gr_gerichte · R 2013 143 · 2014-04-01 · de
Versicherungsleistungen nach IVG

Quartierplan (Einleitung) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 143
5. Kammer
bestehend aus
Verwaltungsrichter Audétat als Vorsitzender, Verwaltungsrichte-
rin Moser und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross
URTEIL
vom 1. April 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
STWEG A._____ Haus 1 und B._____ und
STWEG A._____ Haus 2-3,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und D._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Hew,
Beschwerdegegner
betreffend
Quartierplanung E._____-strasse und F._____-
strasse (Einleitung)

- 2 -
1.
Im konkreten Fall geht es nun um die Einleitung des Quartierplanverfah-
rens E._____-strasse und F._____-strasse in der Gemeinde X._____.
Wie im früheren Verwaltungsgerichtsurteil (VGU) R 10 67 vom 1. Februar
2011 bereits ausgeführt, ersuchten die Eigentümer der Parzelle Nr. 4800
(C._____ und D._____) im Juli 2012 die Gemeinde um Einleitung einer
öffentlichen Quartierplanung im genannten Gebiet. Als Ziel der Quartier-
planung wurde die Regelung der Erschliessung der unüberbauten Rest-
fläche des Bauzonenbereichs zwischen F._____-strasse und E._____-
strasse, d.h. des Grundstücks Nr. 4800, angegeben. Einzubeziehen seien
neben dem Grundstück Nr. 4800 einerseits in Bezug auf den Hauptzu-
gang die Grundstücke Nrn. 1421 und 872 sowie in Bezug auf eine vor-
übergehende Baustellenerschliessung und einen Nebenzugang/Fussweg
die Grundstücke Nrn. 5000, 1173, 4811, 4813, 4817, 4818, 4819, 4883,
4893, 4894 und 4911. Gegen dieses Gesuch gingen verschiedene Ein-
sprachen ein, alle mit dem Antrag, auf die Einleitung und Durchführung
einer Quartierplanung sei zu verzichten, eventuell die Einleitung und
Durchführung desselben unter Entlassung der Grundstücke der Einspre-
cher aus dem Quartierplangebiet. Begründet wurden die Einsprachen mit
gegenteiligen Positionen: Auf der einen Seite argumentierten die Ei-
gentümer der beiden Grundstücke Nrn. 1421 und 872 mit dem zu kleinen
Quartierplangebiet und mit dem Umstand, dass die Erschliessung der
Bauparzelle als weniger einschneidende Massnahme über die im Gene-
rellen Erschliessungsplan (GEP) ausgeschiedene F._____-strasse erfol-
gen könne. Auf der anderen Seite sähen die anderen Einsprecher nicht
ein, weshalb eine Quartierplanung unter Einbezug ihrer Grundstücke er-
folgen müsse, nachdem die Erschliessung der Bauparzelle dereinst oh-
nehin über den unterirdischen Zubringertunnel unter Inanspruchnahme
der Grundstücke Nrn. 1421 und 872 erfolgen werde; die Baustelle könne
zudem gut mit einem Kran bedient werden, was umso mehr angezeigt

- 3 -
sei, als die F._____-strasse der Belastung als Baustellenzufahrt nicht
standhalte.
2.
Mit Entscheid vom 5. März 2013, mitgeteilt am 8. März 2013 wies die
Gemeinde X._____ die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat und
hiess das Gesuch um Einleitung eines Quartierplanverfahrens über die
vorgenannten Grundstücke gut. Die Gemeinde hielt im Wesentlichen fest,
dass sich eine Quartierplanung u.U. auch nur auf ein einzelnes Grunds-
tück beziehen könne; im Weiteren gehe es beim Einleitungsbeschluss
nicht darum, bereits einer der beiden möglichen Erschliessungsvarianten
den Vorzug zu geben, weshalb eben sämtliche Grundstücke, welche von
einer der beiden Varianten betroffen sein könnten, in das Verfahrens ein-
zubeziehen seien. Es könne unter diesen Umständen weder auf die Ein-
leitung des Verfahrens verzichtet noch der Entlassung einzelner Grunds-
tücke aus dem Beizugsgebiet zugestimmt werden. Wie sich dann die
konkrete Erschliessung von Grundstück Nr. 4800 gestalte, werde sich aus
dem zu erlassenden Quartierplan ergeben.
3.
Gegen diesen Einleitungsbeschluss erhoben die Eigentümer der STWEG
A._____ Haus 1 und B._____ (Grundstück Nr. 1421) und STWEG
A._____ Haus 2 und 3 X._____ (Grundstück Nr. 872) Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Der Einleitungsbeschluss und Einspracheentscheid des Kleinen Land-
rates X._____ vom 5. März 2013 sei aufzuheben.
2. Auf die Einleitung eines Quartierplanverfahrens sei zu verzichten.
3. Eventualiter zu Ziffer Nr. 2 hiervor seien die Grundstücke Nrn. 1421
und 872 im Grundbuch der Gemeinde X._____ aus dem Quartierplan-
gebiet auszunehmen.
4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beschwerdegegner.

- 4 -
Die Beschwerdeführer begründen ihre Beschwerde im Wesentlichen da-
mit, dass mit dem beabsichtigten Quartierplanverfahren kein öffentliches
Interesse verfolgt werde, es unverhältnismässig sei, weil die angestrebte
Erschliessung bereits existiere und die Beschwerdeführer folglich über
kein Rechtsschutzinteresse verfügten für eine zusätzliche Erschliessung,
welche erst noch gegen zivilrechtliche Prinzipien (Eigentum) verstiessen.
Sollte gleichwohl ein QP-Verfahren eingeleitet werden, so seien die
Grundstücke der Beschwerdeführer auszunehmen, weil sie nichts zur
weiteren Erschliessung des Baugrundstücks beitragen könnten.
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 7. Juni 2013 beantragten die Eigentümer
der Bauparzelle Nr. 4800 (Beschwerdegegner/Bauherrschaft) Folgendes:
1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutre-
ten sei.
2. Unter gesetzlicher Kostenfolge.
Sie verweisen auf den Einleitungsbeschluss der Vorinstanz, welche das
ihr zustehende kommunale Planungsermessen richtig und zweckmässig
ausgeübt habe. Es seien keine übergeordneten, vom Kanton zu sichern-
de Interessen zu prüfen, sondern bloss lokale Anliegen und kommunale
Erschliessungspflichten, die Sachnähe und Ortskenntnisse voraussetzten.
5.
Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) hielt in ihrer Eingabe vom 10. Juni
2013 unter Verweis auf ihren Entscheid die Einwände der Beschwerde-
führer für verfehlt und beantragte:
1. Die Beschwerde sei abzuweisen;
2. Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
6.
Am 8. Juli 2013 folgten die Replik (Beschwerdeführer) und am 21. August
bzw. 10. September 2013 die Dupliken (Beschwerdegegner).
7.
Am 24. März 2014 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) noch einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei von Seiten der Beschwerde-

- 5 -
führer zwei Vertreter der Stockwerkeigentümerverwaltung in Begleitung
ihres Rechtsvertreters (RA Dr. Infanger) anwesend waren. Die Gemeinde
X._____ (Beschwerdegegnerin) war durch die Baufachchefin, den Bauin-
spektor sowie ihren Rechtskonsulenten (RA Menn) vertreten. Seitens der
Bauherrschaft (Eigentümer Parzelle Nr. 4800/Beschwerdegegner) waren
C._____ und deren Rechtsvertreter (RA Hew) zugegen. Allen Anwesen-
den wurde dabei an verschiedenen Standorten auch noch mündlich die
Gelegenheit geboten, sich zu den örtlichen Raum-, Zufahrts- und Er-
schliessungsverhältnissen bei den Parzellen Nrn. 1421 und 872 sowie
Parzelle Nr. 4800 zu äussern. Der Rechtskonsulent der Gemeinde gab
dabei zu Beginn des Augenscheins noch einen Plan mit Skizzierung des
Beizugsgebiets im Quartierplangebiet (gelb markiert), des Verlaufs der
F._____-strasse (rosa markiert), des unterirdischen Schräglifts (grün mar-
kiert) und der Liegenschaften der Beschwerdeführer (blau schraffiert) an
alle Anwesenden ab (Beilage 1 des Augenscheinprotokolls). Zuoberst auf
der Parzelle Nr. 4800 bzw. am Ende der F._____-strasse reichte der Bau-
inspektor noch einen Zonenplan mit dem exakten Verlauf der Gefahren-
zone (rote Linie) entlang der F._____-strasse und der Bauparzelle ein
(Beilage 2). Seitens des Gerichts wurden zudem noch insgesamt 34 Farb-
fotos (samt Legende) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beige-
fügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind vorliegend der Einleitungsbeschluss und der Ein-
spracheentscheid vom 5. März 2013, worin die Gemeinde (Beschwerde-
gegnerin) das Gesuch um Einleitung des Quartierplanverfahrens im Ge-
biet E._____-strasse und F._____-strasse im Sinne der Eigentümer der
Bauparzelle Nr. 4800 (Beschwerdegegner) guthiess und die dagegen er-

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hobenen Einwände der beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften
Haus 1 und B._____ (Parzelle Nr. 1421) sowie Haus 2-3 (Parzelle Nr.
872) abwies. Strittig und zu klären ist im jetzigen Verfahrensstadium dabei
einzig, ob das von der Beschwerdegegnerin ausgeschiedene Beizugsge-
biet (vgl. Beilage 1 vom Augenschein [gelbe Markierung entlang der Par-
zellengrenzen Nrn. 1421, 872, 4800, 4813, 4819, 4817, 4894, 4893,
4818, 4811, 4911, 4883 und 5000; ohne Einbezug der Parzellen Nrn.
4797 und 4798]) rechtmässig und vertretbar war, oder ob insbesondere
auch die Parzellen Nrn. 1421 und 872 der Beschwerdeführer aus dem be-
treffenden Beizugsgebiet hätten entlassen oder sogar ganz auf die Durch-
führung eines Quartierplanverfahrens zur Erschliessung und (allenfalls
späteren) Bebauung der Parzelle Nr. 4800 der Beschwerdegegner hätte
verzichtet werden sollen (vgl. auch Beilage 3 der Beschwerdegegner
[Plankopie vom 21.06.2012]).
2. a)
Gemäss Art. 53 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung
und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Ände-
rungen des Quartierplans. Die Gemeinden können für den Erlass und Än-
derungen den Gemeinderat für zuständig erklären (Abs. 1). Der Gemein-
devorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über
die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er
dies den Antragsstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit (Abs.
2).Laut ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Abgren-
zung eines Perimetergebiets ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, wo-
nach ein Quartierplangebiet so zu begrenzen ist, dass es ein einheitli-
ches, zusammenhängendes Gebiet umfasst (so bereits PVG 1985 N. 54,
1976 Nr. 56). Als Abgrenzungskriterium zum Beizug in ein derartiges
Quartierplangebiet ist dabei konkret jeweils auf den Generellen Gestal-
tungs- und Erschliessungsplan (GGP/GEP) und auf die bereits erfolgte

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Bauetappierung abzustellen. Inwieweit eine oder mehrere bestimmte Par-
zelle(n) von einem Quartierplanverfahren mitumfasst wird (werden), hängt
sodann davon ab, ob sie für sich selbst aus der Zwecksetzung des jewei-
ligen Quartierplans (Sonder-) Vorteile zu ziehen vermag (vermögen) oder
ob eine oder mehrere Parzelle(n) zur Erschliessung anderer baureifer
Grundstücke aus technischer und planerischer Notwendigkeit heraus in
ein solches Verfahren mit einbezogen werden muss (müssen). Einzig die
Begründung, für die betroffenen Parzellen bestünden überhaupt keine
Überbauungsabsichten bzw. deren Überbauung und Erschliessung sei
bereits seit langem erfolgt, vermag unter letzterem Gesichtspunkt daher
für sich allein die Entlassung eines Grundstückes aus dem Quartierplan-
verfahren noch nicht zu begründen; vielmehr muss zur Erreichung des
übergeordneten Quartierplanungszieles grundsätzlich ein strenger Mass-
stab an die Entlassung einzelner Grundstücke aus dem Quartierplanver-
fahren gelegt werden und kann einer solchen nur dann stattgegeben wer-
den, wenn die zur Diskussion gestellten Parzellen auf keinen Fall für die
Erschliessung der übrigen Parzellen – selbst nur einer einzigen Parzelle -
oder für eine allfällige Baulandumlegung benötigt werden (PVG 1993 Nr.
44, 1982 Nr. 54; vgl. ferner: PVG 2011 Nr. 17, 2010 Nr. 22 E.3, 2004 Nr.
28 sowie statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU]
A 01 28 vom 11. Dezember 2001 E.3, R 09 59 vom 3. November 2009
E.3a, R 05 109/111 vom 10. März 2006 E.1c oder R 01 50 vom 27. Juni
2001 E.2b).
b)
Vorliegend sind die Beschwerdeführer der Meinung, dass die Einleitung
eines Quartierplanverfahrens für eine einzelne Parzelle nicht statthaft sei,
ausser diese habe ein Mindestmass von 5'000 m2. Ausserdem bräuchten
die Anrainer der F._____-strasse laut Auffassung der Beschwerdeführer
nicht in das Quartierplangebiet einbezogen zu werden, weil sich die Bau-
herrschaft für die Baustellenerschliessung bereits auf Art. 103 Abs. 1 des

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Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB;
BR 210.100) abstützen könne. Die Beschwerdegegner (Bauherrschaft)
widersprechen dieser Auffassung unter Hinweis auf VGU R 05 109/111.
Es sei Aufgabe und Pflicht des Gemeinwesens, mit ihrem planungsrecht-
lichen Instrumentarium für die rechtsgenügliche Erschliessung der Bau-
zonen zu sorgen (so Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
[RPG; SR 700] i.V.m. Art. 60 ff. KRG); dabei habe das zivilrechtliche Not-
wegrecht nach Art. 694 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR
210) nur subsidiären Charakter. Das Instrument der Quartierplanung kön-
ne daher auch für die rechtliche Erschliessung bloss eines einzelnen,
noch nicht überbauten Grundstücks zur Anwendung gelangen. Was die
Abgrenzung des Beizugsgebiets betreffe, so hänge dieser Entscheid da-
von ab, ob die betreffenden Grundstücke aus technischer und/oder plane-
rischer Notwendigkeit heraus in ein solches Verfahren miteinzubeziehen
seien, wobei ein Nichteinbezug bzw. die Entlassung von einzelnen Par-
zellen nur zulässig sei, wenn diese im Rahmen des auszuarbeitenden
Quartierplans auf keinen Fall für die zu regelnde Erschliessung benötigt
würden.
c)
Ausgangspunkt für die Beurteilung der Grösse und Notwendigkeit des
tatsächlich sinnvoll auszuscheidenden Beizugsgebiets muss der Zweck
und Inhalt des damit verfolgten Ziels sein – nämlich eine möglichst ver-
nünftige und einfache Erschliessung der Grundstücke bzw. vorliegend
konkret der Parzelle Nr. 4800. Dem zitierten Verwaltungsgerichtsurteil R
05 109/111 kann entnommen, dass die Einleitung eines Quartierplanver-
fahrens auch zur Erschliessung nur einer einzigen Bauparzelle erfolgen
kann. Damals wurde – noch vor dem Inkrafttreten des revidierten KRG
und der zugehörigen Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubün-
den (KRVO; BR 801.110) – auf eine Bestimmung im kommunalen Bauge-
setz (BauG) abgestellt, welches die Grösse der dannzumal betroffenen

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Parzelle auf mindestens 4'000 m2 festlegte, was in jenem Fall gegeben
war. Heute hat das kommunale Baugesetz in der Frage betreffend Einlei-
tung des Quartierplanverfahrens aber keine Geltung mehr, weil das Ver-
fahren jetzt gemäss Art. 5 Abs. 1 KRG ausschliesslich kantonal geregelt
ist. Aus dem erwähnten Mindestflächenmass kann daher heute nichts
mehr abgeleitet werden. Weder das KRG noch die KRVO enthalten dies-
bezüglich irgendwelche Vorschriften. Für das streitberufene Verwaltungs-
gericht ist deshalb klar, dass das öffentliche Interesse an der Erschlies-
sung von Bauparzellen – auch wenn es nur eine einzige ist – den privaten
Interessen regelmässig vorgeht. Dies gilt umso mehr, als nach der Ab-
stimmung über die Revision des RPG (1. Etappe im März 2013; vgl. BBl
2012 S. 5987) der Druck auf die Erschliessung bereits eingezonten Bau-
landes nochmals zugenommen hat. Indem die Vorinstanz (Beschwerde-
gegnerin) sowohl die Grundstücke der Beschwerdeführer (Parzellen Nrn.
1421 und 872) als auch sämtliche Anrainergrundstücke der F._____-
strasse, also die Parzellen Nrn. 4800, 4811, 4813, 4817, 4818, 4819,
4893, 4894, 4883, 4911 und 5000 beizieht, lässt sie für die erst im Quar-
tierplanverfahren selber zu treffende materielle Entscheidung der konkret
noch zu erfolgenden Erschliessung der Parzelle Nr. 4800 alle denkbaren
und technisch/rechtlich möglichen Ausführungsoptionen (ohne Präferenz-
oder Präjudizcharakter) noch offen. Dieses Vorgehen ist nicht zu bean-
standen, sondern entspricht vielmehr dem Grundsatz, wonach die Entlas-
sung eines oder mehrerer Grundstücke im Perimetergebiet lediglich dann
geboten und sinnvoll erscheint, wenn diese auf keinen Fall für eine
zukünftige Erschliessung eines noch unbebauten Grundstücks (Parzelle
Nr. 4800) in Frage kommen bzw. funktional sicher nicht benötigt werden.
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, ihre beiden Hangparzellen Nrn.
1421 und 872 könnten nichts zur angestrebten Erschliessung der Parzelle
Nr. 4800 beitragen, argumentieren sie bereits materiell-rechtlich, worauf
im jetzigen Verfahrensstadium – wo es einzig und allein um eine generell

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vertretbare Erfassung bzw. Abgrenzung des Quartierplangebiets mittels
selbständig anfechtbarem Einleitungsbeschluss geht – daher (noch) nicht
näher eingegangen werden kann. Massgebend ist hinsichtlich der Recht-
mässigkeit des angefochtenen Einleitungsbeschlusses vielmehr, dass die
Beschwerdeführer keine anderen Argumente vorbringen konnten, wel-
che darauf hätten schliessen lassen, dass ihre beiden Parzellen Nrn. 1421
und 872 dereinst unter keinen Umständen für die Erschliessung der Par-
zelle Nr. 4800 von Nutzen sein könnten und daher entlassen werden
müssten.
d)
Die Beschwerdeführer haben weiter zur Eignung und Verhältnismässig-
keit der Durchführung eines Quartierplanverfahrens geltend gemacht, die
Vorinstanz (Beschwerdegegnerin) irre sich, wenn sie glaube, dass mittels
Quartierplans dem Nachbarn auf Parzelle Nr. 4800 der Zutritt zu und über
fremde Räumlichkeiten (Tiefgarage und Schräglift auf Parzellen Nrn. 1421
und 872) verschafft werden könnte, insbesondere nicht gestützt auf Art.
37 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes, welches nur die Zu- oder Aus-
fahrten regle. Überdies diene die Quartierplanung nicht dazu, eine
Wunscherschliessung zu ermöglichen, solange eine Erschliessung auch
auf anderem Weg möglich sei; dies sei vorliegend jedoch mit der
F._____-strasse gerade der Fall, welche auch im GEP als Erschlies-
sungsstrasse klassiert sei. Ein Quartierplanverfahren sei daher unnütz; an
der Eignung der F._____-strasse als Erschliessung für die Bauparzelle
Nr. 4800 ändere auch nichts, dass ein kleiner Teil dieser Strasse in der
Gefahrenzone 1 liege (vgl. Beilage 2 Augenscheinprotokoll; Abgabe an-
lässlich Begehung durch Gemeinde; Zustellung Beilage 2 an Anwalt der
Beschwerdeführer und an Anwalt der Beschwerdegegner zur Kenntnis-
nahme durch Verwaltungsgericht). Im Kanton gebe es zahlreiche Stras-
sen, die in einer Gefahrenzone lägen und es würden dort auch keine Bau-
ten erstellt, welche dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienten; al-

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lenfalls müsste ein geeigneter Objektschutz in Sinne von Art. 38 Abs. 4
KRG erstellt werden.
Die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) rufen in Erinnerung, dass die
F._____-strasse eine Privatstrasse sei und die Tatsache allein, dass die-
se im GEP als Erschliessungsstrasse aufgeführt sei, noch kein unmittel-
bares Recht für die Gemeinde oder andere Private verleihe, diese mitzu-
benutzen, ohne vorgängige Quartierplanung, Enteignung oder vertragli-
che Einräumung von Dienstbarkeiten (PVG 2000 Nr. 50). Ausserdem ver-
laufe die Strasse auf der Strecke von rund 70 % wegen Lawinengefahr in
der Gefahrenzone 1, weshalb im Zuge der Quartierplanung zwingend
bessere Erschliessungsvarianten zu prüfen seien. Auch die Tatsache,
dass die verschiedenen Grundeigentümer im Einspracheverfahren gegen
die Einleitung des Quartierplanverfahrens diametral gegensätzliche Posi-
tionen bezogen hätten, spreche dafür, sämtliche für eine vorübergehende
oder definitive Erschliessung der Bauparzelle Nr. 4800 faktisch in Frage
kommenden Grundstücke ins Beizugsgebiet aufzunehmen.
e)
Das Gericht vermag sich der zuletzt genannten Argumentationskette der
Beschwerdegegner (Bauherrschaft) anzuschliessen. Wie der gerichtliche
Augenschein vom 24. März 2014 gezeigt hat, erscheint sowohl eine Er-
schliessung der Bauparzelle Nr. 4800 von unten (südlich über die
E._____-strasse in die Tiefgarage auf Parzelle Nr. 1421; dort existieren
bereits vier Parkplätze [Nr. 20-23] zu Gunsten der Bauherrschaft und von
dort besteht eine Zugangsvariante zur Parzelle Nr. 4800 hinauf via
Schräglift zur Parzelle Nr. 872; mit Linksabzweigung in Richtung Baupar-
zelle einschliesslich bereits bestehender Türvorrichtung am Ende des
Schräglifts bzw. eines [unvollendeten] unterirdischen Betonstollens in
Richtung Bauparzelle) als auch eine Erschliessung der Parzelle Nr. 4800
über die südlich verlaufende E._____-strasse und die direkt daran im
Westen anschliessende F._____-strasse möglich (vgl. dazu u.a. auch die

- 12 -
34 Gerichtsfotos samt entsprechender Erläuterungen an den besuchten
Standorten 1-7). Insofern die Beschwerdeführer unter Berufung auf die
fehlende privatrechtliche Zutrittsberechtigung über die Parzellen Nrn. 1421
und 872 versuchen, Teile des materiell-rechtlichen Entscheides der ei-
gentlichen Quartierplanung (inklusive Bemessung der öffentlichen bzw.
privaten Interessenz sowie Festlegung des Kostenverteilschlüssels je
nach Sondernutzungsvorteil für die betroffenen Quartierplangenossen)
vorwegzunehmen - so z.B. auch in Bezug auf die [Nicht-] Anwendbarkeit
von Art. 37 Abs. 3 BauG -, kann ihnen im jetzigen Verfahrensstadium
(erst Einleitung/Abgrenzung des Quartierplangebiets) zum vornherein
nicht gefolgt werden, weil es hier einzig um die Auswahl und Bestimmung
der Parzellen für eine vernünftige Erschliessung der Bauparzelle Nr. 4800
geht, über die konkrete Um- und Durchsetzung der letztlich vorzuneh-
menden Erschliessung im fraglichen Quartierplangebiet aber noch über-
haupt nichts entschieden wird. Die vertiefte Abklärung und Erarbeitung
mehrerer denkbarer Erschliessungsvarianten zu Gunsten der Bauparzelle
Nr. 4800 bleibt im Resultat also nur bei unveränderter Übernahme des
angefochtenen Einleitungsbeschlusses gewahrt. Die von den Beschwer-
deführern aufgeworfene Kernfrage, ob und gegebenenfalls unter welchen
Voraussetzungen die F._____-strasse für die Erschliessung des Bau-
grundstücks Nr. 4800 geeignet sei, lässt sich denn auch erst nach einer
materiell-rechtlichen Beurteilung der Gesamtsituation vor Ort im Zuge des
noch bevorstehenden Quartierplanverfahrens schlüssig beantworten. Wie
der gerichtliche Augenschein gezeigt hat, ist es heute augenfällig so, dass
ohne weitere planerische Massnahmen die Zufahrt auf die Bauparzelle
Nr. 4800 nicht möglich ist, weil die F._____-strasse bereits einige Meter
(ca. 3-4 m) vor Erreichen des westlichsten Grenzpunktes der Parzelle Nr.
4800 endigt. Umgekehrt ist aber ebenso erstellt, dass zwar nicht alle Teile
des Generellen Erschliessungsplans (GEP) der Beschwerdegegnerin vom
1. Juli 2008 durch die Regierung genehmigt wurden (vgl. dazu Beilage 8

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der Bauherrschaft). Laut dem besagten Regierungsbeschluss (Beilage 9)
wurde das Enteignungsrecht (Sicherung des Rechts nach Art. 97 KRG)
aber nur bezüglich der G._____-strasse (Teil Parzelle Nr. 706) samt an-
schliessendem Fuss- und Fahrwegrecht ausdrücklich nicht erteilt. Im Üb-
rigen gab der betreffende GEP "Teil Verkehr und Tourismus" (Teilrevision
E._____ 2006) hingegen zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass und
wurde daher genehmigt. Damit steht für das streitberufene Gericht aber
zugleich auch schon fest, dass die bisher private F._____-strasse neuer-
dings ins öffentliche Strassennetz der Gemeinde aufgenommen wurde
und letztere seither somit über entsprechende Erschliessungsbefugnisse
verfügt.
f)
Der angefochtene Einleitungsbeschluss (samt Einspracheentscheid) vom
5. März 2013 ist demnach rechtens und verhältnismässig, was zur Abwei-
sung der Beschwerde vom 25. April 2013 führt.
3. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern (STWEG Haus 1-3) aufzuer-
legen, welche gemäss Art. 72 Abs. 2 VRG solidarisch dafür haften.
b)
Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretenen und obsiegenden
Beschwerdegegner (Bauherrschaft) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür auf die ein-
gereichte Honorarnote vom 18. September 2013 des Rechtsanwalts der
Beschwerdegegner in der Höhe von Fr. 5'204.-- abgestellt und diese - zu-
züglich zweier Arbeitsstunden à Fr. 240.-- infolge Teilnahme am gerichtli-
chen Augenschein vom 24. März 2014 – übernommen werden kann. Die
Parteientschädigung zu Gunsten der Bauherrschaft beläuft sich demnach
insgesamt auf Fr. 5'673.25 (gegliedert in: 19.25 Std. à Fr. 240.--/Std. [Fr.
4'620.--] plus 2 Std. à Fr. 240.-- [Augenschein Fr. 480.--] plus 3 % Spesen

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[Fr. 153.--] und zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer [Fr. 420.25]). Demgegenü-
ber steht der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) gemäss Art. 78 Abs. 2
VRG keine solch aussergerichtliche Entschädigung zu, weil sie lediglich in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
314.--
zusammen
Fr.
3'314.--
gehen zulasten der STWEG A._____ Haus 1 und B._____ sowie der
STWEG A._____ Haus 2-3 X._____, solidarisch haftend, und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die solidarisch haftenden STWEG A._____ Haus 1 und B._____ sowie
STWEG A._____ Haus 2-3 X._____ haben C._____ und D._____ aus-
sergerichtlich mit total Fr. 5'673.25 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]