gr_gerichte · R 2011 80 · 2016-02-09 · de

Ortsplanungsrevision | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 11 80
5. Kammer 
URTEIL
vom 3. Juli 2012 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Ortsplanungsrevision
1. a)
… ist Eigentümer des Bauernbetriebs auf Parzelle 328 in … Darauf stehen 
mehrere Gebäude (vgl. Plan Beilage 1 der Stadtgemeinde vom 21. September 
2011). Im Norden der Parzelle befindet sich ein Ökonomiegebäude (Geb. Nr. 
59A) und ein weiteres Ökonomiegebäude (Geb. Nr. 59A-B). Im mittleren 
Bereich der Parzelle befindet sich eine Reithalle (Geb. Nr. 59A-C) mit zwei 
Anbauten Remise (59A-G) und Führanlage (59A-F). Das Grundstück liegt in der 
Landwirtschaftszone 
mit 
überlagerter 
Pferdeausbildungs- 
und 
Pferdepensionszone. In dieser überlagerten Zone sind gemäss Art. 63 BG 
Bauten und Anlagen zulässig, die der Aufzucht und Ausbildung von Pferden 
dienen. 
b)
Östlich von Parzelle 328 liegen die im Eigentum von … stehenden 
Nachbarparzellen 329 und 2444. Diese befinden sich heute ebenfalls in der 
Landwirtschaftszone.
c)
Das Departement des Innern und der Volkswirtschaft [DIV] (heute: Departement 
für Volkswirtschaft und Soziales [DVS]) stimmte am 9. Oktober 1992 dem 
Ökonomiegebäude 59A-B zu (Titel: Viehstall [Neubau]).
d)
Am 2. November 1999 stimmte das DIV dem Neubau der Reithalle (59A-C) zu.
e)
Am 21. Februar 2001 stimmte das DIV der massvollen Erweiterung der 
Reithalle (59A-C) in nordöstlicher Richtung mit einem ca. 545 m² (19 m x 28.7 


m) grossen Ausleger (59A-F) zu. Dieser Ausleger ohne Seitenwände wurde im 
damaligen Baugesuch als "Führanlage" deklariert.
f)
Am 27. Mai 2005 stimmte das DIV dem Anbau einer landwirtschaftlichen 
Remise an die südwestliche Seite der Reithalle zu (59A-G).
g)
Am 6. Februar 2007 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die 
Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzonen (BAB-Bewilligung) für den 
Einbau von Pferdeboxen in die vorgenannte Remise (59A-G).
h)
Im Jahre 2010 schliesslich erteilte das ARE die BAB-Bewilligung für weitere 
bauliche Massnahmen im Bereich der Führanlage 59A-F (Einbau einer 
Lagerbühne und Sattelkammer und Überdachung des Ballenlagers).
i)
Am 30. Juni 2010 nahm … im Rahmen der Mitwirkungsauflage (31. Mai – 30. 
Juni 2010) zur neuen Ortsplanung ... Stellung.
Wenn die Parzellen 329 und 2444 wirklich eingezont würden, sei das Problem 
des 
Schutzes 
der 
geplanten 
Wohnzone 
vor 
Immissionen 
und 
der 
Betriebssicherheit in das Verfahren einzubeziehen. Es sei zu klären, ob die 
Mindestabstände für den Nutzungstransfer auf den Parzellen 329 und 2444 
überhaupt möglich seien. Die Mindestabstände seien einzuhalten. Als solche 
gälten insbesondere die Abstände (der Schweizerischen Forschungsanstalt für 
Agrarwirtschaft und Landtechnik [FAT]) für Tierhaltungsanlagen (sog. FAT-
Abstände).
Eine Einzonung der beiden Parzellen könne unter Einhaltung der gesetzlichen 
Vorgaben nicht erfolgen. Ihm gehe es darum, den sehr gut geführten 
Landwirtschaftsbetrieb vor betrieblichen Einschränkungen zu schützen. Ein 
Bodentausch der einzuzonenden Parzellen mit Parzelle 1793 wäre besser. 
j)
Am 22. Oktober 2010 beurteilte der Schweizerische Bauernverband (SBV) im 
Auftrag von … die Situation. Er ging von 65 Plätzen zur Viehmast und vier 
Pferdeboxen im Gebäude Nr. 59A-B aus, von 7 Pferdeboxen im Gebäude Nrn. 
59A-A, von 9 Pferdeboxen im Gebäude Nr. 59A, von 33 Kälbern zur 


Grossviehmast im Gebäude Nr. 59A-F und von 22 Pferdeboxen im Gebäude 
Nr. 59A-C.
Für die Messungen stellte er für Gebäude Nr. 59A (Stall 1) auf dessen 
Mittelpunkt, für Gebäude Nr. 59A-B (Teil Grossviehmast), 59A-A und 59A-F 
(zusammen Stall 2) auf den Schnittpunkt des Laufhofzauns von 59A-A und 
59A-B vor diesen Gebäuden mit der Ecke von 59A-F und für Gebäude Nr. 59A-
C (Stall 3) auf den Mittelpunkt der dort befindlichen 22 Pferdeboxen ab.
Das Gutachten kam zum Schluss, dass Stall 2 den FAT-Mindestabstand zu 
Parzellen 329 und 2444 nicht einhalte (vgl. dafür und für die Messpunkte 
grafische Darstellung auf S. 13 des Gutachtens).
k)
Am 9. November 2010 beschloss das … Stimmvolk eine Gesamtrevision der 
Ortsplanung, 
so 
unter 
anderem 
einen 
Zonenplan 
und 
Generellen 
Gestaltungsplan. 
Darin 
wurde 
Parzelle 
328 
unverändert 
der 
Landwirtschaftszone 
mit 
überlagerter 
Pferde 
Ausbildungs- 
und 
Pferdepensionszone zugewiesen. Indessen wurden die beiden benachbarten 
Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1 
umgezont und mit einer Quartierplanpflicht belegt.
l)
Am 14. Dezember 2010 beurteilte das Landwirtschaftliche Bildungs- und 
Beratungszentrum (LBBZ) … in … im Auftrag von … die Situation. Für die 
Masttiere sei der ehemalige Milchviehstall (59A-B), welcher jetzt für die 
Viehmast genutzt werde, geeignet. Die Tierhaltung entspreche den Vorschriften 
und den heute üblichen Standards. Auch die Kriterien für kontrollierte 
Freilandhaltung und besonders tierfreundliche Stallhaltung würden erfüllt. Der 
Stall sei ursprünglich als Milchviehstall mit Aufzucht und Viehmast erstellt 
worden. Mittlerweile habe … die Milchproduktion aufgegeben und den Betrieb 
ganz auf Viehmast umgestellt. Dafür sei kein Baugesuch eingereicht worden, 
was auch nicht zwingend sei. Bauliche Veränderungen seien nicht nötig 
gewesen. Die Tierart sei auch nicht gewechselt und der Viehbestand in GVE sei 
auch nicht erhöht worden. Damit hätten aus der Betriebsumstellung keine raum-
,erschliessungs- oder umweltrelevanten Auswirkungen resultiert.


Anders zu beurteilen sei die Umnutzung des Innenhofes beim Pferderundlauf in 
einen Kälberstall. Diese Lösung sei für Gesundheit und Wohlbefinden der 
Kälber ideal. Zudem werde kein zusätzliches Land verbraucht. Es werde 
indessen ein Gebäudeteil neu für die dauernde Tierhaltung genutzt, der 
ursprünglich nur als Bewegungsplatz für Pferde gedacht gewesen sei. Diese 
Umnutzung bedürfe einer Bewilligung durch die Baubehörde.
2.
Am 20. Dezember 2010 erhob … Planungsbeschwerde an die Regierung und 
beantragte die Nichtgenehmigung der Umzonung von Parzellen 329 und 2444 
von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1. Die Parzellen seien der 
Landwirtschaftszone zuzuweisen.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 8. Februar 2011 beantragte die Gemeinde die 
Abweisung der Planungsbeschwerde.
4.
In seiner Replik vom 18. März 2011 hielt … an seinen Rechtsbegehren fest, 
ebenso die Gemeinde in ihrer Duplik vom 8. April 2011.
5.
Am 6. Juni 2011 nahm das kantonale Amt für Natur und Umwelt (ANU) 
gegenüber dem DVS zur Planungsbeschwerde Stellung. (Die Stellungnahme 
lag zunächst nicht bei den Akten und wurde vom Instruktionsrichter am 6. März 
2012 beim DVS ediert und den Parteien am 7. März 2012 zur Kenntnisnahme 
zugestellt.)
Das ANU wies darauf hin, dass es auf Wunsch der Gemeinde am 30. Juli und 
am 26. August 2010 FAT-Abstände ermittelt habe (Beilagen 10, 11 und 12 zur 
Vernehmlassung der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren). Die 
Berechnungen wiesen einen Fehler auf, der dazu führe, dass die 
Mindestabstände zu gering ausgefallen seien. Als Korrekturfaktor für 
Aufstallung/Entmistung sei 0.8 angenommen worden statt 1.0. Man müsse also 
die in den vorgenannten Beilagen zur Vernehmlassung der Gemeinde 
angegebenen Mindestabstände mit 1.25 multiplizieren.


Die eine Berechnung sei für den bewilligten Zustand (30 GVE in 59A-B, 5 
Pferdeboxen in der Südwestecke 59A-C [Bemerkung: 2 Ställe: [Bemerkung: 
59A-A und 59A-B  Stall 1; 59A-C  Stall 2], keine Korrektur für Weide), die 
andere im Sinne eines Entgegenkommens an den Gesuchsteller unter 
Annahme des durchschnittlichen Tierbestandes während der letzten zehn Jahre 
durchgeführt worden (39.7 GVE, aufgeteilt auf 3 Ställe [Bemerkung: 59A-A und 
59A-B  Stall 1; 59A  Stall 2; 59A-C  Stall 3] mit Korrektur für Weide 0.75) 
und die dritte gemäss Angaben des Beschwerdeführers (total 54 GVE, 
aufgeteilt auf 3 Ställe [Bemerkung: 59A-A und 59A-B  Stall 1; 59A  Stall 2; 
59A-C  Stall 3] mit Korrektur für Weide 0.75). 
Für die Einzelbetrachtung seien die Mindestabstände gemäss geltender Praxis 
in Graubünden von den zu Parzelle 329 und 2444 nächstgelegenen 
Emissionsquellen aus ermittelt worden, was die Nachbarn in der Umgebung der 
Anlage bevorzuge. Für die Ermittlung mit gegenseitiger Beeinflussung der 
Ställe sei der Mittelpunkt des Stalls bzw. des Gebäudeteils, der die Tiere 
enthalte, als Emissionsquelle betrachtet worden. Dies entspreche dem 
Vorgehen gemäss FAT-Bericht. Sowohl bei einer Einzelbetrachtung der Ställe 
als auch bei Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung mehrerer Ställe 
seien die Mindestabstände im bewilligten Zustand gegenüber Parzelle 329 und 
2444 gut eingehalten, nicht jedoch gegenüber Parzelle 343 (bestehende 
Wohnzone).
Auch bei der Berechnung nach durchschnittlichem Tierbestand seien die 
gleichen Messpunkte gewählt worden. Bei der Einzelbetrachtung der Ställe sei 
der Mindestabstand von Stall 3 gegenüber der überbauten Parzelle 326 
(bestehende Wohnzone und von Stall 2 derjenige gegenüber Parzelle 329) 
nicht ganz eingehalten. In beiden Fällen betrage der Mindestabstand 22.25 m 
(1.25 × 17.8 m). Bei Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung 
mehrerer Ställe seien die Mindestabstände gegenüber Parzelle 2444 
eingehalten und gegenüber Parzelle 329 knapp nicht eingehalten. Die 
überbauten Parzellen 343 und 326 (beide in bestehender Wohnzone) befänden 
sich so zu einem grossen Teil innerhalb des Mindestabstandes. 
Die dritte Berechnung ergebe die genau gleichen Resultate wie die zweite.


Zum Gutachten des SBV sagte das ANU, der Haupteinwand dagegen sei, dass 
Anzahl und Verteilung der Tiere auf die einzelnen Gebäude nicht den früheren 
Angaben entsprächen. Neu sollten 33 Kälber in der Führanlage gemästet 
werden, im Gutachten als Teil von Stall 2 bezeichnet. Zudem seien für die 
Berechnung 42 Pferdeboxen angenommen worden, die möglicherweise nicht 
alle bewilligt seien.
Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Einteilung der Ställe erfolgt sei. Weshalb 
Stall 3 separat betrachtet werde, sei ebenfalls nicht nachvollziehbar.
Die umgenutzte, nicht bewilligte Führanlage rücke das Zentrum von "Stall 2" 
Richtung Parzelle 329. Ohne diese unbewilligte Umnutzung befände sich das 
Zentrum von Stall 2 im Hof zwischen den Gebäuden 59A-A und 59A-B, also 
mehr als 40 m von den einzuzonenden Parzellen entfernt.
Es sei unklar, wie die GVE für Stall 2 und Stall 4 ermittelt worden seien. Es sei 
offenbar keine Korrektur für Weide vorgenommen worden. Die Korrektur für die 
Geländeform sei mit 1.2 zu hoch.
Die auf S. 13 dargestellten Hüllkurven seien unvollständig. Bei Ställen 1 und 3 
seien die gewichteten Mindestabstände von 51 bzw. 33 m gegenüber 
Wohnzonen nicht eingezeichnet. Werden sie eingezeichnet, wäre klar, dass 
sich die Parzellen in der bestehenden Wohnzone zu einem grossen Teil 
innerhalb der Mindestabstände befänden. Aus dem Gutachten SBV ergebe sich 
somit, dass die Umnutzung der Führanlage schon deshalb nicht bewilligt 
werden könne, weil die Mindestabstände gegenüber der bestehenden 
Wohnzone nicht eingehalten seien, unabhängig davon, ob Parzellen 329 und 
2444 eingezont würden oder nicht.
6.
Am 5., mitgeteilt am 6. Juli 2011, wies die Regierung die Planungsbeschwerde 
ab.
Sie erwog, dass die vorliegende Einzonung im Rahmen der vorliegenden 
Ortsplanungsrevision mehr oder weniger die einzige sei. Sie habe als 
Hintergrund die im Rahmen der Revision umgesetzte Bestrebung der Stadt zur 
dauernden Freihaltung der schutzwürdigen kernnahen Siedlungsinnenräume 
"…" 
Vorstadt" 
und 
"…" 
(vgl. 
dazu 
Ziff. 
5.2 
des 
Planungs- 
und 


Mitwirkungsberichts vom 10. November 2010). Dort solle die bisherige AZ 
halbiert und durch Nutzungstransport eine Konzentration des Baugebietes unter 
Schaffung von Freiflächen erreicht werden. Die Neueinzonung von Parzellen 
329 und 2444 diene gewissermassen einer rechtsgleichen Umsetzung dieser 
Freihaltebestrebungen. Die für die angestrebte Freihaltung erforderlichen 
Auszonungen könnten nicht zu 100 % durch Aufzonungen in unmittelbarer 
Nachbarschaft an den Rändern der Siedlungsinnenräume erzielt werden. Zur 
Gleichbehandlung 
aller 
in 
den 
Siedlungsinnenräumen 
betroffenen 
Grundeigentümer habe die Stadt eine vertragliche Regelung treffen können, die 
die 
Einzonung 
von 
Parzellen 
329 
und 
2444 
bedinge. 
Die 
vom 
Beschwerdeführer 
zum 
Abtausch 
offerierte 
Parzelle 
1793 
oder 
die 
gemeindeeigene 
Parzelle 
4 
im 
Gebiet 
… 
kämen 
für 
eine 
Kompensationsvereinbarung nicht in Frage. Die Einzonung von Parzellen 329 
und 2444 sei die einzige raumplanerisch vertretbare Möglichkeit zur 
Sicherstellung der rechtsgleichen Umsetzung des in einem grossen öffentlichen 
Interesse liegenden Konzepts der Stadt zur Freihaltung wertvoller Innenräume.
Für Anlagen der bäuerlichen Tierhaltung und der Intensivtierhaltung gälten die 
besonderen Vorschriften nach Anhang 2 Ziff. 51 der LRV (Art. 3 Abs. 2 lit. a 
LRV). Hier müssten die nach anerkannten Regeln der Tierhaltung 
erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden (Ziff. 
512 des Anhanges 2). Als anerkannte Regel der Tierhaltung gelte insbesondere 
der FAT-Bericht 476/1995. Zuvor seien die Mindestabstände nach dem FAT-
Bericht 350/1988 ermittelt worden. Die vorgesehene Revision des FAT-Berichts 
(Nr. 476, Vernehmlassungsentwurf vom 7. März 2005) sei vorgesehen, aber bis 
anhin nicht durchgeführt worden.
(Darstellung der Berechnung der FAT-Mindestabstände). 
Die 
Mindestabstände 
dienten 
bei 
neuen 
Anlagen 
der 
vorsorglichen 
Emissionsbegrenzung. 
Bei 
bestehenden 
Anlagen 
werde 
anhand 
der 
erforderlichen Mindestabstände beurteilt, ob Immissionen übermässig seien 
und die Anlage allenfalls saniert werden müsse (BGU 1C_ 306/2010 E 3.2 mit 
Hinweisen).


Die FAT-Richtlinien könnten auch herangezogen werden, um zu beurteilen, ob 
bei einer Neueinzonung die von einer benachbarten, bereits bestehenden 
Tierhaltungsanlage stammenden Geruchsbelästigungen gegen die Eignung der 
einzuzonenden Parzellen als Bauzone sprechen könnten. Gemäss Art. 3 Abs. 3 
lit. b des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) sollten Wohngebiete 
nämlich vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung 
möglichst verschont werden (Interessenabwägung; kein Verbot der Einzonung 
von Bauland wegen übermässiger Geruchsbelästigung möglich).
Hier sei umstritten, auf welcher Basis die Mindestabstände ermittelt werden 
sollten. Nicht die technische Anwendung des FAT-Berichts 476/1995 sei 
umstritten, sondern von welchem Tierbestand und von welchen Messpunkten 
im Hinblick auf die Ermittlung des Mindestabstandes auszugehen sei.
Auf dem Betrieb des Beschwerdeführers seien folgende Tierhaltungsanlagen 
bewilligt worden:
- Stall für 30 Kühe bzw. 30 GVE (unter der Annahme, dass es sich um 
Milchkühe handle), der aus Sicht der Luftreinhaltung zu Wohnzonen einen 
Abstand von 23.4 m einhalten müsste. Die Nordwestfassade sei weniger als 10 
m von der nächstgelegenen Wohnzone entfernt. Die Hauptemissionsquelle 
befinde sich vor der Südfassade, im Abstand von mindestens 40 m von der 
heute einzuzonenden Parzellen 239 und 2444 entfernt.
- Reithalle mit 5 bewilligten Pferdeboxen. 2006 sei eine Abstandsberechnung 
für 14 Pferde durchgeführt worden. 5 Pferdeboxen seien im Februar 2007 
bewilligt worden.
- Nicht bewilligt sei die Umnutzung der Führanlage zur Nutzung als Stall für 
Kälber. Wie viele der übrigen 17 Pferdeboxen im Gebäude 59A-C bewilligt 
seien, sei kaum rekonstruierbar. Es sei auch nicht bekannt, ob und allenfalls 
wann die Nutzung der Gebäude 59A und 59A-A als Pferdeställe bewilligt 
worden seien. Dort befänden sich 9 bzw. 7 Pferdeboxen.
Das ANU habe am 30. Juli 2010 auf Wunsch der Gemeinde zwei 
Abstandsberechnungen gemäss FAT-Bericht 476/1995 durchgeführt. Die eine 
stütze sich auf den bewilligten Zustand ab (Beilage 10 der Gemeinde im 


Planungsbeschwerdeverfahren), 
die 
andere 
auf 
den 
durchschnittlichen 
Tierbestand 
während 
10 
Jahren 
(Beilage 
11 
der 
Gemeinde 
im 
Planungsbeschwerdeverfahren). Eine dritte sei am 26. August 2010 gemacht 
worden (Tierbestand gemäss Einsprache; Beilage 12 der Gemeinde im 
Planungsbeschwerdeverfahren).
Für die Frage, ob die eingezonte Fläche wegen der vom Beschwerdeführer 
geltend gemachten Geruchsimmissionen aus seinem Betrieb als Wohnzone 
ungeeignet wäre, müsse auf den bewilligten Zustand auf dem Betrieb des 
Beschwerdeführers abgestellt werden, also vom Zustand, wie er sich 
entsprechend den erteilten Baubewilligungen präsentieren müsste. Aus den 
Berechnungen des ANU gemäss Beilage 10 der Vernehmlassung der 
Gemeinde und den Bemerkungen dazu (Korrektur des Fehlers gemäss Ziffer 
3.6 des angefochtenen Entscheides) halte die Neueinzonungsfläche die FAT-
Mindestabstände gegenüber dem Betrieb des Beschwerdeführers gut ein. 
Selbst 
wenn 
man 
zu 
Gunsten 
des 
Beschwerdeführers 
auf 
den 
durchschnittlichen Tierbestand der letzten Jahre abstellte, was nicht unbedingt 
dem bewilligten Zustand entsprechen müsse, halte die Neueinzonungsfläche 
nur ganz knapp und damit in einem tolerierbaren Ausmass (Spickel von rund 
4.5 m ab Zonen- und Parzellengrenze an der Westecke von Parzelle 329) den 
Mindestabstand nicht ein. Anders wäre es nur, wenn man auf den effektiven 
heutigen baulichen und betrieblichen Zustand auf dem Betrieb des 
Beschwerdeführers abstellte, wenn man also auch die noch nicht bewilligte 
Umnutzung der Führanlage für die Haltung von 33 Kälbern zur Mast einbezöge, 
zumal durch diese Umnutzung das Zentrum der Masttierstallungen in Richtung 
von Parzelle 329 gerückt werde (ohne diese Umnutzung wäre das Zentrum der 
Masttierstallungen im Hof zwischen den Gebäuden 59A-A und 59A-B, also 
mehr als 40 m von der Neueinzonungsfläche entfernt). Darauf könne aber nicht 
abgestellt werden. Es gebe keine Grundlage dafür, aufgrund derer der 
Beschwerdeführer einen Anspruch auf nachträgliche Bewilligung der bereits 
vorgenommenen Umnutzung der Führanlage abzuleiten vermöchte. Weder bei 
der erstmaligen Baubewilligung von 1992 noch bei späteren Bewilligungen 
noch bei der Ausscheidung der überlagerten Pferdeausbildungs- und 


Pferdepensionszone seien ihm irgendwelche Zusicherungen auf beliebige 
künftige Betriebserweiterungen gemacht worden. Ihm habe aufgrund der Lage 
seiner Betriebsparzelle inmitten des überbauten Gebietes schon immer klar 
sein müssen, dass sein Betrieb unter anderem aus Gründen der 
Geruchsemissionen irgendwann an Grenzen stossen würde. Im Verhältnis zu 
den bereits bestehenden Wohnzonen im Norden/Nordwesten des Betriebs 
seien diese Grenzen schon längst überschritten. Bereits deshalb sei die 
Umnutzung der Führanlage in einen Aufenthalt für Mastkälber nicht mehr 
bewilligungsfähig, völlig unabhängig von der beschlossenen Neueinzonung. 
Der Neueinzonung stünden somit keine luftreinhalterechtlichen Gründe 
entgegen. Andere Gründe, die die Neueinzonungen in Frage stellten, seien 
nicht ersichtlich. 
Gleichzeitig genehmigte die Regierung die Ortsplanung (BG, ZP, GGP, GEP) 
unter Bedingungen und Auflagen.
7.
Am 8. September 2011 erhob … … dagegen Beschwerde und beantragte, der 
Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die Umzonung von Parzellen 329 
und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1 sei nicht zu 
genehmigen und diese seien der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Eventuell 
sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Das Verfahren sei zu sistieren, bis das Verfahren R 11 38 behandelt und die 
Zulässigkeit der aktuellen Nutzung geklärt sei. Allenfalls seien die Verfahren zu 
vereinigen und im vorliegenden Verfahren vorfrageweise die materielle 
Rechtmässigkeit des aktuellen Betriebszustandes zu klären. Für die Beurteilung 
der vom Betrieb des Beschwerdeführers ausgehenden Immissionen sei nämlich 
vom materiell zulässigen Zustand auszugehen. Dieser sei im bisherigen 
Verfahren nicht bzw. nur unvollständig und somit ungenügend festgestellt 
worden. Insbesondere die Frage der Zulässigkeit der Umnutzung der 
Führanlage habe einen Einfluss auf die Beurteilung. Mit Stellungnahmen vom 
30. September und 3. Oktober 2011 lehnten die Regierung und die Stadt die 
anbegehrte Sistierung ab, worauf das Verfahren weitergeführt wurde.


Die Gebäude 59A (alter Kuhstall) und 59A-A (bereits früher als Pferdestall 
genutzter Stall) seien bei der Berechnung der FAT-Abstände nicht 
berücksichtigt worden. Die Regierung halte diesbezüglich im angefochtenen 
Entscheid nur fest, dass nicht bekannt sei, ob und allenfalls wann die Nutzung 
dieser Gebäude als Pferdeställe bewilligt worden sei. Er habe vom 
Schweizerischen Bauernverband (SBV) ein Gutachten (22. Oktober 2010) 
erstellen lassen, welches ergebe, dass, sofern man den Betrieb an seinem 
Standort erhalten möchte, auf die Einzonung der beiden Parzellen dringend zu 
verzichten sei.
Die Vorinstanz habe das ihr zustehende volle Überprüfungsrecht der 
angefochtenen Planung ungenügend ausgeübt. Sie habe den Sachverhalt in 
wesentlichen Punkten unvollständig festgestellt und gestützt darauf auch die 
pflichtgemäss 
umfassend 
vorzunehmende 
Überprüfung 
der 
sich 
entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen nicht genügend 
vorgenommen.
Betreffend die vorhandenen Baubewilligungen auf dem … habe sich die 
Regierung weitgehend auf Mutmassungen beschränkt. Sie sage, es sei nicht 
ganz klar, ob mit der Bewilligung der Reithalle (59A-C) auch die Pferdeboxen 
und die Güllengrube bereits bewilligt seien. Ohne Begründung sage sie, es 
wäre ein neues Baugesuch notwendig gewesen. Aufgrund der Umstände, 
insbesondere der Tatsache, dass 2005 bei nachträglicher Bewilligung der 
unbestrittenermassen zusätzlich ohne Bewilligung eingebauten Pferdeboxen in 
der später angebauten Remise (59A-G) eine Abstandsberechnung für 14 
Pferdeboxen vorgenommen worden sei, obwohl nur zusätzliche 5 Pferdeboxen 
zu bewilligen gewesen seien, sei offensichtlich, dass die Stadt bis zum 
vorliegenden Verfahren davon ausgegangen sei, die dort eingebauten neuen 
Pferdeboxen, 
welche 
im 
ursprünglich 
bewilligten 
Plan 
als 
"Unterstand/Pferdeboxen" bezeichnet gewesen seien, als bewilligt betrachtet 
worden seien. Wenn nun die Regierung auf Seite 17 des angefochtenen 
Entscheides schreibe, es seien neben dem Viehstall für 30 Kühe (59 A-B) nur 
die Reithalle mit fünf bewilligten Boxen vorhanden, sei dies eine ungenügende 
Feststellung des Sachverhaltes.


Auch betreffend die Gebäude 59A und 59A-A sei der Sachverhalt unvollständig 
ermittelt worden. Es fehle zudem eine Begründung, weswegen die dort 
untergebrachten 
Pferdeboxen 
bei 
den 
Abstandsberechnungen 
nicht 
berücksichtigt worden seien. In diesen Gebäuden befänden sich ins-gesamt 16 
Pferdeboxen. Dies habe der SBV bei seinem Gutachten berücksichtigt. Im 
angefochtenen Entscheid, Seite 17, werde dazu nur festgehalten, es sei nicht 
bekannt, ob und allenfalls wann die Nutzung dieser Gebäude als Pferdeställe 
bewilligt worden sei.
Die Ablehnung des Antrages auf Einholung einer Expertise sei eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs. Zwischen den Berichten des ANU und des SBV 
bestünden Differenzen, von welchem Zustand auszugehen sei und in der 
Auslegung der FAT-Richtlinien sowie bezüglich der Messpunkte und der 
Anwendung 
der 
Korrekturfaktoren, 
auch 
noch, 
nachdem 
im 
Planungsbeschwerdeverfahren eine Korrektur der vom ANU angewendeten 
Korrekturfaktoren vorgenommen worden sei. Hier handle es sich um 
Fachfragen, die eine Expertise angezeigt erscheinen liessen.
Auch betreffend die Rechtsfrage, von welchem Zustand auszugehen sei, werde 
das rechtliche Gehör verletzt. Auf Seite 29 des angefochtenen Entscheides 
werde nur festgehalten, es liege auf der Hand und sei selbstverständlich, dass 
für die Beurteilung der luftreinhalterechtlichen Zulässigkeit der Neueinzonung 
nicht 
auf 
einen 
eigenmächtigen, 
unbewilligten 
und 
damit 
illegalen 
Betriebszustand abgestellt werden dürfe. Auch für die Behauptung, der 
Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf nachträgliche Bewilligung, 
enthalte der angefochtene Entscheid keine Begründung. Damit sei die 
Prüfungspflicht verletzt.
Im Viehstall (59A-B) sei von 39 GVE auszugehen (Praxis gemäss FAT-
Richtlinie 350/1988).
Die Regierung setze sich mit dem Argument, bei der Beurteilung der Eignung 
der Parzellen zur Einzonung müssten auch die Entwicklungsmöglichkeiten des 
Betriebs berücksichtigt werden, nicht auseinander.


Im 
Planungs- 
und 
Mitwirkungsbericht 
sei 
keine 
Interessenabwägung 
vorgenommen worden. Die Immissionsproblematik sei dort überhaupt nicht 
erwähnt.
Die Stadt habe 1992 (Bewilligung Viehstall 59A-B unter Auflagen) und bei der 
späteren Schaffung der Pferdeausbildungs- und Pferdepensionszone mehrfach 
zum Ausdruck gebracht, sie sei an der Erhaltung und Weiterentwicklung des 
Betriebes 
... 
interessiert. 
Gestützt 
auf 
dieses 
Vertrauen 
habe 
der 
Beschwerdeführer in den letzten Jahren wesentliche Summen in den Betrieb 
investiert. Die Einzonung widerspreche somit dem Vertrauensgrundsatz; dies 
auch vor dem Hintergrund, dass die Stadt mit der unveränderten Zuweisung der 
Parzelle des Beschwerdeführers zur Landwirtschaftszone entschieden habe, 
der Bestand und die Weiterentwicklung des Betriebes am heutigen Standort 
seien sinnvoll und damit im öffentlichen Interesse. Sonst hätte das Grundstück 
einer anderen Zone zugewiesen werden müssen. Die Landwirtschaftszone 
hätte gegenüber dem geltenden Zonenplan nicht weiter geschmälert werden 
dürfen. Dies verstosse gegen Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG.
Die Einzonung widerspreche auch dem Leitbild und den Planungszielen der 
Stadt 
hinsichtlich 
Landwirtschaft, 
Pferdehaltung 
und 
Pferdezucht. 
Landwirtschaft und Pferdehaltung hätten hier eine lange Tradition und es 
bestehe ein qualifiziertes Interesse an der Sicherstellung von Bestand und 
Weiterentwicklung der betreffenden Betriebe.
Die Behauptung, eine notwendige Auszonung oder Rückzonung im Bereich der 
Kernzone habe nur mit der Einzonung der beiden Parzellen realisiert werden 
können, sei unbewiesen. Die Baulandqualität dieser Bereiche in der Kernzone 
sei nicht gegeben. Im Planungs- und Mitwirkungsbericht sei festgehalten, dass 
diese Fläche zu relativieren sei, weil die reduzierte Fläche bereits in der 
rechtskräftigen 
Ortsplanung 
weitgehend 
mit 
der 
Pflicht 
zur 
Nutzungskonzentration und Freihaltung belastet gewesen sei . Zudem habe 
sich der weitaus grösste Teil der Flächen in einer Bauzone zweiter Etappe 
befunden. Darauf werde im angefochtenen Entscheid nicht eingegangen. Es 
böten sich überdies verschiedene Parzellen als Ersatz für die eingezonten 
beiden Parzellen an (die erwähnte Parzelle des Beschwerdeführers, die 


Parzellen auf der anderen Seite der Pardellgasse). Der Realersatz sei sowieso 
nicht zwingend gewesen. Diesbezüglich fehle es an einer konkreten, 
schlüssigen Begründung.
Hier sei willkürlich das ÜG … nicht eingezont worden, mit der Begründung, die 
strassenmässige Erschliessung sei nicht gesichert. Gleichzeitig seien die in der 
Landwirtschaftszone gelegenen Parzellen 329 und 2444 eingezont worden, 
welche an derselben Strasse lägen. Willkürlich sei auch, wenn die Eignung von 
Parzelle 4 als Tauschobjekt verneint werde. Diese liege nicht im weitgehend 
überbauten Gebiet und trotzdem werde sie gleichzeitig der Zone für künftige 
bauliche Entwicklung zugewiesen. Somit stünde diese Parzelle aber eben 
gerade für die Erweiterung der Bauzone zur Verfügung.
Art. 3 Abs. 3 RPG verlange, dass Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen 
Einwirkungen möglichst verschont würden. Die möglichen Einwirkungen auf die 
beiden einzuzonenden Parzellen könnten dazu führen, dass diese als 
Wohnbaugebiet nicht geeignet wären. Eine solche Planung sei rechtswidrig. Die 
Grenzwerte 
des 
vorsorglichen 
Immissionsschutzes 
seien 
gemäss 
Bundesgerichtsurteil (BGU) 1C_306/2010 sinnvollerweise beizuziehen. Diese 
Vorschriften 
dienten 
der 
Aufrechterhaltung 
der 
Wohnqualität. 
Der 
Mindestabstand bezüglich Stall 2 [Gebäude Nr. 59A-B (Teil Grossviehmast), 
59A-A und 59A-F] betrage bei der aktuellen Belegung 61 m. Parzelle 329 läge 
somit zu mehr als der Hälfte innerhalb der … und auch Parzelle 2444 liege 
innerhalb des Mindestabstandes von 61 m. Berücksichtigte man die maximal 
zulässige Anzahl Masttiere gemäss heutigem Betriebskonzept, ergebe sich ein 
Mindestabstand von 70 m zu Parzelle 329. Zudem läge sodann Parzelle 2444 
ebenfalls 
zum 
grossen 
Teil 
im 
Mindestabstand. 
Wenn 
man 
die 
Mindestabstände aufgrund der bewilligten Milchviehhaltung mit maximal 39 
GVE heranzöge, ergäbe sich ein Mindestabstand von 77.7 m.
Das ANU habe fälschlicherweise für die Berechnung des Mindestabstandes 
entgegen den FAT-Empfehlungen nicht vom Laufhof, sondern vom Zentrum 
des Stallgebäudes aus gemessen. Damit werde ohne Begründung die 
offensichtliche 
Unterschreitung 
des 
Mindestabstandes 
zu 
den 
neu 
einzuzonenden Parzellen eliminiert. Man hätte vom Laufhof aus messen 


müssen. Es sei nämlich nicht nachvollziehbar, weshalb bei der Bestimmung des 
Mindestabstands unter Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung der 
Gebäude von einem anderen Messpunkt aus gemessen werden solle. Der 
Betrieb verliere so jede Entwicklungsmöglichkeit und ihm werde auch die 
Möglichkeit zur allfälligen Sanierung genommen.
8.
Am 21. November 2011 beantragte die Stadt die Abweisung der Beschwerde.
Einziges Beschwerdethema sei die Frage, ob einer Einzonung von Parzellen 
329 und 2444 gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des ökologischen 
Gleichgewichts entgegenstünden, was der Beschwerdeführer unter Berufung 
auf das Gutachten des SBV vom 22. Oktober 2010 bejahe, die Stadt und die 
Regierung im angefochtenen Entscheid unter Berufung auf die vom ANU 
gemachten Berechnungen der … verneinten. Zur Begründung werde auf die 
Erwägungen der Regierung im angefochtenen Entscheid, insbesondere S. 28-
30, verwiesen. Die FAT-Richtlinien könnten auch herangezogen werden, wenn 
es 
um 
die 
Beurteilung 
von 
Neueinzonungen 
im 
Umfeld 
eines 
Landwirtschaftsbetriebes gehe. Die FAT-Richtlinien seien weder Gesetz noch 
Verordnung, sondern Hilfsmittel, die bei einer Ortsplanung für eine 
Interessenabwägung berücksichtigt werden könnten. Wie die Regierung zu 
Recht ausführe, gebe es in der Umweltschutzgesetzgebung für den Bereich 
Luft keine gesetzliche Grundlage für ein Verbot der Einzonung neuer Bauzonen 
wegen übermässiger Geruchsbelastung. Sogar wenn die beiden eingezonten 
Parzellen von den Mindestabständen (...) betroffen wären, wäre deren 
Einzonung gerechtfertigt und rechtens, weil gewichtige öffentliche Interessen 
(Sicherung mit entsprechender Abgeltung von Auszonungen im Stadtzentrum) 
die privaten Interessen des Beschwerdeführers auf ungehinderte Erweiterung 
seiner Anlage überwögen. Zudem erübrige sich die Beantwortung dieser Frage, 
weil nachgewiesen sei, dass der auf dem Grundstück des Beschwerdeführers 
erlaubte FAT-Abstand – ausser wenn die Umnutzung der Führanlage 
nachträglich bewilligt würde – einer Einzonung der beiden fraglichen Parzellen 
nicht entgegenstehe. Anders verhalte es sich gegenüber dem eingezonten und 


bereits überbauten Land im Norden des Hofs, was aber nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens sei.
Bei der Berechnung der FAT-Abstände sei nicht die mögliche Maximalbelegung 
unter Einhaltung der Tiervorschriften, sondern die Anzahl der Plätze gemäss 
rechtskräftig bewilligten Gebäuden, Anlagen und Umnutzungen massgebend 
(S. 29 des angefochtenen Entscheides). An sich wäre es Aufgabe des 
Beschwerdeführers, den Beweis für die Rechtmässigkeit der hier zur 
Diskussion stehenden Nutzungen etc. zu erbringen, weil er daraus Rechte 
ableiten wolle. Zusammengefasst stelle sich die Situation wie folgt dar 
(Aufnahme des Bauamtsleiters ... anlässlich eines informellen Hofbesuches 
vom 10. Februar 2011):
Nicht bewilligt sei Folgendes:
59A-B: 4 Pferdeboxen mit Auslauf
59A-C: 9 Pferdeboxen mit Auslauf
59A: 9 zusätzliche Pferdeboxen
59A-A: 7 Pferdeboxen mit Auslauf
59A-F: Umnutzung der Führanlage zum Aussenstall Kälberauslauf
Die Mindestabstandsberechnungen basierten auf den Berechnungen des ANU, 
berücksichtigten aber als Korrekturfaktor 3 statt richtig 1.0 nur 0.8, weswegen 
die in der Beilage 10 und Beilage 11 zur Vernehmlassung von der Stadt 
angegebenen Mindestabstände mit 1.25 multipliziert worden seien (S. 28 des 
angefochtenen Entscheides). Die Gemeinde legte neue Berechnungen vor 
(Beilagen 2a-2e), die auf den erwähnten Berechnungen des ANU basieren, 
aber entsprechend korrigiert sind (Korrekturfaktor 3 richtig 1.0). Gemäss 
bewilligten Zustands würden die beiden Parzellen nicht tangiert, gemäss 
Angaben des Beschwerdeführers betreffend den durchschnittlichen Tierbestand 
2003-2011 werde Parzelle 329 bei der Einzelbetrachtung beim Gebäude 59A-C 
unbedeutend 
tangiert, 
beim 
Tierbestand 
gemäss 
den 
Angaben 
des 
Beschwerdeführers im Planungsbeschwerdeverfahren werde Parzelle 329 nur 
bei der Einzelbetrachtung der Emissionsquelle beim Gebäude 59A-C 
unbedeutend 
tangiert, 
bei 
der 
durchschnittlichen 
Belegung 
laut 
Beschwerdebeilage 8 des Beschwerdeführers würden beide Parzellen nicht 


tangiert, beim maximal möglichen Bestand laut Beschwerdebeilage 8 des 
Beschwerdeführers werde Parzelle 329 marginal tangiert.
Mit Entscheid des früheren AfU (heute ANU) vom 5. Oktober 1992 seien 
insgesamt 30 GVE mit entsprechendem Mindestabstand von 23.5 m als 
Ausnahme gegenüber dem bereits überbauten Gebiet bewilligt worden. Die 30-
prozentige Erhöhung habe mit einer im Voraus bewilligten Erhöhung des 
Bestandes nichts zu tun. Hierzu könne auf S. 14 des angefochtenen 
Entscheides verwiesen werden.
Vom Grundstück des Beschwerdeführers seien folglich keine rechtserheblichen 
Einwirkungen auf die eingezonten Grundstücke zu befürchten. Anders wäre es 
nur, wenn die Umnutzung der Führanlage durch Richterspruch nachträglich 
bewilligt werden müsste.
9.
Ebenfalls am 21. November 2011 beantragte die Regierung die Abweisung der 
Beschwerde.
Der Ausgang dieses Verfahrens stehe und falle mit der Frage der Zulässigkeit 
der bereits vorgenommenen Umnutzung des Innenhofs der Pferdeführanlage 
zur Kälberhaltung (33 Mastkälber). Könnte diese Umnutzung zum Ist-Zustand 
geschlagen werden, würde gegenüber einem grossen Teil des neu eingezonten 
Landes der FAT-Mindestabstand nicht einhalten, was bedeutete, dass die neue 
Wohnzone in Gutheissung der Beschwerde kaum genehmigt werden könnte. 
Andernfalls sei die neue Wohnzone praktisch zu 100 % FAT-konform. Die 
Führanlageumnutzung könne klarerweise nicht zum legalen Ist-Zustand 
geschlagen werden (keine Bewilligung, keine Möglichkeit der nachträglichen 
Bewilligung wegen der gesetzlichen Planungszone seit 9. November 2010). 
Zudem könne die Umnutzung auch nachträglich nicht bewilligt werden, weil sie 
gegenüber den bereits rechtskräftigen Bauzonen im Nordwesten des Betriebs 
die erforderlichen FAT-Abstände bei weitem nicht einhalte. Jegliche 
weitergehende Entwicklung des Betriebs - wie zum Beispiel eben die 
Umnutzung der Führanlage - sei materiell nicht zulässig. Diesbezüglich werde 
auf die Stellungnahme des ANU vom 18. November 2011 verwiesen, welche 
integrierenden Bestandteil der Vernehmlassung bilde. Daraus ergebe sich, dass 


an sich der ursprünglich bewilligte Stall saniert werden müsste; umso weniger 
sei eine weitere Aufstockung des Betriebs zulässig.
10.
In seiner Stellungnahme vom 18. November 2011 hatte das ANU zunächst auf 
seine Stellungnahme im Planungsbeschwerdeverfahren vom 6. Juni 2011 
verwiesen.
Der Stall 59A-B sei als Stall bewilligt worden, da er bei einem Mindestabstand 
von 23.4 m zu bewohnten Zonen die vorsorglichen Emissionsbegrenzungen 
nach LRV einhalte. Ursprünglich seien in diesem Stall 30 Kühe gehalten 
worden, damals habe somit eine "Luftbelastung-Reserve" von 5.4 m bestanden. 
Der Abstand sei somit um 5.4 m zu gross gewesen. In der Zwischenzeit sei der 
Stall aber umgenutzt worden. Zudem werde der Mindestabstand heute gemäss 
FAT-Bericht 476/1995 und nicht mehr nach FAT-Bericht 350/1988 ermittelt. 
Wenn der Stall aus diesem Grund den Mindestabstand von 23.4 m zu 
bewohnten Zonen nicht mehr einhalten könne, sei er sanierungspflichtig.
Das frühere AfU habe in seiner Bewilligung von 1992 zum Ausdruck gebracht, 
dass der Stall, sofern der Mindestabstand von 23.4 m zu bewohnten Zonen 
eingehalten würde, auch noch bei einer Belegung mit 39 GVE die vorsorgliche 
Emissionsbegrenzung 
einhielte. 
Dies 
bedeute 
aber 
nicht, 
dass 
die 
Baubewilligung für einen Stall für 39 GVE erteilt worden sei. Die Erhöhung des 
Mindestabstandes um 30% habe vielmehr eine Art Reserve an zulässiger 
Luftbelastung dargestellt, beispielsweise für eine spätere bauliche Erweiterung 
oder für eine Umnutzung. Sowohl für eine bauliche Erweiterung als auch für 
eine Umnutzung müsse jedoch erneut ein Bewilligungsverfahren durchgeführt 
werden. Die Erhöhung des Mindestabstandes habe weiter eine gewisse 
Reserve für den Fall dargestellt, dass nach dem Bau des Stalls die Vorschriften 
der LRV bzw. die in Anhang 2 Ziff. 512 LRV erwähnten FAT-Richtlinien 
verschärft würden.
Bei der Berechnung der Mindestabstände durch das ANU (Beilage 10 zur 
Vernehmlassung der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren) sei so 
vorgegangen worden, dass für die Einzelbetrachtung der Mindestabstand nach 
geltender Praxis im Kanton Graubünden von den zu den Parzellen 329 und 


2444 nächstgelegenen Emissionsquellen (rote Punkte) aus ermittelt worden sei. 
Für die Ermittlung mit gegenseitiger Beeinflussung der Stelle sei der Mittelpunkt 
des Stalls bzw. des Gebäudeteils, in welchen sich die Pferde befänden (blaue 
Punkte) 
als 
Immissionsquelle 
betrachtet 
worden, 
ab 
welcher 
der 
Mindestabstand einzuhalten sei. Dieses Vorgehen entspreche dem FAT-Bericht 
476/1995 (Abbildungen 6 und 7 auf Seite 11). Aufgrund von BGU 1C 306/2010 
sei es korrekt, denn FAT-Bericht 476/2005 anzuwenden, da die Revision des 
Berichts noch immer hängig sei. Die Mindestabstandsberechnung für den 
bewilligten 
Zustand 
(Beilage 
10 
der 
Gemeinde 
im 
Planungsbeschwerdeverfahren) zeige, dass die Mindestabstände (mit 1.25 
multipliziert) gegenüber den Parzellen 329 und 2444 gut eingehalten würden. 
Wenn für die Ermittlung der Mindestabstände mit gegenseitiger Beeinflussung 
ebenfalls die nächstgelegenen Emissionspunkte berücksichtigt würden (rote 
Punkte), 
würden 
etwas 
grössere 
Mindestabstände 
(Mitbeeinflussung) 
resultieren, weil der Abstand zwischen den roten Punkten mit etwa 77 m kleiner 
sei als der Abstand zwischen den blauen Punkten, der 85 m betrage. Das ANU 
habe eine entsprechende Berechnung der Mindestabstände (Mitbeeinflussung) 
durchgeführt. In diesem Fall würden Mindestabstände (Mitbeeinflussung) 
resultieren, die von den roten Punkten aus eingehalten werden müssten: Stall 1 
(59A-A und 59 A-B): 29.4 m (statt 28.4 m), multipliziert mit 1.25 = 36.8 m.
Stall 2 (59A-C): 26 m (statt 24.8 m), multipliziert mit 1.25 = 32.5 m.
Selbst 
wenn 
also 
die 
gleichen 
Messpunkte 
(rote 
Punkte) 
für 
die 
Einzelfallbetrachtung und die Betrachtung mit gegenseitiger Beeinflussung 
verwendet würden, werden beim bewilligten Zustand die Mindestabstände 
gegenüber den einzuzonenden Parzellen eingehalten.
11.
Am 11. Januar 2012 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen 
fest.
Der rechtmässige Vorbestand beinhalte alle zur Zeit ihrer Errichtung materiell 
rechtmässigen Bauten und Anlagen. Zudem bestünden die beanstandeten 
Teilnutzungen grösstenteils seit Jahrzehnten. Zwischendurch hätten immer 
wieder Bewilligungsverfahren stattgefunden, weswegen die Baubehörden 


immer über die praktizierten Nutzungen orientiert gewesen seien. Wäre zudem 
die Stadt der Ansicht, Bauten und Anlagen auf Parzelle 328 seien 
bewilligungspflichtig, hätte sie entsprechende Verfahren durchführen müssen. 
Die Baubehörde müsse beweisen, dass eine unzulässige Baute, Anlage oder 
Nutzung bestehe, nicht der Beschwerdeführer das Gegenteil. Im Einzelnen 
verhalte es sich wie folgt:
59A-B: Die von der Stadt als nicht bewilligt bezeichneten 4 Pferdeboxen 
befänden sich nicht im orange markierten Teil von Beilage 1 der Gemeinde im 
Verfahren R 11 80, sondern im Bereich des 1992 bewilligten Gebäudes. Im 
orange markierten Bereich sei 1999 eine Fressplatte und die Überdachung 
derselben in Ergänzung des 1991/1992 bewilligten Grossviehstalls bewilligt 
worden. 2001 seien die teilweise im Freien liegenden überdachten Liegeplätze 
und die überdachte Krippe zu 4 Liegeboxen für Pferde umgebaut worden. 
Anstelle der bewilligten möglichen 19 GVE würden heute nur noch 2.8 GVE (4 
Pferde) im entsprechenden Bereich untergebracht.
59A-C: Im Rahmen des Baugesuchs für die Reithalle sei ein Bereich für 
Unterstand/Pferdeboxen mit Auslauf eingegeben worden. Der Einbau der 
Pferdeboxen sei damals grundsätzlich bewilligt und es sei ausdrücklich 
festgehalten worden, dass beim Einbau der Boxen der Nachweis der Einhaltung 
der Gewässerschutzvorschriften erbracht werden müsste. Als diese Boxen 
2000 gebaut worden seien, hätten sich die entsprechenden Vorschriften 
geändert gehabt. Der Anschluss der Boxen an eine Güllengrube sei seither 
nicht mehr vorgeschrieben. In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht seien 
deshalb keine zusätzlichen Anpassungen mehr notwendig gewesen. Somit 
habe der Beschwerdeführer von der Mitbewilligung des Einbaus der 
Pferdeboxen ausgehen können. Dies sei auch bis zum vorliegenden Verfahren 
die Auffassung der Stadt gewesen. Die damals durchgeführte FAT-Berechnung 
sei auf der Basis von 14 Pferden (Summe der im Jahr 2000 in der Halle [9 
Boxen] und im Jahr 2005 im Anbau [5 Boxen]) erstellt worden und entspreche 
der Zahl der heute in der Reithalle vorhandenen Boxen.
59A: Das sei der alte Vieh- und Pferdestall von 1912. Er sei beim Bau von Stall 
59 A-B bezüglich der Rindviehhaltung ersetzt worden. Bis zum Bau des Stalles 


59 A-B seien im alten Stall 59A 18 Kühe im Anbindesystem und 6 Pferde 
ebenfalls im Anbindesystem untergebracht gewesen. 1995 habe man die 
Stellplätze in Boxen unterteilt. Die maximale Belegung von 20.1 GVE (18 Kühe 
und 6 Pferde) sei auf die heutige Belegung von 6.3 GVE, d.h. 9 Pferde, 
verringert worden. Gemäss Schätzung von 1993 sei früher dort sogar ein 
Schweinestall von über 80 m² untergebracht gewesen.
59A-A: Dieser Stall sei 1975 umgebaut und anfangs der Achtzigerjahre an die 
Tierhaltevorschriften angepasst worden. In der Schätzung vom 13. November 
1975 sei er ausdrücklich als Pferdestall mit 19 Plätzen entsprechend 15 GVE 
bezeichnet worden. Ursprünglich seien darin 10 Pferde und 15 Stück Jungvieh 
im Anbindesystem untergebracht gewesen. Diese Flächen seien durch den 
Einbau von Zwischenwänden in Boxen unterteilt worden. Die Anzahl der heute 
dort untergebrachten Pferde entspreche 4.9 GVE. Auch in den Schätzungen 
von 1981 und 1993 sei der Stall immer als Pferdestall bezeichnet worden. Die 
heutige Pferdehaltung dort sei offensichtlich rechtmässig vorbestanden.
Gebäudeteil E (59A-F): Dabei handle es sich um die Umnutzung des 
Innenraums der Führanlage zu einem Kälberstall. Diese Umnutzung sei erfolgt, 
bevor die Einzonungsabsichten bekannt geworden seien und sei damals 
materiell rechtmässig und somit bewilligungsfähig gewesen. Die Nutzung sei 
damals wie heute zonenkonform und halte gegenüber der damals geltenden 
Zonenordnung die Mindestabstände zur Bauzone ein.
Soweit dem Beschwerdeführer unterstellt werde, dass er in Kenntnis der 
rechtlichen und tatsächlichen Situation einzig für die Umnutzung der 
Führanlage ein nachträgliches Gesuch stelle, sei zu bemerken, dass er sich im 
Einvernehmen mit der Fachstelle des … auf den Standpunkt stelle, die übrigen 
Umnutzungen bewegten sich im Rahmen des Bewilligten und seien somit nicht 
bewilligungspflichtig.
Der Plan Beilage 1 der Gemeinde und die entsprechenden Vorhalte seien 
erstmals in der Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren R 11 38 vorgebracht 
worden. Ein diesbezügliches Verfahren habe die Stadt bisher nicht eingeleitet.
Die Berücksichtigung der übrigen Stallungen bei der Berechnung der FAT-
Abstände sei im Rahmen der Ortsplanungsrevision nie zur Diskussion 


gestanden. Deswegen habe der Beschwerdeführer davon ausgehen können, 
diese Einrichtungen gälten als bewilligt. Nur der Standort für die Kälber sei bei 
der Berechnung der FAT-Abstände von der Stadt nicht berücksichtigt worden. 
Dies zeige, dass die Stadt keine Zweifel an der Rechtmässigkeit der 
entsprechenden Nutzung gehabt habe. Die anlässlich der Einzonung zu 
prüfenden gegenüberstehenden Interessen seien umfassend zu ermitteln. Dies 
bedinge auch Abklärungen vor Ort. Es sei bekannt, dass auf dem Betrieb 
bereits vor der Errichtung der anerkannten 5 Pferdeboxen 2005 Pferde gehalten 
worden seien. Früher habe der Vater des Beschwerdeführers mit Pferden 
gehandelt und habe nach der Betriebsübergabe an den Sohn 1994 noch einige 
Zeit selber 11 Pensionspferde auf dem … betreut. Darauf habe er die Behörde 
anlässlich der Zonenplanrevision 1995/1997 hingewiesen.
Schon 1987 habe für Parzelle 329 und 2444 eine Einzonung zur Diskussion 
gestanden. Damals seien diese der Landwirtschaftszone zugewiesen worden, 
im Gegensatz zu den Parzellen oberhalb der … welche dem Reservebaugebiet 
zugewiesen worden seien. Es sei davon auszugehen, dass insbesondere 
Überlegungen betreffend den Erhalt des Betriebs des Beschwerdeführers zur 
definitiven Zuweisung dieser Parzellen zur Landwirtschaftszone geführt hätten.
Es werde nicht begründet, weswegen die Einzonung der beiden Parzellen in 
überwiegendem öffentlichem Interesse sei. Es werde nicht dargetan, weswegen 
der angestrebte Schutz von Siedlungsräumen im Weichbild von ... nur mittels 
Realersatz möglich sei und keine anderen Möglichkeiten bestünden. Nur in 
einem der drei betroffenen Bereiche der Kernzone werde zudem Realersatz 
angeboten und dies ausgerechnet in unmittelbarer Nachbarschaft der 
Liegenschaften von … Es müsste nachgewiesen sein, dass dies in 
überwiegendem öffentlichen Interesse sei und insbesondere, dass der 
Realersatz tatsächlich genau durch Einzonung dieser beiden Parzellen realisiert 
habe werden können. Dieser Nachweis sei bis heute nicht erfolgt.
Die mit der Beschwerdeantwort der Stadt eingereichten Berechnungen würden 
nicht entsprechend der heute geltenden Richtlinien und Praxis vorgenommen. 
Bei mehreren Stallungen sei der Mindestabstand, welcher sich aufgrund der 
gegenseitigen Beeinflussungen der Stallungen ergebe, ab einem Punkt im 


Zentrum der Stallungen zu messen. Gemäss Gutachten des SBV sei dieser 
Punkt 
der 
Auslauf 
des 
Rindviehbestandes. 
Die 
neu 
eingereichten 
Berechnungen gälten als bestritten, weil die Kurve mit gegenseitiger 
Beeinflussung ab dem Zentrum des Stalles eingezeichnet werde. Diese 
Messung 
sei 
tatsachenwidrig 
und 
bewirke 
eine 
Verschiebung 
des 
Mindestabstandes weg von den einzuzonenden Parzellen. An einer Expertise 
werde festgehalten.
12.
Am 23. Januar 2012 (Poststempel) hielt die Regierung duplicando an ihren 
Rechtsbegehren fest.
Die Replik enthalte keine entscheidrelevanten neuen Aspekte und sei teilweise 
nicht nachvollziehbar. Die Kernfrage sei, ob die bereits vorgenommene 
Umnutzung des Innenhofs der Pferdeführanlage zur Haltung von 33 Kälbern zur 
Mast zum legalen betrieblichen Ist-Zustand geschlagen werden könne. Dies sei 
nicht der Fall. Deswegen sei die neue Wohnzone zu praktisch 100 % FAT-
konform und somit genehmigungsfähig.
13.
Am 6. Februar 2012 hielt auch die Stadt duplicando an ihren Anträgen fest.
Das ANU habe die ... berechnet. Dies entspreche der ortsüblichen Praxis und 
davon sei nicht abzuweichen (keine Expertise nötig).
Der Einzonung der zwei Parzellen 329 und 2444 stehe nur die illegale 
Umnutzung der Führanlage entgegen. Alle anderen, nicht bewilligten Umbauten 
und Umnutzungen wirkten sich nur gegenüber eingezontem und bereits 
überbautem Bauland im Norden aus. Dies sei nicht Gegenstand des 
vorliegenden Verfahrens. Ob diese Umnutzungen schlussendlich materiell 
rechtmässig seien oder nicht, werde ein Verfahren ergeben, dass losgelöst vom 
vorliegenden Fall auf kommunaler Ebene einzuleiten und durchzuführen sei.
14.
Am 21. Februar 2012 hielt der Beschwerdeführer noch fest, dass sich die 
Frage, ob die FAT-Abstände eingehalten seien, nicht allein auf die Frage 
betreffend der Umnutzung der Führanlage für Pferdehaltung beziehe. Bei 
richtiger Anwendung der FAT-Grundsätze seien die Mindestabstände selbst 


dann nicht eingehalten, wenn die formell nicht bewilligte Umnutzung der 
Führanlage nicht berücksichtigt werde.
Es stelle sich zudem die Frage, ob nicht schon allein der Betrieb der bewilligten 
Führanlage für Pferde einer entsprechenden Einzonung entgegenstehe. Die 
Anlage sei pro Tag während rund 14 Stunden im Betrieb und mit 3-6 Pferden 
belegt. Damit handle es sich bei der Führanlage eigentlich um eine Baute, die 
bei der Berechnung ebenfalls berücksichtigt werden müsse.
Man habe sich mit der tatsächlichen Situation auf dem Hof nicht 
auseinandergesetzt. Sowohl die mit dem Bau der Reithalle (59A-C) bewilligten 
Pferdeboxen als auch die Pferdeboxen im Pferdestall 59A-A seien näher als 40 
m zu den einzuzonenden Parzellen. Darauf habe der Beschwerdeführer die 
Stadt sofort nach Bekanntwerden ihrer diesbezüglichen planerischer Absichten 
hingewiesen.
15.
Am 1. März 2012 verzichtete die Stadt auf eine Vernehmlassung und am 5. 
März 2012 auch die Regierung auf eine weitere Stellungnahme dazu.
16.
Am 6. März 2012 edierte die Regierung auf Begehren des Instruktionsrichters 
die - interne - Stellungnahme des ANU vom 6. Juni 2011 zur 
Planungsbeschwerde gegen die Revision der Ortsplanung von … Diese wurde 
dem Beschwerdeführer und der Stadt am 7. März 2012 zur Kenntnis zugestellt. 
Am 19. März 2012 beantragte der Beschwerdeführer, der angefochtene 
Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung unter 
Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Regierung zurückzuweisen. 
Eventualiter sei ihm eine Frist zu einer Stellungnahme zum neu eingereichten 
Aktenstück bis zum 28. März 2012 einzuräumen. Die Fristerstreckung wurde 
dem Beschwerdeführer gewährt.
17.
Am 28. März 2012 beantragte der Beschwerdeführer wiederum, der 
angefochtene 
Entscheid 
sei 
aufzuheben 
und 
an 
die 
Vorinstanz 
zurückzuweisen. Die Vorinstanz sei anzuweisen, das Verfahren auszusetzen, 
bis in einem von der Stadt im Sinne von Art. 94 KRG durchgeführten förmlichen 
Verfahren der rechtmässige Zustand bestimmt sei (auf die schon in den 


Rechtsschriften enthaltene Begründung zu diesem Antrag im Schreiben vom 
28. März 2012 wird in der Folge nicht mehr eingegangen).
Weil die Regierung die Stellungnahme des ANU vom 6. Juni 2011 ihm nicht 
unterbreitet habe, habe sie das rechtliche Gehör verletzt. Dies sei ein 
erheblicher 
Verstoss, 
womit 
eine 
Heilung 
ausgeschlossen 
sei. 
Die 
Stellungnahme des ANU sei ab Seite 8 praktisch wörtlich in den angefochtenen 
Entscheid übernommen worden. Das ANU habe sich für seinen Bericht auf 
eigene Sachverhaltsabklärungen gestützt, zu welchen die Parteien keine 
Stellung hätten nehmen können. Insbesondere sei aufgrund eigener 
Erhebungen der durchschnittliche Tierbestand festgestellt worden und diese 
Feststellung in den angefochtenen Entscheid übernommen worden. Dies wäre 
dem Beschwerdeführer zwingend zur Stellungnahme zu unterbreiten gewesen, 
insbesondere auch weil die Feststellung falsch gewesen sei.
Die Stellungnahme des ANU enthalte wesentliche Unsicherheiten bezüglich der 
Frage, welche Stallungen bei der Berechnung der Abstandsvorschriften zu 
berücksichtigen seien. Eine Beurteilung der Einhaltung der Mindestabstände 
hätte nicht erfolgen dürfen, solange die Schlussfolgerungen in Bezug auf den 
bewilligten Zustand hätten relativiert werden müssen.
18.
Am 20. April 2012 hielt die Regierung fest, dass die Stellungnahme des ANU 
vom 6. Juni 2011 einzig und allein dem internen Meinungsbildungsprozess der 
Regierung gedient habe. Sie sei nur für den internen Gebrauch der Regierung 
bestimmt gewesen. Sie sei im angefochtenen Entscheid über weite Strecken 
praktisch unverändert zum Gegenstand der Erwägungen im angefochtenen 
Beschluss erhoben worden. Angesichts der fachtechnisch komplexen 
Fragestellungen im vorliegenden Fall habe sich vorliegend ein solches 
Vorgehen anerboten respektive aufgedrängt. Die Stellungnahme sei praktisch 
wörtlich im angefochtenen Entscheid wiedergegeben worden und der 
Beschwerdeführer habe gestützt darauf seine Eingabe ans Gericht angefertigt. 
Deswegen laufe die jetzige Eingabe des Beschwerdeführers im Ergebnis auf 
eine zweite verwaltungsgerichtliche Beschwerde hinaus. Gäbe man seinem 


Antrag auf Zurückweisung statt, könnte der Beschwerdeführer zum dritten Mal 
zur Argumentationskette der Regierung Stellung nehmen.
Verwaltungsinterne Aktenstücke würden vom Anspruch auf Akteneinsicht nicht 
erfasst.
19.
Am 2. Mai 2012 verzichtete die Stadt innert verlängerter Frist und unter 
Verweisung auf die Stellungnahme der Regierung vom 20. April 2012 auf eine 
Stellungnahme. Sie reichte noch die offiziellen Angaben zur koordinierten 
landwirtschaftlichen Betriebsdatenerhebung für 2010 ein. Danach habe damals 
der Rindviehbestand 63 Stück (durchschnittlicher Bestand) betragen.
20.
Am 29. Juni 2012 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 
Augenschein durch, an dem der Beschwerdeführer persönlich – im zweiten Teil 
der Begehung auf dem … zusammen mit seiner Familie – in Begleitung seines 
Rechtsanwaltes anwesend war. Von Seiten der Stadtgemeinde waren der 
Stadtpräsident, der Chef des Bauamtes und deren Rechtsvertreter zugegen. 
Weiter waren noch ein Vertreter der Regierung bzw. des Amtes für 
Raumentwicklung (ARE) und eine Vertreterin des Amtes für Natur- und Umwelt 
(ANU) präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen 
Standorten (1. Im …; 2. Auf der Anhöhe bei den Parz. 329 und 2444 – nahe 
Parz. 328 des Beschwerdeführers; 3. und 4. Auf dem Hofareal von Parz. 328 
(Aussenansicht 
und 
Stall-/Gebäudeinnenansicht, 
inklusive 
„Führanlage“ 
[Pferderundlauf]) die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zur 
Streitsache zu äussern (vgl. Protokoll). Im Verlaufe der Begehung wurden 
seitens des Gerichts noch insgesamt 30 Farbfotos (im Format A4) von den 
jeweiligen Örtlichkeiten bzw. den dort aufgehängten Zonen-, Generellen 
Gestaltungs- und „Immissionsplänen“ erstellt und zu den Akten genommen. Zu 
Beginn der Begehung gab der Stadtpräsident vor dem Rathaus ein Papier 
betreffend Ablauf des Augenscheins an alle Anwesenden ab. Im …. (Stao 1) 
wurden Ausführungen zur Entstehungsgeschichte und zur raumplanerischen 
Strategie 
der 
Stadtgemeinde 
betreffend 
bestehende 
und 
zukünftige 
Bodennutzung (Zoneneinteilungen mit Nutzungskonzentrationen an den 


„Quartierrändern“, Erschliessungsproblematik usw.) gemacht (vgl. Fotos 1-5). 
Auf der Anhöhe bei den Parz. 329 und 2444 mit Blick auf das darunterliegende 
Pferdehofareal des Beschwerdeführers (Parz. 328) wurden Ausführungen zur 
Entstehung und Entwicklung der einzelnen Pferdeställe und der übrigen 
Nutzbauten auf dem Hof (Stao 2: Fotos 1-4 einschliesslich der Parz. 329/2444 
Fotos 5-6) sowie – anhand der dort aufgehängten Hofeinteilungs- und 
„Immissionspläne“; Fotos 7-12 – weitere sachdienliche Angaben durch das 
ANU bezüglich der allenfalls zu erwartenden Geruchsimmissionen aus den 
Pferdestallbauten anhand der FAT-Richtlinien (inkl. Führanlage, die heute 
zusätzlich in der Mitte als gedeckter Kälbertierhaltungsstall verwendet wird) auf 
die 
Umgebung 
gemacht. 
Schliesslich 
erfolgte 
noch 
eine 
eigentliche 
Hofbegehung (aussen mit Stao 3: vgl. Fotos 1-3, 6-7, 10-11; innen mit Stao 4: 
vgl. Fotos 1-4, 8-9 inkl. Bilder zur „Führanlage“ = Bewegungsrundlauf für 
Pferde).
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und Fachleute (ARE/ANU) anlässlich 
des 
Augenscheins 
sowie 
in 
den 
Rechtsschriften 
und 
fachinternen 
Stellungnahmen wird, soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt bildet der Planungsentscheid vom 5./6. Juli 2011, worin die 
Regierung (Beschwerdegegnerin 1 bzw. Vorinstanz) die Beschwerde vom 20. 
Dezember 2010 des Beschwerdeführers (Eigentümer Parzelle 328 in der 
Landwirtschaftszone) gegen die Genehmigung der Umzonung der beiden 
östlich davon gelegenen Nachbarparzellen 329 und 2444 (von der 
Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1) abwies und damit zugleich die 
durchgeführte 
Ortsplanungsrevision 
der 
betroffenen 
Stadt 
(Beschwerdegegnerin 
2) 
auch 
in 
diesem 
Punkt 
bestätigte. 
Beschwerdegegenstand sind dabei in formeller Hinsicht die Rüge der 


Verletzung des rechtlichen Gehörs (Einsehbarkeit in verwaltungsinterne 
Dokumente) und in materieller Hinsicht insbesondere die Geeignetheit und die 
Rechtmässigkeit der vorgenommenen Umzonung (Parz. 329/2444) unter 
Berücksichtigung der bestehenden landwirtschaftlichen Hofnutzung (Parz. 328) 
als 
Pferdeausbildungs- 
und 
Pferdepensionsstätte 
mit 
erweiterter 
Nutztierhaltung.
b)
In seiner Beschwerde verlangte der Beschwerdeführer dementsprechend 
konkret die Aufhebung des vorinstanzlichen Planungsentscheides und die 
Belassung der Nachbarparzellen 329 und 2444 in der Landwirtschaftszone; 
eventuell die Rückweisung der Sache zur korrekten Neubeurteilung.
2. a)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 
(BV) umfasst das Recht auf Akteneinsicht (BGE 132 II 494 E. 3). Dieses 
Einsichtsrecht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Akten und Dokumente, die 
geeignet sind, Grundlage für die spätere Entscheidung zu bilden, d.h. 
entscheidrelevant sind oder sein könnten. Art. 29 Abs. 2 BV vermittelt allerdings 
keinen Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten. Als solche gelten 
Unterlagen, denen für die Behandlung eines Falles kein Beweischarakter 
zukommt, 
welche 
vielmehr 
ausschliesslich 
der 
verwaltungsinternen 
Meinungsbildung dienen und somit für den verwaltungsinternen Gebrauch 
bestimmt sind (z.B. Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbelege usw.). 
Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts in diese Akten soll verhindert werden, 
dass die interne Meinungsbildung der Verwaltung über die entscheidenden 
Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus vollständig 
vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird (BGE 125 II 473 E. 4a; BG-Urteile 
1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E. 5.2, 2C_814/2010 vom 23. September 
2011 E. 3.3 sowie 2P.87/2006 vom 14. Februar 2007 E. 2.2). 
b)
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, dass ihm der Bericht des Amtes für Natur 
und Umwelt (ANU) vom 6. Juni 2011 von der Regierung vorenthalten worden 
sei. 
Bei 
jenem 
ANU-Bericht 
handelte 
es 
sich 
indessen 
um 
ein 


verwaltungsinternes Dokument, das die Regierung zur Entscheidfindung 
benötigte, weil verwaltungsintern lediglich das ANU als Fachinstanz über die 
entsprechenden Kenntnisse verfügt. Nach dem eingangs unter Erwägung 2.a) 
Gesagten besteht nach herrschender Rechtsprechung aber gerade kein Recht 
auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten bzw. Hilfsmittel. Zudem sind die vom 
Beschwerdeführer erwähnten, vom ANU für die Erstellung des Berichts vom 6. 
Juni 
2011 
gemachten 
Sachverhaltsfeststellung 
vorliegend 
gar 
nicht 
entscheidrelevant. Der durchschnittliche Tierbestand spielt nämlich keine Rolle 
und es trifft nicht zu, dass Unsicherheiten bezüglich der einzubeziehenden 
Stallungen geherrscht hätten. Überdies haben nach den Beilagen 11 und 12 
(mit 
detaillierten 
Berechnungen 
von 
Mindestabständen 
für 
die 
Tierhaltungsanlagen auf dem „…“, Parz. 328, mit Plan/Karte der Emmissions-
Quellen – Rote Kreise „für Einzelbetrachtung“ und blaue Kreise „mit 
Beeinflussung“) der Stadt im Planungsbeschwerdeverfahren die zusätzlichen 
Messungen des ANU klarerweise ergeben, dass die FAT-Abstände laut den 
Richtlinien Nr. 476/1995 gegenüber den etwas erhöht auf einem eigenen 
Wieslandplateau gelegenen Nachbarparz. 329 und 2444 selbst dann 
eingehalten wären, wenn auf die Selbstangaben des Beschwerdeführers 
betreffend Tierbestand abgestellt würde. Das rechtliche Gehör wurde 
vorliegend durch die Vorinstanz nicht verletzt. Selbst wenn dieses aber verletzt 
worden wäre, wäre die – nicht schwerwiegende, weil keine relevanten Punkte 
betreffende – Verletzung des Gehörsanspruchs durch die spätere Einräumung 
der Gelegenheit zur Stellungnahme im vorliegenden Verfahren (mit doppeltem 
Schriftenwechsel und gerichtlichem Augenschein vor Ort) sicherlich geheilt 
worden.
c)
Der Beschwerdeführer rügte zudem noch, dass die Vorinstanz das ihr 
zustehende volle Überprüfungsrecht nicht genügend ausgeübt habe, weil sie 
den Sachverhalt in wesentlichen Beschwerdepunkten nicht vollständig 
festgestellt habe und deshalb die Interessenabwägung auch nicht korrekt habe 
vornehmen können. Zu diesen Vorwürfen gilt es klarzustellen, dass die 
Darstellung des Beschwerdeführers vorab falsch ist, dass die zwei ältesten 


Gebäude 59A und 59A-A bei der Berechnung der FAT-Abstände nicht 
berücksichtigt worden seien. Der Einbezug dieser beiden Gebäudekomplexe 
war für die Ermittlung jener Mindestabstände vielmehr gar nicht nötig, da dort 
keine bewilligten Bauten oder Umnutzungen vorlagen, die tatsächlich hätten 
berücksichtigt werden müssen. Im Übrigen haben auch die zusätzlichen 
Berechnungen des ANU (vgl. oben Erwägung 2.b; Beilagen 11 und 12 sowie 
die anlässlich des Augenscheins erstellten Planfotos am Standort 2 [Fotos 8-10] 
betreffend „Immissionsradius“ ab Parz. 328) gezeigt, dass selbst bei 
Berücksichtigung dieser zwei Ökonomiegebäude die Abstände überall 
gegenüber den Nachbarparz. 329/2444 problemlos eingehalten wären. Wie der 
erwähnte Augenschein aber ebenso deutlich gezeigt hat, könnten die FAT-
Mindestabstände nur in einem einzigen Fall bei weitem nicht eingehalten 
werden; dann nämlich, falls die „Führanlage“ (59A-F) im Innenhof zusätzlich 
permanent als „Kälberstall“ verwendet würde (vgl. Planfotos am Standort 2 
[Fotos 11-12]; mit rot markierter Fläche auf Parz. 329 [je nach Messpunkt 
überwiegend bzw. zu 2/3 zu nahe] und auf Parz. 2444 [je nach Eckwert zur 
Hälfte bzw. noch zu 1/3 zu nahe]).
d)
Was das Argument der ungenügenden Sachverhaltsabklärung betreffend schon 
bewilligte oder eben nicht bewilligte Bauten bzw. Bauteile oder Anlagen 
respektive Anlagenteile angeht, kann der Beschwerdeführer nichts daraus 
ableiten, weil sich alle zumindest formell nicht bewilligten Bauten und Anlagen – 
wie im Materiellen noch zu zeigen sein wird – nicht auf die Eignung der 
Einzonung der Nachbarparz. 329 und 2444 auswirken. Die Einholung einer 
Expertise zu diesem Vorwurf erweist sich deshalb hier als nicht nötig. Das 
rechtliche Gehör ist diesbezüglich ebenfalls nicht verletzt.
e)
Die Behauptung, im Gebäude 59A-B sei von 39 GVE auszugehen, ist eine 
Rechtsfrage, welche – unter Verweis auf die im angefochtenen Entscheid 
bereits enthaltende Begründung (vgl. S. 14) – abschlägig zu entscheiden ist. 
Diese Frage spielt unter dem Aspekt des rechtlichen Gehörs somit ebenso 
keine Rolle.


f) 
Die zusätzlich erhobene Rüge, die Regierung habe sich anlässlich der Prüfung 
der Einzonung (Parz. 329/2444) nicht mit den Entwicklungsmöglichkeiten des 
Hofbetriebs (auf Parz. 328) auseinandergesetzt, stösst ins Leere. Die 
Regierung musste sich damit nämlich gar nicht beschäftigen, da es hier 
lediglich darum geht, ob der betreffenden Einzonung umweltschutzrechtliche 
Gründe entgegenstehen. Zur Beantwortung dieser Frage ist aber vom 
bewilligten 
Ist-Zustand 
und 
nicht 
von 
den 
künftig 
denkbaren 
Entwicklungsmöglichkeiten auszugehen. 
g)
Schliesslich spielt es aus verfahrensrechtlicher Sicht auch keine Rolle, ob im 
Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) der Stadt vom 10. November 2010 
eine vollständige Interessens- und Güterabwägung vorgenommen wurde oder 
nicht, da dies nicht die Aufgabe der Stadt im PMB war. Im zur Diskussion 
stehenden Verfahrensstadium kommt es nur darauf an, ob die Regierung als 
Genehmigungsbehörde eine ausreichende Güterabwägung der sich allenfalls 
widersprechenden öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen hat. 
Diese Frage wird nachfolgend materiell zu klären sein.
3. a)
Nach Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) umfassen 
Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut 
ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. 
Hinderungsgründe, die gegen eine Eignung als Bauland sprechen, können 
faktischer oder rechtlicher Natur sein. Vorliegend stellt sich in materieller 
Hinsicht vorab die Frage, ob sich die beiden Parz. 329/2444 aufgrund ihrer 
Nähe zum Hofbetrieb des Beschwerdeführers (Parz. 328) überhaupt zur 
Überbauung eignen. Als Hürde könnten sich dabei die Geruchsemissionen 
erweisen, die insbesondere von der Nutztierhaltung im Innenbereich der 
Führanlage 59A-F (als Kälberstall) ausgehen. Das Bundesgericht hat sich 
verschiedene Male mit der Geruchsproblematik beim Bau bzw. Ausbau von 
Tierhaltungsanlagen beschäftigt. Beim Betrieb des Beschwerdeführers handelt 
es sich um eine stationäre Anlage im Sinne von Art. 2 Abs. 1 der Luftreinhalte-


Verordnung (LRV) des Bundes vom 16. Dezember 1985. Dieser Hofbetrieb 
erzeugt u.a. Geruchs-Emissionen. Die vom ihm ausgehenden Emissionen sind 
zunächst grundsätzlich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich 
möglich 
sowie 
wirtschaftlich 
tragbar 
ist 
(Art. 
11 
Abs. 
2 
des 
Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG]). Neue stationäre Anlagen 
müssen – gleich wie neu erweitert genutzte Hofanlagen - so ausgerüstet und 
betrieben werden, dass sie die im Anhang 1 LRV und allenfalls die in den 
Anhängen 2 bis 4 LRV festgelegten Emissionsbegrenzungen einhalten (Art. 3 
LRV). 
Emissionen, 
für 
welche 
die 
Luftreinhalte-Verordnung 
keine 
Emissionsbegrenzung festlegt oder eine bestimmte Begrenzung als nicht 
anwendbar erklärt, sind von der zuständigen Behörde so weit zu begrenzen, als 
dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 4 Abs. 
1 LRV). Für Tierhaltungsanlagen (wie z.B. Kälberställe oder Pferdeboxen) 
gelten die speziellen Anforderungen nach Anhang 2 Ziff. 512 LRV (Art. 3 Abs. 2 
lit. a LRV). Bei der Errichtung wie auch beim Betrieb solcher Anlagen müssen 
die 
nach 
den 
anerkannten 
Regeln 
der 
Tierhaltung 
erforderlichen 
Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden. Als solche gelten 
laut Anhang 2 Ziff. 512 Abs. 1 LRV insbesondere die nach den Empfehlungen 
der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Betriebswirtschaft und Landtechnik 
(FAT; neu bezeichnet als Forschungsanstalt Agroscope Reckenholz-Tänikon 
[ART]) berechneten Abstände. Die FAT-Richtlinien befassen sich mit der 
vorsorglichen Emissionsbegrenzung, dienen aber auch als Hilfsmittel zur 
Beurteilung, ob die Tierhaltungsanlage übermässige Immissionen verursacht 
(BGE 133 II 379 E. 6.1, 126 II 45 E. 4a; BG-Urteil 1A.58/2001 vom 12. 
November 2001 E. 2d, in: URP 2002 S. 97 ff. E. 2d). Der Mindestabstand wird 
in einem dreistufigen Verfahren berechnet. In einem ersten Schritt wird die 
Geruchsbelastung nach der jeweiligen Tierart bestimmt. Danach wird basierend 
auf dieser Geruchsbelastung der Normabstand errechnet. Schliesslich wird der 
so ermittelte Normabstand durch Einflussfaktoren des Haltungssystems, der 
Lüftung, des Standortes und der Geruchsreduktion im Bereich der Stallluft noch 
korrigiert und auf diese Weise der effektive Mindestabstand festgelegt. 
Gegenüber bewohnten Zonen, welche neben der Wohnnutzung mässig 


störende Gewerbebetriebe zulassen, kann der Mindestabstand schliesslich um 
weitere 30 Prozent herabgesetzt werden (vgl. FAT-Bericht Nr. 476/1995, Ziff. 
2.1-2.3; BG-Urteil 1C_306/2010 vom 2. Dezember 2010 E. 3.1 und 3.2). 
b)
Zunächst 
gilt 
es 
hier 
festzuhalten, 
dass 
die 
Ausführungen 
des 
Beschwerdeführers 
zu 
angeblichen 
Vertrauensgrundlagen 
(so 
die 
Bewilligungen für den Viehstall 1992 und die spätere Schaffung der 
Pferdeausbildungs- 
und 
Pferdepensionszone) 
für 
die 
Erhaltung 
und 
Weiterentwicklung des Hofbetriebs (Parz. 328) sachlich sehr weit hergeholt 
sind. Die jetzige Einzonung (Parz. 329/2444) bedeutet nämlich keineswegs, 
dass der bisherige Hofbetrieb – soweit korrekt bewilligt – nicht erhalten bzw. 
nicht weiter fortgesetzt werden kann. Eine vom Beschwerdeführer behauptete 
Schmälerung der hofinternen Betriebsabläufe findet nicht statt. Gleichermassen 
verhält es sich mit dessen Argument, die kritisierte Einzonung widerspreche 
zudem dem Leitbild und den Planungszielen der Stadt hinsichtlich 
Landwirtschaft, Pferdehaltung und Pferdezucht. Wie dazu anlässlich des 
gerichtlichen Augenscheins vom 29. Juni 2012 am Standort 1 (im …) noch 
bestätigt wurde, verfolgt die Stadt – unter Berücksichtigung ihrer gesamten 
Entstehungsgesichte 
- 
sehr 
wohl 
eine 
vernünftige 
und 
umsichtige 
Raumplanung, die sicherlich nicht auf eine Benachteiligung einzelner 
Berufsgruppen schliessen lässt (vgl. Protokoll S. 2; Stao 1 – Planfotos 1-5).
c)
Zum Argument, es sei eine blosse Behauptung, dass die Aus- oder 
Rückzonung im Bereich der Kernzone einzig mit der Einzonung der zwei Parz. 
329/2444 habe realisiert werden können, kann uneingeschränkt auf Ziff. 2 im 
angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Dort wurde bereits begründet, 
weshalb der Umgang mit den kernnahen Siedlungsräumen und die getroffene 
Lösung in einem grossen öffentlichen Interesse – welches im Übrigen das 
private Interesse des Beschwerdeführers an der Nichteinzonung der zwei Parz. 
329/2444 bei weitem überwiegt – sind. Auch wurde dort schon erläutert, wieso 
die angestrebte Freihaltung die erforderlichen Auszonungen nicht zu 100% 
durch Aufzonungen in unmittelbarer Nachbarschaft an den Rändern der 


Siedlungsräume möglich gewesen ist. Es wurde dazu plausibel ausgeführt, 
dass ohne die vorliegende Neueinzonung diejenigen Grundeigentümer - deren 
Auszonungen nicht durch Aufzonungen in unmittelbarer Nachbarschaft habe 
kompensiert werden können – auch nicht mit Realersatz hätten befriedigt 
werden können. Mit grossem Aufwand habe eine vertragliche Lösung mit dem 
Eigentümer der beiden Parz. 329/2444 gefunden werden können. Die vom 
Beschwerdeführer ins Spiel gebrachten Ersatzgrundstücke (z.B. Parz. 1793) 
kämen für Kompensationsvereinbarungen bereits wegen ihrer peripheren Lage 
nicht in Frage. Die zwei fraglichen Parz. 329/2444 gehörten dagegen wegen 
ihrer zentrumsnahen Lage viel eher schon zum weitgehend überbauten Gebiet 
als 
die 
vom 
Beschwerdeführer 
genannten 
Ersatzgrundstücke. 
Diese 
Ausführungen 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
der 
Regierung 
vermögen 
vollumfänglich zu überzeugen. Sie konnten anlässlich der Begehung vom 29. 
Juni 2012 vor Ort auch noch vom Gericht selbst auf ihre Richtigkeit verifiziert 
und 
somit 
aus 
eigener 
Wahrnehmung 
bestätigt 
werden 
(vgl. 
Augenscheinprotokoll S. 4; Stao 1 – Planfoto 5). 
d) 
Zur Hauptsache rügte der Beschwerdeführer aber in materieller Hinsicht einen 
Verstoss gegen die umweltschutzrechtlichen Vorschriften, welcher die beiden 
Parz. 329/2444 für die Einzonung als Wohngebiet ungeeignet machten. Die von 
der Vorinstanz genehmigte Ortsplanungsrevision sei deshalb rechtswidrig und 
diesbezüglich wieder aufzuheben. Nach Art. 3 Abs. 2 lit. a LRV in Verbindung 
mit Anhang 2 zur Luftreinhalte-Verordnung Ziff. 512 müssen bei der Errichtung 
von Anlagen die nach den anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen 
Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden. Als solche 
Erwägungen gelten insbesondere die Empfehlungen der ART (früher FAT; vgl. 
dazu bereits vorne Ziff. 3.a). Die FAT-Richtlinien können dabei auch 
herangezogen werden, um zu beurteilen, ob bei einer Neueinzonung auch die 
von einer benachbarten, bereits bestehenden Tierhaltungsanlage stammenden 
Geruchsbelästigungen allenfalls gegen die Eignung der einzuzonenden 
Parzellen als Bauzone sprechen könnten (a.a.o. BGU 1C_306/2010 E. 3.3). Die 
Umweltschutzgesetzgebung im Bereich Luft enthält keine Grundlage, um im 


Rahmen einer Nutzungsplanung die Einzonung neuer Bauzonen wegen 
übermässiger Geruchsbelästigung zu verbieten. Vorliegend ist zumindest im 
Grundsatz unbestritten, dass auf die Frage – ob sich die beiden Parz. 329/2444 
als Wohnzone eignen – die massgeblichen FAT-Richtlinien Nr. 476/1995 
anzuwenden sind und gestützt darauf das aus dem Hofbetrieb (Parz. 328) zu 
erwartende „Geruchs-/Störpotential“ zu ermitteln sein wird.
e) 
Laut Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher 
Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen 
oder in ihrem Zweck geändert werden. Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzonen (BAB) erfordern neben der Baubewilligung eine kantonale 
Bewilligung (BAB-Bewilligung nach Art. 87 Abs. 1 KRG). Der Beschwerdeführer 
beruft sich betreffend die von Stadt und Regierung als „nichtbewilligt“ 
bezeichneten 
Bauten 
und 
Anlagen 
sowie 
Umnutzungen 
auf 
deren 
Bewilligungsfähigkeit, behauptet also nicht einmal, die besagten Bauten, 
Anlagen und Umnutzungen seien bewilligt. Sind diese aber nicht bewilligt, 
hätten sie baupolizeilich auch nicht erstellt bzw. begründet werden dürfen. 
Folglich können sie für die Frage, ob die zwei Parz. 329/2444 für Wohnzwecke 
geeignet sind, zum vorneherein gar keine Rolle spielen. Hinzu kommt, dass sie 
spätestens seit dem 9. November 2010 überhaupt nicht mehr bewilligt hätten 
werden können, falls sie der neuen Zonenplanung gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG 
(Wirkung einer kommunalen Planungszone für Beschlüsse betreffend 
Erlass/Änderung der Grundordnung bis zur Genehmigung der Vorlage durch 
Regierung) widersprächen. Dieser Vorbehalt gilt vorliegend im Besonderen für 
die neu auch als Kälberstall genutzte Führanlage im Innenbereich der 
überdachten Baute 59A-F.
f) 
Der Beschwerdeführer beruft sich für die Berechnung der einzuhaltenden 
Mindestabstände ab seinem Hof auf das Gutachten des Schweizerischen 
Bauernverbandes (SBV) vom 22. Oktober 2010 (vgl. S. 12 ff., Ziff. 5 samt 
Schlussfolgerungen auf S. 15, Ziff. 6). Dieses Gutachten kommt im Ergebnis 


zum Schluss, dass der Emissionspunkt von „Stall 2“ (laut Definition SBV) 
gemessene Mindestabstand 61 m betrage und deshalb rund die Hälfte von 
Parz. 329 und einen Teil von Parz. 2444 beschlage (vgl. Abbildung [mit den 
grafisch dargestellten Hüllkurven] auf S. 13, unten). Unter der Bezeichnung 
„Stall 2“ im Gutachten des SBV sind die Gebäude 59A-B und 59A-F zu 
verstehen. Dieses Gutachten berücksichtigt also auch die Führanlage mit 
unbestritten nicht bewilligter Stallung für die Kälbermast. Bereits aus diesem 
Grunde kann auf dieses Gutachten nicht abgestellt werden, da diese Baute 
bzw. Anlage nicht zum Ist-Zustand auf Parz. 328 geschlagen werden kann. Für 
die Bemessung der Mindestabstände gegenüber den beiden Parz. 329/2444 ist 
deshalb auf die Messungen des ANU im Bericht vom 6. Juni 2011 (vgl. 
Beilagen 10, 11 und 12; bereits erwähnt vorne unter Ziff. 2.b) abzustellen. Das 
ANU hat zunächst schon im Planungsbeschwerdeverfahren detaillierte 
Berechnungen angestellt. Die dort ermittelten Mindestabstände sind noch mit 
dem Faktor 1.25 zu multiplizieren, weil als Korrekturfaktor 3 statt richtig 1.0 nur 
0.8 berücksichtigt worden ist (vgl. dazu insbesondere Bericht ANU vom 6. Juni 
2011, Ziff. 6).
 
In Beilage 10 beträgt der Mindestabstand bei Einzelbetrachtung von Stall 1 
somit richtig 29.3 m (23.4 m x 1.25). Der Mindestabstand bei Einzelbetrachtung 
von Stall 2 beträgt recte 23.25 m (18.6 m x 1.25). Bei Stall 1 beträgt der 
Mindestabstand mit Beeinflussung 35.5 m (28.4 m x 1.25). Bei Stall 2 beträgt 
der Mindestabstand mit Beeinflussung 31 m (24.8 m x 1.25). Sämtliche 
Mindestabstände sind damit gegenüber den Parz. 329/ 2444 problemlos 
eingehalten. Bei diesen Werten handelt es sich um die einzig massgebende 
Berechnung, da nur sie die Abstandsvorschriften für die bereits bewilligten 
Bauten, Anlagen und Nutzungen wiedergibt.
In den Beilagen 11 und 12 hat das ANU diejenigen Mindestabstände ermittelt, 
welche 
aufgrund 
des 
durchschnittlichen 
Tierbestandes 
sowie 
der 
Selbstangaben des Beschwerdeführers zu den genauen Tierbeständen in 
seiner Planungsbeschwerde gemacht wurden. Die Resultate sind für beide 
Berechnungen gleich (vgl. Bericht ANU vom 6. Juni 2011, S. 9 oben). Mit der 
entsprechenden Korrektur ergeben sich für die Ställe 1, 2 und 3 


Mindestabstände bei Einzelbetrachtung von 22.25 m (17.8 m x 1.25). Bei den 
Mindestabständen mit Beeinflussung ergibt sich bei Stall 1 eine weitere Distanz 
von 49 m (39.2 m x 1.25), bei Stall 2 von 38.12 m (30.5 m x 1.25) und bei Stall 
3 von 45.62 m (36.5 m x 1.25). Einzig die Mindestabstände bei 
Einzelbetrachtung und mit Beeinflussung ab Stall 2 tangieren die Parz. 329 
leicht, die Parz. 2444 jedoch überhaupt nicht (vgl. Einzeichnung mit Bleistift in 
Beilage 11 der Stadt im Planungsverfahren). Sogar diese Mindestabstände – 
auf die im konkreten Fall gar nicht zurückgegriffen werden muss – sind somit 
weitgehend eingehalten.
g)
Der Beschwerdeführer machte überdies noch geltend, es sei nicht konsequent, 
dass die Mindestabstände mit Beeinflussung nicht auch von den „roten“ 
Punkten (nächstgelegene Punkte zu den beiden einzuzonenden Parz. 
329/2444) gemessen worden seien. Dies verfälsche das Bild. Dazu ist 
festzuhalten, dass die Festsetzung der Bemessungspunkte (für die Berechnung 
des Mindestabstandes mit Beeinflussung) mit dem FAT-Bericht Nr. 476/1995 
(vgl. dazu illustrativ Abbildungen 6 und 7 S. 11) vereinbar ist. Das ANU hat 
indessen für den bewilligten Zustand, auf den es hier einzig und allein 
ankommt, auch noch eine Berechnung gemacht, wenn für die Ermittlung der 
Mindestabstände von den roten Punkten gemäss Beilage 10 der Stadt im 
Planungsbeschwerdeverfahren ausgegangen würde (vgl. Stellungnahme ANU 
vom 18. November 2011, S, 3 oben). Auch diese Mindestabstände, welche für 
Stall 1 hiernach 36.8 m und für Stall 2 noch 32.5 m betragen, halten die 
Mindestabstände zu den zwei Nachbarparzellen 329/2444 ohne Probleme ein. 
Dabei ist völlig unmassgeblich, dass die Abstände gegenüber den bereits 
eingezonten Wohngebieten zum Teil gar nicht eingehalten sind. Diese Tatsache 
spielt für die Rechtsfrage der Eignung der Parz. 329/2444 als Wohngebiet 
nämlich keine Rolle. Im Übrigen wurde mit dem früheren Bauentscheid von 
1992/1993 
betreffend 
den 
Stall 
59A-B 
keine 
30% 
Erhöhung 
des 
Mindestabstands bewilligt (vgl. S. 14 des angefochtenen Entscheids).


h)
Die Ausführungen des Beschwerdeführers in seiner Replik vom 11. Januar 
2012 
betreffend 
die 
angebliche 
Nichtbewilligungspflicht 
oder 
Bewilligungsfähigkeit der betreffenden Bauten, Anlagen und Umnutzungen 
gehören nicht hierher, sondern in das Parallelverfahren R 11 38. 
i)
In der Vernehmlassung vom 21. November 2011 hat die Stadt aufgezählt, was 
ihrer Ansicht nach noch nicht bewilligt ist. In der Duplik vom 6. Februar 2012 hat 
sie zudem nochmals festgehalten, dass der Einzonung der zwei Parz. 329/2444 
nur die illegale Umnutzung der Führanlage entgegenstehe. Die anderen, nicht 
bewilligten Umbauten und Umnutzungen wirkten sich nur gegenüber 
eingezontem und bereits überbautem Bauland im Norden aus, was aber nicht 
(mehr) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde. Bei dieser eigenen 
Feststellung 
darf 
die 
Stadt 
im 
Rahmen 
eines 
späteren 
Baubewilligungsverfahrens wohl behaftet werden, wobei es indessen nicht zu 
vergessen gilt, dass das im BAB-Verfahren kantonal zuständige ARE nicht an 
diese Beurteilung der Stadt gebunden ist.
j) 
In seiner letzten Eingabe vom 21. Februar 2012 stellte der Beschwerdeführer 
noch Überlegungen dazu an, ob die „Führanlage“ als solche denn auch bereits 
als Anlage im Sinne der Luftreinhalte-Verordnung (LRV) gelte. Die 
Bestimmungen des Anhangs 2 zur LRV sind für Anlagen der bäuerlichen 
Tierhaltung und Intensivtierhaltung aufgestellt worden und somit auf solche 
Betriebe anwendbar. Eine Führanlage (hier: während rund 14 Stunden pro Tag 
als kreisförmiger Bewegungsplatz für Pferde genutzt) ist für sich allein 
betrachtet wohl noch nicht als Anlage der Tierhaltung zu betrachten; anders 
verhält es sich aber natürlich bezüglich des faktisch offensichtlich und 
unbestritten auch noch permanent als „Kälberaufzuchts-stall“ genutzten 
Innenbereiches der genannten, überdachten Führanlage. Eine solch erweiterte 
Nutzung fällt klar ebenfalls unter die LRV-Vorgaben.
4. a)
Der angefochtene Planungsentscheid vom 5./6. Juli 2011 ist demzufolge in 
jeder Beziehung rechtens und verhältnismässig, was zur Abweisung der 


Beschwerde vom 8. September 2011 führt. An der genehmigten Umzonung der 
beiden Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone 
W1 gibt es im Resultat folglich nichts zu korrigieren.
b) 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Parteientschädigung 
steht indessen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG weder der Beschwerdegegnerin 1 
(Regierung/Vorinstanz) noch der Beschwerdegegnerin 2 (Stadt) zu, da diese 
nur in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
964.--
zusammen
Fr. 5‘964.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 16. Juli 2013 
gutgeheissen (1C_534/2012).