gr_gerichte · VR3 2024 26 · 2025-03-05 · de
KES Fürsorgerische Unterbringung

Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 5. März 2025
Referenz
VR3 24 26
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Gees, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder
gegen
Gemeinde B._____
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
C._____ und D._____
Beschwerdegegner 2
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
Gegenstand
Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
C._____ und D._____ sind Eigentümer der nebeneinanderliegenden
Parzellen 30074 und 30075 im Grundbuch der Gemeinde B._____, Fraktion
E._____. Auf der Parzelle 30074 stehen aktuell "Wohnhaus und Stall". Gemäss
Generellem Gestaltungsplan B._____ ist das Wohnhaus als "kulturhistorisch
wertvolles Gebäude" und der Stall als "ortsbildprägende Baute" eingestuft. A._____
ist angrenzender Nachbar an die Parzelle 30075 (Parzelle 30069).
B.
C._____ und D._____ haben bereits am 23. Oktober 2020 sowie am 21. Juli
2021 zwei Baugesuche betreffend die erwähnten Grundstücke gestellt, wogegen
A._____ Einsprache erhoben hat. Die Gemeinde B._____ hat die beiden
Baugesuche mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Juli 2022 rechtskräftig
abgewiesen.
C.
Mit Baugesuch vom 25. März 2023 beantragten C._____ und D._____
betreffend die Parzellen 30074 / 30075 den Umbau respektive die Erweiterung der
auf Parzelle 30074 befindlichen Gebäude (Wohnhaus und Stall) in eine 4.5-Zimmer-
Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG sowie in ein
Atelier als Gewerbefläche.
D.
Gegen das vom 21. Mai bis 9. Juni 2023 öffentlich aufgelegte Baugesuch
erhob A._____ am 8. Juni 2023 Einsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der
Baubewilligung, unter gesetzlicher Kostenfolge. Zusammenfassend wurde
ausgeführt,
dass
das
Baugesuch
die
Voraussetzungen
des
Zweitwohnungsgesetzes nicht erfülle und das Projekt höchstens dann einer
Bewilligung zugänglich wäre, wenn die Gesamtheit aller zu Wohnzwecken
geeigneten Räume mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegt würde.
E.
Mit Bauentscheid vom 22. Januar 2024, mitgeteilt am 9. Februar 2024, wies
die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab, soweit sie darauf eintrat
und hiess das Baugesuch von C._____ und D._____ mit bestimmten Auflagen gut.
Die
Bewilligung
erfolgte
unter
anderem
mit
der
öffentlich-rechtlichen
Nutzungsbeschränkung, dass die Atelierräumlichkeiten im Unter- und Erdgeschoss
der Liegenschaft unter Ausschluss der Wohnnutzung ausschliesslich als
Gewerbeflächen respektive Atelier genutzt werden dürfen. Zwischen den
Gewerbeflächen und Wohnflächen dürfe keine interne Verbindung bestehen. Die
bestehenden Verbindungen müssten mittels unbeweglichen Trennwänden
geschlossen
werden.
Entsprechend
wurde
das
Grundbuchamt
F._____
angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen als Auflage auf
Parzelle 30074 mit dem Stichwort "Atelier im 1. UG/EG: Ausschliesslich gewerbliche

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Nutzung mit Wohnverbot (EGID Fr. 191644098)" anzumerken. Den Entscheid
begründete die Gemeinde damit, dass die alten Wohnflächen im Wohnteil der
Parzelle
30074
trotz
Unbewohnbarkeit
ausnahmsweise
als
altrechtliche
Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren seien, weil sie aufgrund des
kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als "kulturhistorisch wertvolles
Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten.
F.
Gegen den Bauentscheid vom 22. Januar 2024 erhob A._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 12. März 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Bauentscheids unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. 8,1 % MWSt.). Zudem sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu
erteilen. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass keine altrechtliche Wohnung im
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes vorliege, da sich die Wohnräume nicht für eine
Wohnnutzung eignen würden (Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Entsprechend
könne der Bau der geplanten Wohnung nicht ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt
werden. Zudem liege auf der Hand, dass die Atelierräume in Umgehungsabsicht
faktisch zu Wohnzwecken benutzt werden würden.
G.
In ihrer Vernehmlassung vom 9. April 2024 beantragten C._____ und
D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner 2) die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Sie bestritten
die Beschwerde- wie auch die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers. Eine
Umgehungsabsicht hinsichtlich der Nutzung des Ateliers wurde bestritten.
Nutzungen würden schliesslich auch von der Baupolizei auf ihre Rechtmässigkeit
geprüft.
H.
Mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 beantragte die Gemeinde B._____
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde;
unter gesetzlicher Kostenfolge. Sie wiederholte im Wesentlichen die bereits
gemachten Ausführungen gemäss Bauentscheid vom 22. Januar 2024.
I.
Mit Verfügung vom 7. Mai 2024 wurde die vom Beschwerdeführer beantragte
aufschiebende
Wirkung
für
die
Beschwerde
zuerkannt,
nachdem
die
Beschwerdegegnerin 1 auf eine diesbezügliche Vernehmlassung verzichtet und die
Beschwerdegegner 2 keine Einwände erhoben hatten.
J.
Mit Replik vom 28. Juni 20024 verwies der Beschwerdeführer auf seine
Anträge gemäss Beschwerde und vertiefte seine Standpunkte.

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K.
Mit Duplik vom 22. Juli 2024 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren
Rechtsbegehren unverändert fest und vertiefte ihre Argumente gemäss
Vernehmlassung vom 6. Mai 2024.
L.
Mit Schreiben vom 31. Juli 2024 führten die Beschwerdegegner 2 aus, dass
nicht dupliziert werden könne, da der Beschwerdeführer auf die von ihnen
eingereichte Vernehmlassung vom 9. April 2024 nicht repliziert habe.
M.
Mit Triplik vom 30. August 2024 wiederholte der Beschwerdeführer im
Wesentlichen die bereits deponierten Ausführungen.
N.
Mit
Quadruplik
vom
3. September
2024
äusserten
sich
die
Beschwerdegegner 2 nochmals kurz ohne neue wesentliche Vorbringen.
O.
Mit
Quadruplik
vom
13. September
2024
wiederholt
die
Beschwerdegegnerin 1 ihren bereits dargelegten Standpunkt.
P.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheidrelevant,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Prozessuales
1.1.
Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des
Gerichtsorganisationsgesetzes
vom
14. Juni
2022
(GOG;
BR
173.000)
vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und das
Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt
worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind per 1. Januar 2025
auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Infolgedessen
wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 26 auf VR3 24 26 abgeändert.
Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.
1.2.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid vom
22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6) ist weder endgültig noch kann er bei einer
anderen Instanz angefochten werden (vgl. Art. 92 KRG [BR 801.100], Art. 46 KRVO
[BR 801.110], Art. 126 Abs. 1 des Baugesetzes der Fraktion E._____ [nachfolgend
BauG-E._____] sowie Art. 33 Abs. 2 RPG (SR 700). Die Beurteilung der

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vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen
Gerichts. Die Beschwerde wurde im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- und
formgerecht eingereicht. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers wird
von den Beschwerdegegnern 2 bestritten (act. A.2 S. 3 f.) und ist nachfolgend zu
prüfen.
1.3.1. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch
besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Das kantonale Recht muss die
Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten gewährleisten (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG; Art. 111
Abs. 1 BGG). Entsprechend ist hinsichtlich der Frage der Legitimation auf Art. 89
Abs. 1 BGG und die dazu ergangene Rechtsprechung abzustellen. Art. 89 Abs. 1
BGG setzt für das Beschwerderecht voraus, dass die beschwerdeführende Partei
vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur
Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung hat (lit. c; vgl. BGE 141 II 50 E. 2.2.). Das besondere Berührtsein setzt
voraus, dass die beschwerdeführende Person zur Streitsache über eine spezifische
Beziehungsnähe verfügt. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit
dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die
Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren
Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden (BGE 140 II
214 E. 2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.2).
Zudem muss die beschwerdeführende Person ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids besitzen. Nach der
Rechtsprechung setzt dieses Interesse voraus, dass dieser Person im Falle des
Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist bei Streitigkeiten
über Baubewilligungen grundsätzlich zu bejahen, wenn das Durchdringen von
Rügen der beschwerdeführenden Person sich rechtlich oder tatsächlich auf ihre
Stellung auswirken würde, indem das Bauvorhaben, soweit es diese Person
belastet, nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGE 139 II 499 E. 2.2 mit
Hinweisen, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2023 vom
5. November 2024 E. 2.4.). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben in der Regel
insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser
Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder
andere Einwirkungen) betroffen sein werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen

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Anlage hervorruft (BGE 136 II 281 E. 2.3.1; Urteil 1C_392/1C_393/2020 vom
20. Mai 2021 E. 4.2, vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom
31. Mai 2022 E. 4.2).
1.3.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Beschwerdelegitimation des
Beschwerdeführers mit der Begründung, dass es nicht allein auf die Nähe zum
Grundstück ankommen dürfe. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlange
den Nachweis von tatsächlichen und rechtlichen Vorteilen. Die Liegenschaft des
Beschwerdeführers erhalte durch die Realisierung des Bewilligungsersuchten
keinen Nachteil. Im Gegenteil erführe sie, würde das streitgegenständliche Projekt
realisiert werden dürfen, nur Vorteile und auch eine massive Wertvermehrung. Dies
ergebe sich aus den Akten und der Begründung der Bewilligung (act. A.2. S. 3 f).
1.3.3. Das Gericht ist von Amtes wegen verpflichtet, die Prozessvoraussetzungen
und damit auch die Beschwerdelegitimation zu prüfen. Der Beschwerdeführer ist
durch den angefochtenen Entscheid formell beschwert, da er am vorinstanzlichen
Verfahren teilgenommen hat und dort mit seinen Anträgen ganz oder teilweise
unterlegen ist (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG; vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 608 f.). Auch die materielle
Beschwer, besonderes Berührtsein und schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids, kann bejaht werden, da
der Beschwerdeführer als Nachbar (Parzelle 30069, Eigentümerabfrage auf
https://G._____) durch das gemäss Bauentscheid bewilligte Bauprojekt mit grosser
Wahrscheinlichkeit von Immissionen wie Lärm, Staub etc. betroffen wäre.
Entsprechend ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.4.
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es festzuhalten, dass auf den vom
Beschwerdeführer sowie den Beschwerdegegnern 2 beantragten Beizug der Akten
betreffend die Baubewilligungsverfahren für die früheren Baugesuche der
Beschwerdegegner 2 vom 23. Oktober 2020 und 21. Juli 2021 verzichtet werden
kann. Wie sich nachfolgend zeigen wird, ergibt sich der relevante Sachverhalt
hinreichend aus den vorliegenden Akten (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung
BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I 60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3).
1.5.
Streitgegenstand
bildet
in
formeller
Hinsicht
die
Frage,
ob
der
Beschwerdeführer zur Einsprache legitimiert war und die Beschwerdegegnerin 1 zu
Recht auf die Einsprache eingetreten ist.
1.5.1. Gemäss Art. 92 Abs. 2 i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG sind zur Einsprache
Personen berechtigt, die ein schutzwürdiges eigenes Interesse haben oder nach

7 / 14
Bundesrecht legitimiert sind. Die Legitimation zur Einsprache muss wie die
Legitimation zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde mindestens im gleichen Umfang
wie
für
die
Beschwerde
in
öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten
ans
Bundesgericht gewährleistet sein (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG, Art. 111 Abs. 1 BGG,
Urteil des Bundesgerichts 1C_199/2021 vom 31. Mai 2022 E. 4.1.). Entsprechend
kann auf die in E. 1.3.1. zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 89
Abs. 1 BGG verwiesen werden.
1.5.2. Die Beschwerdegegner 2 bestreiten die Einsprachelegitimation des
Beschwerdeführers mit derselben Begründung wie dessen Beschwerdelegitimation
– mit einem fehlenden tatsächlichen und rechtlichen Interesse (vgl. dazu E. 1.3.2).
1.5.3. Die Legitimation des Einsprechers kann vorliegend bejaht werden. Der
Einsprecher würde als Nachbar (Parzelle 30069; Eigentümerabfrage auf
https://G._____) durch das Bauprojekt mit grosser Wahrscheinlichkeit von
Immissionen wie Lärm, Staub ect. betroffen sein. Somit ist er besonders berührt und
hat ein schutzwürdiges Interesse. Entsprechend war der Beschwerdeführer zur
Einsprache legitimiert und die Beschwerdegegnerin 1 ist zurecht darauf eingetreten.
2.
Materielles
In materieller Hinsicht sind insbesondere zwei Punkte strittig: Zum einen ist zu
prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung der
Wohnung zu Recht ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 des
Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) bewilligt hat (E. 3
nachfolgend). Zum andern ist zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1 das
Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche
bewilligt hat (E. 4 nachfolgend).
3.
Zur Frage der Bewilligung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung
3.1.
Gemäss
Art. 6
ZWG
dürfen
in
Gemeinden,
in
denen
der
Zweitwohnungsanteil über 20 % liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt
werden.
Vorbehalten
bleibt
die
Erstellung
neuer
Wohnungen
mit
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG oder in anderen, vorliegend nicht
zur Diskussion stehenden Ausnahmefällen. Ausgenommen von dieser Regelung
sind altrechtliche Wohnungen, welche am 11. März 2012 rechtmässig bestanden
oder rechtskräftig bewilligt waren (Art. 11 i.V.m. Art. 10 und Art. 2 ZWG).
3.2.
Die Gemeinde B._____ hat einen Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Die
Beschwerdegegnerin 1 bewilligte das Baugesuch betreffend die Erstellung der

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Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung, weil sie das vorbestehende Wohnhaus als
altrechtliche Wohnung qualifizierte (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11). Diese Qualifikation
wird vom Beschwerdeführer in Abrede stellt. Somit ist nachfolgend zu prüfen, ob
das
vorbestehende
Wohnhaus
als
altrechtliche
Wohnung
gemäss
Zweitwohnungsgesetz zu qualifizieren ist.
3.3.
Gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG liegt eine altrechtliche Wohnung
bei
kumulativem
Vorliegen
von
fünf
Voraussetzungen
vor.
Eine
der
Voraussetzungen ist die Eignung der Wohnung für eine Wohnnutzung am 11. März
2012 (Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG). Die Parteien sind sich einig, dass das bestehende
Wohnhaus aktuell nicht bewohnbar ist und auch am 11. März 2012 nicht bewohnbar
war (act. A.1 Rz 19 f., act. A.2 Ziff. VI.d, act. A.3 Rz. 10, act. B.1 E.7). Ein
entsprechendes Bild ergibt sich aus der bei den Akten liegenden Bilddokumentation
der Liegenschaft – zumindest für das Jahr 2020 (act. B.3). Somit fehlt es dem
bestehenden Wohnhaus am Erfordernis der Eignung für eine Wohnnutzung per
11. März 2012, weshalb grundsätzlich nicht von einer altrechtlichen Wohnung
gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG ausgegangen werden kann.
3.4.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob das bestehende Wohnhaus – wie von der
Beschwerdegegnerin 1 geltend gemacht – im Sinne einer Ausnahme durch
Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung zu qualifizieren ist.
3.4.1. Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich auf den Standpunkt, dass die alten
Wohnflächen
im
Wohnteil
der
Parzelle
30074
trotz
Unbewohnbarkeit
ausnahmsweise als altrechtliche Wohnflächen gemäss Art. 10 ZWG zu qualifizieren
seien, weil sie aufgrund des kommunalen Schutzes in Art. 80 BauG-E._____ als
"kulturhistorisch wertvolles Gebäude" zwingend wiederhergestellt werden müssten.
Die Rechtsordnung wäre augenscheinlich widersprüchlich, wenn die Art. 10 f. ZWG
in dieser Situation zufolge Unbewohnbarkeit den Untergang der altrechtlichen
Wohnnutzung anordnen würden, währenddem Art. 80 BauG-Ardez (i.V.m. Art. 94
KRG) die Eigentümer zufolge Unbewohnbarkeit zur Wiederherstellung der
altrechtlichen Wohnung verpflichten würde. Wie bei derart (scheinbaren) Konflikten
vorzugehen sei, habe das Bundesgericht kürzlich im Zusammenhang mit der Frage,
ob Bussen zulasten juristischer Personen steuerrechtlich als geschäftsmässig
begründeter Aufwand gelten, unter dem Titel Einheit der Rechtsordnung
beschrieben. Das Bundesgericht halte konkret fest, dass Gesetze im
Schnittstellenbereich unterschiedlicher Rechtsgebiete nach dem Grundsatz der
Einheit der Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese
Rechtsgebiete möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz.
16 f.).

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3.4.2. Vorweggenommen werden kann, dass das Gericht in den beiden erwähnten
Normen keinen Widerspruch sieht – Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge
Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus
Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80 BauG-Ardez. In Art. 10 i.V.m. Art. 2
Abs. 1 ZWG ist die Wohnraumnutzung und damit die Frage, ob das vorbestehende
Wohnhaus eine Erst- oder Zweitwohnung darstellt, geregelt. Die Norm von Art. 80
BauG-E._____ regelt dagegen die Verpflichtung des Eigentümers eines
kulturhistorisch wertvollen Gebäudes, dieses zu unterhalten respektive instand zu
setzen – unabhängig von der Nutzung des Wohnraums (Erst- oder Zweitwohnung).
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 sind die Eigentümer
gestützt auf den Wortlaut von Art. 80 Abs. 1 BauG-E._____ nicht verpflichtet, "die
bestehende (altrechtliche) Wohnnutzung zu erhalten bzw. wiederherzustellen…"
(act. A.3 Rz. 16). Gemäss Gesetzestext müssen vielmehr die Gebäude von
kulturhistorischem Wert – und nicht die bestehende altrechtliche Wohnnutzung –
erhalten bleiben (Edifizis da valur istoric-culturala … ston gnir mantgnüts).
3.4.3. Selbst wenn ein Widerspruch dieser beiden Normen zu bejahen wäre –
Verneinen einer altrechtlichen Wohnung infolge Unbewohnbarkeit gemäss Art. 10
i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG versus Instandstellungsverpflichtung gemäss Art. 80
BauG-E._____ –, wäre aufgrund der Gesetzessystematik klar, wie ein solcher
Widerspruch aufzulösen wäre. So steht
das Zweitwohnungsgesetz als
Bundesgesetz einem kommunalen Baugesetz gegenüber. Gemäss Art. 3 Abs. 2
ZWG kann der Kanton Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von
Wohnungen stärker einschränken als das Zweitwohnungsgesetz, allerdings darf er
e contrario keine nach dem Zweitwohnungsgesetz untersagten Zweitwohnungen
erlauben. Die von der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommene Auslegung von Art. 2
Abs. 1 lit. a ZWG würde allerdings – gestützt auf die kommunale Norm – eine nach
dem Zweitwohnungsgesetz untersagte Zweitwohnung erlauben, was gestützt auf
Art. 3 Abs. 2 ZWG als nicht zulässig erachtet werden kann.
3.4.4. Der
Vollständigkeit
halber
sei
erwähnt,
dass
der
von
der
Beschwerdegegnerin 1 zitierte Bundesgerichtentscheid (BGE 143 II 8 E. 7.3) einen
anderen Sachverhalt betrifft und deshalb für die Beurteilung der vorliegenden
Fragestellung
nicht
herangezogen
werden
kann.
Im
besagten
Bundesgerichtentscheid
geht
es
um
das
Aufeinandertreffen
von
sich
widersprechenden
Normen
aus
zwei
unterschiedlichen
Rechtsgebieten
(Steuerrecht und Strafrecht), welche nach dem Grundsatz der Einheit der
Rechtsordnung systematisch so auszulegen seien, dass diese Rechtsgebiete
möglichst widerspruchsfrei zusammenwirken würden (act. A.3 Rz. 17 f.). Anders als

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im zitierten Bundesgerichtsentscheid stehen sich vorliegend allerdings zwei
Normen desselben Rechtsgebiets (Baurecht) gegenüber – Art. 10 i.V.m. Art. 2 ZWG
versus Art. 80 BauG-E._____ –, welche sich im Übrigen nicht widersprechen (vgl.
E. 3.4.2) und deren Auslegung aufgrund der Gesetzessystematik selbst bei
Vorliegen eines Widerspruchs klar wäre (vgl. E. 3.4.3).
3.4.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kein Grund ersichtlich ist, weshalb
das bestehende Wohnhaus durch Gesetzesauslegung als altrechtliche Wohnung
zu qualifizieren wäre (vgl. E. 3.3 und 3.4).
3.5.
Das bestehende Wohnhaus ist somit – entgegen dem Bauentscheid vom
22. Januar 2024 (act. B.1 = act. C.6, Rz. 11) – nicht als altrechtliche Wohnung im
Sinne des Zweitwohnungsgesetzes zu qualifizieren. Entsprechend hat die
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die
Erstellung der Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG
zu Unrecht bewilligt.
4.
Zur Frage der Bewilligung des Ateliers als Gewerbefläche
4.1.
Der Vollständigkeit halber ist nachfolgend die strittige Frage zu klären, ob die
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die Erstellung des Ateliers zu
Recht als Gewerbefläche bewilligt hat.
4.2.
Der Beschwerdeführer rügt, dass das geplante Atelier im Baugesuch in
Umgehungsabsicht als Gewerbefläche eingegeben worden sei. Es liege auf der
Hand, dass die Atelierräume faktisch zu Wohnzwecken benutzt würden. Die "Stüva"
sei 18 m2 gross und 2.20 m niedrig, wogegen das Atelier 75 m2 gross sei.
Schliesslich entspräche eine Wohnnutzung des Ateliers auch dem vorgängig
eingereichten Baugesuch (act. A.1 Rz. 33 f.).
4.3.
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen zur Schaffung
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die
gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu
verknüpfen (Art. 90 KRG).
4.4.
Die Beschwerdeführerin hielt in ihren Erwägungen gemäss Bauentscheid
vom 22. Januar 2024 fest, dass die Bauherrschaft in einem ersten Bauvorhaben im
ehemaligen Heustall noch ein grosses Wohn- und Esszimmer (Erdgeschoss) sowie
ein von den Wohnräumen zugängliches Atelier (1. Untergeschoss) vorgesehen
habe. Die nun geplante Wohnung verfüge neben der eher kleinen Süva (18 m2) über

11 / 14
kein eigentliches Wohnzimmer. Das Atelier dagegen eigne sich aufgrund der
Grösse, der Lage, der Helligkeit sowie der Ausstattung (Cheminée) optimal zur
Wohnraumnutzung (act. B.1 = act. C.6, Rz. 19 f.). Vor diesem Hintergrund hat die
Beschwerdegegnerin 1 unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit
alle geeigneten und erforderlichen Massnahmen ergriffen, um die Erhaltung des
rechtmässigen Zustandes abzusichern und damit eine missbräuchliche Nutzung
des Ateliers zu verhindern. So hat sie im Bauentscheid vom 22. Januar 2024 im
Rahmen von Auflagen angeordnet, dass die Atelierräumlichkeiten – unter
Ausschluss der Wohnnutzung – ausschliesslich als Gewerbeflächen / Atelier
genutzt werden dürfen und dass zwischen den Gewerbeflächen und den
Wohnflächen keine interne Verbindung bestehen dürfe bzw. dass die bestehenden
Verbindungen mittels unbeweglichen Trennwänden geschlossen werden müssen.
Eine entsprechende Anmerkung der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung
im Grundbuch F._____ wurde ebenfalls angeordnet (act. B.1 = act. C.6, Dispositiv
Ziff. 3.2).
4.5.
Der
Argumentation
des
Beschwerdeführers,
dass
die
von
der
Beschwerdegegnerin 1 getroffenen Massnahmen nicht ausreichen würden, um
einen Missbrauch zu verhindern, kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer
führte aus, dass die interne Verbindung zwischen Wohnung und Atelier problemlos
beseitigt werden könne, ohne dass die Gemeinde davon Kenntnis erlangen würde.
Zudem dürfe es kaum möglich sein, festzustellen, ob sich jemand zu Wohnzwecken
oder aus anderen Gründen in den Atelierräumen aufhalte (act. A.1 Rz. 34). Dem ist
entgegenzuhalten, dass gemäss kantonaler Rechtsprechung dem Bürger weder
von vornherein misstrauisch gegenübergetreten werden, noch in ihm einen
potentiellen Rechtsbrecher gesehen werden soll, sondern von der grundsätzlichen
Rechtstreue der Bürger auszugehen sei (vgl. dazu PVG 2008 Nr. 21 E. 2.c und PVG
1993 Nr. 37). Eine gewerbliche Nutzung des Ateliers scheint im Übrigen auch in
Anbetracht dessen, dass die Beschwerdegegner 2 ein Architekturbüro betreiben
(H._____ AG) als plausibel.
4.6.
Somit hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch betreffend die
Erstellung des Ateliers zu Recht als Gewerbefläche bewilligt.
5.
Fazit
Aufgrund der Ausführungen in E. 3 ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 das
Baugesuch der Beschwerdegegner 2 betreffend die Erstellung der Wohnung ohne
Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG zu Unrecht bewilligt hat. Die

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Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der angefochtene Bauentscheid vom
22. Januar 2024 ist aufzuheben.
6.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73
Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren
für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen
(Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie
richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem
Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2 VRG).
6.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unterliegenden
Beschwerdegegnern 1 und 2 je hälftig auferlegt.
6.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Gestützt auf die Verordnung über die Bemessung
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV;
BR 310.250]) wird bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte
Stundensatz übernommen, sofern dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht
überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt.
6.4.
Vorliegend machte der obsiegende Beschwerdeführer mit Schreiben vom
30. August 2024 eine Entschädigung von CHF 9'244.20 (inkl. 8,1 % MWST)
geltend. Er macht einen zeitlichen Aufwand von 30.75 Stunden und einen
Stundenansatz von CHF 270.00 geltend (gemäss Honorarvereinbarung war ein
Stundenansatz von CHF 290.00 vereinbart). Dieser Aufwand erscheint dem
angerufenen Gericht jedoch als zu hoch bzw. für die Prozessführung nicht
erforderlich, weshalb es die aussergerichtliche Parteientschädigung für das
vorliegende Verfahren ermessensweise auf pauschal CHF 7'500.00 (inkl. MWST
und Spesen) festsetzt. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerin 1 und der

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Beschwerdegegner 2 den Beschwerdeführer somit je zur Hälfte aussergerichtlich
zu entschädigen.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bauentscheid vom
22. Januar 2024 wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
348.00
Total
CHF
3'348.00
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde B._____ und unter sich solidarisch
haftend C._____ sowie D._____.
3.
Die Gemeinde B._____ einerseits und C._____ sowie D._____ andererseits
haben A._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 7'500.00 (inkl. MWST und
Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]