gr_gerichte · U 2005 4 · 2005-04-12 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland | Beschwerde

U 05 4
2. Kammer
URTEIL
vom 12. April 2005
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
1.
Beim Hotel … handelt es sich um ein so genanntes Aparthotel im Sinne des
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland (BewG). Die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung im Aparthotel
… geht auf die Grundsatzbewilligung 1089/79 des Grundbuchinspektorats
(GBI) vom 24. Januar 1980 zurück. Dort wurde der jeweilige Eigentümer des
Betriebsteils im Aparthotel … verpflichtet, hotelmässige Dienstleistungen zu
erbringen. Im Gegenzug wurde für die Eigentümer der Hotelappartements die
Pflicht statuiert, ihre Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zur
Verfügung zu halten. Am 3. Juli 2003 unterbreitete die … AG dem
Grundbuchinspektorat das Gesuch um Erlass einer Mahnung im Sinne von
Art. 25 BewG gegen sämtliche Eigentümer vermietungspflichtiger Einheiten
im Aparthotel … Die Gesuchsgegner seien zu mahnen, mit der
Gesuchstellerin einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gemäss Gutachten
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 20. November
2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere
während der Hochsaison zu unterlassen. Im Falle der Missachtung sei den
Gesuchsgegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen. Nach Anhörung
der Wohnungseigentümer verfügte das Grundbuchinspektorat am 28.
November 2003 was folgt:
"1.
Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 gilt unverändert als
Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung im Aparthotel …, ...
2.
Der
Mietvertrag
ist
für
beide
Parteien
verbindlich.
Die
Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt,
ihre Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftung gemäss
geltendem
Mietvertrag
zur
Verfügung
zu
stellen
und
von

Eigenbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zulässt,
abzusehen. Im Gegenzug wird die … AG ebenfalls im Sinne von Art. 25
BewG gemahnt, die hotelmässigen Dienstleistungen vertragsgemäss zu
erbringen.
3.
Die Eigentümer der Appartements werden verpflichtet, zum Abschluss
eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrages
Hand
zu
bieten.
Für
die
einseitige
Durchsetzung
von
Vertragsänderungen wird die … AG an den Zivilrichter verwiesen."
2.
Dagegen erhob die … AG am 3. Dezember 2003 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Entscheid des Grundbuchinspektorates Graubünden Nr. 372/03
vom 28. November 2003 (Beilage 1) sei aufzuheben.
2.
Die Rekursgegner seien im Sinn von Art. 25 Bewilligungsgesetz (BewG)
zu ermahnen, mit der Beschwerdeführerin rückwirkend ab 1. Dezember
2002 einen Mietvertrag nach den Vorgaben des Gutachtens der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom November 2002
abzuschliessen.
3.
Die Rekursgegner seien ferner zu ermahnen, exzessive Eigenbelegung
während der Hochsaison zu unterlassen.
Im Fall der Missachtung der Mahnungen Ziff. 2 + 3 sei den
Rekursgegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen."
Mit Urteil vom 16. Dezember 2003 (VGU U 03 115) wies das
Verwaltungsgericht den Rekurs ab. Die dagegen von der Beschwerdeführerin
erhobene verwaltungsgerichtliche Beschwerde hiess das Bundesgericht mit
Entscheid vom 3. Juni 2004 (2A.617/2003) teilweise gut, hob das
angefochtene Urteil auf und wies die Sache an das GBI zur neuen Beurteilung
im Sinne der Erwägungen zurück. In der Folge konnten die Parteien dem GBI
ihre Anträge unterbreiten und begründen. Mit Verfügung vom 6. Dezember
2004 erkannte das GBI:
"1. Der Antrag, auf die Eingaben der … AG, …, nicht einzutreten, wird
abgewiesen.
2. Die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung 1089/79 werden in dem Sinne
angepasst, dass die Parteien des Bewirtschaftungsverhältnisses
verpflichtet werden, rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 die
Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich Mietzinsen und Regelung der

Eigenbelegung dem Mietvertragsentwurf gemäss Gutachten der SGH
vom 20. September 2002 anzugleichen.
Die Pflicht zur Einhaltung der geänderten Bewirtschaftungsauflagen
ergeht
unter
ausdrücklicher
Androhung
des
Widerrufs
der
Erwerbsbewilligungen im Weigerungsfalle.
3. Die
mit
Grundsatzbewilligung
1089/79
verfügten
Bewirtschaftungsauflagen
für
die
Parteien
des
Bewirtschaftungsverhältnisses im Aparthotel … (Parzelle Nr. …) werden
hiermit per Datum der vorliegenden Verfügung aufgehoben.
Das Grundbuchamt … wird angewiesen, die auf den Betriebseinheiten
StWE 51775 und 51776 des Aparthotels … in …, angemerkte Pflicht zur
Erbringung hotelmässiger Dienstleistungen, sowie alle zu Lasten der im
Rubrum verzeichneten Hotelappartements (Stockwerkeinheiten) aus der
Liegenschaft Nr. …, …, im Grundbuch angemerkten Auflagen “Aparthotel
(Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/ Art. 15 StWE
Reglement/Mietvertrag,
Aufhebung
und
Abänderung
zustimmungsbedürftig), alles gemäss Verfügung Nr. 1089/79 der
Bewilligungsbehörde“, zu löschen.
4. In
Abweisung
des
entsprechenden
Antrages
werden
keinerlei
Entschädigungen
als
Ausgleich
für
den
Widerruf
der
Bewirtschaftungsauflagen gesprochen.
5. Die Kosten des Grundbuchinspektorates betragen pauschal CHF 2'000.-
-.
Sie
werden
in
Anlehnung
an
den
Kostenentscheid
im
bundesgerichtlichen Verfahren den beiden Hauptparteien (Neue Arena
Alva AG / RA Buchli) je zur Hälfte auferlegt.
Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen."
3.
Dagegen erhob die … AG am 4. Januar 2005 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Ziffern 3 und 4 des angefochtenen
Entscheides
aufzuheben
sowie
die
erstinstanzlichen
Kosten
den
Beschwerdegegnern zu überbinden; eventuell sei die Sache zu neuer
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerde sei überdies
die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Zur Begründung ihrer Anträge
berief sich die Beschwerdeführerin im Wesentlichen auf dieselben Argumente
wie in ihrem Gesuch an das Grundbuchinspektorat.
4.
Das Grundbuchinspektorat bzw. neu das Grundbuchinspektorat und
Handelsregister (GIHA) beantragte unter Hinweis auf die angefochtene

Verfügung und die einschlägige Rechtsprechung die Abweisung der
Beschwerde.
5.
Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragten die durch Rechtsanwalt
…. vertretenen Wohnungseigentümer sowie die Eheleute ...
6.
Mit Verfügung vom 17. Februar 2005 wies der Instruktionsrichter das Gesuch
um aufschiebende Wirkung ab. Auf die dagegen erhobene Beschwerde trat
das Bundesgericht mit Urteil vom 14. März 2005 (2A.102/2005) nicht ein. Die
Beschwerdegegner 2 hatten bereits am 24. Februar ein Ausstandsbegehren
gegen den Gerichtspräsidenten erhoben.
7.
In einem weiteren Schriftenwechsel zur Sache hielten die Parteien an ihren
Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die Beschwerdeführerin hat gegenüber dem als Instruktionsrichter amtenden
Gerichtspräsidenten ein Ausstandsbegehren im Sinne von Art. 18 GVG
gestellt. Gemäss Art. 22 GVG ist darüber in Abwesenheit der beanstandeten
Gerichtsperson von dem in der Hauptsache zuständigen Gericht zu
entscheiden.
Die
Beratung
über
das
Ausstandsbegehren
erfolgte
dementsprechend in Abwesenheit des Gerichtspräsidenten.
b)
Nach der materiell unverändert von Art. 58 aBV in Art. 30 Abs. 1 BV
überführten, ebenfalls in Art. 6 Ziff. 1 EMRK enthaltenen Garantie des
verfassungsmässigen Richters hat der Einzelne Anspruch darauf, dass seine
Sache von einem unparteiischen, unvoreingenommenen und unbefangenen
Richter ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Liegen bei
objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vor, die den Anschein der

Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen
vermögen, so ist die Garantie verletzt (BGE 127 I 196 E. 2b; 126 I 68 E. 3a;
125 I 119 E. 3a; 120 Ia 184 E. 2b). Solche Umstände können entweder in
einem bestimmten Verhalten des betreffenden Richters oder in gewissen
äusseren Gegebenheiten, wozu auch funktionelle oder organisatorische
Aspekte gehören, begründet sein (Pra 1997, Nr. 3, E. 2b m.H.). Eine gewisse
Besorgnis der Voreingenommenheit und damit Misstrauen in das Gericht
kann immer dann entstehen, wenn sich der Richter bereits in einem früheren
Zeitpunkt mit der konkreten Streitsache in amtlicher Funktion befasste. Das
Bundesgericht hat zu solchen, als sog. Vorbefassung bezeichneten Fällen
ausgeführt, es könne nicht generell gesagt werden, in welchen
Konstellationen unter dem Gesichtswinkel von Art. 58 Abs. 1 aBV (bzw. Art.
30 Abs. 1 BV) eine erneute Befassung der konkreten Streitsache durch
denselben Richter zulässig oder aber unzulässig sei ( BGE 114 Ia 50, E. 3d
und 5a; Pra 1997, Nr. 3, E. 2b). Die Vorbefassung stellt grundsätzlich immer
dann einen Ausstandsgrund dar, wenn eine Gerichtsperson bereits an einem
Entscheid unterer Instanz mitgewirkt hat. Sie darf in diesem Fall keinen
Einfluss auf die Überprüfung in oberer Instanz ausüben (vgl. Art. 18 lit. e
GVG). Der Umstand, dass ein Behördenmitglied sich bereits früher mit einer
bestimmten Angelegenheit befasst hat, begründet aber nicht in jedem Fall
eine Ausstandspflicht. In erster Linie ist darauf abzustellen, ob es im Rahmen
der Vorbefassung eine ähnliche oder qualitativ gleiche Frage geprüft hat. Dies
ist so lange nicht zu beanstanden, als ein Verfahren in Bezug auf den
konkreten Sachverhalt und die konkret zu beurteilenden Fragen trotzdem als
offen und nicht vorbestimmt erscheint ( BGE 120 Ia 187; 117 Ia 157). Keine
unstatthafte Vorbefassung liegt des Weiteren dann vor, wenn nach Aufhebung
eines Entscheids der Vorinstanz und Rückweisung an diese die
Neubeurteilung der Sache durch dieselben Personen erfolgt oder wenn sich
die beanstandete Mitwirkung auf ein früheres Verfahren bei der gleichen
Behörde mit anderem Gegenstand oder derselben Fragestellung bezieht
(Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2.A., § 5a N 12; BGE 114 Ia 58 m.H.).

c)
Vorliegend vermag die Kammer keine objektiven Gesichtspunkte zu
erkennen, die den Instruktionsrichter als befangen erscheinen lassen. Die
Beschwerdeführerin
verkennt,
dass
es
beim
Entscheid
über
die
aufschiebende Wirkung nicht um einen Sachentscheid geht. Mit der
aufschiebenden Wirkung soll verhindert werden, dass in die Rechtsposition
des Bürgers eingegriffen und diesem dadurch unter Umständen ein
irreparabler Schaden zugefügt wird. Die bisherige, vor Verfügungserlass
bestehende Rechtslage soll daher beibehalten werden (Kuhn, Der vorläufige
Rechtsschutz im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, S. 24).
Diesem Interesse, in der Regel des Privaten, von dessen Wahrung unter
Umständen der Sinn einer Beschwerdemöglichkeit überhaupt abhängen
kann, steht das Interesse der Verwaltung an der sofortigen Vollstreckung,
dem verzugslosen, schlagkräftigen Handeln gegenüber (Kuhn, a.a.O., S. 25).
Geht es um Verfügungen, mit welchen ein Adressat begünstigt und weitere
belastet werden, sind auch diese Interessen in Erwägung zu ziehen. Es geht
mithin um eine allseitige Abwägung der sich widerstrebenden öffentlichen und
privaten Interessen. Genau dies hat der Instruktionsrichter vorliegend getan,
indem er die wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdeführerin und der
privaten Gegenparteien einander gegenübergestellt und gewichtet hat. Wenn
er die Interessen der letzteren am sofortigen Vollzug der angefochtenen
Verfügung höher gewertet hat als jene der Beschwerdeführerin, ist dies nicht
zu beanstanden, sondern ist, wie sich aus der prozessleitenden Verfügung
ergibt, das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung. Damit wurde auch der
Entscheid in der Hauptsache nicht vorweggenommen, wurde dies doch
ausdrücklich dem Sachentscheid vorbehalten. Die Beschwerdeführerin hat in
ihren Eingaben zum Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen keinen
einzigen Beweis dafür angeboten oder beantragt, dass sie bei Verweigerung
der aufschiebenden Wirkung einen irreversiblen Schaden erleide oder dass
die Wohnungseigentümer durch den Abschluss der neuen Mietverträge
keinen Verlust erleiden. Der Instruktionsrichter war daher auch nicht gehalten,
im Rahmen der vorsorglichen Massnahmen Beweiserhebungen zu tätigen,
bestand doch angesichts des Stillschweigens der Beschwerdeführerin dafür
auch kein ins Auge springender Anlass. Er erscheint damit auch in dieser

Beziehung nicht als befangen. Das Ausstandsbegehren ist deshalb
abzuweisen.
2. a)
Hauptthema in materieller Hinsicht bildet die Frage, ob die Vorinstanz zu
Recht
die
Bewirtschaftungsauflagen
für
die
Wohnungseigentümer
aufgehoben hat. Massgebend für die Beurteilung dieser Frage ist vorab das
Bundesgerichtsurteil vom 3. Juni 2004 in der vorliegenden Streitsache. Das
Bundesgericht hat dazu folgendes ausgeführt:
"2.7 Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der
Ansicht des Verwaltungsgerichts, den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit
gibt, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu
ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte
Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren.
2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen
Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht möglich
ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu
berücksichtigen, die auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags ihre
Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können Bewilligungen nicht
widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht
haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen
Widerruf vernichtet würden (Häfelin/ Müller, a.a.O., N 1015 f., S. 208).
Indessen ist im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdrücklich
vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden kann. Umso mehr
muss es zulässig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen anzuordnen, um
dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und einen sonst
drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der
Erwerber einer Wohneinheit in einem Aparthotel das wirtschaftliche Risiko,
das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss;
insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des
Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des
Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um
einen
wirtschaftlich
tragbaren
Hotelbetrieb
zu
ermöglichen,
die
Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert

werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder
dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde,
dann wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem
Fall
müsste
infolge
Unmöglichkeit
der
Hotelbewirtschaftung
die
Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4 BewG; vgl. E.
2.3)."
Damit diese Fragen geprüft werden könnten, wies das Bundesgericht die
Sache an das GBI zurück. Dieses werde - unter Berücksichtigung des
Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit und unter
Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Beschwerdegegnerschaft - zu
prüfen haben, ob eine Anpassung der Mietverträge erforderlich sei, um den
Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dabei werde es auch zu
prüfen haben, ob diese Änderung rückwirkend angeordnet werden müsse.
Bejahendenfalls werde es zu prüfen haben, ob diese Anpassungen den
Wohnungseigentümern zumutbar seien. Werde auch dies bejaht, so seien die
Bewilligungsauflagen entsprechend zu ändern und die Wohnungseigentümer
unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, den Mietvertrag gemäss dem
behördlich neu festgelegten Inhalt abzuschliessen. Andernfalls sei eine
Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ins Auge zu fassen.
b)
Zunächst ist festzuhalten, dass diese Vorgaben des Bundesgerichtes für die
Vorinstanz verbindlich waren. Sie war daher gehalten, entsprechend den
bundesgerichtlichen Anordnungen zu verfügen, wenn sie die jeweiligen
tatsächlichen Voraussetzungen dafür als gegeben erachtete. In Ziffer 2 der
angefochtenen Verfügung hielt die Vorinstanz fest, dass die Parteien des
Bewirtschaftungsverhältnisses verpflichtet werden, rückwirkend auf den 1.
Dezember 2002 die Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich Mietzinsen
und Regelung der Eigenbelegung dem Mietvertragsentwurf gemäss
Gutachten der SGH vom 20. September 2002 anzugleichen. Diesbezüglich
ist der angefochtene Entscheid unangefochten geblieben und damit in
Rechtskraft erwachsen. Der Vertragsentwurf setzt die Miete auf 16 % des
Bruttobeherbergungsbetrages fest, was nach dem Gutachten der SHG

jährlich
Fr.
123'000.--
ergeben
sollte.
Hinsichtlich
der
zulässigen
Eigennutzung hält der Mietvertragsentwurf fest:
"Der Stockwerkeigentümer (Vermieter) ist berechtigt, seine Wohneinheit
zu den nachstehenden Bedingung und Preisen selbst zu nutzen:
a) Die Eigennutzung darf höchstens sechs Monate im Jahr dauern. Sie
hat persönlich zu erfolgen. Die Belegung durch Bekannte und
Verwandte des Eigentümers ist zulässig, sofern die Wohnung
unentgeltlich bzw. höchstens zu den nachstehenden Ansätzen zum
Gebrauch überlassen wird.
Die Reservation von Eigennutzung ohne die Wohnung tatsächlich zu
benutzen (also die Wohnung leer stehen zu lassen, um die
Hotelbewirtschaftung zu verhindern) ist nicht zulässig. Ebenso ist die
Vermietung der Wohnung nicht gestattet, es sei denn sie erfolge
durch die Hotelbetriebsgesellschaft.
b) Der Vermieter meldet der Hotelleitung jeweils sechs Monate vor
Saisonbeginn (bis zum 30. Juni für die kommende Wintersaison; bis
zum 31. Dezember für die Sommersaison) seine Eigennutzung an.
Ist die Wohnung auf Anfrage bei der Hotelleitung frei, kann sie auch
unangemeldet benutzt werden.
c) Für die Zeit der Eigennutzung bezahlt der Eigentümer der
Betriebsgesellschaft
-
während der Hochsaison vom 24.12. bis zum Wochenende nach
Neujahr und im Februar ¾ des Preises pro Person, der einem
dritten Gast verrechnet würde;
-
in der Mittelsaison (Januar, März bis Ende Ostern sowie August
und September) 30% des Preises, der einem Dritten als Hotelgast
verrechnet werden müsste;
-
in der übrigen Zeit die Selbstkosten für Reinigung und Pflege."
c)
Wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat, sind die obigen Mietkonditionen für
die Wohnungseigentümer unzumutbar. Dabei ist es nicht zu beanstanden,
dass sie als Basis für ihre Überlegungen von den Jahresrechnungen der von
den Stockwerkeigentümern beauftragten Treuhandgesellschaft ausgegangen
ist. Ausser der unbewiesenen Behauptung, dass es sich bei der
Treuhandgesellschaft um die seinerzeitige Verkäuferin bzw. einer dieser nahe
stehende Person handle, bringt die Beschwerdeführerin keinen Grund vor,
weshalb darauf nicht abgestellt werde könnte. Die Vorinstanz hat nun in

Wiedergabe der Angaben des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner 2
ausgeführt, dass gemäss den Jahresrechnungen der Treuhandgesellschaft in
den letzten fünf Jahren für die Gemeinschaft Betriebskosten in der Höhe von
durchschnittlich CHF 310'000.-- angefallen seien. Nach den Grundsätzen des
Hauseigentümerverbands (HEV) sei ein Mietzins kostendeckend, wenn die
regelmässig eingehenden Mieterträge die periodisch anfallenden Kosten
decken würden. Unter die Liegenschaftskosten würden die Kapitalkosten und
die Betriebskosten fallen. Bei einem durchschnittlichen Erwerbspreis der
Stockwerkeinheiten von Fr. 275'000.-- und angenommenen 20 % Eigenkapital
würden allein die Kapitalkosten, gerechnet mit einer Fremdkapitalverzinsung
von 4.5% und einer Eigenkapitalverzinsung von 5%, Fr. 594'550 betragen.
Zuzüglich
des
Betriebskostenanteils
der
hier
vertretenen
Appartementeigentümer in Höhe von rund Fr. 183'000.-- würden
Liegenschaftskosten im Betrag von ca. Fr. 778'000.-- anfallen. Daraus
resultiere nach Abzug der Mieterträgnisse gemäss Abrechnung vom 1.
Dezember 2002 bis 30. November 2003 ein Gesamtverlust in Höhe von rund
Fr. 720'000.-- pro Jahr. Auch bei Berücksichtigung bloss der reinen
Nebenkosten von Fr. 183'000.-- würde im Verhältnis zu der nach
entsprechender Reduktion zufolge Einschränkung der Eigennutzung
verbleibenden
Nettomiete
von
ca.
Fr.
30'000.--
eine
sechsfache
Unterdeckung bestehen. Damit aber sei das, was den Eigentümern an Verlust
zugemutet werden könne, überschritten. Die Vorinstanz ging mit diesen
Überlegungen
davon
aus,
dass
die
Kapitalkosten
bei
der
Wirtschaftlichkeitsberechnung der Vermietung der Hotelappartements mit zu
berücksichtigen seien. Der zu erwartende Mietertrag von ca. Fr. 123'000.--
vermöge aber nicht einmal die reinen Betriebskosten der Appartements zu
decken.
Würden
die
Kapitalkosten
hinzugerechnet,
bleiben
den
Appartementeigentümern aus der Vermietung ein beachtlicher Verlust, und
dies selbst dann, wenn man die Kostenberechnung auf die in der
Grundsatzbewilligung definierte Bewirtschaftungszeit von sechs Monaten
reduziere. Aus dem Gesagten ergebe sich, dass den Wohnungseigentümern
die durch die Reduktion ihrer Mietbeteiligung von 43% auf 16% zusätzlich
eintretende
Verschlechterung
der
ohnehin
nicht
kostendeckend

ausgestalteten Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht zumutbar sei. Somit
stehe bereits fest, dass die Bewirtschaftungsauflagen zu widerrufen seien.
d)
Diese Erwägungen sind jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aus den
Akten ergeht, dass den Wohnungseigentümern aus der Vermietung selbst bei
Erzielung des von der SGH prognostizierten Mietertrages von Fr. 123'000.--.
ein erheblicher Verlust entstehen würde bzw. die Vermietung bei weitem nicht
kostendeckend wäre. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin sind
dabei
die
Kapitalkosten
für
die
Zeit,
während
welcher
die
Wohnungseigentümer ihr Appartements zur Verfügung zu stellen haben, also
während des halben Jahres, zu berücksichtigen, da sie eben für diesen
Zeitraum,
in
welchem
keine
Eigennutzung
stattfinden
kann,
Vermietungsunkosten darstellen. Allein schon die Kapitalkosten für ein halbes
Jahr betragen ca. Fr. 300'000.--. Hinzu kommen die Betriebskosten, welche
sich wohl in der von den Beschwerdegegnern angegebenen Höhe bewegen
mögen, jedenfalls aber mit Sicherheit bereits so hoch wie die zu erwartenden
Mieterträgnisse sind. Steht aber nach dem Gesagten fest, das so oder anders
für die Wohnungseigentümer ein erheblicher Verlust aus der Vermietung
entsteht, erübrigt es sich, zu dieser Frage weitere Gutachten einzuholen.
Müssen die Beschwerdegegner aber einen Verlust aus der Vermietung
hinnehmen, hatte die Vorinstanz nach den Vorgaben des Bundesgerichtes die
Bewirtschaftungspflicht zwingend aufzuheben. Hinzu kommt, dass die
Eigennutzung durch die Eigentümer während eines halben Jahres und
insbesondere während der Winterzeit praktisch ausgeschlossen bzw. nur
noch gegen hohes Entgelt möglich ist. Dadurch wird das Eigentumsrecht für
diesen Zeitraum faktisch seines Gehaltes entleert. Auf das ganze Jahr
bezogen muss der Eingriff immer noch als sehr schwerwiegend bezeichnet
werden. Der neue Mietvertrag würde mit seinen wirtschaftlichen Konditionen
und Nutzungsbeschränkungen nach dem Gesagten dazu führen, dass das
Eigentum der Beschwerdegegner praktisch seiner wesentlichen Substanz
beraubt
würde.
Die
Vorinstanz
hat
deshalb
die
Bewirtschaftungsverpflichtungen zu Recht aufgehoben bzw. nach den
verbindlichen bundesgerichtlichen Anweisungen sogar aufheben müssen.

3.
Die Beschwerdeführerin hat bei der Vorinstanz eine Entschädigung für die
Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt. Die Vorinstanz hat diesem
Begehren nicht stattgegeben, weil es im BewG keine gesetzliche Grundlage
gebe, welche ihr die Festlegung einer Entschädigung zum Ausgleich allfälliger
wirtschaftlicher Nachteile aus der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
gestatte. Dies ist in der Tat so. Die Vorinstanz hat keinerlei Befugnis zur
Festsetzung von Entschädigungen für Vermögensschäden, die wegen der
Aufhebung ihrer Auflagen eintreten. Ob solche Forderungen allenfalls etwa
gestützt auf die Eigentumsgarantie geltend gemacht werden können, ist nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Vielmehr ist es allein Sache der
Beschwerdeführerin, diese Frage abzuklären und ihre Forderungen bei der
sachlich zuständigen Instanz anhängig zu machen. Die Beschwerde ist auch
insoweit abzuweisen.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin, welche die anwaltlich vertretenen Gegenparteien
überdies angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Das Ausstandsbegehren gegen Präsident Schmid wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
360.--
zusammen
Fr.
5'360.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.

4.
Die … AG entschädigt die Beschwerdegegner 2 aussergerichtlich mit
insgesamt Fr. 4'000.-- und die Beschwerdegegner 3 mit insgesamt Fr. 500.--.
5.
Gegen diesen Entscheid kann, soweit die Verletzung von Bundesrecht in
Frage steht, innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht in
Lausanne erhoben werden.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde
am
16.
Dezember
2005
abgewiesen,
soweit
darauf
eingetreten
wurde
(2A.433/2005/vje).