gr_gerichte · R 2018 25 · 2019-04-12 · de
Baueinsprache

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 25
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 12. April 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 2 -
1.
Mit Baugesuch vom 9./10. November 2017 ersuchte die C._____ AG um
den Abbruch des bestehenden Wohnhauses sowie der Nebenbauten und
um den Neubau zweier Gebäude mit je 11 Studios und je zwei 2-Zimmer-
wohnungen, Parkplätzen und Solaranlagen auf dem Flachdach sowie einer
Einstellhalle mit 22 Parkplätzen auf der Parzelle 3292 (Baurechtspar-
zelle 13462) in der Wohnzone 2 (W2) in X._____ mit Wegfahrt über Par-
zelle 200 (Baurechtsparzelle 12887). Das Bauvorhaben wurde vom 1. bis
21. Dezember 2017 publiziert.
2.
Am 19. Dezember 2017 erhoben A._____ und B._____, Eigentümer der
nordwestlich angrenzenden Parzelle 3494, gegen das Baugesuch Einspra-
che und beantragten, das Baugesuch auf Parzelle 3292 (und 200) betref-
fend Neubau zweier identischer Gebäude mit je elf Studios und einer Ein-
stellhalle mit 22 Parkplätzen sei abzuweisen. Eventualiter sei an der
Grenze zwischen Parzelle 3292 und Parzelle 3229 ein Grenzabstand von
7 m einzuhalten, gegenüber den Parzellen 3494 und 3628 sei ein Grenz-
abstand von 5 m einzuhalten und das aufgezeigte Verkehrskonzept mit der
Ausfahrt über Parzelle 200 sei grundbuchlich festzulegen. Dies unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge. Sie rügten im Wesentlichen eine falsche Be-
stimmung der Hauptfassade und somit auch die Nichteinhaltung der ge-
setzlichen Grenzabstände. Der vordere Grenzabstand sei von der nach
Westen ausgerichteten Hauptfassade zu bemessen. Ferner wurde die vor-
gesehene Verkehrslösung als nicht sichergestellt beurteilt. Zudem wurde
auch das Fehlen von Angaben über die Baugrubensicherung sowie die or-
ganisatorischen Massnahmen während der Bauphase gerügt. Schliesslich
wurde noch auf eine potenzielle Bodenverunreinigung auf der Bauparzelle
hingewiesen und eine fachgerechte Entsorgung gefordert.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 16. Januar 2018 (Postaufgabe: 17. Januar
2018) beantragte die C._____ AG die Abweisung der Einsprache, soweit
darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung führte sie primär an,

- 3 -
dass infolge der Ausrichtung der Haupträume der insgesamt vier Attika-
wohnungen die Südfassade zweifelsfrei die Hauptfassade sei. Die weiteren
Hilfskriterien zur Bestimmung der Hauptfassade seien vorliegend nicht re-
levant, zumal im ganzen Quartier keine eindeutige Hauptfassadenausrich-
tung bestehe. Das vorgesehene Verkehrskonzept sei, auch in Anbetracht
der Übereinstimmung der wirtschaftlich Berechtigten an den davon betrof-
fenen Grundstücken, sichergestellt und bilde ohnehin keinen Gegenstand
des Baubewilligungsverfahrens. Einer Auflage in der Baubewilligung, wo-
nach ein entsprechendes Fahrwegrecht als Dienstbarkeit im Grundbuch
einzutragen sei, würde seitens der Bauherrschaft aber nicht opponiert.
Bauliche Massnahmen zur Sicherstellung des angedachten Verkehrsregi-
mes erübrigten sich, da die Bauherrschaft auch selbst daran interessiert
sei, dass das Verkehrsregime wie vorgesehen funktioniere. Die Beschrei-
bung von Bauarbeiten sei nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfah-
rens. Selbstverständlich sei die Bauherrschaft verpflichtet, die Baute nach
den Regeln der Baukunde erstellen zu lassen und Schäden auf Nachbar-
grundstücken zu vermeiden. Entgegen der in der Einsprache geäusserten
Befürchtungen, seien keine Verankerungen (zur Baugrubensicherung) in
das Grundstück der Einsprecher vorgesehen. Die Problematik betreffend
die Bodenverunreinigungen sei bekannt und vor den Abbrucharbeiten
werde im Rahmen einer Schadstoffsanierung eine fachgerechte Entsor-
gung sichergestellt.
4.
Am 1. Dezember 2017 und am 16. Januar 2018 reichte die Bauherrschaft
noch (ergänzte) Planunterlagen mit einem revidierten Datum ein. Am
18. Januar 2018 wurde die Vernehmlassung der C._____ AG A._____ und
B._____ zur Kenntnisnahme zugestellt.
5.
Am 13., mitgeteilt am 19. März 2018, wies der Gemeinderat X._____ die
Baueinsprache ab, soweit darauf eingetreten werden könne. Die C._____
AG sei Alleineigentümerin der Grundstücke 13462 und 12887. Für das

- 4 -
Bauvorhaben sei ein Grenzbaurecht sowie ein Näherbaurecht nötig. Das
Grenzbaurecht für die Garagenzufahrt mit Einfriedung auf der Südseite zu
Gunsten des Grundstücks 13462 und zulasten des Grundstücks 12887 sei
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumer-
ken. Das Näherbaurecht für zwei Mehrfamilienhäuser bis auf 5.69 m (Haus
A) und 0.89 m (Haus B) an die gemeinsame Grenze auf der Südseite zu
Gunsten des Grundstücks 13462 und zulasten des Grundstücks 12887 sei
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch der Ge-
meinde X._____ anzumerken. Im gleichen Entscheid bewilligte der Ge-
meinderat X._____ das Bauvorhaben unter verschiedenen Bedingungen.
Insbesondere verfügte er, der Bodenabtrag auf der Baustelle müsse durch
eine fachkundige Person begleitet und die Verwertung oder Entsorgung
des Bodenmaterials gemäss Analysenbericht den richtigen Annahmestel-
len zugewiesen werden. Ferner wurden auch noch Auflagen bzw. Bedin-
gungen bezüglich Baustelleninstallation und -organisation verfügt. Zur Be-
gründung wurde der Umstand hervorgehoben, dass sich aufgrund der An-
ordnungen der Wohnungen sowie ergänzend auch infolge der Rückverset-
zung des Attikageschosses zur Nordseite hin die Hauptfassaden an der
südlichen Seite der (geplanten) Wohnhäuser befänden und somit die ge-
setzlichen Grenzabstände an der Ost-, West- und Nordfassade eingehalten
seien. Die Bauherrschaft sei gleichzeitig Baurechtsnehmerin der (Bau-
rechts-)Parzelle 13462 sowie auch Eigentümerin der (südlich) angrenzen-
den (Baurechts-)Parzelle 12887. Eine Vereinbarung über das (notwendige)
Näherbaurecht mit sich selbst sei nicht notwendig und es werde die gesetz-
lich vorgesehene Anmerkung im Grundbuch veranlasst. Die im Umge-
bungsplan aufgezeigte Erschliessungslösung im Einbahnverkehr (Zufahrt
von der E._____-gasse über die [bestehende] Strasse auf dem Baugrund-
stück selbst und die Wegfahrt über die Nachbarparzelle 200 [12887]) er-
weise sich in tatsächlicher Hinsicht als genügend. Die grundbuchliche Si-
cherung, welche von der Bauherrschaft in ihrer Vernehmlassung vom
16. Januar 2018 zugesichert wurde, sei noch beizubringen. Im Übrigen

- 5 -
werde der einwandfreie Bauablauf, sofern notwendig, mittels Bedingungen
und Auflagen sichergestellt.
6.
Am 3. Mai 2018 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerde-
führer) gegen den Bau- und Einspracheentscheid des Gemeinderates
X._____ vom 13./19. März 2018 (Baubescheid Nr. 2017-0279) Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und bean-
tragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei die nach-
gesuchte Baubewilligung für das geplante Bauvorhaben auf der Par-
zelle 3292 zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu-
zuerkennen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Be-
schwerdegegnerinnen. Die Beschwerdeführer rügten eine willkürliche Be-
stimmung der Ausrichtung der Hauptfassade nach Süden durch die Be-
schwerdegegnerin 1. Insbesondere habe die Beschwerdegegnerin 1 die
Relevanz von Balkonen, Terrassen und Gartensitzplätzen für die Bestim-
mung der Hauptfassade verkannt. Bei Berücksichtigung der Ausrichtung
der (gedeckten) Balkone der Studios sei die Westfassade die Hauptfas-
sade. Ferner sprächen auch noch weitere gewichtige Argumente wie die
bessere Besonnung/Belichtung von Westen her, die bessere Aussicht nach
Westen hin sowie auch der grosse Gebäudeabstand zwischen Haus A und
B in Ost-West-Richtung sowie die Versetzung der beiden Baukörper in
Nord-Süd-Richtung für eine Westausrichtung der Gebäude. Dass die West-
fassade die Hauptfassade sei, ergebe sich auch aus einer überwiegenden
Westausrichtung der Nachbargebäude sowie dem nach Westen hin ab-
schüssigen Gelände, wobei gemäss Art. 64 Abs. 2 des kommunalen Bau-
gesetzes die Stellung der Nachbargebäude sowie die topografische Lage
zu berücksichtigen sei. Die Unterschreitung des Grenzabstandes dürfe
durch die kommunale Baubehörde nur bewilligt werden, wenn eine Verein-
barung zwischen den Betroffenen vorliege und dem kein überwiegendes
öffentliches Interesse entgegenstehe. Beide Voraussetzungen seien nicht
erfüllt, weil ein öffentliches Interesse am Schutz der Privatsphäre der durch

- 6 -
das Näherbaurecht tangierten Spitalpatienten bestehe. Im Übrigen sei die
C._____ AG, welche als Bauherrschaft auftrete, nicht Eigentümerin der je-
weils mit einem Baurecht belasteten Parzellen. Eine Baurechtsnehmerin
sei nicht befugt, ohne Zustimmung der Baurechtsgeberin jemandem ein
Näherbaurecht einzuräumen. Schliesslich rügten die Beschwerdeführer
auch eine fehlende bzw. nicht bewilligungsfähige, den Sicherheitsanforde-
rungen genügende strassenmässige Erschliessung der Bauparzelle, was
der Erteilung einer Baubewilligung ebenfalls entgegenstehe. Dazu wurde
auch noch angemerkt, dass die diesbezüglichen, teilweise erst nach der
öffentlichen Auflage eingereichten Planunterlagen für eine gesetzeskon-
forme Beurteilung des Baugesuchs unzureichend seien. In diesem Zusam-
menhang wurde auch noch sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs geltend gemacht.
7.
Mit Wirkung per 1. Juni 2018 erwarb die D._____ die westlich der Baupar-
zelle 3292 (13462) gelegene Parzelle 3229.
8.
Das Gesuch um aufschiebende Wirkung der Beschwerde wurde insoweit
gegenstandslos, als dass sich sowohl die Beschwerdeführer als auch die
C._____ AG über die bereits jetzt möglichen, nicht präjudizierenden Baua-
rbeiten einig waren. Darüber wurden die Parteien durch den zuständigen
Instruktionsrichter am 20. Juni 2018 in Kenntnis gesetzt und die C._____
AG auf ihr Zugeständnis bezüglich der zu unterlassenden Bauarbeiten be-
haftet.
9.
Am 11. Juni 2018 beantragte die C._____ AG (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin 2) in ihrer Vernehmlassung die kosten- und entschädigungspflich-
tige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Be-
schwerdegegnerin 2 betonte, dass vorliegend die Anwendung und Ausle-
gung von kommunalem Baurecht zur Diskussion stehe, worin den Bündner
Gemeinden gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein geschützter,

- 7 -
relativ wesentlicher Entscheidungsspielraum zustehe. Das Gericht könne
nur eingreifen, wenn sich der – gestützt auf autonomes Gemeinderecht er-
lassene – Entscheid als sachlich unvertretbar erweise oder gegen allge-
meine Rechtsgrundsätze verstosse. Die Beschwerdegegnerin 2 entgeg-
nete der Argumentation der Beschwerdeführer, wonach deren Meinung
nach die Hauptfassaden nach Westen hin ausgerichtet seien. Das Bauge-
setz habe die Ausrichtung der Haupträume zum Hauptkriterium für die Be-
stimmung der Hauptfassade erklärt. Die Stellung der Nachbargebäude so-
wie die Topografie seien nur dann zu berücksichtigen, wenn die Anordnung
der Haupträume die Bestimmung der Hauptfassade nicht zweifelsfrei er-
laube. Die Beschwerdegegnerin 2 habe von ihrem Recht Gebrauch ge-
macht, durch die Situierung der Haupträume der Attikawohnungen die
Hauptfassade nach Süden hin zu bestimmen. Daran ändere nichts, dass
die 1-Zimmerstudios rund um den Erschliessungskern in alle vier Himmels-
richtungen ausgerichtet seien. Die Baubehörde habe somit zu Recht auf-
grund der Ausrichtung der Haupträume die Südfassade als Hauptfassade
bezeichnet. Vorliegend lasse sich die (nach Süden gerichtete) Hauptfas-
sade zweifelsfrei bestimmen, womit die Hilfskriterien irrelevant seien. Im
Übrigen sei die Hauptausrichtung der Gebäude im Quartier und der nähe-
ren Nachbarschaft der Bauparzelle nicht einheitlich und die topografische
Lage biete zwei gleichwertige Ausrichtungen nach Süden oder Westen,
wobei auch das Gebäude der Beschwerdeführer nach Süden hin ausge-
richtet sei. Zur bemängelten (Strassen-)Erschliessungssituation stellte die
Beschwerdegegnerin 2 einen unzulässig steilen Wegfahrtsweg entlang der
Parzelle 199 über die Parzelle 200 (12887) in Abrede. Die von den Be-
schwerdeführern angerufene Bestimmung des kommunalen Baugesetzes
sei zudem nicht einschlägig. Schliesslich sei die Bauparzelle bereits seit
Jahrzehnten über eine als Zu- und Wegfahrt genutzte Strasse erschlossen,
welche zudem auch die an diese Strasse angrenzenden Parzellen 199 und
3229 erschlössen. Auch wenn diese bestehende, einspurig befahrbare Er-
schliessungsstrasse wenig befahren sei und über Ausstellbuchten verfüge,

- 8 -
könne die bestehende Erschliessung durch das geplante Einbahnverkehrs-
regime (Zufahrt über bestehende Erschliessungsstrasse und die Wegfahrt
über die Parzelle 200 [12887], welche über eine grosszügiger dimensio-
nierte Ausfahrt verfüge) noch verbessert werden.
10.
Am 18. Juni 2018 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin 1) die kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung
der Beschwerde, sofern überhaupt darauf eingetreten werden könne. Die
Beschwerdegegnerin 1 verwies primär auf den angefochtenen Baube-
scheid vom 13./19. März 2018. Zudem stellte sie in Abrede, dass das recht-
liche Gehör der Beschwerdeführer durch die ausgewechselten Planunter-
lagen verletzt worden sei. Mit den am 16. Januar 2018 ausgewechselten
bzw. ergänzten Plänen sei einzig eine Bereinigung und keine Projektan-
passung vorgenommen worden. Die vorgesehene Verkehrslösung sei
schon aus den öffentlich aufgelegten Planunterlagen ersichtlich gewesen.
Die Baubehörde habe, in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung, je-
weils zutreffend anhand der Haupträume eine nach Süden ausgerichtete
Hauptfassade ermittelt und gestützt darauf die Einhaltung der Grenzab-
stände beurteilt. Soweit ein Näherbaurecht erforderlich sei, erfordere dies
vorliegend keine Vereinbarung, weil die Beschwerdegegnerin 2 sowohl
Baurechtsnehmerin auf dem Baugrundstück, als auch Eigentümerin der
(Baurechts-)Parzelle 12887 sei. Die Bauherrschaft als Eigentümerin dieser
beiden Baurechte, müsse nicht mit sich selbst eine solche Vereinbarung
schliessen und Baurechtsnehmer seien bezüglich ihrer Rechte und Pflich-
ten wie Grundeigentümer zu behandeln, womit die Einräumung eines ge-
genseitigen Näherbaurechts ohne Zustimmung des Eigentümers des bau-
rechtsbelasteten Grundstückes möglich sei. Es treffe auch nicht zu, dass
die Wegfahrt über die Nachbarparzelle 200 (12887) in den Auflageplänen
lediglich rudimentär angedeutet worden sei. Der Inhalt des stritten Bauge-
suches sei nicht zu beanstanden gewesen und habe eine umfassende Prü-
fung des Baugesuches erlaubt. Zusätzliche Planunterlagen betreffend die

- 9 -
Erschliessungsstrasse für die Wegfahrt seien nicht notwendig. Die Kritik
der Beschwerdeführer an der als rechtswidrig und unsicher kritisierten Er-
schliessungssituation mit der Wegfahrt über das Nachbargrundstück sei
unbegründet.
11.
Am 22. August 2018 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-
trägen fest. Sie entgegneten den beschwerdegegnerischen Ausführungen
und vertieften ihre Argumentation. Dabei stellten sie insbesondere in Ab-
rede, dass die bestehende, einspurige Erschliessung auch für das strittige
Bauprojekt mit den geplanten 26 Wohnungen genügen würde.
12.
Am 18. September 2018 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando eben-
falls an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin 1 vertiefte ihre Argu-
mentation betreffend die Massgeblichkeit der Haupträume. Zudem hielt sie
fest, dass für das strittige Bauprojekt mit einer bereits vorbestehenden Er-
schliessungssituation die Baubewilligung nur verweigert werden könnte,
wenn der Mehrverkehr zu einer gefährlichen Überlastung bzw. einem ei-
gentlichen polizeilichen Notstand führen würde. Die von Anfang an vorge-
sehene Erschliessungslösung im Einbahnverkehr sei sowohl betreffend
Ausbaustandard als auch Gefälle völlig unproblematisch. Selbst die beste-
hende Erschliessungssituation würde sich als genügend erweisen und so-
mit liege eine hinreichende (strassenmässige) Erschliessung vor.
13.
Am 7. März 2019 führt das Verwaltungsgericht in Anwesenheit der Parteien
einen Augenschein im Umfeld des Bauvorhabens durch. Das entspre-
chende Protokoll inkl. der anlässlich des Augenscheins erstellen Fotogra-
fien wurde den Parteien am 11. März 2019 zur Kenntnisnahme zugestellt,
worauf sich die Beschwerdeführer am 13. März 2019 noch dazu äusserten.
Diese Eingabe wurde den Beschwerdegegnerinnen am 1. April 2019 zur
Kenntnis gebracht.

- 10 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, den
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 13./19. März 2018 so-
wie die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachstehenden Er-
wägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsgegenstand im vorliegenden Verfahren ist der Beschluss des
Gemeinderates vom 13., mitgeteilt am 19. März 2018 (Baubescheid
Nr. 2017-0279). Darin wurde der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilli-
gung für ihr Bauvorhaben unter Bedingungen und Auflagen erteilt. Gleich-
zeitig wurde die Einsprache der Beschwerdeführer abgewiesen, soweit
darauf einzutreten sei. Gemäss Art. 96 Abs. 1 des kommunalen Baugeset-
zes (BG) können Beschlüsse und Verfügungen der Baubehörde gemäss
den kantonalen Gesetzesbestimmungen angefochten werden. Der Ge-
meinderat wird in Art. 2 Abs. 1 BG als Baubehörde bestimmt. Gemäss
Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) unterliegen insbesondere Entscheide von Gemeinden der
verwaltungsgerichtlichen Beschwerde, sofern sie nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Beschluss des Gemein-
derates vom 13./19. März 2018 ist weder endgültig noch bei einer anderen
Instanz anfechtbar. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ist
somit örtlich und sachlich zuständig. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt
ist. Die Beschwerdeführer sind Eigentümer einer Liegenschaft (Par-
zelle 3494) in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück (Parzelle 3292
[13462]). Somit kann aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen

- 11 -
Beziehungsnähe und grundsätzlich von einem schutzwürdigen Interesse
an der Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Entscheides aus-
gegangen werden. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht erhobene Be-
schwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist somit im Rahmen der
vor Verwaltungsgericht zulässigen Rügen einzutreten.
2.
Vorgängig ist die geltend gemachte Verletzung des Anspruches auf recht-
liches Gehör der Beschwerdeführer zu prüfen. Die Beschwerdeführer kriti-
sieren, dass ihnen die am 16. Januar 2018 eingereichten Planunterlagen
vom 9. Januar 2018 (Ebene 1/Umgebung, Schnitte 1-4, Fassadenpläne)
vor Erlass des Baubescheides nicht zur Kenntnis gebracht wurden. Als Re-
aktion auf die Einsprache sei im (Grundriss-)Plan "Ebene 1/Umgebung"
vom 9. Januar 2018 die Wegfahrt über die Parzelle 200 dargestellt worden
und dieser Plan sei nicht Bestandteil der öffentlichen Auflage vom 1. bis
21. Dezember 2017 gewesen. Die Beschwerdeführer hätten erstmals am
13. April 2018 davon Kenntnis erhalten.
2.1.
Eine Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör führt als Fehler for-
meller Natur grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten in der Sache
zur Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz. Selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist aber
von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu
unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleich-
gestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beur-
teilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. zum Ganzen auch Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 17 36 vom
27. September 2017 E.3b ff. m.H.a. BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.2
und E.2.3.2 sowie PVG 2011 Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2016, Rz. 1174 ff.;
RHINOW/KOLLER/KISS/THURNHERR/BRÜHL-MOSER,
Öffentliches
Prozess-

- 12 -
recht, 3. Aufl., Basel 2014, § 4 Rz. 270 ff. und § 5 Rz. 314). Denn formelle
Verfahrensfehler, wozu insbesondere die Verletzung des Anspruches auf
rechtliches Gehörs gehört, können durch die Rechtsmittelinstanz aus-
nahmsweise geheilt werden, wobei es sich dabei (in der Regel) nicht um
eine schwerwiegende Verletzung handeln darf und die Rechtsmittelinstanz
über eine umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfü-
gen muss, mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht einge-
schränkt ist (siehe VGU R 16 72, R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.13d m.H.a.
BGE 126 I 68 E.2 und PVG 2008 Nr. 1 E.1b). Infolge von Art. 33 Abs. 3
lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) verfügt
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im Bereich der Raum-
planung grundsätzlich über eine volle Kognition. Hinsichtlich einer eigentli-
chen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner Funktion als
Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkom-
mentar RPG, Bern 2006, Art. 33 Rz. 64; BGE 145 I 52 E.3.1 ff.; VGU R 18
6 vom 2. Oktober 2018 E.2.1; R 17 63 vom 14. November 2017 E.4a; R 16
68 vom 8. Juni 2017 E.2b; R 16 26 vom 22. März 2017 E.3c). Denn im Kan-
ton Graubünden verfügen die Gemeinden im Bereich des kommunalen
Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende
Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 446
E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.4,
1C_163/ 2015 vom 10. November 2015 E.3.1).
2.2.
Die Rüge der Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör erheben
die Beschwerdeführer im Wesentlichen im Zusammenhang mit dem am
16. Januar 2018 eingereichten (Grundriss-)Plan "Ebene 1/Umgebung" vom
9. Januar 2018, welcher ihnen vor Erlass des angefochtenen Baubeschei-
des nicht zur Kenntnis gebracht worden sei und daraus (erstmals) die Weg-
fahrt über die Nachbarparzelle 200 (12887) ersichtlich gewesen sei. Die
Beschwerdegegnerin 1 entgegnete, dass zwar am 16. Januar 2018 ver-
schiedene Pläne ausgewechselt bzw. ergänzt worden seien, aber dadurch

- 13 -
keine Projektänderung erfolgt sei. Es steht fest, dass der (Grundriss-)Plan
"Ebene 1/Umgebung" vom 9. Januar 2018, welcher (auch) das Zu- und
Wegfahrtsregime im Einbahnsystem über die Bauparzelle sowie die Par-
zelle 200 (12887) zeigt, nicht Teil der öffentlichen Auflage war. Aus dem
Katasterplan vom 28. September 2017 (mit Stempel "Planverfasser Aufla-
geplan -1.12.17 – 21.12.17") bzw. vom am 1. Dezember 2017 nachgereich-
ten Katasterplan vom 1. Dezember 2017 (mit Stempel " Hochbaudienste
Eingabeplan vom -1. Dez 2017) ist das Zu- und Wegfahrtsregime nicht er-
sichtlich (siehe Akten der der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 1, 3 und
8]). Allerdings hatten die Beschwerdeführer bereits im Zeitpunkt der Ein-
spracheerhebung am 19. Dezember 2017 offensichtlich Kenntnis von dem
vorgesehenen Verkehrsregime (Zufahrt über die auf der Bauparzelle be-
stehende Strasse und Wegfahrt über die Nachbarparzelle 200 [12887]),
welches sie darin selbst erwähnten. Denn sie rügten insbesondere, dass
dieses Verkehrsregime nur auf dem (öffentlich-aufgelegten) Umgebungs-
plan (vom 2. November 2017), nicht aber auf dem Grundrissplan "Ebene
0" dargestellt sei. Somit sei die Ausführung nicht sichergestellt. Aus dem
am 13. März 2018 zusätzlich zum (Grundriss-)Plan "Ebene 1" vom 2. No-
vember 2017 bewilligten (Grundriss-)Plan "Ebene 1/Umgebung" vom 9. Ja-
nuar 2018, geht nunmehr das erwähnte Verkehrsregime im Einbahnsystem
ohne weiteres auch hinsichtlich seiner baulichen Ausführung hervor. Zu-
dem standen den Beschwerdeführern im Zeitpunkt der Beschwerdeerhe-
bung am 3. Mai 2018 auch die am 16. Januar 2018 nachgereichten Pläne
zu Verfügung und sie hatten im vorliegenden Verfahren Gelegenheit dazu,
sich im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels dazu zu äussern. In-
sofern ist in jedem Fall von einer Heilung einer allfälligen (leichten) Verlet-
zung des Anspruches auf rechtliches Gehör durch die Nichtinformation
über den Eingang bzw. die Nichtzustellung der am 16. Januar 2018 nach-
gereichten Pläne auszugehen.

- 14 -
3.
Die Beschwerdeführer rügen zudem eine unzureichende (strassenmäs-
sige) Erschliessung der geplanten Bauten. In den aufgelegten sowie auch
den nachgereichten Plänen sei die geplante strassenmässige Erschlies-
sung höchst rudimentär dargestellt und nicht mit den in der Ausführungs-
verordnung zum kommunalen Baugesetz (AVzBG) festgelegten Anforde-
rungen an die Baugesuchsunterlagen vereinbar. Insbesondere fehlten An-
gaben zu Höhenkoten und Zufahrten bzw. ein entsprechendes Längsprofil
des Wegfahrtsweges. Mangels genügender planerischer Darstellung bilde
das "Wegfahrtssträsschen" kein Bestandteil des Baugesuchs und sei somit
auch nicht bewilligt. Aufgrund der vorhandenen Planunterlagen könne nicht
beurteilt werden, ob die gemäss kommunalem Baugesetz maximal zuläs-
sige Neigung von 13 % von der Bauparzelle zur Nachbarparzelle 200
(12887) hin nicht überschritten werde. Eine Rampe, welche dieses zuläs-
sige Gefälle überschreite, führe auch infolge der örtlichen Gegebenheiten
zu gefährlichen Situationen und es sei auch noch mit Lastwagenanliefe-
rungsverkehr im Bereich der vorgesehenen Wegfahrt zu rechnen. Infolge
einer ungenügenden Zufahrt könne das Grundstück nicht als hinreichend
(strassenmässig) erschlossen im Sinne von Art. 72 Abs. 2 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) gelten, zu-
mal aufgrund der Steilheit im Bereich der Wegverbindung für die Wegfahrt
zusätzliche baubewilligungspflichtige Massnahmen erforderlich sein wür-
den und die für die (strassenmässige) Erschliessung erforderlichen Rechte
im Zeitpunkt der Baubewilligung entgegen den Anforderungen Art. 89
Abs. 3 KRG nicht vorgelegen hätten. Dies stehe der Erteilung einer Baube-
willigung entgegen. Die Beschwerdegegnerinnen stellen sich hingegen auf
den Standpunkt, dass die (vorgesehene, gesetzmässige und Bestandteil
des Baubewilligungsverfahrens bildende) Erschliessung in tatsächlicher
Hinsicht und rechtlicher Hinsicht genügend sei. Die rechtliche Sicherstel-
lung der Wegfahrt über die (Baurechts-)Parzelle 200 (12887) sei mit einer
Auflage in der Baubewilligung vom 13. März 2018 erfolgt, wonach diese,
seitens der Bauherrschaft in ihrer Vernehmlassung vom 16. Januar 2018

- 15 -
zur Einsprache in Aussicht gestellte, Dienstbarkeit bis zum Abschluss des
Bauvorhabens noch beizubringen sei.
3.1.
Die Erteilung einer Baubewilligung für ein Baute und Anlage setzt gemäss
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 72 Abs. 2 KRG als Bestandteil der Bau-
reife eine ausreichende Erschliessung voraus. Zur Erschliessung eines
Baugrundstückes im Sinne einer bundesrechtlichen Minimalvorschrift
gehört gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG neben den Ver- und Entsorgungsleitun-
gen auch eine hinreichende Zufahrt (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 19
Rz. 18 und 20; BGE 136 III 130 E.3.3.2; Urteile des Bundesgerichts
1C_275/2017 vom 18. Januar 2018 E.2.2.1 und 1C_597/2014 vom 1. Juli
2015 E.4.1; VGU R 12 115 vom 27. November 2012 E.3). Was unter dem
unbestimmten Rechtsbegriff einer hinreichenden Zufahrt zu verstehen ist,
muss aufgrund des vorgesehenen Nutzungszwecks, den weiteren mass-
geblichen Verhältnissen sowie allfälligen Konkretisierungen des kantona-
len Rechts bzw. der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis und unter
Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bestimmt wer-
den (vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 19 Rz. 21; Urteil des Bundesge-
richts 1C_290/2011 vom 1. Februar 2012 E.3.2; VGU R 17 39, R 17 71 vom
26. Juni 2018 E.5.1 und R 12 115 vom 27. November 2012 E.3c). Ein
Grundstück gilt bereits dann als baureif, wenn die erforderlichen Erschlies-
sungsanlagen bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt sind (vgl.
Art. 72 Abs. 2 KRG). Art. 89 Abs. 3 KRG verlangt, dass die Erschliessung
im Zeitpunkt der Baubewilligung rechtlich sichergestellt ist (VGU R 14 38
vom 13. Januar 2015 E.4a f. m.H.a. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O. Art. 19
Rz. 22).
3.2.
Die Beschwerdeführer rügen, dass Art. 20 Abs. 2 BG einer dermassen stei-
len Wegverbindung entlang der Parzelle 199 zu den auf der (Baurechts-
)Parzelle 200 (12887) bestehenden Verkehrsflächen entgegen stehe, weil
diese Bestimmung eine maximal zulässige Neigung von 13 % vorgebe,

- 16 -
welche vorliegend überschritten sei. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte im
Rahmen ihrer Vernehmlassung vom 11. Juni 2018 noch einen (nicht mass-
stäblich gedruckten) Situationsplan "Gefälle neue Ausfahrt" vom 11. Juni
2018 ein (Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 4). Daraus ergibt
sich nachvollziehbar, dass die neue Wegverbindung entlang der Parzelle
199 und bis zu den bestehenden Verkehrsflächen auf der (Baurechts-)Pa-
rzelle 200 (12887) ca. 8 % beträgt. Nach Ansicht der Beschwerdegegne-
rin 2 regelt Art. 20 Abs. 2 BG im Übrigen die Vorgaben für den Anschluss
eines Grundstückes an das öffentliche Strassennetz. Hier gehe es aber um
die strassenmässige Verbindung zweier Privatgrundstücke und eine Ver-
besserung der strassenmässigen Erschliessungssituation der Bauparzelle,
welche ihrerseits aber bereits über eine bestehende, einspurige Erschlies-
sungsstrasse erschlossen sei. Aufgrund des im vorliegenden Verfahren
eingereichten Situationsplanes "Gefälle neue Ausfahrt" vom 11. Juni 2018
erweist sich die beschwerdeführerische Behauptung als unzutreffend, wo-
nach das neue Verbindungsstück bis zu den bestehenden Verkehrsflächen
die zulässige Neigung gemäss Art. 20 Abs. 2 BG überschreite. Gegenteili-
ges ergibt sich auch aus dem von den Beschwerdeführern eingereichten
Höhenlinienplan (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 5) nicht, soweit dar-
aus überhaupt mit genügender Genauigkeit die Neigung bestimmt werden
kann. Hinzu kommt, dass das vorliegend zu beurteilende, relativ steile
Wegstück gar nicht direkt in die E._____-gasse mündet, welche in der
Grundordnung als Sammelstrasse festgesetzt wurde und somit dem über-
geordneten Strassennetz angehört. Vielmehr ist mit der Beschwerdegeg-
nerin 2 einig zu gehen, dass es sich dabei um eine strassenmässige Er-
schliessung zwischen zwei Privatgrundstücken handelt, welche nicht die
typische Konstellation für den Anwendungsbereich von Art. 20 BG darstellt.
Bezüglich vergleichbarer Normen in anderen kommunalen Baugesetzen
hat das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden entschieden, dass
diese Bestimmungen nur für eigentliche Rampen bzw. nicht auf interne
Grundstückserschliessungen anzuwenden sind (siehe VGU R 16 11 vom

- 17 -
11. Oktober 2016 E.3b m.H.a. R 16 5 vom 8. September 2016 E.2h und 2i
sowie R 16 30 vom 8. September 2016 E.2b). Für den vorliegenden Fall ist
die Anwendung dieser Rechtsprechung ebenfalls sachgerecht, weil im Be-
reich der eigentlichen Ausfahrt auf die E._____-gasse die Neigung und
auch die Sichtverhältnisse unproblematisch erscheinen und somit im Ein-
mündungsbereich in das dichter befahrene, übergeordnete Strassennetz
keine Verkehrssicherheitsgründe für eine maximal zulässige Neigung des
in erheblicher Distanz zur E._____-gasse befindlichen (neuen) Wegfahrts-
weges sprechen (vgl. dazu auch die anlässlich des Augenscheins aufge-
nommen Fotos 9, 10 und 13 bis 15). Als im Einbahnverkehr geführte Weg-
fahrt ist auch bei allfälligen Rangiermanövern von Lastwagen bei der An-
lieferung kein erhöhtes Sicherheitsrisiko erkennbar, ist doch am Ende des
geneigten (bestehenden) Wegstückes eine genügende Übersicht für die
von der geplanten Überbauung herkommenden, vorwärts auf den Platz ein-
fahrende Fahrzeuge gegeben. Denn ein sehr nahes Heranfahren in den
Bereich des Überganges des (bestehenden) Wegfahrtsweges zum relativ
ebenen Vorplatz von rückwärtsfahrenden Lastwagen ist im massgebenden
Bereich infolge der dort gelegenen Parkplätze nicht naheliegend (vgl. die
anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos 13 und 14).
3.3.
Hinsichtlich der für die Beurteilung und Bewilligung der Wegfahrt über die
(Baurechts-)Parzelle 200 (12887) als ungenügend gerügten Baugesuchs-
unterlagen zählt Art. 2 Abs. 2 AVzBG verschiedenste Unterlagen auf, wel-
che dem Baugesuch beizulegen seien. Dies unter dem Titel "Anforderun-
gen im Allgemeinen". Art. 3 AVzBG regelt unter dem Titel "Anforderungen
im Speziellen" dass das Bauamt bei allen Baugesuchen auf einzelne in
Art. 2 aufgeführte Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern könne,
soweit dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig sei (vgl. dazu
auch Art. 42 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden [KRVO; BR 801.110]). In Anbetracht der (sehr kurzen) Länge
des fraglichen Verbindungsstückes sowie der ohnehin sehr fraglichen An-

- 18 -
wendbarkeit von Art. 20 Abs. 2 BG auf diesen Wegfahrtsweg auf eine
Nachbarbarzelle, ist der Entscheid der mit den örtlichen Gegebenheiten
vertrauten Beschwerdegegnerin 1, keine Planungsunterlagen einzufor-
dern, nicht zu beanstanden. Nicht nachvollziehbar ist der beschwerdefüh-
rerische Standpunkt, dass das kurze Verbindungsstück für den Wegfahrts-
weg bis zu den auf der (Baurechts-)Parzelle 200 (12887) bestehenden Ver-
kehrsflächen gar nicht Bestandteil des Baugesuchs und somit auch nicht
bewilligt worden sei. Dass das (Einbahn-)Verkehrskonzept sowie die Er-
stellung eines entsprechenden Verbindungsstückes für den Wegfahrtsweg
Bestandteil des Baugesuches war, haben die Beschwerdeführer anlässlich
ihrer Einsprache vom 19. Dezember 2017 ja selbst erkannt (vgl. auch vor-
stehende Erwägung 2.2). Zudem hat die Beschwerdegegnerin 1 in Ziffer
5.3.9 eine Auflage zur rechtlichen Sicherstellung bzw. der im Rahmen der
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. Januar 2018 zur Ein-
sprache bereits zugesicherten Beibringung einer entsprechenden Dienst-
barkeit für die Wegfahrt über die Baurechtsparzelle 12887 bis zum Ab-
schluss der Bauarbeiten formuliert.
3.4.
Die Beschwerdeführer stellen sich auch auf den Standpunkt, dass eine sol-
che rechtliche Sicherstellung der (strassenmässigen) Erschliessung
gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG zwingend vor Erteilung der Baubewilligung vor-
liegen müsse. In der vorliegenden Konstellation erscheint das Vorgehen
der Beschwerdegegnerin 1 mit der Aufnahme einer entsprechenden Auf-
lage in die Baubewilligung im Hinblick auf Art. 90 Abs. 1 KRG als vertretbar.
Denn zum einen ist die Beschwerdegegnerin 2 sowohl Baurechtsnehmerin
auf der Bauparzelle 3292 (13462), als auch auf der für die Wegfahrt bean-
spruchten (Baurechts-)Parzelle 200 (12887) und auch die Grundeigentü-
merin der mit dem Baurecht belasteten Parzelle 200 ist gemäss nachvoll-
ziehbarer Darstellung der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung
vom 16. Januar 2018 zur Einsprache mit dem strittigen Bauvorhaben inkl.
dem vorgesehenen (Einbahn-)Verkehrsregime einverstanden (vgl. zur

- 19 -
Frage nach dem Erfordernis einer entsprechenden Einwilligung des Grun-
deigentümers einer mit einem Baurecht belasteten Parzelle auch die nach-
stehende Erwägung 5.1; siehe auch die aus dem Handelsregister hervor-
gehenden personellen Überschneidungen zwischen der Beschwerdegeg-
nerin 2 und der Grundeigentümerin der mit dem Baurecht belasteten Par-
zelle 200 sowie generell des daraus ersichtlichen Verhältnisses der Be-
schwerdegegnerin 2 zur Grundeigentümerin). Insofern handelt es sich
bloss um einen rein formal noch nicht vollzogenen, aber mit hinreichender
Gewissheit feststehenden Umstand, dass eine entsprechende dingliche Si-
cherung und somit auch die hinreichende Zufahrt in rechtlicher Hinsicht und
in Nachachtung von Art. 89 Abs. 3 KRG sichergestellt ist. Die vorliegend zu
beurteilende Nebenbestimmung unterscheidet sich somit in einem ent-
scheidenden Punkt von der grundsätzlich unzulässigen Auflage, wonach
vor Baubeginn noch generell die Erschliessung (rechtlich) sicherzustellen
sei. Denn infolge der dinglichen Berechtigungen der Beschwerdegegne-
rin 2 an den für die strassenmässige Erschliessung nötigen Baurechtspar-
zellen 13462 und 12887 bzw. des kundgegebenen Einverständnisses der
Grundeigentümerin des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks, ist das
projektierte Einbahnverkehrsregime nicht in gewissem Masse noch unge-
sichert und es droht somit auch keine wesentliche Projektänderung oder
eine konzeptionelle Überarbeitung des Projektes (vgl. dazu Urteil des Bun-
desgerichts 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E.2.5).
3.5.
Im Ergebnis erweisen sich die Rügen hinsichtlich einer unzureichenden
(strassenmässigen) Erschliessung als unbegründet und die Beschwerde ist
diesbezüglich abzuweisen.
4.
Zusätzlich ist auch die Festlegung der Hauptfassade sowie die davon ab-
hängige Anwendung der massgebenden (Bau-)Abstandsvorschriften strit-
tig. Während die Beschwerdeführer davon ausgehen, dass jeweils die
Westfassade der beiden geplanten Bauten die Hauptfassade darstelle,

- 20 -
sind die Beschwerdegegnerinnen der Ansicht, dass die Südfassaden die
Hauptfassaden darstellen und somit die Abstandsvorschriften nach dieser
Prämisse zu bemessen sind. Die Beschwerdeführer halten die beschwer-
degegnerische Festlegung der Hauptfassaden nach Süden für willkürlich.
Insbesondere habe die Beschwerdegegnerin 1 die gemäss Rechtspre-
chung relevante Lage von Balkonen, Terrassen und Gartensitzplätzen für
die Bestimmung der Hauptfassaden unberücksichtigt gelassen. Bei
Berücksichtigung der Ausrichtung der (gedeckten) Balkone der Studios sei
jeweils die Westfassade die Hauptfassade. Ferner sprächen auch noch
weitere gewichtige Argumente wie die bessere Besonnung/Belichtung von
Westen her, die bessere Aussicht nach Westen hin sowie auch der grosse
Gebäudeabstand zwischen Haus A und B in Ost-West-Richtung sowie die
Versetzung der beiden Baukörper in Nord-Süd-Richtung für eine Westaus-
richtung der Gebäude. Dass jeweils die Westfassade die Hauptfassade sei,
ergebe sich aus einer überwiegenden Westausrichtung der Nachbarge-
bäude sowie dem nach Westen hin abschüssigen Gelände, wobei gemäss
Art. 64 Abs. 2 BG die Stellung der Nachbargebäude sowie die topografi-
sche Lage zu berücksichtigen sei.
4.1.
Die Beschwerdegegnerin 2 betont in zutreffender Weise den Umstand,
dass den Bündner Gemeinden gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung auf dem Gebiet der Raumplanung und somit auch bei der Anwen-
dung und Auslegung von kommunalem Baurecht ein relativ wesentlicher
Entscheidungsspielraum zukomme, welcher im vorliegenden Verfahren zu
berücksichtigen sei (siehe beispielsweise VGU R 18 62 vom 13. März 2019
E.5.4 und R 14 106 vom 14. April 2015 E.3 m.H.a. R 13 187 vom 4. Februar
2014 E.4c; vgl. dazu auch bereits vorstehende Erwägung 2.1). Die Be-
schwerdegegnerinnen argumentieren hinsichtlich der Südausrichtung der
Hauptfassade im Wesentlichen mit der primär massgebenden Ausrichtung
der Haupträume. So hätten zwölf Studios/Wohnungen eine Südausrich-
tung, vier Studios seien nach Westen, zwei Studios nach Osten und acht

- 21 -
Studios nach Norden ausgerichtet (siehe Bg1-act. 9). Die vier Attikawoh-
nungen verfügten über nach Süden ausgerichtete Wohn- und Essräume.
Als Haupträume gälten gemäss Rechtsprechung diejenigen Räume, wel-
che von den Bewohnern am häufigsten genutzt würden, namentlich Wohn-
und Esszimmer sowie andere Aufenthaltsräume. Offene Balkone, Garten-
sitzplätze und dergleichen gehörten gemäss einschlägiger Rechtspre-
chung nicht zu den massgebenden Haupträumen. Die weiteren in Art. 64
Abs. 2 BG genannten Umstände wie die Stellung der Nachbargebäude so-
wie der topografischen Lage seien nur im Zweifelsfall zu berücksichtigen.
Lediglich zur Bestärkung der Südausrichtung habe die Beschwerdegegne-
rin 1 im angefochtenen Entscheid noch erwähnt, dass das Attikageschoss
zur Nordfassade hin rückversetzt sei und sich somit die grosszügige Ter-
rasse nach Süden orientiere. Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass
die Beschwerdegegnerin 1 die Terrasse zu den Haupträumen gezählt
habe. Die überwiegende Südausrichtung der beiden geplanten Gebäude
ergebe sich also aus dem Umstand, dass bei zwölf Studios/Wohnungen die
Haupträume nach Süden ausgerichtet seien, auch wenn die Balkone teil-
weise in andere Himmelsrichtungen zeigten.
4.2.
Vorliegend besteht die Besonderheit darin, dass in Haus A und B, bis auf
die beiden Attikageschosse mit insgesamt vier Zweizimmer-Wohnungen,
nur Studios vorgesehen sind. Die Studios verfügen über einen ungeteilten
Wohn-, Koch-, Ess- und Schlafbereich. Räumlich abgetrennt ist lediglich
das Badezimmer (siehe Grundrisspläne der Ebenen 1 bis 3 in Bg1-act. 1
sowie Bg1-act. 9). Die beiden Baukörper weisen ein quadratisches Er-
scheinungsbild auf. Haus A und B weisen jeweils eine mittig gelegene Trep-
pen-/Liftanlage auf. Die Studios sind darum herum angeordnet, wobei in
den Gebäudeecken jeweils eine Sicht nach Norden und Osten bzw. Wes-
ten sowie nach Süden und Osten bzw. Westen möglich ist. Studios mit ein-
deutiger Ausrichtung der Haupträume finden sich hingegen an der Ost- und
Westfassade. Der ebenerdige (Haupt-)Zugang mit Veloabstellplätzen zu

- 22 -
Haus A befindet sich auf Ebene 1 und nach Osten ausgerichtet. Der
(Haupt-)zugang mit Veloabstellplätzen zu Haus B befindet sich auf Ebene 2
und ebenfalls auf der Ostseite. Ein nach Westen gerichteter Zugang zum
Kellergeschoss von Haus B befindet sich noch gegenüber des (Haupt-)Zu-
ganges des Hauses A auf Ebene 1 (siehe zum Ganzen die Grundrisspläne
zu den Ebenen 1 bis 5 in Bg1-act. 1).
4.3.
Art. 64 Abs. 2 BG besagt, dass der vordere Grenzabstand gemäss Zonen-
schema (Art. 57 BG) von der Hauptfassade aus zu ermitteln ist. Zudem wird
darin auch festgehalten, dass die Hauptfassade sich in erster Linie auf-
grund der Haupträume und im Zweifel aufgrund der Stellung der Nachbar-
gebäude sowie der topografischen Lage bestimmt. Das Verwaltungsgericht
hat bezüglich genau dieser Bestimmung des kommunalen Baugesetzes
der Gemeinde X._____ entschieden, dass die erwähnte Aufzählung der
Kriterien abschliessend sei. Haupträume seien gemäss Rechtsprechung
diejenigen Räume, welche von Bewohnern am häufigsten benutzt werden.
Unter Haupträumen resp. Hauptwohnräumen seien demzufolge in der Re-
gel nur Wohn- und Esszimmer sowie andere Aufenthaltsräume zu verste-
hen (siehe VGU R 15 8 vom 20. Mai 2015 E.3b m.H.a. R 11 42 vom 14. Juli
2011 E.2b). Aus der Lage der Gartensitzplätze, Balkone und Dachterras-
sen, welche allesamt in gewissem Ausmass in mehrere Richtungen zeigten
und von den Parteien sehr unterschiedlich interpretiert würden, wären auch
dann keine zwingenden Schlüsse zu ziehen, wenn deren Ausrichtung für
die Bestimmung der Hauptfassade relevant wäre (siehe VGU R 15 8 vom
20. Mai 2015 E.3a). Während die damalige Vorinstanz die Westfassade als
Hauptfassade betrachtete, war die damalige Beschwerdeführerin der An-
sicht, dass die Südfassade die Hauptfassade sei (siehe VGU R 15 8 vom
20. Mai 2015 E.2b f.). Anschliessend wurde die vorinstanzliche Entschei-
dung bezüglich der massgebenden Hauptfassade anhand der Baupläne
und unter Berücksichtigung der zulässigen Kognition geprüft. Dabei ge-
langte das streitberufene Gericht zum Schluss, dass die Haupträume so-

- 23 -
wohl in westlicher als auch östlicher Orientierung ausgerichtet seien. Ent-
lang der Süd- und Nordfassade befänden sich nur Zimmer bzw. die (Stock-
werk-)Erschliessung. Es liege entgegen der beschwerdeführerischen Be-
hauptung keine gleichmässige Verteilung der Haupträume in allen Stock-
werken entlang aller Aussenfassaden vor. Für das Attikageschoss wurde
erkannt, dass der ostseitige Hauptraum lediglich infolge des Balkons als
mehrheitlich gegen Süden ausgerichtet betrachtet werden könne. Dem
westseitigen Hauptraum wurde hingegen angesichts der grosszügigen
Fenster- und Türöffnungen eine klare Westausrichtung attestiert, auch
wenn sich die Dachterrasse über die gesamte West- und Südfassade er-
streckte. Dem Balkon wurde somit nur eine untergeordnete Relevanz für
die Bestimmung der Ausrichtung eines einzelnen Hauptraumes zuerkannt.
Diese Ausführungen zeigen, dass die Lage von Balkonen, für sich alleine
betrachtet, keine Hauptfassade bestimmen kann. Das daraufhin durch die
unterlegene Beschwerdeführerin angerufene Bundesgericht, bestätigte
das angefochtene Urteil (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_339/2015
vom 7. März 2016). Dabei bemängelte das Bundesgericht weder die Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts, wonach unter Haupträumen im Sinne
von Art. 64 Abs. 2 BG nicht ohne weiteres alle dem Wohnen, Arbeiten und
Schlafen dienenden Räume zu verstehen seien, noch dass für die Bestim-
mung der Hauptfassaden in Anwendung von Art. 64 Abs. 2 BG die Ausrich-
tung der Haupträume primär und nicht bloss als Kerngehalt massgebend
sei und die Beschwerdeführerin beispielsweise nicht mit der (unterschied-
lichen) Fassadenlänge argumentieren könne (siehe Urteil des Bundesge-
richts 1C_339/2015 vom 7. März 2016 E.2.3 ff.). Das Bundesgericht ge-
langte zum Schluss, dass kein Zweifelsfall bezüglich der Ausrichtung der
Hauptfassade vorliege, womit auf die Eventualbegründung bezüglich der in
Art. 64 Abs. 2 BG genannten (sekundären) Kriterien nicht näher einzuge-
hen sei (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_339/2015 vom 7. März 2016
E.2.6.3). Das Bundesgericht stützt das Urteil des Verwaltungsgerichtes,
welches die Beurteilung der kommunalen Baubewilligungsbehörde, wo-

- 24 -
nach die Westfassade die Hauptfassade sei, als nicht willkürlich taxierte,
mit derselben Würdigung der Situierung der Haupträume im Gebäude wie
das Verwaltungsgericht (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_339/2015
vom 7. März 2016 E.2.6.2). Soweit die Beschwerdeführer auch noch auf
das Urteil des Bundesgerichts 1C_146/2013 vom 15. Juli 2013 verweisen
ist dazu festzuhalten, dass dieses Urteil eine Grenzabstandsklausel in ei-
nem anderen kommunalen Baugesetz betraf und überdies vor dem vorste-
hend erwähnten Urteil des Bundesgerichts ergangen ist. Überdies handelte
es sich dabei, im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren, um einen Ge-
bäudekomplex und nicht zwei Einzelhäuser, wobei die Baubewilligungs-
behörde ihrerseits bereits die im Gesetz genannten Hilfskriterien unter
Berücksichtigung der herrschenden Bewilligungspraxis beigezogen hatte
(siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_146/2013 vom 15. Juli 2013 E.3.4 f.;
VGU R 12 114 vom 11. Dezember 2012 E.3b f. und Sachverhaltsziffer 2).
Auch wenn das Bundesgericht im erwähnten Entscheid zur Verneinung ei-
ner ausschliesslichen Südausrichtung einen nach Nord-Osten gerichteten
Balkon erwähnte, kann diesem Umstand im vorliegenden Fall keine aus-
schlaggebende Bedeutung zukommen. Denn das Bundesgericht zog im
Anschluss daran noch das im dortigen Fall erforderliche Hilfskriterium der
topografischen Lage bzw. die Ausrichtung der Nachbargebäude für die Be-
gründung einer Nordausrichtung heran. Unter Berücksichtigung des den
jeweiligen kommunalen Baubehörden zustehenden Ermessens in dieser
Frage, können auch die von den Beschwerdeführern angerufenen VGU
R 13 133 vom 1. Oktober 2013 und R 02 45 vom 25. Juni 2002 für die Über-
prüfung des vorliegend zu beurteilenden, kommunalen Entscheides betref-
fend die Festlegung der Hauptfassade nicht massgebend sein, betreffen
diese Urteile doch jeweils eine andere kommunale Grundordnung. Der von
den Beschwerdeführern erwähnte ausserkantonale Entscheid befasste
sich zwar ebenfalls mit der Frage nach der Hauptfassade eines Bauvorha-
bens, doch unterscheiden sich dort bereits die in der massgebenden (kan-
tonale) Bestimmung genannten Kriterien zu Bestimmung der Hauptfassade

- 25 -
von denjenigen in Art. 64 Abs. 2 BG. Denn die dort massgebende Bestim-
mung stellte für die Bestimmung der massgeblichen Fassade bzw. der
Hauptfassade auf die (im Vergleich zu Art. 64 Abs. 2 BG erheblich offener
formulierten) örtlichen Verhältnisse ab. Dabei wurden als mögliche zu
berücksichtigende Faktoren insbesondere Lärm, Besonnung, Nutzung der
Räume, Einpassung, Grösse der Belichtungsflächen sowie auch die von
den Beschwerdeführern im vorliegenden Verfahren hervorgehobene Lage
von Sitzplätzen genannt bzw. verwendet (siehe AGVE 2001 123 S. 575 ff.;
vgl. auch § 17 Abs. 2 der per 1. September 2011 aufgehobenen Allgemei-
nen Verordnung zum Baugesetz [ABauV; SAR 713.111]). Infolge des den
jeweiligen kommunalen Baubehörden in diesem Bereich zustehenden Er-
messens bzw. den relevanten Unterschieden bei den massgebenden ge-
setzlichen Bestimmungen, können die Beschwerdeführer aus der von ih-
nen zitierten Rechtsprechung nichts zu ihren Gunsten ableiten.
4.4.
Es bleibt somit dabei, dass Art. 64 Abs. 2 BG im Rahmen seines örtlichen
Geltungsbereiches die Ausrichtung der Haupträume als primär massge-
bendes Kriterium für die Bestimmung der Hauptfassade nennt. Balkone,
Gartensitzplätze und dergleichen können für sich alleine betrachtet keine
Hauptfassade bestimmen. Wenn überhaupt, können sie im Rahmen der
Bestimmung der Ausrichtung eines Hauptraumes von gewisser Bedeutung
sein. Im Zweifelsfall wären (nur) die Hilfskriterien der topografischen Lage
sowie der Stellung der Nachbargebäude heranzuziehen. Somit sind auch
die weiteren von den Beschwerdeführern als relevant betrachteten Krite-
rien wie insbesondere die bessere Besonnung/Belichtung von Westen her,
die bessere Aussicht nach Westen hin sowie auch der grosse Gebäudeab-
stand zwischen Haus A und B in Ost-West-Richtung sowie die Versetzung
der beiden Baukörper in Nord-Süd-Richtung keine selbständigen Kriterien
für die Bestimmung der Hauptfassaden. Anhand der Grundrisspläne der
Ebenen 1 bis 3 vom 2. November 2017 (siehe Bg1-act. 1) lässt sich fest-
stellen, dass die Studios hinsichtlich ihres Hauptraumes sowohl an der

- 26 -
Nord-, als auch der Südfassade bis auf das Attikageschoss weitgehend
identisch sind. Die Ost- und Westfassaden stimmen hinsichtlich der räum-
lichen Situierung der Haupträume mit Ausnahme der ebenerdigen Ebe-
nen 1 bzw. 2 infolge des jeweils ostseitig situierten (Haupt-)Einganges
ebenfalls überein. Die vier Attikawohnungen sind an der Nord-Süd-Achse
gespiegelt angeordnet und gegen die Nordfassade hin verschoben, wobei
der als Hauptraum zu bewertende Bereich "Wohnen/Essen" sich südlich
des Schlafraumes sowie des Badezimmers befindet. Da die Studios nur
einen Raum für Wohnen, Kochen, Essen und Schlafen aufweisen, kann
nur dieser Raum überhaupt als Hauptraum zählen und innerhalb des Stu-
diogrundrisses fehlt es im Gegensatz zu den Attikawohnungen – mit Aus-
nahme des Badbereiches – an weiteren Räumen, welche eine Bestimmung
der räumlichen Orientierung einer Wohneinheit infolge der internen Anord-
nung der Haupträume erlauben. Bei den Studios in den nord- bzw. süd-
westlichen Gebäudeecken sind die Fensteröffnungen mehrheitlich gegen
Norden bzw. Süden ausgerichtet. Dasselbe gilt auch für die Studios in den
nord- bzw. südöstlichen Gebäudeecken. An der Nord- und Südfassade
stossen die (Eck-)Studios jeweils aneinander, wohingegen an der Ost- und
Westfassade diese (Eck-)Studios – ausgenommen auf der Ostseite der
Ebenen 1 und 2 infolge des dortigen (Haupt-)Einganges – noch durch ein
vollständig gegen Osten bzw. Westen gerichtetes Studio getrennt sind.
Eine überwiegende Ausrichtung der Fensterflächen nach Süden lässt sich
auch bei den vier Attikawohnungen feststellen. Insofern erscheint die Be-
urteilung der Beschwerdegegnerin 1, wonach 12 Studios/Wohnungen nach
Süden, 4 Studios nach Westen, 2 Studios nach Osten und 8 Studios nach
Norden ausgerichtet seien absolut vertretbar (siehe Bg1-act. 9). Daran ver-
mag auch nichts zu ändern, dass die Balkone der Studios an der Ost- bzw.
Westfassade angebracht sind, erlauben doch die Balkone bei den in den
Gebäudeecken gelegenen Studios sowohl einen Blick nach Westen bzw.
Osten, als auch nach Norden bzw. Süden. Hinsichtlich der Terrassen der
vier (zur Nordfassade hin rückversetzten) Attikawohnungen ist noch zu be-

- 27 -
merken, dass infolge der überwiegenden Anordnung der Gehwegplatten-
fläche nach Süden hin, dies der in einem geschützten Ermessenspielraum
vorgenommenen Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 nicht offensicht-
lich widerspricht, wonach die Südfassaden die Hauptfassaden seien. Inso-
fern ist nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin 1 im ange-
fochtenen Entscheid diesen Umstand zur Bestätigung einer überwiegen-
den Südausrichtung noch erwähnte, auch wenn Balkone, Terrassen und
dergleichen grundsätzlich nicht massgebend für die Bestimmung der
Hauptfassade an sich in Anwendung von Art. 64 Abs. 2 BG sind. Soweit
die Beschwerdeführer noch die Ausrichtung der Solaranlage gegen Wes-
ten hin vorbringen, ist dem zu entgegnen, dass aus der Ausrichtung der
Solaranlage keine Hauptfassade abgeleitet werden kann, sind doch
gemäss Art. 64 Abs. 2 BG primär die Ausrichtung der Hauptwohnräume
massgebend. Soweit die Besonnung für die Bestimmung der Ausrichtung
eines Hauptraumes eine Rolle spielen könnte ist zu bemerken, dass die
Fensterflächen der Haupträume, soweit möglich, überwiegend nach Süden
ausgerichtet sind. Aufgrund des vorstehend dargelegten und unter Berück-
sichtigung des der Beschwerdegegnerin 1 in dieser Sache zustehenden
Ermessenspielraumes ist die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1, wo-
nach die Südfassaden zweifelsfrei die Hauptfassaden seien und der vor-
dere Grenzabstand von diesen Fassaden aus zu ermitteln sei, nicht zu be-
anstanden.
4.5.
Die Beschwerdeführer leiten die nach Westen gerichteten Hauptfassaden
auch noch aus den in Art. 64 Abs. 2 BG genannten Hilfskriterien der Stel-
lung der Nachbargebäude sowie der topografischen Lage ab. Die Mehrzahl
der Nachbargebäude sei nach Westen ausgerichtet bzw. sei giebelständig
zum Tal angeordnet. Das Gelände sei nach Westen hin abschüssig, womit
auch das Hilfskriterium der Topografie eindeutig dazu führen müsse, dass
die Westfassaden die Hauptfassaden seien. Die Beschwerdegegnerinnen
stellen sich hingegen auf den Standpunkt, dass kein Zweifelsfall über die

- 28 -
Ausrichtung der Hauptfassaden vorliege, womit die Hilfskriterien gar nicht
zu Anwendung gelangten. Wie vorstehend dargelegt, hat die Beschwerde-
gegnerin 1 im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens aufgrund der Aus-
richtung der Haupträume in nicht zu beanstandender Weise zweifelsfrei die
Südfassade als Hauptfassade qualifiziert. Aber selbst wenn man noch die
in Art. 64 Abs. 2 BG genannten Hilfskriterien hinzuzöge, vermögen die Be-
schwerdeführer insbesondere nicht aufzuzeigen, dass die umliegenden
Nachbargebäude überwiegend eine Westausrichtung hätten. Dies fängt
bereits damit an, dass nicht ersichtlich ist, warum immer die giebelständige
Ausrichtung für die Bestimmung der Hauptfassaden von umliegenden Ge-
bäuden massgebend sein soll. Dies könnte geradesogut die traufständige
Himmelsrichtung sein und kann auch vom Längen-/Breitenverhältnis des
Grundrisses eines Gebäudes abhängen (vgl. für die unterschiedlichen Ge-
bäudevarianten in der Umgebung die anlässlich des Augenscheins aufge-
nommen Fotos 1 – 3, 5, 11, 12 und 15). Der dem Baugesuch beiliegende
Katasterplan vom 1. Dezember 2017 (siehe Bg1-act. 1) zeigt zudem, dass
in unmittelbarer und auch weiterer Umgebung der Bauparzelle 3292
(13462) neben der Parzelle der Beschwerdeführer auch weitere Parzellen
einen grösseren Abstand zur südlichen Parzellengrenze aufweisen, als
dies gegen die westliche Parzellengrenze der Fall ist. Bei diesen Parzellen
ist zudem vielfach der kleinste (Bau-)Abstand zur nördlichen Parzellen-
grenze vorhanden. Dies spricht dafür, dass dies dem hinteren und somit
dem geringsten Grenzabstand geschuldet ist. Infolge der in den Wohnzo-
nen 1 und 2 massgebenden Grenzabstandsregelung mit einem vorderen
(gross), einem seitlichen (mittel) und einen hinteren Grenzabstand (am kür-
zesten) gemäss Art. 57 BG, ist die beschwerdeführerische Behauptung,
wonach eine überwiegende Anzahl von Bauten in der (unmittelbaren) Um-
gebung eine nach Westen gerichtete Hauptfassade aufweisen, schwer
nachvollziehbar (vgl. dazu auch Art. 39 Abs. 1 und 2 sowie Anhang 1 des
per 15. September 2007 abgelösten kommunalen Baugesetzes aus dem
Jahre 1960). Aufgrund des Augenscheins vom 7. März 2019 gelangt das

- 29 -
Gericht zudem zur Erkenntnis, dass in der Umgebung des strittigen Bau-
vorhabens ein inhomogener Gebäudebestand besteht und keine einheitli-
che Ausrichtung der Hauptfassaden nach Westen mit hinreichender Si-
cherheit erkennbar ist. Dass infolge der topografischen Lage bzw. dem
nach Westen abfallenden Gelände zwingend die Westfassaden die Haupt-
fassaden darstellen müssten, ist ebenfalls nicht ohne weiteres ersichtlich,
zumal die Anordnung der primär massgebenden Haupträume in jedem Fall
zumindest für eine Südausrichtung der Hauptfassade spricht und es sich
bei der Topografie um ein (weiteres) Hilfskriterium handelt. Schliesslich
kommt noch hinzu, dass das Gelände zumindest bei einer über die Parzelle
hinausgehenden Betrachtungsweise nach Südwesten abfällt (siehe Bf-
act. 5 und die anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos 8 ff.).
Selbst für den Fall, dass man eine zweifelsfreie Bestimmung der nach Sü-
den ausgerichteten Hauptfassaden aufgrund der Haupträume durch die
Beschwerdegegnerin 1 verneinen wollte, führten die in Art. 64 Abs. 2 BG
genannten Hilfskriterien also nicht zum von den Beschwerdeführern be-
haupteten Ergebnis, dass eindeutig die Westfassaden die Hauptfassaden
der beiden geplanten Gebäude seien.
4.6.
Bei diesem Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Ent-
scheid zutreffend die Einhaltung des vorderen Grenzabstandes von den
Südfassaden, die seitlichen Grenzabstände von den Ost- und Westfassa-
den sowie den hinteren Grenzabstand von den Nordfassaden aus bemes-
sen und geprüft. Damit sind die diesbezüglichen Rügen der Beschwerde-
führer abzuweisen.
5.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführer auch noch die von der Beschwer-
degegnerin bewilligte Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber der
südlich gelegenen Parzelle 200 (12887). Sie bringen dazu insbesondere
vor, dass die in Art. 77 Abs. 1 KRG vorgesehene Vereinbarung über die
Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes nicht vorliege und die

- 30 -
Beschwerdegegnerin 1 das Vorliegen von überwiegenden öffentlichen In-
teressen zu Unrecht vereint habe. Die Beschwerdegegnerinnen stellen sich
demgegenüber auf den Standpunkt, dass die Beschwerdegegnerin 2 als
Baurechtsnehmerin der Baurechtsparzellen 13462 und 12887 nicht mit sich
selbst eine solche Vereinbarung schliessen müsse. Denn Baurechtsneh-
mer seien gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches (ZGB; SR 210) hinsichtlich ihrer Rechte und Pflichten wie Grundei-
gentümer zu behandeln. Die Beschwerdegegnerin 2 betonte zudem, dass
die Grundeigentümerin der jeweils mit einem Baurecht belasteten Parzel-
len 3292 und 200, welche zudem die Muttergesellschaft der Beschwerde-
gegnerin 2 sei, das Projekt kenne.
5.1.
Haus A unterschreitet den ordentlichen vorderen Grenzabstand von 7 m
um 1.31 m und Haus B um 6.11 m. Die Beschwerdegegnerin 1 stimmte
diesen Unterschreitungen des Grenzabstandes gestützt auf Art. 77 Abs. 1
KRG zu und verfügte die Anmerkung dieser Unterschreitungen des ordent-
lichen Grenzabstandes (Haus A bis auf 5.69 m; Haus B bis auf 0.89 m) im
Grundbuch zugunsten der Baurechtsparzelle 13462 und zulasten der Bau-
rechtsparzelle 12887 als öffentliche-rechtliche Eigentumsbeschränkung.
Zusätzlich wurde verfügt, dass ein Grenzbaurecht für die Garagenzufahrt
mit Einfriedung auf der Südseite zugunsten der Baurechtsparzelle 13462
und zulasten der Baurechtsparzelle 12887 als öffentliche-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken sei (siehe Ziffern 1.3.1 f. im
angefochtenen Baubescheid vom 13./19. März 2018 [Bf-act. 1 S. 6]). Die
Beschwerdeführer behaupten, dass zwingend eine Vereinbarung im Sinne
von Art. 77 Abs. 1 VRG mit der Grundeigentümerin der mit den Baurechten
belasteten Parzellen 3292 und 200 über das Näher- und Grenzbaurecht
vorliegen müsse, weil die Beschwerdegegnerin 2 als blosse Baurechtsneh-
merin der Baurechtsparzellen 13462 und 12887 nicht befugt sei, Näher-
baurechte einzuräumen. Dies wird aber nicht näher begründet. Gemäss
Art. 655 ZGB sind Gegenstand des Grundeigentums die Grundstücke, wo-

- 31 -
bei auch selbständige und dauernde Rechte als Grundstücke ins Grund-
buch aufgenommen werden können. Dazu gehört insbesondere das
selbständige und dauernde Baurecht (siehe Art. 655 Abs. 3, Art. 779
Abs. 3 und Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB sowie Art. 22 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der
eidgenössischen Grundbuchverordnung [GBV; SR 211.432.1]; vgl. STRE-
BEL/LAIM, in: HOSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilge-
setzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 655 Rz. 10 ff; ISLER/GROSS, in: HON-
SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II,
5. Aufl., Basel 2015, Art. 799 Rz. 27; SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER
[Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015,
Art. 943 Rz. 1 ff.). Das im Grundbuch aufgenommene selbständige und
dauernde Baurecht ermöglicht die Belastung der Baurechtsparzelle mit
Grundpfandrecht sowie die Begründung von weiteren Dienstbarkeiten zu-
gunsten und zulasten des Baurechtsgrundstückes wie beispielsweise
Überbaurecht, Näherbaurechte, Wegrechte oder auch Unterbaurecht (IS-
LER/GROSS, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 779 Rz. 27; HITZ,
Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus
dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss., Zürich/Basel/Genf
2017, S. 85 ff.). Ein im Grundbuch aufgenommenes selbständiges und
dauerndes Baurecht mit eigener E-GRID-Nummer gilt gemäss Art. 655
Abs. 2 ZGB als Grundstück und wird insofern zum Objekt des Rechtsver-
kehrs, als darüber grundsätzlich frei verfügt werden kann. Beispielsweise
durch Veräusserung oder Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten
(siehe REY/STREBEL, in HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar
zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 675 Rz. 6; SCHMID, in:
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], a.a.O., Art. 943 Rz. 2a). Art. 77 Abs. 1 KRG
erlaubt der kommunalen Baubehörde die Unterschreitung von Bauabstän-
den, wie insbesondere Grenzabstände gemäss KRG oder dem kommuna-
len Baugesetz, zu bewilligen, sofern eine entsprechende Vereinbarung zwi-
schen den Betroffenen vorliegt und dem keine überwiegenden öffentlichen
Interessen entgegenstehen. Die Vereinbarung ist an keine besondere

- 32 -
Form gebunden (siehe VGU R 16 45, R 16 46 vom 20. Februar 2017 E.7b,
bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts 1C_176/2017 vom 11. Juli 2017
E.6.1 ff.; VGU R 15 80 vom 21. Januar 2016 E.4b; vgl. auch Botschaft der
Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat zur Revision des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision], Heft
Nr. 3/2004–2005, S. 348). Aufgrund der grundsätzlich formfrei möglichen
Vereinbarung eines Näher- und Grenzbaurechts sowie der vorstehend dar-
gestellten Befugnis eines Eigentümers eines eigenständigen und dauern-
den Baurechts zur Belastung desselben mit beschränkten dinglichen Rech-
ten, ist nicht einsehbar, weshalb im vorliegenden Fall zwingend auch eine
(schriftliche) Vereinbarung der Eigentümerin der beiden mit einem Bau-
recht belasteten Grundstücke vorliegen muss, damit die Beschwerdegeg-
nerin 1 von einem Einverständnis der davon Betroffenen ausgehen darf.
Dies zumal die Grundeigentümerin der mit den Baurechten belasteten Pa-
rzellen 3292 und 200 gemäss nachvollziehbarer Angaben der Beschwer-
degegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung zur Einsprache vom 16. Januar
2018 über das strittige Bauvorhaben in Kenntnis ist (siehe Bg1-act. 5 S. 4)
und im vorliegenden Verfahren bei Bedarf nunmehr sogar ein Näherbau-
recht zulasten der westlich an die (Baurechts-)Parzelle 3292 (13462) an-
grenzenden Parzelle 3229 in Aussicht gestellt wurde, welche sie per 1. Juni
2018 erworben hat (siehe Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2
vom 11. Juni 2018 S. 3 und Bg2-act. 2). In dieselbe Richtung weist auch
der Umstand hin, dass ein Baurechtsnehmer nicht zwingend auf die Unter-
schrift des Eigentümers des belasteten Grundstückes auf dem Baugesuch
angewiesen ist (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2007 vom
17. März 2008 E.4.3 f.; vgl. auch R 18 7 vom 12. September 2018 E.3.1
m.H.a. R 12 113 und R 12 114, jeweils vom 11. Dezember 2012 E.2b sowie
PVG 1990 Nr. 25 betreffend den Zweck des Unterschriftenerfordernisses
auf dem Baugesuch gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG).

- 33 -
5.2.
Soweit die Beschwerdeführer ein überwiegendes öffentliches Interesse
darin erblicken, dass durch das Näherbaurecht zulasten der (Baurechts-
)Parzelle 200 (12887) die Privatsphäre der Spitalpatienten in unzulässiger
Weise beeinträchtigt werde und dies der Bewilligung einer Unterschreitung
des Grenzabstandes entgegenstünde, kann ihnen nicht gefolgt werden.
Die gesetzlichen Bauabstände dienen der Verminderung von mannigfa-
chen Einflüssen von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke
sowie der Wahrung der öffentlichen Interessen der (guten) Siedlungsge-
staltung und Wohn- bzw. Arbeitshygiene, der Gesundheits- und Feuerpoli-
zei sowie allenfalls dem Natur und Umweltschutz (vgl. BGE 119 Ia 113
E.3b; STALDER/TSCHIRKY, in: GRIFFEL/LINIGER/RAUSCH/TURNHERR [Hrsg.],
Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, S. 215 f.
Rz. 3.398;
HÄUPTLI,
in:
BAUMANN/VAN
DER
BERGH/GOSSWEILER/
HÄUPTLI/HÄUPTLI-SCHWALLER/SOMMERHALDER FORESTIER, Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47 Rz. 10 f.; HALLER/KARLEN,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 174 f.
Rz. 638). Dass insbesondere feuerpolizeiliche oder siedlungsgestalteri-
sche Gründe gegen die Bewilligung einer Grenzabstandsunterschreitung
sprechen würden ist weder ersichtlich, noch wird dies von den Beschwer-
deführern substantiiert geltend gemacht. Hinsichtlich der Positionierung der
Häuser A und B kann festgestellt werden, dass das Haus B, welches den
ordentlichen Grenzabstand erheblich unterschreitet, im schrägen Winkel zu
den Fassaden des Spitalgebäudes mit potenziellen Patientenzimmern liegt
und immer noch einen (diagonalen) Gebäudeabstand von 7.95 m einhält.
Die Einsichtigkeit in Patientenzimmer ist durch diese Anordnung also er-
heblich zu relativieren. Das Haus A, welches ebenfalls nicht ganz parallel
zur Fassade des Spitalgebäudes liegt, hält einen Gebäudeabstand von ca.
13 m ein, welcher fast dem ordentlichen Gebäudeabstand gemäss Art. 64
Abs. 3 BG entspricht, sofern diese, nach Nordwesten gerichtete, Fassade
überhaupt die Hauptfassade des Spitalgebäudes darstellte (siehe dazu
Art. 64 Abs. 3 BG i.V.m. Art. 47 Abs. 4 und Art. 57 BG; siehe Auflageplan

- 34 -
"Abstände" vom 2. November 2017 in Bg1-act. 1). Insofern erscheint der
Entscheid der Beschwerdegegnerin 1, in Unterschreitung der gesetzlichen
Bauabstände das Näherbaurecht zu bewilligen, mit den ersichtlichen öf-
fentlichen Interessen ohne weiteres vereinbar.
5.3.
Damit erweisen sich auch die beschwerdeführerischen Rügen betreffend
des bewilligten Näher- und Grenzbaurechtes, welches gemäss dem ange-
fochtenen Baubescheid im Einklang mit Art. 77 Abs. 1 KRG im Grundbuch
anzumerken ist, als unbegründet und die Beschwerde ist auch diesbezüg-
lich abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die unterliegenden Beschwer-
deführer gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG die Gerichtskosten zu glei-
chen Teilen. Mehrere Beteiligte an einem gemeinsam verlangten oder ver-
anlassten Verfahren haften für die Kosten in der Regel solidarisch (Art. 72
Abs. 2 VRG). Damit sind die Gerichtskosten, bestehend aus einer Staats-
gebühr sowie den Kanzleiauslagen, unter solidarischer Haftung, den Be-
schwerdeführern aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird aufgrund des Um-
fangs des Verfahrens sowie der weiteren in Art. 75 Abs. 2 VRG genannten
Kriterien ermessensweise auf Fr. 4'000.-- festgesetzt. Selbst wenn in vor-
liegenden Verfahren eine geringfügige Verletzung des rechtlichen Gehörs
zu heilen gewesen wäre, rechtfertigte dies im vorliegenden Fall ermessen-
weise keine Berücksichtigung im Kostenpunkt, da den Beschwerdeführern
das Verkehrskonzept sowie die projektierte Lage der Zu- und Wegfahrt auf-
grund der öffentlichen Auflageakten offensichtlich bekannt waren (vgl. dazu
vorstehende Erwägung 2.2). Es ist somit davon auszugehen, dass die
gerügte Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör, wenn über-
haupt, nur einen sehr untergeordneten Beweggrund für die Beschwerdeer-
hebung darstellte.

- 35 -
7.
Die unterliegende Partei wird zudem in der Regel verpflichtet, der obsie-
genden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten Kosten zu ersetzen
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2
reichte am 3. Oktober 2018 eine Honorarnote über Fr. 5'227.63 (16.25 h à
Fr. 290.-- inkl. 3 % Pauschalspesen und 7.7 % MWST). Eine Honorarver-
einbarung vom 12. Juni 2018 über den Stundenansatz von Fr. 290.-- liegt
zwar vor, doch übersteigt dieser Stundenansatz den praxisgemäss zu ent-
schädigenden Maximalansatz von Fr. 270.-- pro Stunde, weshalb die Kos-
tennote so nicht übernommen werden kann (vgl. dazu VGU R 18 39, R 18
40 vom 19. März 2019 E.7.3, R 17 86 vom 17. April 2018 E.5.2 und U 16
92 vom 25. Oktober 2017 E.13b). Die Beschwerdegegnerin 2 ist gemäss
UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberech-
tigt, womit die geltend gemachte Parteientschädigung ohne Mehrwert-
steuer zuzusprechen ist (vgl. PVG 2015 Nr. 19). Im Nachgang zur Einrei-
chung der Honorarnote fand am 7. März 2019 hingegen noch ein Augen-
schein mit ebenfalls entschädigungsberechtigtem Aufwand statt. Die Par-
teientschädigung ist somit ermessenweise auf Fr. 5'300.-- (inkl. Barausla-
gen, ohne MWST) festzusetzen, womit die Beschwerdeführer die Be-
schwerdegegnerin 2 mit Fr. 5'300.-- zu entschädigen haben. Der Be-
schwerdegegnerin 1 steht hingegen in der Regel keine Parteientschädi-
gung zu, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2
VRG). Davon abzuweichen besteht in der vorliegenden Angelegenheit kein
Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

- 36 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
751.--
zusammen
Fr. 4‘751.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ und B._____ entschädigen die C._____ AG aussergerichtlich mit
Fr. 5'300.-- (ohne MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]