gr_gerichte · ZK2 2012 26 · 2012-06-13 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Ausweisung | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Ref.:
Chur, 13. Juni 2012
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 12 26
22. Juni 2012
Verfügung
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
Aktuarin
Thöny
In der zivilrechtlichen Beschwerde
des X. und Y., Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent
Augustin, Quaderstrasse 8, 7000 Chur,
gegen
den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva vom 8. Mai 2012,
mitgeteilt am 8. Mai 2012, in Sachen des Z., Beschwerdegegner, gegen die Be-
schwerdeführer,
betreffend Ausweisung,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Im Rahmen einer zwangsweise angestrengten Auflösung des Miteigentums
von X. an der Liegenschaft Nr. 298, Plan 3, Grundbuch der Gemeinde A., ordnete
der Kreisnotar Lumnezia/Lugnez gestützt auf Art. 651 ZGB eine öffentliche Ver-
steigerung der Miteigentumsanteile im Sinne von Art. 229 ZGB an. In der gleichen
Verfügung wurden die Steigerungsbedingungen festgehalten, wobei Ziffer 4 die
folgende Regelung vorsah:
„Der Besitzesantritt erfolgt per 31. März 2012 um 14.00 Uhr. Bis zu die-
sem Termin ist das Steigerungsobjekt restlos zu räumen und im gereinigten
Zustand zu übergeben. X. und seine Ehegattin sind berechtigt, das Grunds-
tück (Miteigentumsanteil zu 2/5) bis 31. März 2012 um 14.00 Uhr zu be-
wohnen. Für die Monate Dezember 2011 bis und mit März 2012 bezahlt X.
dem Ersteigerer einen monatlichen Mietzins von CHF 700.00. Die laufen-
den Nebenkosten, bezogen auf den Miteigentumsanteil zu 2/5 an der Lie-
genschaft Nr. 298, gehen bis zum 31. März 2012 ebenfalls zulasten von
X..“
Am 25. November 2011 wurde die öffentliche Versteigerung durchgeführt. Die Ge-
samtliegenschaft Nr. 298 ging zum Preis von Fr. 300‘000.-- an Z..
B.
Mit Eingabe vom 23. März 2012 stellten X. und Y. bei der Schlichtungs-
behörde für Mietsachen Surselva ein Gesuch um Mieterstreckung bis zum 30.
September 2012. Am 2. Mai 2012 erteilte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen
Surselva die Klagebewilligung.
C.
Am 2. April 2012 stellte Z. beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Surselva
ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO, wobei er das
folgende Rechtsbegehren stellte:
„1.
Das Gesuch sei gutzuheissen und den Gesuchsgegnern sei richterlich
zu befehlen, die Wohnung im Dachgeschoss Liegenschaft „Z.“, Parzel-
le Nr. 298, Plan 3, auf Gemeindegebiet von A., in welcher die Ge-
suchsgegner bis zum 31. März 2012, 14.00 Uhr, das Recht gehabt ha-
ben, zu wohnen, unverzüglich zu verlassen, restlos zu räumen und im
gereinigten Zustand und mit allen Schlüsseln an den Gesuchsteller zu
übergeben.
2.
Den Gesuchsgegnern sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen
Befehl nach Ziffer 1 Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343
Abs. 1 lit. a ZPO).
3.
Verlassen die Gesuchsgegner die vorerwähnte Wohnung nicht innert
10 Tagen seit Rechtskraft des Urteils des Bezirksgerichts Surselva,
gereinigt und geräumt, sei der Gesuchsteller zu berechtigen - nebst
der Bestrafung nach Ziffer 2 - , auf Kosten der Gesuchsgegner polizei-
liche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).

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4.
Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung nach rich-
terlichem Ermessen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegner.“
D.
In ihrer Stellungnahme vom 3. Mai 2012 beantragten X. und Y., es sei auf
das Gesuch nicht einzutreten, eventualiter sei es unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge gemäss Gesetz abzuweisen. In prozessualer Hinsicht ersuchten die
Gesuchsgegner um Sistierung des Verfahrens bis zum rechtskräftigen Entscheid
des pendenten Parallelverfahrens betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses
bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva.
E.
Mit Entscheid vom 8. Mai 2012, gleichentags mitgeteilt, erkannte der Einzel-
richter am Bezirksgericht Surselva wie folgt:
„1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegner werden an-
gewiesen, die Wohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft „Z.“, in A.,
bis spätestens Donnerstag, 31. Mai 2012, mittags 12.00 Uhr, zu räu-
men und ordentlich abzugeben.
Der Vermieter wird ermächtigt, ab diesem Datum die Wohnung auf
seine Kosten zu räumen.
2.
Dieser Entscheid ergeht unter Androhung der Straffolgen nach Art.
343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft
wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen
Beamten unter Hinweis auf die Straffolgen dieses Artikels an ihn erlas-
senen Verfügung nicht Folge leistet.
3.
Falls die gesuchsgegnerische Partei den Anordnungen dieser Verfü-
gung nicht innert Frist Folge leistet, kann die gesuchstellende Partei
den Einzelrichter schriftlich veranlassen, das zuständige Polizeiorgan
gerichtlich anzuweisen, die Ausweisung gemäss dieser Verfügung zu
vollziehen (Art. 343 Abs. 1 lit. d und Abs. 3 ZPO sowie Art. 9
EGzZPO). Dadurch entstehende (Polizei-)Kosten würden gleichfalls
dem Gesuchsteller belastet, unter Regresserteilung auf die Gesuchs-
gegner.
4.
Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1‘500.00 (Entscheidgebühr)
werden der gesuchsgegnerischen Partei auferlegt und mit dem von
der gesuchstellenden Partei geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Die gesuchsgegnerische Partei wird verurteilt, diesen Betrag der ge-
suchstellenden Partei zu ersetzen und ihr unter solidarischer Haftbar-
keit eine Parteientschädigung von CHF 200.00 zu bezahlen.
5.
(Rechtsmittelbelehrung).
6.
(Mitteilung).“
F.
Gegen diesen Entscheid liessen X. und Y. am 21. Mai 2012 Berufung be-
ziehungsweise Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden erheben,
wobei sie das folgende Rechtsbegehren stellten:

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„1.
Der angefochtene Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Sur-
selva vom 08.05.2012 (Proz. Nr. 135-2012-161) sei aufzuheben.
2.
Eventualiter sie der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Rechtsache der Erstinstanz zu neuem Entscheid zurück zu verweisen.
3.
In prozessualer Hinsicht sei vorliegende Rechtschrift als zivilrechtliche
Berufung entgegen zu nehmen und zu beurteilen.
4.
Sollte das Rechtsmittel als Beschwerde entgegen genommen werden,
sei derselben praesidialiter und vorweg (vor Anhörung der Gegenpar-
tei) aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und Z. gleichzeitig praesidi-
aliter anzuweisen, jegliche Räumungsaktionen bis zu rechtskräftigem
Entscheid des Kantonsgerichts zu unterlassen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.“
G.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2012 erteilte der Vorsitzende der II. Zivilkammer
des Kantonsgerichts von Graubünden dem als Beschwerde entgegengenomme-
nen Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung und legte fest, dass die Vollstre-
ckung des angefochtenen Entscheides, namentlich die Räumung des Mietobjektes
durch den Beschwerdegegner, einstweilen, dass heisst bis zum Erlass anderweiti-
ger Anordnungen, zu unterbleiben habe.
H.
In seiner Beschwerdeantwort vom 26. Mai 2012 beantragte Z. die vollum-
fängliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Gesuchsgegner, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. Dem
Rechtsbegehren gemäss Ausweisungsbegehren vom 2. April 2012 sei vollumfäng-
lich stattzugeben.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen
Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
II. Erwägungen
1.a)
Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 (ZPO; SR 272) sind erstinstanzliche End- und Zwischenent-
scheide mittels des ordentlichen Rechtsmittels der Berufung anfechtbar. Dies gilt
auch für die Anfechtung von Entscheiden, die im Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO ergangen sind (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, Art. 257 N 36). In vermögensrechtlichen Ange-
legenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht-

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erhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10'000 Franken beträgt (Art. 308 Abs. 2
ZPO).
b)
Entgegen den Ausführungen von X. und Y. entspricht der Streitwert für den
Fall, dass ein Erstreckungsbegehren zu beurteilen ist, dem Mietzins inklusive Ne-
benkosten für die beantragte Dauer der der Erstreckung (vgl. SVIT-Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, N. 31f zu Art.
274f; Lachat, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, N 5/4.3.1 S.
96). Weitere Positionen, wie die geltend gemachten Kosten für eine Ersatzunter-
kunft sowie die vorübergehende Einstellung von Mobilien und Wohnungseinrich-
tungen, sind demgegenüber für die Streitwertberechnung irrelevant. Gemäss Stei-
gerungsbedingungen hätte die Wohnung per 31. März 2012 geräumt und überge-
ben werden müssen. Mit Gesuch vom 2. April 2012 verlangte Z. die unverzügliche
Ausweisung. X. und Y. wollen gemäss eigenen Darstellungen bis spätestens Ende
September 2012 ausziehen. Entsprechend verlangen sie mit dem Mieterstre-
ckungsgesuch, das Mietverhältnis bis zum 30. September 2012 zu erstrecken.
Strittig ist somit eine Verlängerung der Vertragsdauer um sechs Monate. Bei ei-
nem Mietzins von Fr. 700.-- (vgl. Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen act. II/1) er-
gibt dies einen Streitwert von Fr. 4‘200.--. Damit ist der für eine Berufung erforder-
liche Streitwert von Fr. 10‘000.-- nicht erreicht, weshalb die Eingabe als Be-
schwerde entgegenzunehmen ist.
2.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a des Einführungsgesetzes zur schweizerischen
Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) entscheidet das Kantonsgericht von
Graubünden in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert im Rechtsmit-
telverfahren wie im vorliegenden Fall Fr. 5'000.-- nicht überschreitet (vgl. auch die
Verfügungen der I. Zivilkammer ZK1 11 37 vom 16. Juni 2011 und der II. Zivil-
kammer ZK2 11 15 vom 27. April 2011). Kommt hinzu, dass die Beschwerde - wie
die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden - offensichtlich unbegründet ist,
weshalb der zuständige Vorsitzende ohnehin in einzelrichterlicher Kompetenz ent-
scheidet (Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.000]).
3.
Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 320 ZPO).
Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen ge-
schriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft ent-
sprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sach-
verhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine
qualifiziert fehlerhafte Feststellung des Sachverhalts erforderlich, wobei „offen-

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sichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist (Frei-
burghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010, Art. 320 N 3 ff.;
Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Basel 2010, Art. 320 N 1 f.).
4.
Der Beschwerdegegner hat die fragliche Wohnung in A. anlässlich einer
öffentlichen Versteigerung unter anderem von den Beschwerdeführern als Mitei-
gentümer zu Alleineigentum erworben. Sein Ausweisungsgesuch stützt er auf Ziff.
4 der Steigerungsbedingungen (act. II/1), wonach der Besitzesantritt auf den 31.
März 2012 festgelegt wurde. Gleichzeitig wurde den Beschwerdeführern das
Recht eingeräumt, die Wohnung bis am 31. März 2012 gegen Entrichtung eines
Mietzinses von Fr. 700.-- pro Monat zu bewohnen. X. und Y. haben die Wohnung
jedoch nicht auf den festgelegten Zeitpunkt hin geräumt und dem Beschwerde-
gegner übergeben. Sie berufen sich auf Mietrecht und machen namentlich gel-
tend, sie hätten ein Mieterstreckungsverfahren eingeleitet, welches einer Auswei-
sung entgegenstehe.
Der Eigentumserwerb durch den Gesuchsteller wird von den Beschwerdeführern
grundsätzlich nicht in Frage gestellt und ist unbestritten. Insoweit steht Z.
grundsätzlich ein sachenrechtlicher Rückgabe- respektive Herausgabeanspruch
zu, den er mittels Ausweisungsgesuch durchsetzen kann (vgl. Martin Tanner, Die
Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO,
in: zzz 2010, S. 303; Fabienne Hohl, die Ausweisung von Wohnungs- und Ge-
schäftsmietern, in: mp 1/97 S. 2 f.). Eigentumsrechte können allerdings vertraglich
beschränkt werden. Die Beschwerdeführer wie auch die Vorinstanz gehen offen-
bar - ohne eine nähere Begründung - davon aus, dass mit Ziff. 4 der Steigerungs-
bedingungen ein Mietvertrag begründet worden ist. Gestützt darauf wehren sich X.
und Y. gegen die Ausweisung. Die Frage, ob vorliegend tatsächlich ein (zumindest
faktisches) Mietverhältnis begründet wurde, oder ob mit Ziff. 4 der Steigerungsbe-
dingungen lediglich der Vollzug der öffentlichen Versteigerung geregelt werden
sollte, wird weder von der Vorinstanz noch von den Beschwerdeführern themati-
siert. Da sich die auf Mietrecht beruhenden Einwände, wie nachfolgend aufzuzei-
gen sein wird, als offensichtlich unbegründet erweisen und dem Ausweisungsge-
such auch bei Bejahung eines befristeten Mietverhältnisses stattzugeben wäre,
braucht im vorliegenden Verfahren nicht weiter darauf eingegangen werden.
5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, während hängigem mietrechtlichem
Erstreckungsverfahren könne nicht parallel ein Ausweisungsverfahren angestrengt

Seite 7 — 12
werden. Dem stünde die Sperrwirkung gemäss Art. 64 Abs. 1 ZPO entgegen.
Werde ein solches trotzdem instanziert, sei der im Ausweisungsverfahren zustän-
dige Richter gehalten, auf das Ausweisungsgesuch entweder nicht einzutreten
oder stattdessen das Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss des mietrechtli-
chen Erstreckungsverfahrens zu sistieren.
a)
Nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts fehlt es an einer Bestimmung,
welche das parallel zum Verfahren betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses
eingeleitete Ausweisungsverfahren koordiniert. Dies betrifft unter anderem auch
die Konstellation, bei welcher ein Erstreckungsgesuch im vereinfachten Verfahren,
die Mietausweisung aber mit dem (summarischen) Rechtsschutz in klaren Fällen
verlangt wird. Lehre und Rechtsprechung haben sich in solchen Fällen dafür aus-
gesprochen, dass die Frage nach der Erstreckbarkeit des Mietverhältnisses - ana-
log wie die Frage nach der Gültigkeit einer Kündigung - im Ausweisungsverfahren
als Vorfrage zu behandeln ist und somit im Rahmen des Ausweisungsverfahrens
dennoch geprüft werden kann, solange im mietrechtlichen Verfahren kein Ent-
scheid ergangen ist. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, steht damit der
Umstand, dass bei der Mietschlichtungsstelle eine Erstreckung des Mietverhält-
nisses beantragt wurde, einem Ausweisungsbegehren nicht entgegen. Die Sperr-
wirkung der Rechtshängigkeit betrifft einzig parallele Verfahren mit identischem
Streitgegenstand. Ausweisung und Erstreckung des Mietverhältnisses sind in die-
sem Sinne nicht identisch (vgl. zum Ganzen PF110018 des Obergerichts Zürich
vom 1. Juli 2011 mit weiteren Hinweisen; Entscheid des Kantonsgerichts von St.
Gallen BE.2011.14 vom 9. Mai 2011).
b)
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob das (summarische)
Ausweisungsverfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des mietrechtlichen
Kündigungsschutzes im vereinfachten Verfahren zu sistieren wäre, weil der Ent-
scheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist (vgl. Art. 126 Abs. 1
ZPO). Dagegen spricht die Natur des summarischen Verfahrens, und eine Sistie-
rung des Ausweisungsgesuches wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn be-
rechtigte Interessen der Parteien sonst nicht berücksichtigt werden könnten. Dies
ist vorliegend - wie die nachfolgende Erwägung zeigt - nicht der Fall. Entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführer hat das Obergericht Zürich in seinem
Entscheid vom 1. Juli 2011 (PF110018) die Frage nach der Sistierung nicht offen
gelassen. Vielmehr hat es eine Sistierung des Ausweisungsverfahren als nicht
opportun erachten und abgelehnt (E. II.5.). Offen gelassen hat es lediglich die
Frage, ob allenfalls das mietrechtliche Hauptverfahren während hängigem Aus-
weisungsverfahren sistiert werden soll (E. II./2.). Diese Konstellation ist jedoch für

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das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, weshalb darauf nicht weiter einzuge-
hen ist.
c)
Kann nach jetzt geltendem Recht keine Überweisung des Verfahrens be-
treffend Erstreckung des Mietverhältnisses mehr erfolgen und ist eine Sistierung
des Ausweisungsverfahrens nicht opportun, so bleibt nur, die Erstreckung, die im
Rahmen des Ausweisungsprozesses eine Vorfrage darstellt, im summarischen
Verfahren zu überprüfen. Dabei besteht die Einschränkung, dass die Überprüfung
- wegen des summarischen Verfahrens - nicht mit voller Kognition erfolgen kann.
Das benachteiligt jedoch die Mieter nicht. Lässt sich die Vorfrage der Erstreckbar-
keit des Mietverhältnisses mit Mitteln des summarischen Verfahrens nicht absch-
liessend beurteilen, weil die Rechtslage oder der Sachverhalt unklar sind, so führt
dies zu einem Nichteintretensentscheid (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Dabei betrifft das
Nichteintreten selbstverständlich nicht nur die Vorfrage, sondern das Auswei-
sungsbegehren insgesamt. Dieses kann dann von der Vermieterschaft bei der
Schlichtungsbehörde und danach beim ordentlichen Gericht im vereinfachten Ver-
fahren gestellt beziehungsweise allenfalls als Widerklage im bereits pendenten
mietrechtlichen Verfahren geltend gemacht werden. Die im summarischen Verfah-
ren nicht mit der nötigen Sicherheit zu klärende Frage der Erstreckung wird als-
dann auf der erforderlichen breiten Basis und ohne Beweismittelbeschränkung
geklärt. Lässt sich hingegen die Frage der Erstreckung im summarischen Verfah-
ren klären, weil die Rechts- und Sachlage klar sind, so resultiert daraus kein Nach-
teil; bei einer klaren Sachlage spielt die Beweismittelbeschränkung des summari-
schen Verfahrens keine Rolle, weil über unbestrittene und sofort und liquid wider-
legte Tatsachenbehauptungen auch im mietrechtlichen Verfahren kein Beweis
abgenommen würde. Daraus ergibt sich, dass die Behandlung als Vorfrage für die
Gesuchsgegner und Mieter nicht nachteilig ist.
6.
Die Beschwerdeführer machen des Weiteren geltend, das Verfahren betref-
fend Rechtsschutz in klaren Fällen zur Ausweisung von Mietern und Pächtern ste-
he entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nur dann zur Verfügung, wenn ei-
ne ausserordentliche Kündigung vorliege, bei welcher eine Erstreckung ausge-
schlossen sei (Art. 272a OR), so bei Zahlungsverzug, Konkurs, schwere Verlet-
zung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme oder bei Zwischen-
nutzung. Ein solcher Fall sei vorliegend aber nicht gegeben.
a)
Die herrschende Lehre und Rechtsprechung spricht sich dafür aus, dass
die Ausweisung im summarischen Verfahren auch in Fällen einer ordentlichen
Kündigung verlangt werden kann, in denen keine Erstreckung des Mietverhältnis-

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ses mehr möglich ist, weil dies der Mieter nicht fristgerecht verlangt hat, weil eine
vom Gericht gewährte Erstreckung bereits abgelaufen ist oder weil der Mieter die
Kündigung gar nicht angefochten hat. Verzichtet oder versäumt es der Mieter, die
ordentliche oder ausserordentliche Kündigung innert der 30-Tagesfrist von Art.
273 Abs. 1 OR anzufechten oder beantragt er bei einem befristeten Mietverhältnis
60 Tage vor Vertragsablauf keine Erstreckung (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), kommt
es in der Folge gar nicht zu einem Kündigungsschutzverfahren (vgl. zum Ganzen
Entscheid Obergericht Aargau ZSU.2011.331 vom 17. Oktober 2011; Tanner,
a.a.O., S. 312 f.; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, S. 358).
b)
Vorliegend erfolgte das Erstreckungsgesuch offensichtlich verspätet (Art.
273 Abs. 2 lit. b OR). Wie aus der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in
Mietsachen des Bezirks Surselva vom 2. Mai 2012 hervorgeht, ersuchten die Be-
schwerdeführer mit Gesuch vom 23. März 2012 um Erstreckung des Mietverhält-
nisses, welches gemäss Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen am 31. März 2012
endete. Damit stellte er das Begehren 8 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer,
während das Gesetz eine Gesuchstellung spätestens 60 Tage vor Ablauf der Ver-
tragsdauer vorschreibt. Dass das Gesuch um Erstreckung verspätet eingereicht
wurde, wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht in Abrede gestellt, ob-
wohl der vorinstanzliche Entscheid massgeblich darauf abstellte. Eine Ausweisung
im summarischen Verfahren ist somit auch unter diesem Gesichtspunkt zulässig.
7.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe ver-
kannt, dass für das mietrechtliche Erstreckungsverfahren, anders als im summari-
schen Verfahren, die Offizialmaxime gelte und verweist diesbezüglich auf Art.
274d Abs. 3 aOR und Art. 247 Abs. 2 ZPO). Gemäss Art. 257 Abs. 2 ZPO sei aber
der Rechtsschutz in klaren Fällen ausgeschlossen, wenn die Angelegenheit dem
Offizialgrundsatz unterliege.
Art. 257 Abs. 2 ZPO bestimmt, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen ausge-
schlossen ist, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt. Im miet-
rechtlichen Erstreckungsverfahren gilt jedoch - entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführer - nicht die Offizialmaxime, sondern die gemässigte soziale Un-
tersuchungsmaxime. Diese soll grundsätzlich dem Schutz der schwächeren Partei
dienen, die aus sozialpolitischen gründen vor einem Rechtsverlust infolge prozes-
sualen Ungenügens bewahrt werden soll. In den Verfahren nach Art. 247 Abs. 2
ZPO hat das Gericht dementsprechend vor allem durch die Ausübung einer ver-
stärkten Fragepflicht die Parteien beim Vorbringen der erheblichen Tatsachen und
der Bezeichnung der entsprechenden Beweismittel zu unterstützen und damit si-

Seite 10 — 12
cherzustellen, dass alle wesentlichen Sachverhaltselemente in den Prozess ein-
gebracht werden. Im Unterschied zur unbeschränkten Untersuchungsmaxime, die
mit der Offizialmaxime verbunden ist, ist das Offizialprinzip bei der gemässigten
sozialen Untersuchungsmaxime irrelevant. Das Gericht ist an die Dispositionsma-
xime gebunden und kann nicht mehr oder anderes als verlangt beziehungsweise
nicht weniger als anerkannt zusprechen. Anders als der Wortlaut von Abs. 2 sug-
gerieren mag, liegt es somit nicht am Gericht, eigene Ermittlungen anzustellen,
sondern die Parteien haben den Prozessstoff grundsätzlich selbst beizubringen -
wenn auch unter Anleitung des Gerichts. Damit ist ausgeschlossen, in mietrechtli-
chen Streitigkeiten nach Art. 247 Abs. 2 ZPO von der Anwendbarkeit der Offizial-
maxime auszugehen (vgl. zum Ganzen Stephan Mazan in: Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, N. 3 ff. zu Art. 247; Christian
Fraefel in: Kurzkommentar ZPO, Basel 2010, N. 6 ff. zu Art. 247; Alexander Brun-
ner in: DIKE-Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen
2011, N. 13 zu Art. 257).
8.
Ist das Ausweisungsverfahren nach formellen Gesichtspunkten im vorlie-
genden Fall zulässig, bleibt zu prüfen, ob dem Entscheid der Vorinstanz auch in
materieller Hinsicht zu folgen und somit das Ausweisungsgesuch von Z. gutzu-
heissen ist.
a)
Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt liquid
ist, das heisst die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder
sofort beweisbar sein (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) und - kumulativ - dass die
Rechtslage klar ist. (Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Liquidität des Sachverhalts
und die Klarheit der Rechtslage müssen somit den Vorbringen der Gegenpartei
standhalten. Bringt die beklagte Partei Einreden oder Einwendungen vor, welche
mit den eingeschränkten Beweismitteln nicht entkräftet werden, fehlt es am liqui-
den Sachverhalt. Demgegenüber vermögen unsubstantiierte beziehungsweise
offenkundig haltlose Schutzbehauptungen der beklagten Partei den Rechtsschutz
nicht aufzuhalten (vgl. Dieter Hofmann, Basler Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Basel 2010, N. 9 ff. zu Art. 257).
b)
Im vorliegenden Fall steht aufgrund Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen
fest, dass das Mietverhältnis - sofern von einem solchen auszugehen ist - am
31. März 2012 endete. Das Gesuch um Erstreckung dieses Mietverhältnisses er-
folgte jedoch erst mit Eingabe vom 23. März 2012. Wie bereits ausgeführt wurde,
hätte das Gesuch jedoch spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer einge-
reicht werden müssen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). Das Erstreckungsgesuch ist da-

Seite 11 — 12
mit offensichtlich verspätet erfolgt. Diesem Umstand vermögen auch die Be-
schwerdeführer nichts entgegenzusetzen. Damit ist der Sachverhalt als liquid und
die Rechtslage als klar zu qualifizieren. Die Beschwerde wird demzufolge abge-
wiesen und der Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva vom
8. Mai 2012 wird bestätigt. Da jedoch die von der Vorinstanz angesetzte Frist zur
Räumung der Wohnung bereits abgelaufen ist, wird von Amtes wegen ein neuer
Auszugstermin angesetzt. Unter den gegebenen Umständen konnten die Mieter
nicht mit einer Gutheissung der Beschwerde rechnen, sodass die neue Frist kurz
bemessen sein muss. Es rechtfertigt sich im konkreten Fall, für den Auszug und
die ordnungsgemässe Rückgabe der Wohnung eine Frist bis zum 7. Juli 2012
einzuräumen. Im Übrigen bleibt die vorinstanzliche Verfügung unverändert, na-
mentlich auch hinsichtlich Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB und der
Vollzugsanordnungen.
9.
Bei diesem Ausgang werden die Prozesskosten, bestehend aus den Ge-
richtskosten und einer Umtriebsentschädigung für die nicht anwaltlich vertretene
Gegenpartei (Art. 95 Abs. 1 ZPO) den unterliegenden Beschwerdeführern aufer-
legt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts des zeitlichen Aufwands erscheint eine
Umtriebsentschädigung für Z. in Höhe von pauschal Fr. 300.-- als angemessen.

Seite 12 — 12
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine neue Frist bis zum 7. Juli 2012, 14.00
Uhr, angesetzt, um die Wohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft „Z.“,
in A., zu räumen und ordentlich abzugeben.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2‘000.-- gehen unter solida-
rischer Haftung zu Lasten der Beschwerdeführer, die dem Beschwerdegeg-
ner ausserdem unter solidarischer Haftung eine Umtriebsentschädigung
von Fr. 300.-- zu bezahlen haben.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 betreffende Entschei-
dung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss
Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bun-
desgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Aus-
fertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen
Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die
weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die
Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: