gr_gerichte · R 2015 72 · 2016-05-03 · de

Baufreigabe (Widerruf) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 72
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 3. Mai 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Andri Vital, 
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baufreigabe (Widerruf)


- 2 -
1.
Am 22. Oktober 2008 reichte C._____ der Gemeinde X._____ einen er-
gänzenden Gestaltungsplan D._____ (in Rechtskraft erwachsen) sowie 
ein Gesuch um Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Einstell-
halle auf Parzelle 2469 ein. Insbesondere am 4. März 2009, am 23. De-
zember 2009 und am 28. Januar 2010 wurden Projektänderungsgesuche 
eingereicht. Das Bauvorhaben benötigt Kontingente von total 2‘280.15 m2 
BGF (Haus A 1‘115.82 m2, Haus B 1‘164.33 m2). Dagegen erhobene Ein-
sprachen wies der Gemeinderat mit Verfügung vom 1. Dezember 2010, 
mitgeteilt am 1. März 2011, ab, soweit er darauf eintrat und genehmigte 
gleichentags das Baugesuch vom unter anderem 28. Januar 2010 inklusi-
ve Pläne. Für 2013 und 2014 sicherte er der Bauherrschaft ein Kontingent 
von je 420 m2 zu. Für 2015 stellte er ein Kontingent von 420 m2, für 2016 
und 2017 ein solches von je 485 m2 und für 2018 ein solches von 
50.15 m2 BGF in Aussicht. Da nicht genügend Kontingente für eine Bauf-
reigabe zugesichert werden könnten, erfolge die Baufreigabe für das ers-
te Haus voraussichtlich auf den 1. Januar 2015 und für das zweite Haus 
voraussichtlich auf den 1. Januar 2018. Vorbehalten würden zugespro-
chene, aber dannzumal nicht beanspruchte Kontingente, die allenfalls der 
Bauherrschaft nachträglich noch zugewiesen werden könnten, sofern sie 
dies wünsche, oder allenfalls eine vom Kreisrat E._____ geänderte Kon-
tingentszuteilung. Die Baufreigabe erfolge mittels anfechtbarer Verfügung. 
Vor Erlass derselben dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden. 
Die Bauherrschaft habe das Gesuch um Baufreigabe rechtzeitig einzurei-
chen.
2.
Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative 
"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" an. Am 22. August 
2012 erliess der Bundesrat die Verordnung über die Zweitwohnungen, 
welche am 1. Januar 2013 in Kraft trat.


- 3 -
3.
Am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, bestätigte der Gemeinderat X._____ 
für die nach seinen Ausführungen rechtskräftige Baubewilligung für das 
Baugesuch der C._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewil-
ligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Ein-
stellhalle auf Parzelle 2469 die definitiven Baufreigaben für Haus A auf 
den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018. 
4.
Schon am 26. Juni 2008 hatte der Kreisrat E._____ den Regionalen 
Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Der unter dem Titel Kontingente 
figurierende Art. 6 Abs. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweit-
wohnungsbaus (VBZW) wies unter anderem der Gemeinde X._____ ein 
Kontingent von 1'100 m2 BGF pro Jahr zu. Art. 6 Abs. 2 VBZW hielt fest, 
dass diese Aufteilung alle fünf Jahre überprüft werde. Gemäss Art. 6 
Abs. 6 VBZW wurde die Aufteilung für fünf Jahre festgelegt. Die Baufrei-
gaben dürften nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Am 24. Febru-
ar 2009 genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Regio-
nalen Richtplan mit den VBZW. 
5.
Die Gemeinde X._____ setzte diese Vorgaben um, indem sie am 7. April 
2010 das von der Regierung am 16. November 2010 genehmigte Gesetz 
über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungs-
baus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG), 
verabschiedete. Gemäss Art. 12 Abs. 1 EZWG entspricht das Jahreskon-
tingent dem der Gemeinde X._____ jeweils durch den Kreis E._____ zu-
gewiesenen Kontingent in m2 BGF pro Jahr. Art. 16 EZWG hält fest, dass, 
falls das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht ausreiche, die Bauf-
reigabe zurückgestellt werde. Sie erfolge erst, wenn die Bauherrschaft 
zusammen mit den Quoten der darauf folgenden Jahre über das bean-
spruchte Kontingent verfüge. Vorbezüge auf künftige Quoten seien un-
zulässig. 


- 4 -
6.
Aufgrund eines von der Gemeinde X._____ am 19. September 2012 ein-
gereichten Fragebogens für das Berichtsjahr 2012 stellte das Kreisamt 
E._____ fest, dass die Gemeinde X._____ Baubewilligungen weit über 
das Jahr 2014 hinaus erteilt hatte. Am 25. Juni 2013 konfrontierte das 
Kreisamt unter anderem die Gemeinde X._____ mit der neuen Rechtsla-
ge unter Hinweis darauf, dass bei Baufreigaben nach dem 24. Februar 
2014 hinaus angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Zweit-
wohnungsverbots ein Widerruf zur Diskussion stehe.
Am 27. Januar 2014 schrieb der Gemeinderat X._____ dem Kreis 
E._____, die Gemeinde habe im Jahr 2012 noch bis am 11. März 2012 
Kontingente über den 24. Februar 2014 hinaus vergeben und Baufreiga-
ben rechtskräftig ohne Vorbehalt erteilt. Solche Baubewilligungen und 
Baufreigaben über 2014 hinaus habe der Gemeinderat aber bereits 2010 
und 2011 erlassen. Der Kreisrat habe davon Kenntnis gehabt, diese Pra-
xis aber nie gerügt. Die Gemeinde sei deshalb in guten Treuen auch an-
fangs 2012 davon ausgegangen, dies weiterhin tun zu dürfen. Bis zum 
11. März 2012 hätten sich im Vergleich zu den Vorjahren mit Bezug auf 
den Richtplan keine Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben, 
weswegen ein Widerruf derartiger Bewilligungen bereits aus diesem 
Grund nicht zulässig sei. Ein Widerruf wäre zudem heute nicht gerechtfer-
tigt, weil die Gemeinde ab Inkrafttreten des Zweitwohnungsverbots keine 
Baubewilligungen und Baufreigaben für Zweitwohnungen mit kontingen-
tierungspflichtigen BGF mehr erteilt habe.
7.
Am 21. März 2014 erhob das Kreisamt E._____ bei der Regierung Auf-
sichtsbeschwerde gemäss Art. 68 ff. VRG mit folgenden Anträgen:
"1.
Die von der Gemeinde X._____ erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnun-
gen seien unter Anhörung der betroffenen Personen zu widerrufen, soweit 
darin Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind.


- 5 -
2.
Eventualiter habe die Regierung einen Regierungskommissär einzusetzen, 
welcher ein Widerrufsverfahren für jene Baubewilligungen einzuleiten hat, in 
welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind.
3.
Subeventualiter sei die Gemeinde X._____ unter der Strafandrohung von 
Art. 292 StGB dazu aufzufordern, für jene Baubewilligungen ein Widerrufsver-
fahren einzuleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus ge-
währt worden seien."
Die Gemeinde X._____ beantragte am 1. Mai 2014 die Abschreibung des 
Beschwerdeverfahrens. Sie werde für jene Baubewilligungen ein Wider-
rufsverfahren einleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hin-
aus gewährt worden seien. Damit komme sie dem Subeventualbegehren 
des Kreisamts E._____ nach.
Am 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, erteilte die Regierung dem 
Gemeindevorstand X._____ für seinen Umgang mit den Vorschriften zur 
Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus, namentlich für die im April re-
spektive August 2012 verfügten definitiven Baufreigaben für Zweitwoh-
nungsbauvorhaben über das Jahr 2014 hinaus bis ins Jahr 2023, eine 
scharfe Rüge und wies die Gemeinde an, bezüglich der von diesen Bauf-
reigaben betroffenen sieben Baubewilligungen ein Widerrufsverfahren 
durchzuführen und mit Endverfügung abzuschliessen. Der Gemeindevor-
stand habe − entsprechend seiner Zusicherung − die Regierung über das 
Ergebnis der Widerrufsverfahren zeitnah zu informieren.
8.
Am 3. Juni 2014 forderte die Gemeinde X._____ unter anderem die 
C._____ zur Stellungnahme betreffend allfälligem Widerruf von Baubewil-
ligung und Baufreigabe auf.
Die C._____ beantragte am 29. August 2014, von einem Widerruf der 
Verfügung Baubeginn der Gemeinde X._____ vom 18. April 2012 betref-
fend das Baugesuch vom 22. Oktober 2008 (Zustellung Baubewilligung 
am 1. März 2011) sei abzusehen.


- 6 -
9.
Am 8. Januar 2015 schrieb die Gemeinde unter anderem der C._____, 
die Regierung habe sie angewiesen, das Widerrufsverfahren durchzu-
führen und mit einer Endverfügung abzuschliessen. Bevor der Gemeinde-
rat über einen allfälligen Widerruf der Baufreigabe und der dieser zu 
Grunde liegenden Baubewilligung entscheide, werde ihr das rechtliche 
Gehör zum diesbezüglichen Entscheid der Regierung vom 23., mitgeteilt 
am 29. Dezember 2014, gewährt.
10.
Die C._____ hielt am 23. Januar 2015 an ihren Anträgen fest.
11.
Am 1., mitgeteilt am 7. April 2015, verfügte der Gemeinderat X._____, die 
der C._____ am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, erteilte 
Baubewilligung zur Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Ein-
stellhalle auf Parzelle 2469, für die er 2013 und 2014 der Bauherrschaft 
ein Kontingent von je 420 m2 zugesichert und für 2015 ein solches von 
420 m2, für 2016 und 2017 ein solches von je 485 m2 und für 2018 ein 
solches von 50.15 m2 BGF in Aussicht gestellt hatte, werde nicht widerru-
fen. Auch die definitive Baufreigabe vom 18. April 2012 für Haus A auf 
den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018 werde nicht wider-
rufen.
12.
Am 12. Mai 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgender Über-
schrift:
"Rechtsstreitereien sind vorprogrammiert. Das Widerrufsverfahren von Baubewilli-
gungen ist für X._____ eine delikate Angelegenheit. In sieben Fällen muss die 
Gemeinde X._____ Baufreigaben neu beurteilen. Ein ersten Entscheid wird für an-
fangs Sommer erwartet. Der Kanton will keine inhaltliche Überprüfung vornehmen." 


- 7 -
13.
Am 2. Juni 2015 forderte die Regierung die Gemeinde X._____ auf, ihre 
Aktivitäten in den noch laufenden Widerrufsverfahren bezüglich der im 
Aufsichtsbeschwerdeentscheid vom 23. Dezember 2014 thematisierten 
Baubewilligungen respektive Baufreigabeverfügungen unverzüglich ein-
zustellen und insbesondere vom Erlass verfahrensabschliessender Ent-
scheide in diesen Fällen abzusehen. Gleichzeitig werde die Gemeinde 
angewiesen, der Regierung innert 20 Tagen seit Eröffnung dieses Be-
schlusses alle Dossiers der noch pendenten sechs Fälle zu übermitteln 
(Ziff. 1). Die Regierung übernehme auch im erledigten Widerrufsfall ab so-
fort die Verfahrenshoheit. Die Gemeinde werde entsprechend aufgefor-
dert, der Regierung innert zehn Tagen seit Eröffnung dieses Beschlusses 
das Dossier des bereits ergangenen Widerrufsentscheides vom 7. April 
2015 zu übermitteln (Ziff. 2).
14.
Am 26. Juni 2015 erhob die Gemeinde X._____ gegen den Beschluss der 
Regierung vom 2. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden (Beschwerdeverfahren V 15 3) und beantragte, 
Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Regierungsbeschlusses 
seien aufzuheben. Bisher habe sie, ausser dem Entscheid gegenüber der 
C._____, keine weiteren Endentscheide erlassen und werde den Aus-
gang dieses Beschwerdeverfahrens abwarten.
Die Regierung beantragte am 8. September 2015 die Abweisung der Be-
schwerde. 
Nachdem die Gemeinde am 23. September 2015 auf die Einreichung 
einer Replik verzichtet hatte, schloss der Instruktionsrichter den Schrif-
tenwechsel am 24. September 2015 ab.


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15.
Bereits am 9. Juli 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgendem 
Titel: 
"Zweitwohnungen: X._____ wehrt sich. Der Kanton entzieht der Gemeinde die 
Kompetenz, Widerrufsverfahren durchzuführen. X._____ und die Bündner Regie-
rung sind sich in Sachen Zweitwohnungen nicht einig. X._____ sieht die Gemein-
deautonomie verletzt." 
16.
Am 17. August 2015 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 und Vorinstanz vom April 2012, 
welche der Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung zusammen mit der 
Baufreigabe definitiv erteilte, sei aufzuheben oder gegebenenfalls zu widerru-
fen […];
2.
Die Verfügung der Beschwerdegegnerin 2 und Vorinstanz vom April 2015 be-
treffend den Nicht-Widerruf der im April 2012 erteilten Baubewilligung und 
Baufreigabe sei ebenfalls aufzuheben und gegebenenfalls diese frühere Ver-
fügung aus dem Jahre 2012 zu widerrufen […];
3.
Die angefochtenen und bisher von der Beschwerdegegnerin und Vorinstanz 
weder gehörig zugestellten oder veröffentlichten Verfügungen vom April 2012 
und vom April 2015 seien vom Gericht zu edieren, ebenso sei die vollumfäng-
liche Akteneinsicht zu gewähren und eine Frist zur allfälligen Einreichung ei-
ner ergänzenden Begründung anzusetzen
4.
Die Kosten- und Entschädigungsfolge seien zu Lasten der Beschwerdegegne-
rin 2 und Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin 1 zu sprechen."
Zur Begründung führten die Beschwerdeführer was folgt aus:
•
Sie hätten die diagonal gegenüber der Bauparzelle der C._____ lie-
gende Parzelle 2472 am 7. September 2011 käuflich erworben. Der 
Eigentumsübergang habe im Dezember 2012 stattgefunden. Ihr Haus 
sei Ende Mai 2013 fertig gestellt worden und im Juni 2013 seien sie 
eingezogen. Die beiden angefochtenen Verfügungen seien von der 
Gemeinde weder bekannt gemacht noch veröffentlicht worden. Sie 
hätten erst aus einem Zeitungsartikel vom 9. Juli 2015 davon erfahren. 
Unter Berücksichtigung der Gerichtsferien sei die Beschwerde somit 
fristgerecht eingereicht worden.


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•
Die Baufreigabeverfügung vom April 2012 sei genauso wenig publi-
ziert worden wie die Nicht-Widerrufsverfügung vom April 2015. Dies 
sei gesetzwidrig.
•
Die Verfügung vom April 2012 sei kurz nach Annahme der Zweitwoh-
nungsinitiative am 11. März 2012 ergangen und verstosse gegen die 
Zweitwohnungsgesetzgebung, weshalb sie aufzuheben sei.
•
Am 20. Dezember 2012 habe der Kreisrat E._____ entschieden, dass 
ab Februar 2014 keine Kontingente für Zweitwohnungen mehr ge-
sprochen würden. Aufgrund der fehlenden Kontingente hätte die Ge-
meinde die definitive Baubewilligung und -freigabe dann aber sofort, 
spätestens aber im April 2015, widerrufen müssen. Der Nicht-Widerruf 
sei widerrechtlich, weil er Bundesrecht (insbesondere Art. 75b BV), 
kantonales Recht (Entscheid des Kreisrates) sowie die Auflagen und 
Bedingungen der provisorischen Baubewilligung vom 1. Dezember 
2010 unter Ziff. 8 verletze. Zudem sei auch diese Verfügung nicht ver-
öffentlicht worden, was gesetzeswidrig sei.
•
Normalerweise sei eine Baubewilligung ein Jahr lang gültig. Allenfalls 
könne sie um ein weiteres Jahr verlängert werden. Hier sei aber eine 
Baubewilligung auf Jahre hinaus praktiziert worden, was rechtsmiss-
bräuchlich sei.
•
Die Gemeindeautonomie unterliege der Verfassungskonformität und 
dem Legalitätsprinzip. Eine widerrechtlich handelnde Gemeinde könne 
sich nicht auf ihre Autonomie berufen.
17.
Im Zusammenhang mit der an die C._____ erteilten Baubewilligung vom 
1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, bzw. der Baufreigabever-
fügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie der Verfügung vom 
1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der an die 
C._____ erteilten Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhob 
am 17. August 2015 auch F._____ Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des 
Kantons Graubünden R 15 73 vom 3. Mai 2016). Überdies erhob am 
21. August bzw. am 24. September 2015 auch die Stiftung Landschafts-
schutz Schweiz im Zusammenhang mit weiteren von der Gemeinde 
X._____ nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative erlassenen Baufrei-
gabeverfügungen Beschwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons 


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Graubünden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubün-
den R 15 75 und 85 vom 3. Mai 2016). 
18.
Am 4. September 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 1), das Verfahren R 15 72 sei einstweilen zu sistie-
ren, sofern die Beschwerde nicht zum vornherein abzuweisen sei und 
soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Die Frist für die Ver-
nehmlassung zur Eintretensfrage sei nach Eintritt der Handlungsfähigkeit 
des Gemeinderats von X._____ neu anzusetzen.
Nachdem das im Beschwerdeverfahren R 15 72 eingeladene Departe-
ment für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) am 24. Sep-
tember 2015 zum Sistierungsgesuch Stellung genommen hatte, verfügte 
der Instruktionsrichter am 7. Oktober 2015 prozessleitend wie folgt:
"1.
Die Gesuche der Gemeinde X._____ um Sistierung der verwaltungsgerichtli-
chen Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75 werden abgewiesen. Die Be-
schwerdeverfahren R 15 72/73/75 und R 15 85 werden fortgesetzt. Die ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 werden 
vereinigt.
2.
Das Verfassungsbeschwerdeverfahren V 15 3 wird bis zum Vorliegen rechts-
kräftiger Gerichtsentscheide in den verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-
fahren R 15 72/73/75/85 sistiert. 
3.
Bis zum rechtskräftigen Abschluss der vorgenannten Beschwerdeverfahren 
R 15 72/73/75/85 verbleiben die Dossiers in den sieben Widerrufsverfahren 
[…] bei der Gemeinde. Der Gemeinde wird untersagt, in den noch pendenten 
sechs Widerrufsfällen Verfahrenshandlungen vorzunehmen, insbesondere, 
verfahrensleitend und/oder verfahrensabschliessend zu verfügen. 
4.
Das Gericht behält sich vor, allfällige vorsorgliche Anordnungen auch direkt 
gegenüber den Bauherrschaften zu verfügen.
5.
Die Kostenfolge bleibt dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten."


- 11 -
19.
Am 9. September 2015 beantragte das DVS, auf die Beschwerde sei ein-
zutreten und diese sei gutzuheissen, soweit darin sinngemäss die Aufhe-
bung der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, be-
züglich das Bauprojekts der C._____, namentlich bezüglich des Baupro-
jektbestandteils mit Baufreigabe im Jahre 2018 (Haus B) beantragt werde. 
Dementsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf den Nichtwider-
rufsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 
2015, teilweise gutzuheissen. Eventuell sei die Beschwerde vollumfäng-
lich gutzuheissen. 
•
Der Gemeindevorstand habe am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, un-
ter anderem bezüglich des Bauprojekts der C._____ einen definitiven 
Baufreigabetermin festgelegt. Diese Verfügungen sei nicht publiziert 
worden. Die Beschwerdeführer seien angesichts ihrer Position als 
Nachbarn als befugt zu betrachten, gegen diese definitive Baufreiga-
beverfügung sowie gegen die damit zusammenhängende Nichtwider-
rufsverfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, Beschwerde zu er-
heben. Auch die Beschwerdefrist sei eingehalten, weshalb auf die Be-
schwerde einzutreten sei. 
•
Da davon auszugehen sei, dass das ZWG am 1. Januar 2016 in Kraft 
trete, blieben Baubewilligungen mit Baufreigaben bis Ende 2017 gül-
tig, spätere seien ungültig. Die angefochtene Baufreigabeverfügung 
sei zumindest für den Projektbestandteil mit Baufreigabe 2018 (Haus 
B) aufzuheben. Dies dränge sich aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG 
zwingend auf. Entsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf 
den Nichtwiderrufsentscheid vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, inso-
weit teilweise gutzuheissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom 
18., mitgeteilt am 24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils 
mit Baufreigabe im Jahr 2018 (Haus B) des Bauprojekts der C._____ 
nicht widerrufen worden sei. 
•
Dieser Antrag stehe unter dem Vorbehalt, dass der Kreisrat E._____ 
wirklich entsprechend Beschluss gefasst habe und dieser in Rechts-
kraft erwachsen könne. Andernfalls wäre die angefochtene Baufreiga-
beverfügung gesamthaft aufzuheben, in Bezug auf den Projektbe-
standteil mit Baufreigabe bis 2015 (Haus A) immerhin unter Vorbehalt 
einer Interessenabwägung. 


- 12 -
20.
Am 30. September 2015 stellte die Beschwerdegegnerin 1 dem streitbe-
rufenen Gericht das Protokoll der Kreisratssitzung vom 20. August 2015 
zu. Danach nahm der Kreisrat den Antrag der Regionalplanungskommis-
sion, Kontingente für Zweitwohnungen im Umfang von drei Jahreskontin-
genten der bisherigen Jahreskontingente gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG für 
vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontin-
gentspflichtige Bauvorhaben freizugeben, an. Ebenfalls angenommen 
wurde der Antrag der Regionalplanungskommission, den Regionalen 
Richtplan Zweitwohnungsbau per 31. Dezember 2015 bzw. zum Zeitpunkt 
des Inkrafttretens des ZWG aufzuheben und bei einem späteren Inkraft-
treten des ZWG eventuell notwendig werdende weitere formelle Be-
schlüsse der Präsidentenkonferenz als Nachfolgeorgan zu übertragen.
21.
Am 19. Oktober 2015 beantragte die C._____ (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin 2), auf die Beschwerde R 15 72 sei nicht einzutreten. Eventuali-
ter sei die Beschwerde abzuweisen. Subeventualiter sei sie insoweit ab-
zuweisen, als dass sie Baufreigaben vor dem 31. Dezember 2017 betref-
fe. Die superprovisorisch beantragte aufschiebende Wirkung der Be-
schwerde erkannte der Instruktionsrichter derselben am 12. Oktober 2015 
superprovisorisch und am 22. Oktober 2015 definitiv zu. 
•
Bei der Verfügung vom 18. April 2012 handle es sich um eine Polizei-
bewilligung, auf deren Erteilung der Bauherr bei Vorliegen sämtlicher 
Voraussetzungen Anspruch habe. Vorliegend seien die Vorausset-
zungen erfüllt. Die Baufreigabeverfügung habe keine eigenständige 
Bedeutung sondern sei Folge der rechtskräftigen Baubewilligung und 
der Erfüllung aller Nebenpflichten und richte sich nur an die Bauherr-
schaft. Die Freigabeverfügung diene nicht dem Schutz nachbarlichen 
Interessen. Dafür stehe das Einspracheverfahren zur Verfügung. Die 
Beschwerdeführer seien im Freigabeverfahren nicht mehr involviert 
gewesen, umso mehr, als gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich 
erteilt worden seien, nicht unter die betreffenden Verfassungsbestim-
mungen fielen. Die Beschwerdeführer seien zur Beschwerdeerhebung 
gegen die Baufreigabeverfügung nicht legitimiert, weshalb auf die Be-
schwerde nicht einzutreten sei. Des Weiteren gehe für die Beschwer-
deführer mit ihren Rügen auch kein praktischer Nutzen einher, weil sie 


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den Bau als solchen ohnehin nicht verhindern könne. Auch deshalb 
sei auf ihre Eingabe nicht einzutreten. Im Übrigen sei die Beschwerde 
ohnehin verspätet, sodass auch aus diesem Grund nicht auf diese 
eingetreten werden könne. 
•
Auch bei gegebener Legitimation wäre die Beschwerde abzuweisen. 
Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien hier nicht gegeben. Zu-
dem könne sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Vertrauensschutz 
nach Art. 9 BV berufen. Aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG und dem 
Beschluss des Kreisrats E._____ vom 20. August 2015 stünden der 
Gemeinde X._____ für die Jahre 2015 - 2017 je 1‘100 m2 BGF an 
Kontingenten zur Verfügung, von welchen der Beschwerdegegnerin 2 
gemäss Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 für die Jahre 2015 -
 2017 insgesamt 1‘390 m2 zugewiesen worden seien. Damit fehlten 
der Beschwerdegegnerin 2 für die Realisierung beider Gebäude Kon-
tingente von lediglich 50.15 m2. Sie werde der Gemeinde das Gesuch 
stellen, die noch notwendigen 50.15 m2 aus der bei der Gemeinde an-
gelegten Reserve zuzuweisen. Die Nachreichung der betreffenden 
Dokumente werde vorbehalten. Damit verfüge die Beschwerdegegne-
rin 2 über genügend rechtmässig zugewiesener Kontingente, um das 
Bauvorhaben zu realisieren. Überdies machten die fehlenden 
50.15 m2 bei einer gesamten BGF von 2‘280.15 m2 nur 2.19 % der 
Gesamtfläche aus. Ein Widerruf der Baufreigabe oder gar der Baube-
willigung wäre unverhältnismässig, selbst, wenn die noch fehlende 
Fläche nicht mittels Reserven zugeteilt werden könnte. Auch die Be-
schwerdeführerin im Verfahren R 15 75 und 85 sei der Auffassung, es 
seien die Baufreigabeverfügungen nur für jene Bauvorhaben zu wider-
rufen, welche die Realisierung nach dem Jahr 2017 erlaubten. Ebenso 
argumentiere das DVS. 
22.
Am 10. November 2015 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit, 
dass sie der Auffassung sei, dass sie wegen des Ausstandsbegehrens 
F._____ nicht befugt sei, sich in dieser Angelegenheit zu äussern oder 
Beschlüsse zu fassen.
23.
Am 9. Dezember 2015 (Poststempel) hielten die Beschwerdeführer repli-
cando an ihren Anträgen fest.
•
Es sei festzuhalten, dass der Kreisrat E._____ und die Beschwerde-
gegnerin 1 nachträglich noch die rechtlichen Grundlagen zugunsten 
der verfügenden Baubehörde und der Bauherrschaft zu verbessern 
versucht hätten. Diesem Umstand sei bei der Kostenverteilung Rech-
nung zu tragen. Die Kostenregelung sei aufgrund der rechtlichen Si-


- 14 -
tuation im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung zu treffen. Aufgrund der 
von der Beschwerdegegnerin 1 angerichteten Verwirrnissen wäre es 
sogar gerechtfertigt, Kosten und Entschädigungen vollumfänglich der 
Beschwerdegegnerin 1 zu überbinden. 
24.
Am 1. Februar 2016 hielt das DVS duplicando an seinen Anträgen fest. 
Der Beschwerdegegnerin 1 sei nochmals die Gelegenheit einzuräumen, 
sich vernehmen zu lassen. 
•
Es stimme nicht, dass den Beschwerdeführern aus der Anfechtung der 
Baufreigabeverfügung vom 18. April 2015 kein praktischer Nutzen er-
wachse. Falls eines oder beide Gebäude nur zu Erstwohnungszwe-
cken genutzt werden dürften, stiegen die Chancen, dass auf dieses 
oder jenes Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen zumindest vorläufig 
verzichtet werde. Darin liege ein praktischer Nutzen bei einem Obsie-
gen. Die Beschwerdeführer seien beschwerdelegitimiert. 
•
Hier gehe es um die direkte Anfechtung der Baufreigabeverfügung 
vom 18. April 2015 und nicht um deren Widerruf.
•
Die Beschwerdegegnerin 2 meinte, Haus B könne noch 2017 erstellt 
werden und gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG als Zweitwohnung genutzt 
werden, nachdem der Kreis E._____ zwischenzeitlich drei weitere 
Jahreskontingente zugesprochen habe. Dies stimme nicht. Baufreiga-
ben bis Ende 2017 könnten gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG dann erteilt 
werden, wenn in der Baubewilligung für den Beginn der Bauaus-
führung kein Zeitpunkt festgesetzt sei oder in der Baubewilligung der 
Beginn der Bauausführung auf einen Zeitraum aufgeschoben werde, 
der vor Ende 2017 ende. Dies sei hier beides nicht der Fall. In der 
Baubewilligung sei effektiv ein Zeitpunkt für den Baubeginn festgesetzt 
und dieser falle auf einen Zeitraum nach Ende 2017. Abgesehen da-
von würden selbst dann, wenn das Haus B tatsächlich noch im Jahr 
2017 in Angriff genommen werden dürfte, immer noch 50.15 m2 Kon-
tingentsfläche fehlen. Das Haus B müsste somit redimensioniert wer-
den. Selbst wenn das Haus B noch im Jahr 2017 realisiert werden 
dürfte, wäre dies nur möglich, weil der Kreis eine nachträgliche Zutei-
lungsaktion im Umfang dreier Jahreskontingentstranchen durchgeführt 
habe. Diese Aktion sei nach der vorliegenden Beschwerdeerhebung 
erfolgt, was bei der Festlegung der Verfahrenskosten und der Partei-
entschädigung zu berücksichtigen sei.


- 15 -
25.
Am 1. Februar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 an ihren Anträgen 
fest und verzichtete unter Verweis auf ihre Vernehmlassung vom 19. Ok-
tober 2015 auf die Einreichung einer Duplik. 
26.
Ebenfalls am 1. Februar 2016 verzichtete auch die Beschwerdegegne-
rin 1 auf eine Stellungnahme.
27.
Am 2. Februar 2016 genehmigte die Regierung die Aufhebung des Regi-
onalen Richtplans Zweitwohnungsbau E._____ und erklärte die Aufhe-
bung für kantonale Behörden als verbindlich.
28.
Am 10. März 2016 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 abermals auf 
eine weitere Stellungnahme. Gleichentags stellte die Beschwerdegegne-
rin 1 dem Gericht eine Kopie der Abschreibungsverfügung vom 10. März 
2016 bezüglich des Ausstandsbegehrens von F._____, Beschwerdeführer 
im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens R 15 73, zu. 
29.
Am 22. März 2016 liess Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Kopie 
eines Schreibens vom 22. März 2016 an die Beschwerdegegnerin 2 zu-
kommen. Darin führte sie aus, dass ihr das Verwaltungsgericht mit Verfü-
gung vom 7. Oktober 2015 die Kompetenz abgesprochen habe, in den of-
fenen Fällen entsprechende Entscheidungen zu treffen. Deswegen könne 
sie weder den verfügten Baustopp aufheben noch betreffend Restkontin-
gent von 50.15 m2 verfügen. Sie sei der Meinung, dass eine solche Zutei-
lung möglich sein sollte, könne darüber aber erst entscheiden, wenn alles 
geklärt sei.
30.
Am 23. März 2016 schrieb die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht, dass 
ihr die Beschwerdegegnerin 1 am 22. März 2016 mitgeteilt habe, dass die 
Zuteilung eines Restkontingentes von 50.15 m2 möglich sein sollte, wenn 
alle Unklarheiten beseitigt seien. Damit stehe fest, dass der Beschwerde-


- 16 -
gegnerin 2 alle für ihre Bauvorhaben benötigten Kontingente innert der 
Zweijahresfrist gemäss ZWG zugesprochen werden könnten. Das Bau-
vorhaben könnte damit umgesetzt und ihren Rechtsbegehren entspro-
chen werden. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 
24. April 2012, sowie die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, 
betreffend Nicht-Widerruf der an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten 
Baubewilligung und Baufreigabeverfügung wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommunale Bauf-
reigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, mit der die Be-
schwerdegegnerin 1 gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 den Baube-
ginn für deren Bauprojekt definitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. auf 
den 1. April 2018 (Haus B) festgelegt hat, sowie die Verfügung vom 
1., mitgeteilt am 7. April 2015, mit welcher die Beschwerdegegnerin 1 von 
einem Widerruf der an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilli-
gung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, und der Bauf-
reigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, abgesehen hat, 
sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz ange-
fochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. 


- 17 -
b)
Bezüglich Legitimation der Beschwerdeführer gilt es was folgt festzuhal-
ten: Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit der angefochtenen Verfügung 
vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die Baufreigabe für das Bauprojekt 
der Beschwerdegegnerin 2 definitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. 
den 1. April 2018 (Haus B) festgelegt. Hinsichtlich solcher Baufreigabe-
verfügungen ist ein Einspracheverfahren − im Gegensatz zum ordentli-
chen Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 2 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) − nicht vorge-
sehen. Dementsprechend fand aber auch keine (die Einsprachefrist aus-
lösende) Publikation dieser Baufreigabeverfügung im amtlichen Publikati-
onsorgan der Beschwerdegegnerin 1 statt. Die Beschwerdeführer sind 
daher als Eigentümer der Parzelle 2472, welche unmittelbar an die zu 
überbauende Parzelle 2469 der Beschwerdegegnerin 2 angrenzt, ohne 
Weiteres befugt, gegen diese Baufreigabeverfügung sowie gegen die 
damit zusammenhängende Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., 
mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung 
und Baufreigabeverfügung direkt beim Verwaltungsgericht Beschwerde 
zu erheben, zumal sie − wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 
9. September 2015 zu Recht ausgeführt hat − bis anhin noch nie Gele-
genheit hatten, das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2 unter dem 
Aspekt der Zweitwohnungsgesetzgebung zu rügen. Es trifft zwar zu, dass 
die der angefochtenen Baufreigabeverfügung zugrunde liegende Baube-
willigung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, in Rechts-
kraft erwachsen ist. Bedingung für die Beanspruchung der Baubewilligung 
war jedoch das Vorhandensein eines entsprechenden Kontingents in der 
Zukunft. Die Erteilung der entsprechenden Baubewilligung erfolgte mithin 
nur bedingt. In der entsprechenden Baubewilligung wurde denn auch ex-
plizit festgehalten, dass die Baufreigabe mittels anfechtbarer Verfügung 
erfolge. Selbiges sieht Art. 16 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die 
Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, Etap-


- 18 -
pierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG) vor, wonach 
die Rückstellung und die Freigabe der Kontingente im Rahmen von an-
fechtbaren Verfügungen der Baubehörde erfolgen. Dementsprechend hat 
aber ein Baufreigabeentscheid selbständige Bedeutung und kann von den 
im Zeitpunkt des Erlasses legitimierten Personen zum Gegenstand einer 
Beschwerde gemacht werden. Denn obschon Baufreigabeverfügungen 
grundsätzlich nur die Bauherrschaft und die Baubehörde betreffen, muss 
es auch anderweitig legitimierten Dritten − wie den Beschwerdeführern − 
möglich sein, solche Baufreigabeverfügungen, welche regeln, ob bzw. 
wann mit dem Bau begonnen werden darf, anzufechten. 
c)
In Bezug auf die Einhaltung der Beschwerdefrist gilt es vorweg festzuhal-
ten, dass von der Beschwerdegegnerin 1 unstrittig weder die Baufreiga-
beverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, noch die Verfügung 
vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baube-
willigung und der Baufreigabeverfügung publiziert wurden. Die Beschwer-
deführer machen glaubhaft geltend, dass sie erstmals durch den Artikel in 
einer Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis von der Baufreigabeverfügung 
vom April 2012 sowie der Verfügung vom April 2015 betreffend Nicht-
Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhalten hät-
ten. Wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 9. September 2015 
zu Recht ausgeführt hat, wäre ein Nichteintretensentscheid infolge ver-
passter Beschwerdefrist nur dann angezeigt, wenn es für die Beschwer-
deführer bei Anwendung gehöriger Sorgfalt möglich gewesen wäre, die 
fragliche Baufreigabeverfügung bzw. die fragliche Verfügung betreffend 
Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung bereits 
früher anzufechten, was vorliegend indes nicht der Fall zu sein scheint. 
Wenn schon, wäre es an den Beschwerdegegnerinnen gelegen, zu be-
weisen, dass die Beschwerdeführer schon vor der Publikation des Artikels 
in der Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis von den fraglichen Verfügungen 
gehabt hätten. Die Berufung darauf, dass die Beschwerdeführer als Ei-


- 19 -
gentümer einer Ferienwohnung bestens über die Belange in der Gemein-
de informiert seien und als überzeugte Gegner neuer Zweitwohnungen 
über Bauvorhaben im Bilde seien, kann als Beweis jedenfalls genauso 
wenig genügen wie die Tatsache, dass bereits in einem Artikel in der Zei-
tung vom 12. Mai 2015 über das Widerrufsverfahren berichtet wurde. 
Nach dem Gesagten ist der 10. Juli 2015 als Beschwerdefrist auslösen-
des Datum zu betrachten, sodass die Beschwerde vom 17. August 2015, 
unter Berücksichtigung der Gerichtsferien, als rechtzeitig eingereicht zu 
qualifizieren ist (vgl. Art. 52 Abs. 1 VRG). 
d)
Auf die Beschwerde R 15 72 vom 17. August 2015 ist nach dem vorste-
hend Gesagten somit einzutreten. 
2.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es sodann noch darauf hinzuweisen, 
dass die Beschwerdegegnerin 1, nachdem sie am 10. März 2016 zeit-
gleich mit der Zustellung der Abschreibungsverfügung bezüglich des 
Ausstandsbegehrens von F._____ auf eine Stellungnahme zu den Be-
schwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verzichtet hat, das rechtliche Gehör 
in diesem Verfahren rechtsgenüglich wahrnehmen konnte. Gegenteiliges 
wird von der Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht nicht vorge-
bracht. 
3. a)
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 am 
1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, unstrittig eine Baubewilli-
gung für die Erstellung von Zweitwohnungen erteilt. Weil im Zeitpunkt der 
Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreiga-
be existierten, sicherte die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegne-
rin 2 für die Jahre 2013 und 2014 zwar ein Kontingent von je 420 m2 zu, 
während für das Jahr 2015 ein Kontingent von 420 m2 bzw. für die Jahre 
2016 und 2017 ein solches von je 485 m2 bzw. für das Jahr 2018 ein sol-
ches von 50.15 m2 bloss in Aussicht gestellt wurde. Dementsprechend 


- 20 -
wurde die Baufreigabe in der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, 
mitgeteilt am 1. März 2011, auch nur provisorisch auf den 1. Januar 2015 
(Haus A) bzw. auf den 1. Januar 2018 (Haus B) erteilt. Mit der angefoch-
tenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, wurde 
die definitiv Baufreigabe schliesslich auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. 
auf den 1. April 2018 (Haus B) erteilt. Wie nachfolgend dargestellt war 
dies zum damaligen Zeitpunkt indes nicht rechtmässig möglich. 
b)
Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat E._____ den regionalen Richtplan 
Zweitwohnungsbau erlassen. Dieser wurde vom Kreisrat mit Beschluss 
vom 20. August 2015 per 31. Dezember 2015 infolge Inkrafttretens des 
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) wieder aufgeho-
ben. Der Zweck dieses Richtplans bestand darin, die Gemeinden zu ver-
pflichten, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu 
begrenzen (vgl. Art. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus [VBZW]). Art. 6 VBZW lautete wie folgt: 
Art. 6
Kontingente
1 Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12'000 m2 
BGF und wird wie folgt aufgeteilt:
-
[…]
-
X._____
1100 m2
2 Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft.
3 Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine BGF kennen, erfolgt eine analo-
ge Umrechnung dieser Flächen.
4 Die Grundordnung kann für die einzelnen Bauherrschaften Kontingentsvorbezüge 
von maximal einem Jahr gestatten.
5 Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr 
übertragen.
6 Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im 
Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen.
Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau einschliesslich der VBZW 
wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 24. Februar 2009 
genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6 


- 21 -
Abs. 1 VBZW wurde für fünf Jahre festgelegt (vgl. Art. 6 Abs. 6 VBZW). 
Dies betraf die Zeitperiode vom 24. Februar 2009 bis 24. Februar 2014. 
Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde nicht getroffen. Wie 
gesehen bestimmte Art. 6 Abs. 6 VBZW, dass Baufreigaben nur im Rah-
men der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die das Gesamtkontin-
gent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist, erteilt werden 
durften. Damit steht fest, dass Baufreigaben für die Zeit nach dem 
24. Februar 2014 aufgrund des damals gültigen Regionalen Richtplans 
Zweitwohnungsbaus des Kreises E._____ nicht möglich waren. Somit 
konnte aber die Beschwerdegegnerin 1 im April 2012 rechtmässig keine 
Baufreigaben erteilen, welche die Zeit nach dem 24. Februar 2014 betra-
fen. Art. 16 EZWG hält denn auch explizit fest, dass die Baufreigabe erst 
erfolgt, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffol-
genden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfügt. Die Beschwer-
degegnerin 1 hat dies in der am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 
2011, an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilligung zunächst 
auch richtig erkannt und die Kontingente ab dem Jahr 2015 nicht definitiv 
zugesichert, sondern diese bloss in Aussicht gestellt. Dennoch hat die 
Beschwerdegegnerin 1 in der Folge mit der angefochtenen Baufreigabe-
verfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die definitive Baufreigabe 
erteilt, was zum damaligen Zeitpunkt − nach dem soeben Gesagten − 
nicht rechtmässig möglich war. 
c)
Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände indes 
die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ ange-
nommen. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbe-
stimmungen in Kraft:
Art. 75b BV
Zweitwohnungen
1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der 
für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchs-
tens 20 Prozent beschränkt. 


- 22 -
2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den 
detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. 
Art. 197 BV
9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen)
1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht inner-
halb von zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungs-
bestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch 
Verordnung. 
2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die 
Annahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungs-
bestimmungen erteilt werden, sind nichtig. 
Um die drängendsten Fragen bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsge-
setzes zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen, hat der Bundesrat am 
22. August 2012 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 BV die Verordnung über 
Zweitwohnungen (ZwVO) erlassen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft ge-
treten ist. Am 1. Januar 2016 sind nun das Zweitwohnungsgesetz und die 
zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten, 
welche die übergangsmässige Zweitwohnungsverordnung abgelöst ha-
ben. Das Zweitwohnungsgesetz enthält unter Art. 25 folgende Überg-
angsregelung:
Art. 25
Übergangsbestimmungen
1 […]
2 Ordnete eine Baubewilligung, die vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt wor-
den war, einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentie-
rung an, so kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde spätestens innert 
zweier Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes die Ausführung freigeben, wenn 
die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum fest-
setzte oder diesen auf einen Zeitraum aufschob, der nicht später als zwei Jahre 
nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes endet.
3 […]
4 […]
5 […]
Die fragliche Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 
1. März 2011, wurde unstrittig vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative 
am 11. März 2012 rechtskräftig erteilt. Unstrittig ist des Weiteren, dass die 


- 23 -
Beschwerdegegnerin 1 in der erwähnten Baubewilligung einen zeitlichen 
Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentierung angeordnet 
hat, indem die betreffenden Kontingente ab dem Jahr 2015 − weil im Zeit-
punkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine 
Baufreigabe existierten − nicht zugesichert, sondern bloss in Aussicht ge-
stellt wurden. Der Entscheid über die definitive Kontingentszuteilung fiel 
mit der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 
24. April 2012. Mit der ebenfalls angefochtenen Verfügung vom 1., mitge-
teilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf wurde zudem vom Wider-
ruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 
2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 
2012, Abstand genommen.
d)
Im Hinblick auf das Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 2 ZWG hat der Kreisrat 
E._____ mit Beschluss vom 20. August 2015 unter Beibehaltung des bis-
herigen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei Jahreskontin-
gente für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen 
für kontingentpflichtige Bauvorhaben beschlossen, was für die Gemeinde 
X._____ einem Kontingent von 1100 m2 BGF pro Jahr entspricht. Dem-
entsprechend stehen der Beschwerdegegnerin 1 innerhalb der von Art. 25 
Abs. 2 ZWG angeordneten Grenzen wiederum Kontingente zur Verfü-
gung. Über den 31. Dezember 2017 hinaus können indes keine Kontin-
gente mehr zugesprochen werden. Folglich sind die Kontingente ab 
1. Januar 2018 obsolet und können nicht mehr beansprucht werden. Für 
das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 2 bedeutet dies, dass das 
Kontingent für 2018 von 50.15 m2 Nutzfläche nicht mehr beansprucht 
werden kann. Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Bau-
freigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, als rechtsfehler-
haft und ist zu berichtigen, soweit darin eine Baufreigabe über den 1. Ja-
nuar 2018 hinaus erteilt worden ist. Ob die Beschwerdegegnerin 1 der 
Beschwerdegegnerin 2 noch andere, vor dem 31. Dezember 2017 vor-


- 24 -
handene (Reserve-)Kontingente zusprechen kann, ist nicht Gegenstand 
des vorliegenden Verfahrens und braucht deshalb hier nicht beantwortet 
zu werden.
4. a)
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde R 15 72 in 
Bezug auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 
24. April 2012, als begründet und ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 2 der 
angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 
2012, betreffend das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Ok-
tober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau 
zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf 
den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) hat neu wie folgt zu lau-
ten: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen 
werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt."
Entsprechend erweist sich die Beschwerde R 15 72 auch in Bezug auf die 
Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, 
betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, 
mitgeteilt am 1. März 2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mit-
geteilt am 24. April 2012, als begründet und ist insoweit teilweise gutzu-
heissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 
24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils mit Baufreigabe im 
Jahr 2018 (Haus B) nicht widerrufen worden ist. Ziff. 1 des Dispositivs der 
angefochtenen Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend 
Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung hat neu 
wie folgt zu lauten: "Die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht 
widerrufen. Die Baufreigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich 
des Hauses A bestehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen."
Im Übrigen ist die Beschwerde R 15 72 abzuweisen. 


- 25 -
b)
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die 
unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend gilt es bezüglich 
der Kostenverteilung und der Festlegung der Parteientschädigung zu be-
achten, dass die Erstellung des Bauprojekts des Beschwerdegegners 2 in 
Bezug auf das Haus A im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung am 
17. August 2015 aufgrund fehlender Kontingente nicht möglich war. Die 
Ausführung des Hauses A ist heute möglich, weil der Kreisrat E._____ 
gestützt auf den seit 1. Januar 2016 in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 2 
ZWG mit Beschluss vom 20. August 2015 entsprechend neue Kontingen-
te geschaffen hat. Des Weiteren gilt es bezüglich der Kostenverteilung zu 
beachten, dass die Beschwerdegegnerin 1 durch ihr fehlerhaftes Vorge-
hen die Durchführung der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren zu verantworten hat. Dementsprechend rechtfertigt es 
sich, die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- für das Beschwerdeverfahren 
R 15 72 der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Darüber hinaus hat die 
Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich re-
duziert mit Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Bund, Kanton und 
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-
tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-
digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu-
sprechen ist. Ebenfalls keine aussergerichtliche Entschädigung zuzuspre-
chen ist den Beschwerdeführern, da sie sich nicht anwaltlich vertreten 
liessen. 


- 26 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. 
Ziff. 2 der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 
24. April 2012, betreffend das Baugesuch der C._____ vom 22. Oktober 
2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zwei-
er Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 
1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) lautet neu wie folgt: "Mit der 
Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die 
Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt."
Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung des Gemeinderats 
X._____ vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der 
Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung lautet neu wie folgt: "Die 
Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht widerrufen. Die Bauf-
reigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich des Hauses A be-
stehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
647.--
zusammen
Fr.
2'647.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat die C._____ aussergerichtlich reduziert mit 
Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


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5.
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