gr_gerichte · U 2015 109 · 2016-09-06 · it
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

acquisizione di immobili da parte di persone residenti all'estero | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 15 109
1a Camera
presidenza
Racioppi
giudici
Audétat, Stecher
attuaria
Krättli-Keller
SENTENZA
del 6 settembre 2016
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____,
rappresentata dall'Avvocato Jonathan Moor,
ricorrente
contro
Ispettorato del registro fondiario dei Grigioni,
convenuto 1
B._____,
rappresentato dall'Avvocato Davide Ceroni,
convenuto 2
e
C._____ SA,
convenuta 3
concernente acquisizione di immobili da parte di persone residenti
all'estero

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1.
Nel 2005, A._____ e il fratello B._____ erano divenuti proprietari in
ragione della metà ciascuno, a titolo di devoluzione successoria, delle
azioni della D._____ SA (dal 21 dicembre 2015 C._____ SA) di X._____.
La società è proprietaria a X._____ dell'appartamento di quattro locali
corrispondente alla proprietà per piani (PPP) no. S50033 sul fondo base
no. 1041 incluso il posteggio no. M10052.
2.
Il 13 gennaio 2014, lo studio legale E._____ promuoveva azione contro
A._____ dinanzi all'ufficio esecuzioni di Z._____ per un'esecuzione in via
di realizzazione di un pegno manuale, composto dalle azioni dell'allora
D._____ SA depositate presso la sede del legale e di proprietà
dell'escussa, per l'incasso di onorari in ragione di fr. 40'731.90.
Nell'ambito dell'incanto pubblico del 24 giugno 2014, B._____ si
aggiudicava per fr. 46'621.-- i certificati azionari al portatore da 1-25
dell'allora D._____ SA. I tentativi legali in seguito promossi da A._____
per ottenere l'annullamento della procedura esecutiva erano votati
all'insuccesso. Nella sentenza 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015 il
Tribunale federale non reputava soddisfatte le condizioni per invalidare
l'asta pubblica per motivi di forma.
3.
Il 18 agosto 2015, A._____ segnalava all'Ispettorato del registro fondiario
e registro di commercio dei Grigioni (qui di seguito semplicemente
ispettorato del registro fondiario) una pretesa violazione delle disposizioni
sull'acquisizione d'immobili da parte di persone residenti all'estero.
Essendo l'allora D._____ SA una società immobiliare, l'acquisto di sue
azioni da parte di persone all'estero avrebbe richiesta un'autorizzazione.
4.
Dopo aver sentito l'acquirente e l'ufficio esecuzioni di Z._____,
l'ispettorato del registro fondiario decideva il 21 ottobre 2015 che
l'acquisto della quota azionaria del 50 % dell'allora D._____ SA, da parte
di B._____ non fosse e non sia assoggettata all'obbligo di autorizzazione

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e revocava di conseguenza il blocco del registro fondiario disposto in
precedenza in via supercautelare sui fondi della società.
5.
Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 19
novembre 2015, A._____, oltre a chiedere che al ricorso venisse conferito
l'effetto sospensivo, postulava, in via principale, l'annullamento della
decisione impugnata, l'accertamento della nullità dell'incanto 24 giugno
2014 e che venisse fatto ordine all'ufficio esecuzioni di Z._____ di
procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014. In via subordinata
l'istante reclamava l'annullamento e la riforma della decisione deferita a
giudizio nel senso che venisse accertato l'obbligo di un'autorizzazione per
l'acquisto della quota azionaria da parte di B._____, che la stessa
autorizzazione venisse nell'evenienza negata e accertata la nullità
dell'incanto del 24 giugno 2014 nonché fatto ordine all'ufficio esecuzioni di
Z._____ di procedere alla revoca dell'incanto 24 giugno 2014.
Formalmente, l'istante adduce una violazione del proprio diritto di
audizione, non avendo avuto la possibilità di determinarsi sulle
osservazioni introdotte dal fratello e dall'ufficio esecuzioni di Z._____
davanti all'ispettorato del registro fondiario prima dell'emanazione del
procedimento impugnato. Inoltre, la decisione sarebbe insufficientemente
motivata. Materialmente, in occasione dell'incanto pubblico, l'acquirente
delle azioni non avrebbe dato seguito al proprio obbligo di informare
l'autorità sul fatto di essere una persona all'estero e che quindi la
transazione sarebbe dovuta sottostare ad autorizzazione. Per l'istante, il
controverso trapasso di proprietà delle azioni societarie cadrebbe
nell'evenienza sotto la normativa federale per limitare l'acquisto di fondi
da parte di persone residenti all'estero. Il fatto che il fratello fosse già
proprietario
della
metà
delle
azioni
non
sarebbe
rilevante
e
contrariamente alla reale situazione di fatto, B._____ sarebbe dall'autorità
stato considerato risiedere in Svizzera, mentre in realtà dimorerebbe a
tutti gli effetti all’estero.

- 4 -
6.
Nella risposta di causa del 25 novembre 2015, l'ispettorato del registro
fondiario concludeva alla reiezione del ricorso per quanto fosse dato
entrare nel merito dello stesso. Dopo la segnalazione fatta dalla
ricorrente, l'ispettorato del registro fondiario avrebbe avviata una
procedura d'ufficio onde accertare se effettivamente il negozio giuridico in
oggetto necessitasse di un'autorizzazione in materia di acquisizioni di
immobili da parte di persone residenti all'estero. Nell'ambito di tale
procedimento la denunciante A._____ non sarebbe stata considerata
parte in causa, per cui alla stessa non sarebbero neppure state
trasmesse le due prese di posizione degli interessati al procedimento.
Materialmente, l'acquirente straniero già comproprietario o proprietario in
comune del fondo acquistato non necessiterebbe di alcuna autorizzazione
per tale transazione. B._____ avrebbe pertanto potuto acquistare la metà
delle azioni della società immobiliare in oggetto senza restrizioni.
7.
Nell'ambito del secondo scambio di scritti processuali, le parti si
riconfermavano essenzialmente nelle loro precedenti allegazioni e
proposte. Nello scritto del 5 febbraio 2016 da parte dell'ispettorato del
registro fondiario veniva contestato l'onorario orario fatturato dal
rappresentante di parte attrice e le ore dedicate alla pratica. Dal canto
suo, il legale ribadiva il 12 febbraio successivo l'inoppugnabilità del tempo
dedicato alla gestione della causa, pur accettando la riduzione
dell'onorario alla tariffa usuale applicata nei Grigioni.
8.
I chiamati in causa B._____ e la C._____ SA, non senza aver
previamente già messo in dubbio la legittimazione dell'istante, si
appellavano - nelle prese di posizione del 7 giugno 2016 - alla piena
liceità dell'esonero dall'autorizzazione giusta la normativa applicabile.
Anche la procedura d'asta sarebbe stata condotta in modo inoppugnabile,
come avrebbero del resto confermato tutte le istanze adite dalla ricorrente
fino al Tribunale federale.

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9.
Nell'ulteriore presa di posizione del 7 luglio 2016, A._____ ribadiva la
propria indubbia legittimazione al ricorso, già in virtù della normativa
applicabile, e si riconfermava integralmente nella proprie precedenti
allegazioni e proposte.
10.
Il 15 luglio 2016, B._____ contestava nuovamente le allegazioni fatte da
parte attrice il 7 luglio 2016, insistendo sulla mancanza della
legittimazione a ricorrere dell'istante.
Considerando in diritto:
1.
Dal profilo formale, viene già contestata la legittimazione al ricorso
dell'istante. Nei Grigioni, l'art. 50 della legge sulla giustizia amministrativa
(LGA; CS 370.100) prevede che sia legittimato ad inoltrare ricorso
chiunque sia interessata dalla decisione impugnata e abbia un interesse
tutelabile alla sua abrogazione o alla sua modifica o chiunque vi sia
autorizzata in base ad una prescrizione speciale. In conformità all'art. 20
cpv. 1 e 2 lett. a della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero (LAFE; RS 311.421.41), sono impugnabili innanzi
all'autorità cantonale di ricorso le decisioni dell'ufficiale del registro
fondiario e il diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre
persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o
alla modifica della decisione. Nell'evenienza, la ricorrente era la
precedente proprietaria delle azioni per cui - anche se la vendita è
avvenuta nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione di un pegno
manuale - essa aveva nel negozio in oggetto la qualità di alienante, ciò
che le conferisce ex lege la legittimazione al presente ricorso, senza che
sia necessario indagare oltre sull'interesse dell'insorgente a proporre la
presente causa.

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2. a)
Appellandosi alla violazione delle disposizioni materiali della LAFE, la
ricorrente chiede l'annullamento della decisione impugnata e di
conseguenza l'accertamento della nullità dell'asta pubblica del 24 giugno
2014. A sostegno del petito di ricorso l'istante invoca previamente vizi di
carattere formale quali la violazione del suo diritto di audizione e della
necessità di fornire una sufficiente motivazione.
b)
Per costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito - giusta l'art. 29
cpv. 2 della Costituzione federale (Cost.; RS 101) - deve in particolare
essere dedotto il diritto dell'interessata di esprimersi su tutti i punti
essenziali di un procedimento prima della resa di una decisione
sfavorevole nei suoi confronti (DTF 133 I 277 cons. 3.1, 126 I 16 cons.
2a/aa, 124 I 51 cons. 3a), di fornire prove riguardanti i fatti suscettibili di
influire sul provvedimento, di poter prendere visione dell'incarto, di
partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di
determinarsi in proposito (DTF 132 V 370 cons. 3.1 e riferimenti). In
sostanza, il diritto di essere sentito, quale diritto di partecipazione al
procedimento, comprende tutte quelle facoltà che devono essere
riconosciute a una parte affinché possa efficacemente far valere la propria
posizione nella procedura (DTF 135 II 286 cons. 5.1).
c)
Nell'evenienza concreta, l'istante si duole che nell'ambito della procedura
di autorizzazione non le siano state trasmesse le prese di posizione
dell'ufficio esecuzioni di Z._____ del 23 settembre 2015 e dell'acquirente
delle azioni del 25 settembre 2015. Riferendosi a quanto sancito all'art. 24
cpv. 2 LAFE in materia di assistenza amministrativa e all'art. 22 cpv. 1
LAFE - giusta il quale l'autorità di prima istanza accerta i fatti, d'ufficio e si
fonda soltanto su allegazioni da essa esaminate e di cui ha, se del caso,
assunto le prove - l'ispettorato del registro fondiario considera corretto il
proprio agire. In effetti, pur essendo stata resa attenta alla probabile
elusione della LAFE da parte della ricorrente, l'autorità di prima istanza si
reputava comunque tenuta ad accertare i fatti d'ufficio, ad assumere le

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relative prove e a decidere di conseguenza come se avesse dato avvio
alla procedura d'ufficio e quindi di moto proprio (MÜHLEBACH/GEISSMANN,
Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986 n. 11 all'art. 17 LAFE).
L'argomentazione va condivisa. Come precisato anche dal Tribunale
federale, l'accertamento espressamente previsto dall'art. 22 cpv. 1 LAFE,
obbliga l'autorità di prima istanza e quella cantonale di ricorso ad
accertare i fatti e a fondarsi solo su allegazioni da esse esaminate e di cui
hanno, se del caso, assunto adeguata prova. Questa norma, che contiene
una disposizione essenziale di procedura, deve - per consolidata prassi -
essere scrupolosamente osservata dalle autorità cantonali nell'ambito
della legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (cfr.
DTF 113 Ib 289 cons. 4a e sentenza del Tribunale federale 2A.510/2003
del 4 maggio 2004 cons. 2). Spetta infatti in primo luogo alle autorità
incaricate di applicare la LAFE e non a terzi il dovere di vagliare alla
salvaguardia degli interessi pubblici che la legge persegue con l'obbligo
del rilascio delle necessarie autorizzazioni. Come giustamente rilevato
dall'ispettorato del registro fondiario, nell'ambito dell'esame della
necessità di un'autorizzazione, non erano pertanto in primo luogo gli
interessi dell'istante ad essere determinanti, bensì il rispetto delle
disposizioni della LAFE. Del resto la LAFE, contrariamente a quanto ad
esempio previsto dall'art. 84 della legge federale sul diritto fondiario rurale
(LDFR; RS 211.412.11), non accorda a coloro che hanno un interesse
degno di protezione il diritto ad una decisione di accertamento. Come
espressamente previsto anche dall'art. 15 dell'ordinanza sull'acquisto di
fondi da parte di persone all'estero (OAFE; RS 211.412.411), è
all'acquirente che spetta chiedere una decisione di accertamento, per cui
parte principale al procedimento è l'acquirente e non l'alienante o
l'eventuale denunciante. Inoltre, la legittimazione ad impugnare il
provvedimento non presuppone neppure che si sia preso parte al
procedimento decisionale (vedi MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 3
all'art. 20 LAFE). Infatti, come già esposto in precedenza, la legittimazione

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è stabilita all'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE e contempla in ogni caso anche
l'alienante, che solitamente invece non partecipa alla procedura di
autorizzazione. Ne consegue che l'istante è malvenuto a voler dedurre i
diritti che pretende di avere nel corso della procedura di autorizzazione
davanti all'ispettorato del registro fondiario sia dall'intimazione della
decisione impugnata che dalla giurisprudenza in materia di legittimazione
al ricorso nella sede cantonale e federale. In vista dell'emanazione del
provvedimento impugnato, per questo Giudice la ricorrente è stata a
giusta ragione considerata come una semplice denunciante, per cui per
l'ispettorato del registro fondiario non vi erano motivi cogenti per
trasmetterle le prese di posizione dell'ufficio esecuzioni di Z._____ e
dell'acquirente delle azioni. Non va dimenticato che l'alienante veniva
privata delle proprie azioni in primo luogo dopo un'esecuzione in via di
realizzazione di un pegno manuale e non a seguito di una violazione della
LAFE.
3. a)
Ma anche volendo ammettere che vi fosse effettivamente stata una
violazione del diritto di audizione, il risultato del caso in oggetto non
sarebbe diverso. In quanto garanzia costituzionale di natura formale, la
violazione del diritto di audizione implica l'annullamento della decisione
impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo di fondo del
ricorso (DTF 137 I 195 cons. 2.2, 135 I 187 cons. 2.2 e rinvii nonché 121 I
330 cons. 2a). Questa prassi, pure consacrata a livello cantonale in PTA
1987 no. 84, veniva poi precisata (PTA 1996 no. 107 e 1997 no. 7) - in
armonia alla prassi a livello federale - nel senso che il Tribunale
amministrativo ha considerato necessario ponderare - nell'ambito di tale
problematica - anche il principio dell'economia procedurale, il fatto di
sapere se la ricorrente abbia avuta la possibilità di proporre i propri
argomenti davanti ad un'istanza che gode di piena cognizione, se la
lesione in questione vada qualificata come grave e se dal ritorno degli atti
all'autorità inferiore sia dato attendersi altro che un semplice dispendio
procedurale fine a se stesso. A determinate condizioni quindi, il vizio

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procedurale può essere sanabile in questa sede (DTF 137 I 195 cons.
2.3.2, 136 V 117 cons. 4.2.2.2, 133 I 201 cons. 2.2 e sentenze del
Tribunale amministrativo R 14 113 e 158).
b)
Nell'ottica del diritto di audizione, con la comunicazione del 25 agosto
2015 alla denunciante l'ispettorato convenuto ha indicato gli eventuali
motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata necessaria. Le
argomentazioni in seguito addotte nel procedimento impugnato a
sostegno dell'esistenza di un motivo di esonero dall'autorizzazione
restavano esattamente le stesse. Che tre giorni dopo, cautelativamente,
relativamente ai fondi della società immobiliare fosse stato disposto un
blocco del registro fondiario, è ai fini della questione del diritto di
audizione irrilevante. Determinate è che la denunciante fosse stata a
conoscenza dei motivi per cui un'autorizzazione non sarebbe stata
ritenuta verosimilmente necessaria. Su tale questione essa si era anche
nuovamente espressa nella comunicazione del 27 agosto 2015. Il preteso
fittivo domicilio del fratello e l'esistenza o meno di un permesso di
risiedere permanentemente in Svizzera non erano dall'ispettorato del
registro fondiario ritenuti decisivi ai fini del giudizio, per cui la mancata
possibilità per l'istante di pronunciarsi su dette argomentazioni non ha
comunque influito sulla decisione di fondo qui impugnata. In questo senso
pertanto, la violazione del diritto di audizione andrebbe in ogni caso
classificata di ben lieve entità. Per il resto, nell'ambito del procedimento
davanti al Tribunale amministrativo, la ricorrente ha potuto ripetutamente
esprimersi
sulla
questione
litigiosa
malgrado
non
abbia
mai
deliberatamente chiesta l'edizione delle prese di posizione dell'ufficio
esecuzioni del 23 settembre 2015 e dell'acquirente delle azioni del 25
settembre 2015. In queste circostanze, anche se vi fosse stata una
violazione del diritto di audizione, forza è di constatare che tale vizio
rivestirebbe carattere del tutto secondario e non potrebbe comportare
l'annullamento del giudizio impugnato, in quanto una simile misura
costituirebbe un inutile raggiro procedurale fine solo a se stesso (DTF 137

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I 195 cons.2.3.2 e sentenza del Tribunale amministrativo R 15 79, R 14
50 e R 12 190), non da ultimo in considerazione delle considerazione di
merito che fanno seguito.
4. a)
Dal diritto di audizione va dedotto anche il diritto ad una decisione
motivata. L'esigenza di una motivazione è rispettata non appena gli
interessati possono, attraverso la decisione o sulla scorta di altri elementi
della causa a loro noti, rendersi conto sufficientemente delle ragioni che
stanno alla base della decisione (DTF 123 I 34 cons. 2c, 122 IV 8 cons.
2c). Per contro, la prassi non esige che l'autorità debba prendere
posizione su tutti gli argomenti sollevati (DTF 121 I 57 cons. 2c e
riferimenti), ma basta che si limiti alle questioni rilevanti ed essenziali
(DTF 133 I 277 cons. 3.1; 129 I 235 cons. 3.2; 126 I 102 cons. 2b e 124 V
181 cons. 1a e riferimenti). In definitiva, l'insieme dei motivi deve
permettere all'interessata di afferrare le ragioni a fondamento del
provvedimento per poterlo eventualmente deferire, con piena cognizione
di causa, all'istanza superiore (DTF 136 I 236 cons. 5.2, 134 I 88 cons.
4.1, 124 II 146 cons. 2a, 121 I 57 cons. 2c e 119 Ia cons. 4d).
b)
Nella
decisione
impugnata,
dopo
aver
previamente
ritenuta
definitivamente decisa la questione della conformità legale della
procedura d'incanto pubblico svoltasi nel giugno 2014, l'ispettorato del
registro fondiario spiegava materialmente le ragioni per cui considerava
che l'acquisto di metà delle azioni di una società immobiliare da parte
dello straniero già proprietario dell'altra metà del pacchetto azionario non
fosse soggetta ad autorizzazione e concludeva all'irrilevanza di numerosi
altri aspetti sollevati dall'istante ai fini del giudizio. Per questo Giudice non
vi sono allora motivi per ritenere che la decisione impugnata fosse stata
motivata in modo insufficiente. Se, contrariamente a quanto sembra
pretendere la ricorrente, per i pretesi vizi della procedura d'incanto
pubblico l'ispettorato del registro fondiario opponeva all'istante la
sentenza del Tribunale federale 5A_340/2015 dell'11 agosto 2015, su

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detta questione il provvedimento non è privo di una motivazione, ma
semmai la stessa non è condivisa da parte attrice. Anche il fatto che nel
provvedimento cautelare la stessa autorità avesse ritenuto quantomeno
non manifesta la possibilità di un'esenzione dall'autorizzazione, mentre
nel provvedimento impugnato concludeva alla presenza di una fattispecie
giustificante
un'esenzione
dall'autorizzazione,
senza
prendere
dettagliatamente posizione su tale pretesa incongruenza, non è
censurabile
nell'ottica
della
necessità
di
una
motivazione.
Le
considerazioni e la rapidità che possono giustificare una misura
provvisionale (rischio di alienazione, tempestività dell'intervento, esame
sommario) sono essenzialmente diverse da quelle che riguardano
l'esame materiale della causa. In questo senso dalla motivazione fornita a
fondamento del blocco del registro fondiario la ricorrente non può
concludere al ben fondato materiale delle proprie richieste e quindi alla
necessità di fornire una ben più ampia motivazione per una diversa
conclusione, reputando altrimenti lesivo del diritto di audizione il
provvedimento preso. In questo senso quindi, l'istante non ha alcun diritto
di desumere considerazioni di carattere materiale dal provvedimento
cautelativo per sostenere l'incongruenza della motivazione fornita. Su tale
questione non era quindi neppure necessario fornire una motivazione più
dettagliata di quanto è stato fatto. Infine, l'ispettorato del registro fondiario
ha motivato la mancata rilevanza del fatto di sapere se l'acquirente fosse
stato o meno domiciliato in Svizzera per cui anche su tale problematica la
decisione impugnata non viola la necessità di recare una motivazione.
5. a)
Nel merito, è contestato che l'acquisto da parte di uno straniero dell'altra
metà delle azioni di una società anonima non fosse soggetto ad
autorizzazione giusta la LAFE. L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il principio
secondo il quale per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le
persone
all'estero
devono
chiedere
un'autorizzazione
all'autorità
cantonale competente. L'art. 4 LAFE elenca le diverse fattispecie che la
legge considera alla stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad

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autorizzazione. In particolare occorre rilevare che, giusta l'art. 4 cpv. 1
lett. e LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo anche l'acquisto della
proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui
scopo effettivo è l'acquisto di fondi. Giusta questo disposto va considerata
come una società immobiliare non solo la persona giuridica che intende
occuparsi della compra-vendita immobiliare, bensì tutte le società che,
indipendentemente dal loro scopo statutario, mirano all'acquisto di
immobili. Se l'attivo di una società è costituito essenzialmente da
immobili, si è in presenza di una società immobiliare ai sensi della
normativa LAFE (MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 36 all'art. 4 LAFE).
b)
Nell'evenienza non è contestato che gli attivi della C._____ SA si
riducevano nel periodo qui determinante essenzialmente alla PPP no.
S50033 sul fondo base no. 1041 incluso il posto macchina no. M10052 e
che si tratti quindi di una società immobiliare, il cui acquisto di azioni da
parte di una persona residente all'estero cade in principio sotto la
normativa della LAFE. A sostegno però dell'esonero dall'autorizzazione,
l'autorità convenuta si appella all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE. Ai sensi di tale
disposto, in vigore del 1. aprile 2005, non sottostanno all'obbligo
dell'autorizzazione l'acquirente, se già comproprietario o proprietario in
comune del fondo. Per l'istante la disposizione derogatoria non
troverebbe applicazione, in quanto il nuovo acquirente delle azioni
sarebbe stato proprietario dell'altra metà delle azioni della società
immobiliare, ma non sarebbe stato né comproprietario né proprietario
comune
del
fondo.
Poiché
le
eccezioni
andrebbero
applicate
restrittivamente, l'esonero dall'autorizzazione deciso sarebbe contrario al
testo legale e quindi censurabile. L'ufficio del registro fondiario oppone
alla tesi di parte attrice lo scopo stesso della revisione della LAFE, poi
entrata in vigore nel 2005, tendente propriamente anche alla limitazione
del numero di persone aventi fondi in Svizzera.

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c)
Giusta la tesi di ricorso, poiché le azioni della società immobiliare
sarebbero di esclusiva proprietà dei rispettivi azionisti, non vi sarebbe né
una comproprietà giusta l'art. 646 del Codice civile (CC; RS 210) né una
proprietà comune giusta l'art. 652 CC sull'immobile. In realtà, il rapporto
che concerne la LAFE non è unicamente legato al diritto di proprietà sulle
azioni, bensì è soprattutto la correlazione tra le azioni e il fondo situato in
Svizzera ad essere determinante (interpretazione economica). In questo
senso i due azionisti che partecipano alla società immobiliare hanno una
sorte di comproprietà non sulle azioni ma sul fondo. Nel Messaggio del
Governo al Parlamento federale concernente una modifica della legge
federale sull'acquisto di fondi da pare di persone residenti all'estero del 28
maggio 2003 (Messaggio 2003), il Consiglio federale ricorreva
propriamente a tale terminologia e qualificava come "comproprietà" il
rapporto che lega gli azionisti di una società anonima alla proprietà
immobiliare, nella misura in cui l'esecutivo affermava testualmente: "Si
pensi in particolare ad una società anonima il cui unico attivo è
rappresentato da uno chalet di vacanza. Un acquirente straniero
difficilmente acquisterebbe azioni di una tale società semplicemente al
solo fine di investire del capitale; con ogni probabilità lo scopo
dell'acquisto sarebbe invece di acquistare indirettamente lo chalet in
qualità di comproprietario al fine di poterlo utilizzare, il che è tuttavia
vietato dalla LAFE" (FF 2003 3757). In questo senso, non è allora
contrario al testo della normativa legale e quindi censurabile il fatto che la
parte convenuta abbia considerato come "comproprietario" del fondo e
non delle azioni giusta l'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche l'azionista della
società anonima proprietaria dell'immobile, indipendentemente dal fatto
che i due azionisti fossero proprietari individuali della rispettiva parte delle
loro azioni.
d)
L'ispettorato del registro fondiario ritiene poi di poter operare un'analogia
tra l'acquisto diretto di fondi e l'acquisto di una quota tramite azioni,
richiamandosi all'interpretazione economica che vigerebbe nell'ambito

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della LAFE e espressamente sancita anche all'art. 8 OAFE, il quale
considera acquisto di un'abitazione da parte di una persona fisica non
solo l'acquisto diretto in proprio nome, ma anche quello di quote in
ragione corrispondente. In effetti, per il Tribunale amministrativo nulla osta
ad una interpretazione nel senso di quella operata dall'istanza
precedente, anche considerato che la LAFE stessa definisce all'art. 4
cosa vada effettivamente considerato come acquisto di un fondo,
indipendentemente dalla sua definizione giuridica (alla stessa conclusione
sembra giungere anche JACQUES TISSOT, Questions choisies en matière
de LFAIE in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und
Grundbuchrecht, 2006/87 pag. 77 in relazione alle osservazioni alla nota
34). Non sono infatti ravvisabili motivi per cui per l'acquisto
complementare di una partecipazione societaria non debba valere -
analogamente alle persone fisiche - lo stesso motivo di esonero
dall'autorizzazione previsto dall'art. 7 cpv. 1 lett. c, visto che anche in
questo modo è dato conseguire uno dei fini perseguiti della LAFE con
l'introduzione di una simile eccezione.
e)
Infatti, nel Messaggio 2003, il Coniglio federale apportava diverse
proposte di modifiche della legge, una delle quali si riferiva all'obiettivo di
ridurre il numero di persone straniere aventi fondi in Svizzera. A questo
proposito nel messaggio si legge: "Gli acquirenti che già hanno la
comproprietà o la proprietà comune di un fondo vanno poi esentati
dall'obbligo di autorizzazione per l'acquisto di una quota supplementare di
tale fondo rendendo in tal modo possibile il trasferimento delle quote di
proprietà a un numero ristretto di persone o a un proprietario unico.
Continuerà invece a necessitare di un'autorizzazione il comproprietario
che acquisisce un'altra unità di piano dello stesso edificio" (FF 2003
3758). Specificamente, riguardo alla disposizione di cui all'art. art. 7 lett. c
LEFE, il messaggio precisava: "in caso di acquisto di una quota
supplementare del medesimo fondo, non sottostanno più all'obbligo
dell'autorizzazione non solo i fratelli e le sorelle dell'acquirente (ndr: tale

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eccezione a favore di fratelli e sorelle era previgente alla normativa
attuale, la quale non conosce più una tale facilitazione), ma neppure gli
acquirenti che già sono comproprietari o proprietari in comune del fondo.
Tuttavia ciò non vale per i comproprietari per piani, allorquando vogliono
acquistare altre unità di piano nello stesso fondo di base sebbene la
proprietà per piani sia una forma particolare di comproprietà. In qualche
Cantone la prassi permette a stranieri imparentati tra loro o a affini di
acquistare un immobile di vacanza con due o tre appartamenti senza la
condizione di dover dimostrare la proprietà per piani come dovrebbe di
massima essere il caso. Pertanto, affinché l'articolo 12 lettera d LAFE
possa essere rispettato (un'abitazione di vacanza per famiglia), un tale
comproprietario non può nemmeno invocare la novazione" (FF 2003
3762).
f)
Nell'evenienza, l'ispettorato del registro fondiario ha giustamente ritenuto
che il fine perseguito dalla modifica di legge andava considerato
osservato anche nel caso in cui il numero delle persone all'estero che
partecipavano (economicamente) a un'abitazione di vacanza tramite una
società per azioni veniva ridotto con l'acquisto di azioni da parte di
azionisti della stessa società, a patto naturalmente che si trattasse di
un'abitazione di vacanza unica e collettiva. A questo riguardo, il fatto che
tale negozio sia avvento nell'ambito di un incanto pubblico e non in esito
ad una trattativa privata è irrilevante, essendo ai fini della LAFE decisivi
gli effettivi rapporti di proprietà sul fondo e non il modo della loro
acquisizione. Per contestare l'applicazione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE,
l'istante si richiama poi all'inapplicabilità dell'esonero alle PPP, come
espressamente precisato nel citato Messaggio 2003. L'appello non è però
pertinente. Una PPP - anche se può essere considerata come una forma
particolare di comproprietà - accorda al proprietario un uso esclusivo su di
una ben determinata parte del fondo, alla stessa stregua di un'abitazione
a sé stante, per cui è evidente che l'eccezione in questione non riguarda
una simile forma di acquisizione, dato che con la stessa una persona

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potrebbe divenire com(proprietaria) di più di un'abitazione, in contrasto
con quanto sancito all'art. 12 lett. d LAFE. Per il resto, il fatto che
l'acquirente fosse e sia già proprietario di una casa di vacanza in Ticino, è
ai fini del presente giudizio irrilevante, essendo lo steso anche già
proprietario della metà delle azioni della società immobiliare che ha
acquistato le contestate azioni dell'istante. Dall'acquisto fatto, il fratello
dell'istante non è pertanto divenuto proprietario di un ulteriore fondo in
Svizzera. Considerate quindi le finalità stesse volute dal legislatore con
l'introduzione dell'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE e volte alla limitazione del
numero di stranieri con fondi in Svizzera, la decisione presa
dall'ispettorato del registro fondiario sfugge alle censure di ricorso.
6. a)
Invocando l'art. 19 LAFE, l'istante contesta poi la reiezione oppostale
dell'ispettorato del registro fondiario di entrare nel merito della richiesta di
invalidare l'incanto pubblico, dopo che su detta procedura si sarebbe già
pronunciato il Tribunale federale. Giusta l'art. 19 cpv. 1 e 2 LAFE,
chiunque si fa aggiudicare un fondo per incanto pubblico in un'esecuzione
forzata deve dichiarare per scritto all'autorità dell'incanto, dopo
l'aggiudicazione,
se
sia
una
persona
all'estero.
Se
l'obbligo
dell'autorizzazione non può essere escluso senza un esame più
approfondito,
l'autorità
dell'incanto
assegna
all'acquirente,
con
comunicazione all'ufficiale del registro fondiario, un termine di dieci giorni
per: chiedere l'autorizzazione o far accertare ch'egli non sottostà a tale
obbligo; fornire garanzie per il prezzo d'acquisto, fermo restando che, per
la durata delle garanzie, va corrisposto un interesse annuo del 5 per
cento e fornire garanzie per le spese di un nuovo incanto. Per la
ricorrente, contrariamente a quanto di sua competenza, l'ispettorato del
registro fondiario non avrebbe accertata la violazione di tale disposto.
Anche questa censura si palesa immotivata.
b)
Richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006 del 7
aprile 2006 cons. 3.2, per l'ispettorato del registro fondiario, i pretesi vizi di

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forma di cui sarebbe stato affetto l'incanto pubblico, nell'ambito del quale
l'acquirente non avrebbe dichiarato di essere una persona residente
all'estero giusta quanto sancito dalla LAFE, sarebbero aspetti che l'istante
avrebbe dovuto addurre nell'ambito della contestazione della procedura
esecutiva avviata in Ticino. Dal canto suo l'istante non reputa possibile
dedurre dalla citata sentenza simili conclusioni. Nel giudizio 7B.14/2006, il
Tribunale federale non esaminava l'eventuale questione del vizio formale
(omessa dichiarazione, impossibilità di escludere la necessità di
un'autorizzazione, mancata assegnazione di un termine per chiedere
l'autorizzazione o fornire garanzie ecc.), di cui sarebbe stata affetta la
procedura di messa all'incanto di un fondo, adducendo propriamente che
nel ricorso non sarebbe stata neppure pretesa la violazione di una delle
condizioni poste all'incanto pubblico dall'art. 19 LAFE. In questo senso
quindi, nella sentenza richiamata nell'ambito della contestazione
dell'incanto, non si entrava nel merito di detta questione in quanto la
violazione degli artt. 19 e 26 LAFE non era stata espressamente sollevata
e non perché di competenza dell'autorità cantonale chiamata al rilascio
dell'autorizzazione, come erroneamente preteso dall'istante. Il Tribunale
federale dichiarava invece di competenza dell'autorità di prima istanza - e
non degli organi incaricati della procedura esecutiva - la questione di
decidere se vi fosse o meno un motivo per esonerare l'acquirente da
un'autorizzazione o per rilasciargliela. Alla luce di tali considerazioni è
allora chiaro che il rinvio alla sentenza del Tribunale federale 7B.14/2006
supporta la tesi e le conclusioni di parte convenuta. Se l'istante avesse
voluto un giudizio sulla conformità alla LAFE dell'incanto pubblico indetto
nel 2014 essa avrebbe potuto e dovuto avanzare le proprie pretese
nell'ambito della procedura esecutiva, giacché allora la questione della
conformità alla LAFE dell'incanto avrebbe potuto apparire perlomeno
aperta. Giustamente pertanto l'ispettorato del registro fondiario non è
entrato nel merito della pretesa volta ad ottenere la constatazione della
nullità dell'incanto, dopo che l'istante non aveva neppure sollevato un

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vizio ai sensi dell'art. 19 LAFE nell'ambito della procedura esecutiva
conclusasi con il giudizio 5A_340/2015.
c)
Al momento attuale, essendo stabilito che un'autorizzazione giusta la
LAFE non è necessaria, non sussiste neppure un motivo per rimettere in
discussione le modalità del passaggio delle azioni. Una volta accertato
che l'acquirente non era tenuto al rilascio di un'autorizzazione ai sensi
della LAFE e dopo che i vizi in relazione all'art. 19 LAFE non potevano
essere considerati di sua competenza, per l'ispettorato del registro
fondiario non vi erano pertanto più motivi per prendere altre misure o
constatare altre conseguenze giuridiche, quali ad esempio la nullità della
transazione giusta l'art. 26 LAFE. Anche in merito a tale questione il
provvedimento impugnato merita piena conferma.
7.
Contrariamente all'assunto di ricorso, nel provvedimento impugnato (vedi
considerando 3) l'ispettorato del registro fondiario non ha accertato quale
fosse il domicilio dell'acquirente e tantomeno lo ha considerato abilitato a
risiedere in Svizzera grazie ad un permesso B, reputando tale aspetto
irrilevante ai fini dell'esonero dell'autorizzazione. Poiché per l'applicazione
dell'eccezione di cui all'art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE non occorre avere un
domicilio o una residenza in Svizzera, la questione sollevata dall'istante
non potrebbe in ogni caso modificare le sorti del giudizio. Non vi sono
pertanto motivi per disquisire oltre su tale aspetto della vertenza.
8.
In esito a quanto esposto in precedenza, il provvedimento impugnato
merita conferma e il ricorso va respinto. L'esito della controversia
giustifica l'accollamento dei costi occasionati dal presente procedimento
alla soccombenza, giusta quanto previsto dall'art. 73 cpv. 1 LGA. La
ricorrente è pure tenuta a rifondere al convenuto 2, avvalsosi della
collaborazione di un patrocinatore legale, le spese necessarie causate
della procedura in conformità all'art. 78 cpv. 1 LGA. I complessivi costi del
procedimento pari a fr. 4'500.-- vengono compensati con l'anticipo già

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versato dall'istante di fr. 3'000.--. Ne consegue che alla ricorrente vanno
accollate le spese rimanenti e le ripetibili a cui ha diritto il privato
convenuto. Per contro, in applicazione dell'art. 78 cpv. 2 LGA alla
Confederazione, al cantone e ai comuni nonché alle organizzazioni cui
sono affidati compiti di diritto pubblico non vengono di regola assegnate
ripetibili se vincono la causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
Giusta la nota d'onorario introdotta l'8 giugno 2016, il legale del privato
convenuto applica una tariffa oraria di fr. 350.--. In mancanza di un
esplicito accordo in merito - inoltrato all'inizio della procedura di ricorso
davanti al Tribunale amministrativo - a mente degli art. 2 cpv. 1, 3 cpv. 1 e
4 cpv. 1 dell' ordinanza cantonale sull'onorario degli avvocati (OOA; CS
310. 250) può essere riconosciuto unicamente l'importo orario massimo
della tariffa corrente di fr. 270.-- (STA U 13 49 e U 12 107), comprensiva
pure delle spese di scritturazione. Le 13 ore e 50 minuti fatturati
corrispondono ad un'indennità di fr. 3'735.--, che non è però comprensiva
del dispendio di tempo occasionato dalla successiva presa di posizione
del 15 luglio 2016. All'onorario vanno poi aggiunte spese in ragione del 2
%, ma non l’IVA. Il legale del convenuto 2 ha rinunciato ad aggiungere
l’IVA sulla sua nota d’onorario, pertanto si desume che il rappresentato
sia residente all’estero e quindi l’IVA non sia dovuta. Per questo Giudice,
si giustifica in tali circostanze il riconoscimento di un'indennità
complessiva forfettaria di fr. 4'000.--.
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di
fr.
4'500.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
500.--

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totale
fr.
5'000.--
il cui importo va a carico di A._____, e viene in parte compensato con
l'anticipo dei costi di fr. 3'000.--. Il restante importo di fr. 2'000.-- verrà
versato da A._____ entro trenta giorni dalla notifica della presente
decisione all'Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.
3.
A._____ è tenuta a corrispondere a B._____ fr. 4'000.-- a titolo di ripetibili.
4.
[Vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]
L’interposto ricorso al Tribunale federale è stato dichiarato inammissibile con
sentenza del 31 ottobre 2017 (2C_972/2016).