gr_gerichte · KSK 2024 35 · 2024-08-08 · de
Regionalgericht Maloja, Einzelrichter

Neueinschätzung Grundstücke | Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 08. August 2024
Referenz
KSK 24 35
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Cavegn, Vorsitzender
Bergamin und Michael Dürst
Theus Simoni, Aktuarin
Parteien
A._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur I._____
Gegenstand
Neueinschätzung Grundstücke
Anfechtungsobj.
Mitteilung amtliche Schätzung Betreibungs- und Konkursamt der
Region Maloja vom 22.03.2024, mitgeteilt am 22.03.2024
Mitteilung
12. August 2024

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Sachverhalt
A.
Am 16. März 2022 stellte das Betreibungs- und Konkursamt der Region
Maloja (nachfolgend: Betreibungsamt Maloja) im grundpfandrechtlichen Zwangs-
verwertungsverfahren dem Schuldner I._____ und der Pfandeigentümerin
A._____ AG die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen der Grundstü-
cke B._____, C._____ und D._____ in der Gemeinde E._____ zu. Der Schät-
zungsbetrag wurde auf insgesamt CHF 5'150'000.00 für die zwei erstgenannten
Grundstücke und auf CHF 1'170'000.00 für das weitere Grundstück festgelegt.
B.
Der Schuldner und die Pfandeigentümerin wandten sich am 28. März 2022
an das Kantonsgericht von Graubünden als Aufsichtsbehörde über Schuldbetrei-
bung und Konkurs. Sie beantragten die Anordnung einer neuen Schätzung durch
einen Sachverständigen. Das Kantonsgericht habe einen Vorschlag zu machen,
wozu sich die Parteien äussern könnten. Nach Vorliegen der Neuschätzung sei
ihnen Frist zur Stellungnahme und zur Einreichung von Ergänzungs- und Erläute-
rungsfragen an den Experten anzusetzen.
C.
Mit Entscheid vom 5. Mai 2022 hiess das Kantonsgericht von Graubünden
das Gesuch um Neuschätzung der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften
gut. Es wies das Betreibungsamt an, nach Leistung des Kostenvorschusses eine
neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Die weiteren Anträge wurden
abgewiesen (vgl. KGer GR KSK 22 12 v. 5.5.2022).
D.
Die Pfandeigentümerin erhob dagegen Beschwerde an das Bundesgericht.
Mit Urteil vom 24. November 2022 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut,
hob den Entscheid des Kantonsgerichts auf und wies die Sache zur neuen Ent-
scheidung an das Kantonsgericht zurück (vgl. BGer 5A_370/2022 v. 24.11.2022).
Es warf dem Kantonsgericht vor, mit Bezug auf seinen Entscheid zum Ablauf einer
Neuschätzung die Begründungspflicht verletzt zu haben.
E.
Mit Entscheid vom 21. Dezember 2022 (KSK 22 56) begründete das Kan-
tonsgericht von Graubünden seinen Standpunkt zu den abgewiesenen Begehren
und liess das Dispositiv unverändert.
F.
Dagegen erhob die Pfandeigentümerin am 12. Januar 2023 wiederum Be-
schwerde ans Bundesgericht. Sie beantragte, es sei die Sache an das Kantonsge-
richt zur Ernennung eines Sachverständigen für die Neuschätzung der Grundstü-
cke B._____, C._____ und D._____ zurückzuweisen. Das Kantonsgericht habe
sodann einen Sachverständigen vorzuschlagen und der Beschwerdeführerin Frist
zur Stellungnahme anzusetzen. Schliesslich habe das Kantonsgericht der Be-

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schwerdeführerin nach Vorliegen der Neuschätzung Frist zur Stellungnahme und
zur Stellung allfälliger Ergänzungs- und Erläuterungsfragen an den Schätzungs-
experten anzusetzen. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab (BGer
5A_34/2023 v. 22.8.2023).
G.
Am 22. März 2024 stellte das Betreibungsamt Maloja der Pfandeigentüme-
rin die Neuschätzung der Grundstücke samt Bewertungsbericht der F._____ zu.
Die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Einheiten) wurden
darin mit CHF 5'100'000.00 und das Grundstück D._____ (Erstwohnung) mit CHF
1'120'000.00 bewertet. Dagegen erhob die Pfandeigentümerin (nachfolgend: Be-
schwerdeführerin) mit Eingabe vom 10. April 2024 Beschwerde an das Kantons-
gericht von Graubünden und stellte folgende Anträge:
1.
Die angefochtenen betreibungsamtlichen Schätzungen des Betrei-
bungs- und Konkursamtes Maloja bezüglich der Grundstücke B._____,
C._____ und D._____/GB E._____ vom 22. März 2024 seien aufzuhe-
ben;
2.
es seien an die Gutachterin F._____ durch das Kantonsgericht oder
durch das Betreibungs- und Konkursamt Maloja folgende Ergänzungs-
fragen zu stellen:
2.1. Für die Bewertung der Zweitwohnung (STWE-Nr. B._____ und
C._____) mit einer Nettonutzfläche von ca. 305 m2 geht das Gut-
achten (S. 18) von einem "Marktwert Zustand neuwertig" von CHF
18'000.00 pro m2 Nettonutzfläche aus. Auf welche statistischen
Grundlagen stützt sich diese Wertangabe? Gibt es diesbezüglich
in neuester Zeit passende Vergleichstransaktionen historischer
Engadinerhäuser? Welche?
2.2. Bei den auf S. 18 des Gutachtens aufgeführten Abzügen geht das
Gutachten von einem Alter der Konstruktion (Rohbau 1) von 20
Jahren aus. Wie gelangt das Gutachten zu dieser Altersangabe?
2.3. Das Gutachten (S. 11, 27) geht davon aus, dass keine Parkplätze
für die einzelnen Stockwerkeinheiten vorhanden seien. Wieso
lässt das Gutachten unberücksichtigt, dass für die Stockwerkein-
heiten im Parkhaus E._____ als Pflichtparkplätze die Autoeinstell-
plätze Nr. 31, 38, 39, 42 und 44 (Miteigentumsanteile Parkhaus
E._____ M101402, M101409, M101410, M101413 und M101415)
vorhanden sind?
2.4. Wieso geht das Gutachten (S. 12) davon aus, dass bei der Zweit-
wohnung STWE-Nr. B._____ und C._____ "der ursprüngliche
Charakter eines Engadinerhauses … nur teilweise erhalten" sei,
obwohl diese Wohnung in enger Begleitung durch die Denkmal-
pflege und in integraler Erhaltung von Sulèr, Stüvettas, Gewöl-
beräumen etc. renoviert worden ist?;
2.5. Das Gutachten (S. 18) geht davon aus, dass "die umfangreichen
Eintragungen im Grundbuch" den Wert der Schätzobjekte verrin-
gere. Wieso lässt das Gutachten ausser acht, dass bei einem
Verkauf durch entsprechende Verwendung der Verkaufspreise die

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Belastungssituation und die eingetragenen Verfügungssperren
etc. bereinigt würden?
3.
die Gutachterin F._____ sei dazu anzuhalten, diese Ergänzungsfragen
gegenüber dem Gericht oder dem Betreibungs- und Konkursamt Malo-
ja zu beantworten und ihr Gutachten zu erläutern, und der Beschwer-
deführerin sei nach Eingang der Antworten/der Erläuterung Gelegen-
heit zur Einreichung einer Stellungnahme zu geben;
4.
eventuell: es sei ein Obergutachten anzuordnen.
5.
es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu ertei-
len.
H.
Das Betreibungsamt Maloja beantragte in seiner Stellungnahme vom
16. April 2024 die Abweisung der Beschwerde.
I.
Der Beschwerdeführerin wurde die Stellungnahme des Betreibungsamts
Maloja zur Kenntnisnahme zugestellt. Die Akten des Betreibungsamtes Maloja
liegen vor. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen
Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines
Konkursamtes binnen zehn Tage seit Kenntnis der Verfügung bei der Aufsichts-
behörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt
werden (Art. 17 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 SchKG). Betreibungsferien und Rechtsstill-
stand hemmen den Fristenlauf nicht. Fällt jedoch für den Schuldner, den Gläubiger
oder den Dritten das Ende einer Frist in die Zeit der Betreibungsferien oder des
Rechtsstillstandes, so wird die Frist bis zum dritten Tag nach deren Ende verlän-
gert. Bei der Berechnung der Frist von drei Tagen werden Samstag und Sonntag
sowie staatlich anerkannte Feiertage nicht mitgezählt (Art. 63 SchKG). Gemäss
Art. 56 Ziff. 2 SchKG gelten sieben Tage vor und sieben Tage nach Ostern Betrei-
bungsferien.
Bezieht sich eine Beschwerde auf gesetzliche Anforderungen, die vom Betrei-
bungsamt bei einer Schätzung gemäss Art. 99 Abs. 1 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 VZG zu
berücksichtigen sind, ist sie nach Art. 17 SchKG zu beurteilen (BGer 5A_34/2023
v. 22.8.2023 E. 2.3.2 m.w.H.).
1.2.
Vorliegend hat die Beschwerdeführerin ihre Beschwerde gegen die Mittei-
lung des Neuschätzwertes vom 22. März 2024 am 10. April 2024 der Post über-
geben. Unter Berücksichtigung der vom 24. März 2024 bis 7. April 2024 dauern-
den Osterbetreibungsferien und der dadurch gestützt auf Art. 63 SchKG ausgelös-
ten Fristverlängerung um drei Werktage ist ihre Eingabe fristgemäss erfolgt.

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1.3.
In ihrer Beschwerde rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss, ihr sei im
Zusammenhang mit der Durchführung der Neuschätzung durch das Betreibungs-
amt das rechtliche Gehör nicht gewährt worden, weil sie keine Erläuterung des
Gutachtens habe verlangen können bzw. keine Ergänzungsfragen habe stellen
können. Damit macht sie eine Rechtsverletzung geltend. Auf die Beschwerde ist
daher einzutreten.
2.1.
Die Beschwerdeführerin leitet aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ab,
der Gutachterin F._____ in analoger Anwendung von Art. 187 Abs. 4 ZPO Ergän-
zungsfragen stellen zu dürfen.
2.2.1. Vor Erstellung der Neuschätzung ist den Parteien Gelegenheit zu geben,
sich zur Person des von der kantonalen Aufsichtsbehörde vorgeschlagenen Gut-
achters zu äussern. Auf diese Weise können die Parteien ihr rechtliches Gehör
wahrnehmen und insbesondere Einwände gegen dessen fachliche Eignung sowie
allfällige Ausstandsgründe geltend machen (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023
E. 2.3.4; 5A_566/2021 v. 27.10.2021 E. 2.2).
2.2.2. Im vorliegenden Fall bringt die Beschwerdeführerin keine Ausstandsgründe
oder Einwände gegen die fachliche Eignung der Gutachterin F._____ vor, sondern
beantragt, es seien der Gutachterin bestimmte Ergänzungsfragen vorzulegen. Erst
nach deren Beantwortung sowie Einholung einer anschliessenden Stellungnahme
der Parteien könnten die massgeblichen Schätzwerte festgelegt werden, weshalb
die Schätzungsanzeige des Betreibungsamtes vom 22. März 2024 aufzuheben
sei. Es ist daher zu prüfen, ob wie von der Beschwerdeführerin verlangt vorzuge-
hen ist.
2.3.1. Gemäss Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 10 EGzSchKG (BR 220.000)
richtet sich das Beschwerdeverfahren nach der ZPO und dem EGzZPO, soweit
das SchKG und das EGzSchKG keine Vorschriften enthalten (vgl. auch Art. 17
Abs. 4 EGzSchKG). Weil es sich bei der Neuschätzung i.S.v. Art. 99 Abs. 2 i.V.m.
Art. 9 Abs. 2 VZG nicht um ein gerichtliches Gutachten i.S.v. Art. 183 ff. ZPO han-
delt, sondern um eine betreibungsamtliche Schätzung (BGer 5A_34/2023 v.
22.8.2023 E. 2.3.2 und E. 2.4; 5A_789/2012 v. 24.1.2013 E. 2), gehen die Be-
stimmungen des SchKG und seiner Ausführungsverordnungen den Bestimmun-
gen der als kantonales Recht anwendbaren Art. 183 ff. ZPO vor.
2.3.2. Gegen die Schätzung des Betreibungsamts kann Beschwerde geführt wer-
den, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht oder der Betrei-
bungsbeamte die massgebenden Kriterien von Art. 9 Abs. 1 VZG unbeachtet ge-

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lassen hat (BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2 m.w.H.). Hingegen ist es der
Aufsichtsbehörde untersagt, die betreibungsamtliche Sachverständigenschätzung
als solche zu überprüfen (BGE 60 III 189; BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.2;
5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.2).
Erläuterungen und Ergänzungsfragen bei einem gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG
eingeholten Schätzungsgutachten können grundsätzlich nur dann angezeigt sein,
wenn triftige Gründe vorliegen (vgl. OGer ZH PS180070 v. 27.6.2018 E. 4.2
m.w.H.). Denn im Pfandverwertungsverfahren kommt der Schätzung nur eine un-
tergeordnete Bedeutung zu. Sie bezweckt nur, allfälligen Steigerungsinteressen-
ten einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot zu geben (BGer
5A_676/2023 v. 8.12.2023 E. 3.1.2; 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.1 m.w.H.).
Jeder unverhältnismässige und dem betreibenden Gläubiger nicht zumutbare
Zeitaufwand für eine Schätzung im Pfandverwertungsverfahren soll vermieden
werden (BGE 110 III 65 E. 2). Die beschränkte Bedeutung der Neuschätzung
rechtfertigt deshalb auch eine knapp gehaltene Begründung des Verkehrswertgut-
achtens (BGer 5A_799/2010 v. 8.3.2011 E. 4; OGer ZH PS210161 v. 15.12.2021
E. 4).
2.3.3. Vorliegend ist zu prüfen, ob triftige Gründe vorliegen könnten, welche die
Einholung von Ergänzungsfragen rechtfertigen könnten und ob die von der Be-
schwerdeführerin beantragten Ergänzungsfragen tauglich sind, zu einer gänzlich
anderen Bewertung zu führen.
2.3.4. Die erste Schätzung von G._____, welche am 16. März 2022 mitgeteilt
worden ist, hat für die Grundstücke B._____ und C._____ (zusammengelegte Ein-
heiten) einen Schätzwert von CHF 5'150'000.00 ergeben, der praktisch identisch
ist mit dem Schätzwert der Neuschätzung vom 20. März 2024 in Höhe von
CHF 5'100'000.00. Es besteht somit zwischen den beiden Schätzungen nur eine
Differenz von CHF 50'000.00. Auch beim Grundstück D._____ (Erstwohnung) be-
trägt der Neuschätzwert von CHF 1'120'000.00 fast gleich viel wie der erste
Schätzwert in Höhe von CHF 1'170'000.00. Auch diesbezüglich liegt lediglich eine
Differenz von CHF 50'000.00 vor. Weil der Schätzung eine untergeordnete Funk-
tion zukommt und sie allfälligen Steigerungsinteressenten nur als Anhaltspunkt für
ein vertretbares Angebot dienen soll, bestätigen im vorliegenden Fall solch gerin-
ge Differenzen zwischen den beiden Schätzwerten grundsätzlich die Richtigkeit
der Neuschätzung.
2.3.5. Wenn die Beschwerdeführerin von der Zweitgutachterin in Ergänzungsfra-
ge 2.1 wissen möchte, gestützt auf welche statistischen Grundlagen sie von einem

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Wert von CHF 18'000.00 pro m2 Nettonutzfläche ausgegangen ist und ob es dies-
bezüglich in neuster Zeit passende Vergleichstransaktionen historischer Engadi-
nerhäuser gegeben habe und welche, so ist zu beachten, dass der Erstgutachter
angibt, seine (fast gleich hohe) Schätzung stütze sich auf "vergleichbare" Objekte
in E._____ aus den Jahren 2018 bis 2021. Es ist deshalb nicht anzunehmen, dass
die Beantwortung der Ergänzungsfrage 2.1 zu weiteren Erkenntnissen führen
würde bzw. geeignet wäre, den Neuschätzwert in Zweifel zu ziehen. Ein Vergleich
der von der Zweitgutachterin angenommenen Wertangabe von CHF 18'000.00 pro
m2 Nettonutzfläche mit dem im Jahre 2015 für die Wohnung S51464 erzielten
Marktpreis in Höhe von CHF 20'518.00 pro m2 Nutzfläche, wie ihn die Beschwer-
deführerin berechnet hat, ist als Vergleichsbasis nicht tauglich. Denn seit dem
Verkauf dieser Wohnung sind neun Jahre vergangen, die damals verkaufte Woh-
nung S51464 war praktisch neuwertig (Totalumbau im Jahre 2014) und die Markt-
lage hat sich mittlerweile verändert. So gibt der Erstschätzer an, dass zur Zeit
Käufer aus Italien fehlen (erste Schätzung, S. 6). Ferner handelt es sich im vorlie-
genden Fall bei den Wohnungen der Chesa H._____ um individuell sehr verschie-
dene Objekte, so dass der Wert je nach Wohnung verschieden ausfallen kann und
nicht wie bei gleich grossen, standardisierten Wohnungen in Wohnblöcken ver-
gleichbar ist. Zudem würden Vergleichstransaktionen historischer Engadinerhäu-
ser aus neuster Zeit, wie es in Ergänzungsfrage 2.1 formuliert ist, nicht weiterhel-
fen, weil solche Häuser sowohl von der Anlage als auch vom Ausbaustand her
sehr unterschiedlich sein können und keine adäquate Vergleichsbasis bieten wür-
den, sondern nur "vergleichbare" Objekte als Vergleichsbasis geeignet wären, wie
sie der Erstgutachter seiner Schätzung zugrunde gelegt hat.
2.3.6. Mit der Ergänzungsfrage 2.2 will die Beschwerdeführerin wissen, wie die
Zweitgutachterin auf ein Alter von 20 Jahren für die Konstruktion (Rohbau 1)
kommt. Denn es handle sich beim Haus Chesa H._____ um einen Bau aus dem
Jahre 1535, der vor zehn Jahren durch eine umfassende Totalsanierung mit neu-
en Mauern in einen neuen Rohbauzustand versetzt worden sei.
Bei den erwähnten Angaben im Schätzungsgutachten handelt es sich um Werte,
welche die theoretische Gesamtlebensdauer des Gebäudes sowie die Altersent-
wertung berücksichtigen sollen (vgl. Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen-
schaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 279 Ziff. 11.3.3, S. 300, Ziff. 11.8;
SVKG Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten,
Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2019, S. 210 ff. und S. 440). So wird im
Gutachten von einer Gesamtlebensdauer von 100 Jahren für die Konstruktion von
Rohbau 1 ausgegangen und gleichzeitig als geschätztes "Alter" 20 Jahre angege-

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ben. Dies gibt einen Anhaltspunkt, wo im Zeitraum von 100 Jahren das "Alter" die-
ser Bauteilgruppen angesiedelt wird (vgl. SVKG Schweizerische Vereinigung kan-
tonaler Grundstücksbewertungsexperten, Das Schweizerische Schätzerhandbuch
2019, S. 210 ff. und S. 440). Diese Zahlen fussen nicht auf dem effektiven histori-
schen Alter der Chesa H._____ oder dem effektiven Zeitpunkt der Totalsanierung.
Zudem werden bei der Wertminderung bzw. Entwertung verschiedene Faktoren
(Alterung, Abnützung, Mängel, Schäden etc.) berücksichtigt und nicht nur der
Zeitpunkt einer allfälligen letzten Totalsanierung (SVKG, a.a.O., S. 474 i.V.m.
S. 465). Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern die Beantwortung der von der Be-
schwerdeführerin beantragten Punkte bezüglich der Neuschätzung zu einem an-
deren Resultat bzw. einem anderen Schätzwert führen könnte.
2.3.7. Sodann moniert die Beschwerdeführerin, das Gutachten lasse unberück-
sichtigt, dass für die Stockwerkeinheiten im Parkhaus E._____ als Pflichtparkplät-
ze die Autoeinstellplätze Nr. 31, 38, 39, 42 und 44 (Miteigentumsanteile Parkhaus
Ost M101402, M101409, M101410, M101413 und M101415) vorhanden seien.
Dazu legt die Beschwerdeführerin eine Vereinbarung mit I._____ vom 7. Novem-
ber 2022 ins Recht (act. B.4). Daraus geht hervor, dass die Parkplätze I._____
gehören und dass es möglich wäre, die Parkplätze getrennt von den Wohnungen
der Beschwerdeführerin zu verkaufen (act. B.4, Ziff. 6). I._____ hat sich gegenü-
ber der Beschwerdeführerin bis zum 31. Dezember 2027 (mit einer Option auf
Verlängerung bis 31. Dezember 2031) verpflichtet, mit allfälligen Käufern von
Stockwerkeinheiten der Chesa H._____ Kaufverträge für die mit diesen Stock-
werkeinheiten als Pflichtparkplätze verbundenen Autoeinstellplätzen abzuschlies-
sen (act. B.4, Ziff. 2 und 3). Dabei handelt es sich um eine obligatorische Verein-
barung. Dieser könnte sich I._____ durch Nichteinhaltung entziehen. In diesem
Fall müsste die Beschwerdeführerin den Prozessweg beschreiten. Allfällige Käufer
von Stockwerkeinheiten der Chesa H._____ wären aufgrund dieser Vereinbarung
vom 7. November 2022 nicht aktivlegitimiert, die Vereinbarung gerichtlich durch-
zusetzen, falls sie von dieser Vereinbarung überhaupt Kenntnis erhalten würden.
Zudem könnten I._____ und die Beschwerdeführerin die Vereinbarung auch je-
derzeit durch eine neue Vereinbarung wieder aufheben. Die Gutachterin hat daher
zu Recht diese Vereinbarung in der Neuschätzung nicht berücksichtigt. Dazu
kommt, dass diese Vereinbarung weder dem ersten Gutachter noch der Zweitgut-
achterin bekannt waren. Insbesondere hat sich weder I._____ noch die Be-
schwerdeführerin darum bemüht, diese rechtzeitig offenzulegen.
2.3.8. Ferner will die Beschwerdeführerin von der Gutachterin wissen, wieso das
Gutachten davon ausgehe, dass bei der Zweitwohnung STWE-Nr. B._____ und

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C._____ "der ursprüngliche Charakter eines Engadinerhauses … nur teilweise
erhalten" sei, obwohl diese Wohnung in enger Begleitung durch die Denkmalpfle-
ge und in integraler Erhaltung von Sulèr, Stüvettas, Gewölbekellern etc. renoviert
worden sei.
Das Kantonsgericht sieht keine triftigen Gründe, an der Fachkunde der Zweitgut-
achterin und ihrer Beurteilung zu zweifeln. Denn die Aussage der Zweitgutachterin
ist nachvollziehbar, wenn berücksichtigt wird, dass die Chesa H._____ einer Total-
sanierung und Modernisierung samt zusätzlicher Erschliessung durch einen Per-
sonenlift unterzogen wurde und dies zu teilweisen Einbussen im ursprünglichen
Charakter des Hauses führen konnte, auch bei Begleitung der Totalsanierung
durch die Denkmalpflege. Die Beschwerdeführerin legt in ihrer Eingabe denn auch
nicht dar, warum die Beantwortung ihrer Frage relevant sein sollte.
2.3.9. Schliesslich will die Beschwerdeführerin von der Zweitgutachterin wissen,
wieso das Gutachten ausser Acht lasse, dass bei einem Verkauf durch entspre-
chende Verwendung der Verkaufspreise die Belastungssituation und die eingetra-
genen Verfügungssperren etc. bereinigt würden.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Grundbuchauszug (act. B.2), dass zahl-
reiche Vormerkungen bestehen. Für das Stockwerkeigentum Nr. B._____ beste-
hen zwei Verfügungsbeschränkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF
1'600'000.00 und für CHF 4'720'000.00), zwei weitere betreffen die vorläufige Ein-
tragung eines Pfandrechts für die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde und des
Kantons (für jeweils CHF 137'767.80). Dann sind sechs Registerschuldbriefe im
Grundbuch auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für CHF
1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00 und
für CHF 890'000.00). Für das Stockwerkeigentum Nr. C._____ bestehen ebenfalls
zwei Vormerkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF 1'600'000.00 und für
CHF 4'720'000.00) und zwei vorläufige Eintragungen von Pfandrechten für die
Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde und des Kantons (für jeweils CHF
113'656.20). Zusätzlich sind ebenfalls sechs Registerschuldbriefe im Grundbuch
auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für CHF
1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00 und
für CHF 890'000.00). Für das Stockwerkeigentum Nr. D._____ bestehen schliess-
lich zwei Verfügungsbeschränkungen aufgrund von Betreibungen (für CHF
1'600'000.00 und für CHF 4'720'000.00). Zudem sind sechs Registerschuldbriefe
im Grundbuch auf den Pfandstellen 1-5 eingetragen (für CHF 4'800'000.00, für
CHF 1'500'000.00, für CHF 500'000.00, für CHF 300'000.00, für CHF 1'600'000.00
und für CHF 890'000.00). Ein allfälliger Kaufinteressent wird nach allgemeiner Le-

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benserfahrung die Rechtslage nicht abschliessend beurteilen können und durch
die vielen Vormerkungen und Grundpfandrechte im Grundbuchauszug hinsichtlich
eines abzugebenden Kaufangebotes sicher in dem Sinne beeinflusst werden,
dass er nicht abschätzen kann, ob das von ihm ersteigerte Grundstück nicht doch
noch für allfällige Ausfälle mithaften wird, zumal die eingetragenen Lasten erheb-
lich sind. Die diesbezügliche Beurteilung der Zweitgutachterin, die vielen Einträge
würden den Wert negativ beeinflussen, ist deshalb schlüssig. Zudem geht nicht
nur das Zweitgutachten (Neuschätzung), sondern auch das erste Gutachten da-
von aus, dass die umfangreichen Eintragungen im Grundbuch sich auf den Wert
der Stockwerkeinheiten auswirken (Schätzungen von G._____ vom 8. März 2022,
act. E.I.13 und act. E.I.14, je S. 3; act. B.2, S. 18). Dazu kommt bei der Stock-
werkeinheit Nr. D._____ die zusätzliche Anmerkung, dass es sich um eine Erst-
/Hauptwohnung gemäss kommunalem Baugesetz handelt, was sich ebenfalls
nachteilig auf einen allfälligen Schätzwert auswirkt, weil der Käufermarkt bei die-
sem Objekt eingeschränkt ist. Auch ein solcher Umstand ist bei der betreibungs-
amtlichen Schätzung gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG zu berücksichtigen (BGE 143 III
532 E. 2.3 = Pra 2018 Nr. 147)
2.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass vorliegend weder gegen die Per-
son der Zweitgutachterin Einwände erhoben werden noch triftige Gründe vorlie-
gen, welche an der Person der Zweitgutachterin sowie an der fachgerechten Er-
stellung der Neuschätzung zweifeln lassen. Die von der Beschwerdeführerin ver-
langten Abklärungen bieten keinen Mehrwert, der im Hinblick auf den beschränk-
ten Zweck der betreibungsamtlichen Schätzung (Anhaltspunkt für Kaufangebote
von allfälligen Steigerungsinteressenten) zusätzliche Abklärungen (Erläuterungen,
Ergänzungsfragen) nötig machen würden. Die Beschwerde ist diesbezüglich ab-
zuweisen.
2.5.
Eventualiter verlangt die Beschwerdeführerin die Anordnung eines Ober-
gutachtens.
2.5.1. Unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf eine Neuschätzung oder
ein Obergutachten zusteht, ist eine durch das Zwangsvollstreckungsrecht absch-
liessend beantwortete Frage und die Berufung auf das rechtliche Gehör kann ei-
ner Person bei der Schätzung ihrer Liegenschaft keine weitergehenden Rechte
verschaffen (BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.2). Denn es geht nicht an,
dass durch wiederholte Begehren um eine neue Schätzung das Zwangsverwer-
tungsverfahren ungebührlich verzögert wird (BGE 120 III 135 E. 2). So hat das
Bundesgericht entschieden, dass die Beteiligten gemäss Art. 99 Abs. 2 VZG i.V.m.
Art. 9 Abs. 2 VZG nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige

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haben und keinen Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise (BGE 120 III 135
E. 2; BGer 5A_672/2018 v. 29.10.2018 E. 3.3.3; 5A_692/2017 v. 18.5.2018 E. 2.1;
5A_342/2016 v. 7.7.2016 E. 2.1).
2.5.2. Weil den Beteiligten kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu-
steht, ist im vorliegenden Fall der Antrag der Beschwerdeführerin auf Einholung
einer Oberexpertise abzuweisen.
2.6.
Nachdem die Anträge auf Stellung von Ergänzungsfragen sowie auf Einho-
lung einer Oberexpertise abzuweisen sind, wird die von der Beschwerdeführerin
verlangte Erteilung der aufschiebenden Wirkung obsolet bzw. gegenstandslos.
3.1.
Nach Vorliegen der Neuschätzung, d.h. wenn zwei voneinander abwei-
chende Schätzungen gleich kompetenter Sachverständiger vorliegen, entscheidet
die Aufsichtsbehörde, ob der Schätzwert der ersten oder der zweiten Schätzung
oder ob der Mittelwert der ersten und zweiten Schätzung massgebend ist (BGE
129 III 595 E. 3.1; 120 III 79 E. 2b; BGer 5A_34/2023 v. 22.8.2023 E. 2.3.3;
5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.1). Als Grundsatz wird die Aufsichtsbehörde das
Betreibungsamt anweisen, den Schätzwert der neuen Schätzung zu übernehmen
(Markus Zopfi, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Basel 2014,
N 13 zu Art. 98 SchKG). Die Aufsichtsbehörde muss bei der Festlegung des
massgebenden Schätzwerts die Gutachter nicht zu einer Stellungnahme auffor-
dern (BGer 5A_639/2013 v. 21.1.2014 E. 2.3).
3.2.
Nachdem die vom Betreibungsamt der Region Maloja eingeholte Neuschät-
zung vorliegt, hat das Kantonsgericht als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung
und Konkurs den massgebenden Schätzwert festzulegen.
In der ersten betreibungsamtlichen Schätzung vom 8. März 2022 wurden die
Grundstücke
B._____
und
C._____
(zusammengelegte
Einheiten)
auf
CHF 5'150'000.00 geschätzt, in der Neuschätzung auf CHF 5'100'000.00. Die ers-
te betreibungsamtliche Schätzung legte den Wert des Grundstücks D._____
(Erstwohnung)
auf
CHF 1'170'000.00
fest,
die
Neuschätzung
ergab
CHF 1'120'000.00
(act. B.1).
Damit
liegen
beide
Neuschätzungen
um
CHF 50'000.00 tiefer als die ersten Schätzungen. Weil die Neuschätzungen aktu-
eller sind, ist diesen der Vorzug zu geben und als massgebender Schätzwert gel-
ten die Werte der Neuschätzung vom 20. März 2024 (act. B.1 und act. B.2).
4.
Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Es
dürfen zudem keine Parteientschädigungen zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2

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GebV SchKG). Demzufolge sind der Beschwerdeführerin trotz Abweisung ihrer
Beschwerde keine Kosten aufzuerlegen.
5.
Beim Entscheid der Aufsichtsbehörde über den massgeblichen Schätzwert
des Grundstücks nach Neuschätzung durch Sachverständige (Art. 99 Abs. 2
i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG) handelt es sich um eine nicht besonders tarifierte Ver-
richtung, für die eine Gebühr nach Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG zu erheben ist (BGE
131 III 136 E. 3). Für Verrichtungen, die in der Gebührenverordnung zum SchKG
nicht besonders tarifiert sind, kann eine Gebühr bis zu CHF 150.00 erhoben wer-
den. Die Aufsichtsbehörde kann höhere Gebühren festsetzen, wenn die Schwie-
rigkeit der Sache, der Umfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfer-
tigt (Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG).
Vorliegend wird der Beschwerdeführerin für die Festsetzung des massgebenden
Schätzwertes eine Gebühr von CHF 150.00 auferlegt.

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Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Für das Beschwerdeverfahren werden keine Kosten erhoben.
3.
Der massgebliche Schätzwert wird für die Grundstücke B._____ und
C._____ (zusammengelegte Einheiten) auf CHF 5'100'000.00 festgelegt.
4.
Der massgebliche Schätzwert wird für das Grundstück D._____ (Erstwoh-
nung) auf CHF 1'120'000.00 festgelegt.
5.
Die Kosten in Höhe von CHF 150.00 für die Festlegung der massgeblichen
Schätzwerte gehen zulasten der A._____ AG.
6.
Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Be-
schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift-
lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent-
scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei-
chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: