gr_gerichte · R 2014 4 · 2014-10-21 · de

Ortsplanungsrevision | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 4
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 
und Audétat, Verwaltungsrichterin Moser und Vizepräsident Priu-
li, Aktuar Gross
URTEIL
vom 21. Oktober 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Peter Beck, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Sozia-
les Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde Y._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Ortsplanungsrevision


- 2 -
1.
Die A._____ AG ist Eigentümerin von Parzellen 1224 und 1225 in 
X._____, Gemeinde Y._____. Sie liegen am südöstlichen Dorfrand von 
X._____. Parzelle 1224 ist unüberbaut. Parzelle 1225 ist mit dem Hotel 
B._____ überbaut. Die A._____ AG hat die Grundstücke 1998 käuflich 
erworben. Die B._____ hatte früher nicht als Hotel gedient. Die A._____ 
AG wollte das Objekt B._____ als Hotel betreiben und investierte ca. Fr. 
4.8 Mio. Das Hotel konnte in der Folge nicht gewinnbringend betrieben 
werden und ein solcher Betrieb wird gemäss des von der Eigentümerin in 
Auftrag gegebenen Gutachtens der SGH vom 10. August 2011 auch in 
Zukunft nicht möglich sein.
2.
Gemäss dem zurzeit noch geltenden Zonenplan 1:2000 X._____ vom 21. 
Dezember 1989/1. Oktober 1990 liegt Parzelle 1224 in der Landwirt-
schaftszone. Dagegen ist unklar, welcher Zone Parzelle 1225 mit dem 
darauf befindlichen Hotel B._____ damals zugewiesen worden war. Auf 
den beim Kanton aufbewahrten Originalexemplaren des Zonenplans ist 
die ganze Parzelle 1225 dem übrigen Gemeindegebiet (üG) zugeordnet, 
auf dem Originalplanexemplar der Gemeinde ist nicht die ganze Parzelle 
1225, sondern nur der Gebäudegrundriss der B._____ mit den dazugehö-
rigen Aussenanlagen in der Farbe der Kurzone A koloriert, was erst nach 
Zustellung des angefochtenen Entscheids festgestellt wurde. Die Ge-
meinde hatte sich nach ihren Angaben stets am Kantonsoriginal orientiert.
3.
Vom 15. Oktober bis 15. November 2009 lagen die Unterlagen der Total-
revision der Ortsplanung Y._____ ein erstes Mal zur Mitwirkung auf. Im 
Entwurf für den neuen Zonenplan gemäss erster öffentlicher Auflage wur-
den Parzellen 1224 und 1225 der neu geschaffenen Hotelzone zugewie-
sen.


- 3 -
4.
Während der öffentlichen Auflage schrieb die A._____ AG, sie lehne die 
Zuweisung der Grundstücke zur Hotelzone ab und wünsche die Zuwei-
sung zur Wohnzone, dies unter Hinweis auf die mangelnde Wirtschaft-
lichkeit des Hotels.
5.
In der Folge wurde die Vorlage überarbeitet. Parzelle 1224 wurde wieder-
um der Landwirtschaftszone zugewiesen, Parzelle 1225 teilweise der 
Wohnzone W4 und der Zone Hofraum und Garten. Gleichzeitig wurde das 
Hotel Gebäude Assek.-Nr. 201 im Generellen Gestaltungsplan (GGP) als 
erhaltenswerte Baute (Bauteile, Stellung, Volumen) eingestuft. 
6.
Vom 15. Oktober bis 15. November 2010 lagen die Unterlagen der Total-
revision der Ortsplanung Y._____ ein zweites Mal zur Mitwirkung auf. 
7.
Am 29. Dezember 2010 schrieben die A._____ AG innert erstreckter Frist, 
ihre Grundstücke seien ohne Begründung neu teilweise der Wohnzone, 
der Zone Hofraum und Garten sowie der Landwirtschaftszone zugewie-
sen worden. Die Zonengrenze für die Wohnzone sei unverständlich eng, 
quasi den Grundmauern der B._____ entlang, gezogen worden. Dadurch 
entstünde eine Minizone, mitten in der Landwirtschaftszone. Wahrschein-
lich sei es der Gemeinde darum gegangen, zu verhindern, dass rund um 
die B._____ störende Nebengebäude errichtet werden könnten, was al-
lerdings schon deshalb nicht möglich sei, weil die B._____ als erhaltens-
werte Baute qualifiziert worden sei. Sie beantrage, dass Parzelle 1225 
vollumfänglich und die östliche Teilfläche von Parzelle 1224 der Wohnzo-
ne W4, der westliche Teil von Parzelle 1224 dagegen dem üG zugeschla-
gen werde, sofern das üG überhaupt vorgesehen sei.
8.
Im Schreiben vom 24. Januar 2011 stellte der Gemeindevorstand der 
A._____ AG drei Varianten zur Wahl. Die erste war, Parzelle 1225 der 


- 4 -
Wohnzone W4 und der Zone Hofraum und Garten gemäss 2. Auflage zu-
zuweisen, Parzelle 1224 in der Landwirtschaftszone zu belassen. In der 
W4 sei der Betrieb eines Hotels grundsätzlich zulässig. Die zweite war, 
Parzelle 1225 und Teile von Parzelle 1224 der Hotelzone zuzuweisen. 
Die dritte war, beide Parzellen einer Planungszone zuzuweisen, bis der 
Eigentümer sich definitiv für eine der vorstehenden Varianten entschieden 
habe und von der Gemeinde die Durchführung einer Revision der Nut-
zungsplanung dieser Parzellen verlange. Der Vorstand selber bevorzuge 
die Variante 3.
9.
Am 2. Februar 2011 hielt die A._____ AG an ihrem Wunsch, Parzelle 
1225 und die östliche Teilfläche von Parzelle 1224 der Wohnzone W4 zu-
zuteilen, fest.
10.
Am 10. Februar 2011 schrieb die Gemeinde der A._____ AG, sie solle 
sich für eine der drei vorgelegten Varianten entscheiden.
11.
Am 18. Februar 2011 hielt die A._____ AG an ihrem Wunsch fest. Allen-
falls würde sie, falls dazu gezwungen, ohne Präjudiz die Zuordnung von 
Parzelle 1225 zur Wohnzone W4 und zur Zone Hofraum und Garten ent-
sprechend dem aufliegenden Entwurf auswählen.
12.
Am 9. Mai 2011 schrieb die Gemeinde Y._____ der A._____ AG, sie habe 
ihre Eingaben zur Kenntnis genommen. 
Sie habe keine Möglichkeit, die Kapazität der Wohnzone zu vergrössern. 
Sie habe bereits 1990 in C._____ noch ausreichende Kapazitäten ge-
schaffen. Auch in X._____ würden neue Grundstücke in die Wohnzone 
W4 eingeteilt. Für Parzellen 1224 und 1225 böten sich drei Varianten an, 
entweder diejenige gemäss 2. Auflage oder dann die Zuweisung von Par-


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zellen 1225 und Teilen von Parzelle 1224 zur Hotelzone oder dann die 
Zuweisung zur Planungszone wie bereits vorgestellt.
Der Gemeindevorstand werde der Gemeindeversammlung die Festlegung 
gemäss 2. Auflage unterbreiten. Diese sehe wie bei allen Dorf- und 
Wohnzonen grundsätzlich eine enge Abgrenzung um die bestehende 
Bausubstanz vor, mit einem Pufferbereich als Zone Hof und Garten, die 
im Nahbereich der Hauptbauten kleinere Neben- und Anbauten zulasse.
13.
Am 24. Mai 2011 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde 
Y._____ die Gesamtrevision der Ortsplanung. 
In der Gemeindeversammlung wurde unter anderem beschlossen, auch 
Parzelle 1222 (Hotel D._____) zusammen mit Parzellen 1225 und dem 
grössten Teil von Parzelle 1224 der Hotelzone zuzuweisen. Dabei wurde 
die Ausdehnung der Hotelzone auf Parzelle 1224 im Einvernehmen mit 
der an der Gemeindeversammlung anwesenden E._____, Zeichnungsbe-
rechtigte der A._____ AG und Tochter des Hotelbesitzers, neu vorge-
nommen. Mit Rücksicht auf diese Zuweisung musste auch der GGP 
X._____ mit dem Hinweis "GGP B._____/D._____" ergänzt werden.
14.
Vom 9. Juni bis 9. Juli 2011 lag die Ortsplanungsrevision zur Beschwerde 
auf.
15.
Am 29. Juni 2011 erhob die A._____ AG gegen die Ortsplanungsrevision 
Beschwerde und beantragte, der Zonenplan Y._____-X._____ sei im 
Rahmen der Ortsplanung der Gemeinde Y._____ vom 24. Mai 2011 da-
hingehend abzuändern, dass Parzellen 1224 und 1225, X._____, der Be-
schwerdeführerin der Wohnzone W4 zugewiesen würden.
Bezüglich Parzelle 1225 sei von der Gemeindeversammlung die Zonen-
ordnung gemäss letzter öffentlicher Auflage zu ihrem Nachteil abgeändert 


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worden. Dies sei verfahrensrechtlich unzulässig (Art. 48 KRG und Art. 13 
Abs. 3 KRVO).
Als sie die Parzellen gekauft habe, sei Parzelle 1224 der Kurzone A zu-
gewiesen gewesen. Hier hätten auch nichtstörende Wohnbauten errichtet 
werden dürfen. Die bisherige Zonenordnung entspreche mit Bezug auf die 
B._____ somit einer Zone für Wohnbauten. Parzelle 1225 sei seinerzeit 
auch mit einem Wohnhaus überbaut und voll erschlossen worden. Es be-
stehe kein Grund, weswegen diese Parzelle nicht auch weiterhin einer 
Wohnzone zugehörig sein solle. Parzelle 1224 und ein Teil von Parzelle 
1225 seien im üG gewesen und würden neu der Landwirtschaftszone zu-
gewiesen. Das betreffende Land sei indessen nie verpachtet gewesen 
und topographisch für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung ungeeignet. 
Anderseits seien die Grundstücke direkt angrenzend an die überbaute 
Siedlungsstruktur von X._____ und voll erschlossen.
Der Umzonungsentscheid sei eine wirtschaftslenkungspolitische Mass-
nahme und ein enteignungsähnlicher Tatbestand. 
16.
Am 15. August 2011 reichte die A._____ AG der Regierung eine von ihr in 
Auftrag gegebene Unternehmensbewertung der Schweizerischen Gesell-
schaft für Hotelkredit (SGH) vom 10. August 2011 nach. Zweck der Ana-
lyse war, im Zusammenhang mit der Überführung von Parzellen 1224 und 
1225 in eine Hotelzone, zu beurteilen, ob der Betrieb grundsätzlich über-
haupt wirtschaftlich rentabel geführt werden könne. Die SGH sollte die 
wirtschaftliche Nachhaltigkeit des Hotels B._____ auf Basis einer Unter-
nehmensbewertung prüfen. Die Methode berücksichtigte explizit die not-
wendigen Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Betriebs und 
zeigte die Nachhaltigkeit und langfristige Tragbarkeit auf. Der Unterneh-
menswert wurde explizit auf den bestehenden Betrieb anhand des Ge-
schäftsganges der letzten fünf Jahre auf der heute vorhandenen Infra-


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struktur ermittelt. Es handle sich dabei um eine Unternehmensbewertung 
und nicht um eine Immobilienschätzung.
Die Analyse stellte fest, dass aufgrund der Betriebsgrösse und der subop-
timalen Betriebsstruktur sich ein Hotel wie das B._____ in einer Destinati-
on wie X._____ selbst unter optimistischen Annahmen nicht rentabel be-
treiben lasse. Unter den unter anderem durch die Destination gegebenen 
Prämissen sei weder die Tragbarkeit (Erwirtschaften des nötigen Fremd-
kapitalszinses und der Amortisationen) gegeben, noch könnten die not-
wendigen Instandsetzungskosten (kalkulatorische Investitionen) erwirt-
schaftet werden. Es drohe ein Investitionsstau, der sich negativ auf den 
Hotelbetrieb auswirken werde.
17.
Am 7. September 2011 beantragte die Gemeinde Y._____ die Abweisung 
der Beschwerde.
Parzelle 1225 liege nicht in der Kurzone A, sondern im üG. Parzelle 1224 
liege in der Landwirtschaftszone. Die Grundstücke seien also nicht in der 
Bauzone gewesen. Zudem habe es sich bei der Kurzone A nicht einfach 
um eine Wohnzone gehandelt. Hier liege folglich eine erstmalige Einzo-
nung (in die Hotelzone) vor.
Eine Zuweisung der Grundstücke zur Wohnzone wäre deshalb nur mög-
lich, wenn die dafür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt werden, was 
hier nicht der Fall sei.
Die Gemeinde wolle den Hotelstandort X._____ von regionaler Bedeu-
tung erhalten. Der Standort habe ein erhebliches Entwicklungspotenzial 
für die Hotellerie. Deshalb sei die Zuweisung der Parzelle zur Hotelzone 
gerechtfertigt und geboten gewesen. Es sei planerisch die einzig sinnvolle 
Massnahme, zumal die Zuweisung zu einer Wohnzone bereits durch das 
übergeordnete Recht ausgeschlossen gewesen sei.


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18.
Nach weiterer Korrespondenz reichte die A._____ AG dem DVS am 1. 
Juli 2013 noch die Rechnungen 2011 und 2012 nach. Danach resultierte 
2011 ein Reinverlust von Fr. 217'379.60 und 2012 ein solcher von Fr. 
279'198.45.
19.
Am 8. Oktober 2013 teilte die A._____ AG dem DVS mit, der Hotelbetrieb 
sei mittlerweile eingestellt und das Gebäude stehe leer.
20.
Am 19./21. November 2013 wies die Regierung die Planungsbeschwerde 
ab und genehmigte die Totalrevision der Ortsplanung vorbehältlich einiger 
bereits am 11. September 2012 genehmigter Artikel des Baugesetzes re-
sp. Planunterlagen. Gegenstand des Genehmigungsbeschlusses 19./21. 
November 2013 waren somit die übrigen Bestimmungen des Baugeset-
zes sowie sämtliche übrigen Zonenausscheidungen und nutzungsplaneri-
schen Festlegungen in den genehmigten Nutzungsplänen, u.a. auch alles 
Parzellen 1224 und 1225 Betreffende.
Im Beschwerdeentscheid erwog die Regierung, es sei verfahrensrechtlich 
zulässig, wenn die Gemeindeversammlung Zonierungen gegenüber der 
letzten öffentlichen Auflage zum Nachteil einer Grundeigentümerin abän-
dere. Es liege im Ermessen der Gemeinde, wenn sie die letztendlich von 
der Gemeindeversammlung beschlossene Zonierung nicht als eine derart 
erhebliche Änderung gegenüber den Mitwirkungsauflagen betrachtet ha-
be, dass eine dritte öffentliche Auflage hätte durchgeführt werden müs-
sen. Bereits in der ersten öffentlichen Auflage sei eine vergleichbar gros-
se Hotelzone auf Parzellen 1224 und 1225 vorgesehen gewesen. Art. 13 
Abs. 2 KRVO, wonach Änderungen gegenüber der öffentlichen Auflage in 
der Publikation der Beschwerdeauflage und mit persönlicher Mitteilung an 
Betroffene transparent gemacht werden müsse, sei die Gemeinde nach-
gekommen.
Die Parzellen seien bis anhin in der Nichtbauzone gewesen.


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Weder aufgrund des angeblich guten Erschliessungsstandes noch auf-
grund der Nachbarschaft zur bestehenden Siedlungsstruktur bestehe ein 
Anspruch auf Zuweisung zu einer Wohnzone. Es liege auch keine Baulü-
cke vor. Die B._____ sei ein isolierter, von Landwirtschaftsland umgebe-
ner Solitär.
Selbst, wenn die Hotelzone rechtswidrig wäre, ergäbe sich kein Anspruch 
auf eine Wohnzonierung. Dafür müssten die Kriterien von Art. 15 RPG 
(weitgehend überbaut oder Bedarf in den nächsten 15 Jahren) erfüllt sein, 
was hier nicht der Fall sei.
Auch die Voraussetzungen gemäss KRIP seien nicht erfüllt.
Die Hotelzone sei rechtmässig. Die Gemeinde habe ausgeführt, die Zu-
weisung des historisch sehr wertvollen, hervorragend ausgestatteten und 
gemäss Expertise der SGH auch sehr gut unterhaltenen Hotels B._____ 
zur Hotelzone sei folgerichtig, im allgemeinen Interesse und notwendig. 
Mit der grosszügigen Bemessung der Hotelzone erhalte der Betrieb 
gleichzeitig die notwendigen Entwicklungsmöglichkeiten. Die Zuweisung 
zur Hotelzone erweitere die Möglichkeiten zur Nutzung. Weitergehende 
Nutzungsmöglichkeiten hätten der Betreiberin nicht eingeräumt werden 
können. Die Gemeinde habe seriös analysiert und zeige ein hohes Ver-
antwortungsbewusstsein für die touristische Entwicklung in der ehemali-
gen Hotelhochburg X._____. Die Förderung des Tourismus und die Si-
cherung geeigneter Flächen für die Hotellerie lägen grundsätzlich im öf-
fentlichen Interesse. In erster Linie sei es Sache der Gemeinde, den Be-
darf an Hotelkapazitäten und die künftige Entwicklung des Tourismus ab-
zuschätzen und gegebenenfalls Massnahmen zu ergreifen, bestehende 
Hotelliegenschaften oder besonders geeignete Flächen für die Hotelnut-
zung zu sichern. Die Regierung teile diese Ansicht.
Zwar könne gemäss BGU 1P_464/2003 vom 28. Oktober 2003, Sigriswil, 
der Umstand, dass ein Hotelbetrieb nur mit Verlust wirtschaften könne, 
bedeuten, dass eine Hotelzone eine unverhältnismässige und damit un-


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zulässige Eigentumsbeschränkung darstelle. Dies sei jedoch nur dann der 
Fall, wenn die Parzelle zuvor in einer Zone mit umfassenderen Nut-
zungsmöglichkeiten gelegen habe und in einem mit Wohnhäusern über-
bauten Gebiet liege. Genau dies sei hier nicht der Fall. Die Parzellen hät-
ten in einer Nichtbauzone gelegen.
Zudem habe das Bundesgericht gesagt, es komme nicht auf die momen-
tane Situation an, die Planfestsetzung sei auf einen Zeithorizont von 15 
Jahren ausgelegt und die Hotelzone solle gerade verhindern, dass solche 
Liegenschaften zu privaten Zwecken genutzt oder verkauft würden und 
damit der Hotellerie für immer verloren gingen. Die B._____ sei erst 1999 
mit einer Investition von über Fr. 4 Millionen auf den neuesten Stand ge-
bracht worden. Gemäss SGH sei deren Zustand sehr gut.
Die SGH habe nur die Chancen des bestehenden Hotels mit der vorge-
gebenen Betriebsstruktur und Betriebsgrösse bewertet. Hier bestünden 
die räumlichen Voraussetzungen für eine Betriebserweiterung.
Hier könnten zur Querfinanzierung auch Appartements im Stockwerkei-
gentum erstellt werden.
21.
Am 30. Dezember 2013 erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) 
hiergegen Beschwerde und beantragte, Ziff. 1 und 2 des Beschwerdeent-
scheides vom 19./21. November 2013 (Beschwerdeabweisung; Kosten-
spruch) seien aufzuheben und der Zonenplan Y._____-X._____ 1:2000 
samt generellem Gestaltungsplan 1:2000 Y._____-X._____ vom 24. Mai 
2011 seien dahingehend abzuändern, dass Parzelle 1225 der Beschwer-
deführerin der Wohnzone W4 und Parzelle 1224 der Landwirtschaftszone 
zugewiesen werde. Ziff. 3. des Genehmigungsbeschlusses der Regierung 
vom 19./21. November 2013 sei im Sinne des vorstehenden Begehrens 
abzuändern.
Die Nichtberücksichtigung des SGH-Gutachtens sei eine formelle Rechts-
verweigerung.


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Entgegen anderen Behauptungen sei Parzelle 1225 zumindest im Um-
fang der Gebäudegrundfläche der B._____ bisher in der Kurzone A ge-
wesen.
In der Planungsbeschwerde habe sie die Zuordnung von Parzelle 1224 in 
die Landwirtschaftszone angefochten, dieses Rechtsbegehren indessen 
jetzt fallen gelassen und neu beantragt, Parzelle 1224, wie in der zweiten 
Mitwirkungsauflage vorgesehen, der Landwirtschaftszone zuzuweisen.
Gemäss öffentlicher Auflage und Antrag des Gemeindevorstandes sei die 
teilweise Zuordnung von Parzelle 1225 zur Wohnzone W4 und zur Zone 
Garten, Hofraum vorgesehen gewesen. Wenn jetzt die Gemeindever-
sammlung die Zuordnung zur Hotelzone beschlossen habe, sei dies 
gemäss Art. 48 KRG und Art. 13 Abs. 3 KRVO verfahrensrechtlich un-
zulässig.
Die Rückweisung des Antrags auf einen Augenschein sei eine Rechts-
verweigerung gewesen.
Die seit etwa 100 Jahren bestehende B._____ sei bisher in der Kurzone A 
gewesen und habe als Wohnhaus gedient. Es bestehe kein Grund, wes-
halb die Parzelle nicht weiter einer Wohnzone zugehörig sein solle.
Das Objekt sei für den Hotelbetrieb ungeeignet. Die Zuweisung zu einer 
Hotelzone sei nicht gerechtfertigt. Ein Hotel könne dort nicht wirtschaftlich 
betrieben werden. X._____ sei seit Jahrzehnten keine Hotelhochburg 
mehr.
Gemäss Art. 14 BG werde für die Definition der in der Hotelzone vorge-
schriebenen Baugestaltungsvorschriften pauschal auf einen noch zu er-
stellenden GGP verwiesen. Somit bestünden hier keine Gestaltungsvor-
schriften und die Grundeigentümer wären dem freien Ermessen der Bau-
behörde ausgeliefert. Dies widerspreche Art. 22, 24 und 42 KRG.
Weitere Investitionen kämen hier nicht in Frage und wären Spekulation. 
Die angesprochene Querfinanzierung neuer Hotels über Zweitwohnungen 
in X._____ dürfte wohl aufgrund der heutigen Rechtslage kaum ernst ge-


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meint sein (Wiederholung der Argumentation betreffend Bundesgerichts-
entscheid Sigriswil). 
22.
Am 20. Januar 2014 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) 
die Abweisung der Beschwerde. 
Das Verfahren sei korrekt abgelaufen und zu Recht habe sie auf die 
Durchführung einer dritten öffentlichen Auflage verzichtet. Daraus seien 
der Beschwerdeführerin keine Nachteile erwachsen, sie habe vor der Re-
gierung und auch beim Verwaltungsgericht ihren Standpunkt umfassend 
geltend machen können.
Die Vorinstanz habe zu Recht auf einen Augenschein verzichtet, weil die 
Lage aufgrund des Zonenplans klar gewesen sei.
Wenn die Beschwerdeführerin die Aufhebung der Zuweisung zur Hotel-
zone beantrage, sei dagegen nichts einzuwenden. Das Gericht dürfte 
aber im Fall der Aufhebung der Hotelzone nicht über die künftige Sanie-
rung der beiden Parzellen befinden.
Das Gericht dürfe gemäss Art. 51 VRG nur prüfen, ob Rechtsverletzun-
gen inkl. Ermessensüberschreitung respektive eine unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes vorgele-
gen haben. Zweckmässigkeit und Angemessenheit der Planfestlegung 
dürfe das Gericht aber nicht prüfen. Somit sei das Begehren der Be-
schwerdeführerin auf Zuweisung von Parzelle 1225 zur Wohnzone und 
der Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone unzulässig. Dies verstiesse 
gegen die Gemeindeautonomie. Allenfalls wäre die Sache an die Ge-
meinde zurückzuweisen.
Die strittige Festlegung für die beiden Parzellen könne nicht losgelöst von 
der Gesamtvorlage beurteilt werden.
Die Unklarheit betreffend die frühere Zuordnung des Hotels entweder zur 
Kurzone A oder zum üG sei wohl auf ein Versehen zurückzuführen. Die 
Zuweisung des Hotels zur Kurzone A hätte die Regierung aber wohl kaum 


- 13 -
genehmigt, da es sich dabei um eine unzulässige Punktbauzone gehan-
delt hätte. Indessen bestünde auch kein Anspruch auf Zuweisung von Pa-
rzelle 1225 zur Wohnzone W4, wenn das Gebäude gemäss bisherigem 
Zonenplan in der Kurzone A gelegen hätte.
Die Anträge der Beschwerdeführerin auf Zuweisung von Parzelle 1225 
zur Wohnzone W4 und Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone seien in 
formeller Hinsicht unzulässig, aber auch materiell. Die Kurzone A sei kei-
ne Wohnzone gewesen. Die Definition der Kurzone habe, mit Ausnahme 
der Aufteilung in eine Kurzone A und B und der Verwendung der Begriffe 
Spitäler statt Krankenhäuser und Ladengeschäfte statt Verkaufslokale der 
Kurzone gemäss Art. 26 KRG 1973 entsprochen. Andere Bauten wie 
Wohnbauten seien erst in zweiter Linie und nur dann zulässig gewesen, 
wenn sie den Kurbetrieb und die Erholung nicht gestört hätten. Art. 24 
nBG umschreibe die Nutzungsmöglichkeiten der neuen Hotelzone nicht 
viel anders. Die Hotelzone sei für Gastgewerbebetriebe bestimmt, Ver-
kaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen so-
wie Personalwohnungen in Verbindung mit Gastgewerbebetrieben seien 
zulässig. Zudem könnten dort auch Appartements in Verbindung mit 
Gastgewerbebetrieben erstellt werden, wenn Letztere der Finanzierung 
der Investition- und Betriebskosten des gastgewerblichen Betriebs dien-
ten.
Das KRG 2005 habe die Kurzone nicht übernommen. Somit habe es na-
he gelegen, die Kurzone A durch die Hotelzone und die Kurzone B durch 
die Tourismuszone zu ersetzen. Ziel und Zweck seien weitgehend gleich 
geblieben.
Die Hotelzone sei nicht rechtswidrig. Die erstmalige Zuweisung eines 
Grundstücks zu einer Wohnzone wie auch die Überführung eines Grunds-
tücks aus einer Spezialzone wie die Kurzone in eine Wohnzone sei nur 
möglich, wenn sämtliche gemäss kantonalem Richtplan für eine Neuein-
zonung erforderlichen Voraussetzungen erfüllt würden (Leitbild, Zielvor-


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stellungen; Abstimmung auf regionales Siedlungskonzept; Bedarfsnach-
weis; Gestaltungs- und Erschliessungskonzept; keine anderen überwie-
genden Interessen berührt; Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulan-
des). Diese Anforderungen seien hier nicht erfüllt. Die Gemeinde wolle 
X._____ als regionalen Standort traditionell geführter Hotelbetriebe erhal-
ten und fördern. Hier solle kein Wohngebiet geschaffen werden. Wohn-
raum solle in anderen Fraktionen von Y._____ bereitgestellt werden. Zu-
dem sei die Wohnzone in Y._____ gross genug bemessen. Zudem wäre 
die Ausscheidung einer auf Parzelle 1225 beschränkten Wohnzone eine 
unzulässige Punktbauzone. Die Beschwerdeführerin beanstande in ihrer 
Beschwerde nur, dass die Zugehörigkeit ihrer Parzelle zum weitgehend 
überbauten Gebiet nicht anlässlich eines Augenscheins überprüft worden 
sei. Sie führe aber nicht aus, weswegen ihre Parzelle zum überbauten 
Gebiet gehören solle. Der Begriff des überbauten Gebietes umfasse im 
Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche 
Baulücken. Offensichtlich gehöre Parzelle 1235 nicht zum geschlossenen 
Siedlungsbereich und stelle auch keine Baulücke dar.
Die Behandlung dieser Flächen sei vielmehr im Zusammenhang mit den 
allgemeinen Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde und ihren Zielset-
zungen zu beurteilen. Die Gemeinde wolle X._____ als Hotelstandort wei-
terführen. 
Der Bundesgerichtsentscheid Sigriswil sei hier nicht einschlägig.
23.
Am 21. Januar 2014 beantragte auch die Regierung die Abweisung der 
Beschwerde. Sie verwies auf die Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid.
Es könne offen bleiben, ob Parzelle 1225 früher im üG oder in der Kurzo-
ne A gelegen habe. Auch die Kurzone A habe keine Wohnzone darge-
stellt. Die neue Hotelzone lasse nur noch Wohnnutzungen zu, welche in 
Verbindung mit einem Gastgewerbebetrieb stünden (Personalwohnun-


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gen, Appartwohnungen mit Hoteldienstleistungen). Aus der bisherigen 
Planung vermöge die Beschwerdeführerin nichts zu Gunsten ihres Be-
gehrens um Einzonung in eine reine Wohnzone abzuleiten. Diese würde 
auch eine Punktbauzone darstellen.
Die Regierung habe sehr wohl in Kenntnis der Expertise der SGH ent-
schieden. Zudem habe man dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 
die Zustellung sämtlicher Unterlagen, auch der von ihm selbst eingereich-
ten, offeriert.
24.
Am 4. Februar 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Der Replik sind keine neuen oder entscheidwesentlichen 
Argumente zu entnehmen.
25.
In ihrer Duplik vom 10. Februar 2014 hielt die Regierung an ihren Anträ-
gen fest, wobei keine neuen Gesichtspunkte vorgebracht wurden.
26.
Am 10. März 2014 hielt auch die Gemeinde Y._____ an ihren bisherigen 
Anträgen fest. Darin wurden ebenfalls keine neuen Argumente aufgeführt.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Genehmigungsbeschluss vom 19./21. Novem-
ber 2013 der Regierung (Beschwerdegegnerin 1), worin diese die Pla-
nungsbeschwerde der Beschwerdeführerin vom 29. Juni 2011 gegen die 
Totalrevision der Ortsplanung in der betreffenden Gemeinde (Beschwer-
degegnerin 2) abwies und damit dem Beschwerdeantrag der Beschwer-


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deführerin auf Zuweisung ihrer Parzellen 1224 (bisher in der Landwirt-
schaftszone) und 1225 (bisher in der Kurzone A und im üG) in die Wohn-
zone W4 nicht nachkam, sondern – im Einklang mit der beschussfassen-
den Gemeindeversammlung vom 24. Mai 2011 – u.a. auch Teile der zwei 
Parzellen 1224 und 1225 neu in die Hotelzone einteilte. Beschwerdethe-
ma bildet hier demnach die Frage, ob die Beschwerdegegnerinnen die 
beiden Parzellen 1224 und 1225 zu Recht neu der Hotelzone anstatt der 
Wohnzone W4 zugewiesen haben oder ob es triftige Gründe für die bean-
tragte Zonenzuweisung (W4) gegeben hätte. In der Beschwerde vom 30. 
Dezember 2013 an das Verwaltungsgericht wurde das (ursprüngliche) 
Rechtsbegehren durch die Beschwerdeführerin noch insofern abgeändert, 
als die Parzelle 1224 neu in der Landwirtschaftszone belassen (anstatt 
der W4 zugewiesen) werden sollte und somit auch nicht Teile von Parzel-
le 1224 in die Hotelzone „umzuzonen“ seien. 
2. a)
In formeller Hinsicht gilt es vorab zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1 
im Zuge des Rechtsmittelverfahrens das rechtliche Gehör der Beschwer-
deführerin verletzte, indem sie – entgegen eines entsprechenden Antrags 
der Beschwerdeführerin – auf die Durchführung eines Augenscheins und 
damit eine zusätzliche mündliche Äusserungsmöglichkeit aller Beteiligten 
vor Ort verzichtete. Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eigenossenschaft (BV; SR 101) haben Parteien An-
spruch auf rechtliches Gehör. Auf kantonaler Ebene ist der Grundsatz in 
Art. 16 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) verankert. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachauf-
klärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungs-
recht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung 
des Einzelnen eingreift (vgl. statt vieler: BGE 135 I 187 E.2.2, 127 I 54 
E.2b; BIAGGINI, Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft, Zürich 2007, Art. 29 Rz. 17; HÄFELIN/HALLER/KELLER, 


- 17 -
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf/St. Gallen 
2008, Art. 29 Rz, 21; vgl. zum Ganzen auch: Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden R 13 171 vom 1. April 2014 E.3b-e). Die 
massgebenden Zonenpläne zeigen nun aber bereits, dass die zwei an-
einander grenzenden Parzellen 1224 und 1225 offensichtlich nicht zum 
weitgehend überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit. a des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG; SR 700) gehören (vgl. aktuell noch gültigen 
Zonenplan von 1989/1990 mit punktuell „rosa“ eingefärbter Kurzone A nur 
im Bereich des Gebäudegrundrisses der B._____ auf Parzelle 1225 und 
sonst umliegend „gelb“ eingefärbter Landwirtschaftszone für Parzelle 
1224 bzw. neuen Zonenplan von 2011/2013 mit „blau“ markierter Hotel-
zone und keinen weiteren Gebäuden rings um die B._____). Die nächst-
gelegenen Gebäudekomplexe befinden sich danach allesamt weiter nörd-
lich entlang der Gemeindestrasse (Parzellen 1239/1217) und sind – mit 
Ausnahme des neu ebenfalls der Hotelzone zugewiesenen Hotels 
D._____ auf Parzelle 1222 – über diesen Strassenzug erschlossen und 
daher neu – ihrer bisherigen Nutzung entsprechend - der Wohnzone W4 
zugewiesen. Zwischen den erwähnten Wohnbauten entlang der Gemein-
destrasse und der randständig wie ein Solitär in südlicher Hügelhanglage 
alleine positionierten B._____ besteht also eine deutliche Überbauungs-
zäsur, in der weit und breit keine anderen Gebäude liegen. Nach gefestig-
ter Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des weitgehend 
überbauten Gebietes eng zu verstehen. Er umfasst im Wesentlichen den 
geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken (vgl. BGE 
132 II 218 E.4, 122 II 455 E.6a, 121 II 417 E.5a). Auf die Parzellen 1224 
und 1225 trifft diese Begriffsumschreibung zweifellos nicht zu, da sie we-
der in einem geschlossenen Siedlungsbereich liegen noch durch ihre Be-
bauung lediglich eine offene Baulücke geschlossen würde. Aufgrund die-
ser klaren Sachlage ist es für das Gericht aber durchaus nachvollziehbar, 
dass die Beschwerdegegnerin 2 eine zusätzliche Begehung vor Ort für 


- 18 -
nicht nötig bzw. wenig ergiebig hielt, da die tatsächlichen Bebauungsver-
hältnisse schon aus den erwähnten Plänen aussagekräftig ersichtlich sind 
und ein Augenschein daher von vornherein keine neuen Erkenntnisse ge-
bracht hätte. Durch den behördlichen Verzicht auf eine Ortsbegehung 
wurde das rechtliche Gehör bzw. die fallrelevante Äusserungsmöglichkeit 
der Beschwerdeführerin zu den vorbestehenden baulichen und räumli-
chen Verhältnissen somit nicht verletzt. Unter diesem Gesichtspunkt 
(Gehörsverletzung) erweist sich die Beschwerde demnach als nicht be-
gründet.
b)
Die Beschwerdeführerin hat eine formelle Rechtsverweigerung zudem 
darin erblickt, dass die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Geneh-
migungsbeschluss nicht auch noch ausführlich zur Potenzialanalyse re-
spektive Unternehmensbewertung der Schweizerischen Gesellschaft für 
Hotelkredit (SGH) vom 30. August 2011 Stellung genommen hat (vgl. 
vorne im Sachverhalt Ziff. 21). Dem ist entgegenzuhalten, dass die Be-
schwerdegegnerin 1 den angefochtenen Entscheid immerhin in Kenntnis 
des Gutachtens SGH erstellte, was die Beschwerdeführerin in Ziff. 8 ihrer 
Replik vom 4. Februar 2014 später gar noch selbst einräumte. Indem die 
Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Genehmigungsbeschluss indes 
darauf hinweist, dass nicht die momentanen Absichten oder finanziellen 
Möglichkeiten für die Zoneneinteilung eine Rolle spielen, sondern diese 
gemäss Art. 15 lit. b RPG auf einen längeren Zeithorizont (von 15 Jahren) 
ausgerichtet sind, hat sie sich aber auch materiell dazu geäussert, wes-
halb der Vorwurf der Rechtsverweigerung ebenfalls unbegründet ist.
c)
Auf den Antrag der Beschwerdeführerin in Ziff. 1 ihrer Eingabe vom 30. 
Dezember 2013 an das Verwaltungsgericht – wonach der Zonenplan (ZP) 
und Generelle Gestaltungsplan (GGP) von dieser Gerichtsinstanz dahin-
gehend abzuändern seien, dass die Liegenschaft Nr. 1225 (direkt per Ur-


- 19 -
teil) der Wohnzone W4 und die Parzelle 1224 der Landwirtschaftszone 
zuzuweisen seien – kann vorweg nicht eingetreten werden. Streitgegen-
stand und Beschwerdethema ist hier einzig die Frage, ob die Totalrevision 
der Ortsplanung durch die Beschwerdegegnerin 2 (verantwortliche Pla-
nungsträgerin) korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Beschwerde-
gegnerin 1 (Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz) die entspre-
chenden Planungsmassnahmen der Gemeinde willkürfrei überprüfte. Die 
Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungsbehörden ist damit klar 
auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, während dem streitbe-
rufenen Gericht (zweite Rechtsmittelinstanz) selber keine direkte Kompe-
tenz für raumplanerische Eingriffe und konkrete Gebietseinteilungen oder 
Zonenzuweisungen zukommt. Beschwerdethema kann hier deswegen nur 
die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit der angefochtenen Beschlüsse 
und Entscheide anhand der gesetzlichen Vorgaben (auf Stufe Bund, Kan-
ton und Gemeinde) sein. Würde die Zuteilung der Parzelle 1225 sowie 
Teile der Parzelle 1224 zur Hotelzone also vom Gericht tatsächlich – wie 
von der Beschwerdeführerin beantragt – aufgehoben, wäre die Angele-
genheit daher zuerst noch an die Beschwerdegegnerin 2 zu neuem Be-
schluss bezüglich der Zuteilung der Liegenschaft Nr. 1225 zur Wohnzone 
W4 und der Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone oder einer anderen 
Zone zurückzuweisen. Diese Überlegungen gelten hier ganz besonders 
für das in Ziff. 2 gestellte Rechtsbegehren, wonach Ziff. 3 des angefoch-
tenen Genehmigungsbeschlusses der Beschwerdegegnerin 1 vom 19./21. 
November 2013 (RB Prot.-Nr. 1096) im Sinne von Ziff. 1 vorstehend – al-
so direkt per Urteil des Verwaltungsgerichts - abzuändern sei. In dieser 
Beziehung (Antrag auf Direktzuweisung der Parzelle 1224 zur Landwirt-
schaftszone und der Liegenschaft Nr. 1225 zur Wohnzone W4) kann das 
Gericht auf die Beschwerde vom 30. Dezember 2013 gar nicht eintreten.


- 20 -
d)
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Verwaltungsge-
richts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide der Beschwerde-
gegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen 
sowie Planungsbeschwerden mit (verwaltungsgerichtlicher) Beschwerde 
nach Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) ans Verwaltungsgericht weitergezogen 
werden können. Gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontrollbe-
fugnis des Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren dabei auf 
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft 
demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt 
es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen 
sei. Amtete die Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, 
sondern – wie vorliegend – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und 
ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmitte-
linstanz, gilt eben auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 
Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai 
2009 E.1b, R 08 76 vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11. Sep-
tember 2007 E.1; vgl. zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: 
PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich 
somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die reine Rechtskontrolle, 
das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern 
im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs 
behaftet ist. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird materiell-rechtlich 
noch Gegenstand der nachfolgenden Erwägungen (E.3a-c) sein.
e)
Zum Beweisantrag der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines ge-
richtlichen Augenscheins an Ort und Stelle kann auf das bereits vorne in 


- 21 -
E.2a in fine Gesagte verwiesen werden, wonach eine solche Begehung 
angesichts der aussagekräftigen und bei den Akten liegenden Zonenplä-
ne 1989/1990 und 2011/2013 nicht notwendig erscheint, um sich ein zu-
verlässiges Bild über die bestehenden baulichen und räumlichen Verhält-
nisse auf den Parzellen 1224 und 1225 sowie ihrer näherer Umgebung zu 
machen. An der rechtlich relevanten Tatsache, dass die Voraussetzungen 
für eine Zuweisung der beiden Parzellen zur Wohnzone W4 nicht vorlie-
gen – weil es sich dabei offensichtlich weder um ein weitgehend überbau-
tes Gebiet nach Art. 15 lit. a RPG noch um ein voraussichtlich innert 15 
Jahren beanspruchtes Gebiet nach Art. 15 lit. b RPG handelt -, hätte 
nämlich selbst ein gerichtlicher Augenschein vor Ort nichts geändert. Auf 
den beantragten Augenschein kann somit verzichtet werden, da sich der 
Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten ergibt (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1A.256/1999 bzw. 1P.298/1999 vom 12. April 2000 E.2e).
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es zunächst auf folgende Bestimmungen (neu-
es Baugesetz der Gemeinde vom 24. Mai 2011 [nBauG]; basierend auf 
dem Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden vom 1. November 
2005 [KRG; BR 801.100] und altes Baugesetz der Gemeinde vom 4. Ja-
nuar 1990 [aBauG]; Basis KRG 1973 ) und Dokumente (Planungs- und 
Mitwirkungsbericht vom 24. Mai 2011 [PMB] inklusive Anhang 1-4) Bezug 
zu nehmen, welche für die Streitentscheidung dieses Verfahrens von 
ausschlaggebender Bedeutung sind: 
Art. 24 nBauG – Hotelzone [Basierend auf dem KRG 2005]
1Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe bestimmt. Verkaufslokale, 
andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personal-
wohnungen in Verbindung mit Gastgewerbebetrieben sind zulässig.
2Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, Hotels, Garni-Hotels und 
Pensionen mit ihren Nebenanlagen (für Verwaltung, Parkierung, Sport, 
Erholung). In Verbindung mit einem solchen Gastgewerbebetrieb i.e.S. 
sind Aparthotels zulässig, wenn sichergestellt wird, dass die Apparte-
ments bewirtschaftet werden und ihre Nutzung gastgewerbliche Dienst-


- 22 -
leistungen wie Restaurant, Sport- und Freizeitanlagen, Verwaltungs- und 
Betriebsdienste einschliesst. 
3Bestehende Gastgewerbetriebe dürfen erneuert und im Rahmen des be-
stehenden Volumens umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes 
nicht verändert wird. Die Umwandlung bestehender gewerblich genutzter 
Flächen in Wohnraum ist nicht gestattet.
4Neue Bauten und Anlagen sowie Nutzungsänderungen an bestehenden 
Bauten werden nur bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Ge-
staltungsplanes bewilligt.
5Werden zur Finanzierung der Investitions- und Betriebskosten eines 
Gastgewerbebetriebes Appartements erstellt, so sind die entsprechenden 
Leistungen zugunsten des Gastgewerbebetriebes in einem Vertrag mit 
der Gemeinde sicherzustellen. 
Art. 29 aBauG – Kurzonen A, B [Basierend auf dem KRG 1973]
Die Kurzone A ist bestimmt für Hotels, Gaststätten, Erholungsanlagen 
und Spitäler. Wohnbauten, Ladengeschäfte und andere gewerbliche oder 
kulturelle Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie selbst oder ihre 
Benützung den Kurbetrieb und die Erholung nicht stören. In der Kurzone 
B sind nur Erholungsanlagen gestattet.
Art. 21 nBauG – Wohnzonen W2/W4 [Basis RB Nr. 638 von 1997 bzw. 
KRG 2005]
1Die Wohnzonen W2 und W4 sind bestimmt für Wohnbauten sowie für 
Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe, welche ihrem Wesen nach in 
ein Wohnquartier passen und keine Störungen verursachen, welche das 
gesunde Wohnen beeinträchtigen.
2Die Bauten haben Giebeldächer mit einer beidseitig gleichen Neigung 
von 35 bis 50% aufzuweisen.
PMB - Überlegungen für Hotelzone [Ziff. 4.2.2 S. 13] an folgenden Or-
ten [S. 14/15]
Der Standort Y._____, insbesondere Y._____-X._____ ist für die Hoteller-
ie von regionaler Bedeutung. Diese Bedeutung kann nur aufrechterhalten 
werden, wenn auf die Bedürfnisse der Branche, d.h. auch ihrer Kunden, 
eingegangen werden kann.


- 23 -
Die im Baugesetz [Art. 24 nBauG] definierte Hotelzone regelt die notwen-
digen Rahmenbedingungen für die Nutzung der in dieser Form (freies 
„Bettenlayout“ verbunden mit Angebot an Hoteldienstleistungen betrieb-
lich abgesichert) zulässigen Betriebseinheiten. - Die konkreten Nutzungs-
vorgaben und Baumassen sind wegen der nach Lage und Örtlichkeit un-
terschiedlichen Voraussetzungen im Generellen Gestaltungsplan festzu-
legen.
Die Hotelzone ist [u.a.] an folgenden Orten vorgesehen: 
X._____: B._____: Parzelle Nr. 1225 und Teile von Nr. 1224
X._____: Hotel F._____: Parzellen Nr. 1235, 1251 u. weitere [Parallelfall 
R 14 3] 
Der bestehende Hotelbetrieb ‚B._____‘, Parzelle Nr. 1225 wurde zusam-
men mit der Parzelle Nr. 1222 [Hotel D._____] erst an der Gemeindever-
sammlung der Hotelzone zugeteilt: bis zu diesem Zeitpunkt verlangte der 
Grundeigentümer eine Zuordnung zur Wohnzone W4.
PMB - Grundsätzliche Erwägungen zur Bedeutung der Hotelzone 
[S.15/S. 16]
Die Gemeinde hat 1990 zentral noch heute ausreichende Wohnkapa-
zitäten (für Hauptwohnungen mit einem Zweitwohnungsanteil) mit Land-
erwerb und auf der Basis eines Wettbewerbs geschaffen; eine Erweite-
rung der Kapazitäten für Wohnen ist also ausgeschlossen. 
Y._____-X._____ ist seit seiner Entstehung DER regionale Standort tradi-
tionell geführter Hotelbetriebe. […] Die Konsequenzen für Y._____-
X._____ sind grundlegend. Entweder wird der Hotel-Standort von regio-
naler Bedeutung entsprechend regional promoviert oder die Gemeinde 
gibt diesen Standort auch über planerische Massnahmen auf und be-
trachtet X._____ künftig als weitere Wohn-Fraktion mit nach dem Bau der 
neuen Innbrücke guter Erreichbarkeit, allerdings auch mit zusätzlichen 
Fragen bezüglich Infrastruktur, Ausstattung usw..
Zur Zeit steht (noch) die Option Hotel-Standort im Vordergrund mit darauf 
abgestimmter Hotelzone; [..] Die Hotelzone verzichtet auf Regeln zum 
‚Layout‘ und zu den Eigentumsverhältnissen des Bettenangebots, es sind 
also vom Massenlager über Zimmer, Suiten auch Appartements möglich, 
die zudem nicht im Eigentum des Hotelbetriebs stehen müssen. Gefordert 
wird einzig eine hotelmässige Bewirtschaftung des Bettenangebots, so-
dass auch in der Betriebsphase die Einheit ‚Bettenangebot mit hoteltypi-


- 24 -
schen und zu definierenden touristischen Dienstleistungen‘ angeboten 
und betriebswirtschaftlich gesichert ist. Die Hotelzone wird daher für sol-
che Projektoptionen grosszügig abgegrenzt und ist mit einem (projektori-
entierten) GGP zu ergänzen [Im Zonenplan 2011/2013 GGP B._____ 
/D._____ vermerkt; s. Ziff. 6.8].
PMB – Besondere Nutzungsaspekte: Ziff. 5.3.3 Hotelzone W4 in 
X._____ [S.19f]
Wie unter Ziff. 4.2.2 erläutert, bleibt die Hotelzone gastgewerblichen Be-
trieben vorbehalten. Darunter fallen auch Bauten mit Wohneinheiten, die 
hotelmässig bewirtschaftet werden und deren Nutzung mit der Beanspru-
chung von Hoteldienstleistungen verbunden ist. Diese Verknüpfung, die 
bei der Investitions- und Betriebsrechnung eine Mischrechnung erlaubt, 
ist vertraglich abzusichern. 
Die Schaffung der Hotelzone hat dazu geführt, die Nutzungsordnung in 
X._____ neu zu regeln. Die bestehenden Hotelbetriebe werden der Hotel-
zone zugeteilt. Die früher zentral verwalteten Appartementgebäude mit 
Eigentumswohnungen (mehrheitlich als Ferienwohnungen genutzt) erfül-
len die Vorgaben der Hotelzone nicht und werden einer Wohnzone zuge-
teilt.
PMB – Ziff. 5.3.4 Hotelzonen - Die Hotelzone B._____ [S. 20] 
Die Hotelzone B._____ wurde an der Generalversammlung aufgrund ei-
nes Antrags festgelegt, inkl. des bestehenden Betriebes auf Parz. Nr. 
1222 (D._____). Im Laufe des Revisionsverfahrens wurden zwar Projekt-
vorschläge für Erweiterungen des Hotelbetriebes auf den Tisch gelegt 
und diskutiert, schlussendlich bestand die Eigentümerin [heutige Be-
schwerdeführerin] aber auf einer Zuteilung zur Wohnzone W4, ergänzt mit 
der Zone Hofraum Garten. Die Vorschläge der Gemeinde für die Abgren-
zung der Wohnzone W4 (eng um die bestehenden Bauten) wurden von 
der Eigentümerin nicht goutiert. Eine Erweiterung wurde von der Gemein-
de aber abgelehnt mit dem Hinweis, dass bereits die enge Zuordnung zur 
W4 das ‚Kapazitätskonto für Wohnnutzungen‘ (UEB) belastet. Der Spiel-
raum der Gemeinde für künftige Einzonungen für Kern- und Wohnnutzun-
gen wird eingeschränkt. Zudem besteht keine Garantie, dass die Regie-
rung in Kenntnis der Umnutzungskapazität zu Wohnnutzungen selbst eine 
enge Abgrenzung genehmigt. Obwohl eine Vertretung der Eigentümerin 
an der beschlussfassenden Gemeindeversammlung Zustimmung signali-
sierte, ist anzunehmen, dass die Beschwerdeauflage für eine erneute 
Eingabe genutzt wird. 


- 25 -
PMB – Ziff. 5.3.14 Folgeplanungen/Weitere Folgemassnahmen [S. 24]
Zwingender Ergänzungen der Grundordnung mit GGP bedürfen [u.a.] die 
Gebiete: B._____ (X._____): Baustandort und Gestaltung der Bauten in 
der Hotelzone Areal Hotel F._____ (X._____/Parallelfall R 14 3): 
Baustandort und Gestaltung Bauten Hotelzone. Aufgrund der prominen-
ten Lage und der verschiedenen Vorgaben der Grundordnung soll für die 
Umsetzung ein Spielraum gegeben sein. 
PMB – Ziff. 6.8 GGP für Hotelzonen [S. 28]
Für die Hotelzonen sind die Baumasse zwingend in ergänzenden Gestal-
tungsplänen festzulegen. Damit kann auf die Bedürfnisse an den einzel-
nen Standorten gezielt eingegangen werden [Siehe dazu vorne PMB Be-
deutung Hotelzone S.15/16 in fine].
PMB - Anhang 4: Kurzbericht Leitbildkommission [inkl. Nachhaltig-
keitstabelle] 
PMB - Anhang 3: Gemeindedatenblatt 
PMB - Anhang 2: Überbauungsstand [UEB] 2011
PMB - Anhang 1: Genehmigungsakten / Gemeindeversammlung 24. 
Mai 2011
Im Lichte der soeben zitierten Vorschriften (nBauG/aBauG) sowie Doku-
mente (PMB samt Anhänge 1-4) über das künftige Entwicklungskonzept 
der betreffenden Gemeinde in der Region gilt es zu entscheiden, ob die 
raumplanerische Umzonung der Parzellen 1224 und 1225 von der Land-
wirtschaftszone und Kurzone A (B._____) in die neu geschaffene Hotel-
zone zu Recht erfolgte oder ob die Zuteilung in eine andere Zone (na-
mentlich der Liegenschaft Nr. 1225 in die Wohnzone W4) rechtlich gebo-
ten gewesen wäre. 
b)
Nach überzeugender und einleuchtender Darstellung der Beschwerde-
gegnerinnen gibt es vorliegend keinen Anspruch auf Zuweisung der Par-


- 26 -
zelle 1225 zur Wohnzone W4. Einmal verhält es sich so, dass auch die 
ehemalige Kurzone A keine eigentliche Wohnzone bildete. Der ausser-
halb der Wohnzone gelegene Standort der B._____ auf Parzelle 1225 
müsste aus heutiger Sicht als unzulässige Punktbauzone taxiert werden, 
welche dem Verbot der Schaffung isolierter Kleinbauinseln krass zuwider-
liefe und deshalb heute überhaupt nicht mehr bewilligungsfähig wäre (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 1A.256/1999/1P.298/1999 vom 12. April 2000 
E.5; sowie BGE 116 Ia 339 E.4). Damit spielt es keine Rolle, ob Parzelle 
1225 früher teilweise in der Kurzone A oder im üG lag. Im Übrigen ent-
spricht ist es der erklärten Absicht der Beschwerdegegnerin 2, speziell in 
X._____ die Hotellerie zu fördern und zu erhalten. Zudem sind die Vor-
aussetzungen für eine Einzonung in die Wohnzone W4 offensichtlich nicht 
erfüllt, da das Leitbild der betreffenden Gemeinde nicht von der Schaffung 
neuer Wohnzonen ausgeht, sondern als Zielvorstellungen den Erhalt und 
die Förderung der Hotellerie und des Tourismus nennt und demnach im 
öffentlichen Interesse die Abstimmung auf das regionale Entwicklungs- 
und Siedlungskonzept in den Vordergrund stellt. Ferner würde es für die 
Zuweisung der 1225 in eine reine Wohnzone auch an einem entspre-
chenden Bedarfsnachweis sowie einem dafür erforderlichen Gestaltungs- 
und Erschliessungskonzept fehlen. Schliesslich müsste eine Wohnzonen-
zuteilung auch an einer umfassenden Rechtsgüterabwägung zwischen 
den Partikularinteressen der Beschwerdeführerin (erhöhte/gesteigerte 
Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle 1225) und den bedeutend höher zu 
gewichtenden Allgemeininteressen des Gemeinwesens (Neubeginn der 
Hotellerie-Tradition nach Annahme der „Zweitwohnungsinitiative“) am 
Fortbestand der bisherigen Siedlungsstrukturen und dem mangelnden 
Nachweis über die Verfügbarkeit des fraglichen Baulandes scheitern. Das 
streitberufene Gericht ist deshalb klar zur Auffassung gelangt, dass die 
Umzonung der Parzelle 1225 sowie Teilen der Parzelle 1224 in die Hotel-
zone wegen der bestehenden Bebauungsverhältnisse (vgl. Zonenpläne 


- 27 -
1989/1990 und 2011/2013) und der unzweideutig geäusserten Planungs-
absichten der Beschwerdegegnerin 2 (vgl. dazu vorne Auszüge PMB Ziff. 
4.2.2 S. 13/14 und S.15/16; Ziff. 5.3.3 S. 19f. und Ziff. 5.3.4 S. 20, Ziff. 
5.3.14 S. 24, Ziff. 6.8 S. 28 inkl. Anhang 4 PMB: Leitbild) - nämlich die 
Hotellerie und das Gastgewerbe künftig gezielt zu fördern und so weiter-
hin auch auf längere Sicht (Planungshorizont 15 Jahre gemäss Art. 15 
RPG) zu erhalten – ohne Weiteres für die Fraktion X._____ sinnvoll und 
gerechtfertigt ist und folgerichtig auch raumplanerisch schützenswert ist. 
Die von den Beschwerdegegnerinnen vorgebrachten Begründungen für 
die Zuteilung der beiden erwähnten Nachbarparzellen in die Hotelzone 
und eben gerade nicht in die Wohnzone W4 oder eine andere Nutzungs-
zone vermögen im Detail wie auch in ihrer Gesamtheit zu überzeugen 
(vgl. zur bisherigen Nutzung auch den Wortlaut von Art. 24 nBauG und 
Art. 29 aBauG im Vergleich zu Art. 21 nBauG). Ein weiterer Beweis für 
das überragend hohe öffentliche Interesse am Erhalt und an der Förde-
rung der Hotelzone in X._____ kann darin gesehen werden, dass sich die 
Gemeindeversammlung am 24. Mai 2011 ja noch ausdrücklich für diese 
Zonenordnung ausgesprochen hat. Erwähnenswert ist zudem noch, dass 
für das auf Parzelle 1225 bereits bestehende Gebäude (B._____) der Be-
sitzstandsschutz gilt; das fragliche Gebäude auf Parzelle 1225 also ohne 
Zweckänderung weiterhin zur gleichen Nutzung wie bisher verwendet 
werden darf. Abschliessend sei einzig noch klargestellt, dass der von der 
Beschwerdeführerin zuletzt in der Beschwerde vom 30. Dezember 2013 
geäusserte Antrag auf Belassung der Parzelle 1224 in der Landwirt-
schaftszone (vgl. Beschwerde, III. Formelles Ziff. 4 S. 10) die Zuordnung 
der bezeichneten Parzelle in eine Nichtbauzone bedeuten würde, womit 
die Beschwerdeführerin aber ungleich schwerer in ihren Eigentumsrech-
ten getroffen würde als bei Zuweisung in die Hotelzone. Am Vorgehen der 
Beschwerdegegnerinnen gibt es deshalb auch unter dem Gesichtspunkt 
des Verhältnismässigkeitsprinzips nichts zu beanstanden. Um allfällige 


- 28 -
Doppelspurigkeiten oder unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann 
hier im Übrigen uneingeschränkt auf die zutreffenden Argumente der Be-
schwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 20. Januar 2014 ver-
wiesen werden, worin insbesondere in Ziff. 5 S. 11, Ziff. 9 S. 12, Ziff. 10-
11 S. 13, Ziff. 12 S. 13-14 und Ziff. 13 S. 14 bereits einlässlich zu den von 
der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Fragen Stellung genommen wur-
de und die für die beantragte Zuweisung der Parzelle 1225 in die Wohn-
zone W4 bzw. die Belassung der Parzelle 1224 in der Landwirtschaftszo-
ne vorgebrachten Argumente allesamt stichhaltig entkräftet und widerlegt 
wurden. Den dort enthaltenen Ausführungen vermag sich das Gericht ma-
teriell vollumfänglich anzuschliessen, weshalb sich weitere Erörterungen 
in dieser Angelegenheit erübrigen.
c)
Zusammengefasst ergibt sich damit, dass es am angefochtenen Geneh-
migungsbeschluss vom 19./21. November 2013 betreffend Totalrevision 
der Ortsplanung – insbesondere den darin enthaltenen Zuweisungen der 
Parzelle 1225 sowie Teilen der Parzelle 1224 in die neu geschaffene Ho-
telzone – rechtlich nichts auszusetzen gibt, was zur Bestätigung dieses 
Beschlusses und zur Abweisung der dagegen erhobenen verwaltungsge-
richtlichen Beschwerde vom 30. Dezember 2013 führt. Auf die Beschwer-
de kann jedoch nicht eingetreten werden, soweit die Beschwerdeführerin 
darin direkt (also per Gerichtsurteil) die Umzonung der Parzelle 1225 von 
der Kurzone A in die Wohnzone W4 bzw. die Belassung der Parzelle 
1224 in der Landwirtschaftszone verlangte, da dafür raumplanerisch aus-
schliesslich die Beschwerdegegnerin 2 (Planungsträgerin) und nicht das 
Verwaltungsgericht (Rechtsmittelinstanz) sachlich zuständig ist. 
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin 


- 29 -
aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht den zwei Be-
schwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich 
in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
618.--
zusammen
Fr.
4'618.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Weiterzug an Bundesgericht noch hängig.