gr_gerichte · R 2006 11 · 2006-05-19 · de
Baueinsprache

Baugesuch | Baurecht

R 06 11
4. Kammer
URTEIL
vom 19. Mai 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
Am 2. Juni 2002 genehmigte das Stimmvolk von … im Hinblick auf die in …
vorgesehene öffentliche Parkierungsanlage eine Teilrevision der Ortsplanung
1999/2000. Die bisher im Bereich von Parzelle 1808 ausgeschiedene Zone
für öffentliche Bauten und Anlagen wurde aufgehoben und die betreffende
Fläche gemäss revidiertem Zonenplan der Spezialzone … (SZS) zugewiesen.
Gleichzeitig
wurden
die
bisherigen
Generellen
Gestaltungs-
und
Erschliessungspläne aufgehoben und durch diejenigen vom 18. April 2002
ersetzt, welche die Parzellen 1102, 1808 und 2354 umfassten. Ebenso
wurden neu die Bau- und Erschliessungsvorschriften … zum Generellen
Gestaltungs- und Generellen Erschliessungsplan (GGP, GEP) … vom 26.
April 2002 (Vorschriften) neu beschlossen. In diesen Vorschriften wurde für
den Baubereich I, welcher für die Erstellung von ober- und unterirdischen
Bauten und Anlagen bestimmt ist, festgelegt, dass, soweit nachfolgend nichts
Abweichendes bestimmt werde, die Vorschriften der Regelbauweise gemäss
Zonenschema für die innere Dorfzone (IDZ) gälten. Weiter wurde unter Ziff.
1.1. und 1.2. Folgendes festgelegt:
"1.1. Umbau und Erweiterung der bestehenden Bebauung
Für Umbauten und Erweiterungen des bestehenden Gebäudekomplexes auf
Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166) gelten die nachfolgenden besonderen
Bestimmungen:
Erweiterungen der bestehenden Gebäude sind innerhalb der im Generellen
Gestaltungsplan festgelegten Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 ohne Rücksicht auf
die in der Inneren Dorfzone geltenden Grenz- und Gebäudeabstände sowie

Gebäudelängen gestattet. Der Zusammenbau mehrerer Baukörper in den
Baufeldern 1/I - I/4 ist gestattet.
Innerhalb der Baufelder I/1, I/2, I/3 und I/4 gelten an Stelle der für die Innere
Dorfzone festgelegten Gebäudehöhen (Art. 86 und 89 BauG) die im
Generellen Gestaltungsplan für die einzelnen Baufelder bestimmten
Höhenkoten. Die Höhenkoten dürfen lediglich durch technisch bedingte
Anlagen wie Liftaufbauten, Kamine und dergleichen überschritten werden.
Abgrabungen bei den talseitigen Fassaden des bestehenden Gebäudes auf
Parzelle Nr. 1808 sind bis zur Kote 1’790.00 m.ü.M. zulässig. Diese
Abgrabungen bleiben für die Ermittlung der Gebäudehöhe unberücksichtigt.
Die im Generellen Gestaltungsplan festgelegte Baulinie entlang der
Westgrenze der Parzelle Nr. 1808 bestimmt die Grenze, bis zu der Bauten
und Anlagen für die vorgesehene Fussgängerverbindung Via Grevas -
Grossparkierungsanlage - Via Serlas (Wege Nr. 4 und 5) erstellt werden
dürfen.
1.2. Neuüberbauung der Parzelle Nr. 1808
Bei einer vollständigen Neuüberbauung des Areals gelten grundsätzlich die
Grundmasse der Inneren Dorfzone. Vor der Bewilligung einer Neuüberbauung
des Baubereiches I ist über die ganze Fläche ein neuer Genereller
Gestaltungsplan zu erlassen.
Sollte im Zeitpunkt der Einleitung eines Generellen Gestaltungsplanes über
den Baubereich I die Parzelle Nr. 2354 noch nicht überbaut sein, ist auch die
Parzelle Nr. 2354 in die Gestaltungsplanung einzubeziehen."
Mit Beschluss vom 22. Oktober 2002 genehmigte die Regierung diese
Teilrevision, u.a. auch die eben zitierten Vorschriften zum GGP/GEP ...
Am 18. Juli 2002 stellten die Vertreter der … AG, Eigentümerin von Parzelle
1808 und der davon abgetrennten Parzelle 2354, dem Gemeindevorstand das
Bauprojekt „Residenza …“ vor, gemäss dem die auf Parzelle 1808
bestehenden Gebäulichkeiten (Postgebäude) abgebrochen und durch einen
Neubau ersetzt werden sollten. Der Gemeindevorstand wies die Bauherrin auf
die grundsätzliche Problematik eines Neubaus hin. In der Folge legte der
Rechtsvertreter der … AG dem Gemeindevorstand schriftlich dar, weshalb
nicht von einer Neuüberbauung des Areals im Sinne von Ziff. 1.2. der
Vorschriften gesprochen werden und der Bau deshalb bewilligt werden könne.
Am 12. August 2005 reichte die … AG ihr Baugesuch für die Erstellung der
Überbauung „Residenza …“ auf Parzelle 1808 ein. Erstellt werden sollen
Wohnungen sowie Geschäftsräumlichkeiten mit einer BGF von 14'861 m2 und

approximativen
Baukosten
von
CHF
67'460'000.00.
Gemäss
den
Baueingabeplänen soll das bestehende Gebäude abgebrochen und durch
einen Neubau ersetzt werden.
Gegen das publizierte Bauvorhaben erhoben die … AG und … Einsprache,
mit welcher sie im Wesentlichen geltend machten, bei dem Projekt handle es
sich um einen Neubau, der nur zusammen mit einem neuen Gestaltungsplan
bewilligt werden könne.
Am 19., mitgeteilt am 22. Dezember 2005 hiess der Gemeindevorstand … die
Einsprachen gut und wies das Baugesuch der … AG im Sinne der
Erwägungen ab. Er erwog, dass, falls die Überbauung als Neuüberbauung
qualifiziert werde, zunächst ein GGP erlassen werden müsse, welcher
bestimme, in welcher Art und Weise die Bauten und Anlagen auf Parzelle
1808 auszugestalten seien. Die grammatikalische Auslegung ergebe klar,
dass der projektierte Neubau ohne Erlass eines neuen GGP von vornherein
nicht möglich wäre. Auch der Beizug der Materialien ergebe dasselbe
Resultat.
2.
Dagegen erhob die … AG am 23. Januar 2006 Rekurs an das
Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides und die Anweisung an die Gemeinde, das Baugesuch unter den
üblichen Auflagen zu bewilligen. Zu entscheidende Frage sei einzig, ob das
Bauvorhaben unter Ziff. 1.1. oder 1.2. der genannten Vorschriften falle. Dabei
seien der Werdegang der verschiedenen Bauvorhaben im Gebiet … und die
jüngste Entwicklung der Ortsplanung … von massgeblicher Bedeutung. Nach
einer äusserst breiten Schilderung der Vorgeschichte gelangt die Rekurrentin
zur Überzeugung, dass ihr Projekt nicht als Neuüberbauung anzusprechen
sei und deshalb nicht unter Ziff. 1.2. der erwähnten Vorschriften falle.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des
Rekurses. Die von der Rekurrentin ausgebreitete Darstellung der
Geschehnisse um die Teilrevision der Ortsplanung für das Gebiet … und die
Weiterentwicklung
der
Ortsplanung
sei
für
die
Beantwortung
der
massgebenden Frage irrelevant. Nach grammatikalischer Auslegung sei die
Sache klar; in Ziff. 1.1. sei von Umbau und Erweiterung einer bestehenden

Bebauung bzw. eines bestehenden Gebäudekomplexes die Rede. Der
Wortlaut stehe im Einklang mit der ratio legis.
4.
Die … AG beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung des
Rekurses. Auch sie geht davon aus, dass der Wortlaut der anwendbaren
Bestimmungen eindeutig sei.
5.
Die gleiche Ansicht vertrat in seiner Vernehmlassung auch ...
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Das Gesetz ist in erster Linie nach seinem Wortlaut auszulegen. Ist der Text
nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach
seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
Auslegungselemente, namentlich des Zwecks, des Sinnes und der dem Text
zu Grunde liegenden Wertung. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm
im Kontext zukommt. Vom klaren, d.h. eindeutigen und unmissverständlichen
Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, u.a. dann nämlich,
wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn
der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder
aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 130 II 49
E. 3.2 S. 53, 129 II 114 E. 3.1 S. 118,125 II 196 E. 3a, S. 244 E. 5a, 125 V
130 E. 5, 180 E. 2a, je mit Hinweisen).
2. a)
Der Wortlaut der zur Anwendung gelangenden Bestimmungen ist an sich
völlig klar: In Ziff. 1.1. wird von "Umbauten und Erweiterungen des
bestehenden Gebäudekomplexes auf Parzelle Nr. 1808 (Assek. Nr 166)"
gesprochen,
die
den
dann
folgenden
Vorschriften
unterliegen.
Demgegenüber handelt die Ziff. 1.2. von einer "vollständigen Neuüberbauung

des Areals", die erst erfolgen kann, wenn ein neuer GGP über das ganze
Areal erlassen worden ist. Zwar wird weder im Baugesetz der Gemeinde noch
in den anwendbaren Vorschriften definiert, was unter einem Neubau und
einem Umbau oder einer Erweiterung zu verstehen ist. Indessen sind diese
Begriffe derart gebräuchlich, dass über ihre Bedeutung nach dem
Sprachverständnis des Durchschnittsbürgers kaum je Zweifel bestehen
können. Insbesondere kann davon ausgegangen werden, dass die
Stimmbürger bei der Abstimmung über die Vorlage die darin vorkommenden
Begriffe nach dem allgemeinen Sprachgebrauch verstanden haben. Darauf
kommt es aber wesentlich an. Wer von einem Umbau oder einer Erweiterung
eines Gebäudes spricht, meint damit, dass eine bestehende Baute verändert
wird. Von einem Neubau ist dagegen die Rede, wenn entweder auf einer
bislang unüberbauten Parzelle ein Gebäude errichtet wird oder ein
bestehendes abgebrochen und an seiner Stelle ein neues erstellt wird. Zwar
können beim letzteren Tatbestand Zweifel darüber aufkommen, ob von einem
eigentlichen Neubau gesprochen werden kann. Diese Problematik kann sich
im Zusammenhang mit Hofstattrechtsbauten stellen, die in der Regel nur unter
sehr restriktiven Voraussetzungen zulässig sind (vgl. statt vieler: VGU R 02
64). Es ist dann von Wiederaufbau in dem Sinne die Rede, dass die alte
Bausubstanz ersetzt wird, ohne die vorbestehenden Gebäudedimensionen
auszudehnen und oft auch, ohne die Zweckbestimmung zu verändern. Aber
auch im Falle einer Hofstattrechtsbaute wird davon ausgegangen, dass es
sich um einen Neubau handelt, der allerdings gewisse baugesetzliche
Privilegien in Anspruch nehmen kann (VGU R 02 64). Das Verwaltungsgericht
geht dementsprechend in langjähriger und konstanter Praxis davon aus, dass
von einem Neubau gesprochen werden muss, wenn die ursprüngliche Baute
ihre Identität verliert, wobei es unerheblich ist, ob von der Bausubstanz, der
äusseren Erscheinung oder der Zweckbestimmung her (vgl. PVG 1991 Nr.
19; VGE 10/98).
b)
Vorliegend ist es nun offensichtlich, dass mit dem Projekt der Rekurrentin
etwas völlig Neues geschaffen werden soll, das dem Bestehenden nicht mehr
gleicht. Ein blosser Um- und Erweiterungsbau des Postgebäudes würde nicht
nur den Erhalt der alten Bausubstanz, sondern vielmehr auch die Bewahrung

der architektonischen Charakteristik des Altbaues im Stil der späten 40er
Jahre bedingen. Schon ein kurzer Einblick in die Baupläne zeigt, dass dies
nicht der Fall ist. Das alte Gebäude soll vollständig abgerissen werden, um
einem Neubau Platz zu machen, der sich im Siedlungsbild der Gemeinde
ganz anders präsentiert als das alte Postgebäude. Gerade die Ausführungen
der Rekurrentin in Ziff. 12 - 14 der Rekursschrift, in welchen sie die
Bebauungsstruktur ihres Projektes ausführlich mit dem Bestehenden
vergleicht, zeigen letztlich mit aller Deutlichkeit, dass ihr Vorhaben einer
vollständigen Neuüberbauung der Parzelle 1808 gleichkommt. Es ist
unverständlich, wie sie angesichts dieser Schilderung ihres Projektes zum
Schluss kommen kann, es handle sich dabei nur um einen Umbau bzw. eine
Erweiterung des bestehenden Siedlungsbildes. Für jeden unbefangenen
Betrachter des Areals, so wie es sich heute anhand der beigelegten
Fotografien präsentiert, und der Aufnahmen der Modelle des Projektes springt
es ins Auge, dass mit der geplanten Überbauung eine städtebaulich weit über
das Bestehende hinausgehende neue Siedlungsstruktur geschaffen wird. Von
einer auch nur annähernden Identität des Projektes mit dem Bisherigen kann
daher in keiner Beziehung gesprochen werden. Damit fällt das Bauvorhaben
aber unter Ziff. 1.2. der Bestimmungen und erfordert einen neuen GGP. Dass
eine solche vollständig neue Siedlungsgestaltung wiederum dem Souverän
zur Abstimmung vorgelegt werden muss, widerspricht auch nicht dem Sinn
der Vorschriften, sondern wird von ihm geradezu verlangt, entspricht es doch
dem Wesen eines demokratischen Planungsprozesses, dass der Souverän
dazu das letzte Wort hat. Darüber vermögen auch die aussergewöhnlich und
unnötig
weitschweifigen
Bemerkungen
der
Rekurrentin
zur
Entstehungsgeschichte der Planung nichts zu ändern. Daraus lässt sich gar
nichts zugunsten der Rekurrentin ableiten. Im Gegenteil basierte gerade die
massgebende Abstimmungsvorlage darauf, dass der Rekurrentin die
Möglichkeit offen gehalten werden sollte, das bestehende Postgebäude in
seiner Substanz zu erhalten und angemessen zu erweitern oder aber bei
Änderung dieser Absicht eine Neuüberbauung herbeizuführen, wie sich dem
Planungsbericht (S. 5) und der Abstimmungsbotschaft entnehmen lässt. Es
ist daher geradezu abwegig, wenn sich die Rekurrentin heute nicht mehr an
das halten will, dem sie selber zugestimmt hat, und daraus auch noch einen

Verstoss der Gemeinde gegen Treu und Glauben zu konstruieren versucht.
Insbesondere ist es befremdend, dass die Rekurrentin der Gemeinde letztlich
zum Vorwurf macht, dass sich diese an die von jener mitgetragenen
Vorschriften hält und eben die Ausarbeitung eines neuen GGP verlangt. Der
Rekurs erweist sich damit in jeder Beziehung als unbegründet.
Bei dieser Sach- und Rechtslage sind auch von dem von der Rekurrentin
beantragen Augenschein keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Abgesehen
davon kennt das Gericht das Ortsbild der Gemeinde von zahlreichen anderen
Begehungen her.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin,
welche die Gegenparteien, soweit sie anwaltlich vertreten sind, angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
12'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
209.--
zusammen
Fr.
12'209.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… AG entschädigt die Gemeinde … und die … AG aussergerichtlich mit je Fr.
3'000.-- (inkl. MWST).