gr_gerichte · R 2020 104 · 2022-07-12 · de

Erstwohnungspflicht (Aufhebung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 104 und R 20 106
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Racioppi und Pedretti
Aktuar
Bühler
URTEIL
vom 12. Juli 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
C._____, 
I._____ und J._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 104
und


- 2 -
Stockwerkeigentümergemeinschaft D._____, vertreten durch E._____ 
AG, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins, 
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 106
gegen
Gemeinde F._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht (Aufhebung)


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 8. April 1984 wurde in der Gemeinde F._____ (nachfolgend 
Gemeinde) ein damals neues Baugesetz verabschiedet, welches am 16. 
Februar 1987 von der Regierung genehmigt wurde (nachfolgend aBG 
1984/87). Dieses Baugesetz enthielt in Art. 69 Abs. 2 erstmals eine 
Erstwohnungsanteilsregelung, welche wie folgt lautete:
"In der Äusseren Dorfzone und in der allgemeinen Wohnzone wird die 
Ausnützungsziffer gemäss Abs. 1 für Wohnbauten um 0.15 ermässigt, wenn 
nicht im Gebäude genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche 
Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der 
Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen 
Bedingungen zur Verfügung gestellt wird. Die Fläche des Wohnraums für 
Einheimische muss wenigstens einer Ausnützung von 0.15 entsprechen; sie 
ist im Gebäude zweckmässig anzuordnen. Nach der Erteilung der 
Baubewilligung ist die Verpflichtung zugunsten der Einheimischen als 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung 
auf 
Anmeldung 
der 
Baubehörde im Grundbuch anzumerken. Der Gemeinderat kann den 
Wohnraumanteil für Einheimische (AZ = 0.15) allgemein vorübergehend 
herabsetzen, sofern und solange die Wohnungsversorgung für die 
einheimische Bevölkerung genügt."
2.
Am 3. September 1989 hatte die Gemeinde der Baugesellschaft D._____ 
(nachfolgend Baugesellschaft), bestehend aus der G._____ AG, H._____ 
AG, K._____ AG Hoch- und Tiefbau sowie der L._____, die 
Baubewilligung für die zweite Etappe der auf Parzelle Nr. M._____ 
geplanten 
Überbauung 
erteilt. 
Diese 
Baubewilligung 
wurde 
an 
verschiedene Auflagen und Bedingungen geknüpft, so unter anderem 
auch an eine Erstwohnungsverpflichtung, welche gemäss Ziffer 1 lit. e) der 
Baubewilligung vom 3. September 1989 folgenden Wortlaut hat:


- 4 -
"Gestützt auf Art. 69 Ziff. 2 (recte Abs.)1 Baugesetz, darf für dieses 
Bauvorhaben die Ausnützungsziffer von 0.7 nur dann beansprucht werden, 
wenn im Masse einer Ausnützungsziffer von 0.15 (im vorliegenden Fall 1'421 
m2 Bruttogeschossfläche) Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische 
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem 
Steuersitz in der Gemeinde F._____), für die Dauer von wenigstens 20 
Jahren, zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird. Die 
Fläche des Wohnraums muss mindestens einer Ausnützung von 0.15 
entsprechen und ist im Gebäude zweckmässig anzuordnen. Noch vor 
Baubeginn ist diese Verpflichtung zugunsten der Einheimischen, als 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung, 
auf 
Anmeldung 
der 
Baubehörde, 
zulasten 
der 
Parzelle 
Nr. 
M._____ 
im 
Grundbuch 
anzumerken."
3.
Die Baugesellschaft begründete am 2. März 1990 Stockwerkeigentum an 
der Stammparzelle Nr. M._____ und verkaufte in der Folge einen Grossteil 
der Stockwerkeinheiten an die N._____ SA. Daraufhin erfolgten weitere 
Verkäufe, so auch an die heutigen Beschwerdeführer. 
4.
Am 27. April 1990 wurde die Erstwohnungsverpflichtung gemäss Ziffer 1 
lit. e) der Baubewilligung vom 3. September 1989 als öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ im 
Grundbuch angemerkt. Eine Anmerkung zulasten der einzelnen 
Stockwerkeinheiten erfolgte indes nicht. 
5.
Die Gemeinde führte am 9. Dezember 1992 die Bauabnahme durch und 
erteilte am 11. Dezember 1992 die Bezugsbewilligung. 
6.
Im Zusammenhang mit dem auf den 1. Januar 2016 in Kraft getretenen 
Bundesgesetz über Zweitwohnungen erliess die Gemeinde am 27. 
November 2016 ein kommunales Zweitwohnungsgesetz (kZWG), welches 
1 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden.


- 5 -
am 9. Mai 2017 von der Regierung genehmigt wurde. Dieses Gesetz löste 
die 
Erstwohnungsanteils- 
und 
Kontingentierungsregelungen 
des 
Baugesetzes von 1999/2000 (aBG 1999/2000) ab. Art. 5 Abs. 4 kZWG 
lautet wie folgt:
"Wo die Erstwohnungspflicht noch auf dem Baugesetz 1984/87 gründet, gilt 
für die Aufhebung die im erwähnten Gesetz bzw. die in der betreffenden 
Bewilligung enthaltene Regelung. Für die Aufhebung ist keine Ersatzabgabe 
zu bezahlen."
7.
Mit Schreiben vom 10. Juni 2020 stellten die Eheleute O._____ den 
Antrag, dass ihre Stockwerkeinheit P._____ mit Autoeinstellplatz wegen 
Ablaufs der 20-jährigen Frist nicht mehr der Erstwohnungsverpflichtung 
unterliege. Begründend wurde geltend gemacht, dass sie diese 
Stockwerkeinheit am 6. Oktober 1995 zur Schaffung von Unterkünften für 
das Personal des von ihnen betriebenen Restaurants erworben hätten. 
Anschliessend hätten sie die Stockwerkeinheit Q._____ für eigene 
Zwecke genutzt.
8.
Ebenfalls am 10. Juni 2020 stellten auch A._____, B._____ und C._____ 
sowie die Eheleute I._____ und J._____ den Antrag, es sei festzustellen, 
dass sie keine Erstwohnungsverpflichtung zu erfüllen hätten und ihre 
Wohnungen demnach keiner kommunalen Nutzungsbeschränkung 
unterlägen. 
Begründend 
wurde 
angebracht, 
dass 
sie 
die 
Stockwerkeinheiten in guten Treuen erworben hätten. Weder in den 
Kaufverträgen noch in der Stockwerkeigentumsbegründung seien andere 
Hinweise enthalten gewesen. Die Wohnungen seien seit 30 Jahren als 
Zweitwohnungen genutzt worden, ohne dass die Gemeinde interveniert 
hätte. 
9.
Am 23. Juni 2020 teilte die Gemeinde A._____, B._____ und C._____ 
sowie den Eheleute I._____ und J._____ mit, dass für sie die 


- 6 -
Voraussetzungen für die Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung nicht 
gegeben seien. 
10.
Mit Verfügung vom 16. Juli 2020 stellte die Gemeinde fest, dass auf der 
den Eheleuten O._____ gehörenden Stockwerkeinheit P._____ infolge 
Ablaufs der 20-jährigen Frist keine Erstwohnungsverpflichtung mehr 
bestehe. Entsprechend wurde das Grundbuchamt angewiesen, auf der 
Parzelle Nr. M._____ folgende Anmerkung vorzunehmen:
"Gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBauG 1984/87 ist eine Bruttogeschossfläche im 
Umfang von 1248 m2 (recte 1'181 m2)2 BGF als Erstwohnung zu nutzen 
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem 
Steuersitz in der Gemeinde F._____). Diese Nutzungsbeschränkung gilt für 
die Dauer von wenigstens 20 Jahren ab Bauabnahme der Überbauung auf 
Parz. M._____."
11.
Mit Schreiben vom 26. August 2020 ersuchten A._____, B._____ und 
C._____ sowie die Eheleute I._____ und J._____ die Gemeinde um Erlass 
einer anfechtbaren Verfügung. 
12.
Am 
3. 
September 
2020 
stellten 
auch 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
D._____ 
sowie 
diverse 
Stockwerkeigentümer den Antrag, es sei in Form einer anfechtbaren 
Verfügung festzustellen, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten keine 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu erfüllen hätten. Entsprechend sei 
das Grundbuchamt anzuweisen, die auf der Stammparzelle Nr. M._____ 
lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu löschen. 
13.
Mit Verfügung vom 5. Oktober 2020 wies der Gemeindevorstand die 
Anträge sowohl von A._____, B._____ und C._____ sowie der Eheleute 
2 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (vgl. beschwerdeführerische 
Beilage im Verfahren R 20 106 [Bf-act. R 20 106] / 10)


- 7 -
I._____ und J._____ als auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
D._____ sowie diverser Stockwerkeigentümer ab. 
14.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ sowie die Eheleute 
I._____ und J._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 6. November 
2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
(R 20 104) mit dem Antrag um Aufhebung der Verfügung vom 5. Oktober 
2020 und Anweisung des Grundbuchamtes, die auf der Stammparzelle Nr. 
M._____ lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu löschen. Begründend 
wurde ausgeführt, die Anmerkung sei ausschliesslich auf der 
Stammparzelle Nr. M._____ erfolgt, nicht jedoch auf den einzelnen 
Wohnungen. Es hätten etliche Handänderungen stattgefunden, welche 
von der Gemeinde widerspruchslos akzeptiert worden seien. Auch habe 
die Gemeinde sämtliche Entscheide des Grundbuchinspektorats im 
Zusammenhang mit dem Verkauf an Personen mit Wohnsitz im Ausland 
widerspruchslos akzeptiert und die Handänderungssteuer kassiert. Vor 
diesem Hintergrund könne der Gemeinde kaum entgangen sein, dass 
sämtliche Wohnungen ohne Erstwohnungsauflage übertragen worden 
seien. Ein Käufer müsse sich auf den Eintrag auf seiner Stockwerkeinheit 
verlassen 
können. 
Ein 
solcher 
Eintrag 
habe 
bezüglich 
einer 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung nicht bestanden. Aus diesem Grund 
hätten die einzelnen Käufer auch nicht mit einer solchen Auflage rechnen 
müssen. In diesem (guten) Glauben seien sie zu schützen. Auch sei zu 
berücksichtigen, dass sämtliche Wohnungen zunächst an die N._____ SA 
und später vorbehaltlos zum Preis von Zweitwohnungen an A._____, 
B._____ und C._____ verkauft worden seien. Die Gemeinde habe die 
Beschwerdeführer 
nie 
zur 
Einhaltung 
der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung angehalten. Damit sei sie ihrer 
Kontrollplicht nicht nachgekommen, was zur heutigen misslichen Situation 
geführt habe. Ohnehin sei das Recht gegenüber der Baugesuchstellerin, 
namentlich der Baugesellschaft D._____, verwirkt. Diese Verwirkung 


- 8 -
müsse auch zugunsten der heutigen Stockwerkeigentümer gelten. Eine 
Bezeichnung der Wohnungen als Erst- bzw. Zweitwohnung sei nie 
vorgenommen oder rechtskräftig festgelegt worden, was grundsätzlich im 
Baubewilligungsverfahren 
hätte 
erfolgen 
müssen. 
Unter 
dem 
Gesichtspunkt der Verjährung komme dem Umstand, dass die Gemeinde 
nach 
30 
Jahren 
noch 
immer 
auf 
der 
Einhaltung 
der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung bestehe, grosse Bedeutung zu. 
15.
Am 6. November 2020 erhob auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
D._____ 
sowie 
diverse 
Stockwerkeigentümer 
(nachfolgend 
Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden (R 20 106) mit folgenden Anträgen:
"1.
Die Verfügung des Gemeindevorstandes F._____ vom 5. Oktober 
2020 betreffend Erstwohnungsanteilsverpflichtung auf diversen 
Wohnungen sei aufzuheben.
2. 
Das Grundbuchamt der Gemeinde F._____ sei anzuweisen, die auf 
der Stammparzelle Nr. M._____ im Grundbuch der Gemeinde 
F._____ lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu löschen. 
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit an die Gemeinde F._____ 
zurückzuweisen, damit diese eine Neubeurteilung im Sinne der 
Erwägungen vornehme. 
4.
Unter 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge 
zulasten 
der 
Beschwerdegegnerin.
In Anbetracht des Wortlauts der Auflage gemäss Ziffer 1 lit. e) der 
Baubewilligung vom 3. September 1989 sei nicht klar, ob die 
Baugesellschaft oder die Gemeinde zuständig gewesen wäre, die 
Ausscheidung 
der 
Wohnungen 
in 
Erst- 
und 
Zweitwohnungen 
vorzunehmen. Dass die entsprechende Wohnfläche "im Gebäude 
zweckmässig 
anzuordnen" 
sei, 
spreche 
für 
eine 
Pflicht 
der 
Baugesellschaft. Dass die Verpflichtung aber "noch vor Baubeginn" und 
"auf Anmeldung der Baubehörde" im Grundbuch anzumerken gewesen 
sei, deute aber gleichzeitig auf ein Versäumnis der Gemeinde hin. Die 
Gemeinde hätte die Baufreigabe verweigern können, solange keine 
entsprechende Ausscheidung erfolgt sei. Wäre die Baugesellschaft für die 


- 9 -
Ausscheidung zuständig gewesen, wäre die Gemeinde subsidiär in der 
Pflicht gewesen, die Anmeldung vor Baubeginn durchzusetzen. In 
zeitlicher Hinsicht sei festzuhalten, dass die Geltungsdauer der 
Erstwohnungsverpflichtung in der Zwischenzeit abgelaufen sei. Diese 
Verpflichtung habe als unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung 
ihre Rechtswirkungen bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung 
entfaltet, weshalb nicht argumentiert werden könne, die Ausscheidung sei 
zum jetzigen Zeitpunkt noch für die nächsten zwanzig Jahre 
vorzunehmen. Art. 5 kZWG sei entgegen der Auffassung der Gemeinde 
nicht 
anwendbar, 
weil 
dieses 
Gesetz 
im 
Zeitpunkt 
der 
Bewilligungserteilung noch gar nicht in Kraft gewesen sei. Vor diesem 
Hintergrund 
werde 
sowohl 
der 
Bestand 
der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung 
als 
auch 
die 
Berechtigung 
der 
Gemeinde, 
diese 
Eigentumsbeschränkung 
nach 
so 
langer 
Zeit 
durchzusetzen, bestritten. Der hier zur beurteilende Fall sei grundsätzlich 
identisch mit demjenigen Fall, den das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden im Urteil R 02 72 entschieden habe. In diesem Fall sei der 
Beschwerdeführer in seinem Vertrauen, eine Zweitwohnung erworben zu 
haben, geschützt worden. In Bezug auf den Vertrauensschutz sei relevant, 
dass die Gemeinde von den Handänderungen gewusst und gegen die 
Verfügungen des Grundbuchinspektorats keine Beschwerden erhoben 
habe. Daraus erhelle, dass die Gemeinde einerseits von der Nutzung der 
meisten Stockwerkeinheiten als Zweitwohnungen und andererseits von 
den Handänderungen Kenntnis gehabt habe. Auch habe die Gemeinde 
aufgrund der Verfügungen des Grundbuchinspektorats Kenntnis von den 
Kaufpreisen erlangt. Aufgrund dieser Kaufpreise habe es für die 
Gemeinde klar gewesen sein müssen, dass die Wohnungen als 
Zweitwohnungen verkauft worden seien. Auch auf den amtlichen 
Schätzungen 
der 
Stockwerkeinheiten 
sei 
keine 
Erstwohnungsverpflichtung vermerkt gewesen. Diese Schätzungen hätten 
der Gemeinde zwecks Erhebung von Steuern und Gebühren aber 


- 10 -
vorgelegen. Damit bestünden zahlreiche Belege und Anhaltspunkte, 
wonach die Gemeinde stets davon ausgegangen sei, dass es sich bei den 
Wohnungen um Zweitwohnungen ohne Erstwohnungsanteilsverpflichtung 
gehandelt habe. Ausserdem hätten die Beschwerdeführer mangels 
hinreichender Konkretisierung der Verpflichtung im Grundbuch nicht 
wissen können, dass es sich bei ihren Wohneinheiten um Erstwohnungen 
handle. Daran ändere gemäss Urteil R 02 72 des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden nichts, dass die Erstwohnungsverpflichtung auf der 
Stammparzelle Nr. M._____ angemerkt sei. Hinzu komme, dass ein 
Käufer nach Ablauf von 20 oder nunmehr 30 Jahren nicht mehr damit 
rechnen müsse, dass noch eine Ausscheidung erfolge. Entgegen der 
Auffassung 
der 
Gemeinde 
scheitere 
die 
Berufung 
auf 
den 
Vertrauensschutz nicht. Ein Grossteil der Eigentumsübertragungen wären 
nämlich gar nicht erst zustande gekommen, wenn die Gemeinde bereits 
beim ersten Verkauf an die N._____ SA interveniert und auf eine 
Ausscheidung mit entsprechender Anmerkung auf den einzelnen 
Stockwerkeinheiten gepocht hätte. Damit seien die Beschwerdeführer in 
ihrem Vertrauen, unbeschränkt nutzbare Wohnungen erworben zu haben, 
zu schützen. 
16.
Mit Verfügung vom 3. Dezember 2020 hat das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden die Verfahren R 20 104 und R 20 106 vereinigt. 
17.
Am 
7. 
Dezember 
2020 
reichte 
die 
Gemeinde 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) in den Verfahren R 20 104 und R 20 106 separate 
Vernehmlassung, welche grundsätzlich identisch sind, ein. Darin 
beantragte sie die Abweisung der Beschwerden. Zur Begründung machte 
die Beschwerdegegnerin geltend, eine in Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 
enthaltene öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung werde wirksam, 
sobald sich der gesetzliche Tatbestand verwirklicht habe, ohne dass der 
vorherige Erlass einer Verfügung notwendig sei. Die betreffende 
Verpflichtung zur Nutzung eines bestimmten Prozentsatzes der 


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Wohnfläche als Erstwohnungen sei als unmittelbare gesetzliche 
Eigentumsbeschränkung ausgestaltet. Bei der späteren Begründung von 
Stockwerkeigentum 
müsse 
der 
betreffende 
Prozentsatz 
als 
Erstwohnungen ausgeschieden und als solche sachenrechtlich erkennbar 
gemacht werden. Dabei bedürfe es keiner konkretisierenden Verfügung. 
Vielmehr werde der gesetzliche Tatbestand mit der Erteilung der 
Baubewilligung geschaffen, worauf der Eigentümer ohne weiteres seiner 
gesetzlichen Verpflichtung nachzukommen habe. Damit sei gesagt, dass 
die Baugesellschaft dafür zu sorgen gehabt hätte, dass die Quote von 
1'421 m² Bruttogeschossfläche als Erstwohnungen ausgeschieden 
worden wären. Die Gemeinde habe diesbezüglich keine Verpflichtungen 
gehabt. Sie habe nur noch dafür zu sorgen gehabt, dass die 
Erstwohnungsverpflichtung auf Parzelle Nr. M._____ angemerkt und 
damit für jedermann erkennbar gemacht werde. Dies habe die Gemeinde 
gemacht. Die Gemeinde sei nicht verpflichtet gewesen, bei einer nach 
Baubewilligungserteilung erfolgten Begründung von Stockwerkeigentum 
die 
Erstwohnungsverpflichtung 
gegenüber 
den 
einzelnen 
Stockwerkeigentümern kenntlich zu machen. Dies sei auch nach dem aBG 
1999/2000 
grundsätzlich 
Sache 
der 
Baugesuchsteller 
gewesen. 
Allerdings werde gemäss Art. 72 dieses Gesetzes verlangt, dass diese 
Ausscheidung bereits in den Baugesuchsplänen zu erfolgen habe und 
nachträgliche Änderungen bewilligungspflichtig seien, so eben auch bei 
nachträglicher 
Stockwerkeigentumsbegründung. 
Es 
wäre 
wohl 
sachdienlich gewesen, wenn die Gemeinde von Anfang an auf der 
Bezeichnung der Erstwohnungsfläche in den Baugesuchsplänen beharrt 
und entsprechende Kontrollen durchgeführt hätte. Eine solche originäre 
Ausscheidungspflicht der Bauherrschaft beziehungsweise Eigentümerin 
könne aber nicht von der Kontrolle durch die Baubehörde abhängen. Es 
verhalte sich diesbezüglich nicht anders als bei der Überprüfung anderer 
baugesetzlicher Bestimmungen und Anordnungen, wie sie z.B. in 
Auflagen und Baubewilligungen üblicherweise enthalten seien. Hier habe 


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man es mit einem gesetzlichen Anspruch zu tun, welcher grundsätzlich 
nicht verjähre, solange die Regelung bzw. die gestützt darauf ergangene 
Verfügung nicht aufgehoben würden. Daran ändere auch die Laufdauer 
gemäss Art. 69 Ziff.2 aBG 1984/87 nichts. Der Durchsetzungsanspruch 
der Gemeinde bestehe bis zur Aufhebung der gesetzlichen Regelung 
respektive der gestützt darauf erlassenen Verfügung. Eine solche 
Aufhebung sei nie erfolgt. In Art. 5 Abs. 4 kZWG werde bestimmt, dass für 
die Aufhebung der Pflicht die im aBG 1984/87 bzw. die in den 
Baubewilligungen enthaltene Regelung gelte. Die Frist von 20 Jahren 
ende unabhängig davon, ob und wie die betreffenden Wohneinheiten 
genutzt worden seien. Die Zeitdauer gelte ohnehin nicht absolut, sondern 
die 
Verpflichtung 
sei 
nach 
oben 
offen 
("mindestens"). 
Die 
Bezugsbewilligung für die Überbauung D._____ sei erst am 11. Dezember 
1992 
erteilt 
worden. 
Die 
30-Jährige 
Verwirkungsfrist 
gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung wäre selbst dann noch nicht 
abgelaufen, wenn die für die Wiederherstellung geltenden Grundsätze 
auch für die Einhaltung der Erstwohnungsverpflichtung gälten würden. So 
oder so könne von einer Verwirkung oder Verjährung keine Rede sein. Die 
Gemeinde sei aufgrund der Regelung im aBG 1984/87 weder berechtigt 
noch 
verpflichtet 
gewesen, 
bereits 
im 
Rahmen 
des 
Baubewilligungsverfahrens auf einer Ausscheidung zu beharren oder gar 
selbst eine solche vorzunehmen. Auch sei sie nach Bewilligungserteilung 
nicht gehalten gewesen, Nachforschungen darüber anzustellen, ob eine 
Stockwerkeigentumsbegründung 
stattgefunden 
habe 
und 
die 
Ausscheidung der Erstwohnungsanteilsflächen korrekt erfolgt sei. Es sei 
zu bedenken, dass die Erstwohnungsanteilsregelung damals noch 
rudimentär gewesen sei und sich von der späteren Regelung im aBG 
1999/2000 unterscheide. Die Problematik der Regelung von Art. 69 Abs. 
2 aBG 1984/87 sei erst aufgefallen, als im Jahr 2017 die ersten 
Aufhebungsgesuche gestützt auf Art. 5 kZWG eingegangen seien. Nur 
eine vergleichsweise kleine Teilfläche der ganzen Überbauung sollten 


- 13 -
zudem Erstwohnungen bilden, sodass nach der Ausscheidung der übrige 
Teil ohne Weiteres als Zweitwohnungen genutzt und verkauft hätte 
werden dürfen. Selbst allfällige Versäumnisse der Gemeinde bei der 
Kontrolle 
hätten 
nicht 
automatisch 
die 
Gutgläubigkeit 
der 
Wohnungserwerber zu begründen vermocht. Keine der zuständigen 
Behörden (Gemeindevorstand oder Bauamt) hätten irgendwelche 
vertrauensbegründende Handlungen vorgenommen. Auch liege kein 
konkludentes Verhalten vor. 
18.
In einem zweiten Schriftenwechsel vertieften die Parteien die von ihnen 
eingenommenen Standpunkte, ohne wesentlich Neues vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss 
Art. 
49 
Abs. 
1 
lit. 
a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Angefochten ist vorliegend die Verfügung vom 5. Oktober 2020, mit 
welcher die Beschwerdegegnerin die Gesuche der Beschwerdeführer vom 
10. 
Juni 
2020 
bzw. 
vom 
3. 
September 
2020, 
wonach 
ihre 
Stockwerkeinheiten 
keine 
Erstwohnungsverpflichtung 
gemäss 
Baubewilligung vom 3. September 1989 zu erfüllen hätten, abgewiesen 
hat. Diese Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen 
Instanz 
angefochten 
werden. 
Folglich 
stellt 
sie 
ein 
taugliches 


- 14 -
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht dar. Als 
formelle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügungen vom 
5. Oktober 2020 sind die Beschwerdeführer davon überdies berührt und 
sie weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. 
Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 
eingereichten Beschwerden (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 Abs. 1 lit. b und 
Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten. 
2.
Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 
Frage, ob die Beschwerdegegnerin die hier zur Diskussion stehenden 
Stockwerkeinheiten zu Recht nicht aus der Erstwohnungsverpflichtung 
entlassen hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob die mit Baubewilligung vom 
3. September 1989 auferlegte Erstwohnungsverpflichtung noch besteht 
bzw. durchgesetzt werden kann. Es verhält sich nämlich so, dass die 
Beschwerdeführer 
sowohl 
den 
Bestand 
der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung 
als 
auch 
die 
Berechtigung 
der 
Beschwerdegegnerin, diese Eigentumsbeschränkung nach so langer Zeit 
gegenüber den Erwerbern durchzusetzen, bestreiten. 
3.1.
Ausgangspunkt bildet die Baubewilligung vom 3. September 1989, 
gemäss welcher verfügt wurde, dass gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 
die Ausnützungsziffer von 0.7 nur dann beansprucht werden dürfe, wenn 
im Masse einer Ausnützungsziffer (nachfolgend AZ) von 0.15 (= 1'421 m2 
Bruttogeschossfläche [nachfolgend BGF]) Wohnraum zur Nutzung durch 
Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem 
oder erstem Steuersitz in der Gemeinde F._____) für die Dauer von 
mindestens 20 Jahren zur angemessenen Bedingungen zur Verfügung 
gestellt wird. Dies bedeutet, dass die bewilligte Überbauung insofern einer 
Erstwohnungsverpflichtung unterliegt, als sie nur von Ortsansässigen 
genutzt werden darf. Diese im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art. 
90 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) verfügte Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche 


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Eigentumsbeschränkung dar. Darunter versteht man jene staatlichen 
Eingriffe, durch die das Eigentum nicht entzogen wird (wie bei der 
formellen Enteignung), sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und 
Verfügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt werden 
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 
Zürich 2020, Rz 2453). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches 
(ZGB; 
SR 
210) 
bestehen 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks 
Schaffung von Rechtsicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1 
ZGB sowie Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 jedoch vor, dass derartige 
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken sind (vgl. Berner 
Kommentar, Band IV, 1. Abteilung, 3. Teilband, Art. 680-701 ZGB, 1975, 
Rz 73 ff. zu Art. 680 ZGB). Dies ändert jedoch nichts daran, dass solche 
Anmerkungen lediglich deklaratorische Wirkung haben (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2, BGE 111 
Ia 182 E.4). Daraus ergibt sich, dass auf der Stammparzelle Nr. M._____ 
ab 
dem 
Zeitpunkt 
der 
Rechtskraft 
der 
Baubewilligung 
eine 
Erstwohnungsverpflichtung im Masse einer AZ von 0.15 gemäss Art. 69 
Abs. 2 aBG 1984/87 gelastet hat bzw. noch immer lastet. Am 27. April 
1990 liess die Gemeinde diese Erstwohnungsverpflichtung alsdann 
gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 im Grundbuch anmerken, womit sie 
für jedermann transparent gemacht worden ist. Damit ist die Gemeinde 
ihren 
gesetzlichen 
Verpflichtungen 
bei 
der 
Errichtung 
der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung nachgekommen. Es ist an dieser Stelle 
zu betonen, dass die Beschwerdegegnerin entgegen den Insinuationen 
der 
Beschwerdeführer 
insbesondere 
nicht 
verpflichtet 
war, 
die 
Ausscheidung in Erst- und Zweitwohnungen vorzunehmen; schliesslich 
sind gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 und der gestützt darauf 
erlassenen Baubewilligungsauflage die dem Mass von 1'421 m2 BGF 
(aktuell 1'181 m2 BGF) entsprechenden Wohnungen "im Gebäude 
zweckmässig anzuordnen". Diese Anordnung kann aber nicht durch die 


- 16 -
Beschwerdegegnerin, sondern ausschliesslich durch die Bauherrschaft 
bzw. die heutigen Stockwerkeigentümer selber erfolgen. Es wäre mit der 
Eigentumsgarantie 
des 
Eigentümers 
nicht 
vereinbar, 
wenn 
die 
Baubehörde von sich aus einfach die ihr geeignet erscheinenden 
Erstwohnungen ausscheiden würde. 
3.2.
Am Bestand der Erstwohnungsverpflichtung vermag auch nichts zu 
ändern, dass sie ausschliesslich zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ 
angemerkt ist und somit nur für einen Teil der bestehenden 
Stockwerkeinheiten bzw. aktuell für eine BGF von 1'181 m2 (vgl. 
beschwerdeführerische Beilage R 20 106 [Bf-act. R 20 106] / 10) gilt. Am 
27. November 2016 wurde das kommunale Zweitwohnungsgesetz 
(kZWG) an der Urnenabstimmung beschlossen und von der Regierung 
des Kantons Graubünden am 9. Mai 2017 genehmigt. Gemäss Art. 12 
kZWG werden durch dieses Gesetz die bestehenden kommunalen 
Regelungen aufgehoben, insbesondere die Bestimmungen über die 
Förderung 
des 
Erstwohnungsbaus 
und 
die 
Einschränkung 
des 
Zweiwohnungsbaus (vgl. Art. 61-76j des aBG 1999/2000). Gemäss Art. 3 
Abs. 3 kZWG gelten als bestehende Erstwohnungen Wohnungen, die 
aufgrund des jetzigen oder eines früheren Baugesetzes im Rahmen einer 
Baubewilligung einer Erstwohnungspflicht unterstellt worden sind. In 
dieser 
Hinsicht 
"unterstellt" 
sind 
auch 
Wohnungen 
auf 
einer 
Stammparzelle wie der vorliegenden Parzelle Nr. M._____. Dies, weil die 
in den Gebäuden auf der Stammparzelle Nr. M._____ befindlichen 
Wohneinheiten, die als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, Teil dieser 
Stammparzelle 
sind 
und 
auf 
dieser 
als 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung die Erstwohnungsverpflichtung lastet und die 
entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auch auf 
dieser Stammparzelle angemerkt wurde. Für diese Wohnungen besteht 
eine Nutzungspflicht analog Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG (Art. 4 Abs. 1 kZWG). 
Für die Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung, welche noch auf dem 


- 17 -
aBG 1984/87 gründet, gelten gemäss Art. 5 Abs. 4 kZWG die in diesem 
Baugesetz bzw. die in den betreffenden Baubewilligungen enthaltenen 
Regelungen. Gemäss Art. 69 Abs. 1 des aBG 1984/87 betrug die 
maximale AZ in der Äusseren Dorfzone 0.7 bzw. gemäss Art. 69 Abs. 2 
aBG 1984/87 0.55. Nach Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 wurde in der 
Äusseren Dorfzone die AZ gemäss Abs. 1 für Wohnbauten um 0.15 
ermässigt, wenn nicht im Gebäude genügend Wohnraum für Einheimische 
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem 
Steuersitz in der Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre zu 
angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wurde. Die damalige 
Bauherrin, namentlich die Baugesellschaft D._____, durfte also eine AZ 
von 0.7 beanspruchen. Um nicht eine AZ-Einbusse von 0.15 auf 0.55 zu 
erleiden, musste sie sich im Gegenzug verpflichten, im Masse einer AZ 
von 0.15 (= 1'421 m2 BGF) Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische 
für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung 
zu stellen. Während die Leistung der Beschwerdegegnerin (Einräumung 
einer AZ von 0.7) erfolgt ist, harrt die Erfüllung der Leistung der damaligen 
Bauherrin 
bzw. 
(nach 
Begründung 
von 
Stockwerkeigentum 
an 
Stammparzelle Nr. M._____ am 2. März 1990 sowie weiteren 
Handänderungen) der heutigen Eigentümer von Stockwerkeinheiten, 
nämlich die Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen in den 
Gebäuden auf der Stammparzelle Nr. M._____ nach wie vor der Dinge. 
Das schadet aber nicht: Solange die Ausscheidung in Erst- und 
Zweitwohnungen nicht erfolgt ist, können nämlich grundsätzlich alle 
Wohneinheiten nach wie vor und auch in Zukunft nur als Erstwohnungen 
genutzt 
werden. 
Dabei 
spielt 
es 
keine 
Rolle, 
dass 
die 
Erstwohnungsverpflichtung nach wie vor nur auf der Stammparzelle Nr. 
M._____ 
und 
nicht 
auf 
den 
hier 
zur 
Diskussion 
stehenden 
Stockwerkeinheiten lastet, denn alle diese Wohneinheiten haben, solange 
keine Aufteilung der Erstwohnungsverpflichtung auf die einzelnen 
Wohneinheiten stattgefunden hat, als Erstwohnungen zu gelten und 


- 18 -
dürfen mit Ausnahme der Wohnung der Eheleute O._____, welche aus 
der Erstwohnungsverpflichtung entlassen worden sind, nur als solche 
genutzt werden (Art. 4 Abs. 1 kZWG). Daraus ergibt sich, dass die am 27. 
April 1990 angemerkte Erstwohnungsverpflichtung in Bezug auf sämtliche 
Wohneinheiten, welche nicht aus der Erstwohnungsverpflichtung 
entlassen worden sind, besteht und dies obschon diese Verpflichtung 
ausschliesslich auf der Stammparzelle Nr. M._____ angemerkt worden ist. 
Dass die Erstwohnungsnutzung auf den hier zur Diskussion stehenden 
Wohneinheiten trotz der durch die Stockwerkeigentümer unterlassenen 
Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen auf der Stammparzelle Nr. 
M._____ erhalten bleibt, ist im Übrigen auch im öffentlichen Interesse, sind 
doch Wohnungen für Einheimische in F._____ knapp. 
3.3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass seit dem Zeitpunkt der 
Rechtskraft der Baubewilligung vom 3. September 1989 auf der 
Stammparzelle Nr. M._____ eine Erstwohnungsverpflichtung gelastet hat 
und diese Verpflichtung – mangels vorgenommener Ausscheidung in Erst- 
und Zweitwohnungen durch die Stockwerkeigentümer – in Bezug auf 
sämtliche hier zur Diskussion stehenden Wohneinheiten noch immer 
besteht. 
Das 
Vorbringen 
der 
Beschwerdeführer, 
wonach 
die 
Erstwohnungsverpflichtung auf den Wohneinheiten nicht mehr bestehe, ist 
somit nicht zu hören.
4.1.
Die 
Beschwerdeführer 
machen 
geltend, 
dass 
die 
fragliche 
Erstwohnungsverpflichtung "für die Dauer von wenigsten 20 Jahren" gelte. 
Als unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung entfalte diese 
Verpflichtung 
ihre 
Rechtswirkungen 
bereits 
zum 
Zeitpunkt 
der 
Bewilligungserteilung, weshalb sie zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr 
durchgesetzt werden könne. Damit bringen die Beschwerdeführer 
sinngemäss vor, die Erstwohnungsverpflichtung gemäss Art. 69 Abs. 2 
aBG 1984/87 habe nach 20 Jahren ab Rechtskraft der Baubewilligung 
vom 3. September 1989 geendet und zwar unabhängig davon, ob die 


- 19 -
betreffenden Wohnungen als Erst- oder Zweitwohnungen genutzt worden 
seien. Mit diesem Vorbringen dringen die Beschwerdeführer nicht durch.
4.2.
Die in der Baubewilligung vom 3. September 1989 enthaltene Auflage 
beinhaltete Folgendes: AZ-Bonus von 0.15 gegen Zurverfügungstellung 
von Wohnraum (1'421 m2 BGF) zur Nutzung durch Einheimische 
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem 
Steuersitz in der Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre (aber nicht 
mehr) zu angemessenen Bedingungen (vgl. beschwerdegegnerische 
Beilage [Bg-act.] 2). In diesem Zusammenhang kann unter "zur Verfügung 
stellen" nichts anderes als "Schaffung der Nutzungsmöglichkeit" 
verstanden werden, zumal in Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 das 
gesetzgeberische Ziel genannt ist, nämlich, dass im betreffenden 
Gebäude "genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche Personen 
mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der 
Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen 
Bedingungen zur Verfügung gestellt wird". Mithin hat ein Eigentümer von 
Stockwerkeinheiten ausschliesslich Anspruch auf Entlassung aus der 
Erstwohnungsverpflichtung, wenn er – wie bspw. die Ehegatten O._____ 
– nachweist, dass er seine Wohneinheit für wenigstens 20 Jahre als 
Erstwohnung (und nicht als Zweitwohnung) genutzt hat. Solange dieser 
Nachweis nicht erbracht ist, besteht kein Anspruch auf Entlassung und die 
Erstwohnungsverpflichtung besteht weiter. Im vorliegenden Fall haben die 
Beschwerdeführer ihre Wohnungen in der Überbauung auf der 
Stammparzelle Nr. M._____ anerkanntermassen nicht während 20 Jahren 
als Erst-, sondern ausschliesslich als Zweitwohnungen genutzt. Bereits 
aus dieser Nutzung ergibt sich, dass die Entlassungsvoraussetzungen 
nicht vorliegen können und die Erstwohnungsverpflichtung auf den hier zur 
Diskussion stehenden Wohneinheiten weiter Bestand hat. Vor diesem 
Hintergrund können die Beschwerdeführer nicht erfolgreich geltend 
machen, die mit Baubewilligung vom 3. September 1989 auferlegte 


- 20 -
Erstwohnungsverpflichtung sei infolge Ablaufs der 20-jährigen Zeitdauer 
gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984 im heutigen Zeitpunkt nicht mehr 
durchsetzbar. 
5.1.
Ferner ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführer im Erwerbszeitpunkt 
gutgläubig waren und damit eine Entlassung ihre Stockwerkeinheiten aus 
Gründen des Vertrauensschutzes angebracht wäre. 
5.2.
Nach konstanter Rechtsprechung zählt der Grundsatz von Treu und 
Glauben zu den elementarsten Prinzipien der Rechtsordnung und er folgt 
unmittelbar aus Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101). Als gutgläubig gilt dabei derjenige, dem 
bei 
Vorliegen 
eines 
Rechtsmangels 
das 
entsprechende 
Unrechtsbewusstsein fehlt. Auf Vertrauensschutz kann sich somit nur 
berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre 
allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen müssen 
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz 654). Für die Frage, ob der 
Betroffene gutgläubig war oder nicht, ist auf den Zeitpunkt des Kaufes 
abzustellen (vgl. VGU R 02 72 E.2.d)
5.3.
Unbestritten 
ist, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
Erstwohnungsverpflichtung mittels Auflage in der Baubewilligung vom 3. 
September 1989 sichergestellt hat und auf der Stammparzelle Nr. 
M._____ anmerken liess. Damit war diese Verpflichtung, welche auf 
sämtlichen Wohneinheiten gelastet hat, solange keine Aufteilung der 
Erstwohnungsverpflichtung auf die einzelnen Wohneinheiten erfolgt ist 
(vgl. vorstehende Erw. 3.2.), für jedermann transparent gemacht worden. 
Unbestritten ist auch, dass in den Kaufverträgen, mit welchen die 
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 104 ihre Stockwerkeinheiten auf der 
Stammparzelle Nr. M._____ erworben haben, die Anmerkung "Abitazione 
primaria" im Beschrieb der Stammparzelle festgehalten war. Für die 
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 106 ist diese Tatsache nicht 


- 21 -
nachgewiesen, zumal die entsprechenden Kaufverträge nicht im Recht 
liegen und sich auch aus der eingereichten Eigentümerliste (Bf-act. R 20 
106 / 11) nicht ergibt, ob darin die Anmerkung im Beschrieb der 
Stammparzelle Nr. M._____ enthalten ist. Gemäss der Auffassung des 
Verwaltungsgerichts gibt es allerdings keinen Grund anzunehmen, dass 
dem nicht so ist. Gehört der Beschrieb der Stammparzelle und damit auch 
die Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung nämlich in einen 
Kaufvertrag über eine Stockwerkeinheit. Vor diesem Hintergrund ist davon 
auszugehen, 
dass 
auch 
anlässlich 
der 
Beurkundungen 
ein 
entsprechender Hinweis auf die auf dem Stammgrundstück M._____ 
angemerkte Erstwohnungsverpflichtung erfolgt war. Entgegen der 
Auffassung 
der 
Beschwerdegegnerin 
geht 
die 
Anmerkung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung 
allerdings 
nicht 
aus 
dem 
in 
der 
Stockwerkeigentumsbegründung enthalten Beschrieb der Stammparzelle 
Nr. M._____ hervor. Dies aus dem einfachen Grund, weil die 
Stockwerkeigentumsbegründung am 2. März 1990 erfolgt war und die 
Erstwohnungsverpflichtung erst später, nämlich am 27. April 1990, im 
Grundbuch angemerkt worden ist. Aufgrund der im Grundbuch zulasten 
der Stammparzelle Nr. M._____ angemerkten Erstwohnungsverpflichtung 
sowie aus den in den Kaufverträgen enthaltenen Beschrieb der 
Stammparzelle Nr. M._____, woraus sich diese Verpflichtung ebenfalls 
ergibt bzw. ergeben musste, hätten die Beschwerdeführer erhebliche 
Zweifel daran haben müssen, dass ihre Wohneinheiten ohne Weiteres als 
Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Diese Zweifel hätten – wie die 
Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt – mittels einer Nachfrage beim 
Bauamt beseitigt werden können. Mit anderen Worten hätten sie bei 
gebührender Sorgfalt erkennen können bzw. müssen, dass die von ihnen 
erworbenen Wohneinheiten nicht ohne Weiteres als Zweitwohnungen 
genutzt werden dürfen. Mit der (grundbuchlichen) Anmerkung der 
Erstwohnungsverpflichtung zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ und 
dem aus den aus den Kaufverträgen enthaltenen Beschrieb des 


- 22 -
Stammgrundstücks, 
woraus 
die 
Anmerkung 
dieser 
Verpflichtung 
hervorgeht bzw. hervorgehen musste, lagen für die Beschwerdeführer 
somit erkennbare und gegen aus in Erscheinung tretende Anhaltspunkte 
dafür vor, dass es sich bei ihren Wohnungen um Erstwohnungen handelte. 
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Ausscheidung der als 
Erst- und Zweitwohnungen zu nutzenden Flächen im Zeitpunkt des Kaufes 
der Wohneinheiten nicht ausgeschieden waren; schliesslich mussten die 
Beschwerdeführer aufgrund der genannten Anhaltspunkte bereits 
erhebliche Zweifel daran haben, dass es sich bei ihren Wohneinheiten 
nicht ohne Weiteres um Zweitwohnungen handeln konnte. Daher kommt 
das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Beschwerdeführer ihre 
Stockwerkeinheiten nicht gutgläubig als Zweitwohnungen gekauft und 
entsprechend genutzt haben konnten. 
6.1.
Doch selbst, wenn der gute Glaube der Beschwerdeführer im 
Erwerbszeitpunkt zu bejahen wäre, was nicht der Fall ist, könnten sich die 
Beschwerdeführer nicht auf den Vertrauensschutz berufen, falls ein 
überwiegendes öffentliches Interesse entgegenstehen würde. Die 
Interessenabwägung bleibt daher vorbehalten und bildet eine Schranke 
des Vertrauensschutzes (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz 664).
6.2.
Zunächst ist festzuhalten, dass das Interesse an der Einhaltung von 
raumplanungsrechtlichen und baurechtlichen Bestimmungen generell 
gross ist (Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Freiburg 602 2015 25 
vom 19. August 2015 E.7). Wie sogleich darzulegen sein wird, gilt dies im 
vorliegenden Fall auch für das öffentliche Interesse an der Beschränkung 
von Zweitwohnungen. Gemäss den in Art. 1 Abs. 2 lit. b und c sowie Art. 3 
des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) festgelegten Zielen und 
Grundsätzen hat die Raumplanung der zweckmässigen Nutzung des 
Bodens zu dienen, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten, das 
soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen 
zu fördern sowie auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedelung 


- 23 -
hinzuwirken. Demgegenüber wirkt sich ein Überhandnehmen von 
Zweitwohnungen gerade in Tourismusgegenden aus raumplanerischer 
Optik insofern negativ aus, als es eine Verschwendung von Bauland 
begünstigt und zum Nachteil der einheimischen Bevölkerung Druck auf die 
Bodenpreise ausübt (vgl. zum Ganzen BGE 135 I 223 = Pra 99 [2010] Nr. 
36 E.3.3). Das öffentliche Interesse an der Beschränkung des 
Zweitwohnungsbaus ergibt sich sodann auch aus Art. 8a Abs. 2 und 3 
RPG sowie – auf kantonaler Ebene – aus Art. 27 Abs. 4 KRG. Gemäss 
dieser Bestimmung können die Gemeinden zur Sicherung eines 
genügenden 
Angebots 
an 
erschwinglichem 
Wohnraum 
für 
die 
ortsansässige Bevölkerung und eines angemessenen Verhältnisses 
zwischen dauernd bewohnten Wohnungen und Ferienwohnungen 
Erstwohnungsanteile festlegen oder gleichwertige Regelungen treffen 
(vgl. dazu BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E.3.6). Zudem 
verpflichtet der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 
2008 die Gemeinden des Kreises Oberengadin, die Schaffung von 
Zweitwohnungen 
durch 
Kontingentierung 
zu 
begrenzen. 
Dementsprechend enthält das kommunale BG unter dem Titel 3.1.2. 
"Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus" 
diverse 
Bestimmungen 
und 
Mechanismen, 
welche 
den 
Zweitwohnungsbau zugunsten des Erstwohnungsbaus einschränken 
sollen. 
Diese 
Bestimmungen 
sind 
aus 
einem 
dringenden, 
schwerwiegenden 
sozialpolitischen 
Bedürfnis 
entstanden 
und 
manifestieren das gewichtige öffentliche Interesse an der Einschränkung 
der Zweitwohnungsnutzung, mithin daran, dass Hauptwohnungen auch 
tatsächlich als solche genutzt werden. Ohnehin unterstreicht die am 
11. März 
2012 
vom 
Schweizer 
Stimmvolk 
und 
den 
Kantonen 
angenommene 
Initiative 
"Schluss 
mit 
uferlosem 
Bau 
von 
Zweitwohnungen" (Zweitwohnungsinitiative) sowie der daraufhin in Kraft 
getretene Art. 75b BV dieses öffentliche Interesse an der Beschränkung 
der Zweitwohnungen eindrücklich (vgl. BGE 139 II 243 E.7.2).


- 24 -
6.3.
Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen 
Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende Durchsetzung 
der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und geeignet, den durch 
den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen. Die begangene 
Baurechtsverletzung kann offenkundig nicht als geringfügig bezeichnet 
werden, und in absehbarer Zeit ist auch keine Lockerung der verletzten 
Bestimmungen 
in 
Sicht. 
Im 
Gegenteil: 
Der 
im 
Rahmen 
der 
Zweitwohnungsinitiative eingeführte Art. 75b BV verbietet den Bau von 
Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 
20%. Da die Gemeinde F._____ als eine solche Gemeinde zu qualifizieren 
ist, haben ihre baugesetzlichen Bestimmungen betreffend Erst- und 
Zweiwohnungen insofern eine Verschärfung erfahren, als sie durch die 
Zweitwohnungsinitiative und insbesondere die Zweitwohnungsverordnung 
überlagert worden sind (vgl. PVG 2014 Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der 
Zweitwohnungsbestimmungen ist weder durch das per anfangs 2016 in 
Kraft tretende Zweitwohnungsgesetz (ZWG, SR 702) eingetreten noch 
zeichnet sich eine solche in mittlerer Zukunft ab. 
6.4.
Bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen wird im Übrigen nicht 
berücksichtigt, dass der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall gleich 
mehrere Versäumnisse vorgeworfen werden. Die sich bei der vorliegenden 
Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen definieren sich 
nämlich nicht (nur) durch die Interessen der Beschwerdegegnerin selbst, 
sondern es sind auch die Interessen der Allgemeinheit sowie der weiteren 
Rechtsunterworfenen zu berücksichtigten. Im vorliegenden Verfahren geht 
es denn auch nicht um das Verschulden oder die Verantwortlichkeit der 
Beschwerdegegnerin oder weiterer Personen für die zu beurteilende 
Situation, sondern einzig um die Frage, ob die Beschwerdeführer aufgrund 
der konkreten Umstände im Zeitpunkt des Erwerbs ihrer Wohneinheiten 
gutgläubig sein konnten bzw. ob es die Interessen der Beschwerdeführer 
gemessen an den Interessen der Allgemeinheit rechtfertigen, auf die 


- 25 -
Durchsetzung 
der 
bestehenden 
Hauptwohnungsverpflichtung 
zu 
verzichten. 
6.5.
Was die persönlichen Interessen der Beschwerdeführer an der Aufhebung 
der Erstwohnungsverpflichtung anbelangt, wäre lediglich das fehlende 
Unrechtsbewusstsein zum Zeitpunkt der Disposition, mithin des Kaufs der 
zur Diskussion stehenden Stockwerkeinheiten, relevant. In diesem 
Zusammenhang 
spielte 
es 
deshalb 
keine 
Rolle, 
wenn 
die 
Beschwerdeführer aufgrund der der Beschwerdegegnerin vorgeworfenen 
Versäumnisse sowie durch die Duldung der Zweitwohnungsnutzung in 
ihrem guten Glauben fortlaufend bestärkt worden wären. Es ist nämlich 
nicht relevant, aus welchem Grund der gute Glaube bejaht würde. 
Entscheidend ist einzig, dass der zum Zeitpunkt des Kaufs vorhandene 
gute Glaube durch die Beschwerdegegnerin in der Folge nicht zerstört 
worden wäre. Aus diesem Grund bilden die angeblichen Versäumnisse der 
Beschwerdegegnerin auch keine eigenen Vertrauensgrundlagen, auf 
deren Basis die Vertrauensschutz-Prüfung vorzunehmen wäre. Vor diesem 
Hintergrund geht auch die Argumentation der Beschwerdeführer, die 
Beschwerdegegnerin hätte trotz der ihr bekannten Verfügung des 
Grundbuchinspektorates, woraus ersichtlich gewesen sei, dass für die 
Stockwerkeinheiten Preise für Zweitwohnungen bezahlt worden seien, 
nichts unternommen, ins Leere. Damit machen sie sinngemäss nämlich ein 
Versäumnis der Beschwerdegegnerin geltend. Durch dieses Versäumnis 
wären die Beschwerdeführer in ihrem (allenfalls) guten Glauben lediglich 
bestärkt worden, was indes nicht relevant ist. Aus diesem Grund kann in 
antizipierter Beweiswürdigung auf die beantragte Einholung eines 
Gutachtens betreffend die Preisgestaltung bei den damaligen Verkäufen 
verzichtet werden. Dasselbe hat auch für die beantragte Edition der 
Schätzungen der Stockwerkeinheiten zu gelten. Auch dieser Beweisantrag 
zielt nämlich ausschliesslich darauf ab, der Beschwerdegegnerin ein im 


- 26 -
Anschluss an den Kauf der Stockwerkeinheiten begangenes Versäumnis 
zu belegen. 
6.6.
Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführer geltend machen, ihre 
Wohneinheiten bei Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung nicht als 
Zweitwohnungen nutzen zu dürfen, bringen sie keine persönlichen 
Interessen vor. Solche Interessen bestehen auch nicht. So könnten sich die 
Beschwerdeführer insbesondere nicht auf den Standpunkt stellen, die 
Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung würde für sie deshalb 
besonders schwer wiegen, weil sie ihren ausländischen Erstwohnsitz nach 
F._____ verlegen müssten. In diesem Zusammenhang ist darauf 
hinzuweisen, 
dass 
die 
Durchsetzung 
dieser 
Verpflichtung 
die 
Beschwerdeführer nicht dazu zwingen würde, ihren (ausländischen) 
Erstwohnsitz nach F._____ zu verlegen. Es ist nämlich davon auszugehen, 
dass in F._____ durchaus ein Markt für Erstwohnungen besteht, weshalb 
sie ihre Wohneinheiten als Erstwohnung entweder vermieten oder 
verkaufen könnten. Ferner ist fraglich, ob den Beschwerdeführern – sollten 
sie im Erwerbszeitpunkt gutgläubig gewesen sein, was nicht der Fall war – 
infolge der Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung ein derart 
erheblicher 
Schaden 
entstehen 
würde, 
der 
im 
Rahmen 
der 
Interessenabwägung zu ihren Gunsten zu berücksichtigen wäre. Dabei ist 
zu berücksichtigten, dass die Beschwerdeführer weder behaupten noch 
belegen, dass sie ihre Stockwerkeinheiten nicht gewinnbringend als 
Erstwohnung weiterveräussern könnten. In diesem Sinne haben es die 
Beschwerdeführer 
insbesondere 
unterlassen, 
aktuelle 
Verkehrswertschätzungen ihrer Wohneinheiten ins Recht zu legen. Ohne 
diese Schätzungen ist es schlicht nicht möglich, zu beurteilen, ob ihnen 
überhaupt ein Schaden entstanden ist. Das Vorliegen eines Schadens 
könnte und dürfte auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, wenn 
die Beschwerdeführer für ihre Stockwerkeinheiten tatsächlich den Preis für 
Zweitwohnungen bezahlt hätten. So ist es nämlich nicht ausgeschlossen, 


- 27 -
dass der aktuelle Verkehrswert mit Hauptwohnungsverpflichtung über den 
damaligen Preisen für Zweitwohnungen liegt. 
6.7.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die persönlichen Interessen der 
Beschwerdeführer an der Duldung der fortwährenden Nutzung ihrer 
Wohneinheiten als Zweitwohnungen gegen das öffentliche Interesse an der 
Durchsetzung der mit Baubewilligung vom 3. September 1989 
angeordneten Erstwohnungsverpflichtung im vorliegenden Fall nicht 
aufzukommen vermögen. Selbst wenn also von der Gutgläubigkeit der 
Beschwerdeführer zum Erwerbszeitpunkt ausgegangen würde, läge 
angesichts der konkreten Umstände sowie der Tatsache, dass ihre 
persönlichen 
Interessen 
primär 
in 
der 
weiteren 
Nutzung 
ihrer 
Wohneinheiten als Zweitwohnungen bestehen, keine Konstellation vor, 
welche 
es 
rechtfertigten 
würde, 
von 
der 
Durchsetzung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung abzusehen bzw. ihre Wohneinheiten aus 
dieser Verpflichtung zu entlassen. 
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Verfahrens R 
20 104 und R 20 106 gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der 
solidarisch haftenden Beschwerdeführer. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird 
die im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, 
der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die obsiegende 
Beschwerdegegnerin ist allerdings festzuhalten, dass diese lediglich in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat und ihr gestützt auf Art. 78 Abs. 
2 VRG deshalb kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:


- 28 -
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 20 104 und R 20 106 werden 
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
624.-- 
zusammen
CHF
5'624.-- 
gehen unter solidarischer Haftung zu ½ zulasten von A._____, B._____, 
C._____, 
I._____ 
und 
J._____ 
und 
zu 
½ 
zulasten 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft D._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_552/2022 vom 10. November 2023 hat das Bundesgericht die gegen 
diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten 
ist.]