gr_gerichte · R 2012 3 · 2012-08-22 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 12 3
5. Kammer
URTEIL
vom 22. August 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1. a)
Am 5. September 2009 leitete der Gemeindevorstand … über das Gebiet …, 
welches im südlichen Teil unter anderem Parzellen 495, 496, 500, 501 und 530 
umfasst, 
ein 
Quartierplanverfahren 
mit 
Landumlegung 
ein. 
Der 
Einleitungsbeschluss ist rechtskräftig. Alle genannten Parzellen ausser Parzelle 
530 befinden sich in der Wohnzone II (2. Erschliessungsetappe), Parzelle 530 
in der Wohnzone III.
b)
Vom 26. November bis 27. Dezember 2010 wurde der Quartierplan erstmals 
öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben unter anderem … als Eigentümer von 
Parzellen 500 und 530 und die Miteigentümerinnen von Parzelle 501 (die 
beigeladenen Schwestern ehemals …) Einsprache. Die Schwestern ehemals … 
reichten dabei einen Vorschlag der Firma … ein, welcher vorsah, dass die 
beiden bestehenden Zufahrten im Bereich des …wegs zu einer 
zusammengefasst würden.
c)
Nach Anhörung der Beteiligten liess der Gemeindevorstand den Quartierplan 
überarbeiten und vom 16. Juli bis 15. August 2011 zum zweiten Mal öffentlich 
auflegen. Der wesentliche Unterschied ist, dass die Sanierung des …wegs in 
die 
Teile 
Nord 
und 
Süd 
aufgeteilt 
wird. 
Gemäss 
Art. 
29 
der 
Quartierplanvorschriften (QPV) soll der …weg Süd, basierend auf der 
Grundlage der Projektstudie … (Gemeindebeilage 5), saniert werden und 
beinhaltet unter anderem eine neue Linienführung im Grund- und Aufriss, eine 
Fahrbahnbreite von 3 m und beidseitigen Banketten von 0.25 m, einen neuen 


Belagseinbau und den Abbruch der bestehenden Mauer. Gemäss Art. 41 QPV 
gehen die Kosten der Sanierung des …weg Nord und Süd einschliesslich 
Landbedarf grundsätzlich zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Gemeinde 
beteiligt sich mit einem Beitrag aus öffentlicher Interessenz von 10 %. Die 
Kosten für u.a. die Sanierung des …wegs Süd umfassen sämtliche Auslagen 
der Gemeinde für die Projektierung und den Bau und Ausbau der Strassen 
samt Wendeplatz und allen zugehörigen Nebenanlagen wie Bankette, 
Entwässerung, Beleuchtung und dergleichen sowie allfällige Kosten für das 
Versetzen privater Einfriedungen oder Bepflanzungen. Gemäss Art. 45 Abs. 3 
QPV werden die prozentualen Anteile für die Sanierung …weg Süd im 
Verhältnis der Vorteilsnutzung auf die angeschlossenen Grundstücke aufgeteilt.
d)
Parzellen 500 und 530 von … weisen im alten Bestand eine Fläche von 848.9 
m² auf. Neu umfasst Parzelle 530 (die Kleinstparzelle 500 wird im Rahmen der 
Landumlegung aufgehoben) eine Fläche von 869.5 m². Dies ergibt eine 
anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 632 m². Parzelle 501 weist im 
alten Bestand 871 m² auf. Neu umfasst sie 848.5 m², was eine anrechenbare 
BGF von 392 m² ergibt (Anhang 1 QPV).
e)
Beiden genannten Grundeigentümern wird für die Sanierung des …wegs Süd 
ein Kostenanteil von 40 % auferlegt. Den Eigentümern von Parzellen 495 (…) 
und 496 (…) wird ein Kostenanteil von je 5 % auferlegt (Anhang 2 QPV; 
Hinweis: Rest von 10% = öffentliche Interessenz). Die Planungskosten werden 
den Grundeigentümern von Parzellen 530 (…) und 501 (ehemals …) unter 
Gewichtung der neu verfügbaren BGF von nur 60 % zu 3.9 % (…) und 2.4 % 
(ehemals …) auferlegt. Bei den Eigentümern von Parzellen 495 (…) und 496 
(…) wurde die anrechenbare BGF lediglich mit 10 % gewichtet, was 
Planungskostenanteile von je 0.3 % ergibt.
f)
Die Sanierung des …wegs Süd wurde damals auf rund Fr. 98'000, die 
Planungskosten (des ganzen Quartierplans) auf rund Fr. 110'000 geschätzt 
(Anhang 4 QPV). Dies ergibt für … einen Kostenanteil an der Sanierung des 


…wegs Süd von ca. Fr. 39'200 und an der Planung von ca. Fr. 4‘242, total also 
Fr. 43'442. Für die Mehrzuteilung muss er pro Quadratmeter Fr. 200 bezahlen, 
ergibt einen Betrag von Fr. 4‘491, total also Fr. 47'934. Bei den 
Miteigentümerinnen von Parzelle 501 beläuft sich der Kostenanteil an der 
Sanierung des …wegs Süd ebenfalls auf Fr. 39'200, die Planungskosten auf Fr. 
2‘631, total Fr. 41'831. Für die Minderzuteilung erhalten sie Fr. 4‘146, was 
Nettokosten von Fr. 37'686 ergibt (Anhang 5 QPV). 
g)
Dagegen erhob u.a. … Einsprache und beantragte, der Quartierplan sei mit 
Bezug auf die vorgesehene Sanierung …weg Süd nicht zu genehmigen und es 
sei die heutige Erschliessungssituation zu belassen. Eventualiter sei die 
öffentliche Interessenz auf 20 % festzulegen und der Verteilschlüssel für die 
private Interessenz wie folgt vorzusehen: Parzelle 495 12.2 %, Parzelle 496 
11.4 %, Parzelle 501 44.6 % und Parzelle 530 11.8 %. Falls die öffentliche 
Interessenz bei 10 % belassen werde, sei der Privatanteil von 90 % analog neu 
zu verteilen. Nach Durchführung eines Augenscheins teilte die Gemeinde den 
Miteigentümerinnen von Parzelle 501 mit, eine Änderung am Kostenverteiler 
würde in Erwägung gezogen. Dies lehnten die Miteigentümerinnen von Parzelle 
501 ab. Den übrigen Beteiligten wurde hierauf nochmals das rechtliche Gehör 
gewährt.
h)
Am 25., mitgeteilt am 29. November 2011, genehmigte der Gemeindevorstand 
unter Abweisung der Einsprache von u.a. … den Quartierplan.
Hier werde die Feinerschliessung des Quartierplangebiets gemäss Art. 58 des 
kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) geregelt.
Parzellen 501, 496 und 495 seien hinreichend erschlossen. Gleiches treffe aber 
bei Parzelle 530 nicht zu, einmal, weil die Verkehrsverhältnisse bei der 
Abzweigung des …weg vom …weg äusserst unübersichtlich und gefährlich 
seien und anderseits der …weg zu wenig leistungsfähig wäre, den ganzen 
Verkehr ab Parzelle 530 aufzunehmen, insbesondere, wenn dieses einmal 
vollständig überbaut werden sollte. Der Zusatzverkehr über den …weg und den 
Unteren … müsste durch das ganze Wohnquartier geführt werden, wogegen 


die jetzt vorgeschlagene Lösung die kürzeste Verbindung zum …weg 
(Kantonsstrasse) darstelle.
Zwar bringe die neu gestaltete Erschliessungssituation der Parzelle 501 grosse 
Vorteile. Dem werde aber auch Rechnung getragen. Die Miteigentümerinnen 
von Parzelle 501 müssten sich an der Sanierung des …weg Süd zu 40 % 
beteiligen. Nutzen zögen auch die hinterliegenden Eigentümer von Parzellen 
495 und 496, welche eine optimale Erschliessung erhielten. Ihr Anteil von je 5 
% sei deshalb gerechtfertigt. Die öffentliche Interessenz sei nicht zu erhöhen. 
Gemäss Art. 54 KRG gingen die Kosten grundsätzlich zulasten der 
Quartierplanbeteiligten, es sei denn, es bestehe ein weitergehendes 
öffentliches Interesse an der Planung oder den Anlagen. Dies sei hier 
beschränkt der Fall. Der Vorteil der Allgemeinheit bestehe allerdings nur in der 
verbesserten Situation für Fussgänger (vorab Schulkinder) und untergeordnet 
für Velofahrer. In erster Linie werde die neue Lösung zur Verbesserung der 
Zufahrt für die beteiligten Grundstücke geschaffen, vor allem für Parzelle 530. 
Sogar ein tieferer Ansatz der öffentlichen Interessenz wäre gerechtfertigt 
gewesen.
Parzelle 530 sei nicht einwandfrei erschlossen. Die Erschliessungsverhältnisse 
seien hier ausgesprochen kritisch, erst recht, wenn die baulichen Möglichkeiten 
auf Parzelle 530 ausgeschöpft würden. Zwar erhielten die Miteigentümerinnen 
von Parzelle 501 eine verbesserte Überbauungssituation. Für diesen Vorteil 
hätten sich diese aber auch massgeblich an den Kosten zu beteiligen. Nachteile 
für die Öffentlichkeit entstünden keine. Die Verkehrssicherheit werde wesentlich 
verbessert.
Für den Verteilschlüssel sei der Vorteil zu gewichten gewesen, welchen vor 
allem … ziehe. Eine in jeder Hinsicht genügende Erschliessung liege erst nach 
der Erstellung der neuen Anlage vor. Im Vergleich zu … profitierten Parzellen 
501, 496 und 495 erschliessungsmässig von der Anlage nur untergeordnet, weil 
sie jetzt schon gut erschlossen seien.
Indessen bedeute die Verlegung der Zufahrt und die damit verbundene 
Aufhebung der bisherigen Dienstbarkeiten zu Gunsten der Hinterlieger für 
Parzelle 
501 
eine 
erhebliche 
Wertvermehrung. 
Dies 
rechtfertige 
die 


Kostenbelastung mit je 40 %. Die baulichen Massnahmen seien im 
Wesentlichen bedingt durch die neue Linienführung des …wegs Süd.
2.
Am 12. Januar 2012 (Poststempel) erhob … dagegen Beschwerde und 
beantragte die Aufhebung des Quartierplans in Bezug auf die Sanierung …weg 
Süd und die Belassung der heutigen Erschliessungssituation. Eventuell sei der 
Kostenverteiler der Quartierplanung so zu ändern, dass Parzellen 500 und 530 
für die Sanierung …weg Süd und die Planung mit 0 % der Kosten belastet 
würden. Die Parzelle 500 bleibe sein Eigentum.
Die Sanierung sei unnötig und werde von den meisten Eigentümern abgelehnt. 
Sie diene nur Parzelle 501.
Alle beteiligten Parzellen seien schon jetzt voll erschlossen, auch Parzelle 530. 
Es bestehe kein Änderungsbedarf. Er wolle die Sanierung nicht.
Die Verkehrssicherheit sei gegeben. Würde das Engnis im …weg, gebildet 
durch seine Parzelle 500, entfallen, würde die Verkehrssicherheit darunter 
leiden, denn dann würde einfach schneller gefahren.
Er akzeptiere die Gewichtung seiner Parzellen mit 60 % nicht. Er zahle an keine 
Planung, die er nicht wolle und die ihm keinen Nutzen sondern grosse Kosten 
bringe.
Im Gegensatz zu Parzelle 501 profitiere seine Parzelle 530 nicht. Die Sanierung 
sei wesentlicher Teil der privaten Erschliessungsstrasse von Parzellen 501, 496 
und 495 und werde durch eine öffentliche Gemeindestrasse ersetzt. Parzelle 
501 sei somit viel besser überbaubar und die Unterhaltskosten entfielen 
grösstenteils. Zudem wolle er sich nicht an den Kosten für einen Teil einer 
Privatstrasse beteiligen müssen, die er nicht benützen dürfe.
Die Gemeinde müsse allfällige Kosten für Beschädigungen seines Hauses 
durch den Strassenbau übernehmen.
3.
Am 7. Februar 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei.
Hier gehe es um lokale Anliegen, weswegen die entsprechende Kognition 
gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts zur Anwendung komme.


Gemäss Art. 58 KRG sei die Schaffung optimaler Erschliessungsbedingungen 
Ziel von Quartierplanungen.
Schon jetzt sei der …weg für Parzelle 530 keine hinreichende Zufahrt im Sinne 
von Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG). Dieser 
sei auf seiner ganzen Länge schmal, schlecht befestigt und verlaufe 
ansteigend. Zudem sei er im Einmündungsbereich zum …weg ausgesprochen 
unübersichtlich. Gefahr bestehe für Fussgänger und Fahrzeuge. Neu entstehe 
eine zeitgemässe Zufahrt mit normalen Steigungsverhältnissen und einer 
übersichtlichen Einfahrt in den …weg. Auch eine Erschliessung von unten in die 
…strasse wäre für … mit Kosten von ca. Fr. 40'000 verbunden. Dies hätte auch 
zusätzlichen Verkehr zur Folge. Die Wegdistanz zur Kantonsstrasse betrage mit 
der jetzigen Lösung nur knapp 60 m. Zudem beabsichtige die Gemeinde, ein 
physisches Hindernis beim …weg einzubauen, damit dieser nicht durchgehend 
befahren werden könne.
Parzelle 500 werde nicht enteignet, sondern im Rahmen der Landumlegung 
eliminiert. Sie sei nicht zonenkonform nutzbar. Er erhalte Realersatz und sogar 
eine Mehrzuteilung von 22.5 m² oder 2.7 %. Daran ändere nichts, dass er für 
die Mehrzuteilung Fr. 200.-- pro Quadratmeter bezahlen müsse.
Die Planungskosten würden zu Recht überwälzt. Die Gemeinde und der Planer 
hätten sich mit der problematischen Erschliessungssituation von Parzelle 530 
auseinandersetzen müssen. Er profitiere von dieser Lösung mit einer 
einwandfreien Erschliessung. Im Quartier gebe es keine überbauten 
Liegenschaften, welche sich hinsichtlich Planungsvorteil mit der des 
Beschwerdeführers vergleichen liessen.
Betreffend Kostenverteiler für die Sanierung habe der Gemeindevorstand 
berücksichtigt, 
dass 
der 
neue 
vordere 
Teil 
des 
privaten 
Erschliessungssträsschens für Parzellen 496 und 495 öffentlich werde und 
künftig die Unterhaltslast der Eigentümer von Parzellen 501, 496 und 495 
entfalle. 
Ohne 
diesen 
Vorteil 
hätte 
sich 
eine 
Kostenbelastung 
der 
Hinterliegerparzellen 
496 
und 
495 
nicht 
rechtfertigen 
lassen. 
Diese 
Liegenschaften seien nämlich durch die private …strasse schon bisher 
einwandfrei erschlossen gewesen.


Zwar sei Parzelle 501 wegen der Verschiebung des Privatsträsschens weit 
besser als bisher überbaubar. Sie sei aber auch mit 40 % Kostenanteil belastet 
worden, was angemessen sei. Dabei sei noch nicht berücksichtigt, dass 
Parzelle 501 neu eine BGF von 392 m², Parzelle 530 neu aber 632 m² BGF 
aufweise. Somit wäre es auch vertretbar gewesen, Parzelle 501 mit einem 
geringeren und Parzelle 530 mit einem noch höheren Kostenanteil zu belasten.
Es sei nicht willkürlich, wenn der Gemeindevorstand das umstrittene Teilstück 
als Anpassung des …wegs Süd an das bestehende Privatsträsschen (Zustand 
gut) qualifiziert habe und deshalb auch … als Eigentümer von Parzelle 530 an 
den diesbezüglichen Anpassungskosten partizipieren lasse. Darauf, dass er 
dieses Teilstück kaum benutze, komme es nicht an, weil sonst bei jeder 
Quartiererschliessungsstrasse 
ein 
Tiefenperimeter 
mit 
Abstufung 
der 
beanspruchten Wegstrecke nach Massgabe der einzelnen Parzellen erfolgen 
müsste, was im Allgemeinen nicht geschehe. 
Auf die Forderungen betreffend Schadenersatz könne hier nicht eingetreten 
werden. Die Gemeinde werde beim Bauen jene Massnahmen anordnen, 
welche zum Schutz der Altbaute nötig seien. 
4.
Am 7. und 8. Februar 2012 verzichteten die Eigentümer … und … auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung.
5.
Am 28. Februar 2012 beantragten die Miteigentümerinnen von Parzelle 501 die 
Abweisung der Beschwerde. Sie argumentierten im Wesentlichen gleich wie die 
Gemeinde.
6.
Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte nichts Neues.
7.
Am 17. August 2012 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 
Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer persönlich in 
Begleitung seiner Lebensgefährtin und eines Beraters teilnahm. Von Seiten der 
Beschwerdegegnerin waren der Gemeindepräsident, der Ortsplaner, die 
Gemeindeschreiberin, ein Gemeindevorstandsmitglied und ihr Rechtsanwalt 


(Dr. …) anwesend. Die Beigeladenen waren durch die Grundeigentümer der 
Parz. 501 (ehemals Geschwister …) und ihre Anwältin (lic. iur. …) vertreten. Im 
Weiteren waren insgesamt 11 Anwohner des Quartierplangebietes …, darunter 
die Eigentümer der Parz. 495 und 496, vor Ort präsent. Allen Anwesenden 
wurde dabei (am Standort Kreuzungsbereich …weg-…weg) die Möglichkeit 
gegeben, sich auch noch mündlich zu den im Beschwerdeverfahren 
aufgeworfenen Fragen zu äussern: So namentlich zur Erschliessung des 
Quartierplangebiets 
…weg 
Süd, 
zur 
Verkehrssicherheit 
bzw. 
zum 
Gefahrenpotential im neuen Einfahrts- und Kreuzungsbereich und zur 
umstrittenen Kostenverteilung innerhalb des Quartierplangebiets gestützt auf 
die daraus zu erwartenden Nutzungs- bzw. Sondervorteile für die Privaten (total 
90%; davon 40% zu Lasten des Beschwerdeführers [Eigentümer Parz. 530 und 
Kleinstparz. 500] und 40% zulasten der Grundeigentümer der Parz. 501; plus 
jeweils noch 5% zulasten der Grundeigentümer der Parz. 495 und Parz. 496) 
sowie für die öffentliche Hand (10%; öffentliche Interessenz). Von dieser 
Äusserungsmöglichkeit machten der Beschwerdeführer, der Anwalt und der 
Planer der Gemeinde und die Anwältin der Beigeladenen, sowie auch die 
Eigentümer der Parz. 495 und 496 allesamt Gebrauch (Protokoll vom 17. 
August 2012). Seitens des Gerichts wurden zudem noch sechs Farbfotos von 
den örtlichen Raumverhältnissen und der jetzigen Erschliessungssituation im 
Kreuzungs- und Verzweigungsbereich (…weg/…weg auf der Höhe Parz. 500 
und 530) erstellt und zu den Akten genommen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 25./29. November 2011, worin die 
Gemeinde den fraglichen Quartierplan genehmigte und die dagegen erhobene 
Einsprache des Beschwerdeführers betreffend Beibehaltung des bisherigen 
Strassen- und Erschliessungszustands im Bereich seiner Parz. 530 (bereits mit 
Wohnhaus überbaute Liegenschaft; Bodenfläche neu 869.5 m2 [statt 848.9 m2]; 
mit anrechenbarer BGF von 632 m2) und Parz. 500 (Keine Aufhebung jener 
Kleinstparzelle) sowie betreffend Befreiung von jeglicher Kostenpflicht (Keine 


Privatinteressenz von 40% bzw. Überwälzung von Kosten Fr. 43‘442.-- plus 
Abgeltung Landmehrzuteilung Fr. 4‘491.--; total Fr. 47‘934.-- zulasten des 
Beschwerdeführers) abwies.
2. a)
Zunächst gilt es hier festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der 
Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis 
zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan 
festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten 
oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist 
vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt 
worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn 
sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen 
erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen 
öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der 
Frage, 
ob 
bei 
der 
umstrittenen 
Planung 
in 
Beachtung 
des 
Verhältnismässigkeitsprinzips 
im 
Rahmen 
des 
Planungszweckes 
jene 
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle 
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung 
erweiterte 
Kognitionsbefugnis 
bedeutet 
nun 
aber 
nicht, 
dass 
das 
Verwaltungsgericht 
als 
Rechtsmittelinstanz 
die 
Stellung 
einer 
oberen 
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die 
vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht 
einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle 
einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das 
Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, 
zu respektieren (so bereits: VGU R 11 131, R 10 115, R 08 50, R 07 65; PVG 
1993 Nr. 43).
b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
erwogen, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 


sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere 
dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 
vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der 
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem 
– institutionell – auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts 
Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Aufrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 
248; VGU R 11 131, R 10 24, R 10 115, R 10 115).
c) 
Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um 
übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen 
Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung durch das angerufene 
Verwaltungsgericht zu prüfen, da dieses nicht obere Planungsbehörde ist und 
nichts Neues zu erschaffen hat. Im Lichte dieser Vorgaben sind die konkreten 
Einwände des Beschwerdeführers zu prüfen, wonach er sich im Zuge der 
strittigen Quartierplanung mit der erfolgten Landumlegung bezüglich der 
Sanierung „…weg Süd“ nicht einverstanden erklären konnte. Vielmehr wollte er 
die heutige Erschliessungssituation belassen und das die Parzelle 500 nicht 
aufgehoben wird, sondern in seinem Eigentum verbleibt.
3. a)
Nach Art. 51 KRG regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die 
Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von 
weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (Abs. 1 Satz 1). Das 
Quartierplangebiet besteht aus den Quartierplanbestimmungen (hier QPV 
zweite öffentliche Auflage vom 16.07.-15.08.2011) und je nach Zweck aus dem 
Quartiergestaltungsplan (hier QGP 1:500 vom 30. Juni 2011) und dem 


Quartiererschliessungsplan (hier QEP 1:500 vom 30. Juni 2011; Abs. 2). 
Gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG enthalten die QPV die Vorgaben über die 
Gestaltung […] und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die 
Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie 
können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die 
Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen (hier: 
Art. 41 und 45 Abs. 3 QPV). Laut Art. 52 Abs. 3 KRG hat der 
Quartiererschliessungsplan (QEP) die notwendigen Anlagen zur Erschliessung 
des Quartiers zu enthalten. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie […] 
Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung. 
Gemäss Art. 58 KRG planen die Gemeinden im Rahmen ihrer Zuständigkeit die 
Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebietes (Abs. 1 Satz 1). Unter 
Groberschliessung wird die Versorgung […] mit den Hauptsträngen der 
Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich […] Strassen und Wege, die 
unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (Abs. 3 Satz 1). Die 
Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die 
Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich 
zugänglichen Quartierstrassen […]; Abs. 4). Nach Art. 60 KRG ist die 
Durchführung 
der 
Erschliessung 
der 
Bauzonen 
und 
der 
anderen 
Nutzungszonen (Projektierung, Bau, Betrieb, Unterhalt und Erneuerung) 
Aufgabe der Gemeinden […], Abs. 1 Halbsatz 1). 
Zur Finanzierung wird in Art. 62 KRG sodann bestimmt: Die Gemeinden decken 
ihre Auslagen für Erschliessungen nach Art. 60 KRG durch die Erhebung von 
Erschliessungsabgaben. Sie beteiligen sich an den Kosten, soweit an den 
Anlagen ein öffentliches Interesse besteht oder besondere Umstände vorliegen 
(Abs. 1). Die Erschliessungsanlagen sind grundsätzlich von den Personen zu 
bezahlen, die aus den öffentlichen Anlagen einen wirtschaftlichen Sondervorteil 
ziehen oder die Anlagen nutzen oder nutzen könnten (Abs. 3 Satz 1). Nach Art. 
63 Abs. 2 KRG legt der Gemeindevorstand den Kostenanteil fest, der von der 
Gemeinde (Anteil der öffentlichen Interessenz) und von der Gesamtheit der 
Grundeigentümer (Anteil der privaten Interessenz) zu tragen ist. Dabei gelten in 
der Regel folgende Richtwerte:


Gemeindeanteil
Privatanteil
Groberschliessung
70 – 40 %
30 – 60 %
Feinerschliessung
30 - 0 %
70 – 100 %
Laut Art. 63 Abs. 3 KRG dient für die Aufteilung des Privatanteils auf mehrere 
Beteiligte 
in 
der 
Regel 
die 
mögliche 
Grundstücksnutzung 
unter 
Berücksichtigung allfälliger weiterer Vor- und Nachteile. 
Aufgrund der soeben zitierten Bestimmungen (KRG; QPV) und den 
Erkenntnissen anlässlich des Augenscheines vom 17. August 2012 gilt es 
nachfolgend über die Rechtmässigkeit und Haltbarkeit des angefochtenen 
Gemeindeentscheides vom 25./29. November 2011 zu befinden.
b)
Wie sowohl die Akten als auch der vor Ort durchgeführte Augenschein gezeigt 
haben, sind sowohl die Sanierung des …wegs Süd als auch die Aufhebung der 
Kleinstparzelle 500 sachlich begründet, weil verkehrstechnisch für eine 
einwandfreie Erschliessung dieses Quartieres notwendig und sinnvoll. Soweit 
der Beschwerdeführer argumentiert, er wolle die neue Planung und die 
Sanierung überhaupt nicht, ist er ohnehin nicht zu hören, weil eine 
Verbesserung der örtlichen Zufahrtsverhältnisse im Kreuzungsbereich …weg-
…weg nicht nur ihm, sondern auch allen übrigen Verkehrsteilnehmern an dieser 
verkehrsneuralgischen Stelle zum Vorteil gereicht. Was die objektiven 
Einwendungen des Beschwerdeführers betrifft, so dringt er damit ebenfalls nicht 
durch, da bisher keine Rede davon sein, dass alle Baugrundstücke im 
Plangebiet bereits voll und rechtsgenüglich erschlossen wären und daher eine 
Neugestaltung 
der 
Erschliessungsanlage 
absolut 
unnötig 
und 
unverhältnismässig wäre. Auch die Behauptung, dass keine Gefährdung der 
Verkehrssicherheit bei der Ein- und Ausfahrt in den …weg bestünde, konnte 
anlässlich des Augenscheines nicht bestätigt werden. Vielmehr ist das Gericht 
im Rahmen der Ortsbegehung – namentlich aufgrund der doch sehr engen und 
unübersichtlichen Verkehrsflächen bzw. der schmalen Manövrierverhältnisse im 
massgeblichen Zufahrtsbereich – zur festen Überzeugung gelangt, dass der 
Vollausbau und die Radiuserweiterung beim …weg via …weg eine erhebliche 


Verbesserung und damit eben auch eine klare Entschärfung der bisherigen 
Verkehrssituation (mit einer rund 2 m hohen Steinmauer auf der Westseite des 
bestehenden, unbefestigten, zukünftig viel zu schmalen und in Richtung …weg 
auch zu steilen …weg) vor dem Haus des Beschwerdeführers auf Parzelle 530 
bewirken wird. An der geplanten, von der Gemeinde mit Grund favorisierten und 
auf 
einen 
Verkehrsträger 
konzentrierten 
Linienführung 
der 
Quartiererschliessung (aus zwei schlechten mache einen guten Zugang für alle 
Quartierplanbeteiligten) gibt es nach Ansicht des Gerichts deshalb weder 
verkehrspolizeilich 
noch 
raumplanerisch 
bzw. 
nutzungsbedingt 
etwas 
auszusetzen oder gar korrigierend abzuändern.
c)
Der Beschwerdeführer beanstandet als Zweites die Kostenverteilung und 
beantragt, dass er für seine beiden Parzellen 500 und 530 weder für die 
Sanierung noch für die Planung mit Kosten belastet werden dürfe. Eine solche 
Befreiung von jeglicher Kostenpflicht wäre wohl nur dann möglich, wenn auch 
die Quartierplanung selbst aufgehoben oder der Beschwerdeführer überhaupt 
nicht von dieser Planung profitieren würde. Das Gericht ist aufgrund der Akten 
und eingereichten Pläne (Gestaltungsplan 1:500, Erschliessungsplan 1:500 und 
Neuzuteilungsplan 1:500, alle datiert vom 30. Juni 2011, 2. Öffentliche Auflage) 
aber klar zur Ansicht gelangt, dass die fragliche Quartierplanung sachlich richtig 
sowie planerisch sorgfältig aus- und durchgeführt wurde; und daraus ein 
erheblicher Sondervorteil für den Beschwerdeführer bzw. seine Parzelle 530 
resultiert. So wird das genannte Grundstück neu mit einer breiteren (3 m) und 
weniger steilen Strasse erschlossen, die zudem weiter von seinem 
bestehenden Haus entfernt verläuft. Durch das Wegrücken des bestehenden 
…wegs gegen Südwesten gewinnt der Beschwerdeführer einen grösseren 
Vorplatz vor seinem Haus. Hinzu kommt, dass durch die deutlich bessere 
Erschliessung die Überbauungsmöglichkeit der Parzelle 530 in Zukunft markant 
verbessert wird, was zweifellos eine beträchtliche Wertsteigerung des 
betreffenden Grundstücks mit sich bringt. Daran ändert auch nichts, dass der 
Beschwerdeführer derzeit gar keine neuen Bauprojekte auf der Parz. 530 plant, 
genügt für einen anrechenbaren Sondervorteil doch allein schon die Tatsache, 


dass dadurch die Möglichkeit einer künftig intensiveren Wohnnutzung 
geschaffen wird. Während die Nachbargrundstücke – namentlich die Parzellen 
501, 495 und 496 - allesamt der Wohnzone II zugewiesen sind, befindet sich 
die Parzelle 530 des Beschwerdeführers in der Wohnzone III, wo eine 
intensivere 
Nutzung 
erlaubt 
ist. 
Aus 
diesem 
Grunde 
verfügt 
der 
Beschwerdeführer mit einer Bodenfläche von neu 869.5 m2 (plus 20.6 m2) über 
eine anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 632 m2, während die 
Nachbarn auf Parz. 501 bei einer neu zugewiesenen Bodenfläche von 848.5 m2 
(minus 22.5 m2) lediglich über eine anrechenbare BGF von 392 m2 verfügen, 
was bei fast gleich grosser Grundstücksgrösse eine doch erheblich tiefere 
Nutzungsmöglichkeit (rund 38%) der Parz. 501 im Direktvergleich zur Parz. 530 
des Beschwerdeführers bedeutet. Ein wirtschaftlicher Sondervorteil ist damit 
zugunsten des Beschwerdeführers hinreichend erstellt und nachgewiesen. Im 
Weiteren erscheint es auch nicht willkürlich, den Beschwerdeführer für die 
ganze „Grünfläche“ laut Erschliessungsplan 1:500 vom 30. Juni 2011 
kostenpflichtig zu machen, dies mit der Begründung der Vorinstanz, dass es 
sich dabei um ein zusammenhängendes Projekt handelt; indem so der 
bisherige, schlechte …weg eigentlich aufgehoben wird und die bisherige, gute 
Privatstrasse – welche die benachbarten Parzellen 501, 496 und 495 
erschliesst – nur ersetzt wird. Das Gericht erachtet aus all diesen Gründen 
daher auch die vorgenommene Kostenverteilung für die Sanierung der 
modifizierten Quartierplanerschliessung – mit jeweils 40% zulasten der 
Eigentümer der Parz. 501 und 530 (Beschwerdeführer), mit je 5% zulasten der 
dahinter situierten Eigentümer der Parz. 495 und 496 sowie mit den restlichen 
10% zulasten der Gemeinde (öffentliche Interessenz) als sachlich richtig und 
prozentual – gemäss Sondervorteil – vertretbar.
d)
Was im Speziellen noch die Planungskosten betrifft, ist die grundsätzliche 
Belastung der Parz. 530 des Beschwerdeführers mit Fr. 4‘242.-- sachlich 
ebenfalls gerechtfertigt, da die Lösung der Zufahrtsproblematik aufgrund der 
engen räumlichen Verhältnisse nicht einfach war und sicherlich mit 
beträchtlichem Arbeitsaufwand der Planer verbunden war (vgl. dazu 


Erschliessungsvariante im Bestandsplan 1:500 vom 30. Juni 2011). Im Übrigen 
machte der Beschwerdeführer nicht geltend, der festgesetzte Geldbetrag sei 
lediglich zu hoch, sondern er wollte überhaupt nichts bezahlen, mit Verweis auf 
den angeblich fehlenden Sondervorteil. Dass der Beschwerdeführer in diesem 
Punkt irrt, wurde schon in Erw. 3b-c) dargelegt. 
4. a)
Der angefochtene Entscheid vom 25./29. November 2011 ist damit in jeder 
Beziehung rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Dieser hat die anwaltlich vertretenen 
Beigeladenen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich noch 
angemessen 
zu 
entschädigen. 
Der 
Beschwerdegegnerin 
(Gemeinde 
/Vorinstanz) steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da 
sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘298.--
zusammen
Fr. 5‘298.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


3.
… hat und … zudem aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. MWST) 
zu entschädigen.