gr_gerichte · R 2017 14 · 2017-07-13 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 14
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 13. Juli 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
C._____ und D._____,
E._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer,
Beschwerdegegnerin
und
IG F._____, bestehend aus:
G._____, H._____ und I._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Regula Tomaschett-Murer, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache
1.
Am 24. Februar 2016 stellte die IG F._____, vertreten durch G._____, ein 
Baugesuch für den Neubau eines Hotels für betreute Ferien auf den Par-


- 2 -
zellen 216 und 217 in F._____, X._____. Die Hotelüberbauung soll aus 
vier Chalets und dem Haupthaus sowie einer Parkierungsanlage beste-
hen. 
2.
Die von der STWEG K._____ sowie einzelne Stockwerkeigentümer der-
selben, nämlich A._____, B._____, C._____, D._____ sowie E._____ am 
24. März 2016 gegen das Baugesuch erhobene Einsprache mit dem An-
trag auf dessen Abweisung wies die Gemeinde X._____ mit Entscheid 
vom 13., mitgeteilt am 23. Dezember 2016 ab. Gleichentags erteilte die 
Gemeinde die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Die hier 
relevante Argumentation lautete wie folgt:
Die Einsprecher rügten die Unvollständigkeit des Baugesuchs. Sie stellten 
sich unter Verweis auf die bundesrechtliche Regelung im Zusammenhang 
mit Zweitwohnungen auf den Standpunkt, dass die Baugesuchstellerin im 
Rahmen des Baugesuchs den Nachweis für den wirtschaftlichen Betrieb 
des geplanten Hotels erbringen, sowie die Sicherstellung für die Finanzie-
rung künftiger Erneuerungen nachweisen müsse. Die Baugesuchstellerin 
hingegen bestreite die Anwendbarkeit des Zweitwohnungsgesetzes 
(ZWG) und das Erfordernis, zusammen mit dem Baugesuch ein Betriebs-
konzept einreichen zu müssen. 
Das zu beurteilende Bauvorhaben falle nicht in den Anwendungsbereich 
des ZWG. Von diesem würden lediglich Wohnungen erfasst. Die Definiti-
on einer Wohnung ergebe sich aus Art. 2 ZWG. Danach sei eine Woh-
nung eine Gesamtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet 
seien und über eine Kocheinrichtung verfügten. Die gemäss dem Bauge-
such geplanten Zimmer verfügten über keine Kocheinrichtung. Es handelt 
sich bei den geplanten Suiten und Einzelzimmern um Hotelzimmer. Eine 
Ausnahme bilde einzig die Verwalterwohnung. Diese Wohnung könne je-
doch gestützt auf Art. 2 Abs. 2 oder Abs. 3 ZWG mit Auflagen bewilligt 
werden.
Auch die geäusserte Befürchtung einer Umgehung des ZWG sei unbe-
gründet. Eine Umnutzung der Hotelzimmer und Suiten zu Wohnungen 


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wäre bewilligungspflichtig. Neue Zweitwohnungen dürften in der Gemein-
de X._____ nicht bewilligt werden. Das Hotel könnte lediglich in Erstwoh-
nungen umgenutzt werden. Die in Art. 8 Abs. 4 ZWG vorgesehene Um-
nutzung von strukturierten Beherbergungsbetrieben zu Wohnungen ohne 
Nutzungsbeschränkung könne im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung 
gelangen, weil diese Umnutzungsmöglichkeit lediglich für Hotels vorgese-
hen sei, welche am 11. März 2012 bereits bestanden hätten. Eine spätere 
Umnutzung des geplanten Hotels F._____ zu Zweitwohnungen sei auf-
grund der geltenden Gesetze nicht zulässig.
Unter Verweis auf das ZWG, den Grundsatz der zweckmässigen und 
haushälterischen Nutzung des Bodens sowie gestützt auf ein kürzlich er-
gangenes Urteil des Bundesgerichts betreffend Bedarfsabklärung ver-
langten die Einsprecher einen Finanzierungsnachweis sowie ein ausführ-
liches Betriebskonzept. Da das geplante Hotel aber nicht in den Anwen-
dungsbereich des ZWG falle, seien auch die strengen Voraussetzungen, 
welche für touristisch bewirtschaftete Wohnungen gälten, nicht anwend-
bar. Es fehle an einer gesetzlichen Grundlage, welche einen Nachweis 
der Wirtschaftlichkeit und der Finanzierung zwingend vorschreibe. Auch 
aus dem Grundsatz des zweckmässigen und haushälterischen Umgangs 
mit dem Boden könne keine Verpflichtung abgeleitet werden, die Rentabi-
lität und Finanzierung eines Hotels nachzuweisen. Sei ein Bauvorhaben 
zonenkonform und halte es auch die weiteren öffentlichrechtlichen Vor-
schriften ein, sei die Einhaltung dieses raumplanungsrechtlichen Grund-
satzes zu bejahen. Ein entsprechender Nachweis könne schliesslich auch 
nicht aus dem von den Einsprechern beiläufig erwähnten Bundesge-
richtsurteil abgeleitet werden. Die Sachverhalte liessen sich nicht verglei-
chen. Von einem offensichtlichen Rechtsmissbrauch sei vorliegend nicht 
auszugehen, weshalb die Baubehörde keine vertieften Abklärungen zur 
Nachfrage nach einem Hotel für betreute Ferien machen müsse. 
Die Erstellung und der Betrieb eines Hotels in der Touristikbauzone (T) 
sei zonenkonform.


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Allerdings müsse die Baubehörde dafür sorgen, dass keine Bauten er-
stellt würden, die innert nützlicher Frist nicht vollendet würden. Gemäss 
Art. 91 Abs. 2 und 3 KRG seien Bauvorhaben grundsätzlich innert zwei 
Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Würde z.B. infolge ungenügender 
Finanzierung eine Bauruine entstehen, müsste die Baubehörde nachträg-
lich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchsetzen. 
Um dies möglichst zu verhindern, verfüge sie, dass mit dem Bau des Ho-
tels erst begonnen werden dürfe, wenn der Baubehörde ein Finanzie-
rungsnachweis vorgelegt sowie aufgezeigt werde, dass sich das Projekt 
baulich und betrieblich eigne, um einen wirtschaftlichen Hotelbetrieb zu 
ermöglichen, wobei detailliert anzugeben sei, was für ein Dienstleistungs-
angebot beabsichtigt sei. Sobald diese Unterlagen vorlägen, werde die 
Baufreigabe für das bewilligte Bauvorhaben erteilt. Da es sich bei diesen 
Unterlagen jedoch nicht um für die Beurteilung des Bauvorhabens mass-
gebende Faktoren handle, sondern die Nachweise lediglich zur Absiche-
rung der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens dienten, müssten 
diese Unterlagen den Einsprechern nicht zur Stellungnahme zugestellt 
werden.
Die Gebühren/Kosten der Gemeinde von Fr. 500.-- und einen Teil der 
Kosten der Rechtsberatung von Fr. 3'000.-- überband die Baubehörde 
den Einsprechern.
3.
In der Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 erlegte die Baubehörde 
der Bauherrschaft insbesondere auf, dass mit den Bauarbeiten erst be-
gonnen werden dürfe, wenn die Bauherrschaft der Baubehörde einen Fi-
nanzierungsnachweis vorgelegt habe, woraus ersichtlich sei, dass die Fi-
nanzierung für die Realisierung des Projektes durch eine Bank, ein Fi-
nanzinstitut oder einen Investor gewährleistet sei, die Bauherrschaft der 
Baubehörde in einem schriftlichen Bericht dargelegt habe, dass sich das 
Projekt baulich und betrieblich eigne, um einen wirtschaftlichen Hotelbe-
trieb zu ermöglichen und die Bauherrschaft die Baubehörde schriftlich und 
umfassend über das Dienstleistungsangebot informiert habe. Die Bau-


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behörde erteile nach Vorliegen sämtlicher aufgeführter Voraussetzungen 
schriftlich die Baufreigabe. Solange diese nicht erfolgt sei, dürfe mit den 
Bauarbeiten nicht begonnen werden.
4.
Gegen den Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2016 und die Verfü-
gung vom 23. Dezember 2016, beide mitgeteilt am 23. Dezember 2016, 
erhoben A._____, B._____, C._____, D._____ sowie E._____ (Be-
schwerdeführer und als Stockwerkeigentümer Miteigentümer der direkt an 
der Parzelle 216 angrenzenden, sich in der Nähe von Parzelle 217 befin-
denden Parzelle 218 in X._____) Beschwerde und stellten folgende An-
träge:
Hauptantrag
1.
Ziff. 1 des Einspracheentscheides des Gemeindevorstandes X._____ 
vom 13. Dezember 2016 sei wie folgt zu fassen:
Der Entscheid über den Bedarfs- und Finanzierungsnachweis wird unter Wahrung 
des rechtlichen Gehörs auf die Baufreigabe verschoben; die Baufreigabe erfolgt 
mittels anfechtbarer Verfügung. Im Übrigen wird die Einsprache abgewiesen. [Rest 
unverändert].
2.
Die Kosten gemäss Ziffer 2 des Einspracheentscheides des 
Gemeindevorstandes X._____ vom 13. Dezember 2016 seien aufzu-
heben oder angemessen zu reduzieren und auf höchstens 
Fr. 1'500.-- festzusetzen.
3.
Ziff. 5.3 der Verfügung des Gemeindevorstandes X._____
vom 23. Dezember 2016 in Sachen Baugesuch 01/14 (Neubau 
eines Hotels für betreute Ferien) sei wie folgt zu fassen:
Die Bauherrschaft die Baubehörde schriftlich und umfassend über das Dienstleis-
tungsangebot informiert und einen nachvollziehbaren Bedarfsnachweis für ein Ho-
tel für betreute Ferien erbracht hat, sofern sich dieser nicht bereits aus den Nach-
weisen gemäss Ziffer 5.1 oder 5.2 ergibt.


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Die Baubehörde erteilt nach Vorliegen sämtlicher aufgeführter Voraussetzungen 
und nach Anhörung der Einsprecher mittels anfechtbarer Verfügung die Baufreiga-
be. Solange diese Baufreigabe nicht rechtskräftig ist, darf mit den Bauarbeiten 
nicht begonnen werden.
Eventualantrag
4.
Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 13. 
Dezember 2016 und die Verfügung des Gemeindevorstandes 
X._____ vom 23. Dezember 2016 in Sachen Baugesuch 01/14 seien 
aufzuheben.
In beiden Fällen
5.
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 
erteilen (darauf wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 24. 
Februar 2017 mangels Beschwer nicht eingetreten).
6.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Das übergeordnete Recht – namentlich die BV, das RPG und das KRG – 
verpflichte die Gemeinden zu einer zweckmässigen und haushälterischen 
Nutzung des Bodens. Mit der Annahme von Art. 75b BV und dem Erlass 
des ZWG sei die Überbaubarkeit der in der Touristikbauzone gelegenen 
Parzellen 216 und 217 eingeschränkt.
Im Urteil 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016 habe das Bundesgericht in E.2 
festgehalten, dass die kommunale Baubehörde im Hinblick auf eine 
zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens zu prüfen habe, 
ob ein genügender Bedarf für das geplante Bauvorhaben bestehe. Dazu 
gehöre auch, ob das geplante Projekt genügend Gewähr für eine nach-
haltige zonenkonforme Überbauung biete. Es gelte zu vermeiden, dass 
eine bewilligte Überbauung zwar realisiert, aber mangels Rentabilität nur 
kurze Zeit bestimmungsgemäss genutzt werde und anschliessend leer 
stehe. Um eine solche unzweckmässige und nicht haushälterische Nut-


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zung zu vermeiden, sei die Gemeinde nicht nur berechtigt, sondern bun-
desrechtlich sogar verpflichtet, einen zumindest minimalen Nachweis der 
Rentabilität oder Überlebensfähigkeit des geplanten Betriebes zu verlan-
gen. Dabei versteht sich von selbst, dass ein solcher Nachweis keine Ga-
rantie für eine auch bei veränderten Verhältnissen langfristige bestim-
mungsgemässe Nutzung biete und keine entsprechende Garantie ver-
langt werden dürfe.
Dass die Voraussetzungen für einen rentablen Hotelbetrieb in X._____ 
nicht einfach seien, zeige die leider bevorstehende Schliessung des Ho-
tels L._____. Umso mehr obliege es der Baubehörde, im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens eine haushälterische und zweckmässige Nut-
zung des Bodens sicherzustellen. Die Angaben im Bauprojekt enthielten 
dazu keinerlei Hinweise. So fehlten jegliche Angaben oder Belege dafür, 
dass der Standort X._____ für ein Hotel für betreute Ferien überhaupt ge-
eignet sei und dass generell ein entsprechender Bedarf bestehe. Ebenso 
fehle der Nachweis, dass das vorliegende Projekt den entsprechenden 
Anforderungen für ein solches Hotel zu genügen vermöge.
Mit der Auflage in Ziff. 5 der Baubewilligung anerkenne die Baubehörde 
faktisch, dass die entsprechenden Anträge der Einsprecher zutreffend 
und berechtigt seien. Mit dem gewählten Vorgehen verletze die Gemein-
de jedoch das rechtliche Gehör der Einsprecher.
Das von der Gemeinde gewählte Vorgehen betreffend Prüfung des Fi-
nanzierungs- und Bedarfsnachweises in einem nachgelagerten Verfahren 
sei in verschiedenen Bündner Gemeinden nicht unüblich. Auch das Bun-
desgericht habe in BGE 121 II 393 (im Rahmen eines eisenbahnrechtli-
chen Plangenehmigungsverfahrens) entschieden, dass ein nachlaufendes 
Bewilligungsverfahren im Sinne eines Ergänzungs- und Detailprojektie-
rungsverfahrens auch dann zulässig sei, wenn es das anwendbare Ver-
fahrensrecht nicht ausdrücklich vorsehe. Voraussetzung sei, (1) dass sich 
das nachlaufende Verfahren mit Sinn und Zweck des Hauptverfahrens 
vereinbaren lasse, (2) dass im nachfolgenden Bewilligungsverfahren die 
Parteirechte umfassend gewahrt würden und (3) dass die Kernpunkte im 


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Hauptverfahren entschieden werden bzw. dass den ins nachgelagerte 
Verfahren verwiesenen Fragen lediglich untergeordnete Bedeutung zu-
komme.
Die erste Voraussetzung sei hier erfüllt. Hingegen halte die Baubehörde 
ausdrücklich fest, dass den Einsprechern im nachgelagerten Verfahren 
der Baufreigabe keine Parteistellung mehr zukomme. Dies bedeute mit 
anderen Worten, dass die Entscheide der Gemeinde X._____ die Partei-
rechte der Einsprecher – insbesondere das rechtliche Gehör – verletzten, 
indem die Baubehörde eine im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
zulässige Rüge der Einsprecher nicht in diesem Verfahren behandle und 
entscheide, sondern in ein nachgelagertes Verfahren verwiesen habe, 
ohne dass in jenem Verfahren die Parteirechte umfassend gewahrt 
wären.
Mit dem Hauptantrag verlangten die Beschwerdeführer, den Einspra-
cheentscheid vom 13./23. Dezember 2016 und die Baubewilligung vom 
23. Dezember 2016 dahingehend zu ergänzen, dass die Parteirechte der 
Einsprecher im Verfahren der Baufreigabe umfassend zu wahren seien 
(rechtliches Gehör, Erlass einer anfechtbaren Verfügung), weil eine 
grundsätzlich im Rahmen der Baubewilligung zu entscheidende Frage in 
dieses nachgelagerte Verfahren verwiesen werde.
Sollte das Verwaltungsgericht der Ansicht sein, dass die ins Baufreigabe-
verfahren verwiesenen Fragen nicht lediglich untergeordneter Natur sei-
en, so wäre auch die dritte Voraussetzung nach bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung nicht erfüllt. Dem trage der Eventualantrag Rechnung.
Nach Art. 96 Abs. 2 KRG könnten den Einsprechenden die sich aus der 
Behandlung der Einsprachen ergebenden Kosten überbunden werden, 
wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten werde. Im 
vorliegenden Fall wird die Einsprache inhaltlich nur teilweise abgewiesen. 
Die nach bundesgerichtlicher Praxis im Baubewilligungsverfahren zuläs-
sige Rüge, wonach die Baubehörde die Voraussetzungen für eine 
zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens zu prüfen habe, 


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werde im Ergebnis gutgeheissen, auch wenn der Entscheid in ein nach-
gelagertes Verfahren verwiesen werde.
Die vollumfängliche Überbindung der Verfahrens- und Beratungskosten 
auf die Einsprechenden verstösst gegen die gesetzliche Regelung. Ent-
sprechend sei auf eine Kostenüberbindung zu verzichten oder zumindest 
sei diese angemessen zu reduzieren.
5.
Am 13. Februar 2017 (Poststempel) beantragten die Mitglieder der IG 
F._____ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde.
Innerhalb der Bauzone sei die Projektierung eines Bauvorhabens per se 
schon ein haushälterisches Unterfangen zur Bodennutzung.
Die Zweitwohnungsgesetzgebung beziehe sich auf Zweitwohnungen. Hier 
seien keine solchen vorgesehen. Die Bemerkung im Urteil 1C_159/2015 
habe sich auf Zweitwohnungen bezogen und sei schon deshalb auf das 
Hotelunternehmen ohne bewirtschaftete Zweitwohnungen nicht anwend-
bar.
Das Hotel solle Pflegebedürftigen und Pflegenden erholsame Ferien er-
möglichen, indem für die Pflegebedürftigen eine persönliche Tagesbe-
treuung angeboten werde und ihre Angehörigen somit freie Zeit zur eige-
nen Erholung gewännen. Zudem solle die Möglichkeit zur Durchführung 
von Kurz- und Wochenendseminaren bestehen. Das Hotel solle ausser-
dem dem üblichen Sport- und Erholungstourismus als Garni zur Verfü-
gung stehen. Zudem solle im Haus und in einem angrenzenden Thera-
piezentrum eine Vielfalt an Gruppen- und Einzeltherapien angeboten 
werden, für interne und externe Gäste. Der Betrieb solle auch Hilfsperso-
nal vor Ort und in der näheren Umgebung ausbilden und beschäftigen 
sowie regionalen Fachleuten aus dem Therapiebereich Arbeitsgelegen-
heiten verschaffen.
Die Anlage werde von einer Genossenschaft oder eine Stiftung erstellt 
und einem geeigneten Bewerber in Pacht oder Miete zum Betrieb über-
geben werden. Die Behauptung der Beschwerdeführer, das Projekt erfülle 
die Anforderungen an das Ziel "betreute Ferien" nicht, sei nicht begründet 


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und auch nicht überprüfbar. Die Baugesetzgebung sehe keine Vorschrift 
in Bezug auf die Finanzierung, Renditenberechnung und weitere Details 
der Betriebsführung vor.
6.
Diese Stellungnahme war von G._____, einem Nicht-Anwalt, in Vertre-
tung der Beschwerdegegner eingereicht worden. Innert angesetzter Ver-
besserungsfrist erging am 23. Februar 2017 eine weitere Stellungnahme 
der nun anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner. Sie beantragten er-
neut die Abweisung der Beschwerde.
Bei der Bauherrschaft handle es sich um eine formlose Interessenge-
meinschaft im Sinne einer einfachen Gesellschaft. Vollmachten lägen vor.
Die Beschwerdegegner beabsichtigten, eine Genossenschaft zu gründen. 
Mit dem Vorliegen einer gültigen Baugenehmigung werde diese aufge-
baut und nach der Gründung sollten die Parzellen 216 und 217 ins Ge-
nossenschaftseigentum überführt und überbaut werden.
Die von G._____ unterzeichnete Eingabe bilde Bestandteil dieser Ver-
nehmlassung.
Die gemäss dem Baugesuch geplanten Zimmer verfügten über keine 
Kocheinrichtungen und seien somit keine Wohnungen im Sinne des 
ZWG. Eine gesetzliche Grundlage, welche einen Nachweis der Wirt-
schaftlichkeit und Finanzierung zwingend vorschreibe, fehle. Hier sei ein 
Bauvorhaben auf zwei Parzellen in der Touristikbauzone gemäss Art. 42 
BG vorgesehen. Neben Wohnbauten seien hier vor allem Bauten, die für 
die Förderung und Unterstützung des Tourismus notwendig, zweckmäs-
sig und erwünscht seien, vorgesehen. Das Bauvorhaben ziele auf diese 
Wünsche ab. Es sei für chronisch Erkrankte gedacht, für Betroffene und 
ihre Angehörigen. Es sei zonenkonform.
Ein Finanzierungsnachweis sei in keiner Gesetzesbestimmung vorgese-
hen. Den Beschwerdeführern stehe kein Recht zu, in die Geschäfts-
bücher der Bauherrschaft Einsicht zu nehmen. Wenn die Gemeinde ent-
sprechende Auflagen mache, sei dies nicht zu beanstanden, indessen 
hätten die Beschwerdeführer kein Recht zur Einsichtnahme in die Akten. 


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Es liege im Ermessen der Gemeinde, den Baubeginn freizugeben oder 
nicht und alles andere wäre ein unerlaubter Eingriff in die Privatsphäre 
ohne gesetzliche Grundlage.
Hier gehe es nur um eine Baubewilligung und somit die Prüfung der Bau-
vorschriften.
BGE 121 II 393 habe ein eisenbahnrechtliches Plangenehmigungsverfah-
ren zum Gegenstand gehabt. Er sei hier nicht einschlägig.
7.
Am 20. März 2017 beantragte auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) 
die Abweisung der Beschwerde.
Das Bauvorhaben falle nicht in den Anwendungsbereich des ZWG. Es 
gehe um ein Hotel für betreute Ferien. Es seien keine Wohnungen vorge-
sehen, ausser der Verwalterwohnung. Dies sei unbestritten. 
BGer 1C_159/2015 habe ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen. Dort 
sei es um die mögliche nachträgliche Umnutzung neu zu erstellender 
Wohnungen mangels Nachfrage an Erstwohnungen gegangen, weswe-
gen vom Bundesgericht die Vornahme entsprechender Bedarfsabklärun-
gen auferlegt worden sei. Dies sei hier nicht der Fall.
Es gebe keine Pflicht der Baubehörde, einen minimalen Nachweis der 
Rentabilität eines Hotelprojekts zu verlangen. Es müsse auch nicht ge-
prüft werden, ob der Standort für das beabsichtigte Projekt geeignet sei 
und dass das Projekt den Anforderungen für ein Hotel für betreute Ferien 
genüge. Das Hotel sei zonenkonform. Es ändere auch nichts, dass ein 
bestehendes Hotel in X._____ möglicherweise geschlossen werde. Hotel-
schliessungen könnten zahlreiche Gründe haben. Daraus verschärfte 
Vorschriften und Auflagen abzuleiten, die gesetzlich nicht verankert seien, 
sei unzulässig.
Die von der Bauherrschaft nachzureichenden Unterlagen dienten einzig 
der Absicherung der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens. Die 
Beschwerdeführer hätten diesbezüglich kein schutzwürdiges eigenes In-
teresse. Somit sei durch die Auflagen in Ziff. 5 der Baubewilligung auch 
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgt.


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Die Auflagen in der Baubewilligung stellten keine Anerkennung der Anträ-
ge der Beschwerdeführer dar. Diese hätten sich im Baubewilligungsver-
fahren auf den Standpunkt gestellt, das Baugesuch sei unvollständig, weil 
der Nachweis für den wirtschaftlichen Betrieb etc. fehle. Die Beschwerde-
gegnerin habe im Einspracheentscheid dargelegt, weswegen die Bauge-
suchsunterlagen als ausreichend erachtet worden seien. Diese Aus-
führungen zeigten deutlich, dass die Auflagen in Ziff. 5 der Baubewilligung 
keine teilweise Gutheissung der Einsprache darstellten. Die Baufreigabe 
stelle auch kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren dar. Der Hin-
weis auf ein eisenbahnrechtliches Plangenehmigungsverfahrens sei un-
behelflich, weil er nicht mit diesem Fall vergleichbar sei.
Es stimme nicht, dass eine zulässige Rüge der Einsprecher im Einspra-
cheverfahren unbehandelt geblieben sei und stattdessen in ein nachgela-
gertes Verfahren verwiesen werde. Die Parteirechte der Beschwerdefüh-
rer seien umfassend gewahrt worden.
Die Einsprache sei in allen Punkten abgewiesen worden. Die Baubehörde 
hätte alle Kosten auf die Einsprecher überbinden können. Sie habe je-
doch nur einen Teil der Beratungskosten verrechnet.
8.
Am 3. April 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträ-
gen fest.
Es sei nur streitig, ob die von der Beschwerdegegnerin geforderten 
Nachweise den Beschwerdeführern zur Kenntnis- und Stellungnahme zu 
unterbreiten seien oder nicht. Die Rechtsgrundlage ergebe sich aus Art. 
90 KRG in Verbindung mit den Vorgaben des übergeordneten Rechts. 
Dieses verpflichte alle Planungsträger zu einer zweckmässigen und 
haushälterischen Nutzung des Bodens. Daraus folge, dass ein Bauvorha-
ben bestimmungsgemäss genutzt werde bzw. werden könne. Für die 
zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens könne nicht nur 
die Fertigstellung des Bauvorhabens massgeblich sein. Ein leerstehender 
Hotelbau sei mit Blick auf die zweckmässige und haushälterische Nut-
zung unzulässig wie eine nicht fertig gestellte Bauruine. Nicht nur ein Fi-


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nanzierungsnachweis, sondern auch ein Betriebseignungsnachweis sei 
verlangt.
Nach dem Inkrafttreten von RPG 1 am 15. Juni 2012 komme der haushäl-
terischen Nutzung des Bodens noch eine erhöhte Bedeutung zu.
Die Auslagerung in ein nachgelagertes Verfahren dürfe nicht dazu führen, 
dass die Mitsprachemöglichkeiten der Einsprechenden bzw. Beschwerde-
führenden eingeschränkt würden. Diese seien legitimiert, die Einhaltung 
von Vorschriften zu verlangen, an deren Durchsetzung sie ein konkretes 
Interesse hätten. Dies sei hier der Fall.
Es werde keine Einsichtnahme in die Geschäftsbücher verlangt, sondern 
nur in die von der Gemeinde verlangten Berichte zur Finanzierung bzw. 
zur betrieblichen Eignung. Die Berechtigung der Gemeinde zu diesen Auf-
lagen werde nicht bestritten und sei anerkannt. Das Recht der Einspre-
chenden bzw. Beschwerdeführenden auf Einsichtnahme in diese Berichte 
ergebe sich klarerweise aus den massgeblichen Bau- und verfahrens-
rechtlichen Vorschriften.
9.
Am 21. April 2017 (Poststempel) hielt die Beschwerdegegnerin duplican-
do an ihren Anträgen fest.
Es sei nur die Erhaltung der Aussicht, was die Beschwerdeführer anstreb-
ten. Solche privaten Interessen rechtfertigten die geltend gemachten Mit-
sprachemöglichkeiten der Nachbarn nicht. Auch nach RPG 1 vom 15. Ju-
ni 2012 gebe es keine Pflicht der Baubehörde, die Finanzierbarkeit und 
die betrieblichen Eignung eines Bauvorhabens im Rahmen des Baubewil-
ligungsverfahrens zu prüfen bzw. die entsprechenden Nachweise zu ver-
langen. Mit der Teilrevision des RPG habe der Gesetzgeber der Zersied-
lung und dem Kulturlandverlust entgegentreten wollen. Zentral sei der re-
vidierte Art. 15 RPG. Dieser verschärfe die Voraussetzungen für die Aus-
scheidung neuer Bauzonen gegenüber dem bisherigen Recht. Hier gehe 
es aber nicht um die Ausscheidung neuer Bauzonen, sondern um die zo-
nenkonforme Nutzung zweier in der Touristikbauzone gelegener Parzel-


- 14 -
len, also um die Nutzung brachliegender Flächen in der Bauzone, worin 
ein grosses öffentliches Interesse bestehe.
10.
Am 1. Mai 2017 verzichteten die Beschwerdegegner auf die Einreichung 
einer Duplik.
11.
Am 3. Mai 2017 reichte die beschwerdegegnerische Rechtsvertreterin 
ihre Honorarnote ein.
12.
Am 8. Mai 2017 reichte der beschwerdeführerische Rechtsvertreter seine 
Honorarnote ein.
Er führte noch aus, dass nicht stimme, dass es den Beschwerdeführern 
nur um die Erhaltung der Aussicht gehe. Entsprechende Anträge seien 
auch im Einspracheverfahren nicht gestellt worden.
Nachdem die Gemeinde die Auflagen hinsichtlich Finanzierung und be-
trieblicher Eignung verfügt habe, stelle sich die Frage nach der gesetzli-
chen Grundlage nicht mehr, zumal die Auflagen von der Bauherrschaft 
nicht bestritten worden seien. Hier gehe es nur, aber immerhin, um die 
Wahrung der Parteirechte.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte bilden hier der Einspracheentscheid vom 13. Dezem-
ber 2016 sowie die Baubewilligung vom 23. Dezember 2016, beide eröff-
net am 23. Dezember 2016, der Beschwerdegegnerin, womit sie die Ein-
sprache der Beschwerdeführer unter solidarischer Auferlegung der Ver-
fahrenskosten von Fr. 3'500.-- an diese abwies bzw. die Baubewilligung 
für die Erstellung eines Hotels für betreute Ferien auf Parzellen 216 und 
217 unter Bedingungen und Auflagen erteilte. Die Zuständigkeit des Ver-
waltungsgerichts ist gegeben (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Die Beschwerdeführer 


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sind als Adressaten der abschlägigen Entscheide und als Nachbarn ohne 
Weiteres zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Die Be-
schwerde wurde im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 
38 VRG) eingereicht, weshalb darauf einzutreten ist.
2. a)
Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, sie habe dafür zu sorgen, dass 
keine Bauten erstellt würden, die innert nützlicher Frist nicht vollendet 
würden. Würde z.B. infolge ungenügender Finanzierung eine Bauruine 
entstehen, müsste die Baubehörde nachträglich die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes durchsetzen. Um dies möglichst zu verhin-
dern habe sie Nebenbestimmungen in der Baubewilligung verfügt.
In der angefochtenen Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 erlegte die 
Baubehörde der Bauherrschaft in Ziff. 5 auf, dass mit den Bauarbeiten 
erst begonnen werden dürfe, wenn die Bauherrschaft der Baubehörde ei-
nen Finanzierungsnachweis vorgelegt habe, woraus ersichtlich sei, dass 
die Finanzierung für die Realisierung des Projektes durch eine Bank, ein 
Finanzinstitut oder einen Investor gewährleistet sei (Ziff. 5.1), die Bau-
herrschaft der Baubehörde in einem schriftlichen Bericht dargelegt habe, 
dass sich das Projekt baulich und betrieblich eigne, um einen wirtschaftli-
chen Hotelbetrieb zu ermöglichen (Ziff. 5.2) und die Bauherrschaft die 
Baubehörde schriftlich und umfassend über das Dienstleistungsangebot 
informiert habe (Ziff. 5.3). Die Baubehörde erteile nach Vorliegen sämtli-
cher aufgeführter Voraussetzungen schriftlich die Baufreigabe. Solange 
diese nicht erfolgt sei, dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden.
b)
Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne beson-
dere Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich Anordnungen 
zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit 
der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedin-
gungen, Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Für die richti-
ge Erfüllung von Nebenbestimmungen in unmittelbarem Zusammenhang 


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mit der Bauausführung kann Sicherstellung verlangt werden. Sie ist in der 
Regel vor Baubeginn zu leisten (Art. 90 Abs. 3 KRG). Nebenbestimmun-
gen dürfen nur für sekundäre Massnahmen angeordnet werden. Wenn 
wesentliche oder eigentliche Voraussetzungen einer Bewilligung im Bau-
gesuch nicht enthalten sind, ist es zurückzuweisen (RUCH, in: AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, 
Art. 22 Rz. 15). 
c)
Vorab ist festzuhalten, dass es sich bei den betreffenden Nebenbestim-
mungen um (Suspensiv-)Bedingungen handelt, zumal deren Erfüllung 
Voraussetzung für den Baubeginn und damit für die Vollstreckbarkeit der 
Baubewilligung ist.
d)
Die Beschwerdeführer haben in ihrer Replik vom 3. April 2017 präzisiert, 
dass hier nur noch streitig sei, ob die von der Beschwerdegegnerin in der 
Baubewilligung geforderten Nachweise den Beschwerdeführern zur 
Kenntnis- und Stellungnahme zu unterbreiten seien oder nicht. Unter den 
Parteien ist somit unumstritten, dass die Beschwerdegegnerin das Recht 
hatte, die betreffenden Nachweise als Nebenbestimmungen in der Bau-
bewilligung zu verfügen. Aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 56 Abs. 1 
VRG), muss das Gericht demnach nicht mehr über die Zulässigkeit zur 
Regelung dieser Nachweise in Nebenbestimmungen befinden. Infolge der 
Einschränkung des Streitgegenstandes auf die Frage der Wahrung des 
rechtlichen Gehörs im Rahmen des nachgelagerten Baufreigabeverfah-
rens ist der Eventualantrag in Ziff. 4 der Beschwerde auf Aufhebung der 
angefochtenen Entscheide obsolet geworden, weshalb darauf nicht einzu-
treten ist.
3. a)
Demnach ist zu prüfen, ob den Beschwerdeführern im Rahmen der Ertei-
lung der Baufreigabe hinsichtlich der den Beschwerdegegnern in Ziff. 5 
auferlegten Bedingungen das rechtliche Gehör zu gewähren ist.


- 17 -
b)
Die Beschwerdeführer führen insbesondere aus, die Baubehörde halte 
ausdrücklich fest, dass den Einsprechern im nachgelagerten Verfahren 
der Baufreigabe keine Parteistellung mehr zukomme. Dies bedeute mit 
anderen Worten, dass die Entscheide der Beschwerdegegnerin ihre Par-
teirechte – insbesondere das rechtliche Gehör – verletzten, indem die 
Baubehörde eine im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässige 
Rüge der Einsprecher nicht in diesem Verfahren behandle und entschei-
de, sondern in ein nachgelagertes Verfahren verwiesen habe, ohne dass 
in jenem Verfahren die Parteirechte umfassend gewahrt wären. Es werde 
keine Einsichtnahme in die Geschäftsbücher verlangt, sondern nur in die 
von der Gemeinde verlangten Berichte zur Finanzierung bzw. zur betrieb-
lichen Eignung. Die Berechtigung der Gemeinde zu diesen Auflagen wer-
de nicht bestritten und sei anerkannt. Das Recht der Einsprechenden 
bzw. Beschwerdeführenden auf Einsichtnahme in diese Berichte ergebe 
sich klarerweise aus den massgeblichen Bau- und verfahrensrechtlichen 
Vorschriften.
Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Auffassung, da es sich bei die-
sen Unterlagen nicht um für die Beurteilung des Bauvorhabens massge-
bende Faktoren handle, sondern die Nachweise lediglich zur Absicherung 
der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens dienten, müssten diese 
Unterlagen den Einsprechern nicht zur Stellungnahme zugestellt werden. 
Die Beschwerdeführer hätten diesbezüglich kein schutzwürdiges eigenes 
Interesse. Somit sei durch die Auflagen in Ziff. 5 der Baubewilligung auch 
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgt. 
Auch die Beschwerdegegner sind der Auffassung, die Beschwerdeführer 
hätten kein Recht zur Einsichtnahme in die Akten; ihnen stehe kein Recht 
zu, in die Geschäftsbücher der Bauherrschaft Einsicht zu nehmen. Es lie-
ge im Ermessen der Gemeinde, den Baubeginn freizugeben oder nicht 
und alles andere wäre ein unerlaubter Eingriff in die Privatsphäre ohne 
gesetzliche Grundlage. 


- 18 -
c)
Die Beschwerdeführer stützen ihr Recht auf rechtliches Gehör bei Prü-
fung der auferlegten Bedingungen im nachgelagerten Baufreigabeverfah-
ren auf BGE 121 II 378, welches die Plangenehmigung einer SBB-
Neubaustrecke zum Gegenstand hatte. Die Beschwerdegegnerin und die 
Beschwerdegegner erwidern, ein eisenbahnrechtliches Plangenehmi-
gungsverfahren sei mit dem vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht 
vergleichbar, weshalb dieser BGE nicht einschlägig sei. Die Beschwerde-
gegnerin fügt noch hinzu, dass die Baufreigabe auch kein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren darstelle. Letzterem ist zuzustimmen. Das Ver-
fahren der Baufreigabe, in dem die Erfüllung der Bedingungen geprüft 
werden soll, stellt kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren dar, 
weshalb hier die vom Bundesgericht im soeben erwähnten Entscheid 
festgesetzten Voraussetzungen für die Durchführung von nachgeordneten 
Bewilligungsverfahren im Eisenbahnrecht nicht unmittelbar zur Anwen-
dung kommen. 
d)
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits 
den Verfahrensbeteiligten ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht 
(BGE 140 I 99 E.3.4). Das Mitwirkungsrecht beinhaltet das Recht der Pri-
vaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Ver-
fahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu 
erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 
nehmen zu können. Vor Erlass einer Verfügung ist den Betroffenen in der 
Regel Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben (vgl. HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 
2016, Rz. 1001-1002 und 1010; Art. 16 und 17 VRG). 
e)
Bei den vorliegenden Bedingungen – über deren Zulässigkeit als Neben-
bestimmungen hier, wie erwähnt, nicht zu befinden ist (vgl. E.2d vorste-
hend) – handelt es sich um solche, welche, wenn sie nicht erfüllt werden, 


- 19 -
die geplante Baufreigabe und somit die Erstellung der geplanten Bauten 
verhindern könnten. Wenn nun, wie hier, der Gegenstand dieser drei Be-
dingungen in das nachgelagerte Baufreigabeverfahren verschoben wird, 
muss sichergestellt sein, dass sich die Beschwerdeführer vor der Baufrei-
gabe dazu noch äussern können. Die Baufreigabe ist somit in einer an-
fechtbaren Verfügung anzuordnen, wobei den Beschwerdeführern davor 
das Recht auf Akteneinsicht betreffend die laut Bedingungen von den Be-
schwerdegegnern vorzuweisenden Bedarfs- und Finanzierungsnachweise 
sowie auf eine Stellungnahme hierzu zu gewähren ist. Das stellt – entge-
gen der Meinung der Beschwerdegegner – noch keinen unverhältnismäs-
sigen Eingriff in ihrer Privatsphäre dar. Denn die Beschwerdeführer ver-
langen keine Einsichtnahme in die Geschäftsbücher, sondern nur in die 
von der Gemeinde verlangten Berichte zur Finanzierung bzw. zur betrieb-
lichen Eignung. 
f)
Wie bereits angetönt, geht es hier nur um die Beurteilung der anfechtba-
ren Nebenbestimmungen (welche durch Anfechtung der Baubewilligung 
anzufechten sind), weshalb eine Gutheissung folgerichtig die Anpassung 
der Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 zur Folge hat. Eine Reforma-
tion des Einspracheentscheides vom 13. Dezember 2016 kommt hier hin-
gegen nicht in Betracht. Dieser hätte nur dann geändert werden müssen, 
wenn eine (teilweise) Gutheissung der Beschwerde bewirkt hätte, dass 
die Einsprache der Beschwerdeführer hätte (teilweise) gutgeheissen wer-
den müssen, was hier nicht zutrifft. Die Beschwerdeführer verlangten im 
Vorverfahren nämlich die Abweisung des Baugesuchs infolge Unvollstän-
digkeit, u.a. aufgrund der fehlenden Nachweise eines Betriebskonzeptes 
sowie der Sicherstellung eines wirtschaftlichen Betriebs bzw. der Finan-
zierung künftiger Erneuerungen. Die Beschwerdeführer sahen diese 
Nachweise als Voraussetzung für das Baugesuch gestützt auf das Zweit-
wohnungsrecht. Dagegen verfügte die Beschwerdegegnerin diese Nach-
weise als Bedingungen in der Baubewilligung lediglich zur Absicherung 
der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens. Nun steht aber für die 


- 20 -
Parteien ausser Diskussion, dass die betreffenden Nachweise in Neben-
bestimmungen verlangt werden dürfen. Die (teilweise) Gutheissung der 
Beschwerde hinsichtlich der Gewährung des rechtlichen Gehörs im Bauf-
reigabeverfahren bedeutet somit nicht, dass die auf Aufhebung des Bau-
gesuchs lautende Einsprache hätte (teilweise) gutgeheissen werden 
müssen (bzw. wie im Hauptantrag verlangt, dass sie im Übrigen abzuwei-
sen gewesen wäre). Dem Hauptantrag in Ziff. 1, der auf Änderung des 
Einspracheentscheides zielt, ist deshalb nicht stattzugeben. Demgegenü-
ber ist dem Hauptantrag in Ziff. 3 – unter Vorbehalt nachfolgender Ein-
schränkungen – zu entsprechen. 
g)
Der Hauptantrag in Ziff. 3 ist insoweit gutzuheissen, als er sicherstellt, 
dass die Einsprecher im nachgelagerten Baufreigabeverfahren anzuhören 
sind. Dagegen ist nicht einzusehen, wieso die Beschwerdegegner – wie 
von den Beschwerdeführern verlangt – einen "nachvollziehbaren Be-
darfsnachweis" für ein Hotel für betreute Ferien zu erbringen haben sol-
len, sofern sich dieser nicht bereits aus den Nachweisen gemäss Ziff. 5.1 
oder 5.2 ergebe. Die Beschwerdeführer begründen nämlich nicht, wieso 
diesbezüglich die Bedingungen in Ziff. 5.1 und 5.2 nicht genügen sollten 
und auch noch ein nachvollziehbarer Bedarfsnachweis vonnöten ist, im 
Gegenteil: In ihrer Replik bringen sie selber vor, es sei nur streitig, ob die 
von der Beschwerdegegnerin geforderten Nachweise den Beschwerde-
führern zur Kenntnis- und Stellungnahme zu unterbreiten seien oder nicht. 
Falls vor dieser prozessualiter gemachten Äusserung vorher von den Be-
schwerdeführern mehr verlangt worden sein sollte, haben sie nun mit der 
Replik den Streitgegenstand darauf eingeschränkt.
4. a)
Des Weiteren verlangen die Beschwerdeführer in Ziff. 2 des Hauptan-
trags, dass die Kosten gemäss Ziffer 2 des Einspracheentscheides vom 
13. Dezember 2016 aufzuheben oder angemessen zu reduzieren und auf 
höchstens Fr. 1'500.-- festzusetzen seien. 


- 21 -
b)
Die Verfahrenskosten des Einspracheentscheids setzen sich gemäss Er-
wägung 13 desselben aus Gebühren/Kosten von Fr. 500.-- und Kosten für 
die Rechtsberatung durch die Gemeindejuristin von Fr. 3'000.-- zusam-
men. Wie in obiger Erwägung gesehen, wäre die Einsprache der Be-
schwerdeführer nicht teilweise gutzuheissen gewesen. Indem die Be-
schwerdegegnerin trotz abzuweisendem Antrag, wie sie im Einspra-
cheentscheid festhielt, lediglich einen Teil der Rechtsberatungskosten an 
die Beschwerdeführer überwälzte, hat sie die mit der Einsprache erhobe-
nen Einwände genügend berücksichtigt. Ziff. 2 des Hauptantrages ist so-
mit abzuweisen.
5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin im 
nachgelagerten Baufreigabeverfahren die Parteirechte der Beschwerde-
führer namentlich den Anspruch auf rechtliches Gehör und auf Rechts-
schutz zu wahren hat. Konkret wird sie mithin angehalten, einerseits die 
Baufreigabe in einer anfechtbaren Verfügung anzuordnen, anderseits den 
Beschwerdeführern vor Erlass derselben das rechtliche Gehör einzuräu-
men. In teilweiser Gutheissung von Ziff. 3 des Hauptantrages lautet Ziff. 5 
der Verfügung vom 23. Dezember 2016 somit neu wie folgt:
5. […]. Die Baubehörde erteilt nach Vorliegen sämtlicher aufgeführten Voraussetzungen 
und nach Anhörung der Einsprecher mittels anfechtbarerer Verfügung die Baufreigabe. 
Solange diese Baufreigabe nicht rechtskräftig ist, darf mit den Bauarbeiten nicht begon-
nen werden.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen bzw. es wird darauf nicht 
eingetreten. 
6. a)
Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegen-
de Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien 
tragen ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Dem Ausgang des Verfahrens entspre-
chend rechtfertigt sich eine Quoteneinteilung, welche die Beschwerdefüh-


- 22 -
rer zu einem Viertel als obsiegend vorsieht. Die Staatsgebühr von 
Fr. 2'500.-- geht somit im Umfang von Fr. 1'875.-- unter solidarischer 
Haftbarkeit derselben zu Lasten der Beschwerdeführer und zu je 
Fr. 312.50 zu Lasten der Beschwerdegegnerin bzw. der Beschwerdegeg-
ner.
b)
Im Rechtsmittel- oder Klageverfahren wird die unterliegende Partei in der 
Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit ver-
ursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Bund, 
Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrau-
ten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zuge-
sprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 
Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin 
schulden den zu einem Viertel obsiegenden Beschwerdeführern je 1/8 der 
dem Gericht angemessen erscheinenden Honorarnote des Rechtsvertre-
ters vom 8. Mai 2017 über total Fr. 2'427.80, d.h. je Fr. 303.50. Demge-
genüber haben die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern 3/4 des in 
der Honorarnote ihrer Rechtsvertreterin vom 3. Mai 2017 geltend ge-
machten Betrages zu entrichten. Dieser ist jedoch hinsichtlich der Spe-
senentschädigung zu korrigieren, zumal diese praxisgemäss bei höchs-
tens 3 % zu liegen hat (vgl. statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden U 16 105 vom 20. Februar 2017 E.4c m.H.). 
Zudem ist noch die Mehrwertsteuer hinzuzurechnen. Damit ergibt sich ein 
Honorar von total Fr. 2'255.60 (7.51 h à Fr. 270.-- = Fr. 2'027.70 + 3 % 
Spesen [Fr. 60.85] = Fr. 2'088.55 + 8 % MWST [Fr. 167.05]). Die Be-
schwerdeführer schulden den Beschwerdegegnern somit Fr. 1'691.70 (3/4 
von Fr. 2'255.60). Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern 
demnach unter solidarischer Haftbarkeit eine aussergerichtliche Entschä-
digung von netto Fr. 1'388.20 (Fr. 1'691.70 - Fr. 303.50) zu bezahlen. Die 
Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführern hingegen Fr. 303.50 
auszurichten, da sie keinen Anspruch auf Parteientschädigung hat. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten 
wird. Ziff. 5 der Verfügung vom 23. Dezember 2016 lautet neu wie folgt:
5. […]. Die Baubehörde erteilt nach Vorliegen sämtlicher aufgeführten Voraussetzungen 
und nach Anhörung der Einsprecher mittels anfechtbarerer Verfügung die Baufreigabe. 
Solange diese Baufreigabe nicht rechtskräftig ist, darf mit den Bauarbeiten nicht begon-
nen werden.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
504.--
zusammen
Fr.
3'004.--
gehen zu 3/4 unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____, 
B._____, C._____, D._____ sowie E._____ und zu je 1/8 zulasten der 
Gemeinde X._____ sowie unter solidarischer Haftbarkeit von G._____, 
H._____ und I._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Ent-
scheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
3.
A._____, B._____, C._____, D._____ sowie E._____ haben unter solida-
rischer Haftbarkeit G._____, H._____ und I._____ netto im Sinne der Er-
wägungen mit Fr. 1'388.20 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädi-
gen. 
Die Gemeinde X._____ hat A._____, B._____, C._____ und D._____ 
sowie E._____ mit Fr. 303.50 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschä-
digen. 


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4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]