gr_gerichte · R 2006 98 · 2007-03-27 · de
Baueinsprache

Baueinsprache | Baurecht

R 06 98
4. Kammer
URTEIL
vom 27. März 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 11. November 2000 stellte … das Gesuch, das Wohn- und Geschäftshaus
Nr. 95A (Haus …) mit Magazin Nr. 95A-A auf (der damaligen) Parzelle 507
(seit 18. Januar 2001 mit der damaligen Parzelle 506 zur neuen Parzelle 506
vereinigt) in … abzubrechen. Zudem verlangte er die Zusicherung, dass er
gemäss Art. 7 Baugesetz(BG) im Hofstattrecht innert der Frist von 6 Jahren
einen Neubau aufstellen könne. Er habe dem Geometer … heute den Auftrag
erteilt, die Gebäude auszumessen und die Pläne der Gemeinde zuzustellen.
Die Aufnahme der Ingenieure … datiert vom 15. November 2000 und wurden
der Gemeinde am 17. November 2000 zugestellt. Diese genehmigte sie am
20. Dezember 2000. Das Abbruchgesuch wurde öffentlich aufgelegt und am
18. Dezember 2000 von der Gemeinde bewilligt. Am 28. Januar 2004 reichte
… ein Gesuch für die Überbauung von Parzelle 506 ein, nachdem eine frühere
Baueingabe
im
Jahr
2001
nach
einem
vom
Verwaltungsgericht
gutgeheissenen Rekurs der Eheleute … (Eigentümer von Parzelle 508 bzw.
511) und eine weitere Eingabe im Jahr 2003 infolge Nichtbewilligung einer
Tiefgarageneinfahrt durch das kantonalen Tiefbauamt zurückgezogen hatte
werden müssen. Das Gesuch beinhaltete, das Gebäude Assek. Nr. 95 (Haus
Steinbock) in ein Mehrfamilienwohnhaus umzubauen resp. daran einen
Anbau zu erstellen. Dagegen liessen … am 24. Februar 2004 Einsprache
erheben. Am 8. Juni 2004 erteilte die Gemeinde die Bewilligung für diesen
An- und Umbau und wies die Einsprache ab. Im Freien sind auf der
Südostseite von Parzelle 506 vier Aussenparkplätze vorgesehen, die gemäss
dem am 7. Juni 2004 bewilligten Plan KG/EG je hintereinander angeordnet
sind. Nachdem er ein erstes Baugesuch vom 13. Februar 2006 für den Bau

eines Autounterstandes zurückgezogen und ein zweites Baugesuch vom 23.
Mai 2006 von der Gemeinde nicht genehmigt worden war, reichte … bei der
Gemeinde am 25. August 2006 ein drittes Baugesuch für die Erstellung eines
Autounterstandes auf Parzelle 506 ein. Am 7. April 2006 hatte die … AG
(Bauberaterin der Gemeinde …) das Baugesuch vom 13. Februar 2006
untersucht und u.a. festgestellt, dass das Hofstattrecht gemäss Baugesuch
vom 20. Dezember 2000 gewährleistet und die notwendigen Pläne und
Grundlagen bei der Gemeinde hinterlegt seien. Abweichungen seien gemäss
Art. 7 Abs. 2 BG zulässig und ihres Erachtens seien auch Verkleinerungen
des Volumens möglich. Aus gestalterischer Sicht wäre eine Anbindung an das
Hauptgebäude zu prüfen resp. wünschenswert. Indessen könne das
Baugesuch ihres Erachtens wegen Verstosses gegen die Dachvorschriften
nicht genehmigt werden. Das Projekt sieht vor, am Ort, wo die vier
Autoabstellplätze bewilligt wurden und früher das 2000 abgebrochene
Gebäude Assek. Nr. 95-A stand, einen Autounterstand zu erstellen. Die von
… dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand am 16.
Oktober 2006 unter gleichzeitiger Erteilung der Baubewilligung ab.
2.
Dagegen erhoben … am 7. November 2006 Rekurs und beantragten die
Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheides. Sie machen
geltend, entgegen dem Einspracheentscheid sei eine weitere Überbauung
des Grundstückes unter dem Titel „Hofstattrecht“ nicht mehr möglich. Das
ehemalige Haus „…“ sei schon im Dezember 2000 abgebrochen worden und
an dessen Stelle ein neues Mehrfamilienhaus errichtet worden. Zudem sei die
verlangte Dokumentation gemäss Art. 7 Abs. 3 BG nicht vorhanden und ein
allfälliges Hofstattrecht wäre damit ohnehin verwirkt. Die gegenteilige
Behauptung des Gemeindevorstandes … werde bestritten. Zudem könnte der
Autounterstand gestützt auf das Hofstattrecht ohnehin nur bis zum
Abbruchtermin vor dem 20. Dezember 2006 errichtet werden. Bis dahin werde
… nicht im Besitze einer rechtskräftigen Baubewilligung sein, geschweige
denn seine Baute errichtet haben, womit das Hofstattrecht ebenfalls definitiv
als verwirkt zu betrachten sei. Ausserdem sei die Verkehrssicherheit nicht
gewährleistet.

3.
Während die Gemeinde unter Hinweis auf die Ausführungen im
angefochtenen Entscheid auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte
… die Abweisung des Rekurses. Vorliegend werde nicht höher oder breiter
gebaut, sondern deutlich weniger innerhalb des alten Grundrisses. Nicht das
alte Haus … werde neu aufgebaut, sondern lediglich die heute bestehende
Parkfläche eingeschossig überdacht. Das frühere Haus … sei ein Geschäfts-
und Wohnhaus gewesen und habe auch über Abstellplätze verfügt. Heute
seien am Ort des Bauvorhabens dieselben Parkplätze, welche lediglich
überdacht würden. Es liege keine Zweckänderung vor. Auch seien die
Interessen der Nachbarn gewährleistet. Durch die Überdachung könnten die
Immissionen eingedämmt werden. Es gebe nicht mehr Immissionen. Die
Baubehörde
habe
diesbezüglich
ein
erhebliches
Ermessen.
Der
Autounterstand störe weder die Nachbarn noch die öffentlichen Interessen.
Betreffend angeblicher Lärm- und Geruchsimmissionen übertrieben die
Rekurrenten gewaltig und könnten keine Norm anführen, welche allenfalls
verletzt wäre. Die Verkehrssicherheit sei gewährleistet. Die Ein- und
Ausfahrtsproblematik sei früher vom Kanton genehmigt gewesen, was heute
nicht mehr notwendig sei. Dies verdeutliche aber die rechtsgenüglich
vorhandene Zufahrt und Verkehrssicherheit.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest und konnten zu den vom Gericht zusätzlich beigezogenen Unterlagen
Stellung nehmen.
5.
Am 27. März 2007 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem die Rekurrentin und der Bauherr mit ihren
Anwälten sowie Vertreter der Baubehörde mit dem Ingenieur Niggli
teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand
der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG;
BR
370.100)
in
Kraft
getreten,
welches
das
bisherige
Verwaltungsgerichtsgesetz
(VGG;
BR
370.100)
abgelöst
hat.
Die
Übergangsbestimmung
in
Art.
85
Abs.
2
VRG
legt
fest,
dass
Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-
Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im
vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist noch im Jahre 2006 geendet hat, sind
hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes
anwendbar.
2. a)
Der zur Diskussion stehende Autounterstand soll unmittelbar an die Grenze
zur rekurrentischen Liegenschaft erstellt werden. Die Gemeinde hat dies im
Hofstattrecht
bewilligt.
Die
Rekurrenten
machen
geltend,
die
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes seien nicht
gegeben. Die massgebende Bestimmung des kommunalen Baugesetzes (Art.
7 Abs. 1 - 3) lautet:
"Wird ein Gebäude innerhalb der Bauzonen ganz oder teilweise zerstört oder
abgebrochen, so darf es binnen 6 Jahren ohne Rücksicht auf die Vorschriften
des
Baugesetzes
bezüglich
Gebäudehöhe,
Gebäudelänge
und
Grenzabstände
im
bisherigen
Umfange
wiederhergestellt
werden.
Zweckänderungen im Rahmen der Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften
sind zulässig, soweit dadurch die Interessen Dritter nicht über Gebühr
beeinträchtigt werden.
Abweichungen von einzelnen Massen des Altbaues im Rahmen der
bestehenden Gebäudekubatur können gestattet oder angeordnet werden,
wenn damit eine bessere Gesamtgestaltung ermöglicht wird oder wenn dies
aus anderen Gründen des öffentlichen Interesses erforderlich ist.

Die Gebäudemasse sind vor dem Abbruch des Gebäudes oder binnen zwei
Monaten nach dessen zufälliger Zerstörung in einem von der Gemeinde zu
genehmigenden Plan festzuhalten."
Das Hofstattrecht als solches dient grundsätzlich der Erhaltung des
Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder der Ausdehnung. Es stellt
eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein
zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter
Baugesetze
bezüglich
Gebäude-
und
Grenzabstände
sowie
Höhenvorschriften in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das
Hofstattrecht verleiht also dem Eigentümer eines vor einschlägigen
Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem
einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich jener beim
Wiederaufbau eines früher von einem bestandenen Gebäudes nicht an die
neuen Bauvorschriften halten muss. Er wird daher für bestehende Bauten vor
Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit,
welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend
geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an alle
Bauvorschriften halten muss, ohne Rücksicht auf gewisse Beschränkungen
wieder aufbauen. Diese Möglichkeit steht im Gegensatz sowohl zum
öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung
als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine
über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem
Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und
privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als generelle,
kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu
handhaben (vgl. PVG 2000 Nr. 56, 1990 Nr. 14; VGU R 06 60, R 02 34).
b)
In tatbeständlicher Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass es vorliegend
entgegen
der
Ansicht
der
Rekurrenten
nicht
um
eine
weitere
Inanspruchnahme
des
Hofstattrechtes
auf
der
Parzelle
506
im
Zusammenhang mit dem Haus Steinbock geht. Als Hofstatt dient vielmehr
einzig das auf der inzwischen mit der Parzelle 506 vereinigten Parzelle 507
bestandene Gebäude 95A (Haus …). Die Masse dieses Gebäudes wurden im

Jahre 2000 in einem von der Gemeinde genehmigten Plan aufgenommen,
was sich auch am Augenschein durch die Darstellung des dort anwesenden
Vertreters des Ingenieurbüros bestätigt hat. Die Voraussetzung von Art. 7
Abs. 3 BG ist damit klar gegeben. Der projektierte Autounterstand befindet
sich nun vollständig innerhalb des Grundrisses der Hofstatt und überragt
deren Höhe bei weitem nicht. Anstelle eines an sich aufgrund des
Hofstattrechtes möglichen neuen Wohngebäudes wird lediglich ein offener
überdachter Carport für vier Fahrzeuge erstellt. Dass dies eine geringfügigere
Beeinträchtigung der Nachbarschaft darstellt als der Neubau eines
Wohnhauses auf der ehemaligen Parzelle 507 direkt an die Grenze zur
rekurrentischen Liegenschaft, liegt auf der Hand. Von der Zweckänderung her
betrachtet, realisiert der Bauherr somit ein Minus im Vergleich zum alten
Zustand. Von einer über Gebühr gehenden Beeinträchtigungen Dritter kann
daher keine Rede sein. Hinzu kommt noch Folgendes: Das kommunale
Baurecht sieht nicht vor, dass auf einem Grundstück nur Pflichtparkplätze
erstellt werden dürften. Es gehört daher zur Bau- und Eigentumsfreiheit eines
Grundeigentümers, auf seiner Parzelle bestimmte Flächen als Abstellplätze
für Motorfahrzeuge zu gebrauchen, sofern dem nicht andere bau- oder
planungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen(vgl. VGU R 00 75). Dem
Grundeigentümer steht es daher grundsätzlich frei, auf seiner Parzelle soviel
Fahrzeuge abzustellen, wie darauf Platz finden. Durch das umstrittene
Bauvorhaben werden nun diese Möglichkeiten zugunsten der Rekurrenten
faktisch eingeschränkt, weil die Baute den nötigen Manövrierraum verkleinert.
Zusammenfassend steht somit fest, dass der Autounterstand im Hofstattrecht
bewilligt werden kann.
c)
Art. 7 Abs. 1 BG regelt nicht, wie die 6-Jahresfrist einzuhalten ist.
Richtigerweise ist – unter Füllung dieser Gesetzeslücke (vgl. dazu
Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich/St.
Gallen, 2006, Rz. 233ff) - davon auszugehen, dass diese Frist dann
eingehalten ist, wenn innert derselben ein Gesuch um Wiederaufbau im
Hofstattrecht gestellt wird. Nur so ist gewährleistet, dass es in der Macht des
Bauherrn liegt, von seinem Hofstattrecht Gebrauch zu machen oder nicht.
Würde für die Fristwahrung beispielsweise auf die Rechtskraft einer

Baubewilligung oder auf den Baubeginn abgestellt, läge es an vom Bauherrn
nicht
zu
beeinflussenden
Faktoren
wie
der
Dauer
des
Baubewilligungsverfahrens, der Erhebung von Einsprachen Dritter oder der
Dauer eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens, ob das Hofstattrecht ausgeübt
werden kann oder nicht. So hat das Verwaltungsgericht in VGE 444/95, E.3.,
festgehalten, dass es für die Inanspruchnahme des Hofstattrechts
insbesondere eines Baugesuches bedarf. Auch die Rechtsordnungen anderer
Kantone sehen vor, dass zur Fristwahrung die Einreichung des
Wiederaufbaugesuchs genügt (so Art. 79d des bernischen EGzZGB für das
Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, das zürcherische Planungs-
und Baugesetz in § 307 Abs. 1 und das Baugesetz des Kantons St. Gallen in
Art. 77bis Abs. 1 lit. c). Angefügt sei, dass die Einreichung des
Wiederaufbaugesuchs innert der 6-jährigen Frist selbstverständlich nur dann
fristwahrend sein kann, wenn das Gesuch auch bewilligt werden kann, was
aber nach dem oben Gesagten der Fall ist.
3.
Was schliesslich die Verkehrssicherheit betrifft, liegt eine Situation vor, wie sie
in Bündner Dörfern häufig anzutreffen ist. Von einer ernsthaften
Beeinträchtigung derselben kann keine Rede sein, wie der Augenschein
deutlich gezeigt hat. Vielmehr kann von der Liegenschaft Steinbock aus
problemlos in die nicht stark befahrene Dorfstrasse eingefahren werden. Der
Rekurs erweist sich daher auch unter diesem Titel als unbegründet.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten,
welche die anwaltlich vertretene private Gegenpartei überdies angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
238.--
zusammen
Fr.
2'238.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigen … aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- (inkl. MWST).