gr_gerichte · ZK1 2018 72 · 2020-01-27 · de
Widerhandlung gegen ein gerichtliches Verbot (Art. 258 Abs. 1 ZPO)

Dienstbarkeit | Berufung ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
1 / 22
Urteil vom 27. Januar 2020
Referenz
ZK1 18 72
Instanz
I. Zivilkammer
Besetzung
Pedrotti, Vorsitzender
Brunner und Michael Dürst
Richter, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher
Hinterm Bach 6, Postfach 72, 7001 Chur
gegen
B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid
Hartbertstrasse 11, Postfach 611, 7001 Chur
Gegenstand
Dienstbarkeit
Anfechtungsobj.
Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 27. Februar 2018,
mitgeteilt am 09. Mai 2018 (Proz. Nr. 115-2017-25)
Mitteilung
15. Juli 2020

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I. Sachverhalt
A.a.
Die Parteien stehen in einem Streit betreffend eine Grunddienstbarkeit.
B._____ ist derzeit die alleinige Eigentümerin des belasteten Grundstücks
Nr. _____, _____weg, O.1_____, Grundbuch O.1_____, mit einer Fläche von
1'374 m2. Sie erwarb dieses Grundstück käuflich von C._____. Das Haus der Fa-
milie C._____ (fortan Haus C._____), welches sich vormals auf dem Grundstück
Nr. _____ befand, brach B._____ mittlerweile ab. A._____ ist der Alleineigentümer
des berechtigten Grundstücks Nr. _____, _____weg, O.1_____, Grundbuch
O.1_____, mit einer Fläche von 563 m2. Auf dem Grundstück befindet sich ein Ein-
familienhaus, welches A._____ mit seiner Familie bewohnt. Das Grundstück
Nr. _____, _____weg, O.1_____, Grundbuch O.1_____, mit einer Fläche von 656
m2 steht im Alleineigentum von D._____. Das sich darauf befindliche Einfamilien-
haus nutzt eine Hebamme als Wohnhaus und als Praxis.
A.b.
Im Grundbuch sind auf dem Grundstück Nr. _____ von B._____ soweit hier
interessierend folgende Grunddienstbarkeiten (Rechte [R] bzw. Lasten [L]) einge-
tragen:
15.07.1966 562
(R) Baubeschränkung ID. 1000/002003
z.L. LIG O.1_____/_____
z.L. LIG O.1_____/_____
15.07.1966 562
(L) Baubeschränkung ID. 1000/002004
z.G. LIG O.1_____/_____
z.G. LIG O.1_____/_____
A.c.
Der Dienstbarkeitsvertrag vom 14. Juli 1966 umschreibt die genannten
Dienstbarkeiten wie folgt:
Baubeschränkung
zugunsten der Parzellen Nr. _____, _____, _____, _____, _____ und
_____ und zulasten der Parzellen Nr. _____ und _____.
Auf den Grundstücken Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
darf nur je ein Einfamilienhaus mit Flachdach gebaut werden, wobei die
maximale Bauhöhe so zu begrenzen ist, dass die oberste Kante des Flach-
daches bei der Parzelle Nr. _____ eine Höhe von 636.40 Metern ü.M. und
bei der Parzelle Nr. _____ eine solche von 634.35 Metern ü.M. nicht über-
steigt. Diese Höhen sind bei Beginn der Mauerwerkarbeiten durch das
Ing.Bureau E._____ in O.1_____ auf Kosten von Herrn F._____ zu kontrol-
lieren.

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Für jegliche Erhöhung der zulässigen Flachdach-Einfamilienhäuser durch
Zusatzbauten ist die Zustimmung der jeweiligen Eigentümer der Parzelle
Nr. _____, _____, _____ und _____ notwendig.
Die Bepflanzung auf den beiden Parzellen Nr. _____ und _____ ist so zu
beschränken, dass die maximal zulässige Dachhöhe jeweils höchstens um
0.50 Meter überragt wird.
sowie
Baubeschränkung
zugunsten der Parzellen Nr. _____ und _____ sowie zulasten der Parzellen
Nr. _____, _____, _____, _____, _____ und _____.
Auf den Grundstücken
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
Parzelle Nr. _____ (GB.BI. Nr. _____)
darf nur je ein einstöckiges Wohnhaus mit ausgebautem Untergeschoss
erstellt werden.
A.d.
B._____ beabsichtigt, auf dem Grundstück Nr. _____ ein Mehrfamilienhaus
zu bauen, wobei die öffentlich-rechtliche Baubewilligung für den projektierten
Neubau vorliegt. Letztere datiert vom 7. Februar 2017.
B.
Nach erfolglosem Schlichtungsversuch leitete B._____ am 8. Mai 2017
beim Regionalgericht Plessur eine Klage gegen A._____ und D._____ ein. Sie
stellte folgende Rechtsbegehren:
1.
Es sei gerichtlich festzustellen, dass das Bauvorhaben der Klägerin
gemäss Publikation/Planauflage vom 25.11.2016 bis 15.12.2016 und
Baubewilligung vom 07.02.2017 zur Realisierung eines Mehrfamilien-
hauses mit vier Wohnungen, bestehend aus
a)
einem Vollgeschoss
b)
einem ausgebauten Untergeschoss
c)
einer vollständig in den Erdboden versetzten Autoeinstellhalle mit
Erschliessung ab Fürstenwaldstrasse
die auf Grundstück O.1_____ Nr. _____ lastende Grunddienstbarkeit
"Baubeschränkung" zugunsten der Grundstücke O.1_____ Nrn. _____
und _____ nicht verletzt.
2.
Eventuell:
Die Dienstbarkeit "Baubeschränkung" zulasten Grundstück O.1_____
Nr. _____ und zugunsten der Grundstücke O.1_____ Nrn. _____ und
_____ sei zu löschen. Das Grundbuchamt O.1_____ sei anzuweisen,
die Löschung im Grundbuch von O.1_____ vorzunehmen.

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3.
Subeventuell:
Die Dienstbarkeit "Baubeschränkung" zulasten Grundstück O.1_____
Nr. _____ und zugunsten der Grundstücke O.1_____ Nrn. _____ und
_____ sei gegen Entschädigung zu löschen. Das Grundbuchamt
O.1_____ sei anzuweisen, die Löschung im Grundbuch von O.1_____
vorzunehmen.
4.
Subsubeventuell:
a)
Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Erstellung der vollstän-
dig in den Erdboden versetzten Autoeinstellhalle gemäss Publi-
kation/Planauflage vom 25.11.2016 bis 15.12.2016 und Baube-
willigung vom 07.02.2017 die auf Grundstück O.1_____ Nr.
_____ lastende Grunddienstbarkeit "Baubeschränkung" zuguns-
ten der Grundstücke O.1_____ Nrn. _____ und _____ nicht ver-
letzt.
b)
Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Erstellung des ausge-
bauten Untergeschosses gemäss Publikation/Planauflage vom
25.11.2016 bis 15.12.2016 und Baubewilligung vom 07.02.2017
die auf Grundstück O.1_____ Nr. _____ lastende Grunddienst-
barkeit
"Baubeschränkung"
zugunsten
der
Grundstücke
O.1_____ Nrn. _____ und _____ nicht verletzt.
c)
Es sei gerichtlich festzustellen, dass die Erstellung des ausge-
bauten Vollgeschosses gemäss Publikation/Planauflage vom
25.11.2016 bis 15.12.2016 und Baubewilligung vom 07.02.2017
die auf Grundstück O.1_____ Nr. _____ lastende Grunddienst-
barkeit
"Baubeschränkung"
zugunsten
der
Grundstücke
O.1_____ Nrn. _____ und _____ nicht verletzt.
d)
Es sei festzustellen, dass die horizontale Ausdehnung des Ge-
bäudes gemäss Publikation/Planauflage vom 25.11.2016 bis
15.12.2016 und Baubewilligung vom 07.02.2017 die auf Grunds-
tück O.1_____ Nr. _____ lastende Grunddienstbarkeit "Baube-
schränkung" zugunsten der Grundstücke O.1_____ Nrn. _____
und _____ nicht verletzt.
e)
Es sei festzustellen, dass die Höhe des Gebäudes bis maximal
642.9 m.ü.M. gemäss Publikation/Planauflage vom 25.11.2016
bis 15.12.2016 und Baubewilligung vom 07.02.2017 die auf
Grundstück O.1_____ Nr. _____ lastende Grunddienstbarkeit
"Baubeschränkung" zugunsten der Grundstücke O.1_____ Nrn.
_____ und _____ nicht verletzt. Ev. sei die maximal zulässige
Gebäudehöhe gerichtlich zu bezeichnen.
5.
a)
Die Gerichtskosten seien den Beklagten aufzuerlegen.
b)
Die Beklagten seien (unter solidarischer Haftbarkeit) zu verpflich-
ten der Klägerin eine Parteientschädigung zu leisten.
C.
Mit Klageantwort vom 21. Juni 2017 beantragten A._____ und D._____ die
Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 %
MwSt., zulasten von B._____.
D.
Mit Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest.

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E.
Die Beweisverfügung datiert vom 20. Oktober 2017. Gestützt auf diese
edierte der Vorsitzende des Regionalgerichts Plessur von der Stadt O.1_____ die
Akten der Baugesuche der Jahre 1962 bis 1994 betreffend das Grundstück
Nr. _____ in O.1_____ bzw. betreffend die Rechtsvorgänger von B._____ (Familie
C._____; Baugesuche vom 27. Juni 1994, vom 26. Februar 1992, vom 28. März
1991, vom 18. März 1977 und vom 23. Oktober 1962).
F.
Ein Augenschein am _____weg in O.1_____ sowie die Hauptverhandlung
fanden am 27. Februar 2018 statt.
G.
Mit Entscheid vom 27. Februar 2018, den Parteien mit schriftlicher Begrün-
dung mitgeteilt am 9. Mai 2018, erkannte das Regionalgericht Plessur wie folgt:
1.
a)
Die von der Stadt O.1_____ fälschlicherweise beim Gericht ein-
gereichten Akten betreffend das Grundstück Nr. _____,
_____weg, O.1_____, Grundbuch O.1_____ (betreffend die
Baugesuche vom 28.10.2016, vom 11.09.1979 und vom
23.05.1966 sowie die im Zeitraum vom 27.05.1966 bis am
09.11.1966 geführte Korrespondenz) werden aus dem Recht
gewiesen.
b)
Es werden keine weiteren Urkunden ediert.
2.
Die Klage wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass das Bauvorha-
ben von B._____ gemäss Publikation/Planauflage vom 25.11.2016 bis
15.12.2016 und Baubewilligung vom 07.02.2017 zur Realisierung ei-
nes Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen, bestehend aus
a)
einem Vollgeschoss
b)
einem ausgebauten Untergeschoss
c)
einer vollständig in den Erdboden versetzten Autoeinstellhalle mit
Erschliessung ab Fürstenwaldstrasse
die auf Grundstück Nr. _____, _____weg, O.1_____, Grundbuch
O.1_____, lastende Grunddienstbarkeit "Baubeschränkung" zugunsten
der Grundstücke Nr. _____, _____weg, O.1_____, Grundbuch
O.1_____,
und
Nr. _____,
_____weg,
O.1_____,
Grundbuch
O.1_____, nicht verletzt.
3.
a)
Die Gerichtskosten von CHF 7'000.00 gehen solidarisch zu Las-
ten von A._____ und D._____ und werden mit den von B._____
geleisteten Vorschüssen von CHF 7'000.00 verrechnet.
b)
A._____ und D._____ haben B._____ unter solidarischer Haft-
barkeit eine Parteientschädigung von CHF 11'690.90 (inkl. Bar-
auslagen und MwSt.) zu bezahlen und ihr die geleisteten Vor-
schüsse von CHF 7'000.00 zu ersetzen.
4.
(Rechtsmittelbelehrungen Hauptentscheid und Kostenentscheid)
5.
(Mitteilung)

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H.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (fortan Berufungskläger) am
11. Juni 2018 beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung. Er stellte folgende
Anträge:
1.
Es seien die Ziffern 2. und 3. des angefochtenen Entscheids aufzuhe-
ben und es sei die Klage abzuweisen.
2.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. für
das vorinstanzliche Verfahren und das Berufungsverfahren zu Lasten
der Berufungsbeklagten.
Zudem beantragte der Berufungskläger die Durchführung eines Augenscheins bei
den Grundstücken der Parteien am _____weg in O.1_____.
I.
D._____ erhob kein Rechtsmittel.
J.
Mit Berufungsantwort vom 4. Juli 2018 schloss B._____ (fortan Berufungs-
beklagte) auf kostenfällige Abweisung der Berufung.
K.
Die Berufungsantwort wurde dem Berufungskläger am 9. Juli 2018 zur
Kenntnis zugestellt.
II. Erwägungen
1.1.
Der angefochtene Entscheid ist ein erstinstanzlicher Endentscheid, der
grundsätzlich mit Berufung anfechtbar ist (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO).
1.2.
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Zum Streitwert erwog die Vor-
instanz, Gegenstand des Verfahrens sei die Klärung des Inhalts und Umfangs ei-
ner Grunddienstbarkeit betreffend drei Grundstücke in der Stadt O.1_____, wes-
halb der Streitwert CHF 30'000.00 übersteige (act. B.1, E. 1). Auch die Berufungs-
beklagte ging in ihrer Klageschrift von einem CHF 30'000.00 übersteigenden
Streitwert aus und machte geltend, sofern sie das Grundstück nicht gemäss Bau-
bewilligung vom 7. Februar 2017 überbauen könne, würde der Minderwert des
Grundstücks CHF 30'000.00 bei Weitem übersteigen (RG act. I./1, S. 3, Ziff. 4).
Der Berufungskläger tätigte, soweit ersichtlich, keine Ausführungen zum Streitwert
(RG act. I./2).
Streitigkeiten um Grunddienstbarkeiten sind vermögensrechtlicher Natur. Für die
Bestimmung des Streitwerts ist in erster Linie das Interesse des Klägers an der
Gutheissung seiner Rechtsbegehren bzw. der Wert der sich daraus für das kläge-

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rische Grundstück ergebenden Vorteile massgebend. Alternativ kann auf das In-
teresse des Beklagten bzw. den Wert der sich für diesen ergebenden Nachteile
abgestellt werden, falls sich dieser Wert als höher erweist (vgl. BGE 136 III 60
E. 1.1.1 = Pra 2010 Nr. 84; Urteil der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von
Graubünden ZK1 11 69/73 vom 1. Juni 2012 E. 1.3 mit Verweis auf PKG 1997
Nr. 7). Ist der Umfang einer Dienstbarkeit, wie im vorliegenden Fall, streitig, be-
stimmt sich der Streitwert nach dem Wert der umstrittenen Ausdehnung (Urteil des
Bundesgerichts 5C.29/2007 vom 12. März 2007 E. 2.1; Peter Diggelmann, in:
Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kom-
mentar, Art. 1‒196 ZPO, 2. Auflage, Zürich 2016, N 39 zu Art. 91 ZPO).
Bei Gutheissung der Berufung bzw. Abweisung der Klage träte beim belasteten
Grundstück der Berufungsbeklagten ein massiver Wertverlust ein. Würde die er-
kennende Kammer nämlich zur Auffassung gelangen, die strittige Dienstbarkeit
erlaube einzig den Bau eines Einfamilienhauses, dürfte die Berufungsbeklagte die
im Untergeschoss vorgesehenen Wohnungen nicht bauen. Der Minderwert ent-
spräche voraussichtlich dem Verkaufspreis bzw. dem kapitalisierten Mietzins (sie-
he dazu Urteil des Bundesgerichts 5C.29/2007 vom 12. März 2007 E. 2.3) besag-
ter Wohnungen. Angesichts der ökonomischen Auswirkungen liegt der Streitwert
weit über CHF 30'000.00 (vgl. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG).
Dies gilt umso mehr, als die erstinstanzliche Festlegung des Streitwerts im Beru-
fungsverfahren unwidersprochen blieb (vgl. act. A.1). Unbeachtlich bleiben kann,
welche Wertveränderung (Vorteile oder Nachteile) höher ausfiele und demnach
entscheidend wäre.
1.3.
Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Ent-
scheids beim Kantonsgericht von Graubünden einzureichen, und zwar schriftlich,
begründet und unter Beilage des angefochtenen Entscheides (Art. 311 ZPO; Art. 7
Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung [EGzZPO; BR 320.100]). Der erstinstanzliche Entscheid ging dem Beru-
fungskläger in begründeter Form am 11. Mai 2018 zu (act. B.2; act. B.3). Die da-
gegen mit Eingabe vom 11. Juni 2018 erhobene Berufung erfolgte demnach, unter
Berücksichtigung von Art. 142 Abs. 3 ZPO, fristgerecht (act. A.1). Sie entspricht
zudem den in Art. 311 ZPO stipulierten Formerfordernissen. Auf die frist- und
formgerecht eingereichte Berufung ist folglich einzutreten. Deren Beurteilung fällt
gemäss Art. 6 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts
(KGV; BR 173.100) in die Zuständigkeit der I. Zivilkammer.
2.1.
Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens dar, sondern ist nach der gesetzlichen Konzeption als eigenständiges Ver-

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fahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1). Mit der Berufung kann eine unrich-
tige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränk-
te Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger
Ermessensausübung
(Angemessenheitsprüfung;
Urteil
des
Bundesgerichts
5A_184/2013 vom 26. April 2013 E. 3.1). In der schriftlichen Berufungsbegrün-
dung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanz-
liche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw.
an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt (im Sinne einer von Amtes we-
gen zu prüfenden Eintretensvoraussetzung) voraus, dass der Berufungskläger die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich inhaltlich mit diesen
auseinandersetzt und mittels präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die
massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben
wurden bzw. aus welchen konkreten Aktenstellen sich der geltend gemachte Beru-
fungsgrund ergeben soll (vgl. statt vieler BGE 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 2013 Nr. 4
m.w.H.).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht nicht gehal-
ten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden
Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von offensichtli-
chen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der
in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobe-
nen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das
Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist
grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In rechtlicher Hin-
sicht ist das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei
dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die
Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die
Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels ent-
sprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der erstin-
stanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des
Rechtsmittelverfahrens dient (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.1.4; BGE 142 III 413
E. 2.2.4; je m.w.H.).
2.2.
Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsverfahren
nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO und längstens bis zum
Beginn der Phase der Urteilsberatung berücksichtigt werden.

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3.
Die Berufungsbeklagte stellte im vorinstanzlichen Verfahren für den Fall der
Abweisung ihrer Klage Eventual, Subeventual- und Subsubeventualanträge
(RG act. I./1, S. 9 f.). Im Berufungsverfahren wiederholte sie diese Begehren nicht
in Form einer Eventualanschlussberufung (act. A.2). Nichtsdestotrotz hat die er-
kennende Kammer die vor erster Instanz gestellten Begehren zu beurteilen, sofern
die Berufung gutzuheissen ist (PKG 1992 Nr. 9 E. 3a; vgl. nachstehend E. 11). Im
Übrigen nahm der Berufungskläger mit Berufung auch zu den besagten Eventual-,
Subeventual- und Subsubeventualanträgen Stellung (act. A.1, Rz. 36 ff.).
4.
Der Berufungskläger beantragt in seiner Berufungsschrift die Durchführung
eines Augenscheins bei den Grundstücken der Parteien am _____weg in
O.1_____ (act. A.1, Rz. 29, 30, 34, 37 u. S. 16 [IV.C]). Nach Art. 181 Abs. 1 ZPO
kann das Gericht zur unmittelbaren Wahrnehmung von Tatsachen oder zum bes-
seren Verständnis des Sachverhaltes auf Antrag einer Partei oder von Amtes we-
gen einen Augenschein durchführen. Der vorliegende Beweisantrag betrifft indes-
sen unbestrittene, bereits hinreichend bewiesene, durch einen Augenschein nicht
bzw. nicht mehr feststellbare oder irrelevante Tatsachen. Insbesondere wurde das
Haus C._____ bereits abgebrochen. Damit sind keine rechtserheblichen streitigen
Tatsachen dargetan, deren Feststellung ein Augenschein dienen würde. Ferner
führte die Vorinstanz am 27. Februar 2018 einen Augenschein durch (act. B.1,
E. L; RG act. VII./1). Die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse vor Ort erge-
ben sich aufgrund der Aktenlage mit hinreichender Deutlichkeit. Von einem noch-
maligen Augenschein sind unter diesen Umständen keine neuen Erkenntnisse zu
erwarten. Der Beweisantrag ist abzuweisen.
5.1.
Die erstinstanzliche Klage diente der Klärung des strittigen Inhalts der ein-
gangs erwähnten Grunddienstbarkeit zulasten des Grundstücks der Berufungsbe-
klagten. Die Vorinstanz hiess die Feststellungsklage der Berufungsbeklagten gut.
Sie stellte fest, dass das Bauvorhaben der Berufungsbeklagten gemäss Publikati-
on/Planauflage vom 25. November 2016 bis 15. Dezember 2016 und Baubewilli-
gung vom 7. Februar 2017 zur Realisierung eines Mehrfamilienhauses mit vier
Wohnungen, bestehend aus einem Vollgeschoss, einem ausgebauten Unterge-
schoss und einer vollständig in den Erdboden versetzten Autoeinstellhalle mit Er-
schliessung ab Fürstenwaldstrasse die auf dem Grundstück der Berufungsbeklag-
ten lastende Grunddienstbarkeit "Baubeschränkung" zugunsten der Grundstücke
des Berufungsklägers und D._____ nicht verletze (act. B.1, E. 4.5 ff.).
5.2.
Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz in verschiedener Hinsicht eine
unrichtige Anwendung von Art. 738 ZGB sowie eine unrichtige und aktenwidrige
Feststellung des Sachverhalts vor (act. A.1, Rz. 1 ff.). Auf die Vorbringen des Be-

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rufungsklägers ist nachstehend nur insoweit einzugehen, als sich dies für die Ent-
scheidfindung als notwendig erweist (vgl. BGE 133 III 439 E. 3.3).
6.1.1. Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der
Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich
ergeben. Bei klarem Grundbucheintrag ist dieser allein für den Inhalt der Dienst-
barkeit massgebend. Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort, ist er in
der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich er-
gäben. In diesem Fall darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund
zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt, der
als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen
Bestandteil des Grundbuchs bildet. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig,
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit (im Rahmen des Eintrags) aus der Art erge-
ben, wie sie während längerer Zeit unangefochten ausgeübt worden ist (Art. 738
Abs. 2 ZGB). Trotz der Verwendung des Wortes "kann" in Art. 738 Abs. 2 ZGB ist
die gesetzlich vorgegebene Reihenfolge zwingend.
6.1.2. Bei der Auslegung des Erwerbstitels ist zu beachten, dass Dienstbarkeiten
gemäss Lehre und Rechtsprechung restriktiv auszulegen sind und die Rechte des
Eigentümers des belasteten Grundstücks nur soweit belasten dürfen, als es zu
ihrer normalen Ausübung nötig ist. Ferner ist bei der Auslegung zu unterscheiden,
ob die ursprünglichen Parteien betroffen oder Dritte involviert sind. Entsteht eine
Streitigkeit über den Dienstbarkeitsinhalt unter der Beteiligung eines Dritten, ist
dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 937 ZGB
besondere Beachtung zu schenken. Die im Grunddienstbarkeitsvertrag zum Aus-
druck gelangenden Willenserklärungen der Parteien sind demnach in dem Sinne
auszulegen, wie sie von einem aufmerksamen, vernünftig denkenden Menschen
nach Treu und Glauben verstanden werden. Individuelle Absichten und Motive der
an der Errichtung der Dienstbarkeit Beteiligten, die für einen Dritten nicht erkenn-
bar sind, dürfen bei der Auslegung des Erwerbstitels nicht berücksichtigt werden.
Element der Sinndeutung bei der Auslegung eines Vertrages ist vorab einmal die
Feststellung des Sinnes, welcher mit den verwendeten Wörtern und Wendungen
verbunden wurde. Daneben ist, wo die sprachliche Willensäusserung als Quelle
der Feststellung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit versagt, auf den
Zweck abzustellen, welcher dieser unter Berücksichtigung der Interessen und Be-
dürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise beizulegen ist.
Schliesslich ist zu beachten, dass die Auslegung einer Dienstbarkeit aus der Art,
wie sie während längerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeübt
worden ist, nur dann in Betracht fällt, wenn der Inhalt der Dienstbarkeit nicht be-

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reits aus dem Eintrag oder dem in zweiter Linie massgeblichen Erwerbstitel hinrei-
chend bestimmt werden kann. Andernfalls bleibt für weitere Erkenntnisquellen kein
Raum (vgl. statt vieler Urteil der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubün-
den ZK1 14 8 vom 3. März 2014 E. 4b/aa; PKG 1992 Nr. 10; je mit weiteren Hin-
weisen). Bei der Auslegung von Begriffen ist es möglich, auf den optischen Ein-
druck und das örtliche Baureglement abzustellen (Urteil des Bundesgerichts
5C.240/2004 vom 21. Januar 2005 E. 4).
6.2.
Im vorliegenden Fall beschränkt sich der Grundbucheintrag auf das Stich-
wort "Baubeschränkung" (erste Stufe der Auslegeordnung nach Art. 738 ZGB).
Zur Bestimmung des Inhalts und des Umfangs der Dienstbarkeit erweist sich der
Grundbucheintrag demnach nicht dienlich. Die zutreffenden Erwägungen der Vor-
instanz sind nicht zu beanstanden (act. B.1, E. 4.5). Die Ausführungen des Beru-
fungsklägers im vorliegenden Verfahren zur allgemeinen Bedeutung des Wortes
"Baubeschränkung" sind irrelevant (act. A.1, Rz. 4), zumal nicht ersichtlich ist, was
er daraus konkret zu seinen Gunsten ableitet bzw. an der vorinstanzlichen
Schlussfolgerung kritisiert. In Anwendung von Art. 738 Abs. 2 ZGB ist somit auf
den Dienstbarkeitsvertrag vom 14. Juli 1966 als Erwerbsgrund zurückzugreifen
(zweite Stufe der Auslegeordnung nach Art. 738 ZGB).
6.3.
Weder der Berufungskläger noch die Berufungsbeklagte beteiligten sich an
der Errichtung der Dienstbarkeit. Unbestrittenermassen stehen sich in der vorlie-
genden Streitigkeit mithin nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien gegenü-
ber. Deren subjektive Beweggründe sind deshalb nicht massgeblich. Vielmehr ist
der Dienstbarkeitsvertrag vom 14. Juli 1966 bzw. die Formulierung "nur je ein
einstöckiges Wohnhaus mit ausgebautem Untergeschoss" – mit der durch den
öffentlichen Glauben des Grundbuches begründeten Einschränkung – nach dem
Vertrauensprinzip auszulegen. Individuelle Absichten und Motive der ursprüngli-
chen Vertragsparteien sind nur zu berücksichtigen, soweit sie für Dritte erkennbar
sind (BGE 108 II 542 E. 3).
6.4.
Was die örtlichen Gegebenheiten anbelangt, befinden sich das Grundstück
der Berufungsbeklagten und die weiteren mit derselben Dienstbarkeit belasteten
Grundstücke nordöstlich/östlich von den Grundstücken des Berufungsklägers und
D._____. Erstere Grundstücke liegen ferner höher als Letztere. Die Grundstücke
des Berufungsklägers und D._____ grenzen alsdann nicht an dasjenige der Beru-
fungsbeklagten (vgl. RG act. II./6).
6.5.
Der Dienstbarkeitsvertrag vom 14. Juli 1966 beinhaltet zwei Dienstbarkeiten
in Form von Baubeschränkungen (vorstehend E. A.c). Diejenige Dienstbarkeit,

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welche das Grundstück des Berufungsklägers und D._____ belastet lautet wie
folgt (RG act. II./1, S. 1 f.):
"[…] darf nur je ein Einfamilienhaus mit Flachdach gebaut werden, wobei
die maximale Bauhöhe so zu begrenzen ist, dass die oberste Kante des
Flachdaches bei der Parzelle Nr. _____ eine Höhe von 636.40 Metern
ü.M.
und bei der Parzelle Nr. _____ eine solche von 634.35 Metern ü.M. nicht
übersteigt. […] Die Bepflanzung auf den beiden Parzellen Nr. _____ und
_____ ist so zu beschränken, dass die maximal zulässige Dachhöhe je-
weils höchstens um 0.50 Meter überragt wird."
Diese Dienstbarkeit ist konkret, detailliert und präzise formuliert. Sie beschränkt
die zulässige Gebäudehöhe nicht nur mittels Geschosszahlen, sondern mit kon-
kreten Höhenangaben (Meter ü.M.). Für jegliche Erhöhungen mittels Zusatzbauten
müsste die Zustimmung der Eigentümer der berechtigten Grundstücke eingeholt
werden. Sodann ist die maximal zulässige Höhe der Bepflanzung exakt in Metern
definiert. Ein ausgebautes Untergeschoss wird nicht erwähnt. Der Wortlaut des
Dienstbarkeitsvertrages ist in Bezug auf diese Dienstbarkeit klar und bedarf keiner
Auslegung. Auch die Motivlage der ursprünglichen Vertragsparteien ist erkennbar,
nämlich die Bewahrung der Aussicht und Belichtung. Dies entspricht im Übrigen
auch der Auffassung des Berufungsklägers selbst (RG act. I./2, Rz. 8). Ebenfalls
ist klar, dass diese Dienstbarkeit lediglich den Bau eines Einfamilienhauses
zulässt. Diesbezüglich sind die Beweggründe der damaligen Vertragsparteien we-
niger eindeutig. Es ist jedenfalls daran zu erinnern, dass das Grundstück der Beru-
fungsbeklagten im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits überbaut war, dieje-
nigen des Berufungsklägers und D._____ hingegen noch nicht. Ausserdem waren
die Grundstücke der Vertragsparteien über den _____weg erschlossen.
6.6.1. Die auf dem Grundstück der Berufungsbeklagten lastende Dienstbarkeit
umschreibt der Dienstbarkeitsvertrag demgegenüber folgendermassen: "[…] darf
nur je ein einstöckiges Wohnhaus mit ausgebautem Untergeschoss erstellt wer-
den" (RG act. II./1, S. 2 f.). Im Gegensatz zur vorgenannten Dienstbarkeit (vorste-
hend E. 6.5) darf auf dem Grundstück der Berufungsbeklagten ein Wohnhaus er-
stellt werden. Dass dieses Gebäude Wohnzwecken dienen muss, ist unbestritten.
Für die zulässigen Gebäudearten verwendeten die Vertragsparteien im selben
Dienstbarkeitsvertrag zwei unterschiedliche Begriffe ("Einfamilienhaus" und
"Wohnhaus"). Angesichts des klaren Wortlauts durfte die Berufungsbeklagte nach
Treu und Glauben von einer bewusst getroffenen Unterscheidung ausgehen. Et-
was anderes ergibt sich entgegen der Darstellung des Berufungsklägers auch
nicht aus dem Zusatz "mit ausgebautem Untergeschoss". Seiner Ansicht nach be-
lege dieser Zusatz, dass lediglich ein einstöckiges Einfamilienhaus gebaut werden

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dürfe. Weil zu einem Einfamilienhaus Nebenräume wie Waschküche, Keller, Hei-
zung etc. sowie Schlaf- und Arbeitsräume im Untergeschoss gehören könnten, sei
bei der Baubeschränkung bezüglich seines Grundstückes und desjenigen von
D._____ bewusst der Passus "ausgebautes Untergeschoss" nicht noch einmal
erwähnt worden (act. A.1, Rz. 17). Das Argument überzeugt nicht. Der Zusatz "mit
ausgebautem Untergeschoss" ist vielmehr in Zusammenhang mit dem Begriff
"einstöckig" auszulegen (vgl. nachstehend E. 6.7). Zur Zeit der Errichtung der
Dienstbarkeit befanden sich die Grundstücke der Parteien in der Wohnzone W2.
Gemäss der damals geltenden Fassung von Art. 42 Abs. 1 samt Anhang des
Baugesetzes der Stadt O.1_____ vom 7. Februar 1960 (aBauG; act. B.4) hätten in
dieser Wohnzone zwei Vollgeschosse über dem gewachsenen Boden erstellt wer-
den dürfen. Entsprechend ist der Begriff "einstöckig" dahingehend zu verstehen,
dass ausschliesslich ein vollständig über die Linie des gewachsenen Bodens her-
ausausragendes Stockwerk bzw. Geschoss zulässig ist. Die Dienstbarkeit be-
schränkt somit die zulässigen Geschosse über dem gewachsenen Boden von
zwei auf ein Geschoss. Weitergehende Vorschriften, wonach, für Dritte ohne Wei-
teres erkennbar, eine Beschränkung auf ein Einfamilienhaus bestünde, lässt sich
aus der Dienstbarkeit jedoch nicht ableiten. Damit verfängt auch die Rüge des Be-
rufungsklägers nicht, die Auslegung des Begriffs Wohnhaus durch die Vorinstanz
sei völlig zusammenhangslos und losgelöst vom Begriff "einstöckiges Wohnhaus"
erfolgt (act. A.1, Rz. 18). Vergeblich argumentiert der Berufungskläger des Weite-
ren mit dem Verständnis der strittigen Dienstbarkeit durch die damaligen Dienst-
barkeitsberechtigten und Dienstbarkeitsbelasteten (act. A.1, Rz. 17). Er verkennt,
dass im vorliegenden Fall individuelle Absichten und Motive der an der Errichtung
der Dienstbarkeit Beteiligten, die für einen Dritten nicht erkennbar sind, bei der
Auslegung des Erwerbstitels nicht berücksichtigt werden dürfen (vorstehend
E. 6.3). Dessen ungeachtet blieben die seitens des Berufungsklägers geltend ge-
machten Beweggründe der ursprünglichen Vertragsparteien ohnehin unbewiesen.
Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz alsdann wiederholt vor, sie habe bei ihrer
Auslegung den Zweck der Dienstbarkeit missachtet. So bezwecke die Dienstbar-
keit nicht in erster Linie die Aussicht und die Belichtung zu bewahren, sondern die
Einschränkung der Nutzungsintensität und der Wohndichte auf den belasteten
Grundstücken zur Gewährleistung einer hohen Wohnqualität im beschaulichen
Einfamilienhausquartier am unteren _____weg. Letztere Beschränkungen habe
die Vorinstanz im Rahmen ihrer Auslegung einfach ausgeblendet. Damit offenbare
die Vorinstanz, dass sie sich bei der Auslegung entgegen dem klaren Wortlaut der
Dienstbarkeit von der falschen Vorstellung leiten liess, dass es bei der Baube-
schränkung lediglich um eine Beschränkung der Geschosszahl zur Gewährung

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der Aussicht und der Sonneneinstrahlung gehe (act. A.1, Rz. 6 f., ferner Rz. 10 f.,
19, 33; vgl. auch nachstehend E. 6.7.1). Die Vorinstanz erwog, die Dienstbarkeit
bezwecke insbesondere, die Aussicht und Belichtung zu bewahren. Zudem sei
durch die Beschränkung der zulässigen Bauten auf Wohnbauten (Nutzungsart) mit
zwei Geschossen indirekt auch die Nutzungsintensität und die bauliche Nutzung
der Grundstücke in vertikaler Hinsicht eingeschränkt worden – indessen nicht in
dem vom Berufungskläger und D._____ geltend gemachten Masse (act. B.1,
E. 4.5.4). Diesen zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz schliesst sich die er-
kennende Kammer vollumfänglich an. Hervorzuheben ist, dass die Nutzungsbe-
schränkung lediglich eine ungefähre Beschränkung ist, da sie sich nur in unbe-
stimmter Weise aus der Beschränkung der Geschoss- und Gebäudezahl ergibt.
Es trifft zwar zu, dass mit jeder (Mehr-)Nutzung zusätzlich Immissionen verbunden
sind (vgl. act. A.1, Rz. 11). Die Berufungsbeklagte wies jedoch zu Recht darauf
hin, dass das projektierte Mehrfamilienhaus von der Fürstenwaldstrasse her er-
schlossen sein werde, während das Haus C._____ nur über den _____weg er-
schlossen war (vgl. RG act. I./1, S. 7, 9; act. A.2, Rz. 11). Auch die Auslegung des
Zwecks führt nach objektiven Gesichtspunkten somit nicht zum Schluss, dass die
Bebauung auf dem Grundstück der Berufungsbeklagten auf ein Einfamilienhaus
beschränkt ist. Eine solche Beschränkung würde weit über den Wortlaut hinaus-
reichen und wäre mit dem Gebot der restriktiven Auslegung einer Dienstbarkeit
nicht vereinbar (vgl. BGE 113 II 506 E. 8 mit Verweis auf BGE 109 II 412 E. 3 =
Pra 1984 Nr. 111; vorstehend E. 6.1.2).
Nach dem Gesagten ist nach Treu und Glauben nicht ersichtlich, dass die Erstel-
lung eines Mehrfamilienhauses bzw. Überbauung mit mehreren Wohnungen mit
der Baubeschränkung ("je einem einstöckigen Wohnhaus mit ausgebautem Un-
tergeschoss") unvereinbar ist. Die vorinstanzliche Auslegung des Begriffes
"Wohnhaus" im Dienstbarkeitsvertrag ist nicht zu beanstanden.
6.6.2. Da damit die Auslegung des Erwerbsgrundes klaren Aufschluss über den
streitigen Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit in Bezug auf den Begriff "Wohn-
haus" gibt, kommt es grundsätzlich nicht auf die Art an, wie die Dienstbarkeit
während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist
(dritte Stufe der Auslegeordnung nach Art. 738 ZGB). Nur der Vollständigkeit hal-
ber sei festgehalten, dass die Rechtsvorgänger der Berufungsbeklagten im Jah-
re 1992 im Untergeschoss des vorbestehenden Hauses C._____ eine 2-Zimmer-
Wohnung einbauen liessen (RG act. VIII./1.2.1, Plan des Baugesuches des Jah-
res 1992). Diese Wohnung vermietete C._____ anschliessend (RG act. II./10).
Entsprechend bestand jedenfalls ab diesem Zeitpunkt kein Einfamilienhaus im

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Sinne des Berufungsklägers mehr, sondern zwei voneinander unabhängige Woh-
nungen (vgl. act. A.1, Rz. 19, 21; act. A.2, Rz 19). Aus den Akten resultieren als-
dann – trotz erfolgter öffentlichen Auflage des damaligen Umbaus – keine Bean-
standungen
seitens
der
Eigentümer
der
benachbarten
Grundstücke
(RG act. VIII./1.2.1, Plan des Baugesuches des Jahres 1992).
6.7.1. Die weitere zentrale Frage des vorliegenden Verfahrens ist die Auslegung
des Begriffs "ausgebautes Untergeschoss" im Dienstbarkeitsvertag nach dem Ver-
trauensprinzip (vgl. vorstehend E. 6.3). Der Begriff Untergeschoss ist weder im
Dienstbarkeitsvertrag noch in den massgeblichen kommunalen oder kantonalen
Erlassen definiert. Unstreitig ist, dass ein Untergeschoss bzw. das unter dem ers-
ten (Ober-)Geschoss liegende Geschoss aus dem gewachsenen Terrain ragen
darf, ohne das betreffende Gebäude im Sinne der Dienstbarkeit als zweigeschos-
sig und damit unzulässig gelten zu lassen (act. A.1, Rz. 20; RG act. I./3, S. 5 f.,
Ziff. 11, 15; RG act. I./4, S. 6, Ziff. 15; vgl. ferner Definition des Begriffs Souterrain
gemäss Wikipedia). Ober- und Untergeschosse unterscheiden sich voneinander
durch ihre Lage in Bezug auf das gewachsene Terrain. Entsprechend darf das
Untergeschoss in Abgrenzung zum ersten (Ober-)Geschoss den gewachsenen
Boden zumindest nicht vollständig überragen (vgl. auch vorstehend E. 6.6.1). Als
gewachsener Boden ist in Anlehnung an den allgemeinen Sprachgebrauch nach
Treu und Glauben der natürlich gewachsene Geländeverlauf zu verstehen. Zu er-
innern ist, dass der natürlich gewachsene Geländeverlauf des Hauses C._____
bereits im Zuge des Umbaus im Jahre 1994 abgegraben worden ist
(RG act. VIII./1.2.1, Plan des Baugesuches des Jahres 1994). Das ausgebaute
Untergeschoss gemäss dem Bauvorhaben der Berufungsbeklagten kommt nach
wie vor nicht vollständig über den gewachsenen Boden zu liegen (RG act. II./9,
letztes Bild; RG act. III./7). Abstellend auf den bestehenden Verlauf des gewach-
senen Bodens bei Einreichung des Baugesuches überragt das ausgebaute Unter-
geschoss des Bauvorhabens den gewachsenen Boden sodann in etwa im selben
Masse
wie
das
vorbestehende
(vgl.
RG act. II./8-9;
RG act. III./7;
RG act. VIII./1.2.1). Der Wortlaut der Baubeschränkung enthält sodann keine Re-
striktionen über den Ausbau des Untergeschosses. Gestützt auf den Wortsinn ver-
letzt das projektierte Untergeschoss die Dienstbarkeit nicht.
Der Berufungskläger qualifiziert das geplante Untergeschoss indessen als zweites
und damit unzulässiges Geschoss. Von vornherein unbegründet ist das Argument
des Berufungsklägers, das Untergeschoss müsse mit dem Wohngeschoss eine
Wohneinheit bilden (act. A.1, Rz. 20). Weshalb dies so sein sollte, ist nicht ersicht-
lich und wird vom Berufungskläger auch nicht näher erklärt. Ebenso ohne Bedeu-

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tung für die Auslegung der Dienstbarkeit ist die Bezeichnung der Geschosse in der
Baueingabe der Berufungsbeklagten (act. A.1, Rz. 20, 22). Zur Begründung seiner
Auffassung stützt sich der Berufungskläger sodann auf das im Zeitpunkt der Er-
richtung der Dienstbarkeit geltende Baugesetz der Stadt O.1_____ vom 7. Februar
1960 (aBauG; act. B.4; act. A.1, Rz. 12 ff. mit Verweis auf Urteil des Bundesge-
richts 5C.2004 vom 21. Januar 2005). Richtig ist, dass das öffentliche Recht
durchaus Anhaltspunkte für die Auslegung eines Dienstbarkeitsvertrages geben
kann (Urteil des Bundesgerichts 5C.2004 vom 21. Januar 2005 E. 4). Dabei ist
aber zu beachten, dass das öffentliche Recht nicht den Inhalt des privatrechtlichen
Vertrages bestimmt, sondern einzig ein Auslegekriterium für die im privatrechtli-
chen Vertrag verwendete Terminologie sein kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts
5A_599/2013 vom 14. April 2014 E. 4.4). Anzumerken ist zudem, dass in besag-
tem Urteil 5C.2004 das zur Zeit der Errichtung der Dienstbarkeit (1989) geltende
Baureglement offensichtlich mit demjenigen im Zeitpunkt der gerichtlichen Beurtei-
lung übereinstimmte und somit identische Begriffe verwendet wurden, was hier
gerade nicht der Fall ist.
Konkret bringt der Berufungskläger hinsichtlich der baurechtlichen Bestimmungen
zunächst vor, im Zeitpunkt der Errichtung der Baubeschränkung habe das Unter-
geschoss nicht ohne Einschränkungen ausgebaut werden dürfen. So habe Art. 70
Abs. 1 aBauG ein Vollausbau des Untergeschosses mit Wohnräumen nicht zuge-
lassen, weil im Erdeinschnitt Wohnräume untersagt gewesen seien. Die von der
Stadt O.1_____ edierten Baugesuchsakten für das Haus C._____ würden bestäti-
gen, dass das Haus C._____ teilweise im Erdeinschnitt gewesen sei und deshalb
dort keine Wohnräume gebaut worden seien. Entsprechend erweise sich die Fest-
stellung und die darauf abgestützte Hypothese der Vorinstanz als aktenwidrig,
wonach die Erstellung von Wohnräumen im Untergeschoss des Hauses C._____
im Jahre 1963 bewilligt worden sei und deshalb davon auszugehen sei, das Un-
tergeschoss der vorbestehenden Baute habe sich nicht im Erdeinschnitt befunden,
ansonsten die Erstellung von Wohnräumen in Anwendung von Art. 70 Abs. 1
aBauG unzulässig gewesen wäre (act. A.1, Rz. 12 f.; act. B.1, E. 4.5.3). Die Ar-
gumentation des Berufungsklägers verfängt nicht. Gemäss Art. 70 Abs. 1 aBauG
sind Wohnräume einzig im Erdeinschnitt untersagt. Bei einem Untergeschoss oh-
ne Erdeinschnitt könnte somit theoretisch die gesamte Fläche zu Wohnzwecken
dienen. Die Kritik an der betreffenden Erwägung der Vorinstanz ist insofern be-
rechtigt, als der von der Vorinstanz aus Art. 70 Abs. 1 aBauG gezogene Schluss
nicht nachvollziehbar bzw. unnötig erscheint. Dies hilft indessen für die objektivier-
te Auslegung des Begriffes des "ausgebautem Untergeschosses" nicht weiter, da
nicht relevant ist, ob sich einzelne Räume des Hauses C._____ im Erdeinschnitt

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befanden. Zur Auslegung der Dienstbarkeit allenfalls dienlich erscheinen im Übri-
gen einzig Art. 42 Abs. 1 aBauG sowie Art. 72 Abs. 1 aBauG. Gemäss Art. 72
Abs. 1 aBauG erfährt der Ausbau eines Untergeschosses aus öffentlich-
rechtlichen Bestimmungen eine Einschränkung, indem alle Wohn- und Arbeits-
räume, Werkstätte und Läden unmittelbar ins Freie führende Fernster aufweisen
müssen. Art. 42 Abs. 1 aBauG kann bezüglich des Begriffes "einstöckig" in die
Auslegung miteinbezogen werden (vgl. vorstehend E. 6.6.1 und nachstehend).
Mit Blick auf die baurechtlichen Bestimmungen wendet der Berufungskläger als-
dann zu Recht ein, dass Art. 41 Abs. 2 und Abs. 4 aBauG O.1_____ gemäss
Fussnote 2 zu Art. 41 aBauG O.1_____ anlässlich der Volksabstimmung vom
6. Juni 1993 revidiert worden sind (act. A.1, Rz. 14). Der ursprüngliche Abs. 2
Satz 2 hatte den folgenden Wortlaut: "In nicht voll zu Wohnzwecken ausgebauten
Erd- und Dachgeschossen wird die Grundfläche aller dem Wohnen dienenden
Räume in die Ausnützungsziffer einbezogen" (act. B.4). Erst im Zuge der Revision
vom 6. Juni 1993 wurde "Dachgeschoss" durch "Untergeschoss" ersetzt. Die Vor-
instanz hätte sich demnach zur Auslegung des ausgebauten Untergeschosses
nicht behelfsweise auf Art. 41 Abs. 2 Satz 2 aBauG gemäss der als RG act. III./6
im Recht liegenden Fassung abstützen dürfen. Der Rüge kommt indes im vorlie-
genden Fall keine Bedeutung zu, da nicht ersichtlich ist, inwiefern Art. 41 aBauG
für die Auslegung der Dienstbarkeit massgeblich sein soll (vgl. soeben vorste-
hend).
Gestützt auf Art. 42 Abs. 1 aBauG wehrt sich der Berufungskläger schliesslich ge-
gen die Auslegung des Adjektivs "ausgebaut" durch die Vorinstanz. Art. 42 Abs. 1
aBauG bestimme zur zulässigen Anzahl Geschosse das Folgende: "Die Anzahl
der Geschosse muss den Zonenvorschriften entsprechen. Als Geschosse gelten
alle zu mehr als einem Drittel mit Wohn-, Arbeits- oder Einstellräumen ausgebau-
ten Stockwerke mit Ausnahme des Dachgeschosses". Nebst zwei Vollgeschossen
als Wohngeschosse hätten somit in der massgeblichen Wohnzone W2 ein Dach-
geschoss und ein bis zu einem Drittel mit Wohn-, Arbeits- und Einstellräumen
ausgebautes Untergeschoss gebaut werden dürfen. Wenn das Untergeschoss mit
mehr als einem Drittel Wohn-, Arbeits- und Einstellräumen ausgebaut sei, würde
es als drittes und damit nicht zulässiges Geschoss gelten. Die Dienstbarkeit be-
schränke die Überbaubarkeit auf ein Geschoss und ein ausgebautes, nicht als
Geschoss zählendes Untergeschoss. Aus diesen Gründen erweise sich die Aus-
legung des Adjektivs "ausgebaut" durch die Vorinstanz, wonach das Unterge-
schoss ohne Einschränkungen ausgebaut werden könne, als falsch (act. A.1,
Rz. 15). Die Überlegung des Berufungsklägers trifft grundsätzlich zu, führt aber zu

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einem anderen Schluss. So ist es richtig, dass auf dem fraglichen Grundstück
gemäss Baugesetz bzw. ohne die Baubeschränkung ein Wohnhaus mit zwei Voll-
geschossen und einem nicht zu mehr als einem Drittel mit Wohn-, Arbeits- oder
Einstellräumen ausgebautem Untergeschoss hätte erstellt werden dürfen. Die
Dienstbarkeit untersagte demnach die Erstellung eines baurechtlich zulässigen
zweiten Obergeschosses. Dass die Dienstbarkeit darüber hinaus zusätzlich die
Ausnützung des Untergeschosses einschränken wollte, kann einem Dritten nach
Treu und Glauben nicht entgegengehalten werden. Dies gilt umso mehr, als dass
sich gestützt auf Art. 42 Abs. 1 aBauG auch die gegenteilige Meinung zu derjeni-
gen des Berufungsklägers vertreten liesse. Nämlich, dass angesichts der bau-
rechtlichen Beschränkung auf ein Vollgeschoss unter einem ausgebauten Unter-
geschoss gerade ein zu mehr als einem Drittel mit Wohn-, Arbeits- oder Einstell-
räumen ausgebautes Untergeschoss verstanden werden durfte. Nur nebenbei sei
erwähnt, dass der Berufungsbeklagten, folge die erkennende Kammer der Argu-
mentation des Berufungsklägers betreffend Art. 42 Abs. 1 aBauG, lediglich die
Nutzung des Untergeschosses zu mehr als einem Drittel zu Wohn-, oder ähnli-
chen Zwecken gemäss ihrem Bauvorhaben untersagt wäre, nicht aber die Erstel-
lung des projektierten Untergeschosses als solches.
Letztlich geht die wiederholt vorgetragene Rüge des Berufungsklägers, die Vor-
instanz habe den Zweck der Dienstbarkeit zur Beschränkung der Wohndichte und
Nutzungsintensität missachtet (act. A.1, Rz. 6 f., 10 f., 19, 33), auch in Bezug auf
die Auslegung des Begriffes des "ausgebauten Untergeschosses" fehl. Um un-
nötige Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die entsprechenden Erwägungen
verwiesen werden (vorstehend E. 6.6.1; act. B.1, E. 4.5.4). Ergänzend sowie ver-
deutlichend ist das Nachstehende beizufügen. Wie die Vorinstanz zutreffend fest-
hielt, beschränkt die Dienstbarkeit auch (indirekt) die Nutzungsintensität (act. B.1,
E. 4.5.4). Daraus kann aber nicht auf eine Restriktion beim Ausbau des Unterge-
schosses geschlossen werden. Wie bereits ausgeführt, kann der umstrittenen
Dienstbarkeit keine Vorschrift entnommen werden, welche die Art und Weise des
Ausbaus des Untergeschosses vorschreibt bzw. einschränkt. Daher besteht keine
Verpflichtung der Berufungsbeklagen als Dienstbarkeitsbelastete, ein Wohnhaus
"mit einem lediglich zum kleinen Teil mit Wohnräumen ausgebauten Unterge-
schoss" zu erstellen (vgl. act. A.1, Rz. 10).
Insgesamt gelingt es dem Berufungskläger nicht darzutun, dass gestützt auf eine
objektivierte Auslegung nach dem Vertrauensprinzip das geplante Untergeschoss
des Bauvorhabens der Berufungsbeklagten mit einem (Ober-)Geschoss im Sinne
der Dienstbarkeit gleichzusetzen ist und daher gegen die Beschränkung der An-

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zahl Geschosse auf eins verstösst. Dabei ist davon auszugehen, dass das zuläs-
sige Untergeschoss als ein ohne Restriktionen ausgebautes Untergeschoss be-
trachtet werden darf. Dieses Ergebnis stimmt auch mit dem Grundsatz überein,
wonach jede Dienstbarkeit restriktiv auszulegen ist (BGE 113 II 506 E. 8 mit Ver-
weis auf BGE 109 II 412 E. 3 = Pra 1984 Nr. 111). Damit ist der Dienstbarkeitsver-
trag als Erwerbsgrund betreffend die Auslegung des Begriffs ausgebautes Unter-
geschosses ebenfalls schlüssig.
6.7.2. Selbst wenn die Tragweite der Dienstbarkeit durch den Erwerbstitel nicht
hinreichend bestimmt werden könnte (was vorliegend nicht der Fall ist), käme die
erkennende Kammer gestützt auf die Art, wie die Dienstbarkeit während längerer
Zeit unangefochten ausgeübt worden ist, zu keinem anderen Schluss. Im Zeit-
punkt der Errichtung der Dienstbarkeit stand das Haus C._____ bereits auf dem
Grundstück Nr. _____. Diese Baute aus dem Jahr 1963 wies ein Vollgeschoss
und ein (teilweise) mit Wohnräumen ausgebautes Untergeschoss auf. Spätestens
seit dem Umbau im Jahre 1991 (Ausbau des Tankraums zu einem Büro) war das
Untergeschoss des Hauses C._____ alsdann zu mehr als einem Drittel mit Wohn-,
Arbeits- oder Einstellräumen ausgebaut (RG act. VIII./1.2.1, Pläne der Baugesu-
che der Jahre 1962 und 1991). Trotz der im Rahmen des damaligen Umbaus er-
folgten öffentlichen Auflage der Pläne des Baugesuches sind keinerlei Beanstan-
dungen seitens der Eigentümer der benachbarten Grundstücke aktenkundig. Die
Konformität des vorbestehenden Hauses C._____ mit der Baubeschränkung stand
mithin nie in Frage.
Als unbehelflich im Kontext der Ausübung der Dienstbarkeit erweist sich schliess-
lich der Einwand des Berufungsklägers, das projektierte Mehrfamilienhaus ent-
spreche hinsichtlich Gestaltung und Volumen der über dem gewachsenen Boden
befindlichen Stockwerke sowie der Höhe nicht der vorbestehenden Baute. Insbe-
sondere moniert er, dass das Haus C._____ – im Gegensatz zum projektierten
Mehrfamilienhaus – als einstöckige Baute in Erscheinung getreten sei (act. A.1,
Rz. 22 f.). Im Zuge des Umbaus im Jahre 1994 (Fitness- und Hobbyraum, Pergo-
la) fand an der Westfassade des Hauses C._____ eine Abgrabung des Terrains
statt. Ab diesem Zeitpunkt kam das Untergeschoss bei der Westfassade des Hau-
ses C._____ vollumfänglich über die Terrainlinie gelegen (RG act. VIII./1.2.1, Plan
des Baugesuches des Jahres 1994). Kommt hinzu, dass das Untergeschoss des
Hauses C._____ bei einem grossen Teil der Ostfassade (Einfahrt in die zwei Ga-
ragen) bereits auf Strassenniveau lag (RG act. II./8, erstes Bild). Entgegen der
Darstellung des Berufungsklägers trat das Haus C._____ mithin nicht ausschliess-
lich als einstöckige Baute in Erscheinung. Soweit der Berufungskläger die Höhe

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und das Volumen des neuen Gebäudes im Vergleich zum Haus C._____ bean-
standet, ist daran zu erinnern, dass die Dienstbarkeit weder die Höhe masslich
definiert noch die horizontale Ausdehnung beschränkt. Der Berufungskläger ver-
kennt letztlich, dass das Bauvorhaben der Berufungsbeklagten den Eigenschaften
des Hauses C._____ in Bezug auf Gestaltung und Volumen der über dem ge-
wachsenen Boden befindlichen Geschosse sowie der Gebäudehöhe nicht ent-
sprechen muss. Entscheidend ist vielmehr die Auslegung des Begriffes "Unterge-
schoss" durch die Berufungsbeklagte nach Treu und Glauben. Wie aufgezeigt, war
das Untergeschoss des Hauses C._____ zweifellos nicht als ein vollumfänglich
unter der Terrainlinie gelegenes Geschoss zu verstehen (soeben vorstehend).
7.
Aufgrund des schlüssigen Dienstbarkeitsvertrages bedürfte es grundsätz-
lich keiner Weiterungen zur vom Berufungskläger angeführten bisherigen Art der
Quartierüberbauung. Einzig der Vollständigkeit halber rechtfertigen sich die fol-
genden Bemerkungen. Der Berufungskläger beanstandet, entgegen der von der
Vorinstanz in E. 4.4 des angefochtenen Entscheids mit Verweis auf BGE 108 II
542 E. 3 vertretenen Ansicht sei die bisherige Art der Quartierüberbauung für die
Auslegung der Dienstbarkeit rechtlich relevant (act. A.1, Rz. 2, ferner Rz. 19). So-
weit sich dieser Einwand auf die lediglich theoretischen Ausführungen der Vor-
instanz zu den Auslegungsregeln bezieht (act. B.1, E. 4.4), ist der Berufungskläger
damit von vornherein nicht zu hören. In besagter Erwägung (E. 4.4) wies die Vor-
instanz darauf hin, dass individuelle persönliche Umstände und Motive, mithin
subjektive Vorstellungen der ursprünglichen Vertragsparteien, die für deren Wil-
lensbildung bestimmend waren, jedoch keinen Niederschlag im klaren Wortlaut
des Dienstbarkeitsvertrags gefunden haben und für einen unbeteiligten Dritten
normalerweise auch nicht erkennbar sind, nicht berücksichtigt werden. Mit dem
Verweis auf BGE 108 II 542 E. 3 führte die Vorinstanz lediglich ein Beispiel an.
Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. Der Einwand ist aber auch in der
Sache unbegründet (vgl. act. B.1, E. 4.5.1). Zum einen verfängt die Argumentation
des Berufungsklägers nicht, dass BGE 108 II 542 kein einschlägiges Präjudiz sei.
Mit diesem Argument verkennt der Berufungskläger das Wesen der Auslegung
nach dem Vertrauensprinzip. Dass die in BGE 108 II 542 beurteilte Baubeschrän-
kung die Anzahl Wohnhäuser nicht definierte, ändert daran nichts. Zum anderen
brachte der Berufungskläger vor Erstinstanz bezüglich der bisherigen Art der
Quartierüberbauung lediglich vor, nach dem Abschluss des Dienstbarkeitsvertrags
seien ausschliesslich Einfamilienhäuser gebaut worden (vgl. RG act. I./2, I./4; fer-
ner act. A.1, Rz. 17). Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen zur bisherigen
Art der Ausübung der Dienstbarkeit ergibt, vermag er daraus nichts zu seinen
Gunsten ableiten. Wesentlich ist im vorliegenden Fall bezüglich der dritten Stufe

21 / 22
der Auslegeordnung einzig, dass das Haus C._____ im Zeitpunkt der Errichtung
der Dienstbarkeit bereits stand, von Anfang an Wohnräume im Untergeschoss
aufwies, spätestens mit dem Einbau der Zweizimmerwohnung im Untergeschoss
kein Einfamilienhaus mehr war und auch optisch nicht als einstöckige Baute in
Erscheinung trat (vgl. vorstehend E. 6.6.2, 6.7.2).
8.
Dass die vollständig in den Erdboden versetzte Autoeinstellhalle samt Ne-
benräumen die auf dem Grundstück der Berufungsbeklagten lastende Dienstbar-
keit nicht verletzt, entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 109 II
412 E. 4; vgl. ferner Urteil des Bundesgerichts 5A_599/2013 vom 14. April 2014;
vgl. act. B.1, E. 4.6). Der Berufungskläger stellt die Konformität des unterirdischen
Geschosses mit der Dienstbarkeit denn auch zu Recht nicht (mehr) in Abrede
(act. A.1, Rz. 26; vgl. act. A.2, Rz. 22).
9.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene
Entscheid zu bestätigen.
10.
Ausführungen zu den seitens der Berufungsbeklagten vor erster Instanz
gestellten Eventual-, Subeventual- und Subsubeventualbegehren (vorstehend
E. 3) erübrigen sich bei diesem Ergebnis.
11.1. Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anlass, am erstinstanzlichen
Kostenentscheid etwas zu ändern. Der Berufungskläger greift die Festsetzung der
Prozesskosten durch die Vorinstanz denn auch nur als Folge seines Obsiegens
mit Berufung an. Da dies nicht der Fall ist, ist die erstinstanzliche Kosten- und Ent-
schädigungsregelung zu bestätigen.
11.2. Für das Berufungsverfahren wird der Berufungskläger ausgangsgemäss
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gebühr ist in An-
wendung von Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren
(VGZ; BR 320.210) auf CHF 5'000.00 festzusetzen. Der Berufungskläger hat einen
Kostenvorschuss geleistet, was bei der Liquidation der Gerichtskosten zu berück-
sichtigen ist (act. D.1; vgl. Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsvertreter der Beru-
fungsbeklagten reichte keine Honorarnote ins Recht. Die erkennende Kammer hat
die Parteientschädigung somit nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen (vgl.
Art. 105 Abs. 2 Satz 2 ZPO). In Anbetracht der sich stellenden Sach- und Rechts-
fragen sowie unter Berücksichtigung der eingereichten Berufungsantwort und des
vereinbarten Stundenansatzes von CHF 250.00 (vgl. RG act. VI./1) ist die Partei-
entschädigung auf CHF 4'000.00 (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) anzu-
setzen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zulasten von
A._____ und werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss von
CHF 5'000.00 verrechnet.
3.
A._____ hat B._____ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung
von CHF 4'000.00 (pauschal; inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert
30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und
Art. 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: