gr_gerichte · A 2005 32 · 2005-07-12 · de
Zigarettenkontingent (Vollstreckung)

Handänderungssteuer | Gesuch

A 05 32
3. Kammer
URTEIL
vom 12. Juli 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1. a)
… (nachfolgend: R.M.), Mehrheitsaktionär der … & Co. AG (nachfolgend:
M&Co AG) und …, Minderheitsaktionär derselben, verkauften ihre Aktien mit
Kaufvertrag vom 3. März 2003 an die … SA. Im Vertrag wurde vereinbart,
dass R.M. die nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften kaufen müsse. In
der Folge schloss dieser am 12. März 2003 mit der M&Co AG den Vertrag ab,
das Grundstück Nr. 1413 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Nr. 1405 zum
Preis von insgesamt Fr. 534'000.-- zu übernehmen. Ein Grundbucheintrag
erfolgte jedoch nicht, da die … SA von R.M. noch die Übernahme einer
weiteren Teilfläche der Parzelle Nr. 1405 verlangte. Am 14. März 2003 wurde
die Namensänderung der M&Co AG in … SA (nachfolgend: B.C. SA) im
Handelsregister eingetragen.
b)
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Mai 2004 erwarb R.M. von
der B.C. SA das Grundstück Nr. 1413 sowie das neu errichtete Grundstück
Nr. 2999 (von Grundstück Nr. 1405 abparzellierte Teilfläche im Umfang von
9753 m2) zu einem Kaufpreis von Fr. 539'000.--. Die Handänderungsanzeige
beim Grundbuchamt von … erfolgte am 25. Mai 2004.
2. a)
Am 12. Juli 2004 erliess die Gemeinde … eine Verfügung, wonach die B.C.
SA für den Verkauf der Parzelle Nr. 1413 und 2999 gestützt auf Art. 17 und
Art. 18 des kommunalen Steuergesetzes (nachfolgend: GStG) eine
Handänderungssteuer von Fr. 9’839.-- zu entrichten habe. Die Veranlagung
erfolgte gestützt auf den durch die Schätzungskommission 4 in …
festgelegten Verkehrswert von insgesamt Fr. 983’900.--.

b)
Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand mit
Einspracheentscheid vom 13. April 2005 ab. Diesen Beschluss begründete er
damit, dass im GStG eine wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht vorgesehen
sei, weshalb sich die Einsprecherin auch nicht darauf berufen könne, diese
sei vorliegend zu ihren Gunsten anzuwenden. Die Erhebung einer
Handänderungssteuer sei folglich zu Recht erfolgt. Zudem entspreche auch
der festgelegte Verkehrswert von Fr. 983'900.-- dem tatsächlichen Wert der
Grundstücke im Zeitpunkt der Handänderung.
3.
Dagegen liess die B.C. SA am 6. Mai 2005 frist- und formgerecht Rekurs beim
Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag um kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Entscheides und um Reduktion der Handänderungssteuer.
Gemäss Art. 16 GStG werde diese „unabhängig vom Grundbucheintrag“
verlangt. Die ausdrückliche Entbindung von der Aussagekraft des
Grundbuches bezüglich der Handänderungssteuer habe nur dann einen Sinn,
wenn eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt und auf die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt abgestellt werde. Folglich werde ein
formeller Eigentumswechsel nur dann besteuert, wenn das fragliche
Rechtsgeschäft
bezüglich
der
Verfügungsmacht
„tatsächlich
und
wirtschaftlich“ wie eine Handänderung an einem Grundstück wirke. Die bereits
vor dem Verkauf der Aktien an die … SA vorgenommenen Grundstückskäufe
könnten daher keinesfalls als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert
werden, weshalb sie nicht zu besteuern seien. Selbst wenn aber eine
Handänderungssteuer anfallen würde, so sei der Wert, den die Gemeinde für
die fraglichen Liegenschaften eingesetzt habe, viel zu hoch. Ihre Aussage, der
für das Bau-, Landwirtschafts- und Waldland eingesetzte Preis entspreche
„durchaus den Quadratmeterpreisen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
für das konkrete Objekt in … hätte erzielt werden können“, sei bloss eine
Behauptung. Wie der unabhängige, von der Graubündner Kantonalbank
beauftragte Schätzer festgehalten habe, sei das Bauland unerschlossen.
Zudem werde es negativ durch Lärmimmissionen beeinflusst. Das auf
Parzelle
Nr.
1413
stehende
Mehrfamilienhaus
sei
schwer
renovationsbedürftig und stehe teilweise leer. Sowohl die Nachfrage nach

Bauland als auch jene nach Mehrfamilienhäusern in … beurteile er als sehr
gering. All diese Aspekte seien in der Bewertung durch die Gemeinde
unberücksichtigt geblieben. Der unabhängige Schätzer bewerte die beiden
Parzellen mit Fr. 640'000.--. Der effektiv bezahlte Kaufpreis liege deshalb um
Fr. 100'000.-- unter diesem Wert, weil in den letzten Jahren, trotz intensiver
Suche, niemand bereit gewesen sei, den geforderten Preis zu bezahlen.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Rekursgegnerin die Abweisung des
Rekurses. Zur Begründung verwies sie zunächst auf die rechtlichen
Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Weiter hielt sie fest, dass sich der
Rekursantrag nur noch auf die Höhe der Handänderungssteuer beziehe.
Diesbezüglich brachte sie im Wesentlichen vor, dass bei der Berechnung der
Höhe
der
in
Rechnung
gestellten
Handänderungssteuer
durchaus
berücksichtigt worden sei, dass die Verkehrswerte im Zeitpunkt der
Veranlagung tiefer waren als in den neunziger Jahren. Zudem habe die
Gemeinde betreffend die Parzelle Nr. 1413 nicht etwa den Verkehrswert von
Fr. 1'073'000.--, sondern den Ertragswert von Fr. 598'000.-- als
Berechnungsgrundlage berücksichtigt. Auch sei sie beim Bauland von einem
Preis von Fr. 100.--/m2 ausgegangen, obwohl sich der Preis für vergleichbare
Baulandparzellen auf Fr. 140.-- bzw. Fr. 150.-- pro m2 belaufen würde.
Entgegen dem Vorbringen der Rekurrentin sei die Liegenschaft auf Parzelle
Nr. 1413 stets gut belegt gewesen. Auch nach Abschluss der
Renovationsarbeiten sei sie vollständig ausgelastet.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der Rekursgegnerin vom
13. April 2005 und die ihm zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom
12. Juli 2004. Strittig und zu beurteilen ist einerseits die Frage, ob vorliegend
zu Recht eine Handänderungssteuer erhoben worden ist. Andererseits ist zu
prüfen, ob die in Rechnung gestellte Handänderungssteuer zu hoch

bemessen worden ist. An dieser Stelle ist kurz auf den Einwand der
Rekursgegnerin - der Rekursantrag beziehe sich nur noch auf die Höhe und
nicht mehr auf den Verzicht der Erhebung einer Handänderungssteuer -
einzugehen. Es trifft zu, dass die Rekurrentin ihre Anträge präziser hätte
formulieren müssen. Aus der Begründung der Rekursschrift wird jedoch
ersichtlich, dass die Rekurrentin nach wie vor verlangt, von der Erhebung
einer Handänderungssteuer sei überhaupt abzusehen.
2. a)
Die Rekurrentin macht geltend, dass gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG bei einem
Wechsel von Grundeigentum für die Erhebung einer Handänderungssteuer
die so genannte wirtschaftliche Betrachtungsweise zur Anwendung gelange.
Zum Zeitpunkt, als sich R.M. zum Kauf der Grundstücke verpflichtet habe, sei
er noch Mehrheitsaktionär der M&Co AG gewesen, weshalb sich die
wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke nicht geändert habe.
Folglich unterliege dieses Rechtsgeschäft nicht der Handänderungssteuer.
b)
Gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG ist beim Wechsel von Grundeigentum auf
Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom effektiven Übernahmewert
zu entrichten, gleichgültig ob eine Grundbucheintragung erfolgt oder nicht.
Diese Formulierung bedeutet entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin nichts
anderes, als dass die wirtschaftliche Betrachtungsweise vom Gesetzgeber bei
der Handänderungssteuer generell als anwendbar erklärt wurde, wie das
Verwaltungsgericht bereits bei der Auslegung gleichlautender Bestimmungen
zahlreicher anderer Gemeinden festgestellt hat (vgl. VGU A 01 62; VGE
141/96; PVG 1983 Nr. 68). Sieht die Steuergesetzgebung eine wirtschaftliche
Betrachtungsweise vor, fällt die Handänderungssteuer grundsätzlich immer
dann an, wenn der wirtschaftlich an den Grundstücken berechtigte wechselt.
Da sich diese Regelung nicht nur zu Ungunsten, sondern auch zu Gunsten
eines Steuerpflichtigen auswirken muss, darf folglich eine zivilrechtliche
Eigentumsübertragung nicht der Handänderungssteuer unterstellt werden,
wenn
durch
das
betreffende
Rechtsgeschäft
die
wirtschaftliche
Verfügungsmacht
nicht
ändert
(ZGRG
3/1993,
S.
52
ff.).
Die
Verfügungsmacht umfasst dabei in tatsächlicher Hinsicht die Befugnis auf
Besitz, Gebrauch, Nutzung, Änderung, Trennung, Verschlechterung und

Zerstörung, in rechtlicher Hinsicht auf Verkauf, Schenkung und Belastung der
Sache mit dinglichen Rechten (Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische
Zivilgesetzbuch, 12. Auflage, S. 814).
c)
Zu prüfen bleibt im Folgenden, ob sich durch den Verkauf der Grundstücke
an R.M. an der wirtschaftlichen Verfügungsmacht tatsächlich nichts verändert
hat. Wie dem Sachverhalt zu entnehmen ist, schloss R.M. am 12. März 2003
zwar mit der M&Co AG den Kaufvertrag bezüglich des Grundstücks Nr. 1413
und der Teilfläche von Grundstück Nr. 1405 ab. Eine Eintragung im
Grundbuch erfolgte allerdings nicht, weshalb das Grundeigentum nicht auf
R.M. überging. Am 21. Mai 2004 kaufte R.M. die im Eigentum der Rekurrentin
stehenden Grundstücke Nr. 1413 und 2999. Dieser Kaufvertrag wurde
öffentlich beurkundet. Die Handänderung wurde am 25. Mai 2004 beim
Grundbuchamt zur Anzeige gebracht. Weshalb die Rekurrentin in ihrer
Rekursschrift behauptet, die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die
Grundstücke habe sich durch deren Verkauf nicht geändert, ist nicht leicht
nachvollziehbar, geht doch aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom
21. Mai 2004 und aus der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes vom
25. Mai 2004 klar hervor, dass Grundeigentümerin der zum Verkauf
stehenden Parzellen Nr. 1413 und 2999 die Rekurrentin war. Da R.M. und die
Rekurrentin aber unbestrittenermassen nie eine wirtschaftliche Einheit
gebildet hatten, konnte erstgenannter vor Abschluss des Kaufvertrages keine
wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke haben. Das Eigentum
an den Grundstücken erlangte er erst mit dem Eintrag ins Grundbuch.
Demnach hat sich - entgegen der Behauptung der Rekurrentin - mit der
zivilrechtlichen
Eigentumsübertragung
auch
die
wirtschaftliche
Verfügungsmacht über die Grundstücke Nr. 1413 und 2999 geändert. Ein
solches Rechtsgeschäft unterliegt zweifelsohne der Handänderungssteuer.
3. a)
Im Folgenden ist noch auf den Einwand der Rekurrentin einzugehen, die in
Rechnung gestellte Handänderungssteuer sei zu hoch bemessen.
Gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG ist beim Wechsel von Grundeigentum auf
Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom effektiven Übernahmewert
zu entrichten. Folglich ist grundsätzlich vom vereinbarten Erwerbspreis

auszugehen. Der Gemeindevorstand kann nach Art. 17 GStG jedoch -
allenfalls unter Beizug von Fachleuten - den Wert des fraglichen Grundstücks
schätzen, wenn der Kaufpreis gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden
Preisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Damit gilt der Verkehrswert des
Grundstücks
zum
Zeitpunkt
der
Handänderung
als
subsidiäre
Bemessungsgrundlage. Der Verkehrwert entspricht jenem Preis, der bei der
Veräusserung
des
Grundstücks
im
gewöhnlichen
Geschäftsverkehr
vermutlich
hätte
erzielt
werden
können.
Gemäss
Praxis
des
Verwaltungsgerichtes kann jedoch nicht unbesehen auf den Verkehrswert der
letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden. Der durch die amtliche
Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche
Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den
tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht.
Zum einen setzt dies voraus, dass ein genügend grosser Markt mit
zuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist, zum andern, dass sich die
Marktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben
(PVG 2002 Nr. 24).
b)
Vorliegend besteht zwischen dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr.
539'000.-- und dem für die Berechnung der Handänderungssteuer
festgelegten Marktpreis von Fr. 983'900.-- eine erhebliche Differenz. Folglich
hatte die Vorinstanz genügend Anlass, von einem offensichtlich zu tief
angesetzten Veräusserungspreis auszugehen. Wie den Akten zu entnehmen
ist, hat die Gemeinde für die Berechnung der Handänderungssteuer nicht
allein den letzten amtlichen Schätzwert der Grundstücke beigezogen.
Vielmehr hat sie, um den aktuellen Wert der Grundstücke zu erfahren, beim
Schätzungskreis 4 eine Stellungnahme eingeholt. Dem Bericht des amtlichen
Schätzers ist klar zu entnehmen, dass bei der Berechnung der Werte von
Parzelle Nr. 1413 und 2999 der Tatsache Rechnung getragen worden ist,
dass die Verkehrswerte im Zeitpunkt der Veranlagung tiefer lagen als in den
neunziger Jahren. Anzumerken ist, dass für die Parzelle Nr. 1413 nicht etwa
der Verkehrs- sondern der Ertragswert, welcher um 43.45% niedriger war, als
Berechnungsgrundlage herangezogen worden ist. Die Rekursgegnerin macht
geltend, dass sie für die Festlegung des Baulandpreises Schätzwerte für

vergleichbare Parzellen herangezogen habe. Obwohl die Preise für die
genannten Parzellen zwischen 140.--/m2 und 150.--/m2 liegen würden, sei die
Gemeinde von einem Baulandpreis von lediglich 100.--/m2 ausgegangen.
Dieser Baulandpreis ist keinesfalls zu hoch bewertet. Ein Vergleich mit der
letzten amtlichen Schätzung des Baulandes auf Parzelle Nr. 2999 (damals
Parzelle Nr. 1405) zeigt nämlich, dass seinerzeit von einem Preis von 140.--
/m2 ausgegangen wurde. Der von der Gemeinde festgelegte Baulandpreis
liegt folglich um etwa 29% tiefer.
c)
Zusammenfassend ergibt sich, dass der amtliche Schätzer bei der
Berechnung der Werte der fraglichen Grundstücke die tatsächlichen
Marktverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung berücksichtigt hat. Folglich
durfte die Gemeinde für ihre Berechnung auf diese amtlichen Werte abstellen.
Die Berechnung der Handänderungssteuer erfolgte somit unter Würdigung
der tatsächlichen Werte der Grundstücke im Zeitpunkt der Handänderung.
4.
Den vorausgegangenen Erwägungen entsprechend kommt das Gericht zum
Schluss, dass die Erhebung der Handänderungssteuer rechtens war. Da auch
deren Höhe nicht zu beanstanden ist, ist der Rekurs abzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des
Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) zulasten der Rekurrentin.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2’000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
170.--
zusammen
Fr.
2'170.--

gehen zulasten der … SA und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.