gr_gerichte · A 2017 18 · 2017-06-30 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 17 18
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterIn
Meisser, Moser
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 30. Juni 2017
in der Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
1.
A._____, B._____ und C._____ verkauften mit öffentlich beurkundetem 
Kaufvertrag vom 19. November 2015 die Parzelle 474 mit Gartenhaus, 
Teil Geräteschopf und Stall sowie 4'871 m2 Boden für Fr. 5'357'000.-- an 
eine Baugesellschaft. Die verkaufte Parzelle wurde am 28. Februar 1952 
zusammen mit anderen Parzellen und Gebäuden für gesamthaft 
Fr. 50'000.-- erworben. 
2.
Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierten A._____, 
B._____ 
und 
C._____ 
nebst 
einem 
Veräusserungspreis 
von 
Fr. 5'357'000.-- einen anteilsmässigen Erwerbspreis im Jahr 1952 für das 
veräusserte Grundstück von Fr. 10'000.-- sowie Nebenkosten der Ver-
äusserung von Fr. 65'998.--. 
3.
Gestützt auf diese Selbstdeklaration veranlagte die Steuerverwaltung des 
Kantons Graubünden am 15. September 2016 bei C._____ und B._____ 
eine kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je 
Fr. 140'379.85, total somit je Fr. 280'759.70, bzw. bei A._____ eine kan-
tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 102'791.65, to-
tal somit Fr. 205'583.30.
4.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ am 18. Oktober 2016 
Einsprache. Sie machten geltend, dass die Nebenkosten der Veräusse-
rung nicht korrekt berücksichtigt worden seien. Die Anlagekosten hätten 
ursprünglich Fr. 50'000.-- betragen und der Steuersatz müsste 49 % von 
30 sein. Der Zuschlag für die Geldentwertung sei seit 1952 zu berücksich-
tigen und es seien verschiedene wertvermehrende Aufwendungen 
getätigt worden. Es sei ihnen nicht möglich gewesen, alle fehlenden Da-
ten bereitzustellen; sie benötigten mehr Zeit.
5.
Mit Auflage vom 18. Oktober 2016 forderte die kantonale Steuerverwal-
tung die Beibringung verschiedener Belege. Gleichzeitig wurde hervorge-


- 3 -
hoben, dass der Steuersatz 49 % von 30 betrage und die Geldentwertung 
für die berücksichtigen Anlagekosten korrekt sei. 
6.
Am 28. Oktober 2016 reichte A._____ zudem Einsprache gegen die defi-
nitiven Rechnungen der Grundstückgewinnsteuer ein. 
7.
Am 28. Oktober 2016 erläuterte der zuständige Sektionsleiter der kanto-
nalen Steuerverwaltung per E-Mail das Zusammenspiel zwischen Veran-
lagung und definitiven Rechnungen. 
8.
Mit Auflage vom 7. Dezember 2016 forderte die kantonale Steuerverwal-
tung die Belege für die angeblich zu Unrecht nicht berücksichtigen Anla-
gekosten/Nebenkosten erneut auf. Gleichzeitig wurde darauf hingewie-
sen, dass zwar im Verhältnis zum Kauf von 1952 eine grössere Teilfläche 
von 4'871 m2 Bodenfläche veräussert worden sei. Beim massgeblichen 
Verkauf seien jedoch nur das Gartenhaus, der Geräteschopf und der Stall 
verkauft worden. Die Investitionskosten für das nicht verkaufte Wohnhaus 
würden somit bei der Gewinnermittlung ausser Betracht fallen.
9.
Am 31. Januar 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung A._____, 
B._____ und C._____ abermals auf, die Belege für die angeblich zu Un-
recht nicht berücksichtigten Anlagekosten/Nebenkosten endlich beizu-
bringen. 
10.
Am 20. Februar 2017 reichte A._____ Zusammenstellungen der Anlage-
kosten und Nebenkosten der Veräusserung ein und ersuchte gleichzeitig 
um einen Vortritt. 
11.
Mit E-Mail vom 21. Februar 2017 hielt die kantonale Steuerverwaltung 
fest, dass die Geltendmachung der Anlagekosten von Fr. 50'000.-- illuso-
risch sei. 


- 4 -
12.
Mit Schreiben vom 27. Februar 2017 hielt A._____ fest, dass die Parzelle 
474 im Jahr 1952 für Fr. 50‘000.-- gekauft und im Jahr 2016 verkauft wor-
den sei. Es seien daher die gesamten Anlagekosten zu berücksichtigen. 
Die beiden Altbauten seien abparzelliert worden, damit die Parzelle 474 
habe verkauft werden können. Sofern die Anlagekosten nur anteilsmässig 
zu berücksichtigen seien, sei der Restbetrag auf die beiden abgetrennten 
Parzellen 12755 und 12756 aufzuteilen und ein entsprechender Steuer-
ausweis auszustellen.
13.
Nachdem am 27. Februar 2017 ein Vortritt bei der kantonalen Steuerver-
waltung stattgefunden hatte, erläuterte A._____ mit Schreiben vom 
6. März 2017 die einzelnen Nebenkostenpositionen und ging nochmals 
auf die Anlagekosten ein. 
14.
Am 7. März 2017 forderte die kantonale Steuerverwaltung eine Kopie des 
der Rechnung über Fr. 6'793.-- zugrunde liegenden Vertrags. 
15.
Mit Einspracheentscheid vom 16. März 2017 hiess die kantonale Steuer-
verwaltung die Einsprache vom 18. Oktober 2016 teilweise gut. Anerkannt 
wurden zusätzliche Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie 
Anlagekosten (Perimeterkosten 2006) von Fr. 1‘549.--. Im Übrigen wurde 
die Einsprache abgewiesen. Es resultierten kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuern 
für 
B._____ 
und 
C._____ 
von 
je 
Fr. 140'337.25, total somit je Fr. 280'674.50. Für A._____ resultierten kan-
tonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 102'760.40, 
total somit Fr. 205'520.80.
16.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 18. April 
2017 in eigenem Namen Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden mit den sinngemässen Anträgen 
auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und Neuveran-


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lagung entsprechend seiner Begründung. Es sei eine Zumutung, dass 
ihm bereits vor Ablauf der Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) definiti-
ve Steuerrechnungen zugestellt worden seien. Die Rechtmässigkeit die-
ses Verhaltens der Steuerverwaltung sei zu prüfen. Die wertvermehren-
den Bauten seien, wie die Grundbuchaufwendungen und die im Jahr 
2007 bezahlten Erbschaftssteuern, als Anlagekosten zuzulassen. Der ur-
sprünglich bezahlte Kaufpreis von Fr. 50'000.-- sei auf die Parzellen 474, 
12755 und 12756 aufzuteilen, damit für etwaige Folgeverkäufe schon jetzt 
genaue Daten vorlägen. Dies habe die kantonale Steuerverwaltung aus 
Bequemlichkeit unterlassen, obschon der zuständige Steuerkommissär 
am 6. März 2017 angeschrieben worden sei und dabei auch ein Vor-
schlag zur Aufteilung unterbreitet worden sei. Der Anlagewert sei ent-
sprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017 aufzuteilen.
17.
Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 
schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2017 auf Abweisung der 
Beschwerde. Bei einer Teilveräusserung könne nur ein Teil des Ge-
samtanlagewerts berücksichtigt werden. Dieser sei nach objektiven 
Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu 
verlegen. Vorliegend umfasse der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 eine 
Grundfläche von 12'893 m2 (recte: 12'883 m2) Boden, darauf befindlich 
zwei Wohnhäuser, ein Ökonomiegebäude, Remise und Stall und wahr-
scheinlich andere Nebenbauten. Verkauft worden sei eine Teilfläche von 
4'871 m2 mit einem Gartenhaus, einem Gerätschopf und einem Stall. Un-
ter Berücksichtigung, dass es seinerzeit noch keine ausgeschiedenen 
Bauzonen gegeben habe sowie der verkauften Teilfläche und der Bau-
werte/Verkehrswerte der sich damals auf dem Grundstück befindlichen 
Bauten, erweise sich der berücksichtigte Teilanlagewert von Fr. 10'000.-- 
als angemessen und sicher nicht untersetzt. Es könne nicht Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens sein, die Anlagekosten für die nicht verkauf-
ten Grundstücksteile festzulegen. Es reiche die Feststellung, dass die An-


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lagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- durch das vorliegende Verfahren 
konsumiert seien. Die nicht belegten Aufwendungen sowie die Kosten für 
die Erbschaftssteuern und die Erbteilung könnten nicht anerkannt werden, 
zumal auch vor Verwaltungsgericht keine Nachweise erbracht worden 
seien. 
18.
Am 10. Mai 2017 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträ-
gen fest und vertiefte seine Argumentation. Dabei kritisierte er die Streit-
wertberechnung der Beschwerdegegnerin und machte darüber hinaus 
noch geltend, dass es nicht klar sei, wie die Beschwerdegegnerin auf ei-
nen Anlagewert von Fr. 10'000.-- gekommen sei. Die Aufteilung der Ge-
samtanlagekosten sei sehr wohl Gegenstand des vorliegenden Verfah-
rens, habe er dies doch in seiner Einsprache (recte: Beschwerde) ans 
Gericht ausdrücklich beantragt. 
19.
Am 15. Mai 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 
einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2017 sowie auf die 
eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 16. März 2017 betref-
fend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 
die Beschwerdegegnerin die Einsprache von A._____, B._____ und 
C._____ vom 18. Oktober 2016 in Bezug auf zusätzliche Nebenkosten 


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der Veräusserung von Fr. 33.-- sowie Anlagekosten von Fr. 1'549.-- gut-
geheissen, im Übrigen aber abgewiesen hat. Solche Entscheide können 
gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 
(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-
waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-
tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-
tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 
Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-
sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 
Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-
ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Be-
schwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-
verfahrens ist einzig A._____, hat doch nur er beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Einspracheentscheid 
vom 16. März 2017 erhoben (obschon auch B._____ und C._____ formel-
le und materielle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids 
sind). In seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017 sowie seiner Replik 
vom 10. Mai 2017 schreibt A._____ nämlich stets in Einzahl und in seiner 
Streitwertberechnung hat er auch nur seinen Streitwert zu berechnen ver-
sucht. Überdies hat A._____ nirgends geltend gemacht, dass er im Na-
men aller drei Veräusserer Beschwerde erheben wolle. So hat er auch 
bloss seine definitive Steuerrechnung vom 3. April 2017 als Beilage ein-
gereicht. Des Weiteren wurde auf der Korrespondenz des Gerichts jeweils 
auch nur sein Name aufgeführt, was A._____ zu keinem Einwand veran-
lasst hat. Da in der Einsprache vom 18. Oktober 2016 an die Beschwer-
degegnerin überdies noch die Namen sämtlicher Einsprecher, mithin von 
A._____, B._____ und C._____, in der Kopfzeile enthalten waren und die 
Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einzig 
noch den Namen von A._____ trägt, rechtfertigt es sich, einzig A._____ 


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als Beschwerdeführer des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahrens zu betrachten. Dies ändert − wie die nachstehenden 
Ausführungen zeigen − zwar nichts am materiellen Entscheid, hat aber 
Einfluss auf die Verteilung der Gerichtskosten (vgl. nachstehend E.6b). 
Als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheent-
scheids vom 16. März 2017 ist A._____ jedenfalls von diesem berührt und 
weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist 
somit − unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen 2 und 5d − ein-
zutreten. 
b)
Streitig und zu prüfen ist, in welcher Höhe der aus dem Jahr 1952 stam-
mende Erwerbspreis von Fr. 50'000.-- als Anlagekosten bei der Berech-
nung der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist und ob die vom 
Beschwerdeführer behaupteten Aufwendungen (Kanalisation, Erschlies-
sung, Dacherneuerung) sowie die Kosten für die Erbschaftssteuern und 
die Erbteilung als Anlagekosten zuzulassen sind. 
2.
Vorweg ist an dieser Stelle was folgt festzuhalten: Der Beschwerdeführer 
bemängelt in seiner Beschwerdeschrift vom 18. April 2017, dass ihm 
während laufender Einsprachefrist (recte: Beschwerdefrist) von der Be-
schwerdegegnerin bereits die definitive Grundstückgewinnsteuerrechnung 
(vgl. die entsprechende Rechnung vom 3. April 2017 [Akten des Be-
schwerdeführers [Bf-act.] 2]) zugestellt wurde. Dazu ist zu sagen, dass 
die definitive Steuerrechnung und der Versand derselben nicht Gegen-
stand des angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 bil-
den und dementsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bilden können (vgl. Art. 51 
Abs. 2 VRG). Folglich ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren auf die diesbezüglichen Ausführungen des Be-
schwerdeführers grundsätzlich nicht einzutreten. Verständnishalber sei an 


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dieser Stelle dennoch kurz erwähnt, dass gegen Steuerrechnungen we-
der Einsprache an die kantonale Steuerverwaltung noch Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht erhoben werden kann, da es sich bei Steuerrech-
nungen nicht um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 137 
Abs. 1 StG bzw. Art. 139 Abs. 1 StG handelt. Vielmehr stellt die Steuer-
rechnung nur den Vollzug einer Veranlagung dar. Ist ein Steuerpflichtiger 
mit einer Veranlagung nicht einverstanden, hat er folglich − wie dies der 
Beschwerdeführer vorliegend im Übrigen auch getan hat − direkt die 
Steuerveranlagung anzufechten. Im vorliegenden Fall hat die Beschwer-
degegnerin nach Eingang der Einsprache des heutigen Beschwerdefüh-
rers vom 18. Oktober 2016 einen Mahnstopp erfasst. Nachdem die er-
wähnte Einsprache mit Entscheid vom 16. März 2017 teilweise gutge-
heissen wurde, wurde der während des Einspracheverfahrens erfasste 
Mahnstopp automatisch wieder aufgehoben und dem Beschwerdeführer 
offenbar am 3. April 2017 eine neue Grundstückgewinnsteuerrechnung 
aufgrund der Veranlagungsdaten des Einspracheentscheids zugestellt 
(mit der Bemerkung, dass diese Rechnung diejenige vom 20. März 2017 
ersetzt [vgl. Bf-act. 2]). Dieses Vorgehen entspricht dem normalen Verfah-
rensablauf und ist nicht zu beanstanden. Wird nämlich eine gegen einen 
Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin erhobene Beschwerde 
vom Verwaltungsgericht gutgeheissen und erwächst das verwaltungsge-
richtliche Urteil in der Folge in Rechtskraft, erlässt die Beschwerdegegne-
rin basierend auf dem Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens wiederum neue definitive Steuerrechnungen, welche die äl-
teren Steuerrechnungen ersetzen. Den Steuerpflichtigen erwachsen 
durch dieses Vorgehen keine Nachteile, zumal allenfalls zu viel bezahlte 
Steuern zuzüglich Zins rückerstattet (bzw. mit künftigen Steuerforderun-
gen verrechnet) werden. 
3. a)
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 


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sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 
sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die An-
lagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 
übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung 
können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Har-
monisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen 
Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begrün-
dung oder Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten 
von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftli-
chen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dem-
entsprechend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede 
Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück 
übertragen wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und 
Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch 
die Bündner Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der 
Kantonssteuer.
b)
Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 
d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 
Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 
letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 
StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei-
teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 
Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen (lit. a) Kosten für Erschliessungen, 
Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Wert-
erhöhung des Grundstückes bewirkt haben, (lit. b) Grundeigentümerbei-
träge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bo-
denverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen sowie (lit. c) 
Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes 
verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermitt-


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lungsgebühren. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzü-
ge berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht als 
Einkommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht werden 
(Art. 49 Abs. 2 StG). 
4. a)
Vorliegend rügt der Beschwerdeführer einerseits, dass die im Gelände 
ersichtlichen wertvermehrenden Investitionen (Kanalisationsanschluss, 
Erschliessungsstrasse, Dacherneuerung) auf Parzelle 474 sowie die im 
Zusammenhang mit dem Parzellenverkauf angefallenen Grundbuchauf-
wendungen in der Höhe von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten 
Erbschaftssteuern von Fr. 30'984.-- von der Beschwerdegegnerin nicht 
als Anlagekosten berücksichtigt worden sind. Wie die nachfolgenden Aus-
führungen zeigen, zielen diese Rügen ins Leere. 
b)
Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen 
Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). 
Zu den Verfahrenspflichten gehören die Steuererklärungspflicht (vgl. 
Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Auskunfts-
pflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Verfah-
rensrechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder Tat-
sachen (wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen zur 
Pflicht zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund 
dieser Beweislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuer-
begründenden Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steu-
erpflichtigen der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die 
Steuerschulden mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 
2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 mit weiteren Hinweisen; 
ZWEIFEL/HUNZIKER, 
in: 
ZWEIFEL/BEUSCH 
[Hrsg.], 
Kommentar 
zum 
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der 
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 
2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die 


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direkte Bundessteuer, III. Teil, Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Vorbe-
merkungen zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). Die Folgen des Nichterbringens des 
Beweises sind verschieden, je nachdem, ob es sich um eine Verfahrens-
pflicht oder um ein Verfahrensrecht handelt. Im Bereich der Grundstück-
gewinnsteuer wirken sich die Anlagekosten steuermindernd aus, da der 
steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je höher die Anlagekosten ausfallen. 
Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, dass für das fragliche Grundstück 
überhaupt Anlagekosten und allenfalls in welcher Höhe angefallen sind, 
dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Diesen Nachweis hat er durch 
eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten (vgl. RICHNER/FREI/KAUF-
MANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 
2013, § 221 Rz. 16). 
c)
Einen solchen Nachweis hat der Beschwerdeführer weder im Veranla-
gungsverfahren noch im Einspracheverfahren noch im vorliegenden ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. Vielmehr ergeben 
sich die vom Beschwerdeführer behaupteten Investitionen (Kanalisation 
Fr. 15'000.--, Ausbau D._____-weganteil Fr. 7'500.--, Dacherneuerung 
Scheune Fr. 12'000.--) − indes ohne belegmässigen Nachweis (!) − einzig 
aus den vom Beschwerdeführer im Einspracheverfahren eingereichten 
Zusammenstellungen über die Nebenkosten der Veräusserung und über 
die Anlagekosten (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 15, 16, 
17). Dass blosse Behauptungen als Beweis dafür, dass die entsprechen-
den Investitionen tatsächlich getätigt worden sind, nicht ausreichen, liegt 
auf der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen. Fehlt es aber an 
einem belegmässigen Nachweis der behaupteten Investitionen, hat die 
Beschwerdegegnerin bereits aus diesem Grund die fraglichen Investitio-
nen bei den Anlagekosten zu Recht nicht berücksichtigt. Im Übrigen hat 
die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid vom 
16. März 2017 zu Recht darauf hingewiesen, dass mit Kaufvertrag vom 
19. November 2015 ohnehin praktisch ausschliesslich Boden mit land-


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wirtschaftlichen Nebenbauten (Gartenhaus, Geräteschopf, Stall) und da-
mit keine erschliessungspflichtigen Wohnbauten verkauft wurden, wes-
halb die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten für die Kana-
lisation und den Ausbau des D._____-wegs ohnehin nicht als Anlagekos-
ten berücksichtigt werden könnten. Bei der Dacherneuerung handelt es 
sich überdies um reine Unterhaltsarbeiten und damit nicht um wertver-
mehrende Investitionen im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a StG, weshalb 
auch diese Auslagen − selbst bei belegmässigem Nachweis − nicht als 
Anlagekosten hätten berücksichtigt werden können. Was die vom Be-
schwerdeführer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 
von Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 angeblich bezahlten Erbschafts-
steuern von Fr. 30'984.-- betrifft, ist mit der Beschwerdegegnerin einer-
seits darauf hinzuweisen, dass die geltend gemachten Erbschaftssteuern 
über Fr. 30'984.-- belegmässig nicht nachgewiesen sind. Anderseits kön-
nen als Anlagekosten nur Veräusserungs- bzw. Erwerbskosten anerkannt 
werden, die mit dem steuerbegründenden Erwerb und der Veräusserung 
des Grundstücks in einem direkten kausalen Zusammenhang stehen (vgl. 
Art. 46 Abs. 2 StG). Damit fallen Erbteilungskosten, Kosten für grund-
buchliche Erbgangseintragungen sowie Nachlasssteuern ausser Betracht 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 340/92 
vom 22. September 1992 E.3). Dieses Ergebnis erweist sich vor dem Hin-
tergrund, dass Erbschaftssteuern und mit der Erbteilung zusammenhän-
gende Kosten, die anlässlich einer früheren Handänderung bezahlt wer-
den mussten, im Zusammenhang mit einer grundstückgewinnsteuerlich 
privilegierten Handänderung erfolgten (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG), als 
korrekt (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 221 Rz. 108). 
Folglich hat aber die Beschwerdegegnerin auch die vom Beschwerdefüh-
rer geltend gemachten Erbteilungskosten aus dem Jahr 2011 von 
Fr. 6'493.90 und die im Jahr 2007 bezahlten Erbschaftssteuern von 
Fr. 30'984.-- zu Recht nicht als Anlagekosten berücksichtigt. 


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d)
Nach dem Gesagten ist es nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerde-
gegnerin die vom Beschwerdeführer behaupteten, aber nicht belegmässig 
nachgewiesenen, Investitionen sowie die Erbteilungskosten und Erb-
schaftssteuern bei der Festlegung der anrechenbaren Anlagekosten nicht 
als steuermindernde Tatsache anerkannt hat. 
5. a)
Des Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer den von der Beschwer-
degegnerin berücksichtigten anteiligen Erwerbspreis von Fr. 10'000.-- aus 
dem Jahr 1952 und beantragt die Aufteilung des ursprünglichen Kaufprei-
ses von Fr. 50'000.-- entsprechend seinem Vorschlag vom 6. März 2017. 
Im erwähnten Schreiben vom 6. März 2017 (Bg-act. 20) beantragte der 
heutige Beschwerdeführer zunächst die vollumfängliche Anrechnung der 
Anlagekosten von Fr. 50'000.--, weil die fragliche Parzelle 474 nicht mehr 
in seinem Besitz sei. Alternativ sei die Aufteilung der Anlagekosten nach 
Verkehrswerten der einzelnen Parzellen wie folgt vorzunehmen:
- Verkehrswert Parzelle 12755
Fr. 280'000.--
4.740 %
bzw. Fr. 2'370.--
- Verkehrswert Parzelle 12756
Fr. 270'000.--
4.571 %
bzw. Fr. 2'285.--
- verkaufte Parzelle 474 zu
Fr. 5'357'000.-- 90.689 % bzw. Fr. 45'345.--
Folglich sei als Anlagewert für die Parzelle 474 mindestens Fr. 45'345.-- 
anzurechnen. Den beschwerdeführerischen Ausführungen und Berech-
nungen kann − wie nachstehend dargestellt − nicht gefolgt werden.
b)
Zufolge des Kongruenzprinzips ("Grundsatz der vergleichbaren Verhält-
nisse") haben Erlös und Anlagewert sich in der Regel auf das nämliche, 
das heisst das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen 
(vgl. Urteile des Bundesgerichtes 2C_198/2016 vom 20. Juni 2016 E.3.5, 
2C_817/2014 vom 25. August 2015 E.2.2.2, 2C_674/2014 vom 11. Fe-
bruar 2015 E.3.2, 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E.4.3.6). Demnach 
sind Substanzzunahmen bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu 
berücksichtigen wie Substanzabnahmen (ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: 
ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 


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Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 Rz. 45). Nach dem 
Kongruenzprinzip werden bei Teilveräusserungen nur Aufwendungen an-
gerechnet, die das veräusserte Grundstück betreffen. Betrifft beispiels-
weise ein Bauprojekt die Gesamtüberbauung mehrerer Liegenschaften 
und ist nur eines dieser Grundstücke Gegenstand der Handänderung, so 
verbietet das Prinzip der gesonderten Gewinnermittlung von vornherein 
die Anrechnung der gesamten Projektierungskosten; anrechenbar ist 
vielmehr nur jener Teil der Kosten, welcher auf die veräusserte Liegen-
schaft entfällt, denn höchstens in diesem Umfang vermag ein solches 
Projekt gegebenenfalls den Wert des veräusserten Grundstücks zu stei-
gern (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 3). Bei der Er-
mittlung des Anlagewerts ist der Gesamterwerbspreis nach objektiven 
Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu 
verlegen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 224 Rz. 5; KLÖTI-
WEBER/SIEGRIST/WEBER, 
Kommentar 
zum 
Aargauer 
Steuergesetz, 
3. Aufl., Band 2, Muri-Bern 2009, § 108 Rz. 3).
c)
Im vorliegenden Fall umfasste der Erwerbspreis aus dem Jahr 1952 von 
Fr. 50'000.-- neben einer Bodenfläche von 12'883 m2 die Wohnhäuser 
Nr. 439 und 440, ein Ökonomiegebäude, eine Remise sowie ein Stall (vgl. 
Kaufvertrag vom 28. Februar 1952 [Bg-act. 4]). Dabei wiesen die veräus-
serten Gebäude in den Jahren 1942 bzw. 1953 unindexierte Bauwerte 
von insgesamt Fr. 95'900.-- auf, wobei allein der Bauwert der beiden 
Wohnhäuser Nr. 439 und 440 Fr. 66'244.-- ausmachte (vgl. Schätzungen 
vom 24. Juni 1942 bzw. 1. Januar 1953 [Bg-act. 5). Verkauft wurde mit öf-
fentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. November 2015 "bloss" eine 
Teilfläche von 4'871 m2 mit einem Gartenhaus, einem Geräteschopf und 
einem Stall. Nicht verkauft wurden demgegenüber die beiden Wohnhäu-
ser Nr. 439 und 440 sowie die restliche Bodenfläche von 8'012 m2 (vgl. 
den Kaufvertrag vom 19. November 2015 [Bg-act. 3] sowie die Handän-


- 16 -
derungsanzeige vom 25. November 2015 [Bg-act. 2]). Bei dieser Sachla-
ge ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin den Ge-
samterwerbspreis von Fr. 50'000.-- nur im Umfang von Fr. 10'000.-- für 
die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m2 und die veräusserten drei Ne-
bengebäude als Anlagekosten angerechnet hat. Die Beschwerdegegnerin 
hat die zur Verfügung stehenden Mittel zur Verlegung des Gesamter-
werbspreises beigezogen und dabei den Gesamterwerbspreis nach ob-
jektiven Gesichtspunkten auf das veräusserte und das zurückbehaltene 
Grundstück verlegt. Dabei hat die Beschwerdegegnerin zu Recht berück-
sichtigt, dass die beiden bereits im Jahr 1952 bestehenden Wohnhäuser 
Nr. 439 und 440 sowie rund zwei Drittel der gesamten Bodenfläche von 
12'883 m2 nicht veräussert wurden und dementsprechend nach wie vor im 
Eigentum der Familie stehen. Ebenfalls zu Recht berücksichtigt wurden 
von der Beschwerdegegnerin die Bauwerte der sich auf dem fraglichen 
Grundstück befindlichen Bauten (vgl. Bg-act. 5). Dementsprechend er-
weist sich die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Anrechnung 
von Fr. 10'000.-- für die veräusserte Bodenfläche von 4'871 m2 und die 
veräusserten drei Nebengebäude ohne Weiteres als korrekt, zumal die 
Steuerpflichtigen in der Steuererklärung für Grundstückgewinne (Bg-
act. 6) für das veräusserte Grundstück ursprünglich selbst einen anteili-
gen Kaufpreis von Fr. 10'000.-- geltend gemacht haben. 
d)
Nach dem soeben Gesagten gilt es festzuhalten, dass vom Gesamter-
werbspreis von Fr. 50'000.-- aus dem Jahr 1952 infolge des Verkaufs ei-
ner Teilfläche von 4'871 m2 sowie dreier Nebengebäude vom 19. Novem-
ber 2015 Anlagekosten im Umfang von Fr. 10'000.-- konsumiert sind. 
Folglich können diese Fr. 10'000.-- bei einem allfälligen Verkauf der übri-
gen Grundstücke − insbesondere der beiden Wohnhäuser − nicht mehr 
als Anlagekosten beansprucht werden. Wie die Beschwerdegegnerin zu 
Recht vorbringt, bildet die Aufteilung der verbleibenden Anlagekosten von 
Fr. 40'000.-- auf die nicht verkauften Grundstücke nicht Gegenstand des 


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angefochtenen Einspracheentscheids vom 16. März 2017 und kann dem-
entsprechend auch nicht Gegenstand des vorliegenden verwaltungsge-
richtlichen Beschwerdeverfahrens bilden (vgl. Art. 51 Abs. 2 VRG). Auf 
den beschwerdeführerischen Antrag auf Aufteilung der verbleibenden An-
lagekosten auf die Parzellen 12755 und 12756 ist demnach nicht einzu-
treten. 
6. a)
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra-
cheentscheid vom 16. März 2017 betreffend kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuer als rechtens, was zu seiner vollumfänglichen 
Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 
führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend E.2 und 5d). 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 
und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-
ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-
entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 
der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
356.--
zusammen
Fr.
2'856.--


- 18 -
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]