gr_gerichte · PVG 2007 17 · 2026-02-14 · de


Steuern
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Imposte
Grundstückgewinnsteuer. Ermittlung des Anlagewertes bei
einer Teilveräusserung.
– Bei Stockwerkeigentum sind bei Teilveräusserungen die
Wertquoten nur dann massgebend, wenn sie die objek-
tiven Wertverhältnisse wiedergeben (E.1a).
– Beispiel (E.1b).
Imposta sul plus valore fondiario. Determinazione del va- lore
d’investimento in caso di una vendita parziale.
– In caso di vendite parziali di proprietà per piani, i valori delle
quote sono determinanti solo se rispecchiano og-
gettivamente i valori delle parti vendute (cons. 1a).
– Esempio (cons. 1b).
Erwägungen:
1. a) Gemäss Art. 46 Abs. 1 StG ist der Veräusserungsge-
winn der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis
und Aufwendungen) übersteigt. Bei einer Teilveräusserung ist für
die Ermittlung des Anlagewertes der Gesamterwerbspreis nach
objektiven Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene
Grundstück zu verlegen. Dabei ist der Verkehrswert des veräus-
serten und des zurückbehaltenen Grundstückteiles gesondert
zu schätzen und der Erwerbspreis nach dem so ermittel-
ten Wert aufzuteilen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, N 5
zu § 224). Wird an einem Grundstück im Verlauf der Besitzesdauer
als Stockwerkeinheiten ausgestaltetes Miteigentum begründet
und veräussert, so liegen Teilveräusserungen vor (RB 1978 Nr. 78).
Bei der Veräusserung von Stockwerkeinheiten sind nach einem äl-
teren Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichtes die Wertquoten
i.S. von Art. 712e ZGB für die Zerlegung des Erwerbspreises und
der unausscheidbaren Aufwendungen massgebend (RB 1973 Nr.
43). An der Richtigkeit dieses Entscheides hat die Lehre zu Recht
Zweifel angebracht: Die Wertquoten werden von den Stockwerkei-
gentümern frei nach grundsätzlich beliebigen Kriterien festgelegt,
die objektiver (Fläche, Rauminhalt etc.) oder subjektiver Natur
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(Aussicht, Zugang, Immissionen etc.) sein können (BG 116 II 55;
vgl. auch BGE 127 III 142). Gerade subjektive Kriterien eignen sich
aber nicht für die Wertzerlegung bei der Grundstückgewinnsteuer.
Die Wertquoten können in der Praxis richtigerweise nur dann für
die Zerlegung des Erwerbspreises und der unausscheidbaren
Aufwendungen massgebend sein, wenn keine besseren Kri-
terien für solche Zerlegungen bekannt sind (Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, a.a.O., N 7 zu § 224). Selbst wenn davon ausge-
gangen wird, dass bei Stockwerkeigentum die Wertquoten in der
Regel die objektiven Wertverhältnisse wiedergeben, ist jedenfalls
dann davon abzuweichen, wenn im konkret zu beurteilenden Fall
ausreichende Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Wertquoten
zu einem mit den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten
nicht übereinstimmenden Ergebnis führen würden.
b) Vorliegend ist dies der Fall. Wie die Vorinstanz an sich zu
Recht anführt, ist das Verhältnis der Wertquoten der beiden Stock-
werkeinheiten proportional zum Verhältnis der Bruttogeschoss-
flächen der beiden Einheiten festgelegt worden. Gerade dies zeigt
aber, dass durch die Wertquoten die Anlagekosten von veräusser-
ter und zurückbehaltener Stockwerkeinheit nicht in einer den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Weise objektiv wie-
dergegeben werden. Es liegt auf der Hand und entspricht auch der
allgemeinen Lebenserfahrung, dass der Verkehrswert pro Qua-
dratmeter Bruttogeschossfläche bei einer luxuriösen Dachwoh-
nung in der Altstadt um einiges höher liegt als bei einem schlecht
vermietbaren oder schwer verkäuflichen Gewerbelokal im Erdge-
schoss desselben Hauses. Dem hat die Vorinstanz durch ihr unfle-
xibles und schematisches Abstellen auf die Wertquoten in keiner
Weise Rechnung getragen. Sie wird deshalb in Sinne von E.1.a
vorzugehen haben, d.h. allfällig vorhandene Schätzungen beizie-
hen oder veranlassen müssen, um die Anlagewerte der ver-
äusserten und der zurückbehaltenen Stockwerkeinheit zu ermit-
teln. In diesem Sinne sind die Beschwerden gutzuheissen und ist
die Sache zu neuer Veranlagung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
A 07 23 und 24
Urteil vom 19. Juni 2007
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