gr_gerichte · A 2020 61 · 2021-03-16 · de

Nachlasssteuer | Nachlass- und Erbschaftssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 20 61
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser und Audétat
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 16. März 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rudolf Kunz,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Nachlasssteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
B._____ ist am C.________ verstorben. In ihrem Nachlass befand sich 
unter anderem die Liegenschaft Nr. D._____ an der E._____ in F._____ 
. 
2.
Gemäss amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 beläuft sich der Ver-
kehrswert der besagten Liegenschaft auf CHF 3'300'000.--. 
3.
Im Frühjahr 2018 beschlossen die Erben der B._____ sel., das Grundstück 
Nr. D._____ zu verkaufen, woraufhin der Erbschaftsverwalter die Liegen-
schaft mit öffentlichem Inserat sowohl über Print- als auch Onlinemedien 
inserierte.
4.
In der Folge gingen fünf Angebote ein. Die Übersicht über die eingegan-
genen Offerten präsentierte sich dabei wie folgt:
G.________ AG, F._____
CHF 4'100'000.--
Z._____, F._____
CHF 2'700'000.--
AA._____
CHF 3'200'000.--
J._____
CHF 3'000'000.--
K._____ AG
CHF 2'650'000.--
5.
Mit Grundstückskaufvertrag vom 3. Juli 2018 veräusserten die Erben der 
B._____ sel. die Liegenschaft Nr. D._____ an die Meistbietende und damit 
an die G.________ AG zum Preis von CHF 4'100'000.--. 
6.
Am 30. August 2019 reichte der Erbschaftsverwalter die Steuererklärung 
für den Nachlass ein, wobei er die in Frage stehende Liegenschaft zum 
Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 in der 
Höhe von CHF 3'300'000.-- deklarierte. 
7.
In der Folge erliess die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nach-
folgend: Steuerverwaltung) am 7. Mai 2020 die definitive Veranlagungs-


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verfügung für die Nachlass- und Schenkungssteuer Kanton. Entgegen der 
Deklaration der Steuerpflichtigen berücksichtigte sie dabei nicht den amt-
lichen Verkehrswert, sondern setzte die Liegenschaft Nr. D._____ zum 
Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- ein.
8.
Dagegen erhoben die Erben der B._____ sel. am 3. Juni 2020 Einsprache. 
Sie beantragten, es sei bei den Nachlassaktiven für die Liegenschaft Nr. 
D._____ der Verkehrswert von CHF 3'300'000.-- gemäss amtlicher Schät-
zung vom 3. Januar 2013 zu veranlagen. Zur Begründung wurde insbe-
sondere vorgebracht, als Verkehrswert sei stets der Wert gemäss amtli-
cher Schätzung heranzuziehen. Dies sei umso naheliegender, als dass 
die amtliche Schätzung vom 3. Januar 2013 datumsmässig näher beim für 
die Steuerbemessung massgebenden Todestag vom C._____ liege als 
die Grundstücksveräusserung vom 3. Juli 2018. Das Grundstück habe nur 
zum Wert von CHF 4'100'000.-- veräussert werden können, da es von ei-
nem namhaften Investor erworben worden sei, welcher das Grundstück 
zwecks Langzeitinvestition übernommen habe. Es sei im hohen Grade 
denkmalgeschützt und unterliege diversen Denkmalschutzauflagen. Auf 
dem "normalen" Immobilienmarkt hätte das Grundstück niemals zum be-
sagten Wert veräussert werden können und es wäre wohl maximal der 
Schätzwert von CHF 3'300'000.-- als realistisch erzielbarer Erlös in Be-
tracht gefallen. Beim Veräusserungspreis handle es sich demnach um ei-
nen Liebhaberpreis, nicht aber um einen Verkehrswert. 
9.
Mit Schreiben vom 27. August 2020 teilte die Steuerverwaltung den Erben 
der B._____ sel. mit, dass sie gedenke, an ihrer Beurteilung, wonach der 
Verkaufspreis für die Nachlasssteuer massgebend sei, festzuhalten.
10.
Hierzu nahmen die Erben der B._____ sel. am 23. September 2020 Stel-
lung. Gleichzeitig ersuchten sie um einen Vortritt, welcher am 20. Oktober 
2020 stattfand. 


- 4 -
11.
Mit Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 wies die Steuerverwaltung 
die Einsprache der Erben der B._____ sel. ab. 
12.
Dagegen erhoben die Erben der B._____ sel. (nachfolgend: Beschwerde-
führer) am 18. November 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden. Sie beantragten, es sei der Einspracheent-
scheid vom 22. Oktober 2020 aufzuheben und es sei als Steuerbemes-
sungsgrundlage für das sich im Nachlass befindliche Grundstück Nr. 
D._____ auf den amtlichen Verkehrswert von CHF 3'300'000.-- gemäss 
Schätzung vom 3. Januar 2013 abzustellen und von einem steuerbaren 
Nachlass von CHF 2'064'587.-- auszugehen. Eventualiter sei der ange-
fochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurtei-
lung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Zur Begründung wurde zu-
sammenfassend ausgeführt, dass grundsätzlich von der amtlichen Schät-
zung auszugehen sei, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestim-
men. Wo jedoch konkrete Indizien dafür bestünden, dass die amtliche 
Schätzung offensichtlich den Verkehrswert nicht wiedergebe, dürfe von 
dieser abgewichen werden. Da die Steuerverwaltung von der amtlichen 
Schätzung abweichen wolle, müsse sie darlegen, aufgrund welcher Indi-
zien ihres Erachtens die Schätzung offensichtlich nicht mehr dem Markt-
wert entspreche. Einen solchen Nachweis habe sie nicht erbracht. Sie ver-
weise lediglich pauschal auf das verwaltungsgerichtliche Urteil A 01 89, in 
welchem ihr gestattet worden sei, von der amtlichen Schätzung abzuwei-
chen. Jedoch habe das Verwaltungsgericht die Steuerverwaltung nur des-
halb geschützt, weil diese aufgrund konkreter Vergleichsobjekte habe auf-
zeigen können, dass im Oberengadin für Grundstücke in dieser Lage 
tatsächlich das Zehnfache des Verkehrswerts gemäss amtlicher Schät-
zung bezahlt werde. Im hier zu beurteilenden Fall liege die Differenz zwi-
schen Kaufpreis gemäss Kaufvertrag und amtlicher Schätzung bei 24 %. 
Inwieweit allein dieser Umstand die Steuerverwaltung berechtige, von der 
amtlichen Schätzung abzuweichen, begründe sie nicht. Indizien, welche 


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die amtliche Schätzung als offensichtlich unzutreffend erscheinen liessen, 
führe die Steuerverwaltung keine an. Hierzu wäre sie aber umso mehr ver-
pflichtet gewesen, als alle anderen eingereichten Angebote deutlich unter 
dem Wert der amtlichen Schätzung gelegen hätten. Die Beschwerdeführer 
hätten damit schon im Veranlagungsverfahren den Beweis dafür erbracht, 
dass die amtliche Schätzung denjenigen Kaufpreis wiedergebe, der im ge-
wöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich erzielt werden könne. Trotz 
dieser Angebote gleichwohl von der amtlichen Schätzung abzuweichen, 
sei gesetzeswidrig. Ferner lasse die Steuerverwaltung ausser Acht, dass 
es sich bei der L._____ um eine streng denkmalgeschützte Liegenschaft 
mit einer kulturellen Relevanz erster Güte handle. Wie die anderen Ange-
bote belegten, sei nur ein Liebhaber bereit, für ein solches Objekt einen 
so hohen Kaufpreis zu bezahlen. Keiner der anderen, teils namhaften In-
vestoren hätte für dieses Objekt einen derart hohen Kaufpreis bezahlt. Sie 
hätten entsprechende Angebote eingereicht, die nicht einmal den amtlich 
geschätzten Verkehrswert erreicht hätten. Dies unterstreiche sowohl die 
Richtigkeit der amtlichen Schätzung im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" 
als auch die Qualität der L._____ als einzigartiges Liebhaberobjekt. Dies 
habe die Steuerverwaltung nicht gewürdigt und deshalb zu Unrecht auf 
den tatsächlichen Verkaufspreis, statt auf den amtlich geschätzten Ver-
kehrswert abgestellt. 
13.
Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in 
ihrer Vernehmlassung vom 25. November 2020 die kostenfällige Abwei-
sung der Beschwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorge-
bracht, die Beschwerdeführer gingen zu Unrecht davon aus, dass als Ver-
kehrswert stets der Verkehrswert der amtlichen Schätzung massgebend 
sei. Von einer Einschränkung auf den amtlichen Verkehrswert sei im Ge-
setz nicht die Rede. Das streitberufene Gericht habe vor Jahren einen Fall 
zu beurteilen gehabt, bei welchem eine Liegenschaft im Nachlass zu ei-
nem deutlich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Wert verkauft 


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worden sei. Das Gericht habe dabei die Bewertung im Nachlass anhand 
des effektiven Veräusserungspreises geschützt (Urteil A 01 89). Ein ge-
wichtiges Indiz für die Bestimmung des marktgerechten Handelswerts 
könne namentlich der bei freiwilligem Verkauf einer geerbten Sache inner-
halb relativ kurzer Zeit erzielte Erlös sein, sofern der spätere Veräusse-
rungspreis die früher amtlich geschätzten Werte deutlich übertreffe oder 
unterschreite. Die Beschwerdegegnerin verfolge seit jeher die Praxis, bei 
der Bewertung im Nachlass für die Bestimmung des Verkehrswerts von 
Liegenschaften auf effektive Veräusserungspreise abzustellen, wenn der 
Verkauf an unabhängige Dritte erfolge und eine gewisse zeitliche Nähe 
zum massgebenden Todestag bestehe. Vorliegend sei die Erblasserin am 
C._____ verstorben und der Verkauf sei am 3. Juli 2018 erfolgt. Es be-
stehe keine Veranlassung, anstelle des effektiven Veräusserungspreises 
auf die amtliche Schätzung abzustellen. Der Verkaufspreis von CHF 
4'100'000.-- spiegle den effektiven Verkehrswert verlässlicher wider als die 
amtliche Schätzung 2013. Von einem Liebhaberpreis könne nicht gespro-
chen werden, zumal der erwähnte Veräusserungspreis nicht unverhältnis-
mässig höher liege als der amtliche Verkehrswert. Die Beschwerdeführer 
hätten zwar nachgewiesen, dass insgesamt bloss fünf Angebote einge-
reicht worden seien, von denen das Angebot der G.________ AG um CHF 
900'000.-- höher gewesen sei als das zweithöchste Angebot. Das allein 
vermöge indessen nicht zu bewirken, dass stattdessen auf die amtliche 
Schätzung abzustellen sei. Da das Grundstück zudem "versilbert" worden 
sei, um die Erben am Erlös teilhaben zu lassen, sprächen keine vernünfti-
gen Gründe dagegen, den effektiven Veräusserungspreis für die Bewer-
tung heranzuziehen. Ferner indexiere die Beschwerdegegnerin weiter 
zurückliegende Schätzungen auf das massgebende Jahr auf, wenn kein 
Verkauf vorliege. Vorliegend wäre der Schätzwert 2013 auf CHF 
3'316'100.-- aufindexiert worden. Der effektive Verkehrswert gemäss Ver-
kauf (CHF 4'100'000.--) sei gerundet 19 % höher als jener Wert. Hier von 
einem Liebhaberpreis zu sprechen, strapaziere den Begriff in unangemes-


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sener Weise. Sodann sei die Behauptung, ein solcher Wert hätte auf dem 
"normalen" Immobilienmarkt nicht erzielt werden können, nicht nachvoll-
ziehbar. Die Fakten zeigten doch deutlich, dass dieser Wert erzielt worden 
sei. Vor diesem Hintergrund sei auch der Hinweis auf die eingereichten 
Offerten zu relativieren. Es verstehe sich von selbst, dass sich die Anzahl 
Anbieter für ein derartiges Objekt in einem überschaubaren Rahmen be-
wege. Schliesslich würden die Beschwerdeführer das verwaltungsgericht-
liche Urteil A 01 89 missinterpretieren. Das Gericht habe damals die Be-
wertung anhand des effektiven Verkaufspreises im Nachlass geschützt, 
ohne die Geltung des Urteils auf absolute Liebhaberobjekte beschränken 
zu wollen. Es habe nur davon gesprochen, dass der Verkaufspreis die 
früher amtlich geschätzten Werte deutlich übertreffe oder unterschreite, 
ohne das Ausmass der Differenz direkt anzusprechen. Ferner habe das 
Gericht von einem Verkauf innerhalb relativ kurzer Zeit gesprochen, ohne 
diese Zeitspanne genau zu definieren. Beide Voraussetzungen seien vor-
liegend erfüllt. 
14.
Am 7. Dezember 2020 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest und führten insbesondere aus, dass die Beschwerdegegne-
rin allein mit Verweis auf den 2 Jahre und 8 Monate nach dem für die Be-
steuerung massgebenden Zeitpunkt tatsächlich bezahlten Kaufpreis den 
Nachweis nicht erbracht habe, dass die amtliche Schätzung offensichtlich 
nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem Markt entspreche. Der 
Durchschnittskaufpreis sämtlicher fünf eingegangenen Angebote belaufe 
sich auf CHF 3'237'500.-- und liege somit gar leicht unter dem Verkehrs-
wert der amtlichen Schätzung. Eine Differenz zwischen diesem Marktwert 
und dem effektiv erzielten Verkaufserlös von etwa CHF 900'000.-- sei auf 
dem Immobilienmarkt in F._____ insbesondere für ein mit strengen Denk-
malschutzvorschriften belegtes Gebäude unverhältnismässig hoch. Sie 
verdeutliche, dass die Käuferschaft für die in Frage stehende Liegenschaft 
einen Liebhaberpreis bezahlt habe. Schliesslich lege die Beschwerdegeg-


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nerin keinerlei Beweise ins Recht, welche im gleichen Zeitraum eine ähn-
liche Preissteigerung von denkmalgeschützten Liegenschaften auf dem 
Immobilienmarkt aufzeigten oder welche das Abstellen auf den tatsächlich 
erzielten Verkaufserlös aufgrund von Vergleichsobjekten rechtfertigten. 
15.
Am 10. Dezember 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf das Ein-
reichen einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 sowie auf 
die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachste-
henden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid 
vom 22. Oktober 2020, mit welchem die Beschwerdegegnerin die von den 
Beschwerdeführern gegen die definitive Nachlasssteuerveranlagung vom 
7. Mai 2020 erhobene Einsprache abgewiesen hat. Nach Art. 139 Abs. 1 
des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) kön-
nen solche Entscheide mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des 
streitberufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Ver-
waltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-
len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug 
vorsieht, was vorliegend − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der 
Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in 
die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Die 
Beschwerdeführer sind als formelle und materielle Adressaten des ange-
fochtenen Einspracheentscheids berührt und weisen ein schutzwürdiges 


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Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- 
und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.1.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin im Rahmen der de-
finitiven Nachlasssteuerveranlagung vom 7. Mai 2020 die Liegenschaft 
Nr. D._____ – entgegen der Deklaration der Steuerpflichtigen – zu Recht 
zum effektiv erzielten Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- eingesetzt hat. 
2.2.
Die Beschwerdeführer beantragen in ihren Rechtsschriften einzig die An-
passung des Liegenschaftswerts im Nachlass auf CHF 3'300'000.--. In der 
Beschwerdebegründung wird zwar nebenbei erwähnt, dass sich vorlie-
gend die Frage stelle, ob nicht etwa sogar auf den Ertragswert der Liegen-
schaft abzustellen sei. Die gestellten Rechtsbegehren enthalten allerdings 
keinen entsprechenden Antrag. 
3.1.
Zunächst machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Anspruchs 
auf rechtliches Gehör geltend. Die Beschwerdegegnerin habe es unterlas-
sen, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Der pauschale Ver-
weis – die eingereichten Angebote allein würden nicht ausreichen, um auf 
die amtliche Schätzung abzustellen – vermöge nicht zu genügen. Die Be-
schwerdegegnerin habe nicht begründet, weshalb es sich rechtfertige, 
vom amtlichen Schätzwert abzuweichen und auf den Verkaufspreis abzu-
stellen. Auch keine Beachtung habe die Tatsache gefunden, dass das Ge-
bäude in hohem Grade denkmalgeschützt sei und es bereits deshalb un-
möglich sei, auf dem "normalen" Immobilienmarkt den in Frage stehenden 
Verkaufspreis zu erzielen. 
3.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verlangt 
von jeder Behörde, dass sie die Vorbringen des vom Entscheid in seiner 
Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und bei der Ent-
scheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der 


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Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, 
dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt 
und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Be-
gründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Trag-
weite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die 
Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 
136 I 229 E.5.2, 136 I 184 E.2.2.1, 134 I 83 E.4.1). 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, womit seine Ver-
letzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur 
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids führt (vgl. BGE 141 V 557 E.3, 137 I 195 E.2.2, 135 I 187 E.2.2). 
Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs 
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die 
Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die so-
wohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter die-
ser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Man-
gels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen 
Gehörs von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, 
wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und 
damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse 
der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht 
zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 195 E.2.3.2, 136 
V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2, 132 V 387 E.5.1). 
3.3.
Die Beschwerdegegnerin hat sich im angefochtenen Einspracheentscheid 
vom 22. Oktober 2020 mit den beschwerdeführerischen Vorbringen, ins-
besondere zum massgebenden Verkehrswert, betreffend Liebhaberpreis 
sowie zu den eingereichten Angeboten, rechtsgenüglich auseinanderge-


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setzt und ist auf die entscheiderheblichen Einwände eingegangen. Der be-
sagte Einspracheentscheid ist hinreichend begründet, so dass es den Be-
schwerdeführern, wie bereits ihre Beschwerdeeingabe zeigt, auch ohne 
Weiteres möglich war, diesen sachgerecht anzufechten. Dass dies nicht 
der Fall gewesen sein soll, behaupten sie selber nicht. Die Gehörsrüge der 
Beschwerdeführer erweist sich somit als nicht stichhaltig.
4.1.
In materieller Hinsicht hielt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den im Urteil A 01 89 vom 22. Januar 2002 Folgendes fest: 
Nach Art. 109 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) 
wird die Nachlasssteuer nach dem Wert des gesamten unverteilten Reinvermögens am 
Todestag berechnet. Die Aktiven werden zum Verkehrswert bewertet (Art. 110 Abs. 1 
StG). Strittig ist vorliegend, was unter dem Begriff "Verkehrswert" zu verstehen und nach 
welchen Kriterien der Wert der zum Nachlass gehörenden Immobilien zum Zeitpunkt des 
Todes des Erblassers zu ermitteln sei. Während sich der Rekurrent auf den Standpunkt 
stellt, dass für die Bewertung des steuerbaren Nachlasses auf die am Todestag gültigen 
amtlichen Schätzungen von 1994 und 1996 abzustellen sei, ist die Rekursgegnerin der 
Auffassung, dass richtigerweise vom tatsächlich erzielten Verkauf der Nachlassobjekte 
auszugehen sei (Urteil, a.a.O., E.1a).
Entgegen der Darstellung des Rekurrenten trifft es nicht zu, dass der amtliche Verkehrs-
wert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die Besteuerung 
identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach Art. 24 Abs. 1 des 
kantonalen Schätzungsreglementes (BR 850.120) an den bisher bereits erzielten Ver-
kaufspreisen für vergleichbare oder ähnliche Grundstücke in der näheren Umgebung ori-
entiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert dar, der einem 
Nachlassgegenstand zum Zeitpunkt des Erbganges höchstwahrscheinlich zukommt. Ein 
gewichtiges Indiz für die Bestimmung des marktgerechten Handelswertes kann nament-
lich der bei freiwilligem Verkauf einer geerbten Sache innerhalb relativ kurzer Zeit erzielte 
Erlös sein, sofern der spätere Veräusserungspreis die früher amtlich geschätzten Werte 
deutlich übertrifft oder unterschreitet. Richtig ist zwar, dass der amtliche Verkehrswert oft 
einen massgeblichen Einfluss auf die Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich 
erzielbaren Verkaufserlöses hat. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert 
nach Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt wer-
den kann. Bestehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die amtliche Schätzung offensicht-
lich nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem Markt entspricht, ist die Veranla-


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gungsbehörde nicht nur gehalten, sondern verpflichtet, die Nachlasssteuer anhand der 
tatsächlich erzielten Preise zu bemessen. Eine Ausnahme von dieser Grundregel ist ein-
zig dort angebracht, wo die Nachlassgegenstände bei unveränderten Rahmenbedingun-
gen bereits kurz nach dem Erbgang zu realitätsfremden Liebhaberpreisen weiterverkauft 
werden, ohne dass die daraus fliessende Wertdifferenz mit den üblichen Schwankungen 
auf dem Immobilienmarkt erklärt werden könnte (Urteil, a.a.O., E.1b).
4.2.
Des Weiteren ist das verwaltungsgerichtliche Urteil A 13 59 vom 4. März 
2014 zu beachten: 
Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, wobei der 
Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die Be-
steuerung nicht identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach 
Art. 25 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) an den unter 
normalen Verhältnissen bisher bereits erzielten Verkaufspreisen für gleiche oder ähnliche 
Grundstücke orientiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert 
dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteuernden Geschäftsvorganges 
höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtliche Verkehrswert hat zwar oft einen massge-
blichen Einfluss auf die Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren 
Verkaufserlöses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach Art. 110 
Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt werden kann. Be-
stehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die amtliche Schätzung offensichtlich nicht mehr 
den wahren Gegebenheiten auf dem Markt entspricht, ist die Veranlagungsbehörde nicht 
nur gehalten, sondern verpflichtet, die Schenkungssteuer anhand der tatsächlich erziel-
ten Preise zu bemessen (vgl. zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur Nach-
lassteuer Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 01 89 vom 22. Ja-
nuar 2002 E.1b; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 605/97 
vom 9. Januar 1998 E.3c). Für den Entscheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts 
auf den amtlichen Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis abgestellt 
wird, sind somit stets die gesamten Umstände des Einzelfalls massgebend (Urteil, a.a.O., 
E.3b). 
4.3.
Ferner führte das angerufene Gericht im Urteil A 16 5 vom 26. April 2017 
was folgt aus:
Unter dem Verkehrswert versteht man den objektiven Marktwert eines Vermögensob-
jekts. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Ge-


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schäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Käufer unter nor-
malen Umständen zu zahlen bereit wäre (vgl. BGE 128 I 240 E.3.1.2, 124 I 193 E.4b; 
Urteil des Bundesgerichtes 2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 E.2.1; StE 2014 B 
52.42 Nr. 8). Behelfsmässig wird in der Regel für die Bestimmung des Verkehrswerts auf 
die amtliche Verkehrswertschätzung abgestellt (vgl. St. Galler Steuerbuch [StB] 135 
Nr. 1) (Urteil, a.a.O., E.2d in fine). 
4.4.
Hinsichtlich der Genauigkeit von amtlichen Schätzwerten kann dem ver-
waltungsgerichtlichen Urteil A 15 13 vom 19. Januar 2016 Folgendes ent-
nommen werden: 
Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG sowie Art. 68 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare Ver-
mögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht, wobei als 
Steuerperiode nach Art. 15 Abs. 1 StHG bzw. Art. 66 Abs. 2 StG grundsätzlich das Ka-
lenderjahr gilt. Dieser Stand am Ende der Steuerperiode ist nicht nur für die Zusammen-
setzung des steuerbaren Vermögens als Ganzes massgebend, sondern auch für die 
Wertbemessung der einzelnen Vermögensbestandteile (LOCHER, System des schwei-
zerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 288). Massgebend für die 
Wertbemessung der Vermögensbestandteile ist dementsprechend jeweils der 31. De-
zember des betreffenden Steuerjahres (Stichtagsprinzip). Kotierte Wertpapiere sowie 
Bankguthaben werden beispielsweise zum Kurswert der Wertpapiere bzw. zum Nominal-
wert am Ende der jeweiligen Steuerperiode besteuert. Auch bei Grundstücken erfolgt 
eine Besteuerung entsprechend dem Steuerwert der Liegenschaft per 31. Dezember des 
betreffenden Steuerjahres. Massgebend ist dabei grundsätzlich die amtliche Schätzung, 
welche am Bemessungsstichtag in Rechtskraft ist. In der Wegleitung zur Steuererklärung 
des Jahres 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (abrufbar unter 
www.stv.gr.ch › Steuererklärung › Wegleitungen/Merkblätter › Steuerperiode 2013 › Weg-
leitungen/Merkblätter) wird auf S. 51 denn auch explizit ausgeführt, dass in der Regel die 
Verkehrs- und Ertragswerte der letzten amtlichen Gebäudeschätzung massgebend 
seien. Liegt jedoch nach dem Bemessungsstichtag und bevor eine Veranlagung erfolgte, 
eine neue Schätzung vor, welche zeitlich näher am Stichtag liegt als die bisherige Schät-
zung, so gilt − unabhängig davon, ob die neue Schätzung höher oder tiefer ausgefallen 
ist als die alte − die natürliche Vermutung, dass die darin enthaltenen Schätzungswerte 
näher an der Realität bzw. an den effektiven Werten liegen als diejenigen der alten Schät-
zung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden A 10 29 vom 
23. April 2010 E.3). Vorliegend muss dies umso mehr gelten, als die alte Schätzung vom 
28. Juli 1997 im Zeitpunkt des massgeblichen Stichtags, mithin am 31. Dezember 2013, 


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bereits über 15 Jahre alt war und die neue Schätzung weniger als drei Monate nach dem 
massgebenden Stichtag erstellt wurde. Vor diesem Hintergrund kann vorliegend ohne 
Weiteres davon ausgegangen werden, dass die neue Schätzung vom 19. März 2014 die 
objektiven Verkehrs- und Ertragswerte der Privatliegenschaft des Beschwerdeführers 
besser wiedergibt als die alte Schätzung vom 28. Juli 1997. Die Beschwerdegegnerin hat 
dementsprechend für die Veranlagung der Steuerperiode 2013 zu Recht die neue Schät-
zung vom 19. März 2014 bzw. die darin enthaltenen Werte herangezogen (anders ge-
handhabt wird dies beispielsweise im Kanton St. Gallen, wo in jedem Fall die Schätzung, 
welche am Bemessungsstichtag [31. Dezember] in Rechtskraft oder wenigstens eröffnet 
ist, massgebend ist [vgl. St. Galler Steuerbuch [StB] 57 Nr. 1]) (Urteil, a.a.O., E.2c). 
Hinsichtlich amtlicher Schätzungen gilt es sodann zu beachten, dass diese keine mathe-
matisch exakt bestimmbare Grösse darstellen; vielmehr stellt eine amtliche Schätzung 
bloss eine Momentaufnahme aufgrund einer theoretischen Beurteilung der Verkehrs- und 
Ertragswerte eines Gebäudes und damit eine Scheingenauigkeit dar. Obschon mit jeder 
Schätzung − unabhängig von der angewandten Methode − ein Streubereich der Unge-
nauigkeit verbunden ist, erachtet es das Bundesgericht als zulässig, den Vermögens-
steuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer Schätzungen festzu-
legen, auch wenn das dazu führt, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass 
von den effektiven Marktwerten abweichen. Im Übrigen ist notorisch, dass die auf dem 
Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, son-
dern vielfach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive 
(so bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten. 
Dass diese Elemente bei der Festsetzung der amtlichen Steuerwerte unberücksichtigt 
bleiben, ist weder verfassungs- noch bundesrechtlich zu beanstanden (vgl. BGE 128 I 
240 E.3.2.1 f.) (Urteil, a.a.O., E.3c).
5.1.
Im konkreten Fall hat die Erblasserin B._____ sel. die amtliche Verkehrs-
wertschätzung der Liegenschaft Nr. D._____ vom 3. Januar 2013 in der 
Höhe von CHF 3'300'000.-- akzeptiert. Wäre die Nachlasssteuerveranla-
gung vor dem am 3. Juli 2018 vorgenommenen Liegenschaftsverkauf er-
folgt, wäre für die Bestimmung des Verkehrswerts – in Ermangelung ande-
rer Grundlagen – tatsächlich auf die amtliche Verkehrswertschätzung 
(aufindexiert) abgestellt worden. Tatsache ist jedoch, dass nach dem Erb-
gang und vor der Nachlasssteuerveranlagung die besagte Liegenschaft zu 


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einem über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preis an einen Dritten 
veräussert wurde. 
5.2.
Laut amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 beläuft sich der Verkehrs-
wert der Liegenschaft Nr. D._____ auf CHF 3'300'000.-- (vgl. beschwerde-
führerische Akten [Bf-act.] 4), was auf das Todesjahr der Erblasserin (2015) 
aufindexiert den Betrag von CHF 3'316'163.25 ergibt (vgl. beschwerdegeg-
nerische Akten [Bg-act.] 1). Damit liegt der effektiv erzielte Verkaufspreis 
von CHF 4'100'000.-- 23.6 % über dem Verkehrswert gemäss amtlicher 
Schätzung; ohne Indexierung ist der besagte Verkaufspreis 24.2 % höher 
als der amtlich geschätzte Verkehrswert. Grundsätzlich bildet der effektiv 
erzielte Verkaufserlös den Ausgangspunkt für die Bestimmung des Ver-
kehrswerts gemäss Art. 110 Abs. 1 StG. Die amtliche Schätzung stellt näm-
lich keine exakte Wissenschaft dar (vgl. vorstehende Erwägung 4.4). Vor-
liegend ist kein Grund ersichtlich, von der zitierten Praxis gemäss A 01 89 
abzuweichen. Es ist zwar richtig, dass für die L._____ lediglich fünf Kauf-
angebote eingegangen sind, von denen vier Offerten unter dem Verkehrs-
wert gemäss amtlicher Schätzung lagen (vgl. Bf-act. 7 und 8). Wie die Be-
schwerdegegnerin zutreffend festhält, handelt es sich dabei aber auch um 
ein Gebäude in einer Preisklasse, bei der nicht zahlreiche Angebote zu er-
warten waren. In einer Gemeinde wie F._____ ist bei einer solchen Preis-
klasse nicht von zig potentiellen Käufern auszugehen. Auch können die Be-
schwerdeführer den Nachweis nicht erbringen, dass der tatsächlich erzielte 
Verkaufspreis in der Höhe von CHF 4'100'000.-- auf einen Liebhaberpreis 
zurückzuführen ist. Inwiefern eine Aktiengesellschaft, die über ihre Aktio-
näre offenbar keinen persönlichen Bezug zur L._____ hat, einen Liebha-
berpreis bzw. einen entsprechenden Aufschlag zahlen sollte, bleibt unge-
klärt. Bei der Käuferin, der G.________ AG, handelte es sich um eine Ge-
sellschaft, welche in der Immobilienbranche sehr aktiv war. Entsprechend 
war ihr Gesellschaftszweck denn auch wie folgt umschrieben: "Zweck der 
Gesellschaft ist der Kauf, die Haltung, die Vermietung und der Verkauf von 


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Immobilien […]." Infolge Fusion mit der H.________ AG wurde die 
G.________ AG am 20. Dezember 2018 im Handelsregister gelöscht. Seit 
dem 11. November 2020 ist die I.________ AG die Eigentümerin der in 
Frage stehenden Liegenschaft (vgl. https://geogr.mapplus.ch/terravis/ow-
ners/getParcelOwners.php?lang=de&map_proj=EPSG:2056&bfs 
_nr=3901&egrid=CH738677687508&parz_nr=D._____, zuletzt besucht 
am 7. Mai 2021). Die amtliche Verkehrswertschätzung stellt zwar ein Indiz 
für die Bestimmung des Verkehrswerts dar. Allerdings stösst der zeitnah 
zum Erbfall erfolgte Verkauf der L._____ zu einem Preis von CHF 
4'100'000.-- den Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung um. Dies gilt 
umso mehr, als dass es sich bei der besagten Liegenschaft um ein Objekt 
handelt, welches in seiner Art in F._____ einzigartig sein dürfte. Wie bereits 
dargelegt, ist bei einer solchen, in F._____ gelegenen Liegenschaft im All-
gemeinen nicht von zig finanzkräftigen potentiellen Käufern auszugehen. 
Hinzu kommt, dass der Verkauf der L._____ am M._____ inseriert wurde 
und verbindliche Kaufofferten bis zum N._____ einzureichen waren (vgl. 
Bf-act. 6). Diese Frist ist für ein solches Gebäude – und auch im Allgemei-
nen – äusserst kurz bemessen; eine Kaufofferte wurde denn auch erst nach 
Ablauf der Angebotsfrist eingereicht (vgl. Bf-act. 8). Die geringe Anzahl der 
Angebote lässt sich somit auch teilweise darauf zurückführen. Im Übrigen 
ist darauf hinzuweisen, dass im Kaufpreis von CHF 4'100'000.-- auch sämt-
liches Mobiliar, welches sich am Tage der Eigentumsübertragung in der 
L._____ befand, enthalten ist (vgl. Bf-act. 13 S. 4). Demgegenüber berück-
sichtigt der amtlich geschätzte Verkehrswert von CHF 3'300'000.-- das sich 
in der L._____ befindliche Mobiliar nicht. Auch dies könnte somit eine ge-
wisse Differenz zwischen der amtlichen Verkehrswertschätzung und dem 
effektiv erzielten Verkaufspreis erklären. Soweit die Beschwerdeführer gel-
tend machen, die Beschwerdegegnerin müsse den Nachweis erbringen, 
dass die Differenz vom amtlich geschätzten Verkehrswert zum Verkaufs-
preis auf eine Marktwertsteigerung zurückzuführen sei, können sie ferner 
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie bereits ausgeführt, stellen amtliche 


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Schätzungen keine exakte Wissenschaft dar; sie bilden erst in Ermange-
lung anderer Grundlagen (wie eben z.B. eines effektiven zeitnahen Ver-
kaufs) die Basis für die Verkehrswertbestimmung gemäss Art. 110 StG. 
Vielmehr ist der tatsächlich erzielte Verkaufspreis als stärkeres Indiz für die 
Bestimmung des effektiven Verkehrswerts zu deuten. Vor dem Hinter-
grund, dass der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls massgebend ist, 
bringen die Beschwerdeführer schliesslich auch nicht vor, dass in der Zeit 
zwischen Erbfall und Verkauf der L._____ massgebliche Arbeiten erfolgt 
seien, welche eine Wertsteigerung rechtfertigen würden. Ohne das Vorlie-
gen von Investitionen und anderen äusseren Faktoren (z.B. konjunkturelle 
Wertsteigerungen), die in der Zeitspanne zwischen Erbfall und Liegen-
schaftsveräusserung einen Einfluss auf den Verkaufspreis hätten haben 
können, gilt der erzielte Verkaufspreis als Verkehrswert. Dies gilt umso 
mehr, als dass mit der Nachlasssteuer (oder neu mit der Erbanfallssteuer) 
der Wert des Nachlasses besteuert werden soll. Mit dem Verkauf der in 
Frage stehenden Liegenschaft haben die Beschwerdeführer ja diesen Wert 
erzielt. 
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin im Rah-
men der definitiven Nachlasssteuerveranlagung vom 7. Mai 2020 die Lie-
genschaft Nr. D._____ zu Recht zum tatsächlich erzielten Verkaufspreis 
von CHF 4'100'000.-- eingesetzt hat. Der angefochtene Einspracheent-
scheid vom 22. Oktober 2020 erweist sich damit als rechtmässig, was zur 
Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Be-
schwerde führt. 
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 VRG von den unterliegenden Beschwer-
deführern unter solidarischer Haftung zu tragen. Die Staatsgebühr wird im 
Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- festgesetzt.


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7.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 
weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung 
zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
374.--
zusammen
CHF
4'374.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Erben der B._____ sel., be-
stehend aus O._____, P._____, Q._____, R._____, S._____, T._____, 
U._____, V._____, W._____, X._____ und Y._____ 
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]