gr_gerichte · R 2004 52 · 2004-12-09 · de
Erstwohnungspflichtersatzabgabe

Quartierplan | Planung

R 04 52
4. Kammer
URTEIL
vom 9. Dezember 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1. a)
Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet
sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem
Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer
Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden
situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970,
971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern
überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob
verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen
gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz.
4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und
nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und
[neu] Parz. 4624) erschlossen.
b)
In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten
Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und
Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere
Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein
privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge
zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte
Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die
Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die
Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 959),
die StWEG „…“ (Parz. 960), die StWEG „…“ (Parz. 969), die StWEG „…“

(Parz. 971) sowie die StWEG „…“ (Parz. 1643) allesamt zum Beizugsgebiet
gehörten.
c)
Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der
betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender
Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans
(bestehend
aus:
QP-Vorschriften
mit
Anhang
1-7,
Bestandesplan,
Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab
1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die
Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht
wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl.
Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit
vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen
wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom
19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt.
2.
Dagegen erhoben die StWEG … & Mitbeteiligte (Eigentümer der überbauten
Parz. 959, 960, 969, 971, 1643) gemeinsam am 24.06.2004 Rekurs beim
Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung
des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf die Entschädigung
der Vorleistungen der beiden (im Zuge des privaten QP) beauftragten
Architektur- und Ingenieurbüros im Betrag von Fr. 2'856.-- und Fr. 3'655.--
(Kostenschätzung Verfahren) sowie deren Abgeltung im Zusammenhang mit
der Sanierung der Ein- und Ausfahrt über die Strassenparz. 965 in die
Kantonsstrasse von Fr. 3'970.-- und Fr. 4'684.-- (Kostenschätzung Sanierung)
zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.1.1]; dass die Kostenposition betreffend
„Änderungen Anbau Haus 354 (auf Parz. 958; StWEG “…“) von Fr. 9'440.--
zu streichen sei [Begehren Ziff. 2.1.2]; dass die Position betreffend „Ersatz
Garage resp. Einstellplatz“ von bisher Fr. 25'000.-- neu auf maximal Fr.
5'000.-- zu reduzieren
sei
[Begehren
Ziff.
2.1.3];
dass
auf
die
Kostenüberwälzung zulasten der StWEG … (Parz. 1643) für die
Aufwendungen der privaten Erschliessung (im Grenzbereich zu Parz. 4624)
über Fr. 11'052.-- zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.2.1]; dass die Eigentümer

der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 (ursprünglich Parz. 4502)
ebenfalls – analog der noch unüberbauten Parz. 967 – zur Zahlung einer
angemessenen einmaligen Entschädigung zugunsten der StWEG … zu
verpflichten seien [Begehren Ziff. 2.2.2]. Überdies sei der Kostenverteiler
zwischen den schon überbauten und den noch unüberbauten Grundstücken
gemäss den Grundsätzen des Vorteils- und Äquivalenzprinzips generell wie
folgt anzupassen: Verfahrenskosten, Gebühren 0%-20% (überbaut) bzw.
80%-100% (unüberbaut); Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse 20%-30%
(überbaut) resp. 70%-80% (unüberbaut) [Begehren Ziff. 3]. Zur Begründung
wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass für die in Abzug gebrachten
Vorleistungen (Entschädigungen an Architektur-/Ingenieurbüro; Abgeltung für
Sanierung Einfahrt in Kantonsstrasse und stark reduzierte Entschädigung für
Ersatz des wegen der Einfahrtserweiterung unbenutzbar gewordenen
Garagen-/Autoabstellplatzes auf Parz. 958) weder eine genügende
Rechtsgrundlage noch eine sachliche Rechtfertigung bestünde, da die
betreffenden Vorleistungen nicht im Zuge des amtlichen QP-Verfahrens (seit
März 2001), sondern bereits zuvor (1999/2000) anlässlich des privaten QP-
Verfahrens entstanden seien und deshalb nun auch von den damaligen
Auftraggebern (Eigentümer der noch unüberbauten Parz. 4502 und 967) bzw.
Geschäftspartnern (Eigentümer Parz. 964) selbst zu bezahlen seien. Eine
Überwälzung derselben (auch nur anteilsmässig) auf die übrigen, längst
überbauten und voll erschlossenen Grundstücke sei nicht statthaft gewesen.
Soweit die Eigentümer der StWEG … (Parz. 1643) darüber hinaus mit
zusätzlichen Baukosten für eine neue Strasse [Parz. 4628] im südlichen
Grenzbereich zur Erschliessung der im Westen noch unüberbauten
Grundstücke belastet worden seien, käme dieses Vorgehen der Vorinstanz
im Ergebnis einer „kalten Enteignung“ gleich, da sie zwar einen Teil ihres
Bodens für die Erschliessung zugunsten Dritter opfern müssten, trotzdem
dafür aber statt entschädigt gar noch etwas bezahlen müssten. Dies sei umso
stossender, als sie keine Vorteile (Zufahrt für 4 Garagen westlich vorhanden),
sondern überwiegend nur Nachteile (Mehrverkehr/-lärm usw.) aus der
geplanten Strassenerweiterung im Süden zu erwarten hätten. Aus denselben
Überlegungen
seien
auch
das
Äquivalenzprinzip
und
Gleichbehandlungsgebot als verletzt zu betrachten, da die Eigentümer der

bereits überbauten Grundstücke im Vergleich zu denjenigen der noch
unüberbauten und angesichts der neuen Infrastrukturanlagen deutlich mehr
vom amtlichen QP-Verfahren profitierenden Eigentümer (erst Schaffung der
Bedingungen für Überbaubarkeit und damit enorme Wertsteigerung)
prozentual viel zu stark mit den Gesamtkosten belastet worden seien. Anstatt
der von der Vorinstanz festgelegten Kostenaufteilung von 40% zu 60%
(Kosten für Verfahren und Sanierung Einfahrt) oder gar 50% zu 50%
(Strassenbaukosten
für
StWEG
…)
wäre
wegen
der
neuen
Nutzungsmöglichkeiten und der realisierbaren Sondervorteile für die noch
unüberbauten Grundstücke vielmehr von einem Kostenanteil von 0%-20% zu
80%-100% (Kosten Verfahren) bzw. von 20%-30% zu 70%-80% (Kosten
Einfahrtssanierung) auszugehen gewesen. Folglich sei der Kostenverteiler zu
überarbeiten bzw. der QP-… noch entsprechend abzuändern.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung
des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass die erbrachten
Vorleistungen der privaten Architektur- und Ingenieurbüros im Resultat zu
Recht auf alle Eigentümer im Beizugsgebiet des amtlichen QP-Verfahrens
verteilt worden seien, obwohl sie im unvollendeten privaten QP-Verfahren
entstanden seien. Ohne die Abklärungen im Vorverfahren hätte das amtliche
QP-Verfahren nicht nahtlos fortgesetzt werden können, weshalb es sich
angesichts des engen Sachzusammenhangs gerechtfertigt habe, die
fachlichen Vorleistungen – soweit von Nutzen - zu übernehmen und später
auf alle Quartierplangenossen kostenmässig zu überwälzen. Eine solche
Interpretation
lasse
sich
mit
der
einschlägigen
Vorschrift
im
Gemeindebaugesetz (Art. 89 BauG) durchaus vereinbaren, womit der Vorwurf
der fehlenden Rechtsgrundlage ebenfalls unbegründet sei. Im Übrigen seien
nur 20% jener Planungskosten als Vorleistungen akzeptiert worden. Dasselbe
gelte für die übernommenen Sanierungskosten zwecks Verbesserung der
Einfahrt in die Kantonsstrasse (bis dato spitziger Einfahrtswinkel mit
unübersichtlicher und deshalb gefährlicher Verkehrssituation). Soweit ein
Verzicht auf die Kosten aus dem Abbruch des Holzschopfanbaus auf Parz.
958 (…) verlangt worden sei, gelte es nicht zu übersehen, dass eine
Übertragung der Strassenparz. 965 ins Eigentum der Gemeinde einzig mit

den Sanierungsmassnahmen bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse möglich sei,
da sie jeweils nur in jeder Hinsicht mängelfreie Strassenanlagen übernehme.
Der daraus resultierende Vorteil für die privaten Grundstücksanlieger sei darin
zu erblicken, dass sie vom Unterhalt, der Schneeräumung usw. auf Parz. 965
künftig entlastet würden, da die Gemeinde hiernach dafür zuständig und
verantwortlich sei. Die Auferlegung der Sanierungskosten von Fr. 9'440.-- sei
damit ebenfalls gerechtfertigt. Soweit die Abgeltung für den auf Parz. 958
verloren gegangenen Garagen- bzw. Aussenabstellplatz auf Fr. 25'000.--
festgelegt worden sei, gebe es daran nichts auszusetzen, da dies den
marktüblichen Kaufpreisen für Autoparkplätze vor Ort entspreche. Von einer
Ermessensüberschreitung und somit zwingend gebotenen Reduktion der
Abgeltung auf Fr. 5'000.-- könne nicht die Rede sein. Zur Kostenbeteiligung
der
StWEG
…
(Parz.
1643)
von
Fr.
11'052.--
an
die
private
Erschliessungsstrasse [Parz. 4628] im südlichen Grenzbereich [neu zur Parz.
4624] wurde vorgebracht, dass die Zufahrt zu den 4 westlichen
Garagenplätzen markant verbessert würde, da die bestehende Fahrbahn vor
allem zulasten der angrenzenden Parz. 4624 verbreitert und ausgebaut
würde, womit die eigene Garagenzufahrt künftig in geringerem Masse genutzt
würde. Umgekehrt seien die Immissionen, die von der Strassenanlage
ausgehen könnten, völlig zu vernachlässigen; der zu erwartende Mehrverkehr
würde
nicht
einmal
das
Störpotential
einer
normalen
Quartiererschliessungsstrasse erreichen. Zur vermeintlichen (einmaligen)
Entschädigung der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 zugunsten der
Parz. 1643 gelte es schliesslich klarzustellen, dass die geplante Strasse
[Parz. 4628] neu nur noch zu 1/3 auf Parz. 1643 bzw. zu 2/3 auf Parz. 4624
zu stehen käme. Bisher sei der dort beanspruchte Boden zu gleichen Teilen
je hälftig (1/2) zur Verfügung gestellt worden, womit genügend erstellt sei,
dass die neu geschaffenen Bauparzellen auch ihren Beitrag an die
Erschliessung leisten würden und daher die StWEG … keineswegs ungerecht
behandelt bzw. eben „kalt enteignet“ worden sei. Dies gelte umso mehr, als
im Prinzip jeder Grundeigentümer in einem amtlichen QP-Verfahren
verpflichtet sei, einen gewissen Landabzug für solche Erschliessungsanlagen
kostenlos zu dulden. Zur generellen Kritik am Kostenverteilschlüssel von 40%
zu
60%
(Verstoss
gegen
das
Äquivalenzprinzip
und

Gleichbehandlungsgebot) hielt die Vorinstanz fest, dass die Fläche der bereits
überbauten Grundstücke mit 9'647 m2 ungleich viel grösser als jene der noch
unüberbauten Parzellen mit 4'494 m2 sei, woraus sich eine anteilsmässige
Belastung von Fr. 2.38 pro m2 für die Erstgenannten und eine solche von Fr.
7.67 pro m2 für die noch unüberbauten Parzellen ergeben hätte. Somit sei
erstellt, dass auch der gewählte Verteilschlüssel mit 40% zu 60% problemlos
vor den als verletzt gerügten Verteilungsprinzipien standhalte und keiner
weiteren Korrektur bedürfe. Dasselbe treffe zudem auch bezüglich der
kritisierten Sanierungskosten bei der Einfahrt zu, da dort die Anteilsbelastung
auf Fr. 4.08 für die schon überbauten Grundstücke bzw. auf Fr. 8.75 für die
noch nicht überbauten Parzellen zu stehen käme. Aus all diesen Gründen sei
der Rekurs daher vollständig abzuweisen.
4.
Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der
noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem
Verwaltungsgericht mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des
angerufenen Gerichts in der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten
wahrzunehmen.
5.
Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die
Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich
Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen
Erkenntnisse.
6.
Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten fünf
einzelne StW-Eigentümer persönlich (namentlich der StWEG „…“ inkl.
Verwalter der StWEG „…“) sowie deren gemeinsamer Anwalt … anwesend
waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, der
Ortsplaner, ein Baukommissionsmitglied sowie deren Anwalt … zugegen.
Ausserdem war eine Immobilienfachfrau als Auskunftsperson vor Ort präsent.
Allen Anwesenden wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben,
sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon
anhand der räumlichen, verkehrstechnischen und baulichen Gegebenheiten

an zwei verschiedenen Stellen (im Süden der StWEG … im Kreuzungsbereich
Garagenzufahrt/Strassenparz. 965 sowie noch bei der Einfahrtsmündung zur
Kantonsstrasse Höhe Parz. 958) von mehreren Personen sachdienlich
Gebrauch gemacht wurde. Am Ende des Augenscheins gab der Anwalt der
Rekurrenten seine Plädoyer-Notizen zu den Akten. Seitens des Gerichts
wurden fünf Farbfotos (im Format A4) der örtlich verkehrs- bzw.
streitneuralgischen Quartierplanpunkte erstellt und dem Protokoll des
Augenscheins beigeheftet.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;
BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der
Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine
Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz,
wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen
und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest
(Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur
Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des
kommunalen
Baugesetzes
(BG)
nachgekommen.
Betreffend
Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss
(Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt
geregelt:
Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen
Baulandumlegung
oder
Grenzbereinigung
mit
den
zugehörigen
Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für
die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der
Quartierplanbeteiligten (Abs. 1).
Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer
zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen,
sind allein diesen zu belasten (Abs. 2).
b)
Zunächst ist hier strittig, ob die Anrechung von Vorleistungen im Umfang von
Fr. 15'165.-- im Zuge der Erarbeitung des privaten Planverfahrens
(1999/2000) mit Grund erfolgte. Während die Rekurrenten der Meinung sind,
dass lediglich die im Zuge des amtlichen Verfahrens (ab März 2001)

aufgelaufenen Planungskosten vom Wortlaut (Art. 89 BG) gedeckt wären und
folglich überwälzt werden dürften, stellt sich die Vorinstanz auf den
gegenteiligen Standpunkt, wonach die ab 1999 erbrachten Verfahrens- und
Sanierungskosten insofern mitberücksichtigt werden dürften, als sie inhaltlich
notwendig und sinnvoll für die Gesamtplanung gewesen seien und
dementsprechend eine reibungslose Fortsetzung des (gescheiterten) privaten
in das amtliche Planverfahren überhaupt erst ermöglicht hätten. Der zuletzt
genannten Meinung kann sich das Gericht anschliessen. Wie aus den im
Detail anerkannten Aufwandpositionen im Anhang 5 [1/4-4/4] zu den
Quartierplanvorschriften [QPV] hervorgeht, wurden ausnahmslos bloss
Positionen
(Problematik/Lösungsansätze
für
Ein-/Ausfahrt
zur
Kantonsstrasse) akzeptiert, die sonst später bei der Erarbeitung des
amtlichen Verfahrens sowieso angefallen wären. Bei einem derart engen
Konnex zwischen den bereits erbrachten und offensichtlich verwertbaren
Vorleistungen (1999/2000) sowie den später (ab März 2001) im Gegenzug
dafür eingesparten Mehrkosten ergibt sich indes, dass eine massvolle
Anrechnung in der Grössenordnung von 20% der Gesamtauslagen im
Vorverfahren vernünftigerweise auch zulässig war. Jede gegenteilige
Auslegung von Art. 89 BG würde dem Sinn und Zweck der mit der
Quartierplanung bezweckten Vereinfachung und Koordination schwieriger
Überbauungsverhältnisse diametral zuwiderlaufen und zu stossenden
Ungerechtigkeiten führen, da Vorleistungen privater Grundeigentümer sonst
stets unentschädigt blieben, obwohl sie später für alle QP-Genossen im Zuge
eines amtlichen Verfahrens von Nutzen sind und ihnen daher – im Gegensatz
zu den ursprünglichen Initianten – immer kostenlos zufallen würden. Daraus
resultiert, dass die Verwendung der als brauchbar eingestuften Vorleistungen
sinnvoll war und deren anteilmässige Berücksichtigung auf einer
hinreichenden Rechtsgrundlage (Art. 89 Abs. 1) beruhte, zumal die
Bezeichnung und Ausscheidung der jeweiligen Aufwandpositionen sorgfältig
und inhaltlich nachvollziehbar erfolgte, womit sich der Rekurs in diesem Punkt
[Begehren Ziff. 2.1.1] als unbegründet erweist.
c)
Ganz ähnlich verhält es sich in Bezug auf die Kostenüberwälzung betreffend
Änderung bzw. Teilabbruch des Holzschopfes auf Parz. 958 in der Höhe von

Fr. 9'044.10 (vgl. Zusammenstellung in Anhang 6 1/6 bzw. Anhang 4 Pos.
3.6). Auch dieser Betrag ist auf eine notwendige Vorleistung zur Sanierung
bzw. für die Verkehrstauglichkeit der Strassenparz. 965 zurückzuführen, da
ohne jene baulichen Massnahmen die Zu- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse
wegen fehlender Übersichtlichkeit sowie des viel zu spitzigen Einfahrtswinkels
weiterhin ein enorm hohes Unfallrisiko und Gefahrenpotential für alle darüber
erschlossenen Eigentümer dargestellt hätte. In absehbarer Zeit wäre diese
unhaltbare
Manövriersituation
daher
aus
verkehrspolizeilichen
Sicherheitsgründen sowieso (d.h. unabhängig vom laufenden QP-Verfahren)
beseitigt worden. Die Richtigkeit dieser Darstellung wird allein schon durch
die Überbauung der Parz. 964 (StWEG …) belegt, welche nachweislich nur
dank der Erfüllung der bereits damals verlangten Bauauflagen zur
Gewährleistung einer einwandfreien Erschliessung über Parz. 965 samt
verbesserter Ein- und Ausfahrt über die besonders im Winter stark
frequentierte Kantonsstrasse möglich wurde. Im Übrigen liegt es auf der
Hand,
dass
sämtliche
hinterliegenden
Grundeigentümer
von
einer
übersichtlicheren Einfahrt bzw. einem verbreiterten Kurvenradius zur
Kantonsstrasse profitieren, da die Verkehrssicherheit so für alle Eigentümer
auf
Dauer
beträchtlich
erhöht
werden
kann.
Die
bezweckte
Erschliessungsverbesserung kommt folglich auch den bereits über eine
Ferienwohnung oder ein eigenes Haus verfügenden Grundeigentümern im
Plangebiet zugute, weshalb ein genereller Verzicht auf die Übertragung jener
Sanierungskosten [Begehren Ziff. 2.1.2] ebenfalls nicht gerechtfertigt
gewesen wäre.
d)
Was die Entschädigung von Fr. 25'000.-- (Anhang 4 Pos. 3.7 der QPV) für
den infolge Einfahrtserweiterung auf Parz. 958 verloren gegangenen
Autoabstellplatz im Freien bzw. die unmittelbar daran anschliessende
Garagenbox betrifft, ergab sich im Zuge des Augenscheins aufgrund der
Erklärungen der vor Ort präsenten und branchenkundigen Immobilienfachfrau
zweifelsfrei, dass die Vorinstanz ihr Ermessen keineswegs überschritt, als sie
die erwähnte Summe als angemessene Abgeltung für die daraus
erwachsenen Vorteile zu Gunsten der übrigen Strassenbenützer und
Eigentümer erachtete. Abgesehen davon, dass die Errichtung, der Kauf und

die Nutzung offener Parkplätze in einem traditionellen Kur- und Tourismusort
wie der fraglichen Gemeinde wegen der hohen Baulandpreise notorisch
überdurchschnittlich viel kosten, gilt es auch nicht zu vergessen, dass mit dem
Wegfall des Aussenparkplatzes eine Schlechterstellung für die Bewohner
bzw. ein Wertverlust der damit verkleinerten Parz. 958 einherging, was
natürlich gleichsam nicht entschädigungslos zu dulden gewesen wäre. Der
Umstand, dass ein Ersatzparkplatz auf der ungefähr 80 m entfernt gelegenen
Parz. 964 mittels rein privatrechtlichen Vereinbarungen gefunden werden
konnte, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, da sich die Höhe der
Entschädigung
nach
rein
objektiven
Kriterien
(üblicher
Marktpreis)
auszurichten hat und sich nicht an irgend welchen Gegengeschäften unter
Privaten orientieren muss. Innerhalb der in den Akten erwähnten Spannbreite
einer Entschädigung zwischen minimal Fr. 5'000.-- bis maximal Fr. 50'000.--
gilt es daher festzustellen, dass die zugesprochene Abgeltung in der eingangs
bezeichneten Höhe ebenfalls zu keinen Korrekturen Anlass gibt. Auch in
dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.1.3] erweist sich der Rekurs demzufolge
als haltlos und unbegründet.
e)
Soweit die Kostenbeteiligung von Fr. 11'052.-- (vgl. Anhang 2 [5/5] QPV) zu
Lasten der Parz. 1643 (StWEG …) zur Errichtung einer privaten
Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) im Bereich der Grundstücksgrenze
zwischen der Parz. 1643 und [neu] Parz. 4624 mit dem Argument eines
fehlenden Sondervorteils angefochten wurde, gilt es klarzustellen, dass der
durchgeführte Augenschein im Dez. 04 sowie die Erschliessungspläne I-II
bzw. der Neuzuteilungsplan im Massstab 1:500 vom Mai 04 zu anderen
Erkenntnissen führten. Richtig ist zwar, dass die Eigentümer der StWEG …
auf der Westseite ihres MFH auf Parz. 1643 bereits über vier Garagenboxen
verfügen und sie ab Parz. 965 über eine schmale Teerstrasse (Foto 5) schon
erschlossen sind. Falsch ist aber, dass die geplante Verbreiterung und
Komfortsteigerung durch die besagte Privatstrasse (Parz. 4628) nicht auch
von Nutzen für die Bewohner der Parz. 1643 wäre. Abgesehen davon, dass
die Ausweitung des existierenden Teersträsschens ausschliesslich zu Lasten
der [neuen] Parz. 4624 erfolgen wird und damit das Belastungsverhältnis des
dafür benötigten Bodenstreifens im Grenzbereich von bisher ½ zu ½ neu zu

Gunsten der Parz. 1643 auf 1/3 zu 2/3 verschoben wird, fällt dazu weiter ins
Gewicht, dass damit überhaupt erst eine rechtlich einwandfrei gesicherte
Zufahrt zu den 4 Garagenboxen im Westen der Parz. 1643 geschaffen wird,
da bis dato keine Eintragungen über Dienstbarkeiten (Einräumung Fuss-
/Fahrwegrecht) im Grenzbereich gemacht wurden. Hinzu kommt, dass die
Parz. 1643 ohne die Preisgabe weiterer Nutzflächen im Süden bzw. ohne
Verkleinerung
ihres
überbauten
Grundstücks
(trotz
neu
erlangter
Erschliessungsmöglichkeit von Westen) nur mit 50% (Korrekturfaktor) der
effektiv zusätzlich anfallenden Mehrkosten belastet wurde, was beweist, dass
der ermöglichte Sondervorteil (breitere Fahrbahn, Zweiterschliessung) auch
angemessen berücksichtigt wurde. Zu den befürchteten Mehrimmissionen
(Lärm-/Verkehrszunahme) sei festgehalten, dass die Schaffung von dereinst
max. 55-58 Neuwohnungen auf den Parz. 967 und 4502 (ursprünglich)
erfahrungsgemäss sicher noch zu keinen übermässigen Lärm-, Abgas- und
Geruchsproblemen durch die vermehrt entlang der Parzellengrenze
zirkulierenden
Autos
führen
wird,
womit
sich
selbst
dieser
umweltschutzrechtliche Einwand als unbegründet erweist. Auch in diesem
Punkt [Begehren Ziff. 2.2.1] ist der Rekurs deshalb vollständig abzuweisen.
f)
Zur weiter beantragten (einmaligen) Entschädigung der Parz. 1643 durch die
Rechtsnachfolger der Eigentümer der Parz. 4502 (ursprünglich) für die
erlittenen Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit der bereits erwähnten
privaten Erschliessungsstrasse sei nur nochmals darauf hingewiesen, dass
zur Hauptsache die [neu abparzellierte] Nachbarparz. 4624 die dafür
benötigte Landfläche zur Verfügung stellt und die Parz. 4502 (ursprünglich)
mit einer noch unüberbauten Gesamtfläche von 3'858 m2 exakt über den
dortigen Bodenkorridor schon zuvor selbst (direkt ab Parz. 965) über eine
eigene Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit ins Baugebiet verfügte. Im
Gegensatz dazu ist die noch unüberbaute Parz. 967 mit einer Fläche von 637
m2 bis heute nicht erschlossen, weshalb ihre Überbauung zwingend vom Bau
der neu geplanten privaten Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) abhängt, was
seinerseits wiederum erklärt, weshalb jene örtlich eindeutig ungünstiger
gelegene Parz. 967 eine solche (einmalige) Entschädigung zu entrichten
hatte, während bei der Parz. 4502 umgekehrt aus den genannten Gründen

gerade darauf verzichtet werden durfte. Der Rekurs erweist sich damit auch
in dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.2.2] als unbegründet.
2. a)
Zu prüfen bleibt damit einzig noch die generell geäusserte Kritik, wonach der
angefochtene Kostenverteilschlüssel eben viel zu wenig zwischen den bereits
überbauten und den noch unüberbauten Baugrundstücken im QP-Gebiet
unterschieden habe, weshalb erstgenannte Grundstückskategorie zu stark
bzw. die weit überproportional davon profitierenden (unüberbauten)
Grundstücke prozentual zu tief bei den Kosten erfasst worden seien. Auch
dieser Vorwurf trifft bei genauerer Betrachtungsweise indes nicht zu.
b)
Der Kostenverteiler im Prozentverhältnis 40:60 (Verfahren/Sanierung
Einfahrt) als auch der im Verhältnis 50:50 (Strassensanierungskosten)
bezwecken beide, die bei der Umsetzung des QP-Verfahrens anfallenden
Kosten möglichst gerecht zwischen den Eigentümern der überbauten und der
noch unüberbauten Parzellen zu eruieren und zu verteilen. Es handelt sie
dabei – gleich wie bei den Perimeterbeiträgen – charakteristisch um
Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten für das realisierte
Gesamtwerk
und
anderseits
nach
Massgabe
des
wirtschaftlichen
Sondervorteils der davon speziell profitierenden QP-Genossen erhoben
werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur Deckung
der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem Gesamtwerk
entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (wenigstens theoretisch)
wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar sein. Nicht
entscheidend ist aber, ob der einzelne Grundeigentümer den ihm
erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt mit anderen
Worten bereits, dass er jederzeit die Möglichkeit hätte, den aus dem amtlichen
Planverfahren fliessenden Nutzen zu realisieren; der anrechenbare
Sondervorteil ist folglich unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv
davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Auch wenn jene
Vorzugslasten
das
Kostendeckungs-
und
Äquivalenzprinzip
zu
berücksichtigen haben und durch das Willkürverbot resp. das Prinzip der
Rechtsgleichheit weitere Schranken gesetzt werden, so ist es gemäss
gefestigter Rechtsprechung trotzdem zulässig, für die Erhebung derartiger

Beiträge nach schematischen Massstäben vorzugehen (PVG 1994 Nr. 39).
Zu beachten ist dabei jedoch stets, dass ein solcher Wertschematismus zu
keinem unhaltbaren, mit sachlichen Gründen schlechterdings nicht mehr
vertretbaren und daher geradezu willkürlichen Resultat führt. Namentlich
dürfen keine Unterscheidungen getroffen werden, für die kein vernünftiger
Grund ersichtlich ist (BGE 106 Ia 241).
c)
Im Lichte dieser Grundsätze ist weder angesichts der im Anhang 2 [2/5] der
QPV minutiös aufgeführten Kostenregelung betreffend Überwälzung
Verfahrenskosten (40:60) noch der im Anhang 2 [3/5 und 4/5] der QPV
schematisch getroffenen Prozentlösungen betreffend Strassensanierung
(50:50) erkennbar, inwiefern die Vorinstanz bei den dort sauber und
einleuchtend errechneten Kostenverteilschlüsseln von falschen oder gar
willkürlichen Annahmen ausgegangen sein sollte. Das Vorhandensein eines
praktisch verwertbaren Sondervorteils auch für die Eigentümer der schon
überbauten Parzellen im Norden, Osten und Süden des QP-Gebiets wurde
bereits vorne in Erw. 1 dargetan, worauf hier verwiesen werden kann. Was
die Höhe der Ermittlung des Sondervorteils in Prozenten betrifft, gilt es dazu
im Einklang mit den überzeugenden Argumenten der Vorinstanz festzuhalten,
dass der bereits überbaute Flächenanteil mit 9'647 m2 BGF zwar mehr als
doppelt zu hoch ist wie der noch unüberbaute Flächenanteil mit 4'494 m2 BGF
im Westen (der unbestritten ganz speziell vom Gesamtwerk profitiert).
Rechnerisch resultiert daraus aber dennoch eine faire Belastungssituation, da
die noch unüberbauten Parzellen beim Verhältnis 40:60 bei den
Verfahrenskosten pro m2 ca. dreimal höher und zum Ansatz 50:50 bei den
Strassensanierungskosten pro m2 noch zweimal höher belastet werden als
die Eigentümer der überbauten Grundstücke im QP-Gebiet. Wird auf eine
dreimal höhere Kostenbelastung (Fr. 7.67 pro m2 anstatt Fr. 2.38 pro m2) beim
Verfahren und eine zweimal höhere Belastung (Fr. 8.75 pro m2 - Fr. 4.08 pro
m2) bei den Sanierungskosten abgestellt, ergibt sich aber, dass sehr wohl
bereits gebührend zwischen den unüberbauten und überbauten Parzellen
unterschieden wurde. Quotenmässig ist die Mehrbelastung der noch
unüberbauten Parzellen in Relation zu den überbauten Grundstücken daher
sachlich angemessen und mit den zu erwartenden Sondervorteilen durchaus

vereinbar. Eine Verletzung des Äquivalenz- oder Gleichbehandlungsgebot
vermag das Gericht darin jedenfalls nicht zu erblicken, da eine Differenzierung
zwischen den beiden Grundstückskategorien gerechtfertigt war und von der
Vorinstanz auch rechtsgleich und vernünftig im Kostenschlüssel so verankert
wurde. Damit erweist sich der geäusserte Pauschalvorwurf einer
inakzeptablen Schlechterstellung bzw. unzulässigen Diskriminierung der
Eigentümer der schon überbauten Grundstücke [Begehren Ziff. 3] bei einer
Gesamtbetrachtungsweise ebenfalls als unbegründet.
3. a)
Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder
Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur kompletten Bestätigung
desselben und somit im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) anteilsmässig
(jeweils zu 1/5) sowie unter solidarischer Haftung auf das Ganze den
Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz, die sich durch einen
freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich
angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
324.--
zusammen
Fr.
5'324.--
gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … & Mitbeteiligte
(StWEG …, StWEG …, StWEG …, StWEG …) und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3.
Die StWE-Gemeinschaft … & Mitbeteiligte haben die Gemeinde …
aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.