gr_gerichte · ZK2 2015 51 · 2015-12-14 · de
Berufung OR Arbeitsvertrag

Mieterausweisung | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Ref.:
Chur, 14. Dezember 2015
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 15 51
15. Dezember 2015
(Mit Urteil 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 hat das Bundesgericht die gegen
das Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.)
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
Richter
Pritzi und Schnyder
Aktuar
Pers
In der zivilrechtlichen Berufung
der X . _ _ _ _ _ G m b H , Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. Markus Wyttenbach, Florastrasse 44, 8008 Zürich,
gegen
den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom 23. September
2015, mitgeteilt am 14. Oktober 2015, in Sachen der E r b e n g e m e i n s c h a f t
Y . _ _ _ _ _ s e l . , bestehend aus: A._____, und B._____, Gesuchsteller und Be-
rufungsbeklagte, vertreten durch MLaw Nicola Katharina Kull, Via Maistra 5, 7500
St. Moritz, gegen die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin,
betreffend Mieterausweisung,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Y._____ sel. (Vermieter) und die X._____GmbH (Mieterin) schlossen am
30. Juli 2008 einen Mietvertrag betreffend die Halle im Erdgeschoss samt Ein-
gangsbereich sowie Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. _____,
_____strasse, in O.1_____, ab. Die Parteien vereinbarten einen jährlichen Miet-
zins von Fr. 126'000.-- pro Jahr, zahlbar vierteljährlich im Voraus jeweils Fr.
31'500.--.
B.
Am 1. November 2010 kündigte Rechtsanwalt Riet Ganzoni namens und im
Auftrag der Erben von Y._____ sel. das Mietverhältnis aus wichtigem Grund mit-
tels amtlichen Formulars für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen per
31. Mai 2011. Die X._____GmbH stellte sich in der Folge auf den Standpunkt,
dass die Kündigung nichtig sei.
C.
Daraufhin machten die Erben von Y._____ sel. am 10. Februar 2011 eine
Klage anhängig, wonach festzustellen sei, dass die von der Vermieterschaft aus-
gesprochene Kündigung des Mietvertrags rechtsgültig sei. Die X._____GmbH ver-
langte widerklageweise die Feststellung der Nichtigkeit. Mit Urteil vom 10. März
2015 bestätigte das Bundesgericht letztinstanzlich die Rechtsgültigkeit der Kündi-
gung (4A_379/2014).
D.1.
Mit Eingabe vom 19. März 2015 machte die Erbengemeinschaft Y._____
sel., bestehend aus A._____ und B._____, beim Bezirksgericht Maloja ein gegen
die X._____GmbH gerichtetes Begehren um Mieterausweisung gemäss Art. 257
ZPO anhängig. In der Begründung machten sie geltend, dass sie den Mietvertrag
vom 30. Juli 2008 aus wichtigen Gründen auf den 31. Mai 2011 gekündigt hätten
und das Bundesgericht die Rechtsgültigkeit dieser Kündigung mit Urteil vom 10.
März 2015 letztinstanzlich bestätigt habe. Sie habe der Gesuchsgegnerin mit
Schreiben vom 11. März 2015 eine Frist zur Räumung des Mietobjekts bis zum
18. März 2015 angesetzt. Letztere habe es jedoch unterlassen, dieser Aufforde-
rung nachzukommen und befinde sich nach wie vor im Mietobjekt.
2.
Nachdem der Gegenseite vom Bezirksgericht Maloja zweimal ein Frister-
streckungsgesuch bewilligt worden war, reichte die Erbengemeinschaft Y._____
sel. mit Eingabe vom 4. Mai 2015 Rechtsverzögerungsbeschwerde gegen den
Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja ein. Mit Entscheid der II. Zivilkammer des
Kantonsgerichts von Graubünden vom 4. August 2015 wurde die Beschwerde
gutgeheissen und eine Verletzung des Beschleunigungsgebots festgestellt. Zu-

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gleich wurde der Bezirksgerichtspräsident Maloja angewiesen, das am 19. März
2015 anhängig gemachte Mieterausweisungsverfahren unverzüglich an die Hand
zu nehmen und den Vorgaben des summarischen Verfahrens entsprechend innert
angemessener Frist einen Entscheid zu fällen (ZK2 15 25).
3.
Zwischenzeitlich hatte die X._____GmbH mit Eingabe vom 18. Juni 2015
dem Bezirksgericht Maloja ihre Stellungnahme vorgelegt, in welcher die Anträge
gestellt wurden, auf das Gesuch sei nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuwei-
sen, subeventualiter sei ihr eine Frist zur Räumung des Mietobjekts bis am 1. Mai
2016 zu gewähren.
E.
Nach Abschluss des Rechtsverzögerungsbeschwerdeverfahrens reichten
A._____ und B._____ am 20. August 2015 ihre replizierende Stellungnahme zum
Mieterausweisungsgesuch vom 19. März 2015 ein, während die duplizierende
Stellungnahme der X._____GmbH vom 10. September 2015 datiert.
F.
Mit Entscheid vom 23. September 2015, mitgeteilt am 14. Oktober 2015,
erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja wie folgt:
"1. Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegnerin verpflichtet,
die Halle im Erdgeschoss samt Eingangsbereich und Einstellraum in
der Liegenschaft Nr. _____, Grundbuch O.1_____, an der _____stras-
se, O.1_____, den Gesuchstellern bis spätestens 31. Oktober 2015
zurückzugeben.
2.
Die Gesuchsteller sind bei Säumnis der Gesuchsgegnerin berechtigt,
die Liegenschaft zu räumen oder durch Dritte räumen zu lassen unter
Kostenfolge zulasten der Gesuchsgegnerin.
Für die Liegenschaftsräumung kann Polizeigewalt in Anspruch ge-
nommen werden (vgl. Art. 343 Abs. 3 ZPO).
3.
Diese Anweisung an die Gesuchsgegnerin ergeht unter ausdrücklicher
Androhung der Straffolge nach Art. 292 StGB, wonach mit Busse be-
straft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zustän-
digen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an
ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
4.
Die Gerichtskosten von CHF 2'000.- gehen zu Lasten der Gesuchs-
gegnerin. Sie werden mit dem seitens der Gesuchsteller geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet unter Erteilung des Regressrechts auf die
Gesuchsgegnerin.
5.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Gesuchsteller mit CHF
3'032.95, inkl. MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.
6.
(Rechtsmittelbelehrung Hauptentscheid).
(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid).
7.
(Mitteilung)."

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Im Wesentlichen wurde vom Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja festgehalten,
dass die Gültigkeit der Kündigung höchstrichterlich bestätigt worden sei und ent-
gegen der Ansicht der Gesuchsgegnerin kein neuer, konkludent abgeschlossener
Mietvertrag vorliege. Aufgrund der Aktenlage sei der Anspruch der Gesuchsteller
ausgewiesen und eine eingehendere Abklärung der gesuchsgegnerischen Ein-
wände vermöge daran nichts zu ändern.
G.
Gegen diesen Entscheid liess die X._____GmbH mit Eingabe vom 23. Ok-
tober 2015 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden einreichen, wobei
sie das folgende Rechtsbegehren stellte:
"1. Es sei in Gutheissung der Berufung der Entscheid des Bezirksgerichts
Maloja vom 23. September 2015 aufzuheben und es sei auf das Ge-
such der Gesuchsteller und Berufungsbeklagten vom 19. März 2015
nicht einzutreten.
2.
Eventualiter sei der Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin eine Frist
zur Räumung des Mietobjekts bis am 1. Mai 2016 zu gewähren.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen
Mehrwertsteuer) zulasten der Gesuchsteller und Berufungsbeklagten."
H.
In ihrer Berufungsantwort vom 30. Oktober 2015 beantragten A._____ und
B._____ die kostenfällige Abweisung der Berufung.
I.
Mit Eingaben vom 12. bzw. 20. November 2015 liessen die Parteien dem
Kantonsgericht von Graubünden ihre Replik bzw. Duplik zukommen.
Auf die weitergehenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-
gegangen.
II. Erwägungen
1.a.
Die X._____GmbH hat gegen den Entscheid des Einzelrichters am Be-
zirksgericht Maloja – der darin enthaltenen Rechtsmittelbelehrung folgend – Beru-
fung erhoben. Als Rechtsmittel gegen den Entscheid betreffend Rechtsschutz in
klaren Fällen fällt grundsätzlich sowohl die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO als
auch die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO in Betracht (vgl. Thomas Sutter-
Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2. Aufl., Zürich 2013,
N 36 zu Art. 257 ZPO; Dieter Hofmann, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Bas-
ler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Basel 2013, N 28d

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zu Art. 257 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung je-
doch nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, steht
das ausserordentliche Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO of-
fen. Im Verfahren der Ausweisung bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange
der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Das bedeu-
tet, dass auf die konkrete Dauer des Ausweisungsverfahrens abzustellen ist. Wie
lange ein Verfahren dauert, lässt sich freilich bei dessen Beginn nur selten vor-
aussagen. Es bleibt daher nur die Dauer abzuschätzen (Peter Diggelmann, in:
Brunner/Gasser/ Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N 45 zu Art. 91 ZPO; vgl. auch Urteil des
Bundesgerichts 4A_266/2007 vom 26. September 2007 E. 2.2.2). Im vorliegenden
Fall ist somit auf die Zeit zwischen der Gesuchseinreichung und dem Urteil des
Kantonsgerichts abzustellen. Das erstinstanzliche Verfahren hat rund sieben Mo-
nate gedauert (Gesuch: 19. März 2015, Entscheid: 23. September 2015, mitgeteilt
am 14. Oktober 2015). Werden für das Rechtsmittelverfahren weitere zwei Monate
sowie die Rechtsmittelfrist von 10 Tagen hinzugerechnet, beläuft sich der Streit-
wert bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 10'500.-- auf rund Fr. 100'000.--. Da-
mit ist der für die Zulässigkeit der Berufung erforderliche Streitwert von Fr.
10'000.-- ohne weiteres überschritten, so dass die X._____GmbH zu Recht das
Rechtsmittel der Berufung erhoben hat.
b.
Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu
auch solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 257 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 314
Abs. 1 ZPO). Die vorliegende Berufung gegen den am 14. Oktober 2015 mitgeteil-
ten Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja erfolgte mit Eingabe
vom 23. Oktober 2015 innert der gesetzlichen Frist, so dass einem Eintreten unter
diesem Gesichtspunkt nichts im Wege steht. Mit der Berufung kann die unrichtige
Rechtsanwendung sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO).
c.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechts-
mittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Innerhalb des Kan-
tonsgerichts liegt die Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen auf dem Rechts-
gebiet des Obligationenrechts bei der II. Zivilkammer (Art. 7 der Verordnung über
die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]).

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2.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen"
vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn
zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum an-
deren die Rechtslage klar ist (lit. b). Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Re-
gel durch Urkunden zu erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt kei-
ner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Gel-
tendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei die
Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen nicht ge-
währt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S.
621; 138 III 123 E. 2.1.1 S. 125). Die Rechtslage ist sodann klar im Sinne der Be-
stimmung, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter
Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die
Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder
Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten
Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; 138 III 123 E. 2.1.2. S. 126; Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3). Für die
Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei substantiiert
und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort wi-
derlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche
Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn
das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der
klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagti-
schen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder
haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren
Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622; Urteil des Bundesgerichts
4A_688/2014 vom 15. April 2015 E. 3.1).
3.a.
Der Vorderrichter kam im angefochtenen Ausweisungsentscheid zum
Schluss, dass der von den Gesuchstellern dargelegte Sachverhalt grundsätzlich
liquid sei, zumal das Bundesgericht mit Urteil vom 10. März 2015 die Gültigkeit der
Kündigung bestätigt habe. Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin sei
zwischen den Parteien auch nicht auf konkludente Weise ein neuer Mietvertrag
abgeschlossen worden. Aufgrund des Prozesses betreffend Gültigkeit der Kündi-
gung und unter Würdigung der gesamten Umstände habe die Gesuchsgegnerin

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nicht davon ausgehen können, dass die Gesuchsteller darauf verzichtet hätten,
auf der Kündigung zu beharren und die Rückgabe des Objekts zu verlangen. Es
könne somit nicht von einem neuen, stillschweigend abgeschlossenen Mietvertrag
ausgegangen werden. Im Übrigen gelte während der Dauer eines Anfechtungs-
prozesses das bisherige Vertragsverhältnis, da die Wirkungen der Kündigung in
der Schwebe seien. Zusammenfassend sei somit festzuhalten, dass die Gültigkeit
der Kündigung höchstrichterlich bestätigt worden sei und kein neuer, konkludent
abgeschlossener Mietvertrag vorliege. Aufgrund der Aktenlage sei der Anspruch
der Gesuchsteller ausgewiesen und eine eingehendere Abklärung der gesuchs-
gegnerischen Einwände vermöge daran nichts zu ändern.
b.
Die Berufungsklägerin wendet dagegen ein, sie habe die Behauptung der
Berufungsbeklagten, wonach sie (die Berufungsklägerin) aufgrund der Kündigung
des Mietvertrags vom 30. Juli 2008 per 31. Mai 2011 keinen vertraglichen An-
spruch mehr auf den Verbleib im Mietobjekt habe, bestritten. Sie habe ihrerseits
behauptet, dass die Parteien ab dem 1. Mai 2011 (recte wohl 1. Juni 2011; vgl.
auch Duplik vom 12. November 2015, act. A.3) bis dato ungeachtet der Kündigung
das Mietverhältnis weiter gelebt hätten und damit ein neues, zumindest durch
konkludentes Verhalten abgeschlossenes und ungekündigtes Mietverhältnis ent-
standen sei. Insoweit liege kein liquider Sachverhalt vor. Die Berufungsbeklagten
hätten, nachdem die Berufungsklägerin das Mietverhältnis nicht als missbräuchlich
angefochten habe, anstelle einer Feststellungsklage mit dem Ausweisungsbegeh-
ren eine Leistungsklage gegen die Berufungsklägerin erheben müssen. Zumindest
wäre es den Berufungsbeklagten ab dem 31. Mai 2011 ohne weiteres möglich
gewesen, anstelle der Feststellungsklage ein Ausweisungsverfahren einzuleiten
und damit für klares Recht zu sorgen. Weshalb die Berufungsbeklagten unnöti-
gerweise zunächst die Gültigkeit der Kündigung hätten feststellen lassen und erst
am 19. März 2015 das Ausweisungsbegehren gestellt hätten, entziehe sich der
Kenntnis der Berufungsklägerin. Auf jeden Fall habe das prozessuale Verhalten
der Berufungsbeklagten dazu geführt, dass die Parteien ab dem 31. Mai 2011 das
Mietverhältnis weiter gelebt hätten mit dem Ergebnis, dass zumindest durch kon-
kludentes Handeln ein neues ungekündigtes Mietverhältnis abgeschlossen wor-
den sei. Dies habe sie mit Urkunden belegt, unter anderem mit Mietzinszahlungen
an die Gegenpartei, die von dieser unbestrittenermassen vorbehaltlos entgegen-
genommen worden seien, sowie mit Nebenkostenabrechnungen der Berufungs-
beklagten für die Zeit nach dem 1. Mai 2011 (recte 1. Juni 2011). Die Einrede des
konkludenten Zustandekommens eines neuen Mietvertrags führe dazu, dass der
Sachverhalt ab dem 1. Mai 2011 (recte 1. Juni 2011) nicht mehr liquid sei. Vorlie-

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gend habe die Vorinstanz die gesamten Umstände gewürdigt und sei im Rahmen
ihres Ermessens zum Schluss gekommen, dass kein neuer Mietvertrag abge-
schlossen worden sei. Damit habe sie ein Ermessen angewendet, welches sie im
Verfahren nach Art. 257 ZPO nicht habe. Soweit ein Entscheid nämlich die wer-
tende Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordere, liege kein klares Recht
im Sinne von Art. 257 ZPO vor. Konsequenterweise hätte die Vorinstanz auf das
Begehren der Berufungsbeklagten, welchen nach wie vor der Weg des ordentli-
chen Verfahrens offen bleibe, nicht eintreten dürfen.
c.
Der Ansicht der Berufungsklägerin kann nicht gefolgt werden. Das konklu-
dente Zustandekommen eines neuen Mietvertrags nach erfolgter Kündigung ist
nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Auch für den konkludenten Abschluss eines
Vertrags bedarf es übereinstimmender Willensäusserungen der Vertragsparteien.
Als unerlässliche Voraussetzung für die Annahme eines stillschweigenden Ver-
tragsabschlusses im Anschluss an eine Kündigung gilt, dass der Vermieter die
Kündigung und den sich daraus ergebenden Rückgabeanspruch während länge-
rer Zeit nicht durchsetzt (BGE 119 II 147 E. 5 S. 156; Urteil des Bundesgerichts
4A_499/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.3.1 = Pra 2014 Nr. 94 mit Hinweisen;
SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, N 46 zu
Art. 257d OR; David Lachat/Markus Wyttenbach, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht
für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2011, S. 114). Ein solcher Fall liegt vorliegend ganz
offensichtlich nicht vor. Auch wenn grundsätzlich ein Ausweisungsbegehren im
Verfahren nach Art. 257 ZPO trotz laufendem Anfechtungs- oder Gültigkeitsver-
fahren möglich ist (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2 f. S. 263 ff.), lässt sich aus dem
Umstand allein, dass ein solches nicht eingeleitet worden ist, noch nicht ableiten,
die Vermieter hätten ihren Rückgabeanspruch nicht durchgesetzt. Die Mieterin
bestritt von Anfang an die Gültigkeit der Kündigung, woraufhin die Vermieter um-
gehend ein entsprechendes Feststellungsverfahren einleiteten (vgl. Entscheid des
Bezirksgerichts Maloja vom 26. September 2012 [act. II.4] und Urteil des Kantons-
gerichts von Graubünden ZK2 13 5 vom 13. Mai 2014 [act. II.5]). Im Rahmen die-
ses Verfahrens verlangte die Mieterin widerklageweise die Feststellung der Nich-
tigkeit der Kündigung. Wie das über mehrere Jahre und alle Instanzen geführte
Verfahren zeigt, konnte dabei nicht von einem klaren Fall ausgegangen werden.
Unter diesen Umständen hätte zum damaligen Zeitpunkt auf ein Ausweisungsbe-
gehren im Verfahren nach Art. 257 ZPO in Ermangelung einer klaren Rechtslage
wohl gar nicht eingetreten werden können.
Ob eine Ausweisung im ordentlichen Verfahren möglich gewesen wäre, kann vor-
liegend offen gelassen werden. Immerhin bleibt festzuhalten, dass die Gerichte

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auf die von den Berufungsbeklagten instanzierte Feststellungsklage eingetreten
sind. Entscheidend für die Beurteilung der Frage des konkludenten Zustande-
kommens eines Mietvertrags ist aber, dass die Vermieter nicht einfach untätig
blieben. Sie leiteten umgehend die ihnen richtig erscheinenden Schritte zur Durch-
setzung ihres Rückgabeanspruchs ein. Die Feststellungsklage wurde eingereicht,
um im Hinblick auf die Ausweisung klare Verhältnisse zu schaffen. Aufgrund der
Einreichung der Klage einerseits und der Parteidispositionen im Feststellungspro-
zess andererseits war völlig klar, dass die Vermieter das Mietobjekt möglichst
rasch zurückerstattet haben wollten und keineswegs am Abschluss eines neuen
Mietvertrags interessiert waren (vgl. Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 26.
September 2012 [act. II.4]; Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 13 5
vom 13. Mai 2014 [act. II.5]; Urteil des Bundesgerichts 4A_379/2014 vom 10. März
2015 [act. II.6]). Aus diesem Umstand folgt nun aber mit aller Deutlichkeit, dass
seitens der Vermieter ganz offensichtlich kein Wille mehr vorhanden war, mit der
Mieterin einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Aus der vorläufig unterlassenen
Ausweisung kann somit entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kein kon-
kludenter Abschluss eines neuen Mietvertrags abgeleitet werden. Daran ändern
auch die während der Prozessdauer entgegengenommenen Mietzinszahlungen
und die erstellten Nebenkostenabrechnungen nichts. Während des Feststellungs-
verfahrens waren die Gültigkeit und folglich die Wirkung der Kündigung in der
Schwebe, weshalb die Mieterin im Mietobjekt blieb und somit auch die entspre-
chenden Zahlungen zu leisten hatte. Die vom Vorderrichter angeführte Zitatstelle
bei Lachat/ Thanei (Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich
2011, N 29/6.12 S. 632) ist entgegen der Meinung der Berufungsklägerin – zumin-
dest mutatis mutandis – durchaus einschlägig. Im Übrigen ergibt sich auch aus der
jahrelangen Rechtsprechung des Bundesgerichts, dass der Vermieter, falls ihm
die Mietsache nach Beendigung des Vertrags vom Mieter vorenthalten wird, einen
Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung in Höhe des Mietzinses hat (BGE 131
III 257 E. 2 S. 261 mit weiteren Hinweisen). Jedenfalls kann aus der Geltendma-
chung und Entgegennahme von Mietzinszahlungen und Nebenkosten angesichts
des parallel laufenden Feststellungsprozesses kein stillschweigend geäusserter
Wille auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags abgeleitet werden. Eine derarti-
ge Auffassung ist völlig haltlos und widerspricht offenkundig den Fakten.
d.
Nach dem Dargelegten ist der vom Vorderrichter festgestellte Sachverhalt
entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin aktenmässig belegt und die dar-
aus gezogenen Rechtsfolgen sind klar und zutreffend. Der Anspruch auf Auswei-
sung ergibt sich aus dem Rückgabeanspruch des Vermieters aus dem aufgelösten

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Mietverhältnis (Art. 267 Abs. 1 OR) sowie aus dem Eigentumsrecht (Art. 641 Abs.
2 ZGB) an der betreffenden Liegenschaft. Ein neues Mietverhältnis durch konklu-
dentes Verhalten ist zwischen den Parteien offensichtlich nicht zustande gekom-
men. Demzufolge wurde dem Ausweisungsbegehren zu Recht entsprochen, was
die Abweisung der Berufung zur Folge hat.
e.
Schliesslich moniert die Berufungsklägerin als Betreiberin eines Gastrono-
miebetriebs die sofortige Vollstreckung bzw. die vom Vorderrichter angeordnete
Vollstreckung ab Anfang November 2015 als unverhältnismässig. Zur Begründung
bringt sie vor, sie habe diverse Mieterbauten vorgenommen, die allenfalls zu ent-
fernen seien, weshalb ihr die notwendige Zeit zur ordentlichen Räumung der Lie-
genschaft, mithin bis am 1. Mai 2016, zu gewähren sei. Auch diesbezüglich er-
weist sich die Berufung als unbegründet. Im von der Berufungsklägerin zitierten
Entscheid hielt das Bundesgericht fest, dass das Gericht bei der Vollstreckung
eines Entscheids den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten habe und
es bei der Ausweisung aus Wohnbauten zu verhindern gelte, dass die betroffenen
Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt würden. Aus diesem Grund dürfe
die Ausweisung nicht schonungslos vollzogen werden, vor allem wenn humanitäre
Gründe einen Aufschub verlangen würden oder wenn ernsthafte und konkrete An-
haltspunkte den Schluss zuliessen, dass sich die betroffene Person innerhalb ei-
ner angemessenen Frist dem Räumungsentscheid füge. Auf jeden Fall könne der
Aufschub nur relativ kurz sein und dürfe nicht zu einer neuen Erstreckung des
Mietverhältnisses führen (Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2014 vom 19. Mai
2014 E. 3.1, in: mp 3/14 S. 253). Für den vorliegenden Fall kann die Berufungs-
klägerin aus dem erwähnten Bundesgerichtsentscheid schon deshalb nichts zu
ihren Gunsten ableiten, weil dieser die Ausweisung aus Wohnbauten beschlägt,
was bereits durch den Hinweis auf die humanitären Gründe verdeutlicht wird. Die
darin genannten Grundsätze sind somit nicht ohne weiteres auf die Ausweisung
aus Geschäftsräumen anwendbar. Darüber hinaus werden seitens der Berufungs-
klägerin auch keine humanitären Gründe geltend gemacht, welche einen Aufschub
der Vollstreckung zu rechtfertigen vermöchten. Die allfällige Entfernung von Mie-
terbauten stellt mit Sicherheit keinen solchen Grund dar und anderweitige An-
haltspunkte sind aufgrund der Akten ebenso wenig ersichtlich. Wie der Vorderrich-
ter alsdann zutreffend erkannte, weiss die Berufungsklägerin seit März 2015, dass
die Gültigkeit der Kündigung vom Bundesgericht letztinstanzlich bestätigt wurde
und dass sie das Mietobjekt definitiv zu verlassen hat. Das Ausweisungsbegehren
wurde mit Eingabe vom 19. März 2015 denn auch umgehend nach Mitteilung des
Bundesgerichtsurteils gestellt. Unter diesen Umständen hatte sie mehr als genug

Seite 11 — 13
Zeit, sich darauf einzustellen und sich um neue Räumlichkeiten zu kümmern. Da
sie dies unterlassen hat, hat sie sich allfällige Unannehmlichkeiten nunmehr selbst
zuzuschreiben. Jedenfalls brauchen die Berufungsbeklagten sich die Untätigkeit
der Gegenpartei nicht entgegenhalten zu lassen. Unter diesen Umständen ist nicht
zu beanstanden, dass der Vorderrichter dem subeventualiter gestellten Antrag der
Berufungsklägerin, ihr eine Frist zur Räumung des Mietobjekts bis am 1. Mai 2016
einzuräumen, nicht gefolgt ist. Die an die Berufungsklägerin gerichtete Verpflich-
tung, das Mietobjekt bis spätestens 31. Oktober 2015 zu räumen, erweist sich im
konkreten Fall als verhältnismässig. Nach den vorangegangenen Ausführungen
erweist sich der angefochtene Entscheid aufgrund der klaren Akten- und Rechts-
lage in sämtlichen Punkten als zutreffend und rechtmässig, weshalb die Berufung
gegen die Ausweisung zufolge offensichtlicher Unbegründetheit abzuweisen ist.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens, beste-
hend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO),
zu Lasten der unterliegenden Berufungsklägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Ge-
richtskosten werden auf Fr. 3'000.-- festgesetzt (vgl. Art. 9 der Verordnung über
die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Überdies hat die Beru-
fungsklägerin die Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren aussergericht-
lich zu entschädigen. Mit Honorarnote vom 20. November 2015 (act. D.9) macht
Rechtsanwalt Riet Ganzoni einen Aufwand von 31 Stunden 50 Minuten, wovon
allein 16 Stunden 50 Minuten für das Studium der Berufung und die Ausfertigung
der Berufungsantwort und 14 Stunden 10 Minuten für das Studium der Replik und
die Ausfertigung der Duplik veranschlagt wurden. Bei einem Stundenansatz von
Fr. 210.-- resultiert daraus zuzüglich Mehrwertsteuer eine Parteientschädigung in
Höhe von Fr. 7'219.80. Ein derartiger Aufwand ist der vorliegenden Streitsache
nicht angemessen. Die vorgelegte Honorarnote bedarf zunächst insofern einer
Korrektur, als mangels Vorliegen einer Honorarvereinbarung praxisgemäss vom
mittleren Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen ist. Die Streitsache wurde von
der im Anwaltsbüro Zinsli Nater Ganzoni tätigen Praktikantin MLaw Nicola Katha-
rina Kull geführt. Dementsprechend ist der Stundenansatz für Rechtspraktikantin-
nen und Rechtspraktikanten, d.h. 75% des üblichen Ansatzes, mithin Fr. 180.--
massgebend (Art. 6 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]).
Des Weiteren sind die Aufwandpositionen für die Ausarbeitung der Berufung so-
wie der Duplik auf 10 bzw. 8 Stunden zu kürzen, womit sich unter Berücksichti-
gung der 50 Minuten für Korrespondenz mit der Mandantschaft ein entschädi-
gungspflichtiger Aufwand von insgesamt 18 Stunden 50 Minuten ergibt. Zuzüglich

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Mehrwertsteuer (8%) resultiert daraus eine Parteientschädigung zugunsten der
Berufungsbeklagten in Höhe von 3'661.20.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3'000.-- gehen zu Lasten der
X._____GmbH und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in
derselben Höhe verrechnet.
3.
Die X._____GmbH hat A._____ und B._____ für das Berufungsverfahren
mit Fr. 3'661.20 (inkl. MWSt) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens Fr. 15'000.-- betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit
Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit,
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: