gr_gerichte · VR3 2024 8 · 2025-11-28 · de
Zivilprozessordnung

Baubewilligung/Baueinsprache (Abbruch und Neubau E._____, Pontresina) | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 28. November 2025
mitgeteilt am 2. Dezember 2025
Referenz
VR3 24 8
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Gees, Aktuar
Parteien
A._____ AG
Beschwerdeführerin
B._____
Beschwerdeführer
beide vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey
gegen
Gemeinde Pontresina
Via Maistra 133, 7504 Pontresina
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger
Baugesellschaft C._____
c/o D._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache (Abbruch und Neubau E._____,
Pontresina)

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Sachverhalt
A.
Mit Einsprache- und Bauentscheid vom 21. November 2023 bzw.
4. Dezember 2023, zusammen mitgeteilt am 5. Dezember 2023, erteilte die
Gemeinde Pontresina der Baugesellschaft C._____, c/o D._____ AG die
Baubewilligung für das Abbruch- und Neubauprojekt der E._____ auf Parzelle
Z.1._____ in Pontresina. Die dagegen erhobenen Einsprachen der A._____ AG und
von B._____ als Miteigentümer der unmittelbar angrenzenden Parzelle Z.2._____
wurden weitestgehend – ausser in Bezug auf den fehlenden Gewerbeparkplatz,
welcher mittels Ersatzabgabe abzugelten sei – abgewiesen.
B.
Gegen diese Verfügung des Gemeindevorstandes Pontresina vom
21. November 2023 und den Beschluss vom 4. Dezember 2023 erhoben die
A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1) und B._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer 2) am 17. Januar 2024 Beschwerde beim ehemaligen
Verwaltungsgericht (nunmehr Obergericht) des Kantons Graubünden mit dem
Antrag, die Verfügung und der Beschluss seien aufzuheben und die Baubewilligung
für den Abbruch und Neubau der E._____ auf Parzelle Z.1._____ in Pontresina sei
zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten der
Beschwerdegegnerinnen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde beantragt, der
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Zur Begründung
brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen ihre bereits in der Einsprache
geltend gemachten Rügen vor. So machten sie einleitend formelle Mängel wegen
fehlender Baugesuchsunterlagen geltend. Ferner würde die Photovoltaikanlage
(PV-Anlage) auf dem Dach die Gebäudehöhe verletzen und der Nachweis der
Bruttogeschossfläche (BGF) für das Neubauprojekt sowie der Bestandesnachweis
der Hauptnutzfläche (HNF) seien fehlerhaft. Die HNF der neuen Zweitwohnungen
würden unzulässig erweitert und es fehle ein Bedarfsnachweis an Erstwohnungen.
Des
Weiteren
sei
eine
Realisierung
von
Zweitwohnungen
ohne
Nutzungseinschränkung ausserhalb des vorbestehenden Gebäudes sowie die
Gestaltung des Neubaus unzulässig. Schliesslich dürfe nicht ohne triftigen Grund
auf die Erstellung des Pflichtparkplatzes verzichtet werden.
C.
Nachdem die Gemeinde Pontresina (Beschwerdegegnerin 1, nachfolgend:
Gemeinde) am 29. Januar 2024 mitteilte, sie habe gegen die Gewährung der
aufschiebenden Wirkung nichts einzuwenden und sich die Baugesellschaft
C._____, c/o D._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) nicht dazu
vernehmen liess, erkannte die damalige Instruktionsrichterin der Beschwerde mit
verfahrensleitender Verfügung vom 9. Februar 2024 die aufschiebende Wirkung zu.

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D.
Am 4. März 2024 beantragten die beiden Beschwerdegegnerinnen jeweils
separat die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Im Wesentlichen hielten sie
am angefochtenen Entscheid der Gemeinde fest und widersprachen den
Argumenten der Beschwerdeführer.
E.
Die Beschwerdeführer hielten mit Replik vom 9. April 2024 unverändert an
ihren Anträgen fest und vertieften vereinzelt ihre Argumentation.
F.
Am
6.
bzw. 21. Mai
2024
reichten
die
Gemeinde
sowie
die
Beschwerdegegnerin 2 jeweils ihre Duplik ein. Mit letztmaliger Eingabe vom 30. Mai
2024 nahmen die Beschwerdeführer dazu Stellung. Sämtliche Parteien hielten im
Wesentlichen an ihren Anträgen fest und vertieften ihre Standpunkte weiter.
Erwägungen
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Einsprache- und Bauentscheid vom
21. November bzw. 4. Dezember 2023, zusammen mitgeteilt am 5. Dezember
2023, mit welchem die Gemeinde Pontresina die Baubewilligung für das ersuchte
Abbruch- und Neubauprojekt auf Parzelle Z.1._____ erteilte und die Einsprachen
der Beschwerdeführer grösstenteils abwies (act. B.1 = C.8 und act. B.2 = C.9).
Dabei handelt es sich um einen Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden kann oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]).
Folglich ist das heutige Obergericht des Kantons Graubünden, auf welches die
hängigen Verfahren des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
übertragen wurden (Art. 122 Abs. 5 GOG [BR 173.000]), örtlich und sachlich
zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde. Als formelle und
materielle Adressaten der angefochtenen Entscheide sind die Beschwerdeführer
vom angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid berührt und weisen ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50
VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG [SR 700] i.V.m. Art. 89 Abs. 1 BGG; vgl. auch
Art. 111 Abs. 1 BGG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
Strittig und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde mit dem vorliegend
angefochtenen
Einsprache-
und
Bauentscheid
vom
21. November
bzw.
4. Dezember 2023 zu Recht die Einsprachen der Beschwerdeführer abgewiesen
und die Baubewilligung erteilt hat.

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3.1.
Rüge der formellen Mängel
3.1.1. Einleitend machen die Beschwerdeführer verschiedene formelle Mängel
geltend: So habe die Bauherrschaft in den Baueingabeplänen immer wieder andere
Farbkombinationen verwendet. Im Katasterplan 1:500 vom 24. August 2022 würden
sodann die Vermessungen fehlen, zudem sei dieser nicht unterschrieben. In den
Schnittplänen seien Geländekoten nicht angegeben. Es fehle zudem ein
Fassadenplan, der die an das Gebäude der Beschwerdeführer angebaute
Gebäudeseite zeige. Ferner würden Baubeschrieb und Materialangaben fehlen;
dies – wie von der Gemeinde angewiesen – vor Baubeginn nachzuliefern, sei zu
spät. Indem die am 29. September 2022 erteilte feuerpolizeiliche Bewilligung den
Beschwerdeführern nicht zugestellt worden sei, habe man ihren Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt. Darüber hinaus rügen sie eine mangelnde
Brandschutzkonformität. Weiter wird geltend gemacht, dass die Anweisung in der
Baubewilligung, die nordseitige Fassade an die Anforderungen der blauen
Gefahrenzone anzupassen, ohne Überprüfung durch die Beschwerdeführer
unzulässig sei. Das Bauvorhaben sei insgesamt nicht baureif und hätte mangels der
genannten Unterlagen nie in der vorliegenden Form erteilt werden können. Das
lasse sich mit Auflagen und Bedingungen nicht nachträglich flicken. Es liege eine
Verletzung von Art. 90 Abs. 1 KRG vor (act. A.1 Rz. 15 f.).
3.1.2. Die Gemeinde widerspricht dieser Darstellung und hält zusammenfassend
fest, dass den eingereichten Plänen alle für die Beurteilung des Bauvorhabens
notwendigen Informationen entnommen werden könnten. Auch gebe es keine zu
weit gehende bzw. gegen Art. 90 Abs. 1 KRG verstossende Auflagen (act. A.2 Rz.
6-24). Die Beschwerdegegnerin 2 verweist ihrerseits auf den angefochtenen
Entscheid mit dem Hinweis, dass die Gemeinde zu diesen Rügen bereits in der
Einsprache Stellung genommen habe (act. A.3 S. 2).
3.1.3. Vorwegnehmend kann festgehalten werden, dass sich sämtliche formellen
Rügen der Beschwerdeführer im Ergebnis als unbegründet erweisen:
3.1.3.1.
Die Beschwerdeführer bemängeln, dass in den Baueingabeplänen
(insbesondere für BGF- und HNF-Nachweise, Berechnungen sowie die Darstellung
der abzubrechenden und neu zu erstellenden Bauteile) immer wieder andere
Farbkombinationen verwendet worden seien. Insbesondere seien zwischen der
Baueingabe vom 20. September 2022 und der Projektänderung 2023 die
Farbkombinationen verändert worden. Das leiste fehlerhaften BGF- und HNF-
Berechnungen Vorschub und mache es äusserst schwierig, nachzuvollziehen, was
bestehen bleibe und was neu erstellt werden solle (act. A.1. Rz 15). Den

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Ausführungen der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Aus den
vorliegenden Plänen geht eindeutig hervor, welche Farbe welche Kategorie
symbolisiert und was somit Grundlage des Baugesuchs war respektive was
genehmigt wurde (vgl. act. C.10-14 insbesondere betreffend Nettogeschossfläche
gemäss SIA 416 mit HNF, NNF etc. sowie BGF-Bestand und neu). Entsprechend
sind die Baueingabepläne nicht als mangelhaft zu bezeichnen.
3.1.3.2.
Weiter monieren die Beschwerdeführer, im Katasterplan 1:500 vom
15. August 2022 (recte: 15. August 2022) würden die Vermessungen fehlen, zudem
sei dieser nicht unterschrieben (act. A.1. Rz. 15). Dem ist entgegenzuhalten, dass
gemäss Art. 131 Abs. 4 Baugesetz der Gemeinde Pontresina (BauG) einzig das
Baugesuch zu unterzeichnen ist. Sodann ist der "Situationsplan best." im Massstab
1:500 vermasst (act. C.15), weshalb nicht ersichtlich ist, inwiefern der Katasterplan
1:500 vom 15. August 2022 mangelhaft sein soll.
3.1.3.3.
Sofern die Beschwerdeführer fehlende Geländekoten gemäss
Art. 131 Abs. 1 Ziff. 4 BauG rügen (act. A.1. Rz. 15), kann ihnen nicht gefolgt
werden. Die Höhenangaben in m.ü.M. gehen aus den Schnittplänen "Schnitte Neu
/ Abbruch" ("±0.00 = 1'800.415 m.ü.M.", "+16.38" ect., act. C.14) sowie aus dem
Fassadenplan (act. C.18) hervor.
3.1.3.4.
Weiter bemängeln die Beschwerdeführer, dass ein Fassadenplan, der
die an das Gebäude der Beschwerdeführer angebaute Gebäudeseite zeige, fehle
(act. A.1. Rz. 15). Dazu ist festzuhalten, dass die Baubehörde gemäss Art. 131
Abs. 3 BauG auf einzelne Planunterlagen verzichten kann. Da die erwähnte
Fassade vollständig vom Gebäude der Beschwerdeführer abgedeckt ist und sich
die Höhe der Fassade aus den Plänen ergibt, ist für das Gericht nicht ersichtlich,
was
aus
einem
zusätzlichen
Fassadenplan
zur
Gebäudeseite
der
Beschwerdeführer
hervorgehen
soll,
was
sich
nicht
bereits
aus
den
Baugesuchsunterlagen ergibt. Entsprechend ist kein Mangel darin ersichtlich, dass
die Gemeinde auf das Einfordern eines solchen Fassadenplans verzichtet hat.
3.1.3.5.
Des Weiteren monieren die Beschwerdeführer, es fehle ein
Baubeschrieb und Materialangaben. In der Baubewilligung werde die Bauherrschaft
angewiesen, dies vor Baubeginn nachzuliefern. Dies sei jedoch zu spät, denn diese
Dokumente seien gestaltungsrelevant. Kurz vor Baubeginn würden die
Beschwerdeführer keine Möglichkeit mehr haben, gegen eine ortsbildunverträgliche
Gestaltung vorzugehen (act. A.1. Rz. 15). Gestützt auf die Argumentation der
Beschwerdeführer geht das Gericht davon aus, dass die Beschwerdeführer auf
Ziffer III. b. 2. der Verfügung vom 4. Dezember 2023 Bezug nehmen und ihre Rüge

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die Fassadengestaltung betrifft ("Die Fassadengestaltung muss mit der
Bauberatung im Detail ausgearbeitet werden und nachgereicht werden.").
Gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG sind mit der Bewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn
inhaltliche
oder
formale
Mängel
des
Bauvorhabens
ohne
besondere
Schwierigkeiten behoben werden können oder sich Anordnungen zur Schaffung
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Diese kantonalen
Vorgaben werden im kommunalen Baugesetz weiter präzisiert. Nach Art. 130
Abs. 1 BauG können Baubewilligungen mit Bedingungen und Auflagen verknüpft
werden, soweit diese im öffentlichen Interesse liegen, in einem sachlichen
Zusammenhang mit dem getroffenen Entscheid stehen und notwendig sind, um
einen rechtmässigen Zustand zu gewährleisten. Gemäss Rechtsprechung können
durch Nebenbestimmungen lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs
behoben werden. Die Möglichkeit, nach Art. 90 Abs. 1 KRG vorzugehen, entfällt,
wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle
Überarbeitung des Projekts erfordern (vgl. statt vieler Urteil des Bundesgerichts
1C_72/2021 vom 12. September 2022 E. 4.2; Urteil des Verwaltungsgerichts R 21
108 vom 3. Oktober 2023 E. 4.4).
Vor diesem Hintergrund ist das gewählte Vorgehen der Baubehörde nicht zu
beanstanden, zumal im Baubeschrieb des Baugesuchs angegeben wird, dass die
Fassade in Naturstein und Holz erstellt werden soll (act. C.1). Sodann ist die
Fassadengestaltung und -materialisierung (welche Teile Holz / Naturstein, wie
farblich eingefärbt sowie horizontal verlaufende Furchung) auch anhand der
genehmigten Visualisierungen erkennbar (act. C.20 "Baueingabe - Fotomontage";
act. C.18 Fassadenplan). Sollte von diesen Vorgaben abgewichen werden und
würden dadurch Rechte Dritter beeinträchtigt, wäre im Rahmen einer
Projektanpassung eine erneute Auflage notwendig (Art. 139 Abs. 3 BauG) und die
Beschwerdeführer könnten nötigenfalls ihre Rechte wahrnehmen. Der geringe
Detaillierungsgrad der Fassadengestaltung stellt einen untergeordneten Mangel
dar,
der
keine
wesentliche
Projektänderung
bzw.
keine
konzeptionelle
Überarbeitung des Projekts erfordert. Somit handelt es sich bei der gerügten
Auflage in der Baubewilligung um eine zulässige Nebenbestimmung i.S.v. Art. 90
Abs. 1 KRG.
3.1.3.6.
Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung ihres Anspruchs
auf Gewährung des rechtlichen Gehörs, weil ihnen die feuerpolizeiliche Bewilligung
vom 29. September 2023 nicht zugestellt worden sei (act. A.1. Rz. 15).

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Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung
grundsätzlich ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur
Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt (BGE
132 V 387 E. 5.1). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des
rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene
Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die
sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann, auch wenn
dies zwangsläufig zum Verlust einer Instanz führt. Unter dieser Voraussetzung ist
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II
218 E. 2.8.1 und 137 I 195 E. 2.2 sowie E. 2.3.2; Urteile des Bundesgerichts
9C_608/2022 vom 13. November 2023 E. 5.2.1 und 2C_152/2020 vom 18. Juni
2020 E. 2.3).
Der angefochtene Beschluss vom 4. Dezember 2023 hält in Ziffer III. a. 1. als
Auflage fest, dass die Brandschutzbewilligung vom 29. September 2023 mit
Auflagen und Bedingungen durch die Gebäudeversicherung Graubünden (GVG)
genehmigt werde. Die Bewilligung werde hiermit im Koordinationsverfahren durch
die Baubehörde eröffnet. Die Auflagen und Bedingungen müssten beachtet und
entsprechend umgesetzt werden (act. B.2 = C.9). Gemäss dem angefochtenen
Beschluss wurde dem Vertreter der Beschwerdeführer als Beilage die
"Brandschutzbewilligung GVG Feuerpolizei" zugestellt. Die Gemeinde hält
hinsichtlich der Zustellung der Zusatzbewilligung an die Beschwerdeführer fest,
dass falls die Beschwerdeführer diese Zusatzbewilligung tatsächlich nicht erhalten
haben sollten, es sich um ein reines Versehen gehandelt hätte (act. A.4. Rz. 19).
Nach Ansicht des Gerichts wäre eine Gehörsverletzung, selbst wenn diese zu
bejahen wäre, als geheilt zu betrachten, zumal die feuerpolizeiliche Bewilligung mit
der Vernehmlassung im vorliegenden Beschwerdeverfahren eingereicht wurde (act.
C.22) und sich die Beschwerdeführer in einem mehrfachen Schriftenwechsel
ausführlich dazu äussern konnten. Eine Rückweisung an die Vorinstanz wäre ein
formalistischer
Leerlauf,
welchen
es
im
Sinne
des
Gebots
der
Prozessbeschleunigung zu vermeiden gilt.
3.1.3.7.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass die Bauherrschaft in der
angefochtenen Baubewilligung (S. 7 III.a.3.) angewiesen werde, die nordseitige

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Fassade an die Anforderungen der blauen Gefahrenzone anzupassen. Es sei nicht
ersichtlich, was angepasst werden soll und es sei nicht zulässig, bauliche
Anpassungen
in
einem
Bauentscheid
anzuordnen,
ohne
dass
die
Beschwerdeführer dies in einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren auch
überprüfen könnten (act. A.1. Rz. 15). Gemäss Ziff. III.a.3 des angefochtenen
Entscheids erteilte die Baubehörde folgende Auflage: "Die Nordost-Fassade grenzt
an die Gefahrenzone II (blau). Entsprechend müssen die gesetzlichen
Bestimmungen beachtet und umgesetzt werden." Die Auflage bezieht sich auf das
Schreiben der Gebäudeversicherung vom 4. Oktober 2022 "Vorschlag für
Schutzmassnahmen in gelbem Gefahrengebiet Lawine" (act. C. 23), in welchem
diese Schutzmassnahmen gegen Staublawinen vorschlägt. Die Baubehörde hat
aufgrund der Angrenzung des Grundstücks an die blaue Gefahrenzone die
vorgeschlagenen
Schutzmassnahmen
als
verbindlich
erklärt.
Wie
der
Vernehmlassung der Gemeinde zu entnehmen ist, hat diese es versäumt, den
Beschwerdeführern das Schreiben der Gebäudeversicherung vom 4. Oktober 2022
zuzustellen. Das Dokument floss allerdings – zusammen mit der Vernehmlassung
– ins vorliegende Beschwerdeverfahren ein (act. C.23) und die Beschwerdeführer
konnten sich in einem mehrfachen Schriftenwechsel ausführlich dazu äussern. Bei
der vorliegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs handelt es sich um eine nicht
besonders schwerwiegende Verletzung, da nicht ersichtlich ist, inwiefern die
Beschwerdeführer von den im Schreiben der Gebäudeversicherung vom 4. Oktober
2022 definierten Schutzmassnahmen – einzelne Fenster/Türen nach aussen
öffnend auszuführen, spezielle Fensterverglasung an einzelnen Fenstern,
Konstruktion Fensterrahmen ect. – betroffen sein sollten. Entsprechend kann mit
Verweis auf die diesbezügliche Rechtsprechung (E. 3.1.3.6) die Verletzung des
rechtlichen Gehörs als geheilt gelten.
3.1.3.8.
Ferner machen die Beschwerdeführer geltend, dass sich das
Vorhaben als feuerpolizeilich mangelhaft erweise. So beanstande die Feuerpolizei
in der feuerpolizeilichen Bewilligung vom 29. September 2022 (recte: 2023, vgl. act.
C.22), die Fassadenkonstruktion sei aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Offenbar
sei dies ein Mangel, der sogar brandschutzrechtlich relevant sei. Sodann fehle
gemäss feuerpolizeilichen Bewilligung beim Lager im 2. OG der Notausgang in den
vertikalen Fluchtweg (act. A.5 Rz. 81 f. m.H.a. act. C.22).
Bei der feuerpolizeilichen Bewilligung vom 29. September 2023 handelt es sich um
eine koordinationspflichtige Zusatzbewilligung im Sinne von Art. 88 KRG und damit
um eine eigenständige Verfügung, welche mit Beschluss der Gemeinde vom
4. Dezember 2023 eröffnet wurde. Die feuerpolizeiliche Bewilligung vom

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29. September 2023 wurde "unter Bedingungen und Auflagen" erteilt. Demnach sei
etwa vor Baubeginn die genaue Fassadenkonstruktion inkl. detaillierter Angabe der
zu verwendenden Materialien, insbesondere die Angabe über deren Brennbarkeit,
zur Bewilligung anzugeben (Rz. 7 Abs. 2). Sodann fehle beim Lager im 2. OG der
Notausgang in den vertikalen Fluchtweg. Dieser sei gemäss Eintrag im Plan mit
einer Brandschutztüre EI 30 mit Notausgangsverschluss und einer lichten
Durchgangsbreite von 90 cm zu erstellen (Rz. 17 Abs. 1). Die Beschwerdeführer
fechten nicht den Inhalt der feuerpolizeilichen Bewilligung an, sondern stellen sich
lediglich auf den Standpunkt, dass sich das Bauvorhaben – gestützt auf die
feuerpolizeiliche Bewilligung – als feuerpolizeilich mangelhaft erweise. Diese Rüge
geht allerdings aus folgenden Gründen fehl: Die unter "unter Bedingungen und
Auflagen" erteilte feuerpolizeiliche Bewilligung vom 29. September 2023 wurde als
koordinationspflichtige Zusatzbewilligung mit Beschluss vom 4. Dezember 2023
durch die Gemeinde eröffnet und ist durch die Bauherrin – insbesondere auch die
Bedingungen und Auflagen – bei der Bauausführung direkt umzusetzen (act. B.2.
Ziff. III.a.1). Somit erweist sich das Bauprojekt nicht als feuerpolizeilich mangelhaft,
vielmehr wurde es von der Feuerpolizei genehmigt.
3.2.
Rüge betreffend PV-Anlage
3.2.1. Die Beschwerdeführer sind sodann der Ansicht, die PV-Anlage verletze die
Gebäudehöhe. Im Gestaltungsplan für den Quartierplan J._____ (nachfolgend
Quartierplan) sei für die Bauparzelle Z.1._____ eine maximale Dachrandhöhe von
1'816.80 m.ü.M. festgelegt. Mit der Anordnung, die PV-Anlagen dürften einen Meter
über diese maximale Dachrandhöhe hinausgehen, verletze die Gemeinde Art. 14
der Quartierplanvorschriften (QPV). Letzterer lege fest, dass PV-Anlagen die
festgelegten Dachrandhöhen nicht überschreiten dürften. Die Gemeinde sei nicht
befugt, sich per Beschluss im Baubewilligungsverfahren über ihre eigenen
Quartierpläne hinwegzusetzen. Zudem verfange es nicht, mit Art. 18a RPG zu
argumentieren, denn Art. 32a Abs. 2 RPV schreibe vor, dass konkrete
Gestaltungsvorschriften des kantonalen (bzw. kommunalen) Rechts für PV-Anlagen
zulässig seien, wenn damit berechtigte Schutzanliegen erfüllt seien. Vorliegend
befinde man sich in einem Ortsbildschutzbereich. Die Nachbarparzelle Z.2._____
sei mit Objektschutzmassnahmen belegt. Es gebe somit sehr wohl sachliche und
bundesrechtsverträgliche Gründe, warum die Gemeinde im Quartierplan die
maximale Höhe der PV-Anlagen im Quartierplan selber begrenzt habe (act. A.1 Rz.
18-24).
3.2.2. Die Gemeinde hält dem im Wesentlichen entgegen, die PV-Anlage sei direkt
gestützt auf Art. 32a, insbesondere Abs. 1bis RPV (i.V.m. Art. 18a RPG) zulässig.

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Nebst dem formellen Gesichtspunkt der Baubewilligungsfreiheit folge aus Art. 18a
RPG stillschweigend auch, dass solche Anlagen im Rahmen des Geltungsbereichs
dieser Norm auch zonenkonform seien und nicht kantonal- oder kommunalrechtlich
untersagt werden dürften. Als materielle Anforderungen verbleibe damit, dass die
Solaranlage auf dem Dach genügend angepasst sein müsse (m.H.a. JÄGER, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.],
Praxiskommentar
RPG:
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Art. 18a N. 12 und 18). Ferner
liege kein Fall von Art. 32a Abs. 2 RPV vor, wonach konkrete kantonale
Gestaltungsvorschriften anwendbar wären, da Art. 14 QPV die Nutzung der
Sonnenenergie erheblich mehr einschränke als Art. 32a Abs. 1 RPV (act. A.4 Rz.
25 ff.). Die Beschwerdegegnerin 2 führt aus, Art. 14 QPV stehe im Widerspruch zu
Art. 18a RPG. Die Gemeinde entscheide gestützt auf Art. 40b Abs. 2 KRVO
(BR 801.110) aufgrund des Bundesrechts, ob eine Solaranlage auf dem Dach
genügend angepasst und daher bewilligungsfrei sei. Dies habe sie vorliegend getan
und dazu noch die Bauberatung hinzugezogen. Die Höhe gemäss Quartierplan sei
nicht massgebend; das Bundesrecht gehe vor (act. A.3 S. 2 f.).
An dieser Stelle drängt sich der Hinweis auf, dass sich die Parteien im
Zusammenhang mit Art. 14 QPV auf jene Fassung beziehen, welche am 10. Januar
2012 vom Gemeindevorstand erlassen worden ist (nachfolgend altQPV, vgl. edierte
Akten im Anschluss an act. C.31). Es existiert indes eine revidierte, vom
Gemeindevorstand am 7. Dezember 2021 erlassene Fassung (nachfolgend QPV,
publiziert auf OEREBlex unter [besucht am
21. November 2025]). Dabei entspricht Art. 12 Abs. 3 QPV dem genauen Wortlaut
von Art. 14 Abs. 3 altQPV, erfuhr mithin anlässlich der Revision inhaltlich keine
Änderung. Demnach dürfen Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen die
festgelegten Dachrandhöhen nicht überschreiten (letzter Satz).
3.2.3. Art. 18a Abs. 1 RPG sieht vor, dass in Bau- und in Landwirtschaftszonen auf
Dächern genügend angepasste Solaranlagen keiner Baubewilligung nach Art. 22
Abs. 1 RPG bedürfen. Solche Vorhaben sind lediglich der zuständigen Behörde zu
melden. Ansonsten gehen gemäss Art. 18a Abs. 4 RPG – unter Vorbehalt der hier
nicht einschlägigen Abs. 2 und 3 – die Interessen an der Nutzung der Solarenergie
auf bestehenden oder neuen Bauten den ästhetischen Anliegen grundsätzlich vor.
Art. 32a Abs. 1 RPV präzisiert, dass Solaranlagen auf einem Dach als genügend
angepasst gelten, wenn sie die Dachfläche im rechten Winkel um höchstens 20 cm
überragen (lit. a), von oben gesehen nicht über die Dachfläche hinausragen (lit. b),
nach dem Stand der Technik reflexionsarm ausgeführt werden (lit. c) und kompakt
angeordnet sind; technisch bedingte Auslassungen oder eine versetzte Anordnung

11 / 25
aufgrund der verfügbaren Fläche sind zulässig (lit. d). Gemäss Abs. 1bis desselben
Artikels gelten Solaranlagen auf einem Flachdach auch dann als genügend
angepasst, wenn sie anstelle der Voraussetzungen nach Abs. 1 die Oberkante des
Dachrandes um höchstens einen Meter überragen (lit. a), von der Dachkante so
weit zurückversetzt sind, dass sie, von unten in einem Winkel von 45 Grad
betrachtet, nicht sichtbar sind (lit. b), und nach dem Stand der Technik reflexionsarm
ausgeführt werden (lit. c). Konkrete Gestaltungsvorschriften des kantonalen Rechts
sind gemäss Art. 32a Abs. 2 RPV anwendbar, wenn sie zur Wahrung berechtigter
Schutzanliegen verhältnismässig sind und die Nutzung der Sonnenenergie nicht
stärker einschränken als Abs. 1. Art. 40b Abs. 2 KRVO regelt sodann, dass die
kommunale Baubehörde aufgrund des Bundesrechts entscheidet, ob die
Solaranlage auf dem Dach genügend angepasst und daher bewilligungsfrei ist.
Materiell bestimmt sich die Zulässigkeit von Solaranlagen auf Dächern gemäss
Bundesrecht sowie gemäss den Gestaltungsvorschriften der Gemeinden, sofern
letztere die Nutzung der Sonnenenergie nicht unverhältnismässig einschränken
(Art. 40b Abs. 5 KRVO).
3.2.4. Die Gemeinde bewilligte das Bauprojekt unter der Auflage, dass die PV-
Paneele die maximale Dachrandhöhe von 1'816.80 m.ü.M. QPV (recte wohl:
Quartiergestaltungsplan) + 1.0 m nicht überschreiten dürfe. Dies müsse in der
Detailprojektierung und bei der Ausführung zwingend beachtet werden (act. B.2.
III.a.4.). Aus nachfolgenden Gründen ist nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde
die PV-Anlage unter der genannten Auflage bewilligte:
Den Baubesuchsunterlagen, insbesondere den Schnittplänen, ist zu entnehmen,
dass die PV-Anlagen weder die Oberkante des (Flach-)Dachrandes um mehr als
einen Meter überschreiten, noch dass sie von unten in einem 45°-Winkel sichtbar
sind (act. C.14 und 17). Auch der Bericht der Bauberatung vom 16. September 2022
hielt fest, dass der Dachrand des Gebäudes 44 cm höher sei als die Dachfläche
und die PV-Anlage so gesetzt worden sei, dass sie vom Strassenraum aus nicht
sichtbar sei (act. C.31). Sodann bestehen keine Hinweise, dass die PV-Anlagen
nach dem Stand der Technik nicht reflexionsarm ausgeführt werden sollten; was die
Beschwerdeführer auch nicht geltend machen. Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass die geplante PV-Anlage als genügend angepasst i.S.v. Art. 32a Abs. 1bis RPV
bezeichnet werden kann.
Gemäss Art. 32a Abs. 2 RPV sind konkrete Gestaltungsvorschriften des kantonalen
Rechts anwendbar, wenn sie zur Wahrung berechtigter Schutzanliegen
verhältnismässig sind und die Nutzung der Sonnenenergie nicht stärker
einschränken als Absatz 1. Die Beschwerdeführer argumentieren, vorliegend

12 / 25
befinde man sich in einem Ortsbildschutzbereich (die Nachbarparzelle Z.2._____
sei
mit
Objektschutzmassnahmen
belegt),
weshalb
es
sachliche
und
bundesrechtsverträgliche Gründe gebe, weshalb die Gemeinde die maximale Höhe
der PV-Anlagen im Quartierplan selber begrenzt habe (act. A.1 Rz. 18-24). Gemäss
den Quartierplanvorschriften dürfen PV-Anlagen die festgelegte Dachrandhöhe der
genannten Liegenschaft von 1'816.80 m.ü.M. nicht überschreiten (Art. 12 Abs. 2
und 3 QPV sowie Gestaltungsplan Quartierplan, Baufeld C). Diese Bestimmung
schränkt die Nutzung der Sonnenenergie stärker ein als die bundesrechtliche
Regelung. Aus den Plänen geht hervor, dass die Dachrandhöhe des geplanten
Projekts auf 1'816.80 m.ü.M. liegt. Somit wären unter Anwendung der
Quartierplanvorschriften lediglich praktisch horizontal liegende Solarpanels
möglich, welche insbesondere auch vor dem Hintergrund der schneereichen Winter
im Engadin einen geringeren Wirkungsgrad als aufgeständerte Solarpanels hätten.
Entsprechend sind die Quartierplanvorschriften gestützt auf Art. 32a Abs. 2 RPV
nicht anwendbar und die Gemeinde hat die PV-Anlage unter der genannten Auflage
zurecht bewilligt. Die Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht entsprechend als
unbegründet.
3.3.
Rüge des fehlerhaften BGF-Nachweises für das Neubauprojekt
3.3.1. Die Beschwerdeführer bemängeln ferner, dass die Gemeinde von 304.63 m2
BGF für das Neubauprojekt ausgeht. Die in der ursprünglichen Baueingabe vom
13. September 2022 noch als Geschossfläche berechneten Treppen (Anmerkung
des Gerichts: Treppe im EG), welche gemäss Art. 61 Abs. 2 BauG in jedem
Geschoss als Geschossfläche berechnet würden, seien in der Projektänderung
2023 nicht mehr zur BGF hinzugerechnet. Diese ca. 20 m2 sowie auch ein WC im
2. OG (2.7 m2) seien daher zur BGF hinzuzuzählen. Im Resultat plane die
Bauherrschaft also ausnützungspflichtige Flächen von ca. 327.33 m2 BGF, welche
gegenüber den von der Gemeinde festgestellten bestehenden 308.55 m2 BGF
völlig übernutzt sei (act. A.1 Rz. 25-30).
3.3.2. Die Gemeinde wie auch die Bauherrschaft verneinen eine Übernutzung und
führen aus, dass bei der Projektänderung das Treppenhaus vom EG
(Garagengeschoss) bis zum 1. OG nicht mehr als BGF berechnet worden sei, da
die Erschliessung der Wohnungen hauptsächlich über die G._____ her von oben
nach unten erfolge. Somit sei das Treppenhaus zu der BGF für jenen Teil
hinzuzurechnen, welcher BGF-pflichtige Fläche erschliesse. Da Garagen nicht zur
BGF gerechnet werden müssen, müsse auch die Treppe zu den Garagen nicht als
BGF-pflichtige Fläche berechnet werden. Zudem sei die nicht zur BGF
hinzugerechnete Fläche im 2. OG kein WC, sondern eine sich ausserhalb der

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Wohnung 1 befindliche Waschküche, welche gemäss Art. 61 Abs. 3 lit. a BauG nicht
zur BGF hinzugerechnet werden müsse (act. A.3 S. 3 und act. A.4 Rz. 35 ff.).
3.3.3. Gemäss Art. 61 Abs. 2 BauG gilt als anrechenbare BGF die Summe aller
ober- und unterirdischen Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und
Nebenbauten […]. Den Beschwerdeführern ist zwar insofern zuzustimmen, als
diese festhalten, Treppen würden gemäss Art. 61 Abs. 2 BauG in jedem Geschoss
als Geschossfläche berechnet. Nicht angerechnet werden gemäss Art. 61 Abs. 3
BauG hingegen alle dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren
Flächen, insbesondere nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für
Motorfahrzeuge usw. (lit. d), somit Garagen. Wie die Gemeinde ausführt, wird
gemäss langjähriger und konstanter Praxis Art. 61 BauG so interpretiert, dass
Treppen, die in nicht erschliessungspflichtige Räume führen, nicht angerechnet
werden. Referenzpunkt sei dabei die Stelle, wo die offizielle, d.h. im
eidgenössischen
Gebäude-
und
Wohnregister
(GWR)
hinterlegte,
Gebäudeadressierung sei (act. A.6. Rz. 3). Bei der besagten Vorschrift handelt es
sich um kommunales Recht. Praxisgemäss greift das Obergericht nicht ohne Not
bzw. ohne triftigen Grund in das Ermessen der kommunalen Baubehörden ein, da
diese in der Regel mit den lokalen Besonderheiten ihres Baugebiets besser vertraut
sind und sie zur einheitlichen Baubewilligungspraxis im Interesse der
Rechtssicherheit und rechtsgleichen Behandlung aller Betroffenen unerlässlich
einer gewissen Entscheidungsfreiheit bedürfen (Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 24 90 vom 28. Oktober 2025 E. 4.4.1.). Die Auslegung
der Gemeinde, gestützt auf Art. 61 BauG die Treppe im EG nicht zur BGF zu zählen,
ist nicht zu beanstanden; zumindest ist darin keine Ermessensüberschreitung
ersichtlich.
3.3.4 Im Zusammenhang mit dem von den Beschwerdeführern gerügten WC im
zweiten OG ist festzuhalten, dass keine Anhaltspunkte bestehen, dass der im Plan
"BGF Berechnung Projekt" vom 13. Juni 2023 (act. C.13) als "wk" bezeichnete,
ausserhalb der Wohnung befindliche Raum von 2.78 m2 nicht als Waschküche
genutzt werden sollte. Der Beschwerdeführer lässt ausführen, dass es mit den
entsprechenden Wasseranschlüssen ein Leichtes sei, dort später ein WC zu
installieren (act. A.5 Rz. 70). Dem ist entgegenzuhalten, dass gemäss kantonaler
Rechtsprechung
dem
Bürger
weder
von
vornherein
misstrauisch
gegenübergetreten werden, noch in ihm ein potentieller Rechtsbrecher gesehen
werden soll, sondern von der grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger auszugehen
ist (vgl. dazu PVG 2008 Nr. 21 E. 2.c und PVG 1993 Nr. 37; Urteil des Obergerichts
des Kantons Graubünden VR3 24 26 vom 5. März 2025 E. 4.5). Gestützt auf Art. 61

14 / 25
Abs. 3 lit. a BauG hat die Gemeinde die ausserhalb der Wohnung befindliche
Waschküche daher zu Recht nicht zur BGF gezählt.
3.3.5. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Rüge betreffend Übernutzung
fehl geht.
3.4.
Rüge des fehlerhaften HNF-Bestandesnachweises
3.4.1. Die Beschwerdeführer machen zudem im Zusammenhang mit der
Hauptnutzfläche (HNF) einen fehlerhaften Bestandesnachweis geltend. Die
Gemeinde rechne mit einer vorbestehenden HNF von 117.42 m2 für Wohnnutzung
und bestätige damit die Angaben der Bauherrschaft. Die drei bestehenden
Wohnungen würden gemäss eidgenössischem Wohnungsidentifikator (EWID)
allerdings eine Wohnungsfläche von 70 + 31 + 14 m2, also total 115 m2 aufweisen.
Dieser Flächenbestand sei für die Bauherrschaft und die Gemeinde verbindlich und
darauf seien sie zu behaften. Die 117.42 m2 HNF seien somit 2.42 m2 zu viel,
weshalb das Vorhaben nicht bewilligungsfähig sei (act. A.1 Rz. 31-36 und act. B.8).
3.4.2. Mit dieser Rüge vermögen die Beschwerdeführer nicht durchzudringen. Sie
scheinen zu verkennen, dass der Begriff der Wohnungsfläche gemäss dem EWID
nicht mit demjenigen der HNF gemäss SIA 416 gleichzusetzen ist. Die HNF ist jener
Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im
engeren Sinn dient (vgl. Anhang I "Definitionen und Begriffe mit Skizzen und
Erläuterungen"
zum
Musterbaugesetz
2020,
S. 23
 m.H.a. SIA 416, [besucht am 21. November 2025]). Die Wohnungsfläche
gemäss eidgenössischem Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) wird indessen
definiert als "die Summe der Flächen sämtlicher Zimmer, Küchen, Kochnischen,
Badezimmer, Toiletten, Abstellräume, Gänge, Veranden usw. einer Wohnung […].
Zusätzliche
separate
Wohnräume
und
bewohnbare
Einzelzimmer
(z.B.
Mansarden), offene Balkone und Terrassen sowie nicht bewohnbare Keller- und
Dachgeschossräume fallen bei der Berechnung der Wohnungsfläche ausser
Betracht. Wo keine genauen Flächen ermittelt werden können, sind Schätzwerte
(Länge x Breite der Wohnung) erfasst. Wo Bruttowohnflächen verfügbar sind, sind
die Bruttowerte anzugeben" (vgl. die Beschreibung der Wohnungsfläche im
Merkmalskatalog
4.2
des
GWR
unter
 [besucht am 21. November 2025], m.H.a. Art. 8 Abs. 3 lit. g
der Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister
[VGWR; SR 431.841]). Die Abweichung zwischen der in der Baueingabe
festgehaltenen und von der Gemeinde übernommenen vorbestehenden HNF von

15 / 25
117.42 m2 und der Wohnfläche gemäss GWR von 115 m2 lässt sich also bereits
damit erklären, dass es sich bei letzterer um die Summe von Schätzwerten handeln
kann oder gemäss Praxis der Gemeinden beim Eintrag ins GWR bspw.
angebrochene Quadratmeter regelmässig auf- oder abgerundet werden (act. A.4
Rz. 43). Die exakte, bestehende HNF – und zwar nach SIA 416 – geht aus den
Planunterlagen unmissverständlich hervor (act. C.10 f.). Es bestehen keine
Anhaltspunkte, weshalb darauf nicht abgestellt werden könnte. Demnach ist nicht
zu beanstanden, wenn die Gemeinde von einer bestehenden HNF von 117.42 m2
(Wohnfläche ohne Gewerbefläche) ausging.
3.5.
Rüge des fehlenden Bedarfsnachweises an Erstwohnungen
3.5.1. Die Beschwerdeführer stellen sich sodann auf den Standpunkt, dass es nicht
ausreiche, einen Bedarf an Erstwohnung lediglich zu behaupten (m.H.a. das Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 59 vom 28. September
2021 E. 6.4 und 6.5). Die Begründung der Gemeinde, dass Erstwohnungsmangel
im Oberengadin und in Pontresina nachgerade notorisch sei und deshalb weitere
Abklärungen nicht notwendig seien, sei ungenügend. Es brauche ein unabhängiges
Gutachten oder ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch
ganzjährige Bewohner (act. A.1 Rz. 40-44).
3.5.2. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen
zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit
einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen.
Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) zu sistieren, erhöht das
Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen)
von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG
und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu
bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können. Zu
berücksichtigen sind je nach den Umständen des Falls die Lage der Liegenschaft
(Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche
Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie
die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn-
und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner nicht bekannt, ist
die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium.
Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine
Nachfrage für Erstwohnungen besteht. Ist die Nachfrage offensichtlich
unzureichend, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und
konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen. Ist

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die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht realistisch, ist von
einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Um sanktioniert zu
werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus
dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein. Angesichts der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung erscheinen insbesondere jene Fälle als
problematisch, in denen eine grössere Anzahl von Erstwohnungen geplant wird,
deren künftige Nutzer nicht bekannt sind und für die eine Nachfrage glaubhaft
gemacht werden muss (vgl. statt vieler: Urteil des Bundesgerichts 1C_469/2023
vom 14. Oktober 2024 E. 3.2 und 3.3. m.H.a. BGE 145 II 99 E. 3, 144 II 49 E. 2, 142
II 206; vgl. auch PFAMMATTER, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz
[ZWG] - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl. 2021, N. 8
ff. zu Art. 7 ZWG).
3.5.3. Da
vorliegend
die
künftigen
Bewohner
der
Wohnung
mit
Erstwohnungsauflage nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im
gleichen Segment das Hauptkriterium. Diesfalls muss entsprechend der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung glaubhaft gemacht werden, dass im
betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. Die
Feststellung der Gemeinde, wonach ein Bedarf nach Erstwohnungen in Pontresina
notorisch sei, ist nach Auffassung des Gerichts zutreffend. Entsprechend ging auch
das Bundesgericht im Entscheid vom 7. Mai 2025 von einem "ausgewiesenen
Wohnraummangel" in Pontresina aus (Urteil des Bundesgerichts 1C_313/2024 vom
7. Mai 2025 E. 4.2). Dasselbe Bild zeichnet die von der Gemeinde in Auftrag
gegebene "Wohnraumanalyse Pontresina" vom 29. September 2023 der
Infraconsult AG, welche zum Schluss kommt, dass die Gemeinde Pontresina im
Bereich Wohnraumangebot einen klaren Handlungsbedarf aufweise (act. C.27
S. 32 f.). Seit geraumer Zeit prüft die Gemeinde verschiedene Massnahmen gegen
die Wohnungsnot, mit dem Ziel, neuen Wohnraum für die einheimische Bevölkerung
zu schaffen. Dafür hat sie etwa eine Arbeitsgruppe eingesetzt und eine
Lenkungsabgabe
von
Zweitheimischen
geprüft
( , [besucht
am 21. November 2025]). Ferner hat sie die Stiftung «Fundaziun da Puntraschigna»
gegründet, welche wirtschaftlich tragbaren Wohnraum für Einheimische erhalten
und schaffen soll (vgl. act. C.28 f.; ,
[besucht am 21. November 2025]) sowie eine systematische Überprüfung der
korrekten
Erstwohnungsnutzung
eingeführt
( , [besucht am 21. November 2025]). Auch

17 / 25
die Leerwohnungsziffer gemäss Bundesamt für Statistik in der Gemeinde
Pontresina spricht für sich. Diese nahm im Laufe der letzten Jahre stetig ab (2020:
0.91 %; 2021: 0.78 %; 2022: 0.48 %; 2023: 0.39 %, 2024: 0.09 %) und liegt unter
dem kantonalen Schnitt (2020: 1.4 %; 2021: 0.87 %; 2022: 0.61 %; 2023: 0.58 %;
2024:
0.57 %;
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/aktuell/neue-
veroeffentlichungen.assetdetail.32411470.html [besucht am 21. November 2025]).
Ein von den Beschwerdeführern verlangtes, unabhängiges Gutachten würde bloss
zu
einer
weiteren,
unverhältnismässigen
Verzögerung
des
Baubewilligungsverfahrens führen, dessen Schlussfolgerung ohnehin auf der Hand
liegt. Aus dem von ihnen angeführten Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 20 59 vom 28. September 2021 können die Beschwerdeführer nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Gegenstand dieses Verfahrens war ein Bedarfsnachweis
für eine Villa im Luxussegment als Erstwohnung in St. Moritz mit Baukosten von
CHF 10.5 Mio. bei total 10 Geschossen, inkl. Autoeinstellhalle mit 14 Plätzen,
mehreren Gäste- und Personalzimmern sowie Schwimmbad, Fitnessraum, Kino,
etc. Ein Vergleich zum vorliegenden Bauprojekt erscheint von vornherein als
ungeeignet, handelt es sich doch beim vorliegend zu beurteilenden Objekt um eine
sich nicht im Luxussegment befindliche, in der Kernzone liegende Wohnung mit
knapp 40 m2 HNF. Den Baugesuchsunterlagen sind für die geplante und als
Erstwohnung bewilligte (Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG, vgl.
act. C.9 Ziff. III.d) Wohnung 1 im 1. OG (EWID 3) folgende Flächenmasse zu
entnehmen: HNF 39.65 m2, davon 3.15 m2 Eingangsbereich, 18.91 m2 Wohn-
/Essbereich, 3.34 m2 Vorraum, 10.84 m2 (Schlaf-)Zimmer, 3.41 m2 Bad/WC; zudem
10.39 m2 NNF, davon 3.07 m2 Waschküche und 7.32 m2 Wellness (vgl. act. C.11).
Es ist damit glaubhaft erstellt, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage
für die gemäss vorliegendem Bauprojekt geplante Erstwohnung besteht. Die Rüge
des fehlenden Bedarfsnachweises erweist sich als unbegründet.
3.6.
Weitere Rügen im Zusammenhang mit den Zweitwohnungen
3.6.1. Die Beschwerdeführer rügen weiter eine unzulässige HNF-Erweiterung der
neuen Zweitwohnungen. Es seien total drei altrechtliche Wohnungen ausgewiesen:
Eine Wohnung im 1. OG zu 68 m2 HNF und zwei Studios im 2. OG zu insgesamt
49.42 m2 HNF. Bewilligt sei im Dachgeschoss (DG) neu eine Zweitwohnung mit
65.67 m2 HNF sowie im 2. und 3. OG eine Zweitwohnung von 51.75 m2 HNF
(32.15 m2 + 19.60 m2). Es sei nicht zulässig, altrechtliche HNF zwischen
verschiedenen Wohnungen zu transferieren, da dies insbesondere bei einem
Abbruch und Neubau einer unzulässigen Wohnungserweiterung gleichkäme. Die
Wohnung im DG sei ca. 2.33 m2 HNF kleiner als die vorbestandene grosse

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Wohnung im ersten OG (68 m2 HNF). Die beiden zusammengelegten Studios à
insgesamt 49.24 m2 HNF würden nun aber zu einer Wohnung mit 51.75 m2 HNF
kombiniert, woraus eine nicht bewilligungsfähige Erweiterung von 2.51 m2 HNF
resultiere (act. A.1 Rz. 37-39). Die Beschwerdegegnerinnen bestreiten dies und
halten im Wesentlichen fest, ein HNF-Transfer innerhalb des Gebäudes, von einer
Wohnung auf die andere, sei zulässig (act. A.3 S. 4 f.; act. A.4 Rz. 44-49 m.H.a.
Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 56 vom 11. Mai 2017 E. 7.b).
3.6.2. An anderer Stelle monieren die Beschwerdeführer eine unzulässige
Realisierung von Zweitwohnungen ohne Nutzungseinschränkung ausserhalb des
vorbestehenden Gebäudes. Gemeint ist die Zweitwohnung im geplanten und
"gegenüber dem vorbestehenden Gebäude hinzukommenden" DG (Aufstockung).
Die in Art. 11 ZWG gestatteten baulichen Umgestaltungen von altrechtlichen
Wohnungen seien nur im Rahmen der vorbestehenden HNF zulässig und die
Identität der Baute müsse im Wesentlichen gewahrt bleiben. Von einer geringen
Standortverschiebung könne keine Rede mehr sein. Vielmehr handle es sich
vorliegend um einen Neubau im Umfang dieser Dachgeschosswohnung (act. A.1
Rz. 45 ff.).
3.6.3. Der Abbruch und Neubau von altrechtlichen Wohnungen ist in Art. 11 ZWG
geregelt. Die Gemeinde hat die angefochtenen Entscheide vom 21. November bzw.
4. Dezember 2023 noch unter dem bis zum 30. September 2024 geltenden Recht
beurteilt. Per 1. Oktober 2024 ist der revidierte Art. 11 ZWG in Kraft getreten,
welcher gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG unmittelbar anwendbar ist auf Baugesuche,
über
die
nach
seinem
Inkrafttreten
erstinstanzlich
oder
in
einem
Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts VR3
24 28 vom 10. Dezember 2024 E. 5.5 m.H.a. R 23 78 vom 22. Oktober 2024 E. 7.1).
Gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen, ohne dass
Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 1 auferlegt werden müssen, erneuert,
umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen
darf dabei die HNF um maximal 30 % der am 11. März 2012 vorbestehenden HNF
erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen und Gebäude
geschaffen werden.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt der Wiederaufbau eines
Gebäudes voraus, dass die Identität des Gebäudes im Wesentlichen unter
Bezugnahme auf seinen Standort erhalten bleibt. Da es sich um ein Ersatzgebäude
für das abgerissene Gebäude handelt, muss das wiederaufgebaute Gebäude an
der Stelle des bestehenden Gebäudes errichtet werden, gegebenenfalls unter
geringfügiger Verschiebung des Standorts. Ausschlaggebend ist zudem, dass die

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Zweitwohnung innerhalb der Grenzen der bestehenden HNF liegt und die konkret
anwendbaren Planungs- und Baunormen einhält. Vorbehaltlich allfälliger
Bedingungen des Bundes- und Kantonsrechts ist es hingegen nicht erforderlich,
dass die ästhetischen und architektonischen Merkmale des bestehenden Gebäudes
erhalten bleiben (Urteil des Bundesgerichts 1C_626 2020 vom 17. Juni 2022
E. 4.4.2 in Präzisierung des Urteils 1C_478/2019 vom 19. August 2021 E. 5.2.3.).
3.6.4. Vorliegend werden sowohl der HNF-Bestand (ohne Gewerbefläche) als auch
die altrechtlichen HNF des strittigen Bauprojekts (ohne Gewerbefläche) zu Recht
mit 117.42 m2 beziffert (act. C.11 f.); mithin wird die altrechtliche HNF insgesamt
nicht erweitert. Die bestehenden drei Wohnungen sollen auf zwei altrechtliche
Wohnungen reduziert werden. Bestehend sind eine Wohnung im 1. OG und zwei
Studios im 2. OG. Geplant sind eine Wohnung über das 2./3. OG und eine Wohnung
im DG. Gestützt auf Art. 11 Abs. 2 ZWG ist die Erweiterung der beiden
zusammengelegten Studios von gesamthaft 49.24 m2 HNF auf eine Wohnung von
51.75 m2 – mit 2.51 m2 deutlich unter 30% – absolut unproblematisch. Entsprechend
zielt die Rüge der Beschwerdeführer ins Leere.
Hinsichtlich der Argumentation der Beschwerdeführer, dass es sich beim geplanten
Gebäude um einen Neubau handle, welcher gestalterisch völlig neu und wesentlich
höher daherkomme, ist mit Hinweis auf die rechtlichen Ausführungen dazu (sub.
E. 3.6.4 Abs. 2) folgendes festzuhalten: Eine Standortverschiebung ist vorliegend
nicht ersichtlich, da die neu geplante Baute denselben Grundriss wie die bisherige
hat. Zudem liegen die Zweitwohnungen innerhalb der Grenzen der bestehenden
HNF (vgl. dazu E. 3.6.5. Abs. 1 und 2) und die konkret anwendbaren Planungs- und
Baunormen werden eingehalten. Sodann ist es nicht erforderlich, dass die
ästhetischen und architektonischen Merkmale des bestehenden Gebäudes erhalten
bleiben.
Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass keine unzulässige Erweiterung der
HNF der neuen Zweitwohnungen und auch keine unzulässige Realisierung von
Zweitwohnungen ausserhalb des vorbestehenden Gebäudes vorliegt. Die Rügen
diesbezüglich erweisen sich als unbegründet.
3.7.
Rüge der unzulässigen Gestaltung des Neubaus
3.7.1. Die Beschwerdeführer stellen sich sodann auf den Standpunkt, die
Gemeinde
habe
sich
im
Einspracheverfahren
nicht
mit
der
Rüge
auseinandergesetzt, wonach das ungenügend gestaltete Neubauprojekt die
schützenswerte
Liegenschaft
auf
ihrer
Parzelle
Z.2._____
in
ihrem

20 / 25
Erscheinungsbild beeinträchtige. Der geplante Neubau komme aufgrund seiner
dunklen Gestaltung einem Anbau an die bestehende, schützenswerte Liegenschaft
auf der Parzelle Z.2._____ gleich. Es reiche nicht, dass sich der Neubau nur gut in
das bestehende Ortsbild einfüge, die Gestaltung dürfe die Schutzziele für die
Nachbarliegenschaft nicht schmälern. Damit habe sich die beigezogene
Bauberaterin nicht auseinandergesetzt und ihr Bericht sei insofern lückenhaft.
Deshalb könne die Gemeinde zur Beurteilung dieser Frage auch gar nicht auf den
Bericht der Bauberaterin abstellen (act. A.1 Rz. 56 ff.). Die Beschwerdegegnerinnen
halten dem entgegen, dass die Gemeinde sich mit der genannten Rüge sehr wohl
befasst habe. Sodann habe die Bauberaterin der Gemeinde das Projekt begleitet
und aus gestalterischer Sicht empfohlen, wobei es im Rahmen der Bauberatung
auch
zu
Projektanpassungen
gekommen
sei.
Es
liege
keine
Ermessensüberschreitung vor (act. A.3 S. 6, act. A.4 Rz. 53 f.).
3.7.2. Gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und
der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wo dieses Gesetz oder die
Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die
Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der
Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung
beraten zu lassen (Abs. 2). Art. 93 BauG regelt sodann die schützenswerten,
erhaltenswerten und ortsbaulich bedeutenden Bauten. Beim Gebäude auf der
Parzelle Z.2._____ der Beschwerdeführer handelt es sich um eine im Generellen
Gestaltungsplan eingetragene ortsbaulich bedeutende Baute gemäss Art. 93 Abs. 3
BauG. Gemäss Abs. 4 können Neubauten im Bereich von (u.a.) ortsbaulich
bedeutenden Bauten gestattet werden, wenn die Gruppe durch den Neubau sinnvoll
ergänzt und in ihrem Charakter nicht beeinträchtigt wird. Abs. 5 regelt sodann, dass
solche Bauvorhaben der Baubehörde vor der Ausarbeitung eines Bauprojektes zu
melden sind. Eine von der Baubehörde bezeichnete ausgewiesene Fachperson
beurteilt die Bauvorhaben, hält den Befund in einem schriftlichen Bericht fest und
formuliert unter Berücksichtigung der Zielsetzungen nach Abs. 1 bis 4
Empfehlungen für allenfalls notwendige Schutzmassnahmen bzw. Anordnungen.
Gestützt auf diesen Bericht legt die Baubehörde nach Anhörung des Eigentümers
die Randbedingungen sowie die Beurteilungskriterien für das Bauvorhaben in einer
anfechtbaren Verfügung fest […]. Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere, dass
den Gemeinden gemäss konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bei
der Beurteilung von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung der Frage der
Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung ein geschützter (weiter)
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zusteht, in welchen das Gericht nur

21 / 25
eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht oder
überschritten hat (vgl. etwa Urteil des Verwaltungsgerichts R 23 126 vom 20. August
2024 E. 11.2 m.w.H.).
3.7.3. Die Beschwerdeführer bringen vor, der Bericht der Bauberaterin sei
lückenhaft hinsichtlich der Frage, ob die gewählte Gestaltung das schützenswerte
Nachbarhaus in seinem Erscheinungsbild beeinträchtige, weshalb die Gemeinde in
dieser Frage nicht auf den Bericht habe abstellen dürfen (act. A.1 Rz. 58). Entgegen
den Behauptungen der Beschwerdeführer ist der von der beigezogenen
Bauberaterin verfasste Bericht vom 16. September 2022 zwar als knapp, doch nicht
als lückenhaft zu bezeichnen. So hält die Bauberaterin in ihrem Bericht fest, dass
sie das Projekt in gestalterischer und dorfbaulicher Sicht vor Ort geprüft habe. Das
Vorprojekt sei mit dem Bauamt und der Bauberatung besprochen und angepasst
worden. Ziel sei es gewesen, an der G._____ ein Kontinuum und ruhiges
Gesamtbild der Häuserreihe zu erzielen. Es sei auch eingehend über die
Fassadengestaltung an der G._____ diskutiert worden. Sie habe eine verputzte
Fassade empfohlen, da die G._____ – mit Ausnahme vom H._____ – vor allem
geprägt sei von massiven, verputzten Fassaden. Die Bauherren wünschten aber
explizit eine "Steinfassade". Abschliessend hielt sie schliesslich fest, dass sie
empfehle, das Gesuch aus gestalterischer Sicht zu bewilligen (act. C.31). Damit
wurden sämtliche gesetzlichen Vorgaben gemäss Art. 93 Abs. 5 BauG erfüllt: eine
ausgewiesene Fachperson beurteilte das Bauvorhaben, der Befund wurde in einem
schriftlichen Bericht festgehalten und es wurde mangels der Notwendigkeit von
Schutzmassnahmen keine solchen formuliert, sondern die Empfehlung zur
Baubewilligung abgegeben. Die Gemeinde durfte entsprechend auf den Bericht der
Bauberaterin vom 16. September 2022 abstellen.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer hat sich die Gemeinde in ihrem
Einspracheentscheid vom 21. November 2023 ausführlich mit der Rüge befasst,
wonach das angeblich ungenügend gestaltete Neubauprojekt die schützenswerte
Liegenschaft auf ihrer Parzelle Z.2._____ in ihrem Erscheinungsbild beeinträchtige.
Der Vorwurf der ungenügenden Gestaltung spezifizierten die Beschwerdeführer in
der Beschwerdeschrift mit der dunklen Gestaltung des Neubaus, wodurch dieser
einem Anbau an die bestehende, schützenswerte Liegenschaft auf Parzelle
Z.2._____ gleichkomme. Dem Einspracheentscheid ist zu entnehmen, dass die
ortsbaulich geschützte I._____ (Parzelle Z.2._____) selbst in Anthrazit gehalten ist.
Die Gemeinde führte zu der Thematik der Farbwahl des Neubaus im
Einspracheentscheid folgendes aus: Gemäss Art. 13 QPV sind Hauptbauten in
Massivbauweise zu erstellen. Es sind kompakte, ruhige Baukörper anzustreben.

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Gemäss Art. 71 Abs. 3 und 4 BauG sind die Fassaden in der Kernzone
entsprechend dem Orts- und Strassenbild einfach und zurückhaltend zu gestalten.
Die Häuser im Bereich der Hauptstrasse sind in Massivbauweise zu erstellen. Die
Farbgebung ist so zu wählen, dass zusammen mit den umliegenden Gebäuden eine
harmonische Einheit entsteht. Zudem verwies die Gemeinde auf Art. 73 Abs. 2 KRG
(Notwendigkeit der Gestaltungsberatung durch Fachleute). Abschliessend hielt die
Gemeinde fest, dass es sich bei der geplanten Baute um einen modernen Neubau
handle, der, wie in den QPV gefordert, als kompakter, ruhiger Baukörper
daherkomme und der sich gut in die bestehende Siedlung einfüge. Auch wenn die
Bauberaterin einer verputzten Fassade den Vorzug gäbe, lasse sich die von der
Bauherrin gewählte Fassadengestaltung durchaus vertreten. Sie sei in eher dunklen
und dezenten Farben gehalten, füge sich gut in die Umgebung im Bereich der
zentralen G._____ ein und harmonisiere mit den bestehenden Bauten. Von einer
Beeinträchtigung der erhaltenswerten I._____ könne deshalb keine Rede sein (act.
B.1 = C. 8, Rz. 27-31). Mit Verweis auf die zutreffenden, vorstehenden
Ausführungen der Gemeinde ist festzuhalten, dass in der Beurteilung der
Gemeinde, die dunkle Gestaltung des geplanten Neubaus ergänze die in Anthrazit
gehaltene ortsbaulich bedeutende I._____ sinnvoll und beeinträchtige sie nicht in
ihrem
Charakter,
weder
ein
Ermessensmissbrauch
noch
eine
Ermessensüberschreitung ersichtlich ist. Entsprechend liegt keine Verletzung von
Art. 93 Abs. 4 BauG vor und die Rüge der Beschwerdeführer, wonach das strittige
Bauprojekt (bzw. dessen Gestaltung) die schützenswerte Liegenschaft auf Parzelle
Z.2._____ beeinträchtige, läuft ins Leere.
3.8.
Rüge des unzulässigen Verzichts auf Pflichtparkplätze
Schliesslich vermögen die Beschwerdeführer auch mit ihrer letzten Rüge des
unzulässigen
Verzichts
auf
die
Erstellung
der
Pflichtparkplätze,
nicht
durchzudringen. Sie argumentieren, es sei nicht ersichtlich, weshalb dieser
Parkplatz nicht physisch auf dem Grundstück erstellt werden könne. Man könne das
Platzproblem zum Beispiel mit einem Autolift lösen, so wie es beim Umbau auf
Parzelle Z.2._____ umgesetzt worden sei. Damit würde die
öffentliche
Parkierungsinfrastruktur nicht zusätzlich belastet (act. A.1 Rz. 64). Bereits im
Einspracheentscheid hielt die Gemeinde bezüglich Pflichtparkplatz Gewerbe fest,
dass aufgrund der beschränkten Parkverhältnisse die Erstellung eines weiteren
Parkplatzes nicht möglich bzw. der Bauherrin nicht zumutbar sei. Deshalb sei der
fehlende Parkplatz mittels Ersatzgabe abzugelten. In diesem Umfang hiess die
Gemeinde die Einsprache der Beschwerdeführer gut (act. B.1 = C. 8, Rz. 84). Die
Ersatzabgabe ist in Art. 36 Abs. 1 BauG geregelt: Können die Abstellflächen (u.a.)

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aus objektiven und verkehrsbedingten Gründen nicht auf eigenem Boden erstellt
werden, ist die Bauherrschaft verpflichtet, der Gemeinde pro fehlenden Parkplatz
eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen. Die Gemeinde stützt sich denn auch auf
diese Bestimmung und führt aus, in der im EG geplanten Garage gebe es keinen
Raum für die Erstellung eines weiteren Parkplatzes. Um den fehlenden
Gewerbeparkplatz umzusetzen, wären deshalb weitere umfassende bauliche
Massnahmen notwendig. Deshalb bzw. aufgrund der engen Platzverhältnisse und
weil bloss ein einziger Parkplatz fehle, erachte sie es als nicht verhältnismässig, den
Bau dieses Gewerbeparkplatzes einzufordern. Die in Art. 36 BauG verlangten
objektiven Gründe für eine Ersatzabgabe seien gegeben (act. A.4. Rz. 56). Diese
Ausführungen erweisen sich als zutreffend und nachvollziehbar. Die Abgeltung des
fehlenden Parkplatzes mittels Ersatzabgabe ist nicht zu beanstanden.
4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der angefochtene Einsprache- und
Bauentscheid vom 21. November 2023 bzw. 4. Dezember nicht zu beanstanden ist,
sich die Beschwerde vollumfänglich als unbegründet erweist und folglich
abzuweisen ist.
5.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73
Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren
für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen
(Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00. Sie
richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem
Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2 VRG).
5.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unterliegenden
Beschwerdeführern auferlegt.
5.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis

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obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb der obsiegenden Gemeinde keine Parteientschädigung zukommt. Der
Rechtsvertreter der ebenfalls obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 reichte trotz
entsprechender Aufforderung keine Honorarnote ein, weshalb das Gericht die zu
sprechende Parteientschädigung gestützt auf Art. 2 und Art. 4 HV (BR 310.250)
nach Ermessen festlegt. In Anbetracht der Umstände des vorliegenden Verfahrens,
dem Umfang sowie der Schwierigkeit der Angelegenheit wird die von den
Beschwerdeführern hälftig zu leistende Parteientschädigung pauschal auf
CHF 2'500.00 festgelegt.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
644.00
Total
CHF
4’644.00
gehen unter sich solidarisch haftend je hälftig zulasten der A._____ AG und
von B._____.
3.
Die A._____ AG und B._____ haben die Baugesellschaft C._____ je hälftig
mit total CHF 2'500.00 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]