gr_gerichte · R 2017 68 · 2020-01-15 · de

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und Busse | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 68
5. Kammer 
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, von Salis
Aktuarin ad hoc
Bundi
URTEIL
vom 15. Januar 2020
in der Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes und Busse


- 2 -
1.
A._____ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 7917 in X._____ Y._____, die mit 
einer Alphütte überbaut ist. Im November 2007 ist diese nebst weiteren 13 
der rund 40 Hütten auf der Y._____ner Alp abgebrannt. Beim heutigen Bau 
handelt es sich um einen Ersatzbau für diese Alphütten.
2.
Am 2. Juli 2009 ersuchte A._____ die Gemeinde X._____ um Bewilligung 
des Wiederaufbaus seiner Alphütte. Die Projektpläne sahen im Erdge-
schoss einer Fenstergrösse von 90 cm auf 90 cm vor und die Fenster hat-
ten keine Sprossen. Diese Baueingabe entsprach den Gestaltungsrichtli-
nien "Wiederaufbau Y._____ner Alphütte am neuen Standort Aussiedlung" 
vom 2. April 2009, welche von der Gemeinde und vom Heimatschutz aus-
gearbeitet wurden. A._____ akzeptierte diese anfänglich nicht, unterzeich-
nete sie später jedoch trotzdem.
3.
Mit Beschluss vom 14. Juli 2009 (recte: 2010), mitgeteilt am 19. Juli 2010, 
bewilligte die Gemeinde X._____ das Bauvorhaben mit Ausnahme einer 
zweiten Tür auf der Ostseite. In der Folge begann A._____ mit den Bauar-
beiten.
4.
Nach Abschluss der Bauarbeiten wurde im Frühjahr 2013 eine Rohbaukon-
trolle durch die Gemeinde X._____ durchgeführt und dabei mehrere bau-
rechtliche Verfehlungen festgestellt. Am 30. Mai 2013 forderte die Ge-
meinde A._____ zur Stellungnahme zu den vorgefundenen Planabwei-
chungen auf. In seinem Schreiben vom 12. Juli 2013 stellte sich A._____ 
auf den Standpunkt, dass das ortsfremde Fenstermass von 90 cm auf 
90 cm weder in der kommunalen Baubewilligung noch in der kantonalen 
BAB-Bewilligung enthalten sei. Das quadratische Fenstermass sei lediglich 
in einer früheren Bewilligungsphase von Heimatschutz vorgebracht wor-
den. Da jedoch die Baubewilligung erst viel später erteilt worden ist, sei er 
davon ausgegangen, dass diese Gestaltungsrichtlinien nicht mehr Anwen-


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dung finden würden und die Fenster in der Grösse von 100 cm auf 70 cm, 
wie vor dem Hüttenbrand, gebaut werden dürften.
5.
Die Gemeinde X._____, verfügte am 28. März 2014, dass A._____ wegen 
dieser Baurechtsverletzung mit Fr. 1'000.-- gebüsst werde und die Verfah-
renskosten von Fr. 600.-- zu tragen habe. Zudem wurde ihm eine Frist zur 
nachträglichen Einreichung eines Baugesuchs angesetzt. Gegen diese 
Verfügung erhob A._____ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden. Da A._____ noch in verschiedenen anderen Punkten 
von den bewilligten Plänen abgewichen war, beantragte die Gemeinde 
X._____ die Abschreibung des Verfahrens, indem sie ihren Entscheid be-
treffend Busse widerrief.
6.
Am 22. August 2014 reichte A._____ eine Revisionseingabe betreffend 
den Wiederaufbau seiner Alphütte Grundstück Nr. 7917 ein. Die Bau-
behörde X._____ verfügte am 24. Februar 2015, dass alle Projektänderun-
gen mit Ausnahme der vier mehrflügeligen Sprossenfenster in der Grösse 
von 70 cm auf 100 cm im Erdgeschoss und der Fenster mit Sprossen im 
Obergeschoss bewilligt würden. Auch gegen diese Verfügung der Bau-
behörde reichte A._____ am 10. April 2015 beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden Beschwerde ein. Diese wurde vom Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden am 4. Oktober 2016 abgewiesen.
7.
Am 28. Februar 2017 gab die Gemeinde X._____ A._____ Gelegenheit, 
sich schriftlich zur Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands sowie zu einer allfälligen Busse wegen formellen und materiellen 
Baurechtsverletzungen zu äussern. Im Wesentlichen brachte er wiederum 
vor, dass das ortsfremde Fenstermass von 90 cm auf 90 cm weder in der 
Baubewilligung noch in der kantonalen BAB-Bewilligung vom 13. Juli 2010 
vorgeschrieben sei. Das quadratische Fenstermass sei lediglich in einer 
früheren Bewilligungsphase vom Heimatschutz vorgebracht worden. Da 


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die Baubewilligung erst viel später erteilt worden sei, sei A._____ davon 
ausgegangen, dass diese Gestaltungsrichtlinien nicht mehr Anwendung 
finden würden und die Fenster in der Grösse von 100 cm auf 70 cm, wie 
vor dem Hüttenbrand, gebaut werden dürften. Ausserdem liesse dieses 
Format die Hütte wesentlich proportionaler und harmonischer erscheinen.
8.
In ihrem Entscheid vom 8. August 2017, mitgeteilt am 11. August 2017, ver-
fügte die Gemeinde X._____ erneut, dass A._____ die vier mehrflügeligen 
Sprossenfenster in der Grösse von 70 cm auf 100 cm im Erdgeschoss 
durch einflügelige sprossenlose Fenster mit einer Grösse von 90 cm auf 
90 cm zu ersetzen habe. Weiter wurde er verpflichtet, die Sprossenfenster 
im Obergeschoss durch sprossenlose Fenster zu ersetzen. Ausserdem 
wurde ihm eine Baubusse von Fr. 18'000.-- auferlegt.
9.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 12. Sep-
tember 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den und stellte folgende Anträge:
„1.
Der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde X._____ vom 8. August 
2017 sei aufzuheben.
2.
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen;
3.
Es sei ein Augenschein durchzuführen;
4.
Es seien B._____ (X._____ Y._____) und C._____ (X._____ Z._____) als 
Zeugen einzuvernehmen;
5.
Es sei eine Duldungsverfügung zu erlassen für die in Disp.-Ziff. 1-3 des an-
gefochtenen Beschlusses beanstandeten baulichen Massnahmen;Eventuali-
ter sei die Angelegenheit an den Beschwerdegegner zurückzuweisen zum 
Erlass einer Duldungsverfügung im obgenannten Sinn; 
6.
Es sei keine weitere Busse für die Baurechtsverstösse des Beschwerdefüh-
rers auszusprechen und die Angelegenheit mit der bereits erfolgten Bussen-
zahlung von Fr. 1'600 als erledigt zu betrachten;
Eventualiter sei die Angelegenheit an den Beschwerdegegner zurückzuwei-
sen;


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7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdegeg-
ners.“
10.
In der Beschwerdeantwort vom 1. November 2017 beantragte die Ge-
meinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Beschwerde ab-
zuweisen.
11.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels erhielten die Parteien Gele-
genheit, die von ihnen vertretenen Rechtsauffassungen zu ergänzen und 
zu vertiefen.
12.
Am 5. Februar 2018 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 
seine Honorarnote ein.
13.
Am 16. Oktober 2019 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 
auf der Y._____ner Alp durch, an welchem die Parteien mit ihren Anwälten 
teilnahmen. 
14.
Am 6. resp. am 7. November 2019 wurden Bemerkungen beider Seiten ein-
gereicht Die Beschwerdegegnerin hat neue Urkunden ins Recht gelegt. 
Von Seiten des Beschwerdeführers wurde ein Editionsbegehren gestellt.
15.
Mit Schreiben vom 15. November 2019 verlangte der Instruktionsrichter 
von der Beschwerdegegnerin eine Zusammenstellung und Dokumentation 
sämtlicher Duldungs-, Wiederherstellungs- und Baubussenverfügungen 
betreffend die wiederaufgebauten Alphütten auf der Y._____ner Alp. 
Gleichzeitig beschränkte der Instruktionsrichter die Akteneinsicht für den 
Beschwerdeführer für diese Dokumente zur Wahrung überwiegender pri-
vater Geheimhaltungsinteressen und stellte eine summarische Zusammen-
stellung der dokumentierten Vorgänge in Aussicht, damit keine Rück-
schlüsse auf die einzelnen Bauten bzw. Eigentümer möglich seien. Umge-


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kehrt ermöglichte dieses Vorgehen, die Praxis der Gemeinde mit der strit-
tigen Verfügung zu vergleichen und objektiv zu beurteilen. 
16.
Am 20. November 2019 übermittelte die Beschwerdegegnerin die nachge-
suchten Unterlagen dem Gericht. 
17.
Mit Schreiben vom 21. November 2019 verzichtete der Beschwerdeführer 
auf eine Prozessbeschwerde gegen die Anordnung der Beschränkung der 
Akteneinsicht. Er meldete diesbezüglich jedoch Bedenken an und behielt 
sich ausdrücklich die Geltendmachung der Verletzung des rechtlichen 
Gehörs vor. 
18.
Mit Schreiben vom 28. November 2019 stellte der Instruktionsrichter dem 
Beschwerdeführer folgende Zusammenstellung zu und setzte ihm eine 
Frist zur Stellungnahme bis zum 9. Dezember 2019: 
Übersicht Baurechtsverstösse und deren Handhabung durch die Gemeinde, exkl. Al-
phütten von D._____ (Parzelle Nr. 7918) und A._____ (Parzelle Nr. 7917):
19.
Mit Schreiben vom 16. Dezember 2019 nahm der Beschwerdeführer Stel-
lung zur anonymisierten Übersicht zur Handhabung von Baurechtsverstös-
sen auf der Y._____ner Alp durch die Beschwerdegegnerin. Er führte aus, 
dass die Situation sich nur schwer einordnen lasse und er daher volle Ak-
teneinsicht verlange, ansonsten er die Geltendmachung der Verletzung 
des rechtlichen Gehörs in Betracht ziehe. Er bemängelte insbesondere, 


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dass man bei den Verstössen nicht unterscheiden könne, ob sie gravierend 
oder marginal seien. Ebenso sei nicht ersichtlich, für welche Verstösse 
Nachbewilligungen resp. Duldungsverfügungen ergangen seien bzw. wel-
che Verstösse nicht geahndet worden seien. In zehn von elf Fällen lägen 
die Bussenverfügungen – soweit nachvollziehbar – in einer vernünftigen 
Bandbreite. Bei der Baubusse einer anderen Alphütte in Höhe von 
Fr. 30'000.-- bleibe unklar, ob der Verstoss dermassen grösser gewesen 
sei, ob die Eigentümerschaft derart vermögend sei oder ob es sich um eine 
weitere Ungleichbehandlung handle. Zudem sei es eigenartig, dass offen-
bar eine Alphütte gänzlich von Nachbewilligungen resp. Duldungsverfügun-
gen verschont worden sei. 
20.
Die Frist für eine allfällige Stellungnahme von Seiten der Beschwerdegeg-
nerin lief bis zum 12. Januar 2020. 
Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Darlegungen in 
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen einge-
gangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Fall bildet der baurechtliche Entscheid 
der Gemeinde X._____ vom 8. August 2017, mitgeteilt am 11. August 2017, 
betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und Busse, wo-
nach der Beschwerdeführer die vier mehrflügeligen Sprossenfenster in der 
Grösse von 70 cm auf 100 cm im Erdgeschoss seiner Alphütte auf dem 
Grundstück Nr. 7917 auf der Y._____ner Alp durch einflügelige sprossen-
lose Fenster mit einer Grösse von max. 90 cm auf 90 cm und die Fenster 
im Obergeschoss durch sprossenlose Fenster zu ersetzen habe, sowie 
eine Busse von Fr. 18'000.-- zu bezahlen habe. Das Verwaltungsgericht 


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des Kantons Graubünden ist aufgrund von Art. 49 Abs. 1 lit. a des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) vorliegend zur 
Beurteilung der Beschwerde zuständig. Der Beschwerdeführer ist als Ver-
fügungsadressat beschwert und folglich zur Erhebung der Beschwerde le-
gitimiert. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist demnach einzutreten.
2.
Strittig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht die Wieder-
herstellung des gesetzmässigen Zustandes der in Abweichung zur Baube-
willigung eingebauten Fenster in der Grösse von 100 cm auf 70 cm in die 
quadratische Form sowie die Entfernung der Sprossenfenster im Oberge-
schoss durch sprossenlose Fenster zu ersetzen angeordnet habe und ob 
die Auferlegung einer Busse von Fr. 18'000.-- gerechtfertigt sei.
3.
Vorgängig drängen sich noch folgende zwei einleitende Bemerkungen zur 
vom Beschwerdeführer beantragten aufschiebenden Wirkung und zur Zeu-
geneinvernahme auf:
3.1.
Gemäss Art. 34 Abs. 1 VRG kommt einer Beschwerde grundsätzlich keine 
aufschiebende Wirkung zu. Nach Art. 34 Abs. 2 VRG kann die Behörde im 
Einzelfall jedoch von Amtes wegen oder auf Antrag die aufschiebende Wir-
kung erteilen. Die Gewährung dieser Rechtswohltat setzt insbesondere die 
Vermeidung erheblicher, für die betroffene Person nicht leicht wiedergutzu-
machende Rechtsnachteile voraus. Mit Schreiben vom 19. September 
2017 teilte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht mit, dass sie 
keine Einwände gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung habe. 
Der Instruktionsrichter erteilte dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 
20. September 2017 die aufschiebende Wirkung.
3.2.
Im Weiteren ist zu prüfen, ob die beiden vom Beschwerdeführer vorge-
schlagenen Zeugen B._____ und C._____ vom Gericht als Zeugen vorzu-


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laden sind. Wie nachfolgend unter E. 4.3. näher erläutert wird, war C._____ 
nicht das zuständige Organ, um verbindliche Zusagen zur Konstruktion der 
Alphütten zu machen. Ausserdem hat er sich dahingehend geäussert, dass 
Revisionspläne eingereicht werden sollen. Diese Aussage war zu offen for-
muliert, um daraus etwas zu Gunsten des Beschwerdeführers abzuleiten. 
Da von ihm keine weiteren Erkenntnisse in Bezug auf dieses Verfahren zu 
erwarten sind, wird auf seine Einvernahme verzichtet. Da B._____ anläss-
lich dieses Gesprächs anwesend war und nur die Äusserungen von 
C._____ wiedergeben kann, die wie soeben erwähnt, nicht verbindlich wa-
ren, kann auf ihre Einvernahme verzichtet werden (vgl. zur antizipierten Be-
weiswürdigung; BGE 127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 122 V 157 E.1d).
4.
Gemäss Art. 94 Abs. 1 und Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes 
(KRG; BR 801.100) sind materiell rechtswidrige Zustände auf Anordnung 
der kommunalen Baubehörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Her-
beiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde oder nicht. Die Pflicht zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt gemäss Art. 94 
Abs. 3 KRG sowohl dem Eigentümer als auch der Person, die den rechts-
widrigen Zustand herbeigeführt hat. Nur ausnahmsweise kann gemäss 
Art. 94 Abs. 4 KRG aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Ver-
trauensschutzes von der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen 
ganz oder teilweise abgesehen werden, weshalb über eine Duldungsverfü-
gung der gesetzwidrige Zustand hingenommen werden muss. Die Bestim-
mung von Art. 94 Abs. 3 KRG, welche vorschreibt, dass der Bauherr einen 
vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen hat, gleichgültig, ob er für dessen 
Herbeiführung bestraft worden ist oder nicht, gilt nicht absolut, sondern ist 
entsprechend dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit so zu handhaben, 
dass ein blosser Verstoss gegen formelle Baupolizeivorschriften für sich 
allein die Anordnung der Beseitigung von Bauteilen nicht nach sich zieht; 
für einen solchen Eingriff ist nach ständiger Rechtsprechung des Verwal-


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tungsgerichtes vielmehr auch eine Verletzung materieller Bauvorschriften 
Voraussetzung (PVG 1993 Nr. 29 E.2, PVG 1981 Nr. 22 E.3). 
4.1.
Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer fünf formelle und zwei ma-
terielle Baurechtsverstösse begangen. In Ihrer Verfügung vom 24. Februar 
2015 hat die Gemeinde die fünf formellen Baurechtsverletzungen nachträg-
lich bewilligt, jedoch nicht die beiden materiellen Baurechtsverletzungen. 
Im nachfolgenden unter E. 4.3. wird auszuführen sein, inwiefern der Be-
schwerdeführer materielle Bauvorschriften verletzt hat. In seiner Be-
schwerde bestreitet er im Übrigen nicht, dass er gegen formelle und mate-
rielle Bauvorschriften verstiess (vgl. Beschwerde vom 12. September 2017 
Rz. 18). Wie der Beschwerdeführer weiter zu Recht festhält, ist die Bauver-
weigerung in Rechtskraft erwachsen (vgl. Beschwerde vom 12. September 
2017 Rz. 13). 
4.2.
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin dem-
nach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswidri-
gen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu beseitigen. 
Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass 
einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes im Falle einer rechtswidrig errichteten Baute im 
Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie allgemeinen Prinzipien des Verfas-
sungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich 
die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 der Schweizerischen Bundesverfas-
sung (BV; SR 101) festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit 
und des Schutzes des guten Glaubens. So kann die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes etwa unterbleiben, wenn die Abweichung vom 
Erlaubten nur unbedeutend ist, die Wiederherstellung nicht im öffentlichen 
Interesse liegt oder wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, 
er sei zur Bauausführung ermächtigt und der Beibehaltung des ungesetzli-


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chen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenste-
hen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1). 
Im Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass 
von der Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und 
stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies aus Grün-
den des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. 
Anhand dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen sein, ob die 
Wiederherstellungsverfügung der Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen 
ist oder ob diese – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend – aufzuhe-
ben und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen wäre.
4.3.
Zur Rüge, dass ein Abbruchbefehl nicht notwendig oder unverhältnismäs-
sig ist, wird sowohl der Gut- als auch der Bösgläubige zugelassen. Der Bös-
gläubigkeit wird erst bei der Interessenabwägung Rechnung getragen 
(BGE 108 Ia 218 E.4b). Dies erhellt aus dem Umstande, dass auch der 
Bösgläubige vor nicht notwendigen und unverhältnismässigen Verwal-
tungshandlungen geschützt werden soll. Folglich ist das Verhalten, das 
zum Abbruchbefehl geführt hat, erst bei der Interessenabwägung ange-
messen zu berücksichtigen. Um beantworten zu können, ob der Beschwer-
deführer gut- oder bösgläubig war, muss zuerst geprüft werden, ob sich der 
Beschwerdeführer in seinem Baugesuch an die Gestaltungsrichtlinien, wel-
che von der kommunalen Instanz zusammen mit dem Heimatschutz aus-
gearbeitet wurden, hätte halten müssen oder nicht. Alleine schon die Tat-
sache, dass zudem auch alle Hüttenbesitzer inkl. der Beschwerdeführer 
diese unterzeichnet haben, weist darauf hin, dass die Gestaltungsrichtli-
nien Anwendung fanden und für alle Eigentümer der abgebrannten Alphüt-
ten verbindlich waren.
Ein weiteres Kriterium, welches das Bundesgericht bei der Wiederherstel-
lung berücksichtigt, ist die Frage, ob der Bauherr zur Bauausführung er-
mächtigt war. Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer nach Erhalt 


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der Baubewilligung Änderungen vornahm, für die er vorgängig keine Bewil-
ligung eingeholt hatte. Gemäss Art. 60 Abs. 4 der Raumplanungsverord-
nung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) hätte das Bauvor-
haben den bewilligten Plänen entsprechend ausgeführt werden müssen. 
Am 22. August 2014 reichte der Beschwerdeführer eine Revisionseingabe 
ein, um die in Abweichung von den Bauplänen vorgenommenen Änderun-
gen nachträglich bewilligen zu lassen. In der Folge wurden mit Verfügung 
vom 24. Februar 2015 alle Änderungen bewilligt, bis auf die infrage stehen-
den Zuwiderhandlungen betreffend die Fenster. In ihrer Verfügung hat die 
Beschwerdegegnerin angeordnet, dass der vom Beschwerdeführer ohne 
Bewilligung vorgenommene Einbau der vier mehrflügeligen Sprossenfens-
ter in der Grösse von 70 cm auf 100 cm im Erdgeschoss mit quadratischen 
Fenstern der Grösse von höchstens 90 cm auf 90 cm zu ersetzen seien. 
Weiter hat die Beschwerdegegnerin verfügt, dass die Sprossenfenster im 
Obergeschoss durch sprossenlose Fenster zu ersetzen seien.
Der Beschwerdeführer äusserte sich im Rahmen der Wahrnehmung des 
rechtlichen Gehörs vor der Gemeinde dahingehend, dass das ortsfremde 
Fenstermass von 90 cm auf 90 cm weder in der Baubewilligung noch in der 
kantonalen BAB-Bewilligung vom 13. Juli 2010 vorgeschrieben sei. Das 
quadratische Fenstermass sei lediglich in einer früheren Bewilligungs-
phase von Heimatschutz vorgebracht worden. Da jedoch die Baubewilli-
gung erst viel später erteilt worden sei, sei er davon ausgegangen, dass 
die Gestaltungsrichtlinien vom 2. April 2009 nicht mehr Gegenstand des 
Verfahrens bilden würden und die Fenster in der Grösse von 100 cm auf 
70 cm, wie vor dem Hüttenbrand, gebaut werden dürften. 
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden, denn die Tatsache, dass ei-
nige Zeit verstrichen ist, bedeutet nicht, dass die Gestaltungsrichtlinien 
keine Anwendung mehr gefunden hätten. Unbehelflich ist zudem auch der 
Einwand des Beschwerdeführers, wonach die BAB-Bewilligung vom 


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13. Mai 2010 keinen Hinweis auf die Gestaltungsrichtlinien enthalte, so 
dass diese keine Anwendung auf die Baubewilligung gefunden hätte. Viel-
mehr hält die BAB-Bewilligung des Amtes für Raumentwicklung Graubün-
den (ARE) auf der zweiten Seite ausdrücklich fest, dass im Rahmen des 
Wiederaufbauprojekts die massgebenden Spielregeln für diesen Wieder-
aufbau, wie Gestaltungsrichtlinien im Sinne von verbindlichen Projektie-
rungsvorgaben zwischen Grundeigentümern und Gemeindebehörde ein-
vernehmlich festgelegt wurden. Daher waren und sind im vorliegenden Fall 
die Gestaltungsrichtlinien als materielle Bauvorschriften zu qualifizieren.
Der Umstand, dass das verwaltungsinterne Schreiben der Beschwerde-
gegnerin, welches an das ARE adressiert war und dem Beschwerdeführer 
lediglich zur Kenntnisnahme zugestellt wurde, die Passage enthält, dass 
alle Details, wie Fenster und Türen ortsüblichen Details entsprechen müss-
ten, vermag nicht die Gestaltungsrichtlinien ausser Kraft zu setzen. Daher 
kann dieser Auffassung des Beschwerdeführers nicht gefolgt werden, denn 
er hätte zumindest bei der Baubehörde nachfragen müssen, ob die Gestal-
tungsrichtlinien nach wie vor Anwendung finden oder nicht. Grundsätzlich 
muss in diesem Zusammenhang davon ausgegangen werden, dass sich 
der Bauwillige selber um die Zulässigkeit seines Tuns zu kümmern hat (vgl. 
PVG 1993 Nr. 29 E.2). Der Schutz des Vertrauens rechtfertigt sich nur, 
wenn der Bauherr die ihm nach den Umständen zumutbare Sorgfalt und 
Aufmerksamkeit hat walten lassen. Wer trotz vorhandenen und sich nach 
objektiven Massstäben aufdrängenden Zweifeln über die Tragweite einer 
Baubewilligung ohne entsprechende Abklärungen bei der verfügenden 
Behörde Bauarbeiten vornimmt, kann sich gegenüber einem Abbruchbe-
fehl nicht mit Erfolg auf den Schutz seines guten Glaubens berufen (BGE 
vom 14. Februar 1979 in ZBl 80/1979 S. 312 f. E.4b). Angesichts der Vor-
geschichte kann dem Beschwerdeführer wie bereits oben erwähnt der gute 
Glaube nicht zugebilligt werden, da die Projektpläne in seinem Baugesuch 
vom 2. Juli 2009 die Vorschriften der Gestaltungsrichtlinien einhalten. Die-


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ses Baugesuch wurde von der Beschwerdegegnerin auch genehmigt. Erst 
anlässlich der Baukontrolle 2013 wurde festgestellt, dass der Beschwerde-
führer anders gebaut hatte, als er es im Gesuch eingegeben hatte. 
Unbehelflich ist auch der Einwand des Beschwerdeführers, dass er auf die 
Auskunft des damaligen Landammanns C._____ vertraut habe, dass man 
nun das grosse Ganze im Blick haben müsse, um in dieser zähen Angele-
genheit einen Kompromiss zwischen allen Beteiligten zu erreichen und 
dass Details wie Fenster und Türen nachrangig seien und diese in einem 
Revisionsplan eingegeben werden sollten. Solange sie ortsüblich seien, 
würden sie von der Gemeinde bewilligt. Der Beschwerdeführer hätte davon 
ausgehen müssen, dass eine solche offene Formulierung des Landam-
manns die Gestaltungsrichtlinien nicht ausser Kraft zu setzen vermöge (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
7. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2016, Rz 668 ff.). Weiter schreibt der Vertrauensschutz 
vor, dass die Amtsstelle, die die Auskunft gab, zur Auskunftserteilung zu-
ständig gewesen sein müsse. Die Kompetenz zum Entscheid schliesst 
grundsätzlich auch diejenige zur Auskunftserteilung ein (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz 676 f.) 
Somit hätte es dem Beschwerdeführer bewusst sein sollen, dass der Land-
ammann C._____ nicht dazu befugt war, verbindliche Zusicherungen über 
die Konstruktion der Alphütten abzugeben. Ausserdem äusserte er sich da-
hingehend, dass der Beschwerdeführer die Fenster und Türen in den Re-
visionsplänen eingeben solle. Somit hat sich seine Aussage um einiges re-
lativiert. Unter Würdigung all dieser Umstände kann nicht behauptet wer-
den, dass der Beschwerdeführer die nötige Sorgfalt und Aufmerksamkeit 
hat walten lassen, so dass sich der Vertrauensschutz nicht rechtfertigt. Da-
her hat sich der Beschwerdeführer beharrlich über geltendes Recht hin-
weggesetzt und sich nicht über die Gültigkeit der Gestaltungsrichtlinien in-


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formiert, so dass er die Folgen seiner Gleichgültigkeit gegenüber den gel-
tenden Vorschriften zu tragen hat.
4.4.
Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet 
sowie erforderlich und dem Betroffenen zumutbar sein muss (vgl. Ent-
scheid des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.3). Die Not-
wendigkeit eines Eingriffs ergibt sich dabei aus dem öffentlichen Interesse 
an der Einhaltung der verletzten Bauvorschriften. Sodann besagt das Über-
massverbot, dass ein Eingriff nicht weitergehen darf, als es der Zweck er-
heischt, mithin das mildeste Mittel zur Erreichung des gesetzmässigen Zu-
standes zu wählen ist. Dementsprechend ist auf einen umfassenden Ab-
bruch zu verzichten, wenn der gesetzmässige Zustand durch einen Teilab-
bruch erreicht werden kann. Wenn die Notwendigkeit und die Verhältnis-
mässigkeit im so verstandenen Sinne zu bejahen sind, hat schliesslich eine 
Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Durchsetzung der 
Zwangsmassnahme und den privaten Interessen an der Erhaltung des ge-
setzeswidrigen Zustandes zu erfolgen.
4.4.1.
In ihrer Verfügung vom 8. August 2017, mitgeteilt am 11. August 2017, hält 
die Beschwerdegegnerin fest, dass der rechtmässige Zustand bereits her-
gestellt werden könne, wenn der Beschwerdeführer auf beiden Fenstersei-
ten einen 5 cm breiten Rahmen einsetze. Warum die Beschwerdegegnerin 
von 5 cm spricht, ist nicht ganz einleuchtend. Es ist davon auszugehen, 
dass es sich um einen redaktionellen Fehler handelt, denn die Gestaltungs-
richtlinien sehen quadratische Fenster vor. Daher müsste ein Rahmen von 
15 cm oben und unten (oder evtl. 30 cm oben oder unten) eingesetzt wer-
den, um quadratische Fenster zu erhalten. Eine solche Massnahme wäre 
geeignet um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Dem entgeg-
net der Beschwerdeführer, dass eine Umsetzung der Anordnung zur Folge 


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hätte, dass er alle Kanthölzer auf der gesamten Höhe abbauen müsste, 
was aus Stabilitätsgründen unumgänglich sei. 
Offensichtlich verkennt der Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegeg-
nerin von ihm jedoch nicht verlangt, dass er das Fenster in der Grösse von 
90 cm auf 90 cm erstellt, sondern dass sie eine quadratische Form erhal-
ten, und dass der Anordnung bereits Folge geleistet würde, wenn er z.B. 
oben einen Balken einsetzt, um eine quadratische Form zu erreichen. Wei-
ter verlangt die Beschwerdegegnerin vom Beschwerdeführer, dass die 
Sprossenfenster im Obergeschoss durch sprossenlose Fenster zu erset-
zen seien. Die Massnahmen sind offensichtlich geeignet, um den recht-
mässigen Zustand herzustellen. Fraglich ist, ob diese Massnahmen auch 
erforderlich seien, damit die Alphütte einheitlich in Erscheinung trete oder 
ob eine Duldungsverfügung erlassen werden könne. Unter Ziffer 4.4.5. wird 
auf diese Fragen näher eingegangen. 
4.4.2.
Im Hinblick auf die generelle Rechtmässigkeit der Wiederherstellungsver-
fügung hat schliesslich eine Abwägung zwischen den öffentlichen Interes-
sen an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und den priva-
ten Interessen am Festhalten am gesetzeswidrigen Zustand zu erfolgen. 
Da generell ein sehr gewichtiges öffentliches Interesse an der Einhaltung 
der baurechtlichen Ordnung besteht, sind kaum Fälle denkbar, in denen es 
trotz grösseren Abweichungen von den Bauvorschriften als durch ein 
schützenswertes Interesse abgedeckt erscheint, eine widerrechtliche 
Baute stehen zu lassen. Es darf deshalb bei materiell rechtswidrigen Bau-
ten höchstens dann von einem Abbruchbefehl abgesehen werden, wenn 
die Abweichung sehr geringfügig ist und die berührten allgemeinen Inter-
essen den aus dem Abbruch für den Eigentümer erwachsenden Schaden 
nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 224 E.6b, Urteil des Verwal-
tungsgerichts Graubünden R 15 58 vom 4. Oktober 2016, E.5.c, BEELER, 
Die widerrechtliche Baute, Diss. Zürich 1984, S. 79). Weiter wird zudem die 


- 17 -
Ansicht vertreten, dass es selbst bei Geringfügigkeit der Rechtsverletzung 
nicht angehe, die Einhaltung klarer Gesetzesbestimmungen mit Berufung 
auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit aufzugeben. Das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip dürfe nicht dazu führen, ein zweites Mal materielle Ge-
sichtspunkte anzuwenden; es gehe nicht um Kapitulation vor faktischen 
Zwängen, sondern um ein in Extremfällen gebotenes Abweichen vom star-
ren Recht (RHINOW/KRÄHENMANN, Schweizerische Verwaltungsrechtspre-
chung, Ergänzungsband, Basel 1990, Nr. 56 B VI d, S. 174).
Das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Baugesetzgebung ist 
bekanntlich gross. Zum einen soll verhindert werden, dass die Verletzung 
von gesetzlichen Vorschriften honoriert wird und damit letztlich die Glaub-
würdigkeit von Raumplanung und Rechtsstaat gewahrt werden (vgl. BGE 
111 Ib 213 E.6b). Zum anderen spielt aber auch der Aspekt der Rechts-
gleichheit eine Rolle.
4.4.3.
Mit seinen Ausführungen im vorliegenden Verfahren versucht der Be-
schwerdeführer, diese rechtskräftig festgestellten Baurechtsverletzungen 
darzutun, inwiefern dabei keine "schwerwiegenden öffentlichen Interessen" 
verletzt seien. Immerhin kann dem Beschwerdeführer zugutegehalten wer-
den, dass er keinen finanziellen Vorteil gegenüber den quadratischen 
Fenstern ohne Sprossen geniesst.
4.4.4.
Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass für den Erlass einer Wieder-
herstellungsverfügung im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung nicht 
eine schwerwiegende Verletzung öffentlicher Interessen vonnöten ist. Viel-
mehr erweist sich eine solche Massnahme bereits als gerechtfertigt, wenn 
die Abweichung vom Gesetz nicht mehr als gering bezeichnet werden kann 
und die allgemeinen Interessen an der Einhaltung der Bauordnung den 
dem Bauherrn erwachsenen Schaden zu rechtfertigen vermöge. Nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann sich selbst ein Bauherr, der sich 


- 18 -
nicht in gutem Glauben befindet, gegenüber dem Abbruchbefehl auf den 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss aber in Kauf neh-
men, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum 
Schutze der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes 
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nach-
teile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 111 Ib 224 
E.6, 108 Ia 218 E.4b). An der Einhaltung der Gestaltungsrichtlinien besteht 
ein öffentliches Interesse, da die Alphütten möglichst einheitlich in Erschei-
nung treten sollen. Falls es sich jedoch so verhält, dass eine grosse Anzahl 
Alphütten nicht den Vorgaben der Gestaltungsrichtlinien entsprechen, kann 
unter Umständen ein Anspruch des Beschwerdeführers auf Gleichbehand-
lung im Unrecht bestehen. Die Lehre und die Rechtsprechung äussern sich 
dahingehend, dass wenn eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz ab-
weichende Entscheidung getroffen hat, gibt das den Privaten, die sich in 
der gleichen Lage befinden, grundsätzlich keinen Anspruch darauf, eben-
falls abweichend von der Norm behandelt zu werden (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/ 
UHLMANN, a.a.O., Rz. 599, BGE 139 II 49 E.7.1, 124 IV 44 E.2.c.). Dies gilt 
allerdings nur dann, wenn die abweichende Behandlung lediglich in einem 
einzigen in einigen wenigen Fällen erfolgt ist. Besteht hingegen eine eigent-
liche ständige gesetzeswidrige Praxis und lehnt es die Behörde ab, diese 
aufzugeben, so können Private verlangen, dass die widerrechtliche Be-
günstigung, die Dritten zuteilwurde, auch ihnen gewährt werde (vgl. HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 599, BGE 139 II 49 E.7.1, BGE 136 I 65 
E.5.6). 
4.4.5.
Anlässlich des Augenscheins war zu beurteilen, ob die rechteckigen Fens-
ter und die Fenster mit Sprossen im Obergeschoss von ihrer Dimension 
und Ausgestaltung her sehr auffällig seien und das Ortsbild beeinträchtigen 
würden. Der Augenschein hat gezeigt, dass die Gemeinde im Ergebnis 
eine erhebliche Vielfalt von Abweichungen zu den Gestaltungsrichtlinien 


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zugelassen hat. So fand man bspw. Strickbau über das Erdgeschoss hin-
aus, erheblich überdimensionierte Pfetten, doppelflügelige Balkontüren, 
Verwendung von Brettschichtholz, Betonsockel oder Doppelpfetten vor. 
Eine Wiederherstellung der Fenster im Ausmass von 100 cm auf 70 cm 
zum Format 90 cm auf 90 cm erscheint vor diesem Hintergrund bereits aus 
ästhetischer Sicht nicht als notwendig; angesichts des komplexen Eingriffs, 
welcher eine solche Anpassung nach sich ziehen würde, wäre die Wieder-
herstellung auch unverhältnismässig. Die von der Beschwerdegegnerin 
vorgeschlagene Reduktion auf 70 cm auf 70 cm mittels eines Rahmens 
würde nicht zu einer Verbesserung, sondern zu einer Verschlechterung der 
Ästhetik führen. Das Fensterformat von 70 cm auf 100 cm ist zudem bei 
den älteren Alphütten bereits vorhanden, so dass es somit keinen Fremd-
körper im Ortsbild darstellt. Dasselbe gilt für die Sprossen an den Fenstern. 
Da im vorliegenden Fall eine ständige Praxis der Gemeinde bestand und 
von den Gestaltungsrichtlinien abweichende Bauweisen toleriert wurden, 
kann ausnahmsweise in diesem Fall dem Beschwerdeführer die Begünsti-
gung auch gewährt werden, weshalb in casu eine Duldungsverfügung zu 
erlassen ist. 
5.
Der Beschwerdeführer beanstandet weiter die Höhe der gegenüber ihm 
ausgefällten Busse in Höhe von Fr. 18'000.-- Es ist unbestritten, dass der 
Beschwerdeführer gegen formelle und materielle Bauvorschriften vers-
tiess. Art. 95 KRG sieht für Verletzungen dieses Gesetzes oder darauf be-
ruhenden Erlassen und Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden 
eine Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40'000.-- vor. Art. 2 Abs. 1 des Ein-
führungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung (EGzStPO; 
BR 350.100) normiert, dass die Bestimmungen des schweizerischen Straf-
gesetzbuches (StGB; SR 311.0) sinngemäss Anwendung finden. Gemäss 
Art. 106 Abs. 3 StGB bemisst sich die Höhe der Busse nach den Verhält-
nissen des Täters, sodass dieser die Strafe erleidet, die seinem Verschul-
den angemessen ist. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Täters („je 


- 20 -
nach den Verhältnissen“) spielt dabei eine zentrale Rolle, wenngleich hier 
das Gericht über ein grösseres Ermessen verfügt als im Tagessatzsystem 
der Geldstrafe (Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 
E.7.3, BGE 134 IV 60 E.7.3.3). Zu den auf das Baubussenverfahren an-
wendbaren Normen zählt damit auch Art. 47 i.V.m. Art. 104 StGB, wonach 
die Busse grundsätzlich nach dem Verschulden des Täters zu bemessen 
ist, wobei die Beweggründe, das Vorleben und die persönlichen Verhält-
nisse des Schuldigen zu berücksichtigen sind (PVG 1995 Nr. 26 E. 2). 
Dazu gehören grundsätzlich das Einkommen und das Vermögen des An-
geschuldigten. Bei der Bemessung der Busse hängt es im Einzelfall nicht 
zuletzt von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Gebüssten ab, ob ihn die 
Busse ihn in der seinem Verschulden angepassten Härte trifft (PVG 1997 
Nr. 55 E.3.b, 1986 Nr. 28 E.b.). Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 
fünf formelle und zwei materielle Baurechtsverstösse begangen hat, muss 
auch in die Berechnung der Höhe der Busse einbezogen werden.
5.1.
Bei der Strafzumessung ist die Vorinstanz von einem schweren Verschul-
den des Beschwerdeführers sowie von finanziellen Verhältnissen des ge-
hobenen Mittelstandes ausgegangen.
5.2.
Mit Blick auf die begangene Baurechtsverletzung lässt sich zwar entgegen 
der Ausführungen der Beschwerdegegnerin nicht ohne weiteres auf direk-
ten Vorsatz des Beschwerdeführers schliessen, doch kann bejaht werden, 
dass der Beschwerdeführer zumindest eventualvorsätzlich handelte. Even-
tualvorsatz liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn der Täter die 
Verwirklichung eines Tatbestandes zwar nicht mit Gewissheit voraussieht, 
aber doch ernsthaft für möglich hält, und die Erfüllung des Tatbestandes 
für den Fall, dass sie eintreten sollte, auch will (BGE 105 IV 14, 
109 IV 151). Für diese Form des Vorsatzes ist es typisch, dass der einge-
tretene Erfolg zwar nicht erwünscht ist, jedoch für den Fall seines Eintre-
tens hingenommen wird. 


- 21 -
Indem der Beschwerdeführer in seinem Baugesuch vom 2. Juli 2009 die 
Vorschriften der Gestaltungsrichtlinien einhielt und die Beschwerdegegne-
rin erst anlässlich der Baukontrolle 2013 feststellte, dass dieser anders ge-
baut hatte, als es die Baubewilligung vorsah, kann bejaht werden, dass der 
Beschwerdeführer zumindest damit rechnen musste, dass die Beschwer-
degegnerin sein nicht bewilligtes Bauprojekt nachträglich nicht genehmigen 
würde, weshalb er zumindest eventualvorsätzlich handelte.
5.3.
Am 28. Februar 2017 forderte die Beschwerdegegnerin den Beschwerde-
führer offenbar auf, sich im Sinne der rechtlichen Gehörswahrung, schrift-
lich insbesondere zu einer allfälligen Busse wegen formellen und materiel-
len Baurechtsverletzungen zu äussern. Dieses Schreiben liegt dem Gericht 
nicht vor. Der Beschwerdeführer äusserte sich jedenfalls in seiner Eingabe 
vom 10. April 2017 an die Beschwerdegegnerin dahingehend, dass er da-
von ausging, dass die Busse mit der Bezahlung der Fr. 1'600.-- bereits ab-
gegolten sei und er deshalb seine Einkommens- und Vermögensverhält-
nisse nicht deklariert habe. Zudem ging er davon aus, dass die Steuerun-
terlagen bereits bei der Gemeinde wären. Die Beschwerdegegnerin bringt 
in Ihrer Verfügung vom 8. August 2017, mitgeteilt am 11. August 2017, vor, 
dass der Beschwerdeführer trotz entsprechender Aufforderung seine Ein-
kommens- und Vermögensverhältnisse nicht dargelegt habe. Ausserdem 
seien die beim kantonalen Steueramt angeforderten Veranlagungen wenig 
aussagekräftig. In diesem Zusammenhang muss gesehen werden, dass 
die Beschwerdegegnerin keine Pflicht traf, sich noch einmal diesbezüglich 
mit dem Beschwerdeführer in Verbindung zu setzen. In der Folge nahm die 
Beschwerdegegnerin an, dass der Beschwerdeführer in guten finanziellen 
Verhältnissen leben müsse, umso mehr als er sich ein Ferienhaus auf der 
Y._____ner Alp leisten könne, womit sich eine Busse in der Höhe von 
Fr. 18'000.-- rechtfertigen würde. Schliesslich liefert der Beschwerdeführer 
in seiner Beschwerde ans Verwaltungsgericht transparent die erforderli-


- 22 -
chen Informationen. Dieser Zeitpunkt ist indes sehr spät und kann nicht zu 
seinem Vorteil ausgelegt werden. Der Beschwerdeführer bringt in seiner 
Beschwerde vor, dass das Nettoeinkommen im Kanton E._____ 
Fr. 35'896.-- betrage, wovon Fr. 24'819.-- steuerbar seien. Was das Ver-
mögen anbelange, sei festzustellen, dass dieses in den Stammanteilen von 
"F._____ GmbH" und den Grundstücken in Y._____ bestehe. Steuerbar 
seien im Kanton Graubünden nur Fr. 41'000.--. Ausserdem wohnen der Be-
schwerdeführer und seine Frau am Wohnort in Miete.
Wenn die finanzielle Gesamtsituation gewürdigt wird, liegt der Schluss 
nahe, dass der Beschwerdeführer weder über ein besonders hohes Ein-
kommen noch Vermögen verfügt. Es muss auch gesehen werden, dass der 
Beschwerdeführer von Beruf Typograph ist und diese Berufsgattung auf 
dem Arbeitsmarkt kaum mehr nachgefragt wird. Daher hat sich der Be-
schwerdeführer im Jahre 2007 nochmals vollständig neu orientiert, indem 
er die "F._____ GmbH" gründete. Daraus ist ersichtlich, dass die Be-
schwerdegegnerin sich bei den wirtschaftlichen Verhältnissen des Be-
schwerdeführers um einiges verschätzt hat.
5.4.
Allein aus dem Vorsatz lässt sich jedoch noch nicht auf ein schweres Ver-
schulden schliessen. Zu beachten ist, dass der Beschwerdeführer keinen 
besonderen Vorteil geniesst, der zu einem erheblichen Mehrwert der Al-
phütte beitragen würde. In Ihrer Verfügung vom 8. August 2017, mitgeteilt 
am 11. August 2017, hält die Beschwerdegegnerin auch fest, dass die 
durchgeführten Projektänderungen von mittlerer Schwere seien. Die 
Grundfläche der eingebauten Fenster ist sogar kleiner als wenn er sich an 
die Gestaltungsrichtlinien gehalten hätte. Daher ist das Verschulden eher 
im mittleren Bereich anzusiedeln.
5.5.
Trotz des beschwerdeführerischen Verschuldens scheint eine Busse in 
Höhe von Fr. 18'000.-- als zu hoch, zumal der gesetzliche Höchstrahmen 


- 23 -
von Fr. 40'000.-- beträgt. In Würdigung der wirtschaftlichen Leistungsfähig-
keit des Beschwerdeführers, der Tatsache, dass keine Gewerbsmässigkeit 
vorlag, die Bruttogeschossfläche nicht vergrössert wurde und der Be-
schwerdeführer durch die Baurechtsverfehlungen auch keine sonstigen 
Nutzungsvorteile geniesst, ist die ausgefällte Busse entsprechend herab-
zusetzen. Hinzu kommt, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerde-
führer im Vergleich zu den Baurechtsverfehlungen der anderen Hütten, 
welche sich bis auf eine Ausnahme im Bereich zwischen Fr. 300.-- und 
Fr. 800.-- bewegen, besonders streng bestraft hat. Aus diesen Gründen ist 
eine Reduktion angebracht. Wegen der sieben Baurechtsverletzungen, des 
Eventualvorsatzes und der Absenz des guten Glaubens des Beschwerde-
führers, scheint im vorliegenden Fall eine Busse von Fr. 1'500.-- gerecht-
fertigt. 
6.
Aufgrund der obigen Ausführungen erscheint es im vorliegenden Fall an-
gebracht eine Duldungsverfügung für die mehrflügeligen Sprossenfenster 
in der Grösse von 70 cm auf 100 cm im Erdgeschoss und für die Sprossen-
fenster im Obergeschoss zu erlassen. Weiter wird die Baubusse auf 
Fr. 1'500.-- festgesetzt. Dabei sind die Fr. 1'600.-- (bestehend aus einer 
Baubusse von Fr. 1'000.-- und Fr. 600.-- Verfahrenskosten), die der Be-
schwerdeführer der Beschwerdegegnerin im Januar 2017 bereits bezahlt 
hat, in Abzug zu bringen. Die Unterteilung des Betrags hat der Beschwer-
deführer in seiner Beschwerde übersehen, als er in seinem Rechtsbegeh-
ren Ziff. Ziffer 6 was folgt verlangte: „Es sei keine weitere Busse für die 
Baurechtsverstösse des Beschwerdeführers auszusprechen und die Ange-
legenheit mit der bereits erfolgten Bussenzahlung von Fr. 1'600.-- als erle-
digt zu betrachten.“ 
Weiter ist zu beachten, dass die Kosten des kommunalen Verfahrens ur-
sprünglich Fr. 600.-- betrugen, dieser Entscheid indes später aufgehoben 
wurde und unter Berücksichtigung zusätzlicher Verstösse neu mit 
Fr. 1'000.-- berechnet wurde, was von der Höhe her nicht zu beanstanden 


- 24 -
ist; diese Kosten des kommunalen Verfahrens sind im neuen Entscheid der 
Gemeinde zu reduzieren. Da der Entscheid der Gemeinde wesentlich zu 
Gunsten des Beschwerdeführers zu korrigieren sein wird, rechtfertigt sich 
eine Reduktion dieser Kosten auf die Hälfte, was einen Betrag von Fr. 500.-
- ergibt. Unter Berücksichtigung dieses Betrags hat der Beschwerdeführer 
der Beschwerdegegnerin insgesamt Fr. 2’000.-- was unter Anrechnung der 
bereits im Jahr 2017 bezahlten Fr. 1'600.-- noch einen Differenzbetrag von 
Fr. 400.-- ergibt, den der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin zu 
bezahlen hat.
7.1.
Die Gerichtskosten werden auf Fr. 3'000.-- festgelegt. Diese Kosten sind 
gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG von der Beschwerdegegnerin zu tragen. 
7.2.
Aussergerichtlich ist der Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
aussergerichtlich zu entschädigen, wobei zunächst auf die Honorarnote 
von Rechtsanwalt Thomas Hess vom 5. Februar 2018 abzustellen ist. 
Diese weist für dieses Verfahren einen Aufwand von 13 Stunden und 25 
Minuten zu einem Stundensatz von Fr. 260.-- zzgl. 3 % Pauschalspesen 
und 8 % MWST (= Fr. 3'881.40) auf. Hinzu kommt der Aufwand für den 
Augenschein und der anschliessende Schriftenwechsel, welcher mit 4 
Stunden und 35 Minuten zzgl. 3 % Pauschalspesen und 7.7 % MWST (= 
Fr. 1'320.95) berechnet wird. Dies ergibt total einen Betrag von 
Fr. 5'202.35, den die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer ausser-
gerichtlich zu entschädigen hat. 


- 25 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, die Verfügung der Gemeinde X._____ 
vom 8. August 2017, mitgeteilt am 11. August 2017, aufgehoben und die 
Angelegenheit zum neuen Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Ge-
meinde zurückgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
542.--
zusammen
Fr.
3'542.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün-
den, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit Fr. 5'202.35 (inkl. 
Mehrwertsteuer) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 24. März 
2021 gutgeheissen (1C_172/2020).