gr_gerichte · KSK 2018 48 · 2019-01-09 · it
Beschwerde gegen StA, Nichtanhandnahmeverfügung StPO 310 (früher Ablehnungsverfügung)

rigetto provvisorio dell'opposizione | Rechtsöffnung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
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Decisione del 9 gennaio 2019
(Con sentenza 5A_532/2019 del 04 maggio 2020 il Tribunale federale ha il ricorso
respinto.)
N. d'incarto
KSK 18 48
Istanza
Camera delle esecuzioni e dei fallimenti
Composizione
Pedrotti, presidente
Brunner e Michael Dürst
Richter, attuaria
Parti
A._____
reclamante
patrocinato dall'avv. Ilario Bondolfi
Poststrasse 43, 7002 Coira
contro
B._____
resistente
patrocinata dall'avv. Giovanni Augugliaro
Via Pretorio 20, 6900 Lugano
Oggetto
rigetto provvisorio dell'opposizione
Atto impugnato
decisione 14 agosto 2018 del Tribunale regionale Moesa,
comunicata lo stesso giorno (n. d'incarto 335.18.198)
Comunicazione
04 giugno 2019

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Ritenuto in fatto:
A.
Con rogito (atto pubblico) n. 2585 del notaio C._____ il 27 novembre 2017
A._____ ha concesso a B._____ un diritto di compera sul bene immobile PPP
n. _____ del fondo base part. _____ RFD di O.1_____. Il prezzo d'acquisto è stato
fissato in CHF 3'000'000.00. La durata del diritto di compera è stata stabilita fino al
15 novembre 2019 (act. TRM.II./3). Mediante lo stesso atto B._____ si è impegnata a
versare a A._____ tre acconti – un primo acconto di CHF 50'000.00 entro il
20 dicembre 2017 (ciò che è avvenuto), un secondo acconto di CHF 275'000.00
entro il 28 febbraio 2018 ed un terzo acconto di CHF 275'000.00 entro il 30 aprile
2018 – ed il saldo dei restanti CHF 2'400'000.00 entro il 15 novembre 2019
(act. TRM.II./3; act. TRM.I./1).
B.
Il primo acconto di CHF 50'000.00, da versarsi sul conto clienti del notaio,
sarebbe dovuto essere messo a disposizione di A._____ dopo l'annotazione a
registro fondiario del diritto di compera, mentre i due acconti successivi di
CHF 275'000.00 cadauno, sempre da versare sul conto clienti del notaio, sarebbero
invece dovuti essere messi ad immediata libera disposizione di A._____. Inoltre, le
parti hanno stabilito che i tre acconti, per complessivi CHF 600'000.00, sarebbero
valsi quale "pena convenzionale" [recte: pena di recesso] nell'ipotesi in cui B._____,
per motivi esclusivamente a lei imputabili, avesse rinunciato ad esercitare il diritto di
compera e, dunque, all'acquisto della PPP al prezzo di compravendita pattuito di
CHF 3'000'000.00 (act. TRM.II./3).
C.
Con decisione 8 maggio 2018 l'Autorità di I istanza del Distretto di O.2_____
ha respinto la domanda di non assoggettamento all'obbligo dell'autorizzazione alla
LAFE presentata da B._____, ritenendo che sia gli acconti in questione che il prezzo
residuo fossero finanziati direttamente o indirettamente dal marito dell'istante, da
considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE (act. TRM.II./7). L'11 giugno
2018, sulla base di tale decisione, l'Ufficio del registro fondiario di O.2_____ ha
respinto la richiesta d'annotazione del diritto di compera in parola (act. TRM.III./10).
D.
Il secondo ed il terzo acconto essendo rimasti impagati (act. TRM.II./4), con
precetti esecutivi (esecuzioni n. _____ e n. _____) emessi il 24 aprile 2018
rispettivamente il 15 maggio 2018 dall'Ufficio esecuzioni e fallimenti Regione Moesa,
A._____ ha escusso B._____ per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi del
5 % dal 29 marzo 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato versamento
della seconda rata entro il 28.02.2018 concernente la compravendita immobiliare
della PPP n. _____ RFD O.1_____ come da pubblico istromento n. 2585 dell'avv.
C._____ [sic!] (clausola n. 3)", e per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi

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del 5 % dal 1° maggio 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato
versamento della terza rata entro il 30.04.2018 concernente la compravendita
immobiliare della PPP n. _____ RFD O.1_____ come da pubblico istromento n. 2585
dell'avv. C._____ [sic!] (clausola n. 3) del 27.11.2017" (act. TRM.I./1; act. TRM.II./2).
E.
B._____ avendo interposto in data 23 maggio 2018 opposizioni avverso detti
precetti esecutivi, con istanza 8 giugno 2018 A._____ ne ha chiesto il rigetto
provvisorio al Tribunale regionale Moesa formulando il seguente petito (act. TRM.I./1;
act. TRM.II./2):
1.
L'istanza è integralmente accolta.
§ Di conseguenza:
È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora
B._____ ai Precetti Esecutivi no. _____ e _____ dell'Ufficio di esecuzione
di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre
interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018,
spese esecutive per CHF 472.20.
2.
Protestate tasse, spese e ripetibili.
A._____ ha fondato la sua domanda di rigetto delle opposizioni sul rogito (atto
pubblico) 27 novembre 2017 (act. TRM.II./3), facendo in particolare valere che il
contratto mantiene la sua validità civilistica indipendentemente dal rifiuto dell'Ufficio
del registro fondiario di annotare il diritto di compera per questioni afferenti la
legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Il rifiuto
dell'annotazione non avrebbe quindi alcun effetto sull'esigibilità dei crediti rivendicati.
Di conseguenza, la somma di CHF 550'000.00 – o meglio la seconda e la terza rata
del drititto di compera – sarebbe divenuta esigibile a partire dal 28 febbraio 2018
rispettivamente dal 30 aprile 2018. Tale importo, di cui B._____, con atto notarile
27 novembre 2017, si sarebbe riconosciuta debitrice, non sarebbe mai stato pagato.
Insomma, l'atto pubblico 27 novembre 2017 costituirebbe valido riconoscimento di
debito esigibile (act. TRM.I./1.).
F.
Con osservazioni scritte 2 luglio 2018 B._____ ha preteso la reiezione
dell'istanza, protestando tasse, spese e ripetibili (act. TRM.I./2; act. TRM.IV./1). Ella
ha sostenuto, riassumendo, che il secondo ed il terzo acconto non sono esigibili sia
perché la mancata annotazione del diritto di compera a seguito di una decisione
LAFE comporta la nullità dell'atto in virtù dell'art. 26 LAFE (nullità che va rilevata
d'ufficio dal giudice del rigetto), sia perché, quale tesi subordinata, è pacifico che tali
somme non avrebbero potuto essere versate dal notaio al presunto creditore in
assenza dell'annotazione del diritto di compera. La sistematica del contratto sarebbe
infatti chiara: gli acconti avrebbero dovuto essere versati a A._____ solo dopo
l'annotazione del diritto di compera. Tale clausola non sarebbe stata espressamente

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prevista per i due acconti di CHF 550'000.00 unicamente in quanto il notaio non
avrebbe previsto l'avvio di una pratica LAFE da parte dell'Ufficio dei registri con
richiesta di data 22 gennaio 2018 (act. TRM.I./2; act. TRM.III./2; act. TRM.III./4).
G.
Mediante replica spontanea 5 luglio 2018, duplica spontanea 16 luglio 2018 e
relative osservazioni spontanee 19 luglio 2018, le parti sono poi rimaste sulle
rispettive e contrastanti posizioni e hanno riconfermato le loro domande
(cfr. act. TRM.I./3; act. TRM.I./4; act. TRM.I./5).
H.
Con decisione 14 agosto 2018 (act. TRM.V./1; act. B.1), comunicata motivata
lo stesso giorno, il giudice unico del Tribunale regionale Moesa ha deciso quanto
segue:
1.
L'istanza è respinta.
2.
La tassa di giustizia di CHF 700.–, già anticipata dall'istante, è posta a
suo carico. L'istante verserà alla convenuta CHF 500.– a titolo di ripetibili.
3.
(Mezzi di impugnazione)
4.
(Notificazione)
Secondo il giudice di prime cure, il versamento del secondo e del terzo acconto, di
CHF 275'000.00 cadauno, era – anche se non expressis verbis – subordinato alla
condizione sospensiva dell'avvenuta annotazione a registro fondiario del diritto di
compera. Ne discenderebbe che l'eccezione sollevata da B._____ circa la non
esigibilità del credito, valutata nel contesto di una procedura sommaria con potere
d'esame limitato all'accertamento della mera esistenza di un titolo esecutivo,
apparirebbe decisamente convincente e sufficiente per respingere l'istanza di rigetto
delle opposizioni. Per tale ragione il credito vantato da A._____ non sarebbe dunque
esigibile. Inoltre, visto la reiezione della domanda di annotazione del diritto di
compera, il contratto di costituzione del diritto di compera andrebbe ritenuto, se non
già nullo ai sensi dell'art. 26 cpv. 2 LAFE, perlomeno inefficace secondo l'art. 26
cpv. 1 LAFE (act. TRM.V./1; act. B.1).
I.
Contro detta decisione A._____ (in seguito: reclamante) è insorto al Tribunale
cantonale dei Grigioni con reclamo 24 agosto 2018, presentando il seguente petito:
1.
Il reclamo è accolto.
§ Di conseguenza il dispositivo della sentenza impugnata è modificato
come segue:
"È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora
B._____ ai Precetti Esecutivi no. _____ e _____ dell'Ufficio di esecuzione
di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre
interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018,
spese esecutive per CHF 472.20.

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La tassa di giustizia di CHF 700.– già anticipata dall'istante, è posta a
carico della convenuta che rifonderà CHF 500.– a titolo di ripetibili."
2.
Protestate tasse, spese e ripetibili.
Il reclamante argomenta che il rifiuto dell'Ufficio del registro fondiario di annotare il
diritto di compera non comporta la nullità del contratto in questione. Il giudice di prime
cure avrebbe quindi sbagliato nel ritenere il contratto di diritto di compera, se non
nullo, inefficace. Inoltre, il giudice di prime cure avrebbe a torto interpretato il
contratto oltre il testo letterale. In una procedura di rigetto dell'opposizione il giudice
non potrebbe distanziarsi dall'interpretazione letterale e chiara del testo in un atto
pubblico. Nel caso di specie, quindi, sarebbe determinante il testo letterale. Da
quest'ultimo non risulterebbe che l'annotazione costituisce condicio sine qua non per
il versamento del secondo e del terzo acconto (act. A.1).
L.
Con decreto 27 agosto 2018 il Presidente della Camera delle esecuzioni e dei
fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni ha fissato al reclamante un termine
scadente il 7 settembre 2018 per versare un anticipo spese di CHF 1'200.00
(act. D.1). Mediante altro decreto di stessa data ha invitato B._____ (in seguito:
resistente) a presentare la risposta al reclamo. Il Presidente ha altresì chiesto
all'autorità precedente di trasmettere gli atti al Tribunale cantonale (act. D.2), come
poi avvenuto il 29 agosto 2018 (act. D.3).
M.
Nella risposta 7 settembre 2018 la resistente ha postulato la reiezione del
reclamo, protestando tasse, spese e ripetibili (act. A.2). A parere della resistente, il
reclamante si limita a criticare la decisione impugnata in merito alla nullità del
contratto, non confrontandosi però con l'altro motivo che, secondo il giudice di prime
cure, consentiva comunque di respingere l'istanza, ovvero il fatto che,
indipendentemente dalla validità o meno dell'atto pubblico, la pretesa non sarebbe
stata a quel momento esigibile; questo in quanto l'atto pubblico rimaneva inefficace
fino a decisione LAFE. Ne conseguirebbe l'irricevibilità del reclamo. Per il resto, il
reclamo dovrebbe essere respinto (act. A.2).
N.
Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del
giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.
Considerando in diritto:
1.
La decisione impugnata – emanata in materia di rigetto dell'opposizione – è
una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro
cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) senza riguardo al valore
litigioso. Nel Cantone dei Grigioni il reclamo, scritto e motivato, deve essere proposto

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al Tribunale cantonale entro dieci giorni dalla notificazione della decisione motivata
impugnata (art. 321 cpv. 1 e 2 CPC in unione con l'art. 7 cpv. 1 della Legge
d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010
[LACPC; CSC 320.100]). Competente in seno al Tribunale cantonale è la Camera
delle esecuzioni e dei fallimenti (art. 8 cpv. 2 dell'Ordinanza sull'organizzazione del
Tribunale cantonale del 14 dicembre 2010 [Ordinanza sul Tribunale cantonale,
OOTC; CSC 173.100]).
L'atto impugnativo del reclamante, datato 24 agosto 2018, è tempestivo. Il
reclamante avendo versato tempestivamente l'anticipo spese richiesto, si può di
principio, sempreché sia sufficientemente motivato, entrare nel merito del reclamo
(cfr. consid. M.; consid. 4.)
2.
Con il reclamo possono essere censurati l'applicazione errata del diritto
nonché l'accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 CPC). Il termine
"applicazione errata del diritto" comprende sia il diritto scritto che quello non scritto
nonché l'inadeguatezza. L'autorità di reclamo esamina le rispettive censure con
piena cognizione. Per quanto concerne invece la fattispecie costatata dall'istanza
inferiore, vige una cognizione limitata. La fattispecie, infatti, viene esaminata dal
Tribunale cantonale solo sotto l'aspetto di un accertamento manifestamente inesatto
e quindi arbitrario dei fatti (cfr. fra i molti Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [edit.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3a ed., Zurigo 2016, n. 5 ad art. 320 CPC). Fintanto che un
apprezzamento inesatto dei fatti si basa su un'errata applicazione del diritto, tuttavia,
trattasi di errata applicazione del diritto ex art. 320 lett. a CPC, la quale può essere
esaminata con piena cognizione dall'istanza di reclamo (Karl Spühler, in:
Spühler/Tenchio/Infanger
[edit.],
Basler
Kommentar,
Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3a ed., Basilea 2017, n. 5 ad art. 320 CPC). La procedura di
reclamo prevede l'onere di censura. Nel suo atto impugnativo la parte reclamante
deve dunque esporre nel dettaglio in che misura la decisione impugnata è viziata e
quali motivi di reclamo vengono invocati (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, op.
cit., n. 15 ad art. 321 CPC). Ciò che resta incensurato non viene esaminato
dall'autorità di reclamo.
3.
Giusta l'art. 326 CPC nella procedura di reclamo non sono ammesse né nuove
conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
Fatte salve speciali disposizioni legali (art. 326 cpv. 2 CPC), vige perciò un divieto
assoluto di nova. A differenza dell'appello, il reclamo non ha infatti lo scopo di
proseguire la procedura di prima istanza. Determinante è quindi la materia
processuale vigente al momento dell'emanazione della decisione impugnata (cfr.

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Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 seg. ad art. 326 CPC). Il divieto di nova fa quindi
stato non solo in procedure soggette al principio attitatorio, bensì anche in quelle
governate dalla massima inquisitoria. Sono invece ammesse nuove considerazioni
giuridiche (cfr. Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 ad art. 326 CPC; Dominik
Gasser/Brigitte Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2a ed.,
Zurigo 2014, n. 1 ad art. 326 CPC).
4.
Come già menzionato (consid. M.), la resistente fa valere che il reclamante
nella sua comparsa scritta non si confronta con la seconda motivazione del giudice di
prime cure concernente l'inefficacia dell'atto pubblico e quindi la mancata esigibilità
delle pretese. Di conseguenza, il reclamo sarebbe irricevibile. Contrariamente a
quanto afferma la resistente, il reclamante si è confrontato sufficientemente con
entrambe le motivazioni del giudice di prime cure. Tale censura cade dunque nel
vuoto, potendo così entrare nel merito del reclamo (cfr. consid. 1.).
5.1.
Giusta l'art. 82 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione
ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito
constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l'escusso
sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di
debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale, il cui scopo
non è di accertare l'esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l'esistenza di un
titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal
creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l'escusso non
renda
immediatamente
verosimili
eccezioni
liberatorie
(DTF 132
III
142
consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto
esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (DTF 136 III 587
consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre
nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530
consid. 3.2).
La nozione di riconoscimento di debito non è definita dalla legge. Costituisce un
riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF l'atto pubblico o la scrittura
privata, firmata dall'escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà
di pagare (o perlomeno di riconoscere) all'escutente, senza riserve né condizioni,
una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139
III 301 consid. 2.3.1 con rinvii). Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche
da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari.
La somma posta in esecuzione deve essere determinabile già al momento della firma
del riconoscimento di debito. L'opposizione può essere rigettata in via provvisoria
solo se l'escutente prova (e non solo rende verosimile: sentenza del Tribunale

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federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.3 con rinvii) che l'escusso ha
riconosciuto senza riserve né condizioni il debito posto in esecuzione.
Se il contratto sottostà a una condizione sospensiva, spetta all'escutente dimostrare
che la stessa si è realizzata prima dell'inoltro dell'esecuzione (Daniel Staehelin, in:
Staehelin/Bauer/Staehelin [edit.], Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed., Basilea 2010,
n. 36 ad art. 82 LEF), prova che il giudice deve esigere d'ufficio. Il riconoscimento
deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti
dall'escutente (Daniel Staehelin, op. cit., n. 21 ad art. 82 LEF). Una sua eventuale
interpretazione può fondarsi solo sul titolo stesso (sentenza del Tribunale federale
5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di
dubbio la questione litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario
(DTF 132 III 480 consid. 4.1; 122 III 125 consid. 2; sentenze della Camera di
esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello della Repubblica e Cantone Ticino [in
seguito: CEF] 14.2018.13 del 30 luglio 2018 consid. 5.1, 14.2014.116 del
3 novembre 2014 consid. 4.4 e 14.2015.23 del 28 maggio 2015 consid. 7.1; André
Panchaud/Marcel Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, n. 2 § 6).
5.2.
Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in
sede di reclamo) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di
debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore ed il credito indicati nel precetto
esecutivo e nell'istanza, con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti
prodotti (Daniel Staehelin, op. cit., n. 50 ad art. 84).
5.3.
Secondo giurisprudenza e dottrina incombe all'escutente non solo di produrre
un titolo di rigetto ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF, ma pure di dimostrare, mediante
documenti,
l'esigibilità
del
credito
posto
in
esecuzione
prima
dell'inoltro
dell'esecuzione (sentenza del Tribunale federale 5A_303/2013 del 24 settembre
2013 consid. 4.1 con rinvii; sentenza della CEF 14.2002.40/41 del 14 agosto 2002
consid. 5.3; Daniel Staehelin, op. cit., n. 77 e 79 ad art. 82 LEF con rinvii), ove essa
non risulti già dal titolo di rigetto (sentenze della CEF 14.2015.65 dell'11 agosto 2015
consid. 5 e 14.2015.222 del 21 marzo 2016 consid. 6).
5.4.
Come già indicato, nella procedura di rigetto dell'opposizione occorre
solamente decidere, se per l'importo escusso sussiste un titolo che possa eliminare
l'effetto sospensivo dell'opposizione. Non va invece apprezzata l'entità materiale del
credito (cfr. Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und
Konkursrechts, 9a ed., Berna 2013, n. 22 § 19; DTF 135 III 315 consid. 2.3).

9 / 13
6.
Nel suo atto impugnativo il reclamante fa valere che il giudice di prime cure ha
a torto concluso che il rogito (atto pubblico) 27 novembre 2017 non costituisce valido
titolo di rigetto delle opposizioni. A mente del reclamante il contratto mantiene la sua
validità civilistica fino alla scadenza della durata dell'esercizio del diritto di compera,
posto come la mancata autorizzazione LAFE non è dovuta alla persona
dell'acquirente (che non cittadina straniera ai sensi della LAFE), ma unicamente alle
sue modalità di finanziamento del prezzo d'acquisto. Di conseguenza l'atto pubblico
giustificherebbe il rigetto delle opposizioni. Inoltre, nonostante il limitato potere di
cognizione del giudice di rigetto, il giudice di prime cure avrebbe interpretato il
contratto oltre il suo chiaro testo letterale (cfr. act. A.1; consid. I.). La resistente, nella
sua risposta al reclamo, condivide per contro in linea di principio le conclusioni del
giudice di prime cure (cfr. act. A.2; consid. M.).
7.1.
Ai sensi dell'art. 2 cpv. 1 LAFE le persone all'estero devono chiedere
un'autorizzazione all'autorità cantonale competente per l'acquisto di fondi. Secondo
l'art. 2 cpv. 1 della Ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del
1° ottobre 1984 (OAFE; RS 211.412.411) i cittadini degli Stati membri della Comunità
europea (CE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) non sono
considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in
Svizzera giusta gli art. 23, 24 cpv. 1, 25 e 26 del Codice civile (CC). La legittimità del
domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti temporanei, di dimora o di
domicilio CE-AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'Ordinanza sull'introduzione della
libera circolazione delle persone del 23 maggio 2001 [ora: del 22 maggio 2002;
OLCP; RS 142.203]) per la costituzione di un domicilio (art. 2 cpv. 2 OAFE). Giusta
l'art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE sono considerati acquisto di un fondo in particolare la
costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un
fondo.
Il capitolo cinque della LAFE disciplina poi le sanzioni nel diritto amministrativo e nel
diritto civile. L'art. 26 cpv. 1 LAFE prevede che i negozi giuridici concernenti un
acquisto, per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione, rimangono
inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Diventano in particolare nulli
se l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la
notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato
l'autorizzazione (art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE). Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio
(art. 26 cpv. 3 LAFE) e fanno sì che prestazioni promesse non possono essere
pretese (art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE).
7.2.
La resistente è cittadina italiana al beneficio di un permesso B UE/AELS e
residente in Svizzera. Ella stessa non è pertanto considerata persona all'estero ai

10 / 13
sensi dell'art. 1 LAFE. La costituzione e l'esercizio del diritto di compera concordato,
quindi, non richiederebbero alcuna autorizzazione. Tuttavia, poiché sia gli acconti in
questione che il prezzo residuo sono finanziati direttamente o indirettamente dal di lei
marito, da considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE, la costituzione e
l'esercizio del diritto di compera sono soggetti ad autorizzazione (cfr. act. TRM.II./7).
Nella fattispecie, di conseguenza, trova applicazione l'art. 26 LAFE, cosicché la
costituzione del diritto di compera (ossia l'atto pubblico 27 novembre 2017) rimane
inefficace fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Il contratto resta quindi in
sospeso, così come un negozio giuridico subordinato a condizione sospensiva (cfr.
sentenza del Tribunale federale 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid. 3.).
8.
Visto quanto sopra, il giudice di prime cure ha giustamente ritenuto che l'atto
pubblico 27 novembre 2017 è inefficace. Le pretese del reclamante fondate sul
medesimo
non
sono
pertanto
esigibili,
indipendentemente
da
qualsiasi
interpretazione della volontà delle parti. Già solo per questo motivo la domanda di
rigetto delle opposizioni formulata dal qui reclamante deve essere respinta e la
decisione impugnata merita conferma.
9.
Per il resto, contrariamente a quanto sostenuto dal reclamante, il giudice di
rigetto non deve unicamamente basarsi sul testo letterale del contratto nel
determinare la volontà delle parti. Si ricorda inoltre a tal proposito che la
determinazione definitiva della volontà delle parti o l'interpretazione definitiva del
contratto non spetta al giudice del rigetto (cfr. sentenza del Tribunale federale
5A_99/2017 del 17 agosto 2017 consid. 3.). Come a ragione rilevato dal giudice di
prime cure, sulla scorta di un'interpretazione oltre il testo letterale dell'accordo,
l'annotazione del diritto di compera risulta costituire condicio sine qua non per il
versamento del primo acconto da parte del notaio a favore del reclamante, ma anche
per il versamento del secondo e del terzo acconto da parte della qui resistente sul
conto clienti del notaio. Ad ogni modo, qualora il debitore contesti l'esigibilità del
credito posto in esecuzione (come è accaduto in casu; cfr. act. TRM.I./2; act. A.2),
spetta al creditore provare l'esigibilità, come parte integrante del titolo di rigetto
dell'opposizione, e non solo renderla verosimile (cfr. decisione del Tribunale
cantonale dei Grigioni KSK 18 15 del 28 maggio 2018 consid. 5.3.3.). Nel caso
concreto, il reclamante non ci è riuscito, motivo per cui l'istanza di rigetto
dell'opposizione dovrebbe essere respinta indipendentemente dall'efficacia o meno
(con riferimento alla LAFE) del più volte citato accordo fra le parti.
10.
Benché le parti non si siano espresse in merito, occorre osservare che ai
sensi dell'art. 17 cpv. 1 LAFE, il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico,
oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo

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d'autorizzazione non può essere escluso a priori, deve chiedere l'autorizzazione o
l'accertamento del non assoggettamento. La legge non determina la durata di questo
termine. Secondo Mühlebach/Geissmann (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann,
Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 6 ad art. 17 LAFE con rinvio), "il più
tardi dopo la conclusione del negozio giuridico" corrisponde ad un periodo di circa un
mese. Ciononostante, non sono chiare le conseguenze per il negozio giuridico fra le
parti in caso di violazione dell'art. 17 LAFE da parte dell'acquirente. In ogni caso un
accordo inefficace ai sensi dell'art. 26 LAFE rimane tale indipendentemente da
eventuali omissioni da parte dell'acquirente. Le parti avrebbero piuttosto dovuto
fissare il termine ex art. 17 LAFE e prevedere le consguenze per l'accordo in caso di
mancato agire tempestivo da parte dell'acquirente. Ciò non è però stato fatto, ragione
per cui il contratto di diritto di compera rimane in sospeso fino all'autorizzazione
definitiva o al più tardi fino al 15 novembre 2019 (data di scadenza) e, quindi,
inefficace (se non è già diventato nullo), con riserva di eventuali richieste di
risarcimento da parte del venditore, che però non concernono il presente
procedimento. Evidentemente, l'accordo essendo inefficace, se non nullo, il venditore
potrebbe disporre liberamente dell'immobile in questione. Spetta infatti alla resistente
attivarsi tempestivamente, se intende esercitare il suo diritto di compera.
11.
Va infine ricordato che la decisione di rigetto provvisorio comporta solo effetti
di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (vedasi sopra
consid. 5.1. e 5.4.; DTF 136 III 583 consid. 2.3; 135 III 315 consid. 2.3; Kurt
Amonn/Fridolin Walther, op. cit., n. 22 § 19). La decisione del giudice del rigetto,
quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice
ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 528 consid. 3.2).
12.
In definitiva, in assenza di un valido titolo di rigetto, la reiezione dell'istanza di
rigetto provvisorio delle opposizioni da parte del giudice di prime cure non può che
trovare conferma davanti a questa Camera. Il reclamo deve quindi essere respinto a
pieno titolo e la decisione di rigetto provvisorio dell'opposizione qui impugnata
integralmente confermata.
13.1. Visti l'esito della procedura di reclamo e il valore litigioso di CHF 550'000.00, le
spese processuali sono fissate – in base agli artt. 48 e 61 cpv. 1 dell'Ordinanza sulle
tasse riscosse in applicazione della Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento
del
23 settembre
1996
(OTLEF; RS 281.35) – in CHF 1'200.00, e poste a carico del reclamante
soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC).

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13.2. Il reclamante va inoltre condannato a rifondere alla resistente un'adeguata
indennità per spese ripetibili. L'avv. Giovanni Augugliaro non ha presentato una nota
d'onorario; l'indennità a titolo di ripetibili (spese ed IVA incluse) viene quindi stabilita
d'ufficio, in base alla complessità del caso e al dispendio di tempo necessario per
un'adeguata assistenza, in CHF 1'000.00 (art. 105 cpv. 2 CPC; art. 96 CPC in unione
con l'art. 3 cpv. 1 dell'Ordinanza sull'onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250]).

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La Camera delle esecuzioni e dei fallimenti giudica:
1.
Il reclamo è respinto.
2.
Le spese della procedura di reclamo di CHF 1'200.00 sono poste a carico di
A._____ e sono prelevate dall'anticipo di CHF 1'200.00 da lui prestato.
3.
A._____ è condannato a rifondere a B._____ un'indennità di CHF 1'000.00 a
titolo di ripetibili.
4.
Contro questa decisione con un valore litigioso di almeno CHF 30'000.00 può
essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 1
lett. b LTF. Il ricorso è da inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per
scritto entro 30 giorni dalla notificazione della decisione con il testo integrale
nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto al
ricorso, gli ulteriori presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29
segg., 72 segg. e 90 segg. LTF.
5.
Comunicazione a: