gr_gerichte · A 2024 6 · 2024-07-24 · de

Kantons- und Gemeindesteuern 2022 | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 24 6
4. Kammer 
Einzelrichter
Righetti
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 24. Juli 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
vertreten durch Dipl. Steuerexperte Dr. A._____ Lehmann und Rechtsan-
walt Ricardo Marino, 
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2022


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ und A.B._____, wohnhaft in B._____ (Kanton C._____), sind Ei-
gentümer einer in der Gemeinde D._____ gelegenen 4.5-Zimmerwoh-
nung. Am 26. Oktober 2023 reichten sie die Steuererklärung für ausser-
halb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbesitz 
oder Betriebsstätten im Kanton für die Steuerperiode 2022 ein und legten 
eine Kopie der Steuererklärung 2022 des Wohnsitzkantons bei. Gestützt 
auf die amtliche Schätzung vom 5. September 2011 deklarierten sie für 
ihre Liegenschaft in D._____ auf Seiten der Einkommenssteuer einen 
Brutto-Eigenmietwert von CHF 12'502.-- (70 % von CHF 17'860.--) und 
auf Seiten der Vermögenssteuer einen Ertragswert von CHF 274'700.--.
2.
Im Rahmen der definitiven Veranlagungsverfügung der Kantons- und Ge-
meindesteuern 2022 vom 10. November 2023 setzte die Steuerverwaltung 
des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) den Vermö-
genssteuerwert für die Privatliegenschaft in D._____ auf CHF 462'900.-- 
fest. Zudem wurde der Brutto-Eigenmietwert mit CHF 19'440.-- veranlagt. 
Dabei stützte sich die Steuerverwaltung auf die Revisionsschätzung des 
kantonalen Amts für Immobilienbewertung vom 15. Mai 2023 ab. 
3.
Dagegen erhoben A._____ und A.B._____ am 22. November 2023 Ein-
sprache und beantragten die Berücksichtigung des in der Steuererklärung 
2022 deklarierten Steuerwerts ihrer Privatliegenschaft von CHF 274'700.-
- und eines Eigenmietwerts von CHF 12'502.--. Zur Begründung brachten 
sie im Wesentlichen vor, dass vorliegend das Steuerjahr 2022 betroffen 
sei und die neue Schätzung daher erst für das Steuerjahr 2023 gelte. Zu-
dem dürfe der Eigenmietwert für Zweitheimische mit Blick auf das Rechts-
gleichheitsgebot lediglich 70 % des eingesetzten Wertes betragen.


- 3 -
4.
Mit Einspracheentscheid vom 8. Januar 2024 betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2022 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur 
Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass die neue Schätzung 
vom 15. Mai 2023 die objektiven Verkehrs- und Ertragswerte der Privatlie-
genschaft besser wiedergebe als die alte Schätzung vom 5. September 
2011. Ausserdem verstosse die unterschiedliche Eigenmietwertbesteue-
rung von Erst- und Zweitwohnungen weder gegen das Rechtsgleichheits-
gebot noch gegen das Willkürverbot.
5.
Dagegen erhoben A._____ und A.B._____ (nachfolgend: Beschwerdefüh-
rer) am 6. Februar 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden und beantragten sinngemäss, es sei der angefochtene 
Einspracheentscheid aufzuheben, auf die Werte der alten Schätzung vom 
5. September 2011 abzustellen und der Eigenmietwert lediglich zu 70 % 
zu erfassen. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass die 
Neubewertung erst im Jahr 2023 erfolgt sei, weshalb sie für die Veranla-
gung 2022 nicht berücksichtigt werden dürfe. Dass die alte Schätzung 
mehr als 11 Jahre zurückliege, könne nicht als Grund für die rückwirkende 
Berücksichtigung der Neubewertung angeführt werden. Auch hätten noch 
nicht alle Einheimischen die Neubewertungen erhalten und könnten daher 
weiterhin die alten Werte einsetzen. Dies widerspreche dem Rechtsgleich-
heitsgebot. Schliesslich habe das Bundesgericht hinsichtlich der Eigen-
mietwertbesteuerung entschieden, dass keine Unterscheidung zwischen 
Ein- und Zweitheimischen erfolgen dürfe. 
6.
In ihrer Vernehmlassung vom 29. Februar 2024 beantragte die Steuerver-
waltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin), die Beschwerde sei abzu-
weisen. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass der steuer-
lichen Erfassung von Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert nicht einfach 
die amtliche Schätzung vom 5. September 2011 zugrunde gelegt werden 
könne bzw. müsse. Der massgebliche Stichtag für die Festlegung des Ver-


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mögenssteuerwerts des Jahres 2022 sei der 31. Dezember 2022. Dieser 
Zeitpunkt sei derart nahe beim Zeitpunkt der neuen Bewertung vom 
15. Mai 2023, dass die neueren Werte dem objektiven Steuerwert am 
massgeblichen Stichtag praktisch oder zumindest viel eher entsprochen 
hätten, als diejenigen gemäss Schätzung vom 5. September 2011. Des-
halb sei zu Recht auf die Werte gemäss amtlicher Bewertung vom 15. Mai 
2023 abgestellt worden. Ausserdem werde es immer Fälle geben, bei de-
nen in derselben Gemeinde, im selben Quartier oder sogar in derselben 
Strasse ein Hauseigentümer eine neuere Schätzung aufweise als ein an-
derer, sei es, weil in der Zwischenzeit eine neue Schätzung auf Antrag des 
Hauseigentümers erfolgt oder weil im Rahmen der Revisionsschätzung 
ein Gebäude bereits geschätzt worden sei und das andere noch nicht. Ins-
gesamt ergebe sich daher, dass im konkreten Fall keine Verletzung des 
Grundsatzes der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung 
und damit auch keine Verletzung des verfassungsmässigen Gleichbe-
handlungsgebots vorliege. Wenn Art. 22 Abs. 3 StG sodann die beiden Ei-
gentümergruppen nicht gleich behandle, verstosse dies nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung nicht gegen das Rechtsgleichheitsgebot, 
denn die Unterscheidung beruhe auf vernünftigen Gründen. 
7.
Mit Replik vom 5. April 2024 modifizierten die nun (anwaltlich) vertretenen 
Beschwerdeführer ihre Anträge wie folgt:
"1.
Der Einspracheentscheid vom 8. Januar 2024 betreffend die Kantons- und Gemein-
desteuern 2022 sei aufzuheben.
2.
Es sei für die Kantons- und Gemeindesteuern 2022 das steuerbare und satzbestim-
mende Vermögen auf Basis eines Vermögenssteuerwerts für die Liegenschaft der 
Beschwerdeführer in D._____ von CHF 367'000.-- festzulegen bzw. zu veranlagen.
3.
Es sei für die Kantons- und Gemeindesteuern 2022 das steuerbare und satzbestim-
mende Einkommen auf Basis eines Eigenmietwerts für die Liegenschaft der Be-
schwerdeführer in D._____ von CHF 17'860.-- festzulegen bzw. zu veranlagen. Ein 
allfälliges in der Beschwerdeschrift gestelltes Rechtsbegehren zur pauschalen Re-


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duktion des steuerbaren Eigenmietwerts (Gleichbehandlung von Erst- und Zweit-
wohnungen) auf 70 % des Eigenmietwerts wird zurückgezogen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten des Beschwerde-
gegners."
Zur Begründung brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, 
dass die Revisionsverfügung vom 15. Mai 2023 in der hier strittigen Steu-
erperiode 2022 noch keine Rechtkraft gehabt habe. Folgerichtig sei für 
diese Steuerperiode noch auf die Bewertung vom 5. September 2011 ab-
zustellen. Zum selben Ergebnis führe der Vergleich mit dem Vertrauens-
schutz bei behördlichen Auskünften bzw. Steuervorbescheiden. Sämtliche 
Handlungen oder Unterlassungen, die einen Einfluss auf die Besteuerung 
der Steuerperiode 2022 haben könnten, müssten noch während der Steu-
erperiode 2022 erfolgen. Somit hätte der Widerruf bzw. die Anpassung ei-
ner solchen Auskunft im Jahr 2023 keinen Einfluss auf den Vertrauens-
schutz für die Steuerperiode 2022. Bedenke man, dass dies für den Ver-
trauensschutz aus blossen behördlichen Auskünften ohne Verfügungs-
charakter gelte, könne keine weitergehende Rückwirkung für eine Immo-
bilienschätzung mit Verfügungscharakter gelten. 
8.
In ihrer Duplik vom 17. April 2024 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 
Anträgen fest und nahm zur Replik der Beschwerdeführer Stellung.
9.
Am 26. April 2024 reichten die Beschwerdeführer ihre Triplik ein, wobei sie 
an den Rechtsbegehren gemäss Replik festhielten und ihren Standpunkt 
vertieften. 
10.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 8. Januar 2024 wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
II. Der Einzelrichter zieht in Erwägung:


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1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid 
der Beschwerdegegnerin vom 8. Januar 2024 betreffend Kantons- und 
Gemeindesteuern 2022. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen werden 
(vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. 
Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; 
BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und 
Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des 
angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Ver-
waltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantona-
len Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug 
vorsieht, was vorliegend − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der 
Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in 
die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Die 
Beschwerdeführer sind als formelle und materielle Adressaten des ange-
fochtenen Einspracheentscheids berührt und weisen ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf 
die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit ein-
zutreten.
1.2.
Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in 
einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht 
überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der 
Streitwert unbestrittenermassen unter CHF 5'000.-- liegt und die vorlie-
gende Streitsache nicht in Fünferbesetzung entschieden werden muss 
(vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG), ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.


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2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 
für die Veranlagung der Steuerperiode 2022 zu Recht die amtliche Revisi-
onsschätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer vom 15. Mai 2023 
herangezogen hat oder ob sie die alte Schätzung vom 5. September 2011 
hätte heranziehen müssen. Nicht mehr streitig ist dagegen, ob die Berück-
sichtigung des Eigenmietwerts zu 100 % zu Recht erfolgt ist, zumal mit 
Replik vom 5. April 2024 ein allfälliges in der Beschwerdeschrift gestelltes 
Rechtsbegehren zur pauschalen Reduktion des steuerbaren Eigenmiet-
werts (Gleichbehandlung von Erst- und Zweitwohnungen) auf 70 % des 
Eigenmietwerts zurückgezogen wurde (vgl. Rechtsbegehren Ziffer 3). In-
sofern ist die Beschwerde infolge Rückzugs als gegenstandslos geworden 
abzuschreiben. Ausserdem ist die Berechnungsmethode bzw. -formel des 
Steuerwerts nicht beanstandet worden, weshalb sie nicht zum Streitge-
genstand gehört.
3.1.
Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt 
steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder 
Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche 
Personen, die im Kanton weder Wohnsitz noch Aufenthalt haben, sind 
kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an 
Grundstücken im Kanton Eigentum, Nutzniessung oder ähnliche Rechte 
haben (Art. 4 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Die in B._____ 
(Kanton C._____) wohnhaften Beschwerdeführer sind Eigentümer einer 
4.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde D._____ (vgl. beschwerdegegneri-
sche Akten [Bg-act.] 1 und 2) und unterstehen somit im Kanton Graubün-
den sowie in der besagten Gemeinde bezüglich der Kantons- und Gemein-
desteuern der beschränkten Steuerpflicht.
3.2.1.
Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt den Kantonen zwingend vor, 
von den natürlichen Personen eine Einkommenssteuer zu erheben (Art. 2 
Abs. 1 lit. a StHG). Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkeh-


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renden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständi-
ger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, einge-
schlossen die Eigennutzung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtun-
gen sowie aus Leibrenten der Einkommenssteuer. Diese Bestimmung 
schreibt den Kantonen die Besteuerung des Eigenmietwerts von Grunds-
tücken explizit vor. Als Grundlage der Wertfestsetzung der Eigenmiete 
gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG gilt der Marktwert (vgl. REICH/WEIDMANN, in: 
ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden [StHG], 4. Aufl., Basel 2022, Art. 7 Rz. 42a f.).
3.2.2.
Nach Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, ins-
besondere der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der 
Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechts für den Eigen-
gebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuerbar. Massgebend für die Be-
messung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei grundsätzlich der 
objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der 
Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten könnte 
(Art. 22 Abs. 2 StG). Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kan-
ton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Der amtlich geschätzte 
Eigenmietwert beruht in der Regel auf der Vergleichsmethode. Mit den 
Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsobjekten in der engeren Um-
gebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt 
werden könnte (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] A 22 43 vom 22. Februar 2023 E.3.2, A 22 44 vom 
24. Januar 2023 E.3.2, A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2 und A 16 37 vom 
3. März 2017 E.4c). Die Werte der rechtskräftigen amtlichen Schätzungen 
sind gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden grundsätzlich für die Steuerbehörden verbindlich (vgl. VGU 


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A 22 43 vom 22. Februar 2023 3.2, A 22 44 vom 24. Januar 2023 E.3.2 
und A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2 mit zahlreichen Hinweisen).
3.3.1.
Sodann schreibt das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen zwin-
gend vor, von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erhe-
ben (Art. 2 Abs. 1 lit. a StHG). Art. 54 Abs. 1 StG bestimmt im Einklang mit 
Art. 13 Abs. 1 StHG, dass das Reinvermögen der Vermögenssteuer un-
terliegt. Steuerbar sind danach alle Aktiven, soweit sie nicht durch beson-
dere gesetzliche Vorgabe von der objektiven Steuerpflicht ausgenommen 
sind. Es gilt somit ein Vermögensbegriff, der vom Grundsatz der Gesamt-
vermögenssteuer geprägt ist und dem Gedanken der Besteuerung nach 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit entspricht; er umfasst sämtliche ei-
ner Peron zivilrechtlich zustehenden und rechtlich realisierbaren geldwer-
ten Rechte an Sachen sowie an Forderungen und Beteiligungen, seien sie 
dinglicher oder obligatorischer Natur, unabhängig davon, ob es sich um 
privates oder geschäftliches, bewegliches oder unbewegliches Vermögen 
handelt (vgl. BGE 138 II 311 E.3.1.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesge-
richts 2C_510/2017 vom 16. September 2019 E.5.1).
3.3.2.
Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG ist das Vermögen nach dem Verkehrswert 
zu besteuern, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden 
kann. Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum 
Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der 
Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Ver-
äusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des 
Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- 
und Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG). Ausser für die land- und 
fortwirtschaftlich genutzten Grundstücke enthält das StHG keine aus-
drücklichen Bewertungsvorschriften. Dementsprechend kommt für die 
nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke grundsätzlich 
der in Art. 14 Abs. 1 StHG verankerte Grundsatz der Verkehrswertbewer-


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tung zur Anwendung, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt 
werden kann (vgl. BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen 
Steuerrechts, 8. Aufl., Zürich/Genf 2023, S. 309; TEUSCHER/LOBSIGER, in: 
ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden [StHG], 4. Aufl., Basel 2022, Art. 14 Rz. 27 mit Hinweis 
auf ZIGERLIG/JUD, in: ZWEIFEL/ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum schwei-
zerischen Steuerrecht, Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung 
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 
2002, Art. 14 Rz. 3). Übereinstimmend mit Art. 14 Abs. 1 StHG sieht 
Art. 56 Abs. 1 StG als Steuerwert der Grundstücke den Verkehrswert unter 
angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit 
vor. Wohn- und Geschäftshäuser sind zum Mittel des Verkehrswerts und 
des zweifachen Ertragswerts der letzten drei Jahre zu bewerten (Art. 56 
Abs. 2 StG). Sowohl bei der Bestimmung des Verkehrswerts als auch des 
Ertragswerts ist auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze ab-
zustellen. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist davon auszugehen, 
dass es sich dabei um jenen Preis handelt, der für einen Vermögenswert 
bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden 
kann. Der Verkehrswert entspricht somit sinngemäss dem mittleren Preis, 
zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaf-
fenheit in der betreffenden Region verkauft werden. Der Ertragswert ist in 
der Regel durch Kapitalisierung eines Rohertrages zu einem Zinssatz vor-
zunehmen, welcher ausser einer angemessenen Verzinsung des inves-
tierten Kapitals auch die bei richtiger Bewirtschaftung des Grundstücks 
entstehenden Unkosten berücksichtigt. Dabei ist grundsätzlich auf den er-
zielbaren und nicht auf den effektiven Ertrag abzustellen (vgl. ZIGERLIG/ 
JUD, a.a.O., Art. 14 Rz. 5; TEUSCHER/LOBSIGER, a.a.O., Art. 14 Rz. 4 f.).


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3.3.3.
Nach Art. 17 Abs. 1 StHG sowie Art. 68 Abs. 1 StG bemisst sich das steu-
erbare Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der 
Steuerpflicht, wobei als Steuerperiode nach Art. 15 Abs. 1 StHG bzw. 
Art. 66 Abs. 2 StG grundsätzlich das Kalenderjahr gilt. Dieser Stand am 
Ende der Steuerperiode ist nicht nur für die Zusammensetzung des steu-
erbaren Vermögens als Ganzes massgebend, sondern auch für die Wert-
bemessung der einzelnen Vermögensbestandteile (vgl. BLUMENSTEIN/ 
LOCHER, a.a.O., S. 319). Massgebend für die Wertbemessung der Vermö-
gensbestandteile ist dementsprechend jeweils der 31. Dezember des be-
treffenden Steuerjahres (sog. Stichtagsprinzip). Bei Grundstücken erfolgt 
eine Besteuerung entsprechend dem Steuerwert der Liegenschaft per 
31. Dezember des betreffenden Steuerjahres. Massgebend ist dabei 
grundsätzlich die amtliche Schätzung, welche am Bemessungsstichtag in 
Rechtskraft ist. Indessen folgt daraus nicht zwingend, dass in jedem Fall 
einfach auf die Werte der letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden 
kann. Liegt nämlich nach dem Bemessungsstichtag und bevor eine Ver-
anlagung erfolgte, eine neue Schätzung vor, welche zeitlich näher am 
Stichtag liegt als die bisherige Schätzung, so gilt – unabhängig davon, ob 
die neue Schätzung höher oder tiefer ausgefallen ist als die alte – die 
natürliche Vermutung, dass die darin enthaltenen Schätzungswerte näher 
an der Realität bzw. an den effektiven Werten liegen als diejenigen der 
alten Schätzung (vgl. VGU A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c; siehe auch 
VGU A 20 61 vom 16. März 2021 E.4.4 und A 10 29 vom 23. April 2010 
E.3; PVG 2002 Nr. 24 E.2). 
4.1.
Im konkreten Fall war zwar am massgeblichen Bemessungsstichtag, mit-
hin am 31. Dezember 2022, unstreitig die amtliche Schätzung vom 5. Sep-
tember 2011 in Rechtskraft. Allerdings ist mit der Beschwerdegegnerin 
festzuhalten, dass nach dem Gesagten im Rahmen der vorliegenden steu-
erlichen Erfassung des Eigenmietwerts und des Vermögenssteuerwerts 


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nicht einfach auf die Werte dieser am Bemessungsstichtag in Rechtskraft 
gewesen amtlichen Schätzung abzustellen ist. Vielmehr ist darauf hinzu-
weisen, dass diese amtliche Schätzung im Zeitpunkt des massgeblichen 
Stichtags (31. Dezember 2022) bereits über 11 Jahre alt war und die neue 
amtliche Schätzung weniger als sechs Monate nach dem massgebenden 
Stichtag erfolgte (vgl. Bg-act. 3 und 5). Insofern ist vorliegend davon aus-
zugehen, dass die neue amtliche Schätzung vom 15. Mai 2023 die objek-
tiven Verkehrs- und Ertragswerte sowie den Eigenmietwert der beschwer-
deführerischen Privatliegenschaft besser wiedergibt als die alte amtliche 
Schätzung vom 5. September 2011, was die Beschwerdeführer zu Recht 
nicht bestreiten. Mithin ist anzunehmen, dass die neueren Werte laut amt-
licher Schätzung vom 15. Mai 2023 dem objektiven Steuerwert am mass-
geblichen Stichtag (31. Dezember 2022) viel eher entsprechen als dieje-
nigen gemäss Schätzung vom 5. September 2011. Somit hat die Be-
schwerdegegnerin im Rahmen der Veranlagung der Steuerperiode 2022 
zu Recht die neue amtliche Schätzung vom 15. Mai 2023 bzw. die dabei 
ermittelten Werte berücksichtigt (zu demselben Ergebnis gelangte das Ge-
richt in VGU A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c, wonach die alte Schät-
zung im Zeitpunkt des massgeblichen Stichtags bereits über 15 Jahre alt 
war und die neue Schätzung weniger als drei Monate nach dem massge-
benden Stichtag erfolgte).
4.2.
Der Umstand, wonach beim Abstellen auf die Werte der Schätzungsverfü-
gung vom 15. Mai 2023 für die Veranlagung der Steuerperiode 2022 die 
Rechtskraft der Schätzungsverfügung vom 5. September 2011 zurückge-
drängt würde, ist mit Blick auf das unter Erwägung 4.1 Gesagte nicht von 
Relevanz. An dieser Stelle ist denn auch darauf hinzuweisen, dass einmal 
korrekt ermittelte Steuerwerte mit der Zeit harmonisierungswidrig werden, 
wenn sie – wie vorliegend – mehrere Jahre nicht angepasst worden sind 


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und den aktuellen Werten nicht mehr annähernd entsprechen (vgl. TEU-
SCHER/LOBSIGER, a.a.O., Art. 14 Rz. 32 mit Hinweisen).
4.3.
Soweit die Beschwerdeführer ausführen, im Hauptformular der Steuerer-
klärung stehe auf der ersten Seite explizit, dass die Daten per 31. Dezem-
ber 2022 einzutragen seien, bzw. wäre die Steuererklärung Ende Januar 
2023 (gleich nach dem jeweiligen Versenden der Steuerformulare) ausge-
füllt und retourniert worden, wäre auch der bisherige Wert geltend ge-
macht worden, scheinen sie zu verkennen, dass im konkreten Fall nicht 
die Deklaration in Frage steht, sondern einzig, welche Werte im Rahmen 
der Veranlagung zu berücksichtigen sind. 
4.4.
Was die Beschwerdeführer hinsichtlich einer Praxisänderung vorbringen, 
verfängt demnach nicht. 
5.1.
Zudem rügen die Beschwerdeführer einen Verstoss gegen das Rechts-
gleichheitsgebot.
5.2.
Im Bereich der Steuern wird das Gebot der rechtsgleichen Behandlung im 
Sinne von Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) insbesondere durch die Grundsätze der All-
gemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den 
Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 
konkretisiert (vgl. Art. 127 Abs. 2 BV). Der Grundsatz der Allgemeinheit 
der Besteuerung verlangt, dass alle Personen oder Personengruppen 
nach denselben gesetzlichen Regeln erfasst werden; Ausnahmen, für die 
kein sachlicher Grund besteht, sind unzulässig. Anderseits verbietet der 
Grundsatz, einer kleinen Gruppe von Steuerpflichtigen im Verhältnis zu 
ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich grössere Lasten aufzu-
erlegen. Nach dem Grundsatz der Gleichmässigkeit der Besteuerung sind 
Personen, die sich in gleichen Verhältnissen befinden, in derselben Weise 


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mit Steuern zu belasten und müssen wesentliche Ungleichheiten in den 
tatsächlichen Verhältnissen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbe-
lastungen führen. Schliesslich besagt das Prinzip der Besteuerung nach 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, dass die Steuerpflichtigen entspre-
chend ihrer Leistungsfähigkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (vgl. 
BGE 137 I 145 E.2.1 und 133 I 206 E.6.1; Urteil des Bundesgerichts 
2C_737/2022 vom 16. Januar 2023 E.5.2).
5.3.
Diese verfassungsmässigen Grundsätze verlangen jedoch nicht, dass je-
der einzelne Steuerpflichtige mathematisch exakt gleich bzw. nach Mass-
gabe der Ungleichheit exakt ungleich behandelt wird; dieses Ziel ist aus 
praktischen Gründen oft nicht erreichbar. Eine gewisse Schematisierung 
und Pauschalisierung des Abgaberechts ist zulässig und oft unausweich-
lich (vgl. BGE 141 II 338 E.4.5, 133 II 305 E.5.1, 128 I 240 E.2.3 und 125 
I 65 E.3c, je mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 2C_737/2022 vom 
16. Januar 2023 E.5.2). Dementsprechend kann eine generelle Regelung 
nicht allein schon deswegen verfassungswidrig sein, weil sie dazu führt, 
dass in bestimmten Einzelfällen jemand anders belastet wird als andere 
Steuerpflichtige in vergleichbaren Verhältnissen, wäre doch sonst prak-
tisch überhaupt kein verfassungskonformes Steuergesetz denkbar. Eine 
Verfassungswidrigkeit kann nur darin liegen, dass die Anwendung eines 
Erlasses zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von Fällen zu einer ver-
fassungswidrigen Ungleichbehandlung bestimmter Steuerpflichtiger führt 
oder systematisch bestimmte Gruppen in verfassungswidriger Weise be-
nachteiligt (vgl. BGE 125 I 65 E.3c, 124 I 193 E.3e und 123 II 9 E.4c). 
5.4.
Hinsichtlich amtlicher Schätzungen gilt es sodann zu beachten, dass diese 
keine mathematisch exakt bestimmbare Grösse darstellen; vielmehr stellt 
eine amtliche Schätzung bloss eine Momentaufnahme aufgrund einer the-
oretischen Beurteilung der Verkehrs- und Ertragswerte eines Gebäudes 
und damit eine Scheingenauigkeit dar. Obschon mit jeder Schätzung – un-


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abhängig von der angewandten Methode – ein Streubereich der Ungenau-
igkeit verbunden ist, erachtet es das Bundesgericht als zulässig, den Ver-
mögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schemati-
scher Schätzungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so 
ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den effektiven Marktwerten 
abweichen. Im Übrigen ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich 
erzielten Preise nicht nur erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern 
vielfach auch ausgesprochen spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder 
subjektive (so bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) Preis-
komponenten enthalten. Dass diese Elemente bei der Festsetzung der 
amtlichen Steuerwerte unberücksichtigt bleiben, ist weder verfassungs- 
noch bundesrechtlich zu beanstanden (vgl. BGE 128 I 240 E.3.2.1 f.; Urteil 
des Bundesgerichts 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E.2.5)
5.5.
Soweit die Beschwerdeführer ausführen, dass noch nicht alle Einheimi-
sche in ihrer Nähe die in den Jahren 2022 und 2023 durchgeführten Neu-
bewertungen erhalten hätten, weshalb sie weiterhin die alten Werte ein-
setzen dürften, ist ihnen entgegenzuhalten, dass diese Behauptung durch 
nichts belegt ist (vgl. betreffend Beweislosigkeit E.7.2). Abgesehen davon 
ist weder dargetan noch ersichtlich, dass vorliegend eine Anwendung ei-
nes Erlasses vorläge, welche zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von 
Fällen zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung bestimmter 
Steuerpflichtiger führen oder systematisch bestimmte Gruppen in verfas-
sungswidriger Weise benachteiligen würde. Ausserdem ist darauf hinzu-
weisen, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung – wie darge-
legt – eine mathematisch exakte Gleichbehandlung jedes einzelnen Steu-
erpflichtigen aus praktischen Gründen nie völlig erreichbar ist. Auch hat 
das streitberufene Gericht bereits in einem anderen Urteil erwogen, dass 
es immer Fälle geben werde, bei denen in derselben Gemeinde, im selben 
Quartier oder sogar in derselben Strasse ein Hauseigentümer eine neuere 


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Schätzung aufweise als ein anderer, sei es, weil in der Zwischenzeit eine 
neue Schätzung auf Antrag des Hauseigentümers erfolgt oder weil im 
Rahmen der Revisionsschätzung ein Gebäude bereits geschätzt worden 
sei und das andere noch nicht (vgl. VGU A 15 13 vom 19. Januar 2016 
E.3d). Insofern kann nicht von einer Verletzung des Grundsatzes der All-
gemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung und damit auch nicht 
von einem Verstoss gegen das verfassungsmässige Gleichbehandlungs-
gebot im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV gesprochen werden. 
6.1.
Des Weiteren stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei es zwar zulässig, eine 
Immobilienbewertung anzupassen, jedoch nur mit Wirkung für die Zukunft, 
also ohne Rückwirkung. In der hier strittigen Steuerperiode 2022 habe die 
Revisionsverfügung vom 15. Mai 2023 noch keine Rechtskraft gehabt. 
Folgerichtig sei für die Steuerperiode 2022 noch auf die Bewertung vom 
5. September 2011 abzustellen. Dabei stützen sich die Beschwerdeführer 
auf das Urteil des Bundesgerichts 2C_495/2015 vom 13. April 2016. 
6.2.
Diesem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Steuerverwaltung 
des Kantons Schwyz nahm am 23. Juni 2006 eine generelle Neuschät-
zung eines Grundstücks per 1. Januar 2004 vor. Am 7. November 2012 
kam die Steuerverwaltung auf ihre Verfügung vom 23. Juni 2006 zurück 
und nahm eine Anpassung der Schätzung per 1. Januar 2013 vor. Im Rah-
men des darauffolgenden Einspracheverfahrens korrigierte die kantonale 
Steuerkommission den Vermögenssteuerwert; der Eigenmietwert, der Er-
tragswert und die Belastungsgrenze wurden hingegen bestätigt. Gegen 
das daraufhin auf Beschwerde hin ergangene Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Schwyz erhob der Eigentümer des Grundstücks Be-
schwerde beim Bundesgericht (vgl. Sachverhalt A ff.). Vor Bundesgericht 
ging es im Wesentlichen um die Frage, ob eine anfänglich fehlerhafte 
Schätzungsverfügung abgeändert bzw. angepasst werden darf. Das Bun-


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desgericht erwog insbesondere, das StHG stehe der Anpassung einer 
Schätzungsverfügung ex nunc et pro futuro nicht entgegen; rechtskräftige 
Veranlagungen blieben davon unberührt (vgl. dortige E.5.4). Somit ent-
schied das Bundesgericht, dass die Anpassung einer anfänglich unrichti-
gen Schätzungsverfügung gestützt auf die generellen Voraussetzungen 
des Widerrufs ex nunc et pro futuro zulässig ist. Im konkreten Fall geht es 
demgegenüber nicht um die Anpassung einer anfänglich fehlerhaften 
Schätzungsverfügung, sondern darum, dass eine frühere und offenbar 
korrekte amtliche Schätzung (vgl. Bg-act. 3) nach über elf Jahren im Mai 
2023 von Amtes wegen revidiert (sog. Revisionsbewertung; vgl. Bg-act. 5) 
wurde und die dabei ermittelten Werte der Steuerveranlagung 2022 zu-
grunde gelegt wurden (vgl. Bg-act. 4). Wie die Beschwerdeführer selber 
anerkennen, musste sich das Bundesgericht im besagten Urteil nicht zur 
Frage äussern, ob bereits vergangene aber noch nicht rechtskräftig ver-
anlagte Steuerperioden von der Änderung einer Schätzungsverfügung be-
troffen sind bzw. ob sich eine neue Schätzungsverfügung auf noch nicht 
rechtskräftige Veranlagungen auswirken kann. 
6.3.
Vor diesem Hintergrund vermögen die Beschwerdeführer aus dem Urteil 
des Bundesgerichts 2C_495/2015 vom 13. April 2016 nichts zu ihren 
Gunsten abzuleiten bzw. steht VGU A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c 
(vgl. dazu vorstehend E.3.3.3) nicht im Widerspruch zu diesem Bundes-
gerichtsurteil.
7.1.
Soweit sich die Beschwerdeführer schliesslich auf den Vertrauensschutz 
gemäss Art. 9 BV berufen, mangelt es hierfür bereits an einer genügenden 
Vertrauensgrundlage. So vermögen sie aus der Immobilienschätzung vom 
5. September 2011 kein bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten 
abzuleiten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 624 und Rz. 627), da gesetzlich 
ausdrücklich vorgesehen war bzw. ist, dass die Schätzungen der überbau-


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ten Grundstücke in der Regel alle zehn Jahre gemeindeweise zu revidie-
ren sind (vgl. aArt. 5 Abs. 4 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen 
[SchG; in Kraft gewesen bis zum 31. Dezember 2017] und Art. 13 Abs. 1 
des Gesetzes über die amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; 
BR 850.100; in Kraft seit dem 1. Januar 2018]). Demnach handelt es sich 
dabei nicht um eine für die Steuerveranlagung mit vorbehaltlosen Zusiche-
rungen versehene Verfügung. 
7.2.
Voraussetzung für eine Berufung auf den Vertrauensschutz ist zudem, 
dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die Vertrauens-
grundlage verlassen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen 
getroffen oder unterlassen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen 
kann. Weiter ist das Vorliegen eines Kausalzusammenhangs zwischen 
Vertrauensgrundlage und Vertrauensbetätigung vonnöten (vgl. HÄFELIN/ 
MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 654 ff.; siehe auch Urteil des Kantonsge-
richts Luzern 7W 13 7 vom 29. November 2017 E.4.1). Inwiefern die Be-
schwerdeführer Dispositionen getroffen hätten, ist vorliegend nicht ersicht-
lich und wird auch nicht behauptet. Auch ist weder das Unterlassen des 
behaupteten Wegzugs noch der entsprechende Kausalzusammenhang 
nachgewiesen. Die Beschwerdeführer sind zwar der Auffassung, dass die 
neuen Werte erst für die Steuerperiode 2023 gelten würden (vgl. Bg-act. 
6); dass sie ihre Wohnung in D._____ deshalb verkaufen wollen bzw. woll-
ten, ergibt sich aus den Akten allerdings nicht. In diesem Zusammenhang 
wäre es an den Beschwerdeführern gelegen, die aufgestellte Behauptung 
zu belegen. Nach der allgemeinen Beweislastregel hat, wo das Gesetz es 
nicht anders bestimmt, derjenige das Vorhandensein einer behaupteten 
Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (Art 8 des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]). Bei Beweislosigkeit ist folglich 
zu Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. 
BGE 121 II 257 E.4c.aa; VGU A 23 25 vom 16. April 2024 E.3.3). Aufgrund 


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dieser Beweislastverteilung gilt vorliegend, dass die Beschwerdeführer 
den Nachweis für ihre Behauptung hätten erbringen müssen, was aber 
nachweislich gerade nicht geschehen ist. 
7.3.
Es erübrigt sich demnach, auf die weiteren Voraussetzungen für den Ver-
trauensschutz einzugehen (vgl. zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 627 ff.).
8.
Im Ergebnis erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid der Be-
schwerdegegnerin vom 8. Januar 2024 als rechtens, weshalb die dagegen 
erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit sie nicht infolge Rückzugs 
als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.
9.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Haben mehrere Beteiligte ein Ver-
fahren gemeinsam verlangt oder veranlasst, haften sie für die Kosten so-
lidarisch, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 72 Abs. 2 
VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Ge-
bühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den 
Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatgebühr beträgt höchstens 
CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit 
der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungs-
fähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint 
eine Staatsgebühr von CHF 2'000.-- angemessen. Sie ist zusammen mit 
den Kanzleiauslagen den unterliegenden Beschwerdeführern unter soli-
darischer Haftbarkeit aufzuerlegen. 
9.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 
Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, wes-


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halb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung 
zusteht.
III. Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Rückzugs als 
gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
473.--
zusammen
CHF
2'473.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und A.B._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 9C_472/2024 vom 15. September 2025 wurde die gegen dieses Urteil erho-
bene Beschwerde abgewiesen.]