gr_gerichte · VR3 2024 32 · 2025-10-26 · de

Baubewilligung/Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 26. September 2025
mitgeteilt am 2. Oktober 2025
Referenz
VR3 24 32
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Gross, Aktuar
Parteien
A.________
Beschwerdeführer
B.________
Beschwerdeführerin
C.________
Beschwerdeführerin
D.________ und E.________
Beschwerdeführer
F.________ und F.A.________
Beschwerdeführer
G.________
Beschwerdeführerin
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. HSG Gilles Brugger
gegen


2 / 16
Gemeinde Klosters
Rathausgasse 2, 7250 Klosters
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger
Baugesellschaft H.________
bestehend aus:
I.________, 
und
J.________, K.________, L.________ und M.________ (Erben 
von N.________ selig), 
Beschwerdegegner
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache


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Sachverhalt
A.
I.________ 
und 
N.________ 
bildeten 
zusammen 
die 
einfache 
Baugesellschaft 'H.________'. Sie waren Gesamteigentümer der Parzelle 
Z.1.________ in der Gemeinde Klosters. Mit Baugesuch vom 17. Januar 2023 
ersuchte die Baugesellschaft die Gemeinde erstmals um den Abbruch des Stalls 
und Neubau zweier Einfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle Z.1.________. 
Dagegen erhoben die Nachbarn A.________ (Eigentümer Parzelle Z.2.________), 
B.________ (Eigentümerin Parzelle Z.3.________), C.________ (Eigentümerin 
Parzelle Z.4.________), D.________ und E.________ (Eigentümer Parzelle 
Z.5.________), 
F.________ 
und 
F.A.________ 
(Eigentümer 
Parzelle 
Z.6.________) allesamt Einsprache bei der Gemeinde. Am 20. November 2023 
reichte die Bauherrschaft eine Projektanpassung ein, welche auch den 
Einsprechern zugestellt wurde. Mit Eingabe vom 21. Dezember 2023 erhoben die 
Einsprecher und neu auch G.________ (Eigentümerin Parzelle Z.7.________) 
gemeinsam Einsprache gegen das überarbeitete und angepasste Bauprojekt auf 
Parzelle Z.1.________. 
B.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2024, mitgeteilt am 22. 
Februar 2024, wurden die Einsprachen der oberwähnten Nachbarn (ohne Nennung 
von G.________) im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf 
eingetreten werden konnte (vgl. Entscheid-Dispositiv Ziff. 1, S. 10). Das Baugesuch 
werde entsprechend den nachstehenden Modalitäten bzw. mit genau definierten 
Auflagen gestützt auf Art. 90 Abs. 1 KRG gutgeheissen (Ziff. 2 ff.). 
C.
Dagegen erhoben die oberwähnten Einsprecher (inkl. G.________; 
nachfolgend: Beschwerdeführer genannt) am 25. März 2024 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
1.
Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstands betreffend Baugesuch Nr. 
2023-0006 der Baugesellschaft "H.________" [...], in Sachen Abbruch Stall und Neubau 
zweier 
Einfamilienhäuser 
mit 
Einstellhalle, 
sei 
vollumfänglich 
aufzuheben. 
Die 
Baubewilligung Nr. 2023-0006 sei zu verweigern. 
2.
Der vorliegenden Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten 
der Beschwerdegegnerin.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die Parzelle 
Z.1.________ in der Wohnzone a (Wa) laut neuem Baugesetz liege. Gleichzeitig 
befinde sie sich im Gewässerschutzbereich Au, in der Grundwasserschutzzone und 
Gefahrenzone 2. Der Neubau umfasse die Erstellung zweier EFH (Häuser A und B) 
als Erstwohnungen anstelle des Stalls. Beide Gebäude bauten auf einem ebenfalls 


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zu erstellenden massiven Untergeschoss mit neun Garagenplätzen und weiteren 
Räumlichkeiten, die an das bereits bewilligte Untergeschoss (Baugesuch 2021-
0159 - Walserhaus) angebaut werden sollten. Es handle sich dabei um äusserst 
luxuriöse Bauten, die wegen ihres hohen Miet- oder Kaufpreises nicht für 
Erstwohnungen geeignet seien (vgl. Beschwerde Rz. 15, S. 6 mit Abbildung 1 
[Untergeschosse]). Weiter rügten die Beschwerdeführer eine potentielle Umgehung 
des Zweitwohnungsgesetzes (siehe Rzn. 18-42, S. 7-12 mit Rz. 38 Abb. 2 
[Ausschnitt aus Plan Gesamtüberbauung, 25. Mai 2022], Rz. 39 Abb. 3 Printscreen 
[https://www.gemeindeklosters.ch/wohnangebot], 
Bauen 
in 
der 
Gefahrenschutzzone 2 (siehe Rzn. 43-54, S. 12-14 mit Rz. 43 Abb. 4 Printscreen 
[https://www.darnuzer.mapplus.ch/] und Rz. 44 Abb. 5 [Auszug Parzellenplan 
gemäss Baugesuch]) sowie eine Missachtung der Planungszone (siehe Rzn. 55-
70, S. 15-17 mit Rz. 61 Abb. 6 [Auszug Akteneinsicht Bauamt Klosters, 12. 
Dezember 2023]). Die aufschiebende Wirkung wurde damit begründet, dass sonst 
Tatsachen geschaffen würden, die sich nur mit unverhältnismässigem Aufwand 
rückgängig machen liessen. Hinsichtlich der bevorstehenden Auszonungsdebatte 
würde geradezu ein verpöntes Präjudiz geschaffen (siehe Beschwerde Rz. 7, S. 
18). 
 
D.
Mit Schreiben vom 9. April 2024 teilte die Gemeinde Klosters dem 
Verwaltungsgericht mit, dass sie gegen die Gewährung der aufschiebenden 
Wirkung der Beschwerde nichts einzuwenden habe. Am 22. April 2024 erteilte die 
Instruktionsrichterin der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
E.
Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2024 beantragte die Gemeinde Klosters 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne; unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung brachte 
sie hauptsächlich vor, dass keine Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) 
vorliege 
und 
besonders 
auch 
keine 
Umgehungsabsicht 
der 
Erstwohnungsverpflichtung erkennbar sei (vgl. Vernehmlassung Rzn. 9, 9.1-9.9, S. 
3-6 
mit 
Rz. 
9.6 
Abbildung 
1 
[Bildschirmausschnitt 
von 
Plattform 
"gemeindeklosters.ch/wohnangebot"]). Die Tatsache, dass sich der nordwestliche 
Teil der Parzelle Z.1.________ teils (zu 437 m2) in einer Gefahrenzone 2 befinde, 
sei ebenfalls kein Hinderungsgrund für die Erteilung einer Baubewilligung (siehe 
Rzn. 10, 10.1-10.8, S. 6-8 mit Rz. 10.3 Abb. 2 [Ausschnitt aus interaktiver Karte 
unter www.gvg.gr.ch "Gefahrenzonen, im Zonenplan umgesetzt"], Rz. 10.4 mit Abb. 
3 [Ausschnitt neuer Gefahrenzonenplan; eingereicht GVG] sowie Rz. 10.8 mit Abb. 
4 [Lichtschacht, gemäss Plan Gefahrenkommission in Gefahrenzone]). Auch die 
Vorgaben und Ziele der Planungszone seien nicht verletzt (Rzn. 11, 11.1-11.6, S. 


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8-11 mit Rz. 11.4 Abb. 4 [Ausschnitt aus dem Arbeitsplan der Gemeinde mit 
Legende (betr. potentieller Auszonungen): Grüne Schraffierung/Markierung = 
Rückzonung/Stand 
Vorprüfung 
vom 
25. 
Oktober 
2022; 
Rote 
Schraffierung/Markierung = Zusätzlich der Planungszone unterstellte Flächen]).
F.
Mit Replik vom 22. Juli 2024 hielten die Beschwerdeführer unverändert an 
ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 25. März 2024 fest, soweit diese 
nicht bereits entschieden worden seien. Zunächst wurde das Fehlen eines 
Beweismittels 
(Beilage 
13) 
gerügt, 
das 
in 
der 
Vernehmlassung 
der 
Beschwerdegegnerin erwähnt worden sei (Replik Rzn.3-9, S. 3-5). Im Weiteren 
wurden Ausführungen zur Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes (Rzn. 10-19) 
und zur angeführten Statistik betreffend Wohnungsmarkt und Finanzierbarkeit von 
teuren Wohnangeboten (Rzn. 20-28) gemacht. Ebenfalls wurde nochmals vertieft 
zur geltenden Gefahrenzone 2 und deren Auswirkungen auf das Bauprojekt auf 
Parzelle Z.1.________ (Rzn. 29-38) sowie zur Verletzung der Planungszone (Rzn. 
39-47 mit Rz. 43 [Planskizze/Legende mit schwarzen Pfeilmarkierungen betr. 
Rückzonungen und Rz. 44 [S. 13 – Planskizze mit blauer Bodenfläche betr. 
potentielle Rückzonungsfläche auf Parzelle Z.1.________]) Stellung genommen. 
Die Zusammenfassung (Rzn. 48-52, S. 14) enthielt abermals alle Rügen 
komprimiert. 
G. 
Mit Schreiben vom 2. September 2024 teilte die Beschwerdegegnerin dem 
Verwaltungsgericht mit, dass N.________ (Teil Bauherrschaft) verstorben sei.
H.
Mit Duplik vom 24. September 2024 hielt die Beschwerdegegnerin (innert 
erstreckter Frist) unverändert an ihren Rechtsbegehren in der Vernehmlassung vom 
16. Mai 2024 fest. Inhaltlich nahm sie erneut zum Vorwurf der Umgehung des ZWG 
– unter den Aspekten 'Kaufpreis' (Rzn. 1.1.-1.2), 'Bedarf nach Erstwohnraum' (Rzn. 
1.3.-1.9), 'Interessenten am Bauvorhaben' (Rzn. 1.10-1.12), 'Gefahrenzone' (Rzn. 
2.1.-2.4), 'Keine Unterstellung unter die Planungszone von überbauten 
Grundstücken' (Rzn. 3.1.-3.5) und 'Nicht überbauter Teil von Parzelle Z.1.________' 
(Rzn.3.6-3.7) – Stellung. Daraus wurde abschliessend das 'Fazit' gezogen (Rzn. 
3.8.-3-10, S. 7). 
I.
Mit (freiwilliger) Triplik vom 18. November 2024 äusserten sich die 
Beschwerdeführer nochmals zur Sache und ergänzten darin ihre bisherigen 
Standpunkte.


6 / 16
J.
Mit Eingabe vom 26. November 2024 teilte die Beschwerdegegnerin dem 
Verwaltungsgericht mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte. 
K.
Mit 
Schreiben 
vom 
28. 
August 
2025 
gelangte 
die 
zuständige 
Instruktionsrichterin des Obergerichts an I.________ sowie die Erben von 
N.________ sel. mit der Anfrage, ob sie – respektive die Baugesellschaft 
H.________ – am Bauprojekt (Baugesuch Nr. 2023-0006) festhalten wollen. Mit 
Schreiben vom 30. August 2025 bestätigten sie dies und reichten eine 
Erbenbescheinigung sowie einen aktuellen Grundbuchauszug zu den Akten. 
Daraus geht hervor, dass J.________, K.________, L.________ und M.________ 
die Erben von N.________ selig sind und dass die Erbengemeinschaft bestehend 
aus den vorgenannten Personen zusammen mit I.________ als Gesamteigentümer 
der Parzelle Z.1.________ im Grundbuch eingetragen ist.
L.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die 
Ausführungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 20./22. 
Februar 2024 wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG 
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das 
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden 
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind 
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). 
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 32 auf VR3 24 32 
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.
2.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem 
Recht 
endgültig 
sind. 
Der 
angefochtene 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid vom 20./22. Februar 2024 (betreffend Baugesuch Nr. 2023-
0006 der Baugesellschaft 'H.________' in Sachen Abbruch Stall und Neubau zweier 
Einfamilienhäuser) ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz 
angefochten werden. Er stellt demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt vor 
Obergericht dar. Die Beurteilung der Beschwerde fällt damit in die örtliche und 
sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. 


7 / 16
2.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer 
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer sind allesamt Eigentümer oder Miteigentümer 
der bereits mit Einfamilienhäusern überbauten Bauparzellen Nrn. Z.6.________, 
Z.4.________, 
Z.2.________, 
Z.7.________, 
Z.5.________ 
zzgl. 
Strassenparzellen Z.8.________ und Z.9.________ in einer Entfernung von 
weniger als 100 m zum Bauprojekt (Neubau zweier EFH mit Stallabbruch) auf 
Parzelle Z.1.________, welche auf drei Seiten (ringförmig) unmittelbar von der 
Strassenparzelle Z.8.________ erschlossen wird. Die erwähnten Nachbarparzellen 
der Beschwerdeführer befinden sich allesamt im selben Wohngebiet (O.________) 
entweder im Norden, im Osten oder im Süden der Parzelle Z.1.________ und 
werden räumlich bloss durch die Erschliessungsstrasse von dieser getrennt. 
Aufgrund dieser besonderen Beziehungsnähe mit einer Luftdistanz von ca. 34 m 
(Parzellen Nrn. Z.6.________/Z.2.________) bzw. mit direktem Sichtkontakt 
(Parzellen Nrn. Z.4.________/Z.3.________/Z.7.________/Z.5.________) zur 
Bauparzelle Z.1.________ in der Wohnzone a ist hinreichend erstellt, dass die 
Beschwerdeführer vom Bauprojekt (mehr als unbeteiligte Dritte) berührt sind und 
daher ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des 
umstrittenen Bau- und Einspracheentscheids vom 20./22. Februar 2024 haben. Ihre 
Legitimation 
zur 
Anfechtung 
und 
Überprüfung 
des 
missliebigen 
Gemeindeentscheids ist gegeben. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten. 
2.3.
Stirbt eine Partei während eines laufenden Prozesses und schlagen nicht 
sämtliche Erben die Erbschaft aus, so werden die Mitglieder der Erbengemeinschaft 
durch Universalsukzession zur Partei im hängigen Prozess des Erblassers. Doch 
nicht etwa die Erbengemeinschaft als Gesamthandverhältnis wird Partei, sondern 
die einzelnen Erben (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. 
Auflage, Rz 569). Gemäss Erbenbescheinigung vom 4. September 2024 sind 
J.________, K.________, L.________ und M.________ die Erben von N.________ 
sel. Prozessual bedeutet dies, dass die Beschwerdegegner neu aus I.________ 
sowie J.________, K.________, L.________ und M.________ bestehen. Der 
Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Baugesellschaft H.________ als 
einfache Gesellschaft nicht parteifähig ist (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 569).
3.
In materieller Hinsicht gilt es vorweg die Rechtmässigkeit des angefochtenen 
Entscheids unter dem Aspekt der verhängten Planungszone (nachfolgend E. 3.1 ff.) 
zu entscheiden. Im Weiteren sind gegebenenfalls noch die Rügen betreffend 
Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes, Nichtbeachtung der Gefahrenzone 2 


8 / 16
sowie Unvollständigkeit der Bauakten (zur Wahrung des rechtlichen Gehörs) zu 
klären.
3.1
Gemäss Art. 15 RPG (SR 700) sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1); überdimensionierte 
Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Nach Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG legt der 
Richtplan im Bereich Siedlung fest, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den 
Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (vgl. dazu für den Kanton Graubünden 
die Vorgaben im KRIP-S vom 20. März 2018). Müssen zur Reduktion überdimensio-
nierter Bauzonen Nutzungspläne angepasst werden, so kann die zuständige 
Behörde gemäss Art. 27 Abs. 1 RPG für genau bezeichnete Gebiete 
Planungszonen bestimmen, innerhalb denen nichts unternommen werden darf, was 
die Nutzungsplanung erschweren könnte. Damit übereinstimmend sieht Art. 21 Abs. 
2 KRG (BR 801.100) vor, dass in der Planungszone nichts unternommen werden 
darf, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. 
Planungszonen 
bewirken 
demnach, 
dass 
der 
geplanten 
Änderung 
der 
Nutzungspläne eine negative Vorwirkung zukommt (BGE 146 II 289 E. 5.1, 136 I 
142 E. 3.2). Diese Vorwirkung dient dazu, die Entscheidungsfreiheit der Behörden 
bei der Anpassung bzw. neuen Festlegung der Bauzonen zu wahren (BGE 
1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1; Urteile des Bundesgerichts 
1C_530/2021 vom 23. August 2022 E. 5.2 und 1C_577/2019 vom 4. November 
2020 E. 3.3; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 8 vom 14. 
April 2025 E. 3).
3.2.
Zu prüfen ist zuerst, ob die Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben 
auf Parzelle Z.1.________ im Halte von 2015 m2 in der Wa (davon 437 m2 in der 
Gefahrenzone 2 und 254 m2 überlagernd in der Grundwasserschutzzone), ohne 
vorgängige Anpassung der Grösse der Bauzonen dem bundesrechtlichen Gebot 
widerspricht, wonach überdimensionierte Bauzonen redimensioniert werden 
müssen. 
3.3.
Das hier massgebende Baugrundstück Parzelle Z.1.________ ist im 
östlichen Teil, im inneren Kurvenbereich des O.________ bereits mit einem 
Wohnhaus (Walserhaus) bebaut. Im Norden, Süden und Osten davon befindet sich 
die Gebäudegruppe der Beschwerdeführer, die allein durch die ringförmige 
Strassenparzelle Z.8.________ von Parzelle Z.1.________ getrennt wird. Im 
Nordwesten grenzt die Parzelle Z.1.________ jedoch an keine Bauzone oder 
andere Wohngebäude an. Die dorthin angrenzenden Parzellen Z.10.________, 
Z.11.________ usw. befinden sich im übrigen Gemeindegebiet (ÜE) oder sonst in 
der Landwirtschaftszone (LW) und werden zu agrarwirtschaftlichen Zwecken 


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genutzt. Auch der alte – zum Abbruch vorgesehene Stall – auf Parzelle 
Z.1.________ diente früher landwirtschaftlichen Zwecken; zuletzt wurde er jedoch 
zweckentfremdet als "Lager" verwendet. An die Stelle des alten Stalls sollten im 
Nordwesten auf Parzelle Z.1.________ die beiden neuen EFH (Häuser A + B) zu 
stehen kommen, wobei die spezielle Form der Parzelle Z.1.________ 
flächenmässig neu zum überwiegenden Teil durch die zwei neuen EFH und nur zum 
bedeutend kleineren Teil durch das "Walserhaus" genutzt werden sollte. Letzteres 
befindet sich im Geländespickel zum O.________ (vgl. act. C.19 [Plan 
'Untergeschosse/Garage']; act. C.28 [Grundrisse/Schnitte Haus A und Haus B; act. 
C.4 S. 8 [Schwarz markiert 'Walserhaus'], S. 9 [Planskizze 'Gesamtüberbauung']; 
act. A.3 S. 13 [Ausschnitt Replik: Spezielle Form Parzelle Z.1.________]). Laut 
Regierungsbeschluss vom 4. Juli 1995 (RB Protokoll Nr. 1701) und dem zeitgleich 
genehmigten Nutzungsplan für das Teilgebiet O.________ mit Parzelle 
Z.1.________ (Zuweisung zur Wohnzone - mit Datum 4. Juli 1995; vgl. 
https://map.geo.gr.chP.________) ist erstellt, dass der massgebende Zonenplan 
heute bereits 30 Jahre alt ist und somit den doppelten Zeithorizont von 15 Jahren 
gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG erreicht hat. Der entsprechende Nutzungsplan ist daher 
zweifelsfrei als "veraltet" zu werten, zumal sich die massgeblichen Verhältnisse 
seither doch erheblich verändert haben. Dass die Fläche der Bauzonen der 
Beschwerdegegnerin, so wie sie im Jahre 1995 festgelegt wurde, aus heutiger Sicht 
– d.h. nach Inkrafttreten der Änderung von Art. 15 RPG, Art. 75b BV (SR 101) und 
dem ZWG (SR 702) – überdimensioniert ist, ergibt sich ohne Weiteres aus dem 
KRIP-S (Kap. 5.2-16: Nr. Kanton 28.SN.08; Klosters – Festsetzung: Gemeinde mit 
überdimensionierter WMZ), ist unbestritten und lag im Zeitpunkt der Erteilung der 
umstrittenen Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 längst auf der Hand. 
Dementsprechend hatte die Beschwerdegegnerin die Überprüfung und Anpassung 
ihrer Bauzonen bereits vor der Erteilung der strittigen Baubewilligung in die Wege 
geleitet und eine Planungszone erlassen.
3.4.
Laut Kantonsamtsblatt (eKAB-Nr. 00.104.223; veröffentlicht am 7. Juni 2024) 
teilte die Beschwerdegegnerin zur "Verlängerung der Planungszone" was folgt mit: 
Derzeit gilt in Klosters gemäss Vorstandsbeschluss vom 29. März 2022 für das ganze 
Gemeindegebiet eine Planungszone betreffend Bauzonenredimensionierung. 
Anlässlich seiner Sitzung vom 5. März 2024 hat der Gemeindevorstand gestützt auf Art. 21 KRG 
beschlossen, die vorerwähnte Planungszone mit folgendem unveränderten Planungsziel zu 
verlängern: Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen; WMZ) 
entsprechend den Vorgaben in Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie im KRIP-S vom 20. März 2018.
Die vorerwähnte Planungszone wird einstweilen bis 2. Juli 2026 verlängert.


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Das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden hat der Verlängerung der 
Planungszone mit Verfügung vom 21. Mai 2024 zugestimmt.
In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder 
dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie 
weder den rechtskräftigen noch den vorgesehen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen 
(Art. 21 Abs. 2 KRG).
Die vorliegende Verlängerung der Planungszone kann innert 30 Tagen seit der öffentlichen 
Bekanntgabe mit Planungsbeschwerde bei der Regierung angefochten werden (Art. 101 KRG).
Die Formulierung im eKAB lässt betreffend Inhalt und Umfang der Verlängerung der 
Planungszone gestützt auf Art. 27 RPG bzw. Art. 21 KRG keine Fragen offen. Die 
verhängte Planungszone sollte über das ganze Gemeindegebiet gelten und 
sämtliche Handlungen unterbinden, welche die Entscheidungsfreiheit der Behörden 
bei der Verkleinerung der Bauzonen (faktisch: 'Auszonungen') beeinträchtigen 
könnte. Die Verlängerung der Planungszone ist unbestritten nicht angefochten 
worden. 
3.5.
Die einer Anpassung der Nutzungsplanung im fraglichen Gebiet 
entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die 
Planbeständigkeit sind gering, da die bestehende Nutzungsplanung bereits 30 
Jahre alt ist. An dieser Feststellung ändern auch die Sachdarstellung und 
Argumente der Beschwerdegegnerin nichts, wonach eine Zuweisung zur 
Nichtbauzone angesichts der Lage und der Erschliessungssituation bzw. der in 
jeder 
Hinsicht 
vorliegenden 
Baureife 
mit 
grosser 
Wahrscheinlichkeit 
ausgeschlossen werden dürfe. Dies gelte im Einzelfall umso mehr, als die Parzelle 
Z.1.________ bereits mit einem Wohnhaus und einem Stall überbaut sei und daher 
eine Unterstellung unter die Planungszone ausser Betracht falle. Dies überzeugt 
allerdings nicht. Wie aus den Akten ersichtlich ist, befindet sich die Parzelle 
Z.1.________ eindeutig ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets, nämlich 
am nordwestlichen Rand einer kleinen Siedlung (Gebäudegruppe) oberhalb und 
räumlich getrennt vom eigentlichen Dorfkern in Klosters-Platz. Diese Siedlung stellt 
raumplanerisch geradezu eine Art "isolierte Punktbauzone" dar und bildet sicherlich 
keinen Entwicklungsschwerpunkt für die künftige Ausrichtung der Gemeinde. Hinzu 
kommt, dass der nördliche und nordwestliche Teil der Parzelle Z.1.________ von 
einer Gefahrenzone (Lawinengefahr) sowie einer Gewässerschutzzone (inkl. 
Grundwasserschutzzone) überlagert wird und somit zumindest jener Teil der 
Parzelle keineswegs vorbehaltlos und uneingeschränkt als "geeignet" bezeichnet 
werden kann, um für Überbauungszwecke auf dem Rest der Parzelle genutzt zu 
werden. Allein die Tatsache, dass sich im östlichen Geländespickel bereits das 
'Walserhaus' befindet und weiter westlich davon ein alter Stall liegt, welcher einzig 
noch als Lager dient, vermag nicht darüber hinweg zu täuschen, dass der grösste 


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Teil der fraglichen Parzelle Z.1.________ in der Mitte sowie gegen Nordwesten hin 
unbebaut geblieben ist und deshalb für eine allfällige (partielle) Rückzonung nicht 
als völlig ungeeignet taxiert werden kann. Dem ist vorliegend umso mehr 
zuzustimmen, wenn berücksichtigt wird, dass die Parzelle Z.1.________, 
zusammen mit den Parzellen Z.10.________, Z.11.________ usw. [im ÜG/LW], 
eine grosse zusammenhängende Bodenfläche bilden würde, die sehr wohl auch zu 
anderen Zwecken als dem Wohnen und der Erstellung von zwei EFH dienen könnte. 
Daran ändern auch die Einwände der Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung 
(Rz. 11.6, S. 10 f.) nichts, wonach die bestehende landwirtschaftliche Baute (Stall) 
ein Hindernis für die Auszonung darstellen würde und lediglich unüberbaute 
Grundstücke ausgezont werden könnten. Dies trifft so nicht zu. Es gilt vorliegend 
vielmehr zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin zahlreiche Teilflächen 
von überbauten Grundstücken zur Auszonung vorgesehen hat, wobei bis an die 
Grenze zu den bestehenden Gebäuden hin eine Auszonung erfolgen soll (vgl. 
Replik, Abb. 4, S. 12). Die Beschwerdegegnerin weiss aufgrund früherer 
Bundesgerichtsurteile zu dieser Thematik selbst am besten, dass sie bisher viel zu 
wenig Bauland ausgezont hat (BGE 148 II 417 E.3.5 [= 1C_650/2020 vom 12. Juli 
2022 E. 3.5]; Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.4). Es 
ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass der Kanton bei der Parzelle Nr. 
Z.1.________ die Auszonung von Teilflächen verfügt (Replik, 'Blau eingefärbte 
Teilfläche', S. 13). Damit würde auch dem von der Beschwerdegegnerin 
angerufenen Prinzip der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet entsprochen. 
Dieser fundamentale Raumplanungsgrundsatz soll vor allem neue Bauten im 
Nichtbaugebiet verhindern. Er soll aber nicht dazu führen, dass Auszonungen 
verunmöglicht werden, nur weil ein an sich auszonungswürdiges Gebiet mit einer 
Stallbaute belegt ist, die seit längerem zonenwidrig als Lager bzw. Remise genutzt 
wird und keinen Wohnzwecken diente. Von der Schliessung einer reinen Baulücke 
kann ebenfalls nicht ausgegangen werden (vgl. BGE 132 II 218 E. 4). Die 
Zuweisung der Parzelle Z.1.________ zu einer Nichtbauzone erscheint aus 
planerischer Sicht jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen. Mit der Erteilung 
der strittigen Baubewilligung würde sie vollumfänglich in der Bauzone (Wa) 
verbleiben und damit das aus Art. 15 RPG sowie dem KRIP-S fliessende 
Planungsziel der Reduktion der Bauzonen negativ präjudizieren. Dass die 
betreffende Parzelle von drei Seiten erschlossen ist, ganzjährig über den 
O.________ (Stichstrasse) zugänglich ist und mit dem Privatauto befahrbar ist, 
ändert an den geschildeten Umständen – einer zumindest denkbaren Überprüfung 
– nichts. 


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3.6.
Laut Regierungsbeschluss vom 15. Januar 2024 (RB 25/2024) fand unlängst 
eine OP-Teilrevision (Phase II) mit Genehmigung und Anpassung einzelner 
Zonenpläne 
sowie 
eines 
neuen 
Baugesetzes 
statt. 
Gegenstand 
der 
Revisionsvorlage waren einzelne Teilbereiche des Zonenplans von Klosters-Dorf 
und des Zonenplans Serneus-Mezzaselva. Es handelte sich dabei namentlich um 
die 
Schaffung 
einer 
Gewässerraumzone 
und 
die 
Festlegung 
von 
Waldabstandslinien. Die Bedeutung und die Geltung für die hier allein 
interessierende Bauzonenüberprüfung wurde darin aber nicht geregelt. Vielmehr 
wurde 
ausdrücklich 
festgehalten, 
dass 
die 
Zusammenführung 
der 
Nutzungsplanungen (erst) im Rahmen der Phase III – der Gesamtrevision der 
Ortsplanung der Beschwerdegegnerin – erfolgen werde. Damit steht fest, dass dem 
aktuellsten RB 25/2024 hier keine Relevanz oder Verbindlichkeit zukommt. Die 
vorliegend interessierende Frage wird in Phase III behandelt und entschieden. Bis 
dahin gilt es die derzeit geltende Planungszone (bis zum 2. Juli 2026) 
bundesrechtskonform umzusetzen. Soweit die Beschwerdegegnerin dazu für ihren 
Standpunkt vorbrachte, dass die Parzelle Nr. Z.1.________ laut ihrem (internen) 
Arbeitsplan grundsätzlich nicht als zur Auszonung geeignet erachtet werde 
(Vernehmlassung Rz. 11.4 ff., S. 9 ff.), gilt es klarzustellen, dass kein Arbeitsplan 
eingereicht wurde, sondern lediglich daraus zitiert und ein Planausschnitt 
reinkopiert wurde. Für das streitberufene Gericht besteht daher die Annahme, dass 
es sich dabei um ein internes Papier (Stand 27. Januar 2023) der 
Beschwerdegegnerin handelt, was die Vermutung einer Bestandsaufnahme zum 
damaligen Zeitpunkt ohne Rechtsverbindlichkeit für die Grundeigentümer nahelegt. 
Es gibt denn auch keinen Hinweis, dass der Gemeindevorstand die begonnene 
Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet abgeschlossen hat 
und 
dem 
Gemeinderat 
als 
Gemeindeparlament 
eine 
entsprechende 
grundeigentümerverbindliche Vorlage unterbreitet hätte, von deren Genehmigung 
ausgegangen werden könnte (vgl. dazu BGE 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 
E. 3.4.3). Dementsprechend durfte die Beschwerdegegnerin die Rückzonung der 
genannten Bauparzelle Nr. Z.1.________ gestützt auf den aufgeführten Arbeitsplan 
auch nicht im Voraus kategorisch ausschliessen. 
3.7.
Unter den gegebenen Umständen – insbesondere der ausgewiesenen 
Überdimensionierung der Bauzonen der Beschwerdegegnerin, der peripheren Lage 
der Parzelle Z.1.________ und dem hohen Alter der konkreten Nutzungsplanung 
von 30 Jahren (Zuweisung 1995) – hätte die Beschwerdegegnerin vor der Erteilung 
der Baubewilligung an die Beschwerdegegner zwingend prüfen müssen, ob die 
Einteilung der Parzelle Z.1.________ zur Wohnzone (Wa) bzw. Bauzone mit Blick 
auf Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG aktuell noch gerechtfertigt ist. Bevor die bereits in die 


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Wege geleitete Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet 
abgeschlossen ist, hätte die Beschwerdegegnerin für das Bauvorhaben auf der 
Parzelle Z.1.________ keine Baubewilligung erteilen dürfen. Die Erteilung der 
strittigen Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 steht demnach – nach der 
strengen, aber mehrfach bestätigten Praxis des Bundesgerichts – im Widerspruch 
zu Art. 15 RPG (so bereits: BGE 148 II 417 E. 3.6.3 [= Urteil des Bundesgerichts 
1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E. 3.6.3 [betreffend Gemeinde Klosters-Serneus]; 
Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.5.3 [ebenfalls 
Gemeinde Klosters-Serneus]; Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. 
Dezember 2022 E. 3.5 [Gemeinde Vaz/Obervaz]; Urteil des Bundesgerichts 1C-
_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 3.1 [Gemeinde Sumvitg]).
Daran ändert selbst das Urteil des Bundesgerichts 1C_239/2024 vom 5. Juni 2025 
nichts, worin die Beschwerde gegen eine erteilte Baubewilligung für ein EFH in der 
Gemeinde Mesocco, Fraktion Pian San Giacomo, trotz verlängerter Planungszone, 
abgewiesen wurde. Der besagte Fall lässt sich raumplanerisch nicht mit der 
vorliegenden Sach- und Rechtslage und der dazu getroffenen Interessenabwägung 
über den Geltungsbereich der Planungszone vergleichen, da es dort um eine kleine 
Bauparzelle von 537 m2 (0,0537 ha), direkt erschlossen durch die Dorfstrasse 
(Y._____) und beidseits davon schon mit Häusern überbauten Grundstücken 
handelte. Die Häuser sind dort wie an einer Perlenschnur entlang der Dorfstrasse 
angeordnet. Aufgrund dieser Ausgangslage folgerte das Bundesgericht, dass jenes 
Baugrundstück keine eigene Funktion habe und nicht dazu diene, die Bebauung zu 
diversifizieren oder zu unterbrechen oder ein grösseres Erholungsgebiet zu 
schaffen. Entscheidend sei für den Fall, dass das Baugrundstück im Hinblick auf 
eine mögliche Auszonung nur als vierte und letzte Priorität für die 
Redimensionierung der Baulandreserven in Frage komme (vgl. dazu Urteil 
1C_239/2024 E. 4.1 in fine). Im vorliegend zu beurteilenden Fall kann aber weder 
von einer kleinen Baufläche entlang einer zentralen Erschliessungstrasse noch 
einer Baulücke im Siedlungsgebiet die Rede sein. Anknüpfend an die vom 
Bundesgericht erwähnte Priorisierung gemäss Auslegungshilfe 'Ermittlung 
Bauzonenbedarf' (Amt für Raumentwicklung/GR: Technische Wegleitung zur 
Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung; Dezember 2020, mit 
Bereinigungen vom Mai 2022; Aufzählung S. 4 mit Prioritäten 1-4) ist hier viel eher 
auf die zweite Priorität für eine mögliche Auszonung zu schliessen, wonach 
"Erschlossene WMZ-Reserven am Siedlungsrand" dafür in Frage kommen. Diese 
Einschätzung deckt sich auch mit der (negativen) Bevölkerungsprognose für sog. 
C-Gemeinden (mit überdimensionierten Bauzonen). Danach wird den Gemeinden 
eine angemessene Reserve (Grundbedarf) zugestanden (KRIP-S, Kap. 5.2.2): 


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Kleinen Gemeinden in der Regel vier Bauplätze. Gemeinden mit mehr als 500 
Einwohnern ein Bauplatz pro 100 Einwohner innerhalb des WÜG (S. 5). Die 
Beschwerdegegnerin zählt 4'473 Einwohner (per 31.12.2023), womit ihr ca. 45 
Bauplätze zustehen sollten. Laut unbestritten gebliebenen Angaben der 
Beschwerdeführer verfügt die Beschwerdegegnerin auf ihrem Gemeindegebiet über 
rund 250 Bauplätze, wobei um 150 Bauplätze noch gekämpft werde. An der 
Überprüfung der Zonenordnung von 1995 betreffend die Parzelle Z.1.________ 
führt infolgedessen kein Weg vorbei. 
3.8.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdegegnerin allenfalls eine 
(teilweise) Rückzonung der Parzelle Z.1.________ im Halte von 2015 m2 im 
Rahmen 
der 
hängigen 
Ortsplanungsrevision 
(Phase 
III) 
zur 
Reduktion 
überdimensionierter Bauzonen nicht von vornherein ausschliessen durfte. Da über 
diese im Zuge einer gesamthaften Prüfung der Baulandreserven zu entscheiden ist, 
rechtfertigt es sich, den angefochtenen Einspracheentscheid und die damit 
gleichzeitig erteilte kommunale Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 in 
Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.
3.9.
Damit erübrigt es sich, auf die weiteren dagegen von den Beschwerdeführern 
vorgebrachten Einwände – namentlich die Rügen betreffend Umgehung des 
Zweitwohnungsgesetzes, Nichtbeachtung der Gefahrenzone, Unvollständigkeit der 
Bauakten – einzugehen. Sollte die Bauparzelle Z.1.________ nach Ablauf der 
Dauer der bis zum 2. Juli 2026 verlängerten Planungszone weiterhin einer Bauzone 
zugeteilt bleiben, steht es den Beschwerdegegnern frei, für das streitbetroffene 
Bauvorhaben erneut ein entsprechendes Baugesuch zu stellen (vgl. abermals 
Urteile BGer 1C_249/2021 E. 3.1, BGer 1C_66/2022 E. 3.5 in fine sowie BGer 
1C_451/2022 E. 3.1 in fine).
4.
Es ist damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden:
4.1.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Gemeinde), zu 
einem Viertel dem Beschwerdegegner I.________ und zu einem Viertel den 
Beschwerdegegnern J.________, K.________, L.________ und M.________ 
aufzuerlegen, wobei die Beschwerdegegner (gemeint sind die Mitglieder der 
Baugesellschaft H.________) untereinander solidarisch haften (Art. 72 Abs. 2 
VRG). Das Gericht erachtet dabei vorliegend nach freiem Ermessen eine 
Staatsgebühr von CHF 3'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen gemäss Art. 75 VRG) für 
angemessen und gerechtfertigt.


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4.2.
Aussergerichtlich 
haben 
die 
Beschwerdegegnerin 
und 
die 
Beschwerdegegner – nach dem gleichen Verteilschlüssel wie bei den 
Gerichtskosten – den anwaltlich gemeinsam vertretenen Beschwerdeführern die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 
1 VRG). Ausgangspunkt bildet dabei die Honorarnote vom 10. Dezember 2024 des 
Rechtsvertreters der Beschwerdeführer in der Höhe von CHF 8'977.03 (bestehend 
aus: Arbeits-/Zeitaufwand 32.25 Std. à CHF 250.00 [CHF 8'062.50], Kleinspesen 
3 % [CHF 241.88], zzgl. 8.1 MWST [CHF 672.65]). Es gilt dazu einzig noch deren 
Höhe zu prüfen. Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche 
Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung nach 
Art. 4 HV vor, ist ein höherer Stundenansatz von maximal CHF 270.00 zulässig. Im 
konkreten Fall wurde eine Honorarvereinbarung über CHF 250.00/Std., integriert in 
der Anwaltsvollmacht vom 21. Januar 2020, abgeschlossen. Die Honorarnote ist 
damit betragsmässig korrekt erfolgt, da auch der Aufwand von 32.25 Std. vertretbar 
und plausibel erscheint. Weiter darf praxisgemäss eine Spesenpauschale von 3 % 
und die MWST von 8.1 % verrechnet werden. Die Beschwerdegegnerin und die 
Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführern somit eine Parteientschädigung 
von total CHF 8'977.03 zu bezahlen. Dies ergibt für die Beschwerdegegnerin einen 
Betrag von (abgerundet) CHF 4'488.50 (= ½ der Gesamtsumme), für den 
Beschwerdegegner I.________ CHF 2'244.25 (= ¼ der Gesamtsumme) und für 
J.________, K.________, L.________ und M.________ eine Entschädigung von 
CHF 2'244.25 (= ¼ der Gesamtsumme). 
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid vom 20./22. Februar 2024 aufgehoben. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
524.00
Total
CHF
3'524.00


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gehen zur Hälfte zulasten der Gemeinde Klosters, zu einem Viertel zulasten 
von I.________ und zu einem Viertel zulasten von J.________, K.________, 
L.________ und M.________. 
3.
Die Beschwerdeführerschaft (bestehend aus: A.________, B.________, 
C.________, D.________ und E.________, F.________ und F.A.________, 
G.________) wird von der Gemeinde Klosters zur Hälfte, von I.________ zu 
einem Viertel und von J.________, K.________, L.________ und 
M.________ zu einem Viertel aussergerichtlich mit total CHF 8'977.03 (inkl. 
MWST) entschädigt. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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