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POG 2025
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Raumordnung und Umweltschutz
Planisaziun dal territori e protecziun da l’ambient
Pianificazione territoriale e protezione dell’ambiente
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Besitzstandsgarantie und Gebäudeabstand.
Qualifikation von Bauarbeiten als Umbaute, Erweiterung oder als Kombina-
tion von beidem (E.4.1).
Besitzstandsgarantie: für kommunale Vorschriften, welche die in Art. 81
KRG geregelte Besitzstandsgarantie relativieren, besteht kein Raum; das
Ermessen der kommunalen Baubehörde bei der Anwendung der Besitz-
standsgarantie ist beschränkt (E.4.3).
Kriterien für die Anwendung der erweiterten Besitzstandsgarantie: Keine
unzulässige Verstärkung der bestehenden Rechtswidrigkeit sowie umfas-
sende Interessenabwägung; in casu Qualifikation der geplanten Erweite-
rung/Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes mit zusätzlicher Un-
terschreitung des Gebäudeabstandes über fünf Etagen als erhebliche Ver-
stärkung der Abweichung von den geltenden Vorschriften (E.4.4-4.4.2).
Voraussetzungen einer Ausnahmeregelung gemäss Art. 82 KRG: In casu
Verneinung des Vorliegens von ausserordentlichen Verhältnissen und
unverhältnismässiger Härte; die offenkundige Verschlechterung der wohn-
hygienischen Situation verletzt sowohl überwiegende öffentliche als auch
private Interessen (E.4.5-4.5.3).
Garanzia dello stato di proprietà e distanza tra edifici.
Qualificazione dei lavori edili come trasformazione, ampliamento o una
combinazione di entrambi (consid. 4.1).
Garanzia dello stato di proprietà: non vi è spazio per norme comunali che
relativizzino la garanzia dello stato di proprietà disciplinata dall'art. 81 LPTC;
il potere discrezionale dell'autorità edilizia comunale nell'applicazione della
garanzia dello stato di proprietà è limitato (consid. 4.3).
Criteri per l'applicazione della garanzia estesa dello stato di proprietà: nes-
sun aggravamento inammissibile dell’illiceità già esistente e ponderazione
degli interessi esauriente; nel caso in esame, qualificazione del pianificato
ampliamento/sopraelevazione di un edificio non conforme alle norme di di-
stanza, prevedente un ulteriore riduzione su cinque piani della distanza tra
edifici, come notevole rafforzamento della divergenza dalle norme vigenti
(consid. 4.4-4.4.2).
Presupposti per un regime d’eccezione ai sensi dell’art. 82 LPTC: in casu
negazione dell'esistenza di circostanze eccezionali e di rigore sproporzio-
nato; il manifesto peggioramento della situazione igienico-sanitaria lede sia

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gli interessi pubblici preponderanti che gli interessi privati (consid. 4.5-
4.5.3).
Aus den Erwägungen:
3.
Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der Vorschriften zur Gebäu-
delänge, zum Gebäudeabstand und zur Architektur und Gestaltung des Bauprojekts.
Materiell streitig ist jedoch in erster Linie, ob die Baubehörde H._____ das geplante
Umbau- und Erweiterungsprojekt der Beschwerdegegnerin 2 in zulässiger Weise im
Rahmen der erweiterten Besitzstandsgarantie bewilligt und die Einsprache der Be-
schwerdeführerin abgewiesen hat.
3.1.
Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid stellt sich die Be-
schwerdegegnerin 1 auf den Standpunkt, es handle sich bei den beiden Bauten
"E._____" und "Hotel C._____" um zwei eigenständige Gebäude, was auch aus dem
Katasterplan der amtlichen Vermessung hervorgehe. Optisch geprägt werde die Be-
bauung trotz der Überdachung im EG durch die beiden eigenständigen Bauten. Das
geplante Bauvorhaben führe nicht zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäu-
delänge von 45 m (Art. 86 Abs. 4 und Art. 90 Abs. 1 BauG). Lediglich die Bestandes-
bauten, so das EG, würden die zulässige Gebäudelänge überschreiten. Für diese
würde die Besitzstandsgarantie nach Art. 20 BauG gelten. Bestehende Bauten und
Anlagen dürften unter dem Titel der Besitzstandsgarantie laut Art. 24 Abs. 2 BauG
erhöht werden, wenn die in der betreffenden Zone vorgeschriebene Gebäudehöhe
nicht überschritten werde. Vorliegend halte der zu verlängernde Gebäudeteil die vor-
geschriebene Gebäudelänge ohnehin ein. Zum Gebäudeabstand wird festgehalten,
dass zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück der doppelte Grenzabstand
als Gebäudeabstand einzuhalten sei. In der L._____ Dorfzone gelte ein kleiner Grenz-
abstand von 4 m gemäss Art. 86 Abs. 4 BauG, somit sei ein Gebäudeabstand von 8
m einzuhalten. Wie bereits das bestehende EG unterschreite auch die geplante Auf-
stockung den Gebäudeabstand zum Gebäude "E._____". Damit würde der Gebäu-
deabstand gegenüber heute gar nicht zusätzlich unterschritten, zumal gemäss Art. 24
Abs. 2 BauG unter dem Titel der Besitzstandsgarantie bestehende Bauten und Anla-
gen erhöht werden dürften. Es stünden auch keine öffentlichen Interessen gegen die
Zusprechung eines geringeren Gebäudeabstands entgegen. Die Umgebung des Ho-
tels C._____ sei geprägt von hohen, länglichen Bauten und das Projekt füge sich bes-
tens in die Umgebung ein. Das Bauvorhaben stehe mit den Gestaltungsbestimmungen
von Art. 26 BauG und Art. 73 KRG im Einklang.
3.2.
Das Baugrundstück Z.1._____ der Beschwerdegegnerin 2 befindet sich
in der L._____ Dorfzone (L.____; siehe: https://geogr.F._____ [besucht am 18. Juni
2025]). Gemäss Art. 78 des Baugesetzes der Gemeinde H._____ (BauG) ist die

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L._____ Dorfzone für Wohnbauten und Arbeitsstätten, eingeschlossen gastgewerbli-
che Betriebe bestimmt. Die bestehende und die geplante Nutzung erweisen sich somit
als zonenkonform. Die maximale Gebäudelänge beträgt nach Zonenschema in Art. 86
Abs. 4 BauG 45 m, die maximal zulässige Gebäudehöhe 15.5 m, der minimale kleine
Grenzabstand 4 m und der minimale grosse Grenzabstand 7 m. Zwischen Gebäuden
auf dem gleichen Grundstück (ohne An- und Nebenbauten gemäss Abs. 1) ist der dop-
pelte (kleine) Grenzabstand als Gebäudeabstand einzuhalten, vorliegend also 8 m
(Art. 86 Abs. 4 BauG und Art. 91 Abs. 4 BauG i.V.m. Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG [BR
801.100]).
3.3.
Unbestritten ist vorliegend, dass die Bestandesbauten Assek. Nrn.
I._____ und J._____ (zusammen Hotel C._____) im Erdgeschoss die gemäss gelten-
dem Recht zulässige Gebäudelänge überschreiten. Ebenso unbestritten ist, dass be-
reits heute das bestehende Erdgeschoss des Hotels C._____ den Gebäudeabstand
zum Gebäude E._____, Assek.-Nr. K._____, unterschreitet (Nordostfassade und nörd-
licher Teil der Nordwestfassade des Hotels C._____ zur E._____; act. C.3 und C.4).
Gemäss Beschwerdeführerin würde der Gebäudeabstand mit dem Bauvorhaben zu-
sätzlich unterschritten und noch ca. 3 m betragen. Die Bauherrschaft präzisierte diesen
Gebäudeabstand in der Duplik auf 3.17 m.
4.1.
Das Baugesuch wurde unter dem Titel "Umbau und Erweiterung Hotel"
eingereicht. Umbauten sind Vorkehren, welche dazu dienen, eine bestehende Baute
ohne Änderung des Gebäudevolumens zweckmässiger oder anders zu nutzen, z.B.
durch die Beseitigung von Trennwänden. Eine Erweiterung bringt eine Vergrösserung
des bestehenden Bauvolumens mit sich. Dazu können die Erstellung von An- und Auf-
bauten gehören (ZAUGG, LUDWIG, in: Ludwig [Hrsg.], Baugesetz des Kantons Bern:
Kommentar, Band I, 5. Aufl. 2024, Art. 3 Rz. 3 m.w.H.). Die Bauherrschaft beabsichtigt
im Erdgeschoss den Rück- und Wiederaufbau des Eingangsbereichs mit Rezeption,
Büro, Toilettenanlage, Lager- und Abstellräumen. Aus den Plänen ist dabei ersichtlich,
dass für die Toilettenanlage sowie für die Lager- und Abstellräume Fassadenwände
beseitigt und das Gebäudevolumen zusätzlich in nordöstlicher Richtung erweitert bzw.
vergrössert werden soll (act. C.3, Erdgeschoss Grundriss). Im EG liegt somit eine
Kombination von Umbaute und Erweiterung vor. Im 1. bis 4. Obergeschoss (OG) soll,
aufbauend auf dem erweiterten EG, eine Aufstockung mit je vier zusätzlichen Hotel-
zimmern und im 1. OG eine Verschiebung des Technikraums erfolgen (act. C.3). Aus
den Grundriss-, Fassaden- und Schnittplänen ist ersichtlich, dass der bisher beste-
hende vordere, nordwestliche Kubus des Hotels C._____ vom 1. bis 4. OG mit der
Erstellung von 16 zusätzlichen Hotelzimmern praktisch verdoppelt werden soll (act.
C.3, C.4, Nordwestfassade, Grundriss). Für die geplante Erweiterung wurden mit Ver-
trag vom 5. Januar 2024 602.54 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche vom Grund-

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stück Z.3._____ auf das Baugrundstück Z.1._____ übertragen, nachdem bereits für
die Realisierung des Bauvorhabens 589/18 sämtliche auf Parzelle Z.1._____ zur Ver-
fügung stehende BGF und der entsprechende Hotelbonus von 25% konsumiert und
mit Baubewilligung vom 22. Oktober 2018 bewilligt worden waren (act. C.12c und d
sowie angefochtener Bau- und Einspracheentscheid Ziff. II. 8, S. 5 f., act. B.3). Die im
1. bis 4. OG vorgesehenen Bauarbeiten sind nach Auffassung des Gerichts – im Ge-
gensatz zum EG – nicht als Abbruch und Wiederaufbau zu qualifizieren, sondern klar
als Erweiterung zu werten. Das führt wiederum dazu, dass gesamthaft betrachtet die
Erweiterung der bestehenden Baute überwiegt. Weiter ist nach Auffassung des Ge-
richts von zwei eigenständigen Gebäuden auszugehen, auch wenn diese im EG durch
eine offene Überdachung (gedeckter Durchgang) mindestens teilweise miteinander
verbunden sind.
4.2.
Gemäss Art. 81 Abs. 1 KRG (BR 801.100) dürfen rechtmässig erstellte
Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten
und erneuert werden. Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll
erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die Abweichung von
den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Art. 81 Abs. 2 KRG). Die Besitz-
standsgarantie schützt den Besitzstand, d.h. die unter früherem, heute nicht mehr in
Kraft stehendem Recht erworbenen Rechtspositionen (GRIFFEL, Raumplanungs- und
Baurecht in a nutshell, 4. Aufl. 2021, S. 264; vgl. auch FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl. 2024, Bd. 1, Ziff. 8.3.3.1, S. 576; ZIMMER-
MANN, Die Besitzstandsgarantie im öffentlichen Recht, 2023, Rz. 21). Die in Art. 81
Abs. 1 und 2 KRG normierte Besitzstandsgarantie ist eine erweiterte; zulässig ist nach
Abs. 2 nicht nur der blosse Bestandesschutz, sondern in gewissem Umfang auch Um-
bauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 23 83 und 86 vom 26. Juni 2024 E.4.3). Art. 81 KRG ist auf
rechtmässig bestehende Bauten und Anlagen anwendbar, die aufgrund einer
Rechtsänderung rechtswidrig geworden sind (Urteil des Verwaltungsgerichts R 23 83
und 86 vom 26. Juni 2024 E.4.2 m.w.H.). Die Anwendbarkeit der erweiterten Besitz-
stands-garantie setzt gemäss Art. 81 Abs. 2 KRG zusätzlich voraus, dass die beste-
hende Rechtswidrigkeit nicht durch das Bauvorhaben verstärkt wird (wie z.B. im Falle
einer neubauähnlichen Umgestaltung) und dass keine überwiegenden öffentlichen
oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_317/2019 vom 17. März 2020, E.5.3).
4.3.
Art. 81 KRG stellt eine kantonale Bauvorschrift dar. Sie dient dazu, die
Besitzstandsgarantie für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone verbindlich und
einheitlich auf kantonaler Ebene zu regeln (Botschaft der Regierung an den Grossen

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Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 352 f. [fortan Botschaft]; Arbeitshilfe
zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Stand
1. Dezember 2010, S. 80 Vorbemerkung [fortan Arbeitshilfe]; Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Graubünden R 23 83 und 86 vom 26. Juni 2024 E.4.4). Insofern
bleibt für kommunale Vorschriften, welche die in Art. 81 KRG geregelte Besitzstands-
garantie relativieren, kein Raum. Von der Vereinheitlichung ausgenommen und somit
einer kommunalen Regelung zugänglich ist lediglich – gemäss ausdrücklichem Vorbe-
halt in Art. 81 Abs. 3 KRG – das Hofstattrecht. Nach Auffassung des Obergerichts ist
das Ermessen der kommunalen Baubehörde bei der Anwendung der Besitzstands-
garantie beschränkt, da die einheitliche Anwendung von Art. 81 KRG höher zu gewich-
ten ist. Diese Einschränkung entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der bei der Ko-
difizierung der Besitzstandsgarantie auf kantonaler Ebene zwecks Vereinfachung für
die Rechtsanwendung sowie Entlastung der kommunalen Baugesetze eine einheitli-
che kantonale Regelung schaffen wollte (vgl. Botschaft, S. 353). Wie in der Arbeitshilfe
zum KRG festgehalten, ist dabei vor allem die Trennlinie zwischen den (noch zulässi-
gen) Umbauten resp. angemessenen Erweiterungen und der (nicht mehr zulässigen)
neubauähnlichen Umgestaltung, sowie auch die Frage, wann bei einem Um- oder Er-
weiterungsbau von einer Verstärkung der bestehenden Rechtswidrigkeit gesprochen
werden kann, von grosser Bedeutung. Eine solche dürfte im Allgemeinen dann vorlie-
gen, wenn das öffentliche oder nachbarliche Interesse, das die verletzte Norm schüt-
zen soll, durch den Um- oder Erweiterungsbau stärker beeinträchtigt würde (Arbeits-
hilfe, S. 80 f.).
4.4.
Aus Art. 81 KRG ergeben sich zwei Kriterien, die kumulativ erfüllt sein
müssen, um die Rechtswohltat der erweiterten Besitzstandsgarantie in Anspruch neh-
men zu können – vorausgesetzt, die Baute war unter dem alten Recht gesetzeskon-
form, wovon vorliegend auszugehen ist. Einerseits gilt das Gebot der sinnvollen Wei-
terentwicklung der vorhandenen Bausubstanz, wenn dadurch die Abweichung von den
geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird. Auf der anderen Seite dürfen keine über-
wiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen vorliegen. Diese Kriterien gilt
es in der Folge vertieft zu erörtern und zu prüfen.
4.4.1. Mangels umfassenderer kantonaler Rechtsprechung und der gesetzge-
berisch gewollten Konkretisierung durch die Praxis (vgl. Botschaft, S. 353) ist zur Aus-
legung der unzulässigen Verstärkung der Rechtswidrigkeit die Rechtsprechung ande-
rer Kantone heranzuziehen, die ebenfalls in ihrer Bauordnung eine erweiterte Besitz-
standsgarantie vorsehen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt im Sinne des
Zürcher Bau- und Planungsrechts eine weitergehende Abweichung vor, wenn zusätz-
lich gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, also z.B. die bereits
überschrittene Bauhöhe noch einmal erhöht würde (statt vieler: Urteile des Bundes-

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gerichts 1C_5/2016, 1C_9/2016 vom 18. Mai 2016 E.4, 1C_326/2008 vom 29. Oktober
2008 E.2.2, 1C_198/2007 vom 21. Dezember 2007 E.4.1). In der Zürcher Lehre wird
das Vorliegen einer weitergehenden Abweichung von Vorschriften bejaht, wenn eine
bereits bestehende Baurechtswidrigkeit einer Baute verstärkt wird, indem bspw. ein
bereits unterschrittener Abstand zusätzlich oder durch einen seitlichen Anbau neu oder
weitergehend unterschritten oder die schon überschrittene Baumasse oder Geschoss-
zahl zusätzlich erhöht wird. Dagegen stellt eine Aufstockung eines abstandswidrigen
Gebäudes keine zusätzliche Abstandsunterschreitung, sondern – im Lichte der durch
die Abstandsvorschriften geschützten wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Inter-
essen – bloss eine Verschlechterung dar. Dies ist grundsätzlich zulässig, allerdings ist
dann in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob die Gebäudeidentität noch gewahrt ist
und ob dem Vorhaben nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen entge-
genstehen (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ a.a.O., Ziff. 8.3.3.3, S. 582 f. und Ziff.
8.3.3.6, S. 586 ff.). Das zürcherische Verwaltungsgericht hat solche Aufstockungen
verschiedentlich zugelassen (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich
VB.2020.00279 vom 12. November 2020 E.4; VB.2004.00425 vom 26. Januar 2005
E.3 [im konkreten Fall waren jedoch die nachbarlichen Interessen überwiegend]). Nach
der St. Galler Praxis liegt eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor, wenn eine bereits
verletzte Vorschrift in einem noch stärkeren Ausmass verletzt wird, z.B. wenn ein be-
reits unterschrittener Grenzabstand noch weiter unterschritten wird (Urteil des Verwal-
tungsgerichts St. Gallen B 2007/10 vom 11. Juni 2007 E.3.2). Anhand der beiden Kri-
terien Schwere der Verletzung des Schutzzweckes der Vorschrift und Ausmass, in wel-
chem ein bestehender rechtswidriger Gebäude- oder Anlageteil erweitert werden soll,
beurteilt sich nach der St. Galler Rechtspraxis, wann die Verstärkung der Rechtswid-
rigkeit wesentlich ist. Unwesentlich ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit lediglich
dann, wenn weder der Schutzzweck der Vorschrift erheblich beeinträchtigt noch die
Erweiterung des bestehenden rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit
den weiteren Gebäuden als bedeutsam bezeichnet werden muss (Urteile des Verwal-
tungsgerichts St. Gallen B 2010/265 vom 3. Mai 2011 E.3.2; B 2010/106 vom
26. Januar 2011, B 2007/10 vom 11. Juni 2007 E.3.2; SGGVP 2011 Nr. 18). Im Kanton
Luzern erfasst die erweiterte Besitzstandsgarantie auch Umbauten und Erweiterungen
neubauähnlichen Charakters (Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 17 235 vom
5. April 2018 E.6.3.2; LGVE 2015 IV Nr. 15 E.3.4 m.w.H; Urteil des Verwaltungs-ge-
richts des Kantons Graubünden R 23 83 und 86 vom 26. Juni 2024 E.4.6.2 m.w.H.).
4.4.2. Gemäss übereinstimmender Aussagen aller Beteiligten wird der Gebäu-
deabstand zwischen dem Hotel C._____, Gebäude Assek. Nr. J._____ und der
E._____, Gebäude Assek. Nr. K._____ im Erdgeschoss bereits heute unterschritten
(siehe auch: https://geogr.F._____ [besucht am 18. Juni 2025]). Die Aussage der Be-

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schwerdegegnerin 2, wonach der Gebäudeabstand noch 3.17 m betragen werde
(siehe Ziff. 3.3 hiervor), wie auch die Planbeilagen bestätigen, dass der Gebäudeab-
stand von bisher 4 bis 5 m im EG und insbesondere in den auf dem EG aufgebauten
(=erweiterten) neuen OG 1 bis 4 zusätzlich unterschritten wird (Nordostfassade und
Ecke Nordostfassade/Nordwestfassade zu Gebäude E._____). In Anbetracht des ge-
setzlich geltenden minimalen Gebäudeabstandes von 8 m ist diese gesamthafte Un-
terschreitung auf bis zu 3.17 m nicht mehr als minimal oder unwesentlich zu qualifizie-
ren. Vorliegend erfolgt durch die geplante Erweiterung des Baukörpers nicht nur eine
Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes, sondern eine zusätzliche Unter-
schreitung des Gebäudeabstandes über 5 Etagen (EG plus 1. bis 4. OG). Damit wird
die Abweichung von den geltenden Vorschriften erheblich verstärkt und stellt im Lichte
der durch die Abstandsvorschriften geschützten wohnhygienischen und feuerpolizeili-
chen Interessen nicht mehr bloss eine Verschlechterung dar. Die Erweiterung und Auf-
stockung des Gebäudes erfüllt damit mindestens ein Kriterium der Voraussetzungen
der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 81 KRG nicht.
4.5.
Wird das zulässige Erweiterungsmass überschritten, besteht gemäss
Art. 82 Abs. 1 KRG die Möglichkeit, mit einer Ausnahmebewilligung neue oder weiter-
gehende Abweichungen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften zuzulassen, wenn
ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmun-
gen eine unverhältnismässige Härte bedeutet und wenn dadurch keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen verletzt werden. Art. 24 Abs. 3 BauG sieht vor,
dass die Baubehörde bezüglich der bei Inkrafttreten des vorliegenden Gesetzes be-
stehenden gewerblichen und gastgewerblichen Bauten weitergehende Abweichungen
vom bisherigen Gebäudeprofil und Gebäudevolumen bewilligen kann, wenn dadurch
keine öffentlichen Interessen verletzt und die Nachbarn nicht erheblich benachteiligt
werden. An dieser Stelle ist festzuhalten, dass die von der Beschwerde-gegnerin 1
herangezogene Ausnahmebestimmung von Art. 24 Abs. 2 i.V.m. Art. 21 oder 22 BauG
nicht greift, da – wie die Beschwerdeführerin zu Recht festhält – vorliegend einerseits
kein Anwendungsfall des Hofstattrechts gegeben ist (Art. 21 BauG) und andererseits
die Erweiterung des Gebäudes über vier zusätzliche Stockwerke mit 16 neuen Hotel-
zimmern den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau des EGs bei weitem überwiegen
(Art. 22 BauG; siehe Ausführungen unter Ziff. 4.1 hiervor). Auch liegen offensichtlich
keine minimalen Abweichungen vom Bauprofil wie z.B. Begradigung von Fassaden
und dergleichen unter Wahrung des bisher sichtbaren Gebäudevolumens vor (Art. 22
Abs. 2 BauG). Gemäss Baugesuchsplänen ist, nebst der Verschiebung der Fassaden-
wand im EG um ca. 3 m, vom 1. bis 4. OG eine Verschiebung bzw. ein Neuaufbau/An-
bau an der Nordost-Fassade um über 16 m bzw. um 50 % Richtung Nordosten, inklu-
sive entsprechender Erweiterung der ganzen Hotelfläche geplant (act. C.3 und 4). Die

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Baubewilligungsbehörde ging somit bei der Beurteilung des Baugesuchs von falschen
gesetzlichen Grundlagen aus.
4.5.1. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt es, bei der Überprü-
fung kommunaler Bauentscheide den Beurteilungs- und Ermessensspielraum der
Behörden zu beachten. Nach Massgabe der Gemeindeautonomie im Raumplanungs-
und Baurecht hat sich die Rechtsmittelinstanz eine gewisse Zurückhaltung bei der (An-
gemessenheits-)Überprüfung eines angefochtenen Entscheids aufzuerlegen. Ander-
seits darf die Rechtsmittelbehörde auch nicht erst dann tätig werden, wenn die vor-
instanzliche Beurteilung unhaltbar bzw. willkürlich ist. So hat die kantonale Rechts-
mittelbehörde auch kommunale Entscheide, die in einem Sachbereich mit (relativ) er-
heblichem kommunalem Beurteilungsspielraum gefällt wurden, daraufhin zu überprü-
fen, ob sie übergeordnete, vom Kanton zu wahrende Interessen angemessen berück-
sichtigen, die Entscheide gegen übergeordnetes Recht verstossen, in Entscheiden be-
treffend die Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs grundlos von Grundsätzen
abgewichen wird, welche Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe
entwickelt haben, sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung
fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Ver-
hältnismässigkeit verletzt (vgl. statt vieler BGE 146 II 367 E.3.1.4, 145 I 52 E.3.6, Urteil
des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E.6.4 je m.w.H.; Urteil des Ver-
waltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 37 vom 6. Februar 2024 E.3.2
m.w.H.). Der Baubewilligungsbehörde steht vorliegend bei der Erteilung einer Ausnah-
mebewilligung ein Ermessensspielraum zu, den das Obergericht zu beachten hat. Eine
Ausnahmebewilligung darf aber nicht leichtfertig und nur unter Einhaltung der gesetz-
lichen Vorgaben erteilt werden. Bei der Abwägung der gemäss Art. 82 Abs. 1 KRG und
Art. 24 Abs. 3 BauG im Spiel stehenden Interessen der Bauherrschaft, der Nachbar-
schaft und der Öffentlichkeit hat die Baubewilligungsbehörde alle durch das Bauprojekt
berührten privaten nachbarlichen und öffentlichen Interessen einzubeziehen und ge-
geneinander abzuwägen, mithin eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen
(vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, a.a.O., Ziff. 8.3.3.4, S. 585 m.w.H; Urteile des Ver-
waltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2020.00279 vom 12. November 2020 E.4,
VB.2004.00425 vom 26. Januar 2005 E.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_56/2021
E.4.2).
4.5.2. Die geplante Erweiterung/Aufstockung um vier Etagen weicht vom
Baukörper der bisherigen Baute erheblich ab (vgl. Ausführungen unter Ziff. 4.1 hier-
vor). Selbst wenn die Aufstockung für sich allein betrachtet die heute geltenden ge-
setzlichen Regeln betreffend Ausnützungsziffer (inkl. Ausnützungstransfer), Gebäu-
delänge und Höhe einhält – was vorliegend offengelassen werden kann –, entsteht
durch die Aufstockung des Hotels C._____ kombiniert mit der erheblichen zusätzlichen

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Unterschreitung des Gebäudeabstandes eine praktisch geschlossene Gebäudewand
mit dem Nachbargebäude E._____. Die nachbarlichen Interessen der Beschwerdefüh-
rerin, deren Grundstück Z.2._____ unmittelbar hinter, d.h. in südöstlicher Richtung des
Baugrundstückes Z.1._____ gelegen ist, sind durch dieses äussere Erscheinungsbild
unmittelbar tangiert. Auch wenn die Grenz- und Gebäudeabstände allein durch den
Erweiterungsaufbau in diese Richtung nicht verletzt werden, erleidet die Beschwerde-
führerin eine direkte Verschlechterung der Besonnungs-, Belichtungs- und Aussichts-
verhältnisse (vgl. Foto mit Bauprofilen in der Beschwerde vom 5. April 2024 act. A.1
Rz. 8 S. 4). Dabei spielt es keine Rolle, dass die Wohnungen der Beschwerdeführerin
auf der Nachbarparzelle Z.2._____ nicht nur auf die Seite des Erweiterungsbaus aus-
gerichtet sind und die Sicht gegen Südwesten nicht beeinträchtigt wird. Die Hauptaus-
richtung ihrer Wohnungen liegt gegen den geplanten Erweiterungsbau. Selbst unter
Berücksichtigung, dass grundsätzlich kein Recht auf Aussicht besteht und eine ge-
wisse Verdichtung in den Baugebieten anzustreben ist, liegt es nicht nur im nachbarli-
chen, sondern auch im öffentlichen Interesse, dass eine derart offenkundige Ver-
schlechterung der wohnhygienischen Situation beim Haus der Beschwerdeführerin
(Grundstück Z.2._____, Assek.-Nr. J._____) nicht eintritt (vgl. betreffend Aussicht
auch Urteil des Bundesgerichts 1C_56/2021 vom 23. September 2022 E.4.2.3; Urteil
des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2020.00279 vom 12. November 2020 E.4.6). Ge-
rade die Verhinderung eines solchen Resultats ist Sinn und Zweck der Vorschriften zu
Gebäudelängen und -abständen. Ein Blick in den Zonenplan von H._____ sowie in
das Bauzonenschema gemäss Art. 86 Abs. 4 BauG zeigt sodann, dass im in der L.
_____ Zone gelegenen Quartier G._____ zwar lange (bis max. 45 m) und hohe (bis
max. 15 m) Gebäude üblich sind, jedoch im gesamten Quartier die Gebäudeabstände
nirgends so tief (und unterschritten) und Durchblicke überall in grösserem Mass gege-
ben sind. Somit ist die Auffassung der Beschwerdegegnerin 1, wonach der Zuspre-
chung eines geringeren Gebäudeabstandes vorliegend keine öffentlichen Interessen
gegenüberstünden, nicht haltbar. Diese sind im Gegenteil erheblich tangiert.
4.5.3. Den Interessen der Nachbarschaft und der Öffentlichkeit steht sodann
das Bedürfnis der Beschwerdeführerin gegenüber, ihren Hotelbetrieb sinnvoll weiter-
zuentwickeln und entsprechend auszubauen. Hierzu ist festzuhalten, dass mit dem
bestehenden Betrieb in zwei Häusern (Hotel C._____ und E._____) die Ausnutzung
inkl. Hotelbonus auf der Parzelle Z.1._____ bereits voll ausgeschöpft ist (vgl. die Aus-
führungen unter Ziff. 4.1 hiervor, act. C.12c und d sowie angefochtener Bau- und Ein-
spracheentscheid Ziff. II. 8, S. 5 f.). Die Erweiterung ist somit nur möglich unter zusätz-
licher Bewilligung eines Nutzungstransfers von 602.54 m2 Bruttogeschossfläche vom
ebenfalls im Eigentum der Beschwerdegegnerin 2 stehenden Grundstück Z.3._____.
Das Interesse der Bauherrschaft, ihr bereits vollständig ausgenutztes Grundstück noch

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weiter baulich nutzen zu können, vermag unter den gegebenen Umständen allerdings
nicht gegen die gewichtigen öffentlichen und privaten Interessen der Nachbarschaft
und Beschwerdeführerin anzukommen und hat hinter diesen zurückzutreten. Es liegen
keine ausserordentlichen Verhältnisse vor und die Einhaltung der gesetzlichen Be-
stimmungen (Gebäudeabstände) bedeuten keine unverhältnismässige Härte für die
Beschwerdegegnerin 2. Damit hält die von der Beschwerdegegnerin 1 erteilte Bau-
bewilligung inklusive Ausnahmebewilligung für die weitere Unterschreitung des Ge-
bäudeabstandes überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen nicht stand.
VR3 24 38
Urteil vom 19. Juni 2025