gr_gerichte · R 2012 111 · 2012-11-05 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 111
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 25. Juni 2012 reichte die Baugesellschaft … bei der Gemeinde … ein 
Gesuch um Erstellung eines Mehrfamilienhaus-Neubaus auf Parzelle 2325 ein. 
Das Baugesuch wurde vom 29. Juni bis 19. Juli 2012 erstmals öffentlich 
aufgelegt. Infolge Projektanpassung erfolgte eine erneute Publikation und die 
Projektänderung wurde vom 20. Juli bis 9. August 2012 öffentlich aufgelegt. Am 
8. August 2012 erhob der Verein … dagegen Einsprache und beantragte 
sinngemäss die Verweigerung der Baubewilligung.
b)
Am 11. August 2012 beantragte die Baugesellschaft … die Abweisung der 
Einsprache.
c)
Am 20. August 2012 wies der Gemeindevorstand … die Einsprache im Sinne 
der Erwägungen ab. Zur Begründung führt er aus, zwar sei der neue Art. 75b 
der Bundesverfassung (BV) am 11. März 2012 mit seiner Annahme durch das 
Volk sofort in Kraft getreten. Das Übergangsrecht sehe jedoch vor, dass erst ab 
dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen nichtig seien, was impliziere, 
dass 
vorher 
noch 
solche 
erteilt 
werden 
dürften. 
Weiter 
hielt 
der 
Gemeindevorstand 
fest, 
der 
Verein 
… 
habe 
lediglich 
gegen 
das 
Projektänderungsgesuch Einsprache erhoben, nicht aber gegen das eigentliche 
Baugesuch. Damit sei bei der ersten Auflage des Projekts die Nutzung des 
Gebäudes nicht in Frage gestellt worden. Gleichzeitig erteilte die Gemeinde … 
der Bauherrschaft die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.


2. a)
Dagegen erhob der Verein … (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. 
September 
2012 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides und die 
Nichterteilung der Baubewilligung. Zu Recht bestreite die Vorinstanz die 
Legitimation des beschwerdeführenden Vereins nicht. Dieser habe das 
Verbandsbeschwerderecht. Berufe sich der Verein darauf, dass ein Entscheid 
Natur oder Landschaft beeinträchtige, müsse seine Einsprachelegitimation 
anerkannt werden. Art. 75b Abs. 1 BV sei seit 11. März 2012 in Kraft und 
verbiete den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 20 % 
Zweitwohnungen auf dem Gemeindegebiet. Die Bestimmung ziele darauf ab, 
einen besseren Schutz der Landschaft in den betroffenen Gebieten zu 
garantieren. Die Umsetzung der Bundesverfassung im Bereich des 
Landschaftsschutzes stelle eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des 
Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) dar. Art. 2 NHG 
habe dabei nur beispielhafte Bedeutung. Ausschlaggebend sei, dass eine 
Aufgabe direkt durch die Bundesgesetzgebung vorgeschrieben sei. Hier gehe 
es darum, die Natur und Landschaft mit dem Verbot des Baus von 
Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 20 % seit Wohnungsanteil zu 
schützen. Diese Bundesaufgabe müsse so umgesetzt werden, dass der Schutz, 
oder wo die öffentlichen Interessen es rechtfertigten, die intakte Erhaltung von 
Landschaften, Ortschaften, historischen Gebieten, Natursehenswürdigkeiten 
und Denkmälern gewährleistet sei. Die Eidgenossenschaft übernehme gemäss 
Art. 43 BV (recte: Art. 43a BV) nur Aufgaben, welche die Möglichkeiten der 
Kantone überstiegen oder eine einheitliche Reglementierung durch den Bund 
erforderten. Hier sei die zweite Bedingung erfüllt. Der Präsident des Vereins … 
sei auch Präsident des Initiativkomitees Zweitwohnungsinitiative. In diesem 
Sinne sei der Beschwerdeführer besonders betroffen durch den Entscheid und 
verfüge über ein schützenswertes Interesse, dass dieser aufgehoben oder 
abgeändert werde. Der Beschwerdeführer weise einen engen und besonderen 
Bezug zum Objekt der Einsprache auf. Diese bestehe in der Frage der direkten 
Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV. Im Übrigen ziehe der Beschwerdeführer 
einen praktischen Nutzen aus der Annullierung des strittigen Entscheides, 


indem er stärker als jeder andere durch die Umsetzung einer Bestimmung, zu 
deren Annahme er durch seine Organe in entscheidender Weise beigetragen 
habe, betroffen sei. Er sei entsprechend in seinem Eigeninteresse betroffen, 
das sich deutlich vom öffentlichen Interesse abhebe. Die Eigeninteressen 
reichten 
dabei 
weit 
über 
das 
generelle 
Interesse 
einer 
korrekten 
Rechtsanwendung 
hinaus, 
nachdem 
die 
Leitungsorgane 
des 
Beschwerdeführers die Autoren der Zweitwohnungsinitiative seien.
b)
Materiell machte der Verein in seiner Beschwerde geltend, dass es sich 
vorliegend um eine Zweitwohnung gemäss Art. 75b BV handle und die 
Gemeinde … die zulässige Grenze von 20 % an Zweitwohnungen überschritten 
habe. Aufgrund von Art. 195 BV sei Art. 75b BV per sofort nach dessen 
Annahme durch Volk und Stände in Kraft getreten. Der Wortlaut von Absatz 1 
sei präzise genug, damit er direkt auf Entscheide zur Erteilung von 
Baubewilligungen nach dem 11. März 2012 angewendet werden könne. 
Gemäss ständiger Rechtsprechung wende die Behörde das am Tag der 
Entscheidung gültige Recht an. Die Erteilung von Baubewilligungen für den Bau 
von 
Zweitwohnungen 
widerspreche 
deshalb 
der 
neuen 
Verfassungsbestimmung. Die Zunahme solcher Bauprojekte seit Inkrafttreten 
von Art. 75b BV verändere die Umwelt und Landschaft unumkehrbar, sollten die 
Projekte gebaut werden. Der Begriff der Zweitwohnungen sei genügend 
definiert. Zudem seien nach dem 11. März 2012 erteilte Baubewilligungen 
anfechtbar. in Bezug auf die Anwendbarkeit müsse Art. 75b BV vielleicht bei 
gewissen Aspekten präzisiert werden, nicht aber im Hinblick auf den ersten 
Absatz der Bestimmung. Dieser sei präzise genug für die direkte Anwendung. 
Im Rahmen der Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 sei 
das grundsätzliche Bauverbot neuer Zweitwohnungen klar festgelegt worden. 
Das strittige Projekt falle nicht unter die in Art. 3, 4, 5 und 8 festgehaltenen 
Ausnahmen der bundesrätlichen Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. 
August 2012.


3.
Am 9. Oktober 2012 beantragte die Baugesellschaft … (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 2), auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter 
sei sie abzuweisen. In formeller Hinsicht beantragte sie, das Verfahren sei für 
dringlich zu erklären, auf die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels sei 
zu verzichten und der Beschwerdeführer sei zu einer Sicherstellung der 
Parteientschädigung für den Fall des Unterliegens zu verpflichten. Betreffend 
Legitimation des Beschwerdeführers macht die Beschwerdegegnerin 2 geltend, 
die Voraussetzungen seien aus zwei Gründen nicht gegeben. Einerseits habe 
es der Beschwerdeführer unterlassen, gegen das Bauprojekt Nr. 2012-1043 
fristgerecht Einsprache zu erheben, womit es ihm an der formellen Beschwerde 
fehle und andererseits mangle es dem Beschwerdeführer als privatrechtlichem 
Verein an der erforderlichen Legitimation gemäss Art. 50 VRG. Selbst wenn 
aber auf die Beschwerde eingetreten werden sollte, so sei sie abzuweisen, so 
die Beschwerdegegnerin 2 weiter. Die Abweisung begründet sie damit, dass 
der neue Art. 75b BV keine Anwendung finde, da der Verwendungszweck des 
zu erstellenden Mehrfamilienhauses noch nicht bestimmt worden sei. Anders 
als in anderen Bündner Gemeinden enthalte das kommunale Recht keine 
Vorschriften über die Kontingentierung von Zweitwohnungen, womit denn auch 
im Baubewilligungsverfahren keine Differenzierung zwischen Erst- und 
Zweitwohnungen 
erforderlich 
und 
sei. 
Des 
Weiteren 
macht 
die 
Beschwerdegegnerin 
2 
geltend, 
dass 
Art. 
75b 
BV 
aufgrund 
der 
Übergangsbestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV für im Jahr 2012 erteilte 
Baubewilligungen nicht anwendbar sei. Aus der Übergangsbestimmung ergebe 
sich der zwingende Umkehrschluss, dass bis 31. Dezember 2012 noch 
Baubewilligungen (gestützt auf bisheriges Recht) erteilt werden könnten, 
unabhängig davon, ob die entsprechenden Baugesuche am 11. März 2012 
bereits bei der Gemeinde eingereicht waren oder erst nach diesem Datum 
eingereicht wurden. Abschliessend rügt die Beschwerdegegnerin 2 das 
Vorgehen 
des 
Beschwerdeführers 
sei 
widersprüchlich 
und 
rechtsmissbräuchlich, 
wenn 
diese 
behaupte, 
die 
Erteilung 
von 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen widerspreche ab dem 11. März 2012 der 
Bundesverfassung. Der Beschwerdeführer selber habe schliesslich mit seiner 


Initiative auch eine Übergangsbestimmung (Art. 197 Ziff. 9 BV) zur Abstimmung 
gebracht.
4.
Am 
10. 
Oktober 
2012 
beantragte 
die 
Gemeinde 
… 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf 
einzutreten sei. Das Gericht habe die Frage der Beschwerdelegitimation von 
Amtes wegen zu prüfen. Folglich stehe es ihm auch zu, diese Frage anders zu 
beurteilen, 
als 
dies 
die 
Gemeinde 
im 
Zusammenhang 
mit 
der 
Einsprachelegitimation getan habe. Der Beschwerdeführer leite seine 
Legitimation direkt aus Art. 75b BV ab. Vorliegend gehe es aber um ein 
Bauvorhaben innerhalb der Bauzone. Darin könne die Freihaltung des Bodens 
zu Gunsten des Natur- und Heimatschutzes nicht zur Diskussion stehen, denn 
so oder so sei das betreffende Land für die bauliche Nutzung bestimmt. Aus 
Sicht des Natur- und Heimatschutzes mache es keinen Unterschied, ob auf 
dem betreffenden Land Erst- oder Zweitwohnungen erstellt würden. Dies 
ergebe sich e contrario auch aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, 
gemäss welcher nur die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für Bauten 
ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 24 des eidgenössischen 
Raumplanungsgesetzes (RPG) eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 Abs. 1 
lit. b NHG sein könne. Bei einer ordentlichen Baubewilligung innerhalb der 
Bauzone seien aber keine solchen Interessen gemäss NHG erkennbar. 
Deswegen könne auf die Beschwerde von vornherein nicht eingetreten werden. 
Es müsse somit auch nicht mehr weiter geklärt werden, ob es sich bei der 
Projektänderung der Baugesellschaft … überhaupt um ein neues Baugesuch 
gehandelt habe, welches die Einsprachemöglichkeit über das Ganze eröffnet 
habe. Doch selbst wenn dem Verein die Beschwerdelegitimation zukäme, wäre 
die Beschwerde abzuweisen. Zwar sei der neue Art. 75b BV am 11. März 2012 
mit seiner Verabschiedung sofort in Kraft getreten, doch sehe die dazugehörige 
Übergangsbestimmung vor, dass erst die ab dem 1. Januar 2013 erteilten 
Bewilligungen nichtig seien, was impliziere, dass vor dem 1. Januar 2013 noch 
Baubewilligungen erteilt werden dürften. Die Stimmbürger seien aufgrund des 
Wortlauts der Übergangsbestimmung davon ausgegangen, bis zum 1. Januar 


2013 dürften auch noch in jenen Gemeinden Baubewilligungen erteilt werden, 
bei denen die Grenze von 20 % überschritten sei. Es sei unerheblich, ob das 
Baugesuch vor dem 11. März 2012 eingereicht worden sei oder nicht. Die am 
22. August 2012 vom Bundesrat erlassene Verordnung über Zweitwohnungen 
mache bezüglich des Einreichedatums des Baugesuchs keinen Unterschied. 
Zudem existiere in dieser Verordnung die Ausnahmebestimmung von Art. 4, 
weswegen in diesem Verfahren das Baugesuch auch dann nicht definitiv 
abgewiesen werden könnte, auch wenn der Beschwerdeführer Recht bekäme, 
sondern höchstens an die Vorinstanz zurückzuweisen wäre, mit der Auflage, 
die Bauherrschaft zur Stellungnahme aufzufordern, ob sie allenfalls Wohnungen 
im Sinne von Art. 4 der Verordnung über Zweitwohnungen erstellen wolle oder 
auf die Projektrealisierung verzichte.
5.
Auf ein am 16. Oktober 2012 pauschal für sämtliche Beschwerdeverfahren vor 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden 
gestelltes 
Gesuch 
des 
Beschwerdeführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung für sämtliche 
Beschwerden trat der Instruktionsrichter am 17. Oktober 2012 nicht ein.
6.
Am 1. November 2012 reichte der Beschwerdeführer eine weitere 
Stellungnahme ein, in welcher er nochmals ausführte, dass er qua 
Verbandsbeschwerderecht zur vorliegenden Beschwerde legitimiert sei. Ferner 
führt er aus, die Vorinstanz beantrage in ihrer Vernehmlassung, auf die 
Beschwerde sei nicht einzutreten, obschon sie in ihrem Einspracheentscheid 
die Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers ausdrücklich bejaht habe. 
Es sei mehr als fraglich, ob eine solche Umkehr in der Vernehmlassung 
überhaupt zulässig sei. Ferner sei der Einwand, dem Beschwerdeführer stehe 
das Verbandsbeschwerderecht gestützt auf Art. 12 ff. NHG vorliegend nicht zu, 
zumal es sich um ein Bauvorhaben innerhalb der Bauzone handle, unbehelflich. 
Im Zusammenhang mit den materiellen Vorbringen des Beschwerdeführers in 
vorliegender Streitsache verwies er auf seine bisherigen Ausführungen in der 
Beschwerdeschrift. Das Gericht verzichtete auf eine Zustellung an die 
Beschwerdegegner zur Stellungnahme.


Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Vorweg gilt es die formellen Anträge der Beschwerdegegnerin 2 zu behandeln: 
a)
Die Beschwerdegegnerin 2 beantragt das Verfahren im Sinne von Art. 39 Abs. 
2 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) für 
dringlich zu erklären und auf einen zweiten Schriftenwechselt zu verzichten. 
Vorliegend wurde auf die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels 
verzichtet und der Schriftenwechsel provisorisch geschlossen. Gemäss Art. 39 
Abs. 2 lit. a VRG gilt der Fristenstillstand während den Gerichtsferien nicht für 
diejenigen Verfahren, die durch besondere Verfügung des Instruktionsrichters 
für dringlich erklärt werden. Die von der Beschwerdegegnerin 2 beantragte 
Dringlicherklärung des Verfahrens bewirkt lediglich, dass Fristen weiter liefen, 
die durch das Verwaltungsgericht bestimmt werden respektive beeinflusst 
werden können. Nicht beeinflusst werden vom Verwaltungsgericht kann 
insbesondere der Beginn des Fristenlaufs für einen Weiterzug ans 
Bundesgericht. Damit ist ein Vorteil der Dringlicherklärung für das vorliegende 
Verfahren nicht auszumachen und dem Antrag ist folglich nicht stattzugegeben. 
b)
Die Beschwerdegegnerin 2 beantragt in formeller Hinsicht ferner die 
Sicherstellung der Parteientschädigung für den Fall des Unterliegens. Im 
Umstand, dass das VRG keine diesbezügliche Bestimmung enthält will die 
Beschwerdegegnerin 2 eine Lücke erkannt haben, die es durch eine analoge 
Anwendung von Art. 99 der Schweizerischen Zivilprozessordung (ZPO; SR 
272) zu schliessen gelte. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Das 
Fehlen einer Regelung betreffend der Sicherstellung der Parteientschädigung 


im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht stellt keine Gesetzeslücke, 
sondern vielmehr ein qualifiziertes Schweigen dar. Dem diesbezüglichen Antrag 
der Beschwerdegegnerin 2 ist demnach ebenfalls nicht stattzugeben.
2. a)
Das Verwaltungsgericht prüft das Vorliegen der Beschwerdeberechtigung von 
Amtes wegen (Art. 11 Abs. 1 VRG), weswegen es an allfällige anders lautende 
Entscheide der Vorinstanzen nicht gebunden ist. Vorliegend leitet der 
beschwerdeführende Verein … seine Legitimation zur Beschwerde gegen den 
Baubescheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 einerseits daraus ab, dass 
er als eine Organisation von nationaler Bedeutung im Umwelt-, Natur- und 
Landschaftsschutz gilt und gemäss Anhang der Verordnung über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) 
über ein entsprechendes Verbandsbeschwerderecht verfügt. Andererseits 
behauptet der Beschwerdeführer er sei durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und habe ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung wie ein Privater. Letztere Behauptung impliziert, 
dass vorliegend die für die Einsprache- und Beschwerdelegitimation in 
Bausachen 
zwingend 
vorausgesetzte 
Nähe 
der 
Beziehung 
zum 
Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht gegeben sein soll, was vorliegend aber 
unbestrittenermassen nicht der Fall ist. Das Kriterium der fehlenden räumlichen 
Nähe kann nicht durch das behauptete besondere subjektive Interesse des 
Beschwerdeführers an der Frage der direkten Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 
1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
bzw. dem behaupteten praktischen Nutzen aus der Formulierung des strittigen 
Entscheids für ihn kompensiert werden. Ein solches Interesse kann schon 
deshalb 
keine 
Rolle 
spielen, 
weil 
damit 
die 
Voraussetzungen 
der 
Glaubhaftigkeit des besonderen Berührtseins und des schutzwürdigen 
Interesses umgangen würden und jedem, der eine (unzutreffende) Behauptung 
aufstellen würde, die Beschwerdeberechtigung zukäme, was zur verpönten 
Popularbeschwerde 
führte. 
Ein 
vorgebrachtes 
Interesse 
muss 
nach 
objektivierter Betrachtungsweise vorliegen, was wiederum bedeutet, dass eine 


subjektive Empfindlichkeit oder ein affektives Interesse nicht zu berücksichtigen 
ist (vgl. ALFRED KÖLZ/JÜRG BOSSHART/MARTIN RÖHL, Kommentar zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 21 
N 21 mit weiteren Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden 
[VGU] R 11 89 vom 17. April 2012 E. 2c). 
b)
Somit stellt sich vorliegend die Frage, ob der beschwerdeführende Verein 
allenfalls qua Verbandsbeschwerderecht zur Beschwerde gegen den hier 
angefochtenen Baubescheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 legitimiert 
ist. Aufgrund des zu beurteilenden Sachverhalts wie auch aufgrund der 
Zielrichtung der Beschwerde ist klar, dass es in casu einzig die Legitimation des 
Vereins bezüglich des Natur- und Heimatschutzrechts (Art. 12 des Natur- und 
Heimatschutzgesetzes 
[NHG; 
SR 451]) 
nicht 
aber 
bezüglich 
des 
Umweltschutzrechts (Art. 55 des Umweltschutzgesetztes [USG; SR 814.01]) zu 
prüfen gilt. Die diesbezüglich relevanten Artikel 2 und 12 stehen im ersten 
Abschnitt des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, welcher mit 
„Naturschutz, 
Heimatschutz 
und 
Denkmalpflege 
bei 
Erfüllung 
von 
Bundesaufgaben“ überschrieben ist. Das Verbandsbeschwerderecht besteht 
nur mit Einschränkungen sowohl in persönlicher (vgl. Art. 12 NHG und Anhang 
zur VBO) als auch in sachlicher (vgl. Art. 2 und 12 NHG sowie Art. 78 Abs. 2 
BV) Hinsicht. So sind die gemäss Art. 12 Abs. 1 NHG legitimierten und im 
Anhang zur VBO aufgeführten Organisationen nur zur Verbandsbeschwerde 
gegen kantonale Verfügungen berechtigt, wenn diese Verfügungen in Erfüllung 
einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 BV und Art. 2 NHG ergehen (vgl. 
PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., 
Bern 2008, S. 550 dort auch FN 175 mit Hinweisen; vgl. ferner die 
Umschreibung 
des 
Beschwerdegegenstandes 
bei 
HERIBERT 
RAUSCH, 
Öffentliches Prozessrecht auf der Basis der Justizreform, 2. Aufl., Zürich 2006, 
S. 23). Die vom Beschwerdeführer aufgestellte Behauptung, dass die 
Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers immer dann gegeben sei, 
wenn eine Entscheidung die Natur oder Landschaft beeinträchtige, trifft nicht zu 
(vgl. schon Urteil des Bundesgerichts vom 17. Juni 1981, in: ZBl 82 [1981] 
548 ff., 551). Vorab ist deshalb die für die Beschwerdeberechtigung des Vereins 


… zentrale Frage zu klären, ob die Gemeinde … die vorliegend angefochtene 
Baubewilligung in Erfüllung einer Bundesaufgabe erteilt hat.
c)
Die angefochtene Verfügung betrifft eine kommunale Baubewilligung für ein 
Bauvorhaben innerhalb einer Bauzone; konkret geht es um die Erteilung einer 
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus-Neubau auf Parzelle Nr. 2325 in … 
Der Beschwerdeführer will vorliegend in dem „verfassungsmässigen Willen, mit 
dem Verbot des Baus von Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 
20 Prozent Zweitwohnungsanteil die Natur und die Landschaft zu schützen“, 
eine Bundesaufgabe erkannt haben, welche ihn zur Anfechtung der 
Baubewilligungserteilung in casu legitimiert. Es handle sich um eine 
Bundesaufgabe bei deren Umsetzung darauf geachtet werden müsse, dass der 
Schutz 
von 
Landschaften, 
Ortschaften, 
historischen 
Gebieten, 
Natursehenswürdigkeiten und Denkmälern gewährleistet sei. 
d)
Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich innerhalb der Bauzone in der 
Gemeinde … Im Gegensatz zu Ausnahmebewilligungen für Bauten ausserhalb 
der Bauzone (Art. 24 des Raumplanungsgesetzes [RPG; SR 700]), die nach 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
grundsätzlich 
in 
Erfüllung 
einer 
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG ergehen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_231/2011 vom 16. Dezember 2011 E. 1; BGE 136 II 214 E. 
3 
mit 
weiteren 
Hinweisen) 
und 
dadurch 
Organisationen 
mit 
Verbandsbeschwerderecht zur Beschwerdeführung berechtigen können (vgl. 
BGE 123 II 289 E. 1e; ferner Urteil des Bundesgerichts 1C_196/2010 vom 16. 
Februar 2011 E. 1), geht es bei der Erteilung von Baubewilligungen innerhalb 
der Bauzone um ordentliche, gestützt auf kantonales und kommunales Recht 
erteilte Bewilligungen (Art. 22 RPG). Die Erteilung von ordentlichen 
Baubewilligungen ist Sache der Kantone bzw. der Gemeinden und kann − 
gleich wie die Raumplanung als solche (HÄNNI, a.a.O., S. 406; Urteil des 
Bundesgerichts 1A.71/1993 vom 12. April 1994, in: ZBl 96 [1995] 144 ff., 145) − 
nicht als Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG angesehen werden (vgl. 
hierzu BGE 115 Ib 335 E. 4a, worin eine gegen die Erteilung einer ordentlichen 


Baubewilligung 
erhobene 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
an 
das 
Bundesgericht 
für 
nicht 
zulässig 
befunden 
wurde, 
da 
sich 
der 
beschwerdeführende Verein für die Begründung seiner Legitimation nicht auf 
Art. 12 NHG berufen konnte; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2001 
vom 8. Oktober 2001 E. 2e; sowie e contrario Urteile des Bundesgerichts 
1C_231/2011 vom 16. Dezember 2011 E. 1, 1C_382/2010 vom 13. April 2011 
E. 1.2; BGE 136 II 214 E. 3). Eine ideelle Verbandsbeschwerde gegen die 
Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung erscheint allenfalls dann zulässig, 
wenn mit der Erteilung der Baubewilligung zumindest teilweise konkrete 
bundesrechtliche Gesichtspunkte geregelt werden (vgl. PETER M. KELLER, in: 
Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar 
NHG, Zürich 1997, Art. 12 Rz. 3). Allerdings gilt es auch in einem solchen Fall 
zu beachten, dass nicht jede Anwendung von Bundesrecht zulasten des Natur- 
und Heimatschutzes als Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 BV und Art. 2 
NHG in Betracht fällt. So hat auch das Bundesgericht schon mehrfach 
festgehalten, dass unter der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 
NHG in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 BV nicht jede Anwendung von 
Bundesrecht zu Lasten des Natur- und Heimatschutzes zu verstehen ist. Es 
müsse eine konkrete Bundesaufgabe betroffen sein, bei deren Erfüllung das 
heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und 
Kulturdenkmäler zu schonen bzw. zu erhalten sind (Urteile des Bundesgerichts 
1C_196/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1.2; 1A.185/2006 vom 5. März 2007 
E. 5.1; 1A.71/1993 vom 12. April 1994, in: ZBl 96 [1995] 144 ff., 145; vgl. auch 
schon das Urteil des Bundesgerichts vom 17. Juni 1981, in: ZBl 82 [1981] 
548 ff., 551).
e)
Vorliegend geht es nicht um ein Werk oder eine Anlage des Bundes (Art. 2 
Abs. 1 lit. a NHG). Das von der Gemeinde … am 20. August 2012 bewilligte 
Bauprojekt bedarf auch keiner bundesrechtlichen Bewilligung oder Konzession 
im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG. Insbesondere liegt kein Anwendungsfall 
von Art. 24 RPG vor, da der geplante Mehrfamilienhaus-Neubau in der 
Bauzone liegt. Schliesslich hat der Bund für das von der Gemeinde bewilligte 


Bauvorhaben auch keinen Beitrag zugesichert oder in Aussicht gestellt (Art. 2 
Abs. 1 lit. c i.V.m. Abs. 2 NHG). Inwiefern die Baubewilligung in Erfüllung einer 
(anderen) konkreten Bundesaufgabe ergangen sein soll, ist sodann nicht 
ersichtlich. Insbesondere wurde durch die neue Verfassungsbestimmung keine 
neue durch die Gemeinden umzusetzende Bundesaufgabe im Bereich des 
Natur- 
und 
Heimatschutzes 
geschaffen. 
In 
diesem 
Zusammenhang 
argumentiert der Beschwerdeführer, dass Art. 75b BV darauf abziele, einen 
besseren Schutz der Landschaft in den betroffenen Gebieten zu garantieren, 
weshalb dessen Umsetzung eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG 
darstelle. Allerdings wird vom Beschwerdeführer im Folgenden nicht weiter 
dargelegt, weshalb und inwiefern bei der Erteilung der angefochtenen 
Baubewilligung vom 20. August 2012 konkret das heimatliche Landschafts- und 
Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler betroffen 
sein sollen und deshalb von der Gemeinde … geschont bzw. erhalten werden 
müssten. Es wird weder dargetan noch bewiesen, dass es im konkreten Fall bei 
den in der Bauzone liegenden Grundstücken bzw. bei den konkret zum Abbruch 
bestimmten Bauten (soweit vorhanden) sich um schützenswerte Objekte im 
Sinne des Natur- und Heimatschutzgesetzes handelt. Es kann sodann auch 
nicht gesagt werden − nicht einmal generell −, dass es bei einem 
Baubewilligungsverfahren innerhalb der Bauzone um die Freihaltung des 
Bodens zu Gunsten des Natur- und Heimatschutzes geht. So oder anders ist 
das betreffende Land nämlich für die bauliche Nutzung bestimmt, egal was 
darauf zu stehen kommt. Schliesslich muss gesagt werden, dass es aus der 
Sicht des Natur- und Heimatschutzes letztlich gar keinen Unterschied macht, ob 
in 
einer 
Bauzone 
Erstwohnungen, 
Zweitwohnungen, 
(nicht 
individuell 
ausgestaltete) Wohnungen zur hotelmässigen oder hotelähnlichen Nutzung, 
allenfalls Hotels, Jugendherbergen, Gewerberäume oder Sonstiges errichtet 
wird. Mit der am 11. März 2012 von Volk und Ständen angenommenen neuen 
Regelung betreffend Zweitwohnungen (Art. 75b in Verbindung mit Art. 197 
Ziff. 9 
BV), 
welche 
ab 
1. Januar 
2013 
(in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 %) einzig und alleine eine bestimmte Art der 
Nutzung von Liegenschaften verbietet (Zweitwohnungsnutzung), ist somit keine 


neue und von den Gemeinden zu erfüllende Bundesaufgabe im Sinne von 
Art. 2 NHG geschaffen worden, wie der Beschwerdeführer behauptet. Art. 75b 
BV entfaltet nicht direkt natur- oder heimatschützerische, sondern in erster Linie 
raumplanerische Wirkung, weshalb die neue Verfassungsbestimmung auch zu 
Recht dem Raumplanungsartikel der Bundesverfassung (Art. 75 BV) und nicht 
dem 
Natur- 
und 
Heimatschutzartikel 
(Art. 78 
BV) 
angehängt 
wurde. 
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass bei vorliegender Beschwerde 
gegen den Entscheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 keine konkrete 
Bundesaufgabe betroffen ist, bei deren Erfüllung das heimatliche Landschafts- 
und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler zu 
schonen bzw. zu erhalten sind. Auf die Beschwerde des Vereins … kann 
deshalb mangels Legitimation nicht eingetreten werden (vgl. zur ganzen 
Thematik auch Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, 
A1 12 176 vom 23. Oktober 2012). 
3.
Aber selbst wenn die Legitimationsfrage bejaht werden sollte, würde sich 
überdies 
die 
Frage 
des 
Inkrafttretens 
der 
massgebenden 
Verfassungsbestimmung stellen. Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 BV eine 
Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft tritt, an dem sie von Volk und 
Ständen 
angenommen 
wird. 
Soweit 
Art. 
75b 
BV 
und 
deren 
Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung zu entfalten 
vermögen, 
besteht 
demnach 
die 
Rechtsverbindlichkeit 
dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 
17. August 2012, S. 2). Der Beschwerdeführer beruft sich auf Art. 75b BV und 
will aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und 
die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen 
(in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) nicht mehr zulässig sein sollen. 


Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 
dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter 
Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in 
den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue 
Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b in Verbindung mit Art. 
197 Ziff. 9 BV) geht sodann hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 
der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche 
Anwendbarkeit 
des 
bisherigen 
Rechts 
ist 
durch 
die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) vom 1. Januar 2013 hinweg 
bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom 
Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in 
Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 
vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 
welche 
insbesondere 
Baubewilligungen 
zum 
Bau 
entsprechender 
Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist 
mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden 
Jahr relevant, erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 
22. August 2012 verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − 


als Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − 
das bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV 
(und aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 
Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche 
die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 
2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; 
dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht 
gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Das Argument des 
Beschwerdeführers, der Sinn der Übergangsbestimmungen hätte nur darin 
bestanden auf verschiedenen Ebenen Druck auf den Gesetzgeber auszuüben, 
überzeugt dabei nicht. Bei einem Verzicht auf die intertemporalrechtliche 
Bestimmung, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 
2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 
f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates 
zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, hätte 
nämlich angesichts des knappen Resultats der Volksinitiative (50.6 % Ja-
Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände 
gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände) gut und gerne auch ein anderes 
Stimmresultat erwartet werden können. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten 
der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, 
wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext 
explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf Übergangsbestimmungen zu 
verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative mag es zu bedauern sein, 
dass ein absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, 
doch haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der 


expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den 
Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde (vgl. zum Ganzen VGU R 12 
77 vom 23. Oktober 2012).
4.
Auf die Beschwerde kann nicht eingetreten werden. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem 
Beschwerdeführer 
aufzuerlegen. 
Aufgrund 
der 
Tatsache, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 1 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, 
ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vom 
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner liegt die Honorarnote des Vertreters 
vom 6. November 2012 mit detailliertem Leistungsverzeichnis bei den Akten, 
welche auf Fr. 2‘294.35 (inkl. MWST) lautet. Diese geltend gemachte 
Entschädigung erscheint dem Gericht vorliegend als begründet und 
angemessen. Der Beschwerdeführer hat entsprechend dem Beschwerdegegner 
gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen Parteikosten von insgesamt 
Fr. 2‘294.35 (inkl. MWST) zu ersetzen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr. 1‘428.--
gehen zulasten des Vereins … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


3.
Der Verein … hat die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 2‘294.35 (inkl. 
MWST) zu entschädigen. 
Dagegen Beschwerde an Bundesgericht noch hängig.