gr_gerichte · ZK2 2024 16 · 2024-07-10 · de
Versicherungsleistungen nach UVG

Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 10. Juli 2024
(Mit Urteil 4D_125/2024 vom 05. September 2024 ist das Bundesgericht auf die
gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde nicht eingetreten.)
Referenz
ZK2 24 16
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Hubert, Vorsitzender
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Berufungskläger
gegen
B._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Adrian Scarpatetti
Bahnhofstrasse 8, 7000 Chur
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos, Einzelrichterin, vom
22.05.2024, mitgeteilt am 22.05.2024 (Proz. Nr. 135-2024-92)
Mitteilung
15. Juli 2024

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Sachverhalt
A.
Mit Vertrag vom 9./11. Dezember 2021 vermietete B._____ die 4 ½-
Zimmerwohnung im 1. OG an der C._____ in D._____ an A._____ zu einem mo-
natlichen Mietzins von CHF 1'700.00 (Nettomietzins CHF 1'480.00, Parkplatz CHF
50.00, Nebenkosten pauschal CHF 170.00).
B.
An die monatlich im Voraus zu entrichtende Miete von insgesamt CHF
1'700.00 bezahlte A._____ für den Monat Oktober 2023 lediglich CHF 1'000.00
(CHF 700.00 fehlend) und für den November 2023 CHF 800.00 (CHF 900.00 feh-
lend). Für Dezember 2023 erfolgte zunächst keine Zahlung und am 29. Dezember
2023 eine solche von CHF 1'000.00 (CHF 700.00 fehlend). Am 4. Dezember 2023
mahnte B._____ den damals ausstehenden Betrag unter Androhung der Kündi-
gung nach Art. 257d OR. Da die ausstehenden Mietzinsen auch innert der ange-
setzten 30-tägigen Frist nicht bezahlt wurden, kündigte B._____ am 15. Januar
2024 das Mietverhältnis per 29. Februar 2024 mit amtlichem Formular für die
Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen.
C.
A._____ weigerte sich, das Mietobjekt auf den Kündigungstermin hin
zurückzugeben. Am 11. März 2024 stellte B._____ beim Regionalgericht Prätti-
gau/Davos ein Gesuch um Mieterausweisung im Verfahren um Rechtschutz in
klaren Fällen nach Art. 257 ZPO. Er stellte folgendes Rechtsbegehren:
1.
Der Gesuchsgegner sei anzuweisen, die 4 1/2-Zimmerwohnung im 1.
Stock samt Kellerabteil und Parkplatz an der Liegenschaft C._____ in
D._____ unverzüglich zu verlassen und zu räumen sowie in ordnungs-
gemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl sei unter dem ausdrücklichen Hinweis auf
Art. 292 StGB zu erlassen, wonach mit Busse bestraft wird, wer der
von der zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter
Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Ver-
fügung nicht Folge leistet.
3.
Die Kantonspolizei sei richterlich anzuweisen, den vorliegenden Befehl
auf Begehren des Gesuchstellers zu vollstrecken.
4.
Für den Fall, dass der Gesuchsgegner im Zeitpunkt der Entfernung
seiner Person aus der Wohnung seine dort befindliche Fahrnis nicht
aus der Wohnung entfernt hat, sei der Gesuchsteller zu ermächtigen,
die Fahrnis auf Kosten des Gesuchsgegners einzulagern. Für den Fall,
dass der Gesuchsgegner die Fahrnis nicht innert drei Monaten seit der
Räumung der Wohnung abholt, ist der Gesuchsgegner zu berechtigen,
das Inventar zu verkaufen und den unverkäuflichen Teil zu vernichten.
5.
Es sei festzustellen, dass der vorliegende Entscheid vollstreckbar ist.

3 / 11
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Gesuchsgeg-
ners (zzgl. 8.1 % MwSt.).
D.
Am 22. Mai 2024 erliess die Einzelrichterin am Regionalgericht den folgen-
den Entscheid:
1.
a) Es wird A._____ – unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Un-
terlassungsfall – befohlen, die Mietwohnung an der C._____ in
D._____ (4 ½-Zimmerwohnung im 1. Stock), bis Freitag, 14. Juni
2024, 12:00 Uhr, zu räumen und B._____ in vertragskonformem Zu-
stand samt allen Schlüsseln zurückzugeben.
b) Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem Hinweis auf Art. 292
StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen
Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die
Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge
leistet.
2.
a) Kommt A._____ der Aufforderung gemäss der vorstehenden Ziff. 1
des Dispositivs nicht gehörig nach, wird hiermit bereits die Vollstre-
ckung des Entscheides bewilligt, indem B._____ zur Ersatzvornahme
(betreffend Handlungen der Mieterschaft gemäss Ziff. 1 des Disposi-
tivs) berechtigt wird.
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzuschies-
sen, welcher dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegenden
Entscheid auf Aufforderung von B._____ hin zu vollstrecken. Die Auf-
gabe der Kantonspolizei besteht darin, die Sicherheit von B._____ und
allfälliger Vertreter/innen zu gewährleisten und bei Bedarf sich in der
Wohnung aufhaltende Personen - nötigenfalls unter Zwang - aus der
Wohnung zu führen.
3.
B._____ wird ermächtigt, sämtliche Fahrnis, welche sich nach dem 17.
Juni 2024 nach 12.00 Uhr noch im Mietobjekt befindet, auf Kosten von
A._____ aus der Wohnung zu entfernen und auf Kosten von A._____
zwischenzulagern. Weiter wird B._____ ermächtigt, drei Monate, ge-
rechnet ab Einlagerungsdatum, die Fahrnis zu verkaufen bzw. unver-
käufliche Fahrnis zu entsorgen. Die Kosten des Fahrnisverkaufs bzw.
die Kosten der Fahrnisentsorgung trägt A._____.
4.
Die Kosten dieses Verfahrens von CHF 800.00.00 gehen zulasten von
A._____ und werden mit dem von B._____ geleisteten Vorschuss ver-
rechnet. B._____ wird das Recht eingeräumt, auf A._____ Regress zu
nehmen. A._____ hat B._____ also diese CHF 800.00 zu bezahlen.
5.
A._____ wird verpflichtet, B._____ eine Parteientschädigung von CHF
1'200.00 zu bezahlen.
6.
Rechtsmittelbelehrung
7.
Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid
8.
Vollstreckbarkeitserklärung

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9.
Mitteilung
E.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ mit Eingabe vom 10. Juni 2024
Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden und beantragte:
Der angefochtene und dieser Beschwerde beiliegende Entscheid, Beilage 3
sei vollumfänglich aufzuheben unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu-
lasten der Vermieterpartei.
Der Beschwerde sei unverzüglich die aufschiebende Wirkung zu ge-
währen.
F.
Mit Verfügung vom 12. Juni 2024 (act. D.1) erklärte der Vorsitzenden der II.
Zivilkammer den Antrag um Gewährung der aufschiebenden Wirkung für gegen-
standslos. Er begründete dies damit, dass die Beschwerde als Berufung entge-
genzunehmen sei und einer solchen von Gesetzes wegen die aufschiebende Wir-
kung zukomme (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Damit wurde der entsprechende Antrag
erledigt, und es ist nachfolgend nicht mehr darauf einzugehen.
G.
Am 19. Juni 2024 beantwortete B._____ die vom Kantonsgericht als Beru-
fung entgegen genommene Beschwerde wie folgt:
1.
Die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungsklä-
gers (zzgl. MwSt.).
H.
Bei A._____ wurde ein Kostenvorschuss von CHF 1'000.00 erhoben, wel-
chen dieser nicht leistete. Jedoch stellte er ein Gesuch um unentgeltliche Prozess-
führung. Dieses wurde mit separater Verfügung vom 10. Juli 2024 (KGer GR ZK2
24 18) abgewiesen.
I.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren ist spruch-
reif.
Erwägungen
1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO
gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den
Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308
Abs. 2 ZPO). Bei einem Streitwert ab CHF 10'000.00 steht das Rechtsmittel der
Berufung zur Verfügung (Art. 308 ZPO). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien in einem mietrechtlichen

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Ausweisungsverfahren, in dem die Kündigung nicht mehr strittig ist, im Mietwert,
der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (BGer
4A_72/2007 v. 22.8.2007 E. 2.2; BGer 4A_107/2007 v. 22.6.2007 E. 2.3). Dabei
ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Be-
wältigung solcher Verfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen
(vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1; Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander
[Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gal-
len 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; KGer GR ZK2 22 26 v. 8.7.2022 E. 1.1; KGer GR
ZK2 19 58 v. 18.12.2019 E. 2.3.1).
Gemäss dem bei den Akten liegenden Mietvertrag beträgt der monatliche Mietzins
vorliegend CHF 1'700.00. Der Mietwert für sechs Monate beläuft sich demzufolge
auf CHF 10'200.00 (6 x 1'700.00), womit entgegen der − auf einer überholten
Rechtsprechung beruhenden − Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Ent-
scheid das Rechtsmittel der Berufung gegeben ist. Gestützt auf die Praxis des
Kantonsgerichts zur Konversion ist die Beschwerde als Berufung entgegenzu-
nehmen (KGer GR ZK2 19 77 vom 19.12.2019 E. 1.3 m.w.H.).
2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid wur-
de dem Beschwerdeführer am 31. Mai 2024 zugestellt (RG act. 11). Die Rechts-
mittelfrist begann somit am 1. Juni 2024 zu laufen und endete am 11. Juni 2024.
Mit dem Versand am 10. Juni 2024 wurde die Berufung rechtzeitig eingereicht.
3.1.
Der Berufungskläger, der sich im erstinstanzlichen Verfahren nicht geäus-
sert hatte, macht in der Berufung geltend, bei der Schlichtungsbehörde für Mietsa-
chen sei ein Verfahren hängig. Dabei gehe es darum, ob er wegen Mängeln an
der Mietsache zu Recht Abzüge am Mietzins vorgenommen habe. Würden seine
Beanstandungen zutreffen, so sei der Wohnwert herabgesetzt und die Abzüge
seien gerechtfertigt. Die Parteien seien auf den 14. Juni 2024 zum zweiten Mal zur
Schlichtungsverhandlung vorgeladen worden. Von den Beanstandungen habe der
Berufungsbeklagte schon monatelang Kenntnis gehabt. Er habe dem Regionalge-
richt böswillig die Tatsache unterschlagen, dass der Mietzinsrückbehalt einen "ge-
setzlich gewährleisteten Grund" habe und Gegenstand eines laufenden Verfah-
rens sei. Der Berufungsbeklagte missachte ein hängiges Rechtsverfahren und sei
deshalb rechtsmissbräuchlich an die Vorinstanz gelangt. Bevor das andere Ver-
fahren nicht erledigt sei und es über die zu zahlende Höhe des Mietzinses Klarheit
gebe, dürfe keine Ausweisung verlangt werden (act. A.1).

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3.2.
Der Berufungsbeklagte weist darauf hin, dass in der Berufungsschrift nicht
auf den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz Bezug genommen werde und
dass keine Auseinandersetzung mit dessen Erwägungen erfolge. Es werde auch
nicht geltend gemacht, die Kündigung sei nicht rechtmässig erfolgt; sie sei denn
auch nicht rechtzeitig angefochten worden (act. A.2 Rz. III/2 f. sowie Rz. IV/1). Die
Berufung sei auch im Übrigen offensichtlich mangelhaft. Sämtliche Behauptungen
und Beweismittel seien verspätet und hätten im erstinstanzlichen Verfahren vor-
gebracht werden müssen. Ebenso fehle es an der Bestreitung all dessen, was der
Berufungsbeklagte vor Vorinstanz vorgebracht habe (act. A.2 Rz. IV/2 f.). Die Be-
rufung sei rechtsmissbräuchlich, nachdem der Berufungskläger selber einräume,
die Mietzinsen für Oktober bis Dezember 2023 nur teilweise bezahlt und die feh-
lenden Teilbeträge auch nicht bei der Mietschlichtungsstelle hinterlegt zu haben
(act. A.2 Rz. IV/4). Darauf, dass eine blosse Rückbehaltung nicht zulässig sei, sei
der Berufungskläger schon mit Entscheid des Kantonsgerichts (KGer GR KSK 24
33 v. 3.5.2024 E. 3.3) hingewiesen worden. Die Berufung diene nur dazu, die
Ausweisung hinauszuzögern (act. A.2 Rz. IV/4.2). Inhaltlich beruhe die Begrün-
dung des Berufungsklägers einzig auf der im Hinblick auf die Herabsetzung der
Miete erfolgten Einleitung des Mietschlichtungsverfahrens. Die in jenem Verfahren
gestellten Anträge hätten nichts mit der hier interessierenden Frage zu tun, ob das
Mietverhältnis (gültig) auf Ende Februar 2024 gekündigt worden sei. Insofern liege
zum vornherein kein, die Einrede der Rechtshängigkeit begründender Sachverhalt
vor. Die Einrede der Rechtshängigkeit wäre selbst dann nicht rechtswirksam,
wenn die Kündigung rechtzeitig angefochten worden wäre, was nicht geschehen
sei. Das Bundesgericht habe in BGE 141 III 262 klargestellt, dass trotz eines pen-
denten Kündigungsanfechtungsverfahrens ein Begehren um Ausweisung nach
Art. 257 ZPO möglich sei. (act. A.2 Rz. V/1 ff.).
4.1.
Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in
welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Alsdann ist in
der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid
falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem
angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen
auseinanderzusetzen. Gegenüber juristischen Laien ist bei der Konkretisierung
der inhaltlichen Anforderungen an die Begründung eine grosszügigere Haltung
angebracht, wenn klar erkannt wird, was die betreffende Person will. Dennoch
sind auch bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei deren Nichterfüllung
auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch im Falle einer Laien-
eingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid und einer

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erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Myriam A. Gehri in: Gehri/Jent-
Sørensen/Sarbach, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3.
Aufl., Zürich 2023, N 4b zu Art. 311 ZPO). Sind die Begründungsanforderungen
nicht erfüllt, ist auf das Rechtsmittel nicht einzutreten (Gehri, a.a.O., N 4 zu Art.
311 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander
[Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gal-
len 2016, N 45 f. zu Art. 311 ZPO).
4.2.
Der Berufungskläger setzt sich – wie der Berufungsbeklagte zu Recht er-
wähnt – mit dem von der Vorinstanz erlassenen Ausweisungsentscheid überhaupt
nicht auseinander. Daher sind die Voraussetzungen einer rechtsgenügenden Be-
rufung nicht erfüllt und es hat insoweit ein Nichteintretensentscheid zu ergehen
(Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., N 8 zu Art. 311 ZPO m.H.a. BGE 5A_512/2020 E.
3.3.2; 5A_350/2019 E. 4.1; 5A_503/2018 E. 6.3).
5.1.
Der Berufungskläger erwähnt nun allerdings in der Berufung ein mietrechtli-
ches Schlichtungsverfahren, welches er mit Gesuch vom 16. März 2024 eingelei-
tet habe. Inhaltlich verweist er auf das Gesuch, welches er mit der Berufung zu
den Akten gegeben hat (act. B.2). Er macht geltend, die Mietzinsrückbehalte hät-
ten "einen gesetzlich gewährleisteten Grund", der Gegenstand des laufenden Ver-
fahrens sei. Bevor das "anhängige Rechtsverfahren" erledigt sei und über die
Höhe des Mietzinses Klarheit bestehe, dürfe keine Ausweisung verlangt werden.
5.2.
Diese Ausführungen betreffen die Regeln über die Rechtshängigkeit und
ihre Wirkungen. Gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO gehört das Nichtvorliegen einer
anderweitigen Rechtshängigkeit zu den Prozessvoraussetzungen. Damit wird der
Vorrang des zuerst angerufenen Gerichtes sichergestellt und ausgeschlossen,
dass dasselbe Begehren neuerlich rechtshängig gemacht werden kann (Tanja
Domej, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2021, N 25 zu Art. 59 ZPO). Die Ge-
richte jeder Stufe haben gemäss Art. 60 ZPO die Prozessvoraussetzungen von
Amtes wegen zu prüfen (BGE 141 III 159 E. 2.1; BGE 139 III 273 E. 2.1), und
zwar auch ohne Einwand der beklagten Partei und aus eigenem Antrieb, auch
"wenn der Mangel erst im Rechtsmittelverfahren offenbar wird, nachdem zunächst
in erster Instanz ein Sachentscheid gefällt wurde" (Domej, a.a.O., N 2 zu Art. 60
ZPO). Insoweit geht Art. 60 ZPO den Regeln über die Begründungsanforderungen
und die Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung neuer Tatsachen und Be-
weismittel in der Berufung (Art. 317 ZPO) vor.

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5.3.
Von einer anderweitigen Rechtshängigkeit ist nur auszugehen, wenn es in
beiden Verfahren um den identischen Streitgegenstand geht (Daniel Staehelin in:
Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, Zürich, 3. Aufl., Zürich 2019, Rz.
16 zu § 12). Zu prüfen ist demnach vorliegend das Verhältnis der Ausweisung von
Mietern bei ausserordentlicher Kündigung im summarischen Verfahren gemäss
Art. 257 ZPO und dem parallelen mietrechtlichen Verfahren. Diesbezüglich ist
festzuhalten, dass die im Parallelverfahren verlangte Herabsetzung der Miete nicht
die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung betrifft. Es liegen somit keine identi-
schen Streitgegenstände vor (vgl. dazu auch nachfolgend E. 6.1). Aber selbst
wenn der Mieter die ausserordentliche Kündigung vor der Schlichtungsstelle für
Mietsachen angefochten hätte (quod non), hätte dies keine Sperrwirkung gegenü-
ber einem parallelen Ausweisungsverfahren zur Folge (Staehelin/Bachofner in:
Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 2019, Rz. 56 zu
§ 21; Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz. 437;
BGE 141 III 262 E. 3; BGE 142 III 515 E. 2.2.4). Weil die Gültigkeit der Kündigung
eine Vorfrage der Ausweisung ist (so BGE 142 III 515 E. 2.2.4), kann die Gültigkeit
entsprechend auch im Ausweisungsverfahren geprüft werden, solange im miet-
rechtlichen Verfahren kein Entscheid dazu ergangen ist (Ingrid Jent-Sørensen, in:
Oberhammer/Domej/Haas, Kurzkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl., Basel 2021, N 18 zu Art. 257 ZPO). Demnach steht dem Auswei-
sungsverfahren das hängige mietrechtliche Verfahren nicht entgegen.
6.1.
Steht dem Ausweisungsverfahren gemäss Art. 257 ZPO ein mietrechtliches
Verfahren nicht entgegen, so bleibt zu klären, ob vorfrageweise die Gültigkeit der
Kündigung geprüft werden muss. Das ist davon abhängig, ob der Berufungskläger
die ausserordentliche Kündigung angefochten hat. In der Berufung verweist er auf
das Schlichtungsgesuch vom 16. März 2024, welches er mit der Berufung zu den
Akten gegeben hat (act. B.2). Ein blosser Verweis auf eine Beilage ist im Zusam-
menhang mit einer Berufungsbegründung ungenügend, weil die Argumente in der
Berufungsschrift selber Eingang finden müssen, was grundsätzlich auch für Lai-
enparteien gilt. Wollte man angesichts der Tatsache, dass der Berufungskläger ein
Laie ist, dem Verweis dennoch nachgehen, ändert das nichts daran, dass das
mietrechtliche Schlichtungsverfahren nicht die Kündigung als solche betrifft. Im
Schlichtungsgesuch befasst sich der Berufungskläger ausschliesslich mit der Her-
absetzung des Mietzinses und beantragt zudem ohne jegliche Begründung, die
Mitteilung des Vermieters vom 19. Februar 2024 für ungültig zu erklären (act. B.2).
Mit der genannten Mitteilung dürfte das Schreiben des Berufungsbeklagten (RG
act. 1.9) gemeint sein, wonach der Berufungskläger vom Berufungsbeklagten un-
ter Bezugnahme auf die am 15. Januar 2024 erfolgte und auf den 29. Februar

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2024 terminierte Kündigung daran erinnert wird, dass der Berufungskläger am 29.
Februar 2024 die bis dahin zu räumende Wohnung verlassen müsse und dass die
Wohnungsabnahme um 17.00 h stattfinden werde. Dieses Schreiben des Beru-
fungsbeklagten betrifft demnach lediglich die Rückgabe der Mietsache am Ende
des gekündigten Mietverhältnisses und ist im Ausweisungsverfahren nicht rele-
vant.
6.2.
Was die mit dem Schlichtungsgesuch verlangte Herabsetzung des Mietzin-
ses anbelangt, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Berufungskläger am 14.
März 2024 von der Vorinstanz aufgefordert wurde, zum Gesuch des Berufungsbe-
klagten schriftlich i.S.v. Art. 253 ZPO Stellung zu nehmen (RG act. 3). Nach meh-
reren erfolglosen Zustellversuchen musste ihm das verfahrenseinleitende Schrift-
stück nach Art. 141 ZPO durch Publikation eröffnet werden. In der Folge durfte die
Vorinstanz ohne weiteres entscheiden und konnte von der Einräumung einer
Nachfrist absehen (vgl. Bachofner, a.a.O., Rz. 502; Thomas Sutter-Somm/Bene-
dikt Seiler, Handkommentar zum Schweizerischen Zivilprozessrecht, Zürich/Ba-
sel/Genf 2021, N 4 zu Art. 141 ZPO). Der Berufungskläger hat sich infolgedessen
trotz gehöriger Aufforderung nicht am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt. Wer im
erstinstanzlichen Verfahren unentschuldigt säumig war, ist mit denjenigen Tatsa-
chen, welche im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können,
im Rechtsmittelverfahren ausgeschlossen (Bachofner, a.a.O, Rz. 678 m.H.a. BGE
138 III 625 E. 2.1 und 2.2). Somit ist auf die Frage der Herabsetzung des Mietzin-
sens an sich nicht weiter einzugehen.
6.3.
Lediglich der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang das Fol-
gende angeführt: Der Berufungsbeklagte kündigte das Mietverhältnis gestützt auf
Art. 257d OR wegen Zahlungsrückstands des Berufungsklägers (RG act. 1.7). Art.
257d OR ist anwendbar, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinsen und
Nebenkosten in Rückstand ist; der Zahlungsrückstand tritt automatisch ein, wenn
die Zahlung bei Fälligkeit nicht erbracht wird (Bachofner, a.a.O., Rz. 144). Um die
ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul-
den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30-
tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden
Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR
zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet-
zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch
Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge-
sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden,
hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des

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Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig
erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer
Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung).
Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we-
gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145).
Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung
im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel-
haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht,
dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die
Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder-
lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter-
legt wird (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Bejahung der Mietzinsherabsetzung im hängi-
gen mietrechtlichen Verfahren könnte daher die Ausweisung nicht verhindern und
muss demzufolge im Ausweisungsverfahren auch nicht vorfrageweise geprüft
werden.
7.
Zusammenfassend ergibt sich aus den dargelegten Gründen, dass die Be-
rufung abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist.
8.
Die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens gehen ausgangsgemäss
zu Lasten des Berufungsklägers (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sein Gesuch um Ge-
währung der unentgeltlichen Rechtspflege wurde abgewiesen (KGer GR ZK2 24
18 v. 10.7.2024). Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und unter
Berücksichtigung der einzelrichterlichen Erledigung erscheint eine Entscheidge-
bühr von CHF 1'000.00 als angemessen (Art. 9 i.V.m. Art. 13 der Verordnung über
die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ: BR 320.210]). Ausserdem hat der
Berufungskläger dem anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten eine Parteien-
tschädigung zu entrichten. Mangels Einreichung einer Honorarnote wird die Par-
teientschädigung ermessensweise auf CHF 2'000.00 inklusive Spesen und Mehr-
wertsteuer festgelegt.
9.
Nachdem sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, ergeht
der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b
EGzZPO [BR 320.100], Art. 18 Abs. 3 GOG [BR 173.00]).

11 / 11
Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'000.00 gehen zu Lasten
von A._____.
3.
A._____ wird verpflichtet, B._____ für das Berufungsverfahren eine Partei-
entschädigung von CHF 2'000.00 (inklusive Spesen und Mehrwertsteuer)
zu bezahlen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An-
dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: