gr_gerichte · VR3 2025 17 · 2025-12-16 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baugesuch/Baueinsprache (Abbruch ..... und Neubau Wohnhaus) | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 16. Dezember 2025
mitgeteilt am 23. Dezember 2025
Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (1C_69/2026).
Referenz
VR3 25 17, VR3 25 18, VR3 25 19
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Cavegn
Parolini, Aktuarin
Parteien
Verfahren VR3 25 17
A._____
Beschwerdeführerin
B._____ AG
Beschwerdeführerin
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Mischa Morgenbesser
Verfahren VR3 25 18
C._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr u./o.
Rechtsanwältin Michelle Derron,
Verfahren VR3 25 19
D._____ AG
Beschwerdeführerin

2 / 32
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr u./o.
Rechtsanwältin Michelle Derron,
gegen
Gemeinde St. Moritz
Beschwerdegegnerin
Amt für Natur und Umwelt
Beschwerdegegner
E._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid
F._____
Beigeladener
Gegenstand
Baugesuch/Baueinsprache (Abbruch G._____ und Neubau
Wohnhaus)

3 / 32
Sachverhalt
A.
Die E._____ AG reichte am 12. Juni 2023 bei der Gemeinde St. Moritz ein
Baugesuch (H._____) ein für den Abbruch des bestehenden Personalhauses
«G._____» und Teile der angrenzenden Parkierungsanlage sowie den Neubau
eines Wohnhauses mit Gemeinschaftsparkierungsanlage auf den Grundstücken
Parz. Nr. Z.1._____, Z.2._____, Z.3._____ und Z.4._____, Bauzone, Innere
Dorfzone, St. Moritz. Das Gesuch wurde öffentlich aufgelegt samt u.a. der
Amtsverfügung
«Zustimmung
zu
einer
Anlage
mit
erheblichen
Luftverunreinigungen» des Amtes für Natur und Umwelt vom 19. Juni 2023. Innert
der
Auflagefrist
erhoben
u.a.
die
D._____
AG
und
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____ Einsprache und beantragten die
Abweisung des Baugesuchs. Die Gemeinde beauftragte mit Verfügung vom
29. April 2024 (Akten Gemeinde Nr. 48) I._____ von der J._____ mit einem
Gutachten zum Bereich Verkehr und K._____ von der L._____ AG mit einem
Gutachten zum Bereich Umweltschutz/Lärmschutz. In der Folge reichte die
Bauherrschaft ein Ergänzungsgesuch betreffend Überdachung der Rampe in Form
einer alternativen Projektänderung ein. Dagegen erhob die D._____ AG am
9. Oktober 2024 erneut Einsprache mit dem Antrag, das Ergänzungsgesuch sei
abzuweisen, eventuell an die Baugesuchstellerin zwecks Vervollständigung und
Neueinreichung zurückzuweisen.
B.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Januar 2025 hiess der
Gemeindevorstand St. Moritz die Einsprachen der D._____ AG gut, soweit sie das
ergänzende Baugesuch betrafen, und wies die nachgesuchte Baubewilligung für die
Überdachung der Zufahrtsrampe ab. Im Übrigen wies er die Einsprachen ab und
erteilte die Baubewilligung für den Abbruch der G._____ und den Neubau des
Wohnhauses mit zahlreichen Auflagen u.a. betreffend Nutzungsbeschränkungen
als Hotelpersonalstudio und Erstwohnung oder touristisch bewirtschaftete Wohnung
sowie
betreffend
Einhaltung
der
Bedingungen
und
Auflagen
der
Zustimmungsverfügung des Amtes für Natur und Umwelt vom 19. Juni 2023. Des
Weiteren wurde die Stellungnahme der Bauberatungsstelle Pro Infirmis
Graubünden vom 20. Juni 2023 samt den darin erwähnten Empfehlungen und
Auflagen als integrierender Bestandteil der Bewilligung erklärt. Ferner wurde die
Bauherrschaft verpflichtet, der Gemeinde eine vorläufige Ersatzabgabe im Betrag
von CHF 318'421.00 für 19 fehlende Pflichtparkplätze zu leisten.
C.
Mit Eingaben vom 21. Februar 2025 erhoben A._____ und die B._____ AG
(Verfahren VR3 25 17), die Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____ (Verfahren
VR3 25 18) sowie die D._____ AG (Verfahren VR3 25 19) Beschwerde an das

4 / 32
Obergericht mit den Anträgen, der Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Januar
2025 sowie die Amtsverfügung des Amtes für Natur und Umwelt vom 19. Juni 2023
seien aufzuheben, eventuell sei die Sache zur Neuentscheidung an die Gemeinde
St. Moritz zurückzuweisen. Sodann wurde Erteilung der aufschiebenden Wirkung
beantragt. In den Verfahren VR3 25 18 und VR3 25 19 wurden zudem mehrere
Verfahrensanträge gestellt.
D.
Mit Verfügung vom 27. Februar 2025 hat die Instruktionsrichterin F._____ als
Grundeigentümer der im Baugesuch involvierten Parzelle Nr. Z.2._____ in
St. Moritz zur Teilnahme am Verfahren beigeladen (Art. 40 VRG). Der Beigeladene
hat in der Folge nicht am Verfahren teilgenommen.
E.
Mit prozessleitenden Verfügungen vom 26. März 2025 wurde den
Beschwerden die aufschiebende Wirkung erteilt.
F.
Am 17. April 2025 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____
das Protokoll der a.o. Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. März 2025 nach,
gemäss dem die Versammlung mit 14:3 Stimmen (bei zwei Enthaltungen)
beschloss, den «Einspruch» weiterzuverfolgen.
G.
Das Amt für Natur und Umwelt beantragte mit Vernehmlassung vom 11. März
2025 die Abweisung der Beschwerden, soweit sie die Aufhebung seiner
Amtsverfügung verlangten. Die Gemeinde St. Moritz (Vernehmlassungen vom
21. März 2025) und die E._____ AG (Beschwerdeantworten vom 5. Mai 2025)
beantragten die Abweisung der Beschwerden. Mit Repliken vom 23. Juni 2025
(Verfahren VR3 25 17) bzw. 2. Juli 2025 (Verfahren VR3 25 18 und VR3 25 19)
hielten die Beschwerdeführerinnen an ihren Anträgen fest, ebenso die
Bauherrschaft mit Dupliken vom 11. August 2025. Die Gemeinde St. Moritz
verzichtete auf weitere Ausführungen. Die Beschwerdeführerinnen in den Verfahren
VR3 25 18 und VR3 25 19 hielten mit «unbedingter Replik zur Duplik» vom
15. September 2025 an ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin und das Amt
für Natur und Umwelt verzichteten auf die Einreichung einer Quadruplik.
H.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die
Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen
der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
I.
Mit Schreiben des Instruktionsrichters vom 6. November 2025 an die
Parteien wurden die drei Verfahren vereinigt (Art. 6 VRG [BR 370.100]).

5 / 32
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Obergericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht
endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Januar
2025 ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Nach Art. 53 Abs. 1
KUSG (BR 820.100) können auch Verfügungen der Fachstelle, die im
Zusammenhang mit einer Baubewilligung stehen, innert 30 Tagen mit Beschwerde
an das Obergericht weitergezogen werden. Die vorliegend mitangefochtene
Amtsverfügung wurde inhaltlich in den Bau- und Einspracheentscheid integriert (vgl.
Dispositiv Ziff. 23), steht im Zusammenhang mit diesem und kann zusammen mit
ihm angefochten werden. Einer förmlichen Verfahrensvereinigung bedarf es dazu
nicht, weshalb der entsprechende Verfahrensantrag der Beschwerdeführerinnen in
den Verfahren VR3 25 18 und VR3 25 19 gegenstandslos ist.
1.2.
Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von Grundstücken, die
sich rund 30 bzw. 40 Meter vom Baugrundstück entfernt befinden, und insoweit
grundsätzlich
zur
Beschwerde
legitimiert
(Art. 50
VRG).
Die
Beschwerdeführerinnen im Verfahren VR3 25 17 haben nicht persönlich Einsprache
erhoben,
sie
sind
aber
Stockwerkeigentümerinnen
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____, die ihrerseits Einsprache erhoben hat.
Sie sind daher zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerdeführerin im Verfahren
VR3 25 18 kann als Stockwerkeigentümergemeinschaft unter ihrem Namen klagen
und betreiben (Art. 712l ZGB) und auch in baurechtlichen Verfahren als Partei
auftreten, sofern eine entsprechende Ermächtigung durch die Versammlung der
Stockwerkeigentümer vorliegt (Art. 712t Abs. 2 ZGB; Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 1.2, mit Hinweisen). Die
Beschwerdeführerin hat einen Protokollauszug der Eigentümerversammlung
eingereicht, aus welchem eine Zustimmung hervorgeht (vorne Bst. E.). Die
Beschwerdegegnerin bezweifelt jedoch in der Beschwerdeantwort, ob die
Stockwerkeigentümergemeinschaft beschlussfähig war. Nach Art. 712p Abs. 1 ZGB
ist zur Beschlussfähigkeit die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur
Hälfte anteilsberechtigt ist, erforderlich. Nach dem Protokollauszug der
Versammlung waren beim Traktandum 5 (Baugenehmigung G._____) 19 Personen
anwesend, während beim vorangegangen Traktandum erwähnt ist, dass die
Gemeinschaft 39 Köpfe zählt. Gemäss dem von der Beschwerdeführerin
eingereichten
Terravis-Auszug
über
das
Grundstück
Nr. 1303

6 / 32
(Beschwerdebeilage 6) umfasst das Gebäude rund 60 Stockwerkseinheiten. Die
Beschwerdeführerin geht in ihrer Duplik auf diesen Aspekt nicht ein. Es ist damit
fraglich, ob ein gültiger Genehmigungsbeschluss vorliegt und auf die Beschwerde
eingetreten werden kann. Das kann aber offenbleiben, da die Beschwerde in den
wesentlichen Punkten gleich lautet wie diejenige im Verfahren VR3 25 19. Im
Übrigen ist auf die form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG)
eingereichten Beschwerden einzutreten.
1.3
Das Obergericht prüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie auf
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
(Art. 51 Abs. 1 VRG). Das Gericht ermittelt den Sachverhalt von Amtes wegen
(Art. 11 Abs. 1 VRG) und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 111 Abs. 1
BGG). Es ist aber trotz Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht verpflichtet, wie
eine erstinstanzliche Behörde alle möglicherweise relevanten Rechtsfragen von
Amtes wegen aufzugreifen, sondern kann sich grundsätzlich darauf beschränken,
sich mit den Argumentationen der Parteien auseinanderzusetzen, falls allfällige
weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 141 II 307 E. 6.5).
In den Einsprachen haben die Beschwerdeführerinnen u.a. die Vereinbarkeit des
Vorhabens
mit
dem
Zweitwohnungsgesetz
(Bundesgesetz
über
die
Zweitwohnungen [ZWG; SR 702]) in Frage gestellt. Die Vorinstanz hat sich damit
ausführlich auseinandergesetzt (Erwägungen Rz. 95-113) und entsprechende
Nutzungsbeschränkungen gemäss Art. 7 ZWG angeordnet (Dispositiv Ziff. 7-9). Es
ist nicht ersichtlich, dass dabei Bundesrecht verletzt worden wäre. Namentlich ist
das in den Einsprachen erwähnte Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2019 vom
8. Mai 2020 durch die seitherige Änderung von Art. 11 ZWG (in der Fassung vom
15. März 2024, in Kraft seit 1. Oktober 2024 [AS 2024 501]) überholt (vgl. Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 43 vom 16. Juni 2025 E. 2.1). In
den Beschwerden wird denn auch auf das ZWG nicht mehr eingegangen, so dass
sich Weiterungen dazu erübrigen. Auch die übrigen Aspekte, die in den Einsprachen
thematisiert und im angefochtenen Entscheid behandelt wurden, aber in den
Beschwerden nicht mehr aufgegriffen werden, geben im Rahmen der
Rechtsanwendung von Amtes wegen zu keinen Bemerkungen Anlass.
2.
Die Beschwerdeführerinnen in den Verfahren VR3 25 18 und VR3 25 19
beantragen, es sei eine mündliche Hauptverhandlung anzusetzen. Das Obergericht
fällt
sein
Urteil
in
verwaltungsrechtlichen
Fällen
in
der
Regel
ohne
Gerichtsverhandlung aufgrund der Akten (Art. 44 VRG). Art. 6 Abs. 1 EMRK
garantiert einer Person in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und

7 / 32
Verpflichtungen oder eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage das Recht,
dass ihre Sache mindestens einmal vor einem Gericht öffentlich verhandelt wird.
Die Rechtsprechung bejaht das Vorliegen von «zivilrechtlichen» Ansprüchen im
Sinne von Art. 6 EMRK im Bau- und Planungsrecht, wenn eine bau- oder
planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung der
Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat (BGE 122 I 294 E. 3d und e), oder wenn
Dritte auf ihrem Eigentumsrecht gründende Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben
geltend machen; nicht anwendbar ist Art. 6 EMRK dagegen, wenn lediglich die
Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen ohne nachbarschützende Wirkung
verfolgt wird (BGE 128 I 59 E. 2a/bb; Urteil des Bundesgerichts 1C_501/2018 vom
15. Mai 2019 E. 3.1). Die Pflicht zur Durchführung einer öffentlichen und mündlichen
Verhandlung gilt zudem nicht absolut. Die Rechtsprechung des EGMR und des
Bundesgerichts lässt ein Absehen von einer öffentlichen und mündlichen
Verhandlung zu, wenn die Angelegenheit ohne Weiteres aufgrund der Akten sowie
der schriftlichen Parteivorbringen beurteilt werden kann, wenn sich keine Tatfragen
– insbesondere keine Fragen der Beweiswürdigung –, sondern reine Rechts- oder
Zulässigkeitsfragen mit geringer Tragweite stellen oder wenn der Streitgegenstand
komplexe technische Fragen betrifft. Hingegen ist eine öffentliche und mündliche
Verhandlung
notwendig,
wenn
die
Überprüfung
der
vorinstanzlichen
Sachverhaltsermittlung erforderlich ist, wenn die Beurteilung der Angelegenheit
vom persönlichen Eindruck abhängt oder wenn das Gericht weitergehende
Abklärungen zu gewissen Punkten treffen muss (BGE 147 I 153 E. 3.5.1). Sieht das
Gesetz ein grundsätzlich schriftliches Verfahren vor, setzt der Anspruch auf
mündliche Verhandlung zudem voraus, dass ein solcher Antrag klar und
unmissverständlich gestellt wird (BGE 136 I 279 E. 1) und dass zumindest minimal
begründet wird, inwiefern eine mündliche Verhandlung erforderlich sein soll bzw.
inwiefern die zu beurteilenden Rechtsfragen einen persönlichen Eindruck brauchen
(Urteile des Bundesgerichts 1C_502/2020 vom 23. September 2021 E. 2;
1C_633/2023 vom 27. Februar 2024 E. 3; Urteile des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 23 62 vom 15. April 2025 E. 2.3.6; VR3 23 54 vom
24. September 2025 E. 3; vgl. auch BGE 147 I 478 E. 2.4.2). Vorliegend beantragen
die Beschwerdeführerinnen bloss, es sei eine mündliche Hauptverhandlung
anzusetzen, nehmen aber nicht auf Art. 6 EMRK Bezug und begründen diesen
Antrag nicht; insbesondere legen sie nicht dar, inwiefern in Bezug auf
nachbarschützende Aspekte die Klärung umstrittener Sachverhaltsfragen oder ein
persönlicher Eindruck eine mündliche Verhandlung erforderlich machen sollen. Dies
ist denn auch nicht der Fall, wie sich auch aus den nachstehenden Erwägungen
ergibt. Der Antrag auf mündliche Verhandlung wird daher abgelehnt.

8 / 32
3.
Die Beschwerdeführerinnen rügen unter verschiedenen Aspekten eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs.
3.1.
Als Teilaspekt eines fairen Verfahrens verankert Art. 29 Abs. 2 BV den
Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses umfasst als Mitwirkungsrecht alle
Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren
Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann. Es dient auf der einen Seite der
Sachaufklärung, auf der anderen Seite stellt es ein persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht dar. Zum Anspruch auf rechtliches Gehör zählt insbesondere die
Möglichkeit, sich vor Erlass eines belastenden Entscheids zu äussern,
insbesondere erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen,
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher
Beweise
entweder
mitzuwirken
oder
sich
zumindest
zum
Beweisergebnis zu äussern, wenn dies geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen
(statt vieler: BGE 150 I 174 E. 4.1, 149 I 153 E. 2.2, 147 I 433 E. 5.1). Einem
Beweisantrag braucht jedoch nicht stattgegeben zu werden, wenn er sich auf eine
nicht
rechtserhebliche
Tatsache
bezieht
oder
wenn
in
antizipierter
Beweiswürdigung davon ausgegangen werden kann, dass er am Beweisergebnis
nichts ändert (statt vieler: BGE 151 III 313 E. 5.6, 147 IV 534 E. 2.5.1). Weiter folgt
aus Art. 29 Abs. 2 BV die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen.
Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr
kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache
an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65 E. 5.2).
3.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist grundsätzlich formeller Natur, d.h.
seine Verletzung führt – ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der
Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Ausnahmsweise
kann nach der Rechtsprechung eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung
des rechtlichen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die
Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den
Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser
Voraussetzung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf und

9 / 32
damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 23 62 vom 10. April 2025 E. 3, mit Hinweisen).
3.3.
In den folgenden Erwägungen ist bezüglich der einzelnen Punkte, in denen
die Beschwerdeführerinnen eine Gehörsverletzung rügen, zu prüfen, ob eine solche
vorliegt und gegebenenfalls, ob sie geheilt werden kann.
4.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
und des materiellen Rechts im Zusammenhang mit dem behindertengerechten
Bauen.
4.1.
Im
Rahmen
des
Baubewilligungsverfahrens
hatte
die
Fachstelle
Hindernisfreies Bauen, Pro Infirmis Graubünden, am 20. Juni 2023 eine
Stellungnahme (Akten Gemeinde Nr. 31) zum Projekt abgegeben, worin sie zur
Folgerung kam, dass die gesetzlichen Anforderungen zum hindernisfreien Bauen
im Projekt nicht umfassend umgesetzt seien. Sie formulierte eine Anzahl von
Auflagen und Hinweisen. In den Einsprachen wurde vorgetragen, die
Stellungnahme der Fachstelle liege nicht vor, weshalb nicht beurteilt werden könne,
ob die gesetzlichen Anforderungen an das behindertengerechte Bauen (Art. 80
Abs. 1bis KRG [BR 801.100]) erfüllt seien. Die Bauherrschaft wies in ihrer
Stellungnahme vom 17. Oktober 2023 auf die Stellungnahme der Fachstelle vom
20. Juni 2023 hin, welche sie als Urkunde Nr. 17 beilegte. Die Einsprecherinnen
erhielten Gelegenheit, sich zur Stellungnahme der Bauherrschaft zu äussern, was
sie mit Eingaben vom 15. Dezember 2023 taten (Akten Gemeinde Nr. 42 und 43).
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die Stellungnahme der Fachstelle
müsse nicht zusammen mit dem Baugesuch aufgelegt werden. Die von der
Fachstelle vorgeschlagenen Auflagen würden nicht zu erheblichen Anpassungen
am Projekt führen, so dass das Projekt mit der Auflage bewilligt werden könne, die
von der Fachstelle erwähnten Empfehlungen und Auflagen umzusetzen
(Erwägungen Rz. 84-89). Im Dispositiv Ziff. 20 wurde ausgeführt:
Die Stellungnahme der Bauberatungsstelle Pro Infirmis Graubünden vom
20. Juni 2023 bildet integrierenden Bestandteil der vorliegenden Bewilligung;
die darin erwähnten Empfehlungen und Auflagen sind umzusetzen bzw.
einzuhalten.

10 / 32
4.2.
Die
Beschwerdeführerinnen
rügen
eine
Gehörsverletzung,
da
die
Stellungnahme der Pro Infirmis weder zusammen mit dem Baugesuch öffentlich
aufgelegt noch ihnen zugestellt worden sei. Sie hätten daher nicht überprüfen
können, ob es sich bei den darin empfohlenen Änderungen um konzeptionelle
Änderungen handle, die nicht mit Nebenbestimmungen bereinigt werden könnten.
Materiellrechtlich rügen sie, die Anordnung, die Empfehlungen und Auflagen der
Pro Infirmis seien umzusetzen, sei eine unklare Formulierung; der pauschale
Verweis darauf verletze die Einheit des Bauentscheids und das Koordinationsgebot.
4.3.
Die Rüge der Gehörsverletzung ist unbegründet: Eine Pflicht, die
Stellungnahme der Pro Infirmis bereits zusammen mit dem Baugesuch
einzureichen, besteht nicht (vgl. Art. 42 Abs. 2 KRVO [BR 801.110] i.V.m. Art. 141
Baugesetz der Gemeinde St. Moritz vom 14. März 1999 [BauG]). Nach Art. 80
Abs. 3 KRG obliegt die Prüfung von Baugesuchen auf ihre Übereinstimmung mit
den Vorschriften über das behindertengerechte Bauen der kommunalen
Baubehörde. Sie kann zu diesem Zweck sachkundige Beraterinnen oder Berater
beiziehen. Daraus ergibt sich, dass der Beizug der Sachkundigen in der Regel erst
erfolgt, nachdem das Baugesuch eingereicht wurde. Spätestens mit der Zustellung
der Stellungnahme der Bauherrschaft vom 17. Oktober 2023 erhielten die
Beschwerdeführerinnen sodann Kenntnis von der Stellungnahme der Fachstelle
und hatten Gelegenheit, sich dazu zu äussern, was sie in ihren Eingaben vom
15. Dezember 2023 denn auch taten. Auch in der Beschwerde an das Obergericht
hatten sie die Möglichkeit, in voller Kenntnis der Stellungnahme allfällige
Rechtswidrigkeiten zu kritisieren.
4.4.
In der Sache ist nicht ersichtlich, inwiefern die im Bauentscheid enthaltene
Verweisung auf die Stellungnahme der Fachstelle zu wenig bestimmt sein soll: Die
Stellungnahme enthält unter Lit. B. in 15 Ziffern (z.T. mit Unterziffern) eine Anzahl
von Mängeln im Projekt sowie präzise formulierte Auflagen zur Behebung dieser
Mängel. Diese Auflagen werden durch die Verweisung im Bauentscheid zu dessen
integrierendem Bestandteil erklärt und können so umgesetzt werden. Zwar steht
eingangs von Lit. B der Hinweis, dass die Auflagen und Hinweise nicht
abschliessend seien mit der Ergänzung «(siehe C. Rechtliche und weitergehende
Hinweise)». In dieser Lit. C. sind aber nur Hinweise auf ohnehin geltende
Vorschriften genannt, aber keine darüber hinaus gehenden Auflagen. Die
Bauherrschaft hat denn auch ihrerseits diese Auflagen nicht angefochten und geht
offensichtlich selber davon aus, diese seien genügend klar, um umgesetzt werden
zu können.

11 / 32
4.5.
Nach Art. 90 Abs. 1 KRG sind mit der Baubewilligung die gebotenen
Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn
inhaltliche
oder
formale
Mängel
des
Bauvorhabens
ohne
besondere
Schwierigkeiten behoben werden können oder sich Anordnungen zur Schaffung
oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Laut Rechtsprechung
können durch Nebenbestimmungen lediglich untergeordnete Mängel eines
Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach Art. 90 Abs. 1 KRG
vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine
konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von
Nebenbestimmungen fällt auch nicht in Betracht, wenn ohne grösseren
planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und
welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies
nach sich zieht (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 87
vom 10. Dezember 2024 E. 3.3, mit Hinweisen). Zulässig sind in diesem Rahmen
z.B. die Anordnung, auf Fensterbänke aus Granit müsse verzichtet werden (Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 87 vom 10. Dezember
2024 E. 3.4-3.7), die Auflage, aus Gründen der Verkehrssicherheit gegenüber der
Bauparzelle Spiegel zu montieren (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 23 vom 19. März 2024 E. 6.3.9) oder die Auflage, eine
Wärmepumpe mit einer fix montierten Einhausung als Sichtschutz zu verkleiden
(Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 34 vom 13. Juni
2023 E. 4). Hingegen ist die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl nicht ein
Mangel, der mittels Auflage im Sinne von Art. 90 KRG beseitigt werden kann, da die
Behebung dieses Mangels konzeptionelle und gestalterische Auswirkungen zur
Folge hat (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 126 vom
20. August 2024 E. 14). Auch eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung für eine
Wärmepumpe mit Erdwärmesonde kann nicht in Form einer Auflage nach Art. 90
KRG angeordnet werden, da dafür eine besondere Bewilligung erforderlich ist (Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 108 vom 3. Oktober 2023
E. 4.4-4.7). Im Lichte dieser Grundsätze ist nicht ersichtlich und wird von den
Beschwerdeführerinnen auch nicht dargelegt, inwiefern die Umsetzung der
Auflagen eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern soll. Es handelt sich durchwegs um untergeordnete Aspekte,
die in der Form von Nebenbestimmungen geregelt werden können.
5.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung der Vorschriften über die
Gebäudehöhe.

12 / 32
5.1.
Das Baugrundstück liegt in der Inneren Dorfzone (IDZ). In dieser Zone
beträgt die maximale Gebäudehöhe gemäss Art. 86 Abs. 4 BauG 18,5 Meter.
Art. 89 Abs. 1 und 2 BauG lauten sodann:
1 Die Gebäudehöhe wird vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder
abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis
zum höchstens Punkt des Daches. Durch Terrainveränderungen dürfen die
Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden.
2 Bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten wird die
Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. Die
Gesamthöhe eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten
Gebäudes darf von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe
Gebäudehöhe höchstens um 3,0 m überschreiten.
5.2.
Die Vorinstanz geht davon aus, dass das Bauprojekt ein in der Höhe
gestaffeltes Gebäude im Sinne von Art. 89 Abs. 2 BauG und somit eine
Gesamthöhe von 21.50 Meter zulässig sei. Diese Höhe sei eingehalten: Das
Hauptgebäude sei 17.60 Meter hoch. Der Vorbau weise eine Höhe von 3.90 Meter
auf, was zusammen genau die zulässigen 21.50 Meter ergebe (Erwägung Rz. 31).
Es ist unbestritten, dass die Gesamthöhe der Baute 21.50 Meter beträgt
(Beschwerde im Verfahren VR3 25 17 Rz. 24; Replik in den Verfahren VR3 25 18
und 19, je Rz. 44). Die Beschwerdeführerinnen bestreiten aber, dass es sich um
eine gestaffelte Baute handle und der Hangbonus anwendbar sei. Dazu wäre
erforderlich, dass sich die Staffelung bei der Dachgestaltung optisch zeige, was
beim vorliegenden Projekt nicht der Fall sei: Dieses weise ein Flachdach auf
einheitlicher Höhenkote ohne jegliche Abstufung auf. Der Hangbonus gemäss
Art. 89 Abs. 2 BauG sei daher nicht anwendbar.
5.3.
Das Projekt besteht aus einem Hauptteil, der gemäss den eingereichten
Plänen (Schnitt S1) 17.60 Meter hoch ist (Differenz zwischen den Koten 1'833.40
und 1'815.60), und einem vorkragenden Untergeschoss (s. Modellbild in der
Vernehmlassung der Gemeinde Rz. 16). Zutreffend ist, dass das Dach des
Hauptteils flach und für sich allein nicht gestaffelt ist. In der Rechtsprechung des
früheren Verwaltungsgerichts wurde aber auch schon eine Staffelung bejaht im Fall
eines kompakten Hauptgebäudes und davon abgetrennter Zimmer (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 15 37 vom 11. Oktober 2016
E. 4c). Im ebenfalls die Gemeinde St. Moritz betreffenden Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 05 67, 69 und 70 vom 30. August
2005 E. 5c wurde Art. 89 Abs. 2 BauG angewendet auf ein Gebäude, das aus einem
Garagentrakt und einem ihm folgenden, um ca. 3 Meter gegen den Hang
zurückversetzten Wohntrakt bestand. Das vorliegende Projekt ist damit
vergleichbar, so dass auch hier Art. 89 Abs. 2 BauG angewendet werden kann

13 / 32
(dazu auch Urteil des Bundesgerichts 1P.671/2005 vom 15. März 2006 E. 2.4). Aus
den in den Beschwerden zitierten Urteilen des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden (R 20 23, R 13 222, R 13 213) ergibt sich nichts anderes. Die
Erläuterungsskizze im BauG, auf welcher eine Staffelung des Daches zu sehen ist
und auf welche sich die Beschwerdeführerinnen berufen, hat nur beispielhaften
Charakter (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 213 vom
23. September 2014 E. 3e, ebenfalls die Gemeinde St. Moritz betreffend). Beim
vorliegenden Projekt ist die Decke des 1. UG im Bereich der Einfahrt in die
Autoeinstellhalle gegenüber der Fassade des Hautgebäudes um rund 2.5 Meter
vorgezogen, wie sich insbesondere aus Plan 15, Schnitt S1, ergibt, aber auch aus
dem Vergleich der Pläne 7 (1. UG) und 8 (Erdgeschoss). In der Gesamtbetrachtung
ist zudem von Bedeutung, dass sich die Problematik von Art. 89 Abs. 2 BauG
überhaupt nur stellt, weil die Zufahrt zur Einstellhalle einen künstlichen,
grabenartigen Einschnitt in das gewachsene Terrain darstellt, der nur einen kleinen
Teil der Fassade betrifft. Ohne diesen Einschnitt wäre die Normalhöhe von 18.50
Meter eingehalten. Wohl wird nach dem Wortlaut von Art. 89 Abs. 1 BauG die
Gebäudehöhe «vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens»
gemessen (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1A.133/2003 und 1P.363/2003 vom
15. April 2004 E. 6.4), aber der Sinn dieser Bestimmung liegt offensichtlich darin,
dass eine Baute, für welche der gewachsene Boden abgetragen wurde,
normalerweise optisch gleich hoch wirkt wie wenn sie vom nicht abgetragenen,
gewachsenen Boden aus erstellt würde. Im vorliegenden Fall erhebt sich aber die
Baute auf dem grössten Teil der Fassade nur über den gewachsenen Boden und
wirkt hier wie eine 17,6 Meter hohe Baute. Nur gerade über der schmalen Zufahrt
zur Einstellhalle wirkt sie optisch höher, aber jedenfalls in diesem Bereich kann von
einer Staffelung im Sinne von Art. 89 Abs. 2 BauG ausgegangen werden. Diese
Bestimmung ist daher nicht verletzt.
6.
Die Beschwerdeführerinnen rügen unzulässige Dachaufbauten.
6.1.
Das Bauprojekt sieht einen Kaminaufbau von 3 Metern Höhe sowie eine
aufgeständerte Photovoltaikanlage vor.
Art. 27 Abs. 3 und 4 BauG lauten wie folgt:
3 Sonnenkollektoren und ähnliche Einrichtungen zur Gewinnung von
Energie sind zulässig, sofern den Bestimmungen von Art. 26 Rechnung
getragen wird.
4 Aufbauten, die über die Dachfläche hinausragen, sind nur zulässig, wenn
sie technisch unerlässlich und gut gestaltet sind.
Art. 89 Abs. 5 BauG lautet sodann:

14 / 32
5 Bei Flachdachbauten dürfen Dachaufbauten für Lifte die maximale
Gebäudehöhe überschreiten. Diese sind auf das technisch notwendige
Minimalmass zu beschränken.
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, der vorgesehene Kamin
halte sich an die Feuerpolizeivorschriften und sei daher gemäss Art. 27 Abs. 4
BauG als technisch unerlässlich grundsätzlich zulässig. Er hebe sich allerdings
durch seine vorgesehene Gestaltung von den in der Umgebung vorhandenen
Kaminen ab. Sie ordnete daher an, dass der Kamin so zurückhaltend und unauffällig
wie möglich zu gestalten sei; vor Baubeginn sei der Abteilung Hochbau ein
entsprechender Plan zur Genehmigung zu unterbreiten (Erwägungen Rz. 32b und
c; Dispositiv Ziff. 5). In Bezug auf die Photovoltaikanlage erwog sie, diese sei eine
mobile Einrichtung, die jederzeit entfernt werden könne. Sie sei zudem auch
technisch bedingt und zähle nicht zur Gebäudehöhe (Erwägung Rz. 32d). Sie sei
zwar nicht baubewilligungsfrei, aber gemäss Art. 27 Abs. 3 BauG zulässig, sofern
sie den Anforderungen von Art. 26 BauG entspreche. Die vorgesehene
Ausführungsart (filigrane Metallkonstruktion mit einem Neigungswinkel von 60°) sei
in St. Moritz schon zuhauf bewilligt worden und demzufolge ortsüblich (Erwägungen
Rz. 77-83).
6.2.
Die Beschwerdeführerinnen im Verfahren VR3 25 17 anerkennen, dass eine
Photovoltaikanlage als technisch bedingt qualifiziert werden kann, jedoch nur soweit
sie das technisch bedingte Mass nicht überschreite. Photovoltaikanlagen könnten
auch ohne Aufständerung erstellt werden. Es sei nicht dargelegt, weshalb
vorliegend
eine
Aufständerung
der
Anlage
erforderlich
sein
soll.
Die
Beschwerdeführerinnen in den Verfahren VR3 25 18 und 19 erachten sowohl den
Kamin als auch die Photovoltaikanlage als unzulässige Dachaufbauten. Zulässig
seien auf Flachdächern nur Lifte, nicht andere Dachaufbauten.
6.3.
Die Beschwerdegegnerin verweist in Bezug auf den Kamin auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11 16 vom 5. Juli 2011, wonach
Kamine als technisch bedingte Dachaufbauten zulässig seien, sowie auf die
Amtsverfügung des Amtes für Natur und Umwelt, wonach der Kamin mindestens
3,0 Meter über den Flachdachrand zu führen sei. In Bezug auf die
Photovoltaikanlage bringt sie vor, diese sei eine technisch notwendige Installation,
zumal die ewz, Elektrizitätswerke der Stadt Zürich, in alpinen Lagen wie dem
Engadin Photovoltaikanlagen nur als geständerte Anlagen erstellen würden.
6.4.
Im erwähnten Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11
16, welches ebenfalls die Gemeinde St. Moritz betraf, hat das Verwaltungsgericht
(E. 2b) auf die Praxis der Gemeinde verwiesen, Kamine über die maximale

15 / 32
Dachhöhe hinaus zu bewilligen; sei die Führung von Abgasen in einer bestimmten
Höhe über Dach aufgrund von übergeordnetem Brandschutz- und Umweltrecht
vorgegeben, entziehe sich die Regelung der Kaminhöhe dem kommunalen Recht.
In Bezug auf die dort streitgegenständliche Lüftungsanlage erwog das
Verwaltungsgericht
hingegen
(E. 1),
nach
Art. 89
Abs. 5
BauG
seien
Dachaufbauten nur für Lifte zugelassen. Lüftungsanlagen seien hingegen auf dem
Dach nicht technisch unerlässlich und daher unzulässig, vorbehältlich des
Nachweises einer anders lautenden Behördenpraxis, die jedoch nicht erstellt war
(E. 2c/d).
6.5.
In Bezug auf den hier zur Diskussion stehenden Kamin kann auf das soeben
zitierte Urteil verweisen werden. Aus der Amtsverfügung des Amts für Natur und
Umwelt vom 19. Juni 2023 ergibt sich, dass die Kaminmündungen mindestens
3 Meter über den Dachrand zu führen sind. Gegen diese fachtechnische
Einschätzung bringen die Beschwerdeführerinnen nichts vor. Der Kamin ist daher
in seiner gesamten Höhe als technisch unerlässliche Aufbaute zu betrachten.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass nach Art. 89 Abs. 5 BauG «Dachaufbauten
für Lifte» die maximale Gebäudehöhe überschreiten dürfen; es steht nicht «nur
Dachaufbauten für Lifte». Dies lässt ohne weiteres die Auslegung zu, dass Art. 89
Abs. 5 BauG eine Spezialbestimmung für Liftaufbauten ist, während sich andere
technisch notwendige Dachaufbauten nach Art. 27 Abs. 4 BauG richten. Art. 89
Abs. 5 BauG auf alle Dachaufbauten anzuwenden, hätte zur Folge, dass
systematisch die zulässige Gebäudehöhe um die Höhe der technisch
unerlässlichen Dachaufbauten reduziert werden müsste. Das kann offensichtlich
nicht der vernünftige Sinn dieser Bestimmung sein (vgl. nachstehende E. 6.6).
6.6.
Das Verwaltungsgericht hat sich weiter im Urteil R 23 81 vom 17. Dezember
2024 (die Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil 1C_175/2025 vom
26. August 2025 abgewiesen) ausführlich zur Zulässigkeit von Photovoltaikanlagen
nach dem BauG von St. Moritz geäussert. Es hat erwogen, die Auffassung der
Gemeinde, wonach solche Anlagen infolge ihrer reversiblen Befestigung nicht in
einer festen Beziehung zum Erdboden stünden und somit bei der Bestimmung der
Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen seien, greife zu kurz (E. 4.4). Eine
Auslegung von Art. 89 BauG, wonach alle technisch bedingten Dachaufbauten sich
innerhalb der gesetzlichen Gebäudehöhe gemäss der Definition in Art. 89 Abs. 1
BauG bewegen müssten, sei aber keineswegs zwingend. Mit Art. 89 Abs. 5 BauG
seien grössere dreidimensionale Gebilde mit einem Innenraum, wie beispielsweise
Liftaufbauten gemeint gewesen seien, nicht aber etwa Kamine. Eine enge
Auslegung des gesamten Art. 89 BauG nur im Lichte der Privilegierung in Abs. 5

16 / 32
führe ausserdem faktisch zu einem Erhöhungsverbot für nicht von der
Gebäudehülle umschlossene technischen Dachaufbauten auf Flachdächern, was
im Konflikt mit der grundsätzlich zu gewährleistenden Baufreiheit stehe, aber auch
zu gewichtigen öffentlichen Interessen im Bereich der Erzeugung von
einheimischer, erneuerbarer Energie (Art. 18a Abs. 4 RPG [SR 700], Art. 12 Abs. 1
und Art. 45 Energiegesetz [EnG; SR 730.0]). Es erscheine somit – auch in
Anbetracht der zwischenzeitlichen rechtlichen Rahmenbedingungen – sachgerecht,
die Bestimmung der Gebäudehöhe gemäss Art. 89 Abs. 1 BauG auf Gebäudeteile
zu beschränken, die von der Dachhaut bzw. der Gebäudehülle umschlossen sind,
so dass technisch bedingte Dachaufbauten bzw. Anlagen, wie insbesondere eine
auf der Dachhaut aufgesetzte Solaranlage, die Oberkante des Daches im Sinne von
Art. 89 Abs. 1 BauG nicht erhöhen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass damit weder
Sinn und Zweck der Höhenvorschriften nach Art. 89 BauG umgangen werden dürfe,
die Mehrhöhe das technisch notwendige Mass nicht überschreite und die durch
diese ausserhalb der Dachhaut angebrachten, zusätzlichen technischen
Dachaufbauten bzw. Anlagen resultierende Mehrhöhe auch mit dem übrigen Recht
vereinbar bleibe, insbesondere mit den Vorschriften über die Dachgestaltung
gemäss Art. 27 BauG (E. 4.6).
Weiter erwog das Verwaltungsgericht:
5.5. Die seit dem Beschluss im Jahr 1999 unverändert gebliebenen Art. 27
Abs. 3 BG und Art. 27 Abs. 4 BG regeln allgemein die baugesetzlichen
Anforderungen an die Dachgestaltung unter dem Aspekt der Architektur und
Gestaltung. Art. 27 Abs. 3 BG bestimmt wie bereits erwähnt, dass
Sonnenkollektoren und ähnliche Einrichtungen zur Gewinnung von Energie
zulässig
sind,
sofern
sie
den
allgemeinen
Ästhetik‑
und
Einordnungsvorschriften gemäss Art. 26 BG bzw. Art. 73 KRG entsprechen.
Die Fussnote zum Absatz 3 verweist auf Art. 18a RPG, welcher massgebend
sei. Jedenfalls in Bezug auf genügend angepasste Solaranlagen auf
Dächern nach Art. 18a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 32a Abs. 1 und Abs. 1bis RPV
bestimmt Art. 32a Abs. 2 RPV, dass konkrete Gestaltungsvorschriften des
kantonalen Rechts anwendbar sind, wenn sie zur Wahrung berechtigter
Schutzanliegen verhältnismässig sind und die Nutzung der Sonnenenergie
nicht stärker einschränken als Absatz 1. Ob eine Dachsolaranlage die
Voraussetzungen gemäss Art. 32a Abs. 1 und 1bis RPV erfüllt, entscheidet
die kommunalen Baubehörde (Art. 40b Abs. 2 KRVO). Die kantonalen
Kompetenzen gemäss Art. 18a Abs. 2 RPG betreffend Einschränkung oder
Ausweitung
der
Baubewilligungspflicht
für
Solaranlagen
in
wenig
empfindlichen Typen von Bauzonen bzw. klar umschriebenen Typen von
Schutzzonen sind im Kanton Graubünden an die Gemeinde delegiert
(Art. 40b Abs. 2 und 3 KRVO; Regierungsbeschluss Prot.-Nr. 164 vom
12. März 2019 betreffend die Inkraftsetzung der Teilrevision des kantonalen
Raumplanungsgesetzes,
Teilrevision
der
kantonalen
Raumplanungsverordnung, S. 9). Davon hat die Gemeinde St. Moritz in
ihrem BG aber keinen Gebrauch gemacht. Gemäss Art. 40b Abs. 5 KRVO
bestimmt sich die materielle Zulässigkeit von Solaranlagen auf Dächern
gemäss Bundesrecht (vgl. insb. Art. 18a Abs. 3 RPG und Art. 32a Abs. 2

17 / 32
RPV) sowie gemäss den kommunalen Gestaltungsvorschriften der
Gemeinden, sofern letztere die Nutzung von Sonnenenergie nicht
unverhältnismässig einschränken (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 23 38 vom 24. September 2024 E.5.1.4;
Regierungsbeschluss Prot.-Nr. 164 vom 12. März 2019 betreffend die
Inkraftsetzung der Teilrevision des kantonalen Raumplanungsgesetzes,
Teilrevision der kantonalen Raumplanungsverordnung, S. 10). Damit hat die
strittige PVA – insbesondere unter Berücksichtigung von Art. 18a Abs. 4
RPG – also Art. 6 Abs. 1 BG bzw. Art. 73 Abs. 1 KRG Rechnung zu tragen,
wonach sie architektonisch gut zu gestalten und auf ihre Umgebung Bezug
zu nehmen hat (Art. 26 Abs. 1 BG) bzw. nach den Regeln der Baukunst so
zu gestalten und einzuordnen ist, dass mit der Umgebung der Landschaft
eine gute Gesamtwirkung entsteht. Auch angesichts des Hinweises in der
Fussnote zu Art. 26 BG, wonach diese Bestimmung durch Art. 73 KRG
ersetzt worden sei, ist nicht davon auszugehen, dass Art. 26 BG strengere
Anforderungen an die allgemeine Ästhetik von Bauten, Anlagen und
Aussenräume stellt als Art. 73 Abs. 1 KRG (vgl. Art. 22 Abs. 3 und Art. 107
Abs. 2 in fine KRG; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 10 80 vom 15. Februar 2011 E. 2a). Bei Art. 73 Abs. 1 KRG handelt es
sich um eine positive Ästhetikgeneralklausel, bei deren Anwendung der
zuständigen kommunalen Behörden angesichts deren Kenntnissen der
örtlichen Verhältnisse ein relativ erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht
(vgl. nachstehende Erwägung 5.8; Urteile des Bundesgerichts 1C_287/2021
vom 25. Juli 2022 E. 9.2 und 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3; Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 74 vom 9. Juli 2024
E. 11.3 sowie R 22 112 und R 22 117 vom 21. Dezember 2023 E. 6.7.5 und
8.2.3). Gemäss Art. 27 Abs. 4 BG sind Aufbauten, die über die Dachfläche
hinausragen nur zulässig, wenn sie technisch unerlässlich und gut gestaltet
sind.
Unter Hinweis auf Amtsberichte des Amtes für Raumentwicklung Graubünden (ARE
GR) und des Amtes für Energie und Verkehr (AEV) erwog das Gericht sodann, dass
in St. Moritz eine aufgeständerte Photovoltaikanlage mehr Strom erzeuge, weil der
Schnee besser abrutschen könne (E. 5.7 und 5.8). Auch stehe der Gemeinde
allgemein
im
Bereich
des
Raumplanungsrechts
ein
geschützter
Beurteilungsspielraum zu, welcher von der Rechtsmittelinstanz zu respektieren sei
(E. 5.9). Eine Aufständerung der PV-Module um 50 cm und die Montage in einem
Höhenwinkel von 60° sei daher geeignet, erforderlich und mit den massgebenden
Gestaltungsvorschriften vereinbar (E. 5.10).
Weiter führte das Gericht aus:
5.14. Auch wenn Aspekte des Ortsbild‑ und Landschaftsschutzes im
Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsfahrens, und namentlich einer
gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägung, bei der Beurteilung einer
PVA durchaus zu berücksichtigen sind (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 23 13 vom 1. November 2023 E. 7.1 und 8.5),
erscheint vorliegend kein weitergehender Verzicht auf die Aufständerung um
50 cm oder die Reduktion des Höhenwinkels erforderlich. Denn auch nach
der fallspezifischen Beurteilung des ARE GR und des AEV ordnet sich die
strittige PVA (gesetzeskonform) in das Ortsbild ein und teilen somit die

18 / 32
Einschätzung des der Beschwerdegegnerin 1. Die Beurteilungen durch die
Beschwerdegegnerin 1, das ARE GR und des AEV stehen betreffend die
Interessenabwägung bezüglich der Gestaltung der strittigen PVA,
insbesondere unter dem Aspekt der Erzeugung von Winterstrom, auch im
Einklang mit Art. 18a Abs. 4 RPG, wonach – vorbehältlich von Art. 18a
Abs. 2 und 3 RPG – die Interessen an der Nutzung der Solarenergie auf
bestehenden oder neuen Bauten den ästhetischen Anliegen grundsätzlich
vorgehen. Dabei handelt es sich um eine gesetzlich vorgegebene
Interessengewichtung
im
Sinne
einer
Prioritätenordnung.
Die
Prioritätenordnung stellt eine materiellrechtliche Vorschrift dar. Sie bringt
zum Ausdruck, dass die Nutzung erneuerbarer Energien gefördert und nicht
durch ästhetische Vorgaben erschwert oder verhindert werden soll. Mit
dieser Regelung räumt der Bundesgesetzgeber dem Interesse an der
Nutzung der Sonnenenergie grundsätzlich den Vorrang gegenüber
ästhetischen Anliegen ein. Dieser Vorrang wirkt überall dort, wo aus Anlass
eines Baugesuchs für eine Solaranlage im Rahmen der anwendbaren
Rechtsvorschriften
Fragen
der
architektonischen
Gestaltung,
des
Erscheinungsbildes, des Ortsbildes oder ähnliches zu beurteilen sind, mithin
bei der Anwendung von sogenannten ästhetischen Generalklauseln,
Beeinträchtigungsverboten,
Gestaltungsgeboten
und
so
weiter
der
kantonalen oder kommunalen Baugesetzgebung. Damit ist zwar auch ein
Schutz von entsprechender Interessen der privaten Bauherrschaft
verbunden, doch steht primär das öffentliche Interesse an einer derartigen
Energieerzeugung im Vordergrund. Die in der Regel erforderliche
Interessenabwägung wird in dem Sinne beeinflusst, dass dem öffentlichen
Interesse an der Produktion von Solarenergie ein hohes Gewicht eingeräumt
werden soll, die Interessenabwägung fällt aber nicht weg. Die Verweigerung
einer
Baubewilligung
aus
ästhetischen
Gründen
ist
daher
nur
ausnahmsweise zulässig und muss durch die Darlegung und Erörterung mit
den entgegengesetzten Interessen, die im konkreten Einzelfall als
überwiegend beurteilt werden, besonders gut begründet werden. Gemäss
dem Bundesgericht bedeutet dies zwar nicht, dass eine Baubehörde alle
Solaranlagen-Projekte auf einem Dach unabhängig von ihrer Ästhetik
bewilligen muss. Doch hat es in Bezug auf die Ästhetik immerhin klargestellt,
dass Aspekte eines Projekts, die durch die Nutzung von Solarenergie
gerechtfertigt sind, grundsätzlich und ohne vernünftige Alternative nicht aus
ästhetischen Gründen abschlägig beurteilt werden können (Urteile des
Bundesgerichts 1C_415/2021 vom 25. Februar 2022 E. 3.1 und 3.2.2 sowie
1C_544/2019
vom
3. Juni
2020
E. 3.1.1
und
4.2;
Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 13 vom 1. November
2023 E. 7.1, 8.2.1 und 8.2.5; JÄGER, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Verfahren, Art. 18a Rz. 60 f.). Im Urteil
1C_415/2021 vom 25. Februar 2022 gelangte des Bundesgericht unter
anderem zum Schluss, dass Leistungseinbussen von über 20 % sowie
Minderungen des Autarkiegrades von 8 % aus ästhetischen Gründen als
erheblich zu qualifizieren sind und es mit Art. 18a Abs. 4 RPG unvereinbart
werden kann, wenn nur wenig überzeugende ästhetische Interessen
dagegen
vorgebracht
werden
können
(Urteil
des
Bundesgerichts
1C_415/2021 vom 25. Februar 2022 E. 3.2.3; Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 23 38 vom 24. September 2024 E. 5.3.2). Im
Urteil R 23 13 vom 1. November 2023 erachtete es das Verwaltungsgericht
für die Baugesuchsteller einer vom öffentlichen Aussenraum her nur stark
eingeschränkt einsehbaren, fassadenbündigen Solaranlage als nicht
zumutbar,
die
PV-Modulfarbe
einzig
anhand
einer
in
den
Quartierplanvorschriften vorgegebenen Farbtabelle zu wählen, welche

19 / 32
gemäss
den
plausiblen
Angaben
der
Bauherrschaft
zu
einer
Leistungseinbusse von über 10 % und hohen Mehrkosten geführt hätten. Die
Interessenabwägung im Einzelfall fiel dabei gestützt auf Art. 18a Abs. 4 RPG
zugunsten der Solarenergie aus (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 23 13 vom 1. November 2023 E. 8.1.4 ff.).
Angesichts dieser Überlegungen sieht das Gericht – selbst im Rahmen einer
Kognition gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – keinen Grund, von den
Beurteilungen der Beschwerdegegnerin 1, des ARE GR und des AEV
betreffend die zur Optimierung der Winterstromproduktion erforderlichen
Aspekte der auf einem Flachdach vorgesehenen PVA, wie insbesondere
deren Aufständerung um 50 cm sowie des Höhenwinkels von 60° (vgl. die
vorstehenden Erwägungen 5.9 f.), abzuweichen. Unter Berücksichtigung der
Interessengewichtung nach Art. 18a Abs. 4 RPG und in Anbetracht des
Umstandes, dass das (Personal-)Gebäude D._____/E._____ auf der
Parzelle 1692 weder im kommunalen Bau‑ bzw. Siedlungsinventar enthalten
ist, noch ausweislich der Akten eine andere spezifische Schutzanordnung
dafür besteht oder es sich etwa in einem Inventarperimeter eines ISOS von
nationaler Bedeutung mit Erhaltungsziel A befindet (vgl. vorstehende
Erwägung 3.6.4 f.), ist auch die vorinstanzliche Beurteilung der Gestaltung
und Einordnung der strittigen PVA namentlich im Rahmen von Art. 27 Abs. 3
i.V.m. Art. 26 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG nicht zu beanstanden. Der
Beschwerdeführer vermag mit seinem pauschalen Verweis auf die
schützenswerte Umgebung und die legitimen Interessen der Nachbarn an
einer möglichst flachen PVA keine hinreichend gewichtigen Gründe
vorzubringen, welche unter gestalterischen Aspekten die öffentlichen
Interessen an der (Winter‑)Energieerzeugung mittels einer Solaranlage mit
erheblicher Leistung zu überwiegen vermöchten.
Diese Erwägungen sind vollumfänglich auch auf den vorliegenden Fall anwendbar.
Die Beschwerdeführerinnen legen nicht dar, dass und inwiefern Gründe des
Ortsbildschutzes oder andere Überlegungen das Interesse an der Stromerzeugung
überwiegen könnten. Unter Hinweis auf das zitierte Urteil erweist sich daher die
Kritik der Beschwerdeführerinnen in Bezug auf die Photovoltaikanlage als
unbegründet.
7.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine unrichtige Anwendung der
Bauvorschriften betreffend Pflichtparkplätze.
7.1.
Nach Art. 36 Abs. 1 BauG hat die Grundeigentümerin bzw. der
Grundeigentümer für genügend Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu sorgen und
diese dauernd durch jene benutzen zu lassen, denen sie dienen. Abs. 2 bestimmt
die erforderliche Anzahl Plätze. Die Pflicht zur Schaffung von Abstellplätzen ist
grundsätzlich real zu erfüllen, innerhalb des Perimeters von Gemeinschafts-
Parkierungsanlagen des Generellen Erschliessungsplanes (GEP) gemäss Art. 38,
ausserhalb davon gemäss Art. 42 (Art. 37 Abs. 1 BauG). Innerhalb des Perimeters
erstellt und betreibt die Gemeinde Gemeinschafts-Parkierungsanlagen und stellt
diese ganz oder zum Teil als Pflichtparkplätze zur Verfügung. Die Gemeinde kann
diese Aufgaben auch Dritten überlassen, verbunden mit der Übertragung der

20 / 32
entsprechenden Rechte und Pflichten (Art. 38 Abs. 1 BauG). Dritte können auch die
Ersteller von Bauten sein, welche sich bereit erklären, im Bereich ihrer Liegenschaft
zusätzlich Parkraum zu schaffen und diesen Pflichtigen gemäss Art. 36 überlassen
(Art. 38 Abs. 2 BauG). Innerhalb des Perimeters sind mindestens 60 % bzw.
mindestens 50 % der Pflichtabstellplätze in einer von der Baubehörde bestimmten
Gemeinschafts-Parkierungsanlage einzukaufen (Art. 39 Abs. 1 BauG). Liegt für die
geplante Gemeinschafts-Parkierungsanlage noch kein Bau- und Kreditbeschluss
vor, hat die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer pro Parkplatz vorläufig
Ersatzabgaben im Sinne von Art. 45 BauG zu leisten (Art. 40 Abs. 1 BauG). Art. 45
BauG legt fest, dass die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer eine
einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen hat, sofern und soweit die Realerfüllung nicht
zumutbar ist.
7.2.
Vorliegend hatte die Bauherrin im Baugesuch einen Bedarf von 59
Pflichtparkplätzen errechnet (Parkplatznachweis, Akten Gemeinde Nr. 24) und
angegeben, 64 Plätze zu projektieren, wovon 3 an einen Dritten abzutreten seien,
womit noch 61 Plätze zur Verfügung stehen. Die Gemeinde erwog im
angefochtenen Entscheid jedoch, abweichend von der Berechnung der
Bauherrschaft, total seien für das Projekt 80 Parkplätze erforderlich (45 für
«G._____», 35 für das E._____), doch seien nur 61 projektiert, somit fehlten 19
Parkplätze. Das Bauvorhaben befinde sich innerhalb des Parkierungs-Perimeters
Dorf, weshalb mindestens 60 % der Pflichtabstellplätze in einer von der Baubehörde
bestimmten Gemeinschafts-Parkierungsanlage einzukaufen sei. Die Bauherrschaft
beabsichtige im Sinne von Art. 38 Abs. 2 BauG eine Gemeinschafts-
Parkierungsanlage
zu
erstellen,
doch
vermöge
diese
nicht
sämtliche
Pflichtparkplätze aufzunehmen, weshalb für die fehlenden 19 Plätze eine vorläufige
Parkplatzersatzabgabe i.S.v. Art. 40 Abs. 1 i.V.m. Art. 45 Abs. 2 BauG im Betrag
von total CHF 318'421.00 zu leisten sei. In diesem Punkt wurde die Einsprache
teilweise gutgeheissen (Erwägungen Rz. 43-55 sowie Dispositiv Ziff. 32).
7.3.
Die Beschwerdeführerinnen stimmen mit dem angefochtenen Entscheid
überein, dass 80 Pflichtparkplätze erforderlich seien, und bestreiten auch nicht,
dass sich das Bauprojekt innerhalb des Perimeters befindet. Sie bringen aber vor,
die Bauherrschaft habe nie dargelegt, weshalb eine Realerfüllung unzumutbar
wäre. Sie habe auch nicht eine Ersatzabgabe beantragt. Es verstosse gegen die
einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzes und gegen die Dispositionsmaxime,
der Bauherrschaft eine Ersatzaufgabe aufzuerlegen, zumal eine solche nicht von
der Pflicht zur Realerfüllung befreie.

21 / 32
7.4.
Die Gemeinde bringt in ihrer Vernehmlassung vor, die bewilligte
Parkierungsanlage sei eine Gemeinschaftsanlage. Diese vermöge aber nicht 100 %
der benötigten Plätze aufzunehmen, so dass für den Rest die Ersatzabgabe
geschuldet sei. Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass insgesamt 80 Parkplätze
erforderlich sind, bringt aber vor, da ein Bau- und Kreditbeschluss für den Bau einer
Gemeinschafts-Parkierungsanlage im Sinne von Art. 38 Abs. 1 Satz 1 BauG noch
nicht vorliege, habe sie vorläufig die Ersatzabgabe zu leisten.
7.5.
Aus Art. 37 i.V.m. Art. 38 BauG folgt, dass die Pflichtparkplätze grundsätzlich
in einer Gemeinschaftsanlage zu erstellen sind, wobei diese von der Gemeinde oder
von Privaten erstellt werden können (Art. 38 Abs. 1 und 2 BauG). Die
Beschwerdegegnerin erstellt in diesem Sinne eine Gemeinschaftsanlage. Entgegen
der Darstellung der Beschwerdeführerinnen ist es nicht widersprüchlich, wenn die
Beschwerdegegnerin
einerseits
eine
Gemeinschaftsanlage
errichten
will,
andererseits aber davon ausgeht, dass 19 der erforderlichen Plätze nicht erstellt
werden können. Art. 40 BauG geht im Gegenteil davon aus, dass auch eine
Gemeinschaftsanlage, welche im Sinne der Realerfüllung errichtet werden sollte,
eventuell noch nicht zur Verfügung steht. In diesem Fall muss eine Ersatzabgabe
bezahlt werden, die aber im Unterschied zu derjenigen im Falle von Art. 45 BauG
nur vorläufig ist. Es ist nicht ersichtlich, weshalb eine Gemeinschaftsanlage nur
entweder für 100 % der geforderten Plätze oder aber überhaupt nicht erstellt werden
dürfte, wie die Beschwerdeführerinnen offenbar annehmen. Wenn es denkbar ist,
dass eine Gemeinschaftsanlage überhaupt (noch) nicht zur Verfügung steht, ist es
ohne weiteres auch möglich, dass sie in ungenügendem Ausmass zur Verfügung
steht. Das ist vorliegend der Fall, indem die Anlage 19 Plätze zu wenig aufweist. Es
entspricht den massgebenden gesetzlichen Grundlagen, wenn in diesem Fall für
die fehlenden Plätze eine vorläufige Abgabe im Sinne von Art. 40 BauG bezahlt
wird.
7.6.
Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, inwiefern es unzulässig sein soll, im
Bauentscheid eine solche Ersatzabgabe anzuordnen, welche die Bauherrschaft
nicht beantragt hat. Die Beschwerdegegnerin hat die Zahl der Pflichtparklätze
anders berechnet als die Gemeinde und daher die Einstellhalle zu klein
dimensioniert. Daraus folgt, dass zu wenig Plätze zur Verfügung stehen, was
notwendigerweise zu einer Ersatzabgabe führt. Die Anordnung, die Parkanlage
grösser zu dimensionieren, damit genügend Plätze zur Verfügung stehen, hätte
offensichtlich erhebliche konzeptionelle Auswirkungen auf das ganze Projekt
gehabt, so dass sie nicht als Nebenbestimmung im Sinne von Art. 90 KRG zulässig
gewesen wäre (vgl. vorne E. 4.5). Umgekehrt folgt daraus auch nicht, dass die

22 / 32
Baubewilligung zu verweigern wäre: Wenn das Gesetz ausdrücklich die Möglichkeit
einer Ersatzabgabe für fehlende Plätze vorsieht, ist dies eine zulässige Variante
anstelle der Realerfüllung. Dies gilt auch dann, wenn sich erst im Laufe des
Baubewilligungsverfahrens zeigt, dass die geplante Zahl der Plätze zu klein ist.
8.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine unrichtige Anwendung der
Bauvorschriften betreffend Erschliessung.
8.1.
Die verkehrsmässige Erschliessung des Baugrundstücks erfolgt durch die
M._____, welche die N._____ mit der kantonalen Hauptstrasse O._____ verbindet.
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens liess die Gemeinde mit Verfügung vom
29. April 2024 (Akten Gemeinde Nr. 48) ein Verkehrsgutachten durch I._____
erstellen (vorne Bst. A), welches im Juni 2024 einging (Akten Gemeinde Nr. 50).
Das Gutachten gibt den heutigen durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) auf der
M._____ über das ganze Jahr mit 1000-1100 an, in der Hochsaison mit 1200-1300.
In Berücksichtigung der allgemeinen Verkehrszunahme und dem zu erwartenden
Zusatzverkehr vom und zum Bauprojekt schätzt der Gutachter einen DTV über das
ganze Jahr von 1100-1300 und in der Hochsaison von 1300-1500, wovon höchstens
10 %, also maximal 150, in der massgeblichen täglichen Spitzenstunde. Diese
Belastung
entspreche
der
zulässigen
Belastbarkeit
einer
Quartier-
erschliessungsstrasse gemäss VSS-Norm SN 40 045. Das Bauprojekt führe
demnach nicht zu einer unzumutbaren Erhöhung des Verkehrsaufkommens; der
zukünftige Verkehr könne problemlos und sicher bewältigt werden. Die Zufahrt von
der M._____ zum Bauprojekt erlaube mit gegen 7 Meter Breite und grosszügigen
Radien ein jederzeitiges problemloses Kreuzen von ein- und ausfahrenden
Fahrzeugen.
Das Gutachten wurde den Einsprechern zugestellt. In der Folge äusserte sich die
Beschwerdeführerin im Verfahren VR3 25 19 mit Eingaben vom 22. Juli, 20. August
und 30. August 2024 (Akten Gemeinde Nr. 53-55) zum Gutachten, kritisierte dessen
Annahmen und stellte verschiedene Ergänzungsfragen.
Im angefochtenen Entscheid erwähnte die Gemeinde diese Eingaben (Sachverhalt
Rz. 17-22) und erwog, das Verkehrsgutachten setze sich im Detail mit den Themen
auseinander und sei in sich schlüssig. Für die Einholung weiterer Gutachten
bestehe kein Anlass, umso weniger als sich der Gutachter überzeugend mit den
Einwendungen der Einsprecher auseinandergesetzt habe (Erwägung Rz. 9). In der
Sache erwog die Gemeinde (Rz. 56-62), die M._____ sei als Erschliessungsstrasse
klassiert. Es gelte eine Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h. Die
Belastbarkeit betrage bis zu 150 Fahrzeuge pro Stunde. Die M._____ weise für eine

23 / 32
Einbahnstrasse eine relativ einheitliche und grosszügige Fahrbahnbreite von ca. 5.0
Metern auf. Ein durchgehendes Trottoir sei nicht vorhanden, aber der
Fussgängerbereich sei mittels Fussgänger-Längsstreifen auf der Fahrbahn
markiert. Das Entstehen eines Rückstaus sei ausgeschlossen, da die
Parkierungsanlage nur reservierte und den jeweiligen Einheiten zugeordnete
Parkplätze beinhalte. Die Zufahrt zur Einstellhalle weise eine Neigung von 12 % auf.
Auch
das
Gutachten
von
J._____
komme
zum
Schluss,
dass
aus
verkehrstechnischer Sicht grundsätzlich nichts gegen eine Erschliessung der
vorgesehenen Parkplätze ausschliesslich über die M._____ spreche.
8.2.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren VR3 25 19 rügt als Verletzung des
rechtlichen Gehörs, die Gemeinde habe sich im angefochtenen Entscheid nicht mit
den in ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2024 aufgezeigten Widersprüchen und
Unstimmigkeiten im Verkehrsgutachten auseinandergesetzt, konkret nicht mit
folgenden Punkten: Fehlende Nachvollziehbarkeit der Annahmen und Grundlagen
bzgl. Allgemeine Erfahrungswerte, vorgesehene Nutzungen in der neuen G._____,
allgemeine Verkehrszunahme und zu erwartender Zusatzverkehr; Widersprüche,
indem
der
Gutachter
keinen
Grenzwert
definiere,
ab
welchem
die
Verkehrszunahme unzumutbar wäre, fehlende verkehrstechnische Beurteilung des
Neubaus unter der Berücksichtigung des Entwicklungsleitbilds Verkehr und
fehlende Prüfung der Verkehrssicherheit im Bereich der Bauzeit. Der angefochtene
Entscheid sei schon aus diesen Gründen wegen Gehörsverletzung aufzuheben. In
der Sache beanstandet die Beschwerdeführerin, die Gemeinde habe nicht
berücksichtigt, dass die M._____ nur einspurig befahrbar und sehr steil sowie
schmal und unübersichtlich sei. Die Annahme, dass es zu keinem Rückstau komme,
sei fehlerhaft. Das Gutachten basiere auf der fehlerhaften Zahl von nur 60, anstatt
der erforderlichen 80 Parkplätze. Auch im Gutachten werde zudem anerkannt, dass
es im Einmündungsbereich von der M._____ zum Neubau zu Begegnungen von
aus- und einfahrenden Fahrzeugen kommen könne. Daraus ergebe sich, dass die
Erschliessung ungenügend sei. Die Beschwerdeführerin beantragt, dem Gutachter
die Frage 5 gemäss Verfügung der Gemeinde erneut zur konkreten Beantwortung
zu unterbreiten und ihr eine angemessene Frist zur Stellungnahme zum ergänzten
Gutachten einzuräumen. Zudem beantragt sie einen Augenschein.
8.3.
In der Verfügung vom 29. April 2024 hatte die Gemeinde unter Ziff. 5a und
5b dem Gutachter die Frage gestellt, wie sich die gemäss Entwicklungsleitbild
Verkehr geplanten Massnahmen auf die Verkehrssituation auf der N._____ und der
M._____ zwischen Abzweigung P._____ bis Ende Q._____ in verkehrstechnischer
Sicht auswirkten, und wie sich diese Massnahmen und die Auswirkungen des

24 / 32
geplanten Bauprojekts auf den Verkehr auf der M._____ und der N._____
auswirkten; und ob das Bauprojekt den Sicherheitsanforderungen für die übrigen
Verkehrsteilnehmer (namentlich Fussgänger und Schüler) genüge.
Aus dem vorne (E. 8.1) dargelegten Inhalt des Gutachtens ergibt sich, dass der
Gutachter die Auswirkungen des geplanten Projekts auf den Verkehr auf der
M._____ beurteilte. Aus den auf S. 2 des Gutachtens enthaltenen Grafiken ergibt
sich auf der N._____ eine Zunahme des täglichen Verkehrs sowohl ganzjährig als
auch in der Hochsaison um 100 (von 5200 auf 5300 bzw. 6200 auf 6300). Insoweit
sind die Fragen beantwortet. Keine ausdrückliche Antwort gibt das Gutachten auf
die Frage nach den Auswirkungen der gemäss Entwicklungsleitbild geplanten
Massnahmen.
Indessen
ist
nicht
ersichtlich
und
wird
von
den
Beschwerdeführerinnen auch nicht dargelegt, inwiefern diese Fragen für den
vorliegenden Fall entscheiderheblich sein sollen. Insbesondere wird nicht dargelegt,
dass dieses Entwicklungsleitbild spezifisch auf das hier zur Diskussion stehende
Bauprojekt zugeschnitten sein soll. Die in diesem Rahmen zu treffenden
Massnahmen werden generell zu beurteilen sein und allfällige Auswirkungen auf
die M._____ werden in diesem Rahmen zu prüfen sein. Es besteht daher kein
Grund, dem Gutachter die Fragen Zff. 5 nochmals zur Beantwortung vorzulegen.
Der entsprechende Verfahrensantrag wird abgelehnt.
8.4.
Zu den übrigen als Gehörsverletzung beanstandeten Punkten trifft zu, dass
im angefochtenen Entscheid nicht im Einzelnen auf die von der Beschwerdeführerin
beanstandeten Mängel im Gutachten eingegangen worden ist. Dies wird aber unter
dem Aspekt der Begründungspflicht auch nicht verlangt (vorne E. 3.1). Die
Gemeinde hat das Gutachten als überzeugend beurteilt und damit zum Ausdruck
gebracht, dass sie die Einwände der Beschwerdeführerin als unbegründet erachtet.
Die Beschwerdeführerin stellt denn auch selber den im Gutachten S. 2 genannten
aktuellen DTV nicht in Frage, sondern rügt nur die fehlende Nachvollziehbarkeit der
Annahmen zur allgemeinen Verkehrszunahme und dem zu erwartenden
Zusatzverkehr. Es trifft zu, dass diese Annahmen im Gutachten nicht im Einzelnen
begründet werden. Indessen ist die Annahme, dass der DTV ganzjährig und in der
Hochsaison gegenüber dem aktuellen Zustand um 200 zunehme, bei 64
zusätzlichen Parkplätzen nicht unplausibel, entspricht dies doch einer täglichen
Zahl von rund drei Fahrten pro Parkplatz. Die für die Beurteilung entscheidende
Annahme ist die, dass das Verkehrsaufkommen in der massgebenden
Spitzenstunde bis zu höchstens zehn Prozent des Ganztagesverkehrs ausmache.
Auch diese Annahme wird im Gutachten nicht im Einzelnen belegt und begründet;
es kann aber davon ausgegangen werden, dass dem Gutachter, der

25 / 32
gerichtsnotorisch in zahlreichen Fällen derartige Verkehrsgutachten erstellte,
solche Erfahrungswerte bekannt sind. Die Beschwerdeführerin bringt denn auch in
der Sache keine substantiierten Rügen gegen diese Annahmen vor. Unbegründet
ist die Kritik, der Gutachter habe keinen Grenzwert definiert, ab welchem die
Verkehrszunahme unzumutbar wäre. Das Gutachten stellt offensichtlich auf den
Wert von 150 Fahrzeugen in der massgebenden Spitzenstunde ab, welcher der
massgebenden VSS-Norm entspreche. Die Rüge der Gehörsverletzung im
Zusammenhang mit dem Verkehrsgutachten erweist sich daher als unbegründet.
8.5.
Aus den Plänen und aus der dem Verkehrsgutachten angehängten
Fotodokumentation sowie aus den sonstigen in den Akten liegenden Fotos
(Urkunde 14 zur Eingabe der Bauherrschaft im Baubewilligungsverfahren vom
17. Oktober 2023 [Akten Gemeinde Nr. 41]) lässt sich der Sachverhalt vor Ort
hinreichend beurteilen, so dass sich ein Augenschein erübrigt. Der entsprechende
Antrag wird daher abgelehnt.
8.6.
In der Sache bringen die Beschwerdeführerinnen keine substantiierten
Rügen gegen die im Gutachten enthaltenen Zahlen zum Verkehrsaufkommen vor,
und auch sonst sind für das Gericht keine Anhaltspunkte ersichtlich, um davon
abzuweichen. Von den genannten Verkehrszahlen ist daher auszugehen. Auf
dieser Grundlage ist die Beurteilung der Gemeinde, dass die M._____ auch für das
durch das Bauprojekt verursachte zusätzliche Verkehrsaufkommen ausreichend
sei, nicht zu beanstanden. Unzutreffend ist die Rüge, die Gemeinde habe nicht
berücksichtigt, dass die M._____ nur einspurig befahrbar sei. Im Gegenteil ist im
angefochtenen Entscheid (Erwägung Rz. 59) wie auch im Verkehrsgutachten
erwähnt,
dass
die
M._____
(im
hier
interessierenden
Abschnitt)
eine
Einbahnstrasse ist. Dieser Umstand ist gerade wesentlich für die Annahme einer
genügenden Erschliessung, hat er doch zur Folge, dass sich auf der Strasse keine
Fahrzeuge kreuzen. Auch die Annahme der Gemeinde, dass das Entstehen von
Rückstaus ausgeschlossen sei, weil die Parkierungsanlage nur reservierte und den
jeweiligen Einheiten zugeordnete Parkplätze beinhalte, erscheint plausibel, denn
dadurch wird verhindert, dass mehr Fahrzeuge in die Parkanlage einfahren als darin
Platz finden. Wie vorne ausgeführt (E. 7.2), enthält die Parkanlage nur 64
Parkplätze, so dass die Zufahrt nicht auf eine Anlage mit 80 Plätzen ausgelegt sein
muss. Auch aus dem Umstand, dass sich im Einmündungsbereich der Zufahrt in
die M._____ ein- und ausfahrende Fahrzeuge begegnen können, ergibt sich nicht,
dass die Erschliessung ungenügend wäre. Gemäss Verkehrsgutachten und Plan 5
des Baugesuchs ist die Einfahrt ca. 7 Meter breit, was ein Kreuzen von zwei
Fahrzeugen problemlos ermöglicht. Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwieweit die

26 / 32
Neigung der M._____ die Erschliessung beeinträchtigen könnte. Die Rüge der
ungenügenden Erschliessung erweist sich damit als unbegründet.
9.
Die Beschwerdeführerinnen rügen Gehörsverletzungen und falsche
Rechtsanwendungen im Zusammenhang mit dem Lärmschutz und der
Luftreinhaltung.
9.1.
Die Bauherrschaft hatte einen Lärmschutznachweis der Firma R._____ AG
vom 4. Mai 2023 eingeholt (Akten Gemeinde Nr. 28). Dieser kam zum Ergebnis,
dass die Immissionsgrenzwerte an den berechneten Fenstern des Neubaus
eingehalten
werden
können.
Auch
die
Planungswerte
an
den
zur
Tiefgarageneinfahrt orientierten Fenstern der Nachbarliegenschaften könnten
eingehalten werden. Über den Industrie- und Gewerbelärm könnten noch keine
Nachweise geführt werden. In Bezug auf die Luftreinhaltung hatte das kantonale
Amt für Natur und Umwelt mit Amtsverfügung vom 19. Juni 2023 der Errichtung und
dem Betrieb einer Heizzentrale mit Pelletsfeuerung unter bestimmten Auflagen
zugestimmt. In den Einsprachen war verlangt worden, dass Gutachten zu
Lärmschutz und Luftreinhaltung einzuholen seien. Die Bauherrschaft reichte mit
Stellungnahme
vom
17. Oktober
2023
zu
den
Einsprachen
u.a.
eine
Emissionserklärung zur Kaminabluft vom 22. Februar 2023 ein (Akten Gemeinde
Nr. 41, Beilage 16). Die Gemeinde holte mit Verfügung vom 29. April 2024 (Akten
Gemeinde Nr. 48) für den Bereich Lärmschutz ein Gutachten bei K._____ und
S._____, L._____ AG, ein, das am 6. Juni 2024 einging (Akten Gemeinde Nr. 49).
Es kam zum Ergebnis, dass die Anforderungen gemäss Art. 7, 9 und 31 der
Lärmschutz-Verordnung (LSV; [SR 814.41]) eingehalten werden können. Um dem
Vorsorgeprinzip Rechnung zu tragen, empfahl das Gutachten, die Auffahrt zur
Parkierungsanlage mit schallabsorbierendem Material zu verkleiden und die
Regenrinne bei der Einfahrt lärmarm auszubilden. Möglich wäre auch die
Überdeckung der gesamten Rampe, was aber nicht als verhältnismässig eingestuft
und deshalb nicht empfohlen werde. Die Bauherrschaft erklärte sich mit der
schallabsorbierenden Mauerverkleidung und der lärmarmen Ausbildung der
Regenrinne einverstanden. Die Beschwerdeführerin im Verfahren VR3 25 19
beantragte in der Folge mit Eingabe vom 22. Juli 2024 (Akten Gemeinde Nr. 53),
der Gutachtensauftrag sei zu entziehen und es sei ein neuer Gutachterauftrag zu
vergeben;
eventuell
seien
den
Gutachtern
die
Fragen
3a-3c
gemäss
Einsetzungsverfügung zur erneuten, konkreten Beantwortung zu unterbreiten. In
Bezug auf die Überdachung der Rampe reichte die Bauherrschaft ein
Ergänzungsgesuch zum Baugesuch ein (vorne Bst. A).

27 / 32
Im angefochtenen Entscheid erwog die Gemeinde (Rz. 7 f.), das Amt für Natur und
Umwelt habe mit Amtsverfügung vom 19. Juni 2023 der Errichtung und dem Betrieb
einer Heizzentrale mit Pelletsfeuerung mit Auflagen zugestimmt; diese Verfügung
werde gleichzeitig mit dem Bau- und Einspracheentscheid eröffnet. Im Dispositiv
(Ziff. 23) wurde festgelegt, dass die in der Amtsverfügung aufgeführten
Bedingungen und Auflagen vollumfänglich eingehalten werden müssten. In Bezug
auf den Lärmschutz erwog die Gemeinde, dem Verfahrensantrag auf Einholung
eines Gutachtens sei entsprochen worden; das Gutachten der L._____ AG setze
sich im Detail mit dem Thema auseinander und sei in sich schlüssig, namentlich
auch in Bezug auf die empfohlenen Massnahmen zur Einhaltung des
Vorsorgeprinzips. Für die Einholung weiterer Gutachten bestehe kein Anlass, zumal
sich
das
Gutachten
auch
mit
den
nachträglichen
Einwendungen
der
Einsprecherinnen überzeugend auseinandergesetzt habe (Rz. 9). In der Sache
erwog die Gemeinde, das geplante Gebäude gelte als neue ortsfeste Anlage und
habe gemäss Art. 7 LSV die Planungswerte einzuhalten. Diese seien sowohl
gemäss Lärmschutznachweis der R._____ AG als auch gemäss Gutachten L._____
AG eingehalten, was auch von den Einsprechern nicht substantiiert bestritten werde
(Rz. 73). Dem Vorsorgeprinzip sei mit den im Gutachten L._____ AG empfohlenen
Massnahmen Rechnung getragen; hingegen sei die Überdachung der Rampe
unverhältnismässig und würde die Nachbarliegenschaft stark beeinträchtigen,
weshalb das ergänzende Gesuch abzuweisen sei (Rz. 74 f.; vgl. dazu auch Rz. 37-
42). Im Dispositiv wurde die Bauherrschaft verpflichtet, die Verkleidung der Mauern
entlang der Auffahrt mit schallabsorbierendem Material auszuführen und die
Regenrinne bei der Einfahrt zur Parkierungsanlage lärmarm auszubilden (Ziff. 13
und 14). Weiter wurde angeordnet, die im Lärmschutznachweis der R._____ AG
und im Gutachten der L._____ AG aufgeführten Bedingungen und Auflagen seien
vollumfänglich einzuhalten.
9.2.
Luftreinhaltung
9.2.1. In den Beschwerden wird in Bezug auf die Luftreinhaltung gerügt, es liege
keine Emissionserklärung gemäss Art. 12 der Luftreinhalte-Verordnung (LRV;
[SR 814.318.142.1]) vor und die Amtsverfügung des Amtes für Natur und Umwelt
lege nicht dar, inwiefern die massgebenden Emissionsbegrenzungen eingehalten
seien. Es sei auch kein Gutachten eingeholt worden. Insgesamt sei unklar, ob die
massgebenden
Grenzwerte
eingehalten
seien.
Auch
im
Lichte
des
Vorsorgeprinzips sei eine Holzpelletsanlage inmitten zahlreicher Wohnbauten
fragwürdig. Die Beschwerdeführerinnen in den Verfahren VR3 25 18 und VR3 25

28 / 32
19 beantragen die Einholung eines Sachverständigengutachten zur Frage der
Luftreinhaltung.
9.2.2. Die Beschwerdegegnerin verweist auf die in der Amtsverfügung enthaltenen
Auflagen und legt zudem einen Bewertungsbericht von Holzenergie Schweiz für
Heizkesselanlage für Holzschnitzel und Holzpellets vom 15. Februar 2019/2. März
2022 ins Recht (act. C.B.17 im Verfahren VR3 25 17). Das Amt für Natur und
Umwelt äussert sich ausführlich zu den erhobenen Rügen und führt aus,
Emissionsmessungen bei neuen Pelletskesseln zeigten, dass die verschärften
Emissionsgrenzwerte problemlos eingehalten werden könnten (act. A.3).
9.2.3. In der Amtsverfügung des Amtes für Natur und Umwelt sind «aufgrund der
Überbauungsdichte und der ansteigenden Hanglage» Emissionsgrenzwerte für
Feststoffe von 20 mg/m3 und für Kohlenmonoxid von 250 mg/m3 festgelegt worden.
Es handelt sich dabei um verschärfte Emissionsbegrenzungen im Sinne von Art. 5
LRV, die deutlich tiefer sind als die in Art. 3 Abs. 2 lit. b i.V.m. Anhang 3 Ziff. 522
LRV festgelegten Werte. Die Beschwerdeführerinnen machen nicht geltend, dass
die streitige Heizungsanlage für sich allein auch bei Einhaltung dieser verschärften
Emissionsbegrenzungen übermässige Immissionen verursache und deshalb
gemäss Art. 5 LRV noch weitergehende Emissionsbegrenzungen angeordnet
werden müssten. Sie kritisieren nur, es sei unklar, ob die angeordneten Grenzwerte
eingehalten würden. Es liegt aber in der Natur der Sache, dass die effektiven
Emissionen einer Anlage erst nach ihrer Erstellung und Inbetriebnahme gemessen
werden können. Nach der fachtechnischen Beurteilung des zuständigen Amtes
sollten mit marktüblichen Anlagen die angeordneten Grenzwerte eingehalten
werden können, und es sind keine Gründe ersichtlich, um an diesen Aussagen zu
zweifeln. Zudem wurde in der Amtsverfügung vorbehalten, dass gemäss Art. 9 LRV
auch nachträglich ergänzende Emissionsbegrenzungen festgelegt werden können,
wenn die Anlage übermässige Immissionen verursacht. Zu Unrecht wird in den
Beschwerden vorgebracht, Art. 9 LRV sei hier nicht anwendbar, weil es sich nicht
um eine bestehende, sondern eine neue Anlage handle: Sollte es sich später
erweisen, dass die Anlage zu übermässigen Immissionen führen wird, wird es sich
dannzumal um eine bestehende Anlage im Sinne von Art. 9 LRV handeln.
9.2.4. Gemäss Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) sind Emissionen so weit zu
begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.
Das Vorsorgeprinzip hat aber nach der Konzeption des Umweltschutzgesetzes
emissionsbegrenzenden und nicht -eliminierenden Charakter (BGE 133 II 169
E. 3.2). Es erlaubt in der Regel keine Verweigerung der Bewilligung, sondern nur
Optimierungen, die mit dem Betrieb der konkret zu beurteilenden Anlage vereinbar

29 / 32
sind, bietet aber keine Grundlage, um Anlagen zu verbieten, welche die
Emissionsbegrenzungen einhalten (BGE 139 II 185 E. 11.3). Holzpelletsheizungen
sind zudem auch umweltfreundlich, indem sie auf nachwachsenden Rohstoffen
basieren und CO2-neutral verbrennen. Stattdessen eine andere Heizanlage
einzubauen, hätte auch wieder gewisse andere Auswirkungen, welche im Lichte
des Vorsorgeprinzips kritisiert werden könnten. Das Vorsorgeprinzip kann unter den
vorliegenden Umständen daher nicht dazu dienen, die Bauherrschaft zur Errichtung
einer anderen Heizungsart zu verpflichten.
9.2.5. Bei dieser Ausgangslage ist ein zusätzliches Gutachten zur Luftreinhaltung
nicht erforderlich. Der entsprechende Antrag wird abgewiesen.
9.3. Lärm
9.3.1. In Bezug auf den Lärmschutz wird in den Beschwerden als Gehörsverletzung
gerügt, dass sich die Gemeinde nicht mit der am Gutachten L._____ AG
geäusserten
Kritik
auseinandergesetzt
habe
und
entgegen
dem
im
Einspracheverfahren gestellten Antrag nicht ein neues Gutachten eingeholt habe.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren VR3 25 19 stellt die Verfahrensanträge, den
Gutachtern T._____ sei der Gutachtensauftrag zu entziehen und es sei ein
Gutachtensauftrag an einen neuen unabhängigen Gutachter zu vergeben;
eventualiter seien den Gutachtern die Fragen 3a-3c gemäss Verfügung der
Gemeinde vom 29. April 2024 nochmals zur Beantwortung zu unterbreiten. Bis zum
Erhalt des neuen Gutachtens und der dazu einzuholenden Stellungnahmen der
Beschwerdeführerin sei das Verfahren zu sistieren.
9.3.2. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, das eingeholte
Lärmgutachten sei schlüssig und ein weiteres Gutachten sei nicht notwendig. Sie
hat damit zum Antrag Stellung genommen, es sei ein neues Gutachten einzuholen.
Zutreffend ist, dass diese Beurteilung nicht im Detail begründet wird. Das ist aber
auch nicht erforderlich (vorne E. 3.1), zumal der Antrag, der Gutachtensauftrag sei
dem Büro L._____ AG zu entziehen, offensichtlich unbegründet ist. Er wurde in der
Stellungnahme vom 22. Juli 2024 damit begründet, die Gutachter seien befangen,
weil sie gemäss ihren Aussagen die Fragen «nach ihrer Relevanz» beantwortet
hätten; die Gutachter hätten aber die gestellten Fragen zu beantworten, nicht deren
Relevanz zu beurteilen. Diese Kritik ist unbegründet: Im Gutachten wurden die
gestellten Fragen wiedergegeben und die Fragen 1, 2 und 3a-3c in den Kapiteln 5
und 6 beantwortet (vgl. Beurteilung Ziff. 8.3). Die Frage 4 (Vorsorgeprinzip) wurde
in Kap. 7 beantwortet. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Art der Beantwortung
auf Befangenheit der Gutachter schliessen lassen könnte.

30 / 32
9.3.3. Weiter wird in den Beschwerden gerügt, die Gemeinde habe sich nicht mit
den Unstimmigkeiten betreffend fehlender Berücksichtigung der saisonalen
Schwankungen und Spitzen im Lärmgutachten und mit den nicht nachvollziehbaren
Schlussfolgerungen
hinsichtlich
des
entstehenden
Mehrverkehrs
auseinandergesetzt. In der Einsetzungsverfügung hatte die Gemeinde die Frage
gestellt, ob saisonale Schwankungen festgestellt werden, welche Spitzenwerte
erreicht werden, ob diese die gesetzlichen Grenzwerte einhalten und ob diese
Feststellungen im Lärmschutznachweis der R._____ AG berücksichtigt wurden. Im
Gutachten
werden
in
Kap. 5.1
die
ganzjährigen
und
saisonalen
Tagesverkehrszahlen gemäss den Annahmen im Verkehrsgutachten J._____ sowie
im Lärmschutznachweis R._____ AG dargestellt. Weiter wird ausgeführt,
Jahresverläufe, saisonale Schwankungen und Spitzen müssten gemäss Anhang 3
LSV bei der Ermittlung der Beurteilungspegel nicht berücksichtigt werden, weshalb
ein
Vergleich
von
saisonalen
Schwankungen
mit
den
geltenden
Belastungsgrenzwerten entfalle. Im Lärmschutznachweis von R._____ AG sei die
Bestimmung der Beurteilungspegel korrekt durchgeführt worden. Damit sind auch
die gestellten Fragen 3a-3c beantwortet: Wenn saisonale Schwankungen nicht
berücksichtigt werden müssen, ist ihr Ausmass nicht entscheiderheblich. Eine
fehlende Objektivität und Sorgfalt der Gutachter ist nicht ersichtlich.
9.3.4. Weiter hatte die Beschwerdeführerin kritisiert, im Gutachten werde der durch
den Mehrverkehr entstehende Strassenlärm nicht explizit beziffert; es werde nicht
nachvollziehbar dargelegt, wie das Gutachten zur Schlussfolgerung komme, die
Immissionsgrenzwerte seien eingehalten. Das Gutachten begründet seine
Folgerung damit, dass nach dem Lärmschutznachweis von R._____ AG die
Immissionsgrenzwerte eingehalten werden könnten, obwohl dieser von höheren
Verkehrszahlen ausgehe als das Verkehrsgutachten J._____. Weiter führt das
Gutachten
aus,
im
Lärmschutznachweis
R._____
AG
sei
das
ältere
Berechnungsmodell Stl86+ verwendet worden, welches bei steilen Strassen und
tiefen Geschwindigkeiten höhere Werte ausweise als das neuere Modell
SonRoad18. Aus diesen Ausführungen erhellt ohne weiteres, weshalb das
Gutachten L._____ AG zu seiner Schlussfolgerung kommt. Auch inhaltlich ist bei
dieser Ausgangslage die Beurteilung nicht zu beanstanden, dass die
Immissionsgrenzwerte eingehalten seien.
9.3.5. Insgesamt besteht kein Anlass zur Einholung eines neuen Lärmgutachtens
oder zur Aufforderung an die Gutachter zur erneuten Beantwortung der Fragen 3a-
3c, und der entsprechende Antrag samt dem damit verbundenen Sistierungsantrag
wird abgewiesen.

31 / 32
9.3.6. Schliesslich rügen die Beschwerdeführinnen, die Anordnung einer
schallabsorbierenden Mauerverkleidung und die lärmarme Ausbildung der
Regenrinne könnten nicht als untergeordnete Mängel mittels Auflagen angeordnet
werden. Vielmehr sei dazu eine förmliche Projektänderung erforderlich. Zu den nach
Art. 90 KRG zulässigen Nebenbestimmungen kann auf vorne E. 4.5. verwiesen
werden. Im Sinne dieser Rechtslage ist nicht ersichtlich, inwiefern die Anordnung
einer schalldämpfenden Mauerverkleidung und erst recht einer lärmarmen
Ausbildung der Regenrinne als Nebenbestimmung unzulässig sein soll. Es handelt
sich dabei um untergeordnete Anpassungen, welche weder eine wesentliche
Projektänderung darstellen noch eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts
erfordern.
9.4.
Insgesamt sind auch die Rügen betreffend Luftreinhaltung und Lärm
unbegründet.
10.
Die Beschwerden sind aus diesen Gründen abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann (vgl. E. 1.2). Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen
haben die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Da die drei Beschwerden getrennt
eingereicht und erst während des Verfahrens vereinigt wurden, haften die
Beschwerdeführerinnen der drei Verfahren nicht solidarisch (Art. 72 Abs. 2 VRG e
contrario; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 19 54-59
vom 14. März 2023 E. 10.1; A 15 22 und 23 vom 12. April 2016 E. 4a), sondern je
anteilmässig (Art. 73 Abs. 2 VRG). Solidarisch haften aber die beiden
Beschwerdeführerinnen im Verfahren VR3 25 17 für ihren Anteil. Die
unterliegenden
Beschwerdeführerinnen
werden
zudem
verpflichtet,
der
Beschwerdegegnerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten
zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin hat
folgende Honorarnoten eingereicht:
Im Verfahren VR3 25 17: CHF 6'893.35 (inkl. Kleinspesenpauschale und MWST)
Im Verfahren VR3 25 18: CHF 10’449.75 (inkl. Kleinspesenpauschale und MWST)
Im Verfahren VR3 25 19: CHF 12'479.00 (inkl. Kleinspesenpauschale und MWST).
Diese Honorarnoten geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Gemeinde hat
keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 VRG).

32 / 32
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
6’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
925.95
total
CHF
6'925.95
gehen zu je einem Drittel, d.h. zu je CHF 2'308.65 zulasten von A._____ und
der
B._____
AG
(unter
sich
mit
solidarischer
Haftung),
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____ und der D._____ AG.
3.
A._____ und die B._____ AG haben die E._____ AG mit CHF 6'893.35 zu
entschädigen.
4.
Die C._____ hat die E._____ AG mit CHF 10’449.75 zu entschädigen.
5.
Die D._____ AG hat die E._____ AG mit CHF 12'479.00 zu entschädigen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilung]