gr_gerichte · ZK2 2010 5 · 2010-07-06 · de

Forderung | Berufung OR Kauf/Tausch/Schenkung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 06. Juli 2010
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 5
(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil 
vom 15. August 2011 abgewiesen worden).
Urteil 
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Bochsler und Michael Dürst
Redaktion
Aktuarin Thöny
In der zivilrechtlichen Berufung
der X . A G , Beklagte, Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte, ver-
treten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, Via Stredas 4, 7500 St. Moritz, 
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 15. September 2009, mitgeteilt am 
8. Dezember 2009, in Sachen der Y . , Klägerin, Berufungsbeklagte und An-
schlussberufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andreas Steiner, 
Plazzet 11, Chesa Engiadina, 7503 Samedan gegen die Beklagte, Berufungsklä-
gerin und Anschlussberufungsbeklagte,
betreffend Forderung,
hat sich ergeben:


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I. Sachverhalt
A.
Am 15. November 2007 schlossen die X. AG (nachfolgend X.) und die A.-
GmbH mit der Y. (nachfolgend Y.) einen Vorvertrag zum Abschluss von zwei 
Kaufverträgen über die Liegenschaft Nr. 1269, Grundbuch B., mit der sich darauf 
befindenden Chesa C. einschliesslich Hotelinventar und Mobiliar sowie über das 
dazugehörige Restaurantinventar. In der Folge kamen die Kaufverträge jedoch 
nicht zustande. 
B.
Da sich die Parteien über die Rückabwicklung des Vorvertrags nicht einigen 
konnten, meldete die Y. am 4. April 2008 beim Kreispräsidenten Oberengadin eine 
Klage gegen X. zur Vermittlung an. Gemäss Leitschein stellten die Parteien an der 
Sühneverhandlung vom 29. August 2008 die folgenden Anträge:
„Klägerisches Rechtsbegehren
1.
Es sei die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin den Betrag von 
Fr. 7'001'659.50 nebst Zins zu 5% seit dem 26. März 2008 zu bezah-
len.
2.
Unter vollumfänglicher amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zuzüglich 7.6% MwSt zu Lasten der Beklagten.“
Beklagtisches Rechtsbegehren
1.
Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter vollumfänglicher amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zuzüglich 7.6% MwSt zu Lasten der Klägerin.
C.
Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung unterbreitete die Y. die 
Streitsache mit Eingabe vom 30. September 2008 dem Bezirksgericht Maloja, wo-
bei sie an ihrem Rechtsbegehren gemäss Leitschein festhielt. Die X. beantragte in 
ihrer Prozessantwort vom 13. November 2008 die Abweisung der Klage unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin. 
C.
Nach Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung, an welcher die 
Rechtsvertreter beider Parteien teilnahmen, erkannte das Bezirksgericht Maloja 
mit Urteil vom 15. September 2009, mitgeteilt am 8. Dezember 2009, wie folgt:
„1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und die Beklagte verpflichtet, 
der Klägerin den Betrag von CHF 5'151'075.25, zuzüglich Zins von 
4.45% auf den Betrag von CHF 395'712.50 für die Zeit vom 2. Novem-
ber 2007 bis 19. März 2008, zuzüglich Zins von 4.45% auf den Betrag 
von CHF 4'590'265.-- für die Zeit vom 16. November 2007 bis 19. März 
2008, zuzüglich Zins von 4.45% auf den Betrag von CHF 106’486.20 
vom 27. November 2007 bis 19. März 2008, zuzüglich Zins von 
2.875% auf den Betrag von CHF 40'342.40 für die Zeit vom 15. No-


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vember 2007 bis 19. März 2008, zuzüglich Zins von 5% auf den Betrag 
von CHF 5'151'075.25 seit 4. April 2008, zu zahlen. 
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 
10'000.--, einem Streitwertzuschlag von CHF 40'000.-- und Schreibge-
bühren von CHF 500.--, sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF 
300.-- werden zu einem Viertel der Klägerin und zu drei Vierteln der 
Beklagten auferlegt. 
3.
Die Beklagte wird verpflichtet, die Klägerin mit CHF 32'050.05, zuzüg-
lich MwSt, ausseramtlich zu entschädigen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung).
5.
(Mitteilung).“
D.
Gegen dieses Urteil liess die X. am 8. Januar 2010 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erklären, wobei sie das folgende Rechtsbegehren 
stellte:
„1.
Die Ziffer 1 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und die Klage 
der Berufungsbeklagten sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Die Ziffer 2 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und es seien 
der Berufungsbeklagten die Verfahrenskosten für das erstinstanzliche 
Verfahren sowie für das vermittleramtliche Verfahren aufzuerlegen.
3.
Die Ziffer 3 des angefochtenen Urteils sei aufzuheben und es sei die 
Berufungsbeklagte zu verpflichten, die Berufungsklägerin gemäss ein-
gereichter Kostennote für das erstinstanzliche Verfahren ausseramtlich 
zu entschädigen.
4.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6% MWSt 
zulasten der Berufungsbeklagten.“
E. 
Mit Eingabe vom 15. Januar 2010 (Poststempel) liess die Y. Anschlussbe-
rufung einreichen, wobei sie die folgenden Anträge stellte:
„1.
Es sei Ziffer 1 des Urteils des Bezirksgerichtes Maloja vom 15. Sep-
tember 2009 folgendermassen abzuändern:
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und die Beklagte und Beru-
fungsklägerin verpflichtet, der Klägerin und Berufungsbeklagten den 
Betrag von CHF 5'546'787.75, zuzüglich Zins zu 4.45% auf den Betrag 
von CHF 395'712.50 für die Zeit vom 02. November 2007 bis 19. März 
2008, zuzüglich Zins von 4.45% auf den Betrag von CHF 4'590'265.-- 
für die Zeit vom 16. November 2007 bis 19. März 2008, zuzüglich Zins 
von 4.45% auf den Betrag von CHF 106'486.20 vom 27. November 
2007 bis 19. März 2008, zuzüglich Zins von 2.875% auf den Betrag 
von CHF 40'342.40 für die Zeit vom 15. November 2007 bis 19. März 
2008, zuzüglich Zins zu 5% auf den Betrag von CHF 5'546'787.75 seit 
04. April 2008, zu zahlen. 
2.
Es sei Ziffer 2 des Urteils des Bezirksgerichtes Maloja vom 15. Sep-
tember 2009 folgendermassen abzuändern:
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 
10'000.--, einem Streitwertzuschlag von CHF 40'000.-- und Schreibge-


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bühren von CHF 500.--, sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF 
300.-- werden zu einem Fünftel der Klägerin und Berufungsbeklagten 
und zu vier Fünfteln der Beklagten und Berufungsklägerin auferlegt. 
3.
Es sei Ziffer 3 des Urteils des Bezirksgerichtes Maloja vom 15. Sep-
tember 2009 folgendermassen abzuändern:
Die Beklagte und Berufungsklägerin wird verpflichtet, die Klägerin und 
Berufungsbeklagte mit CHF 41'888.80, zuzüglich MwSt., für das erst-
instanzliche Verfahren ausseramtlich zu entschädigen.
4.
Die Berufung der Beklagten und Berufungsklägerin sei vollumfänglich 
abzuweisen.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten 
und Berufungsklägerin.“
F.
Am 6. Juli 2010 fand die mündliche Hauptverhandlung statt, an welcher die 
Rechtsvertreter beider Parteien teilnahmen. Mit Datum vom 14. Juli 2010 teilte die 
II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Parteien das Urteil vom 
6. Juli 2010 im Dispositiv mit. Mit Schreiben vom 10. August 2010 liess die Beru-
fungsklägerin fristgerecht die vollständige, schriftlich begründete Ausfertigung des 
Entscheids beantragen. 
Auf die Begründung der Anträge sowie auf die Ausführungen im angefochtenen 
Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
II. Erwägungen
1.
Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten 
im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen 
werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist in-
nert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären und hat 
die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der 
Beiurteile sowie neue Einreden, soweit diese noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 
219 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert ist vorliegend erreicht. Die Zuständigkeit 
des Kantonsgerichts von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsa-
che ist damit gegeben. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Be-
rufung vom 8. Januar 2010 kann demzufolge eingetreten werden. Auch die An-
schlussberufung vom 15. Januar 2010 vermag den gesetzlichen Anforderungen 
gemäss Art. 220 Abs. 1 ZPO zu genügen, weshalb auch darauf eingetreten wer-
den kann. 


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2.a)
Die Parteien schlossen am 15. November 2007 einen Vorvertrag zum Ab-
schluss eines Kaufvertrags über die Liegenschaft D. in B.. Der Kaufpreis für die 
Liegenschaft einschliesslich Hotelinventar und Mobiliar ohne Restaurantinventar 
wurde auf € 18'710'000.00 festgelegt. Davon waren € 250'000.00 zum Zeitpunkt 
des Vertragsschlusses bereits bezahlt. € 2'900'000.00 sollten am 19. November 
2007 auf der Bank der Verkäuferschaft einbezahlt werden. Dieser Betrag sollte 
ausschliesslich zum Rückkauf einer auf dem Kaufobjekt begründeten und veräus-
serten Stockwerkeinheit dienen, damit die Liegenschaft gesamthaft ohne Stock-
werkeigentumsbegründung übernommen werden konnte. Ein weiterer, zahlen-
mässig noch festzulegender Betrag sollte Zug um Zug mit dem Grundbucheintrag 
zwecks Sicherstellung der Wertzuwachssteuern auf ein Klientenkonto des beur-
kundenden Notars und der Restbetrag Zug um Zug mit dem Grundbucheintrag 
des Kaufvertrags auf das Konto der Verkäuferin überwiesen werden. Die letzten 
beiden Kaufpreisraten sollten bis spätestens fünf Tage vor Unterzeichnung des 
Kaufvertrags mittels unwiderruflichem Zahlungsversprechen von der Käuferin si-
chergestellt werden. Die Höhe des die Wertzuwachssteuern betreffenden Sicher-
stellungsbetrags hatte die X. bis spätestens zum 28. Februar 2008 durch die 
Steuerverwaltung ermitteln zu lassen und betragsmässig in den Kaufvertrag auf-
zunehmen. In Ziffer IV./2. des Vorvertrags hielten die Parteien fest, was mit den 
Anzahlungen von € 250'000.00 und 2'900'000.00 beim Scheitern des Zustande-
kommens und/oder Vollzugs der Kaufverträge geschehen sollte. Dabei wurden die 
Folgen je nach Verantwortlichkeit für die Gründe eines allfälligen Scheiterns unter-
schiedlich geregelt. In der Folge kamen die Kaufverträge nicht zustande. Zwischen 
den Parteien ist nun strittig, wer das Scheitern zu verantworten hat und welches 
die Rechtsfolgen daraus sind. Da keine Einigung zustande kam, erhob die Y. Kla-
ge gegen die X.. Sie verlangte gestützt auf den Vorvertrag vom 15. November 
2007 und die allgemeinen Bestimmungen des OR die Rückbezahlung der bereits 
überwiesenen Beträge von € 250'000.00 und € 2'900'000.00. Zusätzlich machte 
sie weiteren Schaden geltend, der sich aus Notariatskosten, Kosten für Rechtsbe-
ratung, Kosten für ein Gutachten der H. AG, Übersetzungskosten, Schaden wegen 
verpassten anderweitigen Vertragsabschlusses sowie Zinsen zusammensetzt. Der 
Y.mte eingeklagte Forderungsbetrag belief sich auf Fr. 7'001'659.50. 
b)
Die Vorinstanz hiess die Klage der Y. teilweise gut und sprach ihr den Be-
trag von Fr. 5'151'075.25 nebst Zinsen zu. Abgewiesen wurde einzig die Forde-
rung wegen entgangenem Gewinn aus verpasstem Vertragsabschluss im Umfang 
von Fr. 1'669'684.45. Zur Begründung führte das Bezirksgericht aus, die X. hätte 
zwei vertragliche Pflichten des Vorvertrags vom 15. November 2007 nicht erfüllt. 


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Zum einen habe sie die sich im Stockwerkeigentum befindende Wohnung nicht 
zurückkaufen wollen. Zum anderen sei sie ihrer Pflicht, bei der Steuerverwaltung 
die Höhe der Wertzuwachssteuer beziehungsweise des dafür vorgesehenen Si-
cherstellungsbetrags abklären zu lassen, nicht nachgekommen. Aufgrund dieses 
Verhaltens habe die Y. davon ausgehen können, dass die X. die eingegangene 
vertragliche Verpflichtung nicht habe erfüllen wollen. Demzufolge habe sie die 
Wahlrechte gemäss Art. 107 Abs. 2 OR ohne Ansetzung einer Nachfrist direkt 
ausüben können. Dies habe sie gemacht, indem sie der Beklagten über den beur-
kundenden Notar mit Schreiben vom 25. März 2008 habe mitteilen lassen, dass 
sie vom Vorvertrag zurücktreten würde und die Rückabwicklung des abgeschlos-
senen Vertrags verlangt habe. Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, sie habe 
dem Stockwerkeigentümer keine angemessene Offerte unterbreiten können, weil 
das dafür hinterlegte Geld nicht ausreichend gewesen sei. Um das Angebot ent-
sprechend erhöhen zu können, hätte sie ein Zahlungsversprechen benötigt. Sie 
habe sodann dem Verwaltungsratspräsidenten der Y. mitgeteilt, dass sie die 
Wohnung nicht erwerben könne. Diese Aussage sei jedoch nur auf den damaligen 
Zeitpunkt bezogen gewesen und habe nicht bedeutet, dass die Wohnung bis zum 
31. März 2008 nicht hätte erworben werden können. Somit habe die Y. auch nicht 
davon ausgehen können, dass der Erwerb der Einheit unmöglich sei. Vielmehr 
hätte sie unverzüglich eine Nachfrist ansetzen müssen mit dem Hinweis, dass der 
Kaufpreis erhöht würde. Da dies nicht erfolgt sei, habe die Y. auch nicht wirksam 
vom Vertrag zurücktreten können, weshalb die Bestimmung im Vorvertrag anzu-
wenden sei, wonach die bis anhin erfolgten Anzahlungen von insgesamt 
€ 3'150'000.00 der Verkäuferin zustünden und kein weiterer Schaden zugespro-
chen werde. Auch was die Wertzuwachssteuer betreffe, habe es die Y. unterlas-
sen, in ihrer Nachfrage vom 19. März 2008 eine Nachfrist anzusetzen. Die erfor-
derlichen Berechnungen seien sodann wenige Tage später nachgereicht worden, 
weshalb auch dieser Punkt kein Grund gewesen sei, vom Vertrag zurückzutreten. 
Somit habe die Y. das Scheitern des Vertragsabschlusses selbst zu verantworten. 
3.
Im vorliegenden Berufungsverfahren ist somit umstritten, wer das Nichtzu-
standekommen der Kaufverträge zu verantworten hat und welches die rechtlichen 
Folgen daraus sind, namentlich ob die in Ziff. IV/2. des Vorvertrags festgelegten 
Folgen für den Fall des Scheiterns des Vertragabschlusses zur Anwendung ge-
langen oder ob sich die Rückabwicklung - entsprechend den Ausführungen der 
Vorinstanz - mangels einer auf den konkreten Fall anwendbaren vertraglichen Re-
gelung - nach den allgemeinen Bestimmungen des OR zu richten hat. Es ist daher 


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in einem ersten Schritt zu prüfen, welche Partei das Nichtzustandekommen der 
Kaufverträge zu verantworten hatte. 
a)
Mit Vorvertrag vom 15. November 2007 verpflichteten sich die Parteien, die 
zwei Hauptverträge bis spätestens 31. März 2008 abzuschliessen. Am 19. März 
2008 teilte der Verwaltungsratspräsident der X. der Y. mit, dass er die verkaufte 
Stockwerkeigentumswohnung nicht zurückkaufen könne, weil der Eigentümer sie 
nicht verkaufen wolle (KB 20, 21). Die Y. eröffnete der X. sodann mit Schreiben 
vom 25. März 2008 (KB 23), dass sie von den vereinbarten Käufen zurücktrete, da 
die Gegenpartei die vertraglichen Abmachungen verletzt habe und ausser Stande 
sei, die eingegangen Verpflichtungen zu erfüllen. Die Rücktrittserklärung erfolgte 
somit zu einem Zeitpunkt, als die X. gemäss vertraglicher Abmachung noch Zeit 
gehabt hätte, ihren Verpflichtungen nachzukommen, auch wenn die Zeit unter 
Berücksichtigung der weiteren erforderlichen Vorbereitungshandlungen wohl 
knapp geworden wäre. Es stellt sich daher die Frage, ob die Y. allein aufgrund der 
Erklärung in der E-Mail vom 19. März 2008 davon ausgehen durfte, dass die X. 
definitiv nicht mehr in der Lage war, ihren Verpflichtungen gemäss Vorvertrag 
nachzukommen. 
aa)
Am 19. März 2008 teilte der Rechtsberater der Y., Rechtsanwalt F., dem 
Verwaltungsratspräsidenten der X., E., per E-Mail (KB 20) mit, dass er am Freitag 
in B. sein werde und erbat um die notwendigen Informationen, um alles für die 
ausstehenden Zahlungen vorbereiten zu können. Des Weiteren wies er darauf hin, 
dass er wissen müsse, ob die sich im Stockwerkeigentum befindliche Wohnung 
zurückgekauft worden sei und das vollständige Eigentum erworben werden könne 
und wie hoch der Betrag für die Steuerbehörde sei. Gleichentags antwortete E., 
dass er seit dem Morgen wisse, dass er die kleine Wohnung im Haus nicht kaufen 
könne. Der Eigentümer wolle nicht verkaufen. Er wisse nicht warum. Damit hätten 
sie zwei Möglichkeiten: Entweder die Liegenschaft zu einem um € 2'500'000.00 
geringeren Preis als vereinbart ohne die fragliche Wohnung zu erwerben oder 
aber auf einen Kauf zu verzichten unter Rückzahlung des Betrags von 
€ 2'900'000.00. Das Steuerproblem würde am nächsten Tag erledigt werden. E. 
erbat sodann um eine Rückmeldung, was F. nun zu tun gedenke. Zudem ent-
schuldigte er sich für die ganze Angelegenheit und fügte an, alles getan zu haben, 
um die Wohnung zurückkaufen zu können. 
ab)
Entgegen den Behauptungen der X. enthält die E-Mail vom 19. März 2008 
nicht bloss eine Vorinformation, sondern die klare und unmissverständliche Mittei-
lung, dass der Eigentümer der Stockwerkeinheit seine Wohnung nicht verkaufen 


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wolle und daher ein Rückkauf nicht möglich sei. Dies wird dadurch bekräftigt, dass 
der Käuferschaft gleichzeitig zwei Möglichkeiten des weiteren Vorgehens vorge-
schlagen wurden. Dieses Angebot lässt keinen Interpretationsspielraum zu. Für 
die im Nachhinein erhobene Behauptung, ein Kauf wäre nur eine Frage des Prei-
ses gewesen, gibt es in der E-Mail vom 19. März 2008 keinerlei Anhaltspunkte. Im 
Gegenteil widerspricht eine solche Behauptung der in der E-Mail ausdrücklich ent-
haltenen Aussage des Verwaltungsratspräsidenten der X., dass er nicht wisse, 
weshalb der Eigentümer nicht verkaufen wolle und er alles getan habe, um kaufen 
zu können. Die X. hat denn auch nach Eingang der Rücktrittserklärung offenbar 
nichts unternommen, um die Y. auf ein allfälliges Missverständnis hinzuweisen. 
Jedenfalls ist keine Reaktion auf das Rücktrittschreiben vom 25. März 2008 akten-
kundig. Damit erweist sich auch die weitere Behauptung der X., wonach der Rück-
kauf letztlich an dem noch ausstehenden Zahlungsversprechen der Klägerin ge-
scheitert sei, welches Voraussetzung für ein höheres Preisangebot gewesen wäre, 
als reine Schutzbehauptung. Aus den Akten geht nicht hervor, dass die Y. je auf 
einen solchen Zusammenhang hingewiesen worden wäre. Kommt hinzu, dass die 
Zahlungsversprechen für die dritte und vierte Kaufpreisrate an verschiedene Ban-
ken und zugunsten verschiedener Personen auszurichten gewesen waren (Vor-
vertrag Ziff. IV/5.). Um diesen Verpflichtungen nachkommen zu können, wäre die 
Y. darauf angewiesen gewesen, dass die X. die Höhe des Sicherstellungsbetrags 
für die Wertzuwachssteuer bei der Steuerverwaltung ermitteln liess, was jedoch 
zum vereinbarten Zeitpunkt nicht erfolgt war. Im Übrigen war die Y. gemäss Ver-
trag verpflichtet, die Zahlungsversprechen bis fünf Tage vor der Unterzeichnung 
der Kaufverträge, welche bis spätestens 31. März 2008 erfolgen sollte, auszuhän-
digen. Mit anderen Worten wurde die fragliche E-Mail von E. somit zu einem Zeit-
punkt verfasst, als die Zahlungsversprechen noch rechtzeitig hätten beigebracht 
werden können. Wie aus der vorangegangenen E-Mail von F. hervorgeht, war die 
Y. denn auch gewillt, diesen Termin einzuhalten. Das Scheitern der Verhandlun-
gen konnte somit zum damaligen Zeitpunkt keinesfalls der Y. angelastet werden. 
ac)
Als Zwischenergebnis ergibt sich somit, dass die Y. aufgrund der E-Mail 
vom 19. März 2008 von E. davon ausgehen durfte, dass die X. nicht in der Lage 
war, die fragliche Stockwerkeigentumswohnung zurückzukaufen und sie somit 
ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen werde. Die Vorinstanz führ-
te in diesem Zusammenhang aus, es sei fraglich, ob der Eigentümer der Stock-
werkeinheit seine Wohnung nicht beziehungsweise nur zu einem höheren Preis 
habe verkaufen wollen. Offenbar sei E. lediglich bereit gewesen, diesem 
€ 2'400'000.00 anzubieten. Da jedoch für den Rückkauf der Wohnung gemäss 


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Vorvertrag der Betrag von € 2'900'000.00 vorgesehen war, hätte E. somit ein um 
€ 500'000.00 höheres Angebot machen können, ohne von der Y. mehr Geld für 
den Rückkauf zur Verfügung gestellt zu erhalten. Demzufolge habe es als erstellt 
zu gelten, dass E. respektive die X. die Wohnung nicht habe zurückkaufen wollen. 
Für diese Schlussfolgerung der Vorinstanz bestehen gewichtige Anhaltspunkte, 
jedoch kann diese Frage aufgrund des in der vorangegangenen Erwägung darge-
legten Beweisergebnisses und den sich daraus ergebenden, nachfolgend noch 
darzulegenden, rechtlichen Folgen offen gelassen werden. 
b)
Ist davon auszugehen, dass die Y. zu Recht annehmen durfte, dass die 
Beklagte nicht in der Lage war, die fragliche Stockwerkeigentumswohnung 
zurückzukaufen und somit ihre vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, stellt sich 
die Frage, ob die Y. aufgrund dieser Ausgangslage berechtigt war, ohne weiteres 
vom Vertrag zurückzutreten. 
ba)
Befindet sich ein Schuldner bei zweiseitigen Verträgen in Verzug, so ist der 
Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung 
anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen zu lassen (Art. 107 
Abs. 1 OR). Die Ansetzung einer Frist zur nachträglichen Erfüllung ist nicht erfor-
derlich, wenn aus dem Verhalten des Schuldners hervorgeht, dass sie sich als 
unnütz erweisen würde (Art. 108 Ziff. 1 OR). Die Nutzlosigkeit der Nachfristanset-
zung muss sich aus dem Verhalten des Schuldners oder aus den Umständen er-
geben. Nicht entscheidend ist, ob der Schuldner mit seinem Verhalten (zum Bei-
spiel der Erfüllungsverweigerung) diese Rechtswirkung herbeiführen wollte oder 
nicht. Notwendig ist vielmehr eine Prognose über das zu erwartende, künftige 
Verhalten des Schuldners anhand des vergangenen und gegenwärtigen Verhal-
tens. Das Ansetzen einer Nachfrist ist somit insbesondere dann nutzlos, wenn der 
Schuldner klar und definitiv erklärt, er werde die Leistung nicht erbringen. Wird 
eine solche Leistungsverweigerung schon vor der Fälligkeit der Leistung ausge-
sprochen, liegt eine antizipierte Vertragsverletzung vor, welche den Gläubiger 
nach der Rechtsprechung berechtigt, in analoger Anwendung von Art. 108 
Ziff. 1 OR und Art. 107 Abs. 2 OR die dort vorgesehenen Wahlrechte auszuüben, 
soweit dies die besonderen Verhältnisse gestatten. Gemäss Art. 107 Abs. 2 OR 
kann der Gläubiger immer noch auf Erfüllung nebst Schadenersatz wegen Ver-
spätung klagen, stattdessen aber auch, wenn er es unverzüglich erklärt, auf die 
nachträgliche Leistung verzichten und entweder Ersatz des aus der Nichterfüllung 
entstandenen Schadens verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Wer seinem 
Vertragspartner somit deutlich zu verstehen gibt, er sei nicht willens oder nicht in 
der Lage, den Vertrag zu erfüllen, begeht antizipierten Vertragsbruch, welcher den 


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Vertragspartner davon befreit, den erklärenden Schuldner noch besonders in Ver-
zug setzen zu müssen. Massgebend ist damit nicht der Zeitpunkt, sondern nur die 
Ernsthaftigkeit der Erklärung, die Erfüllung verweigern zu wollen. Besteht daran 
kein Zweifel, so ist der Tatbestand von Art. 108 Ziff. 1 erfüllt (vgl. zum Ganzen Ur-
teil des Bundesgerichts 4C.58/2004 vom 23. Juni 2004 mit weiteren Hinweisen; 
Wiegand, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N. 2 zu 
Art. 108; Weber, Berner Kommentar, Band IV/1/5, Bern 2000, N. 9 ff. zu Art. 108). 
bb)
Im vorliegenden Fall liegt - wie bereits ausgeführt wurde - mit der E-Mail 
vom 19. März 2008 eine eindeutige Erklärung vor, aufgrund welcher die Y. davon 
ausgehen durfte, dass die X. ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkom-
men würde und eine Mahnung mit Fristansetzung somit unnütz wäre. Folglich 
konnte sie gemäss der zitierten Lehre und Rechtsprechung in Anwendung von 
Art. 108 OR ohne Ansetzung einer Nachfrist rechtsgültig vom Vertrag zurücktre-
ten. Von dieser Möglichkeit machte sie denn auch unverzüglich, das heisst inner-
halb von wenigen Tagen, Gebrauch, indem sie der X. mit Schreiben vom 25. März 
2008 (KB 23) erklärte, dass sie von den vereinbarten Käufen zurücktrete, da die 
Gegenpartei die vertraglichen Abmachungen verletzt habe und ausser Stande sei, 
die eingegangen Verpflichtungen zu erfüllen. Die vom Gesetz für die Auflösung 
des Vertrags aufgestellten formellen Erfordernisse sind somit offensichtlich erfüllt. 
Unter diesen Umständen kann offen gelassen werden, ob es sich auch bei der 
unterlassenen Beibringung der Steuerberechnung der Steuerverwaltung um einen 
Vertragsbruch handelt, der seinerseits ebenfalls zum Rücktritt berechtigt hätte. 
4.
Ist der Rücktritt vom Vertrag rechtsgültig erfolgt, ist in einem weiteren 
Schritt über die Folgen des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags zu ent-
scheiden. Dabei gilt zunächst festzulegen, welche Bestimmungen zur Beurteilung 
der strittigen Forderungen zur Anwendung gelangen. Dabei gilt, dass der Vorver-
trag, soweit er die eingetretene Konstellation eine Regelung enthält, den allgemei-
nen Bestimmungen von Art. 97 ff. OR vorgeht. 
In den besonderen Bestimmungen zum Vorvertrag zu den Kaufverträgen (Ziffer 
IV. des Vorvertrags) wird festgehalten, dass die abgeschlossene Vereinbarung die 
Parteien verpflichtet, die zwei Hauptverträge, die sich gegenseitig bedingen, 
gleichzeitig bis spätestens 31. März 2008 abzuschliessen. Für den Fall der Nicht-
einhaltung dieses Termins wurden je nach Verantwortlichkeit für das Scheitern 
verschiedene Konsequenzen vorgesehen. Ziffer 2.1 des Vorvertrags enthält die 
folgende Bestimmung:


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„Scheitern Zustandekommen und/oder Vollzug der Kaufverträge aus dem 
Grund, dass die Verkäuferin 1 die heute nicht in ihrem Eigentum stehende 
Wohnung nicht zurückkaufen kann, so ist die Anzahlung in Höhe von Euro 
2'900'000.00 an die Käuferschaft zu erstatten. (…)“
Diese Klausel enthält keine abschliessende Regelung der Folgen bei einem Schei-
tern aus von der Verkäuferin 1 (X.) zu vertretenden Gründen. Vielmehr regelt sie 
nur einen Fall der unverschuldeten Leistungsunmöglichkeit. Dies ergibt sich nebst 
dem Wortlaut der Bestimmung aus deren Sinn und Zweck sowie aus dem Ge-
samtzusammenhang der vereinbarten Regelung für den Fall des Scheiterns des 
Zustandekommens und/oder Vollzugs der Kaufverträge. Gemäss der fraglichen 
Klausel würde die Anzahlung von € 250'000.00 bei der Verkäuferschaft verbleiben 
und nur die Anzahlung von € 2'900'000.00 wäre zu erstatten. Es ist nun jedoch 
kein Grund ersichtlich, weshalb eine solche Regelung auch für den Fall, dass die 
Verkäuferschaft selbst das Scheitern des Wohnungsrückkaufs zu vertreten hat, 
Anwendung finden soll. Gegen eine solche Auslegung sprechen auch die Ziffern 
IV./2.2 und 2.4 des Vorvertrags, gemäss welchen bei Scheitern des Vertrags aus 
Gründen der Käuferschaft oder bei nicht valutagerechter Bereitstellung der Anzah-
lung von € 2’900'000.00 der bereits geleistete Betrag von € 250'000.00 als „Reue-
geld“ (recte: Haftgeld, vgl. nachfolgend E. 5.a) an die Verkäuferin fallen würde. 
Auch die Zeugenaussage von G. (act. IV.3) spricht gegen eine solche Interpretati-
on. Auf die Frage hin, was für den Fall abgesprochen worden sei, dass die X. in 
Bezug auf den Vorvertrag vertragsbrüchig werde, sagte er wie folgt aus:
„Dans ce cas là, X. AG s’engageait à nous rendre 250'000€ plus à nous 
payer encore 250'000€, nous rendre 2 millions 900’000€ avec les intérêts, 
tous les dépôts liés à l’annulation du contrat et le dommage intérêt.“
Im vorliegenden Fall ist eine unverschuldete Leistungsunmöglichkeit nicht nach-
gewiesen. Fest steht lediglich, dass der Rückkauf bis zum 19. März 2008 noch 
nicht erfolgt war und dass die X. der Gegenseite am selben Tag mitteilte, ihr sei es 
- aus welchen Gründen auch immer - nicht möglich, die Stockwerkeigentumsein-
heit zurückzukaufen. Mit anderen Worten hatten sich die X. und der Wohnungsei-
gentümer bis zu jenem Zeitpunkt nicht über die Modalitäten des Rückkaufes eini-
gen können. Dass dies nicht von der X. zu vertreten ist, hat sie nicht nachgewie-
sen. Sie wäre aber aufgrund von Art. 97 OR dafür beweispflichtig, dass sie kein 
Verschulden am Scheitern des Zustandekommens der Kaufverträge trifft. Somit 
gelangt die im Vorvertrag unter Ziffer IV/2.1 statuierte Bestimmung im vorliegen-
den Fall nicht zur Anwendung. Vielmehr sind die noch strittigen Forderungen auf-
grund der allgemeinen Bestimmungen von Art. 97 ff. OR, insbesondere Art. 109 
OR, zu beurteilen. 


Seite 12 — 21
5.
Gemäss Art. 109 OR kann der Gläubiger nach dem Rücktritt vom Vertrag 
die versprochene Gegenleistung verweigern und das Geleistete zurückfordern 
(Abs. 1). Überdies hat er Anspruch auf Ersatz des aus dem Dahinfallen des Ver-
trags erwachsenen Schadens, sofern sich der Schuldner nicht exkulpieren kann 
(Abs. 2). Es ist im Folgenden auf die einzelnen geltend gemachten Forderungs- 
und Schadenspositionen einzugehen. 
a)
Was die Anzahlungen von € 250'000.00 und € 2’900'000.00 betrifft, so ver-
pflichtete die Vorinstanz die X. zur Rückerstattung dieser Beträge zuzüglich Zins. 
Wie bereits dargelegt wurde, gelangt im vorliegenden Fall - entgegen der Auffas-
sung der Berufungsklägerin - mangels Vorliegen einer vertraglichen Regelung die 
allgemeine Bestimmung von Art. 109 OR zur Anwendung. Danach steht fest, dass 
die bereits geleisteten Beträge an die Y. zurückzuerstatten sind. Auch der von der 
Vorinstanz zugesprochene Zinssatz von 4.45% sowie die Verzugszinsen von 5% 
sind - da auch nicht bestritten - nicht zu beanstanden, zumal grundsätzlich ein 
Zinsanspruch auf Geldleistungen ab dem Zeitpunkt der Hingabe, vorliegend somit 
ab dem 2. November 2007 für den Betrag von € 250'000.00 und ab dem 16. No-
vember 2007 für den Betrag von € 2’900'000.00 besteht. Die Verzinsungspflicht 
dauert bis zum Zeitpunkt, an welchem der vom Schuldner zu vertretende Verzug 
eintritt, im konkreten Fall somit bis zur Mitteilung der E-Mail vom 19. März 2008. 
Ab diesem Datum gilt die normale Verzinsungspflicht gemäss Verzugsregelung 
(Weber, Berner Kommentar, a.a.O., N. 68 und 104 zu Art. 109 OR). 
aa)
Im Rahmen ihrer Anschlussberufung machte die Berufungsbeklagte gel-
tend, es sei im Vorvertrag nicht eindeutig geregelt, welche rechtlichen Folgen an 
die Hingabe des Betrags von € 250'000.00 geknüpft sein sollten. Rechtlich gese-
hen handle es sich dabei um ein Haftgeld mit der Funktion einer zum Voraus ent-
richteten und kumulativ geschuldeten Konventionalstrafe. Vorliegend sei jedoch 
die Konventionalstrafe hingegeben worden mit der Verpflichtung, dass diese dop-
pelt zurückzuerstatten sei, wenn die Berufungsklägerin den Vorvertrag schuldhaft 
nicht einhalten sollte. Diese Hingabe mit der Verpflichtung der doppelten Rücker-
stattung habe den Charakter eines Reuegeldes, weshalb die entsprechende 
Summe im Vorvertrag wohl auch als Reuegeld bezeichnet worden sei. Für den 
Fall eines ungerechtfertigten Rücktritts vom Vertrag durch die Berufungsklägerin 
oder für den Fall des berechtigten Rücktritts durch die Berufungsbeklagte infolge 
eines antizipierten Vertragsbruchs respektive einer positiven Vertragsverletzung 
habe die Berufungsklägerin daher das Doppelte der hingegebenen Summe 
zurückzugeben. Korrekt sei demzufolge, wenn der Y. zusätzlich zu den € 


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3’150'000.00 noch die Summe der Konventionalstrafe von € 250'000.00 zugespro-
chen worden wäre. 
ab)
Unter dem Begriff Haftgeld wird in der Lehre und Rechtsprechung eine 
Leistung verstanden, die bei Vertragsschluss mit der Abrede hingegeben wird, 
dass der Gläubiger die Leistung bei Nichterfüllung behalten darf. Beim Reugeld 
handelt es sich demgegenüber um die vom Berechtigten versprochene Vergütung 
für die Ausübung eines vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts (vgl. Ehrat, Bas-
ler Kommentar, a.a.O., N. 1 ff. zu Art. 158 OR). Im vorliegenden Fall ergibt sich 
aus der vertraglichen Regelung selbst, dass es sich bei der im Vorvertrag geregel-
ten Anzahlung entgegen der verwendeten Terminologie um ein Haftgeld in der 
Form eines Angeldes handelt. Aus der Kaufpreisbestimmung geht hervor, dass es 
sich beim Betrag von € 250'000.00 um eine Anzahlung an den Kaufpreis handelte, 
die nur unter im Vertrag genau bezeichneten Umständen, nämlich bei einem 
Scheitern des Zustandekommens und/oder Vollzugs der Kaufverträge aus Grün-
den, welche die Käuferschaft zu vertreten hat, bei der Verkäuferin verbleiben soll. 
Bei einem Reuegeld handelt es sich demgegenüber gemäss Definition um eine 
alternative Ermächtigung in dem Sinne, dass der Berechtigte nach freier Wahl 
entweder den Vertrag erfüllen oder aber von ihm zurücktreten kann. Das Reue-
geld stellt dabei die im Voraus bestimmte Entschädigung bei Geltendmachung des 
Rücktrittsrechts dar, wobei ein weitergehender Schadenersatz aus dem Vertrags-
rücktritt wohl ausgeschlossen wäre (vgl. zum Ganzen Ehrat, Basler Kommentar, 
a.a.O., N. 2 und 13 zu Art. 158 OR). Eine derartige Interpretation des Begriffs ist 
vorliegend bereits aufgrund des Vertragstextes ausgeschlossen. Hinzu kommt, 
dass die Berufungsbeklagte in ihrer Prozesseingabe selbst von Haftgeld gespro-
chen und gar noch ausdrücklich auf die fehlerhafte Bezeichnung im Vertrag hin-
gewiesen hat. Erst anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Malo-
ja sprach sie mit Verweis auf die Zeugenaussage von G. (act. IV.3) erstmalig von 
einem Reuegeld, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Zeuge für die Y. ange-
stellt war und seine Aussagen daher mit einer gewissen Zurückhaltung zu würdi-
gen sind. Somit bestehen keine Zweifel, dass die im Vorvertrag vorgesehene An-
zahlung von € 250'000.00 als Haftgeld zu verstehen war, welches aufgrund des 
antizipierten Vertragsbruchs der X. an die Y. zurückzuerstatten ist. Eine doppelte 
Rückerstattung des Betrags im Sinne eines Reuegeldes fällt aufgrund des klaren 
Wortlauts ausser Betracht. Die darauf gerichtete Anschlussberufung ist daher ab-
zuweisen.
b)
Was die übrigen Schadenspositionen betrifft, machte die X. geltend, im 
Vorvertrag sei bestimmt worden, dass die Kosten des Vorvertrags zu Lasten der 


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Käuferschaft gehen würden. Da die Käuferschaft zum Vornherein mit einem allfäl-
ligen Nichtzustandekommen des Hauptvertrags habe rechnen müssen, habe sie in 
Kauf genommen, diese Kosten auf jeden Fall bezahlen zu müssen. Somit könnten 
die geltend gemachten Auslegungen keine Schadenspositionen bilden. Dieser 
Begründung ist nicht zu folgen. Infolge des antizipierten Vertragsbruchs der X. war 
die Y. zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Für diese Konstellation gilt nun die 
vertragliche Kostenregelung offenkundig nicht, da diese voraussetzte, dass die X. 
ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen würde. Vielmehr richten sich die 
Folgen ebenfalls nach den allgemeinen Bestimmungen des OR. Es ist somit zu 
prüfen, ob die aufgrund des Nichtzustandekommens des Vertrags nutzlos gewor-
denen Aufwendungen der Y. gestützt auf Art. 109 Abs. 2 OR durch die X. zu ver-
güten sind. Anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung vor Kantonsgericht wa-
ren lediglich noch die Übersetzungskosten, die Kosten der Verkehrswertschätzung 
(Rechnung der H.), die Notariatskosten sowie die Kosten für die Rechtsberatung 
strittig.
ba)
Nach dem Wortlaut des Gesetzes richtet sich der Schadenersatzanspruch 
des Gläubigers auf „Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen 
Schadens“. Aus diesem Wortlaut schliesst die Lehre und Rechtsprechung, dass 
der Ersatz des negativen Interesses geschuldet ist (vgl. zum Ganzen BGE 123 III 
16 E. 4b S. 22; Wiegand, Basler Kommentar, a.a.O., N. 8 zu Art. 109 OR). Auf den 
vorliegenden Fall bezogen bedeutet dies, dass die Y. so zu stellen ist, wie wenn 
sie den Vorvertrag mit der X. nie geschlossen hätten. Gefordert werden können 
somit neben den Vertragsabschlusskosten auch die Kosten und Aufwendungen, 
die in Erwartung der Durchführung des Vertrags erbracht worden sind, im Zu-
sammenhang mit der Rücktrittserklärung erwachsene Kosten wie auch der Ersatz 
nutzlos gewordener Aufwendungen (vgl. Weber, Berner Kommentar, a.a.O., N. 86 
ff. zu Art. 109 OR). 
bb)
Die Y. macht zunächst Übersetzungskosten in Höhe von insgesamt 
€ 5'950.76 (KB 8-10) geltend. Die X. wendet dagegen ein, aus den Rechnungen 
ergehe nicht, ob die Übersetzungen auch tatsächlich etwas mit dem in Diskussion 
stehenden Rechtsgeschäft zu tun gehabt hätten. Es könnten auch Übersetzungen 
für eine andere Angelegenheit gewesen sein, zumal zu den angegebenen Daten 
ja gar keine Dokumente erstellt oder unterzeichnet worden seien. Für diese Posi-
tionen sei somit kein genügender Nachweis erbracht worden, dass die Aufwen-
dungen wirklich im Zusammenhang mit dem Vertrag zwischen den Parteien stün-
den. Diesem Einwand ist zu folgen. Die ersten beiden Rechnungen (KB 8 und 9) 
beziehen sich auf Übersetzungen vom 25. Februar 2008 (3 Dokumente von insge-


Seite 15 — 21
samt 65 Seiten) und vom 10. April 2008 (3 Dokumente mit insgesamt 1'800 Wor-
ten). Um was für Dokumente es sich dabei gehandelt hat, ist aus der Rechnung 
nicht ersichtlich. Auch lässt sich aufgrund der Akten nicht herleiten, welche 
Schriftstücke in diesem Zeitpunkt übersetzt worden sein könnten. Es besteht 
durchaus die Möglichkeit, dass die Übersetzungen ein anderes Geschäft betroffen 
haben könnten. Auf jeden Fall wurde der Nachweis, dass es sich um einen aus 
dem Dahinfallen des Vertrags resultierenden Schaden handelt, nicht erbracht. Die 
dritte Rechnung (KB 10) betrifft gemäss Auftragsbeschreibung die Übersetzung 
eines Gerichtsentscheids in Sachen X./Y. im Umfang von sechs Seiten. Die Rech-
nung datiert vom 16. Juli 2008. Aufgrund dieses Datums dürfte es sich um den 
Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten Maloja vom 8. Juli 2008 handeln. Darin 
ging es um die Eintragung einer Verfügungsbeschränkung auf der vorliegend in 
Frage stehenden Parzelle in B.. Im Entscheid wurden sodann auch die Kosten 
jenes Verfahrens abschliessend geregelt, indem die Gerichts- und Schreibgebühr 
den Parteien je zur Hälfte auferlegt und die ausseramtlichen Kosten wettgeschla-
gen wurden. Damit sind auch bereits weitere Spesen wie Übersetzungskosten 
abgegolten. Hinzu kommt, dass die Übersetzung dieses Entscheids in keinem di-
rekten Zusammenhang mit dem Dahinfallen der Kaufverträge steht. Auch diese 
Schadensposition ist damit nicht rechtsgenüglich ausgewiesen, weshalb eine Ver-
gütung durch die X. entfällt. 
bc)
Als weitere Schadensposition führt die Y. eine Rechnung der H., Treuhand 
für Hotellerie & Restauration (KB 19), im Betrag von Fr. 8'850.-- auf, welche für die 
Erstellung eines Verkehrswertgutachtens der Chesa C. in B. gestellt wurde. Dies-
bezüglich macht die X. geltend, die fragliche Rechnung sei an die I.-Bank adres-
siert. In den Akten sei nun kein Nachweis vorhanden, dass diese Rechnung auch 
tatsächlich von der Berufungsbeklagten beglichen worden sei. Somit sei dieser 
Schadensnachweis ebenfalls nicht genügend erbracht. Im Gutachten der H. (KB 
18) wird als Auftraggeberin die I.-Bank aufgeführt. Wie sich aus der Prozessein-
gabe vom 30. September 2008 ergibt, wurde sie als Bank der Y. hierzu instruiert 
(vg. S. 6 f.). Die Bewertung diente insbesondere auch der finanziellen Planung des 
Geschäfts. Auch der Zeuge G. (act. IV.3) bestätigte, dass die Begutachtung von 
der Y. veranlasst wurde. Steht fest, dass die Y. somit letztlich den Auftrag zur Er-
stellung des Verkehrswertgutachtens gab, muss auch davon ausgegangen wer-
den, dass sie und nicht die I.-Bank für die dadurch anfallenden Kosten aufzukom-
men hatte. Da es sich bei den geltend gemachten Kosten in Höhe von Fr. 8'850.-- 
somit um Auslagen handelt, welche in Erwartung der Durchführung des Vertrags 


Seite 16 — 21
erbracht wurden und mit dem Dahinfallen des Vertrags unnütz geworden sind, 
sind diese von der X. zu ersetzten. 
bd)
Die Y. verlangt des Weiteren Ersatz für die Notariatskosten von Rechtsan-
walt Dr. iur. Nuot P. Saratz. Von der X. anlässlich der Hauptverhandlung bestritten 
wurde dabei lediglich die zweite, bei den Akten liegende Rechnung, datiert vom 5. 
Dezember 2007 im Betrag von Fr. 1'176.-- (KB 28); die erste Rechnung vom 15. 
November 2007 über den Betrag von Fr. 39'166.40 (KB 27) wurde nicht beanstan-
det. Die X. wendet gegen die zweite Rechnung ein, diese beträfe den durch die 
verspätet geleistete Anzahlung über € 2'900'000.00 notwendig gewordenen Nach-
trag zum Vorvertrag. Dieser Nachtrag habe wegen eines Verschuldens der Beru-
fungsbeklagten erstellt werden müssen und könne deshalb nicht als Schaden gel-
tend gemacht werden. Diese Position sei daher ebenfalls zu streichen. Es trifft zu, 
dass die Parteien aufgrund des verspäteten Zahlungseingangs einen Nachtrag 
zum Vorvertrag geschlossen haben (vgl. KB 13). Diese Vorgehensweise lag je-
doch im Interesse beider Parteien, zumal beide trotz verspäteten Zahlungsein-
gangs den Abschluss der Kaufverträge anstrebten. Im besagten Nachtrag wurde 
vereinbart, dass die Kosten desselben zu Lasten der Käuferschaft gehen. Da je-
doch auch diese Aufwendung im Hinblick auf einen erfolgreichen Vertragschluss 
getätigt wurde und mit dem Dahinfallen des Vorvertrags unnütz geworden ist, 
handelt es sich dabei um eine Schadensposition, welche von der Berufungskläge-
rin zu ersetzen ist. Die X. ist daher zu verpflichten, der Y. auch die Notariatskosten 
in Höhe von insgesamt Fr. 40'342.40 zu vergüten.
be)
Als letzte umstrittene Schadensposition macht die Y. die Kosten für eine 
Rechtsberatung durch den französischen Rechtsanwalt F. in Höhe von € 
67'275.00 geltend. Die X. erachtet diese Rechnung als rudimentär und nicht kon-
trollierbar. Es sei nun nicht ausfindig zu machen, was alles von F. geleistet worden 
und ob diese Rechnung in dieser Höhe auch gerechtfertigt sei. Aus diesem Grun-
de könne der Betrag nicht einfach als Schaden zugesprochen werden, da die 
Schadensposition nicht genügend spezifiziert worden sei. Aus der Honorarnote 
vom 27. November 2007 (KB 29) geht hervor, dass damit der Aufwand für den 
Rechtsbeistand und die Vertretung in Sachen Erwerb des Hotels C. in B. in Rech-
nung gestellt wurde. Verrechnet wurden dabei 250 Stunden à € 250.00 (€ 
56'250.00) zuzüglich Mehrwertsteuer (19,60% ≙ € 11'025.00). Somit ist rechts-
genüglich nachgewiesen, dass die Auslage im Zusammenhang mit dem geplanten 
Vertragsabschluss entstanden und durch den Vertragsbruch der X. unnütz gewor-
den ist. In ihrer Prozessantwort beschränkte sich die X. zur Bestreitung der Forde-
rung auf den allgemeinen Hinweis auf Ziffer V/1 des Vorvertrags, wonach die Kos-


Seite 17 — 21
ten des Vorvertrags zu Lasten der Käuferschaft gingen, was auch für weitere Kos-
ten gelte, welche im Zusammenhang mit dem Vertrag stünden. Zu diesem Ein-
wand kann auf E. 5.b hiervor verwiesen werden. Die Ausgewiesenheit und Ange-
messenheit der Anwaltsrechnung wurde im Rahmen der Rechtsschriften nicht in 
Frage gestellt. Die Klägerin hatte daher auch keine Veranlassung, die im Grund-
satz nachgewiesene, und aufgrund des konkreten Geschäfts nachvollziehbare 
Forderung näher zu substantiieren. Zum jetzigen Zeitpunkt kann auf den Einwand 
nicht mehr weiter eingegangen werden. Aufgrund der eingereichten Rechnungen 
steht fest, dass die aufgeführte Schadensposition ausgewiesen und der geltend 
gemachte Aufwand in Erwartung der Durchführung de Vertrags entstanden ist. 
Demzufolge sind die Auslagen für die Rechtsberatung durch Rechtsanwalt F. im 
Betrag von insgesamt € 67'275.00 von der X. zu vergüten. 
bf)
Zusammenfassend ist nach dem Gesagten festzuhalten, dass die Y. zum 
einen Anspruch auf Erstattung der bereits geleisteten Anzahlungen von 
€ 250'000.00 sowie von € 2'900'000.00 und zum anderen auf Vergütung der Auf-
wendungen im Zusammenhang mit dem Vorvertrag, welche sich aus den Notari-
atskosten von Fr. Fr. 40'342.40, den Kosten für das Verkehrswertgutachten von 
Fr. 8'850.00 und den Anwaltskosten von € 67'275.00 zusammensetzen. Die Ab-
weichung zum vorinstanzlichen Urteil ergibt sich einzig aus der Nichtberücksichti-
gung der Übersetzungskosten. Bezüglich der Umrechnung der Beträge in Schwei-
zer Franken kann auf die diesbezügliche, unangefochten gebliebene Erwägung 
der Vorinstanz (E. 8) verwiesen werden. Der Umrechnungskurs für € 1 betrug zum 
massgeblichen Zeitpunkt Fr. 1.58285. Demzufolge setzt sich die der Y. zu Lasten 
der X. zuzusprechende Forderung wie folgt zusammen:
Anzahlung (Haftgeld)
€ 250’ 000.00 ≙
Fr. 395'712.50
Anzahlung
€ 2’900’ 000.00 ≙
Fr. 4'590'265.00
Notariatskosten 
Fr. 40'342.40
Kosten Gutachten
Fr. 8'850.00
Anwaltskosten
€ 67'275.00 ≙
Fr. 106'486.20
Total
Fr. 5'141'656.10
Hinzu kommen Zinsen von 4.45% auf den Betrag von Fr. 395'712.50 für die Zeit 
vom 2. November 2007 bis 19. März 2008, 4.45% auf den Betrag von 
Fr. 4'590'265.00 für die Zeit vom 16. November 2007 bis 19. März 2008, 4.45% 
auf den Betrag von Fr. 106’486.20 vom 27. November 2007 bis 19. März 2008, 
2.875% auf den Betrag von Fr. 40'342.40 für die Zeit vom 15. November 2007 bis 
19. März 2008, sowie Verzugszins von 5% auf den Betrag von Fr. 5'141'656.10 


Seite 18 — 21
seit dem 4. April 2008. Die Berufung ist dementsprechend teilweise gutzuheissen 
und Ziffer 1 des angefochtenen Urteils entsprechend abzuändern. Die Anschluss-
berufung wird abgewiesen.
6.
Gemäss Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der unterliegende Teil in der Regel zur 
Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Hat keine Partei 
vollständig obsiegt, können die Kosten verhältnismässig verteilt werden. Gestützt 
auf Art. 122 Abs. 2 ZPO wird die unterliegende Partei sodann in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, not-
wendigen Kosten zu ersetzen. Fällt das Urteil nicht ausschliesslich zu Gunsten 
einer Partei aus, so können die aussergerichtlichen Kosten nach den gleichen 
Grundsätzen wie die gerichtlichen verteilt werden.
a)
Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragte im vorinstanzlichen Verfah-
ren, die Beklagte und Berufungsklägerin sei zu verpflichten, ihr Fr. 7'001'659.50 
zuzüglich Zins zu bezahlen (vgl. Prozesseingabe vom 30. September 2008). Die 
Beklagte und Berufungsklägerin beantragte die kostenfällige Abweisung der Klage 
(vgl. Prozessantwort vom 13. November 2008). Die Vorinstanz sprach der Kläge-
rin und Berufungsbeklagten den Betrag von Fr. 5'151'075.25 zuzüglich Zinsen zu 
und auferlegte ihr ¼ der Verfahrenskosten, währenddem die übrigen ¾ zu Lasten 
der Beklagten und Berufungsklägerin gingen. Gemäss dem vorliegenden Urteil 
wird der Klägerin und Berufungsbeklagten nur ein geringfügig tieferer Gesamtbe-
trag, nämlich Fr. 5'141'656.10 zugesprochen. Die vorinstanzliche Kostenregelung 
kann daher ebenso wie die zugesprochene ausseramtliche Entschädigung beibe-
halten werden. 
b)
Im Berufungsverfahren ist die X. mit ihrem Antrag, es sei die Klage der Y. 
unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge vollumfänglich abzuweisen, gröss-
tenteils unterlegen, weil die von der Berufungsklägerin bestrittenen Forderungs- 
und Schadenspositionen der Y. ungefähr in gleichem Umfang wie vor erster In-
stanz gutzuheissen waren. Es erfolgte lediglich eine geringfügige Anpassung des 
vorinstanzlichen Urteils. Demgegenüber ist die Klägerin und Berufungsbeklagte 
mit ihrer Anschlussberufung, in welcher sie die Erhöhung der Forderung auf 
Fr. 5'546'787.75 zuzüglich Zinsen, total somit auf rund Fr. 5'625'000.--, beantragte, 
vollumfänglich unterlegen. Der im Berufungsverfahren zugesprochene Betrag 
beläuft sich inklusive Zinsen auf insgesamt rund Fr. 5'220'000.--. Damit ist die Klä-
gerin und Berufungsbeklagte mit ihrem Rechtsbegehren rechnerisch zu rund 93% 
durchgedrungen. Demzufolge rechtfertigt es sich, die Kosten für das Berufungs-
verfahren zu 13/14 zu Lasten der Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbe-


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klagten und zu 1/14 zu Lasten der Berufungsbeklagten und Anschlussberufungs-
klägerin aufzuerlegen. Im gleichen Verhältnis sind die aussergerichtlichen Kosten 
für das Berufungsverfahren zu verteilen. Der Rechtsvertreter der Y. reichte anläss-
lich der Hauptverhandlung vom 6. Juli 2010 eine Honorarnote über Fr. 32'971.35 
einschliesslich Mehrwertsteuer zu den Akten. Dieser Betrag setzt sich zusammen 
aus dem zeitlichen Aufwand von 42.08 Stunden à Fr. 250.--, einem Streitwertzu-
schlag von Fr. 20'000.-- sowie den Barauslagen für Porti, Spesen, Kopien etc.. 
Wie sich aus dem vorinstanzlichen Urteil ergibt, erhob der klägerische Rechtsver-
treter bereits im Verfahren vor dem Bezirksgericht Maloja einen Interessenwertzu-
schlag von Fr. 140'000.--, welcher sodann durch das Gericht auf Fr. 40'000.-- re-
duziert wurde. Nach herrschender Praxis des Kantonsgerichts darf ein Interes-
senwertzuschlag allerdings nur einmal erhoben werden, auch wenn die Streitsa-
che vor mehreren Instanzen ausgetragen wird, so dass der im Berufungsverfahren 
geltend gemachte Zuschlag nicht berücksichtigt werden kann. Des Weiteren geht 
aus der detaillierten Leistungsbeschreibung hervor, dass verschiedene Positionen 
angerechnet wurden, welche vor Eingang der Berufungserklärung durch die Ge-
genpartei erfolgt sind und daher noch zum Aufwand für das erstinstanzliche Ver-
fahren zu zählen sind. So sind insbesondere die Aufwendungen, die vor dem 8. 
Januar 2010 (Datum der Berufungserklärung) getätigt wurden, wie insbesondere 
das Studium des vorinstanzlichen Urteils als auch weitere Abklärungen zum 
Sachverhalt nicht zu berücksichtigen. Auch der übrige Zeitaufwand erscheint unter 
Berücksichtigung des Umstands, dass im Berufungsverfahren keine neuen 
Rechtsfragen zur Diskussion standen, unverhältnismässig hoch. Es erscheint da-
her gerechtfertigt, eine Kürzung auf insgesamt 28 Stunden à Fr. 250.-- zuzüglich 
der geltend gemachten Spesen von insgesamt Fr. 122.50 und einer Mehrwert-
steuer von 7.6% vorzunehmen, was einen Gesamtbetrag von Fr. 7'663.80 ergibt. 
In Anwendung des vorstehend errechneten Verteilschlüssels und infolge Verrech-
nung der gegenseitigen Ansprüche hat die Berufungsklägerin die Berufungsbe-
klagte daher aussergerichtlich mit Fr. 6'569.-- einschliesslich Mehrwertsteuer zu 
entschädigen.


Seite 20 — 21
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und Ziffer 1 des angefochtenen 
Urteils aufgehoben.
2.
Die Anschlussberufung wird abgewiesen.
3.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und die Beklagte gerichtlich verpflich-
tet, der Klägerin den Betrag von Fr. 5'141'656.10 zuzüglich Zins von 5% seit 
dem 4. April 2008 zu bezahlen. Darüber hinaus wird die Beklagte gerichtlich 
verpflichtet, der Klägerin folgende Zinsen zu bezahlen:
4.45% auf den Betrag von Fr. 395'712.50 für die Zeit vom 2. Novem-
ber 2007 bis 19. März 2008;
4.45% auf den Betrag von Fr. 4'590'265.00 für die Zeit vom 16. No-
vember 2007 bis 19. März 2008;
4.45% auf den Betrag von Fr. 106'486.20 für die Zeit vom 27. Novem-
ber 2007 bis 19. März 2008;
2.875% auf den Betrag von Fr. 40'342.40 für die Zeit vom 15. Novem-
ber 2007 bis 19. März 2008.
4.
Die Kosten des Berufungs- und Anschlussberufungsverfahrens von 
Fr. 20'000.-- (Gerichtsgebühr Fr. 10'000.--, Streitwertzuschlag Fr. 10'000.--) 
zuzüglich Schreibgebühren von Fr. 352.--, insgesamt somit Fr. 20'352.--, 
gehen zu 13/14 (Fr. 18'898.30) zu Lasten der Berufungsklägerin und An-
schlussberufungsbeklagten und zu 1/14 (Fr. 1'453.70) zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten und Anschlussberufungsklägerin. 
5.
Die Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte hat die Berufungs-
beklagte und Anschlussberufungsklägerin für das Berufungs- und An-
schlussberufungsverfahren aussergerichtlich mit Fr. 6'569.-- einschliesslich 
Mehrwertsteuer zu entschädigen.
6.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist 
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollstän-


Seite 21 — 21
digen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegi-
timation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde 
gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: