gr_gerichte · PZ 2008 124 · 2008-07-15 · de
Amtsbefehl/Amtsverbot (ZPO 152/154)

Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot (ZPO 152/154)

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 15. Juli 2008
Schriftlich mitgeteilt am:
PZ 08 124
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz
Präsident Brunner
Aktuar ad hoc
Pers
——————
In der zivilrechtlichen Beschwerde
des Z.X . , Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, und der Y. X . , Gesuchsgegne-
rin und Beschwerdeführerin,
gegen
den Entscheid des Kreispräsidenten Maienfeld vom 26. Mai 2008, mitgeteilt am 28.
Mai 2008, in Sachen U., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, und T., Gesuch-
steller und Beschwerdegegner, beide vertreten durch Fürsprecher Markus Hitz,
Postfach 826, Susenbergstrasse 31, 8044 Zürich,
betreffend Ausweisung bei Miete,
hat sich ergeben:

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A.
Seit Herbst 2004 bewohnen die Eheleute Z. und Y. X. das 6 ½-Zimmer
Haus, W., V., welches von den beiden Miteigentümern U. und T. vermietet wird.
Infolge Mietzinsrückständen im Umfang von Fr. 6'200.00 wurde den Ehegatten X.
mittels Mahnung vom 16. April 2007 gestützt auf Art. 257d OR eine letzte Zahlungs-
frist von 30 Tagen gewährt. Sie wurden darauf aufmerksam gemacht, dass nach
unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli-
chen Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende des nächsten Monats gekündigt
werde. Nachdem die beiden Mieter den geschuldeten Mietzins weder bezahlten
noch bei der zuständigen Stelle hinterlegten, wurde ihnen mit Schreiben vom 18.
Juli 2007 gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR die Kündigung per 31. August 2007 aus-
gesprochen.
B.
Nachdem Z. und Y. X. weiterhin im Haus wohnen geblieben sind und
seit der ihnen zugestellten Kündigung keine Mietzinsen mehr bezahlt haben, reich-
ten die Vermieter U. und T. am 18. März 2008 beim Kreispräsidenten Maienfeld ein
Gesuch um Ausweisung aus dem Mietobjekt mit folgenden Anträgen ein:
„1.
Den Gesuchsgegnern sei zu befehlen, die Liegenschaft W. in V. unver-
züglich zu räumen.
2.
Im Unterlassungsfall sei die Liegenschaft polizeilich zu räumen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegner.“
Mit Stellungnahme vom 20. Mai 2008 beantragte das Ehepaar X. die Abwei-
sung des Gesuchs. In ihrem Schreiben wurde sinngemäss die Rechtmässigkeit der
Kündigung bestritten sowie ausgeführt, die Mietzinsen seien bloss deshalb nicht
mehr entrichtet worden, weil im Haus zahlreiche Mängel vorliegen, deren Behebung
durch die Vermieter zu Unrecht nicht vorgenommen worden sei. Zudem hätten die
Vermieter bereits vor ihrem Einzug von verschiedenen Mängeln Kenntnis gehabt.
C.
Mit Entscheid vom 26. Mai 2008, mitgeteilt am 28. Mai 2008, erkannte
der Kreispräsident Maienfeld:
„1.
Das Begehren wird gutgeheissen und die Gesuchsgegner werden auf-
gefordert, die Liegenschaft W., V., innert 10 Tagen nach Mitteilung des
vorliegenden Entscheides in geräumtem und gereinigtem Zustand an
die Gesuchssteller zu übergeben.
2.
Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art.
292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten
Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet.
3.
Die Kosten des Verfahrens im Betrage von Fr. 330.00 werden unter so-
lidarischer Haftbarkeit den Gesuchsgegnern auferlegt.
4.
(Rechtsmittelbelehrung).“

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Zur Begründung führte der Kreispräsident Maienfeld aus, es sei absolut
rechtswidrig, einfach keine Miete mehr zu bezahlen. Im vorliegenden Fall hätten die
Gesuchsgegner die Möglichkeit gehabt, gemäss Art. 259g OR den Vermietern
schriftlich eine Frist zur Behebung allfälliger Mängel anzusetzen und nach deren
unbenütztem Ablauf die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen
Schlichtungsbehörde zu hinterlegen. Mit der Hinterlegung hätten die Mietzinse als
bezahlt gegolten.
D.
Mit Schreiben vom 3. Juni 2008 setzte die Rechtsvertretung der Ge-
suchsteller den Kreispräsidenten davon in Kenntnis, dass die Eheleute X. nach wie
vor keine Anstalten machten, die Liegenschaft gemäss Entscheid zu verlassen und
stellte gleichzeitig den Antrag, nach Rechtskraft des Entscheids diesen mit der Po-
lizei zu vollstrecken. Daraufhin setzte der Kreispräsident dem Ehepaar X. mit Ver-
fügung vom 17. Juni 2008 eine letzte Frist von fünf Tagen, um der Aufforderung
gemäss Amtsbefehl nachzukommen.
E.
Gegen den Entscheid des Kreispräsidenten Maienfeld vom 26. Mai
2008 erhob das Ehepaar X. am 16. Juni 2008, eingegangen am 17. Juni 2008, Be-
schwerde beim Kantonsgerichtspräsidenten. Darin wurde hauptsächlich vorge-
bracht, die Kündigung sei nicht gültig erfolgt und die Vermieter hätten sich trotz
Kenntnis gravierender Mängel der Mietsache geweigert, diese zu beheben, weshalb
das Gesuch um Ausweisung abzulehnen sei.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2008 verwies der Kreispräsident unter Zustellung
der Verfahrensakten samt Aktenverzeichnis hinsichtlich der Vernehmlassung auf
die Begründungen des Entscheids vom 26. Mai 2008. U. und T. stellten in ihrer
Vernehmlassung vom 20. Juni 2008 den Antrag, die Beschwerde superprovisorisch
abzuweisen.
Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den Rechts-
schriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung :
1.
Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch
Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn je-
mand durch eine beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch
die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird. Ins-
besondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO auch für die

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Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreispräsidenten
kann gemäss Art 152 Abs. 1 ZPO innert zehn Tagen seit der Mitteilung beim Kan-
tonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden. Auf das frist- und formgerecht
eingereichte Rechtsmittel ist deshalb einzutreten.
2.a)
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger
Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich
eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist
das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Frist hat dabei bei Wohnräumen mindes-
tens 30 Tage zu betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so
kann der Vermieter bei Wohnräumen mit einer gesetzlichen Frist von mindestens
30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Unter Rückstand ist jede
Form nicht termingerechter Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten zu verste-
hen (Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N. 3
zu Art. 257d OR; Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage,
Zürich 2008, N. 15 zu Art. 257d OR). In der Wortwahl der in der Fristansetzung
enthaltenen Erklärung ist der Vermieter grundsätzlich frei, doch werden gewisse
Anforderungen an die Klarheit der Erklärung gestellt. So muss der Mieter erkennen
können, dass eine fällige Forderung des Vermieters noch offen steht und er sich
damit in Verzug befindet; er muss ferner wissen, dass die Zahlung bis zu einem
bestimmten Zeitpunkt verlangt wird und schliesslich muss dem Mieter klar werden,
dass die innert Frist ausbleibende Zahlung zur vorzeitigen bzw. fristlosen Beendi-
gung des Mietverhältnisses durch ausserordentliche Kündigung führt (Das schwei-
zerische Mietrecht, a.a.O., N. 26 zu Art. 257d OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht
für die Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, S. 202 N. 5.5).
b)
Die an die Beschwerdeführer gerichtete Mahnung vom 16. April 2007
vermag allen oben aufgeführten Anforderungen zu genügen; es wird sogar aus-
drücklich auf die gesetzliche Regelung von Art. 257d OR hingewiesen. Ebenso
wurde Art. 266n OR eingehalten, wonach die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit
Kündigungsandrohung beiden Ehegatten separat zuzustellen ist, und zwar unab-
hängig davon, ob nur ein Ehegatte oder beide Mieter sind (Das Schweizerische
Mietrecht, a.a.O., N. 20 zu Art. 266l – 266o OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 202
N. 5.5).
c)
Betreffend den Einwand, die Kündigung vom 18. Juli 2007 sei nicht
gültig, da sie von lic. iur. Y. Schlegel und dem Betreibungsamt Maienfeld unterzeich-
net wurde, kann festgehalten werden, dass zu diesem Zeitpunkt die Verwaltung des
Teils von U. dem Betreibungsamt Maienfeld oblag und lic. iur. S. die Vertreterin von

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T. war. Beide Vertreter konnten eine rechtsgültige Vollmacht vorweisen. Des Wei-
teren enthielt die Kündigung ein vom Kanton genehmigtes Formular für die Kündi-
gung durch den Vermieter (Art. 266l Abs. 2 OR), die Kündigungsfrist von 30 Tagen
wurde eingehalten (Art. 257d Abs. 2 OR) und die Kündigung beiden Ehegatten se-
parat zugestellt (Art. 266n OR). Die Kündigung hätte von den Beschwerdeführern
gemäss Art. 273 Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach Empfang derselben bei der zu-
ständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden müssen. Da sie dies unterlies-
sen, kann somit festgehalten werden, dass die formell richtige Kündigung in Rechts-
kraft erwachsen ist.
d)
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, aufgrund der zahlrei-
chen Mängel der Mietsache sei korrekterweise eine Mietzinsreduktion von monat-
lich Fr. 3'100.00 auf Fr. 2'060.00 vorzunehmen. Demzufolge hätten sie bereits zum
jetzigen Zeitpunkt Mietzinszahlungen bis Ende September 2008 geleistet. Bei Vor-
liegen von Mängeln am Mietobjekt gibt das Gesetz jedoch ein spezielles Verfahren
vor (Art. 259 ff. OR). Vorliegend besteht weder eine Einigung über die Herabsetzung
des Mietzinses (Art. 259d OR) noch haben die Beschwerdeführer den Mietzins
gemäss Art. 259g OR bei der zuständigen Schlichtungsbehörde hinterlegt. Es liegt
auch kein Entscheid der Schlichtungsbehörde gestützt auf Art. 259i OR vor. Den
Mietzins hingegen ganz oder teilweise zurückzubehalten, um den Anspruch auf Be-
seitigung eines Mangels durchzusetzen, ist der Mieterschaft ohnehin nicht erlaubt
(Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 152 N. 3.8). Bei den vorgebrachten Rügen handelt
es sich demnach um reine Schutzbehauptungen, welche nicht zu hören sind, da die
Kündigung, wie oben erwähnt, rechtsgültig zustandegekommen und mangels An-
fechtung rechtskräftig ist. Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet und
wird abgewiesen.
3.
Den Beschwerdeführern wird hiermit zur Räumung der Liegenschaft
W., V., eine neue Frist bis 31. Juli 2008 gesetzt. Diese Anordnung ergeht unter dem
ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer ei-
ner an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. Wei-
gern sich die Beschwerdeführer, die Mietliegenschaft auf den gesetzten Termin frei-
willig zu verlassen, kann der Kreispräsident die unverzügliche zwangsweise Räu-
mung anordnen.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer
als unterliegende Parteien überdies solidarisch verpflichtet, die Kosten des Be-
schwerdeverfahrens in Höhe von Fr. 1'200.00 zu bezahlen (Art. 122 Abs. 1 ZPO).

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Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium :
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerdeführer werden aufgefordert, die Liegenschaft W., V., bis 31.
Juli 2008 in geräumtem und gereinigtem Zustand an die Beschwerdegegner
zu übergeben.
3.
Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art.
292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Ver-
fügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet.
4.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.00 (inkl. Schreibge-
bühr) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer.
5.
Mitteilung an:
__________
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident:
Der Aktuar ad hoc: