gr_gerichte · ZF 2003 6 · 2003-07-07 · it
Bezirksgericht Inn

impugnazione di delibere assembleari dei condomini ecc. | ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Rif.:
Coira, 7 luglio 2003
Comunicata per iscritto il:
ZF 03 6
Sentenza
Camera civile
Presidente Brunner, giudici cantonali Heinz-Bommer, Jegen, Riesen-Bienz e Burts-
cher, attuario Crameri.
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Visto l’appello civile
del dott. D., presso l’avv. Reto Bongulielmi, 6535 Roveredo, attore ed appellante,
rappresentato dall’avv. dott. iur. Bernardo Lardi, casella postale 160, Belmon-
tstrasse 1, 7006 Coira,
contro
la sentenza accessoria della Commissione del Tribunale del Distretto Moesa del 10
giugno 2002, comunicata il 18 giugno 2002,
e
la sentenza del Tribunale distrettuale Moesa del 28 novembre 2002, comunicata il
30 dicembre 2002, nella causa dell’attore ed appellante contro la C o m u n i o n e
d e i c o n d o m i n i A . , convenuta ed appellata, rappresentata dall’avv. Marco Ce-
reda, casella postale 1065, Vicolo Posta Vecchia 1, 6501 Bellinzona,
concernente impugnazione di delibera assembleare dei condomini ecc.,

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è risultato:
A. Con delibera del 7 giugno 2000 l’Assemblea dei comproprietari della A.,
X.,
ha nominato la B. SA, C., quale amministratrice della comunione dei condo-
mini. Questa, con scritto del 18 aprile 2001, ha convocato l’Assemblea dei compro-
prietari della A. per il 21 maggio 2001. Il 14 maggio 2001 D., proprietario di due
quote, ossia degli appartamenti ni. 733 e 734, ha chiesto d’iscrivere all’ordine del
giorno dell’assemblea anche la revoca della nomina dell’amministratrice. Sottoposta
all’assemblea e messa ai voti, la proposta d’iscrizione all’ordine del giorno della re-
voca della nomina dell’amministratrice è stata respinta dalla maggioranza dei com-
proprietari presenti e rappresentati.
B. Con istanza del 28 giugno 2001 al Presidente del Circolo di Mesocco quale
conciliatore D.
ha promosso azione di nullità delle delibere dell’Assemblea dei
comproprietari della A. tenutasi il 21 maggio 2001 contro la Comunione di questi
condomini. Fallito il tentativo di conciliazione, il 23 agosto 2001 è stato rilasciato il
libello coi seguenti petiti:
Di parte attrice:
“1. Le delibere dell’Assemblea dei condomini del 21 maggio 2001
sono dichiarate nulle.
2.
Contestate spese e ripetibili.”
Di parte convenuta:
“1. L’azione è respinta.
2.
Protestate spese e ripetibili.”
C. Con istanza processuale dell’11 settembre 2001 l’attore ha proseguito la
causa al Tribunale del Distretto Moesa. Egli ha proposto, con protesta di spese e
ripetibili, che le delibere dell’Assemblea dei comproprietari del 21 maggio 2001
siano dichiarate nulle, che la nomina della B. SA, C., quale amministratrice del Con-
dominio A., X., venga revocata e che si proceda alla nomina di un amministratore
giudiziario. Con risposta del 13 ottobre 2001 la convenuta ha postulato, pure con
protesta di spese e ripetibili, che l’istanza processuale (recte: l’azione) sia integral-
mente respinta, che le delibere dell’Assemblea dei condomini del 21 maggio 2001
siano dichiarate valide e che venga confermata la nomina della B. SA quale ammi-
nistratrice del condominio.

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Successivamente la parte attrice ha chiesto, il 17/18 aprile 2002, l’edizione
di due documenti datati 21 agosto 2001 e 7 novembre 2001 nonchè la riaudizione
del teste E., il 24/25 aprile 2002, l’edizione di documenti relativi alla proprietà della
A., il 30 aprile/1° maggio 2002, l’edizione dei nomi e degli indirizzi dei membri del
comitato della comunione dei comproprietari e il 2/3 maggio 2002, l’acquisizione di
una serie di documenti già allegati. La parte convenuta, dal canto suo, il 22/23 aprile
2002 ha postulato l’audizione del teste F.. Con decreto del 6 maggio 2002 il Presi-
dente del Tribunale del Distretto Moesa ha respinto le proposte per l’assunzione di
prove dell’attore, mentre che ha accolto quella della convenuta. Su ricorso del 21
maggio 2002 dell’attore, l’impugnato decreto è stato protetto dalla Commissione del
Tribunale distrettuale Moesa con sentenza accessoria del 10 giugno 2002.
In sede di udienza principale la parte attrice ha formulato le seguenti nuove
richieste:
“1. Nulla la delibera dell’Assemblea del Condominio A. di X. del 7 giu-
gno 2000 che ha nominato la B. quale amministratore del Condo-
minio A. di X..
2.
Nulla la costituzione in giudizio della parte convenuta per difetto
di rappresentanza.”
La parte convenuta ha riconfermato il suo petito.
D. Con sentenza del 28 novembre 2002, comunicata il 30 dicembre 2002, il
Tribunale distrettuale Moesa ha respinto l’istanza processuale (cifra 1 del giudizio).
I costi di procedura di fr. 3'058.50 sono stati posti a carico dell’attore, che è stato
obbligato a rifondere alla convenuta un’indennità a titolo di ripetibili di fr. 1'500.--
(cifra 2).
E. Contro questo giudizio e quello accessorio, in data 20 gennaio 2003, D. è
insorto con appello al Tribunale cantonale dei Grigioni ed ha chiesto:
“1. La sentenza del Tribunale distrettuale Moesa del 28 novembre/30
dicembre 2002 sia annullata.
2.
Sia annullata la sentenza accessoria della Commissione del Tri-
bunale del Distretto Moesa del 10/18 giugno 2002 e dato seguito
alle richieste dell’attore come risultano nel ricorso del 21 maggio
2002 contro la decisione del Presidente del Tribunale del Distretto
Moesa e precisamente:
- ascoltare ancora il teste E.

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- acquisire agli atti il documento datato X. 21.8. 2001, depositato
dall’attore durante la seduta del Tribunale (recte: Presidente)
del Circolo di Mesocco
- acquisire agli atti la relazione sottoscritta dall’attore e allegata
al verbale dell’assemblea straordinaria del Condominio G. di X.
del 7 novembre 2001.
3.
L’istanza del dott. D. sia accolta e le delibere dell’assemblea dei
condomini del 21 maggio 2001 siano dichiarate nulle per quanto
attiene la nomina, rispettivamente la conferma della B. SA, C.,
quale amministratore del Condominio A., X..
4.
Con sequela di spese giudiziarie e stragiudiziarie in prima e se-
conda istanza a carico della convenuta.”
La Comunione dei condomini A. ha proposto, con protesta di spese e ripeti-
bili, la reiezione dell’appello.
Dei motivi posti a fondamento delle impugnate sentenze e dell’appello si dirà,
in quanto necessario, nei considerandi.
La Camera civile considera :
1. Dichiarato con proposte formulate il 20 gennaio 2003 contro la sentenza
del Tribunale del Distretto Moesa del 28 novembre 2002, comunicata il 30 dicem-
bre 2002, e la sentenza accessoria della Commissione del Tribunale distrettuale
Moesa del 10 giugno 2002 nonchè debitamente motivato il 17 marzo 2003, l’appello
adempie i requisiti formali giusta gli art. 218, 219 e 224 cpv. 2 CPC. Di conseguenza
è ricevibile in ordine.
2. Con istanza del 17/18 aprile 2002 D. ha chiesto al Presidente del Tribunale
distrettuale Moesa l’edizione dei documenti datati 21 agosto 2001 e 7 novembre
2001. Respinta con decreto del 6 maggio 2002, protetto dalla Commissione del Tri-
bunale del Distretto Moesa con sentenza accessoria del 10 giugno 2002, coll’ap-
pello questa richiesta è stata riproposta.
Il documento del 21 agosto 2001 è stato prodotto in causa dall’attore nel
corso della procedura di conciliazione dinanzi al Presidente del Circolo di Mesocco
ed è stato allegato agli atti di questa procedura (vedi atto 5.4). Il documento del 7
novembre 2001 - si tratta della relazione dell’attore fatta all’Assemblea straordinaria
dei comproprietari della A. del 7 novembre 2001 - è pure un atto della parte attrice,

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per cui non doveva esser chiesto alla controparte, ma doveva esser prodotto dall’at-
tore nel corso dello scambio degli scritti processuali. Manifestamente ciò non è stato
fatto. Questo documento è però stato prodotto dalla convenuta nel corso della pro-
cedura di ricorso (cfr. l’impugnata sentenza accessoria della Commissione del Tri-
bunale del Distretto Moesa del 10 giugno 2002, pag. 6 cifra 4, atto 4.7) ed è stato
allegato agli atti (vedi annesso all’atto 3.9). Di conseguenza, dato che tanto il docu-
mento del 21 agosto 2001 quanto quello del 7 novembre 2001 si trovano agli atti, la
richiesta d’edizione di questi documenti fatta coll’appello è priva d’oggetto. Del resto
non si può fare a meno di rilevare che per il giudizio della causa questi atti sono
irrilevanti.
Respinta deve poi essere la domanda di riaudizione del teste E.. L’attore pre-
tende d’aver chiesto un nuovo interrogatorio di questo teste per le contraddizioni e
per gli ulteriori dubbi, insorti nel corso di questa audizione e di quella del teste H..
Se non chè tanto all’interrogatorio del teste E. quanto a quello del teste H., avvenute
il 16 aprile 2002, l’attore era presente, sicchè sarebbero state possibili delle do-
mande supplementari. Ma anche coll’appello egli non spende una parola per espli-
citamente indicare in che consistano le pretese contraddizioni ed i pretesi dubbi. In
simili condizioni, dato che i testimoni possono essere confrontati unicamente se si
contraddicono a vicenda quanto a fatti giuridicamente rilevanti (art. 181 cpv. 3 CPC),
ciò che nell’evenienza concreta non è il caso, anche per quest’ulteriore motivo la
sua richiesta non può essere accolta.
3. L’appellante fa poi valere che l’Assemblea straordinaria del Condominio A.
del 7 novembre 2001 non ha solo deliberato tardivamente l’autorizzazione a stare
in giudizio dell’amministratrice B. SA, ma anche in forma opinabile. Egli contesta
anche la validità della decisione presa dall’assem-blea.
Ai sensi dell’art. 712t cpv. 2 CC l’amministratore non può stare in giudizio
civile come attore o come convenuto senz’esserne precedentemente autorizzato
dall’assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi
urgenti l’autorizzazione può essere chiesta ulteriormente. Secondo la dottrina, la
formulazione dell’art. 712t cpv. 2 CC in merito ai casi sprovvisti d’urgenza non
esclude che l’amministratore che non s’è fatto autorizzare venga trattato alla stregua
di un rappresentante senza poteri (falsus procurator), a cui il giudice deve fissare
un ragionevole termine per correggere il vizio che inficia provvisoriamente gli atti
processuali già compiuti: se l’assemblea dei comproprietari dà poi il proprio con-
senso all’amministratore entro il termine assegnatogli, essa ratifica gli atti inizial-

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mente eseguiti senza potere e sana il vizio con effetto ex tunc (Gillioz, L’autorisation
d’ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage, SJZ
1984 pag. 287; Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, terza ed., pag. 285;
vedi anche DTF 114 II 312 = Pra 79 no. 133 cons. 2 b).
Nel concreto caso il processo è stato intentato il 28 giugno 2001. Le citazioni
per l’udienza di conciliazione del 22 agosto 2001 datano del 3 luglio 2001. L’istanza
processuale è poi stata inoltrata l’11 settembre 2001 e la risposta il 13 ottobre 2001.
Ora, in considerazione del fatto che nè nel corso della procedura di conciliazione nè
in quello della procedura ordinaria il conciliatore rispettivamente il giudice hanno
fissato alla B. SA un termine per produrre l’autorizzazione dell’assemblea dei com-
proprietari, conformemente alla citata opinione dottrinale, l’amministratrice poteva
essere trattata alla stregua di un rappresentante senza poteri, il cui vizio è stato
sanato con effetto ex tunc, poichè l’assemblea dei comproprietari ha poi dato il pro-
prio consenso. Certo, come a ragione fa valere l’appellante, l’autorizzazione a stare
in giudizio poteva essere prodotta anche prima del 7 dicembre 2001. Tuttavia è da
rilevare che l’amministratrice ha spontaneamente prodotto il verbale dell’Assemblea
straordinaria dei condomini svoltasi il 7 novembre 2001, con cui sono stati ratificati
i suoi atti processuali compiuti precedentemente. Con questa ratifica il vizio è stato
riparato e la capacità di stare in giudizio dell’amministratrice non può quindi essere
contestata. Contestata potrebbe essere unicamente se il conciliatore o il giudice le
avesse fissato un termine per produrre l’autorizzazione e se questo termine fosse
trascorso inosservato (PTC 1992 no. 20 pag. 95).
L’appellante censura altresì che l‘assemblea dei comproprietari del 7 novem-
bre 2001 non era legalmente costituita. Le sue allegazioni addotte a motivo secondo
cui dei 48 comproprietari ne erano presenti 16 e dei 13 comproprietari rappresentati
di 6 la rappresentanza non era legittima, sicchè presenti e legittimamente rappre-
sentati erano quindi solamente 23 comproprietari, riguardano però l’assemblea dei
condomini, tenutasi il 21 maggio 2001 e non quella del 7 novembre 2001. Infatti dal
verbale dell’assemblea del 21 maggio 2001 si evince che erano presenti o rappre-
sentati per delega 29 comproprietari su 48 per un totale di 630/1000 delle quote.
L’appellante è quindi manifestamente malvenuto a dolersi di una costituzione ille-
gale dell’assemblea del 7 novembre 2001, che ha omesso di motivare. Stando al
verbale dell’assemblea del 7 novembre 2001 è stata costatata la presenza o rap-
presentanza per delega di 32 comproprietari, che rappresentavano 691/1000 delle
quote. Questa costatazione non è per niente infirmata, ragione per cui la censura
dell’appellante va disattesa.

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4. Da ultimo l’appellante ha eccepito che non è stata iscritta all’ordine del
giorno dell’assemblea del 21 maggio 2001 la revoca della nomina dell’ammini-stra-
trice, malgrado questa proposta fosse stata fatta tempestivamente.
Ai sensi dell’art. 28 cifra 1 del Regolamento per l’amministrazione e l’uso
della proprietà per piani della A. (detto appresso regolamento) l’assemblea ordinaria
è convocata dall’amministratore con lettera raccomandata entro il 30 aprile di ogni
anno, con preavviso di almeno un mese e con l’indicazione dell’ordine del giorno.
Proposte per la cui accettazione è richiesta una maggioranza per quote di valore
devono essere comunicate all’amministratore almeno 5 settimane prima dell’as-
semblea. L’art. 29 cifra 1 e l’art. 32 cifra 1 di questo regolamento dispongono poi
che l’assemblea è legalmente costituita con l’intervento o la rappresentanza della
maggioranza dei comproprietari che rappresentano in pari tempo la maggior parte
delle quote di proprietà per piani e che l’assemblea prende le sue deliberazioni a
maggioranza dei voti espressi, in quanto le norme legali od il presente regolamento
non dispongono diversamente.
Che proposte richiedano l’accettazione della maggioranza per quote di valore
non è detto dal regolamento. Conformemente all’art. 647b CC la nomina di un am-
ministratore con facoltà eccedenti l’ordinaria amministrazione è decisa colla mag-
gioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte delle
quote. È quindi lecito inferire che se per la nomina dell’amministratore è richiesta la
doppia maggioranza, questa sia necessaria anche per la revoca della nomina
dell’amministratore. In applicazione dell’art. 647b CC può perciò essere ammesso
che la revoca dell’amministratrice è una proposta che può essere accettata unica-
mente colla doppia maggioranza. Di conseguenza questa proposta doveva perve-
nire all’amministratrice almeno 5 settimane prima dell’assemblea, quindi entro il 14
aprile 2001 o al più tardi prima della fine di aprile, se D. non avesse saputo quando
sarebbe stata convocata l’assemblea. La sua convocazione è avvenuta il 18 aprile
2001 per il 21 maggio 2001, dunque con preavviso di più di un mese (art. 28 cifra 1
del regolamento), ossia tempestivamente. La proposta di aggiungere all’ordine del
giorno la revoca dell’amministratri-ce è però stata fatta solo il 14 maggio 2001, per
cui era manifestamente in ritardo. Intempestiva perciò la proposta, l’amministratrice
a ragione non l’ha iscritta all’ordine del giorno. L’intempestività della proposta le
impediva però anche di sottoporla all’assemblea e di metterla ai voti in assemblea.
Anche se i comproprietari presenti e rappresentati avessero acconsentito di iscri-
verla all’ordine del giorno, la revoca della nomina dell’amministratrice non poteva

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essere trattata. L’ordine del giorno deve essere noto a tutti i comproprietari, poichè
da esso dipende la partecipazione di essi all’assemblea.
In simili circostanze è irrilevante se l’assemblea, come pretende l’appellata,
era o, come sostiene l’appellante, non era legalmente costituita. Per i motivi sue-
sposti all’assemblea la proposta d’iscrivere all’ordine del giorno la revoca della no-
mina dell’amministratrice non doveva essere sottoposta ed essa non poteva nè trat-
tare nè decidere la revoca della nomina dell’amministratrice. Di conseguenza la
questione di sapere se la maggioranza dei comproprietari che rappresentavano la
maggior parte delle quote era o non era presente può rimanere indecisa. Ne va da
se che in tal caso non deve essere vagliata nemmeno la censurata rappresentanza
di comproprietari tramite l’amministratrice.
5. Si deve perciò concludere che l’appello è infondato sotto tutti gli aspetti. Di
conseguenza esso va respinto.
L’appellante soccombe. Gli oneri processuali vanno perciò a suo carico (art.
122 cpv. 1 e 2 CPC).

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La Camera civile giudica:
1.
L’appello è respinto.
2.
I costi della procedura d’appello, consistenti nella tassa di giustizia di fr.
3'500.-- ed in quella di scritturazione di fr. 135.--, quindi dell’importo totale di
fr. 3'635.--, vanno a carico dell’appellante, che per questa procedura rifonde
all’appellata un’indennità a titolo di ripetibili di fr. 1'000.--.
3.
Comunicazione a:
__________
Per la Camera civile del Tribunale cantonale dei Grigioni
Il Presidente
L'Attuario