gr_gerichte · VR3 2024 86 · 2026-07-21 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 9. April 2026
mitgeteilt am 14. April 2026
Referenz
VR3 24 86
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Audétat und von Salis
Gees, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Suter
gegen
Gemeinde Arosa
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici
Gegenstand
Baugesuch/Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
A._____ ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. Z1._____ in der Gemeinde
Arosa. Auf der sich in der Wohnzone 2 befindlichen Parzelle steht das Chalet
B._____.
B.
Am 10. Oktober 2022 reichte sie ein erstes Baugesuch ein betreffend
Bauprojekt 2022 / Nr. 0243 «Erweiterung Untergeschoss, Abbruch und
Wiederaufbau Strickbau mit Erweiterung nach aussen (Kniestockerhöhung im
Dachgeschoss), neue Stützmauern süd- und westseitig».
C.
Die Baugesuchstellerin bzw. die Bauherrenvertretung reichte jeweils am
17. November 2022, 29. August 2023 und 22. Februar 2024 ergänzende und
korrigierte bzw. überarbeitete Baugesuchunterlagen ein. Hintergrund dessen war
ein reger Austausch zwischen der Gemeinde Arosa (nachfolgend: Gemeinde) und
der Bauherrschaft via E-Mail sowie Sitzungen und Videomeetings. Die Gemeinde
stellte sich dabei im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass das Baugesuch
unvollständig und das Bauprojekt unzulässig sei.
D.
Am 22. März 2024 erfolgte die amtliche Publikation des Baugesuchs.
Gleichentags beanstandete die Bauherrschaft per E-Mail an die Gemeinde den
Publikationstext und wünschte eine Anpassung (z.B. «Erneuerung Strickbau mit
Erweiterung» anstelle von «Abbruch, Wiederaufbau mit Erweiterung»). Auch nach
der Publikation war das Baugesuch gemäss der Gemeinde nach wie vor
unvollständig und sie forderte weitere Akten nach.
E.
Am 3. Juli 2024 verfügte die Gemeinde einen superprovisorischen Baustopp.
Die Baubehörde habe festgestellt, dass der Strickbau des Chalets B._____
vollständig abgebrochen sei, obwohl keine Baubewilligung für das Bauvorhaben
vorliege. Unter Verweis auf Art. 60 Abs. 4 KRVO (BR 801.110) forderte sie die
Bauherrschaft auf, das Baugesuch zu verbessern und zu vervollständigen.
F.
Mit Beschluss des Gemeindevorstands vom 15. Juli 2024 wurde das
Bauprojekt 2022 / Nr. 0243 nicht bewilligt und der Bauherrschaft Kosten im Umfang
von CHF 6’437.05 – bestehend aus CHF 2’018.25 Behandlungsgebühr sowie
CHF 4’418.80 für die externe Rechtsberatung – auferlegt. Den Bauabschlag
begründete die Gemeinde wie folgt: Das Bauvorhaben weise Absturzhöhen von
über 1.00 m auf, welche öffentlich zugänglich seien, was gemäss Art. 79 Abs. 2
KRG (BR 801.100) nicht zulässig sei, da diese die Sicherheit von Personen, Tieren
und Sachen gefährde. Zudem werde die maximale Überbauungsziffer (ÜZ) von 0.3
überschritten und nicht eingehalten, insbesondere weil die Sauna mit Nasszelle

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westseitig sowie der Ski-/Bike-/Technikraum ostseitig weder unterirdische Bauten
noch jene Teile von Unterniveaubauten seien und somit als anrechenbare
Gebäudefläche miteinberechnet werden müssten. Sodann könne die zusätzliche
Aufschüttung von ca. 28.70 m2 nicht als «unerlässlich» i.S.v. Art. 68 Abs. 5 des
Baugesetzes der Gemeinde Arosa (BauG) beurteilt werden. Auch die 80 %
Mindestausschöpfung der maximal zulässigen Gesamthöhe sowie der maximal
zulässigen Gebäudelänge werde nicht eingehalten. Ferner seien die Sauna mit
Nasszelle
westseitig
sowie
der
Ski-/Bike-/Technikraum
ostseitig
weder
unterirdische Bauten noch jene Teile von Unterniveaubauten und würden den
Grenzabstand zu den benachbarten Parzellen unterschreiten; es seien
entsprechende Näherbaurechte einzuholen bzw. im Grundbuch einzutragen.
Schliesslich seien weitere benötigte Grundbucheinträge im Zusammenhang mit der
Zweitwohnungsgesetzgebung (Erweiterungs- und Splittingverbot) noch nicht
erstellt.
G.
Dagegen
erhob
A._____
(nachfolgend:
Beschwerdeführerin)
am
13. September 2024 Beschwerde an das frühere Verwaltungsgericht (nunmehr
Obergericht) des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen:
1.
Es sei der Zirkulationsbeschluss 203 B2.2.2 vom 15. Juli 2024 betr. Bauprojekt
2022 / Nr. 0243 aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung, ggf. unter
Auflagen, zu erteilen.
2.
Eventualiter sei der Zirkulationsbeschluss 203 B2.2.2 vom 15. Juli 2024 betr.
Bauprojekt 2022 / Nr. 0243 aufzuheben und im Sinne der nachfolgenden Anträge
Ziff. 2.1 und 2.2 zur Neubeurteilung an den Gemeindevorstand Arosa
zurückzuweisen:
2.1. Es sei der Gemeindevorstand Arosa anzuweisen, der Beschwerdeführerin eine
angemessene Frist anzusetzen, um das eingereichte Gesuch (Bauprojekt 2022
/ 0243) im Sinne der mit Beschluss vom 15. Juli 2024 festgestellten und vom
angerufenen Verwaltungsgericht bestätigten Mängel zu verbessern.
2.2. Es sei der Gemeindevorstand Arosa anzuweisen, der Beschwerdeführerin
innert nämlicher Frist Gelegenheit zu geben, um eine Begründung für die
Abweichung der Mindestvorschriften i.S.v. Art. 26 MBauG 2020 einzureichen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Prozessualiter rügte die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör in Bezug auf ihr Gesuch um Akteneinsicht. In materieller Hinsicht
machte die Beschwerdeführerin gestützt auf den Vertrauensschutz und in
Zusammenhang mit Zusicherungen vonseiten der Gemeinde, wonach eine
Baubewilligung in Aussicht gestellt worden sei bzw. einer solchen nichts mehr im
Wege stehe, eine Verletzung von Art. 44 KRVO geltend. Ferner machte sie eine
willkürliche Anwendung der Bestimmungen zu den Mindestmassen geltend,
insbesondere betreffend Gebäudelänge und -höhe. Dabei sei fraglich, ob Art. 26
des Musterbaugesetzes für Bündner Gemeinden 2020 (MBauG) mit dem ZWG
überhaupt vereinbar sei. Des Weiteren rügte die Beschwerdeführerin eine

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unzutreffende Würdigung in Bezug auf die geplanten Unterniveaubauten und damit
einhergehend die Berechnung der Überbauungsziffer sowie der Grenzabstände.
Abschliessend rügte sie, die von der Gemeinde beanstandete Aufschüttung im
südwestlichen Bereich sei unerlässlich.
H.
Die Gemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer
Vernehmlassung vom 29. Oktober 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei; unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Darin
hielt sie am angefochtenen Entscheid vom 15. Juli 2024 fest und äusserte sich zu
den in der Beschwerde vorgebrachten Rügen.
I.
Replizierend hielt die Beschwerdeführerin am 11. Dezember 2024
vollumfänglich an ihren Anträgen inkl. Begründung gemäss Beschwerde vom
13. September 2024 fest und bestritt die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin
im Einzelnen.
J.
Auch die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Duplik vom 11. Februar 2025 an
ihrem Standpunkt fest und vertiefte diesen punktuell. Darüber hinaus reichte sie
«überholte» Baugesuchsakten von 2022, 2023 sowie vom Februar 2024, das
Energiedossier und weitere Dossiers betreffend feuerpolizeiliche Bewilligung,
Leitungen, Entsorgung sowie Solaranlagen ein. Dies mit dem expliziten Hinweis,
dass nicht ersichtlich sei, was diese Akten für die Beurteilung der
streitgegenständlichen Frage beitragen könnten.
K.
In der Triplik der Beschwerdeführerin vom 20. März 2025 bzw. Quadruplik
der Beschwerdegegnerin vom 8. Mai 2025 wiederholten und vertieften die Parteien
ihre bisherigen Ausführungen erneut. Am 15. Mai 2025 erfolgte eine letztmalige
Stellungnahme der Beschwerdeführerin.
Erwägungen
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Beschluss der Beschwerdegegnerin
vom 15. Juli 2024, mit welchem das Bauprojekt 2022 / Nr. 0243 nicht bewilligt wurde
(act. B.1 = act. C.10). Dabei handelt es sich um einen Entscheid einer Gemeinde,
welcher nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden kann oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG
[BR 370.100]). Folglich ist das heutige Obergericht des Kantons Graubünden, auf
welches die hängigen Verfahren des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden übertragen wurden (Art. 122 Abs. 5 GOG [BR 173.000]), örtlich und
sachlich für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Als formelle
und
materielle
Adressatin
des
angefochtenen
Entscheids
ist
die

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Beschwerdeführerin von diesem berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG
[SR 700] i.V.m. Art. 89 Abs. 1 BGG; vgl. auch Art. 111 Abs. 1 BGG). Auf die zudem
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
Zunächst ist in formeller Hinsicht auf die von der Beschwerdeführerin gerügte
Verletzung des rechtlichen Gehörs einzugehen.
2.1.
Die Beschwerdeführerin führt aus, sie habe mit Schreiben vom 5. August
2024 um Zustellung sämtlicher Verfahrensakten ersucht. Die Gemeinde habe die
Aktenzustellung mit der Begründung verweigert, die Bauherrschaft verfüge bereits
über sämtliche Bauakten. Sie verfüge allerdings nicht über sämtliche
Korrespondenz, insbesondere nicht über entscheidrelevante zwischen dem
Gemeindevorstand und von diesem beigezogenen Dritten wie Rechtsberatung oder
externe Baugesuchsprüfende und/oder weitere für das Verfahren relevante Akten
(vgl. act. A.1 Rz. 6 m.H.a. E-Mail vom 6. August 2024 = act. C.12).
Die Beschwerdegegnerin ihrerseits hält fest, dass das Anfechtungsobjekt des
vorliegenden Verfahrens der Bauentscheid vom 15. Juli 2024 sei. Die angebliche
Verletzung des rechtlichen Gehörs, welche angeblich nach dem 5. August 2024 und
somit nach Eröffnung des hier angefochtenen Bauentscheids erfolgt sein solle,
könne folglich nicht im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gerügt
werden. Entsprechend sei auf diese Rüge nicht einzutreten. Schliesslich sei zu
Recht festgehalten worden, dass die Beschwerdeführerin über sämtliche Akten
verfügen müsste (vgl. act. A.2 Rz. 67 f.). Sodann reichte sie mit ihrer
Vernehmlassung – auf Ersuchen des Gerichts – die vorinstanzlichen Akten ein (act.
C.1-15).
Dagegen wiederum stellt sich die Beschwerdeführerin replicando auf den
Standpunkt, bei den mit der Vernehmlassung der Gemeinde eingereichten
Unterlagen (act. C.1-15) handle es sich mitnichten um sämtliche Verfahrensakten.
Am 5. August 2024 habe sie nicht zuletzt natürlich auch zur Vorbereitung einer
Beschwerde um Akteneinsicht gebeten. In den act. C.1-15 würden u.a. alle
unterzeichneten
Original-Baugesuchspläne
und
Beilagen,
diverse
Korrespondenzakten sowie Auftragserteilungen und Ergebnisberichte für angeblich
vorgenommene Vorprüfungen fehlen. Beispielhaft für das Fehlen diverser
Unterlagen sei bereits, dass die Beschwerdeführerin in Bezug auf das
streitgegenständliche Bauvorhaben seit 2022 über mehr als 150 E-Mail-Nachrichten
mit
diversen
Involvierten
der
Gemeindeverwaltung
verfüge,
die
Beschwerdegegnerin indes lediglich rund 25 E-Mails einreiche. Es entstehe

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unweigerlich der Eindruck, als würde man gewisse Unterlagen nicht herausgeben
(vgl. Replik act. A.3 Rz. 5 ff. und 73 f.).
Die Beschwerdegegnerin erwidert diesbezüglich, dass die alten Baugesuchspläne
überholt seien und für die Beurteilung des angefochtenen Bauentscheids nicht
relevant seien. Ferner verweist sie auf die verwaltungsgerichtliche Praxis PVG 2011
Nr. 31 E. 2 betreffend interne Verwaltungsdokumente als Ausnahme des Anspruchs
auf Akteneinsicht (vgl. Duplik act. A.4 Rz. 4 ff.). Sodann reichte sie zusammen mit
der Duplik als zusätzliche vorinstanzliche Akten C.16-24 ein.
2.2.1. Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 und Art. 22
Abs. 1 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient
einerseits
der
Sachaufklärung
und
garantiert
andererseits
ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (vgl. BGE
144 I 11 E. 5.3, 142 I 86 E. 2.2 und 140 I 99 E. 3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1001 ff.). Der Anspruch auf
rechtliches Gehör umfasst u.a. das Recht der am Verfahren Beteiligten, in die Akten
Einsicht zu nehmen (Art. 17 VRG). Der Umfang des Anspruchs auf Akteneinsicht
bemisst sich primär nach kantonalem Recht, subsidiär nach den aus der
Bundesverfassung abgeleiteten Mindestgarantien (mit weiteren Hinweisen BGE
121 I 225 E. 2a). Das Einsichtsrecht erstreckt sich gemäss Praxis des höchsten
kantonalen Gerichts auf alle für den Entscheid wesentlichen Akten, d.h. auf jene
Akten,
die
Grundlagen
einer
Entscheidung
bilden
(vgl.
Urteile
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 118 und 119 vom 29. April
2024 E. 2.3 und R 16 26 vom 22. März 2017 E. 3, je m.w.H.).
2.2.2. In PVG 2011 Nr. 31 E. 2a) aa) hielt das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden zum Akteneinsichtsrecht was folgt fest:
«Der Anspruch auf rechtliches Gehör für das Verwaltungsverfahren wird auf kantonaler
Ebene durch Art. 16 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons
Graubünden (VRG) gewährleistet. Er beinhaltet u. a. auch ausdrücklich das Recht auf
Akteneinsicht (Art. 17 VRG; BGE 132 II 485 E.3 S. 494 f.). Das Akteneinsichtsrecht erstreckt
sich dabei grundsätzlich auf alle Akten, die geeignet sind, Grundlage für die spätere
Entscheidung zu bilden, d. h. entscheidrelevant sind oder sein könnten. Eine Ausnahme
besteht bei Akten des internen amtlichen Verkehrs. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts zu Art. 29 Abs. 2 BV lässt sich aus dem Gehörsanspruch kein Anspruch
auf Einsicht in interne Verwaltungsdokumente (z. B. Entwürfe, Anträge, Notizen,
Mitberichte, Hilfsbelege usw.) ableiten, da verhindert werden soll, dass die interne
Meinungsbildung der Verwaltung über die entscheidenden Aktenstücke und die erlassenen
begründeten Verfügungen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird (BGE
129 IV 141 E.3.3.1 S. 146 f. mit Hinweisen). Dies gilt insbesondere für Berichte
verwaltungsinterner Fachstellen, die sich darauf beschränken, an sich feststehende
Tatsachen sachverständig zu würdigen (BGE 115 V 297 E.2g/bb S. 303 f.). Keine internen
Akten sind indes verwaltungsintern erstellte Berichte und Gutachten zu streitigen

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Sachverhaltsfragen. Diese unterliegen praxisgemäss dem Akteneinsichtsrecht, weil der
Anspruch auf rechtliches Gehör vorbehältlich gewisser – vorliegend nicht zutreffender –
Ausnahmen das Recht einschliesst, an Beweiserhebungen der Verwaltung teilzunehmen
und sich zum Beweisergebnis zu äussern (BGE 115 V 297 E.2g/bb S. 303 f.).»
2.2.3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, weshalb dessen
Verletzung
grundsätzlich
ungeachtet
der
materiellen
Begründetheit
des
Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt (BGE 132 V 387 E. 5.1). Eine nicht besonders schwerwiegende
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn
die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu
äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann,
auch wenn dies zwangsläufig zum Verlust einer Instanz führt. Unter dieser
Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von
einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II
218 E. 2.8.1 und 137 I 195 E. 2.2 sowie E. 2.3.2; Urteile des Bundesgerichts
9C_608/2022 vom 13. November 2023 E. 5.2.1 und 2C_152/2020 vom 18. Juni
2020 E. 2.3).
2.3.
Sofern die Beschwerdeführerin rügt, nicht über sämtliche vorinstanzliche
Akten zu verfügen, ist festzuhalten, dass sich das Akteneinsichtsrecht nicht auf
sämtliche
vorinstanzlich
vorhandenen
Dokumente
erstreckt.
Ein
Akteneinsichtsrecht besteht lediglich betreffend Akten, die geeignet sind, Grundlage
für die spätere Entscheidung zu bilden, d. h. entscheidrelevant sind oder sein
könnten.
Interne
Verwaltungsdokumente
sind
vom
Gehörsanspruch
ausgenommen, mit Ausnahme von verwaltungsintern erstellten Berichten und
Gutachten zu streitigen Sachverhaltsfragen (vgl. vorstehende Erwägung 2.2.1 f.).
Insofern
ist
zu
prüfen,
hinsichtlich
welcher
konkreter
Dokumente
die
Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres Akteneinsichtsrechts geltend macht:
2.3.1. So moniert die Beschwerdeführerin, nicht über entscheidrelevante
Korrespondenz zwischen dem Gemeindevorstand und der von diesem
beigezogenen Rechtsberatung zu verfügen (vgl. act. A.1 Rz. 6). Hierzu ist
festzuhalten, dass die Korrespondenz zwischen dem Gemeindevorstand und der
Rechtsberatung interne Verwaltungsdokumente sind, welche der internen
Meinungsbildung dienen, auf welche kein Anspruch auf Akteneinsicht besteht (vgl.
vorstehende Erwägung 2.2.2).

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2.3.2. Weiter rügt die Beschwerdeführerin, sie verfüge nicht über die
Korrespondenz
zwischen
dem
Gemeindevorstand
und
externen
Baugesuchsprüfenden (vgl. act. A.1 Rz. 6). Die Beschwerdeführerin führt nicht
näher aus, welche externen Baugesuchsprüfenden sie meint und welche
Unterlagen ihr somit konkret fehlen. Sofern die Beschwerdeführerin geltend macht,
dass sie ohne Einsicht in die Akten nicht überprüfen könne, ob sie über sämtliche
Akten verfüge (act. A.3. Rz. 9.2), ist zu wiederholen, dass sie gestützt auf ihr
Akteneinsichtsrecht lediglich Anspruch auf entscheidrelevante Aktenstücke hat. Da
sie im Zeitpunkt ihres Gesuchs um Akteneinsicht bei der Beschwerdegegnerin am
5. August 2024 bereits Kenntnis des erstinstanzlichen Entscheids vom 15. Juli
2024, zugestellt am 29. Juli 2024 (act. A.1. Rz. 4), hatte, war ihr zu diesem Zeitpunkt
bereits bekannt, welche Unterlagen entscheidrelevant waren respektive auf welche
Unterlagen die Beschwerdegegnerin abstellte. Diese hätte sie gestützt auf ihr
Akteneinsichtsrecht einfordern können, falls sie über diese noch nicht verfügt hätte.
2.3.3. Hinsichtlich
der
übrigen
in
Zusammenhang
mit
einer
allfälligen
Gehörsverletzung
von
der
Beschwerdeführerin
erwähnten
Unterlagen
(unterzeichnete
Original-Baugesuchspläne
mit
Beilagen,
diverse
Korrespondenzakten, Auftragserteilungen und Ergebnisberichte für angeblich
vorgenommene Vorprüfungen, 150 E-Mail-Nachrichten mit diversen Involvierten der
Gemeindeverwaltung; act. A.3 Rz. 5 ff. und 73 f.) ist festzuhalten, dass seitens der
Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt gerügt wurde, dass ihr diese Unterlagen
nicht vorliegen würden. Sie moniert einzig, dass diese Unterlagen im
Beschwerdeverfahren
im
Rahmen
der
Vernehmlassung
durch
die
Beschwerdegegnerin nicht eingereicht worden seien. Es bestehen keine
Anhaltspunkte, dass die Beschwerdeführerin über die erwähnten Unterlagen nicht
verfügen würde, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass sie zumindest die
unterzeichneten
Original-Baugesuchspläne
selbst
eingereicht
und
als
Absenderin/Adressatin der von ihr erwähnten 150 E-Mail-Nachrichten Kenntnis von
deren Inhalt haben dürfte.
2.3.4. Zusammenfassend
ist
festzuhalten,
dass
eine
Verletzung
des
Akteneinsichtsrechts der Beschwerdeführerin – und damit eine Gehörsverletzung –
zu verneinen ist.
3.
Verletzung des Vertrauensschutzes in Zusammenhang mit angeblichen
Zusicherungen im Vorfeld seitens Gemeindevertreter (Bauamt) bzw. Verletzung von
Art. 44 KRVO

9 / 25
3.1.
Die
Beschwerdeführerin
macht
geltend,
dass
ihr
seitens
der
Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 15. März 2024 eröffnet worden sei, dass
lediglich noch Unterlagen betreffend PV-Anlage, Wasseranschlüsse sowie
Näherbaurechte fehlen würden und dass nach Eingang der Unterlagen der
Realisierung des Bauvorhabens noch im Frühjahr 2024 nichts entgegenstehe.
Diese Aussagen seien immerhin vom Hochbauvorsteher der Gemeinde Arosa
getätigt worden, weshalb die Beschwerdeführerin in guten Treuen davon habe
ausgehen dürfen, dass ihr Baugesuch materiell geprüft und bewilligungsfähig sei.
Auf eine angebliche Unvereinbarkeit mit öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sei
zu keinem Zeitpunkt hingewiesen worden (act. A.1 Rz. 8-10, vgl. auch Rz. 7). Im
Verlaufe des Bewilligungsprozesses sei gegenüber der Beschwerdeführerin, ihrem
Partner, dem für die Planung zuständigen Architekten und dem Bauleiter wiederholt
die Auskunft erteilt worden, dass dem Projekt nach dem Erhalt der ausstehenden
Unterlagen keine Hindernisse mehr entgegenstehen würden bzw. eine
Baubewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Aufgrund der Verpflichtung zur
materiellen Vorprüfung (Art. 44 Abs. 1 KRVO) habe die Beschwerdeführerin somit
in guten Treuen davon ausgehen dürfen, dass solche Aussagen gestützt auf eine
längst erfolgte Vorprüfung der Baugesuchunterlagen ergangen seien. Entgegen
diversen Ausführungen, wonach eine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden
könne bzw. einer solchen nichts mehr im Wege stehen würde, habe der
Beschwerdegegner mit Zirkularbeschluss vom 15. Juli 2024 die Bauverweigerung
beschlossen. Dabei sei ihr die Möglichkeit zur Verbesserung (Art. 44 Abs. 2 KRVO)
verwehrt worden (vgl. act. A.1 Rz. 37 ff.).
3.2.
Die Beschwerdegegnerin verneint eine Verletzung des Vertrauensschutzes.
Die Ansicht der Beschwerdeführerin, sie könne nach Erhalt einer Äusserung eines
einzelnen Gemeindevorstandsmitglieds mit dem Bau beginnen sei offensichtlich
falsch. Es könne erst von einer Baubewilligung ausgegangen werden, wenn die
zuständige
Behörde
entschieden
habe,
das
heisse
in
concreto
der
Gemeindevorstand als Gremium (vgl. act. A.4. Rz. 20). Sodann verneint die
Beschwerdegegnerin eine Verletzung von Art. 44 KRVO. Es habe sehr wohl eine
Vorprüfung im Sinne von Art. 44 KRVO stattgefunden, und zwar nicht nur einmal
sondern aufgrund der diversen Projektänderungen mehrmals. Seit der Einreichung
des Baugesuchs hätten etliche Besprechungen stattgefunden. Die Bauherrschaft
sei auf sämtliche Unstimmigkeiten hingewiesen worden. Der Beschwerdeführerin
sei mehrfach Gelegenheit gegeben worden, das Baugesuch zu korrigieren. Die
Auffassung darüber, was bewilligungsfähig sei und was nicht, sei jedoch
auseinander gegangen. Im Verlaufe des mehrjährigen Baugesuchsverfahrens seien
seitens Gemeinde mehrfach Unterlagen nachgefordert worden. Die Gemeinde habe

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das Baugesuch auf Vollständigkeit überprüft und der Bauherrschaft mehrfach die
Möglichkeit eingeräumt, das Baugesuch zurückzuziehen oder die Mängel zu
beheben.
Die
Beschwerdeführerin
verkenne,
dass
die
Gemeinde
trotz
monatelangem Nachfordern von ergänzenden Unterlagen und der Möglichkeit der
Verbesserung von offenkundigen Mängeln die Möglichkeit habe, im Rahmen ihres
Bauentscheids ein Gesuch gutzuheissen oder abzulehnen. Ein Bauentscheid werde
nicht bereits durch die Vorprüfung gemäss Art. 44 KRVO vorweggenommen (act.
A.2 Rz. 60 ff. und act. A.4 Rz. 14 ff.).
3.3.1. Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche
Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten
der Behörden. Es müssen indessen verschiedene Voraussetzungen kumulativ
erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg auf den Vertrauensschutz berufen kann.
Zunächst bedarf es eines Anknüpfungspunktes. Es muss mithin eine
Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen
Organs zu verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen
auslöst (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 624 und 627). Eine wichtige
Kategorie von Vertrauensgrundlagen bilden (unrichtige) Auskünfte und Zusagen der
Behörden. Dabei taugt nicht jede behördliche Auskunft als Vertrauensbasis (vgl.
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 636 und 668). Erforderlich ist gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass es sich dabei um eine vorbehaltlose
Auskunft der Behörden handelt, sich die Auskunft auf eine konkrete, den Bürger
berührende Angelegenheit bezieht und die Amtsstelle, welche die Auskunft erteilt
hat, hierfür zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als
zuständig betrachten durfte (vgl. BGE 137 II 182 E. 3.6.2). Weiter setzt der
Vertrauensschutz voraus, dass die betroffene Person gestützt auf die
Vertrauensgrundlage nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr
rückgängig machen kann. Die Vertrauensgrundlage muss mithin kausal für die
nachteilige Disposition gewesen sein. Ferner wird vorausgesetzt, dass die
Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der
Auskunftserteilung (vgl. BGE 129 I 161 E. 4.1, BGE 137 II 182 E. 3.6.2). Doch selbst
wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Private
nicht darauf berufen, sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse dem
entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und
bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 664; BGE 129 I 161 E. 4.1).

11 / 25
3.3.2. Die Beschwerdeführerin stützt sich im Wesentlichen auf die Äusserung von
C._____, Vizepräsident des Gemeindevorstands der Gemeinde Arosa und
Vorsteher des Departements «Hochbau, Planung». Mit E-Mail vom 15. März 2024
ersuchte dieser die Bauherrschaft um Zustellung weiterer Informationen bzw.
Unterlagen betreffend Näherbaurecht, Anschluss an (Ab-)Wasserleitungen sowie
Meldeformular für die PV-Anlage. Abschliessend hielt der Departementsvorsteher
was folgt fest:
«Nach Eingang dieser Unterlagen/Informationen werden wir das Baugesuch publizieren.
Von unserer Seite steht der Realisierung ihres Bauvorhabens in diesem Frühjahr nichts
entgegen (act. B.2).»
«Von unserer Seite» bezieht sich dabei offensichtlich auf das Bauamt (vgl.
einleitend im E-Mail: «nach Rücksprache mit meinen Mitarbeitern beim Bauamt»).
Das Bauamt ist für die sach- und fristgerechte Erfüllung aller ihm übertragenen Bau-
und Planungsaufgaben verantwortlich (Art. 4 Abs. 2 BauG). Baubehörde und damit
zuständig für Verfügungen und Entscheide der Gemeinde im formellen Baurecht ist
hingegen
gemäss
Art. 3
Abs. 1
BauG
und
Art. 85
Abs. 2
KRG
der
Gemeindevorstand. Letzterer fungiert als Kollegialbehörde (vgl. Art. 2 Abs. 1 der
Geschäftsordnung für den Gemeindevorstand der Gemeinde Arosa), weshalb die
Zuständigkeit für den Entscheid über die Beurteilung eines Baugesuchs nicht bei
einem einzelnen Behördenmitglied liegen kann. Die Tatsache, dass dieses Mitglied
– welches nach Ansicht der Beschwerdeführerin angeblich verbindliche
Zusicherungen getätigt habe – Vorsteher des Departements «Hochbau, Planung»
ist, vermag daran nichts zu ändern.
3.3.3. Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Anspruch auf Schutz des
berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen (Vertrauensschutz) scheitert
somit bereits an der Zuständigkeit, was für die Beschwerdeführerin – ihres Zeichens
selbst Juristin und vertreten von Baufachleuten – auch klar erkennbar war. Eine
Prüfung der weiteren Voraussetzungen des Vertrauensschutzes (vgl. zuvor in
Erwägung 3.3.1) erübrigt sich somit. Entsprechend ist eine Verletzung des
Vertrauensschutzes zu verneinen.
3.4.1. Gemäss Art. 44 KRVO prüft die kommunale Baubehörde eingehende
Baugesuche und BAB-Gesuche umgehend auf Vollständigkeit und unterzieht sie
einer materiellen Vorprüfung. Gleichzeitig wird geprüft, ob das Baugespann richtig
gestellt ist (Abs. 1). Bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit
offenkundigen
materiellen
Mängeln
setzt
die
kommunale
Baubehörde
beziehungsweise die Fachstelle den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit
Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des

12 / 25
Baugesuchs (Abs. 2). Wird das Gesuch innert der angesetzten Frist nicht
vervollständigt oder verbessert, gilt es als zurückgezogen (Abs. 3).
3.4.2. Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des
Vorhabens nötig sind. Mit anderen Worten sind Baugesuche in einer Weise
abzufassen, die es der zuständigen Baubehörde erlaubt, ein Bauvorhaben
vollständig auf seine Vereinbarkeit mit dem massgebenden Recht prüfen zu können
(KUNZ/LANTER, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und
Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 7. Aufl. 2024,
S. 446). Zu diesem Zweck werden in Art. 59 BauG zahlreiche Unterlagen
aufgeführt, die ein Baugesuchsteller einzureichen hat, wenn dies für die Beurteilung
der Rechtsmässigkeit des geplanten Bauvorhabens erforderlich ist. Diese Regelung
konkretisiert die sich bereits aus Art. 11 Abs. 2 VRG ergebende Mitwirkungspflicht
des Baugesuchstellers, der durch sein Begehren das Baubewilligungsverfahren
einleitet (vgl. KUNZ/LANTER, a.a.O., S. 447).
3.4.3. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ergibt sich aus der bei den
Akten liegenden Korrespondenz, dass sehr wohl eine materielle Vorprüfung im
Sinne von Art. 44 Abs. 1 KRVO stattgefunden hat. Die Beschwerdegegnerin
kommunizierte nach Einreichung des ersten Baugesuchs am 10. Oktober 2022 bis
zum angefochtenen Entscheid vom 15. Juli 2024 während des umfangreichen
Austausches über E-Mail, Sitzungen sowie Videomeetings mehrmals deutlich, dass
keine positive Beurteilung in Aussicht gestellt werden könne (so beispielsweise act.
C.2, E-Mail des Bauverwalters an den Architekten der Beschwerdeführerin vom
21. Dezember 2022: «In der vorliegenden Form ist das Baugesuch wie bereits im
Protokoll vom 25. Oktober 2022 vermerkt, nicht bewilligungsfähig.»; act. C.3, E-Mail
des Bauverwalters vom 22. November 2023 an Bauherrenvertreter: «Wie Ihnen
bereits in diversen Mailkonversationen mitgeteilt wurde, kann nach Auffassung des
Ressort Hochbau und Planung keine positive Beurteilung ihres Baugesuchs in
Aussicht gestellt werden.»). Sodann wies die Beschwerdegegnerin die
Beschwerdeführerin in zahlreichen E-Mails darauf hin, dass die Unterlagen
unvollständig seien und setzte ihr Frist zur Vervollständigung und Verbesserung des
Baugesuchs (act. C.3. E-Mail vom 12. Januar 2023, 26. Januar 2023, 1. März 2023,
22. November 2023, 5. März 2024). In der Folge reichte die Beschwerdeführerin
jeweils zusätzliche Unterlagen und abgeänderte Pläne ein (act. C.3 und C.4). Am
5. Februar 2024 fand zwischen den Parteien auf Wunsch der Beschwerdeführerin
eine weitere Sitzung statt, an welcher die Beschwerdeführerin wünschte, das
Baugesuch so rasch als möglich auszuschreiben und einen Entscheid zu fällen. Am
22. bzw. 29. Februar 2024 reichte die Beschwerdeführerin erneut angepasste Pläne

13 / 25
ein (act. C.5), bevor am 22. März 2024 die amtliche Publikation erfolgte (act. C.7).
Eine weitere Ergänzung des Baugesuchs erfolgte bereits am 2. April 2024 (act.
C.8). Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin ihrer Pflicht
einer materiellen Vorprüfung sowie der Prüfung auf Vollständigkeit gemäss Art. 44
Abs. 1 KRVO nachgekommen ist. Sodann hat sie der Beschwerdeführerin
mehrmals Frist angesetzt i.S.v. Art. 44 Abs. 2 KRVO, um ihr Baugesuch zu
vervollständigen
respektive
zu
verbessern.
Deshalb
vermag
die
Beschwerdeführerin, soweit sie eine Verletzung von Art. 44 KRVO geltend macht,
nicht durchzudringen.
3.5.
Die Beschwerde erweist sich somit hinsichtlich der gerügten Verletzung des
Vertrauensschutzes im Zusammenhang mit Zusicherungen im Vorfeld seitens eines
Gemeindevertreters sowie hinsichtlich der gerügten Verletzung von Art. 44 KRVO
als unbegründet.
4.
Zu prüfen bleibt in materieller Hinsicht, ob die Beschwerdegegnerin mit dem
angefochtenen Entscheid zu Recht den Bauabschlag erteilte.
Vorab ist festzuhalten, dass die Beurteilung des Baugesuchs vom Februar 2024
anlässlich des angefochtenen Entscheids vom 15. Juli 2024 gestützt auf das
Baugesetz erfolgte, welches an der Urnenabstimmung am 28. November 2021
beschlossen und von der Regierung des Kantons Graubünden mit Beschluss [RB]
Nr. 574/2023 vom 4. Juli 2023 zumindest teilweise genehmigt worden war (abrufbar
unter ). Mit besagtem Beschluss trat
das neue Baugesetz demnach am 4. Juli 2023 in Kraft (Art. 49 Abs. 1 KRG; Art. 87
Abs. 2 BauG) und war respektive ist auf alle Baugesuche und Planungen
anwendbar, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Baugesetzes noch nicht bewilligt
oder genehmigt waren (Art. 87 Abs. 3 BauG).
5.
Zur Rüge betreffend unzutreffende Würdigung in Bezug auf die geplanten
Unterniveaubauten
5.1.
Den angefochtenen Bauabschlag begründete die Beschwerdegegnerin unter
anderem damit, dass die anrechenbare Gebäudefläche von 74 m2 und die
Grundstücksfläche von 220.00 m2 eine ÜZ von ≈ 0.34, anstelle der maximal
zulässigen ÜZ von 0.3, ergeben würden. Die Sauna mit Nasszelle sowie der Ski-
/Bike-/Technikraum seien weder unterirdische Bauten noch jene Teile von
Unterniveaubauten. Diese Flächen seien im Projekt nicht als anrechenbare
Gebäudefläche ausgewiesen, müssten aber mitberechnet werden (act. B.1 = C.10
E. 7; vgl. auch Vernehmlassung act. A.2 Rz. 38-41). Des Weiteren beanstandete

14 / 25
die Beschwerdegegnerin in ihrem Bauabschlag, dass die minimalen Grenzabstände
von 2.50 m (klein) und 5.00 m (gross) ost- sowie nordseitig nicht eingehalten seien
respektive die Näherbaurechte zu den Nachbarsparzellen nicht im Grundbuch
eingetragen worden seien (act. B.1 = C.10 E. 11 ff.).
5.2.
Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Beschwerdegegnerin in E. 7 des
angefochtenen Beschlusses zu Unrecht beanstande, dass die Sauna mit Nasszelle
sowie der Ski-/Bike-/Technikraum weder unterirdische Bauten noch Teile von
Unterniveaubauten seien und daher als anrechenbare Gebäudeflächen zu
betrachten seien. Der Ski-/Bike-/Technikraum ostseitig liege vielmehr vollständig
unter Terrain, weshalb dieser nicht an die anrechenbare Gebäudefläche
anzurechnen sei. Dies sei dem Plan «Grundrisse/Schnitte/Fassaden» zu
entnehmen. Auch die Sauna mit Nasszelle würden Unterniveaubauten darstellen
und seien daher nicht an die Überbauungsziffer anzurechnen. Auch dies sei dem
Plan «Grundrisse/Schnitte/Fassaden» zu entnehmen. Zudem erhelle aus den
Ausführungen in E. 7 des angefochtenen Beschlusses nicht, in welchem Umfang,
welche Fläche an die Überbauungsziffer hinzugerechnet werden müssten bzw. wie
die Beschwerdegegnerin eine Überschreitung der Überbauungsziffer berechne.
Ebenfalls unhaltbar sei die Beanstandung in E. 11 des angefochtenen Beschlusses,
dass Sauna und Nasszelle westseitig sowie der Ski-/Bike-/Technikraum ostseitig
weder unterirdische Bauten noch Teile von Unterniveaubauten seien und daher die
Grenzabstände einhalten müssten. Da es sich hierbei um Unterniveaubauten
handle, müssten diese den Grenzabstand gerade nicht einhalten (act. A.1 Rz 29 ff.
und Replik act. A.3 Rz. 54-57).
5.3.1. Art. 12 BauG besagt, dass als Nutzungsziffer die im Zonenschema (Art. 11)
festgelegte Überbauungsziffer (ÜZ) gilt; unter Verweis auf Ziffer 8.4 des Anhangs 1
der Interkantonalen Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB).
Darin wird die ÜZ als das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zur
anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) definiert: ÜZ = aGbF / aGSF. Als aGbF
gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie. Ziffer 3.3 IVHB definiert die
projizierte Fassadenlinie als die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der
amtlichen Vermessung. Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht
und massgebendem Terrain (Ziffer 3.2 IVHB).
5.3.2. Sodann werden unterirdische Bauten definiert als Gebäude, die mit
Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter
dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen (Ziffer 2.4
IVHB). Unterniveaubauten sind Gebäude, die höchstens bis zum zulässigen Mass
über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen

15 / 25
(Ziffer 2.5 IVHB). Die Flächen der Teile von Unterniveaubauten, die das
massgebende Terrain überragen, zählen zur aGbF (vgl. zum Ganzen Erläuterungen
des Anhangs des IVHB, S. 22; Erläuterungen IVHB der BPUK, S. 20; Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 19 vom 7. November 2023
E. 7.6.5). Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf
(Ziffer 1.1 IVHB).
5.3.3. Gemäss Art. 16 Abs. 5 BauG dürfen unterirdische Bauten (IVHB 2.4) und
jene Teile von Unterniveaubauten (IVHB 2.5), die das massgebende Terrain nicht
überragen, an die Grenze gestellt werden, sofern nicht ein öffentliches Interesse an
der
Freihaltung
eines
Landstreifens
besteht
(z.B.
für
öffentliche
Erschliessungsleitung). In diesem Fall muss ein Grenzabstand von maximal 1 m
eingehalten werden.
5.4.
Die Bauparzelle Nr. Z1._____ liegt in der Wohnzone W2 i.S.v. Art. 20 BauG.
Für diese gilt gemäss Zonenschema eine ÜZ von 0.3 (Art. 11 BauG). Die von der
Beschwerdegegnerin als überholt bezeichneten Baugesuchsdossiers (das erstmals
am 10. Oktober 2022 eingereichte = act. C.16, jenes vom August 2023 = act. C.17
und jenes vom Februar 2024 act. C.18) enthielten noch keine Angaben bzw.
Berechnungen zur ÜZ, sondern lediglich zur Ausnützungsziffer (AZ, vgl. jeweils S.
3 des Baugesuchformulars). Bis zum 4. Juli 2023 war die AZ für die Beurteilung von
Baugesuchen denn auch die anzuwendende Nutzungsziffer des dazumal gültigen
Rechts (Art. 45 aBauG betreffend AZ und Art. 44 aBauG betreffend Zonenschema
mit maximaler AZ 0.6 für W2). Das Dossier act. C.1 vom 27. Februar 2024 enthält
indes einen Plan 343 «Beilage 1» mit der Bezeichnung «Überbauungsziffer».
Diesem kann die projizierte Fassadenlinie (vgl. zuvor Erwägung 5.3.1) sowie
folgende Berechnung entnommen werden: Bei einer – unbestritten gebliebenen –
aGSF von 220 m2 wird eine zulässige ÜZ von 66 m2 aufgeführt (ÜZ in W2 von 0.3).
Die im Plan für das Gebäude angegebenen Masse ergeben eine «ÜZ Ist» von 64.10
m2 (Gebäude 46 m2 + Anbaute 18.09 m2).
5.5.
Massgeblich für die Beurteilung einer allfälligen Verletzung der ÜZ sowie der
Grenzabstände ist die Beurteilung der Frage, ob die Sauna und Nasszelle sowie
der Ski-/Bike-/Technikraum als unterirdische Bauten oder als Unterniveaubauten
i.S. der IVHB zu qualifizieren sind oder nicht.
5.5.1. Die reine Feststellung, besagte Räume seien keine unterirdischen Bauten
oder jene Teile von Unterniveaubauten, erläutert die Beschwerdegegnerin im
angefochtenen Entscheid nicht weiter (vgl. act. B.1 = C.10 Rz. 7, vgl. auch Rz. 11).
Auch in ihrer Vernehmlassung vom 29. Oktober 2024 beschränkt sie sich auf den

16 / 25
Standpunkt, die besagten Bauten seien vom Terrain freigelegt und von aussen klar
ersichtlich (act. A.2 Rz. 38-41 mit Markierungen versehene Pläne des Grundrisses
sowie der Ansichten Süd, Ost und West). Die Beschwerdegegnerin scheint dabei
zu verkennen, dass es für die Qualifikation als unterirdische Bauten oder
Unterniveaubaute keinen Einfluss hat, ob die Flächen bloss vom Terrain freigelegt
und von aussen klar ersichtlich sind oder nicht. Entscheidend ist einzig, ob sie
vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain
liegen (unterirdische Baute) oder höchstens bis zum zulässigen Mass über das
massgebende,
respektive
über
das
tiefer
gelegte
Terrain
hinausragen
(Unterniveaubauten) (vgl. zuvor Erwägung 5.3.2).
5.5.2. Um zu prüfen, ob die Sauna und Nasszelle sowie der Ski-/Bike-/Technikraum
als unterirdische Bauten respektive Unterniveaubauten zu definieren sind, stellt das
Gericht auf die bei den Akten liegenden Fassadenansichten ab (act. C.1
Grundrisse/Schnitte/Fasssaden Beilage 3). Bei den Fassadenansichten ist die
starke Neigung der Parzelle vor Augen zu führen: Eine von der Süd- bis zur
Nordgrenze der Parzelle verlängerte Fassadenlinie von 13 m weist einen
Höhenunterschied von ca. 3.6 m auf (von ca. 1'779.3 bis auf 1'782.9 m.ü.M.). Auf
der von der Ost- zur Westgrenze der Parzelle verlängerten Fassadenlinie von 17 m
beträgt die maximale Höhe 1'782.4 m.ü.M., wobei sich die Baute grösstenteils auf
einer Fläche bei ca. 1'782 m.ü.M. befindet, bevor die Parzelle anschliessend stärker
auf ca. 1'778.5 m.ü.M. abfällt, was einer Höhendifferenz von ca. 3.9 m entspricht.
5.5.3. Aus den Plänen der Ost-, Nord- und Südfassade drängt sich der Schluss auf,
dass der Ski-/Bike-/Technik-Raum das massgebende Terrain – zumindest
grösstenteils
–
nicht
überragt
(Nord-
und
Ostfassade:
act.
C.1
Grundrisse/Schnitte/Fasssaden Beilage 3 i.V.m. Plankopie in act. A.3. Rz. 55;
Südfassade: act. C.1 Grundrisse/Schnitte/Fasssaden Beilage 3 i.V.m. Plankopie in
act. A.2. Rz. 39). Auch den Plänen der Westfassade kann nichts Gegenteiliges
entnommen werden (act. C.1 Grundrisse/Schnitte/Fasssaden Beilage 3 i.V.m.
Plankopie in act. A.2. Rz. 39 und in act. A.3. Rz. 56). Gestützt darauf ist der Ski-
/Bike-/Technik-Raum als unterirdische Baute oder Unterniveaubaute im Sinne des
Anhangs 1 Ziff. 2.4 oder 2.5 IVHB zu qualifizieren. Aus dem Plan der Westfassade
ist ersichtlich, dass Sauna sowie Nasszelle zumindest teilweise über das
massgebende Terrain hinausragen (act. C.1 Grundrisse/Schnitte/Fasssaden
Beilage 3 in Verbindung mit Plankopie in act. A.2. Rz. 39 und in act. A.3. Rz. 56).
Auch die beiden im Plan der Ansicht Südfassade eingezeichneten Linien für das
gewachsene Terrain (jeweils an der südlichen und nördlichen Parzellengrenze)
legen nahe, dass zwar zumindest gewisse Teile der Flächen der Sauna und

17 / 25
Nasszelle
das
massgebende
Terrain
überragen
(act.
C.1
Grundrisse/Schnitte/Fasssaden Beilage 3 i.V.m. Plankopie in act. A.2. Rz. 39).
Entsprechend sind Sauna und Nasszelle als Unterniveaubauten im Sinne des
Anhangs 1 Ziff. 2.5 IVHB zu bezeichnen.
5.5.4. Demnach ist der über das massgebende Terrain hinausragende Teil des Ski-
/Bike-/Technik-Raums sowie der Sauna und Nasszelle zur aGbF anzurechnen und
damit bei der Berechnung der ÜZ zu berücksichtigen (siehe vorstehende
Erwägungen 5.3.1 ff.). Aufgrund der vorliegenden Akten ist allerdings nicht
ersichtlich, in welcher exakten Höhe die Sauna und Nasszelle und allenfalls auch
der Ski-/Bike-/Technik-Raum über das massgebende Terrain hinausragen.
Demnach ist eine exakte Berechnung der aGbF, damit einhergehend auch der ÜZ,
offensichtlich nicht möglich. Die Beschwerdegegnerin begnügte sich mit einer nicht
weiter erläuterten Schätzung der aGbF von 74 m2 und unterliess es, bei der
Beschwerdeführerin genauere Nachweise einzuholen. Aus den Baugesuchsplänen
ergibt sich weder eine aGbF von exakt 74 m2, noch lässt sich daraus klar ablesen,
dass die maximale aGbF von 66 m2 und damit die ÜZ von 0.3 überschritten wäre.
Auch wenn die Folge von unklaren oder missverständlichen Bauplänen bzw.
Baugesuchsunterlagen grundsätzlich die Bauherrschaft zu tragen hat (vgl. statt
vieler das Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 23 113 vom
19. Juni 2025 E. 3.5 m.w.H.), ist die Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 46 Abs. 2
KRVO verpflichtet, den Bauabschlag zu begründen. Es geht nicht an, ohne
Begründung respektive nachvollziehbare Berechnung eine aGbF zu schätzen und
gestützt darauf eine Verletzung der maximalen ÜZ festzustellen und (unter anderem
gestützt darauf) den Bauabschlag zu erteilen.
5.5.5. Aufgrund des Umstandes, dass der Ski-/Bike-/Technik-Raum sowie die
Sauna und Nasszelle ost- und nordseitig das massgebende Terrain nicht
überragen, hat der Anbau ost- und nordseitig keinen Grenzabstand einzuhalten und
somit kann auch kein solcher verletzt werden. Ein öffentliches Interesse an der
Freihaltung eines Landstreifens von 1 m wurde nicht geltend gemacht und ist auch
nicht ersichtlich.
5.6.
Insofern erteilte die Beschwerdegegnerin den Bauabschlag gestützt auf E. 7
(Verletzung maximal zulässige ÜZ) und E. 11 f. (Verletzung Grenzabstände) des
angefochtenen Beschlusses zu Unrecht. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die anderen
von der Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid aufgeführten Punkte –
respektive zumindest einer davon – einen Bauabschlag rechtfertigen. Andernfalls
erfolgt eine Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zwecks Ermittlung
der genauen aGbF, respektive der ÜZ.

18 / 25
6.
Zur Rüge betreffend «Mindestmass» i.S.v. Art. 26 MBauG
6.1.
Im
angefochtenen
Entscheid
erwog
die
Beschwerdegegnerin,
die
Gesamthöhe von ≈ 9.00 m werde grundsätzlich eingehalten, jedoch werde die
maximal zulässige Gesamthöhe von 12 m lediglich zu ≈ 75 % ausgeschöpft. Die
Mindestausschöpfung von 80 % der Gebäudeabmessung von 9.60 m werde somit
nicht eingehalten. Auch die Gebäudelänge von ≈ 11.60 m werde grundsätzlich
eingehalten, jedoch werde die maximal zulässige Gebäudelänge von 20 m lediglich
zu
≈
58 %
ausgeschöpft.
Die
Mindestausschöpfung
von
80 %
der
Gebäudeabmessung von 16 m werde somit ebenfalls nicht eingehalten (act. B.1 =
C.10 E. 9 f.).
6.2.
Die Beschwerdegegnerin wurde anlässlich der Gesamtrevision ihrer
Ortsplanung mangels entsprechender Bestimmungen zur Sicherstellung der
Mindestausschöpfung von 80 % im revBauG Arosa mit RB Nr. 574/2023 vom 4. Juli
2023 in Dispositiv-Ziffer 1.a angewiesen, «in ihrem Baugesetz sicherzustellen, dass
die festgelegten Mindestdichten bei den konkreten Baugesuchen mindestens zu
80 % ausgeschöpft werden. Bis zur rechtskräftigen Genehmigung entsprechender
kommunaler Bestimmungen gelten die folgenden Bestimmungen nach Art. 26
Abs. 2 und 3 des Musterbaugesetzes für Bündner Gemeinden (MBauG 2020): […]».
Gemeint sind wohl die Absätze 1 und 2 MBauG, zumal diese im RB Nr. 574/2023
Dispositiv-Ziffer 1.a) und den entsprechenden Erwägungen auch wörtlich zitiert
wurden (vgl. Kap. 3.2 S. 12-14 m.H.a. Handlungsanweisung im KRIP-S, Kap. 5.2.2
S.5.2-14; vgl. auch Fussnote zu Art. 12 BauG).
Art. 26 MBauG lautet wie folgt:
1 Neue Bauten sowie Erweiterungen und neubauähnliche Umgestaltungen bestehender
Bauten werden grundsätzlich nur bewilligt, wenn das festgelegte Mass der Nutzung
(Nutzungsziffer und Gebäudeabmessungen) zu mindestens 80% ausgeschöpft wird.
2 Die Baubehörde kann Ausnahmen zulassen, wenn ausserordentliche Verhältnisse
vorliegen oder wenn die Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses (Nutzungsziffer und
Gebäudeabmessungen) gemäss Absatz 1 eine unverhältnismässige Härte bedeuten
würde.
3 Werden Ausnahmen nach Absatz 2 zugelassen, sind Bauten so zu platzieren, dass die
Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses gemäss Absatz 1 später auf der unbebauten
Grundstücksfläche noch sinnvoll möglich ist, was von der Bauherrschaft im Baugesuch
nachzuweisen ist.
Die Beschwerdegegnerin bezog sich im angefochtenen Entscheid hinsichtlich der
Mindestausschöpfung von 80 % – wenn auch nicht explizit – auf Art. 26 Abs. 1
MBauG. Dass Art. 26 MBauG vorliegend zur Anwendung gelangt, ist nicht bestritten
und im Übrigen auch nicht zu beanstanden.

19 / 25
6.3.
Die Beschwerdeführerin macht indes hinsichtlich der Gebäudelänge sowie
-höhe eine Ausnahme i.S.v. Art. 26 Abs. 2 MBauG geltend. Die Einhaltung der
Gebäudelänge sei aufgrund eines unverschuldeten Überbauungshindernisses
unmöglich: Für die Wohnzone W2 gelte gemäss Art. 11 BauG (Zonenschema) eine
maximale Gebäudelänge von 20 m. Mindestmass in Anwendung von Art. 26
MBauG wäre demnach 16 m, das Baugrundstück weise – bei nicht
quadratischem/rechteckigem Grundriss – jedoch lediglich eine Länge von 17 m auf.
Die Erstellung eines Gebäudes mit einer Gebäudelänge von 16 m sei somit unter
Berücksichtigung der Vorschriften (u.a.) zum Grenzabstand offensichtlich nicht
möglich. Zudem entstünde ein Konflikt mit der maximal möglichen Ausnützung
(act. A.1 Rz. 20 f.). Die Beschwerdeführerin sieht auch bezüglich der Gebäudehöhe
eine Ausnahme vom Mindestmass als angezeigt und macht dabei eine übermässige
Härte bzw. Unverhältnismässigkeit geltend: Geplant sei eine Höhe von 9.0 m, 80 %
einer maximalen Gesamthöhe von 12 m würden 9.6 m entsprechen. Eine Erhöhung
des geplanten Projektes um 0.6 m würde lediglich Nachteile mit sich bringen: Die
Aussicht der umliegenden Grundstücke würde geschmälert, zeitlich früher
Schattenwurf auf die umliegenden Grundstücke, Gefahr von Dachlawinen bei
steilerem Dach sowie mehr Heizleistung bei höherem Raum. Sodann könne das
Ziel der inneren Verdichtung als Hintergrund von Art. 26 MBauG beim vorliegenden
Projekt nicht erreicht werden, da das Zweitwohnungsgesetz eine (beliebige)
Erweiterung der Nutzfläche nicht zulasse und auch die ÜZ keine Erweiterung von
(ausnutzbarer)
Fläche
zulasse
(act.
A.1
Rz. 22).
Ferner
erkennt
die
Beschwerdeführerin in der Anwendung von Art. 26 BauG einen Widerspruch zum
ZWG, insbesondere Art. 11 betreffend Erweiterung altrechtlicher Wohnungen (vgl.
act. A.1 Rz. 23 ff.; daran auch in der Replik festhaltend, vgl. act. A.3 Rz. 63 f.).
6.4.
Für die Beschwerdegegnerin ist das Fazit der Beschwerdeführerin, wonach
eine Gebäudelänge von 16 m nicht möglich sei und faktisch zu einem Bauverbot
führe, nicht haltbar. Diese verkenne Sinn und Zweck der kantonalen Anordnung
bezüglich Mindestdichten i.S.v. Art. 26 MBauG im Zusammenspiel mit dem ZWG.
Die Gemeinden hätten im Rahmen von RPG1 die Mobilisierung innerer
Baureserven zu befolgen, ansonsten komme es zur Baulandverschwendung.
Folglich habe die Beschwerdegegnerin der Anordnung der Verdichtung nach Innen
auch bei konkreten Bauvorhaben und insbesondere Ersatzbauten nachzukommen.
Sie habe keine Wahl, ob sie Art. 26 MBauG zur Anwendung bringe oder nicht. Zur
Rüge betreffend ZWG hält sie fest, dass die Beschwerdeführerin auch
Erstwohnungen bauen könne. Zur Rüge betreffend Gebäudelänge merkt die
Beschwerdegegnerin an, dass die Mindestmasse selbstverständlich unter
Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände ausgeschöpft werden müssen und

20 / 25
dass folglich die volle Ausschöpfung nicht immer möglich sei. Festzuhalten sei
jedoch, dass bis zu den Grenzabständen gebaut werden könnte. Daraus schliesst
sie, dass kein Überbauungshindernis bestehe, keine ausserordentlichen
Verhältnisse i.S.v. Art. 26 Abs. 2 und 3 MBauG vorliegen würden und keine
Ausnahme gewährt werden könne (act. A.2 Rz. 49 ff.; vgl. auch act. A.4 Rz. 32).
6.5.
Die Beschwerdeführerin macht zu Recht die Unmöglichkeit der Einhaltung
der Mindestlänge geltend (act. A.1 Rz. 21). Geplant ist eine Gebäudelänge von
11.60 m. Gemäss der in Rz. 10 des angefochtenen Bauabschlags verlangten
Mindestausschöpfung von 80 % der maximal zulässigen Gebäudelänge von 20 m
in der Wohnzone 2 müsste das Gebäude mindestens 16 m lang sein (Art. 11 BauG).
Dass sich dies bei der ca. 17 m breiten und ca. 13 m langen Bauparzelle nicht
umsetzen lässt, ist offensichtlich, zumal damit insbesondere die Einhaltung der
Grenzabstände verunmöglicht würde. Vielmehr bleiben beim vorliegenden
Bauprojekt Lage und Ausmasse des Sockelgeschosses im Wesentlichen
unverändert erhalten, was nicht zu beanstanden ist. Eine Beharrung auf einer
Gebäudelänge von mindestens 16 m ist aufgrund der geringen Grösse der
Bauparzelle nicht nachvollziehbar. Im Falle von ausserordentlichen Verhältnissen
sieht Art. 26 Abs. 2 MBauG zwar vor, dass die Baubehörde Ausnahmen von der
Regelung gemäss Abs. 1 zulassen kann. «Kann-Bestimmungen» sind im
Verwaltungsrecht
durchaus
üblich.
Sie
belassen
Raum
für
eine
Interessenabwägung und ermöglichen eine Prüfung im Einzelfall aufgrund der
gesamten Umstände (Urteil des Bundesgerichts 9C_410/2023 vom 10. April 2025
E. 7.6.3). Der relativ erhebliche Ermessensspielraum der Baubehörde bei «Kann-
Bestimmungen»
findet
ihre
Grenze
allerdings
in
der
Grenze
der
Gemeindeautonomie. So überschreitet eine kommunale Behörde den ihr
zustehenden Ermessensspielraum, wenn sie übergeordnete, vom Kanton zu
wahrende Interessen nicht angemessen berücksichtigt, gegen übergeordnetes
Recht verstösst, grundlos von Grundsätzen abgewichen wird, die Rechtsprechung
und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben, sich von unsachlichen,
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze
der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. BGE 146 II 367
E. 3.1.4, 145 I 52 E. 3.6; Urteile des Bundesgerichts 1C_635/2024 vom 14. August
2025 E. 4.2, 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 6.4, 1C_173/2020 vom 24. März
2021 E. 3.3; Urteile des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 15 vom
20. Oktober 2025 E. 2, VR3 24 64 vom 25. Juni 2025 E. 3.3, VR3 24 38 vom
19. Juni 2025 E. 4.5.1, VR3 24 14 vom 9. Mai 2025 E. 2.3; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 37 vom 6. Februar 2024 E. 3.2,
R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2 ff., R 20 22 vom 2. November 2021 E. 2.1). Ein

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Verneinen von ausserordentlichen Verhältnissen in einem Fall der Unmöglichkeit
der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben wie der Grenzabstände muss als
willkürlich bezeichnet werden. Dies verdeutlicht sich umso mehr dadurch, dass die
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung selbst nicht mehr an der
Mindestlänge von 16 m festhält bzw. diese relativiert: So führt sie aus, dass die
Mindestmasse selbstverständlich unter Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände
ausgeschöpft werden müssten (act. A.2 Rz. 54). Damit hat die Beschwerdegegnerin
mit dem Beharren auf der Mindestausschöpfung der Gebäudelänge ihren
Ermessensspielraum verletzt und das Vorliegen des Ausnahmetatbestands von
ausserordentlichen Verhältnissen gemäss Art. 26 Abs. 2 MBauG ist zu bejahen.
6.6.
Hinsichtlich der Mindestbauhöhe ist festzuhalten, dass gestützt auf Art. 26
Abs. 1 MBauG i.V.m. Art. 11 BauG aufgrund der verlangten Mindestausschöpfung
von 80 % der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 12 m in der Wohnzone 2 das
Gebäude mindestens 9.6 m hoch sein müsste. Geplant ist eine Gebäudehöhe von
9 m. Ausnahmen kann die Baubehörde bei ausserordentlichen Verhältnissen sowie
unverhältnismässiger Härte zulassen (Art. 26 Abs. 2 MBauG). Die Beurteilung der
Mindestmassausschöpfung von Gebäudelänge und Gebäudehöhe können nicht
isoliert voneinander beurteilt werden, es ist vielmehr eine ganzheitliche Betrachtung
des Baukörpers erforderlich. Durch die Zulassung der Nichtausschöpfung des
Mindestmasses bei der Gebäudelänge ist zwecks Wahrung der Proportionen von
Gebäudelänge und Gebäudehöhe auch die Zulassung der Nichtausschöpfung des
Mindestmasses bei der Gebäudehöhe naheliegend. Beim geplanten Bauprojekt soll
das ursprüngliche Chalet in seinem äusseren Erscheinungsbild mehr oder weniger
im selben Stil erneuert und durch einen Anbau erweitert werden (dieselbe Lage des
Sockelgeschosses, nach wie vor Strickbau). Würde auf der Mindesthöhe beharrt,
hätte dies eine Erhöhung des ursprünglichen Chalets um 2.51 m – bei einer Länge
von 5.96 m respektive 7.74 m – zur Folge (act. C.1 Plan «Berechnung
Hauptnutzungsflächen»). Die ursprünglichen Proportionen des Chalets mit einer
Länge von 5.96 m / 7.74 m auf eine Höhe von 5.94 m würden damit – in Bezug auf
das von Aussen immer noch separat wahrnehmbare Chalet – überproportional in
die Höhe gezogen. Somit ist hinsichtlich der Mindestmassausschöpfung betreffend
die Gebäudelänge sowie die Gebäudehöhe eine Ausnahme aufgrund von
ausserordentlichen Verhältnissen zuzulassen.
Der Bauabschlag erfolgte daher gestützt auf E. 9 und 10 des angefochtenen
Beschlusses
(Nichteinhaltung
der
Mindestausschöpfung
von
80%
der
Gebäudelänge und -höhe) zu Unrecht (act. B.1 = C.10 Rz. 10).

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6.7.
Eine von der Beschwerdeführerin beantragte akzessorische Normenkontrolle
der Anwendung der Bestimmung von Art. 26 MBauG aufgrund eines allfälligen
Widerspruchs zu den Bestimmungen zu Art. 10 ff. ZWG (act. A.1 Rz. 23-28) erübrigt
sich somit mangels Rechtsschutzinteresses.
7.
Zur Rüge betreffend Aufschüttung
7.1.
Im angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz aus, dass schon bei der
bestehenden Überbauung die «Beschränkung von Aufschüttungen auf das
Unerlässliche» ausgereizt worden sei. Mit dem Abbruch und Neubau plane die
Bauherrschaft, zusätzlich ca. 28.70 m2 im südwestlichen Bereich aufzuschütten
(ockerfarbige Flächen), wodurch sich die sichtbaren Mauerflächen um 90 %
erhöhen würden. Diese Aufschüttung könne nicht mehr als «unerlässlich» beurteilt
werden (act. B.1 = C. 10 E. 8). Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die
Aufschüttung sei unerlässlich. Sollte das Gericht davon ausgehen, dass die
Aufschüttung nicht mit Art. 68 Abs. 5 BauG vereinbar sei, so müsse ihr Gelegenheit
zur Verbesserung gegeben werden. Diese Rechte seien ihr nicht gewährt worden
(act. A.1 Rz. 35 f.). Die Beschwerdegegnerin hält in ihrer Vernehmlassung an ihrem
Standpunkt fest und führt aus, namentlich bedinge die projektierte Vergrösserung
der Terrasse eine übermässige Böschung/Aufschüttung, welche offensichtlich nicht
unerlässlich sei (act. A.2 Rz. 42-46).
7.2.
Gestützt auf das kommunale Baugesetz sind Abgrabungen und
Aufschüttungen dem umgebenden Gelände anzupassen und nach Abschluss der
Arbeiten mit einheimischen Bäumen, Sträuchern oder Pflanzen zu begrünen.
Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht
beeinträchtigen
(Art. 68
Abs. 1
BauG).
Abgrabungen,
Aufschüttungen,
Böschungen, Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das Unerlässliche zu
beschränken (Art. 68 Abs. 5 BauG).
7.3.
Wie die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid ausführt und auch
in der Fotodokumentation des bestehenden Chalet B._____ ersichtlich ist (act. C.1
Fotodokumentation Chalet B._____), wurde bei der bestehenden Überbauung die
«Beschränkung von Aufschüttungen auf das Unerlässliche» bereits stark
beansprucht.
Vor
diesem
Hintergrund
wie
auch
mit
Blick
auf
die
Gemeindeautonomie
hinsichtlich
der
Auslegung
von
ortsspezifischen
Angelegenheiten, bei welchen sich das Obergericht eine gewisse Zurückhaltung
auferlegt (Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 60/61 vom 9.
März 2026 E. 3 m.w.H.), ist der Entscheid der Beschwerdegegnerin, wonach eine
zusätzliche Aufschüttung von ca. 28.70 m2 für die Erweiterung der Terrasse als

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nicht unerlässlich beurteilt wird, nicht zu beanstanden. Allerdings scheint es nicht
gerechtfertigt,
einzig
gestützt
auf
diesen
untergeordneten
Punkt
den
vorinstanzlichen Bauabschlag zu bestätigen. Vor dem Hintergrund des über 1.5
Jahre
andauernden
Bauverfahrens
mit
unzähligen
Fristansetzungen
zu
Verbesserungen seitens der Beschwerdegegnerin (vorstehende Erwägung 3.4.3)
ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdeführerin nicht auch bezüglich der
geplanten Aufschüttung Gelegenheit zur Verbesserung gegeben wurde (act. A.1
Rz. 36; e contrario act. A.2, A.4 und A.6). So hat die Beschwerdegegnerin der
Beschwerdeführerin im Lichte von Art. 44 Abs. 2 KRVO im Rahmen der
Rückweisung Gelegenheit zur Verbesserung zu geben, um ihr Bauprojekt in
Übereinstimmung mit Art. 68 Abs. 5 BauG einzureichen.
8.
Zusammengefasst erfolgte der angefochtene Entscheid bzw. der damit
erteilte Bauabschlag zu Unrecht, weshalb dieser aufzuheben ist. Die Angelegenheit
ist im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ermittlung und
Neubeurteilung der genauen aGbF, respektive der ÜZ gemäss vorstehender
Erwägung 5.6; Fristansetzung an die Beschwerdeführerin zur Verbesserung des
Baugesuchs hinsichtlich der Aufschüttung gemäss vorstehender Erwägung 7.3).
9.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
9.1.
Gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG sind die Verfahrenskosten, bestehend aus
der Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG), der
unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Dabei ist die Staatsgebühr auf
CHF 4'000.00 festzusetzen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
9.2.
Im Rechtsmittelverfahren wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Ausgangspunkt bildet die
Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin vom 18. März 2025 (act.
H.2), worin dieser ein Honorar von total CHF 23'330.30 geltend macht (Zeitaufwand:
65.60 h à CHF 320.00, zzgl. 4 % Spesenpauschale sowie 8.1 % MWST). In der
Honorarnote vom 20. Mai 2025 (act. H.4) machte er weitere CHF 899.40 geltend
(Zeitaufwand: 2.50 h à CHF 320.00, zzgl. 4 % Spesenpauschale sowie 8.1 %
MWST). Diese Honorarnoten über insgesamt CHF 24'229.70 sind in mehrfacher
Hinsicht zu korrigieren bzw. zu kürzen. Gemäss Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) gilt
üblicherweise ein Stundenansatz von zwischen CHF 210.00 und 270.00. Liegt eine
Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max.
CHF 270.00 zulässig. Die Beschwerdeführerin reichte eine Honorarvereinbarung
vom 5./8. Juli 2024, worin ein Stundenansatz von CHF 320.00 vereinbart ist, zu den

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Akten. Entsprechend ist der Stundenansatz auf CHF 270.00 zu kürzen. Weiter kann
praxisgemäss eine Kleinspesenpauschale von max. 3 % (nicht 4 %) verrechnet
werden. Was die Höhe des Zeitaufwands von 68.10 Stunden (65.60 h + 2.50 h)
angeht, erscheint dieser – trotz des Umfangs und der Komplexität des vorliegenden
Falls – als deutlich überhöht. Aufgrund dieser Umstände erachtet das Gericht
ermessensweise eine Kürzung der Honorarnote auf pauschal CHF 12'000.00
(einschliesslich Spesenpauschale 3 %, Mehrwertsteuer 8.1 %) für gerechtfertigt. In
diesem
Umfang
ist
die
Beschwerdegegnerin
zu
verpflichten,
der
Beschwerdeführerin eine aussergerichtliche Entschädigung auszurichten.

25 / 25
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeindevorstands
Arosa vom 15. Juli 2024 betreffend Bauprojekt 2022 / Nr. 0243 wird
aufgehoben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen an die
Gemeinde Arosa zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
536.00
Total
CHF
4’536.00
gehen zulasten der Gemeinde Arosa.
3.
Die Gemeinde Arosa hat A._____ mit CHF 12’000.00 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]