gr_gerichte · PKG 1998 7 · 1998-05-18 · de

Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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Geräteraumes mit Heizöllager auf der Parzelle 30 m erkannt hat. Was das 
Ausmass der Zurückversetzung anbelangt, so kann auf die vorstehenden 
Feststellungen unter lit. a verwiesen werden. Demnach muss das Gelände 
beziehungsweise eine allfällige Baute nach dem Abbruch beziehungsweise 
der Zurückversetzung des Geräteraumes in einem 2,5 m breiten Streifen 
entlang der gemeinsamen Parzellengrenze 29/30 im Bereich der heute sicht- 
baren Aussenwand mit Türe und mindestens 0,8 m tiefer zu stehen kommen 
als diese Aussenwand und darf regelmässig hangwärts auslaufend erst 3,6 m 
weiter hinten das heutige Niveau der Terrassenoberfläche erreichen.
ZF 98 18
Urteil vom 18. Mai 1998
7 - Haftung in Notariatssachen ( Art. 9bis VG, Art. 45 Nota- 
riatsverordnung). Zur Belehrungsspflicht des Notars. Haf- 
tung des Kantons Graubünden in casu bejaht zufolge 
ungenügender Rechtsbelehrung (Rechtsfolge-Belehrung) 
über die Tragweite eines im Grundbuch vorgemerkten li- 
mitierten Rückkaufsrechts.
Sachverhalt:
Mit Kaufvertrag vom 19. Juli 1990 verkaufte die Baulandgenossen- 
schaft P, welche die Förderung der Ansiedlung neuer Einwohner in der Ge- 
meinde P bezweckt, den Eheleuten H. und M. B. die Parzelle Nr. 53 (heute 
Nr. 461) des Grundbuches der Gemeinde P In den Ziffern 3 und 4 der wei- 
teren Vertragsbestimmungen wurde Folgendes vereinbart:
3. Die Käufer verpflichten sich zur Wohnsitznahme in der Gemeinde
P. (...).
Die Käufer können das Wohnsitzerfordernis im Falle, dass sie von P
wegziehen, dadurch erfüllen, dass sie das Haus an eine Familie (mindestens 3 
Personen) verkaufen oder vermieten, welche ihrerseits in P Wohnsitz nimmt.
4. Für den Fall, dass die Käufer die Verpflichtungen gemäss Ziff 3 
nicht erfüllen, steht der Verkäuferin ein Rückkaufsrecht zu:
a) (...);
b) das Rückkaufsrecht ist für 10 Jahre im Grundbuch von P vorzu- 
merken;
c) (...);
d) die überbaute Liegenschaft ist von der Rückkaufsberechtigten mit 
80% des amtlichen Verkehrswertes (Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung 
des Rückkaufsrechts) zu entschädigen;
e) (... );
f) (...).


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Dieser Kaufvertrag wurde in der Folge im Grundbuch eingetragen 
und das vereinbarte limitierte Rückkaufsrecht vorgemerkt.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. November 1993 
verkauften die Eheleute B. die oben aufgeführte Liegenschaft mit dem in 
der Zwischenzeit darauf erstellten Wohnhaus zum Preise von Fr. 825000.- 
an den in Kanada wohnhaften M. K. Der Käufer wurde sowohl in den Ver- 
tragsverhandlungen als auch bei der öffentlichen Beurkundung des Kauf- 
vertrages durch seinen Treuhänder K. vertreten. Der beurkundende Notar 
hatte in seinem Schreiben an die Parteien vom 28. Oktober 1993 bezüglich 
des Rückkaufsrechts ausgeführt, dass er davon ausgehe, dass dieses nicht 
zum Zuge kommen werde; allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung bei 
der Genossenschaft einen Verzicht einholen. Im Kaufvertrag wurde das 
Rückkaufsrecht gestützt auf den vom Notar eingeholten Grundbuchauszug 
aufgeführt mit dem Hinweis: «Vormerkungen: 1. Rückkaufsrecht zG Bau- 
landgenossenschaft mit einer Vormerkungsdauer von 10 Jahren, 23.7.1990, 
B 20.»
Auf Anzeige der Handänderung durch das Grundbuchamt vom 16.
Februar 1994 hin übte die Baulandgenossenschaft P das zu ihren Gunsten 
vorgemerkte Rückkaufsrecht aus. Nachdem sich M. K. gegen die Rücküber- 
tragung sperrte,-sprach das Bezirksgericht P mit Urteil vom 26. März 1996 
der Baulandgenossenschaft das Eigentum an der Parzelle Nr. 461 Zug um 
Zug gegen Bezahlung eines Rückkaufspreises von Fr. 560800.- zu.
M. K. instanzierte am 25. November 1996 eine Verantwortlichkeits- 
klage gegen den Kanton Graubünden. Das Bezirksgericht P hiess die Klage 
im Betrage von Fr. 404125.60 zuzüglich Zins gut. Das Kantonsgericht wies 
die gegen dieses Urteil eingereichte Berufung ab aufgrund folgender
Erwägungen:
1. M. K. macht zur Begründung seiner Klage eine ungenügende 
Rechtsbelehrung über das vorgemerkte Rückkaufsrecht durch den verur- 
kundenden Notar geltend. Gemäss Art. 45 der Notariatsverordnung (NV; 
BR 210.350) richtet sich die Verantwortlichkeit der Notare nach den Vor- 
schriften des kantonalen Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden 
und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften 
(VG; BR 170.050). Alle Klagen aus diesem Gesetz werden im Zivilprozess- 
verfahren durchgeführt (Art. 20 VG), und ein direktes Klagerecht des ge- 
schädigten Dritten gegen die fehlbaren Behörden und Beamten ist ausge- 
schlossen (Art. 11 VG). Nach Art. 9 bis VG ist der Kanton pflichtig, Dritten 
Ersatz zu leisten für Schaden, den die patentierten Notare oder Grund- 
buchverwalter bei Beurkundungen widerrechtlich und schuldhaft verursacht 
haben. Soweit das Verantwortlichkeitsgesetz keine Vorschriften aufstellt, 
findet hierbei der Abschnitt des Obligationenrechtes über die unerlaubten


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Handlungen ergänzende Anwendung (Art. 21 VG). Zu prüfen ist demnach 
im Folgenden, ob die Voraussetzungen für die Entstehung eines 
haftpflicht- 
rechtlichen 
Schadenersatzanspruches 
- 
Schaden, 
Kausalzusammenhang, 
Wi- 
derrechtlichkeit, 
Verschulden 
- 
im 
vorliegenden Fall vorhanden sind, wobei die Grundsätze, welche Praxis 
und Rechtsprechung zu Art. 41 OR entwickelt haben, herangezogen 
werden können. All dies hat die Vorinstanz richtig er- kannt, und auch 
beide Parteien gehen denn davon aus. Der Systematik der
vorinstanzlichen Erwägungen folgend soll dabei vorab das Element der 
Wi- derrechtlichkeit behandelt werden, ist doch dieses auch nach 
Auffassung des Berufungsklägers der umstrittenste Punkt.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes gilt ein Verhalten
dann 
als 
widerrechtlich, 
wenn 
es 
gegen 
geschriebene 
oder 
ungeschriebene Gebote oder Verbote der Rechtsordnung verstösst, die 
dem Schutze des ver- letzten Rechtsgutes dienen. Ein solches Gebot ist 
der 
Schutz 
der 
Vermö- 
gensgüter 
der 
Parteien 
durch 
die 
Urkundsperson. Ein Verstoss gegen die Sorgfaltspflicht, die Verletzung 
einer 
beurkundungsrechtlichen 
Amtspflicht, 
die 
zu 
einem 
Vermögensschaden führt, ist daher widerrechtlich und stellt ei- nen 
haftungsbegründenden Tatbestand dar (vgl. Ruf, Notariatsrecht, Lan- 
genthal 1995, S. 284; Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, 
Zürich 1993, Rz 611).
Die Rechtsbelehrungspflicht des Notars gehört zu den bundesrecht-
lichen Minimalvorschriften. Eine unvollständige materielle Belehrung 
kann gegebenenfalls zur vermögensrechtlichen Verantwortlichkeit des 
Notars führen (Ruf, a.a.O., S. 235 f.). Belehrungsfehler sind dann 
haftungsbegrün- dend, wenn sie sich in mangelhafter inhaltlicher 
Gestaltung des beurkun- deten Rechtsgeschäftes oder in mangelhafter 
Durchführung des protokol- lierten Verfahrens auswirken; zu diesen 
Fehlern gehört auch mangelhaft gewährter Schutz vor Unbedacht, wenn 
wegen unterlassener Belehrung ein Geschäft zustande kommt, das im 
Klienteninteresse richtigerweise hätte un- terbleiben sollen (Brückner, 
a.a.O., Rz 624). Die Urkundsperson hat deshalb die zu Urkund 
erklärenden Personen im erforderlichen Umfange zu beleh- ren. Die zu 
erteilende Belehrung umfasst dabei die verfahrensrechtliche Be- 
lehrung, die Urkunden-Erläuterung, die Rechtsfolgen-Belehrung und 
die Ungewöhnlichkeits-Belehrung (Brückner, a.a.O., Rz 1725). Zu 
unterschei- den ist die Belehrung von der Beratung. Unter Letzterem 
wird der Vergleich verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten verstanden, 
wobei diese Varianten den Parteien gemäss ihren zivil- und öffentlich-
rechtlichen Eigenheiten, Vor- und Nachteilen, Chancen und Risiken von 
der Urkundsperson erläutert werden. Die zureichend belehrten Parteien 


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wissen, was sie tun. Die umfas- send beratenen Parteien wissen zudem, 
warum sie gerade dieses und nicht etwas anderes tun. Die Belehrung ist 
nur zu erteilen, soweit dies erforder- lich ist, damit die Beteiligten die 
für die Beurkundung nötigen Kenntnisse


29
haben. In diesem Umfang ist die Belehrung seitens der Beteiligten 
unver- zichtbar, darf doch der Schutz vor Unbedacht nicht dadurch 
zunichte ge- macht werden, dass eine schutzbedürftige Partei auf die 
Belehrung verzich- ten zu wollen erklärt. Die Belehrungspflicht leitet 
sich aus dem Sinn und Zweck der öffentlichen Beurkundung ab und gilt 
folgerichtig - wie bereits einleitend erwähnt - von Bundesrechts wegen 
auch in jenen Kantonen, de- ren Beurkundungserlasse nur eine 
notarielle Befragung der Erschienenen bzw. die Ermittlung des 
Parteiwillens durch eigene notarielle Wahrnehmung vorschreiben 
(Brückner, a.a.O., Rz 1728 ff.). Im Bereiche der materiellen Be- lehrung 
ist für den vorliegenden Fall im Speziellen die Rechtsfolgen-Beleh- rung 
von Interesse. Diese umfasst die Erläuterung der rechtlichen Rahmen- 
bedingungen und Konsequenzen der Beurkundung (Bewilligungs- und 
Zustimmungserfordernisse, bestimmte Steuerfolgen, Auslösung von 
Vor- kaufsrechten etc.). Die Rechtsfolgen-Belehrung ist mit konkretem 
Bezug auf das zu beurkundende Geschäft, nicht als abstrakte 
Erörterung des gel- tenden Gesetzes- und Verordnungsrechts zu 
erteilen. Die Urkundsperson hat auf die mit einzelnen Rechtsfolgen 
typischerweise verbundenen Risiken hinzuweisen, wobei als Risiko in 
diesem Zusammenhang jede wesentliche ungünstige Abweichung der 
rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des beurkundeten 
Geschäftes von jenen Erwartungen der Klientschaft zu verstehen ist, 
welche für die Urkundsperson erkennbar sind oder von ihr an- genommen 
werden müssen (Brückner, a.a.O., Rz 1745 f.). Bei Grundstück- käufen 
hat die Urkundsperson die Vertragsparteien insbesondere über die aus 
dem Grundbuch ersichtliche Rechtslage zu belehren. Hiezu gehört der 
Inhalt des Hauptbuches, ferner derjenige der das Grundstück 
belastenden Dienstbarkeiten und vorgemerkten Rechte Dritter. Die 
Belehrung über den grundbuchlich ausgewiesenen Rechtszustand ist 
dabei an keine bestimmte Form gebunden. Ein mündlicher Hinweis auf 
die für die Parteien, nament- lich die Erwerberin, wichtigen Punkte 
genügt. Auch über den Inhalt von Dienstbarkeitslasten braucht nicht 
durch Vorlesung wörtlicher Fassungen belehrt zu werden, sondern es 
genügt mündliche Zusammenfassung des We- sentlichen (Brückner, 
a.a.O., Rz 2433 ff.). Ob und in weichem Umfang zur Erfüllung der 
Belehrungspflicht ein Tätigwerden der Urkundsperson erfor- derlich ist, 
hat die Urkundsperson schliesslich aufgrund der Natur des be- 
treffenden Geschäftes und aufgrund des Wissensstandes der 
erklärenden Personen zu beurteilen. Die Urkundsperson hat deshalb in 
jedem Einzelfall abzuklären, wieviel belehrende Erläuterung die 
erschienenen Personen brauchen (Brückner, a.a.O., Rz 1772 ff.). - Im 
letzteren Zusammenhang wendet nun der Berufungskläger ein, dass der 


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Vertreter des Klägers, Treuhänder K., das Rückkaufsrecht bereits vor 
der Beurkundung im vollen Wortlaut kannte. Dass dem indes nicht so 
war, der Vertreter des Klägers mit- hin im Zeitpunkt der öffentlichen 
Beurkundung nicht um den Inhalt des


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Rückkaufsrechtes und insbesondere auch um dessen Limitierung wusste, 
hat die Vorinstanz - ebenso wie den Umstand, dass der Notar gehalten 
gewesen wäre, sich darüber Gewissheit zu verschaffen, ob der 
allgemein praktizie- rende Treuhänder um die Bedeutung und Folgen 
eines Rückkaufsrechts wusste - überzeugend dargelegt. Um 
Wiederholungen zu vermeiden, kann hiefür deshalb grundsätzlich auf 
die entsprechenden Erwägungen des Be- zirksgerichtes P verwiesen 
werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Die nachstehen- den Ausführungen 
verstehen sich insofern lediglich noch als Bekräftigung und Erwiderung 
zu einigen Vorhalten des Berufungsklägers anlässlich der 
Berufungsverhandlung. So liesse sich einmal die Liste der im 
vorinstanzli- chen Urteil aufgeführten Abweichungen des 
Kaufvertragsentwurfs von K. im Vergleich zum Kaufvertrag der 
Eheleute B. mit der Baulandgenossen-
schaft P - wie dies bereits das Bezirksgericht festgestellt hat - ohne 
Weite-
res fortführen. Insgesamt betrachtet erscheint jedenfalls der Entwurf 
derart dürftig, dass auszuschliessen ist, dass Treuhänder K. bei dessen 
Abfassung 
im 
Besitze 
des 
Kaufvertrages 
zwischen 
der 
Baulandgenossenschaft P und den Eheleuten B., in welchem das 
fragliche Rückkaufsrecht stipuliert war, gewe- sen ist. Entgegen der 
Behauptung des Berufungsklägers lässt sich denn auch aus den 
Aussagen der Zeugin M. B. - welche die Vorinstanz im Übrigen zu 
Recht als nicht unbefangen bezeichnete - nichts anderes ableiten, hat 
diese 
doch 
mitnichten 
bestätigt, 
K. 
den 
Inhalt 
der 
Rückkaufsbestimmung münd- lich mitgeteilt oder schriftlich übergeben 
zu haben. Vielmehr fällt auf, dass
ihre Aussagen unbestimmt und ausweichend ausfielen. So gab sie lediglich
an, die Rückkaufsbestimmung erwähnt zu haben, worauf dieser 
(Treuhänder K.) nicht gross reagiert habe; deshalb habe sie 
angenommen, dieser wisse, worum es gehe. Im Weiteren führte sie aus, 
speziell den Wortlaut des Rück- kaufsrechtes habe sie K. oder M. K. nie 
schriftlich mitgeteilt; indessen sei K. im Besitze von sämtlichen 
Verträgen gewesen. Weiter unten schwächt sie diese Aussage jedoch 
ab, indem sie angibt, sie gehe davon aus, dass dies (der Kaufvertrag 
zwischen der Baulandgenossenschaft und den Eheleuten B. vom Juli 
1990) der Kaufvertrag war, den sie K. übergeben habe. Schliesslich gab 
die Zeugin vor, zu wissen, dass sie mit K. über das Rückkaufsrecht ge- 
sprochen habe. Sie wisse jedoch nicht mehr, ob sie es so erwähnt habe, 
dass dieses Rückkaufsrecht kein Problem darstelle. Auf jeden Fall 
werde sie ge-
sagt haben, dass man diesbezüglich mit der Baulandgenossenschaft 


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reden müsse und dass dies dann in ihren Augen kein Problem darstelle. 
Sie hätte das Gefühl gehabt, dass man mit der Baulandgenossenschaft 
reden könne und dass man dieses Problem auf irgendwelche Art lösen 
könne. Sie sei da- von ausgegangen, dass man sich mit der 
Baulandgenossenschaft hätte eini- gen können. Diese letzteren 
Aussagen legen in ihrer Gesamtheit und ange- sichts der übrigen 
Umstände die Vermutung nahe, dass die Eheleute B. den einmal 
gefundenen, interessierten Käufer nicht mehr von der Angel lassen


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wollten und ihn deshalb nicht über den wahren Inhalt des 
Rückkaufsrechts informierten, sondern ihn in den Glauben versetzten, 
dass es diesbezüglich keine Probleme gebe, sofern das Haus bzw. eine 
Wohnung an eine Familie mit Kindern vermietet werde (vgl. hiezu auch 
die Aussage des Zeugen K., S. 4 Mitte). Darauf deutet im Übrigen auch 
dessen weitere, offenbar auch vom Berufungskläger nicht angezweifelte 
Aussage, wonach auf die Frage des 
Notars anlässlich der 
Beurkundung, 
wie 
es 
mit 
dem 
Rückkaufsrecht 
der 
Baulandgenossenschaft stehe, Herr B. sofort geantwortet habe, dies sei 
in Ordnung; er habe mit der Baulandgenossenschaft deswegen Kontakt 
aufge- nommen. Dieses Verhalten der Eheleute B. mag dabei durchaus in 
der Hoff- 
nung und Annahme erfolgt sein, dass sich die 
Baulandgenossenschaft dies- falls letztlich dann schon nicht quer legen 
werde. Damit liesse sich im Übrigen auch die Suche einer Familie mit 
Kindern als Mieter erklären. Je- denfalls aber spricht Letzteres 
entgegen der Auffassung des Berufungsklä- gers sicher nicht dafür, 
dass K. vom vollen Wortlaut des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte. Ein 
starkes Indiz dafür, dass Letzterer nicht um den Inhalt des 
Rückkaufsrechtes wusste, ist schliesslich zweifellos auch die Vermutung, 
dass der Kaufvertrag diesfalls sicherlich nicht - oder jedenfalls nicht 
ohne entsprechende Sicherungen - zustande gekommen wäre, bestand 
doch 
sei- 
tens 
des 
Klägers 
offensichtlich 
keinerlei 
zeitliche 
Dringlichkeit oder auch nur eine irgend geartete Notwendigkeit, gerade 
dieses Objekt zu erwerben. Mit der Vorinstanz ist demnach davon 
auszugehen, dass der Kläger im Zeit- punkt der Beurkundung den Inhalt 
des Rückkaufsrechtes nicht kannte. Da- von hatte grundsätzlich auch der 
Notar auszugehen. Er durfte sich daher nicht auf die Aussage von H. B. 
verlassen, die Baulandgenossenschaft sei froh, wenn eine Familie mit 
drei Kindern komme, mit dem Rückkaufsrecht sei mithin alles in 
Ordnung, und sich in der Folge mit der auf einen fragen- den Blick 
erfolgten Erklärung des klägerischen Vertreters begnügen, dass in diesem 
Falle alles in Ordnung sei (vgl. Aussage des Zeugen K., S. 5 oben). 
Denn zu den Aufgaben des Notars gehört in dieser Hinsicht eben gerade, 
die Parteien vor Unbedacht zu schützen und diesen Schutz nicht 
dadurch zu- nichte machen lassen, dass eine Partei unter dem Einfluss 
der anderen - wel- che den Abschluss sucht und möglicherweise 
bestrebt ist, kritische Punkte gar nicht in Erscheinung treten zu lassen - 
auf eine Belehrung verzichten zu wollen erklärt. Der Notar hat deshalb 
den Wissensstand der erschienenen Personen abzuklären und er hätte 
sich im vorliegenden Fall jedenfalls ver-
gewissern müssen, ob auch der klägerische Vertreter den Inhalt des 
Rück- kaufsrechts kannte und sich über dessen Tragweite bewusst war. 
Bereits 
die- 
se 
Unterlassung 
stellt 
eine 
Verletzung 
einer 
beurkundungsrechtlichen Amtspflicht dar, welche eine Rechtswidrigkeit 
zu begründen vermag, gehört doch zu den haftungsbegründenden 
Belehrungsfehlern auch ein mangelhaft 
gewährter Schutz vor 


Unbedacht. Dagegen wendet der Berufungskläger im
J1


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Wesentlichen ein, dass Notar D. durch sein Schreiben an die Parteien vom
28. Oktober 1993, in welchem er klar auf das vorgemerkte 
Rückkaufsrecht hingewiesen habe, seiner Belehrungspflicht in durchaus 
genügender Weise nachgekommen sei. Vorab ist in diesem 
Zusammenhang festzustellen, dass Notar D. den Inhalt des vorgemerkten 
Rückkaufsrechtes nicht kannte, sich seine Belehrung eigenen Angaben 
zufolge bloss auf den Grundbuchauszug stützte. Dieser vertritt denn des 
Weiteren auch die Ansicht, dass es Sache der Parteien gewesen wäre, sich 
hierüber genau zu informieren, nachdem sie vom ihm auf das 
Rückkaufsrecht aufmerksam gemacht worden seien und er darauf 
hingewiesen habe, dass allenfalls ein Verzicht einzuholen sei. Dem ist 
indessen entgegenzuhalten, dass die Rechtsfolgen-Belehrung mit Bezug 
auf das zu beurkundende Geschäft und nicht als abstrakte Erörterung des 
gel- tenden Gesetzesrechts zu erteilen ist. Der Notar hat demgemäss die 
Ver- pflichtung, die Urkundsparteien über den konkreten Vertragsinhalt 
sowie dessen rechtliche Ausgestaltung und rechtlichen Folgen 
aufzuklären. Um dies im vorliegenden Fall tun zu können, hätte er 
insbesondere auch den In- halt des Rückkaufsrechtes in Erfahrung 
bringen oder zumindest abklären und sich vergewissern müssen, ob die 
Parteien - und zwar auch der Käufer
- hierüber Kenntnis hatten und sich auch über die damit verbundene 
Trag- weite bewusst waren. Nachdem er dies jedoch unterlassen hat, 
konnte er nicht einmal beurteilen, ob der Käufer Kenntnis vom Inhalt 
sowie insbe- sondere auch von der Limitierung des Rückkaufsrechtes 
hatte und sich der damit verbundenen Tragweite und des Risikos 
bewusst war. Notar D. ver- mochte mithin gar nicht abzuschätzen, 
wieviel belehrende Erläuterung der Vertreter des Klägers brauchte. 
Unter diesen Umständen hätte er aber nicht auf weitergehende 
Abklärungen in dieser Hinsicht und nötigenfalls - wenn die 
Abklärungen ergeben hätten, dass der Wissenstand des Vertreters des 
Klägers in dieser Hinsicht nur ungenügend war - eben auch den Beizug 
des Wortlautes des Rückkaufsrechtes verzichten dürfen. An der Sache 
vorbei zielen die diesbezüglichen Hinweise des berufungsklägerischen 
Rechtsver- treters auf ein in ZGRG 3/97 wiedergegebenes Urteil des 
Bundesgerichtes vom 20. Februar 1997 (4C.458/1996) betreffend die 
Formpflicht beim Grund- stückkaufvertrag. Denn auch wenn die 
vollständige Wiedergabe der auf dem Grundstück lastenden 
Vormerkungen etc. in der öffentlichen Urkunde nicht zwingende 
Voraussetzung für die Gültigkeit des Kaufvertrages ist, ändert das 
nichts daran, dass der Notar die Parteien vorgängig über den Vertrags- 
inhalt aufzuklären hat. Der Verzicht auf die wörtliche Wiedergabe 
solcher Rechte ergibt denn überhaupt nur dann Sinn, wenn der Käufer 


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den genau- en Inhalt und Umfang der Belastung schon kennt oder 
darüber vom Notar vor der Verurkundung belehrt wurde (ZBGR 1966 S. 
218). Dass hierbei die mündliche Zusammenfassung des Wesentlichen 
genügt hätte, hat entgegen der Behauptung des Berufungsklägers 
bereits die Vorinstanz festgestellt.


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Das gegenteilige Verständnis der vorinstanzlichen Formulierung, «die 
Be- lehrung zum konkreten Inhalt» in dem Sinne, dass damit im 
Wortlaut gemeint sei, verträgt sich nicht mit einer auch nur 
einigermassen objektiven Leseart. Nach dem Gesagten hat somit das 
Bezirksgericht zu Recht angenommen, dass Notar D. der ihm 
obliegenden Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist. Denn entgegen 
der Auffassung des Berufungsklägers nicht zu genügen vermag unter 
diesem Aspekt der blosse Hinweis von Notar D. auf das Be- stehen 
eines vorgemerkten Rückkaufsrechtes in seinem Schreiben vom 28. 
Oktober 1993. Darin führte er lediglich aus, dass er davon ausgehe, 
dass das vorgemerkte Rückkaufsrecht zugunsten der 
Baulandgenossenschaft E nicht zum Zuge kommen werde. 
Allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung ei- nen Verzicht 
einholen. Diese Ausführungen vermochten beim Käufer in kei- ner 
Weise zur notwendigen Bewusstseinsbildung über ein derart heikles und 
risikoträchtiges Rechtsinstitut - was wiederum höhere Vorsichts- und 
Auf- klärungs- beziehungsweise Belehrungspflichten zur Folge hat - 
zu führen und ihm die rechtliche Tragweite aufzuzeigen, fehlte doch 
jeglicher Hinweis auf den konkreten Inhalt, die Rechtsfolgen und das 
allfällige Risiko bezüg- lich der Limitierung. Gegenteils erweckten die 
Ausführungen des Notars den unrichtigen Anschein, dass er den Inhalt 
des vorgemerkten Rückkaufs- rechtes kannte und in Kenntnis davon die 
Auffassung vertrat, dieses werde nicht greifen. Die Einholung eines 
allfälligen Verzichtes bei der Genossen- schaft wurde bloss als Mittel 
zur Beschleunigung des Geschäftsabschlusses dargestellt und nicht als 
Möglichkeit, ein tatsächlich vorhandenes Risiko zu vermeiden. 
Nachdem der Käufer jedoch nicht unter einem irgend gearteten Druck 
und insbesondere nicht unter einem Zeitdruck stand, hatte er keinen 
Grund, hierauf zu reagieren, und er durfte sich darüber hinaus aufgrund 
der übrigen Ausführungen des Notars - ein Repräsentant der Wahrheit 
und Un- parteilichkeit - in guten Treuen darauf verlassen, dass 
bezüglich des Rück- kaufsrechtes keinerlei Probleme auftauchen 
würden und dieses für ihn kei- ne weiteren Folgen zeitigen würde. 
Zusammenfassend kann somit fest- gehalten werden, dass der Notar 
der ihm obliegenden Rechtsbelehrungs- pflicht nicht nachgekommen 
ist, ihm mithin eine Verletzung seiner Sorg- faltspflicht, die unter 
anderem dem Schutze der Vermögensgüter der Ur- kundsparteien 
dient, vorzuwerfen ist und folglich ein widerrechtliches Verhalten 
vorliegt.
b) Eine weitere Voraussetzung für die vermögensrechtliche 
Haftung
des Notars ist der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der 


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notariellen Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden (vgl. 
Brückner, a.a.O., Rz 612; Ruf, a.a.O., S. 289). Dass nun bei erfolgter 
Rechtsbelehrung der Ab- schluss des Kaufvertrages unterblieben wäre, 
das Vermögen des Klägers diesfalls grösser wäre, mithin die durch den 
Notar zu vertretende Unterlas- sung für den Schaden ursächlich war, 
liegt auf der Hand. Dagegen sowie


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auch gegen die Verwerfung der Einwände, der Kausalzusammenhang sei 
durch Selbstverschulden - infolge unterlassener Vermietung des Hauses - 
und Drittverschulden - aufgrund des Verhaltens der Eheleute B. - unter- 
brochen worden, hat der Berufungskläger nichts vorgebracht, so dass 
darauf nicht weiter eingegangen zu werden braucht und auf die 
diesbezüglichen Er- wägungen der Vorinstanz (Urteil des 
Bezirksgerichtes P vom 24. Oktober 1997, S. 10 ff. Erw. 8) verwiesen 
werden kann. Indes machte der Berufungs- kläger vor Schranken des 
Kantonsgerichtes nunmehr geltend, der Kläger hätte die Möglichkeit 
gehabt, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, und diesfalls könne 
davon ausgegangen werden, dass die Baulandgenossen- schaft auf das 
Rückkaufsrecht verzichtet hätte, selbst wenn nur der Kläger mit seiner 
Frau in P Wohnsitz genommen hätte. So gesehen habe es sich der Kläger 
selber zuzuschreiben, dass er die Liegenschaft wieder an die Bau- 
landgenossenschaft habe zurück übereignen müssen, und durch dieses 
Selbstverschulden sei der Kausalzusammenhang unterbrochen worden. 
Ab- gesehen davon, dass ein Selbstverschulden unter diesem 
Gesichtspunkt auf- grund der aus dem Urteil des Bezirksgerichtes P vom 
26. März 1996 i. S. der Baulandgenossenschaft P gegen M. K. bekannten 
Umstände - daraus ergibt sich, dass Letzterer in Kanada als Bauingenieur 
tätig ist und erklärtermas- sen von allem Anfang nur gedachte, in den 
nächsten Jahren jeweils seine Fe- rien in P zu verbringen - nicht einmal im 
Ansatz zu konstruieren ist, fehlen darüber hinaus in den Rechtsschriften 
hierüber jegliche Tatsachenbehaup- tungen, so dass dieses Vorbringen 
offensichtlich verspätet ist und deshalb nicht darauf eingegangen werden 
kann (vgl. Art. 82 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO i.V m. Art. 87 Abs. 3 ZPO und Art. 
118 ZPO; Nay, Zivilprozessordnung des Kan- tons Graubünden mit 
Anmerkungen, Chur 1986, Anm. 2 zu Art. 118 ZPO mit Verweisen).
c) Die Haftung des Notar ist im Weiteren an die Voraussetzung ei-
nes Verschuldens geknüpft. Das Verschulden ist immer ein 
menschliches Verhalten, das die Ursache des Schadens darstellt und als 
so tadelnswert an- gesehen wird, dass es die Haftung des Notars 
rechtfertigt. Grundsätzlich ge- nügt dabei jedes Verschulden. Mithin 
genügt eine fahrlässige Verletzung bzw. Nicht- oder Schlechterfüllung 
von 
Amtspflichten 
zur 
Begründung 
der 
vermögensrechtlichen 
Verantwortlichkeit, wobei angesichts des Monopol- charakters der 
Beurkundungsfunktion ein strenger Massstab anzulegen ist (vgl. Ruf, 
a.a.O., S. 286; Brückner, a.a.O., Rz 613 ff.). Dies gilt im konkreten Fall 
umso mehr, als Rückkaufsrechte recht heikel und in ihrer Tragweite und 
ihren Folgen schwer überblickbar sind. Wie bei der Frage der 
Widerrecht- lichkeit ausgeführt, die oft in einem engen Zusammenhang 
mit dem Ver- schulden steht (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288), hat Notar D. 


37
dem 
Kläger 
im 
Zu- 
sammenhang 
mit 
dem 
vorgemerkten 
Rückkaufsrecht keinen Schutz vor Unbedacht zuteil werden lassen und 
ist der ihm obliegenden Rechtsbeleh-


35
rungspflicht nicht nachgekommen. Nachdem er es hierbei unterlassen 
hat, überhaupt abzuklären und sich zu vergewissern, ob der Käufer bzw. 
dessen Vertreter vom Inhalt des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte und 
sich über die damit verbundene Tragweite bewusst war, liess sein 
Verhalten im Weiteren offenkundig jenes Mass an Sorgfalt missen, das 
unter den gegebenen Um- ständen objektiv geboten gewesen wäre, hat 
er mithin jene Sorgfalt ausser Acht gelassen, die sich jeder vernünftigen 
Urkundsperson in jener Situation aufgedrängt hätte. Die Vorinstanz hat 
somit auch das Vorliegen eines Ver- schuldens des Notars zu Recht 
bejaht.
d) Der Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne besteht in einer 
Ver- mögensverminderung. Diese entspricht der Differenz zwischen 
dem nach dem schädigenden Ereignis festgestellten Stand des 
Vermögens des Geschä- digten und dem Stand, den das Vermögen - 
ohne das schädigende Ereignis
- hypothetisch hätte (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288). Das Vorliegen eines 
derartigen Schadens im Sinne einer Vermögenseinbusse wird nun vom 
Berufungsklä- ger in keiner Weise bestritten. Hingegen macht er geltend, 
dass der Schaden nicht als unfreiwillig betrachtet werden könne. Dass 
sich indessen die Ver- mögensverminderung gegen den Willen des 
Klägers eingestellt hat, kann an- gesichts des Urteils des Bezirksgerichtes 
P vom 26. März 1996, mit welchem der Baulandgenossenschaft trotz der 
Abwehrhaltung des Klägers das Ei- gentum an der fraglichen 
Liegenschaft gegen Bezahlung eines Rückkaufs- preises von bloss Fr. 
560 800.- zugesprochen wurde, nicht zweifelhaft sein, und dieses Urteil 
muss sich der Berufungskläger als Eingerufener in jenem Prozess ohne 
Weiteres entgegenhalten lassen. Soweit der Berufungskläger im 
vorliegenden Zusammenhang schliesslich einwendet, der Kläger habe 
freiwillig darauf verzichtet, nach P zu ziehen, kann auf die 
vorstehenden Ausführungen in Ziffer 1. b) der Erwägungen verwiesen 
werden.
Zusammenfassend kann nach dem Gesagten somit festgehalten 
wer- den, dass die Vorinstanz das Vorliegen der einzelnen Elemente der 
vermö- gensrechtlichen Verantwortlichkeit zu Recht bejaht hat, der 
Kanton 
Graubünden 
somit 
gemäss 
Verantwortlichkeitsgesetz 
schadenersatzpflichtig ist.
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Urteil vom 27. Januar 1998