gr_gerichte · R 2006 13 · 2006-07-05 · de
Feststellung BGF

Ortsplanungsrevision | Baurecht

R 06 13
4. Kammer
URTEIL
vom 5. Juli 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Ortsplanungsrevision
1.
Die Geschwister … und … sind Miteigentümerinnen der in der Gemeinde …
gelegenen Parzelle 158 im Halte von 1'529 m2. Ihr in Hanglage situiertes
Grundstück grenzt im Süden direkt an die Gemeindestrasse „Via …“ und ist
dort entlang dieses Strassenzugs schon mit einem Wohnhaus (altes
Engadinerhaus) und einem Stall bestückt. Hinter jenen Gebäuden befindet
sich hangaufwärts ein Obstgarten mit Wiesland, der im Norden an das lokale
Altersheim auf Parz. 1119 anstösst. Im Jahre 1983 wurde die Parz. 158 ganz
der Dorfkernzone (Dk) und die Parz. 1119 der Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Im Jahre 2004 beschloss die Gemeinde – nicht
zuletzt zwecks Schaffung reduzierter Bauzonen - eine Gesamtrevision der
Ortsplanung. Danach wurde nur noch der südliche, bereits überbaute
Grundstücksteil der Parz. 158 im Umfang von 690 m2 in der bisherigen
Dorfkernzone belassen, während der nördliche Obstgartenbereich (839 m2)
neu der Grünzone (G) zugeteilt wurde. Am 28.11.2004 stimmten die
Stimmberechtigten der Ortsgemeinde der Revision zu.
2.
Dagegen liessen die Eigentümerinnen (Parz. 158) am 29.12.2004 innert Frist
Planungsbeschwerde bei der Regierung erheben. Darin beantragten sie, die
ausgeschiedene Grünzone sei nicht zu genehmigen und die entsprechende
Fläche dafür erneut der Dorfkernzone oder sonst einer anderen Wohnzone
zuzuteilen. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass die
Gemeinde bereits seit 1983 über eine klare Trennung von Bau- und
Nichtbauland
verfüge
und
ihr
Grundstück
zum
geschlossenen
Siedlungsbereich zähle. Der nicht überbaute Teil (Obstgarten/Wiesland) stelle
eine Baulücke dar. Das öffentliche Interesse gebiete ebenfalls keine

Umteilung, da der betreffende Parzellenteil wegen der Höhe und des
Volumens des im Norden anstossenden Altersheimes („Bananenform“) auf
Parz. 1119 überhaupt nicht einsehbar sei. Auch das Argument der Reduktion
der seit 1983 zu gross bemessenen Bauzonen sei nicht stichhaltig, da
andernorts mit der Revision 2004 neu sogar Bauflächen geschaffen bzw. erst
ausgeschieden
worden
seien,
womit
die
Vorinstanz
das
Rechtsgleichheitsgebot klarerweise verletzt habe.
3.
Von der Möglichkeit, sich zu den Einwänden und Vorwürfen der besagten
Eigentümerinnen
äussern
zu
können,
machte
die
Gemeinde
mit
Stellungnahme vom 31.03.2005 Gebrauch, wobei sie die Abweisung der
Beschwerde beantragte. Die ganze Planungsrevision sei unter dem Aspekt
der erstmaligen Schaffung bundesrechtskonformer Bauzonen zu würdigen.
Der strittige Parzellenteil im Nordbereich stelle nach diesen Kriterien aber
weder eine Baulücke noch ein eigenständiges Siedlungsgebiet mit einem
Anspruch auf die gewünschte Umteilung dar. Die vorgenommene
Ausscheidung als Grünzone diene vielmehr einzig der klaren und langfristigen
Trennung zwischen dem historischen und typischen Dorfteil im Süden und
dem davon überhöht im Norden gelegenen Bauareal des Altersheimes auf
Parz. 1119. Am neu geschaffenen Grün- und Schutzgürtel auf dem Nordteil
der Parz. 158 gebe es daher nichts auszusetzen.
4.
Am 30.08.2005 liess die Regierung noch einen Augenschein durchführen.
5.
Mit Regierungsentscheid vom 20.12.2005, mitgeteilt am 24.01.2006, wurde
die Planungsbeschwerde der Eigentümerinnen der Parz. 158 komplett
abgewiesen und damit die angefochtene Planungsrevision der Gemeinde
bestätigt. Aus raumplanerischer Sicht wurde zuerst festgehalten, dass die
Vorinstanz im Jahre 1983 zu grosszügige Bauzonen ausgeschieden habe und
darum eine Reduktion derselben seit langem fällig gewesen sei. Das konkret
der Grünzone zugewiesene Teilstück der Parz. 158 könne zudem nicht als
„bereits weitgehend überbaut“ bezeichnet werden, weshalb auch nicht von
einer Baulücke die Rede sein könnte. Richtig sei zwar, dass es zum
Siedlungsgebiet zu zählen sei; dennoch stelle es zusammen mit den übrigen

Freiräumen (Parz. 159 im Osten; Parz. 1118 im Westen) in jenem Teilgebiet
oberhalb des historischen Dorfkerns ein besonderes Areal dar, dem eine
eigenständige Bedeutung und wichtige Funktion aus Gründen des
Ortsbildschutzes zukomme. Es gehe hier also um die Sicherung der
weitgehend
noch
intakten
Ortsränder
mit
Obstgärten
inklusive
Hausumschwung. Das Ortsbild der besagten Gemeinde sei sogar national
(Bundesinventar) geschützt, womit eine konsequente Schutzzonenzuweisung
unerlässlich sei. Ferner weise das existierende Wohnhaus samt Stall auf
Parz. 158 typischerweise einen engen Bezug zur Strasse „Via …“ (1. Bautiefe)
auf, was beim hinteren Teilstück (2. Bautiefe) gerade nicht mehr der Fall sei.
Die
Ausscheidung
des
strittigen
Grünstreifens
zur
Wahrung
der
siedlungspolitischen,
verkehrstechnischen
und
ortsbildschützerischen
Eigenheiten jener Gemeinde sei darum geboten und rechtens gewesen.
6.
Dagegen erhoben die betroffenen Grundeigentümerinnen am 08.02.2006
frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um
kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheides der
Regierung (Rekursgegnerin 1) samt der ihm zugrunde liegenden
Planungsrevision der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) betreffend Schaffung
einer Grünzone auf Parz. 158 sowie Zuweisung jenes Teilstücks zur
Dorfkernzone. Anknüpfend an die bereits in der Planungsbeschwerde
enthaltenen Einwände und Vorbringen ergänzten sie noch, dass die frühere
Zonenordnung
von
1983
aus
der
Zeit
nach
Inkrafttreten
des
Raumplanungsgesetzes (RPG; 1980) des Bundes stamme und daher
neurechtlich schon klar zwischen Bau- und Nichtbauland unterschieden habe.
Die Bauzone sei damals auch nicht überdimensioniert ausgefallen, was
dadurch belegt werde, dass bei der Revision 2004 andere Teilgebiete (…) neu
zu Bauland erklärt worden seien. Eine Baulücke liege in optima forma vor, da
der unüberbaute Teil von Parz. 158 zusammen mit Parz. 159 eine kleine Insel
(ca. 1'000 m2) zwischen Altersheim und altem Dorfkern bilde. Die
Erschliessung sei komplett vorhanden bzw. leicht realisierbar und die
Infrastruktur
reiche
bis
zur
Grenze
der
Parz.
158
(Existenz
Siedlungscharakter). Raumplanerisch stünde dem Begehren nichts entgegen.
Ebenso wenig würde das Ortsbild nachteilig beeinträchtigt, da die Zuweisung

nur eine kleine Fläche betreffe und eine Abgrenzung des alten Dorfkerns
gegenüber dem Areal des Altersheimes nicht separat erforderlich sei, da der
markante Niveauunterschied zwischen jenen Gebieten schon hinreichend für
eine natürliche Trennung sorge. Die Freihaltung des Zwischenstückes könne
nichts zum Schutz des Dorfkerns beitragen. Jede andere Sichtweise würde
ein Verstoss gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip bedeuten, zumal auch
mit
milderen
Massnahmen
(Gestaltungsplan
z.B.
mit
Bauhöhenbeschränkungen) eine harmonische Einfügung und Anpassung an
die ortsübliche Bauweise des Dorfkerns gewährleistet werden könnte.
7.
In der Vernehmlassung beantragte die Regierung die Abweisung des
Rekurses; unter Hinweis auf die Begründung im angefochtenen Entscheid.
8.
Die Gemeinde liess ebenfalls die Abweisung des Rekurses beantragen.
Präzisierend zur Stellungnahme vom März 05 fügte sie bei, dass die frühere
Planung von 1983 zwar formell, jedoch nicht materiell bundesrechtskonform
gewesen sei. Eine Überarbeitung und Reduktion der damals viel zu unscharf
und zu grosszügig bemessenen Baugebiete sei nach so langer Zeit (21 Jahre)
dringend nötig und auch sinnvoll gewesen, zumal der hier im Vordergrund
stehende Ortsbildschutz des alten Dorfkerns (nur 1. Bautiefe mit
Direkterschliessung typisch) den bundesrechtlichen Anforderungen an die
Erhaltung des charakteristischen Ortsbilds von nationaler Bedeutung durch
allfällige Bauten auf dem hinteren Teilstück (2. Bautiefe) auf Parz. 158
eindeutig nicht mehr entsprochen hätte. Die Erschliessung des Nordteils ab
der Gemeindestrasse Via … wäre wegen der Steilheit des Geländes und der
schon bestehenden Bauten und Anlagen im Süden (Wohnhaus/Stall) zudem
nur mit unverhältnismässigem Aufwand (d.h. mit teuren Kunstbauten für
Zufahrt/Garagierung) realisierbar gewesen. Ferner wäre im Einfahrtsbereich
zur Gemeindestrasse damit neu eine gefährliche Verkehrssituation im unteren
Dorfbereich entstanden.
9.
Ein zweiter Schriftenwechsel brachte keine neuen Erkenntnisse hervor.

10.
Am 27. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts noch einen
Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Rekurrentinnen eine
Miteigentümerin der Parz. 158 persönlich in Begleitung des gemeinsamen
Anwalts und seitens der Gemeinde (Rekursgegnerin 2) der Chef des Bauamts
samt Anwalt bzw. seitens der Regierung (Rekursgegnerin 1) ein Vertreter des
Amtes für Raumentwicklung (ARE) präsent waren. Allen Anwesenden wurde
dabei an zwei verschiedenen Standorten (1: Höhe Altersheim Parz. 1119 mit
Blick auf Nordteil der Parz. 158; 2: Dorfstrasse „Via …“ zwecks
Erschliessung/Verkehrssituation) auch noch mündlich die Gelegenheit
geboten, sich zu den örtlichen Gegebenheiten (Überbauungsgrad;
Siedlungsstruktur; Grünflächen usw.) frei zu äussern und noch einmal ihre
gegenteiligen Standpunkte zu vertiefen. Seitens des Gerichts wurden zudem
noch fünf Fotos der lokalen Verhältnisse erstellt und dem Protokoll des
Augenscheins beigefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Nach Art. 17 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700; in
Kraft seit 1980) umfassen Schutzzonen insbesondere auch bedeutende
Ortsbilder (Abs. 1 lit. c). Gemäss Art. 6 des Bundesgesetzes über Natur- und
Heimatschutz (NHG, SR 451) wird durch die Aufnahme eines derartigen
Objektes von nationaler Bedeutung in ein Bundesinventar dargetan, dass es
in
besonderem
Masse
die
ungeschmälerte
Erhaltung
respektive
grösstmögliche
Schonung
verdient.
Laut
Verordnung
über
das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS, SR
451.12; in Kraft seit 1981, Aufzählung in Anhang 1) gehört insbesondere auch
das
Dorfbild
der
betreffenden
Unterengadinergemeinde
zu
den
schützenswerten Ortsbildern auf nationaler Ebene. Auf Gemeindeebene
wurde im Generellen Gestaltungsplan (GGP) gestützt auf Art. 86 des
Gemeindebaugesetzes (BG) ferner schon 2004 rechtskräftig festgelegt, dass
der nördliche und damit noch unüberbaute Grundstücksteil der Parz. 158
zukünftig der Zone für erhaltenswerte Obstgärten (…) angehören sollte und
deshalb – entgegen dem alten Zonenplan von 1983 – im Zonenplan von 2004

nicht mehr der Dorfkernzone, sondern eben neu den Regeln für Grünzonen
unterstehen sollte.
b)
Laut Art. 15 RPG umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung
eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15
Jahren benötigt und erschlossen ist (lit. b). Gemäss Art. 16 RPG dienen
Landwirtschaftszonen neben der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis
des Landes vor allem der Erhaltung der Landschaft, des Erholungsraums und
dem ökologischen Ausgleich, weshalb sie entsprechend ihren verschiedenen
Funktionen von Überbauungen „weitgehend“ freizuhalten sind. Art. 19 Abs. 1
RPG verlangt zudem eine hinreichende Erschliessung (Strassenzufahrt) für
die konkrete Nutzung, wobei der Anschluss ohne erheblichen Aufwand
möglich sein sollte.
c)
Nach Art. 26 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG, BR 801.100)
scheiden die Gemeinden selbst entsprechend den örtlichen Bedürfnissen ihre
Bauzonen, Landwirtschaftszonen, Schutzzonen sowie allfällig weitere Zonen
aus (Abs. 2). Laut Art. 30 KRG dienen die Zonen für Grünflächen der
Erhaltung und Schaffung von Freiräumen zur Strukturierung der Überbauung
innerhalb oder am Rand der Bauzonen (Abs. 1). Bei der parzellenscharfen
Zuweisung
der
Grundstücksflächen
in
die
jeweils
konkret
gültige
Zonenkategorie steht den Bündner Gemeinden bzw. dem Kanton als
Aufsichts-
und
Genehmigungsbehörde
an
sich
ein
weiter
Ermessensspielraum zu, der seine Schranken im übergeordneten Recht
(RPG; NHG) und in den allgemeinen Grundsätzen nach einer sachgerechten,
fairen sowie insbesondere willkürfreien Einteilung in die verfügbaren Zonen
findet.
2. a)
Vorliegend berufen sich die Miteigentümerinnen der Parz. 158 hauptsächlich
darauf, dass die raumplanerisch geforderte Trennung zwischen Bau- und
Nichtbaugebiet seit 1983 bestünde, der betreffende Nordteil der Parz. 158 als
kleine
Baulücke
mit
eindeutiger
Siedlungsqualität
zur
Überbauung
prädestiniert sei und selbst ortsbildschützerisch keine überwiegenden
öffentlichen Interessen auszumachen seien, die einer Belassung jenes

äusserlich kaum einsehbaren Teilstücks zwischen Haupthaus und Altersheim
in der Dorfkernzone entgegengestanden wären. Dem kann so nicht gefolgt
werden.
b)
Wie der Augenschein des Gerichts vor Ort im Juni 2006 und der Vergleich
zwischen dem früheren Zonenplan 1983 und dem neurechtlichen Zonenplan
2004 klar zeigten, kann von der Schaffung einer eigentlichen Baulücke nicht
die Rede sein, da systematisch, einheitlich und grossflächig sowohl direkt im
Westen (Nordteil Parz. 1118) als auch im Osten (Nordteil Parz. 159) ebenfalls
Grünzonen ausgeschieden wurden, um so im Sinne von Art. 30 KRG gezielt
Freiräume mit architektonischer Gestaltungs- und Strukturfunktion zu
erhalten. Gestützt auf die in Art. 26 KRG verankerte Kompetenzordnung
(Raumeinteilung nach örtlichen Bedürfnissen) zugunsten der öffentlichen
Hand und den in Art. 15 ff. RPG aufgezählten Voraussetzungen ist das Gericht
zur Ansicht gelangt, das im Einzelfall kein Anspruch auf Umzonierung des
strittigen Nordteils auf Parz. 158 befürwortet werden kann. Was die örtliche
Geeignetheit oder Notwendigkeit der Überbauung jenes derzeit bloss über
eine landwirtschaftliche Zufahrtsberechtigung verfügenden Nordteils betrifft,
gilt es nicht zu übersehen, dass der Südteil von Parz. 158 entlang der
Gemeindestrasse „Via …“ schon mit einem Haupthaus und einem Stall
überbaut ist und daher die bisher seit Jahrzehnten betriebene Wohn- und
Ökonomiennutzung für die Miteigentümerinnen dieser Liegenschaft selbst bei
Bestätigung der angefochtenen Entscheide unverändert bliebe. Abgesehen
von den bestehenden Ausbau-/Erweiterungsmöglichkeiten der existierenden
Gebäude im Südteil auf Parz. 158 fällt dazu weiter ins Gewicht, dass mit dem
ausgeschiedenen Grünschutzgürtel unterhalb der ZöBA (Parz. 1119;
Altersheim) erstmals ein klarer und auch visuell/optisch leicht wahrnehmbarer
Freihaltekorridor geschaffen wurde, dem eine eigenständige und wichtige
Bedeutung für die künftige Besiedelung des Dorfes zu kommen sollte, da
derselbe eine unerwünschte Zersiedelung („Ausfransung“) im Grenzbereich
zur Dorfkernzone verhindern sollte. Daran ändert selbst das Gegenargument
der Wahrung der Verhältnismässigkeit nichts, da in der Realität keine
griffigeren oder milderen Massnahmen (z.B. Höherbaubeschränkung)
denkbar sind, um die natürlich vorhandenen Gelände- und Raumverhältnisse

(steile Hanglage; grosser Niveauunterschied) wirklich auf Dauer besser
schützen und bewahren zu können. Aus raumplanerischer Sicht sind die
angefochtenen Entscheide deshalb rechtens, sachlich nachvollziehbar und
überdies verhältnismässig.
c)
Selbst wenn man dazu jedoch noch zu einer anderen Auffassung gelangt
wäre, hätten die strittigen Behördenentscheide aus Gründen des
Ortsbildschutzes (Art. 17 lit. c RPG i.V.m. Art. 6 NHG samt VISOS Anhang 1)
geschützt bzw. bestätigt werden müssen. Mit der Absicht und dem
langfristigen Ziel, dem historisch über Jahrhunderte gewachsenen und
typischen Ortsbild im Dorfkern (überall nur 1. Bautiefe überbaut mit
Direkterschliessung ab Strassennetz der Gemeinde sowie dahinter jeweils für
sich gefangene Obstgärten als erweiterter Hausumschwung charakteristisch)
im Sinne des Bundesinventars gebührend Rechnung zu tragen, war es ohne
weiteres vereinbar, sämtliche 2. Bautiefen zu eliminieren und so einheitlich
wieder nur die Besiedlung in der 1. Bautiefe zu gestatten. Eine
Beeinträchtigung des unbestritten sehr idyllischen und intakten Ortsbilds
entlang
der
„Via
…“
(geschlossene
Häuserreihen
mit
einfacher,
übersichtlicher Erschliessung) wäre durch die Erstellung von teuren
Kunstbauten zur hinreichenden Erschliessung des viel weiter hinten,
hangaufwärts situierten Nordteils der Parz. 158 ernsthaft zu befürchten, da
sowohl verkehrstechnisch (Mehrlärm; Abgasimmissionen; gesteigertes
Gefahrenpotential im Ein-/Ausfahrtsbereich zur schmalen Gemeindestrasse)
als auch bauästhetisch (Tiefgarage; Tunnelbauten; Stützmauern usw.)
unerlässlich erhebliche Eingriffe am bestehenden Ortsbild erfolgen müssten,
um trotz der engen Manövrier- und Ausweichflächen entlang der „Via …“
dennoch bei der Freigabe einer 2. Bautiefe weiterhin einwandfreie Strassen-
und Erschliessungsverhältnisse garantieren zu können. Die Vorinstanzen
stuften
deswegen
das
öffentliche
Interesse
am
Erhalt
und
der
Schutzwürdigkeit
der
vor
Ort
bestehenden
Nutzungs-
und
Überbauungsverhältnisse mit Grund als höher ein, als die ausschliesslich
wirtschaftlich motivierten Privatinteressen der Miteigentümerinnen am
erneuten
Zugeständnis
der
Nutzungsmöglichkeit
ihres
rückwärtigen
Obstgartens als eigentliches Bauland. Darin kann überdies auch keine

übermässige Härte erblickt werden, weil die jahrelang ausgeübte Verwendung
des Haupthauses samt Stallbaute im Südteil auf Parz. 158 dadurch weder
eingeschränkt
noch
verunmöglicht
wird.
Am
Vorgehen
der
Rekursgegnerinnen gibt es demnach unter diesem Blickwinkel nichts
auszusetzen, waren sie gestützt auf Art. 26 KRG, Art. 86 BG samt GGP doch
aus sachlich vernünftigen und willkürfreien Gründen der Ansicht, dass einzig
mit dieser Grünzone das Ortsbild auf Dauer bewahrt werden könnte.
3. a)
Die angefochtenen Entscheide erweisen sich somit in jeder Beziehung als
rechtens und verhältnismässig, was zur Abweisung des Rekurses führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Miteigentümerinnen der Parz.
158 aufzulegen. Sie haben die Gemeinde (Rekursgegnerin 2), welche sich
durch
einen
freiberuflich
tätigen
Anwalt
vertreten
liess,
überdies
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Auf die Zusprechung einer
aussergerichtlichen Entschädigung an die Regierung (Rekursgegnerin 1) wird
indessen praxisgemäss verzichtet.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
216.--
zusammen
Fr.
3'216.--
gehen solidarisch je zur Hälfte zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3.
Die beiden Rekurrentinnen haben die Gemeinde … unter solidarischer
Haftung zudem aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu
entschädigen.