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3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019
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Grundstückerwerb durch Personen
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im Ausland
Acquist da bains immobigliars tras
persunas a l‘exteriur
Acquisto d’immobili da parte di
residenti all’estero
Bewilligungsgesetz (BewG). Vorliegen mehrerer bewilli-
gungspflichtiger Erwerbstatbestände bei mit Vermächt- nis
belastetem Grundstückerwerb einer Alleinerbin.
– Die Vorinstanz erteilt der von der Erblasserin als Allei-
nerbin eingesetzten und im Ausland domizilierten Stif- tung
die Bewilligung zum Erwerb einer Immobilie mit der
Auflage, diese sei in Anwendung von Art. 8 Abs. 2 BewG
innert zwei Jahren nach dem Versterben der mit einem
Wohnrecht
bedachten
und
ebenfalls
im
Ausland
domizilierten Vermächtnisnehmerinnen bzw. nach defi-
nitiver Aufgabe des Nutzungsrechtes wieder zu veräus-
sern; seitens der Vermächtnisnehmerinnen lag kein Ge-
such vor.
– Mit der erbrechtlichen Anordnung fallen das Eigentum und
das Nutzungsrecht an der Immobilie auseinander (E.3).
– Die Vorinstanz hat ihr Ermessen überschritten, indem sie den
Erwerb des Eigentums mit einer Auflage betreffend die
Ausübung des Nutzungsrechts durch die Vermächt-
nisnehmerinnen verknüpft hat, ohne dass diese um eine
Bewilligung nach BewG ersucht haben (E.5).
– Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein Gesuch ein-
reichen oder wäre deren enge und schützenswerte Be-
ziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der
Stiftung den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8
Abs. 2 BewG zu bewilligen; sollten hingegen die Ver-
mächtnisnehmerinnen ein Gesuch einreichen, welches
nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig ist, wäre weiter
zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den
Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG
in Einklang ist bzw. gebracht werden kann (E.6, 7).
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Legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero
(LAFE). Sussistenza di diverse fattispecie di negozio d’ac-
quisto soggette ad autorizzazione in caso di compera da
parte di una erede unica di un fondo gravato da un legato.
– L’istanza inferiore ha autorizzato l’acquisto di un immo- bile
a una fondazione domiciliata all’estero designata dal
disponente come unica erede con l’onere che l’immobile, in
applicazione dell’art. 8 cpv. 2 LAFE, debba essere ven- duto
entro due anni dal decesso delle legatarie tributate con un
diritto d’abitazione e anch’esse domiciliate all’es- tero risp.
dopo la rinuncia definitiva a tale diritto; da par- te delle
legatarie non è stata presentata alcuna richiesta.
– Per mezzo della disposizione di successione la proprietà e il
diritto di utilizzo sull’immobile vengono separati (consid.
3).
– L’istanza inferiore ha ecceduto il potere discrezionale
subordinando l’acquisto della proprietà a un onere con-
cernente l’esercizio del diritto di utilizzo delle legatarie
senza che queste abbiano richiesto un’autorizzazione
LAFE (consid. 5).
– Se le legatarie non dovessero inoltrare una richiesta o se il
loro stretto e tutelabile legame non fosse dimostrato, allora
l’istanza inferiore dovrebbe autorizzare l’acquis- to della
proprietà alla fondazione sotto l’onere secon- do l’art. 8
cpv. 2 LAFE; se invece le legatarie dovessero inoltrare una
richiesta autorizzabile giusta l’art. 8 cpv. 2 LAFE, andrebbe
esaminato in che misura la volontà del disponente si
concili o si possa conciliare con le disposi- zioni sui diritti
reali e del diritto di successione nonché con la LAFE
(consid. 6, 7).
Erwägungen:
3. Gemäss Erbschein vom 18. Februar 2014 setzte die Er-
blasserin die Beschwerdegegnerin 2 als Alleinerbin ein. Dieser steht
somit das Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung, StWE- Grundstück-
Nr. S50210, Gemeinde X. zu. Im handgeschriebe- nen Testament
vom 12. November 2012 überlässt die Erblasserin ihren beiden
Freundinnen B. und C. (nachfolgend: Ver- mächtnisnehmerinnen) das
Nutzungsrecht an der vorgenannten Wohnung. Das Eigentum und die
Nutzung der 2,5-Zimmerwoh- nung fallen somit auseinander.

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4. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das
Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern.
Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den
Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des
ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragba- ren Mass
stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland und zur Volksinitiative «gegen den Ausver- kauf der
Heimat»; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der
Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 ZGB
durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt
(Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewilligungspflichti- ge
Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das
Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit
Erteilung
der
Bewilligung
definitiv
verbindlich
(Bundesge-
richtsurteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016, E.3.2).
4.1. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be-
hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Ausnahme der Bewilli-
gungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 sowie Art. 7 BewG). Der
Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt als Erwerb eines
Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwerdegeg- nerin 2
hat ihren Sitz in Deutschland (Bf-act. 11), die Vermächtnis-
nehmerinnen sind deutsche Staatsangehörige (Bf-act. 5).
4.2. Der Beschwerdegegner 1 hat der Beschwerdegegnerin 2
die Bewilligung zum Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210
erteilt. Er beruft sich auf Art. 8 Abs. 2 BewG (Bf-act. 1, Dispositi-
vziffer 1). Dieser besagt, dass einem Erben, welcher der Bewilli- gung
bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage
bewilligt wird, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu
veräussern. Die vom Beschwerdegegner 1 erteilte Bewilligung erging
jedoch unter der Auflage, das Grundstück innert zwei Jah- ren nach
dem Versterben der Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven
Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern (Bf-act. 1,
Dispositivziffer 2).
5. Der Streitpunkt liegt in der Auflage, welche der Beschwer-
degegnerin 2 im Rahmen der Bewilligung erteilt wurde (Bf-act. 1). Der
Beschwerdeführer
rügt,
dass
die
beiden
Erwerbstatbestände
vermischt worden seien. Er begründet dies damit, dass zwei be-
willigungspflichtige aber nicht bewilligungsfähige Tatbestände zu einem
bewilligungsfähigen Tatbestand verknüpft worden seien.

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Nachfolgend ist zuerst zu prüfen, ob es sich um zwei je einzeln be-
willigungspflichtige und bewilligungsfähige Tatbestände handelt.
5.1.1. Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den er-
brechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210
(55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 2464, mit Son- derrecht an
der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwer- degegnerin 2.
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken
einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1
BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums
(Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Per- sonen, die ihren
statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als
Personen
im
Ausland
(Art.
5
Abs.
1
lit.
b
BewG).
Die
Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsäch- lichen
Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück er- wirbt. Der
Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht.
5.1.2.
Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter ei- nen
allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden
kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen
Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage be- willigt, das
Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe
enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die
Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG).
Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Al- leinerbin der Erblasserin.
Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen
zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der
Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann.
5.2.1.
Beim zweiten Tatbestand handelt es sich um den
erbrechtlichen Erwerb des Nutzungsrechts des Stockwerkeigen- tum-
Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grund- stück Nr.
2464, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die
beiden testamentarisch eingesetzten Vermächtnisneh- merinnen. Der
Erwerb
des
Nutzungsrechts
ist
dem
Grundstücks-
erwerb
gleichgesetzt (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Als Personen im Ausland
gelten auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen
Gemeinschaft, welche ihren rechtmässigen und tat- sächlichen
Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG).
Darunter fallen auch die Vermächtnisnehmerinnen. Ihr Er- werb wäre
folglich ebenfalls bewilligungspflichtig.
5.2.2.
Erwerberinnen, deren Bewilligungspflicht sich nicht
ausschliessen lässt, haben nach dem Erwerb um die Bewilligung

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oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung
bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Vermächtnisnehmerinnen ha- ben
kein Gesuch um Erwerbsbewilligung gestellt, weshalb darüber nicht
entschieden werden kann. Sollten sie sich dafür entscheiden, ein
Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ein-
zureichen, so hätte dieser deren Bewilligungsfähigkeit zu prüfen.
Diese beurteilte sich für Vermächtnisnehmerinnen, wie in der Ver-
fügung vom 20. August 2018 dargelegt, nach Art. 8 Abs. 2 BewG. Die
Vermächtnisnehmerinnen wären bewilligungsfähig, falls sie enge,
schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachweisen könnten.
Darüber konnte die Vorinstanz jedoch mangels Gesuch gar nicht
entscheiden.
5.3. Der Beschwerdegegner 1 hat sein Ermessen über-
schritten indem er die beiden Tatbestände miteinander vermischt hat,
obwohl nur das Bewilligungsgesuch der Beschwerdegegne- rin 2
eingegangen ist, und die Vermächtnisnehmerinnen gar kein Gesuch
um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ge- stellt hatten.
Dies muss zur Gutheissung der Beschwerde führen, wobei die
Vorinstanz abzuklären haben wird, ob die Vermächtnis- nehmerinnen
ihr Nutzungsrecht ausüben wollen oder nicht. Diese Abklärung kann
entweder direkt bei den Vermächtnisnehmerinnen oder über den
Willensvollstrecker erfolgen.
6.1.
Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein entspre-
chendes Gesuch einreichen oder wäre deren enge und schützens- werte
Beziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung
den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu
bewilligen.
6.2. Sollten hingegen die Vermächtnisnehmerinnen ein Ge-
such einreichen, welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfä- hig
ist, wäre weiter zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den
Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang
ist bzw. gebracht werden kann. Aus dem Testament vom
12. November 2011 geht hervor, dass die Erblasserin der Stiftung nur
das nackte Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung überlassen wollte,
während die Vermächtnisnehmerinnen das Nutzungsrecht an dieser
Wohnung erhalten sollten. Diese Konstruktion führt zu zwei
bewilligungspflichtigen Erwerbssituationen. Die Frage ist, ob Art. 8
Abs. 2 BewG so interpretiert werden kann, dass der erblas- serische
Wille zum Tragen kommen kann. Dies wäre etwa der Fall, wenn man –
wie es die Vorinstanz in der angefochtenen Verfügung gemacht hat – die
Auflage an die Stiftung mit einer Suspensivbedin- gung verknüpft, oder
wenn man die allenfalls bei den Vermächtnis-

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nehmerinnen vorliegenden engen, schutzwürdigen Beziehungen zum
Grundstück auf den Erwerb des nackten Eigentums durch die Stiftung
ausdehnt als notwendige Voraussetzung, um das abgelei- tete
Nutzungsrecht überhaupt zu ermöglichen, diesfalls verknüpft mit einer
Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nut- zungsrechts;
bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage
gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Beide Vari- anten
erscheinen prima vista jedenfalls nicht zum vorneherein als unzulässig,
zumal die Anordnung der Erblasserin in keinerlei Hin- sicht als
Umgehung der Vorgaben des BewG erscheinen und des- sen Sinn und
Zweck auch nicht zuwiderlaufen. Immerhin hätte die Erblasserin das
angestrebte Ergebnis – zumindest nach schweize- rischem Erbrecht –
weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbe- neinsetzung erreichen
können, was vorbehältlich der besonderen Nähe der Vorerbinnen zur
Liegenschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig gewesen
wäre. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich
unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch das
Bundesgericht in seinem Urteil 2C_109/2015 vom
3. November 2016 ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des
Eigentümers sinngemäss den Nutzungsberechtigten überband, um die
beabsichtigte Nutzung überhaupt zu ermöglichen (vgl. dort E.4).
7. Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner 1 sein
Ermessen nach Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG überschritten, indem er zwei
separate Erwerbstatbestände in eine Bewilligung zusammen- fasste,
obschon für den einen Erwerbstatbestand gar kein Gesuch gestellt
wurde und somit auch die notwendigen Abklärungen betr. enge und
schutzwürdige Beziehungen gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG unterblieben
sind. Die Beschwerde wird demzufolge gutgeheissen. Die angefochtene
Dispositivziffer 2 erweist sich nach dem Gesag- ten als unrechtmässig
und ist aufzuheben. Die Sache wird zur wei- teren Abklärung des
Sachverhalts
und
der
Neubeurteilung
an
die
Vorinstanz
zurückgewiesen.
U 18 67
Urteil vom 30. April 2019