gr_gerichte · R 2014 99 · 2015-05-19 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 13 51 und R 14 99
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Decurtins
URTEIL
vom 19. Mai 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ sowie B._____ und C._____ , 
D._____,
E._____ und F._____ , 
G._____ AG, 
H._____,
I._____,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, 
Beschwerdeführer
gegen


- 2 -
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 
Beschwerdegegnerin
und
K._____ und L._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdegegner
sowie
M._____ AG, 
Beigeladene 1
und
Bürgergemeinde X._____,
Beigeladene 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
1.
Am 19. Juli 2012 stellten K._____ und L._____ (nachfolgend Baugesuch-
steller) bei der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) ein Gesuch 
um Abbruch der R._____-Bar und den Neubau eines Wohnhauses mit 
R._____-Bar sowie den Neubau von Parkplätzen auf der Parzelle 1756 in 
Y._____. Das Gebäude sollte die R._____-Bar mit 45 Sitzplätzen, eine 
4.5-Zimmerwohnung, drei 3.5-Zimmerwohnungen, zwei 2.5-Zimmer-
wohnungen sowie zwei Einzimmerwohnungen enthalten. Die Parkplätze 
sollten teils auf der im Eigentum der Bürgergemeinde stehenden Parzelle 
2756 erstellt werden. Derjenige Teil (ca. 170 m2) der Parzelle 2591 im Ei-
gentum der M._____ AG, auf welchem die heutige R._____-Bar steht, 
sollte von dieser Parzelle abgetrennt und mit der Parzelle 1756, welche 
ebenfalls im Eigentum der M._____ AG steht, vereinigt werden. Für das 
geplante Mehrfamilienhaus sollte die Bürgergemeinde als Eigentümerin 
der Parzelle 2756 dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1756 – derzeit 
die M._____ AG – ein Näher- und Grenzbaurecht und die M._____ AG 
als Eigentümerin von Parzelle 2591 ein Grenz- und Überbaurecht ein-
räumen. Die Parzelle 2591 liegt in der Kernzone, die Parzelle 1756 in der 
Dorfzone und die Parzelle 2756 der Bürgergemeinde in der Zone für öf-
fentliche Bauten und Anlagen, wobei in allen Zonen die Lärmempfindlich-
keitsstufe III gilt.
2.
Gegen dieses Bauprojekt erhoben A._____ und B._____ am 13. August 
2012, N._____ und D._____, E._____ und F._____, die G._____ AG und 
H._____ ebenfalls am 13. August 2012 sowie O._____, I._____, D._____, 
P._____, Q._____ und B._____, C._____ und A._____ am 16. August 
2012 Einsprache beim Gemeindevorstand und beantragten aus diversen 
Gründen die Abweisung des Baugesuchs. Dabei monierten sie im We-
sentlichen unzureichende Gesuchunterlagen, fehlende zivilrechtliche Be-
rechtigung (fehlender Baurechtsvertrag mit der Bürgergemeinde) und die 
Parkierungssituation (Anzahl Parkplätze sowie nicht zonenkonforme Nut-
zung in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen).


- 4 -
3.
Mit Entscheid vom 22. November, mitgeteilt am 18. Dezember 2012 trat 
der Gemeindevorstand auf die Einsprachen von Q._____, O._____ und 
P._____ mangels Legitimation nicht ein und wies die übrigen Einsprachen 
ab. Gleichentags erteilt er den Baugesuchstellern die nachgesuchte Bau-
bewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen.
4.
Hiergegen erhoben A._____, C._____ und B._____ als Eigentümer resp. 
Nutzniesser von Parzelle 2594, D._____ als Eigentümer von Parzelle 
2760, F._____ und E._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592, 
die G._____ AG als Eigentümerin resp. Mieterin von Parzelle 2755, 
H._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592 sowie I._____ als 
Eigentümer von Parzelle 2755 (nachfolgend Beschwerdeführer) am 
18. Januar 2013 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids 
und der Baubewilligung. Dem Bauvorhaben auf den Parzellen 1756, 2591 
und 2756 sei die Bewilligung zu verweigern und der vorliegenden Be-
schwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Dabei machten sie in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres rechtlichen 
Gehörs geltend, da die Gemeinde es unterlassen habe, fehlende Bauge-
suchunterlagen und Pläne nachzufordern. Zufolge der unvollständigen 
Dokumentation sei es ihnen nicht möglich gewesen, sich zum Baugesuch 
umfassend zu äussern resp. sich dagegen angemessen zur Wehr zu set-
zen. In materieller Hinsicht führten sie zunächst aus, dass sich das Bau-
vorhaben nebst der im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Parzelle 
1757 auf zwei weitere Parzellen der M._____ resp. der Bürgergemeinde 
erstrecke, wobei deren Einverständnis resp. Unterschriften nicht vorliegen 
würden. Zudem machten sie geltend, das mangelhaft ausgeschriebene 
Bauvorhaben sei teilweise zonenwidrig, verfüge nicht über die erforderli-
chen Pflichtparkplätze, verletze mehrere Abstands-, Ausnützungs- sowie 


- 5 -
Lärmvorschriften, füge sich nicht in die Umgebung ein und verstosse ge-
gen die Zweitwohnungsinitiative.
5.
Mit prozessleitender Verfügung vom 12. Februar 2013 erteilt der Instrukti-
onsrichter der Beschwerde R 13 51 die aufschiebende Wirkung.
6.
Am 4. März 2013 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Hinsichtlich der 
angeblich fehlenden Baugesuchunterlagen legte sie dar, welche Doku-
mente nachgereicht worden seien, welche gar nicht hätten eingereicht 
werden müssen und welche im Sinne der Auflagen noch nachzureichen 
seien. Darüber hinaus machte sie unter anderem Ausführungen zur 
Zulässigkeit von Gastgewerbebetrieben in der Dorf- resp. Dorferweite-
rungszone, zu allfälligen Lärmschutzmassnahmen, zu den Strassen- und 
Grenzabständen sowie zur Vereinbarkeit des vorliegenden Bauprojekts 
mit der Zweitwohnungsinitiative. In Bezug auf die Pflichtparkplätze hielt 
sie fest, dass die gesetzlichen Anforderungen mit den 28 vorgesehenen 
Parkplätzen erfüllt würden. Die auf Parzelle 2756 zu erstellenden Parkfel-
der stünden grundsätzlich der Öffentlichkeit und erst ab 19.00 Uhr der Bar 
zur Verfügung, weshalb die private Nutzung von untergeordneter Bedeu-
tung sei. Die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 werde 
der politischen das Grundstück gemäss ihren vertraglichen Pflichten zur 
Verfügung stellen. Diese wiederum wird sich gegenüber der Baugesuch-
steller verpflichten, die Parkplätze dem Grundstück, auf welchem die Bar 
betrieben werde, zur Verfügung zu halten, wobei diese Verpflichtung 
zwecks Gewährleistung einer dauernden Sicherstellung nicht ohne die 
Zustimmung der Baubehörde aufgehoben werden dürfe.
7.
Am 4. März 2013 beantragten die Baugesuchsteller (nachfolgend Be-
schwerdegegner) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Da die nötigen privatrechtlichen Vereinbarungen mit der 


- 6 -
Bürgergemeinde und der M._____ AG betr. Näher-, Grenz- und Überbau-
rechte sowie Abtretung des benötigten Parzellenanteils erst nach Rechts-
kraft der Baubewilligung geschlossen würden, sei die Baubewilligung rich-
tigerweise unter entsprechenden Auflagen resp. Bedingungen erteilt wor-
den. Nebst Ausführungen zu den als unvollständig monierten Bauge-
suchunterlagen, der Zonenkonformität und der Lärmsituation hielten die 
Beschwerdegegner hinsichtlich der Pflichtparkplätze fest, dass seitens 
der Bürgergemeinde eine Zusicherung für die Vermietung der Parkplätze 
vorliege. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit der Erstellung der 
Parkplätze werde sichergestellt, dass das Bauvorhaben erst realisiert 
werden könne, wenn auch die Nutzungsrechte an den Parkplätzen defini-
tiv eingeräumt worden seien. Die dingliche Sicherung von Parkplätzen auf 
fremdem Territorium werde von Lehre und Rechtsprechung deshalb ge-
fordert, weil damit die Bereitstellung der Parkplätze nicht nachträglich oh-
ne Mitwirkung der Baubehörde aufgehoben werden könne. Im vorliegen-
den Fall könne das Nutzungsrecht an den öffentlichen Parkplätzen in der 
ZöBA grundsätzlich von der politischen Gemeinde beansprucht werden, 
weshalb eine Sicherung nicht nötig sei. Andernfalls sei die Gemeinde an-
zuweisen, eine Sicherstellung nachträglich als Auflage zu verfügen.
8.
Am 4. April 2013 reichte die Bauherrschaft der Gemeinde ergänzende 
Pläne betreffend die Umgebungsgestaltung im Bereich der Parkplätze 
ein, welche diese am 12. April 2013 an die Beschwerdeführer weiterleite-
te. In ihrer diesbezüglichen Stellungnahme vom 2. Mai 2013 beantragten 
die Beschwerdeführer, dieser Projektänderung sei die Bewilligung zu 
verweigern, da die Pläne unvollständig seien, die gesetzlich vorgeschrie-
bene Anzahl an Parkplätzen nicht erreicht werde, ein Baurecht nicht erteilt 
worden sei und ein rechtsgültiger Beschluss der Bürgergemeindever-
sammlung fehle. Zudem hätte das Parkplatzprojekt öffentlich aufgelegt 
oder den Betroffenen zugestellt werden müssen.


- 7 -
9.
In ihrer Replik vom 17. April 2013 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Anträgen fest. Dabei führten sie hinsichtlich der bereits gerügten Mängel 
des Baugesuchs aus, dass diese nicht ohne besondere Schwierigkeiten 
im Sinne von Art. 90 KRG behoben werden könnten. Der Barbetrieb be-
schränke sich nicht auf die "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" 
und sei deshalb gemäss den entsprechenden Bestimmungen des kom-
munalen Baugesetzes nicht als mässig, sondern als stark störend zu qua-
lifizieren. Bezüglich der Lärmimmissionen beantragten die Beschwerde-
führer die Einholung einer Lärmprognose und/oder eines Fachgutachtens. 
Zu den Parkplätzen führten sie angesichts der Öffnungszeiten der Bar 
(Bedienung ab 15.00 Uhr) aus, dass der Parkplatznachweis nach 19.00 
Uhr nicht genügen würde und dass eine derartige private Beanspruchung 
von öffentlichen Parkplätzen nicht als untergeordnet bezeichnet werden 
könne. Zudem stelle das Zur-Verfügung-Stellen privater Parkplätze keine 
Verwaltungsaufgabe dar und es fehle der Bedarfsnachweis für die zu er-
stellenden öffentlichen Parkplätze. Abschliessend hielten die Beschwer-
deführer fest, dass ihre Einsprache aufgrund der nicht nachvollziehbaren 
Baugesuchunterlagen begründet gewesen sei, weshalb es nicht angehen 
könne, dass sie die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu tragen 
hätten.
10.
Am 16. Mai 2013 sicherte der Gemeindevorstand auf Anfrage der Be-
schwerdegegner vorläufig zu, dass die Parkplätze bereits ab 15.00 bis 
2.00 Uhr für die R._____-Bar zur Verfügung stünden. Eine allfällige defini-
tive Zusicherung erfolge im Zusammenhang mit der Betriebsbewilligung 
und unter der Auflage, dass gegen Parkplatzbenützer, welche nicht zu 
den Gästen der R._____-Bar gehörten, bis 17.00 Uhr keine Sanktionen 
ergriffen würden.
11.
Gestützt auf entsprechende Anträge der Parteien wurde das vorliegende 
Verfahren zwecks Erörterung einer aussergerichtlichen Lösung sowie 


- 8 -
Vermeidung von Doppelspurigkeiten im Zusammenhang mit dem Projek-
tänderungsgesuch vom 21. Mai 2013 bis zum 30. September 2014 sis-
tiert.
12.
Am 11. Juni 2013 erstattete ein Ingenieur und Planungsbüro im Auftrag 
der Beschwerdegegner die Lärmbeurteilung "Neubau R._____-Bar mit 
Aussenparkplätzen". Darin wurde festgehalten, dass das geplante Projekt 
angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der 
Aussenparkplätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse 
sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal 
sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung werde emp-
fohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestalten, die Laut-
sprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im 
Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste 
auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den 
Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen.
13.
Am 26. September 2013 reichten die Beschwerdegegner für den Neubau 
des Wohnhauses und der R._____-Bar mitsamt Parkplätzen ein Projek-
tänderungsgesuch ein, welches – gestützt auf das vorerwähnte Lärm-
schutzkonzept – beim Eingang der Bar neu eine Lärmschutzschleuse 
vorsah. In der Folge wurde dieses Gesuch als "Projektänderung Lärm-
schutzschleuse und Projektergänzung Parkierung" publiziert und öffent-
lich aufgelegt, wobei sich bei den Auflageakten nebst zwei Plänen auch 
der Entwurf einer Vereinbarung betreffend Parkplatzbenützungsrecht zwi-
schen der Bürgergemeinde und K._____ sowie ein Betriebskonzept im 
Hinblick auf die geplante hotelmässige Bewirtschaftung eines Teils der zu 
erstellenden Wohnungen. Gemäss diesem Konzept sollten im neuen 
Wohnhaus – mit Ausnahme der als Erstwohnungen auszuscheidenden 
3.5-Zimmerwohnung im EG und zwei 2.5-Zimmerwohnungen im 1. OG – 
bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden, wobei die dauernde 


- 9 -
Bewirtschaftung durch im Grundbuch anzumerkende Nutzungsverträge 
sicherzustellen sei. Ebenfalls aufgelegt wurde ein Vertragsentwurf zwi-
schen der politischen Gemeinde und K._____ betreffend Einräumung ei-
nes Nutzungsrechts an 16 auf eigene Kosten zu erstellenden Parkplätzen 
auf Parzelle 2756 sowie das Gesuch vom 2. Oktober 2013 um eine Bewil-
ligung zur Führung der R._____-Bar als Gastwirtschaftsbetrieb mit Öff-
nungszeiten von 15.00 bis 1.00 Uhr.
14.
Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben die Beschwerdeführer 
am 21. Oktober 2013 Einsprache und beantragten, der Projektänderung 
resp. -ergänzung sei die Bewilligung zu verweigern. Nebst fehlender Bau-
berechtigung sowie Verstössen gegen das Prinzip der Bau- und 
Zweckänderungspublikation und einer damit einhergehenden Gehörsver-
letzung machten sie geltend, dass die Änderung den Vorgaben der 
Zweitwohnungsinitiative nicht gerecht werde. Mittels eines unabhängigen 
Gutachtens müsse gemäss dem Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes 
der Nachweis erbracht werden, dass die Erstellung von bewirtschafteten 
Zweitwohnungen für die Weiterführung des Betriebs unabdingbar not-
wendig sei. Überdies würden auch aufgrund der neu eingereichten Ver-
tragsentwürfe sowohl die formellen als auch die materiellen Vorausset-
zungen für die Pflichtparkplätze fehlen. Abschliessend legten die Be-
schwerdeführer dar, inwiefern die als Parteigutachten zu qualifizierenden 
Ausführungen des Ingenieur- und Planungsbüros vom 11. Juni 2013 un-
vollständig und unrichtig seien.
15.
Am 12. November 2013 beantragten die Beschwerdegegner die Abwei-
sung dieser Einsprache, soweit darauf einzutreten sei. Im vorliegenden 
Verfahren sei lediglich zu entscheiden, ob die Projektänderung bezüglich 
der Lärmschutzschleuse und die Änderung bezüglich der Nutzung der 
nicht der Erstwohnungsverpflichtung unterliegenden Wohnungen als be-
wirtschaftete Zweitwohnungen zulässig seien. Dabei räumten sie ein, 


- 10 -
dass sich in den Unterlagen fehlerhafte Bezeichnungen eingeschlichen 
hätten und stellten unter Einreichung eines entsprechend angepassten 
Bewirtschaftungskonzepts klar, dass sich an der Einteilung des Mehrfami-
lienhauses in acht Einheiten nichts geändert habe. Zudem führten sie 
aus, dass die Projektänderung betreffend die Lärmschleuse und die neue 
Nutzung der vier ursprünglich als Zweitwohnungen konzipierten Wohnun-
gen als bewirtschaftete Zweitwohnungen den gesetzlichen Vorschriften 
entsprächen.
16.
In ihrer Replik vom 29. März 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihrer 
Einsprache fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen Einwände legten 
sie dar, inwiefern sich das am 24. Februar 2014 ergangene "Gutachten 
bewirtschaftete Wohneinheiten" der Schweizerischen Gesellschaft für Ho-
telkredit (SGH) auf falsche, vom ursprünglichen Baugesuch abweichende 
Parameter stütze. Am 5. Mai 2014 hielten auch die Beschwerdegegner 
duplicando an ihren Anträgen fest.
17.
In ihrem Entscheid vom 22. Mai 2014, mitgeteilt am 15. September 2014, 
grenzte die Beschwerdegegnerin zunächst den Gegenstand des Verfah-
rens von demjenigen des bereits vor Verwaltungsgericht hängigen Ver-
fahrens R 13 51 ab. Zu klären sei im aktuellen Verfahren lediglich die 
bauliche Tätigkeit zwischen dem Parkplatz und dem Gehsteig, die Bewil-
ligungsfähigkeit der Wohnungen Nr. 4, 6, 7 und 8 als bewirtschaftete 
Zweitwohnungen sowie die Lärmschutzschleuse gemäss dem Gesuch 
vom 26. September 2013 resp. ob die einschlägigen Lärmschutzwerte mit 
der Erteilung einer Betriebsbewilligung für die R._____-Bar eingehalten 
seien. Nach ausführlicher Abhandlung der entsprechenden Argumente 
wies sie die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung für die im 
Rahmen des Projektänderungsgesuchs ersuchte Terraingestaltung bei 
der Parkplatzanlage sowie für die Lärmschutzschleuse bei der R._____-
Bar. Ebenso erteilte sie die Bewilligung, die Wohnungen 4 (3.5-


- 11 -
Zimmerwohnung im ersten OG), 6 (3.5-Zimmerwohnung im zweiten OG), 
7 (2.5-Zimmerwohnung im zweiten OG) und 8 (4.5-Zimmerwohnung im 
DG) als bewirtschaftete Wohnungen im Sinne der Zweitwohnungsverord-
nung zu nutzen sowie die Betriebsbewilligung für die R._____-Bar. Über-
dies hielt die Beschwerdegegnerin abschliessend fest, dass die R._____-
Bar einen eigenständigen Betrieb darstelle und damit gemäss der ein-
schlägigen Gesetzgebung nicht als Fumoir des Hotels genutzt werden 
könne. Mit den Bewilligungen wurden folgende Nebenbestimmungen ver-
bunden:
•
Bewirtschaftete Wohnungen
-
keine individualisierte Ausstattung;
-
nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche Person zu 
marktüblichen Preisen;
-
Vermarktung wie Hotelzimmer;
-
Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie Zimmergäste 
haben;
-
Betriebskonzept vom 1.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung;
-
die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen.
•
Betriebsbewilligung R._____-Bar
-
die Gastwirtschaftsbewilligung wird gemäss Gesuch auf S._____, Chur, aus-
gestellt;
-
die Öffnungszeiten sind 15.00 Uhr bis 01.00 Uhr;
-
die Lärmschutzschleuse ist mit schalldämmenden Materialien auszukleiden;
-
die Lärmschutzschleuse ist mit einem Mechanismus auszustatten, damit nicht 
beide Türen gleichzeitig offen sein können;
-
die Lautsprecher dürfen nicht gegen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet wer-
den;
-
die Gäste sind mittels Informationstafel beim Ausgang darauf aufmerksam zu 
machen, dass die Nachtruhe in der Umgebung nicht gestört werden darf;
-
Taxiunternehmen sind darauf hinzuweisen, Gäste nur beim Bareingang ein- 
und aussteigen zu lassen, nicht vor den Wohnhäusern;
-
während den Betriebszeiten werden auf Kosten der Barbetreiber weitere 
Lärmmessungen vorgenommen, die zu baulichen oder betrieblichen Mass-
nahmen führen können;
-
in der R._____-Bar darf nicht geraucht werden.


- 12 -
18.
Hiergegen erhoben die Beschwerdeführer am 15. Oktober 2014 Be-
schwerde ans Verwaltungsgericht (Verfahren R 14 99) und beantragten 
die Aufhebung des Einspracheentscheids sowie der Baubewilligung vom 
12. September 2014 (recte: 22. Mai 2014), soweit sich die Gemeinde 
nicht einzig auf die Lärmschutzschleuse bei der R._____-Bar beziehe. In 
prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der aufschiebenden 
Wirkung sowie die Vereinigung der Beschwerde mit dem in gleicher Sa-
che bereits hängigen Verfahren R 13 51. Dabei rügten sie insofern eine 
Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, als nicht sämtliche Grundlagen des 
Baugesuchs vollständig und in finaler Form vorgelegen hätten. Zudem 
würden diverse Einsprachepunkte vom aktuellen Verfahren ausgenom-
men, weil diese bereits bewilligt worden seien resp. Gegenstand des ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bildeten, wobei übersehen 
werde, dass sich die ursprüngliche Beschwerde auf andere Gesuchpläne 
und -dokumente beziehe. Neu sei von einem Baurecht und von der Erwei-
terung der Benutzungsdauer für die Parkplätze die Rede. Eine weitere 
Gehörsverletzung liege im Verstoss gegen das Prinzip der Bau- und 
Zweckänderungspublikation, da die nun geplante qualifizierte Bewirt-
schaftung der Wohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt 
worden sei, sondern sich einzig dem Betriebskonzept entnehmen lasse. 
In materieller Hinsicht brachten sie erneut vor, dass die gesetzlich vorge-
schriebenen Pflichtparkplätze fehlen würden und dass das vorgesehene 
"Parkplatzsharing" jeglicher gesetzlicher Grundlage entbehre. Hinsichtlich 
der Nutzung von vier Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen 
würden diverse erforderlichen Nachweise und Absicherungen fehlen, und 
auf das unzureichende SGH-Gutachten können nicht abgestellt werden. 
Überdies habe es die Beschwerdegegnerin unterlassen, das Grundbuch-
amt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffe-
nen Grundstücks die Anmerkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete 
Wohnungen" anzubringen. In Bezug auf die Lärmsituation führten die Be-


- 13 -
schwerdeführer aus, dass die Beschwerdegegnerin die Bar – entgegen 
dem Gesuch der Beschwerdegegner – als Nichtraucherbar bewilligt habe. 
Damit würde die fachmännische Lärmbeurteilung, welche von einer Rau-
cherbar ausgegangen war und damit die im Freien rauchenden Bargäste 
nicht berücksichtigt hatte, wertlos. Abschliessend verlangten die Be-
schwerdeführer eine Neuverteilung der vorinstanzlichen Verfahrenskos-
ten.
19.
Am 16. Oktober 2014 verfügte der Instruktionsrichter die beantragte Zu-
sammenlegung des zweiten Beschwerdeverfahrens (R 14 99) mit dem 
bereits hängigen Verfahren R 13 51. Mit prozessleitender Verfügung vom 
30. Oktober 2014 gewährte er sodann auch der zweiten Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung.
20.
Am 28. November 2014 reichten die Beschwerdegegner ihre Duplik im 
Verfahren R 13 51 sowie im gleichen Schriftsatz ihre Vernehmlassung im 
Verfahren R 14 99 ein und beantragten die kostenfällige Abweisung bei-
der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Dabei führten sie aus, 
dass die formellen Unzulänglichkeiten untergeordneter Natur seien und 
keine Gehörsverletzung darstellten. Angesichts der zahlreichen Auflagen 
hätten die Ausführungsbestimmungen zur Zweitwohnungsinitiative als 
eingehalten zu gelten. Eine Abweisung des Baugesuchs allein aufgrund 
der Tatsache, dass in der Bar nicht geraucht werden dürfe, wäre insofern 
nicht gerechtfertigt gewesen, als es sich hierbei nicht um eine baurechtli-
che Frage handle. Hinsichtlich der Lärmsituation führten sie aus, dass am 
31. Oktober 2014 – wiederum durch das Ingenieurbüro – eine ergänzen-
de Lärmprognose erstattet worden sei. Diese komme zum Schluss, dass 
die Lärmwerte auch unter Berücksichtigung der draussen rauchenden 
Gäste problemlos eingehalten werden könnten. Für die Lärmbeurteilung 
menschlicher Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb 
auch keine systematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wi-


- 14 -
der Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender 
Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert 
werden. Da die Anträge der Beschwerdeführer im Vorverfahren schluss-
endlich abgewiesen worden seien, hätten diese zu Recht die Kosten zu 
tragen, und eine ausseramtliche Entschädigung sei ohnehin nicht zuzu-
sprechen.
21.
Ebenfalls am 28. November 2014 reichte die Beschwerdegegnerin in der 
gleichen Eingabe sowohl ihre Duplik (im Verfahren R 13 51) als auch ihre 
Vernehmlassung (im Verfahren R 14 99) ein und beantragte die kostenfäl-
lige Abweisung der Beschwerden. Prozessualiter beantragte sie zudem 
die Beiladung der Bürgergemeinde, der M._____ AG sowie des Bundes-
amts für Raumentwicklung zur Teilnahme am Verfahren. Während hängi-
gem Verfahren R 13 51 hätten die Beschwerdegegner – wie in der Bau-
bewilligung vom 22. November 2013 (recte: 2012) verlangt – diverse Un-
terlagen nachgereicht. Ausserdem sei hinsichtlich der Lärmschutzschleu-
se und den qualifiziert zu bewirtschaftenden Wohnungen eine Projektän-
derung erfolgt und es sei um eine Betriebsbewilligung für die R._____-Bar 
nachgesucht worden. Stets habe ein doppelter Schriftenwechsel stattge-
funden, wobei den Beschwerdeführern insbesondere die Gesuchände-
rung hinsichtlich der bewirtschafteten Wohnungen und die entsprechen-
den Unterlagen – unabhängig davon, ob dies in der Publikation zum Aus-
druck gekommen sei oder nicht – bekannt gewesen seien. Jedenfalls hät-
ten sie sachgerecht Beschwerde erheben können, weshalb keine 
Gehörsverletzung vorliege. Zur Lärmsituation hielt die Beschwerdegegne-
rin ohne Bezugnahme auf die ergänzte Lärmprognose vom 31. Oktober 
2014 fest, dass die Lärmschutzbestimmungen trotz draussen rauchender 
Gäste nicht beeinträchtigt würden. Im Rahmen des Betriebs könnten je-
derzeit Lärmmessungen stattfinden und allenfalls zusätzliche Auflagen 
verfügt werden, weshalb ein derzeitiges Bau- und Betriebsverbot unver-
hältnismässig wäre. Hinsichtlich der Pflichtparkplätze – deren Anzahl un-


- 15 -
verändert geblieben sei und nach wie vor stimme – hielt die Beschwerde-
gegnerin fest, dass es im öffentlichen Interesse liege und überdies ver-
hältnismässig sei, die Parkplätze ausserhalb der Betriebszeiten der Bar 
der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Überdies seien die Bewilli-
gungsvoraussetzungen für bewirtschaftete Wohnungen erfüllt. Dass be-
wirtschaftete Zweitwohnungen die Wirtschaftlichkeit eines Betriebes er-
halten oder steigern müssten, werde nirgends statuiert. Das zuständige 
Bundesamt, welchem der vorliegend angefochtene Entscheid eröffnet 
worden sei, habe dem nicht opponiert. Da die Beschwerdeführer auch 
nach Abänderung und Ergänzung der Baugesuche vollumfänglich an ih-
ren Einsprachen und Beschwerden festgehalten hätten, seien ihnen auch 
zu Recht die Kosten auferlegt worden.
22.
Mit prozessleitenden Verfügungen vom 22. Januar 2015 wurden das 
Bundesamt für Raumentwicklung, die Bürgergemeinde sowie die 
M._____ AG zur Stellungnahme aufgefordert resp. zur Teilnahme am 
Verfahren beigeladen.
23.
Mit Schreiben vom 3. Februar 2015 erteilte die beigeladene M._____ AG 
den Beschwerdegegnern die Bauberechtigung für die Erstellung eines 
Mehrfamilienhauses und der R._____-Bar auf den (Teil-) Parzellen 2591, 
2591 A und 1756. Nach Rechtskraft der Baubewilligung würden die mo-
mentan in der Vorbereitung begriffenen Eigentumsübertragungen vollzo-
gen werden.
24.
Am 12. Februar 2015 bestätigte die beigeladene Bürgergemeinde dem 
Verwaltungsgericht, dass sie die Parzelle 2756 der politischen Gemeinde 
für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Die 
Parzelle stehe so lange für die Parkierung zur Verfügung, wie die politi-
sche Gemeinde dies vorsehe. Die Bürgergemeinde werde die entspre-


- 16 -
chenden vertraglichen Vereinbarungen abschliessen, was auch für das 
thematisierte Näher- und Grenzbaurecht gelte.
25.
Am 4. März 2015 liess sich das Bundesamt für Raumentwicklung dahin-
gehend vernehmen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen über 
Zweitwohnungen im vorliegend zu beurteilenden Fall eingehalten seien. 
Das überzeugende Gutachten der SGH zeige auf, wie die Wohnungen 
hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil 
des direkt benachbarten hotelmässigen Betriebs bildeten und dass die 
vielfältigen hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv 
in Anspruch genommen werden könnten.
26.
Daraufhin liessen die Beschwerdeführer am 26. März 2015 verlauten, 
dass es an einer Sicherstellung der qualifizierten Bewirtschaftung fehle. In 
Bezug auf die Parkplätze führten sie aus, dass die Bürgergemeinde 
bestätigt habe, dass sie Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Ver-
waltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Vorlie-
gend gehe es jedoch um eine Vermietung von Parkplätzen in der ZöBA 
durch die beiden Gemeinden an einen privaten Bauherrn für eine private 
Benützung, mithin nicht um die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe. Da-
bei sei die öffentliche Ausschreibung der Parkplätze unterblieben, und ei-
ne gesetzliche Grundlage für das vorgesehene "Parkplatzsharing" fehle. 
Überdies müsse die Bürgergemeindeversammlung darüber abstimmen, 
ob einem Privaten oder der politischen Gemeinde Boden im fraglichen 
Ausmass zur Verfügung zu stellen sei.
27.
In seiner Stellungnahme vom 23. April 2015 beantragte das Bundesamt 
für Raumentwicklung für den Fall, dass die Anforderungen an strukturierte 
Beherbergungsformen vorliegend tatsächlich nicht sichergestellt wären, 
dass das Gericht von der Bauherrschaft im Sinne einer zusätzlichen Auf-
lage bis zum Nutzungsbeginn den Nachweis von entsprechenden Verträ-


- 17 -
gen mit der für den kommerziellen Vertrieb und die Vermarktung zustän-
digen Organisation verlange.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in 
den angefochtenen Entscheiden sowie auf die weiteren bei den Akten lie-
genden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekte bilden vorliegendenfalls die Einsprache- und Baube-
willigungsentscheide der Beschwerdegegnerin vom 22. November 2012 
sowie vom 22. Mai 2014, mit welchen den Beschwerdegegnern die Bewil-
ligung für den Abbruch der bestehenden R._____-Bar sowie den Neubau 
eines Mehrfamilienhauses mitsamt R._____-Bar und Parkplätzen erteilt 
und die dagegen erhobenen Beschwerden abgewiesen wurden. Da sich 
beide Einsprache- und Baubewilligungsentscheide auf das gleiche Bau-
vorhaben beziehen, war es ohne weiteres gerechtfertigt, die beiden Ver-
fahren R 13 51 und R 14 99 gestützt auf Art. 6 lit. a des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) am 16. Oktober 2014 
antragsgemäss zu vereinigen. Bevor im Folgenden die Rechtmässigkeit 
der angefochtenen Entscheide der Beschwerdegegnerin beurteilt wird, ist 
zunächst auf die Legitimation der Beschwerdeführer einzugehen.
b)
Wie einleitend ausgeführt, sind sämtliche Beschwerdeführer entweder 
(Stockwerk-)Eigentümer, Nutzniesser oder Mieter von Liegenschaften, 
welche in der unmittelbaren Nachbarschaft der fraglichen Parzelle 2591 
liegen. Sie haben allesamt schon als Einsprecher am vorinstanzlichen 
Verfahren teilgenommen und werden durch das zu beurteilende Baupro-
jekt zufolge ihrer räumlichen Nähe zu demselben stärker als die Allge-


- 18 -
meinheit betroffen. Damit ist nebst der formellen Beschwer auch eine 
spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, weshalb die Be-
schwerdeführer im Lichte der entsprechenden Bestimmungen und der 
dazu entwickelten Rechtsprechung zur Beschwerdeerhebung legitimiert 
sind (vgl. Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[RPG; SR 700], Art. 50 VRG sowie das Urteil des Verwaltungsgerichts 
[VGU] R 14 52 vom 13. Januar 2015 E.2 mit weiteren Hinweisen). Insbe-
sondere kann die Beschwerdelegitimation auch Stockwerkeigentümern 
und obligatorisch Berechtigten wie Mietern zukommen (vgl. AEMISEG-
GER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar 
zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 33 N 60).
c)
Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung der angefochtenen 
Entscheide sowie die Verweigerung der Bewilligung für das Bauvorhaben 
auf den Parzellen 1756, 2591 und 2756. Dabei gilt es indes zu beachten, 
dass die Beschwerdeführer D._____, E._____ und F._____ , die G._____ 
AG sowie H._____ in ihrer Einsprache vom 13. August 2012 an den Ge-
meindevorstand lediglich beantragt hatten, die Baubewilligung solle nicht 
erteilt werden, bevor die Bürgerversammlung der Bürgergemeinde nicht 
über die Erteilung eines Pachtrechts sowie die nötige Erteilung eines 
Näherbaurechts entschieden habe (vgl. Einsprache vom 13. August 2012 
in Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 18). Da die im vorinstanzli-
chen Verfahren gestellten Rechtsbegehren gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG 
vor Verwaltungsgericht nicht ausgedehnt werden können, ist auf die An-
träge jener Beschwerdeführer nur im Rahmen der Anträge in ihrer Ein-
sprache einzutreten. Auf die Beschwerde von A._____, B._____ und 
C._____ und I._____ ist dagegen vollumfänglich einzutreten.
2. a)
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer insofern eine Verletzung 
ihres rechtlichen Gehörs, als bei der öffentlichen Auflage des Baugesuchs 
vom 19. Juli 2012 diverse Unterlagen gefehlt hätten und das unvollständi-


- 19 -
ge Gesuch deshalb hätte zurückgewiesen werden müssen. Ohne kom-
plette und exakte Dokumentation des Bauvorhabens seien sie nicht in der 
Lage gewesen, das Baugesuch umfassend zu beurteilen. Überdies seien 
in Ziff. 2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 gewisse Ein-
sprachepunkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen worden, da 
diese Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bil-
den würden. Dabei beziehe sich die ursprüngliche Beschwerde auf ande-
re Gesuchpläne und -dokumente, denn neu sei plötzlich von einem Bau-
recht und von der Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze 
die Rede. Zudem sei die Änderung des Wohnhauses in qualifiziert bewirt-
schaftete Zweitwohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt 
worden; dies habe sich lediglich dem Betriebskonzept entnehmen lassen.
b)
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bun-
desverfassung (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und 
stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim 
Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen 
eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor 
Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Be-
weise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher 
Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis 
zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle 
Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfah-
ren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 135 II 
286 E.5.1 m.w.H.).
c)
In Art. 103 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes vom 27. November 
2011 (BG) wird statuiert, welche Unterlagen und Pläne einem Baugesuch 
beizulegen sind. Des Weiteren sieht Abs. 4 jener Bestimmung vor, dass 


- 20 -
die Baugesuchunterlagen von der Grundeigentümerin bzw. dem Grundei-
gentümer, der Bauherrschaft und den Projektverfassenden zu unterzeich-
nen sind, wobei ein Nachweis der Verfügungsberechtigung die Unter-
schrift der Grundeigentümerin resp. des Grundeigentümers ersetzen kön-
ne. Gemäss Art. 44 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO; BR 801.110) setzt die kommunale Baubehörde den 
Gesuchstellenden bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit of-
fenkundigen materiellen Mängeln innert 20 Tagen seit Eingang eine an-
gemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des Bauge-
suchs. Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) sieht sodann vor, dass mit einer Baube-
willigung die gebotenen Nebenbestimmungen wie Auflagen, Bedingungen 
oder Befristungen verknüpft werden können, wenn inhaltliche oder forma-
le Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben 
werden können oder wenn sich deren Anordnung zur Schaffung oder Er-
haltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen.
Entgegen der zu absoluten Darstellung der Beschwerdeführer ist es also 
nicht zutreffend, dass sämtliche Grundlagen des Baugesuchs vollständig 
und in finaler Form vorliegen müssen (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 
2014 S. 7). Vielmehr ist es üblich, dass bei der Erteilung einer Baubewilli-
gung das Vorlegen von Vereinbarungen und Nachweisen, welche für die 
Realisierung eines Bauvorhabens vorliegen müssen, als Auflage im Sinne 
von Art. 90 KRG verfügt wird. Dabei müssen die nachzureichenden Unter-
lagen vor Baubeginn vorgelegt werden und allfälligen Einsprechern oder 
Beschwerdeführern muss die Möglichkeit eingeräumt werden, sich dazu 
äussern zu können. Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass dem Bau-
gesuch vom 19. Juli 2012 nicht alle in Art. 103 Abs. 2 BG aufgelisteten 
Unterlagen beigelegen haben. Sie habe jedoch bewusst ein Verfahren 
gewählt, bei welchem die Baubewilligung nach Klärung der Kernpunkte 
erteilt, der Baubeginn indes vom Nachreichen von Plänen und derglei-


- 21 -
chen in untergeordneten Punkten abhängig gemacht werde. Dabei seien 
die Parteirechte der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit den 
nachgereichten Unterlagen gewahrt worden, weshalb ihnen aus diesem 
Vorgehen kein Nachteil erwachsen sei.
d)
Demnach ist im Folgenden anhand der jeweiligen Rügen zu prüfen, ob 
die fehlenden Unterlagen resp. die Mängel des Baugesuchs mittels Nach-
reichung von Unterlagen tatsächlich ohne besondere Schwierigkeiten im 
Sinne von Art. 90 KRG haben behoben werden können oder ob das von 
den Beschwerdeführern als unzumutbare Salamitaktik bezeichnete Vor-
gehen der Beschwerdegegnerin unzulässig war. Diesfalls hätte das Bau-
gesuch Art. 44 Abs. 2 KRVO zur Vervollständigung oder Verbesserung 
zurückgewiesen werden müssen.
aa)
Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, dass das Einverständ-
nis der M._____ AG sowie der Bürgergemeinde, auf deren Grundstücke 
sich das Bauprojekt ebenfalls beziehe, nicht schriftlich vorgelegen habe. 
Diese hätten weder ein Baugesuch eingereicht noch ein solches unter-
zeichnet, und überdies liege kein rechtsgültiger Beschluss der Bürgerge-
meinde vor. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin in der Baubewilli-
gung vom 22. November 2012 im Sinne einer Auflage verfügt, dass vor 
Baubeginn ein Näher-, Grenz- und Überbaurecht zulasten der Parzelle 
2591 (der M._____ AG) resp. ein Näher- und Grenzbaurecht zulasten der 
Parzelle 2756 (der Bürgergemeinde) und zugunsten der Parzelle 1756 zu 
vereinbaren und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung einzutragen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 
Ziff. 10 lit. d und e). Zudem müsse vor Baubeginn die beabsichtigte 
Grenzänderung (resp. die Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) 
vollzogen sein (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. j).


- 22 -
Es trifft zwar zu, dass die M._____ AG als Eigentümerin der Parzelle 
1756, auf welcher das geplante Projekt grösstenteils zu liegen kommen 
soll, das Baugesuch entgegen der Bestimmung von Art. 103 Abs. 4 BG 
nicht mitunterzeichnet hat. Wenn die Erlaubnis zum Baubeginn jedoch 
vom Vorliegen der entsprechenden Zustimmungen abhängig gemacht 
wird, ist es nicht erforderlich, dass das Einverständnis der betroffenen 
Grundeigentümer schon vor der Erteilung der Baubewilligung nachgewie-
sen wird. Art. 103 Abs. 4 BG zielt nämlich – wie auch Art. 89 Abs. 3 KRG, 
welcher der erwähnten Bestimmung zugrunde liegt – lediglich darauf ab, 
die Baubehörden im Interesse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvor-
haben zu prüfen, welche mangels (zivilrechtlicher) Berechtigung unter 
Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe 
zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubün-
den, Stand 1. Dezember 2010, S. 92 a.E.). Solche Vereinbarungen wer-
den in der Regel erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung ge-
schlossen, denn wie die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, kann 
von ihnen nicht verlangt werden, dass sie grundbuchliche Vorkehrungen 
vornehmen und Beschlüsse der Gemeinden einholen, bevor feststeht, ob 
das Projekt materiell bewilligt werden kann. Angesichts der Aktenlage 
durfte die Beschwerdegegnerin zudem schon zum damaligen Zeitpunkt 
davon ausgehen, dass die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 
1756 über das geplante Projekt informiert war und wie angekündigt ein 
Teilstück der Parzelle im Ausmass von 170 m2 an die Beschwerdegegner 
abtreten wird, zumal die M._____ AG dem Vater des Beschwerdegegners 
gehört. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegne-
rin im Sinne einer Auflage den vor Baubeginn zu erbringenden Nachweis 
der zivilrechtlichen Berechtigungen (mithin der Näher-, Grenz- und Über-
baurechte sowie der Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) verfügt 
hat.


- 23 -
Gleich verhält es sich im Prinzip mit der Zustimmung der Bürgergemeinde 
resp. des Bürgerrates, der in die Baugesuchakten Einblick erhalten hatte 
und mit dem Bauvorhaben unbestrittenermassen einverstanden war (vgl. 
angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.2). Im Laufe des 
Verfahrens haben die Beschwerdegegner Entwürfe von entsprechenden 
Vereinbarungen eingereicht (vgl. Bg-act. 34-36), und durch die Eingaben 
der beigeladenen M._____ AG sowie der Bürgergemeinde vom 3. re-
sp. 12. Februar 2015 liegen die nötigen Zustimmungen und Zusicherun-
gen nun gar explizit vor.
bb)
Des Weiteren bemängeln die Beschwerdeführer, dass bei den Bauge-
suchakten während des Auflageverfahrens diverse Unterlagen gefehlt 
hätten, so etwa eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer der 
nach der Abtrennung von Parzelle 2591-A verbleibenden Parzelle 2591, 
ein Situationsplan mit Angaben der westlichen und der östlichen Grenz-
abstände, Längs- und Querschnittpläne im Verhältnis 1:100, Umge-
bungspläne inkl. Quer- und Längsschnittpläne, ein Grundbuchauszug der 
Parzelle 2756, das EWO-Formular, eine Entsorgungserklärung auf dem 
Formular des Amtes für Natur und Umwelt, ein Energienachweis, Unter-
lagen zum baulichen Zivilschutz und der Feuerpolizei sowie Ausführungs-
pläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen.
Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid 
vom 22. November 2012 ausgeführt, dass alle für die Beurteilung des 
Baugesuchs notwendigen wesentlichen Unterlagen rechtzeitig vorgelegen 
hätten und auf Anfrage hätten eingesehen werden können. Die Grenzab-
stände nach Osten und Westen seien im vom Geometer unterzeichneten 
Situationsplan zwar nicht vollständig eingetragen, doch seien diese aus 
den Grundrissplänen 1:100 ersichtlich. Eine detaillierte Berechnung der 
Ausnützungsziffer von Parzelle 2591 sei am 11. Oktober 2012 nachge-
reicht worden (vgl. Bg-act. 17). Längs- und Querschnittspläne 1:100 seien 


- 24 -
nicht eingereicht worden; auf dem Plan "Grundrisse, 1:100" sei der Quer-
schnitt jedoch massstabgetreu aufgezeichnet (vgl. Bg-act. 4). Die Entsor-
gungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur- und Umwelt so-
wie ein Grundbuchauszug für die Parzelle 2756 seien nicht eingereicht 
worden. Dafür wurde unter Ziff. 7 lit. b der Baubewilligung vom 22. No-
vember 2012 aber verfügt, dass die Entsorgungserklärung für Bauabfälle 
noch vor Baubeginn auszufüllen und nachzureichen sei. Das EWO-
Formular wie auch der Energienachweis sowie die Unterlagen betreffend 
Zivilschutz und für die feuerpolizeiliche Bewilligung seien eingereicht wor-
den (vgl. Beilage der Beschwerdegegner 5 und 6). Was jedoch gefehlt 
habe, seien Angaben zur Terraingestaltung des neuen Parkplatzes auf 
Parzelle 2756. Insbesondere sei noch nicht klar gewesen, ob zwischen 
dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ eine Mauer 
notwendig sei, weshalb dieser Punkt von den Einsprechern zu Recht 
gerügt worden sei. Aus diesem Grund habe sie in der Baubewilligung die 
Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein ergänzender Plan betreffend Ter-
rainverhältnisse einzureichen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 
2012 Ziff. 10 lit. l). Die entsprechenden Pläne betreffend die Gestaltung 
des Bereiches zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa 
T._____ wurden am 4. April 2013 nachgereicht und den Beschwerdefüh-
rern zur Stellungnahme zugestellt, weshalb die Auflage gemäss Ziff. 10 
lit. l als erfüllt zu betrachten ist (vgl. Eingabe der Beschwerdegegner vom 
4. April 2013 in Bg-act. 27).
cc)
Es trifft zwar zu, dass die Baugesuchunterlagen in Abweichung von den 
baugesetzlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Auflage nicht vollstän-
dig waren. Aus diesen formellen Unzulänglichkeiten des ursprünglichen 
Gesuchs sind den Beschwerdeführern gesamthaft betrachtet aber keine 
Nachteile entstanden. So sind diverse Unterlagen während des Verfah-
rens nachgereicht worden, wobei sich die Beschwerdeführer jeweils dazu 
haben äussern können resp. sich – in Bezug auf die gemäss den Aufla-


- 25 -
gen noch nachzureichenden Unterlagen wie Beschlüsse und Vereinba-
rungen – noch werden äussern können. Wie die verschiedenen Eingaben 
der Beschwerdeführer zeigen, waren diese durchaus in der Lage, das ge-
plante Projekt hinsichtlich dessen Rechtmässigkeit umfassend zu über-
prüfen. Damit ist das Vorgehen der Gemeinde, die Beibringung gewisser 
Nachweise und Unterlagen im Sinne von Art. 90 KRG als Auflage zu ver-
fügen, im Hinblick auf das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer nicht 
zu beanstanden. Dass sich die Beschwerdeführer dadurch unter Umstän-
den mehrmals mit demselben Bauprojekt zu befassen haben, ist dabei 
nicht zu vermeiden und durchaus zumutbar. Die Beschwerdegegnerin ist 
jedoch auf ihre Zusicherung zu behaften, dass sie sämtliche Unterlagen, 
welche ihr seitens der Bauherrschaft gestützt auf Nebenbestimmungen 
noch nachgereicht werden, den Beschwerdeführern zur Stellungnahme 
unterbreitet und bei Einwänden gegebenenfalls einen anfechtbaren Ent-
scheid eröffnet (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 
4. März 2013 S. 5). Zur Rechtmässigkeit der nachzureichenden Unterla-
gen werden sich die Beschwerdeführer folglich zu gegebener Zeit äus-
sern können, weshalb sich das Verwaltungsgericht vorliegendenfalls nicht 
vorsorglich mit der Rechtmässigkeit der noch nicht oder lediglich in Form 
von Entwürfen vorliegenden Dokumenten zu befassen hat.
dd)
Nicht unter die Behandlung gemäss Art. 90 KRG fallen selbstredend Un-
terlagen, welche für die Beurteilung eines Baugesuchs unabdingbar sind. 
Dazu gehören beispielsweise Pläne betreffend die Grenzabstände, wobei 
diesbezüglich mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten ist, dass sich die 
Grenzabstände aus dem Plan "Grundrisse 1. Untergeschoss und 2. Un-
tergeschoss, Mst. 1:100" (vgl. Bg-act. 4) ergeben. Im Grundsatz ebenfalls 
nicht zu beanstanden ist die verfügte Nachreichung der im Zusammen-
hang mit der touristischen Bewirtschaftung der Zweitwohnungen erforder-
lichen Unterlagen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 4g).


- 26 -
e)
Sodann monieren die Beschwerdeführer deshalb eine Gehörsverletzung, 
weil die Beschwerdegegnerin beim zweiten Beschwerdeverfahren R 14 
99 gewisse Punkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen habe mit 
der Begründung, dass diese bereits Gegenstand des verwaltungsgericht-
lichen Verfahrens R 13 51 bildeten. In der Tat hat die Beschwerdegegne-
rin im angefochtenen Entscheid vom 22. Mai 2014 in Ziff. 2.1 festgehal-
ten, dass namentlich über die Fragen der zivilrechtlichen Befugnis der 
Bauherrschaft, auf den nicht in ihrem Eigentum stehenden Parzellen der 
M._____ AG und der Bürgergemeinde zu bauen, der Zulässigkeit der Er-
stellung von teilweise privat genutzten Parkplätzen in der ZöBA sowie der 
Anzahl der Pflichtparkplätze bereits am 22. November 2012 entschieden 
worden sei.
Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen ist jedoch nicht erst im 
Projektänderungsgesuch von einer Erstellung der Parkplätze "im Bau-
recht" die Rede (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Bereits 
aus den im November 2012 mit dem ursprünglichen Gesuch eingereich-
ten Grundrissplänen geht nämlich hervor, dass die Erstellung der Park-
plätze auf Parzelle 2756 "im Baurecht" geplant ist (vgl. Bg-act. 4), wes-
halb in der diesbezüglichen Einschränkung des Streitgegenstandes keine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs auszumachen ist. Den Beschwerde-
führern ist aber insofern Recht zu geben, als die Erweiterung der Benut-
zungsdauer für die Parkplätze (ab 15.00 statt erst ab 19.00 Uhr, vgl. Bg-
act. 30) durch die Einschränkung des Streitgegenstandes von einer Über-
prüfung im zweiten Beschwerdeverfahren theoretisch ausgeschlossen 
worden ist. Diese übermässige Einschränkung des Verfahrensgegen-
standes wäre grundsätzlich geeignet gewesen, das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführer zu verletzen. Konkret ist den Beschwerdeführern durch 
dieses Vorgehen der Beschwerdegegnerin bei diesem Ausgang des Ver-
fahrens jedoch kein Nachteil entstanden, da die veränderten Öffnungszei-
ten insofern nicht entscheidungsrelevant sind, als die angedachte Park-


- 27 -
platzlösung bereits aus anderen Gründen nicht hätte bewilligt werden dür-
fen (vgl. nachfolgend Erwägung 6d).
f)
Schliesslich sehen die Beschwerdeführer ihr rechtliches Gehör auch da-
durch verletzt, dass die beabsichtigte Änderung der Nutzung der Woh-
nungen als qualifiziert bewirtschaftete Zweitwohnungen im Projektände-
rungsgesuch vom 26. September 2013 nicht erwähnt worden sei. Dabei 
ist ihnen grundsätzlich zwar zuzustimmen, doch wie sie selber ausführen, 
hat sich die besagte Änderung dem zusammen mit dem Projektände-
rungsgesuch aufgelegten Betriebskonzept (vgl. Bg-act. 35) ohne weiteres 
entnehmen lassen. Zudem haben sich die Beschwerdeführer in ihren Ein-
gaben, d.h. in ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2013 und in ihrer Be-
schwerde vom 15. Oktober 2014 sowie in den entsprechenden Stellung-
nahmen ausführlich zur Vereinbarkeit des Projektänderungsgesuchs mit 
der Zweitwohnungsinitiative äussern können, weshalb auch hier keine 
Verletzung ihres rechtlichen Gehörs auszumachen ist.
3. a)
In materieller Hinsicht ziehen die Beschwerdeführer zunächst die Zonen-
konformität der geplanten Baute in Zweifel. Die Parzelle 1756 liege in der 
Dorfkernzone und in der Dorfzone, wobei gemäss Art. 61 BG in beiden 
Zonen nur mässig störende Betriebe zulässig seien. Als mässig störend 
würden gemäss Art. 50 Abs. 2 lit. b BG Bauvorhaben gelten, deren Aus-
wirkungen im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe 
blieben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages be-
schränkten. Zudem hätten sie den Anforderungen der Lärmempfindlich-
keitsstufe III zu genügen. Diese Voraussetzungen erfülle ein Barbetrieb 
mit Öffnungszeiten über Mitternacht hinaus nicht, weshalb ein solcher 
nicht zonenkonform sei. Überdies sei aufgrund des verwaltungsgerichtli-
chen Urteils R 05 14 erstellt, dass von der heutigen R._____-Bar unzu-
mutbare und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. Mangels Zonen-


- 28 -
konformität sei der geplanten Bar demnach die Baubewilligung zu verwei-
gern.
b)
Hierzu ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass in der Dorf- und 
Dorferweiterungszone gemäss Art. 63 Abs. 2 BG nebst Wohnhäusern 
auch Bauten für Geschäfte, das Gastgewerbe und mässig störendes 
Kleingewerbe zulässig sind. Der von den Beschwerdeführern ins Feld ge-
führte Art. 50 Abs. 2 lit. b BG, welcher unter dem Blickwinkel der Emissio-
nen als mässig störende Bauvorhaben jene bezeichnet, die im Rahmen 
herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf 
die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken, bezieht sich 
offensichtlich nicht auf Gastwirtschaftsbetriebe wie Hotels, Restaurants 
oder Bars. Diese bilden in Anbetracht von Art. 63 BG eine eigene Gattung 
und werden von Art. 50 BG hinsichtlich der Emissionen lediglich insofern 
erfasst, als sie die Lärmempfindlichkeitsstufe der entsprechenden Zone 
einzuhalten haben. Andernfalls wären Bar- oder Restaurationsbetriebe in 
der Dorf- und der Dorferweiterungszone – nur schon aufgrund der Öff-
nungszeiten – gar nicht möglich. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht 
ausführt, sprechen sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck der 
entsprechenden Bestimmungen sowie die Systematik des kommunalen 
Baugesetzes dafür, dass Gastwirtschaftsbetriebe in Dorf- und Dorferwei-
terungszonen grundsätzlich zulässig sind. Solange die geplante Bar dem-
nach die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt, kann ihre 
Zonenkonformität nicht in Frage gestellt werden. Aus diesem Grunde erü-
brigen sich an dieser Stelle Ausführungen zur Zonenkonformität der jetzi-
gen Bar und zu einer besitzstandsgeschützten Nutzung. Der Vollständig-
keit halber sei an dieser Stelle aber festgehalten, dass in VGU R 05 14 
vom 15. April 2005 entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer 
nicht entschieden wurde, dass von der heutigen R._____-Bar unzumutba-
re und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. In jenem Urteil ging es 
– im Zusammenhang mit unbestrittenermassen vorhandenen Lärmemis-


- 29 -
sionen – lediglich um die Rechtmässigkeit der Verpflichtung der Betreiber 
der R._____-Bar, zwecks Gewährleistung von Ruhe und Ordnung vor 
dem Lokal einen Türsteher einzusetzen.
c)
Für die Beurteilung der Zonenkonformität ist im Folgenden demnach zu 
prüfen, ob die neu zu erstellende R._____-Bar die Bedingungen der 
Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt. Dabei ist unbestritten, dass hinsicht-
lich der Einhaltung der Lärmvorschriften das eidgenössische Lärmschutz-
recht, mithin das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG; 
SR 814.01) und die eidgenössische Lärmschutzverordnung (LSV; 
SR 814.41), massgebend ist. Das USG bezweckt den Schutz der Umwelt 
gegen schädliche oder lästige Einwirkungen wie beispielsweise Lärm 
(Art. 1 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 USG). Es bestimmt die materiellen Vor-
aussetzungen, unter welchen Emissionsbegrenzungen angeordnet wer-
den dürfen, und umschreibt die der Immissionsreduktion dienenden 
Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der Vorsorge an, dass Einwirkun-
gen, die schädlich und lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen 
sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). Einwirkungen sind primär 
an der Quelle, d.h. am Emissionsort zu beschränken (Art. 11 Abs. 1 
USG). Dabei sind zunächst im Sinne der Vorsorge unabhängig von der 
bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit zu begrenzen, als 
dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist 
(Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die Emissionsbegren-
zungen zu verschärfen, sofern feststeht oder zu erwarten ist, dass die 
Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung 
schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG; vgl. BGer Urteil 
1C_58/2011 vom 13. Juli 2011 E.3.2, BGE 137 II 36 E. 3.4 sowie PVG 
2006 Nr. 23). Bei der Beurteilung der von einer Gastwirtschaft (mit Tanz- 
und Musikbetrieb) ausgehenden Immissionen müssen sodann zwei Arten 
von Lärm auseinander gehalten werden, nämlich Aussenlärm und Innen-
lärm. Unter ersterem versteht man dabei den Lärm, der von einer Anlage 


- 30 -
ins Freie abgestrahlt wird und auf Personen im Freien oder auf Gebäude, 
in denen sich Gäste und andere Personen aufhalten, einwirkt. Als Innen-
lärm gilt demgegenüber jener Lärm, welcher von Anlagen innerhalb eines 
Gebäudes erzeugt wird und innerhalb desselben auf Personen einwirkt.
In Bezug auf den vorliegend ausschliesslich zur Debatte stehenden Aus-
senlärm ist festzuhalten, dass es für Lärmemissionen, die von einem 
Gastwirtschaftsbetrieb herrühren, keine vom Bund festgelegten Belas-
tungsgrenzwerte gibt (vgl. BGE 123 II 74 E.4b; URP 2000/3, S. 252); An-
hang 6 LSV enthält für solchen Lärm keine Vorschriften. Sofern Grenz-
werte fehlen, sind die Lärmimmissionen durch die Vollzugsbehörde nach 
Art. 15 USG zu beurteilen und so festzulegen, dass die Bevölkerung nach 
dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung in ihrem Wohlbefinden 
nicht erheblich gestört wird. Zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbe-
lastung durch den Betrieb öffentlicher Gastwirtschaftslokale (mit Tanz- 
und Musikbetrieb) dienen die Richtlinien der Vereinigung der kantonalen 
Lärmschutzfachleute („Cercle Bruit“) von 1999/2007. Nach Art. 12 LSV 
haben die Vollzugsbehörden spätestens ein Jahr nach der Inbetriebnah-
me der neuen oder geänderten Anlage zu kontrollieren, ob die angeord-
neten Emissionsbegrenzungen und Schallschutzmassnahmen getroffen 
worden sind. In Zweifelsfällen haben sie die Wirksamkeit ihrer Massnah-
men zu überprüfen (vgl. zum Ganzen VGU U 11 73 vom 15. Mai 2012 E.3 
mit weiteren Hinweisen).
d/aa)
Zur Beurteilung der Lärmsituation haben die Beschwerdegegner durch 
das Ingenieurbüro eine Lärmbeurteilung erstellen lassen. In dieser kom-
men die Experten zum Schluss, dass das geplante Projekt angesichts der 
Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenpark-
plätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der 
Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. 
Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung wird in diesem 


- 31 -
Gutachten empfohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestal-
ten, die Lautsprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten 
und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles 
die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse 
vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen (vgl. Lärmbeurteilung 
Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen vom 11. Juni 2013 in Bg-
act. 38). Bei dieser Beurteilung sind die Fachleute davon ausgegangen, 
dass die geplante Bar – als Fumoir des Hotel M._____ – als Raucherbar 
bewilligt wird und dass infolgedessen keine Lärmemissionen von draus-
sen rauchenden Gästen ausgehen würden.
bb)
Am 22. Mai 2014 hat die Beschwerdegegnerin die geplante Bar nach der 
Projektänderung entgegen dieser Annahme jedoch als Nichtraucherbar 
bewilligt. Aufgrund der damit einhergehenden veränderten Umstände 
wurde am 31. Oktober 2014 eine Ergänzung der Lärmbeurteilung einge-
holt, welche sich auch mit dem von draussen rauchenden Gästen ausge-
henden Lärm befasste. Gemäss dieser Ergänzung könnten die Lärmwerte 
nach wie vor problemlos eingehalten werden, zumal die nächstgelegenen 
Empfangspunkte durch die Lage der für die Raucher vorgesehenen Steh-
tische und Bänke auf der Vorderseite des Gebäudes durch das Gebäude 
selber gut abgeschirmt würden. Für die Lärmbeurteilung menschlicher 
Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb auch keine sys-
tematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wider Erwarten zu 
zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, 
könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden (vgl. 
Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aus-
senlärm vom 31. Oktober 2014, welche von den Beschwerdegegnern im 
Rahmen ihrer Vernehmlassung resp. Duplik vom 28. November 2014 ins 
Recht gelegt wurde).


- 32 -
cc)
Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführer unter Verweis auf VGU R 
03 109, dass der erste angefochtene Einsprache- und Baubewilligungs-
entscheid vom 12. Dezember 2012 aufzuheben sei, da das Bauvorhaben 
nicht auf seine Übereinstimmung mit dem eidgenössischen Lärmschutz-
recht geprüft worden sei (vgl. Replik vom 17. April 2013 Ziff. 2.2). In die-
sem Punkt ist den Beschwerdeführern Recht zu geben, denn zu jenem 
Zeitpunkt lag noch keine Lärmprognose vor und die Beschwerdegegnerin 
hatte sich im Entscheid nur rudimentär mit der Lärmsituation auseinan-
dergesetzt (vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 22. November 
2012 Ziff. 2.10). In Anbetracht des Ausgangs des vorliegenden Verfah-
rens (vgl. nachfolgend Erwägung 8a) braucht an dieser Stelle jedoch nicht 
auf diese Unzulänglichkeit des ersten Entscheids vom 12. November 
2012 resp. auf allenfalls damit einhergehende Änderungen in der Kosten-
verteilung eingegangen zu werden. Der Vollständigkeit halber bleibt fest-
zuhalten, dass der zweite Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 
22. Mai 2014 unter Einbezug der Lärmbeurteilung vom 11. Juni 2013 er-
gangen ist und dass sich die Beschwerdeführer in der Folge auch zur er-
gänzenden Lärmbeurteilung vom 31. Oktober 2013 haben äussern kön-
nen.
dd)
Gegen die fachmännische Beurteilung der Lärmsituation bringen die Be-
schwerdeführer sodann vor, dass auch Parzelle 2594 in die Lärmbeurtei-
lung hätte miteinbezogen werden müssen, da diese als Nachbargrunds-
tück nicht nur von der Terrasse, sondern auch vom Parkplatz her mit 
massiven Lärmimmissionen belastet würde. Das seitens der Beschwer-
degegner diesbezüglich vorgebrachte Argument, wonach anstelle von Pa-
rzelle 2594 die ebenfalls südlich der geplanten Bar gelegene, sich aber 
wesentlich näher an der Einfahrt zum Parkplatz befindende und dement-
sprechend stärker betroffene Parzelle 2592 in das Lärmgutachten mitein-
bezogen worden sei (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerde-
gegner vom 28. November 2014 S. 9), ist in diesem Zusammenhang nicht 


- 33 -
zu hören. Hinsichtlich Parzelle 2592 wurde das geplante Bauprojekt in 
lärmtechnischer Hinsicht nämlich wohl vor allen Dingen deshalb als un-
problematisch eingestuft, weil es sich – im Gegensatz zu Parzelle 2594 – 
praktisch vollständig hinter der aus Lärmeindämmungsgründen auf der 
Westseite der Terrasse zu erstellenden Lärmschutzwand befindet (vgl. 
Empfangspunkt EP1 in der Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit 
Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage 
der Beschwerdegegner S. 15). Nicht zutreffend ist jedoch, dass die Park-
platzeinfahrt direkt gegenüber dem Wohnhaus auf Parzelle 2594 erfolge – 
die Entfernung zur Einfahrt in die Einstellhalle beträgt ca. 30 Meter und 
zur Einfahrt in die Aussenparkplätze gar ca. 45 Meter. Zudem ist festzu-
halten, dass die Terrasse nicht beschallt werden wird und dass sich die 
draussen rauchenden Gäste gemäss dem Betriebskonzept östlich vor der 
Bar beim Eingangsbereich aufhalten werden. Damit wird der von den 
Rauchern sowie von einem Grossteil der Parkplätze verursachte Lärm 
auch im Hinblick auf Parzelle 2594 vom Gebäude selber gut abgeschirmt. 
Aus diesen Gründen ist das Gericht der Auffassung, dass von einem Ein-
bezug von Parzelle 2594 in die Lärmbeurteilung keine grundlegend ab-
weichenden Ergebnisse zu erwarten sind, welche die Erstellung der ge-
planten Baute zu verhindern vermöchten.
ee)
Da die Experten die für die Nachtzeit geltenden Lärmwerte von 40 dB(A) 
als eingehalten erachten, mussten sie sich entgegen den beschwerdefüh-
rerischen Einwänden nicht auch zur Zeit zwischen 07.00 und 22.00 Uhr 
äussern, zumal in dieser Zeit keine weiteren Lärmquellen hinzutreten und 
die Grenzwerte für diesen Zeitraum gar höher liegen (45 resp. 50 dB(A); 
vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und 
Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner 
S. 6 sowie angefochtener Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 S. 6). 
Gleich verhält es sich mit dem Terrassenbetrieb im Sommer, der gemäss 
Auffassung der Beschwerdeführer ebenfalls separat zu thematisieren ge-


- 34 -
wesen wäre. Auch im Sommer wird die Terrasse nicht beschallt werden, 
und weitergehende bauliche oder betriebliche Lärmeindämmungsmass-
nahmen gestützt auf konkrete Lärmmessungen während des Betriebs 
bleiben auch hier vorbehalten. Des Weiteren bestehen keine konkreten 
Anhaltspunkte, inwiefern das von den Beschwerdegegnern in Auftrag ge-
gebene Lärmgutachten nicht objektiv oder fehlerhaft sein soll.
ff)
Damit besteht für das Gericht keine Veranlassung, bei der Beurteilung der 
Lärmsituation von den im Recht liegenden fachmännischen Lärmprogno-
sen abzuweichen. Im Lichte der vorstehend zitierten Gesetzes- und Ver-
ordnungsbestimmungen ist folglich festzuhalten, dass die zu erstellende 
Bar die Werte der am Baustandort und in der näheren Umgebung gelten-
den Lärmempfindlichkeitsstufe III einhält. Dies gilt umso mehr, als die Be-
schwerdegegnerin im Rahmen des Projektänderungsgesuchs die Baube-
willigung für die Lärmschutzschleuse beim Eingang erteilt hat. Überdies 
hat sie – ebenfalls in Nachachtung der Empfehlungen der ersten Lärmbe-
urteilung vom 11. Juni 2013 – mit der Betriebsbewilligung für die R._____-
Bar die Nebenbestimmungen verknüpft, dass die Lautsprecher nicht ge-
gen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet werden dürfen, dass die Gäste 
mittels Informationstafel beim Ausgang auf die Nachtruhe aufmerksam zu 
machen sind und dass die Taxiunternehmen darauf hinzuweisen sind, 
Gäste nur beim Bareingang und nicht vor den Wohnhäusern ein- und 
aussteigen zu lassen. Wie aus der ergänzenden Lärmbeurteilung hervor-
geht, werden die Grenzwerte auch vor dem Hintergrund der neuen Rau-
chersituation (vgl. vorstehend Erwägung 3d/bb) eingehalten, da sich der 
Eingang und die für die Raucher vorgesehenen Stehtische im Osten in 
Richtung Parkplatz befinden und die Beschallung der Terrasse nicht vor-
gesehen ist. 
gg)
Überdies ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Beurtei-
lungsgrundlagen um Prognosen und Erfahrungswerte handelt. Mit der 


- 35 -
Bewilligung der Lärmschutzschleuse sowie den verfügten Auflagen sind 
diverse Massnahmen getroffen worden, um die drohenden Lärmemissio-
nen im Sinne des Vorsorgeprinzips am Emissionsort zu beschränken 
(Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 1 und 2 USG sowie Art. 7 Abs. 1 LSV). 
Wenn sich im Rahmen des Barbetriebs zeigen sollte, dass die damit ver-
bundenen Emissionen den Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe 
III entgegen den Lärmprognosen nicht gerecht werden, können auch zu 
einem späteren Zeitpunkt noch Auflagen eingeführt werden, mit welchen 
Lärm vermieden oder eingedämmt werden kann (Art. 11 Abs. 2 USG; vgl. 
auch das von den Beschwerdeführern zitierte VGU R 05 14, in welchem 
über die Einsetzung eines Türstehers zwecks Wahrung von Ruhe und 
Ordnung vor dem Lokal zu befinden war). In diesem Sinne verfügte die 
Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.2 des angefochtenen Einspracheent-
scheids vom 22. Mai 2014 als Nebenbestimmung, dass während den Be-
triebszeiten auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorzu-
nehmen sein werden. Diese nachträglichen sporadischen Messungen er-
gänzen resp. konkretisieren die in Art. 12 LSV vorgesehene Überprü-
fungspflicht der Bewilligungsbehörde und gewährleisten die Kontrolle der 
Einhaltung der Grenzwerte, welche gegebenenfalls die Grundlage für wei-
tere Auflagen bildet. Vor diesem Hintergrund wäre es unverhältnismässig, 
die Erstellung der geplanten Bar gestützt auf die Lärmschutzverordnung 
zu verbieten.
e)
Gestützt auf die Lärmprognosen und die daraus resultierenden Projek-
tänderungen (Lärmschutzschleuse) und Auflagen sowie angesichts der 
Möglichkeit, nachträglich gestützt auf periodische Lärmmessungen jeder-
zeit weiterführende Lärmschutzmassnahmen ergreifen zu können, steht 
fest, dass die zu erstellende Bar die Anforderungen der Lärmempfindlich-
keitsstufe III einhält. Insbesondere kann aus der Tatsache, dass später al-
lenfalls zusätzliche Massnahmen zur Vermeidung von übermässigem 
Lärm getroffen werden müssen, nicht geschlossen werden, dass der Be-


- 36 -
trieb nicht als "mässig störend" zu qualifizieren sei. Damit ist festzuhalten, 
dass das geplante Bauvorhaben in der Dorf- resp. Dorferweiterungszone 
zonenkonform und unter diesem Aspekt folglich bewilligungsfähig ist.
4. a)
Des Weiteren stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerin mit dem 
angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 die Wohnungen 4, 
6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu Recht als bewirtschaftete 
Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 der bundesrätlichen Ver-
ordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (ZwVO; SR 702) 
bewilligt hat. Nicht näher einzugehen ist demgegenüber auf die noch un-
ter altem Recht erfolgte Bewilligung derselben Wohnungen am 22. No-
vember 2012 als klassische Zweitwohnungen resp. auf den von den Be-
schwerdeführern erhobenen Vorwurf, die Beschwerdegegnerin habe das 
Baugesuch noch vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen "in 
aller Eile" und "trotz Rechtsverletzungen durchgewunken".
Gemäss den Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid vom 
22. Mai 2014 soll die touristische Bewirtschaftung mit der Anbindung an 
den Hotelbetrieb der M._____ AG sichergestellt werden. Dieser Betrieb 
sei hinsichtlich Infrastruktur und Administration durchaus in der Lage, die 
in Frage stehenden Wohnungen in sein Angebot aufzunehmen und im 
Sinne der ZwVO touristisch zu bewirtschaften. Mit Bezug auf die bewirt-
schafteten Wohnungen verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.1 
des angefochtenen Einspracheentscheids folgende Nebenbestimmungen:
•
keine individualisierte Ausstattung;
•
nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche 
Person zu marktüblichen Preisen;
•
Vermarktung wie Hotelzimmer;
•
Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie 
Zimmergäste haben;


- 37 -
•
Betriebskonzept vom 01.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil 
der Bewilligung;
•
die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen.
b)
Gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO sind Bewilligungen für den Bau von Zweit-
wohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser 
Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt wer-
den, grundsätzlich nichtig. Vorbehalten bleiben unter anderem Bewilli-
gungen gestützt auf Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO als touristisch bewirtschaftete 
Zweitwohnungen. Eine solche Bewilligung setzt voraus, dass die Woh-
nungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und aussch-
liesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedin-
gungen angeboten und im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen 
bewirtschaftet werden. Begründet wird diese Ausnahmeregelung damit, 
dass der Zweitwohnungsartikel nicht die Hotellerie zum Gegenstand hat 
und insbesondere die sog. "kalten" Betten limitieren, nicht jedoch neue 
"warme" Betten verbieten will (vgl. Erläuternder Bericht zur ZwVO des 
Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] vom 17. August 2012 S. 11). 
Gemäss dem erläuternden Bericht liegt eine strukturierte Beherbergungs-
form dann vor, wenn die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet 
sind und ein hotelmässiges Betriebskonzept (inkl. im Regelfall dazu-
gehörende minimale Infrastrukturen wie etwa eine Reception) mit einer 
damit zusammenhängend genügend grossen Betriebsgrösse vorhanden 
ist. Dabei ist nachzuweisen, dass die hotelmässigen Leistungen von der 
Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden. Zudem hat 
der Eigentümer resp. der Betreiber eine branchenübliche Lösung zur Fi-
nanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen (vgl. Erläutern-
der Bericht, a.a.O., S. 11 sowie nachfolgend Erwägung 4f).
c)
Gegen die von der Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung für touristisch 
bewirtschaftete Zweitwohnungen wenden die Beschwerdeführer unter 


- 38 -
Verweis auf BGE 139 II 243 E.10.5 ein, dass sich die unmittelbare An-
wendbarkeit des Zweitwohnungsartikels insofern wie eine Planungszone 
auswirke, als Bauvorhaben für Zweitwohnungen – selbst als von der Ver-
ordnung zugelassene Ausnahmen – nicht bewilligt werden dürften, falls 
dadurch das kommende Ausführungsrecht präjudiziert werden könnte. Da 
die betroffenen Wohnungen aus baulicher Sicht ohne weiteres zu unbe-
wirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten, müss-
ten diese unter das weit auszulegende vorsorgliche Baubewilligungsver-
bot für Zweitwohnungen fallen. Ohnehin sei die strukturierte Beherber-
gungsform nicht auf Dauer gesichert; es fehlten wichtige Dokumente wie 
der Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der 
bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauerhafte und ausschliessliche 
touristische Bewirtschaftung sicherstelle, die Dienstleistungsverträge für 
eine hotelmässige Bewirtschaftung sowie ein Vertrag über die Regelung 
der Unterhaltskosten. Damit sei das SGH-Gutachten, welches überdies 
von diversen falschen Parametern ausgehe, nicht vollständig und die 
Voraussetzungen könnten nicht als erwiesen gelten. Zudem fehlten der 
Nachweis, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäs-
te effektiv in Anspruch genommen würden, der Nachweis einer branchen-
üblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen sowie 
eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen er-
folge. Des Weiteren sei für die Bewilligung von bewirtschafteten Wohnun-
gen vorausgesetzt, dass die Wirtschaftlichkeit des Hotels nur mit dem Er-
trag aus der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei, was vorlie-
gend erwiesenermassen nicht der Fall sei. Die Beschwerdegegnerin habe 
es auch unterlassen, in der Bewilligung das Grundbuchamt anzuweisen, 
die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch vorzunehmen. Schliess-
lich sei die Berechnung des Erstwohnungsanteils nicht transparent – der 
Erstwohnungsanteil im Neubau müsse 80 % betragen.


- 39 -
d)
Vor diesem Hintergrund gilt es im Folgenden zu prüfen, ob die Beschwer-
degegnerin die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu 
Recht als bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 
ZwVO bewilligt hat, mithin ob die Voraussetzungen erfüllt, die erforderli-
chen Nachweise erbracht und die notwendigen Auflagen korrekt verfügt 
worden sind. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass sich die Beschwerde-
gegnerin bei der Beurteilung der Zulässigkeit von bewirtschafteten Wohn-
einheiten zu Recht auf die ZwVO, mithin auf den Ausnahmetatbestand 
von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, gestützt hat. Diese ist am 1. Januar 2013 in 
Kraft getreten und soll bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzge-
bung zu Art. 75b BV gelten (Art. 9 ZwVO). Der Verweis der Beschwerde-
führer auf BGE 139 II 243 E.10.5, wonach sich die Zweitwohnungsinitiati-
ve zwecks Vermeidung einer Präjudizierung künftiger Ausführungsbe-
stimmungen im Ergebnis wie eine Planungszone auswirke (vgl. Be-
schwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), ist grundsätzlich zwar richtig. Je-
doch geht aus diesem Entscheid nicht hervor, dass dies auch hinsichtlich 
der in der Verordnung vorgesehenen Ausnahmen gelte. Den Beschwer-
deführern ist somit entgegenzuhalten, dass die Bestimmungen der ZwVO 
als Ausführungsbestimmungen im Sinne des zitierten Bundesgerichtsent-
scheids zu betrachten sind, welche von den Baubewilligungsbehörden 
angewendet werden können und müssen. Mit anderen Worten wurde das 
bundesgerichtliche vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Pla-
nungszone durch die in der ZwVO statuierten Ausnahmetatbestände rela-
tiviert (vgl. hierzu PFAMMATTER, Schweizerische Zweitwohnungsinitiative 
und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, in: Schweizerische 
Zweitwohnungsgesetzgebung, INR – Institut für Notariatsrecht und Nota-
rielle Praxis, Band 15, Bern 2014, S. 127 f.). Nicht zu berücksichtigen sind 
bei dieser Rechtslage überdies die Entwürfe zum künftigen Zweitwoh-
nungsgesetz, welches derzeit im Entstehen begriffen ist und mangels Re-
ferendum voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft treten wird. Dennoch 
ist an dieser Stelle anzumerken, dass der Ausnahmetatbestand der ho-


- 40 -
telmässig bewirtschafteten Zweitwohnungen auch im Zweitwohnungsge-
setz enthalten sein wird (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 des Entwurfes 
zum Zweitwohnungsgesetz). Dass der in der ZwVO statuierte Ausnahme-
tatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO somit keine unerwünschte Präju-
dizierungswirkung entfaltet, spricht ebenfalls dafür, dass er nicht unter 
das vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Planungszone fällt.
e)
Bei der Bewilligung der streitgegenständlichen Wohnungen als bewirt-
schaftete Zweitwohnungen hat sich die Beschwerdegegnerin unter ande-
rem auf das von den Beschwerdegegnern eingereichte Betriebskonzept 
vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) sowie auf das von den Be-
schwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der Schweizerischen 
Gesellschaften für Hotelkredit (SGH) vom 24. Februar 2014 abgestützt. 
Dieses Gutachten zeigt auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, 
Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des Hotels M._____ 
bilden. Der geplante Neubau sei Teil des Hotels und entspreche einer 
Kapazitätserweiterung des Betriebs. Die Bewirtschaftung erfolge über das 
Hotel, dessen bestehender Restaurations- und Wellnessbereich genü-
gend Kapazität aufweise, um auch von den Gästen der Wohnungen ge-
nutzt werden zu können. Zudem könnten die branchenüblichen Unter-
haltskosten (Instandhaltung und Instandsetzung) durch den Betrieb gene-
riert werden. Im Rahmen eines noch nicht vorliegenden Mietvertrages sei 
explizit zu regeln, welche obligatorischen Dienstleistungen (Reinigung, 
Nutzung Wellness etc.) die Gäste vom Hotel beziehen könnten und wie 
die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzuteilen sein. Zudem 
sei die dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung si-
cherzustellen. Abschliessend wird im Gutachten festgehalten, dass die 
vom ARE an bewirtschaftete Zweitwohnungen gestellten Anforderungen 
grundsätzlich erfüllt seien (vgl. Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten 
der SGH vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39).


- 41 -
Wie die Beschwerdeführer zu Recht monieren, sind die Gutachter hin-
sichtlich der Eigentümerschaft (U._____ AG statt M._____ AG), dem Fas-
sungsvermögen der neu zu erstellenden R._____-Bar (110 Personen statt 
45 Sitzplätze) sowie der Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen (acht 
statt vier) teilweise von falschen Prämissen ausgegangen. Diese Anga-
ben sind für eine zuverlässige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit indes 
nicht von Belang. Insbesondere sind die Kapazitäten des bestehenden 
Hotels M._____ für die Generierung von zusätzlichen Übernachtungen 
selbstredend erst recht gegeben, wenn nur vier statt acht Einheiten als 
bewirtschaftete Wohnungen hinzutreten. Ebenfalls ist es nicht zutreffend, 
dass das Gutachten nicht vollständig sei, weil die Experten des SGH di-
verse wichtige Dokumente vermissen würden. Wie sich aus den Aus-
führungen im Gutachten ergibt, werden diese Dokumente (insbesondere 
der Mietvertrag) nämlich nicht vermisst, sondern sind seitens der Bau-
herrschaft noch zu präzisieren resp. nachzureichen (vgl. SGH-Gutachten 
in Bg-act. 39 S. 21). Das Gutachten wurde vom ARE in seiner Stellung-
nahme vom 4. März 2015 denn auch als überzeugend und nicht etwa als 
unvollständig erachtet (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 
S. 2). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 
ihren Entscheid unter anderem auf das SGH-Gutachten abgestützt hat. 
Überdies hat das ARE gegen den ihm mitgeteilten Bewilligungsentscheid 
nicht opponiert und in seiner Stellungnahme vom 4. März 2015 – richti-
gerweise von vier als bewirtschaftete Zweitwohnungen zu erstellenden 
Einheiten ausgehend – gar explizit festgehalten, dass der Realisierung 
der geplanten bewirtschafteten Zweitwohnungen aus Sicht der Zweitwoh-
nungsgesetzgebung nichts im Wege stehe (vgl. Stellungnahme des ARE 
vom 4. März 2015 S. 2).
Auf die offensichtlich unzutreffenden Ausführungen der Beschwerdefüh-
rer, wonach strukturierte Beherbergungsbetriebe voraussetzen würden, 
dass die Wirtschaftlichkeit des dienenden Hotels nur mit dem Ertrag aus 


- 42 -
der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei (wie dies bei der Er-
stellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen zur Querfinanzierung 
von Hotelprojekten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a des Entwurfes zum Zweit-
wohnungsgesetz der Fall ist) und wonach der Erstwohnungsanteil im 
Neubau 80 % betragen müsse, ist nicht näher einzugehen.
f)
Damit ist festzuhalten, dass die bundesrechtlichen Bewilligungsvoraus-
setzungen für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen 
gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin 
die entsprechende Bewilligung für die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 
grundsätzlich zu Recht erteilt hat. Zu prüfen bleibt jedoch, ob die Be-
schwerdegegnerin die erforderlichen Auflagen korrekt verfügt und insbe-
sondere die mit der Bewilligung von bewirtschafteten Zweitwohnungen 
einhergehende Nutzungsbeschränkung auf Dauer sichergestellt hat.
aa)
Gemäss dem Merkblatt für die Erteilung von Baubewilligungen des ARE 
hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde mit dem Baugesuch 
für Wohnungen, die im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO im Rahmen 
strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden sollen, nach-
zuweisen, dass die Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betrie-
bes bilden (i), ein hotelmässiges Betriebskonzept vorzulegen, welches die 
Infrastruktur und die Betriebsgrösse darlegt (ii) sowie eine branchenübli-
che Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen zu präsentie-
ren (iii). In der Baubewilligung ist der Berechtigte sodann mit entspre-
chenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnungen nach Art. 4 lit. b Ziff. 1 
ZwVO zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Gemäss dem Merkblatt des ARE 
können diese Auflagen wie folgt formuliert werden:
Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass
a)
die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind;
b)
das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finan-
zierung von Erneuerungsinvestitionen und die Verträge, die Voraussetzun-
gen für die Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen;


- 43 -
c)
die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – insbesondere 
auch während der Hauptsaisonzeiten – angeboten werden;
d)
die Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen 
dienen;
e)
die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in An-
spruch genommen werden;
f)
die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie 
Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich pro Hauptsaison 
höchstens während drei Wochen stattfindet;
g)
der Eigentümer alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die 
Einhaltung der Auflagen nachweist.
bb)
Mit der Eingabe "Bewirtschaftete Zweitwohnungen" vom 1. September 
2013 (vgl. Bg-act. 35) haben die Beschwerdegegner nachgewiesen, dass 
die fraglichen Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebs bil-
den und ein hotelmässiges Betriebskonzept vorgelegt, welches die Infra-
strukturen und die Betriebsgrösse darlegt. Damit sind Ziff. i und ii der 
gemäss dem vorerwähnten Merkblatt mit dem Baugesuch zu erbringen-
den Nachweisen beigebracht. Was jedoch fehlt, ist der Nachweis einer 
branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen 
(vgl. Ziff. iii). Die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das Ho-
tel M._____ sowie für den geplanten Neubau wurden von den Gutachtern 
geschätzt (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 
S. 14 f.). Die Aufteilung dieser Kosten ist jedoch im Mietvertrag noch de-
tailliert zu regeln und – im Sinne einer seitens der Beschwerdegegnerin 
noch zu verfügenden Auflage – noch vor Baubeginn nachzureichen.
cc)
In Bezug auf die nicht individualisierte Ausgestaltung der Wohnungen, die 
Vermietung (dauerhaft, zu marktüblichen Konditionen, ausschliesslich zur 
kurzzeitigen Beherbergung von Gästen) sowie den Zugang der Woh-
nungsgästen zu den Hoteldienstleistungen (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II 
Auflagen lit. a, c, d und e) vermögen die von der Beschwerdegegnerin 
verfügten Auflagen grundsätzlich zu genügen (vgl. Ziff. 3.2.1 des ange-
fochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014). Zu ergänzen wäre vor dem Hin-


- 44 -
tergrund der vorerwähnten Empfehlungen des ARE lediglich die Neben-
bestimmung, dass die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familien-
mitglieder sowie Freunde und Bekannte – entgeltlich oder unentgeltlich – 
pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfinden darf (vgl. 
Merkblatt des ARE Ziff. II Auflage lit. f).
dd)
Die Beschwerdeführer bemängeln, dass die hotelmässige Bewirtschaf-
tung der streitgegenständlichen Wohnungen nicht auf Dauer sichergestellt 
sei. So fehle beispielsweise ein Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin 
und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauer-
hafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle. Zu-
dem sei eine Umnutzung der Wohnungen gemäss dem Gutachten in bau-
licher Hinsicht möglich und es fehle eine Absicherung, dass kein Verkauf 
der bewirtschafteten Wohnungen vorgesehen sei (vgl. Beschwerde vom 
15. Oktober 2014 S. 9 ff.).
Dabei ist den Beschwerdeführern insofern beizupflichten, als die hotel-
mässige Bewirtschaftung auf Dauer gesichert sein muss. So zielt die vor-
zitierte Auflage lit. b des Merkblattes des ARE denn auch darauf ab, dass 
der Weiterbestand des hotelmässigen Betriebskonzepts, der branchenüb-
lichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen und der 
Verträge, welche Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung wa-
ren, gesichert ist. Die diesbezüglichen Bedenken der Beschwerdeführer 
sind aber weitestgehend zu relativieren. In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen 
Entscheids wurde das Betriebskonzept vom 1. September 2013 nämlich 
zum integrierenden Bestandteil der Bewilligung erklärt. Daraus folgt, dass 
die Bewilligung im Falle eines Besitzerwechsels im Hotel oder bei einer 
Konzeptänderung in Wiedererwägung zu ziehen ist (vgl. auch Duplik resp. 
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 
S. 10). Zudem bestehen keinerlei Anzeichen für einen Verkauf der Woh-
nungen. Ein solcher könnte in Anbetracht der positiven Rechtskraft des 


- 45 -
Grundbuchs ohnehin nicht ohne die im Grundbuch angemerkte Nut-
zungsbeschränkung stattfinden (vgl. Art. 970 Abs. 4 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] sowie nachfolgend Erwägung 4f/ee). 
Angesichts dieser Umstände vermag auch die Tatsache, dass die Woh-
nungen aufgrund ihrer Ausstattung "in baulicher Hinsicht" theoretisch zu 
unbewirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten 
(vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.4 sowie 
Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), eine dauerhafte touristische 
Bewirtschaftung nicht ernsthaft in Frage zu stellen. So wird im SGH-
Gutachten denn auch festgehalten, dass eine Zweckentfremdung zu un-
bewirtschafteten Ferienwohnungen aus baulicher Sicht zwar möglich, 
rechtlich (aufgrund der ins Grundbuch einzutragenden Nutzungsbe-
schränkung) jedoch nicht möglich sei (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Fe-
bruar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.1.2). Dennoch ist – bei diesem Ausgang 
des Verfahrens – in Nachachtung der Empfehlungen des ARE zu verfü-
gen, dass durch entsprechende Ausgestaltung des ohnehin noch nachzu-
reichenden Mietvertrages zwischen der Hotelbetreiberin und den Be-
schwerdegegnern die dauerhafte Bewirtschaftung der Wohnungen si-
cherzustellen sei.
Zudem ist – ebenfalls gestützt auf die Empfehlungen des ARE (vgl. Merk-
blatt des ARE Ziff. II Auflage lit. g) – im Sinne einer Auflage zu verfügen, 
dass die Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdegegnerin als 
Bewilligungsbehörde alle zwei Jahre die Einhaltung der Auflagen nach-
zuweisen haben. Überdies ist die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der 
angekündigten gelegentlichen Kontrollen zwecks Überprüfung der Not-
wendigkeit von weitergehenden Massnahmen (vgl. Duplik resp. Vernehm-
lassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 S. 11) auf ihre 
Ausführungen zu behaften.


- 46 -
ee)
Des Weiteren monieren die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegeg-
nerin es unterlassen habe, das Grundbuchamt in der Bewilligung anzu-
weisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die An-
merkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen. 
Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZwVO hat die Baubewilligungsbehörde das Grund-
buchamt in der Bewilligung in der Tat anzuweisen, auf dem Grundbuch-
blatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung einer verfügten Nut-
zungsbeschränkung ("Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirt-
schaftete Wohnung") anzubringen. Gemäss dem Merkblatt des ARE kann 
diese Anweisung an das Grundbuchamt wie folgt formuliert werden:
"Das Grundbuchamt … wird angewiesen, die Auflagen gemäss … unter dem Stichwort 
"qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" auf … als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrund-
ausweis für diese Anmerkung."
In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 hat die Be-
schwerdegegnerin im Sinne einer Nebenbestimmung festgehalten, dass 
die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen werde. Entgegen 
Art. 6 Abs. 2 ZwVO fehlt damit aber eine direkte Anweisung an das 
Grundbuchamt sowie ein Hinweis auf das von der Verordnung vorgege-
bene Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung". Zudem 
ist es gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung – entgegen dem Vorbrin-
gen der Beschwerdegegner (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Be-
schwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7) – streng genommen nicht 
möglich, das Grundbuchamt in einer separaten Verfügung anzuweisen. 
Den Beschwerdegegnern ist jedoch insoweit zuzustimmen, als für die 
Wirkung der Nutzungsbeschränkung lediglich entscheidend ist, dass sie 
in der Baubewilligung verfügt wird (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der 
Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7). Die Nutzungsbe-
schränkung gründet nämlich unmittelbar auf Art. 75b Abs. 1 sowie 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und wird ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem 


- 47 -
die entsprechende Verfügung der Baubewilligungsbehörde in Rechtskraft 
erwächst (vgl. MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwoh-
nungen, in: ASR – Abhandlungen zum Schweizerischen Recht, Band/Nr. 
803, Bern 2014, S. 222 f. m.w.H.). Die Anmerkung im Grundbuch dient 
lediglich der Transparenz über den Vollzug und verleiht der Eigentumsbe-
schränkung Publizitätswirkung gegenüber Dritten; ihr kommt – wie An-
merkungen im Grundbuch allgemein – bloss deklaratorische Wirkung zu 
(vgl. dazu Erläuternder Bericht, a.a.O., S. 16). Dennoch ist die Beschwer-
degegnerin bei diesem Verfahrensausgang im Hinblick auf eine mögli-
cherweise erneut zu erteilende Baubewilligung darauf hinzuweisen, das 
Grundbuchamt – in Nachachtung von Art. 6 Abs. 2 ZwVO sowie den 
Empfehlungen des ARE – diesbezüglich im Sinne der vorstehenden Er-
wägung bereits in der Baubewilligung konkret anzuweisen.
g)
Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Bewilligungsvorausset-
zungen für bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 
ZwVO grundsätzlich erfüllt sind. Aus dem Betriebskonzept und dem SGH-
Gutachten ergibt sich nämlich in nachvollziehbarer Weise, dass das alt-
eingesessene Hotel M._____ für eine dauernde Bewirtschaftung der frag-
lichen Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen Ge-
währ bietet. Zu diesem Schluss kommen nicht nur die Gutachter der 
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit, sondern auch das ARE in 
seiner Vernehmlassung vom 4. März 2015.
Vor dem Hintergrund der Umsetzungsempfehlungen des ARE zur ZwVO 
ist jedoch festzuhalten, dass sich die angefochtene Baubewilligung hin-
sichtlich gewisser Unterlagen (Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin 
und den Beschwerdegegnern, Nachweis einer branchenüblichen Lösung 
zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen) und Auflagen (Nutzungs-
beschränkung für den Eigentümer und dessen Bekannte auf maximal drei 
Wochen pro Hauptsaison, Nachweis der Einhaltung der verfügten Aufla-


- 48 -
gen durch die Beschwerdegegner alle zwei Jahre) sowie hinsichtlich einer 
konkreten Anweisung des Grundbuchamts als unvollständig erweist. Die-
ser Umstand wäre für sich alleine zwar kein Grund für eine Abweisung 
der Beschwerde resp. eine Rückweisung der Angelegenheit an die Be-
schwerdegegnerin gewesen, zumal die entsprechenden Auflagen auch 
durch das Verwaltungsgericht hätten angeordnet oder modifiziert werden 
können. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine bewirtschaftete 
Nutzung sind von der Beschwerdegegnerin nämlich geprüft und auch vom 
ARE als gegeben betrachtet worden (vgl. vorstehend Erwägungen 4a), 
weshalb es in der vorliegenden Konstellation – entgegen VGU R 13 150 
vom 11. Dezember 2013 E.4a, wo die entsprechenden Prüfungen vor der 
Erteilung der Baubewilligung gar nicht stattgefunden hatten – möglich 
gewesen wäre, die Nachreichung der fehlenden Unterlagen im Sinne ei-
ner Auflage gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG zu verlangen. Da die vorliegende 
Beschwerde jedoch aus anderen Gründen ohnehin gutzuheissen ist (vgl. 
nachfolgend Erwägung 6d), ist die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf 
eine allenfalls erneut zu erteilende Baubewilligung anzuhalten, die Aufla-
gen und Nebenbestimmungen gemäss den vorstehenden Erwägungen 
resp. im Sinne der Empfehlungen des ARE zu verfügen.
5. a)
Hinsichtlich der im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben zu erstellenden 
Pflichtparkplätze ist zunächst deren Anzahl umstritten. Diesbezüglich 
sieht das kommunale Baugesetz vor, dass für Wohnbauten bis 80 m2 
Bruttogeschossfläche ein Parkplatz pro Wohnung, für Wohnbauten mit 
mehr als 80 m2 Bruttogeschossfläche zwei Parkplätze pro Wohnung und 
für Restaurants ein Parkplatz pro fünf Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle) 
bereitzustellen sind (vgl. Art. 39 Abs. 2 lit. a und e BG). Sodann sind 
gemäss Art. 39 Abs. 4 BG ein Drittel der notwendigen Parkplätze gedeckt 
und nach Möglichkeit unterirdisch anzuordnen. Sofern die Errichtung der 
gesetzlich vorgesehenen Anzahl an Abstellplätzen auf eigenem Grund 
und Boden nicht möglich ist, hat der Bauherr diese Verpflichtung durch 


- 49 -
Bezahlung einer einmaligen Ersatzabgabe von Fr. 4'500.-- pro offenem 
resp. Fr. 9'000.-- pro gedecktem Abstellplatz abzulösen (Art. 39 Abs. 3 
BG i.V.m. Art. 10 Abs. 2 der Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz 
vom 24. April 2014).
b)
Wie die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid zu 
Recht festgehalten hat, sind im Zusammenhang mit dem geplanten Bau-
vorhaben 21 Pflichtparkplätze zu erstellen (vier für die vier Wohnungen 
 80 m2 und neun für die R._____-
Bar mit 45 Sitzplätzen, vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 
22. November 2012 Ziff. 2.4 sowie Parkplatznachweis vom 18. Juli 2012 
in Bg-act. 11). Von diesen 21 Parkplätzen müssen gemäss den vorer-
wähnten gesetzlichen Bestimmungen ein Drittel, mithin sieben Parkplätze, 
gedeckt sein. Der von den Beschwerdeführern gegen diese Berechnung 
erhobene Einwand mit der Verkaufsfläche ist unbehelflich. Es ist nämlich 
keine gesetzliche Grundlage ersichtlich, welche es rechtfertigen würde, 
die Fläche für die Stehplätze in der Bar von rund 45 m2 einem Verkaufslo-
kal gleichzustellen, was gemäss BG pro 15 m2 Ladenfläche einen zusätz-
lichen Parkplatz erfordern würde. Auch wenn die Definition des Begriffs 
"Verkaufslokale" in Art. 10 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen zum BG 
lediglich mittels exemplarischer Aufzählung erfolgt, bestehen keinerlei 
Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber auch für Stehtische oder für eine 
Tanzfläche Pflichtparkplätze hat vorsehen wollen. Wie es sich diesbezüg-
lich mit Terrassensitzplätzen verhält, kann offen bleiben, da im Aussenbe-
reich vorliegend keine bewirtschafteten Sitzplätze geplant sind. Ebenfalls 
trifft es, entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen, nicht zu, dass 
hinsichtlich der vier hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen Art. 39 
Abs. 2 lit. d BG zur Anwendung gelange, gemäss welchem pro drei 
Fremdenbetten ein Parkplatz zur Verfügung stehen müsste (vgl. Replik 
der Beschwerdeführer vom 29. März 2014 in Bg-act. 43 Ziff. 13). Wie vor-
stehend ausgeführt, handelt es sich bei diesen Wohnungen – auch wenn 


- 50 -
diese hotelmässig bewirtschaftet werden – um umfassend ausgestattete 
Wohneinheiten und nicht um bloss auf die Übernachtung ausgerichtete 
Pensions- oder Hotelzimmer (vgl. vorstehend Erwägung 4).
c)
Angesichts der im Gesetz klar definierten Bezugsgrössen ist damit fest-
zuhalten, dass im Zusammenhang mit dem vorliegend zu beurteilenden 
Bauprojekt 21 Pflichtparkplätze, davon sieben gedeckte, zu erstellen sind. 
Die Beschwerdegegner planen gar die Errichtung von 28 Parkplätzen; 16 
Aussenparkplätze auf Parzelle 2756, drei Aussenparkplätze nördlich des 
Wohnungstraktes auf der eigenen Parzelle 1756 sowie neun gedeckte 
Parkplätze in der Einstellhalle unter der geplanten Bar (vgl. Parkplatz-
nachweis vom 18. Juli 2012 in Bg-act. 11). Damit wären die Anforderun-
gen des Art. 39 BG betreffend Pflichtparkplätze eingehalten. Ob diese 
geplanten Parkplätze aber allesamt realisiert werden dürfen, ist eine an-
dere Frage, auf die im Folgenden einzugehen ist (vgl. sogleich Erwägung 
6).
6. a)
Die Beschwerdegegner verfügen nicht über ausreichend Grundstück-
fläche, um die vorgeschriebenen Pflichtparkplätze allesamt auf eigenem 
Grund und Boden erstellen zu können. Es wird deshalb beabsichtigt, dass 
die politische Gemeinde (auf Kosten der Beschwerdegegner) auf der Par-
zelle 2756 öffentliche Parkplätze erstellt und einen Teil davon der 
R._____-Bar während den Betriebszeiten als Besucherparkplätze zur 
Verfügung stellt. Die Entschädigung für diese Nutzung soll zwischen der 
Bürgergemeinde und den Beschwerdegegnern ausgehandelt werden (vgl. 
angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.5). Dabei stellt 
sich jedoch die Frage, ob die politische Gemeinde hierzu überhaupt be-
rechtigt ist (vgl. sogleich lit. b) resp. ob ein derartiges Vorhaben in der 
ZöBA überhaupt zulässig ist (vgl. nachfolgend lit. c und d).


- 51 -
b)
Unbestritten ist, dass die Bürgergemeinde als derzeitige Eigentümerin der 
Parzelle 2756 durch den Vertrag vom 17. Juni 1984 grundsätzlich ver-
pflichtet ist, die sich in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke – und 
damit unter anderem Parzelle 2756 – der politischen Gemeinde für Ver-
waltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen (vgl. Botschaft 
vom 17. Juni 1984 Vorlage 1 Ziff. 3 i.V.m. Blatt 3 zu Anhang III sowie 
Vereinbarung zwischen der politischen Gemeinde und der Bürgergemein-
de Ziff. II/4 in Bg-act. 26 S. 3, 11 und 17). Ob es sich beim vorliegend zu 
beurteilenden Zur-Verfügung-Stellen der Parkplätze um eine Verwal-
tungsaufgabe handelt, kann offen bleiben. In ihrer Stellungnahme vom 
12. Februar 2015 hat die beigeladene Bürgergemeinde nämlich explizit 
bestätigt, dass sie die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen ab-
schliessen werde und "dass die Parzelle solange für die Parkierung zur 
Verfügung steht, als die politische Gemeinde dies so vorsieht". Es ist mit-
hin davon auszugehen, dass die Bürgergemeinde – in welcher Form auch 
immer – dafür besorgt sein würde, dass die in der Baubewilligung gefor-
derten Vereinbarungen mit der politischen Gemeinde sowie mit den Be-
schwerdegegnern bis zum Baubeginn vorliegen. Auf die von den Be-
schwerdeführern thematisierte Zuständigkeit für die Beschlussfassung in-
nerhalb der Bürgerversammlung, die ordentliche Traktandierung sowie 
die Ausstandsvorschriften ist vorliegend nicht näher einzugehen, zumal 
sich die Beschwerdeführer zu gegebener Zeit dazu werden äussern kön-
nen (vgl. vorstehend Erwägung 2d/cc).
Überdies ist es einer Gemeinde grundsätzlich freigestellt, einem Privaten 
öffentliche Parkflächen über eine bestimmte Tageszeit zur ausschliessli-
chen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Das angedachte "Parkplatzsha-
ring" erscheint denn auch nicht per se als unzulässig, besteht doch in ei-
nem sowohl im Sommer als auch im Winter stark frequentierten Touris-
musort durchaus ein öffentliches Interesse daran, mit den vorhandenen 
Bodenressourcen möglichst haushälterisch umzugehen und die Parkplät-


- 52 -
ze nicht ganztags für einen Barbetrieb zu "sperren", der erst am Nachmit-
tag aufgenommen wird. Entgegen dem Einwand der Beschwerdeführer 
kann es selbstredend nicht angehen, diese kreative Lösung analog auf 
(Ferien-)Wohnungen zu übertragen, zumal dort das Bedürfnis nach Park-
plätzen nicht anhand von klar definierten Öffnungszeiten ausgewiesen 
werden kann. Angesichts der nachfolgenden Erwägungen erübrigt sich 
jedoch eine abschliessende Beurteilung dieser Parkplatzlösung.
c)
Wie die Beschwerdeführer im Ergebnis zu Recht geltend machen, wider-
spricht das vorerwähnte "Parkplatzsharing" aber der kommunalen Zonen-
ordnung. Die fragliche Parzelle 2756 befindet sich wie erwähnt in einer 
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Die Beschwerdegegne-
rin führt im angefochtenen Einspracheentscheid zwar zutreffend aus, 
dass Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen gemäss dem kantonalen 
Raumplanungsgesetz für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienen-
de Bauten und Anlagen bestimmt seien, wobei private Nutzungen nur in 
untergeordnetem Mass und nur dann zulässig seien, wenn sie mit zonen-
konformen Bauten baulich verbunden seien (vgl. angefochtener Einspra-
cheentscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.5 sowie Art. 28 Abs. 1 KRG. 
Dabei übersieht sie jedoch, dass die ZöBA im kommunalen Baugesetz 
enger als in Art. 28 KRG definiert ist. Nach Art. 67 Abs. 1 BG ist die ZöBA 
nämlich lediglich für Bauten und Anlagen bestimmt, die der Öffentlichkeit 
zur Verfügung stehen. Im Gegensatz zu Art. 28 Abs. 1 KRG wird die Mög-
lichkeit einer (untergeordneten) privaten Nutzung in dieser kommunalen 
Vorschrift nicht erwähnt, weshalb eine solche gemäss kommunalem Bau-
recht in einer ZöBA nicht zulässig ist. Angesichts dieser Differenz ist im 
Folgenden das Verhältnis zwischen der ZöBA-Bestimmung des KRG und 
der entsprechenden Bestimmung des kommunalen Baugesetzes zu 
klären.


- 53 -
aa)
Gemäss Art. 107 Abs. 1 KRG bleiben die bestehenden Ortsplanungen – 
abgesehen von einigen hier nicht relevanten unmittelbar anwendbaren 
Bestimmungen gemäss Abs. 2 – bis zu deren Anpassung an dieses Ge-
setz (sprich ans KRG) in Kraft, wobei diese Anpassung bei der nächsten 
Überprüfung der Ortsplanung, spätestens jedoch innert 15 Jahren zu er-
folgen hat. Als "nächste Überprüfung der Ortsplanung" im diesem Sinne 
gilt eine Totalrevision oder eine grössere Teilrevision des Baugesetzes, 
während kleinere Baugesetzänderungen oder punktuelle Planänderungen 
noch keine Pflicht zu einer gesamthaften Anpassung der Ortsplanung an 
das KRG auslösen (vgl. Arbeitshilfe zum KRG, a.a.O., S. 106). In Bezug 
auf die Anwendbarkeit der kommunalen ZöBA-Bestimmung von Art. 67 
Abs. 1 BG stellt sich deshalb die Frage, ob seit dem Inkrafttreten des 
KRG im Jahre 2005 bereits eine Überprüfung des kommunalen Bauge-
setzes stattgefunden hat. Wenn dies nicht der Fall wäre, dann wäre 
Art. 67 Abs. 1 BG in Bezug auf den vorliegenden Fall (und bis zur er-
wähnten Überprüfung der Ortsplanung oder bis spätestens Ende 2019) 
ohne weiteres anwendbar.
bb)
Am 27. November 2011 haben die Stimmberechtigten der Gemeinde eine 
Teilrevision des Baugesetzes beschlossen. Wie sich aus dem Genehmi-
gungsbeschluss der Regierung vom 19. Juni 2012 ergibt, bezweckte die-
se Teilrevision die Anpassung an die neue kantonale Raumplanungsge-
setzgebung (vgl. RB vom 19. Juni 2012 Nr. 585 S. 2). Angesichts dieser 
Zielsetzung kann diese Teilrevision als "Überprüfung der Ortsplanung" im 
Sinne von Art. 107 Abs. 1 KRG qualifiziert werden.
cc)
Gemäss Art. 26 Abs. 3 KRG gelten bei den im KRG umschriebenen Zo-
nentypen, zu welchen u.a. auch die ZöBA gehört, ausschliesslich die kan-
tonalen Vorschriften, soweit die Gemeinden nicht ausdrücklich ermächtigt 
oder verpflichtet werden, abweichende oder ergänzende Bestimmungen 
zu erlassen. Dies ist Bezug auf die ZöBA nicht der Fall (vgl. Art. 28 KRG). 


- 54 -
Die Regierung hätte daher die ZöBA-Bestimmung des kommunalen Bau-
gesetzes (Art. 67 BG) im erwähnten Genehmigungsbeschluss vom 
19. Juni 2012 nicht oder nur unter dem Vorbehalt genehmigen dürfen, 
dass sie denselben Wortlaut wie die ZöBA-Bestimmung des KRG auf-
weist und damit untergeordnete private Nutzungen zulässt.
dd)
Es erscheint aber als unangemessen, diese Bestimmung deshalb aufzu-
heben oder im Rahmen einer konkreten Normenkontrolle vorliegend nicht 
zu beachten, zumal einerseits die Anpassungsfrist von Art. 107 Abs. 1 
KRG noch nicht abgelaufen ist und es der Gemeinde andererseits freige-
standen wäre, die fragliche ZöBA-Bestimmung als spezielle Bauzone des 
kommunalen Rechts zu deklarieren und entsprechend mit eigenen Vor-
schriften zu versehen. Vielmehr rechtfertigt es sich demnach, Art. 67 
Abs. 1 BG als gemeindespezifische Bauzone im Sinne von Art. 26 Abs. 3 
Satz 2 KRG zu betrachten, in welcher die Gemeinde eigene – und im 
Verhältnis zum KRG auch strengere – Zonenvorschriften erlassen kann. 
Folglich gelangt im vorliegenden Fall ausschliesslich Art. 67 Abs. 1 BG 
zur Anwendung.
d)
Damit ist festzuhalten, dass es der Gemeinde aufgrund der kommunalen 
Zonenordnung nicht gestattet ist, die auf Parzelle 2765 und damit in der 
ZöBA zu stehen kommenden, für die Öffentlichkeit bestimmten Parkplätze 
einem Privaten zur Verfügung zu stellen. Dem zu beurteilenden Baupro-
jekt gebricht es folglich an der gesetzlich vorgeschriebenen Anzahl an 
Abstellflächen für Motorfahrzeuge, weshalb es von der Beschwerdegeg-
nerin nicht hätte bewilligt werden dürfen. Damit braucht vorliegend nicht 
mehr erörtert zu werden, ob das dauerhafte Zur-Verfügung-Stellen der 
Abstellflächen durch die öffentliche Hand auf Dauer ausreichend sicher-
gestellt ist.


- 55 -
7.
Zur vorsorglich erhobenen Rüge der allenfalls nicht eingehaltenen Aus-
nützungsziffer auf der Restparzelle 2591 sowie der Verletzung der Ästhe-
tikvorschrift von Art. 73 Abs. 1 KRG braucht sich das vorliegende Urteil 
nicht zu äussern. Bei diesem Verfahrensausgang erübrigen sich auch 
Ausführungen zu einer allfälligen Neuverteilung der vorinstanzlichen Ver-
fahrenskosten, da diese mit der Aufhebung der angefochtenen Einspra-
che- und Baubewilligungsentscheide hinfällig werden. Wie sich aus dem 
vorstehend Gesagten ergibt, waren aber bei weitem nicht alle Einwände 
der Beschwerdeführer begründet. Die Zusprechung einer ausseramtli-
chen Entschädigung für das vorinstanzlichen Verfahren rechtfertigt sich 
deshalb entgegen dem beschwerdeführerischen Antrag (vgl. Beschwerde 
vom 15. Oktober 2014 S. 12) nicht.
8. a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das vorliegende Bauprojekt 
mangels ausreichender Pflichtparkplätze nicht hätte bewilligt werden dür-
fen. Damit sind die Beschwerden in diesem Punkt gutzuheissen und die 
angefochtenen Einsprache- und Baubewilligungsentscheide aufzuheben. 
Sofern sich die Beschwerdegegnerin nach Ausarbeitung einer neuen Par-
kierungslösung seitens der Beschwerdegegner erneut mit dem vorliegen-
den Projekt zu befassen haben wird, hat sie sich bei der abermaligen Er-
teilung der Baubewilligung an die vorstehenden Erwägungen zu halten.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von 
Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG je zur Hälfte zu Lasten 
der unterliegenden Beschwerdegegner sowie der Beschwerdegegnerin. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die im Rechtsmittel- oder Klageverfah-
ren unterliegende Partei in der Regel überdies verpflichtet, der obsiegen-
den Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten 
zu ersetzen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdegegner 
sowie die Beschwerdegegnerin den obsiegenden Beschwerdeführern je 
zur Hälfte eine Parteientschädigung zu bezahlen haben. Zwecks Nach-


- 56 -
weis ihrer Aufwendungen hat die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer, 
Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, dem Gericht am 9. Dezember 
2014 eine Honorarnote eingereicht. Aus dieser ergibt sich im Zusammen-
hang mit den vorliegenden Verfahren für den Zeitraum vom 13. Januar 
2013 bis zum 8. Dezember 2014 ein Honorar von Fr. 17'867.90 (64.25 h à 
Fr. 250.-- zzgl. Gebühren und MWST). Diese Honorarnote, welche für den 
betreffenden Zeitraum sowohl hinsichtlich des stundenmässigen Auf-
wands als auch des Stundentarifs als angemessen erscheint, ist um den 
im Jahre 2015 – insbesondere im Zusammenhang mit den Eingaben der 
beigeladenen Bürgergemeinde, der M._____ AG und des ARE sowie mit 
der eigenen Stellungnahme vom 26. März 2015 – angefallenen Aufwand 
pauschal auf Fr. 18'000.-- zu ergänzen. Dem Umstand, dass auf die Be-
schwerden von D._____, E._____ und F._____, der G._____ AG sowie 
H._____ nur in eingeschränktem Umfang eingetreten werden konnte (vgl. 
vorstehend Erwägung 1c), ist bei der Festlegung der aussergerichtlichen 
Entschädigung keine Bedeutung beizumessen.
c)
Da sämtliche Beschwerdeführer von derselben Rechtsanwältin vertreten 
sind, rechtfertigt es sich, die Parteientschädigung gleichmässig unter ih-
nen aufzuteilen. Demnach sind sämtliche Beschwerdeführer mit je 
Fr. 3'000.-- zu entschädigen. Hinsichtlich der Mehrwertsteuer ist festzu-
halten, dass die aussergerichtliche Entschädigung grundsätzlich Scha-
denersatz darstellt. Sie soll der berechtigten Partei die Kosten und Um-
triebe ganz oder teilweise vergüten, die ihr durch das gerichtliche Verfah-
ren entstanden sind. Eine selbst mehrwertsteuerpflichtige Partei kann ge-
stützt auf Art. 28 des Bundesgesetzes über die Mehrwertsteuer (MWSTG; 
SR 641.20) an einen von ihr für geschäftlich begründete Zwecke beauf-
tragten Anwalt geleistete Mehrwertsteuern als Vorsteuern von ihrer eige-
nen Mehrwertsteuerabrechnung abziehen. Dieses Recht entsteht gemäss 
Art. 40 MWSTG grundsätzlich bereits bei Empfang der Rechnung, ist also 
regelmässig im Zeitpunkt der Zusprechung einer aussergerichtlichen Ent-


- 57 -
schädigung bereits entstanden. Eine solche Partei erleidet durch die 
Mehrwertsteuer gar keinen zusätzlichen Schaden, da sie mit deren Be-
zahlung gleichzeitig beziehungsweise in der gleichen Periode einen gleich 
hohen geldwerten, liquiden und sicheren Anspruch gegenüber der Mehr-
wertsteuerverwaltung erwirbt. Ihr Vermögensstand wird somit durch die 
dem Anwalt zu leistende Mehrwertsteuer im Ergebnis nicht vermindert. Es 
ist deshalb nicht gerechtfertigt, einer solchen Partei trotzdem eine zusätz-
liche aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe der Mehrwertsteuer 
zuzusprechen, weil ihr damit Schaden ersetzt würde, der ihr gar nicht ent-
steht (vgl. zum Ganzen SUTER/VON HOLZEN, in: SUTTER-SOMM/HASEN-
BÖHLER/LEUENBERGER, ZPO-Kommentar, Zürich/Basel/ Genf 2013, Art. 95 
N 39).
Den nicht mehrwertsteuerpflichtigen privaten Beschwerdeführern ist die 
aussergerichtliche Entschädigung inkl. MWST zuzusprechen. Der 
G._____ AG, welche als juristische Person mehrwertsteuerpflichtig und 
damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die ihr zustehende Parteientschä-
digung demnach aber ohne MWST zuzusprechen, weshalb sich für sie 
eine aussergerichtliche Parteientschädigung von Fr. 2'760.-- ergibt.


- 58 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die vorliegenden Beschwerden sind gutzuheissen, soweit darauf einge-
treten werden kann. Die angefochtenen Einsprache- und Baubewilli-
gungsentscheide vom 22. November 2012 sowie vom 22. Mai 2014 sind 
aufzuheben und die Angelegenheit an die Gemeinde X._____ zurückzu-
weisen, damit sie das Verfahren im Sinne der Erwägungen weiterführe 
und neu entscheide.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'394.--
zusammen
Fr.
5'394.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie K._____ und 
L._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ einerseits sowie K._____ und L._____ anderseits 
haben ebenfalls je zur Hälfte aussergerichtlich zu entschädigen:
- A._____, B._____ und C._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
- I._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
- D._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
- E._____ und F._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
- H._____ mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST);
- die G._____ AG mit Fr. 2'760.--.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]