gr_gerichte · R 2011 127 · 2013-01-15 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 127
5. Kammer 
URTEIL
vom 15. Januar 2013 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Das steil abfallende Quartierplangebiet … in … ist bis auf die von der Via … bis 
zur Via … herabreichenden, im Eigentum der Gemeinde stehenden Parzelle 
139 seit Jahrzehnten überbaut. Parzelle 139 (entstanden aus den ehemaligen 
drei Parzellen 139 [ohne Via …], 1742 und 2001) wurde in der 
Ortsplanungsrevision 
1999/2000 
der 
allgemeinen 
Wohnzone 
(AWZ) 
zugewiesen. Hier soll Einheimischen Bauland zur Schaffung attraktiven und 
zahlbaren Wohnraums zur Verfügung gestellt werden. Im Mitwirkungsverfahren 
der Ortsplanung wurde vom Gemeindevorstand darauf hingewiesen, es würden 
hier 1-und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser in gehobenerem Standard 
entstehen. Am 26. März 2006 stimmte der Souverän der Gemeinde einem 
Antrag des Gemeinderates auf Einräumung eines Baurechts für den 
Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen Bevölkerung im Gebiet … zu. 
Dem Gemeindevorstand wurde die Vollmacht erteilt, über Parzelle 139 einen 
Baurechtsvertrag für den Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen 
Bevölkerung abzuschliessen. Vorbehalten blieben die Rechtskraft des 
Quartierplanes und die Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung. Vom 6. 
September bis 6. Oktober 2007 wurde der Quartierplan alsdann erstmals 
öffentlich aufgelegt. Dagegen gingen insgesamt 13 Einsprachen ein. Der 
Entwurf 1. Auflage wurde alsdann überprüft und in diesem Zusammenhang ein 
Verkehrsgutachten (Gutachten …) in Auftrag gegeben. Dieses lag im Januar 
2008 vor. Der Quartierplanentwurf wurde daraufhin angepasst und vom 19. Juni 
bis 21. Juli 2008 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Am 13., mitgeteilt am 16. 


Oktober 2008, wies der Gemeindevorstand u.a. die von der … AG erhobene 
Einsprache ab und genehmigte den Quartierplan mit Änderungen. Gegen den 
Einsprache- und Genehmigungsentscheid gingen beim Verwaltungsgericht die 
vier Beschwerden R 08 105 - 108 ein. Die … AG sowie … erhoben am 
19. November 2008 die Beschwerde R 08 107 und beantragten die Aufhebung 
des 
angefochtenen 
Entscheides 
und 
die 
Nichtgenehmigung 
des 
Quartierplanes. Eventuell sei die Sache zur Überarbeitung und neuer 
Entscheidung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Die Gemeinde 
beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Das 
Verwaltungsgericht wies am 5. Mai 2009, mitgeteilt am 19. Juni 2009, die 
Beschwerde ab.
2. a)
Am 10. Dezember 2010 reichte die Baugesellschaft (BG) Areal … mit dem 
Einverständnis der Gemeinde als Grundeigentümerin das Gesuch um 
Erstellung von sechs Mehrfamilienhäusern 1-6 (entsprechend Baubereichen A-
F) mit Tiefgarage und Schräglift auf Parzelle 139 ein. Haus 1 umfasst danach 
fünf Wohnungen von 43 m² bis 143 m² Wohnfläche. Häuser 2-6 weisen danach 
je vier Wohnungen von 133 m² bis 141 m² Wohnfläche auf (vgl. 
Wohnungsspiegel Architekt … vom 4. November 2011, Beilage 7 der 
Gemeinde). Das Baugesuch wurde vom 24. Dezember 2010 bis 13. Januar 
2011 öffentlich aufgelegt.
b)
Dagegen erhob unter anderem die … AG (Eigentümerin von Parzelle 2318) am 
13. Januar 2011 Einsprache und beantragte die Verweigerung der 
Baubewilligung, soweit darauf einzutreten sei. Eventualiter sei für den Fall der 
Bewilligungserteilung die Bedingung bzw. Auflage zu verfügen, das vor 
Inangriffnahme von Bauarbeiten eine vorsorgliche Beweisaufnahme betreffend 
Zustand 
der 
einsprecherischen 
Liegenschaften 
auf 
Kosten 
der 
Bauherrschaft/Grundeigentümer vorzunehmen sei. Sie beanstandete die 
fehlende Nennung der Gesellschafter der BG Areal …, den Ausstand von 
Mitgliedern des Gemeindevorstandes, falls diese Mitglied der BG seien, 
allenfalls fehlende Unterschriften auf dem Baugesuch, den Plänen und weiteren 


Unterlagen, das mangelhafte Baugespann, das fehlende Gesamtkonzept für die 
Freiraumgestaltung, die Verletzung der Gebäudehöhe, die Unzulässigkeit 
zweigeschossiger Sockelgeschosse, die Verletzung der Gestaltungsvorschriften 
durch die unzulässigen Sockel und die Überschreitung der Ausnützungsziffer 
(AZ). Zudem wurde der fehlende Nachweis für die Hangsicherung, das 
Überschreiten der vorgegebenen Wohnungsgrössen und die fehlenden 
Spielplätze gerügt.
c)
Am 25. Januar 2011 äusserte sich die Bauherrschaft zu den Vorbringen der 
Einsprecher. Am 1. Februar 2011 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung 
der Einsprachen, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. Sie 
wies ferner darauf hin, dass die BG Areal … am 26. Januar 2011 auch noch 
formell durch 19 Personen mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag gegründet 
worden sei. Die BG Areal bezwecke den Abschluss eines Baurechtsvertrages 
mit der Gemeinde auf Baurechtsblatt D2410 mit einer Baurechtsfläche von 
7‘461 m², die Überbauung dieser Baurechtsparzelle gemäss Quartierplan und 
die Begründung von Stockwerkeigentum sowie den Verkauf der einzelnen 
Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. In Art. 13 des Vertrages ist unter 
anderem bestimmt, dass der Vorstand insbesondere für die Einreichung von 
Baugesuchen und Projektänderungen zuständig sei (vgl. Beilage 18 der 
Gemeinde).
d)
In der Folge machte die Baubehörde die BG auf die verschiedenen Mängel des 
Baugesuchs aufmerksam, nämlich das fehlende Gesamtkonzept für die 
Freiraumgestaltung, die fehlenden Spielplätze, der fehlender Nachweis für die 
Hangsicherung sowie die Gebäudehöheproblematik.
e)
Am 15. Februar 2011 reichte die Bauherrschaft Ergänzungspläne nach 
(Umgebungsplan mit Spielplatz im Bereich von Haus 6 und weiteren Details 
sowie Materialisierung, Pläne Haus 1 und 2). Am 15. April 2011 nahm die BG 
auch 
noch 
materiell 
Stellung. 
Sie 
reichte 
auch 
das 
Protokoll 
der 
Gründungsversammlung und den Gesellschaftsvertrag der BG Areal … vom 26. 


Januar 2011 ein. Die Änderungen wurden vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 
öffentlich aufgelegt. Am 14. Juni 2011 reichte die Bauherrschaft weitere 
Exemplare dieser Pläne nach.
f)
Am 16. Juni 2011 ergänzten die Einsprecher ihre Einsprache u.a. betreffend 
des nachgereichten Hang- und Baugrubensicherungskonzepts. Zur Hang- und 
Baugrubensicherung sei ein umfassendes Gutachten notwendig. Durch die 
nachträgliche Genehmigung der Gesellschafterliste der BG Areal … durch den 
Gemeindevorstand werde der Mangel, dass die BG gar nicht Adressat einer 
Baubewilligung sein könne, nicht geheilt. Der Spielplatz sei ungenügend. Die 
zulässigen Wohnungsgrössen seien überschritten.
g)
Am 15. Juli 2011 nahm die Bauherrschaft auch zu den neuerlichen Eingaben 
der Einsprecher Stellung. Sie legte einen vom 9. Juli 2011 datierten Bericht der 
… AG zur Baugrubensicherung bei. Diese Stellungnahme wurde den 
Einsprechern 
von 
der 
Gemeinde 
zusammen 
mit 
der 
ursprünglichen 
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 15. April 2011 zur Kenntnis gebracht, mit 
der Möglichkeit, dazu innert 14 Tagen allfällige Bemerkungen anzubringen.
h)
Am 16. September 2011 rügten die Einsprecher weiter, die BG habe zur Zeit 
der Einreichung des Baugesuchs und während der öffentlichen Auflage nicht 
existiert. Sie sei damit weder partei- noch prozessfähig gewesen. Eine Heilung 
sei ohne neue Ausschreibung nicht möglich. Auf das Baugesuch sei nicht 
einzutreten. Sodann wurden auch die unzulässigen Sockelgeschosse, die 
ungenügende Untersuchung sowie Hang- und Baugrubensicherung bemängelt. 
Kritisiert wurde auch die Abgabe von Wohnungen an Gesellschafter, die bereits 
Wohneigentum in der Gemeinde hätten.
i)
Am 6. Oktober 2011 nahmen die Einsprecher zu weiteren, von der 
Bauherrschaft beigebrachten und ihnen von der Gemeinde am 27. September 
2011 noch zugestellten Dokumenten (Gesellschafterliste, Gründungsprotokoll 
BG Areal …, Schreiben Architekt … vom 25. Januar 2011) Stellung. Das 


Baugesuch sei nicht von allen Mitgliedern der Baugesellschaft eingereicht bzw. 
unterzeichnet worden. Offenbar stehe immer noch nicht fest, welche Personen 
zur BG Areal … gehörten. Die Gesellschafterliste vom 16. Juni 2011 sei mit 
derjenigen der Gründungsversammlung vom 26. Januar 2011 nicht identisch. 
Die Stellungnahme der … Architekten AG ändere daran nichts.
j)
Am 4. November 2011 hiess der Gemeindevorstand die Einsprache der 
Bergbahnen … AG gut und machte der Bauherrschaft in der Baubewilligung 
eine Auflage "Schallimmissionen zur …bahn". Die übrigen Einsprachen, unter 
anderem diejenige der … AG, wurden teilweise gutgeheissen, soweit es die 
Baugrubensicherung 
betreffe 
und 
der 
Bauherrschaft 
wurde 
in 
der 
Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht. Im Übrigen wurden die 
Einsprachen abgewiesen. Zur Begründung führte der Gemeindevorstand aus, 
auch die Nachbarn hätten ein schutzwürdiges Interesse, die Zusammensetzung 
der Bauherrschaft zu kennen, weil die Bauherrschaft gegebenenfalls dazu 
verpflichtet werde, ausseramtliche Entschädigungen zu leisten. Es sei wichtig, 
zu wissen, wer Schuldner dieser Verpflichtung sei. Noch grösser sei das 
Interesse 
der 
Gemeinde, 
weil 
das 
Baubewilligungsverfahren 
für 
die 
Bauherrschaft mit Kostenfolgen verbunden sei. Zudem müsse die Gemeinde 
gemäss Art. 93 KRG die Rechtmässigkeit der Baute prüfen und dazu müsse sie 
die Bauherrschaft kennen, um sie ins Recht fassen zu können. Indessen sei am 
26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet worden. Ein Gesellschaftsvertrag 
liege vor, welchen die Mitglieder unterzeichnet hätten. Der Gesellschaftszweck 
sei insbesondere der Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Gemeinde auf 
Baurechtsblatt D2410, die Begründung von StWEG und den Verkauf einzelner 
Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. Die Dauer sei auf die Realisierung 
des Projekts beschränkt. Es müsse genügen, dass die Bauherrschaft bis zur 
Bewilligungserteilung bekannt sei. Im Bewilligungsverfahren stehe weniger die 
Person als das Projekt im Vordergrund. Jetzt seien die daran beteiligten 
Personen bestimmt und die Bauherrschaft bestimmbar. Massgebend sei der 
Stand am 26. Januar 2011. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, 
Baugesuche 
zu 
behandeln, 
wenn 
die 
zivilrechtliche 
Bauberechtigung 


offensichtlich fehle. Wenn es ihnen aber als zweckmässig erscheine, dürfe die 
Baubehörde auch solche Gesuche behandeln. Dabei stehe der Schutz der 
Gemeinden vor der Durchführung unnötiger und aufwändiger Verfahren im 
Vordergrund. Es wäre formalistisch, auf das Baugesuch wegen der ursprünglich 
fehlenden Unterschriften nicht einzutreten. Der Gemeindevorstand habe sich 
angesichts der grundsätzlichen Bereitschaft des Souveräns, die in der 
Gemeinde befindlichen Grundstücke im Baurecht an Ortsansässige abzugeben, 
damit einverstanden erklärt, dass die BG Areal … ein Baugesuch ausarbeite 
und einreiche. Ohne rechtskräftige Baubewilligung könnten die Baurechte nicht 
eingeräumt werden. Deswegen bestehe kein Grund, auf das Baugesuch nicht 
einzutreten. Vorliegend gehe es nicht darum, ob bei den Baurechtsbewerbern 
die notwendigen Voraussetzungen vorgelegen hätten. Hier gehe es nur um die 
Bewilligungsfähigkeit des Projekts. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, die 
Vorgaben von Art. 43 KRVO betreffend Profilierung und Grenzsteinfreilegung 
gälten auch im Winter. Hier seien die Profile durch ein Ingenieurbüro 
eingemessen und erstellt worden, unter Berücksichtigung der früher 
vorgenommenen Schüttungen. Diese bildeten aber nicht das gewachsene 
Terrain, ab welchem die Gebäudehöhe zu messen sei. Aufgrund der 
Profilierung hätten die Nachbarn die Erscheinungsform der Überbauung 
beurteilen können, zumal ihnen auch die Pläne zur Verfügung gestanden hätten 
und die Profilierung schon im Rahmen der Quartierplanung vorgenommen 
worden sei. Nach der Schneeschmelze hätten sich die Einsprecher noch einmal 
äussern können. Art. 43 KRVO sei folglich nicht verletzt. Die vorsorgliche 
Beweisaufnahme sei eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Liege sie nicht vor, 
könne deswegen die Baubewilligung nicht verweigert werden. Auch eine 
Auflage sei nicht möglich. Des Weiteren wurde im Einspracheentscheid 
festgehalten, der Gemeindepräsident und ein Gemeindevorstandsmitglied 
träten bei der Behandlung des Gesuchs in Ausstand, weil sie an der BG Areal 
… beteiligt seien und dort Wohneigentum erwerben möchten. Nach Vorliegen 
der Projektergänzungen (Gesamtkonzept für Freiraumgestaltung, Anordnung 
Spielplätze, Nachweis Hangsicherung) und der Pläne der … AG zur 
Baugrubensicherung seien die Baugesuchsunterlagen vollständig und die 


Einsprecher in der Lage gewesen, sich ein vollständiges Bild über das Projekt 
zu machen, zumal die Profilierung noch vorhanden sei. Die maximal zulässige 
Gebäudehöhe sei 13 m. Gemäss Art. 89 BauG werde sie vom tiefsten Punkt 
des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite 
bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen. Bei seitlich gegliederten 
und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem 
erkennbaren 
Baukörperteil 
einzeln 
ermittelt. 
Die 
Gesamthöhe 
eines 
zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der 
Talseite her gemessen die zulässige Gebäudehöhe höchstens um 3 m 
überschreiten. Häuser 2-6 wiesen einen zweigeschossigen Sockel auf. Dieser 
hebe sich klar vom übrigen Gebäudekörper ab. Die Häuser seien folglich in der 
Höhe gestaffelt. Von der Talseite aus gemessen dürfe die Gebäudehöhe, 
gemessen ab unterkant Geschoss 16 m aufweisen. Dies sei bei Häusern 2-6 
gewahrt. Bei Haus 1 fehle ein Sockelgeschoss. Müsste ab unterkant 
Garageneinfahrt gemessen werden, wäre die Gebäudehöhe von 13 m 
überschritten. Gemäss revidierten Plänen vom 10. Februar 2011 werde 
zwischen der Brüstung oberkant Eingangshalle und dem Hauptbaukörper das 
ursprünglich 
gewachsene 
Terrain 
auf 
einer 
Tiefe 
von 
rund 
5 
m 
wiederhergestellt. Dies führe gemäss der in den letzten Jahren geübten Praxis 
der Gemeinde dazu, dass dieser Einfahrtsbereich bei der Ermittlung der 
Gebäudehöhe unberücksichtigt bleibe. Basis der Höhenberechnung sei 
demnach nicht Punkt 1‘882.29 m.ü.M, sondern Punkt 1‘888.26 m.ü.M. Der 
höchste Punkt des Hauses 1 liege auf 1‘901.26 m.ü.M, so dass die Höhe von 
13 m auch hier eingehalten sei. In gestalterischer Hinsicht entspreche Art. 10 
Abs. 1 QPB weitgehend Art. 73 Abs. 1 KRG. Zudem sei gemäss Art. 10 QPB 
auf eine gute Gestaltung der Bauten und der Umgebung besonderer Wert zu 
legen. In der Höhe gestaffelte Bauten dürften maximal eine Stufe 
(Sockelgeschoss) aufweisen. Die einzelnen Baukörper seien zurückhaltend 
konzipiert und träten nicht auffällig in Erscheinung, zumal sie einheitlich 
gestaltet seien. Es treffe nicht zu, dass Art. 10 Abs. 3 QPB nur Sockel mit 
einem Geschoss zulasse. Bei dieser Bestimmung gehe es nicht um die 
Beschränkung der Geschosszahl im Sockel, sondern nur um die Beschränkung 


der Abstufung. Es habe vermieden werden sollen, dass die einzelnen Bauten 
zu stark aufgegliedert würden und dadurch ein unruhiges Gesamtbild entstehe. 
Nach Art. 8 Abs. 2 QPB seien die Voraussetzungen für den vorgesehenen AZ-
Bonus im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukörper böten durchaus 
Gewähr für eine gute Beziehung zueinander sowie zur baulichen und 
landschaftlichen Umgebung. Auch an den einzelnen Baukörpern gemäss 
Plänen sei in ästhetischer Hinsicht nichts auszusetzen. Der AZ-Bonus könne 
somit gewährt werden. Weil zudem die Anrechenbarkeit der Gewerbeflächen 
entfalle, halte sich die gesamte Überbauung an die AZ von 0.55. Die 
Projektverfasserin habe sich mit den Häusern 1-6 in allen Teilen an die 
Baubereichsgrenzen 
gemäss 
Quartierplan 
gehalten. 
Die 
Rüge 
der 
Überschreitung der Wohnungsgrössen sei hier nicht zu prüfen. Hier gehe es nur 
darum, ob ein Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts 
in Einklang stehe. Privatrechtliche Abmachungen stünden demgegenüber nicht 
zur Diskussion. Die Angaben in der Vorlage zuhanden der Urnenabstimmung 
vom 26. März 2006 bildeten lediglich Erläuterungen über den Inhalt des noch 
abzuschliessenden Baurechtsvertrags mit Privaten. Darauf könne deshalb nicht 
eingetreten werden. Zudem handle es sich nur um ungefähre Angaben. Die 
Erschliessungsfrage sei bereits im Rahmen der Quartierplanung umfassend 
geprüft worden. Deshalb stehe hier fest, dass die Erschliessung genügend sei. 
Die Auffassung der Gemeinde sei von den Gerichten geschützt worden. Auf 
diese Rüge könne nicht eingetreten werden. Betreffend Schallimmissionen von 
der …bahn werde die entsprechende Auflage gemacht. Das Gesamtkonzept für 
die Freiraumgestaltung liege vor (Plan vom 14. Februar 2011). Dieser 
entspreche den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans, auch wenn im 
Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen seien. Diese Eingriffe müssten für 
eine 
haushälterische 
Nutzung 
des 
Bodens 
gemacht 
werden. 
Im 
Umgebungsplan vom 14. Februar 2011 werde der Kinderspielplatz dargestellt. 
Der Spielplatz liege zwar am oberen Ende der Überbauung, sei aber gut 
besonnt und werde nicht vom Fahrverkehr gefährdet. Die verhältnismässig 
grosse Distanz zu den unteren Häusern mit entsprechender Höhendifferenz 
könne mit dem vorgesehenen Schräglift leicht überwunden werden. Zudem 


lasse sich der Platz leicht verlegen, falls es später zu einem Konflikt mit der dort 
noch möglichen unterirdischen Garage kommen sollte. Ausgangspunkt für die 
Beurteilung der Hangsicherung sei Art. 79 KRG. Die Bauherrschaft sei ihren 
diesbezüglichen Obliegenheiten zumindest formell nachgekommen. Dazu sei 
die Stellungnahme der … AG zum Baugrubensicherungskonzept sehr instruktiv. 
Darin werde die Dimensionierung der Anker und der Ausfachung sowie die 
Etappierung der einzelnen Aushubfelder nachvollziehbar aufgezeigt. Allerdings 
müsse die Bauherrschaft bis zum Baubeginn das Ausführungsprojekt der 
Baugrubensicherung anhand der aktuellen Pläne der Hochbauten und 
Untergeschosse vorlegen, mit der definitiven Dimensionierung der Vorkehren. 
Die Vorgaben seien bei der Projektrealisierung umzusetzen. Vorgängig sei 
dieses 
Ausführungsprojekt 
der 
Baugrubensicherung 
den 
betroffenen 
Einsprechern 
zur 
Stellungnahme 
zu 
unterbreiten 
(Auflage 
in 
der 
Baubewilligung).
k)
Gleichentags teilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung vom 31. Oktober 
2011 mit Bedingungen und Auflagen mit. Unter anderem wurde verfügt, dass 
der Baurechtsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden müsse. 
Dessen Inhalt bilde integrierenden Bestandteil der Bewilligung. Die Wohnungen 
würden mit einer Erstwohnungspflicht belegt. Erforderlich seien 58 Parkplätze, 
projektiert seien 67, womit eine Reserve von neun Parkplätzen resultiere. Die 
Bauherrschaft müsse Schallimmissionen von der …bahn eindämmen. 
Spätestens innert zwei Monaten seit der rechtskräftigen Baubewilligung sei das 
Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung nachzureichen. Dieses werde den 
Einsprechern 
anschliessend 
zur 
Stellungnahme 
zugestellt. 
Vor 
der 
rechtskräftigen Baubewilligung dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden.
3.
Am 7. Dezember 2011 erhob die … AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) 
dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 
beantragte die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides vom 31. 
Oktober 2011 und die Verweigerung der Baubewilligung. Der Beschwerde sei 
die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Eventualiter sei die Sache zur 


Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung führte die 
Beschwerdeführerin aus, der BG als einfacher Gesellschaft und damit als 
Personenvereinigung 
komme 
keine 
Parteifähigkeit 
zu. 
Sämtliche, 
die 
entsprechende 
Verbindung 
bildenden 
Personen 
müssten 
als 
Verfahrensbeteiligte 
auftreten. 
Die 
Parteifähigkeit 
sei 
eine 
Prozessvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen sei und bereits bei 
Verfahrensbeginn gegeben sein müsse, wobei der Verfahrensbeginn im 
Baubewilligungsverfahren die Einreichung des Baugesuchs darstelle. Dass in 
jenem massgeblichen Zeitpunkt die Zusammensetzung der BG Areal … nicht 
bekannt gewesen sei, werde von der Vorinstanz nicht bestritten. Konsequenz 
dieser fehlenden Prozessvoraussetzung müsse jedoch das Nichteintreten auf 
das Baugesuch sein. Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, zahlreiche 
Gesellschafter würden überdies die baugesetzlichen und quartierplanerischen 
Kriterien nicht erfüllen (fehlender Wohnsitz in der Gemeinde; zu wenig 
Gesellschafter; pro Ehepaar zwei Wohnungen). Die Beschwerdeführerin rügt 
weiter, bei Haus 1 sei die Gebäudehöhe verletzt. Gemäss Art. 89 Abs. 1 BauG 
sei die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen 
Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus bis zum höchsten Punkt des 
Daches zu messen sei. Zudem dürften durch Terrainveränderungen die 
Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden. Die 
behauptete Praxis der Gemeinde betreffend Tunneleinfahrtgestaltungen werde 
bestritten. Bestünde sie, wäre sie widerrechtlich (Verstoss gegen Art. 89 Abs. 1 
BauG), wonach Haus 1 maximal eine Gebäudehöhe von 13 m aufweisen dürfe, 
was vorliegend überschritten sei. Was die Häuser 2-6 betreffe, so erweise sich 
die geplante Staffelung mit einem zweistöckigen Sockelgeschoss als 
unzulässig, weshalb diese Häuser nicht in den Genuss des 3 m-Bonus nach 
Art. 89 Abs. 2 BauG gelangen dürften. Somit seien auch diese Bauten zu hoch 
und daher nicht zu bewilligen. Die Beschwerdeführerin rügt sodann die 
Unzulässigkeit der geplanten Ausgestaltung der Sockelgeschosse. Der Wortlaut 
von Art. 10 Abs. 3 QPB sei eindeutig. Die zweistöckigen Sockelgeschosse 
verstiessen danach gegen den klaren, nicht zu interpretierenden Wortlaut von 
Art. 10 Abs. 3 QPB. Auch das Vorprojekt vom 27. März 2008, welches 


Grundlage des Quartierplans bilde (Art. 5 Abs. 2 QPB) zeige, dass die 
Baustandorte B-F nur einen Sockel hätten. Bezüglich Begrenzung der 
Wohnungsgrösse sei die Zusage des Vorstandes in der Urnenabstimmung vom 
26. März 2006 im vorliegenden Verfahren zu beachten. Dabei handle es sich 
um eine vom Gemeindesouverän erlassene materielle Bauvorschrift. Ansonsten 
hätten Dritte keine Kontroll- oder Einsprachemöglichkeiten. Die nun geplanten 
Wohnungen 
hätten 
gemäss 
Baubewilligung 
mehrheitlich 
eine 
Nettogeschossfläch 
(NGF) 
von 
mehr 
als 
130 
m². 
Diese 
eklatante 
Überschreitung der seinerzeit gutgeheissenen Wohnungsgrössen müsse 
ebenfalls zur Abweisung des Gesuchs führen. Ferner erschienen die Gebäude 
durch die zweigeschossigen, dominanten Sockel wie auf einem grossen 
vorgelagerten Plateau stehend. Um solches zu vermeiden, seien die Sockel im 
Quartierplan auf ein Geschoss beschränkt worden. Durch die übermächtigen 
und überproportionalen Sockel könne nicht mehr von einer guten Gestaltung 
der Bauten gesprochen werden. In der Umgebung gebe es keine solchen 
Sockel. Die AZ wäre nur eingehalten, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB eingehalten 
werde. Dies sei nicht der Fall, weswegen die zulässige AZ von 0.5 überschritten 
sei. Der Baugrunduntersuchungsbericht der … Ingenieure vom 26. Januar 2007 
beruhe auf dem nicht mehr massgebenden Vorprojekt. Hier seien viel grössere 
Hanganschnitte von rund 25 m erforderlich. Deswegen müsse eine neue 
Untersuchung durchgeführt werden. Der Bericht weise überdies auf 
Kenntnislücken hin. Diese seien vor Erteilung einer Baubewilligung zu 
schliessen.
4.
Am 
16. 
Januar 
2012 
beantragte 
die 
Gemeinde 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. Zur Begründung hält sie fest, die Argumentation der 
fehlenden Rechts- und Handlungsfähigkeit der BG Areal … sei nicht stichhaltig 
und erweise sich insbesondere als formalistisch. Das Baubewilligungsverfahren 
diene lediglich dazu, festzustellen, ob dem eingereichten Gesuch aus Sicht des 
öffentlichen 
Bau- 
und 
Planungsrechts 
irgendwelche 
Hindernisse 
entgegenstünden. Sei dies nicht der Fall, müsste die Baubewilligung erteilt 


werden, unbesehen davon, ob das Bauvorhaben mit anderen öffentlich-
rechtlichen oder privatrechtlichen Bestimmungen vereinbar sei. Deswegen sei 
irrelevant, ob das Projekt den Vorgaben des vom Souverän verabschiedeten 
Baurechtsvertragsentwurfs oder des Gesetzes über die Wohnbau- und 
Eigentumsförderung entspreche. Die Nichterfüllung der Kriterien könne 
allenfalls ein Grund sein, den Baurechtsvertrag mit den betreffenden Bewerbern 
nicht abzuschliessen bzw. keine Beiträge unter dem Titel „sozialer 
Wohnungsbau“ zu sprechen. Bei der Festlegung der Erstwohnungspflicht gehe 
es nur darum, dass die Wohnungen in vorgeschriebener Art und Weise durch 
Ortsansässige genutzt würden. Es sei unerheblich, ob diese begütert seien 
oder nicht und ob sie in der Gemeinde bereits Wohneigentum besässen und ob 
es für alle geplanten 24 Wohnungen genügend Gesellschafter gebe oder nicht. 
Zwar sei die BG und ihre Mitglieder auch nach Gründung nicht Eigentümer und 
nicht Baurechtsnehmer, doch habe sich die Baubehörde bereit erklärt, das 
Baugesuch zu behandeln. Zudem habe sich während des laufenden Verfahrens 
geklärt, welche Personen im Einzelnen als Bauherrschaft aufträten, nämlich die 
Mitglieder der BG Areal … Weil hier örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen 
seien, halte sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung und Auslegung 
durch die Gemeinde zurück. Art. 9 Ziff. 2 QPB definiere die maximal zulässigen 
Firsthöhen in m.ü.M. (zwischen 1‘902.00 und 1‘945.00 m.ü.M.). Diese 
quartierplanmässig festgehaltenen Maxima seien unstreitig überall eingehalten. 
Die Gesamthöhe von Häusern 2-6 dürfe (da horizontal gestaffelt) ab unterkant 
Geschoss 16 m betragen. Die Frage, ob sich der Sockel über zwei Geschosse 
erstrecken dürfe, spiele für die Ermittlung der Gebäudehöhe keine Rolle. 
Gemäss Praxis der Gemeinde sei der Einfahrtsbereich der Tiefgarage bei der 
Ermittlung der Höhe von Haus 1 nicht zu berücksichtigen. Somit seien auch hier 
die vorgeschriebenen 13 m eingehalten. Im bundesgerichtlichen Urteil vom 15. 
April 2004 i.S. … habe zwischen den verschiedenen Bauten kein gewachsenes 
Terrain 
mehr 
bestanden, 
sondern 
die 
dortigen 
Baukörper 
seien 
zusammenhängend in Erscheinung getreten, was hier eben nicht der Fall sei. 
Zwischen der Garageneinfahrt und dem Haus 1 liege eine klare optische Zäsur, 
welche durch das neue Terrain auf einer Länge von 5 m gebildet werde. Damit 


habe die Baubehörde den ihr hier zustehenden Ermessensspielraum nicht 
überschritten. 
Im 
Quartiergestaltungsplan 
… 
seien 
Anordnung 
und 
Ausgestaltung der einzelnen Baukörper weitestgehend festgelegt worden. 
Damit habe sich das Verwaltungsgericht auseinandergesetzt und sei zum 
Schluss gekommen, die Gemeinde habe dem Grundsatz nach eine gute 
gestalterische Lösung für das schwierig zu überbauende Gebiet gefunden und 
dieses 
werde 
den 
gesetzlichen 
Anforderungen 
und 
den 
örtlichen 
Gegebenheiten gerecht. Das Bundesgericht habe dies am 13. April 2010 
bestätigt. Hier könne es nur noch darum gehen, ob die einzelnen Baukörper 
auch im Detail den gestalterischen Vorgaben entsprächen. Andere Rügen 
müssten nicht mehr geprüft werden. Hier stünden noch die Sockel zur 
Diskussion. Weiter macht die Beschwerdegegnerin 1 geltend, weil die sechs 
Häuser den gestalterischen Vorgaben zu genügen vermöchten, könne auch der 
AZ-Bonus 
von 
10 
% 
gewährt 
werden. 
Abschliessend 
hält 
die 
Beschwerdegegnerin 1 fest, die Gemeinde habe bezüglich Hang- und 
Baugrubensicherung 
die 
Nachreichung 
eines 
Ausführungsprojekts 
der 
Baugrubensicherung verlangt. Anhand des Ausführungsprojektes würde sich 
zeigen, welche zusätzlichen Abklärungen noch erforderlich seien. Jetzt könne 
auf diese Einwendungen der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. Es 
sei sinnvoll und sachgerecht gewesen, zunächst abzuklären, ob die 
Bebaubarkeit des Areals im Sinne der Vorstellungen der Bauherrschaft 
überhaupt möglich sei, bevor zusätzliche aufwändige Abklärungen bezüglich 
Baugrund und Baugrubensicherung getroffen würden. Daraus erwüchsen der 
Beschwerdeführerin keine Nachteile. Dazu könnte sie noch einmal Stellung 
nehmen.
5.
Mit prozessleitender Verfügung vom 17. Januar 2012 gewährte der 
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Ferner wurde 
die Vereinigung der Beschwerden R 11 126, R 11 127, R 11 128 und R 11 132 
verfügt.


6.
Am 20. Februar 2012 replizierte die Beschwerdefüherin und hielt an ihren 
Begehren fest. Betreffend Legitimation leide das Gesuch an einem 
ursprünglichen Mangel, der nicht geheilt werden könne. Die Parteifähigkeit 
hätte schon bei Einreichung des Gesuchs gegeben sein müssen. Das Bauamt 
hätte auf das Gesuch nicht eintreten dürfen. Daran ändere nichts, dass im 
Laufe des Verfahrens eine einfache Gesellschaft gegründet worden sei. Zudem 
entspreche die einfache Gesellschaft nicht den Vorgaben der Quartierplanung. 
Ansonsten enthält die Replik keine neuen Vorbringen.
7.
Am 24. Februar 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 
Duplik.
8.
Am 13. März 2012 (Datum Poststempel) beantragte die BG Areal … 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung verwies sie auf die 
Stellungnahmen 
der 
Gemeinde 
und 
die 
bauherrenseitig 
verfassten 
Stellungnahmen, Erörterungen und Dokumentationen.
9.
In einer Eingabe vom 4. April 2012 nahm die Beschwerdeführerin noch zum 
Schreiben der Bauherrenvertretung vom 3. Mai 2011 an die Gemeinde Stellung 
und hielt fest, daraus ergebe sich nichts zu Gunsten der Bauherrschaft.
10. a)
Mit Schreiben vom 15. Juni 2012 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ein 
Merkblatt bezüglich der „Baugesetz Praxen“, Stand 30. April 2012, zu den 
Akten nach. Darin ist unter anderem hinsichtlich Gebäudehöhe bestimmt, dass 
wenn zwischen der Garageneinfahrt und dem untersten Geschoss des 
Gebäudes ein Mindestabstand von 5 m entlang dem natürlichen Terrain 
eingehalten ist, die Gebäudehöhe vom Gebäude und nicht von der 
Garageneinfahrt gemessen werden kann.
b)
Auf Einwand vom 19. Juni 2012 der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 11 
128 hin, das Merkblatt „Baugesetz Praxen“ sei aus dem Recht zu weisen, da 


das Merkblatt Stand 30. April 2012 erst nach Erteilung der Baubewilligung am 
31. Oktober 2011 erstellt worden sei, reichte die Beschwerdegegnerin 1 mit 
Schreiben vom 25. Juni 2012 ein weiteres Merkblatt zu den „Baugesetz Praxen“ 
ein, welches denselben Wortlaut in Bezug auf die Gebäudehöhe aufweist, 
jedoch vom September 2011 datiert.
11.
Am 6. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht in für die Verfahren R 11 126, R 
11 127, R 11 128 und R 11 132 einen gemeinsamen Augenschein durch. Vorab 
wurden im Gemeindehaus das Vorprojekt vom 27. März 2008 sowie das 
Originalmodell in Augenschein genommen, bevor die Örtlichkeit des vorliegend 
angefochtenen Bauprojekts besichtigt wurde. Anwesend waren die Vertreter der 
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer, Rechtsanwalt lic. iur. … (R 11 
126), Rechtsanwalt Dr. iur. … (R 11 127), Advokat Dr. iur. … in Begleitung 
seiner Beschwerde führenden Gattin (R 11 128). Von der Erbengemeinschaft 
(R 11 132) nahm am Augenschein niemand teil. Von Seiten der Gemeinde war 
deren Rechtsvertreter Dr. iur. … zugegen sowie …, Bereichsleiter Hochbau im 
Bauamt der Gemeinde. Als Vertreter der Beschwerdegegnerin 2 nahmen … als 
Bauherrenvertreter und … teil. Als Auskunftsperson war sodann … (ehemaliger 
Bauchef der Gemeinde, zwischen 1971 und 2011) anwesend. … wurde vom 
Vorsitzenden dazu befragt, wie die Haushöhe von Haus 1 vorliegend gemessen 
werde, da dieses über der Garageneinfahrt liege. … führte dazu aus, Art. 89 
Abs. 1 BauG regle die Gebäudehöhe. Demnach ist die Gebäudehöhe vom 
tiefsten Punkt des gewachsenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite zu 
messen bis zum höchsten Punkt des Daches. In Abs. 2 sei sodann bestimmt, 
dass bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten die 
Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln zu ermitteln sei. Die 
Gesamthöhe eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten Gebäudes 
dürfe von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe 
um 
höchstens 
3.0 
m 
überschreiten. 
Zur 
Frage, 
was 
denn 
als 
zusammenhängend qualifiziert werde und ob sich dies auf das rein Optische 
beziehe oder auch unterirdisch sein könne, verwies der Befragte auf das Urteil 
des Bundesgerichts in Sachen …, in welchem die zwei Häuser als optisch 


getrennt erschienen. Die Praxis sei, so …, dass wenn eine Liegenschaft bzw. 
eine Garage und das darüber liegende Haus als zwei Gebäude erschienen, die 
Gebäudehöhe auch unterschiedlich bzw. separat gemessen werde. Wichtig sei, 
dass ein Abstand zwischen den verschiedenen Gebäuden optisch erkennbar 
sei. Vorliegend könne die Höhe der Garageneinfahrt folglich nicht zur 
Gebäudehöhe des Hauses 1 dazugerechnet werden, da die Garageneinfahrt 
bzw. das Garagentor und das Haus 1 optisch voneinander getrennt in 
Erscheinung träten. Diese Praxis bestehe in der Gemeinde bereits seit 10 bis 
12 Jahren. Anschliessend wurde allen Anwesenden Gelegenheit erteilt, sich an 
Ort und Stelle auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Bau- und 
Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes vom 31. Oktober 2011. Streitig 
und zu prüfen ist, ob der Gemeindevorstand das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerin 2 zu Recht bewilligt hat.
2.
Zunächst 
gilt 
es 
in 
formeller 
Hinsicht 
die 
Aktivlegitimation 
der 
Beschwerdegegnerin 2 zur Stellung des Baugesuches zu prüfen.
a)
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, bei der Einreichung des Baugesuchs 
und während der öffentlichen Auflage habe die Beschwerdegegnerin 2 noch 
nicht existiert und die einzelnen Gesellschafter hätten nicht festgestanden. Die 
Beschwerdegegnerin 2 sei erst am 26. Januar 2011 als einfache Gesellschaft 
gegründet worden. Eine einfache Gesellschaft sei nicht rechts- und 
handlungsfähig. Sie könne nicht Bauherrin und nicht Adressatin einer 


Baubewilligung sein. Bauherren und -berechtigte könnten nur die einzelnen 
Gesellschafter sein. Bei Verfahrenseinleitung sei keine Bauherrschaft 
vorhanden gewesen, was ohne neue Ausschreibung nicht geheilt werden 
könne. Für Nachbarn und Gemeinde müsse während der öffentlichen Auflage 
eruierbar sein, aus welchen Personen die Bauherrschaft bestehe. Auf das 
Baugesuch sei nicht einzutreten und die Gemeinde sei zu verpflichten, dieses 
erneut auszuschreiben.
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, grundsätzlich sei lediglich die 
Gemeinde 
daran 
interessiert, 
die 
Gesuchsteller 
zu 
kennen, 
weil 
Bauherrschaften nicht dazu verpflichtet werden könnten, Einsprechern 
ausseramtliche Entschädigungen zu zahlen. Indessen habe sich die Gemeinde 
damit nicht weiter befassen müssen, weil am 26. Januar 2011 die BG Areal … 
durch die Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrags auch noch formell 
gegründet worden sei. Es müsse genügen, dass die Zusammensetzung der 
Bauherrschaft 
bis 
zur 
Bewilligungserteilung 
bekannt 
sei, 
zumal 
im 
Bewilligungsverfahren weniger die Personen als das Bauprojekt im Vordergrund 
stünden. Die Wiederholung der Ausschreibung rechtfertige sich demnach nicht.
c)
Vorliegend trifft es zu, dass zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs und der 
öffentlichen Auflage bis 13. Januar 2011 nicht bekannt war, wer Mitglied der BG 
Areal … war. Trotzdem wurde das Baugesuch publiziert. Da in der Publikation 
als Bauherrschaft die BG Areal … vermerkt war, ist dies jedoch nicht zu 
beanstanden. In Art. 45 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO, BR 801.110) ist bestimmt, dass die Publikation die 
Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des Bauvorhabens, die 
betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach der Natur- und 
Heimatschutzgesetzgebung, 
die 
Auflagezeit, 
den 
Auflageort 
und 
die 
Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war 
offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die einzelnen 
Mitglieder der Bauherrschaft ein Nichteintreten auf das Baugesuch zur Folge 
haben müsste. Als Folge von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit 


offenkundigen materiellen Mängeln ist in Art. 41 ff. KRVO nicht etwa das 
Nichteintreten 
vorgesehen, 
sondern 
- 
in 
Nachachtung 
des 
Verhältnismässigkeitsprinzips - die Fristansetzung zur Vervollständigung 
respektive Verbesserung (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Wird jedoch ein Gesuch innert 
angesetzter Frist nicht vervollständigt oder verbessert, so gilt es als 
zurückgezogen (Art. 44 Abs. 3 KRVO). In casu wurde der geltend gemachte 
Mangel zwar erst nach Abschluss der ersten Auflage des Bauprojekts behoben, 
indem am 26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet und deren Mitgliederliste 
der Gemeinde spätestens am 15. April 2011 eingereicht wurde. Die Unterlage 
wurden den Beschwerdeführern anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage 
vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 bekannt gemacht. Diese haben dazu denn auch 
am 16. Juni 2011 Stellung genommen. Auf die nochmalige Zustellung der 
Unterlagen durch die Beschwerdegegnerin 1 am 27. September 2011 hin 
verzichtete die Beschwerdeführerin am 6. Oktober 2011 auf eine weitere 
Stellungnahme. Das Gericht gelangt gestützt darauf zur Auffassung, dass 
einerseits 
bezüglich 
der 
Zusammensetzung 
der 
Bauherrschaft 
der 
Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör gewährt wurde und andererseits, 
dass bei Erteilung der Baubewilligung sowohl der Beschwerdeführerin als auch 
der Beschwerdegegnerin 1 die Zusammensetzung der Bauherrschaft bekannt 
war, womit deren Interessen Genüge getan wurde. Ein weitergehendes 
Interesse daran, dass die Zusammensetzung der Bauherrschaft schon bei der 
ersten Auflage des Baugesuchs hätte bekannt sein müssen, ist nicht ersichtlich. 
Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt als nicht stichhaltig und ist 
folglich abzuweisen.
3. a)
Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) 
dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden. "Bewilligen" bedeutet dabei, feststellen, dass dem 
Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere 
muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen 
Ordnungsvorstellungen und allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen 
Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und 


Bedingungen jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der 
Baubewilligung. Von einer blossen Polizeibewilligung kann nach neuerer 
Rechtsprechung aber nicht mehr die Rede sein, vielmehr wird neuerdings von 
einer raumordnungsrechtlichen bzw. gemischt polizeilich-planungsrechtlichen 
Bewilligung gesprochen. Der Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich 
motivierten 
Vorschriften 
(wie 
z.B. 
Gestaltungsvorschriften) 
den 
Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und Ermessensspielraum eröffnen, was im 
Polizeirecht unüblich ist (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 322 ff. mit zahlreichen Hinweisen auf 
die Rechtsprechung; VGU R 11 105).
b)
Bei den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rügen, es müsse 
bekannt sein, dass die Gesellschafter die Kriterien, die sich aus dem 
Quartierplan und dem Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum 
Baurechtsvertrag ergeben, erfüllten, dass es sich um Wohnbauförderung mit 
staatlichen Mitteln handle, und dass die Wohnungsgrössen überschritten seien, 
handelt es sich nicht um Rügen der Verletzung von baupolizeilichen und 
planerischen Vorschriften, welche im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind. 
Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführerin, es handle sich bei der 
Begrenzung der Wohnungsgrösse um eine vom Gemeindesouverän erlassene 
materielle Bauvorschrift, trifft sodann nicht zu. Auf diese Rügen kann folglich 
nicht eingetreten werden.
4. a)
Ihre Rüge, die Sockelgeschosse der Häuser 2-6 dürften lediglich ein Geschoss 
aufweisen, stützt die Beschwerdeführerin sodann einerseits auf Art. 10 Abs. 3 
der Quartierplanbestimmungen (beschlossen vom Gemeindevorstand am 13. 
Oktober 2008, in Rechtskraft erwachsen am 13. April 2010 [QPB]), anderseits 
auf das Vorprojekt vom 27. März 2008, welches die Grundlage des 
Quartierplans gebildet habe (Art. 5 Abs. 2 QPB), und letztlich auf die Tatsache, 
dass durch die übermächtigen und überproportionalen Sockel nicht mehr von 
einer guten Gestaltung der Bauten gesprochen werden könne, und dass es in 
der Umgebung keine solchen Sockel gebe.


b)
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, mit Art. 10 Abs. 3 QPB habe 
man die Staffelung der einzelnen Gebäude beschränkt, um zu vermeiden, dass 
die einzelnen Bauten in mehrere Teile aufgegliedert würden und dadurch ein 
unruhiges Gesamtbild entstehe. Darum habe man die Formulierung "maximal 
eine Stufe" gewählt. Weil Staffelungen auch anders erfolgen könnten, habe 
man mit dem Klammerbegriff "Sockelgeschoss" zum Ausdruck gebracht, dass 
diese Staffelung eben nur im Sockelbereich und nicht etwa zusätzlich in oberen 
Geschossen erfolgen dürfe. Damit habe die Gemeinde das ihr hier zustehende 
Ermessen nicht überschritten. Die Sockel träten nur untergeordnet in 
Erscheinung und wahrten das Verhältnis zu den Hauptgebäudekörpern.
c)
In Art. 10 Abs. 3 QPB ist bestimmt, dass in der Höhe gestaffelte Bauten 
maximal 1 Stufe (Sockelgeschoss) aufweisen dürften. Das Gericht erachtet 
gestützt auf diesen Wortlaut die im Vergleich zur Beschwerdeführerin weiter 
gefasste Auslegung dieser Bestimmung durch die Beschwerdegegnerin 1 als 
richtig. Demnach ging es beim Erlass dieser Bestimmung darum, lediglich eine 
Stufe bei in der Höhe gestaffelten Bauten zuzulassen, unabhängig von der 
Anzahl der in dieser Stufe befindlichen Geschosse. Auch aus dem Vorprojekt 
lässt sich – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – nichts 
Gegenteiliges ableiten. Selbst wenn das Vorprojekt der Bestimmung von Art. 10 
Abs. 3 QPB widersprechen sollte, wäre dieses durch den rechtskräftigen 
Quartierplan (Art. 10 Abs. 3 QPB) im Sinne dieser Bestimmung entsprechend 
abgeändert worden. Massgebend für die Beurteilung der diesbezüglich 
aufgeworfenen Rechtsfrage ist somit Art. 10 Abs. 3 QPB im Sinne der 
vorstehend dargelegten Auslegung durch die Beschwerdegegnerin 1. Des 
Weiteren konnte sich das Gericht auch anlässlich des Augenscheins 
überzeugen, dass es in der Umgebung des hier zur Diskussion stehenden 
Bauprojekts diverse Bauten mit mehrgeschossigen Sockeln hat, weshalb sich 
die Beschwerde insgesamt auch in diesem Punkt als nicht stichhaltig erweist 
und abzuweisen ist.


5.
Was die Rüge des Überschreitens der AZ betrifft, so bleibt festzuhalten, dass 
die AZ von 0.5 (ohne Bonus von 10 %) unbestrittenermassen nur eingehalten 
werden müsste, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB nicht eingehalten wäre respektive die 
in der Zone geplanten Bauten keine Gewähr böten für eine gute Beziehung 
untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ebenso ist 
unbestritten, dass die AZ von 0.55 (mit Bonus von 10 %) durch die jetzt 
projektierten Bauten eingehalten sind. Das Gericht konnte sich anlässlich des 
Augenscheins, an welchem auch das Modell eingehend betrachtet werden 
konnte, überzeugen, dass sich das hier zur Diskussion stehende Bauprojekt 
optimal in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt sowie eine gute 
Beziehung der geplanten Bauten untereinander besteht und damit der AZ-
Bonus von 10 % zu gewähren ist, womit Art. 8 Abs. 2 QPB - entgegen der 
Behauptung der Beschwerdeführerin - nicht verletzt wurde.
6. a)
Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin monierten Überschreitung der 
Gebäudehöhe bei Haus 1 wurde … (langjähriger Bauamtschef der Gemeinde) 
als Auskunftsperson zur behaupteten Praxis, wonach bei Vorhandensein des 
gewachsenen Terrains zwischen dem Einfahrtsbereich in die Tiefgarage und 
dem darauf liegenden Haus 1 der Einfahrtsbereich der Tiefgarage bei der 
Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen sei, befragt. Dieser führte 
aus, dass wenn die Garageneinfahrt und das Haus durch gewachsenes Terrain 
optisch als getrennt erscheine, die Praxis der Gemeinde zur Eruierung der 
Gebäudehöhe so sei, dass das fragliche Haus separat gemessen werde. 
Vorliegend wird die Garageneinfahrt und das Haus 1 optisch eindeutig 
voneinander getrennt, so dass diese äusserlich als getrennt in Erscheinung 
treten. Damit ist die Höhe der Garageneinfahrt gemäss Praxis der 
Beschwerdegegnerin 1, welche einerseits gestützt auf das Merkblatt 
„Baugesetz Praxen“ Stand September 2011 besteht und andererseits durch die 
Auskunft von … anlässlich des Augenscheins vom 6. Juli 2012 verifiziert 
werden konnte, entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht zur 
Gebäudehöhe von Haus 1 hinzuzurechnen. Folglich entspricht die projektierte 


Gebäudehöhe von Haus 1 den gesetzlichen Vorschriften und ist nicht zu 
beanstanden.
b)
Gemäss Art. 89 Abs. 2 i.V.m. Art. 86 Abs. 4 BauG darf die Gesamthöhe der 
Häuser 2-6, da horizontal gestaffelt, ab unterkant Geschoss 16 m betragen. 
Dies ist vorliegend eingehalten. Die Frage, ob im Sockel ein oder zwei 
Geschosse zulässig sind, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.
c)
Bei Haus 3 darf an der Südostecke die gesamte Gebäudehöhe 16 m betragen. 
Sie beträgt 13.585 m (1923.735 m.ü.M.-1910.15 m.ü.M; vgl. Fassadenplan 
Haus 3, Südostfassade). Damit ist auch dort die zulässige Gebäudehöhe 
eingehalten.
d)
Nach dem Ausgeführten kann folglich festgehalten werden, dass die zulässige 
Gebäudehöhe bei allen Häusern (1-6) eingehalten ist und demnach die 
diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerin ebenfalls abzuweisen ist.
7.
Schliesslich ist zur Rüge betreffend fehlende Abklärung im Zusammenhang mit 
der Baugrubensicherung festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 
15 der Baubewilligung vom 31. Oktober 2011 die Auflage erlassen hat, wonach 
die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung spätestens 
innert zwei Monaten seit rechtskräftiger Baubewilligung nachzureichen habe. 
Anschliessend wird das Ausführungsprojekt der Beschwerdeführerin zur 
Stellungnahme innert 20 Tagen zugestellt und es wird zudem publiziert. Vor der 
rechtskräftigen Baubewilligung darf des Weiteren mit dem Bau nicht begonnen 
werden, so die Auflage in Ziff. 15 der Baubewilligung. Damit besteht für die 
Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem Ausführungsprojekt der 
Baugrubensicherung erneut die Möglichkeit einer Stellungnahme sowie des 
Ergreifens von Rechtsmitteln. Die betreffenden Rügen im Rahmen des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
sind 
- 
soweit 
darauf 
mangels 
Gegenstandslosigkeit überhaupt eingetreten werden kann - somit abzuweisen.


8. a)
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwerde 
gestützt auf die oben gemachten Ausführungen sowie gestützt auf das Resultat 
des Augenscheins vom 6. Juli 2012 gesamthaft abzuweisen ist, soweit darauf 
einzutreten ist.
b)
Die Gerichtskosten von Fr. 5‘000.-- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG, BR 370.100) zu Lasten der Beschwerdeführerin.
c)
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
561.--
zusammen
Fr. 5‘561.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.