gr_gerichte · R 2008 57 · 2009-02-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 08 57 und 62
5. Kammer 
URTEIL
vom 10. Februar 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 22. September, mitgeteilt am 12. Oktober 2005, erteilte die Gemeinde … 
… die Bewilligung zum Abbruch der bestehenden Liegenschaft und für den 
Neubau eines Ferienhauses an der …, Parzelle 2462, ... Die konsumierte 
BGF betrage 287.04 m2. Vor Baubeginn seien die Pläne für eine 
Projektänderung einzureichen oder ein Nutzungstransport über die fehlenden 
5 m2 BGF nachzuweisen. Am 16. November 2005 liess die Bauherrschaft ein 
erstes Projektänderungsgesuch einreichen. Danach wurden folgende 
Änderungen vorgenommen: Die Ausnützung sei auf die möglichen 
verbaubaren m2 angepasst und das Untergeschoss somit in der Länge 
gekürzt worden. Ansonsten habe man in der Grundrissform der Aussenmauer 
nichts geändert. Die Garage sei ausserdem auf den nötigen Grenzabstand 
von 5 m zurückgeschoben worden. Am 19. Dezember 2005 bewilligte die 
Gemeinde die erste Projektänderung. Am 26. Januar 2006 liess die 
Bauherrschaft eine zweite Projektänderung einreichen. Darin wurden 
folgende Änderungen vorgenommen:
- Vergrösserung der Garage im Erdreich sowie ein Vordach
- Gedeckter Sitzplatz im Süden vor Schwimmbad Untergeschoss
- Ein unbeheizter Vorraum/Windfang beim Nebeneingang Untergeschoss
- Die Terrasse im Erdgeschoss sei vergrössert, die Umgebung angepasst 
worden
- Die Dachgauben hätten sich in der Form geändert und es seien jetzt 
insgesamt 5 Stück
Der am 20. Januar 2006 besprochene Wintergarten entfalle auf Wunsch der 
Bauherrschaft. Der gedeckte Sitzplatz sei verkleinert und auf 2.5 m 


zurückgesetzt worden. Der Schutzraum habe sich geändert und müsse neu 
eingegeben werden. 
Am 2. Februar 2006 teilte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft mit, dass 
der unbeheizte Vorraum im Untergeschoss gemäss Art. 53 Abs. 3 BG, 
Windfänge, als Nebenfläche zähle. Da die zulässigen Nebenflächen von 35% 
bereits mehr als ausgeschöpft seien, müsse die entsprechende Nebenfläche 
zur BGF gezählt werden. Dadurch werde die zulässige BGF überschritten und 
die Projektänderung zur Überarbeitung zurückgewiesen. Gemäss neuem 
KRG dürften Vordächer höchstens 1 m in den zonengemässen Grenzabstand 
hineinragen, wodurch das Vordach beim Hauseingang mindestens 1.5 m 
Grenzabstand aufweisen müsse. Die Gebäudelänge sei eingehalten, da das 
Ferienhaus und die Garage nur über eine Stützmauer aus Blocksteinen 
verbunden würden. 
Am 22. Februar 2006 liess die Bauherrschaft die Überarbeitung zur zweiten 
Projektänderung einreichen. Die Türe beim Vorraum Untergeschoss entfalle. 
Das Vordach beim Eingang im Erdgeschoss sei um ca. 7 cm auf den 
Grenzabstand von 1.5 m zurückgenommen worden. Am 2. Mai 2006 bewilligte 
der Gemeindevorstand die zweite Projektänderung. 
Am 28. Juli 2006 teilte die Gemeinde der Bauherrschaft mit, dass anlässlich 
eines Augenscheins auf der Baustelle festgestellt worden sei, dass der 
Rohbau nicht bewilligungsgemäss erstellt worden sei. Über allfällige 
Projektänderungen sei die Gemeinde nicht informiert worden. Insbesondere 
seien zusätzliche Türöffnungen und Verbindungsgänge zwischen Garage und 
Ferienhaus erstellt worden und es scheine, dass im Untergeschoss zwischen 
Ferienhaus und Garage ein geschlossener Hohlraum entstanden sei. Es liege 
eine formelle Baurechtsverletzung vor und die Bauherrschaft wurde 
aufgefordert, unverzüglich Projektänderungspläne einzureichen. Nachdem 
die Bauherrschaft Stellung genommen und auch die Nachbarn … und … 
interveniert hatten, liess die Bauherrschaft am 3. Oktober 2006 die 
überarbeiteten Unterlagen der dritten Projektänderung einreichen. Das 
Gesuch wurde vom 13. Oktober bis 2. November 2006 öffentlich aufgelegt. 
Dagegen erhoben sowohl … als auch … Einsprachen, mit welchen sie 
zahlreiche Baurechtsverletzungen rügten. Mit Entscheid vom 22. Dezember 


2006 hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen im Sinne der Erwägung 
gut und traf folgende Anordnungen:
"3.2 Die Betonbrüstung wird nicht bewilligt. Sie muss abgebrochen und durch 
die bereits bewilligte Glaskonstruktion ersetzt werden.
 3.3 Der „technisch bedingte Hohlraum“ und der Zugang zum Technikraum 
unter der Schwimmhalle müssen mindestens zu 80% mit Erdmaterial 
aufgefüllt und die Öffnungen zubetoniert werden. Die Bauverwaltung ist 
vor und nach dem Zubetonieren zur Kontrolle aufzubieten. Alternativ 
dazu könnte auf diese Baumassnahmen verzichtet werden, wenn die 
fehlenden Nebenflächen mittels Nutzungstransport beschafft werden.
 3.4 Bis Ende Februar 2007 ist ein Verbot für den Einbau einer Türe im 
Untergeschoss zwecks Erstellung eines Windfangs im Grundbuch 
einzutragen.
 3.5 Die westlich an die Schwimmhalle angrenzende Blocksteinmauer wird 
nicht bewilligt.
 3.6 Die Natursteinmauer zwischen Eingang im Untergeschoss und der 
Garage muss erstellt werden und die südliche Türe der Garage darf nicht 
gebaut werden.
 3.7 Ohne ein entsprechendes Baugesuch ausserhalb von Bauzonen (BaB) 
muss das Aushubmaterial bis Mitte Mai 2007 vollständig bis auf das 
ursprüngliche Terrain abgetragen werden."
Mit Urteil vom 28. Juni 2007 (VGU R 07 4/5) wies das Verwaltungsgericht die 
von … und … erhobenen Beschwerden gegen die Baubewilligung der 
Gemeinde … vom 22. Dezember 2006 (3. Projektänderung) ab, soweit es 
darauf eintrat. 
Die Bauherrschaft reichte am 5. November 2007 ein Gesuch um Bewilligung 
der Schwimmbadraumerweiterung und Genehmigung der Übertragung der 
hierfür benötigten baulichen Ausnützung ein (4. Projektänderung). Am 27. 
November 2007 reichte die Bauherrschaft ein als 5. Projektänderung 
bezeichnetes Gesuch betreffend die definitive Projektänderung nach 
Entscheidung 
Verwaltungsgericht 
ein, 
welches 
vorsah, 
die 
Schwimmbadglasfront wie ausgeführt nachträglich zu bewilligen, ein Tür aus 
der Garage im Bereich der Bruchsteinmauer zwischen Wohn- und 
Garagentrakt zu bewilligen, die Brüstung bei der Terrasse auf der Wohnetage 
im Bereich vor dem Wohntrakt durchsichtig, seitlich davon in Mauerwerk, zu 


bewilligen sowie die dafür notwendigen Nutzungstransporte zu bewilligen. 
Bereits am 29. März 2007 hatte die Baubehörde eine Übertragung von 63 m2 
BGF von Parzelle 2472 auf die Bauparzelle genehmigt (Anmerkung im 
Grundbuch: 11. April 2007). Einen weiteren Transport von 6 m2 BGF bewilligte 
die Baubehörde am 18. Januar 2008, im Grundbuch angemerkt am 13. 
Februar 2008.
Gegen das Gesuch vom 27. November 2007 erhob … am 20. Dezember 2007 
Einsprache. Er beantragte, auf das 5. Projektänderungsgesuch sei nicht 
einzutreten, eventualiter sei darauf insofern nicht einzutreten, als die neu 
eingegebenen baulichen Änderungen vom Einspracheentscheid des 
Gemeindevorstandes vom 22. Dezember 2006 abwichen oder neue 
Bauvorhaben beinhalteten, subeventualiter sei das Gesuch insoweit 
abzuweisen, als es zu seiner Realisierung eines AZ-Transportes bedürfe. Am 
20. Dezember 2007 erhob auch … Einsprache und beantragte, die 
Baubewilligung für die nachgesuchte Art der Terrassenbrüstung sei nicht zu 
erteilen, sie sei vollumfänglich in Glas auszuführen. Die Glasfront des 
Schwimmbades sei auf die ursprünglich bewilligte Flucht zurückzusetzen, 
zumal für die vorgelagerte Fläche keine BGF vorhanden und der betreffende 
Transport rechtswidrig sei. Ebenso könne die Umnutzung des Hohlraums 
nicht bewilligt werden, weil zu wenig BGF vorhanden sei. Die Natursteinmauer 
zwischen Keller und Garage sei im ursprünglich bewilligten Mass zu erstellen, 
auf die Zugangstüre sei zu verzichten. Die BGF-Berechnung sei falsch, werde 
doch die Fläche im Bereich des Schwimmbassins nicht doppelt gerechnet. 
Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprache, soweit darauf 
eingetreten werde. Zudem gab sie ein weiteres Projektänderungsgesuch 
betreffend Blocksteine beim Wendeplatz ein. Am 24. Juni 2008 hiess der 
Gemeindevorstand die Einsprachen teilweise gut. Er bewilligte die 
Verkürzung der Natursteinmauer zwischen Garage und Wohntrakt und den 
Mauerdurchbruch nicht. Die Bruchsteinmauer sei gemäss Bewilligung vom 
20. Dezember 2006 zu erstellen. Im Übrigen wies er die Einsprachen ab, 
soweit sie nicht gegenstandslos geworden seien und erteilte die 
Baubewilligungen. Dem Nutzungstransport stimmte er zu. 


2.
Dagegen erhob … am 14. Juli 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
mit dem Antrag, die Bewilligung für die Umnutzung des Hohlraumes, die 
Erstellung eines Windfanges, die Erstellung eines Badzugangskorridors und 
die Vergrösserung des Hallenbads wegen Überschreitung der zulässigen 
BGF zu verweigern. Zudem müsse die Betonbrüstung in der ganzen Länge 
abgebrochen und durch die bewilligte Glaskonstruktion ersetzt werden.
3.
Am 11. August 2008 liess auch … Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
erheben und beantragte, auf den Entscheid des Gemeindevorstandes sei 
nicht einzutreten, soweit damit der Ersatz der im Rahmen der 2. 
Projektänderung am 2. Mai 2006 bewilligten Glaskonstruktion durch eine 
Betonbrüstung bewilligt werde. Die Bewilligung für die Umnutzung des 
Hohlraumes, die Erstellung eines Windfanges, die Erstellung eines 
Zugangskorridors zum Hallenbad sowie die Vergrösserung des Hallenbades 
sei aufzuheben, soweit es hiefür eines BGF-Transportes bedürfe.
4.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. 
5.
Auch … liess in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerden 
beantragen, soweit darauf einzutreten sei.
6.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
7.
Am 5. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 
und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer, der Anwalt des 
Beschwerdeführers 2, der Bauamtschef, der Beschwerdegegner mit seinem 
Anwalt und der Architektin teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 
Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 
aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die Ausführungen in den 
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da die beiden Beschwerden den gleichen Gegenstand betreffen, sind die 
Verfahren gestützt auf Art. 6 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG) zu vereinigen. 
2.
In formeller Hinsicht ist zunächst zu prüfen, auf welche Begehren der 
Beschwerdeführer überhaupt eingetreten werden kann. Nicht materiell 
behandelt werden können Anordnungen der Gemeinde, die sie bereits in 
früheren Verfahren rechtskräftig getroffen hat oder die schon gerichtlich 
entschieden wurden. Vorliegend betrifft dies die grundsätzliche Berechnung 
der zulässigen BGF, über die in den vorangegangenen Verfahren 
rechtskräftig entschieden wurde. Darauf kann nicht mehr zurückgekommen 
werden. Dagegen ist bezüglich der Ausnützung noch zu prüfen, ob die 
Vorinstanz das Hallenbad in der erweiterten Form richtig behandelt hat und 
ob der Ausnützungstransport zulässig war. Zum Einwand, das Bauvorhaben 
füge sich bezüglich Grösse nicht in die Umgebung ein, ist festzustellen, dass 
sich das äussere Gebäudevolumen, abgesehen von der versetzten 
Schwimmbadwand, gegenüber dem anlässlich des VGU R 07 4/5 
festgestellten Sachverhalt nicht geändert hat. Dies ändert aber an der 
grundsätzlich getroffenen Beurteilung, dass keine Ästhetikvorschrift verletzt 
worden ist, nichts. Insoweit ist auch darauf nicht einzutreten. 
3.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 53 Abs. 2 BG, wonach 
die Bruttogeschossfläche in Räumen, die 4,0 m übersteigen, doppelt 
anzurechnen sei, was im Bereich des Schwimmbassins im Untergeschoss der 
Fall sei. Wie sich den Bauakten entnehmen lässt, ist das Schwimmbassin 
rundum zugänglich; ungefähr in der Raummitte befindet sich das 
Schwimmbassin. An dieser Stelle übersteigt der Raum, gemessen ab 
Bassinboden bis Raumdecke, die Höhe von 4,0 m. Rund um das 
Schwimmbecken beläuft sich die Raumhöhe auf weniger als 4 m. Die 
Gemeinde führt dazu aus, Sinn von Art. 53 Abs. 2 BG sei es, in überhohen 


Räumen einer doppelten Nutzung durch Einzug eines Zwischenbodens 
vorzubeugen. Dies sei typischerweise bei Räumen im Dachgeschoss oder 
anderen hohen Räumen durch den schwer kontrollierbaren, nachträglichen 
Einbau einer Galerie oder dergleichen der Fall. Bei Räumen, die zum Teil die 
4 m nicht erreichen und sich der „überhohe“ Raum über einer Senke mitten 
im Zimmer befinde, bestehe diese Gefahr nicht. Solche frei hängenden 
Flächen wären kaum zugänglich, ausserdem würde der darunter liegende 
Hohlraum mit dem Einbau praktisch verschlossen. Die Baubehörde messe 
deshalb in Schwimmbädern die massgebende Höhe ab „Wasserspiegel“ bzw. 
ab dem Bassin umfassenden Raumboden. Damit werde Sinn und Zweck von 
Art. 53 Abs. 2 BG nachgelebt. Dasselbe gelte vergleichsweise für eine 
Autogarage, die unter einem Abstellplatz eine Service-Nische für Arbeiten 
unter dem Auto frei hält. Dass diese Praxis sachlich motiviert ist, werde 
handgreiflich, wenn in einem 5,5 m hohen Raum eine Konstruktion vor Augen 
gehalten werde, die sich mitten im Raum, an der Decke aufgehängt über eine 
Öffnung im Geschossboden ausbreite. Weder die Fläche unter dieser 
Konstruktion, noch die Fläche auf der Konstruktion wäre sinnvoll nutzbar. 
Diese Überlegungen der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung des 
zum autonomen Gemeinderecht gehörigen Art. 53 BG ist nicht nur vertretbar, 
sondern sachlich nachvollziehbar. Es käme wohl niemandem in den Sinn, 
über der Wasserfläche in einem Hallenbad noch eine Art Galerieebene 
einzuziehen, würde doch dadurch die Nutzbarkeit des Raumes als 
Schwimmhalle geradezu verunmöglicht. 
4.
Die Beschwerdeführer halten weiter dafür, der Schwimmbadraum müsse 
allein aufgrund seiner Grösse zu den Haupträumen im Sinne von Art. 53 BG 
gezählt werden. Die Gemeinde macht dazu geltend, Art. 53 Abs. 2 BG zähle 
beispielhafte 
Nutzungen auf, die 
der 
Nebenraumflächenberechnung 
zugrunde zu legen seien. Art. 53 BG überlasse es der baulichen Freiheit, ob 
diese Nutzung in einem grossen oder in mehreren kleinen Räumen ausgeübt 
wird. Sobald die 35 % der anrechenbaren BGF erreicht würden, seien diese 
Nebenräume oder eben der grosse Nebenraum mit der die 35 % 
überschreitenden Fläche den Haupträumen anzurechnen. Der Baubehörde 
fehle eine andere gesetzliche Grundlage, auf die Grösse der Nebenräume 


Einfluss zu nehmen. Es habe auf die Kubatur eines Gebäudes keinen 
Einfluss, ob mehrere kleine oder ein grosser Nebenraum geschaffen würden. 
Ein Schwimmbadraum zähle aufgrund seiner Ausstattung wie Saunas, 
Fitnessräume und dergleichen typischerweise zu den Nebenräumen im Sinne 
von Art. 53 Abs. 2 BG. Auch diese Ausführungen der Gemeinde lassen nicht 
erkennen, dass sie ihr autonomes Gemeinderecht in unvertretbarer Weise 
angewendet hat. Vielmehr ist diese Auslegung durchaus nachvollziehbar, 
dienen private Hallenbäder doch nicht dem dauernden Aufenthalt zum 
Wohnen, sondern sind eine typische Nebennutzung in einem Wohnhaus. Sie 
sind mit Saunen und Fitnessräumen auf eine Stufe zu stellen. 
5. a)
Damit steht fest, dass – unter Vorbehalt der Gültigkeit des erfolgten 
Nutzungstransportes – für das Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung 
steht. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass dieser Nutzungstransport 
unzulässig sei, was im Folgenden zu prüfen ist. Vorab ist dazu festzuhalten, 
dass die Beschwerdeführer in ihrem rechtlichen Gehör nicht beschnitten 
wurden, da sie sich im Einspracheverfahren und auch vor Verwaltungsgericht 
dazu äussern konnten. 
b)
Gemäss Art. 54 Abs. 1 BG kann die Baubehörde Nutzungstransporte 
zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassenparzellen getrennten 
Grundstücken zulassen. Nutzungstransporte von Zonen niedrigerer Nutzung 
in Zonen höherer Nutzung sind zulässig. In den Wohnzonen mit einer 
Ausnützungsziffer 0.15 und 0.20 ist ein Nutzungstransport innerhalb der 
ganzen zusammenhängenden Wohnzone zulässig. Zudem ist in den 
Wohnzonen mit einer Ausnützungsziffer 0.15 und 0.20 ein Nutzungstransport 
in eine höhere Nutzungszone auf eine Entfernung von 200 m ab der 
Grundstücksgrenze zulässig (Abs. 2). Nach Abs. 3 ist die Beanspruchung 
eines Grundstückes zur Erhöhung der Ausnützung eines andern "im 
Grundbuch einzutragen". In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das Verwaltungsgericht 
im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 54 Abs. 1 BG 
entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von 
Ausnützungsziffern 
und 
den 
Voraussetzungen 
für 
einen 
Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann 


nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen 
des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck 
der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von 
Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und 
Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. 
Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer 
Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der 
möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine 
Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen 
Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln 
und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer 
Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der 
maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der 
übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in 
das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des 
zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe 
indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die 
übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit 
habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen 
gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe 
dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem 
gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch 
„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die 
übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein 
Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone 
zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde 
jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der 
Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese 
Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai 
2002 und R 04 41 vom 26. Oktober 2004 bestätigt. Das Bundesgericht hat 
eine gegen das letzte Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 19. 
Mai 2005 abgewiesen, soweit es darauf eintrat (1P. 134/2005). Das erwähnte 
vom Bundesgericht bestätigte Urteil des Verwaltungsgerichtes betraf 
ebenfalls eine grosse Bündner Tourismusgemeinde. In jenem Fall betrug die 


punktuelle Erhöhung der Ausnützung sogar gut 75 %, nämlich 0.79 statt der 
zonengemässen AZ von 0.45. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer 
wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung mit der Überschreitung 
um 69 m2 oder knapp 25 % eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der 
Gesetzgeber auch hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes 
nicht beschränkt und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer 
Zone in Kauf genommen. Weiter ist vorliegend an sich unbestritten, dass 
Spender und Empfängerparzelle aneinander grenzen. Dabei ist es entgegen 
der Ansicht der Beschwerdeführer unerheblich, dass der grössere Teil der 
Spenderparzelle 
(wie 
auch 
der 
begünstigten 
Parzelle) 
in 
der 
Landwirtschaftszone liegt. Das ändert nichts daran, dass eben ein Teil der 
Parzelle zur Bauzone gehört und damit BGF trägt, die grundsätzlich 
transportierbar ist. Das verstösst auch nicht gegen das bäuerliche 
Bodenrecht, welches solche Fälle gar nicht regelt. Dem vorgenommenen 
Nutzungstransport steht somit materiell nichts entgegen.
c)
Was die formellen Voraussetzungen anbetrifft, hat das Verwaltungsgericht 
klar festgehalten, dass diesbezüglich die konkrete kommunale gesetzliche 
Regelung massgebend ist (VGU R 07 99, E.2.b am Ende). Art. 680 Abs. 2 
ZGB spielt hier keine Rolle, ist diese Bestimmung doch nur so zu verstehen, 
dass 
nur 
unter 
Einhaltung 
der 
hier 
vorgeschriebenen 
Form 
auf 
privatrechtlichem Weg dingliche Wirkung erzielt werden kann (vgl. Berner 
Kommentar zu Art. 680 ZGB, Rz. 94). Darum geht es vorliegend indessen gar 
nicht. 
Es 
geht 
um 
eine 
Abänderung 
einer 
öffentlichrechtlichen 
Eigentumsbeschränkung, die durch gemeinsamen Antrag der davon 
Betroffenen von der Baubehörde bewilligt werden kann, wenn die 
Voraussetzungen dafür (Art. 54 Abs. 1 BG) gegeben sind. Der gemeinsame 
Antrag wurde mittels schriftlicher Vereinbarung der Betroffenen gestellt und 
von der Behörde bewilligt. Dies ist eine zulässige Praxis (vgl. VGU R 07 99, E 
2.c).
Einer genaueren Betrachtung muss diesbezüglich noch Art. 54 Abs. 3 BG 
unterzogen werden. Danach ist die Beanspruchung eines Grundstücks zur 
Erhöhung der Ausnützung eines anderen im Grundbuch einzutragen. Es geht 


dabei nach dem Gesetzestext also nicht um die dem Nutzungstransport 
zugrundeliegende Vereinbarung als solche, sondern um die verfügte 
Abänderung der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, für die das 
kommunale Recht die Eintragung ins Grundbuch vorsieht. Im Grundbuch 
eingetragen werden gemäss Art. 958 ZGB aber lediglich das Eigentum, die 
Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte, also lediglich das 
Eigentum und die beschränkten dinglichen Rechte (vgl. Basler Kommentar zu 
Art. 958, Rz. 1ff.). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können – lediglich –
- nach Vorschrift der Kantone im Grundbuch angemerkt werden (Art. 962 Abs. 
1 ZGB). Wenn das Baugesetz nun die Eintragung der Abänderung einer 
öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verlangt, steht 
dies klar im Widerspruch zum ZGB, denn nur das Bundeszivilrecht bestimmt, 
was im Grundbuch eingetragen wird und was nicht. Es kommt hier also 
aufgrund von Art. 962 Abs. 1 ZGB und Art. 90 Abs. 2 KRG, der entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführer die gesetzliche Grundlage für die Anmerkung 
bildet (vgl. Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG), lediglich die Anmerkung im Grundbuch 
in Frage. Art. 54 Abs. 3 BG widerspricht höherrangigem Recht und ist hier 
nicht anzuwenden bzw. ist in bundesrechtskonformer Auslegung dahin zu 
verstehen, dass damit nicht ein Eintrag, sondern eine Anmerkung gemeint ist. 
Tatsächlich wurden die beiden Nutzungstransporte denn auch im Grundbuch 
beanstandungslos angemerkt. Schliesslich ist zu betonen, dass die nicht 
konstitutiv wirkende Anmerkung im Grundbuch nicht etwa auf der 
zivilrechtlichen Vereinbarung der Parteien basiert. Entstehungsgrund der 
öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung ist nicht ein privatrechtliches 
Rechtsgeschäft, sondern ein Verwaltungsakt, nämlich die Verfügung, mit 
welcher die Behörde die Eigentumsbeschränkung anordnet. Ist der 
Verwaltungsakt 
rechtskräftig, 
besteht 
die 
öffentlichrechtliche 
Eigentumsbeschränkung unabhängig davon, ob das private Rechtsgeschäft, 
mit welchem deren Errichtung beantragt wurde, ungültig ist. Selbst wenn also 
der 
Zivilrichter 
etwa 
eine 
privatrechtliche 
Vereinbarung 
betreffend 
Nutzungstransport 
wegen 
Nichteinhaltung 
der 
zivilrechtlichen 
Formvorschriften für ungültig erklären würde, änderte dies nicht das geringste 
am Bestehen der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung, die eben 
ihren Rechtsgrund allein in einem Verwaltungsakt hat. 


Schliesslich ist auch Art. 90 Abs. 2 KRG, wonach die Anmerkung vor 
Baubeginn zu erfolgen hat, nicht verletzt, erfolgte doch die Anmerkung vor 
dem Beginn der durch den Nutzungstransport ermöglichten Bauarbeiten im 
Sinne der Auflagen vom 22. Dezember 2006. Abgesehen davon handelt es 
sich dabei um eine reine Ordnungsvorschrift, deren Verletzung nicht die 
Ungültigkeit der Eigentumsbeschränkung zur Folge haben könnte. Die 
Einwände der Beschwerdeführer gegen die Nutzungstransporte erweisen 
sich damit allesamt als unbegründet.
6.
In VGU R 07 4/5 hat das Gericht die Auflage der Gemeinde geschützt, die 
Brüstung auf dem Sockelgeschoss sei – unter Abbruch der Betonbrüstung – 
in Glas zu erstellen. Damit wurde indessen nicht zum Ausdruck gebracht, eine 
andere Lösung wäre nicht zulässig gewesen. Wenn nun die Bauherrschaft ein 
neues Baugesuch gestellt hatte, welches die teilweise Ausführung der 
Brüstung in Glas und unter Belassung gewisser Teile vorsieht, konnte die 
Gemeinde darüber wiederum befinden. Sie hat dazu ausgeführt, für die 
Baubehörde stehe die Materialisierung der Brüstung im Zusammenhang mit 
dem Erscheinungsbild der Baute. Zwischen Wohn- und Garagentrakt solle 
eine Zäsur stattfinden. Werde die Brüstung vor dem Wohntrakt völlig in Glas 
gehalten, seien die Gebäudeecken des Wohnhauses sichtbar. Das Gebäude 
werde im Zusammenhang mit der Natursteinmauer im Untergeschoss als 
eigenständiger Bau wahrgenommen. Werde die Brüstung vor dem Wohntrakt 
in Glas und oberhalb der Garage in Beton ausgeführt, werde die Zäsur 
zwischen den Trakten nach Auffassung der Baubehörde gleichermassen oder 
sogar noch stärker betont als mit einer einheitlichen, in Glas gehaltenen 
Brüstung. 
Eine 
Verletzung 
der 
Ästhetik- 
oder 
der 
Gebäudelängenbestimmungen 
habe 
die 
Baubehörde 
bei 
dieser 
Ausführungsart nicht erkennen können, weshalb sie dem Gesuch 
entsprochen habe. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Gemeinde damit das 
ihr zustehende Ermessen missbraucht haben könnte. Der Augenschein hat 
vielmehr im Gegenteil ergeben, dass durch die nun bewilligte Lösung die 
visuelle Trennung von Haupt- und Nebentrakt am besten realisiert werden 
kann, jedenfalls besser als mit einer durchgehenden Glasbrüstung. Die 


Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet und ist somit 
insgesamt abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der 
Beschwerdeführer. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei 
in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführer haben 
daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit der 
eingereichten Honorarnote geltend gemachte Betrag von Fr. 5'019.55 inkl. 
MWST erscheint als ausgewiesen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkung Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend 
kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
404.--
zusammen
Fr.
5'404.--
gehen je zur Hälfte zulasten von … und … sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
… und … entschädigen … aussergerichtlich im gleichen Verhältnis 
gesamthaft mit Fr. 5'019.55 (inkl. MWST).