gr_gerichte · VR3 2025 1 · 2026-03-13 · de
Beschwerde Prozessrecht (ZPO 319, ohne die Endentscheide)


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 23. Februar 2026
mitgeteilt am 27. Februar 2026
Referenz
VR3 25 1
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Moses
Merlo, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
B._____
Beigeladener
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea Ghiringhelli
gegen
Gemeinde Sils i.E./Segl
Chesa Cumünela, Via da Marias 93, 7514 Sils i.E./Segl
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger
Wohnbaugenossenschaft C._____
Beigeladene
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Sohm
Gegenstand
Quartierplan D._____ (Einleitung Änderungsverfahren)

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Sachverhalt
A.
Am 3. Dezember 1976 hatte die Gemeinde Sils i.E./Segl (nachfolgend: Ge-
meinde) den Quartierplan D._____ erlassen, der am 12. April 1977 von der Regie-
rung des Kantons Graubünden genehmigt wurde (nachfolgend: Quartierplan 1977).
Am 13. August 2007 beschloss der Gemeindevorstand eine Revision des Quartier-
plans D._____, welche am 27. September 2007 von der Gemeindeversammlung
genehmigt wurde (nachfolgend: Quartierplan 2007). Mit Vertrag vom 28. Fe-
bruar 2023 räumte die Gemeinde der Wohnbaugenossenschaft C._____ (in Grün-
dung, nachfolgend: Wohnbaugenossenschaft) ein Baurecht an der Liegenschaft
Nr. Z.1._____ ein. Dabei verpflichtete sich die Wohnbaugenossenschaft, "das Bau-
rechtsgrundstück statutengemäss mit einem Mehrfamilienhaus mit ca. 16 Erstwoh-
nungen zu überbauen und im Rahmen einer sog. Kostenmiete preisgünstig zur Ver-
fügung zu stellen". Die Eintragung des Baurechts im Grundbuch erfolgte am
7. März 2023. Die Parzelle Nr. Z.1._____ liegt in der Zone Wohnquartier D._____
und im Perimeter des Quartierplans D._____. Sie weist eine Gesamtfläche von
2182 m2 auf. Für das ganze Gebiet der Gemeinde gilt eine Planungszone zwecks
Reduktion der Bauzonen entsprechend den Vorgaben des RPG (SR 700) und des
kantonalen Richtplans in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung.
B.
Am 29. September 2023 unterbreitete die Wohnbaugenossenschaft der Ge-
meinde ein Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 18 Erstwoh-
nungen. Gegen das am 14. Oktober 2023 publizierte Bauvorhaben gingen zahlrei-
che Einsprachen ein, u.a. von A._____. Dabei wurde auch geltend gemacht, die
Höhe der projektierten Baute widerspreche dem Quartierplan 2007 und den Vorga-
ben des kommunalen Baugesetzes.
C.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 gelangte die Wohnbaugenossenschaft an
die Gemeinde und regte eine Anpassung oder Änderung des bestehenden Sonder-
nutzungsplanes oder eine Teilentlassung einzelner Areale in die ordentliche Bau-
ordnung an. In diesem Fall wäre sie bereit, das aktuelle Baugesuch zu sistieren. Am
23. Januar 2024 publizierte der Gemeindevorstand eine Absichtserklärung bezüg-
lich Einleitung eines Revisionsverfahrens für den Quartierplan D._____ mit dem Pla-
nungsziel, "einerseits Möglichkeiten zur Verdichtung der Überbauungen im Quartier
im Sinne von Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG zu schaffen, und andererseits die Infrastruk-
turanlagen, namentlich die Tiefgarage, den sicherheitspolizeilichen Vorgaben (Feu-
erpolizei) anzupassen". Das Planungsgebiet decke sich mit dem Beizugsgebiet des
geltenden Quartierplans D._____. Dagegen erhoben zahlreiche Personen, u.a.
A._____, Einsprache mit dem Antrag, es sei kein Revisionsverfahren einzuleiten.

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D.
Mit Beschluss vom 27. November 2024 beschloss der Gemeindevorstand
Folgendes:
1. Für den Quartierplan D._____ 1977/2007 wird das Änderungsverfahren
im Sinne der Erwägungen eingeleitet.
2. Das Beizugsgebiet der Quartierplanänderung beschränkt sich auf das Ge-
biet des bestehenden Quartierplans 2007.
3. Die Kosten des Einleitungsverfahrens bleiben bei der Prozedur.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Mitteilungen]
E.
Gegen den Einleitungsbeschluss erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerde-
führerin) am 2. Januar 2025 Beschwerde an das Obergericht des Kantons
Graubünden mit folgendem Antrag:
1. Der vorinstanzliche Einleitungsbeschluss vom 27. November 2024 sei auf-
zuheben,
eventualiter in Aufhebung des Beschlusses die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen;
subeventualiter bis zum rechtskräftigen Abschluss einer Totalrevision der
Grundordnung, für die eine Planungszone besteht, pendente lite zu sistieren.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanz.
F.
Mit Verfügung vom 8. Januar 2025 lud das Obergericht die Gemeinde zur
Vernehmlassung ein. Die Gemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragt
mit Vernehmlassung vom 11. Februar 2025, die Beschwerde sei abzuweisen.
G.
Mit Verfügung vom 27. Januar 2025 gab die Instruktionsrichterin den Quar-
tierplanbeteiligten die Gelegenheit, sich am Verfahren zu beteiligen. Davon mach-
ten B._____ (nachfolgend: Beigeladener) mit dem Antrag, die Beschwerde sei gut-
zuheissen (Stellungnahme vom 20. Februar 2025), sowie die Wohnbaugenossen-
schaft C._____ (nachfolgend: Beigeladene) mit dem Antrag, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (Stellungnahme vom 17. März 2025),
Gebrauch.
H.
Die Beschwerdeführerin hielt mit Replik vom 9. Mai 2025 an ihrem Antrag
fest, ebenso die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 27. Mai 2025 und die Beige-
ladene mit Duplik vom 27. Juni 2025. Mit Eingabe vom 11. Juli 2025 äusserte sich
die Beschwerdeführerin zu den Dupliken. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit
Eingabe vom 30. Juli 2025 auf eine Quadruplik.

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Erwägungen
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht Be-
schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Beschlüsse von Gemeinden über die Einleitung eines amtli-
chen Quartierplanverfahrens können bei keiner anderen Instanz angefochten wer-
den und sind nicht endgültig. Sie können mit Beschwerde beim Obergericht ange-
fochten werden. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer Stockwerkeigen-
tumseinheit auf dem Grundstück Nr. Z.2._____, welches im Perimeter des Quartier-
plans 2007 liegt, hat sich bereits im vorinstanzlichen Verfahren als Einsprecherin
konstituiert und ist dort mit ihren Anträgen unterlegen. Sie ist daher zur Beschwerde
legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die frist- und formgerecht (vgl. Art. 38 und Art. 52
Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Streitgegenstand ist die Einleitung eines Verfahrens zur Änderung des Quar-
tierplans D._____.
2.1.
Das Quartierplanverfahren läuft in zwei Schritten: In einem ersten Schritt gibt
der Gemeindevorstand die Absicht zur Einleitung einer Quartierplanung unter Hin-
weis auf den Zweck der Planung und die Durchführung einer allfälligen Landumle-
gung oder Grenzbereinigung im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde be-
kannt und legt den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Planungsgebietes
während 30 Tagen in der Gemeinde öffentlich auf (Art. 16 Abs. 1 Satz 1 und 2
KRVO [BR 801.110]). Während der öffentlichen Auflage kann gegen die beabsich-
tigte Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebietes Einspra-
che erhoben werden (Art. 16 Abs. 2 Satz 1 KRVO). Einwendungen gegen das Ver-
fahren an sich und das Planungsgebiet können im weiteren Verfahren nicht mehr
erhoben werden (Art. 16 Abs. 2 Satz 3 KRVO). Insoweit (Voraussetzungen der Ein-
leitung eines Quartierplanverfahrens, Gebietsabgrenzung) wird der Einleitungsbe-
schluss rechtskräftig (BGE 140 II 25 E. 1.1). Nach Abschluss des Auflageverfah-
rens erlässt der Gemeindevorstand den Einleitungsbeschluss (vgl. Art. 16 Abs. 4
KRVO). In einem zweiten Schritt lässt der Gemeindevorstand nach Eintritt der
Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses den Quartierplan erarbeiten (vgl. Art. 17
KRVO), worauf der Entwurf wiederum öffentlich aufgelegt wird und dagegen Ein-
sprache erhoben werden kann (vgl. Art. 18 KRVO). Nach Abschluss des Auflage-
verfahrens erlässt das zuständige Organe den Quartierplan, der mit unbenütztem
Ablauf der Beschwerdefrist oder rechtskräftigem Abschluss von Rechtsmittelverfah-
ren in Rechtskraft tritt (vgl. Art. 19 KRVO).

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2.2.
Art. 21 Abs. 1 KRVO lautet:
Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, werden Quartierpläne von
Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteiligten überprüft und nötigenfalls
angepasst. Eine Anpassung ist insbesondere vorzunehmen, wenn ein noch nicht
ausgeführter Quartierplan geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr
entspricht.
Für die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gelten sinngemäss die Be-
stimmungen über das Quartierplanverfahren (Art. 21 Abs. 2 KRVO). Auch dieses
Verfahren erfolgt somit in zwei Stufen: In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob sich
die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung zu über-
prüfen ist; im zweiten Schritt hat die Planungsbehörde durch Interessenabwägung
zu entscheiden, ob die Plananpassung gerechtfertigt ist bzw. sind die Folgen der
vorgesehenen Anpassung für die Grundeigentümer abzuwägen (BGE 140 II 25
E. 3; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 30 vom
29. März 2023 E. 2.4.1 mit Hinweisen; vgl. auch Art. 21 Abs. 2 RPG). Dieses Ver-
fahren hat zur Folge, dass im vorliegenden obergerichtlichen Beschwerdeverfahren,
in dem erst die Einleitung eines Änderungsverfahrens im Sinne von Art. 16 KRVO
(erste Phase) streitig ist, lediglich Einwendungen gegen das Verfahren an sich so-
wie gegen die Abgrenzung des Planungsgebietes vorgebracht werden können,
nicht aber materielle Einwände gegen die beabsichtigten Änderungen (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VR3 23 108 vom 27. März 2025
E. 4.2 m.w.H.).
2.3.
Die Gebietsabgrenzung ist vorliegend nicht strittig; umstritten ist hingegen,
ob die die Gemeinde treffende Pflicht zur Bauzonenredimensionierung und die zu
diesem Zweck erlassene Planungszone der Einleitung des Quartierplanverfahrens
entgegenstehen sowie ob die Voraussetzungen für eine Planänderung – zur Zeit –
erfüllt sind.
2.4.
Im angefochtenen Entscheid (act. B.1) wird erwogen (Rz. 8), das Beizugsge-
biet des Quartierplans D._____ sei bis auf drei Parzellen überbaut, weshalb nicht
zu erwarten sei, dass die mit den verfügten Planungszonen verfolgten Planungs-
ziele irgendwelche Auswirkungen auf das Gebiet D._____ haben werden. Bei den
Änderungen des Quartierplanes stünden nur planerische Massnahmen untergeord-
neter Natur zur Diskussion, so namentlich die quartierplanerischen Vorgaben be-
züglich der Gebäudehöhe und des Umfangs von Dacheinschnitten/Dachaus-
brüchen. Weiter wird auf das Planungsziel der Verdichtung von Überbauungen im
Sinne von Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG hingewiesen (Rz. 14) und erwogen (Rz. 15), bei
den geplanten punktuellen Änderungen gehe es nicht um die Erhöhung des Nut-
zungsmasses der Ausnützungsziffer (AZ), sondern nur darum, dass die im Quar-

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tierplan 1977 festgelegte Bruttogeschossfläche (BGF) auch optimal realisiert wer-
den könne, was sich mit dem im Jahre 2007 revidierten Quartierplan auf dem
Grundstuck Nr. Z.1._____ nur noch bedingt erreichen lasse. Gegenüber dem Quar-
tierplan 1977 seien das Bezugsniveau und die Gebäudehöhe nämlich um 50 cm
reduziert worden. Eine ähnliche Unstimmigkeit sei auch bei der westlich an die Pa-
rzelle Nr. Z.1._____ angrenzenden Liegenschaft Parzelle Nr. Z.3._____ zu ver-
zeichnen, wo bei der Revision 2007 die Gebäudehöhe von 6.8 m auf 6.4 m reduziert
worden sei (Rz. 16). Für die erwähnten Reduktionen gebe es keinen auch nur halb-
wegs vernünftigen sachlichen Grund. Die Revision 2007 habe nicht zum Ziel ge-
habt, die baulichen Möglichkeiten zusätzlich zu erschweren, umso weniger, als das
Beizugsgebiet mit Ausnahme der erwähnten Parzellen bereits zu jener Zeit über-
baut gewesen sei, und zwar nach den Regeln, wie sie im Quartierplan 1977 mit
Bezug auf die Gebäudehöhen festgelegt worden waren. Es würde daher auch dem
Gebot der Gleichbehandlung der Quartierplanbeteiligten widersprechen, wenn nun
bei den letzten Grundstücken den Bauwilligen das verwehrt würde, was den übrigen
Grundeigentümern zugestanden worden sei (Rz. 17). Es gehe also lediglich um den
Erhalt der Verdichtungsmöglichkeiten, welche bis 2007 bestanden hatten und die
von den übrigen Quartierplanbeteiligten auch beansprucht worden seien. Im Lichte
von Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG wäre es jedenfalls nicht vertretbar, das Änderungsge-
such der Wohnbaugenossenschaft von vornherein abzulehnen, zumal in dieser Be-
stimmung auch erheblich veränderte Verhältnisse in rechtlicher Hinsicht zu erbli-
cken seien (Rz. 18). Wie und in welchem Umfang die Anpassung der Höhenvor-
schriften zu erfolgen habe, sei nicht Gegenstand des Einleitungsverfahrens, son-
dern der Durchführung der Quartierplanung (Rz. 19).
2.5.
Die Beschwerdeführerin, der sich der Beigeladene anschliesst, rügt, die Ge-
meinde Sils i.E. habe eine überdimensionierte, bundesrechtswidrige Bauzonen-
grösse, die redimensioniert werden müsse. Das Grundstück Nr. Z.1._____ liege am
Rand des Siedlungsgebiets und grenze unmittelbar an eine Landschaftsschutz-
zone, die während der Bautätigkeit befahren werden müsste. Die Gemeinde habe
einer privaten Person ein Baurecht an diesem Grundstück eingeräumt. Diese habe
ein Projekt geplant, das nur mit einer – unzulässigen – Ausnahmebewilligung reali-
siert werden könnte. Die Gemeinde habe gesetzeswidrig die Grundordnung seit
über 15 Jahren keiner Überprüfung unterzogen. Zumindest das Grundstück
Nr. Z.1._____, das sich am Bauzonenrand befinde und unmittelbar an ein nationa-
les, kantonales und kommunales Schutzgebiet angrenze, könne und müsse ausge-
zont werden, um eine rechtskonforme Bauzonengrösse zu erzielen. Die Folgepla-
nung müsse zudem der Grundordnung folgen. Zunächst sei daher die Grundord-
nung zu revidieren und dabei die Bauzonengrösse zu überprüfen und gegebenen-

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falls anzupassen, und erst nachher die Quartierplanung zu ändern. Die Pflicht zur
Redimensionierung der Bauzone ergebe sich aus dem kantonalen Richtplan von
2018. Damit sei die Gemeinde aufgefordert worden, ihre Ortsplanung innerhalb von
fünf Jahren zu überarbeiten. Die Vorinstanz habe dementsprechend eine Planungs-
zone verfügt, aber die Grundordnung nicht überarbeitet. Bevor dies erfolgt sei, dürfe
keine Folgeplanung verfügt werden. Die Einleitung der Folgeplanung dürfe nicht
dazu führen, dass die Gemeinde noch Folgeplanungen verfügt, welche zum Ziel der
Redimensionierung der Bauzone im Widerspruch stehen. Diese Rüge sei bereits
beim Einleitungsbeschluss vorzutragen. Vor der Revision der Grundordnung dürfe
die Quartierplanrevision nicht eingeleitet werden. Der angefochtene Entscheid ver-
letze Art. 15 i.V.m. Art. 21 RPG.
2.6.
Die Beschwerdegegnerin räumt in der Vernehmlassung ein, dass sie gemäss
aktuellem kantonalem Richtplan eine überdimensionierte Bauzone aufweise und zu
deren Redimensionierung verpflichtet sei. Sie habe aber entgegen der Darstellung
der Beschwerdeführerin ihre Pflicht zur Überprüfung der Grundordnung wahrge-
nommen: Sie habe am 5. Juli 2023 unter Mitwirkung der Bevölkerung und nach
Überprüfung durch das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE GR) das Kom-
munale Räumliche Leitbild (KRL [act. C.1.6/14]) verabschiedet und sich darin ein-
gehend mit der Problematik der Bauzonenredimensionierung auseinandergesetzt.
Danach habe sie eine Planungskommission eingesetzt und mit einem Planungs-
büro Entwürfe für Zonenpläne und generelle Gestaltungspläne diskutiert. Es treffe
zu, dass im Falle einer Überdimensionierung der Bauzone ein Quartierplanverfah-
ren grundsätzlich nicht vor einer Überprüfung der Zonenordnung erfolgen dürfe; die-
ser Grundsatz lasse aber Abweichungen zu. Das hauptsächlich zur Diskussion ste-
hende Grundstück Nr. Z.1._____ komme für eine Auszonung nicht ernsthaft in
Frage: Das Gebiet D._____ sei ein Schlüsselgebiet für die Schaffung von preis-
günstigem Wohnraum für Ortsansässige. Die Grundstücke Nr. Z.1._____ und
Z.4._____ seien als einzige im Quartier noch nicht mit Hochbauten überbaut und
stellten eine Lücke in der homogenen Siedlungsstruktur dar. Zudem sei das Grund-
stück Nr. Z.1._____ bereits mit einer grossen unterirdischen Parkierungsanlage
überbaut. Das Grundstück sei daher optimal geeignet zur Schaffung von günstigen
Erstwohnungen, auf welche die Gemeinde angewiesen sei. Diese Wohnungen soll-
ten bald realisiert werden können und nicht erst nach Abschluss der Ortsplanungs-
revision.
2.7.
Auch die Beigeladene anerkennt, dass die Gemeinde Sils i.E. zur Redimen-
sionierung der Bauzone verpflichtet sei; eine entsprechende Planungszone sei er-
lassen worden. Das Grundstück Nr. Z.1._____ sei auch ohne Inanspruchnahme

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des Nichtbau- und Schutzgebiets überbaubar. Ihr Bauvorhaben sei demokratisch
legitimiert, da die Gemeindeversammlung den Baurechtsvertrag genehmigt habe.
Die geltende Gebäudehöhe für die Parzelle Nr. Z.1._____ sei nicht das Ergebnis
einer bewussten Planungsentscheidung; die Höhe sei im Jahr 2007 aus nicht nach-
vollziehbaren Gründen reduziert worden, was die Überbauung der Parzelle erheb-
lich erschwere und dem Gebot der Verdichtung von Siedlungsflächen widerspreche.
Ohne Korrektur der fehlerhaften Höhenreduktion wären anstatt 18 nur 15 Wohnun-
gen möglich. Die Gemeinde habe die Revision der Ortsplanung an die Hand ge-
nommen. Zwar sei eine Baubewilligung oder eine Quartierplanung, welche die Ent-
scheidungsfreiheit bei der Anpassung der Bauzonen beschränke, grundsätzlich un-
zulässig, doch gebe es davon Ausnahmen. Das Grundstück Nr. Z.1._____ komme
aufgrund seiner Situierung in einer Baulücke und seiner bestehenden Überbauung
mit einer Tiefgarage für eine Auszonung nicht ernsthaft in Frage. Die Folgeplanung
sei daher schon vor der Revision der Ortsplanung zulässig.
2.8.
In der Replik bringt die Beschwerdeführerin vor, die Beigeladene könnte auch
mit dem geltenden Quartierplan ein vernünftiges Projekt mit preiswerten Wohnun-
gen erstellen. Die Revision sei nicht notwendig, um bezahlbaren Wohnraum zu er-
stellen. Die Quartierplanrevision werde die ganzen Baukosten bloss verteuern, zu-
dem verlängere die notwendige zweite Phase die Realisierung. Es seien keine er-
heblich veränderten Verhältnisse ersichtlich, welche eine Revision rechtfertigten.
Der geltende Quartierplan entspreche der Grundordnung, die massgebenden Ge-
sichtspunkte hätten sich nicht geändert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass
die Totalrevision der Grundordnung im Laufen sei, bringt aber vor, eine Beeinflus-
sung der Quartierplanung durch die laufende Gesamtrevision sei nicht ausgeschlos-
sen. Der Ansatz, vorerst die Quartierplanung zu ändern, laufe dem ganzheitlichen
Ansatz der Raumplanung zuwider. Es liege auch kein Planungsfehler in einem un-
tergeordneten Punkt vor, der zu korrigieren wäre, sondern es gehe um den Wunsch
nach Verdichtung und Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhen. Insgesamt seien
die Voraussetzungen für eine Änderung nach Art. 21 Abs. 1 KRVO bzw. Art. 21
Abs. 2 RPG nicht erfüllt.
2.9.
Die Beschwerdegegnerin führt in der Duplik aus, Hauptgrund für die beab-
sichtigte Revision sei der Planungsfehler, der sich bei der Revision von 2007 einge-
schlichen habe. Es gehe nur um die Wiederherstellung des Zustands, der vor 2007
bestanden habe. Es habe keinen vernünftigen sachlichen Grund gegeben, einzig
bei den letzten noch unverbauten Parzellen das Bezugsniveau und die Gebäu-
dehöhe zu ändern. Auch die Beigeladene führt in der Duplik aus, 2007 sei die Ge-
bäudehöhe aus nicht nachvollziehbaren Gründen und ohne erkennbare planerische

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Zielsetzung reduziert worden. Die Revision habe nicht zum Ziel gehabt, die bauli-
chen Möglichkeiten zu erschweren. Die übrigen Eigentümer hätten ihre Bauvorha-
ben noch vor der Revision von 2007 nach den früher geltenden grosszügigeren Vor-
gaben realisieren können. Auch den jetzt noch unüberbauten Parzellen sollte die
gleiche Möglichkeit offenstehen. Die jetzt geltende Reduktion der Gebäudehöhe
verunmögliche die Realisierung des geplanten, demokratisch legitimierten Projekts
mit 18 Wohnungen. Angesichts der seither verstrichenen 18 Jahre sei eine Anpas-
sung aus verschiedenen Gründen angezeigt. Bei der 2007 erfolgten Reduktion der
Gebäudehöhe habe es sich um einen klassischen Planungsfehler gehandelt.
2.10. In der Triplik führt die Beschwerdeführerin aus, der Leerwohnungsbestand in
Sils i.E. sei höher als in der Region Maloja und im Kanton. Es gehe der Beigelade-
nen nur darum, mit der Revision der Quartierplanung ihr Baugesuch realisieren zu
können, das sie nach der geltenden Regelung ohne Ausnahmebewilligung nicht re-
alisieren könnte. Es sei denkbar, dass das Grundstück bei der Revision der Grund-
ordnung in die Nichtbauzone überführt werde. Es müsse Sache des Souveräns blei-
ben, über eine allfällige Verdichtung zu entscheiden.
3.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die die Gemeinde treffende Pflicht
zur Bauzonenredimensionierung und die zu diesem Zweck erlassene Planungs-
zone der Einleitung des Quartierplanverfahrens entgegenstehen.

3.1.
Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass die Gemeinde Sils i.E.
gemäss kantonalem Richtplan (KRIP) überdimensionierte Bauzonen (Wohn-,
Misch- und Zentrumszonen [WMZ]) aufweist und sie diese redimensionieren muss
(vgl. Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG). Sie sind sich im Grundsatz auch einig, dass ange-
sichts der überdimensionierten Bauzonen nichts unternommen werden darf, was
die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden bei der Erreichung des Redimen-
sionierungsziels beeinträchtigt, d.h. dass grundsätzlich keine Baubewilligungen er-
teilt werden dürfen, bevor die Gemeinde überprüft hat, ob die Zuteilung der Bau-
grundstücke zur Bauzone noch gerechtfertigt ist (vgl. Art. 21 Abs. 2 KRG
[BR 801.100] und Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; BGE 148 II 417 E. 3.6.2 f. mit Hinwei-
sen; Urteile des Bundesgerichts 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 2 und
1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3). Analoges gilt für einen Quartierplan, der
mit der übergeordneten Planung im Einklang stehen muss (vgl. Art. 25 Abs. 4 KRG
und Art. 51 Abs. 1 KRG; vgl. BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des Obergerichts des Kan-
tons Graubünden VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 6.3 und 6.4). Nach der
Rechtsprechung ist jedoch eine Einschränkung der Entscheidungsfreiheit bzw. eine
Baubewilligung oder Planungsmassnahme zulässig, wenn die Zuweisung der Bau-
parzelle zu einer Nichtbauzone nicht ernsthaft in Frage kommt bzw. ausgeschlossen

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werden kann (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.2), so wenn sich die Bauparzelle aufgrund
ihrer Lage nicht für eine Rückzonung eignet oder wenn diese einen unverhältnis-
mässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 36 BV) und die daraus abgeleitete
Baufreiheit (vgl. BGE 145 I 156 E. 4.1 mit Hinweis) darstellen würde (Urteile des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4, 1C_239/2024 vom
5. Juni 2025 E. 3 und 4). Uneinig sind sich die Parteien, ob hier ein solcher Fall
vorliegt.
3.2.
Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin kommt eine Auszonung
der Parzelle Nr. Z.1._____, deren Überbauung Anlass für die geplante Quartierpla-
nanpassung darstellt, nicht ernsthaft in Frage. Das Quartier D._____ ist ein in sich
abgeschlossenes, kompaktes Quartier, das für die lokalen Verhältnisse relativ gross
ist und im Süden und Osten an weiteres überbautes Gebiet angrenzt. Es ist mit
Ausnahme der beiden Parzellen Nr. Z.1._____ und Z.4._____ und des Kinderspiel-
platzes überbaut. Die Parzelle Nr. Z.1._____ liegt zwar am nördlichen Rand des
Quartiers, aber zwischen den beiden überbauten Parzellen Nr. Z.3._____ und
Z.2._____. Bei der Parzelle Nr. Z.1._____ handelt sich um eine erschlossene und
baureife Parzelle innerhalb des weitgehend überbauten Quartiers, deren Überbau-
ung einen passenden Siedlungsabschluss darstellen würde.
3.3.
Hervorzuheben ist auch, dass Parzelle Nr. Z.1._____ selber bereits mit einer
unterirdischen Autoeinstellhalle überbaut ist, wie die Beschwerdegegnerin und die
Beigeladene vorbringen und dazu einen Augenschein als Beweismittel offerieren.
Die Existenz dieser Einstellhalle wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten
und ergibt sich auch aus den Akten (z.B. Grundstückbeschreibung im Baurechts-
vertrag, act. C.1.6/4), so dass auf einen Augenschein verzichtet werden kann. Die
Auszonung eines Grundstücks, das mit einer Einstellhalle überbaut ist, welche ei-
nem erheblichen Teil der umliegenden Bauten als Parkplatz dient, wäre mit dem
Gebot der Planungssicherheit und mit der Eigentumsgarantie kaum vereinbar. Als
Indiz für den Ausschluss einer Rückzonung weist zudem auch die Tatsache hin,
dass im KRL (S. 19 f.) die Parzelle Nr. Z.1._____ als Teil der "Schlüsselgebiete
Wohnen" zur Schaffung von Wohnraum für Ortsansässige bezeichnet wird und nicht
zu den zahlreichen eingezeichneten Flächen gehört, bei denen eine Auszonung zu
prüfen ist.
3.4.
Von entscheidender Bedeutung ist jedoch Folgendes: Es bestehen nicht nur
Bauabsichten der Beigeladenen, die sich in einem Baugesuch konkretisiert haben
(vgl. act. C.1.6/5). Vielmehr ist die Beigeladene ein Baurechtsvertrag mit der Ge-
meinde Sils i.E. eingegangen und hat sich dabei verpflichtet, Erstwohnungen auf
Grundstück Nr. Z.1._____ zu erstellen (act. C.1.6./4 insb. S. 5). Davor hatte die Ge-

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meindeversammlung der Gemeinde Sils i.E. am 1. Dezember 2022 der Ermächti-
gung zum Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Beigeladenen im Rahmen
eines obligatorischen Referendums (vgl. Art. 28 Abs. 1 Ziff. 6 der Verfassung der
Gemeinde Sils i.E.) mit klarer Mehrheit (68 zu 3 Stimmen bei 6 Enthaltungen) zuge-
stimmt (vgl. Protokoll der 4. Gemeindeversammlung 2022 Sils.i.E./Segl von Don-
nerstag, 1. Dezember 2022, 
[besucht am 3. Februar 2026], S. 29). Mit diesem Abstimmungsresultat hat der Ge-
meindesouverän – und somit das gleiche Gemeindeorgan, welches auch über die
laufende Gesamtrevision der Ortsplanung Beschluss fassen wird (Art. 48 Abs. 1
Satz 1 KRG und Art. 13 Abs. 2 Satz 3 KRVO) – wegweisend seinen Willen kundge-
tan, wonach das Grundstück Nr. Z.1._____ überbaut und somit in der Bauzone ver-
bleiben soll. Im erteilten Baurecht liegt zudem eine Vertrauensgrundlage, auf welche
die Wohnbaugenossenschaft vertrauen darf (vgl. BGE 132 II 218 E. 6.1). Wenn nun
die gleiche Gemeindeversammlung wenig später das Grundstück auszonen würde,
so wäre dies eine krasse Verletzung von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9
BV).
3.5.
Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Zuteilung von Parzelle Nr. Z.1._____
zu einer Nichtbauzone ausgeschlossen werden kann, weshalb auch eine Präjudi-
zierung der Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde Sils i.E. entfällt. Dies im
Unterschied zu anderen Fällen, in denen das Bundesgericht (siehe BGE 148 II 417
E. 3.6.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4.1
und 1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 2.8) oder das Obergericht (z.B. Urteile des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 15 vom 20. Oktober 2025 E. 7 und
VR3 24 32 vom 26. September 2025 E. 3.7) die Auszonung eines Grundstücks wei-
terhin für möglich hielten. Daran ändert nichts, dass die Gesamtrevision der Orts-
planung in der Gemeinde Sils i.E. noch nicht weit fortgeschritten ist.
3.6.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass gemäss Bundesgericht der Ge-
meindevorstand nicht zuständig ist, um über den Verbleib einer Parzelle in der Bau-
zone zu entscheiden, weshalb er diesbezüglich auch keine vertrauensbegründende
Zusicherung abgeben kann (Urteile des Bundesgericht 1C_66/2022 vom 1. Dezem-
ber 2022 E. 3.4.2 und 1C_287/2016 vom 5. Januar 2017 E. 3.5). Konsequenter-
weise ist der Einleitungsbeschluss des Gemeindevorstandes auch aus diesem
Grund nicht geeignet, um die der Gemeindeversammlung als beschlussfassendes
Organ vorbehaltene Entscheidung über die Grundordnung zu beeinträchtigen bzw.
zu präjudizieren. Dies gilt sowohl in Bezug auf Parzelle Nr. Z.1._____ als auch in

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Bezug auf die weiteren, vom Einleitungsbeschluss betroffenen überbauten Parzel-
len im Beizugsgebiet des geltenden Quartierplans 2007 (vgl. act. C.1.6/17), bei wel-
chen die Zuweisung von Teilflächen zur Nichtbauzone nicht ausgeschlossen wer-
den kann. Es liegt vielmehr im Planungsermessen und -risiko des Gemeindevor-
standes als das für die Quartierplanung zuständige Organ (Art. 53 Abs. 1 Satz 1
KRG), die Sondernutzungsplanung parallel zur Ortsplanungsrevision voranzutrei-
ben, in Bewusstsein, dass sich noch Änderungen ergeben können. Dies gilt vorlie-
gend umso mehr, als der Quartierplan bereits fast vollständig seinen Zweck erfüllt
hat, indem das Quartier zum grössten Teil überbaut ist. Zudem betrifft die ins Auge
gefasste Änderung im Wesentlichen eine Anpassung der zulässigen Gebäudehöhe
auf der Parzelle Nr. Z.1._____ an diejenige der übrigen Grundstücke im Quartier,
was eine geringfügige Änderung ist und nicht geeignet ist, die in Überarbeitung be-
findliche Revision der Grundordnung in irgend einer Weise zu präjudizieren. Dieses
Vorgehen ist von der den Gemeinden in weiten Bereichen der Raumplanung und
des Bauwesens zukommenden Autonomie bzw. relativ weitgehenden Entschei-
dungsfreiheit gedeckt (statt vieler: BGE 128 I 3 E. 2b und Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden R 22 10 E. 2.2 m.w.H.; vgl. auch Art. 3 Abs. 1 KRG
und Art. 2 Abs. 3 RPG).
4.1.
Das bedeutet aber noch nicht, dass die Voraussetzungen für eine Revision
des Planes erfüllt sind. Art. 21 Abs. 2 RPG und der damit korrespondierende Art. 21
Abs. 1 KRVO verlangen als Voraussetzung für eine Änderung von Nutzungsplänen,
dass sich die Verhältnisse seit ihrem Erlass erheblich verändert haben. Dabei ist
auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplaneri-
scher Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an
eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere
die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung
und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsich-
tigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 25 E. 3.1, mit
Hinweisen). Im Rahmen der hier allein zur Diskussion stehenden ersten Stufe
(vorne E. 2.2) sind geringere Anforderungen an die Änderung der Verhältnisse zu
stellen; eine Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Ver-
hältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die
Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Erheblichkeit
ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im
fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig
sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet (statt vieler:
BGE 148 II 417 E. 3.2, 140 II 25 E. 3.2; Urteil des Obergerichts des Kantons

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Graubünden VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 5.5). Die Änderungen können
rechtlicher oder faktischer Art sein (BGE 144 II 41 E. 5.1). Eine Gesetzesänderung
ist allerdings für sich allein noch nicht unbedingt ein Grund, der die Einleitung eines
Änderungsverfahrens rechtfertigt (BGE 148 II 417 E. 3.3, 144 II 41 E. 5.2). Auch
der Wunsch nach Verdichtung der Bauweise rechtfertigt für sich allein keine Revi-
sion des Plans, solange keine anderen geänderten Verhältnisse dafür sprechen (Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_629/2019 vom 31. März 2021 E. 3.3; Urteil des Ober-
gerichts des Kantons Graubünden VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 6.1).
4.2.
Ein erhebliches Kriterium für eine Revision eines Planes ist das Alter dessel-
ben: Je neuer der Plan ist, umso gewichtiger müssen die Interessen sein, die für
eine Planänderung sprechen (BGE 128 I 190 E. 4.2 und 4.4). Nutzungspläne sind
auf einen Zeithorizont von 15 Jahren ausgerichtet (Art. 15 Abs. 1 RPG) und sind
nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen
(BGE 140 II 25 E. 5.1), sogar bei unveränderten Verhältnissen (BGE 145 II 83
E. 5.4). Das gilt auch für Quartierpläne (Urteile des Bundesgerichts 1C_494/2018
vom 13. Juni 2019 E. 3.2 und 1C_362/2021 vom 23. Februar 2023 E. 4.4). Sodann
sind geringfügige Planänderungen zulässig, sofern dadurch die bestehende Zonen-
planung lediglich in untergeordneten Punkten ergänzt wird und eine gesamthafte
Überprüfung der Planung nicht erforderlich erscheint (BGE 124 II 391 E. 4b,
128 I 190 E. 4.2). Zulässig ist auch die Korrektur von Planungsfehlern (Urteile des
Bundesgerichts 1C_172/2010 vom 9. Februar 2011 E. 5.1, 1C_629/2019 vom
31. März 2021 E. 3.2, 1C_173/2022 vom 23. Januar 2024 E. 7.1, 1C_316/2023
vom 18. Juli 2024 E. 4.2; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 7). Ein Planungsfehler liegt z.B. vor, wenn die
Ausgestaltung des Plans dazu führt, dass eine Parzelle nicht überbaut werden kann
(Urteil des Bundesgerichts 1C_316/2024 vom 18. Juli 2024 E. 4.3). Es ist im Lichte
dieser Grundsätze zu prüfen, ob eine Anpassung gerechtfertigt ist.
4.3.
Anlass für das Änderungsverfahren ist das Projekt, welches die Beigeladene
auf der Parzelle Nr. Z.1._____ beabsichtigt. Nach ihren Angaben ist das aktuelle
Projekt mit 18 Wohnungen mit der geltenden Quartierplanregelung nicht vereinbar;
möglich wäre nur ein Projekt mit 15 Wohnungen. Das aktuelle Projekt könnte somit
nur mit einer Ausnahmebewilligung errichtet werden, wofür allerdings keine genü-
genden Gründe vorliegen. Der Umstand, dass eine Planänderung auf die Realisie-
rung eines einzelnen Projekts abzielt, macht sie noch nicht unzulässig, auch wenn
dieses Projekt auf dem Wege einer Ausnahmebewilligung nicht realisiert werden
könnte, sofern die neue Planung den Zielen und Grundsätzen der Nutzungsplanung
entspricht (BGE 124 II 391 E. 2).

14 / 20
4.4.
In der Absichtserklärung vom 23. Januar 2024 begründete die Beschwerde-
gegnerin die Einleitung des Änderungsverfahrens einerseits mit dem Wunsch, Mög-
lichkeiten zur Verdichtung der Überbauung im Sinne von Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG
zu schaffen, und andererseits mit dem Anliegen, die Infrastrukturanlagen, nament-
lich die Tiefgarage, den feuerpolizeilichen Vorschriften anzupassen, wobei der
zweite Aspekt im Laufe des Verfahrens zurücktrat. Der Wunsch, verdichtete Bau-
weise zu ermöglichen, stellt nach dem oben Ausgeführten für sich allein keine we-
sentliche Änderung dar. Auch der Hinweis der Beschwerdegegnerin und der Beige-
ladenen, dass das Projekt direktdemokratisch legitimiert sei, weil der Baurechtsver-
trag von der Gemeindeversammlung genehmigt wurde, überzeugt nicht: Zwar
wurde der Baurechtsvertrag und damit auch eine Überbauung der Parzelle
Nr. Z.1._____ direktdemokratisch genehmigt (vorne E. 3.4), doch ist damit nicht ein
konkretes Projekt bewilligt. Im Baurechtsvertrag verpflichtet sich die Beigeladene
zur Errichtung von "ca. 16 Erstwohnungen". Im konkreten Projekt, für welches sie
ein Baugesuch eingereicht hatte, plant sie 18 Wohnungen. Nach ihren Angaben
wären mit der geltenden Regelung 15 Wohnungen möglich. Auch dies wäre mit der
Vertragsklausel "ca. 16" vereinbar. Die Parzelle wäre somit auch ohne die Planän-
derung grundsätzlich entsprechend dem Baurechtsvertrag überbaubar. Umgekehrt
datiert aber der geltende Quartierplan aus dem Jahre 2007 und hat somit – anders
als die Pläne, die z.B. im Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 oder im Urteil R 16 19 vom 14. Februar 2017 zur
Diskussion standen – den ordentlichen Planungshorizont von 15 Jahren bereits
überschritten, was grundsätzlich für eine Überprüfung spricht.
4.5.
Vor Obergericht machen sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Bei-
geladene hauptsächlich geltend, die Reduktion der Gebäudehöhe im Plan 2007 sei
ein Planungsfehler gewesen, der mit der aktuell beabsichtigten Revision korrigiert
werden soll.
4.5.1. Bereits im angefochtenen Entscheid erwog die Beschwerdegegnerin
(act. B.1 Rz. 15), das Ziel der vollständigen BGF-Realisierung lasse sich mit dem
im Jahre 2007 revidierten Quartierplan auf dem (heutigen) Grundstück
Nr. Z.1._____ nur bedingt erreichen. Zwar sei die BGF beibehalten worden, nicht
aber das Bezugsniveau und die Gebäudehöhe an sich. Beide Werte seien im Quar-
tierplan 2007 gegenüber dem Quartierplan 1977 reduziert worden, was die Unter-
bringung der zugewiesenen BGF überaus erschwere, wie dies gerade auch das
Projekt der Beigeladenen gezeigt habe. Eine ähnliche Unstimmigkeit sei auch bei
der westlich an Parzelle Nr. Z.1._____ angrenzenden Liegenschaft Parzelle

15 / 20
Nr. Z.3._____ zu verzeichnen, welche bereits mit einem Mehrfamilienhaus überbaut
sei (Rz. 16). Weiter erwog die Beschwerdegegnerin (Rz. 17):
Wie die Abklärungen der Gemeinde gezeigt haben, gibt es für die oben erwähnten
Reduktionen keinen auch nur halbwegs vernünftigen sachlichen Grund. Wie unter dem
Sachverhalt bereits dargelegt (vgl. dort Ziff. 4), hatte die Revision 2007 andere Gründe;
keinesfalls ging es jedoch darum, die baulichen Möglichkeiten zusätzlich zu erschweren.
Von einer solchen Absicht ist umso weniger auszugehen, als das Beizugsgebiet mit
Ausnahme der erwähnten Parzellen bereits zu jener Zeit überbaut war, und zwar nach den
Regeln, wie sie im Gestaltungsplan des Quartierplans 1977 mit Bezug auf die Höhen der
Gebäude festgelegt waren. Es würde daher auch dem Gebot der Gleichbehandlung der
Quartierplanbeteiligten widersprechen, wenn nun bei den letzten Grundstücken den
Bauwilligen das verwehrt würde, was den übrigen Grundeigentümer/innen zugestanden
worden ist […].
Es gehe mithin bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Quartierplanänderung
nicht um eine zusätzliche AZ-Verdichtung, sondern lediglich um die Erhaltung der
Verdichtungsmöglichkeiten, welche bis 2007 bestanden und von den übrigen Quar-
tierplanbeteiligten auch beansprucht worden seien. Es ist somit näher auf die Ent-
stehung des Plans 2007 einzugehen.
4.5.2. Das Projekt, welches die Beigeladene realisieren will, ist im Quartierplan
2007, Gestaltungsplan 1:1'000 (in act. C.1.3 und C.1.6/18) auf zwei Parzellen ein-
gezeichnet, nämlich Parzelle Nr. Z.1._____ (westlicher Teil) und (damalige) Par-
zelle Nr. Z.5._____ (östlicher Teil). Im aktuellen Beizugsgebiet sind die beiden Par-
zellen zur Parzelle Nr. Z.1._____ vereinigt. Im Quartierplan 1977, Gestaltungsplan
1:1’000 (in act. C.1.2; nachfolgend: Gestaltungsplan 1977), war auf den Grundstü-
cken, die heute die Parzelle Nr. Z.1._____ bilden, bereits der gleiche Gebäude-
grundriss mit "Bebauungslinien verbindlich" und "Bebauungslinien hinweisend" ein-
gezeichnet wie im Quartierplan 2007 mit Baugestaltungslinien und Baulinien. Als
zulässige BGF wurden für den westlichen Teil 1120 m2 angegeben, für den östli-
chen Teil 1080 m2. Die Gebäudehöhe war für beide Teile mit 6.80 m angegeben mit
Bezugsniveau 1802.5 m ü. M. Für die westlich davon gelegene Parzelle (heute
Nr. Z.3._____) galt für den westlichen und östlichen Teil des Gebäudes eine Höhe
von 6.80 m mit Bezugsniveau 1802.00 m ü. M, für den mittleren Teil eine Höhe von
8.10 m mit Bezugsniveau 1802.00 m ü. M. Für die östlich davon gelegene Parzelle
(heute Nr. Z.2._____) galt für das nördlichste Gebäude eine Höhe von 6.80 m bei
Bezugsniveau 1802.00 m ü. M, für das mittlere und südliche Gebäude 9.50 m bei
Bezugsniveau 1802.00 m ü. M.
Nach dem aktuell geltenden Quartierplan 2007 gilt nach wie vor für die Parzelle
Nr. Z.1._____ eine BGF von 1120 m2 und für die Parzelle Nr. Z.5._____ eine solche
von 1080 m2. Die Gebäudehöhe für die Parzelle Nr. Z.1._____ ist nach wie vor mit
6.80 m angegeben, allerdings mit Bezugsniveau 1802.00 m ü. M. Für die Parzelle

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Nr. Z.5._____ ist hingegen nur noch eine Höhe von 5.40 m angegeben, mit Bezugs-
niveau 1802.00 m ü. M. Auch für den westlichen Teil des Gebäudes auf Parzelle
Nr. Z.3._____ ist nun nur noch eine Höhe von 5.40 m angegeben, weiterhin mit Be-
zugsniveau 1802.00 m ü. M. Auf der Parzelle Nr. Z.2._____ gilt eine Höhe von
6.80 m für das nördliche Gebäude und 9.50 m für das südliche Gebäude, beide mit
Bezugsniveau 1802.00 m ü. M. Das mittlere Gebäude ist nicht mehr eingezeichnet.
Ein Vergleich zwischen dem Plan von 1977 und demjenigen von 2007 zeigt, dass
bei den meisten Gebäuden im Quartierplangebiet die Höhe unverändert blieb, mit
Ausnahme der Parzelle Nr. Z.5._____ (heute östlicher Teil von Nr. Z.1._____) und
dem westlichsten Gebäude auf Parzelle Nr. Z.3._____, die beide von 6.80 auf
5.40 m reduziert wurden.
4.5.3. Es erscheint in der Tat seltsam, dass im ganzen Beizugsgebiet nur gerade
für zwei Gebäude die Höhe derart massiv reduziert wurde. Zudem erscheint auch
die Kritik der Beschwerdegegnerin und der Beigeladenen in Bezug auf die BGF als
plausibel: Die aus dem Gestaltungsplan 1977 gemessene Gebäudefläche für das
Gebäude auf der damaligen Parzelle Nr. Z.5._____ von etwas weniger als 400 m2
erlaubt bei einer Gebäudehöhe von 6.80 m (dreigeschossiges Gebäude), eine BGF
von 1080 m2 zu erreichen. Im Plan 2007 ist zwar die BGF unverändert mit 1080 m2
angegeben, die aber mit der Gebäudehöhe von 5.40 m (zweigeschossig) offensicht-
lich nicht erreicht werden kann. Es erscheint in der Tat in sich widersprüchlich, ei-
nerseits eine zulässige BGF, andererseits aber eine Gebäudehöhe festzulegen, mit
der diese BGF gar nicht erreicht werden kann. Dies weist darauf hin, dass damals
tatsächlich ein Planungsfehler erfolgt sein könnte.
4.5.4. Das damalige Verwaltungsgericht hatte sich bereits im Urteil R 12 98A vom
13. Februar 2014 mit der Entstehungsgeschichte der Revision von 2007 auseinan-
dergesetzt (E. 2). Es erwog, der Gestaltungsplan 1977 habe verbindlich das Bau-
fenster sowie die BGF für die einzelnen Grundstücke festgelegt. Der Grund für die
Quartierplanrevision 2007 sei der Umstand gewesen, dass die Gemeinde anhand
von Baugesuchen im Jahre 2000 die faktische Änderung der Plangrundlagen des
betreffenden Quartierplangebiets festgestellt habe; diese seien zwar nicht rechts-
kräftig verabschiedet worden, doch seien praktisch sämtliche Überbauungen im
fraglichen Quartierplangebiet auf dieser Basis realisiert worden. Dieser Missstand
sollte mit der Quartierplanrevision 2007 behoben werden. Konkret ging es dabei um
-
die Bereinigung der Abweichungen der Parzellengrenzen gemäss Quartierplan
(QP) zu denjenigen gemäss Grundbuchvermessung,
-
die Anpassung des QP-Gestaltungsplanes an tatsächliche Gegebenheiten,
-
die Anpassung des QP zur Gewährleistung einer genügenden Anzahl Garagen-
ausgänge aus den Tiefgaragen, sowie

17 / 20
-
die Revision der QP-Vorschriften, insbesondere der Gestaltungsvorschriften und
der Vorschriften zu Garagenausstiegen.
Nicht Gegenstand der QP-Revision 2007 und somit auch nicht geplant seien in-
dessen inhaltliche Anpassungen gewesen, wie namentlich die Änderung der Be-
rechnungsweise der Gebäudehöhe oder der BGF.
4.5.5. Das Bundesgericht hob zwar dieses Urteil mit seinem Urteil 1C_203/2014
vom 8. April 2015 auf, weil sich das Verwaltungsgericht nicht an die Vorgaben im
vorangegangenen Rückweisungsurteil 1C_147/2013 vom 10. Juni 2013 gehalten
habe. Dabei ging es allerdings nur um die Messweise für die Gebäudehöhe, nicht
um die Höhe an sich. Insbesondere hat das Bundesgericht die Erwägungen des
Verwaltungsgerichts zur Entstehungsgeschichte der Planung 2007 nicht in Frage
gestellt. Auch die Beschwerdeführerin nennt keinen sachlichen Grund, der gerecht-
fertigt hätte, damals isoliert für die zwei genannten Gebäude die Höhe derart deut-
lich zu reduzieren. Das Grundstück Nr. Z.1._____ bleibt zwar auch mit dem gelten-
den Plan überbaubar, aber deutlich weniger gut als die benachbarten Grundstücke,
was im Hinblick auf die Gleichbehandlung der Grundeigentümer berechtigte Fragen
aufwirft.
4.6.
Insgesamt liegen somit aufgrund des Alters des Quartiersplans 2007 und der
genannten Unstimmigkeiten in Bezug auf die Gebäudehöhe hinreichende Gründe
vor für die Einleitung eines Änderungsverfahrens für den Quartierplan. Es lag ange-
sichts der den bündnerischen Gemeinden auch bei der Festsetzung von Quartier-
plänen zustehenden Autonomie (vgl. schon E. 3.6 und Urteile des Bundesgerichts
1C_420/2015 vom 22. April 2016 E. 3.4, 1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E. 2.4)
jedenfalls im zulässigen Ermessensbereich der Vorinstanz, der Anregung der Bei-
geladenen stattzugeben und das Änderungsverfahren einzuleiten. Wie dargelegt
(vorne E. 2.2), wird damit nur die Einleitung als solche festgelegt. Die Abwägung
zwischen den Interessen, die für bzw. gegen eine Planänderung sprechen, sowie
das Ausmass dieser Änderung werden erst Gegenstand der zweiten Stufe bilden
und stehen im Moment nicht zur Diskussion. Daher ist auch der Antrag der Be-
schwerdeführerin auf Edition aller bisherigen Akten (nicht nur betreffend das strei-
tige Einleitungsverfahren, sondern auch die früheren Planungsverfahren sowie das
Baubewilligungsverfahren für das geplante Mehrfamilienhaus und die Erweiterung
der Autoeinstellhalle) zur Zeit abzuweisen. Alle diese Unterlagen werden im Rah-
men der Ausarbeitung des revidierten Plans beizuziehen sein; für die Einleitungs-
phase sind sie nicht entscheiderheblich.
4.7.
Zutreffend ist der Hinweis der Beschwerdeführerin, dass ein Quartierplanver-
fahren zusätzlich Kosten und Zeitaufwand verursacht, was verhindert werden

18 / 20
könnte, wenn ein Projekt nach der geltenden Planung errichtet würde. Indessen
dürften sich die Kosten angesichts der relativ geringfügigen vorgesehenen Anpas-
sungen in einem überschaubaren Rahmen halten. Was den Zeitaufwand betrifft, ist
es in erster Linie Sache der Bauherrschaft, ob sie diesen in Kauf nehmen will, um
dafür die Chance auf die Errichtung eines grösseren Projekts zu erhalten. Ein recht-
liches Argument gegen die Einleitung des Änderungsverfahrens ist dies nicht.
4.8.
Für den Fall einer Abweisung des Hauptantrags auf Aufhebung des Einlei-
tungsbeschlusses beantragt die Beschwerdeführerin, die Sache sei an die Vorin-
stanz zurückzuweisen, um den Sachverhalt und die daraus zu ziehenden Rechts-
schlüsse zu ergänzen und für die Beschlussfassung durch den Souverän und die
Regierung die Massnahmen nach Art. 15 und 21 RPG zu treffen, da die Vorinstanz
die entsprechende Rüge nicht behandelt habe. Soweit damit eine Gehörsverletzung
durch die Vorinstanz gerügt werden soll, ist dies unbegründet: Die Vorinstanz hat
hinreichend dargelegt, weshalb sie die Voraussetzungen für eine Einleitung des Än-
derungsverfahrens bejaht, und die Beschwerdeführerin konnte diesen Entschluss
sachgerecht anfechten. Eine unheilbare Gehörsverletzung liegt nicht vor. Im Übri-
gen ist daran zu erinnern, dass es vorliegend nur um die Einleitung des Änderungs-
verfahrens geht. Sachverhaltliche und rechtliche Aspekte, welche die Änderung als
solche betreffen, werden im Änderungsverfahren zu behandeln sein. Die Beschwer-
degegnerin wird sich damit ohnehin zu befassen haben, so dass sich eine Rückwei-
sung erübrigt.
5.1.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Kosten (Art. 73
Abs. 1 VRG). Der Beigeladene hat sich zwar ebenfalls am Verfahren beteiligt, sich
aber nur dem Antrag der Beschwerdeführerin angeschlossen, ohne eigene Anträge
zu stellen und ohne dies ausführlich zu begründen. Es werden ihm daher keine Kos-
ten auferlegt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 2
vom 27. August 2024 E. 6.2).
5.2.
Als obsiegende Parteien, welche Anspruch auf Parteientschädigung haben
(Art. 78 Abs. 1 VRG), gelten auch Beigeladene, die am Verfahren teilgenommen
und obsiegt haben (vgl. Art. 40 Abs. 2 VRG; Urteil des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 24 104 vom 17. Oktober 2025 E. 4.2; Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden R 24 2 vom 27. August 2024 E. 6.3.2). Die Beige-
ladene, die sich am Verfahren mit ausführlichen Eingaben beteiligt hat, hat demnach
Anspruch auf Parteientschädigung. Der Rechtsvertreter der Beigeladenen hat trotz
Aufforderung keine Kostennote eingereicht. Die Parteientschädigung wird somit
vom Gericht ermessensweise auf CHF 4’000.00 (inkl. Spesen und MWST) festge-

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legt. Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat
keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 VRG).
5.3.
Zur nachstehenden Rechtsmittelbelehrung ist zu bemerken, dass gemäss
Praxis des Bundesgerichts der Entscheid, ein Quartierplanverfahren einzuleiten, als
Endentscheid (Art. 90 BGG) gilt (BGE 140 II 25 E. 1.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_544/2022 vom 3. Januar 2024 E. 3.3 f. und 1C_362/2021 vom 23. Fe-
bruar 2023 E. 1).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
534.00
Total
CHF
4’534.00
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ entschädigt die Wohnbaugenossenschaft C._____ aussergericht-
lich mit CHF 4'000.00.
4.
[Rechtsmittelbelehrungen].
5.
[Mitteilungen]