gr_gerichte · R 2023 9 · 2024-10-01 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 9
5. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 1. Oktober 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____, 
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Die D._____ AG ist Eigentümerin der Parzelle 6540 in E._____, in der 
Gemeinde C._____. Diese befindet sich nutzungsplanerisch in der 
Dorfzone (DB). Weiter liegt die Bauparzelle innerhalb des im 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von 
nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichneten Objekts Nr. F._____, "Wies- 
und Ackerflächen" (Erhaltungsziel A) sowie im Bundesinventar der 
Landschaften und Naturdenkmäler (BLN), namentlich im BLN-Objekt 
Nr. R._____ "Trockengebiet im vorderen C._____". Der Entlang der 
Parzelle 6540 führende Weg ist im Bundesinventar der historischen Wege 
der Schweiz (IVS) als Objekt Q._____ mit der Klassifizierung "nationale 
Bedeutung, historischer Verlauf mit Substanz" bezeichnet.
A._____ und B._____ sind je zur Hälfte Miteigentümer der unmittelbar 
angrenzenden Parzelle 6098.
2.
Am 29. Juni 2022 reichte die D._____ AG ein Baugesuch für die Errichtung 
eines Mehrfamilienhauses mit Garage auf Parzelle 6540 ein.
3.
Gegen das Bauprojekt erhoben A._____ und B._____ am 25. Juli 2022 
Einsprache und begründeten diese im Wesentlichen damit, dass die 
Baugesuchsunterlagen 
nicht 
vollständig 
seien, 
das 
Bauprojekt 
überdimensioniert sei (insbesondere wenn man berücksichtige, dass die 
Bauparzelle mitten im ISOS-Objekt Nr. F._____ liege) und aufgrund seiner 
disproportionalen Giebelfassade, seines fast quadratischen Fussabdrucks 
sowie seiner Gebäudehöhe/Geschosszahl keinen hinreichenden Bezug 
auf seine Umgebung nehme. Mit Blick auf die Erschliessung sei sodann 
zu beachten, dass der Weg "H._____" ein historischer Verkehrsweg von 
nationaler Bedeutung mit Substanz (IVS-Objekt Q._____) darstelle. 
Sodann liege die Bauparzelle innerhalb des BLN-Objekts Nr. R._____ 


- 3 -
"Trockengebiet im vorderen C._____". Da sich das geplante Bauvorhaben 
an einem sehr sensiblen Ort befinde und die Schutzziele des jeweiligen 
Inventars voraussichtlich schwer beeinträchtigen würde, sei es notwendig, 
ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission 
(ENHK) oder der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD), 
eventualiter der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (NHK), 
einzuholen.
Mit Eingabe vom 16. November 2023 reichten die Beschwerdeführer eine 
weitere Stellungnahme ein und machten insbesondere geltend, das 
geplante Bauprojekt genüge den Anforderungen zum hindernisfreien 
Bauen nicht. 
4.
Mit Baubescheid vom 13. Dezember 2022 erteilte die Baukommission 
(=Baubehörde) die Baubewilligung. Diese wurde den Einsprechern am 
17. Dezember 2022 zugestellt. Die Begründung des Bauentscheids 
(undatiert), worin die Baubehörde die Einsprache abwies, wurde A._____ 
und B._____ am 22. Dezember 2022 zugestellt.
5.
Dagegen 
erhoben 
A._____ 
und 
B._____ 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführer) 
am 
1. Februar 
2023 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten darin, die 
angefochtenen Entscheide seien aufzuheben, und die nachgesuchte 
Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 
Tiefgarage auf Parzelle 6540 in E._____, Gemeinde C._____, sei zu 
verweigern. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und es sei ein 
Gutachten der ENHK und/oder der EKD einzuholen. Zudem sei ein 
Augenschein durchzuführen. Begründend führten sie im Wesentlichen 
aus, das Bauprojekt verstosse gegen die Zielsetzungen des ISOS. Die 
Beschwerdeführer hätten, ebenso wie die Gemeinde, eine fachliche 


- 4 -
Beurteilung des Bauvorhabens vornehmen lassen, und zwar beim 
S._____. Dieses Gutachten (nahfolgend: Gutachten S._____) sei zum 
Schluss gekommen, dass sich ein Gebäude an diesem Standort möglichst 
sorgfältig in die Umgebung einzufügen habe, dass in der Grösse des 
Volumens Zurückhaltung angebracht sei, und dass sich ein Gebäude 
architektonisch und ortsbaulich gut zum Bestand einzufügen habe. Beim 
vorliegend geplanten Gebäude werde festgestellt, dass es gegenüber der 
Umgebung einen deutlichen Massstabssprung mache und sich in seiner 
Wuchtigkeit im Ortsbild als störender Fremdkörper präsentiere. Es wirke 
mit seiner Gebäudetiefe und Höhe deutlich zu massig und mit nahezu 
quadratischem Fussabdruck disproportional. Das Gebäude zeige sich als 
freistehender Einzelbau und füge sich somit nicht harmonisch ins Ortsbild 
ein. Mit dem Entscheid Rüti (BGE 135 II 209) habe das Bundesgericht 
klargestellt, dass für die Kantone und Gemeinden auch bei der Erfüllung 
von 
kantonalen 
und 
kommunalen 
Aufgaben 
eine 
Pflicht 
zur 
Berücksichtigung der Inventare gemäss Art. 5 NHG bestehe. Im 
vorliegenden Fall würden es die Schutzanliegen des ISOS gebieten, dass 
die Bauparzelle dem Nichtbaugebiet zugewiesen wird. Das ISOS fordere 
für den Bereich, in dem sich die Bauparzelle befinde, unmissverständlich 
den 
Verzicht 
auf 
eine 
weitere, 
die 
historische 
Bebauung 
konkurrenzierende oder die Sicht auf diese versperrende Bautätigkeit. Die 
Kantone und Gemeinden seien verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das 
ISOS bei der Nutzungsplanung hinreichend berücksichtigt werde. Dies sei 
hier leider nicht geschehen. Die Bauparzelle liege anstatt in einer 
Nichtbauzone in der Dorfzone, wo gemäss Zonenschema (Art. 41 BauG) 
Gebäude mit einer Firsthöhe von bis zu 13 m und einer Gebäudelänge von 
bis zu 30 m zulässig seien. Derartig grosse Gebäude würden die wichtige 
Ortsansicht von Norden her zwangsläufig stark beeinträchtigen. Somit sei 
festzustellen, dass die kommunale Nutzungsplanung die Schutzziele des 
ISOS ganz klar missachte, jedenfalls bezogen auf Parzelle 6540. Dieser 


- 5 -
Umstand bewirke, dass dem ISOS im vorliegenden Fall unmittelbare 
Geltung zukomme, bzw. dass das ISOS mit anderen Worten die gleiche 
rechtliche Wirkung habe, wie bei der Erfüllung von Bundesaufgaben, 
sodass Art. 6 und 7 NHG anwendbar seien. Aufgrund der Gutachten der 
J._____ AG und des S._____ stehe fest, dass das Bauprojekt – indem es 
den für die Ortsansicht von Norden her eminent wichtigen Freiraum 
beeinträchtige, die historische Bebauung konkurrenziere und die Sicht auf 
die historische Bebauung behindere – eine erhebliche Beeinträchtigung 
des ISOS-Objekts darstelle, was auch der beantragte Augenschein 
bestätigen werde. Entsprechend hätte die Gemeinde zwingend ein 
Gutachten der ENHK einholen müssen. Zudem sei das ISOS-Objekt 
ungeschmälert zu erhalten, verdiene die grösstmögliche Schonung und 
eine Abweichung vom Ziel der ungeschmälerten Erhaltung dürfe nur in 
Erwägung gezogen werden, wenn gleich- oder höherwertige Interessen 
von nationaler Bedeutung auf dem Spiel stehen würden. Der Realisierung 
eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen komme jedoch kein 
Interesse von nationaler Bedeutung zu. Ein Bauvorhaben, welches auch 
die kommunale Bauberatung als "kritisch", "überdurchschnittlich" und 
"sehr imposant" taxiert werde, sei mit den Zielen des ISOS nicht vereinbar 
und hätte daher schon aus diesem Grund nicht bewilligt werden dürfen. 
Falls das Gericht dieser Argumentation wider Erwarten nicht folgen und 
Art. 6 und 7 NHG nicht als anwendbar erachten sollte, sei festzuhalten, 
dass eine Überprüfung der ISOS-Vereinbarkeit auch im Rahmen der 
vorzunehmenden Interessenabwägung zu erfolgen habe. Eine solche 
Interessenabwägung sei namentlich im Zusammenhang mit den 
Ästhetikklauseln und Einordnungsvorschriften von Art. 35 Abs. 2 BauG 
durchzuführen. Diese sei im Lichte der Heimatschutzgesetzgebung 
vorzunehmen. Diesbezüglich sei zunächst festzuhalten, dass die 
Vorgaben von Art. 35 Abs. 2 BauG deutlich über diejenigen von Art. 73 
Abs. 1 
KRG 
hinausgehen 
würden, 
zumal 
statt 
einer 
"guten 


- 6 -
Gesamtwirkung" notwendig sei, dass sich das Bauvorhaben "möglichst 
harmonisch" in die Umgebung einfüge und sich an der alten, 
gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns orientiere. Das Bauvorhaben 
erfülle diese Anforderungen nicht. Es verfüge über einen zu grossen 
Fussabdruck, würde viergeschossig in Erscheinung treten, und weise 
zudem auch grosse Dachaufbauten auf. Die Beschwerde sei somit auch 
aus 
diesem 
Grund 
gutzuheissen. 
Schliesslich 
rügten 
die 
Beschwerdeführer auch die Abluftanlage der Einstellhalle sowie die damit 
einhergehenden Lärmimmissionen.
6.
Mit 
Eingabe 
vom 
14. Februar 
2023 
erklärte 
sich 
die 
Beschwerdegegnerin 2 mit der Gewährung der aufschiebenden Wirkung 
einverstanden. Mit Eingabe vom 15. Februar 2023 erklärte auch die 
Gemeinde, 
mit 
der 
Gewährung 
der 
aufschiebenden 
Wirkung 
einverstanden zu sein.
7.
Mit Verfügung vom 17. Februar 2023 erteilte der Instruktionsrichter der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
8.
Mit 
Vernehmlassung 
vom 
22. Februar 
2023 
beantragte 
die 
Beschwerdegegnerin 2, die Beschwerde abzuweisen und die Bewilligung 
zu erteilen. Des Weiteren sei auf die Einholung eines Gutachtens der 
ENHK und/oder EKD zu verzichten. Begründend führte sie aus, das ISOS 
sei 
nicht 
eigentümer- 
sondern 
nur 
behördenverbindlich. 
Die 
Beschwerdeführer könnten damit aus dem Entscheid Rüti (BGE 135 II 
209) nichts zu ihren Gunsten ableiten. Das ISOS und dessen 
Schutzanliegen seien in der Nutzungsplanung umzusetzen. Erst eine 
solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung sei auch für die 
Eigentümer 
verbindlich. 
Und 
erst 
wenn 
diese 
grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt seien, würden diese 
im Baubewilligungsverfahren Anwendung finden. Die in diesem 


- 7 -
Zusammenhang von den Beschwerdeführern vorgebrachten Argumente 
hätten daher im Rahmen der im letzten Jahr durchgeführten Ortsplanung 
zum Teilgebiet I._____ vorgebracht werden müssen. Diese sei jedoch 
mittlerweile in Rechtskraft erwachsen. Die Schutzwirkung des ISOS 
entfalten sich nur bei der Wahrnehmung von Bundesaufgaben. Das 
vorliegende Bauvorhaben betreffe ein Grundstück in der Bauzone und 
habe damit die Regelbauvorschriften nach dem Baugesetz der Gemeinde 
C._____ zu beachten. Bei der Erteilung einer Baubewilligung im Baugebiet 
handle es sich nicht um eine Bundesaufgabe i.S.v. Art. 2 NHG. Damit 
bestehe weder eine Pflicht der Bauherrschaft zur Berücksichtigung des 
ISOS 
noch 
die 
Notwendigkeit 
einer 
Begutachtung 
durch 
die 
Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission gemäss Art. 7 NHG. 
Die 
Baukommission 
der 
Gemeinde 
C._____ 
habe 
in 
enger 
Zusammenarbeit mit der Bauberatung das vorliegende Bauprojekt 
überprüft und sei folgerichtig zum Schluss gelangt, dass es zu 
genehmigen ist. Des Weiteren treffe es nicht zu, dass das vorliegende 
Bauprojekt überdimensioniert sei. Das von den Beschwerdeführern 
eingeholte und in diesem Zusammenhang mehrfach zitierte Gutachten 
S._____ stelle eine Parteibehauptung dar und sei deshalb nicht zu 
beachten. Die Masse gemäss geltender Grundordnung, namentlich max. 
Firsthöhe von 13 m und Gebäudelänge von 30 m, seien vorliegend 
eingehalten. Es liege zudem im grossen öffentlichen Interesse, dass heute 
möglichst verdichtet und energieeffiziente Bauten mit hoher Wohnqualität 
erstellt würden. Um dies zu erreichen, sei es notwendig, die gesetzlich 
erlaubten Masse auszunutzen. Im vorliegenden Fall sei ausserdem der 
von der Bauberatung der Gemeinde C._____ eingeholte, unabhängige 
Bericht der J._____ AG massgebend, welcher das Bauvorhaben, völlig zu 
Recht, als bewilligungsfähig einstufe. Die Rüge, wonach sich das 
vorliegende Bauprojekt in Bezug auf Proportion und Gestaltung nicht 
harmonisch in die Umgebung einfüge und sich nicht an der alten 


- 8 -
gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns orientiere und damit Art. 35 
Abs. 2 BauG verletze, sei ebenfalls unbegründet. Sowohl der Bericht von 
K._____, Raumplanung (S. 15) als auch der Bericht der J._____ AG, 
würden die gute Eingliederung bestätigen. Schliesslich seien auch die 
Rügen betreffend die Be- und Entlüftung der Einstellhalle sowie betreffend 
die Autoaufzüge und die damit geltend gemachten Lärmemissionen nicht 
zu hören.
9.
In der Vernehmlassung vom 7. März 2023 weist die Gemeinde darauf hin, 
dass 
das 
Gutachten 
S._____ 
im 
Rahmen 
eines 
von 
den 
Beschwerdeführern erteilten und bezahlten Auftrages erstellt worden sei, 
es sich damit um ein Privatgutachten handle und die darin enthaltenen 
Ausführungen – zumindest soweit sie den Empfehlungen der eigenen 
Bauberaterin (J._____ AG) widersprechen – inhaltlich zurückgewiesen 
würden. 
Sodann 
sei 
auch 
der 
Vorwurf 
einer 
rechtswidrigen 
Nutzungsordnung und die daraus abgeleitete Forderung nach Einholung 
eines Gutachtens der ENHK bzw. der EKD zurückzuweisen. Im Gebiet 
"I._____", welches neben der Bauparzelle die im ISOS-Bericht kritisch 
erwähnte Häuserzeile nördlich derselben umfasst, sei im Jahr 2022 eine 
Teilrevision der Ortsplanung durchgeführt worden. Die Regierung habe 
nach ausführlicher Beschäftigung mit dem Ortsbildschutz festgestellt, dass 
abgesehen von einer Anweisung an die Gemeinde, die Obstbäume auf 
Parzelle 6534 zu sichern, keine weiteren Bemerkungen zur Vorlage 
anzubringen seien. Damit sei offenbar auch die Regierung der Ansicht, 
dass die Nutzungsplanung der Gemeinde im Gebiet "I._____" inklusiv der 
Überbaubarkeit der vorliegend umstrittenen Parzelle 6540 nicht zu 
beanstanden sei. Somit sei festzuhalten, dass die Behauptung der 
Beschwerdeführer, 
dass 
die 
kommunale 
Nutzungsplanung 
die 
Schutzziele des ISOS klar missachte, unzutreffend ist. Entsprechend sei 
auch die aus dieser Behauptung abgeleitete Schlussfolgerung, dass dem 


- 9 -
ISOS im vorliegenden Fall im Baubewilligungsverfahren unmittelbar 
Geltung zukomme bzw. dass dieses die gleiche rechtliche Wirkung habe 
wie bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe, nicht haltbar. Aus diesem 
Grund 
seien 
auch 
die 
Art. 6 
und 
7 
NHG 
im 
vorliegenden 
Baubewilligungsverfahren nicht anwendbar. Und selbst, wenn diese 
anwendbar wären, so bestünde trotzdem keine Pflicht der Gemeinde ein 
Gutachten der ENHK/EKD einzuholen, da es vorliegend an der 
Erheblichkeit der Beeinträchtigung fehle. Sodann sei auch der Vorwurf, 
das Bauvorhaben hätte aufgrund der Verletzung der Ästhetikklausel von 
Art. 35 Abs. 2 BauG abgewiesen werden müssen, haltlos. Der Gemeinde 
komme diesbezüglich nämlich ein Ermessensspielraum zu, wobei sie, um 
dieses pflichtgemäss auszuüben, die langjährige Bauberaterin (J._____ 
AG) beigezogen habe. Diese habe sich intensiv und kritisch mit dem 
Projekt auseinandergesetzt und sei zum Schluss gekommen, dass das 
Bauvorhaben zonenkonform und bewilligungsfähig sei. Die Gemeinde 
habe sodann die Meinung der Bauberaterin selbst nochmals gewürdigt 
und insbesondere bezüglich der Grösse der Baute in ihrem Entscheid 
auch ausführlich begründet. Eine Reduktion der Masse, z.B. durch das 
Weglassen des obersten Geschosses, würde den "grossen Fussabdruck", 
der das Gebäude nach Ansicht der Beschwerdeführer hinterlassen würde, 
nur unwesentlich reduzieren, hingegen die angebotene Wohnfläche 
deutlich verringern. Eine solche Auflage würde nicht nur die privaten 
Interessen der Bauherrschaft tangieren, sondern auch dem (im grossen 
öffentlichen Interesse liegenden) Verdichtungsgebot widersprechen, 
zumal damit ungenutzte und nicht mehr nutzbare Ausnützungsreserven 
entstehen würden. Die vom Kanton ausdrücklich gewünschte Verdichtung 
würde 
mit 
einem 
solchen 
Entscheid 
zugunsten 
einer 
kaum 
wahrnehmbaren ästhetischen Verbesserung deutlich eingeschränkt. Dies 
wäre unverhältnismässig und damit unzulässig, weshalb die Gemeinde 
auf solche Massnahmen bewusst verzichtet habe. Im Übrigen seien die 


- 10 -
Bauakten, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer, vollständig 
eingereicht worden.
10.
Mit Eingabe vom 21. April 2023 verzichteten die Beschwerdeführer auf die 
Einreichung einer Replik und wiesen lediglich darauf hin, dass die 
Ausführungen der Gegenparteien auf die unlängst erfolgte Teilrevision 
"I._____" ganz offensichtlich ins Leere zielen würden, zumal in diesem 
Zusammenhang lediglich die nutzungsplanerischen Festlegungen zur 
beabsichtigten Verschiebung der Strasse um wenige Meter nach Osten zu 
beurteilen war, und nicht die Überbaubarkeit der vorliegend umstrittenen 
Parzelle 6540.
11.
Mit Schreiben vom 22. Januar 2024 ersuchte der Instruktionsrichter das 
Amt für Kultur Graubünden, namentlich die Denkmalpflege, einen 
Amtsbericht zur Frage des Erfordernisses einer Begutachtung durch die 
ENHK/EKD zu erstellen und diesbezüglich potentielle Eingriffe durch das 
geplante Bauvorhaben in das ISOS-Objekt bzw. in das IVS-Objekt zu 
prüfen. Für die Beurteilung allfälliger Beeinträchtigungen des BLN-Objekts 
wurde die Denkmalpflege aufgefordert, das Amt für Natur und Umwelt 
Graubünden (ANU) beizuziehen und sodann einen koordinierten Bericht 
einzureichen.
12.
Der Amtsbericht lag am 28. März 2024 vor. Die Denkmalpflege hielt darin 
zusammenfassend fest, dass beim geplanten Bauprojekt – insbesondere 
aufgrund seines fast quadratischen Fussabdrucks, seiner solitären 
Positionierung 
und 
seiner 
Dimension 
– 
von 
einer 
grossen 
Beeinträchtigung der ISOS und IVS Objekte auszugehen ist, wobei mit 
einer Überarbeitung des Projekts auf Grundlage von Art. 35 Lit. B [rechte: 
Abs. 2] BauG bezüglich Stellung, Einfügung und Dimension womöglich 
eine Reduktion der Beeinträchtigung zu erreichen wäre. Das ANU kam in 
seinem Zuständigkeitsbereich zum Schluss, dass aufgrund des geplanten 


- 11 -
Volumens des Bauprojekts keine Beeinträchtigung der BLN-Schutzziele 
bestehen 
und 
beurteilte 
das 
Projekt 
punkto 
Gestaltung 
und 
Materialisierung als der Situation angepasst.
13.
Mit Stellungnahme vom 1. Mai 2024 führte die Beschwerdegegnerin 2 
erneut aus, das ISOS sei im vorliegenden Fall nicht direkt anwendbar, da 
es 
sich 
bei 
einem 
gewöhnlichen 
Baubewilligungsverfahren 
auf 
kommunaler Ebene mit Sicherheit nicht um eine Bundesaufgabe handle. 
Zudem habe die Regierung die damals von den Beschwerdeführern gegen 
die Ortsplanungsrevision "I._____" eingereichte Planungsbeschwerde 
abgewiesen und sei dabei zum Schluss gekommen, dass das ISOS 
bereits genügend in der Ortsplanung umgesetzt worden sei. Das 
Bauprojekt entspreche der geforderten Siedlungsentwicklung nach innen. 
Würde den Ausführungen der Denkmalpflege gefolgt werden, so würde 
weder eine Siedlungsdichtung nach Innen noch verdichtet gebaut werden 
können, was absolut nicht im öffentlichen Interesse liege. Eine 
Redimensionierung des Bauprojekts sei auch deswegen nicht nötig, weil 
die Bauparzelle nicht inmitten der alten gewachsenen Bausubstanz liege, 
sondern am Rande derselben. Abgesehen davon seien die bereits 
bestehenden Bauten im Dorfweiler höher als das Schloss. Das geplante 
Bauprojekt gliedere sich somit bestens in die bereits bestehenden 
Strukturen ein. Sowohl die Beschwerdeführer wie auch die Denkmalpflege 
würden sich immer auf den Blick von Norden beziehen. Tatsächlich 
erscheine die Bauparzelle aber bei dieser Ansicht optisch näher beim 
Einfamilienhausquartier entlang der Strasse "I._____" als bei den 
historisch gewachsenen Gebäuden des Quartiers "L._____". Durch die 
unauffällige Bauweise gliedere sich das vorliegende Bauprojekt bestens in 
die Landschaft ein. In diesem Zusammenhang beantragte die 
Beschwerdegegnerin 2 einen Augenschein.


- 12 -
14.
In der Stellungnahme vom 2. Mai 2024 hielten die Beschwerdeführer fest, 
dass auch wenn dies im Amtsbericht nicht ausdrücklich festgehalten 
werde, so doch klar hervorgehe, dass die kantonale Fachstelle den Beizug 
einer Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG (ENHK oder EKD) für 
erforderlich halte, weswegen sie davon ausgehen würden, dass das 
Verwaltungsgericht nun ein solches Gutachten einhole. Grundsätzlich 
gehe aber auch aus dem vorliegenden Amtsbericht hervor, dass das 
Bauvorhaben nicht hätte bewilligt werden dürfen, zumal dieses ganz klar 
gegen die Vorgaben von Art. 35 Abs. 2 BauG verstosse. Die Beschwerde 
sei also schon aus diesem Grund gutzuheissen. Sodann sei für das 
vorliegende Verfahren wesentlich, dass die Gemeinde C._____ am 
20. Februar 2024 eine Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet 
erlassen habe. Gemäss einschlägiger Publikation im Amtsblatt seien 
Baubewilligungen während der Planungszone insbesondere dann 
zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben unüberbaute Flächen einer 
Bauzone beanspruche, die entweder ausserhalb des weitgehend 
überbauten Gebiets liegen oder die aus anderen Gründen (z.B. 
Freihaltung aus ortsbild- oder denkmalpflegerischen Gründen) nicht 
überbaut werden sollten. Da im vorliegenden Fall das ISOS die 
Freihaltung der Bauparzelle gebiete, stehe das Bauvorhaben zumindest 
potentiell in Widerspruch zu den vorgesehenen neuen Planungen und 
Vorschriften der Gemeinde C._____. Auch aus diesem Grund sei eine 
Gutheissung der Beschwerde angezeigt.
15.
Die Gemeinde führt in ihre Stellungnahme vom 16. Mai 2024 aus, die 
Denkmalpflege gehe in keinster Weise auf die Fragestellung ein, ob die 
ENHK beigezogen werden solle oder nicht. Im Amtsbericht würden 
lediglich die Proportionen, die Dimensionierung und die Wirkung des 
Baukörpers 
thematisiert. 
Die 
diesbezügliche 
Auffassung 
der 
Denkmalpflege teile die Gemeinde nicht. Die Gemeinde habe bei der 


- 13 -
Beurteilung der Ästhetikklausel in Art. 35 Abs. 2 BauG einen gewissen 
Ermessensspielraum. Diesen habe sie, unter Beizug der Bauberaterin 
(J._____ AG), welche ihrerseits das Projekt für zonenkonform und 
bewilligungsfähig 
eingestuft 
hatte, 
pflichtgemäss 
ausgeübt. 
Die 
Beschwerde sei entsprechend vollumfänglich abzuweisen.
16.
Mit Eingabe vom 7. Juni 2024 fügte die Gemeinde noch an, dass die 
Denkmalpflege bzw. das Amt für Kultur schon mehrmals die Möglichkeit 
zur Stellungnahme betreffend Ortsplanung im Gebiet I._____ gehabt 
hätten, namentlich bei der Gesamtrevision im Jahr 2006, bei der 
Teilrevision I._____ im Jahr 2022 und zuletzt bei der Vorprüfung der 
laufenden Gesamtrevision. In keinem dieser Verfahrensschritte sei die 
Zuweisung der Parzelle 6540 zur Bauzone bzw. Dorfzone auch nur im 
Geringsten hinterfragt, geschweige denn eine Prüfung der Zuweisung der 
Parzelle 6540 zu einer Bauzone durch die ENHK oder EKD gefordert 
worden.


- 14 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss 
Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Angefochten sind vorliegend der Baubescheid vom 13. Dezember 2023 
und die Begründung des Bauentscheids (undatiert), mitgeteilt am 
17. Dezember 2023 resp. am 22. Dezember 2023, mit welchen die 
Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung für den Neubau des MFH auf 
Parzelle 6540 erteilte und die Einsprache der Beschwerdeführer abwies. 
Diese Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen 
Instanz angefochten werden. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts 
ist folglich gegeben. Als Adressaten der angefochtenen Entscheide sind 
die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse 
an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die 
zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 
sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) sehen die Kantone mindestens ein Rechtsmittel vor gegen 
Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die 
kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, 
wobei die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde 
zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Aufgrund dieser 
bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das Verwaltungsgericht in der 
vorliegenden Streitsache grundsätzlich über eine umfassende Kognition, 
die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 
VRG beschränkt ist, sondern eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst 
(vgl. statt vieler BGE 146 II 367 E.3.2.1 sowie Urteile des 


- 15 -
Verwaltungsgerichts [VGU] R 21 16 vom 3. Mai 2022 E.3.4 und R 19 52 
vom 14. Oktober 2021 E.4.6). Allerdings auferlegen sich die kantonalen 
Gerichte, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des 
angefochtenen 
Entscheids 
prüfen, 
Zurückhaltung, 
um 
die 
Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu respektieren (BGE 
145 I 52 E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_97/2014 vom 9. Februar 
2015 E.3.3).
3.
Die Beschwerdeführer verlangen vorab die Einholung eines Gutachtens 
der EKD/ENHK. Die kommunale Nutzungsplanung missachte, jedenfalls 
bezogen auf die Bauparzelle, die Schutzanliegen des ISOS, indem sie 
grundsätzlich den Bau von grossvolumigen, hohen Baukörpern erlaube, 
welche den für die Ortsansicht von Norden her eminent wichtigen 
Freiraum beeinträchtigen und die historische Bebauung konkurrenzieren 
würden. Daraus folge, dass dem ISOS im vorliegenden Fall im 
Baubewilligungsverfahren unmittelbar Geltung zukommt und mithin auch 
Art. 6 und Art. 7 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz 
(NHG; SR 451) anwendbar seien.
3.1.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin 2 stellen sich demgegenüber 
auf den Standpunkt, dass die Schutzwirkung des ISOS nur bei der 
Erfüllung von Bundesaufgaben greife. Das vorliegende Bauvorhaben 
betreffe ein Grundstück in der Bauzone und habe damit die 
Regelbauvorschriften nach dem Baugesetz der Gemeinde C._____ zu 
beachten. Bei der Erteilung einer Baubewilligung im Baugebiet handle es 
sich nicht um eine Bundesaufgabe i.S.v. Art. 2 NHG. Damit bestehe weder 
eine Pflicht der Bauherrschaft zur Berücksichtigung des ISOS noch die 
Notwendigkeit einer Begutachtung durch die ENHK gemäss Art. 7 NHG. 
Die Gemeinde macht sodann geltend, dass die Behauptung der 
Beschwerdeführer, wonach die kommunale Nutzungsplanung die 


- 16 -
Schutzziele des ISOS klar missachte, unzutreffend sei. Entsprechend sei 
auch die aus dieser Behauptung abgeleitete Schlussfolgerung, dass dem 
ISOS im vorliegenden Fall im Baubewilligungsverfahren unmittelbar 
Geltung zukomme bzw. dass dieses die gleiche rechtliche Wirkung habe 
wie bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe, und mithin Art. 6 und 7 NHG 
anwendbar seien, unhaltbar.
3.2.1.
Für den Natur- und Heimatschutz, insbesondere in den Bereichen des 
Landschafts-, Ortsbild- und Denkmalschutzes, sind die Kantone zuständig 
(Art. 3 und Art. 42 Abs. 1 BV sowie Art. 78 Abs. 1 BV; vgl. auch 
WALTHER/WEBER, 
in: 
Ehrenzeller/Engeler 
[Hrsg.], 
Handbuch 
Heimatschutzrecht, S. 48 Rz. 4). Die Gesetzgebungszuständigkeit des 
Bundes in den erwähnten Bereichen ist auf die Erfüllung von 
Bundesaufgaben beschränkt (Art. 78 Abs. 2 BV). Dies wiederspiegelt sich 
denn auch in der Gesetzessystematik des NHG und namentlich im Titel 
des 1. Abschnitts (Art. 2-12g NHG), welcher lautet: Naturschutz, 
Heimatsschutz und Denkmalpflege bei Erfüllung von Bundesaufgaben 
(vgl. hierzu auch GRIFFEL, Umweltrecht, in a nutshell, 3. Auflage, 
Zürich/St. Gallen 2023, S. 270). Entsprechend setzt die obligatorische 
Begutachtung eines geplanten Eingriffs gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG die 
Erfüllung einer Bundesaufgabe voraus. Ausserhalb der Erfüllung von 
Bundesaufgaben besteht demgegenüber keine Begutachtungspflicht (vgl. 
LEIMBACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 
Ergänzt um Erläuterungen zu JSG und BGF, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 
2019, Art. 7 Rz. 2). 
Vorliegend ist nicht ersichtlich, und wird von den Beschwerdeführern denn 
auch nicht geltend gemacht, dass das geplante Bauvorhaben eine 
Bundesaufgabe 
betrifft. 
Das 
blosse 
Betroffensein 
eines 
ISOS-
Inventarobjekts begründet noch keine Bundesaufgabe (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_700/2013 vom 11. März 2014 E.2.3 f.). An dieser 


- 17 -
Stelle 
sei 
auch 
erwähnt, 
dass 
die 
kantonalen 
Fachstellen 
(Denkmalpflege/ANU) in ihren jeweiligen Amtsberichten die Frage der 
Bundesaufgabe nicht explizit thematisiert, sondern lediglich den Eingriff in 
die Bundesinventare beurteilt haben. Somit kann daraus nicht eine 
Aufforderung zur Einholung eines Gutachtens der ENHK/EKD abgeleitet 
werden. Mithin ist festzuhalten, dass die Erteilung der Baubewilligung 
vorliegend eine kommunale Aufgabe darstellt und folglich keine 
Begutachtungspflicht i.S.v. Art. 7 Abs. 2 NHG besteht.
3.2.2.
Soweit die Beschwerdeführer die Erforderlichkeit einer solchen 
Begutachtung aus der Behauptung herleiten, dass die kommunale 
Nutzungsplanung das ISOS missachte, und daraus folgern, dass Art. 6 
und Art. 7 NHG anwendbar sind, so kann ihnen nicht gefolgt werden. 
Sowohl der qualifizierte Schutz gemäss Art. 6 NHG (wonach ein Eingriff 
nur zulässig ist, wenn bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von 
ebenfalls nationaler Bedeutung vorliegen) als auch die obligatorische 
Begutachtung nach Art. 7 NHG greifen nur bei der Erfüllung von 
Bundesaufgaben. Ausserhalb der Erfüllung von Bundesaufgaben gelten 
die 
Bundesinventare 
indes 
nur 
mittelbar, 
nämlich 
über 
die 
Nutzungsplanung (vgl. hinsichtlich der Pflicht zur Berücksichtigung der 
Inventare in der Nutzungsplanung BGE 135 II 209 E.2.1 und 
LEIMBACHER, a.a.O., Art. 6 Rz. 23). Eine Ausnahme besteht dann, wenn 
die Nutzungsplanung die Schutzziele eines Inventars geradezu missachtet 
(vgl. Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E.4.5.5; WALTER/ENGELER, 
in: Handbuch Heimatschutzrecht, § 7 Rz. 188; LEIMBACHER, a.a.O., Rz. 25 
zu Art. 6 NHG). Allerdings sind in diesem Fall nur die im Objektblatt 
genannten 
Schutzziele 
(als 
die 
ungenügende 
Nutzungsplanung 
ergänzendes Recht) unmittelbar anwendbar und nicht Art. 6 und Art. 7 
NHG. Diese Bestimmungen gelten – wie bereits ausgeführt (vgl. E.3.2.1 
vorstehend) – nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben. Mit anderen 


- 18 -
Worten führt eine allfällige Missachtung des ISOS in der Nutzungsplanung 
nicht dazu, dass bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen 
Aufgaben plötzlich eine obligatorische Begutachtung i.S.v. Art. 7 NHG 
erfolgen müsste, oder gar das geltende Schutzniveau des Inventars auf 
dasjenige von Art. 6 NHG angehoben würde (vgl. auch WAGNER PFEIFER, 
in: Umweltrecht, Besondere Regelungsbereiche, 2. Auflage, Zürich/St. 
Gallen 2021, Rz. 1337). Die von den Beschwerdeführern konstruierte 
Schlussfolgerung ist mit der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung, 
wonach der Natur- und Heimatschutz, zumindest was die Bereiche des 
Landschafts-, Ortsbild- und Denkmalschutzes betrifft, in die Kompetenz 
der Kantone fällt und die Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes in den 
erwähnten Bereichen auf die Erfüllung von Bundesaufgaben beschränkt 
ist (Art. 78 Abs. 2 BV), nicht vereinbar.
Der Antrag der Beschwerdeführer auf Einholung eines Gutachtens der 
ENHK/EKD ist somit abzuweisen.
4.
Die 
Beschwerdeführer 
sind 
weiter 
der 
Auffassung, 
dass 
die 
Nutzungsplanung der Gemeinde C._____ und namentlich Art. 41 BauG, 
wonach in der Dorfzone Gebäude mit einer Firsthöhe von bis zu 13 m und 
einer Gebäudelänge von bis zu 30 m zulässig sind, das ISOS missachten, 
was 
zur 
Folge 
habe, 
dass 
die 
Schutzziele 
des 
ISOS 
im 
Baubewilligungsverfahren unmittelbar Anwendung finden würden. Da das 
Bauprojekt den im betreffenden Objektblatt aufgeführten Schutzzielen 
widerspreche, dürfe es nicht bewilligt werden.
4.1.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt in diesem Zusammenhang im 
Wesentlichen vor, dass die Rügen betreffend die Grundordnung nicht im 
Baubewilligungsverfahren, sondern vielmehr im Rahmen der im letzten 
Jahr durchgeführten Ortsplanungsrevision zum Teilgebiet I._____ hätten 
vorgebracht werden müssen. Diese sei jedoch mittlerweile in Rechtskraft 


- 19 -
erwachsen. Die Gemeinde fügt diesbezüglich hinzu, dass die damals von 
den Beschwerdeführern gegen die Teilrevision der Ortsplanung erhobene 
Planungsbeschwerde durch die Regierung vollumfänglich abgewiesen 
worden sei. Abgesehen davon seien die Grundordnung der Gemeinde 
C._____ und namentlich das Gebiet I._____ in den letzten Jahren 
mehrfach Gegenstand von Revisionen gewesen und die Regierung habe 
diese Revisionen genehmigt, ohne die Überbaubarkeit der Parzelle 6540 
in Frage zu stellen. Zudem seien seitens der Regierung und auch seitens 
anderer Behörden nie irgendwelche gestalterischen Vorgaben in Bezug 
auf dieses Gebiet gemacht worden. Die Regierung sei vielmehr davon 
ausgegangen, dass das ISOS bereits genügend in der Ortsplanung 
umgesetzt worden sei.
4.2.
Bezugnehmend auf die obigen Ausführungen ist vorab festzuhalten, dass 
die Bundesinventare, wie namentlich das ISOS, bei der Erfüllung 
kantonaler und kommunaler Aufgaben (nur) in mittelbarer Weise gelten. 
Diese mittelbare Wirkung zeigt sich darin, dass die Kantone und 
Gemeinden die Schutzziele der einzelnen Bundesinventarobjekte im 
kantonalen und kommunalen Recht, insbesondere der Richt- und 
Nutzungsplanung, berücksichtigen müssen (BGE 135 II 209). Der Schutz 
der Bundesinventarobjekte wird hier also durch kantonales (und 
kommunales) Recht gewährleistet (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile 
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022 E. 3.2; 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020; 
je mit Hinweisen). Entsprechend sind im Baubewilligungsverfahren für die 
betroffenen Grundeigentümer nur die einschlägigen Bestimmungen der 
Bau- und Zonenordnung verbindlich. Die Rüge, dass die Grundordnung 
ein Bundesinventar nicht im gebotenen Sinne umsetze, muss 
grundsätzlich mittels Anfechtung des betreffenden Planungsmittels (Plan 
und/oder Baugesetz) im Anschluss an dessen Erlass vorgebracht werden. 
Eine 
spätere 
akzessorische 
Überprüfung 
der 
materiellen 


- 20 -
Übereinstimmung der Grundnutzungsordnung mit den Schutzanliegen 
eines Bundesinventars findet nur in Ausnahmesituationen statt, so z.B., 
wenn die kommunale Nutzungsplanung die Schutzziele des Inventars 
geradezu missachtet (vgl. WAGNER PFEIFER, a.a.O., S. 440 Rz. 1335). 
Würde dies bejaht, käme den Schutzziele des ISOS (als Ergänzung zur 
mangelhaften Nutzungsplanung) unmittelbare Geltung zu.
4.3.1.
Gemäss dem geltenden Baugesetz wird in der vom ISOS-Objekt 
Nr. F._____ betroffenen Dorfzone der Erhalt der bestehenden Siedlung 
sowie die harmonische Einfügung von allfälligen Neu- und Umbauten 
primär durch die Ästhetikklausel (Art. 35 Abs. 2 BauG) sichergestellt. 
Demnach ist in der Dorfzone der Charakter der bestehenden Siedlung zu 
erhalten, wobei Neu- und Umbauten in Bezug auf Proportionen und 
Gestaltung so auszuführen sind, dass sie sich in ihre Umgebung möglichst 
harmonisch einfügen und sich an der alten und über Jahrhunderte 
gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns orientieren. Mit dieser 
Bestimmung trägt die Nutzungsplanung der Gemeinde C._____ dem 
ISOS bereits substantiell Rechnung [Anmerkung des Gerichts: Die 
Gemeinde C._____ ist 2015 durch die Fusion der Gemeinden M._____, 
N._____, E._____, O._____ und P._____ entstanden. Bis nach Abschluss 
der Gesamtrevision der Ortsplanung gilt die Baugesetzgebung der 
ehemaligen Gemeinden; im vorliegenden Fall das Baugesetz der 
Gemeinde E._____ vom 17. März 2005, genehmigt durch die Regierung 
am 19. September 2006].
4.3.2.
Im einschlägigen Genehmigungsbeschluss hatte die Regierung der 
Gemeinde E._____ – bezugnehmend auf den Umstand, dass der 
historische Siedlungskern von E._____ sowie die Aussenstationen 
(Schlösser und T._____) im ISOS erfasst sind und sich die Einstufung der 
Bedeutung der Ortsbilder gemäss ISOS auf die Gesamtheit der Bebauung 
und deren Umgebung bezieht, was darauf hindeute, dass mit der 


- 21 -
Bausubstanz sowie mit den Aussenräumen besonders sorgfältig 
umgegangen werden müsse – nahegelegt, die Bauberatungspflicht nicht 
nur für die "Bauzonen mit Spezialvorschriften", sondern für die ganze 
Dorfzone nochmals zu prüfen und gegebenenfalls ins Baugesetz 
aufzunehmen. Im Übrigen gäbe das Baugesetz zu keinen weiteren 
Bemerkungen Anlass (siehe Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 
[…]). Insgesamt lässt sich daraus schliessen, dass die Regierung die 
Umsetzung des ISOS auf Stufe Nutzungsplanung (allenfalls unter dem 
Vorbehalt, dass in der gesamten Dorfzone die Bauberatung beigezogen 
wird, welche die Gemeinde sachlich und neutral auf fachlicher Ebene in 
Bezug auf gestalterische Fragen bei der Meinungsbildung unterstützt) als 
hinreichend erachtete. Diesbezüglich ist für den konkreten Fall 
anzumerken, dass die Gemeinde für die Beurteilung des Bauprojekts unter 
gestalterischen bzw. ortsbildschützerischen Aspekten die Bauberatung 
beigezogen und damit das Anliegen der Regierung tatsächlich umgesetzt 
hat.
4.3.3.
Dass Art. 41 BauG in der Dorfzone grundsätzlich Gebäude mit einer 
Firsthöhe von 13 m und einer Länge von 30 m erlaubt, bedeutet nicht, 
dass diese Baumasse tatsächlich ausgeschöpft werden können. Eine 
Reduktion der baurechtlich zulässigen Masse kann aus Gründen des 
Denkmal- oder Ortsbildschutzes im Einzelfall geboten sein (siehe 
WALTHER/WEBER, a.a.O., S. 60 Rz. 42). Entsprechend bleibt der 
Gemeinde 
– 
nicht 
zuletzt 
aufgrund 
der 
Gestaltungs- 
und 
Eingliederungsvorschrift von Art. 35 Abs. 2 BauG – genug Raum, um die 
Schutzziele des ISOS durchzusetzen.
4.3.4.
Aus dem Zonenplan der Gemeinde E._____ von 1975 ist zudem 
ersichtlich, dass das Gebiet rund um das Schloss G._____ und 
insbesondere auch die Bauparzelle bereits damals der Dorfzone und 
damit der Bauzone zugewiesen waren (vgl. die Zonenübersicht 1:5000, 


- 22 -
Gemeinde E._____ in dem von der Gemeindeversammlung am 4. Juli 
1975 beschlossenen und am 22. Dezember 1975 von der Regierung 
genehmigten 
Baugesetz 
der 
Gemeinde 
E._____). 
Die 
ISOS-
Erstaufnahme ist demgegenüber aus dem Jahr 1989 und damit jüngeren 
Datums (vgl. Amtsbericht der Denkmalpflege, S. 1). Alleine aus dem 
Umstand, dass die Bauparzelle seither nicht ausgezont wurde, kann nicht 
geschlossen werden, dass dadurch das ISOS geradezu missachtet würde, 
zumal gemäss geltendem Baugesetz die harmonische Einfügung von 
allfälligen Neu- und Umbauten sowie deren Orientierung an der alten und 
über Jahrhunderte gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns durch die 
Ästhetikklausel (Art. 35 Abs. 2 BauG) gewährleistet ist und damit dem 
Ortsbild gebührend Rechnung getragen wird.
4.3.5.
Zusammenfassend bestehen nach Auffassung dieses Gerichts keine 
Anhaltspunkte, die darauf hinweisen, dass die Nutzungsplanung der 
Gemeinde C._____, namentlich das Baugesetz der Gemeinde E._____, 
das ISOS im betroffenen Gebiet geradezu missachten. Eine unmittelbare 
Anwendbarkeit des ISOS im vorliegenden Baubewilligungsverfahren 
scheidet somit aus. Dies bedeutet indes nicht, dass das ISOS im 
vorliegenden Verfahren gar keine Bedeutung hat (vgl. E.5 f. nachstehend).
5.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, das Bauprojekt verletze 
Art. 35 Abs.2 BauG, zumal sich dieses nicht harmonisch in die Umgebung 
einfüge.
5.1.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin 2 halten dem im 
Wesentlichen entgegen, dass der Gemeinde in Bezug auf die 
Ästhetikklausel in Art. 35 Abs. 2 BauG ein gewisser Ermessensspielraum 
zukomme, dass die Gemeinde vorliegend die Bauberatung beigezogen 
habe und dass sie unter Berücksichtigung von deren Bericht zum Schluss 
gekommen sei, dass das Bauvorhaben sich harmonisch in die Umgebung 


- 23 -
einfüge und entsprechend bewilligungsfähig sei. Weiter würde vorliegend 
das Interesse an der Verdichtung dasjenige am Ortsbildschutz 
überwiegen.
5.2.
Soweit (wie vorliegend) keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der 
Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht 
gewährleistet (BGE 135 II 209 E. 2.1; Urteile 1C_643/2020 vom 7. Januar 
2022 E. 3.2; 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020; je mit Hinweisen; siehe auch 
E.4.2 vorstehend). Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht völlig 
unmassgeblich, als sie namentlich bei der Auslegung unbestimmter 
Begriffe 
des 
Baurechts 
sowie 
bei 
im 
Einzelfall 
erforderlichen 
Interessenabwägungen zu berücksichtigen sind. Dies gilt namentlich bei 
der Anwendung von ästhetischen Generalklauseln (vgl. zum Ganzen BGE 
135 II 209 E.2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_265/2022 vom 24. April 
2023 E.2.2, 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E.3.1.1, 1C_643/2020 
vom 7. Januar 2022 E.3.2, 1C_334/2020 vom 27. Juli 2021 E.4.4, 
1C_635/2018 vom 31. März 2020 E.3.2, 1C_488/2015 vom 24. August 
2016 E.4.3).
5.2.1.
Ästhetikvorschriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht 
von vornherein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, 
denn die Schutzbereiche der Normen decken sich nicht zwingend. Die 
Anwendung einer positiven Ästhetikklausel darf aber nicht dazu führen, 
dass generell die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Eine 
derartige Klausel darf auch nicht die Funktion einer Planungszone 
übernehmen 
und 
dazu 
verwendet 
werden, 
die 
bestehenden 
Bauvorschriften 
ausser 
Kraft 
zu 
setzen 
und 
eine 
künftige 
Nutzungsordnung zu sichern.
Den 
kommunalen 
Behörden 
steht 
bei 
der 
Anwendung 
von 
Ästhetikklauseln 
ein 
Ermessensspielraum 
zu, 
der 
im 


- 24 -
Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsentscheid einer 
kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer 
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die 
Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen 
der kommunalen Baubehörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (vgl. dazu 
Urteil des Bundesgerichts 1C_123/2021 vom 28. März 2022 E.3.5.1 u. 
3.5.2, 1C_264/2020 vom 9. Dezember 2020 E.5.4.3, 1C_117/2016, 
127/2016 vom 4. Juli 2016 E.3.4; VGU R 2020 23 vom 26. Oktober 2021 
E.2.4, R 2016 35 vom 4. November 2016 E.2d, R 2014 95 vom 24. Juni 
2015 E.5b, R 14 103 vom 30. August 2016 E.4e und R 2014 24 vom 
16. Februar 2016 E.5a, vgl. zum Ganzen auch R 21 6 vom 17. Mai 2022 
E.2.5).
5.2.2.
Gemäss Art. 35 Abs. 2 BauG ist in der Dorfzone der Charakter der 
bestehenden Siedlung zu erhalten (Satz 1). Neu- und Umbauten sind in 
Bezug auf Proportionen und Gestaltung so auszuführen, dass sie sich in 
ihre Umgebung möglichst harmonisch einfügen und sich an der alten und 
über Jahrhunderte gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns orientieren 
(Satz 2). Die Bestimmung in Art. 35 Abs. 2 BauG stellt – wie die 
Generalklausel in Art. 73 Abs. 1 KRG, die eine gute Gesamtwirkung 
verlangt – eine positive Ästhetikvorschrift dar. Im Unterschied zu den 
entsprechenden negativen Klauseln, welche eine Verunstaltung eines 
Stadt- oder Quartierbilds verbieten, verlangt die genannte Vorschrift 
positiv eine "harmonische Einfügung" der Bauten in ihre Umgebung (vgl. 
zur positiven Generalklausel Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 
28. März 2023 E.3.3). Die kommunale Ästhetikvorschrift geht aber 
insoweit über Art. 73 Abs. 1 KRG hinaus, als sie namentlich vorschreibt, 
dass sich Neu- und Umbauten an der alten und über Jahrhunderte 
gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns zu orientieren haben. Die 
Frage, ob vorliegend eine harmonische Einfügung nach Art. 35 Abs. 2 


- 25 -
BauG erzielt wird, ist im Einzelfall anhand der konkreten Verhältnisse zu 
prüfen (E.5.2.3 f. nachstehend). Im Rahmen der Interessenabwägung ist 
sodann der mit der Ästhetikvorschrift angestrebte Ortsbildschutz dem 
Interesse an der Verdichtung bzw. dem Ziel einer verstärkten 
Siedlungsentwicklung 
nach 
innen 
gegenüberzustellen 
(E.5.3 
nachstehend).
5.2.3.
Vorliegend haben die Parteien je ein Gutachten eingereicht, wobei sich 
diese inhaltlich widersprechen. Während das Gutachten der J._____ AG 
davon ausgeht, dass der Bau sich gut in die Umgebung integrieren lässt, 
kommt das Gutachten S._____ zum Schluss, dass das geplante 
Bauprojekt überdimensioniert ist und sich demzufolge nicht gut ins Ortsbild 
eingliedert.
Um die aufgeführten Diskrepanzen und mit Blick auf die harmonische 
Einfügung nach Art. 35 Abs. 2 BauG die Frage nach potentiellen Eingriffen 
in das betroffene ISOS-Objekt zu klären, hat das Gericht einen 
Amtsbericht 
bei 
der 
kantonalen 
Denkmalpflege 
eingeholt. 
Das 
(unabhängige) 
Gutachten 
der 
kantonalen 
Denkmalpflege 
kommt 
vorliegend hinsichtlich der Fernwirkung zum Schluss, dass der geplante 
Neubau sehr prominent in der Ostansicht stehe. Zudem liege dessen 
Traufe höher als die Traufe der bestehenden Bauten und des Schlosses, 
weshalb eine deutlich höhere Fassade entstehe. Auch die Gebäudetiefe 
sei mit 15 m grösser als bei den Altbauten und führe zu einem 
ortsunüblichen, fast quadratischen, ausrichtungsneutralen Fussabdruck. 
Schliesslich stehe das Gebäude allseitig frei, mit grösserem Abstand zu 
den sich an den Hügel schmiegenden Altbauten. Bezüglich des 
Nahbereichs hält die Denkmalpflege fest, die räumlichen Qualitäten seien 
durch die frontbildende Anordnung der sorgsam am Fuss des Burghügels 
eingebetteten Bebauung und den intakten Zwischenbereichen gegeben 
(ISOS). 
Der 
öffentliche 
Strassenraum 
erstrecke 
sich 
von 
den 


- 26 -
Hausfassaden bis zu den das Schlossareal sowie die zentrale Wiese 
einfassenden Mauern bzw. die Zäune der Obstgärten. Zur Weiterführung 
dieser Struktur müsse der Neubau gleichfalls direkt am öffentlichen Raum 
anschliessen. Dafür wäre eine Verschiebung des Baukörpers mindestens 
bis zur südlichen und östlichen Parzellengrenze nötig. Eine solitäre 
Positionierung eines grossen quadratischen Baukörpers von der Strasse 
zurückversetzt (um den Grenzabstand) in einem nun viel zu engen 
Obstgarten sei unbedingt zu vermeiden. Hinsichtlich des IVS führt die 
Denkmalpflege aus, der angrenzend an die Parzelle 6540 verlaufende 
historische Weg (Q._____) sei mit der Kategorie "Nationale Bedeutung, 
historischer 
Verlauf 
mit 
Substanz" 
bezeichnet. 
Objekte 
dieser 
Klassifizierung müssten gemäss Art. 6 VIVS mit ihren wesentlichen 
Substanzelementen ungeschmälert erhalten bleiben. Durch den Bau des 
Wohnhauses 
würden 
Teile 
der 
Trockenmauern 
zerstört. 
Eine 
fachgerechte Wiederherstellung wäre Teil des vorliegenden Bauprojekts. 
In den Projektunterlagen werde keine Aussage zur Mauer oder deren 
Wiederherstellung gemacht. Beim vorliegenden Projektstand sei somit von 
einer wesentlichen Beeinträchtigung des IVS-Objektes auszugehen. Als 
Fazit hält die Denkmalpflege fest, sie gehe beim geplanten Neubau von 
einer grossen Beeinträchtigung der ISOS und IVS Objekte aus. Mit einer 
Überarbeitung des Projekts auf Grundlage von Art. 35 Abs. 2 BauG 
bezüglich Stellung, Einfügung und Dimension wäre womöglich eine 
Reduktion der Beeinträchtigung zu erreichen.
Die Beurteilung der kantonalen Fachbehörde ist inhaltlich klar und 
widerspruchsfrei, sodass darauf abgestellt werden kann. Tatsächlich 
weicht das geplante Bauprojekt aufgrund seines nahezu quadratischen 
Grundrisses massgeblich von der Baustruktur der umliegenden Gebäude 
ab und wirkt im Gegensatz dazu wuchtig bzw. zu dominant. Mit seiner 
solitären Positionierung wird zudem der aus der Nordansicht für das 


- 27 -
Ortsbild entscheidende und schützenswerte Freiraum beeinträchtigt. 
Entsprechend ist festzuhalten, dass sich der geplante Neubau in Bezug 
auf Proportionen und Gestaltung nicht harmonisch in dessen Umgebung 
einfügt und sich diesbezüglich auch nicht an der alten und über 
Jahrhunderte gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns orientiert, 
sondern diese aufgrund seines Volumens und solitären Positionierung 
konkurrenziert. Auf die beantragten Augenscheine kann angesichts der 
klaren und umfassenden Stellungnahme der kantonalen Fachbehörde 
verzichtet werden.
5.2.4.
Selbst das Gutachten der J._____, auf welches sich die Gemeinde stützt, 
räumt ein, dass das geplante Bauvorhaben sehr imposant wirkt. Die 
Aussage, wonach Anstrengungen unternommen wurden, um den 
Charakter und die Einbettung angemessen und harmonisch auf das 
bestehende Umfeld abzustimmen, ist wenig überzeugend, zumal 
Anstrengungen alleine nicht genügen um darzulegen, dass die Einbettung 
tatsächlich den Anforderungen von Art. 35 BauG entspricht. Mit dieser 
Formulierung wird vielmehr der Eindruck vermittelt, dass sich der Neubau 
aufgrund seiner Proportion und Gestaltung in Wahrheit nicht harmonisch 
in dessen Umgebung einfügen lässt. 
5.2.5.
Nach dem Gesagten, beruht die massgeblich auf dem Gutachten der 
J._____ AG abgestützte Begründung der Gemeinde – obschon ihr 
diesbezüglich ein gewisses Ermessen zukommt – nicht auf einer 
vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände und kann vom 
Gericht daher nicht geschützt werden. Indem die Gemeinde eine 
harmonische Einfügung des geplanten Bauprojekts bejahte und dieses im 
Ergebnis bewilligte, hat sie Art. 35 Abs. 2 BauG verletzt.


- 28 -
5.3.
Der Argumentation der Beschwerdegegner, wonach in casu die Interessen 
an der Verdichtung diejenigen am Ortsbildschutz überwiegen, kann – wie 
nachfolgend aufgezeigt wird – nicht gefolgt werden.
5.3.1.
Gegenüber dem Schutz von Bau- und Naturdenkmälern steht das Ziel 
einer 
verstärkten 
Siedlungsentwicklung 
nach 
innen 
in 
einem 
Spannungsverhältnis. Das Bundesgericht hat diesbezüglich festgehalten, 
dass das Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen, welchem der 
Gesetzgeber im RPG grosses Gewicht beimisst, von nationaler 
Bedeutung ist (Urteil des Bundesgerichts 1C_118/2016 vom 21. März 
2017 E.6). Daraus lässt sich indes nicht schliessen, dass dieses Interesse 
automatisch 
überwiegt. 
Die 
Rücksichtnahme 
auf 
Natur- 
und 
Baudenkmäler 
erfordert 
einen 
Umgebungsschutz, 
welcher 
einer 
Verdichtung entgegenstehen kann (WALTHER/WEBER, a.a.O., S. 60 
Rz. 41). Eine Reduktion der baurechtlich zulässigen Masse aus Gründen 
des Denkmal- oder Ortsbildschutzes kann daher im Einzelfall geboten sein 
(WALTHER/WEBER, a.a.O., S. 60 Rz. 42). Möglicherweise kann dem 
Interesse an einer Verdichtung auch mit einem redimensionierten Projekt 
Rechnung getragen werden (vgl. hierzu das Urteil des Bundesgerichts 
1C_118/2016 vom 21. März 2017 E.6).
5.3.2.
Vorliegend stellt das geplante Bauprojekt gemäss den überzeugenden 
Feststellungen der kantonalen Denkmalpflege – insbesondere aufgrund 
seines fast quadratischen Fussabdrucks, seiner solitären Positionierung 
und seiner Dimension – eine grosse Beeinträchtigung des ISOS, des IVS 
und damit des Ortsbildes dar. Zwar ist eine Wohnbaute in der Dorfzone, 
die 
u.a. 
zu 
Wohnzwecken 
dient 
(Art. 35 
Abs.1 
BauG), 
unbestrittenermassen zonenkonform und auch die Denkmalpflege 
schliesst eine Überbauung am fraglichen Ort nicht aus. Ein Wohnhaus 
bedingt aber keine Baute in den vorgesehenen Gebäudemassen und mit 
der vorgesehenen solitären Positionierung. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, 


- 29 -
dass dem Verdichtungsinteresse allein mit dem vorgelegten Projekt 
entsprochen 
werden 
kann. 
Vielmehr 
kann 
die 
gewünschte 
Siedlungsverdichtung auch mit einem neuen, redimensionierten Projekt 
erreicht werden, indem bspw. mit einer angepassten Baustruktur auf einen 
quadratischen Grundriss sowie eine solitäre Positionierung des Gebäudes 
verzichtet wird. Damit würde dem Ortsbildschutz insgesamt mehr 
Beachtung geschenkt und im Ergebnis eine harmonische Einfügung in die 
Umgebung gemäss den Anforderungen von Art. 35 Abs. 2 BauG erzielt. 
In diese Richtung gehen auch die Ausführungen des Amts für 
Raumentwicklung 
Graubünden 
(ARE) 
im 
Vorprüfungsbericht 
zur 
laufenden Gesamtrevision der Ortsplanung, wonach in der Dorfzone bei 
Neubauten, Erweiterungen bestehender Bauten sowie Ersatzneubauten 
das zulässige Gebäudevolumen grundsätzlich nach den umliegenden 
ortstypischen Gebäuden bestimmt wird und entsprechend kein Anspruch 
auf die max. Fassadenhöhe, Gesamthöhe und Gebäudelänge geltend 
gemacht 
werden 
kann 
(vgl. 
Vorprüfungsbericht 
des 
ARE 
zur 
Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde C._____ vom 4. April 
2023, S. 9 [Beilage 3 zu Bg1-act. G6]). Mithin kann festgehalten werden, 
dass das Interesse an der Verdichtung vorliegend nicht per se überwiegt, 
sondern unter Berücksichtigung des Ortsbildschutzes zu erfolgen hat und 
infolgedessen die in Art. 41 BauG vorgesehenen maximalen Baumasse 
möglicherweise nicht in jeder Hinsicht ausgeschöpft werden können.
5.3.3.
Aus den obigen Ausführungen folgt, dass die Beschwerde gutzuheissen 
ist und die Baubewilligung vom 13. Dezember 2022 sowie der 
Einspracheentscheid (undatiert) aufzuheben sind.
6.
Weitere Ausführungen, namentlich zur Auswirkung der am 20. Februar 
2024 erlassenen resp. am 7. März 2024 in Kraft getretenen Planungszone 
auf das vorliegende Bauprojekt, erübrigen sich hiermit. Auf die Rügen 
betreffend die Be- und Entlüftung der Einstellhalle sowie betreffend die 


- 30 -
Autoaufzüge und die damit geltend gemachten Lärmemissionen ist 
ebenfalls nicht näher einzugehen.
7.1.
Bei diesem Verfahrensausgang werden die Verfahrenskosten, bestehend 
aus den Kanzleiauslagen und der Staatsgebühr, welche vorliegend auf 
CHF 4'000.-- festgesetzt wird, den unterliegenden Beschwerdegegnern je 
zur Hälfte auferlegt (Art. 73 Abs. 1 VRG).
7.2.
Die Beschwerdeführer haben eine Honorarvereinbarung mit einem 
Stundenansatz von CHF 270.-- und eine Honorarnote im Umfang von 
insgesamt CHF 4'068.40 (inkl. MWST) eingereicht. In der Honorarnote 
wurden 13 h 35 min sowie ein Betrag von CHF 110.03 (inkl. MWST) als 
Kleinspesenpauschale 
verrechnet, 
was 
für 
das 
vorliegende 
Beschwerdeverfahren 
angemessen 
erscheint. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen haben somit die Beschwerdeführer zu gleichen 
Teilen mit insgesamt CHF 4'068.40 (inkl. MWST) zu entschädigen (Art. 78 
Abs. 1 VRG).


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III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Baubescheid vom 
13. Dezember 2022 betreffend Gesuch Nr. PA 2022-16 sowie der 
Einspracheentscheid 
(undatiert) 
der 
Gemeinde 
C._____ 
werden 
aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
637.00
zusammen
CHF
4'637.00
gehen je zur Hälfte zulasten der D._____ AG und der Gemeinde C._____.
3.
Die Gemeinde C._____ und die D._____ AG haben zu gleichen Teilen 
A._____ und B._____ insgesamt mit CHF 4'068.40 aussergerichtlich zu 
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_635/2024 vom 14. August 2025 hat das Bundesgericht die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.]