gr_gerichte · ZR2 2025 21 · 2025-06-11 · de
Verlängerung der Untersuchungshaft

Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO/Ausweisung eines Mieters | OR 253-273c Miete

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Entscheid vom 11. Juni 2025
mitgeteilt am 12. Juni 2025
Referenz
ZR2 25 21
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitz
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
gegen
B._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Castelberg,
Vincenz & Partner
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO / Ausweisung
eines Mieters
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 14. Mai
2025, mitgeteilt am 15. Mai 2025 (Proz. Nr. 135-2025-287)

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Sachverhalt
A.
Am 26. Juli 2023 schlossen die C._____ AG als (damalige) Vermieterin und
A._____ als Mieter per 1. Oktober 2023 einen unbefristeten Mietvertrag über die
Wohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss an der D._____strasse __ in O.1._____. Der
Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September.
Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'180.00 brutto (inkl.
Parkplatz).
B.
Am 1. August 2024 kaufte die B._____ AG die Liegenschaft an der
D._____strasse __ in O.1._____. Seit jenem Datum ist sie Vermieterin des
obgenannten Mietverhältnisses.
C.
Unter Verwendung des amtlichen Formulars sprach die B._____ AG
gegenüber A._____ am 7. November 2024 per 31. März 2025 die Kündigung des
Mietvertrages vom 26. Juli 2023 aus.
D.
Mit Eingabe vom 6. Dezember 2024 focht A._____ beim Vermittleramt bzw.
der
Schlichtungsbehörde
für
Mietsachen
Plessur
(nachfolgend:
Schlichtungsbehörde) sinngemäss die Kündigung an und beantragte, ebenfalls
sinngemäss, eventualiter eine Erstreckung des Mietverhältnisses.
E.
Vor Schlichtungsbehörde schlossen A._____ und die B._____ AG am
18. Februar 2025 einen Vergleich. Sie vereinbarten, das Mietverhältnis einmalig bis
zum 30. Juni 2025 zu erstrecken, unter der Bedingung, dass sämtliche Fahrzeuge
auf dem zusätzlich gemieteten Parkplatz neben der Liegenschaft "Höhe",
D._____strasse __, O.1._____, bis spätestens 28. Februar 2025 durch A._____
entfernt werden. Bei Nichterfüllung dieser Auflage falle die vereinbarte Erstreckung
dahin und das Mietverhältnis ende ohne Erstreckung am 31. März 2025.
F.
Mit Schreiben vom 7. März 2025 zeigte die B._____ AG A._____ an, dass
die Erstreckung des Mietverhältnisses infolge Nichterfüllung der vereinbarten
Auflage dahinfalle und das Mietverhältnis am 31. März 2025 ende. Besagtes
Schreiben ging A._____ am 10. März 2025 zu.
G.
Nachdem A._____ die Wohnung, samt Parkplatz, bis am 31. März 2025 (und
darüber hinaus) nicht geräumt hatte, stellte die B._____ AG am 3. April 2025 beim
Einzelrichter am Regionalgericht Plessur das Ausweisungsbegehren (Gesuch im
Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO).
H.
A._____ nahm am 24. April 2025 hierzu Stellung. Die B._____ AG replizierte
am 1. Mai 2025.

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I.
Der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur erkannte am 14. Mai 2025 wie
folgt:
1.
A._____ wird angewiesen, die Wohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss an
der D._____strasse __ in O.1._____ unverzüglich, bis spätestens am
31. Mai 2025 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem
Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis
auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht
Folge leistet.
3.a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist die B._____ AG
berechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung
zu veranlassen. Sollte A._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist
die B._____ AG berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um sich
Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Sie kann polizeiliche Hilfe in
Anspruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch die B._____ AG
vorzuschiessen, welche dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegenden
Entscheid auf erstmalige Aufforderung von der B._____ AG zu
vollstrecken, indem der B._____ AG der Zutritt zu den Räumlichkeiten
sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und
nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Personen
aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4.a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von A._____.
b) A._____ ist verpflichtet, die ihm auferlegten Gerichtskosten in Höhe von
CHF 800.00 dem Kanton Graubünden zu bezahlen (Art. 111 Abs. 1
ZPO).
c) A._____ ist verpflichtet, der B._____ AG eine Parteientschädigung in
Höhe von CHF 800.00 zu bezahlen.
d) Der von der B._____ AG geleistete Vorschuss von CHF 800.00 wird ihm
durch den Kanton Graubünden erstattet.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilung]
J.
Dagegen erhob A._____ (fortan Beschwerdeführer) hierorts mit Eingabe vom
4. Juni 2025 (Datum Poststempel) ein als "Einspruch" bezeichnetes Rechtsmittel,
welches als Beschwerde zu behandeln ist. Der Beschwerde wurde einstweilen
(superprovisorisch) auf Antrag des Beschwerdeführers die aufschiebende Wirkung
erteilt.
K.
Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen. Auf die Einholung einer
Beschwerdeantwort von der B._____ AG (fortan Beschwerdegegnerin) kann
verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdegegnerin ist mit

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vorliegendem Entscheid eine Kopie der Beschwerde zuzustellen. Das Verfahren
erweist sich als spruchreif.
Erwägungen
1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid im Verfahren nach
Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen).
1.1.
Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von
CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 lit. a i. V. m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die
Vorinstanz berechnete den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der
Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven
Ausweisung. Das ergab auf Basis des vereinbarten monatlichen Mietzinses von
CHF 1'180.00 ein Total von CHF 7'080.00 (act. B.1 E. 4; RG-act. II.1). Dem ist zu
folgen, da die Beendigung des Mietverhältnisses an sich nicht mehr als
streitwertbildender Verfahrensgegenstand angesehen werden kann (act. A.1; RG-
act. I.2; BGE 144 III 346).
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid
ging dem Beschwerdeführer am 26. Mai 2025 mittels polizeilicher Zustellung zu
(RG-act. V.10-11). Die Eingabe vom 4. Juni 2025 (Datum Poststempel; act. A.1)
erfolgte damit fristgerecht.
2.
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321
Abs. 1 ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht,
in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist
bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen
Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert
werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den
darin
enthaltenen
Erwägungen
sachbezogen
auseinanderzusetzen
(vgl.
FREIBURGHAUS/AFHELDT, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen
Zivilprozessordnung,
4. Aufl.
2025,
Art. 321
N. 14 f.;
HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: Brunner/Vischer/Schwander [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung, Kommentar, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N. 17 ff. sowie Art. 311
N. 16 ff. und N. 30 ff.).

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2.1.
Das Beschwerdeverfahren ist keine Fortsetzung des erstinstanzlichen
Verfahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaatliche Kontrolle desselben. Die
Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten
Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und aufgrund dieses Sachverhalts
das Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten
Beschwerdegründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; STERCHI, in: Hausheer/Walter
[Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2012,
Art. 326 N. 1). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2.
Bei Rechtsmitteleingaben von Laien braucht es keinen formellen Antrag,
sondern genügt auch eine Formulierung in der Begründung, aus der sich mit gutem
Willen herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll. Zur
Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an
welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der
angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei
unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine
Beschwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; STERCHI, a.a.O.,
Art. 321 N. 18 und 22).
3.
Die Vorinstanz wies den Beschwerdeführer mit dem angefochtenen
Entscheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 31. Mai 2025, zu
räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen
Schlüsseln zurückzugeben. Zusammengefasst erwog er, der Beschwerdeführer
habe die gegen ihn ausgesprochene Kündigung vor der Schlichtungsbehörde
angefochten und zugleich ein Erstreckungsbegehren gestellt. Anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 18. Februar 2025 hätten die Parteien einen Vergleich
über die bedingte Erstreckung des Mietverhältnisses erzielt. Die Erstreckung sei
unter der auflösenden Bedingung gestanden, dass der Beschwerdeführer bis
spätestens 28. Februar 2025 sämtliche Fahrzeuge auf dem zusätzlich gemieteten
Parkplatz neben der Liegenschaft "Höhe", D._____strasse __, O.1._____, entferne.
Für den Fall, dass der Beschwerdeführer diese Bedingung nicht erfülle, habe der
Vergleich vorgesehen, dass die vereinbarte Erstreckung dahinfalle und das
Mietverhältnis am 31. März 2025 ende. Bei einer auflösenden Bedingung (Art. 154
OR) sei der Vertrag bis zum Eintritt der Bedingung voll wirksam und mit
Bedingungseintritt werde der Vertrag aufgelöst. Die Nichterfüllung der im Vergleich
vom 18. Februar 2025 vereinbarten Bedingung habe somit zum Dahinfallen der
vertraglich vereinbarten Erstreckung und zur Beendigung des vertraglichen

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Mietverhältnisses am 31. März 2025 geführt. Seit dem 1. April 2025 beanspruche
der Beschwerdeführer das Mietobjekt ohne Rechtsgrund. Eine weitere Kündigung
seitens
der
Beschwerdegegnerin
sei
nicht
erforderlich
gewesen.
Der
Beschwerdeführer sei von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 7. März
2025 darauf aufmerksam gemacht worden, dass die Erstreckung dahinfiel und dass
das Mietverhältnis per 31. März 2025 ende. Besagte Beendigung des
Mietverhältnisses per 31. März 2025 sei mit Urkunden belegt und unbestritten. Trotz
beendetem Mietverhältnis habe der Beschwerdeführer bis zum jetzigen Zeitpunkt
das Mietobjekt nicht geräumt und der Beschwerdegegnerin nicht zurückgegeben.
Damit stehe der Beschwerdegegnerin ein Ausweisungsanspruch zu (act. B.1
E. 2.2).
4.
Der Beschwerdeführer setzt sich in seiner Beschwerde inhaltlich nicht mit
dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander, sondern wiederholt im Wesentlichen
das bereits in seiner vorinstanzlichen Stellungnahme Vorgebrachte (act. A.1; RG-
act. I.2). Dabei stellt er insbesondere (erneut) nicht in Abrede, dass er per
28. Februar 2025 nicht sämtliche Fahrzeuge entfernt hatte, er mithin der Auflage
gemäss Vergleich für die Erstreckung nicht nachgekommen war (act. A.1). Seine
Begründung für diesen Umstand bleibt unerheblich. Alsdann wendet sich der
Beschwerdeführer im Wesentlichen gegen die eingeräumte Frist für die
Wohnungsrückgabe, da er erst ab dem 1. Juli 2025 eine neue Wohnung habe. Es
sei ihm zu gestatten, noch bis am 30. Juni 2025 in der Wohnung zu verbleiben
(act. A.1; vgl. so auch bereits RG-act. I.2; dazu noch nachstehend E. 5.2). Eine
sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz findet
nicht statt. Damit sind aber mangels rechtsgenügender Begründung, warum der
angefochtene Entscheid falsch sei und deshalb abgeändert werden müsse, die
formellen Anforderungen an die Beschwerde nicht erfüllt, und zwar selbst unter
Berücksichtigung, dass es sich um eine Laieneingabe handelt. Auf die Beschwerde
ist demzufolge nicht einzutreten.
5.
Im Übrigen wäre die Beschwerde, selbst wenn auf sie eingetreten werden
könnte, abzuweisen.
5.1.
Dass die Kündigung nichtig sei, bringt der Beschwerdeführer zu Recht nicht
vor (vgl. act. A.1; RG-act. I.2). Dergleichen ergibt sich auch nicht anderweitig. Vor
Vorinstanz
tätigte
der
Beschwerdeführer
noch
Ausführungen
zu
den
Kündigungsgründen. Die gültige Beendigung des Mietverhältnisses an sich stellte
er aber, wiederum zu Recht, nicht in Frage (RG-act. I.2; vorstehend E. 1.1). Der
Beschwerdeführer räumte selbst ein, dass das Entfernen der Fahrzeuge auf dem
fraglichen Parkplatz nicht bis am 28. Februar 2025 erfolgt sei. Die hierfür angefügte

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Erklärung des Beschwerdeführers bleibt, wie bereits erwähnt, unerheblich. Ebenso
wenig entscheidrelevant ist, ob das Entfernen der Fahrzeuge gemäss Darlegung
des Beschwerdeführers in der ersten Märzwoche 2025 (RG-act. I.2; act. A.1)
stattfand oder ob entsprechend dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin selbst
am 28. März 2025 nach wie vor Fahrzeuge abgestellt waren (vgl. RG-act. I.1; RG-
act. II.1.7). Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, fiel damit die vereinbarte
Erstreckung dahin und das Mietverhältnis endete per 31. März 2025.
5.2.
Soweit der Beschwerdeführer um Verbleib in der Wohnung bis zum 30. Juni
2025 ersucht (act. A.1; RG-act. I.2), könnten die von ihm angerufenen
Schwierigkeiten betreffend die verbleibende Zeit bis zu seiner Einzugsmöglichkeit
in die neue Wohnung ebenfalls nicht zur Aufhebung oder Abänderung des
angefochtenen Entscheids führen. Die Anordnung der Ausweisung ohne
Gewährung einer zusätzlichen Frist ist zwar insbesondere dann nicht zulässig,
wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen. Aber auch in einem solchen
Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses hinauslaufen (Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni
2018 E. 6). Indem die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zur Räumung der
Mieträumlichkeiten eine Frist bis am 31. Mai 2025 ansetzte (angefochtener
Entscheid
Dispositivziffer 1),
trug
sie
der
zitierten
bundesgerichtlichen
Rechtsprechung und dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz zur Genüge Rechnung.
Die vom Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz begehrte Verlängerung der
Räumungsfrist bis Ende Juni 2025 käme einer unzulässigen Erstreckung des
Mietverhältnisses gleich. Der Beschwerdeführer hätte die Wohnung bis zum
31. März
2025
verlassen
müssen,
er
profitiert
somit
als
Folge
des
Ausweisungsverfahrens bereits von einer Verlängerung um mehr als zwei Monate.
Die Gewährung einer (zusätzlichen) Frist bis zum 30. Juni 2025 für den Auszug im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
kommt
bereits
angesichts
des
Nichteintretensentscheids nicht in Frage (vorstehend E. 4; Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich LF240064 vom 6. August 2024 E. 3.2.2). Nach dem Gesagten
wäre aber selbst bei einem Eintreten auf die Beschwerde auf die Anordnung einer
weiteren Frist zu verzichten. Nötigenfalls stehen die örtlichen Sozialbehörden zur
Verfügung, an welche sich der Beschwerdeführer bei persönlichen Notsituationen
mit Blick auf seine Wohnsituation wenden kann. Die Gerichte können solche
Unterstützung nicht leisten.
6.
Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. Die einstweilen (superprovisorisch)
gewährte aufschiebende Wirkung wird mit dem vorliegenden Erkenntnis hinfällig.

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7.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der Beschwerdeführer
die obergerichtliche Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1
ZPO;
Art. 12
Abs. 2
i. V. m.
Art. 15
Abs. 1
VGZ
[BR 320.210]).
Der
Beschwerdegegnerin ist im vorliegenden Verfahren kein Aufwand entstanden,
weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
8.
Der vorliegende Entscheid ergeht in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7
Abs. 2 lit. a EGzZPO [BR 320.100]; Art. 38 Abs. 3 GOG [BR 173.000]).

9 / 9
Es wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 werden A._____
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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