gr_gerichte · R 2018 10 · 2019-07-02 · it

opposizione edilizia | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 10 e 11
5a Camera
presidenza
Racioppi
giudici
Meisser, Audétat 
attuario
Paganini
SENTENZA
del 2 luglio 2019
nella vertenza di diritto amministrativo 
A._____,
ricorrente nel procedimento R 18 10
e
B._____,
ricorrente nel procedimento R 18 11
entrambi rappresentati dall'avvocato Fiorenzo Cotti,
ricorrenti
contro 
Comune di X._____,
rappresentato dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller,
convenuto
e
C._____ Sagl,
rappresentata dall'avvocato Dr. iur. Claudio Weingart,
convenuta
concernente opposizione edilizia


- 2 -
1.
Il 13 novembre 2017 D._____ e il fu E._____ presentavano al Comune di 
X._____ una domanda di costruzione per un nuovo edificio plurifamiliare 
sulla particella n. 101.
2.
La domanda veniva pubblicata il 14 novembre 2017. Contro di essa 
sollevavano opposizione, fra gli altri, A._____, proprietaria della particella 
confinante n. 102, e B._____, proprietario della particella n. 269.
3.
Con separate decisioni 22 gennaio 2018 il Comune di X._____ respingeva 
le opposizioni per quanto ricevibili e rilasciava la licenza edilizia.
4.
Contro detta decisione, il 2 marzo 2018 A._____ (ricorrente nella procedura 
R 18 10) e B._____ (ricorrente nella procedura R 18 11) inoltravano 
separatamente ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
chiedendo in via principale la cassazione della decisione impugnata e il 
diniego della rispettiva licenza edilizia. In via subordinata chiedevano la 
cassazione della decisione e il rinvio degli atti al Municipio per nuova 
decisione. 
In sintesi, i ricorrenti lamentavano un diniego di giustizia formale e 
eccepivano l'ammissibilità nonché l'inserimento nel paesaggio circostante 
della costruzione terrazzata progettata. Il ricorrente censurava inoltre la 
deroga concessa per la pendenza dello spiovente del tetto.
5.
L'8 maggio 2018 D._____ e gli eredi della comunione ereditaria fu E._____ 
rinunciavano in entrambe le procedure all'inoltro di una presa di posizione, 
attenendosi alla licenza edilizia concessa e alle allegazioni del convenuto 
nella presa di posizione. Ai fini di completezza, essi chiedevano il rigetto 
dei ricorsi per quanto ricevibili.


- 3 -
6.
Con presa di posizione unificata per entrambe le procedure del 9 maggio 
2018 il Comune di X._____ (convenuto) chiedeva il rigetto dei ricorsi. 
Essenzialmente, il convenuto sosteneva che la legge edilizia prevederebbe 
la possibilità di costruire su più livelli, sia a gradoni sia con altra struttura. 
La costruzione prevista risponderebbe ai requisiti estetici. Il ricorrente non 
sarebbe legittimato a contestare la deroga della pendenza del tetto 
concessa dal convenuto e in ogni caso, le condizioni per una deroga 
sarebbero date.
7.
In sede di replica, con scritti separati del 7 giugno 2018 i ricorrenti 
delucidavano le proprie argomentazioni, mantenendo invariati i propri petiti. 
8.
Con duplica del 19 giugno 2018 il convenuto confermava i propri petiti e 
approfondiva i propri argomenti. 
9.
Con scritto del 20 giugno 2018 D._____ e gli eredi della comunione 
ereditaria fu E._____ rinunciavano all'inoltro di una duplica.
10.
Il 22 marzo 2019 si teneva un sopralluogo in presenza delle parti risp. dei 
loro rappresentanti e dei progettisti. Sul rispettivo protocollo le parti 
prendevano posizione il 16 aprile (convenuto) risp. il 30 maggio (progettisti) 
e il 17 maggio 2019 (ricorrenti). 
11.
Con scritto del 5 aprile 2019 il legale di D._____ e gli eredi della comunione 
ereditaria fu E._____ comunicava la successione e quindi la sostituzione di 
parte della C._____ Sagl (qui di seguito: convenuta) quale nuova 
proprietaria del fondo di costruzione n. 101.


- 4 -
Considerando in diritto:
1.1.
I ricorsi R 18 10 e R 18 11 sono stati congiunti in un'unica procedura con 
decreto ordinatorio 18 aprile 2018 conformemente all'art. 6 cpv. 1 lett. a 
della legge sulla giustizia amministrativa (LGA; CSC 370.100).
1.2.
La competenza del Tribunale amministrativo di giudicare sulle decisioni 
impugnate del 22 (comunicate il 29) gennaio 2018 è data dall'art. 49 cpv. 1 
lett. a LGA. La legittimazione dei ricorrenti è pacifica (cfr. art. 50 LGA). 
Essendo tempestivo e rispondendo alle condizioni di forma (cfr. art. 52 cpv. 
1 e art. 38 LGA) il ricorso è dunque ricevibile.
2.
Contestato e da esaminare è il rilascio della licenza edilizia per 
l'edificazione di un'abitazione plurifamiliare terrazzata sulla particella n. 101 
della convenuta.
3.
In via formale, i ricorrenti lamentano un diniego di giustizia formale. 
3.1.
I ricorrenti asseriscono che il convenuto non avrebbe motivato in cosa 
consista l'inserimento armonioso del controverso progetto nel paesaggio e 
non avrebbe ponderato gli interessi in gioco, ma avrebbe soltanto rinviato 
alla giurisprudenza. A fronte di opposizioni in questo senso, sarebbe 
spettato al convenuto sostanziare la propria decisione. Esso avrebbe così 
commesso un diniego di giustizia che trarrebbe seco la nullità della 
decisione. Il ricorrente sostiene, inoltre, che un diniego di giustizia formale 
risulterebbe pure dalla mancante motivazione circa l'eccezione concessa 
per la pendenza del tetto. La ricorrente ritiene poi che il convenuto abbia 
abusato del proprio apprezzamento considerando la costruzione in oggetto 
una costruzione con tetto tradizionale. Il ricorrente, infine, reclama che 
riguardo alla termopompa, il convenuto non avrebbe chiesto la verifica dei 


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valori di emissione ed immissione e non avrebbe ponderato gli interessi in 
gioco, provocando così un diniego di giustizia formale.
3.2.
Secondo la prassi del Tribunale federale, un'autorità commette un diniego 
formale di giustizia quando non entra nel merito di una vertenza che le è 
stata sottoposta nel modo e nei tempi legali o rifiuta di statuire anche solo 
parzialmente (cfr. STF 5A_314/2015 cons. 3.3.1 con rinvii). È evidente che 
ciò non corrisponde al caso di specie. I ricorrenti invocano piuttosto una 
violazione del diritto di essere sentiti, realizzata nella forma dell'insufficiente 
motivazione delle sentenze impugnate. Senza entrare nei dettagli della 
relativa giurisprudenza, le relative censure vanno ritenute infondate. Difatti, 
nelle decisioni impugnate il convenuto si è ben espresso sulla tematica 
dell'inserimento nel paesaggio. Il convenuto si è pure chinato sulla 
questione dell'eccezione per la pendenza del tetto. Oltretutto, il convenuto 
ha segnalato che per la pompa a calore sarebbe fissata una condizione di 
rispetto dei parametri sulla protezione dell'ambiente nella licenza (cfr. 
decisioni impugnate pagg. 2 e 3). Una lesione del diritto di essere sentiti di 
conseguenza non è ravvisabile. Inoltre, la domanda se la legge edilizia 
comunale (LE) permetta o meno delle costruzioni terrazzate è una 
domanda materiale che verrà chiarata qui di seguito. 
4.
Dal punto di vista materiale, i ricorrenti lamentano anzitutto l'inosservanza 
delle disposizioni comunali sulla struttura dei tetti.
4.1.
Stando ai ricorrenti, le terrazze avrebbero una chiara funzione di tetto, ossia 
di struttura che copre un edificio e poggia su muri perimetrali. Nel progetto 
in questione queste terrazze/tetti non avrebbero carattere accessorio. La 
legge edilizia non ammetterebbe costruzioni terrazzate come quella in 
oggetto. Contrariamente a quanto sostenuto dal Municipio, l'art. 15 LE non 
potrebbe servire da base per ammettere una costruzione a gradoni. Tanto 


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quanto gli altri articoli inseriti nel rispettivo paragrafo, l'art. 15 LE sarebbe 
un articolo destinato a definire le modalità di misura delle altezze e nulla di 
più.
Il convenuto controbatte che il Municipio avrebbe sempre ritenuto che la LE 
presentasse una lacuna, in quanto non riferirebbe se tutte le parti di una 
costruzione vanno provviste di tetto a falde o se, in presenza di costruzioni 
su più livelli, solo la parte più alta della costruzione deve essere prevista di 
tetto con spioventi. L'art. 15 cpv. 2 LE prevedrebbe espressamente la 
facoltà di realizzare una costruzione scaglionata, ovvero una costruzione 
che ha più livelli e quindi più parti che possono essere qualificate di tetto (o 
tettoterrazza). Quindi la LE avrebbe previsto la possibilità di costruire su più 
livelli, sia a gradoni sia con altra struttura. Il Municipio avrebbe sempre 
interpretato l'art. 52 LE come un obbligo di realizzare un tetto a falde sulla 
parte finale della costruzione e in passato avrebbe autorizzato delle 
costruzioni a blocchi inferiori terrazzati, uno di questi tre esempi 
riguarderebbe quella del ricorrente. Egli avrebbe beneficiato della prassi 
del Comune che avrebbe sempre considerato quale tetto solo l'ultima parte 
(quella più in alto) dell'edificio. Il ricorrente avrebbe realizzato un'ampia 
terrazza sotto la quale sarebbe sita buona parte della sua abitazione. 
I ricorrenti replicano che nell'illegalità non vi sarebbe parità di trattamento 
e si sarebbe ben lungi dall'essere confrontati con una prassi costante, 
uniforme, tale da giustificare una deroga. Per sua stessa ammissione, il 
convenuto non avrebbe regolato le costruzioni terrazzate (costruzioni che, 
costruite a terrazzo, prevedono più unità abitative). Una tale lacuna non 
potrebbe essere colmata. Si tratterebbe di un silenzio qualificato. 
Prevedendo tetti a falde, il legislatore non avrebbe voluto ammettere 
immobili a gradoni. Posto ma non concesso che la lacuna ci sia, per poterla 
colmare sarebbe necessario non mettere in pericolo gli obiettivi che la 
legge si prefigge. Gli obiettivi di salvaguardia del paesaggio sarebbero 
chiari, per cui immobili terrazzati non potrebbero essere presi in 


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considerazione. L'abitazione del ricorrente non potrebbe essere presa 
quale esempio per dimostrare il contrario. La superficie del suo tetto 
sarebbe di ca. 230 mq a fronte di un tetto terrazzato di ca. 30 mq. Il progetto 
controverso invece comprenderebbe una superficie tetto/terrazza pari al 50 
%. 
Il convenuto ribatte che non si sarebbe in presenza di un silenzio 
qualificato, bensì di una lacuna in senso proprio che il convenuto avrebbe 
ritenuto di colmare ammettendo delle parti di edificio con tetto piano sotto 
il quale vi sono dei locali abitativi. Di costruzioni terrazzate già ne 
esisterebbero nel villaggio. Se la costruzione nelle dimensioni previste 
fosse realizzata con un tetto unico a due falde, l'impatto sul paesaggio 
circostante sarebbe più invasivo di quello della costruzione con terrazze e 
tetto finale. L'interpretazione proposta dal convenuto atta a colmare la 
lacuna legislativa non sarebbe affatto contraria agli obiettivi legislativi e non 
contrasterebbe con la volontà di proteggere il paesaggio. Le dimensioni 
della terrazza del ricorrente sarebbero ininfluenti. Pertinente sarebbe che 
la terrazza costituirebbe il tetto dei locali abitativi sottostanti. Questo 
significherebbe che anche per il ricorrente il convenuto avrebbe proceduto 
con un'interpretazione atta a colmare una lacuna in senso stretto e a 
permettere di realizzare un gradone nella sua casa. Secondo la teoria del 
silenzio qualificato proposta dal ricorrente, la sua terrazza e i locali 
sottostanti non avrebbero potuto essere autorizzati. I locali avrebbero 
dovuto essere coperti da un tetto a due falde.
4.2.
Un testo legale soffre di una lacuna, alla quale il giudice deve rimediare 
secondo la regola generale posta dall'art. 1 cpv. 2 del Codice civile svizzero 
(CC; RS 210), quando lascia irrisolta una questione giuridica che la sua 
applicazione solleva inevitabilmente e la cui soluzione non può essere 
dedotta né dal testo né dall'interpretazione della legge (lacuna propria), 
oppure quando, a causa di un'incongruenza del legislatore, omette di 


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disciplinare un quesito, la cui soluzione scaturisce dalle idee e dagli scopi 
della legge stessa. Per converso, il giudice non può supplire al silenzio della 
legge, quando la lacuna è stata voluta dal legislatore (silenzio qualificato) 
e corrisponde a una norma negativa, oppure quando l'omissione consiste 
nella mancanza di una regola desiderabile (lacuna impropria), perché 
colmandola si sostituirebbe al legislatore; egli può tuttavia farlo, se invocare 
il senso considerato determinante della normativa costituisce un abuso di 
diritto o addirittura viola la Costituzione (cfr. sentenza del Tribunale federale 
1C_4/2015 del 13 giugno 2018 cons. 4.3 con rinvii). Secondo una nuova 
opinione nella dottrina, non occorre distinguere tra lacune proprie e 
improprie. 
Una 
lacuna 
andrebbe 
intesa 
come 
un'incompletezza 
pianificatoria della legge che può essere rimossa dalle autorità applicanti il 
diritto. Il Tribunale federale ha a tratti adottato questa nuova concezione 
sulle lacune legislative ed ha ammesso la possibilità di rimuovere una 
lacuna qualora una norma, giusta i valori e le finalità all'origine di essa, 
appaia incompleta ed esiga una modifica. La prassi del Tribunale federale, 
tuttavia, non è uniforme, poiché la differenziazione tra lacune proprie e 
improprie viene sempre ancora applicata (cfr. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7a ed., Zurigo/San Gallo 2016, n. 201-216 
con riferimenti).
La questione se sia data una lacuna colmabile dal giudice oppure un 
silenzio qualificato della legge deve essere determinata mediante 
interpretazione. Per delineare la portata di una norma occorre procedere 
tenendo conto del suo testo (interpretazione letterale), dei lavori preparatori 
(interpretazione 
storica), 
dello 
scopo 
perseguito 
dal 
legislatore 
(interpretazione teleologica), nonché della relazione con altri disposti 
(interpretazione sistematica). Il Tribunale federale non privilegia nessuno 
di questi metodi (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_4/2015 del 13 
giugno 2018 cons. 4.3 seg. con rinvii). 


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4.3.
Alla cifra I. Ordinamento Base, 2. Piano delle zone, B. Zone edificabili, a) 
Edificazione normativa, Altezza delle facciate, l'art. 15 cpv. 2 LE prescrive 
che negli edifici scaglionati di almeno 3.00 m, per quanto riguarda l’altezza 
o la pianta, le altezze delle facciate vengono rilevate separatamente per 
ogni parte dell’edificio.
Giusta l'art. 52 cpv. 1 LE i tetti vanno strutturati in relazione alla sostanza 
edificata circostante (forme dei tetti e materiali) ed alla struttura 
dell’insediamento. Secondo l'art. 52 cpv. 2 LE su tutto il territorio comunale 
sono ammessi solo tetti a due o a quattro spioventi con una pendenza 
minima del 50 %. Queste prescrizioni valgono solo per l’edificio principale. 
Per aggiunte, costruzioni accessorie e piccole costruzioni (giusta la cifra 
2.2 del Concordato intercantonale sull’armonizzazione delle definizioni 
edilizie [CIAE]) come legnaie, conigliere, pollai e simili sono permessi tetti 
piani o con pendenza uguale al tetto del fabbricato principale.
4.4.
In base alle disposizioni sopra esposte, la LE non proibisce delle 
costruzioni a gradoni, ma nemmeno le regola esaustivamente. Tuttavia, nel 
disposto relativo all'altezza delle facciate sopra citato (art. 15 cpv. 2 LE) 
sono menzionati gli edifici scaglionati. L'art. 15 cpv. 2 LE lascia quindi 
sottintendere la possibilità di realizzare una costruzione scaglionata, 
ovvero una costruzione che ha più livelli o gradoni, ergo dei terrazzamenti 
risp. una costruzione terrazzata. In rispetto dell'autonomia comunale 
nell'applicazione 
delle 
proprie 
norme, 
il 
Tribunale 
ritiene 
che 
l'interpretazione data dal convenuto alla propria LE, ovvero l'ammissione di 
costruzioni terrazzate, giaccia entro i suoi limiti d'apprezzamento. Il rinvio 
dei 
ricorrenti 
alla 
giurisprudenza 
zurighese 
a 
dimostrazione 
dell'inapplicabilità della norma sulle altezze per l'ammissione di una 
costruzione a gradoni, non è pertinente nel caso in esame, poiché l'art. 15 
cpv. 2 LE regola esplicitamente l'altezza da rispettare nel caso di 
costruzioni scaglionate (ossia a gradoni risp. terrazzate). Partendo quindi 


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dal presupposto che le costruzioni terrazzate sono ammesse, è evidente 
che la norma di cui al sopra riportato art. 52 cpv. 2 LE inerente alla 
strutturazione del tetto debba essere interpretata in questo senso. Così ha 
fatto il convenuto che, come si evince dalle foto agli atti (cfr. doc. 5a-c 
convenuto nonché immagini 5 e 6 nel protocollo del sopralluogo), già in 
passato ha autorizzato delle costruzioni scaglionate, segnatamente per 
quanto riguarda proprio l'abitazione del ricorrente, che in tal senso, 
contestando ora questo punto, sembra agire in mala fede. Irrilevante è il 
fatto che, come affermato dai ricorrenti, dette costruzioni riguarderebbero 
dei risanamenti, la cui connotazione prevalente dell'edificio non 
equivarrebbe ad una costruzione terrazzata. Si noti, tra l'altro, che anche 
per il progetto in discussione complessivamente i locali abitativi si trovano 
in prevalenza sotto la costruzione principale (cfr. doc. H convenuto). Il 
Tribunale è dunque tenuto a rispettare questa prassi che il convenuto ha 
adottato in merito a costruzioni a scaglioni, ovvero la possibilità di realizzare 
dei terrazzamenti con l'obbligo di erigere un tetto a falde sulla parte finale 
(risp. più alta) della costruzione. Questa prassi appare consona all'art. 52 
cpv. 2 LE. Infatti, là dove l'art. 52 cpv. 2 LE prescrive che "queste 
prescrizioni valgono solo per l’edificio principale", è sostenibile desumere 
che la parte principale di una costruzione terrazzata sia la parte più in alto 
(o – come descritta dal convenuto – finale) della costruzione. Sebbene poi 
l'art. 52 cpv. 2 LE non elenchi tra le eccezioni per un tetto a falde gli edifici 
terrazzati, bensì soltanto aggiunte, costruzioni accessorie e piccole 
costruzioni (giusta la cifra 2.2 CIAE), al fine di permettere una costruzione 
terrazzata è necessario estendere questa eccezione anche agli edifici 
terrazzati. Non è dato partire dal presupposto che vi sia una volontà in 
senso contrario da parte del legislatore che, come visto sopra, ha 
espressamente menzionato nella LE le costruzioni scaglionate (ossia 
terrazzate). Il convenuto ha quindi colmato correttamente la lacuna nella 


- 11 -
LE circa le costruzioni terrazzate. Le censure dei ricorrenti sono perciò 
infondate.
5.
Posto ora che un edificio terrazzato come quello in oggetto, con un tetto a 
falde sull'edificio principale nella parte a monte, è ammesso, i ricorrenti 
eccepiscono che l'edificio non sarebbe strutturato in relazione alla sostanza 
edificata circostante. 
5.1.
l ricorrenti asseriscono che l'art. 73 della legge sulla pianificazione 
territoriale del Cantone dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100) avrebbe portata 
autonoma rispetto alla clausola di inserimento prevista dall'art. 52 cpv. 1 
LE. Detto articolo vincolante non sarebbe rispettato. L'apprezzamento del 
Municipio sarebbe manifestamente approssimativo e carente. La zona 
collinare si troverebbe ai confini del villaggio, in una zona non densamente 
edificata. Non vi sarebbero altri esempi di costruzioni terrazzate. La 
ponderazione del Municipio non convincerebbe quando afferma, senza 
dimostrarlo, che sarebbe possibile una costruzione con tetto a falde ed una 
facciata unica. 
Il convenuto, per contro, è dell'opinione che proprio per la sua struttura a 
gradoni (con delle terrazze senza tetto), la costruzione in parola si 
inserirebbe in modo confacente all'area edificabile R2 del Comune. Nella 
zona vi sarebbero, infatti, più tipologie di costruzioni con altezze tra loro 
molto diverse e forme spesso particolari, così che non vi sarebbe nulla nella 
prevista costruzione che vada a contrastare quanto già realizzato. Da 
ultimo, la scelta di procedere con una costruzione terrazzata ridurrebbe 
l'impatto visivo e limiterebbe la privazione di luce per i fondi confinanti. La 
costruzione rispetterebbe poi l'indice di sfruttamento previsto dalla LE. 
L'indice di sfruttamento sarebbe uno degli strumenti atti a raggiungere gli 
obiettivi enunciati dall'art. 3 cpv. 2 lett. abis della legge federale sulla 
pianificazione del territorio (LPT; RS 700). 


- 12 -
5.2.
Ai sensi dell'art. 73 cpv. 1 LPTC, le costruzioni devono essere costruite ed 
inserite nell'ambiente e nel paesaggio secondo le regole dell'arte di 
costruire, in modo tale da creare un buon effetto generale. Lo stesso 
principio è contenuto, per quanto attiene ai tetti, all'art. 52 cpv. 1 LE, 
secondo cui i tetti vanno strutturati in relazione alla sostanza edificata 
circostante (forme dei tetti e materiali) ed alla struttura dell'insediamento. 
Malgrado la loro valenza positiva, queste norme non vanno interpretate 
come se il legislatore avesse preteso un inserimento globale ottimale (cfr. 
per la disposizione cantonale il messaggio del Governo al Gran consiglio 
dell'11 maggio 2004, fascicolo n. 3/2004-2005, pag. 343). La nozione di 
buon effetto generale costituisce una nozione giuridica indeterminata che 
come tale conferisce all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento 
ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 
giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 
la valutazione estetica è plausibile essa merita conferma, non essendo 
compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 
dell'autorità edilizia (cfr. Prassi del Tribunale amministrativo del Cantone 
dei Grigioni [PTA] 2013 n. 26 cons. 6b).
5.3.
Come constatato durante il sopralluogo, nel villaggio in questione vi sono 
già delle costruzione terrazzate risp. dei tetti piani, tra cui l'abitazione del 
ricorrente (sebbene in forma meno incisiva della costruzione in oggetto). A 
questo Tribunale appare sostenibile che il convenuto reputi confacente 
l'inserimento della costruzione in esame nel paesaggio. Del resto, la 
costruzione a gradoni è certo preferibile a una costruzione ricoperta 
completamente da un tetto a due fale (cfr. piano ipotetico con tetto 
completo 1:50 dei progettisti consegnato dal convenuto al sopralluogo). Il 
Tribunale è tenuto a rispettare questa scelta, non essendo intravedibile un 
abuso di diritto. I requisiti estetici, nel senso di un buon effetto generale e 


- 13 -
di adattamento alla sostanza edificata circostante, sono perciò adempiti. 
Va pertanto rigettata la richiesta dei ricorrenti di ordinare una perizia 
sull'inserimento nel paesaggio circostante.
6.
Inoltre, a mente del ricorrente il fondo non sarebbe sufficientemente 
urbanizzato.
6.1.
Stando al ricorrente il Municipio avrebbe omesso di verificare se l'accesso 
è sufficiente sia per il cantiere sia per l'utenza del prospettato edificio. Non 
vi sarebbero le premesse per caricare ulteriormente di traffico la strada 
comunale, già problematica per la sua configurazione attuale. La strada 
sarebbe stretta e ripida, con un raggio di manovra ristretto. Inoltre, ora vi 
sarebbero solamente case unifamiliari. Oltretutto, per ritenere che 
l'accesso sia garantito, il Municipio farebbe riferimento all'utilizzo di un 
fondo di terzi (particella n. 112), senza tuttavia sapere se vi sia il consenso 
del proprietario. 
6.2.
In merito a questa critica inerente all'urbanizzazione della particella in 
oggetto occorre rinviare alla condizione posta alla cifra 2, pag. 2, nonché a 
pag. 4 della licenza edilizia del 29 gennaio 2018 (doc. M convenuto), in cui 
si è stabilito che prima dell'inizio dei lavori dovrà essere presentata al 
Municipio l'iscrizione al Registro fondiario dell'accordo stipulato con il 
proprietario del mappale n. 112 con la regolamentazione della questione 
riguardante l'accesso al mappale n. 101 (quello in oggetto) così come da 
piano n. 7 della domanda di costruzione del 1° settembre 2017. L'esercizio 
della licenza edilizia è dunque vincolata da questa condizione sospensiva, 
ossia dalla presentazione della registrazione del diritto d'accesso sul 
mappale n. 112.
Bisogna ora analizzare se tale condizione è una legittima disposizione 
accessoria ai sensi dell'art. 90 cpv. 1 LPTC. 


- 14 -
6.3.
Giusta l'art. 90 cpv. 1 LPTC se difetti di contenuto o formali del progetto di 
costruzione possono essere eliminati senza particolari difficoltà oppure se 
si impongono disposizioni per la creazione o il mantenimento dello stato 
legale, alla licenza vanno associate adeguate disposizioni accessorie 
(oneri, condizioni, scadenze).
Fondamentalmente, se una domanda di costruzione non adempie ai 
requisiti legali bisogna negare la licenza edilizia. Attraverso delle 
disposizioni accessorie, quali le condizioni, si possono correggere 
solamente dei difetti secondari della domanda di costruzione. Tale 
possibilità prevista dall'art 90 cpv. 1 LPTC decade nel caso in cui i difetti 
comportino una modifica sostanziale del progetto o una sua revisione 
concettuale. In altre parole, l'emanazione di disposizioni accessorie non 
entra in discussione qualora non sia possibile valutare senza grosso 
dispendio pianificatorio, in che modo si debbano correggere i difetti e quali 
conseguenze ciò comporti a livello di diritto edilizio concettuale e 
strutturale. Non è p.es. dato autorizzare una costruzione alla condizione 
che l'assente urbanizzazione debba essere regolata prima dell'inizio dei 
lavori. Lo stesso dicasi per la questione della strutturazione dell'ambiente. 
Ciò deriva dal principio dell'unità della decisione di costruzione, con cui si 
garantisce una valutazione uniforme di una fattispecie in materia di diritto 
edilizio. L'art. 25a LPT richiede l'esame di un progetto di costruzione in 
un'unica e uniforme procedura d'approvazione. Procedure a posteriori sono 
soltanto ammesse qualora esse siano opportune per sua natura stessa – 
ad esempio quando la scelta del materiale o dei colori appaia più 
appropriata durante lo svolgimento dei lavori – e non ne conseguano dei 
nuovi effetti o delle modifiche sostanziali per il progetto (cfr. sentenza del 
Tribunale federale 1C_615/2017 del 12 ottobre 2018 cons. 2.5). 


- 15 -
6.4.
Preliminarmente, va osservato che la particella in questione è urbanizzata 
tramite la strada comunale (particella n. 271). L'art. 89 cpv. 3 LPTC, 
secondo cui se il committente non è proprietario del terreno necessario per 
l'urbanizzazione, la licenza edilizia viene rilasciata soltanto se i necessari 
diritti per l'urbanizzazione del progetto di costruzione sono dimostrati nella 
domanda di costruzione, non fa quindi stato. Stando al Piano generale di 
urbanizzazione (PGU) del convenuto, la summenzionata strada comunale 
è infatti designata quale strada di quartiere. Le obiezioni sollevate in sede 
di sopralluogo circa la superficie a forma di triangolo su detta strada 
comunale sita sul fondo privato n. 112 (cfr. allegato A alla presa di 
posizione dei ricorrenti del 17 maggio 2019), non sono pertinenti per la 
verifica dell'urbanizzazione, dacché, al di là di una possibile futura 
rivendicazione (per altri scopi) di detta superficie stradale da parte del 
proprietario del fondo n. 112, che renderebbe intransitabile l'attuale strada 
già stretta, ad oggi, va confermata l'urbanizzazione del fondo di costruzione 
attraverso detta strada pubblica carrozzabile giusta il PGU. In discussione 
rimane dunque soltanto l'accesso privato al fondo di costruzione. 
6.5.
Come da piano (cfr. doc. B1/1 e 7 convenuto), l'accesso necessita di una 
piccola superficie del fondo n. 112 nella parte dell'entrata sulla strada 
comunale, cosicché risulti conforme alle norme VSS (norma 640 050 
"Grundstückszufahrten"). Al momento del rilascio della licenza edilizia il 
convenuto apparentemente presumeva che il proprietario di detto fondo 
concedesse il diritto di passo (cfr. doc. 6 convenuto). Tuttavia, sembra che 
il proprietario del fondo n. 112 non sia intenzionato a concedere un diritto 
di passo (cfr. scritto del 22 febbraio 2018 [doc. F ricorrente]). Se le trattative 
su un diritto di passo, o eventualmente su un trapasso di proprietà per la 
parte di passaggio richiesta, con il proprietario del fondo n. 112 non 
dovessero effettivamente riuscire e la condizione posta nella licenza non 
verrebbe soddisfatta, i lavori non potrebbero iniziare. Se detto difetto non 


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venisse eliminato, ottemperando alla condizione posta per mezzo di un 
accordo con il vicino, esso andrebbe quindi per forza sanato in una 
procedura successiva attraverso una modifica dell'attuale disegno 
d'accesso. Ciò, tuttavia, non avrebbe delle ripercussioni sostanziali sul 
progetto. Supponendo infatti che, senza la piccola parte di terreno del fondo 
n. 112, non dovesse essere possibile garantire un accesso conforme alle 
norme VSS, non è a prima vista esclusa la concessione di una deroga. 
Infatti, va detto innanzitutto che l'osservanza della relativa norma VSS, per 
quanto intravedibile, non è richiesta dalla LE. Considerato poi che il 
quartiere del fondo di costruzione presenta strade strette e con elevata 
pendenza, per la sicurezza dell'accesso va comunque tenuto conto della 
peculiarità del sito. Si è pertanto in presenza di una condizione volta a 
eliminare un modesto difetto formale, e quindi da ritenere lecita. 
7.
Il ricorrente reclama poi l'inosservanza delle normative sulla protezione 
fonica. 
7.1.
Egli 
asserisce 
che 
i 
parametri 
da 
rispettare 
non 
sarebbero 
necessariamente quelli della LE. Determinante sarebbe la legislazione 
ambientale, in particolare l'art. 11 LPAmb. Nel caso di specie ci si 
troverebbe in una zona estremamente tranquilla. Fuor di dubbio sarebbe 
che una termopompa è causa di emissioni e vibrazioni. Una termopompa 
dovrebbe essere posata in un locale tecnico a piano terra, non già in una 
torretta di difficile accesso. Inoltre, non si sarebbe esaminato la soluzione 
migliore e mancherebbe il calcolo fonico. Questo punto andrebbe valutato 
in fase di progetto.
Il convenuto rinvia alla condizione risolutiva nella licenza edilizia. 
Contrariamente al ricorrente, sostiene inoltre che la distanza tra il fondo del 
ricorrente e quello di costruzione non sia minima. I progettisti della 
convenuta asseriscono che, in considerazione delle norme foniche, la 


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posizione scelta per la termopompa sarebbe la migliore. L'ubicazione 
interna della termopompa sarebbe un vantaggio, perché meno rumorosa. 
Verrebbero poi installate delle cuffie per attenuare il rumore. Se necessario, 
la presa dell'aria potrebbe essere spostata. Il certificato se del caso si 
produrrebbe. 
7.2.
Alla cifra 14 della licenza edilizia del 29 gennaio 2018 (doc. M convenuto) 
il convenuto ha fissato "che i previsti impianti di riscaldamento siano 
adeguatamente insonorizzati, ed ubicati in modo da non recare disturbo o 
molestia al vicinato conformemente all'OIF. Se dopo la messa in esercizio 
degli impianti si dovessero riscontrare lamentele da parte del vicinato a 
causa del rumore eccessivo i proprietari dovranno provvedere a verificare 
a proprie spese, tramite misurazioni acustiche, l'entità delle immissioni 
foniche e il rispetto dei limiti d’esposizione al rumore fissati dall'OIF. Queste 
verifiche dovranno essere eseguite seguendo i parametri stabiliti dall'OIF, 
ed utilizzando degli strumenti conformi alle direttive. Nel caso in cui i limiti 
d’esposizione al rumore risultassero superati gli impianti non potranno 
funzionare e dovranno essere immediatamente ripristinati dal punto di vista 
fonico a spese dei proprietari". 
7.3.
Il Tribunale federale ha a più riprese sottolineato che per nuovi impianti, 
non basta osservare i valori di pianificazione (cfr. art. 7 cpv. 1 lett. b 
dell'ordinanza contro l'inquinamento fonico [OIF; RS 814.41]) e art. 23 della 
legge federale sulla protezione dell'ambiente [LPAmb; RS 814.01]), ma 
occorre pure applicare il principio di prevenzione (cfr. art. 7 cpv. 1 lett. a 
OIF e art. 11 cpv. 2 LPAmb), per cui a titolo preventivo si può pretendere 
una limitazione maggiore delle emissioni foniche, purché sia esigibile dal 
punto di vista tecnico e dell'esercizio e sopportabile sotto il profilo 
economico (cfr. DTF 141 II 476 cons. 3.2 e 3.4; STF 1C_506/2008 cons. 
3.3, 1C_204/2015 cons. 3.7.).


- 18 -
7.4.
Nel caso di specie, non risulta che vi sia stata un'accurata analisi sulle 
possibili misure di insonorizzazione per limitare le emissioni della pompa di 
calore aria-acqua prevista nella rispettiva torretta. Tanto più che non è stato 
nemmeno prodotto un certificato di protezione fonica. I progettisti durante 
il sopralluogo hanno sì garantito che, in considerazione delle norme 
foniche, la posizione scelta per la termopompa sarebbe la migliore, 
precisando che l'ubicazione interna della termopompa sarebbe un 
vantaggio, perché meno rumorosa, e che verrebbero installate delle cuffie 
per attenuare il rumore. Tuttavia, hanno pure affermato che, se necessario, 
la presa dell'aria potrebbe essere spostata. Non appare quindi chiaro fino 
a che punto le emissioni della pompa di calore possano essere 
ulteriormente diminuite dal profilo tecnico. Per di più, agli atti vi è un 
documento standard di verifica della protezione fonica inoltrato in sede di 
opposizione dal ricorrente (allegato al doc. E convenuto) secondo cui il 
valore di pianificazione non sembra essere rispettato. Teoreticamente 
potrebbe dunque darsi che, dopo attenta analisi, si giunga alla conclusione 
che la pompa di calore vada installata in un'altra ubicazione. Pertanto, non 
è dato vincolare questo punto rilevante della domanda di costruzione ad 
una condizione risolutiva. La rispettiva censura dei ricorrenti è dunque 
fondata. 
8.
Il ricorrente contesta infine l'eccezione concessa per la pendenza del tetto.
8.1.
Su tutto il territorio comunale sono ammessi tetti a due o a quattro spioventi 
con una pendenza minima del 50 % (art. 50 cpv. 2 LE). Nella licenza edilizia 
il convenuto ha derogato a questo disposto autorizzando una pendenza del 
tetto del 40 %.


- 19 -
8.2.
Il convenuto sostiene che l'altezza dell'edificio con il 50 % di pendenza al 
colmo sarebbe di 11.07 m, mentre con la pendenza del 40 % concessa 
sarebbe di 10.72 m, per cui l'altezza del colmo si troverebbe più in basso. 
Il ricorrente ne trarrebbe perciò un vantaggio e non avrebbe e non 
comproverebbe alcun interesse tutelabile all'applicazione rigida dell'art. 52 
cpv. 2 LE. Il ricorrente non sarebbe in grado di presentare alcun svantaggio 
a causa della deroga. Le condizioni per una deroga sarebbero date. 
L'applicazione della pendenza del 50 % creerebbe per la particella 
confinante della ricorrente una privazione di luce maggiore e un'ombra del 
15 % maggiore di quella con una deroga. Siccome si sarebbe su un pendio 
e la prevista costruzione si troverebbe a sud della casa della ricorrente vi 
sarebbe una situazione straordinaria e l'osservanza della norma 
costituirebbe per la vicina un aggravio sproporzionato. Infine, la deroga non 
creerebbe nessun svantaggio ad altri vicini. Anzi, anche per loro la deroga 
creerebbe un vantaggio di vista e illuminazione. L'accoglimento di questa 
censura non comporterebbe comunque l'annullamento della licenza, ma 
semplicemente una rettifica (50 % di pendenza). L'altezza legale di cui 
all'art. 15 LE non verrebbe modificata, in quanto essa corrisponderebbe 
all'altezza delle facciate e sarebbe misurata alla radice del tetto.
Il convenuto è invece dell'avviso che, per costante giurisprudenza maggiori 
oneri finanziari non giustificherebbero un caso di rigore, neppure un 
vantaggio per un vicino. L'interesse ad agire non sarebbe misurato in 
funzione dei vantaggi. Una deroga non sarebbe perciò possibile. 
8.3.
Quale vicino il ricorrente può chiedere il riesame di una licenza di 
costruzione alla luce di qualsiasi disposizione che possa legalmente o di 
fatto ripercuotersi sulla sua situazione, ovvero dalla quale in caso di vincita 
può trarre un vantaggio pratico (DTF 133 II 400 cons. 2.2, 133 II 249 cons. 
1.3 e 120 Ib 48 cons. 2a). Il vantaggio pratico è un elemento importante per 
decidere sull'entrata nel merito del ricorso e per evitare una selezione delle 


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possibilità di ricorso secondo le censure invocate (DTF 137 II 33 cons. 
2.2.3). Come precisato dal Tribunale federale, non è ammissibile 
ammettere o negare settorialmente la legittimazione al ricorso sulla base 
delle motivazioni fatte valere (cfr. PTA 2013 n. 26 cons. 6a con rinvio a STF 
1C_492/2010 cons. 3.2 con riferimenti dottrinali e giurisprudenziali). 
8.4.
Innanzitutto va sottolineato che la legittimazione del ricorrente, quale 
proprietario della particella 269 sita nelle immediate vicinanze di quella in 
discussione (ovvero appena all'altro lato della strada comunale fra la 
particella in esame) non è in discussione. Si tratta di decidere sull'entrata 
nel merito della censura sulla deroga alla pendenza del tetto. 
Come giustamente indicato dal convenuto, nel caso di specie 
l'accoglimento della censura relativa alla deroga della pendenza del tetto 
non 
comporterebbe 
l'annullamento 
della 
licenza 
edilizia, 
ma 
semplicemente una sua rettifica (50 % invece del 40 % di pendenza). 
L'allegazione del ricorrente, secondo cui con una pendenza del 50 % non 
si sarebbe potuto costruire l'ultimo piano è infondata, siccome l'altezza 
massima verrebbe rispettata anche con il 50 % di pendenza del tetto (cfr. 
art. 12, art. 15 cpv. 2 LE e doc. H convenuto). Nel raggiungimento di una 
maggior pendenza (50 %) non è quindi intravedibile alcun interesse pratico 
per il ricorrente. Al contrario, con la pendenza del 40 % l'altezza del colmo 
si troverebbe più in basso, per cui la particella del ricorrente, situata più in 
alto di quella in discussione, ne trarrebbe addirittura un vantaggio, come è 
il caso per la ricorrente. Tuttavia, stando all'art. 52 cpv. 7 LE sembra che 
per poter concedere un'eccezione il convenuto avrebbe dovuto chiedere 
una valutazione del consulente architettonico, che non risulta agli atti. 
9.
Le impugnate decisioni di opposizione e di rilascio della licenza edilizia 22 
gennaio 2018 vanno quindi cassate e la causa va rinviata al convenuto per 
nuova decisione ai sensi dei considerandi. 


- 21 -
10.
Dato che la causa va rinviata al convenuto per nuova decisione, i ricorrenti 
vincono la causa giusta il loro petito subordinato. I costi procedurali 
vengono perciò accollati al convenuto e alla convenuta soccombenti in 
causa in ragione di metà ciascuno (cfr. art. 73 LGA). Questi sono pure tenuti 
a indennizzare ai ricorrenti le giustificate spese di patrocinio. Agli atti vi è 
solamente una nota d'onorario inoltrata il 9 luglio 2018 per l'importo di 
fr. 2'821.65. Considerati gli ulteriori costi maturati fino ad oggi (compresi 
quelli per il sopralluogo), il Tribunale ritiene adeguato un indennizzo 
forfettario pari a complessivamente fr. 3'000.--.
Il Tribunale decide:
1.
In accoglimento del ricorso, le decisioni di opposizione e di rilascio della 
licenza edilizia 22 gennaio 2018 sono annullate e la causa è rinviata al 
Comune di X._____ per nuova decisione giusta i considerandi. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
3'000.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
447.--
totale
fr.
3'447.--
il cui importo sarà versato dal Comune di X._____ e dalla C._____ Sagl in 
ragione di metà ciascuno entro trenta giorni dalla notifica della presente 
decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.
3.
Il Comune di X._____ e la C._____ Sagl versano a B._____ e A._____ 
complessivamente fr. 3'000.-- in ragione di metà ciascuno a titolo di 
ripetibili. 


- 22 -
4.
[Vie di diritto]
 
5.
[Comunicazioni]