gr_gerichte · R 2009 80 · 2010-03-02 · de

Quartiergestaltungsplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 09 80
5. Kammer 
URTEIL
vom 2. März 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartiergestaltungsplan
1. a)
Am 
19.07.2007 
leitete 
der 
Gemeindevorstand 
… 
die 
Quartiergestaltungsplanung „…“ in … ein. Das betreffende Plangebiet liegt 
am westlichen Rand des … Oberdorfes. Die Parzellen sind alle weitgehend 
überbaut, verfügen aber teilweise über innere Reserven. Zusätzlich erliess der 
Vorstand darüber gleichentags eine Planungszone. 
b)
Der Entwurf des Quartierplans (QP) wurde vom 21.11.-22.12.2008 öffentlich 
aufgelegt. Dagegen erhoben … (Eigentümerin Parz. 159) und … 
(Eigentümerin Parz. 3937) Einsprache, mit den Begehren um Verzicht auf die 
Verbreiterung der bestehenden öffentlichen Zufahrt zur Parz. 159 und 
Verzicht auf die Südzufahrt von Parz. 157; evtl. um Anpassung der Südzufahrt 
laut Einsprachetext. Zudem sei auf eine Volumenvergrösserung des 
Ersatzbaubereichs auf Parz. 157 zu verzichten. Die Eigentümerin der Parz. 
3937 beantragte, das Gebäude auf Parz. 157 sei entsprechend dem QP-
Entwurf vom Juli 2008 zu verkleinern und zu platzieren, wobei die Baubehörde 
zu 
bestätigen 
habe, 
dass 
bei 
Aufhebung 
der 
privatrechtlichen 
Höhenbeschränkung zu Gunsten Parz. 91 und zu Lasten Parz. 3937 ein 
allfälliges neues Gebäude in der in der Kernzone 1 erlaubten Höhe gebaut 
werden dürfe und die bestehende Werkstatt auf der Nordseite als 
eingeschossige Nebenbaute im QP einzutragen sei.
c)
Am 07./24.04.2009 genehmigte der Vorstand den QP … Er entschied, dass 
die Feinerschliessung des unteren Grundstückteils von Parz. 157 
(Eigentümerin …) zwischen den beiden bestehenden Liegenschaften … und 


… zu realisieren sei, davon ausgehend, dass bei einer allfälligen Ersatzbaute 
der heutigen Liegenschaft auf den nördlichen Teil der Parz. 157 der Neubau 
um 50 Zentimeter zurückzuversetzen wäre. Dementsprechend wurde der QP 
angepasst. Damit konnten sich die Eigentümerinnen der Parz. 159 (…) und 
Parz. 3937 (…) nicht einverstanden erklären. Sie erhoben dagegen wiederum 
Einsprache und verlangten, es sei auf die zwischen der Parz. 157 und Parz. 
159 vorgesehene Feinerschliessung (Südzufahrt) zu verzichten. Eventualiter 
wurde beantragt, das bestehende Wohnhaus auf Parz. 157 um mindestens 
1.5 m zurückzuversetzen, unter Berücksichtigung des Fuss- und 
Fahrwegrechts zu Gunsten von Parz. 3937. Subeventualiter wurde beantragt, 
die Erschliessung des QP-Gebiets sei unter Beizug eines Verkehrsplaners zu 
überarbeiten. Parz. 157 verfüge auf der Westseite schon über einen eigenen 
vollwertigen Zugang. Es sei nicht die Aufgabe der Öffentlichkeit, zulasten 
Dritter die Grundstückserschliessung zu optimieren. Die vorgesehene 
Zusatzerschliessung von Parz. 157 benötige mehrere Nachbargrundstücke 
und sei nicht im öffentlichen Interesse. Zudem sei ungewiss, ob die 
bestehende Altbaute jemals ersetzt werde. Der Südteil der Parz. 157 werde 
wohl aber kurzfristig überbaut. Die Rückversetzung der Altbaute mit 
Kompensation gegen Westen sei schon deshalb nicht möglich, weil damit ein 
Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten von Parz. 3937 tangiert würde, was 
ausgeschlossen sei.
d)
Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs hiess der Vorstand die Einsprache 
der Nachbarn (Parz. 159/3937) mit Entscheid vom 18.08./04.09.2009 in dem 
Sinne gut, als er die Zufahrt für die gesamte Parz. 157 von Norden her 
(Nordzufahrt statt Südzufahrt) festlegte. Er verzichtete im Gegenzug dafür auf 
die Rückversetzung der Altliegenschaft auf Parz. 157 und deren Ausdehnung 
nach Westen im Falle des Wiederaufbaus. Der Vorstand habe die Situation 
nochmals überprüft. Die Einfahrtsverhältnisse zwischen Parz. 157/159 seien 
vor allem im Winter im heutigen Zustand sehr prekär. Die Zufahrt werde zwar 
gelegentlich benützt, obwohl Parz. 157 über keine Durchfahrtsrechte zu 
Lasten 
von 
Parz. 
159 
verfüge. 
Schon 
deshalb 
müssten 
die 
Zufahrtsverhältnisse auch im Rahmen des QP-Verfahrens definitiv 
rechtsgenüglich geregelt werden. Das sei möglich, wie auch die Änderung des 


Fuss- und Fahrwegrechts zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 
3937. Letztere Dienstbarkeit wäre demnach kein Grund, die ursprünglich 
geplante Ausdehnung des bestehenden Hauses (A) beim Wiederaufbau nicht 
zu ermöglichen. Indessen sei der Einwand der Nachbarn, dass keine Garantie 
für die Entfernung der Altliegenschaft auf Parz. 157 bestehe, richtig. Es müsse 
deshalb eine Lösung für die Erschliessung des unteren Grundstückteils von 
Parz. 157 gefunden werden, die auch funktioniere, falls die bestehende 
Altliegenschaft nicht abgerissen würde. Parz. 157 verfüge über eine eigene 
Zufahrt ab der Strassenparz. 101 und es sei auch möglich, die gesamte Parz. 
157 über jene Nordzufahrt zu erschliessen. Das Geländegefälle sei nicht zu 
gross. Zudem müssten die Zufahrtsrechte zur Parz. 3937 dadurch nicht 
beeinträchtigt werden. 
2.
Dagegen liess die Eigentümerin der Parz. 157 (…) am 08.10.2009 frist- und 
formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag 
um Aufhebung des Entscheids vom 18.08./04.09.09. Im QP sei ein 
Anschlusspunkt zwischen Parz. 157 und 159 aufzunehmen, unter 
gleichzeitiger Rückversetzung der Fassade Süd (um 0.5 m) bei der 
Altliegenschaft auf Parz. 157 samt Erweiterungsmöglichkeit der Fassade 
West im Falle ihres Wiederaufbaus. Allenfalls sei die Dienstbarkeit zu Lasten 
der Parz. 157 und zu Gunsten der Parz. 3937 im QP-Verfahren zu löschen, 
um im Norden die Tiefgarageneinfahrt ab der Quartierstrasse zu ermöglichen. 
Sie beabsichtigte, zwei Neubauten (auf Parz. 157) zu erstellen. Dies sei von 
Vorteil, weil die gesamte Parkierung unterirdisch gelöst werden könne. Liesse 
sich die bestehende Altliegenschaft nicht versetzen oder würde sie an gleicher 
Stelle neu bauen, bestünde auf ihrem eigenen Grundstück nur eine Breite von 
2.2 m gegenüber der Parz. 159 im Süden. Eine solche Breite würde vielleicht 
für eine oberirdische Parkierung ausreichen, nicht aber zur Erstellung einer 
Rampe, die minimal 3 m breit sein müsste (Fahrbahnbreite 2.5 m + 2 Wände). 
Für eine Rampe südlich der Altliegenschaft wäre Parz. 157 also zwingend auf 
einen Teil der Parz. 159 (…) angewiesen. Seit jeher benütze die Parz. 157 
einen Grundstückteil der Parz. 159 zur Erschliessung des hinteren Teils der 
Parz. 157. Seit 1957 bestünden drei Garagen auf Parz. 157. Damals hätten 
sich die Vorfahren aussergrundbuchlich darüber geeinigt, dass Parz. 157 die 


Zufahrt über Parz. 159 mitbenützen dürfe und umgekehrt. Die Südzufahrt sei 
im Winter nicht prekär, da sie bloss ein Gefälle von 6% aufweise. Die 
Festlegung auf das bestehende Wohnhaus bedeute, dass sie einen umso 
grösseren Teil von Parz. 159 beanspruchen müsste. Die südliche 
Erschliessung an ihrer Altliegenschaft vorbei sei die einzige Möglichkeit, den 
Neubau (Haus B) auf Parz. 157 zu erschliessen. Es handle sich um eine 
Notwegsberechtigung, welche im vorliegenden Verfahren zu beurteilen sei. 
Die Parz. 3937 (…) sei durch ein Fuss- und Fahrwegrecht nördlich ihrer 
Altliegenschaft erschlossen. Falls die Dienstbarkeit aufrechterhalten werden 
müsse, könne hier keine Rampe erstellt werden. Die eingelegten 
Variantenstudien zeigten, dass eine andere Rampenlösung nicht möglich sei. 
Die Nachbarin auf Parz. 3937 habe eine Einigung abgelehnt. Es bleibe somit 
nur die Mitbenützung von Parz. 159 im Süden. Mit der Verweigerung, der 
hintere Teil ihrer Parz. 157 von Süden her zu erschliessen, verletze die 
Vorinstanz die Eigentumsgarantie. Es könne keine zusätzliche Wohnbaute 
erstellt werden, weil die Erschliessung von Norden wegen der Dienstbarkeit 
nicht möglich sei. Dies sei eine materielle Enteignung. Die Vorinstanz müsse 
erklären, wie eine Zufahrt erstellt werden könne.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 23.11.2009 liess die Gemeinde (Vorinstanz) die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde beantragen. Die heutige Zufahrt zur 
Parz. 157 (im Süden) werde sehr wenig benützt. Sie sei grundbuchlich nicht 
gesichert. Die Ersitzung sei nicht möglich. Die Zufahrt werde von Parz. 159 
offenbar stillschweigend toleriert. Im QP-Verfahren müssten aber die 
Verhältnisse so geregelt werden, dass jede Parzelle eine tatsächlich und 
rechtlich genügende Erschliessung habe. Dazu könnten Dienstbarkeiten 
aufgehoben, neu begründet oder geändert werden. Für Parz. 157 sei eine 
Lösung zu finden, die funktionstüchtig sei, unabhängig davon, ob das 
bestehende Haus bleibe oder nicht. Die Beschwerdeführerin sage, sie wolle 
dieses alte Haus abbrechen. Solche Absichten könnten aber ändern. Zudem 
führte die Zufahrt (im Süden) in Richtung Parz. 157 um eine rechtwinklige 
Kurve, was im Winter mit grossen Gefahren verbunden sei. Parz. 157 verfüge 
über eine eigene Zufahrt ab Strassenparz. 101 (im Norden) und es sei sehr 
wohl möglich, die ganze Parzelle von hier aus zu erschliessen. Es sei nicht 


nachvollziehbar, weshalb die Zufahrt zu einer Tiefgarage nicht realisiert 
werden könnte, ohne dass dabei auch die Zufahrt zur Parz. 3937 erhalten 
werden könnte. Die Beschwerdeführerin habe nie irgendwelche Rechte 
besessen, Parz. 159 für die Zufahrt (im Süden) zu benützen, weshalb keine 
Enteignung vorliegen könnte.
4.
Am 23.11.2009 liessen die Eigentümer Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde im Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2: 
Aufhebung 
Einspracheentscheid, 
Aufnahme 
Anschlusspunkt, 
Rückversetzung der Fassade Süd, Ausdehnung der Fassade West) 
beantragen. Auf den Eventualantrag laut Ziff. 3 (Löschung Dienstbarkeit bez. 
Parz. 157/3937) sei nicht einzutreten. Die bestehende Feinerschliessung von 
Parz. 157 sei an der Nordgrenze. Der Abstand zwischen Grenze und 
bestehendem Wohnhaus betrage 4.7 m. Hier werde auch Parz. 3937 
erschlossen. Die Zufahrtsverhältnisse hätten nie zu Problemen geführt. Nun 
fordere die Beschwerdeführerin eine zusätzliche Erschliessung im Süden. Der 
Abstand zwischen der Grenze und dem bestehenden Altbau betrage hier nur 
2.2 m. Weil die Breite offensichtlich für die Feinerschliessung von Parz. 157 
nicht genüge, beantrage die Beschwerdeführerin die Rückversetzung der 
Südfassade des bestehenden Hauses um 0.5 m und halte fest, die auf 2.7 m 
verbreiterte Zufahrt genüge nicht, weil für eine Rampe mindestens 3 m 
beansprucht würden. Ein Recht auf eine solche Zufahrt bestehe zu Gunsten 
Parz. 157 nicht. Die Gemeinde habe bloss die Pflicht zur Grob-, aber nicht zur 
Feinerschliessung. Kein Grundeigentümer habe Anspruch auf eine optimale 
bauliche und erschliessungsmässige Ausnützung des Baulandes. Würde der 
4.7 m breite Erschliessungskorridor im Norden nicht genügen, müsste die 
Beschwerdeführerin ihre Zufahrtsverhältnisse auf ihrer Parzelle anders 
regeln. Dies sei zumutbar. Die Nordzufahrt sei in den Augen der Behörden – 
unter Wahrung der im Grundbuch eingetragenen Rechte zu Gunsten der 
Parz. 3937 – geeignet. Die Südzufahrt sei ungeeignet. Ein Einlenkmanöver 
ohne Beeinträchtigung von Parz. 159 sei nicht möglich, insbesondere im 
Winter nicht. Die Zufahrt sei steil. Sie sei auch wenig breit. Die Eigentümerin 
von Parz. 159 sei gegen eine Verbreiterung. Ihr Grundstück sei bereits 
erschlossen und die Voraussetzungen für einen Notweg fehlten. Es stimme 


nicht, dass die Südzufahrt unerlässlich nur unter Mitbenützung von Parz. 159 
machbar sei. Das Begehren um Löschung der bestehenden Dienstbarkeit zu 
Gunsten Parz. 3937 und zu Lasten Parz. 157 sei verspätet. Zudem fehle dazu 
die 
materielle 
Rechtsgrundlage. 
Damit 
sollten 
die 
internen 
Feinerschliessungsvoraussetzungen von Parz. 157 verbessert werden, was 
nicht Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Verfahrens bilden könne.
5.
Mit Replik vom 04.12.2009 hielt die Beschwerdeführerin (…) unverändert an 
ihren bereits in der Beschwerde gestellten Anträgen und Argumenten fest. Sie 
betonte noch, dass der Antrag auf Löschung der Dienstbarkeit nicht verspätet 
sei, weil Noven (neue Vorbringen) möglich seien.
6.
Mit Duplik 13.01.2010 liess die Vorinstanz an ihren Anträgen festhalten. Es 
sei nicht bewiesen, dass die Parz. 157 nur über eine Rampe von 35% Neigung 
von Norden her erschlossen werden könne. Die Vorinstanz müsse nicht 
Vorschläge für die interne Erschliessung von Baugrundstücken ausarbeiten. 
Eine einfache und billige Lösung sei hier wohl nicht möglich, indessen sei dies 
in allen vergleichbaren Fällen so. 
7.
Mit Duplik vom 25.01.2010 hielten die zwei Nachbarn … (Parz. 159) und … 
(Parz. 3937) ihrerseits daran fest, dass die Beschwerde - aus den bereits im 
Oktober 2009 genannten Gründen - abzuweisen sei.
8.
Am 01.03.2010 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 
Augenschein durch, an dem die Beschwerdeführerin … (Eigentümerin Parz. 
157) durch den Anwalt lic. iuc. … vertreten war. Zudem war der Anwalt Dr. iur. 
… als Vertreter von … (Eigentümerin Parz. 159) und ... (Eigentümerin Parz. 
3937) im Parallelverfahren R 09 45 vor Ort präsent. Von Seiten der Gemeinde 
waren deren Präsident, zwei Raum-/Quartierplaner, ein Ingenieur und deren 
Anwalt lic. iur. … zugegen. Von den 28 beigeladenen Quartierplangenossen 
erschienen deren 11, zum Teil in Begleitung ihres Ehegatten. Anlässlich der 
Begehung mit 6 verschiedenen Standorten für Wortmeldungen konnten sich 
alle 
Anwesenden 
zur 
allgemeinen 
Erschliessungsplanung 
(Groberschliessung), zu den neu geplanten Baustandorten (Häuser A + B auf 


Parz. 157) sowie zur Feinerschliessung von Norden (von oben im 
Grenzbereich Parz. 3937/157) oder Süden (unten Parz. 159/157) zum 
hinteren Grundstücksteil (Neubau Haus B) der Parz. 157 äussern. Von der 
Möglichkeit sachdienlicher Angaben und Erläuterungen machten vor allem die 
anwesenden 
Parteivertreter 
und 
Quartierplaner 
Gebrauch, 
wobei 
insbesondere die Vor- und Nachteile der geplanten Feinerschliessung (Nord- 
oder Südzufahrt bei Parz. 157) bis zuletzt strittig geblieben sind.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) steht dem 
angerufenen Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen 
eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zu. Das Gericht hat daher nicht nur 
zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 
Planungsermessen 
überschritten 
oder 
missbraucht, 
also 
eine 
Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 
Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit 
voller Kognition (Überprüfungsbefugnis) betraute Behörde hat einzuschreiten, 
wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder 
unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung 
der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt 
die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung 
des Verhältnismässigkeitsprinzips im Rahmen des Planungszwecks jene 
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle 
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung 
erweiterte 
Kognitionsbefugnis 
bedeutet 
aber 
nicht, 
dass 
das 
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen 
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, 
welche vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche 
Planung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen 
Planlösungen 
an 
die 
Stelle 
einer 
angemessenen 
kommunalen 
Planfestsetzung setzen. In diesem Sinne hat das Verwaltungsgericht die 
Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (vgl. 
VGU R 08 105-108; R 08 50; R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).


b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
festgehalten, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Zusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich speziell dort, 
wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 
vom Kanton zu sichernden Interessen – wie etwa dasjenige an der 
Bauzonenbegrenzung – einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich 
überdies institutionell auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf 
nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 
248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es 
offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale 
Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen 
Zurückhaltung zu prüfen.
c)
Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung 
und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren 
Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den 
Quartierplanbestimmungen 
und 
je 
nach 
Zweck 
aus 
dem 
Quartiergestaltungsplan 
und 
dem 
Quartiererschliessungsplan. 
Die 
Quartierplanbestimmungen enthalten nach Art. 52 Abs. 1 KRG Vorschriften 
über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den 
Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die 
Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie 
können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die 
Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. Der 


Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52 Abs. 2 KRG die Situierung der 
Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende 
Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben sowie deren 
Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht schliesslich vor, dass der 
Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des 
Quartiers enthält. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze 
sowie Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung. In Bezug auf 
die materiellrechtlichen Fragen hat das kommunale Recht nach Inkrafttreten 
des neuen KRG demnach weiterhin Geltung, legen doch die erwähnten 
Bestimmungen lediglich einige allgemein zu beachtende Grundsätze fest, 
während die Gemeinden im Übrigen weitgehend frei in der Ausgestaltung der 
kommunalen Quartierplangesetzgebung sind (VGU R 08 50). So muss ein 
Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen Detaillierungsgrad 
genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der Quartierplanung (noch) nicht 
geregelten 
Details 
einer 
Überbauung 
im 
nachfolgenden 
Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in Frage gestellt 
resp. separat angefochten werden können (VGU R 08 84). Dies ist hier 
offensichtlich 
der 
Fall, 
muss 
doch 
für 
jedes 
Bauvorhaben 
im 
Quartierplangebiet noch extra ein Baugesuch eingereicht werden (vgl. Ziff. 
6.4, 6.6 des Berichts vom 07.04./18.08.2009).
d)
Die Beschwerdeführerin fordert in ihrem Hauptantrag (Ziff. 1 u. 2) die 
Erschliessungsmöglichkeit für ihre Parz. 157 von der Quartierstrasse an der 
Südgrenze ihrer Parzelle, unter Einbezug von Parz. 159. Dabei ist davon 
auszugehen, dass die gestellten Anträge auf Gewährung der Südzufahrt 
(Anschlusspunkt), auf gleichzeitige Rückversetzung der Südfassade des 
bestehenden Hauses auf Parz. 157 um 0.5 m und auf gleichzeitige 
Erweiterung in Richtung Westen – wohl als Kompensation für den Verlust der 
Baustandortfläche, die aus der Rückversetzung der Fassade Süd resultiert – 
untrennbar zusammenhängen, machen doch die Anträge auf Änderung des 
Baufensters der Altbaute auf Parz. 157 nur Sinn, wenn der Anschlusspunkt 
bewilligt wird. Ferner ist darauf abzustellen, dass die Nordzufahrt ohnehin 
realisiert wird, weil dort auch die Parz. 3937 erschlossen werden muss. Eine 
Erschliessung dieser längst überbauten Parzelle über eine allfällige 


Südzufahrt wäre überflüssig und sinnlos. Muss die Nordzufahrt aber ohnehin 
realisiert werden, spricht dies zusätzlich gegen die Erstellung einer 
Südzufahrt, da erfahrungsgemäss die Verkehrssicherheit durch möglichst 
wenige Anschlusspunkte bzw. einer einzigen Einfahrt auf ein- und dasselbe 
Grundstück erhöht wird.
e)
Im angefochtenen Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 entschied 
sich die Gemeinde nach nochmaliger Prüfung daher gegen die Erschliessung 
der Parz. 157 in deren Südteil, weil sie diese Zufahrt als ungeeignet 
betrachtete. Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, die 
Zufahrt im Norden sei für die Erschliessung der ganzen Parz. 157 wegen des 
Geländegefälles (35%) von Norden (oben) gegen Süden (unten) ungeeignet. 
Die alleinige Erschliessung von Norden sei auch nicht möglich, da das 
bestehende Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten von Parz. 157 und zu Gunsten 
von Parz. 3937 diese verunmögliche. Der Bau einer Tiefgarage sei von 
Norden her daher ausgeschlossen. Dem ist entgegenzuhalten, dass der 
Quartierplan die Lösung der grundstücksinternen Erschliessung nicht regeln 
will und auch nicht regeln muss. Die Lösung bezüglich Feinerschliessung hat 
jeweils im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Erst dann 
wird konkret sichtbar sein, was die Beschwerdeführerin auf Parz. 157 
verwirklichen will. Ihre jetzt abgegebene Erklärung, sie wolle anstelle des 
Altbaus einen Neubau errichten, ist nur eine Absichtserklärung, die jederzeit 
wiederum geändert werden kann. Überdies könnte auch beim Ersatz des 
Altbaus durch einen Neubau die Parkierung oberirdisch realisiert werden. 
Dann würde sich das Problem der Wahrung des Fuss- und Fahrwegrechtes 
zu Gunsten von Parz. 3937 überhaupt nicht stellen. Eine allfällige 
Erschliessung von Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage muss die 
Beschwerdeführerin so realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 
3937 gewahrt bleiben. Wie aus den Akten erkennbar war und sich anlässlich 
des gerichtlichen Augenscheins vom 01.03.2010 bestätigte, war der Verzicht 
der Vorinstanz auf die Gewährung der Südzufahrt – und damit zugleich der 
Verzicht auf die Rückversetzung der Südfasse und auf die allfällige 
Erweiterung 
der 
Westfassadenseite 
– 
sachlich 
gerechtfertigt 
und 
verkehrstechnisch vernünftig. Den Hauptantrag der Beschwerdeführerin, ihre 


Parz. 157 sowohl von oben (Norden) als auch von unten (Süden) in 
beabsichtigter Weise erschliessen zu dürfen, lehnte die Vorinstanz zu Recht 
ab, da die Grundstückserschliessung der Parz. 157 durchaus in 
angemessener Form von Norden her möglich ist.
f)
Was den Eventualantrag (Ziff. 3) auf Löschung der Dienstbarkeit zu Lasten 
von Parz. 157 und zu Gunsten von Parz. 3937 zwecks Erstellung einer 
Tiefgarage angeht, so ist darauf einzutreten, weil die Beschwerdeführerin vor 
dem angefochtenen Entscheid gar keine Veranlassung hatte, ein solches 
Begehren überhaupt zu stellen. Der Eventualantrag wurde daher noch 
rechtzeitig gestellt, womit er auch inhaltlich zu beurteilen ist. Wie bereits oben 
(in Erw. 1.e) ausgeführt, müsste die Beschwerdeführerin eine allfällige 
Erschliessung ihrer Parz. 157 mittels Einfahrt in eine Tiefgarage so 
realisieren, dass die Rechte der Hinterliegerparz. 3937 gewahrt blieben. Die 
existierende Dienstbarkeit zwischen den Parz. 157/3937 dient ja gerade der 
rechtlichen Sicherung der Erschliessung von Parz. 3937. Würde diese 
Wegdienstbarkeit im Zuge der Quartierplanung gelöscht, so wäre die 
Hinterliegerparz. 3937 rechtlich nicht mehr im Sinne von Art. 19 RPG 
hinreichend erschlossen, was – ohne sachgerechten Ersatz, der hier 
offensichtlich nicht zur Verfügung steht – sicherlich nicht zulässig wäre. Die 
Beschwerdeführerin stösst daher auch mit dem Eventualantrag ins Leere.
g)
Zusammengefasst ergibt sich demnach, dass die Beschwerdeführerin mit 
ihren Einwänden gegen den Einspracheentscheid vom 18.08./04.09.2009 
nicht durchdringt, was zur Bestätigung desselben und folglich zur Abweisung 
der dagegen erhobenen Beschwerde vom 08.10.2009 führt. 
2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 
73 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VRG) der Beschwerdeführerin 
auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung an die anwaltlich vertretene 
obsiegende Vorinstanz entfällt laut Art. 78 Abs. 2 VRG. Die aussergerichtliche 
Entschädigung an die ebenfalls anwaltlich vertretenen Eigentümerinnen der 
Parz. 159 (…) und Parz. 3937 (…) wird indes mit derjenigen der anwaltlich 


vertretenen Eigentümerin von Parzelle 157 (…) im Parallelverfahren R 09 45 
wettgeschlagen (d.h. jede Privatpartei trägt ihre Anwaltskosten selbst).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'216.--
zusammen
Fr.
5'216.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Es wird – unter Berücksichtigung des Parallelfalles R 09 45 - keine 
aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen.