gr_gerichte · VR3 2025 45 · 2026-06-08 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 21. April 2026
mitgeteilt am 4. Mai 2026
Referenz
VR3 25 45
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel und Cavegn
Merlo, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Claudia Schawalder
gegen
Gemeinde Küblis
Cunterscher Strasse 3, 7240 Küblis
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
B._____
Beschwerdegegner
C._____ AG
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins
Gegenstand
Baueinsprache/Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus)

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Sachverhalt
A.
Am 24. April 2024 reichte B._____ ein Baugesuch ein für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. Z.1._____ Küblis, G._____. Innert der
Auflagefrist erhob A._____ Einsprache. Am 22. August 2024 reichte B._____ ein
Projektänderungsgesuch ein. Dagegen erhob A._____ am 18. September 2024
erneut Einsprache. Gegen eine erneute Projektänderung vom 20. November 2024
erhob
A._____
am
11. Dezember 2024
wiederum
Einsprache.
Mit
Einspracheentscheid vom 24. März 2025 hiess der Gemeindevorstand die
Einsprache betreffend der technischen Anforderungen an die Wärmepumpe gut und
wies sie im Übrigen ab. Mit Bauentscheid vom gleichen Tag erteilte er die
Baubewilligung gemäss Projektänderung vom 20. November 2024 unter Auflagen.
B.
Noch vor Erteilung der Baubewilligung (am 29. Oktober 2024) hatte die
D._____ AG, nunmehr C._____ AG, das Baugrundstück erworben.
C.
A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) erhob am 13. Mai 2025
Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, Bau-
und Einspracheentscheid seien aufzuheben und es sei keine Baubewilligung zu
erteilen. Zudem beantragte sie, das Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis
feststehe, ob die D._____ AG ein neues Baugesuch einreichen werde. Ferner
beantragte sie die Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
D.
Die Gemeinde Küblis (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) teilte am
22. Mai 2025 mit, sie wehre sich nicht gegen die Sistierung und die Erteilung der
aufschiebenden Wirkung. Die D._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2)
beantragte mit Stellungnahme vom 27. Mai 2025, die Anträge auf Sistierung und
Erteilung der aufschiebenden Wirkung seien abzuweisen. Sie beabsichtige, das
Bauvorhaben gemäss Baubewilligung vom 24. März 2025 zu erstellen und sei nicht
an einem anderen Bauprojekt interessiert. Sie werde zunächst nur den Bauaushub
und die Baugrubensicherung realisieren und nicht mit den eigentlichen Bauarbeiten
beginnen, ehe die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen sei, worauf sie sich
behaften lasse. Mit Verfügung vom 2. Juni 2025 wies die Instruktionsrichterin das
Gesuch um Sistierung des Verfahrens ab. Mit Verfügung vom gleichen Tag wies sie
den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung betreffend den Aushub und
die Baugrubensicherung ab und erteilte der Beschwerde darüber hinaus die
aufschiebende Wirkung.
E.
Mit Eingabe vom 23. Juni 2025 bestritt die Beschwerdegegnerin 1 den Inhalt
der Beschwerde und verwies auf ihren Bau- und Einspracheentscheid.

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F.
Die
Beschwerdegegnerin 2
beantragte
mit
Vernehmlassung
vom
11. Juli 2025,
die
Beschwerde
sei
abzuweisen.
B._____
(nachfolgend:
Beschwerdegegner) liess sich nicht vernehmen.
G.
Mit Replik vom 24. September 2025 hielt die Beschwerdeführerin an ihren
Anträgen
fest
und
ergänzte
sie
um
den
Eventualantrag,
Bau-
und
Einspracheentscheid seien aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Sie begründete dies damit, dass die Plandarstellungen und
Berechnungen zur Gebäudehöhe ungenügend seien, weshalb diese nachzureichen
seien
oder
die
Sache
an
die
Vorinstanz
zurückzuweisen
sei.
Am
25. September 2025 reichte sie weitere Beweismittel (Fotos) ein.
H.
Mit Eingabe vom 2. Oktober 2025 hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, sie
habe die Baugesuchsakten genau geprüft und daraus die Höhen gut errechnen und
prüfen können. Die Anforderung weiterer Pläne sei nicht notwendig.
I.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt mit Duplik vom 21. Oktober 2025 an ihren
Anträgen fest, ebenso die Beschwerdeführerin mit Triplik vom 3. November 2025.
J.
Am 2. April 2026 informierte die Beschwerdegegnerin 1 das Obergericht,
dass sie für sämtliche Bauarbeiten auf Parzelle Nr. Z.1._____ am 1. April 2026
einen Baustopp verfügt habe.
K.
Am 13. April 2026 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ein weiteres Schreiben
samt verschiedenen Dokumenten ein.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem
Recht
endgültig
sind.
Der
angefochtene
Bau-
und
Einspracheentscheid vom 24. März 2025 ist weder endgültig noch kann er bei einer
anderen Instanz angefochten werden. Die Beschwerde an das Obergericht ist damit
zulässig.
Die
Beschwerdeführerin
ist
als
Miteigentümerin
der
Parzelle
Nr. Z.2._____, welche der Bauparzelle unmittelbar benachbart ist, zur Beschwerde
legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht
(Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2.
Das Rechtsbegehren muss in der Beschwerdeschrift enthalten sein (Art. 38
Abs. 1 VRG). Nach Ablauf der Beschwerdefrist kann das Rechtsbegehren bzw. der

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Streitgegenstand nicht mehr ausgedehnt (Plus) oder geändert (Aliud) werden
(Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 21 11 vom
5. Juli 2023 E. 2.1 [vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil 2C_350/2023 vom
25. Februar 2025]; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 23 113
vom 19. Juni 2025 E. 2.2.2). Zulässig ist aber, ein gestelltes Rechtsbegehren im
Laufe des späteren Verfahrens einzuschränken (Minus; Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 23 113 E. 2.2.2; vgl. BGE 141 II 91 E. 1.2). Die
Beschwerdeführerin hat in der Beschwerde die Verweigerung der Baubewilligung
beantragt. Der in der Replik gestellte Eventualantrag auf Rückweisung an die
Vorinstanz ist demgegenüber ein Minus und damit zulässig.
1.3.
Gesuchsteller und Verfahrenspartei im Baubewilligungsverfahren war der
Beschwerdegegner. An ihn ist auch der Bauentscheid adressiert. Die
Baubewilligung ist aber nicht an eine bestimmte Person gebunden, sondern haftet
einem Grundstück an und kann zusammen mit diesem auf einen Rechtsnachfolger
übertragen werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 21 99 vom 31. Mai 2022 E. 6). Mit dem Erwerb der Parzelle Nr. Z.1._____ ist die
Beschwerdegegnerin 2 Rechtsnachfolgerin des Baugesuchstellers geworden und
tritt ohne weiteres in das Verfahren ein.
1.4.
Die Eingaben der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. April 2026 und vom
13. April 2026 (vorne lit. J und lit. K) sind für die Beurteilung des vorliegenden
Streitobjekts nicht massgeblich.
2.1.
Das Bauprojekt betrifft die bisher unüberbaute Parzelle Nr. Z.1._____,
welche nördlich an die Kantonsstrasse und südlich an die Strasse E._____
angrenzt, über welche die Parzelle auch erschlossen wird. Das Gelände ist von
Nord nach Süd abfallend (act. C.1.16, Pläne "Ostfassade und Westfassade").
Östlich bzw. westlich der Parzelle liegen die Parzellen Nr. Z.2._____ bzw.
Z.3._____, welche überbaut sind. Südlich der Strasse E._____ liegt der G._____.
2.2.
In der Gemeinde Küblis gilt das Baugesetz vom 19. Juni 2015 (nachfolgend:
BauG). An der Gemeindeversammlung vom 23. August 2024 wurde eine Revision
der Ortsplanung beschlossen, wobei auch das BauG teilrevidiert wurde
(Beschwerdeauflage Teilrevision Baugesetz, Anpassung an die übergeordnete
Gesetzgebung
im
Bereich
Siedlung,
vom
23. August 2024,
 [besucht am 9. April 2026]). Zwischen den Parteien ist
unbestritten, dass diese Revision noch nicht genehmigt wurde und noch nicht in
Kraft steht, so dass sowohl das geltende BauG als auch die Bestimmungen des

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revidierten BauG (nachfolgend: nBauG) eingehalten werden müssen (Art. 21 Abs. 2
i.V.m. Art. 48 Abs. 6 KRG [BR 801.100]). Im Folgenden ist für die einzelnen von der
Beschwerdeführerin erhobenen Rügen zu prüfen, ob sie im Lichte des BauG oder
des nBauG begründet sind.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung der Bestimmungen über die
Höhe.
3.1.
Nach Art. 15 BauG gilt in der Dorfzone Küblis eine maximale Gesamthöhe
von 14.0 m, zuzüglich eines Zuschlags "z", der sich aus der Differenz zwischen der
mittleren Höhe in m ü.M. aller Hauptgebäudeecken und der Höhe in m ü.M. der tiefst
gelegenen Hauptgebäudeecke, gemessen beim massgeblichen Terrain, bemisst
(Art. 20 Abs. 5 BauG), aber maximal 3.0 m beträgt (Art. 20 Abs. 6 BauG). Eine
Fassadenhöhe ist nicht festgelegt.
Nach Art. 15 nBauG gilt eine Fassadenhöhe von 12.0 m und eine Höhe Firstlinie
(Überragung der Fassadenhöhe) von 3.0 m. Massgebend ist die mittlere traufseitige
Fassadenhöhe (FHm; Art. 20 Abs. 1 Satz 2 nBauG). Als FHm gilt das Mittel aller
traufseitigen Fassadenhöhen gemessen an den Hauptgebäudeecken (Art. 20
Abs. 1 Satz 3 nBauG). Bei Abgrabungen sind die Fassadenhöhen vom neu
gestalteten Terrain aus zu messen (Art. 20 Abs. 1 Satz 4 nBauG). Die traufseitigen
talseitigen Fassadenhöhen dürfen die Werte gemäss Zonenschema um max. 3.0 m
überschreiten (Art. 20 Abs. 4 nBauG).
3.2.
Im angefochtenen Entscheid wird festgestellt, dass die Einsprachepunkte zur
Fassadenhöhe gemäss nBauG zurückgezogen worden seien. Dann wird erwogen,
gemäss den Projektänderungsplänen vom 20. November 2024 sei der First mit
einer Höhe von +10.98 m und die Traufe bzw. das massgebende Mass zur
Ermittlung der Fassadenhöhe mit +8.325 m angegeben. Demnach überrage der
First die Fassadenhöhe um 2.655 m. Damit sei die Höhe Firstlinie eingehalten. In
Bezug auf das geltende BauG werden die massgebenden Höhenbestimmungen
dargelegt; eine Subsumtion des Bauprojekts unter diese Bestimmungen erfolgt
nicht ausdrücklich. Aus der Abweisung der Einsprache ergibt sich aber, dass die
Beschwerdegegnerin 1 diese Bestimmungen als eingehalten erachtet.
3.3.
Die Beschwerdeführerin rügt, in den Baugesuchsplänen fehle eine
Berechnung bzw. Darstellung der Fassadenhöhe und der Höhe Firstlinie sowie des
Zuschlags "z". Ebenso fehle die Angabe der Höhe in m ü.M. Zudem seien die Pläne
nicht im Massstab 1:100, wie dies von Art. 49 Abs. 2 BauG vorgeschrieben werde.
Die Einhaltung der Höhenmasse könne daher nicht nachgeprüft werden. Die

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entsprechenden Pläne und Berechnungen seien nachzureichen; erst dann könne
die Einhaltung der Vorschriften überprüft werden. Zudem dürften nach Art. 24
Abs. 3 BauG die Gesamt- und Fassadenhöhen der benachbarten Bauten nicht
überschritten werden. Dies sei nicht nachgewiesen worden.
3.4.
Die
Beschwerdegegnerin 1
bringt
vor,
sie
habe
aus
den
Baubewilligungsakten, insbesondere den Plänen, die Höhen gut errechnen bzw.
prüfen können und erachte weitere Pläne als nicht erforderlich. Die
Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, das Gebäude halte die massgebenden
Höhen sowohl nach geltendem als auch nach neuem Recht ein.
3.5.
Im Allgemeinen ist festzuhalten, dass die in den Akten liegenden Pläne
mangelhaft sind. Allerdings ist die Beurteilung der materiellen Rechtmässigkeit des
Projekts möglich, wie nachfolgend aufzuzeigen ist. Nach Art. 49 Abs. 2 Ziff. 5 BauG
sind dem Baugesuch Fassadenpläne und Schnitte 1:100 mit vollständigen Angaben
zu massgeblichen Höhenmassen gemäss der interkantonalen Vereinbarung über
die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB), mit Verlauf
des massgebenden und neuen Terrains in der Flucht der projizierten Fassadenlinie
bis zur Grenze, sowie Strassenhöhen beizulegen. Die in den Akten liegenden
Baugesuchsunterlagen
für
die
Projektänderung
vom
20. November 2024
(act. C.1.16) enthalten Pläne für die Ost-, West- und Nordfassade. Ein Plan
Südfassade sowie ein Querschnitt wurden vom Baugesuchsteller mit Eingabe vom
26. Mai 2024 eingereicht (act. C.1.7). Die darauf eingezeichneten Höhen sind die
gleichen wie in den Plänen Ostfassade und Westfassade gemäss der
Projektänderung vom 20. November 2024. Somit muss der im Mai 2024
eingereichte Plan Südfassade (s. auch act. C.3.2) auch für die Projektänderung vom
November massgebend sein (allerdings mit den verkleinerten Balkonen, vgl.
act. C.1.6 und C.1.7 Beleg 8). Die in den Akten liegenden Pläne sind
fotomechanische Verkleinerungen, mit denen Pläne im Format A3 und im Massstab
1:100 auf ca. A4-Format verkleinert wurden. Sie sind damit zwar selber nicht mehr
im Massstab 1:100. Trotzdem ist aus den in den Plänen angegebenen Massen oder,
soweit solche fehlen, aus einer Umrechnung der in den Plänen gemessenen Masse
die Höhe ersichtlich und nachprüfbar. Zutreffend ist, dass die Höhe über Meer nicht
angegeben wird. Diese ist aber nur für die Berechnung des Zuschlags "z" nach
Art. 20 Abs. 5 BauG relevant. Auf den Plänen Westfassade und Ostfassade ist
sodann auch das gewachsene Terrain angegeben. Insgesamt erlauben diese Pläne
eine Beurteilung der massgebenden Höhen mit hinreichender Genauigkeit.
3.6.
Aus den Plänen Ostfassade und Westfassade ergibt sich eine Gesamthöhe
(grösster Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion

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und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain, s.
Anhang 1 Ziff. 5.1 IVHB i.V.m. Art. 13 Abs. 2 BauG) von höchstens 14.18 m
(Summe von +10.98 m und -3.20 m) auf der Südseite. Auch ohne genaue
Berechnung ist damit ohne weiteres klar, dass die zulässige Gesamthöhe deutlich
unterschritten ist: An den nördlichen Gebäudeecken beträgt die Gesamthöhe
ca. 10.0 m, so dass die mittlere Höhe aller Gebäudeecken ca. 12.10 m und der
Faktor "z" gemäss Art. 20 Abs. 5 BauG somit fast 2.0 m beträgt. Die Gesamthöhe
von 14.0 m + "z" gemäss Art. 15 BauG ist damit in jedem Fall eingehalten. Ebenso
ergibt sich aus den Plänen Ostfassade und Westfassade, dass die Fassadenhöhe
sogar auf den südlichen, tiefer gelegenen Hauptgebäudeecken deutlich kleiner ist
als die zulässigen 12.0 m gemäss Art. 15 nBauG. Angesichts der Steilheit des
Geländes muss umso mehr das Mittel aller traufseitigen Fassadenhöhen viel kleiner
sein. Damit ist die Fassadenhöhe gemäss Art. 15 nBauG eingehalten. Ebenso
ergibt sich klar aus den Plänen, dass die Höhe der Firstlinie deutlich geringer als
die nach Art. 15 nBauG zulässigen 3.0 m. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern dazu
genauere Berechnungen erforderlich sein sollten. Gemäss den Plänen sind somit
die Höhenbegrenzungen sowohl nach neuem als auch nach altem Recht
eingehalten.
3.7.
Die Beschwerdeführerin erachtet die Angabe der Höhe über Meer als
erforderlich, weil sonst das Risiko bestehe, dass bei der Bauausführung von den
bewilligten Plänen abgewichen werde. Es ist aber immer so, dass die Pläne allein
nicht garantieren, dass das Bauprojekt gemäss den Plänen ausgeführt wird. Dies
zu prüfen, ist Sache der Baukontrolle, welche mindestens das Schnurgerüst und die
Höhenfixpunkte kontrolliert (Art. 60 Abs. 1 KRVO [BR 801.110]). Es ist üblich, in
Baugesuchen die Höhenfixpunkte in m ü.M. anzugeben. Vorgeschrieben ist dies
aber nicht ausdrücklich. Auf den Plänen sind das gewachsene Terrain und die
bestehende
Erschliessungsstrasse
E._____
ersichtlich.
Es
kann
davon
ausgegangen werden, dass es der ortskundigen Baubehörde möglich ist,
nachzuprüfen, ob das Schnurgerüst diesen Vorgaben entspricht. Da die zulässigen
Höhen zudem deutlich unterschritten sind (vorne E. 3.6), kommt es für die
Einhaltung der Höhen auch nicht auf eine zentimetergenaue Messung an.
Insgesamt erlauben die vorhandenen Pläne eine hinreichende Beurteilung und
Kontrolle des Vorhabens.
3.8.
Art. 24 Abs. 3 BauG lautet:
Siedlungsstruktur und Bauweise sind zu erhalten und zu ergänzen. Werden an einem
Strassenzug (Strassen, Gassen, Plätze) einzelne Baulücken geschlossen oder bestehende
Bauten ersetzt oder umgebaut, dürfen Gesamt- und Fassadenhöhen der benachbarten

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Bauten nicht überschritten werden. Wo Baulinien fehlen, sind bei neuen Gebäuden, Ersatz-
und Umbauten, die bestehenden Fassadenfluchten beizubehalten.
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, im rechtskräftigen Quartierplan
F._____ sei auf der Parzelle Nr. Z.1._____ nördlich der Strasse E._____ eine
Baulinie in einem Abstand von 1.0 m zur Strasse festgelegt. Folglich seien bereits
aufgrund der festgelegten Baulinien die Fassadenfluchten der angrenzenden
Parzellen nicht zu übernehmen. Andererseits handle es sich bei den Parzellen
Nr. Z.3._____ und Z.2._____ um markant unternutze Parzellen, wobei die Bauten
als Einzelbauten und nicht als mehr oder weniger geschlossene Strassenbebauung
entlang der Strasse E._____ in Erscheinung träten und somit nicht als Referenz für
eine beizubehaltende Fassadenflucht dienen könnten. Diese Ausführungen stehen
zwar im Zusammenhang mit der in der Einsprache vorgebrachten Kritik, die
Fassadenflucht sei nicht eingehalten und äussern sich nicht ausdrücklich zum
Aspekt, dass die Gesamt- und Fassadenhöhen der benachbarten Bauten nicht
überschritten werden dürfen. Aus den Ausführungen im angefochtenen Entscheid
wird aber deutlich, dass nach Auffassung der Vorinstanz die Häuser auf den
benachbarten Parzellen Nr. Z.3._____ und Z.2._____ keine Strassenflucht bilden.
Ein Blick auf die Pläne "Situation 1:500" und auf Google Maps bestätigt dies: Es
handelt sich bei diesen beiden Gebäuden um isolierte Bauten. Östlich schliesst die
ebenfalls unüberbaute Parzelle Nr. Z.4._____ an, worauf dann weiter östlich noch
ein weiteres isoliertes Gebäude steht. Westlich befinden sich auf einer grösseren
Distanz keine weiteren Gebäude mehr. Von einem Strassenzug, an dem nur
einzelne Baulücken geschlossen werden, kann nicht gesprochen werden, weder
entlang der Kantonsstrasse noch entlang der Strasse E._____. Art. 24 Abs. 3 Satz 2
BauG ist daher nicht anwendbar und die Höhe der benachbarten Gebäude muss
nicht geprüft werden.
3.9.
Die Beschwerde erweist sich damit in Bezug auf die Höhe als unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt einen Verstoss gegen die Anforderungen der
Siedlungsstruktur und der Ortsbildverträglichkeit.
4.1.
Gemäss Art. 24 Abs. 3 BauG sind Siedlungsstruktur und Bauweise zu
erhalten und zu ergänzen. Nach Art. 61 Abs. 1 BauG sind Bauten und Bauteile aller
Art mit Einschluss von Bemalungen so zu gestalten, dass sie sich gut in das Orts-
und Landschaftsbild einordnen. Im nBauG ist keine Änderung dieser Bestimmungen
vorgesehen.
4.2.
Im angefochtenen Entscheid wird zu Art. 24 Abs. 3 BauG das oben in E. 3.8
bereits Gesagte ausgeführt. Zu Art. 61 Abs. 1 BauG wird erwogen, die Parzelle

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Nr. Z.1._____ und die geplante Baute lägen gegenüber der H._____ rückwärtig in
der zweiten Bautiefe und direkt unterhalb der Kantonsstrasse. Die Baute sei weder
von der H._____ noch von der Kantonsstrasse direkt einsehbar. Es handle sich um
eine kompakte Baute mit orthogonalem Grundriss, welche ein Satteldach aufweise,
das wie ortstypisch Richtung Tal orientiert sei und sich somit im Grundsatz gut in
die bestehende Siedlungsstruktur einfüge. Aufgrund der rückwärtigen und schlecht
einsehbaren Lage seien keine weiteren gestalterischen Anforderungen zu erfüllen.
4.3.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, das geplante Gebäude überschreite die
in der Dorfzone typischen Dimensionen deutlich. Es füge sich aufgrund seiner
Grösse, volumetrischen Ausdehnung und Höhe nicht in die bestehende
Siedlungsstruktur im Quartier ein. Diese Überdimensionierung erzeuge einen
Fremdkörper, der die bestehende bauliche Einheit störe und den ortsbildprägenden
Charakter beeinträchtige. Die massiven Dimensionen, die flächige Ausdehnung und
die unproportionierte Fassadengestaltung stünden in einem offensichtlichen
Missverhältnis zur kleinteiligen und traditionell strukturierten Nachbarbebauung.
Dies führe zu einer sichtbaren Dominanz des Neubaus, die das gewachsene
Ortsbild störe und den Charakter der Siedlung negativ beeinflusse. Sie beantragt
einen Augenschein.
4.4.
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt vor, das Gebäude passe sich aufgrund
seines Grundrisses, des Satteldachs und der gewählten Materialien und Farben gut
in die bestehende Siedlungsstruktur ein. Im Unterschied zu den umliegenden
Bauten nutze es die zur Verfügung stehende Ausnützung aus, was dem
raumplanerischen Ziel der Verdichtung nach innen entspreche. Gemäss den
Quartierplanvorschriften bestehe eine Baulinie in einem Abstand von 1.0 m zum
Fahrbahnrand.
4.5.
In der Replik bringt die Beschwerdeführerin vor, der Grenzabstand von 4.0 m
sei nicht eingehalten. Gemäss den Quartierplanvorschriften dürften Bauten nur
unter Einhaltung des Grenzabstands bis an die Baulinie gestellt werden. Die
Beschwerdegegnerin
bringt
in
der
Duplik
vor,
Baulinien
gingen
den
Grenzabständen vor. In der Triplik beharrt die Beschwerdeführerin darauf, dass der
Grenzabstand einzuhalten sei.
4.6.
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass sich das geplante Gebäude
hinsichtlich
Form,
Dachgestaltung
und
Orientierung
in
die
bestehende
Siedlungsstruktur
einfügt.
Auch
die
aus
den
Bauplänen
ersichtliche
Fassadengestaltung und die Fensterfronten können nicht als unüblich oder störend
betrachtet werden. Die Beschwerdeführerin stört sich hauptsächlich an der

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Dimensionierung des Bauvorhabens. Es mag zutreffen, dass die zwei benachbarten
Bauten auf den Parzellen Nr. Z.3._____ und Z.2._____ kleiner sind als der geplante
Neubau. Jedoch ergibt sich aus den von der Beschwerdeführerin eingereichten
Fotos (act. B.5) und aus Google Maps, dass auch südlich der Bauparzelle und
entlang der H._____ grössere und uneinheitlich gestaltete Bauten stehen, die
teilweise eine ähnliche Dimensionierung aufweisen wie das Bauprojekt. Von einer
Beeinträchtigung des Ortsbildes kann schon aus diesem Grund nicht gesprochen
werden. Zudem ist zu beachten, dass das Bauvorhaben die in der Dorfzone Küblis
geltenden Längen- und Höhenmasse (Art. 15 BauG/nBauG) einhält (vorne E. 3).
Der kommunale Gesetzgeber hat mit dem Zonenschema bewusst zugelassen, dass
auch grössere Bauten zulässig sind als sie bisher auf den zwei benachbarten
Parzellen bestehen. Es besteht ein grundsätzliches raumplanerisches Interesse
daran, dass die nach der Bauordnung zulässigen Bauten auch realisiert werden
(vgl. auch Art. 15a RPG [SR 700]; Art. 19a ff. KRG). Dementsprechend sieht
Art. 15a nBauG vor, dass eine optimale Ausnützung anzustreben und eine minimale
Ausnützungsziffer einzuhalten ist. Die Einhaltung der Zonenvorschriften befreit zwar
nicht von der Beachtung von Ästhetikvorschriften. Anforderungen an die ästhetische
Gestaltung sind zulässig. Gestützt auf ästhetische Generalklauseln, wie sie in
Art. 24 Abs. 3 Satz 1 und Art. 61 Abs. 1 BauG enthalten sind, können aber nicht die
geltenden Zonenvorschriften ausgehebelt werden. Nur in ausgesprochenen
Ausnahmefällen kann die Realisierung der nach den massgebenden Vorschriften
zulässigen
Bauvolumen
verboten
werden,
etwa
zum
Schutz
von
denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen (BGE 145 I 52 E. 4.4;
116 Ia 94 E. 3c; 114 Ia 343 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom
25. Juli 2022 E. 9.4 [betreffend Art. 73 KRG]). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier
offensichtlich nicht vor. Damit erübrigt sich auch der beantragte Augenschein,
weshalb der Beweisantrag abzuweisen ist.
4.7.
In Bezug auf die Baulinien und den Grenzabstand ergibt sich Folgendes:
Nach Art. 15 BauG gilt in der Dorfzone Küblis ein grosser Grenzabstand von 4.0 m
und ein kleiner Grenzabstand von 3.0 m. Der grosse Grenzabstand gilt für die
Hauptfassade, wofür in erster Linie die Lage der Hauptwohnräume massgebend ist
(Art. 22 Abs. 2 BauG). Das nBauG sieht in dieser Hinsicht keine Änderung vor. Nach
Art. 22 Abs. 1 BauG sind die Grenzabstände gemäss Zonenschema einzuhalten.
Vorbehalten
sind
Baulinien,
Unterschreitungen
gemäss
KRG
und
Abstandsvorschriften der kantonalen Strassengesetzgebung bei Bauvorhaben an
Kantonsstrassen. Eingeschossige Anbauten dürfen in sämtlichen Zonen mit einem
Grenzabstand von 2.5 m errichtet werden (Art. 22 Abs. 4 BauG). Nach Art. 55
Abs. 2
KRG
gehen
Baulinien
allen
anderen
öffentlichrechtlichen

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Abstandsvorschriften vor. Die Bauparzelle befindet sich im Perimeter des
Quartierplans F._____. Art. 1 Abs. 1 der Quartierplanvorschriften (act. C.3.4) lautet:
Entlang der neuen Quartierstrasse wird auf den Parzellen Z.3._____ und Z.1._____ eine
Baulinie erlassen. Die Baulinie weist einen Abstand zum Fahrbahnrand der Quartierstrasse
von 1.00 m auf. Vorausgesetzt, dass der Grenzabstand eingehalten wird, können Bauten
bis auf die Baulinie gestellt werden.
Ob die neuere Vorschrift von Art. 22 Abs. 1 BauG und Art. 55 Abs. 2 KRG der
älteren Quartierplanvorschrift vorgeht, kann offenbleiben: Laut Art. 22 Abs. 2 BauG
bemisst sich der Grenzabstand ab der Fassade. In den Baugesuchsunterlagen ist
der Grenzabstand nicht zahlenmässig angegeben. Im Bauentscheid wurde daher
unter Ziff. D.5 verfügt, dass vor Baubeginn (u.a.) ein Situationsplan 1:50
massstäblich mit vermassten Grenzabständen nachzureichen ist. Auch ohne
zahlenmässige Angabe ist aber aus den eingereichten Plänen (act. C.1.16,
"Situation 1:500", "Erdgeschoss 1:100"; "Westfassade 1:100") ersichtlich, dass die
Fassade mindestens 4.0 m von der Grundstücksgrenze entfernt steht. Der grosse
Grenzabstand ist damit so oder anders eingehalten.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich eine Verletzung der Sicherheit der
Verkehrsanlagen.
5.1.
Nach Art. 67 Abs. 1 BauG dürfen bauliche Anlagen wie Einmündungen,
Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze die Benützer der
Verkehrsanlagen nicht gefährden. Gemäss Art. 68 Abs. 1 BauG müssen
Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche
Strassen, Wege und Plätze einen Vorplatz von mindestens 5.0 m Länge und 3.0 m
Breite aufweisen. Auch diese Vorschriften werden im nBauG nicht geändert.
5.2.
Die Bauparzelle wird von Westen her über die von der I._____ abzweigende
Strasse E._____ erschlossen, welche eine Sackgasse ist. Auf der südöstlichen
Ecke der westlich des Baugrundstücks gelegenen Parzelle Nr. Z.3._____ befindet
sich ein Schopf, bloss ca. 1.0 m von der Strasse und von der Grenze zur Parzelle
Nr. Z.1._____ entfernt.
5.3.
Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, das Projekt weise einen Vorplatz
von mehr als 5.0 m Länge und 3.0 m Breite auf. Ausserdem handle es sich nicht um
eine
verkehrsreiche
Strasse,
sondern
lediglich
um
eine
private
Erschliessungsstrasse, welche rückwärtig eine Parzelle erschliesse und als
Sackgasse ende. Die nötigen Sichtwinkel würden für diese Art von Strasse
eingehalten.

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5.4.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die geplante Parkierung und Einfahrt
berge erhebliche Gefahren für andere Verkehrsteilnehmer sowie spielende Kinder.
Die
vorgesehen
Aussenparkplätze
würden
die
Übersichtlichkeit
der
Verkehrssituation beeinträchtigen und das Unfallrisiko erhöhen, insbesondere
angesichts der auf der Nachbarparzelle stehenden Schopfes. Sie beantragt einen
Augenschein.
5.5.
Die Situation ist anhand der Pläne und der von der Beschwerdeführerin
eingereichten Fotos (act. B.5) für das Gericht hinreichend klar, so dass sich der
beantragte Augenschein erübrigt. Der Beweisantrag wird abgewiesen.
5.6.
Das Bauprojekt sieht sechs Wohnungen und eine entsprechende Zahl von
Parkplätzen vor. Es ist klar, dass seine Realisierung zu einer Verkehrszunahme auf
der Strasse E._____ führen wird. Indessen ist diese Strasse gemäss Quartierplan
F._____ ausdrücklich als Erschliessungsstrasse auch für die Parzelle Nr. Z.1._____
vorgesehen. Der durch die bestimmungsgemässe Überbauung der Parzelle
entstehende Mehrverkehr entspricht der Planung und kann nicht dazu führen, das
Bauprojekt zu verhindern. Zwar ist die Strasse schmal und die Sicht durch den
Schopf auf der Parzelle Nr. Z.3._____ behindert. Jedoch ist zu berücksichtigen,
dass es sich um eine Sackgasse handelt, die hinter dem streitgegenständlichen
Bauprojekt einzig noch die Parzelle Nr. Z.2._____ erschliesst. Nach den
unbestrittenen Ausführungen im angefochtenen Entscheid handelt es sich um eine
private Strasse. Deshalb und schon von ihrer Lage her dürfte sie kaum durch Dritte
benützt werden. Der Verkehr auf der Strasse wird sich daher auch bei Realisierung
der Baute auf wenige Fahrzeugbewegungen pro Tag belaufen. In dieser Situation
kann nicht von einer gesetzwidrigen Gefährdung der Verkehrsteilnehmer
gesprochen werden.
6.
Die Beschwerde ist damit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG) und
hat der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 78
Abs. 1
VRG).
Der
Rechtsvertreter
der
Beschwerdegegnerin 2
hat
am
17. November 2025 eine Honorarnote über total CHF 3’490.77 eingereicht
(act. G.4). Der geltend gemachte Aufwand erscheint angemessen. Allerdings ist die
Kleinspesenpauschale von 4 % (CHF 124.20) auf 3 % (CHF 93.15) zu kürzen.
Folglich
beträgt
die
Höhe
der
Parteientschädigung
CHF 3'457.20.
Die
Beschwerdegegnerin 1 hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).


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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
358.00
Total
CHF
3’358.00
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ hat die C._____ AG mit CHF 3'457.20 (inkl. Spesen und MWST)
aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]