gr_gerichte · R 2006 24 · 2006-06-28 · de
Rodungsbewilligung

Baugesuch | Baurecht

R 06 24 + 27
4. Kammer
URTEIL
vom 28. Juni 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Bereits anfangs 2003 hatte die Gemeinde … dem Grundeigentümer und
Bauherrn … aus … die Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses
mit Studio auf der in der Allgemeinen Zone für Wohnquartiere
(AZW/Ausnützungsziffer 0.15) gelegenen Bauparzelle 2931 erteilt. Von dieser
Bewilligung machte der Bauherr zunächst keinen Gebrauch; vielmehr stellte
er bei der Gemeinde wiederholt Fristerstreckungsgesuche, welchen jeweils –
zuletzt bis Ende 2005 - entsprochen wurde. Die Gemeinde stimmte bis Ende
Juli 05 ausserdem zwei Projektabänderungsgesuchen zu, wobei dem
aktuellen Bewilligungsstand die am 5. August 2005 genehmigten Baupläne
zugrunde liegen. Im Zuge einer Baukontrolle im Oktober 05 stellte die
Gemeinde mehrere Abweichungen in der Projektausführung gegenüber den
bewilligten Bauplänen fest, worauf sie am 28. Oktober 2005 einen sofortigen
Baustopp erliess.
b)
Mit Verfügung vom 15. November 2005 hob die Gemeinde den Baustopp
gegenüber dem Bauherrn wie folgt wieder auf:
1. Die Bauarbeiten für die Erstellung des Dachstuhls Ihres EFH auf Parz.
2931 dürfen wieder aufgenommen werden.
2. Verbindliche Grundlage für die Konstruktion des Daches sollten jedoch
plangemäss eine Raumhöhe UK [Unterkant] Sparren von maximal 160 cm
für die Mansarden sowie die Einbauart der Sparren als mittragende
Elemente sein; wobei keine Abweichungen von diesen beiden Vorgaben
toleriert würden.
3. Die Sparren sind fest verbaut und ihr Abstand misst max. 100 cm.
4. Kontrollmöglichkeit zwecks tragender Dachkonstruktion nach Einbau.
5. Regelung für längerfristige Einhaltung der Raumhöhe im DG.

6. Gänzliche Aufhebung des Baustopps erst nach Vorliegen und Prüfung der
in Aussicht gestellten (revidierten) Baupläne.
c)
Am 16. November sowie 8. Dezember 2005 reichte der Bauherr seine
überarbeiteten Baupläne ein, womit die Einhaltung der maximal zulässigen
Raumhöhe ab UK Sparren im Dachgeschoss (DG) von 160 cm und der
verfügbaren Bruttogeschossfläche (BGF) im EFH/EG anhand entsprechender
AZ-Berechnungen überall nachgewiesen worden sei.
d)
Mit Baubescheid vom 30. Januar, mitgeteilt am 16. Februar 2006, wies die
Gemeinde die überarbeiteten Baupläne bzw. das letzte Abänderungsgesuch
vom Dezember 05 im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass die
vorgeschriebene Ausnützungsziffer (AZ) von 0.15 nur dann eingehalten wäre,
wenn die AZ-mässige Qualifikation der einzelnen Raumeinheiten in allen
Teilen richtig erfolgt wäre, was aber weder im EG (im Norden:
Gangbereich/Erweiterung Innenbereich; an Westecke: Wintergarten) noch im
DG (Anrechenbarkeit der BGF bei „Mansarden“, da Dachsparren leicht
entfernbar und keine tragenden Elemente für Dachkonstruktion) der Fall sei,
weshalb eine Übernutzung der Liegenschaft vorliege und keine Bewilligung
für die Projektabänderungen möglich sei. Für die Überprüfung der
nachgereichten Baupläne und AZ-Berechnungen erhob die Baubehörde eine
Bearbeitungsgebühr von Fr. 3'947.75 (inklusive Aufwand Bauberater mit Fr.
2'066.25 und Rechtsberater Fr. 1'481.50).
e)
Am 27. Februar 2006 reichte der Bauherr erneut ein Abänderungsgesuch ein,
worin er auf die Erstellung des Wintergartens verzichtete. Die festgestellte AZ-
Übernutzung sollte durch eine Verschmälerung des Hausgangs bzw. die
Ausscheidung eines gedeckten Sitzplatzes (einspringender Balkon) auf der
Nordseite mit einer nicht anrechenbaren Fläche von 11.7 m2 korrigiert
werden. Mit Baubescheid vom 6. März 2006 lehnte die Gemeinde auch jenes
weitere Gesuch ab, wobei sie am Baustopp vom Herbst 05 - mit Ausnahme
der Fertigstellungsarbeiten im UG - unverändert festhielt.
2.
Gegen die Baubescheide vom Jan./Febr. 06 und März 06 erhob der Bauherr
am 9. März (Verfahren R 06 24) und 23. März 2006 (R 06 27) jeweils frist- und

formgerecht Rekurs (ergo: zwei Rekurse) beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung der
angefochtenen Baubescheide, Bekanntgabe der Sanktionsfolgen im Falle der
Rechtskraft des ersten Baubescheids und angemessene Reduktion der
geltend gemachten Bearbeitungsgebühr (R 06 24) und um Aufhebung des
Baustopps samt Erteilung der Baubewilligung gestützt auf die letztmals
revidierten Baupläne vom Febr. und März 06 (R 06 27). Zur Begründung der
Anträge brachte der Bauherr hauptsächlich vor, dass er aus praktischen
Gründen
während
der
Rohbauphase
ein
paar
Änderungen
und
Verbesserungen bei der Inneneinteilung im EG gemacht habe und er bzw. die
von ihm beauftragte Einbaufirma (Holzbau AG) in Absprache mit der
Vorinstanz eine filigranere Dachkonstruktion gewählt habe. Dabei seien in den
„Mansarden“ Sparren mit tragender Funktion eingebaut worden, so wie dies
in der Verfügung von Nov. 05 betreffend teilweiser Aufhebung des Baustopps
verlangt worden sei. Jene Bewilligung sei damals unangefochten in
Rechtskraft erwachsen, weshalb darauf - ohne Verletzung des Grundsatzes
von Treu und Glauben – von der Baubehörde im Nachhinein nicht mehr
zurückgekommen werden dürfe. Müsste die Fläche (ca. 30 m2) im
DG/Mansarden wegen zu hoher Räume (+ 160 cm) zur anrechenbaren BGF
gezählt werden, würde sein EFH so verunstaltet, dass es aus ästhetischen
Gründen faktisch zu einer Abbruchverfügung käme. Die Ablehnung des
Wintergartens an der Westecke sei akzeptiert worden; dafür sei im Gegenzug
noch das Änderungsgesuch von Ende Febr. 06 eingereicht worden. Ferner
sei die Behörde nicht befugt gewesen, sich so ausführlich mit der Statik im
DG (Dachkonstruktion) auseinanderzusetzen, weshalb er als Bauherr die
dadurch unnötig entstandenen Kosten für den Bauberater und Anwalt auch
nicht zu vertreten habe und die erhobene Bearbeitungsgebühr von fast Fr.
4'000.-- noch angemessen zu reduzieren sei. Bezüglich der beiden letzten
Änderungsgesuche (Febr/März 06) machte er noch geltend, dass der neu
erweiterte Sitzplatz im Nordteil (einspringender Balkon) mit einer nicht
anrechenbaren Nutzfläche von ca. 11.7 m2 zu Unrecht nicht bewilligt worden
sei, da einer solchen Umbauvariante weder energetisch noch bauästhetisch
(optisch/visuell) triftige Ablehnungsgründe – zum Nachteil eines raschen
Baufortschrittes - entgegengestanden hätten.

3.
In ihren Stellungnahmen vom 22. März bzw. 26. April 2006 beantragte die
Gemeinde (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung der Rekurse, soweit
darauf einzutreten sei. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde vorgebracht,
dass weder die Bekanntgabe der Sanktionsfolgen noch die zuletzt
nachgereichten Baupläne vom März 06 Gegenstand (Thema) eines der
beiden angefochtenen Baubescheide gewesen sei, weshalb sie darüber noch
gar nicht entschieden habe und somit dagegen mangels Anfechtungsobjekts
auch (noch) nicht Rekurs erhoben werden könnte. Materiell hielt sie fest, dass
die teilweise Baufreigabeverfügung vom Nov. 05 zwar in Rechtskraft
erwachsen, die darin explizit enthaltenen Bedingungen für einen raschen
Baufortschritt indes vom Bauherrn nicht erfüllt worden seien (Sparren keine
tragenden Elemente des Daches und zudem leicht entfernbar; daher volle
Anrechnung der Räume im DG, soweit sie bis unter die Dachuntersicht
gerechnet die kritische Höhe von 160 cm überschritten, was bei den strittigen
Mansarden nachweislich der Fall sei). Ferner würde das geplante EFH
einschliesslich Studio auch durch die Ausgestaltung und Berechnungsart des
ursprünglichen Wintergartens im Westen bzw. des stattdessen neu geplanten
(einspringenden) Balkons im Norden übernutzt, da die verfügbare BGF (total
113 m2) dadurch ohne Zweifel überschritten würde. Die Schaffung eines in
das Gebäude hineinragenden „Kältepols“ (verwinkelter Sitzplatz) mit einer
Fläche von 11.7 m2 wäre auch energetisch völlig unsinnig und unzulässig. Die
Lösung des Problems bzw. der Übernutzung könnte – abgesehen vom Zukauf
der fehlenden BGF bei Nachbarn – sein, dass der ehemalige Wintergarten
wieder „zurückgebaut“ und die Planvorgaben für die Dachkonstruktion
(Sparren als mittragende Dachelemente) strikte eingehalten würden. Zum fort
geltenden Baustopp wurde vermerkt, dass derselbe solange gerechtfertigt sei
und bleibe, als die Widersprüche zu den im August 05 letztmals verbindlich
bewilligten Bauplänen nicht beseitigt worden seien. Um das Prinzip der
Verhältnismässigkeit zu wahren, sei das UG vom Baustopp ausgenommen
worden sowie der Baufortschritt im DG bereits im Herbst 05 an klare
Bedingungen geknüpft worden. Dass sich der Bauherr gleich mehrfach nicht
an die Anordnungen der Baubehörde gehalten habe und die Dachsparren
lediglich „pro forma“ eingeführt habe (hohe Missbrauchsgefahr, da spätere

Entfernung leicht realisierbar), sei nicht die Schuld der Gemeinde. Die
genaueren Abklärungen über die statischen Fragen (Bauberater) und die
Rechtmässigkeit ihres Vorgehens (durch einen Juristen/Anwalt) seien daher
sehr wohl durch den Bauherrn verursacht worden, weshalb derselbe gestützt
auf die bestehenden Vorschriften auch entsprechend für die daraus
anfallenden Kosten finanziell aufzukommen habe. Am Bestand und der Höhe
der in Rechnung gestellten Bearbeitungsgebühr gebe es demnach ebenfalls
nichts auszusetzen.
4.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels ergänzten und vertieften die
Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte bezüglich der
erforderlichen
Dachkonstruktion
bzw.
der
AZ-Pflicht
der
strittigen
„Mansarden“
im
DG
sowie
der
Zulässigkeit
der
abgeänderten
Raumeinteilungen im EG.
5.
Am 27. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein durch, wobei der Bauherr (Rekurrent) persönlich in Begleitung
seiner Ehefrau und seitens der Gemeinde (Rekursgegnerin) der Präsident,
der stv. Baufachchef, der Bauberater und ihr Anwalt zugegen waren. Allen
Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen Orten (Standort 1: Im DG
bezüglich Einbau Sparren; 2: Im EG/Hochparterre bezüglich Balkon; 3: Ab
Fussweg im Norden mit Blick Richtung Neubau im Süden) noch die
Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zum aufgeworfenen
Sachverhalt
(Dachkonstruktion/Mansardenhöhe;
hineinragender
Sitzplatz/Balkon mit „provisorisch“ abschliessbarer Glastüre/Verglasung;
Kontrollmöglichkeit ab Fussweg, da leicht einsehbar) zu äussern. Von Seiten
des Gerichts wurden überdies noch neun Fotos erstellt und dem Protokoll des
Augenscheins beigefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da eine enge (sachliche) Konnexität zwischen den Rekursen R 06 24 und R
06 27 besteht, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Gründen, diese

Streitverfahren zwischen denselben Parteien gemäss Art. 32 Abs. 2 des
Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) zusammenzulegen und sie deshalb in
einem einzigen Gerichtsurteil zu behandeln und zu entscheiden. Formell ist
sodann ebenfalls klar, dass Gegenstand der vorliegenden Rekurse
grundsätzlich nur die im angefochtenen Baubescheid vom 16.02.2006 sowie
im strittigen Baubescheid vom 06.03.2006 enthaltenen Ablehnungsgründe
betreffend
früherer
Baugesuche
sein
können,
während
allfällige
Wiederherstellungsmassnahmen oder
Baubussen zunächst von der
Vorinstanz noch konkret geprüft und verfügt werden müssen und danach noch
separat angefochten werden können.
2. a)
Materiell gilt es zur Hauptsache die Anrechenbarkeit der Aufenthalts- und
Abstellräume im Dachgeschoss (Sparrenkonstruktion; Höhe UK +1.60 m samt
Missbrauchsgefahr), die Zulässigkeit und Anrechenbarkeit des nach innen
gekehrten Gartensitzplatzes im Hochparterre/EG (einspringender und
verwinkelter Balkon; im Moment noch mit provisorischer Glasschiebetüre
abschliessbar) sowie die Rechtmässigkeit (Bestand + Höhe) der dem
Bauherrn auferlegten Bearbeitungsgebühren von total Fr. 3'947.75 zu klären.
Ausgangspunkt für die Streitentscheidung muss die unangefochten
gebliebene
Verfügung
der
Gemeinde
vom
15.11.2005
betreffend
Teilaufhebung des Baustopps vom 28.10.2005 - mit den dort genau
definierten und einzeln bezifferten Bauauflagen (Ziff. 1-6) - sein; wobei von
den zwei erstgenannten Auflagen (Ziff. 1-2) keine Abweichungen toleriert
würden.
b)
Nach Art. 95 Abs. 3 Satz 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) sind im
Dachgeschoss (ohne Rücksicht auf die Nutzung) Raumteile anzurechnen,
deren lichte Höhe 1,60 m (gemessen bis Unterkant Dachsparren)
überschreitet. Als nicht anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) für die
Ermittlung der je nach Wohnzone höchstzulässigen Ausnützungsziffer (hier:
AZ 0.15; Berechnung nach Art. 95 Abs. 1 BG) gelten nach Art. 95 Abs. 4 BG
alle dem Wohnen nicht dienenden oder dafür nicht verwendbaren Flächen,
insbesondere: lit. f) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht
als Laubengänge dienen; lit. g) Raumteile im Dachgeschoss unter 1,60 m

Höhe. Laut Art. 117 Abs. 1 BG ist die Gemeinde befugt, für das
Baubewilligungsverfahren, die Baukontrolle sowie die Bauabnahme vom
Gesuchsteller eine Gebühr zu erheben. Soweit erforderlich kann die
Baubehörde zusätzlich Gutachten (samt Auskünften) von Experten einholen,
wobei die damit verbundenen Kosten der Bauherr zu tragen hat (Abs. 2).
c)
Zur strittigen AZ-Pflicht der Mansarden im Dachgeschoss mit einer Fläche von
rund 30 m2 ist das Gericht aufgrund des Augenscheins zur Überzeugung
gelangt, dass den dort montierten (eingemörtelt/verschraubt) Dachsparren
bzw. Kreuzholzsparren im Giebelbereich Unterkant offensichtlich keine
tragende Funktion zukommt, wie dies in Ziff. 2 der unangefochten in
Rechtskraft erwachsenen Gemeindeverfügung vom 15.11.2005 ausdrücklich
verlangt
worden
war.
Der
schlagende
Beweis
für
die
fehlende
Tragkonstruktion jener Quersparren lieferte der unmittelbar im Westen im DG
anstossende Sitzbalkon bzw. Aussensitzplatz, woraus klar ersichtlich war,
dass einzig die ab dem EG/Hochparterre komplett durchgehenden
Dachsparren zusammen mit dem Giebelbalken für die Dachkonstruktion
notwendig und tragend sind. Nebst jener eindeutigen Missachtung der für den
Baufortschritt gemachten Bauauflage (Ziff. 2) fällt hierzu weiter ins Gewicht,
dass die betreffenden Querelemente mit UK 1.60 m im DG effektiv mit
geringem Aufwand und ohne äusserlich erkennbar später leicht (nach
Bauabnahme) wieder hätten entfernt bzw. beseitigt werden können. In
Anbetracht dieser nicht von der Hand zu weisenden Missbrauchsgefahr
zwecks Erhöhung jener Estrichräume zu einem späteren Zeitpunkt und der
damit einhergehenden massiven Überschreitung der AZ von 0.15 (zulässige
EFH-BGF total 113 m2; BGF-Reserve nur 0.07 m2; Mehr-BGF DG ca. 30 m2)
war die Vorinstanz in Einklang mit Art. 95 Abs. 3 Satz 1 BG indes auch
berechtigt, jene zusätzliche Raumfläche im DG als anrechenbare BGF zu
qualifizieren und deshalb ebenfalls für AZ-pflichtig zu erklären. Der Verzicht
auf eine privilegierte Behandlung gestützt auf Art. 95 Abs. 4 lit. g BG erfolgte
daher durch die Vorinstanz ebenso zu Recht. Die Rekurse erweisen sich
demnach bezüglich der kritisierten Anrechenbarkeit jener Mansarden im DG
ohne Zweifel als unbegründet, weshalb sie infolge Übernutzung der

Gesamtliegenschaft (AZ-Überschreitung) schon aus diesem Grunde
abzuweisen sind.
d)
Nicht anders verhält es sich im Resultat hinsichtlich des nach innen
ausgerichteten Gartensitzplatzes bzw. einspringenden und verwinkelten
Balkons im Norden des EG/Hochparterres mit einer Fläche von 11.7 m2, da
der gerichtliche Augenschein auch in diesem Streitpunkt eindeutig zeigte,
dass jener Flächenanteil bereits mit einer Bodenheizung bestückt war, die
Fassadenmauern im EG sowohl links als auch rechts bereits bis zur
vordersten Balkonkante des äusserst künstlich und eigenartig ausgestalteten
Sitzplatzes gezogen wurden und der Bauherr selbst schon unbekümmert eine
Glasschiebetüre entlang der Frontumfassungsmauer auf der Nordseite
erstellen liess, um so möglichst einfach und wirksam vor lästigen
Umwelteinflüssen (wie Wind; Regen; Schatten; Kälte usw.) oder leichter
Einsehbarkeit (Wahrung Intimsphäre; Vermeidung neugieriger Blicke)
dauerhaft geschützt bzw. abgeschirmt zu sein. Aufgrund all dieser
Erkenntnisse ist das Gericht daher auch bezüglich der umstrittenen
Sitzplatznische auf der Nordseite im EG/Hochparterre zur Überzeugung
gelangt, dass eine Privilegierung laut Art. 95 Abs. 4 lit. f BG für jenes Bauwerk
zu Recht abgelehnt wurde. Die Anrechenbarkeit der fälschlicherweise vom
Bauherrn ausgeklammerten „Sitznische“ erfolgte daher zu Recht.
e)
Zur Rechtmässigkeit der erhobenen Bearbeitungsgebühren gilt es anhand der
seit 2003 zahlreich unternommenen Planungs- und Realisationsaktivitäten
des Bauherrn nicht zu übersehen, dass die kommunale Baubehörde dadurch
ohne Zweifel überdurchschnittlich stark belastet wurde. Speziell die mehrfach
seit Sommer 05 abgeänderten Baupläne und teils sogar eigenmächtig
veränderten Fertigstellungsarbeiten seit August 05 verursachten der
Vorinstanz nachvollziehbar beträchtlichen Mehraufwand. Die Baukontrolle
vom Okt. 05 ergab sodann auch, dass einiges tatsächlich planwidrig erstellt
wurde, worauf sofort ein genereller Baustopp erlassen wurde. Allein die
Zusagen des Bauherrn führten dazu, dass mit Verfügung vom Nov. 05 eine
teilweise Aufhebung des Baustopps unter Einhaltung genau bezeichneter
Bauauflagen
(Ziff.
1-6)
erfolgen
konnte.
Mit
seinen
erneuten

Projektabänderungsgesuchen vom Nov. und Dez. 05 sowie von Ende Febr.
06 – welche seiner persönlichen Meinung nach nun endlich sämtlichen
Auflagen der Vorinstanz entsprochen hätten – war die kommunale
Baubehörde praktisch beinahe gezwungen, sich bei weiteren Fachkräften
(Baustatiker; Baujurist) noch präziser und fundierter über die gegenläufigen
Ansichten betreffend AZ-Berechnungen zu erkundigen, um so letztlich der
kommunalen Bauordnung rechtsgleich und einheitlich zum Durchbruch zu
verhelfen. In Anbetracht der aktenkundig ausgewiesenen Abklärungen sowie
zahlreichen Einigungsbemühungen der Vorinstanz ist die erhobene
Bearbeitungsgebühr von Fr. 3'947.75 (inkl. Honorar externer Bauberater Fr.
2'066.25 + Kostennote Anwalt Fr. 1'481.50) aber nicht zu beanstanden; zumal
Art. 117 Abs. 2 BG eine hinreichende Grundlage bildet, um bei
ungewöhnlichem Kontrollaufwand die dadurch entstandenen Mehrkosten
nach dem Verursacherprinzip direkt auf den dafür verantwortlichen Bauherrn
zu überwälzen. Dasselbe schreibt grundsätzlich auch Art. 96 des kantonalen
Raumplanungsgesetzes (KRG) vor, weshalb es im Einzelfall weder am
Bestand noch an der Höhe der kritisierten Bearbeitungsgebühr etwas
auszusetzen bzw. nach unten zu korrigieren gibt.
3. a)
Die angefochtenen Baubescheide vom Jan./Febr. 06 und März 06 erweisen
sich demnach in jeder Beziehung als rechtens und verhältnismässig, was zu
ihrer Bestätigung und somit zur Abweisung beider Rekurse führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG vollumfänglich dem Rekurrenten (Bauherrn) aufzuerlegen. Er hat die
Rekursgegnerin (Gemeinde/Vorinstanz), welche sich durch einen freiberuflich
tätigen Rechtsanwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen
zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Rekurse werden abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
204.--
zusammen
Fr.
3'204.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat … an die Gemeinde … eine Parteientschädigung von
Fr. 2'000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am
19. Dezember 2006 abgewiesen (1P.707/2006/fun).