gr_gerichte · ERZ 2010 178 · 2010-10-12 · de
Entscheide Obergericht

Ausweisung bei Pacht | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 12. Oktober 2010
Schriftlich mitgeteilt am:
ERZ 10 178
Verfügung
Einzelrichter in Zivilsachen
Vorsitz
Präsident Brunner
Redaktion
Aktuar ad hoc Wolf
In der zivilrechtlichen Beschwerde
der X., Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Guido Ranzi, Quaderstrasse 5, 7001 Chur,
gegen
die Abweisungsverfügung des Kreispräsidenten A. vom 31. August 2010,
mitgeteilt am 31. August 2010, in Sachen der Y., Gesuchsgegnerin und
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans-Martin
Allemann, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur, gegen die Gesuchstellerin und
Beschwerdeführerin,
betreffend Ausweisung bei Pacht,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Am 17. August 2010 stellte X. beim Kreispräsidenten A. ein Gesuch um
Ausweisung aus dem Pachtverhältnis. Als Gesuchsgegnerin wurde „Frau Yy.“
bezeichnet. Das Gesuch enthielt folgende Anträge:
„1.Die Gesuchsgegnerin sei im Sinne eines Amtsbefehls anzuweisen, die
Liegenschaft B. Plan 3, Parzelle C., Grundbuch D., innert 14 Tagen
nach
Rechtskraft
des
Amtsbefehls
zu
räumen
und
sie
in
ordnungsgemässem, in Stand gesetztem und gereinigtem Zustand der
Gesuchstellerin zu übergeben.
2. Der Gesuchsgegnerin sei für den Fall der Nichtbefolgung des
Amtsbefehls Bestrafung gemäss Art. 292 StGB (Busse) anzudrohen.
3. Der Gesuchsgegnerin sei für den Fall der Nichtbefolgung des
Amtsbefehls die Vollstreckung durch unmittelbaren Zwang anzudrohen
und
der
Gesuchstellerin
sei
zu
gestatten,
nötigenfalls
unter
Zuhilfenahme von Polizeigewalt die Räumung und Instandsetzung der
Liegenschaft auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu veranlassen.
4. Es sei anlässlich der vom Kreispräsidenten zeitlich festzulegenden
Rückgabe des Pachtobjektes Parzelle B., Grundbuch D., Plan 3,
Parzelle
C.,
mit
Stall,
Wiese
und
Wald
eine
kreisamtliche
Beweissicherung (protokollarische und fotografische Aufnahme) des
Zustandes der Gebäude und des Hofes vorzunehmen.
5. Alles
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
der
Gesuchsgegner (recte: Gesuchsgegnerin).“
Begründend wurde insbesondere ausgeführt, vorliegend handle es sich nicht um
ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis. Die Gesuchsgegnerin habe das
Pachtobjekt von ihrer Mutter, der Gesuchstellerin, übernommen, um dort ihre
beiden Pferde unterzubringen. Sie sei nicht Landwirtin und habe dort nie einen
landwirtschaftlichen Betrieb geführt und auch andernorts nicht. Demnach seien die
Pachtbestimmungen des Obligationenrechts anwendbar. Die Gesuchstellerin habe
die Gesuchsgegnerin wegen ausstehender Pachtzinsen am 28. April 2010 für
einen Betrag von insgesamt Fr. 6'000.-- (Fr. 600.-- pro Jahr) gemahnt. Dabei sei
der Gesuchsgegnerin für den Fall der Nichtbezahlung innert einer Frist von 60
Tagen die ausserordentliche Kündigung angedroht worden. Am 28. Juni 2010 sei
der Gesuchsgegnerin androhungsgemäss per 31. Juli 2010 mit dem amtlichen
Formular gekündigt worden.
B.
In ihrer Vernehmlassung vom 25. August 2010 wies die Gesuchsgegnerin
darauf hin, dass betreffend das fragliche Pachtverhältnis am 23. Juli 2010 bei der
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes E. ein Gesuch eingereicht
worden sei. Damit sei die Streitsache gerichtlich anhängig, weshalb kein Raum für

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ein Amtsbefehlsverfahren bestehe. Auf das Amtsbefehlsgesuch könne daher nicht
eingetreten werden. Ausserdem brachte der Rechtsvertreter der Gesuchsgegnerin
vor, er vertrete eine Frau Y., keine Frau Yy.
C.
Am 27. August 2010 setzte die Gesuchstellerin den Kreispräsidenten A. in
Kenntnis, gleichentags der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes
E. mitgeteilt zu haben, dass gemäss Art. 274g OR für die Behandlung der
Kündigungsanfechtung
die
Ausweisungsbehörde
zuständig
sei.
Da
vorliegendenfalls
beim
Kreisamt
ein
Ausweisungsgesuch
wegen
Zahlungsrückstands hängig sei, müsse die bei der Schlichtungsbehörde
anhängige Streitsache an das Kreisamt überwiesen werden.
D.
Mit Abweisungsverfügung vom 31. August 2010, welche gleichentags
mitgeteilt wurde, erkannte der Kreispräsident A.:
„1.Das Begehren um Ausweisung aus dem Pachtverhältnis gegen Yy., F.,
D., wird abgewiesen.
2. Die Kosten von CHF 80.-- gehen zu Lasten der Gesuchstellerin. Bei
allfälliger Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung werden diese
Kosten der Gemeinde D. in Rechnung gestellt.
3. [Rechtsmittelbelehrung]
4. [Mitteilung]“
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei offensichtlich, dass
das Amtsbefehlsbegehren gegen eine falsche Person gerichtet sei, sodass es
abgewiesen werden müsse. Es sei darauf hinzuweisen, dass Y. beim Kreisamt A.
ein Vermittlungsbegehren betreffend Nichtigkeit einer Kündigung etc. eingereicht
habe.
E.
Dagegen erhob die Gesuchstellerin am 3. September 2010 Beschwerde
beim
Kantonsgerichtspräsidenten
von
Graubünden
und
stellte
folgende
Rechtsbegehren:
„1.Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben.
2. Das Kreispräsidium sei anzuweisen, auf das Ausweisungsbegehren der
Beschwerdeführerin einzutreten und das Ausweisungsverfahren gemäss
ZPO in Verbindung mit dem Schlichtungsverfahren durchzuführen.
3. Alles
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
der
Gesuchsgegner.“
F.
Am 13. September 2010 verzichtete der Kreispräsident A. auf eine
Vernehmlassung. In ihrer Beschwerdeantwort vom 27. September 2010
beantragte die Beschwerdegegnerin die kosten- und entschädigungspflichtige

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Abweisung der Beschwerde. Sie führte aus, gegen die Kündigung vom 28. Juni
2010 am 23. Juli 2010 bei der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des
Bezirkes E. ein Gesuch betreffend Nichtigkeit einer Kündigung, eventuell
Anfechtung einer Kündigung, subeventuell Erstreckung eines Pachtverhältnisses
eingereicht zu haben. Seither sei in diesem Verfahren noch nichts gegangen; es
sei immer noch rechtshängig. Mit Vermittlungsbegehren vom 30. August 2010
habe sie eine Klage betreffend Nichtigkeit einer Kündigung, eventuell Anfechtung
einer
Kündigung,
subeventuell
Erstreckung
eines
landwirtschaftlichen
Pachtverhältnisses
beim
Kreisamt
A.
anhängig
gemacht.
Die
Vermittlungsverhandlung sei auf den 18. Oktober 2010 angesetzt. Der
Familienname
der
Beschwerdegegnerin
laute
seit
1981
Y..
Das
Amtsbefehlsgesuch sei somit nicht gegen die Beschwerdegegnerin gerichtet
gewesen, weshalb die angefochtene Abweisungsverfügung zu Recht ergangen
sei. Die Sach- und Rechtslage seien nicht liquid, da bislang weder das hängige
mietrechtliche
Schlichtungsverfahren
noch
das
hängige
pachtrechtliche
Klageverfahren
entschieden
seien.
Zudem
sei
die
Beschwerdegegnerin
gemeinsam mit Herrn G. Pächterin des fraglichen Grundstücks.
G.
Mit Verfügung des Einzelrichters in Zivilsachen vom 11. Oktober 2010
wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung in dem Sinne gewährt, dass
bis zur Zustellung des Hauptentscheids im Zusammenhang mit der Kündigung des
Pachtverhältnisses keine Schlichtungsverfahren vor dem Kreisamt A. oder vor der
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes E. durchgeführt werden
durften.
II. Erwägungen
1.a)
Gemäss Art. 145 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO;
BR 320.000) kann der Kreispräsident auf Gesuch hin durch Amtsbefehl die zum
Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn jemand durch eine
beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch die
Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird.
Insbesondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO auch
für die Ausweisung bei Miete und Pacht zulässig. Gegen solche Entscheide des
Kreispräsidenten kann gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO innert 10 Tagen seit der
Mitteilung beim Einzelrichter am Kantonsgericht Beschwerde geführt werden. Auf
die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 3. September 2010

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gegen die Abweisungsverfügung des Kreispräsidenten A. vom 31. August 2010 ist
daher einzutreten.
b)
Für das Ausweisungsverfahren gilt nach der Praxis des Bundesgerichts der
in der streitigen Periode fällig werdende Mietzins als Streitwert. Die streitige
Periode beginnt im Ausweisungsverfahren in jenem Zeitpunkt, auf den der
Beklagte nach Ansicht der klagenden Partei das Mietobjekt hätte verlassen
müssen, und sie endet am Tage, auf den der Vermieter das Mietverhältnis
ordentlicherweise hätte auflösen können, falls sein Begehren erstinstanzlich
abgewiesen worden wäre (BGE 111 II 384 E. 1; BGE 104 II 270 E.1). Während bei
der Beschwerde an den Einzelrichter am Kantonsgericht gemäss Art. 152 ZPO
keine
Streitwertgrenze
zu
beachten
ist,
ist
angesichts
des
von
der
Beschwerdeführerin unwidersprochen vorgebrachten jährlichen Pachtzinses von
Fr. 600.-- der für die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht
vorausgesetzte minimale Streitwert von Fr. 15'000.-- offensichtlich nicht erfüllt (vgl.
Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]).
2.
Dem Einzelrichter am Kantonsgericht kommt im Beschwerdeverfahren nach
Art. 152 ZPO volle Kognition zu. Er ist weder in rechtlicher noch in tatsächlicher
Hinsicht an den Entscheid der Vorinstanz gebunden (PKG 2001 Nr. 39 E. 2.c).
3.
Beide Parteien haben im Beschwerdeverfahren Urkunden eingereicht. Die
Einlage neuer Urkunden ist im Beschwerdeverfahren nach Art. 152 ZPO weder
ausdrücklich zugelassen noch explizit ausgeschlossen. Art. 152 ZPO enthält auch
keinen Hinweis auf die Bestimmungen der Berufung nach Art. 218 ff. ZPO oder
der Beschwerde nach Art. 232 ff. ZPO. Art. 152 Abs. 3 ZPO ist indes zu
entnehmen, dass der Einzelrichter von Amtes wegen neue Beweise erheben
kann. Ist es dem Einzelrichter aber möglich, von Amtes wegen neue Beweise zu
erheben, ist nicht einzusehen, weshalb auf Seiten der Parteien eine Beschränkung
auf die erste Instanz bestehen soll (PKG 2001 Nr. 39 E. 2.a). Jedoch können im
Beschwerdeverfahren nur neue Beweise zu in erster Instanz behaupteten
Tatsachen, nicht jedoch vorinstanzlich nicht aufgestellte Behauptungen neu
vorgebracht und damit selbstverständlich zu neuen Tatsachen auch keine
Beweismittel eingelegt werden (PKG 2005 Nr. 26).
Mit ihren im Beschwerdeverfahren neu eingereichten Urkunden nimmt die
Beschwerdeführerin lediglich zum Vorwurf der ungenügenden Parteibezeichnung
Stellung. Zu diesem Vorwurf konnte sie sich im vorinstanzlichen Verfahren nicht
äussern, da ihr die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 25. August

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2010, welche auf die ungenügende Parteibezeichnung hinweist, erst mit der
angefochtenen Abweisungsverfügung vom 31. August 2010 zur Kenntnis gebracht
wurde (vgl. Vorinstanz act. 9). Damit sind die von der Beschwerdeführerin im
Beschwerdeverfahren neu eingebrachten Urkunden zulässig. Jedes andere
Ergebnis würde auf eine Verletzung ihres Anspruches auf rechtliches Gehör
hinauslaufen. Im Übrigen stützt sich das vorliegende Erkenntnis - wie die
nachfolgenden Erwägungen zeigen - ausschliesslich auf die vorinstanzlichen
Akten, weshalb die Zulässigkeit der von der Beschwerdegegnerin im
Beschwerdeverfahren neu eingereichten Urkunden keiner weiteren Erörterung
bedarf.
4.
Der
Kreispräsident
erwog,
es
sei
offensichtlich,
dass
das
Amtsbefehlsbegehren gegen eine falsche Person gerichtet sei, sodass es
abgewiesen werden müsse.
a)
Art. 82 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO fordert für das ordentliche Verfahren vor
Bezirksgerichtsausschuss und Bezirksgericht die genaue Benennung der
Parteien, ihrer Wohnsitze und ihrer Vertreter. Diese Bestimmung gilt kraft
Verweisung von Art. 151 ZPO in Verbindung mit Art. 138 ZPO und Art. 136 Abs. 2
ZPO auch für das Amtsbefehlsverfahren. Das Erfordernis der genauen
Benennung der Parteien erklärt sich daraus, dass gerade im Hinblick auf das
Vollstreckungsverfahren eindeutig feststehen muss, wer gegen wen einen
Vollstreckungstitel hat, ansonsten der Anspruch nicht durchgesetzt werden kann
(PKG 2003 Nr. 6 E. 1). Der Grundsatz der genauen Parteibezeichnung findet
jedoch
seine
Grenze
am
Verbot
des
überspitzten
Formalismus.
Das
Verfahrensrecht hat der Durchsetzung des materiellen Rechts zu dienen und darf
nicht zum Selbstzweck werden. Praxisgemäss sind offensichtlich unvollständige
oder ungenaue Parteibezeichnungen von Amtes wegen zu berichtigen, wenn für
Parteien und Gericht über die Identität der am Streit Beteiligten kein Zweifel
besteht (PKG 2006 Nr. 32 E. 1.b; 2003 Nr. 6 E. 1; 1994 Nr. 3 E. 3.a; 1991 Nr. 9 E.
2.c; 1983 Nr. 3 E. 3; 1983 Nr. 11 E. 2).
b)
Im an den Kreispräsidenten gerichteten Ausweisungsgesuch vom 17.
August 2010 wurde die Gesuchsgegnerin als „Frau Yy.“ bezeichnet. In ihrer
Beschwerde brachte die Beschwerdeführerin vor, sie habe damit tatsächlich Y.
gemeint, worüber zu keiner Zeit Zweifel beständen hätten. Der Kreispräsident
wäre daher verpflichtet gewesen, von sich aus dieses Versehen zu korrigieren.

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Im Ausweisungsgesuch wurde darauf hingewiesen, dass es vorliegend um ein
Pachtverhältnis zwischen der - korrekt bezeichneten - Beschwerdeführerin (X.)
und ihrer Tochter gehe. Zudem waren die korrekte und genaue Adresse der
Beschwerdegegnerin sowie deren tatsächlicher Rechtsvertreter angegeben. Auch
das Gegenstand des Pachtvertrages bildende Grundstück wurde korrekt
bezeichnet (Liegenschaft B., Parzelle C., Plan 3, Grundbuch der Gemeinde D.).
Dass die Beschwerdegegnerin, welche mit ledigem Namen Yy. hiess und den
Namen Y. infolge Heirat angenommen hat, genau wusste, dass sie ins Recht
gefasst wurde, geht deutlich aus ihrer Stellungnahme vom 25. August 2010
hervor. Darin kam sie auf das Pachtverhältnis betreffend die Parzelle C. im
Grundbuch der Gemeinde D. zu sprechen und teilte mit, dass von ihr ein Gesuch
bei der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse eingereicht worden sei, weshalb
auf das Amtsbefehlsgesuch nicht eingetreten werden könne. Eher beiläufig wird
sodann erwähnt, der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin vertrete keine Frau
Yy., sondern eine Frau Y.. Auch der Kreispräsident war sich völlig im Klaren, wer
sich als Parteien gegenüberstanden. Bereits am 7. April 2010 stellte die
Beschwerdeführerin beim Kreispräsidenten A. ein Ausweisungsgesuch, wobei -
wie im Gesuch vom 17. August 2010 - die Gesuchsgegnerin als „Frau Yy.“
bezeichnet wurde. Wie im Gesuch vom 17. August 2010 wurde auch damals die
Ausweisung aus dem Pachtverhältnis von der Parzelle C. im Grundbuch der
Gemeinde D. verlangt. Im „Abschreibungsbeschluss“ vom 14. Mai 2010 korrigierte
der Kreispräsident die Parteibezeichnung von Amtes wegen und bezeichnete Y.
als Gesuchsgegnerin, was ohne Zweifel richtig war. Indem der Kreispräsident der
Abweisungsverfügung vom 31. August 2010 zugrunde legte, dass das
Amtsbefehlsverfahren gegen eine falsche Person gerichtet sei, ist er somit in
einen überspitzten Formalismus verfallen. Vielmehr hätte er auch in diesem Fall
die unkorrekte Parteibezeichnung von Amtes wegen korrigieren müssen, da
sowohl für ihn als auch für die Beschwerdegegnerin von allem Anfang an keine
Zweifel an der Identität der Parteien bestanden. Selbst wenn der Kreispräsident
tatsächlich im Zweifel über die Identität der Gesuchsgegnerin gewesen wäre, hätte
er zumindest den von letzterer in ihrer Vernehmlassung vom 25. August 2008
erhobenen
Einwand
der
unrichtigen
Parteibezeichnung
der
heutigen
Beschwerdeführerin zur Stellungnahme zustellen beziehungsweise Frist zur
Verbesserung dieses Mangels im Sinne von Art. 85 Ziff. 1 ZPO ansetzen müssen.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, die angefochtene
Verfügung aufzuheben und die Sache zur materiellen Entscheidung an den
Kreispräsidenten A. zurückzuweisen.

Seite 8 — 12
5.
Bei der Neubeurteilung der Angelegenheit wird der Kreispräsident je
nachdem, ob auf das vorliegende Pachtverhältnis das Obligationenrecht
anwendbar ist (nachfolgend E. 5.a) oder ob es in den Geltungsbereich der
Gesetzgebung über die landwirtschaftliche Pacht fällt (nachfolgend E. 5.b),
insbesondere Folgendes zu beachten haben:
a/aa) Gemäss Art. 301 des Obligationenrechts (OR; SR 220) richten sich bei
Streitigkeiten aus einem Pachtverhältnis im Sinne von Art. 275 ff. OR die
Zuständigkeit der Behörden und das Verfahren nach dem Mietrecht (Art. 274-274g
OR). Will ein solcher Pächter eine Kündigung anfechten, so hat er innert 30 Tagen
nach Empfang derselben an die Schlichtungsbehörde zu gelangen (Art. 273 Abs.
3 OR analog), wobei auch die Frage der Nichtigkeit zum Gegenstand eines
Anfechtungsverfahrens gemacht werden kann (BGE 122 III 92 E. 2d; 121 III 156
E. 1c). Ebendies gilt, wenn der Pächter bei einem unbefristeten Pachtverhältnis
eine Erstreckung verlangen will (Art. 273 Abs. 2 lit. a analog). Die
Schlichtungsbehörde
versucht,
eine
Einigung
zwischen
den
Parteien
herbeizuführen. Kommt keine Einigung zustande, so fällt sie einen Entscheid über
die Ansprüche der Vertragsparteien, welcher mangels Anfechtung innert 30 Tagen
in Rechtskraft erwächst (Art. 273 Abs. 4 und 5 OR analog).
a/bb) Diese Zuständigkeits- und Verfahrensordnung wird durch Art. 274g Abs. 1
OR in Verbindung mit Art. 301 OR unter anderem bei vorzeitiger Kündigung
wegen Zahlungsrückständen des Pächters (vgl. Art. 282 OR) geändert. Die
besagte Bestimmung schreibt vor, dass die für die Ausweisung zuständige
Behörde (Kreispräsident, vgl. vorstehend E. 1) auch über die ausserordentliche
Kündigung zu entscheiden hat, wenn der Mieter beziehungsweise Pächter eine
ausserordentliche Kündigung anficht und ein Ausweisungsverfahren hängig ist.
Nur bei der Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne von Art. 297 OR, nicht
hingegen bei der Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Pächters,
entscheidet
die
Ausweisungsbehörde
auch
über
die
Erstreckung
des
Pachtverhältnisses (Art. 274g OR in Verbindung mit Art. 301 OR). Diese
bundesrechtlich zwingend vorgeschriebene Vereinigung der Kompetenz zur
Ausweisung mit derjenigen zum Entscheid über die Kündigungsanfechtung bei ein
und derselben Behörde soll verschiedene Verfahren vor dem Ausweisungs- und
Anfechtungsrichter vermeiden. Der mittelbare Zweck dieser Bestimmung liegt zum
einen in der Vermeidung widersprüchlicher Urteile und zum anderen in der
beförderlichen
Erledigung
miet-
beziehungsweise
pachtrechtlicher
Auseinandersetzungen (PKG 1994 Nr. 51).

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a/cc) Ist vorliegendenfalls von einem Pachtverhältnis im Sinne von Art. 275 ff. OR
auszugehen, so sind die Voraussetzungen für eine Kompetenzattraktion beim
Kreispräsidenten gegeben. Im Ausweisungsbegehren vom 17. August 2010 wurde
unwidersprochen dargelegt, es handle sich um eine Kündigung wegen
ausstehender Pachtzinsen, was auch aus der dem Ausweisungsbegehren
beigelegten
Kündigung
vom
28.
Juni
2010
ersichtlich
ist.
Das
Kündigungsschutzbegehren der Beschwerdegegnerin wurde am 23. Juli 2010 bei
der
Schlichtungsbehörde
für
Mietverhältnisse
anhängig
gemacht.
Das
Ausweisungsgesuch erfolgte somit während Rechtshängigkeit des Verfahrens
betreffend Kündigungsschutz, was für die Kompetenzattraktion genügt (vgl. Weber
in: Basler Kommentar, 4. Aufl., Basel 2007, N 3 zu Art. 274g OR). Infolge der
Kompetenzattraktion beim Kreispräsidenten hat die Schlichtungsbehörde das
Kündigungsschutzverfahren von Amtes wegen an den Kreispräsidenten zu
überweisen (Art. 274g Abs. 3 OR; Higi, a.a.O., N 43 zu Art. 274g OR), welcher
vorfrageweise zum Ausweisungsentscheid über die Wirksamkeit oder die
Ungültigkeit der Kündigung zu befinden hat. Bei dieser vorfrageweisen Prüfung
verfügt
der
Kreispräsident
über
volle
Kognition
und
kantonale
Beweismittelbeschränkungen sind bundesrechtlich ausser Kraft gesetzt (vgl. BGE
122 III 92 E. 2d; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage,
Zürich 2008, N 3a zu Art. 274g; Weber, a.a.O., N. 5 zu Art. 274g OR; Lachat et al.,
Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 688). Im Lichte des
Gesagten erweist es sich, dass die Ausführungen der Beschwerdegegnerin in
ihrer Eingabe an den Kreispräsidenten vom 25. August 2010, wonach auf das
kreisamtliche Amtsbefehlsgesuch nicht eingetreten werden könne, da das
Kündigungsschutzverfahren vor der Schlichtungsbehörde hängig sei, an der
Sache vorbeigehen. Ebenso ist es unzutreffend, wenn die Beschwerdegegnerin in
ihrer Vernehmlassung vom 27. September 2010 vorbringt, aufgrund des hängigen
Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde und des hängigen pachtrechtlichen
Klageverfahrens sei die für das Amtsbefehlsverfahren vorausgesetzte liquide
Sach- und Rechtslage nicht erfüllt.
b)
Gemäss Art. 276a Abs. 1 OR gilt das Obligationenrecht für Pachtverträge
über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen
Nutzung nur insoweit, als das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht
(LPG; SR 221.213.2) keine besonderen Regelungen enthält. Jedenfalls
ausgeschlossen sind jedoch die Bestimmungen über die Behörden und das
Verfahren (Art. 276a Abs. 2 OR). Fällt das vorliegende Pachtverhältnis in den
Geltungsbereich der Gesetzgebung über die landwirtschaftliche Pacht (Art. 1 ff.

Seite 10 — 12
LPG), so sind demnach besondere Regeln über die Kündigung (Art. 16 f. LPG)
und über den Kündigungsschutz (namentlich Art. 26 ff. LPG) anwendbar und das
Verfahren sowie die Behörden sind abweichend vom Obligationenrecht geregelt
(Art. 47 ff. LPG). Im Kanton Graubünden gelten dabei für zivilrechtliche
Pachtstreitigkeiten
die
Vorschriften
der
Zivilprozessordnung
über
das
beschleunigte Verfahren (Art. 48 Abs. 1 LPG in Verbindung mit Art. 7 der
Landwirtschaftsverordnung [BR 910.050]). Somit erfolgt insbesondere das
Verfahren betreffend Kündigungsschutz unter Vorbehalt des für das beschleunigte
Verfahren
geltenden
Art.
136
ZPO
gemäss
den
Bestimmungen
der
Zivilprozessordnung über das ordentliche Verfahren (Art. 48 ff. ZPO), wobei eine
auf Art. 274g OR gestützte Kompetenzattraktion beim Kreispräsidenten als
Ausweisungsbehörde
ausgeschlossen
ist.
Die
für
die
Vermeidung
widersprüchlicher
Entscheide
erforderliche
Koordination
des
Ausweisungsverfahrens mit dem Verfahren betreffend Kündigungsschutz hat
alsdann
durch
die
Verfahrensleitung
nach
Massgabe
des
kantonalen
Zivilprozessrechts zu erfolgen.
c)
Nach dem Ausgeführten wird der Kreispräsident bei der Neubeurteilung der
Angelegenheit zunächst als Vorfrage zu prüfen haben, ob das zwischen den
Parteien
bestehende
Pachtverhältnis
vom
Geltungsbereich
des
landwirtschaftlichen Pachtgesetzes erfasst wird, oder ob (subsidiär) das
Obligationenrecht anwendbar ist. Im letzteren Fall wird er sodann zusammen mit
dem Ausweisungsentscheid im Sinne der dargelegten, bundesrechtlich zwingend
vorgeschriebenen Kompetenzattraktion auch über die Wirkung der Kündigung zu
befinden
haben,
während
im
ersteren
Fall
einzig
kantonales
Recht
verfahrensbestimmend ist (vgl. Lachat et al., a.a.O., S. 689). Das am 23. Juli 2010
von der Beschwerdegegnerin zunächst bei der Schlichtungsbehörde für
Mietverhältnisse instanzierte Verfahren betreffend Kündigungsschutz deutet
immerhin darauf hin, dass das fragliche Pachtverhältnis vom Obligationenrecht
geregelt wird. Mit ihrem am 30. August 2010 vor dem Kreispräsidenten gestellten
Vermittlungsbegehren betreffend Nichtigkeit einer Kündigung etc. hingegen stellt
sich die Beschwerdegegnerin offenbar auf den Standpunkt, es liege ein
landwirtschaftliches Pachtverhältnis vor, was von der Beschwerdeführerin bereits
in ihrem Ausweisungsgesuch vom 17. August 2010 (Seite 5 oben) bestritten
wurde. Diese rechtliche Vorfrage wird vom Kreispräsidenten von Amtes wegen im
Rahmen der Neubeurteilung zu klären sein, zumal er gemäss Art. 151 ZPO in
Verbindung mit Art. 138 Ziff. 4 ZPO im Rahmen der zulässigen Beweismittel von

Seite 11 — 12
Amtes wegen Erhebungen vornehmen kann. Den Parteien ist zudem Gelegenheit
zu geben, sich hierzu zu äussern.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, die angefochtene
Verfügung aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der
Erwägungen an den Kreispräsidenten A. zurückzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens gehen die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.--
zuzüglich Schreibgebühr von Fr. 208.-- zu Lasten der unterliegenden
Beschwerdegegnerin (vgl. Art. 122 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Diese hat zudem die
obsiegende Beschwerdeführerin aussergerichtlich angemessen mit Fr. 1'000.--
(inkl. MWST) zu entschädigen (vgl. Art. 122 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Seite 12 — 12
III. Demnach wird erkannt
1.
Die
Beschwerde
wird
gutgeheissen,
die
angefochtene
Verfügung
aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der
Erwägungen an den Kreispräsidenten A. zurückgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.-- zuzüglich
Schreibgebühr von Fr. 208.-- gehen zu Lasten der Beschwerdegegnerin,
welche die Beschwerdeführerin aussergerichtlich mit Fr. 1'000.-- (inkl.
MWST) zu entschädigen hat.
Die der Beschwerdegegnerin auferlegten Verfahrenskosten werden unter
Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 45 Abs. 2 ZPO der Gemeinde D.
in Rechnung gestellt.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das
Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist
die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben.
In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert
30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und
113 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: