gr_gerichte · R 2012 97 · 2013-02-28 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baupolizei | Baurecht

R 12 97
5. Kammer
URTEIL
vom 28. Februar 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baupolizei
1. a)
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat sich mit Urteil vom 28.
April 2009 (VGU R 08 99) schon einmal zu diesem Bauvorhaben geäussert.
Danach hatte die Baubehörde der Gemeinde … der Geschäftshaus … AG am
16. September 2008 die Bewilligung für den Teilabbruch des bestehenden
Gebäudes auf Parzelle Nr. 117 an der Promenade 45 und für den Neubau
eines Wohn- und Geschäftshauses erteilt. Die gegen dieses Projekt („…“)
erhobenen Einsprachen hatte die Baubehörde abgewiesen. Die dagegen
erhobenen Beschwerden der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) „…“
sowie verschiedener einzelner Stockwerkeigentümer wurden damals vom
Verwaltungsgericht abgewiesen, was vom Bundesgericht mit Urteil vom 17.
Februar 2010 bestätigt wurde (BGer 1C_388/2009).
b)
Im Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten entstanden dann offenbar
Bedenken bezüglich der Stabilität jener Gebäudeteile, deren Abbruch nicht
geplant war. Weitere Untersuchungen ergaben, dass tatsächlich ein
Sicherheitsrisiko für jene Gebäudeteile bestand. Aus diesem Grund stellte die
Bauherrin am 15. März 2011 das Gesuch um Abbruch und Neubau jener bisher
vom Abbruch ausgesparten Gebäudeteile. Die Prüfung dieses Baugesuches
erfolgte seitens der Baubehörde im vereinfachten Verfahren. Am 1. April 2011
bewilligte die Baubehörde das Projektänderungsgesuch. Am 20. April 2011
erhoben … und … gegen die Änderungsbewilligung vom 1. April 2011
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung. Die

Gemeinde sei zu verpflichten, das Abänderungsgesuch dem ordentlichen
Baubewilligungsverfahren mit Einsprachemöglichkeit zu unterziehen. Statt des
Teilabbruches sei nun der Totalabbruch erfolgt. Aus den Planunterlagen des
Abänderungsgesuches gehe hervor, dass dieses Gesuch ein neu strukturiertes
Bauvorhaben betreffe. Eine solche Änderung des Projektes hätte öffentlich
aufgelegt und im Amtsblatt publiziert werden müssen. Mit Urteil vom 1.
November 2011 (VGU R 11 40) wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde
ab. Das Bundesgericht bestätigte diesen Entscheid mit Urteil vom 22. März
2012 (BGer 1C_550/2011).
c)
Die Gemeinde verknüpfte die Baubewilligung vom September 2008 für das
Projekt „…“ der Geschäftshaus … AG u.a. mit der Auflage, 49 Parkplätze zu
errichten oder deren Nutzung in der Nähe rechtlich zu sichern. In Bezug auf die
Pflichtparkplätze (PP) verfügte die Gemeinde konkret das Folgende (Ziff. 1 des
Beschlusses):
- Die Gesuchstellerin hat 33 gedeckte und 16 offene Parkplätze zu errichten
oder deren Nutzung in der Nähe sich rechtlich zu sichern.
- Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn Pläne von der
Baubehörde genehmigt sind, aus denen die erwähnten PP ersichtlich sind
oder im Grundbuch eingetragene Verträge über die langfristige Sicherung von
PP auf einer Drittliegenschaft von der Baubehörde genehmigt sind.
- Wenn die Abgeltung im Sinne der Erwägungen beansprucht wird, sind der
Gemeinde vor Baubeginn die fehlenden PP mit Fr. 702‘000.-- abzugelten.
d)
Nach
den
eingangs
geschilderten
Beschwerdeverfahren
begann
die
Geschäftshaus … AG im Sommer 2011 mit den Bauarbeiten, ohne aber die
Auflage betreffend Parkplätze erfüllt zu haben, was von der Gemeinde erst im
Frühjahr 2012 bemerkt wurde. Es folgte ein Briefwechsel zwischen der
Gemeinde und der Bauherrin bezüglich Festlegung auf Realerfüllung oder
Ersatzabgabe mit Fristansetzung und Androhung eines Baustopps. Nach
Gesprächen zwischen den Parteien fasste der Kleine Landrat am 15. Mai 2012
einen Beschluss, wonach der Geschäftshaus … AG Frist bis Ende Mai 2012
angesetzt werde, um konkret anzugeben und nachzuweisen, wie sie die in der
Baubewilligung vom 16. September 2009 enthaltene Parkplatzpflicht für das
Projekt „…“ real auf eigenem oder fremdem Grund bis zur Bauvollendung

erfüllen wolle oder ob sie einer Ersatzabgabe von Fr. 702‘000.-- den Vorzug
gebe. Mit öffentlich beurkundetem Abtretungsvertrag vom 24. Mai 2012
übertrug der Nachbar … 30 in seinem Eigentum stehende Parkplätze des
angrenzenden …-Centers auf das Grundstück der Geschäftshaus … AG. Die
Gemeinde anerkannte in der Folge auch nach weiteren Besprechungen und
Stellungnahmen
diese
Parkplätze
nicht
als
Pflichtparkplätze
für
das
Bauvorhaben der Geschäftshaus … AG, da diese bereits dem angrenzenden
Center als Pflichtparkplätze zugeordnet seien. Die Bauherrin bestritt, dass im
…-Center jemals Pflichtparkplätze verfügt worden seien. Die Gemeinde
anerkannte, dass nach heutiger Berechnung das …-Center weniger
Pflichtparkplätze ausweisen müsste als noch im Jahre 1996; entsprechend hielt
sie dem Nachbarn … zugute, dass seine damaligen 84 Pflichtparkplätze heute
71 Pflichtparkplätzen entsprächen und er folglich über deren 13 verfügen
könne. Somit anerkannte die Gemeinde die Abtretung von 13 Parkplätzen an
die Geschäftshaus … AG. Als noch nicht nachgewiesen erachtete sie hingegen
weiterhin 16 Parkplätze, nämlich 8 gedeckte und 8 ungedeckte; die
Ersatzabgabe reduziere sich somit auf Fr. 312‘000.-- (8x Fr. 30‘000.-- und 8x
Fr. 9‘000.--). Daraufhin verpflichtete der Kleine Landrat mit Verfügung vom 24.
Juli 2012 die Geschäftshaus … AG zum Nachweis durch Grundbuchauszug
von zusätzlichen 8 gedeckten und 8 ungedeckten Parkplätzen ab Fertigstellung
des Bauvorhabens und zwar in der Form von Eigentum, Miteigentum oder in
Form von Grunddienstbarkeiten. Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis
31. August 2012 erfolge, erwog die Gemeinde die Erhebung einer
Ersatzabgabe und behielt sich weitergehende Zwangsmassnahmen (Baustopp
u.ä.) vor. Zur nicht anerkannten Übertragung der Parkplätze führte die
Gemeinde in Erwägung 2.c) was folgt aus: „Abgesehen davon, … ist es
offensichtlich unzulässig, Parkplätze, welche seinerzeit zur Erfüllung der im
Baugesetz festgelegten Parkplatzpflicht geschaffen worden sind, nachträglich
einer anderen Überbauung zuzuführen, und zwar dort ebenfalls zur Erfüllung
einer Parkplatzpflicht“.

2.
Gegen diese Verfügung erhob die Geschäftshaus … AG (nachfolgend
Beschwerdeführerin) form- und fristgerecht Beschwerde. Sie verlangte die
Aufhebung des angefochtenen Entscheides, eventualiter die Rückweisung der
Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Im Falle einer Abweisung
der Beschwerde sei die Gemeinde zu verpflichten, ihr nach Eintritt der
Rechtskraft eine Nachfrist von einem Monat anzusetzen für die Bezeichnung
und grundbuchliche Sicherung anderer Pflichtparkplätze für das umstrittene
Bauvorhaben.
Ausserdem
beantragte
die
Beschwerdeführerin
die
aufschiebende Wirkung.
Ihren Standpunkt begründete die Beschwerdeführerin zunächst mit dem
Umstand, dass Herr …, früherer Rechtskonsulent der Gemeinde, nach
verschiedenen Sitzungen mit der Beschwerdeführerin und Einreichen
detaillierter Pläne grünes Licht gegeben habe, dass die fehlenden
Pflichtparkplätze real mittels Übertragung der dem Nachbarn … gehörenden
Parkplätze im …-Center abgedeckt werden könnten (Herr … wird als Zeuge
angeboten). Weiter argumentierte die Beschwerdeführerin mit der Natur einer
Bewilligung, welche materiell-rechtlich nur negativ wirke, d.h. lediglich das
Fehlen von rechtlichen Hindernissen feststelle, jedoch keinerlei positiven
materiell-rechtlichen
Auswirkungen
entfalte,
insbesondere
keine
Gestaltungswirkungen, so auch keine Eigentumsbeschränkung; somit sei dem
Nachbarn die volle Verfügungsmacht über seine Parkplätze im …-Center
zugestanden und er hätte darüber frei verfügen dürfen, was er mit der
Abtretung zu Gunsten der Beschwerdeführerin auch getan habe. Diese sei nun
sachenrechtlich
Eigentümerin
der
Parkplätze
und
erfülle
somit
ihre
Parkplatzpflicht; allfällige Pflichten der Baugesuchsteller von 1996 träfen sie als
deren Rechtsnachfolgerin zudem ohnehin nicht. Für das Parkhaus …-Center
seien nie konkret Pflichtparkplätze verfügt worden; dort gebe es 224 Parkplätze
(unter Einbezug des verbundenen Parkhauses des …-Centers sogar insgesamt
496 Parkplätze) und die Gemeinde könne nicht darlegen, weshalb gerade die
hier strittigen Parkplätze Pflichtparkplätze seien. Die Parkplatz Aufstellung
betreffend das …-Center (1996), auf welche sich die Gemeinde berufe, sei der
Beschwerdeführerin bzw. dem Nachbarn bislang unbekannt und jedenfalls nicht

Bestandteil der seinerzeitigen Baugesuchsunterlagen gewesen; aber auch
diese Aufstellung sage nichts über konkrete Parkplätze und deren Eigenschaft
als Pflichtparkplätze aus. Weiter seien sämtliche Parkplätze des …-Centers in
Absprache mit der Gemeinde seit 1998 als öffentliche Parkplätze genutzt
worden, wovon finanziell auch die Gemeinde profitiert habe – jedenfalls seien
die Parkplätze nie den Mietern bzw. Eigentümern des …-Centers oder ihren
Kunden zur Nutzung vorbehalten gewesen. Wenn sich die Gemeinde nun auf
den Standpunkt stelle, es handle sich hier um Pflichtparkplätze, handle sie
rechtsmissbräuchlich im Sinne eines „venire contra factum proprium“. Auch die
Berechnung der Parkplätze sei falsch, da zwei Besucherparkplätze nicht
nachträglich verlangt werden könnten und auch für die Fläche „Kiosk“ sei kein
Parkplatz, höchstens aber einer in die Berechnung einzusetzen; von Beginn
weg fehle es aber an den Voraussetzungen für eine Wiedererwägung zur
Festlegung einer Parkplatzpflicht im ... Die Gemeinde habe auch nicht korrekt
abgeklärt, ob eine Realerfüllung für die Pflichtparkplätze durch die
Beschwerdeführerin möglich sei oder nicht und habe deshalb vorschnell eine
Ersatzabgabe verfügt. Ausserdem habe die Gemeinde das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin verletzt, indem sie die ursprüngliche Auflage in der
Baubewilligung „…“ durch den Nachweis einer dinglichen Sicherung verschärft
habe, ohne dass die Beschwerdeführerin im Vorfeld dazu Stellung hätte
nehmen
können.
Die
Beschwerdeführerin
habe
schliesslich
darauf
hingewiesen, dass eine Realsicherung der strittigen Parkplätze unabhängig von
der Beanspruchung der …-Parkplätze möglich sei und ersuchte für den Fall
einer Nichtanerkennung der Abtretung der …-Parkplätze um eine Nachfrist von
einem Monat zum Nachweis der Realerfüllung auf andere Weise. Es sei dem
Nachbarn nämlich in der Zwischenzeit gelungen, sich Vorrechte an anderen
Parkplätzen zu sichern, welche er nötigenfalls der Beschwerdeführerin zur
Realerfüllung abtreten würde; die Weigerung der Gemeinde – die ja primär an
einer Realerfüllung interessiert sein müsste - eine Nachfrist anzusetzen, sei
unverhältnismässig,
ja
geradezu
überspitzter
Formalismus
(Ziff.
3
angefochtener Entscheid).

3.
Die Gemeinde liess sich mit Eingabe vom 18. Oktober 2012 vernehmen mit
dem Rechtsbegehren, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden könne.
Sie wies zunächst darauf hin, dass in Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids
über die Ersatzabgabe noch gar nicht entschieden worden sei, sondern eine
solche lediglich in Erwägung gezogen werde; dieser Punkt sei somit gar nicht
anfechtbar und es sei im Übrigen klar, dass die Einforderung einer
Ersatzabgabe eine neue Verfügung voraussetze, weshalb auf diese Rüge nicht
eingetreten werden könne. Was die materiell-rechtlichen Wirkungen einer
Baubewilligung betreffe, so pflichte die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu,
dass der Baugesuchsteller von seiner Bewilligung nicht Gebrauch machen
müsse; mache er aber davon Gebrauch, so habe er sich an alle darin
enthaltenen Vorgaben zu halten, insbesondere also die Erstellung und Nutzung
des Gebäudes nach den bewilligten Plänen und das Erstellen und Bereithalten
der in der Baueingabe bezeichneten Pflichtparkplätze. Insofern entfalte die
Baubewilligung eben doch positiv-rechtliche Wirkungen mit Einschränkungen
der Eigentumsfreiheit, und zwar in Bezug auf Nutzung und Verfügbarkeit.
Solche Einschränkungen ergäben sich direkt aus der Baubewilligung und
bestünden auch ohne Anmerkung im Grundbuch, so auch betreffend
Pflichtparkplätze. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, die Pflichten aus
der Baubewilligung von 1996 würden nur die damaligen Gesuchsteller treffen,
nicht jedoch sie als Rechtsnachfolgerin, sei deshalb völlig falsch. Die Gemeinde
lege weiter einen Bundesgerichtsentscheid vom 8. April 1986 vor (Beilage 13),
in welchem festgehalten sei, dass die Pflicht, für bestimmte Wohn- und
Geschäftsräumlichkeiten Autoabstellplätze zu schaffen, offensichtlich nicht nur
die Pflicht zum Bauen dieser Plätze, sondern auch diejenige zur
Aufrechterhaltung der Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung
vorgesehene Objekt umfasse (Erwägung 3, Seite 8); von einer solchen Pflicht
könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend anderem Inhalt befreien
(derselbe
Bundesgerichtsentscheid,
a.a.O.).
Im
Zuge
des
Baubewilligungsverfahrens
für
das
…-Center
von
1996
hätten
die
Baugesuchsteller (Nachbar …, Post, Gemeinde) im Baugesuchformular vom

27. November 1995 insgesamt 224 Abstellplätze für Motorfahrzeuge
angegeben, nämlich 13 offene und 211 gedeckte; sodann hätten die
Baugesuchsteller sogar eine Aufstellung über die Aufteilung dieser 224
Parkplätze unter den beteiligten Gesellschaftern eingereicht; dieses Dokument,
versehen mit der Bezeichnung „Projekt Baueingabe (Stand 11. 11.1995)“ habe
Teil der Unterlagen zum Baugesuch gebildet. Diese Parkplatzaufstellung
korrespondiere in allen Teilen mit den Bauplänen und der darin enthaltenen
farblichen Zuteilung der einzelnen Nutzungsflächen und Parkplätze; die
Aufstellung trage im Übrigen dasselbe Datum wie die Baupläne. Daraus ergebe
sich klar und deutlich, dass es sich bei den 71 gedeckten und 13 offenen
Parkplätzen, die dem Nachbarn zugeteilt worden seien, um Pflichtparkplätze
gemäss dem damals gültigen Art. 66 des kommunalen Baugesetzes (BauG)
gehandelt habe. Die anderslautende Behauptung sei nach Art. 8 ZGB
beweispflichtig. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, sämtliche 224
Parkplätze
im
…
würden
öffentlich
genutzt
und
hätten
nie
den
Mietern/Eigentümern des …-Centers bzw. deren Kunden zur Verfügung
gestanden, sei unzutreffend. Vielmehr seien für die dem Nachbarn gehörenden
Wohnungen und Gewerbeflächen im Untergeschoss heute 16 Parkplätze durch
Gitter abgetrennt und so für Aussenstehende nicht zugänglich (Augenschein
beantragt); für 12 Parkplätze sei dies bereits in den Planunterlagen vorgesehen
und eingezeichnet worden. Was die übrigen Parkplätze betreffe, so liege es im
Wesen der Sache, dass diese allen potentiellen Besuchern zugänglich sein
müssten. Selbst eine zeitweilige vorschriftswidrige Nutzung vermöge nichts an
der Zuordnung der Parkplätze gemäss seinerzeitiger Baubewilligung zu ändern.
Die Gemeinde räume ein, dass ihr beim Zählen der vom Nachbarn an die
Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze ein Fehler unterlaufen sei und sie
fälschlicherweise von 22 anstatt von 30 Parkplätzen ausgegangen sei; dieser
Fehler sei allerdings im Ergebnis irrelevant, da so oder anders Pflichtparkplätze
abgetreten worden seien, was nicht zulässig sei. Auch die Behauptung, die
Abtretung der Pflichtparkplätze sei mit Herrn … von der Gemeinde
abgesprochen und von diesem gutgeheissen worden, sei unbehelflich, habe
doch dem damaligen Rechtskonsulenten die Kompetenz für eine solche Zusage

gefehlt und bringe die Beschwerdeführerin weder die von ihr erwähnten
detaillierten Pläne noch andere Schriftstücke bei. Indem die Gemeinde von den
ursprünglich 84 Pflichtparkplätzen vom Nachbarn eine Berechnung nach heute
gültigem Baugesetz vorgenommen habe und damit nur noch auf 71
Pflichtparkplätze gekommen sei und deshalb für 13 frei gewordene
Pflichtparkplätze die Abtretung zugelassen habe, habe sie die gesetzlichen
Bestimmungen
schon
grosszügig
ausgelegt.
Die
Behauptung
einer
Fehlberechnung der Pflichtparkplätze (Kiosk, Besucherparkplätze) treffe im
Übrigen nicht zu. Die Neuberechnung der Pflichtparkplätze im …-Center stelle
auch keine Wiedererwägung der Baubewilligung 1996 dar. Auch was die Form
der Sicherung der Pflichtparkplätze betreffe, genügten langfristige Mietverträge
nicht, sondern es sei eine sachenrechtliche Zuordnung notwendig in Form von
Eigentum oder einer Dienstbarkeit (PVG 2004 Nr. 20).
4.
Die Replik vom 27. November 2012 enthielt weitgehend Wiederholungen und
Vertiefungen. Neu war das Argument, die Gemeinde hätte die Ersatzabgabe
gemäss Art. 39 BauG i.V.m. Art. 21 BauV (Verordnung zum Baugesetz) vor
Baubeginn erheben müssen; dass dies nicht geschehen sei, stütze die
Argumentation der Beschwerdeführerin, die Zulässigkeit der umstrittenen
Parkplatzabtretung
sei
mit
dem
Einverständnis
des
damaligen
Rechtskonsulenten
der
Gemeinde
erfolgt.
Bestritten
wurde
zudem
insbesondere, dass die strittigen Parkplätze in Erfüllung irgendeiner
Parkplatzpflicht erschaffen worden seien, denn eine solche Verpflichtung sei
der Baubewilligung für das …-Center von 1996 nicht zu entnehmen; die von der
Gemeinde vorgelegte „Parkplatzaufstellung“ (Beilage 13 der Gemeinde) habe
die Beschwerdeführerin vorher noch nie gesehen – das Dokument sei nicht Teil
der damaligen Baugesuchunterlagen gewesen (das Dokument trage weder
Datum noch Unterschrift, kein Briefkopf, andere Schrift etc.). Angesichts der
Tatsache, dass das betroffene Parkhaus zwei Teile umfasse mit insgesamt 496
Parkplätzen, könne auch nicht von zu wenig vorhandenen Parkplätzen
gesprochen werden. Die Beschwerdeführerin wies auch auf die Nachteile hin,
wenn Pflichtparkplätze in einer Baubewilligungsverfügung nicht als solche

bezeichnet werden müssten; dieser Aspekt könnte in einer Baubewilligung so
nicht mehr angefochten werden, was rechtsstaatlich nicht vertretbar wäre (u.a.
Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit). Der Adressat
der Auflage „Pflichtparkplatz“ könne so gar nicht erkennen, dass eine Auflage
verfügt worden sei, geschweige denn, was für eine. Der von der Gemeinde
angeführte Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahr 1986 sei mit dem
vorliegenden Fall nicht vergleichbar und sage insbesondere nichts darüber aus,
ob Pflichtparkplätze auch dann bestünden, wenn die Gemeinde deren
Anordnung nicht ausdrücklich festgehalten habe und, ob selbst dann und unter
welchen Umständen, eine Vollstreckung auch gegen Dritte gerichtet werden
könnte. Wenn – wie hier – gegen den Veräusserer der umstrittenen Parkplätze
nie eine konkrete Eigentumsbeschränkung angeordnet worden sei, könne diese
noch viel weniger von einem Dritten (Beschwerdeführerin) eingefordert werden.
Die Beschwerdeführerin habe überdies nie behauptet, es bedürfe einer
Wiedererwägung der Baubewilligung (1996); vielmehr habe sie behauptet, die
Festlegung der Pflichtparkplätze in der Baubewilligung sei durch die Gemeinde
einseitig geändert worden.
5.
Die Duplik der Gemeinde vom 13. Dezember 2012 beschränkte sich auf ein
paar Richtigstellungen. So sei das Dokument „Parkplatzaufstellung“ Teil der
Baugesuchunterlagen (1996) und korrespondiere nicht nur mit den Angaben im
Baugesuchformular vom 27. November 1995, sondern auch mit den
dazugehörigen Plänen und entspreche so Art. 66 BauG (1977). Es sei deshalb
davon auszugehen, dass es sich bei den im Rahmen der …-Überbauung
vorgesehenen 224 Parkplätze um jene gehandelt habe, welche aufgrund von
Art. 66 BauG (1977) geschaffen werden mussten, also um Pflichtparkplätze;
von jenen 224 Parkplätzen seien 84 für die dem Nachbarn gehörenden
Raumeinheiten bestimmt gewesen. In Bezug auf die Baubewilligung wies die
Gemeinde darauf hin, dass es sich dabei um einen gestaltenden
Verwaltungsakt handle, mit dem die Schranke des generellen Bauverbots
beseitigt und dem Bewilligungsinhaber die Erlaubnis zur Realisierung des
konkret der Baubehörde unterbreiteten Projekts verschafft werde. Das jeweilige

Bauprojekt werde durch das konkrete Baugesuch und die dazugehörigen
Bauunterlagen (wie Pläne) definiert; sämtliche anderen in Baugesuch und
Baubewilligung nicht vorgesehenen Nutzungen würden weiterhin dem
generellen Bauverbot unterliegen und seien deshalb bis auf weiteres nicht
gestattet; dies gelte nicht nur für die Hauptnutzung, sondern auch für die
zugeordneten Nutzungen, wie das Parkieren, ohne dass hierfür explizit
Auflagen formuliert werden müssten, auch wenn dies aus Gründen der
Rechtssicherheit von Vorteil wäre. Im Übrigen sei eine Baubewilligung immer
sach-
und
nicht
personenbezogen;
daraus
ergebe
sich,
dass
die
Nutzungsberechtigung nicht nur für die Bauherrschaft, sondern auch für jeden
Rechtsnachfolger gelte; wäre es anders, liessen sich Verpflichtungen zur
Erhaltung
von
erforderlichen
Parkplätzen
jederzeit
unterlaufen.
Die
Beschwerdeführerin müsste nachweisen, dass es sich bei den 224 Parkplätzen
um „freie“ Parkplätze handle, welche auch für ein Drittobjekt verwendbar seien;
dieser Beweis könne nur mit einer zusätzlichen Baubewilligung erbracht
werden, mit welcher die Gemeinde den Verzicht auf die ursprünglich
vorgesehene Zuordnung der umstrittenen Parkplätze erkläre.
6.
Mit Schreiben vom 21. Dezember 2012 reichte die Beschwerdeführerin eine
Stellungnahme zur Duplik ein. Dort wurde u.a. ausgeführt, dass nicht jeder
bewilligte Parkplatz ein Pflichtparkplatz sei. Auch treffe es nicht zu, dass die
Beschwerdeführerin durch die Einräumung von dinglichen Rechten an den
umstrittenen
Parkplätzen
Rechtsnachfolgerin
des
Nachbarn
bzw.
der
Bauherrengemeinschaft geworden sei.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren der Entscheid vom 24. Juli
2012, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Bauherrschaft und
Eigentümerin der Parzelle 117 (Beschwerdeführerin) verpflichtete, durch
Grundbuchauszug nachzuweisen, dass sie ab Fertigstellung des Bauprojekts

dauernd über zusätzliche 8 gedeckte und 8 offene Parkplätze verfüge, und zwar
in Form von Eigentum, Miteigentum oder Grunddienstbarkeiten (Ziff. 2
Entscheid-Dispositiv). Sollte dieser Nachweis nicht bis zum 31. August 2012
erfolgen, erwäge die Gemeinde die Erhebung einer Ersatzabgabe (Ziff. 3
Dispositiv). Von den mit Vertrag vom 24. Mai 2012 vom Nachbarn auf Parzelle
185
abgetretenen
22
Plätzen
könnten
nämlich
nur
deren
13
als
Pflichtparkplätze zugunsten der Parzelle 117 anerkannt werden (Ziff. 1
Dispositiv). Beschwerdegegenstand bildet somit die Frage, ob die vertraglich im
Mai 2012 an die Beschwerdeführerin abgetretenen Parkplätze des Nachbarn
von Parzelle 185 dort als Pflichtparkplätze gelten oder nicht. Daran entscheidet
sich, ob sie überhaupt als Pflichtparkplätzen für die Bauparzelle 117 verfügbar
und somit anrechenbar sind.
2. a)
Ausgangspunkt für die Beurteilung des angefochtenen Entscheids ist die aus
dem Jahr 1996 stammende Baubewilligung an das benachbarte Geschäftshaus
(…-Center) auf Parzelle 185 und das damals dafür gültige kommunale
Baugesetz (aBauG) von 1977. Unter dem Titel „Parkplätze“ wurde dort in Art.
66 aBauG was folgt bestimmt:
1Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind Abstellplätze für Fahrzeuge
auf privatem Boden und ausserhalb des Strassenbereiches anzulegen und
stets offen zu halten. Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind
gedeckt und wenn möglich unterirdisch anzulegen.
2Die Eigentümer bestehender Bauten und baulicher Anlagen können im
Rahmen dieser Bestimmungen in zumutbarem Masse verpflichtet werden, auf
privatem Grund Abstellflächen für Motorfahrzeuge anzulegen, wenn die
Betriebs-, Wohn- und Verkehrsverhältnisse ihrer Objekte dies erfordern.
3Die Abstellplätze sind im folgenden Rahmen bereitzustellen:
-
Wohnbauten
1 Platz pro Wohnung bis 80 m2 Wohngeschossfläche,
darüber 2 Plätze, 1 Platz pro 2 Separatzimmer
-
Verkaufslokale
1 Platz pro 15 m2 Ladenfläche
-
Pensionen/Hotels
1 Platz für 3 Gästebetten
-
Restaurants
1 Platz pro 10 m2 Restaurantfläche
-
Büroräume
1 Platz für 20 m2 Bürofläche
4Für übrige Bauten bestimmt die Baubehörde die Anzahl der nötigen
Abstellplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigten Schweizerischen
Strassenfachämter hält.
5Die Parkierungsanlagen müssen nach Grösse, Lage, Nähe, Anordnung und
Ausbau geeignet sein und gefahrlos benützt werden können. Sie dürfen ohne
entsprechenden geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden.

Die zitierte (altrechtliche) Bestimmung regelte also die Berechnung der Anzahl
der „vorgeschriebenen Parkplätze“ (vgl. Abs. 3), stellte den Grundsatz auf, dass
davon 2/3 real gedeckt sein müssten (Abs. 1) sowie keine Zweckentfremdung
der vorgeschriebenen Autoabstellplätze – ohne geeigneten Ersatz – erfolgen
dürfte (Abs. 5 Satz 2).
b)
Nach Art. 38 des heute noch gültigen kommunalen Baugesetzes (BauG) von
2001, von der Regierung genehmigt am 16. April 2002, werden zwar andere
Faktoren
zur
Berechnung
der
vorgeschriebenen
Abstellplätze
bzw.
„Pflichtparkplätze“ genannt. Der Kerngedanke betreffend Bereitstellung von
Autoabstellflächen zugunsten des jeweils geplanten Bauvorhabens wurde
indessen unverändert beibehalten, so insbesondere auch das Verbot der
Zweckentfremdung
von
in
der
Baubewilligung
ausgeschiedener
Parkplatzanlagen (siehe unten Abs. 3). So hält Art. 38 BauG fest:
1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen
Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf
privatem Grund während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für
Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten.
Zwei Drittel der vorgeschriebenen Abstellplätze sind gedeckt und wenn möglich
unterirdisch anzulegen.
2Es sind bereitzustellen:
-
bei Wohnbauten
1 Platz pro Wohnung bis 4 Zimmer
2 Plätze pro Wohnung über 4 Zimmer
plus 1 Besucherplatz bis 6 Wohnungen
ab 6 Wohnungen 2 Besucherparkplätze
-
bei Gewerbebauten
1 Platz pro 3 Arbeitsplätze
(inklusive Lager)
-
bei Bürobauten
1 Platz pro 25 m2 Bürofläche
-
bei Verkaufslokalen
1 Platz pro 20 m2 Ladenfläche
-
bei Hotels/Restaurants 1 Platz pro 4 Fremdenbetten sowie
und Pensionen
1 Platz pro 15 m2 Restaurantfläche
-
Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der
Pflichtparkplätze, wobei sie sich an anerkannte Normen hält.
3Parkierungsanlagen müssen gefahrlos benützt werden können und dürfen
ohne geeigneten Ersatz ihrem Zweck nicht entfremdet werden.
4In Bereichen des Ortsbildschutzes kann von diesen Pflichtparkplätzen
abgewichen werden.

c)
Wie das Bundesgericht bereits wegweisend in seinem Entscheid vom 8. April
1986 (BGer P 701/85 E. 3) festgehalten hat, umfasst die Pflicht zum Bau bzw.
zur Bereitstellung von Autoabstellplätzen offensichtlich nicht nur die Pflicht zur
Erstellung derselben, sondern auch diejenige zur Aufrechterhaltung der
Nutzungswidmung für das in der Baubewilligung vorgesehene Objekt. Von
dieser zweckorientierten Bindung der Autoabstellplätze an bestimmte Wohn-
oder Geschäftsräume könne nur eine neue Baubewilligung mit entsprechend
abgeändertem Inhalt befreien. Unerheblich sei dabei, dass die einzelnen
Abstellplätze grundsätzlich grundbuchlich einer gesonderten Disposition
(Verfügbarkeit) zugänglich seien. Die grundbuchtechnische Regelung vermöge
offenkundig am materiell-baurechtlichen Gehalt der Baubewilligung nichts zu
ändern.
d)
Im konkreten Fall wurden zwar insgesamt mehr Parkplätze erstellt, als eine
Berechnung gemäss dem damals geltenden und anwendbaren Art. 66 aBauG
[von 1977] tatsächlich ergeben hätte. Doch wurde das damalige Bauprojekt (…-
Center) auf Parzelle 185 mit genau dieser (höheren) Anzahl Parkplätze und mit
einer genauen Ausscheidung und Zuteilung der einzelnen Parkplätze bewilligt
(vgl. Beilage 14 Gemeinde; Abbildung Querschnitt Parkanlage 1. UG – 4. UG;
EG - 2. OG). Die Besonderheit an diesem Projekt war, dass von den drei
Bauherren zwei Parkplätze für ihre eigenen Bedürfnisse (PTT: 44 Parkplätze;
Markierung mit „roter Farbe“) bzw. für die Öffentlichkeit (Gemeinde: 96
Parkplätze; Farbe Grau) eingebracht bzw. reserviert wurden, während beim
dritten (rein privaten) Bauherrn eine normale Berechnung der vorgeschriebenen
Parkplätze nach dem damals geltenden (altrechtlichen) Baugesetz erfolgte. Die
so errechneten 84 vorgeschriebenen Parkplätze für den privaten Bauherrn mit
den weiteren 140 Parkplätzen (PTT + Gemeinde) ergaben die 224 Parkplätze,
welche auf dem Baugesuchformular vom 27.11.95 (Beilage 12 Gemeinde; Ziff.
9 – 211 gedeckte + 13 offene Abstellplätze) angegeben wurden. Die diversen
Parkplätze lassen sich auf den Überbauungsplänen (Beilage 14) ohne Weiteres
lokalisieren und aufgrund der unterschiedlichen Farbgebung (Colorierung)
innerhalb der drei beteiligten Bauherrschaften präzise und unzweideutig

zuteilen (PTT: Rot; Öffentlichkeit/Gemeinde: Grau; und privater Bauherr:
Grün/Gelb und Blau). Daraus kann die Widmung jedes einzelnen Parkplatzes
im/beim damals erstellten Geschäftshaus auf Parzelle 185 abgelesen und
zugeordnet werden. Dem umstrittenen Dokument „Parkplatznachweis“ (Stand
11.11.95; Beilage 13 Gemeinde) kommt somit keine entscheidende Bedeutung
mehr zu. Nach Ansicht des Gerichts gibt es aber keinerlei konkrete Hinweise
darauf, dass das fragliche Dokument nicht authentisch und korrekt erstellt
worden wäre, auch wenn es nicht unterschrieben oder mit einem amtlichen
Stempel etc. versehen worden ist.
In Anbetracht des soeben Gesagten ist für das Gericht jedoch hinreichend
erstellt, dass die dem privaten Bauherrn und Nachbarn (B.F.) zugeordneten
Parkplätze auf Parzelle 185 (…-Center) die Funktion der vorgeschriebenen
Parkplätze im Sinne von Art. 66 aBauG [von 1977] erfüllt haben und somit als
Pflichtparkplätze im Sinne von Art. 38 BauG [von 2001] angesehen werden
können. Wäre dem nicht so, könnte die Verpflichtung, Parkplätze zu erstellen,
auf einfache Art und Weise unterlaufen werden. Die Gemeinde hat deshalb zu
Recht die Abtretung der Parkplätze von der benachbarten Parzelle 185 an die
Beschwerdeführerin nicht als Erfüllung des gesetzlich eigenständig verlangten
Parkplatznachweises für das Bauprojekt auf Parzelle 117 anerkannt.
Entsprechend
ist
die
Beschwerde
in
diesem
Punkt
(Zulässigkeit
Parkplatzabtretung) abzuweisen.
e)
Eine andere Frage ist, ob die Gemeinde zu Recht und ohne Anhörung der
Beschwerdeführerin die Berechnung der Pflichtparkplätze nach neuem,
geltendem Recht (Art. 38 BauG) vorgenommen hat und daher neuerdings von
lediglich 71 vorgeschriebenen Parkplätzen anstatt der ursprünglichen 84
Autoabstellplätze ausgehen durfte. Aus dem Wortlaut des schon zitierten
Bundesgerichtsentscheids (BGer P 701/85 E. 3) ergibt sich klar, dass die
einmal
erteilte
und
in
Rechtskraft
erwachsene
Baubewilligung
eine
Sperrwirkung in Bezug auf die Nutzung und Widmung der zu erstellenden
Bauten entfaltet. Eine Abänderung der damals festgelegten Anzahl von
Parkplätzen kann deshalb grundsätzlich nur noch im Rahmen eines neuen,

formellen Baubewilligungsverfahrens erreicht werden. Gerade dies ist im
vorliegenden Fall aber nicht geschehen. Umgekehrt ist es jedoch eine
Tatsache, dass sich die vorgenommene Neuberechnung der Gemeinde, die
hier sachlich nicht zwingend notwendig gewesen wäre, im Resultat erheblich
zugunsten der Beschwerdeführerin ausgewirkt hat (zumindest Anrechenbarkeit
von 13 Parkplätzen zugunsten von Parzelle 117, da diese Zahl an Parkplätzen
auf Parzelle 185 [nach Art. 38 BauG] frei verfügbar geworden ist [statt zuvor 84
neu nur noch 71 Parkplätze erforderlich]). Der Beschwerdeführerin ist demnach
aus der Neuberechnung der Vorinstanz offensichtlich kein rechtlicher Nachteil,
sondern vielmehr ein faktischer wie auch wirtschaftlicher Vorteil erwachsen;
was zur Konsequenz hat, dass eine allfällige Gehörsverletzung durch die
Vorinstanz (wegen Nichtanhörung der Beschwerdeführerin vor Neuberechnung
der verlangten Parkplätze nach Art. 38 BauG) als „geheilt“ taxiert werden kann.
Die Beschwerde ist folglich auch im diesem formellen Punkt abzuweisen.
f)
Die Beschwerdeführer rügten weiter eine Verschärfung der gesetzlichen
Voraussetzungen für die Bereitstellung von (Pflicht-)Parkplätzen. So habe die
Gemeinde in unzulässiger Weise die Bedingungen der Abtretung von
Parkplätzen zur Anrechnung auf Pflichtparkplätze für ein anderes Grundstück
(hier: Parzelle 117) verschärft. Auch dieser materielle Einwand geht indessen
fehl, da die aufgeworfene Frage der Zulässigkeit einer Abtretung von
Parkierungsflächen doch sicherlich nicht aus der Sicht des abtretenden,
sondern allein und ausschliesslich aus der Sicht des begünstigenden
Grundstücks zu beurteilen ist. Es kann daher bei der Anwendbarkeit von Art. 38
BauG (bzw. Ziff. 2 Dispositiv des angefochtenen Entscheids) nicht auf die
möglichen Auswirkungen auf Parzelle 185, sondern einzig auf jene für die hier
massgebliche
Bauparzelle
117
ankommen.
Entsprechend
hat
die
Praxisänderung der Gemeinde – nämlich langjährige Mietverhältnisse nicht
mehr als Nachweis für eine Abtretung zu akzeptieren – durchaus ihre
Berechtigung und Gültigkeit, zumal die entsprechende Präzisierung in der
besagten Ziff. 2 mit der Formulierung (…und zwar in Form von Eigentum,
Miteigentum oder Dienstbarkeiten) korrekt und im Einklang mit der dazu

entwickelten Praxis des Verwaltungsgerichts erfolgte (PVG 2004 Nr. 20). Die
Beschwerde stösst damit auch unter diesem Aspekt ins Leere.
g)
Schliesslich gilt es noch den Einwand zu klären, ob die Gemeinde
unverhältnismässig
gehandelt
habe,
als
sie
auf
das
Anliegen
der
Beschwerdeführerin
nicht
eingegangen
sei,
ihr
bei
Nichtanerkennung
(Verweigerung) der Abtretung der umstrittenen Parkplätze noch eine
angemessene Nachfrist für das Beibringen anderer Parkplätze einzuräumen.
Dem Wortlaut in Ziff. 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ist
diesbezüglich zu entnehmen: Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht bis zum
31. August 2012 erfolgt, erwägt der Kleine Landrat die Erhebung einer
Ersatzabgabe. Würde diese Anordnung nun aber tatsächlich in Rechtskraft
erwachsen, so könnte gestützt auf ihren Inhalt sicherlich noch keine konkrete
Ersatzabgabe erhoben und ziffernmässig bereits gerichtlich vollstreckt werden.
Vielmehr müsste eine konkrete Ersatzabgabe neu und in der Höhe exakt
verfügt werden. Es fehlt der Beschwerdeführerin damit aber schon an einer
unmittelbaren Betroffenheit (bzw. Beschwernis) im Sinne von Art. 50 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), weshalb auf
diese Rüge zum vornherein nicht eingetreten werden kann.
3. a)
Der angefochtene Entscheid vom 24. Juli 2012 ist damit rechtmässig und
vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde vom
14. September 2012 führt (vgl. E. 2d-f), soweit darauf überhaupt eingetreten
werden kann (vgl. E. 2g).
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine
aussergerichtliche
Entschädigung
steht
der
Gemeinde
(Vorinstanz/
Beschwerdegegnerin) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG indessen nicht zu, da sie
lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
392.--
zusammen
Fr. 4‘392.--
gehen zulasten der Geschäftshaus … AG und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden,
Chur, zu bezahlen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. Dezember
2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_486/2013).