gr_gerichte · R 2008 82 · 2009-01-20 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 08 82
5. Kammer 
URTEIL
vom 20. Januar 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB)
1.
… war Eigentümer der Parzelle Nr. 776 mit dem Stall Nr. 737 und der Parzelle 
Nr. 1374 mit den zwei Hütten Nrn. 735 und 736 (Maiensäss … auf 1'850 
m.ü.M.). Die Gebäude befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der 
Gemeinde 
… 
in 
der 
Landwirtschaftszone, 
welche 
von 
der 
Landschaftsschutzzone überlagert wird. Am 19. Dezember 2006 stellte er das 
Gesuch, den Stall Nr. 737 und die Maiensässbauten Nrn. 735 und 736 in 
ihrem Zweck zu ändern und die landwirtschaftliche Nutzung in eine 
nichtlandwirtschaftliche zu überführen. Die Gemeinde leitete das Gesuch am 
19. Januar 2007 zur Beurteilung an das Amt für Raumplanung und 
Entwicklung (ARE) weiter, welches gestützt auf die Stellungnahme des Amts 
für Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) vom 11. Juni 2007 festhielt, 
dass die Gebäude für die landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt 
würden. Hinsichtlich des Gebäudes Nr. 735 (Hütte) sei eine teilweise 
Zweckänderung nach Art. 24d des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes 
(RPG, SR 700) möglich, da es noch bestimmungsgemäss nutzbar erscheine. 
Die Hütte dürfe erneuert, nicht aber abgebrochen und wiederaufgebaut 
werden. Eine Erweiterung der Wohnfläche sei zu 60 % nach innen, d.h. in 
bestehende Nebenflächen, möglich. Das Gebäude Nr. 736 (Hütte) befinde 
sich in einem schlechten Zustand und sei nicht mehr bestimmungsgemäss 
nutzbar; dessen Wohnnutzung sei mangels Unterhalt untergegangen. Eine 
Zweckänderung resp. eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG für 
dieses Gebäude sei somit ausgeschlossen. Beim Gebäude Nr. 737 (Stall) sei 
eine Zweckänderung gestützt auf Art. 24a RPG zulässig, sofern keine 
baulichen Massnahmen vorgenommen werden müssten und dadurch keine 
grösseren Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstünden. Es stellte eine 


BAB-Bewilligung für eine Zweckänderung der Hütte Nr. 735 und des Stalls Nr. 
737 in Aussicht. Für das weitere Vorgehen empfahl es dem Gesuchsteller, auf 
die Zweckänderung des Gebäudes Nr. 736 zu verzichten und das Baugesuch 
für diese Baute zurückzuziehen. Mit Schreiben vom 3. August 2007 kam … 
diesem Vorschlag nach, merkte jedoch an, die Baute sei entgegen der 
Auffassung des ARE sehr wohl bestimmungsgemäss nutzbar.
2.
Am 19. September 2007 erteilte das ARE … die BAB-Bewilligung für die 
Zweckänderung 
des 
Gebäudes 
Nr. 
735 
(landwirtschaftliche 
Temporärwohnbaute in Ferien-/Wochenendhaus) und für die Zweckänderung 
des Gebäudes Nr. 737 zu nichtlandwirtschaftlicher Nutzung ohne bauliche 
Massnahmen. Weitere Unterlagen über die Eröffnung dieser Bewilligung 
zusammen mit der kommunalen Baubewilligung sind nicht aktenkundig. Im 
Anschluss daran verkaufte … die genannten Grundstücke an ...
3.
Am 5. Juni 2008 stellte … für das Gebäude Nr. 735 ein BAB-Gesuch mit dem 
Bauvorhaben, die Grundstruktur mit der Erweiterung der Wohnfläche um ca. 
60 % (Ausbau Keller als Schlafstelle) zu erneuern.
4.
Am 27. Juni 2008 teilte die Gemeinde dem ARE mit, das Maiensäss … liege 
auf 1'850 m.ü.M. und sei seit über 30 Jahren nicht mehr benutzt worden; der 
grösste Teil der Bauten sei in einem sehr schlechten Zustand. Die Hütte Nr. 
736 könne nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden und sei zudem 
einsturzgefährdet. Die Gemeinde stellte sodann den Antrag, die Hütte Nr. 735 
solle erst dann saniert und erweitert werden, wenn die Baute Nr. 736 
abgebrochen und entsorgt worden sei. Mit Schreiben vom 9. Juli 2008 an das 
ARE liess … verlauten, er möchte die Kellerwand parallel zur Hauptfassade 
ausrichten.
5.
Am 21. Juli 2008 wurde … von der Gemeinde darauf aufmerksam gemacht, 
dass der eingereichte Bestandesplan vom 4. Juni 2008 (Grundfläche der 
Hütte: 24.52 m2) nicht den Aufnahmen der Gemeinde im Verfahren des Jahres 
2006 (Grundfläche der Hütte: 20.2 m2) entspreche. Das Gebäude Nr. 735 
dürfe nur nach innen erweitert werden. Bevor das Gebäude Nr. 736 aber nicht 


abgebrochen werde, werde keine Bewilligung zur Sanierung des Gebäudes 
Nr. 735 erteilt.
6.
Mit E-Mail vom 12. August 2008 setzte das ARE den Vertreter von … davon 
in Kenntnis, dass eine parallele Verschiebung der Kellerwand zu einer 
Erweiterung nach aussen führe und nicht bewilligungsfähig sei.
7.
Eine am 28. August 2008 von … erhobene Einsprache wies der 
Gemeindevorstand am 8. September 2008 ab. Dabei führte er unter anderem 
aus, der verfügte Abbruch des Gebäudes Nr. 736 sei legitim, dürfe indessen 
nicht mit der Bewilligung für das Gebäude Nr. 735 verbunden werden. 
Diesbezüglich sei dem Einsprecher vollumfänglich Recht zu geben.
8.
Dagegen erhob … am 26. September 2008 frist- und formgerecht 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des 
Entscheids der Gemeinde sowie die Erteilung der Baubewilligung für das 
Objekt Nr. 735 gemäss Baugesuch. Eventualiter sei festzustellen, dass die 
Gemeinde bei der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) den Umfang 
der Steinmauer zu berücksichtigen habe. Zudem sei die Abrissverfügung der 
Gemeinde 
aufzuheben; 
eventualiter 
sei 
diese 
an 
die 
Gemeinde 
zurückzuweisen 
und 
dieselbe 
anzuweisen, 
über 
verhältnismässige 
Sicherungsmassnahmen zu entscheiden.
9.
Am 31. Oktober bzw. 10. November 2008 liessen sowohl die Gemeinde als 
auch das ARE die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf 
einzutreten sei.
10.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien vollumfänglich an 
ihren Anträgen fest.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
ablehnende Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. September 2008 
zum Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die 
Frage, ob die Gemeinde die Baubewilligung für das nachgesuchte 
Bauvorhaben zu Recht nicht erteilt hat.
2.
Bevor jedoch auf die Baubewilligung bezüglich der Maiensässhütte Nr. 735 
einzugehen ist, bleibt zu klären, wie es sich mit dem verfügten Abrissbefehl 
betreffend die Hütte Nr. 736 verhält.
a)
Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, die Baukommission 
habe diesen Abrissbefehl allein mit dem Zustand der Hütte begründet, ohne 
jedoch den konkreten Abrissgrund zu nennen. Die Hütte sei sehr wohl 
sanierungsfähig und es bestehe keine akute Einsturzgefahr. Ein öffentliches 
Interesse an einem Abriss liege zudem nicht vor, vielmehr sei der Abrissbefehl 
als willkürlich und unverhältnismässig zu bezeichnen. Zwar gingen die 
Beschwerdegegner in ihren Vernehmlassungen davon aus, die Gemeinde 
habe in ihrem Einspracheentscheid vom 8. September 2008 den Abrissbefehl 
als unzulässige Auflage des Baugesuchs aufgehoben. Dies gehe aus der 
Verfügung jedoch nicht hervor. Vielmehr habe sie den Abrissbefehl aufrecht 
erhalten, diesen allerdings von der Baubewilligung getrennt.
b)
Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, der Abriss des Stalls Nr. 736 
bilde gar nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens; ausschliessliches 
Thema sei die Bewilligung für den Stall Nr. 735. Der Beschwerdeführer habe 
denn auch bereits in seiner Einsprache unter Punkt 5 darauf hingewiesen, 
dass eine derartige Verknüpfung von Baubewilligung und Abbruch nicht 
möglich sei. Die Beschwerdegegnerin habe dazu Stellung genommen und 
festgehalten, dass der Beschwerdeführer in dieser Hinsicht absolut im Recht 
sei. Soweit er sich also zu Fragen des Abrisses äussere, wehre er sich gegen 
etwas, das gar nicht verfügt worden sei, weshalb diesbezüglich auf die 
Beschwerde nicht einzutreten sei.


Auch der Beschwerdegegner vertritt die Auffassung, auf die Anträge des 
Beschwerdeführers betreffend des durch das Bauamt verfügten Abbruchs der 
Maiensässhütte Nr. 736 könne nicht eingetreten werden. Ein solcher Abbruch 
sei von der Vorinstanz gar nicht verfügt worden, weshalb dieser auch nicht 
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden könne.
c)
Dem Beschwerdeführer ist dahingehend zuzustimmen, als die Gemeinde 
entgegen ihren Ausführungen in der Vernehmlassung den verfügten 
Abrissbefehl betreffend den Stall Nr. 736 in ihrem Einspracheentscheid vom 
8. September 2008 nicht etwa zurückgenommen, sondern weiterhin als 
legitim bezeichnet hat. Dadurch hat sie dem Beschwerdeführer diesbezüglich 
durchaus Anlass zur Beschwerdeerhebung gegeben. Gibt sie jetzt vor, den 
Abriss gar nie verfügt zu haben, so kommt dies faktisch einer Rücknahme des 
Abrissbefehls im laufenden Verfahren gleich. Die Beschwerde kann somit in 
jenem Punkt infolge Rücknahme des Abrissbefehls im Sinne von Art. 20 des 
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
als gegenstandslos betrachtet werden.
3. a)
Hinsichtlich der Erweiterung nach aussen macht der Beschwerdeführer 
geltend, eine Sanierung mit schrägem Abschluss würde die maximal mögliche 
Erweiterung von 60 % nach innen auch nach der Berechnung der Gemeinde 
nicht ausschöpfen, weshalb die eingereichten Pläne die Begradigung der 
Rückwand vorsähen. Bei der Bemessung an der Aussenseite der Steinmauer 
würde die Quote noch weniger ausgeschöpft. Es sei überspitzter 
Formalismus, das Geradeziehen der Rückwand mit dem Argument der 
Erweiterung nach aussen abzulehnen. Eine solche Begradigung wäre 
nämlich ohne weiteres bewilligungsfähig, wenn er die längere Wand auf das 
Niveau der kürzeren zurücknähme. Dagegen sei die Erweiterung der kürzeren 
Wand auf das Niveau der längeren ausgeschlossen, obwohl sich die daraus 
resultierende Fläche noch innerhalb der 60 %-igen Erweiterung der BGF 
befinde. Hinzu komme, dass der Eingriff optisch unauffällig sei, da sich die 
Verlängerung auf der Bergseite im Erdreich auswirken würde. Das ARE habe 
erklärt, die Bewilligung einer Verschiebung auf die Mittellinie zwischen den 


Wandlängen zu prüfen, falls die Gemeinde dies bewillige. Dies würde jedoch 
einen grösseren Eingriff in die Struktur der Hütte darstellen, weshalb er in 
seinem Baugesuch eine Verlängerung der kürzeren Wand vorgeschlagen 
habe. 
Die 
wörtliche 
Auslegung 
der 
eidgenössischen 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) führe im vorliegenden Fall zu 
nicht nachvollziehbaren und unbilligen Resultaten, indem eine geringfügige 
Erweiterung nach aussen, welche im konkreten Fall sinnvoll sei, verhindert 
werde.
In seiner Replik führt er ergänzend aus, die Genehmigung des Baugesuchs 
habe eine massvolle Erweiterung nach aussen zur Folge, welche 
grundsätzlich nicht ausgeschlossen sei. Art. 42a RPV differenziere nicht 
zwischen einer Erweiterung nach innen oder nach aussen. Die Frage, ob eine 
zeitgemässe Wohnnutzung möglich sei, verlange eine Abwägung der 
Umstände im konkreten Fall. In seinen Wirkungen weise der Eingriff eine 
geringe Intensität auf und sowohl die Grundstruktur als auch das äussere 
Erscheinungsbild der Hütte blieben im Wesentlichen erhalten. Insgesamt sei 
die Erweiterung von aussen kaum wahrnehmbar. Unabhängig von der 
Berechnungsgrundlage würden die Erweiterungsgrenzen von Art. 42 Abs. 3 
RPV nicht überschritten; überhaupt handle es sich dabei um eine kleine 
Fläche. Es gehe ihm nicht um einen luxuriösen Ausbau, sondern um die 
Ausführung einer sinnvollen Konstruktion. Zudem habe eine Aussenwand 
gemäss heutigem Stand der Energieeffizienz eine Breite von mehr als 15 cm, 
was eine weitere Verkleinerung der Wohnfläche zur Folge hätte. Um im 
hinteren Raum ein Bett platzieren zu können, sei die geringfügige Erweiterung 
nach aussen notwendig. Die Entfernung der Innenwand stellte einen viel 
massiveren Eingriff in die Struktur der Hütte dar. Ein entgegenstehendes 
öffentliches Interesse an der Vermeidung von Präjudizien sei sodann nicht 
vorhanden, da die Erteilung der Baubewilligung der Zersiedlung kaum 
Vorschub leisten dürfte. Dies nur schon deshalb, weil ein derartiger schräger 
Abschluss bei einer Hütte ohnehin einzigartig sei.
b)
Die Beschwerdegegnerin bringt demgegenüber vor, das Baugesuch sei 
gestützt auf Art. 46 bzw. Art. 47 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO; BR 801.110) abgelehnt worden, weil nach Auffassung 


der Baubehörde die Bewilligungsvoraussetzungen nicht gegeben seien. Eine 
Vergrösserung von 6.86 m2 sei zulässig, eine Erweiterung nach aussen 
widerspreche hingegen dem Gesetz. Die Hütte Nr. 735 sei früher zum 
Schlafen und Käsen genutzt worden, der hintere Teil als Keller. Neu solle die 
Hütte vollumfänglich zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken genutzt 
werden, was in den Anwendungsbereich von Art. 24d Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 
42a RPV falle. Danach dürfe die aBGF innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens um maximal 60 % erweitert werden; ausserhalb hingegen 
sei eine solche nur zulässig, soweit eine zeitgemässe Wohnnutzung 
unumgänglich sei. Hierfür seien die Voraussetzungen jedoch offensichtlich 
nicht gegeben. Zudem stimmten die vom Beschwerdeführer eingereichten 
Pläne mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht überein. Sie selbst habe 
ihrerseits durch das Bauamt die Masse und die bestehende Form des Stalls 
aufnehmen lassen. Daraus ergebe sich, dass die Breite des Stalls 4.10 m 
betrage. Weiter werde daraus ersichtlich, dass der Grundsriss der Baute nicht 
rechteckig sei; die Seitenwand Süd weise eine Länge von 5.30 m auf, die 
Seitenwand Nord eine solche von 4.55 m. Die Ostwand der Hütte weise einen 
abgeschrägten Verlauf auf, was dazu führe, dass die Nordwand lediglich eine 
Länge von 4.55 m aufweise. Der Beschwerdeführer beabsichtige aber eine 
Erweiterung in dem Sinne, dass die Hütte rechteckig werde und auf beiden 
Längsseiten eine Länge von 5.77 m aufweise. Damit erfolge jedoch 
klarerweise eine Erweiterung des Wohnraums nach aussen, und zwar auf der 
Südseite um ca. 47 cm und auf der Nordseite um ca. 1.22 m. Das 
Gebäudevolumen werde gegen aussen verschoben, womit eine gesetzlich 
nicht zulässige Erweiterung der Wohnnutzung nach aussen gegeben sei. Das 
Baugesuch sei daher zu Recht abgelehnt worden.
Dieser 
Auffassung 
schliesst 
sich 
im 
Wesentlichen 
auch 
der 
Beschwerdegegner an und bringt vor, vorliegend sei eine zeitgemässe 
Wohnnutzung auf Maiensässstufe durchaus mit einer Erweiterung im 
bestehenden Kellerabteil realisierbar. Es bestehe grundsätzlich keine 
Veranlassung, vom Erweiterungsverbot gemäss Art. 42a Abs. 1 RPV 
abzuweichen. Im Übrigen könnte die Bewilligung dieses Bauvorhabens 
aufgrund der Vielzahl gleichgelagerter Fälle ein unnötiges Präjudiz schaffen. 


Entgegen 
der 
Ansicht 
des 
Beschwerdeführers 
würden 
die 
Erweiterungsgrenzen von Art. 42 Abs. 3 RPV sehr wohl überschritten. Die 
aBGF betrage gemäss bewilligtem Grundrissplan 1:50 ca. 13.325 m2. Mit dem 
vorgesehenen Ausbau nach aussen würde gemäss dem Bestandes- und 
Projektplan 1:50 vom 4. Juli 2008 (recte 4. Juni 2008) eine BGF-Erweiterung 
von ca. 4.35 m2 (32.62 % der bestehenden BGF) resultieren, womit bereits 
durch die geplante Begradigung der Aussenwände das nach Art. 42a Abs. 2 
RPV i.V.m. Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV zulässige Höchstmass von 30 % 
überschritten wäre. Aufgrund der Erweiterung in den Keller, welcher eine BGF 
von ca. 6.765 m2 aufweise, müssten den ca. 4.35 m2 noch ca. 3.382 m2 
hinzugerechnet werden, womit die gesamte BGF-Erweiterung nach aussen 
ca. 7.73 m2 bzw. 58 % der bestehenden BGF betragen würde. Das 
Höchstmass von 30 % wäre demnach bei weitem gesprengt.
c)
Für 
die 
Zweckänderung 
der 
bestehenden 
landwirtschaftlichen 
Temporärwohnbaute Nr. 735 in ein Ferien- und Wochenendhaus liegt seit 
dem 19. September 2007 eine BAB-Bewilligung des ARE vor. Diese wurde 
dem damaligen Eigentümer gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42a 
RPV erteilt. Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG können in landwirtschaftlichen 
Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, unter Beachtung der in Art. 
24d Abs. 3 RPG genannten Voraussetzungen landwirtschaftsfremde 
Wohnnutzungen zugelassen werden. Dabei muss insbesondere die äussere 
Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert 
bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Präzisierend sieht dazu Art. 42a Abs. 1 
RPV vor, dass Erweiterungen zulässig sind, welche für eine zeitgemässe 
Wohnnutzung unumgänglich sind. Für landwirtschaftliche Wohnbauten, die 
rechtmässig bestanden, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des 
Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, können innerhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens Erweiterungen bis zu den Grenzen von Art. 
42 Abs. 2 RPV zugelassen werden (Art. 42a Abs. 2 RPV). Als altrechtlich in 
diesem Sinne gelten Wohnbauten, wenn sie am 1. Juli 1972 rechtmässig 
bestanden, oder wenn sie später rechtmässig auf einem Grundstück errichtet 
wurden, das in diesem Moment zu einer Bauzone gehörte, hinterher aber 
einer Nichtbauzone zugewiesen wurde. Beim 1. Juli 1972 handelt es sich um 


das Datum des Inkrafttretens des revidierten Gewässerschutzgesetzes, mit 
dem erstmals von Bundesrechts wegen eine konsequente Trennung von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet gesetzlich verankert wurde (vgl. Erläuterungen 
des Bundesamts für Raumentwicklung zu Artikel 42a RPV vom 23. März 
2004, S. 1).
d)
Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens gemäss Art. 
42a Abs. 1 RPV setzen voraus, dass die für eine zeitgemässe Wohnnutzung 
unumgängliche 
Erweiterung 
nicht 
innerhalb 
des 
bestehenden 
Gebäudevolumens 
realisiert 
werden 
kann 
(vgl. 
Erläuterungen 
des 
Bundesamts für Raumentwicklung zu Art. 42a RPV vom 23. März 2004, S. 3). 
Mit einer Erweiterung nach innen stehen dem Beschwerdeführer im konkreten 
Fall rund 20 m2 BGF zur Verfügung, welche für zeitgemässes Wohnen in einer 
temporären, nichtlandwirtschaftlichen Wohnbaute durchaus ausreichen. Eine 
Isolation der Wände im vom Beschwerdeführer geschilderten Ausmass ist 
unter Berücksichtigung, dass die betreffende Maiensässhütte auf 1'850 
m.ü.M. liegt und insbesondere als Ferien- und Wochenendhaus sowie als 
Jagdhütte dienen soll, absolut nicht notwendig. Ebenso wenig ist eine 
Erweiterung nach aussen unumgänglich, um - wie vom Beschwerdeführer 
vorgebracht - im hinteren Raum der Hütte ein Bett platzieren zu können. 
Hierfür steht ihm in besagtem Raum eine ausreichend grosse Fläche zur 
Verfügung. Inwiefern dieser Raum nicht ausreichen soll, um darin ein Bett 
unterzubringen, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch in 
keiner Weise präzisiert. Somit erweist sich die nachgesuchte Erweiterung der 
Wohnfläche gemäss Bestandes- und Projektplan vom 4. Juni 2008 auf 
insgesamt 24.5225 m2, welche nicht nur das Strecken der Mauer im 
Kellerabteil, sondern auch die entsprechende Verlängerung der Seitenwände 
Nord und Süd umfasst, keinesfalls als unumgänglich für zeitgemässes 
Wohnen und verstösst daher gegen Art. 42a Abs. 1 RPV. Im Übrigen 
bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Norm nicht gesetzeskonform 
- also Art. 24d Abs.3 RPG zuwiderlaufend - wäre. So hat sich denn auch das 
Bundesgericht beispielsweise in seinen Urteilen vom 7. April 2005 
(1A.290/2004) sowie vom 31. Juli 2007 (1A.23/2007) nicht dazu veranlasst 
gesehen, die Gesetzmässigkeit von Art. 42a Abs. 1 RPV in Frage zu stellen.


e)
Nach dem Gesagten steht fest, dass vorliegend die Voraussetzungen für eine 
Erweiterung nach aussen nicht gegeben sind. Wie nachfolgend aufgezeigt 
wird, liegt die vom Beschwerdeführer geplante Erweiterung darüber hinaus 
auch nicht innerhalb des bundesrechtlich Zulässigen.
f)
Die Maiensässhütte Nr. 735 besteht seit rund 100 Jahren und stellt nach dem 
in E. 3c Ausgeführten eine altrechtliche Wohnbaute im Sinne von Art. 42a 
Abs. 2 RPV dar. Demnach können innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens 
Erweiterungen 
für 
eine 
nichtlandwirtschaftliche 
Wohnnutzung bis zu den Grenzen von Art. 42 Abs. 3 RPV zugelassen werden. 
Gemäss dieser Bestimmung ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu 
beurteilen, ob die Identität einer Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt; in 
jedem Fall aber gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens darf die aBGF nicht um mehr als 60 % erweitert werden. 
Wenn eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht 
möglich oder zumutbar ist, so kann sie ausserhalb erfolgen; die gesamte 
Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche 
noch 100 m2 überschreiten; Erweiterungen innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
g)
Die aBGF resultiert aus der Summe aller Geschossflächen einschliesslich 
Mauer- und Wandquerschnitten, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten 
genutzt werden können. Gemäss der Praxis im Kanton Graubünden werden 
BGF und Bruttonebenfläche (BNF) unterschieden und getrennt voneinander 
berechnet. Zur aBNF gehört unter anderem auch der Keller (vgl. VGU R 08 
49 E. 5b). Es besteht kein Anlass diese bewährte Praxis in Frage zu stellen. 
Der Keller der Hütte Nr. 735 ist demnach für die Berechnung der aBGF 
überhaupt nicht massgebend. Er wäre lediglich für die Berechnung der aBNF 
relevant, 
welche 
vorliegend 
jedoch 
entfällt. 
Somit 
ist 
gar 
nicht 
ausschlaggebend, ob im konkreten Fall die Mauer im Keller voll, teilweise oder 
gar nicht in die Berechnung der aBGF einbezogen wird. Auszugehen ist von 
der unbestritten richtig berechneten Fläche des bisherigen Wohn- und 
Arbeitsraums von 13.325 m2. Diese Fläche darf um 60 %, also 7.995 m2, nach 


innen erweitert werden. Theoretisch ist somit eine Erweiterung bis zu einer 
Gesamtfläche von 21.32 m2 möglich. Da - wie bereits gesehen - eine 
Erweiterung nach aussen vorliegend nicht zulässig ist, kann folglich der 
bestehende Keller im Umfang von höchstens dieser 7.995 m2 zu 
Wohnzwecken ausgebaut werden (6.765 m2 + die rechnerisch noch 
hinzuzuzählende 
zusätzliche 
Konstruktionsfläche 
der 
30 
cm 
der 
Aussenmauer, vgl. E. 4e).
4. a)
Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Differenzen bei der 
Berechnung der BGF zwischen der Flächenberechnung gemäss Baugesuch 
und derjenigen der Baukommission … ergäben sich daraus, dass jeweils an 
unterschiedlichen Punkten gemessen worden sei. Die Baukommission sei der 
Meinung, der steinerne Teil der Mauer sei ein Fundament und messe an der 
Holzwand, richtigerweise müsse die Geschossfläche aber ausserhalb der 
Aussenmauer gemessen werden. Die Steinmauer weise eine Breite von ca. 
50 cm auf, die Holzwand lediglich von 15 - 20 cm. Eine entgegenstehende 
Praxis wäre rechtswidrig. Unabhängig von der Bewilligung des Baugesuchs 
bestünde ein Interesse daran, die Berechnungsrundlage zu bestimmen, da 
bei Ablehnung des Gesuchs die Pläne neu erstellt werden müssten. Das 
Gesetz erlaube eine Vergrösserung um 60 % der BGF, definiere diesen 
Begriff aber nicht. Daher sei auf die Definition der Interkantonalen 
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) bzw. auf die 
SIA-Norm 614 abzustellen. Danach schliesse die Geschossfläche die 
Konstruktionsfläche mit ein. Die Steinmauer sei demzufolge in die 
Berechnung der BGF einzubeziehen. Zudem sei die jetzige Holzwand nur 15 
- 20 cm breit, eine moderne Wand hingegen etwa 30 cm. Ein Abstellen auf die 
Holzwand als massgebliche Aussenwand hätte eine faktische Verkleinerung 
der Innenfläche zur Folge, da er in diesem Fall die Differenz nach innen 
ausgleichen müsste.
b)
Der 
Beschwerdegegner 
bringt 
hierzu 
vor, 
der 
Einwand 
des 
Beschwerdeführers, wonach die Baukommission bei der Ermittlung der aBGF 
die eingebaute Steinmauer mit einer Stärke von 50 cm zu Unrecht nicht 
mitberücksichtigt habe, erweise sich als unbegründet. Nach ständiger Praxis 


im Kanton Graubünden gelte als aBGF im Sinne von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV 
die Summe aller Geschossflächen (einschliesslich der Aussenmauern mit 
Wandstärken bis zu 30 cm), die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten 
genutzt werden könnten. Aus diesem Grund sei die ca. 50 cm breite 
Steinmauer mit Fundamentfunktion auf der Ostseite des Kellerteils, welcher 
nicht dauerhaft zum Wohnen und Arbeiten diene, zu Recht nicht 
mitberücksichtigt worden und stattdessen auf die Holzaussenwand mit einer 
Breite von 15 - 20 cm abgestellt worden. Aufgrund des mit Bewilligung vom 
18. September 2007 genehmigten Grundrissplans 1:50 zur Baute Nr. 735 
ergebe sich eine BGF von ca. 13.325 m2. Aufgrund des Bestandes- und 
Projektplans 1:50 vom 4. Juli 2008 (recte 4. Juni 2008) betrage die 
vorgesehene Erweiterung nach aussen gesamthaft rund 4.35 m2 (ca. 2.28 m2 
auf der Ostseite und ca. 2.07 m2 auf der Westseite). Der bewilligte 
Grundrissplan gehe von einer abgeschrägten, der erwähnte Bestandes- und 
Projektplan hingegen von einer begradigten Ost- und Westwand aus. Daraus 
ergäben 
sich 
auch 
die 
seitens 
des 
Beschwerdeführers 
gerügten 
Berechnungsdifferenzen.
In der Replik wird ergänzend vorgebracht, die Praxis, wonach als aBGF im 
Sinne von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV die Summe aller Geschossflächen 
einschliesslich der Aussenmauern mit einer Wandstärke bis zu 30 cm gelte, 
sei rechtmässig und im Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Oktober 2008 
(R 08 49) gestützt worden. Daran vermöge auch der Verweis des 
Beschwerdeführers auf das Musterbaugesetz für die Bündner Gemeinden 
(MBauG) bzw. die IVHB nichts zu ändern. Zum einen regle Art. 13 MBauG die 
Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen und zum anderen sei 
die IVHB noch nicht in Kraft, weshalb diese auch keine unmittelbare 
Rechtswirkung entfalten könne. Der hintere Teil des Gebäudes Nr. 735 habe 
früher als Keller gedient und könne somit nicht dauerhaft für das Wohnen und 
Arbeiten genutzt werden. Dessen Fläche und damit auch diejenige der 
Kellerwand sei demzufolge nicht der BGF hinzuzurechnen, sondern der BNF. 
Daher könne der Beschwerdeführer mit dem Argument der falschen 
Berechnungsgrundlage nichts zu seinen Gunsten ableiten.


c)
Wie bereits in E. 3.g) ausgeführt, ist für die Berechnung der aBGF im 
vorliegenden Fall gar nicht von Bedeutung, ob die Aussenmauer im Kellerteil 
einberechnet wird oder nicht, da dieser Raum hierfür nicht massgebend ist. 
Unabhängig davon ist die in der Anleitung des ARE Graubünden zur 
Berechnung von BGF- und BNF-Flächen wiedergegebene Praxis, wonach 
Aussenmauern bis zu einer Wandstärke von höchstens 30 cm einberechnet 
werden müssen, nicht zu beanstanden. Ein - zwar nicht repräsentativer und 
erst noch Bauten innerhalb der Bauzone betreffender - Vergleich zeigt 
diesbezüglich folgendes, uneinheitliches Bild:
-
im 
Musterbaugesetz 
für 
die 
Bündner 
Gemeinden 
werden 
die 
Aussenwände 
als 
Konstruktionsflächen 
zur 
massgeblichen 
Geschossfläche gezählt;
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Art. 60 des BG Chur besagt, dass als anrechenbare Geschossfläche 
innerhalb der Bauzonen die Summe aller Geschossflächen im Innenmass 
gilt;
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Art. 98 des BG Davos bezeichnet als anrechenbare Bruttogeschossfläche 
innerhalb der Bauzonen die Summe aller Geschossflächen im 
Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten mit Ausnahme des 
Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm;
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Art. 46 des BG Igis definiert als anrechenbare Bruttogeschossfläche die 
Summe 
aller 
ober- 
und 
unterirdischen 
Geschossflächen, 
ohne 
Aussenwände, in Haupt- und Nebenbauten;
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gemäss 
Art. 
73 
des 
BG 
Domat/Ems 
gilt 
als 
anrechenbare 
Bruttogeschossfläche die Summe aller ober- und unterirdischer 
Geschossflächen in Haupt- und Nebenbauten einschliesslich der Mauer- 
und Wandquerschnitte. Die Aussenmauern werden dabei mit einer 
maximalen Mauerstärke von 25 cm ab Innenseite gerechnet;
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Art. 45 Abs. 2 des BG … weist die gleiche Regelung auf wie das BG Davos.
d)
Wie dieser Vergleich aufzeigt, existieren für die Festlegung der 
massgeblichen Geschossfläche durchaus verschiedene Möglichkeiten, die 
wohl alle ihre Berechtigung haben bzw. rechtmässig sind. Ausserhalb der 
Bauzone erscheint das Einbeziehen einer Wandstärke der Aussenmauern 


von höchstens 30 cm zudem auch deshalb sachlich gerechtfertigt, weil - wie 
auch im vorliegenden Fall - eine Baute häufig verschiedene Wandstärken 
aufweisen kann. Dabei wäre es unverhältnismässig und überaus kompliziert, 
beispielsweise bei eingeschossigen Bauten zwei Messweisen anzuwenden, 
so z.B. eine auf Fuss-, die andere auf Kopfhöhe des Betrachters. Die Frage 
ist allerdings, ob, wenn zwei Wandstärken übereinander vorhanden sind, von 
denen - wie vorliegend - die eine 30 cm oder stärker ist, die andere jedoch 
weniger, in einem solchen Fall die vollen 30 cm oder nur die Stärke der 
dünneren Wand - in casu 15 bis 20 cm - einzuberechnen sind. Nach 
Auffassung des Gerichts ist in einem solchen Fall auf Fuss- bzw. Bodenhöhe 
zu messen, so dass im vorliegenden Fall von den vollen 30 cm auszugehen 
wäre.
e)
Folglich gibt der von … in seinem Baugesuch vom 19. Dezember 2006 
eingereichte Plan die Fläche des Kellers zu klein wieder, weil von der 
Aussenseite der Holzwand gemessen worden ist und nicht von den 30 cm der 
50 cm starken Aussenmauer. Nach den in E. 3.g) gemachten Ausführungen 
ist dies jedoch vorliegend für die Berechnung der aBGF nicht von Bedeutung.
5.
Nach dem Gesagten wurde die Baubewilligung zu Recht nicht erteilt und die 
Beschwerde ist abzuweisen, soweit sie nicht hinsichtlich des Abrissbefehls 
betreffend den Stall Nr. 736 gegenstandslos geworden ist. Der Umstand, dass 
die Beschwerdegegnerin den Abrissbefehl im laufenden Verfahren 
zurückgenommen hat, wodurch die Beschwerde in diesem Punkt 
gegenstandslos geworden ist, ist bei der Kostenverteilung zugunsten des 
Beschwerdeführers zu berücksichtigen. Das Gericht erachtet es hierbei als 
gerechtfertigt, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen. 
Aussergerichtliche Entschädigungen werden keine zugesprochen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden 
ist.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
424.--
zusammen
Fr.
2'424.--
gehen jeweils zur Hälfte zulasten von … und zulasten der Gemeinde … und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.