gr_gerichte · R 2019 92 · 2021-11-10 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 92
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Racioppi, von Salis und Bergamin
Aktuarin
Kuster
URTEIL
vom 10. November 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG Christina Blumenthal,
Beschwerdeführerin
gegen
Stadt B._____, 
Wohnbaugenossenschaft der Stadt B._____, 
Beschwerdegegnerinnen
und
-
C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,


- 2 -
-
Kanton Graubünden, 
vertreten durch die Regierung,
-
D._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Europa Hunger,
Beigeladene
betreffend Quartierplan E._____


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Vor rund 20 Jahren erarbeitete die Stadt B._____ den Gesamtüberbau-
ungsplan E._____ (GÜP-E._____), bestehend aus V1 Strukturplan und V2 
Vorschriften. Mit der Totalrevision der Grundordnung der Stadt B._____ 
im Jahr […] erhielt der GÜP-E._____ den Stellenwert eines Quartierplans 
und es wurden die darin festgelegten Abweichungen von der Grundord-
nung in das revidierte Baugesetz der Stadt B._____ übernommen. […] 
2.
Mit dem vorliegend umstrittenen Quartierplan E._____ soll der GÜP-
E._____ (im Geltungsbereich des Quartierplans E._____ [vgl. Art. 2 QPV]) 
bis auf Art. 6 des GÜP-E._____ aufgehoben werden (vgl. Art. 47 QPV). 
Das Quartierplangebiet E._____ – welches dem im GÜP-E._____ festge-
legten Quartierplanperimeter QP4 entspricht – liegt in der Wohnzone W5, 
Empfindlichkeitsstufe (ES) II/III, und ist mit einer Quartierplanpflicht über-
lagert. In diesem Gebiet (samt F._____-strasse und G._____-platz) wird 
auf Antrag der C._____ das vorliegende amtliche Quartierplanverfahren 
durchgeführt.
2.1.
Am 17. Januar 2017 beschloss der Stadtrat die Einleitung des Quartier-
planverfahrens E._____ mit dem Zweck der Erschliessung und Gestaltung 
des Quartierplangebiets im Detail. Dieser Beschluss erwuchs in Rechts-
kraft.
2.2.
In der Folge wurde der Quartierplan erarbeitet. Dieser bezweckt die Rege-
lung der Landumlegung, Erschliessung und Gestaltung (Bebauung und 
Umgebung) im Quartierplangebiet sowie das Erreichen einer hohen städ-
tebaulichen Qualität. Er legt Details zu Freiflächen, Gestaltung, Erschlies-
sung und die öffentliche Durchlässigkeit des Quartiers fest. Das Quartier-
plangebiet gliedert sich in die drei Bereiche West, Hofstattrecht und Ost. 
Innerhalb der Bereiche West und Ost sind Baubereiche festgelegt. In den 
Baubereichen ist die Erstellung von Neubauten zulässig. Die Festlegung 


- 4 -
von Baubereichen im Bereich Hofstattrecht ist über eine Quartierplanan-
passung zulässig. Die Baubereiche wiederum sind unterteilt in Baufenster 
mit verschiedenen Abmessungen und Höhen. Mit Schreiben vom 16. Ja-
nuar 2019 teilte die Stadt B._____ (u.a.) der A._____ mit, dass in den 
nächsten Tagen die Publikation der öffentlichen Auflage des Quartierplans 
E._____ erfolge. Die öffentliche Auflage erfolgte sodann am […].
2.3.
Daraufhin erhob u.a. die A._____, Eigentümerin der Parzellen Z.1._____ 
und Z.2._____, welche im Osten an das Planungsgebiet des Quartierplans 
E._____ angrenzen, Einsprache mit dem Antrag, der Quartierplan 
E._____ sei zu verweigern, eventualiter sei dieser in mehreren Etappen 
zu realisieren.
2.4.
Am 24. September, mitgeteilt am 1. Oktober 2019, genehmigte der Stadt-
rat den Quartierplan E._____ und wies die dagegen erhobenen Einspra-
chen ab. Die Genehmigung erfolgte unter dem Vorbehalt der Änderungen 
der Baulinien E._____ (Baulinienplan vom 12. Oktober 2018).
3.
Hiergegen erhob die A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 
31. Oktober 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden. Sie stellte folgende Anträge: 
"1. Es sei der Entscheid des Stadtrates vom 24. September 2019 betreffend 
Quartierplan E._____ aufzuheben und der Quartierplan nicht zu genehmi-
gen. 
2. Eventualiter sei die Sache zur Überarbeitung des Quartierplans E._____ 
im Sinne der nachstehenden Begründung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Stadt B._____."
In formeller Hinsicht hielt sie fest, sie werde auch gegen den Einspra-
cheentscheid betreffend die Änderung der Baulinien im Gebiet E._____ 
Beschwerde erheben (Verfahren R 19 91); die Verfahren seien zu vereini-
gen. In materieller Hinsicht rügte sie im Wesentlichen die fehlende Geneh-
migung der Baulinien durch die Regierung. Zudem wies sie daraufhin, 


- 5 -
dass sich die Wohnzone W5 (Quartierplangebiet) und die angrenzende 
Zentrumszone Altstadt ZA1 hinsichtlich Gestaltung und Nutzung vonein-
ander abhöben. Damit ein sanfter Übergang zwischen Wohnnutzung und 
E._____ entstehe, müsste der Quartierplan entsprechende Nutzungsvor-
schriften vorsehen. Andernfalls dürfte es zu einer Entleerung des E._____ 
kommen. Ausserdem rügte sie eine Missachtung der Grundordnung durch 
den Quartierplan, da das Baufenster E1 die seitlichen oder vorderen 
Grenzabstände gemäss Art. 57 BauG von 7 oder 13 Metern gegenüber ih-
rer Parzelle Z.1._____ unterschreite. Darüber hinaus machte sie geltend, 
die Gebäude E1 und E2 im Bereich Ost (Richtprojekt auf der Par-
zelle Z.4._____) seien sowohl in Bezug auf den Umfang als auch auf die 
Gestaltung anzupassen. Durch das Richtprojekt wirke der Quartierplan in 
sich widersprüchlich und er könne insbesondere aufgrund des Gestal-
tungsplanes nicht genehmigt werden. Schliesslich hielt die Beschwerde-
führerin fest, dass die Einschränkungen für sie um ein Vielfaches verrin-
gert werden könnten, wenn der Wohnkomplex weiter westlich realisiert 
würde. Im Sinne der Verhältnismässigkeit sei eine alternative Platzierung 
des Gebäudes E1 zu prüfen. 
4.
Am 17., mitgeteilt am 19. Dezember 2019, beschloss die Regierung des 
Kantons Graubünden was folgt:
"1. Die Änderung der Baulinien an der Kantonsstrasse ([…]) im Bereich des 
Quartierplangebiets E._____ in B._____ innerorts, dargestellt im Baulini-
enplan 1:500 vom 18. [recte: 12.] Oktober 2018, sowie das Verkehrskon-
zept E._____, dargestellt im Übersichtsplan 1:1000 vom 22. Januar 2018, 
als strassenbaupolizeiliche Grundlage für die Baulinienfestlegung, werden 
genehmigt. 
2. Die Gehweganlage längs der Kantonsstrasse im Bereich der Liegenschaf-
ten Z.3._____ und Z.4._____ ist durch die Stadt B._____ spätestens im 
Zeitpunkt der Überbauung der Liegenschaft Z.4._____ so zu verschieben, 
dass das Kreuzen auf der Kantonsstrasse vor dem Engpass E._____ auch 
für den Schwerverkehr ohne Beanspruchung der Gehweganlage möglich 
ist. Das entsprechende Projekt ist der Strassenbaupolizei des Tiefbauamts 
zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen."


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Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, dass der Quartierplan E._____ 
unter anderem die Bebauung der Parzelle Z.4._____ vorsehe. Diese be-
finde sich unmittelbar westlich des Engpasses der Kantonsstrasse im Be-
reich E._____. Gegenwärtig werde die Gehweganlage längs der Kantons-
strasse insbesondere von Bussen im Linienverkehr und vom Schwerver-
kehr für das Kreuzen vor dem Engpass genutzt. Die Nutzer der Gehwe-
ganlage könnten bei diesen Kreuzungsmanövern derzeit auf den Park-
platz auf der Parzelle Z.4._____ ausweichen. Mit der Bebauung der Par-
zelle Z.4._____ sei dieses Ausweichen nicht mehr möglich. Die geplanten 
Baulinien berücksichtigten daher eine Aufweitung der Kantonsstrasse, um 
das Kreuzen vor dem Engpass zu ermöglichen. Die Gehweganlage längs 
der Kantonsstrasse sei entsprechend durch die Stadt B._____, spätestens 
im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle Z.4._____, so (Anm.: gegen 
Norden) zu verschieben, dass das Kreuzen auf der Kantonsstrasse vor 
dem Engpass auch für den Schwerverkehr möglich sei. Weiter hielt die 
Regierung fest, dass die Anpassung der Baulinien auch eine teilweise Auf-
hebung der Baulinien des E._____-Durchstichs enthalte. Diese Baulinien 
habe die Stadt B._____ im Rahmen der Quartierplanung gestützt auf 
Art. 14 des (Anm.: damaligen) Baugesetzes festgelegt. Die Regierung sei 
mit der Aufhebung der Baulinien des E._____-Durchstiches einverstan-
den, weise allerdings darauf hin, dass die Baulinien mit der teilweisen Auf-
hebung ihre Funktion zur Freihaltung des Raumes für den Bau des 
E._____-Durchstichs nicht mehr erfüllen könnten und somit von Amtes 
wegen gänzlich aufzuheben seien. 
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 19. Dezember 2019 beantragten die Stadt 
B._____ und die Wohnbaugenossenschaft der Stadt B._____ (nachfol-
gend: Beschwerdegegnerinnen) die Abweisung der Beschwerde, sofern 
darauf eingetreten werden könne, unter gesetzlicher Kosten- und Entschä-
digungsfolge.


- 7 -
In formeller Hinsicht hielten sie fest, dass die beiden Beschwerdeeingaben 
(R 19 91 und R 19 92) nicht oder nur teilweise denselben Streitgegenstand 
umfassten, weshalb die beiden Verfahren nicht zu vereinigen seien. In ma-
terieller Hinsicht machten sie unter anderem geltend, es sei nichts Ausser-
gewöhnliches, dass Zonen mit verschiedenen Nutzungen aneinander-
grenzten. Solche in aller Regel unproblematischen Situationen fänden sich 
auf dem gesamten Stadtgebiet. Vorliegend gälten von der Grundordnung 
her, d.h. angesichts des Zonenplans und des Baugesetzes, für die Zen-
trumszone ZA1 und die Wohnzone W5 vergleichbare Voraussetzungen 
betreffend die Nutzung. Es seien keine Nutzungskonflikte ersichtlich. Wei-
ter machten sie geltend, dass die im Plan vermassten Baufenster den seit-
lichen Grenzabstand von 7 Metern gegenüber der Parzelle Z.1._____ 
ohne Weiteres einhielten (Regelbauweiseabstand). Darüber hinaus hiel-
ten sie fest, dass kein Verstoss gegen die Ästhetikvorschriften ersichtlich 
sei; die gesetzliche Vorgabe einer guten Gesamtwirkung werde vom Quar-
tierplan insbesondere im Bereich Ost übertroffen. Schliesslich machten sie 
geltend, dass der Platzierung des Gebäudes E1 eine vertiefte städtebau-
liche Auseinandersetzung vorausgegangen sei und der gesetzliche 
Grenzabstand gegenüber den Grundstücken der Beschwerdeführerin und 
die zulässige Gebäudehöhe einzuhalten seien. Der Abstand des Baufens-
ters E2 zur Grenze betrag 10 Meter und mehr. Dazu komme, dass das 
Gebäude des Baufensters E2 gegenüber jenem im Baufenster E1 um ein 
Geschoss tiefer ausgestaltet werde (vgl. V3 Gestaltungsplan und Art. 18 
Abs. 2 QPV). Die danach noch verbleibenden Einschränkungen seien hin-
zunehmen.
6.
Die C._____ (nachfolgend: Beigeladene) beantragte in ihrer Vernehmlas-
sung vom 23. Dezember 2019 die Abweisung der Beschwerde betreffend 
die Genehmigung des Quartierplans E._____, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 


- 8 -
Begründend hielt sie zunächst fest, dass die Regierung in der Zwischen-
zeit die erforderliche Genehmigung für die Baulinien entlang der Kantons-
strasse mit Regierungsbeschluss vom 17. Dezember 2019 erteilt habe. 
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin sei damit gegenstands-
los geworden. Weiter wies sie darauf hin, dass mit der auf Stufe Grund-
ordnung erfolgten ES-Aufstufung dem bestehenden Lärmkonflikt (Wohn-
zone W5 und Zentrumszone Altstadt ZA1) zweckmässig Rechnung getra-
gen werde, weshalb weitergehende Regelungen auf Stufe Quartierpla-
nung weder erforderlich noch zweckmässig seien. Darüber hinaus machte 
sie im Wesentlichen geltend, dass der Grenzabstand zwischen der Par-
zelle Z.1._____ und der nächstgelegenen Ecke des Baufeldes E1 den im 
Zonenschema (Art. 57 BauG) definierten seitlichen Grenzabstand von 
7 Metern einhalte. Sodann erachtete sie auch die Rüge betreffend die Ge-
fährdung des Ortsbildes bzw. den Verstoss gegen die Ästhetikbestimmun-
gen als unbegründet. Das Richtprojekt sei nicht verbindlich (Art. 3 Abs. 2 
QPV), weshalb es nicht zum Gegenstand des vorliegenden Beschwerde-
verfahrens gemacht werden könne. Betrachte man die ortsbauliche Kör-
nung im massgebenden Bereich, könne nicht ansatzweise davon gespro-
chen werden, dass die vorgesehenen Gebäudegrundflächen in den Bau-
feldern E1 und E2 aus ästhetischen Gründen unzulässig wären. Schliess-
lich werde weder dargetan noch sei ersichtlich, weshalb die verbindlichen 
Vorgaben betreffend Dachgestaltung in Art. 18 QPV gegen die Regelung 
von Art. 73 Abs. 1 KRG verstossen sollten. Zur angeblichen Verletzung 
nachbarrechtlicher Interessen hielt sie zudem fest, dass sich die Planung 
als zweckmässig erweise bzw. der Stadtrat das ihm zustehende Planungs-
ermessen nicht überschritten habe. 
7.
Am 13. Dezember 2019 reichte D._____ eine Stellungnahme ein mit dem 
Antrag um den Schutz der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 
31. Oktober 2019, unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. 


- 9 -
8.
Am 31. Januar 2020 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-
trägen fest, wobei sie die Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.7 % 
MWST zulasten der Beschwerdegegnerinnen beantragte. Zudem er-
gänzte und vertiefte sie ihre bisherige Argumentation. 
9.
Mit Schreiben vom 11. Februar 2020 verzichteten die Beschwerdegegne-
rinnen auf die Einreichung einer Duplik. 
10.
Am 17. Februar 2020 hielt D._____ duplicando an seinen Anträgen fest. 
Auch die Beigeladene hielt am 3. März 2020 duplicando an ihren Anträgen 
fest und ergänzte ihre bisherige Argumentation.
11.
Am 21. September 2021 fand vor Ort ein Augenschein statt. Dabei nahm 
die Beschwerdeführerin insbesondere Stellung zum Richtprojekt: Dieses 
weise ein Mansarden-Flachdach auf, was für das E._____ untypisch sei. 
Zudem stehe der riesige Wohnblock im Widerspruch zur feinen Bauord-
nung und Struktur im E._____. Der Übergang vom E._____ zum Quartier-
plangebiet hätte sanfter gestaltet werden können. Dem hielten die Be-
schwerdegegnerinnen entgegen, dass das Richtprojekt ein Schrägdach 
aufweise, was im E._____ ebenfalls anzutreffen sei. Zwar mache die Ge-
bäudehöhe des Richtprojektes gegenüber den Häusern im E._____ einen 
Sprung, die Dachform sei aber an das Bestehende angelehnt.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen Ak-
ten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen einge-
gangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Beschluss des Stadt-
rates B._____ vom 24. September 2019, mitgeteilt am 1. Oktober 2019, 
worin der Quartierplan E._____ unter dem Vorbehalt der Änderung der 
Baulinien E._____ (Baulinienplan vom 12. Oktober 2018; Verfahren 


- 10 -
R 19 91) genehmigt und die dagegen erhobenen Einsprachen abgewie-
sen wurden. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwal-
tungsgericht Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer an-
deren Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Beschluss des 
Stadtrates B._____ vom 24. September 2019 ist weder endgültig noch 
kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung 
der vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des an-
gerufenen Gerichts. Als im vorinstanzlichen Verfahren unterliegende Ei-
gentümerin 
der 
an 
das 
Planungsgebiet 
angrenzenden 
Parzel-
len Z.1._____ und Z.2._____ ist die Beschwerdeführerin durch den ange-
fochtenen Beschluss sowohl formell als auch materiell beschwert, weshalb 
sie zur Beschwerde legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG; Urteil des Verwal-
tungsgerichts [VGU] U 15 97 vom 22. Januar 2019 E.2.2 m.w.H.). Auf die 
im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit ein-
zutreten (vgl. Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG).
1.1.2.
D._____, Adressat des angefochtenen Beschlusses und Beigeladener im 
vorliegenden Verfahren, liess sich am 13. Dezember 2019 vernehmen und 
beantragte den Schutz der Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 
31. Oktober 2019. Das Institut der Beiladung i.S.v. Art. 40 VRG dient ins-
besondere der Wahrung der Interessen derjenigen, deren rechtliche oder 
tatsächliche Interessen durch den Ausgang des Verfahrens berührt sein 
könnten (vgl. VGU R 19 73 vom 28. September 2021 E.1.4 m.w.H.). Sie 
dient allerdings nicht dazu, einem am vorinstanzlichen Verfahren Beteilig-
ten die Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids nach Ablauf der 
Rechtsmittelfrist zu ermöglichen (vgl. VGU R 19 73 vom 28. September 
2021 E.1.4; vgl. HÄNER, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Ver-
waltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 301). Da die Eingabe von D._____ 
vom 13. Dezember 2019 die gleiche Stossrichtung wie die Beschwerde 


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der Beschwerdeführerin vom 31. Oktober 2019 hat, kommt sie einer ver-
späteten Beschwerde gleich; darauf ist nicht einzutreten. 
1.2.
In formeller Hinsicht beantragt die Beschwerdeführerin die Vereinigung 
der Verfahren R 19 91 und R 19 92, da die beiden Verfahren stark mitein-
ander verbunden seien und der Quartierplan nicht ohne Änderung der 
Baulinien genehmigt werden könne. Gemäss Art. 6 lit. a VRG kann die 
zuständige Behörde im Interesse einer zweckmässigen Erledigung die 
Verfahren bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand 
vereinigen. Die im Verfahren R 19 91 angefochtene Änderung der Bauli-
nien gemäss Baulinienplan E._____ vom 12. Oktober 2018 geht über das 
Gebiet des im vorliegenden Verfahren angefochtenen Quartierplans 
E._____ hinaus. Die Streitgegenstände der Verfahren R 19 91 und R 19 
92 sind somit nicht identisch, weshalb das Gesuch um Verfahrensvereini-
gung abzuweisen ist. Die beiden Verfahren werden jedoch zeitlich koordi-
niert und am gleichen Tag zusammen eröffnet (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 2C_1125/2013 vom 25. September 2014 E.1.3), womit der be-
schwerdeführerische Antrag auf Sistierung des Verfahrens R 19 92 bis 
zum Entscheid im Verfahren R 19 91 obsolet geworden ist. Zudem wurden 
die Akten aus dem Verfahren R 19 91 im vorliegenden Verfahren beige-
zogen.
2.
Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob der Quartierplan E._____ zu 
Recht genehmigt wurde. 
2.1.1.
Gemäss Art. 53 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) sowie Art. 16 ff. der Raumplanungsver-
ordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) ist für die Ein-
leitung und Durchführung sowie für den Erlass und Änderungen der Quar-
tierplanung der Gemeindevorstand – d.h. in B._____ der Stadtrat – zu-
ständig (vgl. auch VGU R 15 26 vom 25. August 2015 E.4b). Der Quartier-
plan regelt im Rahmen der Grundordnung – bestehend aus dem Bauge-


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setz, dem Zonenplan, dem Generellen Gestaltungsplan und dem Generel-
len Erschliessungsplan (vgl. Art. 22 Abs. 2 KRG) – die Gestaltung und Er-
schliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebie-
ten der Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 KRG). Er besteht aus den Quar-
tierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungs-
plan und dem Quartiererschliessungsplan (Art. 51 Abs. 2 KRG).
2.1.2. 
Soweit den Behörden bei der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer 
Aufgaben, worunter auch die Erarbeitung von Quartierplänen fällt (vgl. 
Art. 1 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] i.V.m. Art. 51 KRG), 
Handlungsspielräume zustehen (vgl. zur Autonomie der bündnerischen 
Gemeinden im Planungs- und Baurecht: Urteile des Bundesgerichts 
1C_289/2019 
und 
1C_293/2019 
vom 
16. Januar 
2020 
E.2.1, 
1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E.2.4), wägen sie die Interessen gegen-
einander ab (Art. 3 Abs. 1 RPV; AEMISEGGER/KISSLING, in: AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungs-
planung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungspla-
nung, Rz. 10). Die Planungsgrundsätze nach Art. 3 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG; SR 700) dienen dabei – zusammen mit den 
Zielen nach Art. 1 RPG – als Anleitung und Massstab (vgl. auch Art. 2 
Abs. 1 lit. c RPV). Das Ergebnis der Abwägung ist nachvollziehbar zu be-
gründen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkung zur Nutzungspla-
nung, Rz. 12; vgl. Art. 3 Abs. 2 RPV). Darüber hinaus gilt es zu beachten, 
dass Nutzungspläne – worunter auch Quartierpläne fallen – die zulässige 
Nutzung des Bodens in einer für die Grundeigentümer verbindlichen 
Weise ordnen (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 17; vgl. Art. 14 Abs. 1 
i.V.m. Art. 21 Abs. 1 RPG). Über die Regelung der zulässigen Bodennut-
zung haben Nutzungspläne einen unmittelbaren Einfluss auf die rechtliche 
Situation der Grundeigentümer. Sie konkretisieren den Inhalt des Eigen-
tumsrechts und beschränken die damit verbundene zulässige Nutzung 
(Einschränkung der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesverfas-


- 13 -
sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Insoweit ha-
ben sie sich auf eine gesetzliche Grundlage zu stützen, sie müssen durch 
ein öffentliches Interesse oder den Schutz von Grundrechten Dritter ge-
rechtfertigt sein und sich als verhältnismässig erweisen (JEANNE-
RAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 41; Art. 36 BV).
2.2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 und 3 lit. b RPG gewährleistet das kantonale Recht 
die volle Überprüfung von Verfügungen und Nutzungsplänen, die sich auf 
das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestim-
mungen (mit raumplanerischen Zügen) stützen (vgl. BGE 146 II 367 
E.3.2.1, 109 Ib 121 E.5; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_682/2017 
vom 11. September 2018 E.6.1 f. m.H.a. BGE 118 Ib 26 E.4b). Dennoch 
hat die Beschwerdeinstanz im Auge zu behalten, dass sie Rechtsmittel- 
und nicht Planungsinstanz ist; sie darf und muss sich daher – trotz voller 
Kognition nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – zurückhalten, wenn es um lokale 
Angelegenheiten geht (Urteil des Bundesgerichts 1C_420/2015 vom 
22. April 2016 E.3.4 m.H.a. BGE 127 II 238 E.3b/aa). Diese Zurückhaltung 
bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Ge-
meindeautonomie darf allerdings nicht so weit gehen, dass sich die 
Rechtsmittelbehörde auf eine Willkürprüfung beschränkt (BGE 145 I 52 
E.3.6). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung überschreitet die 
Gemeinde ihren Handlungsspielraum namentlich auch dann, wenn sie 
sich von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen 
leiten lässt, die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit 
verletzt oder das übergeordnete Gesetzesrecht missachtet (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. August 2020 E.5.3 m.H.a. BGE 
145 I 52 E.3.6). 
3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst die fehlende Genehmigung der 
Baulinien durch die Regierung. Nachdem die Regierung die Änderung der 
Baulinien an der Kantonsstrasse ([…]) mit Beschluss vom 17., mitgeteilt 
am 19. Dezember 2019, genehmigt hat, erweist sich diese Rüge als ge-


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genstandslos, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist. Soweit die Be-
schwerdeführerin im Übrigen geltend macht, es sei das Verfahren betref-
fend Regelung des Verkehrsproblems im E._____ abzuschliessen, bevor 
überhaupt über die Genehmigung des Quartierplans und der Baulinien 
entschieden werden könne, ist auf die Ausführungen im VGU R 19 91 vom 
10. November 2021 E.4.1 f. zu verweisen. 
4.1.
Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, dass sich das umstrittene 
Gestaltungsprojekt (Richtprojekt) im Quartierplan im Bereich Ost auf den 
Parzellen Z.4._____ und Z.3._____ befinde, welche der Wohnzone W5 
zugeordnet würden und an die Zentrumszone Altstadt ZA1 grenzten. Die 
beiden angrenzenden Zonen höben sich hinsichtlich Gestaltung und Nut-
zung voneinander ab. Bei der Wohnzone W5 handle es sich grundsätzlich 
um eine Wohnzone und es sei nur das sogenannte stille Gewerbe (nicht 
störende Betriebe) gemäss Art. 44 des Baugesetzes der Stadt B._____ 
(BauG) zugelassen. Diese Wohnnutzung stehe in Konflikt mit der heutigen 
Nutzung des E._____, welches von grösseren Wirtshäusern dominiert 
werde und (auch in der Nacht) zahlreiche Gäste anziehe. Um Konflikte zu 
vermeiden, müsste der Quartierplan entsprechende Nutzungsvorschriften 
vorsehen, damit ein sanfter Übergang zwischen Wohnnutzung und 
E._____ entstehe. Andernfalls dürfte die Gefahr bestehen, dass das Ge-
biet nachhaltig verändert werde und es zu einer Entleerung des E._____ 
komme. 
4.2.
Die Beschwerdegegnerinnen halten im Wesentlichen fest, es sei nichts 
Aussergewöhnliches, dass Zonen mit verschiedenen Nutzungen aneinan-
dergrenzten. Solche in aller Regel unproblematischen Situationen fänden 
sich auf dem gesamten Stadtgebiet. Vorliegend gälten von der Grundord-
nung her, d.h. angesichts des Zonenplans und des Baugesetzes, für die 
Zentrumszone ZA1 und die Wohnzone W5 vergleichbare Voraussetzun-
gen betreffend die Nutzung. Es seien keine Nutzungskonflikte ersichtlich. 


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Auch die Beigeladene erachtet die Rüge der Beschwerdeführerin hinsicht-
lich angeblicher Nutzungskonflikte als nicht nachvollziehbar. Der Quartier-
planperimeter liege vollumfänglich in der Wohnzone W5 mit Empfindlich-
keitsstufe (ES) II/III und überlagertem GÜP-E._____. Die von der Kantons-
strasse sowie der angrenzenden Ausgangsmeile in der östlich angrenzen-
den Zentrumszone Altstadt ZA1 ausgehende Lärmproblematik sei bereits 
mittels ES-Aufstufung im Zonenplan zweckmässig gelöst.
4.3.
Zwar trifft es zu, dass die Zentrumszone Altstadt ZA1 für das Wohnen und 
für nicht störende und mässig störende Betriebe vorgesehen ist (Art. 41 
Abs. 1 BauG; ES III [Art. 57 BauG]), während die daran angrenzende 
Wohnzone W5 im Quartierplangebiet hauptsächlich für Wohnbauten be-
stimmt ist (Art. 44 Abs. 1 Satz 1 BauG; ES II [Art. 57 BauG]). Gemäss Zo-
nenplan gilt der Abschnitt entlang der H._____-strasse (Kantonsstrasse) 
allerdings als lärmvorbelastetes Gebiet mit Aufstufung in die nächsthöhere 
Empfindlichkeitsstufe (ES III; vgl. Zonenplanausschnitt, beschwerdegeg-
nerische Akten [Bg-act.] 3). Für dieses Gebiet findet die Vorschrift zur mi-
nimalen Wohnnutzung keine Anwendung (vgl. Art. 44 Abs. 1 Satz 2 
BauG). Zusammen mit der ES-Aufstufung führt dies dazu, dass hinsicht-
lich der Nutzung für die Zentrumszone Altstadt ZA1 und die daran angren-
zende Wohnzone W5 im Quartierplangebiet vergleichbare Voraussetzun-
gen gelten; dem bestehenden Lärmkonflikt wird damit zweckmässig Rech-
nung getragen. Mit der Beigeladenen gilt es zudem festzuhalten, dass die 
Nutzer in dem auf ES III aufgestuften Bereich im Quartierplangebiet wis-
sen, welche Immissionen sie tolerieren müssen, und sie können und müs-
sen ihre konkreten Nutzungsabsichten darauf ausrichten. Inwiefern es bei 
dieser Ausgangslage zu einer Entleerung bzw. einer dauerhaften Verän-
derung des Charakters des E._____ kommen sollte, ist nach Auffassung 
des streitberufenen Gerichts nicht ersichtlich. Die Stadt B._____ hat ihr 
Planungsermessen nicht überschritten, indem sie für das Quartierplange-


- 16 -
biet entlang der H._____-strasse nicht etwa die gewerbliche Nutzung vor-
geschrieben hat (vgl. Replik S. 3).
5.1.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine Missachtung der Grundordnung. 
Den Quartierplanvorschriften lasse sich nicht entnehmen, wo die Haupt-
fassade des Gebäudes E1 zu stehen habe. Damit kämen gegenüber ihrer 
Parzelle Z.1._____ die seitlichen oder vorderen Grenzabstände von 7 
oder 13 Metern gemäss Art. 57 BauG zur Anwendung (je nach Ausgestal-
tung der Baute). Das Baufenster E1 unterschreite die Grenzabstände ge-
genüber der Parzelle Z.1._____, welche gemäss Art. 88 Abs. 5 BauG ein-
zuhalten seien, bzw. die Einhaltung der Grenzabstände sei mangels ver-
masster Baubereiche mit den Baufenstern nicht überprüfbar; der Quartier-
plan sei anzupassen.
5.2.
Demgegenüber sind die Beschwerdegegnerinnen der Auffassung, dass 
die im Plan vermassten Baufenster den seitlichen Grenzabstand von 
7 Metern gegenüber dem beschwerdeführerischen Grundstück ohne Wei-
teres einhielten. 
Auch die Beigeladene hält fest, dass der Grenzabstand zwischen der Pa-
rzelle Z.1._____ und der nächstgelegenen Ecke des Baufeldes E1 den im 
Zonenschema (Art. 57 BauG) definierten seitlichen Grenzabstand von 
7 Metern einhalte. 
5.3.
Wie die Beigeladene zu Recht festhält, können die konkreten Masse – in 
casu der Grenzabstand des Baufensters E1 gegenüber der Par-
zelle Z.1._____ – mit genügend hoher Genauigkeit aus den Plänen her-
ausgemessen werden. So ergibt sich aus dem Quartier-Gestaltungsplan 
V3 1:500 vom 10. September 2018, dass der Grenzabstand zwischen der 
Parzelle Z.1._____ und der nächstgelegenen Ecke des Baufensters E1 
den seitlichen Grenzabstand von 7 Metern einhält (vgl. Bg-act. 12.3 sowie 
Art. 88 Abs. 5 i.V.m. Art. 57 und Art. 64 Abs. 1 BauG). Dass der vordere 
Grenzabstand von 13 Metern zwischen der Parzelle Z.1._____ und der 


- 17 -
nächstgelegenen Ecke des Baufensters E1 nicht eingehalten ist (vgl. 
Art. 88 Abs. 5 i.V.m. Art. 57 und Art. 64 Abs. 1 BauG), steht der Genehmi-
gung des Quartierplans nicht entgegen, da die östliche Seite des Baufens-
ters E1 im Quartierplan nicht als Hauptfassade festgelegt wurde (vgl. zur 
Ermittlung des vorderen Grenzabstandes: Art. 64 Abs. 2 BauG sowie VGU 
R 18 25 vom 12. April 2019 E.4.3). 
6.1.
Weiter macht die Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 73 Abs. 1 KRG gel-
tend, der auf der Parzelle Z.4._____ (Baufenster E1 und E2) geplante 
Wohnblock von einer Gesamtlänge von geschätzt rund 28 Metern und ei-
ner Höhe von 16.57 Metern wirke zwischen den kleinen und alten 
E._____-Häusern wie ein massiver und übergrosser Fremdkörper, wel-
cher über die umliegenden Dächer hinausrage. Zudem sei nicht ersicht-
lich, inwiefern die projektierte Dachkonstruktion des Gebäudes E1 als 
Mischform eines Flach- und Mansardendachs inmitten der bestehenden 
Giebeldächer den Gestaltungsregeln des E._____ folge. Vielmehr wirke 
die Dachkonstruktion befremdlich und unpassend in der Umgebungsstruk-
tur. Ausserdem sei nicht nachvollziehbar, weshalb das Gebäude im Bau-
fenster E2 mit einem völlig quartierfremden Flachdach ausgestaltet wer-
den solle. Die beschriebenen Gebäude E1 und E2 im Bereich Ost seien 
sowohl in Bezug auf den Umfang als auch auf die Gestaltung anzupassen. 
Durch das Richtprojekt wirke der Quartierplan in sich widersprüchlich und 
er könne insbesondere aufgrund des Gestaltungsplanes nicht genehmigt 
werden. 
6.2.
Dem halten die Beschwerdegegnerinnen im Wesentlichen entgegen, dass 
beim städtebaulichen Entwurf einem adäquaten Übergang vom E._____ 
stadtauswärts zu den neueren Stadtteilen besondere Beachtung ein-
geräumt worden sei, indem Gestaltungselemente des E._____ übernom-
men würden, ohne dabei die Nutzungsmöglichkeit der Grundordnung ein-
zuschränken. Zu diesen Gestaltungselementen gehörten die Körnung mit 
der Aufteilung in zwei Baukörper, die Staffelung der Höhe (vgl. Gestal-


- 18 -
tungsplan V3 und Art. 18 Abs. 2 der Quartierplanvorschriften [QPV]), die 
Gestaltung der Fassade als verputzte Lochfassade in Massivbauweise 
und in muraler Erscheinung (Art. 18 Abs. 1 QPV) sowie die Dachform mit 
Dachschrägen und gegebenenfalls mit Lukarnen (Art. 18 Abs. 3 und 4 
QPV). Im Richtprojekt werde zudem aufgezeigt, wie die städtebauliche 
Weiterentwicklung der Strassenbebauung E._____ umgesetzt werden 
solle. Besondere Beachtung fänden dabei die gassenbildenden Fassaden, 
die Platzabfolge, der räumliche Bezug zur I._____ und zum G._____-platz, 
die Gebäudehöhe und die Dachgestaltung (sh. NV3 Planungsbericht, 
S. 6). Aus all diesen Gründen werde die gesetzliche Vorgabe einer guten 
Gesamtwirkung vom Quartierplan insbesondere im Bereich Ost übertrof-
fen. Ein Verstoss gegen die Ästhetikvorschriften sei nicht ersichtlich. 
Auch die Beigeladene erachtet die Rüge der angeblichen Gefährdung des 
Ortsbildes als unbegründet. Das Richtprojekt sei nicht verbindlich (Art. 3 
Abs. 2 QPV), weshalb dieses nicht zum Gegenstand des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens gemacht werden könne. Betrachte man die ortsbau-
liche Körnung im vorliegend massgebenden Bereich, könne nicht ansatz-
weise davon gesprochen werden, dass die vorgesehenen Gebäudegrund-
flächen in den Baufeldern E1 und E2 aus ästhetischen Gründen unzuläs-
sig wären. Schliesslich werde weder dargetan noch sei ersichtlich, wes-
halb die verbindlichen Vorgaben betreffend Dachgestaltung in Art. 18 QPV 
gegen die Regelung von Art. 73 Abs. 1 KRG verstossen sollten. 
6.3.1.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach 
den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der 
Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Mit 
dem positiven Gestaltungsziel der "guten Gesamtwirkung" soll die Basis 
für die Erhaltung und Förderung einer "guten Architektur" geschaffen wer-
den, welche u.a. auch neue Formen in alten Strukturen ermöglicht. Wie 
sich schon aus dem Wort "Gesamtwirkung" ergibt, steht das positive Ge-
samtergebnis im Vordergrund. Die geplante Baute soll in einem gewissen 


- 19 -
Einklang mit der Umgebung stehen. Es geht um den Gesamteindruck des 
Orts- und Quartierbildes, um Rücksichtnahme auf prägende Elemente in 
der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des Ganzen, um die Qua-
lität des Gesamtbildes. Mit dem Wort „gut“ wird zum Ausdruck gebracht, 
dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der General-
klausel nicht allzu hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall 
wäre, wenn eine "optimale" Gesamtwirkung verlangt würde (zum Ganzen 
Botschaft zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343; VGU R 12 22 
vom 10. Juli 2012 E.4b m.w.H.).
6.3.1.2. Bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe, so auch der 
Anwendung von Art. 73 Abs. 1 KRG ("gute Gesamtwirkung"; vgl. VGU R 
11 50 vom 16. August 2011 E.5a), steht den kommunalen Behörden 
gemäss Rechtsprechung und Lehre namentlich dann ein Beurteilungs- 
bzw. Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die 
lokale Umstände betreffen, mit denen diese Behörden vertraut sind (vgl. 
BGE 145 I 52 E.3.6 m.w.H.). Wie bereits erwähnt, darf die Zurückhaltung 
bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der 
Gemeindeautonomie allerdings nicht so weit gehen, dass sich die 
Rechtsmittelbehörde auf eine Willkürprüfung beschränkt (BGE 145 I 52 
E.3.6). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung überschreitet die 
Gemeinde ihren Handlungsspielraum namentlich auch dann, wenn sie 
sich von unsachlichen, dem Zweck der Regelung fremden Erwägungen 
leiten lässt, die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit 
verletzt oder das übergeordnete Gesetzesrecht missachtet (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. August 2020 E.5.3 m.H.a. BGE 
145 I 52 E.3.6; vgl. zum Ganzen vorstehende Erwägung 2.2).
6.3.2.1. Gestützt auf Art. 73 Abs. 1 KRG rügt die Beschwerdeführerin vorliegend 
sowohl den Umfang (Gesamtlänge und Höhe) als auch die Gestaltung 
(Dachform) der Gebäude E1 und E2 (Richtprojekt) im Bereich Ost (Par-


- 20 -
zelle Z.4._____). Mit Bezug auf den Baubereich E ist dem (nicht verbindli-
chen [vgl. Art. 3 QPV]) Planungsbericht NV3 vom 18. Juni 2018 zu ent-
nehmen, dass die gassenbildenden Fassaden, die Platzabfolge aus dem 
E._____ heraus, der räumliche Bezug zur I._____ und zum G._____-platz, 
die Gebäudehöhe und die Dachgestaltung im Richtprojekt besondere Be-
achtung gefunden hätten. So seien zwei voneinander abgetrennte Kuben, 
die einen Platz zwischen I._____ und Baufenster E1 sowie einen Ab-
schluss des G._____-platzes bildeten, entstanden (vgl. Bg-act. 12.9 S. 6). 
Dem (nicht verbindlichen [vgl. Art. 3 QPV]) Richtprojekt NV1 vom 28. Mai 
2018 ist zu entnehmen, dass beim Grundstück des Parkplatzes (Parzel-
len Z.4._____ und Z.5._____) eine eigentliche Stadtreparatur vorgenom-
men werden solle. Diese schliesse, den – zeitgemäss umgesetzt – Gestal-
tungsregeln des E._____ folgend, die Lücke zwischen E._____ und alter 
I._____ (vgl. Bg-act. 12.8 S. 4). Die Planung sehe zwei dem Bestand im 
E._____ ähnlich grosse Volumen vor, die die Massstäblichkeit innerhalb 
des Quartiers weiterführten und auf die Wohnüberbauungen K._____ und 
L._____ reagierten. Während der an der M._____-strasse liegende 
Baukörper sich in der Höhe unterordne und den Platz und das anschlies-
sende Wohnviertel räumlich abschliesse, führe das Volumen am E._____ 
die Enge und Dichte stadtauswärts weiter […]. Das Volumen sei in den 
Geschossen strukturiert: Das Erdgeschoss sei überhöht, die beiden obers-
ten Geschosse seien in der Formensprache als Dach ausformuliert, die 
Traufkante werde von den bestehenden Bauten her weitergeführt. Diese 
Teilung werde dazu genutzt, die maximale Ausnutzung zu erreichen, ohne 
dass der Bau dadurch architektonisch und volumetrisch die kleineren Alt-
bauten dominiere (vgl. Bg-act. 12.8 S. 39). Art. 18 QPV bestimmt schliess-
lich mit Bezug auf den Baubereich E verbindlich was folgt (vgl. Bg-
act. 12.1): 
"Im Baubereich E erfolgt der städtebauliche Übergang von der Altstadt mit 
dem E._____ zum Umstrukturierungsgebiet des Quartierplans. Die Gestal-
tung der Fassade ist als verputzte Lochfassade in Massivbauweise in muraler 
Erscheinung vorzunehmen.


- 21 -
Das Gebäude des Baufensters E1 muss das Gebäude des Baufensters E2 
um ein Geschoss überragen.
Die Dachgestaltung im Baufenster E1 setzt sich von der Hauptfassade ab und 
erstreckt sich über zwei Geschosse. Die Dachform muss den Altstadtdachfor-
men angepasst sein, d.h. mit Dachschrägen und gegebenenfalls mit Lukarnen 
(vgl. Richtprojekt). Eine Dachterrasse ist nicht zulässig. 
Die Dachgestaltung im Baufenster E2 setzt sich von der Hauptfassade ab und 
erstreckt sich über ein Geschoss. Die Dachform muss den Altstadtdachfor-
men angepasst sein, d.h. mit Dachschrägen und gegebenenfalls mit Lukarnen 
(vgl. Richtprojekt). Die Dachfläche des Baufensters E2 ist als Flachdach aus-
zubilden und eine teilweise Nutzung als Terrasse ist erwünscht."
6.3.2.2. Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin monierten Gesamtlänge des 
auf der Parzelle Z.4._____ geplanten Wohnblocks gilt es festzuhalten, 
dass das Baufenster E2 gegenüber dem Baufenster E1 um rund 15 Meter 
zurückspringt (Körnung); das an der H._____-strasse platzierte Baufens-
ter E1 weist eine Länge von lediglich rund 15 Metern auf (vgl. Länge des 
Baufensters E1 entlang der H._____-strasse, Bg-act. 12.3). Was die Höhe 
des auf der Parzelle Z.4._____ geplanten Wohnblocks anbelangt, trifft es 
zwar zu, dass dieser die angrenzende Liegenschaft der Beschwerdefüh-
rerin überragen könnte, zumal in der Wohnzone W5 eine Gebäudehöhe 
von bis zu 17 Metern zulässig ist (vgl. Art. 57 BauG), während die Liegen-
schaft der Beschwerdeführerin eine Höhe von rund 12.5 Metern aufweist 
(vgl. Bg-act. 12.8 S. 48). Die Ausnutzung der maximalen Baumasse ent-
spricht allerdings grundsätzlich einem öffentlichen Interesse, da die 
schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Sied-
lungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen 
zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen 
Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse ver-
langt, muss diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche In-
teressen gerechtfertigt werden (BGE 145 I 52 E.4.4 m.w.H.). Letzteres ist 
vorliegend nicht der Fall. Zum einen finden sich auch im E._____ Häuser, 
welche eine Höhe von mehr als 16 Metern aufweisen (vgl. etwa Bg-
act. 12.8 S. 52 f.). So wird denn auch im Richtprojekt NV1 vom 28. Mai 
2018 festgehalten, dass die Planung zwei dem Bestand im E._____ ähn-
lich grosse Volumen vorsehe, die die Massstäblichkeit innerhalb des Quar-


- 22 -
tiers weiterführten und auf die Wohnüberbauungen K._____ und L._____ 
reagierten (vgl. Bg-act. 12.8 S. 39 sowie vorstehende Erwägung 6.3.2.1). 
Darüber hinaus nimmt der Quartierplan mit der Festlegung der Bauberei-
che (Körnung), den Vorschriften hinsichtlich der Staffelung der Gebäu-
dehöhe in den Baubereichen E1 und E2, der Gestaltung der Fassade als 
verputzte Lochfassade in Massivbauweise in muraler Erscheinung und der 
an die Altstadtdachformen angepassten Dachgestaltung (vgl. dazu Art. 18 
QPV) hinreichend Rücksicht auf prägende Elemente in der Umgebung 
(vgl. dazu auch vorstehende Erwägung 6.3.2.1 bzw. den Planungsbericht 
NV3 vom 18. Juni 2018 [Bg-act. 12.9 S. 6], das Richtprojekt NV1 vom 
28. Mai 2018 [Bg-act. 12.8 S. 4 und 39] sowie die Ausführungen der Be-
schwerdegegnerinnen auf S. 3 des Augenscheinprotokolls). Soweit die 
Beschwerdeführerin geltend macht, es sei nicht ersichtlich, inwiefern die 
projektierte Dachkonstruktion des Gebäudes E1 als Mischform eines 
Flach- und Mansardendachs inmitten der bestehenden Giebeldächer den 
Gestaltungsregeln des E._____ folge, gilt es darauf hinzuweisen, dass das 
Richtprojekt NV1 vom 28. Mai 2018 nicht verbindlich ist (vgl. Art. 3 QPV); 
die Quartierplanvorschriften verweisen lediglich hinsichtlich der Dach-
schrägen und der Lukarnen vergleichsweise auf das Richtprojekt (vgl. vor-
stehende Erwägung 6.3.2.1). Zudem ist die Vorschrift, wonach die Dach-
fläche des Gebäudes E2 als Flachdach auszubilden ist, entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin nicht völlig quartierfremd: Abgesehen da-
von, dass das Dach des Gebäudes E2 ebenfalls Dachschrägen und gege-
benenfalls Lukarnen aufweisen muss (vgl. Art. 18 QPV), wird mit dem Bau-
fenster E2, welches an der M._____-strasse liegt und gegenüber dem 
Baufenster E1 um rund 15 Meter zurückspringt, das anschliessende 
Wohnviertel räumlich abgeschlossen bzw. auf die Wohnüberbauungen 
K._____ und L._____, welche Flachdächer aufweisen, reagiert (vgl. Bg-
act. 12.8 S. 39). Insgesamt kann somit von einem adäquaten Übergang 
vom E._____ stadtauswärts zu den neueren Stadtteilen bzw. einer "guten 
Gesamtwirkung" i.S.v. Art. 73 Abs. 1 KRG ausgegangen werden; die Stadt 


- 23 -
B._____ hat ihren Ermessensspielraum jedenfalls nicht überschritten, 
weshalb der Quartierplan auch insofern nicht zu beanstanden ist.
7.1.
Gestützt auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz macht die Beschwerde-
führerin zudem geltend, dass der Wohnblock E1 auch weiter westlich rea-
lisiert werden könnte. Auf diese Weise könnten die Einschränkungen für 
sie um ein Vielfaches verringert werden. Die Einwirkung auf die unbe-
wohnte I._____ wäre von weit geringerem Umfang. Im Sinne der Verhält-
nismässigkeit sei eine alternative Platzierung des Gebäudes E1 zu prüfen. 
7.2.
Hierzu halten die Beschwerdegegnerinnen fest, dass der Platzierung des 
Gebäudes E1 eine vertiefte städtebauliche Auseinandersetzung voraus-
gegangen sei und der gesetzliche Grenzabstand gegenüber den Grunds-
tücken der Beschwerdeführerin und die zulässige Gebäudehöhe einzuhal-
ten seien. Zur H._____-strasse hin stehe das Gebäude der Beschwerde-
führerin direkt auf der Grenze. Mit dem geplanten Neubau im Baufenster 
E1 werde die Gebäudeflucht annähernd (mit einem kleinen Rücksprung) 
übernommen. Ortsbauliche Interessen sowie das Interesse der Realisier-
barkeit der in der Grundordnung vorgesehenen baulichen Dichte seien 
berücksichtigt. Der Abstand des Baufensters E2 zur Grenze betrage 10 
Meter und mehr. Dazu komme, dass das Gebäude des Baufensters E2 
gegenüber jenem im Baufenster E1 um ein Geschoss tiefer ausgestaltet 
werde (vgl. V3 Gestaltungsplan und Art. 18 Abs. 2 QPV). Die danach noch 
verbleibenden Einschränkungen habe die Nachbarin eines zonen- und 
baugesetzkonform überbauten Grundstückes hinzunehmen.
Auch die Beigeladene ist der Ansicht, dass der Quartierplan eine sorgfäl-
tige, optimal auf die Umgebung abgestimmte Setzung von Bauvolumen 
definiere, bestimmt durch Baufenster und maximale Höhen. Damit erweise 
sich die Planung als zweckmässig, jedenfalls aber habe der Stadtrat damit 
das ihm zustehende Planungsermessen nicht überschritten. 


- 24 -
7.3.
Hinsichtlich der Platzierung des Gebäudes E1 bzw. der Ausgestaltung des 
Baubereichs E ist dem Planungsbericht NV3 vom 18. Juni 2018 zu ent-
nehmen, dass dabei insbesondere die gassenbildenden Fassaden, die 
Platzabfolge aus dem E._____ heraus sowie der räumliche Bezug zur 
I._____ und zum G._____-platz besondere Beachtung gefunden hätten. 
So seien zwei voneinander abgetrennte Kuben, die einen Platz zwischen 
I._____ und Baufenster E1 sowie einen Abschluss des G._____-platzes 
bildeten, entstanden (vgl. Bg-act. 12.9 S. 6). Diese städtebaulichen Über-
legungen stehen dem Antrag der Beschwerdeführerin, den Wohnblock 
bzw. das Baufenster E1 weiter westlich zu realisieren, allesamt entgegen. 
Wenngleich die Einwirkungen des Wohnblocks E1 auf die I._____ von weit 
geringerem Umfang wären als die Einwirkungen desselben auf die Be-
schwerdeführerin, so vermag das Interesse der Beschwerdeführerin an 
möglichst viel Freiraum um ihre Liegenschaft das öffentliche Interesse an 
einer sorgfältigen, optimal auf die Umgebung abgestimmte Setzung von 
Bauvolumen (vgl. dazu den Planungsbericht NV3 vom 18. Juni 2018 [Bg-
act. 12.9 S. 6] sowie das Richtprojekt NV1 vom 28. Mai 2018 [Bg-act. 12.8 
S. 4], wonach beim Grundstück des Parkplatzes [Parzellen Z.4._____ und 
Z.5._____] eine eigentliche Stadtreparatur vorgenommen werden solle) 
nicht zu überwiegen. Auch mit der Platzierung des Gebäudes E1 hat die 
Stadt B._____ ihr Planungsermessen somit nicht überschritten.
8.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde der Beschwerdeführerin somit 
als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 
9.1.
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten des Verfahrens zu tragen. Vorliegend rechtfertigt es sich, die Ver-
fahrenskosten im Umfang von 90 % der unterliegenden Beschwerdefüh-
rerin und im Umfang von 10 % D._____, auf dessen Eingabe nicht einge-
treten werden konnte (vgl. vorstehende Erwägung 1.1.2), aufzuerlegen. 
Die Staatsgebühr wird gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- 
festgesetzt.


- 25 -
9.2.
Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel auch 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend reichte der 
Rechtsvertreter der Beigeladenen trotz entsprechender Aufforderung 
keine Kostennote ein, weshalb die aussergerichtliche Entschädigung 
gestützt auf Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 der Verordnung über die Bemessung 
des 
Honorars 
der 
Rechtsanwältinnen 
und 
Rechtsanwälte 
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) nach richterlichem Ermessen 
pauschal auf CHF 3'000.-- festgelegt wird (exkl. MWST [UID-
Registernummer]; vgl. dazu PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführerin 
hat der Beigeladenen somit eine Parteientschädigung von CHF 3'000.-- 
auszurichten. D._____ einen Kostenanteil aufzuerlegen rechtfertigt sich 
dabei nicht, zumal der Beigeladenen durch dessen Eingaben kein 
nennenswerter 
Aufwand 
entstanden 
sein 
dürfte. 
Den 
Beschwerdegegnerinnen sowie der Regierung des Kantons Graubünden 
steht demgegenüber keine aussergerichtliche Entschädigung zu (vgl. 
Art. 78 Abs. 2 VRG).


- 26 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
733.00
zusammen
CHF
4'733.00
gehen im Umfang von 90 % zulasten der A._____ und im Umfang von 10 % 
zulasten von D._____.
3.
Die A._____ hat die C._____ aussergerichtlich mit CHF 3'000.-- (pau-
schal, exkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]