gr_gerichte · A 2022 6 · 2022-07-05 · de

Handänderungssteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 22 6
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Pedretti und Meisser
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 5. Juli 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Lazzarini, 
wiedervertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Joos,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Handänderungssteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Die C._____ Zweigniederlassung B._____, ist Eigentümerin der Parzelle 
D._____ (Hotel Palace und Nebenbauten) und der Parzelle E._____ 
(Personalhaus und Nebenbauten) in der Gemeinde B._____. 
2.
Am 
16. 
August 
2021 
erhob 
die 
Gemeinde 
B._____ 
eine 
Handänderungssteuer bei der A._____ aufgrund des Beteiligungserwerbs 
von 50 % der Anteile der C._____ von G._____. Dies war aus einem 
Vergleich der Bilanzen 2018 und 2019 der C._____ ersichtlich. Für die 
Bemessungsgrundlage stützte sich die Gemeinde auf die Verkehrswerte 
der zwei Liegenschaften von gesamthaft CHF 6'497'000.00, woraus sich 
bei einem Steuersatz von 2 % ein Steuerbetrag von CHF 129'940.00 
ergab. Diese Veranlagung wurde in Abweisung der dagegen erhobenen 
Einsprache mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2021 bestätigt. 
3.
Dagegen reichte die A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 31. 
Januar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden 
ein 
mit 
den 
Anträgen, 
in 
Aufhebung 
der 
Veranlagungsverfügung 
und 
des 
Einspracheentscheids 
sei 
es 
festzustellen, dass die A._____ die Handänderungssteuer nicht schulde 
und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. 
Die Beschwerdeführerin machte in der Beschwerde im Wesentlichen 
geltend, dass das falsche Steuersubjekt belastet worden sei. In den 
Bilanzen der C._____ sei die hälftige Beteiligung irrtümlicherweise der 
A._____ zugeschrieben worden. Dies sei auf einen Übertragungsfehler 
von der Bilanz 2014 zurückzuführen. Eigentliche Beteiligte sei die F._____ 
gewesen. Die A._____ sei demnach gar nicht Steuersubjekt. Weiter sei 
die Bemessungsgrundlage falsch. Gemäss Kaufvertrag vom 16./20. März 
2017 zwischen der H._____ (vertreten durch die Managerin G._____) und 
der F._____ sei das Kaufdatum der 20. März 2017 gewesen, womit der 
F._____ die gesamte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die 


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Hotelliegenschaften übertragen worden sei. Die Gemeinde könne nicht 
willkürlich den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den 31. Dezember 
2019 festsetzen und von einer Schätzung vom Mai 2021 ausgehen. Als 
Kaufpreis seien USD 1.2 Mio. vereinbart worden, wovon USD 200'000.00 
stehen gelassen worden seien. Der Verkaufspreis der Anteilscheine bilde 
die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer. Damals seien 
die Grundstücke faktisch wertlos gewesen. Die Investitionen seien nach 
dem Verkauf der Anteile im März 2017 erfolgt. Die Veranlagung dürfe 
daher nicht auf der Basis der amtlichen Schätzungen von 2021 erfolgen, 
weil darin die in der Zwischenzeit getätigten Investitionen enthalten seien.
4.
Mit Vernehmlassung vom 24. März 2022 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 
Beschwerde. Sie brachte insbesondere vor, die Beschwerdeführerin habe 
nicht dargelegt, geschweige denn bewiesen, dass die Anteile von der 
F._____ erworben worden seien, und wann das Verfügungsgeschäft 
(Übertragung 
der 
Anteile) 
stattgefunden 
habe. 
Somit 
sei 
die 
Beschwerdeführerin 
ihrer 
(erweiterten) 
Mitwirkungspflicht 
nicht 
nachgekommen. Die Jahresrechnungen der C._____, insbesondere von 
2018 und 2019, worauf sich die Beschwerdegegnerin für die Bemessung 
gestützt 
habe, 
seien 
eine 
Urkunde 
und 
verbindlich 
für 
die 
Steuerveranlagung. Darin werde jeweils konsequent die A._____ als (Mit-
)Eigentümerin aufgeführt. Weiter werde ansonsten klar zwischen A._____ 
und F._____ unterschieden, so in der Bilanz 2019, wo die F._____ als 
Darlehensgeberin auftritt. Das "Operating Agreement of C._____" weise 
verschiedene Daten aus und es sei unklar, was daraus die 
Beschwerdeführerin ableiten wolle. Darin werde festgehalten, dass am 17. 
September 2014 die H._____ und die F._____ Gesellschafter der C._____ 
seien. Im 2015 werde hingegen festgehalten, dass G._____ selbst und die 
F._____ Gesellschafter der C._____ seien. Seit 2013 müsse daher 
mindestens eine Handänderung erfolgt sein. Wann der Kauf der Anteile 


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aus dem Vertrag 2017 vollzogen worden sei, ergebe sich nicht aus den 
eingereichten Unterlagen. Die Steuerbehörde habe sich daher auf die 
Bilanz der C._____ stützen dürfen. Es sei unbestritten, dass zu 
Verspätungen beim Umbau des Hotels gekommen sei. Es könne aber 
nicht die Rede davon sein, dass keine Arbeiten an den Liegenschaften vor 
2017 ausgeführt worden seien. Der Wert der Liegenschaften sei in der 
Bilanz denn auch von 2014 bis 2015 gestiegen (von 2.7 Mio. auf 4.7 Mio.). 
Sodann habe deren Wert per Ende 2016 bei ca. CHF 5.7 Mio. und per 
Ende 2017 bei ca. CHF 7.3 Mio. gelegen. 2018 sei der Wert auf CHF 8.9 
Mio. und 2019 auf CHF 9.6 Mio. gestiegen. Die Handänderung sei aus der 
Jahresrechnung 2019 sowie den Kontoblättern der Kapitalkonten 2019 
ersichtlich. Abgesehen vom Vertrag spreche somit alles für eine 
Übertragung der Anteile im Jahr 2019, und zwar an die A._____.
5.
Am 5. Mai 2022 erliess die Beschwerdegegnerin vorsorglich, zwecks 
Wahrung der Veranlagungsverjährungsfrist, eine Veranlagungsverfügung 
für die betreffende Handänderungssteuer, diesmal zulasten der F._____. 
Dagegen wurde Einsprache erhoben. Das Einspracheverfahren wurde bis 
zum Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Verfahrens sistiert. 
6.
Mit Replik vom 17. Mai 2022 machte die Beschwerdeführerin bei 
unveränderten Rechtsbegehren zusätzlich insbesondere geltend, dass 
keine wirtschaftliche Handänderung vorliege. Auf jeden Fall sei der 
Zeitpunkt 
für 
die 
bestrittene 
Veranlagung 
falsch 
und 
die 
Beschwerdeführerin zu Unrecht veranlagt worden. Mit der neuen 
Handänderungssteuerveranlagung gegenüber der F._____ vom 5. Mai 
2022 habe die Beschwerdegegnerin zugegeben, dass die Veranlagung 
gegen die A._____ falsch gewesen sei. Ausserdem liege es eine 
Betriebsgesellschaft und keine Immobiliengesellschaft vor. Hauptzweck 
der Übernahme der Mehrheitsbeteiligung der C._____ durch die F._____ 
sei 
die 
Beteiligung 
am 
Hotelbetrieb 
gewesen 
und 
nicht 
die 
Verfügungsmacht 
über 
die 
Grundstücke 
des 
Hotels. 
Eine 


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Immobiliengesellschaft liege nur vor, wenn ihr Zweck ausschliesslich im 
Erwerb, Verwaltung, Wiederverkauf und Überbauung von Grundstücken 
bestehe. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Grundstücke der C._____ 
würden die sachliche Grundlage bilden, damit überhaupt ein Hotelbetrieb 
erfolgen kann. Auch der Zweck der C._____ sei die Führung von 
Gastronomiebetrieben, Pensionen, Herbergen etc. Zudem könne sie 
Liegenschaften verwalten, erwerben, vermieten und verkaufen sowie 
Bauten als Generalunternehmerin erstellen. Dieser Zweck diene einzig 
dazu, das Palace Hotel in B._____ als Hotel betreiben zu können. Die 
Jahresrechnungen der C._____ zeigten schliesslich, dass sehr grosse 
Aufwendungen für die Umbauten des Hotels und Aufwendungen für das 
Personal getätigt worden seien. Zudem hätten diese Umbauarbeiten durch 
kurz- und langfristige Darlehen sowie den Kapitaleinschuss finanziert 
werden müssen. Alle Instandstellungsarbeiten für das Hotel seien immer 
durch die C._____ erfolgt. 
7.
Mit Duplik vom 15. Juni 2022 hielt die Beschwerdegegnerin am Antrag auf 
Abweisung der Beschwerde fest (mit der Ergänzung auf Nichteintreten auf 
das Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin). Sie fügte namentlich 
hinzu, die Annahme, dass 2019 die Beschwerdeführerin (und nicht ein 
anderes Rechtssubjekt) Alleineigentümerin der C._____ geworden sei, 
werde von der Tatsache bekräftigt, dass die letzte Jahresrechnung der 
C._____ (2021) nicht im Sinne der Argumentation der Beschwerdeführerin 
angepasst worden sei, sondern weiterhin die Beschwerdeführerin als 
Alleininhaberin aufführe. Zudem stelle die C._____ eindeutig eine 
Immobiliengesellschaft und keine Betriebsgesellschaft dar, zumal nicht sie 
selbst 
den 
Hotelbetrieb 
führe, 
sondern 
ein 
Pächter. 
Die 
Hotelliegenschaften seien 2019 nach der Renovation an eine GmbH 
verpachtet worden, wie der Beschwerdegegnerin vom Treuhänder der 
GmbH im Rahmen der Abrechnung der Gästetaxe bestätigt worden sei. 
Dass die C._____ bloss Eigentümerin der Grundstücke sei und den Hotel 


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nicht selbst führe, gehe auch aus ihren Jahresrechnungen, die einzig 
Pachterträge und keinen Personal- und Sachaufwand auswiesen, hervor.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 
1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen den 
angefochtenen Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2021 (und damit 
die ihm zugrundeliegende Veranlagungsverfügung vom 16. August 2021 
betreffend Handänderungssteuer), mit welchem die Beschwerdegegnerin 
die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen hat. Als 
formelle 
und 
materielle 
Adressatin 
des 
angefochtenen 
Einspracheentscheids 
ist 
die 
Beschwerdeführerin 
zur 
Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und 
formgerecht (Art. 29 Abs. 2 GKStG) eingereichte Beschwerde ist somit 
einzutreten.
2.
Strittig ist zunächst, ob die Gesellschaft, deren Anteile übertragen wurden, 
eine 
Immobiliengesellschaft 
ist. 
Weiter 
ist 
umstritten, 
ob 
die 
Beschwerdeführerin 
überhaupt 
Steuersubjekt 
ist 
und 
damit 
die 
Handänderungssteuer schuldet, sowie der Zeitpunkt der Handänderung 
und die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer. 
3.1.
Die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern ist abschliessend 
durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen 
lediglich für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem 
Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der 
kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). 
Für die hier umstrittene Frage der Voraussetzungen für die Erhebung einer 
Handänderungssteuer sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG unter 


- 7 -
Berücksichtigung des im kommunalen Steuergesetz (kStG) festgelegten 
Steuersatzes von 2 % (vgl. Art. 4 kStG). 
3.2.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen 
eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstücksanteils 
eine Handänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 
GKStG jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen 
Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Im Kanton Graubünden ist die 
Handänderungssteuer als reine Wirtschaftsverkehrssteuer ausgestaltet. 
Sie beruht auf einer umfassend wirtschaftlichen Betrachtungsweise und 
setzt im Gegensatz zu den Regelungen anderer Kantone keinerlei 
(zivilrechtlichen) 
Rechtsgeschäfte 
voraus 
(vgl. 
Urteil 
des 
Verwaltungsgerichts Graubünden A 21 37 E.5.2 f. m.H.; Urteil des 
Bundesgerichts [BGU] 2C_9/2019 E.2.4.4).
3.3.
Als wirtschaftliche Handänderung gilt u.a. die Übertragung von 
Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch der 
Erwerber allein oder zusammen mit seinem Ehegatten und den 
minderjährigen Kindern eine Mehrheit der Stimmen erlangt (Art. 8 Abs. 2 
lit. b GKStG). Eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass 
sie ausschliesslich oder überwiegend die Nutzbarmachung der 
Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als 
Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung, 
Verpachtung oder Überbauung geschehen kann. Erlangt der Käufer eine 
Aktienmehrheit 
[bzw. 
Beteiligungsmehrheit] 
an 
einer 
Immobiliengesellschaft, ist die Handänderungssteuer auf dem gesamten 
Wert der Liegenschaft zu erheben. Mit dem Erwerb der Mehrheit der 
Aktien [bzw. Anteile] wechselt die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über 
die Gesamtheit der Liegenschaften, weshalb auch der gesamte 
Liegenschaftenbesitz der Handänderungssteuer unterstellt werden muss. 
Die Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke stellt eine 
unteilbare Grösse dar. Eine teilweise Besteuerung nach Massgabe der 


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erworbenen Beteiligung wäre nicht praktikabel, weil die zuständige 
Veranlagungsbehörde von solchen Käufen kaum Kenntnis erlangt 
(HARTMANN/HESS, Das neue Gemeinde- und Kirchensteuergesetz – Eine 
Einführung, in: ZGRG 4/06, S. 130; Botschaft der Regierung zum GKStG, 
Heft Nr. 3/2006-2007, S. 216; vgl. zum Ganzen VGU A 15 17 E.4 f. m.H.). 
Von der wirtschaftlichen Handänderung nicht erfasst sind dagegen 
grundsätzlich Betriebsgesellschaften, d.h. Gesellschaften, bei denen der 
Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage für einen Fabrikations-, 
Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb bildet (vgl. BGU 2C_1044/2014 
E.2.5). 
4.
Im vorliegenden Fall hat die Beteiligung an der C._____ geändert. Diese 
hält die Hotelimmobilien, führt jedoch den Hotelbetrieb nicht selbst, 
sondern hat ihn nach der Renovierung an eine GmbH im Juni 2019 
verpachtet. Davor war das Hotel offenbar während 10 Jahren geschlossen 
gewesen (vgl. E-Mail der Treuhandfirma vom 13. September 2021 [Bg-act. 
8]), weshalb davon auszugehen ist, dass die C._____ auch vor dem 
strittigen Beteiligungsverkauf keinen Hotelbetrieb führte. Die in den 
Erfolgsrechnungen 2014 bis 2021 (Bf-act. 9-16) ausgewiesenen 
Personalaufwände betreffen wenige Angestellten, die offensichtlich einen 
Immobilienbetrieb unterhielten und keinen Hotelbetrieb führen konnten. 
Wie von der Beschwerdegegnerin eingewendet, fehlen die für einen Hotel- 
und Restaurantbetrieb typischen Ertrags- und Aufwandpositionen für 
Übernachtungen, Küche etc. Stattdessen wird ein Mietertrag ausgewiesen 
(vgl. Erfolgsrechnung 2019 [Bg-act. 14]). Irrelevant ist demnach, dass der 
statutarische Zweck der C._____ neben dem Immobilienbetrieb auch die 
Hotelführung erfasst. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, 
wonach die C._____ eine Betriebsgesellschaft sei, handelt es sich dabei 
hingegen um eine Immobiliengesellschaft. Mit der Übernahme der 
Mehrheit der Beteiligung an dieser Immobiliengesellschaft (hier sogar der 


- 9 -
ganzen Beteiligung) erfolgte eine wirtschaftliche Handänderung. Es ist 
demnach eine Handänderungssteuer zu erheben. 
5.
Sodann ist zunächst die Frage zu beantworten, wer Steuersubjekt ist.
5.1.
Da hier grenzüberschreitende Rechtsbeziehungen bestehen, gilt daran zu 
erinnern, dass eine "besonders qualifizierte" Mitwirkungspflicht gilt. Leitet 
die steuerpflichtige Person aus dem internationalen Verhältnis etwas zu 
ihren Gunsten ab, treffen sie auch erhöhte Beweisanforderungen und 
Auskunftspflichten. 
In 
besonderem 
Masse 
gilt 
dies, 
falls 
der 
Vertragspartner in einem Staat ansässig ist, dessen Recht die Bildung 
fiktiver Sitze juristischer Personen erfahrungsgemäss begünstigt. Diese 
strenge Beweiserfordernisse sind bei internationalen Geschäfts- und 
Rechtsbeziehungen deshalb zu beachten, weil sich die Verhältnisse des 
ausländischen Leistungsempfängers der Kontrolle durch die inländischen 
Steuerbehörden entziehen. Bei Zahlungen ins Ausland ist somit nicht nur 
der Empfänger zu nennen, sondern es sind die gesamten Umstände 
darzulegen, die im konkreten Fall zu deren Ausrichtung geführt haben (vgl. 
BGE 144 II 427 E.2.3.2 m.H.a. BGU 2C_16/ 2015 E.2.5.2; BGU 
2C_942/2017 E.3.3, 2C_797/2012 E.2.2.2).
5.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Beteiligung nicht von der 
A._____, sondern von der F._____ übernommen wurde. In den Bilanzen 
der C._____ sei irrtümlicherweise über Jahre die A._____ aufgeführt 
gewesen.
5.3.
Wie sich aus nachfolgenden Erwägungen ergibt, durfte indessen die 
Beschwerdegegnerin zur Ermittlung des Steuersubjekts auf die Angaben 
in 
den 
Bilanzen 
der 
C._____ 
abstellen. 
Seit 
Eintragung 
der 
Zweigniederlassung der C._____ im Handelsregister 2015 wurde in ihren 
Bilanzen bis 2018 beim Kapital stets G._____ und die A._____ aufgeführt 
(vgl. Bilanzen 2014-2018 [Bf-act. 9-13]). 2019 erfolgte eine Umbuchung 


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und das gesamte Kapital (Beteiligung) wurde auf die A._____ verbucht 
(vgl. Bf-act. 14). Auch im Excelblatt (Bf-act. 17) und in den Kontoblättern 
der Kapitalkonten 2019 (Bg-act. 5) ist die A._____ aufgeführt. Dies lässt 
den Schluss zu, dass 2019 50 % der Anteile der C._____ von G._____ auf 
A._____ als nun alleinige Anteilsinhaberin übertragen wurden. Hätte sich 
tatsächlich um einen Fehler gehandelt (Verwechslung von F._____ mit 
A._____), wie von der Beschwerdeführerin behauptet, so ist – wie die 
Beschwerdegegnerin entgegnet – nicht nachvollziehbar, wieso die letzte 
Jahresrechnung der C._____ 2021 nicht im Sinne der Argumentation der 
Beschwerdeführerin angepasst wurde, sondern diese weiterhin die 
Beschwerdeführerin als Alleininhaberin aufführt (vgl. Bf-act. 16). Anhand 
der von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen lässt sich für 
diese Richter nicht hinreichend feststellen, dass anstelle der A._____ die 
F._____ 
(Mit-)Eigentümerin der C._____ ist (war). Laut einer Bescheinigung vom 
12. Oktober 2015 soll die F._____ nebst G._____ Eigentümerin der 
C._____ 
gewesen 
sein 
(Bf-act. 
8). 
Sodann 
sollen 
gemäss 
Abtretungsvertrag vom 16/20. März 2017 die Anteile der H._____, 
vertreten durch ihre Managerin G._____, an die F._____ übertragen 
worden sein (Bf-act. 18). Als Kaufpreis wurden USD 1.2 Mio. vereinbart, 
wobei USD 1.0 Mio. sofort zur Zahlung fällig wurden und USD 200'000.00 
USD bei einer Anwaltskanzlei hinterlegt werden sollten und beim Verkauf 
der ersten Wohnung hätten freigegeben werden sollen. Ob der Vertrag 
tatsächlich rechtsgenüglich zustande gekommen ist, bleibt unklar. 
Entgegen den Ausführungen in der Bilanz sind zwei völlig andere Parteien 
als Beteiligte aufgeführt (H._____ statt G._____ und F._____ statt 
A._____). Ein Nachweis der Zahlung von USD 1 Mio. wie auch davon, 
dass der Vertrag effektiv vollzogen worden sein soll, wurde nicht erbracht. 
Diesen Nachweis bleibt die Beschwerdeführerin schuldig. Für diese 
Richter reichen die Unterlagen der Beschwerdeführerin nicht aus, um von 
den 
klaren 
Angaben 
in 
den 
Bilanzen 
abzuweichen. 
Die 


- 11 -
Beschwerdeführerin hat ihre Darstellung, wonach die F._____ zuerst 
Miteigentümerin und durch die betreffende Anteilsübertragung sodann 
Alleineigentümerin der C._____ geworden sei, nicht hinreichend belegt. 
Damit ist sie ihrer im Rahmen eines Sachverhalts mit internationalem 
Bezug 
erhöhten 
Mitwirkungspflicht 
nicht 
nachgekommen. 
Die 
Beschwerdegegnerin hat somit zu Recht die A._____ als Steuersubjekt 
(Erwerberin) betrachtet. 
6.
Die Beschwerdeführerin rügt des Weiteren eine falsche Annahme des 
Zeitpunkts des Anteilsübergangs. 
6.1.
Die wirtschaftliche Handänderung erfolgt in jenem Zeitpunkt, in welchem 
die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf einen Dritten übertragen wird. Bei 
der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft 
ist dies im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. des Vorliegens der 
übereinstimmenden Willenserklärungen (VGU A 21 13 E.4.4 m.H.). 
6.2.
Wie oben bereits gesehen, ist die Handänderung 2019 erfolgt. Allein 
aufgrund der von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen, ohne 
Belege wie Zahlungen des Kaufpreises etc., kann nicht von der 
Sachverhaltsschilderung 
der 
Beschwerdeführerin, 
wonach 
die 
Handänderung gemäss betreffendem Kaufvertrag am 20. März 2017 
erfolgt sei, ausgegangen werden. Die Beschwerdegegnerin hat somit zu 
Recht das Jahr 2019 als Zeitpunkt der Handänderung bestimmt. 
7.
Fraglich ist noch, welcher (Verkehrs-)Wert die Grundstücke im Jahr 2019 
hatten. 
7.1.
Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert (Marktwert [vgl. 
PVG 2000 Nr. 47, PVG 1997 Nr. 37]) des übertragenen Grundstücks 
erhoben (Art. 12 Abs. 2 GKStG). In Anlehnung an die Praxis zur 
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an 


- 12 -
einer Immobiliengesellschaft ergibt sich der Veräusserungserlös der auf 
diese Weise übertragenen Liegenschaften aus der Summe von 
vereinbartem Kaufpreis für die Anteile und übernommenen Schulden der 
Gesellschaft abzüglich der nicht liegenschaftlichen Aktiven. 
7.2.
Wie von der Beschwerdegegnerin auf S. 12 ihrer Vernehmlassung 
aufgezeigt, 
liegen 
die 
für 
die 
strittige 
Handänderungssteuer 
herangezogenen Verkehrswerte der amtlichen Schätzung 2021 (CHF 
6'250'000.00 bzw. CHF 247'000.00) erheblich unter dem nach der 
oberwähnten Berechnungsmethode ermittelten Veräusserungserlös. 
Ausserdem ist mit der Beschwerdegegnerin davon auszugehen, dass die 
Renovationsarbeiten 
per 
31. 
Dezember 
2019 
(weitgehend) 
abgeschlossen waren. Die Beschwerdeführerin begnügt sich damit, 
dagegen einzuwenden, der Bau sei erst 2020 abgeschlossen worden, was 
nicht ausreicht, um die Annahme der Beschwerdegegnerin umzustossen. 
Erstellt ist vielmehr, dass das Hotel im Sommer 2019 verpachtet und 
wiedereröffnet wurde (vgl. die Aussagen des Pächters [s. oben E.4] und 
der Beschwerdeführerin selbst [Bf-act. 31 und 32] sowie den 2019 
erzielten 
Mietertrag 
von 
CHF 
940'000.00 
[Bf-act. 
14]). 
Die 
Beschwerdeführerin kann nicht darlegen, welche wertvermehrenden 
Investitionen in den Jahren 2020 und 2021 (also zwischen dem hier 
anzunehmenden Zeitpunkt der Handänderung und dem Erlass der von der 
Beschwerdegegnerin herangezogenen amtlichen Schätzung) getätigt 
wurden. Die Beschwerdeführerin hätte die entsprechenden Unterlagen 
einreichen können und müssen. Es handelt sich nämlich um eine 
steuermindernde Tatsache, wofür die Beschwerdeführerin die Beweislast 
trägt (vgl. BGE 146 II 6 E.4.2; BGU 2C_425/2020 E.3.1), da im 
vorliegenden Fall bei Anwendung der eigentlichen Berechnungsmethode 
für 
den 
Verkauf 
einer 
Mehrheitsbeteiligung 
an 
einer 
Immobiliengesellschaft 
ein 
höherer 
Veräusserungserlös 
bzw. 
Verkehrswert resultieren würde als bei Anwendung der amtlichen, nach 


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Möglichkeit und entsprechendem Nachweis auf den Zeitpunkt der 
Handänderung angepassten Schätzungswerte. Unabhängig davon, ob die 
C._____ der A._____ (wie anzunehmen ist) oder der F._____ (wie von der 
Beschwerdeführerin behauptet) gehört, hätte die Beschwerdeführerin 
(direkt oder indirekt) Zugriff auf die getätigten Investitionen haben können. 
Deshalb ist die Beschwerdegegnerin korrekt vorgegangen, indem sie die 
Handänderungssteuer auf der Grundlage der amtlichen Verkehrswerte 
2021 erhob. Die Bemessungsgrundlage gemäss Veranlagungsverfügung 
vom 16. August 2021 ist damit nicht zu beanstanden. Die Beschwerde 
erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
8.
Nach dem Gesagten erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid 
als rechtens. Aufgrund der Akten ist davon auszugehen, dass 2019 die 
A._____ die volle Verfügungsmacht über die Grundstücke der 
Immobiliengesellschaft C._____ erworben hat, was eine wirtschaftliche 
Handänderung darstellt. An der Erhebung der Handänderungssteuer 
aufgrund des Verkehrswerts der betreffenden Liegenschaften in der 
amtlichen Schätzung 2021 ist nichts auszusetzen. Die Beschwerde ist 
daher abzuweisen. 
9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Der 
Beschwerdegegnerin wird entsprechend der Regel in Art. 78 Abs. 2 VRG 
keine Parteientschädigung zugesprochen. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
302.00


- 14 -
zusammen
CHF
3'302.00
gehen zulasten der A._____. 
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]