gr_gerichte · ZK2 2021 29 · 2022-12-22 · de
Vergehen gegen das Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb

Staatshaftung | Berufung übrige Fälle

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 22. Dezember 2022
(Mit Urteil 2C_97/2023 vom 19. August 2024 hat das Bundesgericht eine gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.)
Referenz
ZK2 21 29
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Bergamin und Richter
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien
Dr. med. A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Emilio Lazzarini
Plazza da Scoula 12, 7500 St. Moritz
gegen
B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
Bahnhofstrasse 7, Postfach 101, 7001 Chur
C._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel
Masanserstrasse 136, 7000 Chur
Gegenstand
Staatshaftung
Anfechtungsobj.
Urteil Verwaltungsgericht vom 15.12.2020, mitgeteilt am
21.05.2021 (Proz. Nr. U-2017-61)

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Mitteilung
16. Januar 2023

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Sachverhalt
A.
Dr. med. A._____ einerseits und die B._____ sowie der C._____ andererseits
stehen sich in einem Staatshaftungsprozess gegenüber: A._____ verlangt Scha-
denersatz, weil die auf der von ihm im Jahre 2005 erworbenen Liegenschaft in
D._____ lastende Hauptwohnungsverpflichtung nicht im Grundbuch angemerkt war
und der Notar, der den Kaufvertrag beurkundete, ihn nicht auf diese öffentlich-recht-
liche Eigentumsbeschränkung hinwies. Nach der beruflich bedingten Verlegung des
Wohnsitzes im Juli 2011 erhielt A._____ ausserdem von der Baubehörde D._____
auf zwei im Hinblick auf einen Verkauf gestellte Anfragen in den Jahren 2011 und
2013 betreffend den Bestand einer solchen Verpflichtung eine falsche Auskunft.
Aufgrund einer dritten Anfrage durch einen Kaufinteressenten am 17. Juni 2013
wurde schliesslich der Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung durch die Bau-
behörde bestätigt. Am 13. Februar 2017 verkaufte A._____ schliesslich die Liegen-
schaft, nachdem er ein Verfahren bis vor Bundesgericht geführt hatte, um die Lie-
genschaft von der Eigentumsbeschränkung zu befreien, was nicht gelang.
B.
Am 21. Juni 2017 klagte A._____ beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und erhob Staatshaftungsklage gegen die B._____ und den C._____
mit folgendem Rechtsbegehren:
1.
Es seien die B._____ sowie der C._____ solidarisch zu verpflichten,
dem Kläger den Betrag von CHF 1'809'940.10, nebst 5 % Zins ab Zeit-
punkt der Klageeinreichung, zu bezahlen, unter Vorbehalt der Nach-
klage für eine allfällige Mehrforderung in Anlehnung an Art. 86 ZPO.
2.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten der Beklagten 1 und 2.
C.
Die B._____ stellte in der Klageantwort vom 12. September 2017 folgendes
Rechtsbegehren:
1.
Die Klage sei abzuweisen.
2.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Und der C._____ beantragte mit seiner Klageantwort vom 13. September 2017 Fol-
gendes:
1.
Die Klage gegen den C._____ sei abzuweisen, soweit darauf eingetre-
ten werden kann.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 1. Kammer, erliess am 15. De-
zember 2020 folgendes Urteil (Prozess-Nr. U 17 61):
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend

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- aus einer Staatsgebühr von
CHF 10'000.00
- aus den Kanzleiauslagen von
CHF 770.00
Zusammen
CHF 10'770.00
gehen zu Lasten von A._____.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4./5.[Rechtsmittel/Mitteilungen]
D.
Am 21. Juni 2021 reichte A._____ Berufung beim Kantonsgericht von
Graubünden ein mit dem Begehren:
1.
Es sei das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
vom 15.12.2020, mitgeteilt am 21.05.2021, in Sachen des Dr. med.
A._____ als Kläger gegen die B._____ und den C._____ als Beklagte
vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es seien die B._____ und der C._____ solidarisch zu verpflichten, dem
Berufungskläger den Betrag von CHF 1'809'940.10, nebst 5 % Zins ab
dem Zeitpunkt der Klageeinreichung, d.h. ab 19.06.2017 zu bezahlen.
3.
Eventuell sei der Rechtsfall in Anlehnung an Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO
der Vorinstanz, d.h. dem Verwaltungsgericht Graubünden zur Neubeur-
teilung zurückzuweisen.
4.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche Verfahren sowie für das Berufungs-
verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Weiter stellte er folgende Verfahrensanträge:
5.
Es seien die in der Klageschrift vom 19.06.2017 sowie in der Replik vom
20.11.2017 beantragten Zeugen, nämlich
- Herr E._____, dipl. Architekt HTL,
- Herr F._____, dipl. Immobilientreuhänder,
- Herr I._____, dipl. Architekt ETH,
durch die Rechtsmittelinstanz gemäss Art. 316 Abs. 3 ZPO einzuver-
nehmen.
6.
Es seien durch das Berufungsgericht sämtliche der Vorinstanz für deren
Beurteilung vorgelegenen Verfahrensakten bei dieser editionsweise
heraus zu verlangen.
7.
Es sei in Anlehnung an Art. 316 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren eine
mündliche Verhandlung durchzufuhren.
8.
Es haben die Kantonsrichter Dr. iur. G._____ und lic. iur. H._____ bei
der Beurteilung des vorliegenden Rechtsfalles in Ausstand zu treten.
E.
Mit der Berufungsantwort vom 26. August 2021 stellte der C._____ folgendes
Rechtsbegehren:
1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.

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2.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zuzüglich MwSt. für das vorinstanzliche Verfahren sowie für
das Berufungsverfahren zulasten des Berufungsklägers.
Zu den Verfahrensanträgen:
a)
Der Antrag auf Einvernahme von E._____, F._____ sowie I._____ als
Zeugen durch die Rechtsmittelinstanz sei abzuweisen.
b)
Gegen den Antrag auf Edition der Verfahrensakten bei der Vorinstanz
haben wir keine Einwände.
c)
Der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Beru-
fungsverfahren sei abzuweisen.
d)
Zum Ausstandsbegehren enthalten wir uns eines Antrags.
F.
Die B._____ stellte mit der Berufungsantwort vom 13. September 2021 das
folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
G.
Am 26. April und am 28. April 2022 erstattete A._____ zwei Replikschriften,
je einzeln betreffend den C._____ einerseits und betreffend die B._____ anderer-
seits.
H.
Am 1. Juni 2022 erstattete die B._____ (nachfolgend: berufungsbeklagte Ge-
meinde) und am 16. Juni 2022 der C._____ (nachfolgend: berufungsbeklagter Kan-
ton) je eine Duplikschrift, gefolgt von der Stellungnahme von A._____ vom 11. Juli
2022. Darin ersuchte A._____ unter Hinweis auf die Replik vom 20. November 2017
vor dem Verwaltungsgericht um die Einvernahme weiterer Zeugen.
I.
Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen. Bei diesen befinden sich auch
die im Scheiben von A._____ vom 21. Juni 2021 erwähnten Aktenstücke (Korre-
spondenz im Hinblick auf die Hauptverhandlung) sowie das Plädoyer von A._____
(nachfolgend: Berufungskläger) zur Hauptverhandlung vor Verwaltungsgericht.
J.
Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Der Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 15. Dezember
2020 kann gemäss Art. 85b Abs. 1 VRG mit zivilrechtlicher Berufung oder Be-
schwerde beim Kantonsgericht angefochten werden. Entsprechend dem Streitwert
von rund CHF 1.8 Mio. kommen die Bestimmungen über die Berufung (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO; Streitwert über CHF 10'000.00) zur Anwendung (Art. 308 Abs. 2

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ZPO). Die Berufung muss nach Art. 311 Abs. 1 ZPO eine Begründung enthalten,
wobei mit der Begründung aufgezeigt werden muss, inwiefern der angefochtene
Entscheid als fehlerhaft angesehen wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Das Bundesge-
richt hat in BGE 144 III 398 E. 4.1.4 dazu ausgeführt, dass sich das Berufungsge-
richt, jedenfalls grundsätzlich, auf die gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen
Beanstandungen beschränken kann (bestätigt in BGE 147 III 176 E. 4.2.1). Mit der
Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
1.2.
Was das Verfahrensrecht anbelangt, ist zu unterscheiden: Geht es um das
vorinstanzliche Verfahren, so ist die Überprüfung nach VRG vorzunehmen (gemäss
Art. 65 Abs. 1 VRG sind vorrangig die Bestimmungen über das Beschwerdeverfah-
ren vor Verwaltungsgericht anwendbar [vgl. VGer GR U 14 98 v. 21.5.2019 E. 1]),
während im Rechtsmittelverfahren vor dem Kantonsgericht die schweizerische ZPO
anwendbar ist. Als Besonderheit ist anzumerken, dass im verwaltungsgerichtlichen
Verfahren gemäss ausdrücklicher Vorschrift die Verhandlungsmaxime gilt (Art. 6
Abs. 2 SHG, vgl. VGer GR U 18 81 v. 6.8.2020 E. 2; VGer GR U 21 37 v. 23.4.2021
E. 3). Art. 6 Abs. 2 SHG lautet: "Die Parteien haben dem Gericht den Sachverhalt
des Rechtsstreites darzulegen. Das Gericht legt seinem Verfahren nur rechtzeitig
geltend gemachte Tatsachen zugrunde". Dies steht im Gegensatz zu Art. 11 VRG,
wonach der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ist und die Parteien lediglich
eine Mitwirkungspflicht trifft (Abs. 1 und 2). Nach dem erwähnten Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 23. April 2021 (VGer GR U 21
37 v. 23.4.2021 E. 3) entspricht die Verhandlungsmaxime gemäss Art. 6 Abs. 2 SHG
jener i.S.v. Art. 55 Abs. 1 ZPO (vgl. auch die Botschaft der Regierung an den Gros-
sen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden
und Beamte […] vom 29. Oktober 1944, S. 1368 f.).
2.1.
Der Berufungskläger hat den Ausstand der Kantonsrichter G._____ und
H._____ verlangt. Dafür wurde ein separates Verfahren eröffnet (ZK2 21 45); auf
das Ausstandsgesuch wurde infolge Nichtleistung des Kostenvorschusses nicht
eingetreten. Im Nachgang hat Kantonsrichter H._____ – aus anderen als den in ZK2
21 45 zur Diskussion gestandenen Gründen – den Selbstausstand erklärt, nämlich
weil ein Freundschaftsverhältnis zum Rechtsvertreter der berufungsbeklagten Ge-
meinde bestehe (vgl. act. D.26). Daraufhin wurde vom Vorsitzenden die ausseror-
dentliche Kantonsrichterin Chiara Richter eingesetzt.
2.2.1. Der Berufungskläger verlangt die Durchführung einer Verhandlung durch das
Kantonsgericht. In Art. 316 Abs. 1 ZPO ist vorgesehen, dass entweder eine Ver-
handlung durchgeführt oder aufgrund der Akten entschieden werden kann, dass ein

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zweiter Schriftenwechsel durchgeführt und Beweise abgenommen werden können.
Dass im vorinstanzlichen Verfahren am 15. Dezember 2020 eine Hauptverhandlung
stattgefunden hat, ist unbestritten, sodass dem Erfordernis der "öffentlichen Ver-
handlung" genüge getan ist. Wenn der Berufungskläger davon ausgeht, die Vor-
instanz habe sich mit seinem Plädoyer in ihrem Entscheid nicht näher auseinander-
gesetzt, sodass keine "ordnungsgemäss durchgeführte Hauptverhandlung" vor-
liege, betrifft dies nicht die Verhandlung, sondern den anschliessend gefällten Ent-
scheid. Diesbezüglich hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Aspekte un-
berücksichtigt geblieben sind, und der pauschale Verweis auf S. 28 - 47 genügt
nicht (act. A.4 Rz. 3 e). Dass den Ausführungen an den Hauptverhandlungen fak-
tisch häufig keine selbständige Bedeutung zukommt, ist darauf zurückzuführen,
dass sie an mindestens zwei Rechtsschriften pro Partei anschliesst und wegen des
Aktenschlusses in der Regel auch nichts Neues enthält bzw. enthalten darf.
Im vorliegenden Fall wurde im Berufungsverfahren ein doppelter Schriftenwechsel
durchgeführt (Berufungskläger act. A.1, A.4 [Replik auf die Berufungsantwort des
berufungsbeklagten Kantons] und A.5 [Replik auf die Berufungsantwort der beru-
fungsbeklagten Gemeinde] sowie Stellungnahme Berufungskläger act. A.8; Beru-
fungsbeklagte act. A.2, A.3, A.6 und A.7). Was die Verhandlung anbelangt, begrün-
det der Berufungskläger diesen Antrag wie folgt: Das Verwaltungsgericht als Vorin-
stanz habe die Befragung von Zeugen abgelehnt; wozu in E. 2.1.4.3 (des angefoch-
tenen Entscheides) ausgeführt werde, es sei nicht erkennbar, welche relevanten
Erkenntnisse mit der Befragung der Zeugen gewonnen werden könnten. Tatsäch-
lich sei das Gegenteil der Fall: Die Befragung der besagten Zeugen sei für die Frage
des rechtswidrigen Vorgehens der am Vertragsschluss beteiligten Personen und
zur Belegung des Vermögensschadens von eminenter Bedeutung. Die Ablehnung
der Befragung erfolge zum Nachteil des Berufungsklägers und komme einer Ver-
weigerung des rechtlichen Gehörs gleich. Die Korrespondenz mit dem
vorinstanzlichen Instruktionsrichter betreffend Zeugen werde der Berufung noch-
mals beigelegt (act. A.1 Rz. 5 d-f S. 4). Weiter erscheint ihm eine Verhandlung des-
wegen als erforderlich, "weil dadurch der relevante Sachverhalt – nebst den we-
sentlichen rechtlichen Erwägungen – dem Gericht konzis und übersichtlich darge-
legt werden soll, nachdem vorliegend eine nicht alltägliche Rechtsproblematik (an-
wendbares Recht, Schadensnachweis, Rechtswidrigkeit der Funktionsträger, allen-
falls Verschulden), die auf einen sich auf mehrere Jahre erstreckenden umfangrei-
chen Sachverhalt zurückgeht, zur Beurteilung ansteht. Zugegebenermassen geht
es bei unserem Antrag um Durchführung der Hauptverhandlung darum, die weitläu-
figen Ausführungen in sämtlichen (klägerischen und beklagtischen) Rechtsschriften
und die damit verbundenen Rechtsfragen nochmals dem Gericht übersichtlich und

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gedrängt vorzutragen. Die beantragte Durchführung der Hauptverhandlung dient in
diesem Sinne der richterlichen Wahrheitsfindung, weshalb dem dahingehenden An-
trag stattzugeben ist" (act. A.1 Rz. 6).
2.2.2. Nach BGE 142 III 413 E. 2.2.1 und BGE 144 III 394 E. 4.1.4 dient das Beru-
fungsverfahren als solches nicht der Vervollständigung des vorinstanzlichen Ver-
fahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheides
im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. Das Bundesgericht
weist in BGE 142 III 413 E. 2.2.4 darauf hin, dass die Berufungsinstanz sich – ab-
gesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der ge-
gen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken könne.
"Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien innert der
Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen; ein allfälliger zweiter
Schriftenwechsel oder die Ausübung des Replikrechts dienen nicht dazu, die bishe-
rige Kritik zu vervollständigen oder gar neue vorzutragen" (a.a.O., E. 2.2.4). Die vom
Berufungskläger gewünschte nochmalige Darlegung des ganzen Prozessstoffes ist
für den Entscheid des Falles weder erforderlich noch im Sinne der vorstehenden
Ausführungen überhaupt zulässig.
2.2.3. Der Berufungskläger hat vor Vorinstanz verschiedentlich die Einvernahme
von Zeugen verlangt, zuletzt nochmals in der Hauptverhandlung vom 25. November
2020 (die Immobilienexperten F._____, J._____ und E._____), um den wahren
Wert der Liegenschaft des Klägers zum Zeitpunkt der Verkaufsabsichten (ab 2011)
im Vergleich zum Erwerbspreis (2005) und damit den erlittenen Schaden bzw. den
tatsächlich entgangenen Gewinn stichhaltig zu belegen. Die Abnahme dieser Be-
weise sei wichtig, um das Klagefundament über CHF 4.1 Mio. zu stützen (Protokoll
HV S. 2). Auch im Rahmen des vorliegenden Berufungsverfahrens verlangt er er-
neut die Einvernahme von Zeugen, diesmal E._____, F._____ und I._____ (vgl.
Rechtsbegehren Ziff. 5).
2.2.4. Zeugen sind grundsätzlich einzuvernehmen, wenn sie korrekt ins Verfahren
eingeführt werden (vgl. BGE 143 III 297 E. 9.3.2). Die Unterlassung von Zeugen-
einvernahmen durch die Vorinstanz kann im Berufungsverfahren gerügt werden. Al-
lerdings muss nicht jeder benannte Zeuge einvernommen werden, sondern nur,
wenn damit eine bestrittene Behauptung bewiesen werden muss, weil es für die
Beurteilung des Falles darauf ankommt, ob sich die bestrittene Sachdarstellung in
der behaupteten Weise verwirklicht hat. Geht es nur darum, eine bestrittene Be-
hauptung, aus der das Gericht nichts ableitet, zu belegen, ist von der Beweiserhe-
bung abzusehen. Ob es eine Zeugeneinvernahme braucht, muss sich das Gericht

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angesichts des vorgetragenen Sachverhalts und angesichts der vorgebrachten Be-
hauptungen und Bestreitungen überlegen.
Der Berufungskläger legt seiner Schadensrechnung den Verkehrswert gemäss
Schätzungsgutachten des kantonalen Amtes für Schätzungswesen von CHF 4.15
Mio. (Wert ohne Hauptwohnungsbelastung) zugrunde (KB 19 S. 1). Diesen Wert
stellt er dem erzielten Verkaufspreis per 13. Februar 2017 gegenüber, der (ohne
Inventar) CHF 2'850'000.00 ausmacht (KB 36), was eine Differenz von CHF
1'300'000.00 ergibt, und damit der Ausgangswert für die nachfolgenden Berechnun-
gen ist (VG act. A.1 Rz. 15 a). Für die geltend gemachten zusätzlichen Schadens-
posten im Betrage von insgesamt CHF 509'940.10, die nach den Berechnungen
des Berufungsklägers zu einem Gesamtschaden von CHF 1'809'940.10 und damit
zum eingeklagten Betrag führen (VG act. A.1 S. 21), wird nicht behauptet, die ge-
nannten drei Zeugen könnten etwas beitragen. Der tatsächlich erzielte Verkaufs-
preis ist unbestritten. Beim Betrag von 4.15 Mio. handelt es sich zwar um das Er-
gebnis einer Schätzung, und eine Schätzung ist kein unverrückbar feststehender
Wert. In diesem Sinne müssten die Immobilienfachleute durchaus einvernommen
werden, wenn der Schätzwert der Liegenschaft in Frage gestellt würde.
2.2.5. Die Einvernahme der Zeugen E._____, F._____ und I._____ sei trotz mögli-
chem Widerstand der Berufungsbeklagten durchzuführen, die behaupten könnten,
die Behauptungen des Klägers seien von ihnen zugestanden. Im Hinblick auf die
Quantifizierung des Vermögensschadens erscheine die Frage von Interesse, zu
welchem Kaufpreis die Liegenschaft dem Berufungskläger von den Immobilien-
treuhändern zum Verkauf angeboten worden sei. Für den Schadensnachweis sei
dies von erheblicher Bedeutung (act. A.1 Rz. 5 d S. 4). Der Wert der Liegenschaft
des Berufungsklägers sei seit 2005 kontinuierlich gestiegen, was sich auch aus dem
Gutachten des Amtes für Schätzungswesen ergebe. Die Zeugen hätten sich im
Rahmen der Zeugenaussage unter anderem zu ihren Kaufpreisvorstellungen im
Rahmen der Verkaufsanstrengungen in den Jahren 2012/2013 sowie zum realisti-
schen Handelswert der Liegenschaft Nr. K._____ im Zeitpunkt des Verkaufs im Fe-
bruar 2017 äussern sollen. Eine Beweisverfügung habe die Vorinstanz nicht erlas-
sen; die Einvernahme der Zeugen sei ohne wesentlichen Grund abgelehnt worden
(act. A.1 Rz. 3 b S. 7). Der geschätzte Verkehrswert von CHF 4.15 Mio. sei ein
verlässlicher, realistischer Verkaufspreis, der mit Wahrscheinlichkeit und erlaubter-
weise auf dem freien Markt erzielt worden wäre. Die Bewertungen des kantonalen
Amtes seien üblicherweise eher vorsichtig und erfahrungsgemäss mindestens 20
% unter dem Handelswert. Die drei Zeugen hätten über die Verkaufsmöglichkeiten
und den zu erwartenden Verkaufserlös im Jahre 2017 Auskunft geben können. Frei

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von jeder Nutzungsbeschränkung hätte mit an Sicherheit grenzender Wahrschein-
lichkeit ein Kaufpreis von über CHF 5 Mio. erzielt werden können (act. A.1 Rz. 18 i
S. 17) bzw. sei von den als Zeugen angerufenen Immobilientreuhändern zu einem
Richtpreis von mindestens CHF 6 Mio. angeboten worden (act. A.4 Rz. 17 b S. 27;
act. A.4 Rz. 17 e S. 29). In der Stellungnahme ist dann von einem (verhandelbaren)
Verkaufspreis von CHF 6-7 Mio. die Rede (act. A.8 Rz. 8 b S. 11).
2.2.6. Dass das Verwaltungsgericht die Einvernahme der Zeugen für überflüssig
hielt (act. B.1 E. 2.1.4.2) und dass sich auch die beiden Berufungsbeklagten einer
Einvernahme der Zeugen widersetzen, weil nicht ersichtlich sei, welche Erkennt-
nisse aus der Befragung dieser Zeugen gewonnen werden könnten (act. A.2 Rz. 4),
ist bereits erwähnt worden. Nach dem Berufungskläger kann eine solche Feststel-
lung allerdings erst nach einer durchgeführten Befragung getroffen werden, und die
Weigerung ist nach seiner Ansicht eine Gehörsverletzung (act. A.4 Rz. 1 a und b)
und für ihn unverständlich (act. A.8 Rz. 2). In der Replik führt er nochmals ausführ-
lich die Gründe an, die eine Zeugeneinvernahme erforderlich machten (act. A.4 Rz.
1 S. 3 – 8). Insbesondere weist er darauf hin, dass zufällig eine vom Berufungsklä-
ger als Zeuge genannte Person in Anwesenheit seines Anwaltes geäussert habe,
alle Beteiligten hätten um die Hauptwohnungsverpflichtung gewusst, nur der Käufer
M._____ nicht (act. A.4 Rz. 27 i S. 7).
2.2.7. Trotz alledem sieht auch das Kantonsgericht keinen Grund, warum die Im-
mobilienfachleute als Zeugen einvernommen werden sollten. Das Rechtsbegehren
im vorliegenden Staatshaftungsprozess beruht auf dem Schätzwert der Liegen-
schaft per 19. Juli 2013 (VG act. B.19), nämlich CHF 4.15 Mio. Auf dem Betrag von
CHF 4.15 Mio., welchen die Berufungsbeklagten nicht in Frage stellen, basieren die
Berechnungen des Berufungsklägers zum entgangenen Gewinn von CHF 1.3 Mio.
(4.15 Mio. [Schätzwert] ./. 2.85 Mio. [Verkaufspreis der Liegenschaft im Jahr 2017]).
Der Ausgangswert von 4.15 Mio. begrenzt damit das, was dem Berufungskläger
unter dem Titel entgangener Gewinn in diesem Prozess überhaupt zugesprochen
werden kann. Hätten die Zeugen einen möglichen Verkaufswert von CHF 5 bzw.
6-7 Mio. bestätigt, so hätte trotz einer solchen Bestätigung dieser höhere Werte
ohne Änderung des Rechtsbegehrens und damit ohne die Änderung der Klage gar
nicht berücksichtigt werden können. Kann nicht mehr zugesprochen werden, als der
eingeklagte Betrag, der auf einem Liegenschaftswert von CHF 4.15 Mio. beruht, so
könnten auch bestätigende Zeugenaussagen nichts daran ändern. Das folgt aus
der Verbindlichkeit des Rechtsbegehrens und gründet damit in der Dispositionsma-
xime. Das Staatshaftungsgesetz spricht sich zur Geltung der Dispositionsmaxime
(für das zivilgerichtliche Verfahren vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO) zwar nicht explizit aus,

11 / 55
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist sie jedoch im Staatshaf-
tungs-Klageverfahren dennoch anwendbar (VGer GR U 21 37 v. 23.4.2021 E. 4;
VGer GR U 17 61 v. 15.12.2020 E. 1.2.5; VGer GR U 14 49 v. 23.2.2016 E. 3a; vgl.
auch KGer GR ZK2 16 15 v. 20.6.2016).
2.2.8. In der Stellungnahme des Berufungsklägers (act. A.8) im Anschluss an die
berufungsbeklagtischen Dupliken ersucht er um die Einvernahme weiterer anderer
Zeugen, nämlich L._____, M._____ und N._____ (act. A.8 S. 2). Bereits in der vor-
instanzlichen Replik sei die Befragung von M._____, N._____ und L._____ verlangt
worden. Das Verwaltungsgericht habe die Befragungen ohne nachvollziehbare Be-
gründung schichtweg abgeschmettert (act. A.8 Rz. 2 S. 4 f.). Was die Zeugen
L._____, M._____ und N._____ anbelangt, steht allerdings in der Berufungsschrift
in act. A.1 Rz. 5: "Auf die Zeugeneinvernahme von Herrn J._____ gemäss Klage-
schrift vom 19.06.2017 sowie von Herrn L._____, Frau M._____ und Herr N._____
gemäss Replik vom 20.11.2017 wird nachträglich verzichtet". Der neuerliche An-
trag, L._____, M._____ und N._____ dennoch einzuvernehmen, wurde erst im Rah-
men der abschliessenden Stellungnahme (act. A.8) erneuert, was nach dem zuvor
ausgesprochenen Verzicht gleichbedeutend ist, wie wenn er erstmals gestellt wor-
den wäre. Das ist verspätet (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4).
Der Berufungskläger macht ein neues Beweisanerbieten in der als Replik bezeich-
neten Rechtsschrift, dem sog. "letzten Wort" (act. A.4 Rz. 1 i), wo er – wie bereits
erwähnt – geltend macht, dass sein Anwalt "von einem im Staatshaftungsverfahren
beantragten Zeugen" erfahren habe, dass alle um die Hauptwohnungsverpflichtung
gewusst hätten, ausser der Käufer M._____. Die Anrufung des Zeugen ist unzurei-
chend. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel
auch noch in der Berufung vorgebracht werden, wenn dies unverzüglich geschieht
und diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnte. Die
Rechtsschrift (act. A.4) datiert vom 26. April 2022. Der Berufungskläger weist darauf
hin, dass er das "im Nachgang an die Publikationen in der Südostschweiz und im
Bündner Tagblatt vom 8. Dezember 2021 […] erfahren habe". Welcher von den
mehreren genannten Zeugen es war, der einvernommen werden soll, wird nicht er-
wähnt.
Gemäss BGE 142 III 431 E. 2.2.5 sind Noven ausnahmsweise auch in einem zwei-
ten Schriftenwechsel des Berufungsverfahren zulässig. Die Beweisofferten müssen
sich eindeutig den damit zu beweisenden Tatsachenbehauptungen zuordnen las-
sen, was sich ohne weiteres aus Art. 152 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 221 Abs. 1 lit. e
ZPO ("Bezeichnung der Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen") ergibt (BGer
4A_56/2013 v. 4.6.2013 E. 4.4). Das trifft hier allerdings klar nicht zu, weil nicht

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erwähnt wird, welcher Zeuge zur neu vorgebrachten Behauptung einvernommen
werden soll. Weiterungen sind daher nicht erforderlich und es kann offenbleiben, ob
ein Zuwarten während rund vier Monaten als "unverzüglich" gelten könnte.
2.2.9. Der Vollständigkeit halber ist noch auf die Korrespondenz des Berufungsklä-
gers mit dem Instruktionsrichter am Verwaltungsgericht hinzuweisen. Der Beru-
fungskläger hatte auf den Erlass einer Beweisverfügung hingewiesen und der In-
struktionsrichter habe dies im Schreiben vom 20. August 2020 abgelehnt. Das sei
– so der Berufungskläger – eine subjektive Vorbefassung durch den Instruktions-
richter, ohne entsprechende Abstützung durch das Gericht (act. A.1 Rz. 5 c). Ange-
sprochen ist damit die Delegation der Verfahrensleitung. Gemäss Art. 5 VRG, der
die Verfahrensleitung regelt, wird in Abs. 2 festgehalten, dass bei einer Kollegial-
behörde die oder der Vorsitzende oder ein von ihr oder ihm bezeichnetes Mitglied
dafür zuständig ist (vgl. zur Delegation auch René Rhinow/Heinrich Koller/Christina
Kiss/Daniela Thurnherr/Denise Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl., Ba-
sel 2021, Rz. 886; zu Zulässigkeit des Mittelbarkeitsprinzips vgl. Martin Bertschi, in:
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. Aufl., Zürich 2014, Rz. 37 zu Vorbem. zu §§ 19-28a VRG). Entsprechend
muss der mit der Verfahrensleitung betraute Instruktionsrichter auch zum Erlass von
Beweisverfügungen befugt sein (für das zivilgerichtliche Verfahren vgl. Roger We-
ber, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur ZPO, 3. Aufl., Basel
2021, N 14 zu Art. 124 ZPO). Kann der Instruktionsrichter Beweisverfügungen er-
lassen, so kann er bei gegebenen Voraussetzungen auch davon absehen.
2.3.1. Der Berufungskläger hat im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens ein Pri-
vatgutachten von Prof. O._____ von der Universität Zürich vom 4. September 2017
(VG act. B.101) eingereicht. Privatgutachten sind Parteibehauptungen (Hans
Schmid/Samuel Baumgartner, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommen-
tar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 18 zu Art. 183 ZPO; BGE 141 III 433 E. 2.6).
Nach anderer Meinung werden sie als Urkunden angesehen, die der freien Beweis-
würdigung unterliegen. Welchen konkreten Beweiswert sie haben bzw. inwiefern sie
durch ihre argumentative Überzeugungskraft fachlich qualifizierter Verfasser
Berücksichtigung finden, ist im konkreten Fall zu ermitteln (Schmid/Baumgartner,
a.a.O., N 18 zu Art. 183 ZPO). Dabei ist stets daran zu denken, dass Privatgutachter
nicht unabhängig, sondern im Auftrag einer Partei tätig geworden sind, deren Inter-
essen sie im Rahmen des Vertretbaren zu wahren haben.
2.3.2. In act. A.1 Rz. 6 wird auf ein weiteres Privatgutachten, verfasst von Prof.
P._____ von der Universität Basel hingewiesen. In act. A.1 Rz. 24 p und q auf S. 29
f. führt der Berufungskläger dazu aus, er habe bezüglich dem rechtswidrigen Vor-

13 / 55
gehen des Notars am 4. Januar 2005 ein Zusatzgutachten eingeholt. Das Gutachten
O._____ sei von den Gegenanwälten mit der Begründung angezweifelt worden, der
Strafrechtsprofessor sei nur einseitig mit Informationen bedient worden. Prof.
P._____ sei hingegen "mit umfassenden Unterlagen des hiesigen Staatshaftungs-
prozesses" dokumentiert worden, vor allem mit sämtlichen Rechtsschriften aller Be-
teiligten. Das Gutachten P._____, welches a.a.O. kurz zusammengefasst wieder-
gegeben wird, kommt offenbar zu einem vergleichbaren Ergebnis wie das Gutach-
ten O._____, wobei im Gutachten P._____ darauf hingewiesen worden sein soll,
dass eine abschliessende Beurteilung der subjektiven Tatseite allein aufgrund der
vorgelegten Unterlagen nicht möglich sei (eine Einschränkung, die O._____ in sei-
nem Gutachten nicht macht). Das Privatgutachten P._____ ist allerdings weder bei
der Vorinstanz noch beim Kantonsgericht eingereicht worden. Wie sich aus der
nachfolgenden Begründung ergibt, spielt das Gutachten O._____ keine Rolle, und
auf das vom Berufungskläger in den Rechtsschriften nur indirekt und kurz wieder-
gegebene Gutachten P._____ braucht ebenfalls nicht weiter eingegangen zu wer-
den.
2.4.1. Die Berufungsbeklagten machen geltend, dass sie dem Berufungskläger we-
gen Zeitablaufs nichts (mehr) schulden würden. Die Vorinstanz ist davon ausgegan-
gen, dass das fristauslösende Ereignis die unterlassene Eintragung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung im Jahr 1997 gewesen sei, sodass die absolute Verjährungsfrist
bereits 2007 abgelaufen sei. Dass die Frist bereits ablaufe, bevor ein – zumindest
vermeintlicher Schaden – erkennbar gewesen sei, möge störend wirken, sei aber
hinzunehmen. Die Ansprüche, die auf die Vorgänge von 1997 zurückgehen würden
(Unterlassung der Eintragung der Hauptwohnungsverpflichtung) seien klarerweise
verjährt (act. B.1 E. 2.7.4). Fraglich sei damit nur noch, ob die Verjährung in Bezug
auf die Ansprüche aus den falschen Auskünften vom 28. Februar 2011 und vom 20.
März 2013 verjährt seien (relative Verjährungsfrist). Der Berufungskläger lege Ver-
jährungsverzichte (VG act. B.84) ins Recht, die "zufolge falscher Bestätigungs-
schreiben der kommunalen Bauverwaltung vom 28. Februar 2011 und vom 20. März
2013" ausgestellt worden seien. Die berufungsbeklagte Gemeinde erwähne zu
Recht, dass diese Verzichtserklärungen dem Berufungskläger nichts nützten, weil
sie keine Erklärung betreffend die Vorgänge von 1997 und den Kaufvertrag vom 4.
Januar 2005 abgegeben habe. Sie seien materiell beschränkt, weil sie sich auf die
falsche Bestätigung der Hauptwohnungsverpflichtung beziehen würden. Der Ver-
jährungsverzicht sei erstmals am 23. April 2014 und letztmals am 21. Juni 2017
ausgestellt worden (act. B.1 E. 2.7.4 S. 31 f.).

14 / 55
2.4.2. Hinsichtlich des berufungsbeklagten Kantons sei klarzustellen, dass die kom-
munalen Vorgänge von 1997 im Verhältnis zu diesem keine Rolle spielten und auch
die falschen Erklärungen seien diesbezüglich ohne Belang. Abgeleitet werde die
Haftpflicht des berufungsbeklagten Kantons aus der Tätigkeit des Notars im Zusam-
menhang mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom 4. Januar 2005.
Die Verjährungsverzichtserklärungen des berufungsbeklagten Kantons (VG act.
B.83) seien erstmals am 24. April 2014 unterzeichnet worden und dann immer wie-
der bis zur Klageinleitung und bezögen sich auf die notarielle Beurkundung des
Kaufvertrages. Der berufungsbeklagte Kanton gehe davon aus, dass die zehnjäh-
rige Frist sowohl nach Art. 13 VG als auch nach Art. 8 SHG eine Verwirkungsfrist
sei, die weder erstreckt noch unterbrochen werden könne und beziehe sich dafür
auf BGer 2C_707/2010 E. 4.7, wonach sich die Geltung eines Verjährungsverzichts
nach kantonalem Staatshaftungsrecht beurteile. In der Verzichtserklärung sei nur
von Verjährung, nicht aber von Verwirkung die Rede, sodass die Klage nach über
12 Jahren verspätet sei (act. B.1 E. 2.7.6).
2.4.3. In rechtlicher Hinsicht bezieht sich die Vorinstanz zunächst auf Art. 20 Abs.
1 des Verantwortlichkeitsgesetzes des Bundes (VG; SR 170.32), wonach An-
sprüche gegen diesen nach den Bestimmungen des Obligationenrechts über die
unerlaubten Handlungen verjähren, räumt aber ein, dass dieses Gesetz und diese
Bestimmung für den vorliegenden Fall keine Rolle spiele. Weiter verweist die
Vorinstanz auf Art. 8 Abs. 1 des kantonalen Staatshaftungsgesetzes (SHG; BR
170.050), wonach der Anspruch auf Schadenersatz in einem Jahr von der Kenntnis
des Schadens und der Ersatzpflichtigen verjährt, jedenfalls aber nach Ablauf von
zehn Jahren vom Tage der schädigenden Handlung. Dazu zitiert die Vorinstanz aus
der Botschaft zu Art. 8 SHG (S. 1363), wo die Bestimmung erläutert werde. Bei
diesen Erläuterungen sei durchwegs von Verjährungsfrist die Rede, woraus die Vor-
instanz den Schluss zieht, "dass der C._____ bezüglich Verjährung/Verwirkung die
Lösung des Bundes und der Mehrzahl der anderen Kantone übernehmen wollte".
Sie fährt fort: "Dies wiederum heisst, dass Lehre und Rechtsprechung zum Verant-
wortlichkeitsgesetz des Bundes und der diesem Konzept folgenden Kantone zu fol-
gen ist, welche wiederum zwischen Verjährung und Verwirkung unterscheidet, ohne
dass dies im Gesetz explizit aufgeführt ist. Die Terminologie wird nicht einheitlich
verwendet. In fachspezifischen Standardwerken ist die Rede von Verjährungsfristen
mit Verwirkungsfolgen (vgl. Jost Gross, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, 2.
Aufl., Bern 2002, S. 372). […] Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in der Re-
gel eine einjährige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung von Verantwortlich-
keitsansprüchen gegenüber dem Gemeinwesen, und zwar mit Fristbeginn seit
Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens; defini-

15 / 55
tiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Handlung ein. Weil die Ter-
minologie Verjährung/Verwirkung oft unklar verwendet wird, haben Doktrin und Pra-
xis versucht, Kriterien zu definieren, durch welche Verwirkungsfristen gekennzeich-
net werden. Als eines dieser Kriterien wurden Zeitbestimmungen als Klagefristen
benannt, welche regelmässig auf eine Verwirkungsfrist schliessen lassen [es folgen
Zitate von Publikationen aus den Jahren 1984, 1986 und 1960]. Für den vorliegen-
den Fall bedeutet dies, dass der Anspruch ungeachtet der Verjährungseinrede-Ver-
zichtserklärungen 10 Jahre nach dem schädigenden Ereignis, mithin am 3. Januar
2015 verwirkte und somit seither nicht mehr einklagbar ist. Nachdem der Kläger im
Jahr 2014 (Wiederherstellungsverfügung) schon anwaltlich vertreten war, kann die
Erklärung des Beklagten auch nicht als treuwidrig angesehen werden, was der Ver-
wirkungsfolge allenfalls noch entgegenstehen könnte" (act. B.1 E. 2.7.6 S. 34 f.).
2.4.4. Der Berufungskläger geht davon aus, dass die absolute zehnjährige Ver-
jährung noch nicht eingetreten war. Bezüglich der beiden irreführenden Schreiben
von 2011 und 2013 sei die Verjährung der Forderung mit absoluter Gewissheit nicht
eingetreten, und die Verjährungsverzichte würden sich auch auf die Unterlassung
des Gemeindepräsidenten aus dem Jahr 2005 erstrecken (act. A.1 Rz. 33 b). Das
Verantwortlichkeitsgesetz des Bundes sei nicht anwendbar, BGer 2C_707/2010 E.
4.7.1 betreffe den Kanton Solothurn und für den C._____ würden vorab Art. 13 (kan-
tonales) VG und dann Art. 8 SHG gelten, die praktisch gleich lauten und in denen
von Verjährung die Rede sei. In der Botschaft aus dem Jahr 2006 (S. 1362) stehe:
"Die Verjährung beträgt ein Jahr seit Kenntnis des Schadens (relative Verjährungs-
frist) beziehungsweise zehn Jahre seit der schädigenden Amtshandlung (absolute
Verjährungsfrist). Sie entspricht somit grundsätzlich den Bestimmungen von Art. 60
Abs. 1 OR". Art. 1 Abs. 4 SHG verweise auf die Bestimmungen des Abschnittes des
Obligationenrechtes über die Entstehung durch unerlaubte Handlungen und damit
auf Art. 41 ff. OR (act. A.1 Rz. 35 d). Art. 13 des Verantwortlichkeitsgesetzes des
Bundes bzw. Art. 8 des kantonalen Staatshaftungsgesetzes seien nicht auslegungs-
bedürftig, sei doch einheitlich von Verjährung die Rede; die Verjährung sei damit
am 3. Januar 2015 eingetreten (act. A.1 Rz. 35 d S. 43).
2.4.5. Der berufungsbeklagte Kanton weist darauf hin, dass das einschlägige Recht
(Art. 13 VG und Art. 8 SHG) nicht zwischen Verjährung und Verwirkung unter-
scheide (act. A.2 Rz. 32). Gross, a.a.O., S. 372, weise darauf hin, dass im kantona-
len Verantwortlichkeitsrecht in der Regel eine einjährige Verwirkungsfrist gelte und
im Fall von Solothurn (BGer 2C_707/2010 v. 15.4.2011 E. 4.7.1) sei auch das Bun-
desgericht von einer Verwirkungsfrist ausgegangen. Der Verjährungsverzicht nach
kantonalem Staatshaftungsrecht erstrecke sich auch nicht auf die geltende zehn-

16 / 55
jährige Verwirkungsfrist (a.a.O., E. 4.7.2). Zwischen der Beurkundung des Kaufver-
trages von 2005 und der Klageinleitung seien 12 Jahre vergangen. Die Verjährungs-
verzichtserklärungen hätten sich nur auf die Verjährung und nicht auch auf die Ver-
wirkung bezogen (act. A.2 Rz. 34).
2.4.6. Die berufungsbeklagte Gemeinde führt zur Verjährung an, dass die absolute
Verjährungs-/Verwirkungsfrist zwischen 2005 und der Klageeinreichung im Juni
2017 gemäss Art. 8 Abs. 1 SHG abgelaufen sei, unabhängig davon, wie die Frist
qualifiziert werde. Gleiches gelte für die relative einjährige Verjährungs-/Verwir-
kungsfrist, habe doch die Gemeinde dem Berufungskläger am 17. Juni 2013 mitge-
teilt, dass es sich bei der Liegenschaft Nr. K._____ um eine Hauptwohnung handle
(act. A.3 Rz. 47.2). Seit der Verfügung vom 26. Mai 2014 wisse der Kläger ausser-
dem, dass keine Zweitwohnungsnutzung geduldet werde, sodass die einjährige
Verjährungs-/Verwirkungsfrist am 17. Juni 2013 bzw. am 26. Mai 2014 zu laufen
begonnen habe. Sie sei vor Klageinreichung am 19./21. Juni 2017 abgelaufen ge-
wesen. Das bestreitet der Berufungskläger mit ausführlicher Begründung (act. A.1
Rz. 33 ff.; act. A.4 Rz. 13).
2.4.7. Die Frage von Verjährung und Verwirkung bedarf einer genaueren Betrach-
tung.
Zur besseren Übersicht sind zunächst die zeitlichen Verhältnisse tabellarisch fest-
zuhalten:
11.04.1997
Baubewilligung an L._____ (VG act. B.2 und B.3)
04.01.2005
Verkauf Liegenschaft an Berufungskläger (VG act.
B.6)
28.02.2011
Bestätigung Gemeinde, dass keine Hauptwoh-
nungsverpflichtung besteht (VG act. B.11)
20.03.2013
Bestätigung Gemeinde, dass keine Hauptwoh-
nungsverpflichtung besteht (VG act. B.12)
17.06.2013
Kopie des Schreibens der Gemeinde an F._____,
bezugnehmend auf eine Anfrage von RA T._____
vom 11. April 2013 betr. Bestand einer Hauptwoh-
nungsverpflichtung (VG act. B.13)
23.04.2014
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
24.04.2014
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung 2005 (VG act. B.83)
26.05.2014
Verfügung der Gemeinde betr. Hauptwohnungsver-
pflichtung (VG act. B.14: Feststellung, dass Haus
nur als Hauptwohnung genutzt werden kann, und
Anweisung an das Grundbuchamt, die Hauptwoh-
nungsverpflichtung nachzutragen)

17 / 55
01.07.2014
Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VG act.
B.15)
12.05.2015
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
12.06.2015
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)
06.10.2015
Urteil
des
Verwaltungsgerichts
des
Kantons
Graubünden (VG act. B.16)
05.11.2015
Beschwerde an das Bundesgericht (VG act. B.17)
15.12.2015
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
09.05.2016
Urteil BGer 1C_585/2015 (VG act. B.18)
26.05.2016
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
16.11.2015
Anmeldung der Schadenersatzforderung bei der
Gemeinde (VG act. B.20)
06.12.2016
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
10.12.2015
Zustellung Verjährungsverzichtsformulare an Kan-
ton (VG act. B.23)
11.12.2015
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)
17.12.2015
Zurückweisung der Schadenersatzforderung durch
Gemeinde (VG act. B.24)
28.10.2016
Aufsichtsbeschwerde an Regierung betr. Gemeinde
(Ersuchen um Anweisung an die Gemeinde, die
Schadenersatzforderung dem Gemeindevorstand
zu unterbreiten; VG act. B.28)
06.01.2016
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)
23.01.2017
Protokollauszug B._____ mit Bestätigung des Ge-
meindevorstandes
betreffend
Ablehnung
der
Staatshaftung (VG act. B.35)
13.02.2017
Verkauf Liegenschaft durch Berufungskläger (VG
act. B.36)
21.03.2017
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
23.03.2017
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)
23.05.2017
Verjährungsverzicht
Gemeinde
betr.
falsche
Bestätigung (VG act. B.84)
23.05.2017
Verjährungsverzicht Kanton betr. notarielle Beur-
kundung (VG act. B.83)
19.06.2017
Klageeinleitung beim Verwaltungsgericht (Eingang
21.06.2017; VG act. A.1)
Zur Verjährung und Verwirkung von Verantwortlichkeitsansprüchen schreibt Gross,
a.a.O., S. 372: "Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in der Regel eine einjäh-
rige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung gegenüber dem Gemeinwesen, und

18 / 55
zwar mit Fristbeginn seit Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen
Gemeinwesens; definitiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Hand-
lung ein". A.a.O. auf S. 66 (Ziff. 2.5.1.10) steht bezogen auf das damals geltende
Verantwortlichkeitsgesetz des Kantons Graubünden von 1944: "Der Schadener-
satzanspruch verjährt in einem Jahr vom Tage an, seit der Geschädigte Kenntnis
von der Schädigung hat, jedenfalls aber mit Ablauf von 10 Jahren seit der schädi-
genden Amtspflichtverletzung" (Art. 13 Abs. 1 VG). Eine spezifische Auseinander-
setzung mit der Frage von Verjährung und Verwirkung findet sich dort nicht. In Jost
Gross/Volker Pribnow, Schweizerisches Staatshaftungsrecht, Ergänzungsband zur
2. Aufl., Bern 2013, Rz. 391, wird hinsichtlich der in den Kantonen geltenden Regeln
erwähnt, dass sich 18 Kantone (darunter Graubünden) für Verjährungsfristen ent-
schieden hätten und acht Kantone für Verwirkungsfristen (a.a.O., Rz. 396). Abge-
sehen von Solothurn und Zürich, wo eine absolute zehnjährige Verjährungsfrist
gelte, sei den übrigen sechs "Verwirkungskantonen" eine absolute Verwirkungsfrist
von zehn Jahren ab schädigender Handlung gemeinsam. Erwähnenswert ist der
a.a.O, in Rz. 393 wiedergegebene Fall des Obergerichts des Kantons Nidwalden
(NGVP 2001-2005 Nr. 17 vom 25. September 2003), das bei der Annahme einer
Verwirkungsfrist davon ausging, dass angesichts einer zweimaligen Verzichtser-
klärung das berechtigte Vertrauen geschaffen worden sei, dass der Geschädigte
mit einer Klageeinreichung zuwarten könne. Hinsichtlich der Unterteilung der Kan-
tone in Verjährungs- und Verwirkungskantone kommt Felix Uhlmann (Schweizeri-
sches Staatshaftungsrecht, Zürich/St. Gallen 2017, Rz. 173) im Wesentlichen zum
gleichen Schluss wie die vorstehend zitierten Gross/Pribnow, ausser dass er die
Kantone Nidwalden und Solothurn unterschiedlich zuordnet. Was den hier interes-
sierenden C._____ anbelangt, handelt es sich nach der Ansicht der vorstehend zi-
tierten Gross/Pribnow und Uhlmann um Verjährungsfristen; für Art. 13 des bündne-
rischen VG von 1944 geht auch Reto Feller (Das Prinzip der Einmaligkeit des
Rechtsschutzes im Staatshaftungsrecht, Zürich/St. Gallen 2007, S. 38, Anm. 158)
von einer Verjährungsfrist aus (zum neueren Staatshaftungsgesetz dürfte er sich
aus zeitlichen Gründen noch nicht geäussert haben).
2.4.8. Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün-
den sind drei einschlägige Fälle (U 17 60, U 17 43 und U 14 98) greifbar, die auf-
zeigen, wie die Fristen von Art. 8 Abs. 1 SHG in der Praxis verstanden werden:
-
VGer GR U 17 60 v. 8.9.2020 E. 1.4: Der Kläger wurde am 7. Juni 2013
operiert. Die Klage reichte er am 16. Juni 2017 ein. Damit war die absolute
Verjährungsfrist von zehn Jahren nach den Ausführungen im Urteil offen-
sichtlich nicht abgelaufen. Auch die relative Verjährungsfrist von einem Jahr

19 / 55
wurde gewahrt. Die Beklagte bzw. ihr Haftpflichtversicherer hatte für den
Zeitraum vom 7. Juni 2013 bis zum 31. Mai 2017 Verjährungsverzichtser-
klärungen abgegeben und der Kläger hatte die Verjährung am 24. Mai 2017
mittels Betreibung unterbrochen.
-
VGer GR U 17 73 v. 28.5.2020 E. 0.4 (recte wohl: E. 1.4): Die umstrittene
medizinische Behandlung von E. erfolgte am 15./16. Februar 2013. Bei Ein-
reichen der Klage an das Verwaltungsgericht am 20. Juli 2017 war die abso-
lute Verjährungsfrist offensichtlich nicht abgelaufen. Auch die relative Ver-
jährungsfrist von einem Jahr wurde gewahrt, da der Beklagte im Zeitraum
vom 16. Februar 2013 bis zum 31. Dezember 2017 Verjährungsverzichtser-
klärungen abgegeben hatte.
-
VGer GR U 14 98 v. 21.5.2019 E. 2.3: Kenntnis vom Schaden am 11. Februar
2010. Die Klägerin hat sich erstmals am 2. Februar 2011 eine Verzichtser-
klärung betreffend Verjährungseinrede geben lassen, welche immer wieder
verlängert wurde, letztmals am 30. November 2013 mit Gültigkeit bis am 28.
Januar 2015. Damit war die Frist von Art. 13 Abs. 1 VG bzw. Art. 8 Abs. 1
SHG eingehalten worden. Mit der Klageeinreichung am 9. Dezember 2014
war somit die relative Verjährungsfrist von einem Jahr gemäss Art. 8 SHG
rechtzeitig unterbrochen worden.
Aus den vorstehenden drei Fällen ist ersichtlich, dass die Zeit zwischen dem schä-
digenden Ereignis und der Einreichung der Klage jeweils drei bis vier Jahre dauerte.
Gleichlautend wurde in allen Fällen davon ausgegangen, dass die relative Ver-
jährungsfrist nicht abgelaufen war, weil Verjährungsverzichtserklärungen eingeholt
worden waren, die im Zusammenhang bei der Berechnung des Fristenlaufes
berücksichtigt wurden. An diese ihre eigene Rechtsprechung hat sich die Vorinstanz
offensichtlich nicht mehr erinnert.
2.4.9. Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet das Folgendes: Mit Kopie des
vom 17. Juni 2013 datierten Schreibens (VG act. B.13) der berufungsbeklagten Ge-
meinde erfuhr der Berufungskläger vom Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung.
Anzumerken ist, dass das Schreiben mit diesem Datum nicht an den Berufungsklä-
ger gerichtet war, sondern an F._____ (wohl derjenige Immobilienfachmann, der in
anderem Zusammenhang auch als Zeuge genannt wurde) adressiert war mit dem
Hinweis auf das Schreiben vom 11. April 2013 von lic. iur. T._____ im Betreff. Der
Berufungskläger wurde lediglich mit "Kopie z.K." bedient. Käme es darauf an, so
wäre auch denkbar, die Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 (VG act. C.10)
zum Ausgangspunkt zu nehmen, worin der Bestand und die Anordnung der Eintra-

20 / 55
gung der Hauptwohnungsverpflichtung ins Grundbuch dem Berufungskläger ge-
genüber formell eröffnet wurde (in der Verfügung [VG act. C.10 Rz. 8 f.] wird aus-
geführt, dass es sich im Schreiben vom 24. Juni 2013 bloss um eine Rechtsauskunft
handle, ohne das damit Rechte und Pflichten verbindlich festgestellt würden). Ist die
Frist jedoch ohnehin gewahrt, muss der Frage nicht weiter nachgegangen werden.
Gemäss der Aktenlage (VG act. B.84) unterzeichnete die Gemeinde Verjährungs-
verzichte am 23.04.2014 (bis 30.06.2015), am 12.05.2015 (bis 30.06.2016), am
15.12.2015 (bis 30.12.2016), am 08.12.2016 (bis 31.03.2017), am 21.03.2017 (bis
31.05.2017) sowie am 23.05.2017 (bis 30.06.2017), sodass bei Klageinleitung am
19./21. Juni 2017 ein lückenlos durchgehender Verzicht vorlag. Auch der Kanton
hat bezüglich der Beurkundung des Grundstückverkaufes Verjährungsverzichte ab-
gegeben (VG act. B.83): am 24.04.2014 (bis 30.06.2015), am 12.06.2016 (bis
31.12.2015), am 15.12.2015 (bis 31.12.2016), am 06.12.2016 (bis 31.03.2017), am
23.03.2017 (bis 31. Mai 207) und am 23.05.2017 (bis 30. Juni 2017).
Was die Verjährung im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages
am 4. Januar 2005 anbelangt, erfuhr der Berufungskläger gleichermassen mit der
bereits erwähnten Kopie des Schreibens vom 17. Juni 2013 von der Hauptwoh-
nungsverpflichtung (wenn man nicht die Verfügung vom 26. Mai 2014 als massge-
blich ansehen will). Das Verwaltungsgericht hat zur Haftung des Kantons im Zusam-
menhang mit dem Grundstückkauf durch den Berufungskläger Folgendes erwogen:
"Die Haftung des Beklagten wird vom Kläger aus der Tätigkeit des Notars am 4.
Januar 2005 abgeleitet. Er nimmt dabei für sich in Anspruch, Verjährungsverzichts-
erklärungen seitens des Beklagten eingeholt zu haben. Tatsächlich liegen solche
Erklärungen im Recht (kläg. Beilage 83), erstmals unterzeichnet am 24. April 2014
und dann immer wieder bis zur Klageeinreichung […]. Der Beklagte [Kanton] stellt
sich auf den Standpunkt, dass es sich bei der zehnjährigen Frist sowohl nach Art.
13 VG als auch Art. 8 SHG um eine Verwirkungsfrist handle, welche weder erstreckt
noch unterbrochen oder wiederhergestellt werden könne. Dies unter Hinweis auf
das Bundesgerichtsurteil 2C_707/2010 E. 4.7, wonach sich die Geltung eines Ver-
jährungsverzichts nicht auf die nach kantonalem Staatshaftungsrecht geltende Ver-
wirkungsfrist erstrecke" (act. B.1 E. 2.7.4). Aus der Regelung im Verantwortlichkeits-
gesetz des Bundes, Art. 8 Abs. 1 SHG und der Botschaft zur Revision des Staats-
haftungsgesetzes, Heft 11/2006-2007 S. 1363 (act. B.1 E. 2.7.6 S. 34 f.) hat das
Verwaltungsgericht den Schluss gezogen, "dass der C._____ bezüglich Ver-
jährung/Verwirkung die Lösung des Bundes und der Mehrzahl der anderen Kantone
übernehmen wollte. Dies heisst wiederum, dass Lehre und Rechtsprechung zum
Verantwortlichkeitsgesetz des Bundes und der diesem Konzept folgenden Kantone

21 / 55
zu folgen ist, welche wiederum zwischen Verjährung und Verwirkung unterscheidet,
ohne dass dies im Gesetz explizit aufgeführt ist. Die Terminologie wird auch nicht
einheitlich verwendet. In fachspezifischen Standardwerk ist die Rede von Ver-
jährungs- und Verwirkungsfolge. […] Im kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in
der Regel eine einjährige Verwirkungsfrist für die Geltendmachung von Verantwort-
lichkeitsansprüchen gegenüber dem Gemeinwesen, und zwar mit Fristbeginn seit
Kenntnis des Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens; defini-
tiv tritt die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Handlung ein […]. Für den
vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Anspruch ungeachtet der Verjährungs-
einrede-Verzichtserklärung 10 Jahre nach dem schädigenden Ereignis, mithin am
3. Januar 2015 verwirkte und somit nicht mehr einklagbar ist".
Entsprechend der oben dargestellten Rechtslage geht das Kantonsgericht davon
aus, dass es sich sowohl bei der relativen als auch bei der absoluten Frist um eine
Verjährungsfrist handelt. Dass sich der C._____ dem Bund und der Mehrheit der
anderen Kantone anschliessen wollte, ist aus der Botschaft nicht ersichtlich, abge-
sehen davon, dass es gemäss den vorstehend zitierten Autoren Gross/Pribnow und
Uhlmann keine Mehrheit von Kantonen mit dem "Verwirkungssystem" gibt. Wenig
hilfreich ist der zitierte Bundesgerichtsentscheid BGer 2C_707/2010 v. 15.4.2011 E.
4.7. Dieser betrifft nicht den C._____, sondern den Kanton Solothurn. Ausserdem
ist daran zu erinnern, dass Bundesgerichtsentscheidungen, in denen "gewöhnli-
ches" kantonales Recht eine Rolle spielt, stets vor dem Hintergrund zu lesen sind,
dass das Bundesgerichtsgesetz dem Bundesgericht die Überprüfung von kantona-
lem Recht verbietet (das folgt e contrario aus Art. 95 BGG). Das ergibt sich auch
recht deutlich aus der vom Bundesgericht gewählten Formulierung in E. 4.7 und
4.7.1: "Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf eine Verjährungsverzichtser-
klärung. Nach der von den Beschwerdeführern nicht beanstandeten Auffassung der
Vorinstanz handelt es sich bei der Frist nach § 11 Abs. 3 VG/SO um eine Verwir-
kungsfrist". Das zeigt deutlich, dass das Bundesgericht diese Frage nicht selber
geprüft hat.
2.4.10. Nach dem Gesagten ist als Zwischenergebnis festzuhalten, dass im Zeit-
punkt der Klageinleitung vor Vorinstanz weder die Ansprüche gegen die Gemeinde
wegen falscher Auskunftserteilung in den Jahren 2011 und 2013 noch jene gegen
den Kanton im Zusammenhang mit der notariellen Beurkundung des Grundstück-
kaufes vom 4. Januar 2005 verjährt waren.
3.1.
Die berufungsbeklagte Gemeinde spricht das Subsidiaritätsprinzip an und
macht geltend, der Berufungskläger habe es unterlassen, die zivilrechtlichen Mög-
lichkeiten auszuschöpfen, um den Schaden abzuwenden, hätte er doch den ganzen

22 / 55
Schaden bei der Verkäuferschaft des Grundstückes wegen Willensmängeln und
Gewährleistung liquidieren können (VG act. A.3 Rz. 30 ff.). Darauf weist auch der
berufungsbeklagte Kanton hin und erwähnt zusätzlich die Schadensminderungs-
pflicht (VG act. A.4 Rz. 27 f.). Er kritisiert, dass die Vorinstanz sich dazu nicht geäus-
sert habe, sodass die Berufungsschrift entsprechend auch nichts enthalte. Der Be-
rufungskläger habe zwar die Verfügung der Gemeinde angefochten und das Ver-
waltungs- sowie das Bundesgericht hätten die Beschwerden abgewiesen. Damit
habe dieser allerdings nicht in umfassender Weise von Rechtsmitteln und Rechts-
behelfen Gebrauch gemacht und habe damit auch nicht verhindert, dass der Scha-
den überhaupt habe entstehen können (act. A.2 Rz. 36). Erforderlich und ziel-
führend wäre ein Vorgehen gegen die Verkäuferschaft der Liegenschaft gewesen
(act. A.2 Rz. 37). Das bestreitet der Berufungskläger (act. A.4 Rz. 14). Eine auf
zivilrechtliche Vorkehren erweiterte Pflicht gebe es nicht (VG act. A.5 Rz. 16 c S.
13); die Gegenpartei hätte denn auch kein diese ihre Meinung stützendes Zitat an-
führen können.
Unbestritten und aktenkundig ist, dass der Berufungskläger den Rechtsweg betref-
fend die Verfügung vom 26. Mai 2014 vollumfänglich ausgeschöpft hat (VG act.
B.16 und B.18, vgl. u.a. auch act. A.4 Rz. 14).
3.2.
Mit dem Subsidiaritätsprinzip soll verhindert werden, dass der Bürger eine
ihm unbequeme Verfügung auf dem Wege via das Verantwortlichkeitsverfahren er-
neut angreifen kann: "Wer eine Verfügung erfolglos bis zur obersten Instanz (Ge-
richt oder Verwaltungsbehörde) angefochten oder die für die Anfechtung der schä-
digenden Verfügung offen stehenden Rechtsmittel gar nicht genutzt hat, soll die
Rechtmässigkeit dieser Verfügung nicht (nochmals) in einem Verantwortlich-
keitsprozess bestreiten bzw. überprüfen lassen können […]" (BGE 126 I 144 E. 2a;
vgl. auch BGE 129 I 139 E. 3.1). Im gleichen Sinne äussert sich auch Gross, a.a.O.,
S. 353 f., wonach die Beseitigung nachteiliger Verfügungen im verwaltungsrechtli-
chen Anfechtungsverfahren vorgeht und der Betroffene sein Klagerecht von vorn-
herein verliert, wenn er von den ihm zustehenden (auch ausserordentlichen)
Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen nicht in umfassender Weise Gebrauch macht.
Feller, a.a.O., S. 4 f., hält in Bezug auf Art. 12 VG fest, dass – solle der Geschädigte
das subsidiäre Mittel der Staatshaftungsklage nicht verlieren – er (durch Art. 12 VG)
gezwungen werde, den schädigenden Rechtsakt im Beschwerdeverfahren anzu-
fechten. Sei eine bereits in Rechtskraft erwachsene Verfügung Ursache des Scha-
dens, dann bleibe dem Verantwortlichkeitsrichter die Prüfung ihrer Rechtmässigkeit
untersagt: Sei dem Geschädigten aus rechtlichen oder faktischen Gründen aller-
dings kein Beschwerdeverfahren offen gestanden, so solle ein Staatshaftungsver-

23 / 55
fahren möglich sein. Der Geschädigte soll gerichtlichen Rechtsschutz erhalten, je-
doch höchstens, aber auch mindestens einmal. Wer eine Verfügung erfolglos bis
vor die oberste Instanz angefochten hat oder die offenstehenden Rechtsmittel nicht
oder nicht erschöpfend genutzt hat, soll nicht – erstmals oder nochmals – in einem
Verantwortlichkeitsprozess die Widerrechtlichkeit geltend machen können. "Die
Bemühungen des Geschädigten werden nur belohnt, wenn mit dem Rechtsmitte-
lentscheid die Verfügung ganz oder teilweise aufgehoben oder zumindest die
Rechtswidrigkeit festgestellt wird. Dann ist der Weg offen für eine Überprüfung der
übrigen Haftungsvoraussetzungen im Staatshaftungsverfahren" (Feller, a.a.O., S.
5).
So verstanden geht es beim Subsidiaritätsprinzip letztlich nicht um die Verhinderung
des Schadens, sondern um die Einmaligkeit des Rechtsschutzes im öffentlichen
Recht. Es ist daher davon auszugehen, dass privatrechtliche Rechtsvorkehren zur
Schadensabwendung nicht unter das Subsidiaritätsprinzip fallen und davon ist –
soweit ersichtlich – in den gängigen Publikationen zur Staatshaftung auch nicht die
Rede. Nach Gross, a.a.O., S. 353, ist die Staatshaftung eine subsidiäre Aufgabe,
gleichwohl entstandenen Schaden auszugleichen. Die Beseitigung nachteiliger Ver-
fügungen im verwaltungsrechtlichen Anfechtungsverfahren geht somit vor. Der Be-
troffene verliert sein Klagerecht von vornherein (S. 354), wenn er von den ihm zu-
stehenden Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen nicht in umfassender Weise Ge-
brauch macht (und zwar sogar unter Einschluss ausserordentlicher Rechtsmittel
[BGE 107 Ib 155 E. 2]).
3.3.
Art. 7 Abs. 1 SHG sieht vor, dass das Gericht nach freiem Ermessen be-
stimmt, ob und in welchem Umfang die Klage geschützt wird, wenn der Geschädigte
es unterlassen hat, den Schaden durch die Anwendung von Rechtsmitteln oder
Rechtsbehelfen zu verhindern, zu reduzieren oder gutzumachen. In der Botschaft
steht dazu, dass diese Bestimmung praktisch vollständig dem bis 2006 geltenden
Verantwortlichkeitsrecht entspricht (Art. 15: "Sofern der Geschädigte den Schaden
durch die Anwendung von Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen hätte verhindern oder
gutmachen können und dies unterlassen hat, bestimmt der Richter nach freiem Er-
messen, ob und in welchem Umfang die Klage zu schützen ist"). Anders als in an-
deren Rechtsordnungen enthält das bündnerische Staatshaftungsrecht damit ein
modifiziertes System, in dem der Verzicht auf Rechtsmittel als Selbstverschulden
des Geschädigten sanktioniert wird oder werden kann (vgl. Feller, a.a.O., S. 113,
der in diesem Zusammenhang ganz explizit auf den C._____ hinweist [S. 114]).
"Das Staatshaftungsverfahren ist grundsätzlich offen und das Verhalten des Ge-
schädigten wird zum Gegenstand der materiellen Prüfung der Anspruchsvorausset-

24 / 55
zungen. Abhängig von seiner Intensität bewirkt das Selbstverschulden die Unter-
brechung des Kausalzusammenhangs oder die Reduktion des Schadenersatzes.
Die Obliegenheit zur Beschwerdeführung umfasst in den Kantonen Appenzell Aus-
serrhoden und Graubünden Rechtsmittel und Rechtsbehelfe" (Feller, a.a.O., S.
114). Entscheidend ist das allerdings hier nicht, da der Berufungskläger ja die Ver-
fügung vom 26. Mai 2014 angefochten hat.
3.4.
Im Falle des Berufungsklägers ist zusätzlich noch zu bedenken, dass sich
das Vorgehen gegen die Verkäuferschaft, insbesondere mit der Anfechtung wegen
Willensmängeln, mit Blick auf die Staatshaftung kaum schadensmindernd ausge-
wirkt hätte. Der Kaufvertrag wurde 2005 zu einem Preis von CHF 2.3 Mio. abge-
schlossen. Wäre der Kaufvertrag im Jahr 2013 angefochten und zu den Kaufbedin-
gungen rückgängig gemacht worden, hätte das auf Kosten der inzwischen erfolgten
kontinuierlichen Verkehrswertsteigerung (Verkehrswert per 19. Juli 2013 CHF 2.64
Mio., Verkaufspreis im Jahr 2017 CHF 2.85 Mio.) gehen müssen. Der Berufungs-
kläger hat deshalb zu Recht argumentiert, das hätte mehr geschadet als genützt,
weil er an der Wertsteigerung, die die Grundstücke – auch jene mit Hauptwohnungs-
verpflichtung – erfahren hatten, nicht hätte teilhaben können, was den Schaden,
den er gegenüber den Berufungsbeklagten geltend mache, erhöht hätte. An der
Vergrösserung des Verlustes hätten auch die potentiell Haftpflichtigen kein nach-
vollziehbares Interesse gehabt (vgl. auch act. A.1 Rz. 14 c und d).
4.1.
Voraussetzung für jegliche Haftung, sowohl gegenüber dem beklagten Kan-
ton als auch der beklagten Gemeinde ist aber in erster Linie, inwieweit der geltend
gemachte Schaden besteht. Dieser Frage ist nunmehr nachzugehen.
Vorab folgende tabellarische Darstellung zu den Liegenschaftswerten:
29.12.2004
(Rudimentäre) Berechnung J._____ (VG act.
B.9)
CHF 2'700'000
04.01.2005
Kaufpreis Liegenschaft Nr. K._____ (VG act. B.6)
CHF 2'300'000
01.03.2005
Schätzungsbericht dipl. Architekt E._____ (VG
act. B.7)
CHF 2'344'000
12.10.2005
Bewertungsgutachten
Immobilientreuhänder
F._____ (VG act. B.8)
CHF 2'450'000
03.11.2005
Bewertungsformular I._____ (VG act. B.10)
CHF 2'770'000
29.11.2013
Verkehrswert per 04.01.2005 als Hauptwohnung
(VG act. B.19)
CHF 2'300'000
Verkehrswert per 04.01.2005 als Nebenwohnung
CHF 2'890'000
Verkehrswert am 19.07.2013 als Hauptwohnung
CHF 2'640'000
Verkehrswert am 19.07.2013 als Nebenwohnung CHF 4'150'000

25 / 55
15.02.2017
Verkaufspreis Liegenschaft
CHF 2'850'000
Als entgangenen Gewinn macht der Berufungskläger den Betrag von CHF
1'300'000.00 geltend, den er wie folgt berechnet hat: Verkehrswertschätzung vom
19.07.2013 = CHF 4'150'000.00 ./. effektiver Verkaufserlös von CHF 2'850'000.00
= CHF 1'300'000.00. Dazu wird weiterer Schaden im Betrage von CHF 509'940.10
(vgl. dazu unten Erwägung 8.1 ff.) geltend gemacht, insgesamt der eingeklagte Be-
trag von CHF 1'809'940.10 (VG act. A.1 Rz. 15 S. 21).
4.2.
Die Vorinstanz (act. B.1 E. 2.1) hat zum geltend gemachten Schaden von
CHF 1'809'940.10 ausgeführt, dass es in erster Linie um die Nichteintragung der
Hauptwohnsitzpflicht im Jahr 1997 gehe (act. B.1 E. 2.1.3). Aus dem Fehlen der
Anmerkung – bei öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wirke die Ein-
schreibung lediglich deklaratorisch – könne der Berufungskläger nicht ableiten,
dass die Liegenschaft als Zweitwohnung genutzt werden könne. Gemäss Verkehrs-
wertgutachten vom 19. Juli 2013 betrage der Wert mit Hauptwohnungsverpflichtung
CHF 2.3 Mio. (100 %), während der Wert ohne diese Verpflichtung bei CHF 2.89
(126 %) liege. Der Berufungskläger habe beim Kauf der Wohnung nicht mehr aus-
gegeben als aufgrund des von keiner Seite angezweifelten Gutachtens zu erwarten
gewesen sei. Mit dem am 15. Februar 2017 erzielten Preis von CHF 2.85 Mio. habe
er mehr gelöst als der gemäss Gutachten zu erwartende Verkehrswert (mit Haupt-
wohnungsverpflichtung) von CHF 2.64 Mio. betragen habe. Damit habe er nach der
sog. Differenztheorie (= Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand
und dem Stand des Vermögens ohne das schädigende Ereignis) einen Gewinn von
CHF 550'000.00 erzielt. Der Berufungskläger habe Zeugen genannt für die Frage,
ob die Liegenschaft beim Kauf als Haupt- oder Zweitwohnung offeriert worden und
ob von einer Hauptwohnungsverpflichtung überhaupt die Rede gewesen sei (act.
B.1 E. 1.2.4.1). Der beklagte Kanton halte solche Einvernahmen für überflüssig, weil
sich die Gutachten (der Immobilienexperten) nicht auf eine Zweitwohnung bezögen
und weil nicht dargelegt werde, was mit den Zeugenaussagen belegt werden solle
(act. B.1 E. 2.1.4.2), was der Berufungskläger im Hinblick auf Schaden, Widerrecht-
lichkeit, Kausalzusammenhang und Verschulden hätte darlegen müssen. Weil die
beiden Beklagten anerkannt hätten, dass der Berufungskläger bei der notariellen
Beurkundung im Jahr 2005 betreffend Hauptwohnungsverpflichtung gutgläubig ge-
wesen sei, gebe es für die Beweisabnahme keinen triftigen Grund (act. B.1 E.
2.1.4.3). Der Berufungskläger habe rechtlich wegen der seit 1997 bestehenden
Hauptwohnungsverpflichtung keine Möglichkeit gehabt, einen Verkaufspreis von
CHF 4.15 Mio. zu erzielen; entsprechend könne diesbezüglich auch kein Vermö-
gensschaden entstanden sein (act. B.1 E. 2.1.5). Bezüglich Kaufpreis der Liegen-

26 / 55
schaft im Jahr 2005 habe er von einem notfallmässigen Verkauf durch die bisheri-
gen Eigentümer profitieren können, die von ursprünglich CHF 2.7 Mio. auf CHF 2.3
Mio. entgegengekommen seien. Der Verkaufspreis ohne Hauptwohnungsverpflich-
tung wäre bei CHF 4.15 Mio. gewesen. Die Reduktion des Kaufpreises müsste ge-
gebenenfalls zu einer Vorteilsanrechnung führen, das Entdecken der Hauptwoh-
nungsverpflichtung als Verlust einer Chance zur Gewinnerzielung (act. B.1 E.
2.1.5.1). Der Kläger gehe zu Unrecht davon aus, dass die Liegenschaft frei von
einer Hauptwohnungsverpflichtung gewesen sei bzw. dass die Berufungsbeklagten
für die nicht rechtzeitige Ablösung der Pflicht verantwortlich gemacht werden könn-
ten. Den für eine Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung üblicherweise er-
zielbaren Gewinn habe der Berufungskläger erzielt, allenfalls übertroffen, für den
Verlust einer Chance sei auf VGer U 14 41 E. 7 hinzuweisen; auch das Bundesge-
richt sehe darin keinen eigenständigen Schadensposten (act. B.1 E. 2.1.5.2). Ent-
sprechend gebe es auch keine Schadensposten Hypothekarzinsen und Unterhalt
der Liegenschaft. Hätte der Kläger aufschiebende Wirkung verlangt, so hätte das
Haus ohne weiteres als Zweitwohnung vermietet werden können und sowieso als
Erstwohnung, sodass diesen Ausgaben Einnahmen gegenübergestanden hätten
(act. B.1 E. 2.1.6). Die Verkaufsprovision seien Ohnehin-Kosten, die bei einem
höheren Verkaufspreis noch höher ausgefallen wären (act. B.1 E. 2.1.7). Die
"Rechtsberatungs- und Gerichtskosten" würden in die Vorteilsanrechnung aus dem
erzielten Verkaufspreis fallen und damit untergehen. Und weil der Berufungskläger
in den Verfahren betreffend Hauptwohnungsverpflichtung verloren habe, seien
diese Ansprüche bereits beurteilt worden und könnten nicht nochmals geprüft wer-
den (B. 1 E. 2.1.8). Zusammenfassend hat die Vorinstanz den Schaden verneint
(act. B.1 E. 2.1.9).
4.3.
Der Berufungskläger führt dazu Folgendes aus: Dem Rechtsvertreter des
C._____ folgend, gehe die Vorinstanz davon aus, dass der Berufungskläger einen
Vermögensgewinn von CHF 550'000.00 erzielt habe. Der Preis beim Verkauf der
Liegenschaft sei mit CHF 2'850'000.00 höher gewesen als der Verkehrswert
gemäss Gutachten von CHF 2'640'000.00 (act. A.1 Rz. 16 a). Damit werde ver-
kannt, dass ohne die Hauptwohnungsverpflichtung ein Preis von CHF 4'150'000.00
erzielbar gewesen wäre, was den von der Käuferin effektiv bezahlten Preis um 1.3
Mio. überstiegen hätte (act. A.1 Rz. 16 b und c). Die mehrfach als massgebliche
Differenz zwischen dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das
Vermögen ohne das schädigende Ereignis hätte, und der errechnete Gewinn von
CHF 550'000.00 seien nicht zutreffend, weil die Vorinstanz dieser Berechnung den
Verkaufspreis von CHF 2'850'000.00 mit Hauptwohnungsverpflichtung zugrunde
lege. Die Vorinstanz hätte der Gewinnberechnung den Verkaufspreis ohne das

27 / 55
schädigende Ereignis, d.h. ohne die Hauptwohnungsverpflichtung zugrunde legen
müssen, was dem Richtpreis von CHF 4’150’000.00 entspreche (act. A.1 Rz. 16 d).
Nach der Vorinstanz habe es die Möglichkeit, einen Verkaufspreis von CHF 4.15
Mio. für Zweitwohnungen zu erzielen, deshalb nicht gegeben, weil die Liegenschaft
seit 1997 ununterbrochen mit einer Hauptwohnungsverpflichtung belastet gewesen
sei, sodass kein Vermögensschaden entstanden sei (act. A.1 Rz. 18 a). Das über-
gehe, dass der Berufungskläger von allen Beteiligten, insb. vom Notar, im guten
Glauben gelassen worden sei, was auch die Berufungsbeklagten zugestehen wür-
den. Der Berufungskläger sei stets der Meinung gewesen, er habe eine Liegen-
schaft mit einem Zweitwohnungsrecht erworben. Das sei für ihn eine unabdingbare
Voraussetzung für den Erwerb gewesen, weil er beabsichtigt habe, das U._____
aus beruflichen Gründen mittelfristig wieder zu verlassen und die Liegenschaft ver-
kaufen zu müssen. Von der Absicht des Erwerbs einer Liegenschaft mit einem
Zweitwohnungsrecht gehe selbst die Vorinstanz aus, habe sie doch ausgeführt,
dass anlässlich der notariellen Beurkundung im Jahre 2005 weder von der Haupt-
wohnungsverpflichtung die Rede gewesen, noch diese im Kaufvertrag erwähnt wor-
den sei, sodass der Berufungskläger gutgläubig gewesen sei (act. A.1 Rz. 18 b).
Wenn im Urteil stehe, der Berufungskläger gehe fälschlicherweise davon aus, dass
seine Liegenschaft frei von einer Hauptwohnungsverpflichtung gewesen sei, sei
dies aktenwidrig, habe doch der stets gutgläubige Berufungskläger die Liegenschaft
als Zweitwohnung gekauft, was unbestritten sei. Entsprechend seien auch seine
Erwartungen an eine Wertzunahme bzw. an einen zu gegebener Zeit vorteilhaften
Verkauf der Liegenschaft gewesen (act. A.1 Rz. 18 c). Die Tatsache, dass die Lie-
genschaft Nr. K._____ beim Bau im Jahre 1997 als Hauptwohnung qualifiziert wor-
den sei, ändere nichts daran, dass sie dem Berufungskläger als Zweitwohnung ver-
kauft wurde, was eben die Ursache für die hier zu beurteilende Schadenersatzfor-
derung sei (act. A.1 Rz. 18 d). Die Differenz zwischen dem Preis ohne Hauptwoh-
nungsverpflichtung von CHF 4.15 Mio. und dem effektiv erzielten Verkaufspreis von
CHF 2.85 Mio. seien – im Sinne eines entgangenen Gewinns (lucrum cessans) –
CHF 1.3 Mio. (act. A.1 Rz. 18 d). Das sei an der Hauptverhandlung im Einzelnen
erläutert worden, was im angefochtenen Urteil der Vorinstanz allerdings mit keiner
Silbe erwähnt worden sei, was das rechtliche Gehör des Berufungsklägers verletze
(act. A.1 Rz. 18 e). Mit der Annahme eines Gewinnes von CHF 550'000.00 verneine
die Vorinstanz einen Vermögensschaden (act. A.1 Rz. 18 e). Nach Art. 1 Abs. 4
SHG seien die Bestimmungen von Art. 41 ff. OR anzuwenden, was auch für die
Verantwortlichkeit des Bundes und der Kantone gelte (act. A.1 Rz. 18 g). Zum ent-
gangenen Gewinn (lucrum cessans) werde ausgeführt, dass dieser nur gewährt
werde, wenn es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden
Gewinn handle. Anton Schnyder weise im Basler Kommentar (N 6 zu Art. 41 OR)

28 / 55
darauf hin, dass auch der entgangene Gewinn ein Schaden sei; dieser liege darin,
dass ein Vermögen sich wegen des schädigenden Ereignisses nicht vermehrt habe,
während ohne dieses Ereignis ein Vermögenszuwachs stattgefunden hätte (act. A.1
Rz. 18 h). Der Betrag von CHF 4.15 Mio. sei ein verlässlicher, realistischer Preis für
die Liegenschaft Nr. K._____. Erstattet vom kantonalen Amt für Schätzungswesen
sei er allerdings auch als vorsichtig zu beurteilen, sodass davon auszugehen sei,
dass der Handelswert in der Regel und erfahrungsgemäss mindestens 20 % über
der Verkehrswertberechnung dieser Amtsstelle liege. Die Zeugen F._____, E._____
und I._____ seien in der Lage, bezüglich der Verkaufsmöglichkeiten im Jahr 2017
verbindlich Auskunft zu erteilen. Mit der Ablehnung der Zeugen sei dem Berufungs-
kläger eine nicht unerhebliche Möglichkeit zum Schadensnachweis verwehrt wor-
den. Erzielbar wäre mit einer an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ein Kauf-
preis von über CHF 5 Mio. gewesen (act. A.1 Rz. 18 i). Das Gutachten des kanto-
nalen Amtes für Immobilienbewertung vom 19. Juli 2013 sei jedenfalls von den Be-
rufungsbeklagten nicht in Zweifel gezogen worden. Dem unterzeichneten Rechts-
vertreter sei anlässlich der Verkaufspublikation ein Richtpreis von über CHF 6 Mio.
genannt worden, mit Hinweis auf mögliche Verhandlungen über die Reduktion des
Kaufpreises. Es liege im Interesse des Berufungsklägers, wenn sich die Zeugen zu
Kaufpreisvorstellungen der Liegenschaft als Zweitwohnung äussern würden (act.
A.1 Rz. 18 k). Der Preis von mindestens CHF 4.15 Mio. wäre mit grosser Wahr-
scheinlichkeit und erlaubterweise erzielt worden. Stattdessen habe die Liegenschaft
wegen der darauf lastenden Hauptwohnungsverpflichtung im Jahr 2017 zu einem
Kaufpreis von CHF 2.85 Mio. verkauft werden müssen; vier Jahre sei die Liegen-
schaft vor dem Kauf auf dem Markt gewesen, weil der Verkauf an einen einheimi-
schen Interessenten auf einen Richtpreis von 3 Mio. beschränkt gewesen sei. Das
schädigende Ereignis sei namentlich, dass der Berufungskläger stets der Überzeu-
gung gewesen und beim Kaufvertragsschluss vom Notar in diesem Glauben belas-
sen worden sei, er kaufe eine Zweitwohnung, die mit der Zeit eine Wertsteigerung
erfahren werde. Zwar habe auch die Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung
an Wert zugenommen, jedoch lediglich bis zur Höhe von CHF 2.85 Mio. Der Betrag
von CHF 1.3 Mio. sei deshalb der entgangene Gewinn (act. A.1 Rz. 18 l). Auf die
Ausführungen zu den weiteren Schadenspositionen (act. A.1 Rz. 19-21) wird unten
(Erwägung 8) zurückzukommen sein. Im gleichen Sinne äussert sich der Berufungs-
kläger in seiner Berufungsreplik (act. A.4).
4.4.
In der Berufungsantwort (act. A.2) machte der berufungsbeklagte Kanton be-
züglich dem vom Berufungskläger geltend gemachten Schaden Folgendes geltend:
Vorausgesetzt sei ein quantifizierbarer Schaden, der durch eine widerrechtliche
Handlung eingetreten sei und dass die Handlung für den Schaden kausal sei (act.

29 / 55
A.2 Rz. 28). Tatsache sei, dass der Unterschied zwischen dem Kaufpreis im Jahr
2005 und dem Verkaufspreis im Jahr 2017 CHF 550'000.00 betrage. Der Notar sei
nicht dafür verantwortlich, dass die Liegenschaft nicht für CHF 4.15 Mio. habe ver-
kauft werden können, sondern die durch die B._____ nachträglich verfügte Haupt-
wohnungsverpflichtung. Mit einer solchen Hauptwohnungsverpflichtung habe gar
nie ein höherer Preis erzielt werden können (act. A.2 Rz. 51). Eine Vermögensein-
busse gebe es bei einem im Vergleich zum Kauf erzielten Mehrerlös von CHF
550'000.00 nicht. Und der Mehrerlös von CHF 1.3 Mio. sei, weil die Hauptwoh-
nungsverpflichtung ununterbrochen seit dem Bau der Liegenschaft bestanden
habe, rechtlich gar nicht erzielbar gewesen. Das Bundesgericht habe die Verfügung
betreffend Hauptwohnungsverpflichtung in BGer 1C_585/2015 geschützt (act. A.2
Rz. 52). Der geltend gemachte, entgangene Gewinn von CHF 1.3 Mio. setze voraus,
dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handle und dass dieser
aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden habe, was wegen der be-
stehenden Hauptwohnungsverpflichtung nicht der Fall gewesen sei. Die Rechtsfigur
der "perte d'une chance" sei in BGE 133 III 462 E. 3 und 4 ohnehin abgelehnt wor-
den (act. A.2 Rz. 53). Der Notar sei aufgrund des Grundbuchauszuges selber davon
ausgegangen, dass es keine Hauptwohnungsverpflichtung gebe. Die Vorinstanz
habe ausgeführt, dass der Berufungskläger meinte, eine Liegenschaft ohne Haupt-
wohnungsverpflichtung zu erwerben bzw. er habe sich diesbezüglich im guten Glau-
ben befunden. Die Behauptung, die Zweitwohnungsqualität sei eine unabdingbare
Voraussetzung für den Vertragsschluss gewesen, sei eine unbelegte Behauptung
(act. A.2 Rz. 55). Es sei nicht nachvollziehbar, warum der beanstandete Kauf dann
nicht rückgängig gemacht worden sei. Für diese Unterlassung müsse nicht der be-
rufungsbeklagte Kanton geradestehen (act. A.2 Rz. 57). Der erwähnte Gewinn sei
nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit fest-, sondern sei gar nicht in Aussicht ge-
standen. Das schädigende Ereignis könne nicht darin erblickt werden, dass der Be-
rufungskläger die Liegenschaft in der Überzeugung gekauft habe, dass es sich um
eine Zweitwohnung gehandelt habe, die mit der Zeit eine Wertsteigerung erfahre;
die Ursache liege lediglich in der seit 1997 geltenden Hauptwohnungsverpflichtung
(act. A.2 Rz. 65).
4.5.
Die berufungsbeklagte Gemeinde hat in der Berufungsantwort (act. A.3) zum
Schaden als solchem Folgendes ausgeführt: Der Berufungskläger verkenne den
Schadensbegriff. Selbst wenn alle von der B._____ begangenen Fehler nicht pas-
siert wären, würde es sich bei der Liegenschaft Nr. K._____ um eine Hauptwohnung
und nicht um eine Zweitwohnungsliegenschaft handeln. Die Anmerkung im Grund-
buch sei lediglich deklaratorisch (act. A.3 Rz. 43.1). Ein Schaden wäre 2005 ent-
standen, wenn der Kläger damals einen über dem Verkehrswert der Liegenschaft

30 / 55
liegenden Kaufpreis bezahlt hätte. Der bezahlte Kaufpreis entspreche mit CHF 2.3
Mio. allerdings dem damaligen Verkehrswert (act. A.3 Rz. 43.2).
5.1.
Dass die Hauptwohnungsbeschränkung nicht im Grundbuch angemerkt war,
ist unbestritten, ebenso dass sie es hätte sein müssen. Als Folge davon ging der
Berufungskläger gutgläubig von der freien Veräusserbarkeit seiner Liegenschaft
aus. Mit Verfügung der B._____ vom 26. März 2014 (VG act. B.14) hielt diese fest,
dass die Liegenschaft Nr. K._____ des Berufungsklägers nur als Hauptwohnung
genutzt werden dürfe und ordnete die diesbezügliche Anmerkung im Grundbuch an
(vgl. VG act. B.14 [ohne Kopie der geraden Seitenzahlen], VG act. C.10 [komplett]).
Dagegen hat der Berufungskläger erfolglos Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden geführt (Urteil R 14 65 vom 6. Oktober 2015; VG act.
C.11). Zusammengefasst hatte das Verwaltungsgericht Folgendes erwogen: Mit
den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen würden die Nutzungs- und
Verfügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt. Solche Anmerkun-
gen hätten lediglich deklaratorische Wirkungen. Das betreffe auch die versehentlich
auf Parzelle Nr. K._____ des Berufungsklägers unangemeldet gebliebene Haupt-
wohnungsverpflichtung gemäss Art. 42 Abs. 3 aBaugesetz von 1992 (VG act. C.11
E. 2b S. 11 f.), sodass der öffentliche Glaube des Grundbuches i.S.v. Art. 973 ZGB
hier nicht wirke (VG act. C.11 E. 2c S. 12 f.), auch nicht gegenüber dem gutgläubi-
gen und unwissenden Berufungskläger. Die B._____ habe dargelegt, warum die
Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung für die Umnutzung der Hauptwohnung
in eine Zweitwohnung gemäss Art. 29 Abs. 1 BG (Umnutzung nur bis zur Haupt-
wohnungsquote von 30 % in der vorliegenden W2) und gemäss Art. 29 Abs. 2 BG
i.V.m. Art. 6 Richtplanvorschriften Oberengadin (keine verfügbaren Kontingente)
nicht möglich sei. Gemäss Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG (BR 801.100) sei ein rechtwid-
riger Zustand nachträglich zu beseitigen. Gegebenenfalls sei i.S. der Verhältnis-
mässigkeit und des Vertrauensschutzes gemäss Art. 94 Abs. 4 KRG eine Duldungs-
verfügung zu erlassen, etwa wenn die betroffene Person in gutem Glauben ange-
nommen habe, die von ihr ausgeübte Nutzung entspreche der Baubewilligung und
wenn die Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspreche
(VG act. C.11 E. 3c S. 15). Eine gesetzwidrig unterlassene Anmerkung könne, weil
bezüglich Anmerkungen öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen kein Gut-
glaubensschutz bestehe, bereits konzeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden
(VG act. C.11 E. 3d S. 16). Das öffentliche Interesse an der Einhaltung von raum-
planungs- und baurechtlichen Bestimmungen sei generell gross (VG act. C.11 E.
4a S. 17). Die Überhandnahme von Zweitwohnungen, gerade in Tourismusgegen-
den, bewirke Baulandverschwendung und setze die einheimische Bevölkerung
punkto Bodenpreise unter Druck (VG act. C.11 E. 4a S. 17 f.). Die in Art. 31 des

31 / 55
vormaligen Baugesetzes 2005 vorgesehene Abgeltung von Hauptwohnungsver-
pflichtungen sei mit der Teilrevision von 2010 gestrichen worden und überdies seit
Inkrafttreten von Art. 75b der BV (SR 101) gar nicht mehr zulässig (VG act. C.11 E.
4a S. 18 f.). Die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung sei
erforderlich und geeignet, den gesetzgeberischen Zweck durchzusetzen, zumal Art.
75b BV den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsan-
teil von über 20 % verbiete (VG act. C.11 E. 4b S. 19). Es gehe nicht um das Ver-
schulden und die Verantwortung der Gemeinde, sondern die Interessen des Beru-
fungsklägers seien an jenen der Allgemeinheit zu messen (VG act. C.11 E. 4d S.
20 f.). Eine Duldungsverfügung würde den Verkauf als Zweitwohnungsnutzung er-
möglichen (VG act. C.11 E. 4e S. 21 f.). Der gute Glaube des Berufungsklägers sei
unbestritten (VG act. C.11 E. 5a S. 22). Für die Interessenabwägung sei nur das
fehlende Unrechtsbewusstsein im Kaufzeitpunkt am 4. Januar 2005 von Bedeutung,
nicht aber die fehlerhaften Auskünfte 2011 und 2013 sowie die Duldung der Zweit-
wohnungsnutzung (VG act. C.11 E. 5b S. 23 f.). Der Berufungskläger wolle die Lie-
genschaft verkaufen und einen möglichst hohen Gewinn erzielen, auch wenn er sie
seinerzeit nicht zu Spekulationszwecken gekauft habe. In der Gemeinde bestünde
ein Markt für Erstwohnungen, sodass die Liegenschaft durchaus hätte verkauft oder
vermietet werden können (VG act. C.11 E. 5c S. 24 f.). Auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen Auskünften sei
nicht abzustellen (VG act. C.11 E. 5d/bb S. 26 f.). Einen finanziellen Schaden habe
der Berufungskläger nicht erlitten, sondern er könne einen Gewinn von voraussicht-
lich CHF 340'000.00 erzielen (VG act. C.11 E. 5d/cc S. 27 f.).
Im Entscheid R 14 65 vom 6. Oktober 2016 (VG act. B.16) hatte das Verwaltungs-
gericht die Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 und im anschliessenden
Entscheid BGer 1C_585/2015 hatte das Bundesgericht den Verwaltungsgerichts-
entscheid bestätigt. In E. 3.4.1 und 3.4.2 wird ausgeführt, dass der Vertrauens-
schutz bereits mangels Vertrauensgrundlage verneint werden müsse, weil ein gut-
gläubiger Erwerber aus dem Fehlen der Grundbuchanmerkung nicht ableiten dürfe,
die Beschränkung bestehe nicht. Der Erwerber könne sich nicht auf den wirklichen
Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses verlassen noch aus dem Fehlen
der Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen Rechtsverhältnis-
ses schliessen. Da davon auszugehen sei, es bestehe die Möglichkeit, die 2005
getroffene Disposition (Erwerb einer Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflichtung)
ohne vermögenswerten Nachteil wieder rückgängig zu machen, habe das Verwal-
tungsgericht die Voraussetzung des Vertrauensschutzes verneinen dürfen.

32 / 55
5.2.
Mit BGer 1C_585/2015 vom 9. Mai 2016 (VG act. B.18) steht fest, dass die
Hauptwohnungsverpflichtung auf der Liegenschaft Nr. K._____ wirksam geblieben
ist. Dass sich der Berufungskläger die genannte Eigentumsbeschränkung entge-
genhalten lassen muss, reicht allerdings nicht aus, um einen Ersatzanspruch des
Berufungsklägers auszuschliessen. Im Entscheid des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden vom 6. Oktober 2015 (VG act. C.11 E. 5a/dd S. 28) wird fest-
gehalten: "Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusse-
rung des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann vorlie-
gend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der entgangene Ge-
winn, den der Beschwerdeführer bei einer Weiterveräusserung der Liegenschaft als
Zweitwohnung hätte erzielen können, einen unter dem Aspekt des Vertrauensschut-
zes zu ersetzenden Schaden darstellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen
bleibt einem allfälligen, vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten […]
Schadenersatz- resp. Staatshaftungsprozess gegen die damals am Vertrags-
schluss beteiligten Personen oder einzelne Organe der Beschwerdegegnerin (Ge-
meinde) vorbehalten, bei welchem es – im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren
– um die Schadloshaltung des Beschwerdeführers resp. den Ersatz des zufolge der
fehlenden Kenntlichmachung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung ent-
standenen (Vertrauens-)Schadens geht. Gleich verhält es sich mit dem beschwer-
deführerischen Vorbringen, dass er deshalb einen Schaden erlitten habe, weil er
die Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht durch Bezahlung einer Er-
satzabgabe habe ablösen können".
5.3.
Der Berufungskläger macht geltend, ihm stehe ein Anspruch aus entgange-
nem Gewinn (lucrum cessans) zu (VG act. A.4 Rz. 16 a; act. A.1 S. 15 f.). Um ent-
gangenen Gewinn handelt es sich, wenn der Geschädigte ohne das schädigende
Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können (Heinz Rey/Isabelle Wildhaber,
Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, Rz. 405; BGE 132 III 359
E. 4). Die erfolgreiche Geltendmachung setzt voraus, dass es sich um einen übli-
cherweise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund der konkreten Um-
stände in Aussicht stand (Rey/Wildhaber, a.a.O., Rz. 406; BGE 82 II 497 E. 6).
Der Berufungskläger bezieht sich auf Gross, wonach entsprechend der privatrecht-
lichen Gerichtspraxis der entgangene Gewinn dann beansprucht werden könne,
wenn es sich um einen üblichen oder sonst wie sicher in Aussicht stehenden Ge-
winn handle. Auch nach Anton K. Schnyder (Basler Kommentar, N 6 zu Art. 41 OR)
ergebe sich dasselbe Erfordernis, nämlich eine genügende Wahrscheinlichkeit. Die
Schadensposition von CHF 1'300'000.00 sei entgangener Gewinn. Der geschätzte
Wert am freien Markt von CHF 4'150'000.00 sei ein verlässlicher, realistischer Ver-

33 / 55
kaufspreis, der mit Wahrscheinlichkeit und erlaubterweise erzielt worden wäre (act.
A.1 S. 17 f.; vgl. auch act. A.5 Rz. 1 b S. 3).
5.4.
Der Berufungskläger ging davon aus, er habe das Grundstück ohne be-
schränkende Hauptwohnungsverpflichtung gekauft, und er hätte das Objekt zu ei-
nem entsprechend höheren Preis verkaufen können, wenn die diversen Fehler nicht
passiert wären. Tatsächlich ist es allerdings so, dass der Berufungskläger ein
Grundstück mit bestehender Hauptwohnungsverpflichtung gekauft hat, wenn diese
für ihn auch nicht sichtbar war, weil er weder durch die erforderliche Anmerkung,
noch durch Hinweise des Notars oder der Verkäuferschaft darauf aufmerksam ge-
macht worden war. Den Verkaufspreis von geschätzt CHF 4.15 Mio. hätte der Be-
rufungskläger für die Liegenschaft nur erhältlich machen können, wenn es möglich
gewesen wäre, die Liegenschaft ohne Hauptwohnungsverpflichtung und damit un-
belastet zu veräussern. Und ein solch unbelasteter Zustand hätte nur erreicht wer-
den können, wenn es dem Berufungskläger gelungen wäre, beim Verwaltungsge-
richt und beim Bundesgericht mit seinem Antrag im Rahmen der Anfechtung der
Verfügung vom 26. Mai 2014 durchzudringen, sodass die Liegenschaft danach frei
von der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung gewesen
wäre. Das ist trotz des von niemandem angezweifelten guten Glaubens nicht gelun-
gen, wie sich letztinstanzlich aus BGer 1C_585/1015 vom 9. Mai 2016 (VG act.
B.18) ergibt, worauf noch etwas vertiefter einzugehen sein wird.
Zunächst ist auf die sachenrechtliche Ausgangslage im Folgenden noch näher ein-
zugehen. Art. 973 Abs. 1 ZGB sieht vor: "Wer sich in gutem Glauben auf einen
Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche
Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerb zu schützen". Gegenstand des öffentli-
chen Glaubens, dessen Attribut der Schutz des Vertrauens des gutgläubigen Er-
werbers ist (vgl. Jürg Schmid, in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kom-
mentar zum Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019 [zit. Schmid, BSK], N 1 und 13
zu Art. 973 ZGB; Jürg Schmid, Gedanken zum öffentlichen Gauben des Grundbu-
ches, ZBGR 2009 [zit. Schmid, Gedanken], S. 112), betrifft nur dingliche Rechte
(Schmid, a.a.O., N 13 zu Art. 973 ZGB; BGE 130 III 306 E. 3.1; BGE 93 II 290 E.
4). Beim Fehlen eines Eintrages eines dinglichen Rechts ist – soweit der öffentliche
Glaube reicht – der gute Glaube geschützt, weil für den gutgläubige Dritten der
Grundbucheintrag als vollständig gilt (Schmid, BSK, N 24 zu Art. 973 ZGB). Durch
den gutgläubigen Erwerb geht das nicht eingetragene, materiell aber bestehende
dingliche Recht unter (Schmid, Gedanken, S. 115). Wären öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkungen dingliche Rechte und wäre ihre Eintragung versehentlich
unterblieben, wäre die Hauptwohnungsverpflichtung im Zusammenhang mit dem

34 / 55
Eigentumserwerb des gutgläubigen Berufungsklägers untergegangen, und es wäre
davon auszugehen, dass der Berufungskläger bei einem späteren Verkauf den
höheren Verkaufspreis für frei veräusserliche Grundstücke hätte lösen können. Weil
es sich aber nicht um ein dingliches Recht handelt und die Anmerkung bloss dekla-
ratorische Bedeutung hat (BGE 111 Ia 182; BGer 1C_340/2016 v. 16.1.2017 E. 3.3),
kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks aus dem Fehlen der Anmerkung
einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, auch wenn die Anmerkung im
konkreten Fall zwingend vorgeschrieben ist, nicht ableiten, die Beschränkung be-
stehe nicht.
Das führt dazu, dass sich der Berufungskläger die (fälschlicherweise nicht ange-
merkte) Hauptwohnungsverpflichtung entgegenhalten lassen muss. Sie hatte – un-
abhängig davon, ob sie später angemerkt worden wäre – weiterhin Bestand und
wäre auch auf eine spätere Käuferschaft in gleicher Weise übergegangen, wie im
Jahr 2005 auf den Berufungskläger. Würde der Berufungskläger bei einem Weiter-
verkauf den Preis für eine mit einer Hauptwohnungsverpflichtung belastete Liegen-
schaft verlangt haben, gäbe es für ihn keinen entgangenen Gewinn; hätte er von
der Käuferschaft den Preis für eine frei verkäufliche Liegenschaft verlangt, dann
hätten dem Berufungskläger seinerseits Anfechtungs- bzw. Gewährleistungsan-
sprüche gedroht, wenn die Beschränkung erst nach der Handänderung bemerkt
worden wäre. Angesichts der ganz erheblichen Preisunterschiede zwischen den be-
lasteten und den unbelasteten und damit frei verkäuflichen Grundstücken kann al-
lerdings nicht davon ausgegangen werden, dass die Belastung bei einem weiteren
Handwechsel vom Berufungskläger auf einen neuen Erwerber unbemerkt geblieben
wäre, sodass es auch keinen zu berücksichtigenden entgangenen Gewinn gegeben
hätte.
5.5.
Der Berufungskläger macht geltend, er sei davon ausgegangen, er kaufe
eine frei verkäufliche Liegenschaft und dass ihm das wichtig war bzw. beim Kauf
2005 wegen absehbarer zukünftiger beruflicher Veränderungen sogar entscheidend
gewesen sei. Weder die Verkäufer der Liegenschaft noch der Notar, die zweifellos
um die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung gewusst hätten – der Notar
aus seiner Funktion als Gemeindepräsident und Vorstand der Baubehörde – hätten
ihn informiert. Der Notar und die Verkäuferin der Liegenschaft seien im massgebli-
chen Zeitpunkt in der gleichen Anwaltskanzlei, die Verkäuferin im Rechnungswesen
tätig gewesen und die Tatsache, dass es eine Hauptwohnungsverpflichtung gebe,
sei – nach zwei falsch beantworteten Anfragen des Berufungsklägers bei der Bau-
behörde in den Jahren 2011 und 2013 – erst korrekt beantwortet worden, als
Rechtsanwalt T._____ als Kaufinteressent etwas später im Jahr 2013 eine gleich-

35 / 55
lautende Anfrage gemacht habe. Auffällig sei, dass Rechtsanwalt T._____ im frag-
lichen Zeitraum in der Anwalts- und Notariatskanzlei T._____ & Q._____ als Partner
beschäftigt gewesen sei (VG act. B.5). Diese nochmalige Anfrage lege nahe, dass
die Hauptwohnungsverpflichtung in der Kanzlei ein Thema gewesen sei. Der Beru-
fungskläger habe bei Prof. O._____ ein Privatgutachten eingeholt, worin von Betrug
i.S.v. Art. 146 StGB ausgegangen werde (VG act. B.101). Er verweist zusätzlich auf
die von ihm eingeholte "Oberexpertise P._____", dem die gesamten Unterlagen des
(erstinstanzlichen) Staatshaftungsprozesses zur Verfügung gestanden hätten.
Die vorstehend wiedergegebenen Ausführungen des Berufungsklägers rufen un-
willkürlich Willensmängel in Erinnerung, nämlich den Grundlagenirrtum gemäss Art.
24 Abs. 1 Ziff. 4 OR und die absichtliche Täuschung gemäss Art. 28 OR. Im Vor-
dergrund steht der Grundlagenirrtum, von dem ausgegangen wird, wenn es um ei-
nen bestimmten Sachverhalt geht, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im
Geschäftsverkehr als notwendige Grundlage des Vertrages angesehen wird. Der
Berufungskläger macht geltend, dass für ihn beim Kauf die freie Veräusserbarkeit
der Liegenschaft eine unabdingbare Voraussetzung gewesen sei; er sei im Jahr
2005 davon ausgegangen, dass sein Arbeitsort und damit sein Wohnort früher oder
später ändern werde. Angesichts des zeitlich beschränkten Aufenthalts im V._____
sei die freie Veräusserbarkeit die notwendige Grundlage des Vertrages gewesen
(vgl. Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid, Schweizerisches Obligationen-
recht, Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl., Zürich 2020, Rz. 779, die als Bespiel –
vergleichbar – die Überbaubarkeit von Grundstücken nennen). Und die freie Ver-
äusserbarkeit ist nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr ein auch bei objekti-
ver Betrachtung valables Kriterium. Ob es sich auch noch um eine Täuschung han-
delt, ist nicht abschliessend zu klären, spielt es doch für die Rechtsfolgen von Art.
31 Abs. 1 und 2 OR keine Rolle, sodass es einer vertieften Auseinandersetzung mit
dem Privatgutachten von Prof. O._____, der von Betrug i.S.v. Art. 146 StGB aus-
geht (VG act. B.101), nicht bedarf. Die Sonderregelung von Art. 31 Abs. 3 OR, wo-
nach bei Täuschung oder Furcht trotz Genehmigung Schadenersatz nicht ohne wei-
teres ausgeschlossen ist, während der Irrtum dort nicht genannt ist, wäre allenfalls
in einem Prozess gegen die Verkäuferschaft von Bedeutung gewesen.
5.6.
Von den Berufungsbeklagten, insbesondere vom berufungsbeklagten Kan-
ton, wird wie bereits erwähnt moniert, dass die Anfechtung wegen Grundlagenirrtum
gegenüber der Verkäuferschaft der Liegenschaft unterlassen worden sei (act. A.2
Rz. 14, Rz. 37). Für diese Unterlassung gebe es keine nachvollziehbaren Gründe
(act. A.2 Rz. 37). Weil damit eine erfolgsversprechende Möglichkeit der Rechts-
durchsetzung unterlassen worden sei – der Berufungskläger gehe selber davon

36 / 55
aus, dass sich damit die Schäden hätten abwenden lassen (act. A.3 S. 27 [Fazit]) –
werde das Subsidiaritätsprinzip verletzt, mit dem sich das Verwaltungsgericht und
deshalb auch der Berufungskläger nicht auseinandergesetzt hätten, das aber
gemäss BGE 134 III 332 E. 2.3 in der Berufung dennoch thematisiert werden könne
(act. A.2 Rz. 37).
5.7.
Zum Verzicht auf die Geltendmachung von Willensmängeln (und Sachge-
währleistung) hat sich der Berufungskläger ebenfalls geäussert: Die Ausschöpfung
der zivilrechtlichen Mittel sei keine Voraussetzung für die Staatshaftungsklage (act.
A.4 Rz. 5 a; act. A.4 Rz. 8). Die mögliche Anfechtung hätte für den Kläger nämlich
eine Vermögenseinbusse bedeutet. Die zugezogenen Immobilienfachleute hätten
sogar von einem Wert von CHF 6 Mio. bzw. CHF 6-7 Mio. gesprochen, sodass an-
gesichts der sich abzeichnenden Vermögenseinbusse auf eine Anfechtung verzich-
tet worden sei (act. A.4 Rz. 14 c S. 21 und Rz. 14 e S. 22). Ausserdem nennt der
Berufungskläger die in Zivilverfahren viel höheren Prozesskosten, so dass auch das
für die vorteilhaftere Variante des Verwaltungsweges gesprochen habe (act. A.4 Rz.
8 a). Als Sachmängel seien die Hauptwohnungsverpflichtung vom Berufungskläger
nicht geltend gemacht worden, weil der Anspruch auf Gewährleistung eine absicht-
liche Täuschung gemäss Art. 210 Abs. 6 OR in Verbindung mit Art. 127 OR voraus-
gesetzt hätte, was der Berufungskläger als Käufer hätte beweisen müssen, was
möglicherweise – wegen nicht erfolgter unmissverständlicher Aufklärung gegenüber
der Verkäuferschaft durch die Projektverfasser – zu risikoreich gewesen wäre (act.
A.4 Rz. 8 b).
5.8.
Hätte der Irrtum erfolgreich geltend gemacht werden können, wovon hier aus-
zugehen ist, so hätte dies zur Aufhebung des Vertrages geführt (BGE 116 II 259 E.
4b). Wird kein Willensmangel geltend gemacht, so bedeutet dies Heilung des Man-
gels, welcher beim Verstreichen der Jahresfrist von Art. 31 Abs. 1 OR eintritt (Inge-
borg Schwenzer/Christiana Fountoulakis, Schweizerisches Obligationenrecht, All-
gemeiner Teil, 8. Aufl., Bern 2020, Rz. 39.21 und 39.22). Was die Rechtsfolgen
einer (erfolgreichen) Anfechtung anbelangt, wird der angefochtene Vertrag von An-
fang an unwirksam, d.h. er hat niemals Rechtswirkungen gezeitigt (Schwen-
zer/Fountoulakis, a.a.O., Rz. 39.23 f.; BGE 137 III 243). Erbrachte Leistungen sind
zurückzuerstatten (Schwenzer/Fountoulakis, a.a.O., Rz 36.26; Alfred Koller,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 4. Aufl., Bern 2017, Rz. 14.26
f.; Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., Rz. 901 ff.). Denkbar ist auch ein allfälliger Scha-
denersatz, wobei es normalerweise um das negative Interesse (Art. 26 Abs. 1 OR)
geht, aus Billigkeitsgründen nach Art. 26 Abs. 2 OR allenfalls auch um das Erfül-
lungsinteresse. Ob und wie es sich mit einer Gebrauchsüberlassungsentschädi-

37 / 55
gung des Berufungsklägers für eine (jahrelange) Nutzungsdauer (vom Kauf bis zur
Anfechtung gemäss Art. 31 Abs. 2 OR nach Entdeckung des Mangels) verhalten
hätte (vgl. den Fall einer Miete; Koller, a.a.O., Rz. 14.29), kann offenbleiben, weil es
ja gerade nicht zu einer Anfechtung gekommen ist. Angesichts dieser Rechtslage
und der Entwicklung der Liegenschaftspreise, auch bei Liegenschaften mit einer
Hauptwohnungsverpflichtung, kann dem Berufungskläger durchaus zugestimmt
werden, dass mit der Vertragsanfechtung die Teilhabe am inzwischen erheblich ge-
stiegenen Liegenschaftspreis in Frage gestellt gewesen wäre. Das führt weiter zur
Frage, was der durch Nichtanfechtung bewirkte Wandel von einem anfechtbaren zu
einem nunmehr gültigen und mängelfreien Kaufvertrag für die Staatshaftung des
Kantons bedeutet. Es muss sich diesbezüglich gleich verhalten, wie wenn sich der
Berufungskläger beim Kauf im Jahre 2005 nicht geirrt hätte und den Vertrag im Be-
wusstsein um die bestehende Hauptwohnungsverpflichtung abgeschlossen hätte.
Unbestrittenermassen steht ihm der Verkaufspreis von CHF 2.85 Mio. aus dem Jahr
2017 zu, den er auch vereinnahmt hat. Hingegen kann der für den Notar haftende
Kanton wegen der Genehmigung des Kaufvertrages aus dem Jahr 2005 nicht mehr
für die ursprünglich nicht erkannte und genannte Hauptwohnungsverpflichtung ver-
antwortlich gemacht werden. Es kann nach erfolgter Genehmigung des Kaufvertra-
ges nicht anders sein, als wenn der Berufungskläger im Jahr 2005 wissentlich und
willentlich eine Liegenschaft mit einer darauf lastenden Hauptwohnungsverpflich-
tung gekauft hätte. Die Pflichten des Notars, zu denen der Berufungskläger ver-
schiedentlich, in act. A.4 Rz. 20 d ff. sehr ausführlich Stellung nimmt, sind daher
nicht zu beurteilen.
6.1.
Als Haftpflichtige ist auch die berufungsbeklagte Gemeinde eingeklagt wor-
den. Ihr wird zur Last gelegt, dass es die Baubehörde bei der Erstellung der Liegen-
schaft unterlassen habe, die Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch anmerken
zu lassen (vgl. act. A.1 Rz. 24 g S. 25), was zwingende Vorschriften des Baugeset-
zes der Gemeinde verletzt habe. Mit zwei Auskünften – vom 28. Februar 2011 und
vom 20. März 2013 – sei bestätigt worden, dass es sich um eine Zweitwohnung
handle. Die Korrektur zur Hauptwohnung sei schliesslich am 17. Juni 2013 erfolgt.
Die irreführende Auskunft des Bauamtes vom 28. Februar 2011 habe sich für den
Berufungskläger insofern nachteilig ausgewirkt, weil er, vertrauend darauf, sich
nicht veranlasst gesehen habe, in Anlehnung an Art. 31 des kommunalen Bauge-
setzes vor dem Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative mit Datum vom 11. März
2012 die Hauptwohnungsverpflichtung durch Leistung einer Ersatzabgabe abzugel-
ten. Der Berufungskläger hätte, wenn er eine korrekte bzw. rechtmässige Auskunft
des Bauamtes erhalten hätte, auf jeden Fall von der Möglichkeit der Abgeltung i.S.v.
Art. 31 Baugesetz vor dem Inkrafttreten von Art. 75b BV gemäss Volksabstimmung

38 / 55
vom 11. März 2012 und namentlich auch vor der Revision des Baugesetzes am 28.
Juni 2011 Gebrauch gemacht. Art. 31 sei bis zur Revision des Baugesetzes vom
28. Juni 2011 in Kraft gewesen (act. A.1 Rz. 24 i S. 26; act. A.1 Rz. 27 b S. 30 f.).
Die Vorinstanz habe ausgeführt, dass die Abgeltung aufgrund der Verhängung der
Planungszone bloss bis zum 28. Oktober 2010 habe erfolgen können: "Dem Kläger
ist zwar insofern zuzustimmen, dass das kommunale Baugesetz erst mit der Ge-
nehmigung durch die Regierung in Kraft tritt, der Regierungsentscheid vom Jahr
2011 mithin konstitutiv wirkte (Art. 106 BauG). Indes übersieht der Kläger den Au-
tomatismus der Planungszone und deren Vorwirkung auf das Inkrafttreten des
neuen Rechts gemäss der KRG-Bestimmung. Letztere ist einschlägig für den vor-
liegenden Fall, das heisst ab dem 28.10.2010 konnte keine Abgeltung mehr vorge-
nommen werden für Hauptverpflichtungen" (act. A.1 Rz. 27 b).
6.2.
Nach Ansicht des Berufungsklägers hat sich die Vorinstanz geirrt. An keiner
Stelle der Klageantwort der Gemeinde vom 12. September 2017 (es handelt sich
um VG act. A.3) finde sich ein Hinweis auf eine Planungszone der Gemeinde im
Sinne von Art. 48 KRG – was zutrifft. Unbesehen davon habe die Vorinstanz ihrem
Entscheid eine angebliche, in der Klageantwort weder erwähnte noch durch Be-
weismittel belegte Planungszone zugrunde gelegt, was die Entscheidbegründung
unbeachtlich mache (act. A.1 Rz. 27 c). Die erst im Rahmen der vorinstanzlichen
Hauptverhandlung erfolgten Ausführungen zur Planungszone verstiessen damit ge-
gen das Novenverbot (act. A.1 Rz. 27 b und c S. 31). An der Hauptverhandlung
seien neue Tatsachen und neue Beweismittel nur unter bestimmten Voraussetzun-
gen zugelassen, die im vorliegenden Fall nicht gegeben gewesen seien. Für die
Zulassung an der Hauptverhandlung dürfe kein zweiter Schriftenwechsel stattge-
funden haben, was im Verwaltungsgerichtsverfahren nicht zugetroffen habe, so-
dass die Ausführungen zur Planungszone aus dem Recht zu weisen seien (act. A.1
Rz. 27 d S. 32). Dem Berufungskläger sei wegen des rechtswidrigen und fehlerhaf-
ten Vorgehens des Gemeindepräsidenten und der Gemeindeorgane verwehrt ge-
wesen, von den Möglichkeiten zur finanziellen Abgeltung der Hauptwohnungsver-
pflichtung Gebrauch zu machen (act. A.1 Rz. 27 d). Die im Jahr 1997 begangenen
Fehler seien nach Art. 13 VG und Art. 8 SHG hingegen verjährt (act. A.1 Rz. 29 d;
act. A.1 Rz. 33 a; A.5 Rz. 19 c).
6.3.
Das Bundesgericht hat letztinstanzlich über den Antrag entschieden, den ver-
waltungsgerichtlichen Entscheid und die Verfügung der B._____ vom 26. Mai 2014
aufzuheben und festzustellen, dass das Grundstück Nr. K._____, Grundbuch
D._____, nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterstehe. Eventualiter sei fest-
zustellen, dass die Zweitwohnungsnutzung auf dem Grundstück uneingeschränkt

39 / 55
geduldet werde (BGer 1C_585/2015 Sachverhalt lit. D), und es hat die Beschwerde
abgewiesen, soweit darauf einzutreten sei (Dispositiv-Ziff. 1). Das Bundesgericht
hat a.a.O. in E. 1.3 festgehalten: "Ob die Durchsetzung der Hauptwohnungsver-
pflichtung allenfalls zu einer Haftung der Gemeinde nach SHG führen könnte, wurde
vom Verwaltungsgericht nicht geprüft und ist daher auch nicht Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens". Mit anderen Worten schliesst das Rechtsmittelverfahren be-
treffend die Verfügung vom 26. Mai 2014 die Prüfung der Verantwortlichkeit nicht
aus.
6.4.
Die berufungsbeklagte Gemeinde legt in act. A.3 Rz. 36.4 Folgendes dar:
Planungszonen würden entweder vom Gemeindevorstand verfügt (Art. 21 Abs. 1
KRG) oder sie würden unmittelbar kraft Gesetz gelten (Art. 26 Abs. 4 KRG und Art.
48 Abs. 6 KRG). Die BauG-Revision vom 28. Oktober 2010 sei erst mit der konsti-
tutiven Genehmigung durch die Regierung in Kraft getreten (Art. 49 Abs. 1 KRG).
Zwischen der Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung und der Geneh-
migung der Regierung gelte unmittelbar kraft Art. 48 Abs. 6 KRG eine Planungs-
zone. Konkret habe die Planungszone gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG ab dem Gemein-
deversammlungsbeschluss vom 28. Oktober 2010 bis zur Genehmigung vom 28.
Juni 2011 gegolten. Gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG dürfe in der Planungszone […]
nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entge-
genstehen könnte. Insbesondere dürften Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn
sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vor-
schriften widersprächen (act. A.3 Rz. 36.4 S. 14 f.). Die Vorinstanz hatte zuvor in E.
2.3.4.1 darauf hingewiesen, dass es seit dem 28. Oktober 2010 wegen des Auto-
matismus' der Planungszone keine Abgeltung mehr habe geben können. Die Kritik
des Berufungsklägers, dass die Planungszone verspätet in den Prozess eingeführt
worden sei, widerlegte die berufungsbeklagte Gemeinde mit Hinweis auf Ziff. 13-16
ihrer Klageantwort (VG act. A.3). Dort sind zwar keine Ausführungen zur Planungs-
zone als solcher zu finden, hingegen ist das Ergebnis erwähnt, dass die Abgeltungs-
möglichkeit von Hauptwohnungsverpflichtung mit der Revision vom 28. Oktober
2010 geendet habe.
6.6.
Dem Berufungskläger ist zuzustimmen, dass keine der Parteien im Rahmen
des Schriftenwechsels vor Vorinstanz Ausführungen zur Planungszone gemacht
hat. Ebenso ist zutreffend, dass die Planungszone erst in der Hauptverhandlung
(Plädoyernotizen der berufungsbeklagten Gemeinde S. 3) erwähnt wurde und dass
die Vorinstanz dann in ihrem Entscheid die Planungszone in ihre Überlegungen ein-
bezogen hat (act. B.1 E. 2.3.4.1). Dass diese wegen verspäteten Vorbringens nicht
mehr hätte berücksichtigt werden dürfen, wie der Berufungskläger meint, trifft je-

40 / 55
doch nicht zu. Zwar geht das Verwaltungsgericht wie der Berufungskläger
grundsätzlich davon aus, dass die Bestimmungen über den Aktenschluss im ver-
waltungsrechtlichen Staatshaftungsverfahren gemäss Art. 229 ZPO i.V.m. Art. 65
Abs. 2 VRG gelten (VGer GR U 2018 81 v. 6.8.2020 E. 2). Existenz und Wirkungs-
weise von Planungszonen ergeben sich aber aus dem kantonalen Raumplanungs-
recht (Art. 48 Abs. 6 KRG: "Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der
Grundordnung entfalten bis zur Genehmigung der Vorlage die Wirkung einer kom-
munalen Planungszone") und gesetzliche Bestimmungen sind unabhängig davon,
wann sie ins Verfahren eingeführt werden, zu berücksichtigen.
6.7.
Ist die falsche Auskunft die schädigende Handlung, dann hätte umgekehrt
eine richtige Auskunft den Vermögensschaden verhindern müssen. Wäre auf die
Anfrage des Berufungsklägers die richtige Antwort erteilt worden, nämlich dass eine
Hauptwohnungsverpflichtung tatsächlich bestehe, dann hätte der Berufungskläger
gegebenenfalls bestehende Möglichkeiten ausnutzen können, um sich bzw. sein
Grundstück von dieser Verpflichtung befreien zu lassen. Gab es im Zeitpunkt der
(falschen) Auskünfte der Baubehörde betreffend Hauptwohnungsverpflichtung
keine Möglichkeit zur Beseitigung der Verpflichtung mehr, so können die beiden
falschen Auskünfte aus den Jahren 2011 und 2013 auch nicht mehr die Ursache für
den vom Berufungskläger geltend gemachten Schaden für die nicht mehr erlang-
bare freie Veräusserbarkeit gewesen sein. Sind die Unterlassungen der Gemeinde
im Zusammenhang im Jahr 1997 verjährt, wovon auch der Berufungskläger aus-
geht, bleibt für eine Zusprechung des entgangenen Gewinns vom CHF 1.3 Mio. kein
Raum. Die Berufung und die Klage sind daher bezogen auf den Ersatz des entgan-
genen Gewinns in dieser Höhe abzuweisen.
6.8.
Der Berufungskläger macht nun in dem als Replik bezeichneten sog. "letzten
Wort" Folgendes geltend (act. A.5 Rz. 11 a und b): Das fehlerhafte Verhalten der
Gemeinde, nämlich die unterlassene Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung
auf der Liegenschaft Nr. K._____, gehe auf den Zeitpunkt des Erlasses der Baube-
willigung, mithin auf den 10. April 1997 zurück. "Diese Unterlassung hat bei der öf-
fentlichen Beurkundung des Kaufvertrages am 04.01.2005 nach wie vor – und zwar
bis zum Zeitpunkt der kommunalen Verfügung über die Hauptwohnungsverpflich-
tung vom 26.05.2014 – bestanden. Mit anderen Worten unterlag der Käufer/Beru-
fungskläger aufgrund eines eindeutigen Fehlverhaltens der Gemeindeorgane der
irrigen Annahme, er erwerbe eine Zweitwohnung. Hätte der Berufungskläger auf-
grund der wohlverstanden schuldhaft unterbliebenen Anmerkung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung im Rahmen des Vertragsschlusses vom 04.01.2005 Kenntnis
erhalten, hätte der Kläger, sofern er die Liegenschaft trotz dieser Erkenntnis über-

41 / 55
haupt erworben hätte, bei weitem noch Gelegenheit gehabt, in Anlehnung an Art.
31 Baugesetz D._____ von 2005 mittels Ersatzabgabe die Eigentumsbeschränkung
als Erstwohnung abzugelten. Diese Möglichkeit wäre ihm nach den obigen Aus-
führungen bis zum Gemeindeversammlungsbeschluss vom 28.10.2010 betreffend
die Baugesetzrevision offen gestanden, was selbst seitens der Beklagtenschaft zu-
gestanden wird. Die unterbliebene Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung
auf der Liegenschaft Nr. K._____ im Jahr 1997 und später im Jahr 2005 war somit
adäquat kausal für die verpasste Möglichkeit der Abgeltung der Hauptwohnungs-
verpflichtung durch den Käufer Dr. M._____".
In diesem Zusammenhang verweist der Berufungskläger auf zwei Stellen in seiner
vorinstanzlichen Klageschrift (VG act. A.1).
•
Ziff. 3 S. 5: "Nach Art. 30 Baugesetz der B._____ hätte die Hauptwohnungs-
verpflichtung im Grundbuch auf Grundstück Nr. K._____ angemerkt werden
sollen, was allerdings unterblieb. Gemäss Schreiben des Rechtsvertreters
der B._____ […] wurde die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ver-
sehentlich nicht angemerkt".
•
Ziff. 9 S. 29: "Zusammenfassend kann im vorliegenden Fall festgehalten wer-
den, dass sich die B._____ in zweifacher Hinsicht rechtwidrig verhalten hat,
nämlich einerseits, indem sie es unterlassen hat, die Hauptwohnungsver-
pflichtung auf der Liegenschaft Nr. K._____ anzumerken, andererseits indem
sie eine tatsachenwidrige Auskunft bezüglich der Hauptwohnungsverpflich-
tung erteilt hat (Schreiben vom 28.02.2011/20.03.2013), sodass es dem Be-
troffenen – dem Liegenschaftseigentümer Dr. M._____ – verwehrt wurde, zu
seinem Nutzen die zweckdienlichen Massnahmen zu ergreifen".
Diese Passagen befassen sich nicht besonders mit der vorstehend angesproche-
nen Thematik. In act. A.5 Rz. 11 b wird dann allerdings ergänzt: "Dem vorliegenden
Schadenersatzfall liegt ein Dauerschaden zu Grunde, der bereits vor Prozessbe-
ginn zu laufen begonnen hat und für dessen Berechnung als Stichtag der Tag des
Urteils jener Gerichtsinstanz gilt, die noch neue Tatsachen berücksichtigen kann.
Im konkreten Fall geht die sogenannte schädigende Handlung auf das Jahr 1997
zurück, wobei nach der Lehre diesbezüglich von 'fortgesetzten Taten bzw. Unter-
lassungen' die Rede ist". Nach Erörterungen zur Nachholung von unterlassenen
und richtig zu stellenden Grundbucheintragungen (mit Hinweisen auf BGE 119 II
216 ff./S. 221 und auf Franz Jenny, Die Verantwortlichkeit im Grundbuchwesen in
ZBGR 46/1965, S. 77 N. 45 a) fährt der Berufungskläger fort: "Ein Handlungsbedarf
des Gemeindepräsidenten bestand nun einerseits beim Erlass der Baubewilligung

42 / 55
im Jahre 1997, andererseits kraft der Doppelfunktion des Notars als gleichzeitig am-
tierender Gemeindepräsident. In diesem Sinne lässt das Bundesgericht in einem
obiter dictum offen, wie bezüglich des Verjährungsbeginns zu entscheiden wäre,
wenn der Verantwortliche – Grundbuchverwalter bzw. Gemeindeorgan – die Un-
wichtigkeit [gemeint wohl: Unrichtigkeit] oder Unterlassung der Grundbucheintra-
gung während noch laufender Verjährungsfrist erfahren hat, pflichtwidrig jedoch
nicht auf deren Berichtigung hingewirkt hat. Mit dem vergleichbaren Fall hat man es
vorliegend zu tun. Von der unterlassenen Anmerkung der Erstwohnungspflicht hat
der Gemeindepräsident spätestens im Rahmen des Beurkundungsaktes im Januar
2005 nochmals erfahren müssen. Ab diesem Zeitpunkt bestand ein Handlungsbe-
darf zum Nachholen der Anmerkung, was bei dieser Gelegenheit wohlweislich un-
terblieben ist. Die Verjährungsfrist bezüglich der Unterlassung hat entsprechend
auch in diesem Zeitpunkt eingesetzt bzw. nochmals zu laufen begonnen […]" (act.
A.5 Rz. 11 b; act. A.5 Rz. 19 c).
Diese Argumentation ist nicht deckungsgleich mit jener, die die Falschauskünfte der
Gemeinde zum Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung betrifft, und auch nicht
mit jener, die die geltend gemachten notariellen Pflichten gegenüber dem Beru-
fungskläger anlässlich des Abschlusses des Kaufvertrages betrifft. Soweit ersicht-
lich wird das hier haftungsbegründende Verhalten darin gesehen, dass lic. iur.
Q._____ in seiner Funktion als Gemeindepräsident verpflichtet gewesen wäre, für
die (nachträgliche) Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung besorgt zu sein
und dass für seine diesbezügliche Unterlassung die Gemeinde haften solle (act. A.5
Rz. 11 b S. 15; act. A.5 Rz. 17 e; vgl. auch act. A.8 Rz. 6). Die fehlende Nachführung
der Hauptwohnungsverpflichtung habe es dem Berufungskläger verunmöglicht, in
einem Zeitpunkt, als es rechtlich noch möglich gewesen wäre, das Verfahren zur
finanziellen Abgeltung der Hauptwohnungsverpflichtung in die Wege zu leiten und
dadurch seinen Vermögenschaden zu reduzieren (act. A.5 Rz. 18 b). In der Verfü-
gung der Gemeinde aus dem Jahr 2014 und bezogen auf diesen Zeitpunkt wird die
Möglichkeit der Umnutzung mit Hinweis auf Art. 29 Abs. 1 und 2 BauG (in Verbin-
dung mit Art. 6 Abs. 6 der Richtplanvorschriften Oberengadin [keine verfügbaren
Kontingente]) verneint, gleich wie der Erlass einer Duldungsverfügung, mit der aus
Gründen des Vertrauensschutzes auf die Durchsetzung des materiell rechtmässi-
gen Zustandes verzichtet werden kann (Art. 94 Abs. 4 KRG; VG act. B.14 Rz. 19
f.). Hatte der Berufungskläger 2005 eine Liegenschaft gekauft, die nicht frei veräus-
serlich war, so kann für die Zeit nach dem Kauf nicht ausgeschlossen werden, dass
er in der Folgezeit im gesetzlichen Rahmen erfolgreich die Befreiung von der belas-
tenden Eigentumsbeschränkung veranlasst haben könnte. Erwähnt wird in act. A.3
Rz. 36.3, dass es gemäss Art. 31 Baugesetz 2005 vom 23. Mai 2006 bis zum 28.

43 / 55
Oktober 2010 möglich gewesen wäre, die Hauptwohnungsverpflichtung abzugelten
(act. A.3 Rz. 36.2; VG act. C.13), worauf auch der Berufungskläger hinweist (act.
A.5 Rz. 11 a).
6.9.
Dass die Gemeinde auch für die unterlassene Nachführung der Anmerkung,
wie sie später dann mit Verfügung vom 26. Mai 2014 erfolgt ist, durch lic. iur.
Q._____ hafte, ist im Berufungsverfahren neu thematisiert worden. In der Beru-
fungsschrift war noch eher beiläufig davon die Rede, dass es am 4. Januar 2005
(dem Tag der öffentlichen Beurkundung) die zweite Gelegenheit gegeben habe
"Klarheit gegenüber dem Käufer Dr. M._____ zu schaffen, bzw. die Anmerkung der
Hauptwohnungsverpflichtung auf Grundstück Nr. K._____ nachträglich vorzuneh-
men, was jener wohlweislich unterlassen hat. Gemeindepräsident Q._____ oblag
diesbezüglich einer Garantenpflicht […] Auch bei Gelegenheit der Kaufvertragsvor-
bereitung hat er sowohl die Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung als auch
die diesbezügliche Orientierung des Käufers unterlassen und sich dabei rechtswid-
rig verhalten" (act. A.1 Rz. 24 h S. 25 f.; vgl. auch act. A.1 Rz. 25 k S. 26, wo aus-
geführt wird, dass der Gemeindepräsident die Anmerkung nicht nachholen liess).
Und in act. A.1 Rz. 29 f S. 36 steht, dass der Gemeindepräsident es an der nötigen
Sorgfalt habe fehlen lassen, die zur nachträglichen Anmerkung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung hätte führen müssen, allenfalls habe er sogar die nachträgliche
Anmerkung bewusst unterlassen. Es habe vom Gemeindepräsidenten ein hohes
Mass an Professionalität, Sorgfalt und Pflichtbewusstsein erwartet werden dürfen.
Die unterlassene Nachholung der Anmerkung Ende 2004/anfangs 2005 sei als vor-
sätzliche Unterlassung zu beurteilen (act. A.1 Rz. 29 l S. 37).
Die berufungsbeklagte Gemeinde weist darauf hin, dass sich lic. iur. Q._____ an
der Beurkundung nicht in seiner Funktion als Gemeindepräsident beteiligt habe.
Ausserdem unterstehe alles, was lic. iur. Q._____ als Notar erfahren habe, dem
Notariatsgeheimnis i.S.v. Art. 321 Abs. 1 StGB (act. A.6 Rz. 1). Schliesslich gehe
es nicht um einen Dauerschaden und die Verjährung beginne, sobald der Verant-
wortliche spätestens hätte handeln müssen. Der Berufungskläger übersehe, dass
sich das Bundesgericht nicht der Meinung von Jenny angeschlossen habe. Die
Hauptwohnungsverpflichtung hätte gemäss Art. 42 Abs. 3 BauG/1992 spätestens
vor Baubeginn 1997 angemerkt werden müssen, so dass die Verjährungsfrist auch
ab diesem Zeitpunkt laufe (act. A.6 Rz. 2.2). Hinsichtlich einer allfälligen pflichtwid-
rigen Unterlassung des Grundbuchverwalters, auf die Berichtigung des Grundbu-
ches hinzuwirken, könne der Berufungskläger nichts ableiten: Das angebliche Wis-
sen des Notars Q._____ am 4. Januar 2005 könne der Gemeinde nicht zugerechnet
werden. Zwischen 1997 und 2011 sei kein Umstand ersichtlich, aufgrund dessen

44 / 55
die Gemeinde die fehlende Anmerkung hätte erkennen und korrigieren müssen (act.
A.6 Rz. 2.3 und 2.4). Der berufungsbeklagte Kanton erwähnt u.a. den Autor Brück-
ner, der auch davon ausgehe, dass die Nutzbarkeit des Grundstückes für bestimmte
Zwecke nicht zum Gegenstand der notariellen Belehrungspflicht gehöre (act. A.7
Rz. 9).
6.10. Der Berufungskläger verlangte zunächst die Zahlung von Schadenersatz von
den beiden solidarisch belangten Gemeinwesen. Das stützt er anfänglich auf zwei
Gründe: Fehler des Notars im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufver-
trages in Jahr 2005 und spätere Falschauskunft der Gemeinde im Zusammenhang
mit Anfragen des Berufungsklägers in den Jahren 2011 und 2013.
Gestützt auf die gleichen Vorkommnisse und unter dem gleichen Rechtsbegehren
qualifiziert es der Berufungskläger als eine Unterlassung, wenn lic. iur. Q._____ in
seiner Eigenschaft als Gemeindepräsident – nachdem er 2005 bei Gelegenheit der
notariellen öffentlichen Beurkundung erneut von der Hauptwohnungsverpflichtung
Kenntnis genommen habe bzw. genommen haben müsse – nicht für die Anmerkung
der Hauptwohnungsverpflichtung besorgt gewesen sei. Dabei stützt er sich auf be-
reits vorinstanzlich in den Prozess eingeführte Tatsachen, zieht daraus aber zusätz-
lich einen anderen bisher nicht erwähnten rechtlichen Schluss.
Die Eventualmaxime gilt nicht für die rechtliche Begründung und rechtliche Aus-
führungen; diese können bis zu Beginn der Urteilsberatung vorgebracht werden
(vgl. Miguel Sogo/Georg Nägeli, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkom-
mentar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 2021, N 11 zu Art. 229 ZPO), da das Gericht das
Recht von Amtes wegen anzuwenden hat (Adrian Staehelin/Eva Bachofner, in:
Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. Aufl., Zürich 2019, § 10 Rz.
11). Hinsichtlich der Identität des Streitgegenstandes hat das Bundesgericht präzi-
siert, diese beurteile sich aufgrund des Rechtsbegehrens und dem behaupteten Tat-
sachenfundament; Rechtsgrund sei demnach "nicht im technischen Sinn als ange-
rufene Rechtsnorm, sondern im Sinne des Entstehungsgrundes zu verstehen"
(BGer 4A_255/2015 v. 1.10.2015 E. 2.2.3). Hat ein Gericht eine Klage nicht unter
allen rechtlichen Aspekten geprüft, kann dies in der Berufung beanstandet werden
und die Prüfung muss gegebenenfalls im Berufungsverfahren nachgeholt werden.
Hält man die Ausführungen zur Haftung der Gemeinde für diese Unterlassung des
Gemeindepräsidenten verfahrensrechtlich demnach für nicht verspätet und zuläs-
sig, so stellt sich die Frage, ob in diesem Zusammenhang eine Handlungs- oder
Schutzpflicht bestand. Dabei ist zu beachten, dass lic. iur. Q._____ am 4. Januar
2005 im Rahmen der öffentlichen Beurkundung als Notar tätig wurde und nicht als

45 / 55
Organ der Gemeinde. Art. 3 SHG lautet: "Die Gemeinwesen haften für Schaden,
der Dritten durch ihre Organe und in ihrem Dienst stehende Personen bei der Aus-
übung dienstlicher Tätigkeiten zugefügt wird". Der Grundsatz des funktionellen Zu-
sammenhanges mit einer amtlichen Tätigkeit erfordert den Nachweis des "funktio-
nellen Bezuges des schädigenden Verhaltens zum Aufgabenbereich des Bediens-
teten" (Feller, a.a.O., S. 31). Der Begriff der amtlichen Tätigkeit basiert auf Art. 61
Abs. 1 OR, und damit auf der Abgrenzung von Schäden, welche ausserhalb der
dienstlichen Aufgaben und damit "privat" verursacht werden (Jürg Wichtermann,
Haftung der mit öffentlichen Aufgaben betrauten Privaten, in: Rütsche/Fellmann
[Hrsg.], Aktuelle Fragen des Staatshaftungsrechts, Bern 2014, S. 121). Und in BGE
132 II 449 E. 3.3 steht: "Eine blosse Vemögensschädigung ohne gleichzeitigen Ein-
griff in ein absolutes Recht ist demgegenüber – wie gesehen – nur widerrechtlich,
wenn sie auf der Verletzung einer Amtspflicht beruht, die dem Schutz vor solchen
Schädigungen dient". Das ist hier offensichtlich nicht der Fall, sodass die Gemeinde
auch diesbezüglich nicht haftet.
7.
Der Berufungskläger macht ausserdem Schaden in der Höhe von CHF
509'940.10 geltend. Er betrifft zusammengefasst die laufenden Auslagen, die der
Berufungskläger zwischen der Zeit seines Wegzuges im Juli 2011 und dem Verkauf
der Liegenschaft am 13. Februar 2017 im Zusammenhang mit seiner Liegenschaft
in D._____ hatte (VG act. A.1 Rz. 15). Die einzelnen Kostenpositionen sind mit Da-
tum, dem jeweiligen Rechnungssteller und dem Rechnungsbetrag in den Rechts-
schriften aufgeführt und die Rechnungen wurden als Klagebeilagen eingereicht. An
sich sind Rechnungen kein Nachweis des Schadens, sondern nur deren Bezahlung.
Dass diese erfolgt ist, zweifeln die Berufungsbeklagten allerdings nicht an, sodass
auch das Kantonsgericht davon ausgehen kann. Nach Kategorien zusammenge-
fasst werden die Ausgaben gemäss nachstehender Tabelle wie folgt beziffert (VG
act. A.1 S. 21):
Hypothekarzins
CHF 236'782.00
Versicherungen
CHF 10'821.95
Steuern
CHF 8'829.00
Elektrizität
CHF 9'665.95
Heizöl
CHF 12'024.90
Kaminfeger/Feuerungskontrolle
CHF 1'208.30
Gemeindegebühren
CHF 9'615.44
Allgemeiner Unterhalt Liegenschaft
CHF 61'068.65
Vermittlerprovisionen
CHF 99'334.00
Rechtsberatungs- und Gerichtskosten
CHF 60'589.75
Total
CHF 509'940.10

46 / 55
Der Berufungskläger führt dazu aus: Seit dem Wegzug im Juli 2011 habe er sein
eigenes Haus in D._____ nicht mehr nutzen dürfen. Der Verkauf der Liegenschaft
mit der Hauptwohnungsverpflichtung sei dann im Februar 2017, nach Vorliegen des
Bundesgerichtsentscheides vom 9. Mai 2016 (VG act. B.18), erfolgt. Zwischen 2011
und 2017 habe die Liegenschaft dennoch Kosten verursacht, die nicht angefallen
wären, wenn es die Hauptwohnungsverpflichtung nicht gegeben hätte, weil dann
die Liegenschaft unmittelbar nach seinem Wegzug am freien Markt – zum entspre-
chend höheren Preis – hätte verkauft werden können.
Aus dem Verkauf der Liegenschaft hat der Berufungskläger folgende Einkünfte zu
verzeichnen:
04.01.2005
Kaufpreis Liegenschaft Nr. K._____
CHF 2'300'000
15.02.2017
Verkaufspreis Liegenschaft Nr. K._____
CHF 2'850'000
15.02.2017
Differenz
CHF 550'000
Angesichts der vorstehenden Zahlen – des Verkaufsgewinns von CHF 550'000.00
einerseits und der laufenden Kosten für die Liegenschaft in den Jahren 2011 bis
2017 von CHF 509'940.10 andererseits – gehen die Berufungsbeklagten und die
Vorinstanz davon aus, dass nach der Differenztheorie (Differenz zwischen dem ge-
genwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schä-
digende Ereignis hätte) gar kein Schaden entstanden ist (vgl. act. B.1 E. 2.1.2, 2.1.3;
act. A.2 Rz. 51; act. A.3 Rz. 10). Der Berufungskläger stellt dies in Abrede: Gemäss
der Differenztheorie müsse dem effektiven Verkaufspreis der Liegenschaft der mut-
masslich erzielbare Verkaufserlös der bereits mehrfach erwähnten CHF 4.15 Mio.
abzüglich dem erzielten Verkaufspreis von CHF 2.85 Mio. gegenübergestellt wer-
den, was als Schaden die bereits mehrfach erwähnten CHF 1.3 Mio. ergebe (act.
A.1 Rz. 16 d).
Das schädigende Ereignis vermindert beim positiven Schaden (damnum emergens)
die Aktiven des Geschädigten oder vermehrt seine Passiven; sein Vermögen ist
kleiner als vorher. Beim entgangenen Gewinn wird dem Geschädigten die Möglich-
keit genommen, sein Vermögen zu vermehren (Walter Fellmann/Andrea Kottmann,
Schweizerisches Haftpflichtrecht, Band I, Bern 2012, Rz. 144). Der vom Berufungs-
kläger aufgewendete Betrag von CHF 509'940.10 hat zweifellos seine Aktiven ver-
mindert. Damit keine Liegenschaftskosten angefallen wären, hätte der Berufungs-
kläger die Liegenschaft nach seinem Wegzug mit der bestehenden Hauptwoh-
nungsverpflichtung verkaufen können, sich aber damit gleichzeitig der Möglichkeit
entäussert, die Liegenschaft nach einem allfälligen späteren Wegfall der Verpflich-
tung zu einem erheblich höheren Preis und damit mit einem höheren Gewinn zu

47 / 55
veräussern, wenn die Hauptwohnungsverpflichtung in dem in den Jahren 2014-
2016 geführten Verwaltungsverfahren aufgehoben worden wäre (wenn denn das
Verfahren nach dem Verkauf nicht ohnehin wegen Wegfalls des Rechtschutzinter-
esses obsolet geworden wäre). So besehen sind die Auslagen von CHF 509'940.10
der "Preis" für die Wahrung der Möglichkeit, einen höheren Gewinn zu erzielen.
Wie die Vorinstanz und die Berufungsbeklagten zu Recht geltend machen, steht der
Geltendmachung der Liegenschaftskosten von CHF 509'940.10 zum vornherein
entgegen, dass der Berufungskläger aus dem Liegenschaftshandel auch mit der
Hauptwohnungsverpflichtung immer noch einen Verkaufsgewinn von CHF
550'000.00 erzielt hat und dass sein Vermögen immer noch grösser ist, als wenn er
seinerzeit im Jahr 2005 vom Kauf der Liegenschaft abgesehen hätte. Das Bundes-
gericht hat die Streichung der Hauptwohnungsverpflichtung auch deshalb abge-
lehnt, weil der Berufungskläger seine Liegenschaft auch als Erstwohnung hätte ge-
winnbringend verkaufen können (BGer 1C_585/2015 v. 9.5.2016 E. 3.4.2). Überle-
gen liesse sich noch, ob sich bei einer anderen Betrachtungsweise mit dem Hinaus-
schieben des Verkaufes bis nach Ende der rechtlichen Auseinandersetzung über
die Hauptwohnungsverpflichtung ein Verlust im Sinne des entgangenen Gewinns
aus einem höheren Verkaufswert hätte verhindern lassen. Entsprechend wäre dann
zu berücksichtigen, wie wahrscheinlich es gewesen wäre, dass die Hauptwoh-
nungsverpflichtung durch die eingeleiteten Verfahren beseitigt worden wäre. Geht
man von der vorstehend dargestellten Rechtslage aus, wonach der Wegfall der
Hauptwohnungsverpflichtung ausgeschlossen war, so gab es allerdings keine rea-
listische Chance. Selbstverständlich war es dem Berufungskläger unbenommen,
unabhängig von den Erfolgschancen mit dem Verkauf zuzuwarten. Er tat es dann
aber auf eigene Kosten und Gefahr.
8.1.
Zum Schaden in Form der laufenden Kosten für die Liegenschaft haben sich
die Parteien im vorinstanzlichen und im Berufungsverfahren verschiedentlich
geäussert. Ohne dass es darauf ankäme – nachdem dieser Schaden nicht berück-
sichtigt wird – ist zu diesen Argumenten noch kurz Stellung zu nehmen, soweit es
sich um die grösseren Beträge handelt.
8.2.1. Die Berufungsbeklagten (VG act. A.2 Rz. 36.2; VG act. A.3 Rz. 34, 36) haben
bemängelt, dass der Berufungskläger Massnahmen zur Schadensminderung unter-
lassen habe. Davon geht auch die Vorinstanz aus, indem sie mindestens eine Ver-
mietung als Erstwohnung für geboten erachtete (act. B.1 Rz. 2.1.1). Sie zitiert die
Berufungsbeklagten, die in diesem Zusammenhang angeführt hätten, der Beru-
fungskläger habe gemäss eigenen Angaben nach seinem Wegzug aus D._____
seine Liegenschaft als Zweitwohnung genutzt (act. B.1 Rz. 2.1.2). Damit wird offen-

48 / 55
bar die Verfügung vom 26. Mai 2014 (VG act. C.10) angesprochen, wonach der
Berufungskläger im Verfügungsverfahren geltend gemacht hat, die Liegenschaft sei
nach seinem Wegzug am 11. Juli 2011 bei Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative
am 11. März 2012 nicht als Erst-, sondern als Zweitwohnung genutzt worden (vgl.
act. A.2 Rz. 68 mit Hinweisen sowie die Beschwerde ans VGer vom 1. Juli 2014
[VG act. B.15 Rz. 4.6]).
8.2.2. Unter dem Aspekt der unterlassenen Schadensminderung weist die beru-
fungsbeklagte Gemeinde darauf hin, dass aufgrund der Härtefallklausel in Art. 28
Abs. 2 BauG jederzeit eine temporäre Zweitwohnungsnutzung für den Eigenge-
brauch hätte beantragt bzw. im Rahmen der Verwaltungsverfahren ein Gesuch um
aufschiebende Wirkung hätte gestellt werden können (VG act. A.2 Rz. 36.2). Der
Berufungskläger macht dazu geltend, dass er seine Liegenschaft in D._____ beim
Wegzug habe veräussern wollen, um am neuen Wohnort eine Ersatzliegenschaft
zu erwerben; eine Weitervermietung sei für ihn nie zur Diskussion gestanden (VG
A.4 Rz. 17 b). Nachdem die Hauptwohnungsverpflichtung am 26. Mai 2014 verfügt
worden sei, habe es bis zum bundesgerichtlichen Entscheid gedauert, bis die Sach-
lage klar gewesen sei; der Berufungsbeklagte habe bis dahin die im Nachhinein
unerfüllte Hoffnung gehabt, dass er doch noch zu einer Zweitwohnung mit entspre-
chenden Nutzungs- und Veräusserungsmöglichkeiten und der damit verbundenen
Wertsteigerung gelangen könne (VG act. A.4 Rz. 17 b). Eine Vermietung als Erst-
wohnung sei angesichts der kurzen Übergangfrist unrealistisch gewesen (VG act.
A.4 Rz. 17 c). Die Härtefallklausel von Art. 28 Abs. 2 BauG sei auf den Berufungs-
kläger gar nicht anwendbar gewesen (kein Stellenverlust) und er habe kein Bedürf-
nis nach einer Zweitwohnung für sich selber gehabt (act. A.4 Rz. 17 c). Die Vermie-
tung wäre auch daran gescheitert, dass jederzeit mit einem Verkauf habe gerechnet
werden müssen und die Vermietung als Zweitwohnung sei unzulässig gewesen (VG
act. A.4 Rz. 20 b). Der an sich mögliche Verkauf als Erstwohnung, wie er von den
Berufungsbeklagten erwähnt werde, sei angesichts der Möglichkeit, den Zweitwoh-
nungsstatus zu erhalten, kein gangbarer Weg gewesen.
8.2.3. Richtig ist, dass die Vermietungsmöglichkeiten in der konkreten Situation
schwieriger gewesen wären, als wenn keine Rücksicht auf die verschiedenen Ein-
schränkungen hätte genommen werden müssen. Es hätten einheimische Mieter ge-
funden werden müssen, und das wäre angesichts der durch das laufende Verfahren
faktisch beschränkten Mietdauer – das Ziel war so oder so der Verkauf der Liegen-
schaft, wenn auch zu einem höheren Preis – noch zusätzlich erschwert worden. Der
Nachweis der Unmöglichkeit hätte allerdings nur aufgrund dokumentierter
Bemühungen erbracht werden können. Ob die aufschiebende Wirkung im Rahmen

49 / 55
des laufenden Verwaltungsverfahrens erreichbar gewesen wäre, um damit die Fest-
stellung der Hauptwohnungsqualität hinauszuschieben, um eine Vermietung an ei-
nen weiteren Interessentenkreis zu ermöglichen, ist nicht ausgeschlossen, steht je-
doch ohne konkreten Antrag im Verfahren letztlich nicht fest. Dass dieser Antrag
seinerzeit nicht gestellt wurde, ist dem Berufungskläger zuzurechnen.
8.3.
Zu den als Schaden geltend gemachten Rechtsberatungs- und Gerichtskos-
ten aus den früheren Verfahren erwähnt der Berufungskläger, dass sie auf das Sub-
sidiaritätsprinzip zurückzuführen seien (act. A.4 Rz. 16). Der berufungsbeklagte
Kanton (act. A.2 Rz. 72) bemängelt, der Berufungskläger habe nicht dargelegt,
warum aus der Anfechtung der Verfügung vom 26./28. Mai 2014, wo sich eine rela-
tiv einfache Rechtsfrage gestellt habe, ein derartiger Kostenaufwand angefallen sei,
der allerdings ohnehin nicht im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Notars stehe.
Die berufungsbeklagte Gemeinde (act. A.3 Rz. 43.5) verweist darauf, dass diese
Kosten schon rechtskräftig beurteilt seien, was auch die Vorinstanz mit Hinweis auf
VGer GR U 18 81 vom 6. August 2020 E. 4.3 ff. erwähnt hat (act. B.1 E. 2.1.8; vgl.
auch BGE 117 II 394; 112 Ib 356). Tatsächlich besteht hinsichtlich solcher Kosten
eine feste Praxis. Übrigens gibt es auch im (gewöhnlichen) Haftpflichtrecht eine ver-
gleichbare Regelung. Auch dort sind die prozessualen Anwaltskosten nach Verfah-
rensrecht zu liquidieren. Vorprozessuale Anwaltskosten sind nur dann Bestandteil
des Schadens, wenn sie gerechtfertigt, notwendig und angemessen waren. Ausser-
dem muss diesbezüglich substantiiert werden, inwiefern sie durch die Parteien-
tschädigung nicht gedeckt sind (Fellmann/Kottmann, a.a.O., Rz. 1534; BGer
4C.55/2006 v. 12.5.2006 E. 4).
8.4.
Weitere Beanstandungen gibt es im Hinblick auf die laufenden Unterhalts-
kosten. Grundsätzlich hätten Angaben zur Art des Unterhaltes gemacht und es hätte
erkennbar sein müssen, dass es sich um notwendigen Unterhalt und nicht um Än-
derungen und Neuanschaffungen gehandelt hat. Das folgt einerseits aus den Re-
geln der genügenden Substantiierung (BGE 144 III 519 ff.; vgl. zu Rechnungen und
erbrachten Leistungen OGer ZH LB140086 v. 27.2.2015 E. 3.1; OGer ZH LB170015
v. 18.3.2019 E. IV.1 [S. 67 ff.]) und andererseits aus den Regeln betreffend Scha-
denersatz: Geht es um den laufenden Unterhalt, so umfasst der Ersatz nicht auch
Erneuerungen und Verbesserungen an der Liegenschaft, was darzulegen ist. Bei
gewissen Rechnungen kann aufgrund des Rechnungsstellers allenfalls auf seine
Leistungen geschlossen werden, bei anderen hingegen nicht. Besonders zu erwäh-
nen ist etwa die Rechnung der R._____ vom September 2015 von CHF 55'700.00
(VG act. B.59), die aufgrund der rudimentären Erklärungen nicht als Unterhalt, je-
denfalls nicht als auschliesslicher laufender Unterhalt identifizierbar ist, was auch

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der berufungsbeklagte Kanton in VG act. A.4 Rz. 37 erwähnt und der Berufungsklä-
ger bestreitet (act. A.4 Rz. 19 c und VG act. A.6 Rz. 23) und als Beweismittel ein
Gutachten offeriert. Ein Gutachten wäre allerdings erst dann einzuholen, wenn die
Art der Leistungen und ihre Zuordnungen zum laufenden Unterhalt ausreichend klar
behauptet worden wären.
Der geäusserte Verdacht der für einen Leerstand zu hohen Stromkosten wird nicht
durch einen Vergleich mit Rechnungen aus der Zeit ausgeräumt, in der der Beru-
fungskläger sein Haus selber bewohnte, sondern offenbar mit Strom-Rechnungen
seines Anwalts ("Objekt S._____"), was weder einen Erkenntnis- noch einen Be-
weiswert hat. Angeführt wird in diesem Zusammenhang, dass der Berufungskläger
nach eigenen, vorstehend auch bereits erwähnten Angaben sein Haus nach seinem
Wegzug teilweise noch als Zweitwohnung genutzt hat (vgl. act. A.3 Rz. 68), was
dann allerdings vom Berufungskläger auch wieder in Abrede gestellt wird (vgl. z.B.
VG act. 1 Rz. 15). Entschieden werden muss all das allerdings nicht.
8.5.
Was die Vermittlungskosten von CHF 99'334.00 anbelangt, handelt es sich
nach der Vorinstanz um Ohnehin-Kosten. In der Berufung weist der Berufungsklä-
ger darauf hin, dass er – weil die Liegenschaft während sechs Jahren (2011-2017)
sozusagen unverkäuflich erschien – mehrere Immobilientreuhänder mit dem Ver-
kauf habe beauftragen müssen. Als Zweitwohnung wäre die Liegenschaft ohne be-
sondere Schwierigkeiten verkäuflich gewesen, sodass der Verkauf von der Ehefrau
des Berufungsklägers kostenlos hätte besorgt werden können (act. A.1 Rz. 20; vgl.
auch A.5 Rz. 15a). Warum solche Kosten während denjenigen Jahren angefallen
sein sollen, in denen der Berufungskläger den Ausgang des Rechtsstreits betreffend
Hauptwohnungsverpflichtung abwartete und einen vorzeitigen Verkauf zu (schlech-
teren) Hauptwohnungskonditionen gerade nicht wollte (vgl. E. 8.2.2), ist für das Kan-
tonsgericht nicht nachvollziehbar, ebenso wenig wie die völlige Kostenlosigkeit bei
einer Veräusserung als Zweitwohnung. Da es letztlich auch darauf nicht ankommt,
ist der Frage nicht weiter nachzugehen.
8.6.
Damit ist zum Teil konkret und zum Teil beispielhaft aufgezeigt, dass die für
die Zeit zwischen 2011 und 2017 geltend gemachten Liegenschaftskosten entspre-
chen gekürzt werden müssten, wenn sie denn höher als der Erlös aus dem Liegen-
schaftenverkauf, d.h. CHF 550'000.00 gewesen wären, was aber gerade nicht der
Fall ist.
9.1.
Entsprechend den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Berufung
abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen ist. Dies – zusammen-
gefasst – aus folgenden Gründen:

51 / 55
9.2.
Der Berufungskläger hat den Kaufvertrag aus dem Jahr 2005 nicht angefoch-
ten. Damit genehmigte er den Vertrag so, wie er ihn seinerzeit geschlossen hatte
(Art. 31 Abs. 1 OR). Es verhält sich also gleich, wie wenn der Berufungskläger im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Hauptwohnungsverpflichtung gekannt und den
Vertrag dennoch eingegangen wäre. Dass er die Anfechtung unterlassen hat, um
den inzwischen gestiegenen Verkehrswert der Liegenschaft beanspruchen zu kön-
nen, ist verständlich, hat aber die Konsequenz, dass er nicht auch noch haftpflicht-
rechtliche Ansprüche aus Fehlern im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss gel-
tend machen kann. Inwieweit es solche Fehler gab, hat das Kantonsgericht deshalb
nicht zu prüfen, ebenso wenig wie es die Umstände der unterlassenen ursprüngli-
chen Anmerkungen im Grundbuch zu klären hatte.
9.3.
Es ist unbestritten, dass die berufungsbeklagte Gemeinde unrichtige Aus-
künfte betreffend den Bestand der Hauptwohnungsverpflichtung auf der Liegen-
schaft des Berufungsbeklagten erteilt hat, nachdem sie es 1997 unterlassen hatte,
die Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch anmerken zu lassen. Die zusätzli-
chen unrichtigen Auskünfte vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 2013 hätten
haftpflichtrechtlich relevant sein können, wenn sie den Berufungskläger daran ge-
hindert hätten, sich bzw. sein Grundstück der Hauptwohnungsverpflichtung zu ent-
ledigen, um damit die freie Veräusserbarkeit zu erreichen. Die Möglichkeit der Ab-
geltung von Hauptwohnungsanteilen gemäss Art. 31 Abs. 1 des Baugesetzes der
B._____ vom 2005/2006 (VG act. C.13) endete allerdings wegen der Geltung einer
Planungszone bereits mit der Revision des Baugesetzes am 28. Oktober 2010,
auch wenn dieses erst mit Genehmigung der Regierung vom 28. Juni 2011 in Kraft
trat. Diese Rechtslage als solche hat auch der Berufungskläger nicht in Abrede ge-
stellt.
9.4.
Wie bereits die Vorinstanz geht auch das Kantonsgericht davon aus, dass
dem Berufungskläger letztlich kein Schaden aus dem Kauf/Verkauf seiner Liegen-
schaft entstanden ist, da im Jahr 2017 im Verhältnis zum Kaufpreis ein Mehrerlös
von CHF 550'000.00 resultierte. Auch wenn die gesamten Kosten für Hypotheken,
Gebäudeversicherung, Liegenschaftensteuern, Elektrisch, Heizöl, Kaminfeger/Feu-
erungskontrolle, Gemeindegebühren, Unterhalt Liegenschaft, Vermittlungsprovisio-
nen sowie Rechtsberatungs- und Gerichtskosten zwischen 2011 und 2017 in der
Höhe von insgesamt CHF 509'940.10 vollumfänglich berücksichtigt werden könn-
ten, erwächst dem Berufungskläger immer noch kein Schaden. Die Möglichkeit, die
Liegenschaft auch mit der Hauptwohnungsverpflichtung gewinnbringend bzw. ohne
vermögenswerte Nachteile zu verkaufen, hat denn auch das Bundesgericht im Rah-
men der Anfechtung der Verfügung der Gemeinde vom 26. Mai 2014 (BGer

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1C_585/2015 v. 9.5.2016 E. 3.4.2) dazu bewogen, den Entscheid des Verwaltungs-
gerichts zu bestätigen, welcher die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes ver-
neinte.
10.
Ist die Berufung abzuweisen, so wird der Berufungskläger kostenpflichtig.
Ausserdem bleibt es bei den Kostenfolgen der Vorinstanz.
10.1. Dazu noch Folgendes: Grundsätzlich werden die Verfahrenskosten aufgrund
des verursachten Aufwands und des Interesses der Parteien festgesetzt (Art. 15
Abs. 2 EGzZPO [BR 230.100] i.V.m. Art. 9 VGZ [BR 320.210]). Sowohl der Aufwand
als auch die auf dem Spiel stehenden Interessen sind erheblich. Das Kantonsgericht
will auch den von ihm gefällten Sachentscheid in keiner Weise relativieren. Aller-
dings sieht es auch, dass dieses Staatshaftungsverfahren wie auch das Verwal-
tungsverfahren betreffend die Hauptwohnungsverpflichtung nicht unmassgeblich
auf zum Teil schwer erklärliche Unterlassungen und Nachlässigkeiten der Beru-
fungsbeklagten zurückgehen. Die Unterlassung der Anmerkung im Grundbuch
durch die Gemeindebehörden hat offenbar keinen Einzelfall dargestellt, wie sich aus
act. A.3 Rz. 23 f. ergibt, ist doch in den Jahren 1994-1999 in insgesamt 7 Fällen die
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung unterblieben (VG act. B.17 und B.18),
wofür ein Organisationsmangel der Gemeinde vermutet, ein absichtliches oder
grobfahrlässiges Handeln aber in Abrede gestellt wird. Dem folgten dann in den
Jahren 2011 und 2013 hinsichtlich der Hauptwohnungsverpflichtung noch die bei-
den neuerlichen Falschauskünfte durch die gleiche Baubehörde, was der Organi-
sation und der Tätigkeit dieser Behörde in jenen Jahren kein gutes Zeugnis
ausstellt. Dass alle Instanzen in allen Verfahren dem Berufungskläger hinsichtlich
des Nichtbestandes der Hauptwohnungsverpflichtung einen guten Glauben attes-
tiert haben und er sich zumindest erhoffte, dass sich dies zu seinen Gunsten aus-
wirken würde, ist letztlich nicht unverständlich. Was die Beurkundung durch den
Notar anbelangt, unterblieb im vorliegenden Verfahren eine nähere Klärung seiner
Pflichten, weil der Berufungskläger den Liegenschaftskauf durch Nichtanfechtung
genehmigt hat. Unabhängig davon und ganz generell wäre es wünschbar gewesen,
der Information der Kundschaft vor allem aus anderen Landesgegenden, in denen
die Thematik von "Hauptwohnungsverpflichtungen" nicht geläufig ist, einen höheren
Stellenwert einzuräumen.
Dazu kommt, dass die Vorinstanz davon ausging, der Berufungskläger habe trotz
der Einholung der Verjährungsverzichte sein Recht verwirken lassen. Wie bereits
erwähnt, wäre es, unabhängig von den anders verstandenen Verjährungsregeln,
mit Treu und Glauben nur schwer zu vereinbaren, wenn jahrelang abgegebene Ver-
jährungsverzichte letztlich Makulatur wären (vgl. dazu den vorstehend in E. 2.4.7

53 / 55
zitierten Entscheid aus dem Kanton Nidwalden). Der Berufungskläger hat den Pro-
zess zwar nicht allein wegen dem vorinstanzlichen Verständnis der Verjährungsre-
geln verloren und dieses Berufungsverfahren wäre auch ohne Annahme von Ver-
jährung/Verwirkung nicht anders ausgegangen. Dass der Berufungskläger und
seine anwaltliche Vertretung jedenfalls diesbezüglich Anlass zum Weiterzug hatten,
ist durchaus nachvollziehbar.
Das Kantonsgericht trägt der Summe dieser unerfreulichen, letztlich auf die öffent-
liche Hand zurückgehenden Vorkommnisse in dem Sinne Rechnung, dass es
gemäss Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO für das Berufungsverfahren die Kosten mit CHF
1'000.00 sehr tief ansetzt. Vom geleisteten Kostenvorschuss von CHF 10'000.00
wird dem Berufungskläger die Differenz von CHF 9'000.00 zurückerstattet.
10.2. Die Vorinstanz hat bei der Festsetzung der Parteientschädigung Art. 78 Abs.
2 VRG angewendet, der lautet: "Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteien-
tschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen".
Nach der Praxis des Kantonsgerichts gilt diese Bestimmung im Rechtsmittelverfah-
ren vor dem Kantonsgericht allerdings nicht, sondern es sind – wie überhaupt ge-
nerell (vgl. hierzu Erwägung 1.2) – die Regeln der ZPO und damit Art. 95 ff. ZPO
anzuwenden (vgl. KGer GR ZK2 20 29 v. 27.6.2022 E. 11; KGer GR ZK2 16 55 v.
12.3.2019 E. 10).
Grundsätzlich ist die obsiegende von der unterliegenden Partei zu entschädigen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO sieht die Möglichkeit vor, bei beson-
deren Umständen von dieser Regel abzuweichen. Hinsichtlich der berufungsbe-
klagten Gemeinde ist in Erwägung 10.1 aufgezeigt worden, dass deren Handlungen
und Unterlassungen zumindest teilweise ursächlich für die hier zu beurteilende
rechtliche Auseinandersetzung waren. Dem trägt das Kantonsgericht Rechnung, in-
dem es der berufungsbeklagten Gemeinde in Anwendung von Art. 107 Abs. 1 lit. f
ZPO keine Entschädigung zuspricht.
Was die Entschädigung des berufungsbeklagten Kantons anbelangt, rechtfertigt es
sich, die Regel von Art. 106 Abs. 1 ZPO anzuwenden. Da der berufungsbeklagte
Kanton keine Honorarnote eingereicht hat, ist die von ihm beantragte Entschädi-
gung praxisgemäss nach Ermessen festzusetzen. In Anbetracht der sich stellenden
Sach- und Rechtsfragen und der eingereichten Rechtsschriften erweist sich eine
Parteientschädigung in Höhe von CHF 5'000.00 (inkl. Spesen und MWSt.) als an-
gemessen.

54 / 55
11.
Vorbehältlich der medizinischen Haftung (Art. 72 Abs. 2 lit. b BGG; Art. 31
Abs. 1 lit. d des Reglements für das Bundesgericht vom 20. November 2006 [SR
173.110.131]) unterliegen Entscheide auf dem Gebiet der Staatshaftung der Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht (Art. 82
lit. a BGG), sofern – wovon vorliegend ohne weiteres ausgegangen werden kann –
das Streitwerterfordernis von CHF 30'000.00 (Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG) erfüllt ist
(vgl. BGer 2C_795/2013 v. 16.6.2014 E. 1.2).

55 / 55
Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid wird
bestätigt.
2.
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren in der Höhe von CHF
1'000.00 gehen zu Lasten von A._____ und werden mit dem von ihm geleis-
teten Kostenvorschuss von CHF 10'000.00 verrechnet. Die zu viel geleisteten
CHF 9'000.00 werden A._____ durch das Kantonsgericht zurückerstattet.
3.1.
A._____ hat dem C._____ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädi-
gung von CHF 5'000.00 (inkl. Spesen und MWSt.) zu bezahlen.
3.2.
Der B._____ wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 82, Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Schweizerische Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundes-
gericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausferti-
gung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen
Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die
weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die
Art. 29 ff., 82 ff. und Art. 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: