gr_gerichte · A 2022 44 · 2023-01-24 · de

Kantons- und Gemeindesteuern | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 22 44
4. Kammer 
Einzelrichterin
Pedretti
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 24. Januar 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern


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I. Sachverhalt:
1.
A._____, wohnhaft in B._____, ist Eigentümer einer 4.5-Zimmerwohnung 
mit zwei Tiefgaragenplätzen in der Gemeinde C._____. In der Steuerer-
klärung 2021 des Kantons D._____ deklarierte er einen Betrag von 
CHF 13'200.-- als Ertrag aus Vermietung dieser Liegenschaft. 
2.
Am 23. September 2022 erliess die Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) die definitive Veranla-
gungsverfügung betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2021. Darin 
rechnete sie die Differenz zum Eigenmietwert gemäss amtlicher Schät-
zung vom 5. Juli 2013 von CHF 30'240.-- auf.
3.
Die gegen diese Veranlagung von A._____ am 3. Oktober 2022 erhobene 
Einsprache wies die Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 
2. Dezember 2022 ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausge-
führt, dass die Liegenschaft zu einem erheblich vom Marktwert abwei-
chenden Mietzins an eine nahestehende Person vermietet werde, weshalb 
nach Art. 22 Abs. 5 StG der Eigenmietwert zur Besteuerung gelange. 
4.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 8. Dezem-
ber 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den und beantragte sinngemäss, den angefochtenen Einspracheent-
scheid aufzuheben und lediglich den tatsächlich erzielten Ertrag aus der 
vermieteten Liegenschaft zu besteuern. Zur Begründung brachte er im 
Wesentlichen vor, dass die Marktmiete eine nicht spezifizierbare Grösse 
sei. Dies zeige sich anhand der grossen Mietzinsspanne auf der E._____. 
Hingegen sei die vertraglich festgehaltene Miete faktisch. Es sei nicht kor-
rekt, die Differenz zum amtlich geschätzten Eigenmietwert aufzurechnen.


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5.
Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte mit 
Vernehmlassung vom 5. Januar 2023 die Abweisung der Beschwerde. Zur 
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei unbestritten, dass 
die Wohnung an eine nahestehende Person (Sohn des Beschwerdefüh-
rers) vermietet werde und sich der Eigenmietwert der 4.5-Zimmerwohnung 
gemäss amtlicher Schätzung vom 5. Juli 2013 auf CHF 30'240.-- belaufe. 
Der deklarierte Mietertrag von CHF 13'200.-- betrage lediglich 43.65 % des 
massgebenden Eigenmietwerts von CHF 30'240.--. Gemäss Gesetzge-
bung und Praxisfestlegung des Kantons Graubünden liege damit eine Vor-
zugsmiete an eine nahestehende Person vor, so dass anstelle des dekla-
rierten Mietertrags der Eigenmietwert zur Besteuerung gelange. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, den 
angefochtenen Einspracheentscheid sowie die übrigen Akten wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid 
der Beschwerdegegnerin vom 2. Dezember 2022 betreffend Kantons- und 
Gemeindesteuern 2021. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen werden 
(vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. 
Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; 
BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und 
Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des 
angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Ver-
waltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-


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len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug 
vorsieht, was vorliegend − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der 
Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in 
die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Der 
Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefoch-
tenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Inter-
esse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die 
zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutre-
ten.
1.2.
Nach Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in ein-
zelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht über-
schreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert 
unbestrittenermassen unter CHF 5'000.-- liegt (vgl. Vernehmlassung der 
Beschwerdegegnerin vom 5. Januar 2023 S. 3) und die Streitsache nicht 
in Fünferbesetzung entschieden werden muss (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG), 
ist die Zuständigkeit der Einzelrichterin gegeben. 
2.
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der im Kanton D._____ auf-
grund seines Wohnsitzes unbeschränkt steuerpflichtige Beschwerdefüh-
rer als Grundeigentümer kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit gemäss Art. 
7 Abs. 1 lit. c StG im Kanton Graubünden steuerpflichtig ist und sich die 
Steuerpflicht nach Art. 8b Abs. 2 StG auf die mit dem im Kanton Graubün-
den gelegenen Grundeigentum verbundenen Teile des Einkommens und 
Vermögens beschränkt. Hingegen ist streitig, ob im Kanton Graubünden 
der tatsächliche Mietertrag oder der amtlich geschätzte Eigenmietwert der 
Liegenschaft in der Gemeinde C._____ zu besteuern ist.
3.1.
Nach Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steu-
erbar, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies-
sung oder sonstiger Nutzung (lit. a) und der Mietwert von Gebäuden oder 


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Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines 
Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b). Mass-
gebend für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei 
grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der 
Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten 
erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Art. 22 Abs. 1 
lit. b StG ist auch dann steuerbar, wenn das Grundstück zu einem erheb-
lich vom Marktmietwert abweichenden Mietzins an eine nahestehende 
Person vermietet oder verpachtet wird (Art. 22 Abs. 5 StG). Der Gesetz-
geber wollte damit einer allfälligen Steuerumgehung entgegentreten, die 
ohne eine solche Bestimmung vielfach schwer nachzuweisen ist. Um zu 
verhindern, dass vertragliche Konstruktionen zu einer Verkürzung des 
Steuersubstrats führen, wurde Art. 22 Abs. 5 StG geschaffen. Von einer 
erheblichen Abweichung wird bei einer Differenz von 20 % oder mehr ge-
sprochen (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
[VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4b, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 
E.4b; Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin, Vorzugsmiete an nahe-
stehende Person, Kantonssteuern, 1. Januar 2009, S. 1; Grossratsproto-
koll vom März 1999, Nr. 4, 98/99, S. 537).
3.2.
Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kanton Graubünden auf 
den amtlichen Schätzungen. Die amtliche Schätzung stellt ein taugliches 
Instrument dar, um die Unterpreislichkeit eines Mietverhältnisses zu über-
prüfen, beruht doch der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf 
der Vergleichsmethode. Mit den amtlichen Schätzungen wird aufgrund von 
Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, 
der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (vgl. VGU A 21 25 vom 
27. Juli 2021 E.4.2, A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c, A 08 30 vom 10. Ok-
tober 2008 E.4c). Dabei werden allfällige Mietzinsspannbreiten wie auch 
saisonale Schwankungen bereits mitberücksichtigt. Die Werte der rechts-


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kräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter Praxis des Ver-
waltungsgerichts des Kantons Graubünden grundsätzlich für die Steuer-
behörden verbindlich (vgl. VGU A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2 mit zahl-
reichen Hinweisen).
4.1.
Beim Grundstück Nr. F._____ handelt es sich um eine 4.5-Zimmerwoh-
nung im Stockwerkeigentum. Der Beschwerdeführer ist zudem als Mitei-
gentümer der Tiefgarage an zwei Einstellplätzen berechtigt (vgl. be-
schwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1 und 2). Gemäss Mietvertrag vom 
28. Dezember 2020 werden die Wohnung und beide Garagenplätze seit 
dem 1. Januar 2021 für einen monatlichen Mietzins von CHF 1'300.-- an 
den Sohn des Beschwerdeführers vermietet (vgl. Bg-act. 4). Somit kann 
unbestrittenermassen davon ausgegangen werden, dass der Mieter dem 
Beschwerdeführer im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG nahesteht. 
4.2.
Mit der amtlichen Schätzung vom 5. Juli 2013, welche von Seiten des Be-
schwerdeführers unstreitig nicht angefochten wurde – mithin in Rechts-
kraft erwachsen ist – und somit gestützt auf den Grundsatz von Treu und 
Glauben später in einem anderen Verfahren nicht mehr in Frage gestellt 
werden kann (vgl. VGU A 20 28 vom 25. Januar 2022 E.5.3, A 21 25 vom 
27. Juli 2021 E.4.2, A 17 59 vom 31. August 2018 E.4.2, A 15 21 vom 
22. März 2017 E.4a), wurde der Eigenmietwert der 4.5-Zimmerwohnung 
auf CHF 27'600.-- und derjenige der beiden Einstellplätze in der Tiefga-
rage auf je CHF 1'320.-- (zusammen CHF 2'640.--), insgesamt auf 
CHF 30'240.-- (CHF 27'600.-- + CHF 2'640.--), festgesetzt (vgl. Bg-act. 2). 
Gemäss der Deklaration des Beschwerdeführers belief sich der Ertrag aus 
Vermietung der 4.5-Zimmerwohnung und der beiden Einstellplätze im Jahr 
2021 auf CHF 13'200.-- (vgl. Bg-act. 1 und 4). Der Mietertrag liegt dem-
entsprechend 56.35 % unter dem massgeblichen Eigenmietwert der Lie-
genschaft. Somit ist auch die Voraussetzung einer erheblichen Abwei-
chung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG zu bejahen. 


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4.3.
Der Vollständigkeit halber ist schliesslich festzuhalten, dass sich der Be-
schwerdeführer bereits vom Wortlaut her nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG be-
rufen kann, da er nicht in der Gemeinde C._____ Wohnsitz hat, was er 
denn auch nicht geltend macht (so auch entschieden mit VGU A 16 37 
vom 3. März 2017 E.4d, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 E.5a).
4.4.
Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin dem Be-
schwerdeführer die Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten Mieter-
trag und dem höheren Eigenmietwert der Liegenschaft als Einkommen 
aufgerechnet hat. Die diesbezüglichen Einwände des Beschwerdeführers 
erweisen sich mit Blick auf das Gesagte als unbegründet. 
5.
Zusammenfassend erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 2. Dezember 2022 als rechtens, weshalb die dagegen erhobene Be-
schwerde vom 8. Dezember 2022 abzuweisen ist.
6.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilun-
gen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 
Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem 
Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 500.-- an-
gemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem unterliegen-
den Beschwerdeführer aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen 
besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin keine 
Parteientschädigung zusteht. 


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III. Demnach erkennt die Einzelrichterin:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
176.--
zusammen
CHF
676.--
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilung]