gr_gerichte · R 2021 78 · 2022-06-30 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 78
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 30. Juni 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Mathias Davatz,
Beschwerdeführer
gegen
Stadt C._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____ AG,
und

- 2 -
E._____ AG,
beide vertreten durch Dr. iur. Reto Crameri,
Beschwerdegegnerinnen 2 + 3
betreffend Baueinsprache

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Ihr ursprüngliches Baugesuch vom 10. Juni 2020 hat die E._____ AG
zurückgezogen und stark redimensioniert. Das Baugrundstück befindet
sich in der W2 bzw. W3 (westlicher Teil). Das geplante Wohngebäude
kommt gänzlich in der Wohnzone W2 zu stehen. Gemäss neuem Bauge-
such vom 11. Februar 2021 will die E._____ AG auf der ihr gehörenden
Bauparzelle F._____ (G._____) ein neues Mehrfamilienhaus mit unterirdi-
scher Einstellhalle, Aussenparkplätzen sowie einer Fotovoltaikanlage auf
dem Flachdach bauen. Die Parzelle F._____ liegt in der Wohnzone W2 und
W3, das geplante Haus in der W2.
2.
Dagegen erhoben die in der Liegenschaft H._____ wohnhaften Eheleute
A._____ und B._____ am 18. März 2021 Einsprache und beantragten:
1. Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2. Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
3.
Dagegen liess sich die E._____ AG am 29. März 2021 vernehmen und be-
antragte:
1. Die Einsprache von B._____ und A._____, H._____, …… C._____, vom 18. März,
betreffend das Bauvorhaben auf Parzelle F._____, Grundbuch C._____, sei abzuweisen,
soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
2. Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
4.
Am 9. April 2021 liessen sich die Einsprechenden dazu erneut vernehmen
und beantragten ergänzend zu ihren Begehren in der Einsprache, das Bau-
bewilligungs- und Einspracheverfahren sei für die Dauer des Verfahrens
auf Unterschutzstellung separat bezeichneter Bauten (Anm.: Gemäss
nachstehender Auflistung im Rechtsbegehren der Beschwerde) zu sistie-
ren.

- 4 -
5.
Am 22. Juni, mitgeteilt am 30. Juni 2021, wies der Stadtrat im Verfahren
I._____ die Einsprache vom 18. März 2021 ab, soweit er darauf eintrat. Der
Stadtrat erteilte die Baubewilligung für das Bauvorhaben unter Bedingun-
gen und Auflagen. Unter anderem wurde unter Ziff. 5.1.1 der Auflagen ver-
fügt, dass vor Baubeginn detaillierte Umgebungspläne zur beantragten
Ausnahmebewilligung betreffend Grünfläche auf den Parzellen F._____,
J._____ und K._____ eingereicht werden müssten.
6.
Das von der D._____ AG ursprünglich eingereichte Baugesuch Nr. L._____
vom 1. Mai 2020 ist von der Stadt abgewiesen worden, weil für das ge-
plante erste und zweite Attikageschoss keine Ausnahmebewilligung habe
erteilt werden können. Die Erschliessung ab Kantonsstrasse hat das Tief-
bauamt (TBA) bereits damals als rechtskonform beurteilt. Laut neuem Bau-
gesuch Nr. M._____ vom 12. Februar 2021 beabsichtigt die D._____ AG
auf z.T. ihren Parzellen F._____, N._____, J._____, O._____, P._____ und
K._____ an der Q._____ in der W3 den Neubau eines Mehrfamilienhauses
mit unterirdischer Einstellhalle, Tankstelle und Tankstellenshop, Garagen-
erweiterung, Parkplätzen im Freien sowie Ein- und Ausfahrt mit Trottoir ent-
lang der Q._____.
7.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ am 18. März 2021 Einsprache
und beantragten.
1.
Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2.
Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
8.
Dazu liess sich die D._____ AG am 29. März 2021 vernehmen und bean-
tragte die Abweisung der Beschwerde in allen Punkten und die Erteilung
der Baubewilligung. Am 9. April 2021 liessen sich die Einsprechenden dazu
erneut vernehmen und beantragten ergänzend zu ihren Begehren in der
Einsprache, das Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sei für die

- 5 -
Dauer des Verfahrens auf Unterschutzstellung separat bezeichneter Bau-
ten zu sistieren. In der Folge ging ein – hier nicht interessierendes – Pro-
jektänderungsgesuch ein, wozu sich die Einsprechenden am 1. Juni 2021
vernehmen liessen.
9.
Am 22. Juni, mitgeteilt am 30. Juni 2021, wies der Stadtrat im Verfahren
M._____ die Einsprache vom 18. März 2021 ab, soweit er darauf eintrat.
Der Stadtrat erteilte die Baubewilligung für das Bauvorhaben unter Bedin-
gungen und Auflagen. Unter anderem wurde unter Ziff. 5.1.1 der Auflagen
verfügt, dass vor Baubeginn detaillierte Umgebungspläne zur beantragten
Ausnahmebewilligung betreffend Grünfläche auf den Parzellen F._____,
J._____ und K._____ eingereicht werden müssten.
10.
Am 6. Oktober 2021 erkannte der Instruktionsrichter der am 1. September
2021 von B._____ und A._____ erhobenen Beschwerde R 21 78 (vgl. dazu
nachstehend) die aufschiebende Wirkung zu und verfügte, das am 3. Sep-
tember 2021 eröffnete Beschwerdeverfahren R 21 78 werde als ein Ver-
fahren durchgeführt. Letztere Anordnung blieb unangefochten. A._____
und B._____ hätten einen Kostenvorschuss von einstweilen CHF 8'000.--
zu leisten. Die Forderung weiterer Kostenvorschüsse bleibe vorbehalten.
Der Kostenvorschuss wurde in der Folge geleistet. Darauf legten die be-
schwerdegegnerischen Parteien dem Gericht am 18. Oktober 2021 eine
Reverserklärung vom 13./16. Oktober 2021 (Wortlaut in der Verfügung vom
19. Oktober 2021, Ziff. 5, S. 5f.) vor, worauf der Instruktionsrichter am 19.
Oktober 2021 der Beschwerde die aufschiebende Wirkung wiederum aber-
kannte bzw. entzog. Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde wies das
Gericht mit Urteil R 21 101 vom 23. Februar, mitgeteilt am 25. Februar
2022, ab. Das Urteil blieb unangefochten.

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11.
Gegen diese Verfügungen vom 22./30. Juni 2021 (bzw. die jeweiligen Bau-
bewilligungs- und Einspracheentscheide in den Verfahren M._____ [Bau-
herrschaft D._____ AG] und I._____ [E._____ AG] erhoben B._____ und
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. September 2021 beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (R 21 78) mit
folgenden Anträgen:
1.
Der Baubescheid M._____ sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2.
Der Baubescheid I._____ sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen, unter der Anweisung, ein unabhängiges Gutachten zum denkmalschützerischen
Stellenwert der Bauten auf den Parzellen R._____ (S._____, GVG-Nr. T._____ und
U._____, GVG-Nr. V._____), Parzelle W._____ (X._____, GVG-Nr. Y._____ und
Z._____) sowie Parzelle F._____ (U._____, GVG-Nr. AA._____) einzuholen und für
die vorgenannten Bauten eine vorsorgliche Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG
C._____ zu erlassen und diese damit vorsorglich unter Schutz zu stellen.
4.
Vorsorglicher Verfahrensantrag: Der Beschwerde sei im Sinne einer vorsorglichen
Massnahme die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Im Text der Beschwerdeschrift (Rz. 80 S. 23):
Es sei ein gerichtlicher Augenschein durchzuführen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen, zzgl.
7.7 % MWST.
Zur Begründung dieser Anträge brachten die Beschwerdeführer vor, dass
sie seit 2004 an der H._____ auf Parzelle AB._____ wohnten. Diese Par-
zelle grenze an das Baugrundstück Parzelle F._____ und sei rund 40 m
vom Baugrundstück Parzelle J._____ entfernt. Somit liege eine besonders
nahe Beziehung zum Streitgegenstand vor. Neben der Verletzung des
ISOS-Inventars brächten sie zudem weitere Rügen vor (nicht erlassene
Schutzverfügung, mangelnde Rücksicht der Neubauten auf schützens-
werte Bauten, Überdimensionierung und Ästhetik der Neubauten, Verlet-
zung der Grünflächenziffer, falsche AZ-Berechnung, nicht verkehrssichere
Erschliessung und Verletzung der Koordinationspflicht).

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Die Beschwerdeführer hätten in ihrer Einsprache – prozessualiter - auch
den Erlass einer vorsorglichen Schutzverfügung gemäss Art. 8 BG und die
Unterschutzstellung der Bauten beantragt. Diesen Antrag führe die Stadt in
ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht auf. In der ergänzenden Stellungnahme
vom 9. April 2021 (Anm.: nur im Baubescheid M._____) hätten sie folgen-
des Rechtsbegehren gestellt:
1. Die Baugesuchsunterlagen der Publikationstext seien zu korrigieren und die öffentliche
Auflage des Baugesuches Nr. M._____ sei zu wiederholen.
2. Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern.
3. Es sei für die Bauten auf den Parzellen R._____ […], W._____ […] und [F._____] …
eine vorsorgliche Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG C._____ zu erlassen und die
Bauten unter Schutz zu stellen.
4. Verfahrensantrag: Das Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sei für die Zeit des
Verfahrens auf Unterschutzstellung für die in Ziff. 1. (Anm.: recte wohl: 3.) genannten Bau-
ten zu sistieren.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
Die Stadt gebe den Sachverhalt unrichtig wieder, indem sie die Anträge der
Beschwerdeführer in den Einsprachen nicht vollständig aufführe und be-
züglich der ergänzenden Stellungnahme vom 9. April 2021 nur festhalte:

Mit Eingabe vom 9. April 2021 liessen sich die Einsprechenden erneut vernehmen und
beantragten ergänzend zu ihren Begehren in der Einsprache, das Baubewilligung- und
Einspracheverfahren sei für die Dauer des Verfahrens auf Unterschutzstellung der ge-
nannten Bauten zu sistieren. Zudem gingen sie erneut und ausführlicher auf die bereits in
der Einsprache vorgetragenen Kritikpunkte ein.
Die Stadt C._____ hätte, um Beeinträchtigungen der Schutzziele und des
städtischen Inventars als auch des ISOS vorzubeugen, eine vorsorgliche
Schutzverfügung für die inventarisierten Gebäude zu erlassen gehabt.
Darin hätte den Beschwerdegegnerinnen verboten werden müssen, auf
den von der Schutzverfügung betroffenen Parzellen etwas zu unterneh-
men, was dem Schutzziel entgegenstehen und die Nutzungsplanung präju-

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dizieren würde. Beim (Anm. sog.): "Eventualantrag" handle es sich deshalb
nicht um eine Ausdehnung des Prozessthemas.
Die Baugrundstücke lägen zum Teil direkt an der Q._____ und fussten auf
derselben unterirdischen Tiefgarage, über welche die Erschliessung direkt
auf die Q._____ geplant sei. Beide Bauvorhaben würden ab der Q._____
über dieselbe Zufahrt und Tiefgarage erschlossen. Diese erstrecke sich un-
terirdisch über die betroffenen Grundstücke, womit die Bauvorhaben eine
bauliche Einheit seien. Somit wären die Baugesuche in einem einzigen Ent-
scheid zu beurteilen gewesen. Es sei nun richtig, beide Bauentscheide mit
einer einzigen Beschwerde anzufechten.
Zum fehlenden Einbezug von Parzelle R._____ machten die Beschwerde-
führer geltend, die geplante Vergrösserung der D._____ auf Parzelle
R._____ hätte auch in das Baubewilligungsverfahren einbezogen werden
müssen. Es sei geplant, die bestehende D._____ auf Parzelle R._____ da-
durch zu vergrössern, dass deren UG mit der noch zu erstellenden Rampe
ins 1. UG der Tiefgarage verbunden werde. Zudem sollten im EG der be-
stehenden Garage zwei Türen und ein Fenster neu erstellt sowie ein Fens-
ter vergrössert werden. Im 1. OG der Garage werde eine Wand eingezo-
gen. Die Garage werde also im EG, im OG und unterirdisch baulich verän-
dert. Aufgrund der fehlenden Angabe von Parzelle R._____ auf dem Bau-
gesuchsformular und in der Ausschreibung hätten sie nicht gewusst, dass
Parzelle R._____ ebenfalls betroffen sei. Entsprechend hätten sie diesbe-
züglich keine Einsprache erhoben.
Die historischen, ehemaligen bäuerlichen Bauten an der Einmündung in die
G._____ auf Parzellen R._____, W._____ und F._____ seien im ISOS als
Gruppe 0.25 mit der Aufnahmekategorie AB und dem Erhaltungsziel A auf-
genommen worden. Sie seien von besonderer Qualität/Bedeutung (X). Das
ISOS werde von den zuständigen Planungsträgern in der Ortsplanung um-
gesetzt (Art. 11 VISOS). Das ISOS sei in der Anwendung der Grundord-
nung, allenfalls im Einzelfall bei Interessenabwägungen im Lichte der Hei-

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matschutzanliegen zu beachten. Hier seien die Vorgaben des ISOS in der
Grundordnung (GGP) noch nicht umgesetzt. Mindestens durch den Erlass
der Schutzverfügung für das Waschhaus habe die Stadt aber das ISOS
angewendet, weswegen es hier zu berücksichtigen sei. Es sei zumindest
in der Interessenabwägung zu beachten.
Die geplanten Bauten würden die zukünftige kommunale Nutzungsplanung
für die Gebäude der ISOS-Gruppe 0.25 sehr wohl negativ präjudizieren.
Der ländliche Charakter werde zerstört und die hervorgehobene Platzsitua-
tion werde nicht mehr dieselbe sein. Die historische Gruppe werde durch
die massiven Neubauten erdrückt.
Die Stadt habe das Erfordernis einer besonders sorgfältigen Gestaltung zur
Erzielung einer guten Gesamtwirkung in der Umgebung geschützter, schüt-
zens- und erhaltenswerten Bauten offensichtlich nicht geprüft. Auch auf die
Rüge, die Neubauten nähmen zu wenig Rücksicht auf das schützenswerte
Waschhäuschen, wäre näher einzugehen gewesen und es wäre darzule-
gen gewesen, inwiefern die Neubauten die in Art. 77 BG geforderte "be-
sonders gute Gestaltung" erfülle.
Die Beschwerdeführer brachten zum Stadtinventar gemäss Art. 75 ff. BG
sowie zur Ästhetik gemäss Art. 8 und 77 BG weiter vor: Die Baugruppe an
der G._____ sei 2017 in den Entwurf zum Stadtinventar gemäss Art. 75 ff.
BG aufgenommen worden. Einzig das Waschhäuschen an der G._____,
ein Nebengebäude ostseitig der U._____, sei vom Stadtrat vorsorglich ge-
stützt auf Art. 8 BG als schützenswert im Sinne von Art. 75 BG eingestuft
worden. Die Einstufung gelte solange, bis die laufende Überarbeitung des
Stadtinventars abgeschlossen sei und die betreffenden grundeigentümer-
verbindlichen Raumplanungsinstrumente angepasst seien.
Die Überarbeitung des Stadtinventars sei abgeschlossen. Der Stadtrat
könne wertvolle Bauten und Anlagen von historischem, künstlerischem
oder architektonischem Wert vorläufig schützen (Art. 8 BG). Die Stadt sei
auf den Antrag, die Bauten auf Parzellen R._____, W._____ und F._____

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vorsorglich unter Schutz zu stellen, nicht eingetreten und habe das Verfah-
ren nicht sistiert. Trete sie nicht ein, sei sie in Willkür verfallen und habe
das Recht wegen fehlender Interessenabwägung (Art. 3 RPV) verletzt.
Auch die Begründungspflicht sei verletzt. Die Stadt habe das Erfordernis
einer besonders sorgfältigen Gestaltung zur Erzielung einer guten Gesamt-
wirkung in der Umgebung geschützter, schützens- und erhaltenswerter
Bauten offensichtlich nicht geprüft. Sie hätte aber den Erlass vorsorglicher
Schutzmassnahmen prüfen müssen und das Verfahren wäre zu sistieren
gewesen. Sie hätte bei der Beurteilung der Baugesuche einen Bauberater
oder eine Person des Denkmalschutzes beiziehen müssen. Das Wasch-
häuschen liege weniger als 2 m von der geplanten Baute auf Parzelle
F._____ entfernt. Die bereits vorgenommene Abgrabung grenze an das
Waschhäuschen. Dieses werde entwertet.
Die Ästhetikvorschrift Art. 73 Abs. 1 KRG sei hier verletzt. Gemäss Art. 77
BG wären in der Umgebung von geschützten, schützenswerten sowie er-
haltenswerten Bauten und Baugruppen Bauten und Anlagen besonders
sorgfältig zu gestalten. Dies sei hier nicht geschehen. Die Projekte seien
bei den zweiten Baugesuchen nicht angepasst worden. Parzelle R._____
und die darauf befindlichen Gebäude seien auf den Baugesuchsformularen
nicht erwähnt worden, auch in der Ausschreibung nicht, obwohl aus den
Plänen ersichtlich sei, dass die schützenswerten Bauten äusserlich und in-
nerlich baulich verändert würden. Die geplante Stützmauer und Treppe
würden direkt an das Waschhaus angebaut.
Die Gruppe befinde sich jetzt auch im INSA (Inventar der neueren Schwei-
zer Architektur). Diese Aufnahme sei ein Indiz, dass eine städtebaulich
wertvolle Baute vorliege.
Auch das Gebäude gemäss Gesuch Nr. M._____ nehme keine Rücksicht
auf die gute Gesamtwirkung in der Umgebung. Es sei untypisch und mo-
dern und nehme weder bei der Gestaltung noch im Volumen Bezug auf die
angrenzenden schützenswerten Bauten, von Anpassung nicht zu reden.

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Visualisierungen seien nicht eingelegt worden. Die fehlenden Visualisierun-
gen seien nachzuverlangen. Hier hätte auch ein Modell verlangt werden
müssen. Die Baugesuchsunterlagen seien unvollständig.
Die Berechnung der Grünflächen müsse für jede Parzelle einzeln erfolgen.
Für den Fall, dass eine Gesamtbetrachtung in Frage käme, müsse diese
über alle involvierten Parzellen erfolgen, nicht nur über einen Teil davon.
Die erforderliche Grünfläche sei zumindest auf Parzelle J._____ nicht ein-
gehalten, weswegen zumindest dort die Bewilligung für das Gesuch Nr.
M._____ zu verweigern sei. Die erteilte Ausnahmebewilligung betreffend
Grünfläche sei nicht gerechtfertigt.
Ausserdem sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer wegen fehlen-
der Zusatzbewilligungen verletzt worden. Die erteilten (Zusatz-)Bewilligun-
gen seien den Beschwerdeführern nicht mit dem angefochtenen Baube-
scheiden eröffnet worden. Mangels Publikation habe sie diese nicht prüfen
und nicht dagegen Einsprache erheben können. Somit sei das rechtliche
Gehör verletzt.
12.
In der Vernehmlassung vom 27. September 2021 liess die D._____ AG
(hiernach Beschwerdegegnerin 2) durch ihren damaligen Rechtsvertreter
RA Portmann (neu vertreten durch RA Crameri) folgende Anträge stellen
und zur Begründung (hier nur 'pro memoria' aufgeführt) anführen:
1. Die Beschwerde gegen den Baubescheid M._____ sei abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden kann.
2. Der Eventualantrag um Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neube-
urteilung unter der Anweisung, ein unabhängiges Gutachten zum denkmalschützerischen
Stellenwert der Bauten auf den Parzellen R._____ (S._____, GVG-Nr. T._____ und
U._____, GVG-Nr. V._____), Parzelle W._____ (X._____, GVG-Nr. Y._____ und
Z._____) sowie Parzelle F._____ (U._____, GVG-Nr. AA._____) einzuholen und Erlass
einer vorsorglichen Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG C._____ mit damit einherge-
hender vorsorglicher Unter-Schutz-Stellung sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann.

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3. Der vorsorgliche Verfahrensantrag, die eingereichte Beschwerde mit aufschiebender
Wirkung zu versehen, sei in jedem Fall abzuweisen.
4. Verfahrensantrag 1: Die Baueinspracheverfahren gegen Baubescheid M._____ sowie
gegen Baubescheid I._____ seien separat in zwei verschiedenen Beschwerdeverfahren
vor Verwaltungsgericht zu führen.
5. Verfahrensantrag 2: Die Beschwerdeführer seien solidarisch zu verpflichten, dem Ge-
richt eine Prozesskaution in Höhe von CHF 20'000.--, eventuell nach richterlichem Ermes-
sen, zu stellen, als Sicherheit für die mutmasslichen Prozesskosten (Gerichts- und An-
waltskosten) der Beschwerdegegnerin 2 für das hierseitige Baueinspracheverfahren be-
treffend Baubescheid M._____.
6. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.7 % Mehrwertsteuer zulasten der
Beschwerdeführer.
Bei den Verfahren Nr. I._____ (E._____ AG) und Nr. M._____ (D._____
AG) handle es sich inhaltlich um zwei unterschiedliche Bauprojekte, welche
überdies von unterschiedlichen Grundeigentümern und Bauherrschaften
erstellt würden. Beide Projekte funktionierten unabhängig voneinander. Die
D._____ AG könne ihr Projekt realisieren, ohne dass die E._____ AG ihren
Bau beginnen oder vollenden müsste. Die beiden MFH stünden nicht auf
derselben Tiefgarage. Ein etappenweiser Bau sei ohne Weiteres möglich.
Es seien auch zwei Einsprachen erhoben worden. Nun sei beim Verwal-
tungsgericht nur eine einzige Beschwerde eingereicht worden, was nicht
zulässig sei. Es stehe einzig im Ermessen der zuständigen Behörde, hier
des Verwaltungsgerichts, Verfahren zu vereinigen. Die vorliegende Be-
schwerde sei deshalb mangelhaft und somit abzuweisen, soweit darauf
überhaupt einzutreten sei. Die Beschwerde sei überdies aussichtslos und
(auch) deshalb abzuweisen, sofern darauf überhaupt eingetreten werden
könne. Die Beschwerdeführerin B._____ sei nicht Mieterin der Liegen-
schaft H._____, sondern lediglich ihr Ehemann A._____. Somit sei sie nicht
zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
Die Beschwerdeführer begründeten ihre Beschwerde zur Hauptsache da-
mit, dass die (oben in Ziff. 2 des Rechtsbegehrens der D._____ AG aufge-

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führten) Gebäude, weil schutzwürdig, unter Schutz zu stellen seien, was
ein rein ideelles Interesse darstelle und deshalb eine ausgeprägtere Beein-
trächtigung darstellen müsse als ein materielles Interesse, damit eine Be-
schwerdelegitimation bejaht werden könne. Hier seien diese Vorausset-
zungen nicht erfüllt.
Die Trennung oder Zusammenlegung von Verfahren sei Sache des Instruk-
tionsrichters und nicht der Parteien. Hier bildeten die Bauvorhaben
grundsätzlich keine bauliche Einheit. Zwar könne das Baugesuch der
E._____ AG nur bewilligt werden, wenn auch das Baugesuch der D._____
AG bewilligt werde. Die Abhängigkeit sei aber nicht gegenseitig. Richtiger-
weise habe die Baubewilligungsbehörde die beiden fraglichen Bauvorha-
ben gemeinsam betrachtet, aber die Verfahren bezeichnenderweise nicht
vereinigt, sondern zwei verschiedene Baubewilligungen an die beiden ver-
schiedenen Parteien ausgesprochen.
Für das vorliegende Verfahren dürfte mit Gerichtskosten bis CHF 10'000.-
- zu rechnen sein und mit Anwaltskosten von mindestens CHF 10'000.--.
Der Beschwerdeführer A._____ verzeichne viele Betreibungen und gegen
ihn kursierten mehrere Verlustscheine. Zum Beweis dafür sei ein aktueller
Auszug aus dem Betreibungsregister einzuholen.
13.
In der Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 liess die E._____ AG (hier-
nach Beschwerdegegnerin 3) durch ihren Rechtsvertreter RA Crameri (neu
ebenso Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2) folgende Anträge stel-
len und zu deren Begründung ausführen:
1. Die Beschwerde von A._____ und B._____ gegen die Baubescheide M._____ und
I._____ sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
B._____ sei nicht Mieterin, sondern bloss Solidarschuldnerin der gemiete-
ten Räume an der H._____ und somit nicht zur Beschwerde legitimiert. Der
Umstand, dass sich die Beschwerdeführer nur auf obligatorische Rechte

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stützten, sei im Rahmen einer Interessenabwägung zu berücksichtigen, so-
weit eine solche erforderlich sei.
Die formelle Beschwerde der Beschwerdeführer sei gegeben. Es sei aber
fraglich, ob im Rahmen eines Baueinspracheverfahrens Antrag auf Unter-
schutzstellung von Gebäuden, die nicht Gegenstand des Bewilligungsver-
fahrens seien, gestellt werden könne. Immerhin gebe Art. 8 BG Privaten
keinen derartigen Rechtsanspruch. Aus den Rechtsbegehren in den Ein-
spracheverfahren Nr. M._____ (Anm.: und Nr. I._____) gehe offenkundig
hervor, dass ein unabhängiges Gutachten zum denkmalschützerischen
Stellenwert der Bauten auf Parzellen R._____, W._____ und F._____ nicht
beantragt worden sei, vorliegend (im verwaltungsgerichtlichen Verfahren)
aber schon, weswegen es sich um eine unzulässige Ausweitung des
Rechtsbegehrens handle. Darauf sei folglich nicht einzutreten.
Fraglich sei, ob die Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt seien und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung hätten. Die Geltendmachung der Verletzung des
ISOS sei nicht ausreichend, um die materielle Beschwer der Beschwerde-
führer zu rechtfertigen. Auch die übrigen vorgeschobenen Argumente seien
nicht ausreichend. Es schade nichts, dass Parzelle R._____ in der Publi-
kation nicht erschienen sei. Die Beschwerdeführer seien auf das Bauge-
such aufmerksam geworden und hätten entsprechend Einsprache erho-
ben.
Die Baugesetzgebung schütze nicht vor Entzug von Aussicht und des täg-
lichen Lichts und der Sonne. Aufgrund der raumplanerischen Zielsetzun-
gen Siedlungsentwicklung nach innen, Verdichtung der Siedlungsflächen
würden die Bauparzellen früher oder später möglichst dicht überbaut wer-
den. Vor gesetzmässiger Bautätigkeit gebe es keinen Rechtsschutz.
Die gesamte G._____ sei von den Baumassnahmen nicht betroffen. Einzig
vor der D._____ selbst könne es zu engen Platzverhältnissen kommen,

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wenn Fahrzeuge im Einzelfall parkiert werden müssten. Dies sei aber auch
ohne Bauarbeiten so.
Die geplanten Bauten seien nicht überdimensioniert. Sie hielten die Vor-
schriften des kommunalen Baugesetzes ein. Die Grenz- und Gebäudeab-
stände sowie die Geschosszahl und die Gebäudehöhen, welche durch das
Baugesetz festgelegt würden, schützten die Nachbarn vor Beeinträchtigun-
gen. An der Q._____ gebe es verschiedene vergleichbar grosse Baukuben.
Die Beschwerdeführer wollten, dass mit der von ihnen nachgesuchten Un-
terschutzstellung der angeblich schützenswerten Gebäude an der G._____
Art. 77 BG anwendbar werde. Dieser verlange eine besonders sorgfältige
Gestaltung von Bauten und Anlagen in der Umgebung schützenswerter
Bauten und Baugruppen im Hinblick auf ihre (gute) Gesamtwirkung. Da
diese Gebäude nicht unter Schutz stünden, versuchten sie durch die Hin-
tertüre erhöhte Gestaltungsanforderungen zu erwirken. Entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführer seien die Voraussetzungen von Art. 77 BG
aber erfüllt. Die sorgfältige Umgebungsgestaltung sei hier erfolgt. Die ur-
sprünglichen Bauprojekte seien von der Bauherrschaft überarbeitet wor-
den. Dasjenige auf Parzelle F._____ sei in Dichte und Höhe stark redimen-
sioniert und jenes auf Parzelle J._____ beim Attikageschoss angepasst
worden. Die Auflage gemäss Ziffern 5.1.1 der beiden Baubewilligungen sei
umgesetzt worden, was die Baufreigabe ermöglicht habe. Eine Ästhetik-
klausel dürfe nicht die bestehenden Bau- und Zonenvorschriften ausser
Kraft setzen (VGU R 20 34).
Die Baugesuche der Bauherrschaften beträfen die angeblich schützens-
werten Bauten nicht, im Gegensatz zum damaligen Abbruchgesuch betref-
fend das Waschhäuschen. Dieses sei provisorisch geschützt worden, weil
ein Abbruchgesuch dafür eingereicht worden sei. Nur deshalb sei dafür
eine Schutzverfügung erlassen worden, nicht, wie vorliegend, wegen be-
absichtigter Bauarbeiten in der unmittelbaren Umgebung angeblich schüt-
zenswerter Bauten.

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Letztlich liege es allein im Ermessen der Stadt, ob und in welchem Verfah-
ren (vorsorgliche Unterschutzstellung oder Ortsplanungsrevision) die an-
geblich schützenswerten Bauten und Anlagen unter Schutz gestellt werden
sollten. Dem könne und dürfe das Verwaltungsgericht nicht vorgreifen.
Die kantonale Denkmalpflege habe keine Einwände gegen die Bauprojekte
vorgebracht.
Das ISOS-Inventar sei noch nicht in der Grundordnung grundeigentümer-
verbindlich festgelegt. Das ISOS komme nur entweder via entsprechend
umgesetzter Grundordnung oder infolge einer Schutzverfügung zur An-
wendung. Gemäss Art. 8 BG könne die Stadt bei Gefahr der Zerstörung
oder Entwertung eine Schutzverfügung erlassen. Art. 8 BG vermittle dem
Privaten keinen Rechtsanspruch, ein Gebäude vorsorglich unter Schutz zu
stellen. Die Gebäude im ISOS-Inventar würden durch die Baugesuche
nicht tangiert.
Das Stadtinventar liege im Entwurf vor. Es sei mittlerweile abgeschlossen.
Nach wie vor handle es sich aber um einen Entwurf. Dieser habe keine
grundeigentümerverbindliche Wirkung.
Es finde keine Entwertung der besagten Häusergruppe statt. Die Häuser-
gruppe werde nicht negativ verändert. Durch die Abgrabungen werde das
Waschhäuschen nicht negativ tangiert. Es sei unlängst saniert worden und
werde somit der Nachwelt erhalten.
Betreffend Ästhetik habe die Stadt ihren geschützten Beurteilung- und Er-
messensspielraum korrekt angewandt. Hier sei eine besonders sorgfältige
Umgebungsgestaltung gewählt worden. Ein detaillierter Umgebungsplan
sei eingereicht worden. Die Stadt habe diesen genehmigt und die Baufrei-
gabe erteilt. Auch seien die Gebäude deutlich zurückversetzt worden, um
grösstmöglichen Abstand zu den bestehenden Gebäudegruppen im ISOS-
Inventar zu erzielen. Man habe bewusst auf die Umgebungssituation mit
den Altbauten und den angrenzenden neueren Bestandesbauten Rück-
sicht genommen. Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer sei rein

- 17 -
subjektiv. Die sorgfältige Umgebungsgestaltung sei hier erfolgt. Die ur-
sprünglichen Bauprojekte seien von der Bauherrschaft überarbeitet wor-
den. Dasjenige auf Parzelle F._____ sei in Dichte und Höhe stark redimen-
sioniert und jenes auf Parzelle J._____ beim Attikageschoss angepasst
worden. Die Auflage gemäss Ziffern 5.1.1 der beiden Baubewilligungen sei
umgesetzt worden, was die Baufreigabe ermöglicht habe. Eine Ästhetik-
klausel dürfe nicht die bestehenden Bau- und Zonenvorschriften ausser
Kraft setzen (VGU R 20 34).
Die Grünflächen seien nicht falsch festgelegt worden. Nach Art. 44 Abs. 3
BG sei bei - u.A. - Neubauten eine minimale zusammenhängende Grün-
fläche, hier gemäss Zonenschema Art. 57 BG unbestritten 30 %, anzule-
gen. Vorliegend sei eine Grünfläche von 1'261.80 m² notwendig und effek-
tiv ausgewiesen und realisiert 1'283.42 m², was einer Grünflächenziffer von
30.51 % entspreche. Eine Gesamtbetrachtung sei entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdeführer nicht unzulässig. Zudem habe die Stadt zu
Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt, weil auf Parzelle J._____ ein öf-
fentliches Trottoir erstellt werde. Sogar bei Einzelbetrachtung auf Parzelle
J._____ wäre die Grünfläche eingehalten, ebenso auf Parzelle F._____.
Auf Parzelle R._____ finde kein wesentlicher Umbau statt, weswegen diese
Parzelle zu Recht nicht in die Berechnung miteinbezogen werde. Es sei
nicht willkürlich, wenn auf dem Grundstück R._____ nicht von einem we-
sentlichen Umbau ausgegangen werde.
Wenn der W3-Teil von Parzelle F._____ nicht überbaut werden könnte,
seien die Ziele der eidgenössischen Raumplanung, Siedlungsentwicklung
nach innen und verdichtetes Bauen, beeinträchtigt.
Ein AZ-Transport finde hier nicht zwischen verschiedenen Zonen statt. Auf
Parzelle F._____ werde nur nach den Bestimmungen der W2 gebaut, ins-
besondere hinsichtlich Gebäudeabstand, Grenzabstand und Ausnützung.
In die AZ-Berechnung sei derjenige Teil von Parzelle F._____, welcher der
W3 zugewiesen sei, entsprechend den Bestimmungen der W2 angerech-

- 18 -
net worden. Von einem AZ-Transfer der W3 in die W2 könne keine Rede
sein. Dadurch dass der W3-Teil nur als W2 angerechnet werde, sei Par-
zelle F._____ sogar unternutzt. Würde der Argumentation der Beschwer-
deführer gefolgt, dürfte auf dem W2-Teil von Parzelle F._____ nur dessen
Fläche angerechnet werden, wogegen auf den W3-Teil selbstständig ge-
baut werden müsste und nur dessen Fläche berücksichtigt würde. Damit
würde noch näher an die besagte Häusergruppe gebaut werden müssen,
was der Hauptargumentation der Beschwerdeführer jedoch widerspräche.
Die Erschliessung sei genügend und mit der Kantons- und Stadtpolizei im
Einvernehmen festgelegt worden. Entgegen den Behauptungen der Be-
schwerdeführer sei die Verkehrssicherheit nicht eingeschränkt. Weder das
TBA noch die Stadt habe das ihr zustehende Ermessen überschritten.
Die Stadt habe sich an alle Vorgaben zur Verfahrenskoordination gehalten.
Es hätte den Beschwerdeführern in den über zwei Monaten seit Mitteilung
des angefochtenen Entscheides freigestanden, die in Ziffern D.4 der ange-
fochtenen Verfügung genannten Zusatzbewilligungen einzufordern, soweit
diese nicht mitgeteilt worden seien.
Soweit die Beschwerdeführer bemängelten, ihnen seien die weiteren inte-
grierenden Bestandteil des Baubescheids bildenden Bewilligungen und
Stellungnahmen nicht zusammen mit dem angefochtenen Entscheid eröff-
net worden, sei darauf hinzuweisen, dass sie genügend Zeit gehabt hätten,
die entsprechenden Unterlagen bei der Stadt nachzufordern, soweit diese
relevant seien resp. sie fehlten bzw. die Beschwerdeführer nicht bereits da-
von Kenntnis gehabt hätten. Zudem sei hinsichtlich des überwiegenden
Teils dieser Beilagen nicht dargelegt worden, weswegen sie vorliegend
überhaupt massgebend sein sollten.
14.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 stellte die Stadt C._____
(hiernach Beschwerdegegnerin 1) folgende Anträge und begründete diese:

- 19 -
1. Die Beschwerde vom 1. September 2021 sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann.
2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Beschwerdeführer seien als Mieter einzig vorübergehend vom Bauvor-
haben betroffen, da der Mietvertrag jederzeit fristgemäss auf einen ortsüb-
lichen Termin gekündigt werden könne.
Vorsorgliche Massnahmen gemäss Art. 8 BG seien nicht nötig, da die his-
torische Gebäudegruppe bei der Einmündung der G._____ durch das hier
zu beurteilende Baugesuch weder entwertet noch zerstört werde. Einzig
das Waschhäuschen sei vom Stadtrat vorsorglich als schützenswert be-
zeichnet worden, da das Gebäude gemäss Baugesuch der Erbengemein-
schaft AC._____ vom 29. März 2018 hätte abgebrochen werden sollen und
daher eine konkrete Gefährdung bestanden habe. Wäre es anders, müss-
ten alle zu inventarisierenden Gebäude, bei denen kein Eingriff im Sinne
von Art. 8 BG zu befürchten sei, vorsorglich unter Schutz gestellt werden.
Das ISOS komme nur in unmittelbarer Weise zur Anwendung, wenn keine
Bundesaufgabe zur Debatte stehe. Dann würde der Schutz von Ortsbildern
vorab durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Die Auf-
nahme in den Generellen Gestaltungsplan (GGP) als geschütztes, schüt-
zens- oder erhaltenswertes Gebäude habe nicht stattgefunden. Darüber
werde später entschieden. Vorsorgliche Massnahmen gemäss Art. 8 BG
und eine Interessenabwägung im Sinne der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung zum ISOS drängten sich nicht auf, da die Gruppe weder geän-
dert noch abgebrochen werde. Nur das Waschhäuschen sei provisorisch
als schützenswert bezeichnet worden, weil es gemäss Baugesuch der da-
maligen Eigentümerin Erbengemeinschaft AC._____ vom 29. März 2018
hätte abgebrochen werden sollen. Es stimme nicht, dass die geplanten
Neubauten die zukünftige kommunale Nutzungsplanung der Gebäude der
ISOS-Gruppe 0.25 negativ präjudizierten. Zudem sei das Gebiet im nähe-

- 20 -
ren Umkreis der beiden Bauvorhaben nicht einheitlich überbaut und struk-
turiert/gestaltet. Ortsuntypische Bauten seien es aber nicht.
Ein Augenschein wäre sinnvoll und allenfalls die Einholung eines Amtsbe-
richts der Denkmalpflege.
Betreffend Gestaltung hätten die Bauherrschaften auf entsprechende Hin-
weise der Beschwerdegegnerin 1 reagiert. Das geplante Gebäude auf Pa-
rzelle F._____ habe in Dichte und Höhe eine starke Redimensionierung
erfahren (wie Reduktion um ein Geschoss) und jenes auf Parzelle J._____
eine Anpassung des Attikageschosses. Zudem hätten die Bauherrschaften
eine ausserordentlich sorgfältige und aufwändige Umgebungsgestaltung
betreffend die Grünfläche planerisch festgelegt. Diese seien in Vollzug der
Auflage gemäss Ziff. 5.1.1 inzwischen genehmigt worden. Die Bebauung
sei derart sorgfältig gestaltet, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt werden
könne und die Baugruppe im Rahmen der zonengemässen Überbauung
weder zerstört noch entwertet werde.
Eine Ästhetikklausel wie Art. 77 BG dürfe nicht die Bau- und Zonenvor-
schriften ausser Kraft setzen. Das INSA sei hier ohne Bedeutung.
Die sorgfältige Umgebungsgestaltung sei hier erfolgt. Die ursprünglichen
Bauprojekte seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden. Dasjenige
auf Parzelle F._____ sei in Dichte und Höhe stark redimensioniert und je-
nes auf Parzelle J._____ beim Attikageschoss angepasst worden. Die Auf-
lage gemäss Ziffern 5.1.1 der beiden Baubewilligungen sei umgesetzt wor-
den, was die Baufreigabe ermöglicht habe. Eine Ästhetikklausel dürfe nicht
die bestehenden Bau- und Zonenvorschriften ausser Kraft setzen (VGU R
20 34).
Die Grünfläche sei genügend, wenn die zu Gunsten der Öffentlichkeit er-
richtete Trottoirfläche von rund 164 m² bei der Berechnung in Abzug ge-
bracht werden könne. Vorliegend gelte gemäss Art. 57 BG ein Grünfläche-
nanteil von 30 % von Parzellen F._____, J._____ und K._____. Parzelle
R._____ gehöre nicht dazu, zumal darauf einzig untergeordnete bauliche

- 21 -
Änderungen und keine wesentlichen Bauten erfolgten. Zudem könnten die
Flächen der drei betroffenen Grundstücke gesamthaft mit einbezogen wer-
den, zumal eine bauliche Einheit bestehe. Art. 44 Abs. 3 BG beziehe sich
dabei nicht nur auf ein einziges Grundstück. Zudem müsse die gesamte
Grünfläche nicht zwingend zusammenhängend sein (VGU R 16 59, E.6).
Die Grünfläche müsse mindestens 1'261.80 m² betragen, um die verlang-
ten 30 % zu erreichen. Dabei müsse aber die Trottoirfläche an der Q._____
von rund 164 m² in Abzug gebracht werden können. Sei dies nicht der Fall,
ergebe sich nur 26 % Grünfläche. Die beantragte Ausnahmebewilligung sei
vom Stadtrat gestützt auf Art. 82 Abs. 1 KRG zu Recht erteilt worden. Es
liege im grossen öffentlichen Interesse, wenn an diesem Ort ein Trottoirab-
schnitt von 1.8 m Breite entlang der viel befahrenen Q._____ und bei der
Zufahrt zur Tankstelle mit Shop erstellt werde.
Betreffend Ausnutzungsziffer (AZ) gelange Art. 63 BG nicht zur Anwen-
dung, weil es hier nicht um eine Nutzungsübertragung zwischen angren-
zenden Grundstücken gehe. Ebenso wenig erfolge eine Nutzungsübertra-
gung innerhalb des Baugrundstücks Parzelle F._____, das in zwei ver-
schiedenen Bauzonen liege. Für den Tatbestand, dass ein Grundstück in
zwei verschiedenen Bauzonen liege, biete Art. 71 BG eine rechtliche
Grundlage. Gemäss Art. 71 BG seien die Ausnützung und die Grenzab-
stände jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten, im Üb-
rigen gälten die Vorschriften der Zone, in welcher der grössere Teil des
Gebäudes liege. Massgebend sei hier ausschliesslich die AZ der W2 mit
0.4, weil dort der grössere Teil bzw. das gesamte Gebäude zu stehen
komme.
Die Einfahrt in die Q._____ sei verkehrssicher. Die kantonale Fachstelle
habe sie genehmigt. Die Bewilligung sei bereits in den ersten beiden Ver-
fahren vom TBA ausgefertigt und den Beschwerdeführern zur Kenntnis ge-
bracht worden. Art. 54 Abs. 1 KRVO werde erfüllt, weil in der Ausschrei-

- 22 -
bung ausdrücklich festgehalten worden sei, dass die Ein- und Ausfahrt zum
Bauprojekt der D._____ ab der Q._____ erfolge.
Soweit die Beschwerdeführer bemängelten, ihnen seien die weiteren inte-
grierenden Bestandteil des Baubescheids bildenden Bewilligungen und
Stellungnahmen nicht zusammen mit dem angefochtenen Entscheid eröff-
net worden, sei darauf hinzuweisen, dass sie genügend Zeit gehabt hätten,
die entsprechenden Unterlagen bei der Beschwerdegegnerin 1 nachzufor-
dern, soweit diese relevant seien resp. sie fehlten bzw. die Beschwerde-
führer nicht bereits davon Kenntnis gehabt hätten. Überdies sei hinsichtlich
des überwiegenden Teils dieser Beilagen nicht dargelegt worden, weswe-
gen sie vorliegend überhaupt massgebend sein sollten.
15.
Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels (mit Replik vom 22. Novem-
ber 2021 sowie Dupliken vom 4. Januar 2022) vertieften und ergänzten die
Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte in dieser Streitsache.
16.
Am 16. Mai 2022 fand ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht (V.
Kammer) statt, an welchem der Ehemann der Beschwerdeführer persön-
lich in Begleitung des Rechtsvertreters (RA Mathias Davatz) anwesend
war. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch ihren Rechtskonsulenten ver-
treten. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch einen Miteigentümer der Ge-
sellschaft (Vater in Vertretung seines Sohnes) und die Beschwerdegegne-
rin 3 durch den Verwaltungsratspräsidenten der Gesellschaft sowie diese
beiden durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter (RA Dr. Reto Crameri)
vertreten. Allen Anwesenden wurde bei der Begehung vor Ort an sieben
verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zum Bauvorhaben
auf den Parzellen der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 zu äussern, wovon
insbesondere in Bezug auf die Platz- und Erschliessungsverhältnisse so-
wie die baulichen und räumlichen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die
Umgebung – u.a. die Mietwohnung der Beschwerdeführer auf Parzelle

- 23 -
AB._____ hangaufwärts in nordöstlicher Richtung – Gebrauch gemacht
wurde. Von Seiten des Gerichts wurden dabei insgesamt 35 Farbfotos er-
stellt und dem Protokoll des Augenscheins bei-/eingefügt.
17.
Mit Eingaben vom 30. Mai 2022 (Beschwerdegegnerin 1) und 9. Juni 2022
(Beschwerdeführer) verzichteten diese beiden Parteien auf eine Stellung-
nahme zum Augenscheinprotokoll. Von Seiten der Beschwerdegegnerin-
nen 2 und 3 wurde keine Stellungnahme beim Gericht eingereicht.
Auf die weiteren Argumente und Beweismittel der Parteien wird, soweit er-
forderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Die angefochtenen Baubewilligungs- und Einspra-
cheentscheide vom 22./30. Juni 2021 in den Verfahren M._____ (Be-
schwerdegegnerin 2) und I._____ (Beschwerdegegnerin 3), worin die Be-
schwerdegegnerin 1 die Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer ab-
wies und die nachgesuchten Baubewilligungen unter Bedingungen und
Auflagen (vgl. u.a. Ziff. 5.1.1) erteilte, sind weder endgültig noch können
sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie ein
taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer – auf jeden Fall
zumindest der Ehemann als Mieter der nahegelegenen Wohnung auf Par-
zelle AB._____ – sind als Adressaten der umstrittenen Entscheide berührt
und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Überprüfung, weshalb
sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Üb-

- 24 -
rigen – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG:
Fristenstillstand vom 15. Juli bis und mit 15. August) – frist- und formge-
recht (vgl. Art. 38 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde
vom 1. September 2021 ist daher – mit Ausnahme des in E.4 nachfolgend
erwähnten Eventualbegehrens [Ziff. 2 in Beschwerdeschrift] – einzutreten.
2.
Als Erstes gilt es zu den Rechtsbegehren der Beschwerdegegnerin 2
(zunächst und damals vertreten durch RA Peter Portmann) vom 27. Sep-
tember 2021 festzuhalten, dass dessen gestellter Hauptantrag auf Abwei-
sung der Beschwerde (Ziff. 1) vom späteren Rechtsvertreter RA Reto Cra-
meri in dessen Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 (Ziff. 1) übernom-
men wurde und es somit vorliegend weiterhin auch den Baubescheid Nr.
M._____ zu entscheiden gilt. Im Weiteren hat RA Portmann – der das Man-
dat für die Beschwerdegegnerin 2 am 13. Oktober 2021 beendet hat, wor-
auf das Mandat an RA Crameri, der bereits die Beschwerdegegnerin 3 ver-
tritt, überging – in der Vernehmlassung beantragt (Ziff. 2), den Eventualan-
trag der Beschwerdeführer auf Rückweisung der Streitsache an die Be-
schwerdegegnerin 1 zur Neubeurteilung abzuweisen. Dieser Antrag wurde
implizite von RA Crameri ebenfalls übernommen und ist deshalb als wei-
terhin gestellt zu betrachten. Auch sind die Verfahrensanträge von RA Port-
mann noch zu beachten. Sein Verfahrensantrag Ziff. 3 (Abweisung des Ge-
suchs um aufschiebende Wirkung) wurde mit der späteren Prozessbe-
schwerde R 21 101 vom 23. Februar 2022 widerspruchslos gutgeheissen.
Der Verfahrensantrag Ziff. 4 (Behandlung der beiden Baubewilligungen
I._____ und M._____ in zwei verschiedenen Beschwerdeverfahren) wurde
widerspruchslos abgewiesen und vom zuständigen Instruktionsrichter ent-
schieden, diese beiden (sachlich eng miteinander verknüpften) Bauverfah-
ren in einem einzigen Urteil (R 21 78) zu behandeln. Der Verfahrensantrag
Ziff. 5 (Leistung einer Prozesskaution in der Höhe von CHF 12'000.-- durch
die Beschwerdeführer) wurde teilweise gutheissen (vorerst CHF 8'000.--).

- 25 -
Die Verfahrensanträge (Ziff. 3-5) von RA Portmann sind demnach erledigt.
Die Arbeitsbemühungen samt Zeitaufwand von RA Portmann bis zu seiner
Mandatsniederlegung am 13. Oktober 2021 und auch die anschliessenden
Aufwendungen von RA Crameri infolge Anwaltswechsels werden – je nach
Ausgang des jetzigen Beschwerdeverfahrens – bei der Gewährung allfälli-
ger Parteientschädigungen entsprechend zu berücksichtigen sein.
3.
Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches
Gehör. Dieser Anspruch umfasst insbesondere das Recht, Einsicht in die
Verfahrensakten zu nehmen. Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf
sämtliche verfahrensbezogenen Akten, die geeignet sind, Grundlage des
Entscheids zu bilden, unabhängig davon, ob die Ausübung des Aktenein-
sichtsrechts den Entscheid in der Sache zu beeinflussen vermag. Die Ein-
sicht in die Akten, die für ein bestimmtes Verfahren erstellt oder beigezogen
wurden, kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die fragli-
chen Akten seien für den Verfahrensausgang belanglos. Es muss vielmehr
dem Betroffenen selber überlassen sein, die Relevanz der Akten zu beur-
teilen (vgl. BGE 144 I 11 E.5.3, 135 II 286 E.5.1, 132 II 485 E.3.2). Soweit
die Beschwerdeführer bemängeln, ihnen seien die weiteren integrierenden
Bestandteil der beiden Baubescheide bildenden Bewilligungen und Stel-
lungnahmen nicht zusammen mit den angefochtenen Entscheiden eröffnet
worden, ist darauf hinzuweisen, dass sie – seit der Mitteilung der angefoch-
tenen Entscheide vom 22./30. Juni 2021 bis zur Beschwerdeerhebung mit
Eingabe vom 1. September 2021 (macht zzgl. Gerichtsferien zwei Monate
bzw. netto 61 Tage) genügend Zeit gehabt hätten, die entsprechenden Un-
terlagen bei der Beschwerdegegnerin 1 nachzufordern, soweit diese rele-
vant seien respektive sie fehlten bzw. die Beschwerdeführer nicht bereits
davon Kenntnis gehabt hätten. Weiter trifft es nicht zu, dass Visualisierun-
gen der beiden Bauvorhaben fehlen (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1

- 26 -
[Bg1-act.] 1a). Ein Modell wurde von der Beschwerdegegnerin 1 nicht ver-
langt, wozu sie gemäss Art. 3 Abs. 1 der Ausführungsverordnung zum Bau-
gesetz (AVzBG; RB 612) auch nicht verpflichtet ist. Im Übrigen enthält Art.
45 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden
(KRVO; BR 801.110) eine Aufzählung, was die Publikation zu enthalten
hat, so namentlich Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des Bau-
vorhabens, die betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare, die Auf-
lagezeit, den Auflageort und die Einsprachemöglichkeit. Diese Anforderun-
gen wurden vorliegend allesamt korrekt erfüllt, weshalb die Rüge der Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer wegen fehlender Zu-
satzbewilligungen unbegründet ist.
4.
Nicht eingetreten werden kann sodann auf den Eventualantrag (Ziff. 2) der
Beschwerdeführer, worin sie die Rückweisung der Streitsache an die Be-
schwerdegegnerin zur Neubeurteilung gemäss Art. 8 BG fordern. Diese
Vorgabe regelt die vorsorglichen Schutzmassnahmen und lautet wie folgt:
Art. 8 Vorsorgliche Schutzmassnahmen
Der Stadtrat kann wertvolle Landschaften, Biotope, Natur- und Kulturobjekte sowie Bauten
und Anlagen von historischem, künstlerischem oder architektonischem Wert vor Entwer-
tung oder Zerstörung vorläufig schützen, insbesondere durch den Erlass von Schutzver-
fügungen.
Beim Eventualantrag gemäss oben angeführtem Art. 8 BG handelt es sich
auf den ersten Blick um das Gesuch auf Erlass vorsorglicher Massnahmen.
Nachdem gemäss Art. 5 VRG jedoch vorsorgliche Massnahmen nur für die
Dauer des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens verfügt werden können, ist
es eben keine vorsorgliche Massnahme, sondern ist als materieller Antrag
zu behandeln. Indessen kann dieser Antrag im vorliegenden Verfahren
nicht behandelt werden, alleine schon deswegen, weil dies bedeuten
würde, dass ohne Mitwirkungsmöglichkeit der Betroffenen schon im vorlie-

- 27 -
genden Verfahren bestimmt würde, dass die Beschwerdegegnerin 1 ange-
wiesen wird, eine vorsorgliche Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG zu
erlassen und die Betroffenen Bauten damit vorsorglich unter Schutz zu stel-
len. Ein solches Vorgehen würde die Mitwirkungsrechte und das rechtliche
Gehör der Betroffenen verletzen. Zudem liegt es – wie die Beschwerde-
gegnerinnen 2 und 3 richtig ausführen – im (weiten) Ermessen der Be-
schwerdegegnerin 1 zu bestimmen, mit welchem Verfahren (mittels
Schutzverfügung oder Änderung der Grundordnung) sie einen allfälligen
Schutz der betreffenden Gebäude regeln möchte. Ebenfalls kann die Be-
schwerdegegnerin 1 dank ihrem (weiten) Ermessen selber entscheiden, ob
sie auch in solchen Fällen praxisgemäss vorsorgliche Schutzverfügungen
in prozessökonomischer Art und Weise nur dann erlässt, wenn eine kon-
krete Gefahr für eine Zerstörung oder Entwertung eines möglichen Schut-
zobjekts vorliegt. Folglich kann auf den Rückweisungs-Eventualantrag der
Beschwerdeführer in diesem Verfahren von vorneherein nicht eingetreten
werden. Wird darauf nicht eingetreten, erübrigt sich auch die Anweisung an
die Beschwerdegegnerin 1, noch zusätzlich ein unabhängiges Gutachten
zum denkmalschützerischen Stellenwert der betreffenden Bauten einzuho-
len und die Diskussion, ob es beim "Eventualantrag" in der Beschwerde um
eine (unzulässige) Ausdehnung des Prozessthemas laut Art. 51 Abs. 2
VRG im Vergleich zum Einspracheverfahren geht oder nicht.
5.
Die Beschwerdeführer rügen sodann den fehlenden Einbezug der Parzelle
R._____ (aktuell beinahe vollständig überbaut mit dem Wohnhaus Assek-
Nr. AD._____ zzgl. direkt angebauter Autogarage Assek.-Nr. AE._____;
vgl. Protokoll des Augenscheins vom 16. Mai 2022 mit Gerichtsfotos 1 und
2 am Standort 1 sowie Fotos 27 und 29 am Standort 5 und Fotos 34 und
35 am Standort 6, jeweils mit Bildkommentierung), weil durch das Bauvor-
haben auf der im Süden unmittelbar angrenzenden Parzelle J._____ der
Beschwerdegegnerin 2 eine Vergrösserung der Parzelle R._____ statt-

- 28 -
finde und dafür ein eigenständiges Baubewilligungsverfahren hätte durch-
geführt werde müssen. Anlässlich des Augenscheins monierte der Ehe-
mann der Beschwerdeführer ausdrücklich, dass mindestens (7) Eingriffe
in die Substanz des Gebäudes auf Parzelle R._____ (D._____) geplant
seien und dies baurechtlich doch bedeutend sei (Protokoll S. 5). Es geht
somit um angebliche Umbauten in die bisherige Gebäudesubstanz auf Pa-
rzelle R._____, wofür kein Baugesuch vorliegt, welches aber vom Baube-
scheid M._____ miterfasst und damit baurechtlich abgedeckt sei. Die Be-
schwerdegegnerin 1 hat diesbezüglich offensichtlich entschieden, dass
die getätigten Arbeiten im Grenzbereich der Parzelle R._____ und der
Bauparzelle J._____ nicht baubewilligungspflichtig sind, ansonsten sie für
die in der D._____ auf Parzelle R._____ durchgeführten Arbeiten ebenfalls
die Stellung eines Baugesuchs oder die Integration in die bestehenden
Baugesuche verfügt hätte. Wie der Augenschein dem Gericht gezeigt hat,
beschränken sich die geplanten Bauarbeiten auf Parzelle R._____ im We-
sentlichen auf eine unterirdische Zufahrtsverbindung ab der Tiefgarage
auf Parzelle J._____ zum Wohnhaus auf der Südseite (vgl. Gerichtsfoto
25 am Standort 4) sowie äusserlich sichtbar auf eine Zugangstüre anstelle
eines Fensters unten rechts an der Südfassade (vgl. Gerichtsfotos 34 und
35 am Standort 6). Alle weiteren Nutzungsveränderungen, die allesamt
funktional nur untergeordneter Bedeutung sind, treten baulich nach aus-
sen nicht in Erscheinung. Aufgrund dieser tatsachenrelevanten Feststel-
lungen im Rahmen der Ortsbegehung ist das Gericht zur Auffassung ge-
langt, dass objektiv in Relation zum Gesamtprojekt auf den Parzellen
J._____ und F._____ offenkundig lediglich von äusserst marginalen und
insgesamt unbedeutenden Eingriffen in die bestehende Bausubstanz des
Gebäudes auf Parzelle R._____ die Rede sein kann, wofür die baurecht-
liche Notwendigkeit eines eigenständiges Baubewilligungsverfahrens
(nebst den Baubewilligungsverfahren M._____ und I._____) durch die Be-
schwerdegegnerin 1 zu Recht verneint wurde.

- 29 -
6.1.
Die Beschwerdeführer rügen überdies eine Verletzung von Art. 77 BG, wo-
nach Bauten und Anlagen im Hinblick auf eine gute Gesamtwirkung in der
Umgebung von geschützten, schützens- sowie von erhaltenswerten Bau-
ten und Baugruppen besonders sorgfältig zu gestalten sind. Es wird dazu
auf das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von
nationaler Bedeutung ISOS sowie konkret auf das Stadtinventar 2020 der
Beschwerdegegnerin 1 (Entwurf 16.12.2020) hingewiesen, worin unter In-
ventar Nr. AF._____ Q._____ [AG._____/AH._____], U._____, Häuser-
gruppe Einmündung G._____ [Ensemble bestehend aus Wohn-, Ge-
werbe- und Ökonomiebaute zzgl. Waschhäuschen] zur Würdigung und
Schutzbegründung festgehalten wird: Die bau- und nutzungsgeschichtlich
interessante Gebäudegruppe setzt sich aus einem Pächterhaus
[AH._____] mit Stallscheune, einem Torkelgebäude (heute D._____
[AG._____]), einem vermutlich hierher versetzten Strickbau und einem
Waschhäuschen mit Nutzgarten zusammen. Prägnantester und architek-
tonisch wertvollster Bau ist das 1909 von AI._____ im Zeichen des Hei-
matstils umgebaute Pächterhaus. Trotz verschiedenen Eingriffen hat das
Ensemble den ländlichen Charakter bewahrt und gehört zu den wichtigen,
ortsbildprägenden Baugruppen an der Q._____. Unter Schutzempfehlung
wurde resümiert. Schützenswert sind: Die äussere Erscheinung Wohn-
/Pächterhaus [AH._____] mit dazugehöriger Stallscheune, Wohn-
haus/Strickbaute [U._____] inkl. Waschhäuschen; im Innern vom Pächter-
haus [AH._____] die tragende Struktur; sowie Brunnen und Einfriedung
(Bruchsteinmauer) entlang der G._____. Bei baulichen Massnahmen im
Innern der beiden Wohnhäuser [Pächterhaus/Strickbaute] ist die vorhan-
dene Qualität zu berücksichtigen und die originale Bausubstanz zu re-
spektieren. Wie der Augenschein vom 16. Mai 2022 ergeben hat, ist das
beschriebene Ensemble mit drei inventarisierten Bautypen (Wohn-/Ge-
werbe-/Ökonomiebaute) vollständig intakt (vgl. Situationsplan mit Ge-

- 30 -
richtsfoto 1 [Pächterhaus links mit Stall dahinter] und Foto 3 [geschützter
Brunnen/Strickbaute rechts] am Standort 1; Fotos 11, 13 und 14 [Bruch-
steinmauern] am Standort 2; sowie Fotos 15, 17 und 19 [saniertes Wasch-
häuschen] am Standort 3). Rechtlich von Relevanz ist vorliegend, dass
weder das ISOS noch das Stadtinventar bis anhin in der Grundordnung
der Beschwerdegegnerin 1 umgesetzt worden sind, weshalb beide ge-
nannten Inventare im Einzelfall bei der Interessenabwägung zu beachten
sind. Dazu ist konkret festzuhalten, dass hier das einzige Schutzobjekt in
der Umgebung (nämlich das Waschhäuschen) bereits geschützt ist und
die übrigen betreffenden Gebäude – im Besonderen das Wohnhaus/Ge-
bäude [AG._____] samt Autogarage auf Parzelle R._____ – keiner Gefahr
des Abbruchs oder Entwertung ausgesetzt sind. Eine Verletzung schutz-
würdiger Gebäude oder Bauteile durch die beiden Bauvorhaben auf den
benachbarten Parzellen J._____ und F._____ liegt daher nicht vor.
6.2.
Es bleibt damit unter dem Gesichtspunkt von Art. 77 BG immer noch die
Gesamtwirkung der beiden Bauprojekte auf die Umgebung zu prüfen und
zu beurteilen. Es wird eine gute Gesamtwirkung und besonders sorgfältige
Gestaltung der (neu) geplanten Bauten in die bestehende Umgebung (mit
schutzwürdigem Ensemble bzw. bereits behördlich unter Schutz gestellten
Waschhäuschens) verlangt. Mit dem Erfordernis einer 'guten Gesamtwir-
kung' entspricht die genannte Bestimmung dem allgemeinen Ästhetikarti-
kel (Art. 73 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-
den [KRG; BR 801.100]), wonach Siedlungen, Bauten und Anlagen nach
den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen sind, dass mit
der Umgebung und der Landschaft eine 'gute Gesamtwirkung' entsteht.
Art. 77 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG sind damit inhaltlich deckungsgleich.
Erstere schafft deshalb keine zusätzlichen Anforderungen, damit eine gute
Gesamtwirkung erzielt werden kann. Die besonders sorgfältige Gestaltung
ist denn auch nur Mittel zum Zweck. Wie bereits aus den bei den Akten

- 31 -
liegenden Plänen und Visualisierungen der beteiligten Parteien hervorgeht
(vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] B12 [vier Visualisierungen der
geplanten Mehrfamilienhäuser auf Parzellen F._____ und J._____ [1x Ge-
bäude im Hintergrund]; Akten Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 13 [Situa-
tionsplan/Vogelperspektive]; Akten Beschwerdegegnerin 3 [Bg3-act.] 9
[Grundrissplan/Dimensionen der zwei neuen MFH und des bereits beste-
henden, gar noch längeren MFH auf Parzelle O._____ im Norden von Pa-
rzelle J._____; Bg3-act. 13 [Drohnen-Luftbildfoto auf Baustelle Parzellen
F._____ und J._____]), kann von einer völlig ortsfremden und atypischen
Bauweise durch die geplanten Bauprojekte auf den Parzellen F._____ und
J._____ offensichtlich keine Rede sein. Sie fügen sich vielmehr gut ins
bestehende Ortsbild ein und entsprechen den Grundsätzen der verdichte-
ten Bauweise (Art. 1 RPG) in optimaler Form. Nichts Gegenteiliges hat
sodann auch der Augenschein des Gerichts vom 16. Mai 2022 ergeben
(vgl. Protokoll mit Situationsplan und Besichtigungsstandorten 1-7; sowie
Gerichtsfotos 8, 9, 10 am Standort 2 [Baustelle mit Umgebung/Flachdach-
bauten im Hintergrund]; Fotos 22, 23, 24 am Standort 4 [Bestehende Bau-
ten im Südosten]; Fotos 26 und 27 am Standort 5 [Bestehende MFH ent-
lang Q._____ auf der gegenüberliegenden Strassenseite der Parzelle
J._____]; Fotos 32 und 33 am Standort 6 [Gebäude/Umgebung mit Blick
Richtung Osten und Norden]), hat er doch die bisher gewonnenen Er-
kenntnisse und Eindrücke des Gerichts aufgrund der eingereichten Bau-
pläne noch bestätigt und verifiziert. Hinzu kommt, dass die Beschwerde-
gegnerinnen 2 und 3 ihre ursprünglichen Bauprojekte bereits einmal redi-
mensioniert (vgl. Bg1-act. 1a) und somit freiwillig überarbeitet haben, was
belegt, dass sie ernsthaft um eine besonders sorgfältige Gestaltung und
möglichst "gute Gesamtwirkung" ihrer Neubauvorhaben in die bestehende
Umgebung samt bereits vorhandener Bauarchitektur bemüht waren (vgl.
Bg1-act. 3 – Baugesuchdossier Nr. I._____ und Bg-act. 9 - Baugesuch-
dossier Nr. M._____, jeweils mit genehmigten Plänen, Umgebungsgestal-

- 32 -
tung und integrierenden Bestandteilen). Mit ihrer Rüge der 'Ortsbildver-
schandelung' dringen die Beschwerdeführer hier jedenfalls mit Sicherheit
nicht durch, weshalb ihre Beschwerde insofern unbegründet ist.
7.
Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht [..]. Die Beschwerdeführer rügen, die
geplante Erschliessung zu den zwei Bauparzellen F._____ und J._____ sei
ungenügend und aufgrund der fehlenden Übersichtlichkeit bei der Ein- und
Ausfahrt zur Parzelle J._____ (mit oberirdischer Tankstelle und unterirdi-
scher Tiefgarage) sowie der dahinterliegenden Parzelle F._____ (hangsei-
tig mit eigener Tiefgarage; Zufahrt via Tiefgarage von Parzelle J._____)
wegen des Verkehrs auf der stark frequentierten Q._____ zu gefährlich.
Die Beschwerdeführer übersehen bei dieser Argumentation, dass sich das
Tiefbauamt Graubünden mit Verfügung vom 16. November 2020 (Bg1-act.
7) bereits einmal ausführlich zur Zufahrt und den Anschlüssen für die Be-
willigungen unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit und des Strassenge-
setzes (Art. 52 StrG; BR 807.100) - wie folgt (positiv/zustimmend) - geäus-
sert hat:
1.
Die Anlage hat dem genehmigten Projekt zu entsprechen.
2.
Die Signalisation der Zu- und Wegfahrten ist von der Gesuchstellerin entspre-
chend der rechtskräftigen Verfügung der Kantonspolizei Graubünden vom 18. Au-
gust 2020 anzubringen.
3.
Zufahrten sind bis zu einer Länge von 10 m ab Kantonsstrasse mit einer Ober-
flächenbefestigung (z.B. Belag, Verbundsteine) zu versehen. Park- und Vorplätze
müssen auf ihrer gesamten Fläche mit einer Oberflächenbefestigung versehen
werden. Die Abschlüsse gegen den Fahrbahnrand der Kantonsstrasse sind
gemäss den Anforderungen des Tiefbauamtes Graubünden, Bezirk 1 C._____,
auszuführen.
4.
Im Bereich der Einmündung ist das Trottoir entweder abzusenken oder der Trot-
toirrandstein abzuschrägen. Diese Arbeit hat im Benehmen mit dem Tiefbauamt
Graubünden, Bezirk 1 C._____, zu erfolgen.

- 33 -
5.
Die Entwässerung der Anlage obliegt der Eigentümerin. Das im Einmündungsbe-
reich anfallende Oberflächenwasser ist entlang der Kantonsstrasse zu sammeln
und abzuleiten.
6.
Das Sichtfeld ist grundsätzlich zwischen 0.60 m bis 3 m über der Fahrbahnebene
von allen Hindernissen freizuhalten. Dies gilt auch für Pflanzen, Schnee und an-
dere sichtbehindernde Objekte.
7.
Die Anlage ist baulich so zu gestalten, dass alle Fahrzeuge abseits der Kantons-
strasse wenden können. Es darf nur vorwärts aus der Kantonsstrasse und in die
Kantonsstrasse gefahren werden.
8.
Bei Bedarf hat die Eigentümerin die Mitbenützung des Anschlusses durch Dritte
im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Anlage gegen eine angemessene Entschä-
digung zu dulden.
9.
Für Leitungen jeder Art im oder über dem Strassengrundstück ist eine spezielle
schriftliche Bewilligung beim Tiefbauamt Graubünden, Bezirk 1 C._____, einzu-
holen.
10. Der Kanton kann die vorliegende Bewilligung jederzeit entschädigungslos wider-
rufen, wenn das Bestehen oder die Benützung der Anlage zu Verkehrsstörungen
führt oder wenn wesentliche Bedingungen und Auflagen dieser Bewilligung miss-
achtet werden.
11. Die Baustelle ist im Benehmen mit dem Tiefbauamt Graubünden, Bezirk 1
C._____, und der Kantonspolizei, Verkehrstechnik, so zu sichern, dass keine
Schäden und Gefahren für die Kantonsstrasse und ihre Benützer entstehen. Die
freie Durchfahrt muss jederzeit gewährleistet sein.
12. Der Kanton übernimmt keine Haftung für allfällige Beschädigungen der Anlage,
die infolge Einwirkungen des Verkehrs oder aus irgendeinem anderen Grunde
entstehen.
13. Nach der Fertigstellung ist die Anlage dem Tiefbauamt Graubünden (Leiter Stras-
senpolizei, Tel. 081 257 37 07) zur Abnahme anzumelden. Jede spätere Änderung
oder Zweckentfremdung bedarf einer Bewilligung. [Weiteres: Ziff. 14-19].
Als Beilagen wurden ein kolorierter Strassennetzplan, eine Luftaufnahme
des Bauareals entlang der Q._____, die detaillierten Vorgaben betreffend
Signalisation, Sichtweiten, Schleppkurve, Langsamverkehr, Erdgeschoss,
Querschnitt und Ansicht des geplanten Bauprojekts auf Parzelle J._____
angeheftet (Bg1-act. 7 – Plananhänge). Für das Gericht ist aufgrund dieser

- 34 -
Planunterlagen und der eigenen Wahrnehmung vor Ort anlässlich des Au-
genscheins ausreichend erstellt (vgl. Gerichtsfoto 27 am Standort 5), dass
die beiden Bauparzellen J._____/F._____ über eine hinreichende Zufahrt
im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG verfügen und die Verkehrssicherheit vom
TBA bereits sorgfältig geprüft und klar als genügend für die Erteilung der
Zufahrtsbewilligungen erachtet wurde. Die Rüge der ungenügenden Er-
schliessung erweist sich daher als haltlos, zumal weder eine Verletzung
von 19 BG (Verkehrssicherheit) noch eine Missachtung der Vorgaben in
Art. 20 BG (Zu- und Ausfahrten) plausibel dargetan wurde.
8.
Nach Art. 44 Abs. 3 BG ist bei Neubauten und wesentlichen Umbauten eine
minimale Grünfläche in Prozent der Grundstückfläche gemäss Zonen-
schema anzulegen und mit Bäumen und Sträuchern zu durchsetzen.
Gemäss Zonenschema (Art. 57 BG) sind sämtliche Wohnzonen (W1-W5)
in Art. 44 BG geregelt, wobei in der hier primär massgeblichen W2 – gleich
wie in der W3 – eine Grünflächenziffer von 30% vorgeschrieben ist. Wie
dem aussagekräftigen und illustrativen Plan (Bg1-act. 3 – Eingabe Berech-
nung Grünflächenziffer AJ._____) vom 2. September 2021 klar entnommen
werden kann, beträgt die anrechenbare Grünfläche (Überdeckung überall
mind. 50 cm) insgesamt 1'108.575 m2. Sie errechnet sich aus den Grund-
stückflächen (Parzelle F._____ [1'940 m2]; Parzelle J._____ [1'453 m2] und
Parzelle K._____ [813 m2], wobei letztere Miteigentum der Bg2/Bg3 ist).
Zusammen ergibt dies eine Fläche von 4'206 m2, was einer anrechenbaren
Grünfläche von 1'261.80 m2 bei einer Ziffer von 30% entspricht. Aus den
Plänen des Projektverfassers geht nun hervor, dass auf die Grünfläche von
164.23 m2 zugunsten eines öffentlichen Trottoirs verzichtet wurde. Bei Zu-
sammenrechnung der anrechenbaren Grünfläche (1'108.575 m2) und der
zu Gunsten der öffentlichen Gehweganlage (164.23 m2) reservierten
Fläche würde die vorgeschriebene 30%-ige Grünfläche (mit 1'272.805 m2)
um rund 11 m2 überschritten und somit eingehalten. Vorliegend kann sich

- 35 -
damit lediglich noch die Frage stellen, ob der Verzicht der Anrechenbarkeit
des Trottoiranteils zu Recht erfolgte oder nicht. Wie den einschlägigen Plä-
nen dazu selbsterklärend entnommen werden kann (Bg1-act. 3 – Eingabe
Umgebungspläne mit [weiss markierter] Trottoiranlage entlang der
Q._____), führt die öffentliche Gehweganlage auf der Parzelle J._____ bis
direkt zur Parzelle R._____, von dort gelangen die Fussgänger auf dieser
Strassenseite einzig via Rampe und Vorplatz der Parzelle R._____ wieder
hinunter auf das dort weiterführende Trottoir (vgl. Gerichtfotos 27, 28 und
29 am Standort 5). Für das Gericht ist damit hinreichend erstellt, dass es
von enorm hohem öffentlichen Interesse ist, dass die Gehweganlage zu-
mindest auf der Höhe des Wohn- und Geschäftshauses (mit Tankstelle) auf
Parzelle J._____ gebaut und so die Verkehrssicherheit der dort zirkulieren-
den Passanten (Laufkundschaft) und Fussgänger (mit Kinderwagen) signi-
fikant erhöht wird. Der Verzicht auf die Anrechenbarkeit der ermittelten
Grünfläche von 164.23 m2 rechtfertigt sich somit auf jeden Fall und die Pa-
rzelle R._____ ist von dieser Pflicht (Einhaltung Grünflächenziffer) auszu-
nehmen, weil dort weder eine Neubaute noch eine wesentliche Umbaute
zur Beurteilung steht.
9.
Die Beschwerdeführer bestreiten weiter die AZ-Berechnung der Beschwer-
degegnerin 1, da sich die Bauparzelle F._____ in zwei verschiedenen
Wohnzonen befindet, nämlich zum überwiegenden Teil in der W2 (Nord-
ostteil) und zum viel kleineren Teil in der W3 (Südwestteil bei Parzelle
R._____). Die gesetzliche Grundlage für die Lösung dieser Problematik
liegt in Art. 71 BG.
Art. 71 Abgrenzung der Zonen
Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die Ausnützung und die Grenzab-
stände in jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen gelten
die Vorschriften der Zone, in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt.

- 36 -
Gemäss Art. 57 BG (Zonenschema) beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) in
der W2 0.4 und in der W3 0.6. Die AZ wird in Art. 59 BG definiert und ist
die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossfläche (GF) der
Gebäude und der anrechenbaren Grundstücksfläche (GSF). Nach Art. 60
BG gilt die Summe aller Geschossflächen als anrechenbare GF. Die nicht
anrechenbaren GF werden in Art. 61 lit. a-l BG im Detail aufgelistet. Wie
aus den eingereichten Planungsunterlagen klar hervorgeht, wird das pro-
jektierte MFH auf Parzelle F._____ (I._____) ausschliesslich auf dem Ge-
bietsteil der W2 erstellt, weshalb die Beschwerdegegnerin 3 zu Recht fest-
hielt, dass die Bestimmungen der W2 zur Anwendung kämen und somit für
die gesamte Grundstückfläche einheitlich die AZ 0.4 gelte und nicht die
höhere AZ 0.6 der W3 zum Zuge käme. Diese Auffassung ist laut Art. 71
BG zutreffend, weil der grössere Teil der Bauparzelle in der W2 liegt und
der verbleibende (viel kleinere Teil) in der W3 aufgrund seiner ungünstigen
Restparzellenform sowieso kaum vernünftig bebaut werden könnte. Ein in-
terzonaler AZ-Transport war somit seitens der Beschwerdegegnerin 3 we-
der geplant noch notwendig. Von einer massiven Übernutzung der Parzelle
F._____, wie es die Beschwerdeführer behaupten, kann denn auch keine
Rede sein. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall, weil auf die Anrechnung des
höher nutzbaren Teils in der W3 verzichtet wurde und somit logischerweise
eher eine Unternutzung als eine Übernutzung vorliegt. Daran ändern auch
die unterirdischen Bauteile (Garageneinfahrt) zur Nachbarparzelle R._____
nichts (vgl. dazu nochmals Gerichtsfoto 25 am Standort 4), da sie keine
anrechenbaren Geschossflächen darstellen und folglich von der AZ-Pflicht
ausdrücklich befreit bzw. ausgenommen sind (siehe Art. 61 lit. d und lit. j
BG). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die gesamte Grundstückfläche
der Parzelle F._____ von 1'940.40 m2 in die AZ-Berechnung miteinzube-
ziehen ist, also auch jener Teil, der in der W3 liegt, überall aber mit der AZ
0.4. Die den Auflageakten beigelegte AZ-Berechnung vom 11. Februar
2021 ist somit nicht zu beanstanden, woraus ersichtlich ist, dass eine Ge-

- 37 -
schossfläche von 776.16 m2 resultiert, tatsächlich aber bloss eine solche
von 757.16 m2 benötigt wird (vgl. Bg1-act. 3 - Plan anrechenbare Ge-
schossfläche (GF) mit zusätzlichem Verweis auf Abtretungsvertrag vom
25.09.2018 / Notar: AK._____). Die Rüge der AZ-Überschreitung erweist
sich damit ebenfalls als haltlos.
10.1.
Die zwei angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheide vom
22./30. Juni 2021 (I._____ und M._____) sind damit rechtens, was zur Ab-
weisung der Beschwerde vom 1. September 2021 führt, soweit darauf ein-
getreten werden kann.
10.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, untereinander
solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen. Das Gericht erachtet da-
bei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 5'000.-- (zzgl. Kanzlei-
auslagen) für angemessen und sachlich gerechtfertigt (doppelter Schriften-
wechsel mit Augenschein). Der bereits geleistete Gerichtskostenvorschuss
von CHF 8'000.-- ist mit den entstandenen Gerichtskosten zu verrechnen.
10.3.
Die Beschwerdeführer haben sowohl der anwaltlich vertretenen und mate-
riell obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 (mit Anwaltswechsel – bis 13. Ok-
tober 2021 RA Portmann; danach RA Crameri) als auch der Beschwerde-
gegnerin 3 (von Beginn weg vertreten durch RA Crameri) eine ausserge-
richtliche Entschädigung zu bezahlen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG sind
jeweils die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu er-
setzen. Ausgangspunkt sind dabei die Honorarnoten des ersten Rechtsver-
treters (RA Portmann) der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Dezember 2021
(total CHF 10'221.40) sowie die (Teil-) Rechnung Nr. 13870 A vom 21. De-
zember 2021 (CHF 352.35) und die (Teil-) Rechnung Nr. 14174 A vom 13.
Januar 2022 (CHF 982.85) des späteren Rechtsvertreters (RA Crameri).

- 38 -
Nicht (mehr) zu berücksichtigen sind die beiden Rechnungen Nr. 13870 B
(CHF 1'058.50) und Nr. 13871 B (CHF 1'058.45), weil sie die Aufwände im
Verfahren der Prozessbeschwerde vom 23. Februar 2022 (vgl. R 21 101)
betreffen und darüber bereits abgerechnet wurde. Ausserdem sind die
Rechnungen Nr. 13105 vom 8. Oktober 2021 (CHF 5'492.--), Nr. 13495
vom 12. November 2021 (CHF 2'116.95) sowie die (Teil-) Rechnungen Nr.
13871 A vom 21. Dezember 2021 (CHF 352.30) und Nr. 14175 A vom 13.
Januar 2022 (CHF 982.90) des Rechtsvertreters (RA Crameri) für die Be-
schwerdegegnerin 3 zu prüfen und zu entscheiden. In der Zusammenstel-
lung vom 17. Januar 2022 werden die einzelnen Rechnungspositionen von
RA Crameri (inkl. Kosten Prozessbeschwerde) aufgeführt. Die eingereich-
ten Honorarnoten sind allerdings vom Gericht noch wie folgt zu korrigieren,
betragsmässig zu kürzen oder punktuell anzupassen.
10.4.
Bei der Honorarnote vom 22. Dezember 2021 (CHF 10'221.40; RA Port-
mann) gilt es zunächst festzuhalten, dass selbstverständlich einzig der Ar-
beits- und Zeitaufwand bis zur Mandatsniederlegung am 13. Oktober 2021
zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 in Rechnung gestellt werden kann.
Anrechenbar ist daher die Zeitspanne vom 07.09.2021 bis/mit 13.10.2021,
was einer Stundenanzahl von 30.20 anstatt 34.05 entspricht. Die total ver-
rechenbaren Leistungen betragen daher nicht CHF 8'853.--, sondern CHF
7'852.--. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (vgl. Honorarverord-
nung [HV]; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt
CHF 240.--. Liegt eine Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 HV vor, ist ein
Stundenansatz von max. CHF 270.-- zulässig. Vorliegend liegt eine Hono-
rarvereinbarung vom 14. September 2021 bei den Akten, weshalb der gel-
tend gemachte Stundenansatz von CHF 260.-- [in Ziff. 2] ausgewiesen ist.
Die tatsächlich verrechenbare Leistung beträgt daher CHF 7'852.--. Soweit
RA Portmann Barauslagen von CHF 637.60 in Rechnung stellte, ist er die

- 39 -
detaillierte Auflistung dafür schuldig geblieben, weshalb stattdessen die üb-
liche Spesenpauschale von 3% (CHF 235.55) greift. Da die Beschwerde-
gegnerin 2 laut UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuer-
abzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung vorliegend ohne Mehr-
wertsteuer zuzusprechen (vgl. Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, Urteil des Ver-
waltungsgerichts R 21 69 vom 14. September 2021 E.5, R 17 39/R 17 71
vom 26. Juni 2018 E.7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom
14. Februar 2017 E.7b). Die verrechnete Mehrwertsteuer von 7.7% (730.80
MWST) entfällt damit gänzlich. Die so entsprechend korrigierte Honorar-
note von RA Portmann ergibt neu CHF 8'087.55 (bestehend aus: Arbeits-
/Zeitaufwand 30.2 Std. à CHF 260.--/Std. [CHF 7'852.--] plus Spesenpau-
schale 3% [CHF 235.55], ohne MWST). Die Beschwerdeführer haben an
die Beschwerdegegnerin 2 für den Beizug von RA Portmann somit einer-
seits den genannten Betrag zu bezahlen. Andererseits haben die Be-
schwerdeführer die Beschwerdegegnerin 2 auch noch für deren Rechtsbei-
stand ab dem 13. Oktober 2021 (RA Crameri) zu entschädigen. Dessen
Honorarnoten vom 21. Dezember 2021 (CHF 352.35) und 13. Januar 2022
(CHF 982.85) im Interesse der Beschwerdegegnerin 2 sind nicht bezüglich
des in Rechnung gestellten Stundenansatz von CHF 270.-- zu korrigieren,
weil eine Honorarvereinbarung vom 12. Januar 2022 gemäss Art. 4 HV vor-
liegt und somit der erhöhte Stundenansatz ausgewiesen ist. Hingegen
wurde jeweils eine Kleinspesenpauschale von 4% anstatt der üblichen 3%
geltend gemacht. Die erste Rechnung ist somit von CHF 25.15 auf [neu]
CHF 18.85 und die zweite von CHF 70.20 auf CHF 52.65 zu senken. Die
erhobene MWST 7.7% (CHF 50.40 und CHF 140.55) ist auch hier aus den
bereits erwähnten Gründen zu streichen. Die korrigierte Honorarnote von
RA Crameri ergibt so einerseits (aufgerundet) CHF 324.-- (nicht CHF
352.35) und anderseits CHF 903.80 (nicht CHF 982.85). Die Honorarrech-
nung von RA Crameri beläuft sich damit auf CHF 1'227.80, jene von RA
Portmann auf CHF 8'087.55, zusammen CHF 9'315.35. Folglich haben die

- 40 -
Beschwerdeführer, untereinander solidarisch haftend, die Beschwerdegeg-
nerin 2 gesamthaft in der Höhe von CHF 9'315.35 zu entschädigen.
10.5.
In Bezug auf die Beschwerdegegnerin 3 sind alleine die Honorarnoten von
RA Crameri vom 8. Oktober 2021 (CHF 5'492.--), vom 12. November 2021
(CHF 2'116.95), vom 21. Dezember 2021 (CHF 352.30) und vom 13. Ja-
nuar 2021 (CHF 982.90) zu beachten (vgl. Zusammenstellung – Übersicht
Rechnungen vom 17. Januar 2022). Wie bereits in E.10.4 ausgeführt, geht
der gewählte Stundenansatz von CHF 270.--/Std. in Ordnung. Korrekturbe-
dürftig sind jedoch die Höhe der Spesenpauschale von 4% auf die üblichen
3% (erste Rechnung statt CHF 196.15 recte CHF 147.10; zweite Rechnung
statt 75.60 recte CHF 56.70; dritte Rechnung statt CHF 25.15 neuerdings
CHF 18.85; vierte Rechnung CHF 70.20 recte CHF 52.65). Zudem ist auch
die Beschwerdegegnerin 3 laut UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und
infolgedessen vorsteuerabzugsberechtigt, weshalb auch hier die Parteien-
entschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen ist. Die so entspre-
chend korrigierte Honorarnote von RA Crameri im Namen und im Interesse
der Beschwerdegegnerin 3 beläuft sich damit insgesamt auf CHF
8'168.125 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand erste Rechnung 18.16
Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 4'903.20] plus Spesenpauschale 3% [CHF
147.10], Zwischentotal CHF 5'050.30; zweite Rechnung 7 Std. à CHF 270.-
-/Std. [CHF 1'890.--] plus Spesenpauschale 3% [CHF 56.70]; Zwischentotal
CHF 1'946.70; dritte Rechnung 2.33 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 629.10]
plus Spesenpauschale 3% [CHF 18.85], Zwischentotal CHF 647.95 – da-
von aber nur die Hälfte (aufgerundet) [CHF 324.--]; vierte Rechnung 6.50
Std. [CHF 1'755.--] plus Spesenpauschale 3% [CHF 52.65]; Zwischentotal
CHF 1'807.65 – davon allerdings ebenfalls nur die Hälfte [CHF 903.85]; alle
vier Rechnungen zusammen ergeben CHF 8'224.85. Die Beschwerdefüh-
rer haben daher die Beschwerdegegnerin 3 bzw. deren alleinigen Rechts-
vertreter RA Crameri in diesem Umfang zu entschädigen.

- 41 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
884.--
zusammen
CHF
5'884.--
gehen zulasten von A._____ und B._____. Der geleistete Kostenvorschuss
(CHF 8'000.--) wird mit den Gerichtskosten verrechnet.
3.
Aussergerichtlich haben A._____ und B._____, solidarisch haftend, die
D._____ AG mit gesamthaft CHF 9'315.35 (ohne MWST) und die E._____
AG mit CHF 8'224.85 (ohne MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittel]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Verfügung 1C_484/2022 vom 14. Februar 2023 hat das Bundesgericht die ge-
gen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wegen Rückzugs abgeschrieben.]