gr_gerichte · U 2012 61 · 2013-10-22 · de
Berufung OR Arbeitsvertrag

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
U 12 61
4. Kammer
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und
Verwaltungsrichter Audétat, Aktuar Gross
URTEIL
vom 22. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cavegn,
Beschwerdeführerin
gegen
Amt für Schätzungswesen Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming,
Beschwerdegegner
betreffend amtliche Schätzung

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1.
Die A._____ ist ein Partnerwerk und verfügt über verschiedene Wasser-
kraftanlagen. Sie ist für die Erträge und Betriebsanlagen im Kanton
Graubünden – gestützt auf den amtlich geschätzten Ertrags- und Ver-
kehrswert - steuerpflichtig.
2.
Erste Beschwerdeverfahren von zwei anderen im Kanton tätigen Kraft-
werkgesellschaften (U 06 113 und 114) wurden, nach Einholung eines
Gerichtsgutachtens bei B._____ und C._____ im Rahmen einer Referen-
tenaudienz laut Abschreibungsverfügung vom 11. September 2009, mit
folgendem Vergleich erledigt:
"Das ASW berechnet die Schätzwerte aufgrund eines Betrachtungshori-
zontes von 60 Jahren und eines Risikozuschlages zum Kapitalisierungs-
zinssatz von 1 % neu und eröffnet die so ermittelten Werte in neuen Ver-
fügungen. Die Gerichts- und Gutachterkosten tragen die Parteien je zur
Hälfte. Der Kanton entrichtet den Rekurrentinnen eine reduzierte ausser-
gerichtliche Entschädigung von Fr. 10'000.--."
3.
In der Folge überarbeitete das Kantonale Amt für Schätzungswesen
(ASW) seine Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaftlichen
Grundstücke (SchA NLW) und setzte diese per 5. Oktober 2011 in Kraft.
Am 14. Oktober 2011 erfolgten sodann die Schätzungseröffnungen für die
Wasserkraftanlagen der A._____ durch den zuständigen Schätzungsbe-
zirk 1, der deren amtlichen Ertrags- und Verkehrswert auf total Fr.
389‘160‘900.-- bezifferte.
4.
Damit war die A._____ nicht einverstanden, weshalb sie dagegen Be-
schwerde erhob, mit dem Antrag den Ertrags- und Verkehrswert ihrer
Wasserkraftanlagen auf Fr. 300 Mio. zu reduzieren. Mit Entscheid vom 2.
Mai, mitgeteilt am 4. Mai 2012, wies das ASW die Beschwerde ab.
5.
Dagegen erhob die A._____ am 5. Juni 2012 Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden, mit den Begehren um Aufhebung

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des angefochtenen Beschwerdeentscheides vom 2./4. Mai 2012 samt der
diesem zugrunde liegenden Schätzungseröffnungen vom 14. Oktober
2011 sowie Rückweisung der Angelegenheiten an die Vorinstanz mit der
Anweisung, bei den neuen Schätzungen folgende Parameter zu beach-
ten: Risikozuschlag zum Kapitalzins mindestens 1%, Betrachtungshori-
zont höchstens 60 Jahre, Ersatzrhythmen bei den Produktionsanlagen
55% für dauerhafte Investitionen und Strompreis gemäss Besteuerungs-
vereinbarung für die Jahre 2007/2008 sowie insbesondere mit Verzicht
auf einen Zuschlag. Eventuell sei der Ertrags- und Verkehrswert der
A._____ auf Fr. 300 Mio. festzusetzen.
Zur Begründung dieser Anträge wurde im Wesentlichen vorgebracht:
Die Bemessung der Strompreise für die Partnerwerke sei gestützt auf Art.
58 Abs. 3 DBG und 79 Abs. 3 StG bisher in der Regel anhand von Be-
steuerungsvereinbarungen zwischen dem Kanton und den Partnerwerken
fixiert worden; unter Berücksichtigung, dass Leistungen, die gemischtwirt-
schaftliche, im öffentlichen Interesse tätige Unternehmen überwiegend an
nahestehende Personen erbringen würden, dem Drittvergleich standzu-
halten hätten und deshalb zum jeweiligen Marktpreis zu bewerten seien.
Gemäss Vereinbarung vom 30. Juni 2002 sei für die Bestimmung des
„hergeleiteten Strompreises“ das sogenannte Modell „Pfeiffer“ berücksich-
tigt worden. Die erwähnte Vereinbarung sei durch den Kanton auf Ende
des Geschäftsjahres 2006 gekündet worden. Für die Jahre 2007 und
2008 sei Ende 2009 eine Übergangslösung vereinbart worden, welche ei-
ne Besteuerungsvereinbarung im Sinne von Art. 30a Abs. A SchA NLW
darstelle. Mit der Teilrevision des Steuerrechts 1997 sei zur Eigenkapital-
besteuerung für Unternehmen gewechselt worden, weshalb der Vermö-
genssteuerwert (noch wichtig für die kommunalen Liegenschaftssteuern)
an Bedeutung verloren habe. Die Bewertung von Wasserkraftanlagen
werde seither nicht mehr durch die kantonale Steuerverwaltung, sondern
durch die zuständige Schätzungskommission bzw. heute Schätzungsbe-

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zirk vorgenommen. Am 1. Februar 2004 habe das kantonale Schätzungs-
amt eine erste Schätzungsanweisung für Wasserkraftanlagen gestützt auf
das damals gültige Schätzungsreglement erlassen. Letzteres sei per 1.
Januar 2007 durch das neue kantonale Gesetz über die amtlichen
Schätzungen (SchG) abgelöst worden, wobei in dessen Art. 7 Abs. 1 am
Grundsatz, dass Schätzungswerte sich am Markt zu orientieren hätten,
festgehalten worden sei. Die gestützt darauf erlassene Schätzungsver-
ordnung (SchV) regle die Schätzungsobjekte der Wasserkraftanlagen in
Art. 29 und 30 im Detail. Die im Jahre 2006 noch eröffneten Schätzungen
gestützt auf die Schätzungsanweisung 2004 sei durch zwei Kraftwerkge-
sellschaften angefochten worden und mit einem Vergleich vor Verwal-
tungsgericht (VGU U 06 113/114) mit wesentlich tieferen Schätzungswer-
ten abgeschlossen worden. Nur einige Jahre nach der Schätzungsanwei-
sung 2004 sei dann im Oktober 2011 eine neue Schätzungsanweisung
mit völlig neuen Parametern (vgl. Art. 30a, 30b, 30c, 30h und 30i dersel-
ben) erlassen worden. Gestützt darauf seien die angefochtenen Schät-
zungen berechnet und mitgeteilt worden, was zum Beispiel bei der
A._____ einen Ertragswert von Fr. 389.161 Mio. ergeben habe, d.h. für
die exakt gleichen Anlagen einen Mehrwert im Vergleich zur früheren
Schätzung von nicht weniger als 247 Mio. Franken (!). Die neue Schät-
zungsanweisung orientiere sich demnach aber nicht mehr am gemäss
Art. 7 Abs. 1 SchG massgebenden Marktwert, sondern sei rein fiskalisch
zu Gunsten des Kantons motiviert. Verschiedene der neu berücksichtig-
ten Bewertungsparameter seien klar rechtswidrig, weshalb auch diesbe-
züglich eine entsprechende Expertise zu veranlassen sei.
6.
In seiner Vernehmlassung beantragte das Amt für Schätzungswesen
(ASW) die Abweisung der Beschwerde. Die jetzige Beschwerde stimme
wortwörtlich mit der beim ASW schon vorher eingereichten überein, wes-
halb für die Begründung vollumfänglich auf die Ausführungen im dortigen

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Beschwerdeentscheid verwiesen werde. Aus prozessökonomischen
Gründen seien die sieben Beschwerdeverfahren U 12 61-67 zusammen-
zulegen. Zur Rechtsnatur der Schätzungsanweisungen sei niemals aus-
geführt worden, dass diese für das Gericht verbindlich seien, sondern nur,
dass sie anhand von VGU U 09 6 und VGE 457/93 eine wichtige Er-
kenntnisquelle für ein verwaltungsrechtliches Spezialgebiet und als kodifi-
zierter Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtlichen Schätzungs-
praxis zu betrachten seien. Der beantragten Expertise würden sie offen
gegenüberstehen.
7.
In Absprache mit den Parteien wurde am 4. Oktober 2012 das Gerichts-
gutachten wie früher in den Fällen U 06 113 und 114 an Fürsprecher
D._____, als Hauptexperte, Bern, und E._____, als Fachexperte, Zürich,
in Auftrag gegeben. Das Gerichtsgutachten wurde am 18. März 2013 dem
Gericht abgegeben und die Parteien konnten sich anschliessend noch
dazu äussern. Zusammengefasst kamen die Gutachter auf Seite 31 zu
folgender Schlussbeurteilung:
„8.3 Schlussfolgerungen
8.3.1. Zwingender Anpassungsbedarf
- Bereits im Gutachten 2008 wurden systematische Fehler moniert. Die-
se wurden teilweise nicht angepasst, insbesondere die Mischung aus
nominaler und realer Betrachtung.
- Der im Jahr 2009 getroffene Vergleich hat offensichtlich nicht zu einer
nachhaltigen Lösung der Fragestellung geführt. Die Experten plädieren
deshalb erneut dafür, auf DCF umzustellen, um Fehler in der Berech-
nung zu vermeiden und eine transparente Darstellung der Annahmen
zu gewährleisten. Zumindest sind die festgestellten Fehler im Bewer-
tungsmodell des ASW zu beheben.
8.3.2 Möglicher Anpassungsbedarf (Einschätzungsfragen)
- Auch „dauerhafte“ Anlageteile dürften zyklischen Erneuerungsbedarf
aufweisen.
- Mit grosser Wahrscheinlichkeit sind Übertragungs- und Verteilanlagen
nicht zu jedem Betrachtungszeitpunkt neuwertig.“

- 6 -
8.
Die Beschwerdeführerin führte dazu in ihrer Stellungnahme zusammen-
fassend aus, aufgrund der Ergebnisse des Gutachtens sei von der Er-
rechnung des Ertragswertes mit einer Barwertmethode abzusehen und
die Bewertung der Kraftwerksanlagen durch die DFC-Methode vorzu-
nehmen. Damit sei die Sache zur Neuberechnung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Deshalb werde an der Festlegung aller vier Parameter -
Risikokapital zum Kapitalzins, Betrachtungshorizont, Ersatzrhythmen der
Produktionsanlagen und Strompreis - gemäss Anträgen in der Beschwer-
de voll festgehalten.
9.
Das Amt für Schätzungswesen (Beschwerdegegner) stellte sich in seiner
Stellungnahme zum Gerichtsgutachten zusammengefasst auf den Stand-
punkt, dass mit Bezug auf die vier Parameter - Risikokapital zum Kapital-
zins, Betrachtungshorizont, Ersatzrhythmen der Produktionsanlagen und
Strompreis – die konkret vorgenommenen Berechnungen von den Gut-
achtern allesamt als vertretbar qualifiziert würden. Der von den Gutach-
tern zum Parameter Ersatzrhythmen bei Produktionsanlagen geäusserte
Einwand, wonach Instandstellungsinvestitionen in gewissem Ausmasse
zu berücksichtigen seien, erweise sich mit Bezug auf die hier zu beurtei-
lende Beschwerde als gegenstandslos, weil die Beschwerdeführerin trotz
ausdrücklicher Möglichkeit auf solche Angaben verzichtet habe, womit für
den Beschwerdegegner keine Pflicht oder sonstige Veranlassung zur ent-
sprechenden Berücksichtigung von solchen Investitionen bestanden ha-
be. Alle weiteren finanzmathematischen Einwände der Gutachter erfolg-
ten im Hinblick auf künftige Bewertungen und/oder würden Methoden-
streitigkeiten betreffen, weshalb sie für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerden irrelevant seien. Nach Meinung des Beschwerdegegners
würden sie sich bei genauer Analyse als sachlich falsch oder zu apodik-
tisch erweisen, weshalb sie abgelehnt würden. Auch aus rechtlicher Sicht
würden keine Gründe vorliegen, welche die angefochtenen Schätzungen

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als unrechtmässig erscheinen liessen; denn die Gutachter bestätigten,
dass sich die ermittelten Werte am Markt orientierten, womit sie den Vor-
gaben von Art. 7 Abs. 1 SchG entsprechen würden.
Auf die weiteren Vorbringen der Gutachter und Parteien in den Rechts-
schriften wird, soweit für die Entscheidung von Bedeutung, im Rahmen
der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Zunächst gilt es in formeller Hinsicht festzuhalten, dass auf eine Vereini-
gung und Beurteilung der Beschwerdeverfahren U 12 61-67 in einem ein-
zigen Urteil im Sinne von Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRG; BR 370.100) verzichtet wird, weil in allen sieben Fäl-
len (U 12 61-67) auch die Schätzungseröffnungen vom 14. Oktober bzw.
vom 13. Dezember 2011 und die angefochtenen Beschwerdeentscheide
vom 2./4. Mai 2012 allesamt in jeweils separaten Erlassen ergingen und
daher eine gemeinsame Behandlung derselben in einem einzigen Urteil
für das Gericht objektiv keine nennenswerten prozessökonomischen Vor-
teile mit sich gebracht hätte. Aus Gründen der Übersichtlichkeit/Verständ-
lichkeit und zum Schutze von allfälligen Betriebs- und Geschäftsgeheim-
nissen (Zahlenmaterial) der einzelnen Beschwerdeführerinnen werden
deshalb sieben separate Urteile – trotz fast identischem Sachverhalt und
gleichlautender Rechtsfragen – verfasst und den Streitparteien in den
Verfahren U 12 61-67 gleichzeitig mitgeteilt.
2.a)
Ausgangspunkt der zur Diskussion stehenden amtlichen Schätzungs-
eröffnungen vom 14. Oktober 2011 für die Wasserkraftanlagen der Be-
schwerdeführerin sowie des darauf basierenden Beschwerdeentscheids

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vom 2./4. Mai 2012 des Beschwerdegegners (ASW) ist hier das Schät-
zungsjahr 2009 mit Gültigkeit für die fünfjährige Periode 2009 - 2013, un-
ter Berücksichtigung der Geschäftsergebnisse der Beschwerdeführerin in
den vorangegangenen fünf Jahren 2004 - 2008. Aus rechtlicher Sicht sind
folglich grundsätzlich das (neu) seit dem 1. Januar 2007 geltende kanto-
nale Gesetz über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100), die
gleichzeitig in Kraft gesetzte Verordnung über die amtlichen Schätzungen
(SchV; BR 850.110) und die am 5. Oktober 2011 – gemäss Art. 4 Abs. 3
SchG und Art. 2 lit. i SchV - in Kraft gesetzte Schätzungsanweisung über
die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (SchA NLW) auf das vorliegen-
de Beschwerdeverfahren anwendbar. Von einer unzulässigen Rückwir-
kung des SchA NLW (2011) auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des hier
massgebenden Schätzungsjahres 2009 kann dabei nicht die Rede sein,
da sich die Bestimmungen in der Schätzungsanweisung ausdrücklich auf
die bereits seit 1. Januar 2007 geltenden Vorschriften des Schätzungsge-
setzes und der zugehörigen Schätzungsverordnung abstützen und sich
damit nur – im Sinne von Detail-/Präzisierungsregeln – auf das ab 1. Ja-
nuar 2007 angepasste kantonale Recht beziehen.
b)
Gemäss Art. 5 Abs. 5 SchG werden die Ertrags- und Verkehrswertschät-
zungen bei Wasserkraft- und Transportanlagen pro wirtschaftlicher Ein-
heit vorgenommen und sind in der Regel alle fünf Jahre zu revidieren.
Nach Art. 7 Abs. 1 SchG haben sich die Schätzungswerte am Markt zu
orientieren. Laut Art. 30 SchV richtet sich die Schätzung insbesondere
nach der Ertragsfähigkeit sowie der Grösse und der Beständigkeit der An-
lage (Abs. 1). Zu berücksichtigen ist der Geschäftsumsatz der letzten fünf
Jahre (Abs. 2). Der Kapitalzinssatz entspricht dabei der fünfjährigen
durchschnittlichen Rendite von Bundesobligationen mit einer Laufzeit von
zehn Jahren (Abs. 3). Zum Zweck der verwaltungsinternen Schätzungs-
anweisung wird in Art. 1 SchA NLW bestimmt, dass diese die einheitliche

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Anwendung der Schätzungsgrundlagen sicherstellen soll. Sie diene der
Interpretation der SchV und gebe in dessen Reihenfolge artikelweise Auf-
schluss über besondere Problemstellungen. Die einschlägigen Schät-
zungsvorgaben für Wasserkraftanlagen ergeben sich aus den Art. 29 ff.
SchA NLW, wobei diese einerseits dem übergeordneten Recht (SchG und
SchV) zu entsprechen haben und andererseits, wie im Verwaltungsge-
richtsurteil vom 2. Juli 2009 (VGU U 09 6 E.1b) schon ausgeführt, für das
Gericht nicht bindend sind. Solche Dienstanweisungen können aber als
eine wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtliches Spezialge-
biet und als kodifizierter Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtli-
chen Schätzungspraxis sachdienlich und für die Gerichte hilfreich sein.
c)
Bei den schätzungsamtlichen, aber nicht gerichtsverbindlichen Vorgaben
sind vor allem die Art. 30 a, Art. 30 b und Art. 30 h SchA NLW zu erwäh-
nen: Art. 30 a SchA NLW schreibt den Mitarbeitern der Schätzungsbezir-
ke bezüglich der Ermittlung des Ertrags- und Verkehrswerts – namentlich
bezüglich der Strompreise – vor (lit.):
A) Für die Bewertung von Partnerkraftwerkgesellschaften (Partnerwerke)
kommen i.d.R. die Strompreise, die im Rahmen der Besteuerungs-
vereinbarung zwischen dem Kanton Graubünden und den Partner-
werken mit Sitz in Graubünden vereinbart wurden, zur Anwendung.
Die Partnerwerke stellen den Schätzungsorganen die massgebenden
Strompreise zur Verfügung.
B) Sind keine Vereinbarungen getroffen worden, oder führen diese zu
nicht marktgerechten Schätzwerten, sind die durchschnittlichen im
Kanton, in der betreffenden Zeitperiode erzielten Strompreise mass-
gebend.
Weiter bestimmt Art. 30 b SchA NLW bezüglich Bewirtschaftungskosten:
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die ordentlichen Kosten, ein Ri-
sikozuschlag zum Basiszinssatz von 0.25 Prozent, die Wasserrechtsab-
gaben, die Liegenschaftssteuer und die Ersatzinvestitionen. Sofern die ef-
fektiven Ersatzinvestitionen nicht glaubhaft durch den Betreiber aufge-
zeigt werden können, werden diese in Prozenten der Baukosten ermittelt.
Die Ertrags- und Kapitalsteuern gelten nicht als Bewirtschaftungskosten.

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Hinsichtlich der Wertermittlung wird in Art. 30 h SchA NLW noch festge-
legt:
Für die Wertermittlung wird der Betrachtungshorizont bei allen Wasser-
kraftanlagen auf 100 Jahre festgelegt. Der Barwert wird durch die Multipli-
kation des Nettoerlöses mit dem Barwertfaktor errechnet, was die kapita-
lisierte Kapitalverzinsung ergibt. Von dieser ist der Barwert des mittleren
Erneuerungsfonds für grosszyklisch erneuerte Produktionsanlagen abzu-
ziehen, was den Ertragswert der Wasserkraftanlage ergibt. Bei den Pro-
duktionsanlagen ist davon auszugehen, dass zum Bewertungszeitpunkt
bereits 20 Prozent des jeweiligen Erneuerungszyklus abgelaufen ist. Das
bedeutet, dass die nächste Erneuerung näher bei der Gegenwart liegt
und somit bei der Bewertung stärker ins Gewicht fällt.
Wenn die Schätzung des Ertragswertes einen negativen Betrag ergibt,
wird dieser auf Null angesetzt.
Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts beschränkt sich bei
Beschwerdeentscheiden in Schätzungssachen gemäss Art. 51 lit. a und b
VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Miss-
brauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass den Schät-
zungsbezirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum
zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive
Komponente anhaftet. Das Verwaltungsgericht übt deshalb bei der Beur-
teilung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz eine ähnliche Zurück-
haltung aus wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (VGU U 09
6 E.1a; PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). Zur Bedeutung von Schätzungs-
anweisungen wurde im erwähnten Urteil (VGU 09 6 E. 1b) zudem noch
präzisiert, dass das Verwaltungsgericht nur dann die Möglichkeit habe,
korrigierend in einen Schätzungsentscheid einzugreifen, wenn es zum
Schluss gelangen würde, dass die amtlichen Schätzungsbehörden die im
Schätzungsgesetz (SchG), in der Schätzungsverordnung (SchV) und in
den Schätzungsanweisungen (SchA NLW) statuierten Bewertungskriteri-
en und Bemessungsgrundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise verletzt
hätten oder dass die Schätzung trotz Anwendung der einschlägigen Re-

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geln (Art. 30 a, 30 b und 30 h SchA NLW) als wirklichkeitsfremd und klar
unbillig erscheinen würde (so bereits: PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49).
d)
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das angerufene Verwaltungsgericht
zu prüfen hat, ob die im damals massgebenden Bewertungszeitpunkt (im
Jahre 2009) vorgenommenen Schätzungen der Wasserkraftanlagen der
Beschwerdeführerin für die fünfjährige Schätzungsperiode (2009 - 2013)
rechtmässig waren oder nicht. Die Überprüfung und Kontrolle der Recht-
mässigkeit beschränkt sich dabei – wegen der limitierten Kognition des
Verwaltungsgerichts bei solch fachspezifischen Ermessensfragen – auf
Rechtsmissbrauch und Willkür. Im konkreten Fall ist weiter von zentraler
Bedeutung, dass eigens noch ein Gerichtsgutachten über die sich stel-
lenden Sachverhalts- und Bewertungsfragen eingeholt wurde. Als Ge-
richtsgutachter wurden dabei mit Zustimmung der Parteien die gleichen
Fachleute beigezogen, welche bereits anlässlich der zwei früheren Be-
schwerdeverfahren (U 06 113 und U 06 114) in Sachen „Schätzung von
Wasserkraftwerken“ im Kanton Graubünden tätig waren, womit auf ein
ausgewiesenes und fundiertes Fachwissen zurückgegriffen werden konn-
te. Beide Streitparteien konnten auch ihre Fragen zuhanden der Experten
formulieren. Den Bewertungen dieser Spezialisten kommt schliesslich
grosse Bedeutung zu und deren Ergebnisse, Einschätzungen und
Schlussfolgerungen werden vorliegend vom Gericht grundsätzlich als
nachvollziehbar und massgebend betrachtet.
3. a)
Aus rechtlicher Sicht gilt es als Erstes die Frage zu beantworten, ob die
zwischen dem Kanton Graubünden und der betreffenden Kraftwerkgesell-
schaft als Partnerwerke getroffene Vereinbarung über die Veranlagungen
der Steuerperioden 2007 und 2008 (Geschäftsjahre 2006/2007; 2007/
2008) bezüglich der steuerbaren Gewinne für diesen befristeten Zeitraum
auch für die nachfolgenden Jahre (2009 - 2013) im Sinne von Art. 30 a

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SchA NLW als massgebend und verbindlich bezeichnet werden kann.
Dies trifft bereits deshalb nicht zu, weil sich diese Besteuerungsvereinba-
rung ausschliesslich nur auf die Jahre 2007 und 2008 bezogen hat und
danach rechtlich gerade keine Gültigkeit mehr entfalten konnte. Umge-
kehrt haben beide Gerichtsexperten festgehalten, dass die durch den Be-
schwerdegegner (ASW) angenommenen Erträge (Zuschlag zu den Wer-
ten der Besteuerungsvereinbarung) wirtschaftlich nachvollziehbar und
sachgerecht seien. Die vom Beschwerdegegner ermittelten mittleren
Strompreise pro Kilowattstunde (kWh) seien in den Jahren 2007 und 2008
deutlich unter den Strompreiswerten gelegen, die gemäss eex (European
Energy Exchange) am Markt erzielt würden. Allerdings sei zu vermuten,
dass die Kraftwerke an - teilweise langfristige - Lieferverträge gebunden
seien und das Risiko, sich ausschliesslich auf den Spot-Markt zu stützen,
nicht eingegangen würde. […]. Aus diesem Grunde erscheine es als ver-
tretbar, die vorhandenen Verträge in die Zukunft fortzuschreiben (vgl. Ge-
richtsgutachten; Rubrik 5 – Erträge; Ziff. 5.3 S. 19 in fine). Daraus
schliesst das Verwaltungsgericht, dass zwar rechtlich keine Bindungswir-
kung oder Verpflichtung für die Übernahme und Fortsetzung der Strom-
preise im zeitlich ausgelaufenen Besteuerungsvertrag 2007/2008 be-
stand, aus ökonomischen Überlegungen aber dennoch eine Fortschrei-
bung der damaligen Besteuerungsregel durch den Beschwerdegegner
(mit gewissen Anpassungen) sachlich sinnvoll war und somit auch die
eingesetzten Werte für die fünfjährige Steuerperiode (2009 - 2013) mit
Art. 7 Abs. 1 SchG i.V.m. Art. 30 Abs. 2 SchV sowie Art. Art. 30 a SchA
NLW vereinbar waren.
b)
Was die vom Beschwerdegegner (ASW) gewählte Bewertungsmethode
betrifft (sog. Barwertmethode), so ist dem eingeholten Gerichtsgutachten
vom 18. März 2013 (Rubrik 3 – Bewertungsgrundsätze; Ziff. 3.5 S. 14)
sachdienlich und plausibel (zusammengefasst) was folgt zu entnehmen:

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- Die DCF-Methode (Discounted Cashflow) ist heute die beste Ertrags-
wertmethode. Sie gewährleistet Transparenz und eine einfache Nach-
vollziehbarkeit der getroffenen Annahmen. Zudem fallen Hilfsberech-
nungen und Korrekturen (z.B. die Berücksichtigung des Alters der Bau-
teile zum Betrachtungszeitpunkt) weg;
- Das durch die beiden Sachverständigen nachvollzogene Berech-
nungsmodell des ASW rechnet überwiegend korrekt. Die Diskrepanzen
zum eigens erstellten DCF-Modell der Experten sind gering. Wenn das
Modell des ASW überarbeitet (und auf DCF umgestellt) wird, müssen
aber die festgestellten Fehler trotzdem behoben werden;
- Damit bleiben nachfolgend – unabhängig von der durch das ASW und
die beiden Sachverständigen bevorzugten Ertragswertmethoden – vier
wesentliche Elemente zu untersuchen: Ertrag, Kosten, Zins und Be-
trachtungshorizont. Wesentlich ist dabei, dass diese als Gesamtheit ein
konsistentes System bilden;
- Dabei ist zwingend eine rein nominale oder eine rein reale Betrach-
tungsweise einzunehmen. Üblich ist eine reale Betrachtungsweise, da
die Inflation nicht geschätzt werden kann. Das ASW berücksichtigt
künftige Erträge und Kosten im vorgelegten Modell real, d.h. zu mittle-
ren Preisen der Periode 2004-2008. Die beiden Sachverständigen
wenden deshalb auch eine reale Betrachtungsweise an und halten sich
– systemkonform – in der Folge an diese Sichtweise.
Für das Gericht ergibt sich aus dieser fachkundigen Einschätzung, dass
sich für die vorliegend zur Diskussion stehende Schätzungsperiode 2009-
2013 keine (nachträgliche) Umstellung von der Barwertmethode zur DFC-
Methode aufdrängt, nachdem die Diskrepanzen zwischen diesen unter-
schiedlichen Bewertungsmethoden im Ergebnis selbst von den zwei Ex-
perten ausdrücklich als gering bezeichnet wurden und damit ein Wechsel
retrospektiv betrachtet wohl auch keine nennenswerten Veränderungen
bei der Ertrags- und Verkehrswertschätzung durch den Beschwerdegeg-
ner gebracht hätte. Ob es jedoch für die Zukunft (z.B. bereits für die Peri-
ode 2014-2017) besser wäre, von der bisher verwendeten Barwertmetho-
de zur moderneren DFC-Methode zu wechseln, muss an dieser Stelle
nicht beantwortet werden.
c)
Beim ersten Bewertungskriterium des Betrachtungshorizontes sind sich
die Parteien bis zuletzt uneins geblieben; während die Beschwerdeführe-

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rin einen Zeithorizont von 60 Jahren als angemessen einstufte, erachtete
der Beschwerdegegner (ASW) eine deutlich längere Bemessungsdauer
von 100 Jahren als ausgewogen und vernünftig. Aus dem aussagekräfti-
gen Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 (Rubrik 4 – Betrachtungshori-
zont, S. 15) gehen zu dieser Verbindlichkeits- und Abschreibungsthematik
folgende Überlegungen und Schlussfolgerungen hervor:
- [...] Einerseits gilt nach Bundesrecht, dass die maximale Konzessions-
dauer bei 80 Jahren liegt. Andererseits – und dies bestätigen die Ge-
schäftsberichte der Kraftwerke - ist es auch möglich oder entspricht es
bisheriger kantonaler Praxis (vgl. dazu Art. 29 SchA NLW), Konzessionen
um weitere 80 Jahre oder zumindest insgesamt auf mindestens 100 Jahre
zu verlängern.
Insgesamt erachten die Experten einen Betrachtungshorizont von 100
oder mehr Jahren zum Zeitpunkt 2009 aus ökonomischer Sicht als ver-
tretbar. Art. 30 a SchA NLW ist damit nicht zu beanstanden (S. 15 in fine).
Dieser Einschätzung eines noch vernünftigen und wirtschaftlich akzepta-
blen Betrachtungs- und Konzessionshorizontes von 100 Jahren gibt es
nichts beizufügen, zumal diese Dauer auch mit Art. 30 h SchA NLW über-
einstimmt.
d)
Was das zweite Bewertungskriterium der Erträge angeht, so kann auf
das eingangs unter Erwägung 3.a) Gesagte verwiesen werden. Richtig ist
zwar, dass die Daten und das Zahlenmaterial des Europäischen Markt-
platzes für Energie und energienahe Produkte (abgekürzt: eex) für den
Zeitraum 2004 - 2008 nicht vollständig vorliegen. Die Zeitreihen beginnen
erst im Dezember 2006. Trotzdem haben die Sachverständigen die vor-
handenen Angaben als aussagekräftig und geeignet erachtet, um die An-
nahmen des Beschwerdegegners (ASW) zu überprüfen. Zu der von den
Experten aufgeworfenen Rechtsfrage, ob es im Rahmen der zu überprü-
fenden Bewertung überhaupt angezeigt und zulässig sei, die Ertragslage
von Partnerkraftwerken nochmals zu kontrollieren, gilt es auf die differen-
zierenden Regelungen in Art. 30 a lit. A) und lit. B) SchA NLW hinzuwei-

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sen. Nur bei Vorliegen einer rechtlich gültigen Besteuerungsvereinbarung
kann Art. 30 a lit. A) SchA NLW nämlich massgebend sein (hier also ein-
zig für die Jahre 2007 und 2008); sofern eine entsprechende Vereinba-
rung aber fehlt und auch die frühere Übergangslösung gemäss Modell
„Pfeiffer“ nicht greift, so sieht Art. 30 a lit. B) SchA NLW vor, dass eine
Schätzung aufgrund der Durchschnittswerte der im Kanton erzielten
Strompreise im massgebenden Zeitpunkt (hier 2009) vorzunehmen sei,
um möglichst marktgerechte Preise zu erhalten. Im Resultat ist also im-
mer dann auf Vereinbarungen abzustellen, sofern solche gültig abge-
schlossen wurden und terminlich noch nicht ausgelaufen sind; ist dem
nicht so, kommt hingegen – wie im konkreten Fall - die amtliche Schät-
zung zum Zuge. Am Vorgehen des Beschwerdegegners (ASW) gibt es
daher nichts auszusetzen.
e)
Beim dritten Bewertungskriterium der Kosten sind die Sachverständigen
zu einer etwas anderen Meinung als der Beschwerdegegner (ASW) ge-
langt. Im Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 wurde erkannt (vgl. Ru-
brik 6 – Kosten, Ziff. 6.3 S. 20), dass die Übertragungs- und Verteilanla-
gen im Bewertungsmodell des ASW zu jedem Bewertungszeitpunkt als
neuwertig angenommen worden seien. Dies erweise sich als nicht sach-
gerecht und müsse korrigiert werden. Die Experten hielten dazu begrün-
dend fest:
- Im Modell des ASW wird davon ausgegangen, dass die „dauerhaften“
Bauteile keinerlei Kosten aufweisen. Diese Annahme ist für die Sach-
verständigen nicht nachvollziehbar und zu überprüfen. Auch für dauer-
hafte Bauteile besteht ein periodischer, wenn auch eher geringer Er-
neuerungsbedarf, der aber gewichtet werden müsste, um völlig ausser
Acht gelassen zu werden.
Der Beschwerdegegner (ASW) hat dieser Kritik bei der Umsetzung der
von ihm vertretenen Barwertmethode somit noch gebührend Rechnung zu
tragen und eine realistische Gewichtung des zu erwartenden Erneue-
rungsbedarfs auch bei den grundsätzlich als „dauerhafte Bauteile“ qualifi-

- 16 -
zierten Werkanlagen und Betriebselementen vorzunehmen. In diesem
Punkt erweist sich die vorliegende Beschwerde daher als begründet, was
zu ihrer (teilweisen) Gutheissung und zur nochmaligen Überarbeitung der
angefochtenen Entscheide samt entsprechender Anpassungen (Korrektu-
ren) führen muss.
f)
Das vierte Bewertungskriterium des Zinses/Diskontierungssatzes ist
ebenfalls bis zuletzt umstritten geblieben. Im bereits mehrfach zitierten
Gerichtsgutachten vom 18. März 2013 wird dazu vermerkt (Rubrik 7; Ziff.
7.1.2, S. 21 – Fixe versus variable Risikozuschläge; Fazit Ziff. 7.4, S. 25):
In Art. 30 b SchA NLW ist festgehalten, dass als Diskontierungssatz ein
Marktzins zuzüglich eines fixen Risikozuschlags von 25 Basispunkten
(100 BP = 1 Prozentpunkt) zu verwenden sei. Die Experten sind sich nicht
sicher, ob sich das ASW bewusst ist, dass damit der Risikozuschlag in
der Wertwirkung variabel und nicht fix ist.
[Rechenbeispiele für Wertverminderung]
Da der Risikozuschlag das liegenschaftsspezifische Risiko – unabhängig
vom allgemeinen Zinsniveau – messen soll, kann ein fixer Zuschlag im
Zeitverlauf kaum zum gewünschten Ergebnis führen. Art. 30 b SchA NLW
erweist sich insofern nicht als gesetzes- und verordnungskonform.
Betreffend Diskontierungssatz (laut ASW) wurde folgendes Fazit gezo-
gen:
- Es ist materiell falsch, reale Erträge mit einem nominalen Zinssatz zu
diskontieren.
- Es ist weiter materiell falsch, einen fixen Risikozuschlag vorzuschrei-
ben, denn je nach Zinsniveau hat ein fixer Risikozuschlag eine andere
Wertwirkung. Der vermeintlich fixe Risikozuschlag ist demnach bei Än-
derungen des allgemeinen Zinsniveaus ein variabler Risikozuschlag.
Der in Art. 30 b SchA NLW (Betriebskosten) enthaltende Risikozu-
schlag müsste deshalb entweder jährlich angepasst oder – wohl besser
– weggelassen werden.
[Angaben zur Verwendung des WACC (Weighted average cost of capi-
tal)]
- Gemäss Einschätzung der Experten ist der durch das ASW verwende-
te Diskontierungssatz für das Jahr 2009 im Ergebnis vertretbar, wenn-
gleich dieser nahe der Untergrenze liegt und die Herleitung sowie die
Begründung eines Zuschlags von 25 Basispunkten nicht nachvollzogen
werden kann.

- 17 -
In Anbetracht dieser fachkundigen Ausführungen und Feststellungen ist
das angerufene Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass we-
gen der beschriebenen Unklarheiten und Unbestimmbarkeiten am besten
auf einen Risikozuschlag ganz zu verzichten und diese Position somit (da
kein zuverlässig schätzbares Bewertungskriterium) wegzulassen ist. Das
erwähnte Verbesserungspotential rechtfertigt es daher, die Beschwerde
bezüglich dieser Kritikpunkte gutzuheissen und den Beschwerdegegner
anzuweisen, die früheren Schätzungen auch hinsichtlich dieser zwei Ele-
mente (Verzicht auf nominalen Zinssatz und Weglassen eines Risikozu-
schlags) noch zu überarbeiten. An der Rückweisung der Sache an den
Beschwerdegegner zur Ergänzung und Neueinschätzung der steuerrecht-
lich interessierenden Einkommens- und Vermögenswerte der Beschwer-
deführerin führt daher in einer Gesamtschau kein Weg vorbei.
g)
An diesem Ergebnis vermögen auch die diametral gegenläufigen Stel-
lungnahmen zur Aussagekraft und zum Beweiswert des eingereichten
Gerichtsgutachtens vom 18. März 2013 zu den jeweils strittigen Bewer-
tungskriterien nichts zu ändern. Soweit der Beschwerdegegner zu seinen
Gunsten nochmals betonte, dass die Experten doch alle vier durch die
Beschwerdeführerin kritisierten Parameter als vertretbar bezeichnet hät-
ten, ist dem entgegenzuhalten, dass diese darin sehr wohl einige Verbes-
serungsvorschläge zur Umsetzung der praktizierten Barwertmethode ge-
macht haben und dieselben im Rahmen der Neueinschätzung nunmehr
auch zu berücksichtigen sind. Der Einwand, wonach die Beschwerdefüh-
rerin bezüglich Instandstellungsinvestitionen – trotz gewährter Äusse-
rungsmöglichkeit - keine konkreten Angaben gemacht habe und daher
auf die Beschwerde in diesem Beschwerdepunkt (infolge Gegenstandslo-
sigkeit) gar nicht einzutreten sei, greift jedenfalls offensichtlich zu kurz.
Wie eingangs in den Erwägungen 3.e) und 3.f) im Detail dargetan, sind
einzelne Kriterien und Elemente der Schätzungen als auch der verwal-

- 18 -
tungsintern aufgestellten Schätzungsanweisungen (so z.B. explizit Art. 30
b SchA NLW) als materiell falsch und demnach als korrekturbedürftig be-
zeichnet worden. Diese vereinzelten Kritikpunkte im Gerichtsgutachten
sind im Sinne der dazu gemachten Bemerkungen der Experten zu beach-
ten und bei den zu revidierenden Schätzungen in die Tat umzusetzen.
4. a)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die vorliegende Beschwerde in der
Hauptsache (bezüglich Bewertungsmethode bzw. Antrag auf Wechsel zur
DCF-Methode [siehe vorne Erwägung 3b]; bezüglich Betrachtungshori-
zonts [Erwägung 3c] und bezüglich Erträge und Ertragsberechnung [Er-
wägung 3a und 3d]) unbegründet ist und daher abgewiesen wird. In Ne-
benpunkten (siehe Erwägungen 3e-h) ist die Beschwerde hingegen gut-
zuheissen, was zur Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentschei-
des vom 2./4. Mai 2012 (samt zugehöriger Schätzungseröffnungen vom
14. Oktober 2011) und demzufolge zur Rückweisung der Streitsache
[zwecks Überarbeitung im Sinne der Erwägungen 3e-h] respektive zur
entsprechenden Neueinschätzung der Beschwerdeführerin durch den
dafür zuständigen Schätzungsbezirk 1 führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens gehen die ermessens-
weise gestützt auf Art. 73 Abs.1 VRG festgelegten Gerichtskosten von Fr.
6‘000.-- zum grösseren Teil (3/4) zu Lasten der in der Hauptsache unter-
liegenden Beschwerdeführerin und zum kleineren Teil (1/4) zu Lasten des
bloss in Nebenpunkten unterliegenden Beschwerdegegners. Die Kosten
des Gerichtsgutachtens von gesamthaft Fr. 38‘535.-- sind als Erstes auf
alle sieben Beschwerdeverfahren (U 12 61-67) aufzuteilen (pro einzelnem
Beschwerdefall also noch Fr. 5‘505.--) und danach anteilsmässig der Be-
schwerdeführerin in der Höhe von Fr. 4‘128.75 (3/4 von Fr. 5‘505.--) und
dem Beschwerdegegner zu Fr. 1‘376.25 (1/4 von Fr. 5‘505.--) zu überbin-
den. Aussergerichtlich steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführe-

- 19 -
rin nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch eine (reduzierte) Parteientschä-
digung zu, wobei die hierzu eingereichte Honorarnote vom 20. August
2013 über gesamthaft Fr. 16‘540.20 (gegliedert in: 51.05 Arbeitsstunden à
Fr. 300.-- [laut Honorarvereinbarung und Mandatsvollmacht vom 11. No-
vember 2011] macht Fr. 15‘315.-- plus 8 % Mehrwertsteuer [Fr. 1‘225.20])
ebenfalls zuerst wieder durch die sieben Beschwerdefälle (U 12 61-67) zu
teilen ist, was pro Einzelfall noch eine Entschädigung von Fr. 2‘362.85
und bei teilweisem Obsiegen von ¼ noch eine Entschädigung von Fr.
590.70 ergibt. In diesem Umfang hat der Beschwerdegegner die Be-
schwerdeführerin also noch direkt selbst aussergerichtlich zu entschädi-
gen. Umgekehrt steht dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner laut
Art. 78 Abs. 2 VRG indessen keine separate Parteientschädigung zu, weil
der genannte Beschwerdegegner (ASW) lediglich in seinem amtlichen
Wirkungskreis (teil-) obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Beschwerdeentscheid
vom 2./4.Mai 2012 samt Schätzungseröffnungen vom 14. Oktober 2011
aufgehoben und die Angelegenheit an den Kantonalen Schätzungsbezirk
1 zur Neueinschätzung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
410.--
zusammen
Fr. 6‘410.--

- 20 -
gehen zu ¾ zu Lasten der A._____ sowie zu ¼ zu Lasten des Kantons
Graubünden (Amt für Schätzungswesen; ASW) und sind innert 30 Tagen
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Kosten des Gerichtsgutachtens von anteilsmässig Fr. 5‘505.-- (1/7
von Fr. 38‘535.--) gehen zu ¾ zu Lasten der A._____ (Fr. 4‘128.75) und
zu ¼ zu Lasten des Kantons Graubünden (Amt für Schätzungswesen;
ASW Fr. 1‘376.25) und sind innert 30 Tagen an die Gerichtskasse zu
überweisen.
4.
Der Kanton Graubünden (Amt für Schätzungswesen; ASW) hat die
A._____ aussergerichtlich (reduziert) mit insgesamt Fr. 590.70 (inkl.
MWST) zu entschädigen.
5.
Das Amt für Schätzungswesen hat über die Kosten und allfällige ausser-
gerichtliche Entschädigungen für das dortige Beschwerdeverfahren neu
zu entscheiden.
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilungen]