gr_gerichte · ZF 2004 30 · 2004-08-24 · de
Bezirksgericht Albula

Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht | Zivilrecht anderes Bundesgesetz

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 24. August 2004
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 04 30
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Vizepräsident Schlenker
RichterInnen
Jegen, Riesen-Bienz, Tomaschett-Murer und Burtscher
Aktuar
Conrad
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
des P., Kläger, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter, vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. Victor Benovici, Goldgasse 11, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 03. Februar 2004, mitgeteilt am 02. April
2004, in Sachen des Klägers, Berufungsklägers und Anschlussberufungsbeklagten
gegen V., Beklagter, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger, vertreten
durch lic. iur. Domenic Zinsli, ℅ Rechtsanwälte Gadient Zinsli Brüesch, Werkstrasse
2, 7000 Chur,
betreffend Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht,
hat sich ergeben:

2
A.
Am 13. Mai 1996 schlossen P. und M., Tn., als Pächter einerseits, und
V., Tn., als Verpächter andererseits, einen schriftlichen Pachtvertrag über ein am
Wohnort der Parteien gelegenes landwirtschaftliches Gewerbe ab, mit Pachtbeginn
ab 1. Mai 1996 und einer Erstpachtdauer von 9 Jahren. Die Pacht war, unter Ein-
haltung einer Kündigungsfrist von 1 Jahr, somit frühestens auf den 1. Mai 2005 (30.
April 2005) kündbar. Sofern keine Kündigung seitens einer Partei erfolgte, wurde
eine Fortsetzungsdauer von 6 Jahren vereinbart. Pachtgegenstand bildeten die bei-
den Grundstücksparzellen "Pl." und "Cs." im Halte von zusammen ca. 7 ha, der
darauf stehende Hauptstall (Baujahr 1980) mit Remise, 2 weitere Ställe sowie eine
2-Zimmerwohnung im dazugehörigen Wohnhaus samt Mitbenutzung der dortigen
gemeinschaftlichen Räumlichkeiten. Der je hälftig am 31. Oktober und 30. April zahl-
bare Jahrespachtzins betrug 8'400 Franken.
P. ist gelernter Landwirt mit eidgenössischem Fähigkeitszeugnis. Das von
ihm bewirtschaftete Gut in Tn. war in den Jahren 2002 und 2003 als biologisch pro-
duzierender Betrieb zertifiziert und zufolge eines entsprechenden Produzentenver-
trages Träger der durch die Vereinigung Schweizer Biolandbau-Organisationen (Bio
Suisse) verliehenen Knospe-Anerkennung.
B.1.
Mit Schreiben vom 24. April 1997 teilte der Verpächter dem Pächter
mit, er müsse leider festzustellen, dass der Betrieb nicht entsprechend den vertrag-
lichen Abmachungen bewirtschaftet werde. Bei Pachtabschluss sei er davon aus-
gegangen, dass P. den Betrieb gemeinsam mit seiner Freundin M. bewirtschaften
werde. Nachdem er letztere schon seit einiger Zeit nicht mehr auf dem Betrieb an-
getroffen habe, frage er sich, ob dem Pächter nicht die Zeit fehle, um die anfallenden
Arbeiten auch alleine ordnungsgemäss zu verrichten. V. bemängelte insbesondere,
dass die "Börter" unterhalb des Hauptstalles nicht gemäht und nicht sämtliche Güter
gemistet werden. Weiter sei in der Remise ein Laufstall für Rinder eingerichtet wor-
den; für diese Umnutzung und die baulichen Massnahmen habe er keine Bewilli-
gung erteilt. Schliesslich müsse in- und ausserhalb der Gebäude besser auf Ord-
nung und Sauberkeit geachtet werden und es seien die Vorschriften des Gewässer-
schutzes einzuhalten. Für den Fall, dass sich P. nicht daran halte, drohte V., unter
Hinweis auf Art. 17 LPG, mit der vorzeitigen Kündigung des Pachtverhältnisses.
2.
Mit Schreiben vom 8. November 2000 wandte sich der Verpächter
abermals an P.. Trotz mehrfacher Abmahnung sei festzustellen, dass der Betrieb
nach wie vor vertragswidrig bewirtschaftet werde. Die Mistlagerung entspreche nicht
den Gewässerschutzvorschriften. Mist werde in der Garage und um den Stall herum

3
gelagert. Die Gülle fliesse über das Auffangbecken und versickere im Grund. Der
Stall werde nicht gelüftet; der vorhandene Ventilator werde nicht benützt, so dass
alles nass sei und verfaule. Es werde nicht gereinigt und geweisselt. Der Zaun im
Maiensäss sei seit zwei Jahren defekt und werde nicht repariert. In und um den Stall
herum herrsche eine nicht zumutbare Unordnung und die Wiesen um den Stall ver-
unkrauteten zufolge unsachgemässer Bewirtschaftung. Da angesichts dieser Situa-
tion sein Hab und Gut gefährdet sei, sehe er sich gezwungen, von seinem Recht
gemäss Art. 17 LPG Gebrauch zu machen und den Pachtvertrag auf den 1. Mai
2002 zu kündigen.
3.
Gemäss Aktenlage fanden sich die Vertragsparteien am 26. Juni 2001
mit einem landwirtschaftlichen Betriebsberater zu einer Besichtigung des Betriebs
ein. Der Betriebsberater hielt anschliessend zu Handen der Parteien zusammenfas-
send schriftlich fest, die im Kündigungsschreiben vom 8. November 2000 aufgeführ-
ten Punkte [Mängel] könnten aufgrund der Besichtigung vom 26. Juni 2001 nicht
bestätigt werden. Die Mistlagerung sei in Ordnung und es könne keine Gülle unkon-
trolliert abfliessen. Die Ordnung im und um den Stall sei zu diesem Zeitpunkt recht
gewesen. Zufolge Alpgangs hätten sich nur 3 Tiere im Stall befunden und die Luft
im Stall sei in Ordnung gewesen. Die Stalldecke zeuge nicht von schlechter, feuch-
ter Luft während des Winters. In der mit dem Stall verbundenen Garage seien die
vom Pächter zum Teil notdürftig mit Leisten befestigten Deckenplatten leicht grau
und drohten verschiedentlich herunter zu fallen. Auch im Milchraum sei die Lüftung
nicht optimal; die Wände und der Boden seien leicht feucht, ohne dass jedoch ein
gravierender Schaden am Gebäude sichtbar sei. Die Verunkrautung um den Stall,
besonders durch Blacken sei ernst zu nehmen, jedoch nicht alarmierend. Der Päch-
ter habe versprochen, diese zu bekämpfen, damit sie sich nicht weiter ausbreiteten.
Gemäss Vegetationsstadium der Blacken habe die Samenbildung dieses Jahr je-
doch bereits stattgefunden, so dass die Gefahr einer weiteren Ausbreitung bestehe.
Gerade bei Biobetrieben sei für die nachhaltige Bodenertragsfähigkeit die dauernde
Blackenbekämpfung durch den Bewirtschafter sehr wichtig.
4.
Mit der Begründung, dass der Pächter, ungeachtet der mehrmaligen
Ermahnungen den landwirtschaftlichen Betrieb nach wie vor unsachgemäss bewirt-
schafte, kündigte der Verpächter sechs Monate später mit Schreiben vom 19. De-
zember 2001 das Pachtverhältnis "auf das ordentliche Ablaufdatum vom 1. Mai
2005".

4
C.
Am 22. Februar 2002 liess P. bei der Kreispräsidentin Cn. eine Klage
gegen V. anhängig machen. Mangels Einigung an den Sühneverhandlungen vom
22. März 2002 und 16. Mai 2002 stellte die Kreispräsidentin am 16. Mai 2002 den
Leitschein mit folgenden Rechtsbegehren aus:
Klägerisches Rechtsbegehren:
"1. Die seitens V. auf den 1. Mai 2005 erfolgte ordentliche Kündigung des
zwischen P., Tn., und V., Tn., bestehenden landwirtschaftlichen Pacht-
vertrages sei gestützt auf Art. 27 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober
1985 über die landwirtschaftliche Pacht, durch den Richter um 6 Jahre
zu erstrecken.
2.
Bei einer allfälligen Veräusserung des landwirtschaftlichen Gewerbes
sei ihm gestützt auf Art. 47 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991
über das bäuerliche Bodenrecht, das Vorkaufsrecht einzuräumen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6 % Mehrwert-
steuer."
Beklagtisches Rechtsbegehren:
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6 % Mehrwert-
steuer."
D.1.
Mit Prozesseingabe vom 10./15. Juni 2002 erhob P. Klage beim Be-
zirksgericht Plessur. Er liess das Klagebegehren Ziff. 2 betreffend Einräumung ei-
nes Vorkaufsrechts am landwirtschaftlichen Pachtobjekt fallen, hielt im Übrigen aber
an seinen Anträgen gemäss Leitschein fest.
Der Beklagte beantragte in seiner Prozessantwort vom 29. August 2002 un-
verändert die Abweisung der Klage.
2.
In der vom Bezirksgericht angeordneten Expertise vom 7. Juli 2003
samt Ergänzung vom 17. September 2003 beantwortete der landwirtschaftliche
Sachverständige die ihm entsprechend gestellten Fragen im Wesentlichen wie folgt:
•
Der Zustand des Milchraums ist in Ordnung. Die Garagendecke zeigt Verfärbungen,
die auf die austretende Stallabluft zurückzuführen sind. Die austretende Stallabluft
hat aber die Funktionsfähigkeit der Decke nicht beeinträchtigt.
•
Eine Verunkrautung im Umschwung des Hofes kann nicht festgestellt werden. Die
krautreiche Wiese beim Stall sollte durch eine Veränderung von Nutzung und Dün-
gung verbessert werden.

5
•
Eine Schädigung der Grasnarbe durch Viehtreiben ist nur an einer verhältnismässig
kleinen Stelle zu finden und kann mit wenig Aufwand behoben werden. Ein Verlust
von Kulturland ist nicht zu befürchten. Die geringen sichtbaren Trittschäden können
auch durch Grabarbeiten für eine neue Abwasserleitung mitverursacht sein.
•
Als Schäden erfolgter Düngungen auf dem Schnee sind der Nährstoffverlust auf der
Wiese und der Abfluss von Nährstoffen in die Gewässer zu bezeichnen.
•
Die Lagerung von Mist und Gülle erfolgt zweckmässig und umweltverträglich. Schä-
den am Mauerwerk des Stalles sind keine ersichtlich.
•
Der Zustand des Stalles ist in Ordnung. Die Bewirtschaftung der Heimwiese ist feh-
lerhaft und muss korrigiert werden.
•
Die Lage des Stalles lässt eine Entwicklung des Betriebs zu. Der Betrieb ist auf zu-
sätzliches Pachtland angewiesen, um einer Bauernfamilie genügend Einkommen zu
bieten.
•
Das Pachtobjekt bietet alleine keine gute bäuerliche Existenz. Es ist als Ergän-
zung/Erweiterung für einen anderen Landwirtschaftsbetrieb in der Umgebung geeig-
net.
•
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Stall ordentlich bewirtschaftet wird und
sich in gutem Zustand befindet. Die Bewirtschaftung der Hofparzelle ist verbesse-
rungsfähig. Der Betrieb bietet dem alleinstehenden Pächter zusammen mit dem hinzu
gepachteten Land eine genügende Existenz. Das Pachtobjekt bietet aber nicht eine
gute bäuerliche Existenz für eine mehrköpfige Familie.
3.
Mit Urteil vom 03. Februar 2004 erkannte das Bezirksgericht Plessur:
"1.
Das Pachtverhältnis wird auf den 1. Mai 2008 verlängert.
2.
Die Kosten des Kreisamtes Cn. von Fr. 250.– sowie die Kosten des Be-
zirksgerichts Plessur von Fr. 5'594.80 (Gerichtsgebühren Fr. 4'000.–,
Barauslagen Fr. 90.–, Expertise Fr. 1'000.80, Streitwertzuschlag Fr.
504.–) gehen je zur Hälfte zu Lasten der Parteien. Es wird keine aus-
seramtliche Parteientschädigung zugesprochen.
3.
..... (Mitteilung)."
E.1.
Gegen das am 02. April 2004 mitgeteilte Urteil liess der Kläger P. mit
Eingabe vom 23. April 2004 innert der Frist gemäss Art. 219 Abs. 1 ZPO und mit
folgenden Anträgen die Berufung an das Kantonsgericht erklären:
"1. Das Pachtverhältnis sei nicht nur bis 1. Mai 2008 sondern bis 1. Mai
2011 zu verlängern.
2.
Das Kostendekret der Vorinstanz sei aufzuheben. Alle vorinstanzlichen
Kosten seien allein dem Beklagten aufzuerlegen und er sei zu einer an-

6
gemessenen ausseramtlichen Entschädigung an den Kläger zu ver-
pflichten.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Berufungsbeklag-
ten für das Verfahren vor Kantonsgericht Graubünden."
2.
Am 29. April 2004 liess der Beklagte V. innert der Frist gemäss Art.
220 Abs. 1 ZPO Anschlussberufung erheben, mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Die Ziff. 1. des Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils sei aufzuheben
und die Klage der Gegenpartei sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Dementsprechend sei Ziff. 2 des Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils
dahingehend aufzuheben und abzuändern, dass die amtlichen Kosten
vollumfänglich dem Kläger, Berufungskläger und Anschlussberufungs-
beklagten aufzuerlegen seien, welcher zudem zu verpflichten sei, dem
Beklagten, Berufungsbeklagten und Anschlussberufungskläger eine an-
gemessene ausseramtliche Entschädigung zu bezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Klägers, Beru-
fungsklägers und Anschlussberufungsbeklagten für das kantonsgericht-
liche Verfahren."
3.
An der mündlichen Hauptverhandlung vom 24. August 2004 vor der
Zivilkammer des Kantonsgerichts waren P. und V. mit ihren Rechtsvertretern anwe-
send.
Der Rechtsvertreter von P. bestätigte und begründete die Anträge gemäss
seiner schriftlichen Berufungserklärung vom 23. April 2004.
Der Rechtsvertreter von V. beantragte die kostenfällige Abweisung der Be-
rufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zu Lasten des
Klägers und Berufungsklägers sowie die Gutheissung der Anschlussberufung
gemäss schriftlicher Anschlussberufungserklärung vom 29. April 2004.
In seiner Replik hielt der Rechtsvertreter des Berufungsklägers an den Beru-
fungsanträgen fest. Der Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten verzichtete auf
eine Duplik. Die schriftlichen Zusammenfassungen der mündlichen Vorträge beider
Rechtsvertreter wurden gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. b OG zu den Akten genommen.
Auf die Begründungen der Berufungs- und Anschlussberufungsanträge, die
Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf das vorinstanzliche Beweisergebnis
ist, soweit sachdienlich und notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen einzu-
gehen.

7
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.a.
Gemäss der Verweisung von Art. 7 der revidierten und auf den 1. Ja-
nuar 2001 in Kraft gesetzten Landwirtschaftsverordnung (BR 910.050) gelten nun-
mehr für alle zivilrechtliche Pachtstreitigkeiten die Vorschriften der Zivilprozessord-
nung, wobei die Bestimmungen über das beschleunigte Verfahren anwendbar sind.
Bei der Verweisung handelt es sich um eine Globalverweisung, welche die Rechts-
mittelordnung umfasst. Gegen Entscheidungen unterer Instanzen betreffend
Pachterstreckung ist somit nicht mehr der Rekurs an den Kantonsgerichtspräsiden-
ten gegeben, sondern es gilt die allgemeine Rechtsmittelordnung der ZPO.
b.
Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht
ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Artikel 19 dieses
Gesetzes. Die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist
demnach an die Voraussetzung eines Mindeststreitwerts geknüpft, wobei sich letz-
terer aus den sachlichen Zuständigkeitsbestimmungen für andere Instanzen ergibt
(Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A.
Zürich 1997, N 3 zu § 259). In vermögensrechtlichen Streitsachen bedeutet dies
nichts anderes, als dass das gegensätzliche Streitinteresse der Parteien von Fr.
8'000.— gemäss Art. 19 Ziff. 1 ZPO im Urteilszeitpunkt der Vorinstanz gegeben sein
muss, damit die Sache berufungsfähig ist. Bei Ausweisung von Mietern, Streitigkei-
ten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung oder Er-
streckung desselben entspricht der Streitwert den im entsprechend strittigen Zeit-
raum fällig werdenden Mietzinsen (Frank/Streuli/Messmer, a.a.O., N 12 zu § 18).
Was beim Mietrecht für die Berechnung des Streitwerts Geltung hat, muss auch bei
der landwirtschaftlichen Pacht und der dortigen Erstreckungsklage zur Anwendung
gelangen (PKG 2000 Nr. 7 E. 1d). Strittig ist, ob die Sache weiterhin für eine be-
stimmte Zeit zum Gerbrauch zu überlassen ist. Die für diese Zeit geschuldete Ge-
genleistung in Form von Pachtzins ist das geldwerte Äquivalent der Gebrauchsüber-
lassung. Der für die Berufungsfähigkeit massgebliche Streitwert bestimmt sich nach
den Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten Instanz noch streitig waren (BGE 103
II 158 E. 2). Im Urteilszeitpunkt der Vorinstanz war streitig, ob die Pacht um 6 Jahre
oder gar nicht zu erstrecken war. Bei dem vereinbarten jährlichen Pachtzins von Fr.
8'400.— beträgt der in der umstrittenen Erstreckungsperiode gesamthaft fällig wer-
dende Pachtzins Fr. 50'400.—. Dies entspricht dem Streitwert, so dass die Beru-
fungsfähigkeit der Streitsache gegeben ist. Damit ist gleichzeitig der Feststellungs-
pflicht von Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan.

8
c.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingelegte, die ausformulier-
ten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils enthaltende Berufung und
Anschlussberufung ist daher einzutreten.
2.
Kündigt eine Partei des landwirtschaftlichen Pachtvertrages den Ver-
trag, kann die andere Partei gemäss Art. 26 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) innert dreier Monate seit Emp-
fang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen. Damit der Rich-
ter auf eine Pachterstreckungsklage eintreten kann, muss erstens eine Kündigung
vorliegen, zweitens muss es sich um eine ordentliche Kündigung handeln (Manuel
Müller, in ZBJV 1987, S. 23) und drittens muss diese Kündigung rechtsgültig sein.
Die Erstreckungsklage muss so zu sagen der letzte Ausweg des Pächters sein. Ob
die Kündigung rechtsgültig ist, hat der Richter in diesem Fall -da quasi eine Sa-
churteilsvoraussetzung für die Beurteilung der Pachterstreckungsklage darstellend-
von Amtes wegen festzustellen (Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftli-
che Pachtrecht, Brugg 1987, S. 170).
a.
Gemäss Art. 47 Abs. 2 LPG stellt der Richter den Sachverhalt von
Amtes wegen fest; es gilt somit die Untersuchungsmaxime. Am 8. November 2000
teilte der Verpächter dem Pächter per eingeschriebener Briefpostsendung mit, die
Situation sei für ihn als Verpächter nicht mehr zumutbar. Da sein Hab und Gut ge-
fährdet sei, sehe er sich gezwungen, von seinem Recht gemäss Art. 17 LPG Ge-
brauch zu machen und den Pachtvertrag auf den 1. Mai 2002 zu kündigen. Aufgrund
des anschliessenden klägerischen Verhaltens und der Aktenlage kann als erstellt
gelten, dass diese eindeutige Willenserklärung des Verpächters der Gegenseite zur
Kenntnis gelangt ist. Angesichts des weiter unbestrittenen Umstandes, dass es sich
beim Pachtgegenstand um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt und der ge-
setzlichen (Art. 7 Abs. 1 LPG), vorliegend nicht verkürzten (Art. 7 Abs. 2 LPG) Min-
destpachtdauer von 9 Jahren für ein solches Gewerbe kann es sich bei der Kündi-
gung vom 8. November 2000 nur um eine vorzeitige aus wichtigen Gründen im
Sinne von Art. 17 LPG handeln. Mangels Anfechtung dieser einseitigen und vorzei-
tigen Vertragsauflösung ist der am 13. Mai 1996 abgeschlossene Pachtvertrag un-
tergegangen. Im vorinstanzlichen Verfahren blieb die vorzeitige Kündigung vom 8.
November 2000 mit ihren eben dargestellten Rechtswirkungen sowohl seitens der
Parteien als auch von Seiten des Bezirksgerichts vollkommen unbeachtet. Sie wird
im angefochtenen Urteil weder im Sachverhalt noch in den Erwägungen irgendwo
erwähnt. Ein Vertrag, der nicht in Kraft ist, kann nicht gekündigt werden. Die nach-
folgend vom Verpächter V. am 19. Dezember 2001 ausgesprochene Kündigung

9
"auf das ordentliche Ablaufdatum vom 1. Mai 2005" macht nur Sinn, wenn zur Zeit
ihrer Erklärung ein Pachtverhältnis bestand. Beides -Vertrag und ordentliche Kün-
digung- sind unverzichtbare Voraussetzungen für die Beurteilung der Pachterstre-
ckungsklage; sie sind folglich -und sei es auch erstmals im Rechtsmittelverfahren-
von Amtes wegen zu prüfen.
b.
Der Kläger brachte im vorinstanzlichen Verfahren replizierend vor, es
habe sich "nicht nur die Kündigung vom 8. November 2000 in der Folge als rechts-
widrig erwiesen, sondern es stelle die jetzt zur Diskussion stehende Kündigung
(vom 19. Dezember 2001) geradezu eine unzulässige Rachekündigung dar". Diese
Argumentation des Klägers geht insoweit an der Sache vorbei, als sie einerseits zu
dem von ihm selbst definierten Klagegegenstand der Pachterstreckung in Wider-
spruch steht. Denn gegen die vorzeige Kündigung ist bloss die Anfechtung der Kün-
digung nach Art. 48/17 LPG möglich. Der Pächter hat weder die Kündigung vom 8.
November 2000 auf den 1. Mai 2002 noch jene vom 19. Dezember 2001 auf den 1.
Mai 2005 -sei letztere nun als vorzeitige oder ordentliche zu qualifizieren- ange-
fochten. Er hat bei letzterer bloss die Erstreckung verlangt. Indessen wirft die Argu-
mentation des Klägers die -objektiv berechtigten- und notwendigerweise zu klären-
den Folgefragen auf, ob und in welchem Vertragsverhältnis die Parteien stehen und
wie die Kündigung vom 19. Dezember 2001 rechtlich zu qualifizieren ist.
c.
Die im Kündigungsschreiben vom 19. Dezember 2001 selbst (act.
02.IV.4) wie auch in der Prozessantwort und Duplik (act. 02.II.3, S. 3; 02.II.5, S. 3)
vertretene Rechtsmeinung des berufungsbeklagten Verpächters, er habe zwar am
8. November 2000 eine vorzeitige Kündigung "ins Auge gefasst, aber davon abge-
sehen und statt dessen mit seinem Schreiben vom 19. Dezember 2001 ordentlich
auf das Ablaufdatum vom 1. Mai 2005 gekündigt", ist sowohl in tatbeständlicher als
auch in rechtlicher Hinsicht unhaltbar. Der Verpächter hat nicht "ins Auge gefasst",
sondern effektiv vorzeitig gekündigt. Die ausserordentliche Kündigung vom 8. No-
vember 2000 konnte weder als Erklärung noch in ihren Rechtswirkungen einseitig
zurückgenommen werden. Eine ordentliche Kündigung auf den 1. Mai 2005 konnte
nur rechtswirksam erfolgen, wenn die Parteien in einem neuen, nach dem 8. No-
vember 2000 abgeschlossenen Pachtverhältnis standen, oder die Bindungswirkung
der ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 sonst wie dahingefallen
war.
d.
Der Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis und die Pachtkündi-
gung ist das individuelle, einseitige Gestaltungsrecht mit rechtsaufhebender, sprich

10
vertragsaufhebender Wirkung. Hinsichtlich der allgemeinen Wirkungen pachtrecht-
licher Kündigungserklärungen gilt gemäss Art. 4 Abs. 4 LPG das Obligationenrecht.
Die bei der Ausübung von Gestaltungsrechten allgemein zu beachtenden Gebote
der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit sind hier in Bezug auf die
Kündigungserklärung vom 8. November 2000 eingehalten, so dass die rechtsauf-
hebende Wirkung der vorzeitigen Kündigung eingetreten ist. Im Unterschied zu
Rechtsansprüchen stellt sich die Wirkung einseitig rechtsgestaltender Willenser-
klärungen automatisch ein und ist definitiv (Rolf Steiner, Das Gestaltungsrecht,
Diss. Zürich 1984, S. 64). Der einseitige Widerruf einer Kündigung ist schlicht nicht
möglich (Andreas B. Brunner, Die ausserordentliche Kündigung des Arbeitsvertra-
ges nach schweizerischem im Vergleich zum deutschen Recht, Diss. Bern 1979, S.
79). Sobald das Gestaltungsrecht wirksam geworden ist, kann einem Widerruf der
Gestaltungserklärung keine Wirkung mehr zukommen (Kramer, Berner Kommentar,
Art. 9 OR, N 8 e contrario). Es ist in tatsächlicher Hinsicht zunächst unmöglich, eine
Kündigungserklärung als solche zurückzunehmen, denn "gesagt ist gesagt".
Ebenso wenig ist rechtlich-dogmatisch denkbar, die mit dem Empfang der emp-
fangsbedürftigen, rechtsgestaltenden Willenserklärung durch den Adressaten un-
mittelbar eingetretene Kündigungswirkung (Auflösung des Vertrages) rückwirkend
ungeschehen zu machen, es sei denn durch richterliches Urteil über den Weg von
Art. 17/48 LPG. Dieser Weg wurde hier nicht beschritten. Mangels Anfechtung hat
die vorzeitige Kündigung somit ihre Rechtswirkungen auf den 1. Mai 2002 entfaltet.
Das am 13. Mai 1996 geschlossene Pachtverhältnis ist untergegangen. Es konnte
in der Folge, sei es nun einseitig oder durch ausdrückliche oder stillschweigende
Übereinkunft unter den Parteien, in seiner ursprünglichen Form nicht wieder zum
Leben erweckt werden. Von einem nach dem 1. Mai 2002 bestehenden Pachtver-
hältnis zwischen den Parteien kann also nur ausgegangen werden, wenn man den
Abschluss eines neuen Vertrages annimmt. Die ausserordentliche Kündigung vom
8. November 2000 auf den 1. Mai 2002 wurde in der Tat denn auch gar nicht voll-
zogen; der Pächter verblieb über diesen Kündigungstermin hinaus im Pachtobjekt
und bewirtschaftete es wie vordem weiter und der Verpächter unternahm nichts da-
gegen. Angesichts der Vorgeschichte und der nach dem 1. Mai 2002 tatsächlich
gelebten Verhältnisse ist davon auszugehen, dass die Parteien durch konkludentes
Verhalten einen neuen, diesmal mündlichen Pachtvertrag mit dem gleichen Inhalt
wie ihn der erste aufgewiesen hatte, abgeschlossen haben, was ohne weiteres
möglich ist (BGE 118 II 441). Hingegen stellt sich die Frage nach der Dauer dieses
neuen Vertrages. Den Parteien eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages ist es un-
benommen, in den gesetzlichen Schranken jederzeit einen neuen Pachtvertrag ab-
zuschliessen. Die erstmalige Verpachtung unterliegt indessen der gesetzlich zwin-

11
genden und unverzichtbaren Erstpachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe von 9
Jahren (Art. 7 Abs. 1 LPG). Eine behördliche Bewilligung für eine abgekürzte Erst-
pachtdauer haben die Parteien nicht eingeholt. Ginge man also davon aus, dass die
Parteien nach dem 19. Dezember 2001 beziehungsweise spätestens am 1. Mai
2002 einen neuen Pachtvertrag angeschlossen haben und für diesen ebenfalls die
gesetzliche Erstpachtdauer von 9 Jahren für landwirtschaftliche Gewerbe gelten
würde, stünden die Parteien in einem erstmals auf den 1. Mai 2011 ordentlich künd-
baren Pachtvertragsverhältnis. Dannzumal wäre die Klage von P., mit welcher eine
Pachterstreckung bis 1. Mai 2011 erreicht werden will, gegenstandslos beziehungs-
weise es wäre mangels eines Rechtsschutzinteresses darauf nicht einzutreten.
e.
Nach Eugen Bucher (Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil ohne Deliktsrecht, 2. A. Zürich 1988, S. 128) stellt der (an sich nicht mögliche)
Widerruf einer bereits erfolgten Kündigung eine Offerte zu neuem Vertragsschluss
im Sinne der Wiederherstellung des bisherigen Schuldverhältnisses dar. In diesem
Zusammenhang vom bisherigen Schuldverhältnis zu sprechen, erscheint insofern
fragwürdig, als die Wirkungen der Kündigung durch eine solche Offerte und Akzept
wohl im Resultat rückgängig gemacht werden, doch wird rechtlich eben ein neuer
Vertrag geschlossen (Brunner, a.a.O., S. 80). Wenn die Wirkungen der Gestaltungs-
erklärung eingetreten sind, können sie auch im Einverständnis beider Parteien nicht
mehr zurückgenommen werden; es gibt keine Wiederherstellung des alten Vertra-
ges, sondern nur den Abschluss eines neuen (BGE 98 II 96 E. 3). Den Widerruf
einer Kündigung, welcher definitionsgemäss einseitig ist, gibt es nicht; es braucht
eine beidseitig übereinstimmende Willensäusserung und diese führt zu einem
neuen Vertrag. Eine Kündigung kann nach anderer Ansicht "im Einverständnis bei-
der Parteien zurückgenommen werden", wenn der Kündigungstermin noch nicht er-
reicht ist (Steiner, a.a.O., S. 66; von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizeri-
schen Obligationenrechts, Bd. I/1, Zürich 1974, S. 147). Der mit der ausserordentli-
chen Kündigung ausgesprochene Kündigungstermin vom 1. Mai 2002 war am 19.
Dezember 2001 zum einen noch nicht erreicht, zum anderen muss aufgrund des
Verhaltens der Parteien nach dem 19. Dezember 2001 ein entsprechendes Einver-
ständnis in Bezug auf die Beseitigung der Kündigungswirkungen angenommen wer-
den.
Es liegt gar kein ausdrücklicher Widerruf im Sinne einer Rücknahme der Wil-
lenserklärung vom 8. November 2000 oder ihrer Wirkungen vor. V. hat am 19. De-
zember 2001 nicht einfach seine vorzeitige Kündigung vom 8. November 2000 vor-
behaltlos widerrufen, sondern stattdessen und ohne irgendwie Bezug auf die vor-

12
zeitige Kündigung zu nehmen, erneut gekündigt (act. 02.III.6). Dabei hat er den Kün-
digungstermin vom 1. Mai 2005 als das "ordentliche Ablaufdatum" bezeichnet. Das
kann -wenigstens rechtstheoretisch und der beabsichtigten Wirkung nach- als "Of-
ferte zu neuem Vertragsschluss im Sinne der Wiederherstellung des bisherigen
Schuldverhältnisses" interpretiert werden. Denn falls die Gegenseite sich darauf
einliess, wie es vorliegend anzunehmen ist, muss dies zumindest bedeuten, dass
die Wirkungen der vorausgegangenen ausserordentlichen Kündigung im beidersei-
tigen Einverständnis beseitigt waren oder allenfalls weitergehend, dass ein neuer
Pachtvertrag geschlossen war. Die Annahme eines solchen Konsenses würde al-
lerdings zwangsläufig voraussetzen, dass der Erklärungsempfänger gleichzeitig die
zweite Kündigung stillschweigend akzeptierte. Dies bereitet auf Anhieb Mühe, muss
aber gleichwohl angenommen werden, wenn P. die Pacht wie bis anhin weiter be-
trieb und sich nicht gegen die ordentliche Kündigung wehrte, beziehungsweise zwei
Monate später lediglich eine Pachterstreckungsklage -welche ihrerseits eine gültige
ordentliche Kündigung voraussetzt- erhob. Aufgrund des Verhaltens der Parteien
und nicht zuletzt aufgrund der im vorliegenden Verfahren gestellten Rechtsbegeh-
ren ist gegeben, dass sie stillschweigend und übereinstimmend davon ausgehen,
am 19. Dezember 2001 einen Vertrag zu den gleichen Bedingungen wie früher,
insbesondere mit der gleichen beziehungsweise bis am 1. Mai 2005 weiterlaufen-
den Dauer, abgeschlossen zu haben.
f.
Gemäss Wolfgang Portmann (Individualarbeitsrecht, Zürich 2000, N
950) ist der Widerruf einer Kündigung nur möglich in den Schranken von Art. 9 OR.
Ausserhalb dieser Schranken -hier der Fall- braucht es eine Vereinbarung, wenn
das Rechtsverhältnis trotz der Wirkungen der Kündigung fortgesetzt werden soll.
Dessen ungeachtet soll die Bindungswirkung der Kündigung auch ohne entspre-
chende Vereinbarung der Parteien dann entfallen, wenn der Erklärungsempfänger
an dieser kein schützenswertes Interesse hat, beispielsweise weil er das Kündi-
gungsrecht des Erklärenden bestreitet. Diese Voraussetzungen treffen vorliegend
zu. P. als Erklärungsempfänger hat kein schützenswertes Interesse daran, dass die
Bindungswirkung der ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 auf-
rechterhalten bleibt; er hat denn auch das Recht des Verpächters bestritten, aus-
serordentlich zu kündigen.
g.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Parteien entweder auf-
grund eines einseitigen Wegfalls der Bindungswirkung der ausserordentlichen Kün-
digung vom 8. November 2000, oder als Folge einer stillschweigenden Übereinkunft
betreffend Beseitigung dieser Bindungswirkung, oder als Folge eines neuen Ver-

13
tragsschlusses ab dem 19. Dezember 2001 in einem Pachtverhältnis zu den frühe-
ren Vertragsbedingungen stehen. Insoweit es sich um ein neues Pachtvertragsver-
hältnis handeln sollte, ist dieses nicht als erstmalige Verpachtung im Sinne von Art.
7 Abs. 1 LPG zu qualifizieren, da es sich offensichtlich um den Ersatz für eine be-
stehende Pacht handelt (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 79; Müller, a.a.O., S. 4 f.), so
dass auch dieses Pachtverhältnis, wie ursprünglich vorgesehen, bis am 1. Mai 2005
dauerte. Das Pachtverhältnis wurde vom Verpächter am 19. Dezember 2001 or-
dentlicherweise auf den 1. Mai 2005 gekündigt, was vom Pächter unangefochten
blieb. Damit sind die Voraussetzungen für die Beurteilung der Pachterstreckungs-
klage gegeben und es sind die Berufungsanträge auf dieser Grundlage zu behan-
deln.
3.
Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumut-
bar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat -wie vorliegend- der Verpächter gekündigt, so muss
er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für ihn unzumutbar oder aus ande-
ren Gründen nicht gerechtfertigt ist (Art. 27 Abs. 2 LPG). Nach der als nicht absch-
liessend einzustufenden Aufzählung von Art. 27 Abs. 2 lit. a-e LPG (vgl. Studer/Ho-
fer, a.a.O., S. 174; Müller, a.a.O., S. 25) ist die Fortsetzung der Pacht insbesondere
unzumutbar oder nicht gerechtfertigt, wenn der Pächter schwerwiegend gegen
seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat (lit. a), oder der Päch-
ter zahlungsunfähig ist (lit. b), oder der Verpächter, sein Ehegatte, ein naher Ver-
wandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber bewirtschaften will (lit.
c), oder das Gewerbe nicht erhaltenswürdig ist (lit. d), oder das Gewerbe oder das
Grundstück ganz oder teilweise in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumpla-
nungsgesetzes liegt und in naher Zukunft überbaut werden soll (lit. e). Bei Zweifeln
über die Unzumutbarkeit beziehungsweise bei Beweislosigkeit ist die Pacht zu er-
strecken (Studer/Hofer, a.a.O., S. 173; Müller, a.a.O., S. 24; LGVE 1987 I Nr. 17 E.
2). Ist die Erstreckung zumutbar, erstreckt der Richter die Pacht um drei bis sechs
Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich
die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art.
27 Abs. 4 LPG).
Vorliegend hat der Verpächter gekündigt und gegen die Erstreckungsklage
die Unzumutbarkeitsgründe gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a, d und e LPG angerufen.
Der vorinstanzliche Entscheid, die Pacht zu erstrecken und die Erstreckungsdauer
auf 3 Jahre festzulegen, erweist sich unter allen massgeblichen Gesichtpunkten als
ausgewogenes Verdikt. Die Vorinstanz hat die diesbezüglichen tatsächlichen und
rechtlichen Urteilsgrundlagen zutreffend dargestellt. Anstatt von Wiederholungen

14
kann vorab in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die umfassenden Erwägun-
gen Ziff. 3-8 im angefochtenen Urteil (act. 02.I.1) verwiesen werden. Was die Par-
teien dagegen im Rechtsmittelverfahren vorbringen überzeugt nicht.
Im Einzelnen:
a.
Der Anschlussberufungskläger macht Unzumutbarkeit der Fortset-
zung wegen vertragswidriger Bewirtschaftung geltend. Nach der Lehre führt nicht
jede Nichterfüllung oder nicht richtige Erfüllung von Vertragspflichten zur "Unzumut-
barkeit" (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 175). Es muss sich um eine schwerwiegende
Verletzung handeln, so dass die Pachtsache in ihrem Bestande gefährdet ist. Es ist
derselbe Grad der Pflichtverletzung erforderlich, der eine vorzeitige Auflösung des
Pachtverhältnisses nach Art. 17 LPG zulassen würde (vgl. Studer/ Hofer, a.a.O., S.
175).
aa.
Der Anschlussberufungskläger rügt, die von der Vorinstanz erkannte
Rechtsfolge der Pachterstreckung stehe im Widerspruch zu ihren eigenen Erwä-
gungen. Sie habe die von ihm angerufenen Bewirtschaftungsmissstände (schlechte
Stalllüftung, Verunkrautung, Schädigung Grasnarbe, Scheedüngung, unsach-
gemässe Mistlagerung, unsachgemässe Düngung und Wiesennutzung) zwar
durchwegs als relevante Pachtvertragsverletzungen qualifiziert, jedoch nicht die un-
ausweichliche Konsequenz in seinem Sinne gezogen und die Pachterstreckung ver-
weigert. Es handle sich nicht um Einzelfälle, sondern um eine ganze Serie von zum
Teil lang andauernden Pflichtverletzungen, die jede für sich selber einer Erstre-
ckung entgegenstehe und daher in ihrer Gesamtheit um so mehr eine Erstreckung
der Pacht zwingend ausschlössen.
Der mit Duplik im vorinstanzlichen Verfahren erhobene Einwand des Beklag-
ten, es gehe im vorliegenden Verfahren nicht um eine ausserordentliche Kündigung,
sondern um das Begehren des Klägers um Pachterstreckung (act. 02.II.5, S. 3), ist
zumindest materiell wenig erspriesslich. Wird der Unzumutbarkeitsgrund von Art.
27 Abs. 2 lit. a LPG angerufen, so kann dies nur von Erfolg gekrönt sein, wenn er
denselben Schweregrad an Pflichtverletzung aufweist, wie bei der vorzeitigen Ver-
tragsauflösung gemäss Art. 17 LPG aus dem gleichen materiellen Grund (vgl. Stu-
der/Hofer, a.a.O., S. 175). Indem er aus eigenem Antrieb die Beseitigung der Wir-
kungen seiner ausserordentlichen Kündigung vom 8. November 2000 vorschlug
und dies auch vollzog, hat V. implizite eingesehen, dass die Voraussetzungen für
eine vorzeitige Kündigung damals nicht erfüllt waren. Es ist nicht nachvollziehbar,

15
warum die gleiche Tatsachengrundlage nunmehr plötzlich zu einer Unzumutbarkeit
im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG führen sollte. In Anbetracht des Umstandes,
dass eine Verschärfung der von ihm bis zu diesem Zeitpunkt gerügten Missstände
oder ein Hinzutreten neuer Mängel in der Bewirtschaftung für die Zeit nach dem 19.
Dezember 2001 nicht festzustellen ist, steht seine Argumentation in Widerspruch zu
seinem eigenen vorprozessualen Verhalten.
Der Anschlussberufungskläger übersieht weiter, dass eine Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses sich frühestens auf den Zeitpunkt
manifestieren kann, da eine mögliche Erstreckung ihren Anfang nimmt (1. Mai
2005). Der Richter hat für den weiteren Pachtverlauf eine Prognose zu stellen. Es
bleibt somit Raum, dass er eine inzwischen eingetretene Besserung der Situation
berücksichtigt. Eine frühere Vertragsverletzung, deren Wirkungen beseitigt sind und
die sich nicht zu wiederholen droht, ist nicht geeignet, einen Unzumutbarkeitsgrund
gegen die Ersteckung abzugeben. Der landwirtschaftliche Betriebsberater hat im
Wesentlichen bereits an einer Begehung mit den Parteien am 26. Juni 2001 (act.
02.IV.5) wie der Sachverständige im Prozess am 2./7. Juli 2003 festgestellt, dass
die Punkte Stalllüftung und Mistlagerung in Ordnung seien; eine Verunkrautung be-
stehe nicht und die Schädigung der Grasnarbe durch Viehtrieb sei von untergeord-
neter Bedeutung beziehungsweise leicht behebbar und führe selbst bei gleich blei-
bender Bewirtschaftung zu keinem Kulturlandverlust (act. 02.VII.10). Diese Ein-
schätzungen des Experten werden vom Anschlussberufungskläger nicht substanti-
iert in Zweifel gezogen. Für die Frage der Unzumutbarkeit im Sinne von Art. 27 Abs.
2 lit. a LPG fallen die Punkte Stalllüftung, Mistlagerung und Verunkrautung daher
vollständig ausser Betracht. Der Punkt Schädigung der Grasnarbe ist nicht gravie-
rend, so dass er weder allein noch zusammen mit anderen Aspekten eine Unzu-
mutbarkeit begründet. Selbst wenn im Bereich vor dem Stall auf einer Fläche von
lediglich 15 m2 eindeutige Trittschäden durch Vieh vorhanden waren, müssen diese
mit Blick auf die gesamte Fläche der Pachtsache offensichtlich als unbedeutend
oder zumindest als nicht hinreichend schwerwiegend im Sinne von Art. 27 Abs. 2
lit. a LPG qualifiziert werden. Im Übrigen kann hinsichtlich der gerügten Bewirtschaf-
tungsmängel in Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO auf die zutreffende vorinstanz-
liche Gesamtwürdigung verwiesen werden (act. 02.I.1, S. 7 ff., E.3c-e).
bb.
Eine persönliche Unverträglichkeit zwischen den Parteien, die ein ge-
wisses Ausmass erreicht, kann Anlass für eine vorzeitige Pachtauflösung aus wich-
tigen Gründen gemäss Art. 17 LPG sein und damit auch Grund bilden, eine Pachter-
streckung als unzumutbar im Sinne von Art. 27 LPG erscheinen zu lassen (Stu-

16
der/Hofer, a.a.O., S. 175). Unter Berufung darauf macht der Anschlussberufungs-
kläger sinngemäss geltend, er habe vor dem Pächter Angst. Er sei 70 Jahre alt und
wolle seinen Lebensabend in Ruhe und Frieden verbringen. Er sei nur etwa halb so
schwer und halb so kräftig wie der Kläger. Er habe mehrmals erleben müssen, dass
der Kläger nicht vor körperlicher Gewaltanwendung zurückschrecke, einmal sogar
so heftig, dass er sich, obwohl selbst nicht zimperlich, in ärztliche Behandlung habe
begeben müssen. Eine Garantie, dass bis zum Ende des Pachtverhältnisses nichts
mehr passiere, könne ihm niemand geben, vor allem nicht ab jenem Zeitpunkt, in
welchem das vorliegende Verfahren abgeschlossen sei. Die Parteien wohnten
zudem zusammen im gleichen Haus. Sie begegneten sich jeden Tag und ein
Ausweichen sei unmöglich; Konfrontationen seien somit vorprogrammiert. Hinzu
komme die psychische Belastung, das Wissen, jeden Tag einen Menschen zu
sehen, mit dem man sich überhaupt nicht verstehe und die Tatsache, dass diese
Person das eigene Hab und Gut bearbeite. Diese Situation sei nicht auszuhalten.
Deshalb habe der Beklagte ja auch gekündigt (act. 06.3, S. 3 f.).
Mit seiner Bemerkung, deshalb habe er ja auch gekündigt, bestätigt der be-
klagte Verpächter die Widersprüchlichkeit seines Verhaltens. Wie bereits im Rah-
men der Verletzungen der gesetzlichen/vertraglichen Pächterpflichten dargestellt,
erscheint sein heutiger Standpunkt schon deshalb fragwürdig, weil einerseits der
nämliche Grund der Unzumutbarkeit (persönliche Unverträglichkeit) im Falle von
Art. 17 und Art. 27 LPG den gleichen Schweregrad erreichen muss und andererseits
der Verpächter mit seinem Verhalten am 19. Dezember 2001 auch nach aussen hin
kund getan hat, dass dieser Schweregrad für ihn dannzumal nicht erreicht war. Ab-
gesehen von der Prozesssituation hat sich das persönliche Verhältnis in der Zwi-
schenzeit nicht verschlechtert. Dass sich erfahrungsgemäss eine weitere Anspan-
nung im persönlichen Verhältnis durch die Ausübung des gesetzlichen Klagrechts
gemäss Art. 26 LPG ergeben hat, darf naturgemäss keine Berücksichtigung zu Las-
ten der ausübenden Partei finden.
Im Übrigen hat die Vorinstanz zutreffend dargelegt, warum die Beziehung
nicht als hinreichend gestört erscheint, beziehungsweise übers Ganze betrachtet,
die unerfreulichen persönlichen Auseinandersetzungen als Ausnahmeerscheinun-
gen zu bewerten sind (act. 02.I.1, S. 12 f., E. 7). Darauf kann in Anwendung von Art.
229 Abs. 3 ZPO ebenso verwiesen werden.
b.
Zu den im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Unzumutbar-
keitsgründen der Nichterhaltungswürdigkeit des landwirtschaftlichen Gewerbes

17
(Art. 27 Abs. 2 lit. d LPG) und der Lage des Grundstücks in einer Bauzone, welche
in naher Zukunft überbaut wird (Art. 27 Abs. 2 lit. e LPG), hat der beklagte Verpäch-
ter in seiner Anschlussberufung keinerlei Ausführungen gemacht (act. 06.3). Hat
der Anschlussberufungskläger auf die Anrufung dieser Unzumutbarkeitsgründe im
Berufungsverfahren verzichtet, erübrigen sich weitere Ausführungen dazu.
c.
Fehlen hinreichende Unzumutbarkeitsgründe im Sinne von Art. 27
LPG, ist die Pacht zwingend um drei bis sechs Jahre zu erstrecken. Der Richter ist
an diesen gesetzlichen Rahmen gebunden. Er würdigt dabei die persönlichen Ver-
hältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine
allfällige Abkürzung der Pachtdauer (Art. 27 Abs. 4 LPG). Die Dauer der Ersteckung
innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens ist mithin ein nach Billigkeit zu
fällender Ermessensentscheid. Zu berücksichtigen sind etwa eine angeschlagene
Gesundheit des Pächters, besondere familiäre Verhältnisse oder persönliche Diffe-
renzen zwischen Pächter und Verpächter, welche zwar nicht grundsätzlich gegen
eine Pachterstreckung sprechen, aber doch eine Erstreckung um volle sechs Jahre
für die eine oder andere Partei als unangemessen erscheinen lassen. Zu berück-
sichtigen ist auch die Bedeutung der Pachtsache für den Betroffenen. Der vorin-
stanzliche Entscheid für eine Pachterstreckung von 3 Jahren und seine einlässliche
Begründung (act. 02.I.1, S. 13 ff., E. 8) sind nicht zu beanstanden; darauf kann
verwiesen werden (Art. 229 Abs. 2 ZPO).
Der Pächter ist ledig, nicht ortsgebunden, gut ausgebildet, mit 44 Jahren
noch relativ jung, gleichzeitig aber berufserfahren und muss sich ohnehin nach einer
neuen Pacht umsehen. Die Zeitspanne von 6 ½ (seit der Kündigung) beziehungs-
weise von 3 Jahren (seit der Erstreckung) erscheinen dafür ausreichend.
Am Argument, die Amortisation der Anfangsinvestitionen für Inventar von
rund 150'000 Franken erforderten eine Erstreckung um mehr als 3 Jahre, hat der
Pächter in der Berufung nicht festgehalten. Der Berufungskläger führt hingegen ins
Feld, die Berücksichtigung angespannter persönlicher Verhältnisse bei der Festset-
zung der Erstreckungsdauer stelle eine schwerwiegende Verletzung von Art. 27
Abs. 4 LPG dar; eine Erstreckung über die maximale Dauer von 6 Jahren sei zu-
mutbar, wenn der Pächter nicht schwerwiegend gegen seine Pflichten verstossen
habe. Insofern damit behauptet werden will, die Pacht müsse stets um die Maximal-
dauer erstreckt werden, falls keine schwerwiegenden Pflichtverletzungen vorlägen,
widerspricht dies klar dem Charakter einer Ermessensvorschrift. Wollte man der
Auffassung des Berufungsklägers folgen, gäbe es nur alles (Maximalerstreckung)

18
oder nichts (Verweigerung der Erstreckung). Das widerspräche der Absicht des Ge-
setzgebers, dem Richter einen Ermessensspielraum in Form eines Zeitrahmens zu
geben. Beim Umgang, den die Parteien eines Pachtvertrages miteinander pflegen
und ihrer persönlichen Verträglichkeit handelt es sich um einen Teilaspekt der per-
sönlichen Verhältnisse im Sinne des Gesetzes und damit um ein Element richtiger
Ermessensbetätigung gemäss Art. 27 Abs. 4 LPG. Bestehende persönliche Diffe-
renzen, welche zwar nicht rechtfertigen, die Zumutbarkeit der Erstreckung für den
Verpächter grundsätzlich in Frage zu stellen, können praxisgemäss immerhin eine
Pachterstreckung um volle sechs Jahre für die eine oder andere Partei als unange-
messen erscheinen lassen (vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 181; ARGVP 2000 S. 92).
Dem Beweisergebnis kann unschwer entnommen werden, dass das persönliche
Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter arg getrübt ist, wobei beide Parteien
das ihrige zur schlechten Beziehung beigetragen haben. Die Behauptungen des
Berufungsklägers, die Vorwürfe hinsichtlich der Bewirtschaftung seien allesamt
bloss Vorwand gewesen, um den Pächter hinauszuekeln, und für das schlechte per-
sönliche Verhältnis sei ausschliesslich der Verpächter verantwortlich, sind nicht halt-
bar. Der Pächter hat mit seiner teilweise nachlässigen Betriebsführung provoziert.
Auch die schriftliche Drohung des Verpächters "Wenn Du den Ofen auf dem Gang
und in der Küche nicht ein wenig einschaltest, stelle ich Dir das Wasser ab" er-
scheint als (Über-)Reaktion auf die Renitenz des Pächters, die Heizung aufzudre-
hen (act. 02.III.13). Es ist demnach angezeigt, dem objektiv bestehenden und im
Übrigen beidseits verschuldeten Umstand der persönlichen Unverträglichkeit beim
Entscheid über die Erstreckungsdauer angemessen Rechnung zu tragen, das
heisst von der maximalen zeitlichen Erstreckung Abstand zu nehmen.
Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt 1 Jahr (Art. 16 Abs. 2 LPG).
Der Verpächter hat am 19. Dezember 2001 auf den 1. Mai 2005 gekündigt. Die
Vorinstanz hat erwogen, der Kläger habe seit dem 19. Dezember 2001 Gelegenheit,
sich nach einem geeigneten Pachtobjekt umzusehen. Der Rechtsstandpunkt des
Berufungsklägers, das Gesetz verbiete es, einen frühen Kündigungszeitpunkt bei
der Festlegung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen, ist nicht zu teilen. Kün-
digt eine Partei wesentlich früher, als dies die Kündigungsfrist von ihr verlangt, ist
dies objektiv zum Nutzen der Gegenpartei. Denn es steht fest, dass der Gegenpar-
tei mehr Zeit zur Verfügung steht, sich anderweitig nach einem neuen Bewirtschaf-
ter beziehungsweise nach einer neuen Pacht umzusehen. Es besteht vorliegend
nicht die Möglichkeit, dass der Pächter während des strittigen Pachtverhältnisses
pensioniert wird. Muss sich der Kläger ohnehin nach einer neuen Pacht umsehen,
ist nicht einzusehen, warum der erwiesene Umstand, dass er bereits seit 3 Jahren

19
vor Beginn einer allfälligen Erstreckung damit rechnen musste, eine neue Pacht su-
chen zu müssen, bei der Festlegung der Erstreckungsdauer keine Berücksichtigung
finden soll.
4.
Der vorinstanzliche Kostenspruch ist, für den Fall, dass Berufung
und/oder Anschlussberufung abgewiesen werden, von keiner Partei selbständig an-
gefochten worden, so dass sich weitere Erörterungen dazu erübrigen.
5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufung und Anschluss-
berufung vollumfänglich abzuweisen sind und das angefochtene Urteil in seiner Ge-
samtheit zu bestätigen ist.
Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass es auf den Ablauf der 3-
jährigen Erstreckungsdauer hin keiner erneuten Kündigung mehr bedarf. Das
Pachtverhältnis ist mit dem gerichtlich bestimmten Zeitpunkt aufgelöst. Die Kündi-
gung vom 19. Dezember 2001 bleibt als solche gültig. Durch die Erstreckung wird
lediglich ihre rechtsaufhebende Wirkung teilweise geändert, indem der Ablauf des
Pachtvertragsverhältnisses richterlich bis zum 1. Mai 2008 hinausgeschoben wird
(vgl. Studer/Hofer, a.a.O., S. 182; Müller, a.a.O., S. 5 und 23).
6.
Beide Parteien obsiegen und unterliegen im Berufungsverfahren im
gleichen Umfang wie die Gegenpartei. Bei diesem Ausgang des Verfahrens und
angesichts der Tragweite der Anträge im Berufungs- und Anschlussberufungsver-
fahren (Ausdehnung beziehungsweise Einschränkung der Pachterstreckung um 3
Jahre) liegt auf der Hand, dass die Kosten des Berufungsverfahrens den Parteien
je hälftig zu überbinden sind und jede Partei ihren Verfahrensaufwand selbst trägt
(Art. 223 i.V.m. 122 Abs. 1 und 2 ZPO).

20
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung und die Anschlussberufung werden abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens von Fr.
4'315.— (Gerichtsgebühr Fr. 4'000.—; Schreibgebühr Fr. 315.—) gehen je
zur Hälfte zu Lasten von P. und V..
3.
Die Prozessentschädigungen für das Berufungs- und Anschlussberufungs-
verfahren werden wettgeschlagen.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Vizepräsident:
Der Aktuar: