gr_gerichte · R 2017 37 · 2018-03-06 · de
mehrfaches Führen eines nicht vorschriftsgemässen Fahrzeuges

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 37
5. Kammer
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Moser, Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 6. März 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
C._____ und D._____,
E._____,
F._____ und Dr. med. G._____,
H._____ und I._____,
K._____ und L._____,
M._____ und N._____,
P._____ und Q._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Schreiber,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin 1
und

- 2 -
R._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 3 -
1.
Die R._____ AG reichte mit Gesuch vom 31. Oktober 2016 zuerst ein
Baugesuch ein für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern auf der Pa-
rzelle Nr. 943 in X._____. Das Gesuch wurde nach Behebung eines Man-
gels (Baugespanne) mit einer Reduktion von vier auf zwei Mehrfamilien-
häuser am 23. Dezember 2016 ein zweites Mal publiziert. Dagegen erho-
ben 18 Personen gemeinsam eine öffentlich-rechtliche Einsprache, in der
sie die Verweigerung der Baubewilligung beantragten. Weiter verlangten
sie den Nachweis realisierter und beanspruchter baulicher Nutzung sowie
die Nettonutzungstransporte betreffend das Baugrundstück und zahlrei-
che andere betroffene Grundstücke. Die Bauherrschaft beantragte die
Abweisung der Einsprachen und Erteilung der Baubewilligung. Die Ge-
meinde X._____ wies mit Entscheid vom 28. März 2017, mitgeteilt am 31.
März 2017, die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auf-
lagen.
2.
Gegen diesen Entscheid liessen 15 der ursprünglich 18 Einsprecher (hier-
nach Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 17. Mai 2017 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben. Sie beantra-
gen die Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspra-
cheentscheides und eine Verweigerung der Baubewilligung. Weiter wird
die Erteilung der aufschiebenden Wirkung beantragt. Zur Begründung ih-
rer Beschwerde bringen sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde im
Baubewilligungsverfahren das Gesamtprojekt unter Berücksichtigung der
gesamten baulich nutzbaren Fläche hätte beurteilen müssen. Das Bau-
grundstück erfülle hinsichtlich seiner Grösse und bisherigen Nutzung die
Voraussetzungen für ein einheitliches Bebauungskonzept im Sinne einer
Arealüberbauung. Ungeachtet der Unterlassung der Gemeinde, die Par-
zellen Nr. 943 und 6520 der Areal- resp. Quartierplanpflicht zu unterstel-
len, sei sie verpflichtet, für eine einheitliche und gestalterisch einwandfreie
Überbauung zu sorgen. Die unverhältnismässige Konzentration der bei-
den geplanten Baukörper in minimalem Abstand zu den Wohnungen der

- 4 -
Beschwerdeführer führe zu einer übermässigen Beeinträchtigung der
Nachbarn. Mit der Aufteilung des möglichen Bauvolumens auf vier
Baukörper würden die einzelnen Häuser redimensioniert und die Auswir-
kungen auf die Nachbarschaft wären geringer. Das Vorgehen verstosse
auch gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Die unver-
hältnismässige Baukonzentration auf den Nord- und Ostbereich von
Grundstück Nr. 943 bewirke einen ausgeprägten Schattenwurf und damit
einen Entzug von Licht und Sonne bezüglich der hinterliegenden Appar-
tements; der Besonnungsnachweis bestätige lediglich eine zu restriktive
Interpretation der einschlägigen Norm im kommunalen Baugesetz. Weiter
würden die Vorgaben betreffend den Kinderspielplatz nicht eingehalten.
Schliesslich fehle ein schlüssiger Nachweis für den Altbestand von Woh-
nungen, sodass der gesamte Wohnraum als Neuwohnung i.S. des Zweit-
wohnungsgesetzes zu gelten habe. Weiter beantragten die Beschwerde-
führer die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.
3.
Die Gemeinde X._____ teilte dem Gericht am 23. Mai 2017 mit, dass sie
gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung nichts einzuwenden
hätte. Dagegen beantragte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 29. Mai
2017, der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zu erteilen.
4.
Mit Verfügung vom 8. Juni 2017 lehnte der Instruktionsrichter der Be-
schwerde R 17 37 das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wir-
kung ab betreffend den Aushub und den Bau sämtlicher unterirdischer
Anlagen unterhalb des gewachsenen Terrains sowie geringfügig darüber.
Soweit weitergehend erkannte er der Beschwerde die aufschiebende Wir-
kung zu. Gleichzeitig erklärte er das Verfahren für dringlich.
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 22. Juni 2017 beantragte die Bauherrin
(Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werden könne. Sie begründet ihre Rechtsbe-

- 5 -
gehren damit, dass es vorliegend darum gehe, die Rechtskonformität des
Baues von zwei Mehrfamilienhäusern und einer Autoeinstellhalle zu beur-
teilen. Aus der Parzelle Nr. 943 gebe es unbestrittenermassen genügend
BGF, um die geplante Überbauung zu realisieren. Das Projekt halte auch
sämtliche Abstands- und Höhenvorschriften ein, was die Beschwerdefüh-
rer gar nicht bestreiten würden. Auch die gesetzlich vorgeschriebene mi-
nimale Besonnung sei gegeben. Die Umplatzierung des Kinderspielplat-
zes sei gestützt auf öffentliches und privates Recht möglich und die Ge-
meinde habe den Altbestand der Wohnnutzung aufgenommen. Was die
Ästhetik betreffe, sei die Bewilligungsbehörde zu Recht im Rahmen ihres
Ermessensspielraumes von einer guten Gesamtwirkung ausgegangen.
6.
Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte am 26. Juni
2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der
Beschwerdeführer. Sie verweist grundsätzlich auf ihre Ausführungen im
angefochtenen Entscheid, führt dazu aber noch weiter aus, dass die be-
troffene Bauparzelle keiner Folgeplanung unterstehe. Die Beschwerde-
gegnerin 2 komme bei der Platzierung von Gebäuden auf ihrem Grunds-
tück ein Spielraum zu, solange sie dabei die baurechtlichen Vorschriften
einhalte. Auch die Gestaltungsvorschriften seien nach Auffassung der
Beschwerdegegnerin 1 eingehalten. Die mit dem Projekt bewilligte BGF-
Fläche könne allein das bebaute Grundstück liefern, sodass die Thematik
der Nutzungstransporte nicht relevant sei. In Bezug auf die Besonnung
verweist die Beschwerdegegnerin 1 auf den angefochtenen Entscheid.
Eine allfällige Verlegung des Kinderspielplatzes habe im angefochtenen
Bewilligungsverfahren nicht geprüft werden müssen. Schliesslich sei der
alte Wohnungsbestand vom Bauamt aufgenommen worden; die Häuser
seien inzwischen abgebrochen.
7.
Im weiteren Schriftenwechsel (Replik der Beschwerdeführer vom 31. Juli
2017 und Duplik der Beschwerdegegnerin 1 vom 24. August 2017 inkl.

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Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. September 2017 zur Du-
plik) werden die Argumentationen noch vertieft. Die Beschwerdegegnerin
2 verzichtete mit Schreiben vom 23. August 2017 auf eine Duplik.
8.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte mit seiner Stellung-
nahme vom 26. September 2017 seine Honorarnote ein.
9.
Am 10. Januar 2018 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen
Augenschein durch, an dem neun Beschwerdeführer persönlich in Beglei-
tung ihres Rechtsvertreters Dr. iur. Christian Schreiber teilnahmen. Von
Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren deren Rechtskonsulent und de-
ren Bauinspektor anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch ihren
Rechtsvertreter Thomas Casanova, einen Delegierten des Verwaltungsra-
tes der Bauherrschaft sowie die Architektin des Bauprojekts betreffend
Häuser D und C auf Parzelle Nr. 943 zugegen. Allen Anwesenden wurde
dabei an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit gegeben, sich zur
Streitsache zu äussern. Am Besichtigungsstandort 1 reichte der Rechts-
konsulent der Beschwerdegegnerin 1 noch eine Fotoaufnahme von Ge-
bäudekomplexen an der S._____-strasse ein, woraus ersichtlich sei, dass
vor Ort bisher nicht nur rechteckige oder quadratische Grundrisse
bestünden (s. im Protokoll des Augenscheins - Bild 1). Der Rechtanwalt
der Beschwerdegegnerin 2 reichte am selben Standort seinerseits noch
einen Ortsplan (schwarz-weiss) aus der Vogelperspektive zuhanden des
Gerichts ein, woraus die Gestaltung, Streuung und die Ausrichtung bzw.
Anordnung der bereits vorhandenen Gebäudekomplexe in der Umgebung
des betreffenden Areals hervorgehe. Von Seiten des streitberufenen Ge-
richts wurden zudem noch insgesamt 35 Fotos an den fünf besuchten
Besichtigungsstandorten samt Erschliessung sowie baulicher Umgebung
und Fassadengestaltung erstellt und dem Augenscheinprotokoll beige-
fügt. Die auf ausdrückliche Anweisung des Instruktionsrichters gewünsch-
ten Zusatzinformationen betreffend Einhaltung des Zweitwohnungsgeset-

- 7 -
zes (zuverlässiges/aussagekräftiges Zahlenmaterial mit Dokumentation
des Altbestandes auf Parzelle Nr. 943) wurden vom Rechtskonsulent der
Beschwerdegegnerin 1 mit Eingabe vom 11. Januar 2018 samt Plan- und
Fotodokumentationen nachgereicht und sodann am 12. Januar 2018 als
Nachtrag vom Gericht ebenfalls dem Protokoll angefügt.
10.
Das Protokoll des Augenscheins samt Nachtrag der Beschwerdegegnerin
1 wurde allen Beteiligten am 15. Januar 2018 zur Kenntnisnahme und all-
fälligen Stellungnahme zugestellt.
11.
Mit Eingabe vom 26. Januar 2018 hielt der Rechtsvertreter der Beschwer-
deführer fest, dass die am 11. Januar 2018 (erneut) eingereichten Unter-
lagen betreffend Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 943 immer noch
unvollständig seien und insbesondere das Wohnungsinventar nach Art. 4
ZWG fehle bzw. noch zur Edition von der Beschwerdegegnerin 1 verlangt
werde. Es seien sämtliche Baubewilligungen einschliesslich Um- und Er-
weiterungsbauten betreffend Grundstück Nr. 943 – aus denen Ausbau
und Nutzungszweck ersichtlich seien – nachzureichen. Mit Bezug auf die
ehemalige Nutzung der Gebäude auf Grundstück Nr. 943 spielten diese
Akten eine entscheidende Rolle.
12.
Am 31. Januar 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf eine Stel-
lungnahme.
13.
Mit Stellungnahme von 9. Februar 2018 beantragten die Beschwerdefüh-
rer, es seien folgende Editionen durch die Beschwerdegegnerin 1 zu ver-
anlassen: [Ziff. 1.1] Wohnungsinventar der Gemeinde betreffend Zweit-
wohnungsbestand per 11. März 2012 (Art. 4 ZWG): [Ziff. 1.2] Sämtliche
Baubewilligungen betreffend Neu-, Erweiterungs- und Umbauten einsch-
liesslich Zweckänderungen betreffend Grundstück Nr. 943: [Ziff. 2] Unter
Kosten- und Entschädigungsfolge gemäss Hauptverfahren. Zur Begrün-

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dung der Editionsbegehren wurde im Wesentlichen geltend gemacht,
dass die bisher eingereichten Grundrisspläne 1:500 zwar die altrechtliche
Wohnnutzung farblich bezeichneten, bei den Akten aber jeder Hinweis
fehle, nach welchen Kriterien die Ausscheidung der bezeichneten Wohn-
flächen erfolgt sei. Die Pläne seien überdies von Seiten der Beschwerde-
gegnerin 2 (und nicht hoheitlich) angefertigt worden und trügen das Da-
tum 15. August 2016. Die Auflistung der Geschossflächen sei ferner mit
unterschiedlichen Ortsteilen überschrieben und die beigelegten Fotoauf-
nahmen stammten vom Mai 2013, der massgebliche Stichtag sei aber der
11. März 2012 gewesen. Im konkreten Fall sei davon auszugehen, dass
grundsätzlich nur eine Betriebsleiterwohnung bestanden habe und bewil-
ligt worden sei. Sollten später Zweckänderungen ohne Bewilligungen er-
folgt sein, so wären diese Flächen als nicht bestehend zu betrachten und
nicht dem Altbestand hinzuzurechnen. Für die Ausscheidung von Wohn-
und Gewerbeflächen seien die Baubewilligungen zu konsultieren. Ebenso
sei das Wohnungsinventar nach Art. 4 ZWG beizuziehen. Die von der Be-
schwerdegegnerin 1 eingereichten Akten und erteilten Informationen lies-
sen eine Überprüfung des altrechtlichen Wohnungsbestandes nicht zu.
Allfällige Veränderungen zwischen dem (Stichtag am) 11. März 2012 und
den Fotos vom Mai 2013 dürften nicht berücksichtigt werden.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Baubewilligung und der Einspra-
cheentscheid vom 28./31. März 2017, worin die Beschwerdegegnerin 1
das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 für den Neubau von zwei
Mehrfamilienhäuser an der Nord- und Ostgrenze der Parzelle 943 mit Auf-

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lagen bewilligte und damit zugleich die Einsprache der Beschwerdeführer
gegen dieses Bauprojekt abwies. Damit konnten sich die Beschwerdefüh-
rer nicht einverstanden erklären, weswegen sie hiergegen am 17. Mai
2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden er-
hoben mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Einspra-
cheentscheids und Verweigerung der Baubewilligung. Beschwerdethema
bildet demnach einerseits, ob die baupolizeilich sowie gestalterisch erho-
benen Einwände der Beschwerdeführer gegen das Bauprojekt der Be-
schwerdegegnerin 2 von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht als nicht
zutreffend taxiert wurden und andererseits, ob die Vorgaben des seit dem
11. März 2012 unmittelbar anwendbaren Zweitwohnungsgesetzes im Ein-
zelfall anhand der formulierten Auflagen/Bedingungen im angefochtenen
Entscheid korrekt angewandt und umgesetzt wurden. Im Dispositiv des
angefochtenen Entscheids hielt die Beschwerdegegnerin dazu im Detail
folgendes fest:
Ziff. 1:
Die Einsprache [Aufzählung Einsprecher] wird abgewiesen und
die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäu-
sern mit Tiefgarage auf Parzelle Nr. 943 […] wird unter den fol-
genden Auflagen und Bedingungen erteilt.
Ziff. 2:
Mit Ausnahme der Wohnung C08 und der Dachwohnungen
C10 und C11 im Haus C (EGID 191642100, EWID 8, 10, 11)
sind die Wohnräume dauernd als Erstwohnung oder als Woh-
nung, die nach Art. 2 Abs. 3 ZWG einer Erstwohnung gleichge-
stellt ist, zu nutzen.
Ziff. 3:
Das Grundbuchamt […] wird angewiesen, die Auflagen
gemäss Ziff. 2 auf dem Grundstück Parz.-Nr. 943 wie folgt als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken:
"Erstwohnungen oder Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen
nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG, EGID 191642100, EWID 1, 2, 3,
4, 5, 6, 7, 9 und EGID 191642099, EWID 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9, 10, 11, 12".
Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für die
Anmerkung.
Ziff. 4:
Die Kosten des Baubewilligungsverfahrens […] gehen zu Las-
ten der Bauherrschaft und sind innert 30 Tagen […] zu bezah-
len.[…].
Ziff. 5:
Die Kosten des Einspracheverfahrens im Betrag von CHF.
900.00 werden den Einsprechern auferlegt, unter solidarischer
Haftung jedes Einzelnen für den Gesamtbetrag.[…].

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Ziff. 6-12: Weitere Auflagen und Bedingungen in der Baubewilligung […].
2.
Laut Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat […]. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde
schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids
beim Verwaltungsgericht einzureichen. Die Beschwerdeführer sind alle-
samt Adressaten ([Stockwerk-]Eigentümer, Ferienwohnungsbesitzer, Mie-
ter etc.) der unmittelbar im Norden oder im Osten an die Bauparzelle 943
angrenzenden Mehrfamilienhäuser auf den ringförmig situierten, benach-
barten Grundstücken 6520, 6521, 6588, 6587 und 6524. Durch die zwei
bewilligten Mehrfamilienhäuser auf Parzelle 943 sind die Beschwerdefüh-
rer wegen ihrer räumlichen Nähe zu den neu geplanten Häusern C und D
offensichtlich berührt und sie haben daher ein schutzwürdiges Interesse
an der Überprüfung des angefochtenen Entscheids, zumal sie bei Reali-
sierung des geplanten Bauvorhabens nebst der Beeinträchtigung in ihrer
bisherigen Wohn- und Lebensqualität auch noch finanzielle Werteinbus-
sen ihrer Liegenschaften bzw. Stockwerkeinheiten und/oder Ferienwoh-
nungen befürchten. Im Vergleich zum Einspracheverfahren haben sich im
jetzigen Beschwerdeverfahren zwei Ehepaare zurückgezogen, womit sich
gemäss Rubrum dieses Entscheides noch insgesamt 15 Personen bzw. 8
Parteien (Beschwerdeführer) am Gerichtsverfahren beteiligt haben. The-
ma dieses Verfahrens kann aber vorweg nur sein, was auch bereits Inhalt
und Gegenstand des erteilten Baubewilligungsentscheids war. Folglich ist
das ursprüngliche Baugesuch von Oktober 2016 betreffend Erstellung von
vier Mehrfamilienhäusern hier kein Thema mehr, sondern einzig noch das
Baugesuch von Dezember 2016 betreffend Erstellung von zwei Mehrfami-
lienhäusern. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwer-
de vom 17. Mai 2017 gegen den stritten Entscheid vom 28./31. März 2017
tritt das streitberufene Verwaltungsgericht somit – unter Berücksichtigung

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der Gerichtsferien gemäss Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG (Fristenstillstand vom
7. Tag vor Ostern bis und mit 7. Tag nach Ostern) – vollumfänglich ein.
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es auf die massgeblichen baupolizeilichen und
gestalterischen Bestimmungen auf kommunaler und kantonaler Ebene
hinzuweisen und mit Blick auf die gegen das Bauprojekt auf Parzelle 943
konkret erhobenen Einwände betreffend Verstoss gegen den Grundsatz
einer einheitlichen Baubewilligung (Etappierung Gesamtprojekt), Übernut-
zung des Gesamtareals (AZ-Transporte), übermässige Baukonzentration
mit rechtswidrigem Entzug von Licht und Sonne zulasten der Nachbarn,
unzulässige Verschiebung des Kinderspielplatzes sowie Missachtung der
Gestaltungs- und Ästhetikvorschriften in der Wohnzone T._____ (WDP)
zu prüfen. Im Besonderen wird sodann noch die Rüge der Verletzung des
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) bzw. der hierzu
wichtige Nachweis des Altbestandes an Wohnnutzungen auf Parzelle 943
zwecks künftiger Ausrichtung und Verwendung der beiden Neubauten als
allfällige "Erst- oder Zweitwohnungen" mit entsprechender Anmerkung im
Grundbuch (mit/ohne Eigentumsbeschränkungen bei Verkauf der neuen
Wohnungen in den Häusern C und D) zu klären und zu entscheiden sein.
b)
Zum allgemein zu beachtenden Grundsatz der Einheit von Baubewilligun-
gen bringen die Beschwerdeführer vor, es sei nicht zulässig, im Baubewil-
ligungsverfahren nur die beiden Häuser C und D zu beurteilen. Durch die
etappenweise Überbauung der Parzelle 943 würden die Beschwerdefüh-
rer benachteiligt, weil dadurch keine befriedigende Gestaltung sowie aus-
gewogene Platzierung und Dimensionierung der Baukörper sichergestellt
werden könne. Vielmehr hätten die beiden Parzellen 943 und 6520 einer
Areal- bzw. Quartierplanpflicht unterstellt werden müssen.
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass für die Bauparzelle
943 keine Quartierplan- oder Arealpflicht vorgesehen sei. Im Übrigen sei
die Beschwerdegegnerin 2 nicht verpflichtet, die gesamte mögliche bauli-
che Nutzung zwingend in einem Gesamtprojekt zu realisieren.

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Die Beschwerdegegnerin 2 bringt zudem vor, dass die Baubewilligung
innerhalb des von der Baubehörde (Beschwerdegegnerin 1) zu prüfenden
Bauprojekts gesamthaft zu beurteilen sei, was hier auch geschehen sei.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts sind die Ausführungen der
zwei Beschwerdegegnerinnen zur Einheit der Baubewilligung zutreffend.
Es existiert weder im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegeg-
nerin 1 noch im kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100) ei-
ne Norm, die es einer Bauherrschaft effektiv verbieten würde, ihre Baupa-
rzelle in zeitlichen Etappen, d.h. gestaffelt, zu überbauen. Die Einheit der
Baubewilligung bezieht sich nur auf das jeweils konkret zu beurteilende
Bauprojekt. Im Rahmen eines solchen Bauprojekts ist dann ein ungeteilter
Bauentscheid zu erlassen, also ein einziger Bauentscheid, der sämtliche
vom Baugesuch umfassten Bauvorhaben beinhaltet und verbindlich beur-
teilt. Unzulässig wäre demnach z.B. eine separate Bewilligung einer Tief-
garage und eines Wohnhauses, wenn das eingereichte Baugesuch beide
Bauprojekte umfassen würde. Die Vorgehensweise der Beschwerdegeg-
nerin 2, ihr ursprüngliches Bauprojekt von vier auf zwei Mehrfamilienhäu-
ser zu reduzieren unter Beibehaltung der unveränderten Tiefgarage, ist
somit von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht genehmigt worden. Ob
und in welchem Ausmass auf der Parzelle 943 dereinst weitere Bauten
erstellt werden können, wird im Rahmen des dannzumal durchzuführen-
den Baubewilligungsverfahrens zu prüfen und zu klären sein. Baubewilli-
gungen sind denn auch nicht auf Vorrat, sondern einzig aufgrund konkre-
ter Bauprojekte zu erteilen. Mit dem Vorwurf, die Beschwerdegegnerin 1
hätte das fragliche Baugrundstück 943 der Quartier- und Arealplanpflicht
unterstellen müssen, verkennen die Beschwerdeführer, dass das Grunds-
tück 943 in der Grundordnung der Beschwerdegegnerin 1 nicht mit einer
Pflicht zur Folgeplanung belastet ist. Das Gericht vermag weiter zudem
keinen zwingenden Grund zu erkennen, weswegen die Beschwerdegeg-
nerin 1 verpflichtet gewesen wäre, eigens betreffend Überbauung der

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Bauparzelle 943 einen Areal- oder Quartierplan zu erstellen, zumal das
Quartier dort mittlerweile praktisch bereits komplett überbaut ist. Daran
ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf den Entscheid des
Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 21. Dezember 2016 (Fall-Nr.
R3.2016.00023; BRGE III Nr. 0269/2016) nichts, da sich der Sachverhalt
in jenem Entscheid (Erstellen eines MFH und Umbau eines unter Schutz
gestellten EFH in einer Baubewilligung erteilt, jedoch nicht in einem Zug
realisiert) nicht mit dem vorliegenden Fall einer Reduktion des ursprüngli-
chen Bauprojekts von vier auf zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils genau
gleichem Grundriss und gleicher Kubaturen (Gebäudevolumina) verglei-
chen lässt. Vielmehr steht es grundsätzlich jedem Eigentümer frei, wie
und wann er sein Grundstück überbauen will, solange das Bauprojekt zo-
nen- und baurechtskonform ist und sämtlichen Auflagen/ Bedingungen
bzw. Nutzungsvorgaben (ZWG) entspricht.
c)
Zur Rüge der Übernutzung der Bauparzelle bringen die Beschwerdeführer
vor, dass die Beschwerdegegnerin 1 bei den erfolgen Nutzungstransfers
(Transporte zur Einhaltung der Ausnützungsziffer [AZ] in WDP) falsch ge-
rechnet habe. Tatsächlich würde der Beschwerdegegnerin 2 nämlich we-
niger Bruttogeschossfläche (BGF) zur Verfügung stehen als sie behaupte.
An die Bauparzelle 943 würden nur die Parzellen 6520 und 6521 unmit-
telbar angrenzen, weshalb ein Nutzungstransfer von anderen Parzellen –
wie etwa von Parzelle 6518 – sowie jeglicher Kaskadentransfer nicht
zulässig sei. Die Beschwerdeführer verlangen verschiedene frühere Bau-
bewilligungen zur Edition, um den AZ-Transfer nachzeichnen zu können.
Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert, dass das Baugrundstück 943 für
zwei Mehrfamilienhäuser auch ohne jeglichen Nutzungstransport bereits
selbst genügend Nutzungsfläche (bzw. BGF) aufweise, weshalb die bean-
tragten AZ-Berechnungen der Beschwerdeführer vorweg irrelevant seien.
Ergänzend macht die Beschwerdegegnerin 2 noch geltend, dass die Aus-
führungen der Beschwerdeführer zu einem hypothetischen Bauprojekt mit

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vier Mehrfamilienhäusern und den damit verbundenen AZ-Transfers nicht
Gegenstand dieses Verfahrens bilden würden, in welchem es – nach Re-
dimensionierung/Reduktion des Gesamtprojekts im Dezember 2016 – nun
einzig noch um die Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser gehe.
Nach Auffassung des Gerichts zielen die Argumente der Beschwerdefüh-
rer betreffend AZ-Überschreitung und Nutzungstransfer tatsächlich an der
Sache vorbei. Das Baugrundstück 943 bietet unbestrittenermassen genü-
gend AZ aus sich selbst heraus, d.h. ohne jegliche Ausnützungstransfers.
Wie viel zusätzliche Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrundstück
dereinst gebaut werden darf, ist nicht schon im vorliegenden Verfahren zu
klären. Damit erübrigen sich aber bereits weitere Erörterungen zu dieser
Rüge, was ebenso für die diesbezüglichen Editionsbegehren gelten muss.
Eine Verletzung von Art. 98 BG (anrechenbare BGF) oder Art. 99 BG (AZ-
Transfer/Nutzungsübertragungen) liegt infolgedessen nicht vor.
d)
Die Beschwerdeführer monieren weiter eine übermässige Baukonzentra-
tion durch die geplanten Mehrfamilienhäuser auf der Nachbarparzelle 943
sowie einen inakzeptablen Entzug von Licht und Sonne zu Lasten der im
Norden sowie im Osten angrenzenden drei Mehrfamilienhäuser auf den
Parzellen 6868, 6821 und 6588 (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.]
17 [mit Geo-Lage-/Situationsplan] und Bg-act. 18 [Ausschnitt Zonenplan]).
Art. 26 BG (Vorgaben über Minimalbesonnung) müsse restriktiv interpre-
tiert werden, um seine präventive Wirkung entfalten zu können. Würden
die Betroffenen bereits aufgrund eines sehr grossen Bauvolumens beein-
trächtigt, so dürften ihr nicht noch zusätzlich die Nachteile bezüglich Be-
sonnung infolge Unterschreitung der Grenzabstände (so Art. 26 Abs. 4 lit.
a und b BG) zugemutet werden. Es sei nicht haltbar, die Besonnung als
genügend zu betrachten, wenn bloss 50 % der Haupträume eines Mehr-
familienhauses am 21. Dezember während mindestens 120 Minuten ei-
nen Sonneneinfall aufweisen würden; die Wohnungen der zwei untersten
Stockwerke der Grundstücke Nrn. 6588, 6821 und 6868 würden nämlich

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nach der vorgesehenen Projektrealisation am kürzesten Tag des Jahres
überhaupt keine Besonnung mehr aufweisen. Diese Tatsache stelle eine
unverhältnismässige Beeinträchtigung dar, welche auch den Anforderun-
gen der Wohnhygiene nicht genüge.
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt dazu vor, dass es der Beschwerdegeg-
nerin 2 unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften freigestellt sei, wie
sie die Gebäude auf ihrem Grundstück Nr. 943 platziere. In Bezug auf die
Besonnung verweist sie auf den angefochtenen Entscheid (Ziff. 2.2 S. 4)
und die hierzu geltende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gemäss
VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012 (S. 25, Ziff. 4).
Die Beschwerdegegnerin 2 ergänzt noch, dass das Bauvorhaben in der
Wohnzone T._____ [WDP] liege (Art. 60 BG), welche sich durch einen
hohen Überbauungsgrad auszeichne und darum der Zone für städtisches
Wohnen entspreche (Art. 59 BG). Es seien folglich Bauten mit vier Stock-
werken zulässig und die Ausnutzung hoch. Solche Bauten würden natur-
gemäss grossen Schatten werfen, was aber im Zuge der Abstandsvor-
schriften berücksichtigt worden sei. Die Vorgaben der Beschwerdegegne-
rin 1 bezüglich Schattenwurfs seien vorbildlich und das vorliegende Bau-
projekt halte diese auch ein. Es bestehe kein Interpretationsbedarf von
Art. 26 BG, zumal die Norm klar formuliert und messbar sei. Die kommu-
nale Vorschrift gehe über die kantonalen Vorgaben hinaus und selbst das
Bundesgericht habe in einem neueren Entscheid festgehalten, dass bei
Verlust der Besonnung immer das ganze Gebäude einbezogen werden
müsse (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017).
Das streitberufene Gericht ist in diesem Rügepunkt der Ansicht, dass die
Vorschrift im kommunalen Baugesetz betreffend Minimalbesonnung (also
Art. 26 BG) präzise formuliert ist, messbar/überprüfbar ist und den Nach-
barn jeweils einen über das kantonale Recht hinausgehenden, besseren
Schutz vor Schattenwurf bietet. Weshalb und inwiefern die Norm ausle-
gungsbedürftig sein sollte, ist für das Gericht nicht ersichtlich und objektiv

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auch nicht nachvollziehbar. Die genannte Schutznorm (Art. 26 BG) steht
zudem im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach
bei Schattenwurf jeweils das gesamte Gebäude einbezogen werden muss
(vgl. Urteil BGer 1C_233/2016 E. 4,2; generell BGE 129 III 161 E.2.5-2.7).
Was das Bauvolumen und die Gebäudedimensionen betrifft, so bewegt
sich die Kubatur der Mehrfamilienhäuser C und D offensichtlich und unwi-
derlegt im Rahmen der einschlägigen Bauvorschriften laut Zonenschema
(Art. 93 BG; mit Vorgaben für die WPD) betreffend Grenz- und Gebäu-
deabstände (Art. 102 BG), Geschosszahl/Gebäudehöhen (Art. 105 BG),
AZ (Art. 97 BG), Architektur/Ästhetik (Art. 24 BG) und Wohnhygiene (Art.
42 BG), weshalb aus baupolizeilicher Sicht keine Beeinträchtigung der
Nach-bargrundstücke 6588, 6821 und 6868 vorliegt, welche auf irgend ei-
ne Weise kompensiert werden müsste. Den Beschwerdeführern geht es
denn auch vielmehr darum, die nach ihrer Ansicht maximal verbaubare
Ausnützung (AZ) bzw. Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrunds-
tück 943 auf vier kleinere Baukörper zu verteilen. Diesem Ansatz der Be-
schwerdeführer kann aber nicht gefolgt werden, weil keine gesetzliche
Verpflichtung besteht, den Nachbarn maximal zu schonen, wenn gleich-
zeitig die Vorgaben des kantonalen Planungs- und kommunalen Bau-
rechts erfüllt sind. Im Übrigen ist nicht erstellt und auch nicht im Rahmen
dieses Verfahrens zu prüfen, ob der Beschwerdegegnerin 2 lediglich eine
AZ oder BGF in dem von den Beschwerdeführern behaupteten Umfang
zur Verfügung steht. Die eigenen Feststellungen, kontroversen Aus-
führungen und Selbstangaben anlässlich des gerichtlichen Augenscheins
vom 10. Januar 2018 haben den anhand der eingereichten Schnitt-, Ge-
staltungs- und Grundrisspläne bereits gewonnenen Eindruck des Gerichts
noch bestätigt, wonach aufgrund der Höhen-, Längen- und Breitenmasse
oder wegen der räumlichen Gestaltung, Einfügung bzw. Anordnung und
Ästhetik der geplanten Baukörper nicht auf eine Verletzung oder Missach-
tung von hier massgebenden Bau- und Planungsvorschriften geschlossen
werden kann, sondern diesbezüglich sämtliche Vorschriften eingehalten

- 17 -
sind. Die bereits im angefochtenen Entscheid aufgeführten Berechnungen
bezüglich effektiv verfügbarer Nutzungsflächen (Ziff. 2.1, S. 4 - Bauparzel-
lengrundfläche 4'849 m2, WPD [AZ 0.85], anrechenbare BGF 4'122 m2;
Anteil für Haus C 1'467 m2 bzw. für Haus D 1'490 m2; Rest-BGF zur freien
Verfügung noch 1'165 m2) sowie einzuhaltender Abstände (Ziff. 2.2, S. 4-
5 – hier Abstand zu Nachbarliegenschaften 14.5 m [10.5 + 4.0 m]; gesetz-
liche Grenzabstände laut Zonenschema: 12 m [gross] bzw. 5 m [klein])
sind zutreffend und geben daher inhaltlich zu keinen Korrekturen Anlass.
e)
Die Beschwerdeführer haben zudem moniert, dass der geplante Neubau
den allen umliegenden Appartementeigentümern dienenden Kinderspiel-
platz tangiere. Dies sei nicht zulässig, zumal hierfür eigens entsprechen-
de Eigentümerdienstbarkeiten zu Lasten des Grundstückes 6520 begrün-
det worden seien. Es werde Art. 46 BG durch das Bauprojekt verletzt.
Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich der Meinung, dass der Kin-
derspielplatz gar nicht Gegenstand des angefochtenen Bauvorhabens sei
und folglich im Rahmen dieses Verfahrens nicht zu prüfen sei.
Die Beschwerdegegnerin 2 räumt ein, dass das Bauprojekt marginal den
bestehenden Kinderspielplatz auf Parzelle 6520 berühre. Auch diese Par-
zelle stehe aber in ihrem Eigentum und sie habe sich dazu entschlossen,
den Kinderspielplatz lokal leicht zu verschieben und ihn dann in derselben
Grösse neu zu erstellen. Die neue Platzierung habe den Vorteil, dass der
Spielplatz künftig nicht mehr durch die Oblichter der Autoeinstellhalle be-
schränkt sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dies seriös geprüft und ge-
nehmigt. Die Verlegung der Dienstbarkeit sei dann eine privatrechtliche
Angelegenheit und habe keinen Einfluss auf die strittige Baubewilligung.
Aus Sicht des streitberufenen Gerichts gibt es den hierzu vollständig zu-
treffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 nichts beizufügen.
Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet und
steht der Rechtmässigkeit des strittigen Entscheids somit nicht entgegen.

- 18 -
f)
Zu den Erkenntnissen anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10.
Januar 2018 sei noch in architektonischer und bauästhetischer Beziehung
hervorgehoben, dass die mit einer Fläche von 4'849 m2 raumgestalterisch
doch beachtliche Bauparzelle 943 optisch (visuell) stark ins Gewicht fällt
und deshalb ihre Überbauung im Vergleich zur bestehenden, näheren wie
auch weiteren örtlichen Umgebung sicherlich ein wichtiges Bewilligungs-
element (harmonische/störungsfreie Einfügung der neu geplanten Häuser
C und D auf Parzelle 943) im angefochtenen Entscheid darstellt.
Die Beschwerdeführer rügen hierzu ausdrücklich, dass sich die geplanten
Gebäude bloss ungenügend in das bestehende Orts- und Landschaftsbild
einordnen würden. Es handle sich dabei um zwei maximal dimensionierte
Gebäude im östlichen Bereich der Bauparzelle. Zudem würden die ge-
planten Neubauten 5-eckige ('polygone') Grundrisse aufweisen, wogegen
sämtliche Mehrfamilienhäuser in der Umgebung rechteckig seien. Diese
massiven 5-eckigen Baukörper würden denn auch eine völlig andere Fas-
sadengestaltung aufweisen, die in der näheren und weiteren Umgebung
nirgends zu finden seien. Die Frage der Ästhetik sei weder im Baubewilli-
gungs- noch im Einspracheverfahren geprüft worden. Allenfalls sei dafür
ein Bauberater (im Sinne von Art. 9 BG) beizuziehen.
Die Beschwerdegegnerin 1 ist hierzu der Meinung, dass die gewählte An-
ordnung der beiden Baukörper (Haus C und D) keine Verletzung der Ge-
staltungsvorschriften nach Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG darstelle.
Hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen verfüge sie über einen er-
heblichen Ermessensspielraum. Nachdem die zwei Gebäude bei Weitem
unter der zulässigen Ausnützung blieben (Rest-BGF 1'165 m2), treffe der
Vorwurf von zwei maximal dimensionierten Bauten ohnehin nicht zu. Ob
im Rahmen einer allfälligen weiteren (späteren) Bauetappe auf dem Bau-
grundstück eine vertretbare Gestaltung erzielt werde, sei erst anlässlich
des dann zur Diskussion stehenden Baugesuches zu beurteilen.

- 19 -
Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass im hier massgebenden
Gemeindeteilgebiet schon heute sehr verschiedenartige Grundrisse anzu-
treffen seien, nämlich von rechteckig, quadratisch über trapezförmig und
mit halbrundem Vorbau. Ein Gebäude unterscheide sich als Schindelge-
bäude zudem stark aufgrund seiner äusseren Erscheinung von den ande-
ren Bauten aus Glasfassaden, Beton oder Ziegelmauerwerk. Ferner gebe
es aneinandergereihte Häuser in unterschiedlicher Form, ein L-förmiges
Gebäude und eben das Halbrunde. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich
intensiv mit der Formgebung ihrer Gebäude befasst und sich ausgehend
von einem quadratischen Grundriss schliesslich für eine Aufbrechung der
Geometrie hin zum projektierten Gebäude mit 5-eckigem Grundriss ent-
schieden; dadurch lasse sich insbesondere eine erdrückende "Wandwir-
kung" zu Lasten der Nachbargebäude auf den Parzellen 6821 im Norden
und 6588 im Osten vermeiden sowie eine optimale Beleuchtung der
Wohnungen in den beiden Neubauten (Haus C und D) erzielen. Die Ge-
bäude würden zudem mit dem ortstypischen Flachdach ausgestattet und
ihre Fassaden würden farblich mit den umliegenden Mehrfamilienhäusern
abgeglichen, womit das bestehende Ortsbild berücksichtigt worden sei.
Für das streitberufene Gericht steht vorweg fest, dass die Bestimmungen
betreffend gestalterische Einordnung einer Baute ins zeitlich gewachsene
Orts- und Landschaftsbild naturgemäss einen relativ weiten Ermessens-
spielraum der Bewilligungsbehörden mit sich bringt, da diese mit dem je-
weils vorherrschenden Baustil, der historischen Bau- und Ortsentwicklung
sowie und den architektonischen Gepflogenheiten und Besonderheiten in
ihrer Gemeinde einschliesslich ganzen Talschaft am besten vertraut sind.
Nach gefestigter Rechtsprechung auferlegt sich das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden bei der einzelfallbezogenen Überprüfung von
Fragen der Ästhetik und Gestaltung selbst eine gewisse Zurückhaltung,
was bedeutet, dass es nur aus ganz triftigen Gründen bzw. nicht ohne Not
in das beträchtliche Ermessen der lokalen Baubehörden eingreift, was im

- 20 -
Ergebnis auf eine weniger strenge Willkürprüfung hinausläuft (vgl. statt
vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R
16 35 vom 4. November 2016 E.2d und R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b).
Im konkreten Fall hat die beantragte Überprüfung der Ästhetik anhand der
Bestimmungen gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG zu erfolgen.
Während erstgenannte Bestimmung verlangt, dass Bauten und Anlagen
nach den Regeln der Baukunst zu gestalten seien und sich so einzuord-
nen hätten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Ge-
samtwirkung entstehen würde, ist die kommunale Bestimmung offensicht-
lich weniger streng formuliert. Nach Art. 24 BG sind Bauten und Anlagen
so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in
das Orts- und Landschaftsbild einordnen (Abs. 1). Bauvorhaben, die bei-
spielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fas-
saden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind in der Regel
unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtli-
che Augenschein vom 10. Januar 2018 gezeigt hat, besteht für das streit-
berufene Gericht aber gerade kein Anlass, von einer unbefriedigenden
gestalterischen Einordnung in das bestehende Orts- und Landschaftsbild
zu sprechen, zumal im betroffenen Wohnquartier bereits augenfällig eine
beträchtliche Vielfalt von Grundrissen (quadratisch, rechteckig, rundlicher
Vorbau, zahlreiche Auskragungen durch Balkonbauten oder Eingangs-
körper) sowie Gebäudeformen (einfache rechteckige Mehrfamilienhäuser
mit geschlossenen Fassadenfronten, offenen oder geschlossenen Glas-
fassaden mit Balkongitter oder grossen/kleinen Fensterluken, verteilt über
die einzelnen Stockwerke oder z.T. über die gesamte Häuserfront, einge-
lassen in das Mauerwerk oder z.T. völlig freistehend als Anhängsel zur
Hauptfassade) existieren, was dem insgesamt eher städtisch erscheinen-
den Charakter der Umgebung von Bauparzelle 943 nicht zuwiderläuft (vgl.
zum Ganzen: Protokoll Augenschein mit Planskizze für Gesamtareal und
Anordnung 5-eckiger Grundrissformen für die Häuser D und C; sowie ins-
besondere die erstellten Gerichtsfotos an den Besichtigungsstandorten 1

- 21 -
[Fotos 1-11], 2 [12-17], 3 [18-22], 4 [23-30] und 5 [31-35]). Aus diesen Be-
legen ist zweifelsfrei ersichtlich, dass von einer einheitlichen und harmo-
nischen Baukultur sowie Besiedelung des betroffenen Wohnquartiers wie
auch der nächsten und weiteren Umgebung keine Rede sein kann. Auch
die Materialisierung und Farbgebung der teilweise komplett unterschiedli-
chen Gebäude aus Beton, Holz oder Mauerwerk/Ziegel mit glatten oder
schuppenartigen Aussenfassaden hinterlassen beim durchschnittlichen
Betrachter einen sehr homogenen und vielschichtigen Eindruck des loka-
len Baustils. Eine Verletzung von Art. 24 BG liegt daher sicherlich nicht
vor, zumal die geplanten zwei Neubauten weder aufgrund ihres äusseren
Erscheinungsbildes noch ihres ortsüblichen Gebäudevolumens als fremd-
körperartig, überdimensioniert oder anderweitig inakzeptabel taxiert wer-
den können; vielmehr werden sie die zukünftige Form städtischer Baukul-
tur darstellen, die es bei der Umsetzung des Gebots einer "verdichteten
Bauweise" auch in ländlichen Regionen vermehrt zu beachten gilt (Urteil
des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017 E.5.3). Aufgrund
dieser Prämisse kann auch das Erfordernis der guten Gesamtwirkung laut
Art. 73 Abs. 1 KRG als erfüllt angesehen werden, zumal die geplanten
Neubauten durchaus ins existierende Ortsbild passen. Bereits in der
näheren Umgebung konnte eine Formenvielfalt festgestellt werden. Wei-
ter weg von den Objekten in Richtung "U._____" wurde die Gebäudeviel-
falt sogar noch grösser, ohne hier jedoch von Relevanz zu sein (vgl. Fo-
tos Bg-act. 21, 22 ff., 24, 34, 35 sowie 36 – mit 8 Vergleichsobjekten).
g)
Als Zwischenergebnis lässt sich damit resümieren, dass sich die bau-
rechtlichen Rügen betreffend Einheit der Baubewilligung (E.3b, hiervor),
Übernutzung der Bauparzelle (E.3c), übermässige Baukonzentration
(E.3d), Kinderspielplatz (E.3e) sowie Ästhetik und Gestaltung (E.3f) alle-
samt als objektiv unzutreffend und materiell unbegründet erwiesen haben,
weshalb der angefochtene Entscheid vom 28./31. März 2017 unter diesen
baupolizeilichen Gesichtspunkten (AZ-Transport, Besonnung/Licht, Länge

- 22 -
/Breite/Höhe der Baukörper, Gebäudemasse etc.) zu schützen und die
dagegen erhobene Beschwerde vom 17. Mai 2017 abzuweisen gewesen
wäre. Zu prüfen und zu entscheiden bleibt damit immer noch die Frage,
ob auch die Nutzungsvorgaben gemäss ZWG umfassend respektiert und
somit lückenlos bzw. einwandfrei umgesetzt wurden (E.3a).
4. a)
Nach Art. 1 ZWG, der seit dem 11. März 2012 gültig und zu beachten ist,
regelt dieses Gesetz die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie
die baulichen und nutzungsmässigen Änderungen bestehender Wohnun-
gen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.
Laut Anhang zur Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012
fällt auch die Bündner Gemeinde X._____ unter die 20%ige Klausel be-
treffend Zweitwohnungsbau/-beschränkung. Nach Art. 4 ZWG erstellt jede
Gemeinde jährlich ein Wohnungsinventar (Abs. 1). Im Wohnungsinventar
sind mindestens die Gesamtzahl der Wohnungen sowie die Anzahl der
Erstwohnungen aufzuführen (Abs. 2). Die Gemeinde kann zudem die Ka-
tegorien der den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen gesondert
aufführen und diese Wohnungskategorie den Erstwohnungen zurechnen
(Abs. 3). Nach Art. 7 ZWG dürfen neue Wohnungen in Gemeinden mit ei-
nem Zweitwohnungsanteil von über 20 % nur bewilligt werden, wenn sie
wie folgt genutzt werden (Abs. 1): Als Erstwohnung oder als Wohnung,
die nach Art. 2 Abs. 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist (lit. a). Nach
Art. 7 Abs. 3 ZWG ordnet die für die Baubewilligung zuständige Behörde
in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschrän-
kung nach Abs. 1 lit. a [..] an. Enthält die Baubewilligung für eine neue
Wohnung keine solche Anordnung [..] wird vermutet, dass die Nutzungs-
beschränkung nach Abs. 1 lit. a gilt. Unmittelbar nach Rechtskraft der
Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an,
die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch
anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Im konkreten Fall wurde diese Anwei-
sung durch die Beschwerdegegnerin 1 im Dispositiv unter Ziff. 2 und 3 im

- 23 -
angefochtenen Entscheid als Auflage bzw. Bedingung zur Baubewilligung
erteilt, wobei die dort einzeln aufgeführten Wohnungen allesamt als Erst-
wohnungen oder zumindest solchen gleichgestellte Wohneinheiten im
Grundbuch angemerkt werden sollten. Strittig und zu klären ist damit
nachfolgend noch, ob sich aufgrund der früheren Nutzung der Parzelle
943 als Betriebs- und Lagerareal mit lediglich bloss vereinzelten Wohn-
einheiten die Anmerkung sämtlicher Einheiten als Erst- und nicht etwa
auch zum Teil als Zweitwohnungen aufgedrängt hätte, die beim Verkauf
allerdings gewissen Beschränkungen unterliegen und daher ein Bauvor-
haben für Investoren und Wohnungsverkäufer insgesamt als finanziell
weniger lukrativ erscheinen lassen als bei der Anmerkung von unbelaste-
ten "Erstwohnungen". Den Nachweis für den tatsächlichen Altbestand
früherer Wohnnutzungen bzw. das Vorliegen eines Wohnungsinventars
nach Art. 4 ZWG haben dabei primär die Behörden (Beschwerdegegnerin
1) zu erbringen, wobei die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) in der
Regel ein vitales Eigeninteresse an diesen Informationen hat und deshalb
– soweit möglich – bei deren Beschaffung behilflich sein dürfte.
b)
Auf Nachfrage des Instruktionsrichters anlässlich des Augenscheins vom
10. Januar 2018 sandte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht am 11.
Januar 2018 noch Unterlagen zur einverlangten Dokumentation des alten
Wohnungsbestands ein. Eingegangen sind dabei aber dieselben Unterla-
gen (drei Grundrisspläne 1:500 vom 15. August 2016 der Beschwerde-
gegnerin 2 mit farblich kolorierten Teilflächen auf den alten, abgebroche-
nen Gebäuden [ohne Nennung der alten Nutzung der Gebäudeteile] auf
Parzelle 943 zzgl. Auflistung vom 9. August 2016 der Beschwerdegegne-
rin 1 betreffend 'Festlegung Geschossflächen Parzelle 943' über total 918
m2), wie sie schon dem Bewilligungsgesuch beigelegt waren. Zusätzlich
wurden neu lediglich zwei Bildaufnahmen [Google] vom Mai 2013 der al-
ten Wohn- und Betriebsbauten auf Parz. 943 nachgereicht. Nach Ansicht
des streitberufenen Gerichts vermögen diese Dokumente jedoch noch

- 24 -
kein Wohnungsinventar gemäss Art. 4 ZWG darzustellen, auf das für die
Ermittlung des Altbestandes an Wohnnutzung zuverlässig abgestellt wer-
den kann. Sowohl die eingereichten drei Grundrisspläne 1:500 als auch
die Tabelle über die GF von total 918 m2 wurden auf Briefpapier (der Ge-
neralunternehmerin) der Beschwerdegegnerin 2 erstellt und somit nicht
bauamtlich (Beschwerdegegnerin 1) originär geprüft und für materiell kor-
rekt befunden. Alleine der Stempel 'Hochbauamt' ohne Unterschrift und
ohne genaue Legende/Zuordnung des aufgelisteten Zahlenmaterials zu
den drei Grundrissplänen 1:500 samt kolorierter Gebäudeteile ist diesbe-
züglich ungenügend und bedarf unerlässlich entsprechender Vervollstän-
digungen bzw. Präzisierungen. Den Nachweis für die aufgelistete Alt-
wohnfläche über total 918 m2 erachtet das Gericht aufgrund der einge-
reichten Unterlagen somit zweifelsfrei als (noch) nicht erbracht. Beide Be-
schwerdegegnerinnen vermochten nicht glaubhaft aufzuzeigen, inwieweit
die Beschwerdegegnerin 1 als verantwortliche Stelle nach Art. 4 Abs. 2
und 3 ZWG den Altbestand vor dessen Abbruch oder allenfalls mittels ur-
sprünglich erteilter Baubewilligungen tatsächlich aufgenommen hat. In der
Einsprache haben die Beschwerdeführer zwar eingeräumt, dass es in den
vorwiegend gewerblich genutzten Altbauten zwei Wohnungen gegeben
habe, doch sei auch für diese nicht belegt, dass sie auch noch am 11.
März 2012 als solche genutzt worden seien, weshalb keine vorbestehen-
de Wohnungsfläche in den zwei Neubauten als Zweitwohnungsfläche an-
gerechnet werden könne. Dieser Sichtweise muss man sich anschliessen,
weil tatsächlich – trotz Aufforderung anlässlich des Augenscheins – be-
züglich Altbauten keinerlei behördliche Dokumentation vorliegt. Daraus
folgt, dass der angefochtene Entscheid in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des
Dispositivs aufzuheben ist, weil die Anmerkung im Grundbuch nach Art. 7
ZWG ohne die noch zu erbringen Nachweise nach Art. 4 ZWG nicht rech-
tens und korrekt sein kann. Die Beschwerde ist in dieser Hinsicht daher
teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid zu korrigieren.

- 25 -
c)
Infolge teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des Dispositivs lässt
sich überdies auch die Kostenüberbindung für das Einspracheverfahren in
Ziff. 5 des Dispositivs über insgesamt Fr. 900.-- zu Lasten der Beschwer-
deführer nicht mehr rechtfertigen. In Nachachtung und Umsetzung der in
BGE 143 II 467 erstmals veröffentlichten und daher neuerdings verfolgten
Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach den Einsprechern in einem
Baubewilligungsverfahren nur mehr bei rechtsmissbräuchlichem oder trö-
lerischem Verhalten Kosten auferlegt werden dürfen, ist das streitberufe-
ne Gericht – in Kenntnis des Widerspruchs zu Art. 96 Abs. 2 KRG - vor-
liegend zur Auffassung gelangt, dass hier gänzlich auf die Kosten im Ein-
spracheverfahren verzichtet wird und Ziff. 5 ersatzlos zu streichen ist.
5. a)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
von total Fr. 5'644.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig zu
Fr. 1'128.80 (1/5) einerseits je hälftig der Beschwerdegegnerin 1 (½;
Fr. 564.40) und der Beschwerdegegnerin 2 (½; Fr. 564.40) sowie zu
Fr. 4'515.20.-- (4/5) andererseits zu gleichen Teilen den acht Beschwer-
deführern (A._____ und B._____ [1/8; Fr. 564.40], C._____ und D._____
[1/8; Fr. 564.40], E._____ [1/8; Fr. 564.40], F._____ und Dr. med.
G._____ [1/8; Fr. 564.40], H._____ und I._____ [1/8; Fr. 564.40] K._____
und L._____ [1/8; Fr. 564.40], M._____ und N._____ [1/8; Fr. 564.40] so-
wie P._____ und Q._____ [1/8; Fr. 564.40]) aufzuerlegen, wobei die acht
Beschwerdeführer untereinander solidarisch für das Ganze (Fr. 4'515.20)
haften. Das Kostenverhältnis von 1/5 (20 %) zu 4/5 (80 %) entspricht da-
bei dem Anteil der Abweisung (4/5; E.3) im Verhältnis zur teilweisen Gut-
heissung (1/5; E.4) der Beschwerde.
b)
Aussergerichtlich sind die beteiligten Parteien nach dem gleichen Kosten-
verteilschlüssel (1/5; 20% bzw. 4/5; 80 %) und Haftungsschlüssel (Solida-
rität unter Beschwerdeführern) mit Parteientschädigen zu behaften. Laut

- 26 -
Art. 78 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der
obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen
Kosten zu ersetzen (Abs. 1). Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öf-
fentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen (Abs. 2). Vorliegend reichte der Rechtsvertreter
der Beschwerdeführer seine Honorarnote vom 26. September 2017 in der
Höhe von Fr. 14'515.40 (bestehend aus: Zeitaufwand 54.7 h à Fr. 260.--/h
[Fr. 14'222.--] zzgl. Barauslagen [Fr. 293.40] + 8 % MWST [Fr. 1'161.25])
beim Gericht ein. Nach Ansicht des Gerichts rechtfertigt es sich aber, den
in Rechnung gestellten Zeitaufwand noch angemessen zu kürzen, zumal
derselbe Rechtsvertreter die Beschwerdeführer bereits im Einsprachever-
fahren anwaltlich vertreten hat und somit gewisse Synergien bei der Ab-
fassung der Beschwerdeschrift zu berücksichtigen sind, weil der Streitfall
und die vorhandenen Fakten bereits bekannt waren. Überdies liegt keine
separate Honorarvereinbarung über den geltend gemachten Stundenan-
satz von Fr. 260.--/h vor, womit der übliche Stundenansatz von im Durch-
schnitt Fr. 240.--/h nach Art. 3 Abs. 1 der bündnerischen Honorarverord-
nung (HV; BR 310.250) zur Anwendung kommt. Umgekehrt sind seit der
Honorarnote vom 26. September 2017 noch der gerichtliche Augenschein
vom 10. Januar 2018 samt Beilage (im Sachverhalt Ziff. 9) und die zwei
Stellungnahmen vom 26. Januar 2018 (Ziff. 11) und 9. Februar 2018 (Ziff.
13) dazugekommen, was ca. fünf zusätzliche Arbeitsstunden ausmachen
dürfte. Das Gericht erachtet deshalb ermessensweise eine Pauschalen-
tschädigung von insgesamt Fr. 8'000.-- (inkl. MWST) für angemessen. Bei
einem Obsiegen im Umfang von 1/5 bzw. 20 % verbleibt somit noch eine
Entschädigung von Fr. 1'600.--, die hälftig von der Beschwerdegegnerin 1
(Fr. 800.--) und der Beschwerdegegnerin 2 (Fr. 800.--) zu leisten ist. Der
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 hat sodann keine Honorarnote
eingereicht. Immerhin lässt sich seiner Vollmacht vom 3. Februar 2017
aber eine Honorarvereinbarung von Fr. 250.--/h entnehmen. Ausgehend

- 27 -
von einem Zeitaufwand von ca. 25 Arbeitsstunden zzgl. 3 % Kleinspesen-
pauschale sowie einer Kilometergeldentschädigung für den Augenschein
vom 10. Januar 2018 ergäbe sich somit eine Pauschalentschädigung von
Fr. 6'500.-- (ohne MWST). Die Mehrwertsteuer entfällt, da die Beschwer-
degegnerin 2 selber vorsteuerabzugsberechtigt ist (Leitentscheid in PVG
2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführer haben vom bezifferten Pauschalbe-
trag aufgrund der eingangs erwähnten Kostenaufteilung (1/5 [20 %] zu 4/5
[80 %]) allerdings bloss 80 % von Fr. 6'500.--, somit total Fr. 5'200.-- bzw.
pro Partei je 1/8 zu bezahlen. Bei gesamthaft acht verschiedenen Be-
schwerdeführern ergibt dies – entsprechend der Aufzählung in E.5a, hier-
vor – betragsmässig demzufolge Fr. 650.-- pro Partei. Der Beschwerde-
gegnerin 1 steht hingegen laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädi-
gung zu, da sie – sofern überhaupt (E.4, hiervor) – lediglich in ihrem amt-
lichen Wirkungskreis obsiegte (E.3).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 2, 3 und 5 des an-
gefochtenen Entscheids aufgehoben. Die Gemeinde X._____ wird ange-
wiesen, die aufgehobenen Ziffern im Sinne der Erwägungen anzupassen.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
644.--
zusammen
Fr. 5‘644.--
gehen einerseits zu 1/5 je hälftig zulasten der Gemeinde X._____
(Fr. 564.40) und der R._____ AG (Fr. 564.40) sowie andererseits zu 4/5
(Fr. 4'515.20) anteilsmässig zulasten von A._____ und B._____ (1/8;

- 28 -
Fr. 564.40), C._____ und D._____ (1/8; Fr. 564.40), E._____ (1/8;
Fr. 564.40), F._____ und Dr. med. G._____ (1/8; Fr. 564.40), H._____
und I._____ (1/8; Fr. 564.40), K._____ und L._____ (1/8; Fr. 564.40),
M._____ und N._____ (1/8; Fr. 564.40), P._____ und Q._____ (1/8;
Fr. 564.40), untereinander solidarisch für das Ganze (Fr. 4'515.20) haf-
tend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. a)
Aussergerichtlich haben A._____ und B._____ (1/8; Fr. 650.--), C._____
und D._____ (1/8; Fr. 650.--), E._____ (1/8, Fr. 650.--), F._____ und Dr.
med. G._____ (1/8; Fr. 650.--), H._____ und I._____ (1/8; Fr. 650.--),
K._____ und L._____ (1/8; Fr. 650.--), M._____ und N._____ (1/8;
Fr. 650.--), P._____ und Q._____ (1/8; Fr. 650.--) die R._____ AG mit
insgesamt Fr. 5'200.-- (ohne MWST) zu entschädigen.
b)
Die Gemeinde X._____ und die R._____ AG haben je hälftig die Be-
schwerdeführer zudem aussergerichtlich pauschal mit Fr. 1'600.-- (inkl.
MWST), je für sich also mit Fr. 800.-- (= ½), zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 28. März
2019 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_244/2018).