gr_gerichte · R 2016 56 · 2017-05-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 56
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 11. Mai 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 16. April 2012 reichte die B._____ AG das Gesuch zum Abbruch der 
bestehenden Liegenschaft C._____ und Neubau eines Wohn- und Ge-
schäftshauses auf Parzelle 130 in der Gemeinde X._____ ein. Die total elf 
Wohnungen waren als Zweitwohnungen vorgesehen. Eine dagegen von 
A._____ erhobene Einsprache wies die Baukommission der Gemeinde 
X._____ am 25. Juni, mitgeteilt am 2. Juli 2012, ab. Am 3., mitgeteilt am 
5. September 2012, wies auch der Gemeinderat X._____ die dagegen ge-
richtete Einsprache von A._____ ab. Dagegen erhob A._____ am 12. Ok-
tober 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden (Verfahren R 12 133) mit dem Antrag auf Aufhebung des 
angefochtenen Einspracheentscheids und der erteilten Baubewilligung. 
Zur Begründung brachte A._____ unter anderem vor, dass im Jahr 2012 
keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dür-
fen. Mit Schreiben vom 2. Juli 2013 wurde die B._____ AG vom Instrukti-
onsrichter aufgefordert, dem Gericht mitzuteilen, wie das vorliegende Ver-
fahren angesichts der bundesgerichtlichen Leitentscheide bezüglich 
Zweitwohnungsbau vom 22. Mai 2013 weitergeführt werden solle. Am 
5. Juli 2013 schrieb diese, sie habe sich entschlossen, den Anteil an 
Zweitwohnungen so zu reduzieren, dass nur noch jene Flächen als 
Zweitwohnungen realisiert würden, welche durch den gegenwärtigen al-
ten Bestand an Zweitwohnungen im bestehenden Haus C._____ gesi-
chert und garantiert seien. Es würden keine neuen Zweitwohnungen er-
stellt. Die geringfügige Änderung der Deklaration von Zweit- zu Erstwoh-
nungen bedinge weder bauliche Projektänderungen noch Nutzungsände-
rungen. Nachdem der Instruktionsrichter die Gemeinde X._____ am 8. 
bzw. 19. Juli 2013 sowie am 31. Juli 2014 aufgefordert hatte, das Projek-
tänderungsgesuch im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den ent-
sprechenden Entscheid mitzuteilen, bewilligte die Gemeinde X._____ am 
26. August, mitgeteilt am 3. September 2014, das Bauprojekt bezüglich 
der Neudeklaration der geplanten Wohnungen. Dagegen erhob A._____ 
am 26. September 2014 wiederum Beschwerde an das Verwaltungsge-


- 3 -
richt des Kantons Graubünden (Verfahren R 14 93) und beantragte die 
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der von der Gemeinde 
X._____ erteilten Bewilligung zur Projektänderung im Bauprojekt. Am 
25. August, mitgeteilt am 16. Oktober 2015, hiess das Verwaltungsgericht 
die Beschwerde R 12 133 insoweit gut, als die Beschwerde nicht durch 
Anerkennung hinfällig geworden war und hob den angefochtenen Ein-
spracheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012, auf. Die Be-
schwerde R 14 93 wurde gänzlich gutgeheissen, was zur Aufhebung des 
angefochtenen Beschlusses vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 
2014, führte. Dieses Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
2.
Am 30. Mai 2016 reichte die B._____ AG ein neues Gesuch für den Neu-
bau des Wohn- und Geschäftshauses C._____ auf Parzelle 130 ein. Es 
sollen insgesamt elf Wohnungen sowie ein Gewerberaum auf insgesamt 
fünf Geschossen (inkl. UG) erstellt werden. Gemäss Vermessung der 
D._____ AG vom 22. Februar 2016 könne eine Hauptnutzfläche (HNF) 
Wohnen vom bestehenden Gebäude übernommen werden. Der Erstwoh-
nungsanteil solle 322.16 m2 HNF bzw. der Zweitwohnungsanteil 516.74 
m2 HNF betragen. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 743 m2 und 
einer AZ von 2 resultiere eine mögliche BGF von 1‘486 m2. Davon kon-
sumiere das geplante Gebäude 1459.5 m2. Das Gesuch wurde publiziert 
und vom 3. bis 23. Juni öffentlich aufgelegt. 
3.
Gegen das Baugesuch erhob unter anderem A._____ am 19. Juni 2016 
Einsprache und beantragte, auf den Neubau des Wohn- und Geschäfts-
hauses C._____ sei zu verzichten. Der geplante Neubau entspreche den 
baurechtlichen Vorgaben nicht und würde zu einem übermässigen und 
damit rechtswidrigen Entzug von Aussicht, Licht und Sonnenschein 
führen. Der geplante Neubau sei ein ähnliches Projekt wie dasjenige, 
welches vom Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 25. August 2015 ab-
gelehnt worden sei. 


- 4 -
4.
Am 4. Juli 2016 nahm die B._____ AG zur Einsprache von A._____ Stel-
lung und beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Be-
züglich der Geltendmachung des Entzugs von Aussicht, Licht und Sonne 
sei auf die Einsprache nicht einzutreten. Das verwaltungsgerichtliche Ur-
teil vom 25. August 2015 stehe dem Neubauprojekt nicht entgegen. Die 
damals erteilte Baubewilligung habe das Gericht deshalb aufgehoben, 
weil eine Bewilligungserteilung zwischen dem 11. März und dem 31. De-
zember 2012 durch das Bundesgericht als unzulässig qualifiziert worden 
sei und das damalige Projekt an der ZwVO gescheitert sei. Heute gelte 
das ZWG. Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG seien altrechtliche Wohnungen in 
der Art der Wohnnutzung frei. Solche Wohnungen dürften gemäss Art. 11 
Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut 
und wieder aufgebaut werden. Massgebend sei einzig, dass sich die HNF 
nicht erhöhe, was vorliegend nicht der Fall sei. 
5.
Am 2. August 2016, mitgeteilt am 11. Juni 2015 (recte: 11. August 2016), 
bewilligte der Gemeindevorstand X._____ das Bauvorhaben unter Bedin-
gungen und Auflagen und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab, 
soweit er darauf eintrat. Die negativen Immissionen betreffend verwies er 
die Einsprecher an den Zivilrichter. Unter anderem verfügte der Gemein-
devorstand was folgt:
"4. Erstwohnungen nach Art. 4 Abs. 1 lit. a ZWG (recte: Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG):
Wohnung 1. OG Nordwest
4.5 Zimmer
127.7 m2 BGF
108.4 m2 HNF
Wohnung 1. OG Mitte
2.5 Zimmer
75.2 m2 BGF
65.0 m2 HNF
Wohnung 1. OG Südost
4.5 Zimmer
115.7 m2 BGF
98.6 m2 HNF
Wohnung 2. OG Nordwest
1.5 Zimmer
59.9 m2 BGF
50.2 m2 HNF
Wohnung 2. OG Süd Mitte
1 Zimmer
36.8 m2 BGF
30.8 m2 HNF
Total 5 Wohnungen
415.3 m2 BGF
353.0 m2 HNF
- Diese Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich durch Personen mit 
Wohnsitz in der Gemeinde X._____ oder durch Personen, die sich zur Ausbil-
dungs- oder Erwerbszwecken in der Gemeinde aufhalten und über eine Aufent-
haltsbewilligung verfügen, genutzt werden. 
Das Grundbuchamt X._____ wird gemäss dem eidgenössischen Gesetz über Zweit-
wohnungen vom 20. März 2015 angewiesen, diese Auflage sowie den Plan "Haupt-


- 5 -
nutzfläche Wohnen: Neubau" nach Eintritt der Rechtskraft unter dem Stichwort "Erst-
wohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellte Wohnung nach Artikel 7 Absatz 1
Buchstabe a des Gesetzes, betreffend 5 Wohnungen mit 353.0 m2 HNF" bezüglich des
Grundstückes Nr. 130 als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung samt entspre-
chender EGID und EWID anzumerken. 
5. Altrechtliche Zweitwohnung nach Art. 10f ZWG
Wohnung 2. OG Nordost
2.5 Zimmer
68.9 m2 BGF
58.1 m2 HNF
Wohnung 2. OG Südwest
2.5 Zimmer
62.4 m2 BGF
53.0 m2 HNF
Wohnung 2. OG Südost
2.5 Zimmer
83.0 m2 BGF
70.4 m2 HNF
Wohnung 3. OG Nordwest
4.5 Zimmer
127.7 m2 BGF
108.4 m2 HNF
Wohnung 3. OG Mitte
3.5 Zimmer
90.6 m2 BGF
77.8 m2 HNF
Wohnung 3. OG Südost (Maisonette)
4.5 Zimmer
185.9 m2 BGF
154.0 m2 HNF
Total 6 Wohnungen
618.5 m2 BGF
521.7 m2 HNF"
Begründend führte der Gemeindevorstand im Wesentlichen aus, dass das 
Baugesuch den Abbruch des Geschäftshauses C._____ sowie den Wie-
deraufbau desselben im erweiterten Hofstattrecht im Sinne von Art. 81 
Abs. 3 KRG, Art. 6 BG sowie Art. 11 Abs. 2 ZWG beinhalte. Die dem Ge-
such beiliegenden Bestandesaufnahmen gäben den rechtmässigen Zu-
stand wieder. Die maximal zulässige AZ von 2 sei mit einer Reserve von 
25 m2 BGF eingehalten. Eine Wiederaufbaute im Hofstattrecht dürfe im 
Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden, weswegen sich 
ein Vergleich der vorbestandenen und der geplanten anrechenbaren (rec-
te neu: konsumierten) BGF erübrige. Es würden fünf Erstwohnungen mit 
einer BGF von 415.3 m2 und einer HNF von 353.0 m2 sowie fünf (recte: 
sechs) altrechtliche Wohnungen mit einer BGF von 618.5 m2 und einer 
HNF von 521.7 m2 erstellt. Das bestehende Geschäftshaus weise gemäss 
Bestandesplänen vier Wohnungen mit einer vor dem 11. März 2012 vor-
bestandenen HNF von 527.27 m2 auf. Es seien neu sechs Zweitwohnun-
gen mit einer HNF von 521.7 m² vorgesehen. Dies entspreche einer Re-
duktion der HNF von 5.57 m2. Es würden zusätzlich zwei neue Zweitwoh-
nungen geschaffen, was zulässig sei.
6.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 12. Sep-
tember 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit folgenden Anträgen:


- 6 -
"1.
Der angefochtene Einspracheentscheid und die von der Gemeinde erteilte Baubewilli-
gung seien aufzuheben.
2.
Verfahrensrechtlicher Antrag:
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
3.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin."
Zudem wurde der Beizug des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens 
R 12 133 und R 14 93 beantragt. Begründend führte die Beschwerdefüh-
rerin im Wesentlichen aus, dass der Wiederaufbau hier nicht im Hofstatt-
recht gemäss Art. 81 Abs. 3 KRG und Art. 6 BG erfolge, da sich das Ge-
schäftshaus C._____ in der Bauzone befinde und nicht gegen geltende 
Bauvorschriften verstosse. Die Berechnungen der BGF und der HNF im 
Baugesuch weiche von derjenigen im Einspracheentscheid ab. Für diese 
Differenzen fehle jegliche Erklärung. Bezüglich der behaupteten, altrecht-
lich vorbestandenen HNF sei die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungs-
pflicht nicht nachgekommen. Es bestünden begründete Zweifel daran, 
dass die von der Beschwerdegegnerin 2 behauptete HNF richtig berech-
net worden sei. Liege die behauptete HNF nicht vor, verletze der ange-
fochtene Entscheid Art. 2, Art. 10 und Art. 11 Abs. 2 ZWG. Durch das vor-
liegende Projekt werde die Zweitwohnungsfläche in der Gemeinde an 
prominenter Lage weiter erhöht, was einer unerwünschten Entwicklung 
entspreche. Solchen Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen 
sei von der Beschwerdegegnerin 1 gestützt auf Art. 12 ZWG entgegen-
zuwirken. Schliesslich verletze auch die bewilligte Neuplatzierung der 
neuen Zweitwohnungen im vorliegenden Bauprojekt ohne jede rechtliche 
Grundlage Art. 11 ZWG. 
7.
Mit prozessleitender Verfügung vom 23. September 2016 erkannte der 
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.
8.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 25. Oktober 2016 auf Abweisung der Be-


- 7 -
schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Wohn- und Ge-
schäftshaus C._____ sei 1907 erbaut worden. Die drei Obergeschosse 
mit einer vorbestehenden HNF von 527.27 m2 seien seit jeher bewohnt. 
Mit diversen Umbauten in den Jahren 1907-2002 sei die Situation ge-
schaffen worden, wie sie im Grossen und Ganzen noch heute bestehe. 
An der Wohnnutzung habe sich nie etwas geändert. In jüngster Zeit seien 
einzelne Zimmer möglicherweise vorübergehend auch als Personalzim-
mer genutzt worden. Für die Beurteilung, ob altrechtliche Wohnungen vor-
lägen, sei darauf abzustellen, ob die Wohnungen in der Absicht einer 
klassischen Wohnnutzungsbewilligung erstellt worden seien, auch wenn 
sie später vielleicht anders genutzt worden seien. Dies sei hier zu beja-
hen. Damit stellten die ganzen Geschossflächen aller drei Obergeschosse 
altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG dar und könnten im Umfang 
der vorbestehenden HNF wieder aufgebaut werden. Die heutige allfällige 
Nutzung als Personalzimmer ändere daran nichts. In der Gemeinde 
X._____ gebe es, abgesehen vom kommunalen Gesetz über die Kontin-
gentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabga-
be, keine gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene strengere Vorschriften, die 
dem Bauvorhaben entgegenstünden. Gemäss Vollzugshilfe des DVS 
könne der Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung irgendwo auf dem 
Grundstück stattfinden und auch ein Wohnungstausch sei möglich. Dies 
stehe nicht im Widerspruch zum ZWG. Sie sei ihrer Prüfungspflicht nach-
gekommen, indem sie abgeklärt habe, mit welcher Nutzungsabsicht die 
Obergeschosse ursprünglich bewilligt und erstellt worden seien und ob 
eine nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliege.
9.
Die B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 
25. Oktober 2016 die Abweisung der Beschwerde. Dabei argumentierte 
sie im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin 1 und ging noch 
detaillierter auf die Geschichte des bestehenden Wohn- und Geschäfts-
hauses C._____ ein. 


- 8 -
10.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 
und Argumentationen fest und vertieften diese insbesondere hinsichtlich 
des Begriffs der altrechtlichen Wohnung. 
11.
Am 4. Mai 2017 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes einen 
Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von Seiten der Be-
schwerdeführerin deren Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann 
anwesend war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren Frau 
E._____ und Herr F._____, vertreten durch deren Rechtsanwalt lic. iur. 
Gian Reto Zinsli, zugegen, während von Seiten der Beschwerdegegnerin 
2 die Herren G._____, H._____ und I._____ in Begleitung ihres Rechts-
anwaltes Dr. iur. Gieri Caviezel anwesend waren. Allen Anwesenden 
wurde an sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich 
anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern, 
wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden 
insgesamt noch 44 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt 
und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Herr I._____ legte an-
lässlich des Augenscheins noch einen Bericht des Amtes für Lebensmit-
telsicherheit und Tiergesundheit Graubünden vom 26. April 2017 betref-
fend baulichem Zustand und Unterhalt des Betriebs zu den Akten, wobei 
sämtliche Parteien auf eine Stellungnahme zum erwähnten Bericht ver-
zichteten. 
Auf das Ergebnis des Augenscheins und die weiteren Ausführungen der 
Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, sowie auf die 
eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.


- 9 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- 
und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, mit wel-
chem die Beschwerdegegnerin 1 unter anderem die Einsprache der heu-
tigen Beschwerdeführerin abgewiesen und die von der Beschwerdegeg-
nerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen 
erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz an-
gefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für 
ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. 
Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist 
die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-
recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass das Urteil 
des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 133 und 
R 14 93 vom 25. August 2015 vom streitberufenen Gericht beigezogen 
wurde. Damit wurde dem entsprechenden Antrag der Beschwerdeführerin 
entsprochen. 
3.
Die Beschwerdegegnerin 1 hat Bau- und Einspracheentscheid vom 2., 
mitgeteilt am 11. August 2016, die Einsprache der heutigen Beschwerde-
führerin abgewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuch-
te Baubewilligung mit fünf Erstwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a 
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) mit einer 
Bruttogeschossfläche (BGF) von 415.3 m2 bzw. einer Hauptnutzfläche 


- 10 -
(HNF) von 353 m2 und sechs altrechtlichen Wohnungen gemäss Art. 10 f. 
ZWG mit einer BGF von 618.5 m2 bzw. einer HNF von 521.7 m2 unter 
Auflagen und Bedingungen erteilt. Streitig und zu prüfen ist die Recht-
mässigkeit dieses Entscheids.
4. a)
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass es nicht zutreffe, 
dass vorliegend der Wiederaufbau im Hofstattrecht gemäss Art. 81 Abs. 3 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) und Art. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 
4.10.00) erfolge. Das Geschäftshaus C._____ befinde sich in der Bauzo-
ne und es sei nicht ersichtlich, in welchem Umfang oder Ausmass es den 
geltenden Vorschriften widerspreche. Andernfalls hätte der Gemeindevor-
stand die offenbar vorliegenden Widersprüche zu Bauvorschriften auf-
führen müssen. 
b)
Was die Beschwerdeführerin aus dieser Argumentation für sich ableiten 
möchte, ist nicht ersichtlich. Zutreffend ist zwar, dass das Bauprojekt nach 
Leseart der Beschwerdegegnerin 1 im erweiterten Hofstattrecht gebaut 
wird (vgl. E.3 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 2., 
mitgeteilt am 11. August 2016). Dies bedeutet indes nichts anderes, als − 
falls die baugesetzlichen Vorschriften einen umfangreicheren Bau als das 
Hofstattrecht erlauben würden − diese Vorteile selbstverständlich von ei-
ner Bauherrschaft ausgenützt werden könnten. Nichts anderes wurde of-
fenbar auch hier gemacht. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch nicht 
die Verletzung baupolizeilicher und raumplanerischer Vorschriften, son-
dern beklagt sich lediglich darüber, dass die Beschwerdegegnerin 1 sie 
nicht über solche allfälligen Widersprüche zum BG aufgeklärt habe. 
5. a)
Im Wesentlichen bestreitet die Beschwerdeführerin im vorliegenden ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, dass altrechtliche Wohnun-
gen mit einer vorbestandenen HNF für Zweitwohnungen von 527.27 m2 


- 11 -
vorhanden seien und dass Zweitwohnungen im geplanten Umfang erstellt 
werden könnten. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich bei der behaupteten 
HNF von 527.27 m2 um diejenige von altrechtlichen Wohnungen handle. 
Die Planunterlagen in diesem Verfahren entsprächen den Unterlagen aus 
dem Verfahren R 12 133 und R 14 93 nicht. Die Architekturvermessung 
der Firma D._____ AG vom 22. Februar 2016 möge zwar bezüglich der 
Quadratmeterzahlen korrekt sein. Es sei aber fraglich, ob die Beschriftun-
gen der Räume in der Vermessung korrekt seien. Es sei beinahe die ge-
samte Fläche der drei Obergeschosse als HNF im Sinne des ZWG be-
zeichnet worden, was falsch sei. Im 1. Obergeschoss sei vom östlichen 
Treppenhaus eine Raumansammlung in die HNF mit einbezogen worden, 
welche dem Wohnungsbegriff gemäss ZWG nicht entspreche. Es handle 
sich um zwei direkt vom Gang her zugängliche Zimmer sowie ein Gang 
und eine separate Dusche mit WC. Eine Küche gebe es dort nicht. Auch 
das Zimmer in der Nordwestecke des 1. Obergeschosses scheine nicht 
zur Wohnung im 1. Obergeschoss zu gehören, da es einen eigenen Zu-
gang zum Treppenhaus und eine eigene Toilette und Dusche habe. Im 2. 
Obergeschoss liege dasselbe vor, nämlich ebenfalls eine Anzahl von 
Zimmern, welche durch einen Gang miteinander verbunden seien. Hier 
sei zwar eine Küche beschriftet, allerdings sei keine Einrichtung einge-
zeichnet. Zudem sei im östlichen Teil des Hauses ein Teil des Treppen-
hauses und des Gangs ebenfalls zur HNF gezählt worden, was nicht 
zulässig sei. Es spreche viel dafür, dass es sich bei den fraglichen Räu-
men im 1. und 2. Obergeschoss um Personalzimmer oder Büros handle. 
Solche würden unter Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG fallen und seien Erstwoh-
nungen gleichgestellt. Da die Baubewilligungsbehörde keine Prüfung der 
Bestandespläne vorgenommen habe, sei die Beschwerdeführerin ge-
zwungen, Beschwerde zu erheben. Sollte sich aufgrund des Augen-
scheins und weiterer Unterlagen ergeben, dass tatsächlich die behaupte-
te vorbestandene Hauptnutzung im Geschäftshaus C._____ bestehe und 


- 12 -
die Beschwerdeführerin damit unterliegen, seien die Verfahrenskosten 
dennoch der Gemeinde anzulasten.
b)
Diesen Ausführungen ist − wie nachstehend dargestellt − nicht bei-
zupflichten. In der SIA-Norm 416 wird die HNF − in Abgrenzung zur Ne-
bennutzfläche, zur Verkehrsfläche und zur Funktionsfläche − wie folgt de-
finiert: 
Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der 
zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsfläche. 
Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten 
zugänglichen Geschoss. 
Die Geschossfläche gliedert sich in 
-
Nettogeschossfläche
-
Konstruktionsfläche.
Nettogeschossfläche (NGF)
Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden 
oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. 
Die Nettogeschossfläche gliedert sich in 
-
Nutzfläche, 
-
Verkehrsfläche und 
-
Funktionsfläche. 
Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Zweckbestimmung und 
Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient. 
Die Nutzfläche gliedert sich in 
-
Hauptnutzfläche und
-
Nebennutzfläche.
Hauptnutzfläche (HNF)
Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung 
des Gebäudes im engeren Sinn dient. 
Nebennutzfläche (NNF)
Die Nebennutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher die Hauptnutzfläche zur Nutzfläche 
ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. 
Zu den Nebennutzflächen gehören z.B. im Wohnungsbau
-
Waschküchen, 
-
Estrich- und Kellerräume, 
-
Abstellräume, 
-
Fahrzeugeinstellräume, 
-
Schutzräume und 
-
Kehrichträume. 


- 13 -
Verkehrsfläche (VK)
Die Verkehrsfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher ausschliesslich deren Er-
schliessung dient. 
Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Woh-
nung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. 
Funktionsfläche (FF)
Die Funktionsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der für haustechnische Anlagen 
zur Verfügung steht. 
Zur Funktionsfläche gehören Flächen wie 
-
Räume für Haustechnikanlagen, 
-
Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, 
-
Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungs-
kanäle und
-
Tankräume. 
c)
Vorliegend ergibt sich die vorbestandene HNF Wohnen von gesamthaft 
527.27 m2 (1. Obergeschoss 189.98 m2, 2. Obergeschoss 180.5 m2, 
3. Obergeschoss 156.79 m2) aus S. 22 der planlichen Darstellung im 
Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____". 
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin ist aus der erwähn-
ten planlichen Darstellung auch ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich 
bei der Fläche von 527.27 m2 um die vorbestehende HNF handelt, trägt 
die fragliche Seite 22 doch den Titel "Hauptnutzfläche Wohnen: beste-
hender Zustand". Die Beschwerdeführerin bestreitet die Korrektheit der 
planlichen Darstellung der HNF im Dossier 1122 bezüglich der Quadrat-
meterzahlen nicht, indem sie ausführt, die "Vermessung mag bezüglich 
der Quadratmeterzahlen korrekt sein; offensichtlich wurde festgestellt, 
dass im Gegensatz zu den in den Verfahren R 12 133 und R 14 93 be-
haupteten altrechtlichen 679 m2 BGF lediglich noch deren 527.27 m2 vor-
liegen" (vgl. Beschwerdeschrift vom 12. September 2016 Ziff. 5.2 S. 8, 
wobei die Beschwerdeführerin hier die BGF mit der HNF verwechselt). 
Vielmehr bestreitet die Beschwerdeführerin die der Baubewilligung zu-
grunde gelegte HNF mit der Begründung, einzelne Räume oder Zimmer 
im 1. und 2. Obergeschoss sowie gewisse Verkehrsflächen könnten nicht 
als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden mit der Konse-
quenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG 


- 14 -
zugerechnet werden könnten. Diese Rüge erweist sich − wie nachstehend 
dargestellt − als unbegründet. 
d)
Altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen, die vor der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder 
rechtskräftig bewilligt waren (vgl. Art. 10 ZWG), sind unter Vorbehalt be-
stehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder 
kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 
ZWG). Sie lassen sich als Erstwohnungen, Erstwohnungen gleichgestellte 
Wohnungen oder auch als Zweitwohnungen nutzen (vgl. ALIG, Der Woh-
nungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter vom 
30. Mai 2016, Rz. 68). Als Wohnung im Sinne des ZWG ist gemäss Art. 2 
Abs. 1 ZWG eine Gesamtheit von Räumen zu verstehen, die (lit. a) für ei-
ne Wohnnutzung geeignet sind, (lit. b) eine bauliche Einheit bilden, (lit. c) 
einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit an-
deren Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, 
(lit. d) über eine Kocheinrichtung verfügen und (lit. e) keine Fahrnis dar-
stellen (vgl. zur Wohnungsdefinition des ZWG: ALIG, a.a.O., Rz. 11 ff.). 
Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Wohnung vorliegt, ist 
darauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen 
Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde, auch wenn sie später allenfalls 
anders genutzt wurde (z.B. als touristisch bewirtschaftete oder zu Gewer-
bezwecken genutzte Wohnung). Massgebend für die Beurteilung, ob die 
Wohnung in der Absicht der klassischen Wohnnutzung erstellt wurde, 
sind vor allem die seinerzeitige Baubewilligung und die damaligen Um-
stände. In der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 
2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) heisst es denn auch, dass die Nutzungsmög-
lichkeit einer am 11. März 2012 bestehenden Wohnung nicht von der 
tatsächlichen Nutzung dieser Wohnung am Abstimmungstag als Erst- 
oder Zweitwohnung abhängen kann, zumal diese von zufälligen Umstän-
den bestimmt gewesen sein kann (BBl 2014 S. 2309). Mithin ist darauf 


- 15 -
abzustellen, mit welcher Absicht die Wohnung erstellt wurde. Geschah 
dies zur klassischen Wohnnutzung, handelt es sich um eine altrechtliche 
Wohnung, auch wenn vorübergehend eine andere Nutzung stattfindet. 
Vorübergehend bedeutet, dass ohne erhebliche Umbauten wieder eine 
Wohnnutzung hergestellt werden kann (vgl. zum Ganzen: Vollzugshilfe 
des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden [DVS] 
zum ZWG und zur Zweitwohnungsverordnung [ZWV; SR 702.1] vom Juni 
2016 zu Art. 10 ZWG S. 23 f.). Liegt eine solche altrechtliche Wohnung 
vor, darf diese im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut 
und wieder aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche 
Wohnungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass ei-
ne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden 
muss (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Werden keine neue Wohnungen geschaffen, 
so kann eine altrechtliche Wohnung innerhalb der Bauzonen um maximal 
30 Prozent der am 11. März 2012 bestandenen HNF vergrössert werden 
(Art. 11 Abs. 3 ZWG). Erweiterungen, die über dieses Mass hinausgehen, 
sind nur zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von 
Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder − sofern die spezifischen Bewilligungsvor-
aussetzungen erfüllt sind − als touristisch bewirtschaftete Wohnung im 
Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG dekla-
riert wird die Nutzungsbeschränkung ins Grundbuch eingetragen wird 
(Art. 11 Abs. 4 ZWG). 
e)
Wie vorstehend bereits erwähnt, ging die Beschwerdegegnerin 1 im vor-
liegenden Fall von einem altrechtlichen und damit vorbestehenden Zweit-
wohnungsbestand im Umfang von 527.27 m2 HNF aus (vgl. S. 22 der 
planlichen Darstellung im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge-
schäftshaus C._____"). Nicht angerechnet zur bestehenden HNF wurden 
dabei neben der Fläche des Treppenhauses und der Balkone auch je ein 
Raum pro Obergeschoss im Bereich des Treppenhauses. Dies ist − wie 
nachstehend dargestellt − nicht zu beanstanden. Wie die Beschwerde-


- 16 -
gegnerinnen in ihren Rechtsschriften nachgewiesen haben (vgl. Ver-
nehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. Oktober 2016 Ziff. 3 
S. 3, Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Oktober 2016 
Ziff. 4 S. 3 ff.) und sich anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 ge-
zeigt hat, wurden die in den drei Obergeschossen des Wohn- und Ge-
schäftshauses C._____ bestehenden Wohnungen ursprünglich nämlich 
als klassische Wohnungen bewilligt und wurden glaublich auch über Jah-
re so genutzt. Die in den Rechtsschriften der Beschwerdegegnerinnen 
enthaltenen Chronologien der Nutzung des Wohn- und Geschäftshauses 
C._____ zeigen, dass dieses ursprünglich im Jahr 1907 für Wohnzwecke 
im klassischen Sinne erstellt wurde (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 
[Bg1-act.] 1) und deren drei Obergeschosse über die gesamte Geschoss-
fläche auch über viele Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt wurden. Zwar 
fanden in der Zwischenzeit verschiedene An- und Ausbauten an der Lie-
genschaft statt (vgl. Bg1-act. 2-26), wobei sich dadurch an der Wohnnut-
zung der drei Obergeschosse nie etwas geändert hat. In jüngster Zeit 
wurden einzelne Zimmer im nordöstlichen Bereich der Liegenschaft als 
Personalzimmer verwendet, welche teilweise über eigene Kocheinrich-
tungen verfügen. Anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 hat sich 
indes gezeigt, dass diese sich im nordöstlichen Teil des 1. und 2. Ober-
geschosses befindlichen Räume, welche nach Auffassung der Beschwer-
deführerin nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden 
könnten mit der Konsequenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im 
Sinne von Art. 11 ZWG zugerechnet werden könnten, ursprünglich eben-
falls Teil der grossen Wohnungen bildeten und erst später zum Zwecke 
der Erstellung von Personalzimmer und Aufenthaltsräumen für Angestell-
te, vom Rest der Wohnungen abgetrennt wurden. Dies steht nach dem 
vorstehend Gesagten einer Anrechnung als vorbestehende HNF indes 
nicht entgegen, da die betreffenden Räume − wie der erwähnte Augen-
schein gezeigt hat − ohne erhebliche Umbauten wieder Wohnzwecken 
zugeführt werden könnten (vgl. vorstehend E.5d). Ebenfalls nicht zu be-


- 17 -
anstanden ist die Tatsache, dass im nordöstlichen Teil des Hauses im 1. 
und 2. Obergeschoss die Fläche der Gänge, welche die einzelnen, heute 
als Personalzimmer und Aufenthaltsräume genutzten Räume miteinander 
verbindet, sowie im 1. Obergeschoss ein Teil der Treppe zur vorbestan-
denen HNF gezählt wurden. Denn gemäss SIA-Norm 416 beinhaltet die 
HNF − wie gesehen − sämtliche Teile der Nutzfläche, welche der Zweck-
bestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen, 
während zur Nebennutzfläche, welche die HNF zur Nutzfläche ergänzt, im 
Wohnungsbau gemäss SIA-Norm 416 bloss Waschküchen, Estrich- und 
Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und 
Kehrichträume gehören. Da es sich bei den fraglichen zwei Gängen und 
dem Teil der Treppe überdies auch nicht um Verkehrsflächen im Sinne 
der SIA-Norm 416 handelt, zu welcher im Wohnungsbau die Flächen von 
ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, 
Rampen und Aufzugsschächten gehören, ist die Berücksichtigung der 
beiden Gänge im 1. und 2. Obergeschoss, welche ursprünglich zudem 
ebenfalls Teil der grossen Wohnungen bildeten, sowie eines kleinen Teils 
der Treppe im 1. Obergeschoss, in keiner Weise zu beanstanden. Dem-
entsprechend ging aber die Beschwerdegegnerin 1 vorliegend zu Recht 
von einer altrechtlichen bzw. vorbestehenden HNF von 527.27 m2 aus, 
zumal das gesamt Wohn- und Geschäftshaus C._____ − wie gesehen − 
in der Absicht der klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt und in 
dieser Form auch über Jahrzehnte genutzt wurde. Ob die drei im Bereich 
des Treppenhauses liegenden Räume im 1., 2. bzw. 3. Obergeschoss (in 
der planlichen Darstellung auf S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau 
Wohn- und Geschäftshaus C._____" jeweils weiss eingezeichnet), allen-
falls auch noch zur vorbestehenden HNF hätten gezählt werden können, 
braucht an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden da diese − wie gesehen 
− eben nicht zur vorbestehenden HNF angerechnet wurden. Die im ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Au-
gust 2016, von der Beschwerdegegnerin 1 angenommene vorbestehen-


- 18 -
den HNF im Umfang von gesamthaft 527.27 m2 ist nach dem vorstehend 
Gesagten nicht zu beanstanden. Da das fragliche Bauvorhaben neu 
sechs altrechtliche Zweitwohnungen mit einer totalen HNF von 521.7 m2 
vorsieht und dementsprechend die in Zweitwohnungen enthaltene, vorbe-
stehende HNF um 5.57 m2 reduziert wird, erweist sich der angefochtene 
Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, 
diesbezüglich als rechtens. Daran vermag weder die Tatsache, dass im 
Baugesuch bezüglich der Zweitwohnungen offenbar noch von einer neu-
en HNF von 517 m2 (vgl. Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Ge-
schäftshaus C._____" S. 21) bzw. 516.74 m2 (vgl. Dossier "1122 Ab-
bruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C._____" S. 23) gesprochen 
wurde, noch die Tatsache, dass das fragliche Bauprojekt gegenüber dem 
vorbestehenden Zustand zusätzliche neue Zweitwohnungen vorsieht, et-
was zu ändern. Denn einerseits liegt sowohl die im Baugesuch erwähnte 
neue HNF von 517 m2 bzw. 516.74 m2 als auch die im angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, 
erwähnte neue HNF von 521.7 m2 klar unter der vorbestehenden HNF 
von 527.27 m2 gemäss S. 22 des Dossiers "1122 Abbruch/Neubau Wohn- 
und Geschäftshaus C._____". Anderseits dürfen im Rahmen der vorbe-
standenen HNF gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG auch zusätzliche Wohnun-
gen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG erstellt wer-
den, sofern die HNF nicht erweitert wird, was vorliegend − wie gesehen − 
nicht der Fall ist (im Gegenteil, Reduktion der HNF um 5.57 m2). Ebenfalls 
als unbegründet erweist sich im Übrigen auch die beschwerdeführerische 
Rüge, wonach die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der altrechtlich vor-
bestandenen HNF ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen sei. Denn 
die Beschwerdegegnerin 1 hat im Baubewilligungsverfahren abgeklärt, 
mit welcher Nutzungsabsicht die Obergeschosse ursprünglich bewilligt 
und erstellt wurden und ob eine nicht nur vorübergehende andere Nut-
zung vorliegt. Als Ergebnis dieser Prüfung hat sie die von der Beschwer-
degegnerin 2 mit dem Baugesuch eingereichten Berechnungen der alt-


- 19 -
rechtlich vorbestehenden HNF im Dossier "1122 Abbruch/Neubau Wohn- 
und Geschäftshaus C._____" genehmigt. Folglich erweist sich auch der 
Vorwurf, wonach die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungspflicht nicht 
nachgekommen sei, als unbegründet. Abschliessend sei an dieser Stelle 
noch festgehalten, dass die BGF bei der Beurteilung der sich hier stellen-
den Fragen keine Rolle spielt, weshalb auf die entsprechenden Aus-
führungen der Beschwerdeführerin nicht weiter einzugehen ist. Genauso 
ist nicht von Relevanz, dass die Planunterlagen im vorliegenden Verfah-
ren angeblich den Unterlagen aus dem verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 nicht entsprechen, war von der 
Beschwerdegegnerin 1 doch nicht das frühere, sondern einzig das vorlie-
gende Projekt zu beurteilen.
6. a)
Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin eine missbräuchliche unbe-
schränkte Nutzung geltend, indem sie ausführt, dass der Grundeigentü-
mer des Hauses C._____ ebenfalls im Wohn- und Geschäftshaus 
C._____ wohne. Aus den bestehenden altrechtlichen Wohnungen sollten 
neue Zweitwohnungen gebaut werden. In welcher Wohnung bzw. wo der 
Grundeigentümer nach dem Umbau wohnen werde, sei nicht bekannt. In 
Bezug auf die vom Grundeigentümer bewohnte Wohnung liege eine 
missbräuchliche unbeschränkte Nutzung vor. Die Beschwerdegegnerin 1 
habe gestützt auf Art. 12 ZWG die Kompetenz, im Bereich der ungenutz-
ten Wohnungen von altrechtlichen Wohnungen Massnahmen gegen 
Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu ergreifen. Ob die Ge-
meinde bereits Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Ent-
wicklungen ergriffen habe, könne offen bleiben. Allerdings sei dies ein 
weiterer Hinweis dafür, dass ein derartiges Projekt von der Baubewilli-
gungsbehörde nicht einfach durchgewunken werden könne, ohne die ent-
sprechenden Prüfungen vorzunehmen. Dies umso mehr, als es sich hier 
um einen Fall von Art. 12 ZWG handle. Die Zweitwohnungsfläche in der 


- 20 -
Gemeinde werde dadurch weiter erhöht. Genau dies entspreche der un-
erwünschten Entwicklung. 
b)
Gemäss Art. 12 Abs. 1 ZWG ergreifen die Kantone und Gemeinden bei 
Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Missbräuche und uner-
wünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbe-
schränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungen erge-
ben können. Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von 
bisher zu Erstwohnzwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwe-
cken sowie die Änderungsmöglichkeiten nach Art. 11 Abs. 2 - 4 ZWG 
stärker einschränken als das ZWG. Soweit diese nutzungsmässigen und 
baulichen Änderungen nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, kön-
nen die Kantone sie ihr unterstellen (Art. 12 Abs. 2 ZWG). Im Kanton 
Graubünden wird die Kompetenz zum Erlass von strengeren Vorschriften 
im Sinne von Art. 12 Abs. 2 ZWG gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG und Art. 35e 
der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 
801.110) den Gemeinden übertragen, sofern der Kanton nicht selber legi-
feriert. 
c)
Zutreffend ist zwar, dass in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG 
vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) festgehalten ist, dass Miss-
bräuche und unerwünschte Entwicklungen zum Beispiel darauf zurückge-
hen, dass Ortsansässige ihre an einer attraktiven Lage im Ortskern gele-
gene Erstwohnung an Auswärtige verkaufen, die sie zu Zweitwohnzwe-
cken nutzen wollen. Beziehen sie parallel dazu in derselben Gemeinde 
eine andere, allenfalls neue Erstwohnung, kann dies nicht nur zu einer 
Entleerung der Ortskerne führen, sondern auch zu einer zusätzlichen 
Zersiedelung (BBl 2014 S. 2310). Vorliegend bestehen indes − mit Aus-
nahme der beschwerdeführerischen Behauptung, wonach der Grundei-
gentümer aktuell noch im Wohn- und Geschäftshaus C._____ wohne, 
aber nicht bekannt sei, wo dieser nach dem Umbau wohnen werde − kei-


- 21 -
nerlei Hinweise, wonach im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus 
C._____ wohnhafte Ortsansässige ihre Wohnung an Auswärtige zur Nut-
zung zu Zweitwohnzwecken verkaufen und die Ortsansässigen parallel 
dazu andere Erstwohnungen beziehen. Ein Missbrauch oder eine uner-
wünschte Entwicklung im Sinne von Art. 12 ZWG ist dementsprechend 
nicht ersichtlich, zumal das fragliche Bauvorhaben neben den geplanten 
Zweitwohnungen auch Erstwohnungen beinhaltet und das Projekt somit 
weder zu einer Entleerung des Ortskerns von X._____ noch zu einer Zer-
siedlung führt. Überdies verkennt die Beschwerdeführerin auch, dass 
Art. 12 ZWG zwar dem Kanton und den Gemeinden die Kompetenz zum 
Erlass von Vorschriften gibt, welche die Erstellung und Nutzung von 
Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Die Bestimmung ist aber 
− worauf die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlassungen vom 
25. Oktober 2016 zu Recht hinweisen − nicht direkt anwendbar und kann 
deshalb ohne ausführende kantonale oder kommunale Vorschriften keine 
Grundlage für die Verweigerung einer Baubewilligung sein. Weder im 
Kanton Graubünden noch in der Gemeinde X._____ gibt es − abgesehen 
vom kommunalen Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen 
und die Erhebung einer Lenkungsabgabe vom 23. Oktober 2011 
(Nr. 4.20.00) − gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene, strengere Vorschrif-
ten, die dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben entgegenstehen. 
Folglich erweist sich auch die beschwerdeführerische Rüge, wonach das 
Bauprojekt ein Missbrauch darstelle und zu einer unerwünschten Entwick-
lung führe, weshalb ihm die Bewilligung zu versagen sei, als unbegründet. 
7. a)
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin noch, dass die behauptete alt-
rechtliche HNF nicht an jedem Ort des Gebäudes wieder aufgebaut wer-
den dürfe. Zwar sei ein Wohnungstausch innerhalb eines Wohngebäudes 
nach der Vollzugshilfe des DVS zulässig. Dies sei allerdings nicht verfas-
sungskonform. Bereits die freie Umnutzbarkeit von Erstwohnungen sei 
nicht verfassungskonform. Weitere Erleichterungen zu Gunsten der Um-


- 22 -
nutzung einer altrechtlichen Erstwohnung in eine neue Zweitwohnung wi-
dersprächen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV; SR 101). In der Botschaft zum ZWG stehe denn auch, 
altrechtliche Wohnungen könnten umgebaut und wieder aufgebaut wer-
den mit einer geringfügigen Standortverschiebung. 
b)
Wie gesehen dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 
ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF wieder aufgebaut werden. Die 
Vollzugshilfe des DVS zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 äussert 
sich wie folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen 
zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): 
"Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es 
darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an ei-
nem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. werden. Beim Recht zum Wiederauf-
bau einer altrechtlichen Wohnung handelt es sich nämlich nicht um das Hofstatt-
recht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. 
(nur HNF zzgl. Erweiterung […]) eingehalten werden."
Die Beschwerdeführerin ist − wie gesehen − der Auffassung, dass die 
Sichtweise des DVS im Widerspruch zu Art. 75b BV und zum ZWG stehe. 
Dem ist nicht beizupflichten. Einerseits ist es grundsätzlich nicht zu bean-
standen, wenn sich die Beschwerdegegnerin 1 zur Beantwortung der 
Frage, ob die altrechtlich vorbestehende HNF an jedem Ort des Gebäu-
des wieder aufgebaut werden darf, der Sichtweise des zuständigen De-
partements gemäss dessen Vollzugshilfe anschliesst. Anderseits wider-
spricht die Sichtweise des DVS − und das ist entscheidend − weder 
Art. 75b BV noch dem ZWG, zumal vorliegend keine zusätzlichen HNF für 
Zweitwohnungen geschaffen werden und weder die BV noch das ZWG 
die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im Falle eines recht-
lich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art einschränken. An die-
sem Ergebnis vermag die Formulierung in der Botschaft des Bundesrates 
zum ZWG vom 19. Februar 2014, wonach altrechtliche Wohnungen im 
Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenen-


- 23 -
falls mit einer geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut 
werden dürfen (BBl 2014 S. 2310), entgegen der beschwerdeführerischen 
Auffassung nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht primär die 
Formulierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Gesetzeswortlaut 
von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, wonach die 
Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen Ort der Par-
zelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht widerspricht. 
Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulierung in der Botschaft des 
Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige Standortver-
schiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich entgegen, defi-
niert die Botschaft doch mit keinem Wort, was unter einer geringfügigen 
Standortverschiebung zu verstehen ist. Dementsprechend erweist sich 
aber auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau 
der altrechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbe-
gründet und ist abzuweisen. 
8. a)
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2., mitgeteilt am 
11. August 2016, als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung 
desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Entgegen der 
beschwerdeführerischen Auffassung trifft es nämlich − wie gesehen (vgl. 
vorstehend E.5e) − nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prü-
fungspflicht hinsichtlich der altrechtlich vorbestehenden HNF nicht nach-
gekommen ist. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin 1 abgeklärt, mit 
welcher Nutzungsabsicht die drei Obergeschosse im Wohn- und Ge-
schäftshaus C._____ ursprünglich bewilligt und erstellt wurden und ob ei-
ne allfällige nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliegt. Inwiefern 
die Beschwerdeführerin vor diesem Hintergrund zur Beschwerde ge-


- 24 -
zwungen gewesen sein sollte, wie dies von ihr geltend gemacht wird, ist 
nicht ersichtlich. Im Übrigen wäre es der Beschwerdeführerin auch freige-
standen, nach Durchführung des Augenscheins vom 4. Mai 2017, anläss-
lich dessen sich offenkundig gezeigt hat, dass die in den drei Oberge-
schossen des Wohn- und Geschäftshauses C._____ bestehenden Woh-
nungen zumindest ursprünglich als klassische Wohnungen bewilligt und 
glaublich auch über Jahrzehnte so genutzt wurden, ihre Beschwerde 
zurückzuziehen, was sie indes nicht getan hat. Dementsprechend hat 
aber die Beschwerdeführerin als unterlegene Partei auch die Verfahrens-
kosten zu tragen. 
c)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterlie-
gende Beschwerdeführerin überdies verpflichtet, der obsiegenden Be-
schwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendi-
gen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote des Rechtsanwaltes der 
Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Januar 2017 macht diese einen Betrag 
von gesamthaft Fr. 6'006.95 geltend (20 Arbeitsstunden à Fr. 270.-- [= 
Fr. 5'400.--] zuzüglich Kleinspesen von Fr. 162.-- und 8 % MWST von 
Fr. 5'562.-- [= Fr. 444.95]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend ge-
machten Kleinspesen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die 
Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.138.714) indes 
mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die 
vorliegende Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen 
(vgl. PVG 2015 Nr. 19). Dementsprechend sowie unter Berücksichtigung 
der Tatsache, dass die Honorarnote des Rechtsanwaltes der Beschwer-
degegnerin 2 vom 5. Januar 2017 den infolge des Augenscheins vom 
4. Mai 2017 verursachten Arbeitsaufwand noch nicht berücksichtigt, setzt 
das Gericht die Parteientschädigung ermessensweise auf pauschal 
Fr. 6'000.-- fest. In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin die Be-
schwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen. Bund, Kanton 
und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-


- 25 -
ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-
entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 
der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu-
sprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
zusammen
Fr.
5'584.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
A._____ entschädigt die B._____ AG aussergerichtlich mit pauschal 
Fr. 6'000.--.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]