gr_gerichte · R 2006 35 · 2006-09-27 · de
Baueinsprache

Baueinsprache | Baurecht

R 06 35
4. Kammer
URTEIL
vom 27. September 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 7. Oktober 2005 reichte die … AG ein Baugesuch für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf der am … in der Zone für städtisches Wohnen
gelegenen Parzelle Nr. 416 ein.
Eine dagegen von der Erbengemeinschaft …, Eigentümer der benachbarten
Parzelle Nr. 465, eingereichte Einsprache, mit der im Wesentlichen die
Verletzung der massgeblichen Grenz- und Strassenabstände sowie ein
übermässiger Entzug von Licht und Sonne gerügt worden war, wies die
Gemeinde … mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 28. März
2006, mitgeteilt am 31. März 2006, sofern auf sie überhaupt eingetreten
wurde, ab.
2.
Dagegen liess die Erbengemeinschaft … am 27. April 2006 beim
Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen,
es
sei
der
kommunale
Baubewilligungs-
und
Einspracheentscheid
aufzuheben (Ziff. 1) und dem geplanten Bauvorhaben auf dem Grundstück
Nr. 416 die Baubewilligung zu verweigern (Ziff. 2). Zur Begründung wurde im
Wesentlichen eine Verletzung der massgebenden gesetzlichen Grenz- und
Strassenabstände geltend gemacht. Die Hauptfassade des geplanten
Gebäudes sei ihres Erachtens wie bei den umliegenden Gebäuden nach
Südwesten ausgerichtet und nicht wie die Gemeinde annehme gegen
Südosten. Art. 102 Abs. 4 BG, wonach im Zweifel die längere Fassade als
Hauptfassade gelte, gelange nicht zu Anwendung. Selbst wenn dies aber der
Fall sein sollte, müsste die südwestliche Fassade als Hauptfassade gelten
und vor dieser müsse der grosse Grenzabstand eingehalten werden, was

vorliegend offenkundig nicht der Fall sei. So wie das Gebäude geplant sei,
halte es auf keiner einzigen Seite den grossen Grenzabstand ein. Gegen
Südwesten halte das Bauvorhaben mit 3,5 m nicht einmal den kleinen
Grenzabstand ein, der dort gemäss BG und Zonenschema 5 m, bzw. bei
Anwendbarkeit von Art. 26 Abs. 4 lit. a BG wenigstens 4 m betragen müsse.
Gegenüber der …strasse habe das Bauvorhaben einen Abstand von
mindestens 5 m bzw. 6 m einzuhalten (Art. 34 Abs. 1 BG). Vorliegend rage
dort der im 1. OG vorgesehene Balkon in den öffentlichen Strassenraum, was
zwar grundsätzlich zulässig sei (Art. 51 Abs. 1 lit. b BG), im konkreten Fall
aber deshalb nicht angehe, weil die Gesetzeskonformität nur durch eine
überrissene Raumhöhe von 4,5 m erreicht werden könne.
3. a)
Die Gemeinde … beantragte unter Verweis auf ihre Ausführungen im
angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid die Abweisung
des Rekurses. Ergänzend führte sie aus, dass während laufenden
Rekursverfahren eine Projektänderung eingereicht worden sei, mit welcher
die Bauherrschaft dem rekurrentischen Begehren nach Zurückversetzung der
Autoeinstellhalle auf der südwestlichen Seite um 0,5 m nachgekommen
worden sei. Die Gemeinde stehe dieser Änderung positiv gegenüber.
Entgegen der rekurrentischen Darstellung befänden sich die Hauptfassade
aufgrund der inneren Situierung der Hauptwohnräume gegen Südosten hin.
Demgegenüber seien die Schlafräume gegen Südwesten hin ausgerichtet,
was durchaus Sinn mache, da diese dadurch von den stärkeren Emissionen
bewirkenden …strasse abgewandt seien. Eine optimale Besonnung und
Belichtung der Hauptwohnräume sei bei Ausrichtung nach Südosten am
besten gewährleistet. Zum selben Ergebnis gelange man, wenn man die
Fassadenlänge der Wohngeschosse zur Ermittlung der Hauptfassade
heranziehe. Stelle aber die Südostfassade die Hauptfassade dar, müsse das
Bauvorhaben keinen grossen Grenzabstand von 10,5 m, sondern (gegenüber
der …strasse) den Strassenabstand von 6 m einhalten. Auf den übrigen
Seiten habe es den kleinen Grenzabstand von 5 m einzuhalten, welcher unter
bestimmten Voraussetzungen (Besonnungsnachweis i.S. von Art. 26 Abs. 4
lit. b BG; eingeschossige An- und Nebenbauten: 103 Abs. 1 BG), die
vorliegend erfüllt seien, unterschritten werden dürften. Der Einwand, dass die

Bauherrschaft die Höhe des Erdgeschosses nur deshalb mit 4,5 m festgelegt
habe, um den Vorgaben von Art. 51 BG zu entsprechen, treffe nicht zu.
b)
Die … AG beantragte ebenfalls die Abweisung des Rekurses. Zur
Begründung brachte sie im Wesentlichen dieselben Argumente wie die
Gemeinde vor.
4.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels erhielten die Parteien die
Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Standpunkte zu ergänzen und
zu vertiefen. Während dem sich die Rekurrenten in ihrer Replik auf den
Standpunkt stellten, dass die Projektänderung nicht vom Gericht sondern von
der Baubehörde zu bewilligen sei, hielt die Gemeinde … in ihrer Duplik fest,
dass die Projektänderung (Verkürzung des Balkons an der Ostfassade und
damit
Vergrösserung
des
Grenzabstandes
auf
nunmehr
4
m)
zwischenzeitlich von ihr bewilligt worden sei. Die Rekursgegnerin 2 reichte
ihrerseits ein Besonnungsdiagramm nach, aus welchem sich ergibt, dass
ausgehend
vom
effektiven
Horizont
am
21.
Dezember
in
allen
Nachbargebäuden wenigstens 50% der Hauptwohnräume minimal 120
Minuten besonnt werden.
5.
Am 26. September 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des
Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem ein Vertreter der
Erbengemeinschaft … zusammen mit deren Anwalt, der Rechtskonsulent der
Gemeinde … sowie ein Vertreter der Bauherrschaft mit deren Anwalt
teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit geboten, sich
anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch mündlich ausführlich zu
allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen am Augenschein wie auch auf die weiteren
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nachdem die Rekursgegnerin 1 mit Beschluss vom 20. Juni 2006 die im Sinne
der rekurrentischen Vorbringen von der Rekursgegnerin 2 vorgenommene
Projektänderung (Verkürzung des Balkons an der Ostseite um 0,5 m und
damit einhergehend Vergrösserung des dort eingehaltenen Grenzabstandes
von 3,5 m auf nunmehr 4 m) nachträglich auch noch formell bewilligt hat, was
durchaus zulässig und aus prozessökonomischen Überlegungen auch
sinnvoll war, wird der Rekurs insoweit zufolge Anerkennung gegenstandlos.
Auf weitere Ausführungen hierzu kann verzichtet werden, doch wird dieser
Umstand, angesichts des Verfahrensausganges, bei der Festlegung der
Verfahrenskosten angemessen zu berücksichtigen sein.
2. a)
Die Rekursgegnerin 1 hat den streitigen Neubau für ein Mehrfamilienhaus auf
der am … in der Zone für Städtisches Wohnen gelegenen Parzelle Nr. 416,
obwohl der Neubau gegenüber keiner angrenzenden Parzelle den grossen
Grenzabstand einhält. Sie hat es ausgehend von der Annnahme, dass die
Südostfassade als Hauptfassade zu gelten habe, für zulässig erachtet, dass
das Neubauvorhaben gegen Nordwesten lediglich einen Grenzabstand von
2,5 m, gegenüber dem Sportweg den kleinen Grenzabstand von 5 m,
gegenüber der …strasse den Strassenabstand von 5 m (Art. 34 BG) sowie
gegen Südwesten den kleinen (und gestützt auf Art. 26 BG zudem noch um
einen Meter reduzierten) Grenzabstand (4 m) einhält. Die Rekurrenten
machen im Wesentlichen eine Verletzung der massgeblichen kommunalen
Bestimmungen über die Grenzabstände, den Strassenabstand sowie die
Minimalbesonnung. Dabei haben sie sich insbesondere von der Überlegung
leiten lassen, dass die Vorinstanz zu Unrecht die Südostfassade als
Hauptfassade angenommen habe. Vielmehr hätte sie ihres Erachtens der
Prüfung die Südwestfassade als Hauptfassade zugrunde legen müssen.
b)
Bei der Beurteilung der sich stellenden Fragen ist im Wesentlichen von den
nachstehend zitierten Bestimmungen auszugehen.
Art. 102 Abs. 4 BG, „Grenz- und Gebäudeabstand“:

„Der grössere Grenzabstand ist von der Hauptfassade aus zu ermitteln. Die
Hauptfassade bestimmt sich aufgrund der Hauptwohnräume und im Zweifel
aufgrund der längeren Fassade.“
In der Zone für „Städtisches Wohnen“ beträgt der grosse Grenzabstand 10,5
m und der kleine Grenzabstand 5 m (vgl. Art. 93 „Zonenschema“).
Art. 26 BG, „Minimalbesonnung“:
Dieser wiederum sieht in Abs. 4 u.a. vor, dass unter bestimmten in den Abs.
1 bis 3 näher umschriebenen Voraussetzungen die Grenzabstände nach Art.
93 BG wie folgt unterschritten werden können:
a) Der kleine Grenzabstand um 1 m;
b) Der grosse Grenzabstand um 1,5 m.
Art. 34 BG, „Strassenabstand“:
Danach ist von Strassen ein Abstand von mindestens 5 m ab Fahrbahnrand
einzuhalten.
Art. 103 BG, „Masse“
Bei eingeschossigen, nicht mehr als 4,5 m hohen und nicht zu Wohnzwecken
dienenden An- und Nebenbauten beträgt der Grenzabstand in allen Bauzonen
2,5 m.
c)
Die Bezeichnung der Südostfassade als Hauptfassade begründete die
Rekursgegnerin 1 zum einen damit, dass sich diese bereits aufgrund der von
der Bauherrschaft in den Plänen vorgesehenen Ausrichtung der Wohn- und
Schlafräume eindeutig bestimmen lasse. Zum andern sei die Südostfassade
mit 14,63 m auch länger als die Südostfassade (12,96 m). Die Rekurrenten
bestreiten
diese
Qualifikation
und
verlangen
ihrerseits
vor
der
Südwestfassade die Einhaltung des grossen Grenzabstandes (10,5 m). Ihrem
Ansinnen ist kein Erfolg beschieden. Wie sich den eingereichten Plänen ohne
weiteres entnehmen lässt, sind der Bereich „Wohnen/Essen“ und die ihm
zuzuordnenden Fensterfronten (mit einem verglasten, kleineren Balkon)
überwiegend gegen Südosten ausgerichtet, wobei übers Eck - also gegen
Südwesten - noch ein weiterer (grösserer) Balkon vorgesehen ist.
Demgegenüber sind drei von vier Schlafzimmern im rückwärtigen Bereich
gegen Nordosten situiert. Die Ausrichtung der Wohn- und Schlafräume spricht
mithin ohne weiteres für die gemeindliche Auffassung. Selbst wenn noch

Zweifel an der Bestimmung der Hauptfassade bestünden - wofür vorliegend
aber kein Anlass besteht - ergäbe sich gestützt auf den für solche Zweifelsfälle
vorgesehenen Art. 102 Abs. 4 BG (in Zweifelsfällen soll die längere Fassade
massgebend
sein)
und
unter
Bezugnahme
auf
die
eingereichten
Grundrisspläne ohne weiteres, dass die Südostfassade ca. 1,7 m länger ist,
weshalb sich die vorinstanzliche Wertung auch aus dieser Sicht betrachtet
nicht beanstanden lässt. Was die Rekurrenten dagegen vorbringen, vermag
im Lichte der eingangs zitierten Bestimmungen betrachtet, nicht zu
überzeugen.
Wie im Übrigen der Augenschein bestätigt hat, zeigt gerade eine
parzellenübergreifende, gebietsbezogene Betrachtung ohne weiteres auf,
dass in dem fraglichen Gebiet keine homogene Ausrichtung der
Hauptfassaden zu finden ist, welche gegen die gemeindliche Wertung
erfolgreich ins Feld geführt werden könnte. Entsprechend finden sich zwar
Beispiele für die von den Rekurrenten vertretene Auffassung (Hauptfassade
auf der Südwestseite) auf den im Südwesten angrenzenden Parzellen wieder,
wobei die Situierung dieser Bauten letztlich von der länglichen Parzellenform
und der bereits vorhandenen Überbauung abhing. Doch zeigt gerade die
Ausrichtung ihrer eigenen Liegenschaft, wie auch weiterer, sowohl in der
näheren als auch weiteren Umgebung (bergwärts Richtung … sowie auch
südwestwärts Richtung …) gelegenen Liegenschaften, dass sich die von der
Gemeinde vertretene Auffassung mit sachlichen Überlegungen ebenfalls
vertreten lässt, ohne dass diese damit in Willkür verfallen wäre. Damit ist aber
auch gesagt, dass die Vorinstanz die parallel zur …strasse verlaufende
Südostfassade, die letztlich auch eine bessere Besonnung und eine bessere
Aussicht
gewährt,
als
Hauptfassade
i.S.
der
erwähnten
kommunalgesetzlichen Bestimmung qualifizieren durfte, von der aus
grundsätzlich der grosse Grenzabstand zu ermitteln ist.
d)
Von der Einhaltung des grossen Grenzabstandes (10,5 m) auf der
Südostseite durfte die Rekursgegnerin im konkreten Fall aber deshalb
absehen, weil nach bestätigter verwaltungsgerichtlicher Praxis gegenüber
Strassen immer der Strassenabstand einzuhalten ist (PVG 1996 Nr. 24); dies
bedeutet, dass der Strassenabstand bei diesen Fällen anstelle des

Grenzabstandes tritt (vgl. VGE 97/154 AKD c. Landschaft Davos Gemeinde).
Dem bei den Akten befindlichen Plan „Situation“ (Projektänderung) lässt sich
ohne weiteres entnehmen, dass das Bauvorhaben den massgeblichen
Strassenabstand von 5 m (Art. 34 BG) einhält.
Der auf dieser Seite im 1. OG vorgesehene und um 1 m in den
Strassenabstand hineinragende Balkon steht diesem Ergebnis nicht entgegen
(vgl. Art. 75 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 107 Abs.2 Ziff. 5 KRG). Die rekurrentische
Argumentation, wonach für die Garagen eine völlig überrissene Raumhöhe
von 4,5 m vorgesehen worden sei, um die Gesetzeskonformität der
Unterschreitung des Strassenabstandes durch den Balkon zu erreichen, zielt
im Lichte von Art. 101 Abs. 3 BG (zulässige EG-Höhe max. 4,5 m) sowie der
von der Bauherrschaft verfolgten Ziele (Möglichkeit des Einbaus von
Doppelparkern im Garageteil) offensichtlich ins Leere.
e)
Wie sich den Akten ohne weiteres schlüssig entnehmen lässt, hält das
Bauvorhaben auf der Nordostseite (gegen den Sportweg resp. die
Liegenschaft der Rekurrenten hin) den Strassenabstand von 5 m ohne
weiteres ein, was auch seitens der Rekurrenten zu Recht nicht in Abrede
gestellt worden ist.
f)
Soweit sich die Rekurrenten gegen den (nach der bewilligten Projektänderung
um 1 m auf 4 m) reduzierten Grenzabstand auf der Südwestseite (Parzelle Nr.
5371/Haus Corina) wehren, ist ihrem Rekurs ebenfalls kein Erfolg
beschieden. Gemäss Art. 26 BG darf nämlich der kleine Grenzabstand um 1
m unterschritten werden, wenn nachgewiesen wird, dass die im Gesetz
enthaltenen Vorgaben betreffend Minimalbesonnung der Wohnräume erfüllt
sind (vgl. hierzu VGU R 06 07/ BGE 1P.346/2006 vom 14. August 2006).
Diesen Vorgaben wird das streitige Bauvorhaben, wie sich dem bei den Akten
liegenden Besonnungsdiagramm zweifelsfrei entnehmen lässt, vorliegend
ohne weiteres gerecht, weshalb sich die Unterschreitung des kleinen
Grenzabstandes auf der Südwestseite nicht beanstanden lässt.
g)
Zu prüfen bleibt damit noch die gerügte Unterschreitung des kleinen
Grenzabstandes auf der Nordwestseite (gegen Parzelle Nr. 417 hin). Die

Vorinstanz hat die im EG des Mehrfamilienhauses in einem vorspringenden
eingeschossigen Gebäudeteil (Höhe: 4,18 m) mit den vorgesehenen, nicht
Wohnzwecken dienenden Räumen als An- und Nebenbaute im Sinne von Art.
103 Abs. 1 BG qualifiziert, welcher lediglich einen Grenzabstand von 2,5 m
einzuhalten hat. Unbestritten ist, dass der vorspringende Gebäudeteil keinen
Wohnzwecken im engeren Sinne dient, eingeschossig ist und eine Höhe von
weniger als 4,5 m aufweist. Zu prüfen ist mithin lediglich noch, ob der
Gebäudeteil zu Recht als An- und Nebenbaute qualifiziert worden ist.
Das Verwaltungsgericht hatte sich schon wiederholt mit ähnlich lautenden
Bestimmungen anderer Gemeinden über An- und Nebenbauten zu befassen.
Derartige Gebäude werden, wenn sie keine Wohn- und Arbeitsräume
enthalten und eine gewisse Kubatur nicht überschreiten, in den kommunalen
Baugesetzen regelmässig mit Bezug auf die Gebäude- und die
Grenzabstände privilegiert und müssen vielfach nicht in die Gebäudelänge
einbezogen werden, da sie für die Nachbarn weniger immissionsträchtig sind
als Wohn- oder Gewerberäume. Damit eine Anbaute als solche anerkannt
werden kann, muss sie die Voraussetzungen dafür dauerhaft erfüllen.
Entgegen der in PVG 1989 Nr. 24 ohne nähere Begründung geäusserten
Ansicht gehört dazu nicht, dass eine Anbaute keinen direkten Zugang zum
Hauptgebäude hat. Durch ein solches Erfordernis würde nämlich die
Ausübung der Hilfsfunktion der Anbaute vielfach verunmöglicht oder unnötig
erschwert. So wäre es wenig sinnvoll, wenn aus einem Magazinanbau die
gelagerte Ware nicht direkt ins Hauptgebäude geschafft werden könnte.
Ebenso wäre es verfehlt, bei einem angebauten, offenen, d.h. nicht von allen
Seiten mit Fassaden umbauten Gartenhaus, das gar keinen Raum im Sinne
der Rechtsprechung darstellt (vgl. VGE 740/94), zu verlangen, dass es nur
über einen Umweg vom Hauptgebäude aus erreicht werden kann, zumal es
zum
dauernden
menschlichen
Verweilen
gar
nicht
geeignet
ist.
Ausschlaggebend ist in diesem Zusammenhang, dass durch einen direkten
Zugang vom Hauptgebäude die lmmissionsträchtigkeit von Anbauten nicht
nur
nicht
erhöht,
sondern
sogar
vermindert
wird,
da
dadurch
Lärmimmissionen auf den Weg dahin vermieden werden. Schliesslich
bedürfte es für eine solche Einschränkung der Baufreiheit wohl auch einer
ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (vgl. VGE 689/95). Massgebend ist

für Anbauten somit lediglich, dass es sich bei ihnen um Gebäudeteile
untergeordneter Natur handelt, die für die jeweiligen Hauptbauten eine
Hilfsfunktion ausüben. Sie treten gegen aussen nur geringfügig in
Erscheinung, zumal sie immer eingeschossig sein müssen. Dadurch besitzen
sie für die Nachbarn nur ein geringfügiges Störpotential, was wiederum die
Privilegierung bei den Abstandsvorschriften rechtfertigt (VGU R 04 90).
Diese Voraussetzungen erfüllt auch der von der Rekursgegnern 2 geplante
eingeschossige Gebäudeteil, der einen direkten Zugang vom Hauptgebäude
aus aufweist. Er hält die baugesetzlichen Masse für An- und Nebenbauten ein
und ist von seiner Funktion her (Ski- und Veloraum, Keller, Pellet-Silo,
Heizung) bloss nebensächlich und untergeordnet. Hinzu kommt, dass dieser
Gebäudeteil - wie ein Vergleich der bei den Akten liegenden Pläne (vgl. etwa
den Plan „Grundrisse und Schnitt“, Projektänderung, 1:100, vom 23. Mai
2005) zeigt, konstruktiv für das Hauptgebäude nicht zwingend erforderlich ist,
was ebenfalls für die vorinstanzliche Qualifikation spricht. Damit ist gesagt,
dass sich die vorgenommene Privilegierung bei der Einhaltung des
Grenzabstandes auch auf der nordwestlichen Seite ohne weiteres als
rechtens
erweist.
-
Der
angefochtene
Baubewilligungs-
und
Einspracheentscheid ist somit zu schützen und der Rekurs daher denn auch
abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln zulasten
der
Rekurrentschaft,
welche
überdies
die
anwaltlich
vertretene
Rekursgegnerin 2 angemessen zu entschädigen hat, und zu je einem Zehntel
zulasten der Rekursgegnerinnen 1 und 2.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
216.--

zusammen
Fr.
5'216.--
gehen zu vier Fünfteln zulasten der Erbengemeinschaft … und zu je einem
Zehntel zulasten der Gemeinde … sowie der … AG. Die entsprechenden
Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Erbengemeinschaft … hat die … AG aussergerichtlich mit Fr. 2'000.--
(inkl. MWST) zu entschädigen.