gr_gerichte · VR3 2025 52 · 2026-02-03 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 3. Februar 2026
mitgeteilt am 17. Februar 2026
Referenz
VR3 25 52
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Cavegn
Aktuarin Parolini
Parteien
StWEG «A._____»
Beschwerdeführerin 1
vertreten durch B._____ AG
wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner
StWEG «C._____»
Beschwerdeführerin 2
vertreten durch D._____ GmbH
wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner
gegen
Gemeinde Davos
Berglistutz 1, Postfach, 7270 Davos Platz
Beschwerdegegnerin
E._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Franziska Rhiner
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Am 14. November 2022 reichte E._____ bei der Gemeinde Davos ein
Baugesuch ein für den Umbau bzw. die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses
auf der Parzelle Nr. Z.1._____, F._____, Davos-Platz, Zone Städtisches Wohnen.
Innert der Einsprachefrist erhoben u.a. G._____, die StWEG «C._____» sowie die
StWEG «A._____» Einsprache. Im Frühjahr 2024 reichte die Bauherrschaft Pläne
für einen redimensionierten Umbau ein (Revisionspläne vom 14. Dezember 2023
und 14. Februar 2024). Die neuen Unterlagen wurden den Einsprechern am
15. März 2024 zur Stellungnahme unterbreitet. In ihren Stellungnahmen hielten die
Einsprecher
an
ihren
Einsprachen
fest.
Mit
Baubewilligung
und
Einspracheentscheid vom 1. April 2025, mitgeteilt am 25. April 2025, wies der
Kleine Landrat Davos die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter
Auflagen.
B.
Die StWEG «A._____» und die StWEG «C._____» erhoben am 28. Mai 2025
gemeinsam Beschwerde an das Obergericht mit dem Antrag, die angefochtene
Verfügung sei aufzuheben und es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung
zu erteilen.
C.
Die Gemeinde Davos teilte am 25. Juni 2025 mit, dass sie keine Einwände
gegen die Erteilung der aufschiebenden Wirkung habe, während sich der
Beschwerdegegner innert der angesetzten Frist nicht zum Antrag auf Erteilung der
aufschiebenden Wirkung äusserte. Mit Verfügung vom 16. Juli 2025 erteilte die
Instruktionsrichterin der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
D.
Mit Verfügung vom 2. Juni 2025 verlangte die Instruktionsrichterin einen
Kostenvorschuss von CHF 4'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde.
E.
In der Sache beantragte die Beschwerdegegnerin mit Beschwerdeantwort
vom 18. August 2025, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werde. Die Gemeinde Davos schloss mit Vernehmlassung vom 18. August 2025
ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die StWEG «A._____» und die StWEG
«C._____» hielten mit Replik vom 2. Oktober 2025 an ihrem Rechtsbegehren fest,
ebenso die Gemeinde Davos mit Duplik vom 27. Oktober 2025 und die
Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 17. November 2025.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht Be-
schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen

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Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 1. April
2025 ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig.
1.2.
Die Beschwerdeführerinnen sind als Eigentümerinnen der Parzellen
Nr. Z.2._____ bzw. Z.3._____, welche der Bauparzelle unmittelbar benachbart sind,
zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Als Stockwerkeigentümergemeinschaften
können sie unter ihrem Namen klagen und betreiben (Art. 712l ZGB) und auch in
baurechtlichen Verfahren als Partei auftreten, sofern eine entsprechende
Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer vorliegt (Art. 712t
Abs. 2 ZGB; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 10 vom
7. Juni 2022 E. 1.2, mit Hinweisen). Nach Art. 712p Abs. 1 ZGB ist zur
Beschlussfähigkeit die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte
anteilsberechtigt ist, erforderlich. Die Beschwerdegegnerin bestreitet in der
Beschwerdeantwort das Vorliegen einer solchen Ermächtigung. Zusammen mit der
Replik reichten die Beschwerdeführerinnen einen Protokollauszug der a.o.
Eigentümerversammlung der StWEG «A._____» vom 6. Mai 2025 ein, wonach die
Versammlung bei sieben anwesenden oder vertretenen Personen mit 1'000 von
1'000 Wertquoten einstimmig beschlossen hat, die Baubewilligung an das
Obergericht weiterzuziehen (act. B.7). Für die StWEG «C._____» legen sie ein
Bestätigungsschreiben der D._____ GmbH (Verwalterin seit dem 1. Januar 2025)
und der H._____ AG (Verwalterin bis zum 31. Dezember 2024) vom 1. September
2025 vor, wonach die Versammlung vom 23. April 2024 beschlossen habe, in
Sachen Einsprache gegen das Bauprojekt über das Verwaltungsgericht bis an das
Bundesgericht zu gelangen; an der ordentlichen Eigentümerversammlung 2025 sei
beschlossen worden, an der Baueinsprache festzuhalten (act. B.6). Die
Beschwerdegegnerin bestreitet in der Duplik nach wie vor eine formgültige
Ermächtigung. In der Tat geht aus dem Bestätigungsschreiben vom 1. September
2025 für die Eigentümergemeinschaft «C._____» nur hervor, dass an der
Versammlung vom 23. April 2024 21 von 29 Personenstimmen und 742 von 1'000
Wertquoten vertreten waren, nicht aber das Stimmenverhältnis. Für die
Versammlung von 2025 fehlt jede nähere Angabe. Die Beschwerdebefugnis der
StWEG «C._____» ist damit fraglich. Hingegen kann in Bezug auf die StWEG
«A._____» der eingereichte Protokollauszug als hinreichender Beleg für die
Ermächtigung betrachtet werden: Er ist zwar nicht vollständig, gibt aber zum
Traktandum «Einsprache Bauprojekt F._____» den einstimmigen Beschluss wieder
und ist von der protokollführenden B._____ AG unterschrieben. Zumindest in Bezug

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auf die StWEG «A._____» ist somit auf die im Übrigen form- (Art. 38 VRG) und
fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde einzutreten.
1.3.
Das Obergericht ermittelt den Sachverhalt von Amtes wegen (Art. 11 Abs. 1
VRG) und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 111 Abs. 1 BGG ). Es ist
aber trotz Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht verpflichtet, wie eine
erstinstanzliche Behörde alle möglicherweise relevanten Rechtsfragen von Amtes
wegen aufzugreifen, sondern kann sich grundsätzlich darauf beschränken, sich mit
den Argumentationen der Parteien auseinanderzusetzen, falls allfällige weitere
rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 141 II 307 E. 6.5). Die
Beschwerdeführerinnen rügen eine Anzahl von Punkten und führen zudem aus, die
im Einspracheverfahren von den damaligen Baueinsprechern I._____ und
I.A._____, J._____ und G._____ erhobenen Rügen bildeten Bestandteil der
Beschwerde. Die Beschwerdebegründung (Art. 38 Abs. 1 VRG) muss jedoch in der
Eingabe an das Verwaltungs- bzw. Obergericht selber enthalten sein; ein Verweis
auf frühere Rechtsschriften ist unzulässig (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 22 71 vom 15. August 2023 E. 1.2, mit Hinweisen). Das gilt
erst recht für Verweise auf Rechtsschriften anderer Personen. Auf die
entsprechenden, im Einspracheverfahren erhobenen Rügen ist daher nicht weiter
einzugehen, soweit sie nicht in der Beschwerdeschrift selber ebenfalls enthalten
sind.
2.
Das Bauvorhaben besteht im Umbau des bestehenden Mehrfamilienhauses
«K._____». Es liegt zwischen dem L._____ (bergseitig) und der M._____ (talseitig),
von der aus auch die Zufahrt erfolgt. Das bisherige Haus umfasst im Untergeschoss
zwei Garagenplätze, im Erdgeschoss nebst Technikräumen und Keller zwei
Studiowohnungen und im 1. und 2. OG eine Grosswohnung mit 10.5 Zimmern. Das
Dach wird durch ein Flachdach gebildet. Das neue Projekt übernimmt zum Teil die
bestehende
Baustruktur
(vgl.
Baugesuchsunterlagen,
act. C.1.17,
Plan
«Grundrisse»). Im Untergeschoss werden die bisherigen zwei Garagenplätze
beibehalten, links davon werden zusätzlich drei gedeckte Autoabstellplätze erstellt.
Im Erdgeschoss sind nebst Waschküche, Technikraum und Liftanlage wie bisher
zwei Studiowohnungen vorgesehen, und neu ein Gemeinschaftsraum. Das 1. und
2. OG bilden wie bisher eine Grosswohnung. Die Wohnfläche wird insgesamt von
289.3 auf 330.48 m2 erweitert (vgl. Baugesuchsunterlagen, act. C.1.17, «Nachweis
Wohnungserweiterung»). Das Dach ist weiterhin ein Flachdach, neu aber als
begehbare Dachterrasse ausgestaltet mit einer Dachrandmauer von 1.00 Meter
Höhe. Die Dachterrasse wird durch eine Aussentreppe vom 2. OG her erschlossen.

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3.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine ungenügende Profilierung des
Bauvorhabens.
3.1.
Sie machen geltend, die Aussentreppe auf das Dach sei nie profiliert worden.
Nach der Projektänderung sei keine Nachprofilierung erfolgt. Mit Schreiben vom
17. Juni 2024 (act. B.5) hätten die Einsprecher der Baubehörde mitgeteilt, dass die
Bauprofile entfernt worden seien; sie seien daher davon ausgegangen, dass das
Baugesuch zurückgezogen worden sei, worauf keine Reaktion der Gemeinde
erfolgt sei.
3.2.
Die Gemeinde führt aus, die Profile hätten am 22. März 2023 umgestellt
werden müssen, doch hätten sich die Beschwerdeführerinnen dennoch ein
ausreichendes Bild über das Projekt machen können, wie aus den Einsprachen und
der
Beschwerde
hervorgehe.
Der
Beschwerdegegner
ergänzt,
das
sei
insbesondere auch bezüglich der Aussentreppe der Fall gewesen.
3.3.
Gemäss Art. 43 KRVO (BR 801.110) ist bei Bauvorhaben, die nach aussen
in Erscheinung treten, gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ein
Baugespann aufzustellen, welches Lage, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen
lässt. Aufschüttungen und Böschungen von mehr als 0.8 m Höhe sind ebenfalls zu
profilieren (Abs. 1). Das Baugespann darf vor der rechtskräftigen Erledigung des
Baugesuchs nur mit Bewilligung der kommunalen Baubehörde entfernt werden. Es
ist in jedem Falle während der Dauer der öffentlichen Auflage stehen zu lassen.
Nach Eintritt der Rechtskraft des Bauentscheides ist das Baugespann umgehend
zu entfernen (Abs. 3). Im Wesentlichen gleich lautet das kommunale Recht (Art. 147
des Baugesetzes der Gemeinde Davos vom 4. März 2001 [BauG]; Art. 9 der
Ausführungsverordnung vom 17. Oktober 2000 zum Baugesetz [AV BauG]), dessen
Verletzung die Beschwerdeführerinnen rügen.
3.4.
Die Pflicht zur Profilierung ist nicht Selbstzweck. Der Sinn und Zweck des
Baugespanns ist die Darstellung der Umrisse respektive der Dimensionen einer
geplanten Baute oder Anlage für interessierte Dritte (Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 24 80 vom 16. September 2025 E. 8.2; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 32 vom 16. Februar 2021
E. 2.12.2 [vom Bundesgericht mit Urteil 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022
aufgehoben, aber nicht wegen der Frage der Profilierung], R 14 95 vom 24. Juni
2015 E. 4c). Nach Erteilung der Baubewilligung kann sich der Nachbar im
Rechtsmittelverfahren auf die Mangelhaftigkeit der Profilierung berufen und eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs dartun. Dazu muss er den Nachweis erbringen,
dadurch in seiner Interessenwahrung behindert worden zu sein. Dies trifft etwa dann

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zu, wenn eine qualifiziert fehlerhafte Profilierung den Nachbarn davon abgehalten
hat, den baurechtlichen Entscheid anzufechten (Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 18 81 vom 9. Juli 2025 E. 6; Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 18 93 vom 5. Juni 2019 E. 4.2).
Vorliegend sahen sich die Beschwerdeführerinnen durch die erfolgte Profilierung
offensichtlich veranlasst, die Baugesuchsunterlagen einzusehen, worauf sie
Einsprache erhoben. Bereits in ihren Einsprachen vom 24. März 2023 (act. C.1.11
S. 2, C.1.14 S. 7) haben sie auch die Aussentreppe auf die Dachterrasse kritisiert.
Ein
allfälliges
Versäumnis
bezüglich
Profilierung
hatte
demnach
keine
nennenswerten Auswirkungen auf die Informations- und Mitwirkungsrechte der
Beschwerdeführerinnen und keine Rechtsnachteile für ihre Rechtsposition. Sie
stossen deswegen mit der Rüge betreffend fehlerhafter Profilierung gestützt auf
Art. 147 BauG und Art. 9 AVO BauG ins Leere (vgl. zit. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 95 vom 24. Juni 2015 E. 4c).
4.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine fehlerhafte Berechnung der
Ausnützungsziffer.
4.1.
In der Zone für städtisches Wohnen ist eine Ausnützungsziffer von 1.0
vorgesehen (Art. 93 BauG), die nicht überschritten werden darf (Art. 97 Abs. 2
BauG). Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der
anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren
Grundstücksfläche (Art. 97 Abs. 1 BauG). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche
innerhalb der Bauzonen gilt die Summe aller Geschossflächen im Aussenmass in
Haupt-, An- und Nebenbauten mit Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern
mit Wandstärken über 30 Zentimeter (Art. 98 Abs. 1 BauG). Nicht angerechnet
werden nur bestimmte in Art. 98 Abs. 3 BauG genannte Flächen, darunter
Einstellräume für Motorfahrzeuge (lit. c), Aussentreppen (lit. f), Heiz- und
Lagerräume für feste und flüssige Brennstoffe (lit. g), Waschküchen (lit. h),
Kellerräume ohne direktes Tageslicht (lit. i) und Maschinenräume für Lift-,
Ventilations-, Klima- und Energieerzeugungsanlagen (lit. k). Als anrechenbare
Grundstücksfläche gilt gemäss Art. 98 Abs. 4 BauG die zusammenhängende
Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten
Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone, abzüglich Wald, Gewässer
sowie
den
im
Generellen
Erschliessungsplan
oder
in
einem
Landumlegungsverfahren über Landabzüge ausgeschiedenen Strassen- und
Trottoirflächen sowie Fahrwegen im Sinne von Art. 34 Abs. 1 BauG.
4.2.
Mit
der
Baueingabe
(act. C.1.17)
wurde
eine
«Berechnung
Ausnützungsziffer» eingereicht, welche von einer anrechenbaren Grundstückfläche

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von 460 m2 ausgeht, nämlich einer Grundstückfläche von 495 m2 abzüglich einer
Strassenfläche von 35 m2. Die anrechenbare Geschossfläche wird mit 459.32 m2
angegeben. Darin sind nicht eingerechnet die Liftschächte, der Technikraum und
die Waschküche im Erdgeschoss und die Aussentreppe vom 2. OG auf das Dach,
ferner im Erdgeschoss zwei Abstellräume von 2.3 bzw. 11.41 m2, im 1. OG ein
Abstellraum von 10.19 m2 und im 2. OG ein Abstellraum von 10.00 m2. Im
angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die Berechnung sei korrekt,
insbesondere auch was die beiden fensterlosen Abstellräume im 1. und 2. OG
anbelange, denn das Gebäude verfüge nicht über übermässig viele oder grosse
Abstellräume, die mit der Bewilligungspraxis der Baubehörde nicht mehr vereinbar
wären. Es fehle an Anhaltspunkten, die eine unerlaubte Umnutzung der
Abstellräume zu Wohnzwecken als naheliegend erscheinen liesse. Allfällige
Widerhandlungen wären in einem baupolizeilichen Verfahren zu verfolgen.
4.3.
Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, als Strassenfläche abzuziehen
seien nicht nur 35 m2, sondern gemäss Nachmessung durch den Geometer 37 m2.
Sodann müsse auch die Innentreppe vom 1. zum 2. OG innerhalb der Wohnung in
die BGF einbezogen werden, ebenso die drei Abstellräume. Diese könnten als
Wohnraum genutzt werden, seien begehbar und beheizt und nur von der
betreffenden Wohnung aus zugänglich. Insbesondere sei der Abstellraum von
11.41 m2 für das Studio im EG mit einer Fläche von 18.27 m2 offensichtlich eine
Nebenraum-Nutzfläche.
4.4.
Die Gemeinde macht geltend, die Beschwerdeführerinnen würden die
angebliche Nachmessung durch den Geometer nicht belegen, und verweist auf eine
nicht amtliche Flächenbestimmung aufgrund des Landinformationssystems,
wonach die Strassenfläche 34.5 m2 beträgt. Die Innentreppe sei in die AZ-
Berechnung einbezogen worden. Abstellräume ohne direktes Tageslicht könnten
nach der Bewilligungspraxis der Gemeinde auch innerhalb von Wohnungen
vorkommen
und
würden
nicht
zur
anrechenbaren
BGF
zählen.
Der
Beschwerdegegner bringt vor, Art. 98 Abs. 3 BauG verlange nicht, dass Abstell-
oder Kellerräume unbeheizt sein und ausserhalb einer Wohnung liegen müssten.
Der nicht anrechenbare Abstellraum im EG sei auch von aussen zugänglich und
diene als Skiraum. Die Abstellräume im 1. und 2. OG seien die einzige mögliche
Abstellfläche, da das Haus sonst keine Keller- oder Estrichräume habe. Die
Innentreppe sei in die BGF eingerechnet worden.
4.5.
In der Replik bringen die Beschwerdeführerinnen vor, auf eine nicht amtliche
Flächenbemessung könne nicht abgestellt werden. Die Abstellräume dienten
offensichtlich Wohnzwecken, zumal sie weit grösser seien als üblich. Die angebliche

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Bewilligungspraxis der Gemeinde sei nicht belegt. Die Gemeinde beruft sich in der
Duplik auf das amtliche Landinformationssystem der Gemeinde Davos, wonach die
Strassenfläche 35 m2 betrage. Der Beschwerdegegner führt aus, die konkrete
Ausgestaltung der Bewilligungspraxis obliege der Behörde, was zu respektieren sei.
4.6.
In Bezug auf die anrechenbare Grundstückfläche sind weder die 35 m2
gemäss AZ-Berechnung und Gemeinde noch die 37 m2, von denen die
Beschwerdeführerinnen ausgehen, aktenkundig amtlich belegt. In den Einsprachen
von I._____ und I.A._____ (Miteigentümer der StWEG «A._____») vom 24. März
2023 (act. C.1.1, S. 3) und J._____ (Miteigentümer der StWEG «A._____») vom
24. März 2023 (act. C.1.5, S. 2) ist die entsprechende Fläche mit einem Bildauszug
aus dem LIS Davos mit 33.31 m2 angegeben. In ihren Stellungnahmen vom 3. April
2024 (act. C.1.18 und C.1.19, je S. 2) sind diese beiden Einsprecher von der Zahl
von 35 m2 gemäss AZ-Berechnung ausgegangen. Die Zahl von 37 m2 taucht soweit
ersichtlich erstmals im angefochtenen Entscheid S. 4 Ziff. 3 auf, doch handelt es
sich dabei wohl um einen Verschrieb, denn auf S. 5 Ziff. 5 wird wieder von 35 m2
gesprochen. Auch eine ungefähre Nachmessung anhand der Pläne ergibt eher
diese Fläche als 37 m2. Es ist somit von einer Strassenfläche von 35 m2 und
demnach von einer anrechenbaren Grundstückfläche von 460 m2 auszugehen.
4.7.
Unbegründet ist die Kritik der Beschwerdeführerinnen bezüglich der
Innentreppe: Die Innentreppe vom 1. zum 2. OG ist auf den Grundrissplänen sowohl
im 1. als auch im 2. OG eingezeichnet. Es handelt sich dabei aber um ein und
dieselbe Treppe, weshalb sie in der Berechnung der BGF mit Recht nur einmal
eingerechnet wurde. Dasselbe gilt für die Treppe vom Untergeschoss ins
Erdgeschoss.
4.8.
In Bezug auf die Abstellräume ergibt sich was folgt:
4.8.1. Die Gemeinde beruft sich für die Nichtanrechnung auf Art. 98 Abs. 3 lit. i
BauG (Kellerräume ohne direktes Tageslicht). Gemäss den Plänen haben die drei
streitigen Abstellräume kein direktes Tageslicht. Sie liegen zwar nicht in einem
Keller im üblichen Wortsinn eines Raumes im Untergeschoss. Nach der
Bewilligungspraxis der Gemeinde werden aber offenbar auch Abstellräume in den
oberen Geschossen als Kellerräume betrachtet, wenn sie nicht übermässig gross
sind. Diese Auslegung kann jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden nicht als
unhaltbar betrachtet werden. Traditionell verfügen Mehrfamilienhäuser in der Regel
über ein Kellergeschoss, in welchem für die einzelnen Wohnungen je ein
Kellerabteil als Abstellraum vorgesehen ist. Der Sinn der Ausnahme von Art. 98
Abs. 3 lit. i BauG liegt offensichtlich darin, solche Abstellräume nicht an die BGF

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anzurechnen. Analoges gilt für Estriche, welche gemäss Art. 98 Abs. 2 BauG
ebenfalls nicht an die BGF anzurechnen sind, wenn ihre lichte Höhe 1.60 Meter
nicht überschreitet. Das hier streitige Bauprojekt hat weder Keller- noch
Estrichräume, welche als Abstellraum für die einzelnen Wohnungen dienen
könnten. Es lässt sich daher mit dem Sinn der Vorschrift rechtfertigen, die
Ausnahme auch für Abstellräume in den oberen Geschossen zuzulassen. Dabei ist
auch zu beachten, dass es sich bei Art. 98 BauG um eine Bestimmung des
selbständigen Gemeinderechts handelt, bei deren Anwendung und Auslegung der
kommunalen Behörde ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum
zusteht, in welchen das Obergericht nur mit einer gewissen Zurückhaltung eingreift
(Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 17 35 vom
15. Dezember 2017 E. 6c). Die kantonalrechtliche Definition der Ausnützungsziffer
gemäss Art. 37a KRVO ist hier noch nicht anwendbar (vgl. Art. 37 Abs. 2 Satz 2 und
3 i.V.m. Art. 36 Abs. 1 KRVO [in der Fassung vom 13. September 2009, in Kraft seit
1. Oktober 2011] sowie Art. 107 Abs. 1 KRG [BR 801.100]).
4.8.2. Aus dem Grundsatz der allgemeinen Anrechenbarkeit in Art. 98 BauG ergibt
sich allerdings, dass zur Bestimmung der Anrechenbarkeit auch eine mögliche
Umnutzung eines Raumes zu beachten ist. Demzufolge ist ein Raum, der gemäss
den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber
als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung hinzuzurechnen. Ausser Betracht fallen
subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen kann
es nicht ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient bzw. hierfür
ausbaubar ist, muss aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht aufgrund der vom
Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden. Dabei ist die Ausbaubarkeit
zu Wohn- und Arbeitszwecken für jeden infrage kommenden Raum einzeln zu
beurteilen. In die Beurteilung miteinzubeziehen ist auch die Ausrichtung und die
Besonnung der fraglichen Räume. Ohne Belang ist demgegenüber der
Ausbaustandard (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden Urteil
R 19 35 vom 1. September 2020 E. 2.2, R 17 35 vom 15. Dezember 2017 E. 6c,
R 15 25 vom 25. August 2015 E. 2b und 5b sowie dessen Bestätigung im Urteil des
Bundesgerichtes 1C_126/2016 vom 30. August 2016 E. 4 ff.). So wurden z.B. als
Waschküche/Trockenraum bezeichnete Räume als objektiv nicht für Wohnzwecke
geeignet betrachtet, obwohl sie eine beträchtliche Fläche aufwiesen und deutlich
grösser als die in den Obergeschossen gelegenen Räume waren und auch nicht
über Anschlüsse für die Waschmaschinen und Tumbler verfügten. Die objektive
Eignung für Wohnzwecke war dennoch zu verneinen wegen der Ausrichtung und
Belichtung der Räume: Sie waren nur über ein Fenster an der Nordfassade sowie
Lichtschächte an den östlichen bzw. westlichen Fassaden belichtet. Zudem hatte

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dort die Baubehörde die Auflage erteilt, dass die entsprechenden Räume nicht für
Wohn- und Gewerbezwecke genutzt werden dürfen, weshalb diese Räume bloss
noch eingeschränkt nutzbar waren (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 17 35 vom 15. Dezember 2017 E. 6d). Hingegen wurden Räume als
Wohnraum betrachtet, welche nach den Plänen als (nach der dort massgebenden
Gesetzeslage nicht anrechenbare) Fitnessräume bezeichnet waren, aber auf der
Westseite über grossflächige Fenster und Glastüren sowie einen direkten Zugang
zum Garten verfügten. Die Räume waren zudem aufgrund ihrer Dimension
prädestiniert für eine Wohnnutzung und flächenmässig gar grösser als die
eigentlichen Schlafzimmer im Obergeschoss. Überdies waren im Untergeschoss
weitere Dispo- bzw. Kellerräume geplant. Unter diesen Umständen erschien eine
spätere Umnutzung zu eigentlichen Wohnräumen als naheliegend. Die Räume
waren daher anzurechnen (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 15 25 vom 25. August 2015 E. 2d). Ähnlich verhielt es sich in einem
Fall, in dem ein Fitnessraum im Erdgeschoss eines Einfamilienhauses, der direkt
angrenzend zum Wohnbereich lag, 22 m2 umfasste, gut besonnt und direkt vom
Aussensitzplatz her erreichbar war (Urteil des Bundesgerichts 1C_130/2012 vom
9. August 2012 E. 3.5). Dasselbe galt für vier Räume, die als Sauna/Sportraum bzw.
Lager mit Weinkeller bezeichnet, aber mit grossen Fenstern bzw. Zugangstüren
versehen waren, über welche die Vorplätze erreicht werden konnten, und die zudem
durch Zugänge aus der Tiefgarage direkt und auch von der Hauptbaute her über
Treppen
und
Aussentüren
erschlossen
waren,
an
die
Frischwasserversorgung/Abwasserentsorgung,
ans
Telefonnetz,
an
die
Kommunikation sowie ans Elektrische angeschlossen waren. Es handelt sich
deshalb um AZ-pflichtige Räume (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 19 35 vom 1. September 2020 E. 2.2).
4.8.3. Vorliegend handelt es sich um Räume, die kein Tageslicht haben und
gemäss den Plänen auch nicht über sanitäre Installationen verfügen. Sie sind zwar
direkt vom Wohnraum aus zugänglich, aber jedenfalls die Räume im 1. und 2. OG
sind mit 10.00 bzw. 10.19 m2 im Verhältnis zur Grösse der Wohnung (rund 160 m2
pro Geschoss) als Abstellraum nicht überdimensioniert. Es erscheint daher als
vertretbar, sie als nicht anrechenbare Räume im Sinne von Art. 98 Abs. 3 lit. i BauG
zu qualifizieren. Problematischer erscheint in dieser Hinsicht der Abstellraum zum
Studio 1 im Erdgeschoss, der mit 11.41 m2 im Verhältnis zur Grösse des Studios
(21.55 m2) sehr gross erscheint. Eine Umnutzung als Wohnraum erscheint in der
Tat
recht
naheliegend.
Der
Beschwerdegegner
führt
freilich
in
der
Beschwerdeantwort (Rz. 20) aus, der nicht anrechenbare Abstellraum im
Erdgeschoss sei als Skiabstellraum vorgesehen und von aussen zugänglich. Aus

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dem Plan «Grundrisse», Erdgeschoss, ist zwar eine Türe von aussen zum
Abstellraum nicht ersichtlich. Eingezeichnet ist nur eine Türe vom Studio her. Der
Beschwerdegegner ist aber auf seiner Aussage zu behaften: Die Baubewilligung ist
mit einer Auflage zu ergänzen, wonach der Abstellraum auch von aussen, d.h. vom
Korridor her, zugänglich sein muss. Damit wird sichergestellt, dass der Raum nicht
ausschliesslich für das Studio nutzbar und als Wohnraum umgenutzt werden kann.
5.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung des Grenzabstands und
der Verkehrssicherheit.
5.1.
Entlang der M._____ verläuft auf der Bauparzelle eine Baulinie im Abstand
von drei Metern. Das Bauprojekt sieht drei gedeckte, gegen die Strasse offene
Parkplätze vor, die bis zur Baulinie reichen. Im angefochtenen Entscheid wird
erwogen,
Baulinien
gingen
allen
anderen
öffentlich-rechtlichen
Abstandsvorschriften vor. Auch komme Art. 34 Abs. 2 BauG nicht zum Tragen, da
es sich bei der M._____ nicht um eine verkehrsreiche Strasse handle. Immerhin
seien bei den neuen Autounterständen aus Überlegungen der Verkehrssicherheit
die massgebenden Sichtwinkel und Beobachtungsdistanzen einzuhalten. Der
Baugesuchsteller
habe
die
entsprechenden
Nachweise
erbracht.
Die
Beobachtungsdistanz von 3 Metern könne aber nur gewährleistet werden, wenn die
Fahrzeuge rückwärts parkieren. Deshalb wurde eine entsprechende Auflage in die
Baubewilligung aufgenommen (Erwägungen Ziff. 11 und Dispositiv Ziff. 3).
5.2.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Ansicht, die notwendigen Sichtwinkel
seien nicht eingehalten. Wegen der hohen Stützmauer könne die Übersichtlichkeit
der Ausfahrten nicht genügend gewahrt werden. Die Sichtbereiche könnten nur
eingehalten werden, wenn die Vorplätze mindestens eine Autolänge aufweisen
würden.
Eine
Sicherheitsprüfung
durch
die
Verkehrspolizei
habe
nicht
stattgefunden. Gemäss Art. 34 BauG sei ein Abstand von 6.0 Metern zum
Strassenrand einzuhalten. Die M._____ sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz
verkehrsreich.
5.3.
Der Verlauf der Baulinie ist unbestritten. Gemäss Art. 55 Abs. 2 KRG gehen
Baulinien allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor. Nach
Art. 34 Abs. 1 BauG ist von Strassen ein Abstand von mindestens 5 Metern ab
Fahrbahnrand einzuhalten. Bei Bauten, die einen Vorplatz gegen die Strasse
bedingen, beträgt der Abstand von der Strasse bzw. vom Trottoir 6 Meter. Als
Strassen gelten dabei alle im öffentlichen oder privaten Eigentum stehenden,
mindestens 3.5 Meter breiten Fahrwege, die mehreren Gebäuden dienen. Nach
Art. 34 Abs. 2 BauG müssen Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf

12 / 24
verkehrsreiche öffentliche Strassen, Wege und Plätze einen geeigneten Vorplatz
aufweisen. Als Ausnahme von Art. 34 Abs. 1 legt Art. 35 Abs. 1 BauG fest, dass
dort, wo Baulinien bestehen, kein zusätzlicher Strassenabstand eingehalten werden
muss. Als Gegenausnahme ist gemäss Art. 35 Abs. 2 BauG bei Bauten, die einen
Vorplatz gegen die Strasse bedingen, der Strassenabstand gemäss Art. 34 BauG
zusätzlich einzuhalten. Das Zusammenspiel dieser Bestimmungen hat zur Folge,
dass Einstellhallen und Garagen, die nicht auf eine verkehrsreiche Strasse münden,
keinen Vorplatz aufweisen müssen, so dass die Gegenausnahme von Art. 35 Abs. 2
BauG nicht zum Tragen kommt und somit kein Strassenabstand zusätzlich zur
Baulinie eingehalten werden muss.
5.4.
Was als «verkehrsreich» gilt, ist im BauG nicht festgelegt. Die Einschätzung
der ortskundigen Gemeindebehörde, wonach die M._____ nicht verkehrsreich sei,
ist angesichts des Autonomiebereichs der Gemeinde bei der Auslegung ihrer
eigenen Bestimmungen nicht zu beanstanden: Die M._____ erschliesst in ihrem
nordöstlichen Teil nur relativ wenige Gebäude. Im südlicheren Teil erschliesst sie
zwar eine grössere Zahl von Gebäuden, sie hat dort aber mehrere kurze
Verbindungsstrassen zur parallel verlaufenden N._____, so dass anzunehmen ist,
dass nicht alle Verkehrsteilnehmer, welche zu den an der M._____ gelegenen
Häusern gelangen wollen, vom nördlichen Beginn an die M._____ benützen und
dabei
an
der
Bauparzelle
vorbeifahren.
Dass
gemäss
Angaben
der
Beschwerdeführerinnen bei öffentlichen Anlässen auf der N._____ der ganze
Verkehr inkl. Busbetrieb über die M._____ umgeleitet wird, ändert daran nichts,
handelt es sich doch dabei nicht um regelmässige Benützungen. Gemäss den mit
dem Baugesuch eingereichten Plänen «Nachweis Sichtwinkel PP3» und
«Nachweis
Sichtwinkel
5»
(act. C.1.17)
betragen
sodann
auch
unter
Berücksichtigung der Stützmauern die Sichtdistanzen nach links und rechts
mindestens 20 Meter. Diese Nachweise werden von den Beschwerdeführerinnen
nicht substantiiert kritisiert. Sodann ist keine Rechtsnorm ersichtlich, aufgrund
welcher diese Distanz bei einer Strasse mit einer Geschwindigkeitsbeschränkung
von 30 km/h nicht genügend sein soll (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_147/2015
vom 17. September 2015 E. 6.3, 1C_275/2017 vom 18. Januar 2018 E. 2.3.3 und
2.4, 1C_319+320/2021 vom 8. April 2022 E. 4.7).
5.5.
Die Rüge betreffend Grenzabstand und Verkehrssicherheit ist damit
unbegründet.
6.
Die
Beschwerdeführerinnen
beanstanden
eine
Verletzung
der
Bestimmungen über die minimale Wohnungsgrösse, die Wohnqualität und das
Tageslicht.

13 / 24
6.1.
Gemäss Art. 44 Abs. 3 BauG muss die Wohnfläche bei 1-Zimmer-
Wohnungen mindestens 30 m2 betragen. Die beiden Studios im EG messen 21.55
bzw.
24.47 m2
(Baugesuchsunterlagen,
act. C.1.17,
«Nachweis
Wohnungserweiterung»). Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, damit sei die
Mindestgrösse gemäss Art. 44 BauG nicht eingehalten, doch handle es sich um
vorbestehende Wohnungen, welche die Besitzstandsgarantie gemäss Art. 81
Abs. 1 und 2 KRG in Anspruch nehmen können.
6.2.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Besitzstandsgarantie
könne nicht greifen, da im Studio 1 eines der vorbestehenden zwei Fenster
zugemauert werde und Tageslicht nur noch durch ein kleines Bullauge in das Studio
gelangen könne. Die Fensterfläche müsse 10-12 % der Bodenfläche ausmachen.
Art. 17 Abs. 1 des Arbeitsgesetzes sehe ein Verhältnis von Fenster- zu Bodenfläche
von mindestens 1:8 vor. Beim Studio 1 sei die Fensterfläche rund 1 m2 gross, was
nicht ausreiche.
6.3.
Aus den Baugesuchsunterlagen (act. C.1.17) ergibt sich, dass die Studios 1
und 2 im Erdgeschoss vorbestehend sind (Dokumentation bestehende
Liegenschaft, Grundriss Erdgeschoss) und auch im neuen Projekt teilweise die
bestehende Struktur übernommen wird (Plan «Grundrisse», Erdgeschoss). Beim
ganzen Projekt handelt es sich um einen Umbau einer bestehenden Baute (vorne
E. 2). Mit Recht hat daher die Vorinstanz die Besitzstandsgarantie von Art. 81
Abs. 1 und 2 KRG angewendet. Zutreffend ist, dass das Studio 1 im Erdgeschoss
nunmehr nur noch ein Fenster (in der Südostfassade) aufweist, während das
bisherige Studio ein Fenster auf der Südwestseite und ein Bullauge auf der
Südostseite aufwies. Beim neuen Fenster handelt es sich jedoch entgegen der
Darstellung der Beschwerdeführerinnen nicht um ein Bullauge, sondern um ein
Fenster mit einer Fläche von rund 2 m2 (Plan «Fassaden», Südost). Es ist keine
Rechtsnorm ersichtlich, wonach diese Fenstergösse zu klein wäre. Der von den
Beschwerdeführerinnen zitierte Art. 17 Abs. 1 des Arbeitsgesetzes (recte: der
Verordnung 4 zum Arbeitsgesetz [ArGV 4; SR 822.114]) ist auf Wohnungen nicht
anwendbar (vgl. Art. 1 ArGV 4). Nach Art. 42 Abs. 3 BauG muss die Fensterfläche
bei Wohn- und Schlafräumen mindestens einen Zehntel der Bodenfläche, jedenfalls
aber 0,6 m2 betragen. Dieser Wert bezieht sich nach dem klaren Wortlaut des
Gesetzes auf die einzelnen Räume, nicht auf die ganze Wohnung. Vorliegend misst
der Wohn-/Schlafraum im Studio 1 (ohne Bad, für welches das BauG keine
Mindestfensterfläche vorschreibt) 18.27 m2 (Plan «Grundrisse», Erdgeschoss). Die
Mindestgrösse von einem Zehntel der Bodenfläche ist damit eingehalten.

14 / 24
7.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung der Bestimmungen über
die Pflichtparkplätze.
7.1.
Nach Art. 38 Abs. 2 BauG sind bei Wohnbauten pro Wohnung bis vier
Zimmer ein Pflichtparkplatz bereitzustellen, bei Wohnungen über vier Zimmer zwei
Plätze, zudem ein Besucherplatz bis zu sechs Wohnungen. Im angefochtenen
Entscheid wird erwogen, das Gebäude verfüge über zwei Studios und eine sich über
zwei Geschosse erstreckende Grosswohnung. Das Projekt sehe fünf Parkplätze
vor. Die erforderliche Zahl von Pflichtparkplätzen sei damit eingehalten.
7.2.
Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, mit dem Um- und Erweiterungsbau
würden mehr und bessere Übernachtungsmöglichkeiten geschaffen. Das Projekt
sei auf eine extensive Ferienwohnungsvermietung ausgerichtet. Es könnten sogar
Zimmer einzeln vermietet werden, was noch mehr Verkehr verursache. Es sei von
einer gewerblichen Beherbergungsnutzung auszugehen. Das Haus weise 22
Gästebetten auf, was zusätzlichen Parkplatzbedarf benötige. Zudem sei nicht
ausgeschlossen, dass die Grosswohnung auf zwei selbständige Wohnungen
aufgeteilt werde.
7.3.
Der Beschwerdegegner bestreitet die Behauptung, das Projekt sei auf eine
hotelmässige Bewirtschaftung ausgerichtet. Dafür seien die Wohnungen baulich gar
nicht eingerichtet. Sie würden wie bisher von der erweiterten Grossfamilie des
Beschwerdegegners benützt und im Übrigen als gewöhnliche Ferienwohnung
vermietet. Die Gäste würden jeweils über die limitierte Zahl von Parkplätzen
informiert.
7.4.
Die von der Vorinstanz vorgenommene Berechnung der Zahl der
Pflichtparkplätze entspricht den Vorgaben von Art. 38 Abs. 2 BauG. Die Vorbringen
der
Beschwerdeführerinnen,
das
Gebäude
sei
auf
eine
hotelmässige
Bewirtschaftung ausgerichtet, weshalb pro vier Fremdenbetten ein Pflichtparkplatz
vorhanden sein müsse, hat keine Grundlage in den Akten: Schon bisher besteht im
Gebäude eine Grosswohnung. Die Beschwerdeführerinnen führen aus, die
Kurzzeitvermietung werde stark gefördert und sei gewerbsmässig orientiert. Sie
nennen aber keine Anzeichen, die auf eine künftige hotel- oder pensionsmässige
Bewirtschaftung deuten. Das Raumprogramm wäre dafür auch kaum geeignet: Die
Grosswohnung weist im 1. OG einen Wohn-/Ess- und Küchenraum von 35.23 m2
auf, worin im Plan eine normal dimensionierte Küche eingezeichnet ist. Daneben
hat die Wohnung acht Zimmer mit einer für Schlafzimmer normalen Grösse von ca.
14-20 m2 und im 2. OG ein grosszügiges Zimmer mit 34.57 m2. Wäre eine
hotelmässige Bewirtschaftung vorgesehen, wäre wohl eine abgetrennte Küche und

15 / 24
möglichst nahe davon ein hinreichend grosser Speisesaal vorgesehen worden.
Nicht auszuschliessen ist angesichts der Grösse der Wohnung, dass bei
vollständiger Belegung die Bewohner insgesamt mehr als zwei Fahrzeuge haben,
so dass die vorhandenen Parkplätze eventuell nicht ausreichen. Das nimmt aber
die Gemeinde in Kauf, indem sie in ihrem BauG auch für grosse Wohnungen nicht
mehr als zwei Pflichtparkplätze vorschreibt. Ohne gesetzliche Grundlage kann nicht
eine grössere Zahl verlangt werden. Sollte dereinst die Grosswohnung in zwei
getrennte Wohnungen aufgeteilt werden, wäre die Sache neu zu beurteilen. Aktuell
ist eine solche Aufteilung offensichtlich nicht beabsichtigt, ist doch für beide
Geschosse zusammen nur eine Küche vorgesehen.
7.5.
Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet.
8.
Die Beschwerdeführerinnen kritisieren, die neu vorgesehene begehbare
Dachterrasse verstosse gegen die Bestimmungen über die Gebäudehöhe.
8.1.
Die maximal zulässige Höhe von Gebäuden wird im BauG der Gemeinde
Davos nicht mit einer Fassaden- oder Gesamthöhe ausgedrückt, sondern mit der
Anzahl Geschosse (Art. 105 BauG). Geschosse, die mehr als 1.5 Meter über die
Bemessungslinie reichen, werden mitgezählt (Art. 101 Abs. 1 BauG). Übersteigt die
lichte Stockwerkhöhe im Erdgeschoss 4.5 Meter bzw. in den Obergeschossen
3 Meter, werden die Mehrhöhen als weiteres Geschoss angerechnet. Nicht
ausgenutzte Geschosshöhen können nicht für weitere Stockwerke beansprucht
werden (Art. 101 Abs. 3 BauG). In der Zone für städtisches Wohnen sind fünf
Geschosse zulässig (Art. 93 BauG).
8.2.
Gemäss Baugesuchsunterlagen (act. C.1.17), Plan «Schnitte», sind das
Erdgeschoss und die beiden OG 2.45 bzw. 2.46 Meter hoch, gemessen vom
Fussboden bis Unterkant Decke. Gemessen vom Fussboden bis zum Fussboden
des darüberliegenden Geschosses sind das Erdgeschoss und das 1. OG 2.70 bzw.
2.71 Meter hoch, das 2. OG aber 3.04 Meter, weil die Decke über dem 2. OG,
welche zugleich den Boden der Dachterrasse bildet, 0.59 Meter dick ist. Darauf
steht die Dachrandmauer von 1.00 Meter. Im Einspracheverfahren hatten die
Beschwerdeführerinnen vorgebracht, das 2. OG sei somit 4.04 Meter hoch und
aufgrund dieser Überhöhe als fünftes Geschoss zu betrachten, wofür jedoch keine
Ausnützungsziffer mehr zur Verfügung stehe (act. C.1.1 S. 7 Rz. 21, act. C.1.11
S. 1 f.). Die Beschwerdeführerin 1 hat sodann mit Eingabe vom 27. März 2023
(act. C.1.2) eine privatrechtliche Dienstbarkeit eingereicht, wonach auf der
Bauparzelle nur ein Gebäude mit Garage-, Keller- bzw. Erdgeschoss und zwei
weiteren Geschossen erstellt werden darf.

16 / 24
8.3.
Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, bei der Bestimmung der
Geschosshöhe sei die lichte Höhe massgebend, welche auch beim 2. OG mit
2.45 Metern unter der Limite von 3.0 Metern liege. Es sei deshalb unerheblich, dass
das 2. OG unmittelbar in eine Dachrandmauer übergehe und von aussen
entsprechend höher wahrgenommen werde. Die nach Baugesetz und der
privatrechtlichen Beschränkung zulässige Geschosszahl sei demnach eingehalten.
8.4.
Die Beschwerdeführerinnen rügen in der Beschwerde erneut, es liege mit der
Dachumrandung eine Überhöhe von 4.04 Metern vor. Das 2. OG weise eine Höhe
von 3.04 Metern auf, womit bereits unabhängig von der Dachrandmauer die
zulässige Geschosshöhe überschritten sei. Zudem dürfe ein Gebäude nur so hoch
erstellt werden, wie dies technisch nötig sei. Weshalb die Dachkonstruktion eine
Überhöhe von 0.59 Metern aufweisen müsse, werde nicht schlüssig dargelegt. Das
Gebäude werde als unnötig erhöhte Baute mit einem zusätzlichen Geschoss
wahrgenommen, was die Nachbarn nicht zu dulden hätten.
8.5.
Wie die Gemeinde und der Beschwerdegegner mit Recht vorbringen, stellt
Art. 101 Abs. 3 BauG für die Bemessung der Überhöhe auf die lichte
Stockwerkhöhe ab, was offensichtlich nicht den Abstand zwischen dem Fussboden
des Geschosses und dem Fussboden des darüberliegenden Geschosses meint,
sondern die Innenhöhe des Geschosses, also den Abstand zwischen Fussboden
und Unterkant der Decke (vgl. auch Art. 42 Abs. 2 und Art. 98 Abs. 2 BauG). Dieser
beträgt auch beim 2. OG nur 2.45 Meter. Die von den Beschwerdeführerinnen in
der Replik vorgebrachte Argumentation, wonach gemäss Richtlinie der Fachstelle
Brandschutz der GBV die Gebäudehöhe bis zum höchsten Punkt der
Dachkonstruktion zu bemessen sei, ist baupolizeirechtlich irrelevant, da das BauG
der Gemeinde Davos eine andere Höhenbemessung vorsieht. Im Übrigen wäre die
Dachterrasse gemäss Art. 93 BauG auch dann zulässig, wenn sie als fünftes
Geschoss
zu
zählen
wäre.
Sie
wäre
entgegen
der
Auffassung
der
Beschwerdeführerinnen
(Beschwerde
S. 15)
trotzdem
nicht
an
die
Ausnützungsziffer anzurechnen, da gemäss Art. 98 Abs. 3 lit. f BauG überdeckte
offene Dachterrassen nicht angerechnet werden, was umso mehr für nicht
überdeckte offene Dachterrassen gelten muss. Ob schliesslich die privatrechtliche
Beschränkung
der
Geschosszahl
eingehalten
ist,
ist
nicht
im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen, sondern allenfalls im Rahmen eines
Zivilprozesses, zumal nicht ohne weiteres feststeht, dass die privatrechtliche
Dienstbarkeit gleich auszulegen ist wie das Baupolizeirecht.
8.6.
Die Rüge betreffend Gebäudehöhe bzw. Übergeschossigkeit ist damit
unbegündet.

17 / 24
9.
Die Beschwerdeführerinnen rügen sodann, die Dachterrasse verstosse
gegen den Orts- und Landschaftsbildschutz und gegen die Bestimmungen über die
Dachaufbauten.
Zudem
befürchten
sie
übermässige
Lärm-
und
Geruchsimmissionen aufgrund der Dachterrasse.
9.1.
Nach Art. 24 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen architektonisch so zu
gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und
Landschaftsbild einordnen. Nach Art. 27 Abs. 1 BauG sind innerhalb des im
Generellen Gestaltungsplan abgegrenzten Gebiets (zu dem unbestritten auch die
Bauparzelle gehört), grundsätzlich nur Flachdächer zulässig. Dachaufbauten,
Dacheinschnitte und Lukarnen müssen sich harmonisch in den Baukörper einfügen
(Art. 27 Abs. 2 BauG). Installationstechnisch bedingte Dachaufbauten dürfen die
Dachfläche bei Flachdächern um maximal 3 Meter überragen; bei Giebeldächern
werden die 3 Meter ab Kniestock gemessen (Art. 27 Abs. 3 BauG). Nach Art. 73
Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst
so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine
gute
Gesamtwirkung
entsteht.
Die
Beschwerdeführerinnen
hatten
im
Einspracheverfahren vorgebracht, eine auf ihrer ganzen Fläche nutzbare
Dachterrasse sei ortsfremd und störe das einheitliche Siedlung- und Ortsbild und
die Dachrandmauer sei keine nach Art. 27 Abs. 3 BauG zulässige Dachaufbaute.
Weiter hatten sie geltend gemacht, die Ansammlung von Personen auf der
Dachterrasse mit Grillfesten, Partys usw. würde zu störenden Immissionen führen,
die Privatsphäre der Nachbarschaft beeinträchtigen und die Lärmgrenzwerte
überschreiten.
9.2.
Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, das BauG verbiete die Nutzung
eines Flachdachs als Terrasse grundsätzlich nicht, wobei dann allerdings eine
Absturzsicherung notwendig sei, die gemäss SIA-Norm 358 wie hier vorgesehen
mindestens 1.00 Meter hoch sein müsse. Eine Absturzsicherung sei daher bei einer
Dachterrasse eine installationstechnisch bedingte Aufbaute im Sinne von Art. 27
Abs. 3 BauG. Es bestünden keine gesetzlichen Vorgaben zu Dachterrassen. Unter
gestalterischen Gesichtspunkten (Art. 73 Abs. 1 KRG) spiele es keine Rolle, ob das
ganze Dach oder nur ein Teil davon als Dachterrasse ausgebildet werde. Das
Baugesetz biete keine Grundlage zur Einschränkung der Nutzung der Dachterrasse
zum Schutz der Privatsphäre der Nachbarschaft und zur Begrenzung der
Immissionen. Die blosse Befürchtung von übermässigen Lärmemissionen reiche für
baupolizeiliche Auflagen nicht aus. Immerhin sei die Baubewilligung mit einer
Auflage zu versehen, wonach im Zusammenhang mit der Nutzung der Dachterrasse
mit Ausnahme der vorschriftsgemässen Absturzsicherung keine weiteren fest

18 / 24
installierten Anlagen und Einrichtungen erlaubt seien, vorbehältlich weiterer
gebäudebetriebsnotwendiger installationstechnisch bedingter Dachaufbauten. Eine
entsprechende
Auflage
wurde
im
Dispositiv
Ziff. 2
der
Baubewilligung
aufgenommen
9.3.
Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, die Flachdachzone habe einen
gestalterischen Hintergrund: Damit soll ein einheitliches Siedlungs- und Ortsbild
realisiert werden. Das Bauvorhaben liege im Umkreis von Flachdächern,
mehrheitlich ohne Attikageschoss. Eine Nutzung als Dachterrasse sei auf allen
vorherrschenden Flachdächern in Davos nicht vorhanden. Ein Sich-Aufhalten auf
dem Dach sei im BauG auch nicht vorgesehen und dürfe gemäss Art. 27 BauG nicht
stattfinden. Zulässig seien nur Dachaufbauten wie Kamine, Entlüftungs- und
Aufzugsschächte u.dgl., sowie die in Art. 101 Abs. 6 BauG ausdrücklich zulässigen,
aber als Geschosse zählenden Attikageschosse mit einer auf der gleichen Ebene
liegenden Terrasse. Begehbare Dachterrassen seien nur bei Attikawohnungen
zulässig. Die hier vorgesehene, auf der ganzen Dachfläche begehbare Terrasse
und die zu ihrer Erschliessung dienende Aussentreppe seien aber in Davos ganz
unüblich. Zudem stelle die gemauerte Abschrankung auf dem Dachrand ein ganz
ortsunübliches Gestaltungsmerkmal dar, wodurch das Gebäude viel höher als
erlaubt erscheine. Auch die neue Nutzung störe das Erscheinungsbild erheblich. Es
werde zu Möblierungen mit Stühlen, Tischen, Sonnenschirmen, Grillstationen usw.
kommen. Insgesamt widerspreche die Dachterrasse der Davoser Architektur der
Flachdächer. In der Replik S. 7 sowie S. 9-13 zeigen sie zahlreiche Fotoaufnahmen
von bestehenden Flachdächern, Flachdachzugängen und Attikageschossen in
Davos und führen zudem aus, die Baubehörde Davos nehme bei Terrassen und
Balkonen in den Obergeschossen eine Beschränkung der von aussen begehbaren
Fläche pro Einheit auf 30 m2 an, was die gestalterische Bedeutung dieses Elements
veranschauliche. Schliesslich machen sie geltend, eine 180 m2 grosse
Dachterrasse werde erfahrungsgemäss zu übermässigen und unzulässigen
Immissionen führen. Menschenansammlungen auf einer so grossen Fläche seien
für die Nachbarschaft äusserst störend (Lärm, Gelächter, Musik, Grillfeste mit
Rauch), insbesondere für die direkt oberhalb der Dachterrasse gelegene
Liegenschaft «C._____» mit direktem Ausblick auf die Dachterrasse. Durch die
allseitige Einsehbarkeit der Dachterrasse werde auch die Privatsphäre der
Nachbarschaft verletzt. Die Baubehörde hätte dem Aspekt der Lärmimmissionen
näher nachgehen und eine Lärmprogose erstellen müssen; eine solche hätte
gezeigt, dass sich die gesetzlichen Lärmgrenzwerte nicht einhalten lassen.

19 / 24
9.4.
Die Gemeinde räumt ein, begehbare Flachdächer seien in Davos ausserhalb
des Attikabereichs wenig verbreitet; sie seien aber baugesetzlich nicht
ausgeschlossen. Soweit ein Flachdach aber begehbar ausgestaltet sei, sei auch
eine
Absturzsicherung
zwingend
notwendig
und
gelte
daher
als
installationstechnisch bedingte Dachaufbaute. Der Beschwerdegegner ergänzt, aus
dem Umstand, dass Dachterrassen nicht üblich seien, könne ohne gesetzliche
Grundlage kein Verbot abgeleitet werden. Die Nutzung des Flachdachs als
Dachterrasse habe keine Änderung der Dachform und entsprechend auch keine
Störung des einheitlichen Siedlungs- und Ortsbildes zur Folge. Die zeitweilige
Nutzung der Dachterrasse sei zonenkonform und in der Umgebung würden auch
keine architektonisch hochstehenden Bauten herausstechen. In der Duplik
bestreitet er die von den Beschwerdeführerinnen behauptete Behördenpraxis
bezüglich der maximal 30 m2 grossen Terrassenfläche. Hinsichtlich des Lärms
verweist der Beschwerdegegner darauf, dass in der Zone für städtisches Wohnen
auch mässig störende gewerbliche Nutzungen zulässig sind und insoweit gewisse
Lärmimmissionen bereits vorhanden und grundsätzlich zu dulden seien. Die
Ausführungen der Beschwerdeführerinnen zur Nutzung der Dachterrasse seien rein
spekulativ und würden bestritten. Die Behörde sei nicht verpflichtet, eine
Lärmprognose zu erstellen, zumal das Bauprojekt keine ortsfeste Anlage sei.
9.5.
Das Bauprojekt sieht ein Flachdach vor, wie es in Art. 27 Abs. 1 BauG
vorgeschrieben ist. Wie die Gemeinde richtig vorbringt, steht nirgends im
Baugesetz, dass ein Flachdach nicht begehbar sein dürfe. Unter dem Aspekt des
Orts- und Landschaftsbildes (Art. 73 Abs. 1 KRG; Art. 24 Abs. 1 BauG) spielt es
keine Rolle, ob ein Flachdach begehbar ist oder nicht. Aus den von den
Beschwerdeführerinnen vorgelegten Fotos geht denn auch hervor, dass es in Davos
zahlreiche Liegenschaften gibt, bei denen im Attikageschoss grössere oder kleinere
Dachterrassen bestehen. Weshalb im Unterschied dazu eine Dachterrasse auf dem
ganzen Flachdach unzulässig sein soll, ist nicht ersichtlich. Aus Art. 101 Abs. 6
BauG lässt sich dies entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen nicht
ableiten: Diese Bestimmung legt nur fest, dass Attikageschosse auch als
Geschosse im Sinne der zulässigen Geschosszahl gelten, sagt aber nichts zu
Dachterrassen. Das Ortsbild wird durch die Nutzung einer Dachterrasse und die
damit verbundene Möblierung nicht anders beeinflusst als bei entsprechender
Nutzung einer Terrasse bei einem Attikageschoss. Das einzige, was beim
Bauprojekt baulich anders ist als bei anderen Flachdächern ist die massive, 1 Meter
hohe Dachrandmauer und die zum Dach führende Aussentreppe. Aus den
eingereichten
Fotos
ergibt
sich
aber,
dass
von
einer
einheitlichen
Flachdachgestaltung in Davos ohnehin nicht die Rede sein kann: Nebst grösseren

20 / 24
oder kleineren Attikageschossen gibt es auch Flachdächer ohne jedes
Attikageschoss, und auch die Dachaufbauten sind von Grösse und Art her sehr
unterschiedlich. Sodann gibt es unterschiedliche Aufgänge auf die Dächer. Die
Dachrandmauer und die Aussentreppe auf das Dach fallen diesbezüglich nicht aus
dem Rahmen und stehen nicht in Widerspruch zu Art. 24 Abs. 1 BauG oder Art. 73
Abs. 1 KRG. Ist somit die begehbare Dachterrasse baurechtlich grundsätzlich
zulässig, ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde eine Absturzsicherung,
die in engem Zusammenhang mit der Nutzung des Hauses steht (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 10 71 vom 1. März 2011 E. 3b),
als installationstechnisch bedingte Dachaufbaute beurteilt. Wohl liesse sich diese
auch anders gestalten, z.B. in Form eines Metallgeländers. Es gibt aber keine
ausdrückliche Vorschrift im Baugesetz zur Art von Terrassengeländern. Die Mauer
wirkt von unten oder von der Seite her gesehen als integrierter Teil der Fassade. Es
kann jedenfalls nicht gesagt werden, dass sie sich nicht ins Orts- und
Landschaftsbild einordne. Soweit die Beschwerdeführerinnen rügen, die
Dachrandmauer führe zu einer Überhöhe bzw. Übergeschossigkeit des Gebäudes,
ist auf vorne E. 8.5 zu verweisen: Baurechtlich zulässig wäre sogar ein vollständiges
fünftes Geschoss und umso mehr eine Dachrandmauer, die wesentlich weniger
hoch ist als ein fünftes Geschoss.
9.6.
In Bezug auf den Lärmschutz ergibt sich Folgendes:
9.6.1. Gemäss Art. 25 USG (SR 814.01) dürfen ortsfeste Anlagen nur errichtet
werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die
Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten; die Bewilligungsbehörde kann
eine Lärmprognose verlangen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners
handelt es sich beim Bauprojekt um eine ortsfeste Anlage (vgl. Art. 7 Abs. 7 USG;
Art. 2 Abs. 1 LSV [SR 814.41]). Allerdings geht es nicht um eine neue Anlage,
sondern um einen Umbau (vorne E. 2), der lärmschutzrechtlich als Änderung einer
bestehenden ortsfesten Anlage gilt (Art. 8 LSV), so dass nicht die Planungswerte,
sondern die Immissionsgrenzwerte einzuhalten sind. Die Vollzugsbehörde ermittelt
die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen oder ordnet deren Ermittlung an,
wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte
überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist (Art. 36 Abs. 1 LSV).
9.6.2. Die Lärmschutzbestimmungen des USG sind auf Geräusche zugeschnitten,
die als unerwünschte Nebenwirkungen einer bestimmten Tätigkeit auftreten; diese
können (soweit möglich) an der Quelle reduziert werden, ohne dass dadurch die
entsprechenden Tätigkeiten als solche in Frage gestellt werden. Daneben gibt es
jedoch auch Geräusche, welche den eigentlichen Zweck einer bestimmten Aktivität

21 / 24
ausmachen. Derartige Lärmemissionen können nicht völlig vermieden und in der
Regel auch nicht in der Lautstärke wesentlich reduziert werden, ohne dass zugleich
ihr Zweck vereitelt würde. Die Rechtsprechung beurteilt solche Emissionen im
Allgemeinen zwar aufgrund des USG; sie werden aber in der Regel nicht völlig
verboten, sondern allenfalls einschränkenden Massnahmen unterworfen (BGE 146
II 17 E. 6.4). Menschlicher Lärm ist lärmschutzrechtlich relevant, wenn er etwa beim
Betrieb von Gartenrestaurants, Sportanlagen u.dgl. entsteht (vgl. BGE 137 II 30
E. 3, 130 II 32 E. 2.2, 123 II 74 E. 3d; Urteile des Bundesgerichts 1C_560/2017 vom
17. Dezember 2018 E. 2.1, 1C_293/2017 vom 9. März 2018 E. 3.2). Für solche
Anlagen sind allerdings in den Anhängen 3-9 LSV keine Belastungsgrenzwerte
festgelegt. Die entsprechenden Lärmemissionen sind im Einzelfall zu beurteilen
(BGE 133 II 292 E. 3.2 und 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_244/2020 vom
17. Juni 2021 E. 3.2, 1C_161-164/2013 vom 27. Februar 2014 E. 3.3; Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 23 54 vom 16. September 2025
E. 5.3). Dabei sind alle Lärmarten zu berücksichtigen, die bei der normalen
Benützung bestimmungsgemäss und regelmässig anfallen und dem Betrieb
zuzurechnen sind (BGE 133 II 292 E. 3.1, 123 II 74 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts
1A.132/1999 vom 25. Januar 2000 E. 2b/bb). Für solche Lärmemissionen sind auch
Lärmprognosen möglich und durchzuführen (Urteile des Bundesgerichts
1C_498/2019 vom 21. Oktober 2020 E. 4.4-4.6, 1C_278/2010 vom 31. Januar 2011
E. 4.4 und 4.5). Hingegen ist unregelmässiger Lärm, wie er etwa durch spielende
Kinder im Garten von Kinderkrippen u.dgl. entsteht, auch in ruhigen Wohnzonen
zuzumuten (Urteil des Bundesgerichts 1C_521/2015 vom 9. August 2016 E. 6.5,
1C_148/2010 vom 6. September 2010 E. 2.2.3; Urteile des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E. 6, R 18 15 vom
7. Januar 2020 E. 6.2, vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil 1C_90/2020 vom
15. September 2020).
9.6.3. Anders als bei Gastwirtschaftsbetrieben, Sportanlagen u.dgl. ist mit der
Nutzung von Dachterrassen übermässiger Lärm nicht bestimmungsgemäss und
normalerweise verbunden. Solche Terrassen dienen bestimmungsgemäss dem
normalen Aufenthalt der Hausbewohner und können zu zahlreichen Zwecken
verwendet werden, die keinen oder nur einen in Wohnzonen normalen und
ortsüblichen Lärm verursachen, wie Ausruhen, Lesen, Sonnenbaden, Essen,
Unterhaltung in normaler Lautstärke usw. Zwar ist nicht ausgeschlossen, dass
bestimmte Benützer oder Gruppen von Benützern im Einzelfall einen übermässigen
Lärm verursachen. Dies ist aber keine Besonderheit von Dachterrassen, sondern
kann bei jedem Haus der Fall sein, welches über Aussenaufenthaltsräume (Garten,
Balkone, Terrassen, Vorplätze u.dgl.) verfügt, und kann offensichtlich kein Grund

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sein, derartige Aufenthaltsbereiche zu verbieten. Die vorliegende, das ganze Dach
umfassende Terrasse ist zwar grösser als normale Balkone, aber nicht grösser als
manche Gärten, in denen sich ebenfalls zahlreiche Menschen aufhalten und Party
machen können, und die dennoch nicht verboten sind. Auch unterscheidet sich die
Dachterrasse von Balkonen dadurch, dass der allfällige Lärm in allen Richtungen
wahrnehmbar ist, wie die Beschwerdeführerinnen vorbringen. Für die vom Lärm
betroffenen Nachbarn macht es aber keinen Unterschied, ob ausser ihnen auch
andere Nachbarn den Lärm wahrnehmen. Vor allem ist die hier zur Diskussion
stehende Terrasse nicht für eine Nutzung bestimmt, welche normalerweise
übermässigen Lärm verursacht, und es gibt keine konkreten Anzeichen, dass die
normale und bestimmungsgemässe Nutzung der Dachterrasse zu übermässigen
Immissionen führen wird. Der blosse Umstand, dass übermässiger Lärm nie völlig
ausgeschlossen werden kann, kann nicht dazu führen, dass eine Lärmprognose zu
erstellen und lärmschutzrechtliche Begrenzungsmassnahmen anzuordnen wären,
müsste
dies
doch
sonst
bei
jedem
Bauprojekt
für
Wohnbauten
mit
Aussenaufenthaltsbereichen
erfolgen.
Sollten
übermässige
Belästigungen
auftreten, wären diese im Einzelfall allenfalls mit zivilrechtlichen oder
ortspolizeilichen Massnahmen zu unterbinden (vgl. Art. 684 ZGB; Gemeindegesetz
vom 27. November 2005 über öffentliche Ruhe und Ordnung, insbesondere Art. 5,
6, 9, 15, 23 ff.). Es besteht daher unter Lärmschutzaspekten auch kein Grund,
besondere Lärmschutzmassnahmen anzuordnen, die nur Verhaltensmassnahmen
vorschreiben könnten, welche ohnehin gelten.
9.7.
Analoges wie für den Lärm gilt für die von den Beschwerdeführerinnen
befürchteten Geruchs- und Rauchimmissionen aus Grillöfen u.dgl.
9.8.
Unerfindlich ist, inwiefern die Privatsphäre der Nachbarn verletzt sein sollte
durch Personen, die sich auf der Dachterrasse aufhalten. Die Privatsphäre gibt nicht
das Recht, vom Anblick anderer Menschen auf dem Nachbargrundstück verschont
zu werden. Es verhält sich auch hier mit der Dachterrasse nicht anders als mit
Gärten oder anderen Aussenbereichen, in denen sich Menschen aufhalten können.
10.
Unbegründet ist schliesslich die Kritik der Beschwerdeführerinnen betreffend
Zweitwohnungsgesetzgebung. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, sind
gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG (SR 702) altrechtliche Wohnungen unter Vorbehalt
bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder
kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei. Solche Wohnungen dürfen,
ohne dass Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden
müssen, erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden.
Innerhalb der Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 % der am

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11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden (Art. 11 Abs. 2
ZWG). Vorliegend sind die drei Wohnungen altrechtlich (vorne E. 2) und werden
durch das Neubauprojekt um 12.70, 29.40 bzw. 13.19 % erweitert (Baueingabe,
act. C.1.17, «Nachweis Wohnungserweiterung»), was die Beschwerdeführenden
nicht in Frage stellen. Art. 1 Abs. 2 ZWG ist damit eingehalten. Dass, wie die
Beschwerdeführerinnen behaupten, das 1. und 2. OG je über eine Kochgelegenheit
verfügen und damit pro Etage eine eigenständige Wohnung abgetrennt werden
könnte, trifft nicht zu: Gemäss Plan «Grundrisse» ist nur im 1. OG eine Küche
vorgesehen, nicht aber im 2. OG. Zudem wären nach der am 1. Oktober 2024 in
Kraft getretenen Änderung von Art. 11 Abs. 2 ZWG, letzter Satz, im Rahmen der
30 % auch zusätzliche Wohnungen zulässig.
11.
Die Beschwerde erweist sich damit insofern als begründet, als in die
Baubewilligung eine Auflage betreffend Zugänglichkeit des Abstellraums im
Erdgeschoss aufzunehmen ist (vorne E. 4.8.3). Im Übrigen ist sie abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 1.2). Bei diesem Ausgang des
Verfahrens gehen die Gerichtskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr und den
Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2
sowie Art. 72 Abs. 2 VRG zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung
zulasten der Beschwerdeführerinnen. Die teilweise Änderung der Baubewilligung
rechtfertigt keine Abweichung von diesem Grundsatz, da es sich dabei um einen
sehr untergeordneten Punkt handelt, der zudem keinen Einfluss auf irgendwelche
nachbarlichen Interessen hat. Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75
Abs. 2 VRG und unter Berücksichtigung der dortigen Beurteilungskriterien auf
CHF 4'000.00 festgesetzt.
12.
Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen haben dem Beschwerdegegner
eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin
des
Beschwerdegegners
hat
eine
Kostennote
(act. D.19)
und
eine
Leistungsübersicht (act. G.4) eingereicht, worin nebst Auslagen von CHF 98.20 ein
Stundenaufwand von 33.6 h mit einem Stundenansatz von CHF 350.00 geltend
gemacht wird. Während der geltend gemachte Aufwand und die Auslagen
angemessen erscheinen, ist der Stundenansatz überhöht und praxisgemäss auf
CHF 270.00 zu kürzen. Dies ergibt ein Honorar von CHF 9'072.00 zuzüglich
Auslagen von CHF 98.20 und MWST von 8.1 % (CHF 742.80), total CHF 9'913.00.
Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

24 / 24
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung der
Gemeinde Davos vom 1. April 2025 wird um folgende Auflage ergänzt: «Der
Abstellraum von 11.41 m2 im Erdgeschoss muss auch vom Korridor her
zugänglich sein.» Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
644.00
total
CHF
4’644.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der StWEG
«C._____» und der StWEG «A._____» und werden mit dem einbezahlten
Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Die StWEG «C._____» und die StWEG «A._____» haben E._____ mit
CHF 9'913.00 je anteilsmässig, d.h. mit je CHF 4'956.50, zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]