gr_gerichte · A 2013 48 · 2013-11-21 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 13 48
4. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 
Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 21. November 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Fidfinvest AG, Postfach 3255, 
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
und
Gemeinde X._____, 
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Grundstückgewinnsteuer


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1.
Mit Kaufvertrag vom 12. November 2012 verkaufte A._____ die durch ihn 
am 26. April 2005 für Fr. 480‘000.-- im 1973 erstellten Mehrfamilienhaus 
in X._____ erworbene und in den Jahren 2005 bis 2009 renovierte StWE 
50749 (2 1/2-Zimmer Ferienwohnung) für Fr. 600‘000.--. Im Rahmen der 
Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 2012 machte er insbe-
sondere unter Ziff. 20 wertvermehrende Aufwendungen unter Verweis auf 
die Umbaukosten der Jahre 2005 bis 2009 von Fr. 104‘832.-- geltend. In 
ihrer Veranlagungsverfügung vom 5. Juni 2013 für die kantonale und 
kommunale Grundstückgewinnsteuer änderte die kantonale Steuerver-
waltung die Position 20 dahin, dass sie zwei Rechnungen von Fr. 1‘129.-- 
und 1‘707.-- (Reinigung und Entrümpelung) gänzlich strich und lediglich 
einen Drittel der geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen im 
Betrag von Fr. 34‘955.-- berücksichtigte. Aufgrund eines steuerbaren 
Grundstückgewinns von Fr. 74‘480.-- legte sie kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuern 
von 
je 
Fr. 6‘313.15, 
insgesamt 
somit 
Fr. 12‘626.30, fest. Die dagegen erhobene Einsprache vom 21. Juni 2013 
wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 
26. August 2013 vollumfänglich ab. 
2.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. Sep-
tember 2013 Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: 
„1. Der Einspracheentscheid sei aufzuheben.
 2. Die dem Einspracheentscheid zugrundeliegende Steuerveranlagung sei aufgrund 
der Deklaration vorzunehmen. 
 3. Die dem Einspracheentscheid zugrundeliegende Steuerveranlagung sei demnach 
auf einen steuerbaren Grundstückgewinn von null Franken abzuändern.
 4. Die mit Rechnung vom 2. September 2012 bezahlte Sicherheitsleistung von 
Fr. 2‘700.-- (Grundbucheintrag nach Art. 172 DBG) sei zurückzuerstatten. 
 5. Alternativ sei zumindest die mit Rechnung vom 2. September 2012 bezahlte Sicher-
heitsleistung von Fr. 2‘700.-- (Grundbucheintrag nach Art. 172 DBG) bei der Steuer-


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rechnung Kantons- und Gemeindesteuer (Grundstückveräusserung vom 12. No-
vember 2012) in Abzug zu bringen.“
Er habe in den Jahren 2005 und 2007 Investitionen in der Grösse von 
Fr. 68‘155.90 und für grössere Sanierungsarbeiten der StWEG in den 
Jahren 2008 und 2009 zusätzlich Fr. 33‘838.95, insgesamt somit 
Fr. 101‘994.85, investiert. Entgegen der Darstellung der kantonalen Steu-
erverwaltung sei die (beschränkte) Dumont-Praxis nicht schon per 1. Ja-
nuar 2009, sondern erst per 1. Januar 2010, aufgehoben worden. Er habe 
darauf vertraut, die damaligen Investitionskosten bei einem späteren Wei-
terverkauf als Anlagekosten geltend machen zu können. Dementspre-
chend habe er bis anhin nur den Pauschalabzug geltend gemacht und 
seine Investitionskosten nicht als abzugsfähige Unterhaltskosten dekla-
riert. Ab dem Jahr 2005 bis 2009 habe das Bundesgericht die Anwendung 
der Dumont-Praxis nur noch auf Liegenschaften beschränkt, die vom 
Voreigentümer vernachlässigt worden seien. Anhaltspunkte für das Vor-
liegen einer vernachlässigten Liegenschaft seien vorliegend das Verhält-
nis der Investitionskosten zum Erwerbspreis von Fr. 101‘994.85 zu 
480‘000.-- (= 21.25 %), die Art und der Umfang der Investitionen (Reno-
vation der gesamten Wohnung inkl. Badezimmer und Küche), die Er-
höhung des Eigenmietwerts nach der Renovation um 5.72 %, die Bestäti-
gung der langjährigen Verwalterin über den sehr vernachlässigten Zu-
stand der Wohnung sowie das Alter des Gebäudes beim Erwerb von 
32 Jahren. Schliesslich wies der Beschwerdeführer noch auf die Überg-
angsregelung für die Steuerperiode 1999/2000 hin, welche ausdrücklich 
vorsehe, dass bei jenen Konstellationen, in welchen früher der Abzug auf 
Grund der Dumont-Praxis nicht zugelassen worden sei, dieser später 
noch akzeptiert werde. Demnach gehe es nicht an, seine getätigten Auf-
wendungen weder vorher noch nachher zum Abzug zuzulassen. 


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3.
Die kantonale Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die 
aufgrund von Art. 172 DBG geleistete Sicherheit sei nicht Objekt der Ein-
sprache gewesen und sei im Zusammenhang mit der Bezahlung der or-
dentlichen Steuern erfolgt, sodass darauf nicht eingetreten werden könne. 
Nach Art. 35 Abs. 1 lit. b StG seien als Gewinnungskosten bei der Ein-
kommenssteuer Liegenschaftsunterhaltskosten zugelassen für jährlich 
oder periodisch wiederkehrende, nicht wertvermehrende Ausgaben mit 
dem Ziel der Erhaltung und des Ersatzes bisheriger Werte. Zu letzteren 
zählten gemäss Doktrin und Praxisfestlegung zu Art. 35 StG insbesonde-
re die Sanierung bestehender Einrichtungen, der Ersatz von Bad/Küche, 
Reparaturarbeiten, Malerarbeiten/Gipserarbeiten sowie der Ersatz elek-
tronischer Installationen. Gemäss der bis im Jahr 2009 geltenden modifi-
zierten Dumont-Praxis sei eine Besteuerung nach der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit und eine rechtsgleiche Behandlung von Erwerbern ei-
ner renovierten und Erwerbern einer renovationsbedürftigen Liegenschaft 
zu erreichen. Deshalb sei die Dumont-Praxis nur für Liegenschaften an-
wendbar, welche in einem verwahrlosten oder stark renovationsbedürfti-
gen Zustand übernommen und kurz danach renoviert worden seien. Die 
Dumont-Praxis sei per 1. Januar 2009 (recte: 1. Januar 2010) aufgehoben 
worden. Nunmehr könnten eigentliche Instandstellungskosten bei der 
Einkommenssteuer als Unterhalt in Abzug gebracht werden. Gegen eine 
Vernachlässigung der Liegenschaft würden vorliegend folgende Punkte 
sprechen: Der Neuwert und der Zeitwert des Gesamtgebäudes hätten im 
Jahr 1994 Fr. 5‘824‘000.-- bzw. Fr. 4‘951‘000.-- betragen, was einen 
Zeitwert von 85 % ergebe. Es könne somit nicht von einer vernachlässig-
ten Liegenschaft gesprochen werden, dies selbst dann nicht, wenn der 
Zeitwert bis zum Erwerb noch auf 80 % abgesunken wäre. Der Eigen-
mietwert habe gemäss Schätzung 1994 Fr. 16‘440.-- und gemäss Schät-
zung 2008 Fr. 17‘380.-- erreicht. Die Abweichung sei gering. Der Kauf-


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preis habe im Jahr 2004 Fr. 480‘000.-- und der Verkehrswert gemäss 
Schätzung 1994 aufindexiert mit dem Baukostenindex der Gebäudeversi-
cherungsanstalt Fr. 547‘000.-- betragen, womit der Erwerb nicht sehr weit 
unter dem indexierten Verkehrswert erfolgt sei. Die Investitionen 2005 
und 2007 in die StWE hätten sich auf ca. Fr. 60‘000.-- belaufen, was sich 
im Vergleich zum Kaufpreis als sehr bescheiden erweise. Insgesamt gehe 
es vorliegend um bescheidene Ersatzbeschaffungen an einer normal un-
terhaltenen Liegenschaft. Die Investitionen der StWEG der Jahre 2008 
und 2009 von Fr. 33‘838.-- könnten nicht berücksichtigt werden, da es 
sich dabei um reinen Unterhalt der Gesamtliegenschaft gehandelt habe. 
Da keine Hinweise darauf bestünden, dass die Wohnung beim Kauf ver-
nachlässigt gewesen sei, sei von einer normal unterhaltenen Wohnung 
auszugehen. Den Beweis des Gegenteils, welcher aufgrund der allgemei-
nen Beweislastregel dem Beschwerdeführer obliege, könne dieser nicht 
erbringen. Die Übergangsregelung für die Steuerperiode 1999/2000 habe 
den Wechsel von der zweijährigen Vergangenheitsbemessung zur einjäh-
rigen Gegenwartsbemessung betroffen und demnach mit vorliegendem 
Fall nichts zu tun. Nach ihrer Auffassung habe der Beschwerdeführer 
nicht in angeblicher Kenntnis über die Dumont-Praxis auf die Geltendma-
chung der effektiven Unterhaltskosten verzichtet, sondern im Wissen um 
den Umstand, dass mit der Beanspruchung der Pauschalabzug inskünftig 
nicht mehr möglich sei; denn von der späteren Gesetzesänderung und 
der Einführung der Wechselpauschale habe er im Jahr 2005 noch nichts 
wissen können. Sie habe immerhin einen Drittel der Investitionen als 
wertvermehrend akzeptiert, was ihrer Praxis bei grösseren Investitionen 
entspreche, um eine gewisse Wertvermehrung durch verbesserte Materi-
alien und eine bessere Funktionalität bei Ersatzanschaffungen abzude-
cken, sofern hierfür nicht schon der effektive Unterhalt beansprucht wor-
den sei. 


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4.
In seiner Replik hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen und Aus-
führungen fest. Er wies noch darauf hin, dass, wenn er gewusst hätte, 
dass die getätigten Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht 
angerechnet worden wären, er sicher vom Pauschalabzug abgesehen 
und die viel höheren effektiven jährlichen Kosten ausgewiesen hätte, was 
in den Jahren 2005 bis 2011 für ihn zu einer günstigeren Steuerbelastung 
geführt hätte. Im Übrigen sei die kantonale Steuerverwaltung bei der 
Handänderungssteuer zum Schluss gelangt, dass der hier vorliegende 
Geschäftsvorfall keiner wirtschaftlichen Handänderung gleichkomme. Aus 
diesem Grund sei auf die Erhebung einer Handänderungssteuer verzich-
tet worden. Die besagte Wohnung sei nämlich vom Beschwerdeführer in 
eine von ihm beherrschte Gesellschaft überführt worden, weshalb der 
Übertragungswert im Rahmen der handelsrechtlichen Gesetzesbestim-
mungen von ihm frei hätte gewählt werden können. Das nun vorliegende 
Resultat führe dazu, dass seine getätigten Investitionen nie steuerlich 
berücksichtigt worden seien und er aufgrund derselben auch noch Grund-
stückgewinnsteuern bezahlen müsse. 
5.
In ihrer Duplik hielt die kantonale Steuerverwaltung ebenfalls an ihren 
Anträgen und Begründungen fest. Der Beschwerdeführer habe keinen 
Nachweis erbringen können, dass sich seine Wohnung in einem vernach-
lässigten Zustand befunden habe. Die Wohnung sei wohl etwas veraltet, 
nicht aber vernachlässigt gewesen. Im Gegensatz zum Urteil des Bun-
desgerichtes 2A.480/2004 sei der Nutzungswert der in Frage stehenden 
Liegenschaft sowohl vor als auch nach der Investition unbestritten und im 
Übrigen auch durch die Schätzungen belegt. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
angefochtene Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 
26. August 2013 (kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer). 
Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der von der kantonalen 
Steuerverwaltung vorgenommenen Kürzung der vom Beschwerdeführer 
im Rahmen der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 2012 
geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 104‘832.-- 
auf Fr. 34‘955.--. 
b)
Hinsichtlich der beschwerdeführerischen Rechtsbegehren 4 und 5 (Rück-
erstattung bzw. Anrechnung der Sicherheitsleistung im Betrag von 
Fr. 2‘700.-- mit Grundbucheintrag nach Art. 172 des Bundesgesetzes 
über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]) ist zu beachten, dass 
diese Begehren über die Anträge der Einsprache vom 21. Juni 2013 hin-
ausgehen, welche diese eben nicht enthielt. Eine solche Prozessführung 
ist nicht zulässig. Der Streitgegenstand kann sich im Laufe des Rechts-
mittelzuges zwar verengen und um nicht mehr streitige Punkte reduzie-
ren, hingegen grundsätzlich nicht erweitern oder qualitativ verändern, weil 
die funktionelle Zuständigkeit sowohl der erstinstanzlich verfügenden 
Behörde als auch der Rechtsmittelinstanzen einzuhalten ist und nicht 
durch die Änderung der Begehren durchbrochen werden darf. Ge-
genstände, über welche die verfügende Behörde oder die erste Rechts-
mittelinstanz weder entschieden hat noch hätte entscheiden müssen, sind 
somit durch die Beschwerdeinstanz nicht zu beurteilen (ALFRED 
KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-
waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, 
N. 1019; BGE 133 II 30 E.2, 131 II 200 E.3.2). Dementsprechend kann 
auf die beschwerdeführerischen Rechtsbegehren 4 und 5 infolge un-


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zulässiger Erweiterung des Streitgegenstands im Beschwerdeverfahren 
nicht eingetreten werden, wobei sich die aufgrund der Rechtsbegehren 4. 
und 5. stellenden Fragen bei einer allfälligen Gutheissung der Rechtsbe-
gehren 1. - 3. nicht mehr stellen. 
2. a)
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 
sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 
sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 
übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 
Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An-
teilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. BERNHARD ZWAHLEN 
in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht I/1, Basel 2008, N. 26 zu Art. 12 StHG). Von dieser 
verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen 
werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschlies-
senden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbe-
zug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Güterge-
meinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung 
von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigenheimen; 
vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht nach 
Art. 42 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 
BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum 
an einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungs-
gewinn im Sinne von Art. 46 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Auch die 
Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Ge-


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meinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG 
eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.
b)
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde 
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, 
als abzugsfähige Aufwendungen. Nicht abziehbar sind gemäss Art. 49 
Abs. 2 StG Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 
berücksichtigt worden sind. Als bei der Einkommenssteuer abziehbare 
Aufwendungen gelten gemäss Art. 35 Abs. 1 lit. b StG die Unterhaltskos-
ten. Dazu zählen die jährlich oder periodisch wiederkehrenden, nicht 
wertvermehrenden Ausgaben mit Einschluss der Versicherungsprämien. 
Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben sind Aufwen-
dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. 
der Ersatz bisheriger Werte ist wie beispielsweise der Ersatz eines Bades 
oder einer Küche, der Ersatz eines Flachdaches, der Ersatz eines Tep-
pichbodens durch einen Parkett, der Ersatz elektronischer Installationen 
sowie Reparatur-, Maler- und Gipserarbeiten (vgl. FELIX RICHNER/WALTER 
FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Züricher 
Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, N. 30 ff. zu § 221; vgl. auch Praxis-
festlegung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegen-
schaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 2.2.1). 
3. a)
Bezüglich Unterhaltskosten für neu erworbene Liegenschaften galt bis 
zum Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die steuerliche Behandlung 
von Instandstellungskosten bei Liegenschaften vom 3. Oktober 2008 per 
1. Januar 2010 die vom Bundesgericht mit BGE 99 Ib 362 eingeleitete 
strenge Dumont-Praxis, welche grundsätzlich sowohl auf Bundes- als 
auch auf kantonaler Ebene Anwendung fand. Danach konnten Gebäude-
unterhaltskosten bei einer neu erworbenen Liegenschaft, die vom techni-


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schen Standpunkt aus zwar Unterhaltskosten darstellten, jedoch eine 
Verbesserung des Liegenschaftswertes gegenüber dem Zeitpunkt des 
Erwerbes bewirkten, bei der Einkommenssteuer nicht zum Abzug zuge-
lassen werden. Nur diejenigen Aufwendungen sollten Unterhaltskosten 
darstellen, die zur Werterhaltung oder zur Wiederherstellung nach dem 
Kauf eingetretener Wertverminderungen notwendig waren. Nicht aus-
schlaggebend war dabei, ob die Aufwendungen technisch bzw. objektbe-
zogen werterhaltender oder wertvermindernder Natur waren, sondern, ob 
sie den Wert der Liegenschaft seit dem Erwerb durch den neuen Ei-
gentümer erhielten oder vermehrten (vgl. Praxisfestlegung der Steuer-
verwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und Dumont-
Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 6.1.1).
b)
Während der Steuerperioden 2005 bis 2009 war die Anwendung der Du-
mont-Praxis nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bloss noch 
auf vernachlässigte Liegenschaften beschränkt. Handelte es sich um eine 
vom bisherigen Eigentümer vernachlässigte Liegenschaft, so waren die 
Kosten, die der Erwerber zur Instandstellung in den ersten fünf Jahren 
aufwenden musste, steuerlich grundsätzlich bei der Einkommenssteuer 
nicht abziehbar (vgl. Art. 1 Abs. 1 zweiter Satz der bundesrätlichen Ver-
ordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatver-
mögens bei der direkten Bundessteuer [Liegenschaftskostenverordnung; 
SR 642.116] in der bis Ende 2009 gültigen Fassung, AS 2009 1517). Ging 
es dagegen um eine nicht vernachlässigte Liegenschaft, konnte der neue 
Eigentümer die „anschaffungsnahen“ Kosten steuerlich abziehen, soweit 
sie für den normalen periodischen Unterhalt (und nicht zum Nachholen 
unterbliebenen Unterhalts) aufgewendet wurden. Damit sollte eine steu-
erpflichtige Person, die eine im Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft 
kaufte, um sie instand zu stellen, steuerlich nicht besser gestellt werden 
als derjenige Steuerpflichtige, der ein bereits renoviertes Grundstück er-


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warb (Urteil des Bundesgerichtes 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 
E.2.1, publ. in: StE 2005 A 23.1 Nr. 10). Die Frage, wann eine Liegen-
schaft in diesem Sinne als vernachlässigt galt, war nach der bundesge-
richtlichen Praxis anhand der konkreten Umstände zu beantworten. 
Massgebliche Indizien waren namentlich das Alter des erworbenen Ge-
bäudes, die Art und der Umfang der vorgenommenen Arbeiten, das Ver-
hältnis zwischen Renovationsaufwand und Erwerbspreis sowie die Höhe 
des Kaufpreises (vgl. Urteile des Bundesgerichtes 2C_348/2010 vom 
10. Oktober 2010 E.2.1, 2G_595/2009 vom 14. Dezember 2009 E.2.2, 
2G_525/2008 vom 23. Juli 2008 E.4, 2A.71/2006 vom 21. Juni 2006 
E.3.1.1, 2A.389/2003 vom 10. März 2004 E.2). Lag eine in diesem Sinne 
vernachlässigte Liegenschaft vor, so konnten nur die Instandstellungskos-
ten, d.h. die Auslagen zur Beseitigung von Schäden, die seit dem Erwerb 
eingetreten waren, abgezogen werden, im Gegensatz zu den kurz nach 
der Anschaffung angefallenen Instandstellungskosten (vgl. zum Ganzen: 
Urteil des Bundesgerichtes 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005, publ. in: 
StE 2005 A 23.1 Nr. 10 mit weiteren Hinweisen; BGE 123 II 218). 
4. a)
Vorliegend hat der Beschwerdeführer die fragliche Liegenschaft am 
26. April 2005 für Fr. 480‘000.-- erworben, anschliessend in den Jahren 
2005 bis 2009 für rund Fr. 100‘000.-- renovieren lassen und schliesslich 
mit Kaufvertrag vom 12. November 2012 an die X._____ AG verkauft. In 
der Steuererklärung für den Grundstückgewinn vom 16. Mai 2013 hat der 
Beschwerdeführer bei einem Veräusserungspreis von Fr. 600‘000.-- einen 
Abzug für den Anteil am Erneuerungsfonds von Fr. 8‘082.-- und Neben-
kosten der Veräusserung von Fr. 7‘200.-- deklariert, was einen Veräusse-
rungserlös von Fr. 584‘718.-- ergab. Davon zog er die Anlagekosten, vor-
liegend Fr. 590‘832.--, bestehend aus dem damaligen Kaufpreis von 
Fr. 480‘000.--, Nebenkosten des Erwerbs von Fr. 6‘000.-- sowie wertver-
mehrenden Aufwendungen von Fr. 104‘832.--, ab, woraus ein Verlust 


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bzw. ein steuerbarer Grundstückgewinn von Null Franken resultierte. Mit 
Veranlagungsverfügung vom 5. Juni 2013 für die kantonale und kommu-
nale Grundstückgewinnsteuer reduzierte die kantonale Steuerverwaltung 
insbesondere die geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen 
von Fr. 104‘832.-- auf Fr. 34‘955.-- und legte aufgrund eines steuerbaren 
Grundstückgewinns von Fr. 74‘480.-- Grundstückgewinnsteuerbeträge 
von 
kantonal 
und 
kommunal 
je 
Fr. 6‘313.15, 
insgesamt 
somit 
Fr. 12‘626.30, fest. 
b)
Streitig ist einzig die Berechnung der gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
zulässigen Anlagekosten aus den anschliessend an den Kauf vom 
26. April 2005 in den Jahren 2005 bis 2009 für gesamthaft Fr. 101‘994.85 
getätigten Renovationsarbeiten. Davon beliefen sich gemäss den vom 
Beschwerdeführer an die kantonale Steuerverwaltung eingereichten Ab-
rechnungen „Investitionen in X._____“ (vgl. BG-act. 4) Fr. 68‘155.90 auf 
die beschwerdeführerische StWE 50749 selbst (2005 Fr. 59‘821.--, 2007 
Fr. 8‘334.90) bzw. Fr. 33‘838.95 (2008 Fr. 32‘400.--, 2009 Fr. 1‘438.95) 
auf das Gesamtgebäude (total für das Gesamtgebäude Fr. 3‘000‘000.--, 
wertquotenmässiger Anteil des Beschwerdeführers Fr. 33‘838.95). Be-
tragsmässig geht es - nachdem die kantonale Steuerverwaltung zu Recht 
zwei nicht den Anlagekosten i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG zuzuordnende 
Beträge von Fr. 1‘129.80 und 1‘707.20 für die Entrümpelung und Reini-
gung der Liegenschaft gestrichen hat und Anlagekosten in der Höhe von 
Fr. 34‘955.-- anerkannt hat - noch um die Zulassung von zusätzlichen Ab-
zügen in der Höhe von Fr. 67‘039.85 (= Fr. 104‘831.85 - 1‘129.80 - 
1‘707.20 - 34‘955.--). Wie gesehen setzt Art. 49 Abs. 1 lit. a StG hierfür 
voraus, dass die Kosten für Umbauten eine Werterhöhung des Grunds-
tücks bewirkt haben, wobei Aufwendungen, die bereits bei der Einkom-
menssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, gemäss Art. 49 
Abs. 2 StG nicht geltend gemacht werden können. Bereits diese Bestim-


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mungen deuten an, dass die reinen werterhaltenden Unterhaltskosten 
grundsätzlich bei der Einkommenssteuer abziehbar sind, während die 
wertvermehrenden Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer ab-
zugsfähig sind. Wie vorstehend unter Erwägung 3 erläutert hat das Bun-
desgericht bezüglich Berücksichtigung der reinen Unterhaltskosten bei 
der Einkommenssteuer für die direkte Bundessteuer die Dumont-Praxis 
entwickelt, welche an sich auch im Kanton Graubünden für die kantonale 
und kommunale Einkommenssteuer übernommen worden ist. Unter den 
Parteien ist denn auch unbestritten, dass diese Praxis bis ins Jahr 2004 
volle Gültigkeit hatte, dass sie ab dem Jahr 2005 bis 2009 eine gewisse 
Beschränkung in dem Sinne erfahren hat, dass deren Anwendbarkeit nur 
noch für Liegenschaften zulässig war, die vom Voreigentümer vernach-
lässigt worden sind, und dass die Dumont-Praxis ab Inkrafttreten des 
Bundesgesetzes über die steuerliche Behandlung von Instandstellungs-
kosten bei Liegenschaften per 1. Januar 2010 an sich nicht mehr gilt. 
c)
Wenn nun die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten für die 
Renovationsarbeiten unter der Geltung der Dumont-Praxis bei der Ein-
kommenssteuer nicht zugelassen worden wären, müssten sie grundsätz-
lich vollumfänglich als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer an-
erkannt werden. Die in vorliegendem Beschwerdeverfahren zur Diskussi-
on stehenden Renovationsarbeiten sind gemäss den der Steuererklärung 
beigelegten Abrechnungen (vgl. BG-act. 4) an der 2 ½-Zimmer Ferien-
wohnung des Beschwerdeführers selber in den Jahren 2005 und 2007 
und am Mehrfamilienhaus als solches in den Jahren 2008 und 2009 vor-
genommen worden. Es gelangt demnach die ab dem 1. Januar 2005 gel-
tende modifizierte Dumont-Praxis zur Anwendung. Wie vorstehend erläu-
tert ist bei der modifizierten Dumont-Praxis insbesondere die Frage zen-
tral, ob die Liegenschaft vom Voreigentümer vernachlässigt worden ist, 
wobei diese Frage gemäss zitierter Bundesgerichtspraxis jeweils nach 


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den konkreten Umständen zu beantworten ist. Dabei sind das Alter der 
Liegenschaft, der Umfang der vorgenommenen Arbeiten, das Verhältnis 
zwischen Renovationsaufwand und Erwerbspreis sowie die Höhe des 
Kaufpreises als massgebliche Indizien zu beachten (vgl. vorstehend Er-
wägung 3b). Diverse Kantone gingen dabei von einer vernachlässigten 
Liegenschaft aus, wenn kumulativ das Alter derselben im Renovations-
zeitpunkt zwischen 15 und 30 Jahren lag und die Instandstellungskosten 
20 - 25 % des Erwerbspreises erreichten (vgl. BBl 2007, S. 7998 bzw. 
8006). Auch die kantonale Steuerverwaltung hat in ihrer entsprechenden 
Praxisfestlegung als massgebliches Alter der Liegenschaft im Renovati-
onszeitpunkt eine Grenze von 20 Jahren festgelegt (vgl. Praxisfestlegung 
der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und 
Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 6.1.2). 
d)
Vorliegend hat der Beschwerdeführer die im Mehrfamilienhaus in X._____ 
mit Baujahr 1973 gelegene StWE 50749 (2 ½-Zimmer Ferienwohnung) im 
Jahr 2005 für Fr. 480‘000.-- erworben und diese in den Jahren 2005 für 
Fr. 59‘821.-- und 2007 für Fr. 8‘334.90 renovieren lassen. In den Jahren 
2008 und 2009 wurde sodann das gesamte Mehrfamilienhaus für insge-
samt Fr. 3‘000‘000.-- umfassend renoviert. Davon wurden Fr. 825‘000.-- 
aus dem Erneuerungsfonds, der anteilsmässig den STWE-Eigentümern 
gehört, finanziert. Die übrigen Fr. 2‘175‘000.-- wurden wertquotenmässig 
auf die einzelnen STWE-Eigentümer aufgeteilt und diesen im Jahr 2008 
direkt belastet. Der auf den Beschwerdeführer entfallene Teil dieser um-
fassenden Gesamtrenovation betrug gesamthaft Fr. 33‘838.95. Die kan-
tonale Steuerverwaltung möchte den auf den Beschwerdeführer entfalle-
nen Betrag der in den Jahren 2008 und 2009 vorgenommenen Gesamt-
renovation am Mehrfamilienhaus von Fr. 33‘838.95 nicht als Anlagekos-
ten akzeptieren, da es sich bei diesen Investitionen am Gesamtgebäude 
um reinen Unterhalt handle, vorgenommen zudem einige Jahre nach dem 


- 15 -
Erwerb. Dieser Ansicht ist nicht zu folgen. Einerseits wurde das gesamte 
Mehrfamilienhaus 35 Jahre nach dessen Erstellung offenbar einer umfas-
senden Gesamtrenovation für insgesamt Fr. 3‘000‘000.-- unterzogen. An-
derseits ist den der Steuererklärung beigelegten Abrechnungen (vgl. BG-
act. 4) zu entnehmen, dass die in den Jahren 2008 und 2009 vorgenom-
mene Gesamtrenovation des Mehrfamilienhauses nicht nur gemeinschaft-
liche Teile des Grundstücks und Gebäudes betroffen hat, sondern auch 
Gegenstände des Sonderrechts, so beispielsweise das Bad/WC. Über-
dies käme es einer verpönten Ungleichbehandlung zwischen Stockwerk-
eigentümern und Eigentümern eines Einfamilienhauses gleich, wenn die 
Kosten der von einer StWEG vorgenommenen Renovation an gemein-
schaftlichen Bauteilen von vornherein nicht als Anlagekosten i.S.v. Art. 49 
Abs. 1 lit. a StG qualifiziert werden könnten. Wenn aber der Eigentümer 
eines Einfamilienhauses, der seine Liegenschaft umfassend renovieren 
lässt, einschliesslich solcher Gebäudeteile, welche in einer StWEG ge-
meinschaftliche Gebäudeteile darstellen würden, wie beispielsweise die 
tragenden Mauern, der Aussenverputz, die Eingangstüre, das Treppen-
haus, die Waschküche, die zentrale Heizungsanlage etc., die Kosten die-
ser Renovationsarbeiten unter Umständen vollumfänglich als Anlagekos-
ten i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG abziehen kann, spricht doch die Vermu-
tung bei einer umfassenden Renovation dafür, dass die gesamten Auf-
wendungen wertvermehrenden Charakter haben (vgl. PETER LOCHER, 
Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, N. 49 zu Art. 32 DBG; 
Urteil des Bundesgerichtes 2A.71/2006 vom 21. Juni 2005 E.3.2). Vor 
diesem Hintergrund sind aber die wertquotenmässig auf den Beschwer-
deführer entfallenen Kosten der Gesamtrenovation des Mehrfamilienhau-
ses von Fr. 33‘838.95 bei den Kosten der einzelnen StWE ebenfalls mit-
zuberücksichtigen. Sodann erweist sich auch der Einwand der kantonalen 
Steuerverwaltung, wonach die umfassenden Renovationsarbeiten am 
Mehrfamilienhaus erst einige Jahre nach dem Erwerb durchgeführt wor-


- 16 -
den seien, als unbegründet. So wandte das Bundesgericht die Dumont-
Praxis in BGE 123 II 218 auf einen Sachverhalt an, wo der Beschwerde-
führer am 1. November 1985 eine Liegenschaft erworben und in den Jah-
ren 1988 bis 1990, mithin drei bis fünf Jahre nach deren Erwerb, renoviert 
hat. Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer noch im selben Jahr, 
in welchem er die Liegenschaft gekauft hat, nämlich im Jahr 2005, mit der 
Renovation derselben begonnen. Abgeschlossen wurden die Renovati-
onsarbeiten mit der in den Jahren 2008 und 2009 erfolgten Gesamtreno-
vation des Mehrfamilienhauses. Wenn das Bundesgericht aber die Du-
mont-Praxis auf einen Sachverhalt wie den vorstehend geschilderten an-
wendet, wo die Renovationsarbeiten erst drei Jahre nach dem Liegen-
schaftserwerb begonnen und fünf Jahre nach dessen Erwerb vollendet 
wurden, muss dies erst recht für den vorliegend zu beurteilenden Sach-
verhalt gelten, wo die Renovationsarbeiten sogleich nach dem Erwerb 
begonnen und vier Jahre nach dem Liegenschaftserwerb abgeschlossen 
waren. 
e)
Folglich ist nachfolgend davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer 
die zur Diskussion stehende Liegenschaft nach dem Kauf im Jahr 2005 
während der Jahre 2005 bis 2009 für gesamthaft Fr. 101‘994.85 hat reno-
vieren lassen. Die Liegenschaft war im Zeitpunkt der Renovation 32-jährig 
und die Instandstellungskosten haben mit Fr. 101‘994.85 21.25 % des 
Erwerbspreises von Fr. 480‘000.-- ausgemacht. Bereits das Alter der Lie-
genschaft im Renovationszeitpunkt sowie das Verhältnis zwischen den 
Instandstellungskosten und dem Erwerbspreis sind als Indizien zu werten, 
dass die Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt war, zumal die langjäh-
rige Immobilienverwalterin der Liegenschaft, die B._____ AG, in der Ein-
sprache vom 21. Juni 2013 bestätigt hat, dass sich die Ferienwohnung im 
Zeitpunkt des Erwerbs durch den Beschwerdeführer in einem relativ 
schlechten und völlig überalterten Zustand befunden habe und die vorma-


- 17 -
lige StWE-Eigentümerin während Jahren keinerlei Erneuerungsarbeiten 
vorgenommen habe. Sodann ergibt sich auch aus den mit der Steuerer-
klärung eingereichten Abrechnungen „Investitionen“ (BG-act. 4), dass die 
StWE 50749 einer umfassenden Renovation unterzogen wurde. So bele-
gen die bei den Akten liegenden Leistungsabrechnungen die Sanierung 
der Elektroinstallationen, die Lieferung von diversen Beleuchtungskör-
pern, weitgehende Arbeiten an den Böden der Ferienwohnung, umfas-
sende Malerarbeiten in der ganzen Ferienwohnung, die Renovation und 
Erneuerung von Fenstern, die umfassende Sanierung der Nasszellen 
(Bad/WC) sowie die Lieferung und den Einbau einer neuen Küche. Wird 
eine Liegenschaft in dieser Art umfassend erneuert, spricht die Vermu-
tung dafür, dass die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Cha-
rakter hatten (PETER LOCHER, a.a.O., N. 49 zu Art. 32 DBG; siehe auch: 
BERNHARD ZWAHLEN in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar 
zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel 2008, N. 12 zu Art. 32 
DBG; Urteile des Bundesgerichtes 2A.71/2006 vom 21. Juni 2005 E.3.2, 
2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 E.2.3, publ. in: StE 2005 A 23.1 
Nr. 10). Dies muss vorliegend umso mehr gelten, als der vom Beschwer-
deführer bezahlte Kaufpreis der StWE 50749 von Fr. 480‘000.-- unter 
dem von der kantonalen Steuerverwaltung berechneten indexierten amtli-
chen Verkehrswert von Fr. 547‘000.-- lag und die StWE nach Vornahme 
der umfassenden Renovationsarbeiten vom Beschwerdeführer zu einem 
erhöhten Preis von Fr. 600‘000.-- weiterveräussert werden konnte. Bei 
dieser Sachlage ist von der Instandstellung einer zuvor vernachlässigten 
Liegenschaft bzw. von einer wertvermehrenden Investition auszugehen. 
Dementsprechend wäre aber eine Zulassung der Kosten des Umbaus als 
reine Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer von vornherein ausge-
schlossen gewesen, sodass die kantonale Steuerverwaltung unter 
Berücksichtigung der modifizierten Dumont-Praxis die gesamten Kosten 


- 18 -
für die Renovation als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer hät-
te anerkennen müssen. 
5.
Die von der kantonalen Steuerverwaltung erhobenen Einwände bezüglich 
Verkehrswert der Liegenschaft und ungefähr gleichbleibender Eigenmiet-
werte derselben von rund Fr. 17‘000.-- im Rahmen der amtlichen Schät-
zungen aus den Jahren 1994 und 2008 sind nicht geeignet, am erwähn-
ten Ergebnis massgeblich etwas zu ändern. Einerseits hat sich der Ver-
kehrswert der Liegenschaft nach Vornahme der umfassenden Renovati-
onsarbeiten von Fr. 487‘000.-- im Jahr 1994 (vgl. BG-act. 8) auf offen-
sichtlich Fr. 600‘000.-- im Verkaufszeitpunkt erhöht. Bezüglich des Ei-
genmietwerts, welcher sich infolge der Renovationsarbeiten von 
Fr. 15‘600.-- gemäss Schätzung vom 30. November 1994 (BG-act. 8) auf 
Fr. 17‘330.-- gemäss Schätzung vom 8. Dezember 2008 (BG-act. 9) er-
höht hat, ist festzuhalten, dass der Eigenmietwert einer Liegenschaft die 
Nutzungsmöglichkeit der vorhandenen Wohn- und Nutzfläche berücksich-
tigt. Dementsprechend verändert sich aber der Eigenmietwert nur in ge-
ringem Ausmass, wenn beispielsweise das Mauerwerk innen und aussen 
wegen struktureller Mängel saniert wird oder die tragende Konstruktion 
komplett ersetzt werden muss. Auch die Sanierung der Elektroinstallatio-
nen sowie die Auswechslung der Sanitäranlagen in den Nasszellen oder 
auch der Einbau einer neuen Küche sind vor diesem Hintergrund nur be-
schränkt geeignet, den Eigenmietwert zu erhöhen. Vorliegend wurde 
durch die umfassenden Renovationsarbeiten vielmehr wieder ein Zustand 
erreicht, wie er bei einer üblichen Nutzung und dem jährlich angemesse-
nen Unterhalt vorgelegen hätte. Vor diesem Hintergrund dürfte eine Re-
novation wie die vorliegende nur in den seltensten Fällen - beispielsweise 
bei einer Vergrösserung der Wohnfläche durch einen Anbau - zu einer 
markanten Steigerung des Eigenmietwerts führen. 


- 19 -
6.
Die Haltung der kantonalen Steuerverwaltung ist auch insofern wider-
sprüchlich, als unter der Geltung der modifizierten Dumont-Praxis - im 
Gegensatz zur ab dem 1. Januar 2010 geltenden Praxis - die Renovati-
onskosten entweder vollumfänglich bei der Einkommenssteuer zum Ab-
zug zugelassen oder aber überhaupt keine Kosten als Gebäudeunter-
haltskosten bei der Einkommenssteuer abzugsberechtigt waren. Bei kon-
sequenter Weiterverfolgung der Auffassung der kantonalen Steuerverwal-
tung, wonach es sich bei der zur Diskussion stehenden StWE 50749 vor 
dem Umbau nicht um eine vernachlässigte Liegenschaft gehandelt hat 
und demnach die anschaffungsnahen Renovationskosten bei der Ein-
kommenssteuer abzugsberechtigt gewesen wären, hätte sie dementspre-
chend anlässlich der Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer gar 
keine Renovationskosten zum Abzug zulassen dürfen. Ermessensweise 
liess sie dann aber einen Abzug von rund 33 % der geltend gemachten 
Aufwendungen von Fr. 104‘832.--, ausmachend Fr. 34‘955.--, zum Abzug 
zu, wahrscheinlich aufgrund der offenbar ab dem Jahr 2005 erfolgten 
Pauschalabzüge bei der Einkommenssteuer, welche aber für das vorlie-
gende Verfahren nicht relevant sind. Ein solches „Entgegenkommen ex 
aequo et bono“ entspricht an sich nicht der modifizierten Dumont-Praxis. 
Es erübrigt sich jedoch, weiter auf diesen Punkt einzugehen, da die kan-
tonale Steuerverwaltung - wie vorstehend erläutert - ohnehin die gesam-
ten Kosten für die Renovation als Anlagekosten i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a 
StG bei der Grundstückgewinnsteuer hätte anerkennen müssen, da eine 
Anerkennung dieser Kosten als Unterhaltskosten i.S.v. Art. 35 Abs. 1 lit. b 
StG bei der Einkommenssteuer von vornherein ausgeschlossen gewesen 
wäre. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet und ist gutzuheis-
sen. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 26. August 2013 sowie 
die ihm zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom 5. Juni 2013 sind 
aufzuheben und die Sache zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägun-
gen an die kantonale Steuerverwaltung zurückzuweisen.


- 20 -
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung). Gemäss 
Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, 
der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwen-
digen Kosten zu ersetzen. Die kantonale Steuerverwaltung hat daher 
A._____ aussergerichtlich zu entschädigen. Das Gericht erachtet dabei 
eine Entschädigung von Fr. 2‘000.-- (inkl. MWST) als angemessen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-
scheid samt Veranlagungsverfügung aufgehoben und die Sache zur Neu-
veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewie-
sen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
484.--
zusammen
Fr. 2‘484.--
gehen zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung) und sind in-
nert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Der Kanton Graubünden (Steuerverwaltung) hat A._____ aussergericht-
lich mit Fr. 2‘000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung] 
5.
[Mitteilungen]