gr_gerichte · ZF 2007 69 · 2008-02-12 · de
Festsetzung einer angemessenen Ausgleichszahlung gemäss Art. 105 Fusionsgesetz

Beseitigungsklage | OR Allgemeine Bestimmung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 12. Februar 2008
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 07 69
(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Ur-
teil vom 15. Januar 2009 abgewiesen worden, soweit darauf einzutreten war).
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Vizepräsident Bochsler
RichterInnen
Rehli, Riesen-Bienz, Hubert und Zinsli
Aktuar
Engler
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der Z . , Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ste-
fan Metzger, Plazza da Scoula 10, Postfach 45, 7500 St. Moritz,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichtes M a l o j a vom 3. Juli 2007, mitgeteilt am 12. Juli
2007, in Sachen der Y., Klägerin und Berufungsbeklagte, sowie des X., Kläger und
Berufungsbeklagter, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Alfred Müller,
Zeltweg 44, Postfach, 8032 Zürich, gegen die Beklagte und Berufungsklägerin so-
wie gegen Dr. W., Eingerufener (vonseiten der Klägerin und des Klägers),
betreffend Beseitigungsbegehren, Eintragung einer Dienstbarkeit, Schadener-
satzforderung,
hat sich ergeben:

2
A.
Y. und X. sind Eigentümer einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft
an der V./U. in T. (Parzelle Nr. 9 des Grundbuches der Gemeinde T.). Ausserdem
waren sie als Nachfolger der Q. Berechtigte aus einem selbständigen und dauern-
den Baurecht (Parzelle Nr. 2221 des Grundbuches der Gemeinde T.) auf Errich-
tung einer Parkplatzanlage auf dem belasteten, ebenfalls an der U. befindlichen
Grundstück (Parzelle Nr. 2219 des Grundbuches der Gemeinde T.). Bis zur Be-
gründung von Stockwerkeigentum und der anschliessenden Überbauung mit ei-
nem Wohn- und Geschäftshaus samt einer sechsstöckigen Tiefgarage war die Z.
Alleineigentümerin der Parzelle Nr. 2219.
Am 20. Juni 2003 unterzeichneten Y. und X. auf der einen sowie Dr. W. auf
der anderen Seite einen Vorvertrag auf Abschluss einer Vereinbarung über die
Aufhebung eines Baurechtes. In den Vorbemerkungen (Ziff. I.) hielten sie nicht nur
die oben erwähnten Berechtigungen an der Parzelle Nr. 2219 fest (Eigentum [Ziff.
I.1.], Baurecht [Ziff. I. 2./3.]), sondern erklärten darüber hinaus, dass Dr. W. einen
Anspruch besitze auf den Erwerb sämtlicher Aktien der Z. und befugt sei, die
Rechte aus dem Vorvertrag gegen Übernahme der entsprechenden Pflichten auf
diese oder eine andere Gesellschaft zu übertragen (Ziff. I.4.).
Für den Fall, dass die in den Vorbemerkungen umschriebene Vorausset-
zung erfüllt werde, trafen die Parteien des Vorvertrages unter anderem die folgen-
den Vereinbarungen (Ziff. II.): Aufhebung des auf der Parzelle Nr. 2219 lastenden
Baurechts (Ziff. II.1.) gegen Überlassung von zwanzig Autoabstellplätzen durch
die Z. in der von ihr auf der Parzelle Nr. 2219 geplanten Tiefgarage (Ziff. II.2.);
Verpflichtung der Z., bei der Überbauung der Parzelle Nr. 2219 eine Höhenbe-
schränkung von 8,5 Metern ab einem bestimmten Referenzpunkt (1819,498 Meter
über Meer) einzuhalten (Ziff. II.3.); gemeinsame Grundbuchanmeldung durch die
beiden Rechtsvertreter und gleichzeitige Grundbucheintragung der Verträge auf
Aufhebung des Baurechts und auf Überlassung der zwanzig Autoabstellplätze
(Ziff. II.6./12.).
Am 30. März 2004 unterzeichneten Y. und X. einerseits sowie die Z. ander-
seits einen Vertrag auf Aufhebung eines Baurechts, wobei die AG durch die kol-
lektiv zeichnungsberechtigten Angehörigen des Verwaltungsrates Dr. W. (Präsi-
dent) und S. (Mitglied) vertreten wurde. Diese Stellung hatten die beiden seit dem
16. Februar 2004 inne. Die Parteien hielten in der öffentlichen Urkunde fest (Ziff.
2 Abs. 1), dass sich Y. und X. bereits im Vorvertrag vom 20. Juni 2003 zur Aufhe-
bung des auf der Parzelle Nr. 2219 lastenden Baurechts verpflichtet hätten, und

3
zwar Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an zwanzig im Rahmen der
geplanten Überbauung der Parzelle Nr. 2219 erst noch zu errichtenden Autoab-
stellplätzen. Nach den weiteren Ausführungen im Vertrag vom 30. März 2004 war
zu diesem Zeitpunkt an der Parzelle Nr. 2219 noch kein Stockwerkeigentum be-
gründet worden (Ziff. 2 Abs. 2), weshalb die Z. vorerst nicht in der Lage war, die
genannte und von ihr ausdrücklich als eigene Verpflichtung anerkannte Eigen-
tumsverschaffung zu erfüllen (Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 6 Abs. 1). Um den Baubeginn
nicht zu verzögern, erklärten sich Y. und X. – gegen Einräumung finanzieller Si-
cherheiten freilich – trotzdem damit einverstanden, dass das Baurecht bereits auf
den 01. April 2004 aufgehoben und die Baurechtsparzelle Nr. 2221 im Grundbuch
gelöscht werde (Ziff. 5).
Die Dachoberkante des in der Folge auf der Parzelle Nr. 2219 errichteten
Wohn- und Geschäftshauses samt Tiefgarage liegt gerade noch innerhalb der im
Vorvertrag vom 20. Juni 2003 festgelegten Bauobergrenze von 1827,998 Metern
über Meer, drei Aufbauten, welche offenbar Liftmotoren und Kamine enthalten,
hingegen nicht mehr.
B.
Am 13. Juni 2006 machten Y. und X. beim Kreispräsidenten Oberen-
gadin als Vermittler eine gegen die Z. gerichtete Klage anhängig. Nachdem die
Beklagte offenbar einen ersten Termin nicht wahrgenommen hatte, fand am 01.
September 2006 die zweite Sühneverhandlung statt. Laut dem undatierten Leit-
schein stellten die Parteien hierbei die folgenden Anträge:

4
Klägerisches Rechtsbegehren
„1.
Es sei die Beklagte unter der Strafdrohung von Art. 292 StGB zu ver-
pflichten, die bereits errichteten Dachaufbauten auf dem Gebäude der
Parzelle Nr. 2219 (Grundbuch T.) innert angemessener und richterlich
anzusetzender Frist zu entfernen, soweit sie die vereinbarte privat-
rechtliche Baubeschränkung (Höherbaubeschränkung auf 1827.998
müM) verletzen.
2.
Das Grundbuchamt Oberengadin sei anzuweisen, folgende Dienst-
barkeit einzutragen:
Im Grundbuch T.
Höherbaubeschränkung
zulasten Grundstück Parzelle Nr. 2219
zugunsten Grundstück Parzelle Nr. 9
Inhalt: Baubeschränkung auf Höhe von maximal 8.5 Meter
ab Höhenkontrollpunkt von 1819.498 müM
gemäss Grundbuchplan P. vom 19. Juni 2003
3.
Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, Schadenersatz von CHF
300'000.00, ev. nach richterlichem Ermessen, zuzüglich 5 % Zins ab
heutigem Datum zu bezahlen.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklag-
ten.
Beklagtisches Rechtsbegehren
„1.
Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerschaft.“
C.
Mit Prozesseingabe vom 31. Oktober 2006 unterbreiteten Y. und X.
die Streitsache dem Bezirksgericht Maloja, wobei sie an ihren Rechtsbegehren
gemäss Leitschein festhielten.
In ihrer Prozessantwort vom 12. Dezember 2006 bestätigte auch die Z. ihre
an der Sühneverhandlung gestellten Anträge.
Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht durchgeführt.
D.
Gestützt auf ein entsprechendes Begehren, welches Y. und X. am
27. Februar 2007 eingereicht hatten, verfügte das Bezirksgerichtspräsidium Ma-
loja am 05. März 2007, dass in deren Auseinandersetzung mit der Z. (Proz. Nr.
110-2006-41) Dr. W. der Streit verkündet werde.
Der Eingerufene nahm indessen am weiteren Verfahren nicht teil.

5
E.
Anlässlich der im Anschluss an einen Augenschein durchgeführten
erstinstanzlichen Hauptverhandlung zogen Y. und X. ihr Begehren auf Eintragung
einer Grunddienstbarkeit (Ziff. 2 der Klage) vorbehaltlos zurück.
F.
In der Folge erkannte das Bezirksgericht Maloja mit Urteil vom 03.
Juli 2007, mitgeteilt am 12. Juli 2007:
„1.
Die Klage wird gutgeheissen und die Beklagte wird verpflichtet, die
Dachaufbauten auf der Chesa R., Parzelle Nr. 2219, GB T., innert vier
Monaten nach Eintritt der Rechtkraft dieses Urteils so zu gestalten,
dass sie die Höhenkote von 1827.998 m. ü. M. nicht überschreiten.
Diese Verpflichtung erfolgt unter Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach
mit Busse bestraft wird, wer einer von einer zuständigen Behörde an
ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF
10'000.00, einem Streitwertzuschlag von CHF 5000.00 und Schreib-
gebühren von CHF 500.00, sowie die vermittleramtlichen Kosten von
CHF 220.00 werden zu einem Viertel den Klägern und zu drei Vierteln
der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte wird verpflichtet, die Kläger mit CHF 11'261.95 ausser-
amtlich zu entschädigen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung).
5.
Mitteilung an: …“
G.
Hiergegen liess die Z. mit Eingabe vom 20. Juli 2007, der Post über-
geben am 16. August 2007, Berufung an die Zivilkammer des Kantonsgerichts
erklären mit dem Begehren:
„1.
Die Ziffern 1 bis 3 des Dispositivs des angefochtenen Urteils seien
aufzuheben.
Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das vermittleramtliche
Verfahren sowie die bezirks- und kantonsgerichtlichen Verfahren zu-
lasten der Kläger und Berufungsbeklagten, und zwar unter solidari-
scher Haftbarkeit.“
H.
Nachdem die Z. auf entsprechende Verfügung hin ihre Berufungsan-
träge schriftlich begründet hatte, erhielten Y. und X. Gelegenheit, sich hierzu ver-
nehmen zu lassen. Sie taten dies mit Eingabe vom 14. November 2007, wobei sie
die folgenden Begehren stellten:
„1.
Die Berufung sei abzuweisen.

6
2.
Die angefochtenen Ziffern 1-3 des Dispositivs des Urteils des Bezirks-
gerichts Maloja vom 03./12. Juli 2007 seien zu bestätigen; eventuell
sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern CHF 300'000.00 zuzüg-
lich 5 % Zins ab 31. Oktober 2006 an Schadenersatz zu bezahlen.
(3.) Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.“
Die Zivilkammer zieht in Erwägung:
1.
Gemäss ihrem ursprünglichen Rechtsbegehren verlangten Y. und X.
unter anderem, es sei das Grundbuchamt Oberengadin anzuweisen, zu Lasten
der Parzelle Nr. 2219 und zu Gunsten der Parzelle Nr. 9 des Grundbuches der
Gemeinde T. eine Grunddienstbarkeit (die oben beschriebene Bauhöhenbe-
schränkung) einzutragen. Ein solcher Anspruch ist dinglicher Natur (vgl. ETIENNE
PETITPIERRE, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 3. Aufl., Basel 2007, Art. 731
ZGB N. 14) und ist gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. a GestG beim Gericht am Ort einzu-
klagen, wo das Grundstück (massgeblich ist das belastete, vgl. NICOLAS VON
WERDT, Gerichtsstandsgesetz, Kommentar, 2. Aufl., Bern 2005, Art. 19 N. 5) im
Grundbuch aufgenommen ist (T.). Beim Hauptbegehren auf Beseitigung der nicht
genehmen Dachaufbauten auf dem auf der Parzelle Nr. 2219 errichteten Wohn-
und Geschäftshaus samt Tiefgarage handelt es um eine so genannte andere
Klage mit Bezug zu einem Grundstück. Sie kann gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. c GestG
entweder am Ort der gelegenen Sache (T.) oder aber am Sitz bzw. Wohnsitz der
beklagten Partei (T.) angehoben werden. Nichts anderes gilt für die im Eventual-
begehren enthaltene Schadenersatzforderung aus angeblicher Überschreitung
des Grundeigentums (Nichteinhalten der Bauhöhenbeschränkung auf der Parzelle
Nr. 2219). Sie kann nach der gleichen Vorschrift ebenfalls am forum rei sitae (T.)
oder aber am Sitz der beklagten Gesellschaft (T.) eingereicht werden. Der mass-
gebliche Anknüpfungspunkt liegt also hinsichtlich aller drei Begehren auf Gebiet
des Bezirkes Maloja, weshalb nicht zu beanstanden ist, dass die von der Klägerin
und vom Kläger angerufene Vorinstanz ihre örtliche Zuständigkeit bejaht hat.
Keiner näheren Begründung bedarf, dass die eingeklagten Ansprüche ver-
mögensrechtlicher Natur sind, wobei allein die umstrittene Beseitigung der Dach-
aufbauten Unsummen (Zehntausende von Franken wenn nicht mehr) kosten
würde. Y. und X. schätzen den der Gegenpartei daraus erwachsenden Aufwand
gar auf rund 500'000 Franken. Klagen mit derartigen Streitbeträgen fallen gemäss
Art. 19 Ziff. 1 ZPO in die sachliche Zuständigkeit des jeweiligen Bezirksgerichtes,

7
hier also jenes von Maloja, so dass auch insoweit einem Eintreten auf die Ange-
legenheit durch die Vorinstanz nichts entgegenstand.
Bezirksgerichtliche Urteile im Sinne von Art. 19 ZPO, seien sie in vermö-
gensrechtlichen (Ziff. 1) oder nicht vermögensrechtlichen Streitsachen (Ziff. 2) er-
gangen, können gemäss Art. 218 Abs. 1 ZPO mit Berufung bei der Zivilkammer
des Kantonsgerichts angefochten werden. Da der ursprünglich erforderliche Streit-
wert (höher als Fr. 8000.00) im Zeitpunkt der Ausfällung des erstinstanzlichen Ur-
teils noch vorhanden war (vgl. PKG 1994-15-54), das Rechtsmittel überdies innert
Frist ergriffen wurde (Art. 219 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und die Weiterzugserklärung
ausserdem den gesetzlichen Formerfordernissen entspricht (Art. 219 Abs. 1 Satz
2 ZPO), ist darauf einzutreten.
2.
Die Z. macht vorab einmal geltend, dass auf die Klage oder jeden-
falls auf deren Begehren 3 gar nicht erst eingetreten werden dürfe, handle es sich
doch hierbei um eine eventuelle und damit angesichts der Bedingungsfeindlichkeit
von Rechtsbegehren unzulässige Hauptklage. Dem vermag sich die Zivilkammer
nicht anzuschliessen. Y. und X. machten im Rahmen einer objektiven Klagenhäu-
fung zwei Hauptbegehren geltend. Mit dem ersten wollten sie die Entfernung nicht
genehmer Dachaufbauten erreichen, während mit dem zweiten (jenem auf Grund-
bucheintragung) der Bauhöhenbeschränkung, aus welcher der Beseitigungsan-
spruch hergeleitet wird, dingliche Wirkung verliehen werden sollte. Mit einem wei-
teren Begehren schliesslich, zu welchem ausdrücklich vermerkt wird, dass es le-
diglich eventualiter gestellt werde, forderten die Klägerin und der Kläger von der
Z. Schadenersatz, was aus ihrer Sicht klarerweise besagen sollte und von der
Beklagten vernünftigerweise auch so verstanden werden musste, sie würden eine
Abgeltung in Geld einzig für den Fall verlangen, dass sie mit ihrem Antrag auf
Beseitigung der Dachaufbauten nicht durchdringen sollten. Eine solche Verknüp-
fung eines Hauptbegehrens mit einem Eventualbegehren aber ist zulässig (vgl.
OSCAR VOGEL / KARL SPÜHLER, Grundriss des Zivilprozessrechts und des interna-
tionalen Zivilprozessrechts der Schweiz, 8. Aufl., Bern 2006, Kapitel 7 N. 7).
Nicht näher auseinander zu setzen braucht sich die Zivilkammer mit dem
Rechtsbegehren 2 auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Wie der Sachver-
haltsdarstellung im angefochtenen Urteil (S. 3) entnommen werden kann, wurde
dieser Antrag anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vorbehaltlos
zurückgezogen. Insoweit kann die Klage somit als erledigt abgeschrieben werden.

8
Da ins Dispositiv des angefochtenen Urteils kein entsprechender Vermerk aufge-
nommen wurde, es aber grundsätzlich über die Erledigung aller Rechtsbegehren
Auskunft geben sollte (vgl. ROBERT HAUSER / ERHARD SCHWERI, GVG, Kommentar
zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, Zürich 2002, § 157 N. 52 und 62),
ist der Teilrückzug nunmehr der Klarheit halber im Berufungserkenntnis noch
förmlich festzuhalten.
3.
Das Bezirksgericht Maloja kam im angefochtenen Urteil zum
Schluss, dass die Z. die Verpflichtung eingegangen sei, die im Vorvertrag vom 20.
Juni 2003 näher geregelte Bauhöhenbeschränkung einzuhalten. Mit der hierzu ge-
gebenen Begründung müsste sich die Berufungsinstanz freilich dann nicht aus-
einander setzen, wenn die Beklagte mit ihrem Einwand durchzudringen ver-
möchte, dass sich der Prozess über die Beseitigung der die Bauhöhenbeschrän-
kung missachtenden, gemeinschaftliche Teile darstellenden Dachaufbauten nicht
nur gegen sie (die Z.) hätte richten dürfen, sondern dass in ihn sämtliche Stock-
werkeigentümer der Parzelle Nr. 2219 als notwendige Streitgenossen hätten ein-
bezogen werden müssen. Da dies nicht geschehen sei, müsse die Klage (hier das
Rechtsbegehren 1) wegen fehlender Passivlegitimation der Beklagten abgewie-
sen werden (vgl. VOGEL / SPÜHLER, a. a. O., Kapitel 5 N. 57).
Die nach Massgabe des behaupteten Sachverhalts zu prüfende Sachlegi-
timation, umfassend die Aktiv- und Passivlegitimation, ist eine materiellrechtliche
Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs. Ihr Fehlen führt, worauf die Z. zu
Recht hingewiesen hat, zur Abweisung der Klage. Dabei bedeutet die Bejahung
der Passivlegitimation bloss, dass sich der vom Kläger behauptete Anspruch ge-
gen den Beklagten richten kann, während die Bejahung der Aktivlegitimation be-
sagt, dass der Kläger berechtigt ist, diesen Anspruch geltend zu machen. Noch
nicht entschieden ist damit aber, ob der angebliche Anspruch des Klägers über-
haupt und wenn ja ob er im eingeklagten Umfang besteht (vgl. VOGEL / SPÜHLER,
a. a. O., Kapitel 7 N. 89 f.; RICHARD FRANK / HANS STRÄULI / GEORG MESSMER, ZPO,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, §§ 27/28
N. 65 f.).
Y. und X. haben während des ganzen Verfahrens stets geltend gemacht,
dass sich die Z. ihnen gegenüber verpflichtet habe, bei der Überbauung der Par-
zelle Nr. 2219 die im Vorvertrag vom 20. Juni 2003 auf 1827,998 Meter über Meer
festgelegte Höhenbeschränkung zu beachten. Gleichzeitig hielten sie fest, dass

9
es sich hierbei um einen rein obligatorischen Anspruch handle; im Grundbuch der
Gemeine T. sei zugunsten der in ihrem Eigentum stehenden Parzelle Nr. 9 und
zulasten der Parzelle Nr. 2219 keine entsprechende Grunddienstbarkeit eingetra-
gen. Weiter wurde von Seiten der Klägerin und des Klägers nicht einmal andeu-
tungsweise behauptet, dass eine Vereinbarung über die Einhaltung der genannten
Bauhöhenbeschränkung nicht nur mit der Beklagten, sondern auch mit den übri-
gen Miteigentümern der zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Parzelle Nr. 2219 ge-
troffen worden sei. Nach ihrer Sachdarstellung gibt es also gar keine Verpflichte-
ten, welche als notwendige Streitgenossen hätten ins Recht gefasst werden müs-
sen.
Bei dieser Sachlage muss die Passivlegitimation der Beklagten bejaht wer-
den, wie dies im Ergebnis denn auch bereits das Bezirksgericht Maloja getan hat.
Offen und im Folgenden näher zu prüfen bleibt aber immer noch, ob zwischen den
Hauptparteien des vorliegenden Prozesses eine Vereinbarung des geltend ge-
machten Inhalts zustande gekommen und welches Schicksal damit dem Rechts-
begehren 1 (Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung der Dachaufbauten, so-
weit sie die Bauhöhenbeschränkung verletzen) beschieden ist.
4.
Bestand und Inhalt eines Vertrages sind durch Auslegung der Wil-
lensäusserungen der Parteien zu bestimmen. Massgebend ist dabei in erster Linie
der – sich gegebenenfalls durch Indizien erschliessende – übereinstimmende
wirkliche Parteiwille (Art. 18 Abs. 1 OR) oder mit anderen Worten das übereinstim-
mende tatsächliche Verständnis der Parteien zu den ausgetauschten Erklärungen.
Bleibt aber eine solche tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen, lässt
sie sich also nicht feststellen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens
die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie
sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen
verstanden werden durften und mussten (vgl. BGE 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 132
III 268 E. 2.3.2 S. 274 f.; 130 III 66 E. 3.2 S. 71; WOLFGANG WIEGAND, Basler Kom-
mentar, Obligationenrecht I, [Hrsg.: HEINRICH HONSELL, NEDIM PETER VOGT UND WOLF-
GANG WIEGAND], 4. Aufl., Basel 2007, Art. 18 OR N. 9 ff.).
Im Vorvertrag vom 20. Juni 2003, der bereits den wesentlichen Inhalt der in
Aussicht genommenen Hauptverträge wiedergibt, soweit er in Teilbereichen nicht
sogar den Eindruck erweckt, selber Hauptvertrag zu sein, standen sich als Par-
teien auf der einen Seite Y. und X. sowie auf der anderen Seite nicht etwa die

10
heutige Beklagte, die Z., sondern Dr. W. gegenüber. Das Rubrum, laut welchem
er klar in eigenem Namen auftritt, enthält ebenso wenig Hinweise auf ein Vertre-
tungsverhältnis wie die Beurkundungsformel, in welcher er ausdrücklich als eine
der Vertragsparteien genannt wird. Auch sonst enthält die Vereinbarung keine hin-
reichenden Anhaltspunkte, aus welchen die Klägerin und der Kläger hätten
schliessen dürfen, dass Dr. W. in fremdem Namen handle. So war er damals noch
nicht Organ der Z., und es wurde auch von keiner Seite behauptet, dass er bei
Abschluss des öffentlich beurkundeten Vorvertrages über eine schriftliche Voll-
macht verfügt habe, wonach er zur Vertretung dieser Gesellschaft ermächtigt sei.
Wäre im Übrigen ein solches Dokument vorgelegt worden, hätte der Notar dies in
der Beurkundungsformel mit Sicherheit festgehalten. Der ausdrückliche Vermerk
im Vorvertrag schliesslich, dass Dr. W. die sich daraus ergebenden Rechte der Z.
oder einer anderen Gesellschaft abtreten dürfe, falls sie gleichzeitig die entspre-
chenden Pflichten übernähmen, zeigen ebenso mit aller Deutlichkeit, dass die Par-
teien in Bezug auf ihn übereinstimmend von einem Handeln in eigenem und nicht
in fremdem Namen ausgingen. Hätte Dr. W. den Vorvertrag mit Y. und X. gestützt
auf eine durch die Z. erteilte Vollmacht abgeschlossen, wäre die Vertretungswir-
kung allein bei ihr eingetreten, sie wäre also durch die Rechtshandlung des Ver-
treters verpflichtet und berechtigt worden (vgl. PETER GAUCH / WALTER R. SCHLUEP
/ JÖRG SCHMID / HEINZ REY, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil,
Band I, 8. Aufl., Zürich 2003, Rz. 1314 f.), und es hätte folglich keine Veranlassung
bestanden, in diesem Zusammenhang die Möglichkeit vorzusehen, dass er ihm
zustehende Rechte ihr abtreten und ihm obliegende Pflichten ihr überbinden
könne. Am Gesagten vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass Dr. W. in
verschiedenen Abschnitten des Vorvertrages vom 20. Juni 2003 Y. und X. Leis-
tungen versprach, welche die Z. erbringen werde. Bei der gegebenen Ausgangs-
lage handelt es sich hierbei um einen Vertrag über die Leistung einer Dritten, ge-
wöhnlich auch als Garantievertrag bezeichnet. Daraus verpflichtet wird allerdings
mangels eines Stellvertretungsverhältnisses nicht die Dritte (hier die Z.), sondern
der Promittent (hier Dr. W.), und zwar nicht auf Erbringung der konkret verspro-
chenen Leistungen, sondern, falls sie von Seiten der Dritten ausbleiben, auf Ent-
richtung von Schadenersatz (vgl. THEO GUHL / ALFRED KOLLER, Das Schweizeri-
sche Obligationenrecht mit Einschluss des Handels- und Wertpapierrechts, 9.
Aufl., Zürich 2000, § 22 Rz. 19 f.; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, a. a. O., Band II,
Rz. 4154 ff. und Rz. 4167).

11
Der Vorvertrag vom 20. Juni 2003 allein bietet also Y. und X. keine genü-
gende Handhabe, um bei der Z. erwirken zu können, dass sie die in dieser Ver-
einbarung umschriebenen Gegenleistungen für die Aufhebung des Baurechts
auch tatsächlich erbringe.
5.
Am 30. März 2004 kam es dann zur Unterzeichnung und öffentlichen
Beurkundung des Hauptvertrages auf Aufhebung eines Baurechts, in welchem
sich laut den unmissverständlichen Bezeichnungen im Rubrum und den ebenso
klaren Feststellungen in der Beurkundungsformel als Parteien Y. und X. auf der
einen Seite und auf der anderen die Z. gegenüberstanden. Vertreten wurde Letz-
tere nach den weiteren Angaben im Vertrag durch zwei kollektiv zeichnungsbe-
rechtigte Angehörige des Verwaltungsrates, nämlich Dr. W. (Präsident) und S.
(Mitglied). In Ziff. 2 Abs. 1 dieser Vereinbarung hielten die Parteien fest, dass sich
Y. und X. bereits im Vorvertrag vom 20. Juni 2003 zur Aufhebung des auf der
Parzelle Nr. 2219 lastenden Baurechts verpflichtet hätten, und zwar Zug um Zug
gegen Übertragung des Eigentums an zwanzig im Rahmen der geplanten Über-
bauung der Parzelle Nr. 2219 erst noch zu errichtenden Autoabstellplätzen. Nach
den weiteren Ausführungen im Hauptvertrag vom 30. März 2004 war zu diesem
Zeitpunkt an der Parzelle Nr. 2219 noch kein Stockwerkeigentum begründet wor-
den (Ziff. 2 Abs. 2), weshalb die Z. vorerst ausserstande war, die genannte und
von ihr ausdrücklich als eigene Verpflichtung anerkannte Eigentumsverschaffung
zu bewerkstelligen (Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 6 Abs. 1). Um den Baubeginn nicht zu ver-
zögern, erklärten sich Y. und X. – gegen Einräumung finanzieller Sicherheiten frei-
lich – trotzdem damit einverstanden, dass das Baurecht bereits auf den 01. April
2004 aufgehoben und die Baurechtsparzelle Nr. 2221 im Grundbuch gelöscht
werde (Ziff. 5).
Daraus ergibt sich mit aller Klarheit, dass die Parteien des Hauptvertrages
vom 30. März 2004 in zwei wesentlichen Punkten, welche bereits Gegenstand des
Vorvertrages vom 20. Juni 2003 gebildet hatten, eine Einigung zu erzielen ver-
mochten, wobei die der Z. obliegende Verpflichtung (die Übertragung des Eigen-
tums an zwanzig Autoeinstellplätzen) allerdings nicht – wie ursprünglich durch Dr.
W. versprochen – Zug um Zug mit der Aufhebung des Baurechts zu erfüllen war,
sondern wegen Verzögerungen bei der Stockwerkeigentumsbegründung erst
später (genannt wird in Ziff. 4 des Hauptvertrages als letzter Zeitpunkt der 30. April
2007) erbracht werden musste.

12
Im Vorvertrag vom 20. Juni 2003 hatte Dr. W. in Bezug auf Leistungen, für
deren Erfüllung die Z. sorgen werde, noch weitere Zusicherungen gemacht, unter
anderem, dass die Eigentümerin der Parzelle Nr. 2219 bei der Überbauung dieses
Grundstücks eine Höhenbeschränkung von 8,5 Metern ab einem genau bezeich-
neten Referenzpunkt einhalten werde. Wenn Y. und X. als Eigentümer der Par-
zelle Nr. 9 und damit als Hinterlieger der Parzelle Nr. 2219 eine solche Regelung
in eine Vereinbarung aufnahmen, laut welcher sie durch die Aufhebung des auf
diesem Grundstück lastenden Baurechts überhaupt erst ermöglichen würden,
dass die Z. darauf wie geplant ein Wohn- und Geschäftshaus samt Tiefgarage
errichten könne, war auch für den Vertragspartner Dr. W. völlig klar, dass es sich
hierbei wie bei der weiteren, in der gleichen Urkunde verankerten Verpflichtung,
an zwanzig Autoabstellplätzen Eigentum zu verschaffen, nach dem Verständnis
der Klägerin und des Klägers um eine Gegenleistung für den Verzicht auf das
Baurecht handle. Aus der vorbehaltlosen Vertragsunterzeichnung durften sie dann
aber schliessen, dass Dr. W. mit ihnen hierin übereinstimme.
Dass die im Vorvertrag vom 20. Juni 2003 festgehaltene Beschränkung der
Bauhöhe eine wesentliche Voraussetzung dafür war, dass Y. und X. zur Aufhe-
bung des Baurechts auf Parzelle Nr. 2219 Hand boten, konnte bei Abschluss des
Hauptvertrages vom 30. März 2004 auch für die Z. nicht zweifelhaft sein, hatte sie
doch keine Veranlassung, ihn anders zu verstehen, als es die damaligen Parteien
getan hatten. Dass sie den Inhalt des Vorvertrages gar nicht gekannt habe, kann
ausgeschlossen werden; nicht nur, weil im Hauptvertrag ausdrücklich auf ihn ver-
wiesen wurde, sondern auch angesichts des Umstandes, dass der Z. das Wissen
und Wissenmüssen ihres Verwaltungsratsmitgliedes Dr. W. (im Amt seit dem 16.
Februar 2004) zuzurechnen war (vgl. GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/REY, a. a. O., Band
I, Rz. 1444). Gegenteiliges wird im Übrigen auch nicht behauptet. War sich die
Beklagte aber im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages darüber im Kla-
ren, welche Verpflichtungen sie nach den Vorstellungen der Klägerin und des Klä-
gers als Abgeltung für die Aufhebung des Baurechts zwingend eingehen müsse,
und gab sie ihnen durch nichts zu verstehen, dass eine hiervon ausgenommen
sein solle, durften Y. und X. in guten Treuen davon ausgehen, dass die Z. wie sie
nicht nur die Verschaffung von Eigentum an zwanzig Autoeinstellplätzen, sondern
stillschweigend auch die Einhaltung der Beschränkung der Bauhöhe zum Inhalt
des Vertrages vom 30. März 2004 machen wolle. Dass Letzteres nicht ausdrück-
lich geschah, führt zu keinem anderen Ergebnis. Nach den oben bereits erwähn-
ten Feststellungen im Text dieser Vereinbarung verfolgten die Parteien mit ihr den

13
Zweck, die Z. durch die Aufhebung des auf der Parzelle Nr. 2219 lastenden Bau-
rechts in die Lage zu versetzen, möglichst bald mit der dort geplanten Überbauung
beginnen zu können, obwohl wegen Verzögerungen bei der Stockwerkeigentums-
begründung vorerst kein Eigentum an noch zu errichtenden Autoeinstellplätzen
verschafft werden konnte. Wenn die Parteien unter diesen Umständen die klare
und nicht anpassungsbedürftige Regelung über die maximale Gebäudehöhe un-
erwähnt liessen, durfte darin nicht einfach ein Verzicht auf deren Einhaltung gese-
hen werden, zumal Y. und X. für die Gegenpartei erkennbar keinerlei Anlass hat-
ten, einen solchen Anspruch nachträglich und ohne jede Gegenleistung aufzuge-
ben. Dass die Z. im Übrigen am 30. März 2004 in Tat und Wahrheit selber davon
ausging, an die Baubeschränkung gemäss Vorvertrag gebunden zu sein, zeigt ihr
späteres Verhalten, wurden diese Vorgaben doch bei der Errichtung des Gebäu-
des auf Parzelle Nr. 2219 – von den Dachaufbauten abgesehen – fast zentimeter-
genau eingehalten, und dies, obwohl aufgrund der öffentlichrechtlichen Bauvor-
schriften hierzu keine Veranlassung bestanden hatte.
6.
Aus all dem erhellt, dass sich die Z. gegenüber Y. und X. stillschwei-
gend verpflichtet hat, bei der Überbauung der Parzelle Nr. 2219 eine Bauhöhen-
beschränkung einzuhalten, wie sie in dem zwischen ihnen und Dr. W. abgeschlos-
senen Vorvertrag vom 20. Juni 2003 näher umschrieben worden war (Höchsthöhe
von 8,5 Metern über dem Referenzpunkt 1819,498 Meter über Meer; das ergibt
eine maximale Gebäudeobergrenze von 1827,998 Metern über Meer). Zwischen
den Parteien herrscht Einigkeit darüber, dass zwar die Dachoberkante der auf Pa-
rzelle Nr. 2219 errichteten Baute gerade noch innerhalb der vereinbarten
Schranke liegt – nicht ausgenützt wurden offenbar rund 11 cm – , dass dies bei
den drei Dachaufbauten, die zwischen 1,43 und 1,90 m hoch sein sollen, aber
nicht mehr der Fall ist. In Gutheissung des klägerischen Rechtsbegehrens 1
müsste damit an sich die Z. verpflichtet werden, die Dachaufbauten wieder zu ent-
fernen, soweit durch sie die Vereinbarung über die Bauhöhenbeschränkung miss-
achtet wird.
Nun gilt es aber zu beachten, dass die Liegenschaft Parzelle Nr. 2219 zu
Stockwerkeigentum aufgeteilt ist, wobei die Dachaufbauten zu jenen Teilen
gehören, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestim-
men, so dass sie, wie die Z. zu Recht geltend macht, dem gemeinschaftlichen
Bereich zuzuordnen sind und damit nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden
können (vgl. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Von keiner Seite wurde überdies be-

14
hauptet, dass die in den Dachaufbauten befindlichen Anlagen (offenbar Liftmoto-
ren und Kamine) im Sonderrecht der Beklagten stünden. Dann aber ist es ihr ver-
wehrt, von sich aus die Beseitigung der mit der Bauhöhenbeschränkung nicht ver-
einbaren gemeinschaftlichen Sachen bzw. deren Rückbau auf die gerade noch
zulässige Höhe an die Hand zu nehmen, und sie erklärte denn auch in der Beru-
fungsbegründung unmissverständlich (S. 16 Rz. 15), dass sie solche Eigenmäch-
tigkeiten nicht im Sinne habe. Bereits heute kann ausserdem festgehalten werden,
dass die Z. bei den übrigen Stockwerkeigentümern nicht die nötigen Mehrheiten
finden wird, um einem ihr Rechtsbegehren 1 gutheissenden Urteil Folge leisten zu
können. Selbst wenn sich die Beklagte zur Übernahme sämtlicher Kosten ver-
pflichten würde, wäre der massive Eingriff in die Bausubstanz für die anderen
Stockwerkeigentümer immer noch ein hinreichender Grund, sich einem solchen
Entscheid nicht freiwillig zu unterwerfen. Der Umbau brächte für sie keinerlei Ver-
besserungen; er wäre nur mit Nachteilen verbunden. Die Leistung, welche die Z.
bei Gutheissung des klägerischen Rechtsbegehrens 1 zu erbringen hätte, erweist
sich damit als unmöglich. Trotzdem beharren Y. und X. auf ihrem Erfüllungsan-
spruch, was zur Folge hat, dass ihr Beseitigungsbegehren abgewiesen werden
muss (vgl. ANDREAS VON TUHR / ARNOLD ESCHER, Allgemeiner Teil des Schweize-
rischen Obligationenrechts, Band II, 3. Aufl., Zürich 1974, § 68 S. 102 f.).
Die gegenteilig entscheidende Vorinstanz hatte bislang noch keine Veran-
lassung, sich mit der als Eventualbegehren eingebrachten Schadenersatzforde-
rung der Klägerin und des Klägers auseinander zu setzen. Da nach dem Ergebnis
des Berufungsverfahrens jedoch der eine der beiden Hauptanträge abgewiesen
und der andere abgeschrieben wird, muss nunmehr über das Schadenersatzbe-
gehren befunden werden; vorab durch das Bezirksgericht Maloja, an welches die
Streitsache in Aufhebung des angefochtenen Urteils zurückgewiesen wird.
7.
Gestützt auf den Aufhebungs- und Rückweisungsentscheid wird das
Bezirksgericht Maloja nach der Beurteilung des Schadenersatzbegehrens erneut
darüber zu befinden haben, welche Partei die Kosten zu tragen hat, die vor dem
Kreispräsidenten Oberengadin als Vermittler und im erstinstanzlichen Gerichts-
verfahren aufgelaufen sind, bzw. in welchem Verhältnis sie auf die Beteiligten ab-
gewälzt werden sollen; desgleichen, ob die eine der beiden Parteien zulasten der
anderen Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung besitzt. Dabei wird nicht nur
das Ergebnis der Behandlung des Eventualantrages, sondern auch das Schicksal

15
der bereits erledigten Begehren auf Beseitigung und Grundbucheintragung in die
Beurteilung einzubeziehen sein.
8.
Nachdem das Bezirksgericht Maloja die Z. in Gutheissung des
Rechtsbegehrens 1 noch sinngemäss verpflichtet hatte, die Dachaufbauten auf
Parzelle Nr. 2219 zu entfernen, soweit sie die mit der Klägerin und dem Kläger
vereinbarte Bauhöhenbeschränkung nicht einhielten, ergab das Berufungsverfah-
ren, dass ein solcher Beseitigungsanspruch zwar grundsätzlich bestehen würde,
er aber nicht vollstreckt werden könne. Dies führte zur Abweisung des Rechtsbe-
gehrens 1. In diesem Punkt war der Weiterzug durch die Beklagte also erfolgreich.
Mit ihrer Berufung nicht durchzudringen vermochte sie hingegen insoweit, als sie
auch das Eventualbegehren auf Bezahlung von Schadenersatz abgewiesen ha-
ben wollte. Hierüber hat vorab das erstinstanzliche Gericht zu befinden, an wel-
ches die Streitsache nunmehr zurückzuweisen ist, wie die Klägerin und der Kläger
unter Rz. 32 auf S. 15 ihrer Berufungsantwort richtig geltend gemacht haben. Der
Umstand schliesslich, dass der bereits vor Bezirksgericht Maloja in Bezug auf das
Rechtsbegehren 2 erfolgte Klagerückzug ins Dispositiv des im Weiterzugsverfah-
ren ergangenen Urteils aufgenommen werden musste, war mit keinem grösseren
Aufwand verbunden und ist damit im vorliegenden Zusammenhang vernachläs-
sigbar.
Bei dieser Sachlage rechtfertigt es sich, die Kosten des Berufungsverfah-
rens, bestehend aus einer auf Fr. 15'000.00 festzusetzenden Gerichtsgebühr und
einer Schreibgebühr von Fr. 288.00, total somit Fr. 15'288.00, den Parteien je zur
Hälfte zu überbinden. Umtriebsentschädigungen sind unter diesen Umständen
nicht zuzusprechen.

16
Demnach erkennt die Zivilkammer:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und es werden die Ziffern 1, 2
und 3 des Dispositivs des angefochtenen Urteils aufgehoben.
2.
Das Begehren auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit wird als durch
Rückzug erledigt abgeschrieben.
3.
Das Beseitigungsbegehren wird abgewiesen.
4.
Im Übrigen wird die Sache zur Behandlung des Schadenersatzbegehrens
sowie zur Neubeurteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
5.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 15'288.00 (Gerichtsgebühr Fr.
15'000.00, Schreibgebühr Fr. 288.00) gehen zu einem Zweitel zulasten der
Beklagten sowie zu einem Zweitel unter solidarischer Haftung zulasten der
Klägerin und des Klägers.
6.
Die aussergerichtlichen Kosten werden für das Berufungsverfahren wettge-
schlagen.
7.
Gegen diese einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundes-
gerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische
Bundesgericht geführt werden. Sie ist dem Bundesgericht innert 30 Tagen
seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung schriftlich
in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für
die
Zulässigkeit,
die
Beschwerdelegitimation,
die
weiteren
Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und 90 ff. BGG.
8.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Vizepräsident
Der Aktuar