gr_gerichte · R 2024 52 · 2024-11-26 · de

Baueinsprache/Baubewilligung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 52
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 26. November 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
B._____ und B.A._____, 
C._____, 
D._____ und D.A._____, 
E._____, 
F._____ und F.A._____, 
G._____, 
H._____, 
I._____ und I.A._____, 
J._____, 
K._____ und K.A._____, 
L._____, 
M._____, M.A._____ und M.B._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp, 


- 2 -
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde N._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baueinsprache/Baubewilligung


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Die Gemeinde N._____ ist Eigentümerin der Parzelle 3691 im Grundbuch 
der 
Gemeinde 
N._____. 
Diese 
Parzelle 
bildete 
einst 
eine 
Baurechtsparzelle (P15) innerhalb der Parzelle 2041 und wurde am 
29. November 2022 als eigenständiges Grundstück von Parzelle 2041 
abparzelliert.
2.
Die Parzelle 3691 ist noch unüberbaut, befindet sich nutzungsplanerisch 
überwiegend in der Wohnmischzone 3 (WMZ 3) und teilweise in der 
Wohnzone 2 (W 2). Gestaltungsplanerisch liegt sie im "Spezialbereich 
Wohnraum für Einheimische". Folgeplanerisch wurde im Jahr 2012 für die 
gesamte 
Parzelle 
2041 
ein 
Quartierplanverfahren 
für 
die 
Einheimischenbauzone O._____ eingeleitet und in diesem Rahmen 
Quartier- und Sonderbauvorschriften (QSBV) samt Gestaltungs- (QGP) 
und Erschliessungsplan (QEP) erlassen. Im QGP wurde die Parzelle 2041 
in verschiedene Baurechtsparzellen unterteilt, die je nach Lage wiederum 
dem Einfamilienhausbereich, dem Ein- und Zweifamilienhausbereich oder 
dem Mehrfamilienhausbereich zugewiesen wurden. Der Quartierplan, 
namentlich die QSBV und der QGP, wurden anschliessend mehrmals 
revidiert. Die Baurechtsparzelle P15 (neu: Parzelle 3691) blieb dabei 
quartiergestaltungsplanerisch unverändert im Mehrfamilienhausbereich.
3.
Die 
Gemeinde 
N._____ 
beabsichtigt 
auf 
Parzelle 3691 
ein 
Mehrfamilienhaus 
mit 
21 
Wohneinheiten 
zu 
errichten. 
Die 
Gemeindeversammlung der Gemeinde N._____ wurde am 14. September 
2022 über das Bauvorhaben "Mehrfamilienhaus O._____" informiert. Die 
Gemeindeversammlung stimmte mit Beschluss vom 14. September 2022 
mit 193 Ja- und 8 Nein-Stimmen einem Verpflichtungskredit in Höhe von 
CHF 8.8 Mio. für den Neubau des Mehrfamilienhauses O._____ zu.


- 4 -
4.
Mit Baugesuch vom 5. Dezember 2022 beantragte die Gemeinde N._____ 
(erstmals) die Erteilung der Baubewilligung für den Neubau des geplanten 
Mehrfamilienhauses. Gegen dieses Projekt gingen während laufender 
Auflage- und Einsprachefrist diverse Einsprachen ein, die sodann in einem 
verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren 
mündeten. 
Das 
Verwaltungsgericht hiess die damalige Beschwerde gut, weil es – 
angesichts der Tatsache, dass der im QP O._____ vorgesehene 
Überbauungsziffer-Bonus (nachfolgend: ÜZ-Bonus) von 15 % nur in 
Bezug auf die Bauparzelle, nicht aber bei den für die Nutzungstransporte 
vorgesehenen Flächen anwendbar ist – zum Schluss kam, dass das 
geplante Bauprojekt die maximal zulässige Nutzungsziffer überschritt 
(vgl. VGU R 23 19).
5.
Mit Baugesuch vom 30. Januar 2024 beantragte die Gemeinde – nach 
Überarbeitung des Projekts – die Erteilung einer Baubewilligung für den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 21 Wohnungen auf der bisher noch 
unüberbauten Parzelle 3691 in der Gemeinde N._____.
6.
Das 
Baugesuch 
wurde 
am 
9. Februar 
2024 
im 
amtlichen 
Publikationsorgan publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert der laufenden 
Auflage- und Einsprachefrist erhoben die im Rubrum aufgeführten 
Personen am 27. Februar 2024 Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie 
beantragten die Abweisung des Baugesuchs unter gesetzlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde.
7.
Der Gemeindevorstand von N._____ behandelte in der Folge das 
Baugesuch und die Einsprache anlässlich seiner Sitzung vom 9. April 
2024, wobei er die Einsprache abwies und die Baubewilligung mit 
separatem Bauentscheid erteilte.


- 5 -
8.
Gegen den Bauentscheid und den Einpracheentscheid vom 9. April 2024 
erhoben 
die 
im 
Rubrum 
aufgeführten 
Personen 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführer) 
am 
10. Mai 
2024 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die 
Aufhebung der angefochtenen Entscheide und die Verweigerung der 
Baubewilligung. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, der 
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Unter 
gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde. 
Begründend führten sie im Wesentlichen aus, dass die Gemeinde auf dem 
bloss 1624 m2 messenden Grundstück eine Wohnbaute mit 21 
Wohnungen erstellen wolle, obwohl die Quartierplanbestimmungen 
offensichtlich 
gegen 
das 
Baugesetz 
verstossen 
würden, 
das 
rechtsgenügliche 
Zustandekommen 
des 
Quartierplans 
nicht 
nachgewiesen sei und weitere Bauvorschriften verletzt würden.
9.
Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 teilte die Gemeinde (nachfolgend auch 
Beschwerdegegnerin) mit, dass sie gegen die beantragte Zuerkennung 
der aufschiebenden Wirkung nichts einzuwenden habe. Gleichzeitig stellte 
sie den verfahrensrechtlichen Antrag, das vorliegende Verfahren für 
dringlich zu erklären, zumal bezahlbarer Wohnraum für Einheimische in 
der Gemeinde N._____ überaus knapp geworden sei und deshalb die 
zeitnahe Realisierung der geplanten Wohnungen zur Bekämpfung der 
Wohnungsnot von zentraler Bedeutung sei.
10.
Mit Verfügung vom 28. Mai 2024 erkannte der stellvertretende 
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und 
erklärte das vorliegende Verfahren gleichzeitig für dringlich.
11.
Mit Vernehmlassung vom 3. Juni 2024 beantragte die Gemeinde, die 
Beschwerde sei abzuweisen. Begründend machte sie geltend, die 
Baubewilligung sei in Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen 


- 6 -
Vorschriften 
erteilt 
worden. 
Die 
von 
den 
Beschwerdeführern 
vorgebrachten 
Rügen 
– 
im 
Wesentlichen 
zum 
Ablauf 
des 
quartierplanrechtlichen Verfahrens und zur Überbauungsziffer – seien 
grundsätzlich nicht neu. Es könne daher statt unnötiger Wiederholungen 
auf die umfangreichen Erwägungen des verwaltungsgerichtlichen Urteils 
R 23 19 verwiesen werden.
12.
In der Replik vom 25. Juni 2024 brachten die Beschwerdeführer vor, dass 
im ersten Verfahren (R 23 19) diverse Unterlagen der verschiedenen 
Quartierplanverfahren nicht unterschrieben vorgelegen hätten. Jetzt lege 
die Gemeinde vollständig unterschriebene Dokumente vor. Dies erwecke 
den Eindruck, dass die Dokumente nachträglich unterzeichnet worden 
seien, sodass nicht von einem transparenten und korrekten Verfahren 
gesprochen werden könne. Weiter sei der Quartierplan in Bezug auf den 
Ausnützungsbonus von 15 % rechtswidrig und somit teilnichtig. Es könne 
nur ein ÜZ-Bonus von 10% zum Tragen kommen. Die Abweichung zum 
hierarchisch höherrangigen Baugesetz sei nicht demokratisch legitimiert. 
Schliesslich sei die Nutzungsübertragung von den Parzellen 1954 und 
3665, angesichts der darauf befindlichen Unterflurcontainer, unzulässig. 
Denn entweder seien diese Flächen als Abfallanlagen i.S.v. Art. 58 Abs. 2 
KRG und damit als Erschliessungsflächen nicht der Grundstücksfläche 
anrechenbar, oder aber die überbaute Fläche sei als anrechenbare 
Gebäudefläche zu berücksichtigen, weil sie mit einem Gebäude 
(Kleinbaute) überbaut sei.
13.
Die Gemeinde bringt in ihrer Duplik vom 11. Juli 2024 vor, dass es sich bei 
den Entsorgungsanlagen auf den Parzellen 3665 und 1954 offenkundig 
nicht um Gebäude resp. Kleinbauten im Sinne der IVHB handle, die bei 
der Gebäudefläche anzurechnen wären. Die strittigen Grundstücksflächen 
mit den Moloks seien sehr wohl anrechenbar. Im Gegensatz zu 
Hauszufahrten seien bloss die Flächen von Strassen der Grund-, Grob- 


- 7 -
und Feinerschliessung bei der Grundstücksfläche nicht anrechenbar. Es 
gehe bei der Anrechenbarkeit der Grundstücksflächen also um die 
Unterscheidung zwischen Hauszufahrten und öffentlichen Strassen. Im 
Übrigen könne auf die Erwägungen im Urteil R 23 19 verwiesen werden. 
Für den Fall, dass das Verwaltungsgericht wider Erwarten und in Abkehr 
des genannten Urteils zum Schluss komme, dass diese übertragenen 
Flächen doch nicht genutzt werden können, so habe die Gemeinde von 
ihrer neu eingezonten Parzelle 2868 in der Wohnzone 2 und 
Wohnmischzone 
3 
gestützt 
auf 
Art. 16 
Abs. 4 
BauG 
eine 
Grundstückfläche von 74 m2 vorsorglich auf die Parzelle 3691 übertragen.
14.
Mit Triplik vom 24. Juli 2024 bringen die Beschwerdeführer vor, die 
Gemeinde versuche nun, nachdem sie eingesehen habe, dass die Moloks 
bei der Berechnung der Überbauungsziffer zu berücksichtigen seien, mit 
der neuen Nutzungsübertragung das Bauvorhaben nachträglich zu 
legalisieren. Indes sei die ÜZ-Übertragung vom Grundstück 2868 auf das 
Baugrundstück 3691 unzulässig, zumal sie einer Abparzellierung bzw. 
einer Belastung mit einer Dienstbarkeit gleichkomme, wofür ein Beschluss 
des Gemeindevorstands nötig sei. Ein solcher liege nicht vor. Das 
Geschäft sei somit nichtig. Sodann seien Nutzungstransporte nur 
zwischen angrenzenden Grundstücken zulässig. Vorliegend würden die 
betroffenen Grundstücke nicht bloss durch eine Strasse, sondern durch 
das Grundstück 2041 getrennt. Die Nutzungsübertragung sei auch aus 
diesem Grund unzulässig.
15.
Mit Quadruplik vom 8. August 2024 entgegnete die Gemeinde unter 
Hinweis auf den Protokollauszug vom 24. Juni 2024, dass der 
Gemeindevorstand die Nutzungsübertragung sehr wohl beschlossen 
habe. 
Sodann 
seien 
sämtliche 
Voraussetzungen 
für 
eine 
Nutzungsübertragung erfüllt. Abgesehen davon habe die Gemeinde diese 
Nutzungsübertragung nur vorsorglich vorgenommen, für den Fall, dass 


- 8 -
das Verwaltungsgericht in Abkehr von R 23 19 eine geringere Nutzfläche 
feststellen sollte.
16.
Mit Schreiben vom 11. Oktober 2024 teilte die Instruktionsrichterin den 
Parteien mit, dass das Gericht festgestellt habe, dass die für den 
Nutzungstransport vorgesehene Teilfläche der Parzelle 1954 in N._____, 
im Rahmen der letzten Teilrevision der Ortsplanung der Zone übriges 
Gemeindegebiet (üG; Nutzungsziffer 0) zugewiesen worden sei und das 
Gericht beabsichtige, diesen Umstand im vorliegenden Verfahren zu 
berücksichtigen. Zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs werde ihnen 
daher die Möglichkeit eingeräumt, bis zum 24. Oktober 2024 (nicht 
erstreckbar) dazu Stellung zu nehmen.
17.
Die Beschwerdeführer und die Gemeinde reichten daraufhin am 
17. Oktober 2024 bzw. am 18. Oktober 2024 ihre jeweilige Stellungnahme 
ein, wobei die Beschwerdeführer geltend machten, dass die vollzogene 
Umzonung zur Gutheissung der Beschwerde führen müsse und die 
Gemeinde hingegen daran festhielt, dass dem Bauvorhaben auch unter 
Berücksichtigung dieser Umzonung ausreichend Nutzflächen verbleiben 
würden, die Beschwerde mithin abzuweisen sei.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss 
Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Angefochten sind vorliegend die Baubewilligung vom 9. April 2024, mit 
welchem die Gemeinde die Baubewilligung für den Neubau des 
Mehrfamilienhauses auf Parzelle 3691 erteilte, sowie der gleichentags 


- 9 -
mitgeteilte Einspracheentscheid, mit welchen die Gemeinde die 
Einsprachen der Beschwerdeführer abwies. Diese Entscheide sind weder 
endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. 
Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten 
der angefochtenen Entscheide sind die Beschwerdeführer berührt und 
weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung 
auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 
eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 
VRG) ist somit einzutreten.
1.2.
Die Beschwerdeführer bringen teils die gleichen Rügen vor, wie im 
Beschwerdeverfahren R 23 19. Soweit das Verwaltungsgericht darüber 
bereits entschieden hat, werden diese Rügen daher nur in dem Umfang 
behandelt, als die Beschwerdeführer neue Argumente vorbringen. 
Ansonsten wird, um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, auf die 
ausführliche Begründung im Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 23 
19 vom 7. November 2023 verwiesen.
2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) sehen die Kantone mindestens ein Rechtsmittel vor gegen 
Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die 
kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, 
wobei die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde 
zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Aufgrund dieser 
bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das Verwaltungsgericht in der 
vorliegenden Streitsache grundsätzlich über eine umfassende Kognition, 
die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 
VRG beschränkt ist, sondern eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst. 
Allerdings auferlegen sich die kantonalen Gerichte, wenn sie nach Art. 33 
Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids 


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prüfen, Zurückhaltung, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 
1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; 
SR 101) zu respektieren (vgl. statt vieler BGE 146 II 367 E.3.2.1 und BGE 
145 I 52 E.3.6).
3.
Sofern die Beschwerdeführer wiederum eine Verletzung von Art. 30 Abs. 1 
und Art. 6 EMRK rügen und vorbringen, dass P._____ und Q._____ 
sowohl das Baugesuch als auch den Einspracheentscheid unterzeichnet 
hätten und damit die Unabhängigkeit bzw. Unbefangenheit im 
Baubewilligungsverfahren 
nicht 
gewährleistet 
sei, 
kann 
auf 
die 
Ausführungen im Urteil R 23 19 E.4.3 ff. verwiesen werden.
3.1.
Das Verwaltungsgericht hatte damals bereits festgehalten, dass die 
Doppelstellung 
des 
Gemeindevorstands 
als 
Gesuchsteller 
und 
Baubehörde systemimmanent ist und die Vorstandsmitglieder nicht allein 
zur (neutralen) Rechtsanwendung oder Streitentscheidung berufen sind, 
sondern zugleich eine besondere Verantwortung für die Erfüllung 
bestimmter öffentlicher Aufgaben tragen, mithin die für Gerichtspersonen 
geltenden Ausstandsregeln bei ihnen grundsätzlich keine Anwendung 
finden und sie entsprechend nur in den Ausstand treten müssen, wenn sie 
an der zu behandelnden Sache ein unmittelbares persönliches Interesse 
haben (vgl. VGU R 23 19 E.4.5). In Bezug auf den Gemeindepräsidenten, 
P._____, hatte das Gericht das Vorliegen von Ausstandsgründen verneint 
und beim Bauamtsleiter, Q._____, festgehalten, dass er nicht 
stimmberechtigt ist und lediglich mit beratender Stimme an den Sitzungen 
des Gemeindevorstands teilnimmt, sodass sich bei ihm die Frage des 
Ausstands gar nicht stellt. Die diesbezügliche Rüge ist somit nach wie vor 
unbegründet.
3.2.
Sodann hat die Gemeinde im Einspracheentscheid vom 9. April 2024 auch 
die Unterschriftberechtigung, die das Gericht in R 23 19 E.4.8 hinsichtlich 


- 11 -
des Gemeindeschreibers nicht restlos nachvollziehen konnte, dargelegt. 
Demnach führt – je nach Bereich (Finanzen; Verwaltung und Tourismus; 
Bau und Infrastruktur) – die jeweils dafür zuständige geschäftsleitende 
Person, in der Funktion als Gemeindeschreiber, die rechtsverbindliche 
Unterschrift. Nebst dem Gemeindepräsidenten, P._____ unterzeichnet in 
Bauangelegenheiten entsprechend Q._____, Leiter Bau und Infrastruktur. 
Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid sind damit auch in 
diesem Punkt nicht mehr zu beanstanden.
4.
Weiter bringen die Beschwerdeführer (wie auch schon im Verfahren 
R 23 19) 
vor, 
die 
Gemeinde 
berufe 
sich 
auf 
undurchsichtige 
Quartierplanvorschriften. Diese seien nicht vorschriftsgemäss zustande 
gekommen, sodass nicht darauf abgestellt werden könne. 
4.1.
Die Gemeinde hält dem entgegen, das Quartierplanverfahren sei nicht zu 
beanstanden und verweist in diesem Zusammenhang auf die 
Ausführungen im Urteil R 23 19 E.5 und E.6.
4.2.
Das Gericht hat sich mit dem Zustandekommen des Quartierplans 
O._____ (Jahr 2012) und der nachfolgenden Revisionen (in den Jahren 
2016, 2019 und 2020) im Urteil R 23 19 E.5 ff. schon ausführlich befasst, 
wobei es den Inhalt des Quartierplans aus den teils nicht unterzeichneten 
(Auflage-)Dokumenten herleiten musste. Indes ist das Gericht bereits 
damals schon zum Schluss gelangt, dass der Quartierplan O._____ 
inhaltlich genau so beschlossen wurde, wie er aufgelegt worden war. 
Nachdem 
die 
Gemeinde 
nun 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
die 
unterzeichneten Pläne und Originaldokumente eingereicht hat, sind das 
rechtmässige Zustandekommen des Quartierplans O._____ im Jahr 2012 
und die darauffolgenden Revisionen in den Jahren 2016, 2019 und 2020 
explizit und endgültig bestätigt. Der QP O._____ ist nun auch vollständig 
im ÖREB-Kataster hinterlegt und abrufbar. Die Bestimmungen und 


- 12 -
Festlegungen des Quartierplans O._____ sind damit für die Beurteilung 
des vorliegenden Bauprojekts nach wie vor anwendbar.
5.
Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, Art. 2 QPV, der einen ÜZ-
Bonus von 15 % einräume, sei nichtig, weil diese Bestimmung gegen 
Art. 12 Abs. 3 BauG (wonach Nutzungsziffern um max. 10% erhöht 
werden können) verstosse. Von der Regelung im Baugesetz könne nicht 
im Quartierplan abgewichen werden. Es handle sich um einen 
schwerwiegenden inhaltlichen Mangel. Der Quartierplan stelle eine 
Allgemeinverfügung dar, die einen grösseren, nicht individuell bestimmten 
Personenkreis betreffe. Solche Allgemeinverfügungen müssten wie ein 
Rechtssatz überprüfbar bleiben, und zwar für alle Anstösser und nicht 
bloss für diejenigen, die zum Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans 
noch nicht Eigentümer der Wohnung waren. In casu seien die 
Beschwerdeführer F._____, F.A._____ und H._____ zum Zeitpunkt des 
angeblichen Erlasses der Quartierplanbestimmungen im Jahr 2012 und 
2016 noch nicht Eigentümer der Liegenschaft in N._____ gewesen. Sollte 
das Gericht wider Erwarten zum Schluss kommen, dass nur diejenigen 
Anstösser den Quartierplan anfechten können, die im Jahr 2012 und 2016 
noch nicht Eigentümer einer Liegenschaft im Bereich O._____ waren, 
dann wäre diese Voraussetzung zumindest bei den genannten Parteien 
erfüllt. Die Möglichkeit der Überprüfbarkeit müsse vorliegend umso mehr 
gelten, als der Quartierplan nur vom Vorstand beschlossen werde und 
nicht durch eine übergeordnete Behörde überprüft würde. Das Baugesetz 
werde vom Volk erlassen und durch die Regierung genehmigt. Einem 
Quartierplan komme nicht dieselbe demokratische Legitimation zu, 
weshalb er überprüfbar/anfechtbar bleiben müsse. Es gehe hier aber nicht 
in erster Linie um eine Anfechtung, sondern um die Einordnung von 
Bestimmungen in die hierarchische Ordnung. Gesetze, Verordnungen und 
Allgemeinverfügungen würden einer Stufenordnung unterliegen. Gesetze 


- 13 -
stünden über den Verordnungen und den Allgemeinverfügungen. Die 
Verwaltung habe sich aufgrund des in der Verfassung verankerten 
Legalitätsprinzips an die Gesetze und die Hierarchie der Bestimmungen 
zu halten. Gemäss Art. 5 Abs. 1 BV bedürfe jedes staatliche Handeln einer 
gesetzlichen Grundlage. Mit Quartierplanvorschriften könne von der 
Grundordnung bzw. der Regelbauweise abgewichen werden, aber nur so 
weit, als das Baugesetz nicht eine explizite Regelung bezüglich der 
Wechselwirkung zwischen Gesetz und Quartierplan enthalte. Enthalte das 
Baugesetz eine explizite Bestimmung, wonach in Quartierplänen 
Nutzungsziffern um maximal 10 % überschritten werden dürfen, dann 
gelte das hierarchisch übergeordnete Baugesetz. Eine Abweichung in 
einem Quartierplan sei nicht zulässig, selbst wenn der Quartierplan 
aufgelegt und nicht angefochten worden sei. Das Baugesetz gehe dem 
Quartierplan in jedem Fall vor. Ein Quartierplan könne das Baugesetz 
nicht derogieren. Entsprechend könne in casu lediglich ein ÜZ-Bonus von 
10 % gewährt werden. Das vorliegende Bauprojekt wolle einen Bonus von 
15 % nutzen. Die Überbauungsziffer werde vorliegend überschritten und 
das Bauprojekt könne daher nicht genehmigt werden. Schliesslich könne 
sich die Gemeinde diesbezüglich nicht auf den Vertrauensschutz berufen, 
zumal sie die Diskrepanz zwischen dem Baugesetz und den QSBV bei 
gehöriger Sorgfalt hätte kennen müssen und ihr daher das berechtigte 
Vertrauen abzusprechen sei. Da kein Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht bestehe, könne sie auch aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz 
nichts für sich ableiten.
5.1.
Die Gemeinde stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass der 
Quartierplan und insbesondere die QSBV schon lange rechtskräftig seien 
und entsprechend im vorliegenden Verfahren nicht mehr überprüft werden 
könnten. Die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung seien 
nicht erfüllt. Dies habe das Verwaltungsgericht im Urteil R 23 19 bereits 


- 14 -
entschieden. Entsprechend komme vorliegend der Bonus von 15 % zur 
Anwendung. Sodann finde der Bonus von 15 % in Art. 2 QSBV sehr wohl 
seine demokratische Stütze in der kommunalen Gesetzgebung. Zum 
einen sei es gestützt auf Art. 35 Abs. 2 BauG die Kompetenz des 
Gemeindevorstands 
gewesen, 
die 
Ausführungsbestimmungen 
im 
Spezialbereich für Wohnraum für Einheimische zu erlassen, was er mit 
dem Erlass des QP O._____ denn auch getan habe. Unter Hinweis auf 
Art. 8 und 9 des Gesetzes über die Einschränkung und Lenkung des 
Zweitwohnungsbaus und zur Förderung von Erstwohnungen und 
gewerblichen Nutzungen macht die Gemeinde sodann geltend, die 
Förderung von Erstwohnungen namentlich auch mit Boni sogar bis zu 
20 % sei gesetzlich gewollt. Zum anderen sei im Reglement über die 
Einräumung von Baurechten in der Einheimischenbauzone ausdrücklich 
auf die geltenden Nutzungs- und Überbauungsvorschriften gemäss den 
Vorgaben des QP O._____ verwiesen worden. Die gleiche Regelung habe 
für sämtliche 17 Baurechtsparzellen im Quartierplangebiet, die in der 
Zwischenzeit allesamt überbaut worden seien, gegolten.
5.2.1.
Die Delegationsnorm in Art. 35 Abs. 2 BauG, wonach die Gemeinde die 
Ausführungsbestimmungen 
im 
gestaltungsplanerisch 
festgelegten 
"Spezialbereich Wohnraum für Einheimische" erlässt, geht nicht über den 
in Art. 12 BauG vorgesehene Rahmen, welcher in Quartierplänen eine 
Erhöhung der Nutzungsziffern um max. 10 % zulässt, hinaus. Diese 
Bestimmung kann somit keine Grundlage und mithin auch keine 
demokratische Stütze für den im QP O._____ vorgesehenen ÜZ-Bonus 
von 15 % darstellen. Der Hinweis der Gemeinde auf Art. 8 und 9 des 
Gesetzes über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus 
und zur Förderung von Erstwohnungen und gewerblichen Nutzungen ist 
ebenfalls unbehelflich, zumal der ÜZ-Bonus von 20 % nur für 
Bauvorhaben in der Dorf- bzw. Zentrumszone vorgesehen ist und somit 


- 15 -
auf das vorliegende Projekt (innerhalb der W 2 und WMZ 3) keine 
Anwendung findet. Der im QP O._____ vorgesehene ÜZ-Bonus von 15 % 
ist damit grundsätzlich rechtswidrig (so schon VGU R 23 19 E.6.2.4). Dies 
bedeutet indes nicht, dass er vorliegend nicht anwendbar ist.
5.2.2.
Bezugnehmend auf die Ausführungen in VGU R 23 19 E.6.2 ff. sei hier 
nochmals festgehalten, dass Nutzungspläne grundsätzlich bei deren 
Erlass anzufechten sind und eine vorfrageweise (akzessorische) 
Überprüfung von Plänen im Anwendungsfall – bspw. bei der Erteilung 
einer Baubewilligung – grundsätzlich ausgeschlossen ist (vgl. TANQUEREL, 
in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 29 zu Art. 21). Dies gilt 
namentlich für Vorschriften, die (wie der ÜZ-Bonus von 15 % in Art. 2 
QSBV) das Mass der Nutzung eindeutig festlegen (vgl. für die 
Überprüfbarkeit von konkreten und verbindlich die bauliche Nutzbarkeit 
festlegende Vorschriften BGE 116 Ia 207 E.3.b und Urteil des 
Bundesgerichts 1P.495/2000 vom 22. Dezember 2000 E.1.b). Anders als 
die Beschwerdeführer argumentieren, handelt es sich bei Art. 2 QSBV 
nicht um eine Allgemeinverfügung mit offenem Adressatenkreis, welche 
auch im Anwendungsfall noch überprüfbar bleiben muss (vgl. zur 
Überprüfbarkeit von Allgemeinverfügungen BGE 125 I 313 E.2.b). Der in 
Art. 2 QSBV vorgesehene ÜZ-Bonus ist ausschliesslich auf die im 
Quartierplangebiet bezeichneten Bau(rechts-)parzellen anwendbar, womit 
von einem geschlossenen Adressatenkreis auszugehen ist. Entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführer besteht diesbezüglich also keine 
generelle resp. jederzeitige Überprüfbarkeit.
5.2.3.
Vom Grundsatz, wonach rechtskräftige Nutzungspläne später nicht mehr 
überprüfbar sind, gibt es (nur) zwei Ausnahmen, die vorliegend jedoch – 
wie schon in VGU R 23 19 dargelegt – nicht erfüllt sind: Die erste betrifft 
den Fall, dass sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 


- 16 -
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im 
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu 
verteidigen (vgl. BGE 123 II 337 E.3a). Der in diesem Zusammenhang neu 
vorgebrachte Hinweis der Beschwerdeführer, wonach die Parteien 
F._____, F.A._____ und H._____ ihre Liegenschaft erst nach dem Erlass 
der QSBV erworben haben, ist unbehelflich. Es genügt nämlich nicht, dass 
sie ihre Parzelle erst nach dem Erlass des Planungsmittels erworben 
haben; zu berücksichtigen sind einzig die objektiven Möglichkeiten der 
Beschwerdeführung 
im 
Zeitpunkt 
des 
Planerlasses 
(vgl. 
hierzu 
TANQUEREL, a.a.O., Rz. 31 zu Art. 21). Bei der zweiten Ausnahme geht es 
um jene Fälle, in denen sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die 
gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert 
haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das 
Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden 
Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. 
BGE 145 II 83 E.5.1 und 144 II 41 E.5; vgl. zum Ganzen auch das Urteil 
des Bundesgerichts 1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E.3.3). Seit Erlass 
des Quartierplans im Jahr 2012 und dessen Änderungen in den Jahren 
2016, 2019, 2020 hat sich in Bezug auf die Bauparzelle weder die Sach- 
noch die Rechtslage verändert. Hinzu kommt, dass vorliegend – 
angesichts des Alters des Quartierplans sowie des Umstands, dass die 
Bauparzelle mittlerweile das einzige unüberbaute Grundstück innerhalb 
des Quartierplanperimeters darstellt und die QSBV bei den anderen 17 
Baurechtsparzellen bereits umgesetzt wurden – das Interesse an der 
Rechtssicherheit und Planbeständigkeit überwiegt. Entsprechend greift 
vorliegend auch diese Ausnahme nicht (vgl. ausführlich VGU R 23 19 
E.6.2.2 f.).
5.2.4.
Ausserhalb der von der Rechtsprechung statuierten Ausnahmen besteht 
für das Gericht keine Handhabung auf die rechtskräftigen QSBV 


- 17 -
zurückzukommen. Dass Art. 2 QSBV die Stufenordnung (insbesondere 
Art. 12 Abs. 3 BauG) missachtet, vermag daran nichts zu ändern. Die 
Rechtssicherheit, resp. die Tatsache, dass die daraus für die 
akzessorische Überprüfung von Plänen und Quartierplanbestimmungen 
entwickelten Kriterien vorliegend nicht erfüllt sind, gebieten in casu die 
Anwendung der QSBV und insbesondere des ÜZ-Bonus von 15 % 
gemäss Art. 2 QSBV. Die Feststellung der (Teil-)Nichtigkeit dieser (seit 12 
Jahren rechtskräftigen und bei den übrigen 17 Baurechtsparzellen bereits 
umgesetzten) Bestimmung, würde die Rechtssicherheit ernsthaft 
gefährden.
5.2.5.
Sodann braucht sich die Gemeinde hinsichtlich der Anwendung der QSBV 
weder 
auf 
den 
Gleichbehandlungsgrundsatz 
noch 
auf 
den 
Vertrauensschutz zu berufen. Die QSBV sind rechtskräftig und die 
Gemeinde ist daher verpflichtet, diese entsprechend anzuwenden. Die von 
den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang vorgebrachten 
Ausführungen sind also von vornherein nicht zu hören.
5.3.
Soweit 
die 
Beschwerdeführer 
schliesslich 
eine 
Verletzung 
der 
Planungspflicht (Art. 2 RPG) geltend machen und – unter Verweis auf 
BGE 135 II 209 und BGE 149 II 79 – eine vorfrageweise Überprüfung des 
QP O._____ deswegen für zwingend erachten, weil dadurch die 
demokratisch abgestützte Grundordnung ausgehebelt würde, kann ihnen 
auch nicht gefolgt werden.
5.3.1.
In den von den Beschwerdeführern zitierten Entscheiden, BGE 135 II 209 
(Gestaltungsplan "Stadtzentrum Rüti") und BGE 149 II 79 (Arealplan 
"Bahnhof" Samedan) war der jeweilige Plan das Anfechtungsobjekt und 
dessen Inhalt somit direkt überprüfbar. Anders als im vorliegenden Fall, 
handelte es sich also gerade nicht um eine vorfrageweise Überprüfung 
eines 
rechtskräftigen 
Planungsmittels 
im 
Rahmen 
eines 


- 18 -
Baubewilligungsverfahrens. Das Bundesgericht hat im ersten der 
genannten Entscheide denn auch explizit bestätigt, dass Nutzungspläne 
(und in engem Zusammenhang stehende planerische Festlegungen) 
grundsätzlich im Anschluss an deren Erlass anzufechten sind und eine 
spätere akzessorische Überprüfung in einem Anwendungsfall nur in 
Ausnahmesituationen zugelassen ist (vgl. BGE 135 II 209 E.5.1 mit 
weiteren Hinweisen). Dass in casu die Ausnahmen für eine vorfrageweise 
Überprüfung nicht erfüllt sind, wurde bereits erläutert (vgl. E.5.2.3 
vorstehend). Für eine Überprüfung der QSBV mit der Planungspflicht nach 
Art. 2 RPG bleibt vorliegend kein Raum (so bereits in VGU R 23 19 
E.6.2.1). Aus diesen Entscheiden können die Beschwerdeführer also 
nichts zu ihren Gunsten ableiten.
5.3.2.
Entgegen 
der 
Auffassung 
der 
Beschwerdeführer, 
hängt 
die 
(akzessorische) Überprüfbarkeit eines rechtskräftigen Quartierplans 
weder von der demokratischen Legitimation noch vom Erfordernis der 
Genehmigung durch eine andere Behörde ab. Abgesehen davon sieht das 
Verfahren zum Erlass von Quartierplänen explizit eine schriftliche 
Benachrichtigung der Betroffenen sowie eine Einsprachemöglichkeit und 
somit eine Beteiligung der betroffenen Grundeigentümer vor (vgl. Art. 16 
und 18 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
[KRVO; BR 801.110]). In diesem Sinne greift auch der Vorwurf, es handle 
sich 
dabei 
um 
einen 
(eigenmächtigen) 
Beschluss 
des 
Gemeindevorstands, zu kurz. Der QP O._____ ist im gesetzlich 
vorgesehenen Verfahren beschlossen worden. Dass niemand die 
Einsprachemöglichkeit genutzt hat, haben sich die Beschwerdeführer 
selbst zuzuschreiben. Jedenfalls kann dies nun nach dem Gesagten nicht 
mehr nachgeholt werden. Entsprechend sind die QSBV und namentlich 
der ÜZ-Bonus von 15 % gemäss Art. 2 QSBV anzuwenden.


- 19 -
5.4.
Hinsichtlich des Bonus von 15 % sei abschliessend nochmals klargestellt, 
dass dieser – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – sehr wohl 
auch im Mehrfamilienhausbereich zur Anwendung kommt (so schon VGU 
R 23 19 E.7.3.1). Gemäss Art. 2 QSBV darf zur zulässigen, 
zonengemässen ÜZ je Baurechtsparzelle ein Bonus von maximal 15% 
beansprucht werden. Dass in den Quartierplanvorschriften von 
"Baurechtsparzelle" die Rede ist, liegt darin, dass sich das ganze 
Quartierplangebiet ursprünglich auf eine einzige Parzelle erstreckte 
(Parzelle 2041) und auf 18 Baurechtsparzellen ausgerichtet war; darunter 
auch die Baurechtsparzelle P15, welche im November 2022 von der 
Parzelle 2041 abparzelliert wurde und seither eine eigenständige Parzelle 
(Parzelle 3691) bildet. Daraus erhellt, dass der ÜZ-Bonus von 15% auch 
für Parzelle 3691 in Anspruch genommen werden darf, selbst wenn diese 
keine Baurechtsparzelle (mehr) darstellt. Die entsprechende Rüge der 
Beschwerdeführer ist nach wie vor unbegründet (vgl. ausführlich VGU R 
23 19 E.7.3.1.). 
6.
Sodann rügen die Beschwerdeführer eine Übernutzung der Bauparzelle 
und bringen (nahezu unverändert wie bereits im Beschwerdeverfahren 
R 23 19) vor, die für das geplante Bauprojekt vorgenommenen 
Nutzungstransporte seien unzulässig. In diesem Zusammenhang wenden 
sie sich wiederum insbesondere gegen die Übertragung der (Teil-)Fläche 
der Parzellen 3665 und 1954, weil diese mit Unterflurcontainern (Moloks) 
überbaut und somit bereits konsumiert sei.
6.1.
Die Gemeinde verweist diesbezüglich wiederum auf das Urteil des 
Verwaltungsgerichts R 23 19, wonach die Nutzungsübertragungen sehr 
wohl zulässig sind. Zusätzlich habe sie, für den Fall, dass das 
Verwaltungsgericht 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
hinsichtlich 
der 
Anrechenbarkeit der Moloks zu einem anderen Schluss komme, 
vorsorglich von Parzelle 2868 gestützt auf Art. 16 Abs. 4 BauG eine 


- 20 -
Fläche von 74 m2 auf die Bauparzelle übertragen und im Grundbuch 
anmerken lassen. Daraus resultiere eine zusätzliche anrechenbare 
Gebäudefläche (aGbF) von 22.2 m2.
6.2.
Das Gericht hat sich im Urteil R 23 19 bereits vertieft mit der Zulässigkeit 
der vorgesehenen Nutzungsübertragungen befasst und ist dabei zum 
Schluss gekommen, dass die drei Teilflächen aus dem Parkierungs- und 
Infrastrukturbereich (Parzelle 2041) gestützt auf Art. 2 QSBV und die 
(Teil-)Fläche der Parzellen 3665 und 1954 gestützt auf Art. 16 Abs. 4 
BauG, 
übertragbar 
sind. 
Darauf 
kann 
– 
unter 
Vorbehalt 
der 
nachstehenden E.6.6 f. – verwiesen werden (vgl. VGU R 23 19 E.7.4 und 
E.7.5). Da kein Anlass besteht, auf die grundsätzliche Übertragbarkeit 
dieser 
Teilflächen 
zurückzukommen, 
kann 
auf 
den 
in 
diesem 
Zusammenhang beantragten Augenschein verzichtet werden. Weiter 
wurden die zu übertragenden Flächen der Parzellen 3665 und 1954 vom 
Geometer gemessen, sodass darauf abgestellt werden kann (so schon 
VGU R 23 19 E.7.5.2). Auf das (wiederum) beantragte Gutachten kann 
daher ebenso verzichtet werden.
6.3.1.
Der Hauptgrund, weshalb das Verwaltungsgericht die Beschwerde im 
Verfahren R 23 19 gutgeheissen hat, lag im Umstand, dass die Gemeinde 
den ÜZ-Bonus von 15 % nicht nur bei der Bauparzelle selbst, sondern 
fälschlicherweise auch bei den zu übertragenden Flächen hinzugerechnet 
hatte, was schlussendlich zu einer Überdimensionierung des Bauprojekts 
führte. Zudem hatte das Gericht in Bezug auf den südöstlichen Spickel des 
108 m2 grossen Parkierungs- und Infrastrukturbereichs noch festgehalten, 
dass diese Fläche vermutungsweise zu grosszügig bemessen und 
insofern bei der Berechnung der aGbF eine zu grosse Fläche angerechnet 
worden sei.


- 21 -
6.3.2.
Das Gericht stellt nun fest, dass die Gemeinde diese Beanstandungen im 
neuen Projekt korrekt umgesetzt hat. So wurde für die Berechnung der 
überbaubaren Grundstücksfläche die Anwendung des ÜZ-Bonus von 
15 % (ÜZ = 0.345) auf die Fläche der Bauparzelle beschränkt und die 
Flächen 
der 
Nutzungstransporte 
richtigerweise 
nur 
mit 
der 
zonengemässen Nutzungsziffer (ÜZ = 0.3) übertragen. Zudem wurde der 
genannte Spickel nachgemessen, wobei jetzt anstelle der zu grosszügig 
bemessenen Fläche von 108 m2 eine solche von 83 m2 übertragen wird. 
Von den drei Teilflächen aus dem Parkierungs- und Infrastrukturbereich 
(Parzelle 2041) erfolgt somit insgesamt eine Übertragung von 380 m2 
(190 m2 + 107m2 + 83 m2), was unter Berücksichtigung der geltenden 
Nutzungsziffer von 0.3, einer aGbF von 114 m2 entspricht.
6.4.
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, dass die auf der (Teil-)Fläche 
der Parzellen 3665 und 1954 befindlichen Moloks entweder als 
Abfallanlagen i.S.v. Art. 58 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton 
Graubünden 
(KRG; 
BR 801.100) 
und 
damit 
als 
Erschliessungsfläche nicht der Grundstücksfläche anrechenbar seien, 
oder aber die überbaute Fläche als anrechenbare Gebäudefläche gelte, 
weil sie mit einem Gebäude (Kleinbaute) überbaut sei und daraus 
schliessen, dass diese Fläche bereits konsumiert und damit nicht 
übertragbar ist, ist ihnen Folgendes entgegenzuhalten:
6.4.1.
Das Verwaltungsgericht hat bereits entschieden, dass Moloks keine 
Gebäude im Sinne der IVHB sind und somit (begriffsnotwendig) keine 
Kleinbauten darstellen können (vgl. R 23 19 E.7.5.2). Die durch die Moloks 
beanspruchte Fläche gilt daher nicht als aGbF und ist entsprechend einer 
Nutzungsübertragung 
zugänglich. 
Entgegen 
der 
Auffassung 
der 
Beschwerdeführer kann also nicht gesagt werden, dass die (Teil-)Fläche 
der Parzellen 3665 und 1954 bereits konsumiert ist. 


- 22 -
6.4.2.
Im Übrigen ist nicht ersichtlich, weshalb die mit den Moloks überbaute 
Fläche nicht als anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) gelten soll. 
Gemäss Ziff. 8.1. IVHB gehören die in der entsprechenden Bauzone 
liegenden 
Grundstücksflächen 
bzw. 
Grundstücksteile 
zur 
aGSF. 
Präzisierend wird sodann festgehalten, dass die Hauszufahrten an die 
aGSF angerechnet werden, die Flächen der Grund-, Grob- und 
Feinerschliessung hingegen nicht (vgl. Ziff. 8.1 IVHB). Diese Präzisierung 
unterscheidet zwischen den (anzurechnenden) Hauszufahrten einerseits, 
und den (nicht anzurechnenden) Flächen der Grund-, Grob- und 
Feinerschliessung 
andererseits, 
hat 
also 
nur 
Verkehrserschliessungsflächen (d.h. Strassen) zum Gegenstand und 
nicht Erschliessungsanlagen im Allgemeinen. Demnach findet die in 
Ziff. 8.1 IVHB genannte Präzisierung auf Entsorgungsanlagen, wie 
namentlich Moloks, keine Anwendung. Die durch die Moloks beanspruchte 
Fläche ist somit sehr wohl an die aGSF anrechenbar. Mithin hält das 
Gericht daran fest, dass die auf der (Teil-)Fläche der Parzellen 3665 und 
1954 
befindlichen 
Moloks 
der 
Nutzungsübertragung 
nicht 
entgegenstehen.
6.5.
Weiter hat die Gemeinde – aufgrund einer entsprechenden Rüge der 
Beschwerdeführer im Einspracheverfahren – die Flächenmasse der 
Bauparzelle 
um 
die 
durch 
die 
Rundungsdifferenz 
verursachte 
Abweichung, welche in casu zu einer fehlenden aGbF von 0.246 und damit 
zu einer minimalen Übernutzung führte, bereinigt und in diesem 
Zusammenhang eine Auflage verfügt, wonach die Balkone entlang der 
Westfassade auf der gesamten Länge um 5 cm auf eine Breite von 2 m zu 
reduzieren sind (vgl. für die Vermessung der Bauparzelle den E-
Mailverkehr mit dem Geometer R._____ im Dossier Nr. 2 zu Bg-act. 2). 
Insoweit kann also nicht mehr von einer Übernutzung die Rede sein.


- 23 -
6.6.
Was die Gemeinde indes ausser Acht gelassen hat, ist die aufgrund der 
Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf Parzelle 1954 erfolgte 
Zonenplanänderung. 
Die 
für 
die 
Nutzungsübertragung 
relevante 
Teilfläche (62 m2) von Parzelle 1954, die zum Zeitpunkt der Erteilung der 
Baubewilligung für das erste Bauprojekt (mithin dem massgeblichen 
Zeitpunkt für das Urteil R 23 19) noch in der WMZ 3 lag und eine 
Nutzungsziffer von 0.3 aufwies, ist im Zuge der Teilrevision der 
Ortsplanung, dem üG (Nutzungsziffer 0) zugewiesen worden. Diese 
Teilrevision wurde von der Regierung am 7. November 2023 genehmigt 
und trat damit vor dem Erlass der hier angefochtenen Entscheide vom 
9. April 2024 und gar vor Einreichung des neuen Baugesuchs vom 
30. Januar 2024 in Kraft (vgl. Art. 49 Abs. 1 KRG, wonach Pläne der 
Grundordnung mit dem Genehmigungsbeschluss in Kraft treten).
6.6.1.
Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an. Die Parteien haben 
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung keinen Anspruch darauf, zur 
rechtlichen Würdigung der durch sie in den Prozess eingeführten 
Tatsachen besonders angehört zu werden. In Ausnahme zu diesem 
Grundsatz ist den Parteien jedoch dann Gelegenheit zur Stellungnahme 
zu geben, wenn beabsichtigt ist, den Entscheid mit einer Rechtsnorm oder 
einem Rechtsgrund zu begründen, die im bisherigen Verfahren nicht 
herangezogen wurde und mit deren Erheblichkeit im konkreten Fall auch 
nicht 
gerechnet 
werden 
konnte 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichts 1C_584/2012 vom 4. Juli 2013 E.4.1; VGU R 13 53 vom 
15. Januar 2014 E.4a). In casu hat das Gericht den Parteien mit Schreiben 
vom 11. Oktober 2024 die Möglichkeit eingeräumt, zur erfolgten 
Zonenplanänderung Stellung zu nehmen.
6.6.2.
In 
der 
Stellungnahme 
vom 
17. Oktober 
2024 
machten 
die 
Beschwerdeführer geltend, dass aufgrund der im November 2023 offenbar 
vollzogenen Umzonung des Grundstücks 1954 ins üG dem Bauprojekt von 


- 24 -
vornherein die 62 m2 Nutzfläche dieses Grundstücks fehlen würden. Die 
Beschwerde sei entsprechend gutzuheissen.
6.6.3.
Die Gemeinde hielt in ihrer Eingabe vom 18. Oktober 2024 demgegenüber 
fest, dass dem Bauvorhaben auch unter Berücksichtigung dieser 
Umzonung ausreichend Nutzflächen verbleiben würden. Einerseits sei es 
planungsrechtlich zulässig und anerkannt, dass die in üG umzuzonenden 
Flächen nutzungsrechtlich vor ihrer Rechtskraft noch übertragen werden 
könnten, so z.B. auch bei Strassenerweiterungsvorhaben entlang von 
kommunalen und kantonalen Strassen. Die lange vor der genehmigten 
Umzonung vom 7. November 2023 vollzogene Nutzungsübertragung vom 
18./29. November 2022 innerhalb der WMZ 3 sei deshalb in der 
Ausnützungsberechnung weiterhin zu berücksichtigen. Dies müsse im 
vorliegenden Fall umso mehr gelten, als dass die Umzonung der Teilfläche 
von Parzelle 1954 ein planerisches Versehen gewesen sei.
6.6.4.
Die Nutzungsübertragung von Parzelle 1954 auf die Parzelle 3691 wurde 
als 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung 
im 
Grundbuch 
angemerkt. Die Anmerkung einer solchen Eigentumsbeschränkung hat 
aber grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung, d.h. sie besagt nicht, ob 
und in welcher Form die Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch 
besteht 
(Urteil 
des 
Verwaltungsgerichts 
des 
Kantons 
Zürich, 
VB.2010.00141 vom 11. August 2010 E.2.1 mit weiteren Hinweisen). Die 
der 
Anmerkung 
zugrundeliegende 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung hat nur insoweit Bestand, als sie sich auf das 
jeweils gültige Recht stützen lässt bzw. darin eine gesetzliche Grundlage 
findet. Ändert sich dieses Recht und fällt damit die ursprüngliche 
Rechtsgrundlage 
der 
öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung 
dahin, so kann auch die Eigentumsbeschränkung nicht unverändert 
weitergelten. 
Die 
Gültigkeit 
einer 
öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung hängt also von der Rechtsbeständigkeit der 


- 25 -
Verfügung ab, mit der sie statuiert wurde (vgl. zum Ganzen: Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, VB.2022.00397 vom 13. Juli 
2023 E.4.2.1 und VB.2010.00141 vom 11. August 2010 E.2.5). 
Konsequenterweise muss die Verfügung über die öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung 
noch Bestand haben, damit sie Eingang in die Baubewilligung finden kann. 
Mit 
anderen 
Worten 
kann 
ein 
Bauvorhaben 
nur 
dann 
unter 
Berücksichtigung einer als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 
angemerkten 
Nutzungsübertragung 
bewilligt 
werden, 
wenn 
die 
Nutzungsübertragung selbst zu diesem Zeitpunkt noch unverändert 
Gültigkeit hat. Der Umfang der Nutzungsübertragung ist also unter 
Beachtung des Rechtszustands im Zeitpunkt der Baubewilligung neu zu 
prüfen. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz, dass ein Bauvorhaben nach 
dem zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung geltenden Recht 
beurteilt wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 
VB.2010.00141 vom 11. August 2010 E.2.1, wonach sich die 
Baubewilligung auf das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht 
bezieht; siehe auch BGE 139 II 263 E.6, 135 II 384 E.2.3 und 125 II 591 
E.5e/aa, 
wonach 
die 
Rechtmässigkeit 
von 
Verwaltungsakten, 
einschliesslich Baubewilligungen, grundsätzlich nach der Rechtslage im 
Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen ist). Nach dem Gesagten mag es 
zwar grundsätzlich zutreffen, dass die Nutzung einer dem üG 
zuzuweisenden Parzelle vor ihrer (rechtskräftigen) Umzonung noch 
übertragen werden kann. Voraussetzung ist allerdings, dass die der 
Nutzungsübertragung 
zugrundeliegende 
Rechtsnorm 
resp. 
die 
Grundordnung, auf die sich die Nutzungsübertragung stützt, zum 
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch Bestand hat. Haben sich 
die Rechtsgrundlage oder die Grundordnung nachträglich dahingehend 
geändert, 
dass 
die 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung 
dahingefallen ist, so kann diese selbstredend auch nicht Gegenstand der 


- 26 -
zu erteilenden Baubewilligung sein (vgl. zum Ganzen insbesondere auch 
das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern V 11 62_1 vom 
4. Januar 2012 E.7c in fine und das Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Zürich VB.2023.00299 vom 8. Februar 2024 E.3.2 ff.). 
6.6.5.
Die hier infrage stehende Nutzungsübertragung vom 18./29. November 
2022 hat ihre Grundlage in Art. 16 Abs. 4 BauG und stützte sich zum 
Zeitpunkt, in der sie begründet wurde, auf den damals geltenden 
Zonenplan, wonach die betroffene Fläche in der WMZ 3 lag und 
entsprechend eine Nutzungsziffer von 0.3 aufwies. Dieser Zonenplan 
wurde in der Folge jedoch geändert, wobei die fragliche Teilfläche der 
Parzelle 1954 dem üG, in welchem eine Nutzungsziffer von null gilt, 
zugewiesen wurde, was wiederum bedeutet, dass von dieser Teilfläche 
keine Nutzung mehr übertragen werden kann. Die Zonenplanänderung 
wurde von der Regierung am 7. November 2023 genehmigt und trat damit 
in Rechtskraft. Die damals noch unter dem alten Zonenplan begründete 
Nutzungsübertragung vom 18./29. November 2022 hat mit Inkrafttreten 
des neuen Zonenplan also keinen Bestand mehr. Entsprechend durfte 
diese Nutzungsübertragung bei der Erteilung der Baubewilligung am 
9. April 2024 nicht berücksichtigt werden.
6.6.6.
Die Nutzungsübertragung vom 18./29. November 2022 hat auch 
deswegen keine Gültigkeit mehr, weil sie aufgehoben und durch eine neue 
Vereinbarung vom 23. Januar 2024 ersetzt wurde (vgl. hierzu Ziff. 5a und 
Ziff. 5b der Vereinbarung betreffend Nutzungsübertragung und Verfügung 
einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung vom 23. Januar 2024 
im Dossier Nr. 2 zu Bg-act. 2, wobei die Baubehörde explizit die 
Anmerkung der neu begründeten Nutzungsübertragung als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung und gleichzeitig die Löschung des 
ursprünglichen Eintrags im Grundbuch verfügte). Zum Zeitpunkt der neuen 
Vereinbarung über die Nutzungsübertragung vom 23. Januar 2024 war die 


- 27 -
mit Regierungsbeschluss vom 7. November 2023 genehmigte Umzonung 
aber bereits rechtskräftig, sodass bei der nunmehr im üG liegenden 
Teilfläche von Parzelle 1954 – aufgrund der geltenden ÜZ von null – von 
vornherein keine Nutzung vorhanden war, die hätte übertragen werden 
können. Der der Vereinbarung vom 23. Januar 2024 beiliegende 
Situationsplan ist diesbezüglich irreführend, zumal er die alte 
Zonenordnung abbildet, bei der die fragliche Teilfläche noch der WMZ 3 
zugewiesen war. Wie soeben aufgezeigt, befindet sich diese Teilfläche 
indes seit dem 7. November 2023 im üG, in dem eine ÜZ von null gilt. 
Entsprechend war es nach diesem Datum erst recht nicht mehr möglich, 
von dieser Fläche eine Nutzungsübertragung vorzunehmen. Die 
Vereinbarung betreffend Nutzungsübertragung und Verfügung einer 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung vom 23. Januar 2024 ist – 
soweit sie die Parzelle 1954 betrifft – daher als nichtig zu betrachten. 
6.6.7.
Nach dem Gesagten erhellt, dass sich die Nutzungsübertragung von 
Parzelle 1954 auf Parzelle 3691 am 9. April 2024, also zum 
Bewilligungszeitpunkt des vorliegenden Bauprojekts, weder auf die 
Verfügung vom 18./29. November 2022 noch auf diejenige vom 
23. Januar 2024 stützen liess. Die fehlende Rechtsgrundlage führt dazu, 
dass die genannte Nutzungsübertragung – anders als im Verfahren R 23 
19 – zum Bewilligungszeitpunkt keine Gültigkeit mehr hatte und somit für 
die Beurteilung der Überbauungsfläche des vorliegenden Bauprojekts 
nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. Dass es sich bei der Umzonung 
der fraglichen Teilfläche anscheinend um ein planerisches Versehen 
handelte, ändert daran nichts. Die Gemeinde ist auf die rechtskräftige 
Zonenordnung zu behaften und muss sich diesen Fehler entgegenhalten 
lassen. Die in Bezug auf die Teilfläche der Parzelle 1954 erfolgte 
Umzonung bzw. Abzonung (von WMZ 3 [ÜZ 0.3] in üG [ÜZ 0]) führt also 
im Ergebnis dazu, dass von dieser – grundsätzlich einer Übertragung 


- 28 -
zugänglichen – Teilfläche keine Nutzungsübertragung mehr erfolgen kann 
(62 m2 x 0 = 0). Entsprechend fehlen für das Bauprojekt nun 62 m2 
übertragbare Fläche resp. 18.6 m2 aGbF (62 m2 x 0.3).
6.7.
Für den Fall, dass die Flächen der Parzellen 3665 und 1954 doch nicht 
übertragen werden können, hat die Gemeinde vorsorglich eine Fläche von 
74 m2 von der unmittelbar benachbarten Parzelle 2868 auf die Bauparzelle 
(3691) 
übertragen. 
Zu 
prüfen 
ist, 
ob 
diese 
zusätzliche 
Nutzungsübertragung rechtmässig ist.
6.7.1.
Die Beschwerdeführer sind diesbezüglich der Auffassung, dass die neue 
Nutzungsübertragung von Parzelle 2868 auf Parzelle 3691 unzulässig sei, 
zumal sie einer Abparzellierung bzw. einer Belastung mit einer 
Dienstbarkeit gleichkomme, wofür ein Beschluss des Gemeindevorstands 
nötig sei. Ein solcher liege nicht vor. Das Geschäft sei somit nichtig. 
Sodann 
seien 
Nutzungstransporte 
nur 
zwischen 
angrenzenden 
Grundstücken zulässig. Vorliegend würden die betroffenen Grundstücke 
nicht bloss durch eine Strasse, sondern durch das Grundstück 2041 
getrennt. Die Nutzungsübertragung sei auch aus diesem Grund 
unzulässig.
6.7.2.
Die Gemeinde hält dem entgegen, dass der Gemeindevorstand die 
Nutzungsübertragung sehr wohl beschlossen habe. Als Beweis legte sie 
den Protokollauszug vom 24. Juni 2024 ins Recht. Zudem sei die 
Nutzungsübertragung ausgabenneutral. Abgesehen davon liege die 
Nutzungsübertragung im Umfang einer anrechenbaren Gebäudefläche 
von 22.2 m2 und einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 74 m2 in der 
WZ 2 mit einer ÜZ von 0.3 weit unter CHF 50'000.00. Sodann würden 
sowohl die Parzelle 2868 als auch die Parzelle 3691 in der Wohnzone 2 
(und in der Wohnmischzone 3) liegen. Schliesslich seien die genannten 
Parzellen sehr wohl bloss durch den Strassenträger (S._____) getrennt 


- 29 -
und die abparzellierte Parzelle 3691 sei bis vor kurzem Teil der Parzelle 
2041 gewesen und könne es jederzeit wieder werden. Überwiegende 
öffentliche Interessen stünden einer solchen Nutzungsübertragung nicht 
entgegen. Weiter sei zu betonen, dass die Nutzfläche gegenüber dem 
ersten Bauvorhaben reduziert worden sei und der AZ-Transfer [recte: ÜZ-
Transfer] von der Parzelle 2868 letztlich bloss die gleiche Ausnützung 
ermögliche, falls der Nutzungstransport der Teilfläche von Parzelle 1954 
aus formalistischen Gründen wider Erwarten nicht anerkannt werden 
sollte. Schliesslich erlaubt sich die Gemeinde noch den Hinweis, dass sie 
bei einer allfälligen Übernutzung des Bauvorhabens mit einer zusätzlichen 
Auflage in der Baubewilligung einverstanden wäre, wonach das 
Ausnützungsmanko noch zusätzlich von der Parzelle 2868 auf die Parzelle 
3691 zu übertragen sei.
6.7.3.
Das formelle Zustandekommen der Nutzungsübertragung von Parzelle 
2868 auf Parzelle 3691 ist nicht zu beanstanden, zumal der 
Gemeindevorstand unbestrittenermassen dafür zuständig ist (Art. 45 
Ziff. 6 und Ziff. 13 Verfassung der Gemeinde N._____) und die Gemeinde 
den entsprechenden Beschluss des Gemeindevorstands ins Recht gelegt 
hat.
6.7.4.
Indes gilt es vorliegend zu beachten, dass der QP O._____ hinsichtlich der 
Höhe und der Nutzungsziffern bereits einen Bonus von 15 % gegenüber 
der Regelbauweise sowie Nutzungstransporte von Parkierungs- und 
Infrastrukturbereichen explizit zulässt (Art. 2 und 5 QSBV). Da die QSBV 
eine 
Nutzungsübertragung 
nur 
hinsichtlich 
Baurechts- 
und 
Verkehrsflächen 
explizit 
ausschliessen, 
sind 
auch 
zusätzliche 
Nutzungstransporte von anderen Parzellen bzw. Teilflächen innerhalb des 
Quartierplanperimeters gestützt auf Art. 16 Abs. 4 BauG möglich (so 
bereits VGU R 23 19 E.7.5.2; vgl. auch E.6.2 f. vorstehend). Die neu 
vorgesehene 
Nutzungsübertragung 
betrifft 
indes 
ein 
Grundstück 


- 30 -
ausserhalb des Quartierplanperimeters (Parzelle 2868). Zwar ist eine 
Nutzungsübertragung 
zwischen 
Parzellen 
mit 
gleichen 
Nutzungsvorschriften grundsätzlich zulässig (beide Parzellen liegen in 
casu in der W 2 und in der WMZ 3). Da wie gesehen mittels Quartierplan 
und dazugehörigen Sonderbauvorschriften gerade auch von der 
ordentlichen Ausnützung abgewichen werden kann, führt dies je nach 
Ausgestaltung des konkreten Quartierplans zur Unzulässigkeit eines 
Transfers. Zudem können die möglichen Privilegien wie etwa bei der 
Ausnützung und der Geschosszahl zur Folge haben, dass sich 
Quartierplangebiete gegenüber ihrer Umgebung deutlich abheben, ohne 
dass dies Niederschlag in einer anderen Zonenzugehörigkeit finden 
würde. Massgeblich ist demnach, wie weit sich die Nutzungsmöglichkeiten 
des 
Quartierplangebiets 
von 
denjenigen 
der 
zugrundeliegenden 
Nutzungszone 
unterscheiden. 
In 
der 
Regel 
dürfte 
eine 
Nutzungsverschiebung 
dort 
nicht 
erlaubt 
sein, 
wo 
bereits 
die 
Sonderbauvorschriften eine Mehrausnützung ermöglichen. Zudem liegt es 
auf der Hand, dass auch der Zweck des Quartierplans selbst nicht 
unterlaufen werden darf. Wäre dem nicht so, könnte mittels ÜZ-
Transporten der Inhalt eines Quartierplans gänzlich ausgehöhlt werden 
(vgl. zum Ganzen: Entscheid der Baudirektion vom 10. August 2004 
E.10b f., in: Ausserrhoder Gerichts- und Verwaltungspraxis [ARGVP] 2004 
Nr. 1405, bei dem der vorgesehene Nutzungstransfer von einem 
Grundstück ausserhalb des Quartierplanperimeters nur deshalb als 
zulässig erachtet wurde, weil der betreffende Quartierplan keine 
Mehrausnützung vorsah bzw. einzig im westlichen Teil des Baubereichs 
Nord entgegen den ordentlichen Regelbauvorschriften ein zusätzliches 
Geschoss sowie eine Erhöhung der Gebäudehöhe um 2 m erlaubt war, 
diese Privilegierung aber vorab auf den dortigen speziellen topografischen 
Verhältnissen gründete und daher insgesamt nicht von einer derart 


- 31 -
unterschiedlichen Nutzung gesprochen werden konnte, welche einer 
Ausnützungsübertragung entgegengestanden hätte).
6.7.5.
Angesichts dessen, dass der QP O._____ in casu bereits eine 
substanzielle Mehrnutzung, die hinsichtlich der Ausnützung gar über das 
in der Grundordnung vorgesehene Mass hinausgeht (ÜZ-Bonus von 15 % 
statt nur 10 %) sowie Nutzungstransfers von anderen Flächen bzw. 
Parzellen innerhalb des Quartierplanperimeters und damit gesamthaft 
betrachtet eine nicht unwesentliche Abweichung von den geltenden 
Zonenvorschriften 
erlaubt, 
kann 
vorliegend 
eine 
zusätzliche 
Nutzungsübertragung 
von 
einer 
Parzelle 
ausserhalb 
des 
Quartierplanperimeters nicht mehr als zulässig erachtet werden. Dies 
würde das durch den QP O._____ festgelegte Mass der Mehrnutzung 
sprengen und im Ergebnis dessen Zweck unterlaufen. Dass der Sinn und 
Zweck des QP O._____ lediglich Nutzungsübertragungen innerhalb des 
Quartierplanperimeters zulässt, hat das Gericht bereits im Urteil R 23 19 
implizit zum Ausdruck gebracht (vgl. E.7.6.4, wonach innerhalb des 
Quartierplangebiets keine weitere übertragungsfähige Fläche zur 
Verfügung zu stehen scheint). 
6.7.6.
Schliesslich ist zu beachten, dass Quartierpläne grundsätzlich den 
ordentlichen Vorschriften derjenigen Zone unterstehen, in der sie liegen 
(vgl. Entscheid der Baudirektion vom 10. August 2004 E.10a, in: 
Ausserrhoder Gerichts- und Verwaltungspraxis [ARGVP] 2004 Nr. 1405). 
Der Inhalt eines Quartierplans beurteilt sich also stets nach der in diesem 
Gebiet geltenden Grundordnung. Das Mass der im Quartierplangebiet 
zulässigen Nutzung ist also nicht als statische Grösse zu verstehen, 
sondern stets im Kontext der jeweils geltenden Grundordnung zu 
ermitteln. Ändert sich diese – wie es bspw. mit der Umzonung der 
Teilfläche von Parzelle 1954 geschehen ist – so resultiert ab diesem 
Zeitpunkt auch eine abweichende maximal zulässige Überbauungsfläche. 


- 32 -
Aus dem Umstand, dass das Gericht im Urteil R 23 19 – mit Blick auf die 
damals geltende Grundordnung – eine aGbF von 704.33 m2 für zulässig 
erachtete, kann die Gemeinde also nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Insbesondere lässt sich die vorliegend für unzulässig beurteilte 
Nutzungsübertragung von Parzelle 2868 (vgl. E.6.7.5 hiervor) nicht 
dadurch rechtfertigen, dass damit lediglich die durch die Umzonung 
verloren gegangene Fläche kompensiert wird. Die Argumentation der 
Gemeinde, wonach die Nutzfläche gegenüber dem ersten Bauvorhaben 
reduziert worden sei und der Nutzungstransport von der Parzelle 2868 
letztlich 
bloss 
die 
gleiche 
Ausnützung 
ermögliche, 
falls 
der 
Nutzungstransport der Teilfläche von Parzelle 1954 nicht anerkannt 
werden sollte, zielt somit ins Leere. Die Gemeinde versucht damit letztlich 
den durch die Umzonung entstandene Planungsfehler mit einer an sich 
unrechtmässigen Nutzungsübertragung auszumerzen, was unsachlich ist 
und daher – auch unter Berücksichtigung der Gemeindeautonomie – nicht 
geschützt werden kann (vgl. zur Kognition der Rechtsmittelinstanz VGU R 
22 10 vom 7. Juni 2022 E.2.5).
6.8.
Im Ergebnis resultiert nun für das Bauprojekt insgesamt nicht eine 
maximal zulässige aGbF von 696.55 m2, wie die Gemeinde dies berechnet 
hat, sondern lediglich eine solche von 677.95 m2 (560.349 m2 [von der 
Bauparzelle; mit ÜZ-Bonus] + 114 m2 [von Parzelle 2041; ohne ÜZ-Bonus] 
+ 3.6 m2 [von Parzelle 3665; ohne ÜZ-Bonus]). Das vorgesehene 
Bauprojekt weist gemäss Baugesuchsunterlagen eine effektive aGbF von 
695.53 m2 auf, was den berechneten Rahmen sprengt. Oder anders 
ausgedrückt: Für die Realisierung des geplanten Bauprojekts fehlen 
17.58 m2 aGbF. Da dieses Manko an aGbF mit keinem anderen 
Nutzungstransport kompensiert werden kann, ist das Bauprojekt (nach 
geltendem Recht) im vorgesehenen Ausmass nicht bewilligungsfähig.


- 33 -
7.
Dies führt vorliegend zur Gutheissung der Beschwerde. Entsprechend 
erübrigt es sich, auf die weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen 
Rügen, namentlich betreffend Verkehrssicherheit und Gestaltung, 
einzugehen.
8.1.
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Verfahrenskosten, bestehend 
aus einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00 und den Kanzleiauslagen, 
zulasten der unterliegenden Gemeinde (Art. 73 Abs. 1 VRG).
8.2.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat eine Honorarnote im 
Umfang von total CHF 5'637.65 eingereicht, wobei er darin 21.47 h (davon 
5.92 h à CHF 195.00 und 15.55 h à CHF 260.00) sowie Spesen von 
CHF 17.80 und CHF 422.45 MWST verrechnete. Der Stundenansatz von 
CHF 260.00 wurde in den Vollmachten vereinbart und der ausgewiesene 
Aufwand erscheint angemessen. Die Gemeinde hat somit die 
obsiegenden 
Beschwerdeführer 
mit 
insgesamt 
CHF 5'637.65 
aussergerichtlich zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Baubewilligung sowie der 
Einspracheentscheid vom 9. April 2024 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
626.00
zusammen
CHF
4'626.00
gehen zulasten der Gemeinde N._____.


- 34 -
3.
Die Gemeinde N._____ hat A._____ und A.B._____, B._____ und 
B.A._____, C._____, D._____ und D.A._____, E._____, F._____ und 
F.A._____, G._____, H._____, I._____ und I.A._____, J._____, K._____ 
und K.A._____, L._____ sowie M._____, M.A._____ und M.B._____ mit 
insgesamt CHF 5'637.65 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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