gr_gerichte · ZF 2001 40 · 2001-12-11 · de
Leitentscheid, publiziert als PKG 2001 27\x3Cbr\x3E

Kaufrecht | OR Kauf/Tausch/Schenkung

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 11. Dezember 2001
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 01 40
Urteil
Zivilkammer
Präsident Schmid, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Jegen, und Riesen-Bienz, Aktu-
arin ad hoc Strässler.
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der X., Beklagte und Berufungsklägerin, und des Y., Beklagter und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Marcus Defuns, Turbanstrasse 8, 7270
Davos Platz,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Z. vom 26. November 1998, mitgeteilt am 8. Dezem-
ber 1999, in Sachen des Dr. A., des B. und des C., Kläger und Berufungsbeklagte,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Conrad Weinmann, Promenade 60, 7270
Davos Platz, gegen die Beklagten und Berufungskläger.
betreffend Kaufsrecht,
hat sich ergeben:

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A. 1. Dr. A., B. und C. gründeten in den sechziger Jahren die heutige Berg-
bahnen D. AG. Zudem schlossen sie sich vertraglich zur einfachen Gesellschaft
„Interessengemeinschaft E.“ (nachfolgend IG E.) zusammen, welche den Zweck
verfolgte, die für die Bergbahnen notwendigen Rechte im Bereich des Skigebietes
zu sichern. Y. war Eigentümer verschiedener Grundstücke im Gebiet E., durch wel-
che eine Piste der Bergbahnen D. AG führt. Insbesondere gehörte ihm die zentral
am Rande der Talabfahrtspiste liegende Parzelle F.. Auf dieser Parzelle befindet
sich das Restaurant E., welches er mit X. führt.
2. In den siebziger Jahren verkaufte Y. einen Teil seines Grundbesitzes an
die IG E.. Geplant war zudem die Gründung einer Restaurant E. AG zwecks Erstel-
lung und Betrieb eines Restaurants.
3. Nachdem sich das Projekt eines Restaurant-Neubaus zerschlagen hatte,
schlossen Y. einerseits, Dr. A., B. und C. andererseits am 25. April 1977 den öffent-
lich beurkundeten Vertrag ab, welcher Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits
ist (KB 11). In Ziff. II des Vertrages räumte Y. den Klägern und Berufungsbeklagten
an den Parzellen G. und F. ein einseitig an Dritte übertragbares, bis zum 31. De-
zember 1996 befristetes Kaufsrecht ein. Für Parzelle G. wurde ein Kaufpreis von
pauschal Fr. 60'000.-- vereinbart. Für die Parzelle F. mit dem Restaurationsbetrieb
wurde ein Basispreis von Fr. 60'000.-- zuzüglich von den Kaufsberechtigten geneh-
migte wertvermehrende Aufwendungen abzüglich übliche Abschreibungen nach
Massgabe des Wehrsteuerrechts vorgesehen. Das Kaufsrecht konnte jederzeit aus-
geübt werden. Y. konnte jedoch verlangen, den Restaurationsbetrieb gegen einen
ortsüblichen Pachtzins für ein Jahr weiterführen zu können. Des weiteren verpflich-
teten sich die Mitglieder der IG E., Y. für den Fall der Ausübung des Kaufsrechts
bezüglich des Restaurationsgrundstückes im Raum H. bis zum Jahre 2001 eine
Drei-Zimmerwohnung entschädigungsfrei bereitzustellen oder, wenn er darauf ver-
zichtet, für diese Zeit eine jährliche Entschädigung von pauschal Fr. 3'000.— aus-
zubezahlen. Den Eltern Y. wurde ein Wohnrecht bis 2001 eingeräumt, falls das
Kaufsrecht ausgeübt werden sollte. Nach Ziff. IV/1 des Vertrages übernahmen die
Beklagten und Berufungskläger ausserdem eine Kaufsverpflichtung, wonach sie die
belasteten Parzellen auf erstes Verlangen zu den festgelegten Bedingungen einzeln
oder insgesamt innert drei Monaten zu kaufen hätten.
4. Vor Ablauf der zehnjährigen Vormerkung im Grundbuch, am 6. Mai 1986,
teilten die Mitglieder der IG E. und die Bergbahnen D. AG, vertreten durch den Ver-
waltungsratspräsidenten C., Y. mit eingeschriebenem Brief mit, dass die Kaufs-

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rechte aus dem Vertrag vom 25. April 1977 auf die Bergbahnen übertragen würden.
Die Bergbahnen D. AG übe ihre Rechte gleichzeitig aus.
5. Am 29. Dezember 1993 wurde ab Parzelle G. ein Teilstück abparzelliert
(KB 17). Das vorgemerkte Kaufsrecht gemäss dem Vertrag vom 25. April 1977
wurde dabei unter Belassung auf dieser Parzelle auch auf die neue Parzelle I. über-
tragen.
6. Im Herbst 1996 machte die IG E. Y. den Vorschlag, die am 25. April 1977
vereinbarten Kaufsrechte um fünf Jahre zu verlängern (KB 19). Y. und X. sprachen
daraufhin beim Grundbuchverwalter K. vor, der auf Grund dieses Gesprächs an-
regte, von einer kompetenten Stelle die Handlungsfähigkeit von Y. abklären zu las-
sen. K. teilte seine entsprechenden Zweifel auch C. mit, den er zudem wissen liess,
dass Y. mit der Verlängerung des Kaufrechtsvertrages nicht einverstanden war.
7. Am 12. Dezember 1996 teilte C. Y. mit, dass die Kaufrechtsberechtigten
davon ausgehen müssten, dass seine Handlungsfähigkeit in Frage gestellt werde.
Sie seien daher gezwungen, die Kaufsrechte auszuüben, seien aber bereit, mit ihm
über den weiteren Verbleib im Restaurant und in der Wohnung im Sinne des Ver-
tragsentwurfes zu verhandeln. Mit Vollmacht für alle Berechtigten gab C. gleichzeitig
die Erklärung ab, die Kaufsrechte bezüglich aller drei Parzellen zum Preise von Fr.
299'719.-- auszuüben und ersuchte Y., die für die Eigentumsübertragung erforder-
liche Grundbuchanmeldung vorzunehmen (KB 19-24). Eine entsprechend vorberei-
tete Anmeldung sandte das Grundbuchamt am 18. Dezember 1996 an C. mit dem
Hinweis, dass die Handlungsfähigkeit von Y. geklärt werden müsse. C. leitete die
Anmeldung am 19. Dezember 1996 an Y. weiter.
8. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. Januar 1997 (Editionen C3)
verkaufte Y. alle drei Grundstücke an X.. Diese räumte ihm im Gegenzug lebens-
längliche und unentgeltliche Wohnrechte an den Parzellen F. und L. ein. Der Kauf-
preis nach Abzug des Kapitalwertes der Wohnrechte wurde durch Übernahme der
bestehenden Grundpfandverschreibung und durch Verrechnung mit Lohnguthaben
von X. für die Jahre 1977 bis 1996 getilgt.
9. Aus Protokollauszügen der Vormundschaftsbehörde N. geht hervor, dass
Y. im Jahre 1970 wegen chronischen Alkoholismus in die Klinik Beverin eingewie-
sen werden musste. In den Jahren 1977 und 1980 wurde ihm eine Abstinenzwei-
sung in Verbindung mit der Verpflichtung zur Antabuseinnahme erteilt (BB 1 und 2).
Auch in den Jahren 1984 bis 1986 nahm er gemäss einer Bestätigung der Vormund-
schaftsbehörde Antabus ein (BB 3). Nachdem er 1993 einen Hirnschlag erlitten

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hatte, war Y. bei Dr. med. M. in Behandlung. Gemäss dessen Angaben als Zeuge
war der Beklagte und Berufungskläger nach dem Ereignis 1993/1994 auf fremde
Hilfe angewiesen, war später aber wieder selbständig. Zum Alkoholkonsum konnte
der Arzt keine Angaben machen. Er bestätigte als Zeuge jedoch die Richtigkeit sei-
nes Zeugnisses vom 6. Januar 1997, wonach Y. zu diesem Zeitpunkt nach seiner
Beurteilung vollumfänglich in der Lage war, die Tragweite eines Vertrages zu ver-
stehen und demzufolge in dieser Hinsicht voll handlungsfähig war.
B. Am 9. Dezember 1997 leitete die einfache Gesellschaft E., nämlich Dr. A.,
B. und C., beim Vermittleramt des Kreises N. gegen X. und Y. eine Klage ein. Nach
erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 28. Januar 1998 wurde am 29. Januar
1998 der Leitschein ausgestellt mit folgenden Rechtsbegehren:
Klägerisches Rechtsbegehren
1.
Das Grundbuchamt N. sei anzuweisen, im Grundbuch der Land-
schaft N. Gemeinde alle im Zusammenhang mit dem zwischen
den Beklagten 1 und 2 abgeschlossenen Kauf- und Wohnrechts-
vertrag betreffend Parzellen F., G. und I. des Grundbuches der
Landschaft N. Gemeinde vom 6./7. Januar 1997 vorgenommenen
Eintragungen, Vor- und Anmerkungen zu löschen.
2.
Es sei den Klägern 1, 2 und 3 an den Parzellen F., G. und I. des
Grundbuches der Landschaft N. Gemeinde Gesamteigentum zu-
zusprechen.
3.
Das Grundbuchamt N. sei anzuweisen, die Kläger 1, 2 und 3 als
Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft an den Parzel-
len F., G. und I. des Grundbuches der Landschaft N. Gemeinde
einzutragen.
4.
Eventuell seien die Beklagten 1 und 2 solidarisch zu verpflichten,
den Klägern 1, 2 und 3 die Parzellen F., G. und I. des Grundbu-
ches der Landschaft N. Gemeinde zu Gesamteigentum zu über-
tragen.
5.
Subeventuell sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klägern 1, 2
und 3 die Parzellen F., G. und I. des Grundbuches der Landschaft
N. Gemeinde zu Gesamteigentum zu übertragen und das Grund-
buch sei anzuweisen, das die Parzelle F. belastende Wohnrecht
des Beklagten 2 im Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde zu
löschen.
6.
Subsubeventuell seien die Beklagten 1 und 2 zu verpflichten, den
Klägern 1, 2 und 3 unter solidarischer Haftung CHF 218'341,00
zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. Januar 1997 zu bezahlen.
7.
Subsubsubeventuell sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klä-
gern 1, 2 und 3 CHF 218'341,00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem
1. Januar 1997 zu bezahlen.

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8.
Subsubsubsubeventuell sei der Beklagte 2 zu verpflichten, den
Klägern 1, 2 und 3 CHF 218'341,00 zuzüglich Zins zu 5 % seit
dem 1. Januar 1997 zu bezahlen.
9.
Zur Geltendmachung weiteren Schadens sei sowohl im Hinblick
auf die Beklagte 1 als auch im Hinblick auf den Beklagten 2 ein
Nachklagevorbehalt ins Urteil aufzunehmen.
10. Unter vermittleramtlicher und gerichtlicher Kosten- und ausser-
amtlicher bzw. aussergerichtlicher Entschädigungsfolge zuzüg-
lich 6.5% MwSt. zulasten der dafür solidarisch haftbar zu machen-
den Beklagten 1 und 2.
Beklagtisches Rechtsbegehren:
1.
Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer von 6.5% zulasten der Kläger, unter solidarischer Haftbar-
keit.
Widerklage der Beklagten:
1.
Es seien die Kläger und Widerbeklagten solidarisch zu verpflich-
ten, den Beklagten und Widerklägern Fr. 1'988.-- zuzüglich Zins
zu 5 % p.a. seit dem 1. 4.1997 zu bezahlen.
2.
Unter Kosten und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer
von 6.5% zulasten der Kläger und Widerbeklagten, ebenfalls un-
ter solidarischer Haftbarkeit.
C. Die Klage wurde am 19. Februar 2000 mit gleichlautenden Rechtsbegeh-
ren an das Bezirksgericht Z. prosequiert. In der Prozessantwort vom 20. April 1998
beantragte die Beklagtschaft Nichteintreten, eventuell Abweisung der Klage und
hielt an den Anträgen zur Widerklage fest. In Replik und Duplik blieben die Rechts-
begehren bezüglich der Klage unverändert. Die Widerklage war dagegen gemäss
übereinstimmenden Anträgen als gegenstandslos zu erklären.
D. Mit Urteil vom 26. November 1998, mitgeteilt am 8. Dezember 1999, ent-
schied das Bezirksgericht Z. was folgt:
1.
Die Klage wird gutgeheissen.
2.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, sämtliche auf den Parzellen
F., G. und I. im Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde vorge-
nommenen Eintragungen, Vor- und Anmerkungen zu löschen.
3.
Das Grundbuchamt N. wird angewiesen, A., B. und C. als Gesam-
teigentümer infolge einfacher Gesellschaft an den Parzellen F., G.
und I. im Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde einzutragen.

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4.
Die Kosten des Vermittleramtes des Kreises N. im Betrage von
Fr. 200.-- sowie die Kosten des Bezirksgerichtes Z., bestehend
aus
-
einer Gerichtsgebühr von (inkl. Streitwertzuschlag)Fr. 6'030.--
-
einer Schreibgebühr von
Fr. 880.--
-
Barauslagen von
Fr. 90.--
insgesamt somit
Fr. 7'000.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beklagten. Die
Beklagten haben die Klägerschaft IG E., bestehend aus A., B. und
C. zudem mit Fr. 27'322.90 (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zu
entschädigen.
5.
Mitteilung
E. Gegen dieses Urteil reichten X. und Y. am 10. Januar 2000 beim Kantons-
gericht Graubünden Berufung ein mit folgenden Rechtsbegehren:
1.
Es sei die Berufung gutzuheissen, das angefochtene Urteil auf-
zuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer zulasten der Kläger und Berufungsbeklagten, unter soli-
darischer Haftbarkeit.
F. Mit Urteil vom 7. März 2000, mitgeteilt am 4. September 2000, hiess das
Kantonsgericht die Berufung gut, hob das angefochtene Urteil auf und wies die
Klage ab. Den Klägern und Berufungsbeklagten wurden die Gerichtskosten sowie
eine ausseramtliche Entschädigung an die Gegenpartei auferlegt.
G. Während das Bundesgericht die gegen dieses Urteil eingereichte staats-
reche Beschwerde mit Beschluss vom 1. Mai 2001 als gegenstandslos vom Ge-
schäftsverzeichnis abschrieb, hiess es die zivilrechtliche Berufung von A., B. und C.
gleichentags teilweise gut, hob das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden
vom 7. März 2000 auf und wies die Streitsache zur neuen Entscheidung an die
Vorinstanz zurück.
H. Mit Schreiben vom 24. September 2001 erklärten sich die Beklagten und
Berufungskläger damit einverstanden, dass das Urteil durch die nach Ausscheiden
eines Richters verbleibenden vier Mitglieder des Kantonsgerichts gefällt wird, wel-
che an der Berufungsverhandlung vom 7. Mai 2000 teilgenommen hatten. Die Klä-
ger und Berufungsbeklagten erklärten ihr Einverständnis mit der Viererbesetzung
am 26. September 2001. Beide Parteien teilten in den erwähnten Schreiben zudem

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grundsätzlich die Auffassung des Präsidenten, dass weder ein zusätzlicher Schrif-
tenwechsel noch eine zweite mündliche Berufungsverhandlung erforderlich sei.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, in den
Plädoyers und in ihren Schreiben vom 24. beziehungsweise 26. September 2001
sowie auf die Erwägungen des Bundesgerichts und der Vorinstanz wird, soweit er-
forderlich, nachstehend eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht in Erwägung:
1. In seinem Urteil vom 1. Mai 2001 geht das Bundesgericht ebenso wie das
Bezirksgericht Z. und das Kantonsgericht im aufgehobenen Urteil vom 7. März 2000
davon aus, dass das umstrittene Kaufsrecht mit Vertrag vom 25. April 1977 rechts-
gültig begründet worden ist. Unbestritten ist auch, dass das zwischen den Parteien
am 25. April 1977 begründete Kaufsrecht mangels eines öffentlich beurkundeten
Vertrages nicht rechtsgültig auf die D. AG übertragen wurde und die Aktivlegitima-
tion der Kläger und Berufungsbeklagten insoweit nicht entfallen ist. Das Bundesge-
richt hat in seinem Entscheid vom 1. Mai 2001 unter Hinweis auf BGE 126 II 421
die umstrittene Frage erneut offen gelassen, ob die Beschränkung der zulässigen
Dauer eines Rück- bzw. eines Kaufsrechts durch Art. 216a OR den unabhängig vom
Willen der Parteien bestimmten Vertragsinhalt gemäss Art. 3 SchlT/ZGB betrifft. Es
nahm an, dass es selbst bei Bejahung dieser Frage das Vertrauensprinzip verbieten
würde, dass die Frist gemäss Art. 216a OR vor dem Inkrafttreten dieser Bestim-
mung am 1. Januar 1994 beginnen könne. Im konkreten Fall ist somit davon auszu-
gehen, dass das vertraglich bis am 31. Dezember 1996 befristete Kaufsrecht am
12. Dezember 1996 rechtzeitig ausgeübt wurde.
2. Steht fest, dass das Kaufsrecht rechtzeitig ausgeübt wurde, ist weiter zu
prüfen, ob die Ausübung rechtsgültig erfolgte. Die Beklagten und Berufungskläger
wenden diesbezüglich ein, der angebotene Kaufpreis sei von den Kaufberechtigten
einseitig zu niedrig festgesetzt worden, es würden wertvermehrende Investitionen
fehlen. Zudem sei das Wahlrecht von Y. missachtet worden (Prozessantwort und
Widerklage vom 20. April 1998 S. 7 f. Ziff. 11 d)).
a) Das Kaufsrecht ist ein begründendes Gestaltungsrecht und gibt dem Be-
rechtigten die Befugnis, unabhängig vom Willen des Verpflichteten eine Sache
durch einseitige Willenserklärung käuflich zu erwerben. Durch die fristgerechte Ab-
gabe der empfangsbedürftigen Ausübungserklärung durch die Kaufrechtsberechtig-
ten kommt der Kaufvertrag zur Perfektion. Der Kaufrechtsbelastete ist zur Eigen-

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tumsverschaffung, der Kaufrechtsberechtigte zur Zahlung des Kaufpreises ver-
pflichtet (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd.
I, 7. Aufl., Zürich 1998, S. 16f, N. 69; Alfred Koller, Der Grundstückkauf, St. Gallen
1989, NN. 1504; 1520; NN 1519 und 1494;). Mit eingeschriebenem Brief vom 12.
Dezember 1996 an Y. (KB 21) teilten die Kaufrechtsberechtigten folgendes mit: "Wir
üben hiermit die Kaufsrechte an Parzelle F./Blatt P. einerseits und Parzellen/Blät-
tern G. und I. des Grundbuches der Landsschaft N. Gemeine aus und offerieren
Ihnen gleichzeitig die Erfüllung des Kaufvertrages auf erstes Verlangen unter An-
gabe der Zahlstelle gegen Eitragung". Sie erklärten damit bedingungs- und vorbe-
haltlos die Ausübung des Kaufrechts. Der Brief ging bei Y. unbestrittenermassen
ein. Die Ausübungserklärung erfolgte damit rechtsgültig. Der bisher bedingte Kauf-
vertrag wurde zum unbedingten, wobei sich die Rechte und Pflichten aus dem Kauf-
rechtsvertrag ergeben (vgl. Koller, a.a.O., NN 1518; mit Verweis auf 1485-1492, N.
520).
b) In der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 (KB 20) boten die
Kaufrechtsberechtigten einen Kaufpreis von Fr. 299'719.-- an. Dieser Preis stimmt
überein mit dem in einer handschriftlichen Zusammenstellung aus dem Jahr 1996
errechneten Betrag, gegen welchen Y. nie opponiert hatte (BB 6). Selbst im Prozess
reichte er keine Unterlagen ein, welche weitere – gemäss Vertrag von den Kauf-
rechtsberechtigten zu genehmigende - wertvermehrende Investitionen belegen wür-
den. Gemäss dieser Zusammenstellung ist neben den beiden Pauschalen von total
120'000.-- unter dem Titel „bauliche Verbesserungen“ ein Betrag von Fr. 85‘000.--
als Anteil Um- und Anbaukosten WC und ein Betrag von Fr. 84'719.-- als Anteil an
Kanalisationskosten gemäss einer Zusammenstellung aus dem Jahre 1993 aufge-
führt (BB 6 und 7). Enthalten ist sodann eine „Wohnrechtsentschädigung“ für Y. ab
dem 31. Dezember 1996 für die Dauer von ca. 4 Jahren à Fr. 3‘000.-- pro Jahr,
mithin von Fr. 12'000.--. Der angebotene Preis wurde somit entsprechend den Vor-
gaben gemäss der Vereinbarung vom 25. April 1977 bestimmt. Gemäss Vereinba-
rung betrug der für die Parzelle G. vereinbarte Kaufpreis Fr. 60'000.--. Für die Par-
zelle Q. mit Wohnhaus und Restaurant wurde als Basispreis ebenfalls eine Pau-
schale von Fr. 60'000.-- festgelegt, wobei von Y. ausgeführte und seitens der Kauf-
rechtsberechtigten genehmigte wertvermehrende Aufwendungen abzüglich der üb-
lichen Abschreibungen nach Massgabe des Wehrsteuerrechts hinzuzurechnen wa-
ren (KB 11 Ziff. II, 1. Und 2.). Die Kaufrechtsberechtigten sicherten den Kaufpreis
mit einer Solidarbürgschaftsverpflichtung der Graubündner Kantonalbank (KB 32).
Im Begleitschreiben zur Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 (KB 21) hiel-
ten sie sodann fest, dass sie bereit seien, mit Y. über eine Verlängerung seines

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Verbleibens im Wohnhaus und im Restaurant im Sinne des ihm bekannten Ver-
tragsentwurf zu verhandeln und forderten ihn auf, Kontakt aufzunehmen, falls er
dies wünsche. Sie boten also ihre Leistung entsprechend den vertraglichen Verein-
barungen und unter Berücksichtigung des Wahlrechts korrekt an. Damit kann offen
bleiben, ob Y., der seinerseits jegliche Mitwirkung verweigerte und die Erfüllung des
Kaufvertrages schlechthin ablehnte, sich überhaupt auf Art. 82 OR bzw. auf Art. 184
Abs. 2 berufen könnte (vgl. dazu etwa Weber, Berner Kommentar, N. 195 zu Art. 82
OR). Nach dem Gesagten ist jedenfalls davon auszugehen, dass das Kaufsrecht
rechtzeitig und korrekt ausgeübt wurde.
3. a) Der Kaufrechtsvertrag als gültiges Rechtsgrundgeschäft gibt den Erwer-
bern gestützt auf Art. 665 Abs. 1 ZGB das Recht auf gerichtliche Zusprechung des
Gesamteigentums an den Parzellen F., G. und I. im Grundbuch der Landschaft N.
Gemeinde. Einen Erfüllungsanspruch haben sie aber nur gegenüber dem aus dem
Vertrag verpflichteten Eigentümer Y., mangels eines obligatorischen Grundgeschäf-
tes nicht jedoch gegenüber X., an die Y. die Liegenschaften am 6./7. Januar 1997
kaufrechtsvertragswidrig verkauft hat (vgl. Heinz Rey im Basler Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basel 1998, N. 8 zu Art. 665 ZGB). Dem
Rechtsbegehren auf Zusprechung des Eigentums an den erwähnten Parzellen kann
mithin nur dann entsprochen werden, wenn sich der Kaufvertrag zwischen den Be-
rufungsklägern widerrechtlich oder sittenwidrig im Sinne von Art. 20 Abs. 1 OR er-
weisen sollte, wie die Berufungsbeklagten dafür halten.
b) Nach Art. 20 Abs. 1 ZGB ist ein Vertrag, der einen unmöglichen oder wi-
derrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, nichtig. Widerrecht-
lich ist ein Vertrag dann, wenn sein Inhalt einer zwingenden objektiven, privat- oder
öffentlichrechtlichen Norm des schweizerischen Rechts widerspricht. Der Begriff der
Widerrechtlichkeit des Art. 20 Abs. 1 OR deckt sich mit demjenigen des Art. 41 Abs.
1 OR. Zum Vertragsinhalt im Sinne von Art. 20 OR gehört nicht nur der Vertragsge-
genstand, dazu zählen auch Vertragsabschluss und Vertragszweck. Der verein-
barte Zweck darf allerdings nicht mit dem individuellen Motiv verwechselt werden,
welches allein die Rechtswidrigkeit der Vereinbarung nicht bewirkt (BGE 61 II 287;
42 II 492, aber 109 IV 117; Claire Huguenin Jacobs, Basler Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. Aufl., Basel 1996, N. 15 ff. zu Art. 19/20 OR
mit Hinweisen). Als sittenwidrig gelten nach einer extensiven Auslegung Verträge,
die gegen die herrschende Moral, das heisst, gegen das allgemeine Anstandsgefühl
oder gegen die der Gesamtrechtsordnung immanenten ethischen Prinzipien und
Wertmasstäbe verstossen. Ob ein Vertrag gegen die guten Sitten verstösst, ist nach
seinem Inhalt zu beurteilen, wobei nach herrschender Lehre ebenso wie bei der

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Widerrechtlichkeit von einem weiten Inhaltsbegriff auszugehen ist (Huegenin Ja-
cobs, a.a.O., NN. 32, 36). Der Verstoss gegen vertragliche Rechte Dritter ist nach
herrschender Lehre und jahrzehntelanger Rechtsprechung des Bundesgerichts
nicht widerrechtlich (BGE 114 II 97 mit Hinweisen; Huguenin Jacobs, a.a.O., N. 18
zu Art. 19/20 OR, Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligatio-
nenrechts, Bd. I., 3. Aufl., Zürich 1979, S. 252). Dies gilt auch für den sogenannten
Doppelverkauf, also den Abschluss und die Eintragung eines zweiten Kaufvertrages
über das gleiche Grundstück (BGE 75 II 131, 85 II 565). Allenfalls kann dieser Ver-
stoss gegen vertragliche Rechte Dritter infolge Sittenwidrigkeit zur Ungültigkeit des
Vertrages führen. Die Verleitung zum Vertragsbruch und die Ausbeutung einer Ver-
tragsverletzung sind dann sittenwidrig, wenn Umstände hinzukommen, welche die
Pflichtverletzung als besonders anstössig erscheinen lassen. Dies wäre namentlich
dann der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass Y. und X. kollusiv zusammenge-
wirkt haben, um die Kläger und Berufungsbeklagten um ihre Rechte zu bringen (Ur-
teil 4C345/200 des Bundesgerichts vom 1. Mai 2001 in dieser Angelegenheit, S. 9
mit Hinweisen; vgl. BGE 114 II 98, BGE 102 II 340 mit Hinweisen; vgl. Huegenin
Jacobs, a.a.O., N. 41 zu Art. 19/20 OR ).
c) Gemäss Prozessantwort begab sich Y. im November 1996 zusammen mit
X. zum Grundbuchverwalter K. und wollte von ihm wissen, "ob er seine Liegenschaf-
ten wirklich hergeben müsse" (Prozessantwort, Ziff. 5, S. 7). Der Grundbuchverwal-
ter sollte ihnen mithin Auskunft über die Tragweite der Kaufsrechte und einer allfäl-
ligen Verlängerung erteilen. Ende 1996 liessen sie sich gemeinsam von Rechtsan-
walt und Notar Marcus Defuns beraten (Prozessantwort Ziff. 10, S. 7). X. ist aner-
kanntermassen die Lebensgefährtin von Y. (Prozessantwort Ziff. 5, S. 7). Während
er Ende 1996 gesundheitlich schwer angeschlagen war, unterstützte sie ihn in die-
ser Zeit aktiv und nahm seine Interessen wahr (Prozessantwort Ziff. 7 und 8 S. 5).
Motiv für den Abschluss des Kaufvertrages vom 6./7. Januar 1997 war, dass sich
Y. und X. vor dem wirtschaftlichen Abgrund wähnten (Duplik S. 3 letzter Absatz).
Aufgrund dieser Sachverhaltsdarstellung der Berufungskläger in ihren Rechtsschrif-
ten muss mit dem Bundesgericht und den Berufungsbeklagten in der Tat davon
ausgegangen werden, dass X. bei Abschluss des Kaufvertrages mit Y. vom 6./7.
Januar 1997 Kenntnis hatte von Bestand und Inhalt des Kaufrechtsvertrages zwi-
schen letzterem und A., B. und C.. Darauf hin deutet auch die Zeugenaussage von
O., wonach sich X. ihm gegenüber dahingehend geäussert habe, "dass der seiner-
zeitige Kaufrechtsvertrag eine Schweinerei gewesen sei." Im Kaufvertrag zwischen
Y. und X. sind die Kaufsrechte schliesslich als erloschene Vormerkungen aufgeführt
(Editionen C 3, S. 2). Ob X. beim Abschluss des Kaufvertrages wusste, dass die

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Kläger und Berufungsbeklagten das Kaufsrecht gültig ausgeübt hatten oder ob sie
sich diesbezüglich geirrt hat, kann offenbleiben. Aufgrund der konkreten Umstände
ist auf jeden Fall davon auszugehen, dass die Beklagten und Berufungskläger den
Kaufvertrag abgeschlossen haben, um die Eigentumsübertragung an die Kauf-
rechtsberechtigten zu verhindern. Hierauf deutet zunächst der zeitliche Zusammen-
hang. Die Kaufrechtsberechtigten hatten die Ausübung ihrer Rechte mit Schreiben
vom 12. Dezember 1996 erklärt. Am 19. Dezember 1996 leitete C. Y. die vom
Grundbuchverwalter vorbereitete Grundbuchanmeldung weiter. Bevor diese Anmel-
dung erfolgte, schlossen Y. und X. am 6. Januar 1997 den fraglichen Kaufvertrag
ab. Der Inhalt des Kaufvertrages lässt denselben Schluss zu. Die Grundstücke gin-
gen ins Alleineigentum von X. über, ohne dass diese Geld in die Hand zu nehmen
brauchte. Neben der Übernahme der Hypothek wurde der Kaufpreis dadurch getilgt,
dass Lohnforderungen von X. gegenüber Y., welche während der letzten 20 Jahre
entstanden sein sollen, verrechnet wurden. Belegt sind die Lohnforderungen auf-
grund der Akten nicht. Im Kaufvertrag wurde ausdrücklich statuiert, dass X. vom
Verkäufer die vorgemerkten Vorkaufs- und Kaufsrechte nicht übernehme (Kaufver-
trag S. 6 oben). Dem Verkäufer wurde an beiden Grundstücken ein lebenslängliches
und unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt. Ziel dieser Vertragsgestaltung kann nur
gewesen sein, die Kaufsrechte der Kläger und Berufungsbeklagten auszuschalten
und das Zuhause der beiden am Vertrag Beteiligten in der Liegenschaft auf der E.
langfristig zu sichern. Gemäss Ziff. II.1. des Kaufrechtsvertrages hätte Y. die Mög-
lichkeit gehabt, bis zum Jahr 2001 eine Wohnung im Raum H. entschädigungslos
zu beanspruchen. Mit der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 (KB 20)
war ihm angeboten worden, über eine Verlängerung des Verbleibens im Restaurant
und in der Wohnung um fünf Jahre zu verhandeln. Zumindest vorläufig hätte er die
Liegenschaft mit X. also weiter bewohnen und bewirtschaften können; eine Über-
tragung auf die Lebensgefährtin war dafür zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Kaufvertrages nicht erforderlich. Mit dem Kaufvertrag zwischen Y. und X. wurde den
Kaufrechtsberechtigten nicht nur das Recht auf Übertragung der Grundstücke ver-
eitelt. Durch die Verrechnung des Kaufpreises mit Lohnguthaben wurde gleichzeitig
die Durchsetzung von Schadenersatzansprüche gegenüber Y. erschwert. Abgese-
hen von der Ausübungserklärung der Berufungsbeklagten ist somit kein Grund er-
sichtlich, der Y. und X. vernünftigerweise hätte veranlassen können, einen entspre-
chenden Kaufvertrag abzuschliessen. Obwohl Y. in einer schwierigen Lage war,
wurde zum fraglichen Zeitpunkt insbesondere weder von Seiten der Vormund-
schaftsbehörde noch von allfälligen Gläubigern Druck ausgeübt. Zwischen Y. und
den Klägern und Berufungsbeklagten bestanden langjährige vertragliche Beziehun-
gen und eine jahrelange Zusammenarbeit. Zwar verhielt sich der gesundheitlich an-

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geschlagene Beklagte und Berufungskläger bei den Vertragsverhandlungen im
Jahre 1996 passiv, ja ablehnend - er liess X. für sich sprechen und lehnte gegenüber
dem Grundbuchverwalter eine Verlängerung des Kaufsrechts klar ab. Die Kläger
und Berufungsbeklagten konnten also nicht darauf vertrauen, dass ein neuer Ver-
trag zustande kam. Sie mussten unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die
Handlungsfähigkeit von Y. nicht zuletzt vom Grundbuchverwalter in Frage gestellt
wurde, aber auch nicht damit rechnen, dass er mit X. einen Vertrag abschliessen
würde, der ihre Rechte vereiteln würde.
In erneuter Würdigung sämtlicher Beweismittel gelangt die Zivilkammer des
Kantonsgerichts von Graubünden zum Schluss, dass Y. gegen seine vertragliche
Verpflichtung aus dem Kaufrechtsvertrag verstossen hat, indem er die umstrittenen
Grundstücke nicht auf die Berufungsbeklagten übertragen, sondern an X. verkauft
hat. Mit dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ausübungserklärung und
Kaufvertrag, der konkreten Ausgestaltung des Kaufvertrages, der Interessenlage
von Y. und X. und ihrem Verhalten im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss
kommen Umstände hinzu, welche die Pflichtverletzung als besonders anstössig er-
scheinen lassen. Y. und X. schlossen den Kaufvertrag ab mit dem gemeinsamen
Zweck, die Erfüllung des Kaufrechtsvertrages bzw. die Übertragung des Eigentums
an Dr. A., B. und C. zu vereiteln und die Liegenschaften für sich selbst zu erhalten.
Der Kaufvertrag erweist sich als sittenwidrig und ist damit gemäss Art. 20 Abs. 1 OR
nichtig. Die Berufungsbeklagten können somit gegenüber Y. gestützt auf den Kauf-
rechtsvertrag die gerichtliche Zusprechung des Gesamteigentums gemäss Art. 665
Abs. 1 ZGB an den Parzellen F., G. und I. im Grundbuch der Landschaft N. Ge-
meinde verlangen. Ihr Hauptantrag wurde von der Vorinstanz zu Recht geschützt.
Die Berufung wird abgewiesen.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen sämtliche Kosten zu Lasten
der Beklagten und Berufungskläger, welche die Kläger und Berufungsbeklagten zu-
dem ausseramtlich angemessen zu entschädigen haben (Art. 223 ZPO i.V.m. Art.
122 Abs. 1 und 2 ZPO). Der Anwalt der obsiegenden Partei macht ein Honorar nach
Zeitaufwand von Fr. 17'130.-- , einschliesslich Mehrwertsteuer einen Totalbetrag
von Fr. 18'414.75 geltend. Die Honorarnote vom 7. März 2000 ist nicht detailliert.
Das Honorar nach Zeitaufwand entspricht bei einem Honoraransatz von Fr. 200.--
/Stunde einem Aufwand von 85 Stunden. In diesem Umfang ist der Aufwand nicht
nachgewiesen und insbesondere deshalb zu hoch, weil sich die Kläger und Beru-
fungsbeklagten auf das Urteil des Bezirksgerichtes Z. stützen konnten, welches ihre
Position schützte. Dem Kantonsgericht erscheint eine ausseramtliche Entschädi-
gung von Fr. 13'000.-- angemessen.

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Demnach erkennt das Kantonsgericht :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 9'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 266.--, total somit Fr. 9'266.-
-, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten und Beru-
fungskläger, welche die Kläger und Berufungsbeklagten unter solidarischer
Haftbarkeit ausseramtlich unter mit Fr. 13'000.-- zu entschädigen haben.
3.
Mitteilung an:
——————
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident
Die Aktuarin ad hoc