gr_gerichte · R 2008 108 · 2009-05-05 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 08 108
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. Mai 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
Das steil abfallende Quartierplangebiet … in … ist bis auf die von der Via … 
bis zur Via … herabreichenden, im Eigentum der Gemeinde … stehenden 
Parzellen 139, 1742 und 2001 seit Jahrzehnten überbaut. Diese drei Parzellen 
wurden in der Ortsplanungsrevision 1999/2000 der allgemeinen Wohnzone 
(AWZ) zugewiesen. Hier soll Einheimischen Bauland zur Schaffung 
attraktiven und zahlbaren Wohnraums zur Verfügung gestellt werden. Im 
Mitwirkungsverfahren der Ortsplanung wurde vom Gemeindevorstand darauf 
hingewiesen, es würden hier 1- und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser 
in gehobenerem Standard entstehen.
Nach umfangreichen Vorarbeiten (Ausschreibung zum Verkauf resp. zur 
Abgabe im Baurecht, Aufforderung an Interessierte, Projektskizzen 
einzureichen) wurde ein von der Einfachen Gesellschaft IG … eingereichtes 
Bebauungs- und Erschliessungskonzept (Konzeptstudie …) weiter verfolgt. 
Weitere Projektstudien brachten nach Auffassung der Gemeinde keine neuen 
Erkenntnisse. Am 21. November 2005 leitete der Gemeindevorstand über das 
zur AWZ gehörende Gebiet … eine Quartierplanung auf Parzelle 139 
[Gemeinde …], 1742 [Gemeinde …], 2001 [Gemeinde …] [heutiges Teilgebiet 
A des QP …] 1334 [Gemeinde …, nur Teilfläche] und ergänzte diese am 3. 
April 2006 hinsichtlich Beizugsgebiet mit Parzelle 137 […], 141 […], 1591 […], 
1741 […], 1878 […], 1879 […], 1880 […], 1881 […], 1882 […], 1900 […], 
[heutiges Teilgebiet B des QP …] 2365 […] und 2405 […]. Der 
Einleitungsbeschluss resp. dessen Ergänzung wurde rechtskräftig.


In der Folge wurde ein erster Entwurf des Quartierplans erstellt und den 
beteiligten Grundeigentümern zugestellt. Nach der Vernehmlassung wurde 
der Entwurf insbesondere in Bezug auf die Erschliessung überarbeitet. Am 
31. Mai 2007 wurden drei weitere erstellte Erschliessungsvarianten mit den 
Grundeigentümern erörtert, welche diese aber grossmehrheitlich ablehnten. 
Vom 6. September bis 6. Oktober 2007 wurde der Quartierplan alsdann 
erstmals öffentlich aufgelegt. Dagegen gingen insgesamt 13 Einsprachen ein. 
Der Entwurf 1. Auflage wurde alsdann überprüft und in diesem 
Zusammenhang ein Verkehrsgutachten (Gutachten …) in Auftrag gegeben. 
Dieses lag im Januar 2008 vor. Der Quartierplanentwurf wurde daraufhin 
angepasst und vom 19. Juni bis 21. Juli 2008 zum zweiten Mal öffentlich 
aufgelegt.
Der Quartierplan besteht aus den Plänen Bestand, Neuzuteilung, Gestaltung, 
Erschliessung 
sowie 
Ver- 
und 
Entsorgung 
sowie 
den 
Quartierplanbestimmungen (QPB) und einem Profilplan. Gemäss Art. 2 QPB 
sollen mit dem Quartierplan optimale gestalterische Bedingungen für das 
empfindliche Gebiet … sowie eine genügende Erschliessung der sich im 
Beizugsgebiet befindlichen Parzellen geschaffen werden. Im Teilgebiet A 
wurden Baubereiche, das Nutzungsmass, die Höhenmasse sowie die 
Gestaltung allgemein, die Dachgestaltung, Bestimmungen über den 
Sockelvorbau und die Mauern sowie das Gesamtkonzept Freiraumgestaltung 
festgelegt (Art. 7 – 13 QPB). Die Etappierung ist möglich (Art. 14 QPB). In den 
übrigen Gebieten des Quartierplanperimeters richtet sich Bebauung und 
Nutzung nach der Regelbauweise. Sofern die bestehenden Gebäude im 
Teilgebiet B vollständig oder teilweise durch Neubauten ersetzt werden, ist 
vorgängig im Rahmen einer Gesamtplanung die Bebauung und Gestaltung 
des gesamten Teilgebiets zu regeln, soweit dies aufgrund der zukünftigen 
Bauabsichten erforderlich ist. Dannzumal soll der Quartierplan ergänzt bzw. 
konkretisiert werden. Basierend auf einer solchen Gesamtplanung kann im 
Teilgebiet B die für die AWZ angegebene maximale AZ um 10% auf 0.55 
erhöht werden, sofern die in dieser Zone geplanten Bauten Gewähr bieten für 
eine gute Beziehung untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen 
Umgebung. Baubereiche A-G im Teilgebiet A werden über die Via …, 


Baubereiche E und F im Teilgebiet A können ergänzend über die 
Erschliessungsstrasse im Gebiet … erschlossen werden. Im Baubereich G 
wird eine Sammelgarage für Hochbauten in den Baubereichen A-F sowie je 
zwei Parkplätze für Parzelle 141 (…) und 1591 (…) erstellt. Weitere 
Parkplätze 
sollen 
im 
Bereich 
des 
Eingangstors 
der 
Halle 
als 
Besucherparkplätze erstellt werden. Die vorgesehene Schrägliftanlage dient 
hauptsächlich der Erschliessung der Baubereiche A-F sowie allenfalls von 
Parzelle 1591 (…). Zudem gibt es vom Schräglift aus unterirdische 
Fusswegverbindungen 
zu 
den 
Baubereichen 
sowie 
oberirdische 
Fusswegverbindungen. Im Teilgebiet B erfolgt die Erschliessung über die – 
für diesen Zweck von der Gemeinde zu sanierende - Via …. Bei einer neuen 
Gesamtplanung wird eine Ergänzung und Konkretisierung des Quartierplans 
vorbehalten. Dannzumal soll die Erschliessung entweder allein über die Via 
… oder allenfalls zusätzlich über die über Parzelle 1742 (Gemeinde …) ab 
der Strasse im Gebiet …, z.B. mittels Autolift erfolgen. Die Erschliessung von 
Parzellen 137 (…), 2365 (…) und 2405 (…) erfolgt über die neue 
Erschliessungsstrasse im Gebiet …, allenfalls zusätzlich über eine 
oberirdische Fusswegverbindung im Teilgebiet A (Art. 16 – 24 QPB). Es 
folgen Bestimmungen über die Ver- und Entsorgung (Art. 25 – 28 QPB) sowie 
über Rechte und Pflichten (Art. 29 QPB) und die Kosten (Art. 30 – 35 QPB). 
Am 13., mitgeteilt am 16. Oktober 2008 wies der Gemeindevorstand u.a. die 
von der …, … sowie … erhobene Einsprache ab und genehmigte den 
Quartierplan … mit Änderungen (Neuformulierung von Art. 32 Abs. 1 QPB 
betreffend Unterhalt Erschliessungsstrasse …; Ergänzung von Art. 17 und 31 
QPB betreffend Erschliessung der Baubereiche A-G und E und F sowie 
Kostenverteiler für Anpassungen der Via …; neuer Art. 18 Abs. 3 QPB 
Übertragung Schallimmissionen …bahn auf Überbauung.
2.
Gegen den Einsprache- und Genehmigungsentscheid gingen beim 
Verwaltungsgericht die vier Beschwerden R 08 105 - 108 ein. Die …, … sowie 
… erhoben am 19. November 2008 die Beschwerde R 08 108 und 
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die 
Nichtgenehmigung des Quartierplanes. Eventuell sei die Sache zur 


Überarbeitung und neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen 
zurückzuweisen. Für den Augenschein seien die Baubereiche C, D, E und F 
von der Gemeinde zu profilieren. Die Gebäudeabstandsvorschriften seien 
verletzt. In den Baubereichen dürften Bauten auf die Baubereichsgrenzen 
gestellt werden. Die altrechtlichen Bauten auf Parzelle 137 hielten den 
(heutigen) grossen Grenzabstand von 8 m zu Parzelle 139 nicht ein, seien 
aber damals gesetzeskonform gewesen. Art. 91 BG schreibe die Einhaltung 
eines Grenzabstands - wie auch eines Gebäudeabstands - vor. Der 
vorliegende Fall sei dort nicht geregelt. Es liege eine Lücke vor, welche zu 
füllen sei. Abs. 4 von Art. 91 BG stehe vor Abs. 5 und beziehe sich folglich auf 
Gebäude auf verschiedenen Grundstücken. Es sei folglich der doppelte 
Grenzabstand als Gebäudeabstand einzuhalten. Zudem sei Teilgebiet A erst 
1999 eingezont worden und stehe im Eigentum der Gemeinde. Auch bei 
einem Gebäudeabstand von 13 m könne Parzelle 139 sinnvoll überbaut 
werden. Jetzt sei ein Gebäudeabstand von ca. 8.5 m, resp. 9.5 m vorgesehen. 
Die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 123 Abs. 2 BG sei nicht 
gegeben. Der Quartierplan wolle nur das Überbauungskonzept der IG … 
fördern und nehme keine Rücksicht auf die Interessen der übrigen Eigentümer 
und der Öffentlichkeit. Haus C überrage das Parterregeschoss im 
bestehenden Haus 832 um 2.1 m. Haus D rage um 20 cm über den obersten 
Stock von Haus 831 und 20 cm über den 1. Stock von Haus 830. Das Haus 
im Baubereich E rage 30 cm über den 2. Stock von Haus 830. Der Abstand 
zwischen Baubereichen C und D betrage nur 8 m. Somit ergebe sich eine 
Wand, welche den Beschwerdeführer fast keinen Durchblick gewähre. Die 
Aussicht werde ihnen entzogen und ebenso Licht und Sonne. Zudem werde 
die Privatsphäre eingeschränkt. Dabei wäre eine rücksichtsvolle Bebauung in 
Teilgebiet A möglich. Unterhalb der Baubereiche C und D werde eine grosse 
Fläche freigelassen. Die durch den Quartierplan beeinträchtigten privaten 
Interessen der Beschwerdeführer überwögen allfällige öffentliche Interessen. 
Folglich sei die Eigentumsgarantie verletzt. Es fehle an guter Gestaltung und 
Einordnung der Baubereiche. Die vorgesehenen grossen quadratischen 
Bauklötze dominierten den jetzt heterogenen Hang. Baubereiche C und D 
wiesen einen Abstand von 8 m auf. Baubereiche C und D hätten aber einen 
Abstand von mindestens 13 m einzuhalten. Art. 91 Abs. 5 BG sei verletzt. Via 


…, Via … und Via … genügten den Anforderungen an eine sichere 
Erschliessung nicht. Das Gutachten … beruhe auf theoretischer Sichtweise 
und lasse die tatsächlichen Gegebenheiten ausser Acht. Starkes Gefälle und 
Schnee 
beeinflussten 
die 
Verkehrssicherheit 
erheblich 
(gefährliche 
Situationen, Verkehrschaos auf der Via …). Das Gutachten sei in Bezug auf 
die Via … widersprüchlich. Der Nachteil der fehlenden Trottoirs werde durch 
die bestehenden Fusswege nicht behoben. Auch auf der Via … komme es 
immer wieder zu Konfliktsituationen. Zwei Fahrzeuge könnten nicht kreuzen. 
Eine Kreuzungsstelle sei aber im Quartierplan nicht vorgesehen. Die 
Voraussetzung für die Gewährung des Ausnützungsbonus sei nicht gegeben. 
Die Gemeinde habe im Entscheid im Mitwirkungsverfahren 1999/2000 
festgehalten, hier würden 1- und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser in 
gehobenerem Standard erstellt. Jetzt würden hohe und voluminöse 
Mehrfamilienhäuser gebaut. Man habe im Vertrauen auf die Aussage der 
Gemeinde 
auf 
die 
Anfechtung 
der 
Ortsplanung 
verzichtet. 
Der 
Vertrauensschutz sei verletzt. 
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung stützte sie sich im Wesentlichen auf die schon 
im angefochtenen Entscheid vorgebrachte Argumentation.
4.
Alle Beschwerdeführer der Verfahren R 08 105 - 108 sowie das …, die … und 
die weiteren Quartierplanbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zu allen 
Beschwerden und den Ausführungen der Gemeinde umfassend zu äussern. 
Darauf wird, soweit von Belang, in den jeweiligen Urteilserwägungen 
einzugehen sein.
5.
Am 30. April 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 
und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer R 08 108 mit ihrem 
Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident mit dem Bauamtschef und dem 
Gemeindeanwalt sowie die Rechtsvertreter und teilweise Parteien in den 
anderen Verfahren teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit 
erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 
aufgeworfenen Fragen zu äussern. 


Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zunächst ist in materieller Hinsicht festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht 
bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte 
Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu 
prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 
Planungsermessen 
überschritten 
oder 
missbraucht, 
also 
eine 
Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 
Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit 
voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die 
angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen 
erweist. 
Diese 
Prüfung 
setzt 
eine 
bestmögliche 
Abwägung 
der 
schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die 
Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des 
Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene 
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle 
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung 
erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das 
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen 
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, 
die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung 
nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die 
Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern 
hat 
das 
Verwaltungsgericht 
die 
Entscheidungsfreiheit, 
die 
den 
Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993 
Nr. 43).


b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
festgehalten, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich 
insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung 
Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. 
Die 
Rechtsmittelinstanz 
hat 
aber 
soweit 
auszugreifen, 
dass 
die 
übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige 
an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat 
sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie 
darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an 
einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, 
so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 
Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es 
offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale 
Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen 
Zurückhaltung zu prüfen.
2. a)
Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung 
und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren 
Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den 
Quartierplanbestimmungen 
und 
je 
nach 
Zweck 
aus 
dem 
Quartiergestaltungsplan 
und 
dem 
Quartiererschliessungsplan. 
Die 
Quartierplanbestimmungen enthalten gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG 
Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die 
Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung 
sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten 
(Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung 
ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung 
des Quartiers festlegen. Der Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Abs. 2 


die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er 
kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die 
Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht 
schliesslich vor, dass der Quartiererschliessungsplan die notwendigen 
Anlagen 
zur 
Erschliessung 
des 
Quartiers 
enthält. 
Er 
kann 
Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze sowie Anlagen für die 
Parkierung und die Quartierausstattung. Im Bezug auf die materiellrechtlichen 
Fragen hat das kommunale Recht nach Inkrafttreten des neuen 
Raumplanungsgesetztes demnach nach wie vor Geltung, legen doch die 
erwähnten Bestimmungen lediglich einige allgemein zu beachtende 
Grundsätze fest, während die Gemeinden im Übrigen weitgehend frei in der 
Ausgestaltung der kommunalen Quartierplangesetzgebung sind (vgl. auch 
VGU R 08 50). So muss ein Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem 
speziellen Detaillierungsgrad genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der 
Quartierplanung (noch) nicht geregelten Details einer Überbauung im 
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in 
Frage gestellt respektive separat angefochten werden können (vgl. VGU R 08 
84). Dies ist offensichtlich der Fall, muss doch für jedes Bauvorhaben im 
Quartierplangebiet noch ein Baugesuch eingereicht werden. Ebenso sind 
Abweichungen von der Regelbauweise insoweit zulässig als dies das 
kommunale Baugesetz vorsieht. 
b)
Von dieser Möglichkeit hat der kommunale Gesetzgeber in Art. 123 BG wie 
folgt Gebrauch gemacht:
"Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden 
Flächen. Enthält er weitergehende Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung 
und Gestaltung und bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur 
baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander, können darin folgende 
Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften festgelegt 
werden:
1.
Die Gebäude- und Grenzabstände, die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer 
Baukörper können nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden. Gegenüber 
den nicht in das Quartierplanverfahren einbezogenen Nachbargrundstücken gelten 
indessen die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände. Vorbehalten bleibt Art. 91 
Abs. 4.


2.
Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die 
Berechnung der Gebäude- und Firsthöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden.
3.
Die im Zonenschema angegebenen Höchstwerte für die Ausnützung dürfen um maximal 
10% erhöht werden."
3. a)
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die Gestaltung der neuen 
Bauten in Missachtung ihrer Interessen schlecht gelöst sei, insbesondere 
wegen zu kurzer Gebäudeabstände, der Situierung der Baufenster, der 
Gebäudehöhen und der Massigkeit der Bauten. Dem hält die Gemeinde in 
allgemeiner Hinsicht zu Recht entgegen, der Quartiergestaltungsplan … 
enthalte die in Art. 123 Abs. 2 BG erwähnten weitergehenden Anordnungen, 
indem er die überbaubaren und frei zu haltenden Flächen trenne und darüber 
hinaus die zulässigen Baukuben und deren Gestaltung festlege. Entgegen der 
Meinung der Beschwerdeführer liege auch die geforderte gute Beziehung der 
geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und 
untereinander vor. Im Gegensatz zu anderen Baugebieten in der Gemeinde 
zeichne sich das Gebiet … durch eine Vielfalt an Bauformen und 
Gebäudetypen aus. Die Körnigkeit der bestehenden Bebauung variiere 
erheblich: kleine, punktförmige Häuser wechselten mit grossvolumigen, 
massig in Erscheinung tretenden Baukörpern in Zeilenbauweise ab. Eine 
einheitliche Gebäudetypologie und Baustruktur sei nicht vorhanden. Diese 
Heterogenität verleihe dem Quartier ein unruhiges Gesamtbild. Mit dem dem 
Quartierplan zugrunde liegenden Bebauungskonzept werde eine gewisse 
Beruhigung dieser heterogenen Situation erreicht. Die geplanten Gebäude 
träten als kubisch schlichte Baukörper in Erscheinung. In einer Hangsituation 
sei die Einfügung der Baukörper in das Gelände für das Gesamtbild 
entscheidend. Dies könne erreicht werden, indem die Lage und Stellung der 
Bauten sorgfältig auf die Geländetopografie abgestimmt würden und damit 
Geländeveränderungen auf ein Minimum beschränkt werden könnten. Das 
vorliegende Bebauungskonzept biete Gewähr dafür, dass auch den 
Anforderungen von Art. 13 Abs. 2 QPV genüge getan wird. Im Übrigen gelte 
es zu beachten, dass die Baubereiche einen Anordnungsspielraum enthielten 
und nicht den effektiven Gebäudegrundriss zeigten. Gebäude mit 17 Metern 
Bautiefe wären nämlich völlig unwirtschaftlich, weshalb überdimensionierte 
Baukörper nicht zu befürchten seien. Vor allem verlange der Quartierplan 


auch eine unterirdische Anordnung sämtlicher Pflichtparkplätze und schaffe 
damit gerade eine wesentliche Voraussetzung für ein wohnliches und 
verkehrsfreies Quartier. Damit seien alle Voraussetzungen erfüllt, um im 
Sinne von Art. 123 Abs. 2 BG auch die Gebäudeabstände nach 
architektonischen Kriterien frei zu bestimmen. Diesen Ausführungen der 
Gemeinde kann das Gericht vollumfänglich folgen. Die oben wiedergegebene 
Schilderung der örtlichen Situation des Quartierplangebietes hat sich am 
Augenschein vollumfänglich bestätigt. Die Gemeinde hat dem Grundsatz 
nach eine Lösung für das schwierig zu überbauende Gebiet gefunden, die den 
gesetzlichen Anforderungen und den örtlichen Gegebenheiten gerecht wird. 
b)
Die Beschwerdeführer ziehen sinngemäss die Rechtmässigkeit der gestützt 
auf die erwähnten Bestimmungen erlassenen Vorschrift von Art. 9 der 
Quartierplanbestimmungen 
(QPB) 
hinsichtlich 
der 
Höhen- 
und 
Abstandsvorschriften in Zweifel. Damit verkennen sie zunächst, dass die 
Vorschriften über die Gebäudehöhe in Art. 9 QPB eben gerade nicht gelockert 
wurden. Gemäss dieser Bestimmung ist die vom Baugesetz vorgesehene 
Gebäudehöhe, die gemäss Art. 86 Abs. 4 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 BG 13 m im 
Sinne der Firsthöhe beträgt, einzuhalten. Auf mehr als die Einhaltung der 
gesetzlichen Gebäudehöhe hat - unter der Voraussetzung, dass auch die 
Abstandsvorschriften etc. beachtet werden - kein Nachbar Anspruch. 
Zusätzlich sind in Art. 9 Abs. 2 QPB noch maximale Firsthöhen als Koten über 
Normalnull statuiert worden. Diese Höhen sind ebenfalls und zusätzlich 
einzuhalten. Damit ist gewährleistet, dass einerseits die gesetzliche 
Gebäudehöhe und anderseits die Höhenkote nicht überschritten werden 
dürfen. Je nach Lage der Gebäude innerhalb der Baufenster kann es sein, 
dass ein Gebäude die gesetzlich erlaubte Firsthöhe nicht ausnützen dürfte, 
weil sonst die Höhenkote überschritten würde oder umgekehrt. Die exakte 
Gebäudehöhe kann sodann erst im Baubewilligungsverfahren ermittelt 
werden, was nach dem oben Gesagten zulässig ist. Ist somit die Einhaltung 
der gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet, ist die Rüge abzuweisen. 
c)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer liegt auch keine Verletzung der 
Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften vor. Die Beschwerdeführer 


beanstanden insbesondere die vorderliegenden Gebäude C, D und E der 
geplanten Überbauung. Diese halten aber gegenüber der hinterliegenden 
Parzelle 137 den kleinen Grenzabstand ein. Dass die … näher als 8 m an die 
Grenze herangebaut hat, hat sie sich im Sinn der verwaltungsgerichtlichen 
Rechtsprechung (PVG 1975 Nr. 32) selber zuzuschreiben. Schlussendlich 
kann über die Einhaltung der Abstände indessen ohnehin erst bei Vorliegen 
der konkreten Projekte im Baubewilligungsverfahren entschieden werden.
d)
Gleich verhält es sich mit dem in Art. 8 QPB nur grundsätzlich vorgesehenen 
AZ-Bonus. Die zulässige Ausnützung richtet sich nach dem Baugesetz und 
nur, wenn die Anforderungen nach Art. 8 Abs. 2 QPB erfüllt sind, kann im 
Baubewilligungsverfahren ein Bonus gewährt werden.
4.
Die Beschwerdeführer beanstanden, durch die in den Baubereichen C -E 
errichtbaren Gebäude werde ihnen Licht und Sonne entzogen bzw. führe dies 
zu unzumutbarem Schattenwurf. Es fragt sich, inwieweit diese Rüge 
überhaupt Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein kann. Gemäss BGE 
126 III 452ff. werden auch die negativen Immissionen eines Grundstücks wie 
Schattenwurf von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) 
erfasst. Hier entschied das Bundesgericht, dass auch bei negativen 
Immissionen, die von Pflanzen ausgehen, die Anwendbarkeit der Art. 679/684 
ZGB 
nicht 
generell 
ausgeschlossen 
sei. 
Der 
bundesrechtliche 
Immissionsschutz habe die Bedeutung einer Mindestgarantie, wenn der 
kantonalrechtliche 
Immissionsschutz 
trotz 
Nichteinhaltung 
der 
Abstandsvorschriften versage. Das Bundesgericht hielt fest, dass die 
Erwägungen, die sich auf das Verhältnis zwischen dem kantonalen 
Pflanzenrecht und dem bundesrechtlichen Immissionsschutz bezögen, nicht 
ohne weiteres auf von Bauten verursachte negative Immissionen übertragen 
werden könne. Im Unterschied zum kantonalen Pflanzenrecht stelle heute das 
kantonale Baurecht in der Regel ein umfassendes Regelwerk dar, so dass für 
die Anwendung der Art. 679/684 ZGB kaum mehr Raum bestehen dürfte. 
Dem 
berechtigten 
Immissionsschutz 
der 
Nachbarn 
werde 
im 
Baubewilligungsverfahren Rechnung getragen und es sei kaum denkbar, 
dass bei einer rechtmässig erstellten Baute Immissionen, die durch deren 


blosses Vorhandensein verursacht würden, derart schwer wögen, dass sich 
ein bundesrechtlicher Beseitigungsanspruch rechtfertigen würde. Das 
luzernische Verwaltungsgericht entschied in LGVE 2004 II 231f., dass eine 
nach baupolizeilichen Vorschriften errichtete Baute für sich nicht eine 
unzulässige Immission darstelle. Etwas anderes könne allenfalls gelten, wenn 
die 
gesetzlichen 
Grenz- 
und 
Gebäudeabstände 
mit 
einer 
Ausnahmebewilligung verkürzt werden sollten. Dann sei u.a. auch der 
Wahrung der Gesundheit Rechnung zu tragen. Die Gewährleistung von Licht 
und Sonne für Nachbarbauten wird somit durch die baupolizeilichen 
Bestimmungen, namentlich die Grenz- und Gebäudeabstände, geregelt 
(Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., N 4 zu §§ 160f). Weder 
das kantonale noch das kommunale öffentliche Baurecht enthalten nun 
Bestimmungen, die explizit eine minimale Besonnung und Belichtung 
garantieren. Vielmehr wird diese Frage nur implizit durch die Grenz- und 
Gebäudeabstände und die zulässigen Bauvolumina geregelt. Daraus folgt, 
dass allfällige weitergehende Ansprüche der Nachbarn im öffentlichen Recht 
nicht durchsetzbar sind. Vielmehr müssen solche Ansprüche, die sich ja auf 
Art. 684 ZGB stützen, vor dem Zivilrichter geltend gemacht werden. Für den 
vorliegenden Fall bedeutet dies Folgendes:
Die Beschwerdeführer beanstanden insbesondere die Gebäude C - E der 
geplanten Überbauung. Diese halten aber - wie bereits erwähnt - die 
gesetzlichen Abstandsvorschriften ein. Ebenso müssen sich die Gebäude an 
die Gebäudehöhe von 13 m gemäss Grundordnung halten. Sie könnten somit 
auch gemäss Grundordnung dort errichtet werden. Damit können durch 
dieses Gebäude nach dem oben Gesagten per se keine ungerechtfertigte, die 
Eigentumsgarantie 
verletzende 
Immission 
entstehen, 
da 
sie 
die 
öffentlichrechtlichen Bauvorschriften einhalten. Es ist daher auch nicht 
einzusehen, inwiefern dadurch gegen die Bestandesgarantie, Treu und 
Glauben und das Willkürverbot verstossen werden könnte. Für die Abwehr 
weitergehender Immissionen sind die Beschwerdeführer auf den Zivilweg 
angewiesen.


5.
Die Beschwerdeführer berufen sich auch auf den in Art. 9 BV verankerten 
Vertrauensschutz und machen geltend, der Gemeindevorstand halte sich 
nicht an seinen Entscheid im Mitwirkungsverfahren der Ortsplanungsrevision 
1999/2000, wonach an diesem attraktiven Standort nur Ein- und 
Zweifamilienhäuser 
oder 
Terrassenhäuser 
in 
gehoberem 
Standard 
vorgesehen seien. Diesem Entscheid kommt indessen keinerlei verbindliche 
Wirkung zu. Über die Beantwortung der Frage, welche bauliche Nutzung in 
diesem neu eingezonten Bereich zulässig sein sollte, hatte letztlich der 
Souverän zu entscheiden, und zwar auf entsprechenden Antrag des 
Parlaments (Gemeinderat). Ausserdem musste die Vorlage ja auch noch 
durch die Regierung genehmigt werden. Weder der Gemeinderat noch der 
Gemeindesouverän noch die Regierung haben je Zusicherungen hinsichtlich 
weitergehender Nutzungsbeschränkungen gegenüber der Grundordnung 
gemacht. Die Berufung auf den Vertrauensschutz geht schon deshalb fehl.
6.
Die Beschwerdeführer sind der Meinung, dass eine genügende Erschliessung 
durch die Via …, die Via … und die Via … nicht gewährleistet sei. Die 
Gemeinde hält dem entgegen, es genüge nicht, einfach laienhaft das 
Gutachten … zu kritisieren. Zudem wären, wenn die BF Recht hätten, auch 
ihre Liegenschaften ungenügend erschlossen. Die Via … sei nicht Bestandteil 
des QP. Sie sei Sammelstrasse bzw. Erschliessungsstrasse und 
Haupterschliessungsachse für das hier ausgeschiedene Baugebiet. Somit 
könnte die Begründung der ungenügenden Erschliessung nur dann stichhaltig 
sein, wenn der Mehrverkehr zu einer gefährlichen Überlastung führen würde 
(VGU R 04 76-78). Das Gutachten … sei einleuchtend und schlüssig. Die Via 
… 
sei 
auch 
für 
Fussgänger 
ausserordentlich 
sicher 
(Geschwindigkeitsbeschränkung). Die Benützung der Treppenverbindung sei 
nicht zwingend. Die Kritik an der Via … und der Ein- und Ausfahrt bei der 
Sammelgarage sei nicht nachvollziehbar. Dies habe auch Gutachter … 
festgestellt. Die Einfahrtssituation sei ausgesprochen günstig. Der oberste 
Teil der Via … stehe hier zudem überhaupt nicht zur Diskussion, auch nicht 
die 
übrige 
bauliche 
Entwicklung 
in 
der 
Nachbarschaft 
des 
Quartierplangebiets. Wenn Via … und unterer Teil der Via … schon über 
Kapazitäten verfügten, ein Mehrfaches des heutigen Verkehrsvolumens 


aufzunehmen, reichten diese auch für das Verkehrsaufkommen einer 
allfälligen Überbauung von Parzellen 2310 und 1338. Die Zufahrt sei 
jedenfalls genügend. Diese Ausführungen sind überzeugend. Insbesondere 
hat sich der Gutachter sehr eingehend mit der Erschliessungssituation 
auseinandergesetzt. Zusammenfassend hielt er fest, dass der heutige 
Ausbaustandard der Via …, Via … und Via … sowie die in diesem Raum 
geltenden verkehrspolizeilichen Anordnungen nicht nur dem heutigen 
Verkehrsaufkommen genügten, sondern auch das mit der Überbauung des 
Quartierplangebiets … zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen 
problemlos verkrafteten. Sämtliche Richtwerte gemäss den einschlägigen 
VSS-Normen 
blieben 
auch 
in 
Zukunft 
deutlich 
eingehalten 
bzw. 
unterschritten. Dem ist lediglich hinzuzufügen, dass das Gericht am 
Augenschein 
auch 
den 
Eindruck 
gewonnen 
hat, 
dass 
die 
Erschliessungsanlagen für den neuen Quartierplan ausreichend sind. 
7.
Schliesslich ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, weswegen hier einzig 
den Interessen der IG … nachgelebt worden sein soll. So fügt sich die 
geplante Bebauung grundflächenmässig gut in die Umgebung ein, sind doch 
die Grundflächen der neuen Bauten vergleichbar mit denjenigen auf 
Parzellen 137, 2365 und 2405. Aufgrund der Pläne gibt es keine grosse 
Möglichkeit, das Gelände anders zu überbauen – es sei denn, man wolle die 
Freiflächen „verhäuseln“, was aber zweifellos nicht sinnvoll wäre. Der 
Quartierplan enthält zudem kaum Abweichungen zur Grundordnung, weshalb 
die geplante Überbauung in Prinzip auch ohne Quartierplanung realisiert 
werden könnte. Eine einseitige Bevorzugung der IG … ist daher nicht 
erkennbar. Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet.
8.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der dafür 
solidarisch haftenden Beschwerdeführer.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
899.--
zusammen
Fr.
5'899.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 13. April 2010 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_370/2009).