gr_gerichte · R 2006 69 · 2006-10-24 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Feststellung BGF | Baurecht

R 06 69
4. Kammer
URTEIL
vom 24. Oktober 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Feststellung Bruttogeschossfläche (BGF)
1.
Die … AG ist Eigentümerin der Parz. 1202 und Baurechtsgeberin der Parz.
2881 in derselben Gemeinde. Die Baurechtsnehmer der Parz. 2881 sind …
und … (früher …). Eigentümer der ebenfalls im Quartierplangebiet „…“
gelegenen Parz. 2957 sind die Eheleute … Laut früherem Baugesetz (1981)
betrug die Ausnützungsziffer (AZ) für die drei erwähnten Liegenschaften 0.4,
woraus
für
die
Parz.
1202
eine
verfügbare
Restnutzung
bzw.
Bruttogeschossfläche [BGF] von 532,06 m2 resultierte; die Baurechtsparzelle
2881 war danach aber bereits mit 79,54 m2 und die Parz. 2957 mit 3,50 m2
übernutzt. Gemäss neuem Baugesetz (2000) wurde die zulässige AZ auf 0.5
erhöht, woraus für die Parz. 1202 neu eine Restnutzung bzw. BGF von 759,16
m2 (im Vergleich zu früher plus 227,10 m2) resultierte; die Übernutzung der
Baurechtsparzelle 2881 belief sich hiernach nur noch auf 5,34 m2 (minus 74,2
m2) und das Restguthaben der Parz. 2957 neu auf 44,40 m2. Im Zuge von
Verkaufsabsichten gelangte die Eigentümerin der Parz. 1202 und
Baurechtsgeberin der Parz. 2881 (… AG) im Frühling 2006 an die
Ortsgemeinde … mit dem Begehren um Feststellung der auf der
Baurechtsparzelle 2881 noch verfügbaren BGF. Das hiernach mit der
Vermessung und Berechnung betraute Büro [GEO Grischa] ermittelte für die
Baurechtsparzelle 2881 die oberwähnte Übernutzung von 5,34 m2, wobei es
im Dachgeschoss des StWEG-Hauses auf Parz. 2881 einen AZ-pflichtigen
Raumanteil von 17,82 m2 (BGF) feststellte. Mit Verfügung vom 13.07.2006
teilte die Vorinstanz der Antragsstellerin die für Parz. 1202, 2881 und 2957
neu geltenden Nutzungsverhältnisse mit.

2.
Gegen jene Verfügung bzw. namentlich die ihr zugrunde liegende BGF-
Ermittlung
im
Dachgeschoss
(17,82
m2)
erhoben
die
heutigen
Baurechtsnehmer und voraussichtlichen Käufer der Parz. 2881 innert Frist
Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den sinngemässen Begehren um
Aufhebung der angefochtenen Verfügung und Entlassung der im
Dachgeschoss (DG) zu viel angerechneten Raumfläche (minus 17,82 m2). Zur
Begründung brachten sie vor, dass die Unterkante des Dachsparrens deutlich
unter 1.60 Meter liege. Sie könnten deshalb nicht verstehen, wieso die links
und rechts gelegenen Raumteile ebenfalls zur BGF hinzugezählt worden
seien, obwohl dieser Estrich doch offensichtlich nicht zu Wohnzwecken
genutzt bzw. verwendet würde. Da der Liegenschaftskauf unmittelbar
bevorstehe und die BGF-Berechnung den Kaufpreis mit bestimmen würde,
hätten sie zudem ein eigenes und zeitlich dringendes Anfechtungsinteresse
gegenüber jener missliebigen Verfügung gehabt.
3.
In der Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Vorinstanz) die Abweisung
des Rekurses und somit die Gutheissung der BGF-Berechnung laut
Vermessungs-/Berechnungsbericht vom 21.06.2006 des Büros GEO Grischa,
womit insbesondere auch an der Aufrechnung der im Dachgeschoss (DG)
ermittelten Nutzfläche (BGF) von 17,82 m2 unverändert festzuhalten sei.
4.
In ihrer Stellungnahme vom 02.08.2006 sprach sich die Baurechtsgeberin und
heutige Eigentümerin der Parz. 2881 (… AG) dezidiert für das Anliegen bzw.
den „Wunsch“ der Baurechtsnehmer auf Entlassung/Nichtanrechnung der
BGF im DG aus; ohne jedoch selbst einen konkreten Antrag für oder gegen
den Rekurs zu stellen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Nach Art. 56 Abs. 4 des kommunalen Baugesetzes (BG) sind im
Dachgeschoss ohne Rücksicht auf die Nutzung [alle] Raumteile anzurechnen,
deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1,60 m überschreitet
(Satz 1). Nicht angerechnet werden dagegen Einstellräume in An- und

Nebenbauten ohne anrechenbare Bruttogeschossflächen (BGF), überdies
Holzschöpfe, Gartenhäuschen für Geräte, Kleintierställe, und offene ein- und
vorspringende Balkone, falls sie nicht als Laubengänge dienen, sowie offene
Dachterrassen (Art. 56 Abs. 5 Ziff. 1-3 BG).
b)
Wie sich aus den eingereichten Bauplänen (Grundriss-, Schnitt- und
Fassadenpläne vom Juni/Juli 1989) und den dort rot markierten Stellen
betreffend des hier allein zur Diskussion stehenden Dachgeschosses (dortige
Räume als „Estrich“ bzw. „Galerie“ bezeichnet) ergibt, weist nur der Raumteil
direkt unterhalb des Dachsparrens (Firstbalken) eine lichte Höhe von weniger
als 1.60 m auf. Die übrigen Raumeinheiten links und rechts jenes Sparrens
bzw. Balkens weisen demgegenüber zweifelfrei eine Mehrhöhe auf und sind
deshalb gestützt auf Art. 56 Abs. 4 Satz 1 BG bzw. mangels einer Ausnahme
im Sinne von Art. 56 Abs. 5 Ziff. 1-3 BG räumlich klar zur AZ-pflichtigen Fläche
zu zählen. Daran ändert nichts, dass es sich bei jenen beiden Raumteilen im
Estrich bzw. DG – wie die Baurechtsnehmer in ihrer Rekursschrift selbst
einräumten – lediglich um zwei getrennte Raumstreifen mit einer Breite von
jeweils 45 cm links/rechts des 20 cm breiten Dachsparrens handelt und sie
daher nicht als „nutzbare Fläche“ taxiert werden könnten. Die konkrete
Nutzung des betreffenden Estrichanteils ist laut Art. 56 Abs. 4 Satz 1 BG
nämlich ohne Bedeutung, sofern das Stockmass von 1.60 m überschritten
wird. An der BGF-Berechnung des neutralen Vermessungsbüros vom
21.06.2006 zuhanden der Gemeinde (Messdaten im DG: Breite 2 x 0.45 [=
0.9 m] x Länge 19.80 m = 17.82 m2 BGF) gibt es damit nichts auszusetzen.
c)
Der angefochtene Feststellungsentscheid der Vorinstanz betreffend BGF auf
Parz. 2881 erweist sich demnach als recht- und verhältnismässig, was zu
seiner Bestätigung und zur Abweisung des Rekurses führt.
2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG solidarisch je zur Hälfte den Rekurrenten aufzuerlegen. Auf die
Gewährung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die allesamt nicht
anwaltlich vertretenen Rekursgegner wird demgegenüber verzichtet.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
100.--
zusammen
Fr.
1'600.--
gehen solidarisch je zur Hälfte zulasten von … sowie … und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.