gr_gerichte · R 2019 90 · 2020-10-20 · de
Kostenauflage

bäuerliches Bodenrecht | Landwirtschaft

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 90
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Audétat und Racioppi
Aktuar
Rogantini
URTEIL
vom 20. Oktober 2020
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp,
Beschwerdeführer
gegen
Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend bäuerliches Bodenrecht

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ sel. [nachfolgend: A._____], geboren 1939, war Eigentümer der
ursprünglichen Parzelle 677 des damaligen Grundbuchs E._____ bei
H._____. Diese Parzelle war 23'706 m2 gross und auf ihr befanden sich
ein Wohnhaus mit Assekuranz-Nr. 261 und ein Stall mit Assekuranz-Nr.
262. Im 2011 und 2015 fanden Abparzellierungen zulasten der
vorerwähnten ehemaligen Parzelle statt. Letztere wurde schliesslich in die
neue, 22'606 m2 grosse, unbebaute landwirtschaftliche Parzelle 10677
des Grundbuchs F._____ sowie in die ebenfalls neue Parzelle 11465 mit
einer Fläche von 1'100 m2 aufgeteilt, auf der die beiden erwähnten
Gebäude stehen (neue Assek.-Nr. 1-261 und 1-262). Die unbebaute
Parzelle umschliesst dabei die bebaute.
2.
Am 26. April 2004 schlossen A._____ und B._____, geboren 1958, einen
unbefristeten Mietvertrag über einen Teil des Wohnhauses mit Assek.-Nr.
1-261 auf der damaligen Parzelle 677 zum Mietzins von CHF 4'000.00
jährlich bei einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Als Mietbeginn war
rückwirkend der 1. Juli 2003 vorgesehen (act. C.3.6.5.2 = act. C.3.1 = act.
B.6).
3.
Am 3. Juni 2009 räumte A._____ B._____ ein limitiertes Vorkaufsrecht an
der damaligen Parzelle 677 ein, welches am 4. Juni 2009 im Grundbuch
eingetragen wurde (act. C.3.2 = act. C.3.6.5.5 = act. B.11). Im Vertrag
wurde unter anderem festgehalten, das Vorkaufsrecht könne am ganzen
Grundstück wie auch an jedem Grundstückteil ausgeübt werden, welches
nach einer allfälligen Parzellierung verkauft werde. Der Vorkaufspreis
betrug CHF 5.00 pro m2 Land, das bei Ausübung vom Vorkaufsrecht
erfasst wird. Für das Wohnhaus und den Stall sowie allfällige weitere
Gebäude betrug der Vorkaufspreis 50% des amtlich geschätzten
Zeitwertes im Ausübungszeitpunkt.

- 3 -
Gleichentags errichtete A._____ offenbar eine letztwillige Verfügung
zugunsten von B._____ (das Dokument befindet sich allerdings nicht bei
den Akten).
4.
Mit neuer letztwilliger Verfügung vom 27. Oktober 2011 widerrief er
diejenige vom 3. Juni 2009 und vermachte B._____ die damaligen
Grundstücke (a) Nr. 1465 (521 m2 mit Wohnhaus Assek.-Nr. 261) und (b)
Nr. 677 (23'185 m2 mit Stall) des Grundbuchs der Gemeinde E._____ (act.
C.2.4 = Teil von act. C.3.6.1 = act. B.14).
5.
Im Rahmen eines mit B._____ abgeschlossenen Kaufvertrages vom
28. Juni 2012 begründete A._____ für sich ein unentgeltliches
lebenslängliches Wohnrecht in Form eines Benützungsrechts (teilweise
alleinig und teilweise als Mitbenützungsrecht) am damaligen Grundstück
Nr. 1465 bzw. am Wohnhaus Assek.-Nr. 261. Gleichzeitig verkaufte er
B._____ das genannte Grundstück für CHF 90'000.00. Das Wohnrecht
wurde am 29. Juni 2012 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.3 = act.
C.3.6.2 = act. B.12).
6.
In der Folge wurde am 29. September 2015 die oben erwähnte zweite
Parzellierung vorgenommen und die Parzellennummern wurden mutiert
(siehe oben 1.). Mit Kaufvertrag vom 19. November 2015 verkaufte
A._____ dann B._____ 580 m2 Boden inklusive den Stall (neue Assek.-Nr.
1-262) ab der (neu nummerierten) Parzelle 10677 (vormals 677), wobei
dieses Teilstück mit dem (ebenfalls neu nummerierten) Grundstück Nr.
11465 zu vereinigen sei. Unter dem Punkt "Bereinigungen Grundstück
11465"
wurde
unter
anderem
angemerkt,
die
Anmerkung
"nichtlandwirtschaftliches Grundstück" sei gestützt auf die Verfügung des
Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden [nachfolgend:
GIHA] vom 19. Oktober 2015 auf den Zugang von 580 m2 ab Grundstück
Nr. 10677 auszudehnen und könne mithin auf Grundstück Nr. 11465
unverändert belassen werden. Der genannte Kaufvertrag wurde am

- 4 -
20. November 2015 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.4 = act. C.3.6.3
= act. B.13).
7.
Am 20. September 2017 verstarb A._____ und hinterliess seine in I._____
wohnhafte Schwester, C._____, geboren 1935, als Alleinerbin. Infolge
Erbgangs wurde diese später (per 13. Juni 2018) zur Alleineigentümerin
der Parzelle 10677.
Inzwischen teilte das Regionalgericht Plessur B._____ mit Schreiben vom
15. Dezember 2017 mit, der Erblasser A._____ habe zu seinen Gunsten
ein Vermächtnis ausgesetzt. Dabei zitierte es den Text der letztwilligen
Verfügung vom 27. Oktober 2011. Bei Fragen betreffend die Ausrichtung
des Vermächtnisses werde er gebeten, sich mit C._____ in Verbindung zu
setzen (act. C.2.5 = Teil von act. 3.6.1).
8.
Im Februar 2018 fand ein informeller Mail- und Telefonverkehr zwischen
B._____ und dem Grundbuchamt respektive dem GIHA statt (vgl. act.
C.3.6.4).
9.
Dazu vom GIHA aufgefordert, legte B._____ diesem Amt mit Schreiben
vom 26. Februar 2018 dar, wie es zum Vermächtnis gekommen sei (act.
C.3.6.5 = act. C.2.3 = act. B.7).
Er habe schon lange eine Rückzugsmöglichkeit gesucht. Im August 2002
habe er dann A._____ kennengelernt und ihn angefragt, ob er sein
Maiensäss im G._____ vermieten würde und A._____ willigte ein. Ab
September 2002 sei er regelmässig ins G._____ zu A._____ gegangen.
Er habe das Haus geräumt, geputzt und mit seinem Schwiegersohn
(Dachdecker/Zimmermann) instand gestellt. Anschliessend habe er im
2003 mit A._____ den Mietvertrag abgeschlossen. A._____ habe sehr
Freude am Ergebnis der aufwändigen Aufräumarbeiten gehabt, was die
Beilage 1 bezeuge (act. C.3.6.5.1 = act. B.8). Er habe gewollt, dass

- 5 -
B._____ diesbezüglich in finanzieller Hinsicht nicht zu kurz käme, sollte
A._____ sterben, denn er habe seinen Verwandten nicht getraut.
Deswegen habe er vorgeschlagen, die in und um das Haus
vorgenommenen Arbeiten mit pauschal CHF 20'000.00 abzugelten,
worauf dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei.
Anfangs sei A._____ noch aktiver Bauer gewesen und er (B._____) habe
ihm im Sommer jeweils gerne beim Heuen geholfen. Seit der
Pensionierung von A._____ helfe er dem Nachbarn, der das Land
gepachtet hatte. Das sei für ihn aktive Erholung. Er geniesse es, seine Zeit
dort zu verbringen und nebst dem Helfen auch weitere Unterhaltsarbeiten
zu erledigen. A._____ und er seien freundschaftlich verbunden und hätten
sich regelmässig getroffen: im Sommer in H._____ und im Winter bei ihm
zuhause im Dorf unten. Dabei verwies B._____ auf die Beilagen 3, 4 und
6 (act. C.3.6.5.3 = act. B.10; act. C.3.6.5.4 = act. B.9; act. C.3.6.5.6 mit
dem Satz von A._____: "du bist der Richtige für das G._____"). Mit der
Zeit habe A._____ den Wunsch geäussert, B._____ solle H._____
erhalten. In einem ersten Schritt sei es dazu gekommen, dass im
September 2009 zunächst das limitierte Vorkaufsrecht vereinbart worden
sei. Nach gesundheitlichen Problemen habe sich A._____ dann
entschlossen, im Oktober 2011 bezüglich H._____ letztwillig zu verfügen
und es ihm zu vermachen.
B._____ habe gegenüber A._____ verschiedentlich bekundet, das Haus
gerne zu kaufen. Nach einiger Zeit nach der genannten letztwilligen
Verfügung habe sich A._____ bei ihm gemeldet und sich zum Verkauf
bereit erklärt. 2012 habe er das Haus und 2015 den Stall erwerben
können, nach Errichtung eines Wohnrechts an einem Hausteil und
Mitbenutzungsrecht für Küche und Nebenräume für A._____. Beide
Gebäude seien unterhalb des Schätzwertes der Gebäudeversicherung
Graubünden (GVG) verkauft worden und A._____ habe bei beiden

- 6 -
Verkäufen betreffend letztwillige Verfügung geäussert: "kann man stehen
lassen".
Der Notar, Dr. iur. K._____, habe ihm versichert, dass er keine
Anhaltspunkte für eine Umgehung des BGBB sehe. Er (B._____) hoffe,
das GIHA könne die Zustimmung für die Auslieferung des Vermächtnisses
geben.
10.
Am 8. März 2018 ergänzte B._____ gegenüber dem GIHA noch (act.
C.3.6.6), er verstehe nicht, weswegen er darlegen müsse, zu welchem
Zweck er das Land zu übernehmen gedenke. Hätte A._____ kein
Testament errichtet, wäre das Land mangels Nachkommen seiner
einzigen Schwester zugefallen. Diese und deren Ehemann hätten vor
vielen Jahren ihr landwirtschaftliches Gewerbe in I._____ altershalber
aufgegeben. Die Töchter wohnten im Unterland und seien nicht in der
Landwirtschaft tätig. Ausser, dass sie direkte Erbinnen wären, hätte man
die gleiche Ausgangslage, einfach mit anderen Personen. Was würden die
nicht landwirtschaftlich tätigen Erben mit dem Land machen? Wohl Freude
daran haben und verpachten, oder dann verkaufen. Diese Erben müssten
auch keinen Grund angeben, weshalb sie das Land behalten wollen, und
sie könnten mit dem Land im Rahmen des BGBB tun und lassen, was sie
wollten.
Art.
62
BGBB
unterscheide
beim
Erwerb
eines
landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Bewilligung nicht zwischen
Erbgang und erbrechtlicher Zuweisung. Somit könne gar keine Umgehung
des BGBB vorliegen. Wäre es anders, müsste man auch die Erben
diesbezüglich genauer überprüfen, was aber im Gesetz nicht vorgesehen
sei. Es sei der Wille von A._____, dass er dieses Land erhalte.
11.
Das GIHA stellte mit Schreiben vom 4. Juni 2018 an B._____ fest (act.
C.3.6.7), dieser habe im Jahr 2012 käuflich das nichtlandwirtschaftliche
Grundstück Nr. 11465 mit dem Ferienhaus erworben, welches im Jahr
2015 mit dem Zukauf des ebenfalls nicht landwirtschaftlich genutzten

- 7 -
Stallgebäudes ab Grundstück Nr. 10677 arrondiert worden sei. Somit sei
aus dem Nachlass von A._____ einzig das (Rest-)Grundstück Nr. 10677
im Mass von 22'605 m2 als Gegenstand des Vermächtnisses verblieben.
Während
das
Grundstück
mit
den
nichtlandwirtschaftlichen
Gebäulichkeiten bewilligungsfrei habe erworben werden können, falle das
Grundstück Nr. 10677 gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB als landwirtschaftliches
Grundstück in dessen allgemeinen Geltungsbereich und setze zum
Erwerb gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung voraus. Diese wird erteilt,
wenn kein zwingender Verweigerungsgrund nach Art. 63 Abs. 1 BGBB
vorliege.
B._____ mache geltend, gemäss Art. 62 lit. a BGBB bedürfe der Erwerb
durch erbrechtliche Zuweisung keiner Bewilligung. Nachdem er aber die
Selbstbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. 10677
nicht anstrebe und diese nach objektiven Kriterien auch nicht möglich sei,
sähe sich das GIHA als Bewilligungsbehörde des BGBB zur
Höhergewichtung und Durchsetzung des Selbstbewirtschaftungsprinzips
gezwungen. Entsprechend müsste es ein Gesuch um Erteilung einer
Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 BGBB kostenfällig verweigern bzw.
die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Art. 84 BGBB negativ
beurteilen.
Nebst
der
Schwester
des
Erblassers,
welche
als
Alleinerbin
bewilligungsfrei erwerben könne, komme als Erwerber in erster Linie ein
im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich wohnhafter Selbstbewirtschafter
in Frage. Eine Ausnahme könne nur gewährt werden, wenn aufgrund einer
öffentlichen Ausschreibung zum nicht übersetzten Preis im Sinne von
Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB kein Angebot eines Selbstbewirtschafters
vorliege.

- 8 -
12.
Am 12. Juni 2018 hielt der inzwischen anwaltlich vertretene B._____
gegenüber dem GIHA zusammengefasst fest (act. C.3.6.8), die
Zuweisung mittels Vermächtnis falle unter Art. 62 lit. a BGBB und stelle
hier kein Umgehungsgeschäft und keinen nachträglichen Vollzug eines
ursprünglich ungültigen Vertrages dar. B._____ sei infolge erbrechtlicher
Zuweisung als Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks [gemeint
wohl: Parzelle 10677] im Grundbuch einzutragen. Andernfalls werde um
Erlass einer anfechtbaren Verfügung ersucht.
13.
Das GIHA erliess am 14. Juni 2018 seinen Entscheid (act. C.3.6.12 = act.
C.2.2 = act. B.2):
"1. Beim
Grundstück
Nr.
10677
handelt
es
sich
um
ein
landwirtschaftliches Grundstück, welches dem Anwendungsbereich
des BGBB unterliegt.
2. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 10677, F._____, durch B._____ […]
unterliegt auch im Rahmen der Vermächtnisausrichtung dem
Bewilligungsverfahren.
3. (Verfahrenskosten)
4. (Rechtsmittelbelehrung)
5. (Mitteilungen)"
Es erwog in Begründung, es sei davon auszugehen, dass die Parzelle
10677
zusammen
mit
den
nichtlandwirtschaftlichen
Teilen
des
Maiensässes veräussert (verkauft) worden wäre, wenn dem nicht
insbesondere das Selbstbewirtschaftungsprinzip entgegengestanden
wäre. Allein deshalb sei die (Mit-)Übertragung auf B._____ in ein
unentgeltliches Vermächtnis umgewandelt bzw. als solches stehen
gelassen und der Vollzug der Eigentumsänderung auf den Zeitpunkt des
Todes des damaligen Eigentümers "hinausgeschoben" worden. Die
Absicht,
damit
"vermeintlich
elegant"
eine
unzulässige
Eigentumsübertragung doch noch bewerkstelligen zu können, sei
offensichtlich und ein solches Vorgehen sei zu verhindern. Es wäre für
Nichtselbstbewirtschafter ein Leichtes, auf diesem Weg auch als

- 9 -
Nichtbewirtschafter zu landwirtschaftlichen Grundstücken zu gelangen,
deren Erwerb das Gesetz in erster Linie den Selbstbewirtschaftern
vorbehalte. Daran ändere auch nichts, wenn die "echte" erbrechtliche
Zuweisung an die Alleinerbin ebenfalls dazu führe, dass das
landwirtschaftliche Grundstück einer nicht als Selbstbewirtschafterin
geltenden Person zufalle. Dies sei vom Gesetzgeber so gewollt.
Das GIHA stellte seine Verfügung nebst dem Rechtsvertreter von B._____
unter anderem auch C._____, dem Pächter und Bewirtschafter der
Parzelle 10677 D._____ sowie dem Departement für Justiz, Sicherheit und
Gesundheit (DJSG) als beschwerdeberechtigte Aufsichtsbehörde zu. Am
21. Juni 2018 verzichtete das DJSG auf die Erhebung einer Beschwerde.
14.
Am 29. Juni 2018 erhob B._____ gegen diese Verfügung Beschwerde
beim Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden
[nachfolgend: DVS] und beantragte folgendes (act. C.1.1):
"I. Rechtsbegehren
1. Der Entscheid Nr. 2018/243 des Grundbuchinspektorats vom 14. Juni
2018 sei aufzuheben.
2. Das Grundbuchamt J.________ sei anzuweisen, B._____ als
Eigentümer des Grundstücks Nr. 10677, F._____, im Grundbuch
einzutragen.
3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Ia. Verfahrensantrag
4. Das Grundbuchamt J.________ sei superprovisorisch anzuweisen,
auf
dem
Grundstück
Nr.
10677,
F._____,
eine
Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB
anzumerken [recte: vorzumerken]."
Begründend führte er unter anderem aus, es sei ausdrücklicher [gemeint
auch letzter] Wille von A._____ gewesen, dass das Wiesland bei H._____
verbleibe und der Beschwerdeführer das noch verbleibende Grundstück
unentgeltlich erhalten werde. Die Behauptung der Vorinstanz, A._____
hätte das Grundstück zu Lebzeiten an den Beschwerdeführer verkauft,

- 10 -
wenn ein Verkauf an Nichtlandwirte möglich gewesen wäre, sei reine
Spekulation und irrelevant. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Testaments
am 27. Oktober 2011 sei ein Verkauf des hier strittigen Grundstücks an
den Beschwerdeführer kein Thema gewesen. Nachdem ihm die
Rechtslage dargelegt worden sei, habe sich A._____ in freien Stücken für
das Vermächtnis an eine Person entschieden, zu der er zu Lebzeiten ein
freundschaftliches Verhältnis pflegte, die er sehr schätzte und von der er
wusste, dass sie sich gut und leidenschaftlich für das Grundstück
kümmern würde. Zuvor habe er denn auch dem Beschwerdeführer das
Haus und den Stall zu sehr günstigen Konditionen verkauft. Er wollte hier
also sein Eigentum durch letztwillige Verfügung in gute Hände übergeben.
Eine Gesetzesumgehung sei nicht ansatzweise erkennbar. Die
erbrechtliche Zuweisung, wie sie A._____ an den Beschwerdeführer
verfügt habe, sei vom Gesetz (Art. 62 lit. a BGBB) explizit vorgesehen. Mit
der erbrechtlichen Zuweisung durch Vermächtnis werde im Übrigen kein
Ergebnis erzielt, das verboten wäre, im Gegenteil.
15.
Das DVS wies nach Eingang der Beschwerde mit Departementsverfügung
vom 3. Juli 2018, gleichentags mitgeteilt (act. C.1.2 = act. B.1), in
Gutheissung des Verfahrensantrages das Grundbuchamt J.________ an,
auf dem Grundstück Nr. 10677 der Gemeinde F._____ eine
Verfügungsbeschränkung im Sinne von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB
einzutragen [recte: vorzumerken]. Dabei erwog es, dass gemäss
derzeitigem Kenntnisstand davon auszugehen sei, dass C._____ im
Grundbuch als Eigentümerin dieser Parzelle eingetragen sei. Zudem
räumte es dem GIHA als Vorinstanz die Möglichkeit ein, zur
Verfügungsbeschränkung sowie zur Beschwerde eine Stellungnahme
einzureichen. Die Alleinerbin C._____ und der Pächter und Bewirtschafter
D._____ wurde die Möglichkeit eingeräumt, sich am Verfahren zu
beteiligen und sich vernehmen zu lassen, unter Hinweis, dass sie im Falle
einer Beteiligung die ihnen zustehenden Verfahrensrechte ausüben, aber

- 11 -
auch mit Kosten, namentlich im Falle des Unterliegens, belastet werden
könnten.
Das Grundbuchamt J.________ erstattete am 4. Juli 2018 die
Vormerkungsbescheinigung (act. C.1.3).
16.
Das GIHA reichte seine Stellungnahme am 6. Juli 2018 ein (act. C.1.4 =
act. B.3). Es beantragte, Ziff. 1 der Rechtsbegehren sei abzuweisen und
Ziff. 2 sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Gegen
die Eintragung [recte: Vormerkung] einer Verfügungsbeschränkung für die
Dauer des Beschwerdeverfahrens erhob es keine Einwände. Für die zu
entscheidende Rechtsfrage sei nach Auffassung des GIHA tatbestandlich
einzig von Belang, ob die Zuweisung der heutigen Parzelle 10677 an den
Beschwerdeführer erbrechtlich motiviert sei oder nicht. Bezüglich
Nichteintretensantrag zu Ziff. 2 führte das GIHA begründend aus, hier
liege weder eine Abweisungsverfügung noch eine formelle Verweisung
des Grundbuchamtes im Eintragungsverfahren nach Art. 81 Abs. 3 BGBB
vor,
welche
vorausgesetzt
wäre,
damit
bei
einem
für
den
Beschwerdeführer
positiven
Verfahrensausgang
unmittelbar
der
Grundbucheintrag erfolgen bzw. angeordnet werden könnte.
17.
Mit Replik vom 24. August 2018 (act. C.1.7) passte B._____ Ziff. 2 seines
Rechtsbegehrens an und beantragte neu, es sei festzustellen, dass die
Vermächtnisausrichtung nicht der Bewilligungspflicht unterliege. Der
Einwand des GIHA, wonach die Eigentumsübertragung gestützt auf das
Vermächtnis formell noch nicht beim Grundbuchamt angemeldet worden
sei, sei korrekt. Eine direkte Anweisung an das Grundbuchamt zur
Eintragung des Beschwerdeführers als neuer Eigentümer sei noch nicht
möglich. Das Rechtsbegehren beschränke sich somit darauf, die
fehlerhafte Verfügung aufzuheben, verbunden mit der Feststellung,
wonach das Grundstück aufgrund des Vermächtnisses bewilligungsfrei
übertragen werden könne und den Kostenfolgen zulasten des Kantons.

- 12 -
Das GIHA gehe sodann zu Recht davon aus, dass ein Vermächtnis als
erbrechtliche Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a BGBB zu qualifizieren
sei. Es liege hier sehr wohl eine erbrechtlich motivierte Zuweisung vor, und
dies solange nicht das Gegenteil bewiesen werde. Der Beweis eines
Umgehungsgeschäftes sei jedoch nicht erbracht. Aus Verlauf und
Korrespondenz zwischen Erblasser und Beschwerdeführer gehe die
Absicht von A._____ deutlich hervor. Er habe B._____ auf seinen Tod hin
begünstigen wollen und gemäss Art. 62 lit. a BGBB bedürfe es hierzu
keiner Bewilligung. Der Beschwerdeführer habe den rechtsgeschäftlichen
Erwerb des Wieslandes jedenfalls nie angestrebt und hierüber mit
A._____ nie verhandelt. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass ein
solcher rechtsgeschäftlicher Erwerb aufgrund des BGBB ausgeschlossen
sei. Der letzte Wille von A._____ sei indes zu respektieren.
18.
Das GIHA reichte am 6 September 2018 seine Duplik ein (act. C.1.9 = act.
B.4), mit welcher es an seinen Anträgen und seinen Ausführungen
festhielt.
Zur
Korrektur
des
Rechtsbegehrens
durch
den
Beschwerdeführer führte es aus, selbst wenn die Beschwerde
gutgeheissen werden sollte, wäre es nicht zu rechtfertigen, die
Kostenfolgen der Vermächtnisausrichtung bzw. des Grundbucheintrages
dem Kanton anzulasten. Zusammenfassend hielt es zudem erneut dafür,
dass die Umgehungsabsicht durchaus nachgewiesen sei und nannte
hierzu verschiedene Aspekte wie etwa ein simulierter Kaufvertrag zu für
den Beschwerdeführer viel zu günstigen Konditionen. Im Endeffekt habe
der Beschwerdeführer von A._____ profitieren und mittels "Salamitaktik"
dessen Grundeigentum stückweise und günstig übernehmen wollen.
19.
Am 4. Januar 2019 erstattete B._____ seine Triplik (act. C.1.12), mit
welcher er wiederum an seinen Anträgen festhielt und präzisierte,
betreffend Kosten der Grundbucheintragung verlange er natürlich nicht,
dass diese Kosten durch den Kanton zu tragen wären. Er beantrage
lediglich, wie üblich in solchen Verfahren, dass er keine Kosten für das

- 13 -
Beschwerdeverfahren übernehmen müsse und im Falle des Obsiegens
angemessen zu entschädigen sei. Bezüglich den Behauptungen zur
Umgehungsabsicht wehrte er sich dezidiert. Wenn überhaupt, wäre aus
dem Kontext der günstigen Kaufvertragskonditionen eine Schuld des
Beschwerdeführers gegenüber A._____ abzuleiten und nicht umgekehrt.
20.
Das GIHA hielt mit Quadruplik vom 13. Februar 2019 ebenfalls an seinen
Anträgen und den zuvor gemachten Ausführungen vollumfänglich fest und
erläuterte diese weiter (act. C.1.14 = act. B.5).
21.
Mit Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019, mitgeteilt am
3. Oktober 2019 (VBDVS 22/18; act. C.1.16 = act. B.0), verfügte das DVS
was folgt:
"1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, abgewiesen.
2. Das Grundbuchamt J.________ wird angewiesen, nach Eintritt der
Rechtskraft dieser Verfügung die mit Departementsverfügung vom
3. Juli 2018 verfügte Verfügungsbeschränkung auf dem Grundstück
Parzelle Nr. 10677, F._____, aus dem Grundbuch zu löschen.
3. (Verfahrenskosten)
4. (Rechtsmittelbelehrung)
5. (Mitteilungen)"
Wie das GIHA zu Recht ausführe, könne auf den Antrag von B._____, das
Grundbuchamt J.________ sei anzuweisen, ihn als Eigentümer der
Parzelle 10677 im Grundbuch einzutragen, nicht eingetreten werden.
B._____ habe diesen Antrag zu Recht zurückgezogen, weshalb die
Beschwerde in diesem Punkt gegenstandslos geworden sei.
B._____ beantrage, die angefochtene Verfügung sei vollumfänglich
aufzuheben. In Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung stelle
die Vorinstanz aber fest, dass es sich bei der Parzelle 10677 um ein
landwirtschaftliches
Grundstück
handle.
Dem
widerspreche
der
Beschwerdeführer in seinen Rechtsschriften nicht und er lege nicht dar,

- 14 -
inwiefern diese Beurteilung unzutreffend wäre. Er genüge damit der
Begründungspflicht nicht, weshalb auf die Beschwerde insofern nicht
eingetreten werden könne, als er die Aufhebung von Ziff. 1 des Dispositivs
der angefochtenen Verfügung beantrage.
Materiell erwog das DVS, der Wortlaut von Art. 62 lit. a BGBB spreche von
erbrechtlicher Zuweisung. Darunter könne grundsätzlich auch das
Vermächtnis verstanden werden. Insofern wäre diese Bestimmung auf
den vorliegenden Fall anwendbar. Gemäss GIHA sei aber mit dem
vorliegenden
Vermächtnis
gemäss
letztwilliger
Verfügung
vom
27. Oktober 2011 eine Umgehung der Bewilligungspflicht vorgenommen
worden und die Berufung auf die Ausnahmebestimmung von Art. 62 lit. a
BGBB sei missbräuchlich. Die Rechtsprechung zur Gesetzesumgehung
könne auf den vorliegenden Fall nicht ohne Weiteres angewandt werden,
weil mit der Bewilligungspflicht gemäss Art. 61 Abs. 1 BGBB keine
eigentliche Verbotsnorm vorliege, denn der Grundstückerwerb werde nicht
verboten, sondern bloss von einer Bewilligung abhängig gemacht.
Vielmehr sei zu beurteilen, ob die Bewilligungspflicht mit der aufgrund des
Vermächtnisses an sich legitimen Berufung auf den Ausnahmetatbestand
von Art. 62 lit. a BGBB "ausgehebelt" werde. Ob eine Umgehung der
Bewilligungspflicht
durch
eine
unzulässige
Berufung
auf
einen
Ausnahmetatbestand vorliege oder nicht, könne somit nur beantwortet
werden, wenn überprüft werde, ob das vorliegende Vermächtnis mit Sinn
und Zweck der Ausnahmebestimmung in Einklang stehe oder nicht.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers sei nicht entscheidend,
dass das Gesetz selbst in Art. 62 lit. a BGBB explizit die Ausnahme der
erbrechtlichen Zuweisung vorsehe. Wollte man allein auf den gesetzlichen
Ausnahmetatbestand
abstellen,
wäre
eine
Überprüfung
ihrer
rechtsmissbräuchlichen Verwendung gar nie möglich. Dass eine solche
Überprüfung jedoch möglich sein müsse, verlange Art. 70 BGBB
ausdrücklich (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 ZGB).

- 15 -
Laut
Botschaft
zum
BGBB
und
gemäss
Literatur
sei
die
Ausnahmebestimmung von Art. 62 lit. a BGBB klar familienpolitisch
motiviert. Der Gesetzgeber habe mit der Ausnahmebestimmung von
Art. 62 lit. a BGBB auf das Erfordernis des Selbstbewirtschaftungsprinzips
verzichtet. Er habe dies jedoch nur für Rechtsgeschäfte innerhalb der
engeren Familie getan (vgl. Art. 62 lit. b BGBB). Eine enge Freundschaft,
wie sie etwa vom Beschwerdeführer geltend gemacht werde, stelle jedoch
keinen Grund dar, der eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht
rechtfertigen würde. Mangels Verwandtschaft zwischen A._____ und
B._____ sei das vorliegende Vermächtnis nicht familiär motiviert. Es solle
vielmehr einer von der eigenen Familie völlig unabhängigen Person die
Möglichkeit
einräumen,
Eigentümer
eines
landwirtschaftlichen
Grundstücks zu werden. Die Berufung auf Art. 62 lit. a BGBB sei somit
klarerweise zweckwidrig und damit rechtsmissbräuchlich.
Aufgrund des chronologischen Ablaufs rund um die Grundstücke
Nr. 11465 und 10677 werde klar, dass sowohl die Einräumung des
Vorkaufsrechts als auch das Vermächtnis in der letztwilligen Verfügung
nur den Sinn gehabt hätten, die Übernahme des Anwesens durch den
Beschwerdeführer zu sichern. Dies gelte insbesondere für die letztwillige
Verfügung. Die Idee sei nicht gewesen, B._____ einfach sämtliche
Grundstücke
unentgeltlich
zu
überlassen.
Die
nachfolgenden
Rechtsgeschäfte, mit denen die Grundstücke – soweit rechtlich zulässig –
veräussert worden seien, zeigten, dass es den Parteien darum gegangen
sei, die Grundstücke gegen ein nicht nur symbolisches Entgelt zu
verkaufen bzw. zu kaufen. Dabei habe der Beschwerdeführer bestmöglich
abgesichert werden sollen, damit seine Investitionen auch tatsächlich zum
gewünschten Erfolg der Übernahme des gesamten Anwesens führen
würden, was angesichts der grossen Vor- und Unterhaltsarbeiten sowie
auch der Gewährung eines Darlehens von B._____ an A._____ durchaus
verständlich sei. Das Motiv von A._____, die letztwillige Verfügung zu

- 16 -
verfassen, sei alles andere als ein erbrechtliches gewesen. Vielmehr sollte
das Anwesen B._____ soweit möglich verkauft werden.
Dass A._____ nach Abschluss der Kaufverträge die letztwillige Verfügung
habe stehen lassen, ändere nichts daran. Aus der Entstehungsgeschichte
werde klar, dass beide Parteien immer die Übertragung des gesamten
Anwesens beabsichtigt hätten. Um Probleme im Bewilligungsverfahren
nach BGBB zu umgehen, habe mit letztwilliger Verfügung die
Bewilligungspflicht des BGBB umgangen werden sollen. Demnach wäre
auch aus diesem Grund eine Umgehung der Bewilligungspflicht durch eine
missbräuchliche Berufung auf Art. 62 lit. a BGBB anzunehmen.
22.
Dagegen hat B._____ mit Eingabe vom 30. Oktober 2019 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben lassen (act.
A.1), mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Die Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019, mitgeteilt am
3. Oktober 2019, und die Ziffern 2. und 3. der Verfügung des
Grundbuchinspektorats vom 14. Juni 2018 seien aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass die Vermächtnisausrichtung betr. das
Grundstück Nr. 10677, F._____, von A._____ sel. an den
Beschwerdeführer nicht der Bewilligungspflicht unterliegt.
3. Unter
gerichtlicher
und
aussergerichtlicher
Kosten-
und
Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Graubünden."
In der Begründung wird ausgeführt, dem klaren Wortlaut lasse sich
entnehmen, dass Art. 62 lit. a BGBB nicht einen derart begrenzten
Adressatenkreis habe, wie das DVS behaupte. Diese Bestimmung sei
nicht nur für (engere) Familienangehörige gedacht, sondern sei allgemein
anwendbar, also auch für "Drittpersonen". Insofern sei die Bestimmung
unmissverständlich und auch nicht auslegungsbedürftig. Aber auch bei
einer Auslegung resultiere nichts Anderes. Sodann sei Sinn und Zweck
der Norm mitunter die Vermeidung eines Konflikts zwischen der
erbrechtlichen Universalsukzession und dem bäuerlichen Bodenrecht.
Gesetzliche und eingesetzte Erben wie bspw. juristische Personen würden

- 17 -
durch Universalsukzession Eigentümer eines geerbten Grundstückes und
würden dieses ausserbuchlich erwerben (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Eine
Rückabwicklung sei nicht möglich. Solche Konflikte zwischen dem
Erbrecht und dem bäuerlichen Bodenrecht sollten vermieden werden. Dies
im Wissen, dass damit Landwirtschaftsland an Nichtlandwirte übergehen
werde. Der Gesetzgeber habe diese Ausnahme bewusst geschaffen. In
der Botschaft zum BGBB werde wiederholt festgehalten, dass kein
Exklusivanspruch des Selbstbewirtschafters angestrebt würde. Es solle
weiterhin Pachtland zur Verfügung stehen. Dies geschehe unter anderem
dann,
wenn
Nichtlandwirte
durch
Erbgang
Eigentümer
von
landwirtschaftlichen
Grundstücken
würden.
Der
Erwerb
eines
landwirtschaftlichen Grundstücks sei vor allem dann unerwünscht, wenn
er zum Zweck der Kapitalanlage, aus spekulativen Überlegungen oder zu
einem übersetzten Preis erfolge, was bei einer Erbeinsetzung oder
Ausrichtung eines Vermächtnisses eben nicht geschehe. Es bestehe
keine Veranlassung, entgeltliche Vermächtnisse von der Dispensation
auszunehmen.
Eine Gesetzesumgehung liege nicht vor. Das GIHA habe dem
Beschwerdeführer nicht Rechtsmissbrauch vorgeworfen, weil er die
Bewilligungsfreiheit
gestützt
auf
Art.
62
lit.
a
BGBB
als
Nichtfamilienmitglied geltend mache. Vielmehr sei das GIHA der falschen
Meinung, A._____ habe das Testament errichtet, um das Gesetz zu
umgehen. Das GIHA sei soweit korrekt davon ausgegangen, dass
landwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich mittels Vermächtnis
bewilligungsfrei an Nichtlandwirte übertragen werden könnten. Werde
einem Nichtfamilienmitglied die bewilligungsfreie Übertragung generell
untersagt, wie vorliegend geschehen sei, sei die Frage nicht unter dem
Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zu prüfen. Vielmehr handle es sich
um eine reine Subsumtion eines Sachverhalts unter eine gesetzliche
Norm.
Seien
die
Voraussetzungen
nicht
erfüllt,
wäre
die

- 18 -
Eigentumsübertragung zu versagen. Mit Rechtsmissbrauch habe das
nichts zu tun.
Gemäss Art. 8 ZGB seien rechtshindernde Tatsachen durch die
Verwaltung zu beweisen. Hier müsste die Verwaltung beweisen, A._____
habe mit dem Testament eine Gesetzesumgehung beabsichtigt. Die
Beweislast trage, wer vom Redlichen, Korrekten, Üblichen, Vernünftigen
Abweichendes geltend mache. Den Nachteil der Beweislosigkeit trage
jene Partei, die das Abweichende behaupte. Eine Gesetzesumgehung
oder ein Rechtsmissbrauch müsste somit strikt nachgewiesen werden.
Bestünden geringste Zweifel daran, dass sich der Sachverhalt auch
anders zugetragen haben könnte, sei der Beweis nicht erbracht. Es läge
Beweislosigkeit vor, die nicht zulasten des Beschwerdeführers ginge.
Das GIHA und das DVS würden die Absichten von A._____ verkennen.
Als dieser am 27. Oktober 2011 das Vermächtnis errichtet habe, sei er
gesundheitlich angeschlagen gewesen und aus Angst vor einem kurz
bevorstehenden Tod die letztwillige Verfügung aufgesetzt. Er habe damals
dem Beschwerdeführer beide Parzellen vermacht. Der Beschwerdeführer
hätte damals bei Ableben von A._____ die Liegenschaften ohne jedes
Entgelt erhalten. Das Maiensäss mit Stall und Umschwung hätten bereits
zu diesem Zeitpunkt einen Wert von mehreren CHF 100'000.00 gehabt.
Als das Leben von A._____ nicht das befürchtete abrupte Ende
genommen habe, habe er den bereits vorher geplanten Verkauf des
Maiensässes wieder in Angriff nehmen können. Dieser sei am 28. Juni
2012 erfolgt. Angerechnet seien Leistungen im Wert von CHF 10'000.00
für Sanierungsarbeiten worden, die vorher als Darlehen stehen gelassen
worden seien. Der Preis von CHF 90'000.00 sei deutlich unter dem
Verkehrswert gelegen, ebenso jener für den Stall von CHF 10'000.00, wie
das GIHA korrekt ausgeführt habe. A._____ habe die letztwillige
Verfügung nie angepasst. Er habe anlässlich der Kaufverträge erklärt, er
wolle dies so stehen lassen. Es sei sein Wille, dass die Wiese nach seinem

- 19 -
Ableben an den Beschwerdeführer gehe und mit H._____ und Stall eine
Einheit bilde. Das gehe aus der Korrespondenz zwischen ihm und dem
Beschwerdeführer hervor, die vom sehr freundschaftlichen Verhältnis
geprägt gewesen sei.
Der Beschwerdeführer sei von A._____ immer wieder begünstigt worden,
sei dies im Zusammenhang mit dem Kauf des Maiensässes, des Stalles
oder mit der erbrechtlichen Begünstigung in der letztwilligen Verfügung
vom 27. Oktober 2011. Aus dem chronologischen Verlauf werde deutlich,
dass das Vermächtnis sehr wohl erbrechtlich motiviert sei. A._____ habe
dem Beschwerdeführer die Parzelle 10677 auf seinen Tod hin
unentgeltlich übertragen wollen. A._____ hätte das Grundstück einem
Landwirt verkaufen und zu Geld machen können. Dies habe er aber nicht
gewollt.
Hier sei eine Gesetzesumgehung nicht ansatzweise erkennbar. Das GIHA
habe korrekt festgehalten, dass A._____ das Grundstück Nr. 10677 mit
unentgeltlichem Vermächtnis zugedacht habe. Mittels Vermächtnis könne
einem
Nichtlandwirt
auf
legalem
Weg
Eigentum
an
einem
landwirtschaftlichen Grundstück verschafft werden. Auch wenn ein
Landwirt einen entgeltlichen Verkauf in Betracht ziehe und sich danach
wegen
der
gesetzlichen
Ausgangslage
für
eine
unentgeltliche
erbrechtliche
Zuweisung
entscheide,
wäre
dies
keine
Gesetzesumgehung.
Mit der erbrechtlichen Zuweisung durch das Vermächtnis werde hier kein
verbotenes Ergebnis erzielt. Dieses sei, im Gegenteil, vom Gesetzgeber
explizit vorgesehen. Eine Umgehung läge nur dann vor, wenn durch ein
alternatives Geschäft der (hier nicht beabsichtigte) Kauf des Landes
ermöglicht worden wäre bzw. wenn durch das alternative Geschäft
unmittelbar dieselben Wirkungen eines Kaufvertrages eingetreten wären.
Das sei hier weder geschehen noch beabsichtigt gewesen. Weder habe

- 20 -
der Beschwerdeführer dem Erblasser eine Entschädigung bezahlt, noch
habe er sich verpflichtet, Dritten eine solche auszurichten, noch sei er
aufgrund der letztwilligen Verfügung sofort Eigentümer geworden oder sei
ihm anderweitiger Nutzen zugekommen. Zudem wäre nach herrschender
Lehre auch das entgeltliche Vermächtnis zulässig.
Schliesslich hätten entgegen der Vorinstanzen keine sachfremden Motive
vorgelegen. A._____ habe den ihm nahestehenden Beschwerdeführer auf
den Tod hin begünstigen wollen. Einerseits sehe das ZGB die Möglichkeit
des Vermächtnisses vor, andererseits erlaube das BGBB die Übertragung
landwirtschaftlicher Grundstücke an Nichtlandwirte mittels erbrechtlicher
Zuweisung. Die Motive des Erblassers seien keineswegs sachfremd
gewesen. Er sei bis zum Tod Eigentümer geblieben und habe keine
Gegenleistung für die Übertragung mittels Vermächtnis erhalten. Es sei
sein letzter Wille gewesen, dass der Beschwerdeführer nach seinem
Ableben das Grundstück Nr. 10677 erhalte.
23.
Mit Schreiben vom 5. November 2019 hat das DVS mitgeteilt, es verzichte
auf die Einreichung einer Stellungnahme, da in der Beschwerde keine
wesentlichen neuen Argumente vorgebracht würden, und beantrage unter
Hinweis auf die angefochtene Departementsverfügung die Abweisung der
Beschwerde (act. A.2).
Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die
Begründungen in den Eingaben der Parteien wird, soweit erforderlich, in
den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss
Art.
49
Abs.
1
lit.
c
des
Gesetzes
über
die
Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 (VRG; BR 370.100)
beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden

- 21 -
gegen Entscheide der kantonalen Departemente, soweit diese nicht nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind oder bei einer
anderen Instanz angefochten werden können. Anfechtungsobjekt ist hier
die Verfügung des DVS vom 1. Oktober 2019. Gegen diese ist gemäss
Art. 88 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom
4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) explizit ein innerkantonaler
Instanzenzug vorgesehen. Auf die frist- und formgerechte Beschwerde
des dazu legitimierten Beschwerdeführers ist somit ohne weiteres
einzutreten.
2.
Vorab sind einige formelle Punkte zu klären, namentlich die
Verfahrensbeteiligten
und
der
Verfahrensgegenstand
vor
Verwaltungsgericht.
2.1.
Die Schwester und Alleinerbin von A._____, C._____, sowie D._____,
Pächter und Bewirtschafter, wurden im Verfahren vor dem DVS
beigeladen. Sie haben sich jedoch nicht am Verfahren beteiligt, weshalb
sie im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren nicht mehr
beizuladen waren.
2.2.
Weiter
ist
zu
bestimmen,
was
Anfechtungsgegenstand
vor
Verwaltungsgericht ist. Das DVS hat im Dispositiv bestimmt, die
Beschwerde werde abgewiesen, soweit es darauf eintrete. Dabei hat es in
den Erwägungen zutreffend ausgeführt, das in der Beschwerde gestellte
Rechtsbegehren in Ziff. 2 sei mit der Replik vom 24. August 2018
zurückgezogen worden. Nicht ersichtlich ist, weshalb dies nicht ins
Dispositiv eingeflossen ist. Zum Nichteintreten hat das DVS erwogen,
dieses betreffe den Antrag um Aufhebung der Ziff. 1 des Dispositivs der
angefochtenen Verfügung, da der Beschwerdeführer diesbezüglich die
Begründungspflicht verletzt habe. Die Vorinstanz scheint also davon
ausgegangen zu sein, dass der Beschwerdeführer die Verfügung des
GIHA in all ihren Punkten angefochten und bestritten habe. Hier ist

- 22 -
festzustellen, dass mit Ziff. 1 der Rechtsbegehren der Beschwerde
tatsächlich die Aufhebung der angefochtenen Verfügung beantragt wurde
("Der Entscheid […] sei aufzuheben."), was auf eine vollumfängliche
Aufhebung schliessen lassen könnte. Allerdings geht bereits aus der
Begründung der Beschwerde selbst mehrfach und eindeutig hervor, dass
der Beschwerdeführer keineswegs die Ziff. 1 des Dispositivs der
angefochtenen Verfügung des GIHA bestreitet, im Gegenteil. So führte er
ausdrücklich – und zu Recht – aus, beim Grundstück Nr. 10677 handle es
sich "zweifellos um eine Parzelle, die dem [BGBB] unterstellt ist". Dies
setzt zwingend voraus, dass es sich um ein landwirtschaftliches
Grundstück handelt, andernfalls das BGBB nicht anwendbar wäre.
Gegenteiliges zu behaupten und doch mit dem BGBB zu argumentieren,
wäre denn auch in eklatanter Weise widersprüchlich, was dem
Beschwerdeführer nicht vorgeworfen werden kann. Damit wäre also aber
auch für das DVS erkennbar gewesen, dass die Ziff. 1 der
Rechtsbegehren des Beschwerdeführers insofern ungenau formuliert ist
und dem Sinn nach eben gerade nicht die vollumfängliche Aufhebung der
Verfügung des GIHA beantragt wurde, sondern nur die Aufhebung von
deren Ziff. 2 und 3. Somit hätte das DVS keinen Grund gehabt, auf diesen
Teil der Beschwerde nicht einzutreten, weil dieser Punkt (Ziff. 1 der
strittigen Verfügung des GIHA) gar nicht angefochten war. Diese hier
erläuterten Ungenauigkeiten bilden jedoch nicht Thema der vorliegenden,
durch dieses Gericht zu beurteilenden Beschwerde, weshalb sich
Weiterungen dazu weitestgehend erübrigen. Dies auch weil das Gericht
ohnehin zum Schluss kommt, dass das DVS die Beschwerde zu Recht
abgewiesen
hat
und
die
verwaltungsgerichtliche
Beschwerde
entsprechend ebenfalls abzuweisen ist.
3.
Fest steht, dass der Beschwerdeführer bereits im Grundbuch
eingetragener Eigentümer der nichtlandwirtschaftlichen Parzelle 11465
ist, die das Wohnhaus mit Assek.-Nr. 1-261 und den Stall mit Assek.-Nr.

- 23 -
1-262, je einen kleinen Umschwung und einen Teil der Strasse umfasst.
Spätestens nach Rückzug bzw. Änderung des Rechtsbegehrens in Ziff. 2
der Beschwerde an das DVS ist auch klar und unbestritten, dass die zweite
Parzelle (10677) landwirtschaftlich ist und das BGBB auf sie Anwendung
findet. Durch dieses Gericht ist auf Beschwerde hin lediglich noch zu
klären, ob der Erwerb dieser dem Beschwerdeführer als Vermächtnis mit
letztwilliger Verfügung von A._____ überlassenen landwirtschaftlichen
Parzelle 10677 der Bewilligungspflicht nach BGBB unterliegt.
Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, Art. 62 lit. a
BGBB beschränke mögliche erbrechtliche Begünstigte nicht auf
Verwandte im Sinne von Art. 457 ff. ZGB oder auf enge
Familienangehörige im Sinne von Art. 62 lit. b BGBB. Jede natürliche oder
juristische Person könne durch Erbeinsetzung oder Vermächtnis mit
einem landwirtschaftlichen Grundstück bedacht werden. Das Vermächtnis
von A._____ an den Beschwerdeführer vom 27. Oktober 2011 sei rein
erbrechtlich motiviert gewesen. Der Verwaltung gelinge der Beweis nicht
ansatzweise, wonach sachfremde Motive im Vordergrund gestanden
wären. Es wäre jedoch Sache der Verwaltung, den strikten Beweis zu
erbringen, dass A._____ andere Motive hatte, als die erbrechtlichen, um
dem Beschwerdeführer das Wiesland zu vermachen.
4.
Um die zu beurteilende Frage beantworten zu können, sind zunächst die
Zwecke des BGBB und der Hintergrund dessen Regelungen näher zu
beleuchten.
4.1.
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will,
braucht dazu grundsätzlich eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 und 2 BGBB),
welche durch die kantonale Bewilligungsbehörde auszustellen ist (vgl.
Art. 90 Abs. 1 lit. a BGBB, der jedoch vom Wortlaut her etwas missglückt
ist; siehe dazu MARGARET HERRENSCHWAND/CHRISTOPH BANDLI, in: Das
bäuerliche Bodenrecht – Kommentar zum Bundesgesetz über das

- 24 -
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl., Brugg 2011
[nachfolgend: BGBB-Kommentar], N 5 ad Art. 90 BGBB). Dabei gilt die
Eigentumsübertragung
sowie
jedes
andere
Rechtsgeschäft,
das
wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt, als Erwerb.
4.2.
Art. 62 BGBB regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht. Gemäss
dem Ausnahmekatalog sind unter anderem jene Handänderungen
bewilligungsfrei, bei denen der Gesetzgeber seine bodenrechtlichen
Zielsetzungen bereits mit dem privatrechtlichen Instrumentarium des
BGBB, d.h. mit den erbrechtlichen Zuweisungsansprüchen sowie den
gesetzlichen Vorkaufs-, Kaufs-, und Rückkaufsrechten erreichen kann
(Art. 62 lit. a-d BGBB). So bedarf etwa der Erwerb durch Erbgang und
durch erbrechtliche Zuweisung (Art. 62 lit. a BGBB) sowie jener durch
einen Nachkommen, den Ehegatten, die Eltern, ein Geschwister oder
Geschwisterkind des Veräusserers keiner Bewilligung (Art. 62 lit. b
BGBB). Wie in der Lehre zu Recht ausgeführt wird, ist darin deshalb nicht
etwa eine Gesetzeslücke, sondern eine bewusste Konzession der
Bestimmungen über das Bewilligungsverfahren an die familienpolitischen
Zielsetzungen des BGBB zu erblicken (BEAT STALDER, in: BGBB-
Kommentar, N 2 ad Art. 62 BGBB mit Hinweis). Diese Zielsetzungen
werden
mit
dem
Bewilligungsverfahren
insoweit
verfolgt,
als
familieninterne Handänderungen von der Bewilligungspflicht generell
ausgenommen werden (Art. 62 lit. b BGBB). Die privatrechtlichen
Zuweisungs- Vorkaufs- und Kaufsrechte des BGBB reichen in der Regel
aus, um den familienpolitischen Anliegen zur Durchsetzung zu verhelfen.
Wo von diesen Vorzugsrechten allerdings kein Gebrauch gemacht wird –
namentlich wo die Familienmitglieder in Ausübung ihrer Privatautonomie
familieninterne
Handänderungen
vornehmen,
die
den
mit
dem
Bewilligungsverfahren verfolgten Zielsetzungen an sich zuwiderlaufen
(z.B. durch Übertragung an einen Nichtselbstbewirtschafter oder durch
Vereinbarung eines übersetzten Preises) – stellt die Dispensierung vom

- 25 -
Bewilligungsverfahren eine bewusste Konzession an die familienpolitisch
erwünschte Übergabe landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke
innerhalb der Familie dar. Nicht von dieser Konzession erfasst werden
demgegenüber das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot; diese gelten
auch bei Handänderungen innerhalb der Familie (BEAT STALDER, a.a.O.,
N 11 ad Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB).
4.3.
Wie das DVS zu Recht ausführte, ist noch zu präzisieren, dass es sich bei
der Bewilligungspflicht gemäss Art. 61 ff. BGBB – anders als beim
Realteilungsverbot gemäss Art. 58 ff. BGBB – nicht um ein
Veräusserungsverbot handelt, sondern um eine Erwerbsbeschränkung.
Der Erwerb landwirtschaftlicher Liegenschaften ist vorbehältlich der
Ausnahmetatbestände von Art. 62 BGBB nicht frei, sondern unterliegt den
in Art. 63 BGBB negativ als Verweigerungsgründe umschriebenen
Voraussetzungen. Sind einer oder mehrere Verweigerungsgründe erfüllt,
so ist die Erwerbsbewilligung zu verweigern; ist kein Verweigerungsgrund
erfüllt, so muss der Erwerb bewilligt werden. Bewilligungspflichtig ist mithin
der Erwerb, nicht die Veräusserung. Allfällige Verweigerungsgründe liegen
entweder in der Person des Erwerbers (siehe das in Art. 63 Abs. 1 lit. a
BGBB wiedergegebene Selbstbewirtschaftungsprinzip) oder in den
objektiven Umständen (etwa ein übersetzter Preis nach Art. 63 Abs. 1 lit. b
BGBB
oder
eine
Lage
ausserhalb
des
ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers nach Art. 63
Abs. 1 lit. d BGBB; siehe BEAT STALDER, a.a.O., N 1 f. ad Art. 61 BGBB).
4.4.
Die Bestimmungen zur Bewilligungspflicht werden durch Art. 70 BGBB
ergänzt, der bestimmt, dass Rechtsgeschäfte, die den Verboten der
Realteilung und der Zerstückelung von Grundstücken (Art. 58 BGBB) oder
den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben
und Grundstücken (Art. 61-69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren
Umgehung bezwecken, nichtig sind.

- 26 -
4.5.
Ziel der Bewilligungspflicht ist es also, mittels Überprüfung des
Verpflichtungsgeschäftes durch eine Verwaltungsbehörde – die kantonale
Bewilligungsbehörde – sicherzustellen, dass die von den Parteien
beabsichtigte
Eigentumsübertragung
mit
den
Zielsetzungen
des
bäuerlichen Bodenrechts (etwa jene gemäss Art. 1 Abs. 1 BGBB) im
Einklang
steht.
Im
Vordergrund
steht
dabei
insbesondere
die
eigentumspolitisch
begründete
Durchsetzung
des
Selbstbewirtschaftungsprinzips (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB). Diesem tritt
die Preisgrenze im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB in Verbindung mit
Art. 66 BGBB als Instrument der Missbrauchsgesetzgebung, die ein
unkontrolliertes Ansteigen der bezahlten Bodenpreise verhindern soll, zur
Seite (BEAT STALDER, a.a.O., N 8 f. ad Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB).
5.
Den hier in Frage kommende Ausnahmetatbestand zur Bewilligungspflicht
liegt – wie sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdeführer
zutreffend ausgeführt haben – in Art. 62 lit. a BGBB, welcher von Erbgang
und von erbrechtlicher Zuweisung spricht. Unter dem letzteren Begriff
kann grundsätzlich auch das Vermächtnis verstanden werden. Dies gilt es
aber zu präzisieren.
5.1.
Das gesetzgeberische Motiv, den Erbgang von der Bewilligungsflicht
auszunehmen, ist insbesondere technischer Natur. Mit Eröffnung des
Erbgangs fällt die Erbschaft "ohne weiteres" den Erben zu (Art. 560 Abs. 2
ZGB). Die Gegenstand der Erbschaft bildenden Vermögenswerte gehen
durch Universalsukzession ausserbuchlich auf ein neues Rechtssubjekt
über, namentlich entweder auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft zu
Gesamteigentum oder auf den Alleinerben zu Alleineigentum (Art. 656
Abs. 2 ZGB). Da der Eigentumsübergang mit Eintritt des Todes beim
Erblasser von Gesetzes wegen eintritt und eine Rückabwicklung bei
Nichterteilung der Bewilligung naturgemäss unmöglich ist, wurde die
Nichtbewilligungspflicht dieses Vorganges richtigerweise im Gesetz
festgehalten. Vom Erbgang ist die Erbteilung im Sinne von Art. 602 ff. ZGB

- 27 -
zu unterscheiden, die zu einem weiteren Eigentümerwechsel führt. BEAT
STALDER führt hierzu aus, auch die Erbteilung aufgrund einer letztwilligen
Verfügung stelle eine erbrechtliche Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a
BGBB dar. Er verweist dabei jedoch ausdrücklich auf Art. 19 BGBB, zumal
sich der Begriff der erbrechtlichen Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a
BGBB auf Art. 11 ff. BGBB beziehe (BEAT STALDER, a.a.O., N 6 f. ad Art. 62
BGBB). Nach Art. 19 Abs. 1 BGBB kann der Erblasser, wenn mehrere
Erben die Voraussetzungen für die Zuweisung des landwirtschaftlichen
Gewerbes erfüllen, durch letztwillige Verfügung oder durch Erbvertrag
einen von ihnen als Übernehmer bezeichnen. Gemäss Abs. 2 kann er
einem
pflichtteilsgeschützten
Erben,
der
das
Gewerbe
selber
bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, den Anspruch auf
Zuweisung nicht zugunsten eines Erben, der das Gewerbe nicht selber
bewirtschaften will oder dafür nicht als geeignet erscheint, oder zugunsten
eines eingesetzten Erben entziehen. Bewilligungsfrei ist laut BEAT
STALDER also nicht nur die Zuweisung an einen selbstbewirtschaftenden
Erben, sondern auch die aus öffentlich-rechtlicher Sicht an sich
unerwünschte (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) Zuweisung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes an einen nicht selbstbewirtschaftenden
Erben. Im gegenseitigen Einverständnis seien die Erben entsprechend
frei, eigenständige Lösungen zu treffen, auch wenn diese nicht
bewilligungsfähig wären, wenn sie unter Nichterben getroffen würden. So
gesehen sei Art. 11 BGBB Ausdruck der familienpolitischen Ziele und
Konzessionen. BEAT STALDER erläutert denn auch zu Art. 19 BGBB, es
werde mit jener Norm dem Gesetzeszweck – namentlich der Erhaltung
leistungsfähiger Familienbetriebe – nachgelebt (BEAT STALDER, a.a.O., N 1
ad Art. 19 BGBB).
5.2.
Weiter hält BEAT STALDER fest, dass die erbrechtliche Zuweisung mittels
letztwilliger Verfügung in jedem Fall bewilligungsfrei sei, d.h. auch dann,
wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück einem

- 28 -
Nichtselbstbewirtschafter oder ein landwirtschaftliches Grundstück einem
Selbstbewirtschafter
ausserhalb
des
ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs von dessen Gewerbe zugewiesen werde. Es sei
sodann
unbeachtlich,
ob
die
erbrechtliche
Zuweisung
mittels
Erbeinsetzung oder Vermächtnis (welches das gesamte Gewerbe zum
Gegenstand haben könne) erfolge. Bei Vermächtnissen habe die Praxis
mitunter danach unterschieden, ob es unentgeltlich oder entgeltlich
eingeräumt wurde und im zweiten Fall die Dispens von der
Bewilligungspflicht verneint (vgl. Urteil des Obergerichts Uri vom 11. März
2005, in: ZBl 2006 S. 278 ff.). Angesichts der gesetzlichen
Bewilligungsdispensation aller erbrechtlichen Zuweisungen bestehe
jedoch für eine generelle Unterscheidung in diesem Sinne keine
Grundlage. In diesem Punkt ist also hier dem Beschwerdeführer
beizupflichten. Allerdings ergänzt BEAT STALDER sogleich, dass freilich
Art. 62 lit. a BGBB die Anwendung zu versagen und die Bewilligungspflicht
wiederum zu bejahen sei, wenn Anlass zur Annahme bestehe, dass mit
der
Anordnung
eines
(entgeltlichen)
Vermächtnisses
das
Bewilligungsverfahren gezielt umgangen werden sollte, die Einräumung
des entgeltlichen Vermächtnisses mithin nicht aus erbrechtlichen, sondern
aus sachfremden Motiven vorgenommen worden sei (Art. 2 ZGB). Dieser
Lehrmeinung ist zu folgen. Zu letzterem Punkt ist für dieses Gericht
allerdings nicht einzusehen, weshalb es sich bei einem unentgeltlichen
Vermächtnis anders verhalten sollte als bei einem entgeltlichen. Die
Bewilligungspflicht kann ohne weiteres auch bei einem unentgeltlichen
Vermächtnis
mit
der
an
sich
legitimen
Berufung
auf
den
Ausnahmetatbestand von Art. 62 lit. a BGBB "ausgehebelt" werden, wie
es das DVS formuliert hat.
5.3.
Im zu beurteilenden Fall ist festzustellen, dass der Beschwerdeführer mit
dem verstorbenen Erblasser A._____ – soweit ersichtlich und aktenkundig
– in keiner Art und Weise verwandt ist. Eine Anwendung von Art. 62 lit. b

- 29 -
BGBB ist deshalb von vornherein ausgeschlossen und es kommt einzig
die Anwendung des Ausnahmetatbestands von Art. 62 lit. a BGBB in
Frage. Wie das DVS zutreffend erwog, kann die Frage, ob eine Umgehung
der Bewilligungspflicht durch eine unzulässige Berufung auf einen
Ausnahmetatbestand wie Art. 62 lit. a BGBB vorliege oder nicht, nur
beantwortet werden, wenn überprüft wird, ob das vorliegende Vermächtnis
mit Sinn und Zweck der Ausnahmebestimmung in Einklang steht oder
nicht.
5.4.
Hierzu ist auf die Ausführungen des Beschwerdeführers selbst, aber auch
auf die Unterlagen in den Akten abzustellen. Demgemäss ist erstellt, dass
sich A._____ und der Beschwerdeführer einzig aufgrund des Interesses
des Beschwerdeführers an den beiden Parzellen 11465 und 10677
kennenlernten und über die Jahre wegen der gemeinsamen Leidenschaft
für diesen Boden sowie der beiden darauf liegenden Gebäude und der
Pflege desselben eine enge Freundschaft aufbauten. Wenn auch nicht von
Anfang an, so zumindest im Laufe der Zeit hat sich der Beschwerdeführer
für den Kauf der beiden Parzellen interessiert und auch A._____ hat nach
Wegen gesucht, um dem Beschwerdeführer die Grundstücke zu
überlassen. Aus Angst vor einem unmittelbar bevorstehenden Tod hat er
sofort
eine
letztwillige
Verfügung
aufsetzen
lassen
und
dem
Beschwerdeführer die Grundstücke vermacht. Nach Abklingen der
gesundheitlichen Leiden bzw. der Todesangst hat A._____ zuerst das
nichtlandwirtschaftliche
Grundstück
mit
dem
Maiensäss
mittels
Kaufvertrag veräussert, dann jenes Stück der Restparzelle mit dem Stall
abgetrennt und als nichtlandwirtschaftlich klassieren lassen, um auch
dieses dem Beschwerdeführer zu verkaufen. Schliesslich war es
anerkanntermassen die Absicht von A._____ und des Beschwerdeführers,
auch das übrige Wiesenland auf irgendeine Weise dem Beschwerdeführer
zu übergeben. Da dieser Boden klarerweise landwirtschaftlich war und
somit der Bewilligungspflicht unterlag, stand das BGBB (bzw. Art. 61 ff.

- 30 -
BGBB) einer solchen Veräusserung entgegen. Wie der Beschwerdeführer
zu Recht erkannte, wäre ein Kauf dieses Grundstücks durch ihn wohl
kaum bewilligt worden, da kein Ausnahmetatbestand gegeben war. Allein
aus diesem Grund und aus fester Überzeugung, die Parzelle dennoch
dem Beschwerdeführer abzutreten, hat A._____ den einzig möglichen
Ausweg des Vermächtnisses gewählt bzw. an diesem festgehalten. Ob
dabei heute ein Erwerb des Grundstücks durch den Beschwerdeführer
sinnvoll bzw. sinnvoller wäre, als durch jemanden anderes, ist nicht durch
das streitberufene Verwaltungsgericht zu beurteilen. Der Wille des
A._____ ist sodann in diesem Verfahren ebenfalls unbestritten geblieben.
Doch erlaubt es das BGBB nicht, dieses Vorgehen zu wählen. Beim
Erwerb mittels Vermächtnis aus letztwilliger Verfügung mangels anderer
Optionen handelt es sich, wie das DVS zu Recht erkannte, um eine
Umgehung der Bestimmungen des BGBB. Die Veräusserung bleibt mithin
bewilligungspflichtig und wird nicht durch einen Ausnahmetatbestand
davon befreit.
5.5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Erwerb der Parzelle 10677 des
Grundbuchamts F._____ durch den Beschwerdeführer auch im Rahmen
der Vermächtnisausrichtung dem Bewilligungsverfahren unterliegt und
kein Ausnahmetatbestand vorliegt, der von der Bewilligung befreien
würde. Das DVS hat entsprechend zu Recht die Verwaltungsbeschwerde
abgewiesen und die Verfügung des GIHA bestätigt. Folglich hat das
Gericht die verwaltungsgerichtliche Beschwerde abzuweisen und die
Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019 zu bestätigen.
6.
Es bleiben die Kosten des Verfahrens festzulegen und zu verteilen.
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Von einer Ausnahme im Sinne
dieser
Bestimmung
ist
vorliegend
nicht
auszugehen.
Die
Verfahrenskosten bestehen gemäss Art. 75 Abs. 1 VRG aus der

- 31 -
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des
Entscheides und den Barauslagen. Die Staatsgebühr beträgt dabei
maximal CHF 20'000.00 und richtet sich nach dem Umfang und der
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der kostenpflichtigen Partei (Art. 75
Abs. 2 VRG). Die Höhe der Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen
sowie den Ersatz der Barauslagen sind im verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren nach der Verordnung über die Gebühren und
Barauslagen
des
Verwaltungsgerichts
vom
2.
November
2006
(BR 370.110) festzulegen.
6.2.
Im vorliegenden Fall wird die Staatsgebühr nach pflichtgemässem
gerichtlichen
Ermessen
unter
Würdigung
aller
Umstände
auf
CHF 2'500.00 festgelegt. Diese wird, zusammen mit den genannten
Gebühren, dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.
6.3.
Grundsätzlich hat im Rechtsmittelverfahren die obsiegende Partei
Anspruch auf Ersatz der ihr durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten durch die unterliegende Partei (Art. 78 Abs. 1 VRG).
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten
Organisationen
wird
in
der
Regel
aber
keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein
Grund.

- 32 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
675.00
zusammen
CHF
3'175.00
gehen zulasten von B._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. März
2022 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_735/2021).