gr_gerichte · R 2021 116 · 2023-04-04 · de

Baugesuch (Projektänderung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 116
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Paganini
Aktuar
Gross
URTEIL 
vom 4. April 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,
Beschwerdeführerin 
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdegegnerin 
und
C._____, 


- 2 -
und 
D._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Wulz,
Beschwerdegegner
betreffend Baugesuch (Projektänderung)


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist Eigentümerin der Parzelle E._____ in der Gemeinde B._____. 
Am 22. November 2016 wurde ihr die Bewilligung (Baugesuch Nr. 2016-
0065) für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage 
und Autolift-Nebengebäude erteilt. Am 3. Dezember 2018 ersuchte 
dieselbe Bauherrin die Gemeinde im Sinne einer Projektänderung 
(Baugesuch Nr. 2018-0100) um den Anbau eines Nebengebäudes. 
Dagegen erhoben die südlich gelegenen Nachbarn auf Parzelle F._____ 
C._____ sowie D._____ (je Miteigentümer) Einsprache bei der 
kommunalen Baubehörde. Mit Einspracheentscheid vom 1. April 2019 
wies die Gemeinde das Baugesuch betreffs Projektänderung ab. Die 
dagegen erhobene Beschwerde der Bauherrin (Eigentümerin Parzelle 
E._____) wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil 
R 19 35 vom 1. September 2020 ab. Die dagegen erhobene Beschwerde 
ans Bundesgericht bezog sich nur auf die Kostenverteilung, nicht auf die 
materielle Beurteilung (Abweisung).
2.
Am 
26. 
April 
2021 
reichte 
dieselbe 
Bauherrin 
erneut 
ein 
Projektänderungsgesuch 
zur 
(Stammbau-) 
Bewilligung 
vom 
22. 
November 2016 ein. Gegenstand dieses Änderungsgesuchs ist erneut ein 
eingeschossiger Anbau auf der Südseite der Unterniveaugarage. Gegen 
dieses Projektänderungsgesuch erhoben die Nachbarn auf Parzelle 
F._____ am 20. Mai 2021 erneut Einsprache und beantragten die 
Abweisung des Änderungsgesuchs. Am 22. Juli 2021 konnte sich die 
Bauherrin zu dieser Einsprache äussern. 
3.
Mit Einspracheentscheid vom 14. September, mitgeteilt 5. November 2021 
hiess die Gemeinde die Einsprache der Nachbarn auf Parzelle F._____ gut 
und wies das Projektänderungsgesuch vom 26. April 2021 (zur 
Stammbewilligung vom 22. November 2016 [Baugesuch Nr. 2016-0065]) 
betreffend "Anbau Nebengebäude zum bewilligten MFH mit UN-Garage" 


- 4 -
im Sinne der Erwägungen ab (Entscheid-Dispositiv Ziff. 1, S. 7). Die Kosten 
des Verfahrens in der Höhe von total CHF 837.50 wurden der Bauherrin 
auferlegt (Dispositiv Ziff. 2). Rechtsmittelbelehrung (Ziff. 3; Anfechtungsfrist 
30 Tage). Begründend wurden die Überschreitung der zulässigen 
Ausnützungsziffer (AZ [Art. 37 BG]; Erwägung Ziff. 10-19, S. 3-5), die 
unzutreffende Qualifizierung der eingeschossigen Anbaute als privilegierte 
Nebenbaute (Art. 39 BG; Ziff. 20-21, S. 6) sowie die Verletzung diverser 
Bauvorschriften 
(Missachtung 
Flachdachverbot 
[Art. 
42 
BG], 
Nichteinhaltung Grenzabstand, da Mehrlängenzuschlag [Art. 26/40 BG]; 
Ziff. 22-24, S. 6) geltend gemacht.
4.
Dagegen erhob die Bauherrin/Eigentümerin der Parzelle E._____ 
(nachfolgend Beschwerdeführerin) am 13. Dezember 2021 Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden 
Rechtsbegehren:
1.
Der angefochtene Bauentscheid des Gemeindevorstands B._____ vom 14. September 
2021, mitgeteilt am 5. November 2021, sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei das Baugesuch Nr. 2016-0065 vom 26. April 2021 betr. Projektänderung für 
Anbau Nebengebäude zum bewilligten Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage auf 
Parz. Nr. E._____ […] zu bewilligen und es sei die Baueinsprache der 
Beschwerdegegner 2 vom 20. Mai 2021 vollumfänglich abzuweisen.
3.
Eventuell sei das Baugesuch Nr. 2016-0065 vom 26. April 2021 betr. Projektänderung 
für Anbau Nebengebäude zum bewilligten Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage 
auf Parz. Nr. E._____ […] der Gemeinde B._____ zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
4.
Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge 
(inkl. MWST) zu Lasten der Beschwerdegegner.
 Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin vor, dass der geplante 
Anbau zwei unterirdische Sauna-/Sporträume mit WC/Dusche und zwei 
Lagerräumen sowie dazugehörige Korridore/Vorplätze umfasse. Die 
Räume wiesen keine Fensteröffnungen auf; sie erhielten Tageslicht alleine 
durch separate Lichtschächte. Damit seien sie in objektiver Weise nicht als 
Wohn- und Schlafräume geeignet, zumal sie die hygienischen 
Voraussetzungen für Wohnräume (minimale Besonnung, Aussicht usw.) 


- 5 -
nicht auch nur annähernd zu erfüllen vermöchten. Es handle sich somit 
nicht um Wohn- oder Schlafräume, sondern um wohnungsexterne 
Nebennutzflächen im Sinne von SIA 416 (Beschwerdeschrift Ziff. 4, S. 6). 
Der geplante Anbau enthalte ausnahmslos nicht anrechenbare Räume, 
nämlich zwei Lagerräume, zwei Weinkeller, zwei Sauna-/Sporträume samt 
Korridore zu den Aussen- und Innenzugängen in die UN-Garage. Diese 
Räume eigneten sich aufgrund ihrer Lage unter Terrain und ohne 
Fensteröffnungen nicht für andere Zwecke, insbesondere nicht zu Wohn- 
oder Schlafzwecken (Ziff. 5). Im Fall der Beschwerdeführerin wende die 
Baubehörde bezüglich der Nichtanrechenbarkeit von Geschossflächen 
eine strengere Praxis als bei anderen Bauherren an, was willkürlich sei und 
gegen das Gleichbehandlungsgebot verstosse (Ziff. 6). Als Beleg dafür 
wurden andere Gerichtsurteile (R 15 80, 19 35) und frühere 
Bewilligungsverfahren (Baugesuch Nr. 2016-0044/Projektänderung-02/03) 
angeführt, woraus hervorgehe, dass auch im konkreten Fall die 
Voraussetzungen für eine Privilegierung der Nichtanrechenbarkeit nach 
Art. 37 Abs. 2 BG erfüllt gewesen wären (Ziff. 7-11, S. 6-8). Die zwei 
Lagerräume/Weinkeller hätten keinen direkten Zugang von aussen. Die 
Belichtung/Belüftung erfolge alleine durch Lichtschächte, was für 
unterirdische Räume geradezu typisch sei. Beide Weinkeller verfügten als 
gefangene Räume weder über Lichtschächte an der Decke noch über 
Fensteröffnungen (Ziff. 12). Die zwei "Vorplätze" stellten die komplett unter 
dem 
gewachsenen 
Terrain 
liegende 
Verbindung 
zwischen 
den 
Innenzugängen zur nicht anrechenbaren Unterniveaugarage einerseits und 
den Sauna-/Sportanlagen und Lagerräumen anderseits dar (Ziff. 13, S. 9). 
Die Lichtschächte seien 0.70 m schmal und 3.0 m tief und reichten über 
den oberen Sturz der Raumverglasung hinaus. Im Unterschied zu den 
Verhältnissen im Urteil R 18 49A handle es sich somit um richtige, schmale 
und dunkle Lichtschächte mit Deckenbeplankung und nicht um 
vorgelagerte offene Wintergärten (Ziff. 14). Falls Untergeschosse als 
Raumteile nicht nach aussen in Erscheinung träten (R 18 49A E.9.2.2), 


- 6 -
seien sie auch nicht anrechenbar (Ziff. 15). Die Gemeinde unterstelle der 
Beschwerdeführerin unlautere und baurechtswidrige Absichten, wenn sie 
behaupte, die Sauna/Sport- und Lagerräume ähnelten jeweils einer kleinen 
Wohnung, gerade wenn die Weinkeller zu WC/DU-Räumen umfunktioniert 
würden. Vielmehr habe sie bisher jede Änderung in der Raumnutzung der 
nicht angerechneten Räume von der Baubehörde bewilligen lassen (Ziff. 
16, S. 9-10). Sowohl das Verhältnismässigkeitsprinzip als auch der 
Grundsatz von Treu und Glauben geböten es, dass die Verwaltung dem 
Bürger nicht vorweg misstrauisch gegenübertrete und in ihm einen 
potentiellen Rechtsbrecher sähe (Ziff. 17). Auch müssten zunächst noch 
mildere 
Massnahmen 
(Vorbehalte/Anmerkungen 
im 
Grundbuch/Baupolizeikontrollen) geprüft werden, um die Anrechenbarkeit 
auszuschliessen (Ziff. 18). Die Eignung zu Wohn-/Arbeitszwecken dürfe 
nur davon abhängig gemacht werden, ob die Räume unterirdisch seien. Es 
sei aber kein Unterschied zu machen, ob die Räume unter gewachsenem 
oder bewilligtem Terrain gelegen seien. Als massgeblich für die 
Nichteignung als Wohn- und Arbeitsräume sei im Urteil R 19 35 einzig die 
unterirdische Lage erwähnt worden (Ziff. 19, S. 10-11). Bei der 
verweigerten Qualifikation der Anbaute als privilegierte Nebenbaute habe 
die Gemeinde übersehen, dass sich das vorliegende Bauvorhaben in 
wesentlichen Eigenschaften vom bereits beurteilten Projekt (R 19 35 E.2.3) 
unterscheide und klarerweise nur noch als Nebenbaute qualifiziert werden 
könne. Der ganze Baukörper des geplanten Anbaus liege unterhalb des 
gewachsenen bzw. bewilligten Terrains und trete nach aussen gar nicht in 
Erscheinung, bzw. nicht anders als der bereits mit der Stammbewilligung 
bewilligte Vorgarten (Terrainaufschüttung zwecks Schaffung einer ebenen 
Vorgartenfläche). Der Unterschied im Erscheinungsbild liege einzig darin, 
dass bei der bereits bewilligten Aufböschung neu eine rund 0.80 m hohe 
Stützmauer mit Zaun geplant sei. Dabei handle es sich aber nicht um einen 
Teil des geplanten Anbaus (also dessen Decke/Bedachung), sondern um 
ein Element der neuen Umgebungsgestaltung (Ziff. 20, S. 11). Gemäss Art. 


- 7 -
39 Abs. 2 BG sowie entgegen dem Urteil R 19 35 bestünden keine weiteren 
Baubeschränkungen für Nebenbauten, namentlich keine betreffend 
Baudimensionierung und/oder Geschossfläche von Nebenbauten. Die 
Annahme, der geplante Anbau sei für eine Nebenbaute zu gross 
dimensioniert, sei deshalb willkürlich und verletze Art. 9 BV (Ziff. 22, S. 11-
12). Für die Bestimmung der baugesetzlichen Gebäudedimensionen 
(Grenzabstände) sei ausschliesslich die gestalterische Erscheinung der 
Baukörper massgebend (Urteil R 13 139 E.3b). In Bezug auf den 
Grenzabstand gegenüber der Parzelle der Einsprecher sei es somit (als 
Element der Gartenraumgestaltung) völlig irrelevant, ob der geplante 
Anbau als Nebenbau zu qualifizieren sei oder nicht, weil er gegen aussen 
überhaupt nicht und schon gar nicht als Baukörper in Erscheinung trete 
(Ziff. 23). Der geplante Anbau liege mit einer rund halben Geschosshöhe 
unter dem gewachsenen Terrain sowie im Übrigen vollumfänglich unter 
dem bewilligten Terrain gemäss Stammbewilligung und weise gegen 
Süden 
keine 
Fassadenöffnungen 
auf. 
Aufgrund 
des 
geringen 
Störpotentials und der geringen Immissionsträchtigkeit infolge fehlender 
Wohn- und Arbeitsräume handle es sich beim geplanten Anbau zweifelsfrei 
um einen Nebenbau gemäss Art. 39 Abs. 2 BG (Ziff. 24). Der geplante 
Anbau sei auch seitlich gegen Osten und Westen nicht sichtbar, da er durch 
die Treppenabgänge vollständig verdeckt werde (Ziff. 25 S. 13). Es handle 
sich dabei nur um einen Gebäudeteil von untergeordneter Natur, der keine 
Wohn- und Arbeitsräume beinhalte und deshalb nur Hilfsfunktion für den 
Hauptbau habe (Ziff. 26). Zum Vorwurf der Verletzung verschiedener 
Bauvorschriften 
brachte 
die 
Beschwerdeführerin 
vor, 
dass 
der 
unterirdische Anbau bei Prüfung aller kennzeichnenden Merkmale 
eindeutig als eingeschossige Nebenbaute zu qualifizieren sei, weshalb er 
sämtliche Privilegierungen für Nebenbauten bezüglich Grenzabstand und 
Gebäudehöhe (Art. 39 BG) und Dachgestaltung (Art. 42 Abs. 4 BG) 
beanspruchen dürfe (Ziff. 27). Der Anbau verletze das Flachdachverbot 
nicht. Denn bei Nebenbauten sei ein Flachdach ausdrücklich zulässig. 


- 8 -
Entscheidend sei, wie die Baute gegen aussen in Erscheinung trete. Als 
unterirdische Baute weise der geplante Anbau gar kein Dach auf. Von oben 
betrachtet sei er gegen aussen nicht sichtbar, sondern trete nur als 
Rasenfläche in Erscheinung. Ein solches 'Dach' dürfe als begehbare 
Terrasse genutzt werden. Die Treppenabgänge und die Böschungsmauer 
mit Geländer erschienen als Elemente der Gartenraumgestaltung. Sie 
seien baurechtlich zulässig (Ziff. 28). Die Dimensionen und die 
Grenzabstände des geplanten Anbaus erfüllten die baugesetzlichen 
Vorgaben nach allen Seiten hin. Selbst unter Berücksichtigung eines 
Mehrlängenzuschlags beim das gewachsene Terrain überragenden 
Südfassadenteils der Anbaute würde der erweiterte Grenzabstand von 
3.50 m (2.50 Norm plus 1.0 Zuschlag) gegenüber dem Grundstück der 
Beschwerdegegner (Nr. F._____) noch eingehalten (Ziff. 29; S. 14). Für die 
Bestimmung der Gebäudelänge eines Gebäudekomplexes komme es 
darauf an, ob der Hauptbau und der Nebenbau als ein einziger Komplex 
oder als separate Einzelbauten zu qualifizieren seien. Der geplante Anbau 
sei oberhalb des gewachsenen Terrains an keiner Stelle mit der Fassade 
und dem Baukörper des Mehrfamilienhauses verbunden und von diesem 
vollständig abgetrennt. Gegen aussen trete er deshalb nicht als Anbau des 
Mehrfamilienhauses in Erscheinung, sondern nur als Element der 
Gartenraumgestaltung (Treppen, Böschungsmauer mit Zaun). Der 
geplante Anbau unter Terrain ändere somit nichts an der Gebäudelänge 
des bewilligten Mehrfamilienhauses und führe nicht dazu, dass dessen 
Grenzabstand beidseits vergrössert werden müsste. Art. 40 Abs. 2 BG 
komme ebenfalls nicht zur Anwendung, da die Fassaden der Bauten an 
keiner Stelle miteinander verbunden seien und der geplante Anbau an 
keiner Stelle die Fassade des Mehrfamilienhauses verlängere (Ziff. 30, S. 
14). 
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 10. Februar 2022 beantragte die Gemeinde 
B._____ (Beschwerdegegnerin) dem Verwaltungsgericht des Kantons 


- 9 -
Graubünden kostenfällig die Abweisung der Beschwerde. Begründend 
machte sie dazu geltend, dass die Projektänderung (Gesuch Nr. 2016-
0065) fast identisch mit dem von der Beschwerdegegnerin als auch vom 
Verwaltungsgericht schon abschlägig beurteilten Anbauprojekt (Gesuch 
Nr. 2018-0100) sei. Geändert habe sich die Aussengestaltung im vorderen 
Bereich: Im vormaligen Projekt seien auf der Vorderseite eine grossflächige 
Fensterfront und auch auf den Seiten grosse Fenster, in den Eckbereichen 
zwei grosszügige Ruhe-/Liegeplätze inkl. Vordach und dazwischen eine 
Bepflanzung vorgesehen gewesen. Im jetzigen Projekt seien vorne im 
Eckbereich nach wie vor raumhohe und grossflächige Fenster vorgesehen. 
Anstelle der Bepflanzung und Ruheplätze respektive der damit 
verbundenen Abgrabungen seien nun aber Aufschüttungen und 
Lichtschächte vorgesehen. Ausserdem soll der Anbau nur noch mit Wasser 
und Elektrizität, jedoch nicht mehr für Telefonie und Kommunikation 
erschlossen werden. Unverändert geblieben seien im Aussenbereich 
demgegenüber die seitlichen Aussenzugänge mit den entsprechenden 
Vorplätzen und Treppenverbindungen zum Haupthaus, die Höhe der 
Anschlusspunkte an die Tiefgarage sowie die Gestaltung der Dachfläche. 
Ebenfalls unverändert geblieben seien die Aufteilung und Bezeichnung der 
Räume sowie die beiden Innenzugänge über die Unterniveaugarage 
(Vernehmlassung Ziff. 10-11, S. 5). In Bezug auf die Aussenwirkung sei 
zwar 
richtig, 
dass 
die 
seitlichen 
Aussenzugänge 
durch 
die 
Treppenverbindungen effektiv zu einem gewissen Grad verdeckt würden. 
Dennoch sei festzuhalten, dass die fraglichen Räume – namentlich die 
beiden Vorplätze und die beiden WC/DU-Räume – dadurch direkt mit 
Sonnenlicht versorgt würden (Ziff. 12, S. 6). Zudem sei daran zu erinnern, 
dass die Räume des früheren Anbauprojekts nicht einzig aufgrund dieser 
Fassadenöffnungen als AZ-pflichtig qualifiziert worden seien. Zusätzlich 
habe die Zugänglichkeit sowohl aus der Tiefgarage direkt als auch von 
aussen von der Hauptbaute aus über Treppen und Aussentüren als auch 
der Anschluss an die Frischwasser- und Abwasserversorgung für eine 


- 10 -
Anrechenbarkeit 
gesprochen. 
Diese 
Elemente 
seien 
unverändert 
geblieben. Der Ausbaustandard spiele keine Rolle. Entgegen der 
Darstellung der Beschwerdeführerin handle es sich – zumindest mit Blick 
auf die hier relevanten Parameter – nicht um ein erheblich geändertes 
Bauvorhaben (Ziff. 13). Nicht zutreffend sei, dass der geplante 
eingeschossige Anbau vollständig unter dem mit Baugesuch Nr. 2016-
0065 (Stammbewilligung) bewilligten Terrain liege. Massgebend sei 
nämlich nicht das im Jahre 2016 im Rahmen der Stammbewilligung 
bewilligte, sondern das vorbestehende Terrain. Abgesehen davon sei die 
äussere Erscheinung des geplanten Baukörpers für die objektive Eignung 
zu Wohn- oder Schlafzwecken ohnehin nicht von entscheidender Relevanz 
(Ziff. 14). Die Weinkeller verfügten zudem über Fenster und damit eine 
Besonnung über die Lichtschächte an der Decke. Dies stelle ein 
gewichtiges Indiz für eine gegebene Umnutzung (um nicht zu sagen für 
eine beabsichtigte spätere Umnutzung) dar. Die Lagerräume seien zudem 
über den Vorplatz sowohl von aussen als auch von der Garage her 
zugänglich (Ziff. 15). Ferner wäre die AZ hier auch dann überschritten, 
wenn die beiden Vorplätze als nicht AZ-pflichtig taxiert würden (Ziff. 16, S. 
7). Zur Nichtanrechenbarkeit von Geschossflächen und Verletzung von Art. 
9 BV stellte die Beschwerdegegnerin klar, dass jeweils auf die 
Ausbaubarkeit eines Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken abzustellen 
sei. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt diene bzw. hierfür ausbaubar 
sei, müsse aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht aufgrund der vom 
Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden (Ziff. 17-18, S. 7). 
Aufgrund der seitlichen Abgrabungen, des Aussenzugangs, der 
Fensteröffnungen bei den mit WC/DU bezeichneten Räumen sowie des 
Decken-Lichtschachts in der Mitte des Anbaus würden gewisse Räume 
direkt belichtet. Damit erwiesen die geplanten Räume eine durchaus 
annehmbare Wohnhygiene auf, die eine Umnutzung zu Wohn- oder 
Arbeitszwecken als naheliegend resp. objektiv möglich erscheinen liesse 
(Ziff. 19). Von einer rechtsungleichen oder gar willkürlichen Behandlung 


- 11 -
könne keine Rede sein. Es sei jeweils auf die konkreten Umstände des 
Einzelfalles abzustellen. Zudem werde bestritten, dass eine für die 
Beschwerdeführerin geltende, strengere Praxis existiere (Ziff. 20). In Art. 
37 Abs. 1 BG werde die anrechenbare Geschossfläche explizit als Summe 
aller 
oberirdischen 
und 
unterirdischen 
Geschossflächen 
definiert. 
Ausserdem befänden sie die geplanten Räume nicht komplett unter dem 
gewachsenen Terrain (da nicht das im Jahre 2016 bewilligte Terrain 
massgebend sei; Ziff. 21, S. 8). Eine mildere Massnahme im Sinne eines 
Wohnnutzungsverbots erweise sich in solchen Fällen als nicht geeignet 
(Ziff. 22). Historisch seien im ursprünglichen Gesuch (2010) für den Anbau 
keine 
Lagerräume 
vorgesehen 
gewesen, 
sondern 
vier 
Fitness-
/Wellnessräume mit jeweils einer Nasszelle. Im Umbauprojekt (2018) seien 
die mittleren beiden Räume mit 'Lager' und die Nasszelle mit 'Weinkeller' 
bezeichnet worden. Die mittleren Ruheplätze seien einer Bepflanzung 
gewichen. In der letzten Projektänderung (2021) seien die Raumaufteilung 
und Beschriftung gleichgeblieben, ebenso die Zugänglichkeit. Geändert 
habe sich einzig der Aussenbereich (Lichtschächte anstelle von 
Ruheplätzen; Ziff. 23). Da diese Räume AZ-pflichtig seien und die 
Bauparzelle E._____ nicht mehr über die dafür nötige AZ verfüge, sei das 
Baugesuch zu Recht abgewiesen worden (Ziff. 24). Der geplante Anbau 
sei nicht als Nebenbaute (Art. 39 Abs. 2 BG) zu qualifizieren, da nicht mehr 
von einer begrenzten Grundfläche, einem Gebäudeteil untergeordneter 
Natur oder einer nur geringfügigen äusseren Erscheinung die Rede sein 
könne und das Dach einer Funktion (Terrasse) zugeführt werden sollte 
(Ziff. 25, S. 8-9). An der Dimensionierung und Zugänglichkeit der Anbaute 
sowie an der Dachgestaltung/–nutzung habe sich nichts geändert. Es 
könne daher auf VGU R 19 35 E.2.3 verwiesen werden. Für die 
Qualifizierung einer Baute als Nebenbaute sei nicht einzig auf die 
gestalterische Erscheinung des Baukörpers abzustellen (Ziff. 26). Überdies 
dürften Nebenbauten definitionsgemäss keine Wohn- und Schlafräume 
enthalten (Ziff. 27). Der geplante Anbau komme nicht in den Genuss der 


- 12 -
für 
Nebenbauten 
vorgesehenen 
Privilegierungen, 
womit 
das 
Flachdachverbot (Art. 42 BG) verletzt sei (Ziff. 28). Die Grenzabstände und 
Gebäudelängen seien nicht eingehalten, da dafür nicht die mit der 
Stammbewilligung (2016) bewilligte Aufschüttung des Vorgartens, sondern 
das 
vorbestehende 
Terrain 
massgebend 
sei. 
Beim 
Projektänderungsgesuch 
(2021) 
müsse 
folglich 
auf 
die 
Geländeverhältnisse vor 2016 abgestellt werden (Ziff. 29 S. 9).
6. In ihrer Vernehmlassung vom 18. Februar 2022 beantragten die bereits 
genannten 
Nachbarn/Miteigentümer 
auf 
Parzelle 
F._____ 
(Beschwerdegegner) 
die 
vollumfängliche 
Abweisung 
der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zzgl. MwSt. zulasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung brachten 
die Beschwerdegegner vor, dass die von der Beschwerdeführerin 
angerufene SIA-Norm 416 nicht vorgebe, dass WC-/Duschräume und 
Sauna/Sporträume nicht der Geschossfläche anzurechnen und damit nicht 
AZ-pflichtig seien (Ziff. 6-7, S. 3). Als anrechenbare Geschossfläche (aGF) 
gälte die Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen 
inklusive ihrer Erschliessungsflächen (Treppen, Korridore etc.) in Haupt-, 
An- und Nebenbauten. Bei den gesetzlich geregelten Ausnahmen von der 
Anrechenbarkeit komme es aber nicht auf die Bezeichnung von Räumen, 
sondern auf das objektive Kriterium der Ausbaubarkeit und der Eignung zu 
Wohn- und Arbeitszwecken an (Ziff. 8). Vorliegend würden insgesamt vier 
Räume mit unveränderter Raumaufteilung geschaffen, deren äusseren 
Einheiten als Sauna/Sportraum mit WC/Dusche und deren inneren 
Einheiten als Lager mit Weinkeller bezeichnet würden. Die Bauteile seien 
in sich abgeschlossen und mit Zugangstüren versehen. Die Räume seien 
durch Zugänge aus der Tiefgarage direkt und von aussen von der 
Hauptbaute aus über Treppen und Aussentüren direkt erschlossen. Alle 
vier Räume verfügten über unüblich grosse Lichtschächte mit raumhohen, 
grossflächigen, auf sie zugerichtete Fenster. Auch bei den Weinkellern 


- 13 -
seien zwei Lichtschächte vorgesehen von denen jeweils zwei Fenster 
ausgingen. Auch die WC- und Duschräume verfügten je über ein direkt auf 
den 
Aussenzugang 
zugerichtetes 
Fenster. 
Dadurch 
werde 
eine 
ausreichende, natürliche Belichtung und Belüftung der Räume sowie eine 
annehmbare 
Wohnhygiene 
erreicht. 
Hinzu 
kämen 
die 
äusserst 
beträchtlichen Dimensionen der Baute mit einer Länge von 20 m, einer 
Breite von 8.66 m, einer Grundfläche von 169.28 m2 und Kubatur von 
578.95 m3. Die Räume seien auch nicht vollständig unter Terrain (nicht 
unterirdisch). Die Baute rage gegen Süden um eine halbe Geschosshöhe 
über das gewachsene Terrain hinaus. Die geplanten Baueinheiten seien 
mit WC/Dusche, Sauna/Sportraum, Lager und Weinkeller, Vorplatz und 
Aussenzugang, Lichtschächten sowie Anschluss an Frischwasser, 
Abwasser und Elektrizität ohne weiteres ausbaubar und einer anderen 
Nutzung als die in den Plänen bezeichnete zugänglich. Die Ausgestaltung 
der vier Räume ähnle jeweils einer kleinen Wohnung. Die Anordnung von 
Zugangstüren seien für derartige Räume atypisch. Es sei geradezu 
offensichtlich, dass sich die vier Räume objektiv als Wohn- und 
Schlafräume eigneten. Sie seien daher allesamt an die Geschossflächen 
anrechenbar und AZ-pflichtig. Die Parzelle E._____ verfüge aber nicht 
mehr über AZ-Reserven im benötigten Umfang, weshalb es an der 
Rechtmässigkeit für die Projekterweiterung fehle (Ziff. 9, S. 3-4). Eine 
rechtsungleiche und willkürliche Behördenpraxis sei nicht erkennbar. Denn 
das objektive Kriterium der Ausbaubarkeit und der Eignung zu Wohn- und 
Arbeitszwecken sei stets in jedem Einzelfall und mit Blick auf die im 
Einzelfall vorhandenen gesamträumlichen Verhältnisse ganzheitlich zu 
beurteilen. Eine mildere Massnahme (wie ein Wohnnutzungsverbot) sei 
nicht in Frage gekommen, weil damit die Vielzahl der weiteren Verletzung 
von Bauvorschriften nicht behoben gewesen wäre (Ziff. 10-11). Gemäss 
Beschwerdeführerin handle es sich hier um eine Nebenbaute, der alle 
Privilegierungen 
bezüglich 
Grenzabstand, 
Gebäudehöhe 
und 
Dachgestaltung zukämen (Ziff. 12, S. 5). Für freistehende und angebaute 


- 14 -
eingeschossige Nebenbauten ohne Wohn- und Schlafräume und Bauten 
gelte ein Grenzabstand von 2.50 m. Massgebend für Anbauten sei, dass 
es sich bei ihnen um Gebäudeteile untergeordneter Natur handle, die für 
die jeweiligen Hauptbauten eine Hilfsfunktion ausübten. Sie träten gegen 
aussen nur geringfügig in Erscheinung, da sie eine begrenzte Grundfläche 
aufwiesen und immer eingeschossig sein müssten. Dadurch besässen sie 
für die Nachbarn nur ein geringfügiges Störpotential, was wiederum die 
Privilegierung bei den Abstandsvorschriften rechtfertige. Die Qualifikation 
als Nebenbaute falle im konkreten Fall aber eindeutig ausser Betracht (Ziff. 
13; S. 5; mit Zitierung des Verwaltungsgerichtsurteils R 19 35 E.2.3). Trotz 
Reduktion der Grundfläche von früher 173.20 m2 (um 3.92 m2) auf neu 
169.28 m2 sei die Baute mit einer Kubatur von 578.95 m3 immer noch 
beträchtlich. Auch rage die Baute gegen Süden um eine halbe 
Geschosshöhe über das gewachsene Terrain hinaus. Ferner bestünden 
bei den seitlichen Aussenbereichen mit den Zugängen und den Treppen 
von aussen einsehbare Einschnitte. Die Baute trete demnach sehr wohl als 
Baukörper in Erscheinung, weise ein Störpotential auf und stelle sicherlich 
nicht nur ein Element der Umgebungsgestaltung dar. Die Baute bilde 
funktional als auch baulich eine Einheit mit dem MFH mit Nebengebäude 
und UN-Garage. Die Baute sei mit der Nutzung des Hauptgebäudes 
verbunden, verfüge über direkte interne Zugänge aus der UN-Garage und 
sei auch über neu zu erstellende Treppen nach aussen zu erreichen. Das 
Dach des "Anbau Nebengebäude" sei zudem vom bewilligten Teil des MFH 
aus begehbar und soll daher einer Nutzung zugeführt werden. Der geplante 
Anbau könne wegen seiner konkreten Ausgestaltung daher nicht als 
privilegierte Nebenbaute taxiert werden (Ziff. 14, S. 5-6). Weiter sei eine 
Verletzung des Grenzabstands (Art. 26 BG) inkl. Mehrlängenzuschlag (Art. 
39/40 BG); der Gebäudehöhe (Art. 26/Art. 41 BG) und des 
Flachdachverbots (Art. 42 Abs. 4 BG) ausgewiesen (Ziff. 15, S. 6-7; mit 
Verweis auf VGU R 19 35 E.2.4). Daran ändere auch die vorliegende 
Projektänderung nichts. Die Baute profitiere weder von der Privilegierung 


- 15 -
für Nebenbauten noch sei sie unterirdisch. Sie weise eine Länge von 20 m 
auf, mithin somit eine Mehrlänge von 5.00 m gegenüber den für die 
Wohnzone B erlaubten 15.00 m. Bei 1/5 anrechenbarer Mehrlänge ergäbe 
sich damit ein einzuhaltender Grenzabstand von 6.00 m (5.00 plus 1.00 m). 
Selbst wenn lediglich ein kleiner Grenzabstand nach Art. 39 Abs. 2 BG 
einzuhalten wäre – was bestritten werde – müsste die Mehrlänge 
eingehalten werden. Art. 40 BG schliesse die Grenzabstände für Klein- und 
Nebenbauten bei Mehrlängen nicht aus (auch wenn der Sinn und Zweck 
von Art. 39 BG auf untergeordnete Bauten gerichtet sei, die schon per se 
Mehrlängen eigentlich gar nicht erreichen könnten). Der Umstand, dass der 
geplante 'Anbau Nebengebäude' mit dem bewilligten MFH und der UN-
Garage eine Einheit bilde, führe dazu, dass zu den Parzellen I._____ und 
H._____ hin eine erhebliche Mehrlänge entstehe, die zu einer 
Vergrösserung des Grenzabstands führen werde, der jedenfalls gegenüber 
der Parzelle H._____ grösser sein werde als die im Plan eingezeichneten 
6.18 m. Auch dieser Abstand werde daher offensichtlich verletzt. Hinzu 
komme, dass von einer eingeschossigen Nebenbaute nicht die Rede sein 
könne, da das Dach mittels Bepflanzung und einem Geländer begehbar 
gemacht werde und einer Nutzung zugeführt werden sollte. Dies 
widerspreche ebenfalls dem Sinn und Zweck der privilegierten Behandlung 
einer untergeordneten Baute. Es werde darauf hingewiesen, dass in einem 
solchen Fall – jedenfalls nach der Messweise der IVHB – die Höhe einer 
Baute bis zur Oberkante des Geländers zu bemessen sei. Dies würde 
vorliegend die Höhe von 3.50 m übersteigen, was die Anwendung von Art. 
39 Abs. 2 BG (und damit einen Grenzabstand von 2.50 m) ausschliesse. 
Das Gebäude habe m.a.W. den normalen Grenzabstand von 5.00 m nach 
Zonenschema für die Wohnzone B in Art. 26 BG einzuhalten. Der 
Grenzabstand von 3.50 m verletze daher die Bauvorschriften. Zudem sei 
darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin nach ihren Plänen eine 
Grenzmauer an die Grenze zu Parzelle F._____ stellen wolle und 
Abgrenzungsmauern ohnehin eine Verletzung der Grenzabstände 


- 16 -
darstellten. Dabei würden Grabungen vom gewachsenen Terrain 
vorgenommen, wobei ein Abstand von 0.50 m einzuhalten sei (Art. 76 Abs. 
3 KRG). Das Projekt verletze folglich den zulässigen Grenzabstand zu den 
Parzellen F._____, G._____, H._____, I._____ (Ziff. 16, S. 7-8). Bereits der 
im Baugesuch eingelegten Ansicht Süd sei klar zu entnehmen, dass die 
Erweiterung des Gebäudes faktisch zu einer Erhöhung der Geschosszahl 
führen würde, und zwar von vier auf fünf Geschosse. Die Gebäudehöhe sei 
damit überschritten (Ziff. 17). In der vorliegenden Projektänderung sei nach 
wie vor ein Flachdach geplant. Dieses sei aufgrund des Flachdachverbots 
von Art. 42 Abs. 4 BG unzulässig, und zwar insbesondere deshalb, weil der 
geplante Gebäudeteil AZ-pflichtig sei (Ziff. 18). Ferner vermöge das Projekt 
auch ästhetisch aufgrund seiner atypischen Dimensionen nicht zu 
überzeugen. Vergleichbare Objekte existierten keine in der näheren 
Umgebung. Von einer guten Gestaltung und Einordnung ins bestehende 
Ortsbild nach Art. 73 KRG und Art. 43 BG könne ebenfalls keine Rede sein 
(Ziff. 19-20). [Mit Fazit/Zusammenfassung in Ziff. 21-22, S. 8].
7.
In einem zweiten Schriftenwechsel (mit Replik vom 16. März 2022 der 
Beschwerdeführerin 
sowie 
Dupliken 
vom 
25. 
März 
2022 
der 
Beschwerdegegnerin und vom 14. April 2022 der Beschwerdegegner) 
vertieften, ergänzten und vervollständigten die (drei) Parteien noch einmal 
ihre gegensätzlichen Standpunkte und bisherigen Argumente gegenüber 
dem Gericht.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien sowie insbesondere die 
Ausführungen und Beweismittel im angefochtenen Einspracheentscheid 
wird, soweit vorliegend von Bedeutung, in den Erwägungen näher 
eingegangen. 


- 17 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der (Baueinsprache-) Entscheid vom 14. 
September, 
mitgeteilt 
am 
5. 
November 
2021, 
worin 
die 
Beschwerdegegnerin (Gemeinde) das Projektänderungsgesuch der 
Beschwerdeführerin 
(Bauherrin) 
vom 
26. 
April 
2021 
(zur 
Stammbewilligung vom 22. November 2016 [Baugesuch Nr. 2016-0065]) 
betreffs 'Anbau Nebengebäude zum bewilligten MFH mit UN-Garage' im 
Sinne der Erwägungen abwies und somit eine erneute Einsprache der 
Beschwerdegegner (Nachbarn) auf Parzelle F._____ vom 20. Mai 2021 
guthiess (siehe erste Projektänderung [Baugesuch Nrn. 2018-0100] 
betreffs 'Anbau Nebengebäude' sowie Urteil des Verwaltungsgerichts 
Graubünden R 19 35 vom 1. September 2020). Es geht hier also um die 
Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids.
1.2.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 
vorliegend umstrittene kommunale Entscheid vom 14. September/5. 
November 2021 ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen 
Instanz 
angefochten 
werden. 
Folglich 
stellt 
er 
ein 
taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des 
angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Nebst 
der Abweisung der (zweiten) Projektänderung (Ziff. 1 Dispositiv des 
Einspracheentscheids) wurden der Bauherrin zudem Verfahrenskosten 
von CHF 837.50 (Ziff. 2 Dispositiv) auferlegt. Die Beschwerdeführerin ist 
daher zur Beschwerdeerhebung nach Art. 50 VRG legitimiert. Auf die 
zudem frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 i.V.m. Art. 38 Abs. 1 VRG) 


- 18 -
eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten (vgl. auch in Beschwerde 
Ziff. 3 S. 3: Zum Fristenlauf/Wahrung der Beschwerdefrist).
2.1.
In materieller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass sich die (zweite) 
Projektänderung vom 26. April 2021 sowohl in Bezug auf den Sachverhalt 
(Bauprojektpläne) als auch auf die sich stellenden Rechtsfragen in weiten 
Teilen mit der bereits vom Verwaltungsgericht im Urteil R 19 35 beurteilten 
(ersten) Projektänderung vom 3. Dezember 2018 (Baugesuch 2018-0100) 
deckt. 
Das 
damals 
beurteilte 
Anbauprojekt 
(vgl. 
Akten 
Beschwerdegegnerin [Bgin-act.] 2.5 [Bauvisierplan], Bgin-act. 2.6 
[Kubische Berechnung SIA 416: Volumen 578.95 m3, Fläche 169.28 m2, 
Raumhöhe 3.42 m]) ist mit der aktualisierten Projektänderung vom 26. 
April 2021 (Anbau Nebengebäude zu bewilligtem MFH mit UN-Garage 
[Baugesuch Nr. 2016-0065]) über weite Strecken sogar identisch (vgl. 
Bgin-act. 4.2 [Bauprojekt: Kataster/Situation; 'rot eingefärbte Skizze 
Anbau/Nebengebäude'], Bgin-act. 4.5 [identischer Bauvisierplan], Bgin-
act. 4.6 [identische kubische Berechnung SIA 416: Volumen 578.95 m3, 
Fläche 169.298 m2, Raumhöhe 3.42 m]). Der Vergleich zwischen den zwei 
genannten Projektänderungen zeigt einen Unterschied einzig bei der 
Aussengestaltung 
auf 
der 
Südseite 
der 
Anbaute 
(von 
der 
Beschwerdeführerin als 'Nebenbaute' taxiert). Wie dem angefochtenen 
Entscheid vom 14. September/5. November 2021 (vgl. Akten der 
Beschwerdeführerin [Bf-act.] 2; Ziff. 2 Vorbemerkungen, S. 3) entnommen 
werden kann, war bei der (ersten) Projektänderung auf der Vorderseite 
gegen Süden eine grossflächige Fensterfront, seitlich gegen Westen und 
Osten waren grosse Fenster und in den Eckbereichen zwei grosszügige 
Ruhe-/Liegeplätze inklusive Vordach und dazwischen Bepflanzungen 
vorgesehen (vgl. Bgin-act. 2.3 [Bauprojekt: Grundrisse mit Umgebung für 
Baugesuch 2018-0100]). Im Gegensatz dazu sind bei der (zweiten) 
Projetänderung im Eckbereich anstelle der Bepflanzungen und 
Ruheplätze sowie den Abgrabungen neu Aufschüttungen und vier 


- 19 -
Lichtschächte auf der Südseite zzgl. jeweils ein Lichtschacht gegen 
Westen und gegen Osten geplant (vgl. Bgin-act. 4.3 [Bauprojekt: 
Grundrisse mit Umgebung für geändertes Baugesuch vom 16. April 
2021]). In den Eckbereichen gegen Süden sind weiterhin raumhohe und 
grossflächige Fenster vorgesehen. Neu sollte der Anbau zudem noch mit 
Frisch- 
und 
Abwasser 
sowie 
Elektrizität, 
ohne 
Telefonie 
und 
Kommunikation, erschlossen werden. Unverändert geblieben sind im 
Aussenbereich 
aber 
die 
seitlichen 
Aussenzugänge 
mit 
den 
entsprechenden Vorplätzen und Treppenverbindungen zum Haupthaus 
(MFH im Norden auf Parzelle E._____), die Höhe und der Anschlusspunkt 
an die Tiefgarage sowie die Gestaltung der Dachfläche (vgl. Bgin-act. 2.2 
[Kataster/Situation: BG 2018-0100], Bgin-act. 2.4 [Fassaden/Schnitt A-A: 
Dachvorrichtung], 
Bgin-act. 
2.5 
[Bauvisier] 
mit 
Bgin-act. 
4.2 
[Kataster/Situation], Bgin-act. 4.4 [Fassaden/Schnitt A-A], Bgin-act. 4.5 
[Bauvisier]). Weiter wurde noch ein Katasterplan vom 13. Oktober 2010 
(Bgin-act. 3.1) zu den Akten gereicht, woraus hervorgeht, dass bereits 
einmal ein Gesuch für ein ähnliches Nebengebäude (mit Fitness-
/Wellness) abgelehnt wurde.
2.2.
In Anbetracht der in weiten Teilen fast identischen Bauprojektpläne für das 
erste Projektänderungsgesuch und die erneute Projektänderung vom April 
2021 stellt sich für das Gericht vorab die Frage, ob die Einwände und 
Vorbringen der Beschwerdeführerin im jetzigen Verfahren R 21 116 
überhaupt noch vollumfänglich behandelt und beurteilt werden können. In 
seinem Urteil R 19 35 vom 1. September 2020 hat das streitberufene 
Gericht nämlich bereits die von der Beschwerdeführerin erneut 
aufgeworfenen Rechtsfragen zwischen denselben Parteien abschliessend 
behandelt und beantwortet. Dieses Urteil ist materiell in Rechtskraft 
erwachsen, da sich die Beschwerde der Beschwerdeführerin an das 
Bundesgericht einzig gegen die Auferlegung einer aussergerichtlichen 
Entschädigung zulasten der Beschwerdeführerin richtete, die übrigen 


- 20 -
Erwägungen im Urteil aber allesamt unangefochten geblieben sind und 
damit das entsprechende Urteilsdispositiv (Ziff. 1) rechtskräftig und so für 
alle Parteien unabänderlich rechtsverbindlich wurde. In diesem Sinne ist 
auch das betreffende Bundesgerichtsurteil 1C_590/2020 vom 21. Oktober 
2021 (E.2) zu verstehen, wonach die Vorinstanz die Beschwerde gegen 
den Entscheid der Gemeinde […] vom 12. März 2019 abgewiesen habe. 
In ihrem Entscheid habe die Gemeinde die Beschwerdeführerin (damals 
Gesuchstellerin), die Beschwerdegegner (damals Einsprecher) mit CHF 
3'000.-- (inkl. MWST) ausseramtlich zu entschädigen (Dispositiv-Ziffer 3 
Satz 2). Einzig gegen diese Verpflichtung ergreife die Beschwerdeführerin 
Beschwerde an das Bundesgericht, während der Bauabschlag und die 
Auferlegung der Verfahrenskosten für das Baubewilligungsverfahren von 
ihr nicht (mehr) angefochten würden (vgl. dazu ebenfalls Ziff. 1 des Urteils-
Dispositivs des Bundesgerichts). Für das Verwaltungsgericht ist damit 
klar, dass die Dispositivziffer 1 im Urteil R 19 35 vom 1. September 2020 
und die zugehörigen Erwägungen (E.2.1-2.4) zur Begründung des Urteils 
ebenfalls (unangefochten) akzeptiert wurden. 
2.3.
Eine abgeurteilte Sache (res iudicata) liegt vor, falls der streitige Anspruch 
mit einem schon rechtskräftig beurteilten identisch ist (BGE 144 I 11 E.4.2, 
142 III 210 E.2.1; Urteil des Bundesgerichts 8C_821/2012 vom 3. Juli 2013 
E.3.1). Dies trifft zu, wenn der Anspruch dem Gericht aus demselben 
Rechtsgrund und gestützt auf denselben Sachverhalt erneut zur 
Beurteilung unterbreitet wird und sich wieder die gleichen Parteien 
gegenüberstehen (BGE 139 III 126 E.3.2.3). Bei der Prüfung der Identität 
der Begehren ist nicht ihr Wortlaut, sondern ihr Inhalt massgebend. Die 
materielle Rechtskraft eines früheren Entscheids bedeutet grundsätzlich 
nur eine Bindung an das Dispositiv. Allerdings können zur Feststellung der 
Tragweite des Dispositivs weitere Umstände, namentlich der Begründung 
des Entscheids herangezogen werden (BGE 144 I 11 E.4.2). Ob die 
negative Prozessvoraussetzung der res iudicata beachtet wurde, prüft das 


- 21 -
Bundesgericht frei. Es ist zwar an die Feststellungen der Vorinstanz über 
den Prozesssachverhalt gebunden; aus den Feststellungen des 
angefochtenen Urteils ergibt sich, welche Ansprüche im hängigen 
Verfahren eingeklagt sind. Ob aber diese Ansprüche in einem früheren 
Urteil definitiv beurteilt wurden, ergibt sich nicht aus den Feststellungen 
des angefochtenen, sondern aus dem früheren Urteil, dessen Dispositiv 
die Rechtskraftwirkung entfaltet. Dieses frühere Urteil zieht das 
Bundesgericht für seine Entscheidung in gleicher Weise bei, wie es auch 
die Vorinstanz bei der Prüfung der Prozessvoraussetzungen hätte tun 
müssen. Die Erwägungen des früheren Urteils sind nach konstanter 
Rechtsprechung zur Auslegung der Tragweite des Dispositivs des 
Vorentscheids 
heranzuziehen. 
Aus 
diesen 
Erwägungen 
des 
massgebenden 
früheren 
Urteils 
ergibt 
sich 
nicht 
nur, 
welche 
Rechtsbegehren im früheren Verfahren gestellt wurden, sondern auch, auf 
welchen Lebenssachverhalt die eingeklagten Ansprüche gestützt wurden 
(BGE 142 III 210 E.2.2, 136 III 345 E.2.1, 123 III 16 E.2a).
2.4.
Vorliegend gilt es zuerst festzuhalten, dass sich die baulichen und 
gestalterischen Veränderungen zwischen der ersten, rechtskräftig 
abgewiesenen Projektänderung (BG 2018-0100; vgl. Bgin-act. 2.2 und 
2.3) und der erneuten Projektänderung vom 26. April 2021 (vgl. Bgin-act. 
4.2 und 4.3) im Wesentlichen nur durch den Aussenbereich im Süden der 
'Anbaute' auf Parzelle E._____ voneinander unterscheiden und daher zu 
prüfen ist, ob es sich dabei neuerdings nicht mehr um anrechenbaren 
Geschossflächen gemäss Art. 37 des kommunalen Baugesetzes (BG) 
handelt. Da das Volumen, die Längen-/Breiten- und Höhenmasse, der 
Standort und die Ausrichtung des vorwiegend unterirdisch geplanten 
Baukörpers im Süden der Parzelle E._____ als 'Anbau/Nebengebäude' 
zum bereits bewilligten MFH mit UN-Garage (BG 2016-0065) unverändert 
geblieben sind, kann im Einzelnen auf die weiterhin gültigen Erwägungen 
im wegleitenden Urteil R 19 35 verwiesen werden. Dasselbe gilt für die 


- 22 -
rechtliche Qualifikation des neu geplanten Baukörpers, welcher immer 
noch weder als Anbaute noch als Nebenbaute im Sinne von Art. 39 BG 
sowie der dazu entwickelten Rechtsprechung des streitberufenen Gerichts 
taxiert werden kann und deshalb auch nicht in den Genuss der damit 
verbundenen Privilegien (wie insbesondere der Verkürzung der 
Grenzabstände) kommen kann. Für die Überprüfung und Einhaltung der 
gesetzlichen 
Grenzabstände 
sind 
vorliegend 
ebenfalls 
weiterhin 
unverändert die Art. 26 (Zonenschema: Wohnzone B mit Grenzabstand 
5.00 m) i.V.m. Art. 40 BG [zzgl. Mehrlängenzuschlag]) massgebend. 
Nichts anders gilt auch hinsichtlich der Einhaltung der Gebäudehöhe (Art. 
41 BG) sowie der konkret zulässigen Dachform (Art. 42). Für die 
Beantwortung dieser Baurechtsfragen kann daher auf die entsprechenden 
Erwägungen (E.2.1.-2.4.) im Urteil R 19 35 und die Ergänzungen in der 
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin (vgl. Sachverhalt Ziff. 5) und in 
derjenigen des Beschwerdegegners (Sachverhalt Ziff. 6) verwiesen 
werden, die mit den Erwägungen des Gerichts inhaltlich übereinstimmen. 
2.5.
Ausgangspunkt bildet also die erneute Projektänderung im Aussenbereich 
der neu geplanten Annexbaute zum MFH im Süden auf Parzelle E._____. 
Anstelle der vorgesehenen Ruheplätze und Bepflanzungen und den damit 
verbundenen Abgrabungen sind neu Aufschüttungen und total sechs neue 
Lichtschächte geplant. Die bisher geplanten grossen Fensterfronten in den 
Sauna-/Sporträumen auf der vorderen West- und Ostseite des neuen 
Baukörpers wie auch die grossen Fensterfronten für die beiden 
Lagerräume in der Mitte davon (gegen Süden) werden allesamt durch 
grosszügige Lichtschächte ersetzt und damit sehr ähnlich wie bisher mit 
Sonnenlicht und Helligkeit versorgt. Hinzu kommt, dass die zwei 
dahinterliegenden, räumlich durch eine Wand getrennten Weinkeller in der 
hinteren Mitte beim Zu- und Ausgang zur Tiefgarage (UN-Garage) je auch 
mit einem Lichtschacht von oben versehen sind, was für Weinkeller als 
atypisch gewertet werden kann. Zudem soll der neue Baukörper mit 


- 23 -
Frisch- und Abwasserleitungen und mit Elektrizität zur Belichtung und 
Beheizung (Sauna/Sporträume mit je zwei separaten WC/DU-Anlagen) 
ausgerüstet werden, was für eine vertretbare Wohnhygiene spricht. Die 
grosszügigen Raumhöhen von 3.42 m, die Bodenfläche von 169.28 m2 
und das gesamte Baukörpervolumen von beachtlichen 578.95 m3 sind 
ebenfalls starke Indizien dafür, dass die Umnutzung dieser Räume zu 
Wohn- und Arbeitszwecken keineswegs als unrealistisch oder sogar 
utopisch bezeichnet werden kann. Die objektive Eignung – diese Räume 
mit geringem Aufwand entsprechend abzuändern und damit anderen 
Gebrauchs- und Verwendungszwecken zuzuführen, als auf den 
Bauplänen vermerkt und von der Beschwerdeführerin zugesichert – ist 
aufgrund 
der 
geschilderten 
Raumeinteilung, 
den 
zahlreichen 
Lichtschächten gegen Süden (4x), Westen (1x) und Osten (1x) sowie von 
oben (via Decke) für die Räume weiter hinten (Weinkeller) zzgl. der 
benötigten Infrastrukturanlagen für Strom und Wasser als vorhanden und 
damit für Wohn- und Arbeitszwecke als offenkundig ausbaubar zu 
bezeichnen. Aus diesen Gründen handelt es sich beim neu geplanten 
Aussenbereich laut Projektänderung 2021 ebenfalls – gleich wie im BG 
2018-0100 – um anrechenbare Geschossflächen (aGF) im Sinne von Art. 
37 BG, womit die Ausnützungsziffer von 0.55 für die Bauzone B laut 
Zonenschema (Art. 26 BG) von der Beschwerdeführerin erneut nicht 
eingehalten würde. Die Projektänderung 2021 scheitert damit bereits an 
der Übernutzung der Parzelle E._____, auf der schon ein vierstöckiges 
MFH gebaut wurde und auf der danach bloss noch ca. 30 m2 aGF 
vorhanden ist (Bgin-act. 1 Ziff. 2 S. 3). Die Fläche laut Projektänderung 
2021 wurde auf 169.28 m2 beziffert, was einer zusätzlich benötigten aGF 
von 93 m2 entspräche. Die gesetzlich vorgeschriebene AZ von 0.55 würde 
damit um ca. das 3-fache überschritten. Daran ändert nichts, dass die 
Angabe von ca. 30 m2 aGF nicht auf einer abschliessenden und präzisen 
Berechnung der verbliebenen Restnutzung auf Parzelle E._____ beruht, 
da das Ausmass der Projektänderung und die Möglichkeit der damit 


- 24 -
verbundenen Ausbaubarkeit der betreffenden Räume im Souterrain zu 
Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken erstellt sind und somit bereits die 
Grössenordnungen klar aufzeigen, dass deren Bewilligungsfähigkeit 
infolge AZ-Überschreitung ausser Betracht fallen muss. 
2.6.
Die Beschwerdeführerin bringt für eine Bewilligungserteilung der (zweiten) 
Projektänderung im Wesentlichen vor, dass das Gericht im Urteil R 19 35 
einzig die unterirdische Lage für die Nichteignung als Wohn- und 
Arbeitsräume angeführt habe. Dies trifft so nicht zu. Wie der E.2.2 im 
genannten Urteil entnommen werden kann, wurde bereits dort ausgeführt, 
dass nebst den Kriterien der 'objektiven Eignung' und 'Ausbaubarkeit' auch 
die gute Erschliessung (Zugänge aus der Tiefgarage wie auch von aussen 
von der Hauptbaute aus direkt über Treppen und Aussentüren) für die 
Bejahung 
AZ-pflichtiger 
Räume 
spreche. 
Sodann 
kritisierte 
die 
Beschwerdeführerin, dass gemäss Art. 39 Abs. 2 BG – entgegen dem 
Urteil R 19 35 – keine Baubeschränkungen für Nebenbauten, namentlich 
keine betreffend Baudimensionierung und/oder Geschossfläche von 
Nebenbauten bestünden. Auch zu diesem Einwand wurde unter E.2.3 des 
erwähnten Urteils bereits ausführlich Stellung genommen. Die Eckwerte 
für die Qualifikation von An-/Klein-und Nebenbauten (max. 6.00 m2 
Grundfläche; max. Höhe 3.00 m; Gebäudeabstand mind. 2.50 m) sind im 
zitierten Artikel (Abs. 1) ausdrücklich festgehalten. Für freistehende 
Bauten mit gewerblicher Zweckbestimmung beträgt die Gebäudehöhe 
max. 3.50 m und der Grenzabstand 2.50 m [zzgl. Mehrlängenzuschlag] 
(Abs. 2). Bereits die Tatsache, dass die Fläche der Projektänderung mit 
169.28 m2 die höchstzulässige Grundfläche von 6.00 m2 für derartige 
Kleinbauten um rund das 28-fache übertrifft, lässt erkennen, dass eine 
baurechtliche Privilegierung nicht gerechtfertigt wäre. Im Übrigen kann auf 
die Definition und die bereits im Urteil R 19 35 in E.2.3 zitierte 
Rechtsprechung zur Qualifikation von 'An- und/oder Nebenbauten' 
verwiesen werden. Solche Bauteile dürfen stets nur untergeordneter Natur 


- 25 -
sein und müssen eine Hilfsfunktion zur jeweiligen Hauptbaute ausüben. 
Sie dürfen jedoch keine Wohn- und Arbeitsräume enthalten, wobei es nicht 
auf deren subjektive Bezeichnung durch die Bauherrschaft, sondern auf 
deren objektive Eignung zur Ausbaubarkeit und Bewohnbarkeit ankommt. 
Sie besitzen für die Nachbarn nur ein geringfügiges Störpotential, was 
wiederum die Privilegierung bei den Abstandsvorschriften rechtfertigt. Die 
Beschwerdeführerin versucht die Bedeutung und Aussenwirkung der mit 
der Projektänderung geplanten Räume besonders damit zu relativieren, 
dass sich ein Grossteil dieser Räume unterhalb des bewilligten Terrains 
befinde und somit für die Nachbarn gar kein Störpotential darstelle. Dieser 
Sachdarstellung kann so nicht gefolgt werden, da es hier nicht auf das 
bewilligte Terrain anlässlich der Stammbewilligung (BG 2016-0065) 
ankommt, sondern für die Projektänderung (2021) auf das gewachsene 
Terrain, 
also 
auf 
den 
Geländeverlauf 
vor 
2016 
(ohne 
Terrainanpassungen), abzustellen ist (vgl. Bf-act. 6 [BG 2016-0065 mit 18 
Messpunkten gewachsenes Terrain]). Wie dem Fassaden/Schnittplan A-
A zur Projektänderung (Bgin-act. 4.4) überdies entnommen werden kann, 
befände sich der südliche Gebäudeteil nur eine halbe Geschossfläche 
unterhalb des gewachsenen Terrains (Souterrain/halbes UG), weshalb 
diese Räume aufgrund ihrer Belichtung und Besonnung eben auch für 
Wohn- und Arbeitszwecke geeignet sind. Hinzu kommt, dass sowohl die 
offenen Aussentreppenvorrichtungen auf beiden Seiten im Westen und im 
Osten (Bgin-act. 4.2) als auch die Verwendung des neuen Baukörpers als 
Dachterrasse mit Geländer (Bgin-act. 4.4) sehr wohl ein gewisses 
Störpotential 
für 
die 
Nachbarn 
beinhalten 
könnten. 
Die 
Beschwerdeführerin bringt zudem vor, dass der geplante 'Anbau' oberhalb 
des gewachsenen Terrains an keiner Stelle mit der Fassade und dem MFH 
verbunden sei und somit vom diesem vollständig abgetrennt sei. Auch 
dieser Argumentation vermag sich das Gericht nicht anzuschliessen, weil 
aus dem Fassaden/Schnittplan A-A (Bgin-Act. 4.4) auch dazu klar 
hervorgeht, dass das Hauptgebäude (MFH) baulich direkt mit der 


- 26 -
Tiefgarage (UN-Garage) verbunden ist und letztere ihrerseits wiederum 
direkt an den neuen Baukörper anschliesst, was die Zugänge vom MFH 
zum 'Anbau' belegen. Auf das äusserlich nicht sichtbare Erscheinungsbild 
unterhalb der Hangoberfläche sowie die fehlende Fassadenanbindung 
zwischen Haupthaus und 'Anbau' kommt es nicht an, sondern vielmehr auf 
die 
Funktionalität 
der 
jeweiligen 
Baukörper, 
welche 
vorliegend 
untereinander durch ihre direkten Zutrittsmöglichkeiten innerhalb 
desselben Gesamtkomplexes auf Parzelle E._____ eng miteinander 
verbunden sind und daher vom praktischen Nutzen her als Baueinheit zu 
betrachten sind. Aus demselben Grunde müsste – bei Bewilligung der 
Projektänderung – von einem fünfgeschossigen anstatt viergeschossigen 
MFH ausgegangen werden, wobei dann aber bei einer solchen 
kaskadenhaften Betrachtungsweise die zulässige Gebäudehöhe von 9.00 
m (bergseitig) bzw. in Hanglage 12.00 m (talseitig) in der Bauzone B 
gemäss Zonenschema (siehe Art. 26 i.V.m. Art. 41 Abs. 2 BG) 
überschritten würde (vgl. dazu bereits Urteil R 19 35 E.2.4). Bezüglich der 
Nichteinhaltung des Grenzabstands sowie der Verletzung der zulässigen 
Dachform (Art. 40-42 BG) kann ebenfalls auf E.2.4 des genannten Urteils 
verwiesen werden, weil sich der Lebenssachverhalt und die rechtliche 
Beurteilung dieser Aspekte seit der (ersten) rechtskräftig abgewiesenen 
Projektänderung (BG 2018-0100) nicht verändert haben und deshalb 
insofern von einer bereits abgeurteilten Sache (res iudicata) auszugehen 
ist. Die Beschwerdeführerin hat auch noch den Einwand der 
Ungleichbehandlung und Willkür erhoben und zum Beleg dafür frühere 
Baugesuche betreffend Parzellen J._____ (vgl. Bf-act. 8, 9, 10) und Nr. 
K._____ (Bf-act. 11) eingereicht. Sie verkennt dabei, dass jedes 
Baugesuch individuell zu behandeln und zu beurteilen ist. Das Gericht 
vermag betreffend die Parzelle E._____ keine rechtsungleiche oder 
willkürliche Gesuchbehandlung zu erkennen. 


- 27 -
2.7.
Zusammengefasst 
ergibt 
sich, 
dass 
der 
angefochtene 
Einspracheentscheid vom 14. September/5. November 2021 betreffend 
Nichtgenehmigung der Projektänderung vom 26. April 2021 rechtens ist 
und die Beschwerde vom 13. Dezember 2021 vollumfänglich abzuweisen 
ist. Zur Begründung kann zusätzlich auf das frühere Urteil R 19 35 
verwiesen werden, da bestimmte Rechtsfragen – bei unveränderter 
Sachlage – bereits dort abgehandelt und rechtskräftig beurteilt wurden, 
womit vorliegend zumindest teilweise von einer unabänderlichen res 
iudicata auszugehen ist und deshalb darauf im Voraus gar nicht 
eingetreten werden kann.
3.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die 
Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die 
Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen 
(Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; 
sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie 
nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der 
Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet vorliegend 
eine Staatsgebühr von insgesamt CHF 2'500.-- für angemessen und 
gerechtfertigt.
3.2.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin den gemeinsam anwaltlich 
vertretenen Beschwerdegegnern (Nachbarn der Parzelle F._____) noch 
die durch den Rechtsstreit notwendig verursachten Kosten zu ersetzen 
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Ausgangspunkt für die Festlegung der 
Parteientschädigung bildet die konkrete Honorarnote der jeweiligen 
Rechtsvertretung der Beschwerdegegner. Die gesetzliche Grundlage und 
der Rahmen für die Erhebung der Kostennote stellt die Verordnung über 
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
dar (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250). Nach Art. 3 Abs. 1 HV beträgt 
der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine 


- 28 -
Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von 
max. CHF 270.-- zulässig. Im konkreten Fall enthält die Vollmacht vom 19. 
Mai 2021 zur Mandatsübernahme eine Honorarvereinbarung über einen 
Stundenansatz 
von 
CHF 
250.--, 
was 
als 
verordnungskonforme 
Vereinbarung im Sinne von Art. 4 HV zu werten ist. Die Kostennote des 
Rechtsvertreters der Beschwerdegegner vom 22. April 2022 beläuft sich 
auf CHF 3'064.50 (bestehend aus: Zeit-/Arbeitsaufwand 11.05 Std. à CHF 
250.-- [CHF 2'762.50], zzgl. Kleinspesenpauschale von 3 % [CHF 83.--] 
sowie Mehrwertsteuer [MWST] 7.7 % [CHF 219.--]). In diesem Umfang hat 
die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnern folglich noch eine 
aussergerichtliche (Partei-) Entschädigung zu bezahlen. 
3.3.
Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie 
lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (Art. 78 
Abs. 2 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
580.--
zusammen
CHF
3'080.--
gehen zulasten von A._____.
3.
Aussergerichtlich hat A._____ C._____ sowie D._____ mit CHF 3'064.50 
(inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 29 -
5.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 1C_232/2023 vom 29. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen 
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen.]