gr_gerichte · VR2 2024 1078 · 2025-07-03 · de
Schulbesuch (Bussverfügung)

amtliche Bewertung / Schätzung | amtliche Bewertung

Obergericht des Kantons Graubünden
Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur
Dretgira superiura dal chantun Grischun
+41 81 257 39 90
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
www.justiz-gr.ch
Urteil vom 3. Juli 2025
Referenz
VR2 24 1078
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Aebli und Audétat
Paganini, Aktuar
Parteien
A._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Henri Zegg
gegen
Amt für Immobilienbewertung Graubünden
Beschwerdegegner
Gegenstand
amtliche Bewertung / Schätzung

2 / 22
Sachverhalt
A.
Die A._____ AG ist Eigentümerin des Grundstückes Z.1._____ in der
Gemeinde
B._____,
das
seit
dem
1.
November
2005
mit
einer
Baurechtsdienstbarkeit belastet ist. Der C._____ AG als Baurechtsnehmerin wurde
ein selbständiges Baurecht zur Erstellung und zum Betrieb einer Tankstelle (inkl.
Shop) auf dem betreffenden Stammgrundstück eingeräumt. Die errichtete
Tankstelle wird eigens von der Baurechtsnehmerin betrieben. Die Nutzung des
dazugehörigen Tankstellenshops überliess sie hingegen einem unabhängigen
Drittunternehmen im Franchise-Konzept.
B.
Das in der Wohnmischzone 4 liegende Grundstück Z.1._____ umfasst eine
Fläche von 4'113 m2. Eine Teilfläche von 2'059 m2 ist mit dem Baurecht belastet
(Tankstelle und Shop) und die restlichen 2'054 m2 gelten als Baulandreserve,
worauf nach Angaben der A._____ AG eine Überbauungspflicht auf acht Jahre ab
November 2023 festgelegt wurde.
C.
Der Baurechtszins beträgt CHF 79'000.00 pro Jahr und ist an den
Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt.
Das Baurecht begann am 1. November 2005 und endet am 31. Oktober 2025, wobei
der Baurechtsnehmerin die Möglichkeit eingeräumt wurde, im Anschluss an die
Vertragsdauer zwei Verlängerungsoptionen zu je fünf Jahren automatisch
auszuüben.
Ohne
Verzichtserklärung
und
somit
durch
stillschweigende
Inanspruchnahme der Verlängerungsoptionen endet der Baurechtsvertrag am 31.
Oktober 2035.
Nach Baurechtsende fallen gemäss Baurechtsvertrag sämtliche von der
Baurechtsnehmerin
errichteten
Bauwerke
entschädigungslos
an
die
Baurechtsgeberin zurück.
D.
Im Zuge der gemeindeweisen Revision wurde das betreffende Grundstück
vom Bewertungsbüro D._____ am 10. Januar 2023 neu bewertet. Dabei wurden der
Ertrags- und der Verkehrswert auf CHF 6'170'000.00, der Mietwert auf CHF
82'512.00, der Zeitwert auf CHF 78'020.00 und der Neuwert auf CHF 94'000.00
festgesetzt.
E.
Gegen die Bewertungsverfügung vom 10. Januar 2023 erhob die A._____
AG am 7. Februar 2023 Einsprache beim Amt für Immobilienbewertung (AIB) mit
dem Antrag, der Schätzungswert ihrer Liegenschaft sei auf eine vernünftige, dem
Markt entsprechende Bewertung herabzusetzen. Sie rügte, dass aus der

3 / 22
Schätzungseröffnung nicht nachvollziehbar sei, wie bzw. auf welchen konkreten
Grundlagen der Wert berechnet worden sei. Es erschliesse sich nicht, auf welcher
Grundlage der angewendete Kapitalisierungssatz für die Berechnung des
Ertragswertes abgestützt werde. Sodann sei nicht nachvollziehbar, weshalb der
Ertragswert
dem
Verkehrswert
entsprechen
solle.
Zudem
seien
die
Verlängerungsoptionen und die Überbauungspflicht für die nicht baurechtsbelastete
Teilfläche von rund 2'000 m2 ausser Acht gelassen worden, was sich
wertvermindernd
auswirke,
zumal
davon
auszugehen
sei,
dass
die
Baurechtsnehmerin von den Verlängerungsoptionen Gebrauch machen und das
Baurecht bis 2035 andauern werde und dadurch die Überbauung der ganzen
Parzelle mit einem grösseren Projekt und entsprechender Rendite verunmöglicht
werde. Der ermittelte Verkehrswert von CHF 6.17 Mio. sei völlig unrealistisch und
willkürlich. Ihr Rechtsvorgänger habe die Marktlage mit Blick auf einen Verkauf des
Grundstückes geklärt und ein Kaufangebot aus dem Jahr 2018 habe auf CHF 3.5
Mio. gelautet.
F.
Am 3. Mai 2023 wurde die A._____ AG persönlich angehört. Es wurden ihr
u.a. die Berechnungsgrundlagen mündlich erläutert und ihr Gelegenheit gegeben,
sich nochmals zur Bewertung zu äussern. Mit E-Mail vom 7. Juni 2023 stellte sich
die A._____ AG auf den Standpunkt, bei der Ermittlung des Ertrags nach dem
Heimfall/Ablauf der Baurechtsdauer sei nicht auf die Zahlen der jetzigen
Baurechtsnehmerin, sondern auf den mutmasslichen Ertrag (nach Ablauf der
Baurechtsdauer) abzustellen. Mit dem Verbot von Verbrennungsmotoren ab 2035
müsste die bestehende Tankstelle zu einer Ladestation für Elektroautos umgebaut
werden, die aber nicht so rentabel sein werde. Deshalb rechne sie mit einem
Verkehrswert nach Ablauf des Baurechts von höchstens CHF 1.1 Mio. Sie
beantragte, die Werte der Schätzung vom 28. Februar 2008 beizubehalten, d.h.
einen Mietwert von CHF 80'195.00, Ertragswert von CHF 1'670'700.00 und
Verkehrswert von CHF 975'200.00. Ausserdem betonte sie, dass die Grundlage der
Berechnung weiterhin nicht klar sei, weshalb sie um Edition der Geschäftszahlen
[der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin {Anm. d. Ger., was auch für die
nachfolgenden Bemerkungen in eckigen Klammern gilt}] bat.
G.
Mit E-Mail vom 31. August 2023 wies das AIB das Gesuch um Edition der
Geschäftsunterlagen der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin unter
Hinweis
auf
deren
überwiegendes
Interesse
an
der
Wahrung
des
Geschäftsgeheimnisses
ab.
Überdies
erläuterte
es
die
angewandte
Bewertungsmethode. Es wies ausserdem darauf hin, dass entweder mit
Einverständnis der A._____ AG die Bewertungsverfügung infolge der nicht

4 / 22
berücksichtigten Verlängerungsoptionen herabgesetzt werde (von CHF 6.17 Mio.
auf CHF 4.91 Mio.), oder beim Festhalten an einem Einspracheentscheid die
Bewertung mit voller Kognition überprüft werde, wobei auch zu prüfen sei, ob die
Landreserve in der Bewertung berücksichtigt worden sei. In der Stellungnahme vom
28. September 2023 bat die A._____ AG um den Erlass eines anfechtbaren
Einspracheentscheids.
H.
Mit Einspracheentscheid vom 25. September 2024 hiess das AIB die
Einsprache gut und legte den amtlichen Verkehrswert und den amtlichen
Ertragswert des Grundstücks Z.1._____ auf CHF 5'728'600.00 fest. Das AIB
erläuterte insbesondere den Bewertungsansatz des Bewertungsbüros D._____ und
stellte
fest,
dass
sich
dieses
einer
geeigneten
und
anerkannten
Bewertungsmethode bedient habe. Sodann ging es – entgegen der Annahme des
Bewertungsbüros – davon aus, dass das Baurecht aufgrund der wahrscheinlichen
Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Baurechtsnehmerin erst 2035
ende, und dass der vom Bewertungsbüro herangezogene Nettozinssatz zu tief sei.
Der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen (erster
Wertbeitrag für die Verkehrswertbestimmung des Bodengrundstücks) erhöhe sich
entsprechend auf CHF 785'737.00. Aufgrund der längeren Baurechtsdauer (bis
2035) legte das AIB den diskontierten Wert der der Baurechtsberechtigten nach
Ablauf des Baurechts wieder vollumfänglich und unbelastet zur Verfügung
stehenden Liegenschaft (zweiter Wertbeitrag) neu auf CHF 4'121'630.00 fest. Für
die Bestimmung dieses zweiten Wertbeitrags komme es im Übrigen nicht auf die
künftigen
Marktverhältnisse
nach
Baurechtsende
an,
sondern
auf
die
gegenwärtigen. Selbst wenn es auf die künftigen Marktverhältnisse ankommen
sollte, habe die A._____ AG nicht aufgezeigt, in welchem Ausmass die Einnahmen
aus der Tankstelle und dem Shop ab 2035 zurückgehen würden. Bezüglich des
angeführten EU-Zulassungstopps für Verbrenner habe die A._____ AG ausser Acht
gelassen, dass dieser nur Neuwagen betreffe und nach neusten Medienberichten
die synthetischen Kraftstoffe (sog. E-Fuels) davon ausgenommen seien;
schliesslich sei bereits heute der Shop und nicht die Tankstelle selbst für den
grössten Teil der Einnahmen verantwortlich. Selbst wenn von einem Rückgang der
Treibstoffverkäufe ausgegangen werden müsste, könnte nach einem Rückbau des
Tankstellenareals die Ladenfläche vergrössert werden und dadurch der
Ertragsausfall kompensiert werden. Schliesslich stellte das AIB fest, dass das
Bewertungsbüro die unbelastete 2'054 m2 grosse Restfläche des Grundstücks nicht
hinzugezählt habe. Ausgehend von einem Quadratmeterpreis von CHF 400.00 sei
ein
Landwert
von
CHF 821'600.00
zum
Wert
des
Bodengrundstückes
hinzuzuzählen. Die im Zonenplan vorgesehene Überbauungsfrist vermöge zum

5 / 22
jetzigen Zeitpunkt keinen Einfluss auf die Bewertung zu haben. Zusammenfassend
stellte
das
AIB
fest,
dass
der
Verkehrswert
der
baurechtsbelasteten
Grundstücksfläche auf CHF 4'907'000.00 festzulegen sei (Barwert der für die
Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen von CHF 785'737.00 plus
diskontierter Verkehrswertbeitrag von CHF 4'121'630.00). Dazu sei der Wert der
vom
Baurecht
nicht
erfassten
Bauland-Teilfläche
(CHF 821'600.00)
hinzuzurechnen. Der Verkehrswert der ganzen Parzelle sei somit auf CHF
5'728'600.00 festzusetzen.
I.
Dagegen reichte die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 28.
Oktober 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (ab 1. Januar 2025:
Obergericht) des Kantons Graubünden ein und beantragte dessen Aufhebung. Sie
machte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung, eine Verletzung der Regeln über die Beweislastverteilung
sowie eine fehlerhafte Ausübung des Ermessens durch das AIB und einen Verstoss
gegen das Gebot der Besteuerung gemäss der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
geltend.
J.
In der Vernehmlassung vom 6. Dezember 2024 schloss das AIB
(nachfolgend: Beschwerdegegner) auf Abweisung der Beschwerde und wies die
vorgebrachten Einwände zurück.
K.
In der Replik vom 6. Januar 2025 vertiefte die Beschwerdeführerin ihren
Standpunkt und hielt an ihrem Antrag fest.
L.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2025 verzichtete der Beschwerdegegner auf
eine Duplik.
Erwägungen
1.1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft.
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des
Kantons
Graubünden
fusioniert,
welches
ab
diesem
Datum
die
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 KV [BR 110.100]).
Nach Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten
dieses Gesetzes (am 1. Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht
hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen.
1.2.
Der vorliegende Einspracheentscheid kann gemäss Art. 20 Abs. 1 IBG (BR
850.100) innert 30 Tagen seit Mitteilung mit Beschwerde an das Obergericht
weitergezogen werden. Die sachliche Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich

6 / 22
aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG (BR 370.100), wonach das Obergericht Beschwerden
gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von
unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale
Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie vorstehend dargelegt (vgl.
Art. 20 Abs. 1 IBG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde in die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons Graubünden. Als
Grundeigentümerin und Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die
Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht
eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 20 Abs. 1 IBG und Art. 38 VRG) ist demnach
einzutreten.
2.
Strittig und zu prüfen ist, ob der Beschwerdegegner den amtlichen Ertrags-
und
Verkehrswert
der
Parzelle
Z.1._____
für
die
baurechtsgebende
Beschwerdeführerin zu Recht auf CHF 5'728'600.00 festgelegt hat. In der
Beschwerde hat die Beschwerdeführerin bezüglich der übrigen, ermittelten Werte
(Neuwert, Zeitwert und Mietwert) nicht ansatzweise dargelegt, inwiefern diese
fehlerhaft wären, weshalb darauf nicht einzugehen ist. Es erübrigen sich deshalb
Ausführungen
zum
von
den
Parteien
aufgeworfenen
Thema
der
Gegenstandserweiterung im Einspracheverfahren.
3.
Soweit die Beschwerdeführerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung rügt,
ist festzustellen, dass sich die entsprechenden Einwände auf aus ihrer Sicht in der
Bewertung unberücksichtigt gebliebenen Tatsachen beziehen, weshalb darauf im
materiellen Teil eingegangen wird.
4.
Im Rahmen des rechtlichen Gehörs macht die Beschwerdeführerin zunächst
eine Verletzung des Anspruchs auf Akteneinsicht geltend.
4.1.
Bereits im Einspracheverfahren hat die Beschwerdeführerin bemängelt, es
sei aus der Schätzungseröffnung nicht nachvollziehbar, wie bzw. auf welchen
konkreten Grundlagen der Verkehrswert berechnet worden sei. Deshalb hat sie die
Edition
der
der
Bewertung
zugrundeliegenden
Geschäftszahlen
der
Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin verlangt. Ihr zufolge sei ihr Recht auf
Einsichtnahme höher zu gewichten als das Interesse der Baurechtsnehmerin und
der Shop-Betreiberin auf Wahrung des Geschäftsgeheimnisses. Für diese seien
nämlich keine Nachteile erkennbar, wenn in diesem Verfahren die Umsatzzahlen
offengelegt würden. Die Beschwerdeführerin sei nicht in dieser Branche tätig und
könne aus der Offenlegung dieser Zahlen keine Vorteile für sich ziehen. Der
Beschwerdegegner habe auch nicht dargelegt, inwiefern die Offenlegung,

7 / 22
zumindest einer Bandbreite davon, für diese nachteilig sein sollte. Es stimme nicht,
dass sich aus der Preisgabe des Verhältnisses zwischen den Erträgen der
Tankstelle und des Shops (eins zu fünf) deren Grössenordnung rechnerisch
herleiten lasse. Dazu fehle die Angabe des Umsatzes entweder der Tankstelle oder
des Shops. Ausserdem, wenn dem so wäre, hätte der Beschwerdegegner die
Umsatzzahlen trotz höher gewichteten Geschäftsgeheimnisses wenigstens
verschlüsselt ohnehin offengelegt. Der Beschwerdegegner sei aufzufordern, zum
Verständnis der Rechnung die ihr auferlegten Rechenaufgaben zu erklären. Auch
aus
der
vom
Beschwerdegegner
ins
Recht
gelegten
Aufstellung
der
Vergleichswerte anderer Gewerbeliegenschaften sei nicht nachvollziehbar, was der
Beschwerdegegner ableiten wolle. Der Beschwerdegegner habe somit zu Unrecht
ihren Editionsantrag unter Hinweis auf das überwiegende Interesse an der Wahrung
des Geschäftsgeheimnisses abgelehnt und die Einsicht in die Geschäftszahlen
verweigert, zumal diese die Grundlage der ausserordentlich hohen Bewertung ihres
Grundstücks bildeten. Überdies habe das Bewertungsbüro den Inhalt der
telefonisch eingeholten Auskünfte nicht dokumentiert [und nicht ediert].
4.2.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches
Gehör. Der Gehörsanspruch dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt
er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids
dar. Als Teilgehalt umfasst er das Recht auf Akteneinsicht. Das Akteneinsichtsrecht
bezieht sich auf sämtliche Akten eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder
beigezogen wurden, ohne dass ein besonderes Interesse geltend gemacht werden
müsste, und unabhängig davon, ob aus Sicht der Behörde die fraglichen Akten für
den Ausgang des Verfahrens bedeutsam sind. Das Akteneinsichtsrecht findet seine
Grenzen an überwiegenden öffentlichen Interessen des Staates oder an
berechtigten Interessen Dritter. Diesfalls sind die einander entgegenstehenden
Interessen an der Akteneinsicht einerseits und an deren Verweigerung andererseits
sorgfältig
gegeneinander
abzuwägen.
Der
Anspruch
kann
somit
aus
überwiegenden Interessen durch Abdeckung und nötigenfalls Aussonderung
eingeschränkt werden; auf solchermassen geheim gehaltene Akten darf nur
insoweit abgestellt werden, als deren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der
Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird (vgl. BGE 129 I 249 E. 3; Urteil des
Bundesgerichts 9C_634/2022 vom 19. April 2023 E. 4.1 m.H.).
4.2.2. Nach Art. 6 Abs. 1 IBG steht den Adressaten der Bewertung das Recht zur
Einsichtnahme in die Bewertungsakten zu, sofern keine wichtigen öffentlichen oder
schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen.

8 / 22
Überwiegende private Interessen liegen insbesondere vor, wenn durch Gewährung
des Zugangs Berufs-, Geschäfts- oder Fabrikationsgeheimnisse offenbart werden
könnten (vgl. in analoger Anwendung Art. 8 Abs. 3 lit. c des kantonalen
Öffentlichkeitsgesetzes; BR 171.000]). Dem Begriff der Geschäftsgeheimnisse
werden etwa alle Informationen zugewiesen, die ein Unternehmer als
Geheimnisherr berechtigterweise geheim halten möchte bzw., etwas konkreter, die
zu einer Beeinträchtigung des geschäftlichen Erfolgs des Unternehmens bzw. zu
einer
Verfälschung
des
Wettbewerbs
führen
könnten,
wenn
sie
Konkurrenzunternehmen bekannt würden (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_50/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 5.3 m.H.).
4.3.
Im vorliegenden Fall hatte der Beschwerdegegner abzuwägen, ob das
Geschäftsgeheimnis der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin höher als
das Recht der Beschwerdeführerin auf Einsichtnahme in ihre Geschäftszahlen zu
gewichten ist. Bei den Umsatzzahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop-
Betreiberin geht es um Informationen, die Rückschlüsse auf ihre Tätigkeit zuliessen
und zu einer Beeinträchtigung ihres geschäftlichen Erfolgs führen könnten, wenn
sie der Beschwerdeführerin (und Baurechtsgeberin) bekannt gegeben würden. Ob
die Beschwerdeführerin damit unmittelbar Vorteile für sich gewinnen könnte bzw.
gewinnen wird, ist nicht massgebend. Relevant ist hingegen nur der Umstand, dass
aufgrund der Preisgabe der Geschäftszahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop-
Betreiberin eine Beeinträchtigung deren geschäftlichen Erfolgs bzw. eine
Verfälschung
des
Wettbewerbs
nicht
auszuschliessen
wäre.
Mit
dem
Beschwerdegegner
ist
zudem
festzustellen,
dass
die
Schweizerische
Rechtsordnung dem Geschäftsgeheimnisschutz grosse Bedeutung zumisst. Dies
gilt umso mehr für die Einnahmen der am Baurechtsverhältnis und entsprechenden
Wertfestsetzungsverfahren nicht beteiligten Shop-Betreiberin. Demnach kann nicht
beanstandet werden, wenn der Beschwerdegegner nach Abwägung zwischen dem
Einsichtsinteresse der Beschwerdeführerin und dem Geheimhaltungsinteresse der
Baurechtsnehmerin
sowie
der
Shop-Betreiberin
beschlossen
hat,
die
entsprechenden Dokumente nicht herausgegeben. Wie der Beschwerdegegner zu
Recht ausführt, schuf der von ihm eingeschlagene Mittelweg, d.h. die
Grössenordnung der Einnahmen des Shops und der Tankstelle durch Herleitung zu
ermöglichen, einen schonenden Ausgleich zwischen den sich entgegenstehenden
Interessen. Das streitberufene Gericht sieht daher angesichts der restriktiven Praxis
hierzu (vgl. Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat
zur Totalrevision des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Heft Nr. 8/2016-
2017, S. 452) keinen Grund, den Beschwerdegegner zur Edition der
Geschäftszahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin zu verpflichten.

9 / 22
In diesem Zusammenhang würde auch eine Anonymisierung der Unterlagen bzw.
der Geschäftszahlen keinen Sinn machen, da beim Schwärzen keine
sachdienlichen Rückschlüsse mehr möglich wären. Demnach verzichtet das
streitberufene Gericht auf eine diesbezügliche Edition.
4.4.
Fraglich ist jedoch, ob der Beschwerdegegner nach Weigerung der
Herausgabe dieser Zahlen dem Anspruch auf rechtliches Gehör hinreichend
nachgekommen ist. Konkret gilt es zu klären, ob die Berechnung des Werts des der
Beschwerdeführerin nach Ablauf des Baurechts wieder unbelastet zur Verfügung
stehenden Grundstücks nachvollziehbar aufgezeigt wurde.
4.4.1. Aufgrund der zeitlichen Staffelung der Nutzung der Baurechtsparteien wird
der Wert einer mit einem Baurecht belasteten Liegenschaft in der Schätzungspraxis
in den – hier relevanten – Wert des Bodengrundstücks (betreffend den
Baurechtsgeber bzw. Grundeigentümer, der die Liegenschaft erst nach Ablauf des
Baurechtes nutzen kann) und den – hier nicht relevanten – Wert des
Baurechtsgrundstücks (betreffend den Baurechtsberechtigten, der die ganze
Liegenschaft
während
einer
befristeten
Dauer
nutzt)
unterteilt.
Die
Schätzungspraxis geht davon aus, dass sich der Verkehrswert eines mit einem
Baurecht belasteten Grundstücks (Bodengrundstücks) grundsätzlich aus drei
Komponenten zusammensetzt. Dazu gehören (1) der Barwert der für die
Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen und (2) der diskontierte Wert des
dem Eigentümer nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden
Grundstücks. Von diesen beiden Komponenten ist gegebenenfalls als dritter
Bestandteil (3) der diskontierte Wert der dem Baurechtsberechtigten bei Ablauf des
Rechts zustehenden Heimfallentschädigung abzuziehen – was hier nicht der Fall ist
(vgl. BGE 112 Ib 514 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 2C_1081/2018 vom 29.
Januar 2020 E. 3.3; CANONICA, a.a.O., S. 127). Massgebend ist der Verkehrswert
zum Bewertungsstichtag (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 148).
4.4.2. Der Beschwerdegegner hat im Einspracheentscheid aufgrund einer längeren
Restlaufzeit
des
Baurechts
(12
statt
zwei
Jahre)
angesichts
der
höchstwahrscheinlichen
Ausübung
der
Verlängerungsoptionen
durch
die
Baurechtsnehmerin und ausgehend von einem Zinssatz von 3.75 % anstatt 3.25 %
– infolge der höheren Risikolage für Gewerbebetriebe im Vergleich zu
Wohnliegenschaften – einerseits einen neuen Barwert der bis Baurechtsablauf noch
geschuldeten Baurechtszinsen in der Höhe von CHF 785'737.00 ermittelt (höherer
Diskontfaktor von 9.52 statt 1.91 [vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 257 Anhang
Rentenbarwert; gemäss der Formel: jährliche Baurechtszinsen von CHF 82'512.00
x Barwertfaktor]). Andererseits hat er den diskontierten Verkehrswert der

10 / 22
baurechtsfreien Liegenschaft neu auf CHF 4'121'630.00 festgelegt, und zwar durch
Anwendung eines geringeren Diskontfaktors (von 0.643 statt 0.938) auf dem
ungeteilten Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 6'410'000.00
basierend auf einem Zinssatz von 3.75 % für 12 Jahre anstatt von 3.25 % für zwei
Jahre (vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 256 Anhang Diskontfaktoren; gemäss der
Formel:
ungeteilter
Verkehrswert
baurechtsfreie
Liegenschaft
:
(1
+
Zinssatz)Restlaufzeit). Er addierte sodann beide Komponenten (Barwert der noch
geschuldeten Baurechtszinsen von CHF 785'737.00 und diskontierter Verkehrswert
der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 4'121'630.00) und ermittelte einen
Verkehrswert des Bodengrundstücks von gerundet CHF 4'907'000.00. Dazu
rechnete er die vom Baurecht nicht erfassten (und vom Bewertungsbüro nicht
miteingerechnete) Bauland-Teilfläche in der Höhe von CHF 821'600.00 hinzu und
setzte den Verkehrswert der ganzen Parzelle auf CHF 5'728'600.00 fest.
4.4.3. Zur Bestimmung des Verkehrswertes der baurechtsfreien Liegenschaft hat
der Beschwerdegegner bzw. das Bewertungsbüro die Ertragswertmethode
angewendet (Kapitalisierung der Erträge). Der Beschwerdegegner bzw. das
Bewertungsbüro hat gestützt auf telefonische Auskünfte die jährlichen Einnahmen
des
Tankstellenshops
und
gestützt
auf
Erfahrungszahlen
und
Überschlagsrechnungen zum mutmasslichen Erlös aus dem Verkauf fossiler
Brennstoffe die Einnahmen der Tankstelle (Treibstoffverkauf) ermittelt, wobei
angenommen wurde, dass die Einnahmen des Shops das Fünffache des
Treibstoffverkaufs betragen. Aus diesen Einnahmen hat er dann den Mietwert der
Tankstelle ermittelt (offenbar nicht durch Abzug der Kosten vom Umsatz zur
Ermittlung des Nettoertrags [vgl. die Regel in Art. 13 Abs. 2 der Verordnung über
die amtlichen Immobilienbewertungen {VAIB; BR 850.110}], sondern durch
Anwendung
der
branchenüblichen
Umsatzmiete-Prozentsätze
auf
den
Bruttoumsatz). Zu beachten ist, dass dieser Mietwert nicht dem Mietwert in der
Bewertungsverfügung im Sinne des Barwerts Baurechtszins entspricht. Durch
Kapitalisierung des Mietwerts berechnete der Beschwerdegegner sodann den
Ertragswert bzw. den (ungeteilten) Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft
von
CHF 6'410'000.00
(vgl.
Art.
13
ff.
VAIB).
Im
angefochtenen
Einspracheentscheid hat er der Beschwerdeführerin das Verhältnis zwischen den
Einnahmen der Tankstelle (aus dem Treibstoffverkauf) und den Einnahmen des
Tankstellenshops preisgegeben (eins zu fünf) sowie den Kapitalisierungssatz (von
"über 6.5 %" [recte: für den Gesamt-Mietwert wohl von rund 6.3 %, s. unten])
mitgeteilt. Dadurch meint er, eine Herleitung der Grössenordnung der beiden
Ertragsquellen durch Rückrechnung ermöglicht zu haben. Tatsächlich lässt sich aus
dem ursprünglich vom Bewertungsbüro in der Schätzung angegebenen, ungeteilten

11 / 22
Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft (in der Bewertungsverfügung vom
10. Januar 2023 als "Verkehrswertbeitrag nach Baurechtsablauf" bezeichnet [vgl.
act. C.1]) von CHF 6'410'000.00 der in der nachgereichten Tabelle (vgl. act. C.6)
aufgeführte (Gesamt-)Mietwert von CHF 406'000.00 pro Jahr ungefähr ermitteln
(CHF 6'410'000.00 x 0.06333 [Kapitalisierungssatz von 6.333 %]). Durch
Einsetzung eines für Tankstellen üblichen Kapitalisierungssatzes hätte die
Beschwerdeführerin
bereits
mit
den
ihr
mitgeteilten
Angaben
im
Einspracheverfahren den Mietwert ungefähr bestimmen können. Allerdings hätte
der Beschwerdegegner – falls nicht während der Anhörung erfolgt – den von ihm
angewendeten Kapitalisierungssatz im laufenden Einspracheverfahren mitteilen
müssen, da dieser nicht offensichtlich ist. Der Beschwerdegegner hatte zwar im
Einspracheverfahren erklärt, dass er den [jährlichen] Ertrag [Mietwert von
CHF 406'000.00] gestützt einerseits auf aktuelle Angaben zum Benzinverkauf und
Verwendung einer Umsatzmiete pro verkauftem Liter sowie andererseits auf die
Angabe der aktuellen Umsatzmiete des Shops berechnet hatte (vgl. E-Mail vom 31.
August 2023 [act. C.4]). Ohne Kenntnis des Kapitalisierungssatzes oder des
Mietwertes war es für die Beschwerdeführerin – trotz entsprechender
Fachkenntnisse – jedoch praktisch unmöglich, die verwendeten Zahlen auch nur
annähernd
zu
bestimmen.
Erst
mit
Bekanntgabe
des
ungefähren
Kapitalisierungssatzes und des Verhältnisses zwischen den Einnahmen aus dem
Treibstoffverkauf und den Einnahmen des Tankstellenshops von eins zu fünf im
Einspracheentscheid wurde der Beschwerdeführerin ermöglicht, den Mietwert und
daraus die Grössenordnung beider Ertragsquellen zu ermitteln – obschon der
Beschwerdegegner wegen des Geschäftsgeheimnisses nicht genau erklärt hat, in
welcher Weise. Zum Verständnis für die Beschwerdeführerin wird darauf
hingewiesen, dass eine Berechnung bspw. gestützt auf einen üblichen
Umsatzmiete-Prozentsatz für eine Tankstelle an bester Lage vorgenommen werden
könnte. Zur Gegenprüfung kann auf ein – aufgrund der Lage der Tankstelle –
überdurchschnittliches Ausschankvolumen (der durchschnittliche Treibstoffabsatz
pro Tankstelle in der Schweiz in den letzten Jahren lag um die 1.2 Mio. Liter)
multipliziert mit einem pauschalen Ansatz pro Liter Treibstoff zwischen 0.015 und
0.03
CHF/l
(vgl.
Schweizerische
Vereinigung
kantonaler
Grundstückbewertungsexperten
SVKG
[Hrsg.],
Das
Schweizerische
Schätzungshandbuch, 5. Aufl., 2019, S. 340) abgestellt werden. Aus den Werten
des Vergleichsobjekts 1 in der vom Beschwerdegegner eingereichten Tabelle (act.
C.6, dazu siehe unten) lässt sich ein gesamter Umsatzmiete-Satz von ca. 8 %
ermitteln (CHF 5'476'000.00 [Umsatz-Shop]: 5 [Verhältnis 1:5] = CHF 1'095'200.00
[Umsatz-Tankstelle] + CHF 5'476'000.00 [Umsatz-Shop] = CHF 6'571'200.00
[Gesamtumsatz] x 0.0814 = Mietwert pro Jahr: CHF 535'310.00). Geht man nun im

12 / 22
vorliegenden Fall auch von einem gesamten Umsatzmiete-Satz von 8 % aus,
resultiert
ein
Gesamtumsatz
von
CHF
5'075'000.00
(CHF
406'000.00
[Gesamtmietwert]: 0.08 %). Teilt man diesen Betrag durch sechs (basierend auf
dem mitgeteilten Verhältnis von 1:5), erhält man einen Umsatz des
Treibstoffverkaufs in Höhe von CHF 845'833.33, was multipliziert mit fünf einen
Umsatz des Shops von CHF 4'229'166.66 ergibt. Geht man nun im Rahmen einer
Kontrollberechnung von einem Ausschankvolumen von z.B. 1.75 Mio. Liter pro Jahr
und einem (tiefen) Ansatz von 0.015 CHF pro Liter aus, so ergibt sich ein Mietwert
für den Treibstoffverkauf von CHF 26'250.00. Entsprechend beträgt der Mietwert
des Shops CHF 379'750.00 (CHF 406'000.00 [Gesamtmietwert] – CHF 26'250.00),
sodass ein (branchenüblicher) Umsatzmiete-Satz von ca. 9 % für den Shop und ca.
3 % für den Treibstoffverkauf Anwendung fand. Für den Tankstellenshop mit einer
Fläche von ca. 230 m2 ergibt sich so ein (vertretbarer) Quadratmeterumsatz von
ca. 1'651.00 CHF/m2
(vgl.
Schweizerische
Vereinigung
kantonaler
Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], a.a.O., S. 340).
Mit der vom Beschwerdegegner in diesem Beschwerdeverfahren ins Recht
gelegten Tabelle mit anonymisierten Vergleichswerten drei anderer gleichwertiger
Tankstellenbetriebe in der Region – davon zwei im Baurecht und ohne
Heimfallentschädigung (act. C.6) – konnten sodann die für die betreffende Parzelle
ermittelten Werte überprüft werden. Zum Einwand der Beschwerdeführerin, dass
eine Überprüfung nicht möglich sei, ist Folgendes anzumerken: Die Tabelle bezieht
sich
hinsichtlich
des
streitgegenständlichen
Objekts
noch
auf
eine
Restvertragsdauer des Baurechts – wie vom Bewertungsbüro ursprünglich
angenommen – von zwei Jahren (anstatt von 12 Jahren). Dies ist aber insoweit
irrelevant, als der Kapitalisierungssatz wohl unverändert blieb. Aus der Tabelle
ergeht sodann insbesondere, dass beim Vergleichsobjekt 1 ein höherer Umsatz und
folglich ein höherer Mietwert als beim vorliegenden Objekt ermittelt wurde (Ablauf
Baurecht: 11.02.2027; Umsatz Shop: CHF 5'476'000.00; Mietwert pro Jahr:
CHF 535'310.00;
Ertragswert:
CHF 7'040'375.00;
Verkehrswert:
CHF 7'041'000.00). Wendet man im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung den oben
ermittelten
Kapitalisierungssatz
von
6.333
%
auf
den
Mietwert
des
Vergleichsobjekts 1 an, ergibt sich ein ungeteilter Verkehrswert der baurechtsfreien
Liegenschaft von rund CHF 8'452'000.00 (CHF 535'310.00 : 0.06333). Wird dieser
mit demselben Zinssatz (3.75 %) für 5 Jahre (Eröffnung 2022, Ablauf Baurecht
2027) abgezinst (Diskontierungsfaktor: 0.832 [vgl. CANONICA, a.a.O., Anhang S.
256]), resultiert ein Wert von CHF 7'032'064.00 (CHF 8'452'000.00 x 0.832). Nun
stimmt es zwar – wie die Beschwerdeführerin bemerkt –, dass in der Tabelle als
Ertragswert jeweils wohl die Summe der zwei Komponenten (Barwert

13 / 22
Baurechtszinsen und baurechtsfreie Liegenschaft) angegeben zu sein scheint, wie
aus dem darin aufgeführten Ertragswert des streitgegenständlichen Objekts
(CHF 6'170'000.00) geschlossen werden kann. Dies erschwert einen Vergleich,
zumal der Barwert Baurechtszinsen von der Restlaufzeit des Baurechts abhängt, ist
aber
dennoch
möglich:
Zum
oben
ermittelten,
diskontierten
Wert
der
baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 7'032'064.00 beim Vergleichsobjekt 1 zählt
man noch der Barwert für die Baurechtszinsen bis zum Ablauf des Baurechts (in
diesem Fall fünf Jahre) hinzu. Unter der Annahme, dass sich beim Vergleichsobjekt
1 die Baurechtszinsen wie im vorliegenden Fall ebenfalls auf rund CHF 80'000.00
pro Jahr belaufen, ergibt sich ein Ertragswert von CHF 7'390'464.00 (Teilwert
Barwert Baurechtszinsen CHF 358'400.00 [CHF 80'000.00 x 4.48 {vgl. CANONICA,
a.a.O., Anhang S. 257}] plus Teilwert baurechtsfreie Liegenschaft von
CHF 7'032'064.00). Davon weicht der in der Tabelle aufgeführte Verkehrswert für
das Vergleichsobjekt 1 von CHF 7'041'000.00 nur marginal (unter 5 %) ab.
Demnach kann geschlossen werden, dass die hier strittigen Werte im Verhältnis
zum (Haupt-)Vergleichsobjekt 1 stehen. Ein Vergleich mit den anderen
Referenzobjekten ist angesichts der oben festgestellten Plausibilität der
herangezogenen Werte im konkreten Fall nicht erforderlich. Mit dieser Tabelle ist
die Überprüfbarkeit im Übrigen zwar immer noch eingeschränkt. Dies muss aber
hingenommen werden. Indem der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin
(anonymisierte) Vergleichswerte in Tabellenform eröffnete, hat er dem Anspruch auf
Akteneinsicht nun Genüge getan (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom
19. Juni 2015 E. 2.2). Weil aber die Beschwerdeführerin mit den Angaben im
Einspracheentscheid
nur
die
ungefähre
Grössenordnung
der
vom
Beschwerdegegner
herangezogenen
Zahlen
schätzen
konnte,
wäre
die
Aushändigung
der
erwähnten
Tabelle
mit
Vergleichswerten
bereits
im
Einspracheverfahren bzw. allenfalls spätestens mit dem Einspracheentscheid
zwecks Überprüfung geboten gewesen. Insoweit ist eine Verletzung der
Akteneinsicht gegeben.
4.4.4. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten)

14 / 22
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht
zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Die oben festgestellte
Gehörsverletzung gilt demnach im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1033/2020 vom 9. Dezember 2021 E. 3.4), ist
allerdings beim Kostenspruch zu berücksichtigen ist.
4.5.
Die Beschwerdeführerin rügt im Rahmen der Akteneinsicht zudem
sinngemäss, dass die Aktennotiz betreffend die telefonisch eingeholten Auskünfte
hätte herausgegeben werden können/müssen. Aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör wird eine allgemeine Aktenführungspflicht der Behörden abgeleitet, als
Gegenstück zum Akteneinsichts- und Beweisführungsrecht der Parteien. Die
Behörden haben alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und
entscheidwesentlich sein kann (BGE 142 I 86 E. 2.2; 138 V 218 E. 8.1.2). Die
Aktennotiz
betreffend
die
erfolgten
Telefonate
–
die
im
Sinne
der
Aktenführungspflicht zu erstellen ist –, deren Inhalt im angefochtenen Entscheid
offensichtlich berücksichtigt worden ist, hätte (aufgrund der Geheimhaltungspflicht
zumindest in anonymisierter Form und durch Unkenntlichmachung der
Geschäftszahlen) herausgegeben werden können/müssen. Da dies nicht getan
worden ist, hat der Beschwerdegegner gegen das rechtliche Gehör (Akteneinsicht)
verstossen. Da dieses Dokument aber für den Ausgang des Verfahrens nicht
ausschlaggebend ist, ist der Verstoss als geringfügig anzusehen, muss jedoch im
Kostenpunkt berücksichtigt werden.
5.
Ferner
macht
die
Beschwerdeführerin
eine
Verletzung
der
Begründungspflicht
geltend.
Der
Beschwerdegegner
habe
sich
im
Einspracheentscheid mit keinem Wort damit auseinandergesetzt, weshalb die zur
Edition verlangten Unterlagen nicht ediert werden konnten, und sei nicht auf die
entsprechende Interessenabwägung eingegangen.
5.1.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt auch die
Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen
nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid
stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt (BGE 130 II 530 E. 4.3; 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b).
5.2.
Dadurch,
dass
der
Beschwerdegegner
die
Verweigerung
der
Aktenherausgabe im Einspracheentscheid nicht begründet hat, hat er gegen die

15 / 22
Begründungspflicht verstossen. Diese Verletzung des rechtlichen Gehörs ist jedoch
im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt zu betrachten. Zum einen hatte
sich der Beschwerdegegner bereits mit E-Mail vom 31. August 2023 (act. C.4) mit
dem Editionsgesuch befasst und aufgezeigt, weshalb dieses aus seiner Sicht
abzuweisen war. Die Begründung im E-Mail vom 31. August 2023 ist zwar knapp
aber rechtsgenügend. Zum anderen ist die Begründung nun aus der
Vernehmlassung zu entnehmen (vgl. act. A.2 Rz. 3 ff.). Es wäre daher ein
formalistischer Leerlauf, die Sache zum neuen Entscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Die nun geheilte Verletzung ist aber beim Kostenspruch zu
berücksichtigen.
6.
In materieller Hinsicht und unter dem Blickwinkel einer Verletzung der Regeln
über die Beweislastverteilung wendet die Beschwerdeführerin ein, dass der
Beschwerdegegner in der Bewertung verschiedene Tatsachen nicht berücksichtigt
habe.
6.1.
Die Behörde hat den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Art. 11 Abs.
1 VRG). Die am Verfahren Beteiligten sind allerdings verpflichtet, an der
Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Art. 11 Abs. 2 VRG). Art. 3 Abs. 1 IBG
wiederholt
diesen
Grundsatz:
Eigentümerinnen
und
Eigentümer,
bei
Stockwerkeigentum auch die Verwaltung, sowie die Behörden haben bei der
Erarbeitung der Bewertungen auf Verlangen des Amts unentgeltlich mitzuwirken.
Nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung bildet sich das Gericht
unvoreingenommen, gewissenhaft und sorgfältig seine Meinung darüber, ob der zu
erstellende Sachverhalt als wahr zu gelten hat. Es ist dabei nicht an bestimmte
förmliche Beweisregeln gebunden, die genau vorschreiben, wie ein gültiger Beweis
zu Stande kommt und welchen Beweiswert die einzelnen Beweismittel im Verhältnis
zueinander haben. Gelangt das Gericht gestützt auf die freie Beweiswürdigung nicht
zum Ergebnis, dass sich ein rechtserheblicher Sachumstand verwirklicht (oder nicht
verwirklicht) hat, kommen die Beweislastregeln zur Anwendung. Gemäss der
allgemeinen Beweislastregel hat, wo das Gesetz es nicht anders bestimmt,
derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr
Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Der hierfür beweisbelastete Betroffene hat kraft seiner
Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und
Umfang nachzuweisen. Bei Beweislosigkeit ist folglich zu Ungunsten desjenigen zu
entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. BGE 148 III 105 E. 3.3.1; 130 II 482 E.
3.2; 121 II 257 E. 4c/aa; Urteil des Bundesgerichts 2C_1101/2014, 2C_1104/2014
vom 23. November 2015 E. 3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden A 23 25 vom 16. April 2024 E. 3.1 ff.; A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.1).

16 / 22
Das Obergericht übt bei der Beurteilung von Bewertungsergebnissen eine ähnliche
Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen, falls die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen
sorgfältig und umfassend durchgeführt worden sind (vgl. BGE 139 II 185 E. 9.3, 136
I 184 E. 2.2.1 und 131 II 680 E. 2.3.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_844/2018 vom
12. Juni 2020 E. 5.6.1; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A
23 25 vom 16. April 2024 E. 4.5). In dieses Ermessen der Vorinstanz greift das
Gericht nicht ohne Not ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand und
Fachwissen auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum
verfügen muss. Dem Beschwerdegegner bzw. den Bewertungsbüros in
Bewertungsfragen steht somit ein gewisser Handlungsspielraum zu (vgl. BGE 139
II 185 E. 9.3; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-6121/2007 vom 3. April 2008
E. 5.2; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 21 86 vom 13.
September 2022 E. 4.2).
6.2.1. Als Erstes bringt die Beschwerdeführerin eine Unsicherheit in Bezug auf die
zukünftigen Marktverhältnisse vor: Durch die Umstellung auf grüne Energie, müsse
der [diskontierte] Ertragswert der ungeteilten Liegenschaft niedriger sein als der
festgelegte Wert. E-Fuels würden nie einen Ersatz von fossilen Treibstoffen sein,
da die produzierten Mengen nie ausreichen würden, und der Rückgang der
Treibstoffverkäufe könne – entgegen der Annahme des Beschwerdegegners – nicht
einfach durch den Verkauf von Lebensmitteln kompensiert werden. Zudem habe
z.B. die E._____ AG die Verhandlungen über einen Grundstückkauf in der
Nachbarschaft abgebrochen, zumal eine Elektrotankstelle inkl. Tankstellenshop ihr
zufolge nicht wirtschaftlich betrieben werden könne. Auch diese Einschätzung der
künftigen Marktentwicklung stehe im krassen Widerspruch mit den vom
Beschwerdegegner angestellten Vermutungen, auf die er die Berechnungen zur
Schätzung des Verkehrswertes abstelle. Ebenfalls nicht berücksichtigt worden sei,
dass die Beschwerdeführerin im Gegensatz zur Baurechtsnehmerin nicht in der
Lage sei, eine Tankstelle mit Shop zu betreiben und nach Ablauf des Baurechts
Umsätze zu erzielen, wie dies die Baurechtsnehmerin als Marktführerin in der
Schweiz in diesem Bereich tun könne.
6.2.2. Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass Ausgangspunkt für die
Bestimmung
des
Verkehrswertes
nach
herrschender
Meinung
im
Bewertungswesen die gegenwärtigen Markverhältnisse sind und nicht diejenigen,
die zum Zeitpunkt des Endes des Baurechtsverhältnisses gelten (vgl. auch Art. 10
Abs. 1 und 2 IBG). Der Beschwerdegegner hat auch erklärt, dass allgemeine
Risiken im Immobilienmarkt im Kapitalisierungssatz berücksichtigt sind (vgl. E-Mail

17 / 22
vom 31. August 2023 [act. C.4]). Es darf auch nicht vergessen werden, dass mit
jeder Schätzung zwangsläufig eine Streuung und gewisse Ungenauigkeit
verbunden ist (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E.
2.2.3; 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.5). Ausserdem hat die
Beschwerdeführerin selbst eingeräumt, dass die Transformation im Bereich der
individuellen Mobilität schlichtweg nicht voraussehbar sei und dass erst im Rahmen
der nächsten Revisionsbewertung in etwa zehn Jahren ausreichende Gewissheit
über die Marktverhältnisse herrschen werde. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin oblag es ihr im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht darzulegen,
warum nicht auf die in bewertungstechnischer Hinsicht massgebende Ist-Situation,
sondern auf einen für 2035 zu erwartenden Ertragsrückgang bzw. -ausfall abgestellt
werden sollte. Es lassen sich also keine realistischen Prognosen für 2035 erstellen.
Laut der Beschwerdeführerin ist eine Überbauung der fraglichen Parzelle mit vier
Wohnhäusern in zwei Etappen vorgesehen, wobei zunächst zwei Häuser auf der
baurechtsfreien Fläche und nach Ablauf des Baurechts zwei weitere auf der derzeit
baurechtsbelasteten Fläche errichtet werden sollen (vgl. Machbarkeitsstudie vom
16. Juli 2024 [act. B.7]). Hierzu ist festzustellen, dass eine Überbauung zwar
hinsichtlich der offenbar mit einer Überbauungspflicht versehenen, baurechtsfreien
Fläche eher plausibel erscheint, hinsichtlich der heute baurechtsbelasteten Fläche
jedoch zu wenig konkret ist. In jedem Fall ist die von der Beschwerdeführerin
vorgeschlagene Lösung, die alten Werte aus dem Jahr 2008 zu übernehmen und
erst in zehn Jahren, nach Ablauf des Baurechts, eine neue Schätzung
vorzunehmen, bereits aus Gründen der Gleichbehandlung nicht akzeptabel. Es gilt
denn auch, einen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Bewertung zu ermitteln.
6.3.
Der Beschwerdeführerin zufolge sind zudem die faktische Annahme des
Beschwerdegegners zum Verhältnis von fünf zu eins bei den Einnahmen des Shops
und des Kraftstoffverkaufs sowie die telefonisch eingeholten Einkünfte nicht belegt.
Dieser Einwand ist unbegründet. Wie der Beschwerdegegner zu Recht ausführt,
sieht das IBG nicht vor, dass eine Auskunft schriftlich einzuholen ist. In diesem
Zusammenhang ist festzuhalten, dass Art. 12 Abs. 1 lit. d VRG auch Mitteilungen
als Beweismittel zulässt, worunter auch mündliche Aussagen fallen (vgl. dazu Urteil
des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2015.00407 vom 12. Mai 2016 E. 5.2 m.H.). Da
aufgrund des überwiegenden Geschäftsgeheimnisses die Erträge des Shops und
des Treibstoffverkaufs nicht (zumindest nicht genau und unmittelbar) bekannt
gegeben werden dürfen, können diese zwar nicht direkt überprüft werden. Aufgrund
der oben festgestellten Plausibilität der Berechnung des Beschwerdegegners (s.
oben Erwägung 4.4.3) ist jedoch davon auszugehen, dass dieser anhand der
eingeholten Einkünfte und der ihm zur Verfügung stehenden Daten korrekte,

18 / 22
marktnahe Umsatzwerte ermittelt hat. Es gibt keinen Grund, an den durch
Erfahrungszahlen und telefonische Auskünfte ermittelten Umsatzdaten der Shop-
Betreiberin – die auch nach Auffassung des Gerichts eher zu tiefe als zu hohe
Umsatzzahlen angegeben haben dürfte –, noch an dem gestützt auf
Überschlagsrechnungen berechneten Erlös aus dem Treibstoffverkauf und an der
Annahme, dass die Einnahmen des Shops das Fünffache des Treibstoffverkaufs
betragen, zu zweifeln. Die Beschwerdeführerin hat auch keine stichhaltigen
Einwände dagegen erhoben.
6.4.1. Die
Beschwerdeführerin
bemängelt
des
Weiteren,
dass
der
Beschwerdegegner die Entwertung der Anlagen im Zeitpunkt des Heimfalls bzw.
Baurechtsablaufs nicht in die Berechnung miteinbezogen habe. Sie weist darauf
hin, dass die Anlagen bis zum Ablauf des Baurechts ein Alter von 30 Jahren
aufweisen würden. Sie werde diese deshalb auf das Ende der Laufzeit des
Baurechts nicht in einem neuwertigen Zustand übernehmen können. Dies
insbesondere auch, weil keine Heimfallentschädigung vereinbart wurde. Die
Baurechtsnehmerin werde deshalb im Hinblick auf den Ablauf des Baurechts nur
noch die notwendigsten Erneuerungen und Investitionen in diese Anlagen
vornehmen. Somit sei davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Ablaufs des
Baurechts die Anlagen einen erheblichen Erneuerungs- und Investitionsbedarf
aufweisen würden. Es sei nicht klar, weshalb der Ertragswert dem Verkehrswert
entsprechen solle.
6.4.2. Die Beschwerdeführerin rügt mit anderen Worten, dass beim Ertragswert
fälschlicherweise keine (technische) Entwertung in Abzug gebracht worden sei (vgl.
dazu CANONICA, a.a.O, S. 33, 49 ff., 149 ff.) Der Beschwerdegegner hat in der
Vernehmlassung diesbezüglich lediglich festgehalten, dass eine künftige
Revisionsbewertung einem allfälligen Sanierungsbedarf würde Rechnung tragen
können, hat allerdings nicht erklärt, wie die Entwertung berücksichtigt wurde. Eine
Entwertung ist aber über den Kapitalisierungssatz erfolgt, zumal sich der
Kapitalisierungssatz aus dem vorgegebenen Kapitalzinssatz und den prozentualen
Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten, wozu auch Abschreibungen gehören,
zusammensetzt (vgl. Art. 16 Abs. 1 lit. e VAIB). Wie bereits erwähnt, ist davon
auszugehen, dass auch unter der Annahme einer 12- statt zweijährigen
Restvertragsdauer der Kapitalisierungssatz gleichbleibt. Es ist auch nicht zu
beanstanden, dass der Ertragswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF
6'410'000.00 dem Verkehrswert entspricht, zumal bei einem solchen Objekt der
Ertragswert mit dem Markt-/Verkehrswert gleichgesetzt werden kann (vgl.

19 / 22
Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG
[Hrsg.], a.a.O., S. 144, 340).
6.5.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass in der Festlegung der amtlichen
Werte durch den Beschwerdegegner keine Rechtsverletzung auszumachen ist.
7.
Die
Beschwerdeführerin
ist
der
Ansicht,
da
das
kantonale
Wertfestsetzungsverfahren Teil des harmonisierten Steuerrechts sei, und eine
Bewertungsverfügung des AIB für die Festsetzung der Steuerlast verbindlich sei,
müssten steuerliche Grundsätze, wie bspw. der verfassungsmässige Grundsatz der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, mitberücksichtigt
werden.
7.1.
Konkret bringt sie vor, werde die angefochtene Bewertung rechtskräftig, habe
dies zur Folge, dass ihr jährlich neben der Gewinnsteuer eine Kapitalsteuer von
rund CHF 26'000.00 auferlegt würde. Hinzu käme noch eine Liegenschaftssteuer
von rund CHF 5'700.00. Die auf dem Baurechtszins von CHF 82'512.00
abzuliefernde Gewinnsteuer betrüge zusätzlich rund CHF 12'000.00. Der aus dem
Baurechtszins von CHF 82'512.00 resultierende Nettoertrag beliefe sich somit auf
rund CHF 38'000.00 und die Steuerlast auf insgesamt 53 %. Würde dieser
Nettoertrag sodann an die Aktionäre als Dividende ausgeschüttet, würden diese mit
einer Einkommens- und Vermögenssteuer von rund CHF 24'500.00 belastet, womit
ihnen noch ein Nettoertrag von rund CHF 14'300.00 verbliebe, was eine totale
Steuerlast von rund 83 % bedeutete. Die Beschwerdeführerin und die Aktionäre
hätten zudem aufgrund der vertraglichen Bindung mit der Baurechtsnehmerin keine
Möglichkeit, den Ertrag (durch Erhöhung der Baurechtszinse) zu steigern. Die
Beschwerdeführerin habe durch die Anwendung der Berechnungsmethode des
Beschwerdegegners bereits heute einen Wert zu versteuern, von dem sie weder im
heutigen Zeitpunkt noch bis zum Ablauf des Baurechts im Jahre 2035 irgendeinen
Vorteil habe, noch nach dem Jahre 2035 einen Vorteil haben werde, da dannzumal
eine völlig veränderte Marktlage gegeben sein werde. Schliesslich werde ein
Vermögen besteuert, über das sie derzeit gar nicht verfüge und mit grösster
Wahrscheinlichkeit auch nach Ablauf des Baurechts nicht werde verfügen können.
Damit werde gegen das Gebot der Besteuerung gemäss der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit verstossen. Es erhelle auch nicht, weshalb zukünftige eventuelle
Erträge als Basis für die Besteuerung relevant sein sollten; sei es doch möglich, im
Zeitpunkt des Unterganges des Baurechts 2035 den Ertrags- und Verkehrswert auf
den dannzumaligen Grundlagen zu berechnen. Die vom Beschwerdegegner
angewendete
Methode
führe
hingegen
zu
einem
stossenden
und
unverhältnismässigen Ergebnis. Zudem habe aus den Verkaufsbemühungen aus

20 / 22
dem Jahre 2018 ein Angebot von höchstens CHF 3.5 Mio. vorgelegen. Der
Verwaltungsrat hätte einem Verkauf von CHF 5 Mio. zugestimmt. Damals sei im
Übrigen der Wandel in der Autoindustrie hin zu E-Mobilität keineswegs so klar
gewesen und die Gemeinde habe noch keine Überbauungsverpflichtung für die
betreffende Liegenschaft mit einer Frist von acht Jahren festgelegt. Vor dem
Hintergrund der Überbauungspflicht überprüfe sie jetzt Überbauungsmöglichkeiten
in zwei Etappen. Die Restparzelle (Teil ohne Baurecht) solle demnächst mit zwei
Häusern inkl. Parkgarage überbaut werden. Nach Ablauf des Baurechts 2035 solle
die heute mit dem Baurecht belastete Fläche ebenfalls mit zwei Häusern überbaut
und die Parkgarage erweitert werden. Ein Rückbau der Tankstelle und des Shops
werde zwar zulasten der Baurechtsnehmerin gehen, doch die zusätzlichen
Rückbaukosten (asphaltierte und betonierte Flächen) würden zulasten der
Beschwerdeführerin
gehen.
Bei
dieser
Ausgangslage
erachte
die
Beschwerdeführerin in der heutigen Marktsituation den Bodenwert aus steuerlicher
Sicht als maximalen Wert. Es gehe nicht an, einen zukünftigen noch ungewissen
Vermögenswert zu besteuern.
7.2.
Dieser
Argumentation
der
Beschwerdeführerin
ist
zum
einen
entgegenzuhalten,
dass
die
vom
Beschwerdegegner
angewendete
Bewertungsmethode
für
das
betreffende
Grundstück
der
gängigen
Schätzungspraxis für Tankstellen und mit Baurecht belastete Grundstücke
entspricht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E.
3.3 m.H.; Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten
SVKG [Hrsg.], a.a.O., S. 94). Zum anderen ist darauf hinzuweisen, dass die
Steuerbehörden bei der Besteuerung im Zusammenhang mit Immobilien zwar
grundsätzlich auf die amtlichen Schätzwerte abstellen. Sollten aber die
festgesetzten Werte im Einzelfall zu einer mit der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
nicht zu vereinbarenden Besteuerung oder gar zu einer konfiskatorischen
Steuerlast führen, so wären diesbezügliche Einwände im Veranlagungsverfahren
zu erheben. Den von der Beschwerdeführerin zitierten Urteilen des Bundesgerichts
2C_660/2018 vom 5. April 2019 und 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 kann nicht
entnommen werden, dass die Bewertungsbehörde im Wertfestsetzungsverfahren
steuerrechtliche Überlegungen und Korrekturen vorzunehmen hätte. Hätte der
Beschwerdegegner anlässlich jeder Bewertung auch steuerrechtliche Aspekte zu
berücksichtigen, würde dies seine fachlichen Kompetenzen und seine Ressourcen
sprengen. Es kann somit nicht Sache des Beschwerdegegners sein, sich mit
Steueraspekten
auseinanderzusetzen.
Die
diesbezüglichen
Rügen
der
Beschwerdeführerin gehen deshalb fehl.

21 / 22
8.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in der Festlegung der amtlichen
Werte durch den Beschwerdegegner für die zur Diskussion stehende Parzelle der
baurechtsgebenden
Beschwerdeführerin
weder
eine
Rechtsverletzung
(Ermessensüberschreitung bzw. Ermessensmissbrauch) noch eine unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ersichtlich sind. Die
Beschwerde ist deshalb abzuweisen und der angefochtene Einspracheentscheid zu
bestätigen.
9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens würden die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG grundsätzlich vollumfänglich zu Lasten der unterliegenden
Beschwerdeführerin gehen. Angesichts der (in diesem Verfahren geheilten)
Verletzung
des
rechtlichen
Gehörs
betreffend
Akteneinsicht
und
Begründungspflicht rechtfertigt es sich jedoch, einen Fünftel der Gerichtskosten –
bestehend aus einer auf CHF 5'000.00 festgelegten Staatsgebühr zzgl.
Kanzleiauslagen – dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Dementsprechend hat
letzterer der Beschwerdeführerin in diesem Umfang eine Parteientschädigung
auszurichten. Mangels Einreichung einer Honorarnote wird diese auf pauschal CHF
600.00 (ein Fünftel von CHF 3'000.00) festgesetzt.

22 / 22
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
456.00
Total
CHF
5'456.00
gehen zu 4/5 zulasten der A._____ AG und zu 1/5 zulasten des Amts für
Immobilienbewertung Graubünden.
3.
Das Amt für Immobilienbewertung Graubünden hat der A._____ AG eine
Parteientschädigung von CHF 600.00 auszurichten.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]