gr_gerichte · VR3 2023 85 · 2024-12-19 · de
Arzt/Ärztin (FU)

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 85
5. Kammer
Vorsitz
Zanolari Hasse
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuar
Gees
URTEIL
vom 19. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde D._____,
Beschwerdegegnerin
und
E._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp,
Beigeladener
betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:
1.
E._____ ist Eigentümer der Parzelle 889 in J._____, Gemeinde D._____.
Die unbebaute Parzelle befindet sich gemäss Nutzungsplan grösstenteils
in der Dorferweiterungszone und im Übrigen in der Dorfzone. Im Westen
grenzt die Parzelle an das übrige Gemeindegebiet (üG). Im Norden grenzt
die Parzelle an die Parzelle 888, die im hälftigen Miteigentum von A._____
und B._____ steht. Die Letztgenannten sind zudem Miteigentümer der
angrenzenden Parzelle 23. Im Osten grenzt die Parzelle 889 an die
Parzelle 884, im Alleineigentum von C._____ stehend.
2.
Mit Baugesuch Nr. 2022/50 vom 24. November 2022 ersuchte E._____ als
Bauherr die Baubehörde der Gemeinde D._____ um Bewilligung
betreffend "Neubau Einfamilienhaus (Erstwohnung), mit Luft/Wasser-
Wärmepumpe und Solaranlage an der Fassade" auf Parzelle 889. Im
Rahmen der im ordentlichen Verfahren innerhalb der Bauzone erfolgten
Auflage des Baugesuchs vom 13. Januar 2023 bis 1. Februar 2023
erhoben B._____ und A._____ sowie C._____ am 30. Januar 2023
Einsprache.
3.
Mit Bauentscheid des Gemeindevorstands vom 18. Juli 2023, mitgeteilt
am 20. Juli 2023, wurden die Einsprachen abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde, und dem Baugesuch die Bewilligung unter den
folgenden
Nebenbestimmungen
erteilt:
"Von
der
Baubewilligung
ausgenommen sind sämtliche Bauten und Anlagen, die auf Grundstücken
geplant sind, welche nicht im Eigentum des Gesuchstellers stehen,
namentlich auf den Grundstücken Nrn. 23 und 888, beide im Grundbuch
der Gemeinde D._____." (Dispositiv-Ziffer 3). Sodann habe der
Gesuchsteller vor Baubeginn "der Baubehörde nachzuweisen, dass die
geplante Luft-Wasser-Wärmepumpe das Vorsorgeprinzip einhält und kein
günstiger, weniger störender Standort technisch und betrieblich möglich

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und wirtschaftlich tragbar ist. Vor diesem Nachweis, darf mit dem Bau nicht
begonnen werden" (Dispositiv-Ziffer 4).
4.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ sowie C._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) am 14. September 2023 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die kosten-
und
entschädigungsfällige
Aufhebung
des
angefochtenen
Einspracheentscheids und der angefochtenen Baubewilligung, samt
kantonaler
Zusatzbewilligungen,
und
die
Verweigerung
der
nachgesuchten Baubewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses
auf der Parzelle 889 in J._____. Prozessualiter ersuchten die
Beschwerdeführer um die Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Begründend machten sie u.a. eine Unvereinbarkeit mit der auf dem Gebiet
der Gemeinde D._____ bestehenden Planungszone sowie die nicht
gegebene Baureife der Parzelle 889 geltend.
5.
Nachdem weder E._____ in seiner Vernehmlassung vom 26. September
2023 noch die Gemeinde D._____ in ihrer Vernehmlassung vom
27. September 2023 zur allfälligen Gewährung der aufschiebenden
Wirkung Einwände erhoben hatten, erteilte die Instruktionsrichterin mit
Verfügung vom 28. September 2023 der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung.
6.
In ihrer Vernehmlassung vom 8. November 2023 beantragte die
Gemeinde D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kosten- und
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung
verwies sie im Wesentlichen auf den angefochtenen Bauentscheid und
beschränkte sich auf einige, aus ihrer Sicht wesentliche Punkte.
7.
Gleichentags liess E._____ mitteilen, dass er sich als Bauherr nicht am
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht beteiligen werde. Er gehe davon

- 4 -
aus, dass die Beschwerdegegnerin eine Beschwerdeantwort einreichen
und auf die Rechtmässigkeit der erteilten Baubewilligung pochen werde.
8.
Mit
Schreiben
vom
14. November
2023
verzichteten
die
Beschwerdeführer auf die Einreichung einer Replik und hielten
vollumfänglich an ihrer Beschwerde fest.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den
angefochtenen Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 18. Juli
2023 sowie die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bauentscheid vom 18. Juli 2023,
mitgeteilt am 20. Juli 2023, mit welchem die Beschwerdegegnerin die
Einsprachen der Beschwerdeführer abwies, soweit sie darauf eingetreten
ist
und
dem
Baugesuch
Nr.
2022/50
die
Bewilligung
unter
Nebenbestimmungen erteilt hat. Dabei handelt es sich um einen Entscheid
einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz angefochten
werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht
endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden ist somit örtlich und sachlich zuständig. Die
übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass,
weshalb auf die Beschwerde vom 14. September 2023 einzutreten ist.
2.
In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass die
Beschwerdeführer
einen
Augenschein
beantragen.
Dies
zwecks
Feststellung, dass das Gelände für die Zufahrt zur Parzelle 889 zu steil
und zu eng für einen handelsüblichen PKW sei. Aufgrund der unbestritten

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gebliebenen der Darlegung der Beschwerdegegnerin, wonach auf das
Grundstück eine landwirtschaftliche Zufahrt erstellt werden dürfe (vgl.
Vernehmlassung, Ziff. C), sowie der bei den Akten liegenden Plänen, kann
in antizipierter Beweiswürdigung auf den Augenschein verzichtet werden,
soweit dieser für die Beantwortung der sich stellenden Rechtsfragen
überhaupt von Bedeutung wäre (zur antizipierten Beweiswürdigung vgl.
Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 63 vom 14. November 2017
E.3 m.w.H.).
3.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin in zulässiger Weise
das geplante Bauprojekt von E._____ bewilligt sowie die Einsprachen der
Beschwerdeführer abgewiesen hat.
3.1.
Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Beschwerde vom 14. September
2023 (Rz. 17) u.a., die Bauparzelle 889 sei nicht baureif, weil die Erstellung
einer genügenden Zufahrt zum geplanten Wohnhaus nicht möglich sei. Sie
stützen sich dabei auf Art. 17 des Baugesetzes von J._____ (BauG),
wonach Neubauten nur auf baureifen Grundstücken erstellt werden
dürfen.
Eine
analoge
Vorschrift
finde
sich
in
Art. 72
des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100).
3.2.
Die Beschwerdegegnerin stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt,
die Erschliessung sei genügend. Es sei richtig, dass die Gemeinde
D._____ die Zufahrt vorliegend nicht bewilligt habe, weil hierfür die
Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers fehle. Jedoch würden
weder Art. 17 BauG noch Art. 72 KRG verlangen, dass mit jedem
Fahrzeug auf das Grundstück gefahren werden könne. Das Parkieren in
unmittelbarer Nähe müsse genügend sein (Vernehmlassung vom
8. November 2023 S. 2 f.).

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3.3.
Die Voraussetzungen der Erschliessung eines Grundstücks durch eine
hinreichende Zufahrt für die Erteilung einer Baubewilligung ergibt sich aus
Art. 19 und Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG;
SR 700). Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das
Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist
erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Auf kantonaler Ebene
wird dies in Art. 72 KRG verdeutlicht, wonach Neubauten sowie
wesentliche Umbauten und Erweiterungen nur bewilligt werden, sofern
das Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein Grundstück gilt als baureif, wenn
seine Form und Grösse eine zonengemässe und zweckmässige
Überbauung gestatten und das Grundstück für die beabsichtigte Nutzung
vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum
Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird (Abs. 2). Art. 17 BauG,
worauf
sich
sowohl
der
Beschwerdeführer
als
auch
die
Beschwerdegegnerin
beziehen,
entspricht
dem
Inhalt
nach
im
Wesentlichen den Art. 72 und 83 Abs. 3 KRG, die gemäss Art. 107 Abs. 2
Ziff. 5 KRG unmittelbar anwendbar sind. Welchen Anforderungen eine
Zufahrt zu genügen hat, wird nicht näher geregelt, wodurch den
kantonalen und kommunalen Behörden bei der Beurteilung, ob eine
Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, ein erhebliches
Ermessen zukommt (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3, 121 I 65 E.3a; Urteil des
Bundesgerichts 1C_667/2017 vom 18. Juni 2018 E.2.1). Dabei hängt es
von
den
örtlichen
Gegebenheiten,
vor
allem
den
jeweiligen
Verkehrsverhältnissen sowie der Art und Anzahl der Gebäude, zu denen
die Strasse führt, ab, ob diese die Anforderungen an eine genügende
Erschliessung erfüllen. Insbesondere muss die Verkehrssicherheit aller
Benutzer wie Fussgänger, Radfahrer, Personenwagen und der Zugang für
öffentliche Dienste wie Feuerwehr und Sanität gewährleistet sein (vgl.
VGU R 21 74 vom 9. Juli 2024 E.8.1).

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3.4.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Erfordernis dieser
Zufahrt primär verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich motiviert und
soll die Zugänglichkeit sowohl für die Benutzer der Bauten als auch für
Fahrzeuge
der
öffentlichen
Dienste
(Feuerwehr,
Krankenwagen,
Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) gewährleisten
(Urteile des Bundesgerichts 1C_319/2021, 1C_320/2021 vom 8. April
2022 E.2.1 m.H.a. 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 E.3.1.2 sowie
1C_433/2017 vom 17. April 2018 E.4.1). Die Zufahrt muss die
Verkehrssicherheit aller Benutzer, insbesondere der Fussgänger
gewährleisten (Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2015 vom 16. Oktober
2015 E.2.1 m.H.). Rechtsprechungsgemäss wird damit jedoch keine
Zufahrt verlangt, welche den Idealvorstellungen entspricht (Urteil des
Bundesgerichts 1C_237/2007 vom 13. Februar 2008 E.4.3). Vielmehr
genügt im Sinne einer Minimalanforderung eine Zufahrt, welche die
Benutzer der Baute und die übrigen Nutzer öffentlicher Strassen keinen
übermässigen
Gefahren
aussetzt
(Urteile
des
Bundesgerichts
1C_155/2019 vom 11. Dezember 2019 E.5.1, 1C_627/2019 vom
6. Oktober 2020 E.6.3, je m.H.). Verfügt ein Grundstück indes nicht über
eine direkte Zufahrt, die mit einem handelsüblichen Auto befahren werden
kann, muss die Erschliessung zumindest soweit erstellt sein, dass man mit
einem Motorfahrzeug hinreichend nahe an die Liegenschaft herankommt.
Dies hielt das Bundesgericht etwa in seinem Urteil 1C_603/2015 vom
5. April 2016 E.2.2 fest und erachtete in diesem Fall die Erschliessung als
den
bundesrechtlichen
Anforderungen
entsprechend,
als
die
Beschwerdeführer ihr Fahrzeug aufgrund des mittels Grunddienstbarkeit
gewährleisteten Benützungsrechts in der Garage auf einer weiteren
Parzelle abstellen und von dort das Gebäude über den ebenfalls
dienstbarkeitlich gesicherten Fussweg erreichen konnten.

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Der Begriff der Erschliessung wird für den Wohnungsbau in Art. 4 des
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974
(WEG; SR 843) präzisiert, der zwischen der Grob- und der
Feinerschliessung unterscheidet. Die Feinerschliessung umfasst den
Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der
Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen
Quartierstrassen (Art. 4 Abs. 2 WEG; vgl. auch Art. 58 Abs. 4 KRG; Urteil
des Bundesgerichts 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 E.3.1.1). Für die
Erschliessung eines Grundstücks muss die Grob- und Feinerschliessung
durchgeführt und die Zufahrt spätestens auf den Zeitpunkt der
Fertigstellung der fraglichen Baute rechtlich gesichert sein (BGE 121 I 65
E.3a).
4.1.
Die Beschwerdegegnerin gelangte im angefochtenen Entscheid u.a. zum
Schluss, dass mit dem vorliegenden Baugesuch Bauten und Anlagen auf
Grundstücken
beantragt
würden,
die
nicht
im
Eigentum
des
Gesuchstellers stünden, weshalb diese nicht bewilligt werden könnten, da
die Unterschrift der belasteten Grundeigentümer fehle (vgl. Akten des
Beschwerdeführers [Bf-act.] 1, Dispositiv-Ziffer 3 und E.2.2). Aus den
bewilligten Plänen geht ausdrücklich hervor, dass die Zufahrtsstrasse über
die Parzellen 888 und 23 auch nicht bewilligt wurde (vgl. Akten der
Beschwerdegegnerin [Bg-act.], Situationspläne und Erschliessungsplan
vom 19. November 2022, genehmigt von der Gemeinde "mit Korrektur" am
20. Juli 2023 mit der Bemerkung "Zufahrt nicht bewilligt"). Dies ist
grundsätzlich nicht zu beanstanden, insbesondere mit Blick auf Art. 89
Abs. 3 KRG, wonach das Baugesuch durch den Eigentümer mit zu
unterzeichnen ist, sofern die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des
Baugrundstücks ist. Ist sie nicht Eigentümerin des für die Erschliessung
benötigten Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn die

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erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im
Baugesuch nachgewiesen werden.
4.2.
Hingegen greift nach der soeben ausgeführten Rechtsprechung die
Argumentation der Beschwerdegegnerin, die Erschliessung sei genügend
(vgl. zuvor E.3.2), als zu kurz. Grundsätzlich ist für die Beurteilung der
Baureife der Begriff der "Zufahrt" massgebend. Eine wörtliche und
theologische Auslegung dieses Begriffs führt zum Schluss, dass es sich
dabei um eine genügende Zugänglichkeit handeln muss. Insofern sollte
auch massgebend sein, wie dieser Zugang gewährleistet werden soll,
weshalb auf die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls abzustellen ist. In
objektiver Hinsicht gilt die beabsichtigte Nutzung der Parzelle 889
insbesondere dem darauf zu errichtenden Neubau (EFH), welcher
Wohnzwecken (Erstwohnung) dienen soll. Das Grundstück wird
mindestens für Fussgänger (und zwar nicht nur für die Bewohner, sondern
beispielsweise auch für den Postboten) und für Blaulichtorganisationen
zugänglich sein müssen. Aus raumplanerischer Sicht besteht für die
Gemeinde die Pflicht der gänzlichen Erschliessung dieser Zone im Sinne
der Groberschliessung. Die dem Baugrundstück nächstgelegenen
öffentlichen Erschliessungsanlagen sind die F._____, Strassenparzelle 60
und 125, sowie die G._____, Strassenparzellen 3 und 80, allesamt im
Eigentum der Gemeinde D._____. Aufgrund der Bestrebungen des
Bauherrn, eine Zufahrtstrasse zu realisieren, beabsichtigt er damit eine
Feinerschliessung i.S.v. Art. 58 Abs. 4 KRG zu den genannten Strassen.
Aus den Akten ist auch kein projektierter Fussweg von der Bauparzelle zu
den nächstgelegenen öffentlichen Strassen ersichtlich, der einen Zugang
zum Grundstück gewährleisten könnte. Ohne diesen ist bereits fraglich,
wie der Bauherr den Zugang für Blaulichtorganisationen gewährleisten
möchte, wenn er weder Zufahrt noch Zugang zu den nächstgelegenen
öffentlichen Strassen hat. Art. 44 der Brandschutznorm der Vereinigung

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Kantonaler Feuerversicherungen (VKF), Ausgabe 2015, sieht vor, dass
Bauten und Anlagen für den raschen und zweckmässigen Einsatz der
Feuerwehr jederzeit zugänglich sein müssen. Die Brandschutzvorschriften
gelten für neu zu errichtende Bauten und Anlagen sowie für solche
Fahrnisbauten sinngemäss (Art. 2 Abs. 1 Brandschutznorm VKF). Der
Zugang über die angrenzende Landwirtschaftszone (Flurname H._____)
über die I._____ oder die Parzelle 24 vermag diesen Vorgaben nicht zu
genügen. Der Anschluss des Grundstücks an die nächstgelegenen
öffentlichen
Erschliessungsanlagen
wird
ohne
Zustimmung
der
Beschwerdeführer (und in Ermangelung von valablen Alternativen) im
Zeitpunkt der Fertigstellung nicht gewährleistet sein. Aus den Akten sind
auch keine weiteren Zugänge von der F._____ oder der G._____ her
ersichtlich. Die Annahme der hinreichenden Zufahrt seitens der
Beschwerdegegnerin hält einer vertieften Prüfung nicht stand.
4.3.
Die Bauparzelle 889 erweist sich somit als nicht ausreichend erschlossen
und mithin als nicht baureif i.S.v. Art. 72 KRG. Die Beschwerdegegnerin
hätte folglich einen negativen Bauentscheid erlassen müssen. Bereits aus
diesem Grund ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene
Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung vom 18. Juli 2023
aufzuheben.
5.
Damit erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den weiteren Rügen der
Beschwerdeführer wie etwa die Luft/Wasser-Wärmepumpe oder die
Planungszone betreffend. Abschliessend wird die Beschwerdegegnerin
noch darauf hingewiesen, dass die Planungszone weiterhin besteht und
die Gemeinde diesbezüglich auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung
zu beachten hat (vgl. etwa Urteile des Bundesgerichts 1C_451/2022 vom
13. Mai 2024 [Sumvitg] und 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 [Valbella,
Vaz/Obervaz]). Ob ihre Begründung in der Vernehmlassung vom
8. November 2023, das Bauprojekt erschwere die künftige Ortsplanung

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nicht ("Wird er [der Bau] realisiert, muss das Grundstück Nr. 889 nicht
ausgezont werden.") dem standhalten würde, ist zumindest fraglich, kann
an dieser Stelle allerdings offengelassen werden.
6.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten,
bestehend aus einer Staatsgebühr von CHF 2'500.-- und den
Kanzleiauslagen, zulasten der unterliegenden Gemeinde (Art. 73 Abs. 1
VRG).
6.2.1.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei im
Rechtsmittelverfahren in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die
Praxis des Verwaltungsgerichts geht gestützt auf die Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) dahin, dass bei Einreichen einer
Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen
wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschreitet. Ist
Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.-- herabgesetzt (vgl. Art. 3 Abs. 1
HV; VGU U 21 91 vom 7. Februar 2023 E.5.3.1 m.w.H.).
6.2.2.
Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer eingereichte Honorarnote
vom 21. November 2023 weist einen Gesamtaufwand von 11 Stunden und
20 Minuten à CHF 300.-- zzgl. 3 % Spesenpauschale sowie 7.7 % MWST
aus. Den Zeitaufwand von 11 Stunden 20 Minuten erachtet das Gericht
als angemessen. Angesichts der oben genannten Praxis ist der in der
Honorarnote veranschlagte Stundenansatz von CHF 300.-- auf CHF 270.-
- zu kürzen. Den Beschwerdeführern wird damit eine Parteientschädigung
von total CHF 3'394.50 zugesprochen. Diese setzt sich zusammen aus
einem Aufwand von 11 Stunden 20 Minuten à CHF 270.-- (CHF 3'060.--)
zuzüglich einer Spesenpauschale von 3 % (CHF 91.80) sowie 7.7 %
MWST (CHF 242.70).

- 12 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
In
Gutheissung
der
Beschwerde
werden
der
angefochtene
Einspracheentscheid sowie die angefochtene Baubewilligung, samt
kantonaler Zusatzbewilligungen, vom 18. Juli 2023 aufgehoben und die
nachgesuchte Baubewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses
auf der Parzelle 889 in J._____ verweigert.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
295.--
zusammen
CHF
2'795.--
gehen zulasten der Gemeinde D._____.
3.
Die Gemeinde D._____ hat A._____ und B._____ sowie C._____
aussergerichtlich mit CHF 3'394.50 inkl. MWST zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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