gr_gerichte · R 2017 50 · 2019-12-02 · de

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 50
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi von Salis und Brunner
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 2. Dezember 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdeführerin
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden,
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 2
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber,
Beigeladene
betreffend Ortsplanungsrevision


- 2 -
1.
Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 219 im Dorfzentrum der Ge-
meinde X._____. Die Parzelle 219 ist raumplanerisch der Inneren Dorfzone 
(ID) zugewiesen. Seit 1896 (erbaut) befindet sich darauf das gleichnamige 
5-Sterne-Hotel für ein gehobenes Gästesegment. Im Osten und Südosten 
von Parzelle 219 liegen die Teilgebiete H._____ Nord und H._____ Süd, 
welche beide der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen sind und räum-
lich durch die Via I._____ voneinander getrennt werden. Das Teilgebiet 
H._____ Nord befindet sich bergseitig, im Norden oberhalb der Via I._____ 
und ist teilweise bereits überbaut (so Parzellen1482, 1480, 1915, 1716 und 
1694), teilweise aber noch unüberbaut (so Parzellen 183, 1715, 926, 1665 
sowie Südhang-/Freiflächenbereich von Parzelle 1694). Im Teilgebiet 
H._____ Süd liegt die Parzelle 1808, welche der B._____ gehört und auf 
der sich heute ein Postgebäude befindet. Das Postgebäude steht im Nord-
westteil von Parzelle 1808, während der West- und Südwestteil unterhalb 
der Via I._____ noch unbebaut sind. Weiter südlich befinden sich die Par-
zelle 2354, die sich talwärts bis zur Via M._____ (Seestrasse beim 
X._____-ersee) erstreckt und ebenfalls zum Teil schon überbaut ist. Die 
Parzelle 2396 (mit Wohnbaute bestückt) und die Parzellen 1102 und 2395 
(beide südwestlich gelegen und unüberbaut) zählen auch noch zum Teil-
gebiet H._____ Süd unterhalb der Via I._____.
2.
Im Jahre 2000 erwarb die B._____ die Parzelle 1808 im Ausmass von 
13'428 m2 sowie die südlich angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 
12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See 
und der darüber sich befindenden R._____ mit zahlreichen Wohnungen 
bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird südlich durch die 
Via M._____, im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. 
Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das 
N._____, das im Jahre 1944 abbrannte. Westwärts steht das A._____ auf 
Parzelle 219. Im Norden rund 90 m und mehr bergwärts befindet sich das 


- 3 -
C._____. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang (mit Grünraum und 
Freiflächen im Nord- wie Südteil) wird in Richtung Nordosten und Osten 
durch die noch etwas entfernter situierten Hotels K._____ und L._____ ver-
vollständigt.
3.
Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im 
Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der 
Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere 
Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse 
im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung um-
fasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 
(Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel-
len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan 
Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau- 
und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi-
onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs-
sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei 
zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen 
Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen 
Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) er-
heblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut 
die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Ba-
sis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros 
T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten 
damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Post-
gebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Ho-
tels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, ge-
sundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des 
Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige 
Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei-


- 4 -
che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen 
Gebäudekomplexen für Technikräume sowie für Versorgungs- und Entsor-
gungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach 
des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vor-
gesehen. Gegenstand der Planung (mit Bauvolumen im dreistelligen Milli-
onenbereich) bildeten ausserdem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage 
vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem 
Dach des geplanten Klinikgebäudes.
4.
Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der 
B._____ ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, 
dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die 
zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für 
die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner 
sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu über-
prüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein 
Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder 
von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch gemacht 
wird.
5.
Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 
amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war 
u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 219; hiernach Beschwerde-
führerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 
Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren er-
hob: 
1.
Es sei die von der Urnenabstimmung beschlossene Teilrevision der Ortsplanung 
H._____ Süd aufzuheben und es sei dieser mit all ihren Bestandteilen die Genehmi-
gung zu verweigern.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (2).


- 5 -
Zur Begründung wurde geltend gemacht, dass es sich bei der vorliegenden 
Teilrevision um eine projektbezogene Sondernutzungsplanung handle. Sie 
beruhe auf einem bereits relativ konkret ausgearbeiteten Richtprojekt, wel-
ches mit der Teilrevision der Ortsplanung eine massgeschneiderte Sonder-
regelung erhalten sollte. Werde diese Teilrevision genehmigt, stehe der Re-
alisierung des Richtprojektes grundsätzlich nichts mehr im Weg. Da das 
Richtprojekt und der Sondernutzungsplan einen erheblichen Detaillierungs-
grad aufwiesen, werde die Baubewilligung insofern teilweise bereits vor-
weggenommen. Es sei deshalb erforderlich, dass bereits auf der Stufe der 
Nutzungsplanung alle erforderlichen Aspekte des Richtprojekts einer um-
fassenden Überprüfung auf ihre Rechtmässigkeit unterzogen würden (S. 
4). Zu den Voraussetzungen für eine Planänderung wurde vorgebracht, 
dass die Pläne für die Spezialzone (SZS) einem Ideenwettbewerb aus dem 
Jahre 1993/1994 entsprungen seien, womit "den hohen städtebaulichen, 
landschaftlichen und verkehrstechnischen Anforderungen" für die Nutzung 
des Gebiets H._____ hätte Rechnung getragen werden sollen. Zur Erhal-
tung von Grünräumen in unmittelbarer Nähe des Dorfkerns und zur Schaf-
fung optimaler Rahmenbedingungen für die in der Zone vorgesehene Nut-
zung seien im Gebiet H._____ einzelne, durch Freiflächen voneinander ge-
trennte Baubereiche ausgeschieden worden. Für alle Baubereiche seien 
Höhenbeschränkungen verbindlich festgelegt worden. Die Bruttogeschoss-
fläche habe im Teilgebiet Nord insgesamt maximal 14'800 m2 und im Teil-
gebiet Süd maximal 6'600 m2 betragen. Mit der Spezialzone H._____ sei 
eine lockere Überbauung des gesamten Gebietes H._____ unter gleichzei-
tiger Gewährung grossflächiger Grünflächen angestrebt worden. Das Ge-
biet H._____, bestehend aus H._____ Nord und H._____ Süd, sei dabei 
als Einheit verstanden worden. Entsprechend sei die Planung des gesam-
ten Gebiets aufeinander abgestimmt und koordiniert worden (S. 6). Es sei 
daher nicht nachvollziehbar, weshalb das Teilgebiet H._____ Süd ohne 
Berücksichtigung des restlichen Gebiets der Spezialzone H._____ gestützt 


- 6 -
auf ein konkretes Richtprojekt der Grundeigentümerin (Beigeladene) mit ei-
nem neuen Sondernutzungsplan überlagert werden sollte, welches den bis-
herigen Planungszielen diametral entgegenlaufe, eine massiv höhere Bau-
weise zulasse, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten aus-
scheide und den Abbruch des bisher als schützens- und erhaltenswert qua-
lifizierten Postgebäudes ermögliche. Mit dem neuen Sondernutzungsplan 
werde die wertvolle Freifläche mitten in X._____ zerstückelt und die Nut-
zungsmöglichkeit des restlichen Gebiets H._____ präjudiziert (S. 8). Raum-
planungsrechtlich längen keine wesentlichen Änderungen nach Art. 21 
Abs. 2 RPG vor. Die geänderten Überbauungsabsichten der Beigeladenen 
stellten laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ebenfalls keine wesentli-
chen Veränderungen dar (S. 9). Es habe auch keine Interessenabwägung 
hinsichtlich der Frage stattgefunden, ob allfällige geänderte Verhältnisse 
eine Abweichung vom Gesamtkonzept H._____ rechtfertigen würden (S. 
10). Der Planungsbericht vom 27. Oktober 2015 sei ferner mangelhaft, da 
die Formulierung des Berichts dafürspreche, dass die Initianten des Richt-
projekts den Bericht erstellt hätten (S. 11). Eine eigentliche Interessenab-
wägung, eine Prüfung von Alternativen und eine Überprüfung der Verein-
barkeit mit Bundesrecht habe – wenn überhaupt – nur sehr rudimentär 
stattgefunden. Ebenso habe keine Überprüfung der Teilrevision mit Art. 38a 
RPG (Kompensationen) oder eine Auseinandersetzung mit einer allfälligen 
Auszonung der Fläche H._____ Süd stattgefunden (S. 12). Der Planungs-
bericht äussere sich nicht zur Frage, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung 
(UVP) erforderlich wäre. Der Umweltteil fehle darin komplett, womit dessen 
rechtliche Funktion vorab nicht erfüllt werden könne (S. 12-13). Die Be-
schwerdeführerin nahm weiter zur Verletzung der Planungsziele und Pla-
nungsgrundsätze (haushälterische Bodennutzung; ganzheitliche Betrach-
tungsweise, unzulässige Vergrösserung der Bauzone; S. 13-16), zur feh-
lenden Vereinbarkeit mit übergeordneten Raumplänen (Richtplankonfor-
mität, ISOS, UNESCO-Weltkulturerbe; S. 16-19), zur fehlenden Umwelt-


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verträglichkeitsprüfung (Anzahl Parkplätze, funktionaler Zusammenhang 
zwischen Parkhaus H._____ und Richtprojekt, UVP-Pflicht für Sondernut-
zungsplanung; S. 19-23), zur Verletzung des Koordinationsprinzips (unvoll-
ständiges Vorprüfungsverfahren, Revisionsvorhaben zur Ergänzung der 
schützenswerten Kulturobjekte, Gesamtrevision Gefahrenzonenplan, Son-
dernutzungsplanung Bahnhof RhB; S. 23-27), zur Verletzung von Bundes-
umweltrecht (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten, weitere umweltrechtli-
che Anforderungen; S. 27-33), zum schützens-/erhaltenswerten Postge-
bäude, S. 33-35), zum Ortsbildschutz (Dimension Richtprojekt, Bedeutung 
für Ortsbild, Eingliederung ins Ortsbild; S. 35-39), zum Vorteilsausgleich (S. 
39-40) sowie zu weiteren Einwänden (Helikopterlandeplatz, Verhältnis zum 
Verkehrskonzept, schützenswerter Aussichtspunkt, offene Nutzungsart, 
Nutzungsansprüche der Beschwerdeführerin; S. 40-42) Stellung. 
6.
Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. 
Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, 
die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet:
1.
Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ 
Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Er-
schliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 
H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd 
Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit fol-
genden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfeh-
lungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt:
Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I:
a)
Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte 
im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unter-
halb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel 
mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sport-
lichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, 
allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt 
werden.
b)
Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus 
oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über 
Zweiwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche 
insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer 
und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf.
Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen:
c)
Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, 
dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungs-
anlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von 


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500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, 
ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu-
führen.
d)
Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten 
flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde 
fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbe-
halten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen.
e)
Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für 
die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten wer-
den können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfach-
stelle vorbehalten.
f)
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die 
notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Bau-
behörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung 
weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im 
vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver-
brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen 
betroffen.
g)
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanie-
rungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren 
Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim 
Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungser-
klärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU 
ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt 
die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU.
h)
Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilli-
gungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch 
ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspe-
gel darzustellen.
2.
Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen 
behandelt.
3.
Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dis-
positivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. 
Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe 
der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext 
ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde einge-
sehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben und Hin-
weise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Be-
schwerde erhoben werden kann.
4.
Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be-
schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des 
vorliegenden Beschlusses. 
5.
Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwen-
dig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle 
vorbehalten.
6.
Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses 
nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzuneh-
men.
7.
[Mitteilung an:]


- 9 -
7.
Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 
2017 (vgl. Prot.-Nr. 357), wurde in der Streitsache PB 26/15 erkannt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungspla-
nung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 
mit folgenden Auflagen verbunden:
a)
Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im 
Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der 
Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaura-
tionsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, 
gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mit-
arbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden.
b)
Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder 
Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwoh-
nungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen 
Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im 
Baubereich I nicht übersteigen darf.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus
Staatsgebühr
Fr. 6'000.--
Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren
Fr. 1'296.--
Total
Fr. 7'296.--
gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde 
X._____ und der beigeladenen B._____. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der 
Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzver-
waltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 
1200.100201), zu überweisen.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ eine Parteientschädigung in 
Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung an]
In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kogni-
tion und Legitimation einschliesslich eines Ausstandsbegehrens (S. 7-9) 
Stellung genommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der 
Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 
2 RPG (S. 11-16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum 
kantonalen Richtplan Siedlung samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 16-
18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur 
Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 


- 10 -
20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen 
X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan 
"schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Ge-
fahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung 
Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 
27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), 
zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur 
Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 
31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Be-
darfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur 
Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a 
Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), 
des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrecht-
licher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Ver-
letzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44-
45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luft-
reinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschads-
toffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 
51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstu-
fung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz/Gebäudegestaltung (S. 
57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über 
die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Ver-
kehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart 
(S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 
71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interes-
sensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten:
 
Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach ein-
gehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit 
der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden 
Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Stand-
ort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Er-
schliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 
prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch 


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weitere grosse Bauvolumen, wie C._____, A._____ und K._____) und mit der vorgesehe-
nen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegen-
stehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des 
Postgebäudes; Interesse der Hotels A._____ und C._____ sowie der übrigen Nachbar-
schaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt.
Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass 
die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter 
Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsde-
stination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen 
den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation be-
stehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanla-
gen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventio-
nierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark einge-
schränkt worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegen-
den neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehr-
höhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht 
werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamt-
haft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge-
genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nut-
zungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend 
benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar un-
abhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Inter-
esse. 
Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nut-
zungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotz-
dem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine 
markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche so-
gar Reduktionen erfahren.
Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb 
zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende 
Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Orts-
bildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegen-
stehen.
Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die 
Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in 
grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere 
oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in 
Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Vor-
aussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die 
damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den 
neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das 
private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies 
gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch 
auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in 
den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I 
im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden 


- 12 -
kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt 
wird. 
8.
Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die 
Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen:
1.
Es sei der Genehmigungsentscheid vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 355) betreffend 
die Teilrevision der Ortsplanung X._____, Gebiet H._____ Süd, sowie der Beschwer-
deentscheid der Regierung vom 25. April 2017 (Protokoll Nr. 357) aufzuheben und es 
sei dem Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. Oktober 2015 [recte: 
Urnenabstimmung] für die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd samt Bestand-
teilen die Genehmigung zu verweigern bzw. der Beschluss sei aufzuheben. 
 
2.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Anknüpfend an die Ausführungen in der Planungsbeschwerde brachte die 
Beschwerdeführerin vor, dass hier das Gebiet H._____ Süd Gegenstand 
der angefochtenen Teilrevision bilde, das heute im Gestaltungs- und Er-
schliessungsplan für die Spezialzone H._____ (SZS) erfasst sei (S. 3). Im 
Jahr 2002 sei die SZS dann einer Teilrevision unterzogen worden. Dabei 
sei insbesondere Parzelle 1808, auf der sich das Postgebäude befinde, von 
der ZöBA in die SZS überführt worden. Für den neuen Baubereich I sei 
eine maximal zulässige Höhenkote von 1'813-1'820 m.ü.M. festgelegt wor-
den, was bergseits zwei oberirdische Stockwerke zugelassen habe. Für die 
Zulässigkeit von neuen Hochbauten im Gebiet H._____ Süd habe die Teil-
revision keine Veränderungen gebracht. Insbesondere sei das bis dahin 
zulässige Nutzungsmass nicht erweitert worden (S. 4). Es wurden die ein-
zelnen Planungsschritte und Genehmigungsentscheide aufgezeigt (S. 4-
5). Rechtlich wurde zunächst auf den Grundsatz hingewiesen, dass jede 
Nutzungsplanung aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange 
zu erfolgen habe. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnun-
gen für Teilgebiete widerspreche ausdrücklich der Planungspflicht. Die jet-
zige Planungsvorlage diene einer projektbezogenen Einzelprüfung. Ein 


- 13 -
planerisches Grundkonzept fehle ebenso wie ein Leitbild für die Umsetzung 
der übergeordneten Dichtevorgaben oder ein kommunaler Richtplan (S. 6). 
Alsdann wurde auf die planerische Vorgeschichte sowie das Richtprojekt 
auf Parzelle 1808 Bezug genommen (S. 7). Die Beschwerdeführerin nahm 
dann nochmals detailliert zur Frage und den Wirkungen der Planbeständig-
keit (S. 8-13), zur Richtplanung (S.13-14), zur Koordination mit anderen 
Planungen und zum Planungsbericht (S. 14-17), zum Vorprüfungsverfah-
ren (S. 17-19), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 
19-23), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 22-
24), zum ISOS (S. 24-26), zum Umweltrecht einschliesslich unterlassener 
Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 26-29) [samt Teilaspekte Anzahl Park-
plätze, funktionaler Zusammenhang Parkhaus H._____ - Richtprojekt, UVP 
Sondernutzungsplanung]; auf S. 29-32), zur Verletzung von Bundesum-
weltrecht (S. 32-33) [inkl. Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten und noch 
weiterer umweltrechtlicher Anforderungen]; S. 34-39), zur denkmalpflege-
rischen Einstufung des Postgebäudes (S. 39), zum Ortsbildschutz und zur 
Gebäudegestaltung (S. 39-44), zu weiteren Rügen bezüglich Helikopter-
landeplatz und Verkehrskonzept (S. 43-44) Stellung. Zusammenfassend 
wurden die Gründe für die Rechtswidrigkeit der von der Beschwerdegeg-
nerin 2 beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd von der 
Beschwerdeführerin nochmals resümiert (S. 45-46):
Es lagen zunächst keine hinreichenden gewichtigen Gründe für eine Planänderung vor. 
Insbesondere leidet die Interessenabwägung der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) an 
einem Rechtsmangel, weil sie die privaten Interessen des Investors höher gewichtet hat 
als die Interessen einer Gesamtplanung. Mit dem Abweichen vom Grundsatz der Gesamt-
planung, welcher für die Regierung in sämtlichen vorangegangenen Revisionsvorlagen für 
das Gebiet H._____ von oberster Priorität war, wird eine sinnvolle Planung im Gebiet 
H._____ Nord praktisch verunmöglicht. Dies hat negative Auswirkungen auf den gesam-
ten Bereich des landschaftlich sehr wichtigen Gebiets H._____.
Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planung widerspricht den Vorgaben des 
regionalen Richtplanes, der eine ortstypische Bebauung mit einer qualifizierten Dichte vor-
schreibt. 
Der Planungsbericht entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben, er ist unvollständig und 
ungenügend und setzt sich mit den wesentlichen Problemen, insbesondere dem Bundes-
umweltrecht, überhaupt nicht auseinander. Er befasst sich auch nicht mit der zwingend 
notwendigen Frage, ob die Revision der Nutzungsplanung überhaupt zulässig ist.


- 14 -
Das Vorprüfungsverfahren wurde mangelhaft durchgeführt, indem einzelne Stellungnah-
men der kantonalen Ämter überhaupt nicht berücksichtigt wurden. Damit wird das bun-
desrechtliche Koordinationsprinzip verletzt.
Mit der Genehmigung des projektbezogenen Sondernutzungsplans wird auch das bun-
desrechtliche Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens verletzt. Selbst das von 
den Investoren eingereichte Parteigutachten bestätigt, dass das bauliche Volumen des 
vorgesehenen Gesundheitshotels aufgrund des falschen Standortes deutlich grösser aus-
falle, als bei vergleichbaren Konkurrenzprodukten. Der Sondernutzungsplan ermöglicht 
damit eine überdimensionierte, gar nicht erforderliche Nutzung.
Die von der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) beschlossene Teilrevision der Ortspla-
nung führt zu einer unzulässigen Vergrösserung der Bauzone im Sinne von Art. 38 a RPG; 
eine Kompensation ist jedoch nicht vorgesehen, weshalb die Genehmigung bundesrechts-
widrig ist.
Die projektbezogene Nutzungsplanung mit dem dieser zugrundeliegenden Richtprojekt 
steht nach Auffassung der Beschwerdeführerin im Widerspruch zu den Vorgaben des 
ISOS Inventar. Aufgrund der besonderen Bedeutung für das Ortsbild beantragt die Be-
schwerdeführerin die Einholung eines Gutachtens durch die ENHK zur Vereinbarkeit des 
Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell den Vorgaben des ISOS.
Speziell gravierend sind die Verstösse gegen das Bundesumweltrecht. Für die Ortspla-
nungsrevision hätte zwingend eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden 
müssen. Es ist mit den bundesrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, die Abklärungen der 
Umweltauswirkungen des konkret vorliegenden Richtprojektes in das Baubewilligungsver-
fahren zu verschieben; diese hätten im Rahmen der Sondernutzungsplanung abgeklärt 
werden müssen. Ausserdem haben wir in der vorliegenden Beschwerde aufgezeigt, dass 
verschiedene Vorschriften des Bundesumweltschutzrechts (Lärmschutz, Luftreinhaltung, 
Altlasten) eindeutig nicht eingehalten (und auch nicht abgeklärt) sind, weshalb die Geneh-
migung der Ortsplanungsrevision rechtswidrig ist.
Das der Sondernutzungsplanung zugrundeliegende Richtprojekt ist mit dem Ortsbild der 
Beschwerdegegnerin 2, speziell hinsichtlich des Gebietes H._____, nicht verträglich und 
hätte auch aus diesem Grund nicht genehmigt werden dürfen.
Die angefochtenen Beschlüsse vom 25. April 2017, namentlich der Geneh-
migungsentscheid Protokoll Nr. 355 sowie der Beschwerdeentscheid Pro-
tokoll Nr. 357, seien deshalb aufzuheben.
9.
In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be-
schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft 
und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1); 
unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 2). Zur Begründung werde auf den an-
gefochtenen Beschwerdeentscheid Nr. 357 vom 26. April 2017 verwiesen. 
Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nut-
zungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen 
und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinanderge-
setzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente 


- 15 -
oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliess-
lich Beschluss des Souveräns der Beschwerdegegnerin 2 in Frage gestellt 
oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte je-
denfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im an-
gefochtenen Entscheid fest.
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne (Ziff. 1). Die von den Beschwerdeführern/innen 
gestellten Verfahrens-/Beweisanträge (in den Parallelverfahren R 17, 44, 
45 und 46) seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwer-
degegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Beschwerdeführer/innen (Ziff. 3). Zuerst wurde die 
gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 dargelegt (S. 3-5). Darauf 
wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigen-
tumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ (Beigeladene; S. 6), zur 
Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur 
Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), 
zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quar-
tierplan D._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G ein-
schliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 
9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baube-
reichen D und F (S. 9-11), sowie zu den gescheiterten Bemühungen der 
Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum E._____) 
in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die 
Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion ste-
henden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie 
dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 
1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum 
ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. 


- 16 -
16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbei-
tung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Sondernut-
zungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbeiteten 
Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die 
zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungs-
auflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwir-
kungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Ge-
meinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kom-
munalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), 
das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerdegeg-
nerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeent-
scheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese 
Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab 
zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführer/innen (S. 25), zu 
ihren Verfahrens- bzw. Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 
25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts samt Bestreitung der in der 
Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Da-
nach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ (S. 27-28), zur 
Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnis-
sen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Überein-
stimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koor-
dination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und 
Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer 
Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen dieser Sondernut-
zungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebauli-
chen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ 
2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung 
H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. 
O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44-
46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bau-


- 17 -
ten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprü-
fungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), 
zur Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-56), zur Bauzonen-
grösse (S. 56), zum ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe (S. 56-59), zum 
Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Situation Postgebäude 
(S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur 
Mehrwertabschöpfung (S. 70-72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 
72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende 
Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefoch-
tenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 7) 
verwiesen. Die Beschwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Er-
gebnis dieser Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen 
Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei 
aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbe-
richt dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt 
Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich 
darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen As-
pekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) 
hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest:
Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vorschriften die Hür-
den wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizeri-
schen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von 
A._____, C._____, K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden 
Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus allge-
mein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs.
Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek-
ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage 
aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und 
sei von dort zu edieren (S. 80). Abschliessend hielt die Beschwerdegegne-
rin 2 noch fest, dass die Gutachteranträge der Beschwerdeführerin weniger 
weit gingen als jene der übrigen Beschwerdeführer/- innen (in den Parallel-
verfahren R 17 44, 45, 46). Sie beschränke sich auf die Einholung eines 


- 18 -
Gutachtens der ENHK zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild 
und speziell den Vorgaben des ISOS sowie generell zur Frage der Auswir-
kungen auf das Ortsbild. Diesbezüglich könne aber auf die Stellungnahmen 
zu den Anträgen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 44 ver-
wiesen werden (S. 82).
11.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ 
(Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal-
tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei-
sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzu-
treten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzli-
chen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei 
der Ermessenausübung sei ebenso nicht einzutreten (S. 3). Im Grundsatz 
wurde zunächst festgehalten, dass es vorliegend nicht um eine Bauzonen-
erweiterung gehe. Die Planungsrevision sollte verdichtetes Bauen in einem 
bereits eingezonten Gebiet ermöglichen. Der projektbezogene Sondernut-
zungsplan entspreche der lokal, regional und überregional erwünschten 
Siedlungsentwicklung. Die Realisierung eines Gesundheitshotels an zen-
traler Lage in der Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) stärke die Region 
Q._____ als Tourismusstandort und setze neue Impulse für eine Positio-
nierung im Gesundheitstourismus. Auch eine moderne Klinik liege im öf-
fentlichen Gesamtinteresse (S. 5). Materiell wurde darauf ausführlich und 
vertieft zur Planbeständigkeit (S. 6-18), zur Richtplanung (S. 18-20), zur 
Koordination mit anderen Planungen (S. 20) inkl. Planungsbericht (S. 21-
28), zum Vorprüfungsverfahren (S. 29-30), zum Gebot der haushälteri-
schen Nutzung des Bodens (Ziff. 30-40), zur Einzonungskompensation 
gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 40-44), zum ISOS (S. 44-47), zum Um-
weltrecht (S. 40) inkl. unterlassene Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 47-
50) betreffend Anzahl Parkplätze (S. 50-51) und funktionalem Zusammen-


- 19 -
hang Parkhaus H._____ – Richtprojekt (S. 51-55), zur Umweltverträglich-
keitsprüfung für Sondernutzungsplan (S. 56), zur Verletzung von Bundes-
umweltrecht (S. 56-58) einschliesslich Lärmschutz (S. 58-63), Luftreinhal-
tung (S. 64-67) und Altlasten (S. 68), ferner zu weiteren umweltrechtlichen 
Anforderungen (S. 68-69), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Post-
gebäudes (S. 69-70), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 70-
80), sowie noch zum Helikopterlandeplatz und zum Verkehrskonzept (S. 
81-82) Stellung genommen. Als Beilagen wurden der Generelle Gestal-
tungsplan H._____ Süd im Massstab 1:1000 [1], der Generelle Erschlies-
sungsplan 'Teilplan Verkehr' H._____ Süd 1:1000 [2] und der GEP 'Teilplan 
Entsorgung' H._____ Süd 1:1000 [3] der Vernehmlassung vom 18. August 
2017 angehängt.
12.
In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren 
Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 – mit Ausnahme 
von Ziff. 2, da Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung fallenge-
lassen wurde – [unverändert] fest. Zur Begründung wurde ausführlich und 
detailliert zu sämtlichen gegenteiligen Vorbringen der Beschwerdegegnerin 
1, Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen Stellung genommen und 
deren Ausführungen als unzutreffend oder irrelevant bezeichnet (vgl. S. 3-
36). Im Sinne einer Zusammenfassung wurde am Ende vorgebracht, die 
vorliegende Planungsvorlage vermöge in verschiedener Hinsicht den recht-
lichen Anforderungen nicht zu genügen. Die Mängel seien derart vielseitig, 
dass die vorliegende Planungsvorlage offensichtlich weder dem Stimmvolk 
vorgelegt, noch genehmigt hätte werden dürfen. Und zwar insbesondere 
aus folgenden Gründen (S. 36-38).
Die vorliegende Planungsvorlage wurde isoliert und ohne Gesamtsicht der übrigen kom-
munalen raumbedeutsamen Belange, insbesondere ohne Koordination mit den übrigen 
planerischen Aspekten und den bisherigen übergeordneten Planungsvorschriften, von der 
Projektinitiantin ausgearbeitet, womit Art. 2 und Art. 3 RPG verletzt wurden.
Die kommunale Planungsbehörde und die kantonale Genehmigungsbehörde haben den 
Sachverhalt falsch und unzureichend abgeklärt, da sie die Stellungnahme der Fachbehör-
den nicht berücksichtigt haben, die relevanten Interessen für die zwingend durchzuführen-


- 20 -
den Interessenabwägungen (insbesondere nach Art. 21 RPG [darunter auch die Interes-
sen der Nutzungsberechtigten im Bereich H._____ Nord], aber auch in Bezug auf die orts-
bildschützerischen Aspekte [samt ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe] und in 
umweltrechtlicher Hinsicht) nicht eruiert haben, den Schutzstatus des Postgebäudes nicht 
abgeklärt und absolut ungenügende Umweltabklärungen vorgenommen haben. 
Die vorliegende Planungsvorlage ist mit den übergeordneten Planungsgrundlagen, na-
mentlich dem Richtplan, dem ISOS-Inventar, dem UNESCO-Weltkulturerbe, dem Mass-
nahmenplan und der Verkehrsstudie, aber auch mit den Zielen und Grundsätzen des RPG 
nicht vereinbar.
Der vorliegende Planungsbericht wurde von der Projektinitiantin erstellt und genügt auch 
inhaltlich in keinster Weise den Anforderungen des Bundesrechts, insbesondere fehlt ein 
Umweltteil. Die Planungsvorlage hätte auf dieser Grundlage niemals der Stimmbevölke-
rung vorgelegt oder genehmigt werden dürfen.
Der vorliegend gewählte Standort ist für die Realisierung des Grossprojekts aus raumpla-
nerischen, ortsplanerischen, landschaftlichen und denkmalschützerischen Überlegungen 
ungeeignet.
Die mit der vorliegenden Planungsvorlage zusammenhängenden umweltrechtlichen Aus-
wirkungen hätten zwingend einer eingehenden Überprüfung unterzogen werden müssen, 
zudem hätte eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden müssen. 
Die Planrevision hätte wegen fehlender Überprüfung der umweltrechtlichen Auswirkungen 
und der fehlenden UVP – mithin also offensichtlich unvollständiger Sachverhaltsermittlung 
– weder der Stimmbevölkerung vorgelegt, noch genehmigt werden dürfen.
Das Projekt tangiert ein Lärmbelastungsgebiet, in welchem bereits heute die Immissions-
grenzwerte überschritten werden. Damit kann die Erstellung neuer Nutzungsflächen, die 
dem längeren Aufenthalt von Personen dienen nicht bewilligt bzw. genehmigt werden. Zu-
dem führt die vorliegende Planungsvorlage zu erheblichen Lärmemissionen, die nicht ab-
geklärt wurden und die mutmasslich rechtswidrig sind.
Die vorliegende Planungsvorlage wurde weder in Bezug auf ihre Auswirkungen auf das 
lufthygienische Belastungsgebiet überprüft, noch wurden die zu erwartenden zusätzlichen 
lufthygienischen Immissionen detailliert abgeklärt oder beschränkt.
Der Schutzstatus des Postgebäudes kann – vor dem Hintergrund der hängigen Revision 
der Art. 108 f. BauG und dem GGP – nicht festgestellt werden, zudem hat die Planungs-
behörde keine Interessenabwägung vorgenommen, ob ein Abbruch gerechtfertigt ist, son-
dern nur ein Gutachten: "Argumentarium Abbruch Postgebäude" in Auftrag gegeben.
Aus all diesen Gründen ersuche die Beschwerdeführerin, den eingangs ge-
stellten Rechtsbegehren (also Ziff. 1 und Ziff. 3) zu entsprechen.
13.
In ihrer Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 
ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde fest. Zur Be-
gründung wurde auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeent-
scheid vom 26. April 2017 verwiesen. Die Replik enthalte keine neuen Ar-
gumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid 
und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in 
Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Die Beschwerdegeg-


- 21 -
nerin 1 halte in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen 
im angefochtenen Entscheid fest (S. 2).
14.
In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un-
verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au-
gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor-
geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung 
der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut-
zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge-
biet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. 
Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm-
lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge-
samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und 
die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so-
wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea-
lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine der 
Beschwerdeführerin vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste, 
vor allem weil die Hotels A._____ und C._____ als Eigentümerinnen des 
grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die 
konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 
2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut-
zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets 
mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert 
werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf-
fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati-
ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen 
zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur 
Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur 
Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtli-
cher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwä-


- 22 -
gungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), 
zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denk-
malpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbild-
schutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ (S. 
15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Beschwerde abzu-
weisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichtein-
treten wurde bereits in der Vernehmlassung (auf S. 25) geltend gemacht, 
dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Be-
schwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das 
ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden 
könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung 
der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbe-
sondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, 
ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhe-
bung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Gesamt-
planung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerden 
(R 17 44, 45, 46) gar nicht einzutreten.
15.
Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass sich die 
Beschwerdeführerin zu Unrecht über die Sachverhaltsdarstellung der Be-
schwerdegegnerin 1 beklage. Darin werde (korrekt) aufgezeigt, dass das 
Gebiet H._____ Süd bereits ursprünglich in keinem Zusammenhang mit 
dem Gebiet Nord gesehen, sondern primär zur Erschliessung beigezogen 
worden sei und die übrigen Überbauungsmöglichkeiten offenblieben. Wei-
ter sei zutreffend aufgezeigt worden, dass im Gebiet Süd von Anfang an 
praktisch die gleiche Baudichte vorgesehen gewesen sei wie im Norden, 
dass die zuständigen Fachstellen jederzeit miteinbezogen worden seien 
und dass eine ausführliche behördliche Prüfung erfolgt sei (S. 2). Die 
Rechtsauffassungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen be-
treffend Projektbezogenheit des Sondernutzungsplans seien nicht wider-


- 23 -
sprüchlich; vielmehr sei der Konkretisierungsgrad (insbesondere hinsicht-
lich Volumen und Nutzweise) unterschiedlich hoch. Im Weiteren äusserte 
sich die Beigeladene noch zu den Überprüfungsbefugnissen der Vorinstan-
zen (S. 3), zur Gesamtsicht der Planungsbehörde (S. 4), zum Charakter 
eines projektbezogenen Sondernutzungsplans (S. 4-5), zum angeblich 
mangelhaften Vorprüfungsverfahren (S. 5), zur Planbeständigkeit (S. 5-8), 
zur Richtplanung (S. 8), zum ISOS (S. 8-9), zur UNESCO-Konvention (S. 
9-10), zur Koordination mit anderen Planungen (S. 10), zum Planungsbe-
richt (S. 10), zum Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (S. 11-
12), zur Einzonungskompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 12), 
zur Verletzung von Bundesrecht mittels Vorbemerkungen (S. 12), zur Ver-
letzung von Bundesumweltrecht (S. 12 f.) inkl. Lärmschutz (S. 13), Luftrein-
haltung und Altlasten (S. 13), zur unterlassenen Umweltverträglichkeitsprü-
fung (S. 13-14) und zum funktionalen Zusammenhang [öffentliches Park-
haus H._____ – Richtprojekt] (S. 14-15). Zur denkmalpflegerischen Einstu-
fung des Postgebäudes, zum Ortsbildschutz sowie zur Gebäudegestaltung 
wurde auf schon zuvor gemachte Ausführungen verwiesen (S. 15). 
Schliesslich wurde zum Verkehrskonzept noch ergänzt, dass die Erschlies-
sung des Gebiets H._____ Süd offenkundig optimal situiert sei (S. 15). Die 
Beschwerden seien unter den beantragten Nebenfolgen abzuweisen, so-
weit darauf (R 17 44, 45, 46) überhaupt einzutreten sei.
16.
Mit Stellungnahme (Triplik) vom 4. Januar 2018 brachte die Beschwerde-
führerin vor, dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Beigeladene in ihren 
Dupliken teils neue Argumente und neue Beweismittel ins Recht gelegt hät-
ten, was sie zu einer weiteren Stellungnahme veranlasst habe (S. 2). In 
ihrer Triplik nahm die Beschwerdeführerin noch zu den Sachverhaltsdar-
stellungen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen (S. 3-4), zum 
ISOS-Inventar und zur UNESCO-Konvention (S. 5), zur Verletzung von 
Bundesumweltrecht (S. 5-6), zur denkmalpflegerischen Einstufung des 


- 24 -
Postgebäudes (S. 7), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 
7-8), zum Präjudiz Z._____ betreffend zulässige Nutzung (S. 8-9) sowie zur 
räumlichen Entwicklungsstrategie (S. 9) Stellung.
17.
Mit Stellungnahme vom 15. Januar 2018 (Quadruplik) nahm die Beigela-
dene noch zu einzelnen Vorbringen in der Triplik Stellung und bezeichnete 
diese als entweder nicht fallrelevant oder sonst falsch. Das von der Be-
schwerdeführerin angezettelte Rechtsmittelverfahren wolle eine zukunfts-
trächtige Entwicklung des Standortes X._____ verhindern (S. 2).
18.
Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-
genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch den Verwal-
tungsratspräsidenten, einen VR-Delegierten, den Hotel-Manager und zwei 
Personen des Präsentationsteams in Begleitung ihres Rechtsvertreters RA 
Dr. iur. Gieri Caviezel vertreten war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 
1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertre-
tende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch 
den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts 
und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigela-
dene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO._____-Gruppe und 
ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden 
wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die 
Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn 
des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin ein Dossier Ortsplanung 
H._____ Süd 'H._____' mit Situationsanalyse und Visualisierungen sowie 
ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumenta-
tion) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue 
Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der 
Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal 
reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format 


- 25 -
A5 betreffend Richtprojekt und Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____ 
X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom 
Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 An-
walt der Bauherrschaft) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nach-
gereicht. Das Gericht erstellte überdies 61 Fotos von den Gegebenheiten 
anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augen-
scheins bei.
19.
Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das 
weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. 
In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä-
sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern und 
dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen 
Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. 
Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt 
zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze 
das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli-
chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen 
zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme 
(auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies-
send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/Innen und die Be-
schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente 
am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten 
Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinpro-
tokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen.
20.
Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) 
der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 
29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 
(Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so 


- 26 -
Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein 
Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu 
beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen 
zu vervollständigen (Antrag 3):
a.
(Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren 
gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002.
b.
(Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation 
in der [………] - Post vom 11. März 2019 hin."
Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente 
angefügt:
-
Auszug [……...] - Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone 
-
Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019
-
ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018
-
3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad)
21.
Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer-
deführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, 
dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro-
tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen 
Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde 
auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins 
(Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch 
eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je 
zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei.
22.
Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi-
ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme 
zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass 
dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) 
der Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ 
bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von 
T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die projektierte 
Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit 


- 27 -
dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe 
gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsvertreter anlässlich 
des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annäherungen der Stand-
punkte zu torpedieren.
23.
Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. 
Caviezel) der Beschwerdeführerin zum zugestellten Augenscheinprotokoll 
dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 
im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, vervollständigt und/oder korrigiert ha-
ben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass 
seine Mandanten aus dem Umfeld der Projektanten mit einem gänzlich 
neuen Projekt konfrontiert worden seien und er habe dazu ein Schreiben 
von W._____ vom 19. März 2019 samt Visualisierung der neuen (Projekt-) 
Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es 
mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch 
das Votum von V._____ in das Augenscheinprotokoll aufzunehmen, wo-
nach sich dieser beim Projekt 'BB._____' (Hotel-Seitenflügel) sehr darum 
bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). 
Die bereits getätigte Investition in einen unterirdischen Tunnel über Fr. 1.2 
Mio. (Projekt Forum E._____ in H._____ Nord) zur Verbesserung der Ver-
kehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 
erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ 
Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Pro-
bleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet 
H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Ge-
meinde gewesen, welche in die Planung der Multifunktionshalle eingebun-
den gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage 
sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs 
sehr gut ersichtlich werde, dass die fehlende (ungenügende) Gesamtpla-
nung im Gebiet H._____ sich auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ 


- 28 -
auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu möglichen Baukuben äus-
serst präjudizierend wirken würde.
24.
Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer-
deführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er 
den Ausführungen der Beschwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) voll und ganz 
beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemein-
depräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Be-
schwerdeführerin (CC._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinngemäss 
habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner 
Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem Jahre 2011 un-
missverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur 
Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine gene-
relle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was 
mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 
25.
Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be-
schwerdeführerin (RA Dr. Caviezel) auch noch zu den Eingaben der Bei-
geladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegeg-
nerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt 
haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der 
Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das 
Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin 
sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), 
die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die 
Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) 
dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' 
seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich 
in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legi-
tim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand 


- 29 -
der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerde-
gegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei sei-
ner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annähe-
rungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Be-
schwerdegegnerin 2 unterstellt werde.
Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela-
denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es 
sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei-
ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche 
dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien.
 
Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns 
vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ 
Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 
25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut-
zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung 
(Protokoll Nr. 357) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der 
Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen 
und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb 
sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden erhob und die kostenfällige Aufhebung der Urnenab-
stimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeent-
scheids der Regierung beantragte. Beschwerdeobjekte sind damit die 


- 30 -
Rechtmässigkeit der kommunalen Urnenabstimmung und im Besonderen 
der angefochtene Genehmigungs-/Beschwerdeentscheid der Regierung. 
1.2.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es 
festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe-
schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum-
planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter-
gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-
waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug-
nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf 
Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens 
sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das 
Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen 
frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid 
zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge-
nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein-
stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel-
behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 
1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. 
November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 
[Hotel Z._____] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. November 
2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 
42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug 
auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die 
Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Er-
messensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die 
Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand von materiell-
rechtlichen Erwägungen sein (siehe dazu nachstehend E. 9.2 und E. 16.2).


- 31 -
1.3.
Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob 
die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge-
meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge-
rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde-
gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die 
entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 will-
kürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungs-
behörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, 
während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber 
keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und detail-
lierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Beschwer-
dethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des 
Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 25. 
April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund der gesetzlichen 
Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein.
1.4.
Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 
700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach-
ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben 
nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht 
Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund-
ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo 
es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts-
kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei 
denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur 
Debatte stehen. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, 
kann es nicht darüber urteilen, ob das Stimmvolk/der Souverän der Be-
schwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der hier zur Diskussion 
gestellten Planungsentscheide eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) 
an die Hand nehmen müsste. 


- 32 -
1.5.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch-
tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-
hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 
30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs-
gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. 
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 219 mit dem darauf 
befindlichen A._____ samt östlichem Seitenflügel BB._____. Die Parzelle 
219 grenzt gegen Osten unmittelbar an die Bauparzelle 1808 auf H._____ 
Süd an. Die Beschwerdeführerin ist deshalb wegen ihrer räumlichen Bezie-
hungsnähe (siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legiti-
miert, zumal ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder 
rechtliche Situation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Be-
schwerdeverfahrens infolge Aussichtseinschränkungen gegen Osten be-
einflusst werden könnte (siehe BGE 137 II 30 E. 2.2, 139 II 279 E. 2.2) – 
nicht a priori ausgeschlossen werden kann. Dieses Schutzinteresse ist der 
Beschwerdeführerin mittels gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungs-
planung (projektbezogene Sondernutzung) im östlich gelegenen Teilgebiet 
H._____ Süd mit Parzelle 1808 sicherlich zu bejahen, zumal bis zur Total-
revision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei ei-
genständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde und da-
her früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungs-
planung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in 
Bezug auf den gesamten Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. 
Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
1.6.
Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin 
gilt es festzuhalten, dass allen Editionsbegehren der Beschwerdeführerin – 
soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Die Beschwerdeführerin hat so-


- 33 -
wohl die Edition aller Bestandteile der angefochtenen Teilrevision, das 
Richt(plan)projekt, den Massnahmenplan Lufthygiene ANU April 1997 und 
die Stellungnahmen aller kantonalen Ämter im Vorprüfungsverfahren be-
antragt. Weiter hat sie die Einholung eines Gutachtens durch das ENHK 
zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild und speziell dem ISOS 
inkl. Auswirkungen auf das Ortsbild beantragt. Das Gericht hält dazu fest: 
Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ 
Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob 
eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte 
durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, welche einzig das 
streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. Mit dem von 
Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (siehe Akten Beschwerdegeg-
nerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdeführerin [BF-act.] 34 
in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 
78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch 
das Verwaltungsgericht vor (vgl. überdies Privatgutachten EE._____ [BG1-
act. 2/40] in R 17 50 und Prof. O._____ [BF-act. 17 und BG1-act. 2/17] in 
R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um 
eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (Be-
schwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Be-
schwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren geht es nun einzig noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener 
Interessenabwägung durch das streitberufene Gericht. Eine ENHK-Exper-
tise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 
2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) 
vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative 
Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich deshalb nicht für die 
Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere ist es 
nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – die hier im Vorder-
grund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist 


- 34 -
dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sondernutzungs-
planung H._____ Süd im Lichte der Schutzvorgaben ISOS und UNESCO-
Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. 
Auf die Themen 'Richtprojekt', 'Vorprüfungsverfahren' und 'Umweltverträg-
lichkeitsprüfung' inkl. Lufthygiene wird nachfolgend materiell im Einzelnen 
noch eingegangen. Die in der Beschwerde unter Ziff. 2 ('Grundsätzliches') 
aufgeworfenen Fragen sind damit einleitend hinreichend beantwortet.
1.7.
Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA 
Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 
2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es 
festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 
VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, 
wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha-
ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest-
stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die 
notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver-
halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem 
Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 
11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund-
lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' 
und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen 
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nicht-
berücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzu-
stellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen-
scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und 
das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und 
nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung 
durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 20) 
wurde nachweislich stattgegeben.


- 35 -
2.1.1.
Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der-
artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen 
Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für 
Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge-
richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge-
meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die 
ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie 
müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung 
tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des 
Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde …..], 
1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 
E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 
E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen 
Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren 
muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausgehen, dass 
eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Änderungen 
mitbetroffen sein könnten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 
vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Ur-
teilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers oder 
Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten 
bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 
98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 
vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf 
die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird 
geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die 
Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt 
nötigenfalls 
die 
Plananpassung 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichts 
1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpas-


- 36 -
sung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, be-
urteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwä-
gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Sta-
bilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen 
Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupas-
sen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungs-
dauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkreti-
sierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtig-
ten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (siehe BGE 140 II 
29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2).
2.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt inhaltlich zur 'Planbeständigkeit' vor, dass 
selbst, falls eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete 
H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die 
Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht 
erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Pla-
nung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord 
werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentüme-
rin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Pla-
nungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere 
Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhal-
tenswerter Post). Unhaltbar sei besonders das Abweichen der Beschwer-
degegnerin 2 vom Konzept der 'Gesamtplanung' für das Gebiet H._____ 
und das Zulassen einer isolierten Planung im Gebiet H._____ Süd. Dabei 
gehe die Beschwerdegegnerin 2 von der unzutreffenden Prämisse aus, die 
Planung für die Gebiete Nord und Süd sei im Rahmen der Teilrevision 2002 
für die beiden Geländeabschnitte verselbständig worden, weshalb es bei 
der jetzigen Teilrevision nur noch um den Teil Süd und nicht um eine Än-
derung des Gesamtplanungskonzepts gehe. Die im angefochtenen Ent-
scheid aufgeführten Umstände, nämlich die Thematik des Zweitwohnungs-


- 37 -
baus sowie der haushälterischen Nutzung des Bodens bildeten keine 'er-
heblichen veränderten Verhältnisse', welche nun eine Änderung des bis an-
hin geltenden Grundsatzes der Gesamtplanung für das Gebiet H._____ 
rechtfertigen könnten. Einziger Grund für die Anpassung der planerischen 
Vorgaben bildeten auch vielmehr die geänderten Überbauungsabsichten 
der Beigeladenen. Derartige Absichten könnten aber noch keinen An-
spruch auf Änderung der Planungsgrundlagen begründen. Die Interessen-
abwägung der Beschwerdegegnerin 1 erweise sich daher in zweierlei Hin-
sicht als mangelhaft und rechtswidrig. Zudem hätte die Beschwerdegegne-
rin 2 als Planungsbehörde und nicht die Beschwerdegegnerin 1 als Geneh-
migungsbehörde eine Gesamtinteressenabwägung vornehmen müssen. 
Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich zwar mit dem Thema der Gesamt-
planung auseinandergesetzt, jedoch unter dem Titel der 'Koordination mit 
anderen Planungen' und nicht bei der Interessenabwägung für oder wider 
eine Planänderung. Dies zeige sich auch darin, dass die negativen Auswir-
kungen auf den Teil H._____ Nord überhaupt nicht berücksichtigt worden 
seien. Würde nämlich das Richtprojekt realisiert, würde entlang der Via 
I._____ eine über 30 Meter hohe Fassade entstehen und gegen Süden 
hangseitig gar eine 46 Meter hohe Fassade möglich. Es liege auf der Hand, 
dass so die gesamte Planung und die Überbaubarkeit im Gebiet H._____ 
Nord nachhaltig präjudiziert und eine sinnvolle Überbauung im Teil Nord 
(zumindest in Teilen davon) verunmöglicht werde. Nachdem diese Überle-
gungen nicht in die Interessenabwägung eingeflossen seien, erweise sich 
die Interessenabwägung im Rahmen der Planbeständigkeit jedenfalls als 
unvollständig und auch als unzutreffend. Bereits deshalb sei der angefoch-
tene Entscheid aufzuheben.
2.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16).


- 38 -
2.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung 
und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der 
Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie-
gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri-
gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim 
Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der 
Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier 
lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. 
Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP 
H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges 
Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____). Auch 
die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungsplanung. Der 
Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS von 2002, Ziff. 
1.1 (siehe BG1-6/9 in R 17 50), sei neben dem Umbau und der Erweiterung 
eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass 
eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe nur mittels Orts-
planung. Die Beschwerdeführerin könnte nicht behaupten, sie hätte mit 
dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, 
im Gegensatz zur B._____. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 
1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine ent-
scheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe 
es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Plan-
beständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung habe. 
Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung ent-
gegenstehen.
(Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 
6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 handelt es sich um die Akteneinlagen 
der Beigeladenen und bei den Akten BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die 
Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren).


- 39 -
2.1.5.
In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____) geltend, die 
Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt-
haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon-
zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs-
ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver-
legt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord 
und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ 
Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. 
Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingun-
gen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss 
GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 
Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der gu-
ten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten ent-
stehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des 
Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der 
heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch 
das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten 
Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem 
werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit 
Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Bau-
bereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungs-
grundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine 
dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche oh-
nehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend 
neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten 
eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf 
H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und 
öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden 
überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen 
nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwick-


- 40 -
lung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine 
planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei 
nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ 
Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nörd-
lich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdich-
tung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die un-
sichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar-
ten.
Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ 
widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, dass die 
Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die um-
weltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baubewilligungs-
verfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor investieren. 
Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, 
obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu 
erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er 
wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen 
Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Baueingabe beziehe 
sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude.
2.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich 
Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän-
dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen 
worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 
1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 
2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit 
Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ 
Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit 
Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus H._____ ist 
nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See], BG1-


- 41 -
act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 50). Spätestens 2002 
ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision mit der Verlegung der 
ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungs-
garage (BG1-act. 4/30 [Situation U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd 
planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied 
der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr 
benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (BG1-act. 6/28 
[GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbereich für öffentliche Parkierungsan-
lage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b 
[GEP H._____ Nord] in R 17 44). 
Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage 
der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die 
Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent-
gegenstehen. 
Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der 
NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung 
des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter 
anderem ins Gewicht, dass C._____ im Einverständnis der anderen Betei-
ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den 
Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP 
H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord an-
derseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Ge-
meinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 – zunächst bis Ende Septem-
ber 2008 – nach (BG1-act. 4/25 R 17 50). Es ist trotz entsprechender 
Ankündigung von A._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17 50) 
nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufge-
hoben wurde.
Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nöti-
genfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert 
haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu 


- 42 -
prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist 
in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dür-
fen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende 
Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der 
Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz 
der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfas-
senden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planände-
rung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 
15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jah-
ren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen 
geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zuläs-
sige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden.
Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). 
Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht über-
mässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt das Folgende:
Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richt-
plan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweitwoh-
nungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im 
Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsan-
sätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie 
und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BF-act. 49-50 und BG1-act. 
6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirt-
schaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewie-
sen. Die NUP 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (BF-
act. 11 und BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu 
BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. mit 
Verzicht auf BGF-Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50).
Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In 
X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem 
Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-


- 43 -
mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung 
und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier auf. Dieses Gebiet 
wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt. Dies 
ist nicht mehr adäquat.
Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er-
satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin-
dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin-
dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal.
Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte 
Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten 
Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An-
passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt.
Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross-
zügiger planerischer Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel 
und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig 
in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Sied-
lungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in 
grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % 
Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausgespro-
chen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (vgl. 
zum Gesamtprojekt: BF-act. 53-55 und BG1-act. 9 [mit Beschlussexemplar 
BESS] sowie GGP H._____ Süd 1:1000 [Beschlussexemplar] vom 25. April 
2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Hotel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Kli-
nik] und III [Zwischentrakt/Aussichtsterrasse], in R 17 50). 
Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es 
nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver-
trauen der Eigentümer und Nachbarn in der näheren und weiteren Umge-
bung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 lediglich noch 
von untergeordneter Bedeutung. Zudem haben die 2002 neu gefassten 
Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der 


- 44 -
neuen Überbauung des Baubereichs auf Parzelle 1808 gegebenenfalls un-
ter Einbezug von Parzelle 2354 explizit den Erlass eines neuen GGP vor-
gesehen. Irreversible Vermögensdispositionen anderer Eigentümer sind 
nicht auszumachen. 
Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa-
tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den 
für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels A._____ (Verfahren 
R 17 50) und C._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17 
45) NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Berg-
welt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber weniger 
bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft 
NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus-
sicht besteht jedoch grundsätzlich nicht.
3.1.1.
Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es 
festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht 
auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizeri-
schen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang 
mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu 
schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil-
ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der 
im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise 
Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her-
vorbringen (siehe BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 
1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie-
ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nut-
zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine 
kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem 
Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung 
und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung 


- 45 -
muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-
urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht 
sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige 
Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein 
Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein 
Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bun-
desgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom 
19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit 
weiteren Hinweisen). 
3.1.2.
Die Beschwerdeführerin führt zur 'Richtplanung' aus, gemäss Regionalem 
Richtplan Q._____ (RRIP OE; Ziff. 5.2. Siedlungsgebiet) werde im beste-
henden Siedlungsgebiet eine qualifizierte Dichte angestrebt. Dies sei der 
Fall, wenn sie den Boden haushälterisch nutze, ortstypisch sei, den Orts-
bau positiv beeinflusse und die verschiedenen Präferenzen der Bevölke-
rung berücksichtige. Der strittige Sondernutzungsplan erfülle diese regio-
nalpolitischen Vorgaben offensichtlich nicht, da das diesem Plan zugrun-
deliegende Richtprojekt nicht traditionell und somit nicht ortstypisch sei und 
keine qualifizierte Dichte, sondern eine maximale innere Verdichtung an-
strebe. Zudem sei der Raumbedarf für das vorliegende Richtprojekt nicht 
ausgewiesen, sodass dem Ziel der haushälterischen Nutzung durch spar-
same Nutzung der Bauzone nicht gerecht werden könne. Auch verlange 
das ARE für die Umsetzung der richtplanerischen Vorgaben zur inneren 
Verdichtung einen kommunalen Richtplan oder ein Leitbild für die Umset-
zung der übergeordneten Dichtevorgaben. Die Beschwerdegegnerin 2 
kenne keine solch ganzheitlichen Konzepte. Sie lege auch nicht dar, wie 
die vorgesehene massive innere Verdichtung im Gebiet H._____ Süd mit 
einer übergeordneten Verdichtungsstrategie korreliere. Damit könne die 
Vereinbarkeit mit der Regionalen Richtplanung, die eine gebietsweise Ver-
dichtung verlange, nicht abschliessend überprüft werden. 


- 46 -
3.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24).
3.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 
2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe: 
So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des 
Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi-
tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen 
der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der 
vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte 
qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten 
Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu-
dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels 
A._____, C._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alterna-
tivprojekt U._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden 
Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in 
weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei 
damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 
(KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H._____. Anders der aktu-
elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat 
genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H._____ Zentrumsfunktion 
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf 
des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 
2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung 
H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen 
auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung 
noch unüberbauter Bereiche im Hanggebiet H._____.


- 47 -
3.1.5.
Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, 
es sei unbestritten, dass das Gebiet H._____ nicht zur Auszonung geeignet 
sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die 
Richtplanung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet 
H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa-
rate Weiterentwicklung für Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtpla-
nung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Schon im 
Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine lockere 
Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgesehen sei. 
Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine ange-
messene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen NUP wei-
ter.
3.2.
Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die 
NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019 
genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied-
lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut-
zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion 
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu 
treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei-
nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert, 
verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be-
stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei-
halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich 
überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben-
falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (siehe 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Gemeinde St-
Moritz_de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17 50). Auch in 


- 48 -
Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen zwischen 
der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen.
Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführerin, 
dass es zwar stimme, dass H._____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, 
sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn 
zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge-
biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt 
(im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies-
bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht, 
weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572; 
WALDMANN/WIEDERKEHR, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
Zürich/Ba-
sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.).
Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem Vorprüfungsbericht 
vom 24. Juli 2014 (Bg1-act. 2/23 in R 17 50) die Sondernutzungsplanung 
H._____ Süd als grundsätzlich regionalrichtplankonform beurteilt.
Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und 
der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung 
nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) gemeint und 
im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt, um 
den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik 
zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den Rän-
dern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort erhal-
ten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle Bau-
weise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige Bau-
ten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen pro-
minenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung wird 
allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der Bau-
bereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern über-


- 49 -
baut wird (vgl. BG1-act. 6/30 in R 17 50 [Planungsbericht Stand 27. Oktober 
2015], Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebauten).
4.1.1.
Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor, 
dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge-
nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh-
migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli-
gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge-
samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah-
rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs. 
2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu-
ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für 
eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus, 
dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern 
ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich, 
die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen 
(BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem 
Planungsgefüge laut RPG zu koordinieren (vgl. WALDAMM/HÄNNI, Raumpla-
nungsgesetz [RPG], Bern 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; AEMISEG-
GER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskom-
mentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff. [pro-
jektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in a.a.O. 
zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N. 53 
[Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]). 
4.1.2.
Die Beschwerdeführerin verweist unter dem Titel 'Koordination mit anderen 
Planungen' auf seine Ausführungen zur 'Planbeständigkeit' (vgl. vorste-
hend E. 2.1.2). 


- 50 -
4.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20).
4.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro-
jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge-
samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkt 
seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei 
eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes 
erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und 
Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be-
achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die 
Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und 
dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das 
Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22 
Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung 
gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür-
den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen 
Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw. 
auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren 
liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung 
und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung 
1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb 
gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der 
1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord 
beschränkt gehabt (BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Planungsperi-
meter H._____; Jurybericht] in R 17 50). H._____ Süd sei nur einbezogen 
worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden geplanten öf-


- 51 -
fentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die auch einen 
Teil des Postareals beansprucht hätte.
Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla-
nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen 
auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf 
H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete 
aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er-
schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für übrige Verän-
derungen auf die Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd: Umzonung Par-
zelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartierplanungen mit 
Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst 
vom Teilgebiet Süd). Die betreffenden Teilgebiete seien sowieso durch die 
Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt.
Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen. 
Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der 
Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichen 
Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son-
dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne 
Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt.
2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren 
Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr. 
O._____ in seinem Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Stu-
die FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamt-
planung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde 
liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der 
Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge-
nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche 
und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014 
sei der Bericht der G._____ (BF-act. 38 und BG1-act. 2/45 in R 17 50) er-
folgt und am 12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilrevision der Orts-


- 52 -
planung H._____ Süd (BF-act. 15 und BG1-act. 2/7 in R 17 50). Dieser 
Planungsbericht setze sich (siehe Ziff. 7 Seite 11) auch mit dem Teilgebiet 
H._____ Nord auseinander.
Zum Bericht vom 16. Juni 2016 von Prof. Dr. O._____ (BF-act. 17 und BG1-
act. 2/17 in R 17 44) seien die Beschwerdegegnerin 2 und die beigezoge-
nen Fachleute nie angehört worden und sie hätten keine Gelegenheit ge-
habt, sich dazu zu äussern. Deshalb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. 
Dr. O._____ setze sich mit den Überlegungen der Fachleute der Beschwer-
degegnerinnen zur Bedeutung des Richtprojekts T._____ nicht auseinan-
der. Der Autor sei einseitig von den Eigentümern des Hotels C._____ in-
struiert gewesen. Das Richtprojekt mit Hotel und Klinik nehme nur wenig 
zusätzliches Land in Anspruch, im Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der 
Studie U._____ (BF-act. 37 in R 17 44) handle es sich nicht um ein Bau-
projekt, sondern um eine Projektstudie und diese könne nicht mit dem 
Richtprojekt verglichen werden. Die Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die 
Durchsichten von der Via I._____ in die unterliegende Landschaft gingen 
verloren. Im Richtprojekt seien sie dagegen gewährleistet. Zwar weise die 
Projektstudie U._____ eine grössere BGF bei geringerer Bauhöhe als das 
Richtprojekt T._____ (BF-act. 40 [BGF-Berechnung] in R 17 44, BG1-act. 
9 [mit Richtprojekt] in R 17 50) aus. Für seine Realisierung würden jedoch 
noch mehr Freiflächen in Anspruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge 
aber am falschen Ort, in den Bereichen Front of House und Back of House. 
Bei den Zimmern und Suiten erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude 
sei nicht konkretisiert. 
4.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz 
vor der letzten NUP bei der Revision die Auswirkungen derselben auf das 
Gesamtgebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem 
Letter Of Intent (LOI) von 2011 hervor (BF-act. 44 in R 17 50 und BG1-act. 
2/9 in R 17 44). Dieser habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord 


- 53 -
gewollt. Auf H._____ Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der 
Beschwerdegegnerin 2 seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf 
H._____ Nord berücksichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an 
der Freihaltung der unberührten Aussicht sei den Interessen an der Ent-
wicklung des Hotel- und Klinikgebäudes gegenübergestellt worden. Letz-
tere überwögen.
1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest-
gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter 
beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah-
menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi-
dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze 
sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu-
ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten-
trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im 
Lauf der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ 2011 
(BF-act. 36 und BG1-act. 6/55 in R 17 50) und 2014 (BF-act. 38 und BG1-
act. 6/25 in R 17 50) geprüft und schliesslich für gut befunden worden. Ein 
Grünbereich werde auf H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II 
und III weiterhin bestehen. Der Grünraum werde nur durch das (neue) Bau-
feld II (Klinik) geschmälert. Dies sei auf die geänderten Anschauungen und 
Änderung der rechtlichen Situation zurückzuführen.
Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und 
seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue 
Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs-
zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das 
Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung 
der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten 
Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der 
Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer 
Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der 


- 54 -
Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung 
einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor-
derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu.
Die Beschwerdeführerin mache angebliche Unregelmässigkeiten bei der 
Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde 
beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien 
aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie-
gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der 
Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante 
H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in 
der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des 
H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be-
zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches 
abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko-
ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge-
setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei 
ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel-
raum zu. Die Gutachten der G._____ und der FF._____ AG (BG1-act. 6/22 
in R 17 50) seien keine Privatgutachten, sie seien von der Beschwerdegeg-
nerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sei zutreffend und nachvollziehbar.
4.2.
Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002 
H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän-
digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen 
öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte 
Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir-
dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich 
die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt 
(Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar-
tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen resp. nach Sistie-


- 55 -
rung durch die Gemeinde am 7./10. April 2008 (BG1-act. 4/25 in R 17 50) 
nicht wiederaufgenommen, und Änderung der Nutzungsordnung des Quar-
tierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die Teilgebiete sind 
ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander getrennt. Obwohl es 
keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für das Teilgebiet Nord 
keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb ist eine Gesamtpla-
nung unmöglich. 
Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung 
bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an-
sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil-
revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt 
werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten 
und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch-
lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____ 
bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine 
gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist, 
beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla-
nung und anderseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla-
nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab-
schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin-
sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____ 
Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in 
R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum von 
Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig wur-
den die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, son-
dern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt. 
Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist 
im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine 
öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies-
sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht 


- 56 -
werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage 
nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post) 
in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg. 
Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli-
chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für 
H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla-
nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son-
dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie-
rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd. 
Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ als auch in der städtebauli-
chen Studie der FF._____ AG vom 23 November 2013 bestätigt wird, ist 
die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, auch ohne 
formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach einer vorgän-
gigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte H._____-Ge-
biet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich beantragte 
Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Einholung von 
Gutachten, S. 48 Beschwerdeeingabe) sind deshalb abzuweisen. Es war 
und ist somit zulässig, die projektbezogene Sondernutzungsplanung 2015 
durchzuführen. Sie setzt keine Gesamtplanung mit Einbezug von H._____ 
Nord voraus. Die NUP 2015 H._____ Süd lässt im Teilgebiet Nord alle Op-
tionen offen (entweder Beibehaltung des status quo oder die intensivere 
Nutzung im Sinne des KRIP oder dann die Freihaltung der noch unüber-
bauten Bereiche).
Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____ 
vom 16. Juni 2016 nicht entscheidend relativiert. Zur Hauptsache wird dort 
nämlich formell ein fehlendes Gesamtkonzept für die Bereiche des Bahn-
hofplatzes, des Dorfeingangs beim Hotel A._____ und dem dazwischenlie-
genden Raum bemängelt. Eine materielle Auseinandersetzung und konkret 
begründete Aussagen zur Einordnung und Gestaltung des projektierten 
Hotels mit Klinik sind in diesem Privatgutachten nicht zu finden.


- 57 -
5.1.1.
Weiter ist die Bedeutung und Prüfung des 'Planungsberichts' für die NUP 
2015 zwischen den Parteien strittig geblieben und hier somit zu klären.
5.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass ein Planungsbericht nach Art. 47 RPV 
eigentlich Auskunft über die vorgenommene Interessenabwägung bei der 
Planänderung geben sollte. Diese Auskunftserteilung sei vorliegend aber 
nur ungenügend erfolgt. Es müsse darin im Wesentlichen Bericht darüber 
erstattet werden, wie die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, die An-
regungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes 
sowie das übrige Bundesrecht, insbesondere die Umweltschutzgesetzge-
bung, berücksichtigt worden seien. Dabei habe die Beschwerdegegnerin 2 
als Planungsbehörde gestützt auf die erarbeiteten Grundlagen eine eigene 
Beurteilung (Interessenabwägung) vorzunehmen. Der Planungsbericht 
müsse also zwingend einen Umweltteil beinhalten. In jedem Fall habe sich 
die Planungsbehörde im Planungsbericht deshalb auch zur Lärm- und Luft-
belastung zu äussern, welche mit den vorgesehenen Änderungen verbun-
den seien. Weiter müsse aufgezeigt werden, ob und in welchem Ausmass 
eine Realisierung der plankonformen Bauten die Belastung der Umwelt ver-
grössere und gegebenenfalls verringere, und allfällige Massnahmen zu 
nennen, um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden. Die Intensität der 
Prüfung hänge dabei vom Detaillierungsgrad des Plans ab. Hier hätte die 
Planungsbehörde bereits im NUP-Stadium prüfen müssen, ob das Projekt 
in Übereinstimmung mit den bundesrechtlichen Anforderungen an den Um-
weltschutz realisiert werden könnte. Der vorliegende Planungsbericht ent-
halte keinen Umweltteil. Damit könne er jedoch seine rechtliche Funktion 
von vornherein nicht erfüllen. Zusammenfassend sei der Planungsbericht 
inhaltlich unvollständig und ungenügend, weil er sich mit den wesentlichen 
Problemen – besonders dem Bundesumweltrecht – nicht auseinander-
setze. Die angefochtene Teilrevision hätte deshalb nicht genehmigt werden 


- 58 -
dürfen. Daran ändere auch der Hinweis auf das Bundesgerichtsurteil 
1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 (Ortsplanungsrevision Hotel Z._____) 
nichts. Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Pla-
nungsberichts seien damals nicht Gegenstand der Beurteilung gewesen. 
Weil der rechtserhebliche Sachverhalt – entgegen der Darstellung der Be-
schwerdegegnerin 1 – nicht rechtsgenüglich erstellt sei, könne die Sache 
folglich auch noch nicht spruchreif sein. Dieser Mangel lasse sich auch 
nicht mit dem Hinweis auf das Verhältnismässigkeitsprinzip im angefochte-
nen Entscheid (S. 29) abtun, sondern hätte die Aufhebung des Genehmi-
gungsentscheids zur Folge haben müssen.
5.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 27-29).
5.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 entgegnet dem Vorwurf der Unvollständigkeit 
des Planungsberichts vom 8. Juni 2015 (vgl. BG1-act. 9 [Stand 27. Oktober 
2015] in R 17 50), dass derselbe nicht unvollständig sei. Dazu gehöre auch 
der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht "Neubau 
H._____/Klinik S._____ mit Parkierungsanlage" sowie die Verkehrsstudie 
der HH._____ vom Juni 2014. Im Planungsbericht werde bei den Themen 
Umweltschutz und Erschliessung Bezug auf diese Fachberichte genom-
men. Der Planungsbericht weise keine Mängel auf. Selbst, wenn es anders 
wäre, wäre es unverhältnismässig, deswegen die ganze Vorlage zurückzu-
weisen. Die erforderlichen Interessenabwägungen hätten stattgefunden. 
Wolle ein privater Initiant eine Sondernutzungsplanung realisieren, müsse 
er den Inhalt dieser Planung darlegen und inwiefern das Projekt auch den 
planungsrechtlichen Anforderungen genüge. Insoweit seien die diesbezüg-
lichen Angaben privater Natur. Dann folgten die Prüfung durch die Pla-
nungsbehörde und die allfällige Anpassung. Anschliessend sei die Vorlage 


- 59 -
öffentlich. Der Umweltteil des Berichts habe also nicht gefehlt. Die Be-
schwerdegegnerin 2 habe sich folglich auch dazu geäussert.
5.1.5.
Die Beigeladene hat sich zum besagten Planungsbericht nicht geäussert.
5.2.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts zählt der Planungsbericht nicht 
zu den zwingenden Unterlagen des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens und 
bildet keinen Bestandteil der zu verabschiedenden NUP. Er ist ein Doku-
ment der Entscheidungsgrundlage und hat reinen Informationscharakter. 
Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung des 
Bundes (RPV; SR 700.1) an die Genehmigungsbehörde und nicht an die 
Stimmberechtigten (vgl. dazu auch Art. 22 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1 KRG 
sowie Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
[KRVO; BR 801.110]). Nur wenn durch einen allfälligen unvollständigen 
Planungsbericht die unverfälschte Willenskundgabe der Stimmberechtig-
ten verletzt worden sein könnte, wäre eine Beschwerde (Stimmrechtsbe-
schwerde nach Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG) innert zehn Tagen seit Kenntnis 
des Beschwerdegrundes zu erheben gewesen. Dies ist hier nicht gesche-
hen. Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Pla-
nungsberichts gemäss Art. 47 RPV sind nicht Gültigkeitsvoraussetzung für 
die NUP. Auf die betreffenden Rügen muss deshalb nicht näher eingegan-
gen werden. Auch kein Mangel ist, dass die Grundlagen für den Planungs-
bericht durch die Bauherrin erarbeitet worden sind. Der Gemeindevorstand 
hat den Inhalt des Berichts überprüft und übernommen. Bei projektbezoge-
nen Nutzungsplanungen (NUP) ist dies gemäss der Beschwerdegegnerin 
1 häufig der Fall. Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche 
projektbezogene NUP initiieren können, werden gemäss Art. 22 Abs. 4 
KRG denn auch zur Übernahme der Planungskosten verpflichtet.
Die Beschwerdegegnerin 1 als Genehmigungsbehörde und einzige Adres-
satin des Planungsberichts entscheidet, ob die Vorlage spruchreif ist, hier 
aufgrund des Schriftenwechsels, des Augenscheins und der Aktenlage. Im 


- 60 -
konkreten Fall sind dies insbesondere der Umweltbericht GG._____ AG 
vom 14. Juli 2014 (BF-act. 34 und BG1-act. 2/36 in R 17 50), die städte-
bauliche Konzeptstudie der FF._____ AG vom 23. November 2014 (BG1-
act. 3 Vernehmlassung BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 
und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in 
R 17 50), das Argumentarium Abbruch Postgebäude der GSP von Ende 
August 2014 (BG1-act. 2/41 in R 17 50), die Beurteilung der Bausubstanz 
durch die II._____ AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 in R 17 50), die 
Verkehrsstudie X._____, Planungsstudie HH._____ vom Juni 2014 (BF-
act. 32 und BG1-act. 2/30 in R 17 50), und die Expertise der KK._____ vom 
24. Juli 2014 (BF-act. 46 und BG1-act. 2/37 in R 17 50) gewesen. Diese 
Akten bildeten Bestandteil der zweiten Mitwirkungsauflage vom Juni 2015 
(BG1-act. 2/7 in R 17 50, Stellungnahme Gemeinde gegenüber Mitwirken-
den an der zweiten öffentlichen Auflage vom 12. August 2015). Die Be-
schwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass der rechtserhebliche Sachverhalt 
genügend erstellt und die Sache spruchreif sei. Somit wäre es vorliegend 
auch unter dem Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht ange-
bracht, die NUP nur wegen allfälliger formeller Mängel im Planungsbericht 
aufzuheben. Dieser Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 kann das Ver-
waltungsgericht folgen.
6.1.1.
Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit 
und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben.
6.1.2.
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass für genehmigungspflichtige Pläne 
zwingend ein Vorprüfungsverfahren nach KRVO durchzuführen sei. Dem 
ARE als Leitbehörde komme dabei die Verantwortung für ein korrektes Ver-
fahren zu, welches die formelle und materielle Koordination sicherstelle. Im 
ersten Vorprüfungsbericht vom 14. März 2013 (BF-act. 19 in R 17 50) seien 
vom ARE noch verschiedene Änderungen und Ergänzungen der Sonder-


- 61 -
nutzungsplanung verlangt worden (Abklärung Denkmalpflege zur Abbruch-
freigabe des Postgebäudes; Einfügung ins gewachsene Ortsbild; Berück-
sichtigung ISOS und Pufferzone UNESCO-Weltkulturerbe). Darauf seien 
das Richtprojekt und der Nutzungsplan von den Projektinitianten überar-
beitet worden und das ARE mit Schreiben vom 16. Juli 2014 um die Durch-
führung eines erneuten Vorprüfungsverfahren ersucht worden. Im 2. Vor-
prüfungsbericht vom 24. Juli 2014 heisse es, dass auf das Gesuch der Be-
schwerdegegnerin 2 angesichts des engen kommunalen Zeitprogramms 
und der schon früher erfolgten Beurteilungen auf eine kantonsinterne Ver-
nehmlassung verzichtet werde. Der Beschwerdeführerin liege nun aber 
eine Stellungnahme des ANU an das ARE vom 2. Oktober 2014 vor, wel-
che den Titel 'Nutzungsverfahren, 2. Vorprüfung' trage und auf die Mittei-
lung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug nehme. Offenbar sei also doch ein 
zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsverfahren eingeleitet wor-
den, ohne die Ergebnisse abzuwarten. Der 2. Vorprüfungsbericht vom 24. 
Juli 2014 sei demnach ohne Berücksichtigung der Stellungnahmen der an-
deren Fachbehörden erfolgt. Ein solcher Einbezug wäre nach KRVO aber 
zwingend notwendig gewesen. Die vorgesehene Sondernutzungsplanung 
sei damit keiner ausreichenden Gesamtbeurteilung durch die kantonalen 
Fachstellen unterzogen worden, weshalb die Teilrevision den Stimmbe-
rechtigten gar nicht hätte vorgelegt werden dürfen. Daneben sei auch ein 
Verstoss gegen das Koordinationsprinzip belegt, welches verlange, dass 
die Behörden eine koordinierte Stellungnahme abgeben müssten. Diese 
Voraussetzungen seien hier offensichtlich nicht erfüllt, womit das Pla-
nungsvorhaben nicht rechtmässig entsprechend den gesetzlichen Vorga-
ben vorgeprüft worden sei.
 
6.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30). 


- 62 -
6.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme 
des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014 
(BF-act. 25, BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfah-
ren, zweite Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 
2014 Bezug nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Ver-
nehmlassungsverfahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse (des ers-
ten Vorprüfungsverfahrens) abzuwarten. Dies verstosse gegen das Koor-
dinationsprinzip von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, dass der aktualisierte Um-
weltbericht der GG._____ AG bei der Abgabe des zweiten Vorprüfungsbe-
richts des ARE beim ANU noch in Prüfung gewesen sei. Im Vorprüfungs-
bericht sei dies vermerkt und darauf hingewiesen worden, dass die Prü-
fungsergebnisse nachgereicht würden, sobald sie vorlägen. Das ANU teilte 
diese Ergebnisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 mit. Dies sei anläss-
lich der zweiten öffentlichen Auflage nicht beanstandet worden.
6.1.5.
Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der 
ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gehe auch 
die Beschwerdeführerin aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die Forde-
rungen der Denkmalpflege hinweise, die im ersten Vorprüfungsbericht vom 
14. März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug habe das 
ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan. 
6.2.
Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach 
Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur 
Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht 
genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht 
Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die 
Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver-
fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG. 
Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv 


- 63 -
zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts 
über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der 
Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas-
sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle 
anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb 
beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens 
bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen 
Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung.
7.1.1.
Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'.
7.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Gebot der inneren Verdichtung 
dürfe nicht dazu führen, dass innere Nutzungsreserven verschleudert wür-
den, ohne dass ein Bedarf nachgewiesen sei. Gleich wie bei einer Neuein-
zonung sei bei einer Aufzonung und Verdichtung vom Bedarf auszugehen, 
bevor entsprechende Nutzungsreserven für ein Projekt freigegeben wür-
den. Eine Verdichtung sei somit erst möglich, wenn der Raumbedarf nach-
gewiesen sei. Der vorliegende Sondernutzungsplan erhöhe die bisher 
zulässige Ausnützung in ganz erheblichem Umfang und scheide zusätzli-
che Baufelder in einer heutigen Freihaltefläche aus. Dabei beschränke der 
vorgesehene Nutzungsplan die zulässige Ausnutzung nicht, sondern be-
grenzte lediglich die zulässigen Höhenkoten. Darüber hinaus dürften die 
Gebäude über die Baubereiche hinaus zusammengebaut werden. Für das 
dem Sondernutzungsplan zugrundeliegende Richtprojekt werde damit eine 
enorme Nutzungsreserve zur Verfügung gestellt, ohne dass der Raumbe-
darf dafür überzeugend ausgewiesen sei und zwar weder für die Höhe und 
die Dimension noch für die Anzahl der Stockwerke. Die Beschwerdegeg-
nerin 2 stütze sich für den Bedarfsnachweis ausschliesslich auf das von 
der Beigeladenen (Bauherrschaft) mit der Duplik eingereichte Privatgutach-
ten der LL._____ AG (BF-act. 26 und BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) ab. 


- 64 -
Eine kritische Hinterfragung oder tatsächliche Bedarfsprüfung mit Blick auf 
die haushälterische Nutzung des Bodens sei ganz offensichtlich nicht er-
folgt. Im betreffenden Privatgutachten seien zudem die Flächen der Parkie-
rung unberücksichtigt geblieben. Auch das Volumen der Baukörper sei 
nicht beurteilt worden, sondern lediglich die für die Realisierung des Richt-
projekts erforderliche BGF. Solche Überlegungen hätten aber zwingend vor 
der Ausarbeitung einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung bzw. ei-
nes Richtprojekts angestellt werden müssen. Der falsche Baustandort des 
geplanten Hotelprojekts führe überdies dazu, dass das bauliche Volumen 
deutlich grösser ausfallen müsse, als bei vergleichbaren Konkurrenzpro-
dukten. Wegen der gewählten Architektur (insbesondere der 1-achsigen 
Zimmeranordnung) werde auch ein verhältnismässig hoher Bedarf an Er-
schliessungsflächen benötigt. Der vorliegende Sondernutzungsplan er-
mögliche demnach eine überdimensionierte, nicht erforderliche Nutzung. 
Er verstosse damit gegen die grundsätzlichen Planungsziele, den Richt-
plan, die Ortsbildverträglichkeit und den Schutzbereich des ISOS und UN-
ESCO-Weltkulturerbes, weshalb ihm die behördliche Genehmigung zu ver-
weigern gewesen wäre.
7.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30). 
7.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer-
deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im-
mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels. 
Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (U._____) eingereicht, wel-
ches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richtpro-
jekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von der 
Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten der 
LL._____ AG (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem 


- 65 -
Hintergrund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in An-
lehnung an das Richtprojekt im Detail. Die Beschwerdegegnerin 1 habe 
deshalb zu Recht auf dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. 
Am jetzigen Standort seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und 
sie sei auf den Standort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie an Ort 
bleiben wolle, was im öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 
liege. Laut Gutachten der LL._____ AG sei der Standort H._____ optimal, 
sowohl für das Gebäude wie auch wegen der Umgebung zu Erholungszwe-
cken.
7.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein-
trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche 
Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt-
projekt die Ansicht auf den H._____-hang beeinträchtige. Im Planungsbe-
richt stehe, dass die Ansicht von X._____ durch markante Einzelobjekte 
geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch sei. Das Richtprojekt 
gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder 
nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein Anspruch auf 
ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Interessenabwä-
gung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts 
auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den Interessen an der 
Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abgewogen. Zwar 
werde das geplante Hotel die Aussicht vom Hotel C._____ teilweise schmä-
lern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Interessen spielten bei der Interes-
senabwägung keine grosse Rolle. Die Interessenabwägung der Beschwer-
degegnerin 1 sei nicht zu beanstanden.
Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu 
spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei 
nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin 
1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten 


- 66 -
der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren 
eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den 
Raumbedarf bestritten hätten.
Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge-
stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri-
gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart 
und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek-
tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert.
Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht 
zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang 
der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte 
Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits-
hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna-
tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt.
7.2.
Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und 
Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist 
(Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach 
innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), durch bessere Ausnutzung 
und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis 
RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert 
werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge-
fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeigneten Planungsmass-
nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung.
Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele 
Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2 
geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der 
Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment. 
Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das 
Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla-


- 67 -
nung für das Z._____ (mit Urteil 1C_ 164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 3.1) 
bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeitgemässe Be-
handlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr. Das neue Ge-
sundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der vorgesehene 
Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bestens erschlos-
sen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe am See und 
die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen attraktiv. Das 
hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt (siehe 
Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5] auf Seite 3 und 
die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1 [Postareal] samt 
Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21 am Standort 2 
[Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23), die Gerichtsfo-
tos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel A._____] mit Projekt-
studien entlang Via I._____ [Nrn. 29-33], die Gerichtsfotos Nrn. 34-52 am 
Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel C._____] sowie die Gerichtsfo-
tos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit Gesamtrelief aller Ge-
bäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneubaute]). Zudem kann das 
Bauland auf H._____ Süd endlich mobilisiert werden. H._____ Süd ist nach 
Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein geeigneter Standort für Hotel 
und Klinik. Die umliegenden Hotels A._____ und C._____ wie auch das 
Z._____ beweisen, dass Hotels im Premiumsegment über eine bestimmte 
Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der LL._____ AG wird nachgewie-
sen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai 2015 zugrunde gelegte Raum-
programm bedarfsgerecht dimensioniert ist (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Du-
plik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnungen [Hotelbaute: BGF 
gemäss Baugesetz 15'830 m2 plus Bonus-Fläche 3'220 m2 [= 19'050 m2] 
und Klinik: 4'660 m2] in R 17 50). Die Gegenüberstellung des mutmassli-
chen Flächenbedarfs mit den Annahmen gemäss der vorliegenden NUP 
2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, welche auf Stufe NUP 
Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich bleiben noch Optimie-


- 68 -
rungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung. Dies kann aber den Be-
darf für die Realisierung der vorgesehenen Baukuben nicht im Grundsatz 
in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittelfristige innere Erweite-
rungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. Gebäude aller Art im 
Gesundheitsbereich müssen bekanntlich regelmässig auf den neuesten 
Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinanzierung neuer Hotelan-
lagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden müssen, ist notorisch 
und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus (Art. 7 und 8 ZWG). 
Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich des Hotels ist nach 
Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich ausgewiesen. Dass 
die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, weil das Hotel in ein 
Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, das heisst grosszügigere 
Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der unmittelbaren Um-
gebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten Standort.
8.1.1.
Sodann wird die Frage nach der 'Einzonierungskompensation' aufgewor-
fen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-] 
Änderung vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre 
Richtpläne innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten die-
ser Änderung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die be-
troffenen Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen 
treffen, insbesondere […] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen 
oder die Erhebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG 
(betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis 
zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betref-
fenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen 
insgesamt nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV 
(betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen 
Einzonungen während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur 
genehmigt werden, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung ge-


- 69 -
schaffen werden, die dringend notwendig sind […]. Nach Art. 80 des kom-
munalen Baugesetzes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H._____" 
(SZS) für Wohnbauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebe-
triebe sowie für Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung 
bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und 
Gestaltungsplan "H._____" vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkie-
rungsanlagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der 
Rubrik 'Gestaltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebe-
reich bezeichnet der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das 
Ortsbild von besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dür-
fen keine oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105 
Abs. 2; Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot'). 
8.1.2.
Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4 
zur dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun-
gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich 
bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus-
serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be-
zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih-
ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets 
und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 
Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner-
halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor-
haben sind daher nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften 
bzw. (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurteilen 
(Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen dagegen 
dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone 
abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzo-
nen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt.


- 70 -
8.1.3.
Die Beschwerdeführerin macht zur 'Einzonierungskompensation' geltend, 
dass die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen im Kanton 
bis zur Genehmigung der Richtplananpassung insgesamt nicht vergrössert 
werden dürften. Die Beschwerdegegnerin 1 habe nun zu Unrecht behaup-
tet, die Baubereiche I, II und III der neuen NUP H._____ Süd seien bereits 
seit 2002 Teil der Bauzone gewesen. Die Aufhebung der Freihaltebereiche 
stelle keine Vergrösserung der Bauzone dar, die irgendeine Kompensation 
erforderlich machen würde. Diese rein formelle Betrachtung werde den 
tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht. Die Beschwerdegegnerin 1 habe 
im Zuge der Ortsplanungsrevision 1999/2000 die Freihalteflächen gemäss 
Spezialordnung H._____ noch selbst zum Nichtbaugebiet gerechnet. Ent-
sprechend seien diese Flächen auch nicht in die Bauzonenstatistik der Be-
schwerdegegnerin 2 aufgenommen worden. Mit der vorgesehenen Teilre-
vision sollten die heute als Freifläche zur Reduktion der Bauzone ausge-
schiedenen Baubereiche III sowie weitere Teile der Baubereiche I und II 
überbaubar werden. Damit würden die Flächen- und Nutzungskapazitäten 
erheblich erweitert. Faktisch gehe mit der Teilrevision der Ortsplanung da-
mit eine Vergrösserung der Bauzone einher, die aufgrund des unmittelbar 
anwendbaren Art. 38a RPG unzulässig sei. Die massgebenden Zonenvor-
schriften für das Teilgebiet H._____ Süd seien unmissverständlich und wür-
den in den Baubereichen III und IV jegliche oberirdischen Bauten und An-
lagen verbieten, soweit diese nicht der Erschliessung dienten. Die Zonen-
vorschriften stellten damit klar, dass diese Flächen nicht überbaubar seien. 
Die vorliegende Ausscheidung neuer Baubereiche erfolge hier zudem ohne 
Kompensation nach Art. 52a Abs. 2 lit. a RPV. Art. 52a Abs. 2 lit. b und lit. 
c RPV kämen im Voraus nicht zur Anwendung, weil es sich um eine im 
privaten Interesse erfolgende Planrevision handle. Mangels entsprechen-
der Kompensation sei die fragliche Ortsplanrevision daher nicht genehmi-
gungsfähig.


- 71 -
8.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36). 
8.1.5.
Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung 
des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich 
die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der OP 
1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine Neueinzo-
nung. Es sei daher keine Kompensation vorzunehmen. Die SZS (und früher 
die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich Bauzonen. Daran 
ändere die Ausscheidung von Baustandorten nichts. Es könne offenblei-
ben, ob die frühere Qualifizierung der nicht überbaubaren Flächen in der 
Bauzonenstatistik der Beschwerdegegnerin 2 und im Genehmigungsent-
scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. März 2000 richtig gewesen sei. 
Jedenfalls handle es sich um Bauzonen. Selbst wenn es sich um Nichtbau-
zonen handelte, wäre nach Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler 
Bedeutung) eine Einzonung während der 5-jährigen Übergangsfrist mög-
lich.
8.1.6.
Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten 
überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP 
2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus-
führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich 
H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei, 
gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen 
von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht-
bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser 
Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (BF-act. 11, BG1-act. 2/16 und 
BG1-act. 6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschlies-
sungsanlagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Ge-
staltungsvorschrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht 


- 72 -
Baufelder, sondern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau 
ausserhalb eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das 
Baufeld und nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von 
Vergrösserungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen.
8.2.
Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG 
enthält eine Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012, 
welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach 
ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas-
sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes-
rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo-
nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a 
Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen 
Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten 
dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA 
geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere 
Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in 
der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor-
den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. dazu 
bereits vorstehend E. 3.2 betreffend Richtplanung).
Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor-
schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu-
fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen-
konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un-
zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei 
Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden. 
Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich 
innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben 
und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede-
rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird 


- 73 -
also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver-
letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba-
ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP 
2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau-
bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt-
fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca. 
5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m². 
Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II 
(Klinik S._____) und III (Zwischentrakt) mit gesamthaft rund 2'200 m² nicht 
vollständig konsumiert. Auch eine Gegenüberstellung der separaten unter-
irdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt 
zu keiner Flächenzunahme (BF-act. 18 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 50 und BG1-
act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 44). Die Rüge der Verletzung der Kompen-
sationsflächen trifft also nicht zu. Die Beschwerde ist insofern unbegründet.
9.1.1.
Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das 
Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; 
SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen 
Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu 
schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der 
Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er-
füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und 
Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge-
schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un-
geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt 
der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na-
tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun-
desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung 
(ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981 
(VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest-


- 74 -
gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach 
Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (siehe Urteil 
1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3.2 [Absatz 3]; vgl. ARNOLD MARTI, 
Das Schutzkonzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/ 2008 S. 
83 [im Folgenden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes 
von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass 
es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter 
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnah-
men die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Ab-
weichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf 
bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, 
wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls na-
tionaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den In-
ventaren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenab-
wägung geknüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzob-
jekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne 
von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung be-
dürfen (MARTI, Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt 
indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bun-
desaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung 
von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nut-
zungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und 
kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich 
aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimat-
schutz zuständig sind (vgl. dazu Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 
2004 E. 4.2, in: ZBl 106/2005 S. 602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, 
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 
326 Rz. 1055; EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die 
Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2014, S. 1591 Rz. 4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und 


- 75 -
S. 1594 Rz. 10 [Schutzobjekte] zu Art. 78 BV; ARNOLD MARTI, in: Die 
Schweizerische Bundesverfassung, 2. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 78 BV). 
Auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind in-
dessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach 
kommen sie Sachplänen und Konzepten gemäss Art. 13 RPG (SR 700) 
gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 
RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allge-
meinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als be-
sondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 
RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 
RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Ein-
gang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Aus-
scheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung 
von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausge-
staltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich. Insoweit 
besteht, für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung 
von Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen: ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht, in a 
nutshell, 2. Aufl. Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und Heimatschutz, III/B 
2 [Inventare], S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinventare – eigenständige 
Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzes, in URP 
2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht, Zürich 2004 Rz. 527 
ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag 
in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Pla-
nung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwä-
gungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen werden (BGE 135 II 
212 E. 2.1, ferner BGE 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER, in Baurecht 4/2019 S. 
189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS).
9.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, gemäss dem Inventar der schützenswerten 
Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) befinde sich der Revisionspe-


- 76 -
rimeter in der Umgebungszone (U-Zo) IV 'modern verbaute Hangfussteile' 
mit Aufnahmekategorie B, Bedeutung / und Erhaltungsziel b. Weder im Pla-
nungsbericht noch in den anderen Unterlagen habe sich die Planungs-
behörde zur Vereinbarkeit der Teilrevision mit dem ISOS geäussert. Eine 
solche Auseinandersetzung wäre jedoch zwingend erforderlich gewesen, 
da die Teilrevision die Realisierung eines Projekts ermögliche, welches 
zweifellos massive Auswirkungen auf das Ortsbild habe und dieses nach-
haltig verändere. Auch verletze die Teilrevision die Schutzinteressen des 
inventarisierten Gebiets. Die Umgebungszonen der Aufnahmekategorie B 
enthielten einen empfindlichen Teil des Ortsbildes. Als Erhaltungsziel sei 
die Kategorie b gewählt worden, wonach die für die angrenzenden Orts-
bildteile wesentlichen Eigenschaften zu erhalten seien. Die jetzige Teilrevi-
sion stehe diesen Zielen diametral entgegen. Die Beschwerdegegnerin 1 
übersehe zudem, dass das der Erhaltungszone zugewiesene Gebiet 
H._____ Süd heute unüberbaut sei. Die heute gültige Planung beschränke 
die oberirdische Überbaubarkeit im Wesentlichen auf den Baubereich, auf 
dem sich heute das Postgebäude befinde. Die Überbaubarkeit weiterer 
Flächen sei im Einklang mit den Schutzzielen des ISOS weitgehend aus-
geschlossen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planungs-
vorlage sollte demgegenüber eine Überbauung des Teilgebiets H._____ 
Süd mit massiven, bis zu 30 m hohen massigen Baukörpern erlauben, die 
zu einer gigantischen Riegelwirkung entlang der Via I._____ führten. Dies 
führe unweigerlich zu einer Abkehr von den wesentlichen Eigenschaften 
der Erhaltungszone B, Kategorie b, und damit zu einer offensichtlichen Ver-
letzung der Schutzziele des ISOS. Im Übrigen sei von einem wichtigen Fall 
im Sinne von Art. 8 NHG auszugehen. Es sei daher sachlich gerechtfertigt, 
ein Gutachten der ENHK über die Einhaltung der ISOS-Vorgaben und die 
Einordnung ins Ortsbild einzuholen.


- 77 -
9.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39). 
9.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um-
weltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014 (BF-act. 34 und BG1-act. 
2/36 in R 17 50) diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Aus-
wirkungen des Vorhabens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorf-
kern handle es sich gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von 
regionaler Bedeutung (Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der 
Projektperimeter tangiere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Um-
gebungszone (U-Zo) I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungs-
zone (U-Zo) IV mit Erhaltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 
'Erhalten als Freifläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die 
für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ 
Süd wolle Umnutzungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten er-
möglichen. Dabei müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf 
die lokalen Gegebenheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpas-
sung und Erneuerung unterschieden werden. Dies wolle die Planung 
H._____ Süd mit der Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit 
der Anordnung der projektierten Bauten und der Sicherstellung von Frei-
räumen gebührend auf die Umgebung und insbesondere auf die grossen 
Hotelbauten Rücksicht genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungs-
zone (U-Zo) IV gemäss ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die 
im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen 
Bauten die Eigenschaften schmälern sollten, die für die angrenzenden 
Ortsbildteile wesentlich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Ge-
samtrevision der Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals 
noch vorhandenen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung 
freigegeben worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der 
projektbezogenen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten 


- 78 -
nur wenige zusätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS er-
mögliche die Fortentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentli-
chen Schutzbereich des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Um-
gebungszone. So gesehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit 
den zitierten Passagen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Wider-
spruch.
9.1.5.
Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei 
erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver-
spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus-
arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe.
Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle sich um die tiefstmögliche Auf-
nahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig über-
baut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu erhalten, 
welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das Vorhaben 
beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im Gegenteil 
werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich und funktio-
nal aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heutigen Grün-
flächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE habe zu 
Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Eigenwert be-
urteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden.
9.2.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und 
kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan-
tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die 
Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich 
dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die 
Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im allgemei-
nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4 
RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies-


- 79 -
sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die 
Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal-
tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische 
Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz-
zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im 
Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügten die Ge-
meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei-
lungsspielraum (siehe zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BF-act. 30 und 
BG1-act. 2/28 in R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS 
zwar 'von gewisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "mo-
dern verbaute Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher 
Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut") ist richtplankonform, zeigt doch 
der neue KRIP-S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort 
H._____ Süd, der mit der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänz-
lich als überbaut dargestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umge-
bungszone (U-Zo) IV respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der 
Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird 
exakt von der vorliegenden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Pla-
nungs- und Genehmigungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 
2015 ist vom Ermessen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abge-
deckt. Die Beschwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmass-
nahmen betreffend Festlegung von Baustandorten und daraus resultieren-
den Freiflächen auf H._____ Süd (BF-act. 53 sowie BG1-act. 9 BESS Ziff. 
II A 1.3. [Bebaubare Flächen] in R 17 50) innerhalb des ihr zustehenden 
Ermessensspielraums festgelegt. Im Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd 
gilt gemäss ISOS für die Umgebungszone I resp. für das Gebiet H._____ 
Nord die strengere Aufnahmekategorie a ("unerlässlicher Teil des Ortsbil-
des, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit 
der Umgebung entsprechen", was ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und 
das strengere Erhaltungsziel a („Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland 


- 80 -
oder Freifläche") (BF-act. 18 Ziff. 9 S. 38 in R 17 50, BG1-act. 13 Ziff. 9 S. 
38 in R 17 44). Damit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Bezie-
hung (Verletzung des ISOS) als unbegründet.
10.1.1.
Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be-
schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge-
bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz 
(USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich 
vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird 
es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige 
Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se-
hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De-
tailnutzungsplanung) vor, gilt diese als massgebliches Verfahren, wenn sie 
eine umfassende Prüfung ermöglicht. Laut Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV be-
steht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Motor-
wagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist.
10.1.2.
Die Beschwerdeführerin hält daran fest, dass einerseits eine Umweltver-
träglichkeitsprüfung (UVP) fehle und andererseits die einschlägigen Vor-
schriften des Bundesumweltrechts nicht eingehalten seien. Im Einzelnen 
nimmt sie dazu in den Erwägungen (E. 11.1.2-14.1.2) einlässlich Stellung.
10.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45).
10.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und 
Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah-
ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen-
trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh-


- 81 -
lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen 
der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte 
durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren. 
Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus-
wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die 
gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf 
die Umwelt habe. Der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht 
vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin-
sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden 
durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif-
ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt-
bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige-
ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für 
die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An-
forderungen sei aber nicht der Detaillierungsgrad eines solchen Projekts, 
sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge-
bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien 
nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP 
H._____ Süd sowie der GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan 
Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte 
Grundlage zur Information.
In Ziff. II 1.7 BESS werde festgestellt, dass das erwähnte Richtprojekt des 
Architekturbüros T._____ massgebend sei und es als Grundlage für die 
Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte jedoch ausdrücklich nur „für 
die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baube-
reichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Planungsgebiet“. Es 
gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erscheinungsform der 
Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsintensität und die 
Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der Umfang von 
Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser offenen Fra-


- 82 -
gen wäre es auch gar nicht möglich gewesen, genauere Angaben über die 
umweltrechtlichen Auswirkungen der zukünftigen Bauvorhaben zu ma-
chen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, Nutzungs- 
und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik werde dies 
gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik beanspruchten Brutto-
geschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein. Bei den nicht 
einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207 und 123 II S. 88 
ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone gegangen und 
Thema sei dort, ob die Vorhaben sich allenfalls im Baubewilligungsverfah-
ren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren liessen. Im Bundesge-
richtsurteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Gericht entschieden, 
dass bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben, bei dem der zur Diskussion 
stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert gewesen sei – dort bezüglich 
der Detailgestaltung der Anlage –, es sei zulässig, die UVP nicht im Nut-
zungsplanverfahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durchzu-
führen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren schon bei 
einer UVP-pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort gel-
ten, wo keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, jedoch nicht bewie-
sen, dass der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Park-
plätze zulasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich 
sei. Es fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschlies-
send beurteilen zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan 
enthaltenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplät-
zen. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die geplanten Park-
plätze einzig deshalb nicht genau ausgewiesen worden seien, weil man der 
UVP-Pflicht habe entgehen wollen, stimme nicht.
10.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführerin erstmals 
vor Verwaltungsgericht rüge, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche 
Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht 


- 83 -
einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis 
des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla-
nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden 
müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210 
Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un-
verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36 
ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen. 
Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen 
für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde, 
und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech-
nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin-
stanzlichen Parallelverfahrens A._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das 
Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass-
gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem 
Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu-
men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts. 
Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl 
Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige-
ladene erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele-
vanten Aspekte (Nutzung gemäss den Bauvorschriften) noch völlig offen 
seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im 
Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die 
vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen 
Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü-
fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll 
gewesen und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das 
schweizerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 
2013 sei in den Bericht des ARE eingeflossen.


- 84 -
10.2.
Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS 
als massgebend erklärt wird, aber nicht für die benötigte Anzahl Einstell-
plätze, sondern lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten und 
Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume. Nach 
dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon zulässig, sofern damit 
gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richtprojekt nur in Bezug auf 
die Typologie und Gestaltung eine beschränkte Rechtsverbindlichkeit zu-
kommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nutzungsart, Nutzungsinten-
sität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse eines zukünftigen Bauvor-
habens nicht bereits abschliessend bestimmt. Diese Punkte bleiben einem 
späteren Baubewilligungsverfahren vorbehalten, deshalb können hier, wie 
die Vorinstanz zu Recht festhält, auch keine allzu hohen Anforderungen an 
Vorabklärungen und Beurteilungen insbesondere hinsichtlich der Einhal-
tung des Umweltrechts gestellt werden. Es trifft zu, dass das ANU selbst 
weitere Abklärungen zu den Umweltauswirkungen des Vorhabens verlangt, 
allerdings nicht im Rahmen der NUP 2015, sondern im Baubewilligungs-
verfahren.
11.1.1.
Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären.
11.1.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerin 2 recht-
fertige den Verzicht auf die Durchführung einer UVP mit der angeblich 'feh-
lenden Verbindlichkeit des Richtprojekts'. Das Richtprojekt sei gemäss 
BESS allein 'für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen 
in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Pla-
nungsgebiet' massgebend. Demgegenüber würden im Richtprojekt die Nut-
zungsformen, Nutzungsart und Nutzungsintensität inkl. Anzahl der unterir-
dischen Geschosse eines künftigen Bauvorhabens nicht abschliessend be-
stimmt. Diese Elemente des definitiven Projektes würden einem späteren 
Baubewilligungsverfahren vorbehalten, weshalb im Rahmen der vorliegen-


- 85 -
den Nutzungsplanung derzeit keine allzu hohen Anforderungen an Vorab-
klärungen und Beurteilungen hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts 
gestellt werden könnten. Diese Argumentation sei rechtlich nicht haltbar. 
Für die Frage der UVP-Pflicht sei vielmehr an das Vorliegen eines Sonder-
nutzungsplanes anzuknüpfen und zwar unabhängig davon, ob das dem 
Sondernutzungsplan zugrundeliegende Richtprojekt bereits in allen Punk-
ten verbindlich sei oder nicht. Nach Art. 5 Abs. 3 UVPV hätten die Kantone 
als massgebendes Verfahren dasjenige Verfahren zu wählen, das eine 
frühzeitige und umfassende Prüfung ermögliche. Aus dem Ganzheitlich-
keitsprinzip ergebe sich daher, dass eine UVP, die auf Stufe Sondernut-
zungsplanung durchgeführt werde, im Bewilligungsverfahren zwingend er-
gänzt werden müsse, wenn neue oder detailliertere Erkenntnisse dies er-
fordern. Auf die für die umfassende Interessenabwägung erforderlichen 
Sachverhaltsabklärungen in umweltrechtlichen Bereichen könne im Rah-
men der Nutzungsplanfestsetzung nicht verzichtet werden. Die Planungs-
behörde (Beschwerdegegnerin 2) müsse deshalb in jedem Fall die umwelt-
rechtlichen Auswirkungen des Planungsvorhabens prüfen, unabhängig da-
von, ob gleichzeitig eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfung durchzu-
führen sei. 
Die geplante Parkanlage des H._____ solle gemäss Ausführungen der Pro-
jektinitianten 210 Parkplätze umfassen. Die erforderlichen rund 25 Pflicht-
parkplätze für die Klinik sollten im Klinikgebäude untergebracht sein. Vor-
liegend fehle es jedoch an einer Berechnung der erforderlichen Pflichtpark-
plätze für das Richtprojekt und an einer Zusammenstellung sämtlicher im 
Zusammenhang mit dem Richtprojekt geplanten Parkplätze samt Aussen-
plätzen. Es scheine schwer vorstellbar, dass das Klinikgebäude nur über 
25 Parkplätze verfügen werde. Im Bericht zur Verkehrsplanung sei von 310 
Parkplätzen die Rede. Der Sondernutzungsplan sehe keine Beschränkung 
der maximal zulässigen Parkplatzanzahl vor. Eine solche Beschränkung 
wäre aber zwingend erforderlich gewesen, da es sich bei Parkanlagen um 


- 86 -
eine für die UVP massgebliche Anlage handle. Selbst wenn der Schwellen-
wert (500 Parkplätze) für die UVP durch das Richtprojekt noch nicht über-
schritten würde, wäre zwingend eine UVP durchzuführen gewesen, weil ein 
funktionaler Zusammenhang mit dem Parkhaus H._____ bestehe. Der Pla-
nungsperimeter der vorliegenden Sondernutzungsplanung umfasse das 
betreffende Parkhaus ausdrücklich mit. Im Planungsbericht zur Teilrevision 
der Ortsplanung (Stand 27. Oktober 2015) werde ausgeführt, dass eine 
Verbindung zum öffentlichen Parkhaus H._____ nicht vorgesehen sei. Es 
sei jedoch vorgesehen, Autoeinstellplätze, welche nicht als Pflichtpark-
plätze benötigt würden, benachbarten Liegenschaften und der Öffentlich-
keit zur Verfügung zu stellen. Es bestehe deshalb ein funktionaler Zusam-
menhang zwischen dem Parkhaus H._____ (600 Parkplätze) und der Par-
kanlage gemäss Richtprojekt, sodass von einer betrieblichen Einheit ge-
sprochen werden könne. Die beiden Parkanlagen könnten sich also ergän-
zen. Es sei daher eine gesamte Beurteilung vorzunehmen, weil der Schwel-
lenwert für die Bejahung der UVP-Pflicht erfüllt sei.
Eine Verletzung von Bundesumweltrecht liege zudem vor, weil es die Be-
schwerdegegnerin 2 lediglich beim Umweltbericht der GG._____ AG vom 
14. Juli 2014 belassen habe. Dieser Umweltbericht sei inhaltlich aber völlig 
ungenügend. Dieser nur 'informative" Bericht vermöge in sachlicher Hin-
sicht keineswegs nachzuweisen, dass die umweltrechtlichen Vorausset-
zungen für die Realisierung des Projekts erfüllt seien. Er beschränke sich 
ausdrücklich auf die Beschreibung der Auswirkungen des Vorhabens auf 
die Umwelt und, wo relevant, eine Sensitivitätsanalyse der Resultate sowie 
eine Gesamtbeurteilung. Das Richtprojekt weise einen hinreichenden De-
taillierungs- und Verbindlichkeitsgrad auf, sodass eine umfassende UVP 
bereits in diesem Stadium hätte durchgeführt werden müssen.
11.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44).


- 87 -
11.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be-
schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über 
Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600 
Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer-
degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park-
hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie-
rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003 
200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus 
mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2 
übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen.
11.1.5.
Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe 
dargelegt, dass die Nutzungsplanung H._____ Süd nicht genügend detail-
liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige 
UVP wäre im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel-
lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant. 
Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park-
plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige 
weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen-
sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit 
dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten. 
Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende 
geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus-
gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er-
klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las-
sen. Dies übergehe die Beschwerdeführerin. Damit sei das Thema der 
„Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark-
plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20). 


- 88 -
Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli-
gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden.
11.2.
Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An-
hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von 
500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto-
nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige 
und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü-
fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das 
Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen 
schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird 
in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung 
der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be-
zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri-
gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil-
ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht 
jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son-
dern nur solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillierungs-
grad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark einem 
Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich – mit ange-
passten Baubereichen und recht detaillierten Gestaltungsvorschriften für 
H._____ Süd – revidierte Rahmennutzungsplanung und nicht um eine ver-
bindliche und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungspla-
nung. Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Park-
plätze noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorlie-
gend tatsächlich benötigt würden und realisiert werden sollten, ergibt sich 
unstrittig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat die Beige-
ladene sich bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstell-
plätze für Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein 
jede verlässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zu-


- 89 -
sätzlich die zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu tref-
fen. Es fehlt hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche 
Detaillierungsgrad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsver-
fahrens vorliegen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung 
der UVP-Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusam-
menhang zwischen den neuen Parkhäusern und dem bestehenden Park-
haus H._____ (Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 
E. 5.2; BGE 142 II 29 E. 3.5). Diese fallrelevante Frage wird erst dann ab-
schliessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des de-
tailliert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und 
funktionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Ent-
sprechend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsent-
scheid vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1c) des Dispositivs die Auflage 
verfügt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle 
UVP durchzuführen ist, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Bau-
gesuchprojekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungs-
anlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander ver-
bunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Be-
reichen II, III und IV anderweitig überschritten wird. Vorläufig ist einzig zu 
konstatieren, dass die Parkierungsanlagen gemäss Ziff. III 4. und 5. BESS 
für Fussgänger verbunden werden sollen. Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV 
gelten Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen 
mit erheblichen Luftverunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, 
dass die Beschwerdegegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zu-
stimmung der kantonalen Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde 
erweist sich auch diesbezüglich als unbegründet.
12.1.1.
Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) 
durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht 
hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und 


- 90 -
die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf 
die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren, 
die im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind, 
grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3a-b, 112 
Ib 42 E. 1b-c; Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 
2002 E. 1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a). In der LSV wird 
zwischen Planungs-, Immissions- und Alarmwerten differenziert. In Bezug 
auf die Lärmimmissionen gelten unterschiedliche Werte für die einzelnen 
Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach Art. 43 LSV für Nutzungszonen nach 
Art. 14ff. RPG massgebend sind (BGE 114 Ib 220 E. 4; Urteil des Bundes-
gerichts 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 
der LSV sind für den Lärm Belastungsgrenzwerte festgesetzt, die bei der 
Bewilligung neuer und wesentlich geänderter ortsfester Anlagen einzuhal-
ten sind (Art. 25 USG, Art. 7 f. LSV; vgl. im Besonderen BGE 124 II 520 E. 
4a; illustrativ auch BGE 140 II 36 E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2). 
12.1.2.
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass die Immissionsgrenzwerte (IGW) 
auf der Nordseite des geplanten Projekts im 2. OG überschritten würden. 
Nach Art. 22 Abs. 1 USG würden Baubewilligungen (und damit auch detail-
lierte Sondernutzungspläne) nur erteilt (bzw. genehmigt), falls die IGW 
nicht überschritten werden. Könnten die IGW nicht eingehalten werden, 
müssten Massnahmen am geplanten Bauvorhaben ergriffen werden. Ent-
sprechend habe die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen des Vorprüfungs-
verfahrens ein Lärmgutachten verlangt, welches aber nicht erstellt worden 
sei. Der eingeholte Umweltbericht zeige nicht auf, wie die bestehende Be-
lastungssituation auf dem Planungsgebiet heute sei; insbesondere seien 
keine Messungen durchgeführt worden. Es sei insbesondere nicht ausrei-
chend, eine Zuordnung der 235 Parkfelder im Parkhaus des H._____ und 
der Klinik S._____ zu einer Nutzung vorzunehmen, ohne dass die Anzahl 
erforderlicher Parkplätze festgelegt sowie die zulässige Parkplatzanzahl 


- 91 -
auf 235 beschränkt werde, um anschliessend für die Beurteilung der zu 
erwartenden Lärmimmissionen bei der Ein- und Ausfahrt darauf abzustel-
len. Die Verweisung der ganzen Problematik auf das Baubewilligungsver-
fahren stelle einen untauglichen Versuch dar, die Versäumnisse des Pla-
nungsverfahrens nachzuholen.
12.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48).
12.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des 
Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 10.1.4).
12.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des 
Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte 
(IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision 
H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo-
nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an-
wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei-
ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt-
projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau-
barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2. 
OG Fenster zweier lärmempfindlicher Räume gegen die Via I._____ auf, 
worauf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung 
erteilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche 
Räume im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann, 
wenn die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber 
nicht der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärm-
imissionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend). Hier 
sei der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien keine 
Messungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne auf 


- 92 -
Verkehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur LSV). 
Die aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet worden. Die 
Immissionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abgeschätzt 
werden. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht enthalte 
die Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich gewesen 
sei, sei schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob die Ein-
haltung der IGW möglich sei, ob der Nutzungsplan selber zu einer Über-
schreitung der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil das 
Richtprojekt lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten massge-
bend sei. 
12.2.
Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik 
als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu-
halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten. 
Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs-
lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der 
GG._____ AG vom 14. Juli 2014, Seite 30, wird der Verkehr durch die zu-
sätzlichen Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A) 
gesteigert. Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissio-
nen entlang der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit 
zu keinen Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder 
zu einer Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen nach Art. 9 
LSV. Laut Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für direkte 
Ein- und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegenden 
Wohnhaus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden (BF-act. 34, 
BG1-act. 2/36 S. 16 [Tabelle 9] und S. 30 [Mehrbelastung durch Strassen-
verkehr nach Neubau H._____/Klinik] in R 17 50). Die Anzahl Fahrbewe-
gungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang 17/1-5 des Umweltbe-
richts. Die Immissionen während der Bauzeit können in der NUP noch nicht 


- 93 -
verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Dies 
ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich.
Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP 
folglich genehmigt werden. Die Vorinstanz hat jedoch als Auflage verfügt, 
dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit situationsge-
rechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der 
Baubehörde fachlich zu prüfen ist.
Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den 
längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions-
grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an-
geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen 
werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi-
onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp-
findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab-
schirmung mit Hilfe baulicher und gestalterischer Massnahmen des Gebäu-
des gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss 
Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu-
des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu-
stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere 
Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be-
urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas-
tung) auf das Vorhaben klären.
Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei 
der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten (siehe 
BF-act. 34 und BG1-act. 2/36 S. 31 [Lärmschutz-Nachweis] samt Anhang 
18/1-3 in R 17 50). Dies wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojek-
tes zu berücksichtigen sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorlie-
gen, steht einer Genehmigung der NUP nicht entgegen, weil nicht ausge-
schlossen ist, dass eine lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen wer-


- 94 -
den kann. Die Beschwerdegegnerin 2 wird jedoch im angefochtenen Ge-
nehmigungsentscheid angewiesen, im Baubewilligungsverfahren den 
Nachweis der Einhaltung des Immissionsgrenzwertes für lärmempfindliche 
Räume zu verlangen. Ist dies nicht möglich, bleibt die Erteilung einer Aus-
nahmebewilligung der Umweltfachstelle (ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV 
vorbehalten (siehe Dispositiv Ziff. 1e; BF-act. 17 und BG1-act. 9 S. 58 [Ge-
nehmigungsentscheid] in R 17 50).
13.1.1.
Strittig ist überdies die Einhaltung der Luftreinhalte-Verordnung (LRV). 
13.1.2.
Die Beschwerdeführerin reklamiert, dass die Beschwerdegegnerin 2 mit 
starkem Strassenverkehr und den damit verbundenen Immissionen belas-
tet sei. Die Immissionsmessungen des ANU im Jahr 2010/2011 zeigten 
eine mehrfache Überschreitung der IGW von NO2 (Stickoxide) und PM10 
(Feinstaub) auf. Insbesondere der 24-h-Mittelwert der NO2-Belastungen 
von 80 µg/m3, welcher höchstens einmal pro Kalenderjahr überschritten 
werden dürfe, sei innerhalb von eineinhalb Monaten gleich 16 Mal über-
schritten worden. Es stehe jedenfalls fest, dass der Sondernutzungsplan 
ein lufthygienisches Belastungsgebiet betreffe. Die Beschwerdegegnerin 1 
habe ihre Bedenken unter Berufung auf den eingeholten Umweltbericht 
verworfen und die Detailabklärungen der ganzen lufthygienischen Verhält-
nisse – wie die Lärmthematik – ins Baubewilligungsverfahren verwiesen. 
Dieses Vorgehen sei rechtswidrig. Die Beschwerdegegnerin 2 habe einen 
entsprechenden Massnahmenplan erlassen. Laut Umweltbericht bildete 
der Bereich Verkehr einen Schwerpunkt des kommunalen Massnahmen-
plans, welcher als Massnahme bezüglich Parkierung eine kostendeckende 
Parkraumbewirtschaftung samt Plafonierung der Anzahl Parkfelder zum 
Ziel hatte. Das Richtprojekt, welches eine erhebliche Erhöhung der Park-
plätze auch für die Öffentlichkeit vorsehe, stehe damit im Widerspruch zu 
den rechtlichen Vorgaben in Form des Massnahmenplans. Auch werde 


- 95 -
nicht dargelegt, ob der Sondernutzungsplan die lufthygienischen Belas-
tungsgrenzwerte überhaupt einhalten könne und welche Massnahmen vor-
gesehen seien, die zu erwartenden Immissionen einzudämmen. Insbeson-
dere fehle ein Parkplatzbewirtschaftskonzept oder eine Beschränkung der 
maximal zulässigen Parkplätze.
13.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 48-50).
13.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hat darauf bereits unter dem Aspekt des Um-
weltrechts Bezug genommen (vgl. nochmals vorstehend E. 10.1.4).
13.1.5.
Die Beigeladene hält diesbezüglich fest, für die UVP-Pflicht sei auf den An-
hang abzustellen. Das Vorhaben sei nicht im Anhang aufgezählt, weswe-
gen eine UVP nicht erforderlich sei. Es spiele für die UVG-Pflicht keine 
Rolle, ob die IGW für Luftschadstoffe überschritten seien. Die Überschrei-
tung der IGW sei vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht 
auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen.
13.2.
Das Verwaltungsgericht ist der Überzeugung, dass Nutzungsplanungen 
betreffend Luftreinhaltung auch die einschlägigen Massnahmenpläne zu 
respektieren haben. Diese teilen Vorkehrungen gegen übermässige Luft-
belastungen auf unterschiedliche Verursacher zur Wahrung der rechtsglei-
chen Behandlung auf (vgl. Art. 44a USG und Art. 31-34 LRV). Neue Schad-
stoffverursacher sollen dadurch gegenüber den vorbestandenen Verursa-
chern nicht benachteiligt werden. Laut Umweltbericht S. 21 ff. sind Über-
schreitungen der IGW bei den Luftschadstoffen im Bereich H._____ vor 
allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht auf die schwankenden 
Emissionsmassenströme zurückzuführen. Hinzu kommt das Risiko von 
temporären Überschreitungen der IGW entlang grösserer Strassenzüge. 


- 96 -
Dies soll neue Bauvorhaben aber nicht a priori verunmöglichen, selbst 
wenn punktuell eine leicht erhöhte Verkehrsbelastung zu erwarten ist. Der 
kommunale Massnahmenplan Lufthygiene spricht entweder von Parkplät-
zen für die Öffentlichkeit oder von Parkplätzen im Zusammenhang mit über-
durchschnittlichen Emittenten. Das vorliegende Projekt ist aufgrund der ak-
tuell noch nicht definitiv feststehenden Parkplatzzahl nicht dazu zu zählen 
(Aktualisierung des Massnahmenplans April 2007, S. 29 f.). Die NUP 2015 
geht von maximal 235 neuen Parkplätzen aus. Abhängig vom künftigen 
Bauprojekt sind es möglicherweise auch weniger. Welche konkreten Mass-
nahmen zur Eindämmung der zu erwartenden Immissionen zu ergreifen 
sind, kann erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt wer-
den. Auf S. 24 des Umweltberichts wird bereits auf mögliche Massnahmen 
anlässlich der NUP hingewiesen. So werden namentlich die Erschliessung 
der Parkierung direkt über die Zubringerstrasse sowie die Berücksichtigung 
der vorhandenen Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr bei Festle-
gung der Parkierungsanlage erwähnt. Weiter werden die Ableitung der 
Parkhausabluft übers Dach des Hochbaus und die Aufhebung von 48 Park-
feldern beim bestehenden Postgebäude vorgeschlagen. Auch hinsichtlich 
der Eindämmungsmassnahmen für die Bauzeit enthält der Umweltbericht 
(S. 22 f.) schon Ausführungen, obwohl diese erst Gegenstand des späteren 
Baubewilligungsverfahrens bilden werden. Der Umweltbericht zeigt auf S. 
12 ff. auf, dass die zu erwartende Zunahme des Verkehrs im Verhältnis 
zum bestehenden Verkehr im Bereich Bahnhof/Dorfeingang Ost ver-
schwindend gering ist. Auf S. 26 des Berichts wird belegt, dass die in die-
sem Zusammenhang zu erwartende Erhöhung der Luftbelastung mit weni-
ger als 0.2 % äusserst gering ist. Zudem wird auf das Rundschreiben des 
Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des ARE Bund „Effektivität und Effi-
zienz verkehrslenkender Massnahmen bei verkehrsintensiven Einrichtun-
gen" vom 9. April 2013 hingewiesen. Danach nehmen Luftschadstoffemis-
sionen des Verkehrs wegen verbesserter Fahrzeugtechnik im Vergleich zu 


- 97 -
früher ab und geht damit auch die Bedeutung von verkehrsrelevanten Ein-
richtungen als Ursache übermässiger Emissionsbelastungen zurück. Des-
wegen stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit zusätzlicher Massnah-
men für ein Einzelprojekt noch vermehrt. Somit kann kein überwiegendes 
Interesse der Luftreinhaltung an der Verhinderung der im öffentlichen Inter-
esse liegenden Entwicklung auf H._____ ausgemacht werden. Die Auswir-
kungen der NUP 2015 auf die lufthygienischen Verhältnisse sind somit 
rechtsgenüglich abgeklärt. Allfällige erforderliche projektunabhängige De-
tailabklärungen sind im Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Die 
Emissionserklärungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
dem ANU zwecks Prüfung und Entscheid einzureichen bzw. weiterzuleiten 
(siehe Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.f) des angefochtenen Genehmi-
gungsentscheids).
14.1.1.
Thematisiert wird überdies ein Verstoss gegen die Verordnung über die Sa-
nierung von belasteten Standorten (AltlV; SR 814.680) bzw. die Missach-
tung der umweltrechtlichen Vorschriften über die korrekte Entsorgung von 
Altlasten und Bauschadstoffen im betreffenden Planungsperimeter. 
14.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, dass sich gemäss Altlas-
tenkataster auf dem Revisionsperimeter ein belasteter Standort befinde, 
weil dort 1971 Heizöl ausgelaufen und somit das Erdreich verunreinigt wor-
den sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass auf dem Planungsperimeter sa-
nierungsbedürftige belastete Standorte vorhanden seien. Deshalb müssten 
zwingend entsprechende Untersuchungen gemäss Altlastenverordnung 
angeordnet werden. Art. 3 AltlV verbiete Bauten auf sanierungsbedürftigen 
belasteten Standorten. Ziff. II B 4. BESS verletze Art. 3 AltlV und sei somit 
bundesrechtswidrig. Die BESS verletze überdies auch Art. 48 des Kanto-
nalen Umweltschutzgesetzes (KUSG; BR 820.100) und Art. 22 der entspre-


- 98 -
chenden Verordnung (KUSV; BR 820.110), wonach eine Bewilligung der 
kantonalen Fachstelle zwingend erforderlich sei.
14.2.
Das Verwaltungsgericht hält fest, dass eine allfällig notwendige Sanierung 
von Altlasten nicht auf Planungsebene behandelt werden muss, ausser be-
lastete Standorte könnten im Rahmen einer Überbauung gar nicht geset-
zeskonform saniert werden. Dies stellte die Überbaubarkeit des Geländes 
und dessen generelle Eignung als Bauland natürlich in Frage. Hier ist dies 
aber nicht der Fall.
Bauprojekt auf belasteten Standorten benötigen gemäss Art. 48 KUSG die 
Zustimmung der Fachstelle (ANU). Dieses hat dazu ausgeführt, dies sei 
kein Ausschlusskriterium, welches eine Nichtgenehmigung der NUP 2015 
nahelegte. Je nach Ausgang der Untersuchungen seien aber Massnahmen 
zur Entsorgung des Aushubmateriales vorzusehen und es müsse noch ab-
geklärt werden, ob im abzubrechenden Postgebäude umweltgefährdende 
Stoffe bzw. Sonderabfälle vorhanden seien, welche fachgerecht entsorgt 
werden müssten. In Würdigung aller Gesamtumstände erweist sich die Prü-
fung des konkreten Sanierungs- und Entsorgungsbedarfs als zulässig, un-
ter der Auflage gemäss Ziff. 1.g), im Baubewilligungsverfahren die detail-
lierten Altlastensanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse zu ermitteln, die 
entsprechende Entsorgungserklärung an das ANU weiterzuleiten und dem 
ANU eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten 
bleibt gemäss dieser Auflage auch die Anordnung belastungsmildernder 
Massnahmen durch das ANU.
15.1.1.
Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'.
15.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass für das ganze Gemeindegebiet am 
8. Februar 2010 eine Planungszone beschlossen worden sei, mit dem Ziel, 
die schützenswerten Bauten und Anlagen in den GGP aufzunehmen, um 


- 99 -
diese auf diese Weise definitiv zu schützen. Die Planrevision sei bis dato 
nicht abgeschlossen. Die Beschwerdegegnerin 1 vertrete die Auffassung, 
die nach wie vor bestehende Planungszone stehe der beschlossenen An-
passung der Nutzungsplanung nicht entgegen, da die Schutzwürdigkeit 
des Postgebäudes bereits durch den Souverän in der Urnenabstimmung 
vom 18. Oktober 2015 definitiv abgelehnt worden sei. Der Souverän habe 
sich jedoch mit keinem Wort zur Frage der Schutzwürdigkeit des Postge-
bäudes geäussert (auch nicht implizit). Damit bestehe die Planungszone in 
Bezug auf die schützenswerten Objekte nach wie vor und diese stehe der 
genehmigten Ortsplanungsrevision entgegen, solange die Frage der 
Schutzwürdigkeit des Postgebäudes nicht definitiv im richtigen Verfahren 
beurteilt worden sei.
15.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57).
15.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die 
Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes (BG1-act. 2/34 in R 17 
50) in der vorliegenden projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzu-
nehmen, und nicht die eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbe-
strittenermassen habe das Postgebäude, welches 1950 am Standort des 
sechs Jahre zuvor abgebrannten N._____ gebaut worden ist, gemäss gel-
tender Nutzungsordnung keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in ei-
nem behördenverbindlichen Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Total-
revision der kommunalen Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswer-
tes Objekt in den Generellen Gestaltungsplan aufgenommen worden, was 
zweifellos hätte geschehen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. 
Beim Postgebäude habe es sich damals um ein öffentliches Objekt gehan-
delt. Niemand habe sich daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, 
bereits 1988 habe Dr. AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein 


- 100 -
Kurzinventar guter örtlicher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 
mit den Bauten ergänzt, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Be-
schwerdegegnerin 2 habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine 
Schutzmassnahmen nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. 
Schon in diesen Listen sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft 
worden. Im Hinblick auf eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die so-
genannt übrigen als schützenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien 
vorab die im Privatbesitz stehenden Gebäude) habe der Gemeindevor-
stand nach Rechtskraft der Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der 
Kulturobjekte von 1991 durch Dr. AA._____, Kunsthistorikerin, auf seine 
Aktualität hin überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 
die betreffenden Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchge-
führt. Dazu habe sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hang-
kante, zwischen den beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Ge-
bäudeteil mit Flachdach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. 
Breite, auf kurzen Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Ge-
schoss bandartig vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in 
spannungsvollem Verhältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtstein-
mauerwerk, Sgraffiti und Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hang-
lage neben dem Hotel A._____.“ Daran schliesse die Bewertung „erhal-
tenswert“ mit dem Zusatz „situationswert“ an. Die denkmalschützerische 
Beurteilung des Postgebäudes durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau 
habe ergeben, dass das Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemein-
devorstand habe am 8. Februar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun 
auch mit den übrigen, in Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten 
zu ergänzen. Er habe zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, wel-
che inzwischen zweimal verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 
2016 – laut Gemeindespiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – 
gelte. Der Entwurf für die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober 
bis 4. November 2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, 


- 101 -
mit der Möglichkeit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der 
Folge seien dann insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von 
Rechtsanwalt Dr. Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, 
in der dieser namens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 
den Antrag gestellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schüt-
zenswertes Kulturobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei 
ein Gutachten zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäu-
des in Aussicht gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 
eingegangen sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE._____, 
Kunst- und Architekturhistoriker verfasst worden (BG1-act. 2/40 und BG1-
act. 6/49 in R 17 50; BF-act. 30 in R 17 44). Er habe festgehalten, dass Dr. 
AA._____ zu Recht das Postgebäude ins 2007/2008 erstellte örtliche 
Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur für Postgebäude: BF-act. 34 
in R 17 44; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R 17 44) aufgenommen habe. Die 
Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber nicht in Zweifel gezogen worden. 
In der Duplik wird noch ergänzt, diese Inventarlisten hätten keine Verbind-
lichkeit. Es seien Grundlagen nach Art. 7 KRG. Die Studie der PP._____ 
habe dem Gemeindevorstand als Grundlage für eine Interessenabwägung 
gedient. Die Frage sei für den Vorstand mitentscheidend für die Verab-
schiedung der Vorlage zuhanden des Gemeinderates und der Urnenab-
stimmung gewesen. Somit sei im Rahmen der projektbezogenen Sonder-
nutzungsplanung die Prüfung der denkmalpflegerischen Aspekte nach Vor-
nahme einer Interessenabwägung im Sinne einer Vorwegbeurteilung 
zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mitwirkungsauflage habe dann erst 
im Januar 2015, die zweite gar erst im Sommer 2015 stattgefunden. Bereits 
in der Vernehmlassung wird ausgeführt: Die Frage der Verletzung der Pla-
nungszone stelle sich gar nicht: Der Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG habe 
nämlich primär Bauvorhaben im Auge und allenfalls noch Folgeplanungen, 
keinesfalls aber die Grundordnung selbst bzw. Teile davon. Abgesehen da-
von wären Änderungen an einem Teil der Grundordnung wie hier im Be-


- 102 -
reich von H._____ Süd ohne weiteres möglich, wenn die Schutzanliegen 
berücksichtigt würden. Hier sei also lediglich abzuklären, ob die Vorausset-
zungen für eine Qualifikation des Postgebäudes im Lichte des Ortsbild-
schutzes vorlägen und, wenn ja, ob die daraus gezogenen Schlüsse richtig 
seien, insbesondere was die Interessenabwägung anbelange. Die erste 
Frage sei zu bejahen, nachdem Dr. AA._____ das Postgebäude bloss als 
erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 108 
BG eingestuft habe. Nur als erhaltenswert eingestufte Objekte stünden 
nicht unter absolutem Schutz; sie könnten auch abgebrochen werden, 
wenn gewichtige Interessen dafürsprächen. Für diese Interessenabwä-
gung, und nicht etwa zur Beurteilung der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, 
habe die Beschwerdegegnerin 2 bei der PP._____ ein Gutachten einge-
holt, das die für einen Abbruch des Postgebäudes sprechenden Aspekte 
beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich mit dem Neubau des H._____ die 
Chance biete, das frühere Hotel-Ensemble mit A._____, C._____ und dem 
1944 abgebrannten N._____ wieder "auferstehen" zu lassen, der Neubau 
des H._____ an diesem wichtigen Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 
eine adäquate Visitenkarte schaffe, welche dem Postgebäude fehle, neue 
Hotelbetriebe in einem Tourismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien 
zwingende Voraussetzung für eine positive touristische Entwicklung. 
Standorte an guter Lage seien ausgesprochene Mangelware und mit dem 
Neubau des H._____ und der Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- 
und Ausbildungsplätze geschaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit 
der bestehenden Regelung der baulichen Nutzung des Postareals die 
Grundsätze der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und 
der Siedlungsentwicklung nach innen (Abs. 2 lit. abis und b RPG) nicht opti-
mal verwirklichen liessen. Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung 
H._____ Süd würde dieses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nut-
zung des Postareals liesse sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim 
Postgebäude um ein einzigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten 


- 103 -
Schutz handeln würde, was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwer-
deführerin C._____ beigezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 
2016 auf S. 2 oben, "die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss 
dem neuen gültigen Gestaltungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, 
(eröffne) die Möglichkeit, ein sperriges Hindernis aus dem Weg zu räumen 
und damit eine neue Chance.“ (BG1-act. 2/17 in R 17 44). Letztlich ent-
scheidend sei aber die Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der 
Beurteilung der II._____ AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen 
schlechten Zustand befinde, nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur 
und damit die Erdbebensicherheit anbelange. Die II._____ AG komme zum 
Schluss: „Ein Umbau des Gebäudes oder gar eine Aufstockung erachten 
wir als extrem aufwendig und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle Nut-
zung durch die ungünstigen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen 
Gründen ist ein Umbau/Aufstockung nicht empfehlenswert.“ (BG1-act. 6/51 
in R 17 50). Diese Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses 
Befunds erübrige sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irre-
levant, ob der GGP schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe 
oder nicht. Die Interessen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes 
sprächen, seien daher weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibe-
haltung des Objekts ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung 
vermöchte weder eine Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der 
ENHK etwas zu ändern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung 
nicht in ihren Aufgabenbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob 
sich die kantonale Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsbe-
richts zur Schutzwürdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder 
nicht. Darauf habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche 
Beurteilung im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die 
Problematik beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl 
das ursprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den 
Abbruch des Postgebäudes voraus.


- 104 -
15.1.5.
Die Beigeladene verweist auf die Ausführungen zum GGP schützenswerte 
Bauten (BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die Er-
haltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt 
worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den 
möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an-
gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei hinsichtlich Städtebau das abge-
brannte N._____, das wieder zum Leben erweckt werden solle.
15.2.
Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen 
und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 
(vorstehend E. 15.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (vorstehend E. 15.1.4) 
und der Beigeladenen (vorne E. 15.1.5) vorbehaltlos anzuschliessen. 
16.1.1.
Weitere Rügepunkte sind der 'Ortsbildschutz und die Gebäudegestaltung'.
16.1.2.
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass der vorliegende Sondernutzungs-
plan die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I, in dem der 
Hotelneubau geplant sei – auf 1'837.50 m.ü.M. erhöhe und damit die zuläs-
sige Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nordseite und 48 m auf der Süd-
seite verdoppelt werde. Im Klinikbereich seien laut geltendem Zonenplan 
keine oberirdischen Bauten zulässig. Neu solle der Klinikbau bis zu einer 
Höhenkote von 1'820 m.ü.M. zulässig sein. Auch die vorgesehene Gebäu-
delänge falle massiv ins Gewicht. In der angrenzenden Dorfzone betrage 
die maximal zulässige Gebäudelänge 45 m. Die Vorschriften der SZS ver-
böten das Zusammenbauen von Gebäuden, um eine 'Riegelwirkung' zu 
verhindern. Das Richtprojekt, welches dem Sondernutzungsplan zugrunde 
liege, sehe nun aber Bauten mit einer Gebäudelänge von ca. 78 m vor. Die 
geplante Teilrevision lasse sogar eine weitere Verlängerung der Gebäu-
delängen zu, indem sie einen Zusammenbau von Baukörpern über die 


- 105 -
Grenzen der verschiedenen Baufelder hinweg zuliessen. Das dem Sonder-
nutzungsplan zugrunde liegende Richtprojekt sehe überdies enorme Ab-
grabungen vor. Im Baubereich I sollten Abgrabungen von weit mehr als 20 
m vorgenommen werden. Die Terrainveränderungen im bisher gleichmäs-
sig abfallenden Hang H._____ seien massiv und veränderten das Ortsbild 
erheblich. Das Richtprojekt gliedere sich überhaupt nicht ins bestehende 
Ortsbild ein. Das überdimensionierte Projekt erscheine als eigentlicher 
Fremdkörper, welcher sämtlichen bisherigen Planungszielen und –absich-
ten für das Gebiet H._____ zuwiderlaufe. Das Ortsbild der Beschwerde-
gegnerin 2 sei zwar von Grossbauten geprägt, dabei handle es sich aber 
um historische Bauten, wie das A._____ oder das Hotel C._____. Keines-
falls verfüge die Beschwerdegegnerin 2 aber über eine eigentliche Skyline. 
Diese historischen Bauten könnten nicht als Massstab für eine neue Über-
bauung dienen. Diese Bauten prägten nämlich seit jeher das Ortsbild der 
Beschwerdegegnerin 2 und fügten sich in die gewachsene Ortsstruktur ein. 
Sie stünden zueinander in derartiger Beziehung, dass keines dem andern 
die Aussicht verbaue oder in anderer Weise tangiere. Das vorliegende Pro-
jekt verbaue hingegen die bestehende Aussicht auf den See und die Berg-
kulisse für einen grossen Teil des Dorfes. Auch der gewählte Baustil des 
Richtprojekts weiche mit seinen weit geschwungenen Bögen erheblich vom 
bestehenden ortstypischen Baustil ab. Entgegen der Auffassung der Be-
schwerdegegnerin 1 sei auch der gewählte Standort des Hotels samt Klinik 
an zentraler Lage der Beschwerdegegnerin 2 alles andere als geeignet 
oder ideal. Der innerstädtische Standort verunmögliche vor allem eine un-
gestörte Weitläufigkeit grossflächiger Parklandschaften als unmittelbare 
Umgebung. Diese für das Projekt ungünstigen Verhältnisse sollten mit 
grösseren Innenraumflächen (also einer Vergrösserung des umbauten Vo-
lumens) wettgemacht werden, in dem ein Gefühl von 'Weitläufigkeit und 
Leichtigkeit' vermittelt werden sollte. Die Platzbedürfnisse hätten bei der 
Prüfung der Ortsbildverträglichkeit zwingend berücksichtigt werden müs-


- 106 -
sen, was aber unterlassen worden sei. Ein solcher Eingriff ins Ortsbild 
rechtfertige sich deshalb nicht, weil das Projekt überdimensioniert sei und 
unnötige, zahlreiche Nutzungen enthalte, die nicht am vorgesehenen 
Standort und zusammen mit dem Gesundheitshotel realisiert werden 
müssten.
16.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 67-70).
16.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt an, es seien vor allem A._____ und 
C._____, welche die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 bezüglich 
Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung kritisierten und geltend machten, 
dass der vorliegende Sondernutzungsplan eine weit grössere Ausnützung 
des Gebiets H._____ Süd zulasse, als dies bisher der Fall gewesen sei und 
dabei auch die geltenden Bestimmungen über das Mass bei einer Neuü-
berbauung verletze. Zudem übersteige die zulässige Nutzung diejenige der 
Regelbauweise in der angrenzenden Inneren Dorfzone um ein Vielfaches. 
Der Hotelneubau würde gemäss Richtprojekt insgesamt 15 Etagen aufwei-
sen, davon 12 zumindest teilweise oberirdisch, die restlichen unterirdisch. 
Die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I – erhöhe sich auf 
1'837.5 m.ü.M. und verdopple damit die zulässige Gebäudehöhe gemäss 
Spezialzone H._____ auf eine Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nord-
seite und 48 m auf der Südseite. Damit würde die Gebäudehöhe in der 
angrenzenden Dorfzone um etwa 13 bis 30 m überschritten. Auch der Kli-
nikbau würde eine Höhenkote von immerhin 1'820 m.ü.M. aufweisen. Die 
städtebauliche Beurteilung der beigezogenen Fachleute (G._____ und 
FF._____ AG) habe gezeigt, dass die Standorte und die Setzung der ge-
planten Baukörper wie auch deren Volumetrie und Gebäudehöhe richtig 
gewählt seien. Solche Sondernutzungen riefen eben nach Sonderbaufor-
men, was die Beispiele der umliegenden Hotels, nämlich A._____, C._____ 


- 107 -
und K._____ – aber auch das Z._____ – zeige. Es sei für den Gemeinde-
vorstand aber auch klar, dass sich diese Sonderbauform nur mit einer ent-
sprechenden Typologie und Nutzung, wie eben einem Hotel, rechtfertigen 
lasse. 
Es sei egal, ob es sich bei den bestehenden Hotelbauten um historische 
Objekte handle. Die Weiterentwicklung dürfe nicht unterbunden werden. 
Das widerspräche auch Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis, bbis und c RPG. 
Zwar bleibe gemäss den Konzepten der G._____ vom Mai 2011 (BF-act. 
36, BG1-act. 2/43, BG1-act. 4/49), November 2011 (BF-act. 37, BG1-act. 
2/44, BG1-act. 4/50) und Juni 2014 (BF-act. 38, BG1-act. 2/45, BG1-act. 
4/52 allesamt in R 17 50) das Gegenüber des Baus offen und der Grösse 
des neuen Eingangs stehe ein kleinformatiges Wohnhaus gegenüber. Dies 
bleibe aber so, bis A._____ und vor allem C._____ keine einigermassen 
klaren Vorstellungen über die Nutzung in diesem Bereich hätten. Die Be-
schwerdegegnerin 2 wäre diesbezüglich kooperativ. 
Im Gegensatz zur Planung 1999/2000 stelle heute nach Art. 1 Abs. 2 lit. abis 
RPG die Siedlungsentwicklung nach innen und damit eine hochwertige 
Verdichtung ein grosses Thema dar, ebenso wie das Gebot der Hotelför-
derung. Eine lockere Überbauung wäre heute auf H._____ höchst proble-
matisch. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten Bauten stellten 
bezüglich Nutzungsdichte, Gebäudeabmessungen und vor allem Höhe 
nichts Anderes dar als die natürliche Fortsetzung der herrschenden Kör-
nung in der Umgebung. Diese Baukörper fügten sich optimal in die Skyline 
der Beschwerdegegnerin 2 ein, die ihrerseits durch die grossen Hotelbau-
ten geprägt werde. Das ARE habe im zweiten Vorprüfungsbericht vom 24. 
Juli 2014 sogar eine zusätzliche Verdichtung bzw. Erhöhung der Nutzungs-
dichte vorgeschlagen (BF-act. 23, BG1-act. 2/23 sowie BG1-act. 4/53 Ziff. 
4.1 S. 5-6 in R 17 50). Aus Rücksicht auf die benachbarten Liegenschaften 
hätten die Projektanten davon aber abgesehen und die Höhe des vorgese-
henen Gesundheitshotels noch reduziert.


- 108 -
Durch den Neubau würden nur wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht 
stark beschränkt, jedenfalls nicht die P._____ und die beiden Hotelliegen-
schaften. Die P._____ (Parzelle 1915) und der C._____-Hotelkomplex (Pa-
rzelle 1694) lägen derart hoch über dem oberen Rand des projektierten 
Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aussichtsbe-
schränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein Teil des 
Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar wie bisher. Indessen 
bestehe kein Anspruch auf freie Sicht, insbesondere nicht im Siedlungs-
kern. In der Duplik wird noch präzisierend festgehalten:
Die Stellungnahme der Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 (BF-act. 40 
und BG1-act. 14 in R 17 50) sei zu einem anderen Projekt als dem vorlie-
genden abgegeben worden. Dieses sei in Höhe und Struktur wesentlich 
abgeändert worden. Im jüngsten Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 
habe die Denkmalpflege sogar noch grösser dimensionierte Hauptbauten 
als vertretbar erachtet. Die jetzt vorhandenen kleinformatigen Wohnbauten 
auf H._____ Nord dürften keine Bezugsgrösse für eine zukünftige Planung 
sein. Es stimme nicht, dass ein Vergleich mit Z._____ nur dann möglich 
wäre, wenn das für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotel-
zone erklärt worden wäre. Im Bereich des im Richtprojekt vorgesehenen 
Gesundheitshotels sei über der Kote 1'820 m.ü.M. nur eine Hotelnutzung 
zulässig, so dass auch insoweit kein Unterschied zur projektbezogenen 
Nutzungsplanung Z._____ bestehe. Dass unter 1'820 m.ü.M. keine Hotel-
nutzung vorgeschrieben worden sei, habe damit zu tun, dass bis zu dieser 
Kote schon nach bisherigem Recht alle Nutzungen der Inneren Dorfzone 
realisiert hätten werden dürfen und zum Teil mit dem Postgebäude auch 
schon realisiert worden seien. Die Frage, ob oberhalb der Kote 1'820 
m.ü.M. auch hotelähnliche Bauten zulässig seien, also generell struktu-
rierte Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG und in diesem Zusammen-
hang auch Querfinanzierungen könne hier offengelassen werden, weil die 
Regelung beim Z._____ ebenfalls von einer hotelmässigen Nutzung spre-


- 109 -
che und sich damit im Bedarfsfall die gleiche Auslegungsfrage stellen 
würde.
16.1.5.
Die Beigeladene hält fest, das Projekt nehme gemäss Umweltbericht die 
Anliegen des ISOS geradezu auf. Die Planung nehme mit ihrer Bebauung- 
und freien Raumkonzeption auf die Umgebung genügend Rücksicht. Das 
städtebauliche Konzept werde weitergeführt. Die Stellungnahme der kan-
tonalen Denkmalpflege sei berücksichtigt worden. In der Duplik wird noch 
ergänzt, die Beschwerdegegnerinnen hätten sich mit den ISOS auseinan-
dergesetzt. Es stimme nicht, dass die Sondernutzungsplanung H._____ 
Süd überdimensionierte Bauten zulasse. Das geplante Bauvolumen ent-
spreche gerade dem betreffenden Standort mit den benachbarten Hotels 
und dem erschliessungsrelevanten öffentlichen Verkehr, besonders wegen 
des nahen Bahnhofs. Hier erheische auch das ISOS einen Akzent.
16.2.
Nach Auffassung des Gerichts schreiben Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 
73 Abs. 1 KRG das Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen 
vor. Eine optimale Gesamtwirkung wird aber nicht verlangt. Hier enthält das 
kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und Gestaltungsvorschrif-
ten. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene Planungsermessen 
haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben. Bei den Ästhetikfragen 
haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Beurteilung- und Ermes-
sensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als Beschwerde- und Ge-
nehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse anstelle desjenigen 
der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern bedeutet kein 
plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwicklung der Ortsbil-
der erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qualitäten und die 
Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegenstand bildet da-
bei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem aktuellen über-
geordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nutzungsplanung wird 
die Grundnutzung neu definiert.


- 110 -
Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein-
zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs. 
Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2. 
Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in 
dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N._____. An-
stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion 
weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan-
ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen 
mit der künftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu-
mina entlang der Nordseite der Via I._____. Mit der Gliederung der Ge-
bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können 
trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des 
Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist 
schon heute recht dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Über-
bauung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der In-
neren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit 
wird auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen 
und südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi-
schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes 
(Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar 
kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem 
Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als 
Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der 
Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd 
2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften.
Im Gutachten der LL._____ AG (BF-act. 26, BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 
50) hat gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der Nachweis erbracht werden 
können, dass das dem Richtprojekt vom 19. September 2015 zugrunde ge-
legte Raumprogramm und damit auch der Volumenbedarf für ein modernes 
Gesundheitshotel mit Klinik betrieblich und wirtschaftlich im Grundsatz rich-


- 111 -
tig dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses Gutachtens kann sich das Gericht 
uneingeschränkt anschliessen.
Der Grössenvergleich (Fussabdruck) von C._____ und A._____ mit dem 
geplanten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche 
von 2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche von C._____ und 6'262 m² 
Grundfläche bei A._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden na-
hegelegenen Tophotels (BG1-act. 6/32 in R 17 50).
Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta-
tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau-
stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt 
den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus-
gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu 
schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im 
Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla-
nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies 
gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und 
das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be-
schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut-
zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege-
staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März 
2019 (siehe Gerichtsfotos 1-61) und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 44 – 
Wurde dem Gericht ausgehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der 
getroffenen Lösung hat die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde 
das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wett-
bewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die 
Entwürfe sind zudem seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft 
und durch die Projektverfasser umfassend überarbeitet worden.
17.1.1.
Thematisiert wurde zudem die Rechtmässigkeit und umweltschutzrechtli-
che Vertretbarkeit eines 'Helikopterlandeplatzes' auf dem Dach der Klinik.


- 112 -
17.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt dazu vor, dass sie schon zu den fehlenden 
Umweltabklärungen – inkl. Lärm- und Lufthygienethematik – für die Parkie-
rungsanlagen ausgeführt habe, dass eine Verweisung der gesamten The-
matik ins Baubewilligungsverfahren nicht ausreiche. Die Umweltauswir-
kung eines Helikopterlandeplatzes müssten zwingend bereits auf Stufe 
Sondernutzungsplanung überprüft und beurteilt werden. Andernfalls sei der 
Sondernutzungsplan nicht genehmigungsfähig, was auch das ANU zuhan-
den des ARE im 1. Vorprüfungsbericht festgehalten habe. Die Beschwer-
degegnerin 1 hätte deshalb den GEP mit dem Standort (auf dem Klinik-
dach) für den Helikopterlandeplatz nicht genehmigen dürfen. 
17.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 65-66).
17.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 äussert sich dazu nicht weiter.
17.1.5.
Die Beigeladene gibt an, die Beschwerdegegnerin 1 habe erwogen, dass 
eine unzulässige Lärmbelastung angesichts der sehr wenigen Flugbewe-
gungen pro Jahr (ca. 50 Rettungsflüge) ausgeschlossen werde. Die Ver-
schiebung des heutigen Standorts um 400 m stelle eine Verbesserung der 
Lärmsituation für die Beschwerdegegnerin 2 dar. Es habe folglich keinen 
Grund gegeben, deshalb die Genehmigung der Nutzungsplanung zu ver-
weigern. Die Beschwerdegegnerin 1 habe zudem festgehalten, dass selbst 
eine fehlende Bewilligungsfähigkeit des Helikopterlandeplatzes die Geneh-
migungsfähigkeit der restlichen Planung nicht in Frage stellen würde. Wenn 
die Beschwerdeführerin also moniere, dass die Umweltauswirkungen eines 
Helikopterlandeplatzes zwingend bereits auf Stufe der Sondernutzungspla-
nung überprüft und beurteilt werden müssten, sei ihr entgegenzuhalten, 
dass diese auf den Gesichtspunkt geprüft wurden, ob eine unzulässige 


- 113 -
Lärmbelastung ausgeschlossen werden könne. Mehr sei nicht erforderlich 
und angesichts des Umstands, dass das konkrete Bauprojekt noch nicht 
vorliege, auch nicht möglich. 
17.2.
Nach Auffassung des Gerichts gilt ein Spitalhelikopterlandeplatz im Sied-
lungsgebiet nicht als ziviler Flugplatz (Art. 1 Abs. 2 Anhang 5 LSV). Für 
Spitalhelikopterlandeplätze gelten keine Belastungsgrenzwerte für Lärm. 
Die Zumutbarkeit des Lärms ist gestützt auf Art. 40 Abs. 3 LSV im Einzelfall 
nach Art. 15 USG zu beurteilen. Daher hat die Beschwerdegegnerin 2 zu 
Recht eine Grobabschätzung über Flugsicherheit und Lärmbelastung vor-
nehmen lassen. Wie die Vorinstanz festhält, dürfte der neue Spitallande-
platz für die Klinik S._____ für Notfälle zu rund 50 Flugbewegungen pro 
Jahr und weniger als einer pro Nacht führen. Der Landeplatz wird vom jet-
zigen Standort der Klinik S._____ im Zentrum der Beschwerdegegnerin 2 
400 m nach Nordosten verschoben. Dazu wird von der Beschwerdegegne-
rin 1 zutreffend ergänzend auf die Expertise der KK._____ vom 24. Juli 
2014 verwiesen. In diesem Zusammenhang hat die Beschwerdegegnerin 
1 deshalb der Beschwerdegegnerin 2 empfohlen, im Baubewilligungsver-
fahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein ei-
genständiges Lärmgutachten zu ermitteln.
18.1.1.
Streitpunkt bildet im Weiteren auch das 'kommunale Verkehrskonzept'.
18.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Planungsbehörde (Beschwerdegeg-
nerin 2) bei der Ausarbeitung der projektbezogenen Sondernutzungspla-
nung die Verkehrsstudie aus dem Jahre 2014 völlig unberücksichtigt gelas-
sen habe, obwohl die Verkehrsstudie die erforderlichen Grundlagen für die 
entsprechende Festlegung in der Ortsplanungsrevision sowie der Projek-
tierung und Umsetzung von zweckdienlichen Massnahmen liefern sollte. 
Für die Beschwerdegegnerin 1 sei die Differenz zwischen der Verkehrsstu-


- 114 -
die und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren nicht entschei-
dend, weil über die definitive Anzahl der Parkplätze erst befunden werden 
könne, wenn ein konkretes Bauprojekt samt Nutzungs- bzw. Betriebskon-
zept vorliege. Dies sei nicht richtig. Völlig unabhängig davon, ob das der 
Planung zugrundeliegende Richtprojekt auch für die Parkierung verbindlich 
sei, stehe die Sondernutzungsplanung in einem Widerspruch zum Ver-
kehrskonzept der Beschwerdegegnerin 2. Dieser Widerspruch lasse sich 
auch durch ein späteres Nutzungs- bzw. Betriebskonzept nicht ändern. Die 
Verkehrsstudie empfehle nämlich, das Parkplatzangebot in den Zentren wo 
immer möglich zu beschränken. Der Sondernutzungsplan sehe keine der-
artigen Beschränkungen vor. Demnach müssten in einem nachfolgenden 
Baubewilligungsverfahren also eine unbeschränkte Anzahl Parkplätze be-
willigt werden. Für eine Beschränkung würde es nämlich an einer rechtli-
chen Grundlage fehlen. Damit würde diese wesentliche Vorgabe der Ver-
kehrsstudie missachtet. Sowohl die Planungsbehörde (Beschwerdegegne-
rin 2) als auch die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) hätten 
die Verkehrsstudie auf der Stufe Sondernutzungsplan zwingend beachten 
müssen, was sie rechtswidrig unterlassen hätten.
18.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 66-67). 
18.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, die Verkehrsstudie HH._____ vom 
Juni 2014 sei kein Verkehrskonzept, nur eine Studie. Sie sei vom Bauamt 
in Auftrag gegeben und vom Gemeindevorstand nur zur Kenntnis genom-
men worden. Sie habe keine verbindliche Wirkung. Das Verkehrskonzept 
sei im geltenden GEP und in Art. 38-47 BG enthalten. Der GEP unter-
scheide zwischen einem Perimeter inner- und ausserhalb. Innerhalb, dazu 
gehöre auch H._____ Nord und Süd, errichte grundsätzlich die Beschwer-
degegnerin 2 Gemeinschaftsparkierungsanlagen und stelle diese ganz 


- 115 -
oder zum Teil als Parkplätze zur Verfügung. Die Beschwerdegegnerin 2 
könne dies auch Dritten überlassen. Innerhalb dürften Pflichtparkplätze nur 
beschränkt erstellt werden, im Dorf höchstens 40 %, im Bad höchstens 50 
% und somit nicht unbeschränkt viele. Die Regelung habe sich bewährt. 
Somit seien hier keine weiteren Einschränkungen nötig. Für das Gesund-
heitshotel und die Klinik gebe es eine Gemeinschaftsparkierungsanlage. 
Diese sei nicht öffentlich und der Zusatzverkehr, welcher daraus resultiere, 
sei auf dem kurzen Stück auf der Via I._____ bis zur Via M._____ gut zu 
bewältigen. Die Studie HH._____ ziele nicht auf die Pflichtparkplatzrege-
lung ab, sondern auf die öffentlichen Parkplätze. Danach sollen in den Zen-
tren Dorf und Bad das Angebot an öffentlichen Parkplätzen auf öffentlichem 
Grund beschränkt werden. Im Dorf solle eine parkplatzfreie Zone mit unter 
anderem einer Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses MM._____ 
geschehen. Dazu seien in der Studie flankierende Massnahmen vorgese-
hen.
18.1.5.
Die Beigeladene hält in ihre Duplik fest, die Erschliessung von H._____ 
Süd sei optimal. Es sei nicht ersichtlich, welches vernünftige Verkehrskon-
zept beeinträchtigt werden könnte.
18.2.
Nach Erkenntnis und Würdigung des streitberufenen Verwaltungsgerichts 
war Gegenstand der Auflage im Genehmigungsentscheid der Beschwer-
degegnerin 1 auch die im Juni 2014 von HH._____ erstellte kommunale 
Verkehrsstudie zur Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehrs-
angebot. Die Beschwerdegegnerin 2 hat zu dieser Verkehrsstudie erwo-
gen, diese empfehle als zentrale Massnahme für die Verbesserung der ört-
lichen Verkehrssituationen im Gebiet 'Dorf' unter anderem die Aufhebung 
bzw. Umnutzung des Parkhauses MM._____. Mit den in der Studie emp-
fohlenen weiteren Massnahmen in den Bereichen Parkierung und Park-
raumbewirtschaftung, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr sowie ver-


- 116 -
schiedener verkehrsplanerischer und organisatorischer Massnahmen soll-
ten nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 die aus den bekannten Pla-
nungen und Bauprojekten resultierenden Verkehrszunahmen, wozu auch 
das Vorprojekt H._____ Süd gehört, zu bewältigen sein. Für H._____ Süd 
gilt diese Feststellung ganz besonders wegen der guten Anbindung an den 
ÖV mit der RhB und zwei Buslinien in der Nähe und für den Individualver-
kehr an das Strassennetz eingangs der Beschwerdegegnerin 2. Im Um-
weltbericht, Ziff. 4.3.4 und 4.3.5, hat sich die GG._____ AG mit den von 
HH._____ gelieferten Daten detailliert auseinandergesetzt. Die Verkehrs-
studie bildet daher neben den weiteren Unterlagen eine gute Grundlage für 
die NUP 2015. Indessen kann über die definitive Anzahl der Parkplätze be-
kanntlich erst befunden werden, wenn ein konkretes Bauprojekt samt Nut-
zungs- und Betriebskonzept vorliegt. Differenzen zwischen der Verkehrs-
studie und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren sind deshalb 
auch nicht entscheidend. Ein Nutzungs- bzw. Betriebskonzept ist erst dann 
zu erarbeiten, wenn klar ist, ob das Hotel und die Klinik mit den vorgesehe-
nen Volumina und Gebäudeabmessungen erstellt werden könne. Die NUP 
H._____ Süd steht damit nicht im Widerspruch zur Verkehrsstudie, sondern 
berücksichtigt diese.
19.1.1.
Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'. 
19.1.2.
Die Beschwerdeführerin ist zusammenfassend der Auffassung, es hätten 
keine hinreichenden gewichtigen Gründe für eine Planänderung vorgele-
gen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigte Planung widerspre-
che sodann den Vorgaben der RRIP OE, der eine ortstypische Bebauung 
mit einer qualifizierten Dichte vorschreibe. Speziell gravierend seien die 
Verstösse gegen das Bundesumweltrecht. Für die Ortsplanungsrevision 
hätte zwingend eine UVP durchgeführt werden müssen. Es sei mit den bun-
desrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, die Abklärungen der Umweltaus-


- 117 -
wirkungen des konkret vorliegenden Richtprojekts in das Baubewilligungs-
verfahren zu verschieben; diese hätten im Zuge der Sondernutzungspla-
nung abgeklärt werden müssen. Ausserdem seien verschiedene Vorschrif-
ten des Bundesumweltrechts (Lärmschutz, Luftreinhaltung, Altlasten) ein-
deutig nicht eingehalten und auch nicht abgeklärt worden. Das der Sonder-
nutzungsplanung zugrundeliegende Richtprojekt sei mit dem Ortsbild der 
Beschwerdegegnerin 2 – speziell dem Gebiet H._____ – nicht verträglich 
und hätte daher auch deshalb nicht genehmigt werden dürfen.
19.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74).
19.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 
habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes-
sen für und wider 'Gesamtplanung H._____' gegeneinander abgewogen. 
Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von 
H._____ Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht 
dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund-
heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im 
Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der PP._____ 2014 
in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick-
lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor 
allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe sich der Ge-
meindevorstand mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In 
der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe 
die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali-
sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be-
richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des 
Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne-
rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh-


- 118 -
men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin-
stanz mit umfassender Kognition und laut Art. 49 KRG nach Anhörung der 
Beschwerdegegnerin 2 und Betroffener sogar berechtigt, rechtswidrige 
Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prüfung habe 
unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interessenabwä-
gung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die Be-
schwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung ganz 
oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung wäre nur dann vorzunehmen, 
falls die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhe. Eine 
Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 anhand 
eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor-
lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla-
nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder 
privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige.
19.1.5.
Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS') 
geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter-
essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte 
Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, R._____, Aufwertung des 
Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Hotelareals 
L._____ im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____ Nord und 
der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes, bezeichne 
bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei-
genwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu verdichtende Bra-
che gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten ortsbaulichen Ak-
zent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qualitäten zwischen 
den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorfzentrum schaffe. 
Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die naheliegenden und zu den 
prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, nämlich das A._____ und 
das C._____ in bester und zeitgemässer Form. Aufgrund dieser Erwägun-


- 119 -
gen und Interessenabwägung habe schon das ARE keine Probleme mit 
dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E. 12.1.5). 
19.2.
Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg-
nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä-
gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des 
dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen 
Standort – in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und 
aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im 
Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist – in den geplan-
ten Ausmassen – in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse 
Bauvolumen, wie die Hotels C._____, A._____ und K._____ – und mit der 
vorgesehenen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum 
Schluss gekommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen 
Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten 
Interessen – so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des 
Postgebäudes sowie das Interesse der Hotels C._____ und A._____ samt 
übriger Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhält-
nisse – überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass 
die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an 
prominenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin 
2 als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung 
ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlrei-
cher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation beste-
hen zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht 
zahlreich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bau-
vorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG; SR 702) stark 
eingeschränkt worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zu Guns-
ten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt 


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wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im 
Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte 
maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen 
ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehen-
den privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen 
Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung ei-
nes dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in 
H._____ Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisie-
rung des Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I 
wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen re-
alisiert werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem 
als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd 
keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren 
Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten 
der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste-
hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter-
essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder 
des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP 
2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich 
zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech-
tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein-
bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin 
2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf-
fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge-
planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung 
des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen 
des Raumplanungsrechts jedoch als höher ein als das private Interesse an 
einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei-
nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels 


- 121 -
der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent-
scheids wird zudem sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich 
I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden 
kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwe-
cken genutzt wird.
20.1.
Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto-
ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch 
der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro-
tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be-
schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 357) vom 25. 
April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs-
planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als 
rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da-
gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt.
20.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der 
Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung (mit Durch-
führung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht vorliegend 
ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen.
20.3.1.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene ebenfalls zu 
entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Person, 
welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teilnimmt, die 
gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich die Beige-
ladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden Anträgen als 
auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019 am Verfah-
ren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Verfahrens – aus-
sergerichtlich gebührend zu entschädigen ist. Angesichts der Gleichstel-


- 122 -
lung mit den Hauptparteien kommt somit in Bezug auf die Beigeladene Art. 
78 Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittelverfahren un-
terliegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegenden Partei die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
20.3.2.
Ausgangspunkt bildet hier die Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Hu-
ber) der Beigeladenen vom 15. Januar 2018, worin dieser eine Entschädi-
gung von Fr. 69'579.10 ([soweit für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: 
Arbeits-/Zeitaufwand 185.50 Std. meist à Fr. 360.--/Std. [ergibt rund Fr. 
66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbetrag Fr. 2'799.10]) geltend machte. 
Weil sich die Eingaben und Vorbringen der Beigeladenen auf vier Be-
schwerdeführer/Innen beziehen, muss die Gesamtsumme der eingereich-
ten Honorarnote entsprechend auf vier Parteien aufgeteilt werden. Zudem 
ist die betreffende Honorarnote von vornherein noch zu kürzen. Im Kanton 
Graubünden ist für die Bemessung und Berechnung der Entschädigung der 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Honorarverordnung (HV; BR 
310.250) massgebend. Gemäss Art. 2 Abs. 1 HV setzt die urteilende In-
stanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen 
fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt: "Als üblich gilt ein 
Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das Gericht sieht keine 
Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durchschnittlichen) Stunden-
ansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementsprechend ist die Honorarnote 
vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 HV) noch 
ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Gericht setzt daher ermes-
sensweise die Parteientschädigung auf total Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 
185.50 Std. à Fr. 240.--[Fr. 44'520.--] plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] 
und Auslagenersatz für die Teilnahme am Augenschein vom 29. März 2019 
[Pauschale Fr. 2'000.--/inkl. Studium Protokoll Augenschein]) fest. Mangels 
Substantiierung und Spezifizierung der am 15. Januar 2018 eingereichten 
Honorarnote ist dieselbe je hälftig und damit zu gleichen Teilen auf die Ver-


- 123 -
fahren R 17 44, 45, 46, 50 [Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 
17 48 [Fr. 23'927.80] andererseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 50 
bedeutet dies konkret, dass die hier obsiegende Beigeladene gegenüber 
der unterliegenden Beschwerdeführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorar-
note von Fr. 23'927.80 (für alle vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu ent-
schädigen ist. Die Parteientschädigung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 
23'927.80 geteilt durch 4). In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin 
der Beigeladenen im Verfahren R 17 50 eine aussergerichtliche Entschä-
digung zu bezahlen. Weil die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 
116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberech-
tigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen 
(siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 
E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 
E. 7b).
20.4.
Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG 
keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
2'558.--
zusammen
Fr.
12'558.--


- 124 -
gehen zulasten der A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ mit Fr. 5'981.95 (ohne 
MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_49/2020).