gr_gerichte · R 2007 39 · 2007-09-26 · de
Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

Quartierplan | Planung

R 07 39/R 07 40
4. Kammer
URTEIL
vom 26. September 2007
in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen
betreffend Quartierplan
1.
Am 23. Mai 2006 reichte … als Eigentümer der sich in der Wohnzone W05
befindenden Liegenschaften Parzellen Nr. 1490 und 1491 beim Bauamt der
Gemeinde … einen Entwurf für den Quartierplan „…“ ein. Dieser erstreckt sich
über die weitgehend noch unüberbaute Parzelle Nr. 1490 und die Parzelle Nr.
1491, auf welcher das Chalet … steht. Dieser Quartierplanentwurf enthält als
rechtsverbindliche Mittel die Quartierplanvorschriften, den Plan alter
Besitzstand 1:9’500, den Plan Neuzuteilung 1:500, den Gestaltungsplan
1:500 und den Erschliessungsplan 1:500 sowie als informative Mittel die
Grundbuchauszüge alter Bestand und ein Richtplanprojekt Erdgeschoss.
Nach Überprüfung des Dossiers durch das Bauamt und nachfolgend durch
die Baukommission beschloss der Gemeindevorstand am 19. Juni 2006, den
Quartierplanentwurf für die öffentliche Auflage freizugeben. Diese erfolgte in
der Zeit vom 10. - 31. Juli 2006. Dagegen gingen vier Einsprachen ein, u.a.
von den im Rubrum namentlich aufgeführten, heutigen Beschwerdeführern.
… (Eigentümer der Nachbarliegenschaft Parzelle Nr. 1494) beantragte die
Nichtgenehmigung des Quartierplans; eventualiter die Reduktion des auf
Parzelle Nr. 1491 vorgesehenen Baufeld auf den Umfang der bereits
bestehenden Baute; subeventualiter sei festzuhalten, dass bei einer weiteren
Überbauung von Parzelle Nr. 1491 gegenüber Parzelle Nr. 1494 die
Vorschriften des Baugesetzes inkl. jener über die Gebäude- und
Grenzabstände
unter
Berücksichtigung
der
Mehrlängenzuschläge
eingehalten werden müssten. Weiter sei festzuhalten, dass jede Überbauung
innerhalb des auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehenen Baufeldes, welche zu einer
Erhöhung der Gebäudelänge der bestehenden Baute führe, oder die im
Baugesetz vorgeschriebenen Gebäudeabstände innerhalb des Baufeldes

oder gegenüber den Nachbarparzellen nicht einhalte, ausgeschlossen wäre.
Der aufgelegte Quartierplan verstosse zufolge Nichteinhaltung der Grenz- und
Gebäudeabstände
gegenüber
den
nicht
ins
Quartierplanverfahren
involvierten Nachbargrundstücken gegen klare Bauvorschriften. Ein weiterer
Verstoss betreffe die unzulässige Abweichung von der Regelbauweise,
sodass
insoweit
auch
eine
Verletzung
des
kantonalen
Raumplanungsgesetzes zu verzeichnen sei.
… und … (Stockwerkeigentümer in der benachbarten Liegenschaft Parzelle
Nr. 1492) liessen ebenfalls die Nichtgenehmigung des Quartierplans
beantragen; eventuell sei der Plan zur Überarbeitung zurückzuweisen, damit
ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden könne. Sie rügten im
Wesentlichen
die
Verletzung
von
nachbarschützenden
Baugesetzvorschriften,
insbesondere
jene
über
den
Grenz-
und
Gebäudeabstand sowie die Gebäudelänge. Ausserdem bemängelten sie die
fehlende Einordnung des neuen Quartiers in die gewachsene Siedlung und
die Landschaft. Schliesslich laufe das Verfahren auch öffentlichen Interessen
zuwider, werde es doch lediglich dazu verwendet, ein privates Bauprojekt zu
ermöglichen.
Schliesslich
erachten
die
Einsprecherinnen
die
Quartierplanbestimmungen als unvollständig bzw. verwirrend.
In der Folge erhielt … Gelegenheit zu den gegen den Quartierplanentwurf
erhobenen Einsprachen Stellung zu nehmen, was am 25. August 2006 durch
das mit der Ausarbeitung des Quartierplans betraute Planungsbüro geschah.
Dieses legte dar, warum nach seinem Dafürhalten der Quartierplan in allen
Teilen
den
einschlägigen
bau-
und
planungsrechtlichen
Vorgaben
entsprechen würde und deshalb ohne weiteres genehmigt werden könne.
Die Rechtsvertreter der Einsprecher erhielten Gelegenheit, sich zu den
Vorbringen des Planungsbüros zu äussern, wovon beide Rechtsvertreter mit
separaten
Stellungnahmen
denn
auch
Gebrauch
machten.
Ihre
Stellungnahmen wurden dem Quartierplanverfasser zur Kenntnis gebracht,
welcher wiederum mit weiteren Schreiben (datiert vom 20. November 2006)
darauf reagierte. Diese Schreiben wurden den Rechtsvertretern der
Einsprecher erst mit dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 7.
März 2007 zugestellt. Darin hatte sich der Gemeindevorstand mit den gegen
den Quartierplan erhobenen Einwendungen befasst und kam dabei zum

Schluss, dass sämtliche Einsprachen abgewiesen werden müssten. Der
Quartierplan wurde daher genehmigt.
2. a)
Dagegen liessen … und … am 26. April 2007 beim Verwaltungsgericht frist-
und formgerecht Beschwerde (R 07 39) erheben mit den Anträgen, es sei der
angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid aufzuheben (Ziff. 1).
Der Quartierplan „…“ sei in der vorliegenden Ausgestaltung nicht zu
genehmigen; eventualiter sei er zur Überarbeitung und zu neuem Entscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 2). Zur Begründung machten sie
vorweg eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zufolge ungenügender
Auseinandersetzung mit ihren Einwänden im Einspracheverfahren geltend.
Sodann sei ihnen auch die Stellungnahme des Gesuchstellers vom 20.
November 2006 nicht vor dem Entscheid zugestellt worden, weshalb die
Beschwerde bereits aus formellen Gründen gutzuheissen sei. Ferner
brachten sie vor, dass das Quartierplanverfahren nicht gesetzeskonform
abgewickelt worden sei, dass der Quartierplan die gemäss Quartierplan
verfolgten Ziele nicht erreiche, dass die QP-Bestimmungen mehr Fragen
aufwerfen würden, als damit beantwortet werden könnten, wodurch
Rechtsunsicherheit geschaffen würde und dass der QP einzig und allein in
einem privaten Interesse stehe, unter Ausklammerung der öffentlichen
Interessen.
b)
Am 27. April 2007 liess … beim Verwaltungsgericht ebenfalls frist- und
formgerecht Beschwerde (R 07 40) erheben mit folgenden Anträgen:
„1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
2. Der Quartierplan „…“ sei in Bezug auf Parzelle Nr. 1491 nicht zu
genehmigen.
3. Eventualiter sei das auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehene Baufeld auf den
Umfang der bereits bestehenden Baute zu reduzieren.
4. Subeventualiter sei festzuhalten, dass bei einer weiteren Überbauung von
Parzelle Nr. 1491 gegenüber Parzelle Nr. 1494 die Vorschriften des
Baugesetzes inkl. jener über Gebäude- und Grenzabstände unter
Berücksichtigung der Mehrlängenzuschläge einzuhalten sind. Weiter sei
festzuhalten, dass somit jede Überbauung innerhalb des auf Parzelle Nr.
1491 vorgesehenen Baufeldes, die zu einer Erhöhung der Gebäudelänge

der
bestehenden
Baute
führt,
oder
die
die
im
Baugesetz
vorgeschriebenen Gebäudeabstände innerhalb des Baufeldes nicht
einhält, ausgeschlossen ist.“
Zur Begründung rügte er wie bereits im Einspracheverfahren die
Nichteinhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den nicht ins
QP-Verfahren einbezogenen Nachbargrundstücken sowie die seines
Erachtens unzulässigen Abweichungen von der Regelbauweise.
3.
Die Gemeinde … beantragte unter ausführlicher Darlegung und Vertiefung
der
bereits
den
angefochtenen
Entscheiden
zugrunde
liegenden
Überlegungen die Abweisung beider Beschwerden. In formeller Hinsicht
verlangte sie die Vereinigung derselben.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Parteien Gelegenheit die von
ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen.
5.
Mit Verfügung vom 22. August 2007 vereinigte der Instruktionsrichter gestützt
auf Art. 6 lit. a VRG die beiden Beschwerdeverfahren R 07 39 und R 07 40.
6.
Am 26. September 2007 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein durch, an welchem ein Vertreter der Beschwerdeführer 1 mit
ihrem Rechtsanwalt, der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 2, der
Rechtsanwalt
der
Gemeinde
in
Begleitung
eines
Mitgliedes
des
Gemeindevorstandes sowie der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 2 in
Begleitung des die Planunterlagen erarbeitenden Architekten teilnahmen.
Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit geboten, sich im Gemeindehaus
sowie an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet anhand der Pläne
und der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein wie auch auf die weiteren
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die Beschwerdeführer 1 verlangen die Aufhebung der angefochtenen
Planung mit dem formellen Einwand der Verletzung des rechtlichen Gehörs
zufolge nicht ausreichender, weil nur rudimentärer oder gar völlig fehlender
Begründung der von ihnen im Einspracheverfahren vorgebrachten
verfahrensrechtlichen und materiellen Einwände und Überlegungen. Aus
diesem Einwand können sie jedoch nichts zu Gunsten ihres Begehrens
ableiten.
b)
Nach bestätigter Rechtsprechung verlangt der Grundsatz des rechtlichen
Gehörs als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht, dass die Behörde die
Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen
auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der
Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der
Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die
Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines
Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn
gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn
sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten
liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt: Das bedeutet indessen nicht,
dass sich eine Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung
und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken“
(BGE 126 1 102 f. mit Hinweisen). Keine allzu hohen Ansprüche an die
Begründungsdichte dürfen dabei an den Entscheid einer Gemeindebehörde
gestellt werden, welche sich ausschliesslich aus juristischen Laien
zusammensetzt.
c)
Vorliegend hat sich die Gemeinde im angefochtenen Sammelentscheid in
verfahrensrechtlicher Hinsicht ausgehend von den als zutreffend qualifizierten
Ausführungen des mit der Ausarbeitung des privaten Quartierplanes

betrauten Planungsbüros und der von diesem vertretenen Auffassung, dass
es bei einem privaten Quartierplan keiner speziellen Einleitungsphase
und/oder einer separaten Vorankündigung mehr bedürfe (nachstehend 3.a/b)
in sachlich mehr als ausreichender Art und Weise mit den von geltend
gemachten
Einwänden
bezüglich
Grenz-
und
Gebäudeabstände,
Mehrlängenzuschlag und Einpassung ins Dorf- und Landschaftsbild
beschäftigt und dargelegt, weshalb ihres Erachtens die einschlägigen bau-
und planungsrechtlichen Vorschriften eingehalten seien. Insbesondere legte
sie auch dar, dass gegenüber den ausserhalb des Beizugsgebiets
befindlichen Parzellen auch nach dem aufliegenden Quartierplan bzw. den
dazugehörigen Quartierplanvorschriften die im Baugesetz vorgeschriebenen
Abstände eingehalten werden müssten und dass gleichwohl eine Bebauung
innerhalb der ausgeschiedenen Baufelder noch möglich wäre. Zutreffend ist
zwar, dass diese Ausführungen in den Erwägungen zu den Einsprachen der
heutigen Beschwerdeführer nicht noch einmal ausdrücklich wiederholt
worden sind. Dies lässt sich aber im Lichte der geltend gemachten Verletzung
des rechtlichen Gehörs bereits deshalb nicht beanstanden, weil im
Sammelentscheid die umschriebenen Ausführungen bezüglich anderer
Einsprecher mit Verweisungen gemacht worden sind und es den
Beschwerdeführern denn auch - wie ihre Eingabe augenfällig aufzeigt -
möglich war, den missliebigen Entscheid frist-, form- und sachgerecht
anzufechten.
d)
Unbehelflich ist auch der Einwand der Beschwerdeführerinnen 1, ihnen sei
die Stellungnahme des den Gesuchsteller vertretenden Planers vom 20.
November 2006 nicht rechtzeitig (vor dem Entscheid) zugestellt worden. Wie
sich dem angefochtenen Entscheid ohne weiteres entnehmen lässt, war diese
Stellungnahme für die Entscheidfindung ohne Belang. Entscheidrelevant
waren vielmehr die Stellungnahmen des betrauten Planungsbüros. Selbst
wenn im Übrigen in der gerügten Zustellung ein rechtlich relevanter Mangel
erblickt werden müsste, dürfte dieser angesichts des im vorliegenden
Beschwerdeverfahrens durchgeführten doppelten Schriftenwechsels und
eines Augenscheines als geheilt erachtet werden.

2.
Hinsichtlich der Frage des anwendbaren Rechts ist das neue, am 1.
November 2005 in Kraft getretene kantonale Raumplanungsgesetz (KRG)
einschlägig.
Dieses
regelt
in
verfahrensrechtlicher
Hinsicht
die
Quartierplanung und die Landumlegung abschliessend (Art. 5 Abs. 1 KRG
[Verfahren und Zuständigkeiten] in Verbindung mit Art. 53 Abs. 4 KRG unter
Verweis auf die kantonale Raumplanungsverordnung [KRVO]). Für die
Gemeinden besteht bezüglich der verfahrensmässigen Durchführung kein
Raum für eigene Normierungen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 1 KRG). Was die
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringen, trifft offensichtlich
nicht zu.
3. a)
Gemäss Art. 53 KRG ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung,
die Durchführung und den Erlass der Quartierplanung (Abs. 1). Er beschliesst
von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der
Quartierplanung
(Abs.
2).
Das
Einleitungsverfahren
entfällt
bei
Quartierplanungen, die von Privaten selbst erarbeitet werden (Abs. 3 [private
Quartierplanung]). Entfällt bei privaten Quartierplanungen von Gesetzes
wegen das Einleitungsverfahren i.S. von Art. 16 KRVO, so steht auch ohne
weiteres
fest,
dass
kein
zweistufiges
Verfahren
nötig
war.
Das
Quartierplanverfahren gilt daher erst dann als anhängig gemacht, wenn der
Entwurf
für
den
betreffenden
privaten
Quartierplan
„…“
beim
Gemeindevorstand eingereicht wird. Vorliegend wurde der Entwurf am 23.
Mai 2006 bei der Gemeinde eingereicht, was im Lichte des oben Dargelegten
ohne weiteres dazu führt, dass die im kommunalen Baugesetz enthaltenen
Verfahrensvorschriften über die Quartierpläne gar nicht mehr zur Anwendung
gelangen, sondern dass die vorerwähnten Regelungen in KRG und KRVO
Platz greifen. Daher musste denn auch vorliegend kein Einleitungsverfahren
i.S. von Art. 16 KRVO durchgeführt werden.
b)
Entfällt das Einleitungsverfahren i.S. von Art. 16 KRVO, stellt sich die Frage,
ob für die Gemeinde vor der Auflage der Plangrundlagen zu Recht kein Anlass
für eine schriftliche Benachrichtigung der Betroffenen bestand. Dies ist zu
verneinen. Zwar hat auch die Gemeinde erkannt, dass bei einem privaten
Quartierplanverfahren die Regelung von Art. 18 KRVO über die öffentliche

Auflage gilt. Entgegen der von ihr vertretenen Auffassung gelten aber als
Betroffene im Sinne von Abs. 2 dieser Bestimmung im Lichte
bundesrechtlichen Vorgaben für das Rechtsmittelverfahren (Art. 33 RPG)
betrachtet, nicht nur jene Personen, welche im Beizugsgebiet Eigentum oder
dingliche Rechte haben, sondern auch jene, welche - wie die
Beschwerdeführer 1 und 2 - über nahe gelegenes Grundeigentum ausserhalb
des Beizugsgebietes verfügen. Insofern trifft die Rüge der Beschwerdeführer
durchaus zu. Im konkreten Fall ist ihnen aber aus der fehlenden schriftlichen
Benachrichtigung kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden, weil sie
offensichtlich in der Lage waren, ihre Rechte im Rahmen des ordentlichen
Publikationsverfahrens
vorzubringen
und
sachgerecht
gegen
den
Quartierplan Einsprache zu erheben sowie in der Folge auch den
kommunalen Einsprache- und Genehmigungsentscheid mittels Beschwerde
frist- und formgerecht anzufechten. Damit steht aber auch fest, dass sie im
vorliegenden Beschwerdeverfahren auch aus dem Einwand der „fehlenden
Orientierung bzw. Mitteilung“ nichts zu ihren Gunsten ableiten können.
4. a)
Bei der Beantwortung der gegen die streitige Planung ins Feld geführten
materiell-rechtlichen Fragen ist von Art. 51 ff. KRG auszugehen. Danach
regelt der aus den Quartierplanbestimmungen - sowie je nach Zweck auch
noch aus einem Gestaltungsplan und einem Quartiererschliessungsplan -
bestehende Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und
Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren
Teilgebieten der Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 Satz 1 KRG). Weder das
kantonale noch das kommunale Recht konkretisieren näher, wie die
Ausgestaltung
von
Quartierplänen
im
Einzelnen
zu
erfolgen
hat.
Praxisgemäss steht daher den Planungsbehörden denn auch bei der
Beurteilung eines privaten Quartierplans ein weiter Ermessensspielraum zu
(Art. 2 Abs. 3 RPG).
b)
Das Verwaltungsgericht hält sich sodann bei der Überprüfung von
Quartierplänen regelmässig dort zurück, wo es um lokale Anliegen geht, bei
deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von
Bedeutung sein sollen. Es greift hingegen dort ein, wo die übergeordneten,

vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten müssen (vgl. zum
Ganzen VGU R 06 75 mit weiteren Hinweisen). Bei der vorliegend streitigen
privaten Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete
Interessen, sondern um rein lokale Anliegen weshalb denn auch die von den
Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen mit der eingangs umschriebenen,
gebotenen Zurückhaltung zu prüfen sind.
5. a)
Angesichts der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen ist vorweg
festzuhalten, dass gemäss Art. 7 Ziff. 1 der Quartierplanbestimmungen (QPV)
durch den (Quartier-)Gestaltungsplan (1:500) die überbaubaren Baubereiche
(Baufelder) der einzelnen Teilflächen festgelegt werden. Die minimalen
Grenzabstände sind durch die Baufelder gegeben. Gegenüber Grundstücken,
die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten jedoch die
Vorschriften gemäss Baugesetz (Art. 1 und 20 QPV; vgl. Art. 51 Abs. 1 KRG).
Auch die Definition der Gebäudelänge richtet sich nach dem Baugesetz der
Gemeinde; die Gebäudeabstände richten sich nach den Baufeldern, wobei
der Zusammenbau mehrerer Baukörper nach architektonischen Kriterien
zulässig ist (Art. 21 QPV).
Im Lichte der zitierten Bestimmungen zeigt sich ohne weiteres, dass die
Anwendbarkeit der Vorschriften gemäss Baugesetz ausdrücklich statuiert
worden ist. Diese Vorbehalte können es in der Tat mit sich bringen, dass unter
bestimmten
Umständen
keine
vollständige
Überbaubarkeit
der
im
Gestaltungsplan ausgeschiedenen Baufelder möglich sein wird. Entgegen der
vom Beschwerdeführer 2 vertretenen Auffassung kann jedoch im Umstand,
dass die Gemeinde die streitige Planung trotzdem genehmigt hat, kein
Missbrauch
bzw.
keine
Überschreitung
des
ihr
zustehenden
Planungsermessens (Art. 2 Abs. 3 RPG) erblickt werden. Solches wäre
vielmehr erst dann zu bejahen, wenn aufgrund der Vorgaben im Quartierplan
gar keine vernünftige bauliche Nutzung der ausgeschiedenen Baufelder
möglich wäre. Dass davon vorliegend aber keine Rede sein kann, ist
offenkundig.
Vielmehr ist - auch wenn gegenüber den ausserhalb des Beizugsgebietes
gelegenen Grundstücken die „normalen“ Grenz- und Gebäudeabstände

gemäss Zonenschema [Art. 75 Abs. 3 BG i.V. mit Art. 107 KRG] eingehalten
und aufgrund des Verweises in Art. 9 Abs. 2 QPV die Vorgaben des
Zonenschemas hinsichtlich Gebäudehöhe [WZ 0.5] und Kubatur beachtet
werden müssen - auch unter Einhaltung diesen Vorgaben eine zweckmässige
Überbauung der im Quartierplan „…“ ausgeschiedenen Baufelder ohne
weiteres möglich. Nur nebenbei sei erwähnt, dass im Rahmen des noch
ausstehenden Baubewilligungsverfahrens für ein konkretes Bauprojekt die für
eine Prüfung massgebenden Punkte (u.a. Einhaltung der massgebenden
Grenz- und Gebäudeabstände und Höhenvorschriften) von allen Beteiligten
leicht überprüft werden können, weshalb sich die Genehmigung der streitigen
Planung auch aus dieser Sicht betrachtet nicht beanstanden lässt.
Dass aufgrund von Art. 19 PV innerhalb der Baubereiche kleine
Abweichungen bis 1 m zulässig sein sollen, vermag angesichts des klaren
Vorbehaltes der Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (vgl. auch Art.
51 Abs. 1 KRG „…im Rahmen der Grundordnung…“) am umschriebenen
Ergebnis ebenfalls nichts zu ändern.
b)
Damit ist auch gesagt, dass die Beschwerdeführer aus den übereinstimmend
vorgebrachten Rügen betreffend die behauptete Nichteinhaltung der Grenz-
und Gebäudeabstandsvorschriften gegenüber ihren nicht in den Quartierplan
einbezogenen Parzellen Nr. 1492 und 1494 nichts zu Gunsten ihrer Begehren
ableiten können. Wie oben ausgeführt trifft es zwar zu, dass bei einer
vollständigen Beanspruchung der im QP ausgeschiedenen Baufelder
Konflikte hinsichtlich der zu den Nachbarparzellen einzuhaltenden Grenz- und
Gebäudeabstände entstehen könnten. So z.B. bereits deshalb, weil der
Abstand zwischen Baufeldgrenze und Grenze zur Parzelle Nr. 1494 lediglich
4 m beträgt, obwohl unter Berücksichtigung des Mehrlängenzuschlags i.S.
von Art. 29 Abs. 4 BG an sich ein Abstand von wenigstens 5,33 m einzuhalten
wäre. Hinsichtlich dieser Parzelle erweist sich der Einwand aber deshalb als
unbehelflich, weil diese bzw. das dort ausgeschiedene Baufeld bereits zum
grössten Teil mit einem grösseren Chalet überbaut ist. Zu Recht unbestritten
geblieben ist, dass sich nun aber der Eigentümer jenes Chalets auf die
Besitzstandsgarantie (i.S. von Art. 8 Abs. 2 BG, Hofstattrecht) berufen kann,
d.h. er könnte das Chalet nach Abbruch oder Zerstörung im bisherigen

Umfang (und damit ungeachtet des zufolge der Mehrlänge um 1.33 m
erhöhten Grenzabstandes zu Parzelle Nr. 1494) wieder aufbauen.
c)
Mit Blick auf die von den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang
aufgeworfene Frage der Zulässigkeit einer möglichen baulichen Erweiterung
des bestehenden Chalets (oder allenfalls eines im Hofstattrecht erstellten
Neubaus) bleibt in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass eine solche
grundsätzlich möglich und zulässig ist, wobei dann der erweiterte Bauteil -
was seitens der Beschwerdegegner zu Recht nicht in Abrede gestellt worden
ist - den um die Mehrlänge vergrösserten Grenzabstand einzuhalten haben
wird. Der Vollständigkeit halber bleibt noch darauf hinzuweisen, dass der
Grenzabstand unter den in Art. 29 Abs. 7 BG umschriebenen
Voraussetzungen
(Grunddienstbarkeit,
keine
dagegensprechenden
öffentlichen Interessen) reduziert werden könnte.
d)
Zu einem vom eben Dargelegten abweichenden Ergebnis würde man lediglich
dann gelangen, wenn durch den Erweiterungsbau die in der fraglichen
Bauzone zulässige, maximale Gebäudelänge von 25 m überschritten würde
oder wenn auf der Parzelle Nr. 1491 ausserhalb des vom Hofstattrecht
gesetzten Rahmens eine Neubaute erstellt werden würde und auch eine
Reduktion i.S. von Art. 29 Abs. 7 BG nicht realisierbar wäre. All dieses wird
aber im Zuge der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojektes zu beachten
und im nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sein. Die
angefochtene Planung erweist lässt sich jedenfalls, auch aus dieser Sicht
betrachtet, als rechtens.
e)
Als unbehelflich erweist sich der Hinweis auf das Richtprojekt 1:200. Diesem
kommt - weil nicht rechtsverbindlicher Bestandteil der streitigen Planung ist -
lediglich informeller Charakter zu (vgl. Art. 4 Ziff. 7 QPV, Informative Mittel).
Es dient im Wesentlichen der Veranschaulichung und Verdeutlichung der
vorgesehenen Bauten; die Konkretisierung derselben wird dann Gegenstand
eines konkreten Bauprojektes sein.

6.
Das eben unter 5.a ff. Dargelegte gilt im Ergebnis auch mit Bezug auf die
behauptete Nichteinhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände der im
südlichen Teil des Quartierplangebietes vorgesehenen neuen Bauten
gegenüber der nicht in die Planung einbezogenen Parzelle Nr. 1492. Auch die
Baubereiche auf den Parzellen Nr. 1490, 4679 und 4680 können nur insoweit
beansprucht werden, als dadurch keine Konflikte mit der Nachbarparzelle Nr.
1492 entstehen; d.h. allenfalls stehen nicht die gesamten Flächen der
ausgeschiedenen Baufelder für eine Überbauung zu Verfügung. Sofern für
eine Überbauung die gesamte Länge des Baubereiches auf der
Neuzuteilungsparzelle Nr. 1490 erforderlich sein sollte, wird diese den um die
Mehrlänge vergrösserten Grenzabstand einzuhalten haben und entsprechend
von der Baubegrenzungslinie abrücken müssen. Diesbezüglich keine
Einschränkungen
ergeben
sich
hinsichtlich
der
beiden
anderen
Neuzuteilungsparzellen Nr. 4680 und 4679. Damit ist gesagt, dass auch für
diesen Teil der Planung gilt, dass eine vernünftige und gesetzeskonforme
Überbauung der Baubereiche ohne weiteres möglich ist. Für die Beurteilung
nicht entscheidend ist, ob die Gesuchsteller sich bereits in der Phase des
Verkaufs befinden sowie was diesbezüglich in den entsprechenden
Verkaufsprospekten steht. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde
als unbegründet.
7. a)
Die Beschwerdeführer verlangen die Aufhebung der streitigen Planung mit
dem Einwand der unzulässigen Abweichungen von der Regelbauweise (Art.
25 Abs. 4 und Art. 51 Abs. 1 KRG; Art. 75 Abs. 2 BG). Auch daraus können
sie nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Ziel des privaten Quartierplans
… ist es, die verbleibende AZ der Parzelle Nr. 1491, welche wegen eines auf
dem südlichen Teil lastenden Bauverbots daselbst nicht realisierbar ist, auf
die Nachbarparzelle Nr. 1490 zu verlegen und mit der dort vorhandenen
Nutzung zu realisieren. Fest steht, dass dieses Ziel nur erreichbar ist, wenn
die innerhalb der Baubereiche vorgesehenen Bauten untereinander die
Grenz- und Gebäudeabstände nicht einhalten müssen. Die in der Zone
geltende maximale Gebäudelänge (25 m) hat - wie oben ausgeführt - zur
Konsequenz, dass im Baubereich der Neuzuteilungsparzelle Nr. 1490
gegebenenfalls der Mehrlängenzuschlag zu beachten sein wird. Fest steht

ferner, dass unter den in Art. 75 Abs. 2 BG erwähnten Voraussetzungen
(weitergehende Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung
und Gestaltung; Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander) Abweichungen
bezüglich Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen sowie der
Zusammenbau mehrerer Baukörper nach architektonischen Kriterien zulässig
sind.
b)
Die im Gestaltungsplan 1:500 im Bereich der Neuzuteilungsparzellen Nr.
1490, 4679, 4680, 4681 sowie 1491 ausgeschiedenen Baubereiche
bestimmen nicht nur den Rahmen, innerhalb dessen eine bauliche Nutzung
überhaupt zulässig ist, sondern legen im Sinne der von Art. 75 Abs. 2 BG
verlangten „weitergehenden Anordnungen über die zulässigen Baukuben,
ihre Nutzung und Gestaltung“ planungsstufengerecht in hinreichendem
Masse fest. Im Zusammenwirken mit dem bei den Akten liegenden,
informellen Richtplanprojekt 1:200 (Erdgeschoss), mit welchem die einzelnen
Gebäude mit hinreichendem Detaillierungsgrad (Rahmen, bauliche Nutzung)
verdeutlicht werden, lässt sich die erste Voraussetzung von Art. 75 Abs. 2 BG
als erfüllt qualifizieren.
c)
Auch die zweite Voraussetzung, die verlangte „Gewähr für eine gute
Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung und untereinander“ durfte von der Gemeinde angesichts der von
der privaten Erstellerschaft angestrebten verdichteten und nutzungsmässig
auf den Bereich entlang der Talstrasse konzentrierten Hofüberbauung ohne
Missbrauch
oder
Überschreitung
des
der
Gemeinde
zustehenden
Planungsermessens als erfüllt erachtet werden. Wie der Augenschein gezeigt
hat, steht die geplante konzentrierte Überbauung nicht in einem unhaltbaren
Widerspruch
zu
der
bestehenden,
vergleichsweise
aufgelockerten
Überbauungsart in der näheren Umgebung, sondern weist gerade aufgrund
der zufolge des Bauverbotes unüberbaubaren Flächen einen guten Bezug zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung auf. Auch der von den
Beschwerdeführern ins Feld geführte Bericht eines zweiten Planungsbüros
vermag, wie die Gemeinde zutreffend erkannt hat, an diesem Ergebnis nichts

zu ändern. Völlig an der Sache vorbei zielt sodann noch der Hinweis auf die
rein pekuniären Interessen des Beschwerdegegners 2. Die Beschwerden
erweisen sich auch aus dieser Sicht betrachtet als unbegründet.
8. a)
Zu prüfen bleibt damit noch der von den Beschwerdeführern 1 aufgeworfene
Einwand, die geplante Nutzungskonzentration sei nicht zulässig und ihr
Anliegen nach Reduktion der zonengemässen AZ. Auch aus diesen
Überlegungen vermögen sie nichts zugunsten ihrer Begehren abzuleiten.
Abgesehen davon, dass ein Nutzungsverzicht, wie er den Beschwerdeführern
1 vorzuschweben scheint, bereits aus der Sicht der raumplanerisch
gebotenen haushälterischen Nutzung von Bauland betrachtet höchst
problematisch wäre, findet ihre Auffassung weder im kommunalen Baugesetz
(dort
ist
in
Art.
26
BG
die
gesetzliche
Grundlage
für
einen
Nutzungskonzentration wie die zur Beurteilung stehende verankert), noch in
der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (statt vieler: PVG 2005 Nr. 26)
eine Stütze. Nach dem zitierten Entscheid findet das Ausmass der maximal
transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung der übrigen
Polizeivorschriften (Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und -
höhen und Geschosszahl); hingegen soll mit der für eine Bauzone
ausgeschiedenen AZ nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit
gleichgrossen Bauten sichergestellt werden. In diesem Lichte betrachtet
erscheint es daher ohne weiteres vertretbar, wenn - wie vorliegend - die
Nutzung im südlichen Teil des Beizugsgebietes entlang dem bestehenden
Zufahrtssträsschen konzentriert werden soll.
b)
Im Lichte des mehrfach erwähnten Planungsermessen betrachtet, erweist
sich die Kritik an der geplanten Erschliessung als unbehelflich, zumal bereits
heute ein Zufahrtssträsschen zum erwähnten Chalet besteht und eine
Anbindung der geplanten Garageeinfahrt an dieses Strässchen durchaus
Sinn macht. Was die Beschwerdeführer sonst noch vorbringen, ist ebenfalls
nicht geeignet, den angefochtenen Entscheid in Frage zu stellen. - Die
Beschwerden erweisen sich auch diesbezüglich als unbegründet und sind
daher abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

9. a)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte unter
solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer 1 und 2, welche
überdies entsprechend dem Verfahrensausgang dem Beschwerdegegner 2
je zur Hälfte die verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG) zu erstatten
haben.
b)
Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb
der
anwaltlich
vertretenen
Gemeinde
denn
auch
keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden R 07 39 und R 07 40 werden abgewiesen, soweit auf sie
eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
464.--
zusammen
Fr.
6'464.--
gehen je zur Hälfte unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer
1 und 2. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3
Die Beschwerdeführer 1 und 2 haben im selben Verhältnis dem anwaltlich
vertretenen privaten Beschwerdegegner 2 eine Parteientschädigung in der
Höhe von insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MWST) auszurichten.