gr_gerichte · R 2019 16 · 2020-04-15 · de

Baubeginnsfrist (Verlängerung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 16
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini 
URTEIL
vom 15. April 2020
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Verein A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Frist Baubeginn (Verlängerung)


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1.
Die B._____ AG bezweckt u.a. den Handel mit und die Verwaltung von 
Immobilien. Auf vier Parzellen in der Gemeinde Y._____, Fraktion C._____, 
bzw. in der seit dem 1. Januar 2015 fusionierten Gemeinde X._____, 
Wohnzone III, Quartier 5, plant sie den Bau von vier Mehrfamilienhäusern.
2.
Am 18. Dezember 1990 genehmigte der Vorstand der damaligen Ge-
meinde Y._____ den privaten Quartierplan für das Quartier 5 in der Wohn-
zone III der Fraktion C._____. Mit Beschluss vom 8./10. September 2004 
und vom 16. November 2004 genehmigte der Gemeindevorstand eine im 
April 2004 eingeleitete Quartierplanänderung.
3.
Die B._____ AG reichte am 23. September 2012 ein Baugesuch ein, das 
sie im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht zurückzog (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_227/2013 vom 20. Dezember 2013). Am 14. Novem-
ber 2013 reichte sie ein weiteres Baugesuch ein, das im kommunalen Ein-
spracheverfahren (Einsprachen u.a. seitens des Vereins A._____ vom 17. 
Dezember 2013) zwecks Projektänderung sistiert wurde. Gleichzeitig for-
derte der Vorstand der damaligen Gemeinde Y._____ sie auf, bis Ende 
März 2014 ein neues Baugesuch einzureichen.
4.
Am 18. März 2014 reichte die B._____ AG ein erneuertes Baugesuch ein. 
Mit Baueinspracheentscheid und Baubescheid vom 24. November 2014, 
mitgeteilt am 31. Dezember 2014, wies der Vorstand der damaligen Ge-
meinde Y._____ die dagegen u.a. vom Verein A._____ am 29. April 2014 
erhobene Einsprache ab und erteilte der B._____ AG die Baubewilligung. 
Im Rahmen des u.a. vom Verein A._____ beim Verwaltungsgericht ange-
hobenen Beschwerdeverfahrens (Verfahren R 15 10; Beschwerde vom 27. 
Januar 2015) hob die Gemeinde X._____ den fraglichen Baueinspra-
cheentscheid und Baubescheid auf und nahm das Baubewilligungs- und 
Einspracheverfahren im Verfahrensstand vor Einreichung der verwaltungs-


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gerichtlichen Beschwerden wieder auf. In der Folge schrieb der Instrukti-
onsrichter u.a. das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren R 15 10 
mit Verfügung vom 30. April 2015 infolge Gegenstandslosigkeit ab.
5.
Mit Baubescheid vom 2./4. Februar 2016 bewilligte der Gemeindevorstand 
X._____ das am 18. März 2014 seitens der B._____ AG eingereichte Bau-
gesuch zum Bau der Mehrfamilienhäuser B1, K1, J4 und J5 mit Auflagen. 
Mit Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 wies er die u.a. sei-
tens des Vereins A._____ eingereichten Baueinsprachen ab. Dagegen er-
hob u.a. der Verein A._____ am 4. März 2016 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht (Verfahren R 16 19). Dieses legte die diesbezüglichen Verfah-
ren R 16 19 und R 16 20 zusammen und hiess die Beschwerden mit Urteil 
vom 14. Februar 2017, mitgeteilt am 17. Mai 2017, teilweise gut, soweit es 
darauf eintrat. Der Baubescheid und der Baueinspracheentscheid vom 
2./4. Februar 2016 wurden aufgehoben, soweit diese die Erstellung der ge-
planten Bauten als unbewirtschaftete Zweitwohnungen erlaubten; im Übri-
gen wurden die Beschwerden abgewiesen. Darüber hinaus hielt das Ge-
richt fest, dass sich die aufschiebende Wirkung, die der Beschwerde im 
Verfahren R 16 20 mit prozessleitender Verfügung vom 23. März 2016 er-
teilt worden war, mit der Zusammenlegung der Verfahren auch auf das Ver-
fahren R 16 19 erstrecke (Erwägung 1). Das Urteil erwuchs unangefochten 
in Rechtskraft. 
6.
Mit Eingabe vom 14. November 2017 ersuchte die B._____ AG bei der Ge-
meinde X._____ um Erstreckung der einjährigen Frist für den Baubeginn. 
Sie verwies dabei auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Fe-
bruar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20), mit dem die Baubewilligung für 
die Erstellung von Erstwohnungen oder, nach Einreichung der ergänzen-
den Unterlagen, von (touristisch) bewirtschafteten Wohnungen erteilt wor-
den sei.


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7.
Mit Entscheid vom 22. November 2017 verlängerte der Gemeindevorstand 
die Frist für den Baubeginn bis zum 17. Mai 2019. Gleichzeitig verlangte 
die Gemeinde, dass die B._____ AG zu gegebener Zeit mitteile, ob Erst-
wohnungen, Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen oder touristisch 
bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes erstellt 
würden. Dieses Schreiben wurde dem Verein A._____ nicht zur Kenntnis 
gebracht.
8.
Mit Eingabe vom 16. Januar 2019 ersuchte die B._____ AG um Erstre-
ckung der Frist für den Baubeginn um weitere zwei Jahre.
9.
Mit Entscheid vom 4. Februar 2019 verlängerte der Gemeindevorstand 
X._____ die Frist für den Baubeginn bis zum 17. Mai 2021. Dieses Schrei-
ben wurde gleichentags u.a. auch dem Rechtsvertreter des Vereins 
A._____ zur Kenntnis zugestellt.
10.
Der Rechtsvertreter des Vereins A._____ reagierte daraufhin mit E-Mail 
vom 10. Februar 2019 und machte geltend, dass der Verein als Einspre-
cher über das dem Verwaltungsgerichtsurteil folgende Verfahren informiert 
werden müsse. Gleichzeitig ersuchte er um Zustellung der entsprechenden 
Akten. Der Rechtsvertreter der Gemeinde X._____ stellte ihm diese mit E-
Mail vom 11. Februar 2019 zu (Gesuch vom 14. November 2017, Fristver-
längerung vom 21. November 2017 und Gesuch vom 16. Januar 2019). Er 
führte aus, dass ehemalige Einsprechende nach geltendem Bündner Recht 
über allfällige im Nachgang gewährte Fristerstreckungen nicht orientiert 
werden müssten, zumal die Bauherrschaft über eine rechtskräftige Baube-
willigung verfüge. Dies ändere sich in Zukunft angesichts einer im Oktober 
2018 im Grossen Rat beschlossenen Gesetzesänderung, weshalb die Ge-


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meinde ihm den Entscheid vom 4. Februar 2019 im Hinblick auf diese künf-
tige Rechtslage zur Kenntnis zugestellt habe.
11.
Am 25. Februar 2019 erhob der Verein A._____ (nachfolgend Beschwer-
deführer) gegen den Entscheid der Gemeinde vom 4. Februar 2019 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragte die kosten- und ent-
schädigungsfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids (und damit 
der gewährten Fristverlängerung). Er verlangte zudem, dass die Gemeinde 
angewiesen werde, dem Gericht sämtliche Akten des Verfahrens seit Er-
gehen des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 14. Februar/17. Mai 2017 
(R 16 19 und R 16 20) zu unterbreiten, dass ihm diese zur Kenntnis ge-
bracht würden und dass ihm eine Frist von 30 Tagen zur Vervollständigung 
der Beschwerde angesetzt werde.
12.
Die Beschwerde wurde seitens des Gerichts sowohl der Gemeinde 
X._____ als auch der B._____ AG mit Schreiben vom 26. Februar 2019 mit 
Fristansetzung zur Vernehmlassung zugestellt. Mit Vernehmlassung vom 
8. April 2019 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwer-
degegnerin 1) die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Be-
schwerde, soweit auf diese überhaupt einzutreten sei. Gleichzeitig reichte 
sie die vom Beschwerdeführer verlangten Unterlagen (seit dem Urteil des 
Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 ergangene Korrespon-
denz) ins Recht. Seitens der B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegeg-
nerin 2) ging keine Vernehmlassung ein.
13.
Mit Replik vom 29. April 2019 hielt der Verein A._____ an seinen Rechts-
begehren fest.
14.
Mit Duplik vom 13. Mai 2019 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 an ihren 
Rechtsbegehren fest.


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15.
Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 forderte der Instruktionsrichter die anwalt-
lich vertretenen Parteien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honorarver-
einbarung einzureichen. Eine solche wurde in der Folge nicht eingereicht. 
Auf die weiteren Ausführungen der Gemeinde im angefochtenen Entscheid 
sowie der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, 
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Gegen den angefochtenen Entscheid vom 
4. Februar 2019 (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 2, Akten Beschwerde-
gegnerin 1 [Bg1-act.] 6) steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung (vgl. Art. 86 ff. und insbesondere 
Art. 92 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100], 
Art. 83 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde bzw. Fraktion Y._____ vom 
11. Juli 2014, genehmigt am 13. Oktober 2015 [nachfolgend BG] – e con-
trario, zumal sich der vorliegend angefochtene Entscheid nicht auf das BG 
stützt). Damit stellt der Entscheid vom 4. Februar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-
act. 6) einen nicht anderweitig anfechtbaren, kommunalen Entscheid im 
Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar; dieser ist auch nicht endgültig (vgl. 
Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 


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700]), womit die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden zu bejahen ist. 
1.2.
Gemäss Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-
fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner 
Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Art. 33 Abs. 2 RPG schreibt vor, dass das kantonale Recht 
wenigstens ein Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vor-
sieht, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen 
Ausführungsbestimmungen stützen. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG ist 
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht zu gewähr-
leisten. Dementsprechend bestimmt Art. 89 Abs. 2 lit. d des Bundesgeset-
zes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110), dass Personen, Organi-
sationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht 
einräumt, zur Beschwerde berechtigt sind. 
1.2.1.
In Bezug auf die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers hat das 
Bundesgericht festgehalten, dass es sich beim fraglichen Verein A._____ 
um eine nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und 
Heimatschutz (NHG; SR 451) grundsätzlich beschwerdebefugte Organisa-
tion im Bereich des Natur- und Heimatschutzes handelt (BGE 139 II 271 
E.3). Der Verein ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert, soweit es um die 
Beschränkung des Zweitwohnungsbaus und damit um eine Bundesauf-
gabe geht (BGE 139 II 271 E.11). Voraussetzung ist, dass sich der Be-
schwerdeführer an einem vorangehenden Einspracheverfahren beteiligt 
hat (Art. 12c NHG und Art. 104 Abs. 1 KRG). Der Beschwerdeführer war 
im ursprünglichen, kommunalen Einspracheverfahren gegen den ange-
fochtenen Baubescheid und den Baueinspracheentscheid vom 2./4. Fe-
bruar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) sowie im Beschwerdeverfahren R 16 19 und 


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R 16 20 vor dem Verwaltungsgericht beteiligt, in dem die Beschwerde teil-
weise gutgeheissen und die Baubewilligung in eingeschränktem Rahmen 
erteilt wurde (Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 19 und R 16 20 vom 14. 
Februar/17. Mai 2017). Da es vorliegend um die seitens der Gemeinde am 
4. Februar 2019 bewilligte Fristverlängerung für den Baubeginn bezüglich 
der (in eingeschränktem Rahmen) erteilten Baubewilligung geht, dem kein 
Einspracheverfahren vorausging (vgl. Art. 83 Abs. 1 BG e contrario), ist der 
Verein auch im vorliegenden Verfahren als durch besondere Vorschrift 
(Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG und 
Art. 12 NHG) zur Beschwerdeführung ermächtigt anzusehen. 
1.2.2.
Nicht zu hören ist der von der Beschwerdegegnerin 1 erhobene Einwand, 
dem Beschwerdeführer fehle ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhe-
bung der angefochtenen Fristverlängerung, weil ihm die Gutheissung der 
Beschwerde keinen praktischen Vorteil bringe. Entscheidend ist vorliegend 
nicht das schutzwürdige Interesse bzw. das Betroffensein des Beschwer-
deführers als Nachbar (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 Abs. 1 BGG), 
sondern die hier gegebene gesetzliche Ermächtigung zur Beschwerdeer-
hebung (vgl. Erwägung 1.2.1; vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 567 zur idellen Verbandsbeschwerde). 
Insofern ist auch das von der Beschwerdegegnerin 1 zitierte Bundesge-
richtsurteil (BGE 139 II 499 E.2.2) bezüglich der Beschwerdelegitimation 
einer Gemeinde (in Anwendung von Art. 89 Abs. 1 BGG und nicht Art. 89 
Abs. 2 BGG) nicht einschlägig. 
1.2.3.
Ferner behauptet die Beschwerdegegnerin 1, der Bau von touristisch be-
wirtschafteten Wohnungen sei nicht Gegenstand des Verlängerungsent-
scheids gewesen, der Beschwerdeführer müsse diesbezüglich noch ein die 
Baubewilligung ergänzendes und zu publizierendes Gesuch einreichen, 
gegen das sich der Beschwerdeführer zu gegebenem Zeitpunkt mit Ein-


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sprache wehren könne. Auch aus diesem Grund fehle es ihm, selbst bei 
Gutheissung der Beschwerde, an einem praktischen Vorteil. Diesbezüglich 
ist festzustellen, dass der angefochtene Entscheid vom 4. Februar 2019 
(Bf-act. 2, Bg1-act. 6) keine Beschränkung auf Erstwohnungen im Sinne 
von Art. 7 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweit-
wohnungsgesetz, ZWG; SR 702) enthält. Folglich muss sich die Verlänge-
rung des Baubeginns, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, 
auch auf touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 
lit. b ZWG beziehen. Ein Ausschluss von touristisch bewirtschafteten Woh-
nungen vom Verlängerungsentscheid würde denn auch keinen Sinn ma-
chen, zumal sich das in diesem Fall (noch) erforderliche, die Baubewilli-
gung ergänzende Gesuch auf die Voraussetzungen gemäss Art. 7 Abs. 2 
ZWG wird beziehen müssen und nicht auf die bereits mit Urteil des Verwal-
tungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) beur-
teilten und auch im Baubescheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1) ent-
haltenen, übrigen Baubewilligungsvoraussetzungen. Wäre im angefochte-
nen Entscheid die Frist für den Baubeginn von touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen nicht verlängert worden, müsste diese als für diese Art Woh-
nung erloschen angesehen werden (vgl. dazu Erwägung 8.4.2), woran 
auch das von der Beschwerdegegnerin 1 erwähnte, den Baubescheid vom 
2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1) bzw. das Urteil des Verwaltungsgerichts 
vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) ergänzende Gesuch 
nichts ändern würde. 
1.2.4.
Damit kommt das Gericht zum Schluss, dass die Beschwerdelegitimation 
des Beschwerdeführers gegeben ist. Im Übrigen erfüllt dessen Be-
schwerde die formellen Erfordernisse; sie wurde auch fristgerecht (Art. 52 
Abs. 1 VRG) eingereicht, weshalb darauf eingetreten werden kann. Nicht 
eingetreten wird hingegen auf die im Zusammenhang mit dem Baugesuch 


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vom 14. November 2013 gestellten Anträge des Beschwerdeführers (vgl. 
dazu Erwägungen 2 und 5.1).
1.3.
Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG).
2.
Streitgegenstand ist vorliegend der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 
vom 4. Februar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-act. 6), mit dem diese die Frist für den 
Baubeginn zum zweiten Mal verlängerte, nämlich um weitere zwei Jahre 
bis zum 17. Mai 2021. 
Nicht angefochten wurde die erste am 22. November 2017 gewährte Frist-
verlängerung betreffend den Baubeginn bis zum 17. Mai 2019 (Bg1-act. 4), 
was fristgerecht möglich gewesen wäre, lief doch die diesbezügliche An-
fechtungsfrist für den Beschwerdeführer, mangels Mitteilung im November 
2017, ab Kenntnisnahme bzw. Mitteilung dieses Entscheids am 11. Fe-
bruar 2019 (E-Mail vom 11. Februar 2019, Bg1-act. 8) (sogenannte hin-
kende Rechtskraft, vgl. dazu VGU R 17 38 vom 20. März 2018 E.4b und 
R 07 1 vom 26. Juni 2007 E.1c). 
Ebenfalls nicht Streitgegenstand ist das Baugesuch vom 14. November 
2013, das im Rahmen des kommunalen Einspracheverfahrens (Einspra-
chen u.a. seitens Verein A._____ vom 17. Dezember 2013) zwecks Pro-
jektänderung sistiert wurde, und über das die Beschwerdegegnerin 1, so-
weit ersichtlich, (noch) nicht entschieden hat (vgl. dazu auch Erwägung 
5.1).


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3.
Was das hier anwendbare Recht betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass 
seit dem 1. Januar 2015 die fusionierte Gemeinde X._____ besteht, für die 
Fraktionen jedoch nach wie vor deren ursprünglichen Baugesetze gelten. 
Damit ist vorliegend das BG der (ursprünglichen) Gemeinde bzw. der heu-
tigen Fraktion Y._____ vom 11. Juli 2014, genehmigt am 13. Oktober 2015, 
anwendbar. 
4.
Im angefochtenen Entscheid vom 4. Februar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-act. 6) 
stellte die Beschwerdegegnerin 1 auf aArt. 91 Abs. 2 KRG ab, wonach Bau-
bewilligungen erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist 
seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist, wobei diese Frist auf be-
gründetes Gesuch hin angemessen verlängert werden könne. In Prüfung 
der von der Beschwerdegegnerin 2 vorgebrachten Begründung für die Ver-
längerung – Verzögerungen wegen der grösseren zeitlichen Beanspru-
chung durch Einsprache- und Rechtsmittelverfahren, Abklärungen wegen 
der vom Verwaltungsgericht angeordneten Nutzungsbeschränkung im 
Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG – erachtete die Beschwerdegegnerin 1 die 
Voraussetzungen als erfüllt und bewilligte daher die Fristverlängerung für 
den Baubeginn bis zum 17. Mai 2021.
4.1.
Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde vom 25. Februar 2019 
und in der Replik vom 29. April 2019, aus dem Entscheid vom 4. Februar 
2019 gehe hervor, dass seit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. 
Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) in der Sache weitere Korre-
spondenz geführt worden sei; diese sei ihm jedoch nicht zur Kenntnis ge-
bracht worden. Die entsprechenden Unterlagen müssten ihm vorgelegt 
werden. Das Bundesgericht habe nämlich im Urteil 1C_471/2016 vom 8. 
März 2017 (E.6.2.2) das Recht einer Beschwerde führenden Partei bejaht, 
Gesuche um Änderung oder Verlängerung einer Baubewilligung einzuse-
hen und dazu Stellung zu nehmen. Dies setze eine entsprechende Infor-


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mation voraus, was sich aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss 
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) ergebe. Vorliegend sei sein rechtliches Gehör verletzt, 
weshalb der angefochtene Entscheid schon deshalb aufzuheben sei. 
In materieller Hinsicht führt der Beschwerdeführer aus, das Fristverlänge-
rungsgesuch vom 14. November 2017 sei zu spät gestellt worden, weil die 
Baubewilligung vom 2./4. Februar 2016 nach Ablauf eines Jahres und da-
mit am 2. Februar 2017 erloschen sei. Eine erloschene Baubewilligung 
könne jedoch nicht wiederaufleben. 
Ferner habe die Beschwerdegegnerin 1 gemäss dem Urteil des Verwal-
tungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) über 
das Baugesuch vom 14. November 2013 noch zu befinden; die Beschwer-
degegnerin 1 sei aufzufordern, darüber zu orientieren.
Mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 
und R 16 20) seien der Baubescheid und der Baueinspracheentscheid vom 
2./4. Februar 2016 aufgehoben worden, soweit sie die Erstellung der ge-
planten Bauten als unbewirtschaftete Zweitwohnungen erlaubten; im Übri-
gen seien die Beschwerden abgewiesen worden. Was mit dieser "Abwei-
sung" gemeint sei, gehe aus der Erwägung 5.a-c des Urteils hervor, näm-
lich "die Frage der Anpassung der Nutzungsplanung". Daher hätte die Be-
schwerdegegnerin 1 Art. 7 Abs. 1 ZWG nicht einfach ohne Projektände-
rung zur Anwendung bringen dürfen, vielmehr müssten die strengen Vor-
schriften von Art. 4 ZWO (recte wohl: ZWV) erfüllt sein. Dafür brauche es 
ein neues Baubewilligungsverfahren und jedenfalls eine Baubewilligung. In 
dieses Verfahren müsse der Beschwerdeführer einbezogen werden. Die 
Baubewilligung, für die eine Fristerstreckung gewährt worden sei, sei null 
und nichtig; zudem sei nicht bekannt, ob diese dem Amt für Raumentwick-


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lung (ARE) zugestellt worden sei. Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 
14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) könne nicht als Bestäti-
gung der Baubewilligung angesehen werden, da sich diese Baubewilligung 
auf den Quartierplan stütze. Eine Projektänderung betreffend Erstwohnun-
gen oder von touristisch bewirtschafteten Wohnungen sei nicht eingereicht 
und publiziert worden. Eine Baubewilligung für Erstwohnungen oder diesen 
gleichgestellte Wohnungen sei auch nicht Gegenstand des Baubewilli-
gungsverfahrens und damit auch nicht des Beschwerdeverfahrens gewe-
sen. Folglich sei der im angefochtenen Entscheid vom 4. Februar 2019 in 
Aussicht gestellte Baubeginn widerrechtlich. 
4.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 brachte in ihrer Vernehmlassung vom 8. April 
2019 und in der Duplik vom 13. Mai 2019 vor, das Verwaltungsgericht habe 
mit Urteil vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) den Bau-
bescheid und den Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 ledig-
lich soweit aufgehoben, als diese die Erstellung der geplanten Bauten als 
unbewirtschaftete Zweitwohnungen erlaubten. Weil es die Beschwerden im 
Übrigen abgewiesen habe, stehe es der Beschwerdegegnerin 2 frei, im 
Rahmen der erteilten Baubewilligung entweder Erstwohnungen im Sinne 
von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder aber, nach Einreichung und Genehmigung 
der hierfür notwendigen Gesuchsunterlagen, touristisch bewirtschaftete 
Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG zu bauen. Entgegen der An-
sicht des Beschwerdeführers sei der Beschwerdegegnerin 2 nicht "einfach 
ohne Projektänderung" eine definitive Bewilligung für den Bau von bewirt-
schafteten Wohnungen erteilt worden. Die Beschwerdegegnerin 1 habe 
der Beschwerdegegnerin 2 keine "neue Baubewilligung" erteilt und die 
Fristverlängerung beziehe sich auch nicht auf eine solche, sodass sich die 
Behauptung des Beschwerdeführers, der angefochtene Entscheid sei null 
und nichtig, als falsch erweise. 


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Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers sei nicht verletzt, weil die Be-
schwerdegegnerin 1 ihm gleichentags die Verlängerungsbewilligung vom 
4. Februar 2019 wie auch, mit Mail vom 22. Februar 2019 (recte wohl: 11. 
Februar 2019), jene vom 2. November 2018 (recte wohl: 22. November 
2017) mitgeteilt habe. Somit habe die Frist zur Anfechtung erst mit der 
tatsächlichen Kenntnisnahme zu laufen begonnen. Im Übrigen erscheine 
eine Rückweisung an die Baubehörde aus prozessökonomischen Gründen 
als unzweckmässig und eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs 
im Beschwerdeverfahren als heilbar. 
In materieller Hinsicht führt die Beschwerdegegnerin 1 aus, die Jahresfrist 
habe gestützt auf Art. a91 Abs. 2 KRG und weil der Beschwerde die auf-
schiebende Wirkung erteilt worden war, frühestens am 17. Mai 2017 mit 
der Mitteilung des verwaltungsgerichtlichen Urteils zu laufen begonnen. 
Eine erste, einjährige Fristverlängerung sei auf Gesuch vom 14. November 
2017 hin bis zum 17. Mai 2019 gewährt worden. Diese sei aus verschiede-
nen Gründen angemessen und nicht zu beanstanden. Im Zeitpunkt des 
zweiten Fristverlängerungsgesuchs vom 14. November 2017 (recte: 16. Ja-
nuar 2019) sei die Baubewilligung vom 2./4. Februar 2016 daher nicht er-
loschen gewesen; zudem schliesse weder aArt. 91 Abs. 2 KRG noch der 
zwischenzeitlich revidierte Art. 91 Abs. 2 KRG eine zweite Verlängerung 
der Frist aus. Die Beschwerdegegnerin 2 habe das zweite Fristverlänge-
rungsgesuch während noch (bis zum 17. Mai 2019) laufender erster Frist 
für den Baubeginn gestellt. Die von der Beschwerdegegnerin 2 vorge-
brachten Gründe seien sachlich nachvollziehbar, die Beschwerdegegne-
rin 1 habe ihren Ermessensspielraum weder überschritten noch miss-
braucht. 
Wolle die Beschwerdegegnerin 2 Erstwohnungen erstellen, setze sie ledig-
lich die erteilte Baubewilligung um und es bedürfe keiner weiteren Informa-


- 15 -
tion des Beschwerdeführers. Hinzu komme, dass der Bau von Erstwohnun-
gen nach Art. 7 Abs. 3 ZWG vermutet werde, wenn eine entsprechende 
Nutzungsbeschränkung in der Baubewilligung fehle, was vorliegend der 
Fall sei. Entscheide sich die Beschwerdegegnerin 2 für den Bau von tou-
ristisch bewirtschafteten Wohnungen reiche eine blosse Erklärung zur 
Überprüfung der Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen nicht, sondern 
es bedürfe zusätzlich eines Gesuches an die Baubehörde mit entsprechen-
den Unterlagen im Sinne einer Projektänderung. Dieses müsse zwingend 
öffentlich ausgeschrieben werden, und der Beschwerdeführer habe in die-
sem Fall die Möglichkeit, das Vorliegen der Voraussetzungen nach Art. 7 
Abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung [ZWV; SR 702.1] 
zu überprüfen.
5.1.
Wie bereits erwähnt (Erwägung 2), ist das Baugesuch vom 14. November 
2013 nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf die entsprechen-
den Anträge (Aufforderung der Beschwerdegegnerin 1 zur diesbezüglichen 
Orientierung) und Ausführungen des Beschwerdeführers kann daher nicht 
eingetreten werden (vgl. auch VGU R 16 19 und R 16 20 vom 14. Fe-
bruar/17. Mai 2017 E.2c). 
5.2.
Ferner ist nicht ersichtlich, was der Beschwerdeführer mit der aufgeworfe-
nen Frage, ob die Baubewilligung, für die eine Fristverlängerung gewährt 
wurde, dem ARE zugestellt worden sei, rügen will. Festzuhalten ist in die-
sem Zusammenhang, dass mit dem Baubescheid und dem Baueinspra-
cheentscheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) im Zusammen-
hang mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 
(R 16 19 und R 16 20) durchaus eine Baubewilligung vorliegt, diese aber 
unbewirtschaftete Zweitwohnungen ausschliesst und nur, aber immerhin 
die Erstellung sowohl von Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a 
ZWG wie auch von touristisch bewirtschafteten Wohnungen gemäss Art. 7 


- 16 -
Abs. 1 lit. b ZWG zulässt. Erstere erfordern keine weiteren Schritte seitens 
der Beschwerdegegnerin 1, zumal die entsprechende Nutzungsbeschrän-
kung bei fehlender Nutzungsauflage gemäss Art. 7 Abs. 3 Satz 2 ZWG ver-
mutet wird. Für Zweitere muss aufgezeigt werden, dass die Voraussetzun-
gen von Art. 7 Abs. 2 ZWG bzw. Art. 4 ZWV gegeben sind. Da ein solcher 
Wechsel von der Nutzung einer Erstwohnung zu einer anderen Nutzungs-
art die Erteilung einer Baubewilligung voraussetzt (Art. 13 ZWG; vgl. auch 
PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], ZWG – unter Einbezug der 
ZWV, Art. 7, Rz. 42), verlangt die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht die Ein-
reichung entsprechender Gesuchsunterlagen im Sinne einer Projektände-
rung. Sollte sie dann die Bewilligung für die Erstellung touristisch bewirt-
schafteter Wohnungen gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG erteilen, ist 
diese dem ARE zu eröffnen (vgl. Art. 10 Abs. 2 lit. a ZWV; vgl. dazu auch 
Erwägung 6.3.3). 
6.
Der Beschwerdeführer behauptet, die Baubewilligung, für die eine Frister-
streckung gewährt worden sei, sei null und nichtig. Nichtigkeit bedeutet ab-
solute Unwirksamkeit, was im Falle fehlerhafter Verfügungen nur im Aus-
nahmefall angenommen wird (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Ver-
waltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1096). Eine nichtige Verfügung 
entfaltet keinerlei Rechtswirkungen; die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu 
beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096). Eine Verfügung ist dann nichtig, 
wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder 
zumindest leicht erkennbar ist, und wenn zudem die Rechtssicherheit da-
durch ernsthaft gefährdet wird (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1098).
6.1.
Zur Begründung seiner Rüge verweist der Beschwerdeführer auf Ziff. 2 des 
Dispositivs des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 


- 17 -
2017 (R 16 19 und R 16 20). Demnach habe das Verwaltungsgericht den 
angefochtenen Baubescheid und den Baueinspracheentscheid vom 2./4. 
Februar 2016 aufgehoben, soweit diese die Erstellung der geplanten Bau-
ten als unbewirtschaftete Zweitwohnungen erlaubten; im Übrigen seien die 
Beschwerden abgewiesen worden. Damit sei "die Anpassung der Nut-
zungsplanung" gemeint, was aus Erwägung 5a-c hervorgehe. Weil sich die 
Baubewilligung auf den Quartierplan stütze, könne diese Dispositiv-Ziffer 
nicht als Bestätigung der Baubewilligung angesehen werden; der Bau von 
Erstwohnungen oder diesen gleichgestellten Wohnungen sei nicht Gegen-
stand des Baubewilligungs- und des Beschwerdeverfahrens gewesen. Die 
Beschwerdegegnerin 1 hätte Art. 7 Abs. 1 ZWG nicht einfach ohne Projek-
tänderung zur Anwendung bringen dürfen, vielmehr müssten die Voraus-
setzungen von Art. 4 ZWO (recte: ZWV) erfüllt sein, wozu es ein neues 
Baubewilligungsverfahren und eine neue Baubewilligung brauche. Damit 
bestehe die Baubewilligung vom 2./4. Februar 2016 nicht mehr und die in 
Aussicht gestellte Fristverlängerung für den Baubeginn sei widerrechtlich.
6.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dass die Be-
schwerdegegnerin 2 aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 14. 
Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) berechtigt sei, die geplanten 
Bauten als Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder, nach 
Einreichung und Genehmigung der hierfür notwendigen Gesuchsunterla-
gen, als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 
lit. b ZWG zu erstellen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe der Beschwerde-
gegnerin 2 nicht "einfach ohne Projektänderung" eine definitive Baubewilli-
gung zum Bau von bewirtschafteten Wohnungen erteilt; ein entsprechen-
des Gesuch sei (noch) nicht eingegangen. Die erteilte Fristverlängerung 
beziehe sich einzig auf die Baubewilligung vom 2./4. Februar 2016, es sei 
keine "neue Baubewilligung" erteilt worden und die Fristverlängerung be-
ziehe sich nicht auf eine solche. Folglich sei der Fristverlängerungsent-


- 18 -
scheid nicht null und nichtig. Im Übrigen habe das Verwaltungsgericht im 
fraglichen Urteil bestätigt, dass der Vertrauensschutz in Bezug auf die 
Beständigkeit des Quartierplans C._____ Quartier 5 an sich und auf das 
Absehen von einer Auszonung gewährleistet sei. Die Frage der Anpassung 
der Nutzungsplanung stelle sich daher nicht mehr.
6.3.1.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwoh-
nungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn 
sie als Erstwohnung oder als Wohnung, die einer solchen gleichgestellt ist 
(lit. a), oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung (lit. b) genutzt werden. 
Eine Wohnung gilt gemäss Art. 7 Abs. 3 ZWG als touristisch bewirtschaftet, 
wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste 
zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und wenn sie im 
selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen 
bzw. ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung) (lit. a) oder nicht auf die 
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zuge-
schnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs 
bewirtschaftet wird (lit. b). Die für die Baubewilligungen zuständige 
Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nut-
zungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a oder Abs. 2 lit. a oder lit. b 
ZWG an (Art. 7 Abs. 3 Satz 1 ZWG). Gemäss Art. 7 Abs. 5 regelt der Bun-
desrat die Einzelheiten, namentlich die Anforderungen an den strukturier-
ten Beherbergungsbetrieb (lit. a), die Meldepflicht für die Umnutzung einer 
touristisch bewirtschafteten Wohnung in eine Erstwohnung (lit. b) und die 
Formulierung der Nutzungsauflagen (lit. c). Art. 13 ZWG (Änderung von 
Nutzungsbeschränkungen) schreibt vor, dass der Wechsel der Nutzung 
nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG in die Nutzung als touristisch bewirtschaftete 
Wohnung (lit. a) sowie der Wechsel der Nutzung innerhalb der Nutzungs-
kategorien nach Art. 7 Abs. 2 ZWG (lit. b) einer Baubewilligung bedürfen. 
Schliesslich ist auf Art. 26 ZWG hinzuweisen, wonach in Gemeinden mit 


- 19 -
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % Wohnungen, die Gegenstand 
eines projektbezogenen und mindestens zu einem wesentlichen Teil auf 
die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichteten Sondernutzungsplans 
bilden, ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG bewilligt wer-
den dürfen, wenn dieser Plan vor dem 11. März 2012 rechtskräftig geneh-
migt wurde (lit. a) und die wesentlichen Elemente der Baubewilligung be-
treffend Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen 
sowie deren Nutzungsart und Nutzungsmass regelt (lit. b).
6.3.2.
Das Verwaltungsgericht hielt in Ziff. 1 und 2 des Urteilsdispositivs vom 14. 
Februar/17. Mai 2017 (Verfahren R 16 19 und R 16 20) Folgendes fest: 
"1. Die Beschwerden R 16 19 und R 16 20 werden Vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen, soweit darauf ein-
getreten wird. Der angefochtene Baubescheid und der Baueinspra-
cheentscheid vom 2., mitgeteilt am 4. Februar 2016, werden aufgeho-
ben, soweit sie die Erstellung der geplanten Bauten als unbewirtschaf-
tete Zweitwohnungen erlauben. Darüber hinaus werden die Be-
schwerden abgewiesen."
In seiner Begründung prüfte das Verwaltungsgericht, ob es sich bei dem 
aus dem Jahr 2004 stammenden Quartierplan C._____ Quartier 5 um ei-
nen projektbezogenen Sondernutzungsplan im Sinne der Zweitwohnungs-
gesetzgebung (Art. 26 Abs. 1 ZWG) handelte, der in Abweichung von den 
verfassungsrechtlichen Nutzungsbeschränkungen (gemeint ist Art. 75b der 
BV, in Kraft seit 11. März 2012) einen Anspruch auf Erstellung von Zweit-
wohnungen gewähre (E.2b mit Verweis auf E.6 f.). Das Gericht verneinte 
diese Frage (E.6); es hielt fest, dass der fragliche Quartierplan keine rechts-
verbindliche behördliche Zusicherung für die Überbauung des fraglichen 
Gebiets mit unbewirtschafteten Zweitwohnungen enthalte, dieser der Be-
schwerdegegnerin 2 mithin keinen berechtigten Anspruch auf Erteilung ei-
ner Baubewilligung für unbewirtschaftete Zweitwohnungen verschaffe 


- 20 -
(E.7d/dd). Da jedoch der Bestand des Quartierplans und das Absehen von 
einer Auszonung aufgrund des Vertrauensschutzes gewährleistet seien 
(E.7d/dd), könnten die fraglichen Bauvorhaben als "Erstwohnungen oder 
touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen" errichtet werden (E.7d/dd, 
S. 38). Gestützt auf diese Argumentation hiess das Gericht die Beschwer-
den teilweise gut und hob den angefochtenen Baubescheid und den Bau-
einspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 auf, soweit diese die Erstel-
lung der geplanten Bauten als unbewirtschaftete Zweitwohnungen erlaub-
ten. Über diesen Punkt hinaus jedoch wurden die Beschwerden abgewie-
sen. 
6.3.3.
Die Ausführungen des Beschwerdeführers sind insofern zutreffend, als das 
Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 
und R 16 20) die Beschwerden teilweise guthiess und festhielt, dass die 
geplanten Bauten nicht als unbewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne 
des seit dem 1. Januar 2016 in Kraft getretenen ZWG erstellt werden dürf-
ten. In diesem Umfang wurden der angefochtene Baubescheid und der 
Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) aufge-
hoben. 
Wenn aber der Beschwerdeführer davon ausgeht, die darüber hinausge-
hende teilweise Abweisung der Beschwerden habe nur mit der Überprü-
fung "des Nutzungsplans" zu tun, jedoch nichts mit dem Baubescheid und 
dem Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2), 
so kann ihm nicht gefolgt werden. Das Gericht äusserte sich im Urteil vom 
14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) explizit dahingehend, 
dass nicht der Quartierplan Gegenstand des Verfahrens sei, sondern die 
Baubewilligung und der Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 
(E.1, 2a und 2b). Ferner führte es aus, dass weder der Quartierplan noch 
das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. März 2014 eine Be-


- 21 -
schränkung der Nutzungsart auf Zweitwohnungen enthalte (E.7d/dd), wes-
halb die Beschwerdegegnerin 2 berechtigt sei, zumindest "Erstwohnungen 
oder touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen" zu erstellen (E.7d/dd, 
S. 38). Gestützt auf diese Erwägungen kann nicht, wie der Beschwerdefüh-
rer dies tut, behauptet werden, diese Art der Nutzung (Erstellung von Erst-
wohnungen oder touristisch bewirtschafteten Wohnungen) sei nicht Ge-
genstand des Baubewilligungs- und des Beschwerdeverfahrens gewesen. 
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers kann folglich aus der 
Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. 
Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) abgeleitet werden, dass mit der teilweisen 
Abweisung der Beschwerden der Baubescheid und der Baueinspracheent-
scheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) bestätigt wurden. Die ein-
zige Einschränkung war, dass diese nach Ergehen des fraglichen Urteils 
lediglich die Erstellung von Erstwohnungen oder touristisch bewirtschafte-
ten Wohnungen umfassten. Eine entsprechende Projektänderung und ein 
Baubewilligungsverfahren, die zum Erlass einer neuen Baubewilligung ge-
führt hätten, waren dafür nicht erforderlich (vgl. aber Erwägung 5.2 zur Pro-
jektänderung beim Wechsel der Nutzungsart). Den Behauptungen des Be-
schwerdeführers kann damit entgegengehalten werden, dass der Baube-
scheid und der Baueinspracheentscheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-
act. 1 und 2) in diesem eingeschränkten Rahmen weiterhin Gültigkeit hat-
ten bzw. haben. Von einer Nichtigkeit im Sinne einer absoluten Unwirksam-
keit kann nicht gesprochen werden; darüber hinaus ist auch kein dem Bau-
bewilligungsentscheid anhaftender besonders schwerer Mangel erkenn-
bar.
6.3.4.
Wird die Nichtigkeit des Baubescheids und des Baueinspracheentscheids 
vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) verneint, auf denen – im Zusam-
menhang mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 
2017 (Verfahren R 16 19 und R 16 20) – der hier angefochtene Entscheid 


- 22 -
vom 4. Februar 2019 betreffend Verlängerung der Frist für den Baubeginn 
beruht, ist im Nachfolgenden auf die diesbezüglichen formellen (Verletzung 
des rechtlichen Gehörs) und materiellen (Rechtzeitigkeit und inhaltliche 
Voraussetzungen für die Fristverlängerung) Rügen einzugehen. 
7.
Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gel-
tend, weil ihm die seit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Fe-
bruar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) in der Sache geführte Korre-
spondenz nicht zur Kenntnis gebracht worden sei. Auf diese Rüge ist vorab 
einzugehen, weil der sich aus Art. 29 Abs. 2 BV ergebende Anspruch for-
meller Natur ist und seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begrün-
detheit des Rechtsmittels bzw. der Erfolgsaussichten der Beschwerde in 
der Sache selbst zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids führt (Urteil des Bundesgerichts 1C_373/2019 
vom 6. März 2020 E.3.1; BGE 144 I 11 E.5.3). Vorbehalten bleiben Fälle, 
in denen die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch 
geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich 
vor einer Instanz äussern kann, die sowohl die Tat- als auch die Rechtsfra-
gen uneingeschränkt überprüft. Unter dieser Voraussetzung ist selbst bei 
einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf das rechtliche 
Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die Rückweisung 
der Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf und damit 
zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der be-
troffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu ver-
einbaren wären (zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039 
und Rz. 1174 ff.; Urteile des Bundesgerichts 1C_373/2019 vom 6. März 
2020 E.3.1 und 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.2.2; BGE 142 II 218 
E.2.8.1, BGE 137 I 195 E.2.3.2).


- 23 -
7.1.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bejaht unter dem Titel des rechtli-
chen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV den Anspruch einer als Einspre-
cherin am Baubewilligungsverfahren beteiligten Partei, auch Gesuche um 
Änderung und Verlängerung der Baubewilligung einsehen und dazu Stel-
lung nehmen zu können, was voraussetzt, dass sie über den Eingang sol-
cher Gesuche informiert wird oder zumindest die Möglichkeit hatte, davon 
Kenntnis zu nehmen (Urteil des Bundesgerichts 1C_471/2016 vom 8. März 
2017 E.6.2.2; vgl. dazu auch VGU R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.1b und c). 
7.2.
Vorliegend wurde dem Beschwerdeführer lediglich der Entscheid der Be-
schwerdegegnerin 1 vom 4. Februar 2019 betreffend Verlängerung der 
Frist für den Baubeginn zugestellt (Bf-act. 1, Bg1-act. 7), nicht jedoch das 
entsprechende Gesuch, das die Beschwerdegegnerin 2 am 16. Januar 
2019 (Bg1-act. 5) eingereicht hatte. Damit ist eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs grundsätzlich zu bejahen, konnte sich der Beschwerdeführer 
doch im kommunalen Verfahren betreffend Fristverlängerung nicht dazu 
äussern. Allerdings erachtet das Gericht diese Gehörsverletzung als nicht 
besonders schwerwiegend; zudem kann sie als dadurch geheilt angesehen 
werden, dass der Beschwerdeführer sich dazu im vorliegenden Verfahren, 
in dem das Gericht gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG sowohl Rechts- wie Tatfra-
gen (vgl. Erwägung 1.3 und VGU R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.4) überprüft, 
im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels äussern konnte (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039 und Rz. 1174 ff.; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1 und 1C_349/2018 vom 
8. Februar 2019 E.2.2; BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 137 I 195 E.2.3.2). 
Eine Rückweisung der Sache an die Beschwerdegegnerin 1 würde vorlie-
gend zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzöge-
rungen führen. 


- 24 -
7.3.
Wird ein formeller Mangel verneint, ist der angefochtene Entscheid vom 4. 
Februar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-act. 6) in den nachfolgenden Erwägungen 
auch in materieller Hinsicht zu prüfen, mithin ist zu beurteilen, ob die Be-
schwerdegegnerin 1 die Frist für den Baubeginn zu Recht für zwei weitere 
Jahre erteilt hat oder nicht.
8.
Gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG, sowohl in der bis zum 31. März 2019 in Kraft 
gewesenen, wie auch in der seit dem 1. April 2019 gültigen Version, dürfen 
Bauvorhaben begonnen werden, sobald die Baubewilligung schriftlich vor-
liegt; vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in einem Rechts-
mittelverfahren (Abs. 1). Ferner erlöschen Baubewilligungen, wenn mit den 
Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn (aArt. 91 
Abs. 2 Satz 1 KRG) bzw. nicht innert zwei Jahren seit Rechtskraft der Bau-
bewilligung begonnen worden ist oder wenn Bauvorhaben nicht innert drei 
Jahren nach Baubeginn vollendet worden sind (Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG). 
Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begrün-
detes Gesuch hin angemessen verlängern (aArt. 91 Abs. 2 Satz 3 KRG 
bzw. Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG). Allerdings vermittelt aArt. 91 Abs. 2 KRG 
keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung einer Baubewilligung, vielmehr 
liegt der entsprechende Entscheid im pflichtgemässen Ermessen der 
Behörde (VGU R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.2a und R 07 01 vom 26. 
Juni 2007 E.4d), wobei eine Verlängerung dann ausgeschlossen ist, wenn 
sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit 
dem Bauentscheid wesentlich verändert haben. Folge davon ist, dass auch 
das Gericht nur dann eingreifen kann, wenn sich der angefochtene Ent-
scheid als sachlich nicht vertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- 
und Verfassungsgrundsätze verstösst (Art. 51 VRG; VGU R 07 01 vom 26. 
Juni 2007 E.4d). Seit der Gesetzesänderung vom 25. Oktober 2018, in 
Kraft seit dem 1. April 2019, schreibt Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG darüber 


- 25 -
hinaus explizit vor, dass eine Verlängerung auch allfälligen Einsprechen-
den bekannt zu geben ist. 
Das KRG enthält keine Übergangsbestimmungen zur Gesetzesänderung 
vom 25. Oktober 2018. Art. 89 Abs. 2 KRG sieht für Bewilligungen generell 
vor, dass Baugesuche nach dem Recht beurteilt werden, das zur Zeit des 
Entscheids gilt. Auf diese Bestimmung kann analog auch für die Fristver-
längerung gemäss (a)Art. 91 Abs. 2 KRG abgestellt werden. Vorliegend 
wurde der angefochtene Entscheid am 4. Februar 2019 erlassen, also noch 
vor Inkrafttreten der neuen Version von Art. 91 Abs. 2 KRG. Folglich ist vor-
liegend das bisherige Recht, insbesondere also aArt. 91 Abs. 2 KRG anzu-
wenden, wonach eine Baubewilligung erlöscht, wenn mit den Bauarbeiten 
nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. 
8.1.
Der Beschwerdeführer setzt sich auf den Standpunkt, das (erste) Frister-
streckungsgesuch vom 14. November 2017 sei zu spät erfolgt, weil die 
Baubewilligung vom 2./4. Februar 2016 am 4. Februar 2017 erloschen sei. 
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass den Beschwerden im ver-
einigten Verfahren R 16 19 und R 16 20 die aufschiebende Wirkung erteilt 
und der Baubeginn während hängigem Verfahren untersagt worden sei, 
weshalb die Jahresfrist nach aArt. 91 Abs. 2 KRG frühestens am 17. Mai 
2017 mit der Mitteilung des verwaltungsgerichtlichen Urteils zu laufen be-
gonnen habe. 
8.2.
Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung beginnt die Baufrist 
nach aArt. 91 Abs. 2 KRG mit der schriftlichen Eröffnung bzw. Mitteilung 
der Baubewilligung an die Bauherrschaft sowie deren effektiver Vollstreck-
barkeit zu laufen (PVG 2014 Nr. 25 E.3c und 3d). Um also zu verhindern, 
dass die Baufrist während eines laufenden gerichtlichen Verfahrens ab-


- 26 -
läuft, kann um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht werden (PVG 
2014 Nr. 25 E.3e). 
8.3.
Der Instruktionsrichter erteilte der Beschwerde im Verfahren R 16 20 mit 
prozessleitender Verfügung vom 23. März 2016 die aufschiebende Wir-
kung. Nachdem dieses Verfahren mit dem eng damit zusammenhängen-
den Verfahren R 16 19 vereint wurde, hielt das Gericht im fraglichen Urteil 
vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) fest, dass sich damit 
die für das Verfahren R 16 20 erteilte aufschiebende Wirkung auch auf das 
Verfahren R 16 19 erstrecke. Folglich begann die Frist für den Baubeginn, 
wie auch die Beschwerdegegnerin 1 dies ausführt, in jedem Fall mit der 
Mitteilung des fraglichen Urteils, nämlich am 17. Mai 2017, und dauerte bis 
zum 17. Mai 2018. Da sich die Verhältnisse seither, soweit ersichtlich nicht 
verändert haben – insbesondere war das ZWG zu jenem Zeitpunkt bereits 
in Kraft –, konnte die Beschwerdegegnerin die am 14. November 2017 
(Bg1-act. 3) ersuchte erste Fristverlängerung bis zum 17. Mai 2019 ge-
währen (Entscheid vom 22. November 2017; Bg1-act. 4). Dieser Entscheid 
wurde nicht angefochten, obwohl dies dem Beschwerdeführer (mit dessen 
Zustellung per Mail vom 11. Februar 2019, Bg1-act. 8) noch möglich gewe-
sen wäre (vgl. Erwägung 2).
Der zweite, mit Gesuch vom 16. Januar 2019 (Bg1-act. 5) anbegehrte und 
hier angefochtene Fristverlängerungsentscheid wurde am 4. Februar 2019 
(Bf-act. 2, Bg1-act. 6) erlassen, d.h. noch vor Ablauf der erstmals verlän-
gerten, bis zum 17. Mai 2019 laufenden Frist für den Baubeginn. Das ent-
sprechende Fristverlängerungsgesuch erfolgte damit, entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers, rechtzeitig.
8.4.
Bei der Prüfung der Frage, ob die Fristverlängerung zu Recht erteilt wurde 
oder nicht, ist vorerst festzustellen, dass sich seit Mitteilung des Urteils des 


- 27 -
Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) 
weder die rechtliche noch, soweit ersichtlich, die tatsächliche Situation ver-
ändert hat. Zudem ist festzuhalten, dass aArt. 91 Abs. 2 KRG eine zweima-
lige Verlängerung der Frist für den Baubeginn, trotz anderslautender Aus-
führung im Baubescheid vom 2./4. Februar 2016 (Bg1-act. 1, S. 2 unten) 
nicht ausschliesst (vgl. VGU R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E.4b). Ferner 
ist diese Bestimmung als "Kann"-Vorschrift ausformuliert, d.h. eine Frist-
verlängerung setzt grundsätzlich voraus, dass die Behörde, die darüber zu 
entscheiden hat, die Gesetzmässigkeit des Projekts prüft und eigenständig 
darüber befindet, ob die Umstände eine Verlängerung rechtfertigen (RUCH, 
in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.], Kommentar zum RPG, 
Zürich 2010, Art. 22, Rz. 22) bzw. eine solche verhältnismässig ist und im 
öffentlichen Interesse liegt (BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, 
Bern 2012, Rz. 287; vgl. auch HÄNNI, a.a.O., S. 350, WALDMANN/HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22, Rz. 75). 
8.4.1.
In ihrem Fristverlängerungsgesuch vom 16. Januar 2019 (Bg1-act. 5) hatte 
die Beschwerdegegnerin 2 geltend gemacht, die Rahmenbedingungen, im 
Zuge der bestehenden Bewilligung und der damit verbundenen Auflagen, 
müssten noch im Detail geklärt werden, was mehr Zeit erfordere. Die 
Rechtsstreitigkeiten und die damit verbundene Rechtsunsicherheit hätten 
ebenfalls zum Verzug des Baubeginns beigetragen. Sie habe jedoch nach 
wie vor das Ziel, die Bauten gemäss der Baubewilligung umzusetzen.
Die Beschwerdegegnerin 1 hatte diese Gründe im angefochtenen Ent-
scheid vom 4. Februar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-act. 6) als plausibel erachtet 
und hinzugefügt, dass die Baubewilligung vom 4./2. Februar 2016 (Bg1-
act. 1) aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 14. Fe-
bruar/17. Mai 2017 (R 16 19 und R 16 20) insofern aufgehoben worden sei, 
"als er die Erstellung der geplanten Bauten als bewirtschaftete (recte: un-


- 28 -
bewirtschaftete) Zweitwohnungen erlaubt und demnach eine Nutzungsbe-
schränkung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG vorliegend zu verfügen sei, 
was zu weiteren Abklärungen und Verzögerungen geführt habe".
8.4.2.
Dagegen bringt der Beschwerdeführer, der im Wesentlichen mit der Nich-
tigkeit der Baubewilligung (und des Baueinspracheentscheids) vom 2./4. 
Februar 2016 (Bg1-act. 1 und 2) und der daraus folgenden Widerrechtlich-
keit des vorgesehenen Baubeginns argumentiert, nichts Konkretes vor. Es 
ist denn auch nicht ersichtlich, worin sein Interesse an der Verweigerung 
der gewährten Fristverlängerung bestehen sollte, zumal das entspre-
chende Interesse der Beschwerdegegnerin 2 an der Realisierung des ge-
planten und (in eingeschränktem Umfang) auch bewilligten Bauvorhabens 
evidenter ist. Die Beschwerdegegnerin 2 musste nach Ergehen des Urteils 
des Verwaltungsgerichts vom 14. Februar/17. Mai 2017 (R 16 19 und 
R 16 20) die Situation aufgrund der verfügten Einschränkungen neu evalu-
ieren und das geplante Bauvorhaben den neuen Gegebenheiten anpas-
sen. Würde sie sich dafür entscheiden, touristisch bewirtschaftete Wohnun-
gen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG zu erstellen, müsste sie, wie auch 
die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht ausführt, ein Projektänderungsgesuch 
eingeben (vgl. auch Erwägung 5.2). Wollte die Beschwerdegegnerin 2 hin-
gegen Erstwohnungen oder diesen gleichgestellte Wohnungen im Sinne 
von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG erstellen, wäre dies, abgesehen von Vollzugs-
handlungen wie z.B. die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grund-
buch im Sinne von Art. 7 Abs. 3 Satz 1 ZWG seitens der Beschwerdegeg-
nerin 1, ohne weitere Formalitäten möglich. Selbst wenn in diesem Fall eine 
Nutzungsauflage fehlen würde, käme Art. 7 Abs. 3 Satz 2 ZWG zum Tra-
gen, wonach eine solche Nutzungsbeschränkung vermutet wird. Dass im 
Übrigen in der fraglichen Fraktion der Beschwerdegegnerin 1 durchaus In-
teresse an Erstwohnungen oder diesen gleichgestellten Wohnungen gege-
ben sein dürfte, erscheint angesichts der im Zusammenhang mit der (ge-


- 29 -
richts-)notorischen geologischen Problematik als durchaus realistisch. 
Auch wenn also nicht ganz nachvollziehbar ist, dass die seitens der Be-
schwerdegegnerin 2 zu erfolgenden Abklärungen nach nunmehr über drei 
Jahren noch nicht erfolgt sind, erscheint doch deren privates und das öf-
fentliche Interesse an einer erneuten Fristverlängerung als nachvollzieh-
bar, andernfalls nämlich die Baubewilligung gänzlich erlöschen würde und 
das Bauvorhaben ohne Durchführung eines weiteren, vollständigen Bau-
bewilligungsverfahrens gemäss Art. 44 ff. BG gar nicht mehr realisiert wer-
den könnte.
8.4.3.
Nach all dem Gesagten kommt das Gericht zum Schluss, dass sich der 
Entscheid der Beschwerdegegnerin 1, eine zweite Fristverlängerung für 
den Baubeginn zu gewähren, weder als sachfremd, noch unverhältnismäs-
sig erweist. Folglich ist die gegen den angefochtenen Entscheid vom 4. Fe-
bruar 2019 (Bf-act. 2, Bg1-act. 6) erhobene Beschwerde abzuweisen. 
9.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen 
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang 
und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
9.1.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 4‘000.-- festgesetzt. 
9.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 


- 30 -
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). In diesem Sinn steht der vorlie-
gend obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 keine Parteientschädigung zu. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
684.--
zusammen
Fr.
4'684.--
gehen zulasten des Vereins A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustel-
lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 17. Fe-
bruar 2021 als gegenstandslos geworden abgeschrieben (1C_596/2020).