gr_gerichte · R 2014 40 · 2014-09-30 · de

Baubewilligung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 40
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 30. September 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft Chesa A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi, 
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung


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1.
Am 23. Februar 2012 wurde B._____ die Bewilligung zum Umbau und zur 
Instandstellung der Chesa C._____ und dem Abbruch des Anbaus Chesa 
C._____ und der Erstellung eines neuen Anbaus Chesa C._____ auf Par-
zelle 1908 in X._____ erteilt. Dagegen hatten die D._____ SA und die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) Chesa A._____ Einsprache 
erhoben, welche der Gemeindevorstand am 20. Februar 2012 im Sinne 
der Erwägungen abgewiesen hatte. Die Baubewilligung wurde unter an-
derem unter den folgenden Bedingungen erteilt:
"4. Das Feuerpolizei-Gesuch wird nach Ablauf der Rekursfrist dem kanto-
nalen Amt zur Prüfung übergeben. Die FPA-Bewilligung muss vor Baube-
ginn vorliegen. Die Auflagen und Bedingungen der noch ausstehenden 
feuerpolizeilichen Bewilligung sind vollumfänglich einzuhalten."
"5. Der im Dezember 2010 übergebene Energienachweis muss vor Bau-
beginn nach dem neuesten Stand der Technik und nach den neuen Ener-
gievorschriften des Kantons GR überarbeitet und zur Genehmigung ein-
gereicht werden. Die Auflagen dieses noch fehlenden Nachweises sind 
auf dem Bauplatz umzusetzen."
2.
Dagegen erhoben die D._____ SA und die STWEG Chesa A._____ am 
27. März 2012 gemeinsam beim Verwaltungsgericht Beschwerde (Verfah-
ren R 12 29). Am 27. April 2012 erkannte der Instruktionsrichter der Be-
schwerde die aufschiebende Wirkung zu. Mit Urteil vom 28. August 2012, 
mitgeteilt am 19. September 2012, wies das Verwaltungsgericht die Be-
schwerde ab.
3.
Dagegen erhob die STWEG Chesa A._____ am 15. Oktober 2012 Be-
schwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil 1C_523/2012 vom 14. Oktober 
2013, mitgeteilt am 5. November 2013, wies das Bundesgericht die Be-
schwerde ab, soweit darauf einzutreten war.
4.
Am 4. Dezember 2013 schrieb die STWEG Chesa A._____ der Gemein-
de X._____, sie werde gebeten, von Amtes wegen festzustellen, dass die 


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Baubewilligung gemäss Art. 91 KRG erloschen sei. Gemäss den Aus-
führungsbestimmungen über die Lärmbekämpfung im Bausektor der Ge-
meinde X._____ dürfe erst nach Ostern mit Rohbauarbeiten begonnen 
werden. Somit hätte die Bauherrschaft am 10. April 2012 mit den Bauar-
beiten beginnen können. Weder das Verwaltungsgericht noch das Bun-
desgericht hätten eine anderslautende Anordnung im Sinne von Art. 91 
Abs. 1 KRG erlassen. Somit habe die Jahresfrist am 9. April 2013 geen-
det. Ein Verlängerungsgesuch sei offenbar nicht gestellt worden.
5.
Am 19. Dezember 2013 beantragte B._____ die Abweisung des Gesuchs. 
Am 13. Januar 2014 lehnte der Gemeindevorstand das Gesuch im Sinne 
der Erwägungen ab und stellte fest, dass die Baubewilligung noch gültig 
sei. B._____ wurde Frist bis Ende Februar 2014 gesetzt, um allfällige 
formelle Mängel bezüglich Feuerpolizei und Energienachweis zu beseiti-
gen.
6.
Am 23. Januar 2014 monierte die STWEG Chesa A._____, dass in die-
sem Verfahren offenbar ein Schriftenwechsel durchgeführt worden sei, in 
welchen sie keine Einsicht gehabt habe. Am 30. Januar 2014 informierte 
der Gemeindevorstand X._____ die STWEG Chesa A._____, dass sie die 
Verfügung vom 13. Januar 2014 widerrufen werde. Am 6. Februar 2014 
stellte B._____ das Gesuch, es sei auf die Verfügung vom 30. Januar 
2014 zurückzukommen und diese aufzuheben, womit im Ergebnis die 
Verfügung vom 13. Januar 2014 gültig bleibe.
7.
Am 13. Februar 2014 schrieb die STWEG Chesa A._____ noch, die Ge-
meinde habe fälschlicherweise ihr Schreiben vom 4. Dezember 2013 als 
Gesuch interpretiert und dann ein verwaltungsrechtliches Verfahren 
durchgeführt, was aber nicht der Sinn gewesen sei. Sie habe lediglich um 
eine kurze Feststellung angefragt, ob die Baubewilligung noch Gültigkeit 


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habe. Mit einer kurzen Antwort der Gemeinde, aus welcher hervorgehe, 
dass die einjährige Frist noch nicht abgelaufen sei und, wenn dies nicht 
so sein sollte, dass dies dann von Amtes wegen festgestellt werde, wäre 
die Sache für sie erledigt gewesen. Jetzt habe es sich erwiesen, dass der 
Sachverhalt doch sehr kompliziert sei und sie wolle die Angelegenheit von 
einer Gerichtsbehörde überprüfen lassen.
8.
Am 25. Februar 2014 wies der Gemeindevorstand X._____ B._____s 
Gesuch um Rückgängigmachung des Widerrufs vom 30. Januar 2014 ab. 
Das Gesuch der STWEG Chesa A._____ um Feststellung der Gültigkeit 
der Baubewilligung wurde im Sinne der Erwägungen abgewiesen und es 
wurde festgestellt, dass die Baubewilligung noch gültig sei. B._____ wur-
de eine Frist bis Ende März 2014 gesetzt, den aktuellen Energienachweis 
beizubringen. 
Zur Beantwortung der Eingabe vom 4. Dezember 2013 habe es, entge-
gen der Auffassung der Gesuchstellerin, eines formellen Entscheids be-
durft. Es handle sich um ein begründetes Gesuch mit entsprechenden An-
trägen. Es bestehe ein rechtserhebliches Interesse der Beteiligten, die 
Frage der Gültigkeit der Baubewilligung verbindlich zu klären. 
Im Verfahren vor Verwaltungsgericht sei, entgegen der Angabe der Ge-
suchstellerin, aufschiebende Wirkung erteilt worden. Vom Bundesgericht 
dagegen sei keine aufschiebende Wirkung zuerkannt worden, was damit 
zusammengehangen habe, dass die STWEG Chesa A._____ kein ent-
sprechendes Begehren gestellt gehabt habe. Das KRG sage nicht, ob mit 
der Zustellung des verwaltungsgerichtlichen Urteils am 19. September 
2012 die Voraussetzungen der Zulässigkeit im Sinne von Art. 91 Abs. 2 
KRG eingetreten seien oder ob bei einem Weiterzug ans Bundesgericht 
auch dessen Urteil hätte abgewartet werden müssen. Für Letzteres 
spräche immerhin der Umstand, dass der kantonale Gesetzgeber mit Art. 
91 Abs. 1 KRG die Bauherrschaft habe begünstigen wollen und dies nicht 


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dazu führen könne, dass diese bei einem Weiterzug bezüglich Fristenlauf 
sogar noch schlechter gestellt werde als ohne die erwähnte Privilegie-
rung. Somit könne es sein, dass der erlaubte Baubeginn nicht ohne Wei-
teres mit dem zulässigen Baubeginn gleichzusetzen sei, insbesondere 
nicht, wenn es um den Fristenlauf gehe. Ansonsten hätte die STWEG be-
reits im Verfahren vor Bundesgericht den Verfall der Baubewilligung gel-
tend machen und das Bundesgericht das Verfahren wegen Gegenstands-
losigkeit abschreiben müssen. 
Es könne aber offen bleiben, wie Art. 91 zu verstehen sei. Die Baubewilli-
gung sei nur unter Bedingungen erteilt worden, von denen der Eintritt der 
Zulässigkeit des Baubeginns abhängig sei (Ziff. 4 und 5 der Bedingungen 
und Auflagen). Die feuerpolizeiliche Bewilligung sei erst kürzlich erteilt 
worden. Der Energienachweis liege noch nicht vor. Dem Bauherrn werde 
entsprechend Frist angesetzt. Es hätte keinen Sinn gemacht, die diesbe-
züglichen Verfahren betreffend Feuerpolizei und Energienachweis voran-
zutreiben, sei doch bis zur Eröffnung des bundesgerichtlichen Urteils am 
5. November 2013 noch offen gewesen, ob das Bauvorhaben realisiert 
werden könne. Der Baubeginn sei erst zulässig, wenn die feuerpolizeili-
che Bewilligung vorliege und der Energienachweis erbracht sei. B._____ 
werde angehalten, bei der erwähnten Amtsstelle unverzüglich darauf hin-
zuwirken, dass die erwähnten Hindernisse für den zulässigen Baubeginn 
aus dem Weg geräumt würden. Ihm werde dafür Frist bis Ende März 
2014 gesetzt. 
Die STWEG Chesa A._____ wurde dazu verpflichtet, B._____ für das 
Verfahren mit Fr. 700.-- ausseramtlich zu entschädigen.
9.
Dagegen erhob die STWEG Chesa A._____ (Beschwerdeführerin) am 2. 
April 2014 Beschwerde und beantragte die Aufhebung der Ziff. 2 (Abwei-
sung des Gesuchs der STWEG um Feststellung des Verfalls der Baube-
willigung und Feststellung, dass die Baubewilligung noch gültig sei) sowie 


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Ziff. 4 und 5 (Kostenspruch) der angefochtenen Verfügung. Es sei festzu-
stellen, dass die Baubewilligung wegen Ablaufs der Jahresfrist im Sinne 
von Art. 91 Abs. 2 KRG verfallen sei. 
Am 19. September 2012 sei das verwaltungsgerichtliche Urteil zugestellt 
worden. Somit hätte die Bauherrschaft am 21. September 2012 gemäss 
KRG mit dem Bau beginnen können. Die Beschwerde ans Bundesgericht 
habe ex lege keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Eine anders 
lautende Anordnung habe das Bundesgericht nicht erlassen. Somit sei die 
Baubewilligung am 20. September 2013 verfallen. Bei grosszügiger Aus-
legung könne man noch die dreissigtägige Beschwerdefrist hinzurechnen. 
Die Jahresfrist habe somit spätestens am 20. Oktober 2013 geendet. Mit 
den Bauarbeiten sei innert dieser Frist nicht begonnen worden, so dass 
die Bewilligung erloschen sei. 
Es könne nicht sein, dass eine Bauherrschaft in gestaffelter Form immer 
wieder Teilgesuche einreiche und dadurch so die Gültigkeit der Baubewil-
ligung um Jahre hinausziehen könne. Dies widerspreche dem Sinn des 
KRG. Gemäss Art. 137 BG sei klar, welche Unterlagen bei einem Bauge-
such einzureichen seien. Energienachweis und feuerpolizeiliche Unterla-
gen müssten mit dem Baugesuch eingereicht werden. Unterlasse dies ein 
Bauherr, könne er sich nicht darauf berufen, diese nachträglich einreichen 
zu können, um die Bewilligungsdauer verlängern zu können.
10.
Am 8. Mai 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-
rin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden 
könne. Zwar sei die Beschwerdeführerin vom angefochtenen Entscheid 
unmittelbar betroffen und habe daher an sich ein rechtserhebliches Inter-
esse an der richterlichen Überprüfung der angefochtenen Verfügung. Es 
bestünden aber doch etwelche Zweifel, nachdem sich die Beschwerde-
führerin am 13. Februar 2014 dahingehend geäussert habe, es hätte in 
dieser Sache keiner Verfügung bedurft, sondern ein Kurzschreiben hätte 


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genügt, um die von ihr gestellte Frage zu beantworten. Die Beschwerde-
gegnerin wolle den Entscheid über das Eintreten dem Gericht überlassen. 
Massgebend für die Beurteilung sei Art. 91 KRG.
Die Auffassung der Beschwerdeführerin, die Bewilligung sei bereits am 
20. September 2013 verfallen, sei falsch. Sie laufe Sinn und Zweck von 
Art. 91 KRG zuwider. Zwar habe das Bundesgericht der Beschwerde kei-
ne aufschiebende Wirkung zuerkannt. Es hätte dies aber gestützt auf Art. 
103 Abs. 3 BGG auch von Amtes wegen tun können. Offenbar habe es 
dafür keinen Anlass gesehen, was nicht erstaunlich sei, weil keine An-
haltspunkte für den vorzeitigen Baubeginn bestanden hätten. Hätte das 
Bundesgericht von einem vorzeitigen Baubeginn Kenntnis erhalten, wäre 
es geradezu verpflichtet gewesen, der Beschwerde von Amtes wegen die 
aufschiebende Wirkung zu erteilen, lasse sich doch nur so verhindern, 
dass sein Urteil präjudiziert und fertige Tatsachen geschaffen würden, 
welche eine Durchsetzung des späteren Urteilsspruchs verunmöglichten. 
Zu Recht habe B._____ am 19. Dezember 2013 die Frage aufgeworfen, 
ob eine Baubewilligung, wenn sie gar noch nicht in Rechtskraft erwach-
sen sei, noch während laufenden Anfechtungsverfahrens erlöschen kön-
ne.
Mit Art. 91 Abs. 1 KRG habe der Gesetzgeber den Bauherrn begünstigen 
wollen. Eine Absicht für eine Baupflicht habe nicht bestanden. Eine solche 
zwänge den Bauherrn, selbst im Fall einer gerichtlichen Anfechtung und 
unter vollem Risiko einer späteren Aufhebung der Baubewilligung durch 
das Gericht innert Jahresfrist mit der Projektausführung zu beginnen. Dies 
wäre unvernünftig. Anstelle den Bauherrn zu privilegieren, würde er damit 
zu einer vorzeitigen Baurealisierung gezwungen, auf die Gefahr hin, im 
Falle der späteren Aufhebung der Baubewilligung durch das Gericht, die 
Baute wieder zu entfernen oder die Baubehörde müsste eine rechtswidri-
ge Baute wegen des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit stehen las-
sen. Solches liege weder im Interesse des Bauherrn noch des Einspre-


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chers noch der Baubehörde. Der Begriff "zulässiger Baubeginn" in Art. 91 
Abs. 2 KRG beziehe sich deshalb auf den Eintritt der Rechtskraft der 
Baubewilligung. Es solle dem Bauherrn nicht zum Nachteil gereichen, 
wenn er während laufenden Beschwerdeverfahrens auf den Baubeginn 
verzichte.
Zudem sei in der Baubewilligung ausdrücklich die feuerpolizeiliche Bewil-
ligung vorbehalten worden. Für diese habe von Anfang an ein entspre-
chendes Gesuch vorgelegen. Dieses sei aber erst kürzlich bewilligt wor-
den. Vor Erhalt dieser Bewilligung habe mit dem Bau nicht begonnen 
werden dürfen.
Ebenso verhalte es sich mit dem Energienachweis. Das Gesuch sei von 
Anfang an vorgelegen. Die Baubehörde habe aber dessen Aktualisierung 
nach dem neuesten Stand der Technik und den neuesten Energievor-
schriften noch vor Baubeginn verlangt und zwar habe diese Aktualisie-
rung vor Baubeginn zu erfolgen gehabt. Vorher habe mit den Bauarbeiten 
nicht begonnen werden dürfen.
Auch nach Wegfall der aufschiebenden Wirkung nach der Zustellung des 
verwaltungsgerichtlichen Urteils sei der Baubeginn folglich noch nicht 
zulässig gewesen. Die feuerpolizeiliche Bewilligung sei erst am 16. Janu-
ar 2014 erteilt worden. Frühestens ab diesem Zeitpunkt habe also die ein-
jährige Frist zu laufen begonnen.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin habe das feuerpolizei-
liche Gesuch von Anfang an vorgelegen und dem Bauherrn könne nicht 
vorgeworfen werden, er habe es versäumt, das feuerpolizeiliche Verfah-
ren und jenes betreffend den Energienachweis voranzutreiben. Denn bis 
zum Abschluss des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens im No-
vember 2013 habe nicht festgestanden, dass das Bundesgericht das 
Bauvorhaben schützen würde. Bis zur endgültigen Klärung dieser Fragen 
habe für den Bauherrn kein Anlass zur Ergreifung der Massnahmen zur 
Einhaltung der Auflagen und Bedingungen der Baubewilligung bestanden. 


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Er habe mit der Einreichung der entsprechenden Gesuche und der zu-
gehörigen Unterlagen seine Obliegenheiten erfüllt.
Die Beschwerdeführerin habe zudem weder in den vorangegangenen 
Gerichtsverfahren noch im vorliegenden Verfahren je beanstandet, dass 
die erwähnten Ziff. 4 und 5 der Baubewilligung vom 23. Februar 2012 so 
abgefasst worden seien.
11.
Am 9. Mai 2014 beantragte auch B._____ (Beschwerdegegner) die Ab-
weisung der Beschwerde.
In Art. 143 Abs. 1 BG habe die Beschwerdegegnerin im Sinne einer 
strengeren Bestimmung als Art. 91 KRG die Baubewilligungsfrist an die 
Rechtskraft einer Baubewilligung geknüpft. Somit würde der Fristenlauf 
hier mit dem Ende des bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahrens zu 
laufen beginnen. Der Entscheid sei erst am 8. November 2013 empfan-
gen worden, womit die Frist erst am 9. November 2014 endete.
In VGU R 12 82 habe das Verwaltungsgericht entschieden, dass die ein-
jährige Baufrist erst bei Vorliegen der Baufreigabe zu laufen beginne. Die 
Gemeinde erteile die Baufreigabe, sobald die in der Bewilligung gestellten 
Bedingungen erfüllt seien und der Bauentscheid rechtskräftig sei. Erst 
dann sei der Baubeginn zulässig und die Baufreigabe werde erteilt.
Hier seien die Unterlagen jetzt beigebracht worden, womit die Baufreiga-
be habe erfolgen können respektive womit der Baubeginn zulässig ge-
worden sei. Dies sei am 25. März 2014 geschehen. Somit ende die Bau-
frist am 25. März 2015.
Die Bestimmung von Art. 91 Abs. 1 letzter Satz KRG sei für den Fall er-
lassen worden, dass die Zulässigkeit der Baubewilligung respektive des 
Baubeginns noch unklar sei und der Bauherr bereits von seiner Möglich-
keit des vorzeitigen Baubeginns gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG Gebrauch 
gemacht habe. Um deshalb allfällige Nachteile für die Einsprecher ver-
meiden zu können, habe der Gesetzgeber diesen die Möglichkeit gege-


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ben, das Bauvorhaben zu sistieren. Die Sistierung im Rahmen einer vor-
sorglichen Massnahme sei aber nur bis zur endgültigen Zulässigkeit der 
Baubewilligung möglich. Sobald das Bauvorhaben als zulässig gelte, 
könne der Baubeginn nicht mehr aufgeschoben werden.
Hier, wo der Bauherr noch gar nicht mit dem Bau begonnen habe, sei die 
aufschiebende Wirkung gar nicht anwendbar. Somit könne ihm das Unter-
lassen eines Antrags auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung nicht ent-
gegengehalten werden.
Er habe mit dem Einreichen des Energienachweises und der feuerpolizei-
lichen Bewilligung zusammen mit dem Baugesuch am 19. November 
2011 seine diesbezüglichen Obliegenheiten erfüllt.
In den nachfolgenden Gerichtsverfahren, welche fast zwei Jahre gedauert 
hätten, sei es unvorhergesehen zu Änderungen in den gesetzlichen Vor-
gaben betreffend Feuerpolizei und Energie gekommen, weswegen die mit 
dem Baugesuch eingereichten Nachweise ihre Gültigkeit verloren hätten. 
Deswegen müssten sowohl die feuerpolizeiliche Bewilligung als auch der 
Energienachweis erneut eingeholt werden. Dies könne nicht zulasten des 
Bauherren gehen.
Ihm sei für das vorinstanzliche Verfahren eine ausseramtliche Entschädi-
gung von Fr. 800.-- und im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine aus-
sergerichtliche Entschädigung von Fr. 800.-- zuzusprechen.
12.
Eine Replik ging nicht ein, ebenso wenig eine Honorarnote des Rechts-
vertreters der Beschwerdeführerin.
13.
Mit Schreiben vom 16. September 2014 reichte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführerin – auf entsprechende Aufforderung des Instruktions-
richters hin – dem Verwaltungsgericht noch ein Versammlungsprotokoll 
vom 2. März 2011 der betreffenden Stockwerkeigentümergemeinschaft 
nach, woraus unter Ziff. 8 hervorgeht, dass eine Prozessvollmacht an 


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Rechtsanwalt Mario Pfiffner für die bereits erfolgte Baueinsprache (gegen 
das Bauvorhaben auf Nachbarparzelle 1908 des Beschwerdegegners) bei 
der Beschwerdegegnerin sowie für die Einreichung der Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht gegen den Baubescheid der Beschwerdegegnerin er-
teilt wurde. 
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 25. Februar 2014, 
worin die Beschwerdegegnerin sowohl das Gesuch der Bauherrschaft um 
Rückgängigmachung des Widerrufs vom 30. Januar 2014 abwies (Ziff. 1 
Dispositiv) als auch das Gesuch der Beschwerdeführerin – den Verfall der 
Baubewilligung vom 23. Februar 2012 festzustellen – im Sinne der Erwä-
gungen abwies und dabei feststellte, dass die dem Bauherrn (Beschwer-
degegner) am 20. Dezember 2012 erteilte Baubewilligung [immer] noch 
gültig sei (Ziff. 2 Dispositiv). Betreffend Kostenverteilung wurde darin wei-
ter bestimmt, dass die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 2‘150.-- zu 3/5 
der Beschwerdeführerin und zu jeweils 1/5 dem Beschwerdegegner sowie 
der Beschwerdegegnerin auferlegt werden (Ziff. 4 Dispositiv). Weiter wur-
de die Beschwerdeführerin verpflichtet, den Beschwerdegegner ausser-
amtlich noch mit Fr. 700.-- zu entschädigen (Ziff. 5 Dispositiv). Beschwer-
dethema ist somit, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht die Gültigkeit der 
erteilten Baubewilligung vom Februar 2012 feststellte oder ob die Bewilli-
gung – wie von der Beschwerdeführerin behauptet – wegen verpasster 
Realisationsfrist in der Zwischenzeit wieder verfallen sei und folglich heu-
te keine Gültigkeit mehr beanspruchen könne. Der Grund für die eingetre-


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tenen Zeitverzögerungen war dabei nicht zuletzt die Tatsache, dass die 
erteilte Baubewilligung von der Beschwerdeführerin sowohl vor dem Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden (vgl. dazu Urteil VGU R 12 29 
vom 28. August 2012, mitgeteilt am 19. September 2012) als auch vor 
dem eidgenössischen Bundesgericht (Urteil BGer 1C_523/2012 vom 14. 
Oktober 2013, erhalten am 6. November 2013) - jeweils ohne Erfolg - an-
gefochten wurde und sich hier somit konkret die Rechtsfrage nach dem 
Beginn und dem Ende des Fristenlaufs bei Baubewilligungen stellt. Vorab 
gilt es aber noch die Legitimationsfrage zur Beschwerdeerhebung zu 
klären; also ob auf die Beschwerde vom 2. April 2014 aus formellen 
Gründen überhaupt eingetreten werden kann. 
2. a)
Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. - Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin zunächst die ver-
fahrensrechtliche Frage aufgeworfen, ob die Beschwerdeführerin auf-
grund ihres widersprüchlichen Verhaltens im Verlaufe des hängigen Bau-
bewilligungs- und Beschwerdeverfahrens überhaupt zur Beschwerdeer-
hebung berechtigt sei. Nach Ansicht des streitberufenen Gerichts hat sich 
die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin tatsächlich etwas wider-
sprüchlich verhalten, indem sie zuerst ein Gesuch um Feststellung des 
allfälligen Verfalls der Baubewilligung stellte (vgl. im Sachverhalt Ziff. 4 
hiervor) und deshalb auch damit rechnen musste, dass dadurch ein förm-
liches Verwaltungsverfahren in Gang gesetzt wird. Wenn sie nachher den 
Standpunkt vertritt, eine Gesuchstellung wäre gar nicht notwendig gewe-
sen (vgl. Sachverhalt Ziff. 7; erster Teil), stellt dies ein „venire contra fac-
tum proprium“ dar; denn im selben Schreiben vom 13. Februar 2014 mo-
nierte die Beschwerdeführerin ebenfalls noch, dass die Beschwerdegeg-


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nerin fälschlicherweise ein Verfahren in Gang gesetzt habe. Die Be-
schwerdeführerin äusserte sich darin weiter, dass sie deshalb beabsichti-
ge, die zweite Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 30. Januar 2014 
(vgl. Sachverhalt Ziff. 6 Satz 2) nun doch noch von einem Gericht über-
prüfen lassen zu wollen (vgl. Sachverhalt Ziff. 7; zweiter Teil). Mit diesem 
erneuten Meinungswechsel hat die Beschwerdeführerin ihr Interesse an 
der - letztlich gerichtlichen – Klärung der Angelegenheit aber erneut 
bestätigt, weshalb auf die Beschwerde vorliegend eingetreten wird.
b)
Zu korrigieren gilt es an dieser Stelle noch die aktenwidrige Feststellung 
der Beschwerdeführerin in ihrem Gesuch vom 4. Dezember 2013, wo-
nach im Verfahren R 12 29 der Beschwerde keine aufschiebende Wir-
kung zuerkannt worden sei (vgl. Sachverhalt Ziff. 4 in fine); das Gegenteil 
ist vielmehr der Fall und richtig (vgl. Sachverhalt Ziff. 2 Satz 2), was die 
Beschwerdeführerin später offenbar selbst bemerkte (vgl. Sachverhalt 
Ziff. 9, wo nur noch vom Bundesgericht die Rede ist, das keine anders 
lautende Anordnung erlassen habe). 
3. a)
Materiell gilt es den Beginn und das Ende des Fristenlaufs bei einer Bau-
bewilligung zu klären. Ausgangspunkt bildet Art. 91 Abs. 1 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), wonach 
mit Bauvorhaben begonnen werden darf, sobald die Baubewilligung 
schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in 
einem Rechtsmittelverfahren. Nach Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Bau-
bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 
zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert 
zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Baubewilligung zu-
ständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin ange-
messen verlängern. Diese Bauvorschrift gehört zum formellen Baurecht 
im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG letzter Satz, worin bestimmt 


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wird: Wo dieses Gesetz (KRG) ergänzende oder abweichende kommuna-
le Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin 
Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften 
der Gemeinden (vgl. dazu Arbeitshilfe zum KRG, Departement für Volks-
wirtschaft und Soziales Graubünden, Ein Hilfsmittel für die Rechtsanwen-
dung vom 1. Dezember 2010, S. 93 in fine). Das KRG löste somit nach 
seinem Inkrafttreten per 1. November 2005 das bestehende diesbezügli-
che kommunale Baugesetz (BG) der Beschwerdegegnerin ab; im konkre-
ten Fall war dies Art. 143 Abs. 1 BG, welcher vorsieht, dass „eine Baube-
willigung erlischt, wenn der Bau nicht binnen eines Jahres nach ihrer 
Rechtskraft begonnen wird“. Sodann wird in Art. 137 Abs. 1 BG aufgelis-
tet, welche Unterlagen und Dokumente einem Baugesuch noch beizule-
gen sind; so u.a. ein Energienachweis gemäss kantonaler und kommuna-
ler Vorschriften (Art. 137 Abs. 1 lit. k BG) und die für die feuerpolizeilichen 
Belange notwendigen Unterlagen (Art. 137 Abs. 1 lit. n BG).
b)
Der Beschwerdegegner behauptet, es sei vorliegend Art. 143 Abs. 1 BG 
anwendbar. Diese Rechtsauffassung ist aber nicht richtig, da es sich da-
bei um eine für die Bauherrschaft weniger strenge Vorschrift als Art. 91 
Abs. 2 KRG handelt. Bei Art. 143 Abs. 1 BG wird für den Beginn des Fris-
tenlaufs nämlich gerade nicht auf die Vollstreckbarkeit, sondern auf die – 
regelmässig später eintretende – Rechtskraft abgestellt. Art. 91 Abs. 2 
KRG derogiert und ersetzt deshalb im konkreten Fall Art. 143 Abs. 1 BG, 
womit letztere Bestimmung hier nicht zum Zuge kommt.
c)
Umstritten ist vor allem die Bedeutung der Formulierung in Art. 91 Abs. 2 
KRG „innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn“. Die Beschwerdegeg-
nerin hält dafür, dass der „zulässige Baubeginn“ mit der Rechtskraft der 
Baubewilligung gleichzusetzen sei und begründet dies mit der Tatsache, 
dass mit Art. 91 Abs. 1 KRG die Bauherrschaft (hier der Beschwerdegeg-


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ner) habe privilegiert behandelt werden sollen und es nicht sein könne, 
dass während eines noch laufenden gerichtlichen Verfahrens faktisch 
quasi ein Bauzwang bestünde, wollte man bloss vermeiden, dass eine er-
teilte Baubewilligung nicht wieder verfiele.
In Art. 5 Abs. 3 des alten Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden vom 20. Mai 1973 (aKRG) war noch vorgesehen, dass Bau-
ten und Anlagen, die eine Bewilligung erfordern, erst begonnen werden 
dürfen, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist, es sei denn, die Bau-
behörde gestatte den Baubeginn schon vorher. In Art. 10 Abs. 4 aKRG 
wurde weiter stipuliert: Eine Baubewilligung erlischt, wenn der Gesuch-
steller nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft den Bau be-
ginnt und ohne erhebliche Unterbrechungen weiterführt. – Anlässlich der 
Totalrevision des kantonalen Raumplanungsgesetzes 2004/2005 schlug 
die Regierung im Entwurf (E-) u.a. Art. 96 E-KRG vor. Besagte Vorschrift 
im Entwurf ist identisch mit dem heutigen Art. 91 KRG. In ihrer Botschaft 
schrieb die Regierung damals, dass Abs. 1 den Baubeginn regle. Die bis-
herige Regelung werde zu Gunsten des Bauherrn in dem Sinne gelockert, 
dass mit den Bauarbeiten grundsätzlich bereits im Zeitpunkt der schriftli-
chen Eröffnung der Baubewilligung (statt erst im Zeitpunkt der Rechtskraft 
der Baubewilligung, d.h. nach Ablauf der [damals] 20-tätigen Rekursfrist) 
begonnen werden dürfe. Der Vorbehalt im zweiten Satz beziehe sich auf 
Fälle, in denen beim Verwaltungsgericht Rekurs [heute Beschwerde] er-
hoben worden sei; diesfalls sei denkbar, dass der Gerichtspräsident die 
Bauarbeiten von Amtes wegen auf Antrag des Rekurrenten [heute Be-
schwerdeführer] mit vorsorglicher Verfügung gemäss [damals gültigem] 
Art. 31 VGG einstelle. Abs. 2 regle in Übereinstimmung mit dem bisheri-
gen Recht (vgl. Art. 10 Abs. 4 aKRG) das Erlöschen der Baubewilligung 
(also ein Jahr ab Rechtskraft der schriftlich erteilten Baubewilligung; vgl. 
zum Ganzen: Botschaft der Regierung zum neuen Raumplanungsgesetz, 
Heft Nr. 3/20004-2005 [E-] Art. 96 S. 366). In der grossrätlichen Debatte 


- 16 -
(erste und zweite Lesung) wurde diese Bestimmung sodann diskussions-
los angenommen (vgl. Auszug aus dem Grossratsprotokoll vom 25. Au-
gust 2004, [E-] Art. 96 S. 386). Zwar steht in der Botschaft, dass Abs. 2 in 
Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht (Art. 10 Abs. 4 aKRG) das 
Erlöschen der Baubewilligung regle. Damit konnte aber sicherlich nicht 
gemeint sein, dass weiterhin die Rechtskraft der Baubewilligung den Fris-
tenbeginn auslöst. Letztere Variante kann trotz der (unglücklichen, weil 
missverständlichen) Formulierung in der Botschaft nicht zutreffend sein, 
ansonsten es doch ein Leichtes gewesen wäre, den bisherigen Wortlaut 
„innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft“ einfach ins KRG [2005] 
zu übernehmen. Stattdessen wurde vielmehr bewusst neu die Formulie-
rung „seit zulässigem Baubeginn“ gewählt. Nach Art. 91 Abs. 1 KRG ist 
der Baubeginn demnach zulässig (d.h. „Bauvorhaben dürfen begonnen 
werden“), sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Die Beschwerde-
gegnerin führt dazu vorerst zu Recht aus, dass mit Art. 91 Abs. 1 KRG 
[2005] die Bauherrschaft (hier Beschwerdegegner) bevorzugt behandelt 
werden sollte, indem in der Regel ein früherer Baubeginn als nach Art. 10 
Abs. 4 aKRG [1973] möglich sein sollte. Dies bedeutet jedoch noch nicht, 
dass man die Bauherrschaft auch bezüglich des Beginns des Fristenlaufs 
gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG privilegieren wollte. Jedenfalls enthält die 
Botschaft der Regierung zu Abs. 2 keinerlei Hinweise für eine Sonderbe-
handlung bzw. Privilegierung/Bevorzugung der Bauherrschaft. Vielmehr 
ist anzunehmen, dass man mit der Abkehr vom Fristenlaufbeginn ab 
Rechtskraft den Fristenlaufbeginn an die geänderte Vorschrift von Art. 91 
Abs. 1 KRG anpassen wollte, womit eben konsequenterweise der Fristen-
lauf (stets im Grundsatz) mit dem Vorliegen der schriftlichen Baubewilli-
gung beginnt. Andernfalls hätte – wie bereits erwähnt – die bisherige 
Formulierung (Beginn ab Rechtskraft der Baubewilligung) unverändert 
beibehalten werden müssen. Nach dem Gesagten ist als erstes Zwische-
nergebnis folglich davon auszugehen, dass die Baufrist nach Art. 91 Abs. 


- 17 -
2 KRG nicht erst bei der Rechtskraft der Baubewilligung, sondern bereits 
früher bei der schriftlichen Eröffnung bzw. Mitteilung der Baubewilligung 
an die Bauherrschaft zu laufen beginnt. 
d)
Laut Art. 91 Abs. 1 KRG soll also neuerdings schon vor der Rechtskraft 
der Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden dürfen. Vorausset-
zung dafür sollte nach dem Wortlaut des Gesetzestextes (nur) das Vorlie-
gen einer schriftlichen Baubewilligung sein. Nun ist aber nicht jede Bau-
bewilligung, welche schriftlich vorliegt, auch vollstreckbar. Vielmehr kön-
nen einer sofortigen Ausübung bzw. Vollstreckbarkeit einer grundsätzlich 
erteilten Baubewilligung noch gewisse (rechtliche oder tatsächliche) Hin-
dernisse im Wege stehen, wie z.B. Kontingentierungen (vgl. Urteil VGU R 
12 82 vom 23. Oktober 2012 E.4b und VGU R 13 235 vom 20. Mai 2014 
E.4b) oder eben – wie im konkreten Fall – Bedingungen und Auflagen 
(vgl. im Sachverhalt Ziff. 1 Feuerpolizeibewilligung [Auflage Ziff. 4] sowie 
Energienachweis [Auflage Ziff. 5]), die den möglichen Baubeginn bis zu 
deren Eintreten respektive deren Erfüllung hinausschieben. Ob dies der 
Fall ist, muss jeweils im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Dabei ist 
selbstverständlich, dass das Eintreten von Bedingungen respektive die 
Erfüllung von Auflagen und/oder Bedingungen nicht rechtsmissbräuchlich 
hinausgezögert werden darf. Unter dem Begriff der Vollstreckbarkeit ist 
somit die „vorbehaltslose Baufreiheit“ nach Erhalt der Baubewilligung und 
der Erfüllung der darin enthaltenen Zusatzbedingungen und Nebenaufla-
gen gemeint. Als zweites Zwischenergebnis kann infolgedessen festge-
halten werden, dass für den Fristbeginn nicht bloss die schriftliche Bau-
bewilligung, sondern auch noch deren effektive Vollstreckbarkeit vorliegen 
muss (im Resultat gleich: VGU R 12 82 vom 23. Oktober 2012 und VGU 
R 13 235 vom 20. Mai 2014).


- 18 -
e)
Wenn aber gemäss Art. 91 KRG [2005] letztlich auf die Vollstreckbarkeit 
statt auf die Rechtskraft der Baubewilligung abgestellt wird, ist dies für die 
Bauherrschaft (hier Beschwerdegegner) gegenüber dem früheren Art. 10 
aKRG [1973] gar keine Privilegierung, sondern vielmehr eine Schlechter-
stellung und kann in der Tat dazu führen, dass während eines laufenden 
gerichtlichen Verfahrens die Baufrist abläuft, wenn die Bauherrschaft bzw. 
deren Anwalt nichts dagegen unternimmt. Um dies zu verhindern, sollte 
die Bauherrschaft, sofern sie während eines hängigen Rechtsmittelverfah-
rens (noch) nicht bauen will oder darf, selber und in eigener Regie beim 
zuständigen Gericht den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wir-
kung gemäss Art. 53 Abs. 2 VRG vor Verwaltungsgericht bzw. Art. 103 
Abs. 3 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
vor dem höchstinstanzlichen Gericht der Schweiz stellen. In solchen Fäl-
len sind die Bauherrschaft und namentlich ihre Anwältinnen und Anwälte 
demnach zu erhöhter Sorgfalt und Aufmerksamt verpflichtet. Wird einem 
Gesuch der Bauherrschaft um aufschiebende Wirkung der erteilten Bau-
bewilligung entsprochen, was angesichts der Interessenlage normaler-
weise sicher der Fall sein dürfte, wird der Beginn des Fristenlaufs aber 
bereits entsprechend hinausgeschoben. Die andere Möglichkeit wäre, bei 
der sachlich und örtlich zuständigen Baubewilligungsbehörde nach Art. 91 
Abs. 2 (letzter Satz) KRG direkt selbst ein Gesuch um Verlängerung der 
Baufrist für die Dauer des Rechtsmittelverfahrens respektive für eine an-
gemessene Zeit über den Eintritt der Rechtskraft derselben hinaus zu 
stellen. Damit werden die Ausführungen der Beschwerdegegnerin betref-
fend Eintreten eines Bauzwangs oder einer Bauverpflichtung relativiert. 
Der Beschwerdegegnerin ist jedoch darin Recht zu geben, dass die Re-
gelung des Fristbeginns in Art. 91 Abs. 2 KRG nicht glücklich ist. Dies zu 
ändern ist aber nicht Sache des rechtsanwenden Gerichts, sondern allei-
ne diejenige des Gesetzgebers. 


- 19 -
f)
Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht argumentiert, fehlt es vorliegend 
der Baubewilligung bei deren Ergehen aufgrund der Auflagen in Ziff. 4 
(Feuerpolizeibewilligung) und Ziff. 5 (Energienachweis) an deren Voll-
streckbarkeit. Nach Ziff. 4 musste das Feuerpolizeigesuch nach Ablauf 
der Beschwerdefrist – das heisst erst nach Eintritt der Rechtskraft – von 
der Beschwerdegegnerin dem kantonalen Amt zur Prüfung übergeben 
werden. Vor Baubeginn musste die betreffende FPA-Bewilligung vorlie-
gen. Nachdem die Rechtskraft der Baubewilligung erst nach dem 5. No-
vember 2013 (Datum der Mitteilung des bundesgerichtlichen Urteils 
1C_523/2012 vom 14. Oktober 2013) eintrat, fing die Baufrist laut Art. 91 
Abs. 2 KRG im konkreten Fall ebenfalls erst danach zu laufen. In Ziff. 5 
wurde von der Beschwerdegegnerin sodann gleichermassen zur Bedin-
gung gemacht, dass der Energienachweis vor Baubeginn genehmigt wer-
den muss, und zwar nach dem neuesten Stand der Technik und nach den 
neuen Energievorschriften des Kantons. Dies bedeutet, dass vor Baube-
ginn der Energienachweis noch überarbeitet werden und vor Baubeginn 
dessen Genehmigung vorliegen musste. Nach Auffassung des Gerichts 
kann weder dem Beschwerdegegner (Bauherr) noch der Beschwerde-
gegnerin (Gemeinde) vorgeworfen werden, sie hätten die diesbezüglichen 
Verfahren verschleppt. Die Weiterleitung des Gesuchs um feuerpolizeili-
che Bewilligung hatte erst nach dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewil-
ligung zu erfolgen. Der Beschwerdegegner hat im Übrigen sowohl das 
Gesuch nach Ziff. 4 als auch das Gesuch nach Ziff. 5 zusammen bereits 
mit dem ursprünglichen Baugesuch vom 15. November 2011 eingereicht. 
Die von der Beschwerdeführerin insinuierte Verzögerungstaktik hat also in 
keiner Art und Weise stattgefunden. War also die Baubewilligung nach 
dem Gesagten frühestens nach Vorliegen der feuerpolizeilichen Bewilli-
gung vom 16. Januar 2014 (Angabe der Beschwerdegegnerin) vollstreck-
bar, fing auch die Baufrist nach Art. 91 Abs. 2 KRG erst danach zu laufen 
an. Folglich ist Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung vom 25. Februar 2014 


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zu Recht ergangen, worin die Beschwerdegegnerin das Gesuch der Be-
schwerdeführerin – den Verfall der Baubewilligung vom 20. Dezember 
2012 festzustellen – abgewiesen und festgestellt hat, dass diese Baube-
willigung noch gültig sei. Ebenso rechtmässig sind Ziff. 4 (Verfahrenskos-
ten) und Ziff. 5 (Parteientschädigung) der angefochtenen Verfügung vom 
25. Februar 2014; dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführerin ihren 
diesbezüglichen Aufhebungsantrag in keiner Art und Weise begründete. 
g)
Soweit der Beschwerdegegner in seiner Stellungnahme vom 9. Mai 2014 
(Ziff. 6 – Entschädigungsfolge, S. 6) noch beantragte, ihm sei für das vor-
instanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdeführerin eine ausseramt-
liche Entschädigung von Fr. 800.-- (anstatt wie in der angefochtenen Ver-
fügung in Ziff. 5 festgehalten Fr. 700.--) zuzusprechen, kann dem nicht 
gefolgt werden. Dieses Rechtsbegehren ist ohne Zweifel verspätet, hätte 
der Beschwerdegegner doch – falls er mit der ausseramtlichen Entschä-
digung gemäss angefochtener Verfügung nicht einverstanden war – da-
gegen fristgemäss Beschwerde beim Verwaltungsgericht einreichen müs-
sen, was er aber nachweislich unterlassen hat. Auf diesen Antrag tritt das 
Gericht somit hier nicht ein. 
4. a)
Zusammengefasst ergibt sich folglich, dass die Beschwerde vom 2. April 
2014 gegen die Baubewilligung vom 20. Dezember 2012 abzuweisen ist. 
Auf den (verspäteten) Antrag des Beschwerdegegners betreffend ausser-
amtliche Entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren ist nicht einzu-
treten.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Das Nichtein-
treten auf den Antrag des Beschwerdegegners bezüglich Parteientschä-
digung im vorinstanzlichen Verfahren zieht wegen der Geringfügigkeit des 


- 21 -
verursachten Arbeitsaufwands keine Kostenfolge nach sich. Nach Art. 78 
Abs. 1 VRG steht dem Beschwerdegegner (Bauherr) aber für das aktuelle 
Beschwerdeverfahren noch eine aussergerichtliche Entschädigung zu, 
wobei das Verwaltungsgericht die Parteientschädigung (wie vom Be-
schwerdegegner geltend gemacht) auf total Fr. 800.-- (inkl. MWST) fest-
legt. Diesen Betrag hat die Beschwerdeführerin direkt an den Beschwer-
degegner zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) steht nach 
Art. 78 Abs. 2 VRG demgegenüber keine aussergerichtliche Entschädi-
gung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Auf den Antrag von B._____ betreffend Gewährung einer ausseramtli-
chen Entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren wird nicht eingetre-
ten. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
466.--
zusammen
Fr.
2'466.--
gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) Chesa 
A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die STWEG Chesa A._____ hat B._____ für das Beschwerdeverfahren 
aussergerichtlich mit total Fr. 800.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.


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4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]