gr_gerichte · R 2020 23 · 2021-10-26 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 23
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 26. Oktober 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Stiftung A._____,
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,


- 2 -
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit neuem und überarbeitetem Baugesuch vom 12. August 2019 ersuchte 
die D._____ AG die Gemeinde C._____ um Bewilligung für den Abbruch 
des bestehenden Hotelgebäudes Nr. E._____ mit Garage Nr. F._____ auf 
Parzelle G._____ und das Erstellen einer neuen Resortanlage mit 197 Ho-
telzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 30 Zweit-
wohnungen samt unterirdischer Autoeinstellplätze auf den Parzellen 
G._____, H._____ und I._____. Das Bauprojekt umfasst eine Hauptwohn-
nutzfläche (HNF) von insgesamt 12'701.6 m2 (Anteil 100%), aufgeteilt in 
5'168.6 m2 für die Hotelzimmer (Anteil 40.69%), 5'052.6 m2 für die touris-
tisch bewirtschafteten Wohnungen (Anteil 39.78%) und 2'480.4 m2 für die 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Anteil 19.53%). Dieses Bauge-
such wurde am 27. September 2019 publiziert und öffentlich aufgelegt. 
Während der Auflagefrist gingen drei Einsprachen ein, unter anderem die-
jenige der Stiftung A._____ vom 17. Oktober 2019 mit Ergänzung vom 4. 
Dezember 2019. Am 24. Januar 2020 wurde eine Projektänderung betref-
fend Tiefgarage und das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung pu-
bliziert und öffentlich aufgelegt, worüber alle drei Einsprecher mit Schreiben 
vom 21. Januar 2020 vorgängig informiert wurden. Zugleich wurden ihnen 
diverse von der Bauherrin nachgereichte Unterlagen – insbesondere das 
Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen vom 18. Dezember 2019 – zur Stellungnahme zugestellt, 
wozu sich die A._____ am 3. Februar 2020 schriftlich äusserte, was der 
Bauherrin am 21. Februar 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde.
2. 
Mit Bau- und Einspracheentscheid J._____ vom 28. Februar 2020 hiess 
die Gemeinde C._____ die Einsprache der A._____ teilweise gut, im Übri-
gen wies sie die Beschwerde ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilli-
gung mit zahlreichen Auflagen.


- 4 -
3.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 23. März 
2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit 
den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheids, mit Ausnahme der Abbruchbewilligung (Ziff. 1), und 
Anweisung der Gemeinde, der Eigentümerin der Parzelle G._____ den Ab-
bruch des bestehenden Hotelgebäudes samt Garage innert zwei Monaten 
sowie die Entsorgung von Asbest- und PCB-Vorkommen zu befehlen, unter 
Androhung der Ersatzvornahme durch die Gemeinde (Ziff. 2). Zur Begrün-
dung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: Das geplante 
Riesenprojekt verunstalte die Landschaft und das Ortsbild massiv. Es gehe 
um die Wahrung und Pflege des Ortsbildes und der Landschaft, wobei zu 
betonen sei, dass auch ein harmonisches Ortsbild einen wirtschaftlichen 
Wert bedeute. Aufgrund des für die Gegend (Spezialzone K._____) gigan-
tischen Bauvolumens müsse ein internationaler Architekturwettbewerb 
durchgeführt werden (vgl. Beschwerde S. 3 f.). Das Gutachten von Prof. 
M._____ (Bauberatung vom 9. September 2019) sei als Parteigutachten 
kritisch zu hinterfragen. Gestützt auf Art. 73 KRG sei ein sofortiger Ab-
bruchbefehl zu erlassen, da das bestehende Hotelgebäude seit mehr als 
19 Jahren leer stehe und als hässlicher Gebäudeblock die Landschaft ver-
unstalte (Beschwerde S. 4). Wegen hoher Asbest- und PCB-Vorkommen 
sei eine Sanierung ausgeschlossen und der beantragte Abbruch daher ge-
rechtfertigt. Bei Schaffung der fraglichen Spezialzone sei eine Folgepla-
nungspflicht statuiert worden, welche das Areal raumplanerisch erfasse. 
Der angefochtenen Baubewilligung fehle es daher an der Voraussetzung 
von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG (Arealplanungspflicht). Aus dem Planungs- 
und Mitwirkungsbericht der Revision Ortsplanung 2008 gehe auch hervor, 
dass ein Reglement des Erst- und Zweitwohnungsbaus vorgesehen sei 
(Beschwerde S. 5 f.). Weiter habe das Bundesgericht im Entscheid 
1C_40/2015 vom 18. September 2015 [E. 5.] mit Bezug auf dieselbe Ge-
meinde bereits ausgeführt, dass diese Ortsplanungsrevision keine Vertrau-
ensgrundlage (Art. 26 ZWG) geschaffen habe. Mutatis mutandis gälten 


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diese Erwägungen auch für den vorliegenden Fall. Der Arealplan vom 19. 
Januar 2010 enthalte nur vage Angaben über die Lage des Hotels und der 
Wohnungen, aber keine einem Sondernutzungsplan ähnliche Festlegung 
der Anzahl von touristisch bewirtschafteten Wohnungen geschweige denn 
von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen (Beschwerde S. 7). Die 
Beschwerdeführerin rügte zudem eine Verletzung von Art. 75b BV (Zweit-
wohnungen) und Art. 7 Abs. 1 lit. b (Nichterfüllung der Voraussetzung als 
touristisch bewirtschaftete Wohnungen) und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 4 
ZWV (Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherbergungs-
betrieb). Weder der Gesetzgeber noch der Bundesrat habe den Neubau 
von Zweitwohnungen aufgrund eines zu nichts verpflichtenden "Betriebs-
konzepts" zulassen wollen. Die zitierte Bestimmung (Art. 7 ZWG) sei eine 
Ausnahmebestimmung. Sie sei unpräzise und könne auch zusammen mit 
der ZWV keine verfassungskonforme Anwendung finden. Art. 75b BV lasse 
in der fraglichen Gemeinde keine Bewilligung zum Bau von Wohnungen zu, 
die nicht von Ortsansässigen benutzt würden (Beschwerde S. 8). Konkret 
fehlten auch die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungs-
betriebs gemäss Art. 4 ZWV. Das Nutzungskonzept (Betriebskonzept) vom 
18. Dezember 2019 enthalte keine Verpflichtung der Gäste, die Dienstleis-
tungen des Hotels zu beanspruchen. Dieser Vertrag sehe nicht eine hotel-
mässige Bewirtschaftung vor, sondern erscheine als eine kommerzielle 
Vermietung von Wohnungen. Diese Art 'Plattformwohnungen' sei vom Ge-
setzgeber ausdrücklich ausgeschlossen worden. Nach Art. 4 ZWV seien 
an die touristische Bewirtschaftung hohe Anforderungen zu stellen. Aus 
Sicht der Beschwerdeführerin müsse u.a. sichergestellt werden, dass der 
Betrieb langfristig bestehen könne, da andernfalls klassische Zweitwoh-
nungen gebaut würden. Beim vorliegenden Projekt dürfe sich die Ge-
meinde nicht nur auf die Zusicherungen der Bauherrschaft abstützen, son-
dern müsse aufgrund objektiver Garantien sicherstellen, dass keine kalten 
Betten entstehen könnten. Die dazu im angefochtenen Entscheid genann-
ten Auflagen seien ungenügend (Beschwerde S. 9). In der Folge zitierte die 


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Beschwerdeführerin die Erläuterungen des ARE zu Art. 4 und Art. 5 ZWV. 
Eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung sei nicht glaubhaft 
gemacht worden. Die Dauer der Nutzung (90 Tage maximal) sei entgegen 
der Meinung der Vorinstanz keine Garantie für einen langfristigen Betrieb, 
könne ein Vertrag doch jederzeit im Einvernehmen der Vertragsparteien 
aufgelöst werden. Auch die grundbuchliche Anmerkung sei keine Garantie, 
könnten die Eigentümer die Nutzungsbeschränkung doch gemäss Art. 14 
ZWG sistieren lassen. Gerade mit der Bedingung "Bewirtschaftung im Rah-
men eines strukturierten Beherbergungsbetriebs" sei der Gesetzgeber den 
möglichen Umgehungsabsichten zuvorgekommen (Beschwerde S. 12). Im 
Übrigen seien Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b verfassungswidrig und mit 
Art. 75b BV (laut Art. 195 BV in Kraft seit dem 11. März 2012) unvereinbar. 
Jene Verfassungsbestimmung müsse – gleich wie im Umweltrecht – direkt 
und vorrangig auf alle Baubewilligungs- oder Raumplanungsverfahren an-
gewandt werden (Beschwerde S. 14). Dass die Anwendung der neuen Ver-
fassungsbestimmung betreffend Begrenzung der Zweitwohnungen einem 
'gewichtigen öffentlichen Interesse' entspreche, habe der heftige Abstim-
mungskampf gezeigt. Die Überprüfung von Auslegung und Anwendung 
dieser Verfassungsbestimmung stehe exklusiv den richterlichen Behörden 
– und nicht dem Bundesrat auf dem Verordnungswege – zu (Beschwerde 
S. 15). Weiter bestünden Anhaltspunkte dafür, dass gar nicht eine Bewirt-
schaftung von Ferienwohnungen beabsichtigt werde. Vielmehr werde ver-
sucht, mittels einer verfassungswidrigen Gesetzesauslegung eine Bewilli-
gung mit Nutzungsbeschränkung zu erhalten. Wenn dann gebaut würde, 
käme ein Abriss wegen Unverhältnismässigkeit wohl nicht mehr in Frage. 
Stattdessen würde dann mit einer weiteren verfassungswidrigen Gesetzes-
bestimmung – nämlich Art. 14 ZWG betreffend Sistierung der Nutzungsbe-
schränkung – versucht, die Wohnungen frei als Zweitwohnungen zu nut-
zen. Die Behauptung der Bauherrschaft, die zu erstellenden Wohnungen 
seien für die Nutzung als bewirtschaftete Zweitwohnungen vorgesehen, 
entspreche nicht der Wahrheit und werde zum Zwecke der Umgehung des 


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Zweitwohnungsverbots gemacht (Beschwerde S. 18). Gemäss Rechtspre-
chung des Bundesgerichts zur Verhinderung von Rechtsmissbrauch (vgl. 
Urteil 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017; 1C_102/2017 u. 1C_103/2017 
vom 16. Januar 2018 sowie 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018) wäre es der 
Gemeinde nicht erlaubt gewesen, die Bewilligung für die touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen zu erteilen (Beschwerde S. 19). Sodann habe diese 
auch den Bau von 60 Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung ge-
stützt auf Art. 8 ZWG zu Unrecht bewilligt. Das Konformitätsgutachten der 
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 24. September 
2019 habe ergeben, dass eine Restfinanzierung von CHF 45'300'000 nicht 
gesichert sei. Darüber hinaus werde mit einem Bankdarlehen von CHF 
31'200'000 gerechnet, eine Annahme, welche aufgrund der nicht gesicher-
ten Restfinanzierung unrealistisch sei. Darin nicht enthalten seien die Kos-
ten für das Land und die Rückbaukosten für die bestehende schadstoffbe-
lastete Hotelliegenschaft. Dass die Erstellung der Zweitwohnungen zur 
Querfinanzierung eines Hotelbetriebs diene, sei praktisch ausgeschlossen, 
weil keine Garantie bestehe, dass je ein Hotel gebaut werden könne. Es 
sei daher anzunehmen, dass das geplante Hotel wegen des riesigen Fi-
nanzierungsmangels kaum gebaut werde, oder dann kurz nach dem Bau 
in Zweitwohnungen – gestützt auf Art. 14 ZWG – umgebaut würde (Be-
schwerde S. 20). Art. 8 ZWG – wie auch Art. 7 ZWG – sei klar verfassungs-
widrig. In der Hierarchie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV 
dem Art. 9 BV (Vertrauensschutz) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) vor 
(Beschwerde S. 21). Mit Art. 75b BV stehe fest, dass der Anteil von Zweit-
wohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwe-
cke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20% 
beschränkt sei (Beschwerde S. 22). Dasselbe wie für Art. 78 Abs. 5 BV 
(Schutz Moorlandschaften) müsse auch für Art. 75b BV gelten, welcher den 
dauerhaften und nachhaltigen Erhalt der Landschaft der Schweiz und ins-
besondere der Alpenlandschaft bezwecke, damit die nachfolgenden Gene-
rationen auch die natürlichen Lebensgrundlagen erleben könnten. Mangels 


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Sicherung der Finanzierung und mangels eines Betriebskonzepts sei Miss-
bräuchen Tür und Tor geöffnet. Diese Garantien könnten später auch nicht 
nachgeliefert werden. Die Baubewilligung als Polizeibewilligung beuge ei-
ner nicht gewünschten Entwicklung vor. Sie müsse selbstverständlich ver-
bindlich formulierte Regelungen vor Baubeginn enthalten und sollte zur 
Durchsetzung weitere Garantien – wie etwa eine Konventionalstrafe oder 
die Hinterlage einer Bankgarantie – vorsehen (Beschwerde S. 23). Jeden-
falls verstosse eine Baubewilligung für Wohnungen in Zweitwohnungsge-
meinden, welche durch die Käufer derselben de facto oder über die zeitlich 
unbefristete Sistierung als typische Ferienwohnungen benutzt werden 
könnten, eindeutig gegen Art. 75b BV. Dass diese Verfassungsbestim-
mung das seit langem anerkannte öffentliche Interesse an der Beschrän-
kung des Zweitwohnungsbaus und der Förderung von erschwinglichem 
Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung bekräftigt habe, sei vom 
Bundesgericht schon öfters betont worden (z.B. Urteil 1C_180/2017 vom 
12. März 2018 E.4.6.) (Beschwerde S. 24). Ein Hotelneubau mit dem Bau 
und Verkauf von neuen Zweitwohnungen zu finanzieren, verstosse gegen 
Art. 75b BV sowie das Verfassungsprinzip der Nachhaltigkeit (Art. 73 und 
Art. 2 BV) (Beschwerde S. 25). 
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 8. Mai 2020 beantragte die Gemeinde 
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abwei-
sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Den Vorbringen und 
Einwänden der Beschwerdeführerin entgegnete die Beschwerdegegnerin 
1, dass die Bauherrschaft (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) mangels 
gesetzlicher Grundlage nicht zur Durchführung eines internationalen Archi-
tektenwettbewerbs gezwungen werden könne. Entscheidend sei, dass vor-
liegend die Vorgaben von Art. 73 Abs. 1 KRG bezüglich Ästhetik eingehal-
ten würden. Erfreulicherweise habe die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen 
des überarbeiteten, vorliegend zu beurteilenden Bauprojekts sämtliche 
Vorgaben des Gestaltungsberaters Prof. M._____ in seinem Gutachten 


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vom 9. September 2019 umgesetzt. So habe dieser darin festgehalten, 
dass in der vorliegenden Neuauflage des Bauprojekts vom August 2019 
sämtliche zuvor (im Rahmen des ersten Baugesuchs vom 9. Februar 2018) 
aufgelisteten Mängel behoben worden seien. Zur Rüge des Parteigutach-
tens wurde festgehalten, dass der genannte Gutachter nicht im Auftrag der 
Beschwerdegegnerin 2, sondern in der Funktion als Gestaltungsberater der 
Beschwerdegegnerin 1 gehandelt habe. Dessen fachliche Qualitäten und 
sein Renommee seien in Graubünden notorisch und bräuchten nicht weiter 
dargelegt zu werden. Von einem Gefälligkeitsgutachten könne jedenfalls 
keine Rede sein. Auf das Begehren betreffend Abbruchbefehl (Ziff. 2 in der 
Beschwerde) sei – da nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdever-
fahrens bildend – gar nicht einzutreten. Im Übrigen wären die diesbezügli-
chen Voraussetzungen materiell zurzeit sicher (noch) nicht erfüllt (Art. 73 
Abs. 2 KRG). Richtig sei aber, dass für die in Frage stehende Spezialzone 
eine Folgeplanungspflicht bestehe. Diese sei zwar nicht – wie sonst üblich 
– im Zonenplan, sondern im kommunalen Baugesetz (Art. 27 Abs. 2 BauG) 
festgelegt worden. Der entsprechende Arealplan sei am 19. Januar 2010 
erlassen worden. Die im Planungs- und Mitwirkungsbericht der OP 2008 
erwähnte Reglementierung der Erst- und Zweitwohnungen sei dabei im 
Rahmen des Arealplans vorgenommen worden. So seien im besagten Are-
alplan die Bereiche "Hotel/Wellness/Kongress", "(touristisch) bewirtschaf-
tete Zweitwohnungen" sowie (Zweit-) "Wohnungen" ausgeschieden und in 
den Arealplanvorschriften (Art. 10-13 APV) definiert worden. In Ziff. 9 des 
Bau- und Einspracheentscheids werde entsprechend ausgeführt, dass die 
Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nicht gestützt 
auf Art. 26 ZWG (projektbezogener Sondernutzungsplan), sondern gestützt 
auf Art. 8 Abs. 1 ZWG erfolgt sei. Dies bedeute aber nicht, dass der fragli-
che Arealplan nicht mehr anwendbar sei und vor Erteilung einer Baubewil-
ligung – gestützt auf die Folgeplanungspflicht in Art. 27 Abs. 2 BauG – ein 
neuer Arealplan erlassen werden müsse. Denn der Arealplan und das ZWG 
könnten problemlos kumulativ angewendet werden, weil der Arealplan die 


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Einhaltung der strengeren Vorschriften des ZWG's nicht verbiete bzw. weil 
mit der Einhaltung der jeweils strengeren Vorschriften im ZWG auch die 
Vorgaben im Arealplan erfüllt würden. Zutreffend sei, dass gestützt auf Art. 
26 ZWG keine neuen Zweitwohnungen hätten bewilligt werden dürfen. Die 
vorliegenden Zweitwohnungen seien denn auch nicht gestützt auf Art. 26 
ZWG, sondern gestützt auf Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (touristisch bewirtschaf-
tete Wohnungen) sowie Art. 8 Abs. 1 ZWG (Wohnungen ohne Nutzungs-
beschränkung) bewilligt worden. Dies sei konkret ohne Revision des Are-
alplans möglich gewesen, weil das Bauprojekt mit Erfüllung der strengeren 
Vorschriften des ZWG auch die weniger strengen Vorschriften des APV 
erfüllt habe. Die Rügen, wonach der Arealplan revidiert und im Arealplan-
gebiet keine Zweitwohnungen bewilligt werden dürften, seien damit unbe-
gründet. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin seien die Vor-
aussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs laut Art. 4 ZWV 
erfüllt. Schon in den Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung 
ARE vom 18. November 2015 werde klargestellt, dass die Gäste in den 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht verpflichtet werden müssten, 
die hotelmässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; erforderlich sei nur, 
dass die hotelmässigen Dienstleistungen angeboten würden und von den 
Gästen in Anspruch genommen werden könnten. Das Bundesgericht habe 
diese Rechtsauffassung erst kürzlich im Urteil 1C_511/2018 E.4.1. 
bestätigt. Die bewilligten touristisch bewirtschafteten Wohnungen bildeten 
zusammen mit dem klassischen Hotel eine bauliche Einheit und es würden 
Gemeinschaftseinrichtungen – wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants 
und Spielräume – angeboten, die von den Gästen mitbenutzt werden könn-
ten. Entgegen den Rügen der Beschwerdeführerin sei die zweckentspre-
chende Nutzung der touristisch bewirtschafteten Wohnungen mittels Aufla-
gen mustergültig abgesichert. Dass die touristisch bewirtschafteten Woh-
nungen tatsächlich dauernd als solche genutzt würden, werde in der Bau-
bewilligung dreifach abgesichert. (1) Mit entsprechenden – über die Vorga-
ben des ZWG's hinausgehenden – im Grundbuch angemerkten Eigentums-


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beschränkungen. (2) Mit einer (im Zusammenhang mit Art. 8 Abs. 1 ZWG) 
durchgeführten Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaftlichkeit des 
Gesamtprojekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Und (3) mit 
einer weiteren vertieften Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaft-
lichkeit des Gesamtprojekts als Voraussetzung für die Baufreigabe. Die 
Frage, ob das ZWG verfassungswidrig sei oder nicht (Frage der Hierarchie 
verschiedener Verfassungsnormen), stelle sich für die Gemeinde und die 
späteren Rechtsmittelinstanzen als rechtsanwendende Behörde nicht. 
Gemäss Art. 190 BV seien Bundesgesetze – und damit auch das ZWG – 
für alle rechtsanwendenden Behörden massgebend und könnten somit 
nicht auf ihre Verfassungskonformität überprüft werden. Selbstverständlich 
seien die sich aus den genannten Normen ergebenden öffentlichen Inter-
essen im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägungen zu 
berücksichtigen. Diesen öffentlichen Interessen komme aber kein absoluter 
Vorrang zu, namentlich sei es nicht zulässig, im Zuge der von Bundesge-
setzen vorgeschriebenen Interessenabwägungen (in Verletzung von Art. 
190 BV) indirekt deren Verfassungskonformität zu prüfen. Der Einwand, 
wonach die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG (Bewilligung von 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung) nicht erfüllt seien, sei ebenfalls 
unbegründet. Betreffend die im Gutachten der SGH noch offen gelassenen 
Fragen sei ausdrücklich eine vertiefte Begutachtung vor Baubeginn ange-
ordnet worden. Dies, da in jenem Zeitpunkt die vom Gutachter im vorlie-
genden Projektstadium (noch) offen gelassenen Fragen – konkrete Finan-
zierung des Gesamtprojekts, konkrete Positionierung, Kooperation mit 
Sportzentrum etc. – beantwortet werden könnten. Mittels entsprechender 
Auflage in der Baubewilligung werde auch sichergestellt, dass (a) der Erlös 
aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung tatsächlich 
in den strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde und (b) die 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nur gleichzeitig oder später als 
das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert wür-
den. Die Beschwerdegegnerin 1 werde die Wirtschaftlichkeit (inkl. Finan-


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zierung) direkt vor Baubeginn nochmals gutachterlich prüfen lassen. Die 
gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin widerspiegle ein reines 
(nicht schützenswertes) Verhinderungsinteresse. Diese wisse genau, dass 
im vorliegenden Verfahrensstadium (Baubewilligungsverfahren) in der Re-
gel der konkrete Betreiber – und davon abhängig die konkrete Finanzierung 
– noch nicht definitiv feststehe. Dies, weil grosse nationale und internatio-
nale Betreiber – welche für ein Projekt der vorliegenden Grössenordnung 
notwendig seien – entsprechende Verträge regelmässig erst abschlössen, 
wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Wolle man Projekte, wie 
das vorliegende nicht geradezu verunmöglichen – und dies sei nicht Sinn 
und Zweck des ZWG's – so müsse es genügen, wenn die für den definitiven 
Wirtschaftlichkeitsnachweis (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG; keine rechtsmiss-
bräuchliche Anwendung von Art. 14 ZWG) erforderlichen Nachweise be-
treffend Betreiber, Positionierung und Finanzierung nach Rechtskraft der 
Baubewilligung, aber vor Baubeginn erbracht und vertieft gutachterlich ge-
prüft würden. Werde die Baufreigabe nur bei positivem Ausgang dieses ab-
schliessenden Wirtschaftlichkeitsnachweises erteilt, werde den im ZWG 
konkretisierten öffentlichen Interessen vollumfänglich entsprochen, zumal 
damit sichergestellt sei, dass das Projekt tatsächlich nur dann realisiert 
werden könne, wenn es voraussichtlich auch wirtschaftlich betrieben wer-
den könne. Eine Sistierung gemäss Art. 14 ZWG sei hier unwahrscheinlich, 
weil (a) das Gesamtprojekt nur realisiert werden könne, wenn die voraus-
sichtliche Wirtschaftlichkeit desselben vor Baubeginn mittels einer vertief-
ten gutachterlichen Prüfung nachgewiesen werde und weil für den Kernbe-
trieb eine Bewirtschaftungsverpflichtung bestehe. 
5.
Mit Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 beantragte die D._____ AG (Bau-
herrin/Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Vorweg stelle sich die 
Frage, ob die Beschwerdeführerin zur Rüge betreffend Landschafts- und 
Ortsbildverträglichkeit im Einzelnen legitimiert sei, da laut Art. 78 Abs. 1 BV 


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grundsätzlich die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig 
seien. Weil im kantonalen oder gar kommunalen Aufgabenbereich des Na-
tur- und Heimatschutzes die Verbandsbeschwerde ausgeschlossen sei, sei 
die Beschwerdeführerin a priori nicht zur Einsprache legitimiert und auf die 
Beschwerde sei daher vorab nicht einzutreten. Andernfalls gelte es festzu-
halten, dass weder das Baugesetz noch der Arealplan besondere ästheti-
sche Vorschriften für die Spezialzone K._____ (Art. 27 BauG) enthalte, wo-
mit vorliegend Art. 73 Abs. 1 KRG anwendbar sei. Diesen Anforderungen 
werde das Bauvorhaben ohne Weiteres gerecht. Bereits das Vorgänger-
projekt (2018) sei von Prof. M._____, Dipl. Architekt ETH/SIA/ BSA, als Ge-
staltungsberater beurteilt und in einigen untergeordneten Aspekten als 
überarbeitungsbedürftig eingestuft worden. All diese Anregungen seien 
von der Beschwerdegegnerin 2 in der nun bewilligten Projektversion (2020) 
umgesetzt worden. Aus gestalterischer Sicht seien keine Einwände gegen 
das Projekt ersichtlich. Das Projekt nehme auf die prägenden Elemente in 
der Umgebung sowie auf die räumliche Struktur Rücksicht und das Bau-
vorhaben entfalte eine mit der Umgebung und Landschaft vorbildliche Ge-
samtwirkung. Das Projekt trage zu einem architektonisch attraktiven neuen 
Ortsteil bei. Es gebe keinerlei Anhaltspunkte, um an der Unabhängigkeit 
und Unparteilichkeit des renommierten Architekten und Gestaltungsbera-
ters zu zweifeln. Zur Durchführung eines internationalen Architekturwettbe-
werbs fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Die Forderung nach einem 
Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes sei neu und gehe über den 
Streitgegenstand im Baubewilligungsverfahren hinaus. Jener Antrag könne 
daher bereits aus formalrechtlichen Gründen nicht geprüft werden. Im kon-
kreten Fall sei um Bewilligung für einen Abbruch und Wiederaufbau ersucht 
worden. Eine Abbruchbewilligung könne in einem Gerichtsverfahren nicht 
in einen Abbruchbefehl umgewandelt werden. Eine Verletzung der Zonen-
konformität laut Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG liege nicht vor. Das Bauvorhaben 
und damit auch die Baubewilligung stützten sich auf den rechtskräftigen 
Arealplan K._____ vom 19 Januar 2010, genehmigt von der Bündner Re-


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gierung am 19. April 2010. Gemäss Art. 46 KRG lege der Arealplan "die 
Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von Pro-
jekten in der Landschaft" in verbindlicher Weise fest. Das Bauvorhaben sei 
mit der Festlegung des Arealplans als auch der Spezialzone K._____ ver-
einbar. Die Zulässigkeit der vorgesehenen Wohnnutzungen sei nach Art. 7 
f. ZWG geprüft worden. Die Anforderungen an einen projektbezogenen 
Sondernutzungsplan nach Art. 26 ZWG hätten daher nicht mehr geprüft 
werden müssen. Das geplante Vorhaben sei mit Art. 7 f. ZWG vereinbar, 
weshalb auf die Rüge betreffend Verletzung von Art. 26 ZWG gar nicht ein-
zutreten sei. Die Verfassungskonformität von Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 
lit. b ZWG sowie Art. 8 ZWG sei nicht substantiiert bestritten worden. Laut 
Art. 190 BV seien Bundesgesetze – und damit auch das ZWG – für alle 
rechtsanwendenden Behörden massgebend. Die Bestimmungen des ZWG 
könnten von den rechtsanwendenden Instanzen deshalb grundsätzlich 
nicht auf ihre Verfassungskonformität hin geprüft werden. Das Gericht 
könnte den Gesetzgeber lediglich einladen, die fragliche Bestimmung ge-
gebenenfalls zu ändern. Dies gelte auch für unselbständige Verordnungen, 
die sich wie Art. 4 ZWV auf eine gesetzliche Delegation stützten (Art. 7 Abs. 
5 ZWG). Das Bundesgericht habe die Bestimmungen in Art. 7 und Art. 8 
ZWG zudem seit deren Erlass wiederholt angewendet, ohne deren Verfas-
sungskonformität in Frage zu stellen (statt vieler BGE 145 II 354). An der 
Anwendbarkeit dieser Bestimmungen bestehe daher kein Zweifel. Das 
ZWG sei in Kraft getreten, womit ihm nach Art. 190 BV fraglos ein Anwen-
dungsvorrang vor Art. 75b BV zukomme. Die Voraussetzungen für touris-
tisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b 
ZWG sowie Art. 4 ZWV seien vorliegend erfüllt. So sehe das Nutzungskon-
zept vom 18. Dezember 2019 u.a. vor, dass die touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen durch das Hotel (und dessen Betriebsgesellschaft) bewirt-
schaftet werden (Ziff. 9); dass die Wohnungen ausschliesslich über den 
normalen Buchungsvorgang des Hotels gebucht und genutzt werden kön-
nen (Ziff. 10-11); dass die Betreuung der Gäste sowie das Erbringen von 


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Dienstleistungen durch die Hotelbetreiberin vorgenommen wird (Ziff. 11); 
dass die Schlüsselgewalt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreibe-
rin liegt (Ziff. 11); dass die Gäste die hotelmässigen Dienstleistungen und 
Infrastrukturen nutzen bzw. beanspruchen können (Ziff. 5-6); dass Woh-
nungen kurzzeitig (tage- oder wochenweise, maximal aber für die Dauer 
von 90 Tagen) genutzt werden; dass eine Eigennutzung durch einen Ei-
gentümer entsprechend den allgemein gültigen Regeln erfolgt (Ziff. 17). 
Damit seien die Anforderungen an ein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 
ZWV erfüllt. Die 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien baulich 
und gestalterisch ins Resort K._____ eingegliedert und deutlich als Teil des 
strukturierten Beherbergungsbetriebs erkennbar. Es gebe grosszügige Ge-
meinschaftseinrichtungen und ein hinreichendes Angebot an hotelmässi-
gen Dienstleistungen und Infrastrukturen – wie Rezeption, Zimmerdienst, 
Gemeinschaftsanlagen aussen/innen, Wellness, Fitness, Bar, Restaurant. 
Dass diese Dienstleistungen von den Gästen der touristisch bewirtschafte-
ten Wohnungen in Anspruch genommen werden könnten, sei im Nutzungs-
konzept vom 18. Dezember 2019 ausdrücklich vorgesehen. Selbst bei ei-
nem Verkauf der Wohnungen würde die Bewirtschaftungspflicht nicht ge-
fährdet. Dies sei mit Anmerkungen im Grundbuch sichergestellt worden. 
Überdies sei die Veräusserung des Kernbetriebs des Beherbergungsbe-
triebs mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und einer Veräusserungsbe-
schränkung belegt. Die bestimmungsgemässe Verwendung des Beherber-
gungsbetriebs sei dadurch in jedem Fall sichergestellt. Ein Verkauf von tou-
ristisch bewirtschafteten Wohnungen an Dritte sei nicht vorgesehen. Eine 
Sistierung der Nutzungsverpflichtung nach Art. 14 ZWG stehe nicht zur Dis-
kussion. Rechtsmissbräuchliches Verhalten dürfe ohne die geringsten An-
haltspunkte auch nicht angenommen werden. Im Übrigen sei die Wirt-
schaftlichkeit des Projekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
nachgewiesen worden. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 1 mittels 
Auflage verlangt, dass die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts vor 
Baubeginn nochmals gutachterlich überprüft werde. Damit könne sicherge-


- 16 -
stellt und ausreichend nachgewiesen werden, dass mit dem vorliegenden 
Projekt ernsthafte und realistische Absichten bestünden, tatsächlich ein 
Resort als strukturierten Beherbergungsbetrieb zu realisieren und zu be-
treiben, so wie dies von Gesetzes wegen ausdrücklich zulässig sei. Im Um-
fang von 19.53% der HNF (total 2'480.4 von 12'701.6 m2) sollen Wohnun-
gen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt und an Dritte veräussert wer-
den. Der Nettoerlös aus dem Verkauf dieser Wohnungen diene der Quer-
subventionierung des Hotelprojekts. Nach Art. 8 Abs. 1 ZWG dürften maxi-
mal 20% Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden. 
Sämtliche Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend 
erfüllt. Das SGH-Gutachten vom 24. September 2019 zeige in seinen Be-
rechnungen den Fremdfinanzierungsanteil und den Eigenkapitalbedarf und 
kein Finanzierungsloch auf. Die detaillierten Investitionskosten seien die 
Grundlage für die verbindlichen Finanzierungsgespräche und die Kreditver-
gabe durch die Bank. Nach der ersten Abgebotsrunde sei erwartungs-
gemäss von deutlich reduzierten Gesamtinvestitionskosten von schät-
zungsweise CHF 80 Mio. auszugehen. Die SGH habe die Finanzierbarkeit 
gestützt auf geschätzte Investitionskosten von CHF 101 Mio. berechnet. 
Ausgehend von den reduzierten Investitionskosten von CHF 80 Mio. und 
abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Verkauf der Zweitwohnungen 
im Betrag von CHF 26 Mio. würde sich der verbleibende Finanzierungsbe-
darf noch auf ca. 23 Mio. belaufen. Das entspräche einer Eigenkapitalfi-
nanzierung von 25-30%, was marktüblich sei. Dieses Eigenkapital werde 
durch eine Aktienkapitalerhöhung bei der Beschwerdegegnerin 2 beschafft. 
Das Projekt sei finanzierbar, vorausgesetzt die für die Quersubventionie-
rung erforderlichen Wohnungen könnten realisiert werden. Durch die im 
Baubescheid vorgegebene Etappierung sei sichergestellt, dass die Woh-
nungen ohne Nutzungsbeschränkung erst am Schluss realisiert werden 
dürften. Schliesslich seien auch der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs und 
der Umgehungsabsicht unbegründet. Aufgrund der zu würdigenden Ge-
samtumstände sei genügend dargetan, dass die geplante Anlage als Hotel- 


- 17 -
und Ferienresort betrieben werde. Auch wenn es in der Natur der Sache 
liege, dass definitive Zusagen von Seiten der international tätigen Betreiber 
und Banken nicht vor Erteilung der Baubewilligung erfolgten, werde der 
Zweck von Art. 7 f. ZWG nicht vereitelt, wenn noch offen gelassene Fragen 
und verbindliche Zusagen erst vor Baubeginn beantwortet würden, zumal 
mittels Auflagen sichergestellt sei, dass das Bauvorhaben – ohne definitiv 
positive Beantwortung dieser Fragen und entsprechender Nachweise – 
nicht realisiert werden könnte (Auflage für die Baufreigabe). 
6.
Mit Replik von 23. Juni 2020 hielt die Beschwerdeführerin an den Anträgen 
in ihrer Beschwerde fest und bekräftigte ihre Begründungen zum Teil dazu 
nochmals. Der Abbruch des bestehenden – seit 19 Jahren leerstehenden 
– Hotelgebäudes Nr. E._____ samt Garage Nr. F._____ auf Parzelle 
G._____ würden im Bau- und Einspracheentscheid J._____ als Objekt des 
Gesuchs bezeichnet. Ziff. 8.8. enthalte Vorschriften zum Prüfperimeter für 
chemische Bodenbelastungen und Ziff. 7.9.1. zur Entsorgung der im Ge-
bäudecheck ausgewiesenen mit Schadstoffen belasteten Bauteile. Die Ab-
bruchbewilligung sei bewilligt und in der Beschwerde ausdrücklich als nicht 
angefochten bezeichnet worden. Damit sei sie rechtskräftig geworden. 
Zwar habe diese Bewilligung keinen Abbruchbefehl enthalten. Es liege 
aber eine Tatbestandsgesamtheit vor, welche es dem Verwaltungsgericht 
gestatte, die beantragte Anordnung eines Abbruchbefehls aus prozessöko-
nomischen Gründen zu erlassen, um einen formalistischen Leerlauf zu ver-
hindern. Der Antrag auf Nichteintreten der Beschwerdegegnerin 1 sei da-
her unbegründet. Das Begehren auf Abbruch und Entsorgung sei auch ma-
teriell begründet, weil die Voraussetzungen dafür gemäss Art. 73 Abs. 3 
KRG erfüllt seien. Die Frage betreffend Abbruchbefehl/Entsorgung sei ur-
teilsreif und könne gestützt auf Art. 47 Abs. 3 VRG mittels Teilurteils erledigt 
werden. In Bezug auf die Qualifikation von Prof. M._____ sei die Beschwer-
deführerin missverstanden worden, da jener sich als Gestaltungsberater in 
seinem (Partei-) Gutachten "wohl oder übel" an die planerischen Vorgaben 


- 18 -
der Beschwerdegegnerin 1 habe halten müssen. Er habe nicht selbst ein 
Projekt erarbeitet, sondern (lediglich) seine Meinung zum Projekt der Be-
schwerdegegnerin 2 mitgeteilt. Eine Auswahl aus verschiedenen Projekten 
sei nicht erfolgt. Es wäre sinnvoll gewesen, ihm die Frage zu stellen, ob er 
den Antrag auf die Organisierung eines internationalen Architektenwettbe-
werbs für den Bau des Hotels befürworten würde. Sodann sei der Einwand 
der Beschwerdeführerin, die in den Akten liegenden Unterlagen seien nicht 
geeignet, die hotelmässige Bewirtschaftung von 61 Zweitwohnungen zu 
garantieren, nicht ansatzweise von den Beschwerdegegnerinnen widerlegt 
worden. Es fehlten die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beher-
bergungsbetriebs gemäss Art. 4 ZWV. Eine Baubewilligung sei nur rechts-
gültig, wenn alle formellen und materiellen Voraussetzungen für die Gut-
heissung des Baugesuchs gegeben seien (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_71/2019 vom 16. April 2020 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 
E.5.4.4.). Eine sogenannte Querfinanzierung durch den Bau und Verkauf 
von Zweitwohnungen widerspreche Art. 75b BV. Der Gesetzgeber habe 
eine solche auch nicht mit Art. 8 ZWG angestrebt. Der Erhalt und die Re-
novation von Hotels müsse mit anderen Mitteln von Bund und Kanton ge-
fördert werden. Zudem sei die Finanzierung nach Art. 8 ZWG nicht gesi-
chert. Weder mit dem Konformitätsgutachten der SGH vom 24. September 
2019 noch mit dem Finanzierungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 vom 
9. Juni 2020 sei der entsprechende Nachweis dafür erbracht worden. Dass 
die Erstellung der Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Hotelbetriebs 
dienten, sei hier praktisch ausgeschlossen, weil keine Garantie bestehe, 
dass je ein Hotel gebaut – geschweige denn betrieben werden könne. Der 
einzige plausible Erlös könnte vom Verkauf der Zweitwohnungen stammen. 
Hinzu komme, dass erst Ende 2018 in der Nachbarschaft ein Resort mit 
700 Betten eröffnet worden sei und somit die Nachfrage nach Logiernäch-
ten in der betreffenden Gemeinde vorerst befriedigt sei. Das Nutzungskon-
zept vom 18. Dezember 2019 sei – entgegen der Meinung der Beschwer-
degegnerin 2 – auch nicht ein Betriebskonzept gemäss Art. 4 ZWV. Erneut 


- 19 -
betonte die Beschwerdeführerin, dass Art. 8 ZWG klar verfassungswidrig 
sei und bei der Auslegung der 'überwiegenden Interessen' (Art. 8 Abs. 1 lit. 
e ZWG) darauf zu achten sei, dass Art. 75b BV raumplanerisch und land-
schaftsschützend ein besonderes Gewicht beizumessen sei. In der Hierar-
chie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV derjenigen von Art. 
9 BV (Vertrauensschutz) und 26 BV (Eigentumsgarantie) vor. Selbst wenn 
das Verwaltungsgericht Art. 8 ZWG zur Anwendung bringen sollte, würde 
das zu beurteilende Projekt diese Gesetzesbestimmung verletzen, weil das 
Projekt die kumulative Finanzierung durch den Bau von hotelmässig be-
wirtschafteten Zweitwohnungen und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbe-
schränkung vorsehe, was nach Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG unzulässig sei. Eine 
Querfinanzierung sei, wenn überwiegende Interessen gemäss Art. 8 Abs. 
1 lit. e und Abs. 4 lit. d ZWG entgegenstünden, ebenfalls – da klar gegen 
Art. 75b BV verstossend – nicht zulässig. 
7.
Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Ge-
richt ihren Verzicht auf die Einreichung einer Duplik mit, unter Verweis auf 
ihre Ausführungen in der Vernehmlassung vom 8. Mai 2020. 
8.
In ihrer Duplik vom 5. August 2020 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unver-
ändert an ihrer Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 und den darin bereits 
gestellten Anträgen (kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit dar-
auf einzutreten sei) fest. Zur Replik der Beschwerdeführerin ergänzte sie: 
Auf die Anträge im Zusammenhang mit der Abbruchbewilligung sei nicht 
einzutreten, da eine rechtskräftige Abbruchbewilligung und damit auch ein 
rechtskräftiger (Teil-) Entscheid nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfah-
rens bzw. vorliegenden Beschwerdeverfahrens seien. Auch stelle materiell 
eine Abbruchbewilligung keinen Abbruchbefehl dar. Ein solcher Abbruch-
befehl sei nicht Thema dieses Verfahrens. Es gäbe auch keine öffentlich-
rechtlichen Gründe, die einen Abbruchbefehl rechtfertigen könnten. Die 
Schadstoffbelastung der bestehenden Bausubstanz wäre lediglich im Rah-


- 20 -
men der tatsächlichen Abbrucharbeiten relevant. Deshalb seien im Baube-
scheid entsprechende Auflagen für den Abbruch formuliert worden. Da die 
Abbruchbewilligung rechtskräftig geworden sei, sei darauf nicht weiter ein-
zugehen. Nach Einsicht in die Replik werde auch daran festgehalten, dass 
die Kritik an der Beurteilung von Prof. M._____ unbegründet und die Orts-
bild- und Landschaftsverträglichkeit des Projekts zu Recht bejaht worden 
seien. Die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV 
seien vorliegend eindeutig erfüllt. Die Beschränkung der Benutzbarkeit der 
Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs sei 
vorliegend geradezu mustergültig sichergestellt worden. Das Resort um-
fasse – da auch ein klassisches Hotel erstellt und betrieben werde – meh-
rere klassische hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen gemäss 
Art. 4 lit. a ZWV. Mit dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 be-
stehe ein hotelähnliches Betriebskonzept gemäss Art. 4 lit b ZWV. Die Be-
wirtschaftung werde im Sinne von Art. 4 lit. c ZWV gewährleistet. Die ge-
setzlichen Vorgaben würden mit den im Grundbuch anzumerkenden Aufla-
gen nach Ziff. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Entscheids verbindlich und 
langfristig sichergestellt. Das Projekt sei auch mit Art. 8 ZWG vereinbar. 
Die Möglichkeit zur Quersubventionierung sei vom Gesetzgeber ausdrück-
lich gewollt und damit auch zulässig. Art. 8 ZWG sei gemäss Art. 190 BV 
anzuwenden. Die Quersubventionierung sei gerade auch für neue Resort-
anlagen zulässig. Diese Möglichkeit sollte durch die Erstellung von Zweit-
wohnungen auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 
20% erlaubt sein, wobei sichergestellt werden müsse, dass die Führung 
eines neuen Beherbergungsbetriebs bzw. die Weiterführung eines beste-
henden solchen Betriebs im Vordergrund stehe. Auch die Finanzierbarkeit 
des Projekts sei glaubhaft dargelegt worden. Ein Bankkredit könne nicht 
zugesichert werden, bevor ein rechtskräftiges Projekt bestehe und eine de-
finitive Kostenschätzung vorliege. Nach Rechtskraft der Baubewilligung 
könnten die Gesamtkosten abschliessend festgesetzt werden. Dies bilde 
wiederum Grundlage für die Verhandlungen mit Finanzinstituten und zur 


- 21 -
Aufnahme von Bankkrediten und in der Folge für den Beschluss über die 
notwendige Eigenkapitalerhöhung. Seitdem die Baubewilligung erteilt wor-
den sei, liefen diese Vorkehrungen. Dieses Vorgehen entspreche dem Nor-
malfall. Es liege daher in der Natur der Sache, dass die Finanzierung der-
zeit noch nicht abschliessend belegt werden könne. Im Übrigen sei sicher-
gestellt, dass die Wohnungen (sowohl nach Art. 8 als auch nach Art. 7 
ZWG) nur dann erstellt würden, wenn das Hotel tatsächlich gebaut werde. 
Ein langfristiger Betrieb sei mit der Auflage in Ziff. 5.1 garantiert. Durch das 
in der Nachbarschaft eröffnete Resort werde ein gänzlich anderes Gäste-
segment bedient. Etwa 50-60% der Auslastung der Beschwerdegegnerin 2 
erfolge zudem auf Member-Basis, weshalb sie unabhängig davon sei, wo 
sie domiziliere. Soweit die Beschwerdeführerin grundsätzlich die Verfas-
sungskonformität von Art. 7 und Art. 8 ZWG bestreite, stehe diese aufgrund 
von Art. 190 BV aber nicht zur Diskussion. Eine Verletzung der Gesetzes-
bestimmungen sei in jedem Fall nicht gegeben. Ebenso wenig bestünden 
Anhaltspunkte für Umgehungsabsichten bezüglich des Verbots für Zweit-
wohnungen. Die Art. 7 und Art. 8 ZWG könnten auch gemeinsam/parallel 
angewandt werden. Die Querfinanzierung nach Art. 8 ZWG müsse geeig-
net sein, eine angemessene Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-) her-
zustellen, wobei die Eignung auch dann zu bejahen sei, wenn die investier-
ten Erträge nur zusammen mit anderen Massnahmen die Wirtschaftlichkeit 
des Betriebs bewirken könnten. Sei folglich die Wirtschaftlichkeit eines Be-
triebs z.B. mit weiteren Zimmern oder durch die Erstellung touristisch be-
wirtschafteter Wohnungen nicht oder nicht vollständig möglich, so könnten 
zur Querfinanzierung Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt 
werden.
Auf die weiteren Argumente und Ausführungen der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:


- 22 -
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem 
Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 
J._____ der Beschwerdegegnerin 1 vom 28. Februar 2020 (siehe Akten 
der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1 sowie Akten der Beschwerdegegnerin 1 
[Bg1-act.] 2), mit welchem sie die Einsprache vom 17. Oktober 2019 mit 
Ergänzung vom 4. Dezember 2019 der heutigen Beschwerdeführerin teil-
weise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue und übera-
rbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 12. August 2019 ein-
schliesslich nachgereichtem Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen vom 18. Dezember 2019 bewil-
ligte, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefoch-
ten werden. Folglich stellte er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Be-
schwerdeführerin – als seit Jahrzehnten schweizweit tätige Natur- und Hei-
matschutzorganisation und aufgrund des Verbandsbeschwerderechts – ist 
vorliegend zur Anfechtung des betreffenden, raumwirksamen Bauprojekts 
(neue Resortanlage mit 197 Hotelzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen, 30 Zweitwohnungen) auf Parzelle G._____ (mit total 12'701.6 
m2 Hauptwohnnutzfläche [HNF]) inklusive Tiefgarage (Parzellen I._____, 
H._____, G._____) befugt und damit zur Beschwerdeerhebung vor dem 
hiesigen Verwaltungsgericht gestützt auf Art 50 VRG sowie Art. 12 Abs. 1 
lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 
451) legitimiert (Urteil des Bundesgerichts 1C_649/2012, 1C_650/2012 
vom 22. Mai 2013 E.3., 9.3., 9.4., 11.1.). Nach diesem wegweisenden Bun-
desgerichtsurteil ist Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) eine raumplanerische Bestimmung, die 
eine bestimmte Nutzung (Zweitwohnungen) beschränkt und in erster Linie 
den Schutz von Natur und Landschaft bezweckt. Zweitwohnungsprojekte, 


- 23 -
die innerhalb von RPG-konformen Bauzonen, insbesondere im bereits 
überbauten Gebiet, erstellt werden, zerstören in der Regel für sich allein 
keine Natur- und Landschaftsobjekte. Sie verbrauchen jedoch Baulandre-
serven, mit der Folge, dass für andere Bauvorhaben (wie Erstwohnungen, 
Hotel- und Gewerbebetriebe) auf Kosten von Natur- und Landschaft Neu-
einzonungen vorgenommen werden müssen. Insofern dient das Baubewil-
ligungsverbot für neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Zweit-
wohnungsanteil schon 20% oder mehr beträgt, in erheblichem Mass der 
Schonung der Natur und des heimatlichen Landschaftsbildes. Dies genügt 
für die Bejahung der Beschwerdelegitimation im Sinne von Art. 12 NHG 
(zitiertes Urteil, E.11.2.; vgl. ferner explizit Urteil des Bundesgerichts 
1C_71/2019 vom 16. April 2020 E.2.2., 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 
E.1.2., 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.1.1. und 1C_72/2013 vom 
14. November 2013 E.1.). Auf die überdies form- und fristgerecht (Art. 38 
Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde vom 23. März 
2020 ist deshalb – mit Ausnahme der nachfolgenden Einschränkung 
(E.1.2.) – einzutreten. 
1.2.
Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, soweit die Beschwer-
deführerin die Rechtskraft der Abbruchbewilligung – mangels Anfechtung 
dieses Teils des strittigen Bau- und Einspracheentscheids – behauptet und 
daraus einen Abbruchbefehl des seit 19 Jahren leerstehenden Hotelgebäu-
des auf Parzelle G._____ ableiten möchte, welcher nun durch ein Teilurteil 
des streitberufenen Verwaltungsgerichts bestätigt werden sollte, damit die-
ses danach möglichst rasch und umfassend im Interesse der Umwelt (Be-
seitigung/Entsorgung von gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen im 
Hotel) durch die zuständigen Instanzen vollstreckt und umgesetzt werden 
könnte. Die Beschwerdeführerin übersieht bei dieser Argumentation, dass 
der fragliche Bau- und Einspracheentscheid eine Einheit bilden und nicht 
in voneinander losgelöste Einzelteile – wie Bauerstellung- und Abbruchbe-
willigung – unterteilt werden können. Die Erteilung der Abbruchbewilligung 


- 24 -
ist logischerweise vielmehr ein notwendiger Bestandteil der Baubewilli-
gung, die in zeitlicher Hinsicht erst auf die Abbruchbewilligung folgt, aber 
ohne deren gleichzeitiger Erteilung bei bereits bestehenden Altbauten die 
Umsetzung der erteilten Baubewilligung für Neubauten vorweg gar nicht 
möglich wäre. Soweit die Beschwerdeführerin daraus einen Abbruchbefehl 
konstruieren möchte, verkennt sie, dass ein solcher nicht Gegenstand des 
vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffend Arealplanung und Einhal-
tung der Zweitwohnungsgesetzgebung ist und daher in diesem Verfahren 
auch nicht behandelt und beurteilt werden kann. Im Übrigen wurden im an-
gefochtenen Baubewilligungsentscheid bereits umweltschutzrechtliche 
Auflagen formuliert, die eine einwandfreie Umsetzung des Bauprojekts ga-
rantieren sollten (so z.B. [S. 25-26] mit Auflage in Ziff. 7.2 [Bericht Schads-
toffscreening], Ziff. 7.3 [Wärmeerzeugung], Ziff. 7.4 [Luftreinhaltung Bau-
stelle], Ziff. 7.5 [Lageranlagen], Ziff. 7.6 [Baustellenlärm], Ziff. 7.7 [Baustel-
lenabwasser], Ziff. 7.8 [Prüfperimeter für chemische Bodenbelastungen], 
Ziff. 7.9 [Gebäudeabbruch und Bauabfälle] sowie Ziff. 7.10 [Einbau von Re-
cyclingbaustoffen]). Auf den Antrag (Ziff. 2; 'Erlass Abbruchbefehl') ist des-
halb nicht einzutreten.
2.1.
In materieller Hinsicht gilt es die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bau- 
und Einspracheentscheids zu prüfen und zu entscheiden, wobei im Einzel-
nen die Rügen betreffend Fehlen eines internationalen Architekturwettbe-
werbs (nachfolgend E. 2.2.), Befangenheit des beigezogenen Gutachters 
(E.2.3.), massive Verunstaltung des Landschaft- und Ortsbildes (E.2.4.ff.), 
Nichtbeachtung der Folge-/Arealplanungspflicht (E.2.5.ff.), Verletzung von 
Art. 75b BV (Zweitwohnungen; E.2.6.ff.), Nichterfüllung der Voraussetzun-
gen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG; 
E.2.7.ff.), Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherber-
gungsbetrieb (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV; E.2.8.ff.), Fehlen 
der Verfassungskonformität der ZWG-Bestimmungen zu höherrangigem 
Recht Art. 75b BV (E.2.9.), Missbrauchspotential durch Sistierung der Nut-


- 25 -
zungsbeschränkung (Art. 14 ZWG; E.2.10.), Rechtswidrigkeit der Bewilli-
gung von Zweitwohnungen (Art. 8 ZWG; E.2.11.), unlösbarer Widerspruch 
bzw. (angeblicher) Verfassungsvorrang von Art. 75b BV gegenüber Art. 9 
BV und Art. 26 BV (E.2.12.) sowie der Einwand der unzulässigen (Quer-) 
Finanzierung des Hotelneubaus durch Verkauf der neuen Zweitwohnungen 
als Verstoss gegen das Verfassungsprinzip und das Nachhaltigkeitsprinzip 
(Art. 73 BV; E.2.13.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind.
2.2.
Für die Forderung der Beschwerdeführerin nach der Ausschreibung und 
der Durchführung eines internationalen Architekturwettbewerbs wegen der 
enormen Dimensionen des geplanten Bauprojekts (mit 12'701.6 m2 HNF) 
und den damit befürchteten Auswirkungen auf das gewachsene Orts- und 
Landschaftsbild besteht, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht festge-
stellt haben, keine gesetzliche Grundlage. Die Frage der Einfügung und der 
(Umwelt-) Verträglichkeit des strittigen Grossprojekts ins bestehende Orts- 
und Landschaftsbild wird im Rahmen der räumlichen Gestaltungsvorschrift 
gemäss Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) zu klären sein, zumal die kommunale Bauvorschrift der 
Beschwerdegegnerin 1 (Art. 27 BauG) keine Vorgaben in ästhetischer Hin-
sicht enthält und die Beschwerdegegnerin 1 wohl gerade darum eigens ei-
nen fachkundigen (externen) Bauberater zur Projektbeurteilung hinzuzog. 
Mit ihrer diesbezüglichen Forderung stösst die Beschwerdeführerin folglich 
ins Leere (vgl. zu den Regelungen in der Schweiz: SIA 142/2009; Ordnung 
für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe; www.ordnung sia 142_2009).
2.3.
Zum Vorhalt der Befangenheit des beigezogenen Gutachters Prof. 
M._____ gilt es zunächst festzuhalten, dass derselbe als Gestaltungsbera-
ter im Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 (Planungsträgerin und Baupoli-
zeibehörde) und nicht im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin 
und Investorin) handelte. Ein persönliches oder sonst wie wirtschaftliches 
Interesse an der Bewilligung oder Nichtbewilligung des Gesamtprojekts 


- 26 -
kann dem extra extern beigezogenen Experten für Raumgestaltungsfragen 
daher nicht leichthin ohne triftige Gründe (bzw. ohne konkrete Hinweise) 
unterstellt werden. Von einem Parteigutachten kann vorliegend umso we-
niger die Rede sein, als der genannte Bauberater bereits zum ersten Bau-
gesuch vom 9. Februar 2018 ausführlich Stellung bezog und die von ihm 
dannzumal bezeichneten Mängel allesamt im neuen, zweiten und überar-
beiteten Baugesuch vom 12. August 2019 von der Beschwerdegegnerin 2 
behoben wurden und so dem bereits einmal deklarierten Verbesserungs-
potential im Sinne des neutralen Gutachters gerade projektbezogen ge-
bührend Rechnung getragen wurde. Konkrete Hinweise oder plausible 
Gründe, wonach der beigezogene Gutachter im Bauberatungsbericht vom 
9. September 2019 einseitig und nicht seinem allseits anerkannt hohen 
Fachwissen entsprechend gehandelt haben sollte, sind für das Gericht vor-
liegend jedenfalls keine ersichtlich und wurden selbst von der Beschwer-
deführerin nicht substantiiert vorgebracht. 
Nichts Gegenteiliges ist der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu dieser 
Thematik zu entnehmen: Für nichtrichterliche Behörden – wie für Mitglieder 
des Gemeinderats (inkl. kommunale Bauberater) kommen Art. 30 BV und 
Art. 6 EMRK (einzig für Richter/Innen) nicht zur Anwendung. Hingegen ge-
währleistet Art. 29 Abs. 1 BV den Anspruch auf gleiche und gerechte Be-
handlung; das Gebot der Unbefangenheit bildet einen Teilgehalt dieses 
Grundrechts. Bei Exekutivbehörden ist dabei zu berücksichtigen, dass ihr 
Amt mit einer sachbedingten Kumulation verschiedener, auch politischer 
Aufgaben einhergeht. Regierungs- und Gemeindebehörden sind aufgrund 
ihres Amtes, anders als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsan-
wendung oder Streitentscheidung berufen. Sie tragen zugleich eine beson-
dere Verantwortung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben. Liegt 
die amtliche Mehrfachbefassung damit im öffentlichen Interesse und ist sie 
in diesem Sinne systembedingt, so liegt nicht bereits darin eine unzulässige 
Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste Amts- oder Gutachter-


- 27 -
person tatsächlich befangen erscheint, entscheidet sich nach den konkre-
ten Umständen des Einzelfalles (Urteil des Bundesgerichts 1C_914/2013 
vom 26. Juni 2014 E.5.2.). Die Sach- und Rechtslagen sind gerade bei Bau- 
und Planungssachen häufig komplex; die Folgen von Fehlplanung können 
schwer wiegen. Das gilt insbesondere für Grossprojekte. Unter diesen Um-
ständen kann es der Prozessökonomie dienen, wenn die Verwaltung und 
die private Bauherrschaft durch vorprozessuale Abklärungen oder Ver-
handlungen die Voraussetzungen für einen effizienten und sachgerechten 
Entscheid schaffen. Zudem liegt es im Interesse der Verfahrenskoordina-
tion, wenn sich die zuständigen Behörden als Träger der Planungshoheit 
möglichst frühzeitig in den Planungsprozess einbringen (dito Urteil E.6.1.; 
zur Stellung/Funktion des Bauberaters vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 
1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 E.5.2.2.). 
Die Beschwerdeführerin dringt daher auch mit ihrer Kritik am beigezogenen 
Gutachter und dessen baugestalterischer Gesamtbeurteilung nicht durch. 
2.4.
Nach Art. 73 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln 
der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung 
und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Wo dieses 
Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorse-
hen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne 
und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fach-
leute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (Abs. 2). Verunstaltet 
eine Baute oder Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das Orts- oder 
Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die 
Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen Massnahmen. 
Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die Behörde 
nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen 
durch Dritte vornehmen (Abs. 3). Wie bereits in E.2.2. erwähnt, enthält die 
kommunale Bauvorschrift zur Spezialzone K._____ (Art. 27 BauG) keine 
eigenständigen gestalterischen/ästhetischen Bauvorgaben, weshalb vor-


- 28 -
liegend Art. 73 KRG direkt zur Anwendung kommt. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts stellt Art. 73 KRG eine positive ästhetische Ge-
neralklausel dar. Im Unterschied zu den entsprechenden negativen Klau-
seln, welche eine Verunstaltung eines Stadt- oder Quartierbilds verbieten, 
verlangt die genannte Vorschrift positiv, dass die Baute nach den Regeln 
der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen ist, dass mit der Umgebung 
und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Widerspricht eine 
geplante Baute den Bau- und Zonenvorschriften, indem sie beispielsweise 
Vorschriften über die Ausnützungsziffer, die Gebäudehöhe/-länge oder die 
Geschosszahl missachtet, so stellt sich die Frage der Einordnung bzw. der 
Ästhetik nicht, weil die Bewilligung ohnehin zu verweigern ist. Ästhetikvor-
schriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornher-
ein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die 
Schutzbereiche der Normen decken sich nicht zwingend. Indessen darf die 
Anwendung einer positiven Ästhetikklausel nicht dazu führen, dass gene-
rell – im konkreten Fall für die ganze Spezialzone gemäss Art. 27 BauG – 
die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Eine derartige Klausel darf 
auch nicht die Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu ver-
wendet werden, die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen 
und eine künftige Nutzungsordnung zu sichern. Die Frage, ob eine gute 
Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 KRG erzielt wird, ist im Einzelfall an-
hand der konkreten Verhältnisse – vorliegend anhand der eingereichten 
Gestaltungs- und Baupläne zum Gesamtprojekt sowie anhand der vom bei-
gezogenen Gestaltungsberater erstellten Bericht vom 9. September 2019 
– zu prüfen. Hinzu kommt, dass den kommunalen Behörden bei der An-
wendung der betreffenden Bestimmung ein Ermessensspielraum zusteht, 
der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsentscheid 
einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer ver-
tretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die 
Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen 
der kommunalen Baubehörde (und deren Experten) nicht durch ihr eigenes 


- 29 -
ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 
E.3.3.; ferner 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E.4.4., 1C_5/2016 vom 
18. Mai 2016 E.5.3., 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E.7.1., 1C_115/2011 
vom 17. Mai 2011 E.3., 3.1.-3.3.; so bereits PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nr. 19 
und 20, 1991 Nr. 16; sowie aktuellere Urteile des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden R 18 46 vom 10. März 2021 E.3.7.1., R 17 44 vom 2. 
Dezember 2019 E.21.2.). 
2.4.1.
Im konkreten Fall ist in erster Linie auf die eingereichten Gestaltungs- und 
Baupläne zum Gesamtprojekt vom 12. August 2019, genehmigt von der 
zuständigen Baubehörde am 27. Februar 2020, abzustellen (vgl. Bg1-act. 
3.1. [Plannummer 000.181022] Situation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungs-
plan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C 
[obere Einstellhalle], Niveaus D, E, F, G, H, I und J [Häuser], alle im Mass-
stab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Ni-
veaus). Aus diesen Bauunterlagen und Plänen geht hervor, dass der drei-
gliedrige Hotelgebäudekomplex mit total 197 Hotelzimmern und den ho-
telüblichen Infrastrukturanlagen idealerweise direkt durch die darunter ver-
laufende Hauptstrasse erschlossen wird und so zu den übrigen, hangauf-
wärts dahinterliegenden Wohnhäusern durch ein untiefes Wasserbecken 
räumlich strikte getrennt wird, was eine aufgelockerte Überbauung des Ge-
samtareals erwarten lässt. Die fünf geplanten Einzelgebäude hinter dem 
Hotelkomplex sind jeweils freistehend und durch einen geteerten Vorplatz 
miteinander verbunden. Zur Einfassung und Umgebung des Gesamtareals 
sind zahlreiche Laub-, Nadel- und Akzentbäume sowie Rasen mit Spiel-
wiese vorgesehen. Die Gebäudehöhe sowie Anzahl der jeweiligen Stock-
werke der einzelnen Neubauten sind aufeinander abgestimmt (so z.B. Ho-
telhöhe max. 23.38 m/1227.39 m.ü.M.; Baufeld 3 max. 22.5 m/1226.5 
m.ü.M.; Baufeld 6 max. 25.26 m/1229.26 m.ü.M.; Baufeld 7 max. 29.5 
m/1233.5 m.ü.M.; siehe Schnittpläne). Die geplanten Neubauten fügen sich 
damit gestaffelt und gut ins gewachsene Orts- und Landschaftsbild ein. Die 


- 30 -
Beschwerdegegnerin 1 hat daher ihren Ermessens- und Beurteilungsspiel-
raum vorliegend nicht unverhältnismässig oder gar willkürlich angewandt, 
womit eine Verletzung von Art. 73 KRG verneint werden kann. 
2.4.2.
Diese Einschätzung wird zudem durch das Gutachten zur Neuauflage des 
Bauprojekts des bereits erwähnten Gestaltungsberaters Prof. M._____ 
vom 9. September 2019 (Bg1-act. 13) bestätigt, welcher darin resümierte:
Nachfolgend übermittle ich Ihnen (gemeint Baubehörde Bg1) meine zweite Stellungnahme 
zum überarbeiteten Baueingabeprojekt (Neuauflage) K._____. 
Mit Befriedigung darf ich feststellen, dass 10 Monate nach meiner ersten Stellungnahme 
eine in allen bemängelten Punkten überarbeitete Neuauflage vorliegt, die – unter Berück-
sichtigung von Bestandesgarantie und gegebenen Rahmenbedingungen – aus gestalteri-
scher und ortsbaulicher Sicht bewilligungsfähig ist.
Hotelprojekt K._____, Neuauflage August 2019
Bereits in der ersten Stellungnahme vom November 2018 wurde die Gesamtanlage im 
Grundsatz positiv gewürdigt:
"Das vorliegende Bauprojekt punktet mit einem konsequent einheitlichen Aus-
druck, einer optimierten Anpassung an das Hanggelände durch in der Höhe gestaf-
felte Baukörper und einem attraktiven zentralen Raum mit Wasser/Eisfeld und ge-
meinschaftlichem Platz. Gegen die Gesamtanordnung ist nichts einzuwenden."
Trotzdem wurde für eine Bewilligungsfähigkeit eine Reihe überarbeitungsbedürftiger As-
pekte aufgezählt:
•
Die bergseitigen Wohnhäuser sind als Einzelbauten zu trennen und nicht anein-
anderzukleben (ein funktionaler Durchgang in den Geschossen ist im Projekt so-
wieso nicht vorgesehen). Die dadurch ermöglichten Durchblicke erhöhen die Ab-
wechslung, erlauben den Blick in die Berge und die Umgebung und vernetzen die 
Anlage mit der Landschaft.
•
Die Bodenversiegelung ist zu gross. Der Fussabdruck der Gesamtanlage ist zu 
hart. Es muss auf mehr Landschaft, auf mehr Grün hingearbeitet werden. Die ver-
siegelten Flächen C und B wie insbesondere auch A (z.B. mittels Pflanztrögen) 
könnten "organischer" gestaltet werden.
•
Zu verbessern ist die Situation bei der angeschütteten Fläche D. Es ist zu prüfen, 
ob bei D und E allenfalls auf die harten, raumtrennenden und abgeschrägten 
Stützmauern verzichtet werden kann zugunsten einer stärker präsenten Wahr-


- 31 -
nehmung des bergseitigen natürlichen Hangverlaufs. Der Verzicht auf ein Zusam-
menbauen der Baukörper an dieser Stelle brächte auch für die Situation D eine 
deutliche Verbesserung.
•
Für die weiter oben geschilderte Implementierung der Anlage in das Dorfgefüge 
(Nachbarquartiere) würde eine zusätzliche Wegverbindung (F) das hermetisch 
gefangene Gefühl auf dem "Eisplatz" auflösen. Eine Treppenverbindung von der 
Ebene des Platzes (Wasserfeld) auf die Ebene bei der Anlieferung ergäbe eine 
weitere erwünschte Durchlässigkeit und eine willkommene Gestaltungsoptimie-
rung bei der nackten Nordwand mit dem Hotelschriftzug.
•
Die Fassadengestaltung muss durch Ausnahmen (z.B. punktuell grössere Öffnun-
gen, partiell geschlossene Fassadenpartien, Unterschiede in der Materialisierung, 
Nuancen in der Farbgebung, Durchblicke, etc.) so belebt werden, dass die jetzige 
Monotonie deutlich belebt wird. Eine diesbezügliche Überarbeitung ist unerläss-
lich für die Bewilligungsfähigkeit.
•
Die Beziehung zwischen Hotel und Sportanlage ist ein zentrales Argument in der 
bisherigen Diskussion. Gegenseitige positive Auswirkungen werden propagiert. In 
der Gestaltung ist von dieser wichtigen Beziehung noch zu wenig zu spüren. Hier 
müssen stärkere Bezüge und Wegverbindungen geschaffen werden.
In der vorliegenden Neuauflage vom August 2019 wurden sämtliche oben auf-
gelisteten Mängel behoben.
Die Hauptfassade des Hotelkomplexes ist stärker in drei versetzte Baukörper struktu-
riert und mit einem Farbkonzept zum Sonnenschutz wird der harten Monotonie der 
Fassadenstruktur eine textile, verspielte Komponente gegenübergestellt. Auch alle 
weiteren Kritikpunkte wurden aufgegriffen, insbesondere die Gliederung in die rück-
wärtigen Einzelbaukörper, die nun den Hang in die Anlage "hineinfliessen" lassen und 
vielseitige Aus- und Durchblicke ermöglichen. Engere Durchgänge schaffen Analo-
gien zu den ortstypischen Gassen. Zusätzliche Wegverbindungen (Treppe auf der 
Ostseite) wie auch die Aufweitung der Wegverbindung zur Sportanlage erhöhen die 
Vernetzung mit dem Umfeld und schaffen Durchlässigkeit.
Als Gestaltungsbeirat kann ich (M._____) bei der vorliegenden Projekt-Neuauflage – 
unter Akzeptanz der vorgegebenen rechtlichen Voraussetzungen – alle Überlegungen 
der Projektverfasser nachvollziehen und sehe aus gestalterischer Sicht keine Ein-
wände mehr gegen das Projekt. Die vorliegende Gesamtanlage hat das Potential, zu-
sammen mit der Sportanlage einen prägnanten und architektonisch attraktiven neuen 
Ortsteil zu bilden.


- 32 -
2.4.3.
Diesen Schlussfolgerungen von Prof. M._____ vermag sich das Gericht an-
zuschliessen, weshalb hier keine Verletzung von Art. 73 KRG vorliegt.
2.5.
Zur Rüge der Nichtbeachtung der Folge- und Arealplanungspflicht gilt es 
zunächst auf Art. 46 Abs. 1 KRG hinzuweisen. Danach legt der Arealplan 
die Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von 
Projekten in der Landschaft fest. Er kann Elemente des Zonenplans, des 
Generellen Gestaltungsplans und des Generellen Erschliessungsplans 
enthalten und mit Vorschriften ergänzt werden. In Arealplänen zur Sied-
lungserneuerung können Nutzungs- und Abbruchverpflichtungen festge-
legt werden. Nach Art. 46 Abs. 3 KRG wird der Arealplan für Gebiete erlas-
sen, für die eine Folgeplanung festgelegt ist. Er kann für weitere Gebiete 
innerhalb oder ausserhalb der Bauzonen erlassen werden. 
2.5.1.
Wie dem Regierungsbeschluss des Kantons Graubünden (RB Protokoll-
Nr. 322) vom 19. April 2010, mitgeteilt am 21. April 2010, zu entnehmen ist, 
wurden Arealplanvorschriften und der Arealplan 1:1'000 K._____, beides 
vom 19. Januar 2010, genehmigt (vgl. Bg1-act. 17.1, 17.2 und 17.3). Eben-
falls wurden die am 19. Januar 2010 beschlossenen Vorschriften zur 
Landumlegung und Grenzbereinigung, die Bereinigung der beschränkten 
dinglichen Rechte (inkl. Vormerkungen und Anmerkungen) (Bg1-act. 17.4) 
sowie der Plan 1:1'000 Landumlegung und Grenzbereinigung, der Verteil-
schlüssel, der Plan 1:500 Situation Strasse, der Plan 1:500 Neue Werklei-
tungen 1:500 sowie der Plan 1:50 Normalprofil, alles vom 19. Januar 2010, 
genehmigt (Bg1-act. 17.5, 17.6, 17.7, 17.8 und 17.9). 
In den Arealplanvorschriften (APV) wurde u.a. folgendes stipuliert:
(Allgemeines Art. 1-3 APV; Gestaltung/Nutzung Art. 4-13 APV; Erschlies-
sung Art. 14-16 APV; Bauherrschaft/Finanzierung Art. 17-21 APV).
Art. 1 Zweck
Der Arealplan K._____ bezweckt, im Zusammenhang mit dem Abbruch des seit Jahren 
leer stehenden 6-geschossigen Hotels die Voraussetzungen für eine optimale Nutzung, 
Gestaltung und Erschliessung der im Beizugsgebiet befindlichen Grundstücke zu schaf-
fen.


- 33 -
Zur Verwirklichung des Arealplans wird eine Landumlegung und Grenzbereinigung sowie 
Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte durchgeführt, welche zum Teil über das 
Beizugsgebiet des Arealplans hinaus reicht.
Art. 2 Beizugsgebiet
Der Arealplan umfasst die Grundstücke Nr. I._____, H._____ und G._____.
Art. 5 Baubereich Neubau
Die Erstellung von neuen Gebäuden ist nur innerhalb der Baubereiche Neubau zulässig. 
Die Zulässigkeit von Unterniveaubauten und Nebenbauten ausserhalb der Baubereiche 
richtet sich nach dem Baugesetz.
Art. 7 Gesamthöhe
Für die geplanten Neubauten und die Zwischenbauten sind die Gesamthöhen in einer 
Meereshöhen-Angabe festgelegt.
Art. 10 Hotel, Wellness, Kongress
Im Bereich mit der Bezeichnung "Hotel, Wellness, Kongress" sind ober- und unterirdisch 
die genannten Nutzungen zu erstellen und in der ersten Bauetappe zu realisieren. 
Die Erweiterung der Hotelnutzung in die Bereiche "Wohnen" und "touristisch bewirtschaf-
tete Zweitwohnungen" ist zulässig.
Art. 11 Wohnungen
In den Bereichen mit der Nutzungsangabe "Wohnungen" ist die Erstellung von Wohnun-
gen zulässig, wobei keine Einschränkungen bezüglich Erst- oder Zweitwohnungen beste-
hen.
Der Bau solcher Wohnungen darf erst in Angriff genommen werden, wenn die Hotel-/Well-
ness- und Kongressnutzungen im braun schraffierten Bereich realisiert sind oder die Re-
alisierung innert Frist gesichert ist.
Art. 12 Touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen
Im Bereich für "touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen" ist die Erstellung und der Be-
trieb von hotelähnlich genutzten Wohnungen vorgeschrieben.
Als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die abgesehen von 
einer maximalen Eigennutzung von 8 Wochen ausschliesslich und auf Dauer einer kom-
merziellen Vertriebsorganisation, einem Reservationssystem, einer Tourismusorganisation 
oder einer anderen geeigneten Einrichtung zur gewerbsmässigen touristischen Nutzung 
(Parahotellerie/Ferienwohnungen) zur Verfügung gestellt werden müssen. Langfristig 
Gästen zur Nutzung überlassene Wohneinheiten gelten nicht als bewirtschaftete, ausser 
sie werden dauernd bewohnt. Für die Sicherung dieser Nutzung sind der Baubehörde bis 
zum Nutzungsbeginn die entsprechenden Verträge mit den erwähnten Organisationen 
und Einrichtungen vorzulegen. Gleichgesetzt mit bewirtschafteten Zweitwohnungen sind 
Wohnungen, die als 1. Wohnungen genutzt werden.
Art. 14 Quartierstrasse
Die strassenmässige Erstellung des Beizugsgebiets erfolgt einerseits über die im Areal-
plan eingezeichneten Zufahrten und andererseits über die Quartierstrasse, welche auch 
den Eigentümern der ausserhalb des Beizugsgebiets befindlichen Grundstücke N._____, 
O._____, P._____ und Q._____ dient. [..].
Art. 20 Kosten Arealplanung
Die mit der Arealplanung verbundenen Kosten gehen ausschliesslich zulasten der Ei-
gentümer der Grundstücke I._____, R._____ und G._____, und zwar nach Massgabe der 
jeweiligen Grundstücksfläche.


- 34 -
2.5.2.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Arealverpflichtung mit Folgeplanung 
im Sinne von Art. 46 KRG mit dem RB-Beschluss vom S._____ grundsätz-
lich bereits erfüllt worden. Insbesondere die Art. 10-12 APV sind durch das 
Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) 
per 1. Januar 2016 jedoch übersteuert worden, weshalb sich die Frage 
stellt, ob die neu geschaffenen und strengeren Vorschriften der Art. 7-8 
ZWG – zum gleichen Themenbereich – anstelle der Art. 10-12 APV getre-
ten sind, womit Art. 46 KRG ebenfalls als erfüllt anzusehen ist [wäre]. Ob 
dies zutrifft, wird sich bei der Auswertung und Würdigung der neu mass-
geblichen Art. 7-8 ZWG zeigen (siehe nachfolgend E.2.7., 2.8. und 2.11.).
2.6.
Vorher gilt es aber noch den Einwand der Verletzung von Art. 75b der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu 
klären. Das Ziel von Art. 75b BV (Regulierung der Zweitwohnungsproble-
matik) hat in erster Linie eine raumplanerische oder raumplanerisch-sozi-
alpolitische Orientierung. Ein Überhandnehmen der Zweitwohnungen birgt 
die Gefahr verschwenderischer Beanspruchung des knappen Bodens in 
sich. Es trägt auch zur Verteuerung der Boden- und Wohnpreise als Folge 
ortsfremder Nachfrage bei. Es bewirkt letztlich die Verdrängung der ortsan-
sässigen Bevölkerung in weniger gesuchte Wohnlagen oder in andere Ge-
meinden. Von den Konflikten her gesehen lässt sich der 'überbordende Bau 
von Zweitwohnungen' weder mit dem Schutz der Landschaft noch mit einer 
nachhaltigen Siedlungsentwicklung vereinbaren. Mithin widersprechen 
übermässiger Bodenverbrauch, Zersiedelung und unverhältnismässige 
Aufwendungen für Infrastrukturanlagen den Zielen der zweckmässigen und 
haushälterischen Nutzung des Bodens. In die raumplanerische Richtung 
weist auch die systematische Stellung von Art. 75b innerhalb von Raum-
planung und Umweltschutz. Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV sind am 11. 
März 2012 in Kraft getreten (Art. 195 BV). Zunächst ist zu entscheiden, ob 
und wieweit die Vorschriften direkt angewendet werden können. Als Argu-
ment gegen die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b wird angeführt, dass er 


- 35 -
sich nach seinem Wortlaut (Abs. 2) und nach der Formulierung von Art. 197 
Ziff. 9 Abs. 1 BV nicht an die rechtsanwendenden Behörden, sondern an 
den Gesetzgeber richte. Eine in Kraft getretene Verfassungsnorm ist auf 
Einzelfälle sofort anzuwenden, wenn es ihr Sinn und Zweck gebietet, sie 
selbst vom Text her darauf zugeschnitten ist oder direkt Rechtswirkungen 
zu entfalten vermag. Dies bedingt eine genügend bestimmte Norm, die so 
klar und präzise ist, dass ein Entscheid im Einzelfall ohne Weiteres aus ihr 
gewonnen werden kann (vgl. EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLEN-
DER, Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 75b Rzn. 10-14 [S. 1544 f.]. 
2.6.1.
Wie das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in PVG 2013 Nr. 24 
festgehalten hat, wird in Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20% 
am Gesamtwohnungsbestand und an der Wohnnutzfläche jeder Gemeinde 
vorgeschrieben. Insofern besteht Klarheit und Bestimmtheit des Tatbe-
stands und der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen, 
die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fallen und in einer Ge-
meinde mit eindeutig überschiessendem Wohnungsanteil beabsichtigt 
sind. Die so erfassten Sachverhalte ("kalte Betten") sind relativ einfach ab-
zugrenzen und nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon 
lange im Voraus publik und das sich daraus ergebende Verbot wurde breit 
diskutiert; die insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der 
sofortigen Anwendbarkeit dieses "harten Kerns" der neuen, speziellen Ver-
fassungsnorm steht daher nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht uner-
hebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) bedeutet. Art. 
75b BV bedarf aber in weiten Teilen der Konkretisierung durch Aus-
führungsvorschriften. Dies gilt einerseits für die Frage, ob und unter wel-
chen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch Baubewilligun-
gen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnun-
gen ("warme Betten") erteilt werden dürfen. Anderseits ist klärungsbedürf-
tig, ob und inwieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die 


- 36 -
Erweiterung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig ist. So-
weit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und 
die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen 
zu können, beschränkt sich die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 
i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot 
für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten 
der Ausführungsbestimmungen.
2.6.2.
Diese Ausführungsbestimmungen sind mit dem Inkrafttreten des ZWG und 
der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) per 1. Januar 2016 von 
Bundesrechtswegen für alle Rechtsunterworfenen in der Schweiz verbind-
lich geworden und daher uneingeschränkt zu beachten. Vorliegend geht es 
in erster Linie um die Auslegung von Art. 7, 8, 14 ZWG sowie Art. 4 ZWV 
und somit um die verfassungskonforme Anwendung von Bundesrecht. Eine 
Verletzung von Art. 75b BV ist mangels unmittelbarer Anwendbarkeit dieser 
Verfassungsbestimmung folglich zu verneinen; über die Rechtmässigkeit 
und Umsetzbarkeit der diese Zielvorgabe konkretisierenden und präzieren-
den Vollzugsbestimmungen (ZWG; ZWV) auf Bundesebene ist damit aber 
noch nichts entschieden; dies gilt es jeweils im Einzelfall konkret zu klären, 
was nachfolgend in den Erwägungen (E.2.7., 2.8. und 2.11.) geschehen ist.
2.7.
Zur Rechtmässigkeit und Anwendbarkeit der einschlägigen Bestimmungen 
des ZWG und ZWV gilt es deren Wortlaut wiederzugeben, wobei vorab Art. 
7 Abs. 1 lit. b ZWG und der dazu erhobene Einwand der Nichterfüllung der 
Voraussetzungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen zu prüfen ist.
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnun-
gen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
a.
als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung 
gleichgestellt ist; oder
b.
als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
2.7.1.
Begründet wurde diese Nutzungseinschränkung damit, dass Art. 75b BV 
nicht die Hotellerie zum Gegenstand habe und mit der Zweitwohnungsin-


- 37 -
itiative insbesondere die "kalten Betten" limitiert, nicht jedoch neue "warme 
Betten" verboten werden sollten. Umstritten war im Gesetzgebungsprozess 
hingegen, welche Kategorien von Wohnungen unter die touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen zu subsumieren sind. Der Bundesrat wollte dabei 
auch den Neubau von "auf einer auf den internationalen Markt ausgerich-
teten, kommerziellen Vertriebsplattform" angebotenen Wohnungen (sog. 
"Plattformwohnungen") ermöglichen. Diese Vertriebsform wurde allerdings 
bei der Behandlung des ZWG vom Parlament mit dem Argument des Miss-
brauchspotentials wieder gestrichen. Nach Art. 7 Abs. 1 ZWG können Erst-
wohnungen oder diesen gleichgestellte Wohnungen (lit. a) sowie touristisch 
bewirtschaftete Wohnungen (lit. b) weiterhin mit entsprechender Nutzungs-
beschränkung bewilligt werden, wobei zur letzteren Kategorie die Einlieger-
wohnungen (Abs. 2 lit. a) sowie die im Rahmen eines strukturierten Beher-
bergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen (Abs. 2 lit. b) gezählt wer-
den. Nebst diesen Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen (Art. 7 ZWG) 
können in Spezialfällen jedoch auch Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän-
kung (Art. 8, 9, 26 und 27 ZWG) bewilligt werden (vgl. WOLF/PFAMMATTER, 
Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug der Zweitwohnungsverord-
nung (ZWV), Bern 2021, 2. Aufl., Art. 7 ZWG Rz. 1 [S. 84] und Rz. 3 [S. 84-
85]).
2.7.2.
Der Zweitwohnungsanteil in der vorliegend interessierenden Gemeinde im 
Bündner Oberland liegt unbestritten weit über 20% (siehe WOLF/PFAMMAT-
TER, a.a.O., Tabelle 'Wohnungsinventar per 31. Dezember 2019', S. 281, 
C._____ GR, Anteil Zweitwohnungen 55.49%), weshalb dort grundsätzlich 
keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6 
Abs. 1 ZWG – Verbot neuer Zweitwohnungen; vgl. Urteil des Verwaltungs-
gerichts R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält 
jedoch u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch bewirtschafteter Woh-
nungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch Urteil des Bundesgerichts 
1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3). Um aber eine Verlet-


- 38 -
zung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG feststellen zu können, ist es unerlässlich, 
die damit eng und unmittelbar zusammenhängende Nutzungseinschrän-
kung laut Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV auf ihre Berechtigung 
hin zu prüfen. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen – sofern sie 
nicht "Einliegerwohnungen" sind – im Rahmen eines "strukturierten Beher-
bergungsbetriebs" bewirtschaftet werden (so Urteil des Bundesgerichts 
1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4). Das Bundesgericht hat sich 
insbesondere in den beiden Urteilen BGE 145 II 354 und 1C_422/2018 vom 
4. November 2019 schon ausführlich zu touristisch bewirtschafteten Woh-
nungen geäussert (vgl. Urteil 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 
E.3.2.1.-3.2.2.).
2.8.
Zum Vorwurf des Fehlens der Voraussetzungen für strukturierte Beherber-
gungsbetriebe ist auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV 
Bezug zu nehmen, welche die Konkretisierung und Präzisierung von Art. 7 
Abs. 1 lit. b ZWG – als allgemein gehaltener Typenkategorie – darstellen: 
Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich 
kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten 
wird und sie: 
a.
im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen bezie-
hungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
b.
nicht auf persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zuge-
schnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaf-
tet wird.
(vgl. WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rzn. 13-17, 23-28 [S. 90 ff.]). 
Zur Definition "strukturierter Beherbergungsbetrieb" hält Art. 4 ZWV fest:
Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (des ZWG) liegt vor, wenn 
folgende (3) Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind:
a.
Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischer-
weise von einer Mehrheit der Gäste beansprucht werden.
b.
Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf.
c.
Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.
(vgl. dazu: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O. Rz. 30-39 [S. 97-101] zu Art. 4 ZWV).
2.8.1.
Mit dem Begriff "strukturierter Beherbergungsbetrieb" wollte der Gesetzge-
ber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der Hotellerie 


- 39 -
zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden Mischformen, 
sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum Zweitwohnungs-
gesetz wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze 
ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infra-
strukturen) und eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele 
könnten hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern 
und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer ge-
nannt werden, die Wohnungen für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit 
hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in 
der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum 
mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemein-
schaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spiel-
räume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. 
Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und ge-
winnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie 
im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen: 
Botschaft BBl 2014 S. 2304 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 
vom 3. September 2019 E.4.1.). Schliesslich ist festzuhalten, dass für die 
Bewilligung des Neubaus von im Rahmen eines strukturierten Beherber-
gungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen kein unabhängiges Gutachten 
vorgelegt werden muss. Ein solches ist […] nur dann erstellen zu lassen, 
wenn im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben Woh-
nungen ohne Nutzungsbeschränkung [Art. 8 ZWG] erstellt werden sollen 
(so ausdrücklich WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rz. 29 [S. 97]). 
2.8.2.
Diese bundesgesetzlichen Vorgaben sind für das Bundesgericht massge-
bend (Art. 190 BV); auf die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach Art. 7 
Abs. 2 lit. b ZWG zu unbestimmt sei und Art. 75b BV widerspreche, ist des-
halb nicht weiter einzugehen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese 
Bestimmung die Rechtsweggarantie (gemäss Art. 6 und 13 EMRK) bzw. 
das Übereinkommen über den Zugang zu Informationen, die Öffentlich-


- 40 -
keitsbeteiligung an Entscheidungsverfahren und den Zugang zu Gerichten 
in Umweltangelegenheiten vom 25. Juni 1998 (Aarhus-Konvention; SR 
0.814.07) verletzen sollen, steht doch gegen Zweitwohnungsbewilligungen 
– auch für Natur- und Heimatschutzverbände – der Rechtsweg offen (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.1., 
Abs. 2). 
2.8.3.
Beim geplanten (gestaffelt dreigliedrig versetzten) Hotelgebäude A auf Pa-
rzelle G._____ mit 197 Zimmern handelt es sich um ein klassisches Hotel. 
Umstritten ist, ob dieses zusammen mit den zusätzlich geplanten vier 
Wohnhäusern (Gebäude BE, BW, CS, CN, mit total 61 touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen [TBW]; dereinst wohl in Stockwerkeigentum als Fe-
rienwohnungen genutzt) sowie insbesondere mit dem fünften Gebäude D 
(zusammen mit Stockwerkeinheiten des Gebäudes CN total 30 Wohnun-
gen ohne Nutzungsbeschränkungen [klassische Zweitwohnungen]) zum 
Verkauf mit der Absicht der Quersubventionierung des Hotels und der 
TBW-Einheiten bewilligt werden kann oder dieses Grossprojekt gegen Art. 
75b BV sowie allenfalls gegen Bundesrecht (Art. 6-8 ZWG i.V.m. Art. 4 
ZWV) verstösst.
2.8.4.
Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Fragen bilden vorliegend einer-
seits die Nutzungsauflagen im angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheid J._____ vom 28. Februar 2020 (Bf-act. 1 und Bg1-act. 2) sowie an-
dererseits das dazu vorgängig eingereichte Nutzungskonzept für die tou-
ristisch bewirtschafteten Flächen vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) 
der Beschwerdegegnerin 2, wie nachfolgend im Detail dargelegt: 
2.8.4.1.Der Wortlaut des Nutzungskonzepts vom 18. Dezember 2019 beinhaltet: 
1.
Ausgangslage
Die D._____ AG plant den Abbruch und Wiederaufbau des Hotels K._____ sowie die 
Erstellung von touristisch bewirtschafteten Flächen in Mehrfamilienhäusern. Nach den 
Vorgaben des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) sollen touristisch be-


- 41 -
wirtschaftete Flächen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG erstellt und betrieben werden. Un-
ter Berücksichtigung der Vorgaben von Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG sollen im Rahmen von 
19.53% der geplanten Hauptnutzfläche, Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung er-
stellt werden. 
Die Sicherstellung eines wirtschaftlich nachhaltigen Betriebs verlangt massive Inves-
titionen, die durch Eigen- und Fremdfinanzierungen (siehe Gutachten SGH vom 24. 
September 2019) erbracht werden müssen. Das gesamte Finanzierungskonzept ba-
siert darauf, dass zur Sicherstellung der Finanzierung ein Teil der Hauptnutzfläche als 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Baufeld B7) erstellt werden können. 
2.
Raumkonzept des gesamten Bauvorhabens
Das Raumkonzept für das renovierte bzw. erweiterte Ferienresort-Projekt K._____ 
sieht wie folgt aus:
a)
Hotelnutzung mit klassischen Hotelzimmern Gebäude A, Via Alpsu 36:
b)
Touristisch bewirtschaftete Wohnungen
Gebäude BE, Via V._____ 1 alle Whg.:
Gebäude BW, Via V._____ 1A alle Whg.:
Gebäude CS, Via Y._____ 2 alle Whg.:
Gebäude CN, Via Y._____ 2A Whg. 402 + 403
 Whg. 301 – 304
 Whg. 201 – 204 
 Whg. 101 – 103
c)
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung
Gebäude CN, Via Y._____ 2A Whg. 401 + 404
 
 Whg. 501 – 504
 Whg. 601 – 604 
Gebäude D, Via Y._____ 4 alle Whg.: 
3.
Betriebskonzept
3.1.Touristisch bewirtschaftete Flächen (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG)
Das Nutzungskonzept richtet sich nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Die touristisch bewirt-
schafteten Flächen können ausschliesslich als strukturierter Beherbergungsbetrieb 
bewirtschaftet werden.
3.2.Angebot
Die touristisch bewirtschafteten Flächen entsprechen folgendem Konzept:
-
Ständiges touristisches Wohnungsangebot, welches während der Haupt- und Ne-
bensaison auf dem Markt verfügbar ist. Es wird ein Ganzjahresangebot ange-
strebt, falls es wirtschaftlich vertretbar ist, ansonsten darf z.B. in einer Nebensai-
son der Betrieb geschlossen und nicht von Dritten genutzt werden, ausgenommen 
ist die Eigennutzung im zulässigen, beschränkten Umfang;
-
Einheitliche, nicht individuell ausgestattete, möblierte Wohnungen;
-
WLAN, TV und HiFi, Bettwäsche, Bade- und Küchentücher sowie Seifenspender; 
-
Concierge- und Informationsservice für weitere Leistungen im touristischen Be-
reich sowie in der Ortschaft;
-
Nutzung der öffentlichen Räume;
-
Wäschewechsel und Einordnung (Optional: täglicher Wäschewechsel, tägliche 
Reinigung).
3.3.Betrieb
3.3.1
Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden im Rahmen eines strukturierten 
Beherbergungsbetriebs wie folgt bewirtschaftet:


- 42 -
- Hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen:
Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typi-
scherweise zu einem Hotel gehören und von der Mehrheit der Gäste beansprucht 
werden.
- Hotelmässiges Betriebskonzept:
Der Betrieb weist ein hotelmässiges Betriebskonzept auf. 
Dazu gehört insbesondere die Ausrichtung auf die professionelle und kurzzeitige 
Beherbergung von Gästen, tage- oder wochenweise, maximal aber für die Dauer 
von 90 Tagen.
Die Bewirtschaftung der touristisch bewirtschafteten Flächen erfolgt durch das 
Hotel bzw. dessen Betriebsgesellschaft im Sinne der sogenannten strukturierten 
Beherbergungsform.
- Vertrieb und Vermarktung der touristisch bewirtschafteten Flächen
Die touristisch bewirtschafteten Flächen können ausschliesslich über den norma-
len Buchungsvorgang über das Hotel gebucht und genutzt werden.
- Operative Belange und Schlüsselgewalt
Die Betreuung der Gäste der touristisch bewirtschafteten Flächen sowie die ope-
rativen Dienstleistungen (Empfang und guest relation, Reinigung, Security und 
Haustechnik etc.) werden für die gesamte Fläche durch die Hotelbetreiberin wahr-
genommen. Die Administration der Vermietung sämtlicher touristisch bewirtschaf-
teter Flächen obliegt ausschliesslich dem Hotel bzw. der Betriebsgesellschaft. Die 
Schlüsselgewalt verbleibt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreiberin. In 
der Zeit, in welcher das Hotel geschlossen ist, kann diese Aufgabe auch von ei-
nem anderen Betreiber übernommen werden. 
3.3.2
Einrichtung und Ausstattung der touristisch bewirtschafteten Flächen.
Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden nicht individuell ausgestaltet und 
eingerichtet. Die gesamte Einrichtung und Ausstattung erfolgt ausschliesslich 
durch die Hotelbetreiberin, ebenso der Unterhalt und die Ersatzanschaffungen.
Ausserdem werden sämtliche Leistungen, die mit dem Betrieb der touristisch be-
wirtschafteten Flächen in direktem oder indirektem Zusammenhang stehen, wie 
Layout, Ausstattungsbeschreibung und Betriebseinrichtungen von der Hotelbe-
treiberin konzipiert und umgesetzt.
3.4
Verkauf zur hotelähnlichen Bewirtschaftung
3.4.1
Verkauf zur hotelmässigen Bewirtschaftung als Bedingung
Die touristisch bewirtschafteten Flächen können eigentumsmässig verselbstän-
digt einzeln und/oder in Paketen oder als Gesamtheit an Dritte verkauft werden.
Die rechtlich verselbständigten touristisch bewirtschafteten Flächen (in der Form 
des Stockwerkeigentums) werden als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Ein-
heiten mit hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen sowie mit einem 
hotelmässigen Betriebskonzept genutzt und der Erwerber erwirbt eine voll ausge-
stattete und sofort benutz- und vermietbare Wohnung. Der Verkauf kann deshalb 
nur auf der Basis und unter der Bedingung "Verkauf zur touristischen Bewirtschaf-
tung" erfolgen. Zwecks Sicherung dieser Bedingung hat eine entsprechende 
grundbuchliche Anmerkung gemäss den gesetzlichen Vorgaben im Rahmen der 
Bewilligungserteilung zu erfolgen. 
3.4.2
Miet- und Bewirtschaftungsvertrag


- 43 -
Mit dem Erwerb einer touristisch bewirtschafteten Fläche ist der Abschluss eines 
unbefristeten oder eines langfristigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrages ver-
bunden. Ist der Miet- und Bewirtschaftungsvertrag befristet, ist der Vertrag nach 
Ablauf der Frist zu verlängern, damit die Voraussetzung der qualifizierten, touris-
tischen Bewirtschaftung weiterhin erfüllt ist. 
3.4.3
Eigennutzung
Die Eigentümer einer touristisch bewirtschafteten Fläche verfügen lediglich über 
ein Eigennutzungsrecht entsprechend den allgemein gültigen Regeln. 
Unter Eigennutzung fällt die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmit-
glieder sowie Freunde und Bekannte und zwar entgeltlich oder unentgeltlich. 
3.5
Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen
Zur Sicherstellung der Unterhalts- und Erneuerungsinvestitionen wird ein bran-
chenüblicher Erneuerungsfonds geschaffen. Damit hat der Betreiber der touris-
tisch bewirtschafteten Flächen sicherzustellen, dass die gemeinschaftlichen Ge-
bäudeteile sich stets in einem guten Zustand befinden und Sanierungen finanziert 
werden können. 
Für den Unterhalt und die Erneuerung der touristisch bewirtschafteten Flächen 
wird ein Sanierungsfonds für Möbel und Inventar gebildet.
Der Baubehörde sind bis zum Nutzungsbeginn die entsprechenden vertraglichen 
Regelungen und Reglemente für den Erneuerungsfonds respektive Sanierungs-
fonds vorzulegen. 
2.8.4.2.
Zum genauen Wortlaut der wichtigsten Vorgaben und Nutzungsaufla-
gen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid (vgl. Dispositiv):
Ziff. 1. [Alle drei Einsprachen werden abgewiesen].
Ziff. 2. [Baugesuch wird mit nachfolgenden Modalitäten und Auflagen bewilligt].
Ziff. 3. 
Baufreigabe
Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe erfolgt mit se-
parater Verfügung,
-
nach Vorliegen einer Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. 
der definitiven Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen 
(vgl. E.4.4),
-
nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baubeginn zu 
erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind. 
Ziff. 4. 
Projektänderungen
Bauten und Anlagen sind nach den mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Plä-
nen auszuführen. Änderungen gegenüber den genehmigten Plänen müssen von der 
Baubehörde vor Ausführung genehmigt werden. Geringfügige Projektänderungen, 
bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, können im vereinfachten Bau-
bewilligungsverfahren bewilligt werden (Art. 50 KRVO); alle übrigen Projektänderun-
gen bedürfen einer ordentlichen Baubewilligung (Art. 86 KRG). 
Ziff. 5. 


- 44 -
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen – Anmerkungen (Art. 90 
KRG)
Ziff. 5.1. Nutzungsbeschränkung strukturierter Beherbergungsbetrieb (Kernbe-
trieb)
Die (in Erw. 1 blau markierten) klassischen Hotelzimmer sowie alle (farblich nicht 
markierten) zum Hotelbetrieb gehörenden Infrastrukturflächen im weiteren Sinn wie 
Wellness, Küche, Restauration, allgemeine Aufenthaltsbereiche, Personalbereiche, 
Technikräume etc. auf den Parzellen I._____, T._____ und G._____ bilden den Kern 
des touristischen Beherbergungsbetriebs "K._____" (also die gesamte Nutzfläche 
NF mit Ausnahme der rot markierten touristisch bewirtschafteten Wohnungen, der 
grün markierten Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen sowie den farblich 
nicht markierten Nebennutzflächen NNF, welche ausschliesslich diesen Wohnungen 
dienen).
Dieser Kernbetrieb bildet zusammen mit den (in Erw. 1 rot markierten) touristisch 
bewirtschafteten Wohnungen den "strukturierten Beherbergungsbetrieb" (Art. 7 Abs. 
2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV) "K._____" und damit Voraussetzung für den Bestand dieser 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen. Die Flächen des Kernbetriebs (Hotel- und 
Infrastrukturflächen im weiteren Sinn) sind darum
-
im Sinne einer Bewirtschaftungsverpflichtung (abgesehen von üblichen saisona-
len Unterbrüchen) dauernd als solche zu nutzen und zu betreiben, sodass die 
Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG sowie jene von Art. 4 ZWV für die 
touristisch bewirtschafteten Wohnungen jederzeit erfüllt sind, und
-
dürfen zwecks Sicherstellung der Durchsetzbarkeit dieser Bewirtschaftungsver-
pflichtung nicht an separate Eigentümer veräussert werden.
Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungs-
beschränkung als Auflage auf den Grundstücken I._____, H._____ und G._____, 
Grundbuch C._____, mit dem Stichwort "Nutzungsbeschränkung strukturierter Beher-
bergungsbetrieb (Kernbetrieb) 'K._____, Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV (Bewirt-
schaftungsverpflichtung, Veräusserungsbeschränkung)" anzumerken. Der rechtskräf-
tige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmer-
kung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer. 
Ziff. 5.2. Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Wohnungen im 
Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs)
Folgende Wohnungen auf Parzelle I._____ und H._____ dürfen ausschliesslich als 
touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG genutzt werden:
 Haus BE, Gebäude-Nr. U._____, Via V._____ 101, Parzelle I._____
 [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau] 
 [Total Haus BE: 22 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'821.60 m2]
 Haus BW, Gebäude-Nr. W._____, Via V._____ 101A, Parzelle I._____
 [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
 [Total Haus BW: 12 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 993.60 m2]
 Haus CN, Gebäude-Nr. X._____, Via Y._____ 2A, Parzelle H._____
 [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus CN: 13 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'078.20 m2]
Haus CS, Gebäude-Nr. Z._____, Via Y._____ 2, Parzelle H._____
[Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus CS: 14 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'159.20 m2]
[Zusammenfassung] Total der touristisch bewirtschafteten Wohnungen
Haus BE
22 Wohnungen
1'821.60 m2


- 45 -
Haus BW
12 Wohnungen 
 993.60 m2
Haus CN 
13 Wohnungen 
1'078.20 m2
Haus CS
14 Wohnungen 
1'159.20 m2 
Total
61 tourist. bew. Whg. 
5'052.60 m2 
 Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nut-
zungsbeschränkung als Auflage auf den Parzellen I._____ und H._____, Grundbuch 
C._____ mit dem Stichwort "touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 
lit. a [recte: lit. b] ZWG (EGID Nr. [wie vorgenannt])" anzumerken. Der rechtskräftige 
Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung 
anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer.
Sofern an diesen Wohnungen Stockwerkeigentum begründet werden sollte, ist dies 
der Gemeinde unverzüglich mitzuteilen. In diesem Fall ist die Gemeinde berechtigt, 
zu gegebener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung auf 
den entsprechenden Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen. 
Ziff. 5.3. Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG)
Die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (gemäss Erw. 1) 
ist vorläufig untersagt. Die Baubehörde bewilligt auf Antrag der Grundeigentümerin 
die Veräusserung solcher Wohnungen im vereinfachten Baubewilligungsverfahren 
(Art. 51 KRVO), wenn der Nachweis erbracht wird, dass und wie der Ertrag aus die-
sen Wohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG in den Bau oder Betrieb des 
strukturierten Beherbergungsbetriebs investiert wird.
Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nut-
zungsbeschränkung als Auflage auf den Grundstücken I._____ und H._____, 
Grundbuch C._____, mit dem Stichwort "Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung 
von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG)" anzumer-
ken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. 
Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grun-
deigentümer.
Ziff, 5.4. Pflichtparkplätze (Art. 81 BauG – 2008) [...]
Ziff. 6. Zusatzbewilligungen sowie weitere dauernde Bedingungen und Auflagen […]
Ziff. 7. Weitere Bedingungen und Auflagen […] 
Ziff. 8. Gebühren / Entschädigungen / Ersatzabgaben […]
Ziff. 9. [Rechtsmittelbelehrung]
Ziff.10. [Mitteilung] 
 Im Lichte dieser Konkretisierungen ist der vorliegende Fall zu beurteilen. 
2.8.5.
Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorliegen der Voraussetzungen ei-
nes strukturierten Beherbergungsbetriebs im Wesentlichen mit der Begrün-
dung, dass das (nachgereichte) Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 
kein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 ZWV darstelle, da die Gäste nicht 
verpflichtet seien, die Dienstleistungen des Hotels zu beanspruchen und es 


- 46 -
sich beim Projekt der Beschwerdegegnerin 2 im Kern bloss um eine kom-
merzielle Vermietung von verpönten 'Plattformwohnungen' handle.
2.8.6.
Nach Auffassung des Gerichts erweist sich diese Kritik indes als unbegrün-
det. Wie die Beschwerdegegnerinnen unter Verweis auf die Erläuterungen 
des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 18. November 2015 (vgl. 
ZWV, S. 5) zu Recht ausführten, müssen die Gäste in den touristisch be-
wirtschafteten Wohnungen nicht zwingend verpflichtet werden, die hotel-
mässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; vielmehr ist erforderlich und 
genügend, dass solche Dienstleistungen angeboten werden und von den 
Gästen in Anspruch genommen werden können. Dieser Darstellung ist 
auch das Bundesgericht gefolgt, indem es festhielt, die Anlagen (der TBW) 
zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit 
bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in 
der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Re-
staurants und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbe-
nutzt werden könnten (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 E.4.1). 
Was die gewählte und zugleich beanstandete Vermietungsform betrifft, so 
ist dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) der Be-
schwerdegegner 2 unter der Rubrik 'Betriebskonzept' (Ziff. 3) sowie im Be-
sonderen zu den Einzelheiten und Vorgaben des konkreten 'Betriebs' (Ziff. 
3.3.1, Abs. 3 [Vertrieb/Vermarktung TBW] u. 4 [Operative Belange/Schlüs-
selgewalt]) zu entnehmen, dass gerade keine 'unzulässigen Plattformwoh-
nungen' angeboten werden. Weiter wurde auch dem Ausstattungs- und 
Einrichtungsverbot (siehe Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG: 'Nicht auf die persönli-
chen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten') der als touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen gebührend Rechnung getragen, indem im selben 
Nutzungskonzept bestimmt wurde, dass 'Einheitliche, nicht individuell aus-
gestattete, möblierte Wohnungen' angeboten werden (Ziff. 3.2.) sowie 'die 
touristisch bewirtschafteten Flächen nicht individuell errichtet werden, son-
dern die gesamte Einrichtung und Ausstattung – ebenso der Unterhalt und 


- 47 -
die Ersatzanschaffungen – ausschliesslich durch die Hotelbetreiberin erfol-
gen werde (Ziff. 3.3.2.). Die drei kumulativ erforderlichen Vorgaben nach 
Art. 4 ZWV sind nach Ansicht des Gerichts – aufgrund des erwähnten, de-
taillierten und aussagekräftigen Nutzungskonzepts – ebenfalls allesamt 
vorbildlich erfüllt, weshalb der Vorwurf der Verletzung von Art. 7 Abs. 2 lit. 
b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV unbegründet ist. 
2.8.7.
Die Beschwerdeführerin bemängelt zudem, dass nicht ausreichend sicher-
gestellt sei, dass der (Hotelresort-) Betrieb langfristig bestehen könne und 
die touristisch bewirtschafteten Wohnungen (TBW) nicht doch in klassische 
(und verbotene) Zweitwohnungen umgenutzt würden. Die Beschwerdegeg-
nerin 1 habe dazu lediglich auf die Beteuerungen und Versprechen der Be-
schwerdegegnerin 2 abgestellt, was nicht genüge. Die im angefochtenen 
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid verfügten Auflagen seien zu 
wenig klar und verbindlich, um die Ziele von Art. 75b BV zu erreichen.
2.8.8.
Das streitberufene Gericht vermag sich dieser Würdigung der nachvollzieh-
baren Anstrengungen der Beschwerdegegnerinnen für ein gesetzeskonfor-
mes Gesamtprojekt mit solch beachtlichen Dimensionen nicht anzuschlies-
sen. Die total 61 geplanten TBW werden nämlich nachweislich im Grund-
buch mit der gebotenen Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b 
ZWG belegt (vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1. [Bf-act. 1; 
Bg1-act. 2]) und der Kernbereich des Hotelresorts (= klassischer Hotelkom-
plex mit 197 Gästezimmern samt zugehöriger Infrastrukturanlagen [Well-
ness, Küche, Restaurant, allgemeine Aufenthaltsräume etc.]) wurde zudem 
mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und Veräusserungsbeschränkung 
an Dritteigentümer/Dritte versehen (Dispositiv Ziff. 5.2. [Bf-act. 1; Bg1-act. 
2]). Für das Gericht ist damit hinreichend erstellt und garantiert, dass die 
gesetzmässige Nutzung der TBW mittels Auflagen abgesichert ist.


- 48 -
2.8.9.
Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, die Voraussetzungen 
für die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gemäss 
Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend nicht erfüllt. Im Besonderen sei 
die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts nicht ausreichend nachgewiesen. 
2.8.10.
Art. 8 Abs. 1 ZWG stellt die Regeln für (Zweit-) Wohnungen im Zusammen-
hang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben auf. Die Erstellung von 
solchen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen darf in Gemeinden 
mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% unter folgenden Vorausset-
zungen bewilligt werden, wenn:
a. der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirtschaftlich 
geführt oder weitergeführt werden kann;
b. die Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber auf Ver-
langen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Be-
trieb der strukturierten Beherbergung investiert wird;
c. die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten Hauptnutz-
fläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt;
d. die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und funkti-
onale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder Denkmalschutzes stehen dem 
entgegen; und 
e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
Laut Art. 5 Abs. 2 ZWV ist in Fällen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG ein Gutachten 
zu erstellen, dass sich insbesondere äussert
a.
zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs bzw. der Betriebe;
b.
zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge. 
2.8.11. Das Gericht erachtet die Kriterien nach Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG als erfüllt. 
Das erste Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG) verlangt, dass mit der 
beabsichtigten Querfinanzierung voraussichtlich die Wirtschaftlichkeit des 
Betriebs erreicht werden kann. Die Querfinanzierung mittels Zweitwohnun-
gen muss dabei für einen wirtschaftlichen Betrieb sowohl notwendig als 
auch geeignet sein. Im SGH-Gutachten vom 24. September 2019 wurde 
diese Voraussetzung bestätigt, indem dort festgehalten wird, dass sowohl 
für die Realisierung eines wirtschaftlichen Betriebs die Querfinanzierung 
mittels 30 Zweitwohnungen notwendig sei, als auch deren operative Wirt-


- 49 -
schaftlichkeit grundsätzlich positiv (also als 'geeignet') zu beurteilen sei. 
Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid noch ausdrücklich die (Sicherheits-) Auflage betreffend 
"Baufreigabe" (Dispositiv Ziff. 3) gemacht wurde. Darin wurde unmissver-
ständlich klargestellt: "Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. 
Die Baufreigabe erfolgt mit separater Verfügung, (-) nach Vorliegen einer 
Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. der definitiven 
Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen und (-) 
nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baube-
ginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind." Damit ist garantiert, 
dass mit dem Gesamtprojekt erst begonnen werden kann, wenn dessen 
Wirtschaftlichkeit zuverlässig und verbindlich nachgewiesen ist/wird.
Das zweite Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG) fordert, dass die 
Investitionen aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän-
kungen in den Bau oder Betrieb des strukturierten Beherbergungsbetriebs 
fliessen müssen. Wie der Auflage im angefochtenen Bau- und Einspra-
cheentscheid in Ziff. 5.3. betreffend 'Bewilligungsvorbehalt für die Veräus-
serung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung' entnommen werden 
kann, sollte eigens eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch die Ein-
haltung dieser gesetzlichen Vorgabe unter Berücksichtigung und Würdi-
gung des dazu erstellten SGH-Konformitätsgutachtens vom 24. September 
2019 über die Finanzierung des Gesamtprojekts garantieren (Art. 8 Abs. 
1/5 ZWG i.V.m. Art. 5 Abs. 2 ZWV). Im erwähnten Gutachten (Bg1-act. 12, 
S. 19, Ziff. 4.4. - Fazit wirtschaftliche Nachhaltigkeit) werden die massge-
benden Investitionen und Kalkulationen plausibel dargestellt und damit das 
Kriterium erfüllt.
Das dritte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG), wonach die Hauptnutzfläche 
(HNF) dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten HNF der 
Zimmer und Wohnungen nicht übersteigen darf, wurde ebenfalls erfüllt, da 
nachweislich 2'480.4 m2 HNF für die 30 Zweitwohnungen genutzt werden, 


- 50 -
was einem Anteil von 19.53% entspricht und somit noch unter dem zuläs-
sigen Grenzwert von maximal 20% liegt (vgl. dazu im Sachverhalt Ziff. 1). 
Das vierte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) fordert, dass die Wohnungen 
ohne Nutzungsbeschränkungen mit dem strukturierten Beherbergungsbe-
trieb eine bauliche und funktionale Einheit bilden. Wie aus den eingereich-
ten Bauplänen hervorgeht (vgl. Bg1-act. 3.1. [Plannummer 000.181022] Si-
tuation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungsplan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. 
Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C [obere Einstellhalle], Niveaus D, E, 
F, G, H, I und J [Häuser], alle im Massstab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. 
Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Niveaus), liegen die insgesamt sechs 
neuen Gebäude räumlich in guter Sichtdistanz zueinander und sie sind so-
wohl oberirdisch (Fuss-/Gehwege) als auch unterirdisch (Tiefgarage) funk-
tional eng miteinander verbunden, weshalb auch diese Vorgabe erfüllt ist.
Das fünfte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG) setzt schliesslich voraus, dass 
im konkreten Einzelfall keine überwiegenden Interessen gegen eine Bewil-
ligung der geplanten Zweitwohnungen sprechen. Vorliegend ist von erheb-
lichem öffentlichen Interesse, dass das Gesamtprojekt nur mit Hilfe der fi-
nanziellen Unterstützung aus dem Verkauf der geplanten 30 Zweitwohnun-
gen realisiert werden kann und damit das seit 2003 leerstehende alte Ho-
telgebäude (im Interesse der Umwelt) möglichst rasch durch Abbruch und 
Entsorgung von den gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen gesäubert 
und so für das neue Gesamtprojekt einwandfrei bereitgestellt werden kann. 
Hinzu kommt, dass damit vermehrt benötigte Hotelkapazitäten in der wirt-
schaftlich aufstrebenden Ortsgemeinde der Beschwerdegegnerin 1 (mit ho-
hem Tourismusverkehr, Bergbahnen) geschaffen werden können und dies 
eben auch neue Arbeitsplätze vor Ort und in der Talschaft generieren wird. 
Ein überwiegendes Interesse nach lit. e kann daher ebenso bejaht werden.


- 51 -
2.8.12. Soweit die Beschwerdeführerin speziell die Finanzierbarkeit des Gesamt-
projekts als nicht ausreichend dargetan rügte, ist dem entgegenzuhalten, 
dass aus dem SHG-Konformitätsgutachten vom 24. September 2019 (Bg1-
act. 12) sehr wohl hinreichend präzise hervorgeht, wie das Gesamtprojekt 
finanziert werden soll. Ausgehend von (ursprünglich) geschätzten Investiti-
onskosten von CHF 101 Mio., reduziert auf CHF 80 Mio. aufgrund der Aus-
wertung der TU-Verträge, abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Ver-
kauf der Zweitwohnungen von CHF 26 Mio. und der Aufnahme eines Bank-
darlehens von CHF 31 Mio., verbleibt ein eigener Finanzierungsbedarf von 
rund CHF 23 Mio., was prozentual einer Kapitalfinanzierung aus Eigenmit-
teln (Bargeld, Reserven, Erhöhung Aktenkapital Beschwerdegegnerin 2) 
von 28.75% entspricht, was durchaus noch als marktüblich bezeichnet wer-
den kann. Die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts ist damit erstellt. Im 
Weiteren sei in diesem Zusammenhang auch noch erwähnt, dass der Bun-
desrat in der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 S. 2304) festhielt, ein struktu-
rierter Beherbergungsbetrieb setze eine minimale Grösse des Betriebs vor-
aus; als Beispiel nannte er Hotelresorts (Hotel mit Zimmern und bewirt-
schafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer. Die Grösse 
und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbrin-
gende Vermarktung zulassen und so konzipiert sein, dass sie im Markt län-
gerfristig wettbewerbsfähig bleiben können. Sowohl Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG 
als auch Art. 4 ZWV enthalten aber keine Vorgaben für die Mindestgrösse; 
hingegen sieht Art. 1 Abs. 2 lit. d der Verordnung über die Förderung der 
Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 (VFB; SR 935.121) vor, 
dass ein strukturierter Beherbergungsbetrieb in der Regel mindestens 15 
Zimmer oder 30 Betten aufweisen muss. Der Bundesrat strebte bei der Re-
vision dieser Verordnung ausdrücklich eine Angleichung des Beherber-
gungsbegriffs an denjenigen der Zweitwohnungsgesetzgebung an (so Er-
läuternder Bericht zur VFB, S. 7 u. 9). Insofern kann die Bestimmung einen 
Anhaltspunkt für die Mindestgrösse strukturierter Beherbergungsbetriebe 
im Sinne von Art. 4 ZWV bieten (so JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, 


- 52 -
ZBl 117/2016 S.235 f.). Da es sich dabei bloss um eine Faustregel handelt, 
sind Ausnahmen möglich, wobei dann noch vertieft geprüft werden muss, 
ob die Anlage – trotz ihrer geringen Grösse – längerfristig rentabel mit ho-
telmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturanlagen betrieben werden 
kann, da ansonsten die Gefahr besteht, dass diese Leistungen fallen ge-
lassen und die Wohnungen als klassische Zweitwohnungen verwendet 
werden. Gegebenenfalls kann es sich in solchen Fällen rechtfertigen, hier-
für ein unabhängiges Gutachten einzuholen, auch wenn Art. 7 ZWG – an-
ders als in Art. 8 Abs. 5 ZWG – dies nicht gesetzlich vorschreibt (vgl. KARIN 
SCHERRER REBER, Kommentar ZWG, Bewilligungsvoraussetzungen für tou-
ristisch bewirtschaftete Wohnungen, in ZBl 122/2021, Ziff. 5.-5.1., S. 469). 
Vorliegend handelt es sich um ein ansehnliches Hotelresort mit 197 klassi-
schen Hotelzimmern, mit 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 
30 Zweitwohnungen, womit die Anforderungen an die Grösse und die Wirt-
schaftlichkeit des Gesamtprojekts (im Vergleich zur Faustregel gemäss Art. 
1 Abs. 2 lit. d VFB [15 Zimmer/30 Betten]) für die Annahme eines struktu-
rierten Beherbergungsbetriebs bei weitem erfüllt werden. Das Gericht ver-
mag daher weder ein Verstoss gegen Art. 7 noch Art. 8 ZWG zu erkennen. 
 
2.9.
Zur Rüge der fehlenden Verfassungskonformität der Art. 7 und Art. 8 ZWG 
im Vergleich zur höherrangigen Verfassungsbestimmung nach Art. 75b BV 
verweist die Beschwerdeführerin grundsätzlich auf die Rangordnung dieser 
Normen im demokratischen Prinzip der Schweiz, ohne jedoch im Detail die 
gerügte Verfassungswidrigkeit zu konkretisieren oder zu substantiieren. Im 
konkreten Fall geht es um das Anwendbarkeit- und Massgeblichkeitsgebot 
nach Art. 190 BV. Nach dieser Verfassungsnorm sind die Gerichte und rich-
terlichen Behörden verpflichtet, Bundesgesetze anzuwenden, selbst wenn 
sie der Bundesverfassung widersprechen sollten. Dies schliesst die verfas-
sungskonforme Auslegung von Bundesgesetzes aber nicht aus (s. HÄFE-
LIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. 
Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 161 [S. 37]). In der Schweiz wird das 


- 53 -
demokratische Prinzip in Relation zum rechtsstaatlichen Prinzip besonders 
stark gewichtet. Die Bundesverfassung weist der Bundesversammlung, un-
ter Vorbehalt der Rechte des Volkes und der Kantone, "die oberste Gewalt 
im Bund" zu (Art. 148 Abs. 1 BV). Den Institutionen der direkten Demokra-
tie, die dem Volk eine weitreichende direkte Teilnahme an politisch wichti-
gen Sachentscheidungen einräumen, steht eine stark beschränkte Verfas-
sungsgerichtsbarkeit gegenüber: Durch Art. 190 BV werden das Bundes-
gericht und die übrigen rechtsanwenden Organe verpflichtet, Bundesge-
setze anzuwenden, selbst wenn sie im Widerspruch zur Bundesverfassung 
stehen sollten. Die richtige Balance zwischen Demokratie und Rechtsstaat 
zu finden, ist entscheidend, wenn akzeptable Lösungen für die Behandlung 
völkerrechtswidriger Volksinitiativen oder die künftige Gestaltung der Ver-
fassungsgerichtsbarkeit gefunden werden sollen (s. HÄFELIN/HALLER/KEL-
LER/ THURNHERR, a.a.O., Rz. 179a [S.42 unten]; dazu überdies Rzn. 275 [S. 
76], 1028 [341], 1181 [375], 1410 [456], 1416 [458], 1930 [634], 1941 [637], 
1953 [641], 2086 [681], 2089 [682], 2097 [684]). Aus Art. 190 BV kann aber 
keine Aussage zur Rangordnung der Verfassung [..] abgeleitet werden (Rz. 
1918 [S. 623]). Die Justiz hat keine Möglichkeit, ein (allenfalls) verfassungs-
widriges Bundesgesetz aufzuheben oder ihm – ohne es aufzuheben – die 
Anwendung im Einzelfall zu versagen. Der Grund dafür liegt in Art. 190 BV. 
Mit dieser Verfassungsnorm ordnet die Bundesverfassung selbst den An-
wendungsvorrang der Bundesgesetze – wozu eben auch das ZWG zählt –
vor der Bundesverfassung an (PIERRE TSCHANNEN, Staatsrecht der Schwei-
zerischen Eidgenossenschaft, 5. Aufl., Bern 2021, Rz. 380, S. 150 mit Ver-
weis auf BGE 136 I 65 E.3.2; ferner Rz. 381 S. 151 und Rz. 432ff. S. 172f.; 
sowie HALLER/KÖLZ/GÄCHTER, Allgemeines Staatsrecht, 6. Aufl., Zürich/Ba-
sel/Genf 2020, Rzn. 993 [S. 339], 1013 [343]). Vorliegend bedeutet dies, 
dass die im konkreten Fall massgebenden Artikel des ZWG (Art. 6, 7, 8, 
14) gestützt auf Art. 190 BV der als verletzt beklagten Verfassungsbestim-
mung gemäss Art. 75b BV 'vorgehen' und aufgrund der Massgeblichkeit 
von in Kraft getretenen Bundesgesetzen vom Bundesgericht und von den 


- 54 -
Bundesbehörden anzuwenden sind. Dasselbe gilt für unselbständige Bun-
desratsverordnungen, zu denen auch die ZWV mit Art. 4 und 5 zählt. Diese 
Verordnung ist für das Bundesgericht ebenfalls massgebend und verbind-
lich (s. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 370 [S. 89]). Damit sind das ZWG und die ZWV 
selbstredend auch von den kantonalen Gerichten und Behörden anzuwen-
den, selbst wenn es Widersprüche zu Art. 75b BV geben sollte. Mit dieser 
Rüge dringt die Beschwerdeführerin daher ebenfalls nicht durch. 
2.10.
Zur Rüge des Missbrauchspotentials durch die Sistierung der auflageweise 
verfügten sowie im Grundbuch anzumerkenden Nutzungsbeschränkungen 
(vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1., Ziff. 5.2. und Ziff. 5.3. 
[Bf-act. 1; Bg1-act. 2]) gilt es zunächst auf den Sinn und Zweck von Art. 14 
ZWG Bezug zu nehmen. Mit der Möglichkeit der Sistierung von Nutzungs-
beschränkungen wollte der Gesetzgeber Härtefälle vermeiden, die sich bei 
einer strikten, schematischen Gesetzesanwendung ungeachtet der konkre-
ten Umstände ansonsten in Fällen ergeben könnten, in denen die Nut-
zungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG aus vorübergehenden, objek-
tiven und unverschuldeten Hinderungsgründen nicht eingehalten werden 
kann. Art. 14 ZWG dient in erster Linie dem Verhältnismässigkeitsprinzip. 
Die Sistierungsmöglichkeit beruht dabei auf der Annahme, dass die Abwei-
chung von der gesetzes- respektive bewilligungskonformen Nutzung "kurz-
fristig und unvermeidlich" ist. Sie soll infolge von lebenssituationsbedingten 
Veränderungen der Wohnnutzung oder bei mangelnder Nachfrage überg-
angsweise eine einzelfallangepasste Rechtsanwendung ermöglichen und 
dem Eigentümer Zeit geben, aus eigener Kraft die Wohnung einer im Ein-
klang mit der Nutzungsbeschränkung stehenden Nutzung zuzuführen. Die 
Rechtswirkung der Sistierung ist im Lichte von Art. 75b BV heikel und birgt 
die Gefahr, dass auf diesem Weg das Zweitwohnungsverbot umgangen 
werden kann. Mit Blick auf das verfassungsrechtliche Umfeld und den 
Normzweck hat diese Möglichkeit somit den Charakter einer Ausnahmebe-


- 55 -
willigung. Die Sistierung der Nutzungsbeschränkung setzt besondere Um-
stände – mithin einen Sonderfall – voraus. Keinesfalls darf die Sistierungs-
praxis zu einer Normkorrektur im Sinne einer Aushebelung oder Umkehr 
der Wertentscheidungen des Verfassungs- und Gesetzgebers führen. In-
sofern ist eine restriktive Handhabung dieses Instruments angezeigt. Trotz 
dieses Spannungsverhältnisses steht die Verfassungskonformität von Art. 
14 ZWG nicht im Zweifel. Art. 75b BV ist in den verfassungsrechtlichen 
Kontext eingebettet, sodass die Ausführungsgesetzgebung nicht nur des-
sen Vorgaben, sondern auch die weiteren Grundrechte und verfassungs-
mässigen Grundsätze – wie insbesondere die Eigentumsgarantie (Art. 26 
BV) und das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 BV) – 
zu beachten und die verschiedenen Wertungen möglichst miteinander in 
Einklang zu bringen hat. Die Sistierungsmöglichkeit bietet in diesem Sinne 
ein Instrument zur verhältnismässigen Rechtsanwendung, die in Härtefäl-
len ausnahmsweise und vor allem nur vorübergehend die Abkehr von den 
Zielen von Art. 75b BV erlaubt. Die Frage der Sistierung stellt sich natur-
gemäss nicht bei Zweitwohnungen. Solche können entweder neurechtliche 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8/9 ZWG) oder altrechtli-
che Wohnungen (Art. 10 ZWG) sein. Konkret kommt die Sistierung somit 
in Betracht bei nach dem 1. Januar 2016 bewilligten Erstwohnungen oder 
diesen gemäss Art. 2 Abs. 3 ZWG gleichgestellten Wohnungen, bei touris-
tisch bewirtschafteten Einliegerwohnungen (Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG) sowie 
bei Zweitwohnungen, die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungs-
betriebs bewirtschaftet werden (so WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 14 ZWG 
Rzn. 4 [S. 175], 6 [176], 9-11 [177], 12 [178]). 
Das streitberufene Gericht vermag im konkreten Fall keine Anhaltspunkte 
zu erkennen, wonach die Sistierung der verfügten Nutzungseinschränkung 
nach Art. 14 ZWG für die Beschwerdegegnerinnen ein Thema sein sollte. 
Eine entsprechende Umgehungsabsicht ist weder objektiv noch subjektiv 
erkennbar, zumal es sich bei der Beschwerdegegnerin 1 um eine wirtschaft-


- 56 -
lich prosperierende Gemeinde im Bündner Oberland handelt, die durchaus 
Entwicklungspotential auf dem Gebiet neuer Hotelzimmer und touristisch 
bewirtschafteter Wohnungen hat. Laut Statistik und Register des Amtes für 
Wirtschaft und Tourismus Graubünden bezüglich Logiernächte im Juli 2021 
für Hotel- und Kurbetriebe betrug die Zunahme an Übernachtungen in der 
Periode 21/20 in der besagten Gemeinde (+) 15,0% und die Veränderung 
im 5-Jahresmittel (+) 31,3%. Der Gesamtwohnungsbestand per 31. Dezem-
ber 2019 wird auf 2'231 beziffert; als leerstehende Wohnungen werden per 
1. Juni 2020 (bloss) 14 Stück vermeldet und der Anteil leerstehender Woh-
nungen am Gesamtwohnungsbestand wird mit (nur) 0.63% angegeben. In 
Anbetracht dieser Kennziffern darf ohne weiteres davon ausgegangen wer-
den, dass ein realer Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten vor Ort besteht. 
Auf subjektiver Seite lässt sich den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 
2 glaubwürdig entnehmen, dass eine der international erfolgreichsten, und 
innerhalb Europa grössten Unternehmung in der Hotellerie (XYZ.-Gruppe) 
beabsichtigt, in das hier zur Diskussion stehende Hotelresort (inkl. touris-
tisch bewirtschafteter Wohnungen) einzusteigen. Bereits diese Tatsache ist 
Ausdruck davon, dass dieses Grossprojekt langfristig und wirtschaftlich er-
folgreich sein wird. Die Grösse und Struktur der Resortanlage lässt durch 
diese grosse und einflussreiche Hotelgruppe auch eine professionelle Ver-
marktung zu, wodurch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit sichergestellt 
ist (vgl. Zeitungsausschnitt "Südostschweiz" vom 31. Juli 2021, Sektor Wirt-
schaft, [S. 33] – Firmenportrait 'XYZ-Gruppe'; weltweit über 5'000 Hotels; 
Nord-Europa 1'200; Jahresumsatz CHF 4,4 Milliarden). Daran ändert auch 
der von der Beschwerdeführerin erhobene Einwand nichts, dass erst kürz-
lich bereits ein Neu- und Ausbau eines anderen Ferienresorts in der Nähe 
des jetzigen Grossprojekts erfolgt sei, da dieses Angebot (2-3 Sterne-Hotel 
Schwerpunkt 'Familien') offensichtlich ein ganz anderes Gästesegment im 
Blickfeld hat, als das nun neu geplante Hotelresort (3 Sterne-Superior oder 
4 Sterne-Hotel mit internationalem Member-Gästesegment). Eine Konkur-
renzsituation, die dereinst eine Ausnahmebewilligung nach Art. 14 ZWG 


- 57 -
erforderlich machen könnte, kann daher nahezu ausgeschlossen werden 
(zum Ganzen auch: Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Ja-
nuar 2020 E.2.1.f., E.4.1.f.; VGU R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.).
2.11.
Zur Rüge der Rechtswidrigkeit der Bewilligungsfähigkeit von Zweitwohnun-
gen gilt es festzuhalten, dass eine solch absolute Behauptung keine Stütze 
in Art. 8 ZWG findet, sondern bei Erfüllung der in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG 
aufgezählten Voraussetzungen gerade nicht richtig ist. Dass die Vorgaben 
im konkreten Fall vorbildlich erfüllt sind, wurde schon eingangs in E. 2.8.11. 
ausführlich dargetan. Was die angebliche Verfassungswidrigkeit dieser Ge-
setzesnorm betrifft, so kann auf das bereits unter E. 2.9. Gesagte verwie-
sen werden, wonach das Anwendbarkeitsprinzip nach Art. 190 BV gilt.
2.12.
Zur Rüge des unlösbaren Widerspruchs von Art. 75b BV (Zweitwohnungen) 
mit Art. 9 BV (Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben) und 
Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) ist klarzustellen, dass es weder in der Bun-
desverfassung selbst noch anderswo eine genaue Hierarchie bzw. präzise 
bezifferte Rangordnung der einzelnen Bestimmungen in der BV gibt. Eine 
solche Priorisierung bzw. Vorrangstellung bestimmter Verfassungsnormen 
gegenüber anderen Vorgaben in der BV existiert nicht und lässt sich auch 
nicht aus Art. 190 BV herleiten (siehe HÄFELIN/HALLER/KELLER/ THURNHERR, 
a.a.O., Rz. 1918 [S. 623]). Auch diese Rüge erweist sich daher als haltlos.
2.13.
Es bleibt damit noch der Haupteinwand der Beschwerdeführerin zu prüfen, 
wonach die im konkreten Fall beabsichtige Querfinanzierung des geplanten 
Grossprojekts (mit klassischem Hotelbetrieb [197 Zimmer]; touristisch be-
wirtschafteten Wohnungen [61 TBW] und Wohnungen ohne Nutzungsbe-
schränkung [30 Zweitwohnungen]) gegen Art. 75b BV und das Nachhaltig-
keitsprinzip (Art. 73 BV) verstosse und daher mit Sicherheit keinen Rechts-
schutz verdiene. Die Querfinanzierung besonders von Hotelneubauten hat 
durch den Verkauf von Zweitwohnungen in den vergangenen zehn Jahren 


- 58 -
deutlich zugenommen und ist heute praktisch zum Normalfall und zugleich 
unentbehrlich geworden (Botschaft ZWG [S. 2306]). Diese Unterstützungs-
möglichkeit zur Führung resp. Weiterführung eines Betriebs soll durch Art. 
8 Abs. 1-3 ZWG auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20% weiterhin gewährleistet werden. Bei den Art. 8 und 9 ZWG han-
delt es sich um die von Art. 6 Abs. 2 ZWG vorbehaltenen Sonderfälle. Der-
artige Wohnungen können frei vermietet oder verkauft werden und als 
Zweitwohnungen genutzt werden. Die Zulässigkeit der Querfinanzierung 
von strukturierten Beherbergungsbetrieben durch den Verkauf von Zweit-
wohnungen besteht zwar weiterhin, doch soll sichergestellt werden, dass 
die Führung eines neuen Betriebs bzw. die Weiterführung eines bestehen-
den Betriebs im Vordergrund steht. Zur Erreichung dieses Zwecks hat der 
Gesetzgeber in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG fünf Voraussetzungen vorgese-
hen, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit Wohnungen ohne Nutzungs-
beschränkung erstellt werden können. Diese Ausnahmeregelung steht nur 
strukturierten Beherbergungsbetrieben in Sinne von Art. 4 ZWV offen, und 
zwar sowohl – vor oder nach Inkrafttreten des ZWG (1. Januar 2016) bzw. 
vor oder nach der Volksabstimmung über die Zweitwohnungsinitiative (11. 
März 2012; Annahme mit 50.6% Ja-Stimmen) – bestehenden als auch neu 
zu errichtenden Betrieben. Überdies ist es zulässig, dass mehrere Betriebe 
gemeinsam Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzie-
rung erstellen, wobei die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 lit. a und b 
ZWG von jedem Betrieb einzeln erfüllt werden müssen (so WOLF/PFAMMAT-
TER, a.a.O. Art. 8 Rzn. 1-3 [S.110 f.], Rzn.4-5 [S.112]; GÄUMANN/STÖHR, 
ZWG: Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, in BR 
5/2016, S. 271-277; s. Urteile des Bundesgerichts 1C_47/48/49/53/54/2020 
vom 17. Juni 2021 E.5.1.4., worin von einer 'massgeblichen Veränderung 
der rechtlichen Rahmenbedingungen für Hotelneubauten seit Erlass des 
ZWG die Rede ist').


- 59 -
Nach Auffassung des Gerichts ist der Einwand der Beschwerdeführerin be-
züglich unzulässiger Querfinanzierung des Hotelneubaus mit 197 Zimmern 
auf Parzelle G._____ zuzüglich Resortanlage mit 61 touristisch bewirt-
schafteten Wohnungen durch den Verkauf von 30 neu zu erstellenden 
Zweitwohnungen unbegründet und objektiv betrachtet nicht als Verstoss 
gegen das Verfassungs- und Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV) zu qualifi-
zieren. Mit der im Grundbuch und in den Auflagen des angefochtenen Ent-
scheids rechtlich einwandfrei abgesicherten Etappierung und Staffelung 
des Gesamtbauprojekts (mit 1. Priorität 'Hotelneubau'; 2. Priorität 'Bau 
TBW' und [erst] in 3. Priorität 'Zweitwohnungen') wurde den Bedenken der 
Beschwerdeführerin betreffend Missbrauchsgefahr infolge späterer Ver-
wendung der Mehrheit aller Neubauten als klassische Zweitwohnungen 
("kalte Betten") gebührend Rechnung getragen und diese Befürchtung auf-
grund des gewählten Konstrukts mit Anmerkungen im Grundbuch und ent-
sprechenden Auflagen im strittigen Entscheid faktisch geradezu verunmög-
licht. Mit den diesbezüglichen Vorkehrungen wurde der Gefahr einer 
Zweckentfremdung der aufgebrachten finanziellen Mittel für die Erstellung 
und den langfristigen (erfolgreichen) Betrieb des Gesamtprojekts (Hotelre-
sort mit Annexbauten) wirksam und effizient begegnet und dadurch eine 
nicht zu beanstandende Querfinanzierung im rechtlichen Rahmen der Vor-
gaben des ZWG erreicht.
Selbst wenn man dazu aber anderer Meinung sein sollte und die prognos-
tizierte Einschätzung des SGH-Konformitätsgutachtens – wegen der dort 
bewusst noch offen gelassenen Fragen hinsichtlich Positionierung, Koope-
ration mit Sportzentrum etc. – materiell nicht teilen sollte, gilt es vorliegend 
nicht zu übersehen, dass mit der (zeitlich erst) nach der Baugenehmigung 
noch separat erforderlichen Baufreigabe durch die Beschwerdegegnerin 1 
(als Planungs-/Baupolizeibehörde) gemäss Ziff. 3 im angefochtenen Ent-
scheid eine 'Notbremse' (Vorbehalt) für die Realisation des Gesamtprojekts 
eingebaut wurde, die bei finanziellen Ungereimtheiten/Unklaren im Zeit-


- 60 -
punkt der Projektverwirklichung immer noch die rechtliche Möglichkeit zu 
einem umfassenden Baustopp im öffentlichen Interesse gäbe (Verhinde-
rung von Bauruinen) und damit auch im Einklang mit dem ZWG und einer 
verfassungskonformen Auslegung von Art. 75b BV als Leitvorgabe stünde. 
2.14.
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 28. Februar 2020 ist 
damit rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 23. März 2020 
führt, soweit darauf eingetreten werden kann. 
3.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der 
Komplexität sowie des erheblichen Aufwands für die Fallbehandlung erach-
tet das Gericht hier gemäss pflichtgemässem Ermessen eine Staatsgebühr 
von CHF 8'000.-- für angemessen und gerechtfertigt.
3.2.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 
die durch das Verfahren verursachten notwendigen Kosten in Form einer 
Parteientschädigung zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Mangels Vorliegens 
einer entsprechenden Honorarnote seitens der Beschwerdegegnerin 2 – 
trotz vorgängiger Aufforderung dazu – setzt das Gericht die Parteientschä-
digung von sich aus selber fest. Es erachtet dabei eine pauschale Entschä-
digung von total CHF 6'000.-- (doppelter Schriftenwechsel, ohne Augen-
schein) zu Lasten der Beschwerdeführerin bzw. zu Gunsten der Beschwer-
degegnerin 2 für angemessen. Weil die Beschwerdegegnerin 2 gemäss 
UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberichtigt 
ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (siehe 
Leiturteil PVG 2015 Nr. 19; VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.7.2, 
R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14 Februar 2017 E.7b, 
R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.28.3.2.).


- 61 -
3.3.
Der Beschwerdegegnerin 1 steht keine aussergerichtliche Entschädigung 
zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat 
(Art. 78 Abs. 2 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
8'000.-- 
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
1'304.--
zusammen
CHF
9'304.--
gehen zulasten der Stiftung A._____.
3.
Aussergerichtlich hat die Stiftung A._____ der D._____ AG eine Parteien-
tschädigung von CHF 6'000.-- (ohne MWST) zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]