gr_gerichte · R 2007 113 · 2008-05-27 · de
bäuerliches Bodenrecht (Feststellungsverfügung)

Baueinsprache | Baurecht

R 07 107 und 113
4. Kammer
URTEIL
vom 27. Mai 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 6. Juni 2007 genehmigte die Regierung die Teilrevision des Baugesetzes,
den Generellen Gestaltungsplan … (GGP) sowie den Generellen
Erschliessungsplan … (GEP) der Gemeinde … betreffend eine Anpassung
von Art. 4 Abs. 1 BG (Hofstattrecht) und Art. 33 BG (Erhaltungszone,
Möglichkeit des Wiederaufbaus nach freiwilligem Abbruch).
Die
Regierung
führte
im
Genehmigungsbeschluss
aus,
dass
Wiederaufbauten nach freiwilligem Abbruch in Erhaltungszonen mit
Rücksicht auf die in Art. 31 Abs. 1 KRG normierte Zweckbestimmung äusserst
restriktiv zuzulassen seien. Für entsprechende Bewilligungen sei neben der
Erfüllung der Grundbedingungen von Art. 31 Abs. 3 Ziff. 1-3 KRG zumindest
auch vorauszusetzen, dass ein Abbruch und Wiederaufbau im Hinblick auf die
Ausführung der beabsichtigten Erneuerungs- und Umbauarbeiten als
unumgänglich erscheine, wobei der Bauherr zu diesem Zweck den Nachweis
zu erbringen habe, dass schonendere Erneuerungs- oder Umbauvarianten
mit
unverhältnismässigem
finanziellem
oder
technischem
Aufwand
verbunden
wären.
Ausnahmsweise
zulässige
Abbruch-
und
Wiederaufbauprojekte hätten sich innerhalb des vorbestandenen Volumens
zu bewegen, wobei untergeordnete Anbauten zwecks Erhaltung der
historischen Bausubstanz im Sinne von Art. 31 Abs. 2 letzter Satz KRG nicht
gestattet
seien.
Ausnahmsweise
zulässige
Abbruch-
und
Wiederaufbauprojekte unterlägen der Gestaltungsberatungspflicht.
In den Erwägungen wies die Regierung auch darauf hin, dass zwar bei einem
allfälligen Wiederaufbau nicht eine komplette Kopie mit historischen
Materialen erstellt werden müsse. Es seien Abweichungen im cm-Bereich zur

Erreichung klarer Gebäudefluchten oder an die Verwendung ähnlicher
Materialien gedacht. Indessen sei klar, dass bei einem Wiederaufbau 30%-
ige Vergrösserungen analog Art. 42 Abs. 3 RPV nicht zulässig seien. Die
baulichen Massnahmen in den Erhaltungszonen seien viel eingeschränkter
als für Bauten ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 42 RPV. Entsprechend
seien auch die Begriffe „im Wesentlichen“ (in Art. 31 Abs. 3 Ziff. 2 KRG) und
„in den wesentlichen Zügen“ (in Art. 42 Abs. 1 RPV) völlig unterschiedlich
auszulegen. Gleichentags wies die Regierung eine gegen die Teilrevision der
Ortsplanung, Erhaltungszone … erhobene Beschwerde von … und … ab,
soweit sie darauf eintrat.
Am 12. September 2007 stellte … bei der Gemeinde … ein Gesuch um
Abbruch eines Stalls und Neubau eines Einfamilienhauses in der
Erhaltungszone … auf Parzelle 206. Dagegen erhoben mit separaten
Eingaben … und … Einsprache, mit welchen sie u.a. eine unzulässige
Volumenvergrösserung rügten. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 23.
Oktober 2007 erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung und wies die
Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Am 10. Oktober habe die
Bauherrschaft
revidierte
Baupläne
eingereicht.
Die
unterirdischen
Bauvorhaben erfolgten jetzt nur noch bis zur Grenze der Erhaltungszone und
unterirdisch werde nur noch ein Raum mit der Bezeichnung Jägerstübli
geplant. Die Firsthöhe sei um 39 cm verringert worden. Mit der reduzierten
Firsthöhe entspreche die Ersatzbaute beim oberirdischen, für den
Baubescheid relevanten Volumen der ursprünglichen Baute. Es seien keine
Luftschächte zur Grenze Parzelle 2007 geplant. Das Erstellen von Fenstern
an der Südfassade sei verhältnismässig, weil es sich hier nicht mehr um einen
Stall, sondern um ein Wohnhaus handle. Die Stellung der Ersatzbaute
entspreche dem Standort des bisherigen Stalls. Näherbaurechte Privater
seien privatrechtlich zu regeln und bildeten nicht Gegenstand des
Baubescheids.
2.
Dagegen erhob … (R 07 107) am 5. November 2007 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht, mit welcher er die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides und die Verweigerung der Baubewilligung beantragte. Der

Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehöres. In
materieller Hinsicht stellt er sich auf den Standpunkt, dass das umstrittene
Bauvorhaben gleich mehrfach gegen Art. 31 KRG verstosse.
3.
Am 23. November 2007 erhob auch … Beschwerde (R 07 113) und
beantragte die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides und die
Abweisung des Baugesuchs. Er bringt im Wesentlichen die gleichen
Argumente vor wie der Beschwerdeführer 1.
4.
In ihren Vernehmlassungen beantragte die Gemeinde die Abweisung der
Beschwerden. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden und das
Bauvorhaben sei mit Art 31 KRG vereinbar.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
6.
Am 26. Mai 2008 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer mit ihren Anwälten,
Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt sowie der Vater des Bauherrn
teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand
der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da beide Beschwerden dasselbe Bauvorhaben betreffen, sind die Verfahren
gestützt auf Art 6 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu
vereinigen.

2.
Die Beschwerdeführer beanstanden in formeller Hinsicht die Verletzung des
rechtlichen Gehöres durch die Gemeinde. Dieser Vorwurf braucht indessen
nicht geprüft zu werden, da sich der angefochtene Entscheid ohnehin als
materiell rechtswidrig erweist, wie im Folgenden darzulegen ist.
3. a)
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die erteilte Baubewilligung
verstosse gegen Art. 31 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG). Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut:
"Erhaltungszonen
dienen
der
Erhaltung
von
landschaftlich
und
kulturgeschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in
ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die
Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubauten sind
nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungsberatung.
Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss
nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als
integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind,
dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung
geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere Erscheinung sowie
der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in den wesentlichen Zügen
zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu beseitigen. Untergeordnete
Anbauten können im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz
bewilligt werden.
Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden können im
Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig erklären.
Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt werden, wenn
1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;
2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestaltung,
Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im Wesentlichen
entspricht;
3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach der
Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird."

Von der in Art 31 Abs. 3 KRG eingeräumten Befugnis, den Wiederaufbau nach
Abbruch zu gestatten, hat die Gemeinde in Art. 33 ihres revidierten
Baugesetzes Gebrauch gemacht. Materiell sind die Vorschriften des
kantonalen Rechtes jedoch unmittelbar anwendbar und zwingend, können
also von den Gemeinden nicht gelockert werden.
b)
Gemäss den bewilligten Plänen soll unter dem bisher nicht unterkellerten Stall
ein Untergeschoss erstellt werden, das aus einem "Jägerstübli" von 12.29 m2,
einem Badezimmer von 7.5 m2, einem Technik bzw. Waschraum, einem
Keller sowie einem Abstellraum besteht. Damit wird die im Altbau bestehende
Bruttogeschossfläche von ca. 77 m2 um ca. 54.6 m2 auf etwa 131 m2 erweitert,
was einer Vergrösserung der Fläche um rund 70 % entspricht. Damit einher
geht eine dementsprechende Vergrösserung des Gebäudevolumens.
Während die Gemeinde und die Bauherrschaft der Auffassung sind, die
Vergrösserung des Gebäudevolumens sei zulässig, weil die Erweiterung nur
unterirdisch erfolge, sind die Beschwerdeführer der Auffassung, darauf
komme es nicht an. Dieser Auffassung ist zuzustimmen, wie nachfolgend
auszuführen ist.
c)
Nach dem bereits erwähnten Art. 31 Abs. 2 KRG dürfen Gebäude, die im
Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im
Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt
noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, innerhalb des
bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Der
Wortlaut dieser Bestimmung unterscheidet nicht zwischen ober- und
unterirdischem
Gebäudevolumen,
sondern
stellt
auf
die
gesamte
Gebäudekubatur
ab.
Die
von
der
Bauherrschaft
angestrebte
Volumenerweiterung erweist sich daher schon nach dem klaren Wortlaut der
anwendbaren Bestimmung her als unzulässig. Wie die Beschwerdeführer
zudem zu Recht geltend machen, lehnt sich die Umschreibung der
Erhaltungszone in Art. 31 KRG inhaltlich an die früher geltende Regelung von
Art. 27a KRG und Art. 14 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO) sowie die gestützt darauf entwickelte Praxis an (vgl.

Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311).
Art. 27a des alten KRG wurde vom Verwaltungsgericht in ständiger
Rechtsprechung dahingehend ausgelegt, dass auch Veränderungen des
Gebäudevolumens, welche nach aussen nicht sichtbar werden, unzulässig
seien. In der Erhaltungszone sollten ausschliesslich die bestehende und nicht
eine neu konzipierte und neu strukturierte Bausubstanz erhalten werden.
Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht geprüft und für sachgerecht
und dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechend beurteilt. Zum Sinn und
Zweck der Bestimmung hielt das Bundesgericht in einem Entscheid vom 7.
April 1997 (1A.350/1996 sowie 1P.586/1996) auf S. 8, E. 3a was folgt fest:
"Dieser liegt in der Erhaltung bestehender Bausubstanz und keineswegs
(allein) in der Erhaltung des Ortsbildes (vgl. die Hinweise in BGE 118 la 446
E. 2c S. 452 und E. 4 S. 454 f.). In diesem Urteil wird dargelegt, und die
Gemeinde wiederholt es in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht im
heutigen Verfahren, dass den zu diesem Zweck ermöglichten Umnutzungen
in baulicher Hinsicht enge Grenzen gesetzt sind. Abgesehen davon, dass
diese Auffassung sich auf den Wortlaut sowohl von Art. 42 BauG als auch von
Art. 27a Abs. 2 KRG (Zweckänderungen sind zulässig innerhalb der
bestehenden Bausubstanz) stützen lässt, erweist sie sich auch als
sachgerecht: Würden nach aussen nicht sichtbare Volumenerweiterungen
zugelassen, so würde dies substanzielle Vergrösserungen des umbauten
Raumes, die Einrichtung von zuvor nicht vorhandenen Nebenräumen im
Untergeschoss und insgesamt eine unerwünschte Intensivierung der Nutzung
ermöglichen."
Diese Überlegungen des Bundesgerichtes beanspruchen auch unter der
Herrschaft des neuen Rechtes Gültigkeit. Dieses hat materiell bezüglich des
Gebotes der Beibehaltung des bestehenden Gebäudevolumens keinerlei
Neuerungen
gebracht.
Insbesondere
stünde
die
Erweiterung
der
Gebäudekubatur nach wie vor im Gegensatz zu den sich schon aus dem
Gesetz ergebenden Zielsetzungen der Erhaltungszonen. Dies gilt umsomehr,
wenn es - wie vorliegend - gar nicht um die Erhaltung historischer
Bausubstanz, sondern um einen Wiederaufbau nach Abbruch geht, handelt

es sich doch bei dieser vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit um ein
Entgegenkommen des Gesetzgebers an die Grundeigentümer, die eigentlich
im Gegensatz zu den Zielsetzungen der Erhaltungszonen steht. Die oben
umschriebenen Erweiterungen des Gebäudevolumens erweisen sich daher
als klar unzulässig. Die Beschwerden sind infolgedessen gutzuheissen und
der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Die weiteren umstrittenen Punkte
des Bauvorhabens sind bei diesem Ausgang nicht mehr zu beurteilen.
4.
Werden die Beschwerden gutgeheissen, gehen die Verfahrenskosten je zur
Hälfte zulasten der Gemeinde und der Bauherrschaft.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben
daher die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit den
eingereichten Honorarnoten geltend gemachten Beträge von Fr. 4'760.-- bzw.
Fr.
4'630.90
erscheinen
als
ausgewiesen.
Zusätzlich
ist
noch
ermessensweise eine Entschädigung für die Teilnahme am Augenschein
festzusetzen. Daraus resultiert eine Gesamtentschädigung von je Fr. 5'200.--
an die Beschwerdeführer, die von den Gegenparteien je zur Hälfte zu tragen
ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
284.--
zusammen
Fr.
2'284.--

gehen je zur Hälfte zulasten von … und der Gemeinde … und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… und die Gemeinde … entschädigen … und … je zur Hälfte aussergerichtlich
mit je Fr. 5'200.-- (inkl. MWST).