gr_gerichte · VR3 2019 99 · 2025-03-11 · de
Beschimpfung etc.

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 11. März 2025
mitgeteilt am
Referenz
VR3 19 99
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, Righetti und von Salis
Gross, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
und
B._____
Beschwerdeführer
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
gegen
Kanton Graubünden
Beschwerdegegner
vertreten durch die Regierung, wiedervertreten durch Departement
für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden,
und

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Gemeinde C._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Gegenstand
Ortsplanungsrevision

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Sachverhalt
A.
An der Gemeindeversammlung vom 14. September 2018 beschlossen die
Stimmberechtigten der Gemeinde C._____ eine projektbezogene Teilrevision der
Ortsplanung. Im Einzelnen wurden folgende Planungsmittel verabschiedet:
Teilrevision Baugesetz (Art. 13 und 23), Zonenplan 1:1000 D._____, Genereller
Gestaltungsplan 1:1000 D._____, Genereller Erschliessungsplan 1:1000 D._____,
Zonenplan
und
Genereller
Erschliessungsplan
1:2000
Pistenkorrektur
E._____/F._____
G._____/H._____
und
Zonenplan
1:10000
Wald-
und
Wildschonzone E._____. Die Revisionsvorlage basiert auf einer Projektstudie
"D._____ C._____" der I._____ Architekten, J._____, vom 31. August 2018, welche
als Richtprojekt für die Erarbeitung der Änderung der Nutzungsplanung diente.
Mit den verabschiedeten Planungsmitteln sollen die nutzungsplanerischen
Voraussetzungen geschaffen werden, damit in dem am westlichen Rand der
Fraktion K._____ gelegenen Gebiet H._____ ein Ferienresort realisiert werden
kann. Der Standort des geplanten Resorts kommt dabei in unmittelbarer Nähe zur
Talstation
einer
ins
Skigebiet
E._____
geplanten,
neuen
touristischen
Transportanlage zu liegen. Die vom Projekt betroffenen Parzellen Nrn. 2550 und
2291 mit einer Fläche von total ca. 14'648 m2 sowie die für die geplante
Parkierungsanlage zu nutzende Parzelle Nr. 2656 befinden sich im Eigentum der
Gemeinde C._____.
Die Zufahrt zum geplanten Ferienresort soll ab kantonaler Verbindungsstrasse
(L._____) über einen neu zu errichtenden Kreisel erfolgen. Damit kann sowohl die
erste zu erstellende Etappe des Resorts als auch die Parkierungsanlage der
Bergbahnunternehmung strassenmässig erschlossen werden. Aufgrund der Lage
des gesamten Projektgebietes innerhalb einer Gefahrenzone 2 (Gefahrenzone mit
geringer Gefahr) müssen im Norden, im Westen und im Süden des Areals bauliche
Schutzmassnahmen in Form von Dämmen realisiert werden.
Das geplante Ferienresort "D._____" betrifft gemäss dem von der Gemeinde
C._____ am 7. August 2013 beschlossenen Zonenplan und Generellen
Gestaltungsplan 1:2000 K._____/Materialabbauzone Piz Daint zu grossen Teilen
eine Touristik- respektive eine Parkierungszone. Für die Erstellung des Resorts sind
Bauzonenerweiterungen am nördlichen Rand der Touristikzone (ca. 1'508 m2)
sowie für die Anlage der Parkplätze (ca. 4'687 m2) notwendig. Die Erstellung der im
Gebiet H._____ vorgesehenen oberirdischen Parkierungsanlage erfordert eine
definitive Rodung von Waldareal im Umfang von ca. 457 m2.

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Damit das Feriendorf "D._____" erfolgreich betrieben werden kann, müssen die
folgenden zusätzlichen Projekte zwingend umgesetzt werden: Touristische
Transportanlage aus dem Gebiet H._____ ins Skigebiet E._____, wobei die
Talstation dieser Zubringerseilbahn in unmittelbarer Nähe zum geplanten Resort zu
stehen kommen soll. Die Erstellung und der Betrieb dieser projektierten
Zubringerbahn erfordern eine Plangenehmigung und eine Betriebsbewilligung des
Bundes (Art. 3 des Bundesgesetzes über Seilbahnen zur Personenbeförderung;
Seilbahngesetz; SebG; BR 743.01) sowie eine Beschneiung der Talabfahrtspiste
aus dem Skigebiet E._____ bis zur geplanten Talstation der Zubringerseilbahn.
Das Seilbahnrechtliche Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren für den Bau
und den Betrieb der Achter-Kabinenbahn "K._____ – M._____" wurde mit Gesuch
der N._____ AG C._____ vom 6. Dezember 2018 eingereicht und ist beim
Bundesamt für Verkehr (BAV) hängig.
Damit die raumplanerischen Voraussetzungen für die Errichtung und den Betrieb
dieser Projektteile geschaffen werden können, hat die Gemeinde C._____ am 14.
September 2018 die folgenden zusätzlichen nutzungsplanerischen Massnahmen
beschlossen: Festlegung einer geplanten touristischen Transportanlage im Rahmen
des
Generellen
Erschliessungsplans;
Anpassung
der
Linienführung
der
Talabfahrtspiste aus dem Skigebiet E._____ nach K._____ in den Gebieten
F._____ G._____ und H._____, was in den genannten Gebieten Änderungen der
Wintersportzone
nötig
machte
und
was
zudem
zu
Anpassungen
der
Landwirtschaftszonen
sowie
der
Walddarstellung
geführt
hat.
Diese
Nutzungsplanungsänderungen samt Aufhebung einer in Zukunft nicht mehr
benötigten und daher aufzuhebenden Bushaltestelle im Gebiet F._____ G._____
sind im Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrekturen
F._____ G._____/H._____ enthalten. Zum Zwecke der vorstehend beschriebenen
Anpassungen der Linienführung der Talabfahrtsskipiste aus dem Skigebiet E._____
nach K._____ sind in den Gebieten F._____ G._____ und H._____ zwei weitere
definitive Waldrodungen im Umfang von total 4121 m2 erforderlich.
B.
Mit Beschluss vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815, genehmigte die
Regierung des Kantons Graubünden die am 14. September 2018 beschlossene
Teilrevision des Baugesetzes (Art. 13 und 23; [Ziff. I.1]), den Zonenplan 1:1000
D._____ und den Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000
Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____/H._____ je vom 14. September 2018 mit
Bedingungen sowie formellen Korrekturen bezüglich Plandarstellung (Ziff. I.2 und
I.5); den Zonenplan 1:10000 Wald- und Wildschonzone E._____ vom 14.
September 2018 mit Bedingung sowie Auflage (Ziff. I.6), den Generellen

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Gestaltungsplan 1:1000 D._____ und den Generellen Erschliessungsplan D._____
1:1000 je vom 14. September 2018 (Ziff. I.3 und I.4).
Zusätzlich wurde das Gesuch der Gemeinde C._____ zur Rodung von 457 m2
Waldareal zwecks Erstellung einer Parkierungsanlage für die vorgesehene
Zubringeranlage "K._____ – O._____ (E._____)" und für das geplante Resort
"D._____" im öffentlichen Wald auf dem Territorium der Gemeinde C._____ sowie
das Gesuch der Gemeinde C._____ zur Rodung von 4'121 m2 Waldareal zwecks
Realisierung von vorgesehenen Pistenanpassungen in den Gebieten H._____ und
E._____ – F._____ G._____ im öffentlichen Wald auf Territorium der Gemeinde
C._____ je unter Bedingungen, Auflagen und Feststellungen bewilligt (Ziff. II.1 und
II.2).
C.
Gegen diesen Regierungsbeschluss erhoben die A._____ und B._____
(nachfolgend: Beschwerdeführende) am 6. Dezember 2019 Beschwerde ans
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Der angefochtene Genehmigungsbeschluss vom 5. November 2019 sei aufzuheben, und
den entsprechenden Planungsmitteln sei die Genehmigung zu verweigern.
2. Der regionale Gesamtrichtplan "C._____”, von der Regierung genehmigt mit Beschluss Nr.
111 vom 17. Februar 2015, sei akzessorisch auf seine Rechtmässigkeit hin zu überprüfen
und insoweit aufzuheben, als darin im Gebiet "H._____" in K._____ ein Entwicklungsstandort
''Tourismus” (Resort) enthalten ist.
3. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."
Die Beschwerdeführenden rügen generell, es bestehe kein Bedarf nach einem
Resort in der geplanten Grösse. Deshalb sei auch die Festsetzung des
Entwicklungsstandorts "Tourismus" bzw. Resort im regionalen Gesamtrichtplan zu
prüfen. Im Zusammenhang mit dem geplanten Resort und der Zubringeranlage
werden insbesondere die geplante oberirdische Parkierungsanlage und die damit
zusammenhängende Rodung als nicht gesetzeskonform betrachtet. Mit der
geplanten Erstellung von Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des strukturierten
Beherbergungsbetriebs
wird
ein
noch
fehlendes
Gutachten
bzw.
der
Bedarfsnachweis moniert und eine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung
befürchtet. Insgesamt fehle im angefochtenen Beschluss eine umfassende
Interessenabwägung im Sinne von Art. 1 i.V.m. Art. 3 RPV und eine
Gesamtbetrachtung im Sinne des Ganzheitlichkeitsprinzips von Art. 8 USG werde
von den Beschwerdeführenden vermisst. Im Weiteren wird der Bedarf und die
Rentabilität für die geplante Kabinenbahn in Frage gestellt. Für die Sanierung des
bestehenden Skigebiets und für den Ausbau der Restauration bestehe kein

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Finanzierungskonzept. Sodann müsse die Beurteilung der zu bauenden
Beschneiungsanlage im Verfahren betreffend Ortsplanungsrevision erfolgen und
dürfe nicht auf ein nachgelagertes BAB-Verfahren verschoben werden. Vorliegend
bestehe aufgrund einer zu berücksichtigenden Beschneiungsfläche von 11.5 ha und
der
somit
vorgeschriebenen
Umweltverträglichkeitsprüfung
eindeutig
eine
Planungs- und Koordinationspflicht.
D.
Mit Verfügung vom 8. Januar 2020 wurde der Beschwerde keine
aufschiebende Wirkung zuerkannt.
E.
Der Kanton Graubünden, vertreten durch die Regierung des Kantons
Graubünden, wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und
Soziales Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegner/Regierung) beantragte mit
Vernehmlassung vom 15. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne; unter gesetzlicher Kostenfolge.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Beschwerdeführenden
wiesen zu Recht auf das beim Bundesamt für Verkehr (BAV) hängige
seilbahnrechtliche Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren der N._____ AG
C._____ vom 6. Dezember 2018 hin. Gegenstand bilde die Neuanlage einer Achter-
Umlaufkabinenbahn "K._____ – M._____" (Bahn Nr. 72.176). Ohne die
Genehmigung der richt- und nutzungsplanerischen Grundlagen, könne der Bund
keine Konzession und Plangenehmigung erteilen. Die Verfahrenskoordination im
Falle des vorliegend zur Debatte stehenden Gesamtprojekts "D._____" erfolge in
beispielhafter Weise. Für das Projekt in der Gemeinde C._____ (Resort, Bahn und
Beschneiung)
bestünden
unterschiedliche
Zuständigkeiten
der
Bewilligungsbehörden und Gerichte. Der Auffassung der Beschwerdeführenden,
wonach vorliegend die Beschneiungsanlage wegen des Koordinationsgebots in das
vorliegende Nutzungsplanungsverfahren hätte integriert werden müssen, könne
nicht gefolgt werden. Die Regierung weist darauf hin, dass für die Entwicklung des
strukturschwachen C._____ die Realisierung des Resorts wichtig sei, damit auch
die Bergbahnen in Zukunft erfolgreich betrieben werden können. Das geplante
Resort werde einen direkten Zusammenhang mit dem Tourismusgebiet "E._____"
aufweisen. Sie erachte den Bedarf für das Resort als ausgewiesen, die Nachfrage
nach solchen familienfreundlichen Gebieten werde weiter steigen. Die Frage des
Bedarfsnachweises
für
die
geplante
Achter-Umlaufkabinenbahn
sei
im
Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren vom Bund zu beurteilen. Weiter
wird auf die einzelnen Rügen der Beschwerde eingegangen und diesbezüglich die
Argumentation des angefochtenen Regierungsbeschlusses wiedergegeben und
vertieft.

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F.
Mit prozessleitender Verfügung vom 18. Februar 2020 nahm der vormalige
Instruktionsrichter
der
Gemeinde
C._____
(nachfolgend:
Beschwerdegegnerin/Gemeinde) die Frist zur Vernehmlassung ab und sistierte das
Beschwerdeverfahren antragsgemäss bis vorerst 31. Mai 2020. Die Sistierung
wurde mehrfach verlängert, letztmals am 20. Dezember 2023 bis zum 30. Juni 2024.
G.
Mit Eingabe vom 29. Januar 2024 teilte die Gemeinde mit, es sei keine
einvernehmliche Lösung möglich, die Umweltschutzorganisationen hielten an ihrer
grundsätzlichen Ablehnung der neuen Bahnerschliessung fest. Es wurde ersucht,
die Sistierung aufzuheben und Frist zur Einreichung der Vernehmlassung
einzuräumen.
H.
Mit
prozessleitender
Verfügung
vom
30.
Januar
2024
hob
die
Instruktionsrichterin die Sistierung auf und ordnete die Fortsetzung des Verfahrens
an.
I.
Am 19. Februar 2024 hielt die Regierung an ihren Anträgen vom 15. Januar
2020 fest und teilte mit, soweit sich die Beschwerde auf das Beschneiungsprojekt
im Gebiet der Talabfahrt E._____ beziehe, werde darauf hingewiesen, dass die
Gemeinde C._____ diesbezüglich am 25. Mai 2022 eine Teilrevision der
Ortsplanung beschlossen habe, welche von der Regierung mit Beschluss vom 8.
August 2023 (Prot. Nr. 607/2023) genehmigt worden sei. Der entsprechende
Genehmigungsbeschluss sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen, weshalb die
Beschwerde
hinsichtlich
der
gerügten
Verletzung
der
Planungs-
und
Koordinationspflicht
im
Zusammenhang
mit
der
fraglichen
Beschneiung
gegenstandslos geworden sei.
J.
Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2024 beantragte die Gemeinde, die
Beschwerde
sei
vollumfänglich
abzuweisen;
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführenden. Begründend wurde im
Wesentlichen ausgeführt, die Regierung habe die Revision der Ortsplanung inkl.
Generellem Erschliessungsplan "Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____" am 8.
August 2023 genehmigt und der Beschluss sei unangefochten in Rechtskraft
erwachsen. Die entsprechenden Rügen in der Beschwerde seien damit obsolet. Die
Gemeinde reichte im Weiteren das zwischenzeitlich durch die P._____ AG erstellte
konsolidierte Betriebskonzept mit Bedarfsnachweis für Bahn und Resort vom 21.
Dezember 2021 sowie das "Gutachten im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes
Art. 8 Abs. 1; Resort D._____" vom 19. Oktober 2020 zu den Akten (act. D.15 und
16). Damit seien die von den Beschwerdeführenden geforderten Abklärungen,
welche sich mit der Wirtschaftlichkeit der beiden zusammenhängenden Projekte

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befassten, erfolgt: Der Bedarf für Resort und Bahn sei ausgewiesen. Aus dem
Betriebskonzept ergebe sich auch, dass das Projekt "solide durchfinanziert" sei. Die
Investitionen seien insbesondere durch Mittel der Gemeinde (CHF 1'300'000.00)
sowie durch NRP-Darlehen (CHF 1'400'000.00) und den Äquivalenzbeitrag des
Kantons (CHF 630'000.00) finanziert. Ausserdem fliesse der Verkauf des
Baulandes in der Höhe von CHF 1'700'000.00 gemäss Beschluss der Gemeinde an
die N._____ AG C._____ zur Finanzierung der Zubringerbahn. Das Betriebskonzept
zeige sodann auf, dass ein nachhaltiger Betrieb (inkl. Rückzahlung der Darlehen)
selbst bei einem konservativen Plan möglich sei. Der Betrieb des Resort D._____
könne jedoch nur mit dem Ertrag aus der Erstellung von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen wirtschaftlich geführt werden. Die Voraussetzungen für
die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im strukturierten
Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG seien gemäss Gutachten
gegeben. Die Erstellung einer unterirdischen Autoeinstellhalle, welche fast
ausschliesslich nur in den Wintermonaten für den Bahnbetrieb und die
Mitarbeitenden
genutzt
werde,
sei
aber
völlig
unverhältnismässig
und
betriebswirtschaftlich nicht tragbar. Der Bedarf nach den Parkierungsmöglichkeiten
sei nicht grundsätzlich bestritten und es bestehe ein überwiegendes öffentliches
Interesse an der Beschaffung der 130 oberirdischen Parkplätze für die Tagesgäste
des Skigebiets. Im Weiteren geht die Gemeinde ausführlich auf die Rüge der
mangelnden Gesamtbetrachtung ein.
K.
Anlässlich der Replik vom 19. April 2024 hielten die Beschwerdeführenden
grundsätzlich unverändert an ihren Rechtsbegehren vom 6. Dezember 2019 fest
und vertieften ihre bisherigen Ausführungen insbesondere auch in Bezug auf die
Zweitwohnungsgesetzgebung. Zusätzlich stellten sie den Antrag, es sei ein
Gutachten der ENHK einzuholen.
L.
Die Regierung verzichtete am 3. Mai 2024 auf die Einreichung einer Duplik.
M.
Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 hielt auch die Gemeinde an ihren
Rechtsbegehren fest, vertiefte ihre bisherigen Ausführungen insbesondere
betreffend Rodung im Gebiet H._____ und zur Zweitwohnungsgesetzgebung.
Weiter beantragte sie die Abweisung des Antrags auf Einholung eines Gutachtens
der ENHK.
N.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den
angefochtenen Beschluss der Regierung vom 5. November 2019 (Protokoll
Nr. 815/2019) sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft.
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des
Kantons
Graubünden
fusioniert,
welches
ab
diesem
Datum
die
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des
Kantons Graubünden vom 14.09.2003; BR 110.100). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG
(BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am 1.
Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem
Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen.
2.1.
Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen den
Regierungsbeschluss vom 5. November 2019 (Protokoll Nr. 815/2019), mit
welchem unter dem allgemeinen Vorbehalt bezüglich zukünftiger Bewilligungen für
die Verwirklichung der Planung die von den Stimmberechtigten der Gemeinde
C._____ am 14. September 2018 beschlossene projektbezogene Teilrevision der
Ortsplanung, bestehend aus Teilrevision Baugesetz (Art. 13 und 23), Zonenplan
1:1000 D._____, Genereller Gestaltungsplan 1:1000 D._____, Genereller
Erschliessungsplan
1:1000
D._____,
Zonenplan
und
Genereller
Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrektur E._____/F._____ G._____/H._____
und Zonenplan 1:10000 Wald- und Wildschonzone E._____, mit Bedingungen,
Auflagen sowie formellen Korrekturen bezüglich Plandarstellung genehmigt (vgl.
Dispositiv-Ziffer I.1 – I.6; act. B.1, S. 38 ff.) sowie die Gesuche der Gemeinde
C._____ zur Rodung von 457 m2 Waldareal zwecks Erstellung einer
Parkierungsanlage und zur Rodung von 4'121 m2 Waldareal zwecks Realisierung
von vorgesehenen Pistenanpassungen in den Gebieten H._____ und E._____ –
F._____ G._____ im öffentlichen Wald auf Territorium der Gemeinde C._____ je
unter Bedingungen, Auflagen und Feststellungen bewilligt wurden (vgl. Dispositiv-
Ziffer II.1 und II.2; act. B.1, S. 39 ff.).
Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung über die Genehmigung von
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde
an das Obergericht weitergezogen werden. Somit ist das angerufene Obergericht
des Kantons Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung.
2.2.
Den Beschwerdeführenden kommt nach Art. 1 der Verordnung über die
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und

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Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen vom 27. Juni 1990 (VBO;
SR 814.076) und deren Anhang die Beschwerdeberechtigung nach Art. 55 USG
(SR 814.01) sowie nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur-
und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451) zu. Regeln Nutzungspläne oder
ordentliche Baubewilligungen ausnahmsweise (ganz oder teilweise) konkrete
bundesrechtliche Gesichtspunkte, so gelten sie insoweit als Verfügungen und
können dem Beschwerderecht nach Art. 12 NHG unterliegen. So sind nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Natur- und Heimatschutzverbände u.a.
zur Beschwerde gegen Nutzungspläne befugt, die schutzwürdige Biotope berühren
(vgl. BGE 142 II 509 E. 2.5; 139 II 271 E. 10.2 und 11.2, je m.w.H.).
Die im Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan 1:2000 Pistenkorrektur
E._____ F._____ G._____ / H._____ festgelegte touristische Transportanlage
(Achter-Gondelbahn) durchquert den Lebensraum von u.a. geschützten Wildtieren
wie Steinadler, Bartgeier und Uhu, was gemäss Umweltverträglichkeitsbericht
Skigebiet E._____ (UVB) vom 4. Dezember 2018 für diese Tiere negative
Konsequenzen hätte (vgl. Akten Konzessions- und Plangenehmigungsgesuch der
N._____ AG C._____, BAV-Nr. 72.176, act. D.1, Ordner 2 von 3, Register 4
betreffend die Zubringerbahn, S. 5 f. und S. 43 ff.). Es handelt sich bei diesem
Gebiet somit um ein schutzwürdiges Biotop im Sinne von Art. 18 Abs. 1 NHG,
welches durch den Bau und Betrieb der Gondelbahn beeinträchtigt würde. Zudem
wird – wenn auch nur am Rande – ein weiteres schutzwürdiges Biotop, das TWW-
Objekt Nr. 11089 "Q._____" von nationaler Bedeutung, tangiert. Ferner fallen
gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG unter den Begriff "Erfüllung von Bundesaufgaben"
insbesondere auch die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum
Bau und Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten (mit Einschluss der
Plangenehmigung) sowie Bewilligungen zur Vornahme von (Wald-)Rodungen.
Somit sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Ebenso
sind sie befugt, im Rahmen der Anfechtung des gestützt auf den Richtplan
erlassenen Nutzungsplans eine akzessorische Richtplanüberprüfung zu verlangen
(vgl. BGE 143 II 276 E. 4.2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_181/2012 vom 10. April
2012 E. 1.3). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit
einzutreten (vgl. Art. 52 Abs. 1 i.V.m. Art. 38 Abs. 1 VRG).
2.3.
Insofern die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde vom 6. Dezember
2019 rügen, die geplante Beschneiungsanlage unterstehe der Planungspflicht, die
Beurteilung der zu bauenden Anlage müsse im Verfahren betreffend
Ortsplanungsrevision erfolgen und dürfe nicht auf ein nachgelagertes BAB-
Verfahren verschoben werden (vgl. Beschwerde act. A.1, Rz. 11 ff.), ist

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festzuhalten, dass die Gemeinde zwischenzeitlich eine Teilrevision der Ortsplanung
"Beschneiungsanlagen
Talabfahrt
E._____"
durchgeführt
und
damit
die
planerischen Grundlagen geschaffen hat. Mit Beschluss vom 8. August 2023,
Protokoll Nr. 607/2023, genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden die am
25 Mai 2022 an der Gemeindeversammlung beschlossene Teilrevision dieser
Ortsplanung, bestehend aus einem Zonenplan und Generellen Erschliessungsplan
1:2000 "Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____", mit einem Vorbehalt und
Auflagen. Der Regierungsbeschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Damit ist in diesem Punkt das rechtserhebliche Interesse der Beschwerdeführenden
an einem Entscheid nachträglich weggefallen, sodass die Beschwerde
diesbezüglich – unter Berücksichtigung bei der Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen – als erledigt abzuschreiben ist. Auf die Prüfung der in
diesem
Zusammenhang
mit
der
grundsätzlichen
Machbarkeit
des
Beschneiungsprojektes vorgebrachten Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann entsprechend verzichtet werden.
3.1.
Nach Art. 33 Abs. 2 RPG (SR 700) hat das kantonale Recht wenigstens ein
Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne, welche sich auf das RPG und
seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen,
vorzusehen. Zu gewährleisten ist die volle Überprüfung durch wenigstens eine
Beschwerdebehörde (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Die Regierung amtete im
vorinstanzlichen
Verfahren
als
Genehmigungsbehörde,
nicht
aber
als
Rechtsmittelbehörde. Dementsprechend ist das vorliegende Verfahren das erste
kantonale Rechtsmittelverfahren (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 22 46 vom 26. Juni 2024 E. 2 m.w.H.). Aufgrund der
bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das Obergericht daher grundsätzlich über eine
umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle laut Art.
51 Abs. 1 VRG beschränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis
auferlegt
sich
die
Rechtsmittelinstanz
aber
regelmässig
eine
gewisse
Zurückhaltung, welche sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs-,
sondern Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, dass die
von den Kantonen zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten
(vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar
zum Raumplanungsgesetz, Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 77).
3.2.
Die Ortsplanung ist sodann Sache der Gemeinden, welche diese im Rahmen
des übergeordneten Rechts autonom erfüllen (Art. 3 Abs. 1 und 22 Abs. 1 und 3
KRG). Nach Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das Baugesetz, die Pläne der
Grundordnung sowie Reglemente, soweit diese Bestandteile der Grundordnung

12 / 44
bilden, wie auch Änderungen dieser Erlasse der Genehmigung durch die Regierung
(vgl. auch Art. 26 Abs. 1 RPG). Die Genehmigung wird erteilt, wenn keine
Vorschriften
verletzt
sind
(Art.
49
Abs.
2
KRG).
Im
Rahmen
des
Genehmigungsverfahrens
hat
die
Genehmigungsbehörde
den
Ermessensspielraum der nachgeordneten Behörde zu wahren (Art. 2 Abs. 3 RPG),
die Genehmigungsbehörde darf also nicht anstelle der kommunalen Behörde eine
eigene Planung durchführen (vgl. DUSSY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr
[Hrsg.], Fachbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 7.77).
4.
Inhalt der strittigen Ortsplanungsvorlage der Gemeinde bildet die Schaffung
der nutzungsplanerischen Grundlagen für die Realisierung eines Ferienresorts
D._____ in dem am westlichen Rand der Fraktion K._____ gelegenen Gebiet
H._____. Der Standort des geplanten Resorts kommt dabei in unmittelbare Nähe
zur Talstation einer ins Skigebiet E._____ geplanten neuen touristischen
Transportanlage
zu
liegen.
Neben
der
vorgesehenen
Anpassung
der
Nutzungsplanung wurden für die Umsetzung des Gesamtprojektes D._____,
welches im Wesentlichen aus dem Feriendorf, der Zubringerbahn und der
Beschneiung der Talabfahrtspiste besteht, auch Anpassungen des kantonalen und
regionalen Richtplans vorgenommen (vgl. Ausführungen im Sachverhalt Ziff. A
hiervor).
5.
In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden mit Replik vom
19. April 2024, es sei ein Gutachten bei der Eidgenössischen Natur- und
Heimatschutzkommission (nachfolgend ENHK) einzuholen.
5.1.
Die Parteien sind sich einig, dass sich das Gebiet, in welchem die
Gondelbahn geplant ist, nicht in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG
befindet, weshalb eine Pflicht zur Begutachtung durch die ENHK nicht direkt auf Art.
7 Abs. 2 NHG abgestützt werden kann. Indessen kann die ENHK nach Art. 8 NHG
i.V.m. Art. 25 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar
1991 (NHV; SR 451.1) in wichtigen Fällen von sich aus in jedem Stadium des
Verfahrens ihr Gutachten über die Schonung oder ungeschmälerte Erhaltung von
Objekten abgeben. Diese fakultative Begutachtung bezieht sich insbesondere auf
Objekte, die nicht in einem Bundesinventar nach Art. 5 NHG aufgeführt sind
(LEIMBACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019,
Art. 8 NHG N. 1; s. auch Art. 25 Abs. 1 lit. d NHV). Bei einer fakultativen
Begutachtung nach Art. 8 NHG entscheidet die Kommission von sich aus, ob sie in
einem wichtigen Fall ein Gutachten erstellen will (LEIMBACHER, a.a.O., Art. 8 NHG
N. 4; BGer 1C_623/2022 vom 9. Dezember 2024 E. 3.1 m.H.a. BGE 136 II 214 E.
4.1). Das Gesetz definiert die wichtigen Fälle, in denen ein fakultatives Gutachten

13 / 44
erstellt werden kann, nicht. Gemäss Bundesgericht liegt ein wichtiger Fall dann vor,
"wenn sich grundsätzliche Fragen der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung
stellen, die einer vertieften, fachkundigen Beurteilung bedürfen" (LEIMBACHER,
a.a.O, Art. 8 NHG N. 5; BGer 1C_371/2012 vom 30. Mai 2013, E. 5 m.V.a. BGE 136
II 214 E. 4.3).
5.2.
Die Beschwerdeführenden verweisen in ihrer Replik vom 19. April 2024 u.a.
auf den Bundesgerichtsentscheid BGE 136 II 214, Aroser Weisshorn (vgl. act. A.5,
Rz. 3). Sie machen geltend, im vorliegenden Fall tangiere das umstrittene Vorhaben
in mehrfacher Hinsicht wichtige Anliegen des Landschafts- bzw. Natur- und
Heimatschutzes. Namentlich würde die geplante Gondelbahn in eine bislang
infrastrukturfreie Bergflanke/Schutthalde gebaut, welche mit ihrem lückigen
Baumbestand eine eindrückliche Ansicht biete. Die Auswirkungen der Bahn auf das
Landschaftsbild wären gravierend, dies nota bene in einem regionalen Naturpark
von nationaler Bedeutung. Die obersten Masten auf der Bergflanke würden, vom
Talboden her gesehen, über die Krete hinausragen und überdies ein TWW-Objekt
von nationaler Bedeutung tangieren. Auch mit Blick auf die Wildtiere, darunter Rote-
Liste-Arten wie Steinadler, Uhu und Bartgeier, müsse mit deutlich negativen
Auswirkungen gerechnet werden (Aufgabe von Brutplätzen, Kollisionsgefahr mit
den Bahnseilen).
5.3.
Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, der vorliegende Fall sei nicht
mit jenem in Arosa (BGE 136 II 214 E. 4.3) vergleichbar (vgl. Duplik vom 4. Juni
2024, act. A.7, Rz. 3 ff.). In Arosa sei der Fall deshalb als "wichtig" angesehen
worden, weil sowohl das kantonale Amt für Natur und Umwelt (nachfolgend: ANU)
und später im Verfahren auch das Bundesamt für Umwelt (nachfolgend: BAFU) die
Inanspruchnahme
des
Gipfelplateaus
unter
dem
Gesichtspunkt
des
Landschaftsschutzes als problematisch angesehen hätten. Gerade aber in diesem
Punkt unterscheide sich der Fall des Aroser Weisshorns mit dem Vorliegenden. Das
kantonale ANU habe im bisherigen Verfahren keinerlei Vorbehalte landschaftlicher
Natur im Hinblick auf die Realisierung der Gondelbahn vorgebracht. Es sei
vonseiten der Fachstelle eben gerade nicht geltend gemacht worden, dass der Bau
der Gondelbahn aus landschaftlicher Sicht problematisch sein könnte. Dasselbe
treffe auf das BAFU zu. Dieses sei im vorliegenden Verfahren zwar nicht involviert.
Im seilbahnrechtlichen Verfahren, wo sich teilweise die gleichen Fragen stellten,
habe das BAFU ebenfalls keine Einwände aus landschaftlicher Sicht erhoben.
5.4.
Die Auswirkungen des Seilbahnprojektes auf das Landschaftsbild und die
Umwelt (Flora und Fauna) sind nach Auffassung des Gerichts nicht unerheblich.
Bauten und Anlagen auf Bergen, die exponiert stehen und die die Naturlandschaft

14 / 44
prägen sind heikel. Die Realisierung bzw. Bewilligung der Zubringerbahn (Achter-
Kabinenbahn) erfolgt im Rahmen des seilbahnrechtlichen Konzessions- und
Plangenehmigungsverfahrens gemäss dem Bundesgesetz über Seilbahnen zur
Personenbeförderung (Seilbahngesetz, SebG; SR 743.01). Das Verfahren beim
Bundesamt für Verkehr (nachfolgend: BAV) ist zurzeit noch hängig. Am 7. Juli 2020
führte das BAV mit allen Verfahrensbeteiligten – u.a. auch Vertretern des
kantonalen ANU, AWN und AJF – einen Augenschein durch. Im Anschluss wurden
seitens
des
BAFU
und
des
Kantons
Graubünden
noch
einzelne
Nachdokumentationen gefordert und erstellt, welche sich insbesondere mit der
Thematik des Bartgeiers und des Steinadlers befassten. Aus den dem Gericht
vorliegenden Akten ist ersichtlich, dass sich das BAFU im Rahmen des
bundesrechtlichen Verfahrens eingehend mit dieser Thematik wie auch mit dem
Wildtierschutzkonzept und dem am Rande betroffenen TWW-Objekt Q._____
auseinandergesetzt und entsprechende Anträge an die Bewilligungsbehörde BAV
formuliert hat (vgl. Schreiben BAFU an BAV vom 27. Januar 2021, act. D.7;
Schreiben BAFU an BAV vom 13. April 2021, act. D.8; Schreiben BAFU an BAV
vom 4. Juni 2021, act. D.10). In Bezug auf die Bartgeier (Kollisionsrisiko) hielt das
BAFU u.a. fest, dass dem Projekt zugestimmt werden könne und seitens Natur- und
Landschaftsschutz kein rechtliches "No-Go" vorliege. Als Fachbehörde wies das
BAFU auf die Schutzinteressen hin und formulierte Anträge und Empfehlungen zu
Handen der Bewilligungsbehörde. Insgesamt sind den Akten keine grundlegenden
Vorbehalte des BAFU gegen das Projekt zu entnehmen. Hinzu kommt, dass auch
der Umweltverträglichkeitsbericht der ZHAW vom 4. Dezember 2018 das Projekt
unter
Berücksichtigung
der
projektintegrierenden
Massnahmen
und
der
Ersatzmassnahmen sowie unter Einbezug der grossräumigen Kompensation mit
Umsetzung des Freiraumkonzepts insgesamt als umweltverträglich beurteilt (vgl.
Akten Konzessions- und Plangenehmigungsgesuch der N._____ AG C._____,
BAV-Nr. 72.176, act. D.1, Ordner 2 von 3, Register 4). Die abschliessende
Interessenabwägung hat letztlich im seilbahnrechtlichen Konzessions- und
Plangenehmigungsverfahren durch das BAV als Bewilligungsbehörde für die
Zubringerbahn zu erfolgen und nicht im vorliegenden Nutzungsplanungsverfahren.
Damit kann zumindest im vorliegenden kantonalen Verfahren auf die Einholung
eines Gutachtens der ENHK verzichtet werden.
6.
Die
Beschwerdeführenden
beantragen
zwecks
Beurteilung
der
Auswirkungen der geplanten Zubringerbahn "K._____ – M._____" auf das
Landschaftsbild die Durchführung eines Augenscheins. Der für den Entscheid
rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den

15 / 44
Verfahrensakten, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet
werden kann.
7.
Die
Beschwerdeführenden
fordern
zunächst
eine
akzessorische
Überprüfung des regionalen Richtplans auf seine Rechtmässigkeit hin und
beantragen, diesen insoweit aufzuheben, als darin im Gebiet H._____ in K._____
ein Entwicklungsstandort "Tourismus" (Resort) enthalten sei. In der Gemeinde
C._____ bestehe kein Bedarf nach einem Ferienresort der geplanten Grösse; ein
Bedarfsnachweis fehle.
7.1.
Gemäss Art. 2 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinden die für ihre
raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.
Richtpläne sind für die Behörden verbindlich (Art. 9 RPG). Kommunale
Nutzungspläne sind auf ihre Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen zu
überprüfen (Art. 26 Abs. 2 RPG). Das kantonale Recht sieht in Art. 2 KRG eine
entsprechende Planungspflicht für Gemeinden, Regionen und Kanton vor. Art. 18
KRG besagt, dass die Regionen die zur Umsetzung des kantonalen Richtplans
erforderlichen sowie die in der Gesetzgebung vorgeschriebenen regionalen
Richtpläne erlassen (Abs. 1). Erlass und Änderungen von regionalen Richtplänen
bedürfen der Genehmigung durch die Regierung und werden mit der Genehmigung
für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten Gemeinden (nicht für
Private) verbindlich (Abs. 3). Im Rahmen eines Nutzungsplanungs- oder
Baubewilligungsverfahrens kann jedoch die akzessorische Überprüfung eines
Richtplans auch von Privaten verlangt werden (vgl. BGE 143 II 276 E. 4.2.3; Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 17 73 E. 4.1. m.w.H.).
7.2.
Die Regierung des Kantons Graubünden genehmigte am 17. Februar 2015
den regionalen Gesamtrichtplan 2013 / C._____ (RRIP). Der Standort K._____
H._____ ist darin als Entwicklungsstandort Tourismus im Koordinationsstand
"Festsetzung" enthalten. Er wird im Standortprofil als Resort definiert, in
Abstimmung mit dem Vorhaben der Zubringeranlage Skigebiet E._____ (vgl.
Regierungsbeschluss vom 17. Februar 2015, Protokoll Nr. 111, E. 2.5.4 b;
Auswertungsbericht ARE zum Genehmigungsverfahren, S. 3; Regionaler Richtplan
Kapitel 5.3, Ziff. E, Objekt Nr. 10.SW.04 "Entwicklungsstandort Tourismus K._____,
H._____"; act. C.11). In Bezug auf das geplante Resort D._____ erfolgte in den
darauf folgenden Jahren, insbesondere was den Standort K._____ H._____ betrifft,
keine Anpassung des rechtskräftigen regionalen Gesamtrichtplans 2013.
Die von der Präsidentenkonferenz der R._____ / C._____ am 11. Oktober 2018
beschlossenen Anpassungen des regionalen Richtplans R._____ / C._____ im

16 / 44
Bereich des Kapitels 3.1, Landschafts- und Naturschutz (Wildruhegebiete) und des
Kapitels 4, Tourismus (Intensiverholungsgebiet E._____, Zubringeranlage K._____
– M._____; Objekt 10.FS.10.2) genehmigte die Regierung mit Beschluss vom 21.
Januar 2019 (Protokoll Nr. 18, act. C.12).
Gleichzeitig beschloss die Regierung mit demselben Regierungsbeschluss auch
eine Anpassung des kantonalen Richtplans im Bereich Tourismus (Kapitel 4.3),
Festsetzung Zubringeranlage K._____ – M._____ (Objekt Nr. 10.FS.10). Diese
Anpassung
des
kantonalen
Richtplans
genehmigte
das
Eidgenössische
Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) am 2. Juli
2019 unter dem Vorbehalt, dass die Erweiterung des Intensiverholungsgebiets
Richtung S._____ aus dem Richtplan gestrichen und im Rahmen des
Plangenehmigungsverfahrens die offenen Fragen zu den Auswirkungen des
Seilbahnvorhabens auf die Population geschützter Vogelarten und zu allenfalls
nötigen Schutzmassnahmen zu vertiefen seien (vgl. act. C.10).
Am 20. März 2018 beschloss die Regierung (Protokoll Nr. 217) die Anpassung des
kantonalen Richtplans in den Bereichen "Raumordnungspolitik" und "Siedlung"
(KRIP bzw. KRIP-S), welche vom Bundesrat am 10. April 2019 unter dem Vorbehalt,
dass Kapitel 5.2.5, Gebiete für touristische Beherbergung, die Festlegung zu
"Standorte ohne direkten Siedlungsbezug richtplanerisch festlegen und die
qualitative Entwicklung sichern" nicht genehmigt und aus dem Richtplan gestrichen
werde.
Damit sind die aufgeführten und vorliegend massgebenden Änderungen und
Anpassungen im kantonalen Richtplan (Kapitel 2 "Raumordnungspolitik", Kapitel
4.3 "Tourismus in ländlichen Räumen" und Kapitel 5.2.5 "Gebiete für touristische
Beherbergungen") wie auch im regionalen Richtplan R._____ / C._____ (Kapitel 3.1
"Landschafts-
und
Naturschutz
[Wildruhegebiete]",
Kapitel
4
"Tourismus
Intensiverholungsgebiet E._____, Zubringeranlage K._____ – M._____" und Kapitel
5.3 "Siedlung, Standorte für die Wirtschaft, den Tourismus und das Wohnen") für
die
Behörden
verbindlich
und
für
die
vorliegende
Beurteilung
der
Ortsplanungsrevision massgebend.
7.3.1. Die Beschwerdeführenden argumentieren, dass – wie im Planungs- und
Mitwirkungsbericht vom 17. September 2018 (nachfolgend: PMB; act. C.13) korrekt
festgehalten worden sei – gemäss kantonalem Richtplan für Einzonungen und
Erweiterungen des Siedlungsgebietes unter anderem ein Bedarfsnachweis erbracht
werden müsse. Diesbezüglich werde im PMB sinngemäss ausgeführt, die C._____
verfüge heute über rund 500 Betten in 17 Hotelbetrieben. Seit 2005 habe die Anzahl

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Hotelbetten um über 50 Stück und die Anzahl Logiernächte noch deutlicher, nämlich
um rund 13 %, abgenommen. Zur Stärkung des Tourismus sei die Gemeinde auf
die Ansiedlung neuer Beherbergungsbetriebe angewiesen. Die im Planungs- und
Mitwirkungsbericht angeführten Zahlen machten deutlich, dass in der Gemeinde
C._____ gerade kein Bedarf nach einem Resort bestehe, geschweige denn nach
einem Resort in der geplanten Grösse. Bereits die bestehenden Gästebetten im
T._____ seien nicht gut ausgelastet, weshalb es in dieser Situation mit Art. 1 (u.a.
haushälterische Nutzung des Bodens; Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen
und der Landschaft; Siedlungsentwicklung nach innen), Art. 3 (u.a. Schonung der
Landschaft; Erhalt naturnaher Landschaften) und Art. 15 RPG nicht vereinbar sei,
weiteres Nichtbaugebiet einer Überbauung zugänglich zu machen. Ein plausibler
und fundierter Nachweis, dass ein Bedarf nach derart vielen zusätzlichen Betten im
T._____ tatsächlich gegeben sei, sei bislang in keiner Weise erbracht worden. Aus
diesen Gründen sei auch die Festsetzung des Entwicklungsstandorts "Tourismus"
bzw. Resort im regionalen Gesamtrichtplan aufzuheben (vgl. Beschwerde vom 6.
Dezember 2029, act. A.1, Rz. 16 ff.). Im Genehmigungsverfahren vor der Regierung
beantragten
die
Beschwerdeführenden
bereits
die
Sistierung
der
Ortsplanungsrevision bis die dazugehörige Richtplananpassung vom Bund
genehmigt worden sei (vgl. Regierungsbeschluss vom 5. November 2019, Protokoll
Nr. 815, Ziff. K.2, S. 28). Weiter weisen sie darauf hin, dass es auch für die geplante
Kabinenbahn an einem Bedarfsnachweis fehle. Im angefochtenen Beschluss werde
nicht objektiv begründet, weshalb davon ausgegangen werden könne, dass die
Bahn dereinst rentieren werde. Für die Sanierung des bestehenden Skigebiets und
für den Ausbau der Restauration bestehe kein Finanzierungskonzept, und im
heutigen Zustand könnten die Ansprüche der Gäste eines Viersternehotels wohl
nicht erfüllt werden. Damit stehe zu befürchten, dass der erhoffte Erfolg ausbleiben
werde.
7.3.2. Die Regierung wendet ein, es bestehe kein Anlass, den bereits seit fast vier
Jahren rechtskräftigen regionalen Richtplan, soweit darin im Gebiet H._____ in
K._____ ein Entwicklungsstandort "Tourismus (Resort)" enthalten sei, akzessorisch
auf
seine
Rechtmässigkeit
zu
überprüfen
und
aufzuheben.
Die
Beschwerdeführenden würden verkennen, dass die Tourismusform "Resort" nicht
mit den anderen im T._____ bestehenden traditionellen Beherbergungsbetrieben,
welche weitgehend weiter unten und weiter weg vom Ski- und Freizeitgebiet
"E._____" in den näher zum U._____ gelegenen Dörfern des T._____ lägen,
vergleichbar sei. Das geplante Resort werde im Gegensatz zu den heute
existierenden Betrieben einen direkten Zusammenhang mit dem Tourismusgebiet
"E._____" aufweisen. Es könne damit ein sogenanntes "Ski-In-Ski-Out-Angebot"

18 / 44
aufgebaut werden, das in vielen Skigebieten bestens funktioniere. Damit die
Bergbahnen in Zukunft erfolgreich betrieben werden können, was für die
Entwicklung des strukturschwachen C._____ immens wichtig wäre, erscheine es
erforderlich, dass das geplante Resort realisiert werden könne. Die Regierung sei
der Meinung, dass der Bedarf für das Resort durchaus ausgewiesen sei und die
Nachfrage nach solchen familienfreundlichen Gebieten weiter steigen werde.
Entsprechend sei der Standort "H._____, K._____" dann auch zu Recht als einziges
Resort im rechtskräftigen regionalen Richtplan (Gesamtrichtplan) 2013 im
Koordinationsstand "Festsetzung" enthalten (vgl. Objekt Nr. 10.SW.04 "K._____,
H._____"), wobei explizit unter dem Titel "Standortprofil / Hinweis" eine Abstimmung
des erwähnten Vorhabens mit dem Vorhaben "Zubringeranlage Skigebiet E._____"
(vgl. Objekt Nr. 10.FS.10.2) gefordert sei. Die Frage des Bedarfsnachweises für die
geplante
Achter-Umlaufkabinenbahn
sei
im
Konzessions-
und
Plangenehmigungsverfahren vom Bund zu beurteilen (vgl. Vernehmlassung vom
15. Januar 2020, act. A.2, S. 7 f.).
7.3.3. Die Gemeinde bringt zu dieser Rüge in ihrer Vernehmlassung vom 20.
Februar 2024 (act. A.4, Rz. 20 ff.) vor, die Baugesellschaft D._____ und die N._____
AG, C._____ als Projektanten des Resorts bzw. der Zubringerbahn hätten in der
Zwischenzeit die geforderten Abklärungen und Nachweise aufgearbeitet. Die Firma
P._____ AG sei mit der Erarbeitung eines gesamten Betriebskonzeptes sowie den
Abklärungen für einen Bedarfsnachweis für Bahn und Resort beauftragt worden.
Diese Abklärungen, welche sich mit der Wirtschaftlichkeit der beiden
zusammenhängenden Projekte befassen würden, lägen im konsolidierten
Betriebskonzept, datiert vom 21. Dezember 2021, vor (vgl. act. D.15). Das Konzept
komme zum Schluss, dass auch das C._____ mitten in einem grossen und weiterhin
wachsenden Gästestrom liege. Ob ein Teil dieses Marktes im C._____ absorbiert
werden könne oder nicht, sei deshalb nicht eine Frage der Nachfrage, sondern des
Angebots. Dieses Angebot werde mit dem neuen Resort geschaffen. Aus den
Darstellungen im Betriebskonzept ergebe sich, dass die Logiernächte gerade auch
in den Gebieten Graubünden und U._____ in den letzten Jahren stetig angestiegen
seien. Mit dem erweiterten Angebot in Form des Resorts D._____ werde es auch
für das C._____ möglich sein, im Tourismusmarkt kontinuierlich zu wachsen und
einen Teil des Nachfragestroms zu absorbieren. Der Bedarf nach diesem Resort sei
damit eindeutig gegeben. Unbegründet sei sodann auch der in der Beschwerde
erhobene Vorwurf, es liege kein Finanzierungskonzept für die Bahn vor. Wie sich
aus dem Betriebskonzept ergebe, sei das Projekt "solide durchfinanziert". Die
Investitionen seien insbesondere durch Mittel der Gemeinde (CHF 1'300'000.00)
sowie durch NRP-Darlehen (CHF 1'400'000.00) und den Äquivalenzbeitrag des

19 / 44
Kantons (CHF 630'000.00) finanziert. Ausserdem fliesse der Verkauf des
Baulandes in der Höhe von CHF 1'700'000.00 gemäss Beschluss der Gemeinde an
die N._____ AG C._____ zur Finanzierung der Zubringerbahn. Das Betriebskonzept
zeige sodann auf, dass ein nachhaltiger Betrieb (inkl. Rückzahlung der Darlehen)
selbst bei einem konservativen Plan möglich sei. Schliesslich sei die Finanzierung
des Projektes auch aus Sicht des SECO "als gesichert" eingestuft worden (vgl. act.
D.5).
7.4.
Beim für das Resort D._____ vorgesehenen Standort H._____ handelt es
sich um ein Gebiet, welches unmittelbar an die bestehende Siedlung angrenzt und
für das eine Erweiterung des Siedlungsgebietes von rund 6'200 m2 vorgesehen ist.
Das geplante Resort soll mehrheitlich innerhalb der mit Regierungsbeschluss Nr.
800 vom 13. September 2016 betreffend Ortsplanung Gemeinde C._____
rechtskräftig sistierten Touristikzone auf Parzelle 2291 zu liegen kommen.
7.4.1. Gemäss Art. 15 RPG sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). Lage und Grösse der
Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die
Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind (...) Natur
und Landschaft zu schonen (Abs. 3). Land kann sodann neu einer Bauzone
zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (Abs. 4 lit. a); es auch
im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den
bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt,
erschlossen und überbaut wird (Abs. 4 lit. b); Kulturland damit nicht zerstückelt wird
(Abs. 4 lit. c); seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (Abs. 4 lit. d); und damit
die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (Abs. 4 lit. e).
7.4.2. Gemäss geltendem KRIP-S, Kapitel 5.2.1, Ziele und Leitsätze, entwickeln
sich die Siedlungen in Graubünden im Grundsatz nach innen. Eine Entwicklung
nach aussen ist vorbehältlich begründeter Ausnahmen zu vermeiden. Für die
Bemessung des Siedlungsgebiets gemäss Richtplan (Planungshorizont 2040) und
der Bauzonen (Planungshorizont 2030) stützen sich Gemeinden, Regionen und
Kanton auf die Bevölkerungsszenarien 2015-2045 des Bundesamtes für Statistik
(BFS) ab. Als Referenz für den Kanton Graubünden gilt die Entwicklung gemäss
BFS-Szenario hoch. Das Siedlungsgebiet im Dauersiedlungsraum des Kantons
Graubünden soll bis zum Jahr 2040 in der Bilanz um maximal 100 ha (knapp 1.15
%) auf 8'810 ha erweitert werden. Diese Erweiterung soll im Grundsatz für
Arbeitsgebiete, die touristische Beherbergung sowie für öffentliche Infrastrukturen
beansprucht werden. Das Siedlungsgebiet im hier interessierenden touristischen
Raum soll bis 2040 gegenüber dem Stand bei Inkrafttreten des Richtplans um 30 ha

20 / 44
erweitert werden. Erweiterungen des Siedlungsgebiets um insgesamt ≥1 ha sowie
Verlagerungen des Siedlungsgebietes um insgesamt ≥1 ha innerhalb einer
Gemeinde bedingen eine Festlegung im regionalen Richtplan. Dabei ist das
Vorhaben regional und – sofern erforderlich – überregional abzustimmen
(regionales Raumkonzept). Die Aufträge an die Ortsplanung und allfällige
Folgeplanungen (Ziele und Leitsätze zur angestrebten Entwicklung, Nutzung und
Bebauung) sind im regionalen Richtplan festzulegen. Erweiterungen des
Siedlungsgebiets während einer Planungsperiode (15 Jahre ab Erlass des
kantonalen Richtplans Siedlung) von insgesamt <1 ha innerhalb einer Gemeinde
bedingen hingegen keine Richtplanfestlegung. Da es vorliegend im Vergleich zu
den von der Gemeinde C._____ am 7. August 2013 beschlossenen Bauzonen,
welche im Gebiet H._____ eine Touristikzone und eine Parkierungszone umfassen,
um eine Erweiterung des Siedlungsgebietes von rund 6'200 m2 geht, wäre somit die
Grenze für das Erfordernis einer Richtplananpassung nicht überschritten.
In Kapitel 5.2.5 äussert sich der KRIP-S zu den Gebieten für touristische
Beherbergung (Rz. 5.2-38). Als Zielsetzung wird definiert: "Das touristische
Beherbergungsangebot wird mit dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des
Tourismus weiterentwickelt. Das Angebot an preisgünstigen Erstwohnungen im
touristischen Raum wird vergrössert, wo ein Handlungsbedarf besteht." Weiter gilt
aufgrund der Leitsätze für Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand:
"Standorte in unmittelbarer Nähe zu Bergbahnstationen oder anderen touristischen
Einrichtungen, im Ortszentrum und/oder mit guter Anbindung an die übergeordnete
Erschliessung sind potenzielle Standorte für Beherbergungsbetriebe (Hotels,
Resorts u. a.). Diese Potenzialstandorte sind im kommunalen räumlichen Leitbild zu
bezeichnen und falls zweckmässig in der Ortsplanung zu sichern. In Gemeinden im
touristischen Raum wird die Hotellerie mit raumplanerischen Massnahmen
gefördert." Weiter wird in den Handlungsanweisungen im KRIP-S, Kapitel 5.2.5, für
Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand festgelegt: "Die
Gemeinden bezeichnen gestützt auf das kommunale räumliche Leitbild vorsorglich
oder
aus
konkretem
Anlass
Standorte
für
Hotels
oder
strukturierte
Beherbergungsformen innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand. Sie sichern
die Standorte in der Ortsplanung. In Abhängigkeit des konkreten Falles bereiten sie
die Standorte im Interesse der Investitionssicherheit planerisch weiter auf. Bei
projektbezogenen
Einzonungen
ist
eine
angemessene
Frist
für
die
bestimmungsgemässe Überbauung festzulegen."
Hinsichtlich Resorts wird zu den grundsätzlichen Ausführungen betreffend
Erweiterung des Siedlungsgebietes in Kapitel 5.2.1 präzisiert, dass aufgrund ihrer

21 / 44
speziellen Standort- und Erschliessungsanforderungen und ihrer Auswirkungen auf
Natur, Landschaft und Infrastruktur bei derartigen Vorhaben ein richtplanerischer
Abstimmungsbedarf besteht. Für solche Standorte legt der KRIP in Kapitel 4.3
spezifische Kriterien und Verfahren fest (Anpassung vom 21. Januar 2019; Rz. 4-3-
2). Das C._____, E._____, inkl. geplanter Zubringeranlage K._____ – M._____ gilt
als regional bedeutendes Intensiverholungsgebiet (Objekt 10.FS.10). Ihm wird
grosse Bedeutung für die Entwicklung der C._____ betreffend Demographie,
Beschäftigung, Tourismus zugemessen. Der Tourismus in den ländlichen Räumen
soll integral und prozesshaft weiterentwickelt werden, er trägt wesentlich zum Netz
der dezentralen Besiedlung im Kanton Graubünden bei und hat für die künftige
Entwicklung des ländlichen Raums einen hohen Stellenwert. Gemäss Zielsetzung
des Kantons hat der Tourismus den Zweck, zur gesicherten Erwerbsbasis und
Besiedlung beizutragen und den ländlichen Raum als vielseitigen Lebens-, Kultur-
und Landschaftsraum für die Zukunft zu erhalten. Basis für die Entwicklung bildet
ein Konzept. Das touristische Angebot einschliesslich der Bauten und Anlagen für
die Erholungsnutzung hat sich auf die bisherigen touristischen Leistungen und auf
die
spezifische
Nachfrage
des
Zielpublikums
auszurichten.
Touristische
Erschliessungs- und spezielle Freizeitanlagen sollen als ergänzendes Angebot
möglich und in Art, Ausmass und Gestaltung auf den ländlichen Raum abgestimmt
sein. Insgesamt sollen Bauten und Anlagen so eingeordnet werden, dass trotz
Entwicklung die Eigenheiten des einzelnen Standortes, das Landschaftsbild und
das Naturgefüge geschont bleiben und weiterhin als touristisches Kapital nutzbar
sind.
7.4.3. Aus den Akten erhellt, dass in Bezug auf das Gesamtprojekt D._____ und
Zubringeranlage die Erarbeitung der Richt- und Nutzungsplanungen koordiniert
zwischen den Ebenen Gemeinde, Region, Kanton und Bund erfolgt ist. Das Objekt
Nr. 10.SW.04 "Entwicklungsstandort Tourismus K._____, H._____", Resort, wurde
im regionalen Gesamtrichtplan bereits 2013, genehmigt 2015, rechtskräftig
aufgenommen, wobei im Standortprofil explizit eine Abstimmung mit dem Vorhaben
der Zubringeranlage Skigebiet E._____ gefordert wurde. Auch im regionalen
Richtplan, Kapitel 4 wird die Bedeutung des Tourismus für das C._____ und das
Potenzial zur Steigerung der regionalen Wertschöpfung festgehalten. Der regionale
Richtplan setzt sich mit dem Intensiverholungsgebiet E._____ auseinander, legt
dessen Situation und Bedeutung, die Vorgeschichte zum Richtplaneintrag sowie ein
Konzept Intensiverholungsgebiet E._____ dar. Die Ziele und Grundsätze sowie
Zuständigkeiten zur Weiterentwicklung wurden festgelegt. Mit der Anpassung des
regionalen Richtplans R._____ / C._____ im Bereich Landschafts- und Naturschutz
(Wildruhegebiete)
und
Tourismus
(Intensiverholungsgebiet
E._____,

22 / 44
Zubringeranlage K._____ – M._____; Objekt 10.FS.10.2) im Jahr 2018, genehmigt
im Januar 2019, wurden auf regionaler Ebene die weiteren richtplanerischen
Voraussetzungen für das Gesamtprojekt geschaffen; sie korrespondieren mit dem
restlichen Teil des regionalen Gesamtrichtplans 2013/2015 wie auch mit den
danach erfolgten Änderungen und Anpassungen im kantonalen Richtplan.
Festzuhalten ist hier, dass im Jahr 2020 auch das regionale Raumkonzept
R._____/C._____ erarbeitet und am 24. Juni 2021 von der Präsidentenkonferenz
der Region beschlossen wurde (https://V._____). Von der Umsetzung des
geplanten Tourismusprojekts D._____ E._____ werden positive Impulse auf die
Regionalwirtschaft
und
Wertschöpfung
erwartet.
Zur
regionalen
Raumentwicklungsstrategie gehört unter anderem "Tourismusprojekt D._____
E._____ umsetzen" (vgl. Regionales Raumkonzept S. 12, 27 f.).
7.4.4. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die Neueinzonung
für das Resort "D._____" richtplanerisch auf einen kantonalen und regionalen
Entwicklungsschwerpunkt stützt und auch ein regionales Raumkonzept als Basis
für die weitere Entwicklung des Tourismusprojektes vorliegt. Eine Überarbeitung
oder Anpassung des regionalen Richtplans in Bezug auf den Entwicklungsstandort
"Tourismus" im Gebiet H._____ ist nicht angezeigt, ist doch die Festsetzung dieses
Entwicklungsstandortes nach wie vor eine schlüssige Umsetzung der – wenn auch
nachträglich – im KRIP festgelegten und angepassten Zielsetzungen und
Umsetzungsaufträge. Die Sicherung dieses Standortes erfolgt im nächsten Schritt
mit der (vorliegend angefochtenen) projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung.
Somit erweist sich der regionale Gesamtrichtplan C._____ 2013/2015 in Bezug auf
die Festsetzung des Entwicklungsstandortes Tourismus in K._____, Gebiet
H._____,
Objekt
10.SW.04,
unter
Berücksichtigung
der
angebrachten
Zurückhaltung des Obergerichts bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse nicht
als fehlerhaft oder unsachlich und daher auch heute noch als rechtmässig. Die
entsprechenden Rügen der Beschwerdeführenden sind somit unbegründet und die
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
7.5.
Während der Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens wurde
seitens der Projektanten des Resorts D._____ ein konsolidiertes Betriebskonzept,
inkl. Finanzierungskonzept sowie ein Bedarfsnachweis für Bahn und Resort in
Auftrag gegeben bzw. erstellt (Konsolidiertes Betriebskonzept D._____ – E._____
der P._____ AG vom 21. Dezember 2021, act. D.15).
7.5.1. Das
konsolidierte
Betriebskonzept
legt
die
Entwicklung
des
Übernachtungstourismus anhand der Gästefrequenzen im Zeitraum 2005/06 bis
2020/21 dar. Die Hotellerie ist im C._____ im Winter schlecht ausgelastet, im

23 / 44
Sommer werden jedoch überdurchschnittliche Werte (Vor-Corona-Niveau) erreicht
(konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 8 ff.). Im C._____ besteht kein Tages-
oder ausgeprägter Wochenendtourismus; eine hohe Bedeutung hat das Tal für
Familienferien. Als Fazit zur Ausgangslage wird festgehalten, das C._____ weise in
stark
ausgeprägtem
Ausmass
die
typischen
sozioökonomischen
Herausforderungen einer peripheren Region im Schweizer Alpenraum auf. Die
stabil bis positive Entwicklung der Arbeitsplätze lasse dennoch eine stabile künftige
Entwicklung der Gemeinschaft erwarten. Das Skigebiet E._____ halte das
Nachfrageniveau seit Jahren in etwa konstant, die Nachfrageänderungen würden
primär mit unterschiedlichen Witterungseinflüssen und mit der Verfügbarkeit von
Hotelzimmerkapazitäten zusammenhängen. Zwar verfüge das C._____ über ein
Langlauf- und Skitourenangebot. Dieses genüge jedoch offensichtlich nicht, um sich
im Winter alternativ zu positionieren. Auch genüge das Angebot nicht, um eine
vernünftige Auslastung für die Hotellerie während der Schneemonate zu
ermöglichen. Anhand einer Gegenüberstellung und Analyse von drei Megatrends
(Klimawandel, Alterung und Naturtourismus) und den gegebenen Voraussetzungen
im C._____ wird geprüft, wie aus einem naturnahen Tourismus regionale
Wertschöpfung geschaffen werden kann. Mit dem Ferienresort D._____ soll eine
Übernachtungsmöglichkeit
im
"premium
Naturtourismus"
in
sinnvollen
Betriebsstrukturen realisiert werden. Dadurch soll wiederum als direkte Folge das
Angebot des bereits bestehenden Ski- und Ausflugsgebiets E._____ optimiert
werden. Der Bau der Zubringerbahn und die Beschneiung, welche nur durch die
Frequenz des Feriendorfes ermöglicht werden, sollen zu einer höheren Qualität und
besseren Verfügbarkeit des Gebiets führen. Diese Angebote bedeuten wiederum,
dass neue Gäste ins C._____ geführt würden, die dort die lokale Wirtschaft und die
bestehenden Angebote befruchten und damit mitfinanzieren würden. Gleichzeitig
würde die Positionierung des C._____ als Ort für naturnahen Tourismus verstärkt
(vgl. Konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, Projektidee und Vision, S. 19 ff.).
Aus
dem
konsolidierten
Betriebskonzept
ist
klar
ersichtlich,
dass
die
Konzeptbestandteile Ski- und Ausflugsgebiet (inkl. Zubringerbahn) sowie Resort in
einem symbiotischen Verhältnis stehen, voneinander abhängig sind und daher nur
gemeinsam zu realisieren sind.
7.5.2. Das Resort D._____ ist gemäss Betriebskonzept vom 31. August 2018
(Beilage E zum PMB, act. C.13) als Feriendorf mit insgesamt 43 Hotelzimmern, 46
bewirtschafteten
Ferienwohnungen
Rezeption,
Restauration,
Seminarraum,
Spa/Wellness für Übernachtungsgäste, Detailhandelsflächen (Sportgeschäft,
Räume für Coiffeur/Massage sowie für weitere Dienstleister), nutzbarer
Aussenraum für Spielplatz und Verweilzonen konzipiert. Der Gebäudekomplex

24 / 44
weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf, es werden hotelmässige
Dienstleistungen für die Mehrheit der Gäste erbracht und die Bewirtschaftung erfolgt
als einheitlicher Betrieb. Gemäss diesem Betriebskonzept sind in einer ersten
Etappe drei Gebäude mit 100 Hotelbetten (38 Doppelzimmer und 5 Hotelsuiten), 11
Appartements mit 56 Betten sowie eine unterirdische Parkierung mit etwa 71
Plätzen sowie 30 Aussenparkplätze (Teilbereich des Bergbahnparkplatzes)
vorgesehen. In der Etappe 2 sollen zusätzliche 12 Appartements mit 56 Betten, in
der Etappe 3 nochmals 23 Appartements mit 108 Betten erstellt werden. Im
Endausbau (Etappe 1 bis 3) sind somit 320 Gästebetten und 100 unterirdische
Einstellplätze geplant. Im Gegensatz zu diesem ersten Betriebskonzept bezieht sich
das konsolidierte Betriebskonzept der P._____ AG vom 21. Dezember 2021
lediglich auf die ersten beiden Bauetappen mit 43 Hotelzimmern und 23
Appartements/Ferienwohnungen, ebenso das Gutachten im Rahmen des
Zweitwohnungsgesetzes der P._____ AG vom 19. Oktober 2020, auf das später
noch eingegangen wird.
7.5.3. Betreffend Bedarfsnachweis halten die Verfasser des konsolidierten
Betriebskonzepts einleitend fest, die Idee eines Bedarfsnachweises entstamme im
Schweizer Kontext primär der Bemessung von Wohnzonengrössen. Weil man
aufgrund von Bevölkerungsprognosen einen Bedarf an Wohnzonen ableiten könne,
ergebe dies in diesem Zusammenhang einen Sinn. Im Tourismus hingegen mache
das Konzept eines Bedarfsnachweises wenig Sinn. Denn in der Regel erzeuge das
Angebot die lokale Nachfrage und nicht umgekehrt (konsolidiertes Betriebskonzept,
act. D.15, S. 62). Wie weiter ausgeführt wird, zielt das Resort D._____ darauf ab,
neue Gäste ins C._____ zu bringen. Nur so könne der Tourismus im C._____
weiterentwickelt werden. Deshalb könne man nicht aus dem heute bestehenden
Tourismus im C._____ einen Bedarf oder Nichtbedarf ableiten. Man müsse vielmehr
prüfen, ob ein grundsätzlicher 'Nachfragestrom' in der erweiterten Region
vorhanden sei, in welchem ein Angebot in der C._____ positioniert werden könne.
Als erweiterte Region stehe aus ihrer Sicht das Gebiet Graubünden, W._____,
X._____, U._____ und Y._____ im Fokus. Denn diese Regionen würden insgesamt
ähnliche Tourismusformen anbieten und bedienten damit die gleichen Quellmärkte
an den nördlichen und südlichen Alpenrändern. Hinzu kämen die Skigebiete
Z._____ und rund um AA._____ in Italien, wo sogar 2026 die olympischen Spiele
stattfänden. Gemäss offizieller Statistik wachse die Hotelnachfrage im Raum
Graubünden, U._____, X._____, W._____ und Y._____ seit Jahrzehnten
kontinuierlich. Insgesamt habe sich der Markt in diesem Gebiet seit den 1990er
Jahren um ca. 25% ausgeweitet. Der Anteil des C._____ am Gesamtmarkt von 90
Mio. Logiernächten jährlich sei verschwindend klein. Die Nachfrage aus dem mit

25 / 44
Abstand wichtigsten Quellmarkt Schweiz habe weit überdurchschnittlich sowohl im
Sommer wie auch im Winter um rund 50 bis 60% gegenüber Mitte der 1990er Jahre
zugenommen, was einer Nachfrageausdehnung von je 1.3 Mio. (Winter) und 1.6
Mio. (Sommer) Logiernächsten entspreche. Ein nicht unwesentlicher Teil dieser
Nachfrage fahre heute sogar physisch durch das C._____ hindurch, um an die
weiter entfernten Destinationen zu gelangen. Aus der Verkehrsstatistik könne
abgeleitet werden, dass heute rund 400'000 Gäste pro Jahr mehr durch das
C._____ in ihre Destinationen fahren als noch Mitte der 1990er Jahre. Dies zeige,
dass auch das C._____ mitten in einem grossen und weiterhin wachsenden
Gästestrom liege. Die Schlussfolgerung, dass es deshalb nicht eine Frage der
Nachfrage, sondern (auch) des Angebots sei, ob ein Teil des Marktes im C._____
absorbiert werden könne oder nicht, ist für das Gericht nachvollziehbar. Den
Darstellungen im konsolidierten Betriebskonzept kann denn auch entnommen
werden, dass die Logiernächte im für Graubünden relevanten Wettbewerbsraum
sowohl im Sommer als auch im Winter kontinuierlich gewachsen sind (konsolidiertes
Betriebskonzept, act. D.15, S. 63 wie auch S. 8 und 10). Nur mit einer Erweiterung
des bestehenden Angebots wird es für das C._____ möglich sein, im touristischen
Wettbewerb langfristig mithalten, sich entwickeln und bestehen zu können.
7.5.4 Zusammenfassend zeigt das konsolidierte Betriebskonzept der P._____ AG
vom 21. Dezember 2021 in Bezug auf den Entwicklungsstandort Tourismus in
K._____, Gebiet H._____ in C._____ nachvollziehbar den grundsätzlichen Bedarf
an einem Resort in dem geplanten Ausmass wie auch die gegenseitigen Synergien
und Abhängigkeiten mit dem Ski- und Ausflugsgebiet (inkl. Verbindungsanlage) auf.
Der Kanton Graubünden, die Region, der Gemeindevorstand wie auch die
Bevölkerung, welche der projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung am 14.
September 2018 zugestimmt hat, sehen ein Entwicklungspotenzial ihrer Gemeinde
und Region mit diesem Projekt und versprechen sich damit eine Belebung im
Tourismus wie auch die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen. Zumal offensichtlich
bereits ein Investor und sehr konkrete Pläne vorliegen, erscheint dies unter dem
Aspekt des 15-jährigen Planungshorizontes nicht unrealistisch. Die entsprechende
Rüge der Beschwerdeführenden betreffend fehlenden Bedarfsnachweis verfängt
somit nicht.
8.
Die Beschwerdeführenden befürchten mit der Erstellung des Resorts
D._____ eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art.
6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015
(ZWG; SR 702). Sie fordern in ihrer Beschwerde die Erstellung eines Gutachtens
im Sinne von Art. 8 ZWG.

26 / 44
8.1.
Die Notwendigkeit eines solchen Gutachtens ist unbestritten, ergibt sich
diese doch zwingend aus den einschlägigen Bestimmungen der eidgenössischen
Zweitwohnungsgesetzgebung (vgl. Art. 8 ZWG i.V.m. Art. 5 ZWV [SR 702.1]).
Streitig war hingegen zunächst der Zeitpunkt der Erbringung. Das ARE hielt in
seinem Vorprüfungsbericht vom 22. Mai 2018 unmissverständlich fest, wenn im
Hinblick auf die Erstellung eines neuen strukturierten Beherbergungsbetriebs (stBB)
mit solchen Wohnungen (= Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) (...)
die Nutzungsplanung revidiert oder eine projektbezogene Nutzungsplanung in
Angriff genommen werde, so müsse das Gutachten spätestens bei der
Genehmigung der Grundlagen durch die Regierung vorliegen. Nur wenn die
Erstellung der Quersubventionierungswohnungen zweifelsfrei keinen Einfluss auf
die Planungsgrundlagen habe, könne das Gutachten ausnahmsweise auch erst im
Rahmen des Baugesuchs beigebracht werden (vgl. Vorprüfungsbericht ARE, act.
C.3, S. 16). Die Regierung stellte sich anlässlich der Genehmigung der
projektbezogenen Ortsplanungsrevision am 5. November 2019 (Protokoll Nr. 815,
S. 37) auf den Standpunkt, der zweite Satz von Art. 23 Abs. 2ter des revidierten
BauG biete dem Investor respektive Betreiber des vorliegend zur Debatte
stehenden geplanten Resorts die Möglichkeit, solche Zweitwohnungen zur
Quersubventionierung zu erstellen. Vorderhand liege ein derartiges konkretes
Vorhaben jedoch noch nicht auf dem Tisch. Entsprechend sei es in Anwendung des
Grundsatzes der Stufengerechtigkeit verfrüht, bereits zum jetzigen Zeitpunkt im
Hinblick auf die Genehmigung der Nutzungsplanung "D._____" ein solches
Gutachten zu verlangen. Vielmehr müsse die Gemeinde ein solches Gutachten im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einfordern, falls dannzumal effektiv die
Erstellung von Zweitwohnungen mit der Zielsetzung einer Querfinanzierung des
Resorts zur Debatte stünde. Zwischenzeitlich wurde im Auftrag der Investorin von
der P._____ AG ein "Gutachten im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes Art. 8
Abs. 1; Resort D._____" (nachfolgend: Gutachten ZWG), datiert vom 19. Oktober
2020, erarbeitet und zusammen mit der Vernehmlassung vom 20. Februar 2024 von
der Gemeinde zu den Akten gereicht (act. D.16). Dieses äussert sich
ausschliesslich zu den Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG, also zur
Querfinanzierung. Weiter sind lediglich die Etappen 1 und 2 mit dem Bau von vier
Gebäuden A bis D mit gesamthaft 43 Hotelzimmern mit 100 Betten und 23
Ferienwohnungen mit 112 Betten Prüfgegenstand des Gutachtens (vgl. Gutachten
ZWG, act. D.16, Ziff. 1.1 Fragestellung, S. 4).
8.2.
Die Beschwerdeführenden sind grundsätzlich der Auffassung, es bestehe
kein Bedarf für (derart viele) neue Gästebetten in der Gemeinde C._____. In der
Replik vom 19. April 2024 zitieren die Beschwerdeführenden aus dem von der

27 / 44
Gemeinde und den Investoren im Sinne von Art. 8 Abs. 5 ZWG beigebrachten
Gutachten (vgl. act. A.5, Rz. 6 ff.). Dieses bestätige die in der Beschwerde
geäusserten Bedenken betreffend die Wirtschaftlichkeit des Resortprojekts. Es
bestehe die reale Gefahr, dass mittel- bis langfristig auch die Wohnungen nach Art.
7 Abs. 1 lit. b ZWG und die Hotelzimmer zu kalten Betten würden. Mit Blick auf die
Zweitwohnungsgesetzgebung sei auch festzustellen, dass nur die Hotelzimmer und
Infrastrukturen beim Investor bzw. der Immobilien AG verbleiben würden. Sämtliche
Wohnungen sollen an Dritte verkauft werden. Zu den Voraussetzungen, welche
gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV erfüllt sein müssen, sei praktisch nichts
in den Akten zu finden. Die Anforderungen seien rechtsprechungsgemäss noch
umso höher, wenn Wohnungen – wie vorliegend – im Stockwerkeigentum verkauft
werden sollen; diesfalls müssten Begründungsakt und Nutzungsreglement
zumindest im Entwurf vorliegen, was aber ebenfalls nicht der Fall sei.
8.3.
Die Gemeinde führt aus, das Gutachten komme zum Schluss, die
Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG seien erfüllt. In ihrer Duplik betont die
Gemeinde, das Gutachten i.S.v. Art. 8 Abs. 5 ZWG habe darzulegen, dass ein
strukturierter Beherbergungsbetrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung von
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen wirtschaftlich geführt werden könne.
Es sei somit die wirtschaftliche Situation ohne und mit Quersubventionierung
aufzuzeigen und zu beurteilen. Im Ergebnis komme das Gutachten zum Schluss,
das
Projekt
sei
ohne
Quersubventionierung
durch
den
Verkauf
von
Zweitwohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG nicht mit marktüblichen Rendite-
/Risikoerwartungen finanzierbar – und wirtschaftlich nachhaltig führbar (vgl. act.
A.7, Rz. 7 ff.).
8.4.
Der
Zweitwohnungsanteil
in
der
Gemeinde
C._____
liegt
unbestrittenermassen über 20 %. Somit dürfen neue Wohnungen nur bewilligt
werden, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3
ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als
touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b, Abs. 2 bis 5 ZWG; Art. 3
und 4 ZWV) genutzt werden. Mit der Möglichkeit der Querfinanzierung von
strukturierten Beherbergungsbetrieben durch den Verkauf von Zweitwohnungen soll
sichergestellt werden, dass die Führung eines neuen Betriebs im Vordergrund steht
(vgl. PFAMATTER, in: Wolf/Pfamatter [Hrsg]. Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter
Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Aufl. 2015, Art. 8 N. 4).
Strukturierten Beherbergungsbetrieben darf gemäss Art. 8 Abs. 1 ZWG die
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1
bewilligt werden, wenn der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher

28 / 44
Wohnungen wirtschaftlich geführt oder weitergeführt werden kann (lit. a); die
Eigentümerin oder der Eigentümer beziehungsweise die Betreiberin oder der
Betreiber auf Verlangen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den
Wohnungen in den Bau oder Betrieb der strukturierten Beherbergung investiert wird
(lit. b); die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20 Prozent der
gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt (lit. c);
die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und
funktionale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder Denkmalschutzes
stehen dem entgegen (lit. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. e). Zum Nachweis, dass die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG erfüllt
sind, ist ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen (Art. 8 Abs. 5 ZWG). In
Fällen nach Art 8 Abs. 1 ZWG hat sich das Gutachten insbesondere zur
gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs beziehungsweise der
Betriebe und zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge zu äussern (Art. 5
Abs. 2 ZWV).
8.5.1. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art. 4 ZWV liegt vor,
wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen umfasst, die
typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden (lit. a), er ein
hotelähnliches Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen
eines einheitlichen Betriebs sichergestellt ist (lit. c). In der Botschaft vom 19.
Februar 2014 zum ZWG (BBl 2014 S. 2304; nachfolgend: Botschaft) wird zum
strukturierten
Beherbergungsbetrieb
ausgeführt,
ein
solcher
setze
ein
hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infrastrukturen) und
eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche
Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten
Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen
für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten.
Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche
Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in
der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants
und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden
könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und
gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im
Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen Botschaft,
a.a.O., S. 2304; BGE 145 II 354 E. 4 ff.).
8.5.2. Gemäss PMB vom 17. September 2018 ist das Resort D._____ als
Feriendorf mit bewirtschafteten Ferienwohnungen, Hotelzimmer, Rezeption,

29 / 44
Restaurant, öffentlichem Spa/Wellness, Sportartikelgeschäft sowie weiteren
Dienstleistern für die Gäste konzipiert. Der Gebäudekomplex weise ein
hotelähnliches Betriebskonzept auf, es würden hotelmässige Dienstleistungen für
die Mehrheit der Gäste erbracht und die Bewirtschaftung erfolge als einheitlicher
Betrieb (vgl. Betriebskonzept, Beilage E zum PMB, act. C.13; E. 7.5.2 hiervor). Im
konsolidierten Betriebskonzept wird betreffend Geschäftsmodell festgehalten, die
Wohnungen sollen an Dritte verkauft werden, die Hotelzimmer und Infrastrukturen
würden beim Investor bzw. der Immobilien AG verbleiben. Alle Einheiten – ausser
den 20 % frei verkaufbaren Zweitwohnungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG – würden
zwingend professionell nach Art. 7 Abs. Abs. 1 lit. a ZWG bewirtschaftet. Bei den
Wohnungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG könne die Vermietung vom Eigentümer
verlangt werden (konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 42). Das Gutachten
ZWG präzisiert, das Haus A (das Haupthaus) werde als 4-Sterne Betrieb konzipiert.
Es diene der Bewirtschaftung des Hotels und der Appartements und beinhalte
entsprechend Rezeption und Managementbereich. Zudem seien ein öffentliches
Restaurant (inkl. Aussenterrasse) sowie eine Bar geplant. Sowohl im Haus A wie
auch in jedem anderen Gebäude befänden sich Hotelserviceräume. Das Haus B
beinhalte neben den Beherbergungseinheiten den Spa- und Wellness-Bereich
sowie zwei zusätzliche Gewerbeflächen und den Ticketschalter der Bergbahnen.
Die Häuser C und D beinhalten neben den Beherbergungseinheiten zusätzlich
Seminarräumlichkeiten, ausgestattet mit entsprechender Infrastruktur sowie
Gewerbeflächen (Gutachten ZWG, act. D.16, S. 9). Im Betriebskonzept vom 31.
August 2018 wird weiter einerseits die geplante Appartementinfrastruktur aufgeführt
und andererseits auch festgehalten, dass dem Grundbuchinspektorat Graubünden,
J._____,
nach
Vorliegen
der
Baubewilligung
der
Grundsatzvertrag
als
Rahmenvertrag,
die
Begründung
von
Stockwerkeigentum,
das
Verwaltungsreglement (beinhaltend die bindende Wirkung des Betriebskonzepts,
die Zweckbindung mit Hinweis auf die Beherbergungsverpflichtung, das
Dienstleistungsangebot der Betreiberorganisation und die Einrichtung), der
Kaufvertrag, der Beherbergungsvertrag und das Reglement der Eigenbelegung als
Bestandteile des individuellen Betriebsstättenkonzepts einzureichen seien (vgl.
Beilage E zum PMB, act. C.13, S. 13 f.).
8.5.3. Aufgrund des Betriebskonzepts und des konsolidierten Betriebskonzepts für
das geplante Resort D._____ können die Voraussetzungen für einen strukturierten
Beherbergungsbetrieb nach Art. 4 ZWV, welcher eine touristisch bewirtschaftete
Nutzung der Wohnungen langfristig sicherstellen kann, in diesem Stadium der
Planung grundsätzlich bejaht werden. Selbstredend müssen bei Erteilung der
definitiven Baubewilligung die entsprechend ausgearbeiteten und aktualisierten

30 / 44
Konzepte und Verträge vorliegen und die entsprechende Umsetzung ist mittels
Auflagen sicherzustellen. Die geplanten Wohnungen bilden eine bauliche und
funktionale Einheit mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb im Sinne von Art.
8 Abs. 1 lit. d ZWG.
8.6.1. Das Gutachten ZWG beziffert die Anlagekosten für die vier Häuser, unter
Vorbehalt von Unwägbarkeiten, auf rund CHF 40 Mio (inkl. MWST). Die
Eigenfinanzierung von 40 % der Gesamtinvestition erfolge primär durch den
Investor sowie durch den Erlös aus dem Verkauf von Ferienwohnungen. Die
gesamte Hauptnutzfläche der vier Häuser A bis D beträgt 2'992.66 m2. Die Flächen
der 23 Wohnungen betragen insgesamt 1'513.47 m2. Davon dürften 598.53 m2 als
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung konzipiert werden (Art. 8 Abs. 1 lit. c
ZWG), was gemäss Gutachten neun Wohnungen à 67 m2 entsprechen würde
(Gutachten ZWG, act. D.16, S. 9; konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.15, S. 47).
Das
Gutachten
ZWG
geht
davon
aus,
dass
die
598.53
m2
ohne
Nutzungsbeschränkung zu einem Quadratmeterpreis von maximal CHF 10'000.00
und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen zu einem Preis von CHF 8'000.00
verkauft werden können. Es handle sich bei beiden Preisen um ambitionierte
Annahmen für das C._____ (Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff. 3.4, S. 14). Weiter wird
von einem Fremdkapitalzins von 2.5 % bei einem Abschreibungshorizont von 31.5
Jahren ausgegangen. Als Messlatte für die Bewertung wurden folgende zu
erreichende alternative Messgrössen für die Wirtschaftlichkeit des Resorts
festgelegt:
Das
Projekt
muss
einen
Reingewinn,
eine
Mietrendite
(EBITDA/Investiertes Kapital) von mindestens 4.5% und eine Gesamtkapitalrendite
(EBIT/Investiertes Kapital) von mindestens 3.5% versprechen (Gutachten ZWG,
act. D.16, Ziff. 4.1, S. 16). Diese Annahmen erscheinen realistisch und sind nicht zu
beanstanden.
8.6.2. Die Gutachter kommen zunächst zum Schluss, dass das Projekt aus Sicht
der Destinationsentwicklung C._____ interessant sei und aufgrund seiner Grösse
gemeinsam mit der Realisierung der Bergbahn zu einer wesentlichen Stärkung der
Tourismuswirtschaft im C._____ beitragen könne (Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff.
5.1 "Feststellungen", S. 19). Dies korrespondiert mit den Aussagen im
konsolidierten Betriebskonzept, wonach die Hotelnachfrage im Raum Graubünden,
U._____, X._____, W._____ und Y._____ seit Jahrzehnten kontinuierlich wachse
und in der erweiterten Region ein Nachfragestrom vorhanden sei, in welchem das
geplante Resort positioniert werden könne (konsolidiertes Betriebskonzept, act.
D.15, S. 62). Der Businessplan der Bauherrin sei plausibel, jedoch angesichts der
peripheren
Lage
ambitioniert.
Er
gehe
von
überdurchschnittlich
guten

31 / 44
Auslastungen, Preis- und Kostenkennwerten aus. Diese Zahlen können nur unter
der Voraussetzung einer überdurchschnittlich guten Betriebsführung und der
Erschliessung zusätzlicher Märkte, die heute in der Region nicht oder nur wenig
bedient würden, erreicht werden. Trotz Anwendung von optimistisch-ambitionierten
Kennwerten lasse das Projekt keine Gesamtkapitalrendite erwarten, die die
kalkulatorischen
Fremdkapitalzinsen
vollständig
decken
könne.
Bei
Berücksichtigung von leicht ungünstigen Szenarien verschlechtere sich die
Rentabilität rasch, was eine entsprechende Risikobereitschaft der Fremdkapital-
und Eigenkapitalgeber voraussetze. Auch die heute von Immobilienfonds teilweise
akzeptierten Mietrenditen von 4.5 % und mehr könne ohne Verkauf von
Zweitwohnungen oder Wohnungen nach ZWG Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG nicht erreicht
werden. Mit dem Verkauf von Wohnungen nach Art. 8 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 lit. b
ZWG könne einerseits wenigstens die heute marktübliche Mietrendite von
Immobilienfonds erreicht werden. Aufgrund der vorgelegten Zahlen sei das Resort
nur machbar, wenn der Investor bereit sei, beträchtliche bzw. marktunübliche
Investitionsrisiken zu tragen. Mit der Option des Verkaufs der Wohnungen nach Art
8 Abs. 1 ZWG könne der Investor sein RisikokapitaI wesentlich reduzieren, indem
ein Teil des Kapitals durch die Wohnungskäufer übernommen werde, welche die
Wohnungen als Konsum- statt Investitionsgut betrachten könnten und deshalb nicht
auf eine betriebswirtschaftliche Rendite angewiesen seien. Auch wenn die
Wohnungen nicht verkauft würden, so sei die Option, Zweitwohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen verkaufen zu können, aus Sicht des Risikomanagements
von Bedeutung. Denn durch den Verkauf könnten die Investitionskosten
nachträglich um bis zu einem Drittel reduziert werden. Abschliessend kommen die
Gutachter zum Schluss, das Projekt sei ohne Querfinanzierung durch den Verkauf
von Zweitwohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 ZWG nicht mit marktüblichen
Rendite-/Risikoerwartungen finanzier- und wirtschaftlich nachhaltig führbar. Mit
einer Querfinanzierung durch den Verkauf von Ferienwohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung verbessere sich die Gesamtkapitalrendite leicht, die
Mietrendite erreiche jedoch die von den Gutachtern festgelegte Messlatte und stelle
damit für den Investor eine prüfenswerte Investition dar. Dies jedoch nur, sofern er
in der Lage sei, eine Fremdfinanzierung zu sehr günstigen Konditionen zu erhalten
(Gutachten ZWG, act. D.16, Ziff. 5.2, S. 19).
8.6.3. Das Gutachten ist in sich schlüssig, geht von realistischen Fakten und Zahlen
aus, wobei immer wieder auf ein ambitioniertes Projekt und ambitionierte Annahmen
hingewiesen wird. Mit dem Gutachten kann festgestellt werden, dass bei einer
mittleren Verzinsung von 2.5 % für das Fremdkapital und 60 % Fremdkapitalanteil
in allen berechneten Szenarien ein Reinverlust resultiert. Die von den Gutachtern

32 / 44
plausibel vorgegebene Gesamtkapitalrendite von 3.5 % kann in keinem Szenario
erreicht werden. Die Investition ist nach Auffassung des Gerichts zweifellos mit sehr
hohen Risiken behaftet, welche mit der Möglichkeit, Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung nach Art. 8 Abs. 1 ZWG verkaufen zu können, etwas
minimiert
werden
können.
Aufgrund
des
derzeit
vorliegenden
Projektierungsstandes, ist der Betrieb des Resorts – wenn überhaupt – nur mit dem
Ertrag aus der Erstellung und dem Verkauf solcher Wohnungen längerfristig
wirtschaftlich führbar. Bis zur Erteilung der definitiven Baubewilligung können sich
die Voraussetzungen ändern, weshalb dannzumal das Gutachten anhand des
definitiven Betriebskonzeptes, inkl. zugehöriger (Vertrags-)Unterlagen, und den
ausgearbeiteten Baugesuchsunterlagen zu aktualisieren sein wird.
8.6.4. Bei dieser Prognose stellt sich zurecht die von den Beschwerdeführenden
aufgeworfene Frage einer möglichen Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung,
indem schon bald nach Erstellung des Resorts die Nutzungsbeschränkung in
Anwendung von Art. 14 Abs. 1 ZWG aufgrund mangelnder Nachfrage sistiert
werden könnte. Im jetzigen Zeitpunkt kann diese Frage jedoch noch nicht beurteilt
werden. Es wird der Baubewilligungsbehörde obliegen, im gegebenen Zeitpunkt die
entsprechenden Abklärungen zu fordern bzw. einzuholen, um die entsprechenden
Fragen beurteilen zu können. Dasselbe gilt für die weiteren Voraussetzungen
gemäss Art. 8 Abs. 1 ZWG. Diesbezüglich kann sodann auch auf den
Vorprüfungsbericht des ARE vom 22. Mai 2018 verwiesen werden (act. C.3, S. 15
f.).
8.6.5. Zusammenfassend kann im jetzigen Zeitpunkt des projektbezogenen
Ortsplanungsverfahrens
keine
Verletzung
des
Zweitwohnungsgesetzes
ausgemacht werden. Das von den Beschwerdeführenden geforderte Gutachten im
Sinne von Art. 8 ZWG wurde im Verlauf des vorliegenden Beschwerdeverfahrens
erstellt und ist für den derzeitigen Stand der Planung nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
9.
Weiter zu prüfen ist die von den Beschwerdeführenden vorgebrachte Kritik
an der von der Regierung erteilten Bewilligung für das Rodungsgesuch Nr. 21/19:
Parkierungsanlage für die Zubringeranlage "E._____" und das Resort "D._____".
Die Im Rahmen des Gesamtprojekts vorgesehene Erstellung einer oberirdischen
Parkierungsanlage mit rund 130 Autoabstellplätzen im Gebiet H._____ erfordert
nebst der Schaffung einer Parkierungszone und damit verbundenen Erweiterung
der Bauzone eine definitive Rodung von Waldareal im Umfang von 457 m2.

33 / 44
Für die zum Zwecke der Anpassungen der Linienführung der Talabfahrtsskipiste
aus dem Skigebiet E._____ nach K._____ sind zwei weitere definitive
Waldrodungen im Umfang von total 4'121 m2 erforderlich (Rodungsgesuch Nr.
23/19: Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____ und H._____). Letztere
Rodungsbewilligung wird vorliegend nicht mehr moniert.
9.1.1. Gemäss Art. 3 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991
(WaG; SR 921.0) soll die Waldfläche in der Schweiz nicht vermindert werden.
Rodungen sind verboten (Art. 5 Abs. 1 WaG). Eine Ausnahmebewilligung darf nach
Art. 5 Abs. 2 WaG erteilt werden, wenn der Gesuchsteller nachweist, dass für die
Rodung wichtige Gründe bestehen, die das Interesse an der Walderhaltung
überwiegen und zudem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: Das Werk, für
das gerodet werden soll, muss auf den vorgesehenen Standort angewiesen sein
(lit. a); das Werk muss die Voraussetzungen der Raumplanung sachlich erfüllen (lit.
b); die Rodung darf zu keiner erheblichen Gefährdung der Umwelt führen (lit. b).
Nicht als wichtige Gründe gelten finanzielle Interessen, wie die möglichst
einträgliche Nutzung des Bodens oder die billige Beschaffung von Land für
nichtforstliche Zwecke (Art. 5 Abs. 3 WaG). Zudem ist dem Natur- und Heimatschutz
Rechnung zu tragen (Art. 5 Abs. 4 WaG).
9.1.2. Wichtige Gründe für die Rodung sind nachzuweisen, ansonsten das
Interesse an der Walderhaltung überwiegt. Das gilt unabhängig von der Grösse der
betroffenen Waldfläche und ihrem Zustand, also selbst bei kleinen Flächen von
geringer Qualität (vgl. KELLER, in Abt/Norer/Wild/Wisard [Hrsg.], WaG Kommentar
zum Waldgesetz, 2022, Art. 5 WaG N. 13 m.w.H.). Damit verfängt das Argument
der Gemeinde, wonach die Rodungsfläche von 457 m2 und damit der Eingriff in das
Waldareal relativ bescheiden sei, zum Vornherein nicht.
9.1.3. Steht die Rodung im Hinblick auf die Schaffung eines bestimmten
Nutzungsplanes in Frage, müssen das raumplanungsrechtliche und das
forstpolizeiliche Verfahren koordiniert werden. Die richtige Anwendung von Art. 5
WaG verlangt die Beurteilung eines Projekts als Ganzes. Wird bei der Beurteilung
einer Rodungsbewilligung in Missachtung des Grundsatzes der umfassenden
Interessenabwägung durch die nämliche Behörde ein wesentlicher Gesichtspunkt
ausseracht gelassen, so liegt darin in der Regel nicht nur eine unvollständige
Sachverhaltsfeststellung, sondern auch eine Verletzung des materiellen Waldrechts
(vgl. BGE 119 Ib 397 E. 6.a m.w.H.). Im Rahmen der umfassenden
Interessenabwägung ist unter anderem auch zu prüfen, welche Alternativen und
Varianten in Betracht fallen. Diese Anforderung ergibt sich bereits aus Art. 5 Abs. 2
lit. a WaG, aber auch aus Art. 2 Abs. 1 lit. b RPV, aus Art. 3 NHG sowie aus Art. 18

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Abs. 1ter NHG i.V.m. Art. 14 Abs. 6 der Verordnung über den Natur- und
Heimatschutz (NHV; SR 451.1). Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob andere,
Landschaft bzw. Wald und Umwelt schonendere Standorte bzw. Streckenführungen
vorhanden sind. Die Behörde ist allerdings nur verpflichtet, ernsthaft in Betracht
fallende Varianten näher zu prüfen. Varianten, welche gewichtige Nachteile oder
keine
wesentlichen
Vorteile
aufweisen,
können
bereits
aufgrund
einer
summarischen Prüfung ausgeschieden werden (vgl. KELLER, a.a.O., Art. 5 WaG N.
18 f. m.w.H.; vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_648/2013 vom 4. Februar 2014
E. 4.1 m.w.H.).
9.2.1. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, auch diese oberirdisch
geplanten Parkplätze müssten unterirdisch bereitgestellt werden und es dürfe dafür
keine Rodung bewilligt werden. Im Vorprüfungsbericht des ARE vom 22. Mai 2018
werde diesbezüglich zu Recht ausgeführt, dass diese Parkierungsanlage
insbesondere ausserhalb der Wintersaison landschaftlich störend in Erscheinung
treten werde, und dass damit eine Versiegelung weiterer bisher land- und
forstwirtschaftlich genutzter Flächen einhergehe. Das ARE habe es damals als
"zumindest sehr empfehlenswert" erachtet, Lösungen zu erwägen, mit welchen die
Parkplätze unterirdisch angelegt werden können. (Nur) wenn aufgezeigt werden
könne, dass dies aus nachvollziehbaren Gründen nicht machbar sei, dann sei
zumindest eine möglichst naturnahe Gestaltung sicherzustellen. Der Nachweis,
dass eine vollständig unterirdische Parkierung nicht machbar sei, fehle; es würden
lediglich wirtschaftliche Gründe angeführt. Kostenargumente dürften jedoch
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Rolle spielen, zudem sei dies
auch mit Art. 5 Abs. 3 WaG nicht vereinbar. Es sei auch nicht aufgezeigt worden,
dass der Parkplatz, für welchen gerodet werden solle, auf den vorgesehenen
Standort angewiesen sei (Art. 5 Abs. 2 lit. a WaG). Zumindest erscheine bei
Betrachtung des Zonenplans und des Generellen Erschliessungsplans 1:1'000
D._____ auch eine andere Anordnung der Parkplätze (etwas weiter östlich, näher
bei der Hotelzone) ohne Weiteres denkbar, so dass in diesem Bereich eine Rodung
vermieden werden könne (vgl. Beschwerde act. A.1, Rz. 22 ff.; Replik act. A.5, Rz.
5).
9.2.2. Die Regierung verweist auf die finanziellen Aspekte und führt in der
Vernehmlassung aus, die unterirdische Unterbringung der vorwiegend von den
Sportbahnen für Tagesgäste und Mitarbeitende zu nutzenden 130 Parkplätze
würden Kosten von rund 4,5 Millionen Franken verursachen. Es liege auf der Hand,
dass solche Kosten für ein Bergbahnunternehmen – zumal für eine eher kleine
Gesellschaft und in einem für Sportbahnen allgemein herausfordernden Umfeld –

35 / 44
kaum zu tragen wären. Die Pflicht zur Realisierung einer unterirdischen Parkierung
würde dazu führen, dass das Gesamtprojekt, namentlich das Luftseilbahnprojekt,
nicht umsetzbar wäre. Die oberirdisch zu erstellende Parkierungsanlage sei von der
Regierung unter der aufschiebenden Bedingung genehmigt worden, dass der Bund
die erforderliche Konzession und Plangenehmigung für die geplante Achter-
Umlaufkabinenbahn tatsächlich auch erteile (Vernehmlassung act. A.2, Ziff. 9, S. 8
f.).
9.2.3. Die Gemeinde stellt fest, der Bedarf nach den Parkierungsmöglichkeiten sei
nicht grundsätzlich bestritten. Die Gründe für eine oberirdische Parkierung seien
nicht wirtschaftlicher Natur, sie ergeben sich viel mehr aus sachlichen
Überlegungen. Es bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse an der
Beschaffung der 130 oberirdischen Parkplätze für die Tagesgäste des Skigebiets.
Ausserdem entspreche eine Parkierungsanlage in der Nähe der Talstation – wie
bereits die Regierung im angefochtenen Entscheid festgestellt habe – einem
überwiegenden
öffentlichen
Bedürfnis.
Die
vorgesehene
Parkierung
am
vorgesehenen Ort sei schlüssig und sowohl auf die Bedürfnisse des Resorts, der
Bahn und die Verkehrsverhältnisse (Erschliessung ab dem vorgesehenen Kreisel
auf der Kantonsstrasse) abgestimmt. Angesichts der vorbestehenden Situation und
den sich daraus ergebenden Platzverhältnissen sei auch kein anderer Standort
möglich oder sinnvoll. Die Erstellung einer unterirdischen Autoeinstellhalle, welche
fast ausschliesslich nur in den Wintermonaten für den Bahnbetrieb und die
Mitarbeitenden
genutzt
werde,
wäre
völlig
unverhältnismässig
und
betriebswirtschaftlich auch gar nicht tragbar. Dafür brauche es auch keinen
Nachweis; dies entspreche der üblichen Praxis bei allen Parkierungsanlagen für
touristische Zubringeranlagen. Im Übrigen seien Rodungen selbst dann nötig, wenn
die Parkierung unterirdisch erstellt würde, weil für den Bau der Anlage die heute
bestehende Bestockung zunächst beseitigt werden müsste (Vernehmlassung act.
A.4, Rz. 24 ff.; Duplik act. A.7, Rz. 6).
9.3.1. Gemäss Rodungsgesuch vom 10. April 2019 sowie Rodungsplan 1:2000
vom 17. September 2018 umfasst die definitive Rodung 457 m2 (act. C.13). Es ist
ein Realersatz von derselben Fläche vorgesehen. Das Rodungsvorhaben steht im
Zusammenhang mit dem Projekt D._____. Für die Realisierung und den Betrieb des
geplanten Ferienresorts D._____ sowie für den Bau und Betrieb der projektierten
Gondelbahn "K._____ – M._____" ist die Erstellung von insgesamt rund 230
Parkplätzen vorgesehen. Rund 100 Parkplätze sind für die Gäste des Hotels
(Hotelzimmer und Ferienwohnungen) geplant und sollen in einer unterirdischen
Einstellhalle erstellt werden. Die restlichen rund 130 Parkplätze, welche für die

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Tagesgäste und die Mitarbeitenden des Skigebiets sowie des Resorts gebraucht
werden, ist eine oberirdische Parkierungsanlage geplant. Für diese wird mit der
projektbezogenen Teilrevision der Ortsplanung die bestehende Verkehrszone
innerhalb der Bauzone (Parzelle 2550) durch Neueinzonung mit einer
Parkierungszone erweitert, für die wiederum besagte Rodung notwendig ist. Der
Standort
des
Resorts
D._____
ist
durch
die
Festsetzung
des
Entwicklungsstandortes
"Tourismus"
in
der
kantonalen
und
regionalen
Richtplanung gegeben. Ebenso der Standort der geplanten Zubringerbahn
"K._____ – M._____". Die Argumentation der Gemeinde und der Regierung,
wonach die Parkierungsanlage für Tagesgäste und Mitarbeitende des Resorts und
des Skigebiets bzw. der Bergbahnen in Gehdistanz zur projektierten Talstation und
des Resorts liegen muss, damit diese Dienstleistungen genutzt werden, ist
nachvollziehbar und entspricht auch der Situation in anderen Ferienresorts bzw.
Skigebieten. Zudem wurde die projektbezogene Teilrevision der Ortsplanung von
der Bevölkerung gutgeheissen, was ebenfalls für das öffentliche Interesse am
Gesamtprojekt inkl. Realisierung einer Parkierungsanlage spricht. Damit ist jedoch
ein überwiegendes Interesse an der Rodung noch nicht erwiesen.
9.3.2. Wie die Beschwerdeführenden zu Recht vorbringen, empfahl das ARE in
seinem Vorprüfungsbericht vom 22. Mai 2018 zu prüfen, ob alle für das Resort
notwendigen
Parkplätze
unterirdisch
angelegt
werden
können
(vgl.
Vorprüfungsbericht ARE, act. C.3, S. 13). Zudem war damals noch von 70
Aussenparkplätzen die Rede. Das ARE hält auch korrekt fest, dass mit der
oberirdischen Parkierung eine Versiegelung weiterer bisheriger landwirtschaftlichen
Flächen einhergehe, wobei damit keine hohe Nutzungsdichte erzielt werden könne.
Diese
oberirdische
Parkierung
widerspricht
somit
grundsätzliche
den
raumplanerischen Zielen und Grundsätzen der Siedlungsentwicklung und
Verdichtung gemäss Art. 1 und 3 RPG. Zu einer umfassenden Standortevaluation
gehört daher umso mehr auch die Prüfung einer unterirdischen Parkierungsanlage
oder eines oberirdischen Alternativstandortes zumindest für den im Verhältnis zur
Gesamtfläche der Parkierungszone kleinen Teil, für den die Rodung notwendig ist.
Die Regierung und die Gemeinde begnügen sich hier allerding mit dem Verweis auf
das Schreiben des Investors vom 2. Juli 2018 (Beilage I zum PMB vom 17.
September 2018, act. C.13). Darin wird ausgeführt, die Erstellung der empfohlenen
Einstellhalle verursache zusätzliche Kosten von CHF 4.5 Millionen. Diese Last
könne von den Beteiligten der ersten Bauetappe nicht getragen werden und würde
das Projekt in grundsätzlicher Weise gefährden. Was die Gemeinde und die
Regierung in ihrer Beurteilung nicht berücksichtigen ist, dass die Investorin die
Erstellung einer Einstellhalle für Tagesgäste und Mitarbeitende nicht per se

37 / 44
ausschliesst, sondern frühestens nach Vollendung der dritten Etappe sieht. Auch
wurde eine andere Anordnung der Parkplätze, zwecks Verhinderung einer Rodung
nicht geprüft bzw. begründet ausgeschlossen, jedenfalls ist den vorliegenden Akten
dahingehend nichts zu entnehmen. Damit ist jedoch die Standortgebundenheit der
oberirdischen Parkierungsanlage wie geplant nicht rechtsgenüglich nachgewiesen.
Die im Bereich der bisherigen Waldzone hierfür neu festgelegte Parkierungszone
und die damit verbundene definitive Rodung von 457 m2 ist deshalb – trotz
vorgesehenem Realersatz, gegebenem öffentlichem Interesse an den Parkplätzen
im Zusammenhang mit dem Resort D._____ und Vorbehalt der Plangenehmigung
betreffend Konzessionserteilung für die geplante Zubringeranlage "K._____ –
M._____" – nicht gesetzeskonform.
9.3.3. Inwieweit eine zusätzliche Parkierungsanlage den finanziellen Möglichkeiten
der Investoren entspricht, braucht vom Obergericht hier nicht geprüft zu werden,
kann doch den finanziellen Interessen bei der Frage, ob an einer Rodung ein
überwiegendes Bedürfnis besteht, von vornherein kein entscheidendes Gewicht
beigemessen werden (vgl. KELLER, a.a.O., Art. 5 WaG N. 29 m.H.a. BGE 113 Ib 411
E. 3c und 108 Ib 167 E. 6).
9.4.
Aufgrund der Erwägungen hiervor ist die Beschwerde in diesem Punkt
gutzuheissen und die Bewilligung zur Rodung von 457 m2 Waldareal zwecks
Erstellung einer Parkierungsanlage für die vorgesehene Zubringeranlage "K._____
– O._____ (E._____)" und für das geplante Resort D._____ im öffentlichen Wald
auf
dem
Territorium
der
Gemeinde
C._____
aufzuheben.
In
diesem
Zusammenhang ist auch die Genehmigung des Zonenplans 1:1000 D._____ (Ziff.
I.2.a des Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815), des
generellen Gestaltungsplan 1:1000 D._____ (Ziff. I.3 des Regierungsbeschlusses
vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815), des generellen Erschliessungsplans
1:000 D._____ (Ziff. I.4 des Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019,
Protokoll Nr. 815) und des Zonenplans und Generellen Erschliessungsplans 1:2000
Pistenkorrektur
E._____
F._____
G._____
/
H._____
(Ziff.
I.5.c
des
Regierungsbeschlusses vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815) je vom 14.
September 2018 aufzuheben, insofern sie die Genehmigung der Parkierungszone
betrifft.
10.
Letztlich
vermissen
die
Beschwerdeführenden
eine
umfassende
Gesamtbetrachtung im Sinne von Art. 8 USG im angefochtenen Entscheid.
Insbesondere ziehen sie die Rentabilität des Resorts generell in Zweifel und
monieren die Auswirkungen der Zubringerbahn auf das Landschaftsbild.

38 / 44
10.1. Gemäss Art. 8 USG werden Einwirkungen sowohl einzeln als auch
gesamthaft
und
nach
ihrem
Zusammenwirken
beurteilt.
Aus
dem
Ganzheitlichkeitsprinzip ergibt sich eine generelle Verpflichtung zur umfassenden
Interessenabwägung, wie sie insbesondere auch im Raumplanungsrecht
vorzunehmen ist (vgl. Art. 1 und 3 RPV).
10.2. Die Beschwerdeführenden bringen vor, indem von der Vorinstanz jeweils nur
einzelne Aspekte separat beurteilt worden seien, erschienen die Auswirkungen
sämtlicher geplanter Projekte im angefochtenen Beschluss weit weniger gravierend
als sie es in ihrem Zusammenwirken tatsächlich seien. Den Projekten Ferienresort,
Zubringerbahn und Beschneiung stünden überwiegende öffentliche Interessen des
Natur- und Heimatschutzes und des Umweltschutzes entgegen. Zum einen müsse
das Interesse an der Realisierung der geplanten Projekte deutlich relativiert werden.
Es sei namentlich nicht davon auszugehen, dass die Projekte die gewünschte
Anzahl an Gästen ins Tal zu locken vermögen. Für die weite Anreise biete das kleine
Skigebiet auch nach Verwirklichung der geplanten Projekte schlicht viel zu wenig.
Zum anderen sei zu berücksichtigen, dass die geplante Bahn in eine bislang
infrastrukturfreie Bergflanke gebaut würde, welche mit ihrem lückigen Baumbestand
eine eindrückliche Ansicht biete. Die Auswirkungen der Bahn auf das
Landschaftsbild wären gravierend, dies nota bene in einem regionalen Naturpark
von nationaler Bedeutung. Hinzu kämen die das Landschaftsbild ebenfalls störende
oberirdische Parkierungsanlage, für welche zudem Wald gerodet werden müsse,
und die auch auffällig in Erscheinung tretenden Resortbauten. Zudem werde (oben
bei der Bergstation) in ein TWW-Objekt von nationaler Bedeutung eingegriffen. Die
Möglichkeit, das Resort ohne Bahn und ohne Beschneiung zu betreiben, dafür mit
Shuttlebus ins Skigebiet, sei zu Unrecht nicht geprüft worden (vgl. Beschwerde act.
A.1, Rz. 30 ff.).
10.3.1. In Bezug auf die Rüge der fehlenden Gesamtbetrachtung der
verschiedenen Teilaspekte bringt die Gemeinde vor, die Beschwerdeführenden
würden ausser Betracht lassen, dass insbesondere die Auswirkungen der Bahn auf
die Landschaft und die Wildtiere im Rahmen des parallel laufenden
Plangenehmigungsverfahrens beim BAFU in aller Breite geprüft worden seien bzw.
beurteilt
würden.
Bereits
die
Genehmigung
der
Richtplanung
für
die
Zubringeranlage sei mit der Auflage verbunden gewesen, die Auswirkungen des
Seilbahnvorhabens
auf
die
Populationen
geschützter
Vogelarten
im
seilbahnrechtlichen Verfahren zu vertiefen. Dies sei denn auch unter Einbezug der
kantonalen Fachstellen und des BAFU im Verfahren vor dem BAV erfolgt. Dabei sei
das BAFU zum Schluss gekommen, dass seitens Natur- und Landschaftsschutz

39 / 44
kein rechtliches «No-Go» vorliege. Ebenso seien im Rahmen des Verfahrens vor
dem BAV die landschaftlichen Aspekte geprüft worden. Unzutreffend sei
insbesondere die in der Beschwerde vertretene Auffassung, im Rahmen einer
Gesamtbetrachtung würden den Projekten für das Ferienresort, die Zubringerbahn
und die Beschneiung überwiegende öffentliche Interessen des Natur- und
Heimatschutzes und des Umweltschutzes entgegenstehen (vgl. Vernehmlassung
act. A.4, Rz. 32 und 34).
Diesen Ausführungen ist zuzustimmen. Die Realisierung bzw. Bewilligung der
Zubringerbahn (Achter-Kabinenbahn) erfolgt im Rahmen des derzeit hängigen
seilbahnrechtlichen Konzessions- und Plangenehmigungsverfahrens gemäss
Seilbahngesetz. Wie unter Ziffer 5.4 hiervor bereits ausgeführt, setzte sich das
BAFU im Rahmen des bundesrechtlichen Verfahrens eingehend mit dieser
Thematik wie auch mit dem Wildtierschutzkonzept und dem am Rande betroffenen
TWW-Objekt Q._____ auseinander. Im Rahmen des seilbahnrechtlichen
Konzessions- und Plangenehmigungsverfahrens wurde zudem auch gestützt auf
Art. 10a USG i.V.m. Art. 1 und Anhang Ziff. 6 Nr. 60.1 UVPV ein
Umweltverträglichkeitsbericht "Skigebiet E._____", PGV 1, Zubringerbahn, GBK8
K._____
–
M._____
(UVB)
erstellt
(vgl.
Akten
Konzessions-
und
Plangenehmigungsgesuch der N._____ AG C._____, BAV-Nr. 72.176, act. C.1,
Ordner 2 von 3, Register 4). In diesem erfolgte eine ganzheitliche Betrachtung auch
unter Einbezug der Nebenanlagen wie Neubau Resort D._____, Neubau Kreisel
Kantonsstrasse und Zufahrt ab Kreisel, Kehrplatz, Parkplatz, Bushaltestellen. Aus
Sicht der UVB-Verfasser kann das Projekt unter Berücksichtigung der
projektintegrierten Massnahmen und der Ersatzmassnahmen sowie unter Einbezug
der grossräumigen Kompensation mit der Umsetzung des Freiraumkonzepts
insgesamt als umweltverträglich beurteilt werden (vgl. UVB vom 4. Dezember 2018,
act. C.1, Ordner 2 von 3, Register 4, S. 3, Gesamtbeurteilung). Die Auswirkungen
der Bahn auf die Landschaft und die Wildtiere sind nach Auffassung der involvierten
Behörden und des Gerichts vertretbar. Die abschliessende Interessenabwägung in
Bezug auf die Auswirkungen der Luftseilbahn auf das Landschaftsbild und die
Wildtiere obliegt jedoch, wie die Regierung zu Recht festhält, der zuständigen
Bundesbehörde im Konzessions- und Plangenehmigungsverfahren für die
Zubringeranlage. Somit hat die Regierung die Genehmigung des Zonenplans und
generellen Erschliessungsplans 1:2000 "Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____
/ H._____" in Bezug auf die geplante touristische Transportanlage sowie den
Zonenplan 1:10000 "Wald- und Wildschonzone E._____" auch zu Recht unter der
aufschiebenden Bedingung genehmigt, dass der Bund die erforderliche Konzession

40 / 44
und Plangenehmigung für die geplante Achter-Umlaufkabinenbahn tatsächlich
erteilt.
10.3.2. In Bezug auf die Bedenken der Beschwerdeführenden bezüglich Bedarf und
kostendeckenden Betrieb des geplanten Resorts kann auf die Erwägungen in
Ziffer 7.5 ff. hiervor verwiesen werden. Das konsolidierte Betriebskonzept der
P._____ AG vom 21. Dezember 2021 zeigt in Bezug auf den Entwicklungsstandort
Tourismus in K._____, Gebiet H._____ in C._____ nachvollziehbar den
grundsätzlichen Bedarf an einem Resort in dem geplanten Ausmass wie auch die
gegenseitigen Synergien und Abhängigkeiten mit dem Ski- und Ausflugsgebiet (inkl.
Verbindungsanlage) auf, weist auf das Potenzial, aber auch auf die Risiken hin. Mit
der Gemeinde kann festgehalten werden, dass laut Gutachter eine Basis für eine
langfristige Entwicklung des Ski- und Ausfluggebietes E._____ besteht. Das
Skigebiet ist im Vergleich zu anderen zwar relativ klein. Laut konsolidiertem
Betriebskonzept besteht jedoch ein zunehmendes Gästesegment, welches gerade
kleinere Tourismusdestinationen in ruhigeren Gegenden mit überschaubaren
Infrastrukturen
(und
entsprechenden
Beherbergungen)
bevorzugt.
Nach
Auffassung des Gerichts ist es das Gesamtkonzept mit der neuen Zubringerbahn
und der neuen Beschneiung, kombiniert mit dem Resort D._____, das zur
Entwicklung des Tourismus im C._____ führen kann. Die Neueinzonung für das
Resort "D._____" stützt sich richtplanerisch auf einen kantonalen und regionalen
Entwicklungsschwerpunkt und auch auf ein regionales Raumkonzept als Basis für
die weitere Entwicklung des Tourismusprojektes ab (vgl. die Ausführungen unter
Ziff. 7.4 ff. hiervor).
10.3.3. Wie die Gemeinde sodann zutreffend ausführt, sind unter dem
Umweltschutzaspekt auch Verbesserungen für die Umwelt, welche mit der neuen
Bahnerschliessung erzielt würden, in die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen
(vgl. Vernehmlassung act. A.4, Rz. 38 f.). Das Skigebiet E._____ wird heute durch
eine steile und im Winter schneebedeckte Zufahrtsstrasse von der L._____ her
erschlossen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Skigäste mehrheitlich
mit dem Privatauto anreisen, was gemäss Richtplangenehmigung des UVEK
jährlich rund 30'000 Autofahrten zwischen K._____ und dem Parkplatz in F._____
G._____ generiere (vgl. act. D.13). Diese 30'000 Autofahrten würden mit der neuen
Bahnerschliessung wegfallen, was wiederum im Interesse der Umwelt liegt. Das
konsolidierte Betriebskonzept zeigt auf, dass mit der neuen Bahnerschliessung und
dem damit verbundenen Wegfall der 30'000 Autofahrten der CO2-Ausstoss um 45
Tonnen reduziert werden könnte. Gleichzeitig würde das Gebiet Valplauna, durch
welches die Zufahrtsstrasse ab der L._____ verläuft und welches von den

41 / 44
Beschwerdeführenden als sehr empfindlich qualifiziert wird, künftig vom
Individualverkehr verschont. Dies darf klar als im Sinne des Umweltschutzes
überwiegendes öffentliches Interesse qualifiziert werden. Ob mit Benzin oder Diesel
oder elektrobetriebene Shuttlebusse ins Skigebiet eine valable Alternative zur
Bahnerschliessung darstellen würden, kann vorliegend offen bleiben. Von der
Gemeinde wird dies jedoch aufgrund von zwischenzeitlich getätigten Abklärungen
verneint (vgl. konsolidiertes Betriebskonzept, act. D.13, S. 35 f; Abklärung zur
Erschliessung der M._____ mit Batteriebussen, act. D.17; Vernehmlassung BF, act.
A.4,
Rz.
39).
Zudem
ist
auf
der
Zubringerstrasse
gemäss
dem
Beschneiungskonzept
und
dem
zwischenzeitlich
rechtskräftigen
Erschliessungsplan die Beschneiung für die Talabfahrt vorgesehen. Eine sinnvolle
Pisten-/Strassenführung ist damit auf der Basis der bestehenden Rechtsgrundlagen
gar nicht möglich.
10.3.4. Aufgrund dieser Abklärungen sowie der jahrelangen Erarbeitung und
gegenseitigen Abstimmung der Planungsgrundlagen kann nicht gesagt werden, die
Gemeinde bzw. die Regierung habe in Ermangelung einer Gesamtbetrachtung
keine umfassende Interessenabwägung vorgenommen. Die Regierung hat auch
vorausschauend die Genehmigung der projektbezogenen Teilrevision der
Ortsplanung unter dem allgemeinen Vorbehalt bezüglich zukünftiger Bewilligungen
anderer zuständiger Behörden oder Amtsstellen, wozu insbesondere die
erforderliche Konzession und Plangenehmigung für die geplante Achter-
Umlaufkabinenbahn durch die Bundesbehörden gehört, erteilt. Dem Gesamtprojekt
mit Ferienresort, Zubringerbahn und Beschneiung stehen nach Auffassung des
Gerichts keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen, namentlich auch
keine aus dem Bereich des Natur- und Heimatschutzes bzw. des Umweltschutzes.
Das Gesamtprojekt kann verschiedene Optimierungen und vor allem Chancen für
den Tourismus im C._____ bringen.
11.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde in Bezug auf die
erteilte Rodungsbewilligung zwecks Erstellung einer Parkierungsanlage teilweise
gutzuheissen, im Übrigen jedoch abzuweisen ist, sofern sie nicht infolge
Gegenstandslosigkeit als erledigt abzuschreiben ist. Dies hat zur Folge, dass der
Regierungsbeschluss vom 5. November 2019, Protokoll Nr. 815, soweit er die
Parkierungszone und die dafür notwendige Rodungsbewilligung betrifft, teilweise
aufzuheben ist.
12.
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und im Klageverfahren in
der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu Tragen. Mehrere Parteien tragen

42 / 44
ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet
(Art. 73 Abs. 2 VRG).
Vorliegend reüssieren die Beschwerdeführenden mit ihrer Rüge betreffend Rodung
für die oberirdische Parkierungsanlage, mit ihren restlichen Begehren dringen sie
nicht durch. Die teilweise Abschreibung des Verfahrens in Bezug auf die an der
Gemeindeversammlung vom 25. Mai 2022 beschlossene und von der Regierung
des Kantons Graubünden mit Beschluss vom 8. August 2023, Protokoll
Nr. 607/2023, genehmigte Teilrevision "Beschneiungsanlagen Talabfahrt E._____"
ist praxisgemäss als Obsiegen der Beschwerdeführenden bzw. als Unterliegen der
Beschwerdegegner zu werten. Es rechtfertigt sich daher, die Verfahrenskosten zu
drei Fünfteln den Beschwerdeführenden und zu zwei Fünfteln der Regierung und
der Gemeinde aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG
auf CHF 6‘000.00 festgesetzt.
13.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen
Kosten
zu
ersetzen.
Der
vom
Rechtsvertreter
der
Beschwerdeführenden mit Kostennote vom 7. Juni 2024 geltend gemachte
Aufwand beläuft sich auf insgesamt CHF 6'972.48 (26.167 Std. à CHF 240.00
[CHF 6'280.00] zzgl. 3 % Spesen [CHF 188.40] und MWST von 7.7 % bzw. 8.1 %
[CHF 504.08]). Der ausgewiesene zeitliche Aufwand erscheint angemessen. Somit
haben die Regierung und die Gemeinde die Beschwerdeführenden im Verhältnis
ihres Obsiegens bzw. Unterliegens je zur Hälfte mit insgesamt CHF 2'789.00 (= 2/5
von CHF 6'972.48) zu entschädigen. Der Regierung und der Gemeinde wird keine
aussergerichtliche Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

43 / 44
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit sie nicht infolge
Gegenstandslosigkeit als erledigt abgeschrieben wird.
2.
Der Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons Graubünden vom
5. November 2019 (Protokoll Nr. 815) wird soweit die Parkierungszone
betreffend in nachfolgenden Ziffern aufgehoben:

Ziffer I.2.a: Genehmigung des Zonenplans 1:1000 D._____ vom
14. September 2018;

Ziffer I.3: Genehmigung des Generellen Gestaltungsplans 1:1000
D._____ vom 14. September 2018;

Ziffer I.4: Genehmigung des Generellen Erschliessungsplans D._____
1:1000 vom 14. September 2018;

Ziffer
I.5.c:
Genehmigung
des
Zonenplans
und
Generellen
Erschliessungsplans 1:2000 Pistenkorrektur E._____ F._____ G._____ /
H._____ vom 14. September 2018;

Ziffer II.1: Bewilligung zur Rodung von 457 m2 Waldareal zwecks
Erstellung einer Parkierungsanlage.
3.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
4.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
6'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'040.00
zusammen
CHF
7'040.00
gehen zu drei Fünfteln zulasten der A._____ und B._____ sowie zu zwei
Fünfteln zulasten des Kantons Graubünden und der Gemeinde C._____.
5.
Der Kanton Graubünden einerseits und die Gemeinde C._____ anderseits
haben die A._____ und B._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 2'789.00
(inkl. Spesen und MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.

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6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilungen]