gr_gerichte · R 2019 80 · 2021-01-05 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 80
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 5. Januar 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
und
C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw O.________,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde D._____,
Beschwerdegegnerin 
und
E._____ und F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. P.________,
Beschwerdegegner 
betreffend Baueinsprache


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 18., publiziert am 22. Februar 2019, erliess der Gemeindevorstand 
D._____ gestützt auf Art. 21 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) über das ganze Gemeindegebiet eine 
Planungszone mit einstweiliger Geltung bis 18. Februar 2021. Ziel dersel-
ben ist die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen abseits und am 
Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben 
von Art. 15 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) und des kantonalen Richtplans (KRIP-S) vom 20. März 
2018 sowie die Umsetzung der weiteren Vorgaben gemäss diesen Geset-
zen. Bauvorhaben dürfen demnach nur bewilligt werden, wenn sie weder 
den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vor-
schriften widersprechen könnten. Baubewilligungen sind insbesondere 
dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben Flächen beansprucht, die 
ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegen oder potenzielle 
Verdichtungs- und Erneuerungsgebiete betreffen. Die Planungszone blieb 
unangefochten. 
2.
F._____ und E._____ reichten am 15. April 2019 das Gesuch um Erstel-
lung eines Zweifamilienhauses (je eine Wohnung von 4.5 Zimmern) auf 
Parzelle J._____ (Eigentümer G._____) in der Wohnzone 2 in H._____, 
Gemeinde D._____, ein. Die öffentliche Auflage des Bauvorhabens er-
folgte in der Zeit vom 17. Mai 2019 bis zum 6. Juni 2019. 
3.
Dagegen erhoben unter anderem B._____ und A._____, Eigentümer einer 
Wohnung auf der benachbarten Parzelle K._____, am 30. Mai 2019, und 
C._____, ebenfalls Eigentümer einer Wohnung auf der benachbarten Pa-
rzelle K._____, am 2. Juni 2019 Einsprache und beantragten die Ableh-
nung des Baugesuchs. C._____ unterzeichnete seine Einsprache nicht. In 
ihrer Stellungnahme vom 25. Juni 2019 beantragten F._____ und E._____ 
die Abweisung der Einsprachen, soweit darauf eingetreten werden könne. 


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Am 11. Juli 2019 hielten die Einsprecher replicando an ihren Anträgen fest. 
Am 29. Juli 2019 hielten auch F._____ und E._____ duplicando an ihren 
Anträgen fest. 
4.
Mit Entscheid vom 12., mitgeteilt am 28. August 2019, wies die Gemeinde 
D._____ die Einsprachen gegen das Baugesuch ab, soweit darauf einge-
treten werde und erteilte die Baubewilligung Nr. 30/2019 unter Auflagen. 
Sie verweigerte die Bewilligung für die Teilfläche des Kellers/Technik an 
der nordöstlichen/südöstlichen Gebäudeecke im Untergeschoss, welche 
unter die Garage ragt, mit der Auflage, diese mit dem Bauvorhaben an-
derswo zu realisieren. Im Weiteren wurde den Bauherren die Auflage ge-
macht, die bergseitige Gebäudewand im Untergeschoss auf der ganzen 
Länge auf der Flucht der 16-metrigen Gebäudelänge der Nordostfassade 
zu erstellen und das Zweifamilienhaus auf Parzelle J._____, H._____, 
dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Ge-
meinde D._____ nutzen zu lassen. Das Grundbuchamt D._____ wurde 
angewiesen, diese Auflage unter dem Stichwort „Erstwohnung nach Art. 7 
Abs. 1 lit. a des Zweitwohnungsgesetzes (EGID: 191813675, EWID: 1 und 
2)ˮ bezüglich des Grundstücks Nr. J._____ als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung anzumerken. 
5.
Am 30. September 2019 erhoben Claudia und A._____ sowie C._____ 
(Beschwerdeführer) gegen die Baubewilligung und den Einspracheent-
scheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gemeinsam 
Beschwerde und beantragten was folgt: 
1. Die Baubewilligung Nr. 30/2019 und der Einspracheentscheid der Gemeinde D._____ 
vom 12. August 2019, mitgeteilt am 28. August 2019, seien aufzuheben. 
2. Der vorliegenden Beschwerde sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens 
vor Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung zu gewähren (diese wurde am 31. 
Oktober 2019 vom Instruktionsrichter zuerkannt).


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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer) zulasten der Be-
schwerdegegner. 
Zur Begründung ihrer Standpunkte führten die Beschwerdeführer Folgen-
des aus: 
Voraussetzung einer Baubewilligung sei, dass das Land erschlossen sei. 
In Bezug auf die geplante Erschliessung habe die Vorinstanz keine weite-
ren Abklärungen getroffen und sich stattdessen wiederholt auf den Stand-
punkt gestellt, dass die verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes 
Grundstück ausschliesslich eine „privatrechtrechtliche Beurteilungˮ sei 
und damit im öffentlichen Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht 
zu prüfen sei. Zum massgeblichen Zeitpunkt des Baubewilligungsent-
scheids sei die verkehrsmässig gewünschte Erschliessung über sämtliche 
Parzellen L._____, M._____ und N._____ nicht rechtlich sichergestellt ge-
wesen und eine hinreichende Erschliessung in öffentlich-rechtlicher Hin-
sicht nicht vorgelegen, so dass die Baubewilligung hätte verweigert wer-
den müssen. 
Die Baubewilligung hätte auch aus anderen Gründen nicht erteilt werden 
dürfen. Die Gemeinde habe eine Überschreitung der maximalen zulässi-
gen Gebäudelänge – da die Garage nicht als eingeschossig beurteilt wer-
den könne - und damit einen inhaltlichen Mangel des Bauvorhabens fest-
gestellt. Sie habe mittels „spezieller Auflageˮ angeordnet, dass die 
Teilfläche des Kellers/Technik unter der Garage mit dem Bauvorhaben 
„anderswo zu realisieren seiˮ. Eine solche spezielle Auflage erweise sich 
rechtlich als unhaltbar, denn gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG könnten lediglich 
untergeordnete Mängel mittels Auflagen behoben werden. Hier liege aber 
ein schwerwiegender inhaltlicher Mangel vor, so dass die Gemeinde statt-
dessen gestützt auf Art. 89 Abs. 1 KRG den Bauabschlag hätte erteilen 
bzw. zumindest das Baugesuch zur konzeptionellen Überarbeitung hätte 
zurückweisen müssen. 


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Selbst mit der „speziellen Auflageˮ sei die maximal zulässige Gebäu-
delänge von 16 m gemäss dem Zonenschema in der W2 entgegen den 
Ausführungen der Vorinstanz nordöstlich nicht eingehalten. Die Garage 
werde von einer Dachterrasse überdeckt, welche sich über die gesamte 
Hausbreite hinziehe und mit einer Absturzsicherung aus Glas versehen 
sei. Liege über die gesamte Fassadenlänge eine Terrasse vor, auf welcher 
sich Personen aufhielten und allenfalls Terrassenutensilien- und bauten 
installiert würden, sei klar, dass die Beschwerdegegner nicht in den Ge-
nuss der baugesetzlichen Privilegierung von eingeschossigen Anbauten 
im Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG kommen könnten. Vielmehr bilde dieser 
Teil des Gebäudes eigentlicher Bestandteil des Zweifamilienhauses über 
die gesamte Hausbreite, diene als Zugang zu den Wohnungen und 
schaffe darüber hinaus noch zusätzliche Wohnfläche, so dass die Garage 
deshalb zur Gebäudelänge hinzuzurechnen sei. Gleiches gelte auch für 
den nordwestlichen Balkon im Untergeschoss (recte wohl: Erdgeschoss) 
mit einer Tiefe von 3.17 m über die gesamte Fassade. Käme eine Privile-
gierung in Bezug auf die Gebäudelänge für offene Balkone überhaupt in 
Frage, müsste auch das zulässige Mass für die Tiefe über die Fassaden-
flucht hinaus und das zulässige Mass für die Breite bzw. den zulässigen 
Anteil bezüglich des zugehörigen Fassadenabschnitts definiert werden, 
wie es etwa in der – hier nicht einschlägigen - IVHB vorgesehen sei. Dies 
sei im kantonalen Baurecht aber nicht erfolgt. Ein vorspringender Gebäu-
deteil gehöre zur Aussenseite eines Gebäudes. Beim vorliegenden offe-
nen Balkon könne aufgrund seiner Dimensionen nicht mehr von einem 
vorspringenden Gebäudeteil die Rede sei. Das strittige Bauvorhaben halte 
die Gebäudelänge damit nicht ein. Dies gelte auch dann, wenn nur einer 
der beiden und nicht beide Gebäudeteile zusammen (Garage mit Dachter-
rasse oder offener Balkon) zur anrechenbaren Gebäudelänge zählen soll-
ten. Was die Dimensionen des Bauvorhabens betreffe, erscheine mit Blick 
auf die Baugesuchunterlagen zudem zweifelhaft, ob die in der W2 maximal 
zulässige Gebäudehöhe von 8 m und Firsthöhe von 10.60 m eingehalten 


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werden könne. Ob die projektierte Höhe des Bauvorhabens rechtlich 
tatsächlich zulässig sei, lasse sich nicht schlüssig nachvollziehen. Den Be-
schwerdeführern sei insbesondere die Spezialvorschrift des geneigten 
Geländes nicht bekannt, weshalb an der Rüge der unzulässigen Gebäu-
dehöhe vorläufig festgehalten werde. 
Die strittige Parzelle J._____ sei nicht erschlossen und landwirtschaftlich 
genutzt worden. Sie füge sich in die Landwirtschaftszone ein und sei eine 
Randparzelle. Die überbauten Grundstücke seien schlecht erschlossen. 
Parzelle J._____ liege im weitestgehend touristischen I._____ (recte: 
H._____) und fern von der künftigen baulichen Entwicklung der Gemeinde. 
Der Auszonungsbedarf sei ausgewiesen. Eine Totalrevision der Ortspla-
nung stehe kurz bevor, die Gefahr von verkappten Zweitwohnungen seien 
mit dem strittigen Bauvorhaben ernsthaft zu befürchten. Es erscheine 
mehr als fraglich, ob das Bauvorhaben bis zur Klarheit über die künftige 
Ortsplanung nicht doch unter die erlassene Planungszone vom 22. Fe-
bruar 2019 zu stellen sei. Soweit überhaupt erforderlich, sei an Ort und 
Stelle ein Augenschein durchzuführen. Die Gemeinde habe es unterlas-
sen, die Gebiete mit Auszonungspotential genauer zu spezifizieren. Sie 
stelle im Wesentlichen einzig darauf ab, dass die Parzelle J._____ von 
überbauten Grundstücken umgeben sei. Die Gemeinde habe demnach 
mangelhafte Abklärungen im Hinblick auf die Vereinbarkeit des Bauvorha-
bens mit der Planungszone getroffen. 
Auch was die Abklärungen im Hinblick auf die Zweitwohnungsgesetzge-
bung anbetreffe, habe die Gemeinde zu wenig abgeklärt. Der im Mietver-
trag vorgesehene Mietbeginn ab 1. April 2020 sei nicht realistisch. Die Mie-
ter könnten durchaus noch abspringen. Zudem sehe der Mietvertrag vom 
1. Juni 2019 eine Mindestlaufzeit von lediglich einem Jahr vor. Dann könn-
ten die Eigentümer bereits ein Sistierungsgesuch gemäss Art. 14 ZWG 
stellen. Daran ändere nichts, dass auf beiden Wohnungen eine Erstwoh-
nungsverpflichtung grundbuchamtlich angemerkt werde, was auch für die 


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zweite Wohnung, die von der Bauherrschaft zu Wohnzwecken genutzt 
werde, gelte. So habe eine Gemeinde von Amtes wegen zu prüfen, ob 
konkrete Indizien vorlägen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer 
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen 
liessen. Die Möglichkeit der Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG 
erhöhe das Risiko, dass die Bauherrschaft von vornherein auf eine künf-
tige Sistierung setze. Die Gemeinde habe es unterlassen, in Bezug auf die 
Beschwerdegegner 2 Abklärungen betreffend den aktuellen Wohn- und 
Arbeitsort sowie die Umzugsabsichten zu treffen. Hinsichtlich der zu ver-
mietenden Einliegerwohnung habe die Gemeinde eingehend zu prüfen, ob 
in der Gemeinde eine hinreichende Nachfrage nach vermieteten Erstwoh-
nungen im fraglichen Segment bestehe. Dies habe sie unterlassen und 
pauschal auf den beigebrachten Mietvertrag verwiesen. Gerade die Er-
gebnisse der kürzlich durchgeführten Bevölkerungsumfragen in der Frak-
tion I._____ zeigten auf, dass aus Sicht der Bevölkerung die überwie-
gende Mehrheit das Angebot an Mietwohnungen (79%) und die Möglich-
keiten zum Bau oder Erwerb eines Eigenheims (73%) als absolut ausrei-
chend beurteile. Auch die widersprüchlichen Angaben im Baugesuch 
seien als Indiz für eine Umgehungsabsicht zu werten. Gemäss dem For-
mular im Anhang 1 seien eine Erstwohnung und eine "Einliegerwohnung" 
beabsichtigt gewesen. Gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG gelte eine Einlie-
gerwohnung in diesem Sinne als touristisch bewirtschaftete Wohnung. Der 
angefochtene Baubescheid erweise sich auch aus diesem Grund als 
rechtswidrig. 
Mit der Aufhebung des Baubescheids seien die zu erhebenden Gerichts-
kosten entsprechend den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und diese 
gleichzeitig zu verpflichten, den Beschwerdeführern gemäss Art. 78 Abs. 
1 VRG eine angemessene Parteientschädigung für die verursachten not-
wendigen Kosten zu bezahlen. Die Beschwerdeführer seien auch für die 
Auslagen im Einspracheverfahren zu entschädigen. Der angefochtene 


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Baubescheid sei gravierend mangelhaft gewesen, weswegen diese Kos-
ten notwendig für die gerichtliche Aufhebung des Baubescheids gewesen 
seien. 
6.
Mit Vernehmlassung vom 30. Oktober 2019 beantragte die Bauherrschaft 
F._____ und E._____ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 
Der Eigentümer der Parzelle J._____ habe sich bereits vor Einreichung 
des Bauvorhabens um die notwendige rechtliche Sicherung der Erschlies-
sungsstrasse gekümmert, da er selbst auf der neuen Parzelle L._____ 
baue und diese zusammen mit der Parzelle J._____ erschlossen werde. 
Der entsprechende Dienstbarkeitsvertrag zur rechtlichen Absicherung der 
Zufahrt und die dazugehörigen Vollmachten lägen auf dem Grundbuchamt 
zur Unterschrift bereit. Die Erschliessung und die Baureife des Grunds-
tücks seien somit gegeben. Die Erschliessungsstrasse könne gemäss Art. 
72 Abs. 2 KRG bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt werden. 
Dem stehe nichts entgegen. Die Zufahrt existiere bereits zu zwei Dritteln 
auf der bestehenden geteerten Strasse. Den Beschwerdeführern fehle es 
betreffend Erschliessung am schutzwürdigen Interesse und somit an der 
Legitimation. Die Beschwerde sei deshalb in diesem Punkt abzuweisen, 
soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. 
Die Auswirkungen der Auflage betreffend Keller/Technik, wonach diese 
Teilfläche anderswo zu realisieren sei, habe nicht zur Folge, dass die Aus-
wirkungen auf das Bauvorhaben „vollständig unklar bliebenˮ. Von der Bau-
herrschaft werde lediglich eine andere Raumaufteilung im Untergeschoss 
gefordert. Diese wirke sich weder auf die Aussenwirkung des Gebäudes 
aus noch auf die Berechnung der Ausnützungsziffer. Die Bauherrschaft 
habe entsprechende angepasste Pläne bereits eingereicht. Die Auflage 
sei demnach zulässig. 


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Die Beschwerdeführer bemängelten ausserdem die Dimensionierung des 
Bauvorhabens. Die maximale Gebäudelänge betrage 16 m und werde auf-
grund der Länge der Aussenseiten berechnet, wobei eingeschossige An-
bauten nicht mitgezählt würden, wenn diese eine Länge von 6 m nicht 
überschritten. Die Terrasse gelte nicht als Geschoss und sei nicht an die 
Gebäudelänge anzurechnen, wie auch der auf der anderen Seite des Hau-
ses geplante Balkon. Auch unter dem Balkon sei von einem eingeschos-
sigen Anbau auszugehen, welcher nicht zur Gebäudelänge hinzuzählen 
sei. Damit werde die maximal zulässige Gebäudelänge von 16 m einge-
halten. Das Bauprojekt füge sich angemessen in die Landschaft ein und 
sei auch im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG nicht überdimensioniert. 
Ebenso rügten die Beschwerdeführer die Verletzung der Gebäudehöhe. 
Art. 65 BG definiere die Gebäudehöhe als senkrechten Abstand zwischen 
dem tiefstgelegenen Punkt des Bodens und dem höchstgelegenen 
Schnittpunkt von der Umfassungsmauer und der Dachfläche. Dieser dürfe 
gemäss Zonenschema maximal 8 m betragen. Als Firsthöhe gelte der 
grösste senkrechte Abstand zwischen dem First und dem gewachsenen 
Boden, welcher nicht höher als 10.60 m sein dürfe. Aus den Bauplänen 
ergehe, dass weder die Firsthöhe noch die Gebäudehöhe die Masse über-
schritten. 
Die Parzelle J._____ liege innerhalb des überbauten Gebiets im Wohn-
quartier H._____ in der Bauzone. Unüberbaut bilde sich durch dieses 
Grundstück eine Lücke in der Siedlungsstruktur. Dass die Parzelle 
J._____ inmitten der überbauten Grundstücke ausgezont werden solle, sei 
wenig wahrscheinlich und durch die Gemeinde entsprechend beurteilt 
worden. 
Betreffend Zweitwohnungsgesetz habe die Gemeinde mit der Kontrolle 
des Mietvertrags und der Auflage des Grundbucheintrags als Erstwoh-
nung sämtliche notwendigen Vorkehrungen getroffen. Eine Umfrage bei 


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der Bevölkerung könne die fachmännische Prüfung und Beurteilung der 
Gemeindebehörde nicht ersetzen. Die Formulierung des Bauprojekts als 
Erstwohnung oder als Einliegerwohnung lasse keine Zweifel an der Gül-
tigkeit der Baubewilligung nach ZWG aufkommen. 
7.
Mit Vernehmlassung vom 11. November 2019 beantragte die Gemeinde 
D._____ (Beschwerdegegnerin) die Beschwerde sei abzuweisen und der 
Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde vom 12. August 2019 zu 
bestätigen.
Zur Begründung ihrer Anträge brachte die Beschwerdegegnerin vor: Die 
Beschwerdeführer hätten bereits im Rahmen ihrer Einsprache darauf hin-
gewiesen, dass ihnen die Erschliessung des Bauvorhabens nicht bekannt 
sei. Den Beschwerdeführern sei aber die Erschliessung des Bauvorha-
bens bereits aus dem Bauvorhaben zum Neubau des Einfamilienhauses 
auf der neu abparzellierten Nachbarsparzelle L._____ (vormals auch Nr. 
J._____) bekannt, worauf sie weiterhin zu behaften seien. Der Bau des 
Einfamilienhauses auf Parzelle L._____ sei seit Anfang September 2019 
im Gange. Die Erschliessung sei dabei auch tatsächlich sichergestellt, da 
der Baustellenverkehr bereits über diese Erschliessung verlaufe und bis 
anhin keine Einwände dagegen erhoben worden seien. 
Mit der speziellen Auflage betreffend Keller/Technik habe bloss eine un-
tergeordnete Anpassung im UG des Bauvorhabens zu erfolgen. Die An-
passung habe keine Auswirkungen auf die äussere Dimension des Ge-
bäudes, wie sie den Beschwerdeführern bereits bekannt sei. 
Offene, ungedeckte Terrassen würden nicht unter den Begriff eines Ge-
schosses fallen, da es einer Terrasse an dem begriffsnotwendigen hori-
zontalen und vertikalen Abschluss fehle. Der Wortlaut von Art. 66 Abs. 1 
BG sei klar, die Gebäudelänge werde auf der längsten Aussenseite ge-
messen. Die Aussenseite eines Gebäudes könne definitionsgemäss nur 


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eine Gebäudewand oder eine Fassadenflucht umschreiben und nicht ei-
nen vorspringenden Gebäudeteil. Dies sei keine Auslegungsfrage, son-
dern eine Rechtsanwendung, welche nicht willkürlich, sondern sachge-
recht sei.
Die Planungszone habe die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen 
für Grundstücke, die ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets lä-
gen, im Fokus. Bei der Parzelle J._____ sei dies nicht der Fall. Diese liege 
direkt angrenzend und umgeben von überbauten Grundstücken im Wohn-
quartier H._____. Wie die bestehenden angrenzenden Liegenschaften ge-
nutzt würden, sei in Bezug auf die Beurteilung der Auszonungsfrage eines 
noch nicht überbauten Grundstücks in einem Quartier nicht relevant. Re-
levant sei die Entfernung des fraglichen Grundstückes zum bisher über-
bauten Gebiet, vorliegend sei diese gleich null. Dass Parzelle J._____ 
nicht im Fokus der Auszonung liege, ergebe sich auch aus dem Grund-
satz, wonach pro Fraktion in der Gemeinde D._____ auch nach durchge-
führter Auszonung bei entsprechendem Entwicklungspotential und Nach-
frage durchschnittlich mindestens ein nicht überbautes Grundstück in der 
jeweiligen Wohnzone zur künftigen Entwicklung vorhanden sei und ver-
fügbar bleiben solle. Die Fraktion H._____ gehöre zweifellos zu den Frak-
tionen, wo in der Gemeinde eine künftige Entwicklung möglich sein solle 
und aufgrund der beiden Bauvorhaben auf Parzelle J._____ und L._____ 
diese Entwicklung auch nachgefragt werde. Das Auszonungspotential in 
der Gemeinde sei noch nicht parzellenscharf spezifiziert. Auf nicht über-
bauten WMZ-Flächen sei das Bauen nach wie vor möglich, sofern damit 
die zukünftige Planung nicht erschwert oder behindert werde. Dies sei vor-
liegend zweifellos der Fall. Die Bauabsichten würden zudem dem zentra-
len Grundsatz einer Siedlungsentwicklung nach innen und dem verdichte-
ten Bauen gerecht. 
Unstrittig sei, dass das Bauvorhaben unter die Bestimmungen des Zweit-
wohnungsgesetzes falle und in der Gemeinde nach wie vor Erstwohnun-


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gen gebaut werden dürften. Beide Wohnungen würden mit entsprechen-
der Auflage als Erstwohnungen bewilligt, womit das ZWG eingehalten sei. 
Für die zweite Wohnung liege ein schriftlicher Mietvertrag vor, welcher un-
befristet abgeschlossen sei und eine Mindestlaufzeit aufweise. Die Ge-
meinde D._____ weise gemäss Statistik 2019 einen Leerwohnungsbe-
stand von 0% auf. Zwischen 2015 und 2018 seien jeweils ca. drei Woh-
nungen leer gestanden. Daraus und aus eigener Wahrnehmung durch die 
Gemeinde gehe hervor, dass insbesondere Mietwohnungen für die einhei-
mische Bevölkerung kaum vorhanden seien. Dass Wohnungen für Einhei-
mische nachgefragt würden, leite sich daraus ab, dass die Bevölkerung 
leicht wachse. Diese positive Entwicklung werde durch die Zweitwoh-
nungsgesetzgebung unterstützt. 
8.
In ihrer Replik vom 16. Dezember 2019 hielten die Beschwerdeführer an 
ihren Anträgen fest und bezogen ergänzend Stellung, wonach die Ortspla-
nung mit der Erteilung der vorliegenden Baubewilligung negativ präjudi-
ziert werde und nichts daran ändere, dass Parzelle L._____ trotz ebenfalls 
unzureichender Erschliessung fälschlicherweise ebenfalls bewilligt wor-
den sei. 
9.
Am 13. Januar 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einrei-
chung einer Duplik. Ebenso verzichteten die Beschwerdegegner am 9. Ja-
nuar 2020 auf die Einreichung einer Duplik, reichten jedoch den am 
27. Dezember 2019 öffentlich beurkundeten Grunddienstbarkeitsvertrag 
(mit vorbehaltloser Grundbuchanmeldung) betreffend unter anderem die 
Zufahrt zu Parzelle J._____ zu den Akten. Dieser habe seit Frühjahr 2019 
auf die Fertigstellung gewartet. Der Vertrag wurde den Beschwerdeführern 
mit Schreiben vom 14. Januar 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt. Eine 
Stellungnahme dazu ging nicht ein. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:


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1.1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 
12. August 2019, mitgeteilt am 28. August 2019, worin die Beschwerde-
gegnerin das Baugesuch betreffend Parzelle J._____ unter Auflagen be-
willigte und die dagegen erhobenen Einsprachen der Beschwerdeführer 
abwies, soweit darauf eingetreten wurde. 
1.2.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VGR, BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie-
gend angefochtene kommunale Entscheid vom 12. August 2019 ist weder 
endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Als 
formelle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind 
die unmittelbar benachbarten Beschwerdeführer (Stockwerkeigentümer 
S50037, S50035 und S50036 auf Parzelle K._____) berührt und haben 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, wes-
halb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 Abs. 1 VRG). 
C._____ hat seine Beschwerde vom 2. Juni 2019 nicht unterzeichnet. 
Gemäss PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz-
recht, Bern, 2016, S. 347, sind Einsprachen schriftlich und begründet ein-
zureichen, dabei dürfen in formeller Hinsicht keine zu strengen Anforde-
rungen gestellt werden. Indessen gibt es im eidgenössischen und bünd-
nerischen Recht, soweit ersichtlich, keine expliziten Formvorschriften für 
(Bau-) Einsprachen. Deshalb hätte wohl die Beschwerdegegnerin dem Be-
schwerdeführer eine kurze Nachfrist zur Behebung des Formmangels an-
setzen müssen, um seine Einsprache nachträglich zu unterzeichnen, was 
Ausdruck des aus dem Verbot des überspitzten Formalismus fliessenden 
allgemeinen prozessualen Rechtsgrundsatzes ist, der auch im kantonalen 
Verfahren Geltung hat (vgl. BGE 120 V 413 E. 6a). Dies ist nicht gesche-
hen, so dass der Unterlassung der fehlenden Unterschrift keine Bedeu-


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tung zukommt. Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerde 
ist daher einzutreten.
1.3.
Die Durchführung eines Augenscheins gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG 
zur weiteren Beweismittelerhebung ist nicht notwendig, da sich die 
tatsächlichen Verhältnisse und der Sachverhalt hinreichend aus den Akten 
ergeben und ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten sind. 
1.4.
Der prozessuale Antrag der Beschwerdeführer, wonach der Beschwerde 
die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist vom Instruktionsrichter ge-
stützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG (Erteilung der aufschiebenden Wirkung mit 
Verfügung vom 31. Oktober 2019) bereits erledigt worden und somit vor-
liegend nicht Beschwerdethema. 
2.1.
In materieller Hinsicht gilt es im Einzelnen die Rügen der Beschwerdefüh-
rer betreffend unzureichende (rechtliche) Erschliessung des Bauvorha-
bens (nachfolgend E. 2.1.1), unzulässige "spezielle Auflage" (E. 2.1.2), un-
zulässige Dimensionen des Bauvorhabens (E. 2.1.3), mangelhafte Ab-
klärungen im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit der Planungszone 
(E. 2.1.4) und mangelhafte Abklärungen im Hinblick auf die Zweitwoh-
nungsgesetzgebung (E. 2.1.5) zu prüfen.
2.1.1.
Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen 
ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Das Land ist erschlossen, wenn unter ande-
rem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 
Abs. 1 RPG). Diesen Grundsatz wiederholt Art. 72 KRG, wonach Neubau-
ten nur bewilligt werden, sofern das Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein 
Grundstück gilt unter anderem dann als baureif, wenn das Grundstück für 
die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die 
Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird 
(Abs. 2). Damit ist die tatsächliche Erschliessung des Bauvorhabens ge-


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meint, bestritten war jedoch die rechtliche Absicherung der Zufahrt zum 
betroffenen Grundstück. Die Bauherrschaft hat am 9. Januar 2020 den am 
27. Dezember 2019 öffentlich beurkundeten Grunddienstbarkeitsvertrag 
(mit vorbehaltloser Grundbuchanmeldung) betreffend unter anderem die 
bereits bestehende Zufahrt zur Parzelle J._____, dessen Abschluss sich 
seit dem Frühjahr 2019 hinausgezögert hat, eingereicht. Nach Art. 89 Abs. 
3 KRG wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn die erforderlichen Rechte 
für die Erschliessung des Bauvorhabens im Baugesuch nachgewiesen 
werden. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Baubehörde im Inter-
esse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, die man-
gels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter Umständen gar nicht zur Aus-
führung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements 
für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Stand 1. Dezember 2010, 
S. 92 a.E.). Auch wenn die rechtliche Sicherstellung der Dienstbarkeit bei 
Erlass des Baubescheids noch nicht vorlag, handelte es sich damit um 
einen formal noch nicht vollzogenen, jedoch feststehenden Umstand, dass 
eine entsprechende dingliche Sicherung und auch die hinreichende Zu-
fahrt in rechtlicher Hinsicht und in Nachachtung von Art. 89 Abs. 3 KRG 
sichergestellt ist. Mit der Einreichung des Dienstbarkeitsvertrages ist die 
diesbezügliche Rüge obsolet geworden und somit abzuweisen. 
2.1.2.
Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Entscheid betreffend Kel-
ler/Technikraum folgendes verfügt: 
Die Teilfläche des Kellers/Technik an der nordöstlichen/südöstlichen Gebäudeecke im 
Untergeschoss, welches unter die Garage ragt, wird nicht bewilligt und ist mit dem Bau-
vorhaben anderswo zu realisieren. Die bergseitige Gebäudewand im Untergeschoss ist 
auf der ganzen Länge auf der Flucht der 16-metrigen Gebäudelänge der Nordostfassade 
zu erstellen.
Dabei handelt es sich nicht, wie die Gemeinde fälschlicherweise ausge-
führt hat, um eine Auflage im technischen Sinn. Vielmehr hat die Ge-
meinde die betreffende Teilfläche des Kellers/Technik nicht bewilligt, wel-
che zu einer Überschreitung der Gebäudelänge geführt hätte. Der Hin-


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weis, die Räume mit dem Bauvorhaben anderswo zu realisieren, ist eine 
Aufforderung zur Einreichung eines Projektänderungsgesuchs, falls an 
den Räumlichkeiten festgehalten werden will. Somit geht die Rüge der Be-
schwerdeführer diesbezüglich ins Leere. 
2.1.3.
Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass die Gebäudelänge auf der 
Nordostfassade überschritten und die Garage nicht als eingeschossiger 
Anbau zu qualifizieren sei, da sie teilweise von einer Terrasse überdeckt 
werde und sich darunter Kellerräume befänden. Gleiches gelte auch für 
den nordwestlichen Balkon im Untergeschoss (recte: Erdgeschoss). 
Massgebend für die Gebäudelänge ist vorliegend Art. 61 des kommunalen 
Baugesetzes (BG), wonach die maximale Gebäudelänge in der Wohnzone 
W2 16 m beträgt (Zonenschema in Art. 61 BG). Die Gebäudelänge wird 
auf der längsten Aussenseite gemessen (Art. 66 Abs. 1 BG). Eingeschos-
sige Anbauten werden nur zur Gebäudelänge mitgezählt, wenn sie für sich 
allein die Länge von 6 m überschreiten (Art. 66 Abs. 2 BG; vgl. auch Art. 
46 Abs. 4 BG). Massgebend für Anbauten ist, dass es sich bei ihnen um 
Gebäudeteile untergeordneter Natur handelt, die für die jeweiligen Haupt-
bauten eine Hilfsfunktion ausüben. Sie treten gegen aussen nur geringfü-
gig in Erscheinung, da sie eine begrenzte Grundfläche aufweisen und im-
mer eingeschossig sein müssen. Entgegen der in PVG 1989 Nr. 23 ohne 
nähere Begründung geäusserten Ansicht des Gerichts gehört dazu nicht, 
dass eine Anbaute keinen direkten Zugang zum Hauptgebäude hat. Durch 
ein solches Erfordernis würde nämlich die Ausübung der Hilfsfunktion der 
Anbaute vielfach verunmöglicht oder unnötig erschwert (vgl. Praxisände-
rung zu PVG 1989 Nr. 23 im Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] des 
Kantons Graubünden R 04 90 vom 22. Februar 2005 E. 2). Dies entspricht 
dem Begriff gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisie-
rung der Baubegriffe (IVHB) – welche vorliegend allerdings nicht anwend-
bar ist - wonach Anbauten mit einem anderen Gebäude zusammengebaut 
sind, in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschreiten und 


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nur Nebennutzflächen enthalten. Um die Privilegierung von Anbauten zu 
rechtfertigen, muss das kantonale Recht deren Dimensionen beschrän-
ken, was in Art. 66 Abs. 2 BG erfolgte (vgl. Erläuterungen der IVHB, Stand 
am 3.9.2013, S. 4; Ziff. 2.3 des Anhangs 1 zur IVHB). Ein Geschoss ist 
definitionsgemäss ein durch Wände und Decken begrenzter Ausschnitt ei-
nes Gebäudes (vgl. zu Ziffer 6 des Anhangs 2 zur IVHB). Damit handelt 
es sich bei der Garage aber klar um eine eingeschossige Anbaute im 
Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG, welche auf der Nordostfassade eine Länge 
von 6 m aufweist, damit die vorgegebene Länge einhält und somit nicht 
zur Gebäudelänge hinzuzurechnen ist.
Der Balkon stellt zudem kein Gebäude resp. Geschoss dar, da er offen ist 
und keine Umfassungswände aufweist. Mithin fehlt es an dem begriffsnot-
wendigen horizontalen und vertikalen Abschluss. Damit ist zu prüfen, ob 
es sich beim offenen Balkon um einen vorspringenden Gebäudeteil han-
delt. Das kommunale Baurecht definiert den Begriff der vorspringenden 
Gebäudeteile nicht bzw. erläutert nicht, wie solche Gebäudeteile im Zu-
sammenhang mit der Gebäudelänge zu handhaben sind. Gemäss Art. 67 
Abs. 4 BG werden aus(k)ragende Gebäudeteile wie offene Balkone nur 
soweit zum Grenz- und Gebäudeabstand hinzugerechnet, als sie gewisse 
Masse nicht überschreiten. Dies entspricht auch der IVHB, wonach vor-
springende Gebäudeteile bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht 
berücksichtigt werden, was sich aus der Definition der Fassadenflucht er-
gibt (vgl. Erläuterungen der IVHB, Stand am 3.9.2013, S. 7). Vorliegend 
ragt der Balkon jedoch über die Nordwestseite des Gebäudes hinaus und 
betrifft damit deren Fassade. Damit hat der Balkon auch keine Relevanz 
betreffend die Nordostfassade. Auch wenn der Ansicht der Beschwerde-
führer gefolgt werden sollte, wonach der Balkon für die Nordostfassade 
massgebend sei, so gilt es festzuhalten, dass die Bündner Gemeinden in 
weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung autonom sind 
(BGE 128 I E. 2b). Eine Gemeinde ist in Bezug auf all jene Fragen auto-


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nom, welche das kantonale Recht nicht abschliessend ordnet, sondern 
ganz und teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei 
einen relativ wesentlichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 128 I 
3 E. 2a mit Hinweisen). Dabei bezieht sich die Gemeindeautonomie nicht 
nur auf die Rechtssetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und 
–auslegung, sofern die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Ge-
meinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat entsprechende Nor-
men zurückhaltend anzuwenden und auszulegen, wenn ein Zweifelsfall 
vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche 
Verhältnisse zu würdigen sind. Dahingehend erscheint der Entscheid der 
Beschwerdegegnerin nachvollziehbar und vertretbar. Aufgrund der Erwä-
gungen ist die gemäss kommunalem Baugesetz maximal mögliche Ge-
bäudelänge von 16 m damit auf der Nordostfassade eingehalten (BG1-act. 
1.2 [Situation] und BG1-act. 1.3 [Grundriss EG] unter Berücksichtigung 
von BG2-act. 4 [prov. Ausführungsplan 1:50, wohl als Projektänderungs-
gesuch, nachträglich erstellt, nicht massstäblich]). Auf das Vorbringen der 
Beschwerdeführer, wonach eine Privilegierung in Bezug auf die Gebäu-
delänge für offene Balkone durch das kommunale Baurecht vorgesehen 
resp. eingeführt werden müsste, wird nicht näher eingegangen, da eine 
diesbezügliche konkrete Normenkontrolle nicht beantragt worden bzw. 
nicht zu prüfen ist. 
Die Gebäude- und Firsthöhe beurteilt sich nach Art. 65 BG in Verbindung 
mit den im Zonenschema in Art. 61 BG definierten Massvorschriften. 
Gemäss Art. 61 BG, Zonenschema, sind 8 m Gebäudehöhe und 10.6 m 
Firsthöhe erlaubt. Im vorliegenden Bauvorhaben gelangt zudem die Spe-
zialvorschrift des geneigten Geländes zur Anwendung (Art. 61, Zonen-
schema). Sie lautet wie folgt: 
Bei Bauten im geneigten Gelände ergibt sich die zulässige Gebäudehöhe respektive 
Firsthöhe aus der maximalen Gebäudehöhe respektive der maximalen Firsthöhe und 
einem Zuschlag z. Der Zuschlag z entspricht der halben Höhendifferenz zwischen der 


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gemittelten Fassadenhöhe der berg- und talseitigen Fassaden. Der maximale Zuschlag 
beträgt 3.0 m. Als Fassadenhöhe gilt der senkrechte Abstand zwischen dem gewachse-
nen Terrain und dem Schnittpunkt von Umfassungsmauer und Dachfläche.
Die gemessene Gebäudehöhe ergibt 8.65 m, die gemessene Firsthöhe 
ca. 10.3 m, gemessen ab Oberkant (OK) Boden UG minus 2.8 m (BG1-
act. 1.3 [Schnittplan]). OK Boden UG minus 2.8 m ist der Schnittpunkt mit 
dem gewachsenen Terrain. Damit ist die Firsthöhe auf jeden Fall einge-
halten, ebenso die Gebäudehöhe, ist doch gemäss Spezialvorschrift ein 
maximaler Zuschlag von 3 m möglich, so dass die unstrittig im geneigten 
Gelände zu erstellende Baute auch eine Gebäudehöhe von 8.65 m betra-
gen darf. 
2.1.4.
Die Beschwerdeführer haben im Zusammenhang mit der Planungszone 
keinerlei Anträge gestellt. Weder verlangten sie die akzessorische Über-
prüfung derselben noch beantragten sie, dass das Bauvorhaben der Pla-
nungszone zu unterstellen sei. Deshalb ist auf ihre im Übrigen unzutref-
fenden Ausführungen in den Rechtsschriften nicht näher einzugehen. 
Ziel der Planungszone vom 18. Februar 2019 über das gesamte Gemein-
degebiet ist die Überprüfung und Anpassung der Bauzonen abseits und 
am Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorga-
ben von Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie des kantonalen Richtplans KRIP-
S vom 20. März 2018. Die Planungszone blieb unangefochten. Eine ak-
zessorische Prüfung der Planungszone wäre hier nicht möglich, zumal 
diese rechtens erlassen worden ist. Eine solche Prüfung wäre nur dann 
möglich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 
auferlegten Beschränkungen Rechenschaft hätte geben können und er 
damals keine Möglichkeit gehabt hätte, seine Interessen zu verteidigen 
oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert hätten, 
dass das öffentliche Interesse an der auferlegten Eigentumsbeschränkung 


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dahingefallen sein könnte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.123/2005 
vom 10. November 2005 E. 3.5). Dies ist hier nicht der Fall. Die Planungs-
zone widerspricht auch nicht übergeordnetem Recht. Auch wenn die Be-
schwerdeführer geltend machen, dass eine Baubewilligung nicht hätte er-
teilt werden dürfen, da der Auszonungsbedarf betreffend die streitbetrof-
fene Parzelle ausgewiesen sei, so ist festzuhalten, dass dies gerade mit 
grosser Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen sein dürfte. 
Auch wenn auf die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführer 
eingegangen würde, wäre der Vorwurf der mangelhaften Abklärung der 
Vereinbarkeit mit der Planungszone ganz klar zu entkräften: Die Planungs-
zone hat zwei Hauptziele, nämlich die Überprüfung und Anpassung der 
Bauzonen. Das Bauvorhaben widerspricht dem Ziel der Planungszone 
nicht. Es steht im Gegenteil mit den mit der Planungszone beabsichtigten 
Zielen im Einklang. Die Parzelle J._____ liegt direkt angrenzend und um-
geben von überbauten Grundstücken im Wohnquartier H._____. Mit dem 
Bauvorhaben wird zudem ein Teil der noch bestehenden Baulücke ge-
schlossen. Es schafft keine neue Baulücke und hat keine Zerstückelung 
potentieller Auszonungsflächen zur Folge. Auch stimmt das Bauvorhaben 
mit den rechtskräftigen Planungen und Vorschriften der Gemeinde übe-
rein. Damit entspricht das Bauvorhaben den Anforderungen der Planungs-
zone. 
2.1.5.
Es bleibt zu klären, ob das Bauvorhaben der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung zu Rechtsmissbräuchen bei der Bewilligung von Erstwohnun-
gen nicht widerspricht. 
Die Gemeinde D._____ unterliegt der Zweitwohnungsgesetzgebung. 
Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwoh-
nungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt 
werden. Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen, welche als 
Erstwohnung genutzt werden (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG). Das strittige Zwei-


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familienhaus wird durch die Bauherrschaft zur Nutzung als Erstwohnun-
gen im Sinne des ZWG zu bewilligen beantragt. Die zweistöckige Woh-
nung im Erdgeschoss/Dachgeschoss soll durch die Bauherrschaft selber 
bewohnt werden, die Wohnung im Untergeschoss ist zur Vermietung als 
Erstwohnung vorgesehen. 
Ein Missbrauch müsste gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Mit den Angaben betreffend 
Selbstbewohnung und Vermietung als Erstwohnung, untermauert mit der 
Einlage eines Mietvertrages zu einem realistischen Mietzins, war bei der 
Bewilligungserteilung der Nachweis erbracht, dass hier kein offensichtli-
cher Missbrauch vorliegt. In seinem Urteil 1C_69/2018 vom 3. Dezember 
2018 hat das Bundesgericht Indizien für unrealistische Nutzungen von 
Bauvorhaben als Erstwohnungen formuliert (voraussichtlicher Preis, Lage, 
Zuschnitt und Ausstattung). Zu prüfen ist deshalb, ob hier Anhaltspunkte 
für unrealistische Nutzungen vorliegen. Dies ist, wie folgend dargelegt, 
hier nicht der Fall: Neben der selbstgenutzten Wohnung handelt es sich 
um die Vermietung der anderen 4.5-Zimmerwohnung zu einem Mietzins 
von CHF 2'000.-- (inkl. Garage und exkl. Nebenkosten), was für eine Fa-
milie als geeignete Grösse und auch bezahlbar erscheint. An sich nicht zu 
prüfen ist, ob ein Bedarf von Erstwohnungen besteht und wie sich der kon-
krete Leerwohnungsbestand präsentiert. Das wäre nur der Fall, wenn die 
Nachfrager zur Zeit der Bewilligungserteilung nicht bekannt waren, was 
hier nicht zutrifft. Dennoch hat die Gemeinde, wie sie glaubhaft geltend 
macht, Abklärungen getätigt. Die Gemeinde D._____ wies danach im 
Jahre 2019 einen Leerwohnungsbestand von 0% auf, zwischen 2015 und 
2018 sind nach Angaben der Gemeinde jeweils ca. drei Wohnungen leer 
gestanden. Daraus und aus eigener Wahrnehmung der Gemeinde gehe 
vor, dass insbesondere Mietwohnungen für die einheimische Bevölkerung 
kaum vorhanden seien. Dass solche nachgefragt würden, gehe daraus 
hervor, dass die Bevölkerung leicht wachse. Diese positive Entwicklung 


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werde durch die Zweitwohnungsgesetzgebung unterstützt. Anzumerken 
ist zudem, dass das streitbetroffene Bauvorhaben mit Gerichtsfällen wie 
dem in BGE 142 II 206 und in BGE 145 II 99 schon von den Dimensionen 
her und auch sonst nicht vergleichbar ist. Parzelle J._____ befindet sich in 
der Bauzone und ist bestens erschlossen. Sie ist ganzjährig zugänglich, 
das Ortszentrum in wenigen Minuten mit dem öffentlichen Verkehr gut er-
reichbar. Das gesamte Bauvolumen (ein Zweifamilienhaus) darf als über-
schaubar und keineswegs als völlig überrissen oder zahlenmässig überdi-
mensioniert bezeichnet werden. Die Grösse der Räume, die Ausstattung 
und die Raumaufteilung lassen gerade nicht auf eine offensichtliche Um-
gehung der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG) schliessen, so dass kein 
Widerspruch zum ZWG vorliegt und die Einwände der Beschwerdeführer 
abzuweisen sind. 
3.1.
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 12. August 2019 ist 
demnach rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 30. Septem-
ber 2019 führt. 
3.2.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRG; BR 370.100]), wobei mehreren Parteien die Kosten zu 
gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes ent-
scheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind 
die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Be-
schwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Das Ge-
richt erachtet dabei hier ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 
3'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen und gerechtfertigt. 
3.3.1.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern 
gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu leisten. Ausgangspunkt dafür ist die ein-
gereichte Honorarnote des beteiligten Rechtsvertreters. Die Beschwerde-


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führer verlangen die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädi-
gung für die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten, 
wozu auch die Kosten des Einspracheverfahrens gehörten. Gemäss Art. 
78 Abs. 1 VRG, worauf sie dieses Begehren abstützen, wird die unterlie-
gende Partei im Rechtsmittel- oder Klageverfahren in der Regel verpflich-
tet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten not-
wendigen Kosten zu ersetzen. Art. 78 Abs. 1 VRG regelt demnach lediglich 
Entschädigungen im Rechtsmittel- oder Klageverfahren, zudem statuiert 
wird das Unterliegerprinzip, weswegen ein Kostenersatz vorliegend ohne-
hin nicht in Frage kommt, so dass dieser Antrag abzuweisen ist. 
3.3.2.
Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urtei-
lende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Er-
messen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag 
aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche 
Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenan-
satz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und 
keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein 
Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird vorausgesetzt, 
dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozess-
führung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Ent-
schädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen 
Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unter-
liegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV). Reichen die Par-
teien zu Beginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene 
Honorarvereinbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für 
die Festsetzung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzu-
ziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). Gemäss Kostennote vom 16. Januar 2020 
macht der Anwalt der Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von 
total CHF 4'303.15 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und 


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Zeitaufwand 14.35 à CHF 270.-- [CHF 3'874.50] plus Barauslagen [CHF 
121.--] und 7.7% MWST [307.65] geltend. Der Rechtsvertreter hat zur Ho-
norarnote vom 16. Januar 2020 keine Vereinbarung eingereicht. Der Ver-
merk im Begleitschreiben (Honorar gemäss Vereinbarung) genügt als sol-
cher nicht. 
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 
2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 
2017 E. 13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E. 7b und R 18 17 vom 
18. September 2019 E. 9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei 
Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenan-
satz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht über-
schreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt der Stun-
denansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 5. September 
2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters 
der Beschwerdeführer anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von 
CHF 270.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur Anwendung gelangt 
und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so korrigierte Honorar-
note des Anwalts der Beschwerdegegner 2 beläuft sich danach auf total 
CHF 3'820.45 (bestehend aus: CHF 14.35 h à CHF 240.-- [CHF 3'444.--] 
zzgl. Pauschalspesen von 3% [CHF 103.30] und 7.7% MWST auf CHF 
3'547.30 [CHF 273.15]). In diesem Umfang haben die Beschwerdeführer 
den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteien-
tschädigung zu bezahlen. 
3.3.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der Beschwerdegegnerin 1 keine aus-
sergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegt. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 


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2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
604.00
zusammen
CHF
3'604.00
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____, B._____ sowie 
C._____. 
3.
A._____ und B._____ sowie C._____ haben F._____ und E._____ solida-
risch mit insgesamt CHF 3'820.45 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu ent-
schädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]