gr_gerichte · A 2021 25 · 2021-07-27 · de

Kantons- und Gemeindesteuern | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 21 25
4. Kammer 
Einzelrichter
Racioppi
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 27. Juli 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Die Parzellen B._____ und C._____ in der Gemeinde D._____ befinden 
sich im Gesamteigentum von A._____ und E._____ geb. F._____. Im Jahr 
2017 wurden die Parzellen mit Verfügungen vom 27. März 2017 vom da-
maligen Amt für Schätzungswesen Graubünden (heute: Amt für Immobili-
enbewertung) im Zuge einer Revision neu geschätzt. Dabei wurde der Ei-
genmietwert für die Parzelle B._____ auf CHF 16'200.-- und derjenige für 
die Parzelle C._____ auf CHF 120.-- festgelegt. Die Schätzungsverfügun-
gen erwuchsen unangefochten in Rechtskraft. 
2.
Am 30. November 2018 reichten A._____ die Steuererklärung 2017 für 
ausserhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grund-
besitz oder Betriebsstätten im Kanton ein und legten dieser das Liegen-
schaftsverzeichnis der Steuerperiode 2017 des Hauptsteuerdomizils 
K.________ bei. Darin deklarierten sie für die Liegenschaft am G._____ in 
der Gemeinde D._____ (Parzelle B._____) einen Eigenmietwert von CHF 
4'710.--. Dieser Betrag entspricht dem hälftigen Wert der amtlichen Schät-
zung vom 13. Juli 2000. 
3.
In der am 23. Januar 2019 betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 
2017 erlassenen definitiven Veranlagungsverfügung setzte die Steuerver-
waltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) den 
Eigenmietwert für die Parzellen B._____ und C._____ auf CHF 8'100.-- 
und CHF 60.-- fest. Diese Beträge entsprechen dem jeweiligen hälftigen 
Wert gemäss den amtlichen Revisionsschätzungen vom 27. März 2017. 
4.
Dagegen erhob A._____ am 22. Februar 2019 Einsprache und beantragte 
unter anderem, der Liegenschaftsertrag sei von CHF 8'160.-- auf CHF 
4'760.-- zu reduzieren. Das Haus sei im Winter nicht bewohnbar, da es 
sehr schlecht beheizbar sei. Dieser Umstand habe schon vor vielen Jah-
ren zu einer Ertragsminderung geführt und der Liegenschaftsertrag könne 


- 3 -
nun nicht einfach heraufgesetzt werden, zumal in den letzten zehn Jahren 
keine entscheidenden Renovationen ausgeführt worden seien. 
5.
Mit Einspracheentscheid vom 27. April 2021 betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2017 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teilweise 
gut. Der Antrag betreffend Eigenmietwert für die Liegenschaften in der Ge-
meinde D._____ wurde hingegen abgewiesen. Zur Begründung wurde im 
Wesentlichen festgehalten, dass die Werte gemäss den Schätzungen aus 
dem Jahr 2017 für die Besteuerung massgebend seien. 
6.
Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 27. Mai 
2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte, als Mietwert sei ein Betrag von CHF 4'710.-- einzusetzen. 
Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, nach Rücksprache mit 
der Gemeinde H._____ (die Gemeinde H._____ hat per 1. Januar 2010 
mit der Gemeinde D._____ fusioniert) sei im Jahr 2000 der halbe Mietwert 
mit CHF 4'710.-- fixiert worden. Die damalige Begründung gelte auch 
heute noch. Das über 200 Jahre alte Haus mit unisolierten dicken Grund-
mauern sei im Winter praktisch unbewohnbar, solange keine energiespa-
renden Massnahmen ergriffen würden. Die Gemeinde D._____ habe ihm 
als Folge der Unbewohnbarkeit im Winter eine Teilentlastung auf der Gäs-
teabgabe von ca. 50 % gewährt. Der bisherige halbe Wert von CHF 
4'710.-- (ca. 400.-- pro Monat) werde nun auf CHF 8'100.-- (CHF 675.-- 
pro Monat) erhöht, was bei einer halbjährlichen Nutzung einen Betrag von 
CHF 1'350.-- pro Monat ergebe. Insgesamt müsse dieser Wert verdoppelt 
werden (Anteil I._____), womit ein unsinniger Mietwert von monatlich CHF 
2'700.-- für ein nicht dauerhaft bewohnbares altes Haus ohne jeglichen 
Komfort resultiere. Sodann würden ihm in Bezug auf eine rechtskräftige 
Schätzung vom 27. März 2017 entsprechende Unterlagen fehlen. Er erin-
nere sich daran, ein Formular ausgefüllt zu haben, worin bauliche Anpas-
sungen hätten erwähnt werden müssen. In Wirklichkeit habe sich schon 
lange nichts mehr geändert. Es habe auch niemand von der Schätzungs-


- 4 -
kommission das Haus betreten, weshalb die Schätzung von aussen erfolgt 
sein müsse.
7.
Mit Vernehmlassung vom 18. Juni 2021 beantragte die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Zur 
Begründung wurde zusammenfassend festgehalten, bei der Festsetzung 
des Eigenmietwerts sei zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 27. März 
2017 abgestellt worden, der Beschwerdeführer habe den Nachweis nicht 
erbracht, dass die Schätzung des Amts für Immobilienbewertung zu hoch 
sei, und aus der Reduktion der Gästetaxen würden sich keine Rechte für 
die Einkommenssteuern ableiten lassen. 
8.
Am 2. Juli 2021 führte der Beschwerdeführer replicando aus, es könne 
nicht davon ausgegangen werden, dass ihm die Post das Schätzungser-
gebnis zugestellt habe. In J._____ sei der Zustelldienst ziemlich unzuver-
lässig. Nicht nachvollziehbar sei, dass die Schätzungskommission in Be-
zug auf ein 200 Jahre altes Haus Massstäbe ansetze, welche nicht der 
Realität entsprächen. Der ganze Ablauf der Schätzung sei nicht korrekt 
und nicht fair gewesen. 
9.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 22. Juli 2021 unter Verweis auf 
die von ihr eingereichte Vernehmlassung auf die Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 27. April 2021 sowie auf die 
eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.


- 5 -
II. Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Ein-
spracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 27. April 2021 betreffend 
Kantons- und Gemeindesteuern 2017. Ein solcher Entscheid kann mit Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weiterge-
zogen werden (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni-
sierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton 
Graubünden [StG; BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zu-
ständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wo-
nach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienst-
stellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des 
kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Wei-
terzug vorsieht, was vorliegend – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – 
der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde 
in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. 
Als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheent-
scheids ist der Beschwerdeführer berührt und weist ein schutzwürdiges In-
teresse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). 
Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit 
einzutreten.
1.2.
Nach Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in ein-
zelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht über-
schreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert 
unbestrittenermassen unter CHF 5'000.-- liegt (vgl. Vernehmlassung der 
Beschwerdegegnerin vom 18. Juni 2021 S. 3) und die vorliegende Ange-
legenheit auch nicht in Fünferbesetzung (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG) zu ent-
scheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.


- 6 -
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin für die Festlegung 
des Eigenmietwerts der in der Gemeinde D._____ gelegenen Parzelle 
B._____ (Wohnhaus mit Stall) zu Recht auf den Wert gemäss amtlicher 
Schätzung vom 27. März 2017 von CHF 8'100.-- (CHF 16'200.-- : 2) abge-
stellt hat oder ob der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Wert von 
CHF 4'710.-- massgebend ist. Nicht streitig ist hingegen der Eigenmietwert 
für die Parzelle C._____ (Hütte) von CHF 60.-- (CHF 120.-- : 2). 
3.
Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt 
steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder 
Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche 
Personen, die im Kanton weder Wohnsitz noch Aufenthalt haben, sind 
kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an 
Grundstücken im Kanton Eigentum, Nutzniessung oder ähnliche Rechte 
haben (Art. 4 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Steuerpflichtige, 
die im Kanton nur für einen Teil ihres Einkommens und Vermögens steu-
erpflichtig sind, entrichten die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte 
nach dem Steuersatz, der ihrem gesamten Einkommen und Vermögen 
entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). Vorliegend ist unbestritten, dass sich die in 
der Gemeinde D._____ gelegene Parzelle B._____ (Wohnhaus mit Stall) 
im Gesamteigentum des in J._____ wohnhaften Beschwerdeführers und 
von E._____ geb. F._____ befindet (vgl. beschwerdegegnerische Akten 
[Bg-act.] 1) und damit der Beschwerdeführer im Kanton Graubünden so-
wie in der Gemeinde D._____ hinsichtlich der Kantons- und Gemeinde-
steuern der beschränkten Steuerpflicht untersteht.
4.1.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einma-
ligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständi-
ger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennut-
zung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten 
der Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Be-
steuerung des Eigenmietwerts von Grundstücken explizit vor. Als Grund-


- 7 -
lage der Wertfestsetzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG gilt 
der Marktwert (vgl. REICH/WEIDMANN, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kom-
mentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmo-
nisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 
3. Aufl., Basel 2017, Art. 7 Rz. 42 ff.).
4.2.
Nach Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, ins-
besondere der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der 
Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechts für den Eigen-
gebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuerbar. Die Besteuerung des Miet-
werts eines Hauses, das der Steuerpflichtige als Eigentümer im Sinne von 
lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt oder das ihm zumindest 
zur jederzeitigen freien Verfügung steht (Eigengebrauch), entspricht dem 
Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der Hauseigentümer einerseits 
und der Mieter anderseits. Massgebend für die Bemessung des anzurech-
nenden Eigenmietwerts ist dabei grundsätzlich der objektive Marktwert der 
Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der 
Vermietung von einem Dritten erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Die 
Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kanton Graubünden auf den 
amtlichen Schätzungen. Der amtlich geschätzte Eigenmietwert beruht in 
der Regel auf der Vergleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf 
Grund von Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmiet-
wert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (vgl. Ur-
teil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 16 37 vom 
3. März 2017 E.4c). Die Werte der rechtskräftigen amtlichen Schätzungen 
sind gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden grundsätzlich für die Steuerbehörden verbindlich (vgl. VGU 
A 17 59 vom 31. August 2018 E.4.2, A 17 57 vom 27. März 2018 E.4b, 
A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a, A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c, A 13 
59 vom 4. März 2014 E.3c, A 10 29 vom 23. April 2010 E.2, A 07 44 vom 
22. Januar 2008 E.2, A 04 52 vom 19. Oktober 2004 E.2, A 01 25 vom 


- 8 -
10. Juli 2001 E.2c; PVG 2002 Nr. 24, 2000 Nr. 47, 1997 Nr. 37). Dies hat 
– wie nachfolgend dargestellt – auch im konkreten Fall zu gelten. Wenn 
jemand die amtliche Schätzung – wie vorliegend die amtliche Revisions-
schätzung vom 27. März 2017 – akzeptiert, ohne diese anzufechten, kann 
er später in einem anderen Verfahren die Korrektheit derselben nicht mehr 
anfechten. Dies widerspräche dem aus Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfas-
sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fliessenden 
Grundsatz von Treu und Glauben, welcher widersprüchliches und rechts-
missbräuchliches Verhalten verbietet. Wenn Grundeigentümer mit den 
amtlich geschätzten Werten ihrer Grundstücke nicht einverstanden sind, 
haben sie die amtliche Schätzung somit direkt mittels Einsprache beim 
Amt für Immobilienbewertung anzufechten (vgl. Art. 19 des Gesetzes über 
die amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]; siehe ferner 
Art. 13 Abs. 1 des früheren Gesetzes über die amtlichen Schätzungen 
[aSchG; BR 850.100]), wobei der Einspracheentscheid des Amts für Im-
mobilienbewertung gemäss Art. 20 Abs. 1 IBG innert 30 Tagen mittels Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden kann (vgl. Art. 13 
Abs. 2 aSchG). Wird die amtliche Schätzung akzeptiert, können die Grun-
deigentümer die Korrektheit derselben später nicht mehr anfechten. Indes 
steht es einer Partei – insbesondere dann, wenn die 30-tägige Einspra-
chefrist bezüglich der amtlichen Schätzung von Art. 19 Abs. 1 IBG ver-
passt wurde – frei, jederzeit eine neue amtliche Schätzung zu verlangen 
(vgl. Art. 12 Abs. 1 IBG) oder den Gegenbeweis zu den Werten der amtli-
chen Schätzung auf andere Weise zu erbringen. 
5.1.
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- 
und Gemeindesteuern 2017 bzw. für die Bestimmung des Eigenmietwerts 
der sich im Gesamteigentum des Beschwerdeführers und von E._____ 
geb. F._____ befindlichen Parzelle B._____ (Wohnhaus mit Stall) auf die 
amtliche Revisionsschätzung vom 27. März 2017 abgestellt, wonach der 
Eigenmietwert der fraglichen Parzelle CHF 16'200.-- (hälftiger Anteil des 


- 9 -
Beschwerdeführers = CHF 8'100.--) beträgt (vgl. Bg-act. 4 und 8). Die amt-
liche Revisionsschätzung vom 27. März 2017 wurde im Zeitpunkt des Er-
lasses derselben nicht angefochten und erwuchs somit unangefochten in 
Rechtskraft. Dementsprechend kann der Beschwerdeführer im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 
2017 die Korrektheit der Werte der Revisionsschätzung vom 27. März 
2017 grundsätzlich nicht mehr anfechten. Vielmehr hätte er hierzu – wie 
bereits dargelegt – direkt die amtliche Schätzung beim damaligen Amt für 
Schätzungswesen anfechten müssen (vgl. Art. 13 Abs. 1 aSchG), was er 
aber nicht getan hat. Die Folgen dieses Untätigbleibens muss sich der Be-
schwerdeführer zum eigenen Nachteil anrechnen lassen. Soweit der Be-
schwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringt, dass ihm in Bezug 
auf eine rechtskräftige Schätzung vom 27. März 2017 entsprechende Un-
terlagen fehlen würden, ist er nicht zu hören. Diesbezüglich hält die Be-
schwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung fest, gemäss telefonischer 
Auskunft von Frau Sgier vom Amt für Immobilienbewertung vom 11. Juni 
2021 sei dem Beschwerdeführer der Fragebogen für die Revisionsschät-
zung zugestellt worden. Der Beschwerdeführer habe darauf geantwortet 
und dem Amt für Immobilienbewertung eine Zusammenstellung einge-
reicht. Im genannten Fragebogen seien die Grundstückseigentümer expli-
zit darauf aufmerksam gemacht worden, dass ihr Grundstück im Zuge der 
gemeindeweisen Revision von Gesetzes wegen neu bewertet werde. Die 
neue amtliche Schätzung sei gemäss Auskunft von Frau Sgier am 
27. März 2017 mit A-Post an den Beschwerdeführer versandt worden. Der 
Brief sei gemäss den ihr vorhandenen Unterlagen von der Schweizeri-
schen Post nicht retourniert worden. Diese Ausführungen der Beschwer-
degegnerin erscheinen plausibel und nachvollziehbar. Insbesondere 
bestätigt der Beschwerdeführer selbst, den Fragebogen für die Revisions-
schätzung erhalten und ausgefüllt zu haben, indem er in seiner Be-
schwerde bzw. Replik festhält, er erinnere sich daran, ein Formular pflicht-
bewusst ausgefüllt zu haben, worin bauliche Anpassungen hätten erwähnt 


- 10 -
werden müssen. Des Weiteren wurde bereits für die Veranlagung der Kan-
tons- und Gemeindesteuern 2016 auf die amtliche Revisionsschätzung 
vom 27. März 2017 abgestellt. In der entsprechenden Veranlagungsverfü-
gung vom 3. April 2018 wurde der Beschwerdeführer ausdrücklich darauf 
hingewiesen, dass die Werte der neuen Schätzung per 31. Dezember 
2016 repräsentativer seien als die Werte der Schätzung aus den Jahren 
2000 und 2002, weshalb die neue Schätzung ab der Steuerperiode 2016 
massgebend sei (vgl. Bg-act. 11). Die Veranlagung des Jahres 2016 er-
wuchs unangefochten in Rechtskraft. Im Übrigen wird die amtliche Schät-
zung vom 27. März 2017 seit der Steuerperiode 2016 auch bei den weite-
ren Gesamteigentümern der Liegenschaft B._____ angewendet, welche 
die neue Bewertung unstreitig stets akzeptiert haben. Nach dem Gesagten 
ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer von der Schätzungs-
verfügung vom 27. März 2017 Kenntnis hatte bzw. sie ihm zugestellt 
wurde. Die Aussage des Beschwerdeführers, in J._____ sei der Zustell-
dienst ziemlich unzuverlässig, ist nicht überzeugend und als reine Schutz-
behauptung zu qualifizieren. Es darf angenommen werden, dass sich 
steuerpflichtige Personen gegen die Anwendung nicht bekannter Schät-
zungen zur Wehr setzen und nachfragen, wenn eine angekündigte Schät-
zung nicht eintrifft. Vor diesem Hintergrund zielen die vom Beschwerde-
führer im vorliegenden Beschwerdeverfahren getätigten Ausführungen, 
wonach der Mietwert aufgrund von nicht beheizbaren Räumen und der 
daraus resultierenden Unbenutzbarkeit des über 200 Jahre alten Hauses 
im Winter viel zu hoch sei, ins Leere. Vielmehr hätten diese Vorbringen 
bereits in einem Beschwerdeverfahren betreffend die amtliche Revisions-
schätzung (vgl. Art. 13 aSchG) vorgebracht werden müssen, was der Be-
schwerdeführer allerdings unterlassen hat. Wie bereits erwähnt, steht es 
dem Beschwerdeführer indes offen, den Gegenbeweis zu den Werten der 
amtlichen Schätzung auch ausserhalb des eigentlichen Schätzungsver-
fahrens bzw. nachdem die entsprechende amtliche Schätzung in Rechts-
kraft erwachsen ist, entweder mittels einer neuen amtlichen Schätzung 


- 11 -
oder auf andere Weise zu erbringen (vgl. vorstehend Erwägung 4.2). Die-
sen Beweis hat der Beschwerdeführer jedoch nicht erbracht. Es genügt 
nicht, wenn er einfach behauptet, der Eigenmietwert sei wegen des Zu-
stands der Liegenschaft zu hoch, ohne Beweise vorzulegen, welche die 
amtliche Schätzung vom 27. März 2017 zu widerlegen vermöchten. 
Gemäss ständiger Rechtsprechung des streitberufenen Gerichts weist 
eine amtliche Schätzung eine erhöhte Beweiskraft für die darin enthalte-
nen Tatsachen auf, weshalb nicht ohne triftigen Grund davon abzuwei-
chen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amtliche Schätzung ist (vgl. 
VGU A 17 57 vom 27. März 2018 E.5c). Somit hat die Beschwerdegegne-
rin betreffend Bestimmung des Eigenmietwerts der Parzelle B._____ 
(Wohnhaus mit Stall) zu Recht auf die amtliche Revisionsschätzung vom 
27. März 2017 und damit – im Gegensatz zur Schätzung vom 13. Juli 2000 
– auf eine durchaus aktuelle und zeitnahe Schätzung abgestellt und den 
Eigenmietwert auf CHF 8'100.-- veranlagt. 
5.2.
An diesem Ergebnis vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers, 
nach Rücksprache mit der Gemeinde H._____ (die Gemeinde H._____ 
hat per 1. Januar 2010 mit der Gemeinde D._____ fusioniert) sei im Jahr 
2000 der halbe Mietwert mit CHF 4'710.-- fixiert worden, nichts zu ändern. 
Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers hat die frühere Ge-
meinde H._____ den Mietwert nicht auf CHF 4'710.-- fixiert, sondern ab 
dem Jahr 2000 wurde auf die damals gültige amtliche Schätzung vom 13. 
Juli 2000 abgestellt. Der Betrag von CHF 4'710.-- entspricht denn auch 
exakt dem hälftigen Anteil des geschätzten Eigenmietwerts von CHF 
9'420.-- (vgl. Bg-act. 2).
5.3.
Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, dass ihm die Gemeinde 
D._____ als Folge der Unbewohnbarkeit im Winter eine Teilentlastung auf 
der Gästeabgabe von etwa 50 % gewährt habe. Dazu gilt es festzuhalten, 
dass die amtliche Schätzung des Amts für Immobilienbewertung nur be-
treffend die Feststellung der Anzahl Zimmer Einfluss auf die Festlegung 


- 12 -
der Gästeabgabe hat. Zwischen dem Mietwert und der Gästeabgabe be-
steht kein Zusammenhang. Aus dem Umstand, dass die Gemeinde 
D._____ dem Beschwerdeführer eine Reduktion auf die Gästeabgabe ge-
währt hat, kann er in Bezug auf die Einkommenssteuern nichts für sich 
ableiten. Die Reduktion der Gästeabgabe kann mangels gleicher Berech-
nungsgrundlage auch nicht als Beweis für einen zu hohen Wert der amtli-
chen Schätzung herangezogen werden. Der diesbezügliche Einwand des 
Beschwerdeführers erweist sich somit ebenfalls als nicht stichhaltig. 
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer den Ge-
genbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung vom 27. März 2017 
weder im Einspracheverfahren noch im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren erbracht hat. Dementsprechend hat die Beschwerdegegnerin für die 
Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2017 zu Recht auf den 
hälftigen Anteil des Eigenmietwerts gemäss amtlicher Revisionsschätzung 
vom 27. März 2017 in der Höhe von CHF 8'100.-- abgestellt. Der ange-
fochtene Einspracheentscheid vom 27. April 2021 erweist sich somit als 
rechtens, was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen 
erhobenen Beschwerde führt. Selbstverständlich steht es dem Beschwer-
deführer trotz des Ausgangs des vorliegenden Beschwerdeverfahrens frei, 
für künftige Steuerperioden schriftlich eine neue Schätzung im Sinne von 
Art. 12 Abs. 1 IBG zu beantragen, um den von ihm geltend gemachten, 
tieferen Eigenmietwert der im Gesamteigentum stehenden Liegenschaft 
zu belegen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Die Staatsge-
bühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 800.-- festgesetzt. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein An-


- 13 -
lass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschä-
digung zusteht.
III. Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
800.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
284.--
zusammen
CHF
1'084.--
gehen zulasten von A._____. 
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]