gr_gerichte · ZR2 2025 38 · 2026-07-06 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 24. Juni 2026
mitgeteilt am 25. Juni 2026
Referenz
ZR2 25 38
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitz
Theus Simoni, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just
gegen
Kanton Graubünden
Beschwerdegegner
vertreten durch Amt für Gemeinden Graubünden
Rosenweg 4, 7001 Chur
wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas
Castelberg
Gegenstand
Anfechtung Kündigung (Art. 271 OR), evtl. Erstreckung
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Viamala, Einzelrichterin, vom 8. April
2025, mitgeteilt am 29. Juli 2025 (Proz. Nr. 115-2024-4)

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Sachverhalt
A.
Mit Vertrag vom 23./27. Mai 2013 vermietete der Kanton Graubünden,
vertreten durch das Departement für Finanzen und Gemeinden, wiedervertreten
durch das Amt für Gemeinden, A._____ einen Standplatz für Fahrende (Parzelle 1)
sowie zwei Parkplätze (P1 und P2) im Gebiet B._____ in der Gemeinde O.1._____.
B.
Mit Schreiben vom 10. August 2022 kündigte das Amt für Gemeinden das
Mietverhältnis mit A._____ per Ende November 2022.
C.
Am
9. September
2022
focht
A._____
die
Kündigung
bei
der
Schlichtungsstelle für Mietsachen Viamala an. Eventualiter wurde eine Erstreckung
des Mietverhältnisses beantragt. Die Parteien konnten sich anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 1. Dezember 2022 nicht einigen. Am 8. Dezember
2022 stellte die Vermittlerin der klagenden Partei die Klagebewilligung aus.
D.
Die Klage vom 24. Januar 2023 ging am 25. Januar 2023 beim
Regionalgericht Viamala mit den folgenden Rechtsbegehren ein:
1.
Es sei festzustellen, dass die Kündigung per Ende November 2022 nicht
gültig erfolgt ist und die Kündigung vom 10. August 2022 sei für nichtig,
allenfalls ungültig zu erklären.
2.
Eventualiter sei das Mietverhältnis für sechs Jahre definitiv zu
erstrecken.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
E.
Das Regionalgericht Viamala grenzte das Verfahren vorerst auf die Frage
der Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses ein und stellte mit Entscheid vom
17. April 2023 (Proz. Nr. 115-2023-1) fest, dass der Mietvertrag zwischen dem
Kanton Graubünden, vertreten durch das Departement für Finanzen und
Gemeinden, wiedervertreten durch das Amt für Gemeinden, und A._____
betreffend einen Standplatz für Fahrende sowie zwei Parkplätze im Gebiet B._____
in der Gemeinde O.1._____ vom 23./27. Mai 2013 dem öffentlichen Recht
unterstehe und trat daher auf die Klage von A._____ vom 24. Januar 2023 nicht ein.
F.
Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Viamala erhob A._____ am
5. Juli 2023 Beschwerde ans damalige Kantonsgericht von Graubünden und
verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung an
die Vorinstanz. Mit Urteil vom 8. Januar 2024 (ZK2 23 40) hiess das Kantonsgericht
die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid des Regionalgerichts
Viamala vom 17. April 2023 auf und wies die Sache zur Neubeurteilung im Sinne
der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.

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G.
Nachdem das Urteil des Kantonsgerichts vom 8. Januar 2024 unangefochten
in Rechtskraft erwachsen war, wurde das Verfahren vor Regionalgericht Viamala
neu unter der Proz. Nr. 115-2024-4 fortgeführt. In seiner Stellungnahme vom
31. Mai 2024 stellte der Kanton Graubünden daraufhin folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Klage vom 24. Januar 2023 sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Erstreckung des Mietverhältnisses auf ein Jahr zu
beschränken.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten des
Klägers.
H.
Es wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt, wobei die Parteien an
ihren Rechtsbegehren festhielten. Ferner machten die Parteien von ihrem
unbedingten Replikrecht Gebrauch.
I.
Mit prozessleitender Verfügung vom 19. Februar 2025 nahm das
Regionalgericht Viamala die eingereichten Urkunden zu den Akten und hielt fest,
dass die Akten der Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1 (Prozedurnummer des
Verfahrens bis zum Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 8. Januar
2024) und Proz. Nr. 115-2024-19 (während laufendem Verfahren vom Kanton
Graubünden eingereichte Eigentumsfreiheitsklage gegen A._____) beigezogen
würden und ein Augenschein einstweilen nicht durchgeführt werde. Die Anträge auf
Zeugenbefragungen wurden abgewiesen.
J.
Am 8. April 2025 führte das Regionalgericht Viamala die Hauptverhandlung
durch und fällte gleichentags folgenden Entscheid:
1.
Es wird festgestellt, dass die Kündigung vom 10. August 2022 per Ende
November 2022 gültig ist.
2.
Das Mietverhältnis wird einmalig um vier Jahre, d.h. bis zum
30. November 2026, erstreckt.
3.
a) Die Gerichtskosten dieses Entscheids betragen CHF 6'000.00
(Gebühr für den vorliegenden Entscheid CHF 3'000.00; Gebühr des
Entscheids vom 17./19. April 2023 CHF 3'000.00). Sie gehen im
Umfang von CHF 4'500.00 (3/4) zu Lasten des Kantons Graubünden
(Amt für Gemeinden) und im Umfang von CHF 1’500.00 (1/4) zu
Lasten von A._____.
Der Kostenanteil des Kantons Graubünden ist nach Eintritt der
Rechtskraft
des
vorliegenden
Entscheids
mit
beiliegendem
Einzahlungsschein zu bezahlen.
Infolge der bewilligten unentgeltlichen Rechtspflege gehen die
A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 1’500.00 unter

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Vorbehalt von Art. 123 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und
werden auf die Gerichtskasse genommen (Proz. Nr. 135-2022-235).
b) Der Kanton Graubünden (Amt für Gemeinden Graubünden) hat
A._____
eine
Parteientschädigung
von
CHF 7’358.60
(inkl.
Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
c) Die (ungedeckten) Kosten der unentgeltlichen Rechtsvertretung von
A._____,
Rechtsanwalt
lic.
iur.
HSG
Hermann
Just,
von
CHF 5’450.80 (inkl. Barauslagen und MwSt.) gehen unter Vorbehalt
von Art. 123 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und werden
auf die Gerichtskasse genommen (Proz. Nr. 135-2022-235).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
K.
Mit Beschwerde vom 12. September 2025 gelangte A._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) ans Obergericht des Kantons Graubünden und stellte folgende
Rechtsbegehren:
1.
In Gutheissung der Beschwerde [sei] das angefochtene Urteil
aufzuheben und die Klage im Sinne der Ziff. 1 der Rechtsbegehren
gutzuheissen.
2.
Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Viamala
seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, welcher zu verpflichten
sei, den Kläger und Beschwerdeführer für das Verfahren vor
Regionalgericht
Viamala
mit
CHF 16’732.45
ausseramtlich
zu
entschädigen.
3.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 8.1%
Mehrwertsteuer, für das Beschwerdeverfahren vor Obergericht des
Kantons Graubünden zu Lasten des Beschwerdegegners.
L.
Der Kanton Graubünden, vertreten durch das Amt für Gemeinden
Graubünden,
(nachfolgend:
Beschwerdegegner)
beantragte
in
seiner
Beschwerdeantwort vom 13. Oktober 2025 die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Entscheides.
M.
Mit Verfügung vom 24. Februar 2026 hiess die Vorsitzende das Gesuch des
Beschwerdeführers
um
unentgeltliche
Rechtspflege
mit
Wirkung
ab
Gesuchseinreichung gut und ernannte Rechtsanwalt Hermann Just zum
unentgeltlichen Rechtsbeistand.
N.
Die Parteien machten von ihrem unbedingten Replikrecht Gebrauch, unter
Festhaltung an den gestellten Rechtsbegehren. Die letzte Stellungnahme vom
21. Mai 2026 des Beschwerdeführers, samt Beilage und ergänzter Honorarnote, ist
dem Beschwerdegegner mit vorliegendem Urteil zuzustellen, da diese keine für die

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materielle Entscheidfindung wesentlichen Aspekte enthält. Auch durch die
Honorarfestsetzung
des
unentgeltlichen
Rechtsbeistandes
ist
der
Beschwerdegegner vorliegend nicht beschwert.
O.
Die vorinstanzlichen Akten wurden eingeholt. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
1.1.
Mit Beschwerde sind nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide
anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die
Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 9'750.00 (act. B.1, E. 1a). Damit ist die
Berufung nicht möglich und die Beschwerde zulässig.
1.2.
Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der
Zustellung des begründeten Entscheides oder seit der nachträglichen Zustellung
der Entscheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 321 Abs. 1 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 321 Abs. 3
ZPO). Gesetzliche und gerichtliche Fristen stehen vom 15. Juli bis und mit dem
15. August still (Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO). Fristen, die durch eine Mitteilung oder
den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu
laufen (Art. 142 Abs. 1 ZPO).
Der Entscheid des Regionalgerichts Viamala vom 8. April 2025 wurde den Parteien
mit
schriftlicher
Begründung
am
29. Juli
2025,
d.h.
während
der
Sommergerichtsferien,
mitgeteilt.
Der
erste
Tag
der
dreissigtägigen
Beschwerdefrist war demzufolge der 16. August 2025. Die am 12. September 2025
formgerecht eingereichte Beschwerde erfolgte daher fristgerecht.
1.3.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.4.
Das Obergericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Beschwerden und zwar in
einzelrichterlicher Kompetenz, sofern nicht die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3
EGzZPO (BR 320.100) gegeben sind (Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a EGzZPO).
In casu sind die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3 EGzZPO nicht erfüllt, sodass
das Obergericht als Einzelgericht entscheidet.

6 / 21
2.
Beschwerdegründe
Mit der Beschwerde kann eine unrichtige Rechtsanwendung und/oder eine
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO).
3.
Neues Beweismittel
3.1.
Der Beschwerdegegner legt seiner Beschwerdeantwort als neues
Beweismittel das Protestschreiben der Anwohner des Standplatzes O.1._____ vom
16. August 2025 bei (act. C.1).
3.2.
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im
Beschwerdeverfahren
ausgeschlossen
(Art. 326
Abs. 1
ZPO).
Besondere
Bestimmungen des Gesetzes bleiben vorbehalten (Art. 326 Abs. 2 ZPO).
Der Ausschluss von Noven nach Art. 326 Abs. 1 ZPO gilt auch für mietrechtliche
Verfahren, die – wie die Fälle von Art. 247 Abs. 2 ZPO (BGE 141 III 569 E. 2.3, in:
Pra 2016
Nr. 99)
–
der
sozialen/eingeschränkten
Untersuchungsmaxime
unterstehen (Urteil des Bundesgerichts 5A_324/2022 vom 17. Oktober 2022 E. 2.3;
Urteil des Bundesgerichts 5A_405/2011 vom 27. September 2011 E. 4.5.3;
FREIBURGHAUS/AFHELDT, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Art. 1 – 218 ZPO,
4. Aufl. 2025, Art. 326 N. 4).
3.3.
Das
Protestschreiben
vom
16. August
2025
datiert
nach
dem
vorinstanzlichen Entscheid vom 8. April 2025. Folglich stellt es ein Novum dar. Das
Protestschreiben kann daher nicht berücksichtigt werden, unbesehen davon, ob es
sich um die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt oder um ein
anderweitiges Mietverhältnis.
4.
Fest mit dem Boden verbundene, mitvermietete Bauten
4.1.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe vom Beschwerdegegner nicht
nur die Parzelle 1 auf dem Standplatz B._____ gemietet, sondern auch die sich
darauf bei Mietbeginn im Jahre 2013 befindenden Bauten, welche Wohnqualität
aufweisen würden (act. A.1, III., Ziff. 7; act. A.1, IV., Ziff. 6.1). Gemäss dem
Akzessionsprinzip von Art. 671 Abs. 1 ZGB seien diese, von seinen Eltern als ersten
Standplatzmietern errichteten Bauten nach deren Erstellung ins Eigentum des
Beschwerdegegners übergegangen (act. A.1, IV., Ziff. 6.1; act. A.1, III., Ziff. 7). Er,
der Beschwerdeführer, habe in seiner Stellungnahme vom 27. November 2024 im

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vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, die Bauten seien fest mit dem Boden
verbunden und stellten keine Fahrnisbauten dar. Diese Ausführungen seien vom
Beschwerdegegner nicht bestritten und daher anerkannt worden (act. A.1, IV.,
Ziff. 4). Folglich liege in casu eine Miete von Wohnraum vor.
4.2.
Der Beschwerdegegner bringt vor, bei der Behauptung, die auf dem
Standplatz vorhandenen Container oder Baracken seien fest mit dem Boden
verbunden, handle es sich um ein Novum, das bereits vor Vorinstanz keine
Berücksichtigung gefunden habe. Diese Behauptung werde bestritten. Auch die
Behauptung, diese Bauten seien vom Beschwerdegegner mitvermietet worden, sei
neu und unzulässig (act. A.2, IV., Ziffn. 22, 24 und 26). Im Übrigen sei gemäss
Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 nur der Standplatz 1 vermietet worden und kein
Wohn- oder Geschäftsraum (act. A.2, IV., Ziff. 24). Zwar könnten bei Mietbeginn
Container oder Baracken der Eltern des Beschwerdeführers auf der Parzelle 1
gestanden haben. Allerdings seien diese nie Gegenstand des Mietvertrages
gewesen (act. A.2, III., Ziff. 5; act. A.2, III., Ziff. 14). Dies werde durch die Regelung
im Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 bestätigt, wonach der Mieter die Parzelle 1 am
Schluss des Mietverhältnisses vollständig geräumt zurückzugeben habe (act. A.2,
III., Ziff. 7). Gemäss Ziff. 2 des Mietvertrages vom 23./27. Mai 2013 sei Inhalt des
Mietvertrages die ganzjährige Nutzung der Parzelle 1 zum Aufstellen eines
Wohnwagens zu Wohnzwecken (act. A.2, III., Ziff. 7). Dem Mietobjekt, der
Parzelle 1, fehle es an der für eine Wohnraum- und Geschäftsraummiete
erforderlichen Raumqualität (act. A.2, III., Ziff. 10). Das Bundesgericht habe in
einem ähnlichen Fall, wo es um einen Stellplatz mit Anlagen gegangen sei, die von
ihrer Struktur her dem Typ Mobilheim, Wohnwagen oder Containerblock geähnelt
hätten sowie ebenerdig, einstöckig, versetzbar und ohne Fundamente oder
Verankerungen im Boden erlaubt gewesen seien, die Wohnraumqualität verneint
(Urteil des Bundesgerichts 4A_109/2015 vom 23. September 2015 lit. A und E. 3.2;
act. A.2, III., Ziff. 11). Der Beschwerdegegner habe dem Beschwerdeführer stets
deutlich gemacht, dass es sich bei den Anlagen auf der Parzelle 1 um
Fahrnisbauten handeln müsse und diese nicht fest mit dem Boden verbunden sein
dürften (act. A.2, III., Ziff. 14).
4.3.
Die Vorinstanz hat die vom Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom
27. November 2024 vorgebrachte Behauptung, die Bauten seien fest mit dem
Boden verbunden (Proz. Nr. 115-2024-4: RG-act. I.6, Ziff. 5), als nach Eintritt des
Aktenschlusses vorgebrachte neue Tatsachen nicht berücksichtigt (act. B.1, E. 2b).
4.4.
Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt
das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz

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(Art. 404 Abs. 1 ZPO). Gemäss dem in Art. 404 Abs. 1 ZPO statuierten Grundsatz
der Nichtrückwirkung galt vor Vorinstanz der vor dem 1. Januar 2025 gültige
Gesetzestext von Art. 229 ZPO. Unverändert von der am 1. Januar 2025 in Kraft
getretenen Revision von Art. 229 ZPO ist Art. 229 Abs. 3 ZPO geblieben, wonach
das Gericht im Geltungsbereich der strengen sowie der sozialen/eingeschränkten
Untersuchungsmaxime neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung
zu berücksichtigen hat (BGE 142 III 402 E. 2.1, in: Pra 2017 Nr. 71).
Nach Art. 247 Abs. 2 ZPO stellt das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
a) in den Angelegenheiten nach Art. 243 Abs. 2 ZPO (aus Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die
Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und
Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder
Pachtverhältnisses betroffen ist) und b) bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.00
in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
sowie aus landwirtschaftlicher Pacht.
Demzufolge kommt die eingeschränkte Untersuchungsmaxime und damit die
Berücksichtigung der Behauptung der fest mit dem Boden verbundenen Bauten bis
zur Urteilberatung im vorliegenden Fall nur zur Anwendung, falls es sich um die
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelt.
4.5.
Unter dem Begriff "Raum" im Sinne eines Wohnraums ist zunächst eine
horizontal und vertikal abgeschlossene Einheit zu verstehen. Es kann sich dabei um
Einzelräume wie auch um eine Mehrzahl von Räumen handeln. Er muss zudem auf
eine gewisse Dauer angelegt sein, d.h. sich in einem Haus befinden. Standplätze,
die zum Abstellen eines Wohnwagens, z.B. an Fahrende, vermietet werden, erfüllen
die Voraussetzungen an einen Raum nicht, weshalb die Bestimmungen für Wohn-
und Geschäftsräume nicht zur Anwendung gelangen (Urteil des Bundesgerichts
4A_109/2015 vom 23. September 2015; Urteil des Bundesgerichts 4C.128/2006
vom 12. Juni 2006). Entscheidend ist dabei, ob sich der Mietvertrag lediglich auf die
Grundstücksfläche bezieht oder auf die darauf stehende Baute als "Raum". So stellt
ein Standplatz mit Versorgungsanschlüssen, auf dem der Mieter seine eigene
Fahrnisbaute (im konkreten Fall ein Mobile Home) aufstellen kann, keine
Wohnraummiete dar (Urteil des Bundesgerichts 4A_191/2019 vom 5. November
2019 E. 5), da sich der Mietvertrag bloss auf den Standplatz bezog (BÄTTIG, in: SVIT
Schweiz [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 5. Aufl. 2025,
Art. 253a N. 2). Fahrnisbauten, die grundsätzlich im Sinne der Begriffsbestimmung
zum Wohnen geeignet sind, stellen keinen Wohnraum dar, wenn das Grundstück,
auf dem sie errichtet worden sind, vermietet wurde (Urteil des Bundesgerichts

9 / 21
4C.293/2001 vom 11. Dezember 2001; ROHRER, in: SVIT Schweiz [Hrsg.], Das
schweizerische Mietrecht, Kommentar, 5. Aufl. 2025, Vorbemerkungen zu Art. 253
– 273c N. 24). Die Bestimmungen über den "Kündigungsschutz bei der Miete von
Wohn- und Geschäftsräumen" (Dritter Abschnitt, Art. 271-273c OR) finden auf die
Miete anderer Sachen – insbesondere auf unbebaute Grundstücke – keine
Anwendung, sogar wenn der Mieter darauf ein solides Bürogebäude und ein
grosses Lagergebäude erstellt hat (Urteil des Bundesgerichts 4P.80/2002 vom
16. Mai 2002 E. 2.1 f.).
Auch der Begriff des Geschäftsraums setzt voraus, dass als Mietobjekt ein Raum
oder mehrere Räume als auf Dauer angelegte, horizontal und vertikal
umschlossene Bereiche vermietet werden. Unbebaute Grundstücke stellen daher
nie Räume dar, auch wenn sie zu kommerziellen Zwecken, z.B. zum Betrieb eines
Auto-Occasionshandels, vermietet worden sind. Begriffswesentlich ist sodann, dass
der vertragliche Gebrauchszweck kommerzieller Natur ist: Das Mietobjekt wird dem
Mieter im Hinblick auf die Entfaltung einer wirtschaftlichen Tätigkeit, also für
Gewerbe, Handel, Verkauf, Dienstleistung usw., zum Gebrauch überlassen
(ROHRER, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c N. 25).
Hütten, Buden, Baracken u. dgl. behalten, wenn sie ohne Absicht bleibender
Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, ihren besonderen Eigentümer
(Art. 677 Abs. 1 ZGB). Solche Fahrnisbauten bleiben im Eigentum ihrer Erbauer,
während Bauten, die dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind, dem
Eigentümer des Grundstücks gehören (vgl. BGE 150 III 103 E. 5.1, in: Pra 2024
Nr. 34). Eine Fahrnisbaute muss zwei Elemente aufweisen: ein subjektives
Element, das in der Absicht der Parteien besteht, eine vorübergehende Verbindung
zwischen der Sache und dem Grundstück herzustellen, und ein objektives Element,
das in einer äusseren Verbindung zwischen der Sache und dem Grundstück
besteht, die bis zu einem gewissen Grad äusserlich erkennbar sein muss
(BGE 150 III 103 E. 5.2). Für die Absicht der Parteien, keine Bauten zu errichten,
die auf dem Grundstück dauerhaft bleiben sollen, sind die von den Parteien im
Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge und der Errichtung der Bauten (in casu
Ferienchalets)
unterzeichneten
Vertragsdokumente
massgebend
(vgl.
BGE 150 III 103 E. 5.3.1). Wenn für die Errichtung der Bauten keine besonderen
Aushubarbeiten erforderlich waren, einziges Fundament Trägersysteme (Beton-
/Metallpfähle oder Streifenfundamente aus Stein und Beton) sind und die
Verbindung zum Boden demzufolge nur lose ist, ändert der Anschluss dieser
Bauten an Elektrizität, fliessendes Wasser und Kanalisation nichts an der
Qualifikation dieser Bauten als Fahrnisbauten (vgl. BGE 150 III 103 E. 5.4.1 f.). In

10 / 21
einem solchen Fall gelten für die Kündigung die für die Kündigung eines
Mietvertrages über unbebautes Land geltenden Regeln (vgl. BGE 150 III 103 E. 6).
Verwendet jemand zu einem Bau auf seinem Boden fremdes Material oder eigenes
Material auf fremdem Boden, so wird es Bestandteil des Grundstückes (Art. 671
Abs. 1 ZGB). Der Eigentümer des Materials ist jedoch, wenn die Verwendung ohne
seinen Willen stattgefunden hat, berechtigt, auf Kosten des Grundeigentümers die
Trennung des Materials und dessen Herausgabe zu verlangen, insoweit dies ohne
unverhältnismässige Schädigung möglich ist (Art. 671 Abs. 2 ZGB). Unter der
gleichen Voraussetzung kann der Grundeigentümer, wenn die Verwendung ohne
seinen Willen stattgefunden hat, auf Kosten des Bauenden die Wegschaffung des
Materials verlangen (Art. 671 Abs. 3 ZGB). Dem Grundeigentümer steht zur
Entfernung des Materials sowohl eine schuldrechtliche als auch eine
sachenrechtliche Klage zur Verfügung (REY/STREBEL, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 671 N. 13 m.w.H.).
4.6.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013,
dass Mietobjekt die als Parzelle 1 bezeichnete Fläche von ca. 140 m2 sowie die
Parkplätze P1 und P2 sind (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-act. III.2, Ziff. 1). Ferner ist
der Mieter gemäss Ziff. 2 dieses Mietvertrages berechtigt, auf seiner Parzelle
ganzjährig einen Wohnwagen (mit entsprechender Vorbaute) abzustellen und zu
bewohnen. Das Abstellen von anderen Objekten als Wohnwagen ist nur mit der
schriftlichen Zustimmung des Vermieters möglich. Es dürfen keine weiteren An-
oder Nebenbauten errichtet werden (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-act. III.2). Vermietet
wurde daher gemäss dem klaren Wortlaut des Mietvertrages eine Fläche und kein
Raum. Die vermietete Fläche soll zudem gemäss Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013
dem Wohnen dienen und nicht einer Geschäftstätigkeit (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-
act. III.2, Ziff. 2). Es liegt daher im vorliegenden Fall weder eine Wohn- noch eine
Geschäftsraummiete vor. Damit kam vor Vorinstanz nicht die eingeschränkte
Untersuchungsmaxime nach Art. 229 Abs. 3 ZPO zur Anwendung, sondern das
Novenrecht richtete sich nach aArt. 229 Abs. 1 ZPO und zwar im Wortlaut, wie er
vor dem 1. Januar 2025 galt.
4.7.
Gemäss aArt. 229 Abs. 1 ZPO werden in der Hauptverhandlung neue
Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und: a) erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach
der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (echte Noven); oder b) bereits
vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsverhandlung
vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden
konnten (unechte Noven). Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine

11 / 21
Instruktionsverhandlung
stattgefunden,
so
können
neue
Tatsachen
und
Beweismittel zu Beginn der Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden
(aArt. 229 Abs. 2 ZPO).
4.8.
In casu haben vor Vorinstanz ein doppelter Schriftenwechsel sowie eine
Hauptverhandlung stattgefunden. Somit greift aArt. 229 Abs. 1 ZPO. Weil die Frage
der fest mit dem Boden verbundenen Bauten eine bereits vor Abschluss des
Schriftenwechsel bestehende Tatsache betrifft, ist aArt. 229 Abs. 1 lit. b ZPO
(unechte Noven) anwendbar. Diese können noch in der Hauptverhandlung
vorgebracht werden, sofern sie trotzt zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht
werden konnten.
Der Beschwerdeführer hat die Kündigung mit dem Argument angefochten, es
handle sich beim Mietverhältnis um eine Wohn- und Geschäftsraummiete. Daher
hätte er die Voraussetzungen, unter denen die Schutzbestimmungen für die Miete
von Wohn- und Geschäftsräumen gelten, schon zu Verfahrensbeginn darlegen
müssen. In seiner Klageschrift vom 24. Januar 2023 gab der Beschwerdeführer an,
bei Abschluss des Mietvertrages seien die "heute bestehenden Fahrnisbauten,
soweit es sich tatsächlich um Fahrnisbauten handelt", bereits auf dem Grundstück
gewesen (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-act. II.1, III., Ziff. 5). In seiner Replik vom
9. September 2024 schreibt der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den
Kündigungsfolgen, dass seine "Container" umplatziert werden müssten, bei einer
Umplatzierung aber ein Auseinanderbrechen der Container drohe (Proz. Nr. 115-
2024-4: RG-act. I.4, III., Ziff. 15). Erst in seiner Stellungnahme (zur Duplik vom
25. Oktober 2024) vom 27. November 2024 – und damit nach Aktenschluss – hat
der Beschwerdeführer erwähnt, dass nahezu sämtliche Mieter Container sowie fest
mit dem Boden verbundene Bauten benutzen würden (Proz. Nr. 115-2024-4: RG-
act. I.6, III., Ziff. 5). Der Beschwerdeführer spezifizierte jedoch nicht, ob er selbst –
neben seinen Containern – solche fest mit dem Boden verbundenen Bauten besitzt
und wie deren feste Verbundenheit mit dem Boden konkret ausgestaltet ist. Erst an
der Hauptverhandlung vom 8. April 2025 vor Vorinstanz hat der Beschwerdeführer
erwähnt, dass er von seinen Eltern einen "Wohncontainer" übernommen habe und
die Wohnbauten auf einem Fundament stehen würden, es sanitäre Einrichtungen
gebe und die Container nicht entfernt werden könnten, ohne dass diese Anlagen
abgebrochen werden müssten (Proz. Nr. 115-2024-4: RG-act. VII.1, S. 3). Der
Beschwerdegegner hat anlässlich der Hauptverhandlung die feste Verbindung der
Bauten des Beschwerdeführers mit dem Boden bestritten (Proz. Nr. 115-2024-4:
RG-act. VII.1, S. 4). Die Behauptung der festen Verbindung mit dem Boden hätte
der Beschwerdeführer bereits zu Beginn des erstinstanzlichen Verfahrens

12 / 21
substanziiert in den Prozess einbringen können, weil das Vorliegen eines Wohn-
und Geschäftsraums sowie der daraus folgende Kündigungsschutz seiner
Hauptargumentation zugrunde lag. Die Vorinstanz hat diese, nach dem
Aktenschluss vorgebrachte Behauptung daher zu Recht nicht berücksichtigt
(act. B.1, E. 2b). Im Übrigen wären die Behauptungen, die vom Beschwerdegegner
bestritten wurden, auch nicht mit Beweisanträgen untermauert worden. Die in den
Akten liegenden Fotos zeigen ferner nur auf den Boden gestellte Container, welche
diese als Fahrnisbauten und nicht als Wohn- und Geschäftsräume qualifizieren
(Proz. Nr. 115-2024-4: RG-act. B.1; RG-act. B.2). Die Beschwerde ist demzufolge
in diesem Punkt abzuweisen.
4.9.
Was die Behauptung des Beschwerdeführers anbelangt, die fest mit dem
Boden verbundenen Bauten seien vom Beschwerdegegner mitvermietet worden, so
hat der Beschwerdeführer diese Behauptung bereits vor Vorinstanz aufgestellt
(Proz. Nr. 115-2023-1: act. II.1, III., Ziff. 1). Dieser Behauptung steht aber der klare
Wortlaut des Mietvertrages entgegen, wonach nur eine Standplatzfläche samt zwei
Parkplätzen vermietet worden ist und kein Wohn- und Geschäftsraum (s. E. 4.6).
Daran ändert der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer bei Mietantritt im
Jahre 2013 sich auf der Standplatzfläche befindende Container und mobile Bauten,
welche seine Eltern errichtet haben, übernommen hat. Denn entscheidend ist in
erster Linie der Wille der beiden Mietvertragsparteien, dass auf der vermieteten
Parzelle – wenn überhaupt – nur eine Baute mit höchstens vorübergehender
Verbindung mit dem Boden erstellt werden darf, allerdings nur, sofern der Vermieter
dazu seine schriftliche Zustimmung gibt (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-act. K2, Ziff. 2).
Eine solche ist vorliegend nicht vorhanden. Zudem hat der Mieter gemäss Ziff. 15
des Mietvertrages vom 23./27. Mai 2013 die Parzelle bei Mietende vollständig
geräumt und einwandfrei zurückzugeben (Proz. Nr. 115-2023-1: RG-act. III.2,
Ziff. 15). Damit ist die Absicht der beiden Vertragsparteien erstellt, dass bloss
Fahrnisbauten auf der vermieteten Parzelle 1 erstellt werden durften. Dass Bauten
mit intensiverer Verbindung zum Boden erstellt worden wären, wurde erstens zu
spät behauptet und erscheint angesichts der vorhandenen Beweismittel als
unglaubhaft. Damit handelte es sich bei den Containern um Fahrnisbauten, die im
Eigentum der Eltern des Beschwerdeführers standen und von diesen an den
Beschwerdeführer als Nachfolgemieter weitergegeben werden konnten, ohne dass
damit der Schutz der Bestimmungen für die Vermietung von Wohn- und
Geschäftsräumen greifen kann. Die Beschwerde ist auch diesbezüglich
abzuweisen.

13 / 21
Damit erübrigen sich auch Ausführungen zur Rüge des Beschwerdeführers, die Vor-
instanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Beschwerdegegner habe
Einwände gegen den Altmetallhandel des Beschwerdeführers gehabt bzw. dessen
Zulässigkeit bestritten (act. A.1, III., Ziff. 8), zumal der Beschwerdegegner
bestreitet, dass der Beschwerdeführer einem Altmetallhandel nachgeht (act. A.2,
III., Ziff. 7). Deshalb ist auch nicht auf die Argumente des Beschwerdegegners
einzugehen, dass das Sammeln von Altmetall und das Sortieren der daraus
stammenden Schrauben ohne jedes wirtschaftliche Bestreben bloss eine
Freizeitbeschäftigung
des
Beschwerdeführers
bilde,
und
dass
der
Beschwerdegegner seit Jahren versuche, gegen die Schrottsammlung und den
abgelagerten Kehricht des Beschwerdeführers vorzugehen und deshalb auch die
Kündigung des Standplatzes erfolgt sei (act. A.2, III., Ziff. 16).
5.
Kündigung mittels amtlichen Formulars
5.1.
Der Beschwerdeführer führt aus, die Kündigung des Mietvertrages hätte, weil
es sich um Wohn- und Geschäftsräume handle, gestützt auf Art. 266l Abs. 2 OR
mittels amtlichen Formulars erfolgen müsse und sei daher nach Art. 266o OR
nichtig (act. A.1, IV., Ziff. 6.2). Dieser Formularzwang gelte auch, wenn der Mieter
anwaltlich vertreten sei (act. A.1, IV., Ziff. 7). Im Zeitpunkt, als BGE 98 II 199
ergangen sei, habe noch keine Formularpflicht bestanden, sondern hätten nur die
Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses gegolten. Wenn aber
die analoge Anwendung der Art. 271 ff. OR bejaht werde, müsse auch die analoge
Anwendung von Art. 266l ff. OR erfolgen (act. A.1, IV, Ziff. 7).
5.2.
Die Vorinstanz hat das Vorliegen eines Wohn- und Geschäftsraumes
verneint, weil lediglich die Parzelle 1 sowie zwei Parkplätze an den
Beschwerdeführer vermietet worden seien (act. B.1, E. 3f – E. 3i). Eine analoge
Anwendung der Formvorschrift von Art. 266l Abs. 2 OR hat es gestützt auf die
Rechtsprechung des Bundesgerichts verneint (act. B.1, E. 3k), hingegen die
Kündigungsschutzvorschriften von Art. 271 ff. OR als analog anwendbar erachtet
(act. B.1, E. 3l f. und E. 4).
5.3.
Bei seinem Entscheid hat sich die Vorinstanz auf ein Urteil des
Bundesgerichts
gestützt
(Urteil
des
Bundesgerichts
4A_109/2015
vom
23. September 2015 E. 3.2 und E. 4.2), wonach die Vorschriften von Art. 266l
Abs. 2 OR (Kündigung mittels amtlichem Formular) und Art. 266o OR (Nichtigkeit
der Kündigung bei Verstoss gegen die Art. 266l – 266n OR) aus Gründen der
Rechtssicherheit nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen und nicht
auf die vermietete Fläche eines Standplatzes zur Anwendung kommen. In einem

14 / 21
neueren Entscheid hat das Bundesgericht diese Rechtsprechung hinsichtlich der
Formularpflichtverwendung bestätigt, als es um die Kündigung von Parzellen ging,
auf denen von den Mietern Ferienchalets erstellt worden waren, im Wissen darum,
dass sie diese bei Mietende würden entfernen müssen (BGE 150 III 103 E. 6.3, in:
Pra 2024 Nr. 34). In diesem Entscheid konnte das Bundesgericht die Frage offen
lassen, ob die analoge Anwendung der Art. 271 ff. OR (Kündigungsschutz bei der
Miete
von
Wohn-
und
Geschäftsräumen
inklusive
Erstreckung
des
Mietverhältnisses)
von
der
Vorinstanz
zu
Recht
verneint
worden
war
(BGE 150 III 103 E. 6.3, in: Pra 2024 Nr. 34). Aber das Bundesgericht stellte
zwischen
den
beiden
Fragen
"analoge
Anwendbarkeit
der
Mieterstreckungsbestimmungen" und "Kündigung mittels amtlichen Formulars"
keinen zwingenden Zusammenhang in dem Sinne her, dass immer auch das
Formularpflichterfordernis greifen müsse, falls die analoge Anwendbarkeit der
Art. 271 ff. OR bejaht wird. Folglich können beide Fragen unabhängig voneinander
beurteilt werden. Der vorinstanzliche Entscheid, welcher die Formularpflicht in
Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts verneint, ist daher
zu bestätigen und die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen.
6.
Verletzung von Grund- und Minderheitenrechten
6.1.
Im Rahmen der freiwilligen Replik vom 9. Dezember 2025 beruft sich der
Beschwerdeführer als Fahrender auf Art. 27 Abs. 2 des internationalen Pakts über
bürgerliche und politische Rechte (UNO-Pakt II) bzw. auf das Recht auf
Familienleben gemäss Art. 13 Abs. 1 BV und Art. 8 EMRK (act. A.3, III., Ziff. 2 u.
Ziff. 8; vgl. auch act. A.5, III., Ziff. 5).
6.2.
Der
Beschwerdegegner
macht
demgegenüber
geltend,
dass
das
Mietverhältnis über den Standplatz vom Obergericht als privatrechtlich qualifiziert
worden (s. Urteil des damaligen Kantonsgerichts von Graubünden vom 8. Januar
2024, ZK2 23 40) und demzufolge eine Berufung auf Verletzung von Grundrechten
seitens des Beschwerdeführers nicht möglich sei (act. A.4, Rz. 28). Zudem sei
fraglich, ob sich der Beschwerdeführer überhaupt auf die spezifisch für Fahrende
geltenden Grundrechte berufen könne, wenn er selbst ausführe, seit drei
Jahrzehnten sesshaft zu sein (act. A.4, Rz. 29). Im Übrigen würden sehr wohl
öffentliche Interessen bestehen, welche im vorliegenden Fall eine Kündigung des
Standplatzes rechtfertigen würden. Der Beschwerdeführer lagere diverse stinkende
Abfälle und Schrott auf seinem Standplatz und gefährde so die Umwelt sowie störe
die übrigen Bewohner des Standplatzes in O.1._____ (act. A.4, Rz. 29).

15 / 21
6.3.
In der Beschwerdeschrift selbst finden sich zu den angerufenen Grund- und
Minderheitenrechten keine Ausführungen. Die Beschwerde ist innert der
Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Der
Beschwerdeführer darf eine Replik nicht dazu verwenden, die Beschwerde zu
ergänzen oder zu verbessern (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_643/2023 vom 6.
Mai 2024 E. 7; Urteil des Bundesgerichts 4A_487/2014 vom 28. Oktober 2014
E. 1.2.4 m.H.a. BGE 132 I 42 E. 3.3.4). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu
verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen
Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_643/2023
vom 6. Mai 2024 E. 7; Urteil des Bundesgerichts 4A_487/2014 vom 28. Oktober
2014 E. 1.2.4 m.H.a. BGE 135 I 19 E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_66/2014
vom 2. Juni 2014 E. 2.2). Die entsprechenden Darlegungen des Beschwerdeführers
gehen darüber hinaus; sie sind nicht zu berücksichtigen.
Der Vollständigkeit halber bleibt das Folgende anzumerken: Im Urteil des damaligen
Kantonsgerichts ZK2 23 40 vom 8. Januar 2024 zwischen den Parteien wurden die
völker- und verfassungsrechtlichen Grundlagen des Minderheitenschutzes von
Fahrenden ausführlich dargetan (ibid., E. 6.1 ff.). Dabei trifft es insbesondere zu,
dass Art. 8 EMRK (Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens) auch das
Leben in Wohnwagen schützt (vgl. BGE 147 I 103 E. 11.2; Urteil des Bundesgericht
5D_52/2025 vom 24. März 2025 E. 5.2). Daraus lässt sich aber vorliegend weder
ein absolutes Recht auf Verbleib auf der streitgegenständlichen Parzelle nach
erfolgter Kündigung noch eine – von den obigen Erwägungen losgelöste –
Anwendbarkeit der Formularpflicht ableiten (vgl. auch BGE 145 I 73 E. 7.2.1, in:
Pra 2020 Nr. 1). So ergibt sich aus Art. 13 Abs. 1 BV kein Recht auf Wohnung und
ein Räumungsverfahren ist auch für Mieter (Nicht-Fahrende) vorgesehen, denen
gekündigt worden ist, wenn sie die gekündigte Wohnung nicht verlassen (Art. 267
Abs. 1 OR; vgl. BGE 145 I 73 E. 7.1.2). Der Umstand, dass es für Wohnungsmieter
(Nicht-Fahrende) in einer solchen Situation sehr schwierig sein kann, aufgrund der
aktuellen Marktsituation eine neue Wohnung zu finden, wird mittels der Möglichkeit
der Erstreckung eines Mietverhältnisses entgegengewirkt (Art. 272 ff. OR).
Entsprechend hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer im angefochtenen
Entscheid eine Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre bis zum
30. November 2026 gewährt (act. B.1, Dispositiv-Ziff. 2). Im Übrigen betraf der vom
Beschwerdeführer erwähnte BGE 147 I 103 E. 14.4.3.1 die Beurteilung von
Wegweisungen, die innerhalb von 24 Stunden hätten befolgt werden müssen, was
nicht mit der Dauer von vier Jahren vergleichbar ist, die dem Beschwerdeführer als
Erstreckung gewährt worden ist und demzufolge als verhältnismässig zu betrachten
ist.

16 / 21
7.
Aufwandskürzungen
7.1.
Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid den vom Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers für die beiden Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1 und Proz.
Nr. 115-2024-4 geltend gemachten Aufwand (55.55 Stunden zu je CHF 200.00 bzw.
CHF 270.00 zuzüglich Barauslagen und MWST) um insgesamt 6.5 Stunden
gekürzt. Die Hälfte dieses Aufwandes hat der Beschwerdegegner in Anwendung
der sog. Bruchteilsverrechnungsmethode (Obsiegen des Beschwerdeführers zu ¾
und des Beschwerdegegners zu ¼) dem Beschwerdeführer für das erstinstanzliche
Verfahren als Parteientschädigung zum vereinbarten ordentlichen Stundenansatz
von CHF 270.00 zu bezahlen (act. B.1, E. 5e; RG-act. III.V1 [115-2023-1]). Die
restliche Hälfte des Aufwandes ist dem unentgeltlichen Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers für das vorinstanzliche Verfahren, unter dem Vorbehalt der
Rückforderung, zum reduzierten URP-Stundenansatz von CHF 200.00 aus der
Gerichtskasse zu entschädigen (act. B.1, E. 5f).
7.2.
Der Beschwerdeführer moniert die von der Vorinstanz vorgenommenen
Kürzungen des von seinem Rechtsvertreter mittels Honorarnote geltend gemachten
Aufwandes (act. A.1, III., Ziff. 9). Dieser Aufwand sei vom Beschwerdegegner
zudem nicht beanstandet worden (act. A.1, IV., Ziff. 9).
7.3.
Der Beschwerdegegner schliesst sich bezüglich den Aufwandkürzungen den
Ausführungen der Vorinstanz an (act. A.2, III., Rz. 18).
7.4.
Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, wird der unentgeltliche
Rechtsbeistand vom Kanton angemessen entschädigt (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO).
Der Anspruch steht dem amtlichen Rechtsbeistand selber und nicht der
verbeiständeten Partei zu. Entsprechend ist allein der Rechtsvertreter legitimiert,
die Höhe der amtlichen Entschädigung bzw. ein zu tief angesetztes Honorar
anzufechten (Urteil des Bundesgerichts 4A_456/2021 vom 27. Oktober 2021 E. 2.1;
Urteil des Bundesgerichts 4D_24/2014 vom 14. Oktober 2014 E. 4.1). Der
Festsetzungsentscheid
kann
von
der
bedürftigen
(und
eventuell
nachzahlungspflichten) Partei mit Beschwerde gegen den Kostenentscheid oder in
Verbindung mit dem Rechtsmittel gegen den Endentscheid in der Hauptsache nur
dann
angefochten
werden,
wenn
eine
übersetzte
Entschädigung
ihres
Rechtsbeistandes gerügt wird (RÜEGG/RÜEGG, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.],
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, Art. 122
N. 8; WUFFLI/FUHRER, Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, 2019,
S. 341 f., Rz. 974, und S. 344, Rz. 981).

17 / 21
7.5.
Vorliegend
ist
zu
unterscheiden
zwischen
der
(ordentlichen)
Parteientschädigung
und
der
Entschädigung
im
Sinne
der
gewährten
unentgeltlichen Rechtspflege. Zur Anfechtung der Kürzung letzterer wäre gemäss
der oben erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichts nur der unentgeltliche
Rechtsbeistand selbst legitimiert gewesen. Dies ist nicht geschehen, mithin bleibt
es ungeachtet nachstehender Erwägungen beim erstinstanzlich zugesprochenen
Honorar für die unentgeltliche Rechtspflege. Ohne Weiteres legitimiert ist der
Beschwerdeführer indes zur Anfechtung der Kürzung der Parteientschädigung.
7.6.
Umstritten ist zunächst die Streichung der Position vom 29. August 2022
"Besprechung mit Klient betreffend Kündigung, div. Abklärungen" von 1.25 Std
(act. A.1, III., Ziff. 9). Zur Begründung führt die Vorinstanz an, die unentgeltliche
Rechtspflege sei erst ab dem 9. September 2022 gewährt worden (act. B.1, E. 5e).
Dem kann nicht zugestimmt werden. Ungeachtet dessen, dass bei der gewährten
unentgeltlichen Rechtspflege grundsätzlich auch der Aufwand für diejenige
Rechtsschrift bzw. denjenigen Verfahrensschritt, bei dessen Anlass das URP-
Gesuch gestellt wird, entschädigt wird, ist die Kürzung der Position mit Blick auf die
(ordentliche) Parteientschädigung nicht nachvollziehbar. Der Beschwerdegegner
schliesst sich in der Beschwerdeantwort zwar den vorinstanzlichen Kürzungen an,
unterlässt jedoch konkrete Ausführungen, welche vorliegend miteinbezogen werden
könnten. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als begründet. Die
Parteientschädigung ist entsprechend zu erhöhen.
7.7.
Die Vorinstanz strich alsdann die Positionen vom 11. Januar 2023 "tel.
Besprechung mit Gemeinde" von 0.50 Std., vom 21. März 2024 "tel. Besprechung
mit Frau D._____" 0.50 Std., vom 26. März 2024 "Besprechung mit Kanton bei
Gemeinde O.1._____ inkl. Vorbesprechung" von 3.00 Std., vom 6. Mai 2024 "Mail
an Vermittleramt betreffend Termin" von 0.40 Std. sowie vom 31. Juli 2024 "tel.
Besprechung mit Klient betr. Gemeinde" von 0.75 Std. Gemäss Vorinstanz handle
es sich hierbei um verfahrensfremden Aufwand (act. B.1, E. 5e). Die Streichung
betreffend den Aufwand vom 6. Mai 2024 akzeptierte der Beschwerdeführer; sie ist
nicht Gegenstand der Beschwerde. Hingegen wehrt er sich gegen die
Nichtbeachtung der übrigen Positionen. Entgegen der Vorinstanz handle es sich
nicht um verfahrensfremden Aufwand (act. A.1, III., Ziff. 9). Die Vorinstanz macht
(mit Ausnahme der akzeptierten Streichung) keine näheren Angaben, weshalb die
Positionen verfahrensfremd seien. Dergleichen erschliesst sich denn auch nicht
ohne Weiteres aus den Akten. Die Erklärungen des Beschwerdeführers
demgegenüber erscheinen schlüssig. Sie sind im Übrigen auch novenrechtlich
ausnahmsweise zuzulassen, da erst der angefochtene Entscheid hierzu Anlass gab

18 / 21
(vgl. BGE 139 III 466 E. 3.4; Urteile des Bundesgerichts 5A_863/2017 vom
3. August 2018 E. 2.3; 4A_51/2015 vom 20. April 2015 E. 4.5.1). Der
Beschwerdeantwort lässt sich betreffend Honorarkürzung, wie bereits erwähnt,
nichts Sachdienliches entnehmen (vorstehend E. 7.6).
7.8.
Schliesslich moniert der Beschwerdeführer die Kürzung der Position vom
15. August 2024 von 0.3 Std. auf 0.2 Std. für die Ausfertigung eines
Fristerstreckungsgesuches (act. A.1, III., Ziff. 9). Die Beschwerde erweist sich in
diesem Punkt als unbegründet. Beim fraglichen Gesuch handelt es sich um ein
klassisches Standardschreiben (RG-act. IV.8). Trotz pauschaler erstinstanzlicher
Begründung besteht angesichts dessen kein Anlass in diesem Punkt in das
Ermessen der Vorinstanz einzugreifen. Im Übrigen ist anzumerken, dass am 11.
November 2024 ein nahezu identisches Fristerstreckungsgesuch mit 0.2 Std. in
Rechnung gestellt wurde (RG-act. IV.13). Die Kürzung um 0.1 Std. bleibt bestehen.
Dass der Beschwerdegegner die Honorarnote vor Vorinstanz nicht beanstandet hat,
bleibt unbeachtlich (vgl. dazu Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 17
46 vom 12. Juni 2018 E. 4.4 m.H.a. ZK2 14 13 vom 4. Dezember 2014 E. 2b
m.w.H.).
7.9.
Damit ergibt sich eine Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
von CHF 8'259.60 (CHF 8'176.75 [27.30 Std. x CHF 270.00 = CHF 7'371.00 +
CHF 221.15 Spesenpauschale von 3 % + CHF 584.60 Mehrwertsteuer zu 7.7 %] +
CHF 8'342.40
[27.75
x
CHF 270.00
=
CHF 7'492.50
+
CHF 224.80
Spesenpauschale von 3 % + CHF 625.10 Mehrwertsteuer zu 8.1 %] / 2).
8.
Prozesskosten
8.1.
Nach Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung) der unterliegenden Partei auferlegt.
Vorliegend ist die Beschwerde in der Hauptsache abzuweisen. Lediglich betreffend
die Kürzung der Parteientschädigung ist der Beschwerde teilweise Erfolg
beschieden. Besagtes geringfügiges Obsiegen schlägt sich allerdings nicht in der
Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen nieder. Deshalb trägt der
Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens und hat dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu bezahlen.
8.2.
Entscheidet das Obergericht als Einzelgericht in Beschwerdeverfahren,
beträgt die Entscheidgebühr CHF 500.00 bis CHF 4’000.00 (Art. 12 Abs. 2 VGZ
[BR 320.210]).

19 / 21
Angesichts des mit der Entscheidfindung verbundenen Aufwandes rechtfertigt sich
für das vorliegende Beschwerdeverfahren eine Gerichtsgebühr von CHF 2'500.00.
Infolge Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege (act. M.2) sind die
Gerichtskosten einstweilen auf die Gerichtskasse zu nehmen, unter Vorbehalt des
Nachforderungsrechts des Staates (Art. 123 ZPO).
8.3.
Die urteilende Instanz setzt die Parteientschädigung der obsiegenden Partei
nach Ermessen fest (Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250]). Sie geht vom Betrag aus,
welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in
Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig
vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält,
der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung
erforderlich ist sowie die geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache
beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht
gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 HV).
Dabei gilt ein Stundenansatz zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00 als üblich
(Art. 3 Abs. 1 HV). Die Parteien haben zu Beginn des Verfahrens eine vollständige,
unterschriebene Honorarvereinbarung einzureichen. Unterlassen sie dies, kann die
urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Parteientschädigung die
Anwaltsrechnung beizuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).
Der Beschwerdegegner hat eine Honorarnote eingereicht (act. G.4), welche sich als
angemessen erweist. Gemäss Honorarvereinbarung beträgt der Stundenansatz
CHF 280.00 (act. G.2). Demzufolge ist der Parteientschädigung der gemäss Art. 3
Abs. 1 HV erlaubte Höchstsatz von CHF 270.00 bzw. der teilweise verrechnete
Ansatz von CHF 250.00 zugrunde zu legen. Es resultiert eine Parteientschädigung
in Höhe von CHF 5'124.55 (inkl. MWST und Barauslagen; 9.50 Std. à CHF 250.00
und 8.25 Std. à CHF 270.00).
8.4.
Für den berechtigten Aufwand der unentgeltlichen Vertretung und der
amtlichen Verteidigung wird der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt ein
Honorar von CHF 200.00 pro Stunde zuzüglich notwendige Barauslagen und
Mehrwertsteuer ausgerichtet. Zuschläge werden keine gewährt (Art. 5 Abs. 1 HV).
Reicht die amtliche Verteidigerin oder der amtliche Verteidiger keine Honorarnote
ein, die eine umfassende Überprüfung der Aufwendungen erlaubt, wird die
Entschädigung nach Ermessen festgesetzt (Art. 5 Abs. 2 HV).
In casu hat der unentgeltliche Rechtsbeistand des Beschwerdeführers am 9.
Dezember 2025, mit Ergänzungen vom 21. Mai 2026, eine Honorarnote eingereicht,
welche seinen Aufwand abbildet (act. G.3, G.5). Die Entschädigung des

20 / 21
unentgeltlichen Rechtsbeistandes wird im vorliegenden Fall unter Zugrundelegung
eines Stundenansatzes von CHF 200.00 sowie der eingereichten Honorarnote
festgelegt, welche sich insgesamt noch als angemessen erweist. Entsprechend ist
der unentgeltliche Rechtsbeistand des Beschwerdeführers mit CHF 6'313.15 (inkl.
Barauslagen und MWST) einstweilen, unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss
Art. 123 ZPO, aus der Gerichtskasse zu entschädigen.

21 / 21
Es wird erkannt:
1.1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
1.2.
Dispositivziffer 3.b des Entscheids des Regionalgerichts Viamala vom
8. April 2025 (Proz. Nr. 115-2024-4) wird aufgehoben und wie folgt neu
gefasst:
"3.
[…]
b)
Der Kanton Graubünden (Amt für Gemeinden Graubünden) hat
A._____ eine Parteientschädigung von CHF 8'259.60 (inkl.
Barauslagen und MWST) zu bezahlen.
[…]"
1.3.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500.00 werden
A._____ auferlegt.
3.
A._____ hat dem Kanton Graubünden eine Parteientschädigung von
CHF 5'124.55 (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen.
4.
Die A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 2'500.00 und die Kosten
seines Rechtsvertreters, Rechtsanwalt Hermann Just, in Höhe von
CHF 6'313.15 (inkl. Barauslagen und MWST) gehen aufgrund der ihm mit
Verfügung vom 24. Februar 2026 gewährten unentgeltlichen Rechtspflege
unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO zu Lasten des
Kantons Graubünden und werden aus der Gerichtskasse des Obergerichts
bezahlt.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]