gr_gerichte · R 2012 118 · 2012-11-27 · de

Bauauflage | Baurecht

R 12 118
5. Kammer 
URTEIL
vom 27. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Bauauflage
1.
Am 5. Juli 2012 reichte … nach der Aufnahme von Bauarbeiten das Gesuch 
zum Einbau einer Dusche und zur Verschiebung einer Wand im Disponibelraum 
D 7 der Chesa … in der Gemeinde … ein. Am 27. August 2012 bewilligte der 
Gemeindevorstand das Bauvorhaben unter anderem mit dem Vorbehalt, dass 
die Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 dem Bauvorhaben mit 
Blick auf Art. 89 Abs. 3 KRG zustimmt. 
2.
Dagegen erhob … am 26. September 2012 (Poststempel) Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung 
der Verfügung insoweit, als sie die Zustimmung der Stockwerkeigentümer von 
Parzelle Nr. 2977 zum Bauvorhaben der Beschwerdeführerin verlangt. Beim 
Kauf sei der ihr gehörende Disponibelraum D 7 mit einem WC und Lavabo 
ausgestattet gewesen. Sie habe diesen in der Folge um eine Dusche und eine 
Kochgelegenheit erweitern wollen. Nachdem ihr die Gemeinde mit Schreiben 
vom 4. Juni 2012 mitgeteilt habe, dass die Nutzung des Raums zu Wohn- und 
Arbeitszwecken ausgeschlossen sei und insbesondere eine Kochgelegenheit 
unstatthaft wäre, habe sie ein zweites Baugesuch eingereicht, welches nur 
noch die Erstellung einer Dusche zum Inhalt habe. Damit die Dusche im WC-
Raum genügend Platz erhalte, müsse die seitliche Trennwand verschoben 
werden. 
Der 
Vorbehalt 
betreffend 
Zustimmung 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 zum Bauprojekt sei 
überspitzt formalistisch. Das Sonderrecht beim Stockwerkeigentum verleihe 


dem Inhaber das Recht, die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume ohne die 
Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer nach seinem Willen zu 
gestalten. 
Die 
Beschwerdeführerin 
sei 
somit 
"Eigentümerin 
des 
Baugrundstücks“ im Sinne von Art. 89 Abs. 3 KRG, weswegen sie keine 
Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer benötige, um eine Nasszelle in 
ihren Fitnessraum einzubauen. Zudem habe die Gemeinde keine gesetzliche 
Grundlage, 
um 
von 
der 
Beschwerdeführerin 
die 
Zustimmung 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft zu verlangen. Sie könne innerhalb der 
Einheit grundsätzlich bauliche Massnahmen nach ihrem Willen vornehmen, 
solange sie die Bauvorschriften einhalte und die übrigen Stockwerkeigentümer 
nicht schädige. Zudem fehle der Gemeinde ein überwiegendes öffentliches 
Interesse am gemachten Vorbehalt. Demgegenüber bestehe ein erhebliches 
Interesse der Eigentümerin an der Erhaltung ihrer Privatautonomie und an ihrer 
Freiheit, in ihren Räumen zu tun und zu lassen, was sie wolle. Die Massnahme 
sei auch nicht verhältnismässig. Die Gemeinde scheine die Sorge zu drücken, 
dass die Bauherrschaft tragende Elemente beschädigen könnte. Die 
Zustimmung der Gemeinschaft wäre aber nicht geeignet, dies zu verhindern. 
Die meisten Stockwerkeigentümer dürften zudem mit Ablehnung reagieren. 
Schon rein faktisch sei die Beibringung der Unterschriften für die insgesamt 28 
Wohneinheiten unmöglich, da die einzelnen Eigentümer teilweise im Ausland 
lebten. Ein Versammlungsbeschluss sei innert vernünftiger Frist auch nicht 
erhältlich.
3.
Die Gemeinde beantragte am 12. Oktober 2012 die Abweisung der 
Beschwerde. Art. 89 Abs. 3 KRG sei eine genügende gesetzliche Grundlage für 
den gemachten Vorbehalt. Die Bestimmung sei klar. Deren Anwendung sei 
vorliegend nicht überspitzt formalistisch. Das Interesse der Allgemeinheit an der 
Anwendung des Gesetzes bilde regelmässig öffentliches Interesse genug. Die 
Gemeinde sei der Beschwerdeführerin sogar entgegengekommen, indem sie 
nicht schon eine Zustimmung zum Baugesuch vor dessen Behandlung verlangt 
habe. 
Es 
sei 
überdies 
nicht 
unmöglich, 
eine 
Zustimmung 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft zu erhalten, halte diese doch mindestens 


einmal 
jährlich 
ihre 
Versammlung 
ab. 
Die 
Massnahme 
sei 
folglich 
verhältnismässig.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im 
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
bildet 
der 
Baupolizeientscheid der Gemeinde … vom 27. August 2012, mit welchem die 
Gemeinde das von der Beschwerdeführerin eingereichte Baugesuch betreffend 
„Einbau 
Dusche 
und 
Verschiebung 
Wand 
in 
Disponibelraum 
D 
7 
Kellergeschoss“ 
unter 
dem 
Vorbehalt, 
dass 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 dem Vorhaben zustimmt, 
bewilligte. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die angefochtene Bauauflage 
betreffend Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Bauprojekt 
rechtmässig und sachlich begründet ist. 
2.
Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes 
Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des 
öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender 
Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein 
Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die 
Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben keine 
öffentlich-rechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen 
Hindernisse 
entgegenstehen. 
Dies 
bedeutet 
einerseits, 
dass 
ein 
Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich-
rechtlichen 
Voraussetzungen 
erfüllt 
sind. 
Andererseits 
dürfen 
die 
Baubewilligungsbehörden 
grundsätzlich 
keine 
privatrechtlichen 
Fragen 
beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. 


zum Ganzen: Andreas Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach 
aargauischem Recht, Zürich 2007, S. 115 mit Hinweisen auf die 
bundesgerichtliche 
Rechtsprechung). 
Nach 
der 
Praxis 
des 
Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht verpflichtet, 
Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche 
Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 1987 Nr. 20). Bei 
unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach 
konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, 
über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu 
entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus 
zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 
06 4). Einer differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn eine 
materielle öffentlich-rechtliche Norm die zivilrechtliche Bauberechtigung 
zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die 
Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem 
Recht, welches dieses von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem 
Zusammenhang kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen 
vorfrageweise zu prüfen (vgl. VGU R 10 67). Dies ist beispielsweise der Fall, 
wenn es um die Frage der Baureife eines Grundstücks geht. Wohl ist es 
schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die 
Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen 
Art. 19 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) wie auch 
Art. 72 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) für die Baureife eines Grundstücks voraus, dass die 
verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. 
die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese 
Berechtigung im Baubewilligungsverfahren bestritten wird, hat sich die 
Baubehörde und im Weiterzugsfall das Gericht zu dieser Frage zu äussern (vgl. 
VGU R 10 67). 
3. a)
Vorliegend 
geht 
es 
indessen 
nicht 
um 
ein 
solches 
Problem. 
Die 
Beschwerdeführerin bestreitet einzig die Rechtsmässigkeit der angefochtenen 


Auflage betreffend Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle 
Nr. 2977 zu ihrem Bauvorhaben. 
b)
Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG ist das Baugesuch durch den Eigentümer oder die 
Eigentümerin mit zu unterzeichnen, wenn die Bauherrschaft nicht Eigentümerin 
des Baugrundstücks ist. Unbestrittenermassen ist die Beschwerdeführerin 
vorliegend nicht alleinige Eigentümerin des Grundstücks Nr. 2977 mit vier 
Mehrfamilienhäusern 
samt 
einer 
unterirdischen 
Autoeinstellhalle 
nebst 
Nebenräumen. 
Gemäss 
Art. 
712a 
Abs. 
2 
des 
Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ist aber die Stockwerkeigentümerin in der 
Verwaltung, Benutzung sowie der baulichen Ausgestaltung ihrer eigenen 
Räume frei, solange sie keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung 
des gleichen Rechts erschwert und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen 
und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion und 
äusseren Erscheinung beeinträchtigt. Demzufolge kann gestützt auf Art. 712a 
Abs. 2 ZGB eine einzelne Stockwerkeigentümerin die in ihrem Sonderrecht 
stehenden Teile eines Gebäudes innen ausbauen. Gegenstand dieses 
Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, 
die als Wohnung oder als Einheit von Räumen zu geschäftlichen oder anderen 
Zwecken mit eigenem Zugang und in sich abgeschlossen sein müssen, aber 
getrennte Nebenräume umfassen können (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Nicht zu 
Sonderrecht zugeschieden werden können der Stockwerkeigentümerin gemäss 
Art. 712b Abs. 2 ZGB unter anderem die Anlagen und Einrichtungen, die auch 
den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen. Für 
die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen 
gelten gemäss Art. 712g Abs. 1 ZGB die Bestimmungen über das Miteigentum. 
Art. 647d Abs. 1 ZGB bestimmt diesbezüglich, dass nützliche bauliche 
Massnahmen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich 
den grösseren Teil der Sache vertritt, bedürfen. Der Verschönerung und 
Bequemlichkeit dienende bauliche Massnahmen dürfen dagegen gemäss Art. 
647e Abs. 1 ZGB nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden, 


allenfalls mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den 
grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647e Abs. 2 ZGB). 
c)
Wie vorstehend dargestellt ist die Stockwerkeigentümerin in der baulichen 
Ausgestaltung der in ihrem Sonderrecht stehenden Teile eines Gebäudes frei. 
Unter „baulicher Ausgestaltung“ i.S.v. Art. 712a Abs. 2 ZGB ist dabei der nach 
individuellen Vorstellungen und persönlichen Bedürfnissen ausgerichtete 
Innenausbau einer Einheit zu verstehen, weil diejenigen Teile des Gebäudes, 
welche dessen äussere Gestalt und dessen Aussehen bestimmen, nicht zu 
Sonderrecht ausgeschieden werden können (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Für den 
Innenausbau kommen dabei etwa die Beseitigung oder Verschiebung von 
nichttragenden Wänden, die Unterteilung von Räumen, das Anbringen von 
Boden-, Wand- und Deckenbelägen, neue Farbanstriche im Innern der Räume, 
der Einbau von Möbeln oder auch der Einbau neuer oder zusätzlicher sanitärer 
Installationen in Betracht, sofern dadurch keine gemeinschaftlichen Teile oder 
damit 
im 
Zusammenhang 
stehende 
Interessen 
der 
anderen 
Stockwerkeigentümer beeinträchtigt werden (A. Meier-Hayoz/H. Rey, Berner 
Kommentar, Art. 712a ZGB N. 61 ff.; BSK ZGB II-R. Bösch, Art. 712a N. 10; 
PKG 1987 Nr. 2). 
d)
Als Nebenräume i.S.v. Art. 712b Abs. 1 ZGB, welche Gegenstand des 
Sonderrechts sein können, kommen insbesondere Mansarden, Keller- und 
Estrichabteile, Autogaragen und Einstellboxen sowie Bastel-oder Lagerräume in 
Betracht. Sie müssen mit den Haupträumen nicht verbunden sein. Erforderlich 
ist, dass sie auf dem zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstück liegen, auf 
welchem sich auch das Hauptgebäude befindet. Ausserdem muss der 
Nebenraum zur Stockwerkeinheit sowohl in seiner Funktion als auch in 
wirtschaftlicher Hinsicht in einem Subordinationsverhältnis stehen (A. Meier-
Hayoz/H. Rey, a.a.O., Art. 712b N. 66). Vor dem Hintergrund der vorstehenden 
Ausführungen kann der Disponibelraum D 7 vorliegend ohne Weiteres als 
Nebenraum i.S.v. Art. 712b Abs. 1 ZGB betrachtet werden, liegt er doch auf 
demselben Grundstück wie das Hauptgebäude und steht gegenüber der 


Stockwerkeinheit der Beschwerdeführerin, mithin der 4.5-Zimmerwohnung im 
Dachgeschoss/Galeriegeschoss 
des 
Hauses 
D, 
in 
einem 
Subordinationsverhältnis. Dementsprechend umfasst das Sonderrecht der 
Beschwerdeführerin auch den Disponibelraum D 7, weshalb sie in dessen 
baulicher Ausgestaltung frei ist, sofern sie den übrigen Stockwerkeigentümern 
die Ausübung der gleichen Rechte nicht erschwert und die gemeinschaftlichen 
Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigt oder in ihrer 
Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigt (vgl. Art. 712a Abs. 2 ZGB). 
e)
Durch die vorliegend zu beurteilenden baulichen Änderungen, d.h. dem Einbau 
einer Dusche und der Verschiebung einer Wand im Disponibelraum D 7, 
werden offensichtlich weder gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder 
Einrichtungen beschädigt, noch werden diese in ihrer Funktion und äusseren 
Erscheinung beeinträchtigt. Denn einerseits bestanden die zum Einbau der 
Dusche 
erforderlichen 
Anschlüsse 
bereits 
vor 
Baubeginn, 
war 
der 
Disponibelraum D 7 doch schon beim Kauf durch die Beschwerdeführerin mit 
einem WC und einem Lavabo ausgestattet. Somit mussten aber an den 
gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB zwingend der Gemeinschaft zustehenden 
Wasser- und Abwasserleitungen keinerlei Änderungen vorgenommen werden. 
Andererseits handelt es sich bei der zu verschiebenden Wand im 
Disponibelraum nicht offensichtlich um einen Bauteil i.S.v. Art. 712b Abs. 2 Ziff. 
2 ZGB, der für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des 
Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung ist. 
Dementsprechend war aber der Gemeindevorstand nicht gehalten, auf die 
Beibringung der Unterschriften der Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle 
Nr. 2977 mittels eines Vorbehalts zu bestehen, denn die Baubewilligung hat wie 
gesehen bloss festzustellen, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben 
keine 
öffentlich-rechtlichen, 
insbesondere 
keine 
baupolizeilichen 
und 
raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet zum einen, dass 
ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, sofern alle 
öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Zum anderen dürfen die 
Baubewilligungsbehörden 
grundsätzlich 
keine 
privatrechtlichen 
Fragen 


beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen, es sei 
denn, die zivilrechtliche Bauberechtigung der Baugesuchstellerin fehle 
offensichtlich. Vorliegend ist es aber wie gesehen nicht offensichtlich, dass die 
Beschwerdeführerin mit dem Einbau der Dusche und der Verschiebung einer 
Wand im Disponibelraum D 7 ihre aus dem Privatrecht zustehende Kompetenz 
überschreitet. 
Vor 
diesem 
Hintergrund 
erweist 
sich 
der 
der 
im 
Baupolizeientscheid vom 27. August 2012 der Beschwerdegegnerin enthaltene 
Vorbehalt betreffend Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
Parzelle Nr. 2977 als nicht rechtmässig. Der Gemeindevorstand wäre einzig 
gehalten gewesen, festzustellen, dass dem am 5. Juli 2012 eingereichten 
Baugesuch keine öffentliche-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, was 
unstreitig 
der 
Fall 
ist. 
Ob 
das 
Bauvorhaben 
der 
Zustimmung 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 bedarf, hätte der 
Gemeindevorstand dagegen im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht prüfen 
müssen, fehlte die Bauberechtigung der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der 
Bewilligungserteilung doch wie gesehen nicht offensichtlich. Dementsprechend 
erweist sich die Beschwerde als begründet, weshalb sie gutzuheissen und der 
in der angefochtenen Verfügung enthaltene Vorbehalt betreffend Zustimmung 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 zum Bauvorhaben 
aufzuheben ist.
4.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
der 
Beschwerdegegnerin. Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) wird die unterliegende Partei in 
der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin hat 
daher die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin aussergerichtlich zu 
entschädigen. 
Die 
Parteientschädigung 
wird 
in 
Berücksichtigung 
der 
Honorarnote auf Fr. 1‘838.15 (inkl. MWST) festgelegt. 
Demnach erkennt das Gericht:


1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der in der angefochtenen Verfügung 
enthaltene 
Vorbehalt 
betreffend 
Zustimmung 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Parzelle Nr. 2977 zum Bauvorhaben 
aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr. 1‘230.--
gehen zulasten von der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt die Beschwerdeführerin aussergerichtlich mit Fr. 
1‘838.15 (inkl. MWST).