gr_gerichte · VR3 2023 44 · 2025-09-25 · de
Rückweisung RM-Instanz

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am
Bundesgericht hängig (1C_650/2025)]
Referenz
VR3 23 44
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____ und A.B._____
Beschwerdeführende
B._____ und B.A._____
Beschwerdeführende
C._____ und C.A._____
Beschwerdeführende
D._____
Beschwerdeführerin
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gaudenz Schwitter,
gegen

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Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
und
Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden
Gegenstand
Teilrevision Ortsplanung "E._____, F._____"

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Sachverhalt
A.
A._____ und A.B._____, B._____ und B.A._____, C.A._____ und C._____
sowie D._____ sind Miteigentümer der Parzelle Z.1._____ in der Gemeinde
Churwalden, Fraktion F._____. Auf der benachbarten Parzelle Z.2._____ mit einer
Fläche von 8'632 m2 steht das Hotel E._____, das seit Jahrzehnten von der Familie
G._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die E._____ AG, deren
Alleinaktionär G.A._____ ist. Die Parzelle Z.2._____ befindet sich im Gebiet
"H._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer
Wintersportzone überlagert.
B.
Die E._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb
der Familie G._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen
Hotelbetrieb im Gebiet "H._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten
Wohnungen
sowie
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung
des
Beherbergungsbetriebs
und
eine
unterirdische
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite
(Parzelle
Z.3._____)
umgebaut
werden.
Um
die
raumplanerischen
Voraussetzungen für die Erweiterung des Hotels E._____ zu einem Hotel-Resort,
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE)
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den
Zonenplan 1:1000 E._____, F._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000
E._____, F._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, E._____,
F._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 E._____, F._____,
verabschiedeten.
C.
Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021
(vgl. eKAB-Nr. R._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in

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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und
A.B._____, B._____ und B.A._____, C.A._____ und C._____ sowie D._____,
datiert vom 25. Juni 2021.
D.
Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der
Revisionsvorlage. Er reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein:
–
Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung E._____,
F._____, (PMB) vom Mai 2021
–
Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
–
Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG für
Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
–
"Erläuterungsbericht E._____ F._____/Erschliessung und Verkehr" der
J._____ AG vom 26. Januar 2021
–
Entwurf
"Lärmschutznachweis
für
Strassenlärm,
Tiefgaragen-
und
Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der K._____ AG vom 3. Februar
2020
–
"Verkürzter Businessplan, E._____ Resort F._____ Lenzerheide" vom
22. September 2020
–
Bericht "E._____ F._____, Beurteilung des Nachfragepotenzials" der
L._____ AG vom 10. Februar 2021
–
"Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1,
Park-Hotel E._____, F._____" der Schweizerischen Gesellschaft für
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.
E.
Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision
"E._____,
F._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023;
nachfolgend:
Genehmigungsentscheid)
als
auch
den
Entscheid
betreffend
die
Planungsbeschwerde von A._____ und A.B._____, B._____ und B.A._____,
C.A._____ und C._____ sowie D._____ (PB 16/21; Protokoll Nr. 351/2023;
nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Sie genehmigte die besagte Ortsplanungs-
Teilrevision im Sinne der Erwägungen und wies die Planungsbeschwerde ab, soweit
sie darauf eintreten konnte.
F.
Gegen beide Entscheide erhoben A._____ und A.B._____, B._____ und
B.A._____,
C.A._____
und
C._____
sowie
D._____
(nachfolgend:
Beschwerdeführende)
am
25. Mai
2023
Beschwerde
beim
damaligen

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Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:
1.
In Aufhebung der beiden Entscheide der Regierung des Kantons
Graubünden vom 25. April 2023 sei die von der Gemeindeversammlung
Churwalden am 11. Mai 2021 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung
"E._____, F._____" aufzuheben.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.
In formeller Hinsicht verlangten die Beschwerdeführenden die Gewährung der
aufschiebenden Wirkung und den Beizug der Akten des vorinstanzlichen
Verfahrens. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, die Gemeinde
verfüge über keine RPG-konforme Nutzungsplanung, die Teilrevision verstosse
gegen die Planungszone und es fehle eine gesamtheitliche Planung. Die
projektbezogene Nutzungsplanung sei unzulässig bzw. unvollständig, es fehlten ein
Bedarfsnachweis und der ZWG-Nachweis, womit auch ein Verstoss gegen das
ZWG vorliege. Die Erschliessung sei mangelhaft bzw. unzulässig, zumal eine
Umweltverträglichkeitsprüfung fehle, das Lärmgutachten ungenügend und der
Planungsperimeter unzulässig seien. Schliesslich sei auch die Interessenabwägung
mangelhaft,
insbesondere
in
Bezug
auf
den
Ortsbildschutz
und
die
Archäologiezone.
G.
Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 beantragte die Regierung des
Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und
Soziales (DVS), (nachfolgend: Regierung) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In
diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "E._____, F._____" und
den dagegen vorgebrachten Rügen auseinandergesetzt. Ergänzend führte sie aus,
das
Grundstück
Z.2._____
gelte,
entgegen
der
Behauptung
der
Beschwerdeführenden, raumplanerisch als voll erschlossen, nur bezüglich des
noch nicht überbauten Teils gelte es gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung für
die geplante Nutzung (Hotel und Wohnungen) als noch nicht erschlossen, weshalb
die Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden müssten.
Auch sei es Aufgabe der Gemeinde, im Baubewilligungsverfahren mit einer Auflage
sicherzustellen, dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nicht
vorgängig, sondern erst später (oder allenfalls gleichzeitig) mit dem Hotelbau
realisiert würden, sodass der Ertrag aus dem Verkauf der Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen
in
den
Bau
oder
Betrieb
des
strukturierten

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Beherbergungsbetriebs investiert würden. Im Übrigen reichte die Regierung
sämtliche Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ein.
H.
Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden
(nachfolgend: Gemeinde) zur Beschwerde Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf
deren kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Sie bestritt die Begründung
der Beschwerdeführenden, wonach Churwalden nicht über eine RPG-konforme
Zonenplanung verfüge. Folglich gehe es bei der vorliegenden Teilrevision auch
nicht um eine Neueinzonung, sondern um eine Umzonung innerhalb der Bauzone.
Sie erachtete die vorgezogene, projektbezogene Sondernutzungsplanung als
zulässig, verneinte einen Verstoss gegen das Gebot der gesamtheitlichen
Betrachtungsweise und eine präjudizierende Wirkung auf die anstehende
Bauzonenreduktionsplanung. Der Standort für die Hotelerweiterung sei ideal.
Ferner bestritt sie einen Verstoss gegen die kantonale Richtplanung und die
angebliche Nichtbeachtung der Parzelle als potenzielle Auszonungsfläche sowie
einen Verstoss gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Die Gemeinde
erachtete die Abklärungen für die projektbezogene Nutzungsplanung als
ausreichend, diese verfüge nicht über einen Detaillierungsgrad, der jenem einer
Baubewilligung entspreche. Der Bedarf für das Hotel-Resort sei gestützt auf das
schlüssige und nachvollziehbare Gutachten der L._____ AG nachgewiesen und die
Voraussetzungen des ZWG seien erfüllt. Die Erschliessung der Parzelle und das
Lärmgutachten seien ausreichend, eine UVP-Pflicht für die Parkplätze bestehe
nicht. Dass sich die projektbezogene Nutzungsplanung nur auf eine einzige Parzelle
beziehe, sei nicht zu beanstanden, daran ändere auch die Aufhebung des
Winterwanderwegs nichts. Die Gemeinde habe sehr wohl eine Interessenabwägung
in Bezug auf die Ortsbildverträglichkeit vorgenommen. Am Fortbestand und der
zukunftsgerichteten Weiterentwicklung des bestehenden Beherbergungsbetriebs
bestehe ein grosses öffentliches Interesse.
I.
Mit Verfügung vom 23. August 2023 gewährte die Instruktionsrichterin der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
J.
Mit Replik vom 3. Oktober 2023 hielten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen
und
Ausführungen
fest,
bestritten
die
Ausführungen
in
den
Vernehmlassungen von Regierung und Gemeinde und vertieften ihren Standpunkt
zu den vorgebrachten Argumenten.
K.
Mit Schreiben vom 9. Oktober 2023 verzichtete die Regierung auf die
Einreichung einer Duplik.

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L.
Mit Duplik vom 14. November 2023 hielt die Gemeinde an ihren
Rechtsbegehren fest und bestätigte, dass an der Erhaltung des Hotels E._____ und
dessen für den Tourismus wichtigen Erweiterung ein grosses öffentliches Interesse
bestehe.
M.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid
betreffend
die
Ortsplanungs-Teilrevision
"E._____,
F._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 16/21; Protokoll
Nr. 351/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die
Ortsplanungs-Teilrevision
genehmigt
und
die
Planungsbeschwerde
der
Beschwerdeführenden vom 25. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die
Aufhebung der von der Gemeindeversammlung beschlossenen Teilrevision der
Ortsplanung E._____, F._____, beantragt hatten.
1.2.
Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde
an das Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen Entscheiden um solche
über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine Planungsbeschwerde handelt,
ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung,
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der
funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.
1.3.
Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons

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Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]).
Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.2._____
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG).
1.4.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.
1.5.
Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024
E. 2, R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle
Z.2._____ (E._____, F._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.
2.1.
Raumplanerische
Grundlagen
für
die
Beurteilung
der
vorliegend
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der Kantonale
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom
21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung E._____,
F._____, vom Mai 2021 (act. D.7).
2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch-
und
Zentrumszonen
(WMZ).
Der
Kanton
erhob
im
2016
potentielle

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Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der
dazugehörigen
Auswertung
des
ARE
(Bericht 2;
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.2._____ als
potenzielle
Auszonungsfläche
(vgl.
zum
Ganzen
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB,
S. 9).
2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der
Bauzonenfläche
befinde
sich
in
U._____,
wo
infolge
der
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die
Weiterentwicklung von F._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus und
eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). In
Bezug auf die Fraktion F._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet
H._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer
Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde
eine
Erhöhung
der
baulichen
Nutzung
angestrebt,
dies
im
Rahmen
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das
Entwicklungsgebiet H._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).

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2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 wird hervorgehoben, dass mit der vorgenommenen
Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität der WMZ verringert
werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der Auszonungen dar,
da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets erfolge (act. D.7,
S. 9).
2.1.4. Auf
die
weiteren
Berichte,
nämlich
diejenigen
der
I._____
AG
(Projektentwicklung, Businessplan), der J._____ AG (Erschliessung und Verkehr),
der K._____ AG (Lärmschutznachweis), der L._____ AG (Nachfragepotential) und
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten),
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.
2.2.
Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen:
2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision E._____, F._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der
Parzelle Z.2._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotenzial
als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.2._____ zur Auszonung
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster
Nähe zur Talstation des V._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben.
Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum
Generellen Gestaltungsplan (GGP) E._____, F._____, weil sie die Anforderungen
des ZWG als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der
SGH, das sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des
Betriebs sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und
erachtete die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b ZWV für die Erstellung

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von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit
strukturierten
Beherbergungsbetrieben
in
Gemeinden
mit
einem
Zweitwohnungsanteil über 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als
erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, dass die Gesuchstellenden im Rahmen des
durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut
erbringen müssten.
Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 E._____, F._____, der GGP
1:1000 E._____, F._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000
E._____, F._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan
gelte die Fraktion F._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei F._____ um ein
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet H._____ um eine Siedlungsgruppen
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solchen Fall
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon
aus,
dass
das
Hotel-Resortprojekt
im
Rahmen
des
durchzuführenden
Baubewilligungsverfahrens
und
der
Bauausführung
eng
durch
die
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.
Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV
eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche
Teil der Parzelle Z.2._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.
2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden

12 / 49
von
sämtlichen
Beschwerdeführenden
erhobenen
Rügen,
die
sie
der
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte:
1. Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit
2. Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. RPG-Konformität der Ortsplanung
4. Regionale Abstimmung
5. Ortsbild
6. Bauzonengrösse
7. Grösse des Planungsperimeters
8. Ausnutzung der Parzelle
9. Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten
Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den
Beschwerdeführenden
bestrittenen
Ausführungen
der
Regierung
im
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.
2.3.
Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid
bringen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen vier Hauptargumente vor:
Einerseits sind sie der Ansicht, dass die Gemeinde über keine RPG-konforme
Nutzungsplanung verfüge, weil die Bauzonen überdimensioniert und entgegen den
gesetzlichen Vorschriften nie verkleinert worden seien. Entsprechend wäre die
Gemeinde verpflichtet gewesen, eine Bedarfs- und Kapazitätsanalyse in Bezug auf
sämtliche Bauzonen und nicht nur in Bezug auf die WMZ durchzuführen.
Andererseits sehen sie einen Verstoss gegen die Planungszone bzw. das Gebot
einer
gesamtheitlichen
Planung
darin,
dass
mit
der
erlassenen
Sondernutzungsplanung eine Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange fehle
(Verstoss gegen die Planungszone, Verstoss gegen das Gebot der umfassenden
Koordination, Nichtbeachtung der potenziellen Auszonungsfläche, Verstoss gegen
den Grundsatz der Planbeständigkeit). Schliesslich machen sie auch geltend, dass
die projektbezogene Nutzungsplanung unzulässig bzw. unvollständig sei, weil u.a.
ein genügender Bedarfsnachweis sowie ein ZWG-Nachweis fehlten, die
Erschliessung mangelhaft bzw. unzulässig sei, eine Umweltverträglichkeitsprüfung
fehle, das Lärmgutachten ungenügend und der Planungsperimeter unzulässig
seien. Des Weiteren kritisieren die Beschwerdeführenden eine mangelhaft

13 / 49
vorgenommene
Interessenabwägung,
insbesondere
in
Bezug
auf
den
Ortsbildschutz und die Archäologiezone.
2.4.
Die Gemeinde legt in ihren Rechtsschriften dar, die streitgegenständliche
Sondernutzungsplanung habe die Sicherung einer zeitgemässen und wirtschaftlich
sinnvollen Weiterführung der Hotelanlage zum Ziel. Konkret seien Neubauten mit
Gästezimmern,
mit
bewirtschafteten
Wohnungen
und
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzierung des Beherbergungsbetriebs sowie
eine
Tiefgarage
geplant.
Sie
widerspricht
der
Argumentation
der
Beschwerdeführenden und bestätigt im Wesentlichen die Argumentation der
Regierung im angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid. Mit der
Sondernutzungsplanung seien keine negativen Präjudizien für die kommende
"Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" verbunden. Selbst die
Beschwerdeführenden stimmten der Gemeinde zu, dass die vorgezogene
projektbezogene Nutzungsplanung keinen Zusammenhang mit der Frage habe, wo
und welche Bauplätze im Rahmen der erwähnten Teilrevision ausgezont werden
müssten. Die Sondernutzungsplanung "E._____, F._____" habe vielmehr positive
Auswirkungen, weil sie zu einer Reduktion der WMZ-Kapazitäten führe. Im Übrigen
bestehe ein grosses öffentliches Interesse der Gemeinde an der Erhaltung des
Hotels E._____ und der Erstellung der für den Tourismus wichtigen Bauten und
Anlagen.
2.5.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen
Teilen festhalte. Ergänzend stellt sie klar, dass die Parzelle Z.2._____
raumplanerisch voll erschlossen sei, dass sie hingegen bezüglich des noch nicht
überbauten Teils gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung für die geplante
Nutzung als noch nicht erschlossen gelte, weshalb die Planungswerte eingehalten
werden müssten, was vorliegend erfüllt sei. Ferner werde es Aufgabe der Gemeinde
sein, im Baubewilligungsverfahren sicherzustellen, dass der Ertrag aus den
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung in den Bau oder Betrieb des
strukturierten Beherbergungsbetriebs investiert werde.
3.
Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 6.2;
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und

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Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die
minimalen
Verfahrensvorschriften
des
Bundesrechts
erfüllt
sein
müssen
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde,
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli
2016 E. 2.2).
3.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).
3.1.2. Der
Vollständigkeit
halber
ist
zu
erwähnen,
dass
parallel
zur
projektbezogenen Nutzungsplanung "E._____, F._____" auch die Teilrevision der
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/teilrevision-ortsplanung-im-bereich-
siedlung-beschwerdeauflage/ [letztmals besucht am 3. September 2025]). Auch für
diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage.
3.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen
Argumente der Beschwerdeführenden eingegangen:
3.2.
Fehlende RPG-konforme Nutzungsplanung
3.2.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Gemeinde Churwalden
weise seit Jahren überdimensionierte Bauzonen auf und verfüge damit über keine
RPG-konforme Orts- bzw. Nutzungsplanung. Die Gemeinde müsse 10 ha
auszonen, weshalb sie eine Bedarfs- und Kapazitätsanalyse in Bezug auf sämtliche
Bauzonen hätte durchführen müssen, nicht nur in Bezug auf die WMZ. Der Bedarf
für die nächsten 15 Jahre müsse für jeden Zonentyp nach allgemeinen
Plausibilitätskriterien beantwortet werden. Dieses Vorgehen gebiete auch der
kantonale Richtplan, gemäss dem die Gemeinden mit überdimensionierten WMZ
innert fünf Jahren seit Erlass des Richtplans eine Revision der Ortsplanung
durchzuführen hätten. Dies habe die Gemeinde nicht nur unterlassen, vielmehr
habe sie in einer isolierten Aktion die fragliche Parzelle einer Hotelzone zugewiesen.
Diese Umzonung führe zu keiner Reduktion der überdimensionierten Bauzone,
sondern es finde lediglich eine Umschichtung innerhalb der Bauzone statt.

15 / 49
Gleichzeitig würden die angrenzenden Zonen aufgezont. Dies widerspreche dem
RPG diametral und stehe einer koordinierten Totalrevision der Nutzungsplanung
entgegen. Dass die Parzelle Z.2._____ im Rahmen einer RPG-konformen
Nutzungsplanung nie in einer Bauzone hätte bleiben dürfen, zeige sich daran, dass
diese seit deutlich mehr als 15 Jahren als Bauland bezeichnet, jedoch weder
erschlossen noch geplant oder überbaut worden sei. Wenn die Vorinstanz ausführe,
dass "die Schaffung einer RPG-konformen Ortsplanung für die neue Gemeinde
Churwalden in der sich in Arbeit befindenden Gesamtrevision der Ortsplanung"
erfolge und noch Zeit benötige, wäre der richtige Schluss daraus gewesen, die
Ortsplanungs-Teilrevision aufzuheben.
3.2.2. Die Gemeinde erläutert, es sei falsch, wenn die Beschwerdeführenden in der
vorliegenden Teilrevision nicht eine Umzonung, sondern eine Neueinzonung sähen.
Dies stehe im Widerspruch zu deren Argumentation und sei unzutreffend. Vielmehr
habe die vorliegende vorgezogene Sondernutzungsplanung keinen Einfluss auf die
Frage, wo und welche Bauplätze im Rahmen der laufenden "Teilrevision
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" ausgezont werden sollten und somit keine
negative präjudizielle Wirkung. Die Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone
führe zu einer Verringerung der Kapazitäten der WMZ. Hotels wie das E._____
entsprächen nicht mehr den heutigen und künftigen Gästeerwartungen; die
Hybridisierung der Hotellerie entspreche dem allgemeinen Trend hin zu einem
differenzierten, attraktiven und zeitgemässen Angebot. Es wäre widersinnig, wenn
dieser Trend dadurch verunmöglicht würde, dass die Hotelzone als WMZ zu gelten
hätte.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Begründung im
angefochtenen Beschwerdeentscheid. Dort wird u.a. auch auf die noch folgende
Gesamtrevision der Ortsplanung hingewiesen, mit der die notwendigen
Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass dies erst nach der
vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu beanstanden.
Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein könne, die
Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen Präjudizien für
die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden (PB 16/21, Protokoll
Nr. 351/2023, S. 26 ff.).
3.2.3. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG)
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden,

16 / 49
was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom
26. September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen
Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).
3.2.4. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9) sind
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft
wurde
(KRIP-S
Kpt. 5.2.2,
S. 5.2-18;
vgl.
Erwägung 2.1.1).
Die
Beschwerdeführenden schliessen daraus, dass die Gemeinde keine separate
Sondernutzungsplanung für das E._____ hätte durchführen dürfen, sondern
vielmehr zuerst eine die gesamte Gemeinde umfassende Bedarfs- und
Kapazitätsanalyse hätte vornehmen müssen. Konsequenz daraus wäre aus ihrer
Sicht gewesen, dass die vorliegende Ortsplanungs-Teilrevision hätte aufgehoben
werden müssen.
Tatsächlich kommt die Gemeinde ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a.
die WMZ zu reduzieren (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S. 14; vgl.
auch PMB S. 9), insofern nach, als sie parallel zur vorliegenden auch eine
Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung durchführt, die im Januar/Februar
2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl. Erwägung 3.1.2 und zur Zulässigkeit dieses
Vorgehens: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom
19. März 2024 E. 5). Gemäss KRL will die Gemeinde die Bauzonen in der Regel an
peripheren Lagen reduzieren und die Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an
gut erschlossenen und zentralen Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen
der RPG1-Revision und des KRIP-S entspricht, nämlich der Reduktion
überdimensionierter Bauzonen und der Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis
und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 15 Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2).
Dementsprechend hat die Gemeinde das hier interessierende Gebiet "H._____",
das sich an der Kantonsstrasse und damit an zentraler Lage von F._____ befindet,
im KRL als Entwicklungsgebiet für die Erstellung von Wohnbauten und die
Erweiterung des Hotelbetriebs bezeichnet (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll
hingegen, wie erwähnt, an peripheren Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser
Stossrichtung und damit an der Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen
Teil des Siedlungsgebiets, ist nichts auszusetzen.
Daran ändert der Hinweis der Beschwerdeführenden auf BGE 148 II 417 (= Urteil
1C_650/2020 vom 12. Juli 2022) nichts. Dort führte das Bundesgericht aus, die

17 / 49
Gemeinde hätte keine Baubewilligung für die Erstellung eines Ein- und eines
Mehrfamilienhauses (an einem isolierten Standort ausserhalb des weitgehend
überbauten Gebiets) erteilen dürfen, bevor die bereits in die Wege geleitete
Überprüfung
der
Bauzonen
auf
dem
gesamten
Gemeindegebiet
nicht
abgeschlossen sei (E. 3.6.3). Jene Situation ist mit der vorliegenden allerdings nicht
vergleichbar, geht es doch einerseits beim vorliegenden Vorhaben um eine
projektbezogene Nutzungsplanung und nicht um eine Baubewilligung, und wird
vorliegend die WMZ durch die Umzonung der fraglichen Parzelle tatsächlich
verkleinert, worauf auch das ARE im Vorprüfungsbericht vom 5. Dezember 2019
hingewiesen
hat
(vgl.
PMB
Anhang).
Auch
aus
dem
Hinweis
der
Beschwerdeführenden auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_384/2016 vom
16. Januar 2018 (E. 5.4.1) lässt sich nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die
Beschwerdeführenden geben den in E. 5.4.1 zusammengefassten Inhalt der
Technischen Richtlinien zur Bestimmung der Grösse verschiedener Bauzonentypen
wieder. Das Bundesgericht hielt dazu in E. 5.4.3 fest, dass der Bau von
Alterswohnungen Rückwirkungen auf die Nutzung der Zonentypen habe und bei der
Ermittlung des 15-jährigen Baulandbedarfs der Gemeinde zu berücksichtigen sei.
Vorliegend wird die Gemeinde den Vorgaben zur Reduktion der Bauzonen bzw. der
WMZ im Rahmen der laufenden "Ortsplanungsrevision im Bereich Siedlung"
nachzukommen haben; in der vorliegenden Teilrevision geht es gerade nicht um die
Reduktion der Bauzonen und es werden (anders als bei einem Altersheim) auch
nicht (oder nur wenige) Personen, die in der WMZ leben, in die Hotelzone umziehen.
Ferner ist festzuhalten, dass die Parzelle Z.2._____, entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführenden, raumplanerisch vollständig erschlossen ist, liegt sie
doch an der Kantonsstrasse, und führt an der einen Parzellengrenze die N._____,
an der anderen der O._____ vorbei (vgl. Art. 19 RPG). Auch ist nicht ersichtlich,
dass die vorliegende Teilrevision eine negative präjudizierende Wirkung in Bezug
auf die Teilrevision der Ortsplanung haben könnte, zumal es sich hier um die
projektbezogene Nutzungsplanung für eine einzige Parzelle handelt, was dem Ziel,
im Rahmen der laufenden "Revision der Ortsplanung im Bereich Siedlung" die
Bauzonen im gesamten verbleibenden Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des
Kantons zu reduzieren, nicht grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB
S. 9). Insofern ist auch die Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu
bestätigen, wonach der Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft
liegt und durch die planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der
Zielsetzung einer haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art. 1 Abs. 1
und Art. 3 Abs. 2 lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw.
einem Verstoss gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht

18 / 49
eine Pflicht, die Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu
kompensieren.
3.3.
Verstoss gegen die Planungszone/fehlende gesamtheitliche Planung
3.3.1. Weiter
sehen
die
Beschwerdeführenden
in
der
projektbezogenen
Nutzungsplanung einen Verstoss gegen die Planungszone bzw. gegen das Gebot
der gesamtheitlichen Planung, wobei sie diesbezüglich die folgenden vier Aspekte
rügen:
–
Verstoss gegen die Planungszone (1)
Mit der vorgezogenen Ortsplanungs-Teilrevision verstosse die Gemeinde gegen
das Wesen der erlassenen Planungszone: In einer solchen dürfe nichts
unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser
entgegenstehen könnte. Vorliegend werde aber eine grosse potentielle
Auszonungsfläche der Hotelzone zugewiesen, bevor überhaupt ein Gesamtkonzept
dazu vorliege, wie die notwendige Reduktion der überdimensionierten Bauzonen
erreicht werden solle. Der gesamte Planungsperimeter des Sondernutzungsplans
werde der Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung entzogen und damit
werde präjudiziert, dass dort nichts ausgezont werde. Es gebe keinen Grund,
weshalb die Planungszone gerade im Fall der Ortsplanungs-Teilrevision "E._____,
F._____" unbeachtlich sein solle. Irreführend sei die Aussage der Gemeinde, mit
der Umzonung werde die WMZ reduziert; dies treffe zwar zu, sei aber irrelevant, da
die Bauzonen unverändert zu gross blieben. Die Gemeinde nehme die
Planungszone nicht ernst; dies zeige der Umstand, dass sie weiterhin
Baubewilligungen erteile.
–
umfassendes Koordinationsgebot (2)
Eine Nutzungsplanung habe aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange
zu erfolgen. Sondernutzungsordnungen seien zwar zulässig, dürften aber nicht aus
dem planerischen Gesamtkonzept herausgerissen werden. Die Gemeinde hätte,
solange sie noch keine Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten
Gemeindegebiet vorgenommen habe, keine Sondernutzungsplanung beschliessen
dürfen. Eine vorgezogene Teilrevision für die Parzelle Z.2._____ wäre nur zulässig,
wenn sie sich in das planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die
weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziere. Dies sei
vorliegend nicht der Fall, zumal eine Redimensionierung der Bauzonen
zwangsläufig Auswirkungen auf sämtliche Gebiete innerhalb der Gemeinde habe.
Das Vorgehen verursache zusätzliche Unsicherheiten, indem die Nutzungsplanung

19 / 49
isoliert betrachtet und nicht aufeinander abgestimmt durchgeführt werde, was eine
künftige einheitliche Nutzungsplanung nicht zulasse. Auch habe die Regierung die
Rückfallklausel völlig ausgeblendet, zudem offenbare sie ein seltsames
Demokratieverständnis. Es dürfe nicht sein, dass die Vorinstanz dieses Vorgehen
mit der Aufteilung der Ortsplanung (ein politisch taktisches Vorgehen im Sinne einer
Salamitaktik) schütze.
–
Nichtbeachtung der potenziellen Auszonungsfläche (3)
Die Gemeinde sei gemäss KRIP-S verpflichtet, die vom Kanton erhobenen
potenziellen Auszonungsflächen zu prüfen und weitere zu suchen. Im Bericht des
ARE aus dem Jahr 2015 sei ein Grossteil derjenigen Grundstücksfläche der
Parzelle Z.2._____, die sich in der W2 befindet und mit der Ortsplanungs-
Teilrevision der Hotelzone C zugewiesen werden solle, als – einziges – Gebiet mit
einem möglichen Auszonungspotenzial qualifiziert worden. Über diese Tatsache
setze sich die Gemeinde einfach hinweg. Die Parzelle sei von zentraler Bedeutung
für die gebotene Reduktion der WMZ. Durch die Umzonung von der WMZ in die
Hotelzone C, somit in eine Spezialbauzone, werde zwar die WMZ verkleinert. Dies
führe jedoch zu keiner Reduktion der überdimensionierten Bauzone, es finde
lediglich eine Umschichtung innerhalb der Bauzone statt. Dies sei umso störender,
als die Gemeinde auch mit der weiteren Teilrevision der Nutzungsplanung die
Bauzonen nicht im erforderlichen Mass reduziere.
–
Verstoss gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit (4)
Auch bei einem koordinierten Vorgehen wäre der Grundsatz der Planbeständigkeit
zu beachten. Nutzungspläne könnten dann angepasst werden, wenn sich die
Verhältnisse erheblich geändert hätten. Solches sei vorliegend nicht erkennbar,
zumal auch die bisherige (nicht RPG-konforme) Zonenzuweisung dem
Grundeigentümer die Möglichkeit verschaffe, auf seiner Parzelle Z.2._____
Beherbergungsbetriebe zu realisieren. Weder die RPG-Revision vom 1. Mai 2014
noch das ZWG hätten die rechtlichen Rahmenbedingungen für Hotels an zentraler
Lage massgeblich verändert, zumal das ZWG der Erstellung neuer Hotelbetriebe
nicht entgegenstehe und die Grundsätze der Siedlungsentwicklung nach innen und
der Verdichtung nicht auf die Realisierung überdimensionierter Hotelresorts
innerhalb des Dorfes abziele, sondern der Nutzbarmachung von Baulücken für
Wohnzwecke diene. Die Gemeinde behaupte lediglich eine Veränderung der
Rahmenbedingungen, begründe diese aber nicht. Mit der vorgesehenen Umzonung
werde Bauland für Erstwohnungen vernichtet und so der Zuzug von Personen mit
permanentem
Wohnsitz
in
der
Gemeinde
verunmöglicht,
was
der

20 / 49
Gemeindeentwicklungsstrategie und den Legislaturzielen 2025 der Gemeinde
entgegenlaufe. Schliesslich scheitere die Ortsplanungs-Teilrevision auch an der
Interessenabwägung. Die letzte Planänderung habe im 2012 stattgefunden. Dass
die Vorinstanz nach neun Jahren bei einem Planungshorizont von 15 Jahren von
einem geringen Gewicht der Planbeständigkeit spreche, überzeuge nicht. Vielmehr
spreche
die
Restdauer
von
noch
mindestens
sechs
Jahren
für
die
Planbeständigkeit. Darüber hinaus sei festzuhalten, dass das von der Vorinstanz
angerufene öffentliche Interesse bzw. die volkswirtschaftliche Bedeutung der
Hotelerweiterung gar nicht existierten. An keiner Stelle werde wirklich ausgeführt,
worin dieses Interesse bestehen solle. Der Gemeinde gelinge es nicht, eine
sinnvolle Interessenabwägung vorzunehmen, zumal der Fortbestand des Hotels ein
rein finanzielles, privates Interesse des Grundeigentümers sei.
3.3.2. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass sie die vorliegende
projektbezogene Nutzungsplanung im konkreten Fall vorziehen durfte, weil ihr
einerseits ein grosses Planungsermessen zukomme und sie die Aufteilung der
beiden Planungsprojekte (Hotelerweiterung/Bauzonenreduktion) als sinnvoll und
zweckmässig erachtet habe, und weil sie andererseits mit der erlassenen
Planungszone einen koordinierten Planungsablauf sichergestellt habe. Die
vorliegende Planung schaffe die Grundlage für einen erfolgreichen Tourismus in der
Gemeinde, die Bestandteil der Destination Lenzerheide sei. Das Projekt sei für
einen Tourismusort wie Churwalden von grosser volkswirtschaftlicher Bedeutung.
Auch gemäss KRIP-S sei ein vielseitiges, attraktives und zeitgemässes
Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37), weshalb
die
Gemeinde
mit
einer
projektbezogenen
Nutzungsplanung
Hand
für
massgeschneiderte Lösungen bieten könne. Deshalb sei diese Planung
vorgezogen worden, zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in
Anspruch nehmen werde. Das Projekt erfülle die im kantonalen Richtplan
formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Im Übrigen handle es sich
nicht um ein peripher gelegenes Gebiet, vielmehr sei der Standort als geradezu
perfekt zu qualifizieren, sei dies im Hinblick auf die Erschliessung (Auto und öV)
oder auch in Bezug auf den Einstieg ins Skigebiet und die Nähe zu anderen
Erlebnisangeboten. Die Tatsache, dass ein grosser Teil der fraglichen Parzelle als
Gebiet mit möglichem Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei, bedeute nicht,
dass nur in diesem Gebiet Auszonungspotenzial bestehe. Vielmehr liege es im
Ermessen der Gemeinde, wo sie ihre Auszonungen vornehmen wolle. Eine
Auszonung der Parzelle Z.2._____ und Zuweisung zur Grün-/Freihaltezone komme
von vornherein nicht in Frage. Der Standort füge sich unmittelbar an die bestehende
Siedlung im Dorfzentrum an, sei unmittelbar an die Hauptverkehrsachse Chur-

21 / 49
Lenzerheide angebunden und liege nahe der Talstation des Heimberglifts mit
direktem Einstieg in das Skigebiet Arosa-Lenzerheide. Durch seine zentrale Lage
werde auch das Dorfzentrum aufgewertet und belebt. Mit dem geplanten Hotel-
Resort
werde
das
touristische
Beherbergungsangebot
mit
dem
Ziel
weiterentwickelt, die Kernwirtschaft des Tourismus zu stärken, was auch mit den
Anforderungen des Kantonalen Richtplans übereinstimme. Es sei zu betonen, dass
es um einen bestehenden Hotelstandort innerhalb des Siedlungsgebiets gehe und
nicht um die Entwicklung eines neuen Beherbergungsstandortes ausserhalb oder
am Rande des Siedlungsgebietes.
Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und
bestätigt
im
Wesentlichen
ihre
Ausführungen
im
Beschwerdeentscheid.
Insbesondere bestreitet sie deren Argumentation, die Parzelle Z.2._____ sei nicht
im Sinne des RPG erschlossen und eigne sich damit für eine Auszonung, weil sie
entweder faktisch nicht überbaubar sei, weil kein Bedarf bestehe oder weil die Lage
ungeeignet sei. Gestützt auf die Lärmschutzgesetzgebung gelte das Grundstück in
Bezug auf den noch nicht überbauten Teil hingegen als noch nicht erschlossen für
die geplante Nutzung.
3.3.3. Im Kapitel "Gebiete für touristische Beherbergung" hält der KRIP-S
(Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37 ff.) fest, dass Hotel-Resorts in Abhängigkeit ihres
Betriebskonzepts sehr spezifische Anforderungen an den Standort bzw. die
räumliche Umgebung stellen: Eine landschaftlich attraktive Lage mit schöner
Aussicht, eine zentrale Lage in einem Tourismusort oder eine unmittelbare
Anbindung an einen Bergbahnzubringer oder die Skipiste (Ski-in / Ski-out). Um
international
konkurrenzfähige
Angebote
zu
schaffen
oder
bestehende
weiterzuentwickeln, sei die Tourismuswirtschaft im Kanton heute mehr denn je auf
die
Nutzung
von
höchst
attraktiven
Standorten
mit
herausragenden
Lageeigenschaften angewiesen. Bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am
Siedlungsrand sei keine richtplanerische Grundlage erforderlich. Bei Vorliegen
eines Projektes könne die Gemeinde mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung
Hand
für
massgeschneiderte
Lösungen
bieten.
Mit
Konzepten
und
Standortevaluationen könnten gute Ausgangslagen für künftige Arealentwicklungen
geschaffen werden.
Als Leitsätze formuliert der KRIP-S (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-38) u.a. die Forderung, dass
Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand gesichert werden sollten.
Standorte in unmittelbarer Nähe zu Bergbahnstationen oder anderen touristischen
Einrichtungen, im Ortszentrum und / oder mit guter Anbindung an die übergeordnete
Erschliessung seien potenzielle Standorte für Beherbergungsbetriebe (Hotels,

22 / 49
Resorts u. a.). Diese Potentialstandorte seien im kommunalen räumlichen Leitbild
zu bezeichnen und falls zweckmässig in der Ortsplanung zu sichern.
3.3.4. Gemäss Art. 27 RPG erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn
Nutzungspläne angepasst werden (Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen
darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte
(Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom
26. September 2017 E. 5.5). Wie bereits ausgeführt (vgl. Erwägung 3.2.4), ist nicht
davon auszugehen, dass die projektbezogene Nutzungsplanung "E._____,
F._____" die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung negativ präjudiziert.
Vielmehr hat die Gemeinde mit der projektbezogenen Nutzungsplanung gemäss
den Vorgaben des KRIP-S und im öffentlichen Interesse, nämlich im Hinblick auf
die
Weiterentwicklung
und
Erneuerung
der
touristischen
Beherbergungsinfrastruktur gehandelt (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Dies gilt umso mehr,
als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer Nähe der
Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des Hotels
E._____ für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung
in der Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "H._____" auch im KRL als
Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs dienen soll (S. 33). Insofern und auch weil der Gemeinde bei der
Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte die projektbezogene Nutzungsplanung
für die Parzelle Z.2._____ nicht aus der Gesamtplanung herauslösen dürfen und es
liege ein Verstoss gegen die Planungszone vor, nicht überzeugend. Daran ändert
auch der Hinweis auf die Rückfallklausel im GGP (vgl. act. D.7) nichts: Demnach
sollen der GGP und der GEP gestützt auf Art. 19h KRG (Baulandmobilisierung;
befristete Einzonung) rückgängig gemacht werden, wenn mit den Bauarbeiten nicht
innert fünf Jahren seit deren Genehmigung begonnen wird. Sollte dieser Fall
eintreffen, entfallen also der GGP und der GEP, nicht jedoch der ZP, also nicht die
Umzonung in die Hotelzone C, weshalb der Einwand der Beschwerdeführenden,
die heutigen Zonen würden völlig unabgestimmt auf die restliche Zonenplanung
wieder aufleben, nicht zu hören ist. Dasselbe gilt für den Umstand, dass der Kanton
den Teil der Parzelle Z.2._____, welcher der W2 zugeordnet ist, als
Auszonungspotenzial bezeichnet hat, wobei entgegen den Behauptungen der
Beschwerdeführenden unzutreffend ist, dass es sich dabei um die einzige
Auszonungsfläche in der gesamten Gemeinde handelt. Einerseits ist nur dieser
Parzellenteil im fraglichen Bericht aus dem Jahr 2016 aufgeführt, weil nur Flächen
über 0.3 ha ausgewertet wurden; andererseits dient dieser Bericht nur als

23 / 49
Hilfsmittel, die Gemeinde hat im Rahmen ihres grossen Planungsermessens
weitere Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu bezeichnen (KRIP-S
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne diese Fläche erreicht
werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend Bauzonenreserven
verfügt
(KRL,
S. 9;
vgl.
auch
Beschwerdeentscheid,
S. 21,
zu
den
Bauzonenkapazitäten).
3.3.5. Der Zweck eines Nutzungsplans ist die planmässige Gestaltung des
Raumes, dieser lässt sich nur erreichen, wenn eine gewisse Beständigkeit
garantiert ist; Planänderungen setzen deshalb von vornherein gewichtige Gründe
voraus (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022,
S. 103 und S. 119 ff.; HALLER/KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
Bd. 1, 3. Aufl., Rz. 437; TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen,
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 Rz. 46 f.). Gemäss Art. 21
RPG sind Nutzungspläne und damit auch kommunale Zonenpläne für jedermann
verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die
Nutzungspläne überprüft und gegebenenfalls geändert (Abs. 2). Dabei werden zwei
Stufen unterschieden: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse
so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in
einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (BGE 148 II 417 E. 3.2,
140 II 25 E. 3; Urteile des Bundesgerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020
E. 2.1, 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2; HÄNNI, a.a.O., S. 119 ff.;
TANQUEREL, a.a.O., Art. 21 Rz. 33; je m.w.H.). Ob eine Plananpassung (zweite
Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich aufgrund
einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer
gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der
anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen
anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer
des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das
Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und
das öffentliche Interesse daran (zum Ganzen: BGE 148 II 417 E. 3.2). Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Überarbeitung des Nutzungsplans
nach neun bis zehn Jahren grundsätzlich nicht ausgeschlossen (BGE 123 I 175
E. 3g; HÄNNI, a.a.O., S. 121).
3.3.6. Zweck der vorliegenden projektbezogenen Nutzungsplanung ist die
Schaffung der raumplanerischen Voraussetzung für die Erweiterung des
bestehenden Hotels E._____. Eine solche drängt sich auf, weil einerseits keine
Nachfolgeregelung innerhalb der Inhaberfamilie gefunden werden konnte und weil

24 / 49
andererseits das bestehende Hotel in die Jahre gekommen ist und die Sicherung
seines längerfristigen Weiterbestands nur über eine Modernisierung und
Anpassung an die heutigen Gästeerwartungen erfolgen kann (vgl. dazu
Konformitätsgutachten ZWG der SGH, S. 2 f., 13, 18). Das geplante Hotel-Resort
soll eine zeitgemässe und wirtschaftliche Weiterführung der bestehenden
Hotelanlage sicherstellen (PMB, S. 4; vgl. auch Beschwerdeentscheid S. 2). Dies
sind ohne Zweifel wichtige Gründe, um eine Plananpassung zu prüfen.
Im Rahmen der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass die letzte
Planungsrevision der Gemeinde im Jahr 2012 in erster Linie aufgrund der Fusion
der Gemeinden S._____, Churwalden und F._____ erfolgte und auf eine
einheitliche Nutzungsplanung für die fusionierte Gemeinde zielte (vgl. damaliger
Genehmigungsentscheid der Regierung vom 2. Juli 2013, act. D.6). Weder die im
2012 erfolgte Annahme von Art. 75b BV bzw. das im Jahr 2016 in Kraft getretene
ZWG (Einschränkung der Zweitwohnungsnutzung) noch die im 2014 in Kraft
getretene Änderung des RPG (Grundsatz der haushälterischen Nutzung des
Bodens) konnten damals in die Vorlage einfliessen, weshalb bereits diese
rechtlichen Veränderungen und der neunjährige Abstand nicht gegen die im
2018/2019 in Angriff genommene und im Mai 2021 von der Gemeindeversammlung
beschlossene Änderung der Nutzungsplanung sprechen.
Darüber hinaus ist auf Art. 3 Abs. 1 ZWG und den KRIP-S hinzuweisen, wonach die
Hotellerie in touristischen Gemeinden mit raumplanerischen Massnahmen gefördert
werden soll (KRIP-S Kpt. 5.2.5, S. 5.2-38). Dementsprechend wird im KRL in Bezug
auf die Fraktion F._____ erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet H._____ der
Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs
dient (S. 33). Gemäss PMB gründet das Konzept der Hotelerweiterung auch in der
grossen Nutzungsreserve der betreffenden Parzelle (PMB, S. 4). Dass diese
überbaut werden soll, stimmt auch mit den neu in Kraft getretenen Bestimmungen
des RPG und der damit einhergegangenen grundlegenden Änderung überein, dass
die
Siedlungsentwicklung
nach
innen
erfolgen
und
die
bestehenden
Siedlungsflächen durch Verdichtung besser genutzt werden sollen (Art. 1 Abs. 2
lit. abis RPG und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Des Weiteren kann auch das Interesse
der Gemeinde an der Erneuerung und Modernisierung der zentral gelegenen, in die
Jahre
gekommenen
Hotelanlage,
entgegen
den
Ausführungen
der
Beschwerdeführenden, nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden. Der
(erfolgreiche) Weiterbetrieb eines (alteingesessenen) Hotels dürfte ohne Zweifel
auch der Gemeinde Wertschöpfung in vielerlei Hinsicht bringen (z.B.
Steuereinnahmen, Benützung der öffentlichen Infrastruktur durch die Gäste,

25 / 49
Belebung des Detailhandels, Stärkung als Tourismusstandort, etc.; vgl. auch Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024
E. 5.2). So hält auch der KRIP-S fest, dass ein vielseitiges, attraktives und
zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung und eine
unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft sei (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37).
Zudem betrifft die Plananpassung eine einzige (grosse) Parzelle, weshalb das
Interesse der Beschwerdeführenden als Eigentümer der benachbarten Parzelle an
der Beibehaltung des Ist-Zustands (z.B. keine Verbauung der Aussicht, keine
Zunahme von Immissionen, etc.), mithin deren Interesse an der Rechtssicherheit
und am Vertrauen in die Planbeständigkeit, dem Vorhaben nicht entgegensteht.
Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde das Interesse der Eigentümerin,
die Hotelanlage mit Blick auf eine künftige Nachfolgeregelung zu erneuern und zu
erweitern, und das (öffentliche) Interesse, eine Überbauung der fraglichen, seit
Jahren unbebauten, jedoch in einer Bauzone liegenden Parzelle zu ermöglichen,
höher gewichtete als das Interesse am unveränderten Weiterbestand der seit 2012
bestehenden Nutzungsregelung.
3.3.7. Nach dem Gesagten stehen weder das Prinzip der Planbeständigkeit noch
das Gebot einer gesamtheitlichen Planung einer Anpassung der Nutzungsplanung
in Bezug auf die Parzelle Z.2._____ im Rahmen einer projektbezogenen
Sondernutzungsplanung entgegen.
3.4.
Unzulässige bzw. unvollständige projektbezogene Nutzungsplanung
3.4.1. Die Beschwerdeführenden machen auch geltend, dass die projektbezogene
Nutzungsplanung unzulässig bzw. unvollständig sei, wobei sie auch hier mehrere
Aspekte rügen:
–
Allgemeines
Die Beschwerdeführenden legen mit Hinweis auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung dar, dass bereits in einem Sondernutzungsplanverfahren
nachzuweisen sei, dass die gesetzlichen Anforderungen auch im Rahmen der
späteren
Planung
eingehalten
werden
könnten
(sogenannter
Machbarkeitsnachweis). Da projektbezogene Sondernutzungspläne in vielen Fällen
das Baubewilligungsverfahren vorwegnehmen würden, müssten sie mit den
anderen
projektbezogenen
Entscheidverfahren
wie
den
entsprechenden
Baubewilligungsverfahren im Detail koordiniert werden. Dies bedeute, dass bereits
im jetzigen Zeitpunkt Unterlagen bezüglich der Gestaltung der Baukörper, der
Aussenraumgestaltung,
die
Nachweise
in
Zusammenhang
mit
der

26 / 49
Zweitwohnungsgesetzgebung (Betriebskonzept, Nachweis der Reinvestition des
Verkaufsertrags in den Hotelbau) und der Nachweis der Wirtschaftlichkeit vorgelegt
werden müssten. Auch das Erschliessungskonzept, die lärmschutzrechtlichen
Massnahmen und die gestalterischen Qualitätsanforderungen müssten festgelegt
werden. Die allgemein gehaltenen Ausführungen der Vorinstanz, wonach der
Detaillierungsgrad
einer
Projektidee
bei
der
projektbezogenen
Sondernutzungsplanung
sehr
unterschiedlich
sein
könne,
verletze
die
bundesgerichtliche Rechtsprechung. Die von den Beschwerdeführenden verlangten
Nachweise und Unterlagen hätten bereits in diesem Verfahren vorgelegt werden
müssen.
–
Fehlender Bedarfsnachweis
Der vorgelegte Bericht der L._____ AG zur Beurteilung des Nachfragepotentials
vermöge keinen genügenden Bedarfsnachweis zu erbringen. Er stelle ein reines
Parteigutachten dar und sei veraltet. Es sei absolut unrealistisch, dass das neue
Hotelresort E._____ die angenommenen knapp 14'000 Zimmernächte generieren
werde. Die Anzahl verfügbarer Zimmer sei in den letzten Jahren gesunken, es
brauche kein weiteres völlig überdimensioniertes Hotelprojekt in F._____. Obwohl
die Bettenzahlen, die Zimmerauslastung und die Logiernächte gemäss Bericht SGH
seit 2010 rückläufig seien, solle der bestehende Hotelbetrieb um den Faktor 5
vergrössert werden (155 Zimmer/380 Betten). Der Nachweis, dass eine derart
massive Kapazitätserweiterung der Nachfrage entspreche, fehle. Um den Bedarf
seriös zu beurteilen, wäre im Sinne eines regionalen Tourismuskonzepts die
Durchführung einer überkommunalen Bedarfsanalyse unter Einbezug der
Gemeinden Arosa, Vaz/Obervaz und Churwalden notwendig, was auch im
kantonalen Richtplan gefordert werde. Nicht massgeblich sei das Argument,
wonach ein neues Angebot eine neue Nachfrage generieren werde.
–
Fehlender Nachweis nach ZWG/Verstoss gegen das ZWG
In der Gemeinde liege der Zweitwohnungsanteil weit über 20 %. Bei dem
vorgelegten Konzept mit touristisch bewirtschafteten Wohnungen und Wohnungen
ohne Nutzungsbeschränkung (zur Querfinanzierung) handle es sich um ein reines
Konzept und es sei noch völlig unklar, ob es in der vorgesehenen Form umgesetzt
werde und wie die Gäste der Resortwohnungen die hotelmässigen Dienstleistungen
benutzten, wenn das Hotel geschlossen sei. Auch sei unklar, wie verhindert werde,
dass lediglich die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erstellt und verkauft
würden und danach das Hotelprojekt nicht realisiert werde. Die vorgesehenen
Nutzungsauflagen lösten dieses Problem nicht. Der Erlös aus dem Verkauf der
Zweitwohnungen sei derart substantiell für die Gesamtfinanzierung der neuen

27 / 49
Hotelanlage, dass es der bundesgerichtlichen Rechtsprechung widerspreche,
diesen
Bereich
auszuklammern
und
entsprechende
Beweise
erst
im
Baubewilligungsverfahren
zu
verlangen.
Der
angebliche
Nachweis
im
Konformitätsgutachten der SGH tauge nichts. Die Frage des Rechtsmissbrauchs
bzw. der Umgehung des ZWG sei frühzeitig und genau zu prüfen. Eine
Quersubventionierung im Umfang von ca. 1/3 der Gesamtinvestitionskosten sei
bundesrechtswidrig. Die Gemeinde habe es unterlassen, eine grobe Überprüfung
der HNF vorzunehmen (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG) bzw. darzulegen, dass die HNF der
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung einen Anteil von 20 % der gesamten
HNF nicht übersteige.
–
Mangelhafte
bzw.
unzulässige
Erschliessung
/
fehlende
Umwelt-
verträglichkeitsprüfung
Die Parzelle sei im Sinne von Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG nicht erschlossen. Die direkte
Anbindung an die Kantonsstrasse über die unterirdische Parkierungsanlage mit
rund
165
Abstellplätzen
stehe
im
Widerspruch
zur
kantonalen
Strassengesetzgebung und den einschlägigen VSS-Normen. Das ARE habe
festgehalten, dass die Verkehrserschliessung der Hotelzone C grundsätzlich
rückwärtig über die kommunale Erschliessungstrasse "O._____" zu erfolgen habe.
Den Ausführungen im Erschliessungsbericht des Büros J._____ AG, die das
Konzept der direkten Zufahrt über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über den
O._____ als verkehrstechnisch sinnvoll erachteten, sei die Gemeinde kritiklos
gefolgt. Der Bericht sei ebenfalls als Parteigutachten anzusehen. Nicht
berücksichtigt worden sei, dass durch die neue unterirdische Parkierungsanlage mit
165 Abstellplätzen die Gesamtzahl der Parkplätze in der Fraktion F._____ auf über
500 steige, weshalb für den Gesamtperimeter eine Umweltverträglichkeitsprüfung
erforderlich sei.
–
Ungenügendes Lärmgutachten
Bei dem bei den Vorakten liegenden Lärmnachweis der Firma K._____ AG handle
es sich um einen für den erforderlichen Nachweis ungeeigneten Entwurf, der zudem
fälschlicherweise von lediglich 100 Parkplätzen ausgehe. Zudem basiere er nicht
auf aktuellen, sondern aus Zahlen aus dem Jahr 2010, die in nicht nachvollziehbarer
Weise (Verkehrszunahme um 1 %) aufgerechnet worden seien. Entsprechend den
revidierten Bestimmungen des Baugesetzes gelte für die Hotelzone C die ES II, eine
Aufzonung in die ES III finde mit der Ortsplanungs-Teilrevision nicht statt, weshalb
die Grenzwerte bei Weitem nicht eingehalten würden. Der richtige Schluss daraus
wäre die Aufhebung der Ortsplanungs-Teilrevision.

28 / 49
–
Unzulässiger Planungsperimeter
Ein
raumplanerisch
sinnvoller
Gestaltungsperimeter
müsste
nach
den
Beschwerdeführenden zwingend das gesamte Gebiet des O._____ umfassen,
womit auch die angrenzenden Parzellen in die Planung einzubeziehen seien. So
werde unsinnigerweise die Wintersportzone auf Parzelle Z.2._____ aufgehoben,
auf der angrenzenden Parzelle jedoch nicht. Auch die Anlegung des
Winterwanderweges erst im Baubewilligungsverfahren genüge der Rechtsprechung
nicht. Die über die Parzelle Z.2._____ verlaufende Skipiste werde rege genutzt und
präpariert, auch wenn sie in der Konzession und Plangenehmigung der Bergbahnen
und der interaktiven Karte des Skigebiets nicht eingezeichnet sei.
3.4.2. Die Gemeinde wendet ein, dass der vorliegende Sondernutzungsplan nicht
über einen Detaillierungsgrad verfüge, der jenem einer Baubewilligung entsprechen
würde, was nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch nicht erforderlich
sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass ein projektbezogener Nutzungsplan nur
wenige Elemente einer späteren Baute rechtsverbindlich vorwegnehme und
deshalb auch erst sehr geringen Planungsanforderungen genügen müsse.
Den Bericht der L._____ AG zuhanden der Projektträgerschaft und der Gemeinde,
der für die Region Lenzerheide ein für die nächsten 10-15 Jahre positives
Wachstumspotential prognostiziere, erachtet die Gemeinde als nachvollziehbar und
schlüssig. Es treffe nicht zu, dass das Argument, wonach ein neues Angebot auch
eine
neue
Nachfrage
generiere,
völlig
unmassgebend
sei,
wie
die
Beschwerdeführenden
behaupteten.
Auch
die
SGH
komme
in
ihrem
Konformitätsgutachten zum ZWG zum Schluss, dass eine Weiterentwicklung zu
einem Resort von strategischer Bedeutung sei und den Fortbestand des Hotels
E._____ langfristig sichere. Nebst der Erweiterung erfolge auch eine
Diversifizierung (zeitgemässes Wellnessangebot, Treatment-Räume, Kids-Club),
mit der eine Aufwertung des bisher eher bescheidenen Freizeitangebots für die
Fraktion F._____ einhergehe.
Die Gemeinde sieht im Projekt keine Umgehung des ZWG. Die Hotelbetreiber
würden den strukturierten Beherbergungsbetrieb bzw. die Flächen des Kernbetriebs
im Sinne einer Bewirtschaftungsverpflichtung dauernd zu nutzen und zu betreiben
haben, womit die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV
erfüllt seien. Dies werde im Baubewilligungsverfahren mittels entsprechender
Auflage und Anmerkung im Grundbuch sichergestellt werden. Das neue
Wellnesshotel "E._____ Grand" mit Wellness und Spa im gehobenen 4*-Bereich
solle ganzjährig betrieben werden, sodass auch die hotelmässigen Dienstleistungen

29 / 49
für die Resortwohnungen jederzeit gewährleistet seien. Dem Betriebskonzept
könne entnommen werden, dass die geplanten Resortwohnungen im Rahmen des
strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet würden und dauerhaft zur
ausschliesslichen, kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen
Bedingungen
angeboten
würden.
Zur
Sicherung
der
hotelmässigen
Bewirtschaftung würden die Nutzungsbeschränkungen in der Baubewilligung
verfügt und zu deren Sicherstellung im Grundbuch als Anmerkung eingetragen.
Was die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen betrifft, verweist die
Gemeinde auf Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP und Art. 8 Abs. 1 lit. a bis 2
ZWG. Das Gutachten des SGH bestätige die Konformität des Projekts mit Art. 8
ZWG (Wirtschaftlichkeit, Querfinanzierung, Verwendung der Erträge). Aufgrund von
Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP sei gewährleistet, dass sich der Gutachter
im Baubewilligungsverfahren nochmals zur Frage der voraussichtlich erreichbaren
Wirtschaftlichkeit äussere. Damit könne mit dem Bau nur begonnen werden, wenn
diese tatsächlich gewährleistet sei. Im Übrigen werde mittels Auflage in der
Baubewilligung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG sichergestellt, dass der Erlös
aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen tatsächlich in
den strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde und dass die Wohnungen
ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das Hotel und die
touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden. Die vorgenommene
Prüfung der HNF habe ergeben, dass der Anteil an Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen bei 19.87 % liege und die Vorgabe von Art. 8 Abs. 1 lit. c
ZWG damit eingehalten sei.
Die Verkehrserschliessung sei durch das fachlich ausgewiesene Ingenieurbüro
J._____ AG überprüft worden, das zum Schluss gekommen sei, die Einfahrt zum
Resort solle idealerweise über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über den O._____
erfolgen. Dies sei verkehrstechnisch sinnvoll und auch vom zuständigen Tiefbauamt
als rechtlich zulässig und zweckmässig beurteilt worden (Beschwerdeentscheid
S. 33). Was die Frage der UVP-Pflicht angehe, fehle bei der vorliegenden Planung
der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungsgrad, der erst
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorliegen werde. Jedenfalls könne
schon jetzt gesagt werden, dass der Schwellenwert von 500 Parkplätzen nicht
erreicht werde, zumal kein funktionaler Zusammenhang zwischen dem neuen
Parkhaus und den bestehenden Parkhäusern gegeben sei.
Der Detaillierungsgrad des vorliegenden Nutzungsplans sei nicht gross, weshalb
sich die Behörde lediglich vergewissern müsse, dass eine Zonenentwicklung in
Übereinstimmung mit diesen Anforderungen möglich sei. In der Hotelzone C sei die

30 / 49
ES II festgelegt worden, entlang der Kantonsstrasse sei die Zone bereits heute mit
einer Aufstufung auf die ES III überlagert. Auf den Lärmschutznachweis der Firma
K._____ AG könne abgestellt werden. Gemäss diesem sei eine lärmschutzmässig
zulässige Umsetzung des Sondernutzungsplans möglich. Die Bauherrschaft werde
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nochmals einen Lärmschutznachweis
nachreichen müssen; mittels Auflagen in der Baubewilligung werde sichergestellt,
dass die erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen umgesetzt würden.
Dass die Teilrevision lediglich die Parzelle Z.2._____ umfasse, sei nicht zu
beanstanden. Es gebe keine gesetzliche Grundlage dafür, dass eine Mindestzahl
an Parzellen für ein Gestaltungsplanverfahren erforderlich wäre. Mit der
projektbezogenen Nutzungsplanung habe man genügend Rücksicht auf das übrige
Siedlungsgebiet und die übrigen Festlegungen im GEP genommen. So werde zwar
die Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien Anschlusspunkte für den
Winterwanderweg festgelegt worden, wodurch dieser genügend sichergestellt sei.
Die genaue Anlage des Winterwanderweges müsse im GEP zugunsten einer
optimalen Projektentwicklung noch nicht festgelegt werden.
Die Regierung verweist auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid. In diesem
begründete sie, weshalb sie die Aufteilung der Ortsplanung in einzelne Schritte und
somit auch die erfolgte projektbezogene Nutzungsplanung der Gemeinde als
wünschenswert, sinnvoll und zweckmässig und damit auch als zulässig erachtete.
Insbesondere
beurteilte
sie den Bericht
der L._____ AG
sowie
das
Konformitätsgutachten der SGH als schlüssig und hielt fest, dass bereits wegen der
ausgezeichneten Lage und bei einer guten Betriebsführung durchaus mit einem
Erfolg des Hotel-Resorts gerechnet werden könne. F._____ bilde Bestandteil der
Ferienregion Lenzerheide und das Potenzial für ein weiteres Resort sei gegeben.
In Übereinstimmung mit dem Gutachten der SGH könne festgestellt werden, dass
ein neues Angebot auch eine neue Nachfrage generieren könne. Die Erweiterung
zum Resort sei von strategischer Bedeutung und sichere den Fortbestand des
Hotels langfristig (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 32 f.). Die Voraussetzungen
für den Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien erfüllt. Die
Finanzierung
der
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH plausibel dargelegt worden, der
gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im Baubewilligungsverfahren
nochmals erbracht werden (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 39 f.). Die
Gemeinde habe den Perimeter auch bezüglich Verkehr auf das gewählte Gebiet
beschränken dürfen. Das Tiefbauamt sei mit der geplanten Zufahrt zur Tiefgarage
über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über den O._____ einverstanden; die

31 / 49
Details seien im Baubewilligungsverfahren festzulegen (PB 16/21, Protokoll
Nr. 351/2023, S. 28 f.). Sie verwies bezüglich der Anzahl Parkplätze auf den
Erläuterungsbericht Erschliessung und Verkehr der J._____ AG und verneinte eine
UVP-Pflicht für die Parkierungsanlage (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 33 f.).
Auch den Lärmschutznachweis erachtete sie, u.a. unter Hinweis auf die Beurteilung
des
ANU,
als
ausreichend,
weitere
Abklärungen
seien
dem
Baubewilligungsverfahren vorbehalten (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 36 f.).
In Bezug auf den Planungsperimeter führte die Regierung aus, dass das Gesetz
keine Mindestgrössen vorschreibe. Man habe aber die Auswirkungen auf die
Nachbargrundstücke bei der Planung mitberücksichtigt. So sei zwar die
Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte festgelegt
worden. Im Baubewilligungsverfahren werde aufzuzeigen sein, wie der öffentliche
Winterwanderweg gemäss den Anschlusspunkten auf Parzelle Z.2._____ neu
geführt werden solle (PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023, S. 28 f.).
3.4.3. Das Bundesrecht gibt keine genaue Form des Nutzungsplans vor; wichtig ist,
dass klare und eindeutige rechtliche Vorgaben geschaffen werden, um
Rechtssicherheit zu gewährleisten (JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 Rz. 21). Die
mit der Erarbeitung von Nutzungsplänen beauftragten Behörden – in erster Linie die
Gemeinden – verfügen bei der Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne
über einen Ermessensspielraum (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl.
auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.).
Aus den Unterlagen, die der Regierung mit der projektbezogenen Nutzungsplanung
"E._____, F._____" zur Genehmigung eingereicht wurden, geht klar hervor, was für
ein Projekt auf der Parzelle Z.2._____ realisiert werden soll. Insbesondere im
Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG wird im Einzelnen
dargelegt, dass das neue Hotel-Resort das bestehende E._____, eine Dépendance,
eine neue Hotelanlage, einen Wellnessbereich sowie neue Resort- und
Zweitwohnungen umfassen wird. Daraus geht auch hervor, wo die neuen Gebäude
auf der Parzelle angeordnet und welcher Art Zimmer und Wohnungen erstellt
werden sollen. Im GGP E._____, F._____, 1:1000, sind die Baubereiche festgelegt,
im GEP E._____, F._____, 1:1000, werden der Verkehrsfluss in die und aus der
unterirdischen
Parkierungsanlage
sowie
die
Anschlusspunkte
für
den
Winterwanderweg festgelegt. Die Vorschriften zum GGP bestimmen, was in den
einzelnen Baubereichen gebaut werden darf; zudem enthalten sie die
Maximalmasse für neue Gebäude und Ersatzbauten (Fassadenhöhe, Gesamthöhe,

32 / 49
HNF). Im Erläuterungsbericht E._____ F._____, Erschliessung und Verkehr, der
J._____ AG wird die Erschliessungssituation näher dargelegt. Die allgemeine
Tragweite des Projekts ist somit klar umrissen. Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführenden sind Angaben bezüglich der Gestaltung der Baukörper und
des Aussenraums, des Erschliessungskonzepts und der Sicherstellung des
öffentlichen Winterwanderwegs vorhanden. Vorliegend geht es auch nicht um einen
projektbezogenen
Sondernutzungsplan
für
Projekte
wie
Strassenbauten,
Kieswerke, Deponien, Parkhäuser und Einkaufszentren, bei denen, so das
Bundesgericht, das Nutzungsplanverfahren oftmals das Baubewilligungsverfahren
ersetzt oder gar weitgehend vorwegnimmt (Urteil des Bundesgerichts 1P.532/2006
vom
16. Februar
2007
E. 3.4
zur
sinngemässen
Anwendbarkeit
der
Koordinationspflicht in Nutzungsplanverfahren [Art. 25a Abs. 4 RPG]). Gemäss
Bundesgericht muss die Projektierungstiefe für die einzelnen Phasen nur soweit
gehen, als es für die jeweiligen Entscheide notwendig ist, zumal die
Koordinationspflicht die Grenzen zwischen den einzelnen Rechts- und
Sachgebieten
überwinden
will,
nicht
aber
zwischen
den
einzelnen
Bewilligungsphasen (Urteile des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021
E. 5.3.2, 1P.532/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3.4, 1A.230/2005 vom 4. April 2006
E. 4.1 u. 4.2, 1P.365/2001 vom 19. September 2001 E. 5c/dd). Bei einer
projektbezogenen Nutzungsplanung wie z.B. bei Gestaltungsplänen, die bloss die
Bauweise in einem Teilbaugebiet regelt, bedarf es in der Regel keiner derart
detaillierten Koordination wie in einem Baubewilligungsverfahren (vgl. dazu Urteil
des Bundesgerichts 1P.532/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3.4; WALDMANN/HÄNNI,
Handkommentar zum RPG, 2006, Art. 25a RPG Rz. 73).
Das Bundesgericht verlangt unter dem Titel "Machbarkeitsnachweis" im Rahmen
einer Sondernutzungsplanung lediglich den – umweltschutzrechtlichen – Nachweis,
dass es unter Einhaltung der Vorgaben des Sondernutzungsplans möglich sei, die
geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmrechtlichen Anforderungen
entspricht (Urteile des Bundesgerichts 1C_99/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und
1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 E. 5.3). Demgemäss muss bereits auf der
ersten Stufe der Nutzungsplanung feststehen, dass im Rahmen der späteren
Planung
eine
geeignete
Lösung
gefunden
werden
kann
(sogenannter
Machbarkeitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung
handeln würde (vgl. BGE 147 II 484 E. 4.3.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_99/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022
E. 5.3). Ein Lärmschutznachweis wurde vorliegend eingeholt. Gemäss dem Bericht
der K._____ AG können alle Belastungsgrenzwerte der LSV eingehalten werden

33 / 49
(S. 4). Auf die Frage, ob der Lärmschutznachweis genügend ist, was die
Beschwerdeführenden bestreiten, wird weiter unten eingegangen.
Damit ergeben sich angesichts des Ermessensspielraums der Gemeinde keine
allgemeinen Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer Detaillierungsgrad des
Gesamtprojekts
erforderlich
wäre
bzw.
dass
die
Regierung
sich
im
Genehmigungsverfahren anhand der eingereichten Unterlagen kein umfassendes
Bild des Vorhabens hätte machen können.
3.4.4. Fehlender Bedarfsnachweis
Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 (projektbe-
zogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House, St. Moritz) im
Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die neuen Hotelbauten sei nicht
nach raumplanerischen, sondern ausschliesslich nach betriebswirtschaftlichen bzw.
subjektiven Kriterien ermittelt worden, fest, dass eine Planung, die einen
bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln solle, nur zweckmässig sei,
wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und Erschliessung einen langfristig
sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb ermögliche. Insofern handle es
sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien (E. 5.5.2). Das Bundesgericht
verwies darin auch auf BGE 136 II 204 (Prätschli, Arosa), wo es ausgeführt hatte,
dass Neubauprojekte grundsätzlich den bestehenden Baumöglichkeiten angepasst
werden müssten, und nicht umgekehrt die Bauzonen den Standortwünschen der
Investoren; vorrangig müssten bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone
umgebaut oder ersetzt werden, namentlich durch deren Umzonung in eine
Hotelzone (dortige E. 7.2).
3.4.4.1.
Die Fachleute der L._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal E._____ F._____ für den Zweck
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei,
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20).
Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen

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Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil
des Hotel-Resorts E._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten.
Das Konformitätsgutachten ZWG der SGH ergab, dass beim bestehenden Hotel die
operative Wirtschaftlichkeit gegeben, die langfristige Marktfähigkeit aufgrund des
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich sei. Auch in Bezug auf das
geplante Resortprojekt wurde die operative Wirtschaftlichkeit als gegeben beurteilt.
Mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio CHF) des Investitionsbedarfs leiste der
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen einen substanziellen Beitrag an die
Gesamtfinanzierung (S. 4). Die Erweiterung zum Resort wurde als von strategischer
Bedeutung angesehen, die den Fortbestand des aus Destinationssicht
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig sichere (S. 30).
3.4.4.2.
Als Auftraggeber des Berichts der L._____ AG figuriert die I._____ AG, die
das Hotel-Projekt entwickelt hat. Die Beschwerdeführenden bringen vor, es handle
sich um ein Parteigutachten und dieses sei veraltet. Vorerst ist festzuhalten, dass
weder die Eigentümer der Parzelle Z.2._____ noch die I._____ AG Partei des
vorliegenden Verfahrens sind. Von einem Parteigutachten, dem keinerlei
Beweiskraft zukommen dürfte, kann also nicht gesprochen werden. Dies umso
weniger als es sich bei der L._____ AG um eine Beratungsfirma im Bereich
Unternehmen, Politik und Tourismus handelt (vgl. www.L._____.ch). Zudem liegt es
im eigenen Interesse der Eigentümer bzw. Projektentwickler, eine sachgerechte
Einschätzung der zu erwartenden Nachfrage und ihrer Chancen, auf dem
Tourismusmarkt zu bestehen, einzuholen. Da ein solcher Nachweis sachlogisch
von
ihnen
als
Gesuchstellende
und
Adressaten
der
projektbezogenen
Nutzungsplanung und nicht von der öffentlichen Hand zu kommen hat, gereicht es
vorliegend keiner Seite zum Nachteil, dass der Auftrag von den Eigentümern bzw.
Projektentwicklern erteilt wurde. Dasselbe gilt für den Zeitpunkt seiner Erstellung im
Februar
2021:
offenbar
wurde
der
Bericht
im
Hinblick
auf
die
Gemeindeversammlung und die nachfolgende Vorlage zur Genehmigung seitens
der Regierung verfasst. Gemäss dem Bericht der SGH (S. 4) konnten die
wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie nicht berücksichtigt werden, weil
diese zurzeit nicht abschätzbar seien. Dass der Klimawandel ausgeblendet werde,
wie die Beschwerdeführenden behaupten, ist nicht zutreffend. Vielmehr wird im

35 / 49
Bericht SGH erwähnt, dass die betrachteten Destinationen in der Periode 2020-
2030 im Winter noch nicht von den Schwierigkeiten durch den Klimawandel
betroffen sein dürften, dass sie aber bereits von den besseren Sommern profitieren
könnten, was über das Jahr gesehen, eine höhere Auslastung und Profitabilität
ermögliche. Von einem veralteten, reinen Parteigutachten kann also entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht gesprochen werden.
3.4.4.3.
Auch inhaltlich vermögen die Rügen der Beschwerdeführenden nicht zu
überzeugen. Vorab ist zu beachten, dass sich die Beurteilung der L._____ AG auf
das Gäste-Nachfragepotential des konkreten Hotelprojekts bezog, wobei sie die
wesentlichen Faktoren für den Erfolg eines Hotels im Schweizer Alpentourismus
(Betrieb, Destination und Umfeld; S. 5) untersuchten und insbesondere die geplante
Erhöhung der Bettenzahl von aktuell 37 (im Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei-
und Viersternsegment) sowie der Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit
Hinweis auf Hesta Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf
rund 21'000 (davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %) untersuchten. Sie stützten sich dabei auf die
Planerfolgsrechnung der I._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer EBITDA-Rendite
zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) erachteten die
Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer Erfahrungen bei
vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das vorliegende Projekt.
Sofern die Beschwerdeführenden die angestrebten Zahlen (21'000 bzw. 14'000
Zimmernächte) als absolut unrealistisch erachten und dabei auf die gesunkene
Anzahl geöffneter Betriebe und die gesunkene Anzahl verfügbarer Zimmer
zwischen 2010 und 2021 (von 218 auf 164) verweisen, ist ihnen entgegenzuhalten,
dass diese Einschätzung lediglich auf die vergangene Entwicklung abstellt, jedoch
keine Zukunftsprognose enthält. Gerade dieser Teil der Beurteilung der L._____ AG
ist aber von entscheidender Bedeutung; eine Prognose kann allerdings nicht von
exakten Kennzahlen abgeleitet werden (vgl. S. 5: keine exakte Wissenschaft),
sondern hängt von verschiedenen zu beachtenden Faktoren ab, so z.B. auch von
der künftigen Entwicklung der Destination selbst, der langfristigen Entwicklung der
Wettbewerbsfähigkeit
des
alpinen
Tourismus
und
nicht
zuletzt
vom
unternehmerischen Geschick des Betreibers der Anlage (vgl. S. 5).
Die L._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest,
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen

36 / 49
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3,
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl.
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten,
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer
Zimmerauslastung
von
54.7 %
jährlich).
In
Vaz/Obervaz
liege
das
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 %
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl.
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727: 90]) bzw. rund drei
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der
Angebotsseite
ein
realistisch
zu
erwartender
Ausbau
von
Hotel-
und
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50
Zimmer pro Hotel [2'408: 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort)
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.).
Beim geplanten E._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer zuzüglich 44 Zimmer
in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich zweifellos um ein sehr grosses

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Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels (mit 50 bis 85 Zimmern)
übersteigt. Wenn man mit der L._____ AG jedoch davon ausgeht, dass eine
Ferienregion wie Lenzerheide in den nächsten Jahren mehrere Hotelprojekte
aufzunehmen vermag, kann die Einschätzung der Beschwerdeführenden, die
angenommenen knapp 14'000 Logiernächte seien absolut unrealistisch, nicht geteilt
werden: Bei 111 Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. (als Beispiel) 50%igen
Auslastung (d.h. an 153 bzw. 183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111
x 153) bzw. rund 20'000 (111 x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre
noch höher. Abgesehen davon würde der bestehende Hotelbetrieb nicht um das
Fünffache erweitert, wie die Beschwerdeführenden behaupten, sondern "nur" um
das Dreifache (155 abzüglich der 37 bestehenden Zimmer ergibt 118 neue Zimmer
[davon 44 bewirtschaftete Wohnungen], was rund 300 % von 37 beträgt). Weiter ist
zu beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom Markt genommen werden
(gemäss Bericht der L._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 2 % in sechs Jahren in den
30 grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. S. 15, vgl. auch zum
Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels S. 18). Gemäss Bericht
der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben (S. 9). Diese können
allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen ersetzt werden.
Selbst wenn also, wie die Beschwerdeführenden kritisieren, in Churwalden gemäss
Bericht der SGH sowohl die Bettenzahlen, die Zimmerauslastung als auch die
Logiernächte seit 2010 rückläufig sind (vgl. dort S. 6-9), zeigt der Bericht der
L._____ AG in nachvollziehbarer Weise auf, dass realistischerweise davon
ausgegangen werden kann, dass die Erweiterung des bestehenden Hotels mit dem
Nachfragepotential wird Schritt halten können.
Ferner ist entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden nicht ersichtlich,
weshalb sich der Bedarfsnachweis für die vorgesehene Kapazitätserweiterung
allein auf die Gemeinde Churwalden beschränken müsste. Da diese zur
Ferienregion Lenzerheide gehört, ist nicht zu beanstanden, dass die Gutachter die
Angebotsentwicklung in der gesamten Ferienregion (Mikroebene) betrachteten.
Dabei ist zu beachten, dass die Logiernächte im Ort Vaz/Obervaz, wo auch das
Angebot grösser ist (vgl. Bericht SGH, S. 6 ff.), in den Jahren 2010 bis 2019
zugenommen haben (auf 114.6 % bzw. von 225'714 auf 258'566, vgl. Bericht SGH,
S. 8). Die L._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal E._____ in
F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden,
Vaz/Obervaz,
Lantsch/Lenz,
Bürgergemeinde
Vaz/Obervaz,
Lenzerheide

38 / 49
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe
(S. 20,
Fn. 8).
Für
die
Gemeinde
Vaz/Obervaz
seien
in
der
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).
Das Gericht erachtet die Einschätzung der L._____ AG zur Bedarfsanalyse als
überzeugend. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden kann nicht
von einem völlig überdimensionierten Hotelprojekt, mithin von einer massiven
Kapazitätserweiterung bei fehlender Nachfrage gesprochen werden. Die L._____
AG stellte bei ihren Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot
gegenüber und kam zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den
grössten, alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der
Nachfrageseite
mit
einem
Potential
von
rund
90
modernen
Hotels
(durchschnittlicher Grösse) gerechnet werden könne, während auf der
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die
Nachfrage wird nach deren Einschätzung in den nächsten Jahren weitaus grösser
sein als das Angebot. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was ernsthafte
Zweifel an dieser gutachterlichen Einschätzung hervorrufen würde.
3.4.4.4.
Insgesamt erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der L._____ AG als
nachvollziehbar, weshalb nicht von einem fehlenden Bedarfsnachweis gesprochen
werden und die Planung vielmehr als zweckmässig im Sinne der zitierten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Erwägung 3.4.4) angesehen werden kann.
Die Einschätzung der Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu rechnen, dass
das geplante Hotel-Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel wird betrieben
werden können, ist nicht zu beanstanden.
3.4.5. Fehlender
Nachweis
nach
ZWG/Verstoss
gegen
das
ZWG:
Konformitätsgutachten der SGH zum ZWG
Gemäss
Art. 7
Abs. 1
des
Bundesgesetzes
über
Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt

39 / 49
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG).
3.4.5.1.
Sofern die Beschwerdeführenden vorbringen, es liege erst ein Konzept vor
und es sei noch völlig unklar, wie es umgesetzt würde, ist ihnen (wie bereits in
Erwägung 3.4.3 erwähnt) entgegenzuhalten, dass sich die Eckpunkte des
Erweiterungsprojekts ohne Weiteres aus den verschiedenen, zur Genehmigung
eingereichten Unterlagen ergeben und es nicht im Belieben der Hotelbetreiber liegt,
nach rechtskräftiger Genehmigung der projektbezogenen Nutzungsplanung ein
vom genehmigten abweichendes Projekt zu realisieren. Vielmehr werden sie dieses
im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens in den noch offenen
Details
darzulegen
und
allenfalls
fehlende
Unterlagen
und
Nachweise
nachzureichen haben, wie dies auch in Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP
vorgeschrieben ist. Dementsprechend führte die Gemeinde aus, dass in Bezug auf
die Resortwohnungen die entsprechende Nutzungsbeschränkung, nämlich die
Verpflichtung zur dauernden touristischen Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b
ZWG, als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen und mittels Anmerkung im
Grundbuch gesichert werde. Dazu ist sie gestützt auf Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG
ohnehin verpflichtet. Zweifel, dass dieser Verpflichtung nicht nachgelebt werden
könnte, sind deshalb auch aufgrund dessen, was die Gemeinde ausgeführt hat,
nicht angebracht. Dasselbe gilt für die Befürchtung der Beschwerdeführenden, die
geplanten Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7
Abs. 1 ZWG) könnten erstellt werden, ohne dass der Erlös daraus in den
strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde. Diesbezüglich hat die
Gemeinde, in Konformität zu Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG, ebenfalls klargestellt, dass sie
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde,
dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später
als das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden. Die
Beschwerdeführenden legen zudem selbst dar und dies ergibt sich auch aus dem
Bericht der SGH, dass der Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen zentral ist
für die Realisierung der Hotelerweiterung, weshalb es auch im ureigenen Interesse
des Hotelbetreibers ist bzw. eine Notwendigkeit darstellt, diesen für die
Finanzierung der Hotelanlage zu nutzen.
3.4.5.2.
Gemäss
Art. 8
Abs. 1
ZWG
darf
in
Gemeinden
mit
einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % strukturierten Beherbergungsbetrieben die

40 / 49
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG
bewilligt werden, wenn der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher
Wohnungen wirtschaftlich geführt oder weitergeführt werden kann (lit. a), die
Eigentümerin oder der Eigentümer beziehungsweise die Betreiberin oder der
Betreiber auf Verlangen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den
Wohnungen in den Bau oder Betrieb der strukturierten Beherbergung investiert wird
(lit. b), die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20 % der gesamten
Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt (lit. c), die
Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und
funktionale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder Denkmalschutzes
stehen dem entgegen (lit. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(lit. e). Dazu ist ein unabhängiges Gutachten einzuholen (Art. 8 Abs. 5 ZWG). Art. 4
der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) definiert den strukturierten
Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der hotelmässige Dienstleistungen und
Infrastrukturen, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht
werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die
Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c). Art. 5
ZWV enthält weitere Bestimmungen zum einzuholenden Gutachten.
Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit und
Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bestätigt.
Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des Resort-
Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von strategischer
Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht Lenzerheide-Valbella
peripher gelegenen Hotels A zu sichern (S. 30). Die Gutachter führten aus, dass der
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio.
CHF)
einen
substanziellen
Beitrag
an
die
Gesamtfinanzierung
des
Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31). Zwar sei die operative Wirtschaftlichkeit des
bestehenden Hotels zum heutigen Zeitpunkt gegeben, die mittel- bis langfristige
Marktfähigkeit aufgrund des beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich
(S. 18, 30).
Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum
Betriebskonzept legten sie dar, dass die Investitionskosten rund 46 Mio. CHF für
das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung sowie rund 6,9
Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der Verkaufserlös für
die Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20
Parkplätze in der Tiefgarage werden auf CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei
Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit ein Finanzierungsbedarf von rund 47

41 / 49
Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden deutlich über dem wirtschaftlichen
Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das
bedeute aber auch, dass die Investitionskosten nur zu einem Bruchteil mit einer
klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden könnten (34 %), die Differenz
müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-fonds-perdu-Beiträgen
(Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen und
Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden (S. 21 und 27). Der
Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF (20,7 Mio. CHF
abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem Anteil von rund
26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der Gesamtfinanzierung
des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF, vgl. S. 21] und ohne
Erstellungskosten der Zweitwohnungen; S. 27 und 31).
Zur
Frage
der
Tragbarkeit
des
Hotel-Resorts
verglich
die
SGH
die
Planerfolgsrechnung der Auftraggeberin für das Jahr 2027/2028 mit eigenen
Annahmen und Erfahrungswerten. Bei einer Gesamtbelehnung von 80 % und
einem Fremdfinanzierungspotential von 17,9 Mio. CHF kam sie auf einen
ausreichenden EBITDA ab Planjahr 3 (bei einem Fremdkapitalzins von 4,5 %,
langfristiger Durchschnittszinssatz) bzw. bereits knapp ab Planjahr 1 (bei einem
Fremdkapitalzins von 1,5 %, aktuelles Marktumfeld) (S. 25 f.). Das Ertragspotential
liege bei 8,6 Mio. CHF, der indikative DCF-Ertragswert bei 22,32 Mio. CHF (S. 26
f.). Gemäss SGH werde das Gästesegment durch das erweiterte und diversifizierte
Angebot (nach Grösse und Preisklasse) vergrössert (S. 22). Das Projekt folge damit
dem allgemeinen Trend zur Hybridisierung in der Hotellerie (S. 30). Ergänzt werde
das Angebot mit einem zeitgemässen Wellnessangebot und Behandlungsräumen
sowie einem Kidsclub (S. 22 und 30). Damit werde der neue Hotelbetrieb in seiner
Grösse eine dominierende Rolle in der Feriendestination einnehmen und auch für
einen internationalen Brand interessant sein (S. 22).
Das SGH bestätigt damit die Konformität des Hotel-Projekts mit Art. 8 ZWG. Die
Beschwerdeführenden rügen nicht überzeugend, weshalb der Bau von
Zweitwohnungen mit einem Erlös von 20 Mio. CHF eine Umgehung des ZWG bzw.
weshalb
eine
Querfinanzierung
im
Umfang
von
rund
1/3
der
Gesamtinvestitionskosten bundesrechtswidrig sein soll. Auch legen sie nicht dar,
inwiefern darin ein Rechtsmissbrauch bzw. eine Gesetzesumgehung vorliegen soll.
Solches wäre gegeben, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirkligung von
Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 723).
Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass mit der Realisierung des Hotel-Resorts und

42 / 49
dessen
Querfinanzierung
durch
den
Verkauf
von
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkung eine Umgehung des ZWG bzw. ein Rechtsmissbrauch
einhergehen
würde.
Die
Errichtung
von
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung
des
strukturierten
Beherbergungsbetriebs ist nach Art. 8 ZWG bei gegebenen Voraussetzungen
erlaubt, die entsprechenden Wohnungen dürfen frei genutzt werden, sei es als Erst-
oder Zweitwohnungen.
Auch ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden im PMB die
Nutzungsaufteilung aufgeführt (S. 12). Demnach weisen die Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen eine HNF von 1'480 m2 auf, was gegenüber der übrigen
HNF von total 7'470 m2 (bestehende Hotelanlage 640 m2, Hotelerweiterung 2'100
m2, Dépendance 550 m2, touristisch bewirtschaftete Wohnungen 2'700 m2,
Zweitwohnungen 1'480 m2) einen Anteil von 19,81 % ausmacht und somit unter den
massgeblichen 20 % gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG liegt.
Da schliesslich auch die bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG)
gegeben ist und keine überwiegenden Interessen ersichtlich sind, die gegen die
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung sprechen würden (Art. 8
Abs. 1 lit. e ZWG), ist eine Umgehung des ZWG zu verneinen.
3.4.6. Mangelhafte
bzw.
unzulässige
Erschliessung
/
fehlende
Umwelt-
verträglichkeitsprüfung
Das Ingenieurbüro J._____ AG erstattete seinen von der I._____ AG in Auftrag
gegebenen Erläuterungsbericht E._____ F._____ / Erschliessung und Verkehr am
9. März 2020/26. Januar 2021. Es kam zum Schluss, dass das Konzept mit der
Zufahrt direkt zur Adresse des Hotel-Resorts und der Ausfahrt über den O._____
verkehrstechnisch sinnvoll sei und auch der Intuition der ankommenden Gäste
entspreche. Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen – mangelnde
Unabhängigkeit der Verkehrsgutachter, mangelnde Erschliessung der Parzelle,
Widerspruch zur Vorprüfung des ARE (vgl. Anhang PMB) – vermag nicht zu einer
anderen Beurteilung der angefochtenen Entscheide zu führen. Wie vom ARE
angeregt, wurde ein Verkehrsregime gewählt, welches das Wenden von
Fahrzeugen (auch von Cars) abseits der Kantonsstrasse möglich macht, d.h. ohne
dass rückwärts auf die Strasse gefahren werden müsste, und das somit den
einschlägigen VSS-Normen genügt (Verkehrsgutachten S. 5 und 7). Die Ausfahrt
auf den O._____ soll durch eine Verbreiterung der Strasse angepasst werden, damit
Last- und Personenwagen im Eingangsbereich kreuzen können. Die Ausführungen
der Verkehrsfachleute erscheinen schlüssig und nachvollziehbar, wogegen die von

43 / 49
den Beschwerdeführenden vorgebrachten Einwände nicht zu überzeugen
vermögen.
Was die Frage der UVP-Pflicht für die Parkplätze betrifft, kann auf die Ausführungen
im angefochtenen Beschwerdeentscheid verwiesen werden, wonach gemäss
Ziff. 11.4 des Anhangs zur Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVP; SR 814.011) eine solche erst bei Parkhäusern und Parkplätzen über 500
Motorwagen erforderlich ist. Für das neue Hotel-Projekt sind 165 Parkplätze
vorgesehen (Parkplatznachweis, Anhang Bericht J._____ AG), womit der
massgebliche
Schwellenwert
bei
weitem
nicht
erreicht
ist.
Den
Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden, wenn sie eine Überschreitung
dieses Schwellenwerts dadurch konstruieren wollen, dass sie auf sämtliche
Parkplätze in der Fraktion F._____ verweisen. Weder ist ersichtlich, dass diese –
wie sie behaupten – konkret verkehrstechnisch miteinander verbunden wären, noch
legen sie dar, um wie viele Parkplätze es sich handelt, sodass die behauptete
Gesamtzahl an Parkplätzen den Schwellenwert übersteigen würden.
3.4.7. Ungenügendes Lärmgutachten
Die Belange des Umweltschutzes müssen frühzeitig und stufengerecht in die Sach-,
Richt- und Nutzungsplanung miteinbezogen werden; auf der Ebene der
Nutzungsplanung kann das in einer Nutzungszone maximal zulässige Mass an
Lärm über die Zuweisung von Empfindlichkeitsstufen (ES) gesteuert werden
(Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung [LSV; SR 814.41], vgl. auch Art. 3 Abs. 3 lit. b
RPG und Art. 23 ff. USG; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen zur
Nutzungsplanung, Rz. 38, und JEANNERET/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 72 ff.).
Vorliegend ist für die neue Hotelzone C – wie für die vorbestehende – Wohnzone
W3 die ES II vorgesehen bzw. festgelegt (vgl. ZP sowie Teilrevision Baugesetz
Art. 16). Der Streifen Land entlang der Strasse soll auf die ES III aufgestuft werden
(vgl. Zonenplan, schraffierte Fläche mit entsprechender Legende, und Bericht der
K._____ AG, S. 6). Sofern die Beschwerdeführenden mit Blick einzig auf das
revidierte Baugesetz (Art. 16) behaupten, eine Aufzonung in die ES III sei nicht
vorgesehen, trifft dies nicht zu.
Grundsätzlich wird
die Einhaltung
der massgebenden Grenzwerte des
Lärmschutzes im Baubewilligungsverfahren geprüft (JEANNERET/MOOR, a.a.O.,
Art. 14 Rz. 72 ff.), zumal die Art. 22 und 25 USG für das Baubewilligungsverfahren
gelten (Urteil des Bundesgerichts 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 E. 5.3).
Werden Sondernutzungspläne für ortsfeste Anlagen (z.B. Verkehrsanlagen,
Gebäudeerschliessungen, etc.) erlassen, müssen die massgebenden Grenzwerte

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ebenfalls eingehalten werden (Art. 25 Abs. 1 USG, Art. 7 Abs.1 LSV). Dasselbe gilt,
wenn die Anlage zu einer Mehrbeanspruchung von Verkehrsanlagen führt, welche
die Immissionsgrenzwerte in der Nachbarschaft überschreitet (…) (Art. 25 Abs. 2
USG, Art. 9 LSV) (JEANNERET/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 74). Allerdings ist eine
Sondernutzungsplanung unterschiedlich detailliert ausgestaltet; folglich verlangt
das Bundesgericht für das entsprechende Verfahren lediglich den Nachweis, dass
es unter Einhaltung der Vorgaben des Sondernutzungsplans möglich ist, die
geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmschutzrechtlichen
Anforderungen entspricht (Urteile des Bundesgerichts 1C_471/2021 vom
10. Oktober 2022 E. 5.3, 1C_695/2017 vom 22. Februar 2019 E. 8 und E. 10). So
soll bereits auf der ersten Stufe der Nutzungsplanung feststehen, dass im Rahmen
der späteren Planung eine geeignete Lösung gefunden werden kann (sogenannter
Machbarkeitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung
handeln würde (BGE 147 II 484 E. 4.3.1 mit Hinweisen). Gemäss BGE 147 II 484
(vgl. E. 4.3.1) müssen bei einer Nutzungsplanung, die in mehreren Stufen
durchgeführt wird, die lärmschutzrechtlichen Massnahmen erst mit derjenigen
Planungsstufe
verbindlich
geregelt
werden,
welche
die
Erteilung
einer
Baubewilligung ohne weitere Nutzungsplanung ermöglicht (m.H. auf das Urteil
1A.271/1995 vom 30. September 1996 E. 3c).
Die K._____ AG erstattete den von der Gemeinde in Auftrag gegebenen
Lärmschutznachweis am 3. Februar 2020 (act. D.7). Die Gutachter hielten bereits
in der Einleitung fest, dass der Auftrag im Hinblick auf die spätere Baubewilligung
erteilt wurde. Wenn also die Beschwerdeführenden rügen, es handle sich um einen
ungeeigneten Entwurf, ist ihnen entgegenzuhalten, dass die definitive Beurteilung
erst im Baubewilligungsverfahren erfolgen wird. In Übereinstimmung mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird darin gestützt auf die vorgenommenen
detaillierten Lärmberechnungen der Neubauten und unter Hinweis auf den
massgeblichen Planungswert gemäss Anhang 6 für Industrie- und Gewerbelärm
(vgl. zum Geltungsbereich Art. 1 lit. d Anhang 6) bestätigt, dass alle
Belastungsgrenzwerte der LSV eingehalten werden könnten (S. 4). Der Umstand,
dass die Gutachter bei den Berechnungen des Tiefgaragen- und Parkplatzlärms
von 100 Parkfeldern in der Tiefgarage (S. 11) anstatt von den im Bericht J._____
AG aufgeführten 158 ausgingen, vermag vorliegend keine andere Beurteilung als
im angefochtenen Beschwerdeentscheid herbeizuführen, gemäss dem eine
zonenkonforme Überbauung möglich ist (S. 39). Die Gutachter kamen auf Werte,
die markant unter dem Planungswert von 60dB(A) bei Tag und 50dB(A) bei Nacht
liegen (46.4 bis 36.7 dB[A], vgl. S. 13). Zudem ist die Gemeinde – was sie auch
selbst ausführt – verpflichtet, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einen

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definitiven Lärmschutznachweis einzuverlangen und mittels Auflagen für die
Umsetzung allfällig notwendig werdender Lärmschutzvorkehren besorgt zu sein.
3.4.8. Unzulässiger Planungsperimeter
Sofern die Beschwerdeführenden rügen, der Planungsperimeter, der sich einzig
über die Parzelle Z.2._____ erstrecke, sei nicht zweckmässig, kann ihnen nicht
gefolgt werden. Der Gemeinde kommt im Rahmen der Nutzungsplanung ein
erhebliches Ermessen zu (vgl. Erwägungen 4.3.4, 4.4.3 und 4.5.3 sowie auch
JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14). Dass der Planungsperimeter nur die
fragliche Parzelle umfasst, macht insofern Sinn, als es sich einerseits um eine
grosse, 8'632 m2 umfassende Parzelle und andererseits um ein besonderes
Hotelprojekt handelt, das einzig auf dieser Parzelle realisiert werden soll und die
anderen darum herumliegenden Parzellen nicht mitumfasst. So legen die
Beschwerdeführenden nicht dar, was denn in Bezug auf die sich im Gebiet des
O._____ befindlichen Parzellen hätte geplant werden müssen. Die von ihnen
erwähnte Wintersportzone, die auf der Parzelle Z.2._____ aufgehoben wird, betrifft
im fraglichen Gebiet einzig noch die Parzelle Z.4._____ bzw. die Weiterführung des
Winterwanderweges in Richtung der grossen landwirtschaftlichen Parzelle
Z.5._____ (P._____). Im GEP sind zudem die Anschlusspunkte für den
Winterwanderweg festgelegt (vgl. die blauen Pfeile auf dem entsprechenden Plan).
Die genaue Anlage des Winterwanderweges wird, so die Gemeinde, im
Baubewilligungsverfahren festgelegt. In Art. 7 der Vorschriften zum GGP wird
festgehalten, dass im Umgebungsbereich (im GGP grün eingefärbt) ausschliesslich
Anlagen der Gartengestaltung und Fusswege zugelassen sind (Abs. 1) und dass
innerhalb
dieses
Bereichs
ein
durchgehender,
öffentlich
begehbarer
Winterwanderweg gemäss den Anschlusspunkten im GEP und für die Präparierung
dieses Weges eine lichte Breite von 2.50 m zu gewährleisten seien (Abs. 2 Satz 1
und 2); der Winterwanderweg ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
nachzuweisen (Abs. 2 Satz 3). Weshalb diese Vorgaben nicht genügen sollten,
legen die Beschwerdeführenden nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
3.5.
Mangelhafte Interessenabwägung, insbesondere in Bezug auf den
Ortsbildschutz und die Archäologiezone
3.5.1. Ferner rügen die Beschwerdeführenden, die Fraktion F._____ sei im ISOS
als Ortsbild von lokaler Bedeutung aufgenommen worden. Dass sie dort nicht als
Ortsbild von nationaler Bedeutung eingetragen sei, heisse nicht, dass keine
entsprechende Interessenabwägung vorzunehmen sei. Dies gelte umso mehr, als
die Fraktion in der Objektliste der schützenswerten Ortsbilder im kantonalen

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Richtplan aufgeführt sei, womit die Rechtswirkungen letztlich dieselben seien wie
bei einem ISOS-Eintrag. Das Gebiet H._____ liege in der Umgebungszone I mit
dem Erhaltungsziel a, das die Freihaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche bezwecke. Die Interessenabwägung der Gemeinde sei nur rudimentär
erfolgt: Der Ortsbildschutz und die Archäologiezone seien nicht in die anfänglichen
Planungsüberlegungen miteinbezogen und den Vorgaben des ARE sei nicht
nachgekommen worden. Auch seien die Interessen, die für die Schutzziele
sprächen, nicht berücksichtigt worden. Abgesehen davon habe die Gemeinde die
Interessen nur aufgelistet, jedoch keine Abwägung in Bezug auf das konkrete
Projekt vorgenommen. Das Gebiet H._____ und T._____ sei gemäss KRL als
Entwicklungsgebiet für das Wohnen zu erhalten und zu stärken. Dagegen spreche
aber die Umwandlung in die Hotelzone C, denn es stehe auch nicht fest, wo denn
sonst dieses Ziel verwirklicht werden könne.
3.5.2. Die Gemeinde weist darauf hin, dass das Ortsbild von F._____ nicht im ISOS
aufgeführt sei. Da es kein ISOS von lokaler Bedeutung gebe, entbehre die von den
Beschwerdeführenden geltend gemachte Pflicht der Planungsbehörden, die
Rechtswirkungen des ISOS zu beachten, einer rechtlichen Grundlage. Sie habe
aber sehr wohl eine Interessenabwägung vorgenommen. Die Bauzone auf der
Parzelle Z.2._____ sei schon mehrmals von der Regierung genehmigt worden, die
Wiese habe schon lange keine siedlungs-trennende Funktion, noch bezwecke sie
den Erhalt einer Freifläche mitten im Siedlungsgebiet. Die Gemeinde verweist in
diesem Zusammenhang auf das KRL, den Korridor für den Winterwanderweg, das
hohe öffentliche Interesse an der zukunftsorientierten Weiterentwicklung des
bestehenden Hotelbetriebs, die Bedeutung des Standorts im Hinblick auf das
Angebot und die Qualität des Beherbergungsangebots in der Gemeinde und in der
Region, den zentralen Standort und den optimalen Anschluss an den öV. Das
Ortsbild sei 1999 inventarisiert worden. Seither habe es sich verändert. Selbst im
Inventarblatt sei als spezieller Erhaltungshinweis die Erweiterung des Hotels
verzeichnet. Im Übrigen dürften selbst im ISOS verzeichnete Ortsbilder
weiterentwickelt werden, deren Aufnahme bedeute kein Einfrieren des Ist-Zustands.
Darüber hinaus stelle die Archäologiezone kein Bauverbot dar, sondern müsse bei
der konkreten Bauausführung beachtet werden.
Die Regierung verweist auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid, in dem sie
dargelegt hat, dass F._____ im Zuge der Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von
lokaler Bedeutung eingestuft worden sei. Im KRL sei das Gebiet "P._____" als
Grün- und Freiraum bezeichnet worden, der Bereich "H._____" diene gemäss KRL
(S. 33) hingegen der Erstellung von Wohnbauten und der Erweiterung des

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bestehenden Hotelbetriebs. Es sei gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen.
Die angestrebte Verdichtung spreche nicht gegen die Interessen des Ortsbildes.
Das Areal werde vom Verkehr freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden
könnten. Die von der Gemeinde durchgeführte Interessenabwägung sei nicht zu
beanstanden (PB 16/21; Protokoll Nr. 351/2023, S. 25 f.).
3.5.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG).
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute
Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor,
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2).
3.5.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt.
Damals wurde F._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung
und
Schutz
von
Ortsbildern"
von
März
2024,
S. 2,
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf
[letztmals
besucht
am
3. September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden
befindet,
verabschiedet
(vgl.
https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national,
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste
der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, F._____ S. 5.4-15).

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Da Churwalden bzw. F._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4,
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG haben die
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.2._____ befindet sich
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Unter den gegebenen
Umständen ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführenden eine
Freihaltepflicht zum Schutz des Ortsbildes ableiten wollten. Diesbezüglich kann auf
die
zutreffenden
Ausführungen
der
Regierung
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid (vgl. PB 16/21, Protokoll Nr. 351/2023 S. 25 f.) und die
Ausführungen der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung, insbesondere auch auf die
Ausführungen zur erfolgten Interessenabwägung und diesbezüglich zum grossen
öffentlichen Interesse an der Verwirklichung des Hotel-Projekts, verwiesen werden.
3.5.5. Ferner steht auch die bereits bestehende Archäologiezone, welche die
bisherige Wohnzone bzw. die künftige Hotelzone C überlagert, einer Genehmigung
der Nutzungsplanung nicht entgegen. Diesbezüglich wird lediglich Art. 36 KRG zu
beachten sein, da auf diesen Flächen mit grosser Wahrscheinlichkeit
archäologische Funde und Befunde zu erwarten sind, weshalb Bauabsichten der
Gemeinde vor Ausarbeitung der Projektpläne bekannt zu geben sind und diese
unter Beizug des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festlegt.
3.6.
Nach dem Gesagten erweisen sich der Beschwerde- sowie der
Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 25. April 2023 als rechtmässig. Die
dagegen erhobene Beschwerde ist folglich abzuweisen.
4.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, bestehend
aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00
festzusetzen ist, den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 und
2 VRG).
4.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht weder der Regierung noch der
Gemeinde zu, da beide in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2
VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'308.00
total
CHF
5'308.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A._____, A.B._____, B._____, B.A._____, C._____, C.A._____ und
D._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]