gr_gerichte · VR3 2024 40 · 2024-12-17 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

nachträgliches Baubewilligungsverfahren | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 40
5. Kammer
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Kuster
URTEIL
vom 17. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG in Liquidation, vertreten durch die ausseramtliche
Konkursverwalterin B._____ AG,
wiedervertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde C._____,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Corina Caluori,
Beschwerdegegnerin
betreffend nachträgliches Baubewilligungsverfahren

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Im Jahr 1987 erhielt die A._____ AG eine Bewilligung für den Bau einer
Arbeiterunterkunft mit Kantine auf der heutigen Parzelle Nr. Z._____ in der
Gemeinde C._____.
2.
Nachdem die A._____ AG in Konkurs gegangen war, übernahm die
ausseramtliche Konkursverwalterin B._____ AG die Verwaltung der
Konkursmasse.
3.
Mit Schreiben vom 1. September 2023 gelangte die Baubehörde der
Gemeinde C._____ an die A._____ AG in Liquidation und teilte ihr unter
anderem mit, es sei nicht gesetzeskonform, dass das ehemalige
Personalhaus
(Arbeiterunterkunft
mit
Kantine)
auf
der
Parzelle
Nr. Z._____ an Dritte vermietet werde.
4.
Hierzu nahm die A._____ AG in Liquidation am 22. September 2023 wie
folgt Stellung: Die Gebäude mit Wohnnutzung auf der Parzelle
Nr. Z._____ seien rechtmässig erstellt und seit der Erstellung rechtmässig
genutzt worden. Diesbezüglich bestehe aufgrund von Art. 81 KRG eine
Besitzstandsgarantie. Das Personalhaus werde als Zwischenlösung
teilweise an Firmen für deren Bauarbeiter vermietet. Der Gemeinde
C._____ sei bekannt, dass sie sich in Liquidation befinde und die
Konkursverwaltung gehalten sei, den Schaden für die Gläubiger möglichst
klein zu halten. Aufgrund der Planungszone [...] könne zurzeit keine
andere Nutzung der Parzelle ins Auge gefasst werden; auch ein Verkauf
sei aufgrund der herrschenden Ungewissheit bezüglich des Schicksals der
Parzelle Nr. Z._____ kaum möglich.
5.
In der Folge forderte die Baubehörde der Gemeinde C._____ die A._____
AG in Liquidation mit Entscheid vom 13. Oktober 2023 unter anderem
dazu
auf,
für
die
Nutzungsänderung
des
Personalhauses
für

- 3 -
Fremdpersonal ein Baugesuch mit allen notwendigen Unterlagen im
Doppel bis am 30. November 2023 ans Bauamt einzureichen.
6.
Hiergegen erhob die A._____ AG in Liquidation am 26. Oktober 2023
Rekurs beim Gemeinderat von C._____ mit dem sinngemässen Antrag,
die Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs sei
vollumfänglich aufzuheben, eventualiter sei die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7.
Nach der Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels wies der
Gemeinderat von C._____ den Rekurs mit Entscheid vom 29. Januar
2024, mitgeteilt am 23. Februar 2024, ab, soweit er darauf eintrat. In seiner
Begründung stellte er zusammenfassend fest, der kommunalen
Baubehörde komme in jedem Fall die Kompetenz zu, ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen einzuleiten, um die
Rechtmässigkeit der festgestellten Nutzungsänderung (Wohnnutzung
durch
betriebsfremde
Arbeitnehmer)
zu
prüfen.
Ob
durch
die
Zweckänderung Vorschriften des materiellen Rechts verletzt würden, sei
Gegenstand des eingeleiteten nachträglichen Baubewilligungsverfahrens.
Die Einleitung des Baubewilligungsverfahrens durch die Baubehörde sei
jedenfalls vorliegend offensichtlich zulässig.
8.
Hiergegen erhob die A._____ AG in Liquidation (nachfolgend:
Beschwerdeführerin)
am
12. April
2024
Beschwerde
beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen, der
Rekursentscheid des Gemeinderats von C._____ vom 29. Januar 2024
sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass für die
Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ kein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren einzuleiten sei. Begründend hielt sie im
Wesentlichen fest, im vorliegenden Fall liege keine Nutzungsänderung
vor.

- 4 -
9.
Mit Schreiben vom 6. Mai 2024 teilte die Gemeinde C._____ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin) mit, sie verzichte mit Verweis auf den umfassenden
Rekursentscheid vom 29. Januar 2024 auf die Einreichung einer
ausführlichen Vernehmlassung und beantrage die vollumfängliche
Abweisung
der
Beschwerde
unter
gesetzlicher
Kosten-
und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Im Wesentlichen
hielt sie was folgt fest: Vorliegend sei unbestritten, dass die
Beschwerdeführerin aufgrund ihres Konkurses ihre Geschäftstätigkeit
habe aufgeben müssen und seitdem nicht mehr ihr eigenes Personal in
ihren Personalunterkünften untergebracht sei. Unabhängig davon, ob in
der Vergangenheit möglicherweise auch Personal von anderen
Unternehmungen in den Unterkünften untergebracht gewesen sei, sei
unbestritten, dass heute ausschliesslich betriebsfremdes Personal dort
untergebracht sei. Damit hätten aus ihrer Sicht Anhaltspunkte i.S.v. Art. 61
Abs. 2 KRVO dafür bestanden, dass die jetzige Nutzung nicht mehr
baurechtskonform sein könnte. Dies habe es auf jeden Fall gerechtfertigt,
von
Amtes
wegen
ein
nachträgliches
Baubewilligungsverfahren
einzuleiten.
10.
Demgegenüber hielt die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom
16. Mai 2024 der Vollständigkeit halber fest, es lägen entgegen den
Behauptungen der Beschwerdegegnerin keine Anhaltspunkte für eine
Verletzung von Bauvorschriften vor. Es habe keine Zweckänderung
stattgefunden, weshalb keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die
jetzige Nutzung nicht mehr baurechtskonform sein könnte. Deshalb
rechtfertige
es
sich
eben
gerade
nicht,
ein
nachträgliches
Baubewilligungsverfahren einzuleiten.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien, den angefochtenen
Rekursentscheid sowie die weiteren Akten wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 5 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Rekursentscheid des
Gemeinderats von C._____ vom 29. Januar 2024, mitgeteilt am
23. Februar 2024. Gegen Entscheide von Gemeinden, die bei keiner
anderen Instanz angefochten werden können und weder nach kantonalem
noch nach eidgenössischem Recht endgültig sind, kann gemäss Art. 49
Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden
Beschwerde
geführt
werden.
Die
Beurteilung
der
vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts. Als formelle und materielle Adressatin des
angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin davon überdies
berührt und sie hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung
oder Änderung, weshalb sie gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG zur Beschwerde
legitimiert ist. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 52 Abs. 1 VRG).
2.
Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführerin zu
Recht dazu aufgefordert wurde, für die Nutzung des Personalhauses
durch
betriebsfremdes
Personal
ein
nachträgliches
Baugesuch
einzureichen. Dass das Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ in der
Gemeinde C._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin
nicht mehr durch betriebseigenes Personal genutzt, sondern an Drittfirmen
zur Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, ist dabei unbestritten (vgl.
etwa
Beschwerde
S. 3
Ziff. 1
sowie
Vernehmlassung
der
Beschwerdegegnerin S. 2, zweiter Absatz).
3.
Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRVO (BR 801.110) fordert die kommunale
Baubehörde die Betroffenen auf, ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen, sofern die Baukontrolle Anhaltspunkte für eine Verletzung
von Bauvorschriften ergibt. Stellt die zuständige Behörde bei der Prüfung
des
nachträglichen
Baugesuchs
eine
Verletzung
materieller

- 6 -
Bauvorschriften fest, eröffnet sie ein Verfahren auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren (Art. 61 Abs. 3 KRVO).
Beim Entscheid, ob ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren
durchzuführen ist, steht der örtlichen Baubehörde ein gewisser
Beurteilungsspielraum
zu.
Bestehen
Anhaltspunkte,
dass
ein
bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde
im Zweifelsfall ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten
(WIPF/DIENER, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs-
und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz,
7. Aufl. 2024, S. 817).
3.1.
Die Beschwerdegegnerin begründet das Vorliegen von Anhaltspunkten für
eine Verletzung von Bauvorschriften damit, dass im Personalhaus auf der
Parzelle
Nr. Z._____
spätestens
seit
dem
Konkurs
der
Beschwerdeführerin nur noch betriebsfremdes Personal untergebracht
werde. Da die geltende Zonenvorschrift die Wohnnutzung auf
Betriebspersonal
beschränke,
liege
demnach
eine
relevante
Zweckänderung vor.
3.2.
Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, es lägen keine
Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften vor, zumal keine
Nutzungsänderung
stattgefunden
habe.
Dies
begründet
sie
im
Wesentlichen damit, dass gestützt auf die Baubewilligung vom
_____ 1987 sowie die damalige Bauordnung keineswegs davon
auszugehen sei, dass die Nutzung der Parzelle Nr. Z._____ in der
Gemeinde C._____ bisher bzw. vor dem Konkurs der A._____ AG
lediglich durch betriebseigenes Personal erfolgt sei.
3.3.
Vorliegend steht fest, dass sich die Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde
C._____ gemäss heutigem Zonenplan in der Arbeitszone B befindet (vgl.
https://geo.gr.ch/). Gemäss Art. 61 des aktuellen Baugesetzes der
Gemeinde C._____, von der Regierung genehmigt am _____ 1993, ist

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diese Zone für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Bei der
Erstellung eines existenzsichernden Betriebes ist eine Wohnung für
Betriebspersonal zulässig. Wohnnutzungen in bestehenden Gebäuden
können zudem gegen Revers bewilligt werden, wenn diese nachweislich
zu günstigen Bedingungen saisonalem Betriebspersonal vorbehalten sind.
Weitere Wohnnutzungen sind nicht zulässig (vgl. auch Akten der
Beschwerdeführerin [Bf-act.] 13). Der Wortlaut dieser Bestimmung deutet
darauf hin, dass die Nutzung von Arbeiterunterkünften in der
Arbeitszone B gemäss heutigem Recht dem betriebseigenen Personal
vorbehalten ist (vgl. auch Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 6 in fine). Vor
diesem Hintergrund und angesichts dessen, dass das Personalhaus auf
der
Parzelle
Nr. Z._____
spätestens
seit
dem
Konkurs
der
Beschwerdeführerin
unbestrittenermassen
nicht
mehr
durch
betriebseigenes
Personal
genutzt,
sondern
an
Drittfirmen
zur
Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, steht die Gesetzes- und
Zonenkonformität der Nutzung des Personalhauses somit durchaus in
Frage, d.h. es bestehen Anhaltspunkte für eine Verletzung von
Bauvorschriften und es liegt damit mindestens Klärungsbedarf im Rahmen
eines Baubewilligungsverfahrens vor (vgl. auch Rekursentscheid
Erwägungs-Ziff. 7).
Zwar lässt sich den Akten entnehmen, dass der Beschwerdeführerin am
_____ 1987 die Bewilligung für den Bau einer Arbeiterunterkunft mit
Kantine auf der heutigen Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____
erteilt wurde (vgl. Bf-act. 9). Besagte Parzelle befand sich damals in der
Gewerbezone (vgl. Bf-act. 9 S. 2), welche gemäss Art. 15 der Bauordnung
der Gemeinde C._____ vom _____ 1975 wie folgt umschrieben wurde: In
der Gewerbezone sind nur Gewerbe- und Kleinindustriebetriebe mit
mässiger Immission zugelassen. Wohnbauten dürfen in dieser Zone nicht
errichtet werden. Ausgenommen sind maximal zwei Wohnungen pro
Betrieb und ausgesprochene Arbeiterunterkünfte und Kantinenbetriebe

- 8 -
(vgl. Bf-act. 10). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt
sich allein aufgrund des Wortlauts dieser Bestimmung und des Inhalts der
Baubewilligung vom _____ 1987 indessen nicht sagen, ob neben der
Nutzung der Arbeiterunterkunft durch betriebseigenes Personal auch die
Nutzung durch betriebsfremdes Personal bewilligt wurde. Diese Frage,
wozu sich bislang weder die Vorinstanz (vgl. Rekursentscheid Erwägungs-
Ziff. 6) noch die Baubehörde der Gemeinde C._____ (vgl. dazu die Duplik
der Baubehörde der Gemeinde C._____ vom 22. Dezember 2023 [Bf-
act. 12] i.V.m. deren Vernehmlassung vom 15. November 2023 [Bf-act. 8])
hinreichend klar äusserten, gilt es ebenfalls im Rahmen des mit der
Einreichung
des
nachträglichen
Baugesuchs
eingeleiteten
Baubewilligungsverfahrens zu klären, wobei – je nach Ergebnis – bei der
Beurteilung des nachträglichen Baugesuchs unter anderem auch der in
Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG (BR 801.100) verankerten Besitzstandsgarantie
Rechnung zu tragen sein wird.
4.
Nach
dem
Gesagten
erweist
sich
die
Aufforderung
der
Beschwerdeführerin zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für
die Nutzung des Personalhauses durch betriebsfremdes Person als
gerechtfertigt (vgl. Art. 61 Abs. 2 KRVO). Die Beschwerde erweist sich
somit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zulasten
der unterliegenden Beschwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei
rechtfertigt es sich, die Staatsgebühr gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf
CHF 2'000.00 festzulegen. Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegenden Beschwerdegegnerin steht kein Anspruch auf eine
Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

- 9 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
194.00
zusammen
CHF
2'194.00
gehen zulasten der A._____ AG in Liquidation.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]