gr_gerichte · U 2014 56 · 2015-09-29 · de
OR Übrige Fälle und Innominatverträge

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 14 56
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, Stecher
Aktuarin ad hoc
Seres
URTEIL
vom 29. September 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____ sowie C._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Romano Kunz,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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1.
Mit Kaufvertrag vom 17. Juni 1983 erwarb A._____, deutscher Staatsan-
gehöriger, in der Gemeinde X._____ das StWE-Grundstück Nr. S50559
(85/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 1008 430m2 Grundstückfläche,
mit Sonderrecht an der 3½ Zimmerwohnung Nr. 3 61.6m2 Nettowohn-
fläche, Überbauung E._____, Haus D, samt Autoeinstellhalle). Der Er-
werb des StWE-Grundstücks Nr. S50559 als Ferienwohnung wurde
A._____ gemäss aBewB bewilligt, u.a. mit den Auflagen, das Grundstück
während mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selber zu
nutzen und es nicht an Dauermieter zu vermieten. Diese Auflagen wurden
im Grundbuch angemerkt.
2.
A._____ kam mit seiner Familie überein, die Erbfolge an seinen Sohn
C._____ in Bezug auf das StWE-Grundstück Nr. S50559 im Rahmen ei-
nes Vorempfangs und auf Rechnung künftiger Erbschaft vorweg zu re-
geln. Dabei sollte sich nach dem Willen der Beteiligten bezüglich der Nut-
zungszuständigkeit und –ordnung sowie hinsichtlich der steuerlichen
Rechtslage – abgesehen vom Eigentumsübergang auf den Sohn – nichts
ändern. Das Rechtsgeschäft sollte einzig eine erbrechtliche Anwartschaft
begründen. Gemäss öffentlicher Urkunde vom 8. April 2014 soll das
Grundstück schenkungsweise auf C._____, wohnhaft in Deutschland,
übertragen werden, wobei dieser Erwerb gemäss BewG grundsätzlich
bewilligungsfrei erfolgen kann. In derselben Urkunde ist vorgesehen, die
lebenslängliche, unentgeltliche, unübertragbare und unvererbliche Nutz-
niessung in Form einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Eheleute
A._____ und B._____, ebenfalls wohnhaft in Deutschland, einzubehalten
bzw. neu zu begründen. Das Rechtsgeschäft wurde mit Schreiben vom 8.
April 2014 dem Grundbuchamt X._____ zur Eintragung angemeldet.
3.
In der Folge teilte das Grundbuchamt X._____ den am Rechtsgeschäft
Beteiligten mit, gemäss Auskunft des Grundbuchinspektorats und Han-
delsregisters könne die Eigentumsübertragung und Nutzniessungserrich-

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tung im Grundbuch nicht eingetragen werden, weil die Übertragung des
nackten Eigentums an C._____ (infolge der Einräumung der Nutznies-
sung zugunsten der Eheleute A._____ und B._____) unvereinbar sei mit
der im Grundbuch angemerkten Auflage (Pflicht der Eigennutzung). Dar-
aufhin wandten sich die Parteien an das Grundbuchinspektorat und Han-
delsregister und ersuchten um eine Begründung für die Eintragungsver-
weigerung. Mit Email vom 28. April 2014 erläuterte das Grundbuchinspek-
torat und Handelsregister seine Praxis.
4.
Am 15. Mai 2014 stellten die Parteien beim Grundbuchamt X._____ ein
Gesuch um Wiedererwägung (mit Kopie an das Grundbuchinspektorat
und Handelsregister). Mit Verfügung vom 28. Mai 2014 verwies das
Grundbuchamt X._____ die Beteiligten an die Bewilligungsbehörde
(Grundbuchinspektorat und Handelsregister) zwecks Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht oder Erteilung der Erwerbsbewilligung, da eine
Bewilligungspflicht gemäss BewG für das zur Eintragung angemeldete
Rechtsgeschäft nicht auszuschliessen sei. Je nach Entscheid der Bewilli-
gungsbehörde werde dann das Rechtsgeschäft im Grundbuch vollzogen
oder abgewiesen.
5.
Mit Gesuch vom 12. Juni 2014 gelangten A._____, B._____ und C._____
an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister und beantragen, es sei
festzustellen, dass es für den grundbuchlichen Vollzug des Schenkungs-
vertrages zwischen ihnen betreffend des StWE-Grundstücks Nr. S50559
des Grundbuches X._____ keiner Bewilligung bedürfe. Mit Verfügung
vom 20. Juni 2014 verweigerte das Grundbuchinspektorat und Handels-
register die beantragte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht der
Schenkung des StWE-Grundstücks Nr. S50559 von A._____ an seinen
Sohn C._____ unter gleichzeitiger Einbehaltung bzw. Einräumung der
Nutzniessung zugunsten der Eltern A._____ und B._____. Weiter wurde
verfügt, dass die im Grundbuch angemerkten Auflagen ‚Pflicht zur Eigen-

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nutzung’ sowie ‚Verbot der Dauervermietung’ unverändert ihre Gültigkeit
behielten und einzuhalten seien.
6.
Gegen diese Verfügung erhoben A._____, B._____ und C._____ (nach-
folgend Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 12. August 2014 Beschwer-
de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stellten fol-
gende Rechtsbegehren:
„1. Die Verfügung Nr. 161/14 des Grundbuchinspektorates und Handelsregisters des
Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schen-
kungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend das StWE-
Grundstück Nr. S50559 in das Grundbuch von X._____ verweigert wird, sei aufzuhe-
ben, und es sei das Grundbuchamt X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung
vorzunehmen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Graubünden.“
Begründend brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, es ge-
be keine Rechtsgrundlage für den erfolgten Eingriff in die Vertragsfreiheit
und der Eingriff verletze die verfassungsrechtlichen Grundsätze der Ver-
hältnismässigkeit und des Willkürverbotes.
7.
Mit Vernehmlassung vom 19. August 2014 beantragte das Grundbuchin-
spektorat und Handelsregister (nachfolgend Beschwerdegegner) die Ab-
weisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Es wurde im We-
sentlichen auf die Begründung in der angefochtenen Verfügung verwie-
sen, welche punktuell vertieft wurde. Den Antrag auf Nichteintreten stellte
der Beschwerdegegner in Bezug auf den letzten Halbsatz im 1. Rechts-
begehren der Beschwerdeführer („...und es sei das Grundbuchamt
X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.“).
8.
Die Beschwerdeführer replizierten mit Eingabe vom 28. August 2014.
Dabei machten sie Ausführungen zum Antrag auf Nichteintreten des Be-

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schwerdegegners und vertieften die weiteren Punkte der materiellen Be-
gründung.
9.
Mit Schreiben vom 1. September 2014 verzichtete der Beschwerdegegner
auf eine Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung und den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwä-
gungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom
20. Juni 2014 des Beschwerdegegners, mit welcher die beantragte Fest-
stellung
der
Nichtbewilligungspflicht
der
Schenkung
des
StWE-
Grundstücks Nr. S50559, Gemeinde X._____, von A._____, an seinen
Sohn C._____, unter gleichzeitiger Einbehaltung bzw. Einräumung der
Nutzniessung zugunsten der Eltern A._____ und B._____ verweigert
wurde.
b)
Unter Berücksichtigung der Gerichtsferien gemäss Art. 39 Abs. 1 lit. b des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 (VRG,
BR 370.100) erfolgte die vorliegende Beschwerde vom 12. August 2014
frist- und formgerecht gemäss Art. 38 und Art. 52 VRG. Weiter ist das
Verwaltungsgericht Graubünden zuständig, die Beschwerde gegen die
Verfügung des Beschwerdegegners zu beurteilen (vgl. Art. 15 des Ein-
führungsgesetzes zum Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland EGzBewG, BR
217.600 sowie Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG). Als Verfügungsadressaten sind
die Beschwerdeführer sodann zur Erhebung der vorliegenden Beschwer-

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de legitimiert (Art. 50 VRG). Es ist somit grundsätzlich – unter Vorbehalt
der nachfolgenden Erwägung 2 – auf die Beschwerde einzutreten.
2. a)
Die Zulässigkeit des letzten Halbsatzes des 1. Rechtsbegehrens der Be-
schwerdeführer ist umstritten:
„1. Die Verfügung Nr. 161/14 des Grundbuchinspektorates und Handelsregisters des
Kantons Graubünden vom 20. Juni 2014, durch welche die Eintragung des Schen-
kungsvertrages zwischen den Parteien vom 8. April 2014 betreffend das StWE-
Grundstück Nr. S50559 in das Grundbuch von X._____ verweigert wird, sei aufzuhe-
ben, und es sei das Grundbuchamt X._____ anzuweisen, die beantragte Eintragung
vorzunehmen.“
b)
Der Beschwerdegegner macht in diesem Zusammenhang geltend, es lä-
ge keine Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes vor, weshalb der
beantragten Eintragung (Eigentumsübertragung und gleichzeitige Nutz-
niessungserrichtung) die weitere Prüfung gemäss Art. 87 Abs. 1 der
Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV, SR 211.432.1)
vorbehalten bleiben müsse.
c)
Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt,
der Grundbuchverwalter habe mit seiner Verfügung vom 28. Mai 2014
(Beilage 7 Beschwerdeführer) die Eintragung des Schenkungsvertrages
ausschliesslich vom Entscheid der Bewilligungsbehörde abhängig ge-
macht und wörtlich erklärt: „Je nach Entscheid der Bewilligungsbehörde
wird das angemeldete Rechtsgeschäft im Grundbuch vollzogen oder ab-
gewiesen.“. Daraus sei der klare Schluss zu ziehen, dass der Grundbuch-
verwalter den Vertrag auf seine Eintragungsfähigkeit in allen übrigen Fra-
gen geprüft und als in Ordnung befunden habe. Weiter liege es im Inter-
esse der Gerichtsökonomie, dass die Bewilligungsbehörde, wenn sie im
Schenkungsvertrag Mängel entdeckt zu haben glaubte, welche der Ein-
tragungsfähigkeit – abgesehen von der Bewilligungspflicht gemäss Bun-
desgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-

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land (BewG, SR 211.412.41) – entgegenstünden, diese releviert hätte.
Das habe sie aber nicht getan und es sei nicht erfindlich, was ausser der
vorliegend zu prüfenden Rechtsfrage auch sonst noch gegen die Eintra-
gungsfähigkeit des Schenkungsvertrages spreche.
d)
Vor dem Hintergrund, dass das Grundbuchamt X._____ bislang zu kei-
nem Zeitpunkt eine Abweisungsverfügung erlassen hat, kann – für den
Fall der Gutheissung der vorliegenden Beschwerde – nicht direkt die be-
antragte Eintragung des Schenkungsvertrages in das Grundbuch X._____
angeordnet werden. Art. 87 Abs. 1 GBV, wonach das Grundbuchamt den
Antrag abweist, wenn die Voraussetzungen für die Eintragung in das
Hauptbuch nicht erfüllt sind, verlangt eine Eintragungsprüfung, welche
vorliegend noch nicht abschliessend erfolgt ist. Die Interpretation der Be-
schwerdeführer bezüglich der Verfügung des Grundbuchamtes X._____
vom 28. Mai 2014 ist zwar nicht abwegig. Den Beschwerdeführern ent-
steht jedoch kein nennenswerter Nachteil, wenn im Falle einer Gutheis-
sung der vorliegenden Beschwerde eine abschliessende Prüfung der Ein-
tragung des Schenkungsvertrages durch das Grundbuchamt X._____ erst
nach Bereinigung der vorliegend strittigen Rechtsfrage erfolgt. Zudem
könnten sich durchaus auch intertemporale Fragen stellen, welche zu prü-
fen wären. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass auf den letzten Halbsatz
des 1. Rechtsbegehrens der vorliegenden Beschwerde nicht einzutreten
ist.
3. a)
Gemäss öffentlich beurkundetem Vertrag vom 8. April 2014 (Beilage 3
Beschwerdeführer) soll das StWE-Grundstück Nr. S50559 schenkungs-
weise auf C._____ (Sohn des Eigentümers A._____) übertragen werden.
In derselben Urkunde ist vorgesehen, die lebenslängliche, unentgeltliche,
unübertragbare und unvererbliche Nutzniessung in Form einer Personal-
dienstbarkeit zugunsten der Eltern des Beschenkten A._____ und
B._____ einzubehalten bzw. neu zu begründen. Es ist unbestritten, dass
sowohl die Schenkung als auch die Einräumung der Nutzniessung

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grundsätzlich bewilligungsfrei erfolgen können (Art. 4 Abs. 1 lit. a und Art.
7 lit. b BewG).
b)
Der Streitpunkt liegt bei den Auflagen, die dem Schenker im Rahmen des
Grundeigentumserwerbs seinerzeit auferlegt wurden.
Der Erwerb des StWE-Grundstück Nr. S50559 zu Ferienzwecken im Jah-
re 1983 (Beilage 2 Beschwerdeführer) wurde A._____ bewilligt, wobei die
Bewilligungserteilung, gestützt auf die damals geltenden Rechtsgrundla-
gen (Art. 8 Abs. 1 aBewB und Art. 17 Abs. 2 lit. a aVBewB), mit den Auf-
lagen verbunden wurde, das Grundstück während mindestens drei Wo-
chen pro Jahr zu Ferienzwecken selber zu nutzen und es nicht an Dau-
ermieter zu vermieten. Diese Auflagen sind im Grundbuch als Anmerkung
mit den Stichworten ‚Pflicht zur Eigennutzung’ und ‚Verbot zur Dauerver-
mietung’ eingetragen und haben nach wie vor Gültigkeit: Gemäss Art. 14
BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die si-
cherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemach-
ten Zweck verwendet wird (Abs. 1), wobei diese Auflagen im Grundbuch
anzumerken sind (Abs. 2). Art. 11 Abs. 2 der Verordnung über den Er-
werb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV, SR
211.412.411) sieht u.a. vor, dass an die Bewilligung die folgenden im
Grundbuch anzumerkenden Auflagen zu knüpfen sind: die Verpflichtung,
das Grundstück dauernd zu dem Zwecke zu verwenden, für den der Er-
werb bewilligt wird, und für jede Änderung des Verwendungszweckes die
Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen (lit. a) sowie bei Ferien-
wohnungen das Verbot, sie ganzjährig zu vermieten (lit. f). Die zwei in ca-
su verfügten Auflagen verfolgen einen einzigen Zweck, nämlich die Si-
cherstellung des ursprünglichen Erwerbszwecks, d.h. die Nutzung des
StWE-Grundstück Nr. S50559 zu Ferienzwecken. Damit die Wohnung
auch tatsächlich während drei Wochen zu Ferienzwecken genutzt werden
kann, darf die Liegenschaft nicht gleichzeitig dauernd vermietet werden.

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c)
Der Beschwerdegegner führt in diesem Zusammenhang in der angefoch-
tenen Verfügung aus, die Rechte und Pflichten der Nutzniesser dürften
auch bei der bewilligungsfreien Errichtung nicht mit jenen des Eigentü-
mers und des ursprünglich bewilligten Erwerbszwecks kollidieren. Die
Einräumung einer umfassenden Nutzniessung verstosse gegen die an-
lässlich des ursprünglichen Grundstückerwerbs durch A._____ verfügten
Auflagen der Nutzung zum persönlichen Ferienzweck während mindes-
tens drei Wochen pro Jahr sowie dem Verbot der dauernden Vermietung.
Die im Grundbuch ohne Befristung angemerkten Auflagen blieben mit
dem Grundstück solange verknüpft und verbindlich, wie es sich beim Ei-
gentümer um eine Person im Ausland im Sinne des BewG handle, insbe-
sondere auch dann, wenn der Erwerb bewilligungsfrei erfolge oder, wie
vorliegend, mehrere per se grundsätzlich bewilligungsfreie Rechtsge-
schäfte miteinander oder nacheinander abgewickelt und Auflagen da-
durch verletzt würden. Gestützt auf Art. 9 Abs. 2 BewG habe der Kanton
Graubünden in Art. 4 Abs. 1 EGzBewG bestimmt, dass einer natürlichen
Person der Erwerb eines Grundstückes als Ferienwohnung bewilligt wer-
den könne. Nach Art. 8 BewV gelte als Erwerb einer Wohnung durch eine
natürliche Person nur der unmittelbare Erwerb auf deren persönlichen
Namen. Da der Eigentümer eines durch Nutzniessung belasteten Grunds-
tücks lediglich das nackte Eigentum innehabe, sei dieser nicht (mehr) in
der Lage den einzigen Bewilligungsgrund des ursprünglichen Grunds-
tückserwerbs – nämlich jener des persönlichen Ferienzwecks – wahrzu-
nehmen bzw. den Erwerbszweck zu erfüllen. Somit verstosse die Einbe-
haltung und Einräumung der fraglichen Nutzniessung gegen die auf dem
Grundstück angemerkten Auflagen, weshalb die beantragte Feststellung
der Nichtbewilligungspflicht zu verweigern sei.
d)
Die Beschwerdeführer machen demgegenüber in ihrer Beschwerde an
das Verwaltungsgericht geltend, die Rechtsauffassung des Beschwerde-
gegners lasse sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn der zitier-
ten Bestimmungen (Art. 4 Abs. 1 EGzBewG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 BewG

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und Art. 8 BewV) ableiten. Gemäss Art. 4 EGzBewG könne der Erwerb
(im Sinne von Art. 4 Abs. 1 BewG) im Rahmen des kantonalen Kontingen-
tes bewilligt werden, wenn das Grundstück einer natürlichen Person als
Ferienwohnung diene. Gemäss Art. 8 BewV gelte als Erwerb einer Woh-
nung durch eine natürliche Person der unmittelbare Erwerb auf deren
persönlichen Namen. Als ‚Erwerb eines Grundstückes’ im Sinne von Art.
4 Abs. 1 BewG gelte der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines
Wohnrechtes oder der Nutzniessung an einem Grundstück. Dies bestäti-
ge der Beschwerdegegner ausdrücklich auch bezogen auf die Nutznies-
sung. Und er füge zu Recht hinzu, im vorliegenden Fall sei für die Be-
gründung der Nutzniessung zugunsten des (das Eigentum auf den Sohn
übertragenden) Vaters und dessen Ehefrau (Mutter des das Eigentum
erwerbenden Sohnes) keine Bewilligung erforderlich, weil sie ebenfalls im
bewilligungsfreien Bereich des Art. 7 lit. b BewG erfolge. Treffe dies zu,
sei die Rechtsauffassung des Beschwerdegegners allein schon aus die-
sem Grunde unhaltbar. Wenn unter Erwerb im Sinne des einschlägigen
Gesetzes auch der Erwerb der Nutzniessung zu verstehen sei und wenn
dieser Erwerb – wie im vorliegenden Fall – bewilligungsfrei erfolgen kön-
ne, sei der Schenkungsvertrag, der nichts anderes vorsehe als eben die-
sen bewilligungsfreien Erwerb von Nutzniessung durch Vater und Mutter
andererseits, im Grundbuch einzutragen. Denn dass die Begründung und
der bewilligungsfreie Erwerb von Nutzniessung beim einen die Nutzung
des Eigentums beim andern einschränke, sei als reine Reflexwirkung nur
folgerichtig und liege in der Natur der Sache. Die im Grundbuch ange-
merkte Auflage der Eigennutzung und des Verbots der Fremdvermietung
werde – entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners – durch die
Begründung der Nutzniessung in keinster Weise verletzt. Sie müsse
selbstverständlich von den Nutzungsberechtigten eingehalten werden
(wie sie bisher über all die Jahre anstandslos eingehalten worden sei).
Nirgendwo stehe geschrieben und keinesfalls entspreche es der ratio le-
gis, dass die Nutzung zwangsläufig durch den Eigentümer erfolgen müs-
se. Dies widerspreche der beschriebenen und vom Beschwerdegegner

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bestätigten gesetzlichen Regelung, wonach unter dem Erwerb im Sinne
des Gesetzes auch die Begründung einer Nutzniessung zu verstehen sei
und wonach ein solcher Erwerb in casu bewilligungsfrei erfolgen könne.
Ein bewilligungsfreier Erwerb der Nutzniessung durch die Eltern schliesse
(weil das Grundstück nun einmal nur eine umfassende Nutzung ermögli-
che) die gleichzeitige Nutzung durch den Sohn aus. Die Einhaltung der
angemerkten Auflage sei nunmehr Pflicht der Nutzniesser, welche die
Nutzungsrechte aus ein und demselben Eigentum innehätten und ausüb-
ten. Die eine Nutzungsvorschrift enthaltende Auflage in der Anmerkung
könne den Eigentümer, der gar kein Nutzungsrecht habe, nicht belasten.
Das eine ergebe sich zwangslos aus dem anderen. Könne der Vater das
uneingeschränkte Eigentum im Rahmen eines Vorempfanges auf Rech-
nung künftiger Erbschaft bewilligungsfrei auf den Sohn übertragen, so
könne er auch nur das nackte Eigentum auf den Sohn übertragen und die
Nutzniessung für sich behalten, so dass es nach wie vor bei seiner Nut-
zung bleibe (in maiore minus). An den Nutzungsverhältnissen ändere sich
nichts, nur die Erbfolge sei vorweggenommen. Inwiefern dadurch das Ziel
und der Sinn und Zweck des Bewilligungsgesetzes beeinträchtigt oder gar
ausgehebelt würden, sei nicht auszumachen. Die Rechtsauffassung des
Beschwerdegegners, wonach die Übertragung der blossen nudas propie-
tas auf den Sohn gegen den Wortlaut oder gegen die Intentionen des
Bewilligungsgesetzes verstossen solle, sei rein axiomatisch und im übri-
gen durch nichts begründet.
In ihrer Replik führen die Beschwerdeführer noch einmal aus, die Recht-
fertigung des Beschwerdegegners erfolge auf der Grundlage eines
Axioms, d.h. einer durch nichts näher nachzuweisenden Regel. Dieses
Axiom laute: Das BewG verbiete die Begründung von Nutzniessung und –
eo ipso – die Begründung einer nuda propietas, da der Erwerb einer Feri-
enwohnung (nur) auf den persönlichen Namen zugelassen sei. Aus dem
Wortlaut der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften (Art. 9 Abs. 2 BewG,
Art. 4 Abs. 1 EGzBewG, Art. 8 BewG) gehe nichts dergleichen hervor.
Auch bei allerkühnster Interpretation gehe aus keiner dieser Bestimmun-

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gen hervor, dass es nicht angehe, dass der seinerzeitige Erwerber einer
Ferienwohnung diese auf seinen Sohn übertrage unter Einbehaltung der
Nutzniessung. Im Gegenteil, aus den einschlägigen Bestimmungen gehe
vielmehr hervor, dass dem bewilligungsfreien Erwerb der Nutzniessung
einerseits und des (nackten) Eigentums andererseits nichts entgegenste-
he. Der bewilligungsfreie Erwerb von Nutzniessung durch Vater und der
bewilligungsfreie Erwerb des Eigentums durch den Sohn seien gesetzes-
konform, weil das Grundstück nach wie vor Vater und Mutter (natürliche
Personen) als Ferienwohnung diene. Dass der Erwerb von Nutzniessung
als Reflexwirkung nacktes Eigentum entstehen lasse, bedürfe unter Juris-
ten keiner Erläuterung. Auch aus dem Sinn und Zweck des BewG könne
die vom Beschwerdegegner vertretene Rechtsauffassung mitnichten her-
geleitet werden. Der Ausländer, der die Ferienwohnung vor 30 Jahren mit
Bewilligung erworben und bisher unbeanstandet die mit der Bewilligung
verbundene Auflage der Eigennutzung eingehalten habe, begründe im
Sinne von Art. 4 lit. a BewG die Nutzniessung zu seinen Gunsten und
übertrage schenkungsweise und gestützt auf Art. 7 lit. b BewG bewilli-
gungsfrei das Eigentum auf seinen Sohn, womit – vom erbrechtlichen
Vorbezug abgesehen – faktisch alles gleich bleibe. Das Problem der
Überfremdung gehöre dem faktischen Bereich an, es sei also nicht einzu-
sehen, wo das Problem liege.
e)
Der Argumentation der Beschwerdeführer ist nicht zu folgen. Es geht im
vorliegenden Fall nicht um den bewilligungsfreien Eigentumserwerb oder
die bewilligungsfreie Einräumung von Nutzungsrechten gemäss Art. 4
Abs. 1 lit. a und Art. 7 lit. b BewG. Vielmehr geht es um die Einhaltung
von Auflagen, welche anlässlich des ursprünglichen Eigentumserwerbs
durch A._____ verfügt wurden. Die im Grundbuch angemerkten Auflagen
sind mit dem Grundstück verknüpft und auch heute noch ungeschmälert
einzuhalten. Aufgrund von Art. 8 BewV gehen die Auflagen mit dem Ei-
gentumserwerb am StWE-Grundstück Nr. S50559 auf den neuen Ei-
gentümer C._____ über. Dieser hat als Eigentümer des Grundstückes die

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Auflagen wie sein Rechtsvorgänger persönlich einzuhalten, weshalb ent-
gegen der Ansicht der Beschwerdeführer die vorgeschriebene Nutzung
nicht durch die Nutzniessungsberechtigten erfolgen kann. Durch die
gleichzeitige Einräumung der Nutzniessung an die Eltern wird die Einhal-
tung der Auflagen durch C._____ gerade verunmöglicht. C._____ hat als
Eigentümer des durch Nutzniessung belasteten Grundstücks lediglich das
nackte Eigentum inne und kann den Erwerbszweck, die persönliche Nut-
zung der Wohnung zu Ferienzwecken, nicht erfüllen. Die gleichzeitig mit
dem Schenkungsvertrag vom 8. April 2014 vorgesehene Einbehaltung
und Einräumung der Nutzniessung verstösst somit gegen die auf dem
Grundstück angemerkten Auflagen.
4. a)
Weiter führen die Beschwerdeführer aus, die Rechtsauffassung des Be-
schwerdegegners habe einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit der
Familie mit weitreichenden praktischen Auswirkungen zur Folge. A._____
wünsche sich eine Regelung, die an den bestehenden Befugnissen nichts
ändere, sondern allein die Erbfolge in das Stockwerkeigentum für seinen
Sohn vorwegnehme und sicherstelle. Im übrigen wolle er (mit seiner Ehe-
frau) allein über die Benutzung der Wohnung bestimmen. Diese so ge-
wollte und rechtlich machbare sowie sinnvolle Regelung werde nur durch
die Begründung von Nutzniessung und nicht durch die Begründung eines
Mit-Wohnrechts verwirklicht. Die Begründung von Mit-Wohnrecht habe
nämlich zur Folge, dass a) A._____ nicht mehr (mit seiner Ehefrau) allein
bestimmen könne, wer, wann und mit wem die StWE-Wohnung in
X._____ benützen dürfe, weil er sich mit seinem Sohn abzustimmen ha-
be, der sogar eine Mitbenützungspflicht habe; dass b) A._____ nicht mehr
ohne Absprache mit seinem Sohn die Wohnung periodisch an Dritte
(Freunde und Bekannte) vermieten könne; dass c) die Parteien sich über
bauliche Massnahmen und Unterhalt und deren Kostentragung abzu-
stimmen hätten, wo hingegen A._____ bislang allein darüber entschieden
habe und dass d) die steuerliche Situation sich ganz unterschiedlich ge-
stalte: Bei Nutzniessung ändere nichts. Die Ehegatten hätten im Bund,

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Kanton und Gemeinde die StWE-Wohnung genau wie bisher im Einkom-
men und im Vermögen zu versteuern. Der Sohn als blosser Eigentümer
ohne Nutzungsrechte werde steuerlich nicht erfasst. Beim Wohnrecht
hingegen trete der Sohn als Mit-Benutzer neu in die Steuerpflicht ein und
habe, neben Vater und Mutter, für seinen Anteil vermögenssteuerrechtlich
und einkommenssteuerrechtlich für alle drei Hoheiten zu deklarieren und
zu versteuern. Es seien dies erhebliche Unterschiede zwischen der einen
Regelung (Nutzniessung) und der anderen (Wohnrecht). Sei A._____ aus
angeblich zwingenden gesetzlichen Gründen (die es freilich nicht gebe) in
seiner Vertragsfreiheit so stark eingeschränkt, dass er (und seine Frau)
keine Nutzniessung begründen bzw. einbehalten könnten, sondern für
sich und ihren Sohn je ein Mit-Benutzungsrecht einräumen müssten, gehe
ihre Absicht zunichte, die dahin ziele, zugunsten des Sohnes allein die
Erbfolge zu regeln und im Übrigen alles beim alten zu belassen. Es müss-
ten schon gute, erklärbare und klare rechtliche Gründe sein, die eine der-
art massive Einschränkung der Vertragsfreiheit rechtfertigten. Diese gebe
es jedoch nicht.
b)
Der Beschwerdegegner bringt in seiner Vernehmlassung vor, die Ver-
tragsfreiheit sei naturgemäss durch verschiedene Gesetze, u.a. eben
auch durch das vorliegende, den Rechtsverkehr mit Grundstücken für
Ausländer beschränkende Gesetz begrenzt. Beschränkungen könnten
sich dabei auch für die Abwicklung von einzelnen oder mehreren, per se
bewilligungsfreien Rechtsgeschäften ergeben. So sei es beispielsweise
nicht zulässig bzw. rechtsmissbräuchlich, mehrere bewilligungsfreie Ge-
schäfte aufeinander folgen zu lassen (der Beschwerdegegner verweist
dazu auf das Merkblatt des Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009, Ziff. 8, S. 7).
Ebenfalls könne ein an sich bewilligungsfreier Erwerb nicht zugelassen
werden, wenn, wie im konkreten Fall, dadurch die Einhaltung von Aufla-
gen nicht mehr gewährleistet wäre, die für den jeweiligen ausländischen
Grundeigentümer verbindlich seien. Eine Auflageverletzung hätte nämlich

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letztlich zwingend den Widerruf der ursprünglichen Erwerbsbewilligung
zur Folge (vgl. Art. 25 Abs. 1 BewG).
Schliesslich sei auch in Kenntnis der Unterschiede zwischen Nutznies-
sung und Wohnrecht nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdeführer
anstelle der Nutzniessung nicht ein Mit-Wohnrecht (Ferienwohnrecht) be-
gründeten, allenfalls verbunden mit der gewünschten besonderen Rege-
lung bezüglich Unterhalt und Kosten. Als weitere Variante würde sich im
Übrigen auch die Zuweisung des Feriengrundstücks an den Sohn durch
Erbvertrag oder in Form eines (Voraus-)Vermächtnisses anerbieten. Da-
mit könne das Ziel, den Sohn erst nach dem Ableben der Eltern über die
Ferienwohnung bestimmen zu lassen, ebenfalls erreicht werden.
c)
Den Ausführungen der Beschwerdeführer ist nicht zu folgen. Wie der Be-
schwerdegegner zutreffend feststellt, besteht eben gerade für gewisse
Rechtsgeschäfte keine umfassende Vertragsfreiheit. Durch die gesetzli-
chen Vorgaben des BewG und die gestützt darauf verfügten und im
Grundbuch angemerkten Auflagen wird die Vertragsfreiheit der Be-
schwerdeführer eingeschränkt. Die gesetzlichen Vorgaben des BewG und
die verfügten Auflagen sind, wie in Erwägung 3 ausführlich erläutert, ein-
zuhalten. Da die gleichzeitig mit dem Schenkungsvertrag vom 8. April
2014 vorgesehene Einbehaltung und Einräumung der Nutzniessung ge-
gen die auf dem Grundstück angemerkten Auflagen verstösst, wird die
Vertragsfreiheit der Beschwerdeführer in zulässiger Weise eingeschränkt,
wenn der Beschwerdegegner feststellt, dass die beantragte Feststellung
der Nichtbewilligungspflicht zu verweigern sei. Zudem weist der Be-
schwerdegegner zu Recht darauf hin, dass den Beschwerdeführern alter-
native Regelungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, um ihr Ziel zu er-
reichen. Es ist die Aufgabe der Beschwerdeführer die Vor- und Nachteile
der verschiedenen Alternativen vor dem Hintergrund der gesetzlich be-
stehenden Beschränkungen abzuwägen und eine Lösung zu finden, wel-
che den im Grundbuch angemerkten Auflagen Rechnung trägt.

- 16 -
5. a)
Ferner rügen die Beschwerdeführer, die Rechtsauffassung des Be-
schwerdegegners verletze das Prinzip der Verhältnismässigkeit des staat-
lichen Eingriffs. Dieses Prinzip stelle einen im gesamten Verwaltungsrecht
zu beachtenden Grundsatz dar, der für die Zulässigkeit eines Eingriffs
dreierlei voraussetze (die Beschwerdeführer verweisen dazu auf BGE 131
V 107 E. 3.4.1 und 129 V 267): Die Massnahme habe erstens das geeig-
nete Mittel zur Erreichung des angestrebten Zieles zu sein (Prinzip der
Adäquanz). Hier laute die Frage konkret, ob das Verbot, innerhalb des
Personenkreises bewilligungsfreien Grundstückerwerbs (mit Rücksicht
auf die grundbuchlich angemerkte Auflage einer Pflicht zur Eigennutzung)
für den Übertragenden die Nutzniessung einzubehalten und für den Be-
schenkten das nackte Eigentum zu erwerben, geeignet sei, die Überfrem-
dung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Dies sei
nicht der Fall, denn die Ausdehnung der Überfremdung werde mit der
Bewilligungspflicht verhindert; hier bewege man sich jedoch Kraft Art. 7
BewG im bewilligungsfreien Raum. Zweitens dürfe der Eingriff nicht über
das hinausgehen, was zur Errichtung des Zwecks erforderlich sei (Erfor-
dernis der Wahl des geringstmöglichen Eingriffs). Da im vorliegenden Fall
der vom Beschwerdegegner verhängte Eingriff – wie gesehen – nicht ge-
eignet sei, dem legislatorischen Ziel der Verhinderung der Bodenüber-
fremdung zu dienen, sei der Eingriff per se unstatthaft, ob er nun gemil-
dert werden könne oder nicht. Drittens müsse zwischen Ziel und Mitteln
ein vernünftiges Verhältnis bestehen (Ausgeglichenheit zwischen der Tie-
fe des Eingriffs und dessen Auswirkungen). Es könne auf das soeben
Gesagte verwiesen werden: Da das BewG die Übertragung des Eigen-
tums auf den Sohn bewilligungsfrei zulasse, könne es auch nichts dage-
gen einwenden, wenn der bisherige Eigentümer nunmehr kraft Nutznies-
sung die Nutzungsrechte im Sinne der angemerkten Auflage auch weiter-
hin – wie bisher seit einunddreissig Jahren – anstandslos ausübe. Das
vom Beschwerdegegner ausgesprochene Verbot stehe in einem völlig
unvernünftigen Verhältnis zum legislatorischen Ziel, die Bodenüberfrem-
dung zu vermeiden. Kurzum würden durch den Schenkungsvertrag weder

- 17 -
die rechtlichen noch die faktischen Verhältnisse in ihren Auswirkungen ei-
ne Veränderung erfahren, abgesehen vom bewilligungsfreien Erbvorbe-
zug, weshalb der staatliche Eingriff verfassungswidrig sei.
b)
Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass es vorliegend nicht um
die Verhältnismässigkeit eines staatlichen Eingriffs in das Privateigentum
oder in die Vertragsfreiheit im Rahmen des behördlichen Ermessens ge-
he, sondern um den korrekten, gesetzeskonformen Vollzug eines Bun-
desgesetzes durch die zuständige kantonale Behörde. Dem ist nichts bei-
zufügen.
c)
Nach Ansicht des Gerichts geht die Auffassung der Beschwerdeführer
fehl. Wie bereits weiter oben (E.3e) festgestellt, machen die getroffenen
Dispositionen der Beschwerdeführer die Einhaltung der verfügten Aufla-
gen der Nutzung zum persönlichen Ferienzweck während mindestens
drei Wochen pro Jahr sowie dem Verbot der dauernden Vermietung un-
möglich. Vor dem Hintergrund einer klaren Rechtsverletzung wird die
Verhältnismässigkeitsprüfung obsolet.
6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die anlässlich des Erwerbs des
StWE-Grundstücks Nr. S50559 zu Ferienzwecken verfügten Auflagen
(Nutzung des Grundstücks während mindestens drei Wochen pro Jahr zu
Ferienzwecken und keine Vermietung an Dauermieter) den jeweiligen
Grundeigentümer persönlich verpflichten. Eine uneingeschränkte Nutz-
niessung zu Gunsten einer oder mehrerer anderer Personen verunmögli-
chen die Einhaltung dieser Auflagen. Es ist die Pflicht der zuständigen
kantonalen Behörde, die Einhaltung solcher Auflagen sicherzustellen (vgl.
Art. 11 Abs. 5 BewV). Dieser Pflicht ist der Beschwerdegegner im vorlie-
genden Fall nachgekommen, indem die nachgesuchte Feststellung der
Nichtbewilligungspflicht der Schenkung des StWE-Grundstücks Nr.
S50559 von A._____ an seinen Sohn C._____ unter gleichzeitiger Einbe-
haltung bzw. Einräumung der Nutzniessung zugunsten der Eltern

- 18 -
A._____ und B._____ mit Verfügung vom 20. Juni 2014 verweigert wurde.
Die angefochtene Verfügung erweist sich folglich als rechtens, weshalb
die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf einge-
treten werden kann. Es liegt an den Beschwerdeführern einen Modus zur
Erreichung der angestrebten Regelung der Erbfolge zu suchen, welcher
eine Erfüllung der Auflagen zulässt.
7.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens werden die Gerichtskos-
ten vollumfänglich den unterliegenden drei Beschwerdeführern auferlegt,
wobei die Kosten von jedem unter solidarischer Haftung zu je einem Drit-
tel zu tragen sind (Art. 73 VRG). Dem obsiegenden Beschwerdegegner
steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung
zu, da dieser lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden
kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
514.--
zusammen
Fr.
2'514.--
gehen unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel zulasten von
A._____, B._____ und C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden,
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]

- 19 -
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 3. Novem-
ber 2016 gutgeheissen (2C_1069/2015).