gr_gerichte · A 2015 25 · 2015-09-24 · de

Kantons- und direkte Bundessteuern | Steuern der jur. Personen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 15 25
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
Richter
Stecher, Meisser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 24. September 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Kalberer Treuhand AG, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Steuerverwaltung Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Eidg. Steuerverwaltung, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Kantons- und direkte Bundessteuern


- 2 -
1.
Die A._____ AG mit Sitz in X._____ (bis Ende 2013 A._____ GmbH) ist 
Mieterin einer Industriehalle in X._____. Eigentümer und Vermieter dieses 
Gebäudes sind die beiden Alleinaktionäre B._____ und C._____. Der 
Mietzins beträgt Fr. 9'000.-- monatlich, wovon Fr. 500.-- als Nebenkosten 
gelten. Gemäss amtlicher Schätzung vom 19. November 2010 beträgt der 
Mietwert der Industriehalle Fr. 54'000.-- pro Jahr. 
2.
Bereits im Rahmen des Veranlagungsverfahrens des Steuerjahres 2010 
sah die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden im Umfang der Diffe-
renz 
zwischen 
dem 
effektiv 
bezahlten 
jährlichen 
Mietzins 
von 
Fr. 102'000.-- (exkl. Nebenkosten) und dem Mietwert gemäss amtlicher 
Schätzung von Fr. 54'000.-- eine geldwerte Leistung und nahm eine Auf-
rechnung von Fr. 48'000.-- bei der damaligen A._____ GmbH vor. Mit 
Einspracheentscheiden (direkte Bundes- und Kantonssteuer) vom 
24. September 2012 sah die kantonale Steuerverwaltung von der Auf-
rechnung der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Mietzins und 
dem Mietwert gemäss amtlicher Schätzung ab. Die kantonale Steuerver-
waltung hielt zu diesem Punkt jedoch was folgt fest: 
"Die Einsprache wird in diesem Punkt gutgeheissen unter der Bedingung, dass Sie 
im Jahre 2012 eine Neuschätzung beim Amt für Schätzungswesen, Schätzungs-
bezirk 2 beantragen. Für die Jahre 2010 und 2011 wird die Miete von 
CHF 108'000.--/Jahr anerkannt. Für das Jahr 2012 gilt der Mietwert gemäss der 
revidierten Schätzung. Die Aufrechnung von CHF 48'000.-- wird gestrichen."
3.
Da die A._____ AG in der Folge keine neue Schätzung beantragte, aner-
kannte die kantonale Steuerverwaltung im Rahmen der Steuerveranla-
gung der Steuerjahre 2012 und 2013 vom 23. Februar 2015 die geltend 
gemachte geschäftsmässig begründete Nettomiete nur im Umfang von 
Fr. 54'000.-- (zuzüglich Fr. 6'000.-- für Nebenkosten), woraus eine Auf-
rechnung beim Reingewinn von Fr. 48'000.-- pro Steuerjahr resultierte. 
Die dagegen erhobene Einsprache der A._____ AG vom 23. März bzw. 
vom 2. April 2015 wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspra-


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cheentscheiden (direkte Bundes- und Kantonssteuer 2012 und 2013) vom 
10. April 2015 ab. 
4.
Gegen die Einspracheentscheide erhob die A._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin) am 8. Mai 2015 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Einsprache-Entscheid vom 10. April 2015 zu den Steuerveranlagungen 
vom 23. Februar 2015 und zu den Schlussrechnungen der Kantons- und Ge-
meindesteuern sowie Bundessteuern für die Jahre 2012 und 2013 seien so-
weit aufzuheben, als die Mietwertkorrektur von CHF 48'000.-- dem steuerba-
ren Reingewinn aufgerechnet wurde.
2.
Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kan-
tons Graubünden."
Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin aus, dass sie insgesamt 
eine Raumfläche von 900 m2 beanspruche. Nebst den Räumlichkeiten, 
welche als Büro-, Lager- und Produktionsstätte genutzt würden, seien im 
Mietzins auch rund 13 Parkplätze für Kunden und Angestellte enthalten. 
Für das Geschäftsjahr 2010 sei zunächst eine Aufrechnung von 
Fr. 48'000.-- erfolgt. Daraufhin habe die Beschwerdeführerin abgeklärt, 
dass der marktübliche Mietzins im Industriegebiet bis zu Fr. 14.-- betra-
gen könne. Daher habe sie für die Steuerperioden ab 2012 beim Amt für 
Schätzungswesen (ASW) telefonisch eine Neuschätzung der Liegen-
schaft verlangt. Zudem sei ein Augenschein gefordert worden, um die 
Räume betreffend effektiver Fläche und Nutzung zu besichtigen. Die kan-
tonale Steuerverwaltung habe indes weder eine Neuschätzung vorneh-
men lassen noch einen Augenschein durchgeführt. Weder im StG noch 
im DBG sei festgehalten, dass für vermietete Liegenschaften auf den in 
der Schätzung festgelegten Mietwert abgestellt werden müsse. 
5.
Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) be-
antragte in ihrer Vernehmlassung vom 12. Juni 2015 die Abweisung der 
Beschwerde. Eine Verletzung des Rechts auf Beweisabnahme liege nicht 


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vor. Es habe keine Veranlassung bestanden, an den plausiblen Werten 
der amtlichen Schätzung zu zweifeln, zumal durch den Schätzer eine Be-
sichtigung vor Ort erfolgt sei. Entsprechend habe die Beschwerdegegne-
rin keinen Anlass gesehen, einen Augenschein durchzuführen oder eine 
Neuschätzung zu veranlassen. Im Übrigen hätte die Beschwerdeführerin 
die Neuschätzung anbieten bzw. vorlegen müssen. Dass sie dies getan 
habe, sei nicht belegt. Zwischen dem amtlich geschätzten Mietwert von 
Fr. 54'000.-- und dem effektiv bezahlten Mietpreis von Fr. 102'000.-- liege 
eine erhebliche und offensichtliche Diskrepanz. Die vom Bundesgericht 
definierten Voraussetzungen für die Annahme einer verdeckten Gewin-
nausschüttung seien erfüllt, weshalb die verdeckte Gewinnausschüttung 
zu Recht dem steuerbaren Reingewinn zugerechnet worden sei. Die amt-
liche Schätzung sei ein wesentliches Indiz für die Beurteilung der ge-
schäftsmässigen Begründetheit der Mietzinszahlungen. Von diesen durch 
das ASW festgelegten Werten solle nicht ohne Not abgewichen werden. 
Die Mieterträge der Steuerjahre 2012 und 2013 würden auf der aktuellen 
Schätzung vom 19. November 2010 basieren, welche durch die Eigentü-
mer der Liegenschaft nicht angefochten und dementsprechend anerkannt 
worden sei. Die ebenfalls von B._____ und C._____ vermietete Wohnung 
an der D._____ strasse in X._____ sei an eine Drittperson für eine Jah-
resmiete von Fr. 15'600.-- vermietet, obwohl der Mietwert gemäss Schät-
zung Fr. 19'800.-- betrage. Übertrage man diese Tatsache auf den Rest 
der Liegenschaft, sei sogar davon auszugehen, dass der Mietwert 
gemäss amtlicher Schätzung eher zu hoch als zu tief angesetzt sei. 
6.
Am 26. Juni 2015 (Poststempel) beantragte die Beschwerdeführerin repli-
cando die Gutheissung der Beschwerde. Sie habe stets nach Treu und 
Glauben gehandelt und die mündlich beantragte Neuschätzung als aus-
reichend empfunden. Die Neuschätzung sei auch angefordert worden, um 
einen geeigneten Nachweis der effektiv genutzten Fläche zu erhalten. 


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Trotz wiederholter, nun auch schriftlicher Aufforderung zur Neuschätzung 
beim ASW sei die Liegenschaft noch immer nicht neu geschätzt worden. 
7.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 forderte der Instruktionsrichter die Be-
schwerdeführerin auf, eine Kopie des Gesuchs um Neuschätzung einzu-
reichen. Daraufhin reichte die Beschwerdeführerin am 3. Juli 2015 eine 
Kopie des entsprechenden Gesuchs vom 30. März 2015 ein und teilte 
dem streitberufenen Gericht gleichzeitig mit, dass die Grundstückschät-
zung am 6. Juli 2015 stattfinden werde. 
8.
Am 3. Juli 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträ-
gen fest. 
9.
Mit Schreiben vom 17. Juli 2015 forderte der Instruktionsrichter die Be-
schwerdeführerin auf, die Neuschätzung einzureichen und − falls er-
wünscht − dazu Stellung zu nehmen. Da die Beschwerdeführerin auch in 
der Folge keine Schätzung einreichte, forderte der Instruktionsrichter die 
Neuschätzung direkt beim ASW ein. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie in den angefochtenen Einspracheentscheiden wird, soweit erforder-
lich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden die 
Einspracheentscheide vom 10. April 2015 (direkte Bundes- und Kantons-
steuer 2012 und 2013), mit welchen die Beschwerdegegnerin die Ein-
sprache der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen und gleichzeitig 
die im Rahmen der Steuerveranlagung der Steuerjahre 2012 und 2013 


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vorgenommene Aufrechnung beim Reingewinn von Fr. 48'000.-- pro 
Steuerjahr bestätigte. Solche Entscheide können gemäss Art. 140 Abs. 1 
des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) 
und Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) i.V.m. 
Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 
720.00) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungs-
gerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwal-
tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-
tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 
Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-
sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 
Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-
ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be-
schwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin der angefoch-
tenen Einspracheentscheide beschwert und damit ohne Weiteres zur Be-
schwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. 
b)
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die von der Beschwerdeführerin an 
ihre beiden Alleinaktionäre bezahlten Mietzinsen für die Industriehalle in 
X._____ dem Drittvergleich standhalten und damit als geschäftsmässig 
begründeter Aufwand steuerlich anzuerkennen sind, oder ob der bezahlte 
Mietzins übersetzt ist und teilweise als geldwerte Leistung der Beschwer-
deführerin an die beiden Alleinaktionäre qualifiziert werden muss. 
2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Beschwerdegegnerin eine Verletzung 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, weil sie nicht selbst eine Neu-
schätzung der Industriehalle angefordert und keinen Augenschein durch-
geführt habe. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach ständiger 


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Rechtsprechung formeller Natur. Ist die Rüge begründet, so ist der ange-
fochtene Entscheid grundsätzlich aufzuheben (BGE 119 Ia 136 E.2b mit 
Hinweisen) und eine Prüfung der weiteren Vorbringen erübrigt sich. Die 
Rüge ist daher vorweg zu beurteilen. 
a)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich zunächst aus den steuer-
rechtlichen Spezialbestimmungen (Art. 114 und 115 i.V.m. Art. 142 DBG, 
Art. 126a StG). Darüber hinaus gelten die aus der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) folgenden Verfahrens-
regeln zur Sicherung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). Der ver-
fassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 
BV räumt den Verfahrensbeteiligten das Recht ein, Beweismassnahmen 
zu beantragen und verpflichtet die Behörden, rechtzeitig und formgerecht 
angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen, die rechtserheblich 
sind, abzunehmen. Die Behörde darf auf die Beweisabnahme verzichten, 
wenn das frist- und formgerecht angebotene Beweismittel für die Veran-
lagung unerhebliche Tatsachen betrifft oder untauglich ist, den Beweis für 
die in Frage stehende rechtserhebliche Tatsache zu erbringen (BGE 
117 Ia 262 E.4b, 106 Ia 161 E.2b). Ausserdem darf die Behörde von der 
Abnahme eines Beweismittels absehen, wenn sie aufgrund bereits erho-
bener Beweise ihre Überzeugung, eine bestimmte Tatsache habe sich 
verwirklicht, gebildet hat und sie annehmen kann, dass ihre Überzeugung 
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (sog. antizipierte 
Beweiswürdigung; BGE 126 I 15 E.2a/aa, 124 I 208 E.4a, 122 I 53 E.4a; 
vgl. auch ZWEIFEL, in: ZWEIFEL/ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schwei-
zerischen Steuerrecht, Band I/2b, Bundesgesetz über die direkte Bundes-
steuer [DBG], 2. Aufl., Basel 2008, Art. 115 Rz. 5). 
b)
Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erfor-
derlichen Untersuchungen vor (Art. 130 Abs. 1 DBG, Art. 130a StG). Sie 
stellt nach Art. 123 DBG bzw. Art. 130a und Art. 128 Abs. 2 StG zusam-


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men mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Be-
steuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest 
und kann insbesondere Sachverständige beiziehen, Augenscheine durch-
führen und Geschäftsbücher und Belege an Ort und Stelle einsehen. Der 
Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veran-
lagung zu ermöglichen (Art. 126 Abs. 1 DBG, Art. 127 Abs. 2 StG). Die 
von ihm angebotenen Beweise müssen abgenommen werden, soweit sie 
geeignet sind, die für die Veranlagung erheblichen Tatsachen festzustel-
len (Art. 115 DBG, Art. 126a Abs. 3 StG). Wird ein Augenschein bean-
tragt, so steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im 
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine 
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf 
andere Weise nicht abgeklärt werden können (Urteil des Bundesgerichtes 
2A.500/2002 vom 24. März 2003 E.3.4). 
c)
Die Beschwerdeführerin hat bereits im Einspracheverfahren die Neu-
schätzung der Liegenschaft sowie die Durchführung eines Augenscheins 
verlangt, um die Räume an Ort und Stelle betreffend effektiver Fläche und 
Nutzung zu besichtigen. Dabei wies die Beschwerdeführerin insbesonde-
re darauf hin, dass sie mehr m2 beanspruche als in der amtlichen Schät-
zung vom 19. November 2010 aufgeführt. Die Beschwerdegegnerin ver-
zichtete in der Folge auf die Durchführung des Augenscheins, wobei sie 
sich auf die Mietwerte und Flächenangaben der amtlichen Schätzung vom 
19. November 2010 stützte. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. 
Einerseits darf sich die Beschwerdegegnerin grundsätzlich auf die Werte 
der amtlichen Schätzung abstützen, weil diese eine erhöhte Beweiskraft 
für die darin enthaltenen Tatsachen aufweist und nicht ohne triftigen 
Grund davon abzuweichen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amtliche 
Schätzung ist. Vorliegend stützt sich die Beschwerdegegnerin für die Ver-
anlagung der Steuerjahre 2012 und 2013 − wie gesehen − auf die amtli-
che Schätzung vom 19. November 2010 und damit auf eine durchaus 


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zeitnahe Schätzung. Anderseits hat die Beschwerdeführerin ihre Aussa-
ge, wonach sie mehr m2 beanspruche als in der amtlichen Schätzung vom 
19. November 2010 aufgeführt, immer nur behauptet und lediglich einen 
Augenschein als Beweis angeboten. Die in der amtlichen Schätzung vom 
19. November 2010 enthaltenen Werte widerlegte sie nicht, obwohl dies 
mit einfachen Mitteln, beispielsweise mit der Anforderung einer neuen 
amtlichen Schätzung beim ASW, ohne Weiteres möglich gewesen wäre. 
Dies zumal die Beschwerdegegnerin bereits in den Einspracheentschei-
den des Steuerjahres 2010 vom 24. September 2012 explizit darauf hin-
gewiesen hat, dass die Beschwerdeführerin noch im Jahr 2012 eine Neu-
schätzung beantragen solle und dass ab der Steuerperiode 2012 auf die 
Werte der revidierten amtlichen Schätzung abgestellt werde. Vor diesem 
Hintergrund musste der Beschwerdeführerin klar sein, dass sie und nicht 
die Beschwerdegegnerin die neue Schätzung beim ASW hätte veranlas-
sen und diese in der Folge bei der Beschwerdegegnerin hätte einreichen 
müssen. Jedenfalls bestand unter diesen Umständen für die Beschwer-
degegnerin keine ernsthafte Veranlassung, eine Neuschätzung zu bean-
tragen bzw. einen Augenschein durchzuführen, zumal die Schätzung vom 
19. November 2010 auf einer Besichtigung vor Ort durch den Schätzer 
beruht. Die Nichtbeantragung einer Neuschätzung sowie die Nichtab-
nahme des angebotenen Augenscheins verstösst deshalb weder gegen 
das Beweisabnahmegebot von Art. 115 DBG bzw. Art. 126a Abs. 3 StG 
noch gegen den verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör. 
3. a)
Der steuerbare Reingewinn der juristischen Personen setzt sich gemäss 
Art. 58 Abs. 1 DBG bzw. dem beinahe gleichlautenden Art. 79 Abs. 1 StG 
zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung 
des Saldovortrages des Vorjahres (lit. a), allen vor Berechnung des Sal-
dos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergeb-
nisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Auf-
wand verwendet werden (lit. b) sowie den der Erfolgsrechnung nicht gut-


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geschriebenen Erträgen mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Li-
quidationsgewinne (lit. c). Zum steuerbaren Reingewinn gehören nament-
lich Zuwendungen der Gesellschaft an die Anteilsinhaber oder ihnen na-
hestehende Dritte, die einem Aussenstehenden nicht oder zumindest 
nicht im gleichen Masse gewährt würden. Solche geldwerten Leistungen 
liegen rechtsprechungsgemäss vor, wenn kumulativ folgende Vorausset-
zungen erfüllt sind (BGE 131 II 593 E.5.1; Urteile des Bundesgerichtes 
2C_278/2012 vom 1. Oktober 2012 E.2.1, 2C_265/2009 vom 1. Septem-
ber 2009 E.2.1 je mit Hinweisen; vgl. auch BRÜLISAUER/POLTERA, in: ZWEI-
FEL/ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
Band I/2a, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 2. Aufl., 
Basel 2008, Art. 58 Rz. 92):
(i)
Es wird eine Leistung ausgerichtet, der keine angemessene 
Gegenleistung gegenübersteht, so dass sich die Leistung als 
Entnahme von Gesellschaftsmitteln, in einer Verminderung des 
durch die Gewinn- und Verlustverrechnung ausgewiesenen 
Geschäftsergebnisses auswirkt;
(ii)
Mit der Leistung wird ein Anteilsinhaber (oder eine ihm nahe-
stehende Person) begünstigt, d.h. die Leistung wird direkt oder 
indirekt zugehalten, wobei anzunehmen ist, dass die Leistung 
unterblieben oder wesentlich geringer wäre, wenn der Begüns-
tigte eine der Gesellschaft fernstehende Person wäre, die Leis-
tung also insofern ungewöhnlich ist und sich nicht mit sach-
gemässem Geschäftsgebaren vereinbaren lässt;
(iii)
Das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung muss für 
die handelnden Organe erkennbar gewesen sein, so dass da-
von ausgegangen werden kann, dass die Begünstigung beab-
sichtigt war. 


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b)
Bei den geldwerten Leistungen geht es um Zuwendungen an Inhaber von 
Kapitalanteilen oder an solche Nichtbeteiligte, die der Gesellschaft 
und/oder den Inhabern der gesellschaftlichen Beteiligungsrechte nahe-
stehen. Solche Leistungen, die ihren Rechtsgrund im Beteiligungsverhält-
nis haben, sind beim steuerbaren Ertrag der Gesellschaft aufzurechnen, 
soweit sie einem unbeteiligten Dritten unter gleichen Umständen nicht 
oder nicht im gleichen Ausmass eingeräumt würden und auch keine Kapi-
talrückzahlung darstellen. Diese Regel des sog. Drittvergleichs (oder 
Prinzips des "dealing at arm's length") verlangt also, dass selbst Rechts-
geschäfte mit Beteiligungsinhabern zu den gleichen Bedingungen abzu-
wickeln sind, wie sie mit aussenstehenden Dritten zu Wettbewerbs- und 
Marktbedingungen 
vereinbart 
würden 
(vgl. 
BGE 
131 II 593 
E.5, 
119 Ib 116 
E.2b, 
115 Ib 111 
E.5; 
Urteil 
des 
Bundesgerichtes 
2C_278/2012 vom 1. Oktober 2012 E.2.1.1). 
c)
Im Bereich der geldwerten Leistungen gilt die Grundregel, dass die Steu-
erbehörde die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende Tatsa-
chen trägt, die steuerpflichtige Gesellschaft dagegen diejenige für all das, 
was die Steuer aufhebt oder mindert. Der Behörde obliegt insbesondere 
der Nachweis dafür, dass die Gesellschaft eine Leistung erbracht hat und 
dieser keine oder keine angemessene Gegenleistung gegenübersteht. 
Hat die Behörde ein solches Missverhältnis zwischen Leistung und Ge-
genleistung dargetan, so ist es Sache der steuerpflichtigen Gesellschaft, 
die damit begründete Vermutung zu entkräften. Gelingt ihr dies nicht, trägt 
sie die Folgen der Beweislosigkeit (vgl. Urteile des Bundesgerichtes 
2C_278/2012 vom 1. Oktober 2012 E.2.1.2, 2C_88/2011 vom 3. Oktober 
2011 E.2.1.2). 
4. a)
Vorliegend steht fest, dass die Beschwerdeführerin ihren Alleinaktionären 
B._____ und C._____ für die Miete der Industriehalle in X._____, welche 


- 12 -
sich im Eigentum der Alleinaktionäre befindet, in den hier zur Diskussion 
stehenden Jahren 2012 und 2013 einen Jahresmietzins von Fr. 102'000.-- 
(exkl. Nebenkosten) entrichtete. Die Beschwerdegegnerin anerkannte im 
Rahmen der Veranlagungen der Steuerjahre 2012 und 2013 vom 23. Fe-
bruar 2015 die geltend gemachte geschäftsmässig begründete Nettomie-
te nur im Umfang von Fr. 54'000.-- (zuzüglich Fr. 6'000.-- für Nebenkos-
ten) und rechnete beim Reingewinn pro Steuerjahr Fr. 48'000.-- auf. Die-
se Aufrechnung bestätigte die Beschwerdegegnerin in den angefochtenen 
Einspracheentscheiden vom 10. April 2015. Dabei stützte sich die Be-
schwerdegegnerin auf die damals noch gültige amtliche Schätzung vom 
19. November 2010, welche einen jährlichen Mietertrag für die Geschäfts-
räumlichkeiten (mithin das gesamte Gebäude abzüglich der 4.5-
Zimmerwohnung) von Fr. 54'000.-- ausweist. Gegenüber dem von der 
Beschwerdeführerin bezahlten Nettomietzins von Fr. 102'000.-- resultiert 
somit eine Differenz im Umfang der von der Beschwerdegegnerin vorge-
nommenen Aufrechnung von Fr. 48'000.--. 
b)
Nachdem die Beschwerdeführerin bzw. die Alleinaktionäre B._____ und 
C._____ am 30. März 2015, mithin während des Einspracheverfahrens 
der Steuerjahre 2012 und 2013, beim ASW schriftlich eine Neuschätzung 
ihrer Liegenschaft beantragt hatten, forderte der Instruktionsrichter die 
Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, die entspre-
chende Neuschätzung einzureichen und − falls erwünscht − dazu Stellung 
zu nehmen. Da die Beschwerdeführerin in der Folge der gerichtlichen 
Aufforderung nicht nachkam und im verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahren der Untersuchungsgrundsatz gilt, mithin der Sachverhalt von 
Amtes wegen zu ermitteln ist (vgl. Art. 11 Abs. 1 VRG), ersuchte der In-
struktionsrichter in der Folge direkt das ASW um Zustellung der Neu-
schätzung. Dieses stellte dem streitberufenen Gericht nachfolgend die er-
suchte Schätzung vom 10. Juli 2015 zu.


- 13 -
c)
Da die Parteien sowohl im Einspracheverfahren (vgl. Art. 132 ff. DBG, 
Art. 137 ff. StG) als auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfah-
ren (vgl. Art. 140 ff. DBG, Art. 139 f. StG) noch neue Argumente und neue 
Beweismittel einreichen können und im verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren überdies − wie gesehen − der Untersuchungsgrund-
satz gilt, ist die nach den Einspracheentscheiden erstellte amtliche Schät-
zung vom 10. Juli 2015 im vorliegenden Beschwerdeverfahren grundsätz-
lich zu berücksichtigen. Das Verwaltungsgericht legt dem Entscheid mit-
hin denjenigen Sachverhalt zugrunde, der sich im Zeitpunkt der Ent-
scheidfällung verwirklicht hat und entsprechend bewiesen ist. Allerdings 
gilt es auch die in Art. 11 Abs. 2 VRG normierte Mitwirkungspflicht zu 
berücksichtigen, wonach die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an 
der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken. Diese allgemeine Mitwir-
kungspflicht wird im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) wie folgt kon-
kretisiert: 
Art. 42
Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen
.
1 Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranla-
gung zu ermöglichen.
2 Er muss auf Verlangen der Veranlagungsbehörde insbesondere mündlich oder 
schriftlich Auskunft erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigun-
gen sowie Urkunden über den Geschäftsverlauf vorlegen.
3 […]
Dieser in Art. 11 Abs. 2 VRG normierten und in Art. 42 Abs. 1 und 2 StHG 
konkretisierten Mitwirkungspflicht ist die Beschwerdeführerin vorliegend − 
wie nachfolgend dargestellt − gleich mehrfach nicht nachgekommen. 
•
Wie vorstehend bereits dargelegt sah die Beschwerdegegnerin bereits 
im Rahmen des Veranlagungsverfahrens des Steuerjahres 2010 im 
Umfang der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten jährlichen 
Mietzins von Fr. 102'000.-- (exkl. Nebenkosten) und dem Mietwert 


- 14 -
gemäss 
amtlicher 
Schätzung 
vom 
19. November 
2010 
von 
Fr. 54'000.-- eine geldwerte Leistung und nahm zunächst eine Auf-
rechnung von Fr. 48'000.-- vor. Zwar sah die Beschwerdegegnerin in 
den Einspracheentscheiden vom 24. September 2012 von der Auf-
rechnung der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Mietzins und 
dem Mietwert gemäss amtlicher Schätzung ab, allerdings nur unter 
der Bedingung, dass die Beschwerdeführerin im Jahr 2012 beim ASW 
eine Neuschätzung beantragt und für das Jahr 2012 der Mietwert 
gemäss der revidierten Schätzung gilt. Indem die Beschwerdeführerin 
im Wissen darum, dass die Beschwerdegegnerin im Rahmen der Ver-
anlagung der Steuerjahre 2012 und 2013 von der revidierten amtli-
chen Schätzung ausgehen wird, keine Neuschätzung beim ASW ver-
langt hat, hat sie die Mitwirkungspflicht bereits im Veranlagungsverfah-
ren verletzt. Sie behauptet zwar, sie habe beim ASW telefonisch eine 
Neuschätzung beantragt. Diese Aussage ist indes als Schutzbehaup-
tung zu werten. Wenn die Beschwerdeführerin nämlich nach Ergehen 
der Einspracheentscheide vom 24. September 2012 tatsächlich tele-
fonisch eine neue Schätzung beim ASW beantragt hätte, stellt sich die 
Frage, weshalb sie anschliessend, nachdem keine neue Schätzung 
erfolgte, nicht beim ASW nachgehakt hat. 
•
Aber auch im Einspracheverfahren der Steuerjahre 2012 und 2013 ist 
die Beschwerdeführerin ihrer Mitwirkungspflicht nicht hinreichend 
nachgekommen, indem sie bzw. die Alleinaktionäre B._____ und 
C._____ zwar am 30. März 2015 schriftlich beim ASW eine Neuschät-
zung verlangten, die Beschwerdegegnerin diesbezüglich aber nicht in 
Kenntnis setzten und insbesondere keine Sistierung des Einsprache-
verfahrens verlangten. Infolge dieser Verletzung der Mitwirkungspflicht 
hat die Beschwerdegegnerin die angefochtenen Einspracheentschei-
de vom 10. April 2015 denn auch auf der Basis des Sachverhalts 


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gemäss der alten, damals noch gültigen amtlichen Schätzung vom 
19. November 2010 gefällt. 
Die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch Nichteinreichung amtlicher 
Dokumente führt nicht automatisch zur Abweisung der Beschwerde. Denn 
das Verwaltungsgericht hat im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 142 
Abs. 4 DBG bzw. Art. 140 Abs. 2 StG die gleichen Befugnisse wie die 
Veranlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren. Vor diesem Hinter-
grund sowie unter Berücksichtigung der Tatsache, dass im verwaltungs-
gerichtlichen Beschwerdeverfahren der Untersuchungsgrundsatz gilt (vgl. 
Art. 11 Abs. 1 VRG), hat das streitberufene Gericht − wie vorstehend be-
reits erwähnt − die nach dem Einspracheentscheid ergangene amtliche 
Schätzung vom 10. Juli 2015 im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu 
berücksichtigen. Die vorstehend aufgezeigten Verletzungen der Mitwir-
kungspflicht durch die Beschwerdeführerin bleiben jedoch nicht ohne Fol-
gen. Vielmehr sind diese bei der Verteilung der Gerichtskosten sowie bei 
der Zusprechung einer Entschädigung entsprechend zu berücksichtigen 
(vgl. dazu nachstehend E.6). 
5. a)
Die amtliche Schätzung vom 19. November 2010 weist folgende Werte 
aus:
Geb-
Nr.
Gesch.
Anz.
Raum
m2
Summe 
m2
Miete/
Jahr
Fr./m2
Mietart/
Typ
488
EG
Werkhalle Sanitär mit
253.0
253.0
22'800
90
VM/G
488
EG
Werkhalle Chromstahl m
238.0
238.0
22'800
96
VM/G
488
OG
4 ½ Zi-Wohnung
110.0
110.0
19'800
180
VM/G
488
OG
Einstellhalle, Lager
0.0
8'400
VM/G
Anzahl Einheiten 4
601.0
73'800
Demgegenüber weist die amtliche Schätzung vom 10. Juli 2015 was folgt 
aus:


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Geb-
Nr.
Gesch.
Anz.
Raum
m2
Summe 
m2
Miete/
Jahr
Fr./m2
Mietart/
Typ
488
UG
Einstell- und Lagerhalle
357.0
357.0
14'280
40
VM/G
488
EG
Werkhalle LH 4.50m
193.0
193.0
19'320
100
VM/G
488
EG
Werkhalle LH 2.20m
111.0
111.0
8'800
80
VM/G
488
EG
Büro
59.0
59.0
7'080
120
VM/G
488
OG
Büro
88.0
88.0
10'560
120
VM/G
488
OG
Lager auf Podest
111.0
111.0
6'660
60
VM/G
488
OG
4 ½ Zimmerwohnung
131.0
131.0
19'800
151
VM/W
488
UG
Archiv
18.0
18.0
900
50
VM/G
Anzahl Einheiten 8
1'068
87'480
Die beiden amtlichen Schätzungen unterscheiden sich im Wesentlichen 
im Mietwert, wo sie eine Differenz von Fr. 13'680.-- aufweisen, sowie in 
den Flächenangaben. Während die amtliche Schätzung vom 19. Novem-
ber 2010 eine gesamthafte Fläche von 601 m2 ausweist, weist diejenige 
vom 10. Juli 2015 eine solche von 1'068 m2 aus. Diese Differenz erklärt 
sich mehrheitlich damit, dass die Einstellhalle in der Schätzung vom 
19. November 2010 mit 0 m2 (gegenüber 357 m2 in der Schätzung vom 
10. Juli 2015) ausgewiesen ist. Des Weiteren fehlt in der amtlichen 
Schätzung aus dem Jahr 2010 das "Lager auf Podest" im Umfang von 
111 m2, welches in der Schätzung 2015 aufgeführt ist. Die Schätzung 
vom 19. November 2010 erfolgte zwar ebenfalls vor Ort, jedoch offen-
sichtlich weniger detailliert als diejenige vom 10. Juli 2015. Dies vermag 
die beschwerdeführerische Aussage, wonach sie eine Fläche von gut 
900 m2 beanspruche, obschon die Werkhalle gemäss amtlicher Schät-
zung 2010 bloss eine Fläche von 491 m2 aufweise, zumindest teilweise zu 
erklären. 
b)
Wie vorstehend bereits dargestellt gehören zum steuerbaren Reingewinn 
im Sinne von Art. 58 Abs. 1 DBG bzw. Art. 79 Abs. 1 StG praxisgemäss 
auch Zuwendungen der Gesellschaft an die Anteilsinhaber oder ihnen 
nahestehende Dritte, die einem Aussenstehenden nicht oder zumindest 
nicht im gleichen Masse gewährt würden. Solche geldwerte Leistungen 
sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung immer dann anzu-
nehmen, wenn die Gesellschaft keine oder keine gleichwertige Gegenleis-
tung erhält, der Aktionär direkt oder indirekt einen Vorteil erhält, der einem 


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Dritten unter gleichen Bedingungen nicht zugebilligt worden wäre und der 
Charakter dieser Leistung für die Gesellschaftsorgane erkennbar war (vgl. 
dazu vorstehend E.3a und b). Im vorliegenden Fall besteht zwischen dem 
effektiv von der Beschwerdeführerin an die beiden Alleinaktionäre 
B._____ und C._____ bezahlten Mietzins für die Industriehalle in X._____ 
von Fr. 102'000 (exkl. Nebenkosten) und dem Mietwert gemäss neuer 
amtlicher Schätzung vom 10. Juli 2015 von Fr. 67'680.-- nach wie vor eine 
Differenz von Fr. 34'320.--. Selbst unter Berücksichtigung des Mietwerts 
der neuen amtlichen Schätzung, welche im Übrigen von den Alleinaktio-
nären B._____ und C._____ nicht beanstandet worden und in Rechtskraft 
erwachsen ist, sind die vorstehend erwähnten Voraussetzungen der 
geldwerten Leistung noch erfüllt. Denn der von der Beschwerdeführerin 
für die Miete der Industriehalle an die Alleinaktionäre bezahlte Mietzins 
von Fr. 102'000.-- (exkl. Nebenkosten) liegt deutlich über dem in der amt-
lichen Schätzung vom 10. Juli 2015 ausgewiesenen Mietwert von 
Fr. 67'680.--. Der ausgerichteten Leistung, mithin der Zahlung eines Miet-
zinses von Fr. 102'000.--, steht in Form der Überlassung der Industriehal-
le zum Gebrauch zwar eine Gegenleistung gegenüber. Allerdings ist die-
se keineswegs als gleichwertig zu bezeichnen, beträgt der Mietwert der 
Industriehalle gemäss amtlicher Schätzung vom 10. Juli 2015 doch − wie 
gesehen − bloss Fr. 67'680.--. Sodann wird mit der Mietzinszahlung ein 
Anteilsinhaber begünstigt, nämlich die beiden Alleinaktionäre B._____ 
und C._____. Und schliesslich war das Missverhältnis von Leistung und 
Gegenleistung für die handelnden Organe auch ohne Weiteres erkenn-
bar, hat die Beschwerdeführerin die Mietzinszahlung doch im Wissen um 
den in der amtlichen Schätzung vom 19. November 2010 ausgewiesenen 
Mietwert von Fr. 54'000.-- geleistet. Vor diesem Hintergrund ist denn auch 
davon auszugehen, dass die Begünstigung beabsichtigt war. Demzufolge 
ist die Differenz zwischen dem für die Industriehalle effektiv bezahlten 
Mietzins von Fr. 102'000.-- und dem Mietwert gemäss amtlicher Schät-
zung vom 10. Juli 2015 von Fr. 67'680.-- als geldwerte Leistung an die Al-


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leinaktionäre zu qualifizieren, welche gemäss Art. 58 Abs. 1 DBG bzw. 
Art. 79 Abs. 1 StG zum steuerbaren Reingewinn gehört. 
c)
Fraglich und zu prüfen bleibt, ob die neue amtliche Schätzung vom 
10. Juli 2015 die Aufhebung der angefochtenen Einspracheentscheide 
vom 10. April 2015 und die Rückweisung der Streitsache an die Be-
schwerdegegnerin zur Neuberechnung der Aufrechnung beim Reinge-
winn zu rechtfertigen vermag. Damit eine neue Schätzung im Laufe des 
Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht Berücksichtigung finden 
kann, hat diese gegenüber einer älteren Schätzung wesentliche Korrektu-
ren bzw. Anpassungen vorzuweisen. Dies gilt umso mehr, als dass amtli-
che Schätzungen grundsätzlich an einem Stichtag erfolgen und eine neue 
amtliche Schätzung im Folgejahr daher von der aktuellen Schätzung be-
reits leicht abweichende Werte aufweisen kann. Zudem erfolgt eine 
Schätzung stets im Zeitpunkt X und wird für die Veranlagung der Steuer-
periode Y verwendet. Vorliegend ist die Voraussetzung der wesentlichen 
Korrektur bzw. Anpassung gegenüber einer älteren Schätzung − wie 
nachfolgend dargestellt − erfüllt. Denn die neue Schätzung vom 10. Juli 
2015 erfolgte, verglichen mit derjenigen vom 19. November 2010, sowohl 
bezüglich der Flächen der verschiedenen Räume als auch in Bezug auf 
die Mieterträge wesentlich detaillierter. So wurde die Einstellhalle in der 
Schätzung vom 19. November 2010 noch mit 0 m2 ausgewiesen, während 
in der neuen Schätzung eine Fläche von 357 m2 ausgewiesen ist. Des 
Weiteren fehlt in der Schätzung aus dem Jahr 2010 im Gegensatz zur 
neuen Schätzung das "Lager auf Podest" im Umfang von 111 m2. Und 
schliesslich weist die neue Schätzung vom 10. Juli 2015 gegenüber der 
älteren Schätzung vom 19. November 2010 auch in Bezug auf die Miet-
werte eine wesentliche Änderung auf, stieg doch der Mietwert der gesam-
ten Industriehalle von Fr. 54'000.-- im Jahr 2010 auf Fr. 67'680.-- im Jahr 
2015. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt sich die Anwendung der amtli-
chen Schätzung vom 10. Juli 2015 sowohl für die Veranlagung des Steu-


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erjahres 2012 als auch für jene des Steuerjahres 2013; dies obwohl die 
amtliche Schätzung vom 19. November 2010 zeitlich näher am Steuerjahr 
2012 liegt, als jene vom 10. Juli 2015. Denn der Grundsatz, wonach beim 
Vorliegen mehrerer amtlicher Schätzungen im Zeitpunkt der Veranlagung 
jene zu verwenden ist, welche zeitlich näher an der zu veranlagenden 
Steuerperiode erfolgte, weil die näher am Steuerjahr liegende Schätzung 
eher die tatsächlichen Werte wiedergibt, gilt nicht, wenn − wie im vorlie-
genden Fall − beide Schätzungen in etwa ähnlich zeitnah am zu veranla-
genden Steuerjahr liegen und die eine Schätzung wesentlich detaillierter 
ist als die andere. 
d)
Nach dem Gesagten sind die angefochtenen Einspracheentscheide vom 
10. April 2015 aufzuheben und die Beschwerdegegnerin ist anzuweisen, 
die Gewinnaufrechnung für die Steuerjahre 2012 und 2013 basierend auf 
der neuen amtlichen Schätzung vom 10. Juli 2015 vorzunehmen. Daraus 
resultiert eine Reduktion der Aufrechnung pro Steuerjahr von Fr. 48'000.-- 
auf Fr. 34'320.-- (= Fr. 102'000.-- abzüglich Fr. 67'680.--).
6. a)
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel 
die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend gilt es jedoch 
was folgt zu beachten: Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdefüh-
rerin bereits in den Einspracheentscheiden der Steuerperiode 2010 vom 
24. September 2012 explizit darauf hingewiesen, dass ab der Steuerperi-
ode 2012 auf die Werte der revidierten amtlichen Schätzung abgestellt 
werde und die Beschwerdeführerin noch im Jahr 2012 eine Neuschät-
zung beantragen solle. Im Laufe des Einspracheverfahrens der Steuerpe-
rioden 2012 und 2013 hat die Beschwerdeführerin bzw. die Alleinaktionä-
re B._____ und C._____ schliesslich am 30. März 2015 schriftlich eine 
Neuschätzung beantragt. Dabei hat es die Beschwerdeführerin indes un-
terlassen, die Vorinstanz über die beantragte Neuschätzung in Kenntnis 
zu setzen. Dementsprechend hatte die Beschwerdegegnerin gar nicht die 


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Möglichkeit, das hängige Einspracheverfahren zu sistieren und das Vor-
liegen der neuen amtlichen Schätzung abzuwarten. Selbst im verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren hat die Beschwerdeführerin die 
neue amtliche Schätzung vom 10. Juli 2015 nicht eingereicht. All dies 
rechtfertigt es vorliegend ohne Weiteres, die Kosten des verwaltungsge-
richtlichen Beschwerdeverfahrens vollumfänglich der Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen. 
b)
Gemäss Art. 78 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflich-
tet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten not-
wendigen Kosten zu ersetzen (Abs. 1). Bund, Kanton und Gemeinden 
sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird 
in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Abs. 2). Vorliegend war die Be-
schwerdegegnerin zwar unstrittig in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig. 
Aufgrund der vorstehend aufgezeigten Verletzungen der Mitwirkungs-
pflicht (vgl. E.4c) sowie dem treuwidrigen Verhalten der Beschwerdefüh-
rerin sowohl im Veranlagungs- als auch im Einsprache- und im verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren hat diese aber unbestrittener-
massen Aufwand nicht nur beim Gericht, sondern auch bei der Be-
schwerdegegnerin verursacht. Denn die Beschwerdeführerin wusste be-
reits nach Erlass der Einspracheentscheide des Steuerjahres 2010 vom 
24. September 2012, dass die Beschwerdegegnerin ab der Steuerperiode 
2012 auf die Werte der revidierten amtlichen Schätzung abstellen wird. 
Indem sie bzw. die Alleinaktionäre B._____ und C._____ dennoch erst 
am 30. März 2015 eine neue amtliche Schätzung beantragte und die Be-
schwerdegegnerin überdies im Einspracheverfahren darüber nicht in 
Kenntnis setzte, war die Beschwerdegegnerin gezwungen, statt das Ein-
spracheverfahren bis zum Vorliegen der neuen amtlichen Schätzung zu 
sistieren, im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren eine Ver-
nehmlassung und eine Duplik zu verfassen. Dies rechtfertigt es im vorlie-


- 21 -
genden Fall, der Beschwerdegegnerin ausnahmsweise eine Umtriebsent-
schädigung in der Höhe von Fr. 1'000.-- zuzusprechen. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen. Die ange-
fochtenen Einspracheentscheide vom 10. April 2015 werden aufgehoben 
und die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden wird angewiesen, die 
Gewinnaufrechnung für die Steuerjahre 2012 und 2013 von Fr. 48'000.-- 
auf Fr. 34'320.-- zu senken. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
466.--
zusammen
Fr.
3'466.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
Die A._____ AG hat die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden aus-
sergerichtlich pauschal mit einer Umtriebsentschädigung in der Höhe von 
Fr. 1'000.-- zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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