gr_gerichte · R 2014 37 · 2016-01-21 · de

Quartierplan (Kostenverteiler) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 37
5. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser, Audétat 
Aktuarin
Baumann-Maissen
URTEIL
vom 21. Januar 2016
in der Streitsache
A._____,
B._____,
C._____,
D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 
Beschwerdegegnerin
E._____,
F._____,
G._____,
Beigeladene
betreffend Quartierplan "H._____" (Kostenverteiler)


- 2 -
1.
Mit Beschluss vom 18. August 2003 leitete der Gemeindevorstand 
X._____ das Quartierplanverfahren für das Gebiet "H._____" ein, um die 
dortigen Erschliessungsanlagen (Strasse, Wasser, Abwasser und elektri-
sche Energie) zu erstellen sowie die Rahmenbedingungen für eine ge-
ordnete Überbauung und haushälterische Nutzung des Baulandes festzu-
legen. Das Quartierplangebiet "H._____" umfasste ursprünglich die Par-
zellen 181 sowie 186 bis und mit 192 und wurde in der Folge um das 
Grundstück 478 ausgedehnt. Mit Verfügung vom 4. Oktober 2010 be-
schloss die Gemeinde X._____, den Quartierplan gemäss den öffentlich 
aufgelegten Quartierplanvorschriften durchzuführen, die dagegen einge-
gangenen Einsprachen mit separaten Entscheiden abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei, und die Beschlüsse über die Kostenverteilung 
nach Durchführung des Quartierplanverfahrens zu fassen. Dieser Ent-
scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 
2.
Die Realisierung der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschlies-
sungsanlagen bedingte mehrere Landabtretungen zur Erstellung der Er-
schliessungsstrasse (neu geschaffene Parzelle 1457) sowie den Abbruch 
des auf der Parzelle 191 gelegenen Stalles (Gebäudenummer 191A). Der 
Eigentümer der Parzelle 191 liess den Stall auf eigene Kosten abbrechen 
und erstellte einen Anbau an das vorbestehende Wohn- und Geschäfts-
haus. Nach Abschluss der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Er-
schliessungsarbeiten publizierte die Gemeinde X._____ den Kostenvertei-
ler für den Quartierplan "H._____" und stellte diesen den betroffenen 
Grundeigentümern am 29. Oktober 2013 zu. Dagegen erhoben drei der 
darin mit Abgaben belasteten Grundstückseigentümer, B._____ und 
C._____ (Parzellen 189 und 190), A._____ (Parzelle 192) sowie D._____ 
(Parzellen 187 und 188) Einsprache bei der Gemeinde X._____. Diese 
Einsprachen wies der Gemeindevorstand X._____ in drei separaten Ein-
spracheentscheiden vom 17. Februar 2014, mitgeteilt am 19. Februar 
2014, ab. 


- 3 -
3.
Gegen diese drei Einspracheentscheide gelangten A._____, B._____ und 
C._____ sowie D._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. März 
2014 mit gemeinsamer Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden. Darin stellten sie folgende Anträge:
1. Die im Kostenverteiler unter der Rubrik "Stall" angeführten Kosten von Total 
Fr. 87'967.-- und die unter der Rubrik "Landpreis" festgelegte Entschädigung 
von Total Fr. 48'123.-- seien zu streichen und die effektiven Kostenanteile 
dementsprechend neu festzusetzen. 
2. Eventuell sei die Sache in Gutheissung der Beschwerde an die Gemeinde 
X._____ zum Erlass eines neuen Kostenverteilers und zur Neufestlegung 
der Kostenanteile unter Beachtung der Weisungen des Verwaltungsgerichts 
zurückzuweisen.
3. (Kostenfolge)
Die Beschwerde wurde im Wesentlichen damit begründet, dass der zu 
tragende Kostenanteil nicht sachgerecht sei, gegen die gemäss ständiger 
bundesgerichtlicher Praxis geltende Kostenverlegung nach Massgabe 
des wirtschaftlichen Sondervorteils verstosse und in stossender Weise 
dem Gerechtigkeitsgedanke zuwiderlaufe.
4.
In der Vernehmlassung vom 30. April 2014 beantragte die Gemeinde 
X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung 
der Beschwerde. 
5.
Die Beschwerdeführer nahmen dazu am 9. Mai 2014 replicando Stellung. 
In der Duplik vom 23. Mai 2014 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 
Anträgen fest und setzte sich mit den Einwänden der Beschwerdeführer 
auseinander. Zugleich reichte sie ein zweites Gutachten des Amtes für 
Schätzungswesen des Kantons Graubünden (ASW) betreffend das auf 
der Parzelle 191 gelegene Stallgebäude ein. Dazu nahmen die Be-
schwerdeführer in der Triplik vom 10. Juni 2014 Stellung. Die Beschwer-
degegnerin äusserte sich zu den entsprechenden Vorbringen in der Qua-
druplik vom 20. Juni 2014.


- 4 -
6.
Mit prozessleitender Verfügung vom 10. November 2014 lud der zustän-
dige Instruktionsrichter die Erben E._____ (Parzelle 181), F._____ (Par-
zelle 186) und G._____ (Parzelle 191) zur Teilnahme am Beschwerdever-
fahren ein. Diese reichten keine Stellungnahmen ein.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die einge-
reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Einspracheentscheide 
der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014. Gegen solche kommuna-
len Entscheide, die weder bei einer anderen Instanz angefochten werden 
können noch endgültig sind, kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden erhoben werden (Art. 49 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Die angefochtenen Ein-
spracheentscheide sind demnach taugliche Anfechtungsobjekte für eine 
verwaltungsgerichtliche Beschwerde. Die Beurteilung der dagegen erho-
benen Beschwerde fällt folglich in die Zuständigkeit des angerufenen Ge-
richts. 
b)
Die Beschwerdeführer sind von den angefochtenen Einspracheentschei-
den überdies berührt und haben als direkte Adressaten der separat aus-
gefertigten Einspracheentscheide ein schutzwürdiges Interesse an deren 
gerichtlicher Überprüfung (Art. 50 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin 
in diesem Zusammenhang darauf hinweist, A._____ habe im Einsprache-
verfahren noch die Meinung vertreten, die dem Eigentümer der Parzelle 
191 zugesprochene Entschädigung sei zu Recht auf der Grundlage eines 


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Landpreises von Fr. 350.-- pro m2 festgelegt worden, ist einzuräumen, 
dass A._____ in der Einsprache vom 19. November 2013 in der Tat aus-
führte, es sei völlig korrekt, G._____ (Eigentümer der Parzelle 191) für 
dasjenige Land, das er für den Strassenbau zur Verfügung stellen müsse, 
mit Fr. 350.-- pro m2 zu entschädigen (vgl. Beilage der Beschwerdegeg-
nerin [Bg-act.] 12 S. 4 Ziff. 4). Mit diesen Ausführungen hat A._____ die 
Angemessenheit des von der Beschwerdegegnerin festgelegten m2-
Preises und damit die auf dieser Grundlage für die streitige Minderzutei-
lung festgelegte Entschädigung von Fr. 48'123.-- anerkannt. Daran ändert 
die Tatsache nichts, dass A._____ – wie die Beschwerdeführer festhalten 
(vgl. dazu Replik vom 9. Mai 2014 S. 8) – weiter hinten in der Einsprache 
die durch das Quartierplanverfahren "H._____" verursachten Kosten und 
den auferlegten Kostenanteil im Hinblick auf die eingetretene Kosten-
überschreitung als vollkommen übersetzt rügt (vgl. Einsprache vom 
19. November 2013 S. 5 Ziff. 5 [Bg-act. 12]), handelt es sich hierbei doch 
um eine pauschale Kritik an den erhobenen Erschliessungs- und Pla-
nungskosten, welche sich nicht auf konkrete Kostenpositionen bezieht 
und die vorgängige Anerkennung der Angemessenheit des berücksichtig-
ten Landpreises in keiner Weise zu relativeren vermag. Dies führt jedoch 
nicht dazu, A._____ vorliegend in Bezug auf die streitige Kostenposition 
"Landpreis" die Beschwerdelegitimation mangels formeller Beschwer ab-
zusprechen. Dem steht zum einen entgegen, dass im vorliegenden Be-
schwerdeverfahren die Angemessenheit der im Kostenverteiler betreffend 
die Parzelle 191 berücksichtigten Entschädigung nicht hinsichtlich einzel-
ner Schadenspositionen, sondern bezüglich der gesamten Entschädigung 
zu untersuchen sein wird (vgl. dazu nachfolgend E.3a). Zum anderen ha-
ben die übrigen Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Einspracheverfah-
ren den der angefochtenen Minderzuteilung zugrunde liegenden Land-
preis explizit (vgl. Einsprachen von B._____ und C._____ vom 18. No-
vember 2013 S. 3 [Bg-act. 13]) bzw. implizit (Einsprache von D._____ 
vom 19. November 2013 [Bg-act. 14]) als übersetzt gerügt. B._____ und 


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C._____ sowie D._____ sind hinsichtlich des monierten Landpreises 
demnach in jedem Fall formell beschwert und damit zur Beschwerde-
führung berechtigt. Unter diesen Umständen ist die Beschwerdelegitima-
tion des Beschwerdeführers diesbezüglich selbst dann zu bejahen, wenn 
seine formelle Beschwer zu verneinen wäre, müssen doch bei einer ge-
meinsamen Beschwerdeführung, wie der vorliegenden, rechtsprechungs-
gemäss nicht ausnahmslos alle Beschwerdeführern zur Beschwerde-
führung legitimiert sein, um auf die Beschwerde einzutreten und die erho-
benen materiellen Einwände zu prüfen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1A.115/1998 vom 7. September 1998 E.2, publiziert in: Schweizerisches 
Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 2000 S. 83 ff.; Urteil 
des Verwaltungsgerichts R 15 26 vom 25. August 2015 E.2d). Die Be-
schwerdeführer sind folglich bezüglich aller von ihnen erhobenen Ein-
wände als beschwerdeberechtigt anzusehen. Auf die von ihnen überdies 
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 VRG) ist 
damit einzutreten.
2. a)
Streitig ist die im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend die Par-
zelle 191 vorgenommene Bemessung der durch das Quartierplanverfah-
ren "H._____" verursachten Kosten und deren Verteilung. Gemäss Art. 54 
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG; 
BR 801.100) gehen die Kosten der Quartierplanung und Quartierer-
schliessung zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Quartierplangenos-
sen haben grundsätzlich alle Kosten zu tragen, welche bei der Ausarbei-
tung des Quartierplans und für den Bau der im Quartierplan vorgesehe-
nen Erschliessungsanlagen anfallen. Für die Abgabepflicht und die Auftei-
lung der Planungs- und Erschliessungskosten unter den Quartierplanbe-
teiligten gelten sinngemäss die Bestimmungen über die Erhebung von 
Beiträgen (Art. 54 Abs. 3 KRG). Dabei wird im Allgemeinen zwischen den 
Planungs- und Erschliessungskosten unterschieden. Zu Letzteren zählen 
die Aufwendungen für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Er-


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schliessungsanlagen, einschliesslich allfälliger Kosten für die Beschaffung 
des zu diesem Zweck erforderlichen Landes. Die Aufteilung des Privatan-
teils dieser Kosten sowie der Planungskosten orientiert sich in der Regel 
an der möglichen Grundstücksnutzung unter Berücksichtigung allfälliger 
anderweitiger Vor- und Nachteile (Art. 63 Abs. 3 KRG, vgl. im Weiteren 
Art. 54 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 22 ff. Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden [KVO; BR 801.110]).
b)
Die Realisierung der im Rahmen des Quartierplans "H._____" vorgese-
henen Erschliessungsanlagen bedingte den Abbruch des auf der Parzelle 
191 gelegenen Stallgebäudes (Gebäudenummer 191A) sowie mehrere 
Landabtretungen zugunsten der als Quartierstrasse neu ausgeschiede-
nen Parzelle Nr. 1457. Solche Vorkehren sind als Eingriffe in die Eigen-
tumsgarantie nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen 
Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und sich als verhält-
nismässig erweisen (Art. 26 i.V.m. Art. 36 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Als enteignungsähn-
liche Tatbestände sind sie gemäss Art. 26 Abs. 2 BV überdies voll zu ent-
schädigen (BGE 96 I 130 E.3). Mit diesem verfassungsmässigen Grund-
satz ist es jedoch vereinbar, wenn bei Landumlegungen für Anlagen, die 
dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden. Im Fläche-
nabzug für derartige Zwecke liegt keine Expropriation, weil er eine vor-
zugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus 
der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 
Ia 223 E.3; PETER KLEB, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen 
Quartierplanverfahren, 
Zürcher 
Studien 
zum 
öffentlichen 
Recht, 
Zürich/Basel/Genf 2004, S. 24). In diesem Sinne sah bereits der bis zum 
31. Oktober 2005 geltende Art. 42 aKRG im Falle von Landumlegungen, 
einen unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Er-
schliessung vor. Eine entsprechende Regelung findet sich nunmehr in 
dem die Landumlegung betreffenden Art. 69 Abs. 1 KRG. Hingegen ist für 


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über einen solchen allgemeinen Abzug hinausgehende Mehr- oder Min-
derzuteilungen an Land oder anderweitige Eingriffe in das Eigentum als 
enteignungsähnliche Eingriffe von Verfassungswegen eine volle Entschä-
digung geschuldet (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 11 72 vom 
10. Januar 2012 E.2, R 10 115 vom 22. Februar 2011 E.4a; BERNHARD 
WALDMANN, in: WALDMANN / BELSER / EPINEY [Hrsg.], Basler Kommentar, 
Bundesverfassung, Basel 2015, Art. 26 N. 87 und N. 100 ff.). Dabei ist bei 
Landumlegungen im Rahmen von Quartierplanverfahren eine wertgleiche 
Realentschädigung anzustreben. Nur wenn ein solcher Realersatz im 
Einzelfall nicht möglich, ist eine pekuniäre Entschädigung auszurichten.
c)
In Umsetzung dieser Grundsätze hat die Beschwerdegegnerin die durch 
das Quartierplanverfahren "H._____" entstandenen Planungs- und Er-
schliessungskosten in den angefochtenen Einspracheentscheiden ermit-
telt und den Quartierplangenossen nach Massgabe des im Einleitungsbe-
schluss festgelegten Gewichtungsfaktors auferlegt (vgl. Bg-act. 11). Diese 
Kostenabrechnung wird von den Beschwerdeführern im vorliegenden Be-
schwerdeverfahren nur mehr insofern beanstandet, als darin einerseits 
unter der Rubrik "Stall" Kosten von total Fr. 87'967.-- für den Abbruch des 
auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A berücksichtigt wur-
den, andererseits dem Eigentümer der Parzelle 191 infolge der mit dem 
Quartierplanverfahrenen "H._____" verbundenen Minderzuteilung eine 
Entschädigung von Fr. 48'123.-- zuerkannt wurde. Betreffend diese Kos-
tenpositionen ist ausgewiesen, dass die Realisierung der im Quartierplan 
"H._____" vorgesehenen Erschliessungsanlagen den Abbruch des auf 
der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A sowie eine Landabtre-
tung zulasten der Parzelle 191 im Umfang von 152 m2 (389 m2 [alte 
Grundstücksfläche] – 237 m2 [neue Grundstücksfläche]) bedingte. Wird 
davon der allgemeine Landabzug von 14.51 m2 (3.729 % von 389 m2 [alte 
Grundstücksfläche]) subtrahiert, resultiert eine entschädigungspflichtige 
Minderzuteilung von 137.49 m2 (152 m2 - 14.51 m2 [allgemeiner Abzug], 


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vgl. Bg-act. 11). Die Richtigkeit dieser Sachverhaltsfeststellungen wird 
von den Beschwerdeführern zu Recht nicht in Abrede gestellt. Streitig und 
nachfolgend zu prüfen ist nur, welche Entschädigung infolge dieses ent-
eignungsähnlichen Tatbestandes geschuldet und von den abgabepflichti-
gen Grundstückseigentümern zu tragen ist. 
3. a)
Art. 26 Abs. 2 BV statuiert für Enteignungen und enteignungsähnliche 
Eigentumsbeschränkungen, wie der vorliegend in Frage stehenden, eine 
volle Entschädigung. Eine bloss angemessene Entschädigung reicht nicht 
aus. Der Enteignete soll durch die Entschädigung weder besser noch 
schlechter gestellt werden, als wenn die Enteignung bzw. die enteig-
nungsähnliche Eigentumsbeschränkung nicht stattgefunden hätte (KLAUS 
A. VALLENDER / PETER HETTICH, in: EHRENZELLER / SCHINDLER / SCHWEIZER / 
VALLENDER [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich 
/ Basel / Genf 2014, Art. 26 N. 72; WALDMANN, a.a.O., Art. 26 N. 101; 
FRANZ KESSLER COENDIT, Formelle Enteignung, in: BIAGGINI / HÄNER / SA-
XER / SCHOTT [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich / Basel / 
Genf 2015, Rz. 26.134). Diesen verfassungsmässigen Grundsatz hat der 
kantonale Gesetzgeber im Falle formeller Enteignungen in Art. 10 Abs. 1 
des Enteignungsgesetzes des Kantons Graubünden (EntG; BR 803.100) 
dahingehend konkretisiert, als dass die Entschädigung unter Berücksich-
tigung aller Nachteile festzusetzen ist, die dem Enteigneten ohne sein 
Verschulden aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte er-
wachsen. Zu vergüten sind demnach der volle Verkehrswert des enteig-
neten Rechts (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG), der Minderwert, der entsteht, 
wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusam-
menhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird 
(Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG), ein angemessener Anteil an den Wiederbe-
schaffungskosten, sofern der subjektive Schaden eines Enteigneten, der 
auf die Wiederbeschaffung angewiesen ist, höher ist als der Verkehrswert 
des enteigneten Objektes (Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG) sowie alle weiteren 


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den Enteigneten treffenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen 
Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sog. In-
konvenienzentschädigung; Art. 10 Abs. 1 lit. d EntG). Umfasst eine Ent-
eignungsentschädigung mehr als eine der vorgenannten Schadenpositio-
nen, so ist sie gleichwohl als einheitliche Schadenssumme aufzufassen 
(PVG 1970 Nr. 44). Es ist daher stets aufgrund der gesamten Entschädi-
gungssumme zu entscheiden, ob der aus der Eigentumsgarantie flies-
sende und im kantonalen Enteignungsgesetz konkretisierte Grundsatz der 
vollen Entschädigung beachtet wurde. Das Verwaltungsgericht korrigiert 
eine angefochtene Entschädigungssumme deshalb nicht bereits, wenn es 
einzelne Schadenspositionen als unrichtig erachtet, sondern erst wenn 
die Entschädigung insgesamt zu einer Bereicherung oder finanziellen 
Schlechterstellung des betroffenen Grundstückseigentümers führt (vgl. 
PVG 1986 Nr. 36a; 1997 Nr. 58). 
b)
Wird von einem Grundstück – wie vorliegend betreffend die Parzelle 191 
– eine Teilfläche abgetrennt, ohne die bisherige Grundstücksnutzung zu 
verunmöglichen und eine Wiederbeschaffung erforderlich zu machen, so 
setzt sich die Entschädigung nach dem vorangehend Ausgeführten aus 
dem Verkehrswert der abzutrennenden Teilfläche (Art. 10 Abs. 1 lit. a 
EntG), einem allfälligen Minderwert beim verkleinerten Restgrundstück 
(Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) und einer Inkonvenienzentschädigung (Art. 10 
Abs. 1 lit. d EntG) zusammen. Letztere umfasst alle Aufwendungen, wel-
che die Enteignung mit sich bringt (Umzugskosten, Erwerbsausfall, Kos-
ten für Anpassungsarbeiten oder unnütz gewordene Planungen usw.), 
sowie allfällige durch die Enteignung verursachte Umsatzeinbussen vor-
übergehender Natur (vgl. zum Begriff: BGE 113 Ib 39 E.2b; KESSLER 
COENDIT, a.a.O., Rz. 26.150; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHL-
MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, 
N. 2114; HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bun-
des, Kommentar, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 183 ff.). Beim verbleiben-


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den Restgrundstück können sodann im Sinne von Art. 10 Abs. 1 lit. b 
EntG Minderwerte entstehen, wenn beispielsweise wegen eines kleineren 
Gartens die Nachfrage und die bisherigen Mietzinse sinken, wenn infolge 
eines schlechteren Zugangs oder Zufahrt nur mehr minderwertigere Nut-
zungen möglich sind oder wenn wegen des Flächenabgangs Kosten für 
Umgebungsanpassungen anfallen (FRANCESCO CANONICA, Immobilienbe-
wertung, Schätzerwissen im Überblick, Schweizerischer Immobilienschät-
zer-Verband SIV [Hrsg.], 2009, S. 340). Der Flächenabgang führt indes-
sen dann zu keinem Minderwert, wenn mit dem Restgrundstück die glei-
chen Erträge erzielbar sind, der gleiche Zinssatz gilt und keine anderen 
wirtschaftlichen Nachteile entstanden sind (CANONICA, a.a.O., S. 340). Ob 
die Enteignung einer Teilfläche einen Minderwert des verbleibenden 
Restgrundstücks nach sich zieht, ist im Regelfall durch eine Gegenüber-
stellung der Verkehrswerte des Grundstücks vor und nach der Enteignung 
bzw. dem enteignungsähnlichen Eingriff zu bestimmen (CANONICA, a.a.O., 
S. 340, 381; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 186 f.). 
c)
Bezüglich der streitigen Entschädigungssumme hielt die Beschwerdegeg-
nerin im angefochtenen Einspracheentscheid fest, sich bei deren Festle-
gung an die amtlichen Dokumente bzw. die Rechnungen im Zusammen-
hang mit dem Abbruch gehalten zu haben. Danach hätten die Abbruch-
planung und die Wiederherstellung des Grundstücks 191 Fr. 3'741.-- und 
der eigentliche Abbruch des Stalls Fr. 22'226.-- gekostet. Die entspre-
chenden Kostenpositionen seien im Detail ausgewiesen und durch Rech-
nungen belegt. Bezüglich der Entschädigung für den Stall habe sie auf die 
amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 abgestellt, die für das Stallgebäude 
191A einen Wert (Zeitwert) von Fr. 62'000.-- ausweise. Die Entschädi-
gung für die Minderzuteilung habe sie ausgehend von dem eingeholten 
Gutachten mit Fr. 350.-- pro m2 auf Fr. 48'123.-- festgelegt. Diese Berech-
nung ist insoweit unbeanstandet geblieben, als die Beschwerdegegnerin 
darin annimmt, die Enteignung einer Teilfläche habe den Wert des ver-


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bleibenden Restgrundstücks nicht vermindert. In den Akten deutet denn 
auch nichts auf einen solchen Minderwert hin, zumal der Eigentümer der 
Parzelle 191 eine derartige Vermögenseinbusse nie behauptet hat und 
trotz erheblich verkleinertem Grundstück in der Lage gewesen ist, einen 
Anbau zum bestehenden Wohn- und Geschäftshaus zu realisieren und 
den ihm zur Verfügung stehenden Raum dadurch erheblich zu vergrös-
sern. Sollte die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren erstmals mit dem Argument, die Parzelle 191 grenze aufgrund der 
Quartierplanung neu an eine Erschliessungsstrasse und müsse damit 
weitere Nachteile, wie Emissionen, hinnehmen (vgl. Vernehmlassung vom 
30. April 2014 S. 12), einen Minderwert der Restparzelle 191 postulieren, 
so ist anzumerken, dass sie diesen nicht beziffert und damit aus dieser 
Argumentation nichts Konkretes hinsichtlich der geschuldeten Entschädi-
gung ableitet. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht erforderlich, die-
ser Behauptung näher nachzugehen. Anschliessend ist demnach nur zu 
prüfen, ob die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheent-
scheid die Inkonvenienzentschädigung in Form der Kosten für die Ab-
bruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellungsar-
beiten und den Verkehrswert der infolge des Quartierplans "H._____" ab-
zutrennenden Teilfläche korrekt bemessen hat.
4. a)
Hinsichtlich der erstgenannten Kosten bringen die Beschwerdeführer vor, 
der Eigentümer der Parzelle 191 hätte ohne den Abbruch des fraglichen 
Stallgebäudes das auf der Parzelle 191 gelegene Wohngebäude nicht 
erweitern können. Bei den Abbruchkosten handle es sich somit um "Oh-
nehin-Kosten", die der Eigentümer der Parzelle 191 bei der Überbauung 
des östlichen Parzellenteils so oder anders hätte tragen müssen. Die frag-
lichen Kosten seien ihm deshalb nicht zu entschädigen. Dagegen wendet 
die Beschwerdegegnerin ein, die im Quartierplan rechtskräftig beschlos-
sene Nordanschliessung habe insbesondere das Einverständnis des Ei-
gentümers von Parzelle 191 vorausgesetzt, weil dafür das auf dem fragli-


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chen Grundstück existierende Stallgebäude habe abgebrochen werden 
müssen. Der Eigentümer des fraglichen Stallgebäudes sei damit einver-
standen gewesen, soweit Landabtretung und Minderwerte angemessen 
entschädigt würden. Wäre eine andere Erschliessungsvariante im Quar-
tierplan aufgenommen worden, würde der Eigentümer noch über den ur-
sprünglichen Stall verfügen und hätte auch die Möglichkeit gehabt, in An-
wendung des Hofstattrechts an gleicher Stelle eine neue Baute zu errich-
ten oder den Anbau zu realisieren, wenn auch nicht im heutigen Aus-
mass. Die Aussage der Beschwerdeführer, es handle sich bei den unter 
der Position "Stall" aufgeführten Kosten um "Ohnehin-Kosten" sei dem-
nach absolut unbegründet.
b)
Es ist unbestritten und aufgrund der Akten ausgewiesen, dass den Ei-
gentümer der Parzelle 191 keine Rechtspflicht traf, das Stallgebäude 
191A abzubrechen, und er für die Abbruchplanung, den Abbruch des 
Stalles sowie die Wiederherstellung des Grundstücks insgesamt 
Fr. 25'967.-- (Fr. 3'741.-- + Fr. 22'226.-- [vgl. Bg-act. 11 S. 2]) aufge-
wendet hat. Diese Kosten stehen folglich in unmittelbarem Zusammen-
hang mit dem Quartierplanverfahren "H._____" und der darin im Hinblick 
auf die Realisierung der Quartierstrasse betreffend die Parzelle 191 erfor-
derlichen baulichen Vorkehren. Mit anderen Worten wurden die fraglichen 
Kosten durch die entsprechende Quartierplanung verursacht. In der Regel 
dürften solche Aufwendungen freilich nicht beim von der Landumlegung 
betroffenen Grundstückseigentümer, sondern bei der Gemeinde als der 
für die Umsetzung des Quartierplans zuständigen Behörde anfallen, in-
dem diese die entsprechenden Aufträge vergibt und die anfallenden 
Rechnungen begleicht. Überlässt die Gemeinde diese Aufgabe dem von 
der Landumlegung betroffenen Grundstückseigentümer, so handelt es 
sich bei den fraglichen Kosten um weitere Vermögensnachteile im Sinne 
von Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG, welche dem betroffenen Grundstücksei-
gentümer als Inkonvenienzen zu entschädigen sind. Denkbar ist auch, die 


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fraglichen Kosten als Auslagen im Rahmen eines Auftrags (Art. 394 ff. 
des Obligationenrechts [OR; SR 210]) oder allenfalls einer Geschäfts-
führung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) anzusehen. Ungeachtet der rechtli-
chen Qualifikation bilden diese einen Teil der Planungs- und Erschlies-
sungskosten im Sinne von Art. 54 Abs. 3 KRG, die von den Quartierplan-
genossen insoweit zu übernehmen sind, als sie bei der ordentlichen Aus-
führung der durch die Quartierplanung bedingten baulichen Vorkehren 
entstanden sind und sich als angemessen erweisen. Dass die für die Ab-
bruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung nach 
diesen baulichen Vorkehren aufgewendeten Fr. 25'967.-- in dieser Bezie-
hung zu beanstanden sind, haben die Beschwerdeführer nicht geltend 
gemacht und ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin hat die fragli-
chen Kosten folglich im angefochtenen Einspracheentscheid zu Recht 
berücksichtigt und den abgabepflichtigen Grundstückseigentümer an-
teilsmässig auferlegt. Dies gilt selbst dann, wenn die Behauptung der Be-
schwerdeführer zutreffen sollte, wonach der Eigentümer der Parzelle 191 
die fraglichen Kosten bei der Überbauung des östlichen Parzellenteils oh-
nehin hätte tragen müssen, beschlägt doch diese Frage – wie nachfol-
gend zu zeigen sein wird (vgl. E.6b nachfolgend) – den Verkehrswert der 
infolge des Quartierplans "H._____" abzutrennenden Teilfläche der Par-
zelle 191, mithin die Frage, ob es sich beim fraglichen Stallgebäude um 
ein Abbruchobjekt handelt oder nicht. 
5. a)
Die Beschwerdeführer machen hinsichtlich der dem Eigentümer der Par-
zelle 191 infolge des Abbruchs des Stalles und der entschädigungspflich-
tigen Minderzuteilung zuerkannten Entschädigung im Wesentlichen gel-
tend, beim Entzug von Eigentum bemesse sich die Entschädigung – 
gleich wie bei einer Enteignung – nach dem Verkehrswert und nicht dem 
Zeitwert eines Objektes. Das in Frage stehende Stallgebäude sei im 
massgeblichen Zeitpunkt aufgrund seines schlechten Zustandes gar nicht 
mehr "verkehrsfähig" gewesen. Selbst wenn indessen entgegen dieser 


- 15 -
Auffassung die Stallkosten zu entschädigen wären und als Bemessungs-
grundlage der Zeitwert als massgebend betrachtet werde, sei der einge-
setzte Wert nicht haltbar, da die von der Beschwerdegegnerin herange-
zogene Schätzung über zwölf Jahre zurückliege. Bezüglich des Wertes 
des abgetretenen Bodens sei sodann zu beachten, dass hierfür der Ver-
kehrswert massgebend sei, den der Boden vor Erlass des Quartierplanes 
"H._____" gehabt habe. Die Parzelle 191 sei vorher noch weitgehend un-
erschlossen gewesen. Wenn man den Betrag der Erschliessung abziehe 
und auch die Kosten für den Abbruch des Stalles resultiere ein Entschä-
digungsanspruch von höchstens Fr. 271.69 pro m2. Der von der Be-
schwerdegegnerin angenommene m2-Preis von Fr. 350.-- sei im Übrigen 
schon im Ansatz falsch. Eine flächenmässige Minderzuteilung impliziere 
noch keineswegs auch eine Wertverminderung der von der Planfestset-
zung betroffenen Parzelle. Entscheidend sei, ob eine solche Planfestset-
zung die für den wirtschaftlichen Wert einer Parzelle massgebende Bau-
geschossfläche reduziere. Dies sei im vorliegenden Fall zu verneinen. 
Der Grundeigentümer erleide durch diese Planungsmassnahme keine 
wirtschaftliche Einbusse und habe dementsprechend keine Entschädi-
gung für die Minderzuteilung zu beanspruchen. Insofern habe der Ei-
gentümer der Parzelle 191 durch die Quartierplanung keinen wirtschaftli-
chen Nachteil erlitten, weshalb ihm hierfür keine Entschädigung zustehe. 
Jedenfalls erwiesen sich die diesbezüglichen Sachverhaltsvorkehren der 
Beschwerdegegnerin als unzureichend. Deshalb sei betreffend den Wert 
der abgetretenen Teilfläche der Parzelle 191 eine Expertise einzuholen, 
die sich insbesondere auch zu der vor und nach Erlass des Quartierplans 
realisierbaren Baugeschossfläche äussere. Im Übrigen sei nicht einzuse-
hen, weshalb die Beschwerdegegnerin dem Eigentümer von Parzelle 191 
bereits im April 2012 von Fr. 62'000.-- für den Stall und im August 2013 
Fr. 3'741.05 für den Aufwand für die Abbruchplanung und für die Wieder-
herstellungskosten bezahlt habe, obwohl der Kostenverteiler bis heute 
noch nicht rechtskräftig sei.


- 16 -
b)
Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin entgegen, der Ei-
gentümer der Parzelle 191 würde ohne das Quartierplanverfahren noch 
über das Stallgebäude verfügen. In diesem Fall hätte er auch die Mög-
lichkeit gehabt, an gleicher Stelle eine neue Baute zu errichten oder den 
Anbau zu realisieren, wenn eine Erschliessungsvariante gewählt worden 
wäre, die keine Landumlegung zulasten seines Grundstücks nach sich 
gezogen hätte. Zudem sei die Parzelle 191 bereits vor Erlass des Quar-
tierplans "H._____" strassenmässig hinreichend erschlossen gewesen. 
Bezüglich der Höhe der für das Stallgebäude festgelegten Entschädigung 
sei im Weiteren festzuhalten, dass der Zeitwert, welcher den Neubauwert 
abzüglich der technischen Altersentwertung darstelle, im vorliegenden 
Fall für die Festlegung der Entschädigung aussagekräftiger sei als der 
Verkehrswert. Hinsichtlich des mit der Duplik vom 23. Mai 2014 einge-
reichten Gutachtens des ASW betreffend den Stall auf der Parzelle 191 
bringt die Beschwerdegegnerin sodann vor, hierbei handle es sich um ein 
internes Dokument, das ihr dazu gedient habe, einen Vergleichswert zu 
erhalten. Die Beschwerdegegnerin sei bei der Entschädigung des Stalles 
immer vom Zeitwert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 
im Betrag von Fr. 62'000.-- ausgegangen. Der Eigentümer der Parzelle 
191 habe den Zeitwert der Rechnung der Gebäudeversicherung 
Graubünden vom 14. Januar 2010 in der Höhe von Fr. 70'300.-- gefordert. 
Aus diesem Grund habe die Beschwerdegegnerin das ASW um eine 
neue Einschätzung ersucht. Dieses habe einen Zeitwert ohne Aufwen-
dungen für Rückbau, Abtransport etc. von Fr. 38'500.-- ermittelt. Die frag-
liche Berechnung lasse jedoch unberücksichtigt, dass sich der Zeitwert 
mit zunehmendem Alter der Baute erhöhe. Auch wenn dieser Trend auf 
den ersten Blick falsch erscheine, gebe es eine plausible Erklärung dafür. 
Die Reproduktionskosten (Neuwert) eines Gebäudes würden im Vergleich 
zu früheren Jahren immer teurer. Da sich der Zeitwert aufgrund des Neu-
wertes abzüglich der Altersentwertung errechne, sei es nachvollziehbar, 


- 17 -
dass auch der Zeitwert steige. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb am 
im Kostenvoranschlag festgelegten Betrag von Fr. 62'000.-- festgehalten. 
Schliesslich sei unbestritten, dass die Fläche der Parzelle 191 aufgrund 
der Quartierplanung um 237.49 m2 reduziert worden sei. Eine Ausnut-
zungsziffer habe für die in der Dorfzone 3 liegende Parzelle weder vor 
noch nach der Quartierplanung bestanden. Das ASW habe für den Aus-
gleich der Mehr- und Minderfläche den Bodenwert auf Fr. 350.-- pro m2 
festgelegt. Es seien keine Gründe ersichtlich, von dieser Einschätzung 
abzuweichen. Eine gerichtliche Expertise sei nicht erforderlich. Im Übrigen 
entspreche es der gängigen Praxis der Beschwerdegegnerin, im Kosten-
verteiler aufgeführte Positionen bereits vorschussweise zu begleichen.
6. a)
Die Beschwerdegegnerin holte zur Ermittlung der streitigen Entschädi-
gung zunächst die amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 betreffend die 
Parzelle 191 ein. Danach beträgt der Verkehrswert für die gesamte Par-
zelle Fr. 439'000.-- und deren Ertragswert Fr. 225'000.--. Der Zeitwert für 
das interessierende Stallgebäude wird darin mit Fr. 62'000.-- (Zeitwert von 
40 %) und der Landpreis für die Parzelle 191 mit Fr. 400.-- pro m2 bezif-
fert (Bg-act. 15). Diese Schätzung war im Zeitpunkt der Anordnung der 
Landumlegung indessen bereits neun Jahre alt und im Zeitpunkt der Leis-
tung der Entschädigung (April 2012) fast elfjährig. Daher kann sie nicht 
ohne weiteres als Grundlage für die Bemessung der geschuldeten Ent-
eignungsentschädigung dienen. Dessen war sich offenbar auch die Be-
schwerdegegnerin bewusst, ersuchte sie doch das ASW mit schriftlichem 
Auftrag vom 17. Mai 2011 sowie 31. August 2011 den Bodenwert für die 
im Einzugsgebiet des Quartierplans "H._____" liegenden Grundstücke 
sowie den Wert des Stallgebäudes 191A (ohne Boden) zu bestimmen 
(vgl. Bg-act. 16 und 17). I._____, Immobilienbewerter mit eidgenössi-
schem Fachausweis, zertifizierter Gerichtsexperte, hielt in seinem Gut-
achten vom 10. November 2011 nach Besichtigung der örtlichen Gege-
benheiten hinsichtlich des Landpreises im Wesentlichen fest, das Ein-


- 18 -
zugsgebiet des Quartierplanverfahrens "H._____" umfasse eine Fläche 
von rund 5'000 m2 (Bg-act. 16 S. 2). Die Grundstücke seien mit älteren 
Wohn- und Gewerbeliegenschaften überbaut. Das Gebiet liege im Dorf-
zentrum von X._____. Die Besonnung sei ganzjährig mittel bis gut. Die 
Fernsicht eingeschränkt. Die Verkehrslage sei ebenfalls gut. Für die direkt 
an der Durchgangsstrasse angrenzenden Grundstücke sei die Lärmim-
mission erheblich. Der zu schätzende Bodenwert gelte für baureif er-
schlossene Grundstücke. Die Kosten für die Quartierplanung, Mutationen 
und baureife Erschliessung seien vom Bodenwert nicht abgezogen wor-
den. Für die Bodenbewertung sei die Vergleichsmethode angewandt wor-
den. Dabei seien eine repräsentative Anzahl von Freihandverkäufen ver-
gleichbarer, nicht überbauter Grundstücke im Ort bzw. in der Region her-
angezogen worden. Unter Berücksichtigung dieser Elemente betrage der 
Wert für baureif parzelliertes und erschlossenes Land Fr. 350.-- pro m2 
(Bg-act. 16 S. 1, 3). Diese Angaben ergänzte I._____ in Bezug auf das 
Stallgebäude 191A im Gutachten vom 10. November 2011 dahingehend, 
als er festhielt, der einseitig angebaute Stall weise nach SIA 116 ein Vo-
lumen von 1'097 m3 auf (Bg-act. 17 S. 2). Das Objekt sei vor über 100 
Jahren erstellt worden. Der Stall bestehe aus einem Rohbau in einfacher 
Ausführung ohne Innenausbau. Er werde seit vielen Jahren nicht mehr 
benutzt. Deshalb seien auch keine Unterhaltsarbeiten ausgeführt worden. 
Das Mauerwerk des Unterstalles sei baufällig. Das Rundholz verwittert 
und teilweise vom Holzwurm befallen. Die Dachabschlüsse seien defekt. 
Die Dachrinnen und Fallrohre seien verrostet. Die Ziegelabdeckung teil-
weise defekt. Davon ausgehend werde der Zeitwert des fraglichen Stalles 
bei einem Volumen von 1'097 m3 und einer Entschädigung von rund 
Fr. 35.-- pro m3 pauschal auf Fr. 38'500.-- festgelegt. Darin nicht enthalten 
seien die Aufwendungen für den Rückbau, Aufräumarbeiten und die er-
forderlichen Wiederherstellungskosten in Form der Fassade, des Daches 
und des angebauten Nachbargebäudes. Die Entschädigung für Gebäude 
ohne Boden im Zusammenhang mit Quartierplänen, Strassenanpassun-


- 19 -
gen etc. orientiere sich branchenüblich am Zeitwert. Der Zeitwert entspre-
che dem Neuwert abzüglich der technischen Altersentwicklung, die zufol-
ge Alter, Abnützung, Witterungseinflüssen, Bauschäden, Baumängeln 
und aus anderen Gründen eingetreten sei. Dabei handle es sich nicht um 
einen Marktwert der durch die Vergleichsmethode mit Freihandverkäufen 
ermittelt werde (Bg-act. 17 S.3 f.).
b)
Diese Ausführungen von I._____ berücksichtigen die massgeblichen örtli-
chen Gegebenheiten zum massgeblichen Zeitpunkt, sind für die streitigen 
Belange umfassend und in sich schlüssig. Sie stammen ausserdem von 
einem ausgewiesenen Fachmann. Dieser hat die streitige Entschädigung 
im Grundsatz wie für eine überbaute Parzelle festgelegt. Entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführer ist dieses Vorgehen nicht zu bean-
standen. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, dass für 
ein Gebäude im freihändigen Verkauf kein Erlös erzielt werde kann, wenn 
es sich hierbei um ein Abbruchobjekt handelt. In einem solchen Fall wür-
den potentielle Käufer des Landes die abbruchreife Baute vielmehr als 
wertvermindernden Umstand ansehen, weil sie für eine Neuüberbauung 
abgebrochen werden müsste. Deshalb mindert sich der Wert von mit ei-
nem Abbruchobjekt überbauten Land regelmässig um die Abbruch- und 
Räumungskosten (vgl. BGE 106 Ib 223 E.3b; Urteil des Bundesgerichts 
1C_256/2010 vom 14. März 2011 E.2.1.3). Im vorliegenden Fall kommt 
dem Stallgebäude 191A indessen, wie I._____ im Gutachten vom 10. No-
vember 2011 überzeugend darlegt, ein Vermögenswert zu. Mit dieser Be-
urteilung stimmt überein, dass die Gebäudeversicherung Graubünden 
(GVG) das fragliche Stallgebäude bis zu dessen Abbruch nicht zum Ab-
bruch-, sondern zum Zeitwert (vgl. Bg-act. 18) versichert und den Stall 
folglich ebenfalls als versicherbaren Vermögenswert eingestuft hatte (vgl. 
zu den massgeblichen Begriffen: http://gvg.gr.ch > Versicherungswerte, 
letztmals besucht am 13. April 2016). Vor dem Hintergrund der amtlichen 
Schätzung vom 31. Juli 2001, worin dem interessierenden Stallgebäude 


- 20 -
ein Zeitwert von 40 % attestiert wurde (Bg-act. 15), erscheint es denn 
auch als höchst unwahrscheinlich, dass dieses Gebäude selbst bei kom-
plett fehlenden Unterhaltsarbeiten innert zehn Jahren jeden Wert verloren 
und zum Abbruchobjekt geworden sein sollte. Kommt hinzu, dass das 
Quartierplanverfahren seinen Ursprung im 2003 genommen hatte und der 
Eigentümer des interessierenden Stalles vor der konkreten Möglichkeit 
des Abrisses für den Bau der Erschliessungsstrasse in den letzten Jahren 
verständlicherweise keine oder zumindest keine wesentlichen Unterhalts-
arbeiten geleistet hat. Hinsichtlich des für die Bemessung der streitigen 
Entschädigung zu wählenden Vorgehens ist damit klar, dass bei der Fest-
legung der streitigen Entschädigung für die abgetretene Teilfläche 
grundsätzlich von einer überbauten Parzelle auszugehen ist, freilich mit 
der Besonderheit, dass nur ein Teil des Bodens, auf dem sich der Stall 
befindet, abgetreten wurde (vgl. Quartierplan H._____ vom 4. Oktober 
2010 [Bg-act. 8]). Aufgrund dieser besonderen Ausgangslage erweist es 
sich als unerlässlich, die Entschädigung für die Minderzuteilung von 
137.49 m2 sowie das Stallgebäude (ohne Boden) gesondert festzulegen 
und anschliessend zu addieren. 
c)
Anschliessend ist demzufolge zunächst der Verkehrswert der fraglichen 
Objekte zu ermitteln. Dieser ist nach der Rechtsprechung im Regelfall an-
hand der Vergleichswertmethode zu bestimmen, da sich, was eine unbe-
stimmte Vielzahl von Kaufsinteressenten auf dem freien Markt für das 
enteignete Grundstück bezahlt hätte, am zuverlässigsten aufgrund der 
tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln 
lässt. Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwer-
tiges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen zuverlässige und 
präzise Rückschlüsse auf den Verkehrswert des interessierenden Grund-
stücks zu (vgl. BGE 138 II 77 E.7.3, 134 II 49, 131 II 458, 122 I 168 E.3a; 
ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, N. 2110; Das Schweizeri-


- 21 -
sche Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien [nachfolgend zitiert: 
Schätzerhandbuch], Ausgabe 2005, S. 50; WEIBEL / HESS, a.a.O., Art. 19 
N. 80 und N. 94). Die Vergleichsmethode führt allerdings nur zu sachge-
rechten Ergebnissen, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob-
jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraus-
setzung dürfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht allzu 
hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit 
nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnüt-
zungsmöglichkeit praktisch Identität besteht, da Unterschieden bei den 
Vergleichsgrundstücken durch angemessene Preiszuschläge oder Abzü-
ge Rechnung getragen werden kann. Auch braucht das Vergleichsgrund-
stück nicht im selben Quartier zu liegen. Es genügt, wenn es hinsichtlich 
Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit und weiterer wertbestimmen-
der Eigenschaften dem Schätzungsobjekt ähnlich ist und sich damit als 
Vergleichsobjekt eignet (BGE 122 I 168 E.3a, 115 Ib 408 E.2c, 102 Ib 353 
E.2; vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.160; HESS / WEIBEL, a.a.O., 
Art. 19 N. 80). Je umfangreicher und aktueller das Vergleichsmaterial ist, 
desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert auf dem interessierenden 
Liegenschaftsmarkt ermitteln (HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 83).
d) aa)
Diese Voraussetzung für die Anwendung der Vergleichsmethode ist vor-
liegend unstreitig hinsichtlich der entschädigungspflichtigen Minderzutei-
lung von Bauland im Umfang von 137.49 m2 erfüllt. Den betreffenden 
Verkehrswert von Fr. 48'123.-- vermochte der von der Beschwerdegeg-
nerin beigezogene Experte aufgrund einer repräsentativen Anzahl von 
Freihandverkäufen vergleichbarer, nicht überbauter Grundstücke in 
X._____ und Umgebung zu ermitteln. Soweit die Beschwerdeführer dies-
bezüglich einwenden, die in Frage stehende Landfläche beeinflusse die 
zulässige Ausnützung auf der Restparzelle nicht, weshalb der Eigentümer 
der Parzelle 191 aufgrund der Landabtretung keine wirtschaftliche Ein-
busse erlitten habe, kann ihm nicht gefolgt werden. Die in Frage stehende 


- 22 -
Teilfläche besitzt einen eigenen Vermögenswert. Dies ergibt sich bereits 
aus der Systematik von Art. 10 Abs. 1 EntG, worin die Teilfläche (Art. 10 
Abs. 1 lit. a EntG) neben einem allfälligen Minder- bzw. Mehrwert des 
verbleibenden Rechtsgrundstücks (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) als ei-
genständige Schadensposition aufgeführt wird. Der Landpreis für ent-
sprechende Teilflächen wird bei überbauten Grünstücken indessen in der 
Regel tiefer als das übliche Land bewertet, wenn die Abtretung – wie im 
Falle eines mit einem Bauverbot belasteten Vorgartengebiets – die bauli-
che Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. HESS / WEIBEL, 
a.a.O., Art. 19 N. 106). Im vorliegenden Fall dürfte sich eine solche Be-
trachtung allerdings, wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, je-
denfalls insoweit verbieten, als die abzutretende Teilfläche Land betrifft, 
auf dem sich das Stallgebäude 191A befand und insofern wohl über das 
Hofstattrecht eine zusätzliche bauliche Ausnützung garantierte. Wie es 
sich diesbezüglich verhält, kann jedoch letztlich offengelassen werden. 
Denn I._____ hat als fachkundiger Experte die Vergleichsverkäufe im 
Hinblick auf die Festlegung des Preises für die im Rahmen des Quartier-
plans "H._____" vorgenommenen Minder- und Mehrzuteilungen ausge-
sucht. Unter diesen Umständen kann ohne weiteres davon ausgegangen 
werden, dass die von ihm herangezogenen Vergleichsverkäufe der in 
Frage stehenden Teilfläche hinsichtlich der wertbestimmenden Eigen-
schaften ähneln und sich als Vergleichsobjekt für die Festlegung des in-
teressierenden m2-Preises eignen. Der festgelegte Preis von Fr. 350.-- 
pro m2 beruht folglich auf einer tragfähigen Vergleichsbasis.
bb)
Der entsprechende Wert bezieht sich allerdings auf baureif parzelliertes 
und erschlossenes Land (Bg-act. 16 S. 1, 3). Die in Frage stehende Min-
derzuteilung betrifft, wie die Verfahrensparteien zutreffend ausführen, 
Land, welches nicht vollständig von den Quartierplankosten befreit ist, 
aber von einem verminderten Kostenfaktor von 0.5 profitiert (vgl. Quar-
tierplan "H._____" vom 4. Oktober 2010 [Bg-act. 8]). Dadurch wird der 


- 23 -
Tatsache Rechnung getragen, dass die bereits seit langem überbaute Pa-
rzelle 191 durch das Quartierplanverfahren zwar eine erschliessungs-
mässige Aufwertung erfahren hat, aber schon vorgängig über eine Er-
schliessung verfügte, die ihr auch nach der Durchführung des Quartier-
planverfahrens weiterhin von Nutzen ist. Wenn die Beschwerdegegnerin 
die streitige Teilfläche vor diesem Hintergrund für die Zwecke der Ent-
schädigung als erschlossenes Land eingestuft hat, so hat sie den ihr in 
dieser Frage zuzubilligenden Ermessenspielraum nicht überschritten. 
Dies gilt umso mehr, als der Landpreis für die Parzelle 191 bereits in der 
amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 400.-- pro m2 angegeben 
wurde und die Beschwerdegegnerin damit von einem um Fr. 50.-- darun-
ter liegenden Schätzwert ausgegangen ist. Es ist somit nicht zu bean-
standen, wenn die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspra-
cheentscheid 
von 
einem 
Verkehrswert 
der 
Minderzuteilung 
von 
Fr. 48'123.-- (137.49 x Fr. 350.--) ausgegangen ist.
e) aa)
Den Wert des Stalles 191A ohne Boden hat der von der Beschwerdegeg-
nerin beigezogene Experte, I._____, nicht aufgrund der Vergleichsmetho-
de, sondern aufgrund des Zeitwerts des interessierenden Stallgebäudes 
ermittelt. Dies entspricht laut Aussage von I._____ dem branchenüblichen 
Vorgehen im Zusammenhang mit Quartierplänen sowie Strassenanpas-
sungen. Ob hiermit den gesetzlichen Anforderungen in allen Fällen 
Genüge getan wird, mag mit den Beschwerdeführern durchaus bezweifelt 
werden. Jedenfalls mit Blick auf das in Frage stehende Stallgebäude ist 
dieses Vorgehen indessen nicht zu beanstanden, kann doch ohne weite-
res ausgeschlossen werden, dass in X._____ und Umgebung in den ver-
gangenen Jahren ausreichend vergleichbare Ställe ohne zugehörigen 
Boden freihändig veräussert wurden, um die Bestimmung des Verkehrs-
wert aufgrund der Vergleichsmethode zu ermöglichen. Fehlt es demzufol-
ge an ausreichend geeigneten Vergleichsverkäufen, so ist der Verkehrs-
wert mithilfe anderer Schätzungsmethoden, die in den Fachkreisen der 


- 24 -
Immobilienbewertung geläufig sind, zu bestimmen (KESSLER COENDIT, 
a.a.O., Rz. 26.159; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 95). Als solche gelten 
für Gebäude ohne Boden der Gebäude-Zeitwert als Teil der Real- oder 
Sachwertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.159; Schätzer-
handbuch, a.a.O., S. 48) und bei Ertragsliegenschaften allenfalls die Er-
tragswertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.165; Schätzer-
handbuch, a.a.O., S. 48) allein oder in Kombination mit der Real- oder 
Sachwertmethode (vgl. Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 48). Die beiden 
letztgenannten Methoden scheiden im vorliegenden Fall von vornherein 
aus, da das in Frage stehende Stallgebäude vor seinem Abbruch bereits 
seit Jahrzehnten nicht mehr genutzt und demzufolge keine Ertragsliegen-
schaft darstellt. Damit dürfte der Gebäude-Zeitwert die einzige Schät-
zungsmethode sein, die unter den gegebenen Umständen eine Bestim-
mung des Verkehrswerts erlaubt. Jedenfalls besteht unter diesen Um-
ständen kein Anlass, an der Tauglichkeit der von I._____ als fachkundi-
gem Experten für die Bestimmung des Verkehrswerts des Stallgebäudes 
191A gewählten Schätzungsmethode zu zweifeln. 
bb)
Seine diesbezüglichen Ausführungen erscheinen ausserdem sowohl hin-
sichtlich der einzelnen Berechnungsparameter als auch der vorgenom-
menen Gesamtschätzung als begründet. Dass die Beschwerdegegnerin 
davon abgewichen ist und den Verkehrswert auf Fr. 62'000.-- festgelegt 
hat, vermag nicht zu überzeugen. Die Behauptung der Beschwerdegeg-
nerin, wonach tendenziell mit zunehmendem Alter eines Gebäudes auch 
der Zeitwert steige, weil der Neuwert parallel dazu steige, mag mögli-
cherweise für eine gut unterhaltene Wohnbaute zutreffend sein, kann 
aber sicherlich nicht eins zu eins auf einen Stall übertragen werden. Erst 
recht kann eine solche eigene Einschätzung, die von der Beschwerde-
gegnerin ohne nähere Begründung als notorischer Erfahrungswert heran-
gezogen wird, eine anderslautende Beurteilung in einem fachkundigen 
Gutachten nicht zu erschüttern. Die Argumentation der Beschwerdegeg-


- 25 -
nerin erweckt im Übrigen den Eindruck, als wären der Gebäudeversiche-
rungsneuwert und der Wert der amtlichen Schätzung zwei voneinander 
unabhängige Werte. Dem ist aber nicht so. Die Gebäudeversicherung 
Graubünden übernimmt für die Festlegung des Versicherungswerts viel-
mehr die Daten des ASW (siehe http://gvg.gr.ch > Versicherung > Versi-
cherungswerte, 
http://gvg.gr.ch/gvg-versicherung-
versicherungswerteletztmals besucht am 13. April 2016). Der Zeitwert für 
die Prämienberechnung der GVG entspricht im Falle des interessierenden 
Stallgebäudes nur deshalb nicht dem Zeitwert gemäss amtlicher Schät-
zung vom 31. Juli 2001, weil die GVG die ermittelten Zeitwerte jährlich der 
Baukostenentwicklung anpasst, um sicherzustellen, dass im Schadenfall 
die Wiederherstellung zu den aktuellen Preisen möglich ist (siehe 
http://gvg.gr.ch > Versicherung > Prämien / Versicherungsindex, letztmals 
besucht am 13. April 2016). So beträgt der Zeitwert der amtlichen Schät-
zung vom 31. Juli 2007 Fr. 62'000.-- (Bg-act. 18). Wird dieser Zeitwert auf 
den Indexwechsel im 2004 hin neu bestimmt, so beträgt er Fr. 66'000.-- (= 
CHF 62'000/870*930; abgerundet auf tausend). Per 2010 beläuft sich der 
indexierte Zeitwert sodann auf Fr. 70'300.-- (= CHF 66'000/108*115; auf-
gerundet auf nächste 100), was dem in der Rechnung vom 14. Januar 
2010 ausgewiesenen Versicherungswert entspricht (Bg-act. 18). Diesen 
versicherten Zeitwert hat die GVG folglich ermittelt, indem sie den Zeit-
wert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 dem Baukosten-
index angepasst hat. Diese Schätzung des Verkehrswerts des Stallge-
bäudes 191A ist weitaus weniger verlässlich als die fachkundige Beurtei-
lung von I._____ im Gutachten vom 10. November 2011, die auf einer In-
spektion der örtlichen Gegebenheiten im für die Schätzung relevanten 
Zeitraum beruht. I._____ nimmt im Gutachten vom 10. November 2011 
überdies ausführlich zur amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 Stellung. 
Danach wurde der Neuwert des Stalles 191A in der fraglichen Schätzung 
mit Fr. 154'000.-- bewertet, was bei einem massgebenden Volumen von 
1'097 m3 Fr. 140.-- pro m3 entspreche. Zum damaligen Zeitpunkt habe der 


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Index der Gebäudeversicherung Graubünden 870 Punkte betragen. Der 
Zeitwert sei auf 40 % geschätzt worden. Im Jahr 2011 habe der Index der 
Gebäudeversicherung Graubünden 1'027 Punkte betragen. Der damals 
angenommene Neuwert belaufe sich demnach auf Fr. 182'000.--, was 
Fr. 165.-- pro m3 entspreche (Bg-act. 17 S. 3). Der Neuwert entspreche 
den Reproduktionskosten eines Gebäudes. Aufgrund der sehr einfachen 
baulichen Ausführung ohne Innensaubau seien Fr. 165.-- pro m3 offen-
sichtlich übersetzt. Der Neuwert sei weiterhin mit Fr. 140.-- pro m3 zu be-
ziffern, womit der Gebäudeneuwert Fr. 154'000.--. Angesicht des schlech-
ten baulichen Zustands des Stalls sei der Zeitwert auf 25 % festzulegen, 
womit der Verkehrswert Fr. 38'500.-- betrage (Bg-act. 17 S. 3 f.). Die Be-
schwerdegegnerin setzt sich mit diesen Ausführungen nicht auseinander, 
sondern spricht pauschal von nicht nachvollziehbaren Abzügen, ohne zu 
spezifizieren, welche der fraglichen Berechnungsschritte sie als unzutref-
fend erachtet. Solche Ausführungen sind nicht geeignet, begründete 
Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 2011 zu 
wecken. 
cc)
Der Beschwerdegegnerin hätte als zuständige Behörde indessen wohl 
dennoch die Möglichkeit gehabt, sich bei I._____ zu erkundigen, weshalb 
er den Verkehrswert des interessierenden Stallgebäudes deutlich niedri-
ger angesetzt hat als in der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001. Hätte 
sie seine Ausführungen trotz Rückfrage immer noch nicht überzeugt, so 
hätte sie ausserdem von Amtes wegen ein weiteres Gutachten einholen 
können (Art. 11 VRG). Die Beschwerdegegnerin hat jedoch von solch er-
gänzenden Sachverhaltsabklärungen abgesehen, das amtliche Gutachten 
von I._____ vom 10. November 2011 als internes Dokument deklariert 
und die streitige Entschädigung für das Stallgebäude 191A aufgrund der 
amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 62'000.-- beziffert. Noch in 
der Vernehmlassung vom 30. April 2014 argumentierte sie einzig mit der 
Schätzung vom 31. Juli 2001 und unterschlug das Gutachten vom 


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10. November 2011, obgleich die Beschwerdeführer ausdrücklich geltend 
machten, die Beschwerdegegnerin habe ein entsprechendes Gutachten 
eingeholt. Mit diesem Verhalten hat die Beschwerdegegnerin nicht nur ih-
re Aktenführungspflicht sowie den Anspruch der Beschwerdeführer auf 
Akteneinsicht in schwerwiegender Weise verletzt, sondern überdies die 
ihr vorliegenden Beweise falsch gewürdigt. Für sie bestand nämlich keine 
Veranlassung, an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 
2011 zu zweifeln. Die Beschwerdegegnerin hätte das fragliche Gutachten 
folglich als voll beweiskräftig einstufen und den Verkehrswert des Stallge-
bäudes 191A gestützt darauf auf Fr. 38'500.-- festlegen müssen. 
f)
Aus dem vorangehend Ausgeführten folgt, dass dem Eigentümer der Par-
zelle 191 für die erlittene Minderzuteilung eine Entschädigung von 
Fr. 48'123.-- und für den Abbruch des Stallgebäudes 191A eine Entschä-
digung von Fr. 38'500.-- zusteht. Dass weitere Beweisvorkehren an die-
sem Ergebnis etwas zu ändern vermögen, ist auszuschliessen. Der An-
trag der Beschwerdeführer, bezüglich der Verkehrswerte der fraglichen 
Objekte eine Expertise einzuholen, ist deshalb in antizipierter Beweiswür-
digung abzuweisen (BGE 134 I 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3; Urteil des 
Bundesgerichts 4A_130/2014 vom 14. Juli 2014 E.5.3).
7.
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwer-
degegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid für die Abbruchpla-
nung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung zu Recht 
Aufwendungen von Fr. 25'967.-- sowie für die Minderzuteilung zu Lasten 
der Parzelle 191 Kosten von Fr. 48'123.-- berücksichtigt und den abgabe-
pflichtigen Grundeigentümern anteilsmässig auferlegt hat. Dagegen hätte 
sie für das Stallgebäude 191A nur eine Entschädigung von Fr. 38'500.-- 
miteinbeziehen und den abgabepflichtigen Grundeigentümern belasten 
dürfen. Die vorliegende Beschwerde erweist sich demnach teilweise als 
begründet. Der angefochtene Einspracheentscheid ist demzufolge aufzu-


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heben und die Angelegenheit für die Neuberechnung der Beiträge ausge-
hend von einer Entschädigung von Fr. 38'500.-- für das sich vormals auf 
der Parzelle 191 befindende Stallgebäude an die Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen. 
8.
Bei diesem Verfahrensausgang und mit Blick auf die schwerwiegende 
Verletzung des Akteneinsichtsrechts der Beschwerdeführer erscheint es 
gerechtfertigt, die Parteien jeweils als hälftig obsiegend einzustufen. 
Dementsprechend gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin und der solidarisch haftenden Beschwerde-
führenden (Art. 73 und Art. 72 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 
schuldet den Beschwerdeführern für das vorliegende Beschwerdeverfah-
ren überdies eine reduzierte aussergerichtliche Parteientschädigung, die 
vom Gericht in Anbetracht der Schwierigkeit der sich stellenden Sach- 
und Rechtsfragen und des durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 
erforderlich gewordenen doppelten Rechtsschriftenwechsels ermessens-
weise auf Fr. 3'000.--, inkl. MWST und Barauslagen, festgelegt wird 
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht keine (reduzierte) 
Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Einspracheentscheid 
der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014 wird aufgehoben und die 
Angelegenheit zur Neuverteilung der Kosten im Sinne der Erwägungen an 
die Gemeinde X._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
710.--
zusammen
Fr.
3'710.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der solidarisch 
haftenden Beschwerdeführer. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat die Beschwerdeführer für das vorliegende Be-
schwerdeverfahren aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST und Bar-
auslagen) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]