Aufgabe
des Verwalters.
C.
Mit Antrag vom 28. November 2016 verlangten X.1_____ und X.2_____ die
Abberufung der Verwaltung. Die Y._____ lehnte diesen Antrag anlässlich der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 13. April 2017 ab.
D.
Mit Eingabe vom 12. Mai 2017 leiteten X.1_____ und X.2_____ beim Regi-
onalgericht Maloja Klage gegen die Y._____ ein mit folgendem Rechtsbegehren:
1.
Es sei als Verwalter der Y._____, Parzelle Nr. _____, O.1_____, eine
vom Gericht zu bestimmende und dazu befähigte Person einzusetzen.
2.
Eventualiter sei der derzeit als Verwalter auftretende B._____,
C._____, als Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft an der
Liegenschaft Y._____, Parzelle Nr. _____, O.1_____, abzusetzen und
durch eine vom Gericht zu bestimmende und dazu befähigte Person
zu ersetzen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten.
E.
Der Einzelrichter in Zivilsachen am Regionalgericht Maloja nahm die Klage
als Gesuch entgegen. Die Y._____, vertreten durch B._____, beantragte in ihrer
Stellungnahme vom 13. Juni 2017 die kostenfällige Abweisung des Gesuches.
Eventualiter sei B._____, C._____, als Verwalter der Y._____ zu ernennen. Zu-
dem stellte sie den prozessualen Antrag, die Frage nach der Rechtmässigkeit der
Verwaltung vorab zu entscheiden.
F.
Der Einzelrichter sah davon ab, über die Rechtmässigkeit der Verwaltung
vorfrageweise zu entscheiden. Indessen räumte er den Parteien die Gelegenheit

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zur replizierenden bzw. duplizierenden Stellungnahme ein. Dem kamen die Par-
teien mit Eingaben vom 3. Januar 2018 bzw. 5. Februar 2018 nach, wobei die
Y._____ den prozessualen Antrag auf Sistierung des Verfahrens bis zur Durch-
führung der ordentlichen Versammlung vom 29. März 2018 stellte.
G.
Mit Entscheid vom 5. März 2018, mitgeteilt am 6. März 2018, erkannte der
Einzelrichter in Zivilsachen am Regionalgericht Maloja wie folgt:
1.
Das Gesuch wird vollumfänglich abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 2'000.– werden den Gesuchstellern auf-
erlegt und mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet.
Die Gesuchsteller werden verpflichtet, die Gesuchsgegner ausseramt-
lich mit pauschal CHF 3'000.– zu entschädigen.
3.
(Rechtsmittelbelehrung)
4.
(Mitteilung)
H.
Gegen diesen Entscheid liessen X.1_____ und X.2_____ (fortan Beru-
fungskläger) mit Eingabe vom 19. März 2018 beim Kantonsgericht von Graubün-
den Berufung erheben. Sie stellten folgende Anträge:
A.
MATRIELLE [recte wohl: materielle] ANTRÄGE
1.
Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 5. März
2018 sei aufzuheben und es seien die erstinstanzlichen klägerischen
Rechtsbegehren gutzuheissen. Es sei somit:
1.a)
Eine vom Gericht zu bestimmende und dazu befähigte Per-
son als Verwalter der Y._____, Parzelle Nr. _____,
O.1_____, einzusetzen.
1.b)
Eventualiter sei der derzeit als Verwalter auftretender [recte
wohl: auftretende] B._____, C._____, als Verwalter der
Y._____, Parzelle Nr. _____, O.1_____, abzuberufen.
2.
Eventualiter sei der angefochtene Entscheid zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten und
Berufungsbeklagten für das erstinstanzliche und das zweitinstanzliche
Verfahren.

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B.
FORMELLER ANTRAG
(SUPERPROVISORISCHE VORSORGLICHE MASSNAHME)
Superprovisorisch und ohne vorgängige Anhörung der Gegenpartei,
sei es der Berufungsbeklagten gerichtlich zu verbieten, die auf den
29. März 2018 einberufene Stockwerkeigentümerversammlung abzu-
halten. Eventualiter sei es der Berufungsbeklagten zu verbieten, an-
lässlich dieser Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. März 2018
das Traktandum Nr. 5 "Wiederwahl der Verwaltung" und jeden ande-
ren Antrag betreffend die Wahl des Verwalters zu behandeln und
darüber abstimmen zu lassen.
I.
Den in der Folge mit Verfügung vom 20. März 2018 einverlangten Kosten-
vorschuss in der Höhe von CHF 4'000.00 leisteten die Berufungskläger fristge-
recht.
J.
Ebenfalls mit Verfügung vom 20. März 2018 wies der (damalige) Vorsitzen-
de der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Antrag auf Erlass
superprovisorischer Massnahmen ab und setzte der Y._____ (fortan Berufungs-
beklagte) Frist an, um zum Gesuch auf Erlass vorsorglicher Massnahmen Stellung
zu nehmen. Mit Eingabe vom 23. März 2018 schlossen die Berufungsbeklagten
auf Abweisung des Antrages um Erlass vorsorglicher Massnahmen.
K.
Der (damalige) Vorsitzende wies mit Verfügung vom 28. März 2018 das
Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen ab. Die Prozesskosten verblieben
bei der Prozedur.
L.
Mit Berufungsantwort vom 3. April 2018 beantragte die Berufungsbeklagte,
die Berufung sei abzuweisen, sofern überhaupt darauf eingetreten werden könne,
unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Beru-
fungskläger.
M.
Mit Berufungsreplik vom 30. April 2018 sowie mit Berufungsduplik vom
22. Mai 2018 bestätigten beide Parteien ihre jeweiligen Anträge im Berufungsver-
fahren. Die Berufungsbeklagte stellte überdies den Eventualantrag, bei Gutheis-
sung der Berufungsanträge Ziffer 1 und 1.a) sei B._____, C._____, als Verwalter
einzusetzen.
N.
Am 31. Mai 2019 erfolgte krankheitsbedingt ein Wechsel im Vorsitz der
I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden. Neu übernahm Kantonsge-
richtspräsident Norbert Brunner den Vorsitz. Als zweite Beisitzerin wirkt neu Kan-
tonsrichterin Ursula Michael Dürst in der Gerichtsbesetzung mit.

5 / 29
O.
Auf die weitergehenden Ausführungen in den Akten, im angefochtenen Ent-
scheid sowie in den Rechtsschriften ist, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen einzugehen.
II. Erwägungen
1.1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (Art. 308 Abs. 1
lit. a ZPO). Mit der im Hauptbegehren gestellten Bestellungsklage liegt eine ver-
mögensrechtliche Angelegenheit vor. Der Streitwert einer Bestellungsklage be-
stimmt sich primär nach der Dauer eines allfälligen Verwaltungsvertrages inklusive
der vertraglichen Kündigungsfrist und der darauf entfallenden Vergütung
(BGE 108 II 77 E. 1; Urteil des Bundesgerichts 5A_795/2012 vom 21. Februar
2013 E. 1; vgl. Art. 91 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO; Daniel Donauer, Der Verwalter im
schweizerischen Stockwerkeigentumsrecht, in: Jörg Schmid [Hrsg.], LBR – Luzer-
ner Beiträge zur Rechtswissenschaft Band/Nr. 131, Zürich 2019, N 281 f.).
Gemäss Art. 30 des Reglements der Berufungsbeklagten ist eine Einsetzung des
Verwalters für die Dauer von zwei Jahren beabsichtigt (vorinstanzliches act. II./7).
Das Verwaltungshonorar beläuft sich auf CHF 8'800.00 p.a. (vorinstanzliche
act. II./19 – 21). Es ist somit von einem Streitwert von CHF 17'600.00 auszugehen;
der für die Berufung vorausgesetzte Streitwert ist erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Demgegenüber ist die für die zivilrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht
erforderliche Streitwertvoraussetzung nicht erfüllt (vgl. Art. 74 Abs. 1 lit. b des
Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. auch Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG).
Damit steht gegen das vorliegend zu fällende Urteil die zivilrechtliche Beschwerde
gemäss Art. 72 ff. BGG nur offen, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Andernfalls ist die subsidiäre Verfas-
sungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG).
1.2.
Die Berufung ist innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Ent-
scheids beim Kantonsgericht von Graubünden einzureichen, und zwar schriftlich,
begründet und unter Beilage des angefochtenen Entscheids (Art. 311 und Art. 314
Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). Die gerichtsinterne Zu-
ständigkeit der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich
aus Art. 6 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts
(KGV; BR 173.100). Der Entscheid der Vorinstanz ging den Berufungsklägern am
7. März 2018 zu (act. B.2). Die dagegen erhobene Berufung vom 19. März 2018

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(Datum Poststempel) erweist sich – unter Berücksichtigung von Art. 142 Abs. 3
ZPO – als fristgerecht.
1.3.1. Im Rahmen ihrer Berufungsantwort macht die Berufungsbeklagte sinn-
gemäss geltend, es fehle den Berufungsklägern zwischenzeitlich an einem
Rechtsschutzinteresse bzw. einer Beschwer. So sei die C._____, B._____, an-
lässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 29. März 2018 als Verwalter
wiedergewählt worden. Der Hauptantrag der Berufungskläger sei somit gegen-
standslos und hinfällig (act. A.3, S. 3).
1.3.2. Auch von der Rechtsmittelinstanz sind die Prozessvoraussetzungen von
Amtes wegen zu prüfen (Art. 59 f. ZPO). Gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO gehört
zu den Prozessvoraussetzungen, dass die klagende oder gesuchstellende Partei
ein schutzwürdiges Interesse am eingeleiteten Verfahren hat. Gemeint ist damit,
dass sich eine Gutheissung des Begehrens positiv auf die rechtliche Situation des
Klägers resp. Gesuchstellers auswirkt und damit ein hinreichendes Interesse für
die Beurteilung besteht. Im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens entspricht das
Rechtsschutzinteresse der Beschwer. Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels ist
erforderlich, dass die Partei beschwert ist. Entfällt das Rechtsschutzinteresse, ist
das Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben; fehlt das Interesse bereits bei
Einreichung, so wird nicht eingetreten (BGE 136 III 497 E. 2.1; Boris Müller, in:
Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kom-
mentar, 2. Auflage, Zürich 2016, N 22 u. 25 zu Art. 59 ZPO; Simon Zingg, in:
Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessord-
nung, Band I, Art. 1 – 149 ZPO, N 31 ff. zu Art. 59 ZPO; Benedikt Seiler, Die Beru-
fung nach ZPO, Zürich 2013, Rz. 492 ff., insb. 526).
1.3.3. Die Einwände der Berufungsbeklagten gegen das Vorliegen einer Be-
schwer der Berufungskläger überzeugen nicht. Bei der Wahl von B._____ zum
Verwalter anlässlich der Versammlung vom 29. März 2018 handelt es sich zwar
um ein echtes zulässiges Novum (Art. 317 ZPO; nachstehend E. 3.1.; act. B.3;
act. B.12; act. C.2). Indessen wäre im Falle, dass das Begehren der Berufungs-
kläger gutgeheissen und die Verwaltung als nicht ordnungsgemäss gewählt quali-
fiziert werden würde, zumindest zweifelhaft, ob der Beschluss der Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 29. März 2018 infolge Einberufung durch eine unzu-
ständige Person noch Gültigkeit hätte. Dies führen zu Recht auch die Berufungs-
kläger in ihrer Replik aus (act. A.4, S. 3 f.; vgl. ferner Urteile des Bundesgerichts
5A_482/2014 vom 14. Januar 2015 E. 5; 5A_590/2011 vom 27. Februar 2012
E. 3.1). Im Übrigen wies der Rechtsvertreter der Berufungskläger bereits anläss-
lich besagter Eigentümerversammlung auf diese mögliche Konsequenz hin

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(act. C. 2). Folglich erfolgte auch die Wahl des Verwalters im Wissen um das noch
ausstehende Erkenntnis der hiesigen Kammer. In diesem Sinne ist eine Beschwer
der Berufungskläger nach wie vor als gegeben anzusehen.
1.4.
Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemer-
kungen Anlass. Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Anträge und Begründung
ist daher auf die eingereichte Berufung einzutreten.
2.1.
Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung wie auch die un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufungseingabe hat Rechtsbegehren bzw. Berufungsanträge zu enthalten.
Die gestellten Berufungsanträge sind zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In der
Berufung ist aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft er-
achtet wird. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, was
voraussetzt, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwä-
gungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine
Kritik beruht. Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige
Begründungen, muss sich der Berufungskläger in der Berufungsschrift mit allen
Begründungen auseinandersetzen. Das Gleiche gilt im Falle von Haupt- und
Eventualbegründung. Auch hier muss sich der Berufungskläger mit beiden Be-
gründungen auseinandersetzen (Urteil des Bundesgerichts 5A_635/2015 vom
21. Juni 2016 E. 5.1 mit Hinweis auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Ivo W. Hungerbüh-
ler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, N 39 ff. zu Art. 311 ZPO).
Sind die Anforderungen an die Begründung erfüllt, überprüft die Berufungsinstanz
den angefochtenen Entscheid sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hin-
sicht frei. Sie verfügt über volle Kognition (Art. 310 ZPO) und wendet das Recht
von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-
Somm/Hasen-böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 5 ff. zu Art. 310 ZPO).
2.2.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Berufungsinstanz sodann
nicht gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich
stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine ent-
sprechenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen
von offensichtlichen Mängeln hat sich die Berufungsinstanz grundsätzlich auf die
Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche
Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien ge-
ben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene
Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In

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rechtlicher Hinsicht ist die Berufungsinstanz bei dieser Prüfung jedoch weder an
die Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebun-
den. In tatsächlicher Hinsicht ist sie nicht an die Feststellungen des erstinstanzli-
chen Gerichts gebunden, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen
der Parteien im Berufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Ge-
sagten in der Regel als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III
394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4; Urteile des Bundesgerichts 4A_184/2017 vom
16. Mai
2017
E. 4.2.1;
4A_397/2016
vom
30. November
2016
E. 3.1;
4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.3; je mit weiteren Hinweisen). Im Er-
gebnis besteht für die Berufungsinstanz eine Prüfungspflicht hinsichtlich der in der
Berufungsschrift (rechtsgenügend) geltend gemachten Mängel und ein Prüfungs-
recht bezüglich allfälliger anderer Mängel des angefochtenen Entscheids.
3.1.
Neue Tatsachen und neue Beweismittel (Noven) werden im Berufungsver-
fahren nur noch berücksichtigt, wenn sie vor Berufungsinstanz ohne Verzug vor-
gebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vor-
gebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Wer sich auf Noven
beruft, hat die Voraussetzungen für deren Berücksichtigung zu substantiieren und
zu beweisen (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen-
berger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO],
3. Auflage, Zürich 2016, N 34 zu Art. 317).
3.2.
Ihrer Berufungsreplik legen die Berufungskläger unter anderem diverse Kor-
respondenz und Beschlussprotokolle aus den Jahren 1991 bis 2002 bei (act. B.4
bis act. B.11). Die Berufungskläger unterlassen es jedoch gänzlich, der erkennen-
den Kammer das Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 317 ZPO darzutun.
Diese neu eingereichten Urkunden sind als unzulässige Noven aus den Akten zu
weisen, und die Berufungskläger sind mit ihren entsprechenden Vorbringen nicht
zu hören (act. A.4, S. 9 ff.). Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass diese
Noven ohnehin nichts zur Entscheidfindung beizubringen vermöchten.
4.
Prozesse über die Ernennung und Abberufung des Verwalters bei Stock-
werkeigentum unterstehen dem summarischen Verfahren (Art. 248 lit. a in Verbin-
dung mit Art. 249 lit. d Ziffer 4 ZPO). Letzteres zeichnet sich grundsätzlich durch
eine Beweisbeschränkung aus (Beweismittel- und Beweismassbeschränkung).
Die Beweisbeschränkung im summarischen Verfahren gilt allerdings nicht allge-
mein, sondern nur dort, wo es das Gesetz anordnet. Das ist bei der Ernennung
und Abberufung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht der
Fall (vgl. Art. 249 lit. d Ziff. 4 ZPO). Die Ernennungs- und Abberufungsklage sind
denn auch keine typischen, sondern atypische Summarverfahren (Francesca Pe-

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senti, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich 2016, N 5a zu Art. 248
ZPO; Stephan Mazan, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Basel 2017, N 6 f. zu
Vor Art. 248 – 256 ZPO). Im vorliegenden Verfahren ist somit der strikte Beweis zu
erbringen; Glaubhaftmachen genügt nicht (keine Beweismassbeschränkung). Die
Parteien berufen sich einzig auf Urkunden, die Frage der Beweismittelbeschrän-
kung stellt sich somit von vornherein nicht.
5.
Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nach wie vor die Ernennung eines
Verwalters gestützt auf Art. 712q Abs. 1 ZGB sowie eventualiter die Abberufung
von B._____ nach Art. 712r Abs. 2 ZGB. Gegenüber dem erstinstanzlichen Ver-
fahren verzichten die Berufungskläger vor Berufungsinstanz jedoch darauf, im
Eventualbegehren die Ersetzung von B._____ durch eine vom Gericht zu bestim-
mende und dazu befähigte Person zu beantragen (vgl. vorinstanzliches act I./1,
S. 2; act. B.1, S. 7 Ziff. 9). Diese Reduktion des Rechtsbegehrens ist ohne weite-
res zulässig.
6.
Die Vorinstanz wies die Klage resp. das Gesuch vollumfänglich ab. Hin-
sichtlich des Hauptantrages auf richterliche Einsetzung eines Verwalters erwog
sie, dass B._____ seit dem Jahr 2003 zumindest de facto als Verwalter der Beru-
fungsbeklagten tätig gewesen sei, ohne dass je explizit eine Wahl stattgefunden
habe oder dass Anhaltspunkte von diesbezüglichen Beanstandungen vorhanden
gewesen seien. An der Versammlung vom März 2017 [recte wohl: April 2017] hät-
ten die Stockwerkeigentümer den Antrag der Berufungskläger auf Abberufung des
Verwalters mit fünfzehn zu einer Stimme abgelehnt. Mit dem gleichen Stimmen-
verhältnis hätten sie den Antrag des Ausschusses angenommen (Abweisung des
berufungsklägerischen Antrages und Vertrauensbekundung gegenüber dem Ver-
walter). Das Aussprechen des Vertrauens gegenüber der bisher als Verwalter täti-
gen Person sei als Wahl desselben zu verstehen. Die Ablehnung seiner Abberu-
fung bestätige diese Qualifikation ebenfalls. Somit sei festzuhalten, dass der bis-
herige Verwalter zumindest seit dieser Versammlung als ordnungsgemäss ge-
wählter Verwalter zu betrachten sei. Er habe seine Tätigkeit als solcher unbestrit-
tenermassen fortgeführt und damit die Wahl konkludent angenommen. Bei dieser
Situationsbeurteilung könne dahingestellt bleiben, ob er schon zu einem früheren
Zeitpunkt regelkonform zum Verwalter gewählt worden sei. Keine Seite habe sich
auf diesen Umstand bezogen. Immerhin bleibe anzumerken, dass die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft dem jetzigen Verwalter bereits an der Versammlung im
Jahre 2003 das Vertrauen ausgesprochen habe. Da die Gemeinschaft über einen

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Verwalter verfüge, bedürfe es keiner gerichtlichen Einsetzung (act. B.1, S. 6 f.).
Den Eventualantrag auf Abberufung von B._____ wies die Vorinstanz ebenfalls
ab. Sie hielt die Vorhaltungen der Berufungskläger gegenüber dem Verwalter als
nicht dargetan. Das Abberufungsbegehren erweise sich als unbegründet (act. B.1,
S. 7 ff.; vgl. dazu ausführlich nachstehend E. 9. ff.).
7.
In Bezug auf die Bestellungsklage monieren die Berufungskläger im Beru-
fungsverfahren im Wesentlichen, es sei der Berufungsbeklagten im vorinstanzli-
chen Verfahren nicht gelungen, aufzuzeigen, dass B._____ durch die Stockwerk-
eigentümerversammlung als Verwalter gültig gewählt worden sei. Die Berufungs-
beklagte habe versucht, die gültige Wahl mit der Übernahme des Verwaltungsver-
trages als obligatorisches Vertragsverhältnis zu begründen, verkenne dabei aber,
dass zwischen Wahl und Vertrag strikt zu unterscheiden sei. Der Berufungsbe-
klagten sei schliesslich bewusst geworden, dass sie derzeit ohne rechtmässig be-
stellten Verwalter agiere. Mit einem prozessualen Antrag habe sie während des
laufenden Verfahrens diesen für den Verfahrensausgang massgebenden Mangel
schnellstmöglich beheben wollen. Die Berufungsbeklagte habe deshalb beantragt,
das Verfahren bis zur ordentlichen Versammlung am 29. März 2018 zu sistieren,
um eine Wahl des Verwalters durchzuführen. Selbst die Berufungsbeklagte aner-
kenne damit, dass die Stockwerkeigentümerversammlung der Berufungsbeklagten
zurzeit ohne gültig bestellten Verwalter dastehe. Trotzdem gehe die Vorinstanz
davon aus, dass der derzeit tätige Verwalter ordnungsgemäss bestellt sei. Sie be-
gründe dies damit, dass das an der Versammlung vom 14. April 2017 [recte wohl:
13. April 2017] ausgesprochene Vertrauen sowie die Ablehnung seiner Abberu-
fung als Wahl zu verstehen sei. Unabhängig davon, dass eine gültige Wahl, wel-
che eine ordentliche Traktandierung und einen Beschluss der Stockwerkeigentü-
mer voraussetze, nicht konkludent durch Aussprechen des Vertrauens oder Ab-
lehnung des Abberufungsantrages zustande kommen könne, stütze sich die Vor-
instanz hiermit auf eine völlig frei vorgenommene und willkürliche Sachverhalts-
darstellung. Die Vorinstanz sehe in den besagten Umständen (Aussprechen des
Vertrauens und Ablehnung der Abberufung) einen Wahlakt, obwohl selbst die Be-
rufungsbeklagte dies nicht als solchen qualifiziert habe. Die Vorinstanz spreche
der Berufungsbeklagten somit etwas zu, was Letztere selbst gar nie ins Recht ge-
legt habe. Damit liege ein offensichtlicher Verstoss gegen die Dispositions- und
Verhandlungsmaxime vor (act. A.1, S. 9 f.).
8.1.
Vorab ist auf den Einwand der Berufungskläger einzugehen, die Beru-
fungsbeklagte habe anerkannt, dass die Stockwerkeigentümerversammlung der
Berufungsbeklagten zurzeit ohne gültig bestellten Verwalter dastehe. Die Beru-

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fungskläger wollen den vor Vorinstanz gestellten prozessualen Antrag der Beru-
fungsbeklagten auf Verfahrenssistierung bis zur Durchführung der ordentlichen
Versammlung vom 29. März 2018 mit dem Traktandum "Wiederwahl" als Aner-
kennung eines Mangels im Wahlakt verstanden wissen (soeben vorstehend E. 7;
act. A.1, S. 7, 9 f.; vorinstanzliches act. I./8). Diese Darstellung greift zu kurz. Der
Umstand, dass sich die Berufungsbeklagte im Rahmen ihres prozessualen Antra-
ges dahingehend äusserte, die Wahl sei geeignet, einen allfälligen formellen Man-
gel in der ursprünglichen Wahl zu heilen (vorinstanzliches act. I./7, S. 2), bedeutet
freilich nicht, dass sie eine Ungültigkeit des Wahlaktes anerkannt hatte. Eine An-
erkennung erfordert vielmehr eine positive Willenserklärung im Prozess, die auf
Anerkennung eines bestimmten Rechtsbegehrens gerichtet ist. Mit der Berufungs-
beklagten ist festzuhalten, dass in ihrem prozessualen Antrag weder eine konklu-
dente noch eine ausdrückliche Anerkennung einer bisherigen Wahlungültigkeit zu
sehen ist (vgl. act. A.3, S. 6; act. A.2, S. 2 f.). Es handelte sich hierbei lediglich um
eine vorsorgliche Rechtshandlung im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens, aus
welcher die Berufungskläger nichts zu ihren Gunsten ableiten können.
8.2.
Die Berufungskläger werfen der Vorinstanz sodann vor, die Dispositions-
maxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) verletzt zu haben, indem sie ihren Entscheid gestützt
auf angebliche Tatsachenbehauptungen gefällt habe, die von der Berufungsbe-
klagten gar nie aufgestellt worden seien. Die Dispositionsmaxime beschlägt indes-
sen nicht die Erstellung von Tatsachen, sondern die Rechtsbegehren, in welchen
die Parteien zum Ausdruck bringen, welche Rechtsfolgen sie anstreben (Rechts-
folgebehauptung) und inwiefern sie das Gericht hierzu um Rechtsschutz ersuchen
(Rechtsschutzantrag). Dass die Vorinstanz die Dispositionsmaxime verletzte, trifft
somit nicht zu.
8.3.
Nebst der Dispositionsmaxime untersteht das vorliegende Verfahren un-
streitig der Verhandlungsmaxime. Die Parteien haben dem Gericht die Tatsachen,
auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben
(Art. 55 Abs. 1 ZPO). Zu behaupten sind Tatsachen, keine Rechtsbegriffe und
auch keine Rechtsfolgen. Rechtsanwendung ist Sache des Gerichts (Art. 57 ZPO).
Für die Legitimität von B._____ berief sich die Berufungsbeklagte vor Vorinstanz
auf die Vertrauensbekundung anlässlich der Versammlung vom 17. April 2003,
eine Ermächtigung von B._____ mittels Substitution und die Übernahme des Ver-
waltungsvertrages (mit Zustimmung der Eigentümerversammlung; vorinstanzli-
ches act. I./2, S. 3 f.). Die Vorinstanz qualifizierte hingegen das anlässlich der Ver-
sammlung vom 13. April 2017 ausgesprochene Vertrauen sowie die Ablehnung
der Abberufung des Verwalters als Wahl desselben. Umstritten ist, ob die Vor-

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instanz mit diesen Erwägungen die Verhandlungsmaxime verletzte (act. A.1, S. 6
ff.; act. A.3, S. 5 ff.). In Anbetracht der nachstehenden Erwägungen kann diese
Frage jedoch offengelassen werden.
8.4.1. Primäre Rechtsquelle zur Ernennung des Verwalters bildet Art. 712q Abs. 1
ZGB, wonach die Bestellung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer zu
erfolgen hat (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Das Gesetz sieht weiter vor, dass
die Bestellung des Verwalters gerichtlich durchgesetzt werden kann, sollte diese
auf rechtsgeschäftlicher Basis scheitern. Kommt die Bestellung des Verwalters
durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, kann nämlich
gemäss Art. 712q Abs. 1 ZGB jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass durch
den Richter ein Verwalter ernannt wird. Der in Art. 712q Abs. 1 ZGB festgelegte
Individualanspruch des einzelnen Stockwerkeigentümers, durch den Richter einen
Verwalter ernennen zu lassen, hat einen rein subsidiären Charakter. Vorausset-
zung ist, dass ein Verwalter überhaupt fehlt und darüber hinaus, dass die Stock-
werkeigentümerversammlung einem Begehren um Bestellung eines Verwalters
nicht nachkommt beziehungsweise aus sachlichen Gründen nicht nachkommen
kann.
8.4.2. Gemäss unbestrittenem Sachverhalt lag die Verantwortung für die Verwal-
tung der Berufungsbeklagten bis zum Jahr 2002 bei der A._____. Den entspre-
chenden Verwaltungsauftrag erteilte die Berufungsbeklagte mit Vertrag vom
1. November 1997 (vorinstanzliches act. II./9). B._____ war damals Teilha-
ber/Gesellschafter der A._____ und in dieser Eigenschaft primär für die Verwal-
tung der Berufungsbeklagten verantwortlich. Im Jahr 2002 machte sich B._____
als Einzelunternehmung, C._____, selbständig. Mit Schreiben vom 11. Januar
2002 setzte B._____ die Stockwerkeigentümer darüber in Kenntnis, dass er ab
sofort die Verwaltung übernehme (vorinstanzliches act. III./1). An der darauffol-
genden Generalversammlung vom 28. März 2002 wurde diese Ankündigung the-
matisiert und es wurde beschlossen, dass die A._____ die einzelnen Eigentümer
bezüglich der Vertragsübernahme durch B._____ in einem Brief informiere (vorin-
stanzliches act. III./2). Das entsprechende Schreiben datiert vom 4. April 2002
(vorinstanzliches act. III./4). Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung
vom 17. April 2003 wurde sodann im Protokoll festgehalten, dass die C._____ den
bestehenden Vertrag zwischen der Berufungsbeklagten und der A._____ über-
nommen habe. Zudem sprach die Versammlung dem Verwalter deutlich das Ver-
trauen aus (vorinstanzliches act. II./2). In der Folge trat B._____ während 14 Jah-
ren als Verwalter der Berufungsbeklagten auf (zum Ganzen vorinstanzliche
act. I./1, S. 5 f.; I./2, S. 3 ff.; I./6, S. 4 ff. u. I./7, S. 3 f.).

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Wie bereits erwähnt, ist für die rechtsgeschäftliche Bestellung des Verwalters die
Versammlung der Stockwerkeigentümer zuständig (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB;
vorstehend E. 8.4.1.). Die Bestellung erfolgt zweistufig, (erstens) durch die Wahl
der Stockwerkeigentümerversammlung sowie die Annahme der Wahl durch den
Verwalter und (zweitens) durch den Abschluss eines Verwaltungsvertrages (René
Bösch, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457 –
977 ZGB, Art. 1 – 61 SchlT ZGB, 6. Auflage, Basel 2019, N 2 zu Art. 712q ZGB;
Amédéo Wermelinger, in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Zivilgesetz-
buch, Art. 712a – 712t ZGB, Das Stockwerkeigentum, 2. Auflage, Zürich 2019,
N 15 u. 58 zu Art. 712q ZGB; vorinstanzliche act. I./1, S. 13 u. act. I./6, S. 5;
act. A.1, S. 9). Eine rechtsgültige Wahl eines Verwalters durch die Stockwerkei-
gentümerversammlung setzt die formrichtige Einberufung und Traktandierung des
Wahlgeschäfts voraus (René Bösch, a.a.O., N 5 zu Art. 712q ZGB; Amédéo Wer-
melinger, a.a.O., N 53 zu Art. 712q ZGB).
Weder die Vertrauensbekundungen gegenüber dem Verwalter in den Jahren 2003
und 2017 noch die Ablehnung der Abberufung genügen den formellen Anforde-
rungen an eine ordentliche Wahl. Entgegen der Auffassung der Berufungsbeklag-
ten verfängt auch die Argumentation hinsichtlich der Ermächtigung von B._____
mittels Substitution nicht (vorinstanzliches act. I./2, S. 4; act. A.3, S. 4 f.). Im Ge-
gensatz zur Substitution fand vorliegend nämlich unbestrittenermassen ein Wech-
sel der Parteien des Vertragsverhältnisses statt. Letztlich berief sich die Beru-
fungsbeklagte auf eine konkludente Wahl durch Übernahme des Verwaltungsver-
trages mit Zustimmung der Eigentümerversammlung. In der Tat behandelte die
Berufungsbeklagte den Beschluss zur Vertragsübernahme während 14 Jahren
faktisch als Bestellung von B._____ zum Verwalter. In rechtlicher Hinsicht fehlt bei
der Vertragsübernahme samt Zustimmung der Eigentümerversammlung allerdings
der Wahlakt an sich. Ausserdem handelt es sich beim Anspruch auf Bestellung
eines Verwalters grundsätzlich um einen unabdingbaren und unübertragbaren An-
spruch der Stockwerkeigentümerversammlung. Letzterer kann diese Zuständigkeit
weder durch Vertrag noch durch die Gemeinschaftsordnung entzogen werden. Zu
unterscheiden ist jedoch zwischen dem generellen Entscheid zur Einsetzung eines
Verwalters (Bestellungszuständigkeit) und der Frage, welche Person dieses Amt
ausführen soll (Wahlbeschlusszuständigkeit). Dass der Bestellungsbeschlusszu-
ständigkeit zwingender Charakter zukommt, scheint in der Rechtsprechung und
Lehre unstrittig. Ob der zwingende Zuständigkeitscharakter auch auf den Wahlbe-
schluss zu erstrecken ist, wird unterschiedlich beantwortet. Indessen wird auch bei
Bejahung der Übertragbarkeit der Wahlbeschlusszuständigkeit die Ansicht vertre-
ten, dass die Personenwahl von der Stockwerkeigentümerversammlung lediglich

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einem anderen internen Funktionsträger (Ausschuss oder Delegierter) zuzuweisen
ist (Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 42 ff. zu Art, 712q ZGB; Daniel Donauer,
a.a.O., N 134 ff.; je mit Hinweisen). Es ist deshalb fraglich, ob die Vertragsüber-
name – trotz nachträglicher Zustimmung durch die Versammlung – mit dem Recht
der Stockwerkeigentümerversammlung zur Verwalterbestellung vereinbar war
(Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 in Verbindung mit Art. 712q Abs. 1 und Abs. 2 ZGB).
Nach dem Gesagten erweist sich die Bestellung des Verwalters mittels Vertrags-
übernahme samt Zustimmung der Eigentümerversammlung und dem Ausspre-
chen des Vertrauens anlässlich der Versammlung vom 17. April 2003 aufgrund
des fehlenden Wahlakts als mangelhaft. Der Beschluss zur Vertragsübernahme
blieb in der Folge jedoch unangefochten. Damit die Berufungskläger auf die Be-
stellungsklage zurückgreifen können, müsste der Beschluss nichtig gewesen sein
(Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 71 ff. zu Art. 712q ZGB). Nichtigkeit darf nicht
unbesehen angenommen werden. Vielmehr ist grundsätzlich die Prüfung des kon-
kreten Einzelfalls erforderlich, um festzustellen, ob Nichtigkeit oder blosse An-
fechtbarkeit anzunehmen ist (Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 208 ff. zu Art. 712m
ZGB). Angesichts der grossen Bedeutung, die der Verwaltung in einer Stockwerk-
eigentümergemeinschaft zukommt, sollen ihrer Bestellung durch die Versammlung
der Stockwerkeigentümer keine übertriebenen Hindernisse im Wege stehen. An-
sonsten bestünde die Gefahr, dass die Ernennung durch den Richter nicht mehr
die Ausnahme bliebe, sondern zur Regel würde. Wenn nun aus Praktikabilität oder
auch Unwissenheit der Beschluss hinsichtlich der Vertragsübernahme samt Ver-
trauensbekundung als hinreichende Wahl angesehen wurde, so erscheint weder
der Inhalt noch das Verfahren der Beschlussfassung derart problematisch, dass
ihm ex tunc jede Rechtswirkung versagt werden müsste. Dies gilt umso mehr, als
dass vorliegend nicht die Bestellungszuständigkeit (genereller Entscheid zur Ein-
setzung eines Verwalters), sondern einzig die Wahlbeschlusszuständigkeit (Frage,
welche Person das Amt des Verwalters ausführen soll) betroffen ist. Ausserdem
genehmigte die Versammlung die Personenwahl nachträglich. Eine Verletzung
der Organisationsautonomie der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. eine
Umgehung der zwingenden Organkompetenz des Stockwerkeigentumsrechts ist
nicht ersichtlich. Die Annahme eines derart schwerwiegenden formellen oder in-
haltlichen Mangels, dass jederzeit (hier 14 Jahre nach der fraglichen Versamm-
lung) geltend gemacht werden könnte, die Wahl von B._____ als Verwalter sei
nicht zustande gekommen, obwohl sich die Mehrheit der Stockwerkeigentümer für
die Vertragsübernahme und damit die (Weiter-)Führung der Verwaltung durch
B._____ ausgesprochen hatte, rechtfertigt sich nicht. Vorliegend genügte es, dass
die einzelnen Stockwerkeigentümer, einschliesslich der Berufungskläger, den frag-

15 / 29
lichen Beschluss beim Richter hätten anfechten können. Sie unterliessen dies in-
nert der Verwirkungsfrist von einem Monat. Entsprechend ging das Klagerecht
unter, und der betreffende Beschluss blieb ungeachtet seines (nunmehr geheilten)
Mangels wirksam.
Darüber hinaus ist zu betonen, dass B._____ seit dem Jahr 2003 de facto als
Verwalter fungierte, ohne dass seine Bestellung oder Legitimation je in Frage ge-
stellt worden wäre. Die Berufungskläger sind während 14 Jahren (vom Jahre 2003
bis ins Jahr 2017) aus freien Stücken den Einladungen zu den Stockwerkeigentü-
merversammlungen gefolgt. Auch erhoben die Berufungskläger während 14 Jah-
ren keine Einwände dagegen, dass B._____ die Angelegenheiten der Berufungs-
beklagten regelte und deren Geschäfte und Versammlungen leitete. Die Verwal-
tung der Berufungsbeklagten durch B._____ wurde damit auch von den Beru-
fungsklägern jahrelang vorbehaltlos akzeptiert. Erst nach Scheitern ihres Abberu-
fungsantrages beriefen sich die Berufungskläger auf eine nicht ordnungsgemässe
Bestellung des Verwalters. Unter diesen Umständen würde sich, wenn – entgegen
der hier vertretenen Ansicht – von einem nichtigen Bestellungsbeschluss auszu-
gehen wäre, eine Klage auf richterliche Bestellung nach 14 Jahren ohnehin als
rechtsmissbräuchlich erweisen. Ausserdem hätte in diesem Fall der Berufungsbe-
klagten – vor Klageeinleitung – wieder die Möglichkeit gegeben werden müssen,
den Verwalter neu zu bestellen (Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 211 zu Art. 712m
ZGB u. N 72 ff. u. 163 zu Art. 712q ZGB).
8.5.
Die Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit könnte sich im Übrigen bereits im
Zusammenhang mit der Rechtzeitigkeit der Bestellungsklage stellen. Art. 712q
ZGB lässt sich keine Frist für die Einreichung der Bestellungsklage entnehmen.
Demgegenüber beinhaltet Art. 712r Abs. 2 ZGB eine einmonatige Frist für die ge-
richtliche Abberufung des Verwalters seit abgelehntem Abberufungsbeschluss
(Art. 75 in Verbindung mit Art. 712m Abs. 2 ZGB). Ob es sich bei der Redaktion
von Art. 712q ZGB (aufgrund der fehlenden Klagefrist) um ein gesetzgeberisches
Versehen handelt oder ob die Bestellungsklage zeitlich unbeschränkt vorgebracht
werden kann, ist in der Lehre umstritten (Daniel Donauer, a.a.O., N 283 ff.;
Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 88 f. zu Art. 712q ZGB; Amédéo Wermelinger,
Das Stockwerkeigentum, Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2014, N 67 zu Art. 712q
ZGB [fortan zit.: Amédéo Wermelinger, SVIT]). Eine höchstrichterliche Stellung-
nahme ist, soweit ersichtlich, nicht erfolgt. Die Berufungskläger berufen sich auf
das Nichtzustandekommen einer ordnungsgemässen Bestellung des Verwalters
anlässlich der Versammlung vom 17. April 2003 (vorinstanzliches act. I./1, S. 5).
Weder die Parteien noch die Vorinstanz setzten sich mit der Rechtzeitigkeit der

16 / 29
Bestellungsklage auseinander. Nach den vorstehenden Erwägungen braucht die-
se Frage jedoch auch von der erkennenden Kammer nicht beantwortet zu werden.
8.6.
Entsprechend ist der Vorinstanz jedenfalls im Ergebnis zuzustimmen, dass
sich bei Klageeinleitung ein Verwalter im Amt befand. Die Bestellungsklage nach
Art. 712q Abs. 1 ZGB kann nicht erfolgreich geführt werden. Damit erübrigt es
sich, auf die weiteren Vorbringen der Parteien einzugehen.
9.
Zu prüfen bleibt demzufolge, ob die Voraussetzungen für eine richterliche
Abberufung des Verwalters vorliegen.
9.1.
Das Gesetz stellt keine besonderen Anforderungen an die Verwaltung. Ne-
ben fachlichen Eigenschaften insbesondere in technischen, buchhalterischen und
rechtlichen Belangen sollte die Verwaltung auch gewisse Mediations- und Schlich-
tungsfähigkeiten besitzen und im Konfliktfall durch ihre neutrale Position eine
glaubwürdige Vermittlerin sein (vgl. Amédéo Wermelinger, SVIT, a.a.O. N 36 – 40
zu Art. 712q ZGB). Die Verwaltung hat insbesondere die Aufgabe, alle Handlun-
gen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes
und des Reglements sowie gemäss den Beschlüssen der Stockwerkeigentümer
zu vollziehen (vgl. Art. 712s Abs. 1 ZGB) und darüber zu wachen, dass in der
Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile,
Anlagen und Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und
der Hausordnung befolgt werden (vgl. Art. 712s Abs. 3 ZGB; vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.1 f.).
Das schweizerische Recht kennt keinen klagbaren Anspruch auf ordnungsgemäs-
se Verwaltung oder Einhaltung des Reglements. Gegenüber gesetzes- oder re-
glementswidrigen Verfügungen der Verwaltung kann der einzelne Stockwerkei-
gentümer an die Stockwerkeigentümerversammlung gelangen, deren Entscheid
wiederum, sollte er ein pflichtwidriges Verhalten der Verwaltung decken, gericht-
lich angefochten werden kann. Darüber hinaus kann die Verwaltung einer Stock-
werk- eigentümergemeinschaft nach Art. 712r Abs. 2 ZGB auf Begehren jedes
Stockwerkeigentümers binnen Monatsfrist richterlich abberufen werden, wenn die
Versammlung der Stockwerkeigentümer eine Abberufung unter Missachtung wich-
tiger Gründe verweigerte. Das Gesetz schützt damit die an der Versammlung un-
terliegende Minderheit, indem es ihr das Recht auf gerichtliche Abberufung der
Verwaltung gewährleistet, aber auch die obsiegende Mehrheit, zumal die gerichtli-
che Abberufung der Verwaltung wichtige Gründe voraussetzt (Urteil des Bundes-
gerichts 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.3 mit weiteren Hinweisen).

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Die Berufungskläger beantragten anlässlich der Versammlung vom 13. April 2017
die Abberufung von B._____. Dem Antrag wurde nicht stattgegeben. Die vorlie-
gende Klage erfolgte binnen Monatsfrist. Die formellen Voraussetzungen der Ab-
berufungsklage sind somit gegeben (vgl. Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 45 f. zu
Art. 712r ZGB).
Materiell bedarf es für die richterliche Abberufung wichtiger Gründe. Gemäss Leh-
re und Rechtsprechung liegen wichtige Gründe vor, wenn die Fortsetzung des
Verwaltungsverhältnisses nicht mehr als zumutbar erscheint, weil das Vertrauens-
verhältnis, welches diesem Rechtsverhältnis innewohnt, fehlt bzw. zerstört wurde.
Damit ist das durch die Bestellung der Verwaltung und den Abschluss des Verwal-
tervertrages erweckte berechtigte Vertrauen gemeint, der Verwalter werde die mit
seiner vom Gesetz grundsätzlich umschriebenen Funktion verbundenen Pflichten,
die im Verwaltervertrag oder im Reglement eine weitere Konkretisierung erfahren
können, vereinbarungsgemäss erfüllen. Keine wichtigen Gründe liegen daher je-
weils dann vor, wenn nur leichte Pflichtverletzungen begangen wurden. Pflichtver-
letzungen, die für sich allein genommen keinen wichtigen Grund für eine Abset-
zung darstellen, können indes bei einer Gesamtwürdigung des Verhaltens der
Verwaltung berücksichtigt werden (BGE 127 III 534 E. 3. = Pra 2002 Nr. 42; 126 III
177 E. 2.; Urteile des Bundesgerichts 5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.4 f.;
5A_795/ 2012 vom 21. Februar 2013 E. 2.3; Bettina Deillon-Schegg, Die gerichtli-
che Abberufung des Verwalters beim Stockwerkeigentum wegen "wichtiger Grün-
de" – Bemerkungen zu BGE 126 III 177, recht 2000, S. 241 ff.; Amédéo Werme-
linger, a.a.O., N 38 ff. zu Art. 712r ZGB).
Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt, entscheidet das Gericht nach seinem
Ermessen (Art. 4 ZGB). Das Gericht hat seine Entscheidung nach Recht und Bil-
ligkeit zu treffen und dabei alle wesentlichen Besonderheiten des konkreten Falles
zu berücksichtigen. Das subjektive Empfinden des das Gericht anrufenden Stock-
werkeigentümers spielt keine Rolle. Zu beachten ist überdies, dass ein wichtiger
Grund weder ein Verschulden voraussetzt noch eine bestimmte Anzahl Kläger.
Ein einziger Kläger reicht aus, um eine Verfehlung als wichtigen Grund zu qualifi-
zieren. Es muss zwischen Pflichtverletzungen resp. Fehlverhalten und der Frage,
ob daraus ein Verlust des Vertrauens resultiert, der zur Absetzung der Verwaltung
führt, unterschieden werden (BGE 126 III 177 E. 2.a; Urteile des Bundesgerichts
5A_521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.4 f.; 5A_795/ 2012 vom 21. Februar 2013
E. 2.3; je mit weiteren Hinweisen; vgl. auch Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 48 ff.
zu Art. 712r ZGB).

18 / 29
9.2.
Vor Vorinstanz beriefen sich die Berufungskläger auf acht verschiedene
angebliche Pflichtverletzungen von B._____, welche ihrer Ansicht nach zu seiner
Abberufung als Verwalter führen müssten. Bei allen Punkten kam die Vor-instanz
zum Schluss, die Beanstandungen seien nicht als wichtige Gründe im Sinne von
Art. 712r Abs. 2 ZGB zu qualifizieren. Nachstehend sind die Vorwürfe der Beru-
fungskläger an die Adresse der Verwaltung zu prüfen, und zwar in dem Masse,
wie die Berufungskläger die Würdigung ihrer Vorwürfe durch die Vorinstanz im
Berufungsverfahren als fehlerhaft rügen (vgl. vorstehend E. 2.2.).
9.3.
Soweit die Berufungskläger allerdings lediglich in allgemeiner Weise vor-
bringen, die Vorinstanz habe sich mit den von ihnen vorgebrachten wichtigen
Gründen für eine Abberufung des Verwalters ungenügend auseinandergesetzt
und dabei mehrere ihrer Vorbringen gänzlich unbeachtet gelassen, sind darin kei-
ne konkreten Beanstandungen und damit auch keine hinreichende Begründung im
Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO zu sehen (act. A.1, S. 12; vorstehend E. 2.1.). Ent-
sprechend ist nicht weiter darauf einzugehen.
9.4.1. Die Berufungskläger legen dem Verwalter zur Last, anlässlich der Ver-
sammlung vom 24. März 2016 beantragt zu haben, auf die Anträge der Beru-
fungskläger sei gar nicht erst einzutreten. Dabei habe der Verwalter, ohne ihnen
die Möglichkeit zu geben, sich zu ihren gestellten Anträgen zu äussern, auf die
Stellungnahme der ihm wohlgesinnten Eigentümer verwiesen. Damit habe der
Verwalter nicht nur das rechtliche Gehör der Berufungskläger als Mitglieder der
Stockwerkeigentümerversammlung verletzt, sondern auch Parteistellung einge-
nommen und damit seine Unabhängigkeits- und Neutralitätspflicht verletzt (vor-
instanzliches act. I./1, S. 7; act. A.1, S. 12 f.).
Die Vorinstanz erwog, die Berufungsbeklagte habe ausgeführt, der Ausschuss
habe den Antrag gestellt, auf die Anträge der Berufungskläger nicht einzutreten.
Ein Ausschussmitglied habe den Antrag vorgetragen. Die Stockwerkeigentümer
hätten den Nichteintretensantrag gutgeheissen. Letzteres ergebe sich auch aus
dem Versammlungsprotokoll vom 24. März 2016. Dem Protokoll sei hingegen
nicht zu entnehmen, ob und wie sich die Eigentümer zu diesem Nichteintretensan-
trag geäussert hätten. Parteibehauptungen dazu würden fehlen. Beschliesse indes
die Versammlung auf ein Traktandum nicht einzutreten, würden sich Diskussionen
zu diesem erübrigen. Eine Gehörsverletzung sei unter diesen Umständen nicht
auszumachen (act. B.1, S. 8).
Die Berufungskläger halten dem berufungsweise entgegen, die Vorinstanz habe
sich bei der Beurteilung dieser Beanstandung ausschliesslich auf die Argumenta-

19 / 29
tion der Berufungsbeklagten gestützt. Da ein Beweismittel zu den Behauptungen
der Berufungsbeklagten gefehlt habe, habe die Vorinstanz dieses selbst beigezo-
gen und auf das Versammlungsprotokoll vom 24. März 2016 verwiesen. Die Vor-
instanz stelle damit den Sachverhalt unrichtig und willkürlich fest und verletze den
im Summarverfahren geltenden Verhandlungsgrundsatz (act. A.1, S. 10 f.).
Gemäss Darstellung der Berufungsbeklagten hat die Stockwerkeigentümerver-
sammlung anlässlich besagter Versammlung auf Antrag des Ausschusses – und
nicht der Verwaltung – beschlossen, auf den Antrag der Berufungskläger nicht
einzutreten. Diese Präzisierung ergibt sich aus den Rechtsschriften und blieb in
der Folge unbestritten (vorinstanzliche act. I./2, S. 6 u. act. I./6, S. 7). Die Vor-
instanz durfte daher auf diese Ausführungen abstellen. Ob die Vorinstanz darüber
hinaus das Verhandlungsprotokoll in Verletzung der Verhandlungsmaxime zur
Bestätigung beizog, braucht daher nicht weiter erörtert zu werden.
Im Zusammenhang mit ihren anlässlich der Versammlung vom 24. März 2016 ge-
stellten Anträgen machen die Berufungskläger zudem geltend, die Vorinstanz ha-
be eine Auseinandersetzung mit ihren Vorbringen gänzlich vermissen lassen.
Auch den Umstand, dass den Berufungsklägern ein Mitwirkungsrecht entzogen
worden sei, habe die Vorinstanz völlig unbeachtet gelassen. Die Vorinstanz stelle
damit den Sachverhalt unrichtig und unvollständig fest und verletze das rechtliche
Gehör der Berufungskläger (act. A.1, S. 12 f.).
Der Gehörsanspruch nach Art. 53 ZPO und Art. 29 Abs. 2 BV bringt für den Rich-
ter die Pflicht mit sich, seinen Entscheid zu begründen, damit der Rechtsunterwor-
fene diesen verstehen, wo nötig, wirksam anfechten kann und die Rechtsmittel-
instanz ihre Kontrolle ausüben kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und
auf welche sich der Entscheid stützt. Dafür muss sich das Gericht jedoch weder
mit jeder tatsächlichen Behauptung noch mit jedem rechtlichen Einwand ausein-
andersetzen und auch nicht jedes einzelne Vorbringen der Parteien ausdrücklich
widerlegen. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-
sichtspunkte beschränken (BGE 144 III 349 E. 3.1 = Pra 2019 Nr. 88; 141 V 557
E. 3.2.1 = Pra 2016 Nr. 29; 138 I 232 E. 5.1). Inwiefern die Vorinstanz das recht-
liche Gehör der Berufungskläger verletzt haben sollte, ist nicht ersichtlich. Aus
dem angefochtenen Entscheid ergibt sich mit genügender Klarheit, weshalb die
Vorinstanz im Nichteintretensbeschluss anlässlich der Versammlung vom
24. März 2016 keinen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters erkannte.
Die Berufungskläger vermochten den vorinstanzlichen Entscheid denn auch sach-
gerecht anzufechten.

20 / 29
Was den geltend gemachten Abberufungsgrund an sich anbelangt, so kann eine
Beschlussfassung ohne vorgängige Diskussion in der Tat das Gehör bzw. die
Mitwirkungsrechte der Stockwerkeigentümer verletzen und zu einer Anfechtungs-
klage Anlass geben. Der Vorsitzende der Versammlung muss die Mitwirkungs-
rechte der Stockwerkeigentümer respektieren. Insbesondere hat er bei der
Führung der Debatten eine Neutralitäts- und Objektivitätspflicht. Er muss
grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern das Wort erteilen. Hingegen muss der
Vorsitzende auch darauf achten, dass die Mitwirkungsrechte nicht missbraucht
werden und die Versammlung blockieren. Aufgrund seiner Pflicht zur ordnungs-
gemässen Verwaltung liegt es in seiner Verantwortung zu beurteilen, wann letzt-
lich die Wahrnehmung der Mitwirkungsrechte überspannt wird (vgl. Amédéo Wer-
melinger, a.a.O., N 111 ff. u. 123 zu Art. 712n ZGB). Wie bereits dargelegt, ging
der Nichteintretensantrag vom Ausschuss und nicht vom Verwalter aus. Vor Vor-
instanz blieb sodann unbestritten, dass alle Stockwerkeigentümer den Antrag der
Berufungskläger zusammen mit der Einladung zur Versammlung erhalten hatten
(vorinstanzliche act. I./2, S. 6; act. I./6, S. 7). Der Nichteintretensbeschluss erfolgte
mit einer einzigen Gegenstimme von den Berufungsklägern. Entsprechend muss
davon ausgegangen werden, dass die übrigen anwesenden Stockwerkeigentümer
in Kenntnis der Angelegenheit und der Positionen der Berufungskläger keinerlei
Diskussionsbedarf sahen. Eine relevante Verletzung der Neutralitätspflicht oder
der Mitwirkungsrechte bzw. des Gehörs der Berufungskläger kann jedoch nicht
damit begründet werden, dass B._____ einen klaren Mehrheitsbeschluss der Ei-
gentümergemeinschaft beachtete und gegen den Willen der Berufungskläger als
Minderheit durchsetzte, zumal die Durchsetzung der Gemeinschaftsbeschlüsse
gerade Aufgabe der Verwaltung ist (Art. 712s Abs. 1 ZGB). Obgleich der Verwalter
angesichts seiner Führungsrolle durchaus über vermittelnde Fähigkeiten verfügen
sollte (vorstehend E. 9.1.), darf nicht vergessen werden, dass der Verwalter letzt-
lich das ausführende und vertretende Organ der Gemeinschaft ist. Kommt hinzu,
dass die Berufungskläger den Nichteintretensbeschluss nicht angefochten haben.
Eine Anfechtung stellt zwar keine Voraussetzung für die Annahme eines wichtigen
Grundes im Sinne des Gesetzes dar. Die Unterlassung einer Anfechtungsklage ist
aber zumindest ein starkes Indiz dafür, dass das Vertrauen in die Verwaltung
durch dieses Vorkommnis nicht beeinträchtigt worden ist. Der Verwalter hat damit
seine Pflichten (Neutralitätspflicht und Pflicht zur Wahrung der Mitwirkungsrechte
der Stockwerkeigentümer) nicht verletzt.
9.4.2. Die Berufungskläger machen des Weiteren geltend, der Verwalter habe die
von ihnen verlangte Berichtigung des Protokolls der Versammlung vom 24. März
2016 verweigert (vorinstanzliches act. I./1, S. 9). Die Vorinstanz hält dazu fest, ein

21 / 29
Vergleich zwischen Protokoll und dem Berichtigungsschreiben der Berufungsklä-
ger zeige, dass Letzteres im Wesentlichen Ergänzungen enthalte. Da es demnach
um eine Ergänzung, nicht aber um eine Berichtigung des Protokolls gegangen sei,
sei das Verhalten von Ausschuss und Verwalter nicht zu beanstanden. Es genüge,
besagtes Schreiben der Berufungskläger dem Protokoll anzuheften (act. B.1,
S. 9).
Nach Auffassung der Berufungskläger verletze die Vorinstanz mit diesen Erwä-
gungen die Verhandlungsmaxime und stelle den Sachverhalt unrichtig und willkür-
lich dar. Die Berufungsbeklagte habe nämlich lediglich pauschal behauptet, die
Änderungsanträge würden unnötige Präzisierungen beinhalten. Um welche Präzi-
sierungen es sich dabei handle und weshalb diese unnötig gewesen sein sollen,
lege die Berufungsbeklagte nicht dar. Damit komme sie der Substantiierungspflicht
nicht nach. Nichtsdestotrotz habe die Vorinstanz die unsubstantiierte Argumentati-
on der Berufungsbeklagten aufgenommen und den Sachverhalt sogar selbständig
ausgeweitet, indem sie einen Vergleich von Protokoll und Berichtigungsschreiben
vorgenommen habe (act. A.1, S. 11).
Ein fehlerhaftes Protokoll kann – aufgrund der durch die Rechtsprechung des
Bundesgerichts anerkannten konstitutiven Wirkung – eine unerwünschte Rechts-
wirkung entfalten. Die Stockwerkeigentümer können verlangen, dass ein mangel-
haftes Protokoll berichtigt wird, beispielsweise weil es unvollständig, unpräzis oder
falsch formuliert ist. Angesichts der Wirkung des Protokolls muss diesem Recht
eine hohe Bedeutung beigemessen werden. Die Berichtigung des Protokolls kann
bis zur nächsten Stockwerkeigentümerversammlung verlangt werden (BGE 127 III
506 E. 3c; Urteil des Bundesgerichts 5C.254/2006 8. November 2007 E. 3.1;
Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 151 ff. zu Art. 712n ZGB; Amédéo Wermelinger,
SVIT, a.a.O., N 133 ff. zu Art. 712n ZGB; je mit weiteren Hinweisen). Den Beru-
fungsklägern ist insoweit beizupflichten, dass das Vorgehen des Ausschusses in
Bezug auf den Protokollberichtigungsantrag der Berufungskläger sowohl hinsicht-
lich Zuständigkeit als auch Verfahren fraglich erscheint. Diese Handhabung des
Protokollberichtigungsantrages veranlasste indessen wiederum nicht der Verwal-
ter selbst, sondern der Ausschuss (vgl. auch vorinstanzliches act. I./1, S. 9,
Rz. 28; vgl. ferner vorstehend E. 9.4.1.). In Anbetracht des Vorgehens des Aus-
schusses ist jedoch der Vorwurf der Berufungskläger, der Verwalter hätte zumin-
dest intervenieren müssen, nicht ganz von der Hand zu weisen. Das Verhalten
des Verwalters lässt nämlich darauf schliessen, dass er diesem Anliegen nicht die
gebührende Sorgfalt hat zukommen lassen. Allerdings wird dieser Umstand da-
durch stark relativiert, dass die Berufungskläger nicht geltend machten, ihnen

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wären aus der Verweigerung der Protokollberichtigung konkrete Nachteile er-
wachsen. Auch eine Anfechtung des Protokolls, welche mit der vorliegenden Kla-
ge hätte erfolgen können, unterliessen die Berufungskläger (vgl. vorstehend
E. 9.4.1.). Des Weiteren handelt es sich um ein einmaliges Versäumnis. Das Ver-
halten des Verwalters vermag daher keinen Grund für seine gerichtliche Abberu-
fung zu bilden.
9.4.3. Die Berufungskläger warfen der Verwaltung vor Vorinstanz alsdann man-
gelhafte Buchführung und mangelhafte Heizkostenabrechnung vor. Sie rügten un-
ter anderem die Jahresrechnung 2014 in Bezug auf die Kosten der Heizungssa-
nierung. Auch allgemein seien die Jahresrechnungen intransparent; so seien we-
der die Betriebs- noch die Heizkosten getrennt ausgewiesen. Es sei nicht ersicht-
lich, ob die Unterhaltskosten den allgemeinen Teil der Liegenschaft, die Umge-
bung oder die Einstellhalle betreffen würden. Zudem würden die Aktiv- und Pas-
sivkonten "Erneuerungsfonds" einen ungleichen Kontostand aufweisen. Betreffend
die mangelhafte Heizkostenabrechnung machten die Berufungskläger geltend,
den Verwalter bereits mehrfach dazu aufgefordert zu haben, ihnen eine detaillierte
Heizkostenabrechnung auszuhändigen (vorinstanzliches act. I./1, S. 10 ff.). Nach
dem Standpunkt der Berufungsbeklagten wird die Buchführung korrekt geführt,
durch die von der Stockwerkeigentümerversammlung gewählte interne Revision
jährlich geprüft und von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigt. Auch
eine mangelhafte Heizkostenabrechnung bestritt die Berufungsbeklagte. Die Heiz-
kostenabrechnung stütze sich auf die Wärmezähler in den einzelnen Wohnungen.
Deren Zählstand werde jährlich von einer Fachfirma abgelesen (vorinstanzliches
act. I./2, S. 8).
Die Vorinstanz teilte den Standpunkt der Berufungsbeklagten und befand sowohl
die Buchführung als auch die Heizkostenabrechnung als nicht mangelhaft. Die
Rechnungen würden neben anderen Aufwandkonten ein separates Konto "Hei-
zung" aufweisen. Auch Gebäudeumgebung und Garage würden gemeinschaftli-
che Teile darstellen. Die Kosten der Garage seien überdies separat ausgewiesen.
Eine ordentliche Buchhaltung verlange diesbezüglich keine weitere Detaillierung.
Die in der Bilanz aufgeführten Aktivkonten 1026, 1027 und 1028 würden die flüs-
sigen Mittel auf Bankkonten ausweisen, während die Passivkonten 2500, 2501
und 2502 die jeweiligen Erneuerungsfonds der einzelnen Häuser betreffen wür-
den. Diese Konten könnten ohne weiteres unterschiedliche Saldi aufweisen. Die
Berufungsbeklagte habe zudem vorgebracht, die Berufungskläger hätten die
Buchhaltung wiederholt durch Fachpersonen überprüfen lassen, ohne irgendwel-
che Mängel zu finden. Diese Sachbehauptung sei unbestritten geblieben. Betref-

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fend die Heizkostenabrechnung erwog die Vorinstanz, die Berufungskläger hätten
drei Schreiben ins Recht gelegt, wonach sie unter anderem die Heizkostenab-
rechnungen beanstandeten, eine Kostenabrechnung selbst liege nicht vor. Ob und
allenfalls in welchem Umfang die Beanstandungen zutreffen könnten, sei so nicht
festzustellen (act. B.1, S. 10).
Die Berufungskläger monieren in der Berufungsschrift, die Vorinstanz setze sich
nur ungenügend mit ihren Vorbringen zur mangelhaften Buchführung auseinander.
Sie lasse die einzelnen Punkte im Wesentlichen unberücksichtigt und stelle pau-
schal fest, dass die Buchführungskonten keiner weiteren Detaillierung bedürften
und die Aktiv- und Passivkonten ohne weiteres unterschiedliche Saldi aufweisen
könnten. Insbesondere letztere Ausführung sei offensichtlich unzutreffend. Eine
Differenz sei, sobald es die Liquidität zulasse, auszugleichen oder mindestens das
Zustandekommen der Differenz separat auszuweisen. Zudem seien sämtliche
vorgebrachten Punkte, welche die mangelhafte Buchführung aufzeigen, zu
berücksichtigen, damit abschliessend beurteilt werden könne, ob eine solche
tatsächlich vorliege. In der Folge führen die Berufungskläger die Punkte auf, wel-
che ihrer Ansicht nach von der Vorinstanz im Konkreten unberücksichtigt geblie-
ben seien. Indem die Vorinstanz mehrere wesentliche Umstände, welche die Be-
rufungskläger vorgebracht hätten, nicht in ihre Erwägung mit einbezogen habe,
habe sie nicht nur das rechtliche Gehör der Berufungskläger verletzt, sondern
auch den Sachverhalt willkürlich festgestellt und unangemessen gewürdigt
(act. A.1, S. 13 f.).
Soweit die Berufungskläger wiederum die Verletzung ihres rechtlichen Gehörs in
der Ausprägung der Begründungspflicht durch die Vorinstanz rügen, ist nochmals
zu betonen, dass die Begründung der Partei eine sachgerechte Anfechtung er-
möglichen soll und daher zumindest kurz die wesentlichen Überlegungen nennen
muss, die das Gericht angestellt hat. Es ist aber nicht erforderlich, dass sich der
Entscheid ausführlich mit allen Parteivorbringen auseinandersetzt (vorstehend
E. 9.4.1. mit Hinweisen). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Entscheid
gerecht. Die Vorinstanz thematisierte den geltend gemachten Abberufungsgrund
aufgrund mangelhafter Buchführung/Heizabrechnung. Dabei ist sie zur Überzeu-
gung gelangt, dass kein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters vorliege. Es ist
zwar zutreffend, dass die Vorinstanz nicht auf alle Vorbringen der Berufungskläger
eingegangen ist, doch wie vorstehend ausgeführt, muss sich ein Gericht in der
Begründung weder mit jeder Behauptung noch mit jedem Einwand auseinander-
setzen.

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Die Buchführung und Erstellung der Jahresrechnung gehört zu den Aufgaben des
Verwalters nach Art. 712s Abs. 2 ZGB. Weder in dieser Bestimmung noch in an-
deren gesetzlichen Vorschriften sind Anforderungen zur Buchführung oder Rech-
nungslegung von Stockwerkeigentümergemeinschaften enthalten. Die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft ist insbesondere kein Unternehmen bzw. keine juristi-
sche Person und daher von den Buchführungs- und Rechnungslegungspflichten
nach Art. 957 ff. OR nicht erfasst bzw. davon ausgenommen. Erforderlich ist die
Führung der ordnungsgemässen Buchführung und einfache Abrechnung über die
Einnahmen und Ausgaben sowie über die Vermögenslage und die Berichterstat-
tung an die Eigentümerversammlung gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft ist frei, genauere Anforderungen im Regle-
ment oder im Verwaltungsvertrag festzulegen (René Bösch, in: Geiser/Wolf
[Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457–977 ZGB, Art. 1–61 SchlT
ZGB, 6. Aufl., Basel 2019, N 5 zu Art. 712s ZGB). Abgesehen von Bestimmungen
zum Erneuerungsfond fehlen im Reglement der Berufungsbeklagten explizite An-
forderungen im Sinne von Buchführungsregeln. Auch im Verwaltungsvertrag wird
die Aufgabe des Verwalters in Bezug auf Buchführung und Rechnungslegung le-
diglich in allgemeiner Weise erwähnt (vorinstanzliche act. II./7 und 9).
Die Berufungskläger kritisieren, die Aktivkonten 1026, 1027 und 1028 und die
Passivkonten 2500, 2501 und 2502 würden unterschiedliche Saldi aufweisen (vor-
instanzliches act. I./1, S. 11; act. A.1, S. 13). Dabei unterlassen sie es aufzuzei-
gen, inwiefern diesbezüglich konkrete Mängel im Sinne von Fehlern in der Buch-
führung vorliegen. Zudem legen sie nicht dar, weshalb die Auffassung der Vor-
instanz hinsichtlich der unterschiedlichen Kontostände falsch sein soll (vgl. vorste-
hend E. 9.4.3.; act. B.1, S. 10). Mangels expliziter Anforderungen an die Buch-
führung genügt auch ihre Behauptung, eine Differenz zwischen diesen Konten sei,
sobald es die Liquidität zulasse, auszugleichen oder mindestens das Zustande-
kommen der Differenz separat auszuweisen, nicht, um eine Pflichtverletzung der
Verwaltung zu begründen. Dies gilt umso mehr, als dass die Berufungskläger nicht
dartun, inwiefern sich diese Beanstandung nachteilig auf sie auswirken würde.
Dass die Vorinstanz vor diesem Hintergrund eine diesbezügliche Pflichtverletzung
der Verwaltung als nicht gegeben erachtete, ist nicht zu beanstanden.
Im Zusammenhang mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung, die Kosten
der Heizungssanierung über den Erneuerungsfond zu bezahlen, werfen die Beru-
fungskläger dem Verwalter vor, die Kosten der Heizungssanierung in der Jahres-
rechnung 2014 aus nicht nachvollziehbaren Gründen mit der Buchung Erneue-
rungsfond/Aufwand Heizungssanierung vorgenommen und die Kosten in der Auf-

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wandsposition Heizungssanierung trotzdem mit CHF 0.00 angegeben zu haben.
Zudem würden die Gesamtkosten der Heizungssanierung nicht separat ausgewie-
sen (vorinstanzliches act. I./1, S. 10 f.; act. A.1, S. 13 f.). Die Berufungskläger le-
gen wiederum nicht dar, aus welchen Gründen diesbezüglich eine fehlerhafte
Buchführung, die sich zu ihrem Nachteil auswirkt, vorliegen sollte. Die Jahres-
rechnung ist nachvollziehbar. Darüber hinaus hat die Versammlung die Jahres-
rechnung genehmigt. Letzteres lässt darauf schliessen, dass die Kosten der Hei-
zungssanierung den Erwartungen der Mehrheit der Stockwerkeigentümer entspra-
chen bzw. kein Bedarf auf eine separate Kostenaufstellung bestand.
Ähnliches gilt auch für die Vorwürfe der Berufungskläger, wonach der Verwalter
sich weigere, eine detaillierte Jahresrechnung und eine detaillierte Heizkostenab-
rechnung zu erstellen (vorinstanzliches act. I./1, S. 11 f.; act. A.1, S. 14). Mangels
expliziter Buchführungsregeln der Berufungsbeklagten ist keine Grundlage für ei-
nen individuellen Anspruch einzelner Stockwerkeigentümer auf die Erstellung de-
taillierter Abrechnungen ersichtlich. Ausserdem besteht offenbar bei der Mehrheit
der Stockwerkeigentümer kein Bedarf nach detaillierteren Abrechnungen. Anzu-
merken ist, dass die Berufungskläger als Stockwerkeigentümer über ein Einsichts-
recht verfügen. Die Pflicht zur Information und Auskunftserteilung an die Stock-
werkeigentümer gehört zu den Aufgaben der Verwaltung. Die Informationspflicht
des Verwalters gegenüber den Stockwerkeigentürmern umfasst auch deren Recht
auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen betreffend die gemeinschaftli-
chen Angelegenheiten. Das Recht jedes Stockwerkeigentümers zur Einsichtnah-
me in die Belege und Akten ist sodann auch in Zusammenhang mit der Überprü-
fung der jährlichen Abrechnung über die Gemeinschaftskosten und deren Ver-
rechnung an die Eigentümer von Bedeutung. Die Einsichtnahme in die Akten und
Originalbelege bezüglich der Gemeinschaftsangelegenheiten kann – andere Ab-
machungen vorbehalten – nur in den Räumen des Verwalters am Verwaltungssitz
wahrgenommen werden. Auch ist dem Einsichtsersuchenden zuzumuten, dem
Verwalter die Unterlagen, welche er zu sehen wünscht, hinreichend genau zu be-
zeichnen. Dem Informationsanspruch wird im Allgemeinen mit dem Recht zur Ein-
sichtnahme der Belege am Verwaltungssitz Genüge getan. Das Kopieren von Ab-
rechnungsbelegen kann vom Verwalter nicht verlangt werden. Dies gilt auch,
wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz im Ausland hat (Monika Sommer, Stock-
werkeigentum, 3. Auflage, Zürich 2016, S. 199 f.). Die Nichterstellung detaillierter
Abrechnungen oder gewünschter Aufstellungen darf indessen nicht mit einer Ver-
weigerung des Einsichtsrechts gleichgesetzt werden. Die Berufungskläger rügen
denn auch nicht explizit eine Verletzung des Einsichtsrechts oder zeigen in ihren
Rechtsschriften hinreichend auf, wann und wie sie konkret gegenüber der Verwal-

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tung vergeblich um Einsicht ersucht hätten. Eine Pflicht der Verwaltung, ungefragt
solche Einsicht zu gewähren, besteht nicht.
Ferner bringen die Berufungskläger in der Berufung erneut vor, die Jahresrech-
nung sei sehr intransparent; weder die Betriebs- noch die Heizkosten würden se-
parat ausgewiesen und sämtliche Unterhaltsarbeiten (Liegenschaft, Umgebung,
Einstellhalle) in einem Konto aufgeführt (vorinstanzliches act. I./1, S. 11; act. A.1,
S. 14). Abgesehen davon, dass sich die Berufungskläger mit den entsprechenden
vorinstanzlichen Erwägungen nicht rechtsgenügend auseinandersetzen (act. B.1,
S. 10; vorstehend E. 9.4.3.), ist nicht ersichtlich, inwiefern dem Verwalter diesbe-
züglich eine fehlerhafte Buchführung als Pflichtverletzung anzulasten wäre.
Letztlich beanstanden die Berufungskläger, der Verwalter habe sich bislang ge-
weigert, ihnen eine sachliche und nachvollziehbare Begründung für die erwähnten
Unregelmässigkeiten in der Buchführung anzugeben (vorinstanzliches act. I./1,
S. 11; act. A.1, S. 14). Dabei handelt es sich um einen pauschalen Vorwurf, wel-
cher nicht genügt, um eine Abberufung aufgrund mangelhafter Buchführung zu
rechtfertigen. Wie bereits mehrfach erwähnt, ist vielmehr darzulegen, durch wel-
ches konkrete Tun oder Unterlassen in welchen bestimmten Situationen der Ver-
walter seine Pflichten dergestalt verletzt hat, dass den Berufungsklägern die
Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.
Insgesamt vermögen die Berufungskläger keine Pflichtverletzung des Verwalters
im Zusammenhang mit der Buchführung oder den Heizkostenabrechnungen
schlüssig darzutun.
9.4.4. Schliesslich rügen die Berufungskläger, die Vorinstanz habe die Tatsache,
dass der Verwalter die Präsenzlisten seit dem Jahr 2012 in der überwiegenden
Zahl der Fälle eigenständig mit den Namen der Stockwerkeigentümer ausgefüllt
habe, gänzlich unbeachtet gelassen. Es liege somit wiederum eine offensichtliche
Verletzung des rechtlichen Gehörs vor (act. A.1, S. 14).
In Bezug auf das Ausfüllen der Präsenzlisten bestehen weder gesetzliche Anfor-
derungen noch finden sich solche auf Grundlage der Gemeinschaftsordnung der
Berufungsbeklagten (vorinstanzliches act. II./7). Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung stellt mangelhafte Protokollierung für sich alleine keinen wichti-
gen Grund im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB dar (BGE 126 III 177 E. 2.b.cc).
Dies hat auch für die Präsenzlisten als Teil des Protokolls zu gelten. Dass die Prä-
senzlisten inhaltlich falsch geführt worden wären, machen die Berufungskläger
nicht geltend. Selbst wenn das selbständige Ausfüllen der Präsenzlisten als unkor-

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rekt zu werten wäre, wäre dies höchstens als geringfügige Pflichtverletzung zu
qualifizieren. Somit liegt auch diesbezüglich kein wichtiger Grund zur Absetzung
des Verwalters im Sinne des Gesetzes vor.
9.5.
Nach dem Gesagten liegen keine wichtigen Gründe für eine gerichtliche
Abberufung des Verwalters vor. Dies gilt im Ergebnis auch, wenn das Verhalten
des Verwalters einer Gesamtwürdigung unterzogen wird. Dem Verwalter sind
nämlich höchstens geringfügige Pflichtverletzungen oder sogar Lappalien vorzu-
werfen, welche selbst bei Gesamtwürdigung eine Fortsetzung des Verwaltungs-
verhältnisses objektiv betrachtet ohne weiteres zumutbar erscheinen lassen. Sie
wiegen daher auch gesamthaft nicht so schwer, als dass ein wichtiger Grund für
die Abberufung des Verwalters anzunehmen wäre. Eine Absetzung des Verwal-
ters ist aufgrund der aufgezeigten Sachverhalte nicht gerechtfertigt. Im Ergebnis
ist der angefochtene Entscheid somit nicht zu beanstanden. Die Berufung ist auch
in Bezug auf die Abberufung des Verwalters abzuweisen.
Abschliessend ist indessen nochmals daran zu erinnern, dass die Verwaltung den
Stockwerkeigentümern gegenüber bei der Erfüllung ihrer Aufgaben zur Neutralität
verpflichtet ist. Entsprechend muss die Verwaltung in ihrer Funktion gewillt sein,
berechtigte Interessen von Minderheiten sachlich und neutral zu bearbeiten. Zwei-
felsohne stellen konfliktreiche Situationen, wie die vorliegende, sowohl in fachli-
cher als auch in zwischenmenschlicher Hinsicht hohe Anforderungen an die Ver-
waltung. Insbesondere wenn der Verwalter selbst bzw. seine Tätigkeit regelmässig
der Kritik ausgesetzt ist. Der Anspruch an die Neutralität mag in solchen Situatio-
nen manchmal äusserst schwer erscheinen. Dennoch darf von einer professionel-
len Verwaltung mit entsprechender Besoldung erwartet werden, einen ausgewo-
genen Umgang mit den unterschiedlichen Interessen aller Eigentümer zu finden.
10.
Zusammenfassend ist die Berufung vollumfänglich abzuweisen.
11.1. Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anlass, am erstinstanzlichen
Kostenentscheid etwas zu ändern. Die Festsetzung der Prozesskosten durch die
Vorinstanz wird in der Berufung denn auch nicht näher beanstandet. Das Kosten-
dispositiv des angefochtenen Entscheids ist deshalb zu bestätigen.
11.2. Zu regeln bleiben die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Berufungsklä-
ger unterliegen im Berufungsverfahren vollständig. Dementsprechend gehen die
Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung; Art. 95 Abs. 1 ZPO) un-
ter Beachtung der Regelung zur Solidarhaftung zu ihren Lasten (Art. 106 Abs. 1
ZPO in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 ZPO). Gestützt auf den geltenden Ge-

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bührenrahmen für Berufungserkenntnisse (Art. 9 der Verordnung über die Ge-
richtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]) erscheint eine Gerichtsge-
bühr in der Höhe von CHF 4'000.00 als angemessen. Die Berufungskläger haben
einen Kostenvorschuss geleistet, was bei der Liquidation der Gerichtskosten zu
berücksichtigen ist (act. D.1; vorstehend E. I; vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO).
11.3. Ausgangsgemäss haben die Berufungskläger der Berufungsbeklagten unter
solidarischer Haftung eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO
in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 ZPO). Die Berufungsbeklagte hat keine Hono-
rarnote eingereicht. Die erkennende Kammer hat die Parteientschädigung somit
nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen. In Anbetracht der sich stellenden
Sach- und Rechtsfragen sowie des entstandenen Aufwands erscheint eine Ent-
schädigung von pauschal CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer)
als angemessen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der vor Vorinstanz einge-
reichten Honorarvereinbarung, welche einen Stundenansatz von CHF 270.00
ausweist (vorinstanzliches act. VI./2). Die Berufungskläger sind daher zu verpflich-
ten, die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren in diesem Umfang unter
solidarischer Haftung zu entschädigen.

29 / 29
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 4'000.00 gehen unter solida-
rischer Haftung zulasten von X.1_____ und X.2_____ und werden mit dem
von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe verrechnet.
3.
X.1_____ und X.2_____ haben der Y._____ unter solidarischer Haftung für
das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'000.00 (inkl.
Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausan-
ne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde
gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollstän-
digen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegi-
timation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde
gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: