gr_gerichte · R 2017 22 · 2017-08-31 · de

Bauvollendung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 22
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 31. August 2017
in der Streitsache
A._____ und B._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauvollendung


- 2 -
1.
C._____, D._____ und E._____ (Kinder) sind Miteigentümer zu je 1/3 von 
Parzelle 77 in Y._____ (seit der Fusion verschiedener Gemeinden, u.a. 
Y._____, zur neuen Gemeinde X._____, Parzelle 10077). Auf dieser Par-
zelle lastete ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht zugunsten von 
B._____ und A._____ (Eltern).
2.
Nachdem A._____ und B._____ ein im Sommer 2007 eingereichtes Bau-
gesuch zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 10077 
durch ein neues Baugesuch vom 16. April 2008 ersetzt hatten, erteilte ih-
nen der damalige Gemeindevorstand Y._____ am 14. Juli, mitgeteilt am 
26. August 2008, die nachgesuchte Baubewilligung. Dagegen erhobene 
Einsprachen der Nachbarn wies die Gemeinde ab. Mit Urteil R 08 80/83 
vom 9. Februar 2009, mitgeteilt am 13. März 2009, wies das Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden die dagegen erhobenen Beschwerden 
ab, soweit es darauf eintrat. Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.
3.
In der Folge wurde das Bauprojekt erstellt, wobei zwei Wohnungen nicht 
fertig ausgebaut wurden.
Die Kinder als Miteigentümer zu je 1/3 begründeten am 10. Dezember 
2010 Stockwerkeigentum an Parzelle 10077. Sie teilten die Liegenschaft 
in 4 Stockwerkeinheiten wie folgt auf:
3 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)1 im EG, 200/1000 Wertquote (10077-4)
4 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)2 mit Abstellraum im 1. OG, 250/1000 Wertquo-
te (10077-5)
4 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)3 mit Abstellraum im 2. OG, 250/1000 Wertquo-
te (10077-6)
5 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)4 im 3. OG und DG mit Abstellraum im 3. OG, 
300/1000 Wertquote (10077-7) 
(Anm.: DG Turm auf Ebene 5 gehört zur Wohnung E4).
Das Nutzniessungsrecht der Eltern wurde, unter Löschung desselben auf 
der Stammparzelle 10077, auf die Stockwerkeinheiten 10077-4 und 
10077-7 übertragen.


- 3 -
4.
Am 26. November 2011 nahm die damalige Baubehörde Y._____ den 
Bau ab. Unter "Bemerkungen" wurde u.a. festgehalten, dass die Aus-
führung gemäss Plänen erfolgt sei. Die Wohnungen auf der 2. und 3. 
Ebene seien nicht fertig ausgebaut (Feinputz und kein Bodenbelag).
5.
Auf Verlangen der Eltern erfolgte die Veranlagung der jährlich geschulde-
ten Grundgebühren für Wasser, Kanalisation und Kehricht durch die da-
malige Gemeinde Y._____ jeweils nur für die zwei bezugsbereiten Woh-
nungen. 
6.
Im Juni 2016 schrieben die Eltern der neuen Gemeinde X._____, sie 
besässen dieses grosse Haus in Y._____. Von vier Wohnungen seien nur 
zwei ausgebaut. Sie versuchten seit Jahren, drei Wohnungen zu verkau-
fen. Die zwei ausgebauten Wohnungen versuchten sie als Ferienwoh-
nungen zu vermieten. Sie bezahlten völlig überhöhte Taxen für Fremden-
verkehrsabgaben, obwohl sie nur ab und zu in Y._____ seien. Zudem fal-
le für jedes Bett jährlich eine zusätzliche Abgabe an, obwohl die Betten 
fast immer leer stünden. Sie fänden eine Wasserrechnung nach Wert des 
Hauses völlig ungerecht. Sie brauchten für die zwei Wohnungen wenig 
Wasser, erzeugten dadurch auch wenig Abwasser und verursachten ganz 
wenig Kehricht. Sie könnten den Wert des Hauses nicht amortisieren und 
wenn die Gemeinde sie mit den überhöhten Kosten nicht in den Ruin trei-
ben wolle, bäten sie sie, diese und zukünftige Rechnungen zu überden-
ken.
7.
In diesem Zusammenhang hielt die Gemeinde am 24. November 2016 
den baulichen Zustand der Wohnungen fotografisch fest. In der vom Bau-
amtsmitarbeiter erstellten Legende zu den von ihm gemachten Fotos 
wurde die fotografierte Wohnung 10077-5 im 1. OG fälschlicherweise als 
"Wohnung 10077-4 im EG" und die fotografierte Wohnung 10077-6 im 2. 
OG fälschlicherweise als "Wohnung 10077-5 im 1. OG" bezeichnet.


- 4 -
8.
Am 5. Dezember 2016 schrieb die Gemeinde X._____ aktenkundig (nur) 
dem Vater A._____ (nicht aber der Mutter B._____) und den Kindern 
C._____, D._____ und E._____ und nochmals D._____ mit korrigierter 
Adresse am 9. Dezember 2016, es stelle sich ihr die Frage, ob die 2009 
rechtskräftig erteilte Baubewilligung für die beiden noch nicht ausgebau-
ten Wohnungen aufgrund von Art. 91 KRG verfallen sei. Falls ja, stelle 
sich die Frage, ob, und wenn ja, überhaupt noch Zweitwohnungen bewilli-
gungsfähig wären, selbst wenn ein neues Baugesuch für den Ausbau der 
Ebene EG und 1. OG eingereicht würde. 
9.
Am 15. Dezember 2016 schrieben die Eltern A._____ und B._____ der 
Gemeinde X._____, sie ersuchten um Bewilligung des Ausbaus der zwei 
Wohnungen im 1. und 2. OG als Zweitwohnungen. Sie würden nach Ertei-
lung der Baubewilligung die beiden Wohnungen 2017 fertig stellen.
Nachdem sie der Auffassung gewesen seien, von der Abstimmung Zweit-
wohnungsinitiative nicht betroffen zu sein (Baufertigung 2011), seien sie 
von diesem Entscheid enorm überrascht worden. Es habe sie niemand 
darauf aufmerksam gemacht.
10.
Am 19. Dezember 2016 schrieb E._____ der Gemeinde X._____, dass 
das Schreiben vom 5. Dezember sie erschreckt habe. Sie sei fest der 
Meinung gewesen, dass sie nicht von der "Abstimmung Zweitwohnungs-
initiative" betroffen seien, da die Baufertigung 2011 erfolgt sei und sie bis 
zum Schreiben der Gemeinde niemand darüber informiert habe. Sie hof-
fe, dass ihr Gesuch zum Ausbau der zwei Wohnungen bewilligt werde 
und sie diese innert nützlicher Frist 2017 fertigstellen könnten.
11.
Am 19. Dezember 2016 schrieb C._____ der Gemeinde X._____, sie sei 
schriftlich über die nicht erfüllte Wohnungsausbaupflicht informiert wor-
den. Sie habe nicht gewusst, dass die unausgebauten Wohnungen jetzt 
plötzlich der Zweitwohnungsinitiative unterstehen sollten, weil das Haus 
zuvor erbaut und abgenommen worden sei. Sie sei ausserordentlich er-


- 5 -
staunt und etwas entsetzt. Sie wären sehr froh, wenn diese zwei Woh-
nungen gesetzlich gleich wären, wie der Rest des Hauses.
D._____ liess sich aktenkundig nicht vernehmen.
12.
Am 19. Januar 2017 schrieben die Eltern der Gemeinde, sie hätten sich 
bereits schriftlich bereit erklärt, die Wohnungen im E2 und E3 fertigzustel-
len. Es fehlten noch WCs, Badewannen, Bodenbeläge und ev. Küchen. 
Es sei ihnen nicht bewusst gewesen, dass die Montage von WCs und 
Badewannen und eines Bodenbelages einer Baubewilligung unterlägen. 
Schon im Schreiben vom 6. Dezember 2016 (nicht bei den Akten) hätten 
sie erwähnt, dass diese Verpflichtung ihre Zukunft erheblich verändere, 
ganz zu schweigen von der Androhung des Erlöschens der Zweitwoh-
nungsbewilligung. Das Haus sei lange vor der Initiative gebaut und fertig-
gestellt worden und die Wohnungen hätten immer zum Verkauf gestan-
den. Sie hätten nicht daran gedacht, dass wegen fehlender Badewannen 
etc. dies ändern könnte. Wenn dem so sein sollte, hätte man mit ihnen 
das Gespräch suchen müssen.
13.
Ebenfalls am 19. Januar 2017 schrieben die Eltern der Gemeinde, sie 
verlangten eine Verlängerung der Baubewilligung zur Fertigstellung ihrer 
Zweitwohnungen im E2 und E3 innert nützlicher Frist. Die auszuführen-
den Arbeiten seien das Anbringen eines Bodenbelages, die Montage von 
WC, Lavabo, Dusche und Wandbelag in der Nasszelle 1, die Montage 
von WC, Doppellavabo, Dusche, Badewanne und Bodenbelägen in der 
Nasszelle 2, die Montage von Küchenmöbeln mit Elektrogeräten und Insel 
in der Küche, das Einhängen von Türen, Einschrauben von Spotlampen 
und Strom am Zähler anschliessen. Die Baupläne seien wie gehabt 
gemäss Bewilligung 2009.
14.
Am 20., mitgeteilt den Eltern und den Kindern am 27. Februar 2017, ver-
fügte der Gemeindevorstand X._____, dass die Räumlichkeiten im EG 
und 1. OG die Kriterien als Wohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG 


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nicht erfüllten und dass es sich dabei nicht um altrechtliche Wohnungen 
ohne Erstwohnungspflicht gemäss Art. 10 ZWG handle. Es werde festge-
stellt, dass die am 14. Juli/26. August 2008 erteilte Baubewilligung für die 
Erstellung von Wohnungen im EG und im 1. OG mangels Bauvollendung 
gestützt auf Art. 91 KRG unbenutzt verstrichen sei. Die Gesuche um Er-
streckung der Baubewilligung sowie eventuell um Erteilung einer neuen 
Baubewilligung für Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im EG und 1. 
OG würden abgewiesen.
Der Gemeindevorstand erwog, dass eine Wohnung gemäss Art. 2 Abs. 1 
ZWG eine Gesamtheit von Räumen sei, die unter anderem für eine 
Wohnnutzung geeignet seien und welche über eine Kocheinrichtung ver-
fügten. Das Kriterium der Eignung der Raumgesamtheit setze voraus, 
dass keine baulichen Massnahmen mehr nötig seien, um die Eignung zur 
Wohnnutzung herzustellen. Die Wohnung müsse daher bezugsbereit 
sein, um als Wohnung im Rechtssinne zu gelten. Damit liessen sich unter 
anderem Verkaufs- und Gewerbelokale und Bauruinen von Wohnungen 
abgrenzen. Die Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche 
Massnahmen sei hier nicht erfüllt. Die fraglichen Räumlichkeiten seien ak-
tuell ohne Innenausbau zum Wohnen nicht geeignet. Somit handle es 
sich nicht um altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im Sin-
ne von Art. 10 ZWG.
Werde die Frist gemäss Art. 91 KRG zur Bauvollendung innert zwei Jah-
ren seit Baubeginn nicht eingehalten, verfalle die Bewilligung. Die 2009 
erteilte Baubewilligung für die Erstellung der Wohnungen sei nie verlän-
gert worden. Befänden sich im EG und 1. OG immer noch unfertige und 
zum bestimmungsgemässen Wohnen noch nicht geeignete und untaugli-
che, d.h. nicht bezugsbereite Räume, sei der bewilligte Wohnungsbau im 
Sinne von Art. 91 KRG klarerweise nicht vollendet. Die Bewilligung für 
den Ausbau dieser Wohnungen sei längst verfallen. Verfallene Baubewil-
ligung könnten aber nicht verlängert werden, wenn entsprechende Gesu-
che erst nach dem Verfall gestellt würden. Für die verlangte Erstreckung 
fehle daher eine Rechtsgrundlage.


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Auch die Familie habe wiederholt bestätigt, dass es sich nach ihrem eige-
nen Verständnis vorliegend um nicht vollendete Wohnungen handle, ei-
nerseits gegenüber der vormaligen Gemeinde Y._____ im Zusammen-
hang mit der dort verlangten Gebührenreduktion für bloss zwei Wohnun-
gen, anderseits gegenüber der neuen Gemeinde X._____ in der Einspra-
che vom Juni 2016, worin ausdrücklich festgehalten worden sei, von vier 
Wohnungen seien nur zwei ausgebaut. Das Verhalten der Eigentümer 
und der Nutzniessungsberechtigten sei daher widersprüchlich: Wo es um 
die jährlichen Gebühren gehe, werde argumentiert, es handle sich noch 
gar nicht um Wohnungen, wo es um die Zweitwohnungsfrage gehe, wer-
de das Gegenteil postuliert. Dies verdiene keinen Rechtsschutz, unab-
hängig davon, dass es nicht Aufgabe der Gemeinde sei, nach dem 11. 
März 2012 die Eigentümer auf die Zweitwohnungsproblematik bei verfal-
lenen Bewilligungen aufmerksam zu machen. Im Übrigen seien sie wie-
derholt vom vormaligen Bauamt in Y._____ auf diesen Umstand hinge-
wiesen worden.
Auch dem Begehren, eine neue Baubewilligung für den Ausbau der bei-
den Wohnungen als Zweitwohnungen zu erteilen, könne seit dem 11. 
März 2012 gemäss Art. 75 und 75b BV und dem ZWG nicht entsprochen 
werden, da sowohl in der vormaligen Gemeinde Y._____ als auch in der 
neuen Gemeinde X._____ der Zweitwohnungsanteil über 20 % liege. Eine 
solche Bewilligung verstiesse krass gegen Bundesrecht und könnte an-
gesichts der bekanntermassen sehr strengen Rechtsprechung des Bun-
desgerichtes sogar nichtig sein und würde daher bei künftigen Käufern 
dieser Wohnungen ein unberechtigtes Vertrauen begründen. Dies könnte 
unter Umständen für die Gemeinde sogar mit Haftungsfolgen verbunden 
sein.
Im aktuell unfertigen Zustand sei die künftige Nutzung der zwei Geschos-
sebenen baulich in keiner Weise bereits definitiv vorgegeben; je nach 
künftigem Innenausbau seien neben Wohnnutzungen mit Auflagen nach 
dem ZWG durchaus auch gewerbliche Nutzungen (Büros, Therapieräu-


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me, Ateliers, stille Gewerbe usw.) denkbar. Jedenfalls bedürfe ein künfti-
ger Innenausbau eines neuen Baugesuches.
15.
Auf dem von den Eheleuten eingereichten Verfügungsexemplar sind 
handschriftliche Anmerkungen angebracht worden. So schrieben die Ehe-
leute u.a., das ganze Haus mit allen vier Wohnungen und dem Grunds-
tück sei in ihrer Nutzniessung. Das Bauamt Y._____ habe Ihnen nichts 
mitgeteilt. Es habe lediglich festgestellt, dass zwei Wohnungen unbenutz-
bar seien und sei wieder gegangen. 
Sie hätten keine Einsprache gegen diese Gebühren erhoben, sondern 
lediglich angefragt, warum auf Fr. 50.-- Wassergebühren eine Abgabe 
von Fr. 2‘500.-- für Abwasser und Kehricht komme und sie hätten es be-
zahlt.
Fertiggestellt seien die 3 ½-Zimmerwohnung E1 im EG und die 5 ½-
Zimmerwohnung E4/5 im 3. OG/DG; nicht fertiggestellt zwecks Verkaufs 
mit einer Ausstattung nach Wahl seien die beiden 4 ½-Zimmerwohnungen 
E2 und E3 im 1. und 2. OG. Die diesbezüglichen Angaben der Gemeinde 
seien falsch. Ihnen sei nicht bewusst gewesen, dass sie die zwei Woh-
nungen im E2 und E3 ausbauen müssten. Zudem hätten sie nicht ge-
wusst, dass das Anbringen von Badewannen und das Erstellen einer 
Küche eine bauliche Massnahme sei. Sie hätten nie behauptet, die Woh-
nungen seien fertig ausgebaut und sie hätten sich schriftlich bereit erklärt, 
die Wohnungen bis Sommer 2017 auszubauen und dadurch den Zweit-
wohnungsstatus zu erhalten. Das vormalige Bauamt Y._____ habe, als es 
für Fotos in den Wohnungen gewesen sei, geäussert, dies sei nur eine 
Formsache und es komme schon alles in Ordnung.
16.
Am 28. Februar 2017 erhoben die Eheleute (Beschwerdeführer) Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. 
Sie wollten sich nicht beschweren, aber beantragten eine Beurteilung 
ihres Problems in Y._____. Wie aus den Beilagen ersichtlich, hätten sie 
es unwissentlich und ohne jede böse Absicht versäumt, zwei als Zweit-


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wohnungen bewilligte Wohnungen zum richtigen Zeitpunkt fertig auszu-
bauen. Sie hätten diese Wohnungen absichtlich so gelassen, dass sie 
zum Verkauf stünden, dies seit Fertigstellung des Hauses. Man spreche 
Ihnen nun den Zweitwohnungsstatus ab. Dies führe zu einem hohen 
Wertverlust ihres Hauses und mache die Wohnungen noch unverkäufli-
cher. Sie fänden, dass die Strafe nicht im Verhältnis zur Tat (Unwissen-
heit) stehe. Im Baugesetz werde doch auf eine Verhältnismässigkeit hin-
gewiesen.
17.
Zum Schreiben vom 28. Februar 2017 reichten die Beschwerdeführer am 
1. März 2017 noch einen Nachtrag ein.
Sie hätten um Rechtshilfe ersucht und zur Auskunft erhalten, gemäss Art. 
10 ZWG handle es sich um altrechtliche Wohnungen, wenn sie vor dem 
11. März 2012 erstellt worden seien. Die Baute sei abgenommen worden. 
Nach Art. 2 Abs. 1 ZWG müsse es sich um eine Gesamtheit handeln, die 
zum Wohnen geeignet sei. Der Zustand des Ausbaus sei nicht definiert. 
Die beiden Wohnungen seien eindeutig zum Wohnen geeignet. Sie ver-
fügten über eine Bodenheizung, hätten alle Anschlüsse und Leitungen für 
Bad und WC, in der Küche seien sogar Wasser und Stromanschlüsse 
zweimal vorhanden, damit der Kunde den Standort der Insel wählen 
könnte. Die Wohnungen könnten bei einem Verkauf in kurzer Zeit ausge-
stattet sein. Sie reichten Beschwerde gegen die Verfügung der Gemeinde 
X._____ ein. Um weitere Anwaltskosten zu vermeiden, bäten sie um per-
sönliche Anhörung.
18.
Am 24. April 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-
rin) auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, soweit darin Ziff. 1, 2, 3 und 
4 des angefochtenen Entscheides mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. 
OG des Gebäudes auf Parzelle 10077 angefochten würden. Eventuell sei 
die Beschwerde gegen Ziff. 1, 2, 3 und 4 des angefochtenen Entscheides 
mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG des Gebäudes auf Parzelle 
10077 vollumfänglich abzuweisen.


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Soweit sich die Beschwerde gegen Ziff. 1, 2, 3 und 4 des angefochtenen 
Entscheides mit Bezug auf die Räumlichkeiten im EG des Gebäudes auf 
Parzelle 10077 beziehe, sei das Verfahren abzuschreiben.
Die Stockwerkeinheiten stünden nicht im Eigentum der Beschwerdefüh-
rer, sondern im Miteigentum der Kinder. Die Beschwerdeführer hätten nur 
an der 3 ½-Zimmerwohnung im EG, STWE 10077-4, sowie an der 5 ½-
Zimmerwohnung im 3. OG und DG, STWE 10077-7, eine Nutzniessung, 
also an den vollendeten Wohnungen. An der unvollendeten Wohnung im 
1. OG, STWE 10077-5, bestehe dagegen weder Eigentum noch Nutz-
niessung zugunsten der Beschwerdeführer. Sie seien damit gar nicht zur 
Beschwerdeerhebung legitimiert, so dass auf die Beschwerde diesbezüg-
lich nicht einzutreten sei.
Die Kinder hätten dagegen keine Beschwerde erhoben. Somit sei die 
Verfügung hinsichtlich der nicht fertig ausgebauten Räumlichkeiten im 1. 
OG (STWE 10077-5) in Rechtskraft erwachsen.
Es stimme, dass versehentlich die falschen Geschossebenen für die zwei 
nicht fertig ausgebauten Stockwerke in der Fotodokumentation, welche 
Grundlage für die angefochtene Verfügung gebildet habe, angegeben 
seien (EG anstatt 1. OG und 1. OG anstatt 2. OG). Die Rüge der Be-
schwerdeführer sei zutreffend. STWE 10077-4 im EG sei voll ausgebaut, 
so dass entgegen dem Verfügungsdispositiv diese Wohnung mit Bezug 
auf das ZWG als altrechtlich zu gelten habe. Dies werde von der Ge-
meinde bestätigt. Somit könne für diese Räumlichkeiten das Verfahren 
abgeschrieben werden.
Die fälschlicherweise in der angefochtenen Verfügung nicht explizit aufge-
führten und nicht fertig gestellten Räumlichkeiten im 2. OG, STWE 10077-
6 bildeten daher verfahrensrechtlich mangels anfechtbarer erstinstanzli-
cher Verfügung nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens. Eine entsprechend korrigierte Verfügung für das 2. OG werde die 
Gemeinde nach Abschluss des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens 
nochmals erlassen.


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Sollte das Gericht wider Erwarten auf die Beschwerde betreffend die nicht 
fertig ausgebauten Räume im 1. OG (STWE 10077-5) eintreten, wäre die 
Beschwerde abzuweisen.
Der aktuelle bauliche Zustand zeichne sich durch teilweise noch unver-
putzte Räume, fehlende Küche, kein Bad/WC, keine zum Wohnen erfor-
derlichen übrigen Sanitäranlagen und keine Bodenbeläge aus. Abgese-
hen von gewissen Verputzarbeiten fehle jeder Innenausbau. Weil das Kri-
terium der Eignung der Raumgesamtheit zum Wohnen voraussetze, dass 
keine baulichen Massnahmen nötig seien, um die Eignung zur Wohnnut-
zung (wieder)herzustellen, müsse eine Wohnung bezugsbereit sein, um 
als Wohnung im Rechtssinne zu gelten. Die gesetzlich vorausgesetzte 
Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche Massnahme sei 
hier betreffend das 1. OG offensichtlich nicht erfüllt. Die künftige Nutzung 
sei hier nicht vorgegeben, je nach künftigem Innenausbau seien auch 
gewerbliche Nutzungen denkbar. Somit könne für den Bereich im 1. OG 
nicht von einer Wohnung mit einer aktuellen Eignung zum Wohnen ohne 
weiteren Ausbau im Sinne des ZWG gesprochen werden.
Dies habe auch die Familie so gesehen, weil sie im Zusammenhang mit 
den Gebühren bestätigt habe, dass es sich nach ihrem eigenen Ver-
ständnis auf zwei Geschossebenen nicht um fertiggestellte Wohnungen 
handle, einerseits gegenüber der vormaligen Gemeinde Y._____ bei den 
verlangten Reduktionen der jährlichen Grundgebühren und andererseits 
gegenüber der neuen Gemeinde X._____ mit der Einsprache vom Juni 
2016. Dort habe sie geschrieben, von vier Wohnungen seien nur zwei 
ausgebaut. Dies sei widersprüchliches Verhalten.
Verfallene Bauvollendungsfristen könnten nicht verlängert werden. Es sei 
davon auszugehen, dass im Juli oder spätestens August 2009 mit dem 
Bau begonnen worden sei. Das Protokoll des Geometers zur Schnur-
gerüstabnahme datiere vom 14. September 2009. Somit sei die erteilte 
Baubewilligung für die nicht fertig gestellten Bauteile im Sommer 2011 
abgelaufen, lange vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbeschränkungen 
auf Bundesebene am 11. März 2012.


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Zudem sei es nicht Aufgabe der Gemeinde, nach dem 11. März 2012 
Eigentümer auf die Zweitwohnungsproblematik aufmerksam zu machen. 
Trotzdem seien sie ab 2013 nachweislich und wiederholt vom vormaligen 
Bauamt Y._____ auf den Umstand hingewiesen worden, es sei mehr als 
widersprüchlich, wenn man einerseits nur bereit sei, jeweils Grundge-
bühren für zwei statt vier Wohnungen zu bezahlen, anderseits aber trotz-
dem zwei nicht fertig ausgebaute Wohnungen auch noch 2012 als Zweit-
wohnungen ausbauen und verkaufen wolle.
Spätestens mit der aktenkundigen schriftlichen Einsprache vom Juni 2016 
betreffend Gebühren habe es definitiv kein Zurück mehr gegeben. Würde 
die Gemeinde tatsächlich auch nach dem 11. März 2012 einen nachträg-
lichen Ausbau und Weiterverkauf als Zweitwohnung zulassen, müsste sie 
im schlimmsten Falle sogar mit Haftungsfolgen rechnen.
19.
Am 28. April 2017 schrieben die Beschwerdeführer replicando, mit der 
(Anm.: den eingereichten) Generalvollmacht (Anm.: en) anerkennten und 
ermächtigen sie die Kinder, Verträge über das ganze Haus abzuschlies-
sen und auch Beschwerden einzureichen.
Sie hätten 2010 ein Haus mit einer Bewilligung für vier Zweitwohnungen 
gebaut. Zwei davon seien fertig ausgebaut, zwei in einem Zustand, bei 
dem ein Käufer über Küche, Bad und Boden noch bestimmen könne. Ge-
baut müsse an diesen Wohnungen nichts mehr werden. Es seien nur 
noch Sanitärarbeiter, Bodenleger, Elektriker und Küchenbauer gefragt, 
um den Wünschen der Käuferschaft zu entsprechen. Die Wohnungen 
seien von Anbeginn an in diesem Zustand zum Verkauf angeboten wor-
den. Sie hätten nichts vorgetäuscht und Gebührenrechnungen immer 
zeitgerecht bezahlt.
Die Einsprache vom Juni 2016 betreffend Abwasser und Kehricht sei auf 
Anraten bei mündlichen Nachfragen am Schalter erstellt worden. Dies sei 
verständlich, bei einer Rechnung für Wasser von Fr. 49.-- und für Abwas-
ser und Kehricht von Fr. 2‘250.--. Die Rechnung sei längst vor der Ein-
sprache bezahlt worden. Es gebe keinen Zusammenhang zwischen Ge-


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bührenrechnungen und Ausbauverpflichtung. Das vormalige Bauamt 
Y._____ habe sie weder schriftlich noch mündlich auf die Ausbauver-
pflichtung aufmerksam gemacht. Dass die Wohnungen nicht innert nützli-
cher Frist ausgebaut worden seien, liege daran, dass kein Käufer gefun-
den habe werden können. Niemand habe sie auf die Pflicht zur Fertigstel-
lung aufmerksam gemacht. Die harte Strafe sei nicht verhältnismässig. 
Wieso man jetzt die Wohnung E3 ausklammere, sei nicht verständlich. 
Sie wünschten einen Entscheid für beide nicht fertig gestellten Wohnun-
gen. Das Haus habe keine Obergeschosse, man betrete es auf Ebene 5. 
Zuunterst sei E1, dann E2 usw. E5 liege auf Höhe der Hauptstrasse. 
Ein Augenschein müsste ohne den Rechtsvertreter der Gemeinde statt-
finden. Er habe schon den Bau des Hauses verhindern wollen.
20.
Am 11. Mai 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren An-
trägen fest.
Die Beschwerdeführer verlangten, dass auch in Bezug auf die STWE 
10077-6, 2. OG, ein Entscheid gefällt werde. Diese Einheit figurierte auf-
grund einer Verwechslung der Nummern nicht explizit im Dispositiv des 
angefochtenen Entscheides. Gehe das Gericht jedoch nicht davon aus, 
dass es sich dabei um ein offensichtliches Versehen bzw. um einen klar 
erkennbaren Verschrieb der Vorinstanz handle und beurteile es auch die 
ebenfalls nicht ausgebaute STWE 10077-6, habe die Gemeinde dagegen 
im Grundsatz nichts einzuwenden, wobei mangels Nutzniessung der Be-
schwerdeführer an dieser STWE formell ebenfalls auf die Beschwerde 
nicht einzutreten wäre.
Beschwerdeführer seien die Eltern. In der Beschwerdeschrift sei nicht 
erwähnt worden, dass die Eingabe zusätzlich namens und auftrags weite-
rer Parteien als der Beschwerdeführer erfolge. Daran vermöchten auch 
die mit der Replik nachgereichten Vollmachten nichts zu ändern. Diese 
seien 2010 für Grundbuchgeschäfte erteilt worden. Abgesehen davon lä-
gen auch kein Gesuch und keine Bewilligung für eine nichtanwaltliche 
Rechtsvertretung im gerichtlichen Verfahren vor.


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Der Grundbuchauszug von 2010, welcher auf einen Zeitpunkt noch vor 
der Begründung von STWE zurückreiche, bringe nicht den Beweis für die 
falsche Darstellung, dass die Beschwerdeführer aktuell Nutzniessungs-
recht an sämtlichen vier STWE hätten. Die von der Beschwerdegegnerin 
eingereichten aktuellen Grundbuchauszüge widerlegten diese Behaup-
tung. Nutzniessungen der Beschwerdeführer lasteten einzig auf STWE 
10077-4 und 10077-7, nicht aber auf STWE 10077-5 und 10077-6.
Die Beschwerdeführer schöben die Verantwortung für den aktuellen Zu-
stand ihren Beauftragten und der Beschwerdegegnerin zu und verkenn-
ten, dass die Baubewilligung bereits vor dem 11. März 2012 abgelaufen 
gewesen sei. Auch der Verweis darauf, dass sie Laien seien, helfe nichts. 
Dass die Einsprache vom Juni 2016 auf der Basis von vier fertig gestell-
ten Wohnungen auf Anraten der Gemeinde erfolgt sein solle, sei eine Un-
terstellung. Sie seien vom Gemeindemitarbeiter auf ihr widersprüchliches 
Verhalten hingewiesen worden. Der Rechtsvertreter habe den Hausbau 
damals nicht verhindern wollen. Im Beschwerdeverfahren R 08 83 habe 
er an der Seite der Bauherrschaft für die Abweisung der Beschwerde des 
Nachbarn und für die Bestätigung der erteilten Baubewilligung erfolgreich 
gekämpft. Er habe am 16. Oktober 2008 eine umfassende Vernehmlas-
sung eingereicht und auch am Augenschein für das Bauprojekt plädiert.
21.
Am 17. Mai 2017 (Poststempel) schrieben die Beschwerdeführer noch, 
trotz der ewigen Unterstellungen der Gegenpartei hätten sie auf Anwalts-
hilfe verzichtet und deshalb keine nennenswerten Unkosten.
22.
Am 6. Juli 2017 schrieb der Instruktionsrichter der Beschwerdegegnerin 
Folgendes:
"Gemäss angefochtener Verfügung der Gemeinde X._____ vom 20. Februar 2017, mit-
geteilt am 27. Februar 2017, Ziff. I. 7., hat die Gemeinde X._____ den Eheleuten 
A._____ und B._____ und deren Kindern C._____, D._____ und E._____ mit Schreiben 
vom 9. Dezember 2016 die Möglichkeit eingeräumt, sich zur Sache zu äussern. Bei den 
Akten liegt diesbezüglich, soweit ersichtlich, lediglich ein Schreiben der Gemeinde 
X._____ an A._____ vom 5. Dezember 2016 (BF-act. 5) ohne Zustellungsnachweis. Die 


- 15 -
Gemeinde X._____ wird hiermit aufgefordert, dem Gericht die Zustellungsnachweise für 
das erwähnte Schreiben (wohl recte vom 5. Dezember 2016) der Gemeinde X._____ an 
die Eheleute A._____ und B._____ und deren Kinder C._____, D._____ und E._____ zu 
edieren. 
Gemäss Vernehmlassung der Gemeinde X._____ vom 24. April 2017, Ziff. II. B., letzter 
Absatz, wurde die angefochtene Verfügung der Gemeinde X._____ vom 20. Februar 
2017 am 27. Februar 2017 den Eheleuten A._____ und B._____, C._____, D._____ und 
E._____ zugestellt. Bei den Akten liegt diesbezüglich, soweit ersichtlich, lediglich eine 
Kopie der angefochtenen Verfügung ohne Zustellungsnachweise (BF-act. 1). Die Ge-
meinde X._____ wird hiermit aufgefordert, dem Gericht die Zustellungsnachweise für die 
angefochtene Verfügung vom 27. Februar 2017 der Gemeinde X._____ an die Eheleute 
A._____ und B._____ und deren Kinder zu edieren."
23.
Am 24. Juli 2017 edierte die Beschwerdegegnerin die verlangten Unterla-
gen. Sie teilte u.a. in diesem Zusammenhang mit, dass, mit Ausnahme 
von D._____, sämtliche übrigen angeschriebenen Parteien in eigenem 
Namen zum Sachverhalt Stellung bezogen hätten. D._____ habe die an-
gefochtene Verfügung nicht in Empfang genommen, so dass für ihn die 
Zustellungsfiktion nach unbenutztem Ablauf der postalischen Abholungs-
frist gelte.
24.
Am 26. Juli 2017 verzichteten die Beschwerdeführer auf eine Stellung-
nahme zu diesem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 24. Juli 2017 
und den damit edierten Unterlagen.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 20./27. Februar 2017, worin die 
Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern mitteilte, dass die Räum-
lichkeiten im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses 


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auf Parzelle 10077 die Kriterien als Wohnungen im Sinne des eidgenössi-
schen Zweitwohnungsgesetzes nicht erfüllten und es sich daher nicht um 
altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht handle. Zudem sei 
die zweijährige Bauvollendungsfrist seit Erteilung der Baubewilligung im 
Jahre 2009 längst abgelaufen, weshalb diese beiden Stockwerkeinheiten 
– die unfertige und zum Wohnen ungeeignete bzw. noch nicht bezugsbe-
reite Räume darstellten – heute nicht mehr (wenn überhaupt) ohne erneu-
te Bewilligung fertiggestellt werden könnten.
Beschwerdethema bilden die Fragen, ob das Vorgehen der Beschwerde-
gegnerin korrekt war, ob das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer ge-
wahrt wurde und ob die Anfechtungsberechtigung der Beschwerdeführer 
bezüglich der strittigen Verfügung umfassend bejaht werden kann. 
b)
Zunächst ist aber davon Kenntnis zu nehmen, dass die Beschwerdegeg-
nerin zugestandenermassen eine zum Teil fehlerhafte Verfügung erlassen 
hat, indem sie unbestritten das fertig erstellte Erdgeschoss mit der unfer-
tigen Stockwerkeinheit im 1. OG verwechselte und die ebenfalls noch un-
fertige Stockwerkeinheit im 2. OG in ihrer Verfügung daher gar nicht er-
wähnte. In dieser Beziehung kann die Beschwerde vom 28. Februar 2017 
infolge Anerkennung durch die Beschwerdegegnerin damit kostenfällig 
abgeschrieben werden. Die Beschwerdegegnerin hat ihren Zuordnungs-
fehler hinsichtlich der Räume im EG selbst eingestanden, womit die Be-
handlung der angefochtenen Verfügung in diesem Punkt hinfällig gewor-
den ist. Zur (unfertigen) Stockwerkeinheit im 2. OG hat sich die Be-
schwerdegegnerin jedoch noch in einer erneut und separat anfechtbaren 
Verfügung zu äussern, um verfahrensrechtlich einwandfrei vorzugehen.
2. a)
Das rechtliche Gehör ist das zentrale Mitwirkungsrecht des/r Privaten im 
Verwaltungsverfahren. Es dient einerseits der Sachaufklärung und stellt 
andererseits zugleich ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der 
Parteien dar (BGE 140 I 99 E.3.4, 135 II 286 E.5.1). Der verfassungs-


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rechtlich garantierte Gehörsanspruch laut Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) umfasst 
das Recht, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten 
Verfahren mit seinen Begehren gehört zu werden, Einblick in die Akten zu 
erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 
nehmen zu können. Er beinhaltet auch das Recht auf Vertretung und auf 
Begründung behördlicher Verfügungen (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1002).
b)
Nach der Edition der vom Instruktionsrichter von der Beschwerdegegnerin 
verlangten Unterlagen vom 24. Juli 2017 (im Sachverhalt Ziff. 23, hiervor) 
steht für das Gericht fest, dass den Beschwerdeführern und ihren Kindern 
das rechtliche Gehör vor Erlass der angefochtenen Verfügung genügend 
gewährt wurde. Zwar hat die Beschwerdegegnerin die Mutter der Kinder 
bzw. die Ehefrau des Beschwerdeführers nicht gesondert angeschrieben, 
doch hat sie die Antwort der Beschwerdeführer vom 15. Dezember 2016 
auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin an den Vater der Kinder bzw. 
ihren Ehemann und Beschwerdeführer vom 5. Dezember 2016 mitunter-
zeichnet (vgl. im Sachverhalt Ziff. 8, 9 und 22; beschwerdeführerische Ak-
ten [Bf-act.] 2, 3 und 4 bzw. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2).
3. a)
Gemäss Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-
fochtenen Entscheid (inkl. Verfügungen) berührt ist und ein schutzwürdi-
ges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder […]. 
b)
Im konkreten Fall stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführer von der 
angefochtenen Verfügung berührt bzw. nachteilig betroffen sind oder ob 
dies gerade nicht der Fall ist. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser 
Rechtsfrage sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentums- und Nutz-
niessungsverhältnisse an den jeweils einzelnen Stockwerkeinheiten (EG 
auf Ebene 1; 1. OG auf Ebene 2; 2. OG auf Ebene 3 und zusammen 
3.OG + DG auf Ebenen 4 + 5) im Mehrfamilienhaus auf Parzelle 10077. 


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Wie aus den dazu eingereichten Urkunden- und Grundbuchauszügen zur 
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin hervorgeht (Bg-act. 1 S. 4-5 
und Bg-act. 2 S. 1 zum Auszug für Stockwerksanteil 10077-4 [EG] und S. 
1 mit Stockwerksanteil 10077-7 [3.OG + DG]), haben die Beschwerdefüh-
rer zwar kein Eigentum, jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht 
an den beiden fertiggestellten Wohneinheiten im EG (10077-4) und im 3. 
OG/DG (10077-7). Die Stockwerkeinheiten im 1. OG (STWE 10077-5) 
und 2. OG (STWE 10077-6) gehören dagegen zu je 1/3 Miteigentumsan-
teil den drei Kindern. An den Wohnungen im EG und 1. OG besteht somit 
weder Eigentum noch Nutzniessung zugunsten der Beschwerdeführer. 
Folglich sind sie bezüglich dieser Wohnungen zur Beschwerdeerhebung 
nicht legitimiert (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 
111 Abs. 1 und 2 BGG), so dass diesbezüglich auf die Beschwerde nicht 
einzutreten ist. Die in Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG und 2. OG 
beschwerdebefugten Kinder der Beschwerdeführer haben dagegen keine 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht eingereicht, womit die Verfügung 
vom 20./27. Februar 2017 hinsichtlich der nicht fertig ausgebauten Räum-
lichkeiten im 1. OG (STWE 10077-5) in Rechtskraft erwachsen ist. 
c)
Wie bereits eingangs in Erwägung 1.b) festgehalten, ist der Beschwerde-
gegnerin insofern beizupflichten, wenn sie ausführt, es stimme, dass ver-
sehentlich die falschen Geschossebenen für die zwei nicht fertig ausge-
bauten Stockwerke in der Fotodokumentation, welche Grundlage für die 
angefochtene Verfügung gebildet habe, angegeben seien (EG statt 1. OG 
und 1. OG statt 2. OG). Diese Rüge der Beschwerdeführer ist zutreffend 
und von der Beschwerdegegnerin ausdrücklich anerkannt worden, was es 
bei den Kosten des Verfahrens zu berücksichtigen gilt. Die Räumlichkei-
ten im EG (STWE 10077-4) sind voll ausgebaut, so dass, entgegen dem 
Verfügungsdispositiv in Ziff.1 gesagt werden kann, dass diese Wohnung 
mit Bezug auf das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) 
auf jeden Fall als altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG zu gelten hat. 


- 19 -
d)
Die fälschlicherweise in der angefochtenen Verfügung nicht explizit aufge-
führten und nicht fertig gestellten Räumlichkeiten im 2. OG (STWE 10077-
6) bilden mangels anfechtbarer erstinstanzlicher Verfügung gar nicht Ge-
genstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdegeg-
nerin hat dazu angekündigt, sie werde nach Abschluss des vorliegenden 
Rechtsmittelverfahrens eine entsprechend korrigierte Verfügung für das 2. 
OG (STWE 10077-6) erlassen (vgl. im Sachverhalt Ziff. 18, hiervor), was 
das Gericht zur Kenntnis nimmt.
4. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs.1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend, 
und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen Diese Kostenaufteilung er-
scheint dem Gericht gerechtfertigt, weil sowohl die Beschwerdegegnerin 
(Anerkennung falscher Wohnungsbezeichnungen in den Ziff. 1-3 des Ver-
fügungsdispositivs) als auch die Beschwerdeführer (fehlende Beschwer-
delegitimation) zu diesem Verfahren beigetragen haben. 
b)
Eine aussergerichtliche Entschädigung an die Beschwerdeführer gemäss 
Art. 78 Abs. 1 VRG ist praxisgemäss nicht geschuldet, da die Beschwer-
deführer nicht anwaltlich vertreten waren. Eine aussergerichtliche Ent-
schädigung steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eben-
falls nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis im öffentli-
chen Interesse tätig wurde (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). 


- 20 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird infolge Anerkennung abgeschrieben, soweit darauf 
eingetreten werden kann. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr.
2'928.--
gehen je zur Hälfte einerseits zulasten von A._____ und B._____, solida-
risch haftend, sowie anderseits zulasten der Gemeinde X._____ und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]