gr_gerichte · VR3 2024 92 · 2026-01-10 · de
Anordnung Kindesvertretung

Baubewilligung | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 10. Januar 2026
mitgeteilt am 20. Januar 2026
Referenz
VR3 24 92
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Hubmann, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____ und A.B._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Chasper Vital
gegen
Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Patrick Benz
Gemeinnützige Gesellschaft B._____
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch C._____
Gegenstand
Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
Die gemeinnützige Gesellschaft B._____ (nachfolgend: B._____) reichte bei
der Gemeinde Churwalden (nachfolgend: Gemeinde) am 29. August 2023 ein
Baugesuch für den Umbau eines Spielplatzes in einen Fitnessparcours auf der
Parzelle Z.1._____ am D._____ in Churwalden ein. Die Parzelle im Alleineigentum
der B._____ befindet sich in der Wohnzone 3 sowie in der Wohnzone 2 mit einer
Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit. Auf dem südwestlichen Teil der
Bauparzelle und ausschliesslich in der Wohnzone 3 befindet sich das Hotel E._____
in drei zusammenhängenden Baukörpern. Der nördliche Teil der Parzelle in der
Wohnzone 2 mit der Regelung der Sicherung zur Baulandverfügbarkeit ist mit einer
privatrechtlichen Dienstbarkeit betreffend ein Bauverbot für Spielplätze zu Gunsten
der Parzelleneigentümer Z.2._____ belastet. Auf der ganzen Bauparzelle gilt die
Empfindlichkeitsstufe II. Zum Zeitpunkt der Baubewilligungseingabe lag über der
ganzen Gemeinde eine Planungszone zwecks Reduktion der Bauzonen
entsprechend den Vorgaben des RPG (SR 700) und des kantonalen Richtplans in
den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung (KRIP-S).
B.
Das
Bauvorhaben
wurde
vom
3. November 2023
bis
zum
23. November 2023 im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde publiziert. Mit
Einsprache vom 23. November 2023 beantragten A.B._____ und A._____die
Abweisung des Baugesuchs.
C.
Nach
Durchführung
des
Einspracheverfahrens
erliess
der
Gemeindevorstand den Einspracheentscheid am 22. August 2024 (versendet
3. September 2024), womit die Einsprache abgewiesen wurde, soweit überhaupt
darauf eingetreten wurde. Mit Beschluss desselben Datums erteilte der
Gemeindevorstand in einem separaten Baubewilligungsentscheid der B._____ die
Baubewilligung für den Rückbau und Neubau/Ersatz von Spielgeräten auf der
Parzelle Z.1._____ im ordentlichen Verfahren.
D.
Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer)
mit Eingabe vom 3. Oktober 2024 Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführer beantragten die Aufhebung des
Einsprache- und Baubewilligungsentscheides sowie die Verweigerung der
Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung der beiden Entscheide an die
Vorinstanz unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST). In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer, der Beschwerde
sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Beschwerdeführer führten im
Wesentlichen aus, dass sie nicht informiert worden seien, dass in der künftigen

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Zonenplanrevision die Bauparzelle der Hotelzone C zugewiesen werde sowie das
Bauvorhaben ihr dienstbarkeitsrechtlich geschütztes Spielplatzverbot verletze. Es
sei zudem unzulässig, einen Fitnessparcours in einem Gebiet mit Planungszone zu
bewilligen, weil dadurch das Ziel der Planungszone, die Reduktion der Bauzonen,
untergraben werde. Im Übrigen sei das Bauvorhaben nicht zonenkonform, verletze
immissionsrechtliche Bestimmungen und halte die gesetzlichen Abstände nicht ein.
E.
Mit Verfügung vom 28. Oktober 2024 erteilte die Instruktionsrichterin der
Beschwerde
die
beantragte
aufschiebende
Wirkung,
da
die
Beschwerdegegnerinnen sich entweder nicht dazu äusserten oder nichts dagegen
einwendeten.
F.
Die B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) beantragte in ihrer
Vernehmlassung vom 6. November 2024 die Abweisung der Beschwerde, da das
Bauvorhaben keine Immissionen verursache, vor und nach der Ortsplanrevision
zonenkonform sei, die nötigen Abstände einhalte und die Dienstbarkeit nicht
tangiere.
G.
Mit Stellungnahme vom 18. November 2024 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden könne. Zur Begründung führte sie aus, dass es sich nicht um
einen Neubau, sondern um einen Umbau des bestehenden Spielplatzes in einen
parc da moviment handle. Zudem sei dieser zonenkonform und bei einer
ausschliesslich privaten Nutzung sei nicht mit übermässigen Immissionen zu
rechnen. Der parc da moviment laufe dem Sinn der erlassenen Planungszone zur
Reduktion des Baulandes nicht zuwider, da der Fitnesspark kein Gebäude sei und
somit kein negatives Präjudiz schaffen würde.
H.
Die Beschwerdeführer reichten am 12. Dezember 2024 ihre Replik ein und
hielten an ihren vormals gestellten Anträgen fest. Sie ergänzten, dass es sich beim
parc da moviment nicht um einen Umbau oder Hotelbetriebsbau, sondern um einen
Neubau handle.
I.
Mit Duplik vom 10. Februar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren
bisherigen
Anträgen
fest
und
betonte,
dass
im
Rahmen
der
dritten
Mitwirkungsvorlage auf die Auszonung der Bauparzelle verzichtet worden sei. Im
Übrigen sei der parc da moviment sowohl in der geltenden Wohnzone als auch in
der künftigen Hotelzone C zonenkonform.

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J.
Mit Verfügung vom 23. Oktober 2025 ersuchte das Obergericht bei der
Beschwerdegegnerin 1 um Auskunft betreffend den aktuellen Stand der Teilrevision
Ortsplanung
im
Bereich
Siedlung
der
Gemeinde
Churwalden.
Die
Beschwerdegegnerin 1 teilte mit Schreiben vom 29. Oktober 2025 mit, dass die
Gemeindeversammlung von Churwalden am 19. November 2024 über die
Teilrevision der Ortsplanung Beschluss gefasst habe. Die Beschwerdeauflage sei
am 17. Januar 2025 erfolgt. Es seien sieben Planungsbeschwerden eingereicht
worden, von denen keine die Parzelle Nr. Z.1._____ betreffe. Anfangs Oktober 2025
habe sie die Dupliken zu den Planungsbeschwerden gegen die Zonenplanrevision
vom 17. Januar 2025 beim Regierungsrat eingereicht. Die Planungsbeschwerden
würden jedoch die Parzelle Nr. Z.1._____ nicht betreffen. Mit der Genehmigung
durch die Regierung sei frühestens im Frühjahr 2026 zu rechnen.
Erwägungen
1.1.
Angefochten sind der Baubewilligungsentscheid Nr. 2023-0117 und der
Einspracheentscheid des Gemeindevorstands vom 22. August 2024 betreffend
Neubau parc da Moviment auf der Parzelle Nr. Z.1._____ in Churwalden (act. B.2.).
Diese Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz
angefochten werden. Die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons
Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), ist somit
gegeben (Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]).
1.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass die Legitimation der
Beschwerdeführer fraglich sei, da diese als direkte Anstösser zum Baugrundstück
zwar legitimiert seien, jedoch durch das Bauvorhaben nicht derart beschwert seien,
dass sie ein schutzwürdiges Interesse an der baurechtlichen Überprüfung geltend
machen können. Betreffend die Rügen der Verletzung des Dienstbarkeitsvertrages
seien die Beschwerdeführer ohnehin nicht legitimiert, da diese Streitigkeit in einem
allfälligen Zivilverfahren zu entscheiden sei (Vernehmlassung Rz. 12 f., act. A.4;
Duplik S 2 f, act. A.6). Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass ihr
Rechtsschutzinteresse zweifellos durch ihre Beziehungsnähe sowie ihre
Legitimation im Einspracheverfahren vor der Vorinstanz erstellt sei (Replik S. 4, act.
A.5).
Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist
und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat (vgl.
Art. 50 VRG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur

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Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit
oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub,
Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau
oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur
Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum
Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die
Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu
100 m befinden (statt vieler: BGE 140 II 214 E. 2.3). Die Beschwerdeführer als
Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks Nr. Z.2._____, welches
unmittelbar an das Grundstück Nr. Z.1._____ angrenzt, weshalb sie materiell
beschwert sind. Sie haben sodann am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen,
weshalb sie auch formell beschwert sind. Die Beschwerdelegitimation ist ohne
Weiteres zu bejahen. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art.
38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) ist einzutreten.
1.3.
Bezüglich der Rügen einer allfälligen Verletzung des Tausch- und
Grunddienstbarkeitsvertrages sind die Beschwerdeführer auf den Zivilweg zu
verweisen, da es sich um die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrages durch eine
Verwaltungsbehörde handelt. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat
das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren grundsätzlich einzig den Zweck
festzustellen, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen
übereinstimmt. Aus der in Art. 22 RPG vorgesehenen Bewilligungspflicht von
Bauten ergibt sich keine Pflicht der Baubewilligungsbehörden, zivilrechtliche
Vorfragen betreffend die Bauberechtigung des Baugesuchstellers selber zu prüfen
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_628/2020 vom 21. Juli 2021 E. 2.4). Sodann ist
die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrages durch eine Verwaltungsbehörde
grundsätzlich nur sehr zurückhaltend vorzunehmen (BGE 1C_237/2010 E.2.4.2;
Urteil des Obergerichtes des Kantons Graubünden VR3 24 49 vom 31. Juli 2025
E. 3.2 mit Verweis auf Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R
2013 158 vom 22. Oktober 2013 E. 6). Das Vorgehen der Vorinstanz – das
Nichteingehen auf die geltend gemachte Verletzung eines privatrechtlich
vereinbarten Bauverbots für Spielplätze (act. B.2. Einsprachenentscheid Rz. 11) –
ist somit zu schützen und auf die Rügen hinsichtlich einer allfälligen Verletzung des
Tausch- und Grunddienstbarkeitsvertrages ist nicht einzutreten.
1.4.
Die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 datiert vom 6. November
2024 (Poststempel). Damit erfolgte die Eingabe nicht innerhalb der von der
Instruktionsrichterin anberaumten Vernehmlassungsfrist bis zum 29. Oktober 2024
und ist somit verspätet. Eine Erstreckung der Vernehmlassungsfrist erfolgte

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entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 nicht, denn nur die
Beschwerdegegnerin 1 reichte ein Fristverlängerungsgesuch ein (act. F.1; act. F.3;
act. A.3).
Nach Fristablauf eingereichte Eingaben sind grundsätzlich aus dem Recht zu
weisen, können aber, kraft Geltung der Untersuchungsmaxime, zur Ermittlung des
rechtserheblichen
Sachverhalts
berücksichtigt
werden
(vgl.
Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 21 93 vom 1. Februar 2022 E. 3;
GRIFFEL, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, Art. 26b Rz. 26 mit weiteren Hinweisen). Das
Obergericht weist daher die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 aus dem
Recht und entscheidet in Nachachtung des Untersuchungsgrundsatzes gemäss Art.
11 VRG gestützt auf die ihm vorliegenden Akten.
1.5.
In beweisrechtlicher Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass auf die
Durchführung des von den Beschwerdeführern beantragten richterlichen
Augenscheins zur Beurteilung des parc da moviments verzichtet werden kann
(Beschwerde S. 26 f., act. A.1). Einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend
aus den Akten, und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich Fragen zu
beantworten, die sich anhand der vorhandenen Unterlagen beurteilen lassen.
Insbesondere ist es für die Beurteilung des Bauvorhabens nicht wesentlich, ob ein
allfällig vorhandener Spielplatz umgebaut oder neu als parc da moviment errichtet
wird. Für beide Vorhaben braucht es denn auch eine Baubewilligung (Art. 86 Abs.
1 KRG [BR 801.100]). Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines
Augenscheins als nicht notwendig, weshalb das Gericht in antizipierter
Beweiswürdigung auf dessen Durchführungen verzichtet (vgl. Urteile des
Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und 1C_522/2022 vom
25. März 2024 E. 1.2 und 2.3).
2.
Die Beschwerdeführer rügen in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres
Anspruchs auf Gewährung des rechtlichen Gehörs.
2.1.
Die
Beschwerdeführer
machen
geltend,
dass
mit
der
zweiten
Mitwirkungsauflage (31. März bis 1. Mai 2023) sich die Situation so präsentierte, als
würde das Baugrundstück der Landwirtschaftszone zugewiesen werden, weshalb
das Bauvorhaben nicht mit der künftigen Ortsplanung vereinbar gewesen wäre. Sie
hätten sich in ihrer Einsprache vom 23. November 2023 auf die Auflageakten der
zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage abgestützt. In den beiden angefochtenen
Entscheiden vom 22. August 2022 sei dann allerdings ausgeführt worden, dass die
betroffene Parzelle künftig der Hotelzone A zugewiesen werden soll. Diese Planung

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entspreche dem Planungsstand nach der zweiten Mitwirkungsauflage und sei
infolge einer Eingabe anlässlich der zweiten Mitwirkungsauflage erfolgt. Diesen
Planungsstand habe die Beschwerdegegnerin 1 dann im Rahmen der Beurteilung
der Rechtmässigkeit des gegenständlichen Bauvorhabens berücksichtigt. Im
Wissen darum, dass die Beschwerdeführer sich in ihrer Einsprache auf die im
Rahmen der zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage allgemein bekannt gegebenen
Auflageakten gestützt haben, habe die Beschwerdegegnerin 1 es unterlassen, die
Beschwerdeführer mit der im Nachgang an die zweite Mitwirkungsauflage erfolgten
Anpassung der voraussichtlich künftigen Ortsplanung zu bedienen und ihr
diesbezüglich Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Damit sei ihr rechtliches
Gehör
schwer
verletzt
worden
(Beschwerde
S. 12
f.,
act.
A.1).
Die
Beschwerdegegnerin 1 ist hingegen der Ansicht, dass im Rahmen der ordentlichen
Auflageverfahren gemäss Art. 13 KRVO (BR 801.110) das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführer genügend gewahrt worden sei. Sie habe denn auch keinen
Anspruch auf persönliche und schriftliche Zustellung der Auskunft über die
Zonenplanänderung gehabt (Stellungnahme Rz. 14 ff., act. A.4; Duplik Rz. 7 ff., act.
A.6).
2.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, weshalb dessen
Verletzung
grundsätzlich
ungeachtet
der
materiellen
Begründetheit
des
Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt (BGE 132 V 387 E. 5.1). Eine nicht besonders schwerwiegende
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn
die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu
äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann,
auch wenn dies zwangsläufig zum Verlust einer Instanz führt. Unter dieser
Voraussetzung ist darüber hinaus, im Sinne einer Heilung des Mangels, selbst bei
einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteil des
Bundesgerichts 9C_608/2022 vom 13. November 2023 E. 5.2.1).
2.3.
Die Beschwerdeführer haben ihre Einsprache am 23. November 2023
eingereicht. Die dritte Mitwirkungsvorlage wurde vom 5. August 2024 bis zum
20. September 2024 öffentlich aufgelegt und amtlich publiziert (act. B.11). Der
Einspracheentscheid selbst erging am 22. August 2024. Die Frage, ob die
Beschwerdeführer als Betroffene direkt über die Änderungen im Nachgang zur

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zweiten Mitwirkungsauflage der Ortsplanung schriftlich zu informieren gewesen
wären, kann vorliegend offengelassen werden, da eine allfällige Verletzung des
Anspruches auf rechtliches Gehör aufgrund des doppelten Schriftenwechsels sowie
der
vollen
Kognition
des
Obergerichts
im
vorliegenden
Verfahren
(Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG) als geheilt betrachtet werden kann.
3.
Unter materiellrechtlichen Aspekten ist zuerst die Rechtmässigkeit des
angefochtenen
Entscheides
unter
dem
Gesichtspunkt
der
vorliegenden
Planungszone zu entscheiden. Gegebenenfalls sind danach noch die weiteren
erhobenen Rügen bzgl. der Zonenkonformität, des Immissionsschutzes sowie der
Abstandsproblematiken rechtlich zu behandeln.
3.1.
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass mit Bewilligung des Bauvorhabens
das behördenverbindliche kommunale räumliche Leitbild Churwalden vom 21.
November 2019 (KRL) verletzt worden sei, da die Bauparzelle Nr. Z.1._____ vor
weiteren Überbauungen freigehalten werden müsse und sich zudem ausserhalb
des Siedlungsrandes befinden würde. Somit sei die Bauparzelle potenzielles
Auszonungsgebiet (act. A.1; act. A.5; act. B.6).
3.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 hingegen ist der Ansicht, dass sich aus dem KRL
nur ein Orientierungsrahmen für raumbezogene Entscheidungen sowie eine
konzeptionelle Grundlage für die Revision der Nutzungsplanung ergebe. Dabei sei
das KRL weder eigentümer- noch behördenverbindlich. Zudem sei das Ziel der
Planungszone, nämlich ein negatives Präjudiz für die künftige Planung zu
verhindern, mit dem Bau des parc da moviment nicht gefährdet, da es sich gerade
nicht um ein Gebäude handle (act. A.4). Im Übrigen hätten die Stimmberechtigten
im Rahmen der dritten Mitwirkungsvorlage nach einer Interessensabwägung auf
eine Auszonung der Bauparzelle verzichtet. Stattdessen sei die Bauparzelle als
Ganzes der Hotelzone C zugewiesen worden. Dieses Vorgehen sei auch mit dem
KRL, welches eine konzeptionelle Grundlage für die Nutzungsplanungsrevision
darstelle,
vereinbar
(act.
A.6).
Die
dritte
Mitwirkungsvorlage
der
Nutzungsplanungsrevision befinde sich nun zur Genehmigung beim zuständigen
Departement. Dabei seien sieben Planungsbeschwerden erhoben worden, welche
aber nicht die Bauparzelle Z.1._____ betreffen würden (act. A.7).
3.3.
Gemäss Art. 15 RPG (in Kraft seit dem 1. Mai 2014) sind die Bauzonen so
festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen
(Abs. 1). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG).
Gemäss Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG legt der Richtplan im Bereich Siedlung
insbesondere fest, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen

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von Artikel 15 RPG entsprechen (vgl. auch Art. 5a RPV [SR 700.1]). Der kantonale
Richtplan
(ARE,
Kantonaler
Richtplan
[KRIP],
Stand
Oktober
2025,
 [besucht am 5. Januar 2026]) wurde in Nachachtung dieser
Revision des RPG in den Bereichen Raumordnungspolitik (Kap. 2) und Siedlung
(Kap. 5) angepasst. Im Bereich Siedlung (KRIP-S) sind im Zusammenhang mit der
Reduktion der Bauzonen die folgenden, hier relevanten Handlungsanweisungen
festgehalten (zum Ganzen: KRIP, Kap. 5). Gemeinden mit mutmasslich
überdimensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ, zum Begriff vgl.
AEMISEGGER/ KISSLING in: Aemisegger et. al [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,
Nutzungsplanung, 2016, Art. 15 N. 124) haben nach Erlass des KRIP-S eine
Planungszone
bezüglich
potenzieller
Auszonungsflächen
gemäss
der
gesamtkantonalen Grundlage und weiterer selbst eruierter Auszonungsflächen zu
beschliessen (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 14 f., vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG sowie Art.
27 Abs. 1 Satz 1 RPG). Der KRIP-S sieht sodann vor, dass die Gemeinden ihre
strategische Ausrichtung der Siedlungsentwicklung im KRL festzulegen haben. Das
KRL dient als Orientierungsrahmen für die Planungsbehörde und ist somit eine
notwendige Basis für jede Gesamtrevision einer Nutzungsplanung (KRIP-S, Kap.
5.1, S. 10 f., vgl. auch Art. 20 Abs. 4 KRG und ARE, Wegleitung Kommunales
räumliches Leitbild, Juli 2018, [besucht am 5. Januar 2026]). Der KRIP-S macht den Gemeinden
insbesondere auch (inhaltliche) Vorgaben bezüglich der Dimensionierung der
Bauzonen (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 9 ff.). Als Leitzsatz gilt, dass die kommunale
Kapazitätsreserve in der WMZ auf den, gestützt auf die zu erwartende
Bevölkerungsentwicklung ermittelten Bedarf, auszurichten ist (KRIP-S, Kap. 5.2,
S. 9; vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG). Dieser Leitzsatz wird im KRIP und u.a. in der
Technischen Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs konkretisiert (ARE,
Technische Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung
[TWL], Dezember 2020, mit Bereinigungen vom Mai 2022, [besucht am 5. Januar 2026]). Die TWL legt die voraussichtliche
Genehmigungspraxis der Regierung bei Ortsplanungsrevisionen dar (TWL S. 1).
Müssen zur Reduktion überdimensionierter Bauzonen Nutzungspläne angepasst
werden, so kann die zuständige Behörde gemäss Art. 27 Abs. 1 RPG für genau
bezeichnete
Gebiete
Planungszonen
bestimmen,
innerhalb
derer
nichts
unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Damit
übereinstimmend sieht Art. 21 Abs. 2 KRG vor, dass in der Planungszone nichts

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unternommen werden darf, was die neue Planung erschweren oder dieser
entgegenstehen könnte. Planungszonen bewirken demnach, dass der geplanten
Änderung der Nutzungspläne eine negative Vorwirkung zukommt (BGE 146 II 289
E. 5.1 / BGE 136 I 142 E. 3.2). Diese Vorwirkung dient dazu, die
Entscheidungsfreiheit der Behörden bei der Anpassung bzw. neuen Festlegung der
Bauzonen
zu
wahren
(Urteile
des
Bundesgerichts
1C_66/2022
vom
1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_530/2021 vom 23. August 2022 E. 5.2 und
1C_577/2019 vom 4. November 2020 E. 3.2 f.; Urteile des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 24 32 vom 26. September 2025 E. 3, VR3 24 15 vom 20.
Oktober 2025 E. 4.4).
3.4.1. Die
Gemeinde
Churwalden
ist
im
KRIP
als
Gemeinde
mit
überdimensionierten WMZ klassifiziert, weshalb sie ihre Bauzonen zu reduzieren
hat (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 21, Stand Oktober 2025; sog. C-Gemeinde [vgl. TWL S.
4]). Gestützt auf Art. 21 Abs. 1 KRG und in Nachachtung der Vorgaben des KRIP
hat der Gemeindevorstand Churwalden am 6. Dezember 2018 eine Planungszone
erlassen und im Kantonsamtsblatt (KAB) publiziert (eKAB-Nr. 00.031.562). Die
Gemeinde hat weiter mit dem Erlass des KRL die konzeptionellen Grundlagen für
die Vornahme der Teilrevision der Ortsplanung geschaffen (act. B.6). Im Februar
2021 wurde dem ARE ein Entwurf der Planung zur Teilrevision der Ortsplanung
(Planungs- und Mitwirkungsbericht nach Art. 47 RPV, S. 7, Stand 9. Januar 2025,
 , besucht am 5. Januar 2026 [nachfolgend Mitwirkungsbericht])
zur
Vorprüfung
eingereicht
(vgl. Art. 12 KRVO).
Die
Resultate
des
Vorprüfungsbericht des ARE sind im Anhang des obgenannten Planungs- und
Mitwirkungsbericht erwähnt.
Die Planungszone wurde am 20. August 2020 sowie am 28. Dezember 2022
verlängert. Die dritte und letzte Verlängerung der Planungszone erfolgte am
14. Dezember 2023 mit Wirkung vom 14. Dezember 2023 bis zum 11. Januar 2025
mit folgendem Wortlaut (act. B.14):
«(…) Die Planungszone dient insbesondere folgenden Zwecken:
a) Überprüfung und Anpassung der Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen)
entsprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie des am 20. März 2018
beschlossenen kantonalen Richtplans – Siedlung (KRIP-S).
b) Umsetzung der weiteren Vorgaben von Art. 15 RPG sowie des KRIP-S, insbesondere
betreffend Förderung einer hochwertigen baulichen Siedlungsentwicklung nach innen.
Von der Planungszone betroffene Gebiete
Die Planungszone umfasst das ganze Gemeindegebiet. (…)».

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Am 17. Januar 2025 wurde die von der Gemeindeversammlung Churwalden am
19. November 2024 beschlossene Teilrevision Ortsplanung im Bereich Siedlung
durch die Beschwerdegegnerin 1 im Kantonsamtsblatt publiziert (EKAB-
Nr.00.118.804).
Gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG entfaltet der Beschluss des Gemeinde Churwalden
vom 19. November 2024 über die Teilrevision der Ortsplanung bis zur
Genehmigung der Regierung die Wirkung einer kommunalen Planungszone. Im
Zusammenhang mit der nun noch von der Regierung zu genehmigenden
Teilrevision der Ortsplanung ist nachfolgend zu beurteilen, ob von deren
Genehmigung ausgegangen werden kann. Entscheidend ist, ob angesichts der
Verpflichtung der Gemeinde, ihre Bauzonen zu verkleinern, eine (Teil-) Auszonung
des vom Bauvorhaben betroffenen Grundstücks nicht in Frage kommt bzw.
ausgeschlossen werden kann (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_451/2022 vom
13. Mai 2024 E. 2.8, 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4 ff. sowie
1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.5; Urteile des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 24 32 vom 26. September 2025 E. 3 und VR3 24 15 vom 24.
Oktober 2025 E. 4). Dies gilt es nachfolgend anhand der konkreten Verhältnisse zu
beurteilen.
3.4.2. Die Bauparzelle Z.1._____ befindet sich am westlichen Rand des Dorfes
Churwalden. Im westlichen Teil der Bauparzelle ist das E._____ situiert. Nördlich
der Bauparzelle befinden sich drei Gebäude mit Wohnungen in der Wohnzone 2.
Der östliche Teil der Bauparzelle, auf welchem der parc da moviment geplant
worden ist, ist von zwei Seiten (Osten und Süden) von Landwirtschaftszone
umgeben (act. B.8). Die Parzelle befindet sich ausserhalb des weitgehend
überbauten Gebietes um den historischen Dorfkern entlang der Hauptstrasse (KRL
S. 21). Die kleine Gebäudegruppe besteht aus drei Wohnhäusern sowie dem
Hotelkomplex der Beschwerdegegnerin 2. Die Bauparzelle ist erschlossen. Am
nordöstlichen Rand der drei nachbarlichen Wohnhäuser schliesst eine Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen an, welche sich bis zur Hauptstrasse erstreckt
(kommunaler Nutzungsplan, Geoportal Kanton Graubünden, besucht am 8.
Dezember 2025).
Somit befindet sich die Bauparzelle ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets
und räumlich getrennt vom übrigen Churwalden. Dieser Landschaftsraum soll
gemäss KRL langfristig von einer Überbauung freigehalten werden und gilt als
potentielles Auszonungsgebiet (KRL S. 28 f. und S. 37, act. B.6). Auch gemäss der
Klassifikation der TWL handelt es sich bei der Bauparzelle um eine erschlossene
WMZ-Reserve am Siedlungsrand, welche in zweiter Priorität als Auszonungsgebiet

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in Frage kommt (TWL S. 4). Es kann also im Sinne der obgenannten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht davon ausgegangen werden, dass die
Auszonung der Bauparzelle Z.1._____ von vornherein ausgeschlossen werden
kann (vgl. BGE 132 II 218 E. 4, Urteil des Obergericht des Kantons Graubünden
VR3 24 32 vom 26. September 2025 E. 3.5).
3.4.3. Überdies steht gemäss Regierungsratsbeschluss vom 2. Juli 2013 und dem
zur selben Zeit genehmigten Zonenplan und generellen Gestaltungsplan
Churwalden fest, dass die jetzige Nutzungsordnung bereits über 12 Jahre alt ist (RB
Protokoll Nr. 608). Unter dem Gesichtspunkt, dass Bauzonen nach Ablauf der in
Art. 15 Abs. 1 RPG vorgesehenen 15 Jahre grundsätzlich einer Prüfung zu
unterziehen sind, ist das Vertrauen in die Planbeständigkeit nicht mehr als gross zu
werten. Zudem sind gewichtige öffentliche Interessen im Sinne der RPG Revision 1
(innere Verdichtung sowie Aktivierung Baulandreserven) sowie der KRIP-S mit dem
Ziel, qualitativ hochwertige Wohnangebote im Siedlungsgebiet zu fördern,
hinzugekommen (Urteil des Bundesgerichts 1C_355/2023 vom 16. August 2024 E.
3). Somit kann das Interesse am Schutz des Vertrauens an einem bereits über 12-
jährigen Zonenplan (Planbeständigkeit) dem entgegenstehenden, öffentlichen
Interesse an der Wahrung der Planungsfreiheit der Gemeinde bei der
Bauzonenreduktion nicht als überwiegend bezeichnet werden. Der Eingriff in die
Baufreiheit ist deshalb nicht als unverhältnismässig zu werten (Urteil des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4.2).
3.4.4. Weiter kann nicht ohne weiteres von einer Genehmigung der Teilrevision der
Zonenplanung der Beschwerdegegnerin 1 ausgegangen werden, da die
Beschwerdegegnerin 1 trotz teils negativem Vorprüfungsbericht und drittem
Mitwirkungsverfahren immer noch über überdimensionierte WMZ-Zonen verfügt
(Mitwirkungsbericht Anhang Ziff. 4.2). Die Beschwerdegegnerin 1 führt hierzu aus,
dass
in
Zukunft
entgegen
des
KRIP-S
nicht
mit
einer
negativen
Bevölkerungsentwicklung, sondern mit einem Wachstum zu rechnen sei, weshalb
die überdimensionierten WMZ-Zonen gerechtfertigt seien. Sie verfügt aktuell über
rund 70 statt der vorgesehenen 21 Bauplätze (Mitwirkungsbericht S. 18 ff. und 24).
3.4.5. Auch die Zonenzuweisung der Parzelle Z.1._____ im Laufe des Verfahrens
der Ortsplanungsrevision lassen nicht den Schluss zu, dass eine (Teil-) Auszonung
der Parzelle Z.1._____ ohne weiteres ausgeschlossen werden kann. So liegt der
baugesuchsrelevante Teil der besagten Parzelle aktuell in der Wohnzone 2, wurde
nach dem ersten Mitwirkungsverfahren mit der zweiten Mitwirkungsauflage der
Landwirtschaftszone
zugewiesen
(Zonenplan
Churwalden,
 [besucht am 5. Januar 2026]) und nach dem zweiten Mitwirkungsverfahren
der Hotelzone C (Zonenplan und Genereller Gestalungsplan Churwalden,
 [besucht am 5. Januar 2026]).
3.4.6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1
aufgrund der dargelegten Umstände – ausgewiesene Überdimensionierung der
Bauzone, periphere Lage der Parzelle Z.1._____, Alter der konkreten
Nutzungsplanung,
teils
negativer
Vorprüfungsbericht
sowie
wechselnde
Zonenzuweisung
der
Parzelle
Z.1._____
im
Laufe
des
Ortsplanungsrevisionsverfahrens – eine (Teil-) Auszonung des vom Bauvorhaben
betroffenen Grundstücks nicht hätte ausschliessen dürfen. Die Erteilung der
Baubewilligung für den parc da moviment widerspricht daher dem Zweck der
Planungszone
gemäss
Art. 27 Abs. 1 RPG
und
Art. 21 Abs. 2 KRG,
den
Entscheidungsspielraum hinsichtlich möglicher Rückzonungen zu sichern. Darüber
ist im Rahmen einer gesamthaften Prüfung der Bauzonenreserven zu entscheiden,
weshalb
auch
der
Einwand
der
Beschwerdegegnerin 1,
dass
die
Planungsbeschwerden die Bauparzelle Z.1._____ nicht betreffen würden,
unbeachtlich ist (act. A.7). Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdegegnerin 1,
dass der parc da moviment kein Gebäude sei, denn es handelt sich um ein
baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben, welches ebenso wie alle anderen
Bauvorhaben unter die Bestimmungen einer Planungszone fällt. Sodann handelt es
sich nicht nur um einen Umbau und Unterhalt der bestehenden Geräte, vielmehr
sollen weitere Geräte im Umfang von ca. CHF 80'000.00 im Sinne eines Neubaus
hinzugefügt werden (act. B.2; act. C.1; act. C.3).
Somit steht fest, dass, die Beschwerdegegnerin 1 für das Bauvorhaben auf der
Parzelle Z.1._____ keine Baubewilligung hätte erteilen dürfen. Die Erteilung der
strittigen Baubewilligung vom 22. August 2024 steht demnach, nach der strengen
und mehrfach bestätigten Praxis des Bundesgerichts, im Widerspruch zu
Art. 15 RPG und ist aufzuheben (so bereits: BGE 148 II 417 E. 3.6.3 [= Urteil des
Bundesgerichts 1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E. 3.6.3 [betreffend Gemeinde
Klosters-Serneus]; Urteile des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E.
2.5.3 [ebenfalls Gemeinde Klosters-Serneus],1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022
E. 3.5 [Gemeinde Vaz/Obervaz], 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 3.1 [Gemeinde
Sumvitg]). Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der angefochtene
Baubeschluss des Gemeindevorstands Churwalden vom 22. August 2024 sowie
der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands Churwalden vom 22. August
2024 sind aufzuheben.

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3.5.
Damit erübrigt es sich, auf die weiteren, von den Beschwerdeführern
vorgebrachten Einwände, namentlich die Rügen betreffend die Abstände, die
Zonenkonformität des Bauvorhabens sowie den Immissionsschutz einzugehen.
Sollte die Bauparzelle Z.1._____ nach Genehmigung der Ortsplanungsrevision
durch
die
Regierung
einer
Bauzone
zugeteilt
bleiben,
steht
es
der
Beschwerdegegnerin 2 frei, für das streitbetroffene Bauvorhaben erneut ein
entsprechendes Baugesuch zu stellen (Urteil des Bundesgerichts 1C_451/2022
vom 13. Mai 2024 E. 3.1).
4.
Es ist damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu befinden.
4.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Vorliegend ist die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 1 lit. a VRG auf CHF 3'500.00 festzusetzen. Sie ist zusammen mit den
Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. b VRG) dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 je hälftig
aufzuerlegen.
4.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, nach dem
gleichen Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten, den anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführern die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten
zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Ausgangspunkt bildet dabei die Honorarnote vom
11. März 2025 des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer in der Höhe von
CHF 5'302.20 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 16.50 Std. à CHF 270.00
[CHF 4'455.00], effektiven Kleinspesen [CHF 449.90] zzgl. 8.1 % MWST
[CHF 397.30]). Es gilt dazu einzig noch deren Höhe zu prüfen. Nach Art. 3 Abs. 1
HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00.
Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein höherer Stundenansatz
von
maximal
CHF
270.00
zulässig.
Im
konkreten
Fall
wurde
die
Honorarvereinbarung
vom
1.
Oktober
2024
über
CHF
270.00/Stunde
abgeschlossen. Die Honorarnote ist damit betragsmässig korrekt erfolgt, da auch
der Aufwand von 16.50 Stunden vertretbar und plausibel erscheint. Weiter dürfen
praxisgemäss eine Spesenpauschale von 3 % und die MWST von 8.1 % verrechnet
werden. Die geltend gemachten Auslagen für Telefon, Fax, Porti, Kopien ect. in
Höhe von CHF 449.90 zzgl. MWST überschreiten die übliche Spesenpauschale von
3% und sind deshalb auf CHF 133.65 (3% von CHF 4'455.00) zu kürzen. Im
Ergebnis ist der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer mit CHF 4'960.33
(bestehend aus CHF 4'455.00 Stundenhonorar + CHF 133.65 Auslagen + CHF
371.68 MWST) zu entschädigen. Die Beschwerdegegnerin 1 und die
Beschwerdegegnerin
2
haben
den
Beschwerdeführern
somit
eine

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Parteientschädigung von total CHF 4'960.35 (aufgerundet) zu bezahlen. Dies ergibt
für die Beschwerdegegnerinnen je einen Betrag von CHF 2'480.20 (= ½ der
Gesamtsumme, aufgerundet) als Entschädigung.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, sofern darauf eingetreten wird, und der
angefochtene Baubeschluss des Gemeindevorstands Churwalden vom
22. August 2024 sowie der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands
Churwalden vom 22. August 2024 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3’500.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
411.00
Total
CHF
3’911.00
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde Churwalden und der
Gemeinnützigen Gesellschaft B._____.
3.
A.B._____ und A._____ werden je zur Hälfte von der Gemeinde Churwalden
sowie von der Gemeinnützigen Gesellschaft B._____ aussergerichtlich mit
total CHF 4'960.40 (inkl. MWST) entschädigt.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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