gr_gerichte · R 2007 105 · 2008-04-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 07 105
4. Kammer
URTEIL
vom 11. April 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Mit Urteil vom 10. Februar, mitgeteilt am 7. März 2006 (R 05 95/102),
entschied das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits einmal in
derselben Streitsache (Neubau MFH auf Parzelle Nr. 2153 im Baugebiet „…“
in …) zwischen denselben Parteien (Beschwerdeführer: Nachbarn … bzw.
Beschwerdegegnerin 1: Gemeinde … und Beschwerdegegnerin 2:
Bauherrschaft … AG), dass das entsprechende Baugesuch vom 5. April 2005
nicht in allen Teilen rechtskonform sei und darum der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid von 22. Juni, mitgeteilt am 2. August 2005, aufgehoben
werde (vgl. zur Begründung: Erw. 5a S. 15 im zitierten Urteil).
b)
Am 22. Juni 2005 hatte die Gemeinde eine Planungszone (Bausperre) über
das ganze Baugebiet „…“ erlassen, um für die Beschränkung des
Zweitwohnungsbaus
die
erforderlichen
Bestimmungen
(Kontingentierung/Bewilligungspflicht
Umwandlung
von
Erst-
in
Zweitwohnungen) ausarbeiten und später in Gesetzesform in Kraft setzen zu
können. Am 4. Juli 2007 nahm die Gemeindeversammlung das Gesetz über
die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus,
Etappierung und Kontingentierung des Wohnbaus an, das in der Zwischenzeit
von der Regierung genehmigt wurde und gemäss welchem (Art. 13) das
Jahreskontingent für Zweitwohnungen (neu) 1'100 m2 Bruttogeschossfläche
beträgt.
c)
Am 7. Dezember 2006 hatte die besagte Bauherrschaft ein neues,
überarbeitetes Baugesuch eingereicht, worin den unmissverständlichen

Erwägungen des Verwaltungsgerichts im Urteil R 05 95/102 betreffend
Firstausrichtung (E. 3 a-b, S. 9-11) gebührend Rechnung getragen wurde. Im
Sinne eines obiter dictum (E. 4 a-e, S. 11-15) hatte dasselbe Gericht bereits
damals erwogen, dass die übrigen Einwände gegen das geplante Bauprojekt
auf Parz. 2153 mit einer BGF von 871.5 m2 (Restguthaben 893 m2) - wie
besonders
jene
einer
Verletzung
der
quartierspezifischen
Nutzungsvorschriften (ungültiger AZ-Transport; Übernutzung der Bauparzelle
infolge Konzentration der BGF im ergänzenden Gestaltungsplan [EGP];
planwidrige und überdimensionierte Gebäudekubatur; keine Anwendbarkeit
von Art. 8 Abs. 6 EGP) und jene einer Missachtung der örtlichen Raum- und
Gestaltungsvorschriften (keine Störung des vorhandenen Baustils oder der
Landschaftsharmonie
durch
artfremden
Gebäudesolitär;
Firsthöhe/Gebäudelänge
eingehalten;
genügende
Anzahl
Besucher-
/Pflichtparkplätze nachgewiesen) – alle unbegründet seien und das
Bauprojekt unter diesen Gesichtspunkten bewilligungsfähig gewesen wäre.
Das revidierte Baugesuch erfolgte nach diesen Vorgaben.
d)
Mit Verfügung vom 26./27. September 2007 erteilte die Gemeinde
(Vorinstanz) dem neuen, im Dachbereich weisungsgemäss überarbeiteten
Baugesuch vom Dezember 2006 (nun Einhaltung des verbindlichen
Winkelfirstbereichs [Nord-Südachse] bei MFH-Projekt auf Parz. 2153) die
nachgesuchte Baubewilligung unter zahlreichen Auflagen (vgl. dazu: Ziff. 1-
12 im Dispositiv der Verfügung, S. 6-7). Bezüglich einer allfälligen Beachtung
der Kontingentierungsregeln wurde unter Ziff. 13 was folgt bestimmt:
Das ursprüngliche Baugesuch sei im Frühling 2005 eingereicht und dann von
der Vorinstanz am 22. Juni 2005 (noch vor Erlass Planungszone) genehmigt
worden. Beim überarbeiteten Baugesuch vom Dezember 2006 habe es sich
nur noch um eine Umsetzung des Verwaltungsgerichtsurteils vom 10.
Februar/7. März 2006 gehandelt. Da das erste Baugesuch somit aber noch
vor der Einführung der Planungszone vom 22. Juni 2005 eingereicht und
bewilligt worden sei, unterliege auch das überarbeitete Baugesuch nicht der
Kontingentierungspflicht.

2.
Dagegen
erhoben
die
Nachbarn
und
Miteigentümer
bzw.
Stockwerkeigentümer (StWE „…“; auf Parz. 2886) am 26. Oktober 2007 frist-
und formgerecht ein weiteres Mal Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden mit dem Rechtsbegehren um kostenfällige Aufhebung
der angefochtenen Verfügung (Bau- und Einspracheentscheid vom
26./27.09.2007). Zur Begründung brachten sie vor, dass der erfolgte
Nutzungstransport mit dem Quartierplan … (QP) und dem EGP unvereinbar
sei. Es fehle jeder Hinweis, dass die notwendige BGF grundbuchlich gesichert
von den übrigen Grundstücken auf Parz. 2153 übertragen worden wäre, was
von
Art.
9
EGP
verlangt
werde.
Auch
seien
die
übrigen
Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten worden. Mit dem QP/EGP sei eine
möglichst optimale und qualitativ hoch stehende Überbauung angestrebt
worden. Dies ergebe sich aus Art. 6-9 der Quartierplanbestimmungen (QPB).
So hätten zumindest die freistehenden Flächen und die Nutzungsverlegungen
festgelegt und verbesserte Lösungen für die Gesamtüberbauung gefunden
werden sollen, wobei AZ-Transporte bloss beschränkt möglich sein sollten. Im
konkreten Fall werde der im QP vorgesehene und gewollte Charakter des
Quartiers ausgehöhlt. Nach Art. 8 Abs. 6 EGP sei bei einer allgemeinen
Erhöhung der AZ die zusätzliche BGF im Bereich der Häuser 11-15
einzusetzen und auch Art. 6 Abs. 2 EGP sage, eine allfällig zusätzliche BGF
sei im Haus 11 zu realisieren. Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 05
95/102 zu Unrecht gesagt, Art. 8 Abs. 6 EGP komme nicht zur Anwendung,
weil keine AZ-Erhöhung auf 0.6 erfolgt sei. Jene Bestimmung spreche aber
von einer allgemeinen Erhöhung der AZ. Folglich wäre die zusätzliche BGF
im Bereich der Häuser 11-15 zu nutzen. Dies gelte auch, wenn der EGP nur
Richtplancharakter haben sollte. Es sei widersinnig, die insgesamt
vorhandene AZ auf einem Grundstück zu konzentrieren. Die gesetzlichen und
planerischen Grundlagen liessen eben gerade keine freie Verteilung der BGF
über das ganze EGP-Gebiet zu. Man habe eine gleichmässige Bebauung
angestrebt. Die Regelung, wonach der Dachfirst grundsätzlich parallel zur
längeren Fassade zu verlaufen habe, sei zwingend. Ausnahmefälle müssten
klar und sachlich begründet sein, was hier nicht der Fall sei. Das betreffende
MFH auf Parz. 2153 wäre das einzige im Gebiet, das die Firstausrichtung nicht
parallel zur längeren Fassade hätte. Bei der Garage handle es sich nicht um

einen Anbau. Der Ausgangspunkt für die Messung der Firsthöhe sei die
Garageneinfahrt. Das gewachsene Terrain sei in den letzten Jahren
verändert resp. erhöht worden. Es sei vor 6 Jahren (Mai 2001) künstlich
aufgeschüttet
worden.
Das
gewachsene
Terrain,
welches
laut
Rechtsprechung
des
Verwaltungsgerichts
für
die
Höhenermittlung
massgebend sei, müsse tiefer liegen. Die Vorinstanz habe diese Abklärungen
bislang nicht getroffen, was folglich noch entsprechend nachgeholt werden
müsste. Im Weiteren sei die Vorinstanz an sich selbst der Meinung, das
Parkierungskonzept genüge nicht. Wenn zwei Parkplätze unbenutzbar seien
und keine Grundlage für eine hoheitliche Durchsetzung jener Verfügbarkeit
bestehe, stünden jene Parkplätze eben auch nicht zur Verfügung. Sodann
handle es sich beim zweiten Baugesuch vom Dezember 2006 nicht bloss um
ein aufgrund des früheren Urteils (VGU R 05 95/102) überarbeitetes Projekt.
Die ursprüngliche Baubewilligung für das erste Gesuch sei vom Gericht
vielmehr aufgehoben worden. Folglich habe es sich beim zweiten Baugesuch
um ein formell wie materiell neues Gesuch gehandelt, das darum der ab Juni
2005 geltenden Planungszone hätte unterstellt werden müssen, womit
zusätzlich (neuerdings) auch noch die Regeln der Kontingentierung zu
beachten gewesen wären, was indes laut Ziff. 13 des angefochtenen
Entscheids im konkreten Fall aber gerade nicht geschehen sei.
3.
In der Vernehmlassung beantragte die Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie machte hierbei geltend, dass
die Firstausrichtung laut Baugesuch vom Dezember 2006 innerhalb des
vorgeschriebenen Winkelbereichs gemäss EGP liege. Die Berufung der
Beschwerdeführer auf Art. 12 Abs. 2 EGP gehe fehl, da diese Vorgabe nicht
bindend sei. Zudem liege ihr die Tatsache zugrunde, dass laut Art. 7 EGP
Neubauten durchaus auch ausserhalb der fakultativen Baustandorte erstellt
werden dürften und somit nicht zwingend innerhalb der ausgeschiedenen
Baufenster erstellt werden müssten. Die Baustandorte hätten nur
wegweisenden Charakter. Ausserhalb der Baustandorte seien aber keine
Winkelbereiche fixiert worden, weshalb eine Aussage über den Verlauf der
Firstrichtung für diesen Fall gemacht werden müsste. Wäre es anders, würden
sich Widersprüche zwischen Art. 12 Abs. 1 und 2 EGP ergeben, wobei Abs.

1 im Verhältnis zu Abs. 2 eine Spezialnorm sei. Mit der vom
Verwaltungsgericht im Urteil R 05 95/102 auf S. 11 lit. b erwähnten
zwingenden Gestaltungsvorschrift sei offensichtlich der nicht eingehaltene
Winkelfirstbereich von Art. 12 Abs. 1 EGP gemeint gewesen. Zudem könnte
im konkreten Fall nur eine senkrecht zum Hang verlaufende Firstrichtung in
gestalterischer Hinsicht befriedigen. Die Überbauung des Quartierplangebiets
sei im Übrigen weit geschlossener, falls auf die übrigen Standorte verzichtet
und die Restfläche (BGF 893 m2) auf Parz. 2153 konzentriert werde. Die
Vorinstanz habe bei der Auslegung der gestalterischen Vorschriften zudem
einen erheblichen Ermessensspielraum. Das Verwaltungsgericht sei im
ersten Entscheid vom Februar/März 2006 klar zum Schluss gekommen, dass
das ursprüngliche Bauprojekt – ausser der Firstrichtung – im Einklang mit den
Vorgaben laut QP/EGP stünde. Seine Feststellungen hätten langjähriger
Verwaltungsgerichtspraxis entsprochen (VGU R 05 25, R 04 41 und R 05 19
und 21). Die Nutzungskonzentration sei der rote Faden im QP (Art. 6 Abs. 1,
4 und 6 QPB), wobei jene mit Art. 52 Abs. 2 KRG übereinstimme. Schon im
ersten Verfahren habe die Bauherrin die Vereinbarung sämtlicher
Stockwerkeigentümer eingelegt, woraus hervorgehe, dass die verbleibende
BGF auf Parz. 2153 realisiert werde. Das angerufene Gericht habe bereits im
ersten Urteil klargestellt, dass die entsprechende Zustimmung vorliege und es
auf den grundbuchlichen Eintrag nicht ankomme. Überdies sei die Parz. 2153
die Stammparzelle, von der nach Rechtskraft des Quartierplans die neuen
Parz. 2905-2909, 2921 und 2922 abgetrennt und überbaut worden seien. Die
bisher nicht beanspruchte BGF müsse daher immer noch auf der Stammparz.
2153 liegen. Für die Höhenberechnung müsse das teils vorgelagerte
Kellergeschoss mit den Garagen nicht berücksichtigt werden. Die sichtbaren
Teile der Garage hätten keinen Bezug zur Fassade des Hauptbaukörpers.
Laut Verwaltungsgericht sei die Anrechnung der Höhenmeter ab
Garageneinfahrt nicht richtig. Es sei kein deponiertes Aushubmaterial
weitestgehend auf dem Grundstück belassen worden. Dies sei auch nicht
nachgewiesen. Es handle sich allenfalls um Zwischendeponien. In der
Baueinsprache sei dieser Punkt nicht angesprochen worden. Die
Argumentation betreffend Parkregime sei vom Verwaltungsgericht bereits
verworfen worden. Selbst wenn die Beschwerdeführer weiter befugt wären,

eine allfällige Verletzung der Kontingentierungsvorschriften zu rügen, hätten
sie das Bauvorhaben so nicht verhindern, sondern höchstens verzögern
können. Ferner sei der Erlass einer Planungszone nicht mit einem
allgemeinen Bauverbot gleichzusetzen, sondern führe nur zur Rückstellung
von
Bauprojekten,
die
den
vorgesehenen
neuen
Planungen
und
Bauvorschriften widersprächen. Es wäre darum unhaltbar gewesen, wenn die
Vorinstanz
wegen
der
anstehenden
Kontingentierungsregelung
das
Bauvorhaben als solches der Planungszone unterstellt und so die
Baubewilligung verweigert hätte. Bereits das Verhältnismässigkeitsprinzip
hätte es geboten, in einem solchen Fall zumindest soviel an Kontingenten
freizugeben, wie es der geplanten Kontingentierungsregelung mutmasslich
entsprochen hätte. Im Übrigen wäre die Vorinstanz auch bei Unterstellung
unter die Planungszone in der Lage gewesen, der Bauherrin das benötigte
Kontingent zuzuweisen. Es bestehe ein Jahreskontingent von 1'100 m2 BGF,
wovon 550 m2 pro Bauherr zur Verfügung stünden. Für ihr überarbeitetes
Bauprojekt stünden 550 m2 BGF von 2006 und der Rest von 2007 bereit. Es
könne damit offen bleiben, ob die Vorinstanz zu Recht auf die Einreichung
und Bewilligung des ursprünglichen Projekts abgestellt habe. Dies sei
jedenfalls noch vertretbar gewesen, wenn man bedenke, dass das jetzige
Projekt mit Ausnahme der Dachgestaltung mit dem ursprünglichen praktisch
identisch gewesen sei und keine kontingentsrelevanten Veränderungen
stattgefunden hätten.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1)
ebenfalls kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung hielt sie
fest, dass innerhalb des QP/EGP grosse gestalterische Freiheiten bestünden.
Zunächst hätten die Häuser 1-10 gebaut werden sollen, damit später bei einer
allfälligen AZ-Erhöhung die noch vorhandenen freien Flächen hätten überbaut
werden können. Die Zuteilung der BGF im EGP habe Richtplancharakter, die
eingezeichneten Baukörper ebenso. Die Baustandorte als auch die
Gebäudelängen und –breiten seien innerhalb der Baulinien nicht verbindlich
fixiert. Es sei vielmehr eine gewisse Nutzungskonzentration gewollt gewesen.
Bei einer AZ von 0.4 hätten die Häuser 1-10 relativ konzentriert am Rand des
EGP-Gebiets gebaut werden sollen, damit bei einer allfälligen Erhöhung der

AZ noch genügend Raum für die Realisierung zusätzlicher BGF vorhanden
gewesen wäre. Überdies regle Art. 8 Abs. 6 EGP die Erhöhung der AZ in
einem speziellen Fall sowie ganz allgemein in der Zone oder gar in allen
Zonen. Jene Vorschrift gelte einzig bei einer Aufzonierung von 0.4 auf 0.6. Sie
sei im Kontext mit Art. 8 Abs. 5 EGP zu lesen, wonach eine gewisse
Etappierung beim Baufortschritt geplant gewesen sei. Ein Widerspruch
bezüglich Konzentration der noch vorhandenen BGF auf Parz. 2153 sei damit
nicht erkennbar, zumal jener Baustandort noch der 1. Bauetappe angehört
hätte. Ein eigentlicher Nutzungstransport sei nicht erfolgt. Den einzelnen
Parzellen sei gar kein fixer Nutzen zugeteilt worden. Die entsprechenden
Verträge
seien
zudem
bereits
im
ersten
Baubewilligungsverfahren
vorgelegen. In gestalterischer Hinsicht sei bloss ein Giebeldach, das mehr
oder weniger senkrecht zum Hang stünde, befriedigend. Es wäre
widersprüchlich, wenn Art. 12 EGP die Firstrichtung sowohl zwingend
vorschreiben als auch festlegen würde. Die Firstrichtung dürfte indes nur
ausnahmsweise nicht parallel zur längeren Fassade verlaufen. Zwecks
Ermittlung der Gebäudehöhe sei sie stets von der Hauptfassade
ausgegangen. Im Einzelfall sei die vorgeschobene Garageneinfahrt nicht
mehr zur Fassade gerechnet, sondern als An- oder Nebenbaute gemäss Art.
59 Abs. 3 BG angesehen worden. Letztere Bauten seien dann nicht zu den
Gebäudeabmessungen zu zählen, sofern der erforderliche Grenzabstand
eingehalten und der Baukörper die Ausmasse 6 x 6 x 3.5 Meter nicht
überschreiten würde. So sei man auch vorliegend verfahren. Eine
Bodenaufschüttung seit Mai 2001 sei ebenso nicht nachgewiesen, jedenfalls
habe die Vorinstanz nichts Derartiges bemerkt. Der Erlass der Planungszone
im Juni 2005 hätte kein striktes Bauverbot bewirkt, sondern damit sei lediglich
die Einführung der Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus bezweckt
worden. Die Vorinstanz habe damals ein Kontingent von jährlich 1'500 m2
BGF festgelegt, welches indes nicht voll ausgeschöpft worden sei.
Grundsätzlich sei damit immer ein genügendes Kontingent für die
Bauherrschaft zur Verfügung gestanden. Die Zuteilung der Kontingente habe
mit der Baubewilligung nichts zu tun, weshalb die Erteilung derselben auch
nicht vom jeweiligen Kontingent abhänge. Einzige Konsequenz wäre daher
ein verzögerter Baubeginn. Ausserdem habe die Vorinstanz sämtliche

Projekte, welche vor dem Erlass der Planungszone eingereicht worden seien,
einheitlich und rechtsgleich nicht der Kontingentierung unterstellt. Sie habe
dabei nicht auf formelle oder gar formalistische Kriterien, sondern auf rein
materielle Gründe abgestellt. An der Ziff. 13 des angefochtenen Entscheids
gebe es deshalb im Resultat ebenfalls nichts auszusetzen, zumal das erste
Gesuch (April 2005) und zweite Gesuch (Dez. 2006) praktisch identisch
gewesen seien. Die Abänderung habe nur die Dachausrichtung (laut Urteil
vom Febr./März 2006) betroffen.
5.
Am 28. Januar 2008 führte eine Delegation der IV. Kammer des
Verwaltungsgerichts noch einen Augenschein vor Ort durch, an welchem
seitens der Beschwerdeführer zwei Stockwerkeigentümer des MFH „…“
(Parz. 2886) in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsanwalts und seitens der
Gemeinde der Baufachchef mit ihrem Anwalt und seitens der Bauherrin deren
Planer/Architekt zusammen mit deren Anwalt präsent waren. Allen
Anwesenden wurde dann an Ort und Stelle noch einmal mündlich die
Gelegenheit geboten, sich zur ganzen Sache zu äussern. Von Seiten der
Vorinstanz
wurden
anlässlich
dieser
Begehung
noch
mehrere
Strassenschnittpläne aus dem Jahre 1988 samt Höhenquoten (total 9 Pläne)
und ein aktueller Situationsplan über die Zufahrtsstrasse (Erschliessung)
einschliesslich Höhenquoten zu den Akten genommen, aus welchen
ersichtlich sein sollte, dass das gewachsene Terrain auf der Bauparz. 2153 in
der Vergangenheit (seit Mai 2001) nicht verändert bzw. das Bauland dort nicht
künstlich aufgeschüttet worden wäre, womit die Gebäude-/Firsthöhe aufgrund
korrekter Messpunkte ermittelt worden sei. Die Bauherrin fügte noch bei, dass
zudem erst im Jahre 2000 eine umfassende Ortsplanungsrevision
stattgefunden habe, an der die gültigen Höhenquoten verbindlich festgelegt
worden seien, weshalb allfällige Terrainaufschüttung vor jenem Zeitpunkt (vor
10-20 Jahren; 1991 bzw. 1994) für das nun zu beurteilende Bauprojekt auf
Parz. 2153 zum voraus keine Rolle mehr spielen könnten.
6.
In der Folge konnten sowohl die Beschwerdeführer als auch die Bauherrin –
nach Prüfung und Studium der neu am Augenschein vorgebrachten
Beweismittel (Strassenschnitt-/Situationspläne) – noch schriftlich Stellung

nehmen, wovon die Bauherrin mit Eingabe vom 31. Januar 2008 und die
Beschwerdeführer am 18. Februar 2008 (samt 2 Fotoaufnahmen: Ein
Bodenbild vom 07.10.1991 plus eine Luftaufnahme vom Juli 1994) Gebrauch
machten. Mit Nachtrag vom 22. Februar 2008 präzisierte die Bauherrin ihre
Ersteingabe noch, um allfälligen Missverständnissen vorzubeugen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Zunächst gilt es klarzustellen, dass sich das Verwaltungsgericht im früheren
Entscheid (R 05 95/102) vom 10.02./07.03.2006 zwischen denselben
Parteien und mit identischer Streitsache bereits ausführlich zu zahlreichen
Rechtsfragen betreffend das strittige Bauvorhaben auf Parz. 2153 äusserte
und somit auf mehrere von neuem gerügte Streitpunkte nicht nochmals
eingetreten werden muss, da sie bereits materiell behandelt und rechtskräftig
entschieden wurden. In diesem Sinne hat das angerufene Gericht namentlich
schon verbindlich über folgende Rügen im besagten Ersturteil entschieden:
Keine Verletzung der quartierspezifischen Nutzungsvorschriften bzw. kein
ungültiger AZ-Transport; keine Übernutzung der Parz. 2153 infolge
Konzentration der BGF im EGP; keine planwidrige und überdimensionierte
Gebäudekubatur; vgl. Erw. 3a [zur Hauptsache] sowie im Weiteren Erw. 4a
[Keine Anmerkung im Grundbuch für AZ-Transports nötig], Erw. 4b [Keine
Störung der bisherigen Baustil-/Landschaftsharmonie], Erw. 4c [Messweise
der Firsthöhe], Erw. 4d [Baustandort/Gebäudelänge], und Erw. 4e
[Parkplatzregime]. Hervorgehoben sei an dieser Stelle nur nochmals
ausdrücklich, dass keine AZ-Erhöhung auf 0.6, sondern partiell nur eine
solche auf 0.5 im Plangebiet stattfand, womit Art. 8 Abs. 6 EGP zum voraus
nicht zur Anwendung kommen konnte. Die gegenteilige Behauptung der
Beschwerdeführer ist klarerweise falsch und mit dem Wortlaut der genannten
Vorschrift nicht vereinbar.
2.
Im Ersturteil des Verwaltungsgerichts wurde sodann festgestellt, dass das
ursprüngliche Baugesuch (April 2005) wegen Missachtung von Art. 9 und Art.
12 EGP nicht hätte bewilligt werden dürfen und das Bauprojekt deshalb

nochmals überarbeitet werden müsste (Erw. 3b und 5a). Mit der eingereichten
Bauprojektrevision vom Dez. 2006 wurde die Firstrichtung laut den Vorgaben
im EGP eingehalten. Die Argumentation der Beschwerdeführer, der First
müsse zwingend parallel zur längeren Fassade verlaufen, trifft nicht zu. Der
geplante Neubau (MFH auf Parz. 2153) wird am vorgesehenen Standort für
das Haus 4 erstellt. An jenem Standort ist die Firstausrichtung im
Winkelbereich gemäss EGP zu wählen und nicht eine andere, beispielsweise
diejenige parallel zur längeren Fassade. Nur ausserhalb des im EGP
vorgegebenen Baufensters wäre die Vorschrift von Art. 12 Abs. 2 EGP
anwendbar. Laut Art. 12 Abs. 1 EGP ist die Dachfirstausrichtung am Standort
von Haus 4 bindend festgelegt. Mit ihrem Einwand der unzulässigen
Firstrichtung dringen die Beschwerdeführer nicht durch.
3.
Zu prüfen ist indessen die (neu) vorgebrachte Tatsachenbehauptung, wonach
das gewachsene Terrain auf Parz. 2153 (Aufschüttungen im Mai 2001)
verändert und dadurch die Messweise bei der Firsthöhe des geplanten
Neubaus in massiver Weise zum Nachteil der Beschwerdeführer beeinflusst
worden sei (höheres Bauwerk). Laut Art. 51 Abs. 3 VRG ist es zulässig,
zugleich
mit
der
Beschwerde
neue
Tatsachenbehauptungen
und
Beweisanträge zu stellen, weshalb das Gericht am 28.01.2008 zu dieser neu
vorgetragenen Sachverhaltsdarstellung nochmals einen Augenschein vor Ort
durchführte (vgl. Protokoll). Anlässlich jener Begehung wurden der
Gerichtsdelegation von der Vorinstanz noch 8 Strassenschnittpläne plus ein
Situationsplan von 1988 und ein neuer Situationsplan vom 28.01.2008 zu den
Akten gegeben, woraus hervorgeht, dass die eingezeichnete Höhe des
Terrains vor 20 Jahren in jenem sanft ansteigenden Geländeabschnitt mit
1740.000 (im Süden) und 1745.000 M.ü.M (Norden) festgelegt wurde und die
Erschliessungstrasse
eine
Art
„Einschnitt“
(1732.000-1735.000
mit
bergseitiger Steigung von 4-5%) bildete, welche somit bereits damals deutlich
unterhalb des gewachsenen Bodens auf der heutigen Parz. 2153 lag. Der
Augenschein vom Januar 2008 führte zu keinem anderen Resultat; vor Ort
war jedenfalls keine künstliche Aufschüttung (Hügelbildung) zu erkennen, wie
sie aufgrund der von den Beschwerdeführern eingereichten zwei Fotos vom
Mai 2001 noch abgebildet wurden. Aussagekräftig und für die Frage einer

illegalen Terrainerhöhung massgebend ist hierzu aber der Vergleich zwischen
den Strassenschnittplänen (1988) und dem überarbeiteten Bauprojektplan
(Schnitt A-A) vom 26.09.2007, woraus klar resultiert, dass auch aktuell fast
von denselben Höhenquoten (1742.50 M.ü.M) ausgegangen wurde, wie sie
schon längst vorher bestanden hatten. Folglich muss die abgebildete
Bodenaufschüttung (Mai 2001) entweder in der Zwischenzeit wieder komplett
abgetragen worden sein oder andernfalls ist sie bei der Ermittlung des
gewachsenen Terrains richtigerweise gar nicht beachtet worden. Nach
Ansicht des Gerichts ist es den Beschwerdeführern auch nicht mit den
nachgereichten zwei Fotos von 1991 (Bodenbild) und 1994 (Luftaufnahme)
gelungen, den Nachweis zu erbringen, dass bereits vor der letzten
Ortsplanungsrevision im Jahr 2000 definitiv Aushubmaterial auf Parz. 2153
deponiert wurde und anschliessend auf derselben verteilt worden wäre,
wodurch das bestehende Terrain erhöht worden wäre.
4.
Für die Beurteilung der Bauauflage in Ziff. 13 des erneut angefochtenen
Entscheids der Vorinstanz ist in zeitlicher Hinsicht von Relevanz, dass das
ursprüngliche Bauvorhaben vom April 2005 noch vor Erlass einer
Planungszone im Juni 2006 eingereicht wurde, während das neuerliche und
abgeänderte Bauprojekt vom Dezember 2006 stammte und daher
offenkundig erst nach Erlass der Planungszone zur Prüfung und
Genehmigung eingereicht wurde. Die Vorinstanz hat in der Zwischenzeit
jedoch gerade die Planungszone vom 22.06.2005 noch selbst durch den
Erlass eines entsprechenden Gesetzes (Förderung Erst-, Einschränkung
Zweitwohnungsbaus,
Etappierung/Kontingentierung
Wohnbau)
vom
04.07.2007 konkretisiert. Art. 15 jenes Gesetzes schreibt zur Behandlung von
Baugesuchen mit Kontingentsregelung nun vor, dass die Kontingentsgesuche
in der Reihenfolge des Eingangs berücksichtigt werden müssen. Muss ein
Baugesuch – wie im konkreten Fall geschehen – wegen Unvollständigkeit
oder Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen
werden, muss für die Anwendbarkeit der Kontingentierung auf den Zeitpunkt
bzw. das Eingangsdatum des überarbeiteten und vollständigen Baugesuchs
abgestellt werden. Vorliegend hat das Verwaltungsgericht die ursprüngliche
Baubewilligung vom Juni 2005 aufgehoben. Jener Vorgang ist mindestens der

in Art. 15 Abs. 3 des neuen Gesetzes vorgesehenen Zurückweisung zur
Überarbeitung gleichzusetzen. Somit ist für die Berücksichtigung der Eingang
des überarbeiteten und vollständigen Baugesuchs (Dezember 2006)
massgebend, was bedeutet, dass jenes zweite Baugesuch erst nach Erlass
der Planungszone behandelt werden konnte und somit der neuen
Kontingentsregelung hätte unterstellt werden müssen. Dem Zweitgesuch
hätten nach entsprechendem Bedarf und entsprechender Verfügbarkeit noch
Kontingente zugeteilt werden müssen. Daraus ergibt sich für den konkreten
Streitfall, dass Ziff. 13 (Bauauflage) im angefochtenen Entscheid der
Vorinstanz nicht haltbar ist und festzustellen ist, dass es sich beim
abgeänderten bzw. revidierten Baugesuch vom Dezember 2006 um ein
solches handelt, welches klar nach der Einführung der Planungszone im Juni
2005 eingereicht und bewilligt wurde, weshalb es eben auch der
Kontingentierung laut Art. 15 des Gesetzes von 2007 hätte unterstellt werden
müssen. Dieses Versäumnis hat die Vorinstanz noch nachzuholen, was zur
teilweisen Gutheissung der Beschwerde in diesem Nebenpunkt führt.
5. a)
Die angefochtene Verfügung vom 26./27.09.2007 erweist sich demnach - mit
Ausnahme von Ziff. 13 (keine Kontingentierungspflicht) - als in jeder
Beziehung rechtens und vertretbar, was in den noch offenen und als verletzt
gerügten Streitpunkten (unstatthafte Terrainveränderung auf Parz. 2153 und
damit
unkorrekte
Messweise
der
Firsthöhe
bzw.
keine
zulässige
Firstausrichtung bei Hauptfassade am Baustandort) zur Abweisung der
Beschwerde führt. Einzig bezüglich Ziff. 13 der Verfügung rechtfertigt sich
eine teilweise Gutheissung der Beschwerde im Sinne der angeführten
Erwägungen (Statuierung Kontingentierung).
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 VRG zur Hauptsache (3/4) den Beschwerdeführern – stets unter
solidarischer Haftung – und zum kleineren Teil (1/4) den beiden
Beschwerdegegnern je hälftig (1/8) aufzuerlegen. Aussergerichtlich haben die
Vorinstanz und Bauherrschaft die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer je
hälftig mit einer reduzierten Entschädigung von Fr. 1'000.-- bzw. die
Beschwerdeführer die ebenfalls anwaltlich vertretene und überwiegend

obsiegende Bauherrschaft reduziert mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen. Werden
die genannten Parteientschädigungen zwischen den Beschwerdeführern und
der
Bauherrschaft
noch
mit
einander
verrechnet,
so
haben
die
Beschwerdeführer die Bauherrschaft netto noch mit Fr. 2'500.-- (inkl. MWST;
Fr. 3'000.-- minus Fr. 500.--) zu entschädigen; während die Vorinstanz den
Beschwerdeführern die reduzierte Entschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST;
½ von Fr. 1'000.--) zu bezahlen hat. Die gesetzliche Grundlage für diese
Verteilung findet sich in Art. 78 Abs. 1 VRG. Eine Entschädigung an die
Vorinstanz zulasten der Beschwerdeführer entfällt nach Art. 78 Abs. 2 VRG.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. 13 in der angefochtenen
Verfügung aufgehoben und festgestellt, dass das massgebende Baugesuch
erst nach Erlass der Planungszone vom 22. Juni 2005 eingereicht wurde und
damit der Kontingentierung untersteht; im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
390.--
zusammen
Fr.
6'390.--
gehen zu je 1/8 zulasten der Gemeinde … und der … AG und zu ¾ unter
solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen
seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer bezahlen der … AG im Sinne der Erwägungen eine
aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) und die
Gemeinde … bezahlt den Beschwerdeführern im Sinne der Erwägungen eine
aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST).

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 11. Februar 2009
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_356/2008).