gr_gerichte · R 2016 68 · 2017-06-08 · de

Ortsplanungsrevision | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 68
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser, Racioppi und Stecher
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 8. Juni 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser,
Beschwerdeführerin
gegen 
Kanton Graubünden,
vertreten durch die Regierung,
wiedervertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales,
Beschwerdegegner
Gemeinde X._____,
Beigeladene 1
D._____,
Beigeladene 2
betreffend Ortsplanungsrevision


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1.
Am 7. August 2013 beschloss die Gemeinde X._____ in einer Gesamtre-
vision der Ortsplanung unter anderem über das Baugesetz (BauG) sowie 
den Zonenplan (ZP), den Generellen Gestaltungsplan (GGP) sowie den 
Generellen Erschliessungsplan (GEP) betreffend Verkehr sowie Ver- und 
Entsorgung. Dazu gehörte auch der ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Mate-
rialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013. Davon erfasst war unter 
anderem die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, resp. die dortigen 
Teilflächen O.4._____ und O.5._____, letztere im Halte von rund 
8'888 m2. Die unüberbauten Parzellen der Wohnzone 2 im Gebiet 
O.3._____ sind gemäss ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone 
O.2._____ vom 7. August 2013 und Art. 32 Abs. 1 BauG fast ausnahms-
los mit einer Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit überla-
gert.
2.
Am 13., mitgeteilt am 15. September 2016, genehmigte die Regierung 
des Kantons Graubünden die Ortsplanungsrevision im Sinne der Erwä-
gungen unter anderem mit direkten formellen Korrekturen, Vorbehalten, 
Auflagen, Anweisungen und Feststellungen. Insbesondere dem ZP/GGP 
und dem GEP Verkehr 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ 
vom 7. August 2013 wurde die vollständige Genehmigung im Sinne der 
Erwägungen verweigert. So wurde die im Gebiet O.3._____ ausgeschie-
dene Wohnzone 2 bezüglich des noch vollständig unüberbauten Teilge-
bietes O.5._____ nicht genehmigt. Dasselbe galt für das übrige Gemein-
degebiet, welches im Hinblick auf die strassenmässige Erschliessung der 
Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, ausgeschieden worden war sowie die 
Festlegung als "geplante Erschliessungsstrasse" im entsprechenden GEP 
Verkehr. Die Gemeinde wurde ersucht, die betreffenden Flächen bei 
nächster Gelegenheit einer Nichtbauzone zuzuweisen, vornehmlich der 
Landwirtschaftszone. Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, 
dass sich die Genehmigung der Ortsplanungsrevision nach dem revidier-
ten Raumplanungsgesetz richte, welches am 1. Mai 2014 in Kraft getreten 


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sei. Für die Bedarfsberechnung werde auf das maximale Szenario des 
Bundesamtes für Statistik gemäss den technischen Richtlinien für Bauzo-
nen abgestellt. Dabei müsse festgehalten werden, dass die Gemeinde 
X._____ selbst bei Berücksichtigung der höchsten Entwicklungsprognose 
zu umfangreiche Wohnbauzonenreserven aufweise, welche grundsätzlich 
zu redimensionieren seien. Solche Reduktionen von Wohnbauzonen soll-
ten an randständigen und bautenfreien Orten vorgenommen werden, wel-
che zudem auch noch eine Grösse aufwiesen, die geeignet sei, um dar-
auf selbständige neue Wohnbauten zu errichten. Ausserdem sollen sol-
che Wohnbauzonenreduktionen prioritär dort vorgenommen werden, wo 
grössere unüberbaute und unerschlossene Flächen vorhanden seien. 
Dies treffe auf die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, soweit es sich um 
die Teilfläche O.5._____ im Halte von rund 8'888 m2 (ca. 0.9 ha) handle, 
zu. Ausserdem bestünden in diesem Perimeter Konflikte mit geschützten 
Trockenwiesen- und -weidenstandorten (TWW) von regionaler Bedeu-
tung.
3.
Gegen diesen Beschluss der Regierung des Kantons Graubünden erhob 
die A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden am 12. Oktober 2016 Beschwerde und bean-
tragte, Ziffer 3b des angefochtenen Regierungsbeschlusses aufzuheben. 
Die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Wohnzone 2 sei auch bezüg-
lich des Teilgebietes O.5._____ zu genehmigen (inkl. des im Hinblick auf 
strassenmässige Erschliessung ausgeschiedenen Teilstück übriges Ge-
meindegebiet). Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 
Kantons Graubünden. Weiter beantragte sie auch die Durchführung eines 
Augenscheins. Die Beschwerdeführerin erläuterte unter anderem ihre 
Entstehungsgeschichte, welche bis ins Jahre 1973 zurückreiche und ihre 
Funktionsweise. Weiter führte sie im Wesentlichen aus, dass es aufgrund 
der langwierigen Entstehungsgeschichte und der speziellen Umstände 
nicht angezeigt sei, die Wohnbauzone O.5._____ der Nichtbauzone zu-


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zuweisen. Zudem seien die Baulandreserven in der Fraktion O.1._____ 
aufgrund der erwarteten touristischen Entwicklung sicher nicht überdi-
mensioniert und der bestehende Konflikt mit den Trockenwiesen und –
weiden könne bereinigt werden. 
4.
Am 2. November 2016 (Poststempel) beantragte die beigeladene Ge-
meinde X._____ die Gutheissung der Beschwerde und die Aufhebung 
von Ziffer 3b sowie zusätzlich auch Ziffer 4a des angefochtenen Regie-
rungsbeschlusses. Die Nichtgenehmigung der Wohnzone im angefochte-
nen Beschluss sei angesichts der 45-jährigen Entwicklungsgeschichte 
unverständlich und nicht nachvollziehbar. Bereits mit Schreiben vom 
22. Mai 2015, im Nachgang zur Nichtgenehmigung des Wohngebietes 
O.3._____ im regionalen Richtplan X._____, habe sie sich mit den kriti-
sierten Argumenten und Konflikten (mangelnder Bedarf; periphere, uner-
schlossene Lage; Nutzungskonflikte) detailliert auseinandergesetzt. Mit 
der Gründung der Beschwerdeführerin 1973 sei ein visionärer Ansatz ge-
wählt worden, welcher eine faire Festlegung des Baugebietes, die Er-
schliessung, die Kostenaufteilung und die Zuteilung von Bauflächen zur 
Verhinderung von Baulandhortung regle. Anlässlich der Totalrevision der 
Ortsplanung 1975 sei die Zuweisung des Gebietes O.5._____ aufgrund 
der noch hängigen Güterzusammenlegung sistiert worden. Die Festle-
gung von zwei Siedlungskernen an für die Landwirtschaft wenig geeigne-
ten Lagen, sei im Hinblick auf die Freihaltung des Landwirtschaftsgebie-
tes erfolgt und anschliessend eine Quartierplanung erarbeitet worden. Die 
Umsetzung sei anlässlich der Teilrevision der Ortsplanung im Jahre 1984 
erfolgt, welche von der Regierung 1994 genehmigt worden sei. Im Jahre 
2002 sei noch eine geringfügige Anpassung des Quartierplanes erfolgt. 
Aufgrund der konstanten Nachfrage nach Bauland in den letzten Jahren, 
seien die Voraussetzungen für die Erschliessung der zweiten Etappe des 
Gebietes O.3._____ (Gebiet O.5._____) zwischenzeitlich erfüllt. Das ge-
plante Resort im Gebiet O.6._____ sowie der Bau der Zubringerbahn 


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nach O.7._____ schaffe neue Arbeitsplätze, womit auch mit steigender 
Nachfrage nach rasch verfügbarem Baugebiet, insbesondere in der Frak-
tion O.1._____ zu rechnen sei. Das Gebiet O.3._____, Teilgebiet 
O.5._____, decke dieses Bedürfnis optimal ab, wobei die Nutzungskon-
flikte mit den Trockenwiesen und -weiden lösbar seien. Im Übrigen handle 
es sich bei der scheinbar peripheren Lage um eine wohlüberlegte und 
mehrmals bestätigte Anordnung der Siedlung mit ausgewiesenem Bedarf 
und der Möglichkeit, allfällig bestehende Konflikte noch zu bereinigen. 
Zudem wies die beigeladene Gemeinde X._____ noch auf eine analoge 
Situation in O.8._____ hin, wo drei Parzellen der Dorfzone A zugwiesen 
werden sollten, die Genehmigung durch die Regierung aber ebenfalls 
verweigert wurde.
5.
Am 3. November 2016 beantragte der Kanton Graubünden (Beschwerde-
gegner), vertreten durch die Regierung, die Abweisung der Beschwerde. 
Die Regierung hielt dabei im Wesentlichen fest, dass die Beschwerdefüh-
rerin keine neuen Argumente vorbringe. Darum werde auf die Ausführun-
gen auf S. 23 - 41 des angefochtenen Beschlusses verwiesen. Ergänzend 
wurden noch weitere Ausführungen zur Bedarfsthematik und den geltend 
gemachten, vertrauensbegründenden Zusicherungen vorgetragen. Die 
Regierung wies zudem darauf hin, dass im Rahmen der Totalrevision der 
Ortsplanung eine Stellungnahme der D._____ eingegangen war, welche 
unter anderem auch die Wohnzone O.5._____ aufgrund des Konfliktes 
mit inventarisierten Trockenwiesen und wegen der Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes beanstandete. Durch diese Verfahrensbeteiligung habe 
sich D._____ auch die Beschwerdeberechtigung zum Weiterzug des Ge-
nehmigungsbeschlusses an das Verwaltungsgericht gesichert, womit eine 
Beiladung der D._____ angezeigt sei. Der Instruktionsrichter lud D._____ 
mit Schreiben vom 3. November 2016 im Sinne von Art. 40 VRG zum 
Verfahren bei. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 verzichtete D._____ 
auf eine Verfahrensbeteiligung.


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6.
Am 26. Januar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Dabei entgegnete sie verschiedenen Ausführungen der 
Regierung und vertiefte ihre Argumentation. 
7.
Die Regierung hielt am 9. Februar 2017 am Antrag auf Abweisung der 
Beschwerde fest. Dabei vertiefte und spezifizierte sie ebenfalls ihre Ar-
gumentation. 
8.
Am 10. Februar 2017 (Poststempel) schrieb die Gemeinde duplicando, es 
sei sicher korrekt, die Gemeinde nach der Fusion gesamthaft zu beurtei-
len. Fraktionen dürften aber nicht einander gegenübergestellt werden. Je-
de Fraktion müsse künftig aufgrund der Vorgeschichte des Dorfs betrach-
tet werden. Jeder Fraktion sei eine gewisse Entwicklungsmöglichkeit und 
Baulandreserve zuzugestehen. In O.1._____ sei aufgrund der bisherigen 
und der zu erwartenden Entwicklung eine erhebliche Nachfrage für Erst-
wohnungen zu erwarten.
9.
Am 28. Februar 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 
seine Honorarnote ein. Die Beschwerdeführerin sei nicht mehrwertsteuer-
pflichtig. Die Herren B._____ und C._____ seien Vorstandsmitglieder der 
Beschwerdeführerin und ihnen seien ebenfalls Aufwendungen entstan-
den, insbesondere bezüglich Instruktionen an den Rechtsvertreter.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Rechts-
schriften und den Beweismitteln wird, sofern erforderlich, in den nachfol-
genden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:


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1. a)
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Regierungsbeschluss 
vom 13., mitgeteilt am 15. September 2016 (Prot.-Nr.: 800), betreffend die 
anlässlich der Gemeindeversammlung vom 7. August 2013 beschlossene 
Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde X._____. Darin wurde un-
ter Ziffer 3b die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Wohnzone 2 be-
züglich des noch vollständig unüberbauten Teilgebietes O.5._____ nicht 
genehmigt. Ebenso wurde das "übrige Gemeindegebiet", welches im Hin-
blick auf die strassenmässige Erschliessung der Wohnzone 2, Teilgebiet 
O.5._____, ausgeschieden wurde, nicht genehmigt. Weiter wurde die 
Gemeinde ersucht, die betreffenden Flächen bei nächster Gelegenheit ei-
ner Nichtbauzone (vornehmlich der Landwirtschaftszone) zuzuweisen. 
Von der Beschwerdeführerin wird die Aufhebung dieser Ziffer beantragt. 
Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) können Entscheide 
der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen 
mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Somit ist 
das angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Beur-
teilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. 
Das Verwaltungsgericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in 
Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergangene Urteil auch hin-
sichtlich der funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. 
Beschwerdeführerin ist die A._____. Gemäss Art. 1 ihrer Statuten, revi-
diert am 16. Dezember 1995 und genehmigt durch das Departement des 
Inneren und der Volkswirtschaft am 6. März 1997, ist sie eine öffentlich-
rechtliche Genossenschaft im Sinne des kantonalen Meliorationsgesetzes 
sowie des Baugesetzes der (ehemaligen) Gemeinde O.1._____ (vgl. be-
schwerdeführerische Akten [Bf-act.] 8). Gemäss Art. 7 des Meliorations-
gesetzes des Kantons Graubünden (MG; BR 915.100) sind Genossen-
schaften gemäss kantonalem Meliorationsgesetz öffentlich-rechtliche 


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Körperschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit. Die Beschwerdeführerin 
wird gemäss Beschwerdeschrift durch die zwei Mitglieder des Vorstandes 
B._____ (Präsident) und C._____ (Mitglied) vertreten und durch Rechts-
anwalt Dr. iur. Marc E. Wieser wiedervertreten. Die Beschwerdeführerin, 
als Eigentümerin von verschiedenen Parzellen im Gebiet O.5._____ und 
Adressatin des angefochtenen Beschlusses, ist vom angefochtenen Be-
schluss berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der beantragten 
Aufhebung der Ziffer 3b dieses Beschlusses (vgl. Art. 50 VRG, Art. 33 
Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] 
sowie Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; 
SR 173.110]). Dies weil die betroffenen Parzellen gemäss Gemeindever-
sammlungsbeschluss vom 7. August 2013 über die Gesamtrevision der 
Ortsplanung der Wohnzone 2 zugeordnet wurden und im angefochtenen 
Beschluss unter Ziffer 3b nicht genehmigt wurden. Auf die zudem frist- 
und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl. 
Art. 52 Abs. 1 VRG).
b)
Auf den Antrag der beigeladenen Gemeinde X._____ in ihrer Vernehm-
lassung vom 2. November 2016 (Poststempel), auch die Ziffer 4a des 
Regierungsbeschlusses vom 13. September 2016 (betreffend die Nicht-
genehmigung der Dorfzone A in O.8._____ auf den drei Parzellen 2055, 
2104 und 2105) aufzuheben, kann hingegen nicht eingetreten werden. 
Die Beschwerdeführerin beantragte innert Frist bloss die Aufhebung von 
Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses sowie die Genehmigung der 
Wohnzone 2 auch im Teilgebiet O.5._____. Damit hat sie den Streitge-
genstand für das vorliegende Verfahren fixiert, welcher sich in erster Linie 
nach dem angefochtenen Entscheid sowie den Rechtsbegehren bestimmt 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden [VGU] R 16 
72/R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.2b; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungs-
verfahren 
und 
Verwaltungsrechtspflege 
des 
Bundes, 
3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2013, S. 243; Urteil des Bundesgerichts 1C_860/2013, 


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1C_864/2013 vom 18. September 2014 E. 5). Selbstverständlich war die 
beigeladene Gemeinde X._____ auch selbst Adressat des im vorliegen-
den Verfahren durch die Beschwerdeführerin angefochtenen Beschlus-
ses. Sofern die Gemeinde auch die Aufhebung der Ziffer 4a des Be-
schlusses veranlassen wollte, hätte sie selber gestützt auf Art. 102 Abs. 2 
KRG i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG und innert der ordentlich, 30-tägigen 
Rechtsmittelfrist von Art. 52 Abs. 1 VRG Beschwerde erheben müssen.
c)
In beweisrechtlicher Hinsicht ist bezüglich des bereits in der Beschwerde 
beantragten Augenscheins Folgendes festzuhalten: In der Beschwerde 
wurde nicht spezifisch ausgeführt, welchem Zweck der beantragte Au-
genschein dienen soll. Allenfalls beabsichtigte die Beschwerdeführerin ei-
nen solchen im Zusammenhang mit der bestehenden bzw. erforderlichen 
Erschliessungssituation oder dem geltend gemachten Umstand, wonach 
die Fraktion O.1._____ kein Dorfzentrum aufweise, sondern lediglich Ge-
bäudegruppen und sich die beiden Baustandorte O.4._____ und 
O.5._____ in die übrigen Baustandorte einfügten. In der Replik bezweifel-
te dann die Beschwerdeführerin, als Entgegnung auf die Flächenberech-
nung der Regierung zu den unüberbauten Wohnbaureserven in der Frak-
tion O.1._____, die Baulandqualität von bestimmten Flächen auf einigen 
Parzellen im Gebiet O.4._____. Diese seien aufgrund der Steilheit von 
Teilen der Parzellen nicht überbaubar und verlangte dafür einen Augen-
schein. Bezüglich der erstgenannten Gründe für einen Augenschein ist 
festzuhalten, dass über diese Umstände bereits aufgrund der vorliegen-
den Unterlagen eine aussagekräftige Einschätzung möglich ist. Hinsicht-
lich des Umstandes, dass aufgrund der Steilheit nicht die gesamten, von 
der Regierung errechneten unüberbauten Flächen bebaut werden kön-
nen, muss festgehalten werden, dass die Prüfung der Baulandqualität der 
betreffenden Flächen bereits bei der Einzonung im Jahre 1994 zu erfol-
gen hatte. Denn schon das bisherige Bundesgesetz über Raumplanung 
vor der Revision vom 12. Juni 2012 (aRPG) machte in Art. 15 Abs. 1 aR-


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PG (seit 1. Mai 2014, aufgrund der Revision vom 15. Juni 2012: Art. 15 
Abs. 4 lit. a RPG) die Zuweisung von Land zu einer Bauzone von seiner 
Eignung für die Überbauung abhängig. Ausserdem ging die Regierung bei 
ihrer Berechnung der in der verbleibenden Wohnbauzone von O.1._____ 
noch möglichen Wohnhäusern von einem Flächenbedarf von 500 m2 je 
Wohnhaus aus. Es ist davon auszugehen, dass darin beispielsweise auch 
Aussenraumflächen enthalten sind. Denn dem statistischen Atlas der 
Schweiz lässt sich entnehmen, dass die durchschnittliche Haushaltsgrös-
se 2015, bezogen auf Privathaushalte, in X._____ 2.28 Personen betrug. 
Stellt man dies dem Geschossflächenbedarf pro Einwohner von 70 m2 
(inkl. Erschliessungsabzug) gemäss Gemeindedatenblatt der Gemeinde 
X._____ vom 24. März 2016 (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 4) 
gegenüber, wird klar, dass es sich bei dem seitens der Regierung ange-
nommenen Flächenbedarf für ein Wohnhaus von 500 m2, um die für das 
Wohnhaus gesamthaft benötigte Fläche inkl. Aussenraum und allenfalls 
freizuhaltenden Bereichen (wie z.B. aufgrund von einzuhaltenden Grenz- 
und Gebäudeabstände) handeln muss. Im Übrigen sind auch die Parzel-
len im Gebiet O.3._____ mehrheitlich in dieser Grössenordnung (vgl. Bf-
act. 16) parzelliert. Solche (Aussen-)Flächen können auch in bautech-
nisch schwierigeren Bereichen einer Parzelle konsumiert werden, womit 
die Berechnung der Regierung als plausibel erscheint. Somit sind von ei-
nem Augenschein keine entscheiderheblichen Feststellungen zu erwarten 
und der Antrag auf einen Augenschein ist in antizipierter Beweiswürdi-
gung abzuweisen (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 
E.1b).
2. a)
Im vorliegenden Verfahren ist umstritten, ob die Regierung zu Recht die 
Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, Teilgebiet O.5._____, im Umfang von 
ca. 0.9 ha nicht genehmigt hat. Gemäss Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das 
Baugesetz und die Pläne der Grundordnung sowie auch Änderungen die-
ser Erlasse der Genehmigung durch die Regierung des Kantons 


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Graubünden (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 RPG). Die Genehmigung wird er-
teilt, wenn keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). Gemäss 
der bundesrechtlichen Mindestanforderungen von Art. 26 Abs. 2 RPG um-
fasst diese Prüfung neben der Richtplankonformität auch die Einhaltung 
der bundesrechtlichen Vorschriften, wozu vorab die Planungsgrundsätze 
gemäss Art. 1, 3 sowie 15 ff. RPG gehören (WALDMANN/HÄNNI, Hand-
kommentar RPG, Bern 2006, Art. 26 Rz. 12 ff.). Als Rechtsfehler gelten 
auch Ermessensunterschreitungen, Ermessensüberschreitungen und Er-
messensmissbrauch (RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN 
(Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 
Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 26 Rz. 28). Es ist also nachfolgend zu prü-
fen, ob die Regierung, insbesondere aufgrund der anwendbaren bundes-
rechtlichen Vorschriften, die Genehmigung der strittigen Einzonung im 
Gebiet O.5._____ zu Recht verweigert hat. Ausserdem stellt sich die Fra-
ge, ob in der vorliegenden Streitsache vertrauensbegründende Umstände 
vorliegen, welche zu einer Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet 
O.5._____ hätten führen müssen.
b)
Aus Art. 33 Abs. 2 RPG ergibt sich, dass die Kantone gegen Verfügungen 
und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die kantonalen und eid-
genössischen 
Ausführungsbestimmungen 
stützen, 
mindestens 
ein 
Rechtsmittel zur Verfügung stellen müssen. Nach Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 
ist die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde vor-
zusehen. Die Regierung amtete im vorinstanzlichen Verfahren als Ge-
nehmigungsbehörde, nicht aber als Rechtsmittelbehörde, weil die Wohn-
bauzone im Gebiet O.5._____ von der Gemeinde X._____ als Bauzone 
ausgeschieden wurde, womit die Beschwerdeführerin keinen Grund für 
die Erhebung einer Planungsbeschwerde im Sinne von Art. 101 KRG hat-
te. Erst aufgrund der Nichtgenehmigung der Wohnbauzone im Gebiet 
O.5._____ durch die Regierung wurde sie in ihren schutzwürdigen Inter-
essen berührt und veranlasst, das Rechtsmittel gemäss Art. 102 Abs. 1 


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KRG dagegen zu ergreifen. Dementsprechend ist das vorliegende Verfah-
ren das erste kantonale Rechtsmittelverfahren (vgl. PVG 1999 Nr. 44; Ur-
teil des Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden [VGU] R 01 91 vom 
27. November 2001 E.1). Aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben zur 
zumindest einmaligen vollen Überprüfung von Anwendungsakten des 
RPG, verfügt das Verwaltungsgericht in der vorliegenden Angelegenheit 
grundsätzlich über eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- 
und Sachverhaltskontrolle im Sinne von Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt 
ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt sich die 
Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse Zurückhaltung, wel-
che sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungs- sondern 
Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, damit 
die von den Kantonen zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige der 
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhält (vgl. AEMISEG-
GER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Kommentar 
zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2010, 
Art. 33 Rz. 77).
c)
Es ist allerdings noch darauf hinzuweisen, dass im vorliegenden Verfah-
ren nicht zu klären ist, ob die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Ge-
biet O.3._____, Teilgebiet O.5._____, zu einer entschädigungspflichtigen, 
materiellen Enteignung führt oder nicht. Dies ist für die Frage, ob die be-
troffenen Parzellen der Wohnzone 2 oder einer Nichtbauzone (gemäss 
Regierung vorzugsweise der Landwirtschaftszone) zuzuschlagen sind 
nämlich in der Regel nicht von ausschlaggebender Bedeutung (vgl. 
BGE 118 Ia 165 E.3c, 111 Ia 17 E.2d, 107 Ia 240 E.4). Insofern kann aus 
allfällig verwendeten Begriffen aus dem Rechtsgebiet der materiellen Ei-
gentumsbeschränkungen wie Auszonung oder Nichteinzonung im vorlie-
genden Entscheid nicht auf die Feststellung oder Verneinung einer ent-
schädigungspflichtigen, materiellen Eigentumsbeschränkung geschlossen 


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werden. Ein solcher Entscheid ist zunächst der in erster Instanz zuständi-
gen Behörde im gesetzmässigen Verfahren vorbehalten. 
3. a)
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerde vor, dass ihr der am 
17. Februar 2015 von der Regierung genehmigte regionale Richtplan 
X._____ im vorliegenden Verfahren nicht entgegengehalten werden dürfe, 
auch wenn bereits darin vorgesehen war, dass das Gebiet O.5._____ 
nicht der Bauzone zuzuordnen sei. Denn dagegen sei ihr kein Rechtsmit-
tel zur Verfügung gestanden.
b)
Die Regierung hält in ihrer Vernehmlassung vom 3. November 2016 dies-
bezüglich fest, dass im Rahmen der Genehmigung des regionalen Richt-
plans X._____ im Regierungsbeschluss vom 17. Februar 2015 (vgl. Bg-
act. 10) die Festlegung des Gebietes O.5._____ als Wohngebiet nicht ge-
nehmigt worden sei. Angesichts der neuen Regelung im Richtplan habe 
sie die Wohnzone O.5._____ gar nicht mehr genehmigen können.
c)
Der Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass ihr gegen den (nur) 
behördenverbindlichen regionalen Richtplan X._____ kein Rechtsmittel 
zur Verfügung stand (vgl. Art. 102 Abs. 2 KRG e contrario). In diesem Zu-
sammenhang kann auch noch erwähnt werden, dass die Gemeinde 
X._____ am 22. Mai 2015 ein Wiedererwägungsgesuch betreffend der 
nicht genehmigten Festlegung des Gebietes O.5._____ als Wohngebiet 
im regionalen Richtplan X._____ eingereicht hatte. Die Regierung wies in 
Ziffer 1 des angefochtenen Beschlusses (vgl. Bf-act. 1 und Bg-act. 13) 
dieses Wiedererwägungsgesuch ab. Die im vorliegenden Verfahren bei-
geladene Gemeinde X._____ opponiert, soweit ersichtlich, dem abgewie-
senen Wiedererwägungsgesuch nicht. 
Regionale Richtpläne werden gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG mit ihrer Ge-
nehmigung für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten 


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Gemeinden verbindlich. Die betroffenen Planungsträger (Gemeinde resp. 
Regionen) verfügen über ein Beschwerderecht gegenüber Entscheiden 
über die Nichtgenehmigungen durch die Regierung (vgl. Art. 102 Abs. 2 
KRG). Betroffenen Privaten steht im Rahmen der Anfechtung einer Nut-
zungsplanung grundsätzlich die akzessorische Überprüfung eines zu-
grundeliegenden (kantonalen) Richtplanes zu (vgl. THURNHERR, in: GRIF-
FEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR (Hrsg.), Fachhandbuch Öffentliches Bau-
recht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 8.44). Entsprechende Rügen einer 
Privatperson, gegen eine sie belastende nutzungsplanerische Anordnung 
können somit nicht bloss mit dem Verweis auf eine bereits erfolgte, richt-
planerische Festlegung abgewiesen werden (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., 
Art. 33 Rz. 69). Die vorliegende Angelegenheit betrifft keine akzessori-
sche Prüfung des kantonalen Richtplanes, sondern steht im Zusammen-
hang mit einem nichtgenehmigten Eintrag in einem regionalen Richtplan. 
Weiter wurde die Rechtmässigkeit der Nichtzuteilung des Gebietes 
O.5._____ nicht ausschliesslich mit der Nichtgenehmigung der entspre-
chenden Festlegung im regionalen Richtplan X._____ begründet. Viel-
mehr argumentiert die Regierung im angefochtenen Beschluss und auch 
im vorliegenden Verfahren mit materiellen Anforderungen des übergeord-
neten Rechts, welche zur Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet 
O.5._____ führten. Bei der nachfolgenden Prüfung, ob die Nichtzuwei-
sung des Gebietes O.5._____ zum Nichtbaugebiet den anwendbaren 
eidgenössischen und allenfalls kantonalen raumplanungsrechtlichen Be-
stimmungen entspricht, wird somit im Ergebnis auch die Nichtgenehmi-
gung des Gebietes O.5._____ im regionalen Richtplan X._____ in gewis-
ser Weise auf dem Prüfstand stehen.
4. a)
Die Beschwerdeführerin beantragte in ihrer Beschwerde vom 12. Oktober 
2016 in der Hauptsache die Ziffer 3b des angefochtenen Regierungsbe-
schlusses aufzuheben und die im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene 
Wohnzone 2 sei auch bezüglich des Teilgebietes O.5._____ zu genehmi-


- 15 -
gen (inkl. das im Hinblick auf die strassenmässige Erschliessung ausge-
schiedene Teilstück übriges Gemeindegebiet). Dabei argumentiert sie, 
dass es aus verschiedenen Gründen nicht zulässig sei, auf die damalige 
Einzonung im Jahre 1994 zurückzukommen. Insbesondere sei in der 
Fraktion O.1._____ der Bedarf für die strittige Wohnbauzone im Gebiet 
O.5._____ gegeben. Im Einzelnen führte sie aus:
•
Entgegen der Ansicht der Regierung im angefochtenen Beschluss tref-
fe es nicht zu, dass in der Fraktion O.1._____ ohne die Wohnzone 
O.5._____ noch die Erstellung von zehn Wohngebäuden möglich sei. 
Die Baulandreserven in der Dorfzone seien praktisch gleich null und in 
O.4._____ sei noch die Erstellung von acht Wohnhäusern möglich. 
Dies dürfe angesichts der touristischen Entwicklung in der Fraktion 
O.1._____ sicher nicht als überdimensioniert betrachtet werden. 
•
Bezüglich des von der Regierung angesprochenen Nutzungskonfliktes 
bezüglich TWW habe die Beschwerdeführerin auch bereits einen 
Fachbericht hinsichtlich allfälliger Ersatzmassnahmen erstellen lassen. 
Weiter seien im Rahmen der verdichteten Bauweise aufgrund des 
Quartierplanes bereits umfangreiche Trockenstandorte und Feuchtge-
biete in eine Freihaltezone ausgeschieden worden und somit der 
Überbauung entzogen. Im Gebiet O.5._____ seien unter Beachtung 
der Trockenstandorte lediglich noch 3 von 14 Parzellen betroffen und 
nicht überbaubar. 
b)
Die Regierung verwies in ihrer Vernehmlassung vom 3. November 2016 
auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss vom 13. September 
2016 (Bf-act. 1 und Bg-act. 13), da die Beschwerdeführerin in ihrer Be-
schwerde weder neue Aspekte zum Sachverhalt noch neue Argumente 
im Bezug auf die rechtliche Beurteilung vorbringe. Ergänzend wurde in 
der Vernehmlassung, insbesondere hinsichtlich des verneinten Bedarfes 
an Bauzonen, noch das Folgende vorgetragen:
•
In der Dorfzone von O.1._____ seien Teilflächen von zwei Parzellen 
im Umfang von knapp 1'500 m2 (Parzelle 2328: 592 m2, Parzelle 2379: 
902 m2) und im Gebiet O.4._____ insgesamt 5'583 m2 (Parzelle 2587: 


- 16 -
632 m², Parzelle 2588: 669 m², Parzelle 2589: 745 m², Parzelle 2595: 
471 m², Parzelle 2600: 603 m², Parzelle 2604: 666 m², Parzelle 2621: 
1`176 m² und Parzelle 2634: 621 m²) noch nicht überbaut. Es stünden 
somit noch mehr als 0.7 ha unüberbaute Wohnbauzone zur Verfü-
gung, wobei für ein Einfamilienhaus mit einer Bauzonenfläche von ca. 
500 m2 zu rechnen wäre. Somit reiche diese Reserve bei einem sol-
chen Neubau pro Jahr für die nächsten 14 Jahre. Aufgrund der vor-
handenen Parzellierung seien jedenfalls ohne Weiteres zwölf Wohn-
gebäude möglich und nicht nur acht wie von der Beschwerdeführerin 
behauptet. Dementsprechend wäre während zwölf Jahren ein Neubau 
pro Jahr möglich. Angesichts des Verbotes von neuen, klassischen 
Zweitwohnungen seien diese Möglichkeiten für das kleine Dorf 
O.1._____ mit seinen 170 Einwohnern und mit rückläufiger oder sta-
gnierender Bevölkerungsentwicklung mehr als ausreichend, selbst 
wenn man von einer gewissen Verstärkung der touristischen Entwick-
lung in O.1._____ ausgehe. In den letzten drei Jahren sei überdies 
auch im Gebiet O.3._____ kein einziges neues Haus erstellt worden 
und dem Kanton seien auch keine entsprechenden Projekte bekannt, 
womit auch kein bedeutender Bedarf von bauwilligen Genossenschaf-
tern ersichtlich sei. 
•
Entscheidender sei aber sowieso, dass das Dorf O.1._____ nicht iso-
liert betrachtet werden dürfe. Seit der Gemeindefusion müsse vielmehr 
die Gesamtsituation der Gemeinde X._____ als massgebend betrach-
tet werden. Die Gemeinde X._____ weise eine rückläufige Bevölke-
rungsentwicklung und dementsprechend auch einen sehr begrenzten 
Wohnbaulandbedarf auf. Gemessen an diesem sehr begrenzten Be-
darf, erweise sich auch die nach der aktuellen Gesamtrevision der 
Ortsplanung verbleibende Wohnbauzonenreserve, die über das ganze 
Gemeindegebiet in Form von isolierten, unüberbauten Baulandparzel-
len verstreut seien und total ca. 9 ha umfassten, als ausreichend di-
mensioniert. 
Bereits im angefochtenen Beschluss hielt die Regierung bezüglich des 
bestehenden Konflikts mit den TWW fest, dass eine Bereinigung dieses 
Konflikts über Ersatzmassnahmen zwar grundsätzlich möglich sei, einer 
ungeschmälerten Erhaltung von Natur- und Landschaftswerten aber am 
besten gedient werde, wenn solche naturkundlich oder landschaftlich 
wertvollen Flächen gar nicht erst zerstört oder beeinträchtigt würden.


- 17 -
c)
In der Replik vom 26. Januar 2017 führte die Beschwerdeführerin insbe-
sondere zur Bedarfsthematik Folgendes aus:
•
Die von der Regierung genannten Parzellen 2328 und 2379 in der 
Dorfzone seien nicht überbaubar, weil sie gehortet würden und auch 
nicht mit einer Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit be-
lastet seien. Die Parzelle 2379 sei überdies auch nicht hinreichend er-
schlossen.
•
Die Auflistung der Regierung in ihrer Vernehmlassung 3. November 
2016 zu den Grundstücken in der Wohnzone 2, Gebiet O.4._____, sei 
zwar zutreffend, die angegeben Flächenmasse aber irreführend. Teil-
weise handle es sich um Steilhänge, welche kaum überbaubar seien. 
So stünden im Gebiet O.3._____ nur noch acht Grundstücke für den 
Neubau von neun Einfamilienhäusern zur Verfügung, wobei gleichzei-
tig die Verfügbarkeit auch gegeben sei. Weitere Baulandreserven sei-
en in O.1._____ nicht vorhanden.
•
Die Entwicklung des Skigebietes O.7._____ schaffe Arbeitsplätze, 
wofür dann wiederum Wohnraum benötigt werde.
•
In O.1._____ habe die Bevölkerung bis 1970 abgenommen, seither 
aber zugelegt. In der gesamten Gemeinde X._____ sei die Gesamtbe-
völkerung aber nicht weiter gewachsen und seit 1990 sogar rückläufig. 
Somit habe O.1._____ keine negative Bevölkerungsentwicklung, wo-
mit sich die Verhältnisse nicht erheblich geändert hätten. Auch die 
eidgenössische Zweitwohnungsgesetzgebung habe kaum Auswirkun-
gen gezeigt, weil der grösste Teil der Wohnungen im Gebiet 
O.3._____ als Erstwohnung erstellt worden sei und die Fraktion 
O.1._____ über genügend altrechtliche Wohnungen verfüge. In naher 
Zukunft dürften etliche bewirtschaftete Wohnungen erstellt werden und 
auch etliche zusätzliche Erstwohnungen benötigt werden. 
•
Es treffe zu, dass Art. 15 Abs. 2 RPG die Reduktion von zu grossen 
Bauzonen verlange. In der vorliegenden Situation müsse hingegen die 
spezielle Situation berücksichtigt werden. Wenn die Wohnzone 2 im 
Gebiet O.5._____ ausgezont werde, verfüge die Fraktion O.1._____ 
im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung im Tal bei einem Anteil von 
11 % der Bevölkerung im Jahre 2015 nur über 0.15 % der gesamten, 


- 18 -
noch nicht überbauten Wohnzonen von 10 ha im Tal. Dieses Missver-
hältnis liesse sich mit einer Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiete 
O.5._____ etwas entschärfen.
•
Gemäss ZP/GGP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ 
vom 7. August 2013 seien nur die Grundstücke im Gebiet O.3._____ 
der Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit (Art. 32 des 
kommunalen Baugesetzes [BauG]) unterstellt, nicht aber die unüber-
bauten Grundstücke entlang der Kantonsstrasse in der Fläche von to-
tal 1'500 m2. Dementsprechend könne die Gemeinde X._____ trotz 
fehlender faktischer Verfügbarkeit keine Zwangsmassnahmen ergrei-
fen.
•
Schlussendlich wies die Beschwerdeführerin noch darauf hin, dass 
auch die Gemeinde X._____ die Gutheissung der Beschwerde bean-
tragt habe.
d)
Die Regierung brachte bezüglich der Bedarfsthematik duplicando vor:
•
Die Beschwerdeführerin anerkenne, dass es sich bei den Parzellen 
2328 und 2379 um zwei grössere unüberbaute Bauparzellen handle, 
welche als rechtskräftige Bauzonenreserveflächen eigenständig über-
baubar seien. Dass deren Verfügbarkeit zurzeit noch nicht gegeben 
sei und auch die Erschliessung zurzeit zumindest teilweise nicht aus-
reichend sei, könne für die vorliegende Angelegenheit nicht entschei-
dend sein. Gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG müssten nämlich Mass-
nahmen zur besseren Nutzung brachliegender und ungenügend ge-
nutzten Flächen in den Bauzonen sowie Möglichkeiten zur Verdich-
tung der Siedlungsfläche getroffen werden. Um diesem Auftrag nach-
zukommen, könne die Gemeinde die Verfügbarkeit dieser beiden Par-
zellen mit einer Unterstellung unter die Baulandverfügbarkeitsregelung 
gemäss Art. 32 BauG mittelfristig herstellen. Erschliessungsmängel 
könnten mit einer entsprechenden Festlegung im GEP ausgemerzt 
werden. Ausserdem gestehe auch die Beschwerdeführerin zu, dass im 
Gebiet O.4._____ noch neun neue Gebäude möglich seien.
•
Ob das geplante touristische Projekt überhaupt zu Stande komme, sei 
noch mit einigen Unwägbarkeiten verbunden. Bezüglich des Bedarfs 
an Wohnflächen in diesem Zusammenhang müsse darauf hingewie-
sen werden, dass bereits laut rechtskräftigem BauG der Gemeinde 


- 19 -
X._____ innerhalb der Touristikzone in O.1._____ Dienstwohnungen 
für bestimmte Personen zulässig seien. Ob und wie viele solcher 
Dienstwohnungen im Rahmen dieses Tourismusprojektes erstellt wür-
den, sei ebenfalls noch offen. Sofern das geplante touristische Projekt 
verwirklicht werde und Personen eine Dauerwohnbaute in O.1._____ 
erstellten wollten, stünden für diesen Fall rund zehn Möglichkeiten zur 
Verfügung. Daneben könnten auch noch die weiteren unüberbauten 
Wohnzonen in X._____ für die Erstellung einer solchen Wohnbaute 
genutzt werden, weil die Distanzen zu O.1._____ ja überschaubar sei-
en.
•
Auch wenn die Bevölkerung in O.1._____ im Zeitraum vom 1970 – 
2015 um 39 Personen gewachsen sei, was einer durchschnittliche Zu-
nahme von weniger als einer Person pro Jahr bzw. 13 Personen je 
15 Jahre entspreche, deckten die Bauzonenreserven auf der 
Teilfläche O.4._____ im Gebiet O.3._____, welche die Erstellung von 
mindestens neun Wohnbauten erlaubten, den voraussichtlichen Be-
darf für 15 Jahre selbst dann ab, wenn die Bevölkerungszunahme in 
der Fraktion O.1._____ entgegen dem Trend in der Gemeinde 
X._____ so weiterginge. Zusätzlich könnten auch auf den Parzellen 
2328 und 2379 noch zwei bis drei Wohngebäude erstellt werden. Wei-
tere Bauzonen für die Erstellung von Wohnbauten bestünden auch 
noch in den unüberbauten Bauzonen der anderen Fraktionen.
•
Die Beschwerdeführerin mache keine konkreten Angaben zum Zweit-
wohnungsanteil in Teilgebiet O.4._____ der Wohnzone O.3._____, 
welche den Schluss zuliesse, dass seit der Genehmigung im Jahre 
1994 sich die Verhältnisse durch das Inkrafttreten der Zweitwoh-
nungsgesetzgebung nicht verändert hätten. In jedem Fall habe das 
teilrevidierte eidgenössische Raumplanungsrecht eine wesentliche 
Änderung bewirkt. Beispielsweise seien die bestehenden Bauzonen 
mit geeigneten Massnahmen besser zu nutzen und die Siedlungsent-
wicklung nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG). Die Bauzo-
nen seien auf den voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren zu bemes-
sen und überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 1 
und 2 RPG). Weiter gebe es bezüglich Bauzonen konkrete Vorgaben 
für die Richtplanung (Art. 8a RPG i.V.m. Art. 5a der eidgenössischen 
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]).
•
Es treffe zu, dass in der Fraktion O.1._____ die Bevölkerung im Ver-
hältnis zur Gesamtgemeinde etwa 11 % betrage. Es sei aber nicht 


- 20 -
nachvollziehbar, wie die Beschwerdeführerin auf einen Anteil 0.15 % 
der Wohnbaureserven innerhalb des Siedlungskörpers von O.1._____ 
gemessen an den gesamten noch unüberbauten Wohnbauzonen im 
Umfang von 10 ha in der Gemeinde X._____ komme. Die im ange-
fochtenen 
Beschluss 
genehmigte 
Wohnbauzonenreserve 
für 
O.1._____ betrage im Verhältnis zu denjenigen der Gesamtgemeinde 
X._____ 6.7 % (genehmigte Wohnbauzone Gemeinde X._____ = 
10.5 ha; genehmigte Wohnbauzonenreserven O.1._____ = 0.7 ha). 
Somit könne nicht von einem deutlichen Ungleichgewicht gesprochen 
werden.
•
Sonderfaktoren in anderen Fraktionen von X._____, insbesondere 
Einzelparzellen in weitgehend überbauten Strukturen, hätten dazu ge-
führt, dass dort keine weiteren Bauzonenreduktionen möglich seien. 
Im Gebiet O.3._____ seien solche Sonderkonstellationen nicht gege-
ben gewesen. Das Teilgebiet O.5._____ liege nicht innerhalb des be-
stehenden Siedlungsgebiets und präsentiere sich auch vollständig un-
erschlossen. Darüber hinaus bestünden auch noch Nutzungskonflikte 
unter dem Aspekt des Natur- und Heimatschutzes.
5. a)
Unbestritten richtet sich die vorliegend zu beurteilende Ortsplanungsrevi-
sion nach dem am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen revidierten RPG. Im 
Rahmen dieser Revision wurden einige gewichtige Änderungen betref-
fend die Siedlungsentwicklung eingeführt (AEMISEGGER/KISSLING, in: AEMI-
SEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut-
zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 15 Rz. 1). So wurden bei-
spielsweise weitere Vorgaben bezüglich des Inhaltes der Richtpläne im 
Allgemeinen und insbesondere betreffend Siedlung (Art. 8 und 8a RPG; 
vgl. auch das Einzonungsmoratorium gemäss Art. 38a RPG und Art. 52a 
Abs. 2 lit. a RPV), der inneren Verdichtung und der Mobilisierung von be-
stehendem Bauland eingeführt (Art. 3 Abs. 3 lit. abis und Art. 15a RPG) 
sowie einer Pflicht zur Ausgleichung von Planungsvorteilen statuiert 
(Art. 5 Abs. 1bis RPG). Weiter wurde auch Art. 15 RPG, welcher die Bau-
zone betrifft, stark überarbeitet (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 
Rz. 2). So enthält der revidierte Art. 15 RPG neben dem bisherigen Auf-
trag, die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf 


- 21 -
für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 RPG), auch die explizite Anwei-
sung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG). 
Überdimensioniert sind Bauzonen, wenn sie nicht mit den Anforderungen 
von Art. 15 RPG sowie den übrigen Planungsgrundsätzen in Einklang 
stehen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 58). Diese Reduktions-
pflicht für überdimensionierte Bauzone wird im Übrigen auch von der Be-
schwerdeführerin grundsätzlich nicht bestritten. Diese Rahmenbedingun-
gen (Planungshorizont für die Bauzonen von 15 Jahren und die Pflicht zur 
Reduktion von überdimensionierten Bauzonen) sind zwar an sich nicht 
neu, aber mit der Revision des RPG per 1. Mai 2014 (RPG1-Revision) 
wurden diese Aspekte verdeutlicht (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., 
Art. 15 Rz. 44 ff. und 57). Daneben wurden auch insbesondere die Krite-
rien für die Neuzuweisung von Land zu einer Bauzone angepasst (Art. 15 
Abs. 4 RPG). Land kann unter der Geltung des revidierten eidgenössi-
schen Raumplanungsrechts der Bauzone zugeteilt werden, wenn es sich 
für die Überbauung eignet (lit. a), es auch im Falle konsequenter Mobili-
sierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen 
voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und über-
baut wird (lit. b), Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Ver-
fügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die Vorgaben des 
Richtplanes umgesetzt werden (lit. e). Weiter wurde in Art. 15 Abs. 5 RPG 
die Erarbeitung von technischen Richtlinien für die Zuweisung von Land 
zu den Bauzonen, namentlich für die Berechnung des Bedarfs an Bauzo-
nen, vorgesehen. Diese Richtlinien werden ergänzt durch Art. 30a RPV, 
welcher die wichtigsten Eckwerte zur Bestimmung der Bauzonengrösse 
im Kanton konkretisiert (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 126). 
Damit soll im Verhältnis zwischen Bund und Kantonen eine Vereinheitli-
chung bezüglich der Methode zur Bedarfsberechnung für Bauzonen bzw. 
ihrer Dimensionierung für die massgebliche Planungsperiode erfolgen, 
was in vielen Fällen eine Abkehr von der bisher weit verbreiteten Trend-


- 22 -
methode in ihrer bisherigen Form zu Folge haben wird (vgl. AEMISEG-
GER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51 und 119). 
Auch der Kanton Graubünden wandte bisher die Trendmethode für die 
Bemessung des Bauzonenbedarfs an (vgl. BGE 136 II 204 E.6.2). Die 
vorstehend 
angesprochenen 
Technischen 
Richtlinien 
Bauzonen 
(TRB 2014), beschlossen von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und 
Umweltdirektorenkonferenz am 7. März 2014 und vom Eidgenössischen 
Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) 
am 17. März 2014, beschränken formell betrachtet, die Methoden zur 
Bauzonendimensionierung nur auf das Verhältnis zwischen Bund und 
Kantone (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51 ff. und 123). Es 
wird damit also prinzipiell nur die maximal zulässige Bauzonengrösse für 
den gesamten Kanton bestimmt. Bei der Methodenwahl und der Vertei-
lung der Bauzone hinsichtlich der untergeordneten Gebietskörperschaften 
wie Regionen und Gemeinden verfügen die Kantone aus bundesrechtli-
cher Sicht formell nach wie vor über eine eigene Regelungskompetenz. 
Allerdings darf die auf kantonaler Ebene gewählte Methode für das 
Wachstum bzw. den Bedarf nicht dazu führen, dass, kantonal betrachtet, 
ein höheres Wachstum bzw. ein höherer Bedarf resultiert (THURNHERR, 
Überprüfung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFE-
REY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradig-
menwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226). 
Die TRB 2014 enthält unter anderem eine Methode für die Dimensionie-
rung der Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) eines Kantons sowie 
die entsprechenden statistischen Grundlagen dazu (siehe TRB 2014, 
S. 4 f.). Daneben haben die Kantone im Rahmen der Richtplanung, bezo-
gen auf das bundesrechtliche Verhältnis, auch verschiedene Parameter 
(z.B. massgebliche Bauzonenflächenbeanspruchung pro Gemeinde für 
die WMZ; Festlegung eines Wachstumsszenarios für Einwohner/-innen 
und die Beschäftigen nach Art. 5a Abs. 1 und 2 RPV) festzulegen. Auf 


- 23 -
Basis der WMZ-Bauzonenflächen (überbaut/unüberbaut) sowie der 
massgeblichen Bauzonenflächenbeanspruchung wird die kantonale Ka-
pazität ermittelt. Aus dem gewählten Bevölkerungsszenario der aktuellen 
Zahl von Einwohner/-innen und Beschäftigten in den WMZ ergibt sich die 
erwartete Zahl von Einwohner/-innen und Beschäftigen nach 15 Jahren in 
der WMZ. Der Quotient aus den erwarteten Einwohner/-innen und Be-
schäftigen einerseits und der berechneten kantonalen Kapazität anderer-
seits ergibt die kantonale Auslastung (siehe TRB 2014, S. 7 f.; vgl. zum 
Ganzen AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 119 ff.). Ausserdem ist 
noch daran zu erinnern, dass für die Berechnung des Bedarfes alle rele-
vanten Faktoren miteinzubeziehen sind. Neben den Nutzungs- bzw. Ka-
pazitätsreserven auf der einen Seite und der demografischen und wirt-
schaftlichen Entwicklung auf der anderen Seite sind beispielsweise auch 
der Stand und die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur zu berücksichti-
gen (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 54). Zudem ist wie bis-
her der Bedarf auch nicht der einzige Gesichtspunkt bezüglich der Festle-
gung von Bauzonen. Vielmehr unterliegt die Bauzonenausscheidung nach 
wie vor einer umfassenden Abwägung und Abstimmung aller räumlichen 
wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (vgl. Art. 15 Abs. 3 RPG; 
AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 56 und 74 ff.).
b)
Für die Steuerung der Siedlungsentwicklung im Lichte der RPG1-Revision 
ist der kantonale Richtplan von grosser Bedeutung (AEMISEGGER/KISSLING, 
a.a.O., Art. 15 Rz. 21). In Nachachtung der RPG1-Revision, insbesondere 
der neuen Richtplaninhalte gemäss Art. 8 und 8a RPG sowie der Überg-
angsbestimmung Art. 38a RPG wird momentan das Kapitel 2 (Raumord-
nungspolitik) und Kapitel 5 (Siedlung) angepasst. Die öffentliche Auflage 
fand vom 11. November 2016 bis 16. Februar 2017 statt. Im Hinblick auf 
diese Richtplananpassung wurden neben weiteren raumplanerischen 
Grundlagen insbesondere auch Gemeindedatenblätter erarbeitet (siehe 
Antwort der Regierung vom 20. April 2016 auf die Anfrage Caduff betref-


- 24 -
fend Umsetzung der Raumplanungsgesetzgebung im Kanton Graubün-
den, in: Grossratsprotokoll Kanton Graubünden April 2016, S. 956 f.). 
Darin werden pro Gemeinde insbesondere Aussagen zum Überbauungs-
stand, den Kapazitätsreserven (Quotient der Geschossflächenreserven in 
der unüberbauten bzw. unternutzten Bauzone und dem definierten Ge-
schossflächenbedarf pro Einwohner), der prognostizierten Bevölkerungs-
entwicklung bis ins Jahre 2040 (gestützt auf die Bevölkerungsperspektive 
GR 2040 [Spezialszenario], welches auf das Bevölkerungsszenario 
"hoch" des Bundesamtes für Statistik [BFS] kalibriert ist) sowie eine Ge-
genüberstellung des prognostizierten Wohnbedarfes zu den mobilisierba-
ren Kapazitätsreserven der Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) 
festgehalten. Aus diesen Gemeindedatenblättern wird somit insbesondere 
ersichtlich, wie die Bevölkerungsentwicklung mit den Kapazitätsreserven 
korrespondiert und ob dementsprechend unterdimensionierte WMZ be-
stehen, die bestehende, mobilisierbare Kapazitätsreserve in etwa dem 
prognostizierten Bedarf entspricht oder ob überdimensionierte WMZ be-
stehen. Der Kanton Graubünden gehört aufgrund des aktuellen Kennt-
nisstandes im Übrigen zu denjenigen Kantonen, welche gesamtkantonal 
gesehen eine Auslastung der WMZ von unter 100 % aufweisen. Somit 
verfügt der Kanton Graubünden gesamtkantonal betrachtet über zu gros-
se Bauzonen und neue Einzonungen von WMZ sind auch nach der Ge-
nehmigung des neuen Richtplanes durch den Bundesrat grundsätzlich zu 
kompensieren, auch wenn das generelle Bauzonenmoratorium gemäss 
Art. 38a Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 52a Abs. 2 lit. a RPV nicht mehr zur An-
wendung gelangt. Die Ausrichtung der Bauzonengrösse auf den Bedarf 
von 15 Jahren war seit jeher eine zentrale Vorgabe des eidgenössischen 
Raumplanungsrechtes (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 8 
und 15; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 27 ff.). Allerdings wurden im 
Rahmen der RPG1-Revison weitere Anforderungen bezüglich des pla-
nungsrechtlichen Umganges mit Bauzonen eingeführt und Aufträge, ins-
besondere die Pflicht zur Reduktion von überdimensionierten Bauzonen, 


- 25 -
verdeutlicht (vgl. Art. 15 Abs. 2 RPG). Insofern diente die RPG1-Revision 
auch der Einleitung einer Korrektur von Vollzugsdefiziten (vgl. THURN-
HERR, Überprüfung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: 
ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Pa-
radigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, 
S. 221). Ausserdem ist noch darauf hinzuweisen, dass bereits der aktuel-
le kantonale Richtplan vom 19. November 2002 (KRIP; genehmigt durch 
den Bundesrat am 19. September 2003 und zwischenzeitlich mehrfach 
angepasst) vorsieht, dass die Siedlungsgrenzen nach aussen zu stabili-
sieren seien und ein beachtlicher Teil des neuen Flächenbedarfs durch 
verbesserte Nutzung und Umstrukturierung des Gebäudebestandes zu 
realisieren sei (vgl. Kapitel 5.3.1 des KRIP [Stand: 31. Dezember 2009]; 
vgl. auch BGE 136 II 204 E.6.2.2). Mit anderen Worten sollen in Nachach-
tung des Konzentrationsprinzips und dem Grundsatz der haushälteri-
schen Nutzung des Bodens in erster Linie bisher unausgeschöpfte Nut-
zungsmöglichkeiten im überbauten Gebiet berücksichtigt werden.
c)
Für die Berechnung des kommunalen Bedarfes an WMZ kann also, for-
mell betrachtet, nicht direkt die TRB 2014 herangezogen werden, weil 
sich diese Richtlinie nur auf das Verhältnis Bund - Kanton bezieht. Aller-
dings scheint die bisher weit verbreitete Trendmethode unter dem revi-
dierten eidgenössischen Raumplanungsrecht nicht mehr vollumfänglich 
den gestellten Anforderungen an eine Methode zur Erhebung des Bedar-
fes an WMZ zu genügen, da sie die Gefahr für Erweiterungsautomatis-
men birgt (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51). Denn wenn 
ein wesentliches Element für die Schätzung des Bedarfes für den Pla-
nungszeitraum der bisherige Baulandverbrauch darstellt, besteht die Ge-
fahr, dass insbesondere die Berücksichtigung der inneren Nutzungsreser-
ven nur ungenügend erfolgt, was eine weitere Ausdehnung des Sied-
lungsgebietes zur Folge hat und somit dem Konzentrationsprinzip sowie 
dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens zuwiderläuft 


- 26 -
(vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 51; BGE 136 II 204 E. 6.2). 
Die Regierung stellte im angefochtenen Beschluss auf die erhobenen 
Wohnbauzonenreserven gemäss Übersicht über den Stand der Überbau-
ung, der Erschliessung und der Baureife (Übersicht UEB) vom August 
2013 ab (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, An-
hang 1; gemäss Bg-act. 1). Weiter stützt sie sich für die Ermittlung des 
Bauzonenbedarfs auf das maximale Szenario der Bevölkerungsentwick-
lungsprognose des BfS, auf welche auch in den TRB 2014 Bezug ge-
nommen wird. Sie berücksichtigt demzufolge die methodischen Vorgaben 
gemäss Art. 15 Abs. 5 RPG, Art. 30a RPV und der TRB 2014, welche für 
die kantonale Bauzonendimensionierung betreffend WMZ gelten, in an-
gemessener Weise (vgl. THURNHERR, Überprüfung und Redimensionie-
rung bestehender Bauzonen, in: ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Revision 
Raumplanungsgesetz 2014 – Paradigmenwechsel oder alter Wein in 
neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226).
Diese Vorgehensweise steht auch im Einklang mit den beabsichtigten 
richtplanerischen Vorgaben, wonach insbesondere die Angaben im Ge-
meindedatenblatt mit ähnlichen Feststellungen eine Aussage über den 
voraussichtlichen Bedarf und sein Verhältnis zu den Nutzungs- bzw. Ka-
pazitätsreserven erlauben. Denn aus der geplanten Anpassungen der 
Kapitel 2 und 5 des Kantonalen Richtplanes sowie den dafür geschaffen-
en Grundlagen wie dem Gemeindedatenblatt, lässt sich schliessen, dass 
sich unter dem per 1. Mai 2014 revidierten eidgenössischen Raumpla-
nungsgesetz die Bemessung des voraussichtlichen Bedarfes an WMZ für 
die nächsten 15 Jahre insbesondere an der prognostizierten Bevölke-
rungsentwicklung, dem festgelegten Geschossflächenbedarf bzw. der 
Bauzonenflächenbeanspruchung sowie den Kapazitätsreserven (in der 
unüberbauten und unternutzten WMZ) orientieren wird. Im Übrigen hält 
auch bereits der im Jahre 2003 vom Bundesrat genehmigte und zwi-
schenzeitlich mehrmals angepasste KRIP fest, dass die Siedlungsent-


- 27 -
wicklung nach innen zu lenken und der Bedarfsnachweis anhand von 
Nutzungsreserven und künftigem Bedarf zu erbringen sei. Zur Bestim-
mung der erwarteten Nachfrage seien Perspektivrechnungen für die künf-
tige Bevölkerungsentwicklung erarbeitet worden (vgl. zum Ganzen Kapi-
tel 5.3.1 des KRIP [Stand: 31. Dezember 2009]).
d)
Bei der Evaluierung des Bedarfes an WMZ auf kommunaler Stufe ist ein 
gesamtheitlicher Betrachtungswinkel anzuwenden. Art. 15 Abs. 3 RPG 
legt fest, dass die Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeinde-
grenzen hinaus abzustimmen sind. Dabei seien die Ziele und Grundsätze 
der Raumplanung (vgl. Art. 1 und 3 RPG) zu befolgen (AEMISEG-
GER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 69 ff.). So kann die ausschliessliche Be-
schränkung des Blickwinkels auf eine Fraktion einer Gemeinde nicht im 
Sinne des revidierten eidgenössischen Raumplanungsrechtes liegen. 
Vielmehr ist grundsätzlich ein grösserer Betrachtungsperimeter anzuwen-
den. Ausgangspunkt ist sicherlich das gesamte Gemeindegebiet und al-
lenfalls angrenzende Gebiete. Es kann sich unter Umständen auch recht-
fertigen, beispielsweise die gesamte Region zu berücksichtigen. Der vor-
aussichtliche Bedarf an WMZ ist also gesamthaft in einem grösseren 
räumlichen Kontext zu betrachten. Aus diesem Grund kann auch dem 
Einwand der Beschwerdeführerin, wonach der Fraktion O.1._____ im 
Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung der (fusionierten) Gemein-
de X._____ durch die erfolgte Gemeindefusion keine Nachteile erwach-
sen dürften, in dieser Absolutheit nicht gefolgt werden. Entscheidend 
muss im Grundsatz sein, in welcher Hinsicht sich die gesamte Gemeinde, 
allenfalls sogar unter Berücksichtigung der Region O.9._____/X._____, 
bezüglich WMZ entwickeln will. 
aa)
Dafür kann insbesondere der am 17. Februar 2015 von der Regierung 
genehmigte regionale Richtplan X._____ herangezogen werden, auch 
wenn dieser nach Genehmigung des angepassten kantonalen Richtpla-


- 28 -
nes, insbesondere im Bereich Siedlung, noch weiterzuentwickeln und al-
lenfalls anzupassen ist. Bezüglich der vorliegenden Angelegenheit führte 
die Regierung in Genehmigungsbeschluss vom 17. Februar 2015 (vgl. Bf-
act. 2 und Bg-act. 10) aus, dass die Festlegung des Wohngebietes 
O.3._____ als wichtiger Standort Wohnen nicht zu rechtfertigen sei. Das 
Gebiet O.3._____ liege sowohl im Verhältnis der Fraktion O.1._____ als 
auch in Bezug auf das regionale Zentrum peripher. Diese Festlegung ste-
he somit im Widerspruch zur angestrebten Stärkung des regionalen Zen-
trums O.12._____ und wie bereits in der damaligen Vorprüfung des regi-
onalen Richtplanes erläutert, sei nicht nachvollziehbar wie die Festlegung 
eines Wohngebietes in O.3._____ eine Stärkung der angestrebten funkti-
onalen Struktur aus gesamtregionaler Sicht zu schaffen vermöge. Weiter 
bestünden im Gebiet O.3._____ bekanntermassen erhebliche Nutzungs-
konflikte. Unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnzone 2 im Gebiet 
O.5._____ um eine zweite Nutzungsetappe oder eine rechtskräftige Bau-
zone mit etappierter Erschliessung handle, sei dieses Teilgebiet noch 
vollständig unüberbaut und unerschlossen. In Anbetracht der heutigen 
materiellen Voraussetzungen seien die Bedingungen nicht erfüllt, um als 
wichtiges Gebiet für das Wohnen aus gesamtregionaler Sicht gelten zu 
können. Weiter wurde der Bedarf auf richtplanerischer Ebene auch auf-
grund der negativen Bevölkerungsentwicklung, selbst bei Wahl des 
höchstmöglichen Szenarios, in Frage gestellt, wobei auf statistisch fun-
dierte Annahme der Bevölkerungsentwicklung im Lichte der RPG1-
Revision abzustellen sei und auch Verdichtungsmöglichkeiten miteinzu-
beziehen seien.
bb)
Diese Ausführungen der Regierung im Rahmen der Genehmigung des 
regionalen Richtplanes X._____ sind in Anbetracht der revidierten raum-
planungsrechtlichen Vorgaben zur Siedlungsentwicklung nicht zu bean-
standen. So wird der Fokus auf eine gesamtregionale Sichtweise im Sin-
ne von Art. 15 Abs. 3 RPG gerichtet, welcher insbesondere auf eine Stär-


- 29 -
kung des regionalen Zentrums ausgerichtet sein soll. Die Regierung ge-
nehmigte den regionalen Richtplan X._____ dementsprechend auch mit 
Festsetzungen bzw. Zwischenergebnissen hinsichtlich differenzierten 
Entwicklungsschwerpunkten (vgl. Kapitel 5.3 des regionalen Richtplanes 
X._____; genehmigt durch die Regierung des Kantons Graubünden am 
17. Februar 2015). O.12._____ soll als Wohn- als auch als regionaler Ar-
beitsstandort weiterentwickelt werden. O.1._____ hingegen ist als Ent-
wicklungsstandort Tourismus festgesetzt worden. Somit ist nicht ersicht-
lich, wie die Festlegung von O.3._____ als wichtiger Standort Wohnen un-
ter zusätzlicher Berücksichtigung der peripheren Lagen sowohl bezüglich 
des Kernes der Fraktion O.1._____ als auch des regionalen Zentrums 
O.12._____ angezeigt sein und sich in das Gesamtkonzept des regiona-
len Richtplanes X._____ einfügen soll. Der Verweis der Beschwerdefüh-
rerin auf die beabsichtigte touristische Entwicklung des Skigebietes 
O.7._____ und der geltend gemachte Wohnbedarf aufgrund der zusätzli-
chen Arbeitsplätze ändert daran nichts. Denn auch aufgrund der im regio-
nalen Richtplan X._____ festgelegten funktionalen Struktur, welche die 
Ausstattung mit Infrastrukturen z.B. im Bildungsbereich tendenziell in der 
Richtung des regionalen Zentrums vorsieht (vgl. Kapitel 5.1 des regiona-
len Richtplanes X._____) und der vertretbaren Distanzen zu weiteren 
Wohnbauzonenreserven in anderen Fraktionen der Gemeinde X._____, 
lässt sich auch aus einer verstärkten touristischen Entwicklung nicht ohne 
Weiteres ein wichtiger Schwerpunkt Wohnen als richtplanerische Festle-
gung herleiten. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass in der Touris-
tikzone gemäss Art. 21 BauG im Rahmen des Genehmigungsbeschlus-
ses vom 13. September 2016 (Bf-act. 1 und Bg-act. 13) auch Dienstwoh-
nungen im Zusammenhang mit dem Gastgewerbe zugelassen wurden, 
womit dort in untergeordneter Weise grundsätzlich auch spezifischer, mit 
dem Tourismus zusammenhängender Wohnraum zonenkonform wäre. 
Insofern verfängt auch die Argumentation der Beschwerdeführerin nicht, 
wonach aufgrund der erwarteten touristischen Entwicklung in O.1._____ 


- 30 -
und dem damit einhergehenden zusätzlichen Bedarf an Wohnraum für die 
dort angestellten Personen die Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, im 
Umfang von knapp 0.9 ha bzw. 16 Parzellen mit einer durchschnittlichen 
Fläche vom je etwa 550 m2 benötigt werde.
e)
Gemäss der, im angefochtenen Beschluss erwähnten und bei den Ge-
nehmigungsunterlagen befindlichen, Übersicht UEB vom August 2013 
(vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, Anhang 1; 
gemäss Bg-act. 1), sind in der Gemeinde X._____ Wohnbauzonen von 
rund 62.1 ha vorhanden. Davon sind rund 50.4 ha überbaut, womit etwa 
11.7 ha nicht überbaute Wohnzonen verbleiben. Dabei nicht berücksich-
tigt, sind die nicht spezifisch ausgewiesenen Nutzungsreserven innerhalb 
des in der Übersicht UEB als überbaut dargestellten Gebietes. Der Pla-
nungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013 legte bezüglich Bauzo-
nengrösse und Bauzonenbedarf dar, dass gemäss der angewandten 
Trendmethode (geschätzter Landverbrauch: 7.8 ha) und unter Berück-
sichtigung von zusätzlichem Bedarf nach Wohnbauland aufgrund des 
Umstandes, dass die Gemeinde X._____ aus 6 Fraktionen bestehe, die 
(unüberbaute) Wohnbauzonenreserve im Umfang von 11.7 ha eine genü-
gende Grösse bzw. einen Bauzonenüberhang aufweise. Gemäss der Re-
gierung stehen in der Fraktion O.1._____ noch insgesamt 0.7 ha geneh-
migte Wohnbaureserven zur Verfügung, welche zukünftig immer noch die 
Erstellung von neun Wohngebäuden in der Wohnzone 2, Teilgebiet 
O.4._____, ermöglichen. In der Dorfzone A bestünden ebenfalls noch 
zwei unüberbaute Bereiche, welche die Erstellung von zwei bis drei 
Wohngebäuden zuliessen. Selbst aufgrund der maximalen Bevölkerungs-
entwicklungsprognose des BfS, nehme bis 2040 die Bevölkerung stetig 
ab, womit auch unter Berücksichtigung der gemäss Art. 15 RPG geforder-
ten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven, die ursprünglich vorge-
sehenen Wohnbauzonenreserven deutlich überdimensioniert und nach 
Art. 15 Abs. 2 RPG zu reduzieren seien.


- 31 -
aa)
Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Argumente, wonach auf-
grund des stetigen Bevölkerungswachstums in der Fraktion O.1._____ 
sowie der anstehenden touristischen Entwicklung die Wohnbauzonenre-
serven in der Fraktion O.1._____ sicherlich nicht überdimensioniert seien, 
vermögen im Lichte der derzeit geltenden bundesrechtlichen Rechtslage 
nicht zu überzeugen. Dem Stand der Überbauung, der Erschliessung und 
der Baureife (Stand UEB; vgl. Bg-act. 2) sowie der Übersicht UEB (vgl. 
Planungs- und Mitwirkungsbericht vom August 2013, Anhang 1; gemäss 
Bg-act. 1), jeweils vom August 2013, kann entnommen werden, dass in 
der Dorfzone A von O.1._____ noch zwei Teilflächen der Parzellen 2328 
und 2379 sowie im Gebiet O.4._____ die Parzellen 2587, 2588, 2589, 
2595, 2600, 2604, 2621 und 2634 noch nicht überbaut sind (vgl. auch ak-
tuelle Auszüge auf Basis der amtlichen Vermessung aus dem Geoportal 
GeoGR gemäss Bg-act. 3). Auf diesen Wohnbauzonen im Umfang von 
0.7 ha erscheint die Erstellung von mindestens elf Wohngebäuden ohne 
Weiteres möglich. Dabei ist ein allfälliges Potential für die Mobilisierung 
der inneren Nutzungsreserven auf bereits überbauten Parzellen noch 
nicht einmal spezifisch berücksichtigt worden. Zudem ist aufgrund des 
vorliegenden Gemeindedatenblattes (Bg-act. 4), auch unter Annahme des 
höchstmöglichen Bevölkerungsszenarios, momentan von einer stetigen 
Abnahme der Bevölkerung in der Gemeinde X._____ auszugehen. Ende 
2015 wies die Fraktion O.1._____ 166 Einwohner auf (Bg-act. 5). Im Jahr 
1970 betrug die Bewohnerzahl 127, was somit einer Zunahme von 39 
Personen in 45 Jahren bzw. 3 Planungsperioden gemäss Art. 15 RPG 
entspricht. Die durchschnittliche Zunahme hat somit weniger als eine Per-
son pro Jahr bzw. 13 Personen pro fünfzehnjähriger Planungsperiode be-
tragen. Bei einer durchschnittlichen Grösse der Privathaushalte in der 
Gemeinde X._____ von 2.28 Personen im Jahre 2015 (vgl. vorstehend 
E.1c), würden theoretisch 6 Wohnbauten in der nächsten Planungsperi-
ode von 15 Jahren ausreichen, um diesen Wohnbedarf zu decken. Dem-


- 32 -
entsprechend sind die 0.7 ha Wohnbauzone in der Fraktion O.1._____, 
unter Berücksichtigung der Planungsziele und -grundsätze hinsichtlich der 
inneren Verdichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis 
RPG), sicher als ausreichend zu betrachten. Und dies selbst dann, wenn 
entgegen dem allgemeinen Trend in der gesamten Gemeinde X._____ in 
der Fraktion O.1._____ ein Bevölkerungswachstum stattfinden sollte, wo-
bei die erwarteten touristischen Entwicklungen noch immer mit einigen 
Unwägbarkeiten behaftet sind. Ausserdem ist, wie bereits vorstehend er-
wähnt (E.5d), die Fokussierung der Bedarfsfrage auf eine einzelne Frakti-
on unzulässig, sondern die Bauzonen sind gemäss Art. 15 Abs. 3 RPG 
sogar über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen. In diesem Zu-
sammenhang kann auch noch festgehalten werden, dass in einer ange-
messenen Distanz zu O.1._____ in den umliegenden Fraktionen der Ge-
meinde X._____ weitere Wohnbauzonenreserven im Umfang von etwa 
10 ha zur Verfügung stehen. Wie die Regierung zutreffend darlegt, ergibt 
sich auch kein gravierendes Ungleichgewicht zwischen den verschiede-
nen Fraktionen bezüglich der Verteilung der Wohnbauzonen. Mit einem 
Anteil von etwa 11 % an der Gesamtbevölkerung der Gemeinde X._____ 
(166 Einwohner / 1539 Einwohner = 10.79 %) liegen in der Fraktion 
O.1._____ ca. 7 % (10.5 ha genehmigte Wohnbauzonenreserven in der 
Gemeinde 
X._____ 
/ 
0.7 ha 
genehmigte 
Wohnbauzonenreserve 
O.1._____ = 6.67 %) der Wohnbauzonenreserven. Unter Einbezug der im 
regionalen Richtplan festgelegten und genehmigten Entwicklungsstrate-
gie, wobei die Nichtgenehmigung der Festlegung des Gebietes O.3._____ 
als wichtigen Standort Wohnen durch die Regierung nachvollziehbar ist 
(vgl. vorstehend E. 5d), erscheint dieser Anteil der Fraktion O.1._____ an 
den gesamten Wohnbauzonenreserven der Gemeinde X._____ als an-
gemessen.
bb)
Ausserdem ist nicht ausser Acht zu lassen, dass die neue bundesrechtli-
che Zweitwohnungsregelung die Neuerstellung von klassischen, unbe-


- 33 -
wirtschafteten Zweitwohnungen in den im Anhang der Zweitwohnungs-
verordnung (ZWV; SR 702.1) aufgeführten Gemeinden untersagt (vgl. 
Art. 6 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG; SR 702]). Auch 
wenn die Beschwerdeführerin geltend macht, dass im Gebiet O.3._____ 
überwiegend Erstwohnungen erstellt würden, ist davon auszugehen, dass 
diese Einschränkungen in der Nutzung einer Wohnung zu einer gewissen 
Reduktion der Nachfrage nach Bauland in der Wohnzone 2 und der Dorf-
zone A führt, weil die Bewilligung für eine Zweitwohnung insbesondere 
nur dann erteilt werden darf, sofern sie als touristisch bewirtschaftet im 
Sinne von Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt. Die Möglichkeit zur Neuerstellung einer 
Wohnung mit klassischer, unbewirtschafteter Zweitwohnungsnutzung fällt 
weg. Für diesen Zweck war aber das Gebiet O.3._____ gemäss einer von 
der Beschwerdeführerin eingereichten Aktennotiz (Bf-act. 5), die anschei-
nend im Rahmen des Ortsplanungsverfahrens erstellt wurde, ursprünglich 
einmal vorgesehen. Somit ist aufgrund der neuen Zweitwohnungsgesetz-
gebung im Vergleich zur damaligen Ausgangslage im Jahre 1984 bzw. 
anlässlich der Genehmigung 1994 von einem reduzierten Bedarf bzw. von 
erheblich veränderten Verhältnissen auszugehen (vgl. dazu Urteil des 
Bundesgerichts 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 E.3.5).
cc)
Dass gemäss der Beschwerdeführerin nur die acht Parzellen im Gebiet 
O.4._____ tatsächlich verfügbar seien, weil die Parzellen in der Dorfzone 
A nicht auf dem Markt zur Verfügung stünden, kann in der vorliegenden 
Angelegenheit nicht dazu führen, dass solche Parzellen aus der Betrach-
tung der Nutzungs- bzw. Kapazitätsreserven in der WMZ zu entlassen 
wären. Die per 1. Mai 2014 neu eingefügte Bestimmung von Art. 3 Abs. 3 
lit. abis RPG besagt, dass Massnahmen zur besseren Nutzung von brach-
liegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der 
Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu treffen seien (vgl. AE-
MISEGGER/KISSLING, 
a.a.O., 
Vorbemerkungen 
zur 
Nutzungsplanung 
Rz. 40). Dieser Planungsgrundsatz, der insbesondere auch der Hortung 


- 34 -
von Bauland entgegenwirken soll, findet sich auch in Art. 15a Abs. 1 RPG 
(vgl. AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15a Rz. 17 ff.). Demnach haben 
die Kantone und die Gemeinde diejenigen Massnahmen zu ergreifen, 
welche notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen. 
Art. 15a Abs. 2 RPG bestimmt weiter, dass eine kantonale gesetzliche 
Grundlage für die Bauverpflichtung zu schaffen sei. In diese Stossrichtung 
geht die kommunale Regelung zur Sicherung der Baulandverfügbarkeit 
gemäss Art. 32 BauG. Auch wenn momentan die Teilflächen auf den Par-
zellen in der Dorfzone A im Zonenplan nicht mit dieser Regelung überla-
gert sind, ändert dies nichts an der Pflicht der Planungsbehörde, verhält-
nismässige Massnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG gegen die 
Baulandhortung zu ergreifen. Bei gegebenem öffentlichem Interesse und 
unter Beachtung der Verhältnismässigkeit, sind zur gegebenen Zeit im 
gesetzmässigen Verfahren auch die beiden Teilflächen in der Dorfzone A 
mit der kommunalen Verfügbarkeitsregelung zu überlagern oder eine an-
dere Massnahme zur Verfügbarmachung von Bauland zu treffen. Diese 
Thematik wird aller Voraussicht nach auch Thema der anstehenden Revi-
sion des KRG bilden (vgl. Art. 15a und Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG). Eben-
falls nicht entscheidend ist, dass die Beschwerdeführerin geltend macht, 
die Parzellen in der Dorfzone seien ungenügend erschlossen. Sofern 
nötig, könnten die geltend gemachten Erschliessungsmängel dieser bei-
den Teilflächen mit einer Festlegung im GEP behoben werden.
f)
Als Zwischenergebnis ist also festzuhalten, dass die von der Regierung 
dargelegte Ermittlung des voraussichtlichen Wohnbauzonenbedarfes 
nicht zu beanstanden ist. Vielmehr legte sie im angefochtenen Beschluss 
und dem vorliegenden Verfahren nachvollziehbar und unter Berücksichti-
gung der gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäss dem revidierten 
RPG dar, weshalb die genehmigten Wohnbauzonen in der Fraktion 
O.1._____ dem voraussichtlichen Bedarf für die nächsten 15 Jahre 


- 35 -
genügten. Daran ändern weder das erwartete Tourismusprojekt, noch die 
weiteren Einwendungen der Beschwerdeführerin etwas.
6. a)
Wenn ein Planungsträger bestehende WMZ dem Nichtbaugebiet zuzu-
weisen hat, fragt sich, welche Gebiete dafür in Frage kommen. Bei der 
Bestimmung dieser Fläche kann man sich von den Wertungen in Art. 15 
Abs. 3 und 4 RPG leiten lassen (THURNHERR, Überprüfung und Redimen-
sionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFEREY/WALDMANN (Hrsg.), Re-
vision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradigmenwechsel oder alter Wein 
in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 226). Es ist der Regierung im an-
gefochtenen Beschluss zuzustimmen, dass auch in Anbetracht der Ziele 
und Grundsätze der Raumplanung (vgl. Art. 1 und 3 RPG) und insbeson-
dere der Zielsetzung der RPG1-Revison, wonach eine kompakte Sied-
lungsentwicklung mit einer Entwicklung nach innen anzustreben ist und 
überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren sind, sich prioritär grössere, 
unüberbaute Parzellen am Siedlungsrand für eine allfällige Zuweisung 
zum Nichtbaugebiet eignen. Diese Gebiete sollten idealerweise eine 
Grösse aufweisen, welche die Errichtung einer neuen selbständigen 
Wohnbaute darauf ermöglicht. Weiter eignen sich zur Zuweisung zum 
Nichtbaugebiet im Rahmen einer notwendigen Reduktion der Bauzone im 
Allgemeinen grössere unüberbaute Flächen, welche noch nicht erschlos-
sen sind. Weniger geeignet sind hingegen Gebiete im Siedlungsgebiet, 
welche (allseitig) durch bereits überbaute Bauzonen umschlossen und er-
schlossen sind. Für solche Flächen ist eine Zuweisung zum Nichtbauge-
biet in der Regel unzweckmässig und würde im Widerspruch zur beab-
sichtigten inneren Verdichtung stehen. Trotz überdimensionierter Bauzo-
ne im relevanten Betrachtungsperimeter, kann es sich allenfalls rechtferti-
gen, auf die Zuweisung von solchen, unüberbauten Gebiet inmitten der 
Bauzone zum Nichtbaugebiet zu verzichten (vgl. THURNHERR, Überprü-
fung und Redimensionierung bestehender Bauzonen, in: ZUFFE-


- 36 -
REY/WALDMANN (Hrsg.), Revision Raumplanungsgesetz 2014 – Paradig-
menwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, Zürich 2015, S. 227).
b)
In der vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit ist die Wohnzone 2, 
Teilgebiet O.5._____, weder überbaut, noch liegt sie inmitten der Bauzo-
ne. Vielmehr liegt sie isoliert und deutlich vom restlichen Baugebiet der 
Fraktion O.1._____ abgesetzt in der östlichen Peripherie der Fraktion 
O.1._____. Zudem weist sie eine Fläche von ca. 0.9 ha auf und ist 
gemäss den in den Akten liegenden Luftbildern (Bg-act. 11) verkehrs-
mässig nicht erschlossen. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass die 
bisherigen Erschliessungsanlagen für das gesamte Gebiet O.3._____ 
(Teilbereiche O.4._____ und O.5._____) konzipiert gewesen seien und 
sich auch alle Genossenschafter an den Kosten von ca. Fr. 1.4 Mio. betei-
ligt hätten. Der Kostenanteil des Gebietes O.5._____ sei dabei auf etwa 
einen Drittel (ca. Fr. 466'000.--) zu beziffern. Weil jetzt nur noch ein kurz-
es Teilstück von 90 m inkl. eingelegter Leitungen nötig sei, müsse auch 
das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen gelten. Aufgrund dieser Aus-
führungen der Beschwerdeführerin ist davon auszugehen, dass auch die 
Ver- und Entsorgungsleitungen noch nicht ins Gebiet O.5._____ verlegt 
worden sind. Dies umso mehr, als das Departement für Volkswirtschaft 
und Soziales (DVS) die Gemeinde X._____ mit Schreiben vom 15. Sep-
tember 2011 im Hinblick auf die anstehende Gesamtrevision der Ortspla-
nung darauf hinwies, dass eine Erschliessung und Überbauung des Ge-
biets O.5._____ im jetzigen Zeitpunkt nicht angezeigt sei und allenfalls 
sogar eine Planungszone zu erlassen sei. Ausserdem sind auch im GEP 
Ver- und Entsorgung 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ 
vom 7. August 2013 (siehe Bg-act. 1) sowie dem Stand UEB vom August 
2013 (siehe Bg-act. 2) keine Erschliessungsleitungen ausgewiesen und 
der Zeitraum für die Baureife der Parzellen im Gebiet O.5._____ wird so-
gar auf 5 - 15 Jahre beziffert. Ausserdem darf nicht ausser Acht gelassen 
werden, dass nicht nur die Strecke zwischen den zwei Teilgebieten 


- 37 -
O.4._____ und O.5._____ als noch ausstehende Erschliessung zu be-
trachten ist. Vielmehr ist der Regierung zuzustimmen, wenn diese vor-
bringt, dass die Strecken der gesamten Erschliessungsanlagen zu be-
trachten seien. In diesem Fall ist bis zu den süd-östlichsten Parzellen des 
noch vollständig unüberbauten Gebietes O.5._____ noch eine Strasse 
von etwa 260 - 280 m Länge zu erstellen. Dementsprechend kann keine 
Rede davon sein, dass das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen zu gel-
ten habe, weil noch ein nicht unerhebliches Stück der Zufahrtsstrasse 
sowie auch die Erschliessungsstrasse innerhalb des Gebietes O.5._____ 
vollständig fehlt und auch die Ver- und Entsorgungsleitungen vom Gebiet 
O.4._____ aus noch zu jeder Parzelle im Gebiet O.5._____ geführt wer-
den müssten.
Insofern eignet sich das Gebiet O.5._____ für die Zuweisung zum Nicht-
baugebiet, wenn aufgrund von überdimensionierten Bauzonen eine Re-
duktion derselben vorzunehmen ist. Gemäss den Ausführungen der Re-
gierung im angefochtenen Beschluss, konnten in der Gemeinde X._____ 
nur gerade zwei Flächen evaluiert werden, welche die vorstehenden Kri-
terien erfüllen, nämlich neben dem Gebiet O.5._____ in der Fraktion 
O.1._____ auch noch drei Parzellen in der Dorfzone A in O.8._____. Bei 
den übrigen noch nicht überbauten Wohnbauzonen handle es sich über-
wiegend um innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes verstreute 
Fläche in weitgehend überbauten und erschlossenen Arealen bzw. 
Flächen, für welche bereits erhebliche Aufwendungen für die Erschlies-
sung getätigt wurden und die bereits teilweise überbaut sind (z.B. die 
Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____, soweit das Teilgebiet O.4._____ be-
troffen ist). Dass die Zuweisung von solchen Flächen zum Nichtbaugebiet 
in Hinblick auf die Zielsetzungen des RPG (Kompakter Siedlungskörper, 
Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen), auch im Falle von über-
dimensionierten Bauzonen, nicht zweckmässig ist, erweist sich in der vor-
liegenden Angelegenheit als schlüssig. Damit war aber die Zuweisung 


- 38 -
des Gebietes O.5._____ sowie der drei Parzellen in O.8._____ zum 
Nichtbaugebiet die einzige ersichtliche Option, um der expliziten bundes-
rechtlichen Vorgabe zur Reduktion von überdimensionierten Bauzonen 
nachzukommen.
7. a)
Bei Entscheiden über die Zuteilung von Land zu einer Nutzungszone ist 
grundsätzlich immer von einer umfassenden Interessenabwägung auszu-
gehen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 74). Im vorliegenden Fall 
ist, wie vorstehend dargelegt, (vgl. E.5d und e) der Bedarf für die ca. 
0.9 ha Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ in der Fraktion O.1._____, ins-
besondere auch bei Berücksichtigung eines grösseren Betrachtungsperi-
meters, nicht gegeben. Zudem ist das Gebiet O.5._____, neben weiteren 
Flächen in O.8._____, das einzige grössere Gebiet, wo sich im Lichte der 
Grundsätze des RPG eine Zuweisung von Flächen zum Nichtbaugebiet 
zur Reduktion von zu grossen Bauzonen als zweckmässig erweist. Weiter 
würde durch die Erschliessung und Überbauung dieses Gebietes auf 
mehreren Parzellen der regionale Trockenstandort O.5._____ (TWW-
11094) beeinträchtigt oder sogar zerstört.
b)
Gemäss Art. 3 des Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz im Kan-
ton Graubünden (KNHG; BR 496.000) haben der Kanton und die Ge-
meinden bei Erfüllung ihrer Aufgaben dafür zu sorgen, dass insbesondere 
die Lebensräume einheimischer Tiere und Pflanzen (Biotope) geschont 
und soweit als möglich erhalten werden, wo das öffentliche Interesse an 
ihrer Erhaltung überwiegt. Explizit ist diese Aufgabe bei Erlass und Ge-
nehmigung von Richt- und Nutzungsplanungen zu erfüllen (Art. 3 Abs. 2 
lit. a KNHG). Als Schutzobjekte des Biotopschutzes gelten gemäss Art. 15 
KNHG die schutzwürdigen Lebensräume im Sinne der Bundesgesetzge-
bung, mithin des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz 
(NHG; SR 451). Nach Art. 18 NHG ist dem Aussterben einheimischer 
Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebens-


- 39 -
räume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. 
Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, selte-
ne Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere 
Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen 
oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften 
aufweisen (vgl. VGU R 04 80 vom 25. April 2005 E.11a). Die besondere 
Schutzwürdigkeit von Biotopen wird in Art. 14 Abs. 3 der eidgenössischen 
Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) präzi-
siert. Der Bundesrat bezeichnet gemäss Art. 18a Abs. 1 NHG die Biotope 
von nationaler Bedeutung, während die Kantone nach Art. 18b Abs. 1 
NHG für den Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler 
Bedeutung sorgen (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 
1C_315/2015, 1C_321/2015 vom 24. August 2015 E.5.2). Die kantonalen 
Inventare (vgl. Art. 4, 11, 16 und 25 KNHG), verstanden als Grundlagen 
im Sinne der Raumplanungsgesetzgebung (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG), 
werden im Rahmen der planerischen Verfahren grundeigentümerverbind-
lich festgesetzt (Art. 6 Abs. 1 und 3 KNHG). Gemäss Art. 17 Abs. 1 lit. d 
RPG sind die Lebensräume für schutzwürdige Tiere und Pflanzen 
grundsätzlich einer Schutzzone zuzuweisen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., 
Art. 17 Rz. 22 ff.). Dementsprechend wird der Perimeter des fraglichen, 
inventarisierten 
Trockenstandortes 
im 
ZP/GGP 
1:2000 
O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 (siehe Bg-
act. 1) durch die Trockenstandortzone im Sinne von Art. 31 BauG überla-
gert (vgl. auch Ziffer 3e des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses; 
Bf-act. 1 und Bg-act. 13). Ein technischer Eingriff, der schützenswerte 
Biotope beeinträchtigen oder zerstören kann (wie namentlich die Über-
bauung), darf gemäss Art. 18 Abs. 1ter NHG i.V.m Art. 14 Abs. 6 NHV nur 
bewilligt werden, sofern er standortgebunden ist und einem überwiegen-
den Bedürfnis entspricht. Dies setzt eine umfassende Interessenabwä-
gung voraus. Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebens-
räume unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Ver-


- 40 -
ursacher nach Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 7 NHV für besonde-
re Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung 
oder ansonsten für angemessenen Ersatz zu sorgen (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1C_315/2015, 1C_321/2015 vom 24. August 2015 E.6; DAJ-
CAR, in: GRIFFEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR (Hrsg.), Fachhandbuch Öf-
fentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 4.107 mit weiteren Hin-
weisen). Art. 31 BauG gibt im Ergebnis die vorstehend erwähnte Rege-
lung von Art. 18 Abs. 1ter NHG i.V.m Art. 14 Abs. 6 NHV wieder. Das 
Schutzkonzept von Art. 18 Abs. 1ter NHG und Art. 14 Abs. 6 NHV sieht ei-
ne gesetzliche Rangfolge vor. So muss der technische Eingriff aufgrund 
objektiver Gesichtspunkte auf diesen Standort angewiesen sein und es 
muss im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung, welche auch 
die Prüfung von Alternativstandorten umfassen kann, ein überwiegendes 
Interesse für den Eingriff sprechen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_315/2015, 
1C_321/2015 
vom 
24. August 
2015 
E.6 
sowie 
1C_346/2014 vom 26. Oktober 2016 E.2.10 und E.6). Mangelt es an die-
sen Voraussetzungen bzw. ergibt eine umfassende Interessenabwägung, 
dass die Schutzinteressen überwiegen, ist die Beeinträchtigung eines 
schützenswerten Lebensraumes unzulässig. Erst wenn feststeht, dass 
der technische Eingriff unvermeidlich ist, kommen Schutz-, Wiederherstel-
lungs- und/oder Ersatzmassnahmen in Betracht (vgl. FAHRLÄNDER, in: 
KELLER/ZUFFEREY/FAHRLÄNDER, Kommentar NHG, Zürich 1997, Art. 18 
Rz. 29 f.).
c)
In der vorliegenden Angelegenheit ist der Nutzungskonflikt bezüglich der 
Parzellen 2613, 2614, 2615, 2616, 2620 gemäss dem vorstehend erläu-
terten Schutzkonzept für Biotope zu bewerten. Für die Parzellen, welche 
direkt den inventarisierten Trockenstandort tangierten, kann aufgrund der 
vorstehenden Ausführungen festgehalten werden, dass mangels Bedarf 
an weiteren Wohnbauzonen in der Fraktion O.1._____ als auch in der 
Gemeinde X._____ (vgl. vorstehend E.5d und e) der Eingriff in den schüt-


- 41 -
zenswerten Lebensraum nicht unvermeidlich ist. Dementsprechend ist die 
Argumentation, dass bereits ein Bericht mit Ersatzmassnahmen ausgear-
beitet worden sei (vgl. Bf-act. 21) nicht entscheidend. Im Übrigen ist der 
Regierung zuzustimmen soweit sie ausführt, dass der ungeschmälerten 
Erhaltung von Natur- und Landschaftswerten am besten gedient werde, 
wenn solche naturkundlich oder landschaftlich wertvollen Flächen gar 
nicht erst zerstört oder beeinträchtigt werden. Wegen des fehlenden ob-
jektiv ausgewiesenen, zusätzlichen Wohnbauzonenbedarfs, ist die Erhal-
tung des Trockenstandortes von regionaler Bedeutung unter diesen Ge-
sichtspunkten höher zu gewichten als das Nutzungsinteresse bzw. ist die 
im Gesetz vorgenommene Interessenabwägung von Art. 18 Abs. 1ter NHG 
i.V.m. Art. 14 Abs. 6 NHV zu beachten. Soweit die Beschwerdeführerin 
vorbringt, dass bezüglich des Nutzungskonflikts nur 3 von 14 Parzellen 
betroffen seien, und sich eine Zuweisung zum Nichtbaugebiet auf die Pa-
rzellen 2613 (teilweise) sowie 2614 – 2616 beschränken könnte, spräche 
der fehlende zusätzliche Wohnbauzonenbedarf in O.1._____ bzw. der 
gesamten Gemeinde X._____ immer noch gegen die Zuweisung der rest-
lichen Parzellen im Gebiet O.5._____ zur Wohnzone 2.
8. a)
Im Zusammenhang mit der Frage nach allenfalls vertrauensbegründen-
den Gesichtspunkten für das strittige Gebiet O.5._____, welche für eine 
Genehmigung der Wohnzone 2 im Gebiet O.5._____ sprechen, führte die 
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 12. Oktober 2016 im We-
sentlichen Folgendes aus:
•
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision im Jahre 1984, welche erst 1994 
durch die Regierung genehmigt worden sei, habe diese zugesichert, 
dass die Bauzone O.3._____ erhalten bleibe, sofern die überdimen-
sionierte Bauzone entlang der Kantonsstrasse bereinigt würde. Mit der 
Genehmigung der beschlossenen Ortsplanung 1984 durch die Regie-
rung am 13. Juni 1994 sei für das fragliche Gebiet die Auflage ge-
macht worden, dass die in der 2. Etappe liegende Wohnbauzone erst 
erschlossen und überbaut werden dürfe, wenn in der Wohnzone 


- 42 -
O.4._____ insgesamt 16 Wohngebäude oder 11 Einfamilienhäuser 
gemäss Gestaltungs- und Parzellierungsplan 1:500 im Bau bzw. voll-
endet seien. Der Beginn der Erschliessung der Wohnzone O.5._____ 
sei der Regierung zu melden gewesen. Die Genehmigung durch die 
Regierung sei im Bewusstsein erfolgt, dass der voraussichtliche Be-
darf an Wohnbauzonen für den Planungshorizont von 15 Jahren über-
schritten werde. Dennoch sei den Wohnzonen O.4._____ und 
O.5._____ zugestimmt worden. Dies aufgrund von umfangreichen 
planerischen und organisatorischen Vorleistungen sowie der langwie-
rigen Bestrebung der damaligen Gemeinde O.1._____, die im Zonen-
plan aus dem Jahre 1975 noch vorgesehenen, rund 6.6 ha grossen 
Wohnbauzone in O.1._____ zu reduzieren. Die Teilrevision im Jahre 
2001, welche von der Regierung im Jahre 2002 genehmigt worden 
sei, habe an der erwähnten Auflage gemäss Genehmigungsbeschluss 
vom 13. Juni 1994 nichts geändert und die Wohnbauzone im Gebiete 
O.3._____ sei in Kenntnis der Überdimensionierung bestätigt worden.
•
16 der 24 Grundstücke seien in O.4._____ bereits überbaut worden 
und die Beschwerdeführerin sei bereits am 1. Oktober 2010 an die 
Gemeinde gelangt, um die Erfüllung der Auflage der Regierung zu 
melden. Eine Antwort darauf habe sie aber nie erhalten. Die im Be-
schluss der Regierung vom 13. Juni 1994 formulierte Voraussetzung 
der minimalen Überbauung im Gebiet O.4._____ sei erfüllt und auch 
gemeldet worden, wobei man das Antwortschreiben des DVS vom 
15. September 2011 im Auftrag der Regierung nie erhalten habe. 
•
Die Erschliessung der beiden Teilgebiete O.4._____ und O.5._____ 
sei gemeinsam erfolgt und sämtliche 43 Genossenschafter hätten sich 
daran beteiligt, auch wenn sie noch kein Bauland gemäss ihrem Ge-
nossenschaftsanteil bezogen hätten. Für die Erschliessung seien ins-
gesamt bereits Fr. 1.4 Mio. aufgewendet worden. Diese sei auch für 
beide Teilgebiete ausreichend dimensioniert und es fehle nur noch die 
Stichstrasse von O.4._____ nach O.5._____.
•
Mit Beschluss vom 7. August 2013 habe die Gemeindeversammlung 
die Wohnbauzone im Gebiet in O.3._____ bestätigt bzw. in der Bau-
zone belassen. Auch gemäss heute geltendem eidgenössischem 
Raumplanungsrecht seien die Bauzonen für den voraussichtlichen 
Bedarf von 15 Jahren festzulegen. Mit der Genehmigung der Wohn-
bauzonen im Jahre 1994 im Gebiet O.3._____ habe die Regierung 
ausführlich begründet, weshalb eine Überschreitung des voraussichtli-


- 43 -
chen Bedarfes an Wohnbauzonen angezeigt sei. Nehme sie nun zum 
jetzigen Zeitpunkt die Auszonung im Gebiet O.5._____ vor, werde sie 
wortbrüchig. Denn die Situation in der Fraktion O.1._____ habe sich 
nicht geändert. Es stünde höchstens weniger noch unüberbautes Bau-
land zur Verfügung als noch im Jahre 1994. 
•
Das Argument der Regierung, wonach ein Grundeigentümer immer 
damit rechnen müsse, dass eine einmal eingezonte Parzelle zu einem 
späteren Zeitpunkt ausgezont oder dass eine Veränderung an der Zo-
nenausscheidung erfolge, sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar. 
Die Zuteilung zur Bauzone habe mit Beschluss vom 13. Juni 1994 
stattgefunden und sei im Juni 2002 bestätigt worden. Der überwiegen-
de Anteil des Baulandes in X._____ sei bereits vor 1994 in eine Bau-
zone eingezont worden. Die Beschwerdeführerin präsentiere sich hin-
sichtlich der Bautätigkeit im Vergleich zur restlichen Bautätigkeit im Tal 
als äusserst dynamisch. Das Bauland im Privatbesitz werde hingegen 
mehrheitlich gehortet. Somit sei die Verfügbarkeit bei der Baulandge-
nossenschaft, nicht aber bei den Privaten gegeben. Die Beschwerde-
führerin schloss draus, dass ein Grundeigentümer nach 20 Jahren 
nicht damit rechnen müsse, dass seine Parzelle ausgezont werde, 
wenn etliche andere, nicht verfügbare Grundstücke im fraglichen Ge-
biet vorhanden seien.
b)
Die Regierung hingegen betonte, dass die Einwände der Beschwerdefüh-
rerin betreffend vertrauensbegründenden Gesichtspunkten nicht dazu 
führen könnten, dass von der Nichtgenehmigung der Wohnzone 2 im Ge-
biet O.5._____ abzusehen sei. Dazu führte sie im Wesentlichen Folgen-
des aus:
•
Sie bezweifle, dass ihrerseits die Beibehaltung der Wohnbauzone in 
O.3._____ in der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten ab-
soluten Form und langfristig versprochen worden sei, sofern in 
O.1._____ die überdimensionierte Bauzone entlang der Kantonsstras-
se bereinigt werde, weil die Regierung nicht habe wissen können, was 
Jahrzehnte später gelten werde. Im Übrigen sei nach 30 Jahren nicht 
mehr nachprüfbar, was in den 80er-Jahren mündlich genau verspro-
chen wurde. 1994 habe die Regierung die Bauzone O.3._____ ge-
nehmigt und mit einer Auflage sichergestellt, dass in O.5._____ vor-
derhand nicht gebaut werden dürfe. Dies habe die Regierung damals 


- 44 -
im Bewusstsein der eigentlich zu grossen Bauzonenreserven in 
O.1._____ gemacht. Im Beschluss vom 13. Juni 1994 habe die Regie-
rung aber nirgends festgehalten, dass die Wohnzone O.5._____ bis in 
alle Ewigkeit Bestand haben könne. Vielmehr sei aufgrund der mit der 
Auflage sichergestellten Etappierung zu schliessen, dass die Regie-
rung Zweifel gehabt habe, ob die Bauzone dieses Teilgebietes zukünf-
tig wirklich Bestand haben werde. In der Zwischenzeit seien erhebli-
che Veränderungen der Verhältnisse eingetreten (negative Bevölke-
rungsentwicklungsprognose in X._____, Zweitwohnungsgesetzge-
bung, Teilrevision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes per 
1. Mai 2014 mit der ausdrücklichen Verpflichtung zur Redimensionie-
rung von zu grossen Bauzonen), so dass eine Genehmigung der 
Wohnzone O.5._____ nicht (mehr) in Frage komme. 
•
Aus dem Regierungsbeschluss vom 4. Juni 2002, welcher die Ände-
rung des Quartierplanes in O.4._____ zum Gegenstand gehabt habe, 
lasse sich nichts zugunsten der Beschwerdeführerin ableiten. Die frag-
lichen Auflagen des Beschlusses aus dem Jahre 1994 seien aus 
Transparenzgründen lediglich wiederholt worden, und zwar ohne 
nochmalige Überprüfung. Insbesondere sei auch keine Überprüfung 
des Bedarfes erfolgt, womit keine nochmalige Bestätigung der Bauzo-
nengenehmigung in O.5._____ stattgefunden habe. 
•
Die Nichtgenehmigung komme im Übrigen auch nicht überraschend. 
Bereits mit Schreiben vom 15. September 2014 (recte: 2011; vgl. Bg-
act. 9) habe das DVS der Gemeinde X._____ mitgeteilt, dass eine 
Freigabe der Wohnzone O.5._____ zurzeit verfrüht und das Gebiet bei 
einem allfälligen Baugesuch nötigenfalls einer Planungszone zu unter-
stellen sei. Ein solcher Entscheid müsse im Gesamtzusammenhang 
aller Bauzonen der Gemeinde X._____ erfolgen. Damals seien bereits 
die Vorprüfungspläne zur Totalrevision der Ortsplanung vorgelegen 
und in diesen Plänen habe die Gemeinde X._____ ursprünglich selbst 
vorgesehen, die fragliche Fläche der Landwirtschaftszone zuzuwei-
sen. Sodann sei am 17. Februar 2015 mittels Regierungsbeschluss 
die Genehmigung des regionalen Richtplans X._____ (Bg-act. 10) er-
folgt, worin das Gebiet O.5._____ als Wohngebiet nicht genehmigt 
worden sei. Angesichts der neuen Regelung im Richtplan habe die 
Regierung die Wohnzone O.5._____ gar nicht mehr genehmigen kön-
nen.


- 45 -
•
Unerheblich sei, dass die beteiligten Genossenschafter schon Beiträ-
ge an die Erschliessung des Teilgebiets O.5._____ bezahlt hätten. 
Aufgrund der seinerzeitigen Auflage, wonach die Inangriffnahme der 
Erschliessung der Wohnzone O.5._____ der Regierung zu melden sei, 
habe die Beschwerdeführerin damit rechnen müssen, dass das Teil-
gebiet O.5._____ viel später oder gar nicht erschlossen werden dürfe. 
Dass die Erschliessung für beide Gebiete konzipiert worden sei, sei 
zwar vernünftig, jedoch nicht von entscheidender Bedeutung für den 
Entscheid, ob die Wohnzone O.5._____ genehmigt werden müsse 
oder nicht. Dies gelte umso mehr, als der Mehraufwand im Vergleich 
zu den Gesamterschliessungskosten vermutlich eher klein gewesen 
sei. Auch seien sämtliche Werkleitungen noch nicht bis ins Gebiet 
O.5._____ geführt worden. 
•
Die Feststellung der Beschwerdeführerin, dass der Baulandhandel in 
X._____ aufgrund von Baulandhortung durch Privatpersonen nur auf 
Gebieten der Baulandgenossenschaften funktioniere, könne nachvoll-
zogen werden. Deswegen habe die Gemeinde X._____ im Rahmen 
der Gesamtrevision der Ortsplanung auch eine Regelung zur Siche-
rung der Baulandverfügbarkeit geschaffen und zahlreiche Parzellen 
unter diese Regelung gestellt. Mittelfristig könne die Gemeinde 
X._____ aufgrund dieser Regelung nötiges Bauland bedarfsgerecht 
Bauwilligen zur Verfügung stellen. Zwischenzeitlich stünden neben al-
len anderen Bauzonenflächen in X._____ die noch vorhandenen Re-
serven in O.4._____ für zumindest neun neue Wohnhäuser in 
O.1._____ unmittelbar zur Verfügung, was den Bedarf abdecken wer-
de. 
c)
Replicando ergänzte und vertiefte die Beschwerdeführerin ihre Aus-
führungen noch folgendermassen:
•
Im Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994 sei ausdrücklich aus-
führt worden, dass die beiden Wohnzonen im Gebiet O.3._____ im 
Umfang von ca. 2.3 ha das Ergebnis langwieriger Bestrebungen der 
Gemeinde bildeten, die im Zonenplan von 1975 vorgesehenen Wohn-
bauzonen von rund 6.6 ha auf ein erträgliches Mass zu reduzieren. In 
Abstimmung mit der seinerzeitigen Gesamtmelioration und mittels ei-
ner Baulandgenossenschaft sei eine gute Lösung gefunden worden. 
Anlässlich der Genehmigung im Jahre 1994 sei sich die Regierung 


- 46 -
bewusst gewesen, dass diese Einzonung nur ausnahmsweise vertret-
bar gewesen sei und eine Ausnahmesituation vorgelegen habe.
•
Rechtlich betrachtet habe die Regierung das Gebiet O.5._____ im 
Jahre 1994 nicht in eine zweite Etappe verschoben. Für die Überbau-
ung von O.5._____ sei lediglich die Bedingung zu erfüllen gewesen, 
dass zuerst im Gebiet O.4._____ insgesamt 16 Wohngebäude oder 11 
Einfamilienhäuser zu bauen seien, bevor mit der Erschliessung und 
Überbauung des Gebietes O.5._____ begonnen werden dürfe. Die Er-
füllung der Auflage sei der Regierung bloss zu melden gewesen, aber 
es sei keine Pflicht zur Einreichung eines Gesuchs um Freigabe statu-
iert worden. Wenn die Regierung bereits 1994 Zweifel am zukünftigen 
Bestand des Gebietes O.5._____ als Wohnbauzone gehegt gehabt 
hätte, hätte sie die Genehmigung verweigern müssen oder das fragli-
che Teilgebiet einer zweiten Etappe, mit einer Freigabe über das or-
dentliche Planungsverfahren, zuweisen müssen.
•
Im Genehmigungsbeschluss betreffend der angepassten Quartierpla-
nung O.3._____ vom 4. Juni 2002 habe die Regierung darauf hinge-
wiesen, dass die Auflagen gemäss Beschluss vom 13. Juni 1994 un-
eingeschränkt in Rechtskraft blieben. Dies deute darauf hin, dass der 
Beschluss aus dem Jahre 1994 überprüft worden sei. So sei spezi-
fisch darauf hingewiesen worden, dass eine dieser Auflagen besage, 
dass die Genossenschafter die ihnen zustehenden Ansprüche auf 
Bruttogeschossfläche bis zur Erreichung des im Beschluss von 1994 
umschriebenen Ausbaugrades in O.4._____ zu konsumieren hätten. 
Diese deute darauf hin, dass die Einzonung im Gebiet O.3._____ Rea-
lersatz für Auszonungen entlang der Kantonsstrasse dargestellt habe.
•
Weil das Gebiet trotz der Meldeauflage eine rechtskräftige Bauzone 
dargestellt habe, sei konsequenterweise sowohl für das Gebiet 
O.4._____ als auch für das Gebiet O.5._____ geplant worden. Dass 
die bisher erstellte Erschliessung für beide Teilgebiet konzipiert gewe-
sen sei, habe hinsichtlich Genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet 
O.5._____, sehr wohl eine Relevanz. Alle Genossenschafter hätten 
die bisherigen Erschliessungskosten in der Höhe von rund Fr. 1.4 Mio. 
prozentual vorfinanziert. Auch die Genossenschafter, welchen eine 
Parzelle im Gebiet O.5._____ zugewiesen werden sollte. Der Anteil 
der Erschliessungskosten des Gebietes O.5._____ sei auf ca. einen 
Drittel (ca. Fr. 466'000.--) zu beziffern. Weil von Anfang an klar gewe-
sen sei, dass die Erschliessung für das gesamte Gebiet O.3._____ zu 


- 47 -
erstellen sei, könne nachträglich kein detaillierterer Kostenteiler mehr 
erstellt werden. Die Groberschliessung sei grösstenteils ausgeführt. 
Es fehle nur noch ein Strassenstück mit eingelegten Leitungen von 
nicht einmal 90 m, womit das Gebiet O.5._____ als voll erschlossen 
gelten müsse.
d)
Die Regierung führte zur Thematik von vertrauensbegründenden Zusiche-
rungen duplicando noch aus was folgt:
•
Im Beschluss vom 4. Juni 2002 betreffend die geänderte Quartierpla-
nung O.3._____ habe die Regierung die Auflagen des Beschlusses 
aus dem Jahre 1994 lediglich wiederholt. Hätte im Genehmigungsbe-
schluss vom Jahre 2002 eine effektiv vertrauensbegründende Ausein-
andersetzung mit der Bauzonenbedarfsfrage erfolgen sollen, wäre 
dies im Beschluss vom 4. Juni 2002 seitens der Regierung dargelegt 
worden, wie sie dies immer zu tun pflegt.
•
Vergleiche man die im GEP 1:2000 O.1._____/Materialabbauzone 
O.2._____ vom 7. August 2013 festgelegte öffentliche Erschlies-
sungsstrasse für das Gebiet O.4._____ mit einer Länge von rund 
650 m mit der für das Gebiet O.5._____ noch zu erstellenden öffentli-
chen Erschliessungsstrasse mit einer Länge von 280 m, mache dies 
einen Anteil von ca. 30 % der Gesamtlänge der ursprünglich vorgese-
henen Erschliessungsstrasse aus. Dementsprechend erscheine die 
geltend gemachte Verteilung der Erschliessungskosten nicht überra-
schend. Sowohl für das Teilgebiet O.4._____ wie auch O.5._____ 
müsse aber jeweils die gesamte Länge der notwendigen öffentlichen 
Erschliessungsstrassen einbezogen werden und nicht nur diejenige 
zwischen den Teilgebieten. Somit sei die Aussage der Beschwerde-
führerin, wonach es nur noch an einem Verbindungsstück von ca. 
90 m fehle, zu relativieren. Vielmehr fehle noch ein bedeutendes 
Strassenstück von 280 m Länge, was etwa 30 % der gesamten Länge 
der ursprünglich vorgesehenen Erschliessungsstrasse entspreche. 
Dass das Gebiet O.5._____ noch vollständig unerschlossen sei, erge-
be sich auch zweifelsfrei aus dem Stand UEB, welcher der Totalrevisi-
on vom 7. August 2013 zugrunde gelegen habe.
9. a)
Ein Grundeigentümer hat grundsätzlich weder gestützt auf Art. 15 RPG, 
noch gestützt auf die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 der Bundesver-


- 48 -
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) einen An-
spruch darauf, dass sein Grundstück einer Bauzone zugewiesen wird 
bzw. in einer Bauzone verbleibt (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 8; 
BGE 122 I 294 E.3e; 119 Ib 362 E.5a). Massgebend für den konkreten 
Fall ist vielmehr, ob die Kriterien des Raumplanungsrechts zu einem an-
deren Ergebnis, nämlich der Zuweisung dieser Parzelle zum Baugebiet, 
führt 
(FLÜCKIGER/GRODECKI, 
in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN 
(Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 
Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 15 Rz. 49). Sofern die relevanten Anforde-
rungen für die Zuweisung zum Baugebiet durch eine Parzelle erfüllt wer-
den, ist diese zwar nach der Rechtsprechung zu Art. 15 aRPG grundsätz-
lich der Bauzone zuzuweisen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 8; 
BGE 123 I 175 E.3e/aa; BGE 116 Ia 328 E.3b). Allerdings ist dieser Ent-
scheid, wie bereits vorstehend erwähnt (vgl. vorne E.5a und 7a), im Rah-
men einer umfassenden Interessenabwägung vorzunehmen. Dement-
sprechend ist also eine Nichtzuweisung einer Parzelle zum Baugebiet, 
welche die materiellen Anforderungen von Art. 15 RPG erfüllt, besonders 
zu rechtfertigen, wobei sich die Rechtfertigungsgründe aus den übrigen 
Zonierungsvorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts so-
wie insbesondere aus den Planungszielen und -grundsätzen gemäss 
Art. 1 und 3 RPG ergeben können (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 
Rz. 8). In diesem Rahmen können aber beispielsweise Gründe des Ver-
trauensschutzes gewichtig für die Zuweisung zum Baugebiet sprechen, 
wobei dies aber nicht auf einen unbedingten Anspruch auf Zuteilung zu 
einer (RPG-konformen) Bauzone hinausläuft (vgl. BGE 132 II 218 E.6.1). 
Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die Vorgeschichte einer Planung 
zu einem vertrauensschutzähnlichen Tatbestand führt, die Bedeutung 
dieser Vorgeschichte ist aber unter Umständen stark zu relativieren, weil 
die Rechtssicherheit grundsätzlich nur bei bundesrechtskonformen Plä-
nen relevant ist, nicht hingegen bei von Anfang an überdimensionierten 
Bauzonen (BERTSCHI, Die Umsetzung von Art. 15 lit. b RPG über die Di-


- 49 -
mensionierung der Bauzonen: Bundesrecht, föderalistische Realität und 
ihrer Wechselwirkungen, Diss., Zürich 2001, S. 121 f.). Überdimensionier-
te Bauzonen sind im Übrigen auch nicht bloss unzweckmässig, sondern 
widersprechen in der Regel dem RPG (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 
Rz. 37). Zur Thematik des Vertrauensschutzes ist noch zu bemerken, 
dass dieser insbesondere auch bezüglich der Entschädigungspflicht im 
Zusammenhang mit einer geltend gemachten materiellen Enteignung 
wichtig sein kann (RIVA, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN (Hrsg.), 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 
Rz. 174; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 Rz. 58). Allerdings ist die Frage, 
ob die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, eine 
entschädigungspflichtige materielle Enteignung darstellt, wie bereits in der 
Erwägung 2c erwähnt, nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 
b)
Die Beschwerdeführerin hält die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, 
Teilgebiet O.5._____, für unzulässig. Dies aufgrund der langwierigen Vor-
geschichte, welche in der Genehmigung des Gebietes O.5._____ im Jah-
re 1994 mündete, weil bezüglich der Inangriffnahme der Erschliessung 
des Gebiets O.5._____ keine Zustimmung erforderlich sei, sondern eine 
blosse Meldung an die Regierung bei Erreichung des im Genehmigungs-
beschluss aus dem Jahre 1994 festgelegten Überbauungsgrades statuiert 
worden war sowie weiterer Gründe. Dazu gehöre beispielsweise auch die 
bereits erfolgte Erschliessung des Gebietes O.5._____, welche gemein-
sam mit derjenigen von O.4._____ erfolgt sei.
c)
Zu diesen Punkten ist zuerst einmal zu bemerken, dass die Ortsplanung, 
welche von der Regierung am 13. Juni 1994 genehmigt wurde auf das 
Jahr 1984 zurückgeht (vgl. Bf-act. 3). Somit liegt alleine die Genehmigung 
schon 23 Jahre resp. fast zwei Planungsperioden à 15 Jahre zurück. Es 
ist fraglich, ob die Regierung Zusicherungen bezüglich der Beibehaltung 
des Baugebietes O.3._____, bei Reduktion der überdimensionierten Bau-


- 50 -
zonen entlang der Kantonsstrassen, in der von der Beschwerdeführerin 
behaupteten Verbindlichkeit abgegeben hat. In den Akten ist dieser Um-
stand jedenfalls nicht explizit nachgewiesen und es lässt sich nach so 
langer Zeit wohl auch nicht mehr eindeutig eruieren. In jedem Fall hätte 
eine solche Zusicherung, dass die Wohnzone 2 im Gebiet O.3._____ in 
ihrer Gesamtheit für alle Zeiten erhalten bleibe, offensichtlich gar nicht 
verbindlich abgegeben werden können. Denn gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG 
sind die Nutzungspläne bei erheblich geänderten Verhältnissen zu über-
prüfen und nötigenfalls anzupassen. Weiter ist davon auszugehen, dass 
die geänderte Quartierplanung, welche am 4. Juni 2002 durch die Regie-
rung genehmigt wurde, keine umfassende Prüfung der Bauzonengrösse 
zugrunde lag. Dafür spricht zum einen, dass die Genehmigung der geän-
derten Quartierplanung nur etwa acht Jahre (entspricht etwa der halben 
Planungsperiode gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG) später erfolgte. Ausserdem 
lässt sich dem Beschluss vom 4. Juni 2002 keine erneute Auseinander-
setzung mit der Thematik der Bauzonendimensionierung entnehmen 
(vgl. Bf-act. 4 und Bg-act. 8). Es wurde nämlich nur festgehalten, dass ei-
ne Anpassung der ursprünglichen (Quartier-)Planung aufgrund von ver-
änderten Bedürfnissen von Bauinteressenten erfolge und damit eine wei-
tere Überbauung des Gebietes O.4._____ nach modernen Nutzungsan-
sprüchen angestrebt werde. Die für die Wohnzonen O.5._____ und 
O.4._____ formulierten Auflagen gemäss Genehmigungsbeschluss vom 
13. Juni 1994 behielten ihre Rechtskraft uneingeschränkt. Der ursprüngli-
che Quartierplan blieb ebenfalls in Kraft, soweit er nicht innerhalb des Pe-
rimeters der neu erlassenen Pläne vom 19. Dezember 2001 lag. Der Re-
gierung ist zudem beizupflichten, dass zwischenzeitlich erheblich verän-
derte Verhältnisse vorliegen. Zum einen fordert das per 1. Mai 2014 revi-
dierte RPG eine konsequentere Beachtung der Bauzonengrösse und der 
Siedlungsbegrenzung (vgl. vorstehend E.5). Andererseits beeinflusst 
auch die neue Zweitwohnungsgesetzgebung die Nachfrage in den ge-
wöhnlichen Wohnbauzonen in einem touristischen Gebiet wie O.1._____ 


- 51 -
(vgl. auch vorstehend E.5e/bb). Weiter ist die Nichtgenehmigung der 
Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, auch nicht überraschend erfolgt. Be-
reits im Antwortschreiben vom 15. September 2011 (Bg-act. 9) auf das 
Freigabeersuchen für die Erschliessung des Gebietes O.5._____ durch 
die Gemeinde X._____, hielt das DVS fest, dass zur Zeit eine Erschlies-
sung und Überbauung des Gebietes O.5._____ nicht in Frage komme. Es 
müsse im Rahmen der anstehenden Gesamtrevision eine gesamtheitliche 
Überprüfung der Bauzone erfolgen. Nötigenfalls sei eine Planungszone 
über das Gebiet O.5._____ zu erlassen. Zu diesem Zeitpunkt, war im Üb-
rigen auch der ordentliche Planungshorizont von 15 Jahren der im Jahre 
1994 genehmigten Ortsplanung erreicht und es war eine umfassende 
Überprüfung der Bauzonendimensionierung anhand der dazumal gültigen 
rechtlichen Vorgaben angezeigt. Die Beschwerdeführerin bringt zwar vor, 
sie habe dieses Schreiben nie erhalten, doch ändert dies nichts an dem 
Umstand, dass der ordentliche Planungshorizont zwischenzeitlich erreicht 
war. Spätestens nach 15 Jahren stand eine erneute Überprüfung der 
Bauzonendimensionierung in der Gemeinde X._____ zur Diskussion. 
Aufgrund der Tatsache, dass anlässlich der Genehmigung im Jahre 1994 
bereits darauf hingewiesen wurde, dass die Bauzonen in der Gemeinde 
eigentlich überdimensioniert seien und sich die Zuweisung des Gebietes 
O.3._____ in Verbindung mit einer besonderen Auflage bezüglich des 
Teilgebietes O.5._____ zum damaligen Zeitpunkt nur aufgrund der sehr 
speziellen Umständen rechtfertige, konnte nach Ablauf der fünfzehnjähri-
gen Planungsperiode nicht mehr ohne Weiteres auf einen Weiterbestand 
vertraut werden. Die ursprüngliche Übergangsfrist für die erstmalige Er-
stellung von RPG-konformen Nutzungsplanungen lief am 31. Dezember 
1987 ab (Art. 35 Abs. 1 lit. b RPG; vgl. BGE 111 Ia 17 E.2d) und der Um-
stand, dass eine Genehmigung nach Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 
1980 erfolgte, bedeutet nicht zwingend, dass sie auch tatsächlichen in je-
der Hinsicht dem übergeordneten Recht entsprach und dementsprechend 
RPG-konform war (vgl. RIVA, a.a.O., Art. 5 Rz. 182 ff.). Diese Frage ist 


- 52 -
unter Umständen zentral für die Qualifikation einer planerischen Mass-
nahme als Auszonung oder Nichteinzonung. Weiter waren bereits ab 
2007 auf Bundesebene Bestrebungen zur Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus im Gange (vgl. VGU R 17 8 vom 8. Juni 2017 E.5d).
d)
Wie bereits vorstehend (vorne E.6b) ausgeführt, ist nicht bloss noch die 
Stichstrasse zwischen den beiden Teilgebieten O.4._____ und O.5._____ 
zu erstellen, sondern es ist gemäss den zutreffenden Ausführungen der 
Regierung noch ein Strassenstück von etwa 260 - 280 m sowie die ganze 
Leitungserschliessung der einzelnen Parzellen im Gebiet O.5._____ 
ausstehend. Das noch nicht erstellte Strassenstück beträgt etwa einen 
Drittel der gesamten Strassenlänge, die für die vollständige Erschliessung 
aller Parzellen im ganzen Wohngebiet O.3._____ erforderlich ist. Dass 
das Gebiet O.5._____ noch nicht erschlossen ist, ergibt sich auch eindeu-
tig aus dem Stand UEB vom August 2013 (Bg-act. 2) als Bestandteil der 
Genehmigungsunterlagen, worin die Baureife des Gebietes O.5._____ 
zudem auf einen Zeithorizont von 5 – 15 Jahre spezifiziert wurde. Weiter 
wurde im Genehmigungsbeschluss vom 13. Juni 1994, wiederholt im Ge-
nehmigungsbeschluss vom 4. Juni 2002 betreffend den geänderten Quar-
tierplan, die Erschliessung und Überbauung des Gebietes O.5._____ von 
einer vorgängigen Überbauungsquote (spezifiziert durch Anzahl Gebäude 
bzw. prozentualen Anteil) des Gebietes O.4._____ gemäss der damaligen 
Quartierplanung abhängig gemacht. Aufgrund der im Jahre 2002 ange-
passten Quartierplanung für das Gebiet O.4._____ ist in Übereinstim-
mung mit den Ausführungen der Regierung tatsächlich nicht offensicht-
lich, ob diese Auflage erfüllt wäre. Aufgrund der nachvollziehbaren Aus-
führungen im Schreiben von 15. September 2011 des DVS bezüglich der 
anstehenden Gesamtrevision der Ortsplanung, des zu diesem Zeitpunkt 
bereits erreichten ordentlichen Planungshorizontes der Nutzungsplanung 
sowie der zwischenzeitlich ergangen Rechtsprechung zur Dimensionie-
rung der Bauzone betreffend den Kanton Graubünden (vgl. insbesondere 


- 53 -
die Urteile des Bundesgerichts 1C_119/2007 vom 13. November 2008 
sowie 1C_220/2009, 1C_221/2009, 1C_224/2009 vom 26. April 2010) 
und den Bestrebungen zur Begrenzung und besseren Auslastung von 
Zweitwohnungen (z.B. der per 1. Juni 2011 in Kraft getretene Art. 8 Abs. 2 
und Abs. 3 aRPG [ab 1. Mai 2014: Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG und wieder-
um aufgehoben per 1. Januar 2016 durch das Inkrafttreten des ZWG], 
wonach richtplanerische Vorgaben betreffend Zweitwohnungen zu ergrei-
fen waren), war das Zuwarten mit der Erschliessung des Gebietes 
O.5._____ (allenfalls gesichert durch den Erlass einer Planungszone) an-
gezeigt. 
e)
Zudem ist noch festzuhalten, dass die bereits erstellte Erschliessungs-
strasse, insbesondere der Abschnitt vom Gebiet O.10._____ bzw. 
O.11._____ zum Gebiet O.4._____, gemäss den in den Akten liegenden 
Luftbildern 
(Bg-act. 11) 
sowie 
dem 
GEP 
Verkehr 
1:2000 
O.1._____/Materialabbauzone O.2._____ vom 7. August 2013 (siehe Bg-
act. 1) keinen, im Hinblick auf die zukünftig beabsichtigte Mitbenutzung 
für das Gebiet O.5._____, entsprechend grösser dimensionierten Aus-
baugrad aufweist. Vielmehr handelt es sich um eine einspurige Strasse 
mit zwei Ausstellflächen in der Zufahrt zum Gebiet O.4._____ (Strassen-
breite ca. 3.5 m - max. 4 m). Gemäss SN 640201 der Vereinigung 
Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) beträgt das Normalprofil für ei-
nen Personenwagen bezüglich der Begegnung auf einer Strasse abhän-
gig von der Geschwindigkeit zwischen 2.2 m und 2.6 m. Das Normalprofil 
für einen Fussgänger bzw. ein leichtes Zweirad beträgt etwa 1 m - 1.2 m. 
Dementsprechend wurde die Strasse auf den Grundbegegnungsfall zwi-
schen einem Personenwagen und einem Fussgänger bzw. leichten Zwei-
radfahrer ausgelegt. Dies entspricht gemäss VSS-Norm SN 640045 be-
züglich des Grundbegegnungsfalles in etwa dem Typ Zufahrtsweg, wel-
cher für Siedlungsgebiete mit bis zu 30 Wohneinheiten anzuwenden ist 
und dem kleinsten Typ Erschliessungsstrasse entspricht (vgl. zur Bedeu-


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tung der VSS-Normen VGU R 16 72 / R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.10c). 
Gemäss Kostenaufstellung der Beschwerdeführerin betragen die Kosten 
für die Quartierstrasse ca. Fr. 350'000.-- (vgl. Bf-act. 9), was in etwa ei-
nem Viertel der gesamten geltend gemachten Erschliessungskosten von 
Fr. 1.4 Mio. entspricht. Weil aber dieser Ausbaustandard auch bereits für 
die 24 Parzellen des Gebietes O.4._____ zu fordern wäre, ist nicht er-
sichtlich, dass die beabsichtigte Mitbenutzung für das Gebiet O.5._____ 
zu einer erheblichen Mehrinvestition in die Erschliessungsstrasse führte. 
Bei den weiteren Posten wie Ver- und Entsorgungsleitungen ist ebenfalls 
davon auszugehen, dass eine allfällige grössere Dimensionierung der Lei-
tungen im Hinblick auf die Erschliessung des gesamten Gebietes 
O.3._____ ebenfalls zu keinen erheblichen Mehrinvestitionen geführt hat. 
Somit sind die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Mehrkos-
ten für die Mitberücksichtigung des Gebietes O.5._____ bei den bereits 
erstellten Erschliessungsanlagen von ungefähr Fr. 466'000.-- (1/3 von ca. 
Fr. 1.4 Mio.; vgl. Bf-act.9) in dieser Höhe nicht nachvollziehbar.
Die geltend gemachten Aufwendungen für die bereits ausgeführte Er-
schliessung des Gebietes O.4._____, welche hinsichtlich der Dimensio-
nierung auch für das Gebiet O.5._____ ausgelegt worden seien, können 
somit auch nicht dazu führen, dass das Gebiet O.5._____ der Wohnzo-
ne 2 zuzuweisen wäre.
10. a)
Gemäss Regierung sahen die Vorprüfungspläne zur Totalrevision der 
Ortsplanung ursprünglich vor, dass das fragliche Gebiet O.5._____ der 
Landwirtschaftszone zugewiesen werde (Bg-act. 9). Dies wurde in der 
Folge bis zum Beschluss der Gemeindeversammlung 7. August 2013 of-
fensichtlich wieder geändert und das Gebiet O.5._____ doch der Wohn-
zone 2 zugewiesen. Trotz der bereits im Schreiben des DVS vom 
15. September 2011 geäusserten Vorbehalte gegenüber der Erschlies-
sung und Überbauung des Gebietes O.5._____ und anscheinend abwei-


- 55 -
chend von den Vorprüfungsplänen wurde die Gesamtrevision der Orts-
planung vom 7. August 2013 der Regierung zur Genehmigung einge-
reicht, ohne dass eine weitere Kompensation dieser Fläche vorgenom-
men worden wäre. Dies muss aufgrund der damals bekannten Umstände 
in Kenntnis der Gefahr einer Nichtgenehmigung erfolgt sein. Diese Ent-
scheidung ist zwar durch die Genehmigungsbehörde und die Rechts-
mittelinstanz zu respektieren, führt aber aufgrund der aktuellen gesetzli-
chen Rahmenbedingungen, unter den gegebenen Umständen, zur Nicht-
genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, welche sich in 
Nachachtung der Reduktionspflicht von überdimensionierte Bauzonen, 
neben einer weiteren Fläche in O.8._____, als die geeignetste Fläche für 
die Zuteilung zur Nichtbauzone erweist.
b)
Die Begründung des Antrages der beigeladenen Gemeinde X._____ zur 
Aufhebung von Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses, deckt sich in 
den wesentlichen Zügen mit derjenigen der Beschwerdeführerin. Dem-
nach werde die erwartete touristische Entwicklung in der Fraktion 
O.1._____ mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnbauland einherge-
hen und auch die spezielle Entstehungsgeschichte der gesamten Wohn-
zone 2 im Gebiet O.3._____ müsse berücksichtigt werden. Wie vorste-
hend dargelegt (vgl. vorne E.5 und 9), kann dieser Argumentation nicht 
gefolgt werden und dementsprechend auch nicht dem Antrag auf Aufhe-
bung der Ziffer 3b des angefochtenen Beschlusses entsprochen werden. 
11.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Regierung den Bedarf an 
WMZ für die Gemeinde X._____ zutreffend ermittelt und eine Überdimen-
sionierung derselben festgestellt hat. Dementsprechend ist ein zusätzli-
cher Bedarf von 0.9 ha Wohnbauzone im Gebiet O.5._____ nicht ausge-
wiesen und die genehmigten Wohnbauzonen in der Fraktion O.1._____ 
im Umfang von 0.7 ha sind als angemessen zu betrachten. Weiter hat sie 
das Gebiet O.5._____ aufgrund von nachvollziehbaren Kriterien als ge-


- 56 -
eignet erachtet, um die überdimensionierten Bauzonen in der Gemeinde 
X._____ zu reduzieren. Andere, für die Zuteilung zum Nichtbaugebiet ge-
eignete Flächen sind aufgrund der vorliegenden Unterlagen nicht ersicht-
lich. Zudem kann den Natur- und Landschaftsschutzinteressen mit der 
Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, bestmöglich 
entsprochen werden bzw. erscheint die Beeinträchtigung des tangierten 
Trockenstandorts mangels Wohnbauzonenbedarfs als unzulässig. Auch 
die von der Beschwerdeführerin als vertrauensbegründende Zusicherun-
gen hervorgehobenen Umstände, welche im Übrigen nicht alle aktenmäs-
sig ausgewiesen sind und auch bezüglich ihrer zeitlichen Wirksamkeit 
fraglich sind, vermögen eine Genehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet 
O.5._____, in Anbetracht der erheblich geänderten Verhältnisse, dem 
gewichtigen öffentlichen Interesse an der Reduktion von überdimensio-
nierten Bauzonen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 57 m.w.H.) 
sowie den immer noch sehr grosszügigen WMZ in der Gemeinde X._____ 
und angemessenen Reserven in der Fraktion O.1._____ nicht zu rechtfer-
tigen.
Die Nichtgenehmigung der Wohnzone 2, Teilgebiet O.5._____, sowie 
folgerichtig auch des "übrigen Gemeindegebiet" zwischen den Gebieten 
O.4._____ und O.5._____, welches für die Erschliessungsanlagen vorge-
sehen war, ist also nicht zu beanstanden und der angefochtene Be-
schluss der Regierung erweist sich dementsprechend als rechtens.
12.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin ge-
stützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG kostenpflichtig. Die beigeladene Gemeinde 
X._____ hat sich ebenfalls am Verfahren beteiligt und ist mit ihren Anträ-
gen, nämlich der Aufhebung der Ziffern 3b und 4a des angefochtenen 
Regierungsbeschlusses, ebenfalls nicht durchgedrungen resp. es konnte 
darauf nicht eingetreten werden. Gemäss Art. 73 Abs. 1 i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 in fine VRG können auch den unterliegenden Beigeladenen Kos-


- 57 -
ten auferlegt werden, sofern sie sich am Verfahren beteiligt haben (vgl. 
VGU R 15 86 vom 2. Februar 2017 E.8b; VGU S 15 152 vom 1. Februar 
2017 E.4). In Anbetracht der gleichgerichteten Interessen, rechtfertigt es 
sich mit Verweis auf Art. 73 Abs. 2 VRG die Gerichtkosten hälftig auf die 
Beschwerdeführerin und – unter solidarischer Haftung – die beigeladene 
Gemeinde X._____ aufzuteilen. D._____ beteiligte sich nicht am vorlie-
genden Verfahren, womit ihr auch keine entschädigungsberechtigten Kos-
ten im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG entstanden sind. Dem Beschwerde-
gegner steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG ebenfalls keine Parteientschädi-
gung zu, da er in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Auf den Antrag der beigeladenen Gemeinde X._____ zur Aufhebung von 
Ziffer 4a des angefochtenen Regierungsbeschlusses vom 13. September 
2016 wird nicht eingetreten.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'298.--
zusammen
Fr.
5'298.--
gehen zu je 1/2 zulasten der A._____ und – unter solidarischer Haftung – 
der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


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5.
[Mitteilungen]