gr_gerichte · VR3 2025 12 · 2025-08-28 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 28. August 2025
mitgeteilt am 4. September 2025
[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (1C_574/2025)]
Referenz
VR3 25 12
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Malär-Züger, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
B._____
Beschwerdeführer
C._____
Beschwerdeführer
C.A._____
Beschwerdeführerin
alle vertreten durch Rechtsanwalt PD Dr. iur. Peter Reetz
gegen
Gemeinde Celerina/Schlarigna
7505 Celerina/Schlarigna
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger
und
Einfache Gesellschaft "D._____"
Beschwerdegegnerin, bestehend aus:
E._____ und E.A._____

2 / 46
F._____ und G._____
H._____ und H.A._____
I._____ und I.A._____
J._____ und K._____
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr
und/oder Rechtsanwältin MLaw Michelle Derron,
Gegenstand
Baugesuch/Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Auf der Parzelle Z.1._____ in Celerina/Schlarigna befindet sich ein
Mehrfamilienhaus, welches im Quartiergestaltungsplan als "Haus A" bezeichnet ist.
Die Baubewilligung für die Erstellung dieses Mehrfamilienhauses hat die Gemeinde
am 9. Juli 2009 der Baugesellschaft D._____ erteilt. Dazu hat die Gemeinde den
damaligen Mitgliedern der Baugesellschaft für den betreffenden Teil der Parzelle
ein Baurecht eingeräumt (Baurechtsgrundstück Nr. D917).
Der nördliche Teil der Parzelle Z.1._____ ist noch nicht überbaut. Dort ist im
Quartiergestaltungsplan ein weiteres Gebäude in Form eines Mehrfamilienhauses
mit der Bezeichnung "Haus B" vermerkt.
B.
Die Einfache Gesellschaft D._____ – bestehend aus E._____, E.A._____,
F._____, G._____, H._____, H.A._____, I._____, I.A._____, J._____ und K._____
–
beabsichtigt
auf
dem
nördlichen
Teil
der
Parzelle Z.1._____
in
Celerina/Schlarigna, Baurechtsgrundstück Nr. D949, ein Mehrfamilienhaus mit
Einstellhalle zu erstellen. Ihr diesbezügliches Baugesuch vom 7. Juni 2023
(Nr. 2023-0025) samt Abänderungsgesuch vom 30. August 2023 (Nr. 2023-0038)
genehmigte der Gemeindevorstand der Gemeinde Celerina/Schlarigna mit Bau-
und Einspracheentscheid vom 6. November 2023 und wies die dagegen erhobenen
Einsprachen ab.
C.
Die dagegen erhobene Beschwerde von L._____, B._____, C._____ und
C.A._____ hiess das damalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
(heute: Obergericht des Kantons Graubünden) mit Urteil R 23 126 vom 20. August
2024 gut, soweit diese nicht gegenstandslos geworden war, und hob den Beschluss
des Gemeindevorstandes Celerina/Schlarigna inkl. Bau- und Einspracheentscheid
vom 6. November 2023 betreffend Baugesuche Nrn. 2023-0025 und 2023-0038
auf.
D.
Daraufhin reichte die einfache Gesellschaft D._____ am 9./12. September
2024 erneut ein Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Einstellhalle auf der Stammparzelle Z.1._____ im Baurecht ein (act. C.1.1).
Während der öffentlichen Auflage vom 17. September 2024 bis 6. Oktober 2024
erhoben A._____, B._____, C.A._____ und C._____ wiederum Einsprache gegen
das Baugesuch.
E.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 9. Dezember 2024, mitgeteilt am
11. Dezember 2024, wies der Gemeindevorstand Celerina/Schlarigna die

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Einsprache ab und entsprach dem Baugesuch der Einfachen Gesellschaft D._____
mit Bedingungen und Auflagen (act. B.3).
F.
In der dagegen erhobenen Beschwerde an das Obergericht des Kantons
Graubünden vom 28. Januar 2025 stellten A._____, B._____, C._____ und
C.A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) folgende Rechtsbegehren (act. A.1):
1.
Es sei der Beschluss des Gemeindevorstandes Celerina/Schlarigna
vom 9./11. Dezember 2024 betreffend Baugesuch Nr. 2024-0028,
Parzelle Nr. Z.1._____, Baurechtsgrundstück Nr. D949, Neubau
Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle, 7505 Celerina, aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern.
2.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST von 8.1 %
auf der Parteientschädigung) zu Lasten der Beschwerdegegner.
Zudem stellten sie die folgenden prozessualen Anträge:
1.
Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2.
Es seien die relevanten Verfahrensakten im Zusammenhang mit dem
Baugesuch Nr. 2024-0028 bei der Vorinstanz beizuziehen.
3.
Es seien die Beschwerdegegner zu verpflichten, eine unterzeichnete
Version des Baurechtsvertrags zwischen den Beschwerdegegnern und
der Gemeinde Celerina/Schlarigna zu edieren.
G.
Die Gemeinde Celerina/Schlarigna (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1)
liess mit Eingabe vom 3. März 2025 mitteilen, dass sie (selbstverständlich ohne
Anerkennung der geltend gemachten Beschwerdegründe) nichts gegen die
Gewährung der aufschiebenden Wirkung einzuwenden habe (act. A.2).
H.
Die Einfache Gesellschaft D._____ – bestehend aus E._____, E.A._____,
F._____, G._____, H._____, H.A._____, I._____, I.A._____, J._____ und K._____
– (nachfolgend Beschwerdegegner 2 bis 11) liess sich am 4. März 2025 mit den
folgenden Rechtsbegehren zur Beschwerde vernehmen (act. A.3):
1.
Auf die Beschwerde vom 28. Januar 2025 sei nicht einzutreten;
2.
Eventualiter sei die Beschwerde vom 28. Januar 2025 abzuweisen;
3.
Subeventualiter sei das Baugesuch Nr. 2024-0028 vom 9. September
2024 an die Beschwerdegegner 2 bis 11 zur Einreichung einer
Projektänderung im Sinne der Erwägungen des Obergerichts
zurückzuweisen;
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der
Beschwerdeführer;
Zudem stellten sie die folgenden Verfahrensanträge:

5 / 46
1.
Der Verfahrensantrag Ziff. 1 der Beschwerde vom 28. Januar 2025 sei
abzuweisen und der Beschwerde vom 28. Januar 2025 sei die
aufschiebende Wirkung nicht zu erteilen;
2.
Das vorliegende Beschwerdeverfahren sei für dringlich zu erklären;
3.
Es seien die gesamten Unterlagen/Akten betreffend das Baugesuch
Nr. 2024-0028 vom 9. September 2024 betreffend Grundstück
Nr. Z.1._____, Baurechtsgrundstück Nr. D949 beizuziehen;
4.
Es seien die gesamten Unterlagen/Akten betreffend das Baugesuch
Nr. 2023-0025 vom 7. Juni 2023 betreffend Grundstück Nr. Z.1._____,
Baurechtsgrundstück Nr. D949 beizuziehen;
5.
Es seien die gesamten Unterlagen/Akten betreffend das Baugesuch
Nr. 2023-0038 vom 5. September 2023 betreffend Grundstück
Nr. Z.1._____, Baurechtsgrundstück Nr. D949 beizuziehen;
6.
Der Verfahrensantrag Ziff. 3 der Beschwerde vom 28. Januar sei
abzuweisen;
7.
Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins in RZ 99 der
Beschwerde vom 28. Januar 2025 sei abzuweisen
8.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der
Beschwerdeführer;
I.
Die Beschwerdegegnerin 1 beantragte in ihrer Vernehmlassung vom
17. März 2025 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden (act. A.4).
J.
Mit Verfügung vom 19. März 2025 erteilte das Obergericht des Kantons
Graubünden der Beschwerde VR3 25 12 die aufschiebende Wirkung und erklärte
das Verfahren gleichzeitig für dringlich (act. F.1).
K.
In ihrer Replik vom 30. April 2024 hielten die Beschwerdeführer
vollumfänglich an den in der Beschwerde vom 28. Januar 2025 gestellten
Rechtsbegehren fest, machten neue Rügen geltend und nahmen Stellung zu den
Stellungnahmen der Beschwerdegegnerin 1 sowie der Beschwerdegegner 2 bis 11
(act. A.5).
L.
Mit Duplik vom 19. Mai 2025 hielten die Beschwerdegegner 2 bis 11
unverändert
an
ihren
materiellen
Rechtsbegehren
sowie
an
den
Verfahrensanträgen Ziff. 3 bis 8 fest und stellten zusätzlich den Verfahrensantrag,
dass unverzüglich zu entscheiden sei (act. A.6).
M.
Am 26. Mai 2025 verfügte die Gemeinde Celerina/Schlarigna, dass für die
mit Baugesuch Nr. 2024-0028 vorgesehenen und mit Entscheid der Gemeinde vom
9. Dezember 2024 bewilligten Wohnungen die Nutzungsbeschränkungen gemäss
Art. 7 Abs. 1 lit a ZWG (SR 702) gelten (act. C1.13). Gleichzeitig wies sie das

6 / 46
Grundbuchamt Maloja an, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen als
Auflage anzumerken.
N.
Die Beschwerdegegnerin 1 duplizierte mit Eingabe vom 27. Mai 2025, wobei
auch sie unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom
17. März 2025 festhielt (act. A.7).
O.
Der beschwerdeführerische Anwalt reichte am 20. Juni 2025 seine
Honorarnote ein (act. G.7). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 bis 11
reichte seine Honorarnote am 24. Juni 2025 ein (act. G.8). Aufgrund der Höhe der
Honorarnote des beschwerdeführerischen Anwalts sah sich die Anwältin der
Gemeinde Celerina/Schlarigna veranlasst, dem Obergericht am 26. Juni 2025 ihre
Honorarnote einzureichen, und sie ersuchte das Gericht gleichzeitig um Festlegung
einer Entschädigung in angemessener Höhe (act. D.16 und G.9).
Erwägungen
1.1.
Angefochten
ist
der
Bau-
und
Einspracheentscheid
des
Gemeindevorstandes Celerina/Schlarigna vom 9. Dezember 2024 betreffend die
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf der Parzelle Z.1._____,
Baurechtsgrundstück Nr. D949 (act. B.3). Diese Verfügung ist weder endgültig noch
kann sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Zuständigkeit des
Obergerichts ist somit gegeben (Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]).
1.2.
Zur Beschwerde ans Obergericht ist legitimiert, wer durch den
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner
Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung wird in Plangenehmigungs- und Bewilligungsverfahren zur
Errichtung von Bauten und Anlagen die Legitimation von Nachbarn regelmässig
ohne nähere Prüfung bejaht, wenn deren Liegenschaft an das Baugrundstück
angrenzt oder sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befindet. Die
Beschwerdeführer erfüllen diese Voraussetzung, weshalb sie zur Beschwerde
legitimiert sind. Darüber hinaus wurde die Beschwerde frist- und formgerecht
eingereicht, so dass grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 sind jedoch der Ansicht, dass auf die
Beschwerde nicht eingetreten werden könne, weil diese rechtsmissbräuchlich sei
und weil es sich ausserdem um eine rechtskräftige, abgeurteilte Sache (res iudicata)
handle.

7 / 46
2.1.
Die Rechtsmissbräuchlichkeit begründen die Beschwerdegegner 2 bis 11 im
Wesentlichen mit dem Vorwurf, dass die Beschwerdeführer die Einsprache sowie
die Beschwerde nur aufgrund einer Verzögerungs- und Verhinderungstaktik
erhoben hätten. Die Beschwerdeführer würden in der Beschwerde erstmals
behaupten, dass das Baugesuch Nr. 2024-0028 vom 9. September 2024 an einem
Formmangel
leide,
weil
es
nicht
von
der
Beschwerdegegnerin 1
als
Grundeigentümerin unterzeichnet worden sei. Diese Rüge sei zunächst verspätet
erhoben worden und daher nicht mehr zu hören. Sodann zeige sich an diesem
Verhalten, dass die Beschwerdeführer (verzweifelt) irgendeinen angeblichen und
bestrittenen Mangel am Baugesuch Nr. 2024-0028 suchen würden, um das
Bauvorhaben der Beschwerdegegner 2 bis 11 zu verzögern und die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids zu erreichen. Die Behauptung, das Baugesuch
Nr. 2024-0028 hätte aufgrund eines angeblichen (und bestrittenen) Formmangels
gar
nie
öffentlich
aufgelegt
werden
dürfen,
stelle
eine
schikanöse
Verzögerungstaktik
der
Beschwerdeführer
dar.
Dieses
Vorgehen
sei
rechtsmissbräuchlich
und
nicht
zu
schützen.
Schliesslich
hätte
die
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch Nr. 2024-0028 nicht publiziert, geschweige
denn mit dem angefochtenen Entscheid bewilligt, wenn sie als Grundeigentümerin
dem Baugesuch Nr. 2024-0028 nicht zugestimmt hätte.
Ausserdem halten die Beschwerdegegner 2 bis 11 den Beschwerdeführern vor,
dass diese ihnen gegenüber selbst zugegeben hätten, dass es ihnen mit der
vorliegenden Beschwerde, wie auch dem gesamten Verfahren (und dem
Beschwerdeverfahren R 23 126), lediglich um eine Verzögerung/Verhinderung des
Bauprojekts der Beschwerdegegner 2 bis 11 gehe. Sie würden den Bau eines
Hauses an dieser Stelle ablehnen und dafür seien ihnen "die Kosten für Anwälte
und die Weiterziehung bis vor Bundesgericht gerechtfertigt". Die Beschwerdeführer
würden folglich die Einsprache- und Beschwerdemöglichkeiten im vorliegenden Fall
missbräuchlich nutzen, indem sie nicht an der Einhaltung der Bauvorschriften
interessiert seien, sondern eine möglichst lange Verzögerung/Verhinderung der
Umsetzung des Bauprojekts durch die Beschwerdegegner 2 bis 11 beabsichtigen
würden. Sie würden sprichwörtlich darauf zählen, dass sie einen längeren Atem
haben werden und den Beschwerdegegnern 2 bis 11 die Luft (oder konkreter das
Geld) ausgehen werde, um das Bauprojekt umzusetzen. Dies sei umso stossender,
als bereits beim Bau des Mehrfamilienhauses der Beschwerdeführer selbst klar
gewesen sei, dass auf demselben Grundstück ein weiteres Baurechtsgrundstück
ausgeschieden und überbaut werden solle. Das Vorgehen der Beschwerdeführer
sei daher offensichtlich missbräuchlich und könne nicht geschützt werden.
Entsprechend sei auf die Beschwerde nicht einzutreten.

8 / 46
2.2.
Die Beschwerdeführer bestreiten die Rechtsmissbräuchlichkeit ihrer
Beschwerde und erklären, dass sie die Rüge des Formmangels sofort nach dessen
Entdeckung in das vorliegende Verfahren eingebracht hätten. Zudem bestreiten sie
vehement, dass sie je weder mündlich noch schriftlich Aussagen über eine
Verzögerungs- resp. Verhinderungstaktik gemacht hätten. Die Beschwerdeführer
würden die räumliche Stellung und die Dimensionierung des Bauprojekts ablehnen,
daran hätten sie ein manifestes schutzwürdiges Interesse. Es sei immer klar
gewesen, dass ein zweites Haus gebaut werde. Das Ziel der Einsprache und des
vorliegenden Verfahrens sei lediglich eine rechtskonforme Baubewilligung.
2.3.
Über die Zulässigkeit der Rüge des Formmangels sowie gegebenenfalls
deren materiellrechtliche Beurteilung wird das Obergericht entscheiden, nachdem
es beurteilt hat, ob die Beschwerde rechtsmissbräuchlich ist resp. ob auf die
Beschwerde überhaupt einzutreten ist.
2.4.
Nach Ansicht der Beschwerdegegner 2 bis 11 liege Rechtsmissbrauch nach
Art. 2 Abs. 2 ZGB vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von
Interessen verwendet werde, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen wolle. Die
Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, dass Art. 2 ZGB gar nicht anwendbar
sei. Zudem stelle die Formvorschrift als solche gar kein Rechtsinstitut dar.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer erstreckt sich der Geltungsbereich des
Rechtsmissbrauchsverbots nach Art. 2 Abs. 2 ZGB auf die gesamte Rechtsordnung
einschliesslich
des
öffentlichen
Rechts
sowie
des
Prozess-
und
Zwangsvollstreckungsrechts. Jede Instanz hat den Grundsatz von Treu und
Glauben sowie das Rechtsmissbrauchsverbot von Amtes wegen anzuwenden (vgl.
BGE 128 II 201 E. 1c).
2.5.
Da die Rügen im vorliegenden Verfahren – wie bereits mit Verfügung der
Instruktionsrichterin vom 19. März 2025 festgestellt – mehrheitlich identisch sind mit
den Rügen im Verfahren R 23 126, die das damalige Verwaltungsgericht abgelehnt
hat, kann das Obergericht den Vorwurf der Verzögerungs- und Verhinderungstaktik
grundsätzlich
nachvollziehen.
Schliesslich
hat
sich
das
damalige
Verwaltungsgericht ausführlich mit jeder einzelnen Rüge auseinandergesetzt, um
für alle Beteiligten Rechtssicherheit zu schaffen und unnötigen weiteren Verfahren
vorzubeugen. Trotzdem wird Rechtsmissbrauch nur mit grosser Zurückhaltung
angenommen, im Zweifel wird das formelle Recht geschützt. Da die
Beschwerdeführer auch neue Rügen und teilweise neue Argumentationen
vorbringen, kann ohne nähere Prüfung der Rügen nicht beurteilt werden, ob diese
gerechtfertigt sind oder der Verzögerung resp. Verhinderung des Bauprojekts

9 / 46
dienen sollen. Der Vorwurf der Verzögerungs- und Verhinderungstaktik erweist sich
mithin als zu wenig erhärtet, um deswegen auf Rechtsmissbrauch zu schliessen
und auf die Beschwerde überhaupt nicht einzutreten. Auch aufgrund der Einrede
des Formmangels kann den Beschwerdeführern keine Rechtsmissbräuchlichkeit
vorgehalten werden. Dabei handelt es sich einerseits um eine der Einreden, die im
Verfahren R 23 126 noch nicht eingebracht worden war, und andererseits bedarf
auch diese Einrede einer näheren Prüfung. Den Beschwerdeführern kann nicht von
vornherein ohne eingehende Prüfung ihrer Anliegen abgesprochen werden, dass
es ihnen um eine rechtskonforme Baubewilligung geht. Demzufolge liegt keine
Rechtsmissbräuchlichkeit
vor,
die
dem
Eintreten
auf
die
Beschwerde
entgegenstehen würde.
3.1.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 bringen in ihrer Vernehmlassung zudem vor,
dass auf Rügen betreffend die Ausnützungsziffer, Balkonmasse, Einordung in
Umgebung/Gesamtwirkung sowie Sinn und Zweck des Quartierplans aufgrund
einer res iudicata Wirkung nicht eingetreten werden dürfe. Das Baugesuch
Nr. 2024-0028 sei mit Ausnahme der Ausgestaltung des Dachs und der
Qualifizierung der Geschossanzahl identisch mit dem Baugesuch Nr. 2023-0025
vom 7. Juni 2023 und dem Änderungsgesuch Nr. 2023-0038 vom 5. September
2023. Das Baugesuch Nr. 2023-0025 und das Änderungsgesuch Nr. 2023-0038
seien vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren R 23 126 vollumfänglich
beurteilt worden. Der Bau- und Einspracheentscheid betreffend Baugesuch
Nr. 2023-0025
und
Änderungsgesuch
Nr. 2023-0038
sei
einzig
deshalb
aufgehoben worden, weil gemäss den Baugesuchsunterlagen drei (anstatt zwei)
Vollgeschosse in Erscheinung getreten seien. Die Ausnützungsziffer, die
Balkonmasse,
wie
auch
die
Ausgestaltung/Gesamtwirkung
des
Mehrfamilienhauses seien im Baugesuch vom 9. September 2024 mit dem
Baugesuch Nr. 2023-0025 und dem Änderungsgesuch Nr. 2023-0038 identisch.
Der Sachverhalt habe sich diesbezüglich folglich gegenüber dem im Urteil R 23 126
beurteilten Sachverhalt nicht verändert. Deshalb seien die Rechtsfragen der
Ausnützungsziffer, Balkonmasse, Einordnung in Umgebung/Gesamtwirkung, Sinn
und Zweck des Quartierplans und Einwilligung für die Garagennutzung vom
Verwaltungsgericht abgehandelt und rechtskräftig beurteilt worden, weshalb
diesbezüglich eine res iudicata vorliege, die für die Baubehörde wie auch für das
angerufene Obergericht verbindlich sei.
3.2.
Die Beschwerdeführer entgegnen darauf, dass die im Verfahren R 23 126
vorgebrachten Rügen nicht den "streitigen Anspruch" darstellen würden, sondern
der streitige Anspruch das Rechtsschutzinteresse der Baueinsprache sei, mithin

10 / 46
das Rechtsbegehren der Einsprache. Ohnehin umfasse die res iudicata Wirkung
einzig das Dispositiv des Urteils, in welchem die Baubewilligung aufgehoben
worden sei.
3.3.
Eine abgeurteilte Sache (res iudicata) liegt vor, falls der streitige Anspruch
mit einem schon rechtskräftig beurteilten identisch ist (vgl. BGE 144 I 11 E. 4.2,
142 III 210 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 8C_821/2012 vom 3. Juli 2013 E. 3.1).
Dies trifft zu, wenn der Anspruch dem Gericht aus demselben Rechtsgrund und
gestützt auf denselben Sachverhalt erneut zur Beurteilung unterbreitet wird und sich
wieder die gleichen Parteien gegenüberstehen (vgl. BGE 139 III 126 E. 3.2.3). Bei
der Prüfung der Identität der Begehren ist nicht ihr Wortlaut, sondern ihr Inhalt
massgebend. Die materielle Rechtskraft eines früheren Entscheids bedeutet
grundsätzlich nur eine Bindung an das Dispositiv. Allerdings können zur
Feststellung der Tragweite des Dispositivs weitere Umstände, namentlich die
Begründung des Entscheids herangezogen werden (vgl. BGE 144 I 11 E. 4.2).
Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 126 vom
20. August 2024 ist unbestrittenermassen in Rechtskraft erwachsen. Damit entfaltet
zumindest das Dispositiv eine res iudicata Wirkung. Fraglich ist indessen, inwiefern
die Erwägungen dies ebenfalls tun. Die Beschwerde wurde damals aufgrund der
Rüge betreffend Überschreitung der zulässigen Geschosszahl gutgeheissen, was
zur Folge hatte, dass die Baubewilligung der Gemeinde Celerina/Schlarigna vom
6. November
2023
aufgehoben
wurde.
Die
übrigen
Rügen
betreffend
Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer, Überschreitung der zulässigen
Balkonmasse, fehlende Einordnung des Mehrfamilienhauses in die Umgebung bzw.
mangelnde gute Gesamtwirkung, Verletzung des Sinns und Zwecks des
Quartierplans
und
fehlende
Einwilligung
der
Beschwerdeführer
für
die
Garagagennutzung wurden vom Verwaltungsgericht beurteilt und als unbegründet
abgewiesen. Die Abweisungen dieser Rügen hatten im Endeffekt keinen Einfluss
auf das Dispositiv. Nun erachten die Beschwerdegegner 2 bis 11 gerade diese
Erwägungen als res iudicata. Wie die Gemeinde aber im aktuell angefochtenen
Entscheid zu Recht festhält, waren die Beschwerdeführer aufgrund der
Gutheissung der Beschwerde im Verfahren R 23 126 von diesem Urteil überhaupt
nicht beschwert und sie hätten es nicht weiterziehen können, auch wenn sie mit den
entsprechenden Erwägungen nicht einverstanden waren. Demnach können diese
Erwägungen keine res iudicata Wirkung erzeugt haben, wie dies die
Beschwerdegegner 2 bis 11 fälschlicherweise vorbringen. Trotzdem bleibt an dieser
Stelle anzumerken, dass auch diese Erwägungen in Rechtskraft erwachsen sind
und Teil der Rechtsprechung des ehemaligen Verwaltungsgerichts sind. Somit

11 / 46
spricht nichts gegen Verweise auf die entsprechenden Erwägungen wie dies im
angefochtenen Entscheid teilweise erfolgt ist.
4.
Zusammenfassend ist an dieser Stelle festzustellen, dass in casu weder
Rechtsmissbräuchlichkeit noch eine res iudicata Wirkung vorliegen und demnach
auf die Beschwerde einzutreten ist.
5.
Im Folgenden sind zunächst die weiteren formellen Einreden resp. Anträge
zu beurteilen.
5.1.
Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Replik vor, dass das Rechtsbegehren
Ziff. 3 der Beschwerdegegner 2 bis 11 ein unmögliches Rechtsbegehren darstelle,
da es eine Rückweisung an eine Verfahrenspartei nicht gebe. Auf dieses
Rechtsbegehren wäre daher in jedem Fall nicht einzutreten.
Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Auf das Rechtsbegehren Ziff. 3 der
Beschwerdegegner 2 bis 11 kann nicht eingetreten werden. Dabei sei angemerkt,
dass es sich lediglich um ein "subeventualiter-Rechtsbegehren" handelt.
5.2.
Die Beschwerdeführer stellen in ihrer Beschwerde verschiedene prozessuale
Anträge. Die beantragte aufschiebende Wirkung (Ziff. 1) wurde mit Verfügung vom
19. März 2025 erteilt (act. F.1) und der beantragte Beizug der vorinstanzlichen
Akten (Ziff. 2) ist praxisgemäss ebenfalls erfolgt. Diese Anträge erweisen sich somit
in der Zwischenzeit als gegenstandslos geworden.
5.3.
Im
Weiteren
verlangen
die
Beschwerdeführer
die
Edition
einer
unterzeichneten Version des Baurechtsvertrags zwischen den Beschwerdegegnern
und der Gemeinde Celerina/Schlarigna (Ziff. 3).
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 verlangen eine Abweisung dieses Antrags, da der
Baurechtsvertrag
zwischen
den
Beschwerdegegnern 2
bis 11
und
der
Beschwerdegegnerin 1 für die Beurteilung der Beschwerde nicht relevant sei.
Für das Gericht ist nicht ersichtlich, inwiefern der eingeforderte Baurechtsvertrag für
die Beurteilung der Rechtmässigkeit der Baubewilligung dienlich sein soll. Wird
doch von keiner Partei die Rechtmässigkeit des Baurechts angezweifelt – für deren
Beurteilung im Übrigen ohnehin ein anderer Rechtsweg angezeigt wäre. Von den
Beschwerdeführern wird denn auch nicht näher dargelegt, inwiefern der
Baurechtsvertrag zur Klärung und Rechtsfindung in casu beitragen soll. In diesem
Sinne wird dieser Antrag vom Obergericht in antizipierter Beweiswürdigung
abgelehnt.

12 / 46
5.4.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 stellen ebenfalls diverse Verfahrensanträge.
Verfahrensantrag Ziff. 1 und 2 sind inzwischen gegenstandslos geworden, weshalb
sie in ihrer Replik auch nicht mehr daran festgehalten haben. Im Übrigen kann
diesbezüglich auf die Verfügung des Obergerichts vom 19. März 2025 verwiesen
werden (act. F.1).
5.5.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 fordern nebst dem Beizug der Akten für das
aktuelle Baugesuch Nr. 2024-0028 (Verfahrensantrag Ziff. 3) auch den Beizug der
Akten für das Baugesuch Nr. 2023-0025 sowie das Abänderungsgesuch Nr. 2023-
0038 (Verfahrensanträge Ziff. 4 und 5). Die Beschwerdeführer erachten dies nicht
als erforderlich. Der Beizug der Akten von der Gemeinde für das aktuelle
Baugesuch ist praxisgemäss erfolgt, dieser Antrag (Ziff. 3) ist somit inzwischen
gegenstandslos geworden. Das Obergericht hat in antizipierter Beweiswürdigung
darauf verzichtet, die Akten des ersten Baugesuchs samt Abänderungsgesuch
beizuziehen. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, erwies sich dies
als nicht erforderlich. Allerdings hat das Obergericht das Urteil R 23 126 zur
Beurteilung des vorliegenden Falles beigezogen.
5.6.
Zudem beantragen die Beschwerdegegner 2 bis 11 die Abweisung des
Antrags auf Durchführung eines Augenscheins. Die örtlichen Verhältnisse seien
vorliegend umfassend in den Verfahrensakten dokumentiert. Weiter könne sich das
Obergericht mittels technischer Möglichkeiten, namentlich Google Earth und
Google Streetview, von den örtlichen Gegebenheiten ein Bild machen, ohne dass
dafür ein Augenschein vor Ort notwendig werden würde. Die Beschwerdeführer
würden denn auch nicht begründen, weshalb ein solcher Augenschein vor Ort
notwendig sein sollte, um die bereits klar und gut in den Verfahrensakten
dokumentierten örtlichen Verhältnisse zu beweisen.
Bereits im Urteil R 23 126 kam das damalige Verwaltungsgericht zum Schluss, dass
kein Augenschein erforderlich war. Da sich die vorliegenden Rügen mehrheitlich mit
den bereits im Verfahren R 23 126 vorgebrachten Rügen decken, sich seither nichts
wesentlich geändert hat und sich vor allem der rechtserhebliche Sachverhalt aus
den Akten ergibt, erweist sich ein Augenschein in casu als nicht notwendig. In
antizipierter Beweiswürdigung lehnt das Obergericht die Durchführung eines
Augenscheins somit ab.
5.7.1. Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die Vernehmlassung der
Beschwerdegegner 2 bis 11 per IncaMail eingereicht worden sei. Bei den Akten
befinde sich aber weder die Abgabequittung noch die Abholquittung, die IncaMail
physisch ausdruckbar produziere; immerhin finde sich ein Eingangsstempel des

13 / 46
hiesigen Gerichts auf der Eingabe der Beschwerdegegner 2 bis 11, dessen Datum
mit jenem in der Abgabequittung identisch zu sein habe. Auch fehle der Prüfbericht
bei den Akten, der bestätige, dass die Eingabe der Beschwerdegegner 2 bis 11
korrekt qualifiziert elektronisch signiert gewesen sei. Zudem fehle eine amtliche
Beglaubigung des Gerichts, dass die Kopie dem elektronischen Original
entspreche. In anderen Kantonen sei eine solche Beglaubigung gängige Praxis, da
bei elektronischen Dateien, selbst bei qualifiziert signierten, vor dem Ausdruck leicht
Änderungen daran vorgenommen werden können. Sodann verlange das
Bundesgericht in Bezug auf Art. 130 Abs. 2 ZPO (SR 272), dass nicht nur die
Rechtsschrift als solche qualifiziert elektronisch signiert zu sein brauche, sondern
auch sämtliche Beilagen. Mangels einer gültigen elektronischen Signatur der
Beilagen gelte die Zustellung jener Beilagen als nicht erfolgt.
5.7.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 sind der Ansicht, dass die Ausführungen der
Beschwerdeführer bezüglich angeblich nicht zugestellter Beilagen exemplarisch
aufzeigen würde, dass die Beschwerdeführer mit angeblichen Formfehlern und
fadenscheinigen Vorbringen verzweifelt versuchen würden, ihre Beschwerde zu
begründen, da diese materiell offensichtlich unbegründet sei. Mit der Eröffnung von
ständig neuen Nebenschauplätzen würden die Beschwerdeführer augenscheinlich
versuchen, davon abzulenken.
5.7.3. Das Erstellen der Abgabequittung und die Prüfung der qualifizierten
elektronischen
Signatur
sind
Bestandteil
eines
Standardprozesses
des
Obergerichts bei elektronischen Eingaben. Diese Prüfdokumente befinden sich sehr
wohl bei den Akten; sie werden standardmässig als Anhang zu den jeweiligen
elektronisch eingereichten Dokumenten akturiert (act. A.3; A.6). Es ist nicht
ersichtlich, welches Ziel die Beschwerdeführer mit diesen Vorwürfen an die Adresse
des Obergerichts genau bezwecken, da sie diesbezüglich keine Forderung stellen.
Das Obergericht versichert jedoch, dass das Datum des Eingangsstempels mit dem
Datum auf der Abgabequittung identisch ist. Zudem können die Beschwerdeführer
dem Obergericht soweit vertrauen, dass dieses ihnen eine dem Original
entsprechende Kopie zugestellt hat.
5.7.4. Im Übrigen stellen die Beschwerdeführer die Forderung, dass die Beilagen
der Vernehmlassung der Beschwerdegegner 2 bis 11 mangels elektronisch
qualifizierter Unterschrift als nicht erfolgt gelten sollen. Den Beschwerdeführern ist
zuzustimmen, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entsprechend
dem Wortlaut von Art. 130 Abs. 2 ZPO die anerkannte elektronische Signatur das
gesamte Dokument erfassen muss, also auch sämtliche Beilagen der Eingabe. Dies
führt
dazu,
dass
bei
elektronischen
Übermittlungen
auch
Dokumente

14 / 46
"unterschrieben" werden müssen, die bei einer Eingabe in Papierform ohne
Unterschrift eingereicht werden könnten (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4D_76/2024 vom 13. September 2024 E. 3.5.1).
Es trifft zu, dass die Rechtsschriften der Beschwerdegegner 2 bis 11 qualifiziert
elektronisch unterschrieben sind, die Beilagen jedoch nicht. Wie beim Telefax lehnt
das Bundesgericht auch bei der elektronischen Post die Heilung durch Nachreichen
einer Rechtsschrift mit Originalunterschrift nach Ablauf der Beschwerdefrist ab,
wenn der Anwalt bewusst eine mangelhafte Rechtsschrift einreicht, um sich damit
eine Nachfrist für die Begründung zu erwirken. Dieses Vorgehen taxiert das
Bundesgericht als rechtsmissbräuchlich, weil die Partei schon von vornherein wisse
(bzw. wissen müsse), dass damit gegen das Unterschriftserfordernis verstossen
werde. (vgl. BGE 142 V 152 E. 4.5).
Bei dieser Rechtsprechung geht es somit darum, rechtsmissbräuchliches Verhalten
zu verhindern. Es ist vorliegend nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdegegner 2
bis 11 einen unstatthaften Vorteil erlangen könnten, wenn ihnen eine Nachfrist für
die Einreichung der Beilagen mittels elektronischer Signatur gegeben würde. Diese
Frage kann vorliegend jedoch offenbleiben, da das Gericht – wie nachfolgend
ersichtlich wird – für seine Entscheidfindung nicht auf die entsprechenden Beilagen
angewiesen war.
6.
Unterschrift der Grundeigentümerin
6.1.
In materieller Hinsicht bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, dass das
Baugesuch aufgrund eines Formmangels ungültig sei. Gemäss Art. 100 Abs. 4 des
Baugesetzes der Gemeinde Celerina (BauG) müsse ein Baugesuch von der
Bauherrschaft, dem Grundeigentümer sowie dem Planverfasser unterzeichnet
werden. Diese Vorschrift sei zwingender Natur, da die Baubehörde gemäss Art. 100
Abs. 3 BauG lediglich auf das Einreichen einzelner Planunterlagen verzichten dürfe.
Im Umkehrschluss könne auf das Erfordernis der Unterschrift nach Art. 100 Abs. 3
BauG nicht verzichtet werden. Vorliegend sei das Baugesuch von der
Grundeigentümerin (der Gemeinde Celerina/Schlarigna) nicht unterzeichnet
worden, wie es für die Gültigkeit des Gesuchs vorgeschrieben sei. Aufgrund dieses
Formmangels sei das Baugesuch 2024-0028 ungültig und hätte ursprünglich
abgewiesen werden müssen.
6.2.
Diesen
Antrag
erachten
die
Beschwerdegegner 2
bis 11
als
rechtsmissbräuchlich, da dies eine offensichtlich schikanöse Verzögerungstaktik
der Beschwerdeführer darstelle. Die Rechtsmissbräuchlichkeit wurde im Rahmen

15 / 46
der
Klärung
der
Eintretensvoraussetzungen
verneint.
Zudem
sind
die
Beschwerdegegner 2 bis 11 der Ansicht, dass die Beschwerdeführer diese Rüge
bereits im Einspracheverfahren hätten vorbringen müssen und diese nun verspätet
sei und nicht mehr gehört werden könne.
Betreffend die vorgeworfene Verspätung der Rüge führen die Beschwerdeführer
aus, dass sie den Mangel im vorinstanzlichen Verfahren gar nicht bemerkt hätten.
Dieser Mangel sei sofort nach Entdeckung in das vorliegende Verfahren
eingebracht worden. Dies sei gestützt auf Art. 51 Abs. 3 VRG zulässig. Denn
zulässig seien unter dieser Bestimmung nicht nur neue Tatsachenbehauptungen,
sondern auch neue rechtliche Rügen. Dabei verweisen die Beschwerdeführer auf
das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 126 vom
20. August 2024 E. 10.5.
6.3.
Damals hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass Parteien gemäss
Art. 51 Abs. 2 VRG Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt
haben,
nicht
ausdehnen
können.
Neue
Tatsachenbehauptungen
und
Beweisanträge sind jedoch zulässig (Art. 51 Abs. 3 VRG). Eine Rüge stellt
allerdings weder ein Rechtsbegehren noch eine Tatsachenbehauptung und schon
gar keinen Beweisantrag dar. Vielmehr wird mittels der Anträge der
Streitgegenstand definiert. Eine ausdrückliche Regelung zum Streitgegenstand fehlt
im kantonalen Prozessrecht. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann in
einem Rechtsmittelverfahren der Streitgegenstand grundsätzlich nur eingeschränkt,
aber nicht ausgeweitet werden. Was Streitgegenstand ist, bestimmt sich nach dem
angefochtenen Entscheid und den Parteibegehren (vgl. Urteil des Bundesgerichts
2C_446/2007 vom 22. Januar 2008 E. 2.2). Im Verfahren der nachträglichen
Verwaltungsrechtspflege
ist
Streitgegenstand
das
Rechtsverhältnis,
das
Gegenstand der angefochtenen Verfügung bildet, soweit es im Streit liegt.
Beschwerdebegehren, die neue, in der angefochtenen Verfügung nicht geregelte
Fragen aufwerfen, sind unzulässig (vgl. BGE 131 II 200, E. 3.2). Die rechtliche
Wirkung, nicht die Begründung oder Herleitung definiert den Streitgegenstand, auch
wenn unter Umständen auf die Begründung zurückgegriffen werden muss, um die
Rechtsfolge zu verstehen (vgl. BGE 131 II 200, E. 3.3). Wie bereits im Verfahren R
23 126 stellt auch im vorliegenden Fall die Bewilligung des Bauvorhabens die
rechtliche Wirkung – mithin den Streitgegenstand – dar. Die Gültigkeit der
Baubewilligung wird grundsätzlich in Frage gestellt. Die Gemeinde hatte die
Gültigkeit des Baugesuchs/die Einhaltung der Formvorschriften im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu prüfen. Folglich ist die Rüge des Formmangels vor
dem Obergericht zulässig.

16 / 46
6.4.
Neben der Einrede der verspäteten Rüge sind die Beschwerdegegner 2
bis 11 der Ansicht, dass die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch Nr. 2024-0028
offensichtlich nicht publiziert, geschweige denn mit dem angefochtenen Entscheid
bewilligt hätte, wenn sie als Grundeigentümerin dem Baugesuch Nr. 2024-0028
nicht zugestimmt hätte.
Dem entgegnen die Beschwerdeführer, dass es nicht allein um die Zustimmung der
Beschwerdegegnerin 1 gehe, sondern um die Form. Zudem dürften die
verschiedenen "Hüte", die die Beschwerdegegnerin 1 anhabe, nicht vermengt
werden.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist dabei auf Art. 89 Abs. 3 KRG (BR 801.100),
welcher besagt, dass das Baugesuch durch den Eigentümer oder die Eigentümerin
mitzuunterzeichnen ist, wenn die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des
Baugrundstücks ist. Diese Ordnungsvorschrift wolle die Baubehörde im Interesse
der Effizienz davor bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, die mangels (zivilrechtlicher)
Bauberechtigung unter Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können. Mit
der Erteilung der Baubewilligung habe der Gemeindevorstand, der gleichzeitig die
Gemeinde gegen aussen vertrete und dereinst in Vertretung der Gemeinde den
Baurechtsvertrag unterzeichnen werde, sein Einverständnis zum Bauvorhaben
gegeben (vgl. Art. 46 abs. 1 Gemeindeverfassung Celerina). Damit sei den
Vorgaben von Art. 89 Abs. 2 KRG bzw. Art. 100 Abs. 4 BauG Rechnung getragen
6.5.
Gemäss
Art. 100
Abs. 4
BauG
haben
die
Bauherrschaft,
der
Grundeigentümer und der Planverfasser das Baugesuch zu unterzeichnen.
Grundeigentümer
der
fraglichen
Parzelle
ist
die
politische
Gemeinde
Celerina/Schlarigna. Das Baugesuch vom 9./12 September 2024 wurde von der
Bauherrschaft sowie dem Planverfasser unterzeichnet, nicht jedoch von der
Grundeigentümerin, der Gemeinde Celerina/Schlarigna (act. C.1.2). Es stellt sich
somit die Frage, welche Auswirkungen diese fehlende Unterschrift hat.
Wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält, soll mit Art. 100 Abs. 4 BauG –
wie mit Art. 89 Abs. 3 KRG –, verhindert werden, dass die Gemeinde unnötig
Bauvorhaben prüfen muss, die mangels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter
Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können (vgl. Departement für
Volkswirtschaft und Soziales, Arbeitshilfe zum KRG, Chur 2004/2010, S. 92). Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen kantonale Regelungen, die die
Unterzeichnung der Baugesuchsunterlagen durch die Grundeigentümerinnen oder
Grundeigentümer verlangen, willkürfrei als Ordnungsvorschriften verstanden
werden, die namentlich verhindern sollen, dass Baubehörden Bauvorhaben einer

17 / 46
zeitaufwändigen Überprüfung unterziehen müssen, wenn deren Verwirklichung von
vornherein am Widerstand der Verfügungsberechtigten scheitert. Zudem soll das
Erfordernis der Unterzeichnung des Baugesuchs durch die Grundeigentümerinnen
oder Grundeigentümer ausschliessen, dass die Bewilligungsbehörde wider
besseres Wissens Hand zu einem Verfahren bietet, das geeignet ist, die
Eigentumsrechte Dritter zu verletzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_143/2022
vom 28. Mai 2025 E. 2.5 m.w.H.). Entsprechend dürfen und sollen gemäss der
bundesgerichtlichen
Rechtsprechung
die
Baubehörden
die
Prüfung
von
Baugesuchen nur verweigern, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung der
Bauherrschaft
offensichtlich
fehlt
bzw.
das
Bauvorhaben
offenkundig
Eigentumsrechte Dritter verletzt, zumal im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich
einzig festgestellt wird, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften übereinstimmt und die zivilrechtliche Bauberechtigung der Person, die
das Baugesuch stellt, nicht im Vordergrund steht (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_143/2022 vom 28. Mai 2025 E. 2.5 m.w.H.; Urteil des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 23 113 vom 19. Juni 2025 E. 4.3 m.w.H.).
Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, dass auf dieses Formerfordernis
nicht verzichtet werden könne. Es ist jedoch nicht ersichtlich, welches Interesse die
Beschwerdeführer mit dieser Einrede verfolgen. Alle beteiligten Parteien – zu denen
auch die Grundeigentümerin selbst zählt – gehen davon aus, dass das
Einverständnis
der
Grundeigentümerin
gegeben
ist.
Nicht
einmal
die
Beschwerdeführer behaupten Gegenteiliges. Ihnen geht es einzig um die
Unterschrift an sich. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung von Bundesgericht
und Verwaltungs-/Obergericht des Kantons Graubünden ist es vor diesem
Hintergrund auf jeden Fall vertretbar, wenn die Gemeinde ein Baugesuch auf einem
in ihrem Eigentum stehenden Grundstück ohne ihre eigene Unterschrift beurteilt.
Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als unbegründet.
7.
Ausnützungsziffer
7.1.
Gemäss Art. 6 Abs. 2 der Vorschriften des Quartierplans D._____
(nachfolgend: QPV) beträgt die Ausnützungsziffer derzeit 0.65 für die in der
Dorferweiterungszone gelegene Parzelle Z.1._____. Die maximale Ausnützung für
das Baurechtsgrundstück Nr. D949 beträgt 65.9 %, die zur Verfügung stehende
Bruttogeschossfläche 693 m2. Hierin sind sich die Parteien einig. Die
Beschwerdegegner 2 bis 11 haben im Bruttogeschossflächen-Nachweis exakt
693 m2 angeben, wobei fünf Waschküchen mit einer Gesamtfläche von 56.31 m2
nicht miteinberechnet wurden.

18 / 46
7.1.1. Wiederum – wie bereits im Verfahren R 23 126 – bringen die
Beschwerdeführer vor, dass das Bauprojekt die zulässige Ausnützungsziffer
überschreite, indem "offensichtlich anrechenbare Flächen bei der Berechnung der
Ausnützungsziffer nicht berücksichtigt" worden seien. Dabei handle es sich um zwei
Waschküchen mit einer Gesamtfläche von 19.11 m2 im Erdgeschoss, eine
Waschküche mit einer Fläche von 13.36 m2 im Obergeschoss und zwei
Waschküchen mit einer Gesamtfläche von 23.84 m2 im Dachgeschoss. Gemäss
den Beschwerdeführern müsse man Art. 53 Abs. 5 lit. f BauG gemeinsam mit Abs. 3
desselben Artikels lesen, um den Sinn und Zweck vollständig zu eruieren.
Waschküchen seien nur dann nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen, sofern
sie sich im Untergeschoss befinden würden.
7.1.2. Die Beschwerdegegnerin 1 sowie die Beschwerdegegner 2 bis 11 verweisen
resp. wiederholen diesbezüglich im Wesentlichen ihre eigene sowie die
Argumentation des damaligen Verwaltungsgerichts im Verfahren R 23 126. Das
Verwaltungsgericht hat diese Rüge damals abgewiesen. Auch wenn die damaligen
Erwägungen keine res iudicata Wirkung zu erzeugen vermögen, wie die
Beschwerdeführer zu Recht anmerken, sind die damaligen Ausführungen des
Verwaltungsgerichts nicht gegenstandslos geworden, sondern zählen zur
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung.
7.1.3. Das
Verwaltungsgericht
kam
damals
unter
Verweis
auf
die
Gemeindeautonomie im öffentlichen Baurecht (vgl. E. 8.4.) zum Schluss, dass die
Ansicht der Beschwerdeführer, dass Art. 53 Abs. 5 lit. f BauG mit dessen Abs. 3 in
Verbindung Anwendung finden müsse, konsequenterweise dazu führen würde,
dass z.B. Ventilations- und Klimaanlagen oder Holzschöpfe und Gartenhäuschen
auch nur dann nicht als anrechenbare Bruttogeschossfläche gelten würden, wenn
sie sich im Untergeschoss befinden würden. Auch unter diesem Gesichtspunkt
erachtete des Verwaltungsgericht die Auslegung von Art. 53 BauG im
angefochtenen Entscheid, wonach die Ausschlusstatbestände von Art. 53 Abs. 5
lit. a – h BauG unabhängig von den vorherigen Absätzen gelte, als auf jeden Fall
vertretbar (vgl. E. 8.8.)
7.1.4. Die Beschwerdeführer stellen fest, dass sie den Ausführungen des
damaligen Verwaltungsgerichts nicht folgen können und wiederholen, dass sich aus
dem Wortlaut von Art. 53 Abs. 5 lit. f BauG klar ergebe, dass die Wachküchen nur
im Untergeschoss nicht zur Ausnützungsziffer gezählt werden würden. Eine
anderweitige Auslegung des "offensichtlichen und völlig klaren Wortlautes" von
Art. 53 Abs. 3 Satz 3 BauG würde ihrer Meinung nach den der Gemeinde
grundsätzlich zustehenden Ermessenspielraum klar überschreiten.

19 / 46
7.1.5. Das Obergericht findet bezüglich der Ausnützungsziffer resp. der
anrechenbaren Bruttogeschossfläche die genau gleiche Sach- und Rechtslage vor
wie das damalige Verwaltungsgericht im Verfahren R 23 126. Die Ausnützungsziffer
(AZ) wird in Art. 53 Abs. 3 BauG definiert. Abs. 1 besagt, dass die Ausnützungsziffer
die Verhältniszahl zwischen den anrechenbaren Bruttogeschossflächen der
Gebäude und der anrechenbaren Landfläche ist. Gemäss Abs. 2 wird sie
folgendermassen berechnet: AZ = anrechenbare Bruttogeschossfläche /
anrechenbare
Landfläche.
In
Abs. 3
wird
sodann
die
anrechenbare
Bruttogeschossfläche definiert. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die
Summe aller Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten.
Im Dachgeschoss sind Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe unterkant
Dachsparren 1.60 m überschreitet. In Untergeschossen sind Wohn- und
Arbeitsräume sowie die zugehörigen Verkehrsflächen mit Ausnahme von Abs. 5 lit. f
nachstehend anzurechnen. Gemäss Abs. 4 wird pro 2.70 m Gebäudehöhe ein
Geschoss berechnet und die zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt, wenn die
Höhe der Geschosse 4.30 m übersteigt. Abs. 5 definiert sodann, dass folgende
Flächen nicht angerechnet werden:

das Mehrmass von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm (lit. a);

nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos,
etc. (lit. b);

offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen (lit. c);

offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen
(lit. d);

Windfänge; Eingangspartien, Treppenhäuser und Lifte, die mehrere Wohnungen
sowie ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen (lit. e);

Heiz- und Tankräume, Waschküchen sowie Maschinenräume von Lift-,
Ventilations-
und
Klimaanlagen,
Luftschutzkeller,
Holzschöpfe,
Gartenhäuschen, etc. (lit. f);

verglaste Veranden oder unbeheizte Wintergärten, soweit ihre Fläche 20 m2 pro
Wohneinheit nicht übersteigt (lit. g);

bei traditionellen Hotelbetrieben ohne Stockwerkeinheiten, Konferenzsäle,
Frühstücks- und Speisesäle, Aufenthalts- und Spielflächen oder anderen
ähnlichen Zwecken dienende allgemeine Räume, soweit diese Räume 20 % der
anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigen (lit h).
Gemäss den Beschwerdeführern gelte die Ausnahme von Abs. 5 lit. f nur in
Untergeschossen. Dies weil Abs. 3 Satz 3 bezüglich Untergeschosse auf Abs. 5 lit. f
verweist. Die Gemeinde hingegen beurteilte den gesamten Absatz 5 als eine
abschliessende Aufzählung aller Bruttogeschossflächen, die nicht anrechenbar
sind.
7.1.6. Die Beschwerdeführer vermögen bezüglich der Auslegung von Art. 53 Abs. 5
lit. f BauG keine anderen Argumente vorzubringen als sie dies bereits im Verfahren

20 / 46
R 23 126 getan haben. Sie können auch der damaligen Argumentation des
Verwaltungsgerichts nichts entgegenhalten, abgesehen davon, dass sie dieser
grundsätzlich widersprechen. Da sich weder die Sach- noch die Rechtslage
geändert hat und das Obergericht nach erneuter Überprüfung der rechtlichen
Grundlagen weiterhin zum Schluss gelangt, dass die Qualifizierung von Art. 53
Abs. 5 lit. a – h BauG als abschliessende Aufzählung der nicht anrechenbaren
Flächen gerechtfertigt ist und zudem die Argumentation der Beschwerdeführer nach
wie vor zum absurden Schluss führen würde, dass bspw. Holzschöpfe oder
Gartenhäuschen nur dann nicht als anrechenbare Bruttogeschossflächen gelten
würden, wenn sie sich im Untergeschoss befinden würden, hat die Gemeinde ihr
Ermessen – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer – keineswegs
überschritten.
Vielmehr ist der Rechtsauffassung der Gemeinde zuzustimmen. Den Verweis in
Art. 53 Abs. 3 Satz 3 BauG hätte der Gesetzgeber gar nicht machen müssen, da
die Ausnahmen nach Abs. 5 sowieso gelten. Nur weil Abs. 3 Satz 3 auf Abs. 5 lit. f
BauG verweist, hat dies noch lange nicht den von den Beschwerdeführern
dargelegten Umkehrschluss zur Folge. Art. 53 Abs. 5 lit. f BauG hat eine
eigenständige Bedeutung und ist nur insoweit zusammen mit dem gesamten Abs. 3
zu lesen, als der gesamte Abs. 5 Ausnahmen von der gemäss dem gesamten
Abs. 3 grundsätzlich anrechenbaren Bruttogeschossfläche darstellt. Es gibt jedoch
keinen Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber Abs. 5 lit. f auf Untergeschosse
beschränken wollte. Wäre dies der Fall gewesen hätte er nicht in derselben Litera
Holzschöpfe und Gartenhäuschen aufgezählt. Der Rechtsauffassung der
Beschwerdeführer kann nach wie vor nicht gefolgt werden. Die Beschwerde erweist
sich in diesem Punkt als unbegründet.
7.2.1. Ausserdem sind die Beschwerdeführer der Ansicht, dass ihre Auslegung von
Art. 53 BauG durch das kantonale Recht geschützt werde. So seien nach Art. 37
Abs. 2 i.V.m. Art. 37a KRVO (BR 801.110) die Waschküchen klar der
anrechenbaren Geschossfläche zuzuordnen. Anderweitige Definitionen der
Ausnützungsziffer und der anrechenbaren Geschossfläche in kommunalen
Baugesetzen seien zwar während der Frist zur Anpassung der kommunalen
Baugesetze an die kantonalen Bestimmungen weiterhin zulässig; eine solche
Abweichung müsse sich jedoch klarerweise eindeutig aus der Definition der
anrechenbaren Geschossfläche des kommunalen Baugesetzes ergeben. Im Falle
des Baugesetzes der Gemeinde Celerina sei eine solche Abweichung im Hinblick
auf die Ausnahme der Waschküchen von der anrechenbaren Geschossfläche
jedoch nur in den Untergeschossen gegeben. Sodann könne es nicht richtig sein,

21 / 46
dass den kommunalen Behörden in der Auslegung der Abweichungen von der
kantonalen Definition der Ausnützungsziffer nach Art. 37a KRVO ein erhöhter
Ermessenspielraum eingeräumt werde, welcher dazu führen würde, dass vor der
Anpassung der kommunalen Baugesetze noch möglichst viele Baugesuche, welche
nicht mit den kantonalen Bestimmungen im Einklang stehen würden, genehmigt
werden würden.
7.2.2. Dieser Vorwurf ist für die Beschwerdeführerin 1 nicht nachvollziehbar. Der
Grundsatz des verdichteten Bauens, aber auch die Tatsache, dass die Gemeinden
– unter Einhaltung von geltenden planungsrechtlichen Grundsätzen – auch künftig
bestimmen würden, wie hoch die Ausnützung eines Grundstücks sein solle, zeige,
dass es bei der Verpflichtung der Gemeinden, ihre Baugesetze an die in der KRVO
bzw. in der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
(IVHB) vorgesehene Nutzungsmasse anzupassen, in keiner Weise darum gehe, die
Ausnutzung von Grundstücken einzuschränken. Vielmehr soll mit der Anpassung
eine Vereinheitlichung bzw. Vergleichbarkeit der Masse erreicht werden.
7.2.3. Laut Art. 37 Abs. 2 KRVO gilt für die Ausnützungsziffer die Definition gemäss
Art. 37a. Sofern die Gemeinden über abweichende Definitionen verfügen, passen
sie diese innert der Frist von Art. 36 Abs. 1 an die Definition von Art. 37a an. Bis zur
Anpassung gilt die Definition der geltenden kommunalen Baugesetze. Art. 36 Abs. 1
KRVO besagt, dass die Gemeinden ihre Baugesetze an die IVHB anpassen. Für
die Anpassung gelten sinngemäss die Fristen von Art. 107 Abs. 1 des Gesetzes.
Bis zur Anpassung richten sich die Begriffe und Messweisen nach den geltenden
kommunalen Baugesetzen.
Wie eben dargelegt, verfügt die Gemeinde Celerina über eine eigene Definition der
Ausnützungsziffer (vgl. E. 7.1.). Gemäss doppelter kantonaler Regelung (Art. 37
Abs. 2 sowie Art. 36 Abs. 1 KRVO) gilt bis zur Anpassung der kommunalen
Bauordnung an die KRVO/IVHB die Definition der geltenden kommunalen
Baugesetze. Das Baugesetz der Gemeinde Celerina wurde noch nicht angepasst,
folglich gilt offensichtlich das geltende Baugesetz der Gemeinde Celerina und eben
gerade nicht die kantonale Regelung, wie dies die Beschwerdeführer darzulegen
versuchen. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass es sich beim kantonalen
Recht um übergeordnetes und später erlassenes Recht handelt – wenn gerade
dieses übergeordnete, später erlassene Recht das untergeordnete, früher
erlassene Recht für anwendbar erklärt. Mit Art. 53 BauG verfügt die Gemeinde
Celerina – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer – über eine eigene
Definition der Ausnützungsziffer. Es gilt somit gemäss Art. 37 Abs. 2 und Art. 36
Abs. 1 KRVO die kommunale Definition der Ausnützungsziffer.

22 / 46
7.2.4. Zudem ist der Beschwerdegegnerin 1 zuzustimmen, wenn sie ausführt, dass
es sich bei den Ausnützungsziffern und den anrechenbaren Bruttogeschossflächen
um in sich stimmige Gesamtsysteme handelt und dass die isolierte
Berücksichtigung von Art. 37a KRVO in den meisten Fällen zu einer verminderten
Ausnützung von Grundstücken führen würde, was unter Berücksichtigung des Ziels
des verdichteten Bauens nicht erwünscht wäre. Jedenfalls ist vorliegende die
kommunale Definition massgebend bis die Gemeinde ihr Baugesetz angepasst hat.
Art. 37a KRVO ist somit in casu nicht relevant und die Beschwerde diesbezüglich
unbegründet.
7.3.1. Sodann verweisen die Beschwerdeführer auf die im ganzen Gebiet der
Gemeinde Celerina/Schlarigna geltende Planungszone nach Art. 21 KRG.
Demnach dürfen keine Bauvorhaben, welche den vorgesehenen Vorschriften
widersprechen würden, bewilligt werden. Die Anpassung der Definition der
Ausnützungsziffer
im
kommunalen
Baugesetz
an
die
Definition
der
Ausnützungsziffer nach Art. 37a KRVO stelle dabei klarerweise eine solche
vorgesehene Vorschrift im Sinne von Art. 21 Abs. 2 KRG dar. Entsprechend hätten
neue Bauvorhaben die Ausnützungsziffer auch gemäss der Definition der
Ausnützungsziffer nach Art. 37a KRVO einzuhalten.
7.3.2. Die Beschwerdeführerin 1 bestreitet nicht, dass Art. 37a KRVO eine
Vorschrift gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG darstellt und die Waschküchen gemäss
dieser Definition zur Ausnützungsziffer zählen würden. Das mögliche künftige Recht
definiere zwar mehr Flächen und darunter auch diejenigen von Waschküchen als
AZ-relevant. Gleichzeitig werde jedoch die Ausnützungsziffer erheblich erhöht. Für
das Grundstück Nr. Z.1._____ in der Dorferweiterungszone B sei eine AZ von 0.9
vorgesehen. Auch ohne detaillierte Rechnung sei klar bzw. werde es von den
Beschwerdeführern auch nicht bestritten, dass das Bauvorhaben – trotz
Hinzurechnung der Flächen für die Waschmaschinen – eine AZ von 0.9 einhalte.
7.3.3. Planungszonen dienen der vorläufigen Sicherung von beabsichtigten
Planänderungen,
insbesondere
der
Bewahrung
der
Planungs-
und
Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, welche den
Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden sollen. Es muss mithin
ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte (vgl.
Urteile des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 23 62 vom 10. April 2025
E. 4.3; VR3 23 1 vom 15. April 2025 E 4.2 m.w.H.). Gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG
darf in der Planungszone nichts unternommen werden, was die neue Planung
erschweren
oder
dieser
entgegenstehen
könnte.
Insbesondere
dürfen

23 / 46
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen.
Die Beschwerdeführer stimmen zwar einem Zusammenhang zwischen der
Definition der Bruttogeschossfläche mit der Ausnützungsziffer zu. Sie stellen sich
jedoch auf den Standpunkt, dass die Bruttogeschossflächen nach Art. 37a KRVO,
im Zusammenhang mit der geltenden Ausnützungsziffer betrachtet, sehr wohl eine
Überschreitung der Ausnützungsziffer ergebe. Bei ihrer Argumentation verkennen
die Beschwerdeführer, dass bei einer Überprüfung der Einhaltung des
Bauvorhabens auf mögliches künftiges Recht sowohl die künftige Definition der
Bruttogeschossfläche sowie die künftige Ausnützungsziffer heranzuziehen sind. Es
kann nicht sein, dass die aktuell geltende Ausnützungsziffer zusammen mit der
künftigen Bruttogeschossfläche überprüft wird, wie dies die Beschwerdeführer tun.
Demnach ist der Gemeinde zuzustimmen, wenn sie darlegt, dass das Bauvorhaben
samt den Waschküchen die vorgesehene neue Ausnützungsziffer einhält.
Dass Art. 37a KRVO für die Überprüfung mit dem geltenden Recht in casu nicht
relevant ist, da eine abweichende kommunale Definition gilt, wurde bereits
festgestellt (vgl. E. 7.2.3 f.). Zur Überprüfung der Voraussetzungen des geltenden
Rechts ist die kommunale Definition der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nach
Art. 53 BauG zusammen mit der aktuell geltenden Ausnützungsziffer massgebend.
Diese Argumentation der Beschwerdeführer verfängt somit nicht.
7.3.4. Die Beschwerdeführer bemängeln zudem, dass die Gemeinde nicht darlege,
inwiefern mit der laufenden Gesetzesrevision eine Erhöhung der Ausnützungsziffer
auf 0.9 effektiv stattfinden werde resp. inwiefern eine solche Erhöhung auch im
Quartierplan stattfinden werde. Solange der Quartierplan nicht aufgehoben oder
revidiert werde, gelte die darin festgelegte Ausnützungsziffer von 0.65.
Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 1, dass es sich beim Verweis auf die
Vorschriften des Baugesetzes für die Berechnung der AZ in Art. 6 Abs. 3 der
Quartierplanvorschriften (QPV) um einen statischen Verweis handle und somit das
zum Zeitpunkt des Erlasses bzw. der umfassenden Revision des Quartierplans
geltende Baugesetz von 1999 heranzuziehen sei.
Bei einem statischen Verweis wäre gemäss den Beschwerdeführern das im
Dezember 1980 geltende BauG Celerina massgebend, da der ins Recht gelegte
Quartierplan vom 8. Dezember 1980 datiere. Nach Meinung der Beschwerdeführer
könne es nicht Sinn und Zweck eines Quartierplanes sein, bei jeder

24 / 46
Gesetzesänderung angepasst werden zu müssen, weshalb die Bestimmung in
Art. 6 Abs. 3 QPV nur dynamisch verstanden werden könne.
7.3.5. Die Gemeinde Celerina/Schlarigna plant unbestritten, die Ausnützungsziffer
im massgebenden Gebiet auf 0.9 zu erhöhen (vgl. Baugesetz Revision 2023 – 2025,
Überarbeitung nach Mitwirkungsauflage, Stand 12.03.2025, act. C.1.6 und C.1.7).
Wie bereits hiervor in E. 7.3.2 und 7.3.3 ausgeführt, würde das Bauvorhaben unter
den für die geplante neue Ausnützungsziffer zu berücksichtigenden Parametern die
Ausnützungsziffer einhalten. Somit kann bei Einhaltung auch der derzeit geltenden
Bestimmungen offen bleiben, ob der Verweis in den QPV nun dynamisch oder
statisch
ist
und
ob
der
geltende
Quartierplan
nach
Inkrafttreten
der
Ortsplanungsrevision anzupassen sein wird. Die Behandlung des Baugesuches
widerspricht jedenfalls der geltenden Planungszone nicht.
7.4.1. Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, dass es den Beschwerdegegnern
unter Anwendung von Art. 37a KRVO an einer privatrechtlichen Berechtigung zur
Umsetzung des Bauvorhabens mangeln würde. Im Baurechtsvertrag der
Beschwerdegegner mit der Gemeinde Celerina sei eine klare Begrenzung der
Bruttogeschossfläche auf 695 m2 vereinbart worden (vgl. act. B.12, S. 5 Art. 3).
Bauvorhaben, welche die Bruttogeschossflächenbegrenzung von 695 m2
überschreiten würden, könnten auf dem Baurechtsgrundstück somit nicht
umgesetzt werden. Die anzurechnenden Bruttogeschossflächen nach Art. 37a
KRVO ergäbe jedoch eine Bruttogeschossfläche, welche über dieser Begrenzung
liegen würde. Den Beschwerdegegnern würde es unter Anwendung von Art. 37a
KRVO somit offenkundig an einer privatrechtlichen Berechtigung zur Umsetzung
des Bauvorhabens mangeln, womit das Bauvorhaben auch aus diesem Grund
zurückzuweisen sei.
7.4.2. Dass Art. 37a KRVO in casu keine Anwendung findet, wurde bereits
festgestellt (vgl. E. 7.2.3 f.). Sodann wurde der genannte Baurechtsvertrag gemäss
Ausführungen der Beschwerdegegnerin noch gar nicht unterzeichnet. Im Übrigen,
selbst wenn dieser in der vorliegenden Fassung rechtsgültig unterzeichnet wäre,
können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten. Halten sie
in ihrer Beschwerde doch selber fest, dass die maximale Ausnützung für das
Baurechtsgrundstück Nr. D949 693 m2 betrage. Damit bestätigen sie gleich selber,
dass der Baurechtsvertrag eingehalten wäre. Folglich ist auf diesen Einwand nicht
näher einzugehen.
7.5.1. Im Weiteren legen die Beschwerdeführer dar, dass die Waschküchen
aufgrund der Möglichkeit der Zweckentfremdung der Bruttogeschossfläche

25 / 46
anzurechnen seien. Dies begründen sie mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 09 2 vom 15. September 2009 E. 2, wonach Räume im
Erdgeschoss, welche über Fenster verfügen und deshalb mit Tageslicht versorgt
werden,
aufgrund
der
Möglichkeit
der
Nutzung
als
Wohnfläche
der
Bruttogeschossfläche
anzurechnen
seien.
Die
Zweckentfremdung
der
Waschküchen sei ein klares Risiko des vorliegenden Bauvorhabens und müsse
nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zu deren Anrechnung als
Bruttogeschossfläche
führen.
In
ihrer
Replik
veranschaulichen
die
Beschwerdeführer sodann, dass bei der vorgesehenen Grösse der Waschküchen
eine Zweckentfremdung als Arbeits- oder Ankleideräume nicht nur ein klares Risiko
darstellen würde, sondern geradezu auf der Hand liege. Die Tatsache, dass die
Waschräume nicht direkt mit der Wohnung verbunden seien, diene somit einzig dem
Versuch, diese Räume nicht wie in den Bauvorschriften vorgesehen als
Bruttogeschossfläche anrechnen zu müssen.
7.5.2. Dabei übersehen die Beschwerdeführer einen wesentlichen Unterschied des
zitierten Sachverhalts mit dem vorliegenden. Im Fall R 09 2 wurden zwei Räume zur
anrechenbaren Bruttogeschossfläche hinzugerechnet, die in die Wohnung integriert
waren. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei den vorliegenden Waschküchen um
Räume, die gerade nicht in die Wohnungen integriert sind, sondern über das
Treppenhaus erschlossen sind. Ob ein Raum in die Wohnung integriert ist oder
nicht, stellt einen wesentlichen Unterschied bei der Beurteilung der Anrechenbarkeit
dar. Daher kann aus dem von den Beschwerdeführern zitierten Fall nicht auf den
vorliegenden geschlossen werden. Wie das damalige Verwaltungsgericht bereits im
Verfahren R 23 126 E. 8.8 festgestellt hat, darf und muss das Gemeinwesen davon
ausgehen, dass sich die Bürger an die Vorschriften halten. Aufgrund der
Bauabnahme (Art. 60 KRVO) sowie der Möglichkeit bei Anzeichen für formell oder
materiell baurechtswidrige Zustände jederzeit Baukontrollen durchzuführen (Art. 61
KRVO) ist sichergestellt, dass die Räume als Waschküchen und nicht als Arbeits-
oder Wohnräume genutzt werden. Somit erweist sich die Beschwerde in diesem
Punkt als unbegründet.
7.6.1. Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Ausnützungsziffer
auch bei abweichender Auslegung von Art. 53 Abs. 3 Satz 3 und Art. 53 Abs. 5 lit. f
BauG überschritten wäre. Dies weil gemäss Art. 53 Abs. 3 Satz 2 BauG alle
Raumteile des Dachgeschosses, deren lichte Höhe unterkant Dachsparren 1.60 m
überschreiten, als anrechenbare Bruttogeschossfläche gelten würden. Demnach
seien mindestens die Waschküchen im Dachgeschoss mit einer Gesamtfläche von
23.84 m2 anzurechnen. Dies ergebe eine Ausnützung von total 68.21 %. Somit

26 / 46
stehe fest, dass das vorliegende Bauvorhaben – unabhängig von der Auslegung
von Art. 53 Abs. 5 lit. f BauG Celerina – die zulässige Ausnützungsziffer von 65.9 %
massiv überschreite und damit Art. 6 Abs. 2 des Quartierplans D._____ verletze.
7.6.2. Wie bereits festgestellt wurde, werden mit Art. 53 Abs. 5 lit. a – h
eigenständige Ausnahmen von der anrechenbaren Bruttogeschossfläche definiert.
Waschküchen sind demnach grundsätzlich nicht in die Bruttogeschossfläche
miteinzurechnen, unabhängig davon, ob sie sich im Ober- oder Untergeschoss
befinden oder welche lichte Höhe sie aufweisen. Mit Abs. 3 Satz 2, welcher im
Dachgeschoss Raumteile, deren lichte Höhe 1.60 m überschreitet, als anrechenbar
definiert, sollte vermieden werden, dass Raumteile in der Dachschräge, die keine
1.60 m hoch sind und entsprechend beschränkt genutzt werden können, als
anrechenbar gelten. Dem Gesetz kann nicht entnommen werden, dass damit eine
Gegenausnahme zu Abs. 5 lit. f gemeint ist. Folglich hält diese Argumentation der
Beschwerdeführer aus denselben Gründen einer Überprüfung genauso wenig stand
wie jene, dass die Waschküchen nur in Untergeschossen nicht anrechenbar seien.
7.7.
Zusammenfassend ist an dieser Stelle festzustellen, dass keine der
verschiedenen Argumentationslinien der Beschwerdeführer betreffend die
Ausnützungsziffer überzeugt. Der Entscheid der Gemeinde in Bezug auf die
Ausnützungsziffer und die anrechenbare Bruttogeschossfläche ist – wie bereits im
Entscheid R 23 126 festgestellt – auf jeden Fall sachlich vertretbar. Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt demnach als unbegründet.
8.
Geschosszahl
8.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass das angepasste Bauvorhaben
nicht mit dem Beispiel 3 in der Skizze 3 der Gestaltungsrichtlinien übereinstimme
und deshalb die Anforderungen von Art. 45 Abs. 3 i.V.m. Art. 46 Abs. 2 BauG noch
immer nicht erfüllt seien. Die Abbildung 3 des angefochtenen Entscheids zeige,
dass der grösste Teil der obersten Fenster lediglich vom Schatten des Dachs, nicht
aber wie gesetzeskonform vom Dach selbst, abgedeckt werde.
In ihrer Replik stellen sich die Beschwerdeführer sodann auf den Standpunkt, dass
50 % der Fenster vom Dach überdeckt werden müssten, da ansonsten ein
Vollgeschoss in Erscheinung trete. Dies begründen sie damit, dass die Skizze zur
Geschosszahl, Beispiel 3, Fenster zeige, die auf der Skizze ca. eine Höhe von
12 cm aufweisen würden, bei den Fenstern im Dachgeschoss sei nur die untere
Hälfte, nämlich 6 cm sichtbar.

27 / 46
8.2.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 führen unter diesem Aspekt aus, dass aus
den mit dem Baugesuch Nr. 2024-0028 einreichten Plänen ersichtlich werde, dass
auf den beiden Traufseiten des Gebäudes die oberste, d.h. die dritte Fensterreihe,
deutlich und markant von der Dachtraufe überdeckt werde. Die Beschwerdeführer
würden durch die mehrfache Wiederholung der Behauptung, dass die Fenster der
obersten Fensterreihe nicht durch das Dach abgedeckt seien, verzweifelt
versuchen, einen angeblich gesetzeswidrigen Zustand herbeizuführen, der nicht
den Tatsachen entspreche. Es scheine sich offensichtlich um eine blosse
Verzögerungstaktik zu handeln, um das Bauvorhaben zu blockieren.
8.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 legt dar, dass Art. 46 Abs. 2 BauG gemäss
seinem klaren Wortlaut sowie der Gestaltungsrichtlinien im Anhang nicht die
Erstellung von drei Geschossen verbiete, sondern einzig drei vollständig in
Erscheinung tretende Geschosse untersage. Es handle sich demnach um eine
Gestaltungsvorschrift für Fassaden, die durch die Gestaltungsrichtlinien im Anhang
des Baugesetzes konkretisiert werde. Gemäss diesen komme es insbesondere auf
die Platzierung der obersten Fensterreihe an. Bestehe zwischen dieser und der
Traufe ein deutlich sichtbarer Abstand, so sei von einem Vollgeschoss auszugehen.
Würden die Fenster des dritten Geschosses hingegen zumindest teilweise von der
Traufe überdeckt, liege kein Vollgeschoss vor. Wende man diese Auslegungshilfe
auf das vorliegende Bauvorhaben an, so sei ohne Weiteres ersichtlich, dass
gemäss eingereichter Projektanpassung zwischen der obersten Fensterreihe und
der Traufe nicht nur kein Abstand bestehe, sondern die Fenster der obersten Reihe
sogar zu einem erheblichen Teil von der Traufe überdeckt werden würden.
8.4.
Gemäss Art. 46 Abs. 1 BauG gelten in der Dorferweiterungszone die
Vorschriften der Dorfzone (Art. 45 BauG). Die Baubehörde legt die Firsthöhe und
die Anzahl der Vollgeschosse im Sinne der Gestaltungsrichtlinien auf der Traufseite
fest. Die Firsthöhe darf jedoch 11 m nicht übersteigen und auf der Traufseite dürfen
nicht mehr als zwei Vollgeschosse in Erscheinung treten (Art. 46 Abs. 2 BauG).
Nach Art. 45 Abs. 3 BauG haben sich alle Neu-, An- und Nebenbauten sowie
Umbauten in Höhe, Stellung, Volumen, Proportionen, Dachform, Material, Farbe
und Gestaltung der Fassaden den umliegenden Bauten anzupassen. Soweit die
umliegenden Bauten keine Abweichungen zulassen oder verlangen, dürfen auf der
Traufseite höchstens zwei Vollgeschosse im Sinne der Gestaltungsrichtlinien in
Erscheinung treten und Firsthöhen von 13 m nicht überschritten werden. Ein
Anspruch auf diese Baumasse besteht nicht (Abs. 3). Gemäss den Bestimmungen
des Quartierplans D._____, Revision 1999, Art. 7 Abs. 2 gelten für die in der
Dorferweiterungszone
gelegenen
Parzellen
bezüglich
Geschosszahl
und

28 / 46
Firsthöhen die Bestimmungen des Baugesetzes (d.h. Art. 46 Abs. 2 BauG;
Firsthöhe von 11 m und zwei Vollgeschosse dürfen in Erscheinung treten).
Demnach dürfen (Ausnahmen abgesehen) bei einem Bauprojekt auf der Traufseite
nicht mehr als zwei Vollgeschosse im Sinne der Gestaltungsrichtlinien in
Erscheinung treten. Die Gestaltungsrichtlinien finden sich in Anhang 1 des BauG,
wo der Gesetzgeber mit Skizzen verdeutlicht hat, was er unter zwei resp. drei
Vollgeschossen versteht. Gemäss Beispiel 4 liegt ein auf der Traufseite
dreigeschossiger Bau vor, wenn zwischen der dritten Fensterreihe und der
Dachtraufe ein Abstand besteht. Die Beispiele 1 bis 3 zeigen typische
zweigeschossige Bauten. Bei Beispiel 1 sind lediglich zwei vollständige
Fensterreihen ersichtlich. Beispiel 2 zeigt zwei vollständige Fensterreihen plus eine
dritte Fensterreihe, die mehrheitlich vom Dach überdeckt wird. Beispiel 3
verdeutlicht sodann, dass auch lediglich zwei Geschosse in Erscheinung treten,
wenn die dritte Fensterreihe bloss teilweise vom Dach überdeckt wird.
8.5.
Die Beschwerdeführer sind nun der Ansicht, dass gemäss der Skizze in
Beispiel 3 die Hälfte der dritten Fensterreihe vom Dach überdeckt werden müsse,
damit der Bau als zweigeschossig gelte. Hätte der Gesetzgeber eine derart konkrete
Regelung gewollt, wie dies die Beschwerdeführer fordern, hätte er dies
entsprechend im Gesetzestext widergegeben. Dies hat er jedoch gerade nicht
getan. Vielmehr hat er seine Gestaltungsrichtlinien mit Skizzen konkretisiert. Damit
kommt klar zum Ausdruck, dass eben gerade nicht entscheidend ist, ob ein
konkretes Mass der Fenster vom Dach überdeckt wird, sondern vielmehr ob die
projektierte Fassade mit einem der Beispiele 1 bis 3 vergleichbar ist. Relevant ist
einzig, wie viele Geschosse in Erscheinung treten. Für diese Beurteilung hat der
Gesetzgeber die Skizzen aufgeführt. Im Übrigen wissen wir nicht, wie viel von der
obersten Fensterreihe im Beispiel 3 tatsächlich vom Dach verdeckt wird, da wir nicht
wissen, wie gross die teilweise überdeckten Fenster auf der Skizze sind. Dabei
handelt es sich lediglich um eine Annahme der Beschwerdeführer.
8.6.
Im Weiteren führen die Beschwerdeführer aus, dass das projektierte
Vorhaben klar gegen Art. 46 Abs. 2 BauG verstosse, da beim projektierten
Bauobjekt mit einer Raumhöhe an der Traufseite von 2.05 m in Verbindung mit der
Beanspruchung der maximalen Firsthöhe und der projektierten Gebäudebreite von
10.90 m unzweifelhaft drei Vollgeschosse in Erscheinung treten würden.
Wie bereits ausgeführt und wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält, ist
einzig relevant, wie viele Geschosse in Erscheinung treten. Dies entscheidet sich
nach den Skizzen im Anhang zum Baugesetz. Die Raumhöhe, die maximale

29 / 46
Firsthöhe sowie die Gebäudebreite haben grundsätzlich keinen Einfluss darauf.
Gemäss der Beschwerdegegnerin 1 wäre selbst unter der Berücksichtigung der hier
allerdings nicht relevanten inneren Ausgestaltung der Geschosse nicht von einem
Vollgeschoss auszugehen, da die Aussenhöhe des Dachgeschosses 2.19 m
betrage, gemäss BauG sei aber erst bei einer Aussenhöhe von 2.70 m von einem
(Voll-)Geschoss auszugehen (vgl. Art. 53 Abs. 4 BauG). Ob diese Darstellung
zutreffend ist, kann vorliegend offengelassen werden, da sie für die Beurteilung, ob
ein zwei- oder dreigeschossiges Projekt vorliegt, nicht massgebend ist.
Entscheidend sind die Beispiele im Anhang zum BauG.
8.7.
Betreffend das vorgängige Projekt kam das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden im Urteil R 23 126 zum Schluss, dass die oberste Fensterreihe auf der
Traufseite einen Abstand zur Unterkante des Daches aufweise und das Projekt nicht
mit Beispiel 3 in Anhang 1, bei welchem die Fenster doch zu einem markanten Teil
klar vom Dach überdeckt werden, vergleichbar sei. Demnach würden drei
Vollgeschosse
in
Erscheinung
treten.
Aufgrund
dieses
begründeten
Beschwerdepunkts hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde damals gut (vgl.
R 23 126 E. 9.5).
8.8.
Das aktuell strittige Bauprojekt wurde von der Bauherrschaft offensichtlich
überarbeitet. Den Baugesuchsplänen kann klar entnommen werden, dass zwischen
der Unterkante des Daches und der obersten Fensterreihe kein Abstand mehr
besteht (vgl. Baueingabe – Fassaden, Plan Nr. 182-23/07 vom 9. September 2024).
Vielmehr überdeckt nun das Dach einen erheblichen Teil der obersten Fensterreihe,
womit das vorliegende Projekt klar mit Beispiel 3 der Skizzen im Anhang zum BauG
vergleichbar ist. Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als
unbegründet.
9.
Stellung des Bauprojekts
9.1.
Die Beschwerdeführer führen aus, dass durch die Stellung des Bauprojekts
eine massive Verschlechterung der Wohnsituation provoziert werde. Aufgrund der
Lage und Dimensionierung des geplanten Mehrfamilienhauses werde ein
rücksichtsvolles und komfortables Wohnen, welches bis anhin die Stellung der
umliegenden Bauten bestimmt habe, geradezu verunmöglicht. Von einer den
umliegenden Bauten angepassten Stellung im Sinne von Art. 45 Abs. 3 i.V.m.
Art. 46 Abs. 1 BauG könne somit nicht die Rede sein. Sodann schlagen die
Beschwerdeführer eine andere Variante für die Stellung des Bauprojekts vor. Ihrer
Meinung nach würde damit nicht nur den Beschwerdeführern, sondern auch den

30 / 46
Nachbarn
auf
Parzelle
Nr. Z.2._____
und
nicht
zuletzt
auch
den
Beschwerdegegnern gedient.
9.2.
Die Beschwerdegegner 2 bis 11 stellen fest – sollte wider Erwarten auf die
Rüge betreffend gesetzeswidrige Stellung des Bauprojekts trotz ihrer Meinung nach
bestehender res iudicata Wirkung eingetreten werden –, dass die Stellung des mit
Baugesuch Nr. 2024-0028 geplanten Bauprojekts verglichen mit dem im Urteil
R 23 126 beurteilten Bauprojekt nicht verändert worden sei. Es bleibe deshalb
lediglich auf E. 11.3.5 des Urteils R 23 126 hinzuweisen.
9.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 legt dar, dass die Stellung des Gebäudes – wie
bereits im Rahmen des Verfahrens R 23 126 ausführlich dargelegt worden sei –
durch den geltenden Quartierplan, nämlich insbesondere durch Art. 4 der QPV vom
7. Juni 1999 bzw. den Gestaltungsplan vorgegeben sei. Die Stellung des geplanten
Mehrfamilienhauses entspreche den zwingenden Vorgaben des Quartierplans
sowie den Vorgaben betreffend Gebäudeabstand (Art. 75 Abs. 2 KRG),
Gebäudehöhe (Art. 52 BauG) sowie Nutzungsmass (Art. 6 QPV). Der mögliche
Baukörper sei aufgrund der gesetzlichen Vorgaben weitestgehend vorgegeben und
berücksichtige darüber hinaus die Hauptziele von Art. 1 RPG (SR 700), nämlich die
haushälterische Nutzung des Bodens und das verdichtete Bauen.
9.4.
Im Verfahren R 23 126 kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
Positionierung des Hauses B (also des geplanten Hauses der Beschwerdeführer)
durch den Quartiergestaltungsplan vorgegeben ist. Art. 4 Abs. 1 QPV besagt, dass
Neubauten im Quartierplangebiet innerhalb der Bau- und Baugestaltungslinien
gemäss Quartiergestaltungsplan zu erstellen sind. Gemäss Abs. 2 bestimmen die
rot ausgezogenen Baulinien die Grenzen, bis zu der ober- und unterirdische Bauten
gebaut werden dürfen. Die blau ausgezogenen Baugestaltungslinien dürfen
gemäss Abs. 3 von oberirdischen Bauten nicht überschritten werden (act. C.1.2).
Das geplante Bauprojekt ist innerhalb der erforderlichen blauen Linien vorgesehen
(vgl. Plan für das Grundbuch Gemeinde Celerina vom 9. September 2024, Plan
Nr. 182-23/01).
9.5.
Die Beschwerdeführer beanstanden allerdings eine Verletzung der
Wohnhygiene durch die Verletzung von Art. 45 Abs. 3 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 BauG.
Gemäss Art. 45 Abs. 3 BauG haben sich alle Neu-, An- und Nebenbauten sowie
Umbauten in Höhe, Stellung, Volumen, Proportionen, Dachform, Material, Farbe
und Gestaltung der Fassaden den umliegenden Bauten anzupassen. Soweit die
umliegenden Bauten keine Abweichungen zulassen oder verlangen, dürfen auf der
Traufseite höchstens zwei Vollgeschosse in Sinne der Gestaltungsrichtlinien in

31 / 46
Erscheinung treten und Firsthöhen von 13 m nicht überschritten werden. Ein
Anspruch auf diese Baumasse besteht nicht. Art. 46 Abs. 1 BauG erklärt für die
Dorferweiterungszone die Vorschriften der Dorfzone nach Art. 45 BauG für
anwendbar.
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass bereits Abstandsvorschriften
eine ausreichende Wohnhygiene der Nachbargrundstücke sicherstellen würden.
Art. 45 BauG enthalte keine konkreten Vorgaben zur Wohnhygiene wie bspw.
natürliche Belichtung von Schlafzimmern, lichte Minimalhöhe von Räumen etc. Bei
Art. 45 BauG handle es sich um eine Gestaltungsbestimmung, die höchstens für
extreme Verletzungen der Wohnhygiene herangezogen werden könnte. Unter
Berücksichtigung, dass vorliegend der in Art. 75 Abs. 2 KRG festgelegte
Gebäudeabstand eingehalten sei, seien solche Verletzungen in Bezug auf die
Bewohner der Nachbargebäude allerdings kaum denkbar bzw. würden von den
Beschwerdeführern auch nicht (substantiiert) geltend gemacht.
9.6.
Das Gericht stimmt der Beschwerdegegnerin 1 zu, dass Art. 45 BauG keine
konkreten Vorgaben zur Wohnhygiene enthält und nicht ersichtlich ist, inwiefern
dieser Artikel durch das vorliegende Bauprojekt verletzt sein soll. Hinzu kommt,
dass nicht ersichtlich ist, dass Abstandvorschriften oder andere Vorschriften, die
einen Einfluss auf die Stellung des Hauses haben, mit dem Bauprojekt verletzt
werden. Wenn die Beschwerdeführer mangelnde Aussicht oder ähnliches geltend
machen, ist ihnen zu entgegnen, dass kein Recht auf Aussicht besteht. Eine
bewilligungsfähige Baute ist von den Nachbarn zu tolerieren (vgl. Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 64 vom 25. Juni 2025 E. 7.3). Die
Wohnhygiene
betreffend
Aussicht,
Privatsphäre
etc.
wird
durch
die
Abstandsvorschriften, maximalen Gebäudehöhen usw. sichergestellt.
Auch wenn die von den Beschwerdeführern vorgeschlagene alternative Stellung
des Hauses an sich ebenfalls bewilligungsfähig wäre – was vorliegend aufgrund
Irrelevanz nicht geprüft wurde –, können die Beschwerdegegner 2 bis 11 – solange
ihr Projekt rechtskonform ist – nicht verpflichtet werden, ein um ein Vielfaches
kleineres Haus zu erstellen, lediglich, weil dies den Nachbarn angenehmer wäre.
Zudem würde der Vorschlag der Beschwerdeführer mutmasslich gegen die in der
Schweiz geltenden raumplanerischen Grundsätze verstossen. In der Schweiz gilt
der Grundsatz der Verdichtung (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) sowie der Grundsatz der
haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG). Es ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Stellung des Bauprojekts rechtswidrig sein soll. Die Beschwerde
erweist sich diesbezüglich als unbegründet.

32 / 46
10.
Balkonmasse
10.1. Im Weiteren sind die Beschwerdeführer der Ansicht, dass die Südfassade
des Bauprojekts gegen Art. 21 Abs. 1 BauG verstosse. Die offenen Balkone würden
rund die Hälfte der Fassadenlänge ausmachen, womit der einzuhaltende
Höchstwert von 1/3 der Fassadenlänge deutlich überschritten werde. Zunächst
seien die vorliegenden Balkone richtigerweise unter Art. 21 Abs. 1 BauG zu
subsumieren. Es könne nicht behauptet werden, Art. 21 Abs. 1 BauG gelte nur für
auskragende Balkone. Sodann sei unter dem Wortlaut "Fassadenlänge" nicht
lediglich die Länge der längeren Fassade zu verstehen. Nach dem klaren Wortlaut
des Gesetzes sei daher der Höchstwert von einem Drittel der Fassadenlänge für
alle vier Fassaden eines Gebäudes einzuhalten.
10.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 verweisen im Wesentlichen auf das Urteil
R 23 126 E. 10.6.
10.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist zunächst auf die Definitionen der
Begriffe "Balkon" und "Loggia" und erklärt sodann, dass eine Loggia zum
Vornherein nicht in den Anwendungsbereich von Art. 21 BauG falle. Die
Beschwerdegegnerin 1 räumt ein, dass die Formulierung in Art. 21 Abs. 1 und 2
BauG nicht ganz glücklich gewählt sein möge. Berücksichtige man allerdings den
Sinn und Zweck dieser Bestimmung, so werde klar, dass bei beiden Absätzen
dieselbe Art, nämlich über die Fassade ragende Balkone, gemeint sein müssen. Da
diese aus gestalterischer Sicht wenig vorteilhaft seien, würden sie einer
einschränkenden Regelung bedürfen. Anders die in die Fassade eingelassenen
Loggien, die – ob offen oder geschlossen – vom Betrachter kaum wahrgenommen
würden, damit nicht störend seien und deshalb auch keiner Regelung bedürfen.
10.4. Die Ausgestaltung der Südfassade hat sich gegenüber dem Projekt im
Verfahren R 23 126 nicht verändert. Im Urteil R 23 126 kam das Verwaltungsgericht
zum Schluss, dass sowohl der Gesetzeswortlaut (Fassadenlänge) wie auch die
Skizze klar für die Ansicht der Beschwerdegegner 2 bis 11 spreche, wonach mit
"Länge" auch tatsächlich die Fassadenlänge und nicht deren Breite gemeint sei.
Hinzu komme, dass in Anhang 1 des BauG unter dem Titel Balkone und Loggia
stehe, dass sich Loggias (gegenüber der Mauer nicht hervorstehend) gut als Ersatz
für grosse Balkone eignen würden. Demnach könne auch in diesem
Zusammenhang davon ausgegangen werden, dass mit offenen Balkonen, die
höchstens 1/3 der Fassadenlänge betragen dürfen – also nicht zu gross gebaut
werden sollen –, gerade solche gemeint seien, die gegenüber der Mauer
hervorstehen, während sich solche, die gegenüber der Mauer nicht hervorstehen,

33 / 46
als Ersatz für grosse Balkone eignen würden. In diesem Sinne sei nichts an der
Tatsache auszusetzen, dass die Balkone mit dem angefochtenen Entscheid
genehmigt worden seien.
10.5. Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG dürfen offene Balkone höchstens 1/3 der
Fassadenlänge betragen. Auskragende Balkone dürfen laut Art. 21 Abs. 2 BauG
nicht über die Gebäudeecken geführt werden. In den Gestaltungsrichtlinien in
Anhang 1 zum BauG finden sich unter dem Titel Balkone und Loggia verschiedene
Skizzen, welche hauptsächlich aufzeigen, welche Arten von hervorstehenden
Balkonen (nicht) erlaubt sind und wie diese auszugestalten sind. Zudem steht bei
der letzten Skizze – welche als einzige keinen hervorstehenden Balkon abbildet –,
dass sich Loggien (gegenüber der Mauerflucht nicht hervorstehend) gut als Ersatz
grosser Balkone eignen. Gleichzeitig ist damit auch die Anbringung grossflächiger
Glaspartien möglich. In Anhang 2 zum BauG wird Art. 21 BauG mittels einer Skizze
verdeutlicht. Diese Skizze zeigt einerseits auf, dass mit der Fassadenlänge die
Längsseite des Gebäudes gemeint ist und andererseits, dass ein hervorstehender
Balkon maximal 1/3 der Fassadenlänge betragen darf. Die vorliegend zu
beurteilenden "offenen Bereiche" befinden sich weder auf der Längsseite, noch sind
sie hervorstehend. Selbst wenn man also zum Schluss kommen würde, dass unter
Fassadenlänge nicht nur die Längsseite des Gebäudes gemeint ist, sondern alle
vier Seiten, wie dies die Beschwerdeführer fordern, findet Art. 21 BauG auf die hier
strittigen "offenen Bereiche" keine Anwendung, da sie ganz klar nicht hervorstehend
sind. Art. 21 BauG i.V.m. der Skizze in Anhang 2 zu Art. 21 BauG i.V.m. der
Erklärung in Anhang 1, dass sich Loggien gut als Ersatz für grosse Balkone eignen
würden, lässt nur den Schluss zu, dass sich die Einschränkungen in Art. 21 BauG
auf Balkone im eigentlichen Sinne, also auf solche, die hervorstehen, bezieht. Die
Schlussfolgerung der Gemeinde ist somit zutreffend und nicht zu beanstanden.
Folglich erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt nach erneuter
Überprüfung durch das Obergericht als unbegründet.
11.
Einordnung des Mehrfamilienhauses in die Umgebung, Gesamtwirkung
11.1. Unter Verweis auf Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 18 Abs. 1 BauG führen die
Beschwerdeführer aus, dass mit dem geplanten Bauvorhaben offensichtlich keine
gute Gesamtwirkung erzielt werden könne. Die Gegend rund um die
Baurechtsgrundstücke werde dominiert von einer gemässigten Bauweise mit
verhältnismässig kleinen Gebäuden, zwischen denen jeweils viel Raum bestehe.
Das geplante Gebäude hingegen trete als langgezogener, dreistöckiger Klotz in
Erscheinung, der aufgrund seiner Grösse, Lage, Stellung, Gestaltung und
Oberfläche keinesfalls die verlangte gute Einordnung in die bauliche Umgebung

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erreichen könne. Im Einzelnen bemängeln sie sodann die "kleinen und unruhig
angeordneten Fenster", die "dunklen Balkone und die Geländer der Balkone", den
Eingangsbereich an der Ostfassade "aufgrund seiner dunklen, striemenartigen
Vorsprünge und des dunklen verarbeiteten Materials", die "eigenartig bis bizarr
anmutende Dachkonstruktion" sowie die "nahe Positionierung des Bauprojekts an
das bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Baurechtsgrundstück Nr. D917 sowie
an das bestehende Gebäude auf der Parzelle Nr. Z.2._____".
11.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 verweisen zunächst auf die ihrer Meinung
nach bestehende res iudicata Wirkung und sodann auf E. 11 des Urteils R 23 126,
da an der Gestaltung des geplanten Bauprojekts (mit Ausnahme des Daches)
verglichen mit dem im Urteil R 23 126 beurteilten Bauprojekt nichts verändert
worden sei.
11.3. Auch die Beschwerdegegnerin 1 verweist auf das Urteil R 23 126 und vor
allem die dort beschriebene Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Beurteilung
von Ästhetikfragen sowie die Definition von Art. 73 Abs. 1 KRG. Zudem beschreibt
sie anhand diverser Fotos, dass das projektierte Mehrfamilienhaus in einem
Neubauquartier geplant sei, es könne keine Rede sein von einem "einheitlichen
Wohngebiet". Bei den umliegenden Gebäuden handle es sich um äusserlich sehr
verschiedenartig in Erscheinung tretende, dreigeschossige Mehrfamilienhäuser. Es
seien keine Gründe ersichtlich, weshalb das geplante Bauvorhaben deshalb als
fremd oder gar störend herausstechen sollte. Vielmehr sei zu erwarten, dass es sich
nahtlos in die Umgebung einfüge, die ja ebenfalls vom Quartierplan bestimmt
worden sei. Auch zu den einzelnen von den Beschwerdeführern bemängelten
Punkten legt die Beschwerdegegnerin 1 diverse Fotos ins Recht, mit denen sie
aufzeigen will, dass es sich beim vorliegenden Bauprojekt um keinen Einzelfall
handelt.
11.4. Wie das damalige Verwaltungsgericht bereits im Urteil R 23 126 festgestellt
hat, kommt den Gemeinden gemäss konstanter Rechtsprechung bei der
Beurteilung von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung der Frage der Eingliederung
von Bauten in eine bestehende Umgebung ein geschützter (weiter) Beurteilungs-
und Ermessenspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die
Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht oder überschritten hat (vgl.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 95 vom 26. Januar
2021 E.3.1). Die Prüfung der guten Gesamtwirkung resp. Eingliederung der Baute
in die Umgebung durch das Obergericht hat also vor diesem Hintergrund zu
erfolgen.

35 / 46
11.5. Gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den
Regeln der Baukunst so zu gestalten, dass mit der Umgebung und der Landschaft
eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wie die Regierung in ihrer Botschaft darlegt,
handle es sich dabei um eine positive Generalklausel. Dabei stehe die gute
Gesamtwirkung im Vordergrund, das positive Gesamtergebnis. Es gehe um den
Gesamteindruck des Orts- oder Quartierbildes, um Rücksichtnahme auf prägende
Elemente in der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des Ganzen, um die
Qualität des Gesamtbildes. Mit dem Wort "gut" werde zum Ausdruck gebracht, dass
die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht allzu
hoch angesetzt werden dürften, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine "optimale"
Gesamtwirkung verlangt würde (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat
vom 11. Mai 2004, Revision Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden
[KRG-Revision], Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343; Departement für Volkswirtschaft und
Soziales, Arbeitshilfe zum KRG, Chur 2004/2010, S. 70).
11.6. Wenn die Beschwerdeführer nun unter diesem Titel wiederum die Stellung
des geplanten Bauvorhabens kritisieren, sind sie auf die Erwägung 9 hiervor zu
verweisen, wo sich das Obergericht bereits mit der Stellung auseinandergesetzt hat
und diese für rechtskonform befunden hat. Der Vollständigkeit halber wird an dieser
Stelle wiederholt, dass auch im Rahmen der Gestaltung kein Recht auf Aussicht
besteht und ein den gültigen Vorschriften entsprechendes Gebäude von den
Nachbarn zu tolerieren ist.
11.7. Ausserdem bemängeln die Beschwerdeführer wie bereits im Verfahren
R 23 126 die Grösse und die Anordnung der Fenster unter Verweis auf das Urteil
des Verwaltungsgerichts R 22 2 vom 23. November 2022. An der Anordnung oder
der Grösse der Fenster hat sich verglichen mit Verfahren R 23 126 nichts geändert.
Das Obergericht kommt wie damals das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der
von den Beschwerdeführern zitierte Fall mit dem vorliegenden nach wie vor nicht
vergleichbar ist. In Anbetracht der von der Beschwerdegegnerin 1 in ihre
Vernehmlassung eingefügten Bilder sieht das Obergericht nicht, inwiefern die
Grösse und Anordnung der Fenster des Bauprojekts unruhiger oder unpassender
sein sollen als die Fenster in der Umgebung. Am Beschluss der Gemeinde ist
diesbezüglich somit nichts zu beanstanden. Dasselbe gilt für die Balkone und deren
Geländer sowie den Eingangsbereich und das Dach. Das Obergericht stimmt der
Beschwerdegegnerin 1 zu, dass es sich um ein sehr heterogenes Wohngebiet
handelt. Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde die Gestaltung für
angemessen betrachtet, damit überschreitet oder missbraucht sie in keinem Fall ihr
Ermessen. Nach Ansicht des Obergerichts wird sich das Bauvorhaben gut in die

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Umgebung einordnen und es entsteht eine gute Gesamtwirkung. Architektonisch ist
das projektierte Gebäude besser gelungen als andere bestehende Bauten in der
Umgebung. Eine Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG oder Art. 18 Abs. 1 BauG ist
nicht ersichtlich. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt mithin als
unbegründet.
12.
Quartierplan
12.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass mit dem Bauprojekt der Zweck
eines Quartierplans nach Art. 81 Abs. 2 BauG nicht einmal im Ansatz erreicht
werde. Die Positionierung des Bauprojekts sei nach den vorstehenden
Ausführungen weder siedlungsbaulich noch architektonisch tragbar.
12.2. Wie bereits festgestellt, entspricht das Bauprojekt den Vorschriften des
Quartierplans (vgl. E 9.4). Wenn die Beschwerdeführer nun unter diesem Titel zum
wiederholten Male in diesem Verfahren – und mit den gleichen Argumenten bei
gleicher Sach- und Rechtslage bereits im Verfahren R 23 126 – die Stellung des
Bauprojekts kritisieren wollen, sind sie damit nicht mehr zu hören resp. auf die
vorherigen Ausführungen insbesondere unter den Erwägungen 9 und 11 zu
verweisen sowie auf das Urteil R 23 126 E. 12.1. Abgesehen davon ist der
Beschwerdegegnerin 1 zuzustimmen, wenn sie darlegt, dass der Gesetzgeber im
Quartiergestaltungsplan Baufenster geschaffen hätte, einen expliziten (grösseren)
Gebäudeabstand vorgesehen und insbesondere die blaue Baugestaltungslinie
entsprechend begrenzt hätte, wenn er diesbezügliche Einschränkungen hätte
machen wollen. Dies ist aber nicht der Fall. Die Beschwerde erweist sich auch in
diesem Punkt als unbegründet.
13.
Schutzschrift
13.1. Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Replik neue Beschwerdegründe vor.
Als erstes rügen sie dabei, dass die Schutzschrift der Beschwerdegegner 2 bis 11
vom 13. September 2024 von der Vorinstanz in Verletzung von Art. 5 Abs. 1 BV
(Legalitätsprinzip) und Art. 29 Abs. 1 BV (Waffengleichheit) als Schutzschrift
entgegengenommen worden sei ( = Verfahrensfehler) und der angefochtene
Entscheid äussere sich in Verletzung der Begründungspflicht gemäss Art. 29 Abs. 2
BV nicht zur verfahrensrechtlichen Bedeutung dieser Schutzschrift und er stelle in
Verletzung von Art. 29 Abs. 1 BV (Waffengleichheit), Art. 29 Abs. 2 BV
(Anhörungsrecht) und Art. 9 BV (Willkürverbot) statt auf die Schutzschrift als
"antizipierte
Stellungnahme"
unzulässigerweise
stillschweigend
auf
die
Stellungnahme zur Einsprache vom 21. Oktober 2024 ab. Es liege in jedem Fall ein

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unheilbarer Verfahrensfehler vor und eine Verletzung der Begründungspflicht,
weshalb der angefochtene Entscheid aufzuheben sei und die Sache zwecks
Wiederholung des Schriftenwechsels an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Dabei
habe die Vorinstanz die Schutzschrift vom 13. September 2024 als Stellungnahme
zur Einsprache zu den Akten zu nehmen und den Beschwerdeführern eine Frist zur
Stellungnahme anzusetzen.
13.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 merken dazu an, dass sich aus den wirren
Ausführungen der Beschwerdeführer nicht ergebe, worin sie eine Verletzung von
Art. 29 Abs. 2 BV sehen wollen und ob nun die "Schutzschrift" im
Baubewilligungsverfahren hätte berücksichtigt werden sollen, oder eben gerade
nicht. Im Weiteren führen sie aus, dass – wie die Beschwerdeführer selbst
ausführen – die Beschwerdegegnerin 1 die Schutzschrift als solche bei der
Beurteilung des Baugesuchs Nr. 2024-0028 unberücksichtigt gelassen habe. Sie
habe sich folglich auch im angefochtenen Entscheid nicht zu dieser äussern
müssen. Im Übrigen seien sämtliche Ausführungen in der Schutzschrift von den
Beschwerdegegnern 2 bis 11 in der Stellungnahme vom 21. Oktober 2024
wiederholt und die Schutzschrift sei den Beschwerdeführern als Beilage 8 zur
Stellungnahme vom 21. Oktober 2024 zugestellt worden.
13.3. Für das Gericht erschliesst sich nicht, inwiefern das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführer durch eine Eingabe der Beschwerdegegner 2 bis 11 an die
Gemeinde verletzt worden sein soll, die erstens von der Gemeinde nicht
berücksichtigt wurde und somit nicht zum Entscheid beigetragen hat (wenn
überhaupt könnte hier nur eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdegegner 2
bis 11
vorliegen),
zweitens
deren
Inhalt
die
Beschwerdegegner 2 bis 11 in ihrer Stellungnahme zur Einsprache vollumfänglich
wiederholt haben (act. C.1.10), worauf die Beschwerdeführer replizieren konnten
und dies auch taten (act. C.1.11), und drittens die ihnen noch im vorinstanzlichen
Verfahren als Beilage zur Stellungnahme der Baugesuchsteller zugestellt wurde
(act. C.1.10, Beilage 8). Sie sind also noch im vorinstanzlichen Verfahren in deren
Besitz gekommen.
Ausserdem widersprechen sich die Beschwerdeführer selbst, wenn sie einerseits
von einer Gehörsverletzung sprechen, weil ihnen die "Schutzschrift" nicht zugestellt
worden sei und andererseits, weil diese von der Gemeinde nicht berücksichtigt
worden sei. Es ist dem Gericht schleierhaft, wie das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführer verletzt worden sein soll, indem die Gemeinde eine Eingabe der
Beschwerdegegner 2 bis 11 schlichtweg ignoriert hat.

38 / 46
Zudem ist auch nicht ersichtlich und legen die Beschwerdeführer auch nicht dar,
inwiefern ihnen durch das Vorhandensein oder das Ignorieren der Schutzschrift ein
Nachteil entstanden sein soll. Es ist weder eine Gehörsverletzung, noch eine
Verletzung des Willkürverbots oder Legalitätsprinzips ersichtlich. Auf jeden Fall
keine Verletzung, die in irgendeiner Art und Weise nachteilig für die
Beschwerdeführer gewesen sein könnte. Somit kann auch offenbleiben, ob die
Eingabe vom 13. September 2024 nun eine Schutzschrift darstellt oder nicht und
wie korrekt mit dieser umzugehen gewesen wäre. Da diese im vorliegenden Fall
weder zur Entscheidfindung beigetragen hat, noch sonst in irgendeiner Weise
berücksichtigt
wurde
und
zudem
die
Beschwerdeführer
–
wie
die
Beschwerdegegner 2 bis 11 zu Recht betonen – bereits im vorinstanzlichen
Verfahren in deren Besitz waren und sich zu dieser Eingabe hätten äussern können,
kann ihnen durch die "Schutzschrift" kein Nachteil entstanden sein.
Ganz abgesehen davon, würde die geforderte Wiederholung des Schriftenwechsels
hinsichtlich der Tatsache, dass in der sogenannten Schutzschrift nichts Anderes
steht als in der Stellungnahme zur Einsprache, einen Leerlauf darstellen, der einzig
der Verzögerung des Bauprojekts dienen würde. Die Beschwerde erweist sich in
diesem
Punkt
auf
jeden
Fall
als
unbegründet,
wenn
nicht
gar
als
rechtsmissbräuchlich.
14.
Zweitwohnungsgesetz
14.1. Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass das streitbetroffene
Baugesuch vom 9. September 2024 Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG sowie
Art. 5 Abs. 1 und 2 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes der Gemeinde
Celerina/Schlarigna (kommunales Zweitwohnungsgesetz, komZWG) verletze,
indem es nicht spezifiziere, zu welchem Zweck die zu erstellende Baute genutzt
werden solle (Erst-/Zweitwohnung); der angefochtene Entscheid verletze
gleichermassen Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG sowie Art. 5 Abs. 1 und 2
komZWG, indem es die Vereinbarkeit des streitbetroffenen Baugesuchs vom
9. September 2024 mit den genannten gesetzlichen Bestimmungen nicht
beanstande; zudem verletze der angefochtene Entscheid diesbezüglich die
Begründungspflicht gemäss Art. 29 Abs. 2 BV.
14.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 vertreten die Ansicht, dass auf die Rüge
betreffend Verletzung von Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG nicht eingetreten
werden könne, da die Beschwerdeführer sie erstmals im Beschwerdeverfahren
vorbringen würden. Selbst wenn wider Erwarten auf die Rüge eingetreten werden
würde, wäre diese unbegründet. Enthalte die Baubewilligung für eine neue

39 / 46
Wohnung keine Anordnung nach Art. 7 Abs. 3 ZWG und liege auch keine
Bewilligung nach Art. 8, 9, 26 oder 27 vor, so werde vermutet, dass die
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG gelte (Art. 7 Abs. 3 Satz 2
ZWG). Die Nutzungsbeschränkung gelte von Gesetzes wegen und ausserdem sei
allen bekannt gewesen, dass es sich um Erstwohnungen für Einheimische handle,
da dies in der Publikation des Baugesuchs aufgeführt gewesen sei. Der
Rechtssicherheit und Vollständigkeit halber hätten die Beschwerdegegner 2 bis 11
bereits einen Antrag bei der Beschwerdegegnerin 1 gestellt, um den angefochtenen
Entscheid mit der Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG zu
ergänzen.
14.3. Die Beschwerdegegnerin 1 legt dar, dass es nicht erforderlich gewesen sei
im Bau- und Einspracheentscheid das Thema der Nutzungsbeschränkung zu
erörtern, da die Erstwohnnutzung unbestritten gewesen sei und zudem vom Gesetz
vermutet werde.
14.4. Zunächst ist auf den Einwand der Beschwerdegegner 2 bis 11 eizugehen,
dass auf die Rüge der Beschwerdeführer nicht eingetreten werden könne. Die
Beschwerdegegner 2 bis 11 verweisen diesbezüglich auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 12 66 vom 8. Januar 2013 E. 3.
Dort hätten die Beschwerdeführerinnen im Beschwerdeverfahren gänzlich neue
Rügen gegenüber ihren Rügen im Einspracheverfahren vorgebracht. Das
Verwaltungsgericht
habe
dazu
festgehalten,
dass
es
sich
bei
dieser
Vorgehensweise nicht um Vorbringen neuer Tatsachen, sondern um eine
unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegehrens handle.
Der von den Beschwerdegegnern zitierte Fall ist nur begrenzt mit dem vorliegenden
Fall vergleichbar. Das Verwaltungsgericht trat damals auf die Beschwerde aufgrund
mangelnder Legitimation der Beschwerdeführerinnen im Sinne von Art. 50 VRG
nicht ein. Es sprach den Beschwerdeführerinnen ein schutzwürdiges Interesse ab.
Dies weil die Beschwerdeführerinnen im Einspracheverfahren – unbesehen der
Formulierung
im
Entscheiddispositiv
–
mit
ihren
Rügen
vollumfänglich
durchdrangen, indem ihre Rügen als Auflagen in den damaligen Bauentscheid
integriert
wurden.
Würden
in
diesem
Fall
neue
Rügen
als
neue
Tatsachenbehauptungen qualifiziert, könnte ein Einsprecher selbst bei Gutheissung
des Haupt- und Eventualbegehrens bei der Beschwerdeinstanz vollständig neue
Beschwerdegründe vortragen. Ein solches Vorgehen ist jedoch als unerlaubte
Ausdehnung des Rechtsbegehrens im Sinne von Art. 51 Abs. 2 VRG zu
qualifizieren.

40 / 46
Im Gegensatz dazu steht vorliegend nicht die Legitimation der Beschwerdeführer in
Frage und zudem sind die Beschwerdeführer mit keinem ihrer Rügepunkte im
Einspracheverfahren durchgedrungen. Wie bereits in E. 6.1 hiervor unter Verweis
auf das Urteil R 23 126 E. 10.5 ausgeführt, ist der Streitgegenstand massgebend
für die Beurteilung der Zulässigkeit der Rügen. Der Streitgegenstand wird durch die
rechtliche
Wirkung
definiert.
Im
Verfahren
R 12 66
wurde
durch
die
Berücksichtigung der Rügen der Einsprache als Auflagen die Wirkung einer
Gutheissung erzeugt. Wovon im vorliegenden Falle nicht die Rede sein kann. Auf
die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführer ist demnach einzutreten.
14.5. Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der nach Art. 5
festgestellte Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, keine neuen Wohnungen
bewilligt werden. Liegt dieser Anteil unter 20 % und hätte die Erteilung einer
Baubewilligung zur Folge, dass die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 %
überschreiten würde, so darf die Bewilligung nicht erteilt werden.
Es ist zwar zutreffend, dass der Zweitwohnungsanteil in Celerina/Schlarigna über
20 % liegt, es ist jedoch unbestritten, dass mit dem geplanten Bauprojekt
Erstwohnungen realisiert werden sollen. Nicht einmal die Beschwerdeführer
behaupten Gegenteiliges. Insofern ist nicht nachvollziehbar, inwiefern Art. 6 Abs. 1
ZWG durch das Baugesuch oder den angefochtenen Entscheid verletzt worden sein
könnte.
14.6. Gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG dürfen in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent neue Wohnungen nur bewilligt werden,
wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer
Erstwohnung gleichgestellt ist, genutzt werden.
Da in Celerina/Schlarigna der Zweitwohnungsanteil bei über 20 % liegt, unterliegen
die
geplanten
Wohnungen
offensichtlich
und
unbestritten
der
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Da die Wohnungen allerdings
unbestritten zur Erstwohnnutzung vorgesehen sind, ist eine Verletzung von Art. 7
Abs. 1 lit. a ZWG nicht möglich. Grundsätzlich ist die Nutzungsbeschränkung
gemäss Art. 7 Abs. 3 Satz 1 ZWG zwar durch die zuständige Behörde mittels
Nutzungsauflage anzuordnen, enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung
jedoch keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Artikel 8, 9,
26 oder 27 vor, so wird gemäss Art. 7 Abs. 3 Satz 2 ZWG vermutet, dass die
Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 lit. a gilt. Somit gilt im vorliegenden Fall die
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG von Gesetzes wegen. Eine
mangelnde Anordnung der Behörde hat auf jeden Fall keinen Einfluss auf die

41 / 46
Gültigkeit
der
Baubewilligung.
Ausserdem
hat
die
Gemeinde
diese
Nutzungsbeschränkung zwischenzeitlich angeordnet (act. C.1.13).
14.7. Art. 5 Abs. 1 komZWG besagt, dass bei Baugesuchen, welche eine
Wohnnutzung vorsehen, die Zweckbestimmung der geplanten Wohnungen samt
zugehörigen Nebenräumen in den Baueingabeplänen festzulegen ist. Gemäss
Art. 5 Abs. 2 komZWG ist die Zweckbindung von bewilligten Erstwohnungen und
touristisch bewirtschafteten Wohnungen gemäss Bundesrecht durch Auflagen in
der Baubewilligung sicherzustellen. Die Auflagen sind von der Baubehörde vor
Baubeginn auf dem betroffenen Grundstück im Grundbuch anmerken zu lassen.
Wie die Beschwerdegegner 2 bis 11 zu Recht erwähnen, war sämtlichen Parteien
bereits im Einspracheverfahren bekannt, dass es sich beim vorliegenden Projekt
um Erstwohnungen für Einheimische handelt. Zudem verweist dieser Artikel auf das
Bundesrecht. Wie bereits festgestellt gilt die Nutzungsbeschränkung nach Art. 7
Abs. 1 lit. a ZWG gestützt auf Art. 7 Abs. 3 ZWG von Gesetzes wegen im Falle
fehlender entsprechender Anordnung. Überdies wurde die Nutzungsbeschränkung
wie bereits angemerkt auf Gesuch der Beschwerdegegner 2 bis 11 vom 15. Mai
2025 mit Verfügung der Baubehörde vom 26. Mai 2025 nachträglich ausdrücklich
festgelegt und das Grundbuch angewiesen diese anzumerken (act. C.1.13). Wenn
nicht schon von Anfang an als unbegründet, so erweist sich diese Rüge zumindest
als zwischenzeitlich gegenstandslos geworden.
14.8. Zusammenfassend ist an dieser Stelle festzuhalten, dass keine Verletzung
der Zweitwohnungsgesetzgebung vorliegen kann, da es sich beim strittigen Projekt
offensichtlich
und
unbestritten
um
Erstwohnungen
handelt.
Dieser
Beschwerdepunkt erweist sich folglich als unbegründet.
15.
Pläne
15.1. Die Beschwerdeführer bestreiten mit Nichtwissen, dass der Gebäudeabstand
zwischen dem streitbetroffenen Bauprojekt und der Baute der Beschwerdeführer
auf ihrem Baurechtsgrundstück eingehalten werde. Denn die sich im Recht
befindlichen Kopien des Quartierplans seien nicht massgetreu und seien
entsprechend auch nicht beglaubigt. Zudem bestreiten die Beschwerdeführer, dass
die
im
Plan
für
das
Grundbuch
gemäss
Baueingabe
eingezeichnete
Baugestaltungslinie dem Quartierplan entspreche. Es sei daher zu prüfen, ob der
Plan für das Grundbuch gemäss Baueingabe mit dem Quartierplan überhaupt
vereinbar sei.

42 / 46
15.2. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 entgegnen darauf, dass diese Ausführungen
unzutreffend seien. Die Pläne der Baugesuchsunterlagen seien massstabsgetreu
eingereicht worden. Im Weiteren sei auf diese Rüge nicht einzutreten, da sie nicht
bereits im Einspracheverfahren vorgebracht worden sei.
15.3. Den Behauptungen der Beschwerdeführer mangelt es an einer Grundlage.
Es ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern auch nicht näher
substanziiert, weshalb der Plan für das Grundbuch gemäss Baueingabe mit dem
Quartierplan nicht vereinbar sein soll. Auf diese mit "Nichtwissen" begründeten
Vorwürfe geht das Obergericht nicht näher ein. Dieser Punkt der Beschwerde
erweist sich somit ebenfalls als unbegründet.
16.
Akzessorische Überprüfung Quartierplan
16.1. In ihrer Replik fordern die Beschwerdeführer, dass die in der Beschwerde
dargelegten Verletzungen des kommunalen Baugesetzes nicht nur in Form einer
Einzelaktkontrolle des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids, sondern
auch im Rahmen einer inzidenten Normenkontrolle zu prüfen seien. Indem der
Quartierplan die in der Beschwerde angerufenen Gesetzesbestimmungen (Art. 45
Abs. 3 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 und Art. 81 Abs. 2 BauG) verletze und indem sich der
angefochtene Bau- und Einspracheentscheid auf den Quartierplan abstütze,
entbehre der vorliegende angefochtene Bau- und Einspracheentscheid einer
gesetzlichen Grundlage und sei daher aufgrund Rechtswidrigkeit aufzuheben.
16.2. Die Beschwerdegegnerin 1 weist darauf hin, dass Nutzungspläne
grundsätzlich bei deren Erlass anzufechten sind und eine vorfrageweise
Überprüfung von Plänen im Anwendungsfall grundsätzlich ausgeschlossen sei. Von
diesem Grundsatz gebe es nur zwei Ausnahmen. Die erste Ausnahme betreffe den
Fall, dass sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten
Beschränkungen habe Rechenschaft geben können und er im damaligen Zeitpunkt
keine Möglichkeit gehabt habe, seine Interessen zu verteidigen. Bei der zweiten
Ausnahme gehe es um jene Fälle, in denen sich die tatsächlichen Verhältnisse oder
die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert hätten,
dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer
Überprüfung
bzw.
Anpassung
die
entgegenstehenden
Interessen
der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiege. Beide Ausnahmen würden
im vorliegenden Fall nicht vorliegen.
16.3. Die Beschwerdegegner 2 bis 11 sind zunächst wiederum der Ansicht, dass
auf die Rüge nicht eingetreten werden könne, da sie im Einspracheverfahren nicht

43 / 46
vorgebracht worden sei. Zudem verweisen sie auf E. 12.2 des Urteils R 23 126,
worin das damalige Verwaltungsgericht festgehalten hat, dass eine vorfragweise
Überprüfung des Nutzungsplans im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens
ausgeschlossen ist. Ausserdem ergebe sich die Unmöglichkeit einer inzidenten
Normenkontrolle des Quartierplans auch daraus, dass die Quartierpläne nach
bündnerischem Recht Verfügungen, d.h. individuell konkrete Akte seien und daher
gar nicht vorfragweise überprüft werden könnten, sondern selbst mittels
Beschwerde angefochten werden müssten.
16.4. Wie die Beschwerdegegner 2 bis 11 sowie die Beschwerdegegnerin 1 zu
Recht anmerken, ist eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen im
Anwendungsfall, wie bspw. bei der Erteilung einer Baubewilligung, grundsätzlich
ausgeschlossen. Nutzungspläne müssen bei ihrem Erlass angefochten werden,
sonst sind sie an sich bestandskräftig (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 23 69 vom 21. Mai 2024 E. 2.4; R 24 52 vom 26. November
2024 E. 5.2.2 m.w.H.). Die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans ist nur
ausnahmsweise zulässig. Die erste Ausnahme liegt vor, wenn sich der Betroffene
bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft
geben konnte, wenn er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte seine
Interessen zu verteidigen. Die zweite Ausnahme liegt vor, wenn sich die
tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass
so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte,
und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden
Interessen der Rechtssicherheit und der der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 19 vom 7. November 2023
E. 6.2).
In casu ist das Vorliegen einer der erwähnten Ausnahmen weder ersichtlich noch
wird eine solche von den Beschwerdeführern geltend gemacht. Soweit die
Beschwerdeführer
vorliegend
die
Verletzung
verschiedener
kommunaler,
kantonaler und bundesrechtlicher Normen wie bspw. von Art. 2 Abs. 1 RPG und
damit eine zu starke Abweichung des Quartierplans von der Grundordnung geltend
machen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sie diese Rügen im Rahmen des
Quartierplanverfahrens hätten vorbringen müssen resp. wie bereits mit Urteil
R 23 126 E. 12.2 festgestellt, hätten sie die Abweisung des Gemeinderats vom
22. August 2024 auf ihr Abänderungsgesuch zum Quartierplan vom 17. Juli 2023
anfechten müssen. Zudem ist der Gemeinde zuzustimmen, wenn sie darlegt, dass
vorliegend ein erhebliches Interesse an der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit

44 / 46
bestehe, zumal die Bauparzelle mittlerweile das einzige unüberbaute Grundstück
innerhalb des Quartierplanperimeters darstelle.
Auf jeden Fall liegt in casu keine Ausnahme für eine akzessorische Normenkontrolle
des Quartierplans vor, womit auf die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführer
nicht näher einzugehen ist. Die Beschwerde erweist sich mithin in diesem Punkt als
unbegründet.
17.
Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass auf die
Rüge der Beschwerdeführer betreffend Unmöglichkeit der Beseitigung der Mängel
mittels Auflagen nach Art. 90 KRG nicht näher einzugehen ist, da infolge
Unbegründetheit der Beschwerde keine Beseitigung von Mängeln erforderlich ist.
18.
Die
Beschwerdeführer
vermögen
mit
keinem
ihrer
Rügepunkte
durchzudringen, die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und
ist vollumfänglich abzuweisen.
19.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und Klageverfahren in der
Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Da die Beschwerdeführer
vollumfänglich unterlegen sind, sind ihnen die Kosten aufzuerlegen. Die Kosten
bestehen aus der Staatsgebühr sowie den Kanzleiauslagen. Die Staatsgebühr wird
unter Berücksichtigung des erheblichen Aufwandes mit umfangreichem doppeltem
Schriftenwechsel und Erlass einer prozessleitenden Verfügung betreffend
aufschiebende Wirkung und Dringlicherklärung des Verfahrens in Anwendung von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 5'000.00 festgesetzt.
19.2. Die unterliegende Partei wird zudem verpflichtet, der obsiegenden Partei die
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78
Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 bis 11 hat eine
Kostennote in der Höhe von insgesamt CHF 4'370.20 eingereicht. Dabei macht er
für einen Aufwand von 15.00 Stunden CHF 3'925 geltend, dies mit einem
Stundenansatz
von
CHF 270.00
resp.
CHF 220.00.
Hinzu
kommt
eine
Kleinspesenpauschale von 3% (CHF 117.75) sowie MWST von 8.10 %
(CHF 327.45). Die Honorarnote ist – vor allem im Vergleich zur Honorarnote der
Beschwerdeführer in der Höhe von CHF 23'676.50 (78 Stunden à CHF 270.00 zzgl.
Spesen und MWST) und jener der Beschwerdegegnerin 1 von 8'447.59 (28.1
Stunden à CHF 270.00 zzgl. Spesen und MWST) – nicht zu beanstanden. Die
Beschwerdeführer werden somit verpflichtet die Beschwerdegegner 2 bis 11 mit
CHF 4'370.20 aussergerichtlich zu entschädigen.

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Da die Beschwerdegegnerin 1 in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht
ihr keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'084.00
Total
CHF
6'084.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A._____, B._____, C._____ und C.A._____.
3.
A._____, B._____, C._____ und C.A._____ haben die Einfache Gesellschaft
D._____, bestehend aus E._____, E.A._____, F._____, G._____, H._____,
H.A._____, I._____, I.A._____, J._____ und K._____, aussergerichtlich mit
CHF 4'370.20 (inkl. MWST und Barauslagen) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]