gr_gerichte · U 2020 55 · 2023-06-06 · de
Betreibungs- und Konkursamt der Region Imboden

Staatshaftung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 20 55
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Paganini und von Salis
Aktuarin ad hoc Züger
URTEIL
vom 6. Juni 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Patrik Schmid,
Kläger
gegen
Kanton Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,
Beklagter
betreffend Staatshaftung

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ und B._____, deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in
C._____, waren Eigentümer des Stockwerkeigentums Nr. S50927,
44/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. D._____, 2.5-Zimmerwohnung
Nr. 3 im 1. Obergeschoss Süd des Hauses E._____ in F._____.
2.
Mit Vertrag vom 12./15. Oktober 2018 beauftragten A._____ und B._____
die G._____ Genossenschaft, Geschäftsbereich H._____, vertreten durch
I._____ und J._____, als Maklerin mit dem Verkauf genannter
Liegenschaft in F._____ (Beilagen Kläger, Act. B/7).
3.
Vom 2./5. Februar 2019 sind zwei Dokumente betreffend eine Kaufzusage
mit Auftrag zur Vorbereitung eines Kaufvertrags in den Akten, eine
englische und eine deutsche Version (Beilagen Kläger, Act. B/8). Die
englische Version wurde von K._____ und L._____ als Käufer sowie von
J._____ und I._____ als Vertreter der Eigentümer unterzeichnet. B._____
und A._____ unterzeichneten sowohl die englische wie auch die deutsche
Version. Die beiden Versionen weisen zwar einen ähnlichen Inhalt auf, es
ist jedoch schnell erkennbar, dass sie nicht deckungsgleich sind.
Trotz dieser Diskrepanz lässt sich an dieser Stelle darauf schliessen, dass
ab dem 5. Februar 2019 alle Beteiligten Kenntnis davon hatten, dass
K._____ und L._____ beabsichtigten, die Liegenschaft von A._____ und
B._____ in F._____ zu kaufen.
In den erwähnten Dokumenten betreffend Kaufzusage wurde in beiden
Versionen ein Kaufpreis von CHF 490'000.00 festgehalten. Gemäss der
deutschen Version soll die erste Anzahlung in der Höhe von
CHF 236'000.00 bis maximal CHF 254'000.00 innerhalb von 2 Tagen nach
unterzeichneter Kaufzusage auf das Konto der G._____ Genossenschaft

- 3 -
zu leisten sein. Dieser Betrag sei durch die H._____ zu verwalten,
vollumfänglich dem Kaufpreis anzurechnen und nach Klärung der
Währungsfrage (Anzahlung 2) an den Notar Dr. M._____ weiterzuleiten.
Welche Währungsfragen bezüglich Anzahlung 2 zu klären sind, ergibt sich
aus dem deutschen Dokument nicht. Zu Anzahlung 2 wird lediglich
vereinbart, dass diese 48 Stunden vor dem Termin beim Notar zu erfolgen
hat.
Aus der englischsprachigen Version ergibt sich, dass eine Anzahlung an
die H._____ in bar erfolgen werde, und zwar Euro 110'000.00 und
USD 130'000.00, was zusammen CHF 254'000.00 entspreche. Die
restlichen CHF 236'000.00 seien via Banktransfer auf das Konto der
G._____ Genossenschaft zu überweisen.
4.
Als gegeben zu betrachten ist, dass K._____ bereits am 6. Februar 2019
CHF 236'000.00 an die G._____ Genossenschaft überwiesen hat
(Beilagen Kläger, Act. B/9 und 10).
5.
Am
19. Februar
2019
schickt
Notar
M._____
einen
ersten
Kaufvertragsentwurf an I._____ (Beilagen Beklagte, Act. C/7). Dabei
schlägt er vor, dass eine Anzahlung treuhänderisch an ihn zu leisten sei
zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern, der Vertragsneben-
kosten sowie der Maklerprovision und der Rest an die Verkäuferschaft zu
bezahlen sei. Dies wurde im ersten Entwurf des Kaufvertrags unter
Ziffer II. folgendermassen formuliert:

- 4 -
Der Kaufpreis für die sub vorstehender Ziff. I. umschriebenen
Kaufobjekte beträgt fest und pauschal
CHF 490'000.00
(Schweizer Franken vierhundertneunzigtausend 00/100)
und ist wie folgt zu tilgen:
CHF
XXX
wurden bereits treuhänderisch auf das Konto des
Notars Dr. iur. M._____, N._____, bei der
O._____, IBAN P._____, zur Verwendung
gemäss Ziff. III. 10 hienach überwiesen.
CHF
XXX
Zahlung Zug um Zug mit der
Eigentumsübertragung auf das Konto der
Verkäuferschaft bei der XXX, IBAN XXX.
CHF
490'000.00
Total Kaufpreis
Die Käuferschaft verpflichtet sich, der Verkäuferschaft bis zur
Beurkundung dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches
Zahlungsversprechen seitens einer schweizerischen Gross-, Kantonal-
, Regional- oder Raiffeisenbank über die zweite Kaufpreisrate zu
übergeben. Dieses Zahlungsversprechen darf keine Bedingungen
enthalten, mit Ausnahme der pfandfreien Eigentumsübertragung und
der Eintragung eines allenfalls zu Gunsten der finanzierenden Bank zu
bestellenden Grundpfandrechts auf den Kaufobjekten. Es hat eine
Verbindlichkeit bis mindestens zwei Monate nach dem Antrittstag
aufzuweisen.
Diese Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung erfolgen, mit
Ausnahme der Abrechnung über die Sicherstellung, ausseramtlich und
ohne Zutun und Verantwortung des unterzeichneten Notars sowie des
Grundbuchamtes F._____.
6.
Aufgrund von Änderungswünschen seitens J._____, überarbeite Notar
M._____ den Kaufvertrag nochmals und liess den überarbeiteten
Kaufvertrag am 22. Februar 2019 J._____ zukommen (Beilagen Beklagte,
Act. C-9).
Die
Kaufpreisregelung
wurde
dabei
folgendermassen
angepasst:
Der Kaufpreis für die sub vorstehender Ziff. I. umschriebenen
Kaufobjekte beträgt inklusiv Mobiliar (vgl. Ziff. III. 2. hienach) fest und
pauschal

- 5 -
CHF 490'000.00
(Schweizer Franken vierhundertneunzigtausend 00/100)
und ist wie folgt zu tilgen:
CHF
236'000.00
wurden bereits treuhänderisch auf das Konto des
Notars Dr. iur. M._____, N._____, bei der
O._____, IBAN P._____.
CHF
254'000.00
Zahlung Zug um Zug mit der
Eigentumsübertragung auf das Konto der
Verkäuferschaft bei der XXX, IBAN XXX.
CHF
490'000.00
Total Kaufpreis
Die Käuferschaft verpflichtet sich, entweder der Verkäuferschaft bis zur
Beurkundung dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches
Zahlungsversprechen seitens einer schweizerischen Gross-, Kantonal-
, Regional- oder Raiffeisenbank über die zweite Kaufpreisrate zu
übergeben oder diesen Betrag bis zum genannten Zeitpunkt auf das
vorerwähnte Konto des Notars zu überweisen.
Der Notar wird von den Parteien unwiderruflich beauftragt und
ermächtigt, den Betrag von CHF XXX unmittelbar nach der
Beurkundung auf das vorerwähnte Konto der Verkäuferschaft zu
überweisen. Der Restbetrag der ersten Kaufpreisrate ist zur
Verwendung gemäss Ziff. III. 10 hienach bestimmt.
Das Zahlungsversprechen darf keine Bedingungen enthalten, mit
Ausnahme der pfandfreien Eigentumsübertragung und der Eintragung
eines allenfalls zu Gunsten der finanzierenden Bank zu bestellenden
Grundpfandrechts auf den Kaufobjekten. Es hat eine Verbindlichkeit
bis mindestens zwei Monate nach dem Antrittstag aufzuweisen.
Diese Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung erfolgen, mit
Ausnahme der Abrechnung über die Sicherstellung, ausseramtlich und
ohne Zutun und Verantwortung des unterzeichneten Notars sowie des
Grundbuchamtes F._____.
Bei Ziffer III. 10 des Vertrags, auf die in der Kaufpreisklausel verwiesen
wird, handelt es sich um die Notariats- und Grundbuchgebühren, die
Handänderungssteuer, die Grundstücksgewinnsteuer sowie die Makler-
provision.
7.
Gemäss «Agreement for Change of Funds/Trustee contract» vom
27. Februar 2019 zwischen K._____ sowie der H._____ by G._____,

- 6 -
vertreten durch J._____, hat K._____ der H._____ by G._____ resp. Herrn
J._____ persönlich für das «Apartment B._____» USD 130'000.00
übergeben (Beilagen Kläger, Act. B/12). Die Parteien haben dafür einen
Gegenwert von CHF 130'000.00 vereinbart. Ausserdem wurde Herr
J._____ verpflichtet, das Geld in Schweizer Franken auf das Konto des
Notars zu überweisen. Im Weiteren wurde festgehalten, dass der Notar so
schnell wie möglich resp. bis spätestens am 15. März 2019 den Erhalt des
Geldes offiziell bestätigen wird.
8.
Am 8. März 2019 liess Notar M._____ Herrn I._____ den überarbeiteten
Kaufvertragsentwurf zukommen (Beilagen Beklagte, Act. C/18). Dabei
hielt der Notar ausserdem fest, dass er als Beurkundungstermin den
30. April 2019, 10:30 Uhr, in seinem Büro in N._____ reserviert habe. Die
den Kaufpreis betreffende Ziffer II. wurde insofern nochmals angepasst,
dass vor allem die zuvor noch fehlenden Angaben ergänzt wurden. Der
Vollständigkeit halber wird nachfolgend die Kaufpreisklausel gemäss
Vertragsentwurf vom 8. März 2019 aufgeführt:
Der Kaufpreis für die sub vorstehender Ziff. I. umschriebenen
Kaufobjekte beträgt inklusiv Mobiliar (vgl. Ziff. III. 2. hienach) fest und
pauschal
CHF 490'000.00
(Schweizer Franken vierhundertneunzigtausend 00/100)
und ist wie folgt zu tilgen:
CHF
236'000.00
wurden bereits treuhänderisch auf das Konto des
Notars Dr. iur. M._____, N._____, bei der
O._____, IBAN P._____.
CHF
254'000.00
Zahlung Zug um Zug mit der
Eigentumsübertragung auf das Konto der
Verkäuferschaft bei der Q._____ AG, R._____,
IBAN S._____.
CHF
490'000.00
Total Kaufpreis

- 7 -
Die Käuferschaft verpflichtet sich, entweder der Verkäuferschaft bis zur
Beurkundung dieses Kaufvertrages ein unwiderrufliches
Zahlungsversprechen seitens einer schweizerischen Gross-, Kantonal-
, Regional- oder Raiffeisenbank über die zweite Kaufpreisrate zu
übergeben oder diesen Betrag bis zum genannten Zeitpunkt auf das
vorerwähnte Konto des Notars zu überweisen.
Der Notar wird von den Parteien unwiderruflich beauftragt und
ermächtigt, den Betrag von CHF 200'000.00 unmittelbar nach der
Beurkundung auf das vorerwähnte Konto der Verkäuferschaft zu
überweisen. Der Restbetrag der ersten Kaufpreisrate ist zur
Verwendung gemäss Ziff. III. 10 hienach bestimmt.
Das Zahlungsversprechen darf keine Bedingungen enthalten, mit
Ausnahme der pfandfreien Eigentumsübertragung und der Eintragung
eines allenfalls zu Gunsten der finanzierenden Bank zu bestellenden
Grundpfandrechts auf den Kaufobjekten. Es hat eine Verbindlichkeit
bis mindestens zwei Monate nach dem Antrittstag aufzuweisen.
Diese Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung erfolgen, mit
Ausnahme der Abrechnung über die Sicherstellung, ausseramtlich und
ohne Zutun und Verantwortung des unterzeichneten Notars sowie des
Grundbuchamtes F._____.
Ziffer III. 10, auf die vorstehend in der Kaufpreisklausel verwiesen wird,
weist folgenden Wortlaut auf:
Die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die
Handänderungssteuer übernehmen die Käuferschaft und die G._____
Genossenschaft, mit Sitz in T._____, je zur Hälfte.
Die Grundstücksgewinnsteuer geht zulasten der Verkäuferschaft
Die Parteien haben Kenntnis vom Bestand und der Tragweite des
gesetzlichen Pfandrechts für die Wertzuwachssteuern auf
Grundstücken (Art. 160 Steuergesetz). Das Grundstück haftet für
sämtliche nicht veranlagten Wertzuwachssteuern aus vorliegender
sowie allfällig früheren zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen
Handänderungen sowie für alle innert der in Art. 130 ff. EG z ZGB
genannten Fristen fällig gewordenen Steuern.
Zur Sicherstellung der von der Verkäuferschaft zu bezahlenden
Grundstückgewinnsteuern sowie der Maklerprovision von
CHF 15'831.90 (inkl. Mehrwertsteuer) wird der ausseramtlich
vereinbarte Teilbetrag von CHF 36'000.00, wie vorstehend unter Ziff. II.
erwähnt, treuhänderisch an den unterzeichneten Notar überwiesen.
Der Notar wird von den Parteien unwiderruflich beauftragt und
ermächtigt, diese Sicherstellungssumme für die von der

- 8 -
Verkäuferschaft zu übernehmenden Grundstückgewinnsteuern und die
Maklerprovision zu verwenden und der Verkäuferschaft lediglich eine
allfällige Restanz zinslos nach Abzug der Verwaltungskosten zu
erstatten.
Sollte der Sicherstellungsbetrag nicht zur vollumfänglichen
Begleichung der geschuldeten Steuern und Provision ausreichen, ist
die Verkäuferschaft auf erstes Verlangen der Käuferschaft zur direkten
Tilgung des Fehlbetrages verpflichtet.
Die Käuferschaft verzichtet auf weitere Sicherstellung.
Die zur Unterzeichnung vorgesehenen Vertragsparteien waren B._____
und A._____ als Verkäuferschaft, L._____ für sich und mit Vollmacht für
K._____ als Käuferschaft und die G._____ Genossenschaft mit
Zustimmung zu Ziff. III. 10 vertreten durch J._____ und I._____.
9.
Am 12. April 2019 schlossen K._____ und die H._____ by G._____,
vertreten durch J._____, wiederum ein «Agreement for Change of
Funds/Trustee contract» (Beilagen Kläger, Act. B/13). Dieses Mal
handelte es sich um eine Bargeldübergabe von Euro 110'000.00 mit einem
vereinbarten Gegenwert von CHF 123'876.00. J._____ wurde wiederum
verpflichtet, dieses Geld in Schweizer Franken auf das Konto des Notars
M._____
zu
überweisen.
Ebenfalls
wurde
auch
bei
dieser
Bargeldübergabe festgehalten, dass der Notar den Erhalt des Geldes so
schnell wie möglich, bis spätestens am 27. April 2019, offiziell bestätigen
wird.
10.
Am 15. April 2019 wandten sich A._____ und B._____ an Notar M._____
und fragten bei ihm in Anbetracht des baldigen Beurkundungstermins vom
30. April 2019 nach dem Stand des Kaufvertrags, insbesondere, ob ihre
Änderungswünsche Eingang in den Vertrag gefunden hätten. Notar
M._____ liess ihnen daraufhin den aktuellen Vertragsentwurf zukommen
und bat darum, ihm Änderungswünsche mitzuteilen. Da er Herrn I._____
mit einem cc dieser Mail bediente, macht er ihn darauf aufmerksam, dass
die Käuferschaft darauf hinzuweisen sei, dass die erste Kaufpreisrate von

- 9 -
CHF 236'000.00 vorgängig der Beurkundung auf sein Notaranderkonto zu
überweisen sei (Beilagen Kläger, Act. B/19; Beilagen Beklagte, Act. C/21).
J._____ bestätigt mit Mail an Notar M._____ vom 15. April 2019, dass der
volle Kaufpreis bis zum 29. April 2019 seitens der Käuferschaft auf dem
Konto des Notars sein werde (Beilagen Kläger, Act. B/20; Beilagen
Beklagte, Act. C/23).
11.
Weder die B._____ noch Notar M._____ wussten zu diesem Zeitpunkt,
dass
J._____
damals
bereits
die
volle
Kaufpreissumme
von
CHF 490'000.00 von K._____ erhalten hatte.
12.
Am 16. April 2019 liess Notar M._____ Herrn I._____, mit cc an Herr
J._____, einen überarbeiteten Vertragsentwurf zukommen (Beilagen
Beklagte, Act. C/25). Der Vertrag wurde um die Inventarliste ergänzt, im
Übrigen entspricht der Entwurf vom 16. April 2019 weitgehend jenem vom
8. März 2019, insbesondere die Klausel betreffend die Kaufpreiszahlung
wurde nicht mehr verändert.
13.
Der Beurkundungstermin vom 30. April 2019 wurde aus unbekannten
Gründen auf den 3. Juni 2019 verschoben.
14.
Mit Mail vom 21. Mai 2019 macht Notar M._____ J._____ darauf auf-
merksam, dass die erste Kaufpreisrate von CHF 236'000.00, welche bis
zur Beurkundung auf sein Konto zu überweisen sei, noch nicht bei ihm
eingegangen sei (Beilagen Beklagte, Act. C/29).
I._____ bestätigt am 29. Mai 2019 gegenüber Notar M._____ den Termin
für die Beurkundung am 3. Juni um 10:00 Uhr, Verkäufer sowie
Käuferschaft hätten ihm diesen bestätigt.

- 10 -
Am 31. Mai 2019 teilte K._____ dem B._____ mit, dass er mit Notar
M._____ abgeklärt habe, dass der Termin am 3. Juni stattfinde (Beilagen
Beklagte, Act. C/31).
15.
Am Sonntag, 2. Juni 2019, sandte J._____ eine Mail an die A._____,
K._____ sowie L._____. Notar M._____ bediente er mit einer Kopie
selbiger Mail (Beilagen Kläger, Act. B/28; Beilagen Beklagte, Act. C/33).
Darin hielt er fest, dass er heute Morgen gewisse Details der
Verschreibung vom folgenden Tag angepasst habe, «damit denn auch
tatsächlich alles passt». Weiter hielt er fest: «Dr. M._____ wird Ihnen
sicherlich auch die Grundbuchanmeldung unterzeichnen lassen, die Sie,
liebe Familie B._____, bei Eingang der vertraglichen Summe bei Ihnen
telefonisch freigeben können. Wir werden jedoch die Belege auch an Dr.
M._____ zustellen, damit er seines Amtes walten kann. In der Beilage
sende ich Ihnen also den durch mich leicht abgeänderten Vertrag, den –
davon gehe ich aus – Dr. M._____ morgen (allenfalls in seinen eigenen
Worten) für und mit Ihnen wird beurkunden können. Ebenfalls in der
Beilage sende ich Ihnen die Eingangsbestätigung der Kaufsumme, wie sie
auch im Vertrag stipuliert ist.»
J._____ hat seine Änderungsvorschläge mittels Kommentarfunktion in ein
pdf-Dokument eingefügt. Mit den Änderungen von J._____ sollte die
Kaufpreisregelung neu wie folgt lauten:
Der Kaufpreis für die sub vorstehender Ziff. I. umschriebenen
Kaufobjekte beträgt inklusiv Mobiliar und Inventar (vgl. Ziff. III. 2.
hienach) fest und pauschal
CHF 490'000.00
(Schweizer Franken vierhundertneunzigtausend (00/100)
und ist wie folgt zu tilgen:

- 11 -
CHF
236'000.00
wurden bereits treuhänderisch auf das Konto
G._____ Genossenschaft, T._____, bei der
U._____, T._____, IBAN V._____
CHF
254'000.00
wurden bereits in verschiedenen Teilzahlungen
treuhänderisch auf das Konto G._____
Genossenschaft, T._____, bei der U._____,
T._____, IBAN V._____ einbezahlt und gehen
Zahlung Zug um Zug mit der
Eigentumsübertragung auf das Konto der
Verkäuferschaft bei der Q._____ AG, R._____,
IBAN S._____.
CHF
490'000.00
Total Kaufpreis
G._____ Genossenschaft hat dem Notar den Eingang des oben
genannten Kaufpreises schriftlich bestätigt.
G._____ Genossenschaft, T._____, wird von den Parteien
unwiderruflich beauftragt und ermächtigt, den Betrag von
CHF 200'000.00 unmittelbar nach der Beurkundung auf das
vorerwähnte Konto der Verkäuferschaft zu überweisen sowie
CHF 36'000.- werden auf das Konto des Notars Dr. iur. M._____,
N._____, bei der O._____, IBAN P._____ überwiesen zur Tilgung von
Der Restbetrag der ersten Kaufpreisrate ist zur Verwendung gemäss
Ziff. III. 10. hienach bestimmt.
Diese Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung erfolgen, mit
Ausnahme der Abrechnung über die Sicherstellung, ausseramtlich und
ohne Zutun und Verantwortung des unterzeichneten Notars sowie des
Grundbuchamtes F._____.
Im Gegensatz zu allen bisherigen Vertragsentwürfen war die G._____
Genossenschaft gemäss Vorschlag von J._____ nun nicht mehr als
Vertragspartei vorgesehen. Obwohl in seiner Version die G._____
Genossenschaft nach wie vor in Ziffer III. 10 verpflichtet wird, die Hälfte
der Notariats- und Grundbuchgebühren zu übernehmen.
16.
Zudem war dem Mail von J._____ vom 2. Juni 2019 eine Bestätigung des
Eingangs der Kaufsumme beigefügt. Worin die G._____ bestätigt, dass
die Kaufsumme über CHF 490'000.00 bei ihnen in verschiedenen
Tranchen zwischen dem 5. Februar und dem 24. April 2019 komplett
eingegangen ist.

- 12 -
17.
Der schlussendlich am 3. Juni 2019 von Notar M._____ beurkundete
Vertrag weist betreffend Kaufpreis folgenden Wortlaut auf (Beilagen
Kläger, Act. B/33; Beilagen Beklagte, Akt. C/35):
Der Kaufpreis für die sub vorstehender Ziff. I. umschriebenen
Kaufobjekte beträgt inklusiv Mobiliar und Inventar (vgl. Ziff. III. 2.
hienach) fest und pauschal
CHF 490'000.00
(Schweizer Franken vierhundertneunzigtausend (00/100)
und wurde gemäss Angaben der Parteien bereits treuhänderisch und
ausseramtlich auf das Konto der G._____ Genossenschaft, T._____,
überwiesen. Diese wird von den Parteien gemäss separater
Absprache beauftragt, die Kaufpreistilgung und Bezahlung der
Vertragskosten vorzunehmen.
Diese Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung erfolgen ausseramtlich
und ohne Zutun und Verantwortung des unterzeichneten Notars sowie
des Grundbuchamtes F._____.
Ziffer III. 10 wurde von Notar M._____ folgendermassen abgeändert:
Die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie die
Handänderungssteuern übernehmen die Käuferschaft und die
G._____ Genossenschaft, mit Sitz in T._____, je zur Hälfte. Letztere
hat dieser Kostenübernahme gemäss Angaben der Parteien
zugestimmt.
Die Grundstückgewinnsteuer geht zulasten der Verkäuferschaft.
Die Parteien haben Kenntnis vom Bestand und der Tragweite des
gesetzlichen Pfandrechts für die Wertzuwachssteuern auf
Grundstücken (Art. 160 Steuergesetz). Das Grundstück haftet für
sämtliche nicht veranlagten Wertzuwachssteuern aus vorliegender
sowie allfällig früheren zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen
Handänderungen sowie für alle innert der in Art. 130 ff EG z ZGB
genannten Fristen fällig gewordenen Steuern.
Die Käuferschaft verzichtet auf Sicherstellung.
18.
Der Kaufvertrag wurde am 3. Juni 2019 von B._____ und A._____ als
Verkäuferschaft und von L._____ für sich und mit Vollmacht für Herrn
K._____ als Käuferschaft unterzeichnet. Die G._____ Genossenschaft

- 13 -
wurde entgegen den im Vorfeld ausgetauschten Entwürfen nicht
Vertragspartei. Notar M._____ beurkundete den Kaufvertrag.
19.
Gleichentags schickte Notar M._____ J._____ den unterzeichneten
Kaufvertrag
sowie
die
Originale
der
Grundbuchanmeldung, die
Bestätigung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden im Sinne von
Art. 172 DBG sowie der Einwohnergemeinde W._____ (Beilagen Kläger,
Act. B/36).
20.
A._____ und B._____ erhielten in der Folge kein Geld von der G._____
Genossenschaft. Sie wurden von J._____ immer wieder vertröstet und mit
Versprechungen hingehalten.
21.
Am 13. August 2019 schalteten A._____ und B._____ einen Anwalt ein,
dieser wandte sich an J._____ und forderte von ihm umgehend den Betrag
von CHF 490'000.00 auf sein dafür vorgesehenes Kundenabwicklungs-
konto zu überweisen (Beilagen Kläger, Act. B/42).
22.
Einen Monat später, am 13. September 2019, liessen A._____ und
B._____ durch ihren Anwalt Strafanzeige gegen J._____ einreichen
(Beilagen Kläger, Act. B/47). Gemäss Angabe des klägerischen Anwalts
wurde J._____ tags zuvor, am 12. September 2019, verhaftet.
23.
Am 3. Juni 2020 reichten A._____ und B._____ (Kläger) Staatshaftungs-
klage beim Verwaltungsgericht Graubünden gegen den Kanton
Graubünden ein. Sie verlangen die Verpflichtung des beklagten Kantons,
den Klägern den Betrag von CHF 490'000.00 zu bezahlen, zuzüglich Zins
zu 5 % ab dem 4. Juni 2019.
24.
Mit Klageantwort vom 20. August 2019 beantragt der Kanton Graubünden
(Beklagte) die Abweisung der Klage.

- 14 -
25.
Die Parteien replizierten resp. duplizierten mit Eingabe vom 9. Oktober
2020 resp. 30. November 2020.
26.
Der Rechtsvertreter der Kläger reichte am 16. Dezember seine
Honorarnote ein, zu dieser nahm die Beklagte am 4. Januar 2021 Stellung.
27.
Am 2. Mai 2022 teilte RA Portmann (Vertreter der Kläger) dem Gericht mit,
dass er aufgrund seiner Wahl zum Regionalrichter seiner anwaltlichen
Tätigkeit nicht mehr nachgehen kann. Er habe die vorliegende
Angelegenheit seinem Rechtsnachfolger übergeben. Gleichentags zeigte
RA Patrik Schmid die Vertretung von A._____ und B._____ an und reichte
eine Vollmacht samt Honorarvereinbarung ein.
28.
Auf Anfrage von RA Schmid vom 25. November 2022, wann mit einem
Entscheid in der Angelegenheit zu rechnen sei, antwortete der
Instruktionsrichter am 28. November 2022, dass sich der Fall in
Bearbeitung befinde und es im ersten Quartal 2023 weitergehe. Er bat um
Verständnis und etwas Geduld.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1
Nach Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Staatshaftung (SHG;
Staatshaftungsgesetz; BR 170.050) i.V.m. Art. 63 Abs. 1 lit. c des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt
das Verwaltungsgericht im Klageverfahren Entschädigungsansprüche aus
dem
Staatshaftungsgesetz.
Gemäss
Art. 43
Abs. 1
Ziff. 1
des
Notariatsgesetzes (NotG; BR 210.300) haftet der Kanton Graubünden für
Schäden, welche im Rahmen der notariellen Tätigkeit durch patentierte
Notariatspersonen
und
Grundbuchverwalterinnen
und
-verwalter
widerrechtlich verursacht worden sind. Im Übrigen richtet sich die
vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach den Bestimmungen des

- 15 -
kantonalen
Staatshaftungsgesetzes
(Art. 43
Abs. 2
NotG).
Das
angerufene Verwaltungsgericht ist daher sowohl örtlich, sachlich als auch
funktional zuständig für die Beurteilung der vorliegend geltend gemachten
Ansprüche der Kläger gegenüber dem Beklagten im Umfang von
insgesamt CHF 490'000.00 nebst Zins zu 5 % ab dem 4. Juni 2019.
1.2
Gemäss Art. 64 VRG wird die Klage durch Einreichung beim
Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei
vorrangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 VRG bezüglich der
Formerfordernisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt
und Begründung]; vgl. aber auch Art. 221 Abs. 1 lit. b, d und e der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] i.V.m. Art. 65 Abs. 2
VRG) anwendbar. Die Staatshaftungsklage vom 4. Juni 2019 erfüllt diese
Formerfordernisse. Die weiteren Prozessvoraussetzungen geben keinen
Anlass zu weiteren Bemerkungen (vgl. z.B. Art. 50 VRG i.v.m. Art. 65
Abs. 1 VRG bzw. Art. 59 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 65 Abs. 2 VRG). Auf die
Klage ist somit einzutreten.
2.1
Gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG haben die Parteien dem Gericht den
Sachverhalt des Rechtsstreits darzulegen, womit im vorliegenden
verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren betreffend eine Staatshaftung im
Ergebnis die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO zur
Anwendung gelangt (vgl. dazu VGU U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.1g;
Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des
Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden und Beamten und die
Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften vom 29. Oktober 1944,
Heft Nr. 11/2006 – 2007, S. 1368 f.). Denn als lex specialis geht Art. 6
Abs. 2 SHG den (allgemeinen) Verfahrensvorschriften für ein Verfahren
vor Verwaltungsgericht, insbesondere dem Untersuchungsgrundsatz nach
Art. 11 VRG bzw. den auf das Verfahren der verwaltungsgerichtlichen

- 16 -
Beschwerde anwendbaren Vorschriften nach Art. 38 ff. i.V.m. Art. 65
Abs. 1 VRG, vor. Entsprechende Tatsachenbehauptungen sind zudem
auch rechtzeitig geltend zu machen (vgl. Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65
Abs. 2 VRG). Darüber hinaus gilt auch die übliche Beweislastverteilung
gemäss materiell anzuwendendem Recht bzw. Art. 8 ZGB, wonach
derjenige das Vorhandensein einer Tatsache zu beweisen hat, wer aus ihr
Rechte ableitet. Die Beweislast für haftungsbegründende Tatsachen liegt
demnach beim Kläger (siehe dazu JUNGO, Zürcher Kommentar,
Zivilgesetzbuch, Art. 8 ZGB Beweislast, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018,
Rz. 401; PLÜSS in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungs-
rechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 7
Rz. 158 f;
BGE 146 III 14
E.5.1;
Urteil
des
Bundesgerichts
4A_174/2017 vom 1. September 2017 E.4.1).
2.2
Hinzu kommt, dass bezüglich der notariellen Tätigkeit gemäss einem in
Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich anerkannten Erfahrungssatz
angenommen werden darf, dass Berufsangehörige mit staatlichem
Fähigkeitsausweis und Zulassung (vgl. dazu Art. 1 Abs. 1 lit. c und Art. 19
Abs. 2 und 3 NotG sowie auch Art. 139 des Einführungsgesetzes zum
Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; BR 210.100]) ihre beruflichen
Sorgfaltspflichten und vorliegend insbesondere ihre Ermittlungs- und
(Rechts-) Belehrungspflicht im Sinne von Art. 24 NotG erfüllen (siehe
Urteil des Bundesgerichts 5A_672/2012 vom 3. April 2013 E.9.3.2 m.H.a.
5P.347/2004 vom 11. Januar 2005 E.2.1).
3.
Art. 43 Abs. 1 NotG statuiert in Übereinstimmung mit Art. 3 SHG eine
Kausalhaftung, welche prinzipiell kein Verschulden voraussetzt. Gemäss
Art. 43 Abs. 2 NotG richtet sich die übrige vermögensrechtliche
Verantwortlichkeit nach den Bestimmungen des kantonalen Staats-
haftungsgesetzes. Art. 1 Abs. 4 SHG verweist auf Art. 41 ff. OR als
ergänzendes (kantonales) Recht, soweit das Staatshaftungsgesetz keine

- 17 -
Vorschrift enthält. Das verantwortliche Gemeinwesen, vorliegend der
Kanton Graubünden, haftet also für den Schaden, welcher eine patentierte
Notariatsperson einem Dritten bei der Ausübung einer dienstlichen bzw.
im Rahmen der notariellen Tätigkeit (durch eine Handlung oder
Unterlassung) widerrechtlich zufügt.
4.
Die Kläger machen vorliegend den entgangenen Kaufpreis geltend. Dabei
handelt es sich um einen Vermögensschaden, welcher keine absoluten
Rechtsgüter wie Leib und Leben oder das Eigentum tangiert.
Dementsprechend ist gemäss der bei Ansprüchen nach Art. 41 OR
ebenfalls massgebenden Rechtsprechung zum Erfordernis eines
Handlungs-/Verhaltensunrechts
eine
entsprechende
gesetzliche
Schutznorm notwendig, welche die Geschädigten vor einem solchen
Schaden bewahren soll (vgl. BGE 146 IV 211 E.3.2, 141 III 527 E.3.2, 132
II 449 E.3.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 6B_1202/2019 vom 9. Juli 2020
E.3.2, 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff.; siehe auch VGU U 16 11
vom 15. März 2019 E.3, U 14 74 vom 10. Dezember 2018 E.5.1;
REY/WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich
2018, Rz. 166 ff. m.H.). Das heisst, eine blosse Vermögensschädigung
ohne gleichzeitigen Eingriff in ein absolutes Recht ist nur widerrechtlich,
wenn sie auf der Verletzung einer Amtspflicht beruht, die dem Schutz vor
solchen Schädigungen dient. Dabei stellt allerdings nicht jede noch so
geringfügige
Amtspflichtverletzung
eine
haftungsbegründende
Widerrechtlichkeit dar; vielmehr ist erforderlich, dass eine für die
Ausübung der amtlichen Funktion wesentliche Pflicht betroffen ist (vgl.
BGE 132 II 305
E.4.1).
Haftungsbegründend
ist
lediglich
eine
unentschuldbare Fehlleistung, die einem pflichtbewussten Beamten nicht
unterlaufen wäre (vgl. BGE 132 II 449 E.3.2 f, 123 II 577 E.4d/dd). Neben
dem Schaden ist also auch dessen Verursachung durch eine patentierte
Notariatsperson
oder
Grundbuchverwalterinnen
bzw.
Grundbuch-

- 18 -
verwalter, welche notarielle Aufgaben erfüllen, die Widerrechtlichkeit der
Schädigung sowie ein natürlicher und adäquater Kausalzusammenhang
zwischen der hoheitlichen Handlung oder Unterlassung und dem eingetre-
tenen Schaden vorausgesetzt. Die Haftung für eine Unterlassung setzt
eine Pflicht zum Handeln voraus, welche sich aus einer entsprechenden
Schutznorm zugunsten der geschädigten Person ergibt (vgl. Urteile des
Bundesgerichts 2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.1 ff., 2C_1059/2014
vom 25. Mai 2016 E.5.1 ff., 8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E.4.2; vgl. zum
Ganzen
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines
Verwaltungsrecht,
8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2101 ff. und MAYHALL, Aufsicht und
Staatshaftung, Diss., Zürich/Basel/Genf 2008, S. 226 ff.).
5.
Im Rahmen der bundesrechtlichen Minimalanforderungen sind die
Kantone gemäss Art. 55 des Schlusstitels zum Schweizerischen
Zivilgesetzbuch (SchlT ZGB; SR 210) befugt, zu bestimmen, in welcher
Weise auf ihrem Gebiet die öffentliche Beurkundung hergestellt wird
(siehe SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 55 SchlT Rz. 4 ff.; BGE 133 I
259 E.2.1 m.H.a. 106 II 146 E.1, BGE 99 II 159 E.2). Gemäss Art. 24 NotG
hat die Notariatsperson ihre Amtsgeschäfte sorgfältig vorzubereiten und
auszuführen (Abs. 1). Sie hat die Interessen der Beteiligten gleichmässig
und objektiv zu wahren und sorgt für die Einhaltung von Treu und Glauben
(Abs. 2). Die Notariatsperson hat die Vorstellungen und Absichten der
Beteiligten zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des
Geschäftes zu belehren sowie auf die Beseitigung von Widersprüchen
oder Unklarheiten hinzuwirken. Sie darf die freie Entscheidung der
Beteiligten nicht beeinflussen (Abs. 3). Die Verletzung einer bestehenden
(Rechts-)Belehrungspflicht im Rahmen der notariellen Tätigkeit kann eine
vermögensrechtliche Verantwortlichkeit nach sich ziehen (siehe PKG

- 19 -
1998 Nr. 7 E.1a S. 28 m.H.a. BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungs-
recht, Zürich 1993, Rz. 611).
6.
In materieller Hinsicht gilt es nachfolgend die einzelnen Haftungsvoraus-
setzungen eines eingetretenen und quantifizierbaren Schadens, der
Widerrechtlichkeit sowie der Kausalität zwischen Schaden und dem
Verhalten der dafür verantwortlichen Person zu prüfen und gerichtlich zu
würdigen.
7.
Widerrechtlichkeit
7.1
Eine Handlung ist widerrechtlich, wenn sie gegen ein Gebot oder Verbot
der Rechtsordnung verstösst, welches dem Schutz des verletzten
Rechtsguts dient.
7.1.1
Die Kläger werfen Notar M._____ vor, er habe aus verschiedenen
Gründen die gebührende Sorgfalt im Sinne von Art. 24 NotG nicht walten
lassen. So habe er die sorgfältige Vorbereitung und Ausführung missen
lassen, indem er am Tag der Beurkundung den Vertrag abgeändert habe
und der beurkundete Vertrag nicht mehr den an sich sorgfältig
vorbereiteten Entwürfen entsprochen habe. Der Entwurf vom 16. April
2019 sei ihm ausdrücklich als gut bestätigt worden. Am 3. Juni 2019, am
Tag der Beurkundung, sei eine komplett neue Version des Vertrags
zustande gekommen. Der beurkundete Vertrag sei nicht sorgfältig
vorbereitet gewesen. Ausserdem seien die Kläger als Verkäufer nicht
dabei gewesen, als der Notar mutmasslich eine Besprechung mit den
Käufern gehabt habe, wobei er mutmasslich erfahren habe, dass die
Käufer Herrn J._____ längst CHF 490'000.00 überwiesen hätten – die
Hälfte der Summe in bar und in fremden Währungen. Dies alles sei
anlässlich der Beurkundung nicht besprochen worden, die Kläger seien
darüber erst später informiert worden. Die Kläger bringen weiter vor, dass

- 20 -
wenn sie davon gewusst hätten, hätten sie das Vertrauen in das Geschäft
und die Beteiligten verloren und zumindest die Urkunde nicht
unterzeichnet. Die Besprechung der jüngsten Änderungen hätte nach
Ansicht der Kläger zumindest eine Besprechung der Motive erfordert,
welche nicht nur mit einer Partei hätte stattfinden dürfen. Die Kläger
schlussfolgern, dass die Beurkundung vom 3. Juni 2019 nicht sorgfältig
ausgeführt worden sei und dass die Einheit des Aktes (Art. 33 NotG) nicht
eingehalten worden sei.
7.1.2
Die Beklagte erwidert darauf, dass die Kläger selbst bestätigt hätten, dass
die Entwürfe sorgfältig verfasst worden seien. Die Vorgaben habe Notar
M._____ von der Maklerin der Kläger erhalten. Letzte Änderungen habe
die Maklerin mit Mail vom 2. Juni 2019 veranlasst. Notar M._____ habe
diese Mail am 3. Juni 2019 vor der Beurkundung geöffnet. Den Parteien
sei die Mail ebenfalls zugestellt worden. Notar M._____ habe die
Änderungen nicht unbesehen übernommen, sondern habe sie in eine
richtige und verständliche Form gebracht. Die Urkunde entspreche den
Vorgaben der Maklerin. Die Bestimmung zur Kaufpreiszahlung sei
mitnichten missverständlich. Der Notar habe ausdrücklich festgehalten,
dass Kaufpreisfestlegung und Kaufpreistilgung ausseramtlich und ohne
Zutun und Verantwortung des Notars sowie des Grundbuchamtes
erfolgten. Er habe den Vertragsparteien damit unmissverständlich zur
Kenntnis gebracht, dass er sich nicht mit der Abwicklung der Kaufpreis-
zahlung befassen würde. Dies entspreche der Praxis. Eine gesonderte
Besprechung zwischen den Käufern und dem Notar habe entgegen den
Behauptungen der Kläger nicht stattgefunden. Über die erfolgte Kaufpreis-
zahlung sei nebst der Erklärung der Käufer eine Bestätigung der Maklerin
vorgelegen, welcher die Kläger offensichtlich Glauben geschenkt hätten.
Die Beurkundung sei gesetzeskonform durchgeführt worden. Die Einheit
des Aktes sei eingehalten worden.

- 21 -
7.1.3
Den Akten lässt sich entnehmen, dass sich die Parteien auf den Kauf-
vertragsentwurf vom 16. April 2019 geeinigt hatten. Dieser sah betreffend
Kaufpreiszahlung vor, dass die erste Kaufpreisrate vor der Beurkundung
treuhänderisch auf das Konto von Notar M._____ einzuzahlen ist und die
zweite Kaufpreisrate entweder Zug um Zug auf das Konto der Verkäufer,
wobei in diesem Fall bis zur Beurkundung ein unwiderrufliches Zahlungs-
versprechen vorzuliegen hat, oder andernfalls dieser Betrag bis zur
Beurkundung ebenfalls auf das Konto von Notar M._____ einzuzahlen ist.
Am Tag der Beurkundung, am 3. Juni 2019, änderte Notar M._____
aufgrund einer Mail der Maklerin der Verkäufer (J._____) vom Vortag die
Kaufpreisregelung. Demzufolge wurde gemäss Angaben der Parteien der
volle Kaufpreis bereits treuhänderisch und ausseramtlich auf das Konto
der G._____ Genossenschaft überwiesen, welche von den Parteien
gemäss separater Absprache beauftragt wird, die Kaufpreistilgung und
Bezahlung der Vertragskosten vorzunehmen.
7.1.4
Die Kläger führen aus, dass sie keine Kenntnisse von der Mail von J._____
vom 2. Juni 2019 hatten. Sie seien bereits am 31. Mai 2019 von
Deutschland nach F._____ gefahren, um die Wohnung übers
Wochenende noch einer letzten Reinigung zu unterziehen, damit sie diese
wie geplant am Montag, 3. Juni 2019, ordentlich den Käufern übergeben
konnten. In F._____ hätten die Kläger, die gemäss eigener Aussage
betagt seien, weder WLAN, PCs oder mobile Arbeitsstationen wie Tablets
oder dergleichen gehabt. Ihr Mobiltelefon hätten sie dabeigehabt, darauf
würden sie allerdings keine E-Mail-Korrespondenz führen. Folglich sei den
Klägern die Mail von Herrn J._____ vom 2. Juni 2019 nicht bekannt
gewesen. Sie hätten weder etwas von erfolgten Zahlungen noch von den
Vertragsänderungen des Maklers vom Vortag gewusst. Im Rahmen der
Beurkundung sei nicht über die überraschenden Änderungen gesprochen

- 22 -
worden, die der nicht anwesende Herr J._____ via Mail am Vortag
eingebracht habe.
Die Kläger bringen weiter vor, dass ihnen nicht erklärt worden sei, dass,
wann und wie die Käufer Herrn J._____ den Kaufpreis übergaben. Sie
hätten bei der Lesung der Urkunde verstanden, die CHF 490'000.00 seien
inzwischen bezahlt worden und seien vorhanden. Sie hätten erwartet,
dass der Notar über dieses Geld verfügen könne bzw. dass die
Auszahlung desselben an sie sichergestellt sei. So überrascht der Notar
über die kurzfristigen Änderungen am Vertrag gewesen sein musste, so
überrascht hätten sich auch die Vertragsparteien zeigen müssen. Umso
mehr hätte der Notar sich vergewissern müssen, dass die Kläger (und
auch die Käufer) von den sonntäglichen Änderungen des Herrn J._____
überhaupt Kenntnis hatten. Stattdessen sei dies mit keinem einzigen Wort
erwähnt worden. Diese Vorgänge hätten dazu geführt, dass Herr J._____
die Parteien willfährig hatte ausbooten können. Bei der gebotenen Sorgfalt
des Notars hätte dies nach Ansicht der Kläger nicht passieren können.
7.1.5
Die Beklagte erwidert darauf, dass der vom Notar verfasste Vertragstext
klar sei und auf der Bestätigung der Parteien fusse, dass der Kaufpreis
vollständig an die Maklerin bezahlt worden sei. Der Notar habe keine
Bestätigung abgegeben, dass der Kaufpreis vorhanden sei. Vielmehr habe
er im Vertragstext klar zum Ausdruck gebracht, dass der Kaufpreis «nach
Angabe der Parteien» auf ein Konto der Maklerin überwiesen worden sei.
Die Vertragsparteien hätten der Maklerin ihr Vertrauen geschenkt, den
Kaufpreis auf deren Konto geleistet und aufgrund deren Bestätigung die
Kaufpreiszahlung quittiert. Das Verhalten der Maklerin und deren Organe
falle nicht in den Verantwortungsbereich der Urkundsperson.
7.1.6
Dass der Vertragstext des beurkundeten Vertrags an sich klar und
unmissverständlich ist, wird vorliegend nicht in Frage gestellt. Ebenso

- 23 -
wenig ist strittig, ob die vorangehenden Entwürfe des Vertrags sorgfältig
ausgearbeitet wurden. Fraglich ist allerdings, ob sich die Parteien über die
am Tag der Beurkundung vorgenommenen Änderungen am Vertragstext
im Klaren waren resp. ob ihnen bewusst war, dass sie nicht den im Vorfeld
vereinbarten Vertrag vom 16. April 2019 vor sich gehabt haben.
7.1.7
Die Änderungen von J._____ sind sehr kurzfristig – am Tag vor der
Beurkundung – bei Notar M._____ sowie bei den Parteien eingetroffen.
Aufgrund der Adressierung und des Wortlauts der Mail musste Notar
M._____
davon
ausgehen,
dass
es
sich
dabei
nicht
um
Änderungswünsche der Parteien handelte und er konnte mithin nicht
wissen, ob die Parteien überhaupt Kenntnis davon hatten, geschweige
denn, ob sie damit einverstanden waren. Hinzu kommt, dass die
Änderungen die Kaufpreisregelung betrafen – einen für einen Kaufvertrag
wesentlichen Punkt – und zudem eine Partei dadurch wesentlich
schlechter gestellt wurde. Es handelte sich also nicht um marginale
Änderungen, deren spezifische Erwähnung allenfalls vernachlässigt
werden konnte, sondern es ging um das Wesentlich des Vertragsinhalts.
Ausserdem ergab sich aus der Mail von J._____ vom 2. Juni 2019, dass
die G._____ Genossenschaft bereits seit spätestens dem 24. April 2019
im Besitz der vollen Kaufpreissumme war. Dies hätte den Notar aus
mehreren Gründen aufhorchen lassen müssen. Zum einen war bis zum
Tag der Beurkundung nie die Rede davon war, dass das Geld der G._____
Genossenschaft überwiesen werden solle. Zum anderen hatte Notar
M._____ bei J._____ mehrmals nach dem Geld gefragt hat, und zwar zu
Zeitpunkten, zu welchen, wie er nun erfahren hat, dieser bereits im Besitz
des Geldes war, ohne auch nur etwas Derartiges anzumerken. Hinzu
kommt, dass die abgeänderte Kaufpreisregelung – anders als dies die
Beklagte darlegt – gerade nicht der Praxis entspricht. Es ist nicht üblich,
dass Kaufpreiszahlungen von Liegenschaften über eine Maklerin oder

- 24 -
eine sonstige nicht gesicherte Stelle abgewickelt werden, sondern
vielmehr ist es üblich, dass diese über Notaranderkonten resp. via
Bankversprechen und Zug um Zug-Zahlungen auf das Konto der
Verkäuferschaft abgewickelt werden.
Diese Umstände hätten einen sorgfältig agierenden Notar dazu
veranlassen müssen, die Angelegenheit mit den Parteien genau zu klären,
bevor er einen monatelang feststehenden Vertrag aufgrund einer E-Mail
der Maklerin kurzfristig abändert. Unter den gegebenen Umständen reicht
es nicht aus, dass der Vertragstext klar formuliert und an sich zulässig ist,
vielmehr bedarf es einer Aufklärung über die vorgenommenen
Änderungen durch den Notar. Den Klägern ist demnach zuzustimmen,
dass sich Notar M._____ hätte vergewissern müssen, dass die Parteien
tatsächlich Kenntnis von den Änderungen hatten und damit einverstanden
waren.
7.2
Es stellt sich somit die Frage, ob Notar M._____ seine Belehrungspflichten
in ausreichendem Masse wahrgenommen hat. Die Belehrungspflicht
ergibt sich einerseits bereits aus dem Sinn und Zweck der öffentlichen
Beurkundung sowie aus Art. 24 Abs. 3 NotG. Demnach hat die
Notariatsperson die Vorstellungen und Absichten der Beteiligten zu
ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des Geschäfts zu
belehren sowie auf Beseitigung von Widersprüchen oder Unklarheiten
hinzuwirken.
7.2.1
Die Kläger bringen vor, dass sie über den Inhalt und die Tragweite des
Geschäfts nicht belehrt worden seien. Sie sind der Ansicht, dass der Notar
sie zumindest darüber hätte belehren müssen, dass sie mit der jüngsten
wesentlichen Änderung der Urkunde völlig schutzlos dastünden. Er habe
gewusst, dass die Maklerin nur eine mit CHF 10.00 dotierte Genossen-
schaft gewesen sei, dass Herr J._____ unorganisiert gewesen sei, dass

- 25 -
die Maklerin maximal CHF 49'000.00 jemals hätte entgegennehmen
dürfen, dass alle Vorentwürfe die Sicherheit der Geldzahlung durch
Transfer via Notarkonto bzw. Zahlungsversprechen vorgesehen hätten,
dass die erfolgten Zahlungen der CHF 490'000.00 nicht ausreichend
belegt gewesen seien, sondern im Gegenteil die Hälfte davon seit
Wochen, die andere Hälfte sogar in Bargeld, in fremden Währungen in
Privatwohnungen übergeben worden sei sowie dass er den Klägern eine
Eigentumsübertragungsanmeldung vorgelegt habe, die er dann der
Maklerin weitergeben würde. Der Notar habe die Tragweite des
Geschäfts, insbesondere mit den jüngsten Änderungen, erkennen
müssen, aber er habe die unerfahrenen Kläger darüber mit keinem Wort
belehrt.
7.2.2
Belehrungsfehler werden als haftungsbegründend betrachtet, wenn sie
sich in «mangelhafter inhaltlicher Gestaltung des beurkundeten
Rechtsgeschäfts oder in mangelhafter Durchführung des protokollierten
Verfahrens auswirken; zu diesen Fehlern gehört auch mangelhaft
gewährter Schutz vor Unbedacht, wenn wegen unterlassener Belehrung
ein Geschäft zustande kommt, das im Klienteninteresse richtigerweise
hätte unterbleiben sollen» (PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 28 m.H.a. BRÜCKNER,
a.a.O., Rz. 624). Zur erforderlichen Belehrung, die die Urkundsperson
vorzunehmen hat, zählt dabei die verfahrensrechtliche Belehrung, die
Urkunden-Erläuterung, die Rechtsfolgen-Belehrung und die Ungewöhn-
lichkeits-Belehrung. Die Belehrung ist in dem Umfang erforderlich, der
sicherstellt, dass die Parteien die für die Beurkundung notwendigen
Kenntnisse haben.
Die Rechtsfolgen-Belehrung hat mit konkretem Bezug auf das zu beurkun-
dende Geschäft zu erfolgen. «Die Urkundsperson hat auf die mit einzelnen
Rechtsfolgen typischerweise verbundenen Risiken hinzuweisen, wobei als
Risiko
in
diesem
Zusammenhang
jede
wesentliche
ungünstige

- 26 -
Abweichung der rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des
beurkundeten Geschäftes von jenen Erwartungen der Klientschaft zu
verstehen ist, welche für die Urkundsperson erkennbar sind oder von ihr
angenommen werden müssen» (PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 29 m.H.a.
BRÜCKNER, a.a.O., Rz. 1745 f.).
Da der von Notar M._____ am 3. Juni 2019 den Parteien vorgelegte
Vertrag wesentlich von dem von den Parteien Monate zuvor abgesegnete
Vertrag abweicht und insbesondere die Kläger in eine wesentlich
schlechtere Position gestellt werden, als dies bis anhin vorgesehen war,
hätte Notar M._____ die Parteien auf das dadurch entstehende Risiko
hinweisen müssen.
7.2.3
Den erforderlichen Umfang der Belehrungspflicht hat die Urkundsperson
anhand der Natur des konkreten Geschäfts sowie aufgrund des
Wissensstandes der erklärenden Personen zu definieren. Die Urkunds-
person muss daher in jedem Einzelfall den Erläuterungsbedarf der
Parteien abklären (PKG 1998 Nr. 7 E.1a S. 29 m.H.a. BRÜCKNER, a.a.O.,
Rz. 1772 ff.).
Ein erhöhter Erläuterungsbedarf durch den Notar war vorliegend aufgrund
folgender Gegebenheiten angezeigt:
-
Die Kaufpreisregelung wies in allen vorangehenden Entwürfen im
Wesentlichen denselben Wortlaut auf.
-
Die Parteien haben sich auf den Vertragsentwurf von Notar M._____
vom 16. April 2019 geeinigt. Sie durften also in guten Treuen davon
ausgehen, dass sie knappe zweieinhalb Monate später, am 3. Juni
2019, eben diesen Vertrag und nicht plötzlich einen anderen Vertrag
zur Unterzeichnung erhalten werden.

- 27 -
-
Die Änderungswünsche waren sehr kurzfristig. Aufgrund der Mail von
J._____ vom 2. Juni 2019 konnte Notar M._____ nicht davon
ausgehen, dass die Parteien Kenntnis von dessen kurzfristigen
Änderungswünschen hatten, wenn sie eben diese Mail nicht gelesen
haben, geschweige denn, dass sie damit einverstanden waren.
-
Es handelt sich bei der Kaufpreisregelung um einen wesentlichen
Bestandteil eines jeden Kaufvertrags.
-
Mit der kurzfristigen Änderung der Kaufpreisklausel wurden die Kläger
wesentlich schlechter gestellt als sie dies bisher gemäss allen
Vorentwürfen, mit denen sie sich im Vorfeld der Beurkundung
auseinandergesetzt haben, waren.
-
Die abgeänderte Kaufpreisregelung entspricht nicht der Praxis.
-
Die Mail von J._____ vom 2. Juni 2019 enthielt eine Bestätigung des
Eingangs der Kaufsumme. Dieser Bestätigung ist zu entnehmen, dass
die G._____ Genossenschaft zwischen dem 5. Februar und dem
24. April 2019 die gesamte Kaufsumme von CHF 490'000.00 erhalten
hat. Den vorliegenden Akten lässt sich entnehmen, dass Notar
M._____ am 15. April 2019 I._____ mitteilte, dass die Käuferschaft
darauf
hinzuweisen
sei,
dass
die
erste
Kaufpreisrate
von
CHF 236'000.00 vorgängig der Beurkundung auf sein Notaranderkonto
zu überweisen sei. Woraufhin J._____ gleichentags antwortete, dass
der volle Kaufpreis bis zum 29. April 2019 seitens der Käuferschaft auf
dem Konto des Notars sein werde. Mit Mail vom 21. Mai 2019 machte
Notar M._____ J._____ nochmals darauf aufmerksam, dass die erste
Kaufpreisrate von CHF 236'000.00, welche bis zur Beurkundung auf
sein Konto zu überweisen sei, noch nicht bei ihm eingegangen sei. Nun
erfährt er ein paar Tage später, dass J._____ resp. die G._____
Genossenschaft zu diesem Zeitpunkt bereits seit einem knappen
Monat im Besitz der kompletten Kaufpreissumme war. Dies hätte ihn
stutzig werden lassen müssen.

- 28 -
Diese Gegebenheiten sprechen dafür, dass Notar M._____ hätte
erkennen müssen, dass er in diesem Geschäft die Parteien über die kurz
vor der Beurkundung vorgenommenen Änderungen in einem vertieften
Ausmass hätte belehren müssen und tatsächlich sicherstellen, dass die
Parteien verstehen, welche Folgen die Änderungen der Bestimmung über
den Kaufpreis bewirken. Es ist davon auszugehen, dass Notar M._____
den Vertrag Wort für Wort vorgelesen hat, unter den konkreten Umständen
genügt dies jedoch nicht. Wäre der Vertrag vom 16. April 2019
unterzeichnet
worden,
hätte
das
Vorlesen
wahrscheinlich
der
erforderlichen Belehrung genüge getan, da die Parteien diesen Vertrag
kannten, sich damit auseinandergesetzt hatten und diesen bereits
abgesegnet hatten. Wenn allerdings derart kurzfristig Änderungen
vorgenommen werden, selbst wenn diese von der Maklerin der einen
Partei veranlasst wurden, hat der Notar diese Änderungen mit den
Parteien zu besprechen – vor allem wenn er, wie vorliegend, davon
ausgehen muss, dass die Parteien über die Änderungen nicht informiert
waren und zudem eine Partei dadurch schlechter gestellt wird. Ihm hätte
klar sein müssen, welche Sicherheiten die Kläger durch die Änderungen
am Vertragstext einbüssen. Demnach ist Notar M._____ seiner
Belehrungspflicht im konkreten Fall nicht in genügender Weise
nachgekommen. Er hat weder die Vorstellungen und Absichten der
Beteiligten ermittelt, noch sie über Inhalt und erkennbare Tragweite des
Geschäfts belehrt.
7.3
Notar M._____ hat seine Sorgfaltspflichten nach Art. 26 NotG verletzt
indem er kurzfristige Änderungen am vor Monaten durch die Parteien
abgesegneten
Vertragsentwurf
vorgenommen
hat,
ohne
diese
Änderungen und deren Folgen den Parteien in genügendem Masse zu
erläutern.

- 29 -
8.
Schaden
Nach dem im schweizerischen Recht vorherrschenden Schadensbegriff
ist zu prüfen, ob dem Kläger ein Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne
entstanden und wie hoch dieser gegebenenfalls ist. Dabei gelangt die sog.
Differenztheorie zur Anwendung, wonach der Schaden der Differenz
zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das
Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte, entspricht (siehe dazu
statt vieler BGE 133 III 153 E.3.5).
Die Kläger machen die Kaufpreissumme in der Höhe von CHF 490'000.00
zuzüglich Zins seit 4. Juni 2019 geltend. Sie halten sich die Erhöhung des
eingeklagten Betrags vor, da noch nicht geklärt sei, wer die
Handänderungssteuern bezahlen müsse, gemäss Kaufvertrag müsse die
G._____ Genossenschaft zahlen, diese sei aber nicht Partei der Urkunde.
Vor der Beurkundung waren die Kläger Eigentümer einer Liegenschaft in
F._____. Danach waren die Kläger nicht mehr Eigentümer der
Liegenschaft in F._____ und sie haben den von den Käufern bezahlten
Gegenwert für die Liegenschaft von CHF 490'000.00 nicht erhalten. Hätte
die Beurkundung gemäss den im Vorfeld vereinbarten Bedingungen
stattgefunden, wären sie seit dem 4. Juni 2019 im Besitz des Kaufpreises
von CHF 490'000.00 oder die Beurkundung hätte nicht stattfinden können
und sie wären nach wie vor Eigentümer der Liegenschaft. Wären die
Änderungen des Vertrags am 3. Juni 2019 nämlich nicht erfolgt, hätte der
Kaufvertrag nur beurkundet werden dürfen, wenn die erste Kaufpreisrate
bis dahin auf dem Konto von Notar M._____ eingetroffen wäre. Somit hätte
bei Nichtvorliegen des Geldes der ursprünglich vereinbarte Vertrag vom
16. April 2019 nicht unterzeichnet werden können und die Kläger wären
nach wie vor Eigentümer der Liegenschaft oder bei Vorliegen des Geldes
wären die Kläger nun im Besitz des Kaufpreises.

- 30 -
Der Schaden in der Höhe von CHF 490'000.00 zuzüglich Zins seit dem
4. Juni 2019 ist ausgewiesen.
9.
Kausalität
Eine Sorgfaltspflichtverletzung des Notars ist dann haftungsbegründend,
wenn
zwischen
ihr
und
dem
Schaden
ein
adäquater
Kausalzusammenhang besteht. Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist
dann adäquat, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet
war, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses
Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein begünstigt erscheint
(vgl. REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 633 mit w.H. in Fussnote 686). Ein
natürlicher Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vorliegen
einer adäquaten Kausalität (vgl. BGE 107 II 269 E.3; REY/WILDHABER,
a.a.O., Rz. 642). Die natürliche Kausalität wird umschrieben mit der
'conditio sine qua non-Formel', wonach das in Frage stehende Ereignis
eine notwendige Bedingung für den Schaden darstellt bzw. die Ursache
nicht weggedacht werden kann, ohne dass damit auch der eingetretene
Erfolg entfällt (vgl. BGE 142 IV 237 E.1.5.1; Urteil des Bundesgerichts
2C_40/2017, 2C_41/2017 vom 5. Oktober 2017 E.5.1.1; REY/WILDHABER,
a.a.O., Rz. 633); dabei genügt als Beweismass die überwiegende
Wahrscheinlichkeit (vgl. BGE 133 III 153 E.3.3, 132 III 715 E.3.2 mit
weiteren Hinweisen; REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 778; vgl. zum Begriff der
überwiegenden Wahrscheinlichkeit etwa BGE 140 III 610 E.4.1, 130 III
321 E.3.3, 107 II 269 E.1b). Die Feststellung einer natürlichen Kausalität
ist eine Tatfrage (vom Kläger zu beweisen; Beweismass: überwiegende
Wahrscheinlichkeit), die Frage nach der Adäquanz eines Kausal-
zusammenhangs unterliegt dagegen dem Ermessen des Gerichts, ist also
ein Werturteil und damit eine Rechtsfrage (siehe REY/WILDHABER, a.a.O.,
Rz. 641 m.w.H.).

- 31 -
9.1
Es ist davon auszugehen, dass die Kläger, wären sie umfassend über die
vorgenommenen Vertragsänderungen informiert worden, den Vertrag
nicht unterzeichnet hätten. Zumindest die Tatsache, dass das Geld schon
vor Monaten von den Käufern der Maklerin übergeben wurde, und dies
obwohl in jedem Vertragsentwurf vorgesehen war, dass die Zahlung
treuhänderisch über das Konto von Notar M._____ resp. ihr eigenes Konto
(Zug um Zug mit der Eigentumsübergabe) abgewickelt wird, hätte die
Kläger derart misstrauisch gemacht, dass sie, wenn diese Tatsache ihnen
zum Zeitpunkt der Beurkundung bewusst gewesen wäre, den Vertrag nicht
unterzeichnet hätten. Hätte Notar M._____ seine Sorgfalts- und
Belehrungspflichten in genügendem Masse wahrgenommen und die
Parteien umfassend aufgeklärt, wäre der Kaufvertrag mit überwiegender
Wahrscheinlichkeit nicht zustande gekommen. Somit wären in diesem Fall
die B._____ nach wie vor Eigentümer der Liegenschaft und hätten keinen
Schaden erlitten. Demnach ist der natürliche Kausalzusammenhang
vorliegend als erfüllt zu betrachten.
9.2
Der adäquate Kausalzusammenhang ist gegeben, wenn die Sorgfalts-
pflichtverletzung durch Notar M._____ nach dem gewöhnlichen Lauf der
Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet war, dazu zu
führen, dass die Kläger am Schluss ohne Wohnung sowie ohne
entsprechende Kaufpreiszahlung dastehen. Die erfolgte Abänderung der
Kaufpreisregelung im Kaufvertrag ist grundsätzlich bereits an sich
geeignet, den eingetretenen Erfolg herbeizuführen. Schliesslich wurde
dadurch jedwede Sicherheit der Kaufpreiszahlung gestrichen – was
zudem bei Grundstückskäufen sehr unüblich ist. Hinzu kommt, dass die
Kläger durch den Notar nicht hinreichend über die vorgenommenen
Änderungen informiert wurden. Unter diesen Umständen erscheint die
Sorgfaltspflichtverletzung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der
allgemeinen Lebenserfahrung geeignet, den eingetretenen Erfolg zu

- 32 -
bewirken. Die durch Notar M._____ begangene Sorgfaltspflichtverletzung
hatte auf den eingetretenen Erfolg auf jeden Fall eine begünstigende
Wirkung. Mithin ist in casu auch die adäquate Kausalität der Sorgfalts-
pflichtverletzung zu bejahen.
9.3
Zu prüfen bleibt vorliegend allerdings, ob der Kausalzusammenhang
allenfalls unterbrochen wurde. Der adäquate Kausalzusammenhang wird
unterbrochen, wenn zu einer an sich adäquaten Ursache eine andere
Ursache hinzutritt, die einen derart hohen Wirkungsgrad aufweist, dass
erstere nach wertender Betrachtungsweise als rechtlich nicht mehr
beachtlich erscheint (BGE 116 II 519 E. 4b S. 524). Es stellt sich somit die
Frage, ob einerseits das Verhalten der Maklerin und andererseits das
Verhalten der Kläger selbst die Sorgfaltspflichtverletzung von Notar
M._____ als inadäquat erscheinen lässt.
Im Normalfall vermag das Verhalten des Geschädigten oder eines Dritten
den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen Schaden und Verhalten
des Schädigers nicht zu beseitigen (vgl. BGE 116 II 519 E 4b S. 524). Um
den adäquaten Kausalzusammenhang zu unterbrechen, muss das
Mitverschulden des Geschädigten oder eines Dritten derart schwer
wiegen, dass es das Verschulden des Schädigers in den Hintergrund zu
verdrängen vermag (vgl. BGE 112 II 138 E. 3a S. 142). Dabei sind die
verschiedenen Ursachen hinsichtlich Intensität und Wesentlichkeit
gegeneinander abzuwägen. (vgl. REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 673). Wobei
an die Intensität des Entlastungsgrundes hohe Anforderungen gestellt
werden. Es genügt nicht, dass dieser schwerer wiegt, er muss vielmehr
derart aussergewöhnlich sein, dass damit nicht zu rechnen war (vgl.
BGE 116 II 519 E. 4b S. 524, REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 674). Die
Entlastungsursache muss bei wertender Betrachtungsweise derart
intensiv erscheinen, dass sie die andere Ursache verdrängt und als

- 33 -
unbedeutend erscheinen lässt, um eine Unterbrechung des Kausal-
zusammenhangs bewirken zu können (vgl. BGE 116 II 519 E. 4b S. 524).
9.3.1
Zunächst ist ein allenfalls bestehendes Drittverschulden durch die
Maklerin zu prüfen. Betrachtet man das Verhalten der Maklerin in einem
übergeordneten Sinn, nämlich dahingehend, dass sie den Kaufpreis von
den Käufern entgegengenommen hat, diesen aber nicht den Verkäufern
übergeben hat, ist die Kausalität ihres Verhaltens für den eingetretenen
Schaden offensichtlich. Der Einfluss des Verhaltens der Maklerin auf die
kurzfristige Vertragsänderung resp. die Unterlassung der Belehrung, die
zur Sorgfaltspflichtverletzung des Notars geführt hat, ist allerdings
differenzierter zu betrachten.
Die Maklerin hat von den Käufern die Kaufpreiszahlung entgegen-
genommen, ohne dies den Verkäufern oder dem Notar mitzuteilen. Im
Vertragsentwurf war vorgesehen, dass knapp die Hälfte des Kaufpreises
(CHF 236'000.00) bis zum Moment der Vertragsunterzeichnung bereits
treuhänderisch auf das Konto von Notar M._____ zu überweisen ist und
der Rest (CHF 254'000.00) Zug um Zug mit der Eigentumsübertragung auf
das Konto der Verkäuferschaft. Um dafür zu sorgen, dass der Vertrag,
obwohl die vorgesehenen Bedingungen nicht eingehalten waren, doch
unterzeichnet wird, hat die Maklerin bei Notar M._____ kurzfristig
Änderungen des Kaufvertrags in Auftrag gegeben. Es ist davon
auszugehen, dass Notar M._____ die Beurkundung mit überwiegender
Wahrscheinlichkeit nicht durchgeführt hätte, wenn die Maklerin am Vortag
keine Mail mit Änderungswünschen geschickt hätte, da das Geld nicht wie
bis dahin vorgesehen, auf seinem Konto war. Damit war das Verhalten der
Maklerin natürlich kausal für den eingetretenen Schaden.
Fraglich bleibt indessen, ob ihr Verhalten adäquat kausal für den eingetret-
enen Schaden war. Demnach müsste ihr Verhalten nach dem natürlichen

- 34 -
Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet gewesen
sein, den eingetretenen Erfolg herbeizuführen. Die Änderungswünsche
der Maklerin hätten nach dem natürlichen Lauf der Dinge eben gerade
nicht dazu führen dürfen, dass der Notar die Beurkundung trotzdem
vornimmt resp. es unterlässt die Parteien darüber zu informieren. Vielmehr
wäre ein aufmerksamer Notar nach der allgemeinen Lebenserfahrung
unter den gegebenen Umständen argwöhnisch geworden und hätte die
Beurkundung allenfalls abgesagt oder zumindest mit den Parteien genau
besprochen, welche Folgen die Änderungen mit sich bringen. Somit
besteht kein adäquater Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten
der Maklerin bezüglich der Vertragsänderung sowie mangelnden
Belehrung durch den Notar und dem eingetretenen Schaden. Infolge-
dessen kann das Verhalten der Maklerin den Kausalzusammenhang nicht
unterbrechen.
Selbst wenn jedoch der adäquate Kausalzusammenhang zu bejahen
wäre, würde das Verhalten der Maklerin keine Entlastungsursache
darstellen. Eine Entlastung ist nur bei grobem Drittverschulden
anzunehmen. Da dieses Verhalten das Verhalten des Notars in keiner
Weise zu verdrängen vermag oder als unbedeutend erscheinen lässt,
kann auch kein grobes Drittverschulden vorliegen. Der Notar liess sich von
der Maklerin für ihre Machenschaften benutzen. Gerade von einer Person
in seiner Stellung darf mehr Umsicht verlangt werden. Die Intensität des
Verhaltens des Notars ist zu hoch, als dass der Kausalzusammenhang
unterbrochen werden könnte.
9.3.2
Die Kläger haben den Vertrag, den ihnen Notar M._____ vorgelesen hat,
unterzeichnet. Es bleibt somit zu prüfen, ob ein Selbstverschulden der
Kläger vorliegt. Da das Selbstverschulden, kein Verschulden im
Rechtssinn ist, wird es als gegeben betrachtet, wenn ein für den Schaden
ursächliches Verhalten vorliegt, das bei anderer Rollenverteilung ein

- 35 -
Verschulden darstellen würde. Urteilfähigkeit und Fährlässigkeit sind
Voraussetzungen für das Vorliegen eines Selbstverschuldens (vgl.
FISCHER/BÖHME/GÄHWILER,
in
KREN
KOSTKIEWICZ/WOLF/AMSTUTZ/
FRANKHAUSER: OR, Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht,
4. Aufl., Zürich 2023, Rz. 12 zu Art. 44).
Es ist davon auszugehen, dass es sich bei den Klägern um urteilsfähige
Personen handelt. Sie hatten den abgeänderten Vertrag vor sich, konnten
ihn demnach lesen, und zudem wurde er ihnen von Notar M._____
vorgelesen. Sie hätten die Beurkundung abbrechen können oder
zumindest nachfragen können, als sie bemerkt haben, dass der Notar
nicht denselben Vertragstext vorliest, den sie im Vorfeld abgemacht
hatten. Hätten die Kläger den Vertrag nicht unterzeichnet, wäre die
Eigentumsübertragung nicht erfolgt und somit der vorliegende Schaden
nicht entstanden. Mithin ist auch das Verhalten der Kläger als natürlich
kausal für den eingetretenen Schaden zu beurteilen. Sie haben den
Vertrag guten Glaubens unterzeichnet ohne die erfolgten Änderungen in
Frage zu stellen. Dies kann ihnen durchaus als fahrlässiges Verhalten
angelastet werden. Ausserdem kann dieses Verhalten nach dem
allgemeinen Lauf der Dinge zum eingetretenen Erfolg führen. Demnach ist
auch der adäquate Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten der
Kläger und dem eingetretenen Erfolg zu bejahen. Die Kläger haben zu
verantworten, was sie unterzeichnen. Dennoch ist es auch nachvoll-
ziehbar, dass sie dem Notar vertraut haben und dass sie am Tag der
Beurkundung nicht mit derart ungewöhnlichen Änderungen am
Vertragstext gerechnet haben. Folglich ist zwar das Selbstverschulden der
Kläger durchaus gegeben, die Intensität dieses Verhaltens erscheint
jedoch nicht als so hoch, dass es die Sorgfaltspflichtverletzung des Notars
als Ursache zu verdrängen vermögen würde.

- 36 -
9.3.3
Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass durch das
Fehlverhalten der Maklerin sowie das Selbstverschulden der Kläger das
Fehlverhalten der Beklagten nicht derart verdrängt wird, dass es nach
Ansicht des Gerichts als adäquat kausale Ursache ausser Betracht fiele.
Nichtsdestotrotz ist davon auszugehen, dass das entsprechende
Verhalten einen Einfluss auf den Schaden hatte. Demnach bleibt im
Folgenden zu prüfen, ob es sich dabei um Herabsetzungsgründe handeln
könnte.
9.4
Gemäss Art. 44 Abs. 1 OR kann das Gericht die Ersatzpflicht ermässigen
oder gänzlich von ihr entbinden, falls Umstände, für die der Geschädigte
einstehen muss, auf die Entstehung oder die Verschlimmerung des
Schadens eingewirkt oder die Stellung des Ersatzpflichtigen sonst
erschwert haben. Unter Umstände, für welche der Geschädigte
einzustehen hat und die auf die Schadensentstehung eingewirkt haben,
sind das Selbstverschulden des Geschädigten sowie weitere Umstände,
die in seinem Verantwortlichkeitsbereich liegen, zu zählen (vgl.
FISCHER/BÖHME/GÄHWILER, a.a.O., Rz. 10 zu Art. 44). Dazu zählt auch das
Verhalten von Hilfspersonen, welchen der Geschädigte die Erfüllung einer
Vertragspflicht bzw. die Ausübung eines Rechts aus einem Schuldver-
hältnis übertragen hat (BGE 130 591 E. 5.2 S. 601). Demnach fällt das
Verhalten der Maklerin als Vertreterin der Kläger in die Risikosphäre der
Kläger. Ausserdem ist den Klägern, wie bereits festgestellt, ein Selbst-
verschulden vorzuwerfen.
Das Selbstverschulden der Kläger durch ihre Nichtintervention, als ihnen
der Notar während der Beurkundung einen gänzlich neuen Vertragstext
vorgelegt und vorgelesen hat, sowie das Drittverschulden im Verhalten der
Maklerin, das den Klägern anzurechnen ist, stellen Herabsetzungsgründe
im Sinne von Art. 44 Abs. 1 OR dar. Demnach sind die Verursacherquoten
von Schädiger und Geschädigten festzulegen und die Haftung des

- 37 -
Schädigers ist entsprechend zu reduzieren (vgl. FISCHER/BÖHME/
GÄHWILER, a.a.O., Rz. 14 zu Art. 44).
Bei einer Kausalhaftung, wie dies vorliegend der Fall ist, trägt der
Schädiger aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung per se einen
Teil des Schadens. Der Rest des Schadens kann nach Grösse des
beidseitigen Verschuldens verteilt werden (vgl. FISCHER/BÖHME/GÄHWILER,
a.a.O., Rz. 17 zu Art. 44).
Das Verschulden des Schädigers wiegt nach Ansicht des Gerichts
schwerer als jenes der Geschädigten. Der Schädiger hat die Mail der
Maklerin gelesen, sich damit zumindest soweit auseinandergesetzt, dass
er eine wesentliche Vertragsbestimmung komplett abgeändert hat und
diese Tatsache hat er in der Folge mit den Parteien nur ungenügend
thematisiert. Die Geschädigten auf der anderen Seite haben nicht
interveniert als sie einen überarbeiteten Vertragstext vorgelegt und
vorgelesen bekamen. Es ist davon auszugehen, dass sie die Mail der
Maklerin nicht gekannt haben. Die aktive Veränderung des Vertragstextes
und das Unterlassen seiner Aufklärungspflicht wiegen deutlich schwerer
als das gutgläubige Mitmachen der Geschädigten, die dem Notar ihr
Vertrauen geschenkt haben. Das Gericht erachtet eine Reduktion des
Schadens von 25 % aufgrund des Selbstverschuldens der Kläger wegen
ihrer mangelnden Eigenverantwortung für angemessen.
Hinzukommt das Verhalten der Maklerin, das den Klägern anzurechnen
ist. Auch diesbezüglich wird das Verschulden des Schädigers als schwerer
betrachtet. Schliesslich hätte er, wie bereits mehrfach erwähnt, unter den
gegebenen Umständen stutzig werden müssen und hätte vor allem die
Parteien sehr genau über die Änderungen aufklären müssen. Dennoch
ging das Fehlverhalten grundsätzlich von der Maklerin aus und ist ihr
Verschulden nicht von der Hand zu weisen. Daher erachtet das Gericht

- 38 -
aufgrund ihres Verhaltens eine weitere Reduktion des Schadens um 25 %
für angebracht. Folglich ist der Schaden, für den der Schädiger und somit
die Beklagte einzustehen hat, nach Art. 44 Abs. 1 OR um insgesamt 50 %
zu reduzieren aufgrund von Umständen, für die die Geschädigten
einzustehen haben.
9.5
Zusammenfassend ist die Klage somit im Umfang von 50 % gutzuheissen.
Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
10.1
Das Gericht hat damit noch die Prozesskosten und Entschädigungen für
das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Kläger und Beklagte haben
im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens die Prozesskosten zu
tragen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Prozesskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig von den Parteien zu tragen. Das
Gericht
erachtet
dabei
ermessenweise
eine
Staatsgebühr
von
CHF 7'500.00 als angemessen. Folglich haben die Parteien je
CHF 3'750.00 (zuzüglich Kanzleiauslagen) zu tragen.
10.2
Aussergerichtlich hat die Beklagte den Klägern im Umfang ihres
Obsiegens gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt
dafür ist die eingereichte Honorarnote der beteiligten Rechtsvertreter.
Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die
urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach
Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag
aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche
Vertretung
in
Rechnung
gestellt
wird,
soweit
der
vereinbarte
Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag
üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3
Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter

- 39 -
wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen
und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die
geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von
den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte
Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3
HV).
Gemäss Kostennote vom 16. Dezember 2020 macht der Rechtsvertreter
der Kläger eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 39'111.55
(bestehend
aus
Honorar
[CHF 22'288.50],
Total
Barauslagen
[CHF 1'877.65], Rechnung Betreibungsamt X._____ vom 7. Oktober 2019
[CHF 227.40], Rechnung Betreibungsamt X._____ vom 3. Dezember
2019 [CHF 9.00], Rechnung Betreibungsamt Plessur vom 17. März 2020
[CHF 9.00] und Interessenwertzuschlag [3 % von CHF 490'000.00 –
CHF 14'700.00]) geltend. Gemäss Honorarvereinbarung vom 2. Juni 2020
wurde ein Anwaltshonorar nach Zeitaufwand von CHF 270.00 pro Stunde
vereinbart sowie ein Interessenwertzuschlag zwischen CHF 4000.00 und
CHF 15'000.00 bei einem Interessenwert zwischen CHF 100'000.00 und
CHF 500'000.00.
Der Vertreter der Beklagten hat am 4. Januar 2021 zur Honorarnote und
Honorarvereinbarung Stellung genommen. Er erachtet die Anwendung
des höchstzulässigen Stundenansatzes kumuliert mit dem vollen
Interessenwertzuschlag als nicht zulässig. Er ist der Ansicht, dass
entweder der Stundenansatz auf CHF 240.00 zu reduzieren sei oder der
Interessenwertzuschlag zu streichen sei. Ausserdem weist er darauf hin,
dass die Rechnung Aufwendungen von 4.7 Stunden enthalte, welche nicht
im Zusammenhang mit dem hängigen Verfahren stünden. Namentlich
seien dies Arbeiten im Zusammenhang mit der Grundstückgewinn-
steuerdeklaration und Veranlagung und mit der ordentlichen Besteuerung.
Zudem führe RA Portmann Arbeiten auf, die noch gar nicht angefallen

- 40 -
seien: Am 16. Dezember 2020 habe er 5 Stunden für die Prüfung und das
Studium des Urteils, Abschlussbesprechung mit den Mandanten und
Sortieren der Akten erfasst. Abschliessend hält RA Schmid fest, dass der
geltend gemachte Aufwand insgesamt sehr hoch erscheine, auch wenn
einzuräumen sei, dass er auf Klägerseite in der Regel höher ausfalle als
auf Beklagtenseite. Sein derzeitiger Kostenstand belaufe sich auf rund
CHF 7'500.00 bei einem Stundenansatz von CHF 250.00.
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. dazu etwa Urteile des
Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom
27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1)
geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Einreichen einer Honorarverein-
barung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, sofern er
den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Demnach ist vorliegend
der vereinbarte Stundenansatz von CHF 270.00 nicht zu beanstanden.
Der Interessenwertzuschlag in der Höhe von CHF 14'700.00 (3 % von
CHF 490'000.00) ist zu berücksichtigen, da es sich um eine rein
vermögensrechtliche Streitigkeit handelt und dessen Berechnung der in
der Honorarvereinbarung abgebildeten üblichen Tabelle entspricht.
Folglich besteht kein Anlass, diesen zu streichen (vgl. auch VGU U 18 73
E.3.2).
Die von RA Portmann geltend gemachten Leistungen in der Höhe von
4.7 Stunden, welche nicht mit dem hängigen Verfahren zusammen-
hängen, sind jedoch zu streichen. Von den 5 Stunden, die RA Portmann
für die Prüfung und das Studium des Urteils, Abschlussbesprechung mit
den Mandanten und Sortieren der Akten erfasst hat, ist ihm 1 Stunde
zuzugestehen. Folglich sind von der Honorarnote von RA Portmann
8.7 Stunden zu streichen. Demnach ist die Honorarnote um CHF 2'349.00
zu kürzen. Diese beträgt folglich CHF 36'762.55. Davon hat die Beklagte
den Klägern die Hälfte, CHF 18'381.30, zu entrichten.

- 41 -
10.3
Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Demnach steht dem Kanton, auch wenn er zur
Hälfte obsiegt hat, keine Parteientschädigung zu.
11.
Zur Rechtsmittelbelehrung gilt es, in Abkehr zur bisherigen Praxis des
Verwaltungsgerichts in Staatshaftungsfällen gestützt auf Art. 85b VRG
(Gebot
des
doppelten
Instanzenzugs
in
Zivilsachen),
auf
die
Rechtsprechung des Bundesgerichts im Urteil 2C_817/2020 vom
27. Dezember 2021 hinzuweisen, wonach medizinische Haftpflicht-
ansprüche ungeachtet der Natur ihrer Rechtsgrundlage (öffentliches
Recht oder Privatrecht) direkt beim Bundesgericht (I. zivilrechtliche
Abteilung) mit Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG
angefochten werden können (E.1.3.1). Es gebe keinen Grund, diese
Rechtsprechung aus dem Medizinalhaftpflichtrecht auf andere Gebiete der
Staatshaftung auszudehnen. Auch der Gesetzgeber gehe davon aus,
dass Staatshaftungssachen grundsätzlich der Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten und nicht der Beschwerde in Zivilsachen
unterlägen (E.1.3.2). Eine Weiterzugmöglichkeit des erstinstanzlichen
Endentscheids des Verwaltungsgerichts mit Beschwerde oder Berufung
an das Kantonsgericht besteht nach diesem Bundesgerichtsurteil also
nicht mehr.

- 42 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und der Kanton Graubünden
verpflichtet, A._____ und B._____ den Betrag von CHF 245.000.00
zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 4. Juni 2019 zu bezahlen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
7'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
770.00
zusammen
CHF
8'270.00
gehen zur Hälfte zulasten des Kantons Graubünden und zur Hälfte
zulasten von A._____ und B._____.
3.
Der Kanton Graubünden hat A._____ und B._____ aussergerichtlich mit
CHF 18'381.30 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 2C_507/2023 vom 14. Mai 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses
Urteil erhobene Beschwerde gutgeheissen).]