gr_gerichte · R 2007 90 · 2007-12-13 · de
Quartierplan (Kostenverteilung Garageneinfahrten)

Baugesuch | Baurecht

R 07 90
4. Kammer
URTEIL
vom 13. Dezember 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
… ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 417 sowie
der östlich daran anschliessenden, mit einem Stall bestückten Parzelle Nr.
930 in der Gemeinde …, Gebiet ... Nördlich des Stalls liegt die Parzelle Nr.
1055, deren Eigentümer … ist. Am 21. Januar 2007 reichte der gehbehinderte
… bei der Gemeinde ein Gesuch zum Umbau des Stalls in eine Werkstatt
samt überliegender Wohnung ein. Das Bauvorhaben befinde sich in der
Dorfkernzone 2 und die Dachneigung solle ca. 35% betragen. Im
Begleitschreiben hielt er fest, dass sich beim Blechdach eine Sanierung
aufdränge und er aufgrund der Kniebehinderung (Missbildung Gelenke;
chronisches Rückenleiden) eines Tages auf einen Rollstuhl angewiesen sein
werde. Er wolle deshalb eine rollstuhlgängige Wohnung auf der Werkstatt
realisieren. Mit dem Einbau eines Liftes ab der Tiefgarage bis zur Wohnung
im 2. Stock wäre dies möglich.
b)
Am 6. Februar 2007 wurde das Baugesuch amtlich ausgeschrieben, wogegen
der Nachbar … am 20. Februar 2007 innert Frist Einsprache erhob. Zur
Begründung brachte er vor, dass das Bauvorhaben gleich in mehrfacher
Hinsicht gegen das kommunale Baugesetz verstosse (Verletzung der Bau-
/Gebäude-, Feuerpolizeiabstände [Vordach auf fremden Grund] und der Bau-
/Gebäudehöhen im Bereich des Hofstattrechts). Zudem dürfe durch jenes
Projekt das bestehende Durchfahrtsrecht zu seiner Parz. 1055 nicht
verschmälert werden. Die Meereshöhen fehlten auf der Aufnahme des
bestehenden Stallbaus und müssten folglich noch verifizierte werden. Auch
benötigte das Projekt in der Bauphase fremden Boden, weshalb zunächst
noch eine Entschädigungsvereinbarung (Miete für Benutzung der Parz. 1055)

getroffen werden müsste, bevor die Baubewilligung erteilt werden könnte.
Nachdem praktisch der ganze Stall abgerissen werde, sei zu erwarten, dass
der Neubau auf die vorgeschriebenen Grenzen gesetzt werde. Es sei indes
fraglich,
ob
die
Gewährung
des
Hofstattrechts
auch
für
eine
Nutzungsänderung gesetzeskonform sei.
c)
Mit Stellungnahme vom 1. April 2007 an die Gemeinde hielt der Bauherr zur
Einsprache seines Nachbarn fest, dass es sich beim fraglichen Stall um ein
ca. 200 Jahre altes Gebäude handle und ihm für den Umbau das Hofstattrecht
gewährt werden könne, weil der Grundriss unverändert bleibe und auf der
bereits bestehenden Tiefgarage und Werkstatt bloss noch eine Wohnung
erstellt werde. Auf der Nordseite seien deshalb noch statische Massnahmen
erforderlich. Das Vordach befinde sich im öffentlichen Luftraum. Die Bau- und
Gebäudehöhen entsprächen der Dorfzone 2. Das Durchfahrtsrecht beim
Verbindungsweg
zwischen
Parz.
417
und
930
bestehe
nur
für
landwirtschaftliche Zwecke. Ein landwirtschaftlicher Betrieb bestehe zwar
keiner mehr, trotzdem sei die Durchfahrt für agrarwirtschaftliche Zwecke nach
wie vor jederzeit gewährleistet. Die gewünschten Meereshöhen würden
hiermit nachgereicht. Von Parz. 1055 werde nicht zwingend Boden
beansprucht; es wäre jedoch eine merkliche Vereinfachung der Bauarbeiten
und er wäre zu Verhandlungen bereit. Der Dachstuhl des alten Stalls und Teile
der Nordfassade würden – statisch bedingt - bis zur Decke der Tiefgarage
abgerissen. Die bestehende Dachkonstruktion würde dem heutigen
Baugesetz nicht mehr entsprechen, weil das Dach eine Neigung von 75%
aufweise und damit Schneerutschgefahr herrsche.
d)
Am 2. Mai 2007 teilte die Gemeinde dem Bauherrn mit, dass sie die
Baugesuch- und Einspracheunterlagen dem Rechtsberater zur Prüfung
übergeben habe und vor der Erteilung einer allfälligen Baubewilligung die
zusätzlich im März 2007 noch privatrechtlich vom selben Nachbarn erhobene
Einsprache beim Kreisamt … erledigt sein müsste.
e)
Am 21./24. August 2007 wies der Gemeindevorstand das Baugesuch vom
Jan. 2007 ab und hiess die Einsprache des Nachbarn gut, soweit darauf

eingetreten werden könnte. Die Verfahrenkosten von Fr. 200.-- wurden dem
Baugesuchsteller auferlegt.
2.
Dagegen erhob der Gesuchsteller und Bauherr am 10. September 2007
(Poststempel) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den
Begehren: Die Art. 5, 7, 20, 22, 50, 52 und 58 im Baugesetz der Gemeinde
sowie Art. 14 im Musterbaugesetz des Kantons Graubünden seien in Einklang
zu bringen und seinem Gesuchsvorhaben die Baubewilligung zu erteilen (Ziff.
1).
Die
unkorrekte
Verzögerungstaktik
der
Vorinstanz
bei
seiner
Gesuchsbehandlung (Wartezeit 7 Monate) sei – unter Kostenfolge des
Verfahrens sowie der daraus für ihn zu erwartenden Mehraufwendungen
(Schadenersatz) – zu ahnden (Ziff. 2). Ferner wäre eine Begehung vor Ort zu
begrüssen und eine objektive Fallbeurteilung vorzunehmen (Ziff. 3). Seine
körperlichen
Behinderungen
(Diabetes-Patient;
erhebliche
Kniegelenkprobleme) seien bei der Fallbeurteilung zudem angemessen mit
zu berücksichtigen (Ziff. 4). Zur Begründung seiner Anträge hielt er fest, dass
sein Umbauprojekt für niemanden irgendwelche Nachteile habe, sondern nur
positive Aspekte beinhalte (Erhöhung öffentliche Sicherheit, da Dachneigung
verringert werde) und auch dem Ortsbild entspreche. Die Reduktion der
Dachneigung befinde sich im öffentlichen Luftraum und es sei nicht genau
definiert, dass diese im Grenzbereich ab Dachstock auf 4 Meter
zurückversetzt werden müsste. Der Wohnteil von mindestens einer 3-
Zimmerwohnung werde mit der vorgesehenen Sanierung der Altliegenschaft
erfüllt. Das kommunale Baugesetz sei am 7. Dezember 1993 genehmigt
worden. Am 3. September 2007 habe zwischen der Gemeinde, dem
Einsprecher und ihm eine Aussprache stattgefunden. Der Einsprecher habe
sich aber nicht zu einer Einigung bereit erklärt. Hier könnte eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden. Eine Bauverweigerung wäre angesichts
des sinnvollen Projekts eine unverhältnismässige Härte.
3.
Mit Stellungnahme vom 28. September 2007 hielt der genannte Nachbar und
Einsprecher gegen das Bauprojekt unverändert an seinen früheren
Ausführungen und Anträgen vom 20. Februar 2007 fest.

4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das
geplante Bauprojekt liege in der Dorfzone 2 und der bestehende Stall sollte
im Dachstockbereich abgebrochen werden sowie – unter Verkleinerung der
Dachneigung – die Traufseite erhöht und der Giebel leicht angehoben
werden. Am Grundriss sollte sich grundsätzlich nichts ändern. Das zweite
Obergeschoss (OG) und das Dachgeschoss (DG) sollten darauf als
Wohnung, das Erdgeschoss (EG) als Lagerraum/Werkstatt und das
Untergeschoss (UG) als Garage genutzt werden. Das Verwaltungsgericht sei
aber vorab nicht zuständig, die Vorschriften des kommunalen Baugesetzes
mit kantonalem Recht (KRG; Musterbaugesetz) in Einklang zu bringen.
Überdies seien die zitierten Gemeindebauvorschriften mit dem höherrangigen
Recht des Kantons durchaus vereinbar. Ein Schadenersatz aus Verzögerung
könne im konkreten Fall nicht geltend gemacht werden, weshalb darauf gar
nicht einzutreten sei. Vorliegend hätten bestimmte Umstände zur
Verzögerung geführt, was aber nicht zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen
Entscheids oder zu einem Anspruch auf die Baubewilligung führen könnte.
Das bestehende Stallgebäude auf der Bauparzelle 930 verletzte die
Grenzabstandsbestimmungen und ein Abbruch mit anschliessendem
Wiederaufbau wäre nur im bestehenden Umfang möglich. Wenn das
vorhandene Volumen aber durch das geplante Projekt überschritten werde,
hätten die neu erstellten Bauteile die Grenzabstandsbestimmungen
einzuhalten. Eine Ausnahmebewilligung komme hier nicht in Frage, weil
weder ausserordentliche Verhältnisse vorlägen (einerseits könne die
bestehende Baute abgerissen und im gleichen Umfang wieder aufgebaut
werden oder sonst eine Neubaute unter Einhaltung der Baupolizeinormen
erstellt werden), noch eine unverhältnismässige Härte bejaht werden könne.
5.
In der Replik bestätigte der Beschwerdeführer nochmals die früheren Anträge
und Ausführungen in seiner Stellungnahme vom 1. April 2007.
6.
Am 9. Oktober 2007 (Poststempel) verzichtete die Vorinstanz sodann auf die
Einreichung einer Duplik.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 81 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den
geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert werden
(Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll
erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die
Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen
(Abs. 2). Die Gemeinden können im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach
Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der
Regelbauweise für zulässig erklären (Hofstattrecht). Sie regeln die
Einzelheiten unter Berücksichtigung der öffentlichen und nachbarlichen
Interessen (Abs. 3). Nach Art. 107 Abs. 2 KRG gehen die unmittelbar
anwendbaren Bestimmungen des KRG davon abweichenden kommunalen
Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten gemäss Ziff. 5 namentlich
die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG).
b)
Nach bestätigter Praxis dient das Hofstattrecht der Erhaltung - nicht aber der
Weiterentwicklung oder Ausdehnung - des Bisherigen. Es stellt insofern einen
Ausfluss der Bestandesgarantie dar, welche es einem Grundeigentümer
gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet
abgeänderter Baugesetze in der bisherigen Ausgestaltung sowie mit
derselben Zweckbestimmung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht
dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits
überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle
eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten
Liegenschaft
hinsichtlich
des
Wiederaufbaues
eines
schon
vorher
bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss.
Dieser Eigentümer wird also für bestehende Bauten vor Einschränkungen der
aus
der
Eigentumsgarantie
fliessenden
Baufreiheit,
welche
durch
Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt.
Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentlichen

Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wieder
aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils
geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an
einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem
Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich
Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu
dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen
gebieten
es
jedoch,
das
Hofstattrecht
-
das
als
kodifizierte
Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann – restriktiv zu handhaben (vgl.
zum Ganzen: PVG 1997 Nr. 54, 1990 Nr. 14; VGU R 03 65/67).
c)
Daneben gilt es im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG aber stets noch das
Verhältnis des Hofstattrechts zu den Vorschriften der Regelbauweise zu
beachten. Zunächst ist dabei darauf hinzuweisen, dass es an sich
selbstverständlich ist, dass der Eigentümer einer bereits überbauten
Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen
Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn und Zweck
des Hofstattrechts besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem
Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite
aber wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der
ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Dadurch würde die möglichst
weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, welche mit dem Hofstattrecht
bezweckt wird, gerade wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben
einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes
anhand der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in
Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man
kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder nicht abgerissenen
Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im
Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die
Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder
Geschosszahl noch nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung
bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen
Stockwerke gegenüber dem darunter liegenden Gebäudeteil nach neuem
Recht allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssen. Es ist nicht

einzusehen, warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im
Hofstattrecht gelten soll, da ja durch dieses Institut der bisherige Eigentümer
bevorzugt werden soll (PVG 1986 Nr. 24; VGU R 06 60).
d)
Auf kommunaler Ebene wurde das Hofstattrecht in Art. 7 BG wie folgt geregelt:
Zweckänderungen sind nur in den Dorfkernzonen zulässig, falls die Bauten
den Anforderungen der Hygiene, der Verkehrssicherheit und der Beschaffung
der Parkplätze entsprechen (Abs. 2). Wird eine Baute abgerissen oder
zerstört, so darf sie innert drei Jahren im bisherigen Umfang und mit derselben
Zweckbestimmung wiederaufgebaut werden (Abs. 3). Vorliegend erstreckt
sich die Besitzstandsgarantie folglich auf bestehende Bauten, die zwar in ihrer
Nutzung geändert, jedoch volumenmässig nicht ausgedehnt bzw. vergrössert
werden können. Solche Expansionen wären nach dem vorstehend Gesagten
nur dann zulässig, falls dies aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften
möglich wäre. Gerade dies ist laut Art. 7 BG aber nicht der Fall (Wiederaufbau
nur
im
bisherigen
Umfang
zulässig),
da
die
neuen
Bauteile
(Dachstockerweiterung; vgl. dazu: Plan Umbau Stall in Wohnhaus, MST.
1:100, Süd-/Nordfassade) den Grenzabstand zur Nachbarparzelle Nr. 1055
zweifellos nicht einhalten würden (vgl. Katasterplan … 1:1000). Dieser
Abstand würde nach Art. 20 BG in der Dorfkernzone 2 mindestens 2.5 m
(klein) respektive 4 m (gross) betragen. Die Beschwerde muss daher schon
aus diesem Grund abgewiesen werden.
e)
Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 5 BG ist hier
offensichtlich mangels Vorliegens der dafür erforderlichen Voraussetzungen
(ausserordentliche Verhältnisse/unverhältnismässige Härte) ebenso nicht
möglich.
f)
Auf die Durchführung eines Augenscheins konnte angesichts des liquiden
Sachverhaltes bzw. der aussagekräftigen Baupläne verzichtet werden.
g)
Im Übrigen kann auf die weiter gestellten Anträge des Beschwerdeführers
betreffend
Überprüfung
der
kommunalen
Bauvorschriften
auf
Übereinstimmung
mit
dem
kantonalen
übergeordneten
Recht

(KRG/Musterbaugesetz)
mangels
funktioneller
Zuständigkeit
des
Verwaltungsgerichts (für abstrakte Normenkontrolle innerkantonal ist
zunächst
und
vorab
die
Regierung
zuständig)
sowie
betreffend
„Schadenersatz“ mangels genügender Substanzierung bzw. Bezifferung des
angeblichen Bauverzögerungsschadens vorab gar nicht eingetreten werden.
Es bleibt dem Beschwerdeführer indessen unbenommen, noch eine derartige
Klage beim Gericht einzureichen.
h)
Der Vollständigkeit halber sei bloss noch erwähnt, dass laut Art. 46 Abs. 3
KRG Bauentscheide grundsätzlich innert zweier Monate seit Ablauf der
öffentlichen Auflage zu eröffnen sind. Bei Bauvorhaben mit Einsprachen – wie
im konkreten Fall – beträgt die Erledigungsfrist maximal drei sowie bei
(grossen und komplexen) Bauprojekten mit Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVP) maximal fünf Monate. Vorliegend machte der Beschwerdeführer eine
solche unzulässige Rechtsverzögerung durch die Vorinstanz geltend, weil
zwischen der Gesuchseinreichung im Jan. 2007 und dem abschlägigen
Baubescheid im August 2007 sieben Monate verstrichen sind. Richtig ist
dazu, dass die Behandlung von Baugesuchen stets beförderlich, d.h. innert
angemessen vernünftiger Frist durch die zuständigen Baubehörden erfolgen
sollte. Im konkreten Fall ist dazu aber erstellt, dass der Nachbar auf Parzelle
1005 sowohl öffentlich-rechtlich als auch privatrechtlich Einsprache gegen
das Bauprojekt des Beschwerdeführers erhob und ihn die Vorinstanz deshalb
bereits mit Schreiben vom 2. Mai 2007 darüber informierte, dass sie die Sache
zur juristischen Abklärung ihrem Rechtsberater übergeben werde und eine
allfällige Baubewilligung zudem erst nach Erledigung der privatrechtlichen
Einsprache erfolgen könnte. Aufgrund jener Mitteilung musste der
Gesuchsteller und Bauherr aber zumindest damit rechnen, dass sich das
Verfahren zeitlich etwas verzögern könnte, da die Gemeinde die
Angelegenheit fachmännisch überprüfen lassen wollte, um nicht beim
Gesuchsteller ungerechtfertigt falsche Hoffnungen zu wecken. Zudem datiert
die Verfügung des Kreisamtes … über die privatrechtliche Einsprache des
gleichen Nachbarn vom 11. Dezember 2007, womit erstellt ist, dass die
Vorinstanz mit dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom
21./24. August 2007 keinesfalls unnötig lange zuwartete, sondern schon 3½

Monate vor dem im Mai 2007 angekündigten Termin darüber befand, was
beweist, dass sie an sich gewillt war, die Ordnungsfristen gemäss Art. 46 Abs.
3 KRG zu erfüllen bzw. das hängige Bauverfahren noch im Sommer 2007 zum
Abschluss zu bringen. Aus der kritisierten Wartefrist von sieben Monaten kann
der Beschwerdeführer infolgedessen im Resultat nichts zu seinen Gunsten
ableiten.
3. a)
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid ist damit rechtmässig, was
zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art.
73 Abs. 1 VRG vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer
auferlegt. Eine aussergerichtliche Entschädigung wird nicht gewährt, da die
anwaltlich vertretene Vorinstanz laut Art. 78 Abs. 2 VRG grundsätzlich keinen
Anspruch darauf hat und der mitbeteiligte Nachbar seine Interessen selbst
wahrte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr.
2'276.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.