gr_gerichte · ZR1 2023 118 · 2025-08-12 · de
Zivilprozessordnung

Ersitzung einer Dienstbarkeit | Sachenrecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 12. August 2025
mitgeteilt am 15. August 2025
[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (5A_809/2025).]
Referenz
ZR1 23 118
Instanz
Erste zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Bergamin, Vorsitzender
Bäder Federspiel, Moses, Michael Dürst und Schmid Christoffel
Fleisch, Aktuar
Parteien
A._____ AG
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Kunz
gegen
B._____
Berufungsbeklagte 1
C._____
Berufungsbeklagter 2
D._____ AG
Berufungsbeklagte 3
alle vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Villiger
Gegenstand
Ersitzung einer Dienstbarkeit
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Surselva vom 14.03.2023, mitgeteilt am
29.06.2023 (Proz. Nr. 115-2022-1)

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Sachverhalt
A.a.
Die im Dorfeingang von O.1._____ gelegene _____ O.1._____ ist Teil eines
in den 1960er Jahren errichteten Gebäudekomplexes mit Hotelanlage,
Appartementhäusern und Garagenbauten. Der Gebäudekomplex erstreckt sich
über mehrere Grundstücke. Die Grundstücke sind in den Kauf- und
Pfandprotokollen des Grundbuchamts O.1._____ erfasst, die bis heute als
kantonale Grundbucheinrichtung (Art. 148 EGzZGB; BR 210.100) dienen. Die
Grundstücke wurden im Jahr 1977 amtlich nach den bundesrechtlichen Vorgaben
vermessen und mit den heutigen Grundstücksnummern versehen.
A.b.
Die Grundstücke Nr. Z.1._____ (anlässlich des Baus noch Grundstücke
Nr. 1–4) und Nr. Z.2._____ sind flächenmässig die beiden grössten Grundstücke
des Gebäudekomplexes. Die beiden Grundstücke sind voneinander getrennt
durch die AA._____, Grundstück Nr. Z.3._____, das im Eigentum des Kantons
Graubünden steht. Sie sind weitgehend unüberbaut und bilden die Umgebung der
auf dem Areal errichteten Gebäude.
Im südwestlichen Bereich von Grundstück Nr. Z.1._____ liegen das Grundstück
Nr. Z.4._____, das mit dem F._____ überbaut und in Stockwerkeigentum
aufgeteilt ist, sowie das später abparzellierte Grundstück Nr. Z.5._____, auf dem
sich das in den 1990er Jahren neu errichtete AW._____ befindet.

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Innerhalb der Grundstücke Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____ befinden sich
verschiedene weitere Grundstücke, die jeweils bis unmittelbar zu den
Grundstücksgrenzen hin mit Appartementhäusern und Garagen überbaut und in
Stockwerkeigentum aufgeteilt sind.
Im
Einzelnen
umfasst
das
_____-Areal
folgende
Grundstücke
bzw.
Stammgrundstücke:
Nr. Z.1._____
"Umgelände"
Nr. Z.2._____
"Parkplatz"
Nr. Z.4._____
F._____
50 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1965
Nr. Z.6._____
Quellfassung (im
Hoteltrakt)
Nr. Z.5._____
AW._____
erbaut 1996
Nr. Z.7._____
Appartementhaus G._____
107 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1965
Nr. Z.8._____
Appartementhaus H._____
122 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1966
Nr. Z.9._____
Appartementhaus I._____
89 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1966
Nr. Z.10._____
Appartementhaus J._____
14 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1968
Nr. Z.11._____
Garagenbaute I
12 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1966
Nr. Z.12._____
Garagenbaute II
40 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1967
Nr. Z.13._____
Garagenbaute III
6 Stockwerkeinheiten
erbaut und aufgeteilt
1968
Für das Hotel und die Appartementhäuser I bis IV wurden Reglemente erlassen,
die vorsehen, dass die Liegenschaften und Wohnungen dem Kur-, Bade-, Ferien-
und Erholungszweck dienen. Für die Garagenbauten bestehen keine Reglemente.
A.c.
Die A._____ AG ist Eigentümerin der Grundstücke Nr. Z.1._____ und
Nr. Z.2._____.
B._____,
C._____
und
die
D._____
AG
sind
jeweils

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Alleineigentümer folgender Stockwerkeinheiten in den Appartementhäusern I, II
und IV (Stammgrundstücke Nr. Z.7._____, Z.8._____ und Z.10._____):
Nr. Z.14._____
C._____
erworben 2016
Nr. Z.15._____
B._____
erworben 2015
Nr. Z.16._____
C._____
erworben 2017
Nr. Z.17._____
C._____
erworben 2017
Nr. Z.18._____
B._____
erworben 2021
Nr. Z.19._____
D._____ AG
erworben 2016
Nr. Z.20._____
B._____
erworben 2016
A.d.
Am
östlichen
Rand
von
Grundstück
Nr. Z.1._____,
entlang
der
E._____strasse, sowie im nordwestlichen und östlichen Bereich von Grundstück
Nr. Z.2._____
befinden
sich
Parkflächen
mit
insgesamt
rund
Z.23._____ Autoabstellplätzen. Die Parteien stehen im Streit um die Nutzung
dieser Parkflächen.
B.
Auf Gesuch der K._____ AG, der damaligen Eigentümerin der Grundstücke
Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____, vom 20. Januar 2017 erliess der Einzelrichter
am Regionalgericht Surselva mit Entscheid vom 6. Februar 2017 für den Bereich
der Parkflächen auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Nr. Z.2._____ ein
gerichtliches Verbot i.S.v. Art. 258 Abs. 1 ZPO (Proz. Nr. 135-2017-26). Gegen
dieses Verbot erhoben verschiedene Personen Einsprache.
C.
Mit Eingabe vom 13. September 2021 reichten B._____, C._____ und die
D._____ AG beim Einzelrichter am Regionalgericht Surselva ein Gesuch um
Einleitung eines Auskündigungsverfahrens nach Art. 662 Abs. 3 ZGB ein. Sie
stellten darin das Begehren, es seien zu Gunsten der Grundstücke
Nr. Z.14._____, Z.15._____, Z.16._____, Z.17._____, Z.18._____, Z.19._____,
Z.20._____ und zulasten der Grundstücke Nr. Z.1._____ und Z.2._____
Benützungsrechte
an
Autoabstellplätzen
gemäss
Dienstbarkeitsplan
vom
26. August 2021 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ einzutragen (Proz.
Nr. 135-2021-378). In ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2021 begehrte die
A._____ AG die Abweisung des Gesuchs und die Zuweisung der Klägerrolle an
die Gesuchsteller unter Ansetzung einer Klagefrist. Mit Entscheid vom 27. Oktober
2021 wies der Einzelrichter am Regionalgericht Surselva die Klägerrolle der

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A._____ AG zu und setzte ihr eine Frist bis zum 6. Januar 2022 zur Einleitung des
ordentlichen Verfahrens an.
D.
Am 5. Januar 2022 reichte die A._____ AG Klage beim Regionalgericht
Surselva mit folgendem Rechtsbegehren ein:
1.
Es sei gerichtlich festzustellen, dass keine Benützungsrechte an
Autoabstellplätzen zu Gunsten der Grundstücke Nr. Z.14._____,
Z.15._____,
Z.16._____,
Z.17._____,
Z.18._____,
Z.19._____,
Z.20._____, alle Grundbuch O.1._____, und zulasten der Grundstücke
Nr. Z.1._____ und Z.2._____, Grundbuch O.1._____, bestehen und
dass der von den Beklagten geltend gemachte Ersitzungstatbestand
nicht gegeben ist.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 7.7 % MwSt.) zulasten
der Beklagten in solidarischer Haftbarkeit.
B._____, C._____ und die D._____ AG beantragten in ihrer Klageantwort vom
4. Februar 2022 Folgendes:
1.
Es sei die Klage abzuweisen.
2.
Es sei festzustellen, dass zugunsten der Grundstücke Nrn.
Z.14._____,
Z.15._____,
Z.16._____,
Z.17._____,
Z.18._____,
Z.19._____, Z.20._____, alle Grundbuch O.1._____, und zulasten der
Grundstücke Nrn. Z.1._____ und Z.2._____, beide Grundbuch
O.1._____,
Benützungsrechte
an
Autoabstellplätzen
gemäss
Dienstbarkeitsplan vom 26. August 2021 (Beilage 10) bestehen.
3.
Das Grundbuchamt O.1._____ sei gerichtlich anzuweisen, zugunsten
der
Grundstücke
Nrn.
Z.14._____,
Z.15._____,
Z.16._____,
Z.17._____, Z.18._____, Z.19._____, Z.20._____, alle Grundbuch
O.1._____, und zulasten der Grundstücke Nrn. Z.1._____ und
Z.2._____, beide Grundbuch O.1._____, Benützungsrechte an
Autoabstellplätzen gemäss Dienstbarkeitsplan vom 26. August 2021
(Beilage 10) im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ einzutragen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 7.7 % MWST) zulasten
der Klägerin.
Der Dienstbarkeitsplan vom 26. August 2021, auf den die Klageantwort in den
Anträgen Ziffer 2 und 3 (wie auch bereits das Gesuch um Einleitung des
Auskündigungsverfahrens) verwies, ist folgendermassen ausgestaltet:

6 / 26
E.
In der Folge fand ein zweiter Schriftenwechsel statt. Die A._____ AG
bestätigte in ihrer Replik vom 25. März 2022 das mit der Klage gestellte
Rechtsbegehren. B._____, C._____ und die D._____ AG modifizierten in ihrer
Duplik vom 6. Mai 2022 das mit der Klageantwort gestellte Rechtsbegehren
insoweit, als sie neu Mitbenützungsrechte anstelle von Benützungsrechten geltend
machten.
F.
Am 3. Juni 2022 und am 14. Juli 2022 erliess das Regionalgericht Surselva
Beweisverfügungen. In der Folge wurden elf Zeugen einvernommen, einige davon
auf dem Rechtshilfeweg.
G.
Am 14. März 2023 fanden ein Augenschein auf den Grundstücken
Nr. Z.1._____, Z.7._____ und Z.2._____ und anschliessend die Hauptverhandlung
statt. Noch am gleichen Tag entschied das Regionalgericht was folgt:
1.
Die Klage wird abgewiesen, und es wird festgestellt, dass zufolge
Ersitzung zugunsten der Grundstücke Nrn. Z.14._____, Z.15._____,
Z.16._____, Z.17._____, Z.18._____, Z.19._____, Z.20._____, alle
Grundbuch O.1._____, und zulasten der Grundstücke Nrn. Z.1._____
und Z.2._____, beide Grundbuch O.1._____, Mitbenützungsrechte an
Autoabstellplätzen gemäss Dienstbarkeitsplan vom 26. August 2021
(beklagtische Beilage 10) bestehen.
2.
Das Grundbuchamt O.1._____ wird gerichtlich angewiesen, nach
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zugunsten der Grundstücke Nrn.
Z.14._____,
Z.15._____,
Z.16._____,
Z.17._____,
Z.18._____,
Z.19._____, Z.20._____, alle Grundbuch O.1._____, und zulasten der
Grundstücke Nrn. Z.1._____ und Z.2._____, beide Grundbuch
O.1._____,
Mitbenützungsrechte
an
Autoabstellplätzen
gemäss

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Dienstbarkeitsplan vom 26. August 2021 (beklagtische Beilage 10) im
Grundbuch der Gemeinde O.1._____ einzutragen.
3.a) Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 12'000.00 (inkl. Kosten der
Beweisführung) gehen zu Lasten der A._____ Sie werden aus dem
von der A._____ in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
bezogen.
Die A._____ wird verpflichtet, den Beklagten den Betrag von
CHF 1'500.00 (Entscheidgebühr aus dem Verfahren Proz. Nr. 135-
2021-378) zu ersetzen/zu bezahlen.
b) Die A._____ wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung
von CHF 19'227.95 (inkl. Barauslagen, Spesen und MwSt.) zu
bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
H.
Gegen
diesen
Entscheid
erhob
die
A._____
AG
(nachfolgend:
Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 31. August 2023 Berufung beim (damaligen)
Kantonsgericht von Graubünden. Sie stellte folgendes Rechtsbegehren:
1.
Der Entscheid des Regionalgerichts Surselva vom 14. März 2023,
mitgeteilt am 29. Juni 2023 (Proz. Nr. 115-2022-1), sei vollumfänglich
aufzuheben und es sei gerichtlich festzustellen, dass keine
Benützungsrechte an Autoabstellplätzen zu Gunsten der Grundstücke
Nrn. Z.14._____, Z.15._____, Z.16._____, Z.17._____, Z.18._____,
Z.19._____, Z.20._____, alle Grundbuch O.1._____, und zulasten der
Grundstücke Nrn. Z.1._____ und Z.2._____, Grundbuch O.1._____,
bestehen und dass der von den Berufungsbeklagten geltend gemachte
Ersitzungstatbestand nicht gegeben ist.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorinstanzliche
Verfahren
sowie
für
das
Berufungsverfahren
zulasten
der
Berufungsbeklagten in solidarischer Haftbarkeit.
Prozessualer Antrag
3.
Es seien die Akten der Vorinstanz (Regionalgericht Surselva, Proz.
Nr. 115-2022-1) beizuziehen.
I.
B._____, C._____ und die D._____ AG beantragten mit Berufungsantwort
vom 2. April 2024 was folgt:
1.
Die Berufung vom 31. August 2023 sei vollumfänglich abzuweisen und
der Entscheid des Regionalgerichts Surselva vom 14. März 2023
(Proz. Nr. 115-2022-1) sei zu bestätigen.
2.
Es sei kein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 8.1% MWST) zulasten
der Berufungsklägerin.
J.
Der von der Berufungsklägerin eingeforderte Kostenvorschuss in der Höhe
von CHF 8'000.00 ging innert Frist ein. Die vorinstanzlichen Akten wurden
beigezogen.

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K.
Am
1. Januar
2025
ist
im
Kanton
Graubünden
das
Gerichtsorganisationsgesetz vom 14. Juni 2022 (GOG; BR 173.000) in Kraft
getreten. Auf diesen Zeitpunkt hin sind das Kantons- und das Verwaltungsgericht
zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt worden. Die
hängigen Verfahren des Kantonsgerichts sind per 1. Januar 2025 auf das
Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Das vorliegende
Berufungsverfahren hat dabei die Verfahrensnummer von ZK1 23 118 auf
ZR1 23 118 geändert.
L.
Das Verfahren ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a
ZPO). Der Streit um eine Dienstbarkeit ist vermögensrechtlicher Natur. Für die
Ermittlung des Streitwerts einer Grunddienstbarkeit ist der Wert massgebend, den
die Dienstbarkeit für das herrschende Grundstück hat, bzw. der Minderwert, der
sich für das belastete Grundstück ergibt, sofern dieser Betrag höher ist
(BGE 136 III 60 E. 1.1.1). Die Parteien einigten sich im erstinstanzlichen Verfahren
auf einen Streitwert über CHF 30'000.00 (Art. 91 Abs. 2 ZPO; RG-act. I/1 Rz. 5
und RG-act. I/2 Rz. II.5), womit der für die Berufung erforderliche Mindeststreitwert
von
CHF 10'000.00
erreicht
ist
(Art. 308
Abs. 2
ZPO).
Die
30-tägige
Rechtsmittelfrist wurde, nachdem der Entscheid des Regionalgerichts der
Berufungsklägerin am 30. Juni 2023 zugestellt worden war (act. B.3), mit
Einreichung der Berufung am 31. August 2023 eingehalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Auf die Berufung ist folglich – unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden
Begründung – einzutreten.
1.2.
Innerhalb des Obergerichts fällt die Streitigkeit in die Zuständigkeit der
Ersten zivilrechtlichen Kammer (vgl. Art. 9 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]). Das
Obergericht entscheidet in der Regel in der Besetzung mit drei Richterinnen und
Richtern
(Art. 38
Abs. 1
GOG
[BR 173.000]).
Über
Rechtsfragen
von
grundsätzlicher Bedeutung oder auf Anordnung der oder des Vorsitzenden
entscheidet das Obergericht in der Besetzung mit fünf Richterinnen und Richtern
(Art. 38 Abs. 2 und 4 GOG). Im vorliegenden Fall hat der Vorsitzende gestützt auf
Art. 38 Abs. 2 und 4 GOG eine Fünferbesetzung angeordnet.
2.
Zur Beurteilung steht die ausserordentliche Ersitzung einer Dienstbarkeit.
Die Berufungsbeklagten machen geltend, es seien zugunsten ihrer in den
Appartementhäusern befindlichen Stockwerkeinheiten Mitbenützungsrechte an

9 / 26
Parkflächen ersessen worden, die sich auf den umliegenden Grundstücken der
Berufungsklägerin befänden.
2.1.
Die ausserordentliche Ersitzung nach Art. 662 ZGB setzt voraus, dass der
Ersitzungsprätendent während 30 Jahren ununterbrochen und unangefochten
Eigenbesitzer des Grundstücks gewesen ist. Hat der Ersitzungsprätendent den
Besitz durch Gewalt oder heimlich erlangt, oder wurde er ihm prekaristisch
gestattet, ist der Besitz als Ersitzungsbesitz untauglich (STREBEL, in: Geiser/Wolf
[Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 662 N. 8). Auf die
ausserordentliche Ersitzung von beschränkten dinglichen Rechten ist die
Bestimmung von Art. 662 ZGB über die Ersitzung von Grundeigentum sinngemäss
anwendbar (Art. 731 Abs. 2 und 3 ZGB). Für die Ersitzung einer Dienstbarkeit wird
somit Dienstbarkeitsbesitz vorausgesetzt, was bedeutet, dass eine tatsächliche
Ausübung der Dienstbarkeit verlangt wird. Die Besitzzeit des oder der Vorbesitzer
kann auf die Ersitzungsfrist angerechnet werden (Art. 941 ZGB; REY, Berner
Kommentar, Band IV, 2. Abteilung, 1. Teilband, Erste Lieferung: Systematischer
Teil und Kommentar zu Art. 730 und 731 ZGB, 1981, Art. 731 N. 230 ff.).
2.2.
Gemäss Art. 662 ZGB können nur Grundstücke ausserordentlich ersessen
werden, welche nicht im Grundbuch aufgenommen sind. Den Kauf- und
Pfandprotokollen des Kantons Graubünden fehlt es bezüglich des Bestands oder
Nichtbestands von Dienstbarkeiten an der negativen Grundbuchwirkung, weshalb
die davon betroffenen Grundstücke als nicht eingetragen i.S.v. Art. 662 ZGB
gelten (BGE 122 III 150 E. 2c; PKG 1991 Nr. 16 E. 1a). Da in der Gemeinde
O.1._____
noch
die
Kauf-
und
Pfandprotokolle
als
kantonale
Grundbucheinrichtung nach
Art. 148 EGzZGB geführt werden, ist eine
ausserordentliche Ersitzung von Dienstbarkeiten somit möglich, was denn auch
die Berufungsklägerin nicht grundsätzlich in Abrede stellt.
3.
Zwischen den Parteien hauptsächlich umstritten ist die Frage, ob die
Voraussetzung
des
30-jährigen,
ununterbrochenen
und
unangefochtenen
Ersitzungsbesitzes erfüllt ist oder nicht.
3.1.
In tatsächlicher Hinsicht sind sich die Parteien darin einig, dass die bauliche
Situation der _____ O.1._____, wie sie sich heute präsentiert, im Wesentlichen
auf die Bautätigkeit des Unternehmers L._____ zurückgeht. L._____ erwarb das
Areal der _____ O.1._____ im Jahr 1960. In der Folge, in den Jahren 1965 bis
1968, liess er bzw. seine Kurverwaltung AV._____ das Areal mit Hotel,
Appartementhäusern und Garagenbauten neu überbauen. Die Grundstücke, die
für die neuen Gebäude ausgeschieden worden waren, wurden dabei in

10 / 26
Stockwerkeigentum aufgeteilt und die einzelnen Einheiten an Feriengäste im In-
und Ausland verkauft, während die Grundstücke, die die Umgebung der neuen
Gebäude bilden sollten, im Eigentum der Kurverwaltung AV._____ blieben. Im
Jahr 1969 verkaufte L._____ die Kurverwaltung AV._____ an den Unternehmer
M._____. Nachdem M._____ kurz darauf Konkurs anmelden musste, übernahmen
zunächst die AX._____ und später, im Jahr 1983, die Gemeinde O.1._____ die
Gesellschaft. Die Gemeinde O.1._____ liess in den 1990er Jahren ein neues
AW._____ bauen, ehe sie die Gesellschaft im Jahr 2012 dem Investor N._____
verkaufte, zu dessen Unternehmenskonglomerat auch die Berufungsklägerin
gehört.
3.2.
Es ist sodann unbestritten, dass die sieben Stockwerkeinheiten in den
Appartementhäusern I, II und IV, zu deren Gunsten die Berufungsbeklagten
vorliegend die Ersitzung einer Dienstbarkeit geltend machen, in den Jahren 1965
bis 1969 an Privatpersonen verkauft wurden und in den nachfolgenden
Jahrzehnten wiederholt die Hand wechselten. Zwischen 2015 und 2021 gelangten
sie schliesslich ins Eigentum der Berufungsbeklagten. Im Jahr 2017 erwirkte die
Rechtsvorgängerin der Berufungsklägerin ein gerichtliches Verbot i.S.v. Art. 258
ZPO in Bezug auf die Parkflächen. Im Jahr 2022 folgte die dem vorliegenden
Verfahren zugrundeliegende Klage der Berufungsklägerin, nachdem ihr im
vorangegangenen Auskündigungsverfahren nach Art. 662 Abs. 3 ZGB nach der
Einsprache der Berufungsklägerin die Klägerrolle zugeteilt worden war. Bis dahin
wurde die Nutzung der Parkflächen durch andere Personen als die jeweilige
Eigentümerin der Grundstücke Nr. Z.1._____ und Z.2._____ nicht angefochten.
Wie aus den Akten weiter hervorgeht, sind im Grundbuch auf den Grundstücken
des _____-Areals insgesamt 153 Dienstbarkeiten eingetragen. Um die allgemein
als ungenügend empfundene Grundbuchsituation zu klären, wurde auf Beschluss
der
Eigentümerversammlung
vom
15. Juli
2000
eine
Kommission
"Grundbuchbereinigung" gebildet. Die Kommission legte am 21. Februar 2007
einen ersten Bericht und am 21. Februar 2011 einen zweiten Bericht mit
Vertragsentwürfen vor. Dabei erkannte sie unter anderem Handlungsbedarf in
Bezug auf die Mitbenützungsrechte an den Parkplätzen auf den Grundstücken
Nr. Z.1._____ und Z.2._____, weil diese nirgends geregelt seien. Über die von der
Kommission erarbeitete Vereinbarung betreffend Mitbenützung von Parkplätzen
wie auch die weiteren Vorschläge zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse konnten
sich die Beteiligten bis heute nicht einigen.
3.3.
Uneinigkeit besteht zwischen den Parteien darüber, ob im Zeitraum bis
2017 bzw. 2021 eine über 30-jährige ununterbrochene Nutzung der fraglichen

11 / 26
Parkflächen im Sinne eines Dienstbarkeitsbesitzes stattgefunden hat oder nicht.
Die Berufungsbeklagten behaupten eine Nutzung der Parkplätze seit Erstellung
der Appartementhäuser in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts, und zwar
sowohl eine allgemeine Nutzung durch die Gesamtheit der Stockwerkeigentümer
als auch eine spezifische Nutzung durch sie selbst bzw. ihre Rechtsvorgänger.
Nach
Ansicht
der
Berufungsbeklagten
war
als
Folge
davon
der
Ersitzungstatbestand bereits Ende der 90er Jahre des letzten Jahrhunderts erfüllt.
Die Berufungsklägerin ihrerseits bestreitet nicht, dass die Parkplätze auch von
Stockwerkeigentümern der Appartementhäuser mitbenützt wurden. Sie bestreitet
jedoch, dass der Gebrauch durch sämtliche Stockwerkeigentümer und im
Speziellen durch die Berufungsbeklagten und deren Rechtsvorgänger erfolgt bzw.
bewiesen sei. Ausserdem bringt die Berufungsklägerin vor, die Nutzung sei nur
auf Zusehen hin geduldet worden.
3.4.
Die Vorinstanz bejahte die ausserordentliche Ersitzung der Dienstbarkeit.
Sie sah es als erwiesen an, dass die Eigentümer der Appartementhäuser seit
Erstellung der jeweiligen Gebäude die Parkplätze benutzt hätten. Sie stützte sich
dabei hauptsächlich auf die Zeugenaussagen und die mangelnde Erschliessung
des Gebietes durch den öffentlichen Verkehr. Die Benutzung sei insoweit
durchgehend und ununterbrochen erfolgt, als dass die Berufungsbeklagten bzw.
ihre Rechtsvorgänger die Parkplätze jeweils genutzt hätten, wenn sie bzw. ihre
Gäste oder Mieter mit dem Motorfahrzeug nach O.1._____ gekommen seien. Da
die Nutzung zudem nicht bloss prekaristisch erfolgt sei, liege ein Ersitzungsbesitz
i.S.v. Art. 662 ZGB vor. In Bezug auf den Umfang des Benützungsrechts hielt die
Vorinstanz fest, dass keine Einschränkungen vorlägen, sofern die Benutzung im
Zusammenhang mit dem Aufenthalt in den jeweiligen Wohnungen in O.1._____
ausgeübt werde. Jedoch gelte das Benützungsrecht ausschliesslich im bisher
ausgeübten
Rahmen,
d.h.
zu
Ferienzwecken.
Ein
durchgehendes
Benützungsrecht
einer
einzelnen
Person,
wie
es
im
Rahmen
eines
Erstwohnungsbesitzes ausgeübt werden würde, sei nicht geltend gemacht und
somit auch nicht ersessen worden. Zudem beziehe sich der Anspruch nicht auf
einen spezifischen Parkplatz, sondern einzig darauf, irgendeinen der noch freien
Parkplätze zu benützen.
4.
Die Berufungsklägerin rügt in erster Linie die Beweiswürdigung der
Vorinstanz als fehlerhaft.
4.1.
Nach Ansicht der Berufungsklägerin ist es nicht zulässig, von blossen
Indizien auf den vollen Beweis zu schliessen, dass die Berufungsbeklagten und
deren
Rechtsvorgänger
als
Eigentümer
der
fraglichen
Grundstücke

12 / 26
ununterbrochen und ständig auf den streitbetroffenen Parkplätzen parkiert hätten.
Sie erblickt darin gar eine unzulässige Abänderung der Anträge: Die
Berufungsbeklagten hätten Ersitzung für sieben klar definierte Stockwerkeinheiten
verlangt, nicht für die Stockwerkeigentümergemeinschaften als solche. Der
Schluss der Vorinstanz, wonach der Nachweis für die Gesamtheit der
Stockwerkeigentümer erfolge, sei somit falsch. Es reiche nicht aus, mit neun
(recte: elf) Zeugen den Beweis zu führen, dass sämtliche Stockwerkeigentümer in
globo, d.h. 300 Einheiten, über entsprechende Rechte verfügten. Es sei
unzulässig, von allgemein gehaltenen Zeugenaussagen auf die konkreten
Situationen der Berufungsbeklagten zu schliessen. Es sei in keiner Art und Weise
erwiesen, dass sich das Verhalten der (Vor-)Eigentümer der fraglichen
Grundstücke mit den von den Zeugen teilweise beschriebenen Verhaltensweisen
deckten.
4.2.
Die Berufungsbeklagten stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt,
dass die Vorinstanz aufgrund der konkreten Umstände, welche durch diverse
Zeugen zweifelsfrei zu Protokoll gegeben worden seien, den Ersitzungsbesitz und
die
Besitzesdauer
für
ausreichend
habe
erachten
dürfen.
Strengere
Anforderungen hätte die Vorinstanz nicht stellen dürfen und ausserdem hätte es
die Berufungsklägerin im Verfahren vor der Vorinstanz unterlassen, ihre (der
Berufungsbeklagten) Vorbringen substantiiert zu widerlegen oder gar den
Gegenbeweis anzutreten. Wenn die Vorinstanz im Rahmen der Beweiswürdigung
zum Schluss komme, dass sämtliche Eigentümergemeinschaften und Eigentümer
der Appartementkomplexe Mitbenützungsrechte an Parkplätzen ersessen hätten,
dann gelte dies logischerweise auch für jeden einzelnen Stockwerkeigentümer. Mit
den Zeugen O._____ und P._____ hätten zudem auch direkte Rechtsvorgänger
befragt werden können. Überdies lasse sich die Nutzung auch aus der Lage von
O.1._____ (mangelnder ÖV-Anschluss), den Luftbildern und der Baubewilligung
herleiten.
4.3.
Die Berufungsbeklagten beantragten im erstinstanzlichen Verfahren die
Einvernahme
von
insgesamt
30 Zeugen
(RG-act. I/2
Rz. 9).
In
der
Beweisverfügung vom 3. Juni 2022 erklärte die Vorinstanz 13 dieser Zeugen für
relevant (RG-act. VIII/1). Nachdem sich herausgestellt hatte, dass acht Zeugen
bereits verstorben waren, erliess die Vorinstanz am 14. Juli 2022 eine zweite
Beweisverfügung,
mit
der
sie
die
Einvernahme
weiterer,
von
den
Berufungsbeklagten
offerierten
Zeugen
anordnete
(RG-act. VIII/3).
Die
Berufungsklägerin ihrerseits offerierte keinen Zeugenbeweis. Auf der Grundlage

13 / 26
der beiden Beweisverfügungen hat die Vorinstanz schlussendlich die folgenden elf
Zeugen einvernommen:
Q._____
(vgl. RG-act. IV/2)
Seit ca. 1992 Stockwerkeigentümer. Zuerst von Nr. Z.21._____, zwei
Jahre später von Nr. Z.22._____ im Appartementhaus I
(Nr. Z.7._____), zudem von Nr. Z.24._____ im Hoteltrakt
(Nr. Z.4._____). Später Nr. Z.22._____ und Nr. Z.21._____ gegen
Nr. Z.23._____ und Nr. Z.25._____ getauscht. Als ehemaliger
Grundbuchverwalter in O.2._____ Mitglied der Kommission
"Grundbuchbereinigung".
R._____
(vgl. RG-act. IV/3)
Seit Herbst 2003 Eigentümer eines Appartements im
Appartementhaus I (Nr. Z.7._____). Seit März 2012 Delegierter der
Stockwerkeigentümergemeinschaft.
S._____
(vgl. RG-act. IV/4)
Seit ca. 1989 Verwalter des Appartementhauses IV (Nr. Z.10._____).
Zudem Treuhänder und Makler in O.1._____.
T._____
(vgl. RG-act. IV/5)
Von 1999 bis 2017 Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. Z.26._____
und von 2008 bis 2017 Eigentümer der Stockwerkeinheit
Nr. Z.27._____ (heute beide im Eigentum des Berufungsbeklagten 2)
im Appartementhaus I (Nr. Z.7._____). Benachbarte Einheit gehörte
seiner Frau. Delegierter der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
U._____
(vgl. RG-act. IV/6)
Seit 2003 Eigentümer eines Appartements im Appartementhaus I
(Nr. Z.7._____). Onkel hatte eine andere Wohnung seit 1969.
Delegierter der Stockwerkeigentümergemeinschaft seit ca. 2012.
V._____
(vgl. RG-act. IV/7)
Von 1993 bis 2019 Eigentümerin einer Einheit im Appartementhaus III
(Nr. Z.9._____). Hat Wohnung von der Grossmutter übernommen, die
diese vor über 50 Jahren erworben hatte.
W._____
(vgl. RG-act. IV/8)
Seit 1992 ist Ehefrau Eigentümerin einer Stockwerkeinheit.
Schwiegervater hatte das Appartement 1966 gekauft.
X._____
(vgl. RG-act. IV/9)
Seit 2012 Eigentümer eines Appartements im Appartementhaus III
(Nr. Z.9._____). Seit ca. 2014 Delegierter der
Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Y._____
(vgl. RG-act. IV/10)
Von ca. 2005 bis 2012 Verwalter der Appartementhäuser I–III
(Nr. Z.7._____, Z.8._____ und Z.9._____). Mitglied der Kommission
"Grundbuchbereinigung".
Z._____
(vgl. RG-act. IV/11)
Arbeitete während 31 Jahren als Portier im F._____.
P._____
(vgl. RG-act. IV/12)
Von 2010 bis 2016 Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. Z.28._____
(heute im Eigentum der Berufungsbeklagten I) im Appartementhaus
IV (Nr. Z.10._____).
Wie diese Übersicht zeigt, konnten von den elf Zeugen, die die Vorinstanz
einvernahm, zwei Zeugen (O._____ und P._____) direkte Aussagen zur Nutzung
der
Parkplätze
durch
Eigentümer
einzelner
der
im
Streit
liegenden
Stockwerkeinheiten machen. Diese Aussagen betrafen die Stockwerkeinheiten
Nr. Z.15._____,
Z.16._____
und
Z.20._____,
also
drei
der
sieben
streitgegenständlichen Stockwerkeinheiten, dies für jene Zeitspanne, während der
die Zeugen selber Eigentümer der betreffenden Einheiten waren, d.h. von 1999

14 / 26
bis 2017 (Zeuge O._____) und von 2010 bis 2016 (Zeuge P._____). Von den
übrigen neun Zeugen waren deren sechs Eigentümer anderer Stockwerkeinheiten
(Zeugen Q._____, R._____, U._____, V._____, W._____, X._____). Diese
bestätigten die Nutzung der Parkflächen, wobei sie sich auf sich selber, teilweise
auf ihre Gäste und Rechtsvorgänger oder dann auf die Stockwerkeigentümer im
Allgemeinen bezogen. Bei den übrigen drei Zeugen handelte es sich um
Personen, die als Verwalter der Appartementhäuser oder als Portier im Hotel tätig
waren (Zeugen S._____, Y._____ und C._____) und Angaben zur allgemeinen
Nutzung der Parkplätze machen konnten. Auf dieser Grundlage zog die
Vorinstanz unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der öffentliche Verkehr
nach O.1._____ erst um die Jahrtausendwende ausgebaut worden war, zuerst
den Schluss, dass die Eigentümer der Appartementhäuser seit Erstellung der
jeweiligen Gebäude in den Jahren 1966 bis 1969 die Parkplätze auf den Parzellen
Nr. Z.1._____ und Z.2._____ tatsächlich benutzten. Daraus folgerte sie alsdann,
dass eine Nutzungsdauer von weit über 30 Jahren auch konkret für die einzelnen
Stockwerkeinheiten der Berufungsbeklagten nachgewiesen sei (act. B.1 E. 3.3
S. 14).
4.4.
Dass
die
Vorinstanz
vom
Verhalten
von
Eigentümern
anderer
Stockwerkeinheiten auf das Verhalten der Eigentümer der streitgegenständlichen
Stockwerkeinheiten und deren Rechtsvorgänger geschlossen hat, ist nicht per se
zu kritisieren. Sie hat damit auf einen Indizienbeweis abgestellt, der als Beweis
grundsätzlich anerkannt ist (vgl. WALTER, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner
Kommentar,
Schweizerisches
Zivilgesetzbuch,
Band I,
Einleitung
und
Personenrecht, 1. Abteilung, Einleitung, Artikel 1–9 ZGB, 2012, Art. 8 N. 73 f.). Auf
einer anderen Ebene liegt allerdings die Frage, ob die Vorinstanz die Indizien
korrekt gewürdigt bzw. zu Recht aus ihnen auf den vollen Beweis des
ununterbrochenen,
30-jährigen
Dienstbarkeitsbesitzes
seitens
der
Berufungsbeklagten
bzw.
deren
Rechtsvorgänger
geschlossen
hat.
Die
Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe die Situation bis 1999 nicht beurteilen
können, wenn sie ausführe, keine ehemaligen Eigentümer hätten befragt werden
können, welche vor 1999 im Besitz der fraglichen Grundstücke gewesen seien.
Dies gelte umso mehr, als die Zeugen W._____, X._____ und P._____ ausgesagt
hätten, dass sie über eigene Garagenplätze verfügten. Bereits daraus sei
ersichtlich, dass nicht sämtliche Stockwerkeigentümer auf den Grundstücken
parkiert hätten (act. A.1 Rz. 22 und 25 f.).
4.4.1. Das Beweisverfahren, das die Vorinstanz durchführte, hat aufgezeigt, dass
die Stockwerkeigentümer der Appartementhäuser die Parkflächen seit der

15 / 26
Erstellung des Gebäudekomplexes in den 1960er Jahren benutzten. Alle Zeugen
haben dies, soweit sie Angaben zum Sachverhalt machen konnten, bestätigt. So
sagten namentlich die Zeugen S._____ und Y._____, die beide als Verwalter der
Appartementhäuser tätig waren (der Zeuge S._____ war ab ca. 1989 Verwalter
des Appartementhauses IV, der Zeuge Y._____ ab 2005 Verwalter der
Appartementhäuser I–III)
und
aufgrund
dieser
Funktion
die
allgemeinen
Verhältnisse gut kannten, aus, dass die Stockwerkeigentümer bereits seit
Erstellung der Gebäude die strittigen Parkflächen benutzt hätten (RG-act. IV/4 und
IV/10).
Nach
ihren
Aussagen
beteiligten
sich
die
Stockwerkeigentümergemeinschaften früher gar am Unterhalt der Parkflächen,
insbesondere an der Schneeräumung (RG-act. IV/4 Frage 11; RG-act. IV/10
Frage 10). Im gleichen Sinn äusserte sich AA._____, Verwalterin der _____-
Häuser von 1992 bis 2000, in ihrer E-Mail vom 27. Januar 2022. Sie führte darin
aus, dass zu ihrer Zeit alle Eigentümer der Appartements hätten parkieren
können, wo es Platz gegeben habe, so insbesondere auch auf den Parkflächen
auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____. Die Kosten für Sanierungen
von Parkplätzen wie auch für Schneeräumung und Umgebungspflege seien dabei
nach einem bestimmten Schlüssel verteilt worden (RG-act. III/11). Diese
allgemeine Nutzung seit dem Bau der Kuranlage wie auch die Beteiligung der
Stockwerkeigentümer am Unterhalt wurde von der Berufungsklägerin im Übrigen
nicht bestritten, jedenfalls nicht substantiiert (vgl. z.B. RG-act. I/2 Rz. III.5 i.V.m.
RG act. I/3 Rz. 24; RG-act. I/3 Rz. 42).
4.4.2. Allerdings war, worauf die Berufungsklägerin zutreffend hinweist, ein Teil
der Stockwerkeigentümer der Appartementhäuser auf die Parkflächen im Freien
gar
nicht
angewiesen.
Für
die
rund
300 Stockwerkeigentümer
der
Appartementhäuser standen nämlich in den drei Garagenbauten, die zusammen
mit den Appartementhäusern gebaut wurden, insgesamt rund 60 Garagen zur
Verfügung, wobei die Grundstücke mit den Garagenbauten (Grundstücke
Nr. Z.11._____, Z.12._____ und Z.13._____) ebenfalls in Stockwerkeigentum
aufgeteilt waren. Von der Möglichkeit, zusätzlich zur Ferienwohnung eine eigene
Garage
auf
dem
Kurgelände
zu
erwerben,
machten
auch
mehrere
Stockwerkeigentümer Gebrauch, die im vorliegenden Verfahren als Zeugen
einvernommen wurden. So besitzt der Zeuge Q._____ nach seiner Aussage seit
rund 15 bis 20 Jahren eine eigene Garage; davor benutzte er die Parkflächen auf
den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____ (RG-act. IV/2). Auch der Zeuge
W._____ besass seit 1996 eine eigene Garage, davor habe er "wie alle anderen"
auf den streitigen Parkflächen parkiert (RG-act. IV/8). Der Zeuge X._____ erwarb
2015 eine eigene Garage und führte aus, dass er bis dahin auf den Grundstücken

16 / 26
Nr. Z.1._____ und Z.2._____ parkiert habe (RG-act. IV/9). Der Zeuge R._____
sagte aus, dass er jeweils mit dem ÖV oder dem Auto anreise. Sein Auto habe er
jeweils auf dem Grundstück Nr. Z.2._____ abgestellt. Auch die übrigen
Stockwerkeigentümer würden auf diesem Grundstück parkieren, sofern sie keine
eigenen Garagen hätten. Seit 2021 habe auch er selbst eine Garage (RG-
act. IV/3). Daraus folgt, dass nicht ausnahmslos alle Stockwerkeigentümer die
Parkflächen auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____ benutzten.
Ohnehin musste nicht jeder Stockwerkeigentümer zwingend mit dem eigenen
Personenwagen anreisen, war O.1._____ doch schon vor dem Ausbau des
öffentlichen Verkehrs um die Jahrtausendwende mit dem Postauto erreichbar.
Einzelne Zeugen haben zudem erklärt, dass sie jeweils nur auf einer der mehreren
Parkflächen auf dem Areal parkierten. So sagten die Zeugen R._____ und
U._____ aus, dass sie nur den Parkplatz auf der Parzelle Nr. Z.2._____ benutzt
hätten, nicht auch jenen auf der Parzelle Nr. Z.1._____ (RG-act. IV/3 Frage 8; RG-
act. IV/6 Fragen 7 und 9). Als alternative Parkierungsmöglichkeiten kamen in der
Vergangenheit noch andere Parkflächen auf dem Kurgelände in Frage, die
zwischenzeitlich aufgehoben worden sind (vgl. RG-act. VIII Protokoll Augenschein
S. 2; RG-act. IV/7 Frage 3; RG-act. IV/10 Fragen 7 und 8). Auch wenn eine
Vielzahl der Stockwerkeigentümer die strittigen Parkflächen seit jeher nutzte, kann
somit
nicht
angenommen
werden,
dass
dies
bei
jedem
einzelnen
Stockwerkeigentümer stets der Fall war.
4.4.3. Was nun konkret die hier im Streit liegenden sieben Stockwerkeinheiten der
Berufungsbeklagten angeht, ist zunächst festzustellen, dass es bei allen sieben
Stockwerkeinheiten bis heute zu mehreren Eigentümerwechseln gekommen ist
(vgl. RG-act. III/8):
Nr. Z.14._____
C._____
AB._____
AC._____
AD._____
AD._____ und AE._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 25.11.2016
Kauf 03.09.1988
Kauf 10.02.1986
Abtretung 18.01.1972
Kauf 03.11.1966
Begr. STW 24.07.1965
Nr. Z.15._____
AL._____
AB._____
AC._____
AD._____
AD._____ und AE._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 20.03.2015
Kauf 03.09.1988
Kauf 10.02.1986
Abtretung 18.01.1972
Kauf 03.11.1966
Begr. STW 24.07.1965
Nr. Z.16._____
C._____
O._____
Kauf 20.11.2017
Kauf 12.05.1999

17 / 26
AF._____
AC._____
AG._____
AH._____
AI._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Tausch 10.06.1985
Kauf 24.11.1984
Erbgang 31.03.1981
Erbgang 06.11.1972
Kauf 13.11.1966
Begr. STW 24.07.1965
Nr. Z.17._____
C._____
AJ._____
O._____
AK._____
AC._____
AF._____
AG._____
AH._____
AI._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 20.11.2017
Übertr. unter Ehegatten 20.03.2015
Kauf 07.03.2008
Kauf 01.07.1985
Tausch 10.06.1985
Kauf 24.11.1984
Erbgang 31.03.1981
Erbgang 06.11.1972
Kauf 13.11.1966
Begr. STW 24.07.1965
Nr. Z.18._____
AL._____
AM._____
AN._____
AO._____
AP._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 02.02.2021
Kauf 18.10.2013
Kauf 05.12.1997
Kauf 02.09.1986
Kauf 02.11.1967
Begr. STW 18.03.1966
Nr. Z.19._____
D._____ AG
Oswald Wolfgang
Oswald Maria Erben
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 07.11.2016
Erbteilung 03.03.1997
Kauf 02.11.1967
Begr. STW 18.03.1966
Nr. Z.20._____
AL._____
P._____
AQ._____
AR._____
AS._____
AT._____ und AU._____
___verwaltung ___ O.1._____ AG
Kauf 07.11.2016
Kauf 18.11.2010
Kauf 16.01.1987
Kauf 30.09.1978
Kauf 17.07.1975
Kauf 12.03.1969
Begr. STW 24.08.1968
Wie erwähnt, konnten von diesen früheren Eigentümern einzig T._____
(Eigentümer der Stockwerkeinheiten Nr. Z.16._____ und Z.17._____ von 1999 bis
2017) und P._____ (Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. Z.20._____ von 2010
bis 2016) als Zeugen einvernommen werden. Der Zeuge O._____ sagte aus, dass
er primär jeweils auf der Parzelle Nr. Z.1._____ und sekundär auf der Parzelle
Nr. Z.2._____ oder vor dem D._____ parkiert habe (RG-act. IV/5). Der Zeuge
P._____ erklärte, dass ihm eine der Garagen auf der Parzelle Nr. Z.12._____
gehört habe. Er habe diese von seinen Eltern, denen die Wohnung zuvor gehört
habe, übernommen (RG-act. IV/12). In Bezug auf die Stockwerkeinheiten

18 / 26
Nr. Z.16._____ und Z.17._____ liegt demnach eine Aussage vor, dass von 1999
bis 2017, also während 18 Jahren, auf den strittigen Parkflächen parkiert wurde.
Wie die Situation davor war, blieb offen. Was die Stockwerkeinheit Nr. Z.20._____
betrifft, ist sodann erwiesen, dass seit den Eltern P._____, also von 1987 bis 2016
(RG-act. III/8), zusätzlich zur Ferienwohnung eine Garage zur Verfügung stand.
Wie die Situation davor war, blieb hier ebenfalls unklar. In Bezug auf die
Stockwerkeinheiten Nr. Z.14._____, Z.15._____, Z.18._____ und Z.19._____
fehlen sodann Hinweise, ob die Rechtsvorgänger der Berufungsbeklagten über
Garagen verfügten oder nicht, ob sie überhaupt mit einem privaten
Personenwagen anreisten und, falls sie im Freien parkierten, ob sie dies auf den
hier strittigen Parkflächen taten oder an einem anderen Ort. Es bestehen daher
erhebliche Zweifel, ob die Rechtsvorgänger der Berufungsbeklagten die strittigen
Parkflächen auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____ tatsächlich
ununterbrochen während mehr als 30 Jahren benutzten. Insbesondere ist unklar,
wann die Mitbenützung der Parkplätze durch die jeweiligen Eigentümer der
streitgegenständlichen Stockwerkeinheiten begann und ob dies tatsächlich bereits
Ende der 60er Jahre der Fall war, wovon die Berufungsbeklagten ausgehen. Auch
über den Grundsatz, dass der einmal erlangte Besitz fortdauert und eine
vorübergehende Unterbrechung den Ersitzungsbesitz nicht aufhebt (vgl. dazu
STREBEL, a.a.O., Art. 661 N. 12), lässt sich somit nicht auf eine 30-jährige
ununterbrochene Nutzungsdauer schliessen. In dieser Hinsicht überzeugt die
Beweiswürdigung der Vorinstanz daher nicht. Der früheste Eigenbesitz durch
einen Eigentümer der im Recht liegenden Stockwerkeinheiten ist für das Jahr
1999 belegt, was für die erforderliche Ersitzungsdauer von 30 Jahren zum
Vornherein nicht ausreicht.
4.5.
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid die Frage aufgeworfen, ob man beim
Gelingen des Beweises, dass bei der Gruppe der Stockwerkeigentümer
grundsätzlich die Voraussetzungen der ausserordentlichen Ersitzung erfüllt wären,
davon absehen könnte, zu verlangen, dass jeder Stockwerkeigentümer, der einen
entsprechenden Anspruch geltend macht, für seine spezifische Stockwerkeinheit
einen
lückenlosen
30-jährigen
Ersitzungsbesitz
beweise.
Da
es
den
Berufungsbeklagten vorliegend gelinge, für jedes ihrer Grundstücke eine
entsprechende Ersitzungsdauer zu beweisen, könne die Frage, ob jeweils ein
Einzelbeweis pro Stockwerkeinheit überhaupt notwendig sei, offengelassen
werden (act. B.1 E. 3.2 S. 12). Nachdem sich dieser Beweis als erfolglos erweist,
ist auf die rechtlichen Folgen, wenn der Ersitzungsbesitz von einer Gemeinschaft
ausgeübt wird, zurückzukommen.

19 / 26
4.5.1. Im Schrifttum ist anerkannt, dass durch Ersitzung eine Dienstbarkeit auch
entstehen kann, wenn der Besitz von einer Vielzahl von Personen – von den
Bewohnern einer Gemeinde oder einer Ortschaft (es brauchen nicht alle zu sein)
oder von jedermann, der hierzu in der Lage ist, von der Öffentlichkeit – ausgeübt
wird. Es braucht nicht ein und dieselbe Person das Recht während der
Ersitzungszeit ununterbrochen ausgeübt zu haben, sondern es genügt, dass die
Benutzungshandlungen der verschiedenen Personen gesamthaft zu einer
kontinuierlichen Ausübung des Rechts führen. Diese Dienstbarkeiten werden
zugunsten der Korporationen oder Ortschaft, von deren Mitgliedern oder
Bewohner sie ausgeübt werden, ersessen oder zugunsten der Gemeinde, deren
Angehörige die Besitzeshandlungen vollzogen haben. Sie werden deshalb
"Gemeindedienstbarkeiten"
genannt
und
gehören
zu
den
anderen
Dienstbarkeiten, den irregulären Dienstbarkeiten gemäss Art. 781 ZGB (LIVER,
Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Die Dienstbarkeiten
und Grundlasten, Art. 730 bis 792, Erster Band: Die Grunddienstbarkeiten, 2. Aufl.
1980, Art. 731 N. 139; vgl. auch PIOTET, in: Pichonnaz/Foëx/Piotet [Hrsg.],
Commentaire romand, Code civil II, 2016, Art. 781 N. 19; REY, Berner Kommentar,
Schweizerisches
Zivilgesetzbuch,
Das
Sachenrecht,
2. Abteilung,
Die
beschränkten
dinglichen
Rechte,
Die
Dienstbarkeiten
und
Grundlasten,
1. Teilband: Die Grunddienstbarkeiten, Erste Lieferung: Systematischer Teil und
Art. 730 und 731 ZGB, 2. Aufl. 1981, Art. 731 N. 164; ZURBRIGGEN, Die irregulären
Personaldienstbarkeiten [Art. 781 ZGB], 1981, S. 95; SCHMID-TSCHIRREN in:
Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 2018, Art. 781 N.
8; vgl. auch BGE 76 I 183 E. 6; 71 I 433 E. 6). Im vorliegenden Fall ist nach dem
Gesagten erwiesen, dass die Parkflächen seit der Erstellung des _____-Areals in
den 1960er Jahren von einer Vielzahl der 300 Stockwerkeigentümer der
verschiedenen Appartementhäuser benutzt wurden. Diese gemeinschaftliche
Nutzung hielt bis zum Erlass des gerichtlichen Verbots im Jahre 2017, den die
Rechtsvorgängerin der Berufungsklägerin erwirkte, mithin über 50 Jahre lang
unangefochten an. Durch diese jahrzehntelange gemeinschaftliche Nutzung
wurden
folglich
Dienstbarkeiten
zugunsten
der
Gesamtheit
der
Stockwerkeigentümer ersessen. Dass nicht jeder einzelne Stockwerkeigentümer
die Dienstbarkeit während dieser Zeit ununterbrochen ausübte, spielt nach den
erwähnten Grundsätzen der Ersitzung von Gemeindedienstbarkeiten keine Rolle.
4.5.2. Durch die Personaldienstbarkeit sind stets eine oder mehrere bestimmte
Personen berechtigt, die nicht Eigentümer eines bestimmten Grundstücks sein
müssen. Im Unterschied zu den Grunddienstbarkeiten gibt es bei den
Personaldienstbarkeiten
also
kein
zweites
(herrschendes)
Grundstück

20 / 26
(SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP,
Sachenrecht,
6.
Aufl.
2022,
Rz. 1322).
Die
Personaldienstbarkeiten i.S.v. Art. 781 ZGB sind unentbehrlich für all diejenigen
Fälle, in denen private oder allgemeine Interessen eine bestimmte Belastung
eines Grundstücks erheischen, ohne dass ein herrschendes Grundstück
vorhanden ist, oder ohne dass eine Verknüpfung des der Belastung
entsprechenden Rechts mit einem bestimmten Grundstück als erwünscht oder
notwendig
erscheint
(LEEMANN,
Berner
Kommentar,
Schweizerisches
Zivilgesetzbuch, Sachenrecht, II. Abteilung, Art. 730–918, 1925, Art. 781 N. 4). Im
vorliegenden Fall ging die Nutzung der strittigen Parkflächen von den jeweiligen
Eigentümern
der
Stockwerkeigentumseinheiten
in
den
umliegenden
Appartementhäusern aus. Die Ausübung der Dienstbarkeit war folglich mit
bestimmten Grundstücken verknüpft, wie dies für Grunddienstbarkeiten typisch ist.
Dies spricht dafür, dass vorliegend nicht Personaldienstbarkeiten, sondern
Grunddienstbarkeiten ersessen wurden. Nach der Lehre ist die Ersitzung einer
Gemeindedienstbarkeit auch in der Gestalt einer Grunddienstbarkeit möglich (vgl.
REY, a.a.O., Art. 731 N. 164; LIVER, a.a.O., Art. 731 N. 140). Subjekte der
Ersitzung waren dabei die Stockwerkeigentümer als Miteigentümer der mit den
Appartementhäusern überbauten Grundstücke. Ersitzungsfähigkeit haben nämlich
nicht nur natürliche Personen, sondern auch Rechtsgemeinschaften (Mit- oder
Gesamteigentümer) und juristische Personen (REY, a.a.O., Art. 731 N. 162 f.). Da
Grunddienstbarkeiten immer zugunsten der aktuellen Eigentümer des berechtigten
Grundstücks
bestehen
(Art. 730
Abs. 1
ZGB),
kann
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche nicht dienstbarkeitsberechtigt sein
(BGE 142 III 551 E. 2.2). Die Mitbenützungsrechte an den Parkflächen auf den
Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____ sind daher zugunsten der einzelnen
Stockwerkeigentümer entstanden, wie dies die Berufungsbeklagten geltend
machen. Inwiefern die Stockwerkeigentümergemeinschaft in eigenem Namen zur
Durchsetzung dieser Rechte aktivlegitimiert ist (vgl. Art. 712l ZGB), ist eine andere
Frage, die vorliegend nicht geklärt werden muss.
4.6.
Im Ergebnis hat die Vorinstanz demnach zu Recht den für die geltend
gemachte
Ersitzung
erforderlichen
30-jährigen,
ununterbrochenen
und
unangefochtenen Ersitzungsbesitz bejaht. Daran vermögen auch die übrigen von
der Berufungsklägerin erhobenen Einwände nichts zu ändern.
4.6.1. Die Berufungsklägerin weist darauf hin, der Zeuge X._____ sowie weitere
Zeugen hätten nach den von ihnen zu Protokoll gegebenen Aussagen gewusst,
dass auf den fraglichen Grundstücken nicht parkiert werden dürfe. Konkret führt
die Berufungsklägerin aus, die Zeugeneinvernahmen würden sich teilweise

21 / 26
widersprechen. Die Vorinstanz ignoriere sämtliche Zeugenaussagen, aus welchen
hervorgehe, dass die Eigentümer – zumindest mehrheitlich – gewusst hätten, dass
sie kein Nutzungsrecht an den streitgegenständlichen Parkplätzen gehabt hätten.
Hinzuweisen sei beispielsweise auf die Aussage des Zeugen O._____, wonach
ihm jederzeit klar gewesen sei, dass er kein Recht an der Benützung der
Parkplätze habe. Entsprechendes gelte für die Aussagen der Zeugen W._____,
X._____ und P._____. Der Verwalter S._____ habe ausgesagt, dass den
künftigen Eigentümern beim Kauf einer Einheit jeweils mitgeteilt worden sei, dass
kein Parkplatz zur Liegenschaft gehöre. Voreigentümer seien daher sicher nicht in
gutem Glauben gewesen (act. A.1 Rz. 22 und 25 f.). Wie bereits die Vorinstanz
ausgeführt hat, zielen diese Einwände ins Leere, weil der gute Glaube keine
Voraussetzung für die ausserordentliche Ersitzung nach Art. 662 ZGB darstellt
(vgl. REY, a.a.O., Art. 731 N. 233).
4.6.2. Ebenso wenig kann der Berufungsklägerin gefolgt werden, wenn sie aus
den Zeugenaussagen den Schluss ziehen will, dass die Nutzung der Parkplätze
auf den Grundstücken lediglich auf Zusehen hin erfolgt sei (act. A.1 Rz. 27). Die
Berufungsklägerin führt nicht näher aus, auf welche Zeugenaussagen sie sich
konkret bezieht. Der allgemeine Hinweis auf gewisse Zeugen oder die
"Zeugenaussagen" als Ganzes (act. A.1 Rz. 27) genügen der Begründungspflicht
im Berufungsverfahren nicht. Es ist nicht Aufgabe des Berufungsgerichts, die
Einvernahmeprotokolle nach Äusserungen zu durchforsten, die den Standpunkt
der Berufungsklägerin untermauern könnten. Abgesehen davon ist festzuhalten,
dass die Beweislast für die prekaristische Gestattung als rechtshindernde
Tatsache bei der Berufungsklägerin liegt (Art. 8 ZGB), die dafür einzig die beiden
Berichte der Kommission "Grundbuchbereinigung" offeriert hat (vgl. RG-act. I/3
Rz. 25 und 31). Aus diesen Berichten lässt sich nicht auf den rechtlichen
Charakter der bisherigen Parkplatznutzung schliessen. Im Kommissionsbericht
aus dem Jahr 2007 ist zwar die Rede davon, dass in einem Vertrag der
Fortbestand des Parkierens auf diesen Parkflächen "auf Zusehen hin" zugunsten
der Stockwerkeigentümergemeinschaften gestattet werden solle (RG-act. II/25
S. 5). Daran anknüpfend heisst es im Kommissionbericht von 2011, dass die
fraglichen Rechte "z.T. nur auf Zusehen hin" eingeräumt würden (RG-act. III/12,
S. 5). Nach dem Vertragsentwurf, den die Kommission zusammen mit dem Bericht
im Jahr 2011 vorlegte, wird die Mitbenützung der fraglichen Parkplätze "nur auf
Zusehen hin gestattet (sog. prekaristische Gestattung)" (RG-act. III/28). Weshalb
die Kommission diesen Vorschlag unterbreitete, geht aus den Berichten und dem
Vertragsentwurf nicht hervor. Immerhin erklärte der Zeuge Y._____, der in der
Kommission mitwirkte, anlässlich der Zeugeneinvernahme, man habe die

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Mitbenützungsrechte zunächst als Dienstbarkeiten einräumen wollen, der
Vertreter der Hotel und _____ O.1._____ AG, der damaligen Eigentümerin der
Grundstücke Nr. Z.1._____ und Z.2._____, sei jedoch nur zu einer prekaristischen
Gestattung bereit gewesen (RG-act. IV/10 Frage 7). Mit der gewählten
Formulierung scheint die Kommission demnach einen Interessenausgleich
zwischen den involvierten Parteien für die Zukunft verfolgt zu haben. Dass sie der
Überzeugung war, die bisherige Nutzung sei bloss auf Zusehen hin erfolgt, lässt
sich daraus nicht ableiten.
4.6.3. In diesem Zusammenhang sei im Übrigen nochmals darauf hingewiesen,
dass die Überbauung des _____-Areals auf einem umfassenden Bebauungsplan
basiert, der in den 1960er Jahren realisiert wurde. In der Baubewilligung für die
Appartementhäuser I und II vom 27. Juli 1963 verlangte die Baukommission der
Gemeinde O.1._____, dass die "notwendigen Parkplätze für den ganzen
Kurbetrieb … vom Bauherrn zur Verfügung zu stellen" seien (RG-act. III/27 S. 2).
Ähnlich hiess es in der Baubewilligung für das Appartementhaus III vom 3. August
1969, dass der Bauherr gehalten sei, "gleichzeitig mit dem Bau die nötigen
Parkierungsmöglichkeiten für die Gäste zur Verfügung zu stellen" (RG-act. II/19).
Und nach der Baubewilligung für das Appartementhaus IV vom 25. Juni 1965 war
der Bauherr verpflichtet, "gleichzeitig die notwendigen Parkierungsmöglichkeiten
zu beschaffen, soweit sie ein Bedürfnis der Kurverwaltung darstellen" (RG-
act. II/19). Offensichtlich kam die Bauherrin dieser Auflage nach, indem sie an
verschiedenen Orten auf dem Kurareal Parkflächen anlegte. Die konkrete Nutzung
durch die Feriengäste blieb zwar ungeregelt. Wie sich den Bauplänen für die
Anlage entnehmen lässt (vgl. RG-act. III/3 Aufteilungsplan A), setzte sich zum
Zeitpunkt des Baus der Kuranlage in den 1960er Jahren das heutige Grundstück
Nr. Z.1._____ jedoch noch aus vier separaten Grundstücken zusammen (damals
Grundstücke Nr. 1–4), die so angelegt waren, dass die Appartementhäuser I–III je
über ein eigenes Umgebungsgrundstück und, da sich die Parkfläche entlang der
E._____strasse
über
alle
drei
Umgebungsgrundstücke
erstreckte,
gewissermassen über eigene Parkflächen verfügte. Die Interpretation der
Berufungsklägerin, die Baukommission O.1._____ habe damals nur die
erforderliche Anzahl Parkplätze für die Hotelgäste vorschreiben wollen, überzeugt
daher
nicht,
zumal
nach
der
Konzeption
der
Kuranlage
auch
die
Stockwerkeigentümer zu den Kurgästen gehörten und es mit Blick auf die
Erschliessung des Areals nicht einleuchtet, weshalb nur für Hotelgäste, nicht aber
für Gäste der Ferienwohnungen Parkierungsmöglichkeiten hätten geschaffen
werden sollen.

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5.
Für den Fall, dass die geltend gemachten Mitbenützungsrechte bestehen,
wirft die Berufungsklägerin der Vorinstanz schliesslich vor, sie unterlasse es, den
Umfang des Mitbenützungsrechts klar zu definieren.
5.1.
Die Berufungsklägerin argumentiert, die Vorinstanz verkenne mit ihren
Ausführungen die Tatsache, dass es sich bei den Berufungsbeklagten um
natürliche und juristische Personen handle, welche ihre Stockwerkeinheiten
gewerbsmässig und ganzjährig an Gäste vermieten würden. Der Entscheid sei
diesbezüglich unvollständig. Die Ausübung eines Mitbenützungsrechts könne sich
im Umfang lediglich daran orientieren, wie oft die Parkplätze durch die
Voreigentümer der Berufungsbeklagten ausgeübt worden seien. Da diesbezüglich
keine Nachweise hätten erbracht werden können, sei – wenn überhaupt – von
einer geringen Benützungsquantität auszugehen. Eine gewerbliche Vermietung
der Grundstücke zu touristischen Zwecken sei einer Benützung als Erstwohnung
gleichzustellen. Entsprechend sei eine solche gewerbliche Nutzung von dem
durch die Vorinstanz verfügten Mitbenützungsrecht nicht umfasst (act. A.1
Rz. 31 ff.).
5.2.
Der Umfang einer Dienstbarkeit richtet sich nach den Art. 737 ff. ZGB.
Primär massgebend ist der Wortlaut des Grundbucheintrags (Art. 738 Abs. 1
ZGB). Weiter richtet sich der Inhalt der Dienstbarkeit nach ihrem Erwerbsgrund
oder aus der Art, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem
Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Der Eintrag der Dienstbarkeit
im Grundbuch erfolgt in der Regel nur mit einem Stichwort, das bestenfalls mit
einer knappen attributiven Ergänzung versehen ist (LIVER, a.a.O., Art. 738 N. 24).
Als Erwerbsgrund gilt im vorliegenden Fall die Ersitzung und als Erwerbstitel das
vorliegend angefochtene Urteil. Dieses enthält in E. 4 konkretisierende
Ausführungen zum Umfang der Dienstbarkeit. So sei das Benützungsrecht an den
fraglichen Parkplatzflächen einzig im Zusammenhang mit der Benützung der
Wohnung ausgeübt und damit auch nur in diesem Zusammenhang ersessen
worden. Dies bedeute, dass die einzutragende Dienstbarkeit dahingehend zu
interpretieren sei, dass einzig diejenige Person bzw. diejenigen Personen, welche
eine der fraglichen Wohnungen benützten, das Recht hätten, ihr Fahrzeug auf den
Parkplätzen abzustellen. Eine Übertragung dieses Rechts auf Personen, welche
zum fraglichen Zeitpunkt nicht in den Wohnungen untergebracht seien, falle damit
nicht in Betracht. Zudem gelte das Benützungsrecht auch ausschliesslich im
bisher
ausgeübten
Rahmen
(zu
Ferienzwecken),
ein
durchgehendes
Benützungsrecht
einer
einzelnen
Person,
wie
es
im
Rahmen
eines
Erstwohnungsbesitzes ausgeübt würde, sei nicht ersessen worden. Zusätzlich

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hätten die Berechtigten keinen Anspruch auf einen spezifischen Parkplatz auf den
Flächen, sondern einzig darauf, irgendeinen der noch freien Parkplätze zu
benützen (act. B.1 E. 4 S. 18 f.). Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin hat
die Vorinstanz das ersessene Benützungsrecht somit definiert, und zwar auch im
Hinblick auf die Berufungsbeklagte 3, die einen Hotelbetrieb führt und versucht
sein könnte, die Parkflächen auch Hotelgästen zur Verfügung zu stellen, die nicht
in den Appartementhäusern logieren. Eine genauere Umschreibung in die
Begründung oder in das Urteilsdispositiv aufzunehmen, erscheint nicht notwendig
(vgl. auch Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZF 08 73 vom
15. Dezember 2009 E. 5.2). Ebenso erweist sich auch die Anweisung an das
Grundbuchamt O.1._____ gemäss Dispositivziffer 2 als genügend. Die Rügen der
Berufungsklägerin erweisen sich folglich als unbegründet.
6.
Zusammengefasst ist die Vorinstanz korrekterweise davon ausgegangen,
dass die strittigen Parkflächen auf den Grundstücken Nr. Z.1._____ und Z.2._____
ab der Erstellung des _____-Komplexes Ende der 1960er Jahre während mehr als
50 Jahren unangefochten durch die Stockwerkeigentümer der Appartementhäuser
genutzt wurden. Ihr daraus gezogener Schluss, dass sich konkret auch die
Stockwerkeigentümer der hier im Streit liegenden Stockwerkeinheiten so verhalten
haben, lässt sich zwar nicht halten, dies insbesondere mit Blick auf die
vorhandenen Garagen, über die ein Teil der Stockwerkeigentümer verfügte. Die
diesbezügliche Kritik der Berufungsklägerin an der Beweiswürdigung der
Vorinstanz ist berechtigt. Allerdings ist dieser Beweis im vorliegenden Fall
entbehrlich. Die Stockwerkeigentümer haben nach den Grundsätzen der Ersitzung
von Gemeindedienstbarkeiten eine entsprechende Grunddienstbarkeit ersessen,
welche die Berufungsbeklagten entsprechend ihrem Rechtsbegehren im
Grundbuch eintragen lassen können. Der Umfang richtet sich dabei nach der
bisherigen Ausübung der Dienstbarkeit durch Gäste der Ferienwohnungen, wie
die Vorinstanz dies präzisiert hat. Im Ergebnis hält der angefochtene Entscheid
der Überprüfung stand und die Berufung ist entsprechend abzuweisen.
7.
Bei diesem Ergebnis gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens
zulasten der Berufungsklägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind
angesichts des verursachten Aufwands und des Streitinteresses auf CHF 8'000.00
festzusetzen. Die Berufungsbeklagten haben gegen die Berufungsklägerin
Anspruch auf Parteientschädigung. Da die Berufungsbeklagten für das
Berufungsverfahren keine Honorarnote eingereicht haben, ist ihr Stundenaufwand
zu schätzen (vgl. Art. 2 HV). Für das Studium der Berufungsschrift und das
Verfassen der Berufungsantwort erscheint unter Berücksichtigung der Tatsache,

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dass die Rechtsvertretung mit dem Fall und den sich stellenden Fragen bereits
vertraut war, ein Aufwand von rund 16 Stunden angemessen. Gemäss den vor der
Vorinstanz eingereichten Honorarvereinbarungen haben die Berufungsbeklagten
und ihre Rechtsvertretung einen Stundenansatz von CHF 350.00 vereinbart (RG-
act. III/32). Dieser ist auf den üblichen Maximalansatz von CHF 270.00 zu kürzen
(vgl. Art. 3 HV). Zusammen mit einer Spesenpauschale und der Mehrwertsteuer
resultiert so eine Parteientschädigung von gerundet CHF 5'000.00.

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Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 8'000.00 gehen zu Lasten der A._____ AG
und werden mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
Die A._____ AG hat B._____, C._____ und der D._____ AG eine
Parteientschädigung von CHF 5'000.00 (inkl. Spesen und MWST) zu
bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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