gr_gerichte · R 2009 88 · 2010-03-16 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 09 88
5. Kammer 
URTEIL
vom 16. März 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 29. Dezember 2008 reichte die … AG bei der Gemeinde … ein Baugesuch 
für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, bestehend aus 
Haus 1 und Haus 2, auf der in der Wohnzone W 6 gelegenen Parzelle Nr. 
1113 ein. Die Baugesuchsunterlagen wiesen für Haus 1 eine Höhe ab 
gewachsenem Terrain von 7.85 m, für Haus 2 eine solche ab gewachsenem 
Terrain von 8.305 m aus.
Gegen das ordnungsgemäss aufgelegte und publizierte Baugesuch liessen 
… Einsprache erheben, mit der Folge, dass seitens der Bauherrschaft am 26. 
März 2009 ein erstes Mal abgeänderte Planunterlagen eingereicht wurden. 
Dagegen liessen … am 16. April 2009 wiederum Einsprache erheben. 
Nachdem das Bauamt die Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht hatte, 
dass das Bauvorhaben noch immer nicht den gesetzlichen Vorgaben 
entspreche, nahm diese eine weitere Projektänderung vor, wogegen erneut 
seitens von … Einsprache erhoben wurde. Zu einer in der Folge notwendig 
gewordenen Projektänderung konnten sich die Einsprecher vernehmen 
lassen. 
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 15., mitgeteilt am 17. September 
2009, wies der Gemeindevorstand … die Einsprache ab und erteilte 
gleichzeitig der Bauherrschaft die anbegehrte Baubewilligung. Er erwog unter 
anderem, die maximale Gebäudehöhe belaufe sich auf 8.40 m. Ausgehend 
vom gewachsenen Terrain sei diese sowohl bei Haus 1 als auch Haus 2 
eingehalten. Zwar sei nicht von vornherein klar, wie zu verfahren sei, wo, wie 
vorliegend, eine Abgrabung erfolge, diese jedoch mit einem selbstständigen 
Gebäudeteil (i.c. mit der Unterniveaugarage) aufgefüllt werde. Das Baugesetz 
enthalte diesbezüglich eine Lücke. Da die Abgrabung nicht mehr sichtbar sei, 


sei es gerechtfertigt, Oberkant-Garage als Ausgang für die Höhenbemessung 
zu nehmen. Nur wenn dieser Basispunkt über dem gewachsenen Terrain zu 
liegen käme, müsste von OK-Garage abgewichen werden. Damit eine 
Bauherrschaft sich nicht mit einem unbedeutenden Anbau ungebührliche 
Vorteile verschaffe, müsse der Anbau allerdings eine Tiefe von mindestens 6 
m aufweisen. Seien es weniger als 6 m, aber mehr als 3 m, werde die halbe 
Höhe dazu gerechnet, unter 3 m die ganze Höhe. Bei dieser Messweise werde 
die zulässige Gebäudehöhe im konkreten Fall auch nicht überschritten. Sie 
betrage für beide Baukörper 8.40 m ab neuem Terrain.
2.
Dagegen liessen … beim Verwaltungsgericht am 19. Oktober 2009 frist- und 
formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des Bau -
und Einspracheentscheides vom 15./17. September 2009. Der Bauherrschaft 
sei ferner zu verbieten, ihr Bauvorhaben zu realisieren. Sie rügten im 
Wesentlichen 
einzig 
die 
Verletzung 
der 
gemäss 
Baugesetz 
und 
Zonenordnung geltenden Gebäudehöhe. Gemäss Art. 27 Abs. 1 BG dürften 
durch Terrainveränderungen die Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht 
umgangen werden. Wenn abgegraben werde, müsse mindestens vom 
gewachsenen Terrain ausgegangen werden, insbesondere dann, wenn - wie 
vorliegend - die geplante Garage das gewachsene Terrain überrage. Dabei 
handle es sich nicht um eine marginale Zusatzbaute oder einen 
selbstständigen Gebäudeteil. Vielmehr würden die beiden Häuser auf 
mindestens zwei Dritteln der Gesamtlänge auf der grossflächigen 
Unterniveaugarage erstellt. Alle Teile zusammen seien aufgrund der inneren 
Verbindung als Gesamtbaute zu betrachten. Daher müsse die Gebäudehöhe 
an der Südostfassade von der Unterkante der Unterniveaugarage aus 
gemessen werden. Das Vorgehen der Gemeinde, Oberkant-Garage als Basis 
zur Berechnung der Gebäudeecken zu nehmen, sei gesetzwidrig und 
willkürlich. Von Oberkant der Unterniveaugarage dürfe so oder anders nicht 
ausgegangen werden. Mindestens sei das ursprüngliche gewachsene Terrain 
als Bemessungsgrundlage zu nehmen, wobei die nach aussen in Erscheinung 
tretende Garage mit einzubeziehen sei. Die Höhenpunkte in der Tabelle 
"Berechnung Gebäudehöhe" seien somit falsch bezeichnet und die 
Gebäudehöhe unzutreffend ermittelt.


3. a)
Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie gestand 
ein, dass die im angefochtenen Entscheid dargelegte gemeindliche Praxis zu 
Art. 27 BG möglicherweise ohne hinreichende gesetzliche Grundlage sei, weil 
dadurch die Bauwilligen benachteilig würden. Wenn Art. 27 Abs. 1 zweiter 
Satz BG sage, die Vorschriften über die Gebäudehöhe dürften durch 
Terrainveränderungen nicht umgangen werden, seien damit in erster Linie 
Terrainaufschüttungen gemeint, welche gegebenenfalls dazu führen könnten, 
dass Gebäude, absolut betrachtet, höher würden, als wenn auf das 
ursprünglich gewachsene Terrain abgestellt würde. Es gebe keinen 
Anhaltspunkt für die Annahme, der Gesetzgeber habe bei diesem zweiten 
Satz auch Abgrabungen im Auge gehabt, da bei solchen gar keine absolut 
höheren Gebäude entstehen könnten und das Lichtprofil auch nicht zu 
Ungunsten des Nachbarn verändert würde. Bei Abgrabungen träten 
höchstens die Fassaden etwas grösser in Erscheinung. Wenn überhaupt, 
könnte sich höchstens die Bauherrschaft gegen die beschriebene Auslegung 
der Baubehörde zur Wehr setzen, nicht jedoch die Nachbarschaft, zu deren 
Gunsten die das Eigentum einschränkende Auslegung erfolgt sei. Die 
Beschwerdeführer müssten gar einen um mehrere Geschosse aufgestockten 
Bau im Bereich der Autoeinstellhalle als gegliederte Baute im Sinne von Art. 
27 Abs. 2 BG hinnehmen, weil Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper 
separat ermittelt werden müssten. Dies gelte erst recht für einen 
eingeschossigen Bauteil, welcher gerade auch noch zum grössten Teil unter 
dem gewachsenen Terrain zu liegen kommen werde.
b)
Mit im Wesentlichen denselben Überlegungen schloss auch die Bauherrschaft 
auf Abweisung der Beschwerde.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel verdeutlichten und vertieften die Parteien 
die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Bau- und Einspracheentscheid vom 15., 
mitgeteilt am 17. September 2009, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 
die von den heutigen Beschwerdeführern erhobene Einsprache abgewiesen 
und der Beschwerdegegnerin 2 - soweit vorliegend streitig - mit der 
Überlegung, dass das Bauvorhaben die massgebende Gebäudehöhe von 
8.40 m an allen massgebenden Messpunkten einhalte, die anbegehrte 
Baubewilligung erteilt hat. 
2. a)
Wie die Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden Verfahren selbst zu Recht 
erkannt hat, muss vorweg festgehalten werden, dass die von ihr angewendete 
Praxis bei der Bemessung der Gebäudehöhe bei Abgrabungen unbesehen 
des ihr in Bausachen von der Rechtsprechung zugestandenen Beurteilungs- 
und Ermessensspielraumes im geltenden Baugesetz (Art. 27 Abs. 1 BG) 
keine Stütze findet. Dieser hat nämlich folgenden Wortlaut:
„Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom 
gewachsenen Boden bis oberkant Wandpfette. Durch Terrainveränderungen 
dürfen die Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht umgangen werden.“
Der zitierte Wortlaut von Art. 27 Abs. 1 BG ist klar und unmissverständlich: 
Massgebend ist einzig und allein das gewachsene Terrain. Bei 
Aufschüttungen führt die im Gesetz vorgegebene Messweise regelmässig zu 
einer (erwünschten) Begünstigung des Nachbarn, weil dadurch dafür gesorgt 
wird, dass die absolute (an sich in der Zone zulässige) Höhe eines Hauses 
faktisch reduziert wird, weil auf das gewachsene (und nicht auf das 
neugeschaffene) Terrain abgestellt wird, mithin keine unerwünschten 
Überhöhungen erfolgen können. Demgegenüber stellt Art. 27 Abs. 1 BG bei 
Abgrabungen sicher, dass (zugunsten des Bauwilligen) die in der fraglichen 
Zone zulässige, absolute Höhe einer Baute - sofern erwünscht - auch realisiert 
werden kann. Wie seitens der Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden 
Verfahren zutreffend erkannt, erfährt bei dieser (dem Gesetz entsprechenden) 
Auslegung die Nachbarschaft bei Abgrabungen so oder anders keine 
(rechtlich relevanten) Nachteile.


b)
Vorliegend ist unbestritten, dass das gewachsene Terrain vom beauftragten 
gemeindlichen Geometer korrekt eingemessen worden ist. Ebenso ist zu 
Recht unbestritten geblieben - und in den Akten findet dies denn auch seine 
Stütze - dass die Gebäudehöhen der beiden Baukörper von Haus 1 und Haus 
2 - sofern sie ab gewachsenem Terrain ermittelt werden - unter der gemäss 
Zonenschema zulässigen Gebäudehöhe von 8,40 m zu liegen kommen 
werden. Die Beschwerdeführer stellen sich nun aber auf den Standpunkt, 
dass auch die Unterniveaugarage aufgrund ihrer inneren Verbindung als Teil 
der Gesamtbaute betrachtet werden müsste. Aus diesem Einwand können sie 
jedoch nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Dies angesichts des 
Abstellens auf das gewachsene Terrain umso weniger bereits deshalb, weil 
selbst wenn die Höhe der Unterniveaugarage eine Rolle spielen sollte, diese 
zusammen mit den geplanten Häusern - wie bereits erwähnt - zu keiner 
Überschreitung der vom gewachsenen Terrain aus zu ermittelnden 
Gebäudehöhen führt, und sie zudem - selbst für sich allein betrachtet - 
bestenfalls im Süden das gewachsene Terrain nur unwesentlich überragt. Es 
wird mithin unschwer erkennbar, dass die Gemeinde das Bauvorhaben zu 
Recht bewilligt hat, weil es die zonengemässen Gebäudehöhen so oder 
anders respektiert. - Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und 
ist daher abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung 
zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege, VRG), welche überdies der anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung auszurichten haben (Art. 78 
Abs. 1 VRG). Der mit der eingereichten Kostennote vom 4. Februar 2010 
geltend gemachte Betrag von Fr. 3'590.80 (inkl. MWST) erscheint als 
angemessen. Der Beschwerdegegnerin 1 steht demgegenüber von Gesetzes 
wegen keine Parteientschädigung zu, weil sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:


1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
200.--
zusammen
Fr.
3'200.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer haben der … AG eine Parteientschädigung von Fr. 
3'590.80 (inkl. MWST) zu bezahlen.