gr_gerichte · R 2023 64 · 2024-09-24 · de
Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 64
5. Kammer
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 24. September 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Ramiro Pedretti,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde D._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
E._____,

- 2 -
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Schnyder,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
E._____ ist Alleineigentümerin der unüberbauten Parzelle F._____ in der
Gemeinde
D._____.
A._____,
B._____
und
C._____
sind
Stockwerkeigentümer
von
zwei
Stockwerkeigentumseinheiten
auf
Parzelle G._____, welche unmittelbar daran angrenzt.
2.
Mit Gesuch vom 2. August 2022 reichte E._____ ein Baugesuch für den
Neubau eines Wohnhauses, bestehend aus zwei Wohnungen zu je 3.5
Zimmer, auf Parzelle F._____ in D._____ Dorf ein. Dieses Baugesuch
wurde am 26. August 2022 im Amtsblatt der Gemeinde D._____ publiziert.
3.
Innert der 20-tägigen Auflagefrist erhoben A._____, B._____ und C._____
Einsprache gegen das Bauvorhaben.
4.
In ihrer Stellungnahme vom 18. November 2022 verlangte E._____ die
Abweisung der Einsprache und die Erteilung der Baubewilligung.
5.
Mit Schreiben vom 4. November 2022 setzte die Gemeinde den
Einsprechern eine Frist zur Einreichung einer freiwilligen Replik, die
unbenutzt ablief.
6.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 9. Mai 2023 wies der Kleine
Landrat der Gemeinde D._____ die Einsprache von A._____, B._____ und
C._____ ab und erteilte die Baubewilligung für den Neubau des
Wohnhauses auf Parzelle F._____ unter Auflagen und Bedingungen.
7.
Gegen diesen Entscheid erhoben A._____, B._____ und C._____
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 5. Juli 2023 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten darin, der
Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde D._____ vom 9. Mai 2023
sei aufzuheben und das Baugesuch von E._____ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin 2)
für
den
Neubau
des
Wohnhauses
auf

- 4 -
Parzelle F._____
abzuweisen.
Eventualiter,
sei
der
Bau-
und
Einspracheentscheid
der
Gemeinde
D._____
vom
9. Mai
2023
aufzuheben und das Baugesuch vom 26. August 2022 für den Neubau des
Wohnhauses auf Parzelle F._____ in D._____, zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten
sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Zur Begründung des Hauptbegehrens führten sie im Wesentlichen an, das
Wohnprojekt
stelle
eine
Umgehung
des
ZWG
dar.
Die
Beschwerdegegnerin 2 verletze bereits in Bezug auf ihre bestehende
Eigentumswohnung auf Parzelle G._____, die Erstwohnungspflicht, zumal
sie in einer langjährigen Lebensgemeinschaft mit H._____ lebe und sich
daher zusammen mit ihm schwerpunktmässig in der Region J._____, wo
im Übrigen auch ihr familiäres Umfeld wohne, aufhalte. Sie habe zwar
(formell) ihren Wohnsitz nach D._____ verlegt, jedoch nicht ihren
Lebensmittelpunkt. Dass die Gemeinde eine Verletzung des ZWG durch
die Beschwerdegegnerin 2 nicht einmal geprüft und implizit für irrelevant
bzw. sich selber für nicht zuständig erklärt habe, könne nicht
hingenommen werden. Vielmehr sei der Beschwerdegegnerin 2 die
Baubewilligung für die Erstellung von zwei neuen Erstwohnungen unter
den gegebenen Umständen nur schon aus diesem Grund zu verweigern.
Zudem handle es sich bei den beiden Wohnungen angesichts des
geplanten Grundrisses und der Ausstattung (Raumgrösse, Sauna, Anzahl
und Grösse der Nebenräume und der Terrassen, direkte Anbindung an
das Skigebiet) um typische Ferienwohnungen des gehobenen Standards.
Eine Erstwohnnutzung erscheine zwar nicht vollkommen ausgeschlossen,
komme aber aufgrund der Investitionskosten und des hohen Preises nur
für wohlhabende Personen in Betracht. Eine entsprechende Nachfrage sei
weder geltend gemacht noch geprüft worden und dürfte auch kaum
nachweisbar bzw. gegeben sein.

- 5 -
Hinsichtlich des Eventualbegehrens machten die Beschwerdeführer eine
fehlende
Erschliessung
über
das
Treppenhaus,
eine
Überdimensionierung des Bauprojekts sowie eine Verletzung des
Quartierplans in Bezug auf die Garageneinfahrten geltend und äusserten
zudem Bedenken hinsichtlich der Zufahrt/Parksituation. Schliesslich
bemängelten sie, dass die Gemeinde D._____ es unterlassen habe, die
Beschwerdegegnerin 2 zu verpflichten, eine vorsorgliche amtliche
Beweisaufnahme durchzuführen und ein Rissprotokoll zu erstellen.
8.
Mit Eingabe vom 21. August 2023 teilte die Gemeinde D._____
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1 oder Gemeinde) mit, dass sie gegen
die Gewährung der aufschiebenden Wirkung keine Einwände habe. Von
der Beschwerdegegnerin 2 ist diesbezüglich keine Stellungnahme
eingegangen.
9.
Mit Verfügung vom 7. September 2023 hat die Instruktionsrichterin der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
10.
Mit Vernehmlassung zur Sache vom 22. September 2023 beantragte die
Beschwerdegegnerin 1, die Beschwerde sei abzuweisen. Begründend
führte sie aus, die Frage, ob im Zusammenhang mit der aktuellen
Wohnsitzadresse der Beschwerdegegnerin 2 ein Verstoss gegen die
Zweitwohnungsgesetzgebung vorliege, sei nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. In casu sei lediglich das Bauvorhaben auf
Parzelle F._____
zu
beurteilen.
Die
Baubehörde
habe
in
der
Baubewilligung eine Nutzungsbeschränkung angeordnet, wonach die
Wohnräume als Erstwohnungen oder als Wohnungen, die nach Art. 2
Abs. 3 ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt sind, zu nutzen seien und
das Grundbuchamt angewiesen, diese Nutzungsauflagen anzumerken. Im
vorliegenden Fall seien die Bewohner der beiden geplanten Wohnungen
nicht bekannt. Es sei jedoch darauf hinzuweisen, dass in der Gemeinde
D._____ – anders als in BGE 145 II 99 (Gemeinde Saanen) – ein Mangel

- 6 -
an Erstwohnungen ausgewiesen sei und ein zusätzlicher Bedarf an
Erstwohnungen bestehe. In D._____ sei die Leerwohnungsziffer sehr tief
(0.15% im Jahr 2021 und 0.2% im Jahr 2022). Des Weiteren sei
grundsätzlich von einer Zunahme der Bevölkerung auszugehen. In der
Wohnraumstrategie der Gemeinde D._____ werde ein genereller Mangel
an Erstwohnungen ausgewiesen. Obschon es sich vorliegend eher um
zwei Wohnungen des gehobenen Standards handle, seien sie nach den
Kriterien des Bundesgerichts, namentlich aufgrund ihrer Lage und der
ganzjährigen Zugänglichkeit sowie ihrer Grösse, zur Benutzung als
Erstwohnung geeignet und somit bewilligungsfähig. Die Ausführungen der
Beschwerdeführer zu einem mutmasslich überhöhten Verkaufspreis seien
unbelegte Spekulationen. Zusammenfassend ergebe sich, dass im
vorliegenden Fall ein Rechtsmissbrauch keineswegs offensichtlich sei,
sondern es könne davon ausgegangen werden, dass die geplanten
Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden können. Für die weiteren
Rügen verwies die Gemeinde im Wesentlichen auf den angefochtenen
Bau- und Einspracheentscheid.
11.
In der Stellungnahme vom 25. September 2023 beantragte die
Beschwerdegegnerin 2 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Sie stellte sich dabei auf den Standpunkt, dass sie ihren
Wohnsitz
in
D._____
habe,
was
durch
die
Bestätigung
der
Einwohnerkontrolle sowie dem Umstand, dass sie in D._____ ihre Steuern
bezahle, nachgewiesen werde. Sie und ihr Lebenspartner würden sich oft
in
D._____
aufhalten.
Aufgrund
der
feindseligen
Haltung
der
Beschwerdeführer, die seit einem verlorenen Zivilverfahren alles
versuchen würden, um ihr den Aufenthalt in der gemeinsamen
Liegenschaft zu vermiesen, würde sie sich nicht mehr so oft dort aufhalten.
Das demonstrativ unfreundliche Verhalten der Beschwerdeführer habe
denn auch dazu geführt, dass sie das Apartment seit rund einem Jahr
verkaufen wolle. Gerade damit sie ihren Wohnsitz in D._____ trotz

- 7 -
negativer Aura in der Liegenschaft G._____ nicht aufgeben müsse, habe
sie sich entschlossen, auf der ihr allein gehörenden Liegenschaft F._____
ein Haus mit zwei Wohnungen zu errichten. In diesem Zusammenhang sei
zu erwähnen, dass ihr Wohnsitz in D._____ auch dann bestehen bleiben
würde, wenn sie die Wohnung auf Parzelle G._____ heute nicht mehr so
oft aufsuche, weil sie sonst nirgends einen neuen Wohnsitz begründet
habe. Anzumerken sei auch, dass befreundete Paare, wie auch Ehepaare,
keinen gemeinsamen Wohnsitz haben müssten. Der Verkauf der
Wohnung auf Parzelle G._____ habe sodann überhaupt nichts mit dem
Projekt auf Parzelle F._____ zu tun. Die Gemeinde D._____ werde
sicherstellen, dass die Zweitwohnungsgesetzgebung eingehalten wird.
Die eine Wohnung werde die Beschwerdegegnerin 2 selber bewohnen,
die andere werde sie an das bekannte Unternehmerpaar I._____ und
IA._____, D._____, vermieten. Als Beweis legte sie eine schriftliche
Bestätigung der Ehegatten I._____ ins Recht. Die vom Bundesgericht
statuierten Voraussetzungen für eine Baubewilligung seien damit erfüllt.
Da die künftigen Bewohner der beiden Wohnungen bekannt seien,
bestünden keinerlei rechtliche Schranken, die unter dem Gesichtspunkt
des ZWG eine Verweigerung der Baubewilligung begründen könnten. Die
Bewilligung wäre aber selbst dann zu erteilen, wenn die künftigen
Bewohner nicht bekannt wären. Vorliegend seien nämlich – aufgrund der
hohen Nachfrage nach Wohnungen in D._____, auch im gehobenen
Bereich – keine Indizien gegeben, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit
einer Erstwohnnutzung als unrealistisch erscheinen liessen. Weiter
komme eine Sistierung der Erstwohnnutzung gemäss Art. 14 Abs. 1 lit. b
ZWG nicht in Frage, zumal angesichts der Wohnungsnot ausser Frage
stehe, dass die Wohnungen vermietet würden. Abgesehen davon handle
es sich lediglich um zwei Wohnungen, die in D._____ selbstverständlich
nicht zu einem Angebotsüberhang führen würden. Sodann spreche auch
die Lage der Wohnung (zentral und gut erschlossen, ganzjährig
zugänglich, nahe an möglichen Arbeitsplätzen, sehr gute Anbindung an

- 8 -
ÖV) definitiv für eine Nutzung als Erstwohnung. Somit seien vorliegend
keine der Voraussetzungen, die eine Verweigerung der Bewilligung
begründen könnten, erfüllt.
Die weiteren Rügen betreffend die Aussentreppe, die angebliche
Überdimensionierung,
die
Garageneinfahrten
und
die
Zufahrten/Beweisabnahme/Gutachten
seien
ebenfalls
unbegründet,
sodass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen sei.
12.
In der Replik vom 27. Oktober 2023 stimmten die Beschwerdeführer zu,
dass sich das vorliegende Verfahren auf das Bauvorhaben auf
Parzelle F._____ beziehe, beharrten aber darauf, dass die angefochtene
Baubewilligung zugunsten der Beschwerdegegnerin nicht ohne Rücksicht
auf den von den Beschwerdeführern hinlänglich begründeten Verdacht der
bereits
erfolgten
und
fortdauernden
Umgehung
der
Zweitwohnungsgesetzgebung durch die Beschwerdegegnerin 2 mit
Bezug auf die Stockwerkeinheit Nr. S58658 auf Parzelle G._____ beurteilt
werden könne. Sodann sei zumindest mit Bezug auf die Stockwerkeinheit
Nr. S58658 der Beschwerdegegnerin auf Parzelle G._____ das Fehlen
einer Nachfrage offensichtlich. Denn obwohl diese Wohnung über längere
Zeit öffentlich zum Kauf und zur Miete ausgeschrieben worden sei, hätten
sich offenbar keine neuen Bewohner gefunden. Dasselbe Schicksal dürfte
also bei den zwei geplanten und noch hochwertigeren und damit teureren
Einheiten auf
Parzelle F._____ drohen.
Für
Erstwohnungen
im
Luxussegment bestehe in D._____ offensichtlich kein Bedarf. Die
Behauptung der Beschwerdegegnerin, eine davon künftig als Erstwohnsitz
nutzen zu wollen, sei wohl genauso vorgeschoben wie dies bei
Stockwerkeinheit Nr. S58658 der Fall sei. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin 2 seien die Anmeldung und der in D._____ wohl
nicht bestehende Steuersitz eben gerade nicht relevant, zumal Art. 23
ZGB für den zivilrechtlichen Wohnsitz auf den Mittelpunkt der
Lebensinteressen
abstelle.
Schliesslich
sei
auch
die
mit
der

- 9 -
Stellungnahme vom 25. September 2023 ins Recht gelegte schriftliche
Bestätigung von angeblichen Mietinteressenten als plumper Versuch zu
werten, die Beschwerdeführer und die Behörden an der Nase
herumzuführen.
13.
In der Duplik vom 30. November 2023 hält die Beschwerdegegnerin 1 an
ihrer Darstellung fest und verzichtet auf Wiederholungen.
14.
Mit Duplik vom 30. November 2023 weist die Beschwerdegegnerin 2
daraufhin, dass die Gemeinde davon ausgegangen sei, dass die künftigen
Bewohner der zwei geplanten Wohnungen noch unbekannt seien und
deshalb
die
Bewilligungsfähigkeit
mit
Blick
auf
die
Zweitwohnungsgesetzgebung unter objektiven Kriterien beurteilt habe.
Nach deren Feststellungen bestehe in der Gemeinde D._____ ein
genereller Mangel an Erstwohnungen und nicht nur im niedrigen und
unteren Preisbereich. Im Lichte der neueren bundesgerichtlichen
Rechtsprechung könne die Bewilligung nur bei offensichtlichem
Missbrauch – wenn also eine ungenügende Nachfrage nach diesem
Objekttyp vorliege – verweigert werden. Bei unbekannten künftigen
Bewohnern sei das Hauptkriterium die Nachfrage nach Erstwohnungen im
selben Gebiet. Diese Nachfrage habe die Gemeinde zu Recht bejaht. Nur
wenn eine offensichtlich ungenügende Nachfrage bestehe, müsse der
Bauwillige ernsthafte Zusicherungen von Interessenten nachweisen. Im
vorliegenden Fall liege gar beides vor: Eine generelle Nachfrage und die
Zusicherung, dass die Wohnungen auch konkret durch Interessenten mit
Wohnsitz in der Gemeinde D._____ genutzt würden. Das vorliegende
Bauprojekt, das lediglich zwei Wohnungen betreffe, sei entsprechend in
jedem Fall bewilligungsfähig. Die Wohnungen seien von der Art und Lage
als Erstwohnungen geeignet und es bestehe – angesichts des ordentlich
knappen Erstwohnungsbestands in D._____ – eine klare Nachfrage nach
solchen Wohnungen. Sollten im Übrigen hinsichtlich des Willens und der
Möglichkeiten der Eheleute I._____ die Wohnungsmiete zu tragen

- 10 -
irgendwelche Zweifel bestehen, so beantrage die Beschwerdegegnerin 2
deren Einvernahme als Zeugen.
15.
Mit Eingaben vom 6. Dezember 2023 resp. vom 15. Dezember 2023
reichten
die
Rechtsvertreter
der
Beschwerdeführer
und
der
Beschwerdegegnerin 2 ihre jeweilige Honorarnote ein.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss
Art. 49
Abs. 1
lit. a
des
Gesetzes
über
die
Verwaltungsrechtspflege
(VRG;
BR
370.100)
beurteilt
das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind.
Angefochten ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 9. Mai
2023, mit welchem die Gemeinde D._____ die Baubewilligung für den
Neubau des Wohnhauses auf Parzelle F._____ erteilte und die
Einsprache der Beschwerdeführer abwies. Dieser Entscheid ist weder
endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist folglich gegeben. Als
Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer
berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung
bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und
formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38
Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(RPG; SR 700) sehen die Kantone mindestens ein Rechtsmittel vor gegen
Verfügungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG sowie die
kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen,
wobei die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde
zu gewährleisten ist (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Aufgrund dieser

- 11 -
bundesrechtlichen Vorgaben verfügt das Verwaltungsgericht in der
vorliegenden Streitsache grundsätzlich über eine umfassende Kognition,
die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1
VRG beschränkt ist, sondern eine Angemessenheitskontrolle mitumfasst.
Allerdings auferlegen sich die kantonalen Gerichte, wenn sie nach Art. 33
Abs. 3 lit. b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids
prüfen, Zurückhaltung, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs.
1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV;
SR 101) zu respektieren (vgl. statt vieler BGE 146 II 367 E.3.2.1 und BGE
145 I 52 E.3.6 sowie Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 23 19 vom
7. November 2023 E.3).
3.
Die Beschwerdeführer rügen, das geplante Bauvorhaben stelle eine
Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes dar. Die Beschwerdegegnerin 2
habe
gemeinsam
mit
den
Beschwerdeführern
ein
Haus
auf
Parzelle G._____, also auf der Nachbarparzelle des hier zu beurteilenden
Baugrundstücks, gebaut, wobei es sich bei sämtlichen Stockwerkeinheiten
um
Erstwohnungen
gemäss
ZWG
handle.
Die
Wohnung
der
Beschwerdegegnerin 2 auf Parzelle G._____ sei spätestens ab Anfang
2022 bezugsbereit gewesen, sei aber nach Wahrnehmung der
Beschwerdeführer
lediglich
an
einigen
Wochenenden
in
den
Wintermonaten von der Beschwerdegegnerin 2 und deren Lebenspartner
oder Familienmitglieder als Ferienwohnung genutzt worden. Eine
rechtskonforme Nutzung als Erstwohnung sei bis heute nicht erfolgt. Im
Mai 2022 sei diese Wohnung denn auch bereits zum Verkauf
ausgeschrieben worden. Gegenüber den damaligen Mitbauherren und
heutigen Beschwerdeführern habe sie stets vorgegeben, ihren Wohnsitz
im zivilrechtliche Sinne tatsächlich nach D._____ verlegen zu wollen,
wobei bereits kurz nach Fertigstellung ersichtlich geworden sei, dass diese
Absicht wohl nie bestanden habe. Die Beschwerdegegnerin 2 lebe in einer
langjährigen Lebensgemeinschaft mit H._____. Nach erfolgtem "Einzug"

- 12 -
und Ummeldung nach D._____ am 2. Januar 2022 habe sie sich, wenn
überhaupt, dann jeweils ausschliesslich in dessen Begleitung in D._____
aufgehalten. Weder die Beschwerdegegnerin 2 noch deren Lebenspartner
seien
erwerbstätig,
wobei
nur
die
Beschwerdegegnerin 2
ihren
zivilrechtlichen Wohnsitz verlegt habe, dies offensichtlich ohne objektiven
Grund und ohne Absicht der Begründung des Lebensmittelpunktes und
dauernden Verbleibens in D._____. Das familiäre Umfeld der
Beschwerdegegnerin 2
wohne,
genauso
wie
ihr
Lebenspartner,
(schwerpunktmässig) in der Region J._____. Dort bewohne die
Beschwerdegegnerin 2 seit Jahren zusammen mit H._____ ein
grosszügiges Einfamilienhaus mit eigenem Schwimmbad. Der Wohnsitz
des Lebenspartners befinde sich denn auch weiterhin dort. Der
Beschwerdeführer,
A._____,
habe
die
(offensichtliche)
Scheinwohnsitznahme der Beschwerdegegnerin 2 zum Zwecke der
Umgehung des ZWG gegen Ende Dezember 2022 bei sämtlichen
zuständigen
Stellen
(Staatsanwaltschaft,
Hochbauamt,
Einwohnerkontrolle, Steueramt) gemeldet. Am Verdacht der Umgehung
des ZWG durch die Beschwerdegegnerin 2 ändere auch die im Mai 2022
erfolgte Ausschreibung der Wohnung auf Parzelle G._____ zum Verkauf
nichts. Die Preisvorstellungen für 130 m2 Erstwohnfläche mit lediglich zwei
Schlafzimmern lägen nämlich bei CHF 2.95 Mio. und somit bei beinahe
CHF 23'000.--/m2, was angesichts der mutmasslichen Investitionskosten
einem Gewinn von über CHF 1 Mio. entsprechen würde und auch in der
Hinsicht den Umgehungstatbestand klar untermauere. Bekanntermassen
liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Ferienwohnung in
D._____ bei maximal CHF 14'000.-- und für Erstwohnungen bei
CHF 10'000.--. Die Beschwerdegegnerin 2, welche wie dargelegt bereits
im Rahmen ihrer bestehenden Eigentumswohnung in D._____ gegen das
ZWG verstosse, stelle nun also ein Baugesuch für die Erstellung zweier
neuer Erstwohnungen. Dass die Gemeinde D._____ dieses Baugesuch in
voller Kenntnis der geschilderten Tatsachen auch noch (ohne Auflagen)

- 13 -
bewilligte, und eine Verletzung des ZWG durch die Beschwerdegegnerin 2
nicht einmal geprüft und implizit für irrelevant bzw. sich selber für nicht
zuständig erklärt habe, könne nicht hingenommen werden. Vielmehr sei
der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung für die Erstellung von zwei
neuen Erstwohnungen unter den gegebenen Umständen nur schon aus
diesem Grund zu verweigern, eventualiter wären ihr ganz rigide Auflagen
zur Gewährleistung der Einhaltung des ZWG aufzuerlegen.
3.1.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin 2 halten dem in erster Linie
entgegen, eine allfällige Umgehung der Erstwohnungsplicht hinsichtlich
der Wohnung auf Parzelle G._____ sei nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. Die Prüfung habe sich auf das Bauvorhaben auf
Parzelle F._____ zu konzentrieren. Diesbezüglich seien sämtliche
Voraussetzungen gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung für eine
Erstwohnnutzung erfüllt, sodass die Baubewilligung erteilt werden müsse.
3.2.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu
prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die
Möglichkeit
einer
Erstwohnungsnutzung
des
Bauvorhabens
als
unrealistisch
erscheinen
lassen.
Die
Möglichkeit,
die
Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu
sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven
gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige
Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV
offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen,
die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 1C_402/2021 vom 6. März 2023 E.3.1 mit
Hinweis auf BGE 145 II 99 E.3 und 144 II 49 E.2.4 in fine).
Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der
Liegenschaft
(Bauzone,
ganzjährige
Zugänglichkeit,
Distanz
zu
Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer

- 14 -
ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person,
welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort,
Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen
nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen
Segment das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden,
dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen
besteht. In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist,
dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete
Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen.
Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft
die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten: Ist
diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen
Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich,
wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (siehe zum Ganzen
BGE 145 II 99 E.3.1, 144 II 49 E.2.2 f., 142 II 206 E.3.2; Urteile des
Bundesgerichts
1C_285/2019
vom
28. Januar
2020
E.2.1
ff.,
1C_263/2016 vom 21. Februar 2017 E.5.3 in fine und 1C_160/2015 vom
3. Mai 2016 E.4.1).
3.3.
Die Gemeinde ist im Bau- und Einspracheentscheid vom 9. Mai 2023
davon ausgegangen, dass die künftigen Bewohner nicht bekannt sind,
zumal die Beschwerdegegnerin 2 erst im Verlaufe des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens geltend gemacht hat, dass sie beabsichtige die
eine Wohnung selber zu nutzen und auch die schriftliche Bestätigung,
worin die Eheleute I._____ ihr Interesse bekunden, die andere Wohnung
zu mieten, erst mit der Stellungnahme vom 25. September 2023 vorlag.
Entsprechend ist – in Anwendung der allgemeinen Kriterien – zunächst zu
prüfen, ob die Gemeinde zu Recht eine generelle Nachfrage nach
Erstwohnungen im betreffenden Segment bejaht hat.
3.3.1.
Die Beschwerdeführer sind diesbezüglich der Auffassung, dass es sich bei
den beiden geplanten Wohnungen, angesichts des Grundrisses und der

- 15 -
Ausstattung (Raumgrösse, Sauna, Anzahl und Grösse der Nebenräume
und der Terrassen, direkte Anbindung an das Skigebiet), um typische
Ferienwohnungen
des
gehobenen
Standards
handle.
Eine
Erstwohnnutzung erscheine zwar nicht vollkommen ausgeschlossen,
komme aber aufgrund der Investitionskosten und unter Annahme, dass
die Beschwerdegegnerin 2 wohl vergleichbare Preisvorstellungen haben
dürfte wie für die zum Verkauf ausgeschriebene Wohnung auf
Parzelle G._____ nur für wohlhabende Personen in Betracht. Eine
entsprechende Nachfrage sei weder geltend gemacht noch geprüft
worden und dürfte auch kaum nachweisbar bzw. gegeben sein. Dies zeige
sich
schon
darin,
dass
die
Verkaufsbemühungen
der
Beschwerdegegnerin 2 für ihre bisherige Wohnung gescheitert seien. Eine
Nachfrage für Erstwohnungen im Luxussegment, wie vorliegend
projektiert, sei nicht genügend nachgewiesen und stehe in keinem
Verhältnis zur Nachfrage nach Erstwohnungen mit einfacherem
Ausbaustandard, weniger Fläche und entsprechend (massiv) reduziertem
Kaufpreis (vgl. Beschwerde Rz. 22-24). Die Wohnungsnot beschränke
sich offensichtlich auf preisgünstigen Wohnraum für einheimische
Familien und Arbeitnehmer mit kleinerem Budget (vgl. Replik Rz. 17).
3.3.2.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin 2 sind indessen der Meinung,
dass in D._____ ein Mangel an Erstwohnungen ausgewiesen sei und ein
zusätzlicher Bedarf an Erstwohnungen bestehe. Die Gemeinde bringt in
diesem Zusammenhang insbesondere vor, in der Wohnraumstrategie
werde zwar erläutert, dass es insbesondere auch an Erstwohnungen für
niedrige und mittlere Einkommen fehle, gleichzeitig werde jedoch ein
genereller Mangel an Erstwohnungen ausgewiesen. Den Bau von
Erstwohnungen im gehobenen Bereich generell nicht zuzulassen, sei
weder rechtlich zulässig noch könne die Rechtsprechung des
Bundesgerichts so ausgelegt werden. Obschon es sich vorliegend eher
um Erstwohnungen des gehobenen Standards handle, seien sie nach den

- 16 -
Kriterien des Bundesgerichts zur Benutzung als Erstwohnung geeignet:
Die Wohnungen seien ganzjährig zugänglich und zentral gelegen und
somit von der Lage her für Erstwohnungen geeignet. Insgesamt sei ein
Rechtsmissbrauch keineswegs offensichtlich. Es sei davon auszugehen,
dass die geplanten Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden
könnten. Weitere Abklärungen, wie namentlich die Erstellung eines
Gutachtens durch ein auf Immobilienmarktanalysen spezialisiertes
Fachbüro, sei daher nicht notwendig (vgl. Vernehmlassung Ziff. 2.6). Die
Beschwerdegegnerin 2
schliesst
sich
dieser
Argumentation
im
Wesentlichen an und hält zudem fest, dass der Bau von Wohnungen im
gehobenen Standard zu einer Erhöhung des Angebots führe und somit die
unteren Segmente entlaste. Dies gelte insbesondere für attraktive und
relativ grosse Ortschaften, wie D._____, die über eine funktionierende
Nachfrage für qualitativ gute Objekte verfügten. Im Übrigen handle es sich
lediglich um zwei Wohnungen, die in D._____ selbstverständlich nicht zu
einem Angebotsüberhang führen würden. Es könne deshalb ohne
Weiteres davon ausgegangen werden, dass in D._____, eine ganz
erhebliche Nachfrage nach Erstwohnungen im gehobenen Bereich
bestehe und angesichts der aktuellen Wohnungsnot in D._____ die
geplanten zwei Wohnungen ohne Weiteres einen Abnehmer finden
würden, sei es zu Eigentum oder Miete.
3.3.3.
Die Gemeinde D._____ hat im Jahr 2022 durch die K._____ AG, eine
Wohnraumanalyse erarbeiteten lassen (vgl. Wohnraumanalyse D._____,
Kurzbericht, August 2022, online abrufbar unter: https://www.L._____).
Diese kam zum Schluss, dass verschiedene Indikatoren – namentlich der
Bevölkerungsrückgang trotz mehr Arbeitsplätze, die Zunahme der
Zupendler:innen trotz Bau von neuen Wohnungen, der Rückgang der
Leerwohnungsziffern sowie die Abnahme der Erstwohnungen infolge
Umnutzung von altrechtlichen Wohnungen in Zweitwohnungen – auf eine
Verschärfung der Situation am Wohnungsmarkt und eine Verknappung

- 17 -
des
Angebots
hindeuten.
Als
Fazit
wurde
festgehalten,
dass
Bewohner:innen und Beschäftigte in D._____ nicht genügend adäquaten
Wohnraum finden. Die Gemeinde hat daraufhin – angesichts dessen, dass
die Bereitstellung von genügend Wohnraum für Ortsansässige eine
zentrale Voraussetzung dafür ist, dass die Gemeinde auch in Zukunft als
Wohnort sowie als Wirtschafts- und Tourismusort attraktiv und erfolgreich
bleibt
–
den
dringenden
Handlungsbedarf
erkannt
und
eine
Wohnraumstrategie erarbeitet. Darin wird, wie auch schon im
Kommunalen
räumlichen
Leitbild
(KRL),
von
einer
positiven
Bevölkerungsentwicklung ausgegangen, wobei klargestellt wird, dass das
prognostizierte Bevölkerungswachstum nur erreicht werden kann, wenn
der zur Aufnahme dieses Wachstums notwendige Wohnraum zur
Verfügung steht. Auf der Basis der Bevölkerungsprognose und der
durchschnittlichen Anzahl Personen pro Wohnung sowie unter der
Annahme, dass die Umnutzung altrechtlicher Wohnungen im Umfang der
letzten fünf Jahre anhält, errechnete die Gemeinde bis 2032 einen Bedarf
von total 900 bis 1'000 zusätzlichen Erstwohnungen (Szenario A ohne
Massnahmen zum Erstwohnungserhalt) resp. einen Bedarf von total 650
bis 700 zusätzlichen Erstwohnungen (Szenario B mit Massnahmen zum
Erstwohnungserhalt) (vgl. hierzu Wohnraumstrategie, S. 12 [Bg 1-act. 1]).
Hinsichtlich
der
Einkommens-
und
Vermögensverhältnisse
der
Bevölkerung in D._____ geht aus der Wohnraumanalyse hervor, dass
rund 39 % der Haushalte zu den drei Nachfragesegmenten «Ländliche
Traditionelle», «Moderne Arbeiter» und «Improvisierte Alternative»
zählen. Diese drei Segmente weisen einen eher tiefen sozialen Status und
ein eher tiefes Einkommen auf. Auch aufgrund ihres verfügbaren
Wohnbudgets sind sie preissensibel und haben eine eher geringe Neigung
zu Wohneigentum. Sie bevorzugen 3-4 Zimmerwohnungen in einem
familiären Umfeld und haben eher geringe Ansprüche an Flächenbedarf,
Ausbaustandard und technische Ausrüstung. Im Vergleich dazu weisen

- 18 -
rund 34 % der Haushalte einen eher mittleren sozialen Status, eine mittlere
Ausbildung und ein mittleres Einkommen auf («Aufgeschlossene Mitte»,
«Klassischer Mittelstand», «Etablierte Alternative»). Entsprechend sind
auch die Ansprüche an den Wohnraum und die Zahlungsbereitschaft
etwas höher. Demgegenüber zeichnen sich rund 27 % der Haushalte
durch einen eher hohen Status, hohe Ausbildung und hohes Einkommen
aus
(«Urbane
Avantgarde»,
«Bildungsorientierte
Oberschicht»,
«Bürgerliche Oberschicht»). Diese haben eine hohe Neigung zu
grosszügigem Wohnraum und ihre Preissensitivität ist eher gering (vgl.
Wohnraumanalyse, S. 13). In den letzten 20 Jahren haben in D._____ die
Nachfragesegmente «Improvisierte Alternative», «Etablierte Alternative»
sowie «Bildungsorientierte Oberschicht» und «Urbane Avantgarde»
zugenommen (vgl. Wohnraumanalyse, S. 15).
Von den knapp 6'000 Steuerpflichtigen in D._____ weisen rund 80 %
Jahreseinkünfte von unter CHF 80'000.-- aus. Rund 16 % verfügen
hingegen über ein Einkommen zwischen CHF 80’000.-- bis CHF 149'999.-
- (also CHF 6’667.-- bis CHF 12'500.-- pro Monat) und bei rund 4 % der
Steuerpflichtigen liegt das verfügbare Einkommen über CHF 150'000 (also
CHF 12'500.-- pro Monat). Bei der Annahme, dass die Wohnkosten 30 %
des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen sollten, liegt das
monatlich maximale Wohnbudget für 16 % der Steuerpflichtigen zwischen
CHF 2'000.-- und CHF 3'750.-- und für 4 % der Steuerpflichtigen bei über
CHF 3'750.-- (vgl. zum Ganzen Wohnraumanalyse, S. 11 f.).
3.3.4.
Die Baukosten für das vorliegende Bauprojekt betragen gemäss Angaben
im Baugesuch rund CHF 3.9 Mio. Der vorgesehene Mietpreis für die
beiden geplanten 3.5-Zimmer Wohnungen geht aus den Akten nicht
hervor. Diese weisen aber unbestrittenermassen einen gehobenen
Standard auf und liegen entsprechend im oberen Preissegment, wobei die
Dachwohnung – aufgrund der grösseren Fläche und der Ausstattung
(Sauna, Masterbad und Loggia) – noch etwas teurer sein dürfte als die

- 19 -
Wohnung im 1. OG. In D._____ sind die Mietpreise allgemein höher als im
Schweizer Durchschnitt (vgl. Wohnraumanalyse, S. 25; vgl. zudem die
Grafik "Durchschnittlichen Mietpreis in Franken nach Bezugsdauer und
Zimmerzahl,
2022",
abrufbar
unter:
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-
wohnungswesen/wohnungen/mietwohnungen.html,
wonach
in
der
Schweiz der Nettomietzins für eine 3-Zimmerwohnung im Neubau
durchschnittlich CHF 1'784.-- bzw. für eine 4-Zimmerwohnung im Neubau
CHF 2'138.-- beträgt). Für die teuersten 10% der Mietwohnungen lag der
durchschnittliche Nettomietpreis in D._____ in den Jahren 2019 bis 2022
für
3-Zimmer-Wohnungen
bei
rund
CHF 2'200.--
und
für
4-
Zimmerwohnungen bei rund CHF 2'700.-- (vgl. die Angaben zum 90 %
Quantil in der Wohnraumanalyse, S. 26), wobei die Nettomieten dieses
Preissegments im genannten Zeitraum ziemlich stark – nämlich von knapp
CHF 300.-- pro m2 und Jahr (2019) auf nahezu CHF 350.-- pro m2 und
Jahr (2022) – angestiegen sind (vgl. die Angaben zur Nettomiete pro m2
und Jahr des 90 % Quantils in der Wohnungsanalyse, S. 25).
Entsprechend dürfte die Nettomiete für solche Wohnungen heute höher
sein als die genannten Durchschnittswerte. Aktuell besteht in der
Gemeinde
D._____,
soweit
ersichtlich,
nur
ein
sehr
geringes
Wohnungsangebot, wobei insbesondere im gehobenen Segment das
Angebot gänzlich fehlt (vgl. die online-Inserate abrufbar unter
https://www.M._____ und https://www.N._____ [beide zuletzt besucht am
18. Juli 2024]). Die ausgeschriebenen Mietwohnungen befinden sich
praktisch ausschliesslich in (renovierten) Altbauten und weisen einen eher
einfachen bis mittleren Ausbaustandard auf. Die Nettomieten bewegen
sich zwischen CHF 700.-- (1-Zimmerwohnung) und CHF 2'700.-- (4.5-
Zimmerwohnung; 200 m2) (vgl. die online-Inserate, abrufbar unter:
https://www.O._____ und https://www.P._____ [beide zuletzt besucht am
18. Juli 2024]). Entsprechend ist für Wohnungen im gehobenen Segment
jeweils ein höherer Nettomietzins zu erwarten.

- 20 -
Im Lichte der obigen Ausführungen ist für die geplanten 3.5-
Zimmerwohnungen von einem Nettomietpreis zwischen CHF 3'000.-- und
CHF 3'500.--
auszugehen,
wobei
für
die
Nachfragebeurteilung
angenommen wird, dass der Mietpreis für die Wohnung im 1. OG eher im
unteren Bereich (also bei rund CHF 3'000.--) und derjenige für die
Dachwohnung eher im oberen Bereich (also bei rund CHF 3'500.--) liegt.
Ausgehend von der Prämisse, dass die Wohnkosten 30 % des
Einkommens nicht übersteigen sollten, kommen diese Wohnungen also
nur für die einkommensstärksten Haushalte (d.h. solche mit einem
monatlichen Einkommen von CHF 10'000.-- und mehr) in Frage. Unter
Berücksichtigung der oben errechneten Wohnbudgets bedeutet dies, dass
sich insgesamt ca. 10 % der Steuerpflichtigen die Wohnung im 1. OG
leisten könnten und für die Dachwohnung noch rund 4 % der
Steuerpflichtigen das nötige Einkommen hätten. Obschon die beiden
Wohnungen vergleichsweise teuer sind, kann also nach dem Gesagten
auch für dieses Preissegment grundsätzlich eine Nachfrage bejaht
werden. Diese Nachfrage lässt sich auch damit begründen, dass in den
letzten 20 Jahren u.a. die (einkommensstarken) Nachfragesegmente
«Bildungsorientierte
Oberschicht»
und
«Urbane
Avantgarde»
zugenommen haben. Zudem gehen sowohl das KRL als auch die
Wohnraumstrategie
der
Gemeinde
D._____
von
einem
Bevölkerungswachstum aus. Vor diesem Hintergrund ist es für die
Gemeinde nach wie vor essentiell, auch für wohlhabende und
zahlungskräftige Zuzüglerinnen und Zuzügler passenden Wohnraum zur
Verfügung stellen zu können. Sodann handelt es sich lediglich um zwei
neue Wohnungen, was selbst bei einer vergleichsweise tiefen Nachfrage
noch nicht zu einem Angebotsüberschuss führt. Schliesslich sei auch
gesagt, dass es vorliegend nicht um eine Villa mit zehn Geschossebenen
geht, bei der bezweifelt werden muss, ob tatsächlich eine Nachfrage nach
Erstwohnungen dieser Dimension im luxuriösen Segment besteht (vgl.
hierzu VGU R 20 59 vom 28. September 2021 E.6.4, bei dem es um ein

- 21 -
Einfamilienhaus
mit
zehn
Geschossebenen
sowie
einer
Nettogeschossfläche von über 3'000 m2 ging, wobei die Gemeinde die
Nachfrage nach solchen Luxusobjekten nicht hinreichend abgeklärt hatte
und entsprechend eine Umgehung des ZWG nicht ausgeschlossen
werden konnte, sodass die Angelegenheit, mit dem Hinweis, ein
Gutachten eines auf Immobilienmarktanalysen spezialisierten Fachbüros
einzuholen, zurückgewiesen wurde). Die Grösse der 3.5 Zimmerwohnung
eignet sich grundsätzlich für einen 1-3 Personenhaushalt, also namentlich
für Alleinstehende, (junge) kinderlose Paare, Familien mit einem Kind oder
ältere Ehepaare im Ruhestand, und wird somit von verschiedenen
Personen resp. Personengruppen nachgefragt. Demzufolge gibt es für
3.5-Zimmerwohnungen auf dem Wohnungsmarkt regelmässig mehr
Abnehmer als für eine Luxusvilla, sodass die objektspezifische Nachfrage
hierfür nicht erst noch mit einem Gutachten nachgewiesen werden muss.
3.3.5.
In diesem Kontext ist auch zu berücksichtigen, dass die Gemeinde,
angesichts der grossen Nachfrage nach kostengünstigem Wohnraum,
bereits
entsprechende
Massnahmen
getroffen
hat.
Die
Wohnraumstrategie
nennt
namentlich
den
Bau
von
Genossenschaftswohnungen, die Vergabe von Baurechten mit der
Vorgabe, gemeinnützigen Wohnraum zu erstellen, den Erwerb weiterer
Liegenschaften durch die Gemeinde sowie diverse Teilrevisionen
betreffend Arealentwicklungen (vgl. hierzu Wohnraumstrategie, S. 15 f.).
Die in diesem Zusammenhang vorgesehenen Wohnbauprojekte sind
insbesondere auf die Bedürfnisse von Familien mit Kindern, Personen in
Ausbildung, (saisonal) Angestellte sowie ältere Personen ausgerichtet
(vgl.
Wohnraumstrategie,
Anhang A
"Mobilisierung
der
Gemeindeliegenschaften"
sowie
Anhang
B
"Übersicht
Arealentwicklungen", je mit Angabe der Zielgruppe) und dürften daher die
in diesen Segmenten herrschende Wohnungsnot massgeblich mindern.
Die überaus grosse Nachfrage nach Wohnungen für niedrige und mittlere

- 22 -
Einkommen, bedeutet indes nicht, dass im gehobenen Segment keine
neuen Wohnungen entstehen dürfen. Im Gegenteil, um die in der
Wohnraumstrategie und im KRL definierten Ziele – namentlich das
prognostizierte Bevölkerungswachstum – zu erreichen, ist die Gemeinde
auf
zusätzliche
Wohnungen
für
alle
Einkommens-
und
Bevölkerungsschichten angewiesen (vgl. Wohnraumstrategie, S. 10). Da
es in der Gemeinde D._____ auch im gehobenen Segment eine gewisse
Nachfrage (mit entsprechender Zahlungsfähigkeit) gibt, die geplanten
Wohnungen auch hinsichtlich deren Lage (zentral, nahe an möglichen
Arbeitsplätzen, ganzjährig zugänglich, mit sehr guter Anbindung an den
ÖV) für eine Nutzung als Erstwohnung geeignet sind und somit in casu
davon auszugehen ist, dass diese Wohnungen tatsächlich als
Erstwohnungen
genutzt
werden
würden,
steht
die
Zweitwohnungsgesetzgebung der Erteilung der Bewilligung für das
vorliegende Bauprojekt nicht entgegen.
3.4.
Soweit
die
Beschwerdeführer
vorbringen,
dass
es
der
Beschwerdegegnerin 2
nicht
gelungen
sei,
ihre
Stockwerkeigentumseinheit
Nr. S58658
auf
Parzelle G._____
zu
verkaufen, und daraus eine fehlende Nachfrage nach Wohnungen im
gehobenen Segment und im Ergebnis wiederum eine Umgehung des
ZWG
ableiten,
kann
ihnen
nicht
gefolgt
werden.
Die
Beschwerdegegnerin 2
beabsichtigt
nämlich
die
neu
erstellten
Wohnungen zu vermieten (resp. eine davon selbst zu nutzen) und nicht zu
verkaufen. Damit spricht sie in casu ein anderes Nachfragesegment an,
namentlich diejenigen Personen, die (noch) kein Wohneigentum erwerben
möchten. Dass eine Nachfrage nach Mietobjekten im gehobenen Segment
besteht, wurde oben bereits dargelegt (vgl. E.3.3.4 f. vorstehend).
Abgesehen davon, ist die Frage, ob in Bezug auf die im Eigentum der
Beschwerdegegnerin 2 stehende Stockwerkeigentumseinheit Nr. S58658
(Parzelle G._____) tatsächlich eine Verletzung der Erstwohnungspflicht

- 23 -
vorliegt, nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Nachdem festgehalten
wurde, dass in D._____ auch im gehobenen Segment generell eine
Nachfrage nach Erstwohnungen besteht, liegt vorliegend für das
Bauprojekt auf Parzelle F._____ kein hinreichender (offensichtlicher)
Hinweis für eine Umgehung des ZWG vor. Entsprechend hat die
Gemeinde die geplanten Wohnungen zu Recht bewilligt. Sollte sich später
herausstellen, dass diese nicht gesetzeskonform genutzt werden, so wird
die Gemeinde entsprechende Massnahmen ergreifen müssen (Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und Androhung der
Ersatzvornahme, allenfalls Siegelung und Zwangsvermietung; vgl. Art. 17
ZWG). Die Bewilligung von vornherein zu verweigern, wäre in casu indes
nicht rechtmässig.
3.5.
Was die schriftliche Bestätigung der Eheleute I._____ betrifft, so ist
zweifelhaft, ob diese die Anforderungen an eine ernsthafte und konkrete
Zusicherung erfüllt, zumal das Ehepaar I._____ damit lediglich sein
Interesse an der unteren Mietwohnung bekundet, jedoch keine eigentliche
Zusicherung macht und der Mietpreis, der ein vertragswesentlicher Punkt
(essentialia negotii) darstellt, gar nicht bekannt resp. nicht aufgeführt ist.
Hinzu kommt, dass die beiden eine eigene Eigentumswohnung in der
Gemeinde D._____ haben, sodass nicht restlos nachvollziehbar ist,
weshalb sie in eine Mietwohnung ziehen wollen würden. Diese Frage kann
vorliegend jedoch offengelassen werden, zumal für die geplanten 3.5-
Zimmerwohnungen eine generelle Nachfrage bejaht werden konnte
(E.3.3.5 vorstehend) und die Bewilligungsfähigkeit somit auch ohne eine
ernsthafte und konkrete Zusicherung gegeben ist. Damit erübrigt sich die
Einvernahme der Ehegatten I._____ als Zeugen, sodass in antizipierter
Beweiswürdigung darauf verzichtet werden kann.
4.
Im Rahmen des Eventualbegehrens rügen die Beschwerdeführer, das
geplante Projekt sehe im Inneren des Hauses lediglich eine Erschliessung
über einen Aufzug vor. Ein internes, gemeinschaftliches Treppenahaus sei

- 24 -
nicht geplant. Daneben sei eine Aussentreppe vorgesehen, welche
gemäss dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid den
feuerpolizeilichen Anforderungen genüge und im Winter stets schneefrei
zu halten sei. Die entsprechenden Ausführungen der Gemeinde
erschienen den Beschwerdeführern realitätsfremd und sie würden die
feuerpolizeiliche Zulässigkeit der gewählten Lösung bezweifeln. Überdies
erscheine es insgesamt nicht glaubwürdig, dass zwei Wohnungen
tatsächlich über eine Aussentreppe, über die jeweiligen Terrassen direkt
ins
Wohnzimmer,
erschlossen
werden
sollten,
wobei
der
Wohnungseingang dann weit weg vom tatsächlichen Eingangsbereich und
der Garderobe beim Aufzug liege. Dass die Eingänge tatsächlich so
umgesetzt würden, erscheine auch angesichts des grosszügigen
gemeinsamen Eingangsbereichs, welcher die Wohnungen aber nur über
einen Lift erschliesse, wenig glaubwürdig. Eine interne Erschliessung nur
über einen Aufzug sei unzulässig und ermögliche insbesondere auch
einen möglichen Missbrauch bezüglich späterer Zusammenlegung der
beiden Wohnungen. Daher ersuchten die Beschwerdeführer im
Eventualantrag um Rückweisung und Anpassung des Projekts, sodass
beide Wohnungen über ein internes gemeinschaftliches Treppenhaus
verfügen und feuerpolizeilich genügend erschlossen resp. die Fluchtwege
bei allen Wetter- und Schneeverhältnissen garantiert seien. Schliesslich
lehnen die Beschwerdeführer auch die Gestaltung und Optik der
geplanten Aussentreppe ab, weil diese sehr lange und – mangels Führung
entlang der Fassade – in der Umgebung des Hauses zu liegen käme, was
sie auch äusserst dominant erscheinen lasse. Der grosse Abstand der
Treppe zur Hausfassade würde dem Gesamtbild nicht Rechnung tragen.
Die Treppe sollte daher – auch im Sinne einer gestalterisch, einheitlichen
Gestaltung des Quartiers – auf der Ostseite des Hauses entlang der
Fassade geführt werden. Einerseits könnte so die Länge der Treppe
reduziert werden, was optisch zu bevorzugen sei, zumal diese dann an
der Hinterseite des Hauses geführt würde. Andererseits könnte die Treppe

- 25 -
dort der Hausfassade entlanggeführt werden (analog Treppenaufstieg auf
Parzelle G._____), da keine Terrassen umgangen werden müssten. Die
Eingänge zu den beiden Wohnungen (sofern in der Form überhaupt
zulässig, was bestritten werde) wären aus planerischer Sicht möglich und
umsetzbar, angesichts der tatsächlichen Eingangssituation über den
Aufzug sogar glaubhafter, zumal beide Wohnungen im nordseitigen und
ostseitigen Teil über Nebenräume und die Garderobe verfügten.
4.1.
Die Gemeinde verweist in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen
in der angefochtenen Baubewilligung, wonach der Bewilligungsbehörde
bei der Beurteilung über die Einordnung einer Anlage ins Orts- und
Landschaftsbild ein relativ weiter Ermessensspielraum zukomme.
Vorliegend stehe die Aussentreppe nach Beurteilung der Baubehörde
durchaus im Einklang mit dem gesamten Gebäude und wirke weder
dominant noch zu lange. Eine Führung der Treppe entlang der Fassade
oder "hinter dem Haus" sei aus ästhetischen Gründen nicht notwendig.
Zudem legt die Gemeinde die feuerpolizeiliche Bewilligung ins Recht und
hält dabei fest, dass diese rechtens sei. Das Projekt erfülle die
feuerpolizeilichen Anforderungen mit den in der feuerpolizeilichen
Baubewilligung festgelegten Auflagen. Die Beschwerdegegnerin 2 macht
diesbezüglich keine weitergehenden Ausführungen.
4.2.
Die koordinierte feuerpolizeiliche Bewilligung hält fest: "Flucht- und
Rettungswege können als Verkehrswege genutzt werden. Sie sind
jederzeit frei und sicher benutzbar zu halten. Vorliegend befindet sich der
Flucht- und Rettungsweg ausserhalb des Gebäudes. Die zur Flucht
benötigte Treppe ist von Schnee und Eis zu befreien, damit diese immer
sicher begehbar ist." Es ist also vorliegend davon auszugehen, dass die
Erschliessung der Wohnungen grundsätzlich über den Aufzug, der direkt
zum Eingangsbereich führt, erfolgt und nicht über die Aussentreppen, die
über die jeweilige Terrasse ins Wohnzimmer führen. Aus der
feuerpolizeilichen Bewilligung lässt sich schliessen, dass innerhalb des

- 26 -
Hauses, zusätzlich zum Aufzug, keine Erschliessungstreppen erforderlich
sind. Die Treppen ausserhalb des Hauses dienen in erster Linie als Flucht-
und Rettungswege. Diese können auch als Erschliessung genutzt werden,
müssen aber nicht. Aufgrund des Gesagten hat das Gericht keinen Grund
die feuerpolizeiliche Bewilligung anzuzweifeln. Die Erschliessung durch
den Aufzug ist rechtmässig. Die Einhaltung der feuerpolizeilichen
Vorgaben an die Rettungs- und Fluchtwege wird mit der Auflage, dass die
Aussentreppen jederzeit frei von Schnee und Eis zu halten sind,
sichergestellt.
4.3.
Soweit die Beschwerdeführer das Gesamtbild bemängeln, ist ihnen
entgegenzuhalten, dass der Gemeinde bei der Beurteilung der
Gesamtwirkung i.S.v. Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG; BR 801.100) ein Ermessensspielraum zusteht, der im
Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (vgl. R 21 6 vom 17. Mai 2022
E.2.5). Die geplante Aussentreppe ist für die betreffende (Hang-)Lage
nichts Ungewöhnliches. Auch das unmittelbar angrenzende Haus auf
Parzelle G._____ verfügt über eine ziemlich lange Aussentreppe. Die
Einschätzung der Gemeinde, wonach die geplante Aussentreppe auf
Parzelle F._____ im Einklang mit dem gesamten Gebäude steht und
weder dominant noch zu lange wirkt, ist somit nicht zu beanstanden. Die
Tatsache, dass die Aussentreppe theoretisch auch auf der Ostseite
entlang der Fassade geführt werden könnte, ändert daran nichts. Weiter
ist nicht ersichtlich, inwiefern die gewählte Lösung zu einem Missbrauch
bezüglich der späteren Zusammenlegung der beiden Wohnungen führen
könnte. Die Beschwerdeführer machen hierzu denn auch keine
weitergehenden Ausführungen. Die entsprechende Rüge ist daher als
unbegründet abzuweisen.
5.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass vorliegend bei einer
Bruttogeschossfläche (BGF) von 300 m2 (ohne Terrassen und Loggien)
geschlossene Räume von insgesamt 265.53 m2 hinzukämen, was völlig

- 27 -
unverhältnismässig erscheine. Erfahrungsgemäss liege das Verhältnis
von BGF zu Nebenflächen bei Erstwohnungen bei maximal 3:1, womit die
Nebenflächen auf maximal 100 m2 zu reduzieren wären. So aber
erscheine das Projekt insgesamt überdimensioniert und entspreche auch
nicht dem Sinn und Zweck des Quartierplans. Hinzu komme, dass zwei
Terrassen und Räume für Gartengeräte ausserhalb des Baufensters
liegen würden, was in dieser Grösse ebenfalls als unverhältnismässig
erscheine und zu ändern sei. Die Nebenräume und Sitzplätze seien in
einen den Bruttogeschossflächen und dem Baufenster angepassten und
verhältnismässigen Rahmen zu reduzieren.
Die Grundrisse der Wohnungen im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss
liessen zudem vermuten, dass Räume nach der Bauabnahme anders
genutzt würden als angegeben resp. gar Veränderungen der Grundrisse
vorgenommen würden, und damit die zulässige maximale BGF von
300 m2 weit überschritten würde. Dies hänge in erster Linie wiederum mit
den Erschliessungen über die Aussentreppe zusammen, welche so
schlicht nicht glaubhaft sei. Es sei naheliegend, dass die zwei
Waschräume mit Entfernung der Leichtbauwand, welche diese zu den
Wohnzimmern abgrenze, umgenutzt und die Wohnräume somit unter
Missachtung der maximal zulässigen BGF massiv vergrössert werden
könnten. Für alternative Waschräume sei denn auch im grosszügigen
Erdgeschoss mit zahlreichen Nebenräumen genügend Platz vorhanden.
Insbesondere in der Wohnung des Dachgeschosses sei aufgrund der
Aussentüre zum Waschraum naheliegend, dass dieser Raum in der Tat
als Wohnraum resp. allenfalls als Eingangsbereich genutzt werden solle.
So würde dieser Waschraum denn auch direkt zum Eingangsbereich vor
dem Aufzug führen und eigne sich daher bestens als Entree, insbesondere
wesentlich besser denn als Waschraum. Es sei daher evident, dass diese
zwei Waschräume unter Missachtung der maximalen BGF als Waschraum
ausgewiesen würden und in der Tat anders genutzt werden sollen. Die

- 28 -
Aussentüre aus diesem Raum im Dachgeschoss sei daher nicht
zuzulassen, zumal diese für einen Waschraum keinerlei Sinn ergebe.
Auch bezüglich der Weinkeller und Keller in den beiden Wohnungen drohe
eine
baulich
leicht
umzusetzende
Vergrösserung
der
jeweils
danebenliegenden Schlafbereiche. Um dieser drohenden Missachtung
der maximal zulässigen BGF Einhalt zu gebieten, sei die Bauherrin daher
zu verpflichten, sämtliche Wände zwischen Waschraum und Wohnraum
sowie Keller, Weinkeller und Schlafen 1 im 1. Obergeschoss und zwischen
Waschraum und Wohnraum, Weinkeller, Spensa, Sauna und Masterbad
im Dachgeschoss in Massivbauweise mit Stahlverstärkung auszuführen
und diese so mit der statischen Grundstruktur zu verbinden, dass eine
Entfernung dieser Wände nicht mehr möglich sei. Dies sei umso mehr
angezeigt, als die Beschwerdeführerin bereits beim Bau ihrer Wohnung
auf Parzelle F._____ ähnlich vorging, indem sie nämlich Wände zur
Abgrenzung von Kellerräumen zum Wohnraum nicht erstellte und somit
den Wohnraum rechtswidrig erheblich vergrösserte. Dies sei anlässlich
der
Bauabnahme
denn
auch
beanstandet
worden,
und
die
Beschwerdeführerin habe die Trennwände nachträglich einbauen
müssen. In diesem Zusammenhang verlangen die Beschwerdeführer die
Edition des Bauabnahmeprotokolls der Stockwerkeinheit Nr. S58658 auf
Parzelle G._____ im Eigentum der Beschwerdegegnerin 2.
5.1.
Die Gemeinde verweist diesbezüglich auf die Ausführungen im Bau- und
Einspracheentscheid, wonach in rechtlicher Hinsicht keine expliziten
Vorschriften
zum
Verhältnis
zwischen
anrechenbarer
BGF
und
Nebenräumen existierten und dem Vorwurf eines Verstosses oder
Missbrauch von gesetzlichen Vorschriften bei der vorliegenden Planung
nicht zugestimmt werden könne.
5.2.
Der Quartierplan Q._____ (nachfolgend: QP Q._____) vom 9. September
1982 umfasst die Quartierplanvorschriften (QPV), den Parzellierungs- und

- 29 -
Gestaltungsplan (PGP) sowie den Quartiererschliessungsplan (QEP). Die
im Quartierplangebiet liegenden Parzellen sind im PGP mit den
Buchstaben A, B, C, D und E bezeichnet, wobei die Parzellen D und E
heute den Parzellen G._____ und F._____ entsprechen. Der PGP sieht
für
alle
Parzellen
eine
Baubegrenzungslinie
vor.
In
den
Quartierplanvorschriften (QPV) wird diesbezüglich festgehalten, dass die
im PGP durch die Baubegrenzungslinie angegebene überbaubare Fläche
rot schraffiert, als Richtlinie für die Anordnung der Neubauten gilt, wobei
innerhalb der Baubegrenzungslinie die Baute bis auf die im PGP
angegebene maximale Geschosszahl grundsätzlich frei gestaltet werden
kann
(Art. 13
QPV).
Weiter
wurde
der
Parzelle
E
eine
Bruttogeschossfläche (BGF) von 300 m2 zugeteilt (Art. 15 QPV).
Da das (rot schraffierte) Baufeld im PGP nur eine Richtlinie darstellt und
die Baute – abgesehen von der Geschosszahl – frei gestaltet werden
kann, ist nicht ersichtlich, weshalb das Verhältnis zwischen BGF und
Nebenflächen vorliegend rechtswidrig sein soll. Solange die maximale
BGF von 300 m2 eingehalten wird, kann die Aufteilung beliebig erfolgen.
5.3.
Hinsichtlich des anzuwendenden Nutzungsmasses – in casu max. 300 m2
BGF – ist an dieser Stelle anzumerken, dass die Gemeinde D._____ die
Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
vom 22. September 2005 (IVHB) noch nicht umgesetzt hat. Bis zur
Anpassung richten sich die Begriffe und Messweisen – namentlich auch
die Nutzungsziffern – nach den geltenden kommunalen Baugesetzen (vgl.
Art. 36 Abs. 1 und Art. 37 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den
Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110]). Entsprechend gilt vorliegend
für die Berechnung der BGF noch die Definition des Baugesetzes der
Gemeinde D._____ (nachfolgend: BauG; vgl. hierzu auch VGU R 22 104
vom 22. August 2023 E.4.1 f.). Nach Art. 98 BauG gilt die Summe aller
Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten mit
Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über

- 30 -
30 cm als anrechenbare Bruttogeschossfläche (Abs. 1). Gewisse Räume
und Anlagen, darunter Einstellräume für Motorfahrzeuge sowie solche für
Velos, Kinderwagen usw., Holzschöpfe, Gartenhäuschen, überdeckte
offene Dachterrassen, Aussentreppen, Waschküchen, Kellerräume ohne
direktes Tageslicht, werden demgegenüber nicht an die BGF angerechnet
(Abs. 3). In casu wird die maximal zulässige BGF von 300 m2 nicht
überschritten und die entsprechenden anrechenbaren Flächen liegen
allesamt innerhalb der im PGP definierten Baubegrenzungs(richt-)linie
resp. innerhalb des rot schraffierten Baufensters (vgl. den Plan mit der
Plannummer 103.103-103 in Beilage 1 der edierten Akten). Dass zwei
Terrassen (gemeint sind wohl der Spielplatz und der Sitzplatz) und Räume
für Gartengeräte ausserhalb des Baufensters liegen, ist unerheblich,
zumal diese keine anrechenbare BGF gemäss Art. 98 BauG darstellen
und somit bei der Berechnung des Nutzungsmasses nicht zu
berücksichtigen sind.
5.4.
Hinsichtlich der von den Beschwerdeführern geltend gemachten
Umnutzungsgefahr gewisser Räume und der in diesem Zusammenhang
beantragten Auflage (Ausführung gewisser Wände in Massivbauweise mit
Stahlverstärkung und Verbindung mit der statischen Grundstruktur) ist
festzuhalten, dass die Verknüpfung einer Auflage mit einer Baubewilligung
verhältnismässig, mithin geeignet und erforderlich sein muss, den
rechtmässigen Zustand zu sichern. Dazu ist der Mitteleinsatz für die
Wahrung des Rechtes entsprechend dem Rechtswert des Schutzgutes zu
dosieren, wobei die Verwaltung dem Bürger nicht von vornherein
misstrauisch gegenübertreten und in ihm gar einen potentiellen
Rechtsbrecher sehen soll, sondern von der grundsätzlichen Rechtstreue
der Bürger ausgehen kann. Für die Verknüpfung von Auflagen im
Baubewilligungsverfahren bedeutet dies, dass sich eine Belastung des
Bauherrn nur dann rechtfertigt, wenn nach den Umständen eine künftige
Rechtsverletzung wahrscheinlich ist und sich entsprechend eine Auflage

- 31 -
zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängt (so
im Ergebnis bereits PVG 1993 Nr. 37 mit weiteren Hinweisen, bestätigt in
PVG 2007 Nr. 29 und PVG 2008 Nr. 21). Die Beschwerdegegnerin 2 hat
die Behauptung der Beschwerdeführer, wonach sie bei der Wohnung auf
der Parzelle G._____ zunächst keine Wände zur Abgrenzung von
Kellerräumen zum Wohnraum erstellt und somit den Wohnraum
rechtswidrig
vergrössert
habe,
nicht
dementiert.
Das
Bauabnahmeprotokoll, mit dem die Beschwerdegegnerin 2 diese
Behauptung allenfalls hätte widerlegen können, wurde nicht eingereicht,
was vermuten lässt, dass der Vorwurf wohl nicht unbegründet ist. Indes ist
dies allein kein Grund, die Rechtstreue der Beschwerdegegnerin 2 in
Bezug auf die geplanten Wohnungen anzuzweifeln. Zumal auch (mildere)
Massnahmen und Möglichkeiten bestehen. So wird auch in Bezug auf
diese Wohnungen eine Bauabnahme stattfinden (Art. 155 Abs. 1 BauG),
anlässlich welcher allfällige Abweichungen von den bewilligten Plänen
resp. unzulässige Umnutzungen erkannt und in der Folge von der
Gemeinde die nötigen Massnahmen angeordnet werden können. Des
Weiteren kann die Gemeinde auch nach der Bauabnahme – wenn bspw.
aufgrund von Anzeigen Dritter irgendwelche Anzeichen für eine
unzulässige Umnutzung bestehen – eine Baukontrolle durchführen und,
sofern
notwendig,
entsprechende
Wiederherstellungsmassnahmen
anordnen (Art. 155 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 94 KRG und 61 KRVO). Indes
wäre es im vorliegenden Fall unverhältnismässig bereits von vornherein
(in statischer Hinsicht nicht erforderliche) Auflagen in Bezug auf die
Bauweise und Konstruktion der Wände zu verfügen und damit der
Bauherrin eine (finanzielle) Belastung aufzuerlegen. Nach dem Gesagten,
können die Beschwerdeführer aus dem Bauabnahmeprotokoll der
Liegenschaft auf Parzelle G._____, selbst wenn ihre Behauptung
tatsächlich zutreffen würde, nichts für sich ableiten, sodass auf dessen
Edition verzichtet werden kann.

- 32 -
6.
Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, das angefochtene
Bauprojekt sehe zwei Garageneinfahrten für zwei Wohneinheiten vor.
Damit sollen auf den Parzellen G._____ und F._____ inskünftig drei
Garageneinfahrten
zu
liegen
kommen,
obwohl
im
Quartierplan
ursprünglich nur eine Tiefgarage (mit einer einzigen Einfahrt) vorgesehen
gewesen sei. Um den Sinn und Zweck des Quartierplans nicht gänzlich zu
missachten und auch aus Verkehrssicherheitsaspekten verlangen die
Beschwerdeführer, dass nur eine Garagenzufahrt auf Parzelle F._____
realisiert werde und diese analog zur Einfahrt und Zugang auf Parzelle
G._____ auszuführen sei.
6.1.
Im QEP ist je hälftig auf Parzelle D (G._____) und E (F._____) eine
gemeinsame Zufahrt eingezeichnet und in der Legende als "Neue Zufahrt
Parzelle D + E" beschrieben. Indes hat die Gemeinde für das Bauvorhaben
auf Parzelle G._____ (im Miteigentum der Beschwerdeführer und der
Beschwerdegegnerin 2) bereits eine eigene Tiefgarage mit separater
Einfahrt bewilligt und ist somit von der im QEP vorgesehenen
Verkehrserschliessung abgewichen. Da die Liegenschaft auf Parzelle
G._____ bereits fertiggestellt wurde, ist festzuhalten, dass die
tatsächlichen Verhältnisse nicht mit der Festsetzung im QEP von 1982
übereinstimmen. Der QEP ist zumindest was die gemeinsame Zufahrt
betrifft somit überholt und wäre entsprechend aufzuheben oder zumindest
anzupassen (Art. 21 KRVO). Die bevorstehende Anpassung bzw.
Aufhebung ist wohl auch der Grund, weshalb der QEP im Kataster der
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) – im
Vergleich zu den übrigen Bestandteilen des QP Q._____ (namentlich QPV
und PGP) – nicht abrufbar ist (vgl. dazu den Hinweis im
Platzhalterdokument im ÖREB-Auszug, wonach gewisse Pläne und
Dokumente im ÖREB-Kataster nicht oder nur teilweise bereitgestellt
werden, wenn diese von der Gemeinde in Kürze aufgehoben werden,
abrufbar unter: R._____).

- 33 -
6.2.
Jedenfalls ist vorliegend unbestritten, dass aufgrund der bereits separat
erstellten Garageneinfahrt auf Parzelle G._____ die im QEP ursprünglich
vorgesehene gemeinsame Zufahrt zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr
umsetzbar resp. nicht mehr zweckmässig ist. Die Abweichung vom QEP
wird im Grundsatz von den Beschwerdeführern denn auch nicht kritisiert.
So haben sie bereits in ihrer Einsprache explizit vorgebracht, dass eine
gemeinsame Einstellhalle nun baulich kaum mehr möglich sei und sie
keinen Einwand gegen eine separate Einstellhalle hätten (vgl. S. 3 der
Einsprache). Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde – wohl in
Anwendung
des
ausnahmsweise
geltenden
Anspruchs
auf
Gleichbehandlung im Unrecht – auch für das vorliegende Bauprojekt die
Garageneinfahrten in Abweichung vom QEP von 1982 bewilligt.
Konsequenterweise kann die Erstellung einer einzigen Garageneinfahrt
(statt der vorgesehenen zwei) auf Parzelle F._____ nur noch aus Gründen
der Verkehrssicherheit verlangt werden. Dies gilt es nachfolgend also zu
prüfen.
6.3.
Die geplanten Einfahrten zur Tiefgarage sind am Strassenrand rund 5 m
resp. rund 8 m breit und die Garagentore liegen nicht unmittelbar an der
Strasse, sondern sind mind. 6 m zurückversetzt. Der Verkehr auf der
S._____, für welche eine Fahrgeschwindigkeit von 30km/h gilt, wird also
durch in die Garage hinein- oder aus ihr hinausfahrende Fahrzeuge nicht
behindert. Sodann ist vorliegend auch die erforderliche minimale
Sichtweite resp. die Beobachtungsdistanz von 3 m eingehalten (vgl. den
Plan mit der Plannummer 103.103-100 in Beilage 1 der edierten Akten;
vgl. zudem die Ausführungen in VGU R 21 30 vom 15. Juni 2022 E.4,
wonach bei einer Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h die erforderliche
Sichtweite zwischen 20 m und 35 m liegt, wobei die Beobachtungsdistanz,
d.h. der Abstand zwischen dem Beobachtungspunkt und dem
nächstgelegenen Rand des vortrittsberechtigten Fahrstreifens, innerorts in
der Regel 3 m, zumindest aber 2.5 m, betragen sollte). Die vorgesehenen

- 34 -
(zwei) Garageneinfahrten sind aus Verkehrssicherheitsaspekten demnach
nicht zu beanstanden.
6.4.
Soweit die Beschwerdeführer mit ihrer Rüge, die Einfahrt sei analog der
Einfahrt auf Parzelle G._____ auszuführen, auf die einheitliche Gestaltung
im Sinne einer guten Gesamtwirkung abzielen, muss ihnen wiederum
entgegengehalten werden, dass der Gemeinde diesbezüglich ein
Ermessensspielraum zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten
ist (vgl. E.4.3. vorstehend). In diesem Zusammenhang ist auch zu
erwähnen, dass der grosse (geteerte oder betonierte) Vorplatz mehr ins
Auge fällt als die Einfahrten selbst. Einen solchen Vorplatz, der praktisch
entlang der gesamten Länge der vorderen Hausfassade verläuft, befindet
sich auch bei der benachbarten Liegenschaft auf Parzelle G._____. Ob
nun bei einem solchen Vorplatz eine oder zwei Einfahrten erstellt werden,
ändert das Gesamtbild nicht wesentlich. Das Gericht sieht vor diesem
Hintergrund keinen Anlass, in die Beurteilung der Gemeinde einzugreifen.
7.
Des Weiteren bringen die Beschwerdeführer vor, sie hätten in der
Einsprache detaillierte Bedenken zu Zufahrt und Parksituation während
der Bauphase geäussert. Die Vorinstanz hätte dazu lediglich ausgeführt,
dass die Beanspruchung fremden Bodens privatrechtlich zu regeln sei. Die
Beschwerdeführer sind nach wie vor der Ansicht, die Beschwerdegegnerin
sei (unabhängig von der Beanspruchung fremdem Bodens) zur Vorlage
eines
Zufahrts-
und
Parkkonzepts
sowie
eines
Baustelleninstallationsplans für die Bauphase zu verpflichten.
7.1.
Aus der in Art. 3 der Ausführungsverordnung zum Baugesetz der
Gemeinde D._____ (DRB 60.05) vorgesehenen Liste der mit dem
Baugesuch einzureichenden Unterlagen geht nicht hervor, dass auch ein
Zufahrts- und Parkkonzept oder ein Baustelleninstallationsplan beizulegen
wäre. Insofern ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführer diese
Pflicht ableiten resp. gestützt worauf sie diesen Anspruch geltend machen.

- 35 -
Sofern für die Bauarbeiten vorübergehend der öffentliche Grund benutzt
werden sollte, verpflichtet die Ausführungsverordnung die Unternehmer
und den Bauherr verschiedene Schutzvorschriften einzuhalten, wie
namentlich die Verkehrsanlagen und Durchgänge in passierbarem
Zustand zu halten, abzusichern und nachts ausreichend zu beleuchten;
Wasserschieber, Hydranten, Künetten, einlauf- und kontrollschächte zu
schützen und stets freizuhalten sowie gegen herabfallende Materialien
zweckdienliche
Schutzvorrichtungen
zu
erstellen
(vgl.
Art. 10
Ausführungsverordnung
zum
BauG).
Die
Bedenken
der
Beschwerdeführer können bereits aus diesem Grund ausgeräumt werden.
Im Übrigen haben sich die Nachbarn, soweit die Erstellung eines
Gebäudes das Betreten oder die Benützung des nachbarlichen Bodens
vorübergehend notwendig macht, dies gegen Entschädigung gefallen
lassen (Art. 12 Abs. 1 Ausführungsverordnung zum BauG). Die
Bauherrschaft ist verpflichtet, dem Nachbarn von ihrem Vorhaben
rechtzeitig und schriftliche Kenntnis zu geben. Sie ist gehalten, dessen
Eigentum möglichst zu schonen und für Schaden vollen Ersatz zu leisten
(Art. 12 Abs. 2 Ausführungsverordnung zum BauG). Wie die Gemeinde zu
Recht erkannt hat, handelt es sich hierbei um eine privatrechtliche
Angelegenheit. Die allfällige Benützung fremden Bodens steht der
Erteilung der Baubewilligung jedenfalls nicht entgegen. Aus den
erhobenen Rügen können die Beschwerdeführer entsprechend nichts für
sich ableiten.
7.2.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich in den Baugesuchsakten
sehr wohl ein Baustelleninstallationsplan befindet (vgl. den Plan mit der
Plannummer 103.103-300 in Beilage 1 der edierten Akten). Darin ist die
Position
der
vorgesehenen
Baustelleninstallationen
(Parkplätze,
Umschlagplatz LKW, Baukran, Strom, Personenbaracke, Bau-WC,
Materiallager auf Podest) abgebildet. Zudem geht daraus hervor, dass für
die Baustelleninstallation ausschliesslich die Fläche auf Parzelle F._____

- 36 -
beansprucht wird. Die Tatsache, dass der besagte Plan keine Signatur der
Gemeinde aufweist, ist unerheblich bzw. richtig, zumal dieses Dokument
für die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts nicht erforderlich ist und
somit auch nicht behördlich genehmigt werden muss. In diesem
Zusammenhang gibt es also nichts zu beanstanden. Die vorgebrachte
Rüge der Beschwerdeführer zielt ins Leere.
8.1.
Schliesslich
monieren
die
Beschwerdeführer,
dass
mit
dem
angefochtenen Bauprojekt eine längere Bautätigkeit sowie beträchtliche
Erschütterungen für die Nachbarliegenschaften einhergehen würden. Sie
hätten deshalb vergeblich verlangt, dass die Beschwerdegegnerin im
Rahmen der Baubewilligung auf deren Kosten verpflichtet werde, den
Zustand der Liegenschaft der Beschwerdeführer vor Baubeginn im Sinne
einer vorsorglichen amtlichen Beweisaufnahme umfassend, innen und
aussen, amtlich aufnehmen zu lassen und namentlich auch ein
Rissprotokoll
zu
erstellen
und
mittels
statischem
Gutachten
nachzuweisen, dass durch den Bau für die Nachbarliegenschaft auf
Parzelle G._____
keinerlei
Gefahren
(durch
Rutschungen/Erschütterungen) ausgehe.
8.2.
Die
Beschwerdeführer
verlangen
sinngemäss
eine
vorsorgliche
Beweisführung nach Art. 158 ZPO. Diese stellt jedoch – wie die Gemeinde
zu Recht erkannt hat – eine privatrechtliche Angelegenheit dar und ist nicht
Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. Auch diese Rüge ist
entsprechend als unbegründet abzuweisen.
9.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Beschwerde in allen
Punkten als unbegründet erweist und daher vollumfänglich abzuweisen
ist.
10.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten, bestehend aus den
Kanzleiauslagen
und
der
Staatsgebühr,
welche
vorliegend
auf

- 37 -
CHF 4'000.-- festgesetzt wird, den unterliegenden Beschwerdeführern
aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG).
10.2.
Im Rechtsmittel- oder Klageverfahren wird die unterliegende Partei in der
Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die
Beschwerdegegnerin 2
hat
eine
Honorarvereinbarung
mit
einem
Stundenansatz von CHF 300.-- eingereicht. Die eingereichte Honorarnote
weist
einen
Aufwand
von
18.6 h
auf,
was
angesichts
des
Beschwerdethemas
und
des
dazu
durchgeführten
doppelten
Schriftenwechsels gerechtfertigt erscheint. Der geltend gemachte
Stundenansatz in der Höhe von CHF 300.-- sprengt aber den
Höchstrahmen von Art. 3 Abs. 1 der Honorarverordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(HV; BR 310.250) und führt praxisgemäss zu einer Reduktion des
Stundenansatzes auf CHF 270.-- (vgl. VGU U 16 92 vom 25. Oktober
2017 und R 17 86 vom 17. April 2018). Der zu erstattende notwendige
Aufwand beläuft sich somit auf insgesamt CHF 5'570.95 (nämlich 18.6 h à
CHF 270.--, zzgl. 3% Pauschalspesen, zzgl. 7.7% MWST).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
878.--
zusammen
CHF
4'878.--
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A._____, B._____ und C._____.

- 38 -
3.
A._____, B._____ und C._____ haben E._____ aussergerichtlich mit
CHF 5'570.95 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]