gr_gerichte · A 2022 15 · 2022-06-30 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 22 15
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Pedretti und Meisser
Aktuar
Rogantini
URTEIL
vom 30. Juni 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Steinbruchstrasse 18, 
7001 Chur,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Kaufvertrag vom 9. September 2005 erwarb A._____ die 
Stockwerkeigentumseinheit Nr. S.1._____ mit Sonderrecht an der 4 ½-
Zimmerwohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss und mit Keller Nr. 5 im 
Untergeschoss der Liegenschaft Nr. L._____ im Grundbuch von B._____ 
zu Alleineigentum zum Preis von CHF 700'000.00 (act. C.2).
2.
Im Mai 2021 verkaufte A._____ die genannte Stockwerkeigentumseinheit 
für einen Betrag von CHF 1'150'000.00. Die Handänderung erfolgte per 
21. Mai 2021 (act. C.1, wobei der Vertrag an sich nicht bei den Akten ist, 
sondern lediglich die Handänderungsanzeige des Grundbuchamts der 
Region Maloja vom 10. Juni 2021).
3.
In der Steuererklärung für Grundstückgewinne 2021 deklarierte A._____ 
den genannten Veräusserungspreis und zog davon CHF 18'931.00 unter 
dem Titel "Erneuerungsfonds" ab. Weiter brachte sie CHF 20'000.00 an 
Vermittlungs-/Verkaufsprovisionen, 
Insertionen 
in 
Abzug. 
Die 
Anlagekosten gemäss Seite 3 des Hauptformulars bezifferte sie auf 
insgesamt CHF 775'301.00, bestehend aus CHF 700'00.000 für den 
Erwerbspreis, CHF 8'050.00 für Nebenkosten des Erwerbs (Gebühren und 
Abgaben) und insbesondere CHF 67'251.00 an wertvermehrenden 
Aufwendungen. Diese wiederum würden sich laut Hauptformular Seite 4 
aus CHF 5'453.00 für Sonnenstoren, CHF 54'765.00 für Wohnungsumbau 
und CHF 7'033.00 für Umbau zusammensetzen. Der Grundstückgewinn 
betrug demnach gemäss Deklaration CHF 335'768.00 (act. C.3).
4.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend KSTV) 
erliess am 24. Januar 2022 die definitive Veranlagungsverfügung für die 
kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer zur genannten 
Veräusserung vom 21. Mai 2021. Dabei legte sie den steuerbaren und 
satzbestimmenden Gewinn auf CHF 380'602.00 fest und kam somit auf 


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einen Steuerbetrag von je CHF 52'808.55 für den Kanton und die 
Gemeinde B._____ (act. C.4 = act. B.1). Im Unterschied zur 
Steuererklärung erkannte sie nur CHF 22'417.00 an wertvermehrende 
Aufwendungen, was einem Drittel der deklarierten Aufwendungen 
entspricht. Zu den Abweichungen erklärte sie, dass Aufwendungen, deren 
Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz 
bisheriger Werte ist, seien nicht wertvermehrend. Dazu zählten 
insbesondere der Ersatz von Bädern und Küchen, Ersatz bzw. Sanierung 
von Dächern, Ersatz von Bodenbelägen, von Heizungen, des weiteren 
Maler- 
und 
Gipserarbeiten, 
Reparaturen 
etc. 
Einer 
allfälligen 
Wertvermehrung werde im vorliegenden Fall durch die Anerkennung eines 
Anteils von 1/3 Rechnung getragen.
5.
A._____, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian Lüthi, liess 
gegen diesen Entscheid Einsprache erheben (act. C.5 = act. B.2). Mit 
schriftlicher Eingabe vom 31. Januar 2022 beantragte sie, die 
angefochtene Veranlagungsverfügung sei aufzuheben. Die Investitionen 
über insgesamt CHF 67'251.00 seien als wertvermehrend anzuerkennen 
und demnach auch die Verfügung entsprechend anzupassen. Zudem sei 
auch die Offerte der C._____ AG aus dem Jahr 2005 als wertvermehrende 
Investition zu berücksichtigen.
Zur Begründung führt sie aus, die Lamellenstoren hätten vorher nicht 
bestanden und seien daher als wertvermehrend abzugsfähig. Ebenfalls 
sei der Umbau der Küche, der Neueinbau der Garderobe und der 
Schränke sowie der Badumbau samt Plattenlegung als Abzug zu 
berücksichtigen. Betreffend Praxis der KSTV, wonach blosse Offerten in 
aller Regel nicht anerkannt würden, macht sie geltend, diese sei nicht 
haltbar. Die KSTV könnte einfach zusätzliche Beweismittel anfordern wie 
bspw. Bestätigungen des offertstellenden Unternehmens. Zudem würden 
sehr viele Laien ihr Stockwerkeigentum veräussern ohne daran zu 
denken, sämtliche Rechnungen aufzubewahren. So sei in ihrem Fall auch 


- 4 -
die Offerte der C._____ AG noch zusätzlich als abzugsberechtigende 
Position zuzulassen.
6.
Die KSTV erliess ihren Einspracheentscheid am 12. April 2022 (act. C.6 = 
act. B.3 erster Teil). Sie hiess die Einsprache insoweit gut, als sie die mit 
Rechnung der damaligen Schreinerei D._____ GmbH (heute in 
Liquidation) ausgewiesenen Aufwendungen im Betrag von CHF 5'453.15 
für Lamellenstoren vollständig anerkannte und den entsprechenden 
Abzug zuliess. Im Übrigen wies sie die Einsprache ab.
Dabei erwog sie, die Beschwerdeführerin habe – abgesehen von den 
Kosten für die neu eingebauten Lamellenstoren – nicht begründet, 
weshalb der volle Betrag von CHF 67'251.00 der Wertvermehrung 
zuzuschreiben sei. Die Einsprache negiere jedes Zugeständnis an 
Unterhalt, obwohl die ausgeführten Arbeiten gemäss den der KSTV 
vorliegenden Rechnungen eindeutig der Definition von Unterhalt und 
Ersatz entsprechen würden. In den Rechnungen sei denn auch die Rede 
von "Abbrucharbeiten, Demontage, Entsorgung, abschleifen und reinigen 
etc.". Dazu komme, dass gemäss amtlicher Schätzung 2009 die letzte 
Renovation der Liegenschaft im Jahr 1989 vorgenommen und die 
Liegenschaft bereits im Jahr 1910 erstellt worden sei. Der Zeitwert gemäss 
letzter amtlicher Schätzung liege mit 91% nahe am Neuwert, was auf 
vorgenommenen Unterhalt schliessen lasse. Ziel der geltend gemachten 
Aufwendungen sei die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte 
gewesen und nicht etwa die Schaffung neuer Werte. Praxisgemäss seien 
diese Aufwendungen dennoch zu 1/3 als wertvermehrend anerkannt als 
Zugeständnis an materielle und technische Entwicklungen und so in 
Abzug gebracht worden. Betreffend die im Einspracheverfahren neu 
eingereichte Offerte der Firma C._____ AG habe die Einsprecherin innert 
Frist bis auf ein Schreiben der Firma, das ausschliesslich Abbrucharbeiten 
bestätige, keinen weiteren Nachweis eingereicht. Weder die Offerte noch 
die nachgereichte Bestätigung seien geeignet, eine Wertvermehrung 


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nachzuweisen. Der Antrag um Anrechnung der Kosten im Betrag von 
CHF 31'194.30 müsse daher abgelehnt werden.
7.
Am 25. April 2022 stellte die KSTV der Einsprecherin noch Details zum 
Einspracheentscheid zu (act. C.7 = act. B.3 zweiter Teil). Dabei handelt es 
sich um eine bereinigte Veranlagungsverfügung mit neuen Beträgen. So 
wurden neu die CHF 5'453.00 der Lamellenstoren voll als abzugsfähig 
angerechnet und die restlichen CHF 61'798.00 wiederum nur zu 1/3, 
mithin im Umfang von CHF 20'597.00. Damit entsprachen die 
wertvermehrenden Aufwendungen für Position 20 (Code 260) neu 
CHF 26'050.00, was einen steuerbaren und satzbestimmenden Gewinn 
von CHF 376'969.00 ergab.
8.
Mit Eingabe vom 2. Mai 2022 (act. A.1) lässt A._____ beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den 
Einspracheentscheid vom 12. April 2022 erheben, den sie am 26. April 
2022 erhalten habe. Sie beantragt, den angefochtenen Entscheid unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der KSTV aufzuheben und die 
geltend gemachten Investitionen von CHF 67'251.00 vollumfänglich 
anzuerkennen, das heisst nicht nur die Kosten für die Lamellenstoren 
sondern auch die Rechnungen für Küche und Bad ganz abzuziehen.
Zur Begründung führt sie aus, Gegenstand der Beschwerde sei die Praxis 
der KSTV, wonach Investitionen in Küche und Bad prinzipiell zu einem 
wesentlichen Teil als Erhaltung bzw. Ersatz bisheriger Werte interpretiert 
würden und nicht etwa als wertvermehrend. Dies bilde immer wieder einen 
Streitpunkt in der Diskussion mit der KSTV. Die Praxis sei nie einem 
Gericht zum Entscheid vorgelegt worden, weshalb die Frage im Interesse 
der Rechtssicherheit richterlich zu prüfen sei. Im hier zu beurteilenden Fall 
würden sich die Investitionen für die Küche auf CHF 54'764.80 und 
diejenigen für das Bad auf CHF 7'033.10 belaufen. Bei Beträgen dieser 
Grössenordnung erscheine ein anerkannter Betrag als wertvermehrender 


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Bestandteil von 1/3 als zu geringfügig. Aus den der Beschwerde 
beigelegten Fotos (act. B.6 und B.7) würde sich zeigen, wie sich Küche 
und Bad vor und nach der Renovation präsentieren würden. Zwar hätten 
die alten fest eingebauten Teile der Küche problemlos noch einige Jahre 
gebraucht werden können, doch habe sich aufgedrängt, die Küche nicht 
nur in ihrer Substanz zu erhalten, sondern eben zu verbessern. Dieser 
Umstand habe auch auf die Gestaltung des Kaufpreises einen nicht zu 
unterschätzenden Einfluss und somit auch auf den Grundstückgewinn. 
Entsprechend sei nicht einzusehen, weshalb diese Aufwendungen nicht in 
vollem Umfange anerkannt werden sollten.
9.
Die KSTV hat mit Eingabe vom 10. Mai 2022 (act. A.2) zur Beschwerde 
Stellung genommen und deren kostenfällige Abweisung beantragt. Dabei 
hat sie an der Begründung des Einspracheentscheids festgehalten. Sie 
erinnert, dass das Haus 1910 erstellt und 1989 einer umfassenden 
Sanierung/Renovation unterzogen worden sei. Ergänzend führt sie aus, 
das Verwaltungsgericht habe in einem Fall die Anerkennung einer Quote 
von 1/3 bei derartigen Investitionen als grosszügig qualifiziert. Im 
vorliegenden Fall handle es sich bei den Investitionen vornehmlich um 
Ersatzanschaffungen 
(Ersatz 
Bad 
und 
Küche) 
und 
damit 
zusammenhängende Ersatzarbeiten (Parkett, Platten). Die Anerkennung 
einer Pauschalquote von 33% als wertvermehrend könne hier nicht als zu 
wenig grosszügig bezeichnet werden.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 137 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 
vom 8. Juni 1986 (BR 720.000; nachfolgend StG/GR) kann die 
steuerpflichtige Person gegen definitive Veranlagungsverfügungen innert 
30 Tagen seit Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich 
Einsprache erheben. Nach Art. 139 StG/GR kann die steuerpflichtige 
Person dann gegen Einspracheentscheide (und Entscheide über 


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Steuererlasse) ebenfalls innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids 
beim 
Verwaltungsgericht 
schriftlich 
Beschwerde 
erheben. 
Die 
Beschwerde ist im Doppel einzureichen und hat das Rechtsbegehren, den 
Sachverhalt, einen ziffernmässigen Antrag sowie eine kurze Begründung 
zu enthalten und ist zu unterschreiben. Die Beweismittel sind genau zu 
bezeichnen und soweit möglich beizulegen (Art. 139 Abs. 2 StG/GR; vgl. 
auch Art. 38 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 
31. August 2006 [VRG; BR 370.100]).
Im zu beurteilenden Fall richtet sich die Beschwerde vom 2. Mai 2022 
gegen 
den 
Einspracheentscheid 
vom 
12. 
April 
2022. 
Die 
Beschwerdeführerin ist vom angefochtenen Entscheid unmittelbar berührt 
und hat ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung, weshalb sie 
zur Beschwerde legitimiert ist (Art. 50 VRG). Die Beschwerde erweist sich 
im Übrigen als frist- und formgerecht, weshalb auf sie einzutreten ist. Der 
Streitwert überschreitet die Grenze von CHF 5'000.00 (vgl. die 
diesbezüglich korrekte Aufstellung der KSTV in act. C.9, wonach sich die 
Differenz des Steuerbetrages insgesamt auf CHF 5'716.00 belaufe), 
weshalb das Gericht in Dreierbesetzung befindet (Art. 43 VRG).
2.
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine vom Bundesrecht vorgeschriebene 
Steuer (siehe Art. 2 Abs. 1 lit. d des Bundesgesetzes über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 
14. Dezember 1990 [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). 
Das StHG definiert die groben Züge der Steuer (Art. 12 StHG), während 
es an den Kantonen liegt, die Details zu regeln. Insbesondere gibt das 
Bundesrecht vor, welche Tatbestände den Veräusserungen gleichgestellt 
sind, wann die Besteuerung aufgeschoben wird, dass auch auf Gewinnen 
aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens eine 
Grundstückgewinnsteuer erhoben werden kann und dass die Kantone 
dafür zu sorgen haben, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne 
stärker besteuert werden. Im Kanton Graubünden wird diese Steuer in den 


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Art. 
41 
ff. 
StG/GR 
näher 
geregelt. 
Steuerbar 
ist 
hier 
der 
Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG/GR, das heisst der 
Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 
Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 
letzte steuerbegründenden Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 
StG/GR). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller 
weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG/GR). Gemäss 
Art. 49 Abs. 1 StG/GR gelten als Aufwendungen Kosten für 
Erschliessungen, 
Bauten, 
Umbauten 
und 
andere 
dauernde 
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben 
(lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und 
Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserungen, für Wasser- und 
Lawinenverbauungen (lit. b), Kosten, die mit dem Erwerb und der 
Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der 
üblichen 
Provisionen 
und 
Vermittlungsgebühren 
(lit. 
c) 
sowie 
Mehrwertabgaben gemäss Raumplanungsgesetz für den Kanton 
Graubünden (lit. d). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als 
Abzüge berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht 
als Einkommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht 
werden (Art. 49 Abs. 2 StG/GR).
3.
Das Vorliegen einer steuerbegründenden Veräusserung ist hier nicht 
strittig. Auch die Parameter zur Bemessung der Steuer sind soweit 
anerkannt, mit Ausnahme der Höhe des Abzugs für wertvermehrende 
Aufwendungen. Strittig sind bloss noch die Kosten für die Arbeiten an der 
Küche und im Bad. Darum geht es in diesem Beschwerdeverfahren.
4.
Anders als von der Beschwerdeführerin ausgeführt, hat sich dieses 
Gericht 
bereits 
mehrfach 
mit 
der 
Anrechnung 
von 
Renovationen/Ersatz/Umbau von Küchen und Bädern auseinandersetzen 
dürfen (siehe etwa Urteile des Verwaltungsgerichts A 17 36 vom 
24. Oktober 2017 und A 20 62 vom 18. Mai 2021). Unter Verweis auf die 


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bundesgerichtliche Rechtsprechung hat es erwogen, dass gemäss Art. 49 
Abs. 1 lit. a StG/GR auch wertvermehrende Investitionen unter den Begriff 
der Anlagekosten fallen und dass diese von den Unterhaltskosten 
abzugrenzen sind, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu 
erhalten. 
Abzugsfähig 
bei 
der 
Grundstückgewinnsteuer 
sind 
wertvermehrende 
Aufwendungen, 
während 
werterhaltende 
Aufwendungen bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden 
können (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. b StG/GR).
4.1.
Wie die KSTV zutreffend ausführt, sind Unterhaltskosten Aufwendungen, 
deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung 
bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren 
Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). 
Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und 
Zweckbestimmung unverändert weiterbestehen; es werden einzig die 
mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind 
Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand und 
setzen begrifflich bestehende Bauten und Anlagen voraus. Darüber hinaus 
können Unterhaltskosten auch solche Aufwendungen sein, mit denen zu 
bereits bestehenden Werte neue hinzugefügt werden, wobei die neuen 
Werte aber einzig dazu dienen, das Grundstück wieder in denjenigen 
Zustand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal vorhanden 
gewesenen Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann. 
Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein 
Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits 
einmal befunden hat. Unterhaltskosten können somit sowohl der 
Instandhaltung als auch der Instandstellung eines Grundstückes dienen. 
Dabei sind Instandhaltungskosten die regelmässig anfallenden Auslagen, 
welche 
die 
Funktionsfähigkeit 
des 
Grundstücks 
sicherstellen. 
Demgegenüber fallen Instandstellungskosten aperiodisch, in grösseren 
Zeitabständen an und stellen die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft sicher, 


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indem sie durch diese Aufwendungen – allenfalls modernisiert – weiterhin 
ihren bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann. Dazu gehören 
beispielsweise Fassadenrenovationen, Neuanstriche, aber auch der 
Ersatz 
veralteter 
Installationen 
wie 
sanitäre 
Einrichtungen, 
Kücheneinrichtungen, Heizanlagen etc.
4.2.
Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, die zur 
Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden 
Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 Abs. 1 
lit. d StG/GR), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig (vgl. 
Art. 49 Abs. 1 lit. a StG/GR). Während Unterhaltskosten der Erhaltung 
bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden 
Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E. 3.3). Alle 
Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, 
das heisst ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren 
Gebäudes aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter. 
Typische wertvermehrende Aufwendungen sind neben der erstmaligen 
Schaffung von Werten (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts) 
insbesondere auch einmalige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen- 
und Werkleitungsbeiträge, aber auch Anschlussgebühren für Kanalisation, 
Abwasserreinigung, Wasser, Gas und Strom sowie Fernseh- und 
Gemeinschaftsantennen (siehe auch Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung 
der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des 
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom 24. August 1992 
[ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116.2]).
4.3.
Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt 
nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht 
der Wert des Grundstückes insgesamt, sondern derjenige der konkret 
instandgehaltenen oder ersetzten Installation. Dabei ist nicht erforderlich, 
dass die ersetzte und die neue Anlage identisch sind; entscheidend ist, 


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dass beide die gleiche Funktion erfüllen. Ist der Ersatz qualitativ besser, 
wird allerdings der wertvermehrende Anteil nicht als Unterhalt zum Abzug 
zugelassen. Wird also eine alte Installation nicht bloss durch eine dem 
aktuellen Stand der Technik angepasste neue Installation ersetzt, sondern 
an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt kein 
Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertvermehrung, auch wenn der 
ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches nicht angestiegen ist. 
Aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise ist massgebend, ob das 
Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und 
damit eine Wertsteigerung erfahren hat, z.B. durch die erstmalige 
Schaffung von Werten oder durch Aufwendungen für Ersatzbauten (siehe 
für die ganze E. 4 das Urteil des Bundesgerichts 2C_251/2016 vom 
30. Dezember 
2016 
E. 
3 
und 
die 
genannten 
Urteile 
des 
Verwaltungsgerichts A 17 36 E. 3 und A 20 62 E. 3.2 mit Hinweisen auf 
die Literatur).
4.4.
Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen 
wertvermehrenden Anteil, so wird der werterhaltende Anteil bei der 
Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zum Abzug zugelassen, während der 
wertvermehrende 
Anteil 
bei 
der 
Grundstückgewinnsteuer 
abzugsberechtigt ist. Dies bedingt, dass die Kosten in werterhaltende und 
wertvermehrende 
Aufwendungen 
zerlegt 
werden. 
Bei 
Umbauten 
bestehender Gebäude können wertvermehrende und werterhaltende 
Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf auseinandergehalten 
werden; ihre Anteile lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei 
obliegt 
es 
der 
steuerpflichtigen 
Person, 
die 
notwendigen 
Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über 
die ausgeführten Arbeiten, Lieferungen und Leistungen und den Zustand 
sowie die Ausstattung des Objekts vor und nach dem Umbau nötig. Weil 
aus 
der 
Steuererklärung 
und 
den 
allenfalls 
beigelegten 
Rechnungsbelegen solche Angaben regelmässig nicht oder nicht mit 


- 12 -
genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es der mit der Untersuchung 
und Verfahrensleitung betrauten Steuerbehörde, von der steuerpflichtigen 
Person eine detaillierte Sachdarstellung über die im Einzelnen erbrachten 
Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den Zustand und die 
Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach dem Umbau zu verlangen und 
– wenn Zweifel an der Sachdarstellung bestehen – weitergehende 
Beweismittel zur Überprüfung des behaupteten Sachverhalts (z.B. Pläne, 
Fotos, Rechnungen, Augenscheine, Expertisen, Zeugenbefragung usw.) 
ins Auge zu fassen. Für die schätzungsweise Aufteilung von gemischten 
Aufwendungen kennen die Kantone Abgrenzungskataloge. Diese gelten, 
solange die steuerpflichtige Person im konkreten Fall keinen anderen 
Nachweis 
erbringt 
(MARTIN 
ZWEIFEL/SILVIA 
HUNZIKER/OLIVIER 
MARGRAF/STEFAN 
OESTERHELT, 
Schweizerisches 
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, §10 N 156 ff.). 
Der Kanton Graubünden bzw. die KSTV kennt auch einen solchen 
Abgrenzungskatalog, dieser besteht in der Praxisfestlegung zu Art. 35 
StG/GR.
5.
Mit der Anrechnung im Umfang von 33% als wertvermehrend hat die KSTV 
vorliegend anerkannt, dass nicht nur ein Ersatz des Bestehenden in 
gleicher Art und gleichem Komfort erfolgte, sondern beim Umbau auch ein 
gewisser Mehrwert entstanden ist. Die Beschwerdeführerin macht in der 
Steuererklärung wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von insgesamt 
CHF 67'251.00 geltend. In Beilage zur Beschwerde reicht sie 
verschiedene Belege und Fotos ein, darunter namentlich zwei 
Rechnungen: eine vom 22. November 2005 von der damaligen 
Schreinerei D._____ GmbH (heute in Liquidation) für die Renovation der 
Küche über gesamthaft CHF 54'764.80 (act. B.4) und eine vom 
5. Dezember 2005 der E._____ AG für die Renovation des Bades über 
insgesamt CHF 7'033.10 (act. B.5). Zu berücksichtigen ist auch, wie die 
KSTV zu Recht anführt, dass die letzte Renovation der Wohnung im Jahre 


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1989 erfolgt ist, bevor die Beschwerdeführerin im 2005 renoviert hat. Die 
KSTV hat insgesamt CHF 20'597.00 aus den beiden Rechnungen für 
Küche und Bad als wertvermehrend anerkannt. Nachfolgend sind die 
Rechnungen im Detail zu prüfen.
5.1.
Bezüglich die Rechnung der E._____ AG und auch in Berücksichtigung 
der von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos mit Grundriss der 
Wohnung (act. B.7) ist festzustellen, dass im Rahmen des Umbaus das 
alte Bad und die alte Gästetoilette verbunden wurde. Neu wurde im 
ehemals separaten Lavabobereich ein Waschturm installiert und anstelle 
der Gästetoilette wurde eine Dusche eingebaut. Aus den vorherigen zwei 
Räumen ist nun also ein etwas grösseres Bad entstanden. Auf der 
Rechnung ist dagegen kein Einbau einer Dusche aufgeführt. Es sind 
hauptsächlich neue Wandplatten im Umfang von 33.54 m2 und 
Bodenplatten im Umfang von 6.18 m2 ausgewiesen, mit Lieferung und 
Einbau. Die auf der Rechnung aufgeführten einzelnen Positionen 
(Wandbeläge, Zuschläge zu Wandbeläge, Versetzarbeiten, Bodenbeläge, 
Zuschläge zu Bodenbeläge und Reserveplatten) stellen grundsätzlich 
werterhaltende Massnahmen dar. Dass im Jahr 2005 im neuen Bad 
gegenüber dem alten wie auf den Fotos ausgewiesen grössere und 
modernere Platten gewählt und eingebaut wurden, entspricht lediglich der 
Entwicklung betreffend Gestaltung von Boden- und Wandbelägen. 
Dadurch ist noch kein Mehrwert im oben beschriebenen Sinne generiert 
worden. Es bleibt somit bei einer Werterhaltung. Abzugsberechtigt wären 
zwar die Kosten für eine neue Dusche, soweit es sich effektiv um eine 
Neuinstallation und nicht um einen Ersatz handelt. Dies ist aber auf der 
Rechnung nicht ausgewiesen und es bestehen auch sonst keine 
genügenden Nachweise, um darauf zu schliessen bzw. dann deren 
Kosten zu schätzen. Weitere Neuinstallationen sind ebenso wenig 
ausgewiesen. Die beweisbelastete Beschwerdeführerin hat keine 
weiteren Rechnungen diesbezüglich eingereicht. Bei den Arbeiten von 


- 14 -
2005 kann in Bezug auf das Bad nicht von einem Beweisnotstand die 
Rede sein, der eine Schätzung der wertvermehrenden Investitionen nach 
sich ziehen würde.
5.2.
Mit Bezug auf den Umbau der Küche ist in Berücksichtigung der Rechnung 
der damaligen Schreinerei und der Fotos (act. B.6) ebenfalls festzustellen, 
dass verschiedene Positionen keine wertvermehrenden Investitionen 
darstellen können.
5.2.1.
Die gesamte Position 3 (Parkettboden) zu einem Total von CHF 5'058.11 
stellt Unterhalt dar und ist damit werterhaltend. Der Esstisch gemäss 
Position 4.3 im Betrag von CHF 2'570.00 ist zum Mobiliar zu zählen und 
daher 
ebenso 
wenig 
wertvermehrend, 
sondern 
Teil 
der 
Lebenshaltungskosten. 
Der 
Ersatz 
von 
Kühlschrank, 
Kochherd, 
Dunstabzug und Geschirrspüler (Positionen 1.6, 1.7, 1.81, 1.82, 1.9 und 
2.0) für insgesamt CHF 5'537.95 ist bei 16 Jahre alten Geräten (1989 bis 
2005) als Unterhaltskosten zu qualifizieren. Die Beschwerdeführerin 
macht denn auch nicht geltend, dass es sich um spezielle, qualitativ 
wertvollere Geräte handelte. Es ist daher von besseren Geräten aufgrund 
der technischen Entwicklung auszugehen. Dasselbe gilt für die 
Mischbatterie und das Spülbecken (Positionen 2.4 und 2.5) im Betrag von 
zusammen CHF 864.70. Weiter wurden Küchenmöbel ersetzt (Positionen 
1.2 und 1.21). Vergleicht man die Bilder (vorher/nachher), so ist 
festzustellen, dass grundsätzlich dasselbe Möbelvolumen verbaut worden 
ist. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dass diese Möbel 
qualitativ besser seien als die bisherigen. Diese haben zwar eine andere 
Farbe, aber es ist davon auszugehen, dass sie schlicht der technischen 
Entwicklung entsprechen. Damit entfallen weitere CHF 14'680.00. Weiter 
sind die Positionen 2.1, 2.2 und 2.3 (Recycling) im Betrag von CHF 111.55 
klar nicht zu den wertvermehrenden Investitionen zu zählen. Schliesslich 
stellen noch die Positionen 1.1 und 1.11 lediglich Unterhalt dar, weil diese 
Kosten von zusammen CHF 1'198.00 unabhängig des Wertes der neuen 


- 15 -
Küche angefallen wären, mithin selbst bei einem reinen Unterhalt. 
Zusammenfassend ergibt sich also eine Summe von werterhaltenden 
Investitionen von CHF 30'020.31.
5.2.2.
Klar wertvermehrend sind hingegen die Lieferung und der Einbau des 
neuen Steamers zum Betrag von CHF 3'436.35 (Position 1.5). Zuvor 
bestand gemäss Fotos bloss ein Backofen, nach der Renovation ein 
Backofen und neu auch der separate Steamer. Ebenfalls als 
wertvermehrend qualifiziert werden können die Glastablare neben dem 
Fenster (Position 1.22), die nachträgliche Lieferung und der Einbau eines 
Schranks neben der Boilerverkleidung (Position 1.23), der Einbau eines in 
Oberbauten integrierten Halogenspots (Position 1.3) und einer Lichtblende 
über der Fensterfront (Position 1.4), sowie die Granitabdeckung (Position 
2.6) und die damit zusammenhängenden Rückwände (Position 2.7), die 
Badezimmertüre (Position 4.2), die Deckleisten für Antennenkabel und 
das dazugehörige Material (Positionen 4.4 und 4.41) für insgesamt 
CHF 11'260.00. 
Das 
ergibt 
somit 
eine 
Gesamtsumme 
an 
wertvermehrenden Investitionen von CHF 14'896.35.
5.2.3.
Unklar sind die Positionen 4 und 4.1. Dabei handelt es sich um einen 
bestehenden Garderobenschrank für CHF 1'920.00, der gemäss 
Beschreibung in Lärche furniert, farblich angepasst und mit einer 2-türigen 
Schrankfront ergänzt wurde, sowie um einen Schrank im Schlafzimmer für 
CHF 4'060.00. Falls es sich dabei um Einbauschränke handelt, könnten 
diese als wertvermehrend gewertet werden, ansonsten stellen sie 
Lebenshaltungskosten dar, wie der Esstisch.
5.3.
Daraus ergibt sich für die Küche zusammenfassend folgendes Bild 
(sämtliche Beträge exkl. MWST):
werterhaltende Investitionen / Lebenshaltungskosten: 
CHF 30'020.31
wertvermehrende Investitionen (abzugsberechtigend): 
CHF 14'896.35


- 16 -
unklar: 
CHF 5'980.00
5.4.
Die KSTV hat eine Pauschalierung vorgenommen und 1/3 als 
wertvermehrend anerkannt. Eine solche praxisgemässe Pauschalierung 
ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Werden jedoch – wie hier – 
konkrete Belege mit detaillierten Positionen und/oder vorher/nachher 
Bilder eingereicht ist – wenn die steuerpflichtige Person mit der 
Anerkennung einer Pauschale nicht einverstanden ist (wie vorliegend die 
Beschwerdeführerin) – eine Zerlegung der einzelnen Positionen in 
werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen vorzunehmen. Wie 
oben festgestellt konnte hier nicht bei allen Positionen restlos geklärt 
werden, ob sie als werterhaltend oder wertvermehrend zu qualifizieren 
sind. Dazu sind weitere Abklärungen und Beweiserhebungen notwendig. 
Diese sind durch die KSTV und nicht durch das Gericht vorzunehmen, 
zumal bei einer Erhebung durch dieses Gericht die Beschwerdeführerin 
einer gerichtlichen Rechtsmittelinstanz verlustig ginge. Dies rechtfertigt 
sich auch deshalb, weil wenn davon ausgegangen würde, dass es sich bei 
den zwei fraglichen Schränken um Einbauschränke handelte, die Summe 
der als wertvermehrend zu zählenden Investitionen auf nunmehr 
CHF 22'462.95 (inkl. MWST zum damals gültigen Tarif von 7.6%) stiege, 
zuzüglich 
die 
bereits 
im 
Einspracheverfahren 
angerechneten 
CHF 5'453.00, insgesamt also CHF 27'915.95 gegenüber den im 
Einspracheverfahren veranlagten CHF 26'050.00. Demgegenüber würde 
bei Vorliegen von normalen, nicht fest eingebauten Schränken die 
Gesamtsumme (inkl. Lamellenstoren) auf CHF 21'935.95 sinken.
5.5.
Damit 
ist 
die 
Beschwerde 
gutzuheissen, 
der 
angefochtene 
Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der 
Erwägungen zum neuen Entscheid an die KSTV zurückzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die hier auf CHF 1'500.00 
festgelegte Staatsgebühr mit den übrigen Verfahrenskosten zulasten der 


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KSTV, welche die Beschwerdeführerin darüber hinaus aussergerichtlich 
für das gerichtliche Beschwerdeverfahren zu entschädigen hat. Obwohl 
mit Verfügung vom 14. Juni 2022 (act. D.5) ausdrücklich dazu eingeladen, 
hat der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin keine Honorarnote und 
auch keine Honorarvereinbarung eingereicht. Das Gericht muss daher die 
aussergerichtliche Entschädigung von Amtes wegen festsetzen. Unter 
Berücksichtigung aller massgebenden Elemente des Falles erscheint eine 
pauschale Entschädigung von CHF 700.00 (inkl. Spesen und MWST) als 
angemessen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die 
Beschwerde 
wird 
gutgeheissen. 
Der 
angefochtene 
Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden 
vom 12. April 2022 wird aufgehoben und die Angelegenheit im Sinne der 
Erwägungen zu neuem Entscheid an die Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
1'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
356.00
zusammen
CHF
1'856.00
gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.
3.
Die 
Steuerverwaltung 
des 
Kantons 
Graubünden 
hat 
A._____ 
aussergerichtlich mit einer Parteientschädigung von CHF 700.00 zu 
entschädigen.
4.
Gegen dieses Urteil kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (Bundesgerichtsgesetz, BGG; 
SR 173.110) Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 


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geführt werden. Die Beschwerde ist dem Schweizerischen Bundesgericht, 
Mon Repos, 1000 Lausanne 14, schriftlich innert 30 Tagen seit Eröffnung 
in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für 
die 
Zulässigkeit, 
die 
Beschwerdelegitimation, 
die 
weiteren 
Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 
ff., 82 ff. und 90 ff. BGG.
5.
[Mitteilung]