gr_gerichte · R 2013 127 · 2014-02-13 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 127
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin Bernhard
URTEIL
vom 13. Februar 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____ (Ehepaar), 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Lienert, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
Beschwerdegegnerin
und
StWEG C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Oliver Vuillaume, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baueinsprache


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1.
Mit Kaufvertrag vom 26. Juli 1928 (Beilage 8 Stockwerkeigentümerge-
meinschaft C._____ [nachfolgend StWEG]) wurde Parzelle 459 (alt 655, 
heute im Eigentum der Baugesellschaft D._____) von den Erben E._____ 
an F._____ verkauft. Die Verkäufer verpflichteten sich, durch ihr westlich 
der N._____strasse gelegenes Grundstück von der Ostgrenze von Par-
zelle 461 (alt 1228; heute im Eigentum von S._____) bis zu den Markstei-
nen 1115 und 1115a eine 5 Meter breite Strasse samt zwei je 2 Meter 
breiten Trottoirs zu erstellen. Diese Strasse bleibe Privateigentum der 
Verkäufer, dagegen habe der Käufer für das Kaufobjekt und sein übriges 
von den Verkäufern erworbenes Land auf der Strasse und den beiden 
Trottoirs bis zu den Marksteinen 1115 und 1115a ein unbeschränktes 
Fuss- und Fahrwegrecht (vgl. Beilage 6 Beschwerdeführer sowie den 
Grundbuchauszug der Gemeinde X._____ für Parzelle 459, Dienstbarkeit 
19280726 [Beilage 11 Beschwerdeführer]). Im selben Kaufvertrag vom 
26. Juli 1928 wurde bestimmt, dass Parzelle 459 zu keinen Zeiten über-
baut werden dürfe und als ständige natürliche Waldparkanlage bestehen 
bleiben müsse. Allfällig abgehende Bäume seien rechtzeitig zu ersetzen.
2.
Mit Kaufvertrag vom 15. Januar 1929 (Beilagen Gemeinde, Dossier Stel-
lungnahme der StWEG zur Einsprache des Ehepaars, darin Beilage 17 
StWEG) verkaufte F._____ Parzelle 442 (alt 564) an G._____ und 
H._____. Im Kaufvertrag wurde bestimmt, dass die Zufahrtsstrasse von 
der N._____strasse aus jederzeit von den Käuferinnen oder deren 
Rechtsnachfolgern benützt werden dürfe, wogegen sie an die Kosten des 
Unterhalts derselben ihren verhältnismässigen Anteil zu leisten hätten 
(vgl. den Grundbuchauszug der Gemeinde X._____ für Parzelle 442, 
Dienstbarkeit 19280726.1 [Beilage 2 StWEG]). Mit Kaufvertrag vom 
21. August 1930 (Beilage 7 Beschwerdeführer) verkauften die Erben 
E._____ 183 m² Bauland an F._____. In diesem Vertrag ist nichts über 


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eine Erschliessung über Parzelle 235 (seit 2007 im Eigentum des Ehe-
paars) geregelt.
3.
Am 12. Mai 1972 wurde die Errichtung der C._____ auf Parzelle 442 von 
der Baubehörde X._____ bewilligt. Am 25. August 1972 verweigerte die 
Baukommission die Bewilligung dreier geplanter Autoabstellplätze beim 
Nordwesteck und Nordosteck des geplanten Gebäudes auf Parzelle 442. 
In der Folge wurde auf deren Erstellung verzichtet (Beilagen Gemeinde, 
Dossier Baugesuchsakten 1972).
4.
Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 27. Juni 2000 (im Grundbuch eingetragen 
am 28. Juni 2000, Beilage 10 StWEG) räumte die Baugesellschaft 
I._____ (Vorgängerin der Baugesellschaft D._____) zulasten ihrer Parzel-
le 459 (alt 655) der Parzelle 442 (alt 564) und somit der StWEG C._____ 
ein dauerndes und uneingeschränktes Zufahrts-, Zugangs- und Park-
platzbenutzungsrecht am nordwestlichen Parzellenteil (insbes. an Park-
plätzen 1-5) gemäss Situationsplan ein (Grundbuchauszug der Gemeinde 
X._____ für Parzelle 442 und 459, Dienstbarkeit 20000628 [Beilage 2 
StWEG]). Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 16. November 2009 (im Grund-
buch eingetragen am 28. Dezember 2009, Beilage 9 StWEG, Grund-
buchauszug der Gemeinde X._____ für Parzelle 459, Dienstbarkeit 
20091228.2) wurde auf und zulasten Parzelle 459 zu Gunsten von Parzel-
len 235 und 1834 (seit 2007 im Eigentum des Ehepaars) ein Parkverbot 
errichtet. Baulich zulässig seien einzig der Zufahrtsweg und die Kehrplät-
ze für Parzellen 623, 776 und 777 gemäss Plan.
5.
Auf Intervention des Ehepaars forderte das Bauamt der Gemeinde 
X._____ die StWEG C._____ und die Baugesellschaft D._____, letztere 
am 31. Oktober 2011, auf, zur Anlage und Nutzung der Parkplätze und 
des Zugangs Stellung zu nehmen. Der StWEG wurde Gelegenheit gege-


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ben, ein nachträgliches Baugesuch für die Autoabstellplätze und den 
Hauszugang auf Parzelle 459 einzureichen. In der Folge nahmen sowohl 
die StWEG C._____ als auch die Baugesellschaft D._____ Stellung. Die 
Baugesellschaft D._____ bestätigte in ihrem Schreiben vom 14. Novem-
ber 2011 insbesondere den Bestand einer Dienstbarkeit für fünf Autoab-
stellplätze sowie einen Hauszugang. Diese seien nach 2000 erstellt wor-
den und würden genutzt. Ob dafür eine Baubewilligung eingeholt worden 
sei, wisse sie nicht, sei jedoch für sie auch nicht relevant gewesen. Sie 
sei davon ausgegangen, dass die StWEG die ihr gemäss Grunddienst-
barkeit (Nr. 20000628) aus dem Jahr 2000 eingeräumten Rechte auch 
rechtmässig genutzt habe. Somit habe sie bei der Einräumung der 
Dienstbarkeit 2009 auch keinen Widerspruch zu der 2000 eingeräumten 
Dienstbarkeit zu Gunsten von Parzelle 442 gesehen.
6.
Am 7. März 2012 teilte die Gemeinde mit, es werde nicht ein Zwi-
schenentscheid über die Frage der Baubewilligungspflicht gefällt, sondern 
das vorsorglich eingereichte nachträgliche Baugesuch öffentlich ausge-
schrieben. Während dieser Auflage erhoben A._____ und B._____ am 
28. März 2012 Einsprache bei der Baukommission. Sie beantragten, das 
Baugesuch in Gutheissung der Einsprache abzuweisen und das Parkie-
ren auf Parzelle 459 zu untersagen. Die StWEG C._____ beantragte am 
7. Mai 2012, es sei festzustellen, dass sowohl die Parkplätze als auch der 
Zugangsweg rechtmässig erstellt worden seien und keiner nachträglichen 
Bewilligung bedürften. Eventuell sei diese nachträglich zu erteilen. Die 
Einsprache sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit dieser Stel-
lungnahme reichte die StWEG einen revidierten Umgebungsplan vom 
3. Mai 2012 ein, worin das Bauvorhaben auf die tatsächliche Ausdehnung 
des bestehenden Parkplatzes reduziert wurde und ersuchte die Gemein-
de, das Verfahren auf der Grundlage des geänderten Situationsplans wei-
terzuführen. Nach der Gewährung des rechtlichen Gehörs stellte die Bau-


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kommission mit Entscheid vom 10., mitgeteilt am 12. September 2012, 
fest, das Bauvorhaben bedürfe einer nachträglichen Bewilligung. Sie wies 
die Einsprache von A._____ und B._____ ab und bewilligte das Bauge-
such. Es würden die bereits ausgeführten Autoabstellplätze und der Zu-
gangsweg auf Parzelle 459 im bestehenden Umfang gemäss revidiertem 
Situationsplan vom 24. Juli 2012 nachträglich bewilligt. Die Kosten des 
Baubewilligungsverfahrens von Fr. 4‘586.40 erlegte sie der Bauherrschaft 
auf. Die Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 12'705.40 inkl. Auf-
wand des Gemeindebauamtes gingen zu drei Fünfteln oder Fr. 7‘623.-- 
zulasten der Einsprechenden und zu zwei Fünfteln oder Fr. 5‘082.40 zu-
lasten der Bauherrschaft. A._____ und B._____ wurde die Zahlung einer 
reduzierten ausseramtlichen Entschädigung an die StWEG C._____ von 
je Fr. 2‘568.-- auferlegt. Die Baukommission erwog insbesondere, Ge-
genstand des Bauvorhabens bildeten die auf der bestehenden Parkfläche 
auf Parzelle 459 vorhandenen drei und nicht mehr fünf Parkplätze wie 
noch in der Baueingabe vom 17. Februar 2012 enthalten und der Zu-
gangsweg zur C._____. Die StWEG als derzeitige Eigentümerin von Par-
zelle 442 sei kraft Dienstbarkeit (Nr. 20000628) befugt, die zur Ausübung 
dieser Dienstbarkeit erforderlichen Anlagen zu erstellen. Deswegen habe 
die Eigentümerin Baugesellschaft D._____ das Baugesuch nicht unter-
zeichnen müssen. Letztere habe in ihrer Stellungnahme vom 14. Novem-
ber 2011 das diesbezügliche Recht der StWEG ausdrücklich bestätigt. 
Der entsprechende Einwand sei unbegründet. Es genüge auch, dass die 
Eingabe die Unterschrift des Rechtsvertreters der Bauherrschaft trage. 
Blosse Weganlagen und auch Autoabstellplätze hätten gemäss Praxis der 
Forstbehörden keine fixen Waldabstände einzuhalten, sie dürften nur den 
Wurzelraum nicht beeinträchtigen. Dies sei hier erfüllt. Der Mehrverkehr 
halte sich durch die nur noch drei Parkplätze in engen Grenzen. Diese 
würden ja seit 2002 problemlos benutzt. Der K._____weg erschliesse ins-
gesamt sieben Wohnhäuser und nicht bloss drei. Es handle sich mehr-


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heitlich um Mehrfamilienhäuser. Alle Parzellen einschliesslich Parzel-
le 459 und 776 verfügten laut Grundbuch über ein bereits 1928 begründe-
tes Benützungsrecht an der Zufahrtsstrasse über Parzelle 235, unter an-
derem Parzelle 442. Es handle sich um unbeschränkte Fuss- und Fahr-
wegrechte. Ein ins Gewicht fallender Mehrverkehr resultiere nicht. Das 
Ehepaar monierte, Parzelle 459 dürfe gemäss Dienstbarkeit vom 26. Juli 
1928 (Nr. 19280726.1) nicht überbaut werden und müsse als ständige 
natürliche Waldparkanlage bestehen bleiben, wozu die Parkierungsanla-
ge und der Zugang im Widerspruch stünden. Damit würde auch Art. 73 
Abs. 1 KRG verletzt. Dieser Einwand sei völlig unbegründet. Die zivil-
rechtliche Abmachung sei für die Frage der Einordnung irrelevant. Die 
nachgesuchte Baubewilligung wäre nur zu verweigern, wenn nachgewie-
senermassen private Rechte offensichtlich einer Bewilligung entge-
genstünden. Es könne aber nicht Sache der Baubehörde sein, anstelle 
des zuständigen Zivilrichters über bestrittene private Rechte zu entschei-
den. Das "Bauverbot" schliesse die Erstellung einer Parkierungsanlage 
nicht schlechthin aus. Es werde nicht eine Überbauung mit Hochbauten 
realisiert. Unter "überbaut" werde normalerweise nicht eine vollständige 
Freihaltung von jeglichen Anlagen verstanden. Über Parzelle 459 laufe 
zudem ein wesentlicher Teil des K._____wegs, welcher somit ebenfalls 
nicht hätte errichtet werden können. Das Parkverbot von 2009 zeige zu-
dem, dass das Bauverbot von 1928 von den Parteien nicht auch als 
Parkplatzverbot verstanden worden sei. Sonst hätte darauf verzichtet 
werden können. Zudem sei 2009 die hier umstrittene Parkierungsanlage 
längst erstellt gewesen. Überdies seien schon im Jahr 2000 die Zufahrts-, 
Zugangs- und Parkplatzbenützungsrechte zu Gunsten von Parzelle 442 
errichtet und im Grundbuch eingetragen worden. Dieses am 28. Juni 2000 
begründete Recht bleibe selbstverständlich aufgrund des Anciennitäts-
prinzips bestehen. Zudem gehe die Dienstbarkeit von 1928 den später 
begründeten Rechten vor. Aufgrund ihres Wortlautes, aber auch aufgrund 


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des Alters der späteren, 2009 begründeten Rechte könne aber nicht ohne 
weiteres angenommen werden, die Erstellung eines bekiesten Autoab-
stellplatzes auf Parzelle 459 sei ausgeschlossen. Jedenfalls stehe diese 
Dienstbarkeit der Bewilligung des strittigen Bauvorhabens nicht offen-
sichtlich entgegen. Sinn und Zweck der Vereinbarung von 1928 sei klar, 
dem Käufer für Parzelle 459 und für das weitere ihm gehörende Land ein 
unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht an der projektierten Strasse 
(dem nachmaligen K._____weg) zu verschaffen. Es sei irrelevant, wie der 
genaue Verlauf der Strasse im Vertrag von 1928 umschrieben sei. Aus 
dem späteren Kaufvertrag von 1929, in dem F._____ Parzelle 442 ver-
kauft habe, ergebe sich ebenfalls klar, dass die Zufahrtsstrasse von der 
N._____strasse aus von den Käuferinnen oder deren Rechtsnachfolgern 
jederzeit benützt werden konnte. Zwar habe es sich dabei nicht um eine 
Rechtseinräumung im Sinne der Begründung einer Dienstbarkeit gehan-
delt. Die Vertragsklausel zeige aber, wie das im Vertrag von 1928 be-
gründete unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht vom damaligen Berech-
tigten verstanden worden sei. Gleicher Meinung seien auch die Eheleute 
gewesen, als sie am 7. April 2009 ein Gesuch für den Erlass eines allge-
meinen Amtsverbots für den K._____weg gestellt hätten. Im Gesuch sei 
darauf hingewiesen worden, dass sich das Benutzungsrecht am 
K._____weg unter anderem auf Parzelle 442 beschränke. Somit seien 
Zugang und die Zufahrt zu den strittigen Parkplätzen und zum Haus auf 
Parzelle 442 vorhanden und ausgewiesen. 1972 seien andere drei Park-
plätze zur Diskussion gestanden, welche vollständig auf Parzelle 442 hät-
ten errichtet werden sollen. Diese hätten mit dem heutigen Projekt nichts 
zu tun. Zusammenfassend wurde im Entscheid der Baukommission fest-
gehalten, dass sich alle von den Einsprechenden gegen das nachträgli-
che Baugesuch erhobenen Einwände als offensichtlich nicht stichhaltig 
erwiesen und die Einsprache daher abzuweisen sei.


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7.
Am 2. Oktober 2012 erhoben A._____ und B._____ dagegen beim Ge-
meinderat Einsprache und beantragten, in Gutheissung der Einsprache 
sei der Beschluss der Baukommission aufzuheben und das Baugesuch 
abzuweisen und das Parkieren auf Parzelle 459 zu verbieten. Das Ein-
spracheverfahren sei zu sistieren, bis die Zivilgerichte über die auf Parzel-
len 459 und 442 lastenden Dienstbarkeiten rechtskräftig entschieden hät-
ten. Die Baukommission beantragte die Abweisung der Beschwerde, 
ebenso die StWEG, welche zudem beantragte, den Einsprechern seien 
sämtliche Kosten für das vorinstanzliche Verfahren aufzuerlegen und sie 
seien dafür zur vollen Entschädigung der StWEG zu verpflichten.
8.
Am 17. Dezember 2012, mitgeteilt am 14. Januar 2013, wies der Ge-
meindevorstand die Einsprache ab. Er erwog unter anderem, es sei nicht 
Aufgabe der kommunalen Baubehörde, die Einhaltung privatrechtlicher 
Dienstbarkeiten zu überprüfen. Dafür seien die Zivilgerichte zuständig. 
Eine Sistierung wäre nicht verhältnismässig. Der Entscheid der Bau-
behörde betreffend Parkplätze von 1972 habe andere Parkplätze betrof-
fen. Zudem sei nicht das private, sondern das öffentliche Recht für die 
Beurteilung von Baugesuchen massgebend und dieses sei hier eingehal-
ten. Die Kostenverteilung sei nachvollziehbar. Zudem habe die StWEG 
dagegen keine Einsprache erhoben.
9.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 16. Februar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und bean-
tragten, in Gutheissung der Beschwerde seien der Entscheid des Ge-
meinderates X._____ vom 17. Dezember 2012 und der Beschluss der 
Baukommission X._____ vom 10. September 2012 aufzuheben. Das 
Baugesuch der StWEG bezüglich Parkierungs- und Zugangsanlage auf 
Parzelle 459 sei abzuweisen und das Parkieren auf Parzelle 459 zu ver-
bieten sowie der ursprüngliche Zustand von Parzelle 459 wieder herzu-


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stellen. In der Begründung wurde festgehalten, dass, obschon auf der 
Nordseite des Gebäudes C._____ nie Parkplätze bewilligt worden seien, 
dort widerrechtlich ohne Bewilligung ein bekiester Platz zum Abstellen 
von Fahrzeugen erstellt worden sei. Er befinde sich im Wesentlichen auf 
Parzelle 459, tangiere aber auch Parzelle 442. Die Einräumung des Park-
platzbenützungsrechte sei im Jahr 2000 erfolgt, obwohl ein längst einge-
tragenes Bauverbot zulasten von Parzelle 459 und zu Gunsten von Par-
zelle 235 bestehe, welches besage, dass die Parzelle 459 zu keinem 
Zeitpunkt überbaut werden dürfe und als ständige natürliche Waldparkan-
lage bestehen bleiben müsse und obwohl ein Zufahrtsrecht der StWEG 
zur Parzelle 459 und 442 fehle. Die StWEG habe somit ohne Zufahrtsbe-
rechtigung eine Parkanlage zu einer Autoparkieranlage umfunktioniert.
Das Fuss- und Fahrwegrecht sei 1928 den damaligen Eigentümern von 
Parzellen 459, 442 und 443 nur entlang von Parzelle 459 (Beilage 6 Be-
schwerdeführer; vgl. den Grundbuchauszug der Gemeinde X._____ für 
Parzelle 459, Dienstbarkeit 19280726.1 [Beilage 11 Beschwerdeführer]) 
eingeräumt worden. Damit hätte diesen nur der Zugang zum Wald auf der 
Ostseite (auf Parzelle 235) ermöglicht werden sollen.
Die Erschliessung von Parzellen 443 und 442 sei auf der Südseite dieser 
Parzellen von der N._____strasse aus erfolgt. Dies sei durch den Kauf-
vertrag vom 21. August 1930 für die Anschlussparzelle 2023 (Beilage 7 
Beschwerdeführer) belegt. In diesem sei nicht von einem Fuss- und 
Fahrwegrecht auf Parzelle 235 die Rede. Parzelle 442 hätte bis 2000 
auch nicht über Parzelle 459 mit Fahrzeugen erschlossen werden kön-
nen, da nur ein Zugangsrecht bestanden habe. Zudem bestehe das 
Amtsverbot vom 11. Dezember 1978, das das Befahren und Parkieren 
von Fahrzeugen auf Parzellen 459, 443 und 2023 verboten habe.
Die StWEG habe folglich nie ein Zufahrtsrecht von der N._____strasse 
bis zur Ostgrenze von Parzelle 641 (recte: 461) besessen. Der Verkäufer 
F._____ sei nicht Eigentümer von Parzelle 235 gewesen und hätte zulas-


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ten des Grundstücks 235 auch keine entsprechende Dienstbarkeit be-
gründen können. Somit sei die Autoparkieranlage nicht erschlossen und 
damit baurechtswidrig. Zudem laste auf Parzelle 442 eine Baurechtsbe-
schränkung zu Gunsten von Parzelle 235, dass keine Anlagen betrieben 
werden dürften, die die Gegend verunzierten oder durch deren Betrieb die 
Nachbarschaft belästigt werde. Die Erstellung einer Autoparkieranlage 
wäre eine solche Anlage. Dies dürfe auch nicht damit umgangen werden, 
dass die Anlage auf die Nachbarparzelle verschoben werde. 2009 habe 
man zudem zulasten von Parzelle 459 ein Parkplatzverbot statuiert. Somit 
sei die Baugesellschaft D._____ mit der Parkplatzsituation auf Parzel-
le 459 nicht einverstanden. Die Baugesellschaft D._____ sei davon aus-
gegangen, dass die Erstellung der Autoparkieranlage rechtskonform er-
folgt sei. Dies sei aber nicht der Fall. Sie sei somit auch mit dem Bauge-
such nicht einverstanden gewesen.
Die Baukommission habe am 10. September 2012 entschieden, es müs-
se eine Baubewilligung eingeholt werden, weswegen die Beschwerde-
gegner im Hauptpunkt das Einspracheverfahren verloren hätten und die 
Kosten tragen müssten. Die Parkierungsanlage beanspruche auch Par-
zelle 442. Dies belege eine E-Mail des Grundbuchgeometers (Beilage 10 
Beschwerdeführer). Die Ausführungen der Baukommission seien infolge-
dessen nicht nur nicht nachvollziehbar, sondern nachweislich aktenwidrig.
Die Vorinstanz habe nicht abgeklärt, ob eine genügende rechtliche 
Grundlage für die Erstellung einer Autoparkieranlage auf fremdem Grund 
bestehe. Insofern sei der Untersuchungsgrundsatz verletzt. Die einzige 
Grundlage sei der Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000. Hingegen 
hätte die Vorinstanz auch die anderen Dienstbarkeiten berücksichtigen 
müssen, die einer Parkierungsanlage entgegenstünden. Die Bauherr-
schaft habe nicht bewiesen, dass Parzelle 459 für sie erschlossen sei. Äl-
tere und neuere Dienstbarkeiten verböten die Erstellung dieser Autopar-
kieranlage. Die widerrechtliche Sachverhaltsermittlung, die widerrechtli-


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che Gesetzesanwendung und die selektive und parteiische Aktenberück-
sichtigung seien willkürlich. Die Baugesellschaft D._____ hätte sich dies-
bezüglich klar äussern müssen. Der Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 
2000 stehe in krassem Gegensatz zu allen anderen Grundbucheintragun-
gen bezüglich Parzelle 459.
Die Baugesellschaft D._____ als Eigentümerin der vom Baugesuch be-
troffenen Parzelle habe das Baugesuch der StWEG nicht unterzeichnet. 
Gemäss Art. 101 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) und 
Art. 42 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) müssten das Baugesuch und die Beilagen vom 
Grundeigentümer, der Bauherrschaft und vom Projektverfasser unter-
zeichnet sein. Die Unterschrift des Eigentümers sei Baubewilligungsvor-
aussetzung. Schon am 14. März 2012 hätten die Beschwerdeführer die 
Gemeinde auf diese fehlende Baubewilligungsvoraussetzung aufmerk-
sam gemacht. Man habe ihnen nur mitgeteilt, die Unterschrift der Ei-
gentümer sei aufgrund der "Dienstbarkeitsverträge" nicht erforderlich. Die 
Beschwerdeführer seien aber nach wie vor der Ansicht, dass die Baube-
willigung aufzuheben sei. Die Baugesellschaft D._____ habe sich zudem 
widersprüchlich verhalten, indem sie zunächst im Jahr 2000 das Recht für 
eine Autoparkieranlage erteilt und 2009 ein Parkierungsverbot eintragen 
lassen habe. Diese Rechte schlössen sich gegenseitig aus. Dies habe die 
Gemeinde nicht berücksichtigt. Die Dienstbarkeit aus dem Jahr 2000 dür-
fe nicht isoliert betrachtet werden.
Schliesslich sei die Baueingabe nur vom Rechtsvertreter der StWEG ein-
gereicht und unterzeichnet worden. Dieser habe keine Vollmachten einge-
reicht, die ihn persönlich als Vertreter der StWEG ausweise. Es existiere 
nur eine Vollmacht auf die Firma L._____ Rechtsanwälte AG. Gemäss 
Handelsregisterauszug sei Rechtsanwalt Vuillaume aber für diese Firma 
nicht zeichnungsberechtigt und könne für die L._____ Rechtsanwälte AG 
nicht rechtsgültig handeln. Die von Rechtsanwalt Vuillaume unterzeichne-


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te Baueingabe sei damit nichtig. Die Gemeinde habe dies nicht abgeklärt 
und amtspflichtwidrig gehandelt. Auch die Verwalterin der StWEG sei 
nicht ermächtigt gewesen, Vollmachten für Baueingaben an Dritte zu er-
teilen.
Weiter wurde in der Beschwerde festgehalten, dass nur die Häuser, die 
abseits der N._____strasse lägen, über den K._____weg erschlossen 
würden. Dieser sei in der Baubewilligung vom 30. April 2010 für die Sa-
nierung des Weges nur als Notzufahrt für die Häuser M._____ und 
O._____ bezeichnet worden. Die Einmündung des K._____weges in die 
N._____strasse sei zudem unübersichtlich und nicht geeignet, den Mehr-
verkehr dieser Parkierungsanlage aufzunehmen. Der Verkehr vervielfa-
che sich. Die in der Einmündung wartenden Buspassagiere würden be-
hindert und gefährdet. Der anlässlich der Errichtung der Überbauung 
D._____ getätigte Nutzungstransfer ab Parzelle 459 bestätige überdies 
die weitere Freihaltung des Grundstücks.
Schliesslich wurde festgehalten, dass die StWEG das Verfahren im 
Hauptpunkt verloren habe, da die Bewilligungspflicht von der Baukom-
mission gutgeheissen worden sei, weswegen sie die Kosten des Verfah-
rens vor der Baukommission allein tragen müsse. Die Kostennote sei zu-
dem pflichtwidrig von der Gemeinde nicht überprüft worden.
Am 3. März 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, das Gericht hät-
te Rechtsanwalt Vuillaume nicht zur Vernehmlassung auffordern dürfen. 
Dieser sei nicht bevollmächtigt. In jedem Fall müsse ein zweiter Schrif-
tenwechsel durchgeführt werden.
10.
Die Gemeinde hielt in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2013 fest, sie 
habe den Untersuchungsgrundsatz nicht verletzt und den Sachverhalt 
korrekt ermittelt. Der Gemeinderat habe diesen nochmals unabhängig 
überprüft. Aus den Abklärungen des Gemeinderats hätten dieselben Er-
kenntnisse resultiert, zu denen auch die Baukommission gekommen sei. 


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Eine Wiederholung hätte keinen Sinn gemacht. Neue, materielle Ge-
sichtspunkte enthalte die Beschwerde nicht. Die StWEG könne sich auch 
durch eine Privatperson vertreten lassen. Sie habe keinen Zweifel daran, 
dass sich die StWEG durch Rechtsanwalt Vuillaume habe vertreten las-
sen wollen.
11.
Am 9. April beantragte die StWEG die Abweisung der Beschwerde. Allfäl-
lige Konflikte mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten seien hier irrelevant. 
Die inzwischen gänzlich untergegangene Dienstbarkeit Bauverbot Wald-
parkanlage von 1928 habe die Nutzung von Parzelle 449 zum Parkieren 
nie tangiert. Ein Parkverbot sei erst 2009 ohne Tangierung der bestehen-
den Dienstbarkeiten begründet worden. Auch die Frage der Zufahrtsbe-
rechtigung sei hier irrelevant. Es stimme aber nicht, dass diese nicht be-
stehe. Dies zeigten die Grundbuchauszüge von Parzellen 235 und 442. 
Seit den 1950er Jahren werde auf Parzelle 459 parkiert. Abgehende 
Bäume seien nie ersetzt worden. Man habe stattdessen eine Strasse an-
gelegt, diese vor kurzem geteert und sogar mit LKW-Wendeplätzen aus-
gestattet. Die Beschwerdeführer hätten die Zufahrtsberechtigung der Be-
schwerdegegnerin 2009 ausdrücklich anerkannt und weiteren Anrainern 
Zufahrtsrechte über die Zufahrtsstrasse eingeräumt und damit Mehrver-
kehr generiert. Die Parkplätze seien rechtlich und tatsächlich erschlossen. 
Sie lägen nicht auf Parzelle 442, sondern nur auf Parzelle 459. Bis 2009 
seien Parkplätze nicht verboten gewesen. Erst 2009 sei ein Parkplatzver-
bot begründet worden. Dies behindere aber die StWEG nicht. Die Bauge-
sellschaft D._____ sei bestens im Bilde (unter Verweis auf die Stellung-
nahme zuhanden der Gemeinde vom 14. November 2011, das Schreiben 
an die StWEG vom 2. Februar 2012 und die Gesuchsantwort an das Be-
zirksgericht T._____ vom 23. Februar 2012). Die Unterschrift der Bauge-
sellschaft D._____ auf dem nachträglichen Baugesuch sei nicht nötig ge-
wesen. Weiter sei die Anlage materiell baurechtskonform. Zivilrechtliche 


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Fragen hätten die Baubehörden nicht zu beurteilen gehabt. Die Anlage 
stehe längst. Bei der Baubewilligung 1972 sei es zudem um andere Park-
plätze gegangen. Parzelle 459 sei schliesslich auch für die Beschwerde-
gegnerin erschlossen. Die Zufahrtstrasse werde seit Jahrzehnten ohne 
Probleme genutzt.
12.
Am 14. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträ-
gen fest. Die Replik enthält keine neuen Gesichtspunkte.
13.
Am 27. Mai 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, dass auf dem 
Dienstbarkeitsvertragsplan vom 16. November 2009 weder eine Dienst-
barkeitsfläche ausgeschieden noch Parkplätze eingezeichnet worden sei-
en. Dazu schrieb die StWEG am 25. Juni 2013, sie habe dort lediglich zur 
Veranschaulichung die Fläche markiert, welche ihr im Dienstbarkeitsver-
trag aus dem Jahr 2000 zugewiesen worden sei. Die Zufahrtsstrasse sei 
zudem Ende 2009/Anfang 2010 quer über die Dienstbarkeitsfläche der 
Beschwerdegegnerin verlegt worden.
14.
Am 17. Juni 2013 hielt die STWEG duplicando an ihren Anträgen fest. 
Auch die Duplik enthält keine neuen Gesichtspunkte.
15.
Am 13. August 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, die Strasse 
sei nicht verlegt worden. Die Baueingabe bezüglich der Sanierung des 
Strassenstücks von der N._____strasse her auf die Parzelle 235 sei von 
der Baugesellschaft D._____ eigenmächtig eingereicht worden. Die feh-
lende Einzeichnung des Dienstbarkeitsrechtes der StWEG auf den Plan-
angaben der Baugesellschaft D._____ müsse dieser angelastet werden. 
Dagegen seien aber keine Einsprachen erhoben worden. Zu diesem 
Schreiben vom 13. August 2013 nahm die StWEG am 6. September 2013 


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Stellung. Die Gemeinde schliesslich verzichtete auf eine erneute Stel-
lungnahme.
16.
Am 31. Januar 2014 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 
Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer A._____ und 
B._____ mit ihrem Rechtsvertreter Rechtsanwalt Lienert, der Gemeinde-
präsident und der Baufachchef der Gemeinde X._____ sowie die Be-
schwerdegegnerin, die StWEG, vertreten durch die P._____ Treuhand 
AG und wiedervertreten durch Rechtsanwalt Vuillaume, erschienen. Von 
der StWEG war das Ehepaar Q._____ anwesend. Allen Anwesenden 
wurde Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch münd-
lich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Die Beschwerdeführer ver-
teilten den Anwesenden und zu den Akten einen Situationsplan sowie 15 
Farbfotos unterschiedlichen Datums. Seitens des Gerichts wurden ferner 
noch drei Fotos der begangenen Standorte (Parkplatz, Einfahrt 
N._____strasse, Erschliessung Süd der C._____) erstellt und dem Au-
genscheinprotokoll angefügt. 
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen 
der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwä-
gungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der kommunale 
Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 17. Dezember 2012, 
mitgeteilt am 14. Januar 2013, mit welchem die von den heutigen Be-
schwerdeführern erhobene Einsprache abgewiesen worden ist. Auf die 
vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 


- 16 -
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde die Einsprache zu 
Recht abgewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung dreier Park-
plätze und eines Hauszuganges für Parzelle 442 auf Parzelle 459 erteilt 
hat. Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden, dass der Hauszu-
gang gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 8 der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) nicht bewilligungspflichtig ist, 
zumal es sich dabei um einen Fussweg im Rahmen einer Anlage der Gar-
tenraumgestaltung handelt. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser gegen 
Normen des Baupolizeirechts oder des Umweltrechts inklusive des Wald-
rechts verstösst. Die nunmehr mit Entscheid der Baukommission vom 10., 
mitgeteilt am 12. September 2012, erteilte Baubewilligung für den Haus-
zugang wäre gar nicht nötig gewesen.
2. a)
Bevor auf die einzelnen Rügen bezüglich der Errichtung der drei in Frage 
stehenden Parkplätze einzugehen ist, gilt es, Grundsätzliches zur Er-
schliessung und der Bedeutung diesbezüglicher zivilrechtlicher An-
sprüche festzuhalten. Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behörd-
licher Bewilligung errichtet oder geändert werden. "Bewilligen" bedeutet 
dabei, feststellen, dass dem Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis 
entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben den im Nutzungs-
plan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen und allen übrigen 
planerischen sowie baupolizeilichen Vorschriften entsprechen. Sind die 
gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen jedoch erfüllt, besteht 
ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Von einer blossen Polizei-
bewilligung kann nach neuerer Rechtsprechung aber nicht mehr die Rede 
sein, vielmehr wird neuerdings von einer raumordnungsrechtlichen bzw. 
gemischt polizeilich-planungsrechtlichen Bewilligung gesprochen. Der 
Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich motivierten Vorschriften (wie 
z.B. Gestaltungsvorschriften) den Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und 


- 17 -
Ermessensspielraum eröffnen, was im Polizeirecht unüblich ist (vgl. PE-
TER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., 
Bern 2008, S. 322 f. mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung; 
ferner die Urteile des Verwaltungsgerichts R 11 132 vom 15. Januar 2013 
sowie R 11 105 vom 10. Januar 2012). Das Baubewilligungsverfahren 
beschränkt sich grundsätzlich auf die öffentlichen Rechtsgrundlagen, 
während privatrechtliche Einsprachen auf dem Zivilrechtsweg geltend zu 
machen sind (vgl. BGE 1C_178/2013, 1C_196/2013 E.9.1).
b)
Gemäss Art. 44 KRVO prüft die kommunale Baubehörde eingehende 
Baugesuche auf Vollständigkeit und unterzieht sie einer materiellen Vor-
prüfung (Abs. 1 Satz 1). Bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen 
mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt sie den Gesuchstellenden 
innert 20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständi-
gung oder Verbesserung des Baugesuchs (Abs. 2). Zu dieser Vorprüfung 
gehört auch die Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung einer Per-
son oder Personengruppe zur Stellung des Baugesuchs. Dabei kann die 
Baubehörde nach der zitierten Bestimmung und der Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts auch ein Baugesuch beanstanden, wenn die zivil-
rechtliche Berechtigung zur Stellung des Baugesuchs offensichtlich fehlt. 
Nach dieser Rechtsprechung sind die Gemeinden nämlich nicht verpflich-
tet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, deren Bauberechti-
gung offensichtlich fehlt. Hinter dieser Praxis steht zum einen die Überle-
gung, dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist, Baugesuche, wel-
che mitunter umfangreiche und komplizierte Abklärungen erfordern, mate-
riell zu behandeln, sofern von vorneherein feststeht, dass dem Gesuch-
steller die zivilrechtliche Berechtigung offenkundig fehlt (PVG 1987 
Nr. 20), zum anderen der Schutz der Nachbarn vor unberechtigten Bau-
gesuchen. Diese Praxis kann nun aber nicht dahingehend interpretiert 
werden, dass die Gemeinden bereits dann befugt sind, die Behandlung 


- 18 -
von Baugesuchen auszusetzen, wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung 
des Gesuchstellers haben. Grundsätzlich ist es nämlich nicht Sache der 
Gemeinden, über den Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu ent-
scheiden (PVG 1969 Nr. 13). Hierüber hat vielmehr der Zivilrichter zu be-
finden. Aufgabe der Baubehörde ist es demgegenüber, die Baugesuche 
auf ihre Übereinstimmung mit den Normen des öffentlichen Rechtes zu 
überprüfen (vgl. PVG 1990 Nr. 25). Ist aber die Gemeinde nur in Fällen 
von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung befugt, ein 
Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen, können die Rechte des Ein-
sprechers in diesem Zusammenhang auch nicht weiter gehen. Er ist mit 
anderen Worten nur befugt, eine klar mangelnde Bauberechtigung zu rü-
gen (zu alldem vgl. die Urteile des Verwaltungsgerichts R 12 4 vom 
24. April 2012 E.2b sowie R 05 19 vom 30. August 2005 E.4b).
c)
Lehre und Rechtsprechung schliessen die Bewerkstelligung einer hinrei-
chenden Erschliessung durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht aus 
(vgl. BGE 121 I 65 E. 4a in fine; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006, Art. 19 N 22 zweiter 
Spiegelstrich). Erschliessungsanlagen müssen tatsächlich (bezüglich Di-
mensionierung) als auch rechtlich den konkreten Erschliessungsanforde-
rungen genügen, wobei der rechtliche Nachweis über eine Berechtigung 
an der (Mit-) Benutzung einer Erschliessungsanlage durch Eigentum, 
Dienstbarkeit oder aber auch durch Zustimmung eines berechtigten Ei-
gentümers geleistet werden kann (PETER BÖSCH, Grundbuch und Baube-
willigungsverfahren, in: ZBl 94 [1993] 481 ff., 486 f. mit Hinweisen). Ins-
besondere werden Grundstückserschliessungen über den Servitutsweg in 
der Lehre anerkannt, allerdings mit dem Hinweis, dass dies auch leicht zu 
Streitigkeiten führen könne (vgl. PETER KLEB, Kosten und Entschädigung 
im zürcherischen Quartierplanverfahren, Diss. Univ. Zürich, Zürich 2004, 


- 19 -
S. 142; vgl. dazu auch das Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 115 vom 
27. November 2012 E. 4c).
3.
Die Beschwerdeführer beantragen unter anderem, das Parkieren auf Par-
zelle 459 sei zu verbieten und der ursprüngliche Zustand von Parzelle 459 
sei wieder herzustellen. Bezüglich des ersten Antrages ist festzuhalten, 
dass ein allfälliges Parkierungsverbot nur die Errichtung der drei projektier-
ten Parkplätze betreffen könnte, da – neben dem Zugang zur C._____ auf 
Parzelle 442 – nur diese Streitgegenstand ist. Wird mit diesem Antrag ein 
darüber hinausgehendes Parkverbot beantragt, ist auf die Beschwerde in-
soweit nicht einzutreten. Bezüglich des zweiten Antrages auf Wiederher-
stellung des ursprünglichen Zustandes von Parzelle 459 ist festzuhalten, 
dass die Gemeinde diesbezüglich nichts verfügt hat. Wie vorstehend in Er-
wägung 1 festgehalten, ist vorliegend lediglich Streitgegenstand, ob die 
Bewilligung für die beantragten drei Parkplätze erteilt werden kann. Eine 
allfällige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes müsste gemäss 
Art. 94 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) ohnehin in einem separaten Verfahren verfügt werden. 
Deshalb kann auch darauf nicht eingetreten werden.
4.
Die Beschwerdeführer vertreten weiter die Auffassung, es liege keine Voll-
macht der StWEG zur Einreichung eines Baugesuchs durch ihren Rechts-
vertreter Rechtsanwalt Vuillaume vor. Gemäss Bestätigung vom März 2013 
haben die Stockwerkeigentümer aber schon am 2. Januar 2012 die dama-
lige Verwaltung beauftragt und ermächtigt, die StWEG im Rechtsstreit um 
die Parkplätze nördlich des Hauses gegen aussen zu vertreten, insbeson-
dere auch in öffentlich-rechtlichen Verfahren in diesem Zusammenhang. 
Diese Ermächtigung gilt auch für die am 2. Januar 2013 neu gewählte 
Verwalterin P._____ Treuhand AG (Beilage 1 StWEG). Die damalige Ver-
waltung hat am 18. Januar 2012 der L._____ Rechtsanwälte AG eine ent-


- 20 -
sprechende Vollmacht erteilt (Beilage 4 StWEG). Diese wiederum hat am 
1. Oktober 2007 allen bei ihr angestellten Anwältinnen und Anwälten eine 
Einzelvollmacht zu ihrer Vertretung im Rahmen der Erbringung von 
Rechtsdienstleistungen erteilt (Beilage 5 StWEG). Sie hat im Übrigen am 
1. März 2013 bestätigt, dass Rechtsanwalt Vuillaume bereits seit 2007 bei 
ihr tätig und ausdrücklich bevollmächtigt ist, ihre Mandantschaft im Rechts-
verkehr zu vertreten (Beilage 6 StWEG). Weiter hat die StWEG am 22. Fe-
bruar 2013 ihre Vollmacht an die die L._____ Rechtsanwälte AG bestätigt 
(Beilage 7 StWEG). Der Rechtsvertreter der StWEG, Rechtsanwalt Vuil-
laume, war somit zur Einreichung des Baugesuchs vom 17. Februar 2012 
rechtsgenüglich bevollmächtigt. Im Übrigen würde auch eine nicht rechts-
genüglich unterzeichnete Baueingabe aufgrund des Verhältnismässigkeits-
prinzips nicht einfach zu deren Nichtigkeit führen.
5.
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die Baugesellschaft D._____ als 
Eigentümerin von Parzelle 459 hätte das Baugesuch mitunterzeichnen und 
auch sonst ins Verfahren einbezogen werden müssen. Sie übersehen aber 
zunächst Art. 89 Abs. 3 KRG, wonach die Baubewilligung nur erteilt wird, 
wenn die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im 
Baugesuch nachgewiesen werden. Diese Bestimmung will die Baubehörde 
im Interesse der Effizienz davor bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, die 
mangels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter Umständen gar nicht zur 
Ausführung gelangen können (Arbeitshilfe zum KRG, Art. 89 Abs. 3 
KRG). Da die Eigentümerin von Parzelle 459 der Eigentümerin von Par-
zelle 442 mit dem Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000 (im Grund-
buch eingetragen am 28. Juni 2000, Beilage 10 StWEG) entsprechende 
Rechte eingeräumt hat, verfügt Letztere über die zivilrechtliche Baube-
rechtigung, womit sich die Anbringung von Unterschriften durch die Grun-
deigentümerin erübrigte. Diese hat zudem mit Schreiben vom 14. No-
vember 2011 insbesondere den Bestand einer Dienstbarkeit für fünf Au-


- 21 -
toabstellplätze sowie einen Hauszugang bestätigt (vgl. Beilage Gemein-
de). Diese seien nach dem Jahr 2000 erstellt worden und würden genutzt. 
Ob dafür eine Baubewilligung eingeholt worden sei, wisse sie nicht, sei 
jedoch für sie auch nicht relevant gewesen. Damit ist klargestellt, dass die 
Baugesellschaft D._____ mit der Stellung des Gesuchs einverstanden 
war – ja aufgrund des vorgelegten Dienstbarkeitsvertrages aus dem Jahr 
2000 gar nicht anders konnte als einverstanden sein. Mehr ist nicht ver-
langt.
6.
Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, das rechtliche Gehör sei 
verletzt worden, weil das Untersuchungsprinzip verletzt und der Sachver-
halt mangelhaft ermittelt worden sei. Das Untersuchungsprinzip bedeutet, 
dass die Verwaltungs- und Justizbehörden von Amtes wegen den Sach-
verhalt abklären. Sie sind für die Beschaffung der Entscheidsgrundlagen 
verantwortlich (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, N. 1623). Vor-
liegend hat sich die Vorinstanz auf die ausführlichen Abklärungen der 
Baukommission gestützt und ihren Entscheid aufgrund der von der Bau-
kommission ausführlich beschriebenen Ausgangslage gefällt. Die von der 
Baukommission beschriebene Ausgangslage wurde weder von den Be-
schwerdeführern noch den Beschwerdegegnern bestritten. Es kann der 
Vorinstanz somit nicht vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt un-
genügend abgeklärt und relevante Tatsachen, die gegen das Bauprojekt 
sprechen, unterschlagen oder nicht berücksichtigt. Auch das Willkürverbot 
ist keinesfalls verletzt. Es ist nicht nachvollziehbar, was die Beschwerde-
führer damit meinen, kommt es doch einfach darauf an, ob die Baubewilli-
gung aufgrund des anwendbaren Rechts erteilt werden kann oder nicht.
7. a)
Bezüglich der rechtlichen Erschliessung der Parzellen 459 und 442 sind 
die Beschwerdeführer der Meinung, der Kaufvertrag aus dem Jahr 1928 


- 22 -
enthalte ein Bauverbot. Dies wollen die Beschwerdeführer aus Ziff. 3 der 
weiteren Bestimmungen desselben ableiten, welche wie folgt lautet: "Das 
verkaufte Grundstück darf zu keinen Zeiten überbaut werden und muss als 
ständige natürliche Waldparkanlage bestehen bleiben. Allfällig abgehende 
Bäume sind rechtzeitig zu ersetzen." Die Baukommission – gestützt durch 
den Entscheid des Gemeinderats – vertrat die Auffassung, wonach dieses 
"Bauverbot" die Erstellung einer Parkierungsanlage nicht schlechthin aus-
schliesse. Unter "überbauen" werde landläufig eine Überbauung mit Hoch-
bauten und nicht eine vollständige Freihaltung von jeglichen Anlagen ver-
standen. Vorliegend wird unbestritten nicht eine Überbauung mit Hochbau-
ten realisiert. Aufgrund des Anciennitätsprinzips (Prinzip der Alterspriorität, 
vgl. dazu Art. 972 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 
SR 210], PETER TUOR/BERNHARD SCHNYDER/JÖRG SCHMID/ALEXANDRA RU-
MO-JUNGO, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Aufl., Zürich u.a. 
2009, § 105 N. 4 sowie BGE 131 III 345 E.2.3.1) geht diese Dienstbarkeit 
aus dem Jahr 1928 zwar späteren Dienstbarkeitsverträgen, insbesondere 
denen von 2000 und 2009, vor. Jedoch ist aufgrund ihres Wortlautes, 
aber auch aufgrund der späteren, in den Jahren 2000 und 2009 begrün-
deten Rechte nicht ohne Weiteres anzunehmen, die Erstellung eines be-
kiesten Autoabstellplatzes auf Parzelle 459 sei keinesfalls möglich. Wie 
bereits die Gemeinde feststellte, zeigt gerade das von den Beschwerde-
führern mit Dienstbarkeitsvertrag vom 28. Dezember 2009 (Beilage 9 
StWEG, Grundbuchauszug der Gemeinde X._____ für Parzelle 459, 
Dienstbarkeit 20091228.2) von der Baugesellschaft D._____ erwirkte 
"Parkplatzverbot für Motorfahrzeuge aller Art" zulasten von Grunds-
tück 459 und zugunsten der Grundstücke 235 und 1834, dass das Bau-
verbot aus dem Jahr 1928 von den Parteien nicht auch als Parkplatzver-
bot verstanden worden ist, andernfalls hätte auf die genannte Dienstbar-
keit verzichtet werden können. Über Parzelle 459 verläuft zudem seit 
Jahrzehnten unbestritten ein wesentlicher Teil des K._____wegs – was 


- 23 -
vom Gericht am Augenschein verifiziert werden konnte –, welcher somit 
ebenfalls nicht hätte errichtet werden können, würde das Bauverbot im 
Sinne der Beschwerdeführer verstanden. Bemerkenswerterweise wurde 
ja der unbestritten längst errichtete K._____weg nicht auf dem ursprüng-
lich dafür vorgesehenen Trassee auf Parzelle 235 errichtet, sondern 
durchschneidet Parzelle 459 mit den Zufahrten zu u.a. Parzelle 442, 443, 
624, 623 und 777 vollständig. Die Dienstbarkeit aus dem Jahr 1928 steht 
folglich der Bewilligung der drei hier in Frage stehenden Parkplätze nicht 
offensichtlich entgegen. Zu weiteren diesbezüglichen Abklärungen im 
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens war die Vorinstanz aber weder 
befugt noch gehalten.
b)
Die Beschwerdeführer behaupten weiter, die Parzellen 459 und 442 seien 
von der N._____strasse her rechtlich nie erschlossen gewesen. Verkäufer 
F._____ sei nicht Eigentümer von Parzelle 235 gewesen und habe zulas-
ten dieses Grundstücks auch keine entsprechende Dienstbarkeit begrün-
den können. Sie folgern, dass die StWEG immer nur ein Fahrrecht auf 
Parzelle 235 von der Ostgrenze von Parzelle 461 (Haus S._____) bis zu 
den Polygonpunkten 1115 und 1115a gehabt habe, auf jenem Abschnitt 
also, der gemäss Kaufvertrag von 1928 hätte neu erstellt werden sollen 
(9 Meter Breite, 5 Meter Fahrbahn und zwei Trottoirs zu je 2 Metern). Sie 
stützen sich dazu auf folgenden Passus im Kaufvertrag aus dem Jahr 
1928 (Ziff. 5 der Weiteren Bestimmungen): "Die Verkäufer verpflichten 
sich, durch ihre östlich der N._____strasse gelegenes Grundstück, soweit 
das Grundstück des Käufers nach Osten reicht, d.h. von der Grenze des 
Herrn S._____ bis zur östlichen Grenze des Grundstückes des Käufers 
(Markstein 1115a) eine Strasse zu erstellen…" und auf folgenden Pas-
sus(ebd.): "Die von den Verkäufern zu erstellende Strasse mit den beiden 
Trottoirs bleibt deren Privateigentum, dagegen hat der Käufer für das 
Kaufsobjekt und sein übriges von den Verkäufern erworbenes Land auf 


- 24 -
der Strasse und den beiden Trottoirs bis zu den Marksteinen 1115 und 
1115a ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht." Entgegen der An-
sicht der Gemeinde wurde dieses Recht als Grunddienstbarkeit u.a. zu 
Gunsten von Parzellen 459 und 442 begründet (vergleiche das "R." in der 
linken Spalte des Kaufvertrages aus dem Jahr 1928 und die entspre-
chende Eintragung auf Parzelle 442 im Grundbuchauszug der Gemeinde 
X._____, Dienstbarkeit 19280726.1, welche das Benützungsrecht an der 
Zufahrtsstrasse zulasten Grundstück 235 statuiert [Beilage 2 StWEG]). 
Während die Beschwerdeführer "auf der Strasse" als "auf der zu erstel-
lenden Strasse inklusive Trottoirs" verstehen, verstehen die Beschwerde-
gegner "auf der Strasse" als "auf der ganzen Strasse von der 
N._____strasse bis zu den Polygonpunkten 1115 und 1115a". Letztere 
Deutung scheint die Richtige zu sein, macht es doch keinen Sinn, wenn 
die damaligen Verkäufer von Parzelle 235 dem Käufer von Parzelle 459 
ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht von der östlichen Parzellen-
grenze 461 (Haus S._____) bis zu den Polygonpunkten 1115 und 1115a 
eingeräumt hätten, da dieser Wald ja im Eigentum der damaligen Verkäu-
ferschaft E._____ verblieb. Einzig Sinn macht, dass "auf der Strasse" auf 
der gesamten, im Eigentum der Verkäuferschaft verbleibenden "Strassen-
parzelle" 235 vom Anschluss an die N._____strasse bis zu den Polygon-
punkten 1115 und 1115a gemeint war. Vom Anschluss an die 
N._____strasse bis zur Ostgrenze der Parzelle 461 existierte offenbar 
schon vorher eine Strassenanlage. Aufgrund der Grundbucheinträge auf 
den Parzellen 235 und 442 ist anzunehmen, dass dieses 1928 von 
F._____ erworbene unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht von diesem 
beim 1929 erfolgten Verkauf von Parzelle 442 (vgl. den Kaufvertrag vom 
15. Januar 1929 [Beilagen Gemeinde, Dossier Stellungnahme der StWEG 
zur Einsprache des Ehepaars, darin Beilage 17 StWEG]) durch die Er-
klärung unter lit. a der Besonderen Bestimmungen des damaligen Kaufver-
trages, welche lautet "Die Zufahrtsstrasse von der N._____strasse aus darf 


- 25 -
jederzeit von den Käuferinnen oder deren Rechtsnachfolgern benützt wer-
den, wogegen sie an die Kosten des Unterhalts derselben ihren verhält-
nismässigen Anteil zu leisten haben." ebenfalls als Grunddienstbarkeit zu-
lasten von Parzelle 235 und zu Gunsten von Parzelle 442 ins Grundbuch 
aufgenommen wurde. Ob dies aufgrund der im Kaufvertrag von 1928 for-
mulierten Bestimmungen für F._____ überhaupt möglich war, ist deshalb 
wahrscheinlich, jedenfalls fehlte diese Befugnis nicht offensichtlich. Somit 
wurde schon mit dem Kaufvertrag von 1929 wohl auch Parzelle 442 zulas-
ten von Parzelle 235 ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht ein-
geräumt. Selbst wenn dies nicht geschehen wäre, würde dies der StWEG 
nicht zum Nachteil gereichen, weil auf jeden Fall Parzelle 459 eine Zu-
fahrtsberechtigung zulasten von Parzelle 235 innehatte und -hat und auf-
grund des Dienstbarkeitsvertrages aus dem Jahr 2000 die Parzelle 442 zur 
Erstellung (und Benutzung) der drei Parkplätze und des Zugangs zur 
C._____ berechtigt war und ist. Es ist folglich zur rechtlichen Erschliessung 
gar nicht notwendig, dass Parzelle 442 ein unbeschränktes Fuss- und 
Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 235 innehat. Die Zufahrt zu den Park-
plätzen auf Parzelle 459 über Parzelle 235 und der Zugang zum Haus auf 
Parzelle 442 respektive von diesem auf die Parkplätze auf Parzelle 459 
fehlen demzufolge nicht offensichtlich, weswegen die Gemeinde die recht-
liche Erschliessung zu Recht als gegeben angesehen hat. Somit spielt es 
auch keine Rolle, dass die C._____ hauptsächlich von Süden, von der 
N._____strasse her, erschlossen ist. Vorliegend geht es nicht um die Er-
schliessbarkeit von Parzelle 442, sondern um jene von Parzelle 459 re-
spektive für die dort projektierten drei Parkplätze. Ebenfalls keine Rolle 
spielt aufgrund des Anciennitätsprinzips, dass 2009 ein Parkverbot für Par-
zelle 459 vereinbart wurde. Ebenso kann ausser Acht gelassen werden, 
dass Ausnützung auf Parzelle 459 transportiert wurde. Die Erstellung von 
Parkplätzen wird nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet.


- 26 -
8. a)
Die Beschwerdeführer behaupten weiter – ohne dies genauer zu begrün-
den – die projektierte Parkierungsanlage verstosse gegen Art. 73 Abs. 1 
KRG. Anlässlich des Augenscheins machten die Beschwerdeführer dies-
bezüglich keine weiteren Ausführungen. Der Gemeindepräsident hielt hin-
gegen fest, dass durch die drei Parkplätze das Orts- und Landschaftsbild 
nicht gestört würden. Auch das Gericht kam anlässlich des Augenscheins 
zum Schluss, dass die drei Parkplätze die Gesamtwirkung der in Frage 
stehenden Umgebung und Landschaft nicht wesentlich beeinträchtigen.
b)
Ebenso behaupten die Beschwerdeführer, der K._____weg sei der zusätz-
lichen Verkehrsbelastung nicht gewachsen und sei im Einmündungsbe-
reich in die N._____strasse gefährlich. Die Gefährlichkeit der Einmündung 
in die N._____strasse wurde auch anlässlich des Augenscheins themati-
siert. Die Beschwerdeführer hielten diesbezüglich fest, die Einfahrt in die 
N._____strasse sei unübersichtlich und werde schlecht vom Schnee 
geräumt. Zudem würden in der C._____ Ferienwohnungen vermietet, was 
zu einem ständigen Hin und Her führe. Der Gemeindepräsident replizierte, 
dass sich an besagter Stelle seit Menschengedenken eine Einfahrt befän-
de. Dem Gericht erschien die Ein- bzw. Ausfahrt in die N._____strasse 
nicht besonders gefährlich, zumal ein Verkehrsspiegel auf einfache Art und 
Weise Abhilfe verschaffen könne. Unerfindlich ist, was die Beschwerdefüh-
rer daraus ableiten wollen, wenn sie ausführen, die Sanierung des 
K._____weges sei unter dem Titel "Notzufahrt für die Häuser M._____ und 
O._____" durchgeführt worden. Dazu wurden auch am Augenschein keine 
weiteren Ausführungen gemacht.
c)
Daraus, dass die Gemeinde bei der Bewilligung 1972 für die C._____ drei 
Parkplätze nicht bewilligte, können die Beschwerdeführer ferner nichts ab-
leiten, weil es sich damals um drei Parkplätze auf Parzelle 442 handelte 


- 27 -
und nicht um die jetzt zur Diskussion stehenden drei Parkplätze auf Parzel-
le 459 (vgl. Akten Gemeinde, Baubewilligungsakten 1972).
d)
Das Amtsverbot vom 11. Dezember 1978, das, wie von den Beschwerde-
führern behauptet, angeblich auch das Befahren und Parkieren von Fahr-
zeugen auf Parzelle 459 verbot, fiel – falls es für Parzelle 459 je bestand – 
spätestens mit dem Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000 gegenüber 
der StWEG dahin, als dieser von der Rechtsnachfolgerin der vormaligen 
Eigentümerin von Parzelle 459, der Baugesellschaft D._____, das Recht 
zur Erstellung der Parkierungsanlage und des Zugangs zu Parzelle 442 zu-
lasten von Parzelle 459 gewährt wurde. Die Baugesellschaft D._____ 
konnte das Amtsverbot, das ja lediglich auf einer entsprechenden dingli-
chen Berechtigung beruht (Art. 258 der Schweizerischen Zivilprozessord-
nung [ZPO; SR 272]), entsprechend abändern.
9.
Bezüglich der Kostenverteilung im Vorverfahren irren die Beschwerdefüh-
rer, wenn sie sagen, die Vorinstanz hätte ihre Einsprache im Hauptpunkt 
gutgeheissen. Materiell ging es dort nicht primär um die Frage, ob das 
Bauvorhaben bewilligungspflichtig sei, sondern darum, ob es bewilligt wer-
den konnte oder eben nicht. Letzteres ist der Hauptpunkt und darin sind die 
Beschwerdeführer unterlegen, so dass die Kostenregelung der Gemeinde 
nicht zu beanstanden ist.
10.
Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass die Beschwerde in allen 
Punkten abgewiesen wird, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei die-
sem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten unter solidarischer 
Haftung zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Bund, Kanton und Ge-
meinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisatio-
nen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi-


- 28 -
gung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
Gemeinde keine ausseramtliche Entschädigung zusteht. Die Beschwerde-
führer haben indessen die anwaltlich vertretene StWEG nach Art. 78 
Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen. Deren Rechtsvertreter reichte 
mit Schreiben vom 10. Juli 2013 eine Honorarnote in der Höhe von 
Fr. 10‘140.30 ein. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemes-
sung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorar-
verordnung [HV; BR 310.250]) setzt die urteilende Instanz die Parteien-
tschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie geht dabei 
gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsbe-
rechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, 
soweit der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozess-
führung erforderlich ist (Ziff. 2). Art. 3 Abs. 1 HV hält sodann fest, dass als 
üblich ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken gelte. Vorlie-
gend ging der Rechtsvertreter der StWEG von einem Aufwand von 
31.4 Stunden aus, was dem Gericht für die vorliegende Sache gerechtfer-
tigt und erforderlich erscheint. Allerdings rechnete der Rechtsvertreter mit 
einem Ansatz von Fr. 290.-- statt der üblichen Fr. 270.-- pro Stunde und 
seine Honorarnote ist entsprechend zu kürzen. Allerdings enthält die Zu-
sammenstellung vom 10. Juli 2013 den Aufwand des Rechtsvertreters für 
den Augenschein vor Ort nicht, weshalb sich eine pauschale Entschädi-
gung in der Höhe von Fr. 10'000.-- rechtfertigt. Folglich haben die Be-
schwerdeführer die StWEG unter solidarischer Haftung mit Fr. 10‘000.-- 
(inkl. MWST) ausseramtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen soweit darauf eingetreten werden kann.


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2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
618.--
zusammen
Fr.
5'618.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ 
und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-
nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ und B._____ entschädigen die StWEG C._____ unter solidari-
scher Haftbarkeit aussergerichtlich mit total Fr. 10‘000.-- (inkl. MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. No-
vember 2014 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_224/2014).