gr_gerichte · POG 2025 6 · 2025-12-29 · de
Amtsmissbrauch etc.


POG 2025
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Steuern
Taglias
Imposte
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Ersatzbeschaffung.
Prüfung im Einzelfall, ob betriebsnotwendiges Vermögen für eine steuer-
neutrale Ersatzbeschaffung vorliegt (E.5.1, 5.2).
Ablehnung der Möglichkeit, im konkreten Fall die stillen Reserven auf das
Ersatzobjekt zu übertragen bzw. die entsprechende Rückstellung zu bilden,
überdies gestützt auf die Lehrmeinung und Praxis der Steuerbehörden, wo-
nach die stillen Reserven auf dem ausgeschiedenen Wirtschaftsgut nicht
zur Herabsetzung des Buchwertes des neuen Vermögensobjekts unter den
Betrag des Buchwertes des ausgeschiedenen Wirtschaftsgutes verwendet
werden dürfen (E.6.1, 6.2).
Sostituzione di beni.
Verifica nel caso concreto se sussistono immobilizzi necessari all’azienda
per una sostituzione di beni senza conseguenze fiscali (consid. 5.1, 5.2).
Rifiuto, nel caso specifico, della possibilità di trasferire le riserve occulte al
bene sostitutivo o di costituire il relativo accantonamento, anche sulla base
della dottrina e della prassi delle autorità fiscali, secondo cui le riserve oc-
culte relative al bene economico ceduto non possono essere utilizzate per
ridurre il valore contabile del nuovo bene al di sotto dell'importo del valore
contabile del bene economico ceduto (consid. 6.1, 6.2).
Erwägungen:
5.1.
Mit der Beschwerdegegnerin ist im vorliegenden Fall festzuhalten, dass
unabhängig von der Qualifikation der Beschwerdeführerin als Betriebs- oder Immobi-
liengesellschaft – vorliegend ist nach Ansicht dieses Gerichts allerdings eher von einer
Immobilienverwaltungsgesellschaft, welche nicht die Merkmale eines Betriebs auf-
weist, auszugehen (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 2C_1039/2020 vom 6. Okto-
ber 2021 E.4.4; 2C_107/2011 vom 7. April 2012 E.3.3) –, die veräusserten Liegen-
schaften Kapitalanlageliegenschaften darstellen, für die keine Ersatzbeschaffung im
Sinne von Art. 84 StG und Art. 64 DBG geltend gemacht werden kann. Die Beschwer-
deführerin hat der D._____ AG nämlich nicht das Hotel F._____ in C._____ als Betrieb
verkauft, sondern lediglich die entsprechenden (Hotel-)Liegenschaften (Parzellen
Z.1._____ und Z.2._____), auf denen die D._____ AG das Hotel F._____ seit 2015 als
Pächterin führt und betreibt. Die Beschwerdeführerin, als Verpächterin, führte dort kei-
nen Hotelbetrieb und das Risiko wurde ausschliesslich von der Pächterin getragen.
Für letztere sind die Hotelliegenschaften damit unerlässlich für die Hotelführung, wobei

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deren Veräusserung zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen würde.
Für die Beschwerdeführerin hingegen dienten sie nur als Kapitalanlage durch den
Pachtzins, wie sich aus ihrem Umsatz der letzten Jahre zeigt, der ausschliesslich aus
Pachteinnahmen bestand. Die Beschwerdeführerin hat auch keinen Personalaufwand
oder operativen Aufwand ausgewiesen, die auf die Führung eines Hotelbetriebs hin-
deuten (vgl. Jahresrechnungen 2018-2022 [act. C.4, 9-12]). Ausserdem richtete sich
der vertraglich vereinbarte Pachtzins nicht nach dem Hotelumsatz, sondern es wurde
ein fixer Betrag vereinbart, und die Beschwerdeführerin hatte nur die gesetzlich vorge-
schriebenen (grösseren) Reparaturen bezüglich der Liegenschaften zu tragen (vgl.
Pachtvertrag vom 13. Dezember 2019 [act. C.8]). Nach dem Gesagten handelt es sich
bei den betreffenden Liegenschaften somit nicht um betriebsnotwendiges Vermögen
(des Anlagevermögens), sondern um Kapitalanlagevermögen (des Anlagevermö-
gens). In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Ersatzbeschaffung von
Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch ihren
Ertrag dienen, ausgeschlossen ist (Urteil des Bundesgerichts 2A.122/2005 vom
16. September 2005 E.2.2.2).
5.2.
Darüber hinaus hatte die Beschwerdeführerin bis zum angefochtenen
Entscheid (nach über zwei Jahren nach dem Verkauf der genannten Liegenschaften)
noch keine Ersatzinvestition getätigt, was die Schlussfolgerung bekräftigt, dass diese
Liegenschaften nicht betriebsnotwendig waren (gemäss Angaben auf dem Portal
geogr.ch [zuletzt besucht am 10. März 2025] ist sie seit dem 27. September 2024 Ei-
gentümerin der Parzelle Z.4._____, wohingegen sie bereits seit 1978 als Eigentümerin
der Parzelle Z.3._____, beide in B._____, eingetragen ist). Zudem ist die Behauptung
der Beschwerdeführerin, wonach eine Immobilie im Kapitalanlagevermögen das Vor-
handensein von mindestens einem für den Betrieb notwendigen Vermögensgegen-
stand im Anlagevermögen voraussetze, nicht substantiiert dargelegt und unzutreffend.
Schliesslich ist dem Einwand der Beschwerdeführerin bezüglich der bisher zugelasse-
nen Abschreibungen entgegenzuhalten, dass die in den Vorjahren getätigten Ab-
schreibungen auf den betreffenden Hotelliegenschaften (des Anlagevermögens) han-
delsrechtlich begründet und steuerlich zulässig waren. Die Beschwerdeführerin ver-
kennt, dass (ordentliche und pauschale) Abschreibungen auf einer Kapitalanlagelie-
genschaft zulässig sind (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_726/2019 vom 21. Fe-
bruar 2020 E.2.3.1 und 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E.3.3). Je nachdem, ob es
sich um eine Betriebsliegenschaft oder eine Kapitalanlageliegenschaft handelt, ist der
Abschreibungssatz gemäss Merkblatt A 1995 – Geschäftliche Betriebe der ESTV un-
terschiedlich. Im von der Beschwerdeführerin zitierten Bundesgerichtsurteil
(2A.667/2006 vom 16. Februar 2007) gehörte die entsprechende Kapitalanlageliegen-
schaft zum Privatvermögen und konnte deshalb nicht abgeschrieben werden (vgl. ge-

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nanntes Urteil E.3.2; dies wurde im von den Parteien zitierten Urteil 2C_107/2011 vom
2. April 2012 E.3.2 beim entsprechenden Verweis offenbar übersehen und folglich
wohl fälschlicherweise festgestellt, ordentliche Abschreibungen seien auf Kapitalanla-
geliegenschaften nicht denkbar, was in den Urteilen 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011
E.2.1 und 2C_744/2018 vom 5. August 2019 E.2.2 übernommen wurde; vgl. dazu Ur-
teil des Bundesgerichts 2C_726/2019 vom 21. Februar 2020 E.2.3.1). Aber selbst
wenn man mit der Beschwerdeführerin die Auffassung verträte, dass die Abschreibun-
gen im konkreten Fall unzulässig gewesen wären, dürfte man nicht von einer Zusiche-
rung ausgehen, dass die Liegenschaften im Falle einer Veräusserung als Liegenschaf-
ten des betriebsnotwendigen Anlagevermögens behandelt würden. Demnach läge in
einem solchen Fall keine geeignete Zusicherung vor, die eine Vertrauensposition auch
im Falle der Ersatzbeschaffung begründen würde (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts
2C_107/2011 vom 2. April 2012 E.4.4).
6.1.
Gemäss Lehre und Praxis der Steuerverwaltungen werden die stillen Re-
serven in dem Umfang realisiert, in welchem der Veräusserungserlös nicht reinvestiert
wird, wenn die Anschaffung des Ersatzgutes weniger kostet als das Unternehmen für
die Veräusserung des ausgeschiedenen Wirtschaftsgutes erhalten hat. Nur so weit
der Veräusserungserlös betrieblich gebunden ist und für die Anlagekosten des Ersatz-
objekts verwendet wird, kann Steuerneutralität beansprucht werden. Die stillen Reser-
ven auf dem ausgeschiedenen Wirtschaftsgut dürfen deshalb nicht zur Herabsetzung
des Buchwertes des neuen Vermögensobjekts unter den Betrag des Buchwertes des
ausgeschiedenen Wirtschaftsgutes verwendet werden. Der Buchwert des Ersatzgutes
entspricht demnach betragsmässig immer mindestens dem Buchwert des ausgeschie-
denen Vermögenswertes (sog. absolute Methode; vgl. REICH/ZÜGER/BETSCHART,
a.a.O., Art. 30 N 24 ff. m.H.).
6.2.
Im vorliegenden Fall betrug der Veräusserungserlös der Hotelliegen-
schaften CHF 44 Mio. Der Buchwert dieser Liegenschaften (samt Inventar) war vor
dem Verkauf CHF 29'318'022.35 (vgl. Bilanz per 31. Dezember 2021 [act. C.4]). Der
Kaufpreis für das Ersatzgut mit einem geschätzten Verkehrswert von CHF
8'490'000.00 (vgl. Bewertungsgutachten vom 22. Dezember 2022 [act. C.2, Anhang
5]) soll angeblich CHF 6.5 Mio. betragen (vgl. Rulingantrag vom 19. September 2023
[act. C.2]). Somit wird nicht der gesamte Veräusserungserlös (CHF 44 Mio.) in das
Ersatzobjekt (das CHF 6.5 Mio. kosten soll) investiert. In diesem Fall darf der Buchwert
des Ersatzgutes gemäss vorgenannter Lehre und Praxis nicht tiefer sein als der letzte
Buchwert des ausgeschiedenen Objekts (CHF 29'318'022.35). Da hier bereits der
Kaufpreis des Ersatzgutes (CHF 6.5 Mio.) – wie auch sein geschätzter Verkehrswert
(ca. CHF 8.5 Mio.) – unter dem Buchwert der verkauften Hotelliegenschaften (CHF
29'318'022.35) liegt und deshalb eine Abschreibung bis auf den Buchwert des alten

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Objekts gar nicht möglich ist, muss der gesamte Gewinn aus der Realisation von stillen
Reserven auf den ausgeschiedenen Hotelliegenschaften (ca. CHF 15 Mio. [CHF 44
Mio. Verkaufspreis / ca. CHF 29 Mio. Buchwert]) versteuert werden. Daher können
auch aus dieser wirtschaftlich und steuerrechtlich gerechtfertigten Überlegung keine
stillen Reserven auf das Ersatzobjekt übertragen werden resp. kann keine Rückstel-
lung in der durch die Beschwerdeführerin verbuchten Höhe von CHF 6.5 Mio. gebildet
werden.
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Urteil vom 29. April 2025