gr_gerichte · R 2013 169 · 2013-12-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 169
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Blumenthal
URTEIL
vom 11. Dezember 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
und
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andri Mengiardi, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


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1.
Am 22. Mai und am 8. Juli, mitgeteilt am 9. Juli 2003, erteilte der Gemein-
devorstand X._____ B._____ die Bewilligung zur Erstellung des Restau-
rants und Geschäftshauses C._____ auf Parzelle 494 in X._____. Am 
1. Dezember 2005 bewilligte der Gemeindevorstand X._____ ein Projek-
tänderungsgesuch und verfügte betreffend Lärmimmissionen durch Musik 
vom Restaurant „D._____“. Am 24. Oktober 2006, mitgeteilt am 8. No-
vember 2006, bewilligte der Gemeindevorstand X._____ eine zweite Pro-
jektänderung und am 18., mitgeteilt am 20. September 2007, eine dritte 
Projektänderung. Das Bauvorhaben wurde in der Folge realisiert. Das 
Gebäude brannte am 21. August 2012 teilweise, d.h. bis auf das Unterge-
schoss und die Tiefgarage, nieder.
2.
Am 15. Januar 2013 reichte B._____ das Gesuch für den Wiederaufbau 
des Restaurants „D._____“ mit Privatwohnung auf Parzelle 494 in 
X._____ ein. Er plant, das abgebrannte Restaurant „D._____“ in abgeän-
derter Form wieder aufzubauen. Die bestehenden Untergeschosse sollen 
dabei weitgehend unverändert bleiben. Im EG soll das neue Restaurant 
mit Küche, WC und Spielraum, im ersten OG ein Lager, ein Büro, das DJ-
Pult und die Lüftungstechnik und im DG neu eine Privatwohnung mit rund 
145 m² erstellt werden. Der Baukörper soll aus einem zentralen Haupt-
körper mit drei Geschossen, einem Nebengebäude mit zwei Geschossen 
auf der Westseite und einem Nebengebäude mit einem Geschoss auf der 
Ostseite bestehen. Das mit dem Baugesuch eingereichte Betriebskonzept 
sieht die Weiterführung des Restaurantbetriebes in der bisherigen Form 
mit ca. 150 Sitzplätzen im Restaurant selber und ca. 120 Sitzplätzen auf 
der Terrasse vor. Als Betriebszeiten werden 10:00 Uhr bis 02:00 Uhr für 
das Restaurant und 11:00 Uhr bis 19:00 Uhr für die Terrasse angegeben. 
Die Musikbeschallung auf der Terrasse sei in der Wintersaison in der Zeit 
von 11:00 Uhr bis 19:00 Uhr und in der Sommersaison in der Zeit von 


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11:00 Uhr bis 20:00 Uhr vorgesehen, wobei momentan keine Schirmbar 
geplant sei.
3.
Am 5. Februar erhob A._____ Einsprache gegen das Gesuch und bean-
tragte, dass die Baubewilligung zu verweigern sei. Bezüglich der Ausnüt-
zung (AZ) sei das Baugesetz der Gemeinde X._____ vom 15. Juli 1985 
(BG 1985) einzuhalten, weshalb die zulässige AZ von 0.9 überschritten 
sei. Sodann halte das Bauvorhaben die Abstandsvorschriften von Art. 75 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) und des BG 1985 nicht ein. Es sei mit wesentlich höheren Im-
missionen zu rechnen und überdies sei der Zugang zum Restaurant we-
gen seiner Erschliessung sowie der Verkehrssicherheit problematisch.
4.
In seiner Stellungnahme vom 18. Februar 2013 beantragte B._____ die 
Abweisung der Einsprache und die Erteilung der Baubewilligung, allen-
falls mit den Auflagen gemäss VGU R 06 8 vom 19. Mai 2006.
5.
Am 5. März 2013 fand bezüglich Wiederaufbau des Restaurants 
„D._____“ und bezüglich der von A._____ geplanter Lärmschutzwand aus 
Holz eine Bauverhandlung statt, anlässlich dieser E._____ als Baufach-
chef die Sicht der Baukommission mitteilte.
6.
Am 25. März 2013 beantragte B._____ eine Projektänderung. Diese sah 
auf der Südwestseite einen kürzeren und breiteren Zugang zum Restau-
rant vor, womit sich ein ca. 25 m² grosser Vorplatz als Skidepot bewerk-
stelligen liess. Die Terrasse wurde um 50 cm auf einen Grenzabstand von 
1 m zurückversetzt und gegenüber der Parzelle von A._____ mit einer 
2.5 m hohen Lärmschutzwand aus Glas abgetrennt. Das beanstandete 
westliche Nebengebäude wurde ebenfalls anders platziert, so dass der 
grosse Grenzabstand von 8 m an der Nordseite gewahrt sei. Da A._____ 


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in seiner Stellungnahme vom 8. April 2013 im Wesentlichen an seiner 
Einsprache festhielt, wurde die Projektänderung vom 18. April bis 8. Mai 
2013 publiziert.
7.
Am 6. Mai 2013 erhob A._____ Einsprache und beantragte die Verweige-
rung der Baubewilligung. Die Einsprachegründe entsprächen weitgehend 
jenen der Einsprache vom 5. Februar 2013. So sei der Grenzabstand 
nach wie vor verletzt. Die Massnahmen betreffend Emissionsbegrenzung 
genügten nicht. Das Bauvorhaben sei bezüglich allfälliger Überschreitung 
der Ausnützungsziffer zu überprüfen und der Zugang zum Restaurant sei 
nach wie vor problematisch. Mit Stellungnahme vom 24. Mai 2013 be-
gehrte B._____ die Abweisung der Einsprache und die Erteilung der Bau-
bewilligung. Am 27. Mai 2013 fand erneut eine Bauverhandlung bezüglich 
der Projektänderung Wiederaufbau des Restaurants „D._____“ und be-
züglich des von A._____ überarbeiten Baugesuchs, die Lärmschutzwand 
aus Holz betreffend, statt.
8.
Am 27. Mai, mitgeteilt am 6. Juni 2013, hiess der Gemeindevorstand die 
Einsprache von A._____ in Bezug auf die Grenzabstände, AZ und Immis-
sionen im Sinne der Erwägungen teilweise gut und wies sie im Übrigen 
ab. Das Baugesuch habe wegen der geltenden Planungszone die Vor-
schriften gemäss des BG 1985 und auch diejenigen Vorschriften des am 
9. Dezember 2012 erlassenen neuen Baugesetzes (BG 2012) einzuhal-
ten. In der Hotel- und Kurzone gelte ein kleiner Grenzabstand von 5 m 
und ein grosser Grenzabstand von 8 m, wohingegen die neuen Bauvor-
schriften einen einheitlichen Grenzabstand von 5 m kennten. Es sei des-
halb auf die strengere Vorschrift gemäss BG 1985 abzustellen. Dieses 
sehe in Art. 43 Abs. 1 die Möglichkeit vor, die Grenzabstände mittels Ver-
einbarung ungleich zur Grenze zu verteilen, sofern die Einhaltung des 
Gebäudeabstandes gewährleistet sei. Auf der Ostseite betrage der 


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Grenzabstand zu Parzelle 493 nur 47 cm. Da der Gebäudeabstand zwi-
schen dem geplanten und dem bestehenden Gebäude 5.21 m betrage, 
könne hier jedoch im Sinne des Art. 43 Abs. 1 BG 1985 eine Eigentümer-
dienstbarkeit errichtet werden, wodurch der minimale Gebäudeabstand 
gemäss Art. 75 Abs. 2 KRG von 5 m eingehalten sei. Hierbei habe 
B._____ als Eigentümer beider betroffenen Parzellen eine Unterschrei-
tungserklärung abzugeben. Auf der Nordostseite betrage der Grenzab-
stand 2.53 m zur Parzelle 492. Da hier aber bereits ein Näherbaurecht bis 
auf 2.5 m zu Gunsten der Bauparzelle existiere, sei, aufgrund der Projek-
tänderung, der grosse Grenzabstand von 8 m auf der Nordseite eingehal-
ten. Die Terrasse auf der Westseite sei mit einer 2.5 m hohen Lärm-
schutzwand aus Glas versehen und weise einen Grenzabstand von 1 m 
auf. Dabei handle es sich gemäss anerkannter Praxis der Gemeinde 
X._____ um eine Einfriedung im Sinne des Art. 76 Abs. 4 KRG, womit die 
zulässige Höhe von 2.5 m somit eingehalten sei. Hingegen brauche es für 
einen behinderungsgerechten Zugang über Parzelle 493 eine Eigentü-
merdienstbarkeit, welche B._____ als Eigentümer der belasteten Parzelle 
vorzunehmen habe. Ferner habe das Bauvorhaben bezüglich der zulässi-
gen Ausnützung sowohl das BG 1985 als auch das BG 2012 einzuhalten. 
Für die Einhaltung der AZ gemäss BG 1985 müsse ein Ausnützungs-
transport von 50 m² von der Parzelle 493 auf das Baugrundstück vorge-
nommen werden, was hier zwar schon geschehen sei, aber noch nicht im 
Grundbuch eingetragen wurde. Gemäss BG 2012 werde eine AZ von 
1.05 vorgesehen, welche vorliegend nicht überschritten sei. Mit dem Bau 
dürfe somit erst begonnen werden, wenn die vorgesehene Nutzungsüber-
tragung auch grundbuchlich vollzogen sei. Betreffend Immissionen wür-
den Auflagen verfügt. So dürfe die Terrasse während des Winterhalbjah-
res nur bis 19:00 Uhr mit Musik beschallt werden, während des Sommer-
halbjahres bis 20:00 Uhr. Hierbei sei ein Schallpegelbegrenzer einzubau-
en und dieser zu plombieren. Davon könne nur abgesehen werden, wenn 


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die Bauherrschaft im Restaurant und im Aussenbereich auf Musikbe-
schallung verzichte. Auf jeden Fall dürfe das ruhige und gesunde Wohnen 
nicht beeinträchtigt werden. Nach Inbetriebnahme der Gaststätte werde 
die Lärmsituation sodann auch überprüft. Es könnten auch unangekündig-
te Messungen durchgeführt werden, wobei die Kosten der Betreiber trage. 
Die Terrasse dürfe erst betrieben werden, wenn die Schallschutzwand 
gemäss Baugesuch fertig erstellt und abgenommen sein. Ferner seien die 
Forderungen betreffend Rauch- und Geruchsimmissionen unbegründet, 
da ein elektrischer Pizzaofen eingebaut werde. Zudem hätten die Kamine 
und übrige Cheminées sowie die Abluftkanäle der Lüftungen den Dach-
first um 0.5 m zu überragen. Zusätzliche Auflagen drängten sich deshalb 
nicht auf. Bezüglich Erschliessung blieben die Auflagen und Bedingungen 
der Verfügung vom 31. März 2003 weiterhin gültig. Das Tiefbauamt (TBA) 
habe betreffend Verkehrssicherheit mit Schreiben vom 15. März 2013 
keine Befürchtungen geäussert. Die Skidepotfläche sei ausreichend. Auf 
jeden Fall müsse sichergestellt sein, dass vor Betriebsbeginn die Abstell-
möglichkeiten für 150 bis 180 Paar Ski vorhanden seien.
Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung. Darin 
hielt er unter anderem fest, dass der Bau zur Ausführung freigegeben 
werde, wenn die Nutzungsübertragung im Grundbuch eingetragen sei. 
Gleichzeitig verfügte er die angekündigten Auflagen. Am 24. Juni 2013 
gab er den Bau frei, da auch die Unterschreitungserklärung sowie die 
Grundbucheintragung vorlägen. Die Ausnützungsübertragung sei eben-
falls im Grundbuch eingetragen und der Energienachweis sei erbracht.
9.
Am 26. Juni 2013 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) Be-
schwerde und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und der 
Freigabeverfügung. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu-
zuerkennen (mit Verfügung vom 31. Juli, mitgeteilt am 2. August 2013, 


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nicht gewährt). Das nach der Bauverhandlung leicht abgeänderte Projekt 
vom 25. März 2013 gehe auf die wesentlichen Einwände des Beschwer-
deführers, insbesondere hinsichtlich des Grenzabstandes und des Zu-
ganges zum Restaurant, nicht ein. Folglich sei auch gegen das neue 
Baugesuch Einsprache erhoben worden. Bezüglich der Grenzabstände 
werde beanstandet, dass sowohl aufgrund der Lage der Hauptwohnräu-
me als auch aufgrund der topographischen Lage und Stellung der Nach-
bargebäude, der grosse Grenzabstand von 8 m gegen Süden/Südwesten 
bzw. die Kantonsstrasse einzuhalten sei und nicht gegen die Nordseite. 
Bei der Ermittlung des grossen Grenzabstandes auf der Süd-
/Südwestseite sei vom Abstand zwischen der Grenze und der Umfas-
sungsmauer des Untergeschosses auszugehen. Dieses befinde sich auf 
Strassenniveau und enthalte Ladenlokale, weshalb es Bestandteil des 
gesamten Gebäudes sei. Zwischen der Umfassungswand des Ladenlo-
kals, dessen Dach gleichzeitig als Terrasse mit 120 Sitzplätzen diene, 
und der Parzellengrenze lägen höchstens ca. 4 m. Damit sei der Grenz-
abstand bei richtiger Anwendung von Art. 41 Abs. 2 BG 85 nicht eingehal-
ten. Er wäre nicht einmal gemäss BG 2012 eingehalten. Auch in westli-
cher bzw. nordwestlicher Richtung sei der Grenzabstand nicht eingehal-
ten. Die Umfassungsmauer der Sitzplatzterrasse reiche bis ca. 1 m an 
das Nachbargrundstück des Beschwerdeführers und die Terrasse solle 
bis fast an die Grundstücksgrenze zur Parzelle 843 erstellt werden. Die 
Terrasse sei aber nicht von jeglichen Abstandsvorschriften befreit, denn 
sie sei Bestandteil des Gesamtgebäudes. Zudem stelle sie ein Gebäude 
dar, weil sie das Dach bzw. den Überbau für die darunter liegenden La-
ger- und Geschäftsräumlichkeiten bilde. Aufgrund ihrer Funktion und Di-
mension könne demnach nicht von einer Einfriedung bzw. hinterfüllten 
Mauer gesprochen werden. Bezüglich des Zuganges zum Restaurant 
werde die Terrasse mit insgesamt ca. 270 Sitzplätzen über eine Rampe 
erschlossen, welche einerseits an die Kantonsstrasse und anderseits an 


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das Grundstück des Beschwerdeführers grenze. Dadurch werde die Pro-
blematik der Erschliessung praktisch auf die Nachbarn (Beschwerdefüh-
rer und Kantonsstrasse) ausgelagert. Hinsichtlich der Kantonsstrasse 
stelle sich im Übrigen auch ein erhebliches Problem für die Verkehrssi-
cherheit. So erfolge der Zugang und der Ausgang zum Restaurant über 
die Rampe direkt über die Kantonsstrasse, welche somit der Stauraum 
und der Zugang für den Betrieb sei. Angesichts des massiven Publikums-
aufkommens sei davon auszugehen, dass zumindest zu Hochbetriebszei-
ten die Gäste auf der Kantonsstrasse stünden. Daher werde beantragt, 
dass das Projekt auch den kantonalen Amtsstellen zur Prüfung der Ver-
kehrssicherheit zu unterbreiten sei. Auch habe es im Zugangsbereich viel 
zu wenig Platz für die Skifahrer um ihre Skis und Snowboards etc. abzu-
stellen. Die Skifahrer stellten so ihre Geräte entweder auf der Kantons-
strasse oder auf Parzelle 843 ab, wodurch sich der Beschwerdeführer 
wiederum gegen Eingriffe in sein Eigentum wehren müsste. Auf dem 
Baugrundstück sei genügend Raum, um eine vernünftige Erschliessung 
zu gewährleisten. Das vorliegende Erschliessungskonzept des Betriebes 
sei jedoch ungenügend resp. zu überarbeiten. 
10.
Am 4. Juli 2013 beantragte B._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Ver-
fahren sei für dringlich zu erklären (mit Verfügung vom 8. Juli 2013 für 
dringlich erklärt). Das zweite Baugesuch vom 18. April 2013 habe Vorbe-
halte der Gemeinde und des Beschwerdeführers gegenüber dem ersten 
Baugesuch vom 15. Januar 2013 berücksichtigt. Das nicht abgebrannte 
Untergeschoss sei bereits 2004 bewilligt worden und bleibe unverändert. 
Der Abstand zwischen der Grenze und der Umfassungsmauer des Unter-
geschosses sei deshalb auch nicht Gegenstand des Baugesuches und 
des Baubewilligungs- sowie des vorliegenden Verfahrens. Überdies be-
trage der Grenzabstand des Untergeschosses gegen Süden/Südwesten 


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überall mindestens 5 m. Der grosse Grenzabstand sei, aufgrund der 
Hauptwohnräume, gegen Norden einzuhalten. So begründe der Be-
schwerdeführer auch nichts Gegenteiliges und nenne insbesondere kei-
nen Raum, der fälschlicherweise nicht als Hauptwohnraum qualifiziert 
worden sei. Auf der Ebene DG und OG, die wieder aufgebaut würden, 
hielten die am nächsten an der süd-/südwestlichen Grenze liegenden Ge-
bäudeteile alle mindestens einen Abstand von 8 m zur Grenze ein. 
Gemäss VGU R 01 3 habe eine Terrasse sodann nur dann einen Grenz-
abstand einzuhalten, wenn es sich um einen umbauten Raum mit Fassa-
den handle. Die Terrasse sei vorliegend aber weder umbaut noch ein 
Raum. Zudem habe sie schon vor dem Brand bestanden und werde nun 
um rund 26 m² verkleinert. Auch sei das Untergeschoss ein in sich ge-
schlossener Baukörper und benötige deshalb kein eigenes Dach. So sei 
festzuhalten, dass die Terrasse selber als offene, eingeebnete Boden-
fläche keinen Grenzabstand einhalten müsse. Ferner sei die Lärm-
schutzwand, welche eine Auflage der Baubewilligung sei, keine Mauer, 
sondern eine Einfriedung gemäss Art. 76 Abs. 4 KRG. Da sie einen Meter 
von der Grenze entfernt stehe, halte sie die zulässige Höhe von 2.5 m 
ein. Die Wand werde aus ästhetischen Gründen, aus Gründen der Aus-
sicht und des Lichts aus speziellem Schallschutzglas gebaut. Es sei somit 
festzuhalten, dass alle Gebäudeteile gegen Westen/Nordwesten im Sinne 
des BG 1985 und 2012 einen Grenzabstand von mindestens 5 m einhiel-
ten. Bezüglich der Erschliessung des Restaurants sei der gleiche Betrieb 
in etwas grösserer Form 2004 und 2009 bewilligt worden. Er habe aussen 
rund 200 Sitzplätze und innen rund 180 Sitzplätze umfasst. Der Betrieb 
sei auf maximal 200 Gäste ausgerichtet gewesen. Jetzt würden ca. 120 
Aussen- und ca. 120 Innensitzplätze realisiert, wodurch mit weniger 
Fussgängeraufkommen zu rechnen sei. Der jetzt bewilligte Zugang weise 
nun wesentlich mehr Stauraum für Fussgänger, die das Restaurant be-
träten oder verliessen auf (ca. 45 m² gegenüber ca. 18.70 m² [Baubewilli-


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gung 2009] und gegenüber rund 15.3 m² [Baubewilligung 2004]). Der 
Weg von der Türe bis zur Strasse sei ebenfalls wesentlich weiter gewor-
den, nämlich rund 15.5 m gegenüber rund 11 m (Baubewilligung 2009) 
bzw. gegenüber rund 9 m (Baubewilligung 2004). Ferner erfolge der Zu-
gang nun nicht mehr auf die Kantonsstrasse hinaus, sondern parallel zu 
dieser hin. Somit stünden die Gäste beim Betreten und Verlassen des 
Restaurants weniger auf der Strasse, sondern auf dem rund 25 m² gros-
sen Skidepot, mithin auf dem Grundstück des Beschwerdegegners. Dies 
erhöhe die Verkehrssicherheit und verbessere den Zugang. Überdies 
werde die Kantonsstrasse während der Wintersaison vorliegend von 
heimkehrenden Skifahrern begangen, da die Skipiste direkt oberhalb des 
Restaurants in die Strasse münde. Nach ihrer Ankunft gingen die Skifah-
rer von oberhalb des Restaurants auf der Strasse Richtung Dorfzentrum. 
Zwecks Erhöhung der Verkehrssicherheit biete der Beschwerdeführer zu-
dem für seine Gäste einen Shuttle-Bus ins Dorfzentrum an. Im Übrigen 
äussere das TBA mit Schreiben vom 15. März 2013 keine Bedenken we-
gen der Verkehrssicherheit. Aufgrund der Prüfung durch das TBA erübri-
ge sich somit auch die vom Beschwerdeführer beantragte Prüfung durch 
die zuständigen kantonalen Amtsstellen. Schliesslich sei der ganze Be-
trieb auf maximal 120 Gäste ausgerichtet, womit das bewilligte Skidepot, 
mit Platz für rund 180 Paar Ski, ausreichend sei. 
11.
Am 5. August 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie verweise auf ih-
ren Bau- und Einspracheentscheid. Betreffend Grenzabstände werde 
aber noch Folgendes ausgeführt: Der durch den Brand unversehrt geblie-
bene Untergeschossteil bleibe im Wesentlichen unverändert und diesbe-
züglich könne sich der Bauherr auf das Hofstattrecht berufen, wodurch 
sich die Frage der eingehaltenen Grenzabstände nicht stelle. Dass die 
Decke des Unterbaus auch als Terrasse genutzt werde, ändere an der 


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Rechtslage nichts, denn auch hier würden keine neuen Hochbauten er-
stellt. Der Ersatzbau komme vollständig auf das durch den Brand nicht 
zerstörte Untergeschoss zu liegen und halte den 8-metrigen Grenzab-
stand zu der Liegenschaft Parzelle 842/843 ein. Gleiches gelte auch nach 
Süden, also zur Kantonsstrasse hin, wo der grosse Grenzabstand eben-
falls eingehalten sei. Die Terrasse werde in Richtung der Liegenschaft 
des Beschwerdeführers erweitert und zu diesem Zwecke in Richtung 
Strasse eine Stützmauer angelegt. Diese Bauteile seien aber keine Ge-
bäude, weil sie nicht dreidimensional seien. Anders wäre es nur, wenn 
auch die Räumlichkeiten im Untergeschoss in dieser Richtung eine Aus-
dehnung erführen, was jedoch nicht vorliege. Somit sei der Fall nicht an-
ders zu beurteilen, als wenn das Gelände in Richtung der Liegenschaft 
des Beschwerdeführers zur Schaffung einer Gartenanlage erweitert und 
zur Sicherung des Geländes eine Stützmauer errichtet würde. Schliess-
lich sei es Praxis der Baubehörde, dass der grosse Grenzabstand durch 
die Bauherrschaft frei bestimmt werden könne. Indessen halte der neue 
Aufbau für sich den grossen Grenzabstand gegenüber dem Grundstück 
des Beschwerdeführers als auch gegenüber der Strasse ein. 
12.
Am 27. November 2013 führte das Verwaltungsgericht (eine Delegation 
der 5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerde-
führer und der Beschwerdegegner (zusammen mit seinem Vater) in Be-
gleitung ihrer Rechtsvertreter, die Beschwerdegegnerin vertreten durch 
E._____ (Vizepräsident der Gemeinde X._____, Baufachchef) in Beglei-
tung ihres Rechtsvertreters, sowie von Seiten des TBA F._____, G._____ 
und H._____ (Strassenpolizei) vor Ort präsent waren. Allen Anwesenden 
wurde an zwei verschiedenen Standorten (Standort 1: Auf der 
Y._____strasse (Kantonsstrasse) vis-à-vis der Liegenschaften des Be-
schwerdeführers und Beschwerdegegners; Standort 2: Auf der Liegen-
schaft des Beschwerdeführers mit Blick in Richtung Liegenschaft des Be-


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schwerdegegners) die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zur 
Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Das 
Gericht erstellte zudem insgesamt 11 Fotos über die genauen Begeben-
heiten. Seitens des Beschwerdegegners wurden die Beilagen 24 bis 30 
und schliesslich von dessen Rechtsvertreter eine ergänzende Honorarno-
te vom 27. November 2013 (im Doppel) zu den Akten hinzugefügt. Die 
Fotos des Augenscheins wurden dem Protokoll beigefügt.
Auf das Ergebnis des Augenscheines, auf weitere Vorbringen in den 
Rechtsschriften resp. in dem angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheid sowie der Baubewilligung wird, soweit erforderlich, im Rahmen der 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bilden der Bau- und Ein-
spracheentscheid sowie die Baubewilligung vom 27. Mai, mitgeteilt am 
6. Juni 2013. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin die 
Baubewilligung zu Recht erteilt hat.
2. a)
In materieller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer bezüglich der 
Grenzabstände, dass der grosse Grenzabstand von 8 m gegen Sü-
den/Südwesten bzw. gegen die Kantonsstrasse einzuhalten sei, nicht ge-
gen die Nordseite. Bei der Ermittlung des grossen Grenzabstandes auf 
der Süd-/Südwestseite sei vom Abstand zwischen der Grenze und der 
Umfassungsmauer des Untergeschosses auszugehen. Dieses befinde 
sich auf Strassenniveau und enthalte Ladenlokale, weshalb es Bestand-
teil des gesamten Gebäudes sei. Damit sei der Grenzabstand bei richtiger 
Anwendung von Art. 41 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ 


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vom 15. Juli 1985 (BG 1985) nicht eingehalten. Er wäre nicht einmal 
gemäss des neuen Baugesetzes vom 9. Dezember 2012 (BG 2012) ein-
gehalten. Gemäss Art. 41 Abs. 2 BG 1985 ist der grosse Grenzabstand 
von der Hauptfassade aus einzuhalten. Dabei wird die Hauptfassade auf-
grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt. Im Zweifel sind zusätz-
lich die topographische Lage und Stellung der Nachbargebäude massge-
bend. Die von der Beschwerdegegnerin behauptete Praxis der Baubehör-
de, der grosse Grenzabstand dürfe durch die Bauherrschaft frei bestimmt 
werden, ist daher jedoch gesetzeswidrig. Darauf kommt es aber vorlie-
gend nicht an, weil die beiden Untergeschosse (Tiefgarage und Keller- 
bzw. Ladengeschoss) beim Brand im Jahre 2012 gar nicht beschädigt 
worden und vorbestehend sind. Sie bilden folglich – wie der Beschwerde-
gegner richtigerweise festhält – nicht Gegenstand des Baubewilligungs-
verfahrens und folglich auch nicht des vorliegenden Verfahrens. Diesbe-
züglich muss also auch das Hofstattrecht gemäss Art. 6 BG 1985 nicht 
beansprucht werden. Dies wäre höchstens der Fall, wenn trotzdem Teile 
dieser Geschosse wieder aufgebaut werden müssten, was aber – wie 
sich aus den Akten entnehmen lässt und sich auch anlässlich des Augen-
scheines so herausstellte – offensichtlich nicht der Fall ist. Die übrigen 
Geschosse halten gegen Norden und Süden den grossen Grenzabstand 
von 8 m ein (vgl. Bg-act. 8 und 9), so dass es eben nicht darauf ankommt, 
welche Seite als Hauptfassade angesehen wird. Damit ist auch das durch 
die Regierung noch nicht genehmigte BG 2012, welches einen einheitli-
chen Grenzabstand von 5 m bestimmt, nicht verletzt. Der angefochtene 
Bau- und Einspracheentscheid ist in dieser Hinsicht somit nicht zu bean-
standen.
b)
Bezüglich der in westlicher bzw. nordwestlicher Richtung liegenden Ter-
rasse ist der Beschwerdeführer ferner der Ansicht, dass auch dort der 
Grenzabstand nicht eingehalten sei. So reiche die Umfassungsmauer der 


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Sitzplatzterrasse bis ca. 1 m an das Nachbargrundstück des Beschwerde-
führers heran, wobei die Terrasse bis fast an die Grundstücksgrenze zur 
Parzelle 843 erstellt werden solle. Die Terrasse stelle ein Gebäude dar, 
weil sie das Dach bzw. den Überbau für die darunter liegenden Lager- 
und Geschäftsräumlichkeiten bilde und sei deshalb nicht von jeglichen 
Abstandsvorschriften befreit. Wie sich aus den Akten und auch anlässlich 
des Augenscheins herausstellte, bildet die Terrasse jedoch keinen Be-
standteil des Keller- bzw. Ladengeschosses. Hinsichtlich der Terrasse als 
selbständiges Bauteil ist demnach Folgendes festzustellen: Nach der 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes beziehen sich die Grenzab-
stände mangels – wie vorliegend – anderslautender Bestimmungen nur 
auf Gebäude im eigentlichen Sinne des Wortes, also auf umbaute Räume 
mit Fassaden (vgl. PVG 1993 Nr. 21 und 1983 Nr. 19). Die vorliegende 
Terrasse stellt aber keinen umbauten Raum dar und hat auch keine Fas-
sade. Es handelt sich demnach – wie sowohl der Beschwerdegegner als 
auch die Beschwerdegegnerin richtigerweise festhalten – nicht um ein 
Gebäude, welches die Grenzabstandsvorschriften für eigentliche Gebäu-
de einzuhalten hat (vgl. zum Ganzen VGU R 01 3, E.4a); dies im Gegen-
satz zur geplanten transparenten Lärmschutzwand, welche aber als Ein-
friedung gemäss Art. 76 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kan-
ton Graubünden (KRG; BR 801.100) hier 2.5 m hoch sein darf. Die Ter-
rassenerweiterung bis auf 1 m an die Grundstücksgrenze des Beschwer-
deführers (Parzelle 843) ist somit nicht zu beanstanden.
3.
Schliesslich kritisiert der Beschwerdeführer bezüglich der Erschliessung 
des Bauvorhabens zum einen, dass der Zugang zum Restaurant über ei-
ne Rampe erschlossen werde, welche einerseits an die Kantonsstrasse 
und anderseits an das Grundstück des Beschwerdeführers grenze. Und 
zum anderen, dass angesichts des massiven Publikumsaufkommens – 
zumindest zu Hochbetriebszeiten – ein erhebliches Problem für die Ver-


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kehrssicherheit bestehe. Zudem habe es im Zugangsbereich viel zu we-
nig Platz für die Skifahrer um ihre Skis und Snowboards etc. abzustellen, 
was wiederum zur Folge hätte, dass die Skifahrer ihre Geräte entweder 
auf der Kantonsstrasse oder auf der Parzelle des Beschwerdeführers ab-
stellten. Zunächst ergibt sich aus den Akten, dass der Betrieb 2004 und 
2009 in etwas grösserer Form bereits bewilligt wurde. Gegenüber früher 
wurden nun für die Erschliessung jedoch verschiedene Verbesserungen 
erreicht. So verläuft die Zugangstreppe zum Restaurant nun parallel zur 
Kantonsstrasse, was dazu führt, dass die Restaurantgäste vor dem Betre-
ten und Verlassen des Lokals weniger als früher auf der Kantonsstrasse 
stehen und beim Verlassen des Lokals auch nicht direkt auf die Kantons-
strasse gelangen. Somit dürfte die Verkehrssicherheit nicht mehr beein-
trächtigt sein, als sie dies vor dem Brand 2012 war. Dies bestätigte über-
dies die zur Prüfung der Verkehrssicherheit zuständige kantonale Amts-
stelle, das Tiefbauamt, in seinem Schreiben vom 15. März 2013 und am 
Augenschein vom 27. November 2013. Auch ergab sich anlässlich des 
Augenscheins für das Gericht kein anderes Bild der Sachlage. Denn die 
neben der Parzelle des Beschwerdeführers zu Tal fahrenden Pistenbe-
nutzer finden sich sowieso direkt auf der Kantonsstrasse – bei welcher es 
sich um eine 30-Zone handelt – ein und haben sodann dieser Strasse ins 
Dorf zu folgen. Entscheiden sie sich ins Restaurant „D._____“ einzukeh-
ren bietet der – gegenüber früher ebenfalls vergrösserte – Raum vor der 
Zugangstreppe zudem nun Platz für ca. 180 Paar Ski, was angesichts der 
Kapazität des geplanten Restaurants/der geplanten Terrasse ausreicht.
4. a)
Im Sinne der obenstehenden Erwägungen ist somit insgesamt festzuhal-
ten, dass der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid sowie die 
Baubewilligung nicht zu beanstanden sind, sich demnach die Beschwerde 
als unbegründet erweist und damit abzuweisen ist. In der Verfügung R 13 


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169a vom 31. Juli 2013 betreffend vorsorgliche Massnahmen wurde unter 
Erw. 3b) Folgendes festgehalten: 
„Zwar können bauliche Massnahmen grundsätzlich rückgängig gemacht 
werden. Indessen ist erfahrungsgemäss die Anordnung und insbesondere 
die Durchsetzung der Rückgängigmachung bereits getroffener baulicher 
Massnahmen mit Schwierigkeiten und Aufwand für die Beteiligten ver-
bunden. Das meist gegebene Interesse eines Beschwerdeführers an der 
Beibehaltung des status quo wird in der Regel deshalb vom Gericht höher 
gewichtet als das Interesse einer Bauherrschaft an einem sofortigen Bau-
beginn. Hier, wo es um den Wiederaufbau des abgebrannten Restaurant 
D._____ zum Saisonstart und damit um sein wirtschaftliches Fortkommen 
geht, ist das Interesse des Beschwerdegegners an einem sofortigen Bau-
beginn dagegen beträchtlich. Der Beschwerdegegner macht sein Interes-
se auch dadurch deutlich, dass er folgende Verpflichtungserklärung ab-
gegeben hat:
Revers
Herr B._____ verpflichtet sich hiermit unwiderruflich, auf eigene Kosten 
und ohne Überwälzung der Kosten auf Dritte aller Gebäudeteile rückzu-
bauen, die allenfalls vom Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im 
Verfahren R 13 169 (oder im Falle des Weiterzuges an das Bundesge-
richt: vom Bundesgericht) als rechtswidrig qualifiziert werden.
X._____, den 4. Juli 2013, B._____
Gemäss Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf 
Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen. Zuständig ist die 
kommunale Baubehörde (Art. 94 Abs. 2 KRG). Kommen die Pflichtigen 
einer rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung innert Frist nicht nach, 


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lässt die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten 
Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen. Auf-
grund dieser Verpflichtungserklärung können hier die erfahrungsgemäss 
eintretenden Schwierigkeiten bei der Rückgängigmachung bereits getrof-
fener baulicher Massnahmen auf ein tolerierbares Mass herabgesetzt 
werden. Der Beschwerdegegner wird somit auf der von ihm aus freien 
Stücken abgegebenen Verpflichtungserklärung behaftet und, im Zusam-
menhang mit der Prüfung der Gewährung der aufschiebenden Wirkung, 
vom Gericht verfügungsweise mit der entsprechenden Verpflichtung be-
legt und die Baubehörde der Gemeinde X._____, soweit aufgrund der in 
Art. 94 KRG bereits enthaltenen diesbezüglichen gesetzlichen Ermächti-
gung noch notwendig, vom Gericht zur Durchsetzung ermächtigt. Eine 
Anmerkung im Grundbuch ist nicht notwendig, weil es sich hier – sofern 
überhaupt eine Nebenbestimmung im Sinne von Art. 90 KRG vorliegt, 
was angesichts der verschiedenen Aufgabenbereiche von Gericht und 
Baubehörde in diesem Zusammenhang fraglich erscheint - nicht um eine 
Nebenbestimmung mit längerer zeitlicher Wirkung oder von erheblicher 
Bedeutung im Sinne von Art. 90 Abs. 2 KRG handelt und einer Anmer-
kung bekanntlich ohnehin lediglich deklaratorische Bedeutung zukommt. 
Da die vom Beschwerdegegner freiwillig eingegangene Verpflichtung 
auch nach dessen Ansicht selbstverständlich über das vorliegende Ver-
fahren hinaus Wirkung entfalten soll und muss, vorsorgliche Massnahmen 
nach dem Abschluss des Gerichtsverfahrens aber dahinfallen, wird zu-
sätzlich verfügt, dass die Verpflichtung gemäss Dispositivziffer 1 nachste-
hend bei entsprechendem Verfahrensausgang in das verwaltungsgericht-
liche Urteil aufgenommen wird. In Verbindung damit ist der Beschwerde 
die aufschiebende Wirkung nicht zuzuerkennen.“
Das entsprechende Dispositiv der genannten Verfügung lautet wie folgt:


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„Ziff. 1: Der Beschwerde R 13 169 wird keine aufschiebende Wirkung 
zuerkannt und B._____ wird verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne 
Überwälzung der Kosten auf Dritte alle auf Parzelle 494 in X._____ er-
stellten Gebäudeteile zurückzubauen, die allenfalls vom Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden im Verfahren R 13 169 (oder im Falle des 
Weiterzugs an das Bundesgericht. vom Bundesgericht) als rechtswidrig 
qualifiziert werden. Die Baubehörde der Gemeinde X._____ ist ermäch-
tigt, diesen Rückbau, falls notwendig, zwangsweise durchzusetzen. 
Ziff. 2: Die Verpflichtung und die Ermächtigung gemäss Dispositivziffer 1 
vorstehend werden bei entsprechendem Ausgang des Verfahrens in das 
verwaltungsgerichtliche Urteil übernommen.“
b)
Infolge Abweisung der Beschwerde wird das vorgenannte Dispositiv nur 
teilweise ins Urteilsdispositiv aufgenommen, nämlich dahingehend, dass 
der Beschwerdegegner verpflichtet wird, auf eigene Kosten und ohne 
Überwälzung der Kosten auf Dritte alle auf Parzelle 494 in X._____ er-
stellten Gebäudeteile zurückzubauen, die, im Falle des Weiterzugs an 
das Bundesgericht, vom Bundesgericht als rechtswidrig qualifiziert wer-
den. Die Beschwerdegegnerin ist ermächtigt, diesen Rückbau, falls not-
wendig, zwangsweise durchzusetzen. 
c)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten gemäss 
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) zu Lasten des Beschwerdeführers, welcher überdies den Be-
schwerdegegner gemäss dessen nicht zu beanstandenden Honorarnoten 
vom 5. September und 27. November 2013, letztere hälftig aufgeteilt auf 
die Verfahren R 13 169 und R 13 177 mit Fr. 6‘904.75 (Fr. 5478.60 + 
Fr. 1‘426.15 [inkl. MWST]) zu entschädigen hat. Bund, Kanton und Ge-
meinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisatio-


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nen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-
entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
B._____ wird verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der 
Kosten auf Dritte alle auf Parzelle 494 in X._____ erstellten Gebäudeteile 
zurückzubauen, die, im Falle des Weiterzugs dieses Urteils an das Bun-
desgericht, vom Bundesgericht als rechtswidrig qualifiziert werden. Die 
Baubehörde der Gemeinde X._____ ist ermächtigt, diesen Rückbau, falls 
notwendig, zwangsweise durchzusetzen. 
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr. 3‘928.--
gehen zu Lasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
4.
A._____ hat B._____ aussergerichtlich mit Fr. 6‘904.75 (inkl. MWST) zu 
entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]