gr_gerichte · R 2011 106 · 2012-10-09 · de

Quartierplan (Revision) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 11 103 und 106
5. Kammer 
URTEIL
vom 9. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan "…" (Revision)
1. a)
Der Quartierplan "…" war am 14. November 1994 erlassen worden. Am 7. 
August 2006 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung der 
Quartierplanrevision und wies gleichzeitig die dagegen erhobenen Einsprachen 
ab. Der Einleitungsbeschluss wurde am 15. September 2008 geändert und das 
Beizugsgebiet erweitert. Die erste Auflage des anschliessend erarbeiteten 
Revisionsentwurfs erfolgte vom 4. Januar bis 2. Februar 2010. Im Rahmen der 
Behandlung 
der 
dagegen 
erhobenen 
Einsprachen 
erkannte 
der 
Gemeindevorstand, dass zur Erreichung des Planungsziels auch eine 
Landumlegung 
bzw. 
Grenzbereinigung 
sowie 
eine 
Bereinigung 
der 
beschränkten dinglichen Rechte unerlässlich sein würde und erliess am 28. 
Juni 
2010 
eine 
entsprechende 
abermalige 
Änderung 
des 
Einleitungsbeschlusses. Die zweite Auflage des anschliessend erarbeiteten 
neuen Revisionsentwurfs erfolgte vom 20. Dezember 2010 bis 18. Januar 2011. 
b)
Unter anderen verlangte A. am 17. Januar 2011 vor allem die Beibehaltung der 
anfangs des letzten Jahrhunderts zu Gunsten seiner Parzellen 309 und 1194 in 
Form 
von 
Grunddienstbarkeiten 
begründeten 
Höherbaubeschränkungen 
zulasten von Parzelle 1206 der B. SA und forderte eine entsprechende 
Verschiebung der Baustandorte hangabwärts. Ausgleichsforderungen behielt er 
sich vor. Die Höherbaubeschränkung lautete wie folgt: 
Recht auf Parzelle 309 und 1194 und Last auf Parzelle 1206: Auf dem 
südlichen Teil der Parzelle 1206 dürfen Hochbauten nur bis zu einer maximalen 
Bauhöhe von 1796.80 m.ü.M. errichtet werden. Auf den nördlichen Teil von 


Parzelle 1206 dürfen bauliche Anlagen irgendwelcher Art die maximal 
beschränkte Bauhöhe von 1793.80 m.ü.M. nicht übersteigen. Die heute 
ausgeführten Bauten sind bereits in diesem Sinne ausgeführt.
c)
Damit konfrontiert, äusserte die B. SA am 28. Februar 2011 Verständnis für das 
Anliegen des A. und war mit der Beibehaltung der Höherbaubeschränkung 
einverstanden. 
d)
Um beurteilen zu können, inwieweit sich eine allfällige Aufhebung dieser 
Höherbaubeschränkung wertmässig auf die Grundstücke auswirke, holte die 
Gemeinde eine Schätzung ein.
e)
Der Schätzer erstattete seinen Bericht am 29. April 2011. Die Liegenschaft auf 
Parzelle 1207 habe bei einer Realisierung der damit möglichen Überbauungen 
auf Parzellen 312 und 357 eine stark verminderte Aussicht zu gewärtigen. 
Deshalb sehe der Quartierplanentwurf vor, das betroffene Volumen auf Parzelle 
1206 zu verschieben. Dies hätte zur Folge, dass das Volumen auf Parzelle 
1206 um ein Geschoss aufgestockt werden müsste. Dies wiederum hätte zur 
Folge, dass die Aussicht der Liegenschaft auf Parzelle 309 beeinträchtigt 
würde. Zudem existiere die erwähnte Höherbaubeschränkung. Die Schätzung 
solle beziffern, wie hoch der Minderwert für eine potentielle Überbauung auf 
Parzellen 309 und 1194 sei, wenn die Höherbaubeschränkung aufgehoben 
werde.
Von einer allfälligen Aufhebung sei primär ein Geschoss der jetzigen 
Überbauung auf Parzelle 309 oder einer künftig möglichen Überbauung auf 
Parzellen 309 und 1194 betroffen. Die jetzige Nutzfläche betrage pro Geschoss 
heute rund 100 m² (genaue Fläche unbekannt). Der Quadratmeterpreis für 
Zweitwohnungen liege in … je nach Lage, Qualität und Zustand der 
Liegenschaft im Bereich von Fr. 15'000 bis Fr. 35'000.
Es gebe keine allgemein gültige Regel dafür, wie viel vom potentiellen Wert 
einer Stockwerkeinheit die Aussichtsqualität ausmache. Es sei aber gängige 
Praxis, dass die Preise je Geschoss aufsteigend eine Staffelung erführen, dies 
eben gerade unter Berücksichtigung der gegen oben zunehmenden Aussichts- 


und Besonnungsqualität. In der Regel betrage die Abstufung pro Geschoss 
aufsteigend rund 10 % bis 20 %. Hier werde der Minderwert eines Geschosses 
beziffert, wenn durch eine zu erwartende Erhöhung des davorliegenden 
Baukörpers dieses Geschoss de facto um ein Geschoss tiefer zu liegen 
komme. Die vermarktbare Nutzfläche für ein Neubauprojekt auf Parzellen 309 
und 1194 betrage pro Geschoss ca. 200 m². Bei einem Neubau an dieser Lage 
mit Aussicht auf den See liege der Quadratmeterpreis im oberen Segment der 
Bandbreite. Gehe man von einem Wert von rund Fr. 30'000 aus, resultiere ein 
Marktwert der betroffenen vermarktbaren Fläche von rund Fr. 6 Millionen. Der 
Minderwert bewege sich mit der Preisstaffelung von 10 % bis 20 % pro 
Geschoss in einer Bandbreite von Fr. 600'000 bis Fr. 1'200'000. Dies sei eine 
Zukunftsbetrachtung und von verschiedenen variablen Faktoren abhängig. Im 
Sinne einer pragmatischen Lösung sei deshalb ein Mittelwert von Fr. 900'000 
als Verhandlungsbasis realistisch. Aufgrund der variablen Rahmenbedingungen 
bleibe ein erheblicher Spielraum bei der Festlegung des Minderwerts. Der 
effektive Minderwert hänge auch von weiteren Faktoren ab und sei 
schlussendlich eine Verhandlungssache. Grundsätzlich sei aber davon 
ausgegangen worden, dass hier an dieser Lage Zweitwohnungen erstellt 
werden dürften.
f)
Am 31. Mai 2011 nahm die B. SA dazu Stellung.
Die Verschiebung der Bruttogeschossfläche (BGF) auf Parzelle 1206 habe nur 
deshalb zu erfolgen, damit Parzellen 312 und 357 optimal überbaut werden 
könnten. Daraus ergebe sich für die B. SA kein Vorteil. Nur Parzellen 312 und 
357 zögen Vorteile aus dieser Planungsabsicht.
Sie sei bereit, wie bis anhin auf Parzellen 1206 und 1207 zwei Gebäude 
vorzusehen. 
Ohne 
erkennbare 
Vorteile 
akzeptiere 
sie 
aber 
keine 
Entschädigungspflicht für die Ablösung von Servituten. Die Vorteile müssten 
klar und nachvollziehbar sein.
g)
Am 1. Juni 2011 schrieb A., man müsste primär den Vorteil abschätzen, den 
der Dienstbarkeitsbelastete für die Aufhebung der Dienstbarkeit erhalte. Er 
könnte hier ein Geschoss von rund 200 m² BGF an erstklassiger Aussichtslage 


erstellen. Bei einem Preis von Fr. 30'000 pro Quadratmeter BGF ergebe sich 
Fr. 6 Millionen abzüglich Anlagekosten von ca. Fr. 5‘000 pro Quadratmeter 
BGF. Es verblieben somit ca. Fr. 5 Millionen als Vorteil. Der Schätzer gehe 
einseitig vom Nachteil für den Berechtigten aus. Dieser sei aber in der Regel 
viel geringer. Die Methode des Schätzers mit dem Höhenzuschlag sei hier nicht 
anwendbar. Ob man von einem Geschoss aus eine freie Aussicht auf den See 
oder nur auf eine gegenüberliegende Hausfassade habe, ergebe einen 
Wertunterschied von mindestens 100 %. Zudem müsste berücksichtigt werden, 
dass privatrechtliche Höherbaubeschränkungen nicht, öffentlich-rechtliche 
Höherbaubeschränkungen aber jederzeit abgeändert werden könnten. Er 
fordere eine Entschädigung von Fr. 2 Millionen.
h)
Nach verschiedenen anderen Anpassungen legte der Gemeindevorstand vom 
28. Juni bis 28. Juli 2011 den Revisionsentwurf zum dritten Mal auf 
(Auflageakten BB 10), zusammen mit einem Planungs- und einem 
Erläuterungsbericht. Im Erläuterungsbericht erwog der Gemeindevorstand, die 
Höherbaubeschränkung zugunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten 
der Parzelle 1206 sei aufzuheben, indessen nicht entschädigungslos, sondern, 
laut Schätzung mit einer Entschädigung von Fr. 900'000. Entsprechend wurde 
mit 
Art. 
7a 
eine 
diesbezügliche 
neue 
Bestimmung 
in 
die 
Quartierplanbestimmungen (QPB) eingefügt. Diese lautet wie folgt:
Art. 7a
Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 wird verpflichtet, den Eigentümern 
der Grundstücke Nr. 309 und 1194 für die Aufhebung der zu Gunsten dieser 
Parzellen bestehenden Höherbaubeschränkung eine Entschädigung zu 
bezahlen.
Diese Entschädigung beläuft sich auf insgesamt Fr. 900'000.00 (Franken 
neunhunderttausend) und ist vom Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 im 
Verhältnis zu den Grundstücksflächen den Eigentümern der Grundstücke Nr. 
309 und 1194 zu bezahlen. Massgebend für die Zahlungspflicht ist der 
Zeitpunkt des Eigentums im Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigungspflicht.
Die Entschädigung ist auf den Zeitpunkt zur Zahlung fällig, da eine 
rechtskräftige Baubewilligung für ein Gebäude vorliegt, welches den Rahmen 
der Höherbaubeschränkung sprengt. Liegt ein solcher Fall vor, dann darf mit 
dem Bau erst begonnen werden, wenn die Bezahlung der Entschädigung 
nachgewiesen ist. Zur Sicherung dieser Zahlungspflicht wird in der 
Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht.


Die Baustandorte könnten nicht, wie von A. beantragt, hangabwärts verschoben 
werden. Die Positionierung des Baubereichs erfolge gemäss städtebaulicher 
Studie in Abstimmung mit den baulichen Möglichkeiten auf den benachbarten 
Grundstücken 1206 und 1120. Damit lasse sich auf den betreffenden 
Grundstücken nicht nur eine optimale Nutzung realisieren, sondern auch eine 
solche, welche mit dem Orts- und Landschaftsbild optimal in Einklang stehe.
Die vorliegende Quartierplanung sei mit einer Landumlegung inklusive 
Bereinigung der Dienstbarkeiten verknüpft worden. Damit könnten an den 
jetzigen Eigentumsverhältnissen Änderungen vorgenommen werden, auch an 
den Dienstbarkeiten. Diese planerische Massnahme stütze sich auf Art. 51 ff., 
Art. 56 ff. und Art. 70 KRG und nicht auf Art. 97 Abs. 2 KRG. Wenn auf Parzelle 
1206 nur noch im Rahmen der Höherbaubeschränkung gebaut werden könnte, 
wäre die Nutzung im Sinne der Grundordnung nicht mehr möglich. Indessen 
dürfe 
der 
Verlust 
des 
Rechts 
gemäss 
Quartierplanentwurf 
nicht 
entschädigungslos erfolgen. Eine Kompensation sei zwingend, weil bei 
Parzellen 309 und 1194 ein Minderwert entstehe, wenn auf Parzelle 1207 
(recte: 1206) eine Baute erstellt werden könne, welche den Rahmen der 
Höherbaubeschränkung übersteige. Dieser Minderwert sei vom Schätzer auf Fr. 
900'000 geschätzt worden.
i)
Im Planungsbericht wurde noch ausgeführt, dass das Haus auf Parzelle 1207 
im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden sehr klein sei und die ungünstige, 
schmale Parzellenform eine zweckmässige Bebauung und Ausnützung dieser 
Parzelle erschwere. Wenn das benachbarte Areal (Parzelle 312) überbaut sei, 
werde das Gebäude vollständig zwischen dem Wohnhaus an der Via … (das 
rückgebaut und mit einer Gebäudehöhe von 15.5 m wieder errichtet werden 
könne) und dem Neubau auf Parzelle 312 eingeschlossen. Aus räumlicher und 
ortsbildgestalterischer Sicht sei es von Vorteil, wenn Parzelle 1207 nicht bebaut 
werde. Mit der Erweiterung des bisherigen Quartierplanperimeters auf 
benachbarte Parzellen sei die Möglichkeit eröffnet worden, die Ausnützung von 
Parzelle 1207 auf die höher gelegene, derselben Grundeigentümerin 
gehörende Parzelle 1206 zu verlegen. Dieses Konzept entspreche der 


städtebaulichen Studie für den Quartierplan. Gestützt darauf solle mit der 
Quartierplanrevision 
auch 
die 
im 
Grundbuch 
eingetragene 
Höherbaubeschränkung für Parzelle 1206 gelöscht werden. Der Minderwert, 
den der Grundeigentümer der bergseits liegenden Parzellen 309 und 1194 in 
Kauf nehmen müsse, werde gestützt auf die Schätzung vom 29. April 2011 mit 
Fr. 900'000 entschädigt.
j)
Gegen die dritte öffentliche Auflage erhoben nur noch A. und die B. SA 
Einsprache. A. forderte dabei am 13. Juli 2011 die Beibehaltung der 
Höherbaubeschränkung zu Gunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten 
von Parzelle 1206, eventualiter sei die Entschädigungssumme gemäss Art. 7a 
Abs. 2 QPB auf Fr. 2 Mio. zu erhöhen. Dagegen beantragte die B. SA am 26. 
Juli 2011, es seien gemäss Projekt vom 11. Februar 2009 nach wie vor zwei 
Häuser auf Parzellen 1206 und 1207 vorzusehen und es sei von einem 
Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 abzusehen.
k)
Am 22., mitgeteilt am 30. August 2011, wies der Gemeindevorstand die 
Einsprache der B. SA ab. Die Einsprache von A. wurde – in hier nicht 
interessierenden Punkten – teilweise gutgeheissen. Der Gemeindevorstand 
genehmigte die Quartierplanrevision … mit den aufgrund der teilweisen 
Gutheissung der Einsprache A. vorgenommenen Änderungen.
Die Gemeinde erwog, dass die beiden Einsprachen in die gleiche Richtung 
zielten. A. wolle, dass die Höherbaubeschränkung unverändert bleibe, 
eventuell, dass die Entschädigungssumme auf Fr. 2 Mio. erhöht werde. Die B. 
SA wolle an ihrem Projekt vom 11. Februar 2009 (zwei Häuser auf Parzellen 
1206 und 1207) festhalten und keinen Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf 
Parzelle 1206. Zur Aufhebung von Dienstbarkeiten müsse ein zureichender, 
sachlicher respektive planungsrechtlicher Grund vorliegen. Solche Gründe 
seien hier gegeben. Gemäss städtebaulicher Studie … (BB 2) solle Parzelle 
1207 freigehalten und, weil die Wohnverhältnisse hangaufwärts besser seien, 
die daraus resultierende Nutzfläche auf dem oberliegenden Grundstück 1206 
realisiert werden. Beide Grundstücke gehörten derselben Eigentümerin (B. SA). 


Die damit verbundene Konzentration der Nutzung auf Parzelle 1206 bedinge 
jedoch die Aufhebung der Höherbaubeschränkung aus dem Jahr 1929 zu 
Gunsten von Parzellen 1194 und 309, beide im Eigentum der gleichen Person 
(A.). Die Details dazu seien im Erläuterungsbericht ausgeführt. Es sei klar, dass 
diese erweiterte Nutzung in der Vertikalen für die B. SA als Eigentümerin von 
Parzelle 1206 optimale Wohnverhältnisse schaffe und zwar ohne dass 
deswegen die Wohnqualität der hinterliegenden Gebäude übermässig 
beeinträchtigt würde. Durch die Anordnung der Baubereiche auf Parzellen 1206 
und 311 sei für die Hinterlieger auch in den unteren Geschossen noch immer 
ein guter Durchblick gewährleistet.
Für das Gebäude auf Parzelle 1207 gelte die Bestandesgarantie, daran ändere 
die Quartierplanrevision nichts. Klar sei aber auch, dass, solange dieses 
Gebäude bestehe, die betreffende Bruttogeschossfläche nicht auf Parzelle 
1206 realisiert werden könne. Der Verzicht auf dieses Gebäude liege daher im 
Interesse der B. SA.
Gemäss Art. 69 KRG werde die nach den Landabzügen übrig bleibende Fläche 
im Verhältnis des eingeworfenen Landes und unter Berücksichtigung aller mit 
dem alten und neuen Besitzstand verbundenen Vor- und Nachteile auf die 
beteiligten Grundeigentümer verteilt. Mehr- und Minderzuteilungen sowie 
besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen seien in Geld voll 
auszugleichen.
Wie der Schätzer nachvollziehbar festgestellt habe, erlitten Parzellen 309 und 
1194 durch den Wegfall der Höherbaubeschränkung auf Parzelle 1206 einen 
Minderwert in der Grössenordnung von Fr. 900'000. Umgekehrt bedeute die 
Möglichkeit, auf Parzelle 1206 ein zusätzliches Geschoss erstellen zu können, 
einen echten Vorteil. Angesichts des direkten Zusammenhangs zwischen den 
erwähnten Parzellen rechtfertige es sich auch, den Wertausgleich in Geld 
zwischen den Eigentümern der begünstigten und benachteiligten Parzellen 
abzuwickeln. Grundsätzlich habe also B. SA als Profiteurin dieser Veränderung 
für die Minderwertentschädigung an A. aufzukommen.
Der Einwand der B. SA, ihr erwachse gar kein Vorteil, sei unbehelflich. Auch die 
Behauptung, die bauliche Nutzung könne genausogut im Bereich der 


Grundstücke 1206 und 1207 erfolgen, sei unbehelflich. Wie A. zu Recht 
hervorhebe, mache es einen entscheidenden Unterschied, ob sich die zur 
Verfügung stehende Bruttogeschossfläche in prominentester Lage realisieren 
lasse oder auf einer zwischen Bauten eingezwängten Kleinstparzelle, welche 
erst noch ungünstig geformt sei, liege. Dieser Unterschied bzw. Vorteil schlage 
sich zweifellos auch wertmässig entscheidend nieder.
Der durch die Eliminierung der Höherbaubeschränkung entstehende Mehrwert 
sei mindestens so hoch zu veranschlagen wie der vom Experten ermittelte 
Minderwert von Parzellen 309 und 1194. Wie A. ausführe, bestehe hier der 
Vorteil darin, dass die B. SA ein ganzes zusätzliches Geschoss von rund 200 
m² BGF (effektiv ca. 170 m² BGF) an erstklassiger Aussichtslage in … erstellen 
könne. 
Damit 
sei 
gesagt, 
dass 
die 
B. 
SA 
zumindest 
eine 
Entschädigungszahlung in der Grössenordnung des vom Schätzer mit Fr. 
900'000 geschätzten Minderwerts abzugelten habe.
Die Entschädigungszahlung sei zu Recht auf Fr. 900'000 festgesetzt worden. 
Die Darstellung von A. erscheine reichlich übertrieben. Er übersehe bei seiner 
Argumentation, dass die B. SA in die Quartierplanung auch Land eingeworfen 
habe, welches sich für die zonenkonforme Nutzung grundsätzlich eigne. Es 
könne also nicht einfach eine Bruttogeschossfläche mit einem Preis von Fr. 
30'000 pro Quadratmeter in Anschlag gebracht werden. Letztlich könne die 
Frage aber offen bleiben; entscheidend sei, dass die Schaffung optimaler 
Überbauungsbedingungen das Ziel einer Quartierplanung sei und, soweit 
dieses Ziel erreicht werde, eben nicht von einem besonderen Vorteil 
gesprochen werden könne. Tatsächlich kämen praktisch alle Grundeigentümer 
innerhalb des Quartierplangebiets in den Genuss verbesserter Verhältnisse, sei 
es durch die Gestaltung oder durch die Erschliessung. Es liesse sich daher 
nicht mehr vertreten, die B. SA auch noch zur Abgeltung dieses allgemeinen 
Vorteils zu verpflichten.
Mit der vorliegenden detaillierten gestaltungsplanerischen Festlegung seien die 
Überbauungsmöglichkeiten hier ein für alle Mal definiert und eine Abänderung 
des Quartierplans in Zukunft faktisch nicht mehr zu erwarten. Jedenfalls könnte 


sich ein Grundeigentümer dagegen zur Wehr setzen und auch eine Anpassung 
der übrigen Randbedingungen verlangen.
l)
Am 23. September 2011 erklärte die Gemeinde gegenüber der B. SA, dass der 
Quartierplan eine Nutzungsverlegung von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 
ermögliche. Parzelle 1206 lasse eine maximale Ausnützung (AZ) von 306 m² 
BGF zu (AZ 0.7; das bestehende Gebäude konsumiert 260 m²) auf Parzelle 
1207 könnten grundsätzlich maximal 252 m² BGF (AZ 0.7; das bestehende 
Gebäude konsumiert 106 m²; BGF total 558 m², davon konsumiert 366 m², 
davon heute frei 192 m²) erstellt werden. Weil sich die 558 m² BGF unter 
Einhaltung der Grenzabstände und der Höherbaubeschränkung gar nicht 
realisieren liessen, werde die Höherbaubeschränkung aufgehoben und somit 
die Realisierung eines zusätzlichen Geschosses von ca. 170 m² BGF 
ermöglicht. 
Somit 
könnte 
die 
auf 
Parzelle 
1206 
konsumierte 
Bruttogeschossfläche von heute 260 m² auf ca. 450 m² bis 500 m² 
(projektabhängig) erhöht werden. Nach geltendem Recht wären dort nur 
(maximal) 306 m² realisierbar.
2. a)
Dagegen erhob A. am 3. Oktober 2011 Beschwerde (Verfahren R 11 103). 
Zwar beantragte er eingangs die Aufhebung der Ziff. 2 (teilweise Gutheissung 
seiner Einsprache) und 4 (Genehmigung des Quartierplans mit den aufgrund 
seiner 
Einsprache 
vorgenommenen 
Änderungen) 
der 
angefochtenen 
Verfügung, begründete diese Anträge aber auf keine Art und Weise. Weiter 
beantragte 
er 
die 
Abänderung 
von 
Art. 
7a 
Abs. 
2 
der 
Quartierplanbestimmungen so, dass die geschuldete Entschädigungssumme 
von Fr. 900‘000.00 auf Fr. 2 Mio. erhöht werde, wobei diese an den 
Landesindex der Konsumentenpreise zu indexieren sei. Unter Ziff. II. 4 seiner 
Beschwerdeschrift stellte er klar, dass vorliegend nur noch die von der 
Vorinstanz in Art. 7a Abs. 2 der Quartierplanvorschriften festgelegte 
Entschädigungssumme von Fr. 900'000 zur Beurteilung stehe und er die 
übrigen Einsprachepunkte fallen lasse.


Zur Diskussion stehe, nachdem ihm unbestritten eine Entschädigung zustehe, 
nur noch die Höhe derselben.
Der Schätzer sei nur vom Nachteil des Berechtigten durch die Aufhebung der 
Höherbaubeschränkung ausgegangen. Indessen sei in der Regel der Nachteil 
viel geringer als der dem Belasteten auflaufende Vorteil. Zudem sei hier die 
angewandte Methode des graduellen Höhenzuschlags für jedes Geschoss nicht 
anwendbar (Hangneigung, Sicht auf See). Hier ergebe sich durch die 
Aufhebung der Beschränkung ein Wertunterschied von mindestens 100 %. Eine 
öffentlich-rechtlich festgelegte Höherbaubeschränkung könne zudem – im 
Gegensatz zu privatrechtlichen – immer wieder abgeändert werden.
Es widerspräche jeglicher Erfahrung, dass hier die Überbauungsmöglichkeiten 
ein für alle Mal definiert seien, wie die Gemeinde behaupte. Die immer 
wiederkehrenden Anpassungen müsse sich dagegen ein privatrechtlich 
Dienstbarkeitsberechtigter nicht gefallen lassen. Sein Wert bleibe ihm immer 
erhalten.
Natürlich erhielten alle Beteiligten in einem Quartierplanverfahren mehr oder 
weniger Vorteile und müssten mehr oder weniger Nachteile in Kauf nehmen. 
Hier werde aber einem einzigen Grundeigentümer und nur ihm ein wertvolles 
Recht materiell enteignet. Er habe deshalb Anspruch auf eine Entschädigung 
von mindestens Fr. 2 Mio.. Weil der Höherbau erst in Zukunft realisiert werden 
könne, müsse die Entschädigung indexiert werden (Verweis auf LIK). 
b)
Ebenso erhob dagegen die B. SA am 6. Oktober 2011 Beschwerde (Verfahren 
R 11 106) und beantragte die Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung 
des Quartierplans. Eventualiter sei der Quartierplan an die Gemeinde zur 
Neuauflage bzw. zur Ansetzung einer neuen Einsprachefrist für sie 
zurückzuweisen.
Sie habe für ihre beiden Parzellen ein Baugesuch eingereicht, mit dem Zweck, 
die beiden bestehenden Gebäude zu vergrössern. Sie wolle diese Vorhaben 
realisieren, wegen des hängigen Quartierplan Revisionsverfahrens sei die 
Erteilung der Baubewilligung aber ausgesetzt worden.


Die Angaben der Gemeinde im Schreiben vom 23. September 2011 träfen nicht 
zu. Heute seien auf den beiden Parzellen 366 m² BGF konsumiert, möglich 
nach Zonenplan seien 558.6 m². Gemäss Bauprojekt Zehnder vom 7. Februar 
2009 (KB 5) hätten nach altem Quartierplan 429 m² BGF plus Nebenräume 
gebaut werden können. Das neue Projekt Zehnder (KB 6) berücksichtige die 
Vorgaben des revidierten Quartierplans. Es könnten nur noch 392.7 m² BGF 
plus Nebenräume realisiert werden. Die Gemeinde behaupte jetzt, durch die 
Beseitigung der Höherbaubeschränkung könnten statt heute 366 m² BGF 
mindestens 450-500 m² BGF realisiert werden. Dies wäre aber nur durch eine 
Erweiterung des Baufensters oder eines zusätzlichen Erhöhung einer Neubaute 
möglich. Aufgrund der jetzigen Gegebenheiten (Baufenster, vorgesehene 
Höhen) könnten keine zusätzlichen 170 m² BGF realisiert werden. Deshalb 
müsse keine Entschädigung bezahlt werden.
Selbst wenn 450-500 m² BGF realisiert werden könnten, wäre eine 
Ausgleichspflicht nicht angebracht, weil die Angabe von 500 m² BGF als sehr 
optimistisch zu bezeichnen sei. Fr. 900'000 als Entschädigung in dieser 
absoluten Form müssten ohnehin zurückgewiesen werden, da Vor- und 
Nachteile konkret definiert werden müssten, was hier offensichtlich nicht 
geschehen sei.
Die Gemeinde müsste zunächst nicht nur rechnerisch, sondern auch planerisch 
nachweisen, dass gemäss neuer Quartierplanung unter Berücksichtigung der 
bestehenden Baufenster und Höhen auf Parzelle 1206 durch Beseitigung der 
Höherbaubeschränkung tatsächlich eine Nutzung von ca. 450-500 m² 
(projektabhängig) gewährleistet werden könne. Erhebliche Vorteile gemäss Art. 
5 RPG seien von der Gemeinde nachzuweisen.
Wohl sei richtig, dass im Fall der Aufhebung der Höherbaubeschränkung 
Parzellen 309 und 1194 einen Minderwert erführen. Dieser sei zu entschädigen. 
Ob es sich hier um einen enteignungsähnlichen Tatbestand handle oder nur 
eine minder schwere Beschränkung vorliege (erstere wäre voll, letztere 
angemessen zu entschädigen) könne offen gelassen werden. Ein Nachteil sei 
durch die Planung entstanden, welche das Gemeinwesen in Angriff genommen 
habe. Deshalb müsse die Gemeinde den Minderwert entschädigen und nicht 


die Beschwerdeführerin. Dies gelte auch deshalb, weil die Beschwerdeführerin 
nach wie vor bereit sei, ihr Projekt im Rahmen des zonenplanmässigen und 
nicht nach den Vorschriften des neuen Quartierplans zu verwirklichen.
Hier handle es sich um eine Mehrwertabschöpfung. Dafür fehle im kantonalen 
Recht eine gesetzliche Grundlage. Ein Vertrag bestehe auch nicht. Somit dürfe 
ihr keine Pflicht zur Entschädigung auferlegt werden.
Hier gebe es kein öffentliches Interesse, die involvierten Parzellen anders als 
dies die Zonenplanung bzw. der bisherige Quartierplan zulasse, überbauen zu 
lassen.
c)
Am 21. Oktober 2011 beantragte A. die Sistierung des Verfahrens R 11 103 bis 
die Beschwerde der B. SA rechtskräftig entschieden sei. Zur Begründung führte 
er an, dass seine Beschwerde bei einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde 
der B. SA gegenstandslos würde. Auf eine Stellungnahme zur Beschwerde der 
B. SA verzichtete er. 
d)
Am 26. Oktober 2011 verzichtete die Gemeinde einstweilen auf die Einreichung 
einer Vernehmlassung in der Sache im Verfahren R 11 103. Die B. SA 
ihrerseits beantragte am 9. November 2011 die Abweisung der Beschwerde im 
Verfahren R 11 103.
e)
Am 27. Oktober 2011 entsprach der Instruktionsrichter dem Begehren A. und 
sistierte das Verfahren R 11 103 einstweilen bis 29. Februar 2012.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 10. November 2011 im Verfahren R 11 106 
beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde im Verfahren R 11 
106 und die Vereinigung der Verfahren der R 11 103 und R 11 106, welche sich 
um den gleichen Prozessgegenstand, nämlich um die Regelung der baulichen 
Nutzungsmöglichkeiten von Parzellen 309 und 1194 (A.) einerseits und der 
Parzellen 1206 und 1207 (B. SA) anderseits drehten. Dabei gehe es vor allem 
auch 
um 
den 
Ausgleich 
für 
die 
Aufhebung 
der 
bisherigen 
Höherbaubeschränkung zu Gunsten von Parzellen 309 und 1194 und zulasten 
von Parzelle 1206.


Das öffentliche Interesse an einer neuen Regelung sei ausgewiesen 
(Veränderung der Verhältnisse, knappes Bauland, ungünstige Form von 
Parzelle 1207, deshalb keine vernünftige Wohnnutzung auf dieser Parzelle 
möglich, Wohnbaute würde gegen Art. 73 Abs. 1 KRG verstossen, optimale 
wohnhygienische Voraussetzungen nur bei Nichtüberbauung von Parzelle 
1207).
Die involvierten Parzellen gehörten alle der Äusseren Dorfzone an, welche für 
Wohnbauten und Arbeitsstellen sowie gastgewerbliche Betriebe bestimmt 
seien. Die AZ sei 0.7, die maximale Gebäudehöhe 15.5 m, der kleine 
Grenzabstand 4 m und der grosse 7 m.
Parzelle 1207 habe schon zum Quartierplangebiet 1994 gehört. Damals habe 
man 
eine 
Gestaltungsbaulinie 
ausgeschieden, 
um 
die 
mögliche 
Bruttogeschossfläche von 252 m² unterzubringen. Parzellen 1206, 309 und 
1194 seien nicht im Quartierplangebiet 1994 gewesen.
Derzeit seien mit der bestehenden Überbauung auf Parzelle 1206 die 
Nutzungsmöglichkeiten realisiert, zumindest was die Gebäudehöhe unter 
Berücksichtigung der Höherbaubeschränkung betreffe. Weitere Nutzungen 
wären mithin nur in sehr beschränktem Mass möglich, vor allem wegen der 
Grenzabstände von 4 und 7 m.
Die B. SA habe keinen absoluten Anspruch darauf, die auf Parzellen 1206 und 
1207 
enthaltene 
Ausnützungsziffer 
zu 
realisieren 
(ästhetische 
Schutzvorschriften). Selbst wenn der im Vorprojekt 1 Zehnder enthaltene Wert 
von 429 m² BGF massgebend wäre, heisse dies nicht, dass das Vorprojekt 
auch aus städtebaulicher und wohnhygienischer Sicht bewilligungsfähig wäre. 
Gemäss städtebaulicher Studie … (BB 2) würden aus ortsgestalterischen und 
wohnhygienischen Gründen die zulässigen Gebäudehöhen für die an Parzelle 
1207 angrenzenden Parzellen 1193 und 312 erhöht und im Baubereich von 
Parzelle 312 die Abstände zu Parzelle 1207 verkürzt. Dies entspreche dem 
Gebot der haushälterischen Nutzung von Bauland. In der räumlich beengten 
Situation wäre ein Ersatzneubau auf Parzelle 1207 nicht mehr vertretbar.
Die B. SA habe bisher keinen BGF-Verlust gegenüber der bisherigen 
Überbaubarkeit nachgewiesen. Ein konkretes Baugesuch habe sie bisher nicht 


eingereicht. Bei KB 5 und 6 handle es sich nur um Studien, welche keine 
zuverlässigen Werte bezüglich der Nutzflächen enthielten.
Das Gebäude auf Parzelle 1206 konsumiere eine BGF von 260 m². Der im 
revidierten 
Quartierplan 
ausgeschiedene 
Baubereich 
beinhalte 
eine 
Grundfläche von 16.6 m x 10.3 m = ca. 170 m². Erstelle man 170 m² (= ein 
Geschoss) zu 260 m² hinzu, ergebe sich eine mögliche Bruttogeschossfläche 
von 430 m². Da der Baubereich auf Parzelle 1206 grösser ausgeschieden sei 
als die Grundfläche des bestehenden Gebäudes (+2.4 m x 10.3 m) ergebe sich 
eine zusätzliche Fläche von rund 25 m² pro Geschoss oder für zwei Geschosse 
50 m². Addiere man den Bestand von 260 m² mit dem zusätzlichen dritten 
Geschoss von 170 m² und den zusätzlichen Flächen für das erste und zweite 
Vollgeschoss aufgrund des südseitig erweiterten Baubereichs von 50 m², 
ergäben sich 480 m² (GF). Davon sei noch die Teilfläche für die Aussenmauern 
über 30 cm Wandstärke abzuziehen, was etwa eine Fläche von 454 m² BGF 
ergebe. 500 m² BGF seien wahrscheinlich zu hoch, es müsse von 450 m² BGF 
ausgegangen werden. Doch auch diese Werte lägen noch immer über den 429 
m² BGF gemäss Studie 1 von Zehnder (KB 5). Es gebe also keine 
Minderzuteilung.
Gemäss 
Quartierplan 
werde 
die 
auf 
Parzelle 
1206 
lastende 
Höherbaubeschränkung aufgehoben und die zulässige Gebäudehöhe auf 10 m 
festgesetzt (1‘800 m.ü.M.). Somit könne auf Parzelle 1206 ein 3.2 m höheres 
Gebäude erstellt werden als bisher, mithin ein zusätzliches Vollgeschoss mit 
einer Bruttogeschossfläche von ca. 170 m². Aber auch wenn nicht die ganze 
von Parzelle 1207 hertransportierte Bruttogeschossfläche realisiert werden 
könnte, änderte dies nichts. Ein allfälliger Verlust würde durch die Konzentration 
der baulichen Nutzung auf Parzelle 1206 bei weitem wettgemacht. Dank der 
Quartierplanrevision habe die B. SA auch die Möglichkeit, den grössten Teil der 
Bruttogeschossfläche in bester Aussichtslage zu realisieren und in einem 
Gebäude, welches optimal nutzbare und gestaltete Wohnungen erlaube. 
Demgegenüber seien die baulichen Möglichkeiten für B. SA bis anhin sehr stark 
beschränkt gewesen, nicht nur wegen der Höherbaubeschränkung, sondern 
wegen der planungsrechtlichen Randbedingungen. Zwar wäre gemäss 


geltendem Quartierplan ein Wiederaufbau des bestehenden Wohnhauses an 
sich möglich, dieses sei aber ungünstig proportioniert (Gebäudebreite nur 5.5 
m), so dass eine solche Massnahme keinen Sinn mache. Die Baute wäre 
eingeklemmt zwischen den auf drei Seiten möglichen voluminösen Bauten der 
Inneren Dorfzone. Die Wohnqualität auf Parzelle 1207 wäre gleich null. Der 
Quadratmeter Wohnfläche auf Parzelle 1207 könnte nur ein Bruchteil des weiter 
oben befindlichen Gebietes wert sein. Tatsächlich wäre Parzelle 1207 gar nicht 
überbaubar, wenn die geltenden Grenzabstände der Äusseren Dorfzone 
beachtet 
werden 
müssten. 
Nach 
geltendem 
Zonenplan 
wäre 
ein 
Nutzungstransport ab Parzelle 1207 auf 1206 nicht möglich gewesen. Sie hätte 
auf Parzelle 1207 realisiert werden müssen. Zudem könne die B. SA das 
Gebäude auf Parzelle 2107 stehen lassen. Sie habe eine in jeder Hinsicht 
optimale 
Regelung, 
welche 
nur 
durch 
die 
Aufhebung 
der 
Höherbaubeschränkung zu erreichen gewesen sei. Sie habe deshalb 
berechtigterweise A. als Eigentümer von Parzelle 309 und 1194 zu 
entschädigen. Der Minderwert sei mit dem Gutachten (BB 7) ausgewiesen. Er 
werde von der Beschwerdeführerin nicht ernsthaft bestritten. Auch wenn die B. 
SA diese Abgeltung zu leisten habe, fahre sie über das Ganze gesehen immer 
noch sehr gut (grosser finanzieller Vorteil, Wohnflächenpreise bis zu Fr. 35'000 
pro Quadratmeter). Das zusätzliche Geschoss auf Parzelle 1206 sei in einer 
vorzüglichen Wohnlage.
Die gesetzliche Grundlage für den Wertausgleich sei gegeben. Die 
Beschwerdeführerin irre mit ihrer Begründung. Es handle sich hier nicht um 
eine Mehrwertabschöpfung gemäss Art. 5 RPG oder Art. 19 Abs. 3 KRG. 
Gesetzliche Grundlagen seien Art. 69 und 70 KRG, insbesondere Art. 69 Abs. 2 
KRG, wonach Mehr- und Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und 
Nachteile einzelner Zuteilungen in Geld voll auszugleichen seien. Hier sei die 
Höherbaubeschränkung aufgehoben worden. Dies benachteilige A. und 
begünstige die B. SA. Dies seien die besonderen Vor- und Nachteile im Sinne 
von Art. 69 Abs. 2 KRG, die in Geld voll auszugleichen seien. Diese Vor- und 
Nachteile seien auszugleichen, egal ob sie mehr oder weniger erheblich seien 
(Unterschied zu Art. 5 RPG).


Der Geldausgleich, welcher von der Gemeinde festgesetzt werde, habe seinen 
Ursprung in der Mehrzuteilung an die B. SA (Zuweisung Parzelle 1206 ohne 
belastende Dienstbarkeit) und in der Minderzuteilung an A. (Zuweisung Parzelle 
309 
und 
1194 
ohne 
begünstigende 
Dienstbarkeit). 
Offensichtlich 
korrespondierten diese Massnahmen miteinander, weswegen es auch 
gerechtfertigt sei, den Ausgleich unter den an diesen Vorgang Beteiligten 
vorzunehmen.
Die Rechtfertigung liege darin, dass sich bei Parzelle 1207 unter den 
gegebenen raumplanerischen Vorgaben keine vernünftige bauliche Nutzung 
erzielen lasse und bei Parzelle 1206 demgegenüber optimale Verhältnisse 
gegeben seien, sofern die Höherbaubeschränkung nicht beachtet werden 
müsse. Somit sei der Wert des Grundbesitzes der B. SA weit höher 
einzustufen, wenn auf Parzelle 1206 ein zusätzliches Geschoss realisiert 
werden könne. Dies sei das Filetstück des ganzen Grundbesitzes der B. SA. 
Der jetzt geschaffene Zustand lasse sich mit demjenigen gemäss bisheriger 
Quartierplanung nicht vergleichen. Auf Parzellen 1207 und 1206 verteilte 
Bauten seien in jeder Hinsicht unattraktiv, nutzungsmässig wie gestalterisch. 
Somit sei die B. SA zu Recht als Zahlungspflichtige bezeichnet worden.
4. a)
Nachdem die Parteien zunächst die Durchführung einer Referentenaudienz ins 
Auge gefasst hatten, nahmen sie selbst Vergleichsgespräche auf. Die 
Verfahren R 11 103 und R 11 106 wurden auf entsprechende Begehren vom 
Instruktionsrichter sistiert, zunächst bis 2. April 2012.
b)
Am 3. April 2012 informierte die Gemeinde das Gericht, dass sie in Anwendung 
von Art. 55 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) bereit sei, im 
Bereich der der B. SA gehörenden Parzelle 1206 die Gebäudehöhe von 10 m 
auf 12.5 m zu erhöhen, dies unter Beibehaltung der im Plan "Gestaltung" 
angegebenen 
absoluten 
Höhenkote 
von 
1‘799.5 
m.ü.M.. 
Der 
Gemeindevorstand habe am 2. April 2012 entsprechend Beschluss gefasst. Da 
nicht ausgeschlossen sei, dass auch dieser Beschluss beim Verwaltungsgericht 


angefochten werde, werde die Verlängerung der Sistierung bis Ende Juni 2012 
beantragt. Diesem Begehren gab der Instruktionsrichter am 5. April 2012 statt.
c)
Der Beschluss des Gemeindevorstandes … vom 2. April 2012 lautet wie folgt:
„Beschluss des Gemeindevorstandes vom 2. April 2012 betreffend Revision 
Quartierplan „…“; Abänderung des Einsprache- und Genehmigungsentscheids 
vom 22. August 2011 im Sinne von Art. 55 VRG 
I.
Sachverhalt
1.
Der Gemeindevorstand hat mit Einsprache- und Genehmigungsentscheid 
vom 22. August 2011 den revidierten Quartierplan „…“ verabschiedet. 
Dagegen 
haben 
zwei 
Grundeigentümer 
beim 
Verwaltungsgericht 
Beschwerde erhoben. Die Verfahren sind unter den Nummern R 11 103 
und R 11 106 noch hängig. Nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels 
im Verfahren R 11 106 B. AG hat das Verwaltungsgerichtspräsidium im 
Hinblick auf die sich in Gang befindlichen Vergleichsgespräche die beiden 
Verfahren bis zum 2. April 2012 sistiert.
2.
Aufgrund der Sitzung vom 22. Februar 2012 mit den direkt involvierten 
Personen schien sich zumindest zum Teil eine einvernehmliche Lösung 
abzuzeichnen. Mit Rundschreiben vom 28. Februar 2012 teilte der 
Gemeindevorstand den Grundeigentümern im Beizugsgebiet mit, dass er 
folgende Änderungen des Quartierplans in Erwägung ziehe:
„1. Art. 10 QPB Nutzungsmass / Art. 13 QPB Gebäude- und 
Geschosshöhe
Die B. SA macht geltend, ihr falle es bei Belassung der im 
Quartiergestaltungsplan festgelegten Gebäudehöhe von 10 m trotz des 
Wegfalls der privatrechtlichen Höherbaubeschränkung schwer, die ihr 
aufgrund der Zonenordnung zustehende BGF von 558,6 m2 (1206: 
305,9 / 1207: 252,7) auf Grundstück Nr. 1206 zu realisieren. Dieses 
Problem lässt sich relativ einfach lösen; einerseits dadurch, dass es der 
B. SA erlaubt wird, das Gebäude ... Nr. 56B bestehen zu lassen bzw. 
abzubrechen 
und 
im 
Hofstattrecht 
wieder 
aufzubauen, 
und 
andererseits, indem auf dem Grundstück Nr. 1206 die Gebäudehöhe 
von 10 m auf 12 m erhöht wird. Dabei darf die maximale Kote von 
1799.50 m.ü.M. allerdings nicht überschritten werden, ansonsten vor 
allem der Eigentümer der oberliegenden Grundstücke Nr. 1194 und 
309 (A.) beeinträchtigt wäre. Bei der vorgeschlagenen Lösung wäre 
eine Benachteiligung der umliegenden Grundstücke ausgeschlossen.
Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den 
Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:
Art. 10 Nutzungsmass


1Das für die einzelnen Grundstücke zulässige Nutzungsmass richtet 
sich grundsätzlich nach dem Zonenschema im Baugesetz. Für die 
Grundstücke, die im Zonenplan der Äusseren Dorfzone zugeteilt sind, 
werden 
unabhängig 
der 
jeweiligen 
Landflächen 
folgende 
Bruttogeschossflächen (BGF) als Grundnutzungsmass zugewiesen:
Grundstück Nr.
Landfläche 
in 
der 
Äusseren Dorfzone in 
m2
BGF in 
m2
(AZ 0.7)
309
397
277.9
311
434
303.8
1121
673
471.1
1122
476
333.2
1123
275
192.5**
1193
291
364.0***
1194
223
156.1
1206
437
305.9
1207
361
252.7**
1292
1'363 
davon ADZ: 389
272.3
1365
722*
505.4
1703
1'223
davon AZD: 907
634.9
2459
396*
277.2
2460
662*
463.4
* Teilfläche
** Nutzungstransport; siehe Art. 10 Abs. 3 der Bestimmungen
*** Maximal zulässige BGF gemäss der bestehenden Baute; siehe 
auch Art. 10 Abs. 4
2Die den einzelnen Grundstücken gemäss Absatz 1 zugewiesenen 
Bruttogeschossflächen können um maximal 10 Prozent erhöht werden, 
sofern die darauf erstellten Bauten eine gute Beziehung untereinander 
sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aufweisen. Die 
Einhaltung 
dieser 
Anforderungen 
wird 
im 
konkreten 
Baubewilligungsverfahren durch die Baubehörde überprüft.
3Die Nutzung der Grundstücke 1123 und 1207, für die im Quartierplan 
keine Baubereiche festgelegt sind, kann im Sinne des Baugesetzes 
auf angrenzende Grundstücke verlagert werden, soweit dies im 
Rahmen der ausgeschiedenen Baubereichen bzw. den dortigen 
Gebäudeabmessungsvorschriften 
möglich 
ist. 
Zulässig 
ist 
auf 
Grundstück Nr. 1207 auch ein Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen 
des Hofstattrechts bzw. einer entsprechend reduzierten Kubatur. 
4Das bestehende Gebäude auf dem Grundstück Nr. 1193 darf 
abgebrochen und innerhalb des im Plan «Gestaltung» definierten 
Rahmens (Baubereich, maximale Gebäudehöhe, Höhenkoten) neu 


erstellt werden. Dabei kann das heutige Gebäudevolumen ab der 
Höhenkote von 1781.90 m ü.M. mit einer maximalen Gebäudehöhe 
von 15.50 m bis auf eine Höhe von maximal 1797.40 m ü.M. wieder 
errichtet werden. Beim Ersatzneubau kann von der bisherigen 
Dachform abgewichen werden. Zulässig ist auch ein Abbruch und 
Wiederaufbau im Rahmen des Hofstattrechts.
Art. 13 Gebäude- und Geschosshöhen
1Die maximal zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den 
Höhenangaben im Plan Gestaltung sowie nach den Bestimmungen im 
Baugesetz.
2Bei Erstellung von Steil- oder Walmdächern ist Art. 89 Abs. 4 BauG 
nicht anwendbar. 
3Die im Plan Gestaltung für die Grundstücke 1121 und 1122 
angegebenen Gebäudehöhen werden ab Oberkant Dachfläche der 
unterirdischen Sammelgarage im Parkierungsbereich A (ca. 1787.30 
m.ü.M.) gemessen. Liegt das gewachsene Terrain auf dem 
Grundstück Nr. 1121 höher, dann gilt dieses als Bemessungsbasis. 
4Für das Grundstück 1193 bemisst sich die maximal zulässige 
Gebäudehöhe ab der im Plan Gestaltung angegebenen Höhenkote 
von 1781.90 m.ü.M.
5Für das Grundstück 1206 gilt eine Gebäudehöhe von 12.50 m. Dabei 
darf die im Plan „Gestaltung“ angegebenen Höhenkote von 1799.50 
m.ü.M. nicht überschritten werden. 
6Wohn- und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.40 m nicht 
unterschreiten.
2.
Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 
1206 und 1206 [recte: 1207]
Für den Fall, dass auf dem Grundstück Nr. 1207 das bestehende 
Gebäude beibehalten oder abgebrochen und im Hofstattrecht wieder 
aufgebaut wird, muss klargestellt sein, dass der Eigentümer des 
hinterliegenden Grundstücks Nr. 311 (StWE Via …) die Zufahrt nicht 
nur mitbenutzen, sondern diese nötigenfalls auch selbst erstellen kann 
unter Beanspruchung des Gebäudes … Nr. 56B.
Diese Änderungen (blau gekennzeichnet) würden sich in den 
Quartierplanvorschriften wie folgt niederschlagen:
Art. 8 lit. h Recht: Grundstück Nr. 311 / Last: Grundstücke Nr. 
1206 und 1207
Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 311 ist berechtigt, die Zufahrt zu 
der im Plan «Erschliessung» (blauer Pfeil) auf den Grundstücken Nr. 
1206 und 311 vorgesehenen unterirdischen Sammelgarage C über die 
Grundstücke Nr. 1206 und 1207 zu erstellen und mitzubenutzen. 


Dabei darf das EG/UG des Gebäudes ... Nr. 56B, welches derzeit zur 
Garagierung benutzt wird, unter möglichster Schonung des übrigen 
Gebäudes mitbeansprucht werden. Wird auf dem Grundstück Nr. 1207 
im Hofstattrecht ein neues Gebäude erstellt, dann ist der Eigentümer 
des Grundstücks Nr. 1207 verpflichtet, Raum für die Durchfahrt 
freizuhalten und das Neubauprojekt darauf auszurichten. 
3.
Weiteres Vorgehen
Wenn sich mit diesen Änderungen ein Teil der Beschwerdepunkte 
eliminieren liesse, hätte das Verwaltungsgericht in Anwendung von Art. 
55 Abs. 3 VRG die Beschwerden der B. SA und A. nurmehr bezüglich 
der Entschädigungsfrage zu beurteilen. In diesem Punkt erscheint eine 
Annäherung der gegensätzlichen Standpunkte als ausgeschlossen. 
Einerseits sind die Vertreter der B. SA der Meinung, eine solche 
Entschädigung sei ihr gegenüber überhaupt nicht gerechtfertigt und 
wenn schon müssten die Miteigentümer des Grundstücks Nr. 312 
Alfred Degiacomi und Malloth Holzbau AG dafür aufkommen, weil erst 
das dort zusätzlich zugelassene Attikageschoss die Eliminierung der 
Höherbaubeschränkung zugunsten der oberliegenden Grundstücke 
nötig gemacht habe. Auf der andern Seite ist A. als Eigentümer der 
Grundstücke Nr. 1194 und 309 der Auffassung, mit den erwähnten 
CHF 900‘000.00 sei der Wegfall der Dienstbarkeit nur ungenügend 
abgegolten; 
er 
macht 
unter 
diesem 
Titel 
bekanntlich 
eine 
Entschädigung von CHF 2 Mio. geltend.
Die oben stehende Änderung würde es denn auch ermöglichen, dass 
der Quartierplan im Übrigen in Kraft tritt und die bauwilligen 
Grundeigentümer im Beizugsgebiet die vorgesehene bauliche Nutzung 
nach all den Jahren realisieren könnten.“
Mit diesem Rundschreiben wurde den Grundeigentümern Gelegenheit 
gegeben, sich innert 14 Tagen zu dieser in Erwägung gezogenen 
Änderung des Quartierplans zu äussern.
3.
Mit Schreiben vom 1. März 2012 erklärte sich der Rechtsvertreter der B. 
SA mit der vorgesehenen Änderung, abgesehen von geringfügigen 
Anpassungen, einverstanden.
Demgegenüber stellte der Vertreter der Eigentümerschaften Robustelli 
(Grundstück Nr. 1193) und Previtali (Grundstücke Nr. 1122/1123, 
358/359) mit Schreiben vom 15. Februar 2012 (recte 15. März 2012) den 
Antrag, einen Wiederaufbau des Gebäudes auf Grundstück Nr. 1207 nicht 


zuzulassen 
und 
von 
entsprechenden 
Änderungen 
der 
Quartierplanvorschriften abzusehen. Ein solcher Wiederaufbau würde 
dem städtebaulichen Ansatz des Quartierplans in verschiedener Hinsicht 
widersprechen 
und 
zudem 
die 
Wohnqualität 
der 
angrenzenden 
Grundstücke beeinträchtigen, insbesondere jene des Grundstücks Nr. 
1193. Gegen die in Erwägung gezogene Erhöhung der Gebäudehöhe auf 
Grundstück Nr. 1206 auf 12,5 m sei demgegenüber nichts einzuwenden, 
nur müsste Gleiches wohl auch auf dem Grundstück Nr. 311 geschehen 
(analoge Höhenbeschränkung). Schliesslich weist der Vertreter der 
obgenannten Grundstücke auch darauf hin, dass ohne Zufahrt über 
Grundstück Nr. 1207 sowohl die Realisierung des Parkierungsperimeters 
A+ auf Grundstück Nr. 1193 als auch das dritte Parkgeschoss im 
Parkierungsperimeter A (Grundstücke Nr. 1123, 1122 und 1120) 
ausgeschlossen wären. Eine Zufahrt unter einem Ersatzneubau hindurch 
würde 
unangemessene 
statische 
Massnahmen 
mit 
erheblicher 
Kostenfolge nach sich ziehen und sei nicht finanzierbar.
4.
Schliesslich liess A. durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 23. 
März 2012 folgende Anträge stellen:
„1. Auf die gemäss Rundschreiben vorgesehenen Änderungen sei zu 
verzichten.
2.
Evtl. Der aufliegende Quartierplan sei im Sinne der Anträge der B. SA 
im Einspracheverfahren abzuändern (Überbauung der Parzelle 1206 
und 1207 gemäss geltendem Baugesetz und Beibehaltung der 
privatrechtlichen Höherbaubeschränkung zugunsten der Parzelle Nr. 
309 und 1194).
3.
Subev. Die vorgeschlagene Abänderung gemäss Rundschreiben vom 
28. Februar 2012 sei anzuordnen, falls die B. SA auf eine Anfechtung 
der Entschädigungspflicht gemäss Art. 7a der Quartierplanvorschriften 
ausdrücklich 
verzichtet. 
Andernfalls 
sei 
die 
privatrechtliche 
Höherbaubeschränkung unverändert zu belassen und Art. 7a der 
Quartierplanvorschriften aufzuheben.“
 Auf die Begründung dieser Anträge wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen näher eingegangen.


II.
Der Gemeindevorstand zieht in Erwägung
1.
Gemäss Art. 54 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
kann die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid bis zur Urteilsfindung im 
Sinne der Anträge der Beschwerde führenden Partei abändern. Es liegt im 
Wesen der Sache, dass auch eine Teilabänderung zulässig ist, wenn die 
Vorinstanz nur einen Teil der Anträge als begründet erachtet.
2.
In ihrer Beschwerde vom 6. Oktober 2011 hat zwar die B. SA die 
Aufhebung 
des 
Quartierplans, 
eventuell 
die 
Rückweisung 
zur 
Verbesserung an die Vorinstanz verlangt. Der zugehörigen Begründung ist 
jedoch zu entnehmen, dass ihr Widerstand gegen den Quartierplan vor 
allem in der Befürchtung gründet, im Baubereich auf Grundstück Nr. 1206 
liessen sich die 558,6 m2 BGF (ab Grundstück Nr. 1206 und 1207) nicht 
unterbringen, wenn im Baubereich die Gebäudehöhe von 10 m beachtet 
werden müsste. Ob dies der Fall ist oder nicht, braucht an dieser Stelle 
nicht abschliessend beurteilt zu werden. Tatsache ist jedenfalls, dass sich 
dieses Problem relativ einfach lösen lässt, indem der Eigentümerin des 
Grundstücks Nr. 1206 eine Vergrösserung der Gebäudehöhe auf 12,5 m 
zugestanden wird. Dabei darf allerdings eine maximale Kote von 1799.50 
m.ü.M. nicht überschritten werden. Eine solche Modifikation lässt sich 
umso eher rechtfertigen, als damit keinerlei nennenswerte Nachteile für die 
Umgebung verbunden sind. Nicht ganz nachvollziehbar sind daher die 
Anträge von A., welcher sich gegen die vorgesehene Abänderung des 
Quartierplans zur Wehr setzt und sogar eine Beibehaltung der 
privatrechtlichen Höherbaubeschränkung verlangt. Bei seiner ganzen 
Argumentation übersieht A. nämlich, dass der Nutzungstransfer auf 
Grundstück Nr. 1206 und die damit einhergehende Eliminierung der 
Höherbaubeschränkung 
bereits 
mit 
dem 
Einsprache- 
und 
Genehmigungsentscheid vom 22. August 2011 beschlossen worden ist, 
und nicht erst im „neusten Planungsvorschlag“ figuriert. Mit der der B. SA 
zugestandenen Mehrhöhe von 2,5 m ändert sich für den oberliegenden 
Nachbarn gegenüber dem vom Gemeindevorstand am 22. August 2011 
beschlossenen Quartierplan praktisch nichts, wenn die maximale 
Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht überschritten wird.
3.
Die von der B. SA angeregte Korrektur bezüglich Art. 13 Abs. 5 QPB 
drängt sich demgegenüber nicht auf. Gemäss dieser Bestimmung dürfen 
Wohn- und Arbeitsräume eine lichte Höhe von 2,4 m nicht unterschreiten. 
Da … keine Vorschriften über die Geschosszahl kennt, wollte man mit 
dieser Quartierplanvorschrift verhindern, dass ein Bauherr versucht, auf 
Kosten des Wohnkomforts bzw. der Wohnhygiene möglichst viele 
Geschosse in eine Überbauung unterzubringen. Deshalb ist es auch 
richtig, wenn im erwähnten Passus von „nicht unterschreiten“ die Rede ist.
4.
Übrigens besteht auch kein Anlass, beim Grundstück Nr. 311 eine 
Vergrösserung 
der 
Gebäudehöhe 
vorzunehmen, 
wie 
das 
der 
Rechtsvertreter der Eigentümergemeinschaften Robustelli und Previtali 


angeregt hat. Davon ist schon deshalb abzusehen, weil der Einsprache- 
und Genehmigungsentscheid in diesem Punkt unangefochten geblieben ist 
und sich die Situation bei diesem Grundstück auch anders präsentiert als 
beim Grundstück Nr. 1206, und zwar sowohl rechtlich wie faktisch.
5.
Auch sonst drängen sich keine weitergehenden materiellen Änderungen 
des Quartierplans auf, insbesondere nicht die von der B. SA geforderte 
Zulassung eines Wiederaufbaus auf dem Grundstück Nr. 1207. Zu Recht 
wird von Seiten des Vertreters der angrenzenden Liegenschaften darauf 
hingewiesen, dass sich hier aus städtebaulicher Sicht ein neuer 
Baustandort nicht vertreten lässt, was ja auch der Grund dafür war, dass 
auf Grundstück Nr. 1207 kein Baubereich ausgeschieden worden ist. Wie 
im Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 
festgehalten, besteht in diesem Bereich lediglich die Bestandesgarantie, 
welche es der Eigentümerin erlaubt, das Gebäude ... Nr. 56B einstweilen 
bestehen zu lassen.
6.
Sinnvollerweise werden die auf die Erschliessung im Bereich des 
Grundstücks Nr. 1207 angewiesenen Grundeigentümer nach einer 
gemeinsamen Lösung suchen, um die Zufahrt für alle Beteiligten möglichst 
optimal regeln zu können. Der Gemeindevorstand behält sich dabei vor, im 
Hinblick auf die vorgesehene Erschliessung gestützt auf Art. 36 der 
Quartierplanbestimmungen 
weitergehende 
Dispositionen 
zu 
treffen, 
insbesondere wenn sich die Beteiligten bezüglich der Zufahrt zu den 
unterirdischen Garagen nicht einigen können.
7.
Wie vorne bereits erwähnt, lässt sich mit Bezug auf die Entschädigung für 
die Aufhebung der Höherbaubeschränkung auf Grundstück Nr. 1206 keine 
Einigung erzielen, sodass diese Frage vom Verwaltungsgericht zu 
beurteilen ist.
8.
Da nach dem Gesagten nurmehr die Entschädigungsfrage offen ist, 
erscheint es auch gerechtfertigt, Art. 37 der Quartierplanbestimmungen in 
dem Sinne zu ändern, dass der Quartierplan bereits mit seiner 
Verabschiedung in Kraft tritt, und nicht erst mit dem Abschluss der 
Rechtsmittelverfahren. Dies ermöglicht es der Gemeinde, trotz der 
bezüglich der Entschädigung noch hängigen Beschwerdeverfahren 
gestützt auf diesen Quartierplan Baubewilligungen zu erteilen.
9.
Für das vorliegende Abänderungsverfahren werden keine Kosten erhoben.
III.
Demnach erkennt der Gemeindevorstand
1.
Die dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 
zugrunde liegenden Quartierplanvorschriften werden im nachstehenden 
Artikel geändert (Änderung blau markiert): 


Art. 13 Gebäude- und Geschosshöhen
1Die maximal zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den 
Höhenangaben im Plan Gestaltung sowie nach den Bestimmungen im 
Baugesetz.
2Bei Erstellung von Steil- oder Walmdächern ist Art. 89 Abs. 4 BauG nicht 
anwendbar.
3Die im Plan Gestaltung für die Grundstücke 1121 und 1122 angegebenen 
Gebäudehöhen werden ab Oberkant Dachfläche der unterirdischen 
Sammelgarage im Parkierungsbereich A (ca. 1787.30 m.ü.M.) gemessen. 
Liegt das gewachsene Terrain auf dem Grundstück Nr. 1121 höher, dann 
gilt dieses als Bemessungsbasis.
4Für das Grundstück 1193 bemisst sich die maximal zulässige 
Gebäudehöhe ab der im Plan Gestaltung angegebenen Höhenkote von 
1781.90 m.ü.M.
5Für das Grundstück 1206 gilt eine Gebäudehöhe von 12.50 m. Dabei darf 
die im Plan „Gestaltung“ angegebene Höhenkote von 1799.50 m.ü.M. nicht 
überschritten werden.
6 Wohn- und Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.40 m nicht 
unterschreiten.
Dementsprechend 
wird 
im 
Quartierplangestaltungsplan 
folgende 
Anpassung vorgenommen:
Im Baubereich des Grundstücks Nr. 1206 wird die Höhenangabe (10.00 m) 
durch die Höhenangabe 12.50 m ersetzt.
2.
Die dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 30. August 2011 
zugrunde 
liegenden 
Quartierplanvorschriften 
werden 
sodann 
im 
nachstehenden Artikel geändert (Änderung blau markiert):
Art. 37 Inkrafttreten
1Der Quartierplan „…“ tritt nach seinem Erlass durch die Baubehörde … in 
Rechtskraft. 
3.
Für die Änderung des Einsprache- und Genehmigungsentscheids werden 
keine Kosten erhoben. 
4.
Gegen diesen Änderungsentscheid kann innert 30 Tagen seit Mitteilung 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben 
werden.
5.
Mitteilung an sämtliche Grundeigentümer.
Freundliche Grüsse
Gemeindevorstand …


Der Gemeindepräsident:
Sigi Asprion
Die Gemeindeschreiberin:
Barbara A. Stecher“
d)
Dieser 
Beschluss 
erwuchs 
in 
Rechtskraft. 
Daraufhin 
schrieb 
der 
Instruktionsrichter die Beschwerden R 11 103 und R 11 106 nach Gewährung 
des rechtlichen Gehörs am 24. August 2012 teilweise ab und legte die 
Verfahren zusammen. Die Verfügung lautete wie folgt.
Die Verfahren R 11 103 und R 11 106 werden zusammengelegt.
Es wird festgestellt, dass in den Verfahren R 11 103 und R 11 106 lediglich 
noch streitig und somit vom Gericht zu entscheiden ist, ob, und, falls ja, in 
welcher 
Höhe 
die 
Eigentümerin 
von 
Parzelle 
1206 
oder 
allenfalls 
Dritteigentümer den Eigentümern von Parzellen 309 und 1194 für die 
Aufhebung der auf Parzelle 1206 lastenden Höherbaubeschränkung zugunsten 
von Parzellen 309 und 1194 eine Entschädigung zu bezahlen hat (Art. 7a der 
Quartierplanbestimmungen). Diesbezüglich werden die Verfahren weitergeführt. 
Im Übrigen werden die Beschwerden in den Verfahren R 11 103 und R 11 106 
als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 
e)
Die betreffende Teilabschreibungsverfügung des Instruktionsrichters vom 24. 
August 2012 ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
5.
Mit Eingabe vom 28. September 2012 erklärte der Rechtsanwalt des 
Beschwerdeführers den Rückzug der Beschwerde im Verfahren R 11 103. 
Gleichzeitig werde beantragt, dass die Beschwerde der B. SA (Verfahren R 11 
106) als gegenstandslos abzuschreiben sei, evtl. die betreffende Beschwerde 
antragsgemäss gutgeheissen oder abgewiesen werde.
6.
Am 4. Oktober 2012 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 
Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin ein 
Vertreter der B. AG in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. …) anwesend 


war. Die Beschwerdegegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) war durch einen Vertreter 
des Gemeindebauamtes und ihren Rechtsvertreter (RA Dr. …) präsent. Der 
Beschwerdegegner war durch seine Tochter sowie deren Rechtsanwalt (RA Dr. 
…) vertreten. Allen Anwesenden wurde die Möglichkeit geboten, sich auch noch 
mündlich vor Ort zur Streitsache zu äussern. Vor dem Augenschein wurde allen 
Beteiligten 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 
noch 
ein 
„Volumetrischer 
Situationsplan“ über die geplanten Bauhöhen (Ebene 5 und zusätzliche Ebene 6 
auf Parz. 1206) zugestellt, auf welchen anlässlich des Augenscheins allseits 
Bezug genommen wurde. Von Seiten des Gerichtes wurden zudem noch 
insgesamt 
30 
Fotos 
über 
die 
genauen 
Orts-, 
Raum- 
und 
Erschliessungsverhältnissen 
im 
Quartierplangebiet 
mit 
den 
Parzellen 
1206/1207, 309/1194 und 312 erstellt und zu den Akten genommen. Über die 
Ausführungen am Augenschein wurde ein Protokoll erstellt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 22./30. August 2011, worin die 
Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin 
1/Vorinstanz) 
die 
Einsprache 
der 
Eigentümerin der Parzellen 1206 und 1207 (Beschwerdeführerin im Verfahren 
R 11 106 bzw. Beschwerdegegnerin 2 im Verfahren R 11 103) betreffend 
Genehmigung des Quartierplans „…“ abwies und die Einsprache des 
Eigentümers der Parzellen 309 und 1194 (Beschwerdeführer im Verfahren R 11 
103 bzw. Beschwerdegegner im Verfahren R 11 106) teilweise guthiess. Mit 
Erklärung (Ergänzung) vom 23. September 2011 hielt die Vorinstanz noch fest, 
dass ein Nutzungstransport von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 gemäss 
Quartierplan zulässig sei, die Höherbaubeschränkung zulasten der Parzelle 
1206 aufgehoben werde und damit die Realisierung eines zusätzlichen 
Geschosses (Ebene 6) von ca. 170 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) auf 
Parzelle 1206 möglich sei, womit die bestehende BGF von 260 m2 auf ca. 450 
bis 500 m2 erhöht werden könnte. Als finanziellen Ausgleich für diese 
Geschoss- und Nutzungserhöhung zu Gunsten der Eigentümerin der Parzelle 


1206 habe diese den Eigentümer der hangaufwärts hinterliegenden Parzellen 
309 und 1194 – wegen der Aufhebung der bisher zu seinen Gunsten 
bestehenden Höherbaubeschränkung auf Parzelle 1206 – angemessen zu 
entschädigen, wobei eine Entschädigungssumme von Fr. 900‘000.-- (gemäss 
Schätzungsbericht vom 29. April 2011) und nicht etwa von Fr. 2 Mio. (wie vom 
Eigentümer der Parzellen 309/1194 verlangt) festgelegt worden sei. 
b)
Mit Beschluss der Vorinstanz vom 2. April 2012 betreffend „Revision des 
betreffenden 
Quartierplans“ 
(samt 
Abänderung 
des 
Einsprache- 
und 
Genehmigungsentscheids vom 22./30. August 2011) wurden die erwähnten 
Anpassungen 
(vgl. 
Ergänzung 
vom 
23. 
September 
2011) 
in 
die 
Quartierplanbestimmungen (QPB) überführt: So insbesondere Art. 13 QPB 
(Gebäude-/Geschosshöhe; mit Gebäudeerhöhung auf Parzelle 1206 von bisher 
10 m auf neu 12.5 m [zusätzliches Geschoss; Ebene 6] und einer absoluten 
Höhenquote von maximal 1‘799.5 m.ü.M.) und Ziff. 3 Weiteres Vorgehen 
(Eliminierung 
Höherbaubeschränkung 
[Dienstbarkeit] 
gegen 
kompensationsweise Entschädigung von Fr. 900‘000.-- [anstatt Fr. 2 Mio.]). 
Diese Abgeltungssumme wurde neu so in Art. 7a QPB festgeschrieben bzw. 
aufgenommen. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
c)
Mit 
Teilabschreibungsverfügung 
vom 
24. 
August 
2012 
legte 
der 
Instruktionsrichter die Verfahren R 11 103 und 106 zusammen und erklärte 
diese für gegenstandslos, soweit sie nicht den Bestand und die Höhe der 
ermittelten Entschädigung wegen Wegfalls der Höherbaubeschränkung 
beträfen, worauf der Anwalt im Verfahren R 11 103 Rückzug der Beschwerde 
vom 3. Oktober 2011 erklärte.
d)
Beschwerdethema bildet demnach hier nur die Frage, ob die festgelegte 
Entschädigungssumme von Fr. 900‘000.-- zu Recht der davon profitierenden 
Eigentümerin 
der 
Parzellen 
1206/1207 
(für 
den 
Wegfall 
der 
Höherbaubeschränkung zu Lasten des Eigentümers der hinterliegenden 
Parzellen 309/1194) auferlegt wurde (Rechtmässigkeit von Art. 7a QPB) oder 


ob 
stattdessen 
die 
Planungsbehörde 
(Vorinstanz) 
bzw. 
Dritte 
(Quartierplangenossen auf Parzelle 312) finanziell dafür hätten aufkommen 
müssen.
e)
In formeller Hinsicht wird vom Rückzug der Beschwerde im Verfahren 103 
Kenntnis genommen und die besagte Beschwerde infolge Gegenstandlosigkeit 
nach Art. 55 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
abgeschrieben. Gemäss Art. 72 Abs. 1 VRG ist eine allfällige Kostenpflicht 
jedoch auch gegenüber dem Veranlasser eines Verfahrens möglich und 
zulässig, zumal wenn sich der Beschwerdeführer erst sehr spät aus einem 
laufenden Beschwerdeverfahren zurückzieht und damit dem Gericht bereits 
erheblicher Arbeitsaufwand entstanden ist. 
2. a)
Ausgangspunkt für die materielle Streitentscheidung sind die einschlägigen 
Bestimmungen auf kantonaler Ebene (Raumplanungsgesetz für den Kanton 
Graubünden [KRG]) sowie auf kommunaler Ebene die ortsspezifischen 
Quartierplanbestimmungen [QPB]), welche in dieser rangmässigen Reihenfolge 
wie folgt lauten (kursiv/unterstrichen hier besonders wichtig): 
Art. 51 KRG
Quartierplanung (1. Zweck und Inhalt)
1Die Quartierplanung regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und 
Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten 
der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise auf 
Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung 
dies erfordert.
2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach 
Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und -erschliessungsplan. 
3Für Bereinigung von beschränkten dinglichen Rechten, Vormerkungen und 
Anmerkungen gelten die Bestimmungen über die Landumlegung sinngemäss.
Art. 52 KRG
Quartierplanung (2. Bestandteile)
1Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestaltung der 
Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung 
der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und 
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der 
Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung 
und Überbauung des Quartiers festlegen.


Art. 53 KRG
Verfahren
1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung der 
Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderung des Quartierplans. Die 
Gemeinden können für den Erlass und Änderungen den Gemeinderat für 
zuständig erklären. 
Art. 69 KRG
Landabzüge, Neuzuteilung [bei Landumlegungen]
1Von der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes wird das Land unentgeltlich in 
Abzug gebracht, das für die Erschliessung sowie für Gemeinschaftsanlagen 
benötigt wird, die überwiegend den Bedürfnissen des Umlegungsgebietes 
dienen. Die Abtretung von Boden oder Rechten zu weitergehenden öffentlichen 
Zwecken richtet sich, sofern keine Einigung erzielt wird, nach den Vorschriften 
des Enteignungsgesetzes.
2Die nach den Landabzügen übrig bleibende Fläche wird im Verhältnis des 
eingeworfenen Landes und unter Berücksichtigung aller mit dem alten und 
neuen Besitzstand verbundenen Vor- und Nachteile auf die beteiligten 
Grundeigentümerinnen 
und 
Grundeigentümer 
verteilt. 
Mehr- 
und 
Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen 
sind in Geld voll auszugleichen.
Art. 70 KRG
Bereinigung der Rechte 
1Vor der Neuzuteilung sind die Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt die 
dinglichen Rechte, Vormerkungen und Anmerkungen zu bereinigen und die 
Grundbuchanmeldung vorzubereiten.
2Mit Ausnahme der übertragenen oder neu begründeten Rechte sowie der 
Grundpfandrechte gehen mit dem Erwerb des Eigentums an den neu 
zugeteilten Grundstücken sämtliche beschränkten dinglichen Rechte sowie 
sämtliche Vormerkungen und Anmerkungen des alten Bestandes unter.
Art. 71 KRG
Kosten 
1Die Kosten der Landumlegung und Grenzbereinigung einschliesslich der 
Kosten der Vermessung und Vermarkung gehen zulasten der Beteiligten. Die 
Gemeinde leistet ausnahmsweise Beiträge, soweit an den Massnahmen ein 
weitergehendes öffentliches Interesse besteht.
2Für die Abgabepflicht und die Aufteilung der Kosten unter den Beteiligten 
gelten sinngemäss die Bestimmungen für die Erhebung von Beiträgen. 
 Art. 7a QPB Entschädigung für Aufhebung Höherbaubeschränkung
1Der Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 wird verpflichtet, den Eigentümern 
der Grundstücke Nr. 309 und 1194 für die Aufhebung der zu Gunsten dieser 
Parzellen bestehenden Höherbaubeschränkung eine Entschädigung zu 
bezahlen.
2Diese Entschädigung beläuft sich auf insgesamt Fr. 900'000.00 (Franken 
neunhunderttausend) und ist vom Eigentümer des Grundstücks Nr. 1206 im 
Verhältnis zu den Grundstücksflächen den Eigentümern der Grundstücke Nr. 


309 und 1194 zu bezahlen. Massgebend für die Zahlungspflicht ist der 
Zeitpunkt des Eigentums im Zeitpunkt der Fälligkeit der Entschädigungspflicht.
3Die Entschädigung ist auf den Zeitpunkt zur Zahlung fällig, da eine 
rechtskräftige Baubewilligung für ein Gebäude vorliegt, welches den Rahmen 
der Höherbaubeschränkung sprengt. Liegt ein solcher Fall vor, dann darf mit 
dem Bau erst begonnen werden, wenn die Bezahlung der Entschädigung 
nachgewiesen ist. Zur Sicherung dieser Zahlungspflicht wird in der 
Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht.
b)
Nachdem die Teilabschreibungsverfügung vom 24. August 2012 unangefochten 
in Rechtskraft erwuchs, ergibt sich für die Beschwerdeführerin (im Verfahren R 
11 106) folgende Situation: Sie kann ihr bestehendes Haus auf Parzelle 1207 
beibehalten und umbauen, jedoch nicht abreissen und wieder aufbauen. Sie 
kann zudem die noch auf Parzelle 1207 zur Verfügung stehende respektive 
nicht konsumierte Bruttogeschossfläche (BGF) von 152.2 m2 auf Parzelle 1206 
übertragen (gemäss Schreiben der Vorinstanz vom 25. Juni 2012 akzeptiert). 
Ferner kann die Beschwerdeführerin beim Baustandort auf Parzelle 1206 ein 
zusätzliches Geschoss von ca. 170 m2 BGF erstellen und im Falle eines 
Neubaues kann sogar noch die Fläche des ersten und zweiten Vollgeschosses 
um je 25 m2 BGF vergrössert werden. Wenn die Beschwerdeführerin das Haus 
auf Parzelle 1207 stehen liesse (100 m2 BGF konsumiert) und auf Parzelle 
1206 das bestehende Gebäude abreissen und dafür einen Neubau erstellen 
würde, hätte sie auf Parzelle 1206 anstatt nur (wie bisher) eine BGF von 306 m2 
neu im Ganzen – dank des AZ-Transports von Parzelle 1207 auf Parzelle 1206 
im Umfang von 152.5 m2 - eine weit höhere BGF von ca. 458.5 m2 zur 
Verfügung. Dies entspräche ungefähr auch der Grundfläche der bewohnbaren 
Geschosse (170 m2 x 3 = 510 m2 minus der Mauerflächen). Zusammen mit der 
auf Parzelle 1207 konsumierten BGF von ca. 100 m2 ergäbe sich somit die 
Summe von total möglichen 558 m2 BGF auf beiden Parzellen (1206/1207), 
was dem ursprünglichen Bestand nach bisheriger Quartierplanung entsprochen 
hätte. Mit dem weiteren Beschluss der Vorinstanz vom 2. April 2012 wurde die 
maximale Gebäudehöhe auf Parzelle 1206 nochmals um 2.5 m von zuvor 10 m 
auf neu 12.5 m angehoben, so dass den diesbezüglichen Bedenken der 
Beschwerdeführerin definitiv vollumfänglich Rechnung getragen wurde. In 
dieser Beziehung erleidet die Beschwerdeführerin also sicherlich keinen 


Nachteil. Sie hat sich denn auch mit der Teilabschreibung der Beschwerden 
einverstanden erklärt. Hingegen hat sie den Vorteil, dass sie 152.5 m2 BGF, 
welche auf Parzelle 1207 nur schlecht oder gar nicht hätten realisiert werden 
können, 
mittels 
des 
zulässigen 
Nutzungstransportes 
gemäss 
neuer 
Quartierplanung an bester Lage auf Parzelle 1206 realisieren kann und auch 
muss, sofern sie diese zusätzliche BGF tatsächlich zu ihrem Vorteil nutzen will.
c)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei diesen 
planerischen 
und 
raumgestalterischen 
Änderungen 
nicht 
um 
eine 
Mehrwertabschöpfung laut Art. 5 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG) und Art. 19 Abs. 3 KRG, welche folgenden Inhalt haben:
Art. 5 RPG
Ausgleich und Entschädigung
1Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- 
und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz (RPG) entstehen.
2Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung 
gleichkommen, so wird voll entschädigt. 
3Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen 
bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.
Art. 19 KRG
Boden- und Baulandpolitik 
1Die Gemeinden fördern die Verwirklichung ihrer Planungen durch eine den 
örtlichen Verhältnissen angepasste aktive Boden- und Baulandpolitik.
2Die Gemeinden treffen insbesondere bei Einzonungen und Umzonungen die 
erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens 
für den festgelegten Zonenzweck. 
3Führen planerische Massnahmen zu erheblichen Vor- oder Nachteilen, können 
die Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich einen angemessenen Ausgleich 
festlegen.
Die soeben zitierten Bestimmungen (RPG/KRG) betreffen beide eindeutig das 
Verhältnis zwischen Staat (Gemeinwesen) und privatem Grundeigentümer. 
Ersterer schöpft einen Planungsmehrwert ab und Letzterer muss ihn bezahlen. 
Darum geht es vorliegend aber nicht, wie die Vorinstanz in ihrer 
Vernehmlassung vom 10. November 2011 zur Beschwerde R 11 106 in Ziff. 31 
ff. überzeugend dargelegt hat. Die Gemeinde wäre mangels gesetzlicher 


Grundlage zur Abschöpfung eines Planungsmehrwerts im Übrigen sachlich gar 
nicht berechtigt (vgl. Arbeitshilfe KRG zu Art. 19 KRG).
d)
Im konkreten Fall handelt es sich vielmehr um eine sinngemässe 
„Landumlegung“, mit der Besonderheit, dass hier nur ein beschränktes 
dingliches Recht Gegenstand der diesbezüglichen Bereinigung im Sinne von 
Art. 70 Abs. 1 KRG bildet. Laut Art. 69 Abs. 2 KRG sind Mehr- und 
Minderzuteilungen sowie besondere Vor- und Nachteile einzelner Zuteilungen 
in Geld voll auszugleichen. Dabei ist nur logisch, dass Adressat der 
Ausgleichspflicht derjenige ist, welcher eine entsprechende Mehrzuteilung 
respektive einen besonderen Vorteil in einer einzelnen Zuteilung erhält und 
umgekehrt Empfänger der Ausgleichsleistung – die vollumfänglich in Geld zu 
erbringen ist – derjenige ist, welcher eine entsprechende Minderzuteilung 
respektive einen besonderen Nachteil in einer einzelnen Zuteilung erfährt. Zu 
Recht führte die Vorinstanz daher in ihrer Vernehmlassung zur Beschwerde R 
11 106 (vgl. Ziff. 33 ff.) aus, dass die planerischen Massnahmen (Aufhebung 
der Höherbaubeschränkung zulasten Parzelle 1206 bzw. Nichtaufhebung 
derselben zu Gunsten der Parzellen 309 und 1194; Beibehaltung des 
bisherigen Gebäudes auf Parzelle 1207; Vorschrift des AZ-Transports von 
152.5 m2 ab Parzelle 1207 auf Parzelle 1206; sowie letztlich noch 
Heraufsetzung der Gebäudehöhe von 10 m auf 12.5 m auf Parzelle 1206) 
miteinander korrespondieren würden, weshalb es in einer Gesamtbetrachtung 
auch gerechtfertigt sei, den Wertausgleich in Geld allein und ausschliesslich 
unter den an diesem Vorgang beteiligten Grundeigentümern im betreffenden 
Quartierplangebiet vorzunehmen.
e)
Dritteigentümer – wie z.B. die Quartierplangenossen auf Parzelle 312 – können 
demgegenüber nicht zur Zahlungspflicht herangezogen werden. Der Verzicht 
auf eine Erweiterungsmöglichkeit auf Parzelle 1207 erfolgte nämlich aus 
sachlich begründeten, nachvollziehbaren Motiven: Im Planungsbericht der 
Gemeinde für die dritte öffentliche Auflage (BB 10) wurde dazu ausdrücklich 
ausgeführt, dass das Haus auf Parzelle 1207 im Vergleich zu den umliegenden 


Gebäuden sehr klein sei, die Parzellenform ungünstig und schmal sei und 
dadurch die zweckmässige Bebauung und Ausnützung dieses Grundstücks 
erschwert sei. Wenn die benachbarte Parzelle 312 (unmittelbar im Südosten) 
überbaut sei, werde das Haus auf Parzelle 1207 vollständig zwischen dem 
Wohnhaus an der Via … (Neubau mit 15.5 m Gebäudehöhe möglich) und dem 
Neubau auf Parzelle 312 (entlang der …) eingeschlossen sein. Aus räumlicher 
und ortsgestalterischer Sicht sei es deshalb von Vorteil, wenn Parzelle 1207 
nicht bebaut sei. Aufgrund dieser einleuchtenden Feststellungen geht es hier 
also auf jeden Fall nicht primär um einen Vorteil für Dritteigentümer, sondern 
klarerweise um die Bereinigung einer städtebaulich unbefriedigenden Situation, 
wobei aber Rücksicht darauf zu nehmen ist, dass das bestehende Gebäude auf 
Parzelle 1207 infolge Bestandesgarantie nicht einfach beseitigt werden kann. 
Dieser städtebauliche Nachteil ist hier aber – soweit möglich – behoben 
worden, indem von der Gemeinde bestimmt wurde, dass jenes Gebäude nicht 
ersetzt werden dürfe.
f)
Eine Ausgleichspflicht, sofern eine solche überhaupt bejaht werden kann, 
würde somit einzig und allein die Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 
treffen. Dass eine solche Verpflichtung besteht, ist für das Gericht offensichtlich, 
wird doch durch die erfolgte Mehrzuteilung laut Art. 69 Abs. 2 KRG der Wert 
des der Beschwerdeführerin gehörenden Baulandes (insbesondere von 
Parzelle 1206) wirtschaftlich massiv erhöht. Darin liegt zudem auch ein 
besonderer Vorteil für die Beschwerdeführerin vor, da der durch die 
Mehrzuteilung entstehende Vorteil (ein zusätzliches Geschoss; Ebene 6, mit 
erweiterter Gebäudehöhe 12.5 m und absoluter Höhenquote von maximal 
1‘799.5 m.ü.M.) einzig der Beschwerdeführerin auf Parzelle 1206 zugute 
kommt. 
g)
Nach dem Gesagten steht demnach fest, dass es im konkreten Fall nicht in 
erster Linie um den Ausgleich eines durch die Neuzuteilung bewirkten 
Mehrwerts bei der Beschwerdeführerin geht. Primäres Ziel der Ausgleichspflicht 
ist es vielmehr, den beim ehemaligen Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 


und Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren eingetretenen Minderwert 
finanziell zu kompensieren. Dass der damit Hand in Hand so entstandene 
Mehrwert bei der Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 eintritt, führt 
indessen 
nicht 
dazu, 
dass 
für 
die 
Berechnung 
der 
zu 
zahlenden 
Entschädigungssumme der bei der Beschwerdeführerin angefallene Mehrwert 
zu berücksichtigen wäre, sondern es ist dafür auf den dadurch verursachten 
Minderwert der Parzellen 309/ 1194 abzustellen, wobei die Zahlungspflicht 
einzig und allein bei der davon profitierenden Beschwerdeführerin der Parzellen 
1206/1207 liegen kann. Bemessungsgrundlage ist demnach die durch die 
Aufhebung der Dienstbarkeit aus dem Jahre 1929 eingetretene Minderwert für 
die hinterliegenden Parzellen 309/1194 des früheren Beschwerdeführers (im 
Verfahren R 11 103). Dieser Minderwert ist nun in der Schätzung vom 29. April 
2011 von einem ausgewiesenen, neutralen Fachmann (Architekt G./KB 7) 
durchaus nachvollziehbar festgelegt und von der Vorinstanz im Rahmen ihres 
diesbezüglich weiten Ermessens unter Heranziehung der Argumente des 
erwähnten Schätzers somit korrekt auf insgesamt Fr. 900‘000.-- festgesetzt 
worden. An der angefochtenen Quartierplanbestimmung (Art. 7a QPB) im Zuge 
der Revision des betreffenden Quartierplans gibt es folglich nichts auszusetzen, 
was zu ihrer Bestätigung im Sinne der von der Vorinstanz vertretenen 
Rechtsauffassung 
(Entschädigungspflicht 
Beschwerdeführerin 
über 
Fr. 
900‘000.-- zugunsten Eigentümer Parzelle 309/1194 für teils verminderte 
Aussicht auf den See im Süden bzw. auf die Alpenwelt im Südwesten) bei 
Ausübung/Realisation der auf Parzelle 1206 intensivierten Nutzungsmöglichkeit 
(Zusatzgeschoss [Ebene 6] mit ca. 170 m2 BGF sowie zulässige Gebäudehöhe 
neu auf 12.5 m erweitert) führen muss. 
3. a)
Der angefochtene Entscheid vom 22./30. August 2011 der Vorinstanz (mit 
Ergänzung vom 23. September 2011 sowie Beschluss vom 2. April 2012) 
betreffend Revision des fraglichen Quartierplanes erweist sich damit insgesamt 
als rechtmässig und vertretbar, was im Resultat zur Abweisung der Beschwerde 
vom 6. Oktober 2011 (im Verfahren R 11 106) führt, soweit die Angelegenheit 
infolge Rückzugs der Beschwerde vom 3. Oktober 2011 (im Verfahren R 11 


103) nicht bereits gegenstandslos geworden ist und daher - kostenfällig laut Art. 
72 Abs. 1 VRG – abzuschreiben ist.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 VRG zum grösseren Teil der Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 
106 und zum kleineren Teil dem Beschwerdeführer im Verfahren R 11 103 
aufzuerlegen. Die aussergerichtlichen Entschädigungen gemäss Art. 78 Abs. 1 
VRG werden gegenseitig wettgeschlagen, was bedeutet, dass sowohl die 
Beschwerdeführerin im Verfahren R 11 106 als auch der Beschwerdeführer im 
Verfahren R 11 103 die jeweils bei ihnen angefallenen Anwaltskosten selber zu 
tragen haben. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der Vorinstanz 
(Beschwerdegegnerin 1) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte, soweit die Streitangelegenheit 
(Beschwerdeverfahren R 11 103) überhaupt zu einer gerichtlichen Beurteilung 
führte bzw. nicht bereits vorher vom Beschwerdeführer zurückgezogen wurde. 
Demnach erkennt das Gericht:
1. a)
Die Beschwerde im Verfahren R 11 106 wird abgewiesen.
b)
Die Beschwerde im Verfahren R 11 103 wird infolge Rückzugs abgeschrieben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 7‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
827.--
zusammen
Fr. 7‘827.--
gehen anteilsmässig zu Fr. 4‘472.50 zulasten der B. AG (R 11 106) und zu Fr. 
3‘354.50 zulasten von A. (R 11 103) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


3.
Die Parteientschädigungen (Verfahren R 11 103/106) werden gegenseitig 
wettgeschlagen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 26. Juni 2013 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_65/2013).