gr_gerichte · R 2012 81 · 2012-10-23 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 81
5. Kammer 
URTEIL
vom 23. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 2. April 2012 reichte die Baugesellschaft … das Gesuch um den Neubau 
eines Mehrfamilienhauses an der Via … auf Parzelle 549 in … ein.
2.
Am 17. April 2012 erhob … dagegen Einsprache und begründete diese damit, 
dass am 11. März 2012 das Schweizer Volk und die Stände die Volksinitiative 
"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" angenommen hätten. Die 
Initiative habe zum Ziel, den Anteil an Zweitwohnungen auf 20 % zu 
beschränken. … habe einen Anteil an Zweitwohnungen von rund 80 % und 
liege somit klar über diesem Ziel. Bei einer Volksabstimmung ohne Angabe 
einer Übergangsfrist trete die entsprechende Bestimmung sofort in Kraft, da 
sonst der Volkswille untergraben würde.
3.
Am 1. Mai 2012 nahm die Bauherrschaft zur Einsprache Stellung. Gemäss den 
Übergangsbestimmungen im Initiativtext könnten Baubewilligungen bis zum 1. 
Januar des auf die Annahme von (recte) Art. 75b BV folgenden Jahres erteilt 
werden. Das Baugesuch sei deshalb zu bewilligen.
4. a)
An seiner Sitzung vom 24. Juli 2012, mitgeteilt am 31. Juli 2012, wies der 
Gemeindevorstand die Einsprache ab. Der Gemeindevorstand begründete die 
Abweisung wie folgt: Der Einsprecher wohne an der Via … in … und somit nicht 
in der unmittelbaren Nachbarschaft der zu überbauenden Parzelle. Seiner 
Einsprache könne nicht entnommen werden, weswegen er ein schutzwürdiges 


eigenes Interesse an der Anfechtung des Bauvorhabens habe. Seine 
Legitimation sei deshalb fragwürdig. Es könne aber offen gelassen werden, ob 
er vom Bauprojekt mehr als jedermann betroffen und daher tatsächlich zur 
Einsprache legitimiert sei, weil diese ohnehin abzuweisen sei. Zwar sei die 
neue Bestimmung Art. 75b BV seit der Annahme der Initiative in Kraft. Dies 
habe jedoch nicht zur Folge, dass sie sogleich Wirkung entfalte. Im 
Zusammenhang mit Art. 75b BV und der Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 8 
Abs. 2 BV bestünden diverse Unklarheiten. Es sei nicht explizit geregelt, wie bei 
Bewilligungen von neuen Zweitwohnungen vorzugehen sei. Der Kanton stelle 
sich auf den Standpunkt, dass sich aus der Übergangsbestimmung zur 
Initiative, wonach nach dem 1. Januar 2013 erteilte Bewilligungen für 
Zweitwohnungen nichtig seien, der zwingende Umkehrschluss ergebe, dass 
gestützt auf bisheriges Recht bis 31. Dezember 2012 noch Baubewilligungen 
erteilt werden könnten, dies grundsätzlich unabhängig davon, ob die 
entsprechenden Baugesuche am 11. März 2012 bereits bei der Gemeinde 
eingereicht worden seien oder erst nachher. Die Entscheidung, ob weiterhin 
Bewilligungen erteilt würden oder nicht, liege bei den Gemeinden. Die 
Gemeinde … halte dafür, dass, obwohl der Zweitwohnungsanteil dort über 20 
% liege, bis 31. Dezember 2012 oder bis zum Inkrafttreten der geplanten 
Verordnung des Bundesrates betreffend Zweitwohnungen Bewilligungen für 
den Neubau von Zweitwohnungen erteilt werden könnten, vorausgesetzt, die 
materiellen Baurechtsbestimmungen seien eingehalten. Vorliegend sei dies der 
Fall. Dem Einsprecher wurden Kosten von Fr. 750.-- auferlegt.
b)
Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand der Baugesellschaft … die 
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem hielt er fest, 
dass das zu erstellende Haus fünf Wohnungen mit insgesamt 506 m² 
Bruttogeschossfläche (BGF) umfasse. Alle Wohnungen fielen unter das 
Kontingent für neue unbewirtschaftete Zweitwohnungen. Der Baugesellschaft 
… würden für das Jahr 2014 200 m² BGF und für das Jahr 2015 306 m² BGF 
zugewiesen. Der Bau werde demzufolge per 1. Januar 2015 zur Ausführung 
freigegeben. 
Ein 
rechtskräftig 
bewilligtes 
und 
der 
Kontingentierung 


unterliegendes Bauvorhaben müsse innerhalb von zwölf Monaten seit 
möglichem Baubeginn in Angriff genommen werden, ansonsten das Kontingent 
verfalle.
5.
Dagegen erhob … (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 24. August 2012 
(Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte die Gutheissung derselben. Ihm sei eine angemessene 
Entschädigung 
zu 
leisten. 
Der 
Gemeindevorstand 
sei 
betreffend 
Amtsmissbrauch und versuchter Nötigung zu verwarnen und solle sich 
zukünftig an die geltenden Gesetze halten. Sollten Bundesrat, Exekutive und 
Judikative zur Ansicht gelangen, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen 
nach dem 11. März 2012 rechtskonform sein, sei dafür zu sorgen, dass der 
öffentliche Raum nicht durch Baugeräte permanent belegt werde. Die 
Gemeinde … habe einen Zweitwohnungsanteil von rund 80 %. Die Erteilung 
weiterer Baubewilligungen zum heutigen Zeitpunkt könne als eigentliche 
Rechtsumgehung gewertet werden. Er habe ein schutzwürdiges eigenes 
Interesse, da das Gesamtbild der Gemeinde durch den uferlosen Bau von 
Zweitwohnungen beeinträchtigt sei und die Lebensqualität in diesem 
verkehrsfreien Ort beeinträchtigt werde. Als Stimmbürger habe er das Recht, zu 
verlangen, dass Beschlüsse des Volkes vor egoistische partikulare Interessen 
gestellt würden und dem Gesetz Nachdruck verliehen werde. Gemeinderecht 
könne 
nicht 
die 
Bundesverfassung 
brechen. 
Weiter 
macht 
der 
Beschwerdeführer geltend, der Gemeinderat bestehe aus fünf Mitgliedern, 
wobei zwei beim lokalen Baugeschäft auf Lohnbasis angestellt seien. Ein 
Interessenskonflikt sei vorprogrammiert. Ein Ausstand bei solchen Entscheiden 
sollte Pflicht sein. Ferner rügt er, dass gemäss Art. 94 Abs. 3 BG die Kosten 
offensichtlich unbegründeter Einsprachen dem Einsprecher zu überbinden 
seien. Es behaupte wohl niemand, diese Einsprache sei unbegründet gewesen. 
Die 
willkürlich 
von 
der 
Gemeinde 
festgesetzten 
Kosten 
des 
Einspracheentscheides grenzten an Nötigung und hätten wohl den Zweck, ihn 
einzuschüchtern. Sodann besage Art. 91 Abs. 2 BG, dass die Baubewilligung 
erlösche, wenn nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft mit dem 


Bau begonnen worden sei. Ein angefangener Bau sei mit Einschluss der 
Umgebungsarbeiten binnen zweier Jahre nach Baubeginn zu vollenden. Fristen 
könnten allenfalls verlängert werden. Die zu beurteilende Baubewilligung 
verletze diese Fristen klar. Der Bau sei per 1. Januar 2015 zur Ausführung 
freigegeben 
worden. 
Abschliessend 
hält 
der 
Beschwerdeführer 
fest, 
Vetternwirtschaft sei eine hässliche Form der Korruption, welche die Wirtschaft 
lähme und latent für jedermann spürbar vorhanden sei, jedoch sehr schwer 
ausgerottet und bewiesen werden könne.
6.
Am 14. September 2012 beantragte die Baugesellschaft … (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 2), auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter 
sei sie abzuweisen. Sie hält weiter fest, der Beschwerde sei keine 
aufschiebende Wirkung erteilt worden, womit sie folglich rechtskräftig sei. Zur 
Begründung 
hält 
die 
Beschwerdegegnerin 
2 
fest, 
das 
Haus 
des 
Beschwerdeführers liege rund 300 m von der Bauparzelle 549 entfernt. Der 
Beschwerdeführer rüge keine einzige Verletzung von Bauvorschriften und 
berufe sich lediglich auf die Zweitwohnungsinitiative. Er habe eine 
Popularbeschwerde eingereicht, was nicht zulässig sei. Er sei weder berührt 
noch habe er ein schutzwürdiges Interesse. Seine Liegenschaft liege rund 300 
m von der Bauparzelle entfernt. Das Bauvorhaben sei baurechtskonform. Durch 
die Anfechtung würde der Beschwerdeführer keinen eigenen praktischen 
Nutzen erlangen und er erfahre durch das Bauvorhaben keinen Nachteil. 
Deswegen sei seine Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten 
werden könne. Betreffend Kontingentierung fehle eine Beschwerdelegitimation, 
wenn kein unmittelbares persönliches Interesse vorhanden sei. Gleiches müsse 
betreffend die Frage von Zweitwohnungen gelten. Diesbezüglich sei der 
Beschwerdeführer nicht mehr als ein Dritter berührt, weswegen auf die 
Beschwerde nicht eingetreten werden könne. Die Verzögerung einer 
baurechtskonformen Baute in einer Bauzone stelle kein schützenswertes 
eigenes 
Interesse 
dar. 
Das 
Volk 
habe 
mit 
der 
Annahme 
der 
Übergangsbestimmung zur neuen Verfassungsbestimmung beschlossen, die 
Einschränkungen zum Zweitwohnungsbau träten erst am 1. Januar 2013 in 


Kraft. So sehe es auch die bundesrechtliche Verordnung vor. Nach dem KRG 
und der KRVO sei somit die Baubehörde verpflichtet, eine Baubewilligung zu 
erteilen, wenn die gesetzlichen Vorgaben erfüllt seien. Gemäss geltender 
Gesetzgebung bestehe für die Baubehörde keine Möglichkeit, zwischen der Art 
der Wohnnutzung zu unterscheiden. Sie habe nur zu beurteilen, ob es sich um 
eine Wohnnutzung handle und die damit verbundenen Auflagen der 
Baugesetzgebung eingehalten seien. Dass dies der Fall sei, bestreite auch der 
Beschwerdeführer 
nicht. 
Aufgrund 
der 
Übergangsbestimmung 
seien 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen bis 31. Dezember 2012 möglich. Die 
Vorwürfe betreffend Amtsmissbrauch und versuchter Nötigung an den 
Gemeindevorstand seien haltlos und die Beurteilung derselben fielen nicht in 
die Kompetenz des Verwaltungsgerichts. Den Bedenken betreffend Belegung 
des öffentlichen Raums mit Baugeräten werde die Gemeinde Rechnung tragen. 
Ein permanentes Abstellen von Geräten bilde nicht Gegenstand des 
vorliegenden 
Verfahrens. 
Die 
Ausstandspflicht 
für 
Mitglieder 
von 
Gemeindebehörden sei in Art. 23 Abs. 1 GG geregelt. Es werde das Vorliegen 
eines unmittelbaren persönlichen Interesses verlangt. Dies sei hier nicht 
gegeben. Mit dieser Rüge solle nur eine Verfahrensverzögerung bezweckt 
werden, so die Beschwerdegegnerin 2 weiter. Schliesslich könne die 
Baubehörde gemäss Art. 91 Abs. 2 BG die darin enthaltenen Fristen 
verlängern. Gestützt darauf und vor dem Hintergrund der Kontingentierung sei 
die Freigabe per 1. Januar 2015 zulässig.
7.
Am 17. September 2012 beantragte auch die Gemeinde … (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf 
eingetreten werden könne. Sie führt zur Begründung aus, zur Einsprache 
legitimiert sei, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an der Anfechtung 
einer Bewilligung habe oder nach Bundesrecht zur Einspracheerhebung 
legitimiert sei (Art. 92 Abs. 2 i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 50 VRG 
sei jemand zur Anfechtung einer Verfügung befugt, wenn er durch sie berührt 
sei und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung habe. 
Bei Baueinsprachen sei als Legitimationsvoraussetzung ein besonderes 


Interesse erforderlich, das sich aus einer nahen und beachtenswerten 
Beziehung des Beschwerdeführers zum Streitgegenstand ergebe. Das 
Interesse eines Beschwerdeführers sei dann schutzwürdig, wenn die rechtliche 
oder 
tatsächliche 
Stellung 
desselben 
durch 
den 
Ausgang 
des 
Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden könne. Damit solle die 
Popularbeschwerde ausgeschlossen werden. Bei Baueinsprachen bestehe ein 
ausreichendes Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung oder Änderung des 
angefochtenen Entscheides nur dann, wenn ein unmittelbares Berührtsein und 
eine spezifische Beziehungsnähe gegeben seien. Massgebend sei deshalb, ob 
von einem Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die sich auf das 
Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass er 
mehr als die Allgemeinheit betroffen sei. Ein schützenswertes Interesse setze 
sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf 
sein Grundstück so beschaffen seien, dass sie auch bei objektiver 
Betrachtungsweise 
als 
Nachteil 
empfunden 
würden. 
Hier 
stütze 
der 
Beschwerdeführer 
seine 
Legitimation 
auf 
die 
Beeinträchtigung 
des 
Gesamtbildes der Gemeinde und des verkehrsfreien Ortes. Zu Recht mache er 
nicht geltend, dass von dem Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die 
sich auf sein Grundstück so auswirken, dass er mehr als die Allgemeinheit 
betroffen sei. Somit fehle es an den Kriterien des unmittelbaren Berührtseins 
respektive 
an 
der 
spezifischen 
Beziehungsnähe, 
weswegen 
der 
Beschwerdeführer nicht einsprache- respektive beschwerdebefugt sei. Auch 
wenn er legitimiert wäre, wäre die Beschwerde aber abzuweisen, so die 
Beschwerdegegnerin 1 weiter. Zwar sei Art. 75b BV seit dem Zeitpunkt der 
Annahme der Initiative in Kraft. Deswegen entfalte die Bestimmung aber nicht 
sogleich Wirkung. Es seien für die Umsetzung weitere Grundlagen erforderlich. 
Zunächst werden eine bundesrätliche Verordnung und anschliessend ein 
Gesetz erlassen. Die Verordnung sei vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedet worden und trete am 1. Januar 2013 in Kraft. Demnach könnten 
bis zum 31. Dezember 2012 Gesuche für den Bau neuer Zweitwohnungen 
bewilligt werden, sofern die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten 
seien. Deshalb habe die Gemeinde die Bewilligung zu Recht erteilt und die 


Beschwerde 
sei 
diesbezüglich 
abzuweisen. 
Auf 
den 
Antrag, 
den 
Gemeindevorstand betreffend Amtsmissbrauch und versuchter Nötigung zu 
verwarnen, könne nicht eingetreten werden. Eine Beurteilung im vorliegenden 
Verfahren sei nicht möglich und das Gericht dazu nicht zuständig. Aufgrund des 
unmittelbar anzuwendenden Art. 96 KRG seien die sich aus der Behandlung 
von Einsprachen ergebenden Kosten den Einsprechenden zu überbinden, 
wenn deren Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten werde. Die 
Überbindung dieser Kosten sei auch dann zulässig, wenn die Gemeinde keine 
selbstständige Gebührenverordnung i.S.v. Art. 96 Abs. 2 KRG erlassen habe. 
Die Höhe werde durch die Auslagen, welche der Gemeinde entstanden seien 
sowie durch das Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzip bestimmt. Der Betrag 
von Fr. 750.-- entspreche diesen Voraussetzungen. Auf den Antrag betreffend 
Freihaltung des öffentlichen Raums von Baugeräten könne nicht eingetreten 
werden. Der Antrag sei in der Einsprache nicht gestellt worden und er sei 
verspätet. Zudem gehe es im vorliegenden Verfahren darum, ob das Bauprojekt 
der Bauherrschaft den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspreche oder nicht. 
Wenn dies der Fall sei, bestehe Anspruch auf Bewilligungserteilung. Die 
angebliche Verletzung der Ausstandsregeln sei völlig aus der Luft gegriffen, da 
keiner der Ausstandsgründe nach Art. 6a VRG bzw. Art. 23 GG erfüllt sei. 
Schliesslich sei Art. 91 Abs. 2 BG ähnlich formuliert wie Art. 91 Abs. 2 KRG. 
Letztere Bestimmung gehe abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Somit 
erlösche die Baubewilligung nicht innert eines Jahres seit Eintritt der 
Rechtskraft, sondern innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn. Folgerichtig 
laufe diese Jahresfrist ab dem Zeitpunkt der Baufreigabe. Somit sei auch Art. 
91 Abs. 2 BG nicht verletzt. Die Anschuldigungen betreffend Willkür, Arroganz 
und Vetternwirtschaft weise der Gemeindevorstand zurück.
8.
Das Recht zur Einreichung einer weiteren Stellungnahme bis 28. September 
2012 nutzte der Beschwerdeführer nicht.


Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie in den 
angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekte im vorliegenden Verfahren bilden der kommunale 
Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 24. Juli 2012, mitgeteilt 
am 31. Juli 2012, mit welchem die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers 
gegen das von der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Baugesuch 2012/12, 
Neubau Mehrfamilienhaus, Parzelle 549 in …, abgewiesen worden ist sowie die 
in separatem Entscheid am 31. Juli 2012 erteilte Baubwilligung Nr. 2012/12 für 
den Neubau Mehrfamilienhaus, Parzelle 549, Via Dual sut 13 in … Streitig und 
zu prüfen ist die Frage, ob die Einsprache zu Recht abgewiesen worden und 
die Baubewilligung folglich zu Recht erteilt worden ist. 
b)
Im Rechtsbegehren beantragt der Beschwerdeführer unter anderem die 
Gutheissung seiner Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Ferner sei ihm eine angemessene 
Entschädigung zuzusprechen. In diesem Antrag auf Gutheissung ist 
- wenn auch nicht explizit gestellt - der Antrag auf Aufhebung der 
angefochtenen 
Entscheide 
(Einspracheentscheid 
und 
Baubewilligung) 
sinngemäss enthalten. Somit ist auf die Beschwerde in dieser Hinsicht 
grundsätzlich einzutreten. 
2. a)
Vorab ist die Frage der Legitimation des Beschwerdeführers zu klären. Art. 33 
Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) lautet wie 
folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1.
(…)


2.
(…)
3.
Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a.
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht,
b.
die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4.
(…)
Der Verweis im eben zitierten Artikel (lit. a) auf die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesgesetzes über das 
Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Januar 2007 die 
Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. 
Damit gelten die Legitimationserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu 
diesen 
Vorschriften 
entwickelt 
haben, 
auch 
für 
das 
kantonale 
Rechtsmittelverfahren, 
auf 
das 
Art. 
33 
RPG 
anwendbar 
ist 
(vgl. 
AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 mit 
weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 50 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) muss 
folglich den Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss 
Art. 89 Abs. 1 BGG genügen.
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 1 
BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitgegenstand 
bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juli 2010 
1C_236/2010, E. 1.3 und 1.4): „Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG 
berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine 
Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit neben der 
formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische 
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der 
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der 
Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in 


räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn 
die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den 
Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom 
28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4236). 
Die Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng 
zusammen. Es kann insoweit an die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei 
der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 103 lit. a OG entwickelt worden 
sind, angeknüpft werden (BGE 133 II 400 E. 2.2 S. 404 f. mit Hinweisen).
Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung 
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Vielmehr 
muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere Berührtsein und das 
schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten stünde jedermann die 
Beschwerdeberechtigung zu, der eine unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies 
liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium 
für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche 
Nähe seines Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf 
abstrakt bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in 
der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das 
Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon 
getrennt wird (BGE 121 II 171 E. 2b S. 174 mit Hinweisen; Urteil des 
Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E. 2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.; 
HEINZ AEMISEGGER/STEPHAN HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 
N. 57 ff.).
Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das 
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die 
von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten Normen 
geschützt wird (vgl. PETER KARLEN, Das neue Bundesgerichtsgesetz, 2006, S. 
52; BEUSCH/MOSER/KNEUBÜHLER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im 
Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar 
kann mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener 
Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf 
seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer 


Nutzen 
entsteht. 
Nicht 
zulässig 
ist 
hingegen 
das 
Vorbringen 
von 
Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an 
der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2 S. 
253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil 
entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit ein 
wichtiges 
Eintretenskriterium, 
mit 
welchem 
ein 
"Ausufern" 
der 
Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (HEINZ AEMISEGGER, Erste 
Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 
2008 N. 52 und 65, www.weblaw.ch, besucht am 14. Juli 2010).“
b)
Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG die 
Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. 
Folglich 
muss 
auch 
das 
Vorliegen 
der 
Voraussetzungen 
der 
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft werden. Daraus folgt, dass 
der Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der Voraussetzungen der 
Legitimation das Gericht nicht bindet. Richtig ist hingegen, dass neben den 
Eigentümern 
benachbarter 
Liegenschaften 
auch 
Stockwerkeigentümer, 
Baurechtsinhaber, Mieter und Pächter die Legitimationsvoraussetzungen von 
Art. 89 Abs. 1 BGG erfüllen können (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 N. 60). 
Diesbezüglich 
erfüllt 
folglich 
der 
Beschwerdeführer 
die 
Legitimationsvoraussetzungen. Ebenso hat er vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen. Fraglich ist indessen, ob der Beschwerdeführer durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt, in anderen Worten, ob 
die 
bei 
Bauprojekten 
vorausgesetzte 
Nähe 
der 
Beziehung 
zum 
Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht gegeben ist. Dies wird im Folgenden zu 
prüfen sein.
c)
Wie dargelegt stellt sich somit die Frage, ob das Kriterium der räumlichen Nähe 
der Beschwerdeführer zum Bauprojekt vorliegend erfüllt ist. Unbestritten wohnt 
der Beschwerdeführer ca. 300 Meter entfernt vom in Frage stehenden 
Bauvorhaben. Wie ein Überblick über die Rechtsprechung des Bundesgerichts 


zur Legitimation von Dritten in Bezug auf die räumliche Distanz der 
Liegenschaft des Beschwerdeführers zum Bauvorhaben zeigt, verneinte das 
Bundesgericht die Beschwerdelegitimation bereits bei einer räumlichen Nähe 
von 130 bis 200 Metern bei fehlender Immissionszunahme (vgl. den Katalog in 
AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 N. 58 ff.). Folglich muss eine Entfernung von 
300 Metern zum in Frage stehenden Bauobjekt bei fehlenden Immissionen die 
Legitimation ausschliessen. 
Das Kriterium der fehlenden räumlichen Nähe kann auch nicht durch das 
behauptete besondere subjektive Interesse des Beschwerdeführers an der 
Verhinderung der Beeinträchtigung des Gesamtbildes der Gemeinde durch den 
uferlosen Bau von Zweitwohnungen und der Lebensqualität im verkehrsfreien 
Ort etc. kompensiert werden. Ein solches Interesse kann schon deshalb keine 
Rolle spielen, weil damit aufgrund des konkreten Sachverhalts die 
Voraussetzungen der Glaubhaftigkeit des besonderen Berührtseins und des 
schutzwürdigen Interesses ausgehebelt würden und jedem, der eine 
unzutreffende Behauptung aufstellen würde, die Beschwerdeberechtigung 
zukäme, was zur verpönten Popularbeschwerde führte. Ein vorgebrachtes 
Interesse muss nach objektivierter Betrachtungsweise vorliegen, eine subjektive 
Empfindlichkeit oder ein affektives Interesse sind nicht zu berücksichtigen (vgl. 
KÖLZ/BOSSHART/RÖHL, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 
Kantons Zürich, 2. Aufl. Zürich 1999, § 21 N. 21 mit weiteren Hinweisen). 
Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass auf die Beschwerde mangels 
Legitimation nicht eingetreten werden kann.
3. 
Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass vorliegende Beschwerde auch 
im Falle des Eintretens darauf aus folgenden Gründen abzuweisen wäre:
a)
Was die Rüge der Verletzung des neuen Art. 75b der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) anbelangt, so kann 
festgehalten 
werden, 
dass 
es 
gemäss 
Rechtsprechung 
des 
Verwaltungsgerichts 
des 
Kantons 
Graubünden 
(vgl. 
Urteil 
des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 12 77), die vom Volk 


und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft 
getretene 
intertemporale 
Bestimmung 
zu 
Art. 75b BV 
vorliegend 
vom 
Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, welche 
insbesondere Baubewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen 
erteilen, zu beachten gilt. Die intertemporale Regelung ist mit anderen Worten 
für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, erst 
danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der 
intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das 
bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und 
aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 
BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche 
die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 
2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; 
dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht 
gilt. Die Beschwerde wäre folglich diesbezüglich abzuweisen.
b)
Zur Rüge des Beschwerdeführers, ein Interessenkonflikt sei aufgrund der 
Tatsache, dass zwei Mitglieder des fünfköpfigen Gemeindevorstands beim 
lokalen Baugeschäft auf Lohnbasis angestellt seien, vorprogrammiert, ist 
anzumerken, 
dass 
für 
die 
Ausstandspflicht 
von 
Mitgliedern 
der 
Gemeindebehörden das VRG massgebend ist (Art. 6a - 6c VRG i.V.m. Art. 23 
GG). In Art. 6a VRG werden die Ausstandsgründe aufgezählt. Der 
Beschwerdeführer macht nicht geltend, es seien seitens von Mitgliedern des 
Gemeindevorstandes Ausstandsregeln konkret verletzt worden, vielmehr macht 
er geltend, zwei Mitglieder seien beim lokalen Baugeschäft auf Lohnbasis 
angestellt, weswegen ein Interessenskonflikt „vorprogrammiert“ - folglich erst in 
Zukunft möglich - sei. Zudem ist ein unmittelbares Interesse von Mitgliedern des 
Vorstandes am Ausgang des Verfahrens weder behauptet noch nachgewiesen. 
Insbesondere ist weder behauptet noch nachgewiesen, dass das „lokale 


Baugeschäft“ in die Angelegenheit involviert ist. Auch das Vorliegen der übrigen 
Ausstandsgründe von Art. 6a VRG ist weder behauptet noch bewiesen.
c)
Ebenfalls nicht stichhaltig ist die Rüge des Beschwerdeführers hinsichtlich der 
Verletzung der Bauausführungsfristen gemäss Art. 91 des Baugesetzes der 
Gemeinde … (BG). Gemäss Art. 91 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen Bauvorhaben begonnen 
werden, sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Baubewilligungen 
erlöschen gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert 
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Art. 91 KRG gehört 
zum formellen Baurecht im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG. Es löste per 
1. November 2005 deshalb das bestehende diesbezügliche kommunale Recht, 
hier konkret Art. 91 BG, ab (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 KRG). Weder für die 
Vollstreckbarkeit 
der 
Baubewilligung 
noch 
für 
den 
Beginn 
der 
Bauausführungsfrist ist deshalb die Rechtskraft des angefochtenen Entscheides 
erforderlich. Hier liegt zudem der Spezialfall der Kontingentierung vor. Das 
Bauvorhaben darf deshalb nicht schon begonnen werden, sobald die 
Baubewilligung schriftlich vorliegt, sondern erst bei Baufreigabe. Die 
Beschwerde wäre somit auch in diesem Punkt abzuweisen.
d)
Der 
Beschwerdeführer 
verlangt, 
der 
Gemeindevorstand 
sei 
vom 
Verwaltungsgericht betreffend Amtsmissbrauch und versuchter Nötigung zu 
verwarnen und solle sich zukünftig an die geltenden Gesetze halten. Das 
Verwaltungsgericht ist nicht Aufsichtsbehörde der Gemeinden und deshalb für 
das Aussprechen von Verwarnungen und die Erteilung von Anweisungen 
betreffend 
das 
Verhalten 
der 
Gemeindebehörden 
(disziplinarische 
Massnahmen) nicht zuständig. Auf diesen Antrag des Beschwerdeführers wäre 
folglich nicht einzutreten.
e)
Ebenfalls nicht einzutreten wäre sodann auf den rein vorsorglichen Antrag des 
Beschwerdeführers, es sei dafür zu sorgen, dass der öffentliche Raum nicht 
durch Baugeräte permanent belegt werde. Sollte die Bauherrschaft bei der 


Ausführung der Bauarbeiten tatsächlich öffentlichen Grund permanent mit 
Baugeräten belegen, ist es Sache der Gemeinde im Baupolizeiverfahren, für 
Abhilfe zu sorgen. Im vorliegenden Verfahren geht es lediglich darum geht zu 
prüfen, ob das Bauvorhaben der Bauherrschaft den einschlägigen Normen des 
Bau- und des Planungsrechtes entspricht respektive diese nicht verletzt. Zudem 
wurde der Antrag im Baueinspracheverfahren nicht gestellt, wäre folglich im 
Sinne von Art. 51 Abs. 2 VRG verspätet und darauf auch aus diesem Grund 
nicht einzutreten.
f)
Auch hinsichtlich der Rüge des Beschwerdeführers, Art. 94 BG sei verletzt, 
kann festgehalten werden, dass diese Bestimmung zu den Verfahrenskosten 
2005 durch eine Bestimmung des kantonalen Rechts (Art. 96 KRG, wie Art. 91 
KRG zum formellen Baurecht im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG 
gehörend) abgelöst worden ist. Art. 96 Abs. 2 KRG sieht vor, dass die sich aus 
der Behandlung von Einsprachen ergebenden Kosten den Einsprechenden zu 
überbinden sind, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht 
eingetreten wird. Dies war hier der Fall. Es wird vom Beschwerdeführer nicht 
begründet, weswegen die Höhe der verfügten Verfahrenskosten von Fr. 750.-- 
nicht gerechtfertigt sein soll. Gemäss Ansicht des Gerichts verstösst diese nicht 
gegen das Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzip. Diesbezüglich wäre die 
Beschwerde ebenfalls abzuweisen.
4. a)
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass auf die Beschwerde 
mangels Legitimation nicht einzutreten ist.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten vollumfänglich zulasten 
des Beschwerdeführers (Art. 73 Abs. 1 VRG). 
c)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei im Rechtsmittel- oder 
Klageverfahren in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den 
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die von der 
Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin 2 am 24. September 2012 


eingereichte Kostennote in der Höhe von Fr. 1‘968.95 (inkl. MwSt.) erscheint 
dem 
Gericht 
angemessen. 
Der 
Beschwerdeführer 
hat 
somit 
die 
Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich mit Fr. 1‘968.95 zu entschädigen. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass und der 
Beschwerdegegnerin 1 wird folglich keine aussergerichtliche Entschädigung 
zugesprochen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
409.--
zusammen
Fr. 2‘409.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
… hat die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 1‘968.95 (inkl. MWST) 
zu entschädigen.