gr_gerichte · VR3 2024 87 · 2026-04-16 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 16. April 2026
mitgeteilt am 21. April 2026
Referenz
VR3 24 87
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Eichbaum, Aktuar ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführende 1
B._____
Beschwerdeführende 2
C._____
Beschwerdeführer 3
D._____
Beschwerdeführerin 4
E._____
Beschwerdeführerin 5
F._____
Beschwerdeführer 6
G._____
Beschwerdeführer 7
H._____
Beschwerdeführer 8

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I._____
Beschwerdeführer 9
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Lorenz Raschein,
gegen
Gemeinde Laax
Via Principala 60c, 7031 Laax GR
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng,
J._____ AG
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Raphaela Holliger,
Gegenstand
Baueinsprache/Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
Die Parzelle Nr. Z1._____ befindet sich im Gebiet K._____ in der Gemeinde
Laax. Das 8'446 m2 grosse Grundstück ist unüberbaut und liegt gemäss geltendem
Zonenplan hauptsächlich in der Wohnzone 2 (teilweise auch in der Zone für
Kleinbauten und Nebenanlagen [KBA] bzw. ist zum Teil bewaldet). Dieser
Grundstücksteil wird zudem von einem Förderungsbereich für touristische
Bewirtschaftung überlagert und ist mit einer Bauverpflichtung im Sinn von Art. 19g
KRG (BR 801.100) und Art. 10c des Baugesetzes der Gemeinde Laax vom
4. November 2011 (BauG) belegt. Auch besteht eine Quartiergestaltungsplanpflicht
für das Grundstück, soweit es der Bauzone zugeschieden ist.
B.
Am 18. April 2023 reichte die J._____ AG der Gemeinde Laax ein Baugesuch
für den Neubau von 14 bewirtschafteten Häuschen (casas Pintgas, Tiny-Häuser)
mit Parkierungsanlagen und zwei Nebengebäuden auf Grundstück Nr. Z1._____
ein. Hiergegen erhoben A._____ und Mitbeteiligte Einsprache, was die
Baugesuchstellerin bewog, am 16. Oktober 2023 das Baugesuch zurückzuziehen
und gleichentags ein angepasstes Baugesuch einzureichen. Dabei wurde im
Vergleich zum ersten Baugesuch vor allem die Zufahrt zur Parzelle Nr. Z1._____
geändert.
C.
Während der öffentlichen Auflage dieses (zweiten) Baugesuchs erhoben
A._____ und Mitbeteiligte erneut Einsprache gegen das Bauvorhaben.
D.
Mit Einspracheentscheid vom 25. Juni 2024, mitgeteilt am 6. August 2024,
wies der Gemeindevorstand Laax die Einsprache ab. Mit separatem Beschluss
erteilte er der J._____ AG gleichentags die ersuchte Baubewilligung.
E.
Dagegen erhoben am 16. September 2024 A._____, B._____, C._____,
D._____, E._____, F._____, G._____, H._____ sowie I._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführende) Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden und beantragten, der Bau- und Einspracheentscheid vom
25. Juni 2024 betreffend Baugesuch Nr. Z23._____ sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge, aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern. Weiter
sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Sie rügten, die umwelt-
und naturrechtlichen Eingriffe seien unverhältnismässig. Weiter machten sie
geltend,
dass
eine
Quartiergestaltungsplanpflicht
bestehe,
es
für
das
Baugrundstück aber an entsprechenden Festlegungen fehle. Da die Gemeinde
somit auf weitere Gestaltungsvorschriften verzichtet habe, habe sie einen
qualifizierten Ermessensfehler begangen und verletze dadurch auch Art. 49 BauG.
Zudem
machten
die
Beschwerdeführenden
eine
Verletzung
der

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Zweitwohnungsbestimmungen geltend. Es fehle sowohl an einem Betriebskonzept,
an einem allfälligen Stockwerkeigentümerreglement als auch an einem
Bewirtschaftungsvertrag. Blosse Absichtserklärungen seien nicht ausreichend.
Letztendlich brachten die Beschwerdeführenden vor, die Topographie des
Grundstücks eigne sich nicht, um in irgendeiner Form Bauten darauf zu erstellen.
Es sei deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb hier im Rahmen der letzten
Teilrevision nicht eine potenzielle Auszonung geprüft worden sei bzw. sei fraglich,
ob eine solche Auszonung nicht bei der nächsten Revision der Ortsplanung in
Betracht gezogen werden müsste.
F.
Mit Eingaben vom 30. September 2024 erklärten sich die Gemeinde Laax
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) sowie die J._____ AG (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin 2) mit der Gewährung der aufschiebenden Wirkung der
Beschwerde
einverstanden.
Mit
verfahrensleitender
Verfügung
vom
2. Oktober 2024 erkannte die Instruktionsrichterin der Beschwerde deshalb die
aufschiebende Wirkung zu.
G.
Die
Beschwerdegegnerin
2
beantragte
mit
Vernehmlassung
vom
7. November 2024 die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Zufahrt über die Via L._____ sei die
schonendste Erschliessung für die Natur. Für die Bachquerung liege eine
entsprechende Bewilligung vor. Die heutige Parzelle Nr. Z1._____ sei – als Teil der
damaligen Parzelle Nr. Z2._____ – sehr wohl Gegenstand des Quartierplans
K._____. Da der Quartierplan M._____ für das Baugrundstück keine Baufelder oder
Abstände enthalte, gelange – gestützt auf Art. 4 der Quartierplanvorschriften – die
Grundordnung zur Anwendung. Zudem habe sie sämtliche notwendigen Unterlagen
für
die
Arealbebauungsplanung
im
Baubewilligungsverfahren
eingereicht.
Grundsätzlich seien das Bewirtschaftungskonzept und der Bewirtschaftungsvertrag
erst vor Baubeginn einzureichen. Da die Vorinstanz die Baubewilligung erteilt habe,
habe die Beschwerdegegnerin 2 nun aber von der N._____ AG ein umfassendes
Betriebskonzept erarbeiten lassen. Es handle sich um touristisch bewirtschaftete
Wohnungen im Sinn von Art. 7 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom
20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und es sei eine enge
Zusammenarbeit mit dem nahegelegenen Hotelbetrieb O._____ vorgesehen, der
für die Rezeption, das Housekeeping, Wellnessangebote sowie gastronomische
Dienstleistungen verantwortlich sei. Als Betreiberin sei die P._____ GmbH
(Tochtergesellschaft der N._____ AG) vorgesehen. Abschliessend machte die
Beschwerdegegnerin 2 geltend, das Bauprojekt gliedere sich bestens in die
Landschaft ein und bewirke nur einen minimalen Eingriff in Natur und Umwelt.

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H.
Die
Beschwerdegegnerin
1
beantragte
mit
Vernehmlassung
vom
8. November 2024 die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne. In formeller Hinsicht machte sie geltend, dass es den
Beschwerdeführenden an einem schutzwürdigen Interesse für die Beschwerde
fehle. Die bewirtschafteten Häuschen mit einem naturnahen Konzept würden trotz
steilem Gelände mit minimalen Terrainveränderungen auskommen und einen sehr
kleinen Fussabdruck aufweisen. Auch würde das Bauvorhaben die verbindlichen
Vorgaben der geltenden Quartierpläne übernehmen. Soweit diese jedoch keine
besonderen Gestaltungsvorschriften enthielten, sei die Grundordnung anwendbar.
In Bezug auf die Zweitwohnungsgesetzgebung sei die touristische Bewirtschaftung
plausibel
nachgewiesen
worden.
Detailliertere
Nachweise
seien
im
Baubewilligungsverfahren wirtschaftlich nicht zumutbar. Es verstehe sich aber von
selbst, dass in einem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren die Umsetzung der
Bewirtschaftung im Rahmen des strukturierten Beherbergungsbetriebs in allen
Details belegt werden müsse. Zudem habe die Gemeinde im Jahr 2022 die
Bauzonen überprüft; die Parzelle Nr. Z1._____ sei in der Bauzone belassen und mit
einer Bauverpflichtung nach Art. 19g KRG i.V.m. Art. 10 Abs. 2 BauG belegt worden.
I.
Mit Replik vom 7. Januar 2025 hielten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen fest und beantragten zusätzlich die Einholung eines Amtsberichts beim
Amt für Wald und Naturgefahren zur Frage, ob die Gefahr weiterer Baumeinstürze
bestehe und wie gross deren Wahrscheinlichkeit sei. Danach sei die Angelegenheit
zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. Über die
Festtage sei nämlich ein grosser, massiver Baum unweit des beabsichtigten
Parkplatzes abgebrochen. Bis nicht gewährleistet sei, dass es zu keinen weiteren
Baumstürzen komme, könne das Bauprojekt aufgrund der potenziellen Gefahren
nicht bewilligt werden. Das neu eingereichte Bewirtschaftungskonzept der
Beschwerdegegnerin 2 enthalte ausser weiteren Absichtserklärungen keine neuen
Inhalte, die geeignet wären, die Anforderungen an Art. 7 ZWG zu erfüllen. Auch
handle es sich nicht um die endgültige Vereinbarung.
J.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt mit Duplik vom 29. Januar 2025 an ihren
Anträgen fest. Der umgestürzte Baum befinde sich weit weg von den Bauprofilen
auf dem benachbarten Grundstück Nr. Z3._____. Es sei ohnehin geplant gewesen,
diesen Baum zu fällen, da er seit einiger Zeit nicht mehr gesund gewesen sei. In
Bezug auf die Zweitwohnungsproblematik sei unerheblich, dass noch kein
Bewirtschaftungsvertrag abgeschlossen worden sei. Durch Ziffer 32 der
Baubewilligung (womit die Baugesuchstellerin verpflichtet wird, der Baubehörde vor
Baufreigabe das Bewirtschaftungskonzept sowie die Bewirtschaftungsverträge

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vorzulegen und bewilligen zu lassen) könne sichergestellt werden, dass keine
Scheinvereinbarung abgeschlossen würde.
K.
Mit Duplik vom 31. Januar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren
Begehren fest. Auch sie führte aus, dass der umgestürzte Baum auf der
Nachbarparzelle gestanden habe. Das Bauvorhaben entspreche vollumfänglich
dem Quartierplan K._____ vom 20. Juli 2004 und dem Quartierplan M._____ vom
17. August 2010. Auch entspreche es der Regelbauweise und beanspruche keine
Boni.
L.
Mit Triplik vom 5. März 2025 hielten die Beschwerdeführenden an den
gestellten Rechtsbegehren fest. Sie machten geltend, dass die Topographie auf den
Parzellen Nrn. Z3._____ und Z1._____ nahezu identisch sei. Weiter wiesen sie
darauf hin, dass das während Jahrzehnten geduldete Parkieren auf einem Teilstück
der Strassenparzelle Nr. Z4._____ den Beschwerdeführenden 1-3, Eigentümer der
Parzellen Nrn. Z5._____ und Z6._____, nun plötzlich untersagt werde und sie das
Gefühl hätten, dass die Beschwerdegegnerinnen dies als Druckmittel nutzen
würden.
M.
Sowohl die Beschwerdegegnerin 1 als auch die Beschwerdegegnerin 2
hielten mit Eingaben vom 19. bzw. 21. März 2025 fest, dass das Parkierungsverbot
nichts mit dem strittigen Bauvorhaben zu tun habe.
N.
Am 25. März 2025 verfügte die Instruktionsrichterin den Abschluss des
Schriftenwechsels.
Mit
Schreiben
vom
26.
März
2025
reichten
die
Beschwerdeführenden ihre Honorarnote ein.
O.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die
weiteren Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheentscheid
vom 25. Juni 2024 und die gleichentags erlassene Baubewilligung sind weder

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endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Sie
stellen demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt dar. Die Beurteilung der
Beschwerde fällt damit in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Obergerichts.
1.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Die Beschwerdegegnerin 1 bringt in ihrer Beschwerdeantwort vom
8. November
2024
vor,
es
sei
kein
schutzwürdiges
Interesse
der
Beschwerdeführenden zu erkennen. Es gehe ihnen einzig darum, dass auf der
Baulandparzelle Nr. Z1._____ generell nicht gebaut werde (act. A.4, Rz. 5). Die
Rechtsprechung bejaht ein schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art. 89 Abs. 1
lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110), wenn die
Beschwerdeführenden über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache
verfügen und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des
angefochtenen Entscheids ziehen. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand
muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein (BGE 141
II 50 E. 2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarinnen und
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit
Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen wie Lärm,
Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen betroffen werden, die der
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur
Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum
Bauvorhaben. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von
Nachbarinnen und Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis
zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung
glaubhaft gemacht und gestützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten
Verhältnisse beurteilt werden (BGE 140 II 214 E. 2.3 mit Hinweisen). Der
Beeinträchtigung muss ein gewisses Gewicht zukommen, um eine Betroffenheit zu
begründen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit (Urteil des
Bundesgerichts 1C_107/2018 vom 30. August 2018 E. 4.1).
1.2.1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer bzw. Miteigentümer der
Grundstücke Nrn. Z5._____, Z6._____, Z7._____ und Z8._____. Diese
Grundstücke befinden sich nördlich des Baugrundstücks, von dem sie nur durch die
Via L._____ getrennt sind. Entsprechend befinden sich die Liegenschaften der
Beschwerdeführenden innerhalb eines Umkreises von 100 m. Es liegt somit auf der
Hand,
dass
das
Bauvorhaben
unmittelbare
Auswirkungen
auf
die
Beschwerdeführenden haben würde. Zudem haben sich die Beschwerdeführenden

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bereits am vorinstanzlichen Einspracheverfahren beteiligt und sind somit durch die
angefochtene Verfügung beschwert und deshalb zur vorliegenden Beschwerde
legitimiert. Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52
Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 lit. b sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist – unter Vorbehalt
der nachfolgenden Erwägungen – einzutreten.
1.2.2. Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerdeschrift vom
16. September 2024 vor, dass die Topografie des Grundstücks Nr. Z1._____ für
eine Überbauung ungeeignet sei und deshalb eine Auszonung hätte geprüft werden
müssen bzw. eine solche bei einer kommenden Ortsplanungsrevision geprüft
werden müsste. Vorliegend reichte die Beschwerdegegnerin 2 ein Baugesuch für
die Erstellung von 14 bewirtschafteten Häuschen (casas Pintgas, Tiny-Häuser) mit
Parkierungsanlagen und zwei Nebengebäuden ein und ersuchte damit die
Beschwerdegegnerin 1 um Erteilung der Baubewilligung für die geplante
Überbauung
auf
Grundstück
Nr. Z1._____.
Hiermit
hat
sie
den
Verfahrensgegenstand bestimmt. Eine Verfügung oder ein Entscheid als
Anfechtungsgegenstand sind Prozessvoraussetzung, ohne die auf die Rechtsmittel
der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege nicht eingetreten werden kann. Sie
bilden somit zugleich den Anlass und die Begrenzung des Wirkungsbereichs der
nachträglichen Verwaltungsrechtspflege. Ausserhalb des in der Verfügung oder im
Entscheid
geregelten
Rechtsverhältnisses
liegende
Rechtsbegehren
sind
grundsätzlich unzulässig (M. BERTSCHI, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., 2014,
Vorbemerkungen zu §§ 19-28a N. 45 f.). Gegenstand des Verfahrens kann mithin
nur sein, was vom erstinstanzlichen Entscheid erfasst wurde. Da es sich vorliegend
um ein Baubewilligungsverfahren handelt, sind die geltenden Vorschriften
anzuwenden und besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung, wenn die
geltenden Regelungen eingehalten sind. Nicht Gegenstand des Verfahrens kann
demgegenüber sein, inwiefern die Zonierung des Grundstücks Nr. Z1._____
allenfalls zukünftig angepasst werden könnte oder in (jüngster) Vergangenheit hätte
angepasst werden können. Diesbezüglich ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
1.2.3. Weiter bringen die Beschwerdeführenden im Rahmen der Triplik vom
5. März 2025 vor, die Eigentümer der Grundstücke Nrn. Z5._____ und Z6._____
seien von der Gemeinde informiert worden, dass sie auf dem Vorplatz (Grundstück
Nr. Z4._____) – der im Eigentum der Beschwerdegegnerin 1 steht – nicht mehr
parkieren dürften. Sie erachten dieses Verbot als Druckmittel im Zusammenhang
mit der geplanten Überbauung von Grundstück Nr. Z1._____. Auch diese Rüge
befindet sich ausserhalb des Anfechtungsgegenstands, weshalb nicht weiter darauf
einzugehen ist.

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2.
Die
Beschwerdeführenden
beantragen
die
Durchführung
eines
Augenscheins sowie die Einholung eines Amtsberichts beim Amt für Wald und
Naturgefahren.
Einerseits ergeben sich die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse vorliegend
vollständig aus den Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal
des Kantons Graubünden. Anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich Fragen zu
beantworten, welche sich anhand der Akten beurteilen lassen. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins als nicht notwendig,
weshalb das Gericht in antizipierter Beweiswürdigung auf dessen Durchführung
verzichtet (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3, 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3). Gleiches gilt
für die Einholung eines Amtsberichts beim Amt für Wald und Naturgefahren, aus
welchem kein zusätzlicher Erkenntnisgewinn zu erwarten wäre.
3.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der für das Grundstück
Nr. Z1._____ geltenden Quartiergestaltungsplanpflicht.
3.1.
Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG können im Zonenplan Gebiete bezeichnet
werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt
wird. Hiermit wird unter anderem eine sog. Quartiergestaltungsplanpflicht
begründet. Die Festlegung einer solchen Folgeplanung hat für das betroffene
Gebiet die Wirkung einer Planungszone (Art. 26 Abs. 4 Satz 2 KRG). Demnach ist
für die Folgen einer solchen Festlegung auf Art. 21 Abs. 2 KRG zu verweisen,
welcher die Wirkungen einer Planungszone umschreibt. Ergänzend hält Art. 49
Abs. 1 BauG in Bezug auf die Quartiergestaltungsplanpflicht fest, dass in den im
Zonenplan unter Hinweis auf Ziel und Zweck bezeichneten Gebieten mit
Folgeplanung Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie den Erlass der
Folgeplanung nicht beeinträchtigen und wenn sie den rechtskräftigen und
vorgesehenen neuen Vorschriften und Vorgaben nicht entgegenstehen.
Eine Folgeplanung mittels Quartierplan bedeutet, dass die Grundordnung die
Nutzung und Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung bestimmt und der
Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von
Bauzonen oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail regelt (Art. 51
Abs. 1 KRG). Das Quartierplanverfahren bezweckt also, in einem genau
begrenzten Gebiet nach dem Gesamtkonzept hinreichend erschlossene Parzellen
zu schaffen (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 5 vom
16. März 2021 E. 4.7). Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen
und
je
nach
Zweck
aus
dem
Quartiergestaltungsplan
oder
dem
Quartiererschliessungsplan. Der Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52

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Abs. 2 KRG die Situierung der Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden
Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die
Baukuben sowie deren Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht
demgegenüber vor, dass der Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen
zur Erschliessung des Quartiers enthält (siehe auch Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 2009 45 vom 2. März 2010 E. 1.c).
3.2.
Unbestritten ist, dass für das Grundstück Nr. Z1._____ eine solche
Quartiergestaltungsplanpflicht besteht. Diese Pflicht wurde im Jahr 1993 für die
damalige Parzelle Nr. Z2._____ (nachfolgend: Stammparzelle) erlassen und
umfasst die heutigen Grundstücke Nrn. Z9._____, Z10._____, Z11._____,
Z2._____, Z12._____, Z13._____, Z14._____, Z15._____ Z16._____, Z17._____,
Z18._____ und eben Z1._____. Umstritten ist demgegenüber, ob diese
Quartiergestaltungsplanpflicht für das Grundstück Nr. Z1._____ bereits umgesetzt
wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, ist zu prüfen, ob trotz fehlendem Quartierplan
das Bauvorhaben bewilligt werden kann, da es die zukünftige Planung nicht
präjudiziert (Art. 49 Abs. 1 BauG).
3.3.
Zunächst ist somit zu prüfen, ob für das betroffene Grundstück Nr. Z1._____
bereits eine Folgeplanung vorgenommen und Art. 26 Abs. 4 KRG entsprechend
nachgelebt wurde. Dabei ist unter den Verfahrensbeteiligten strittig, ob mit dem
Quartierplan K._____ vom 20. Juli 2004 oder auch mit dem Quartierplan M._____
vom 17. August 2010 dieses Erfordernis eingehalten wurde.
3.4.
Die Beschwerdegegnerinnen berufen sich einerseits darauf, dass das
Baugrundstück Teil des Quartiererschliessungsplans K._____ sei.
3.4.1. Nachdem der Ortsteil K._____ in relativ kurzer Zeit intensiv überbaut worden
war, entschloss sich die Beschwerdegegnerin 1 in den 1990er-Jahren für die
Durchführung eines Quartierplanverfahrens mit welchem die Eigentums- und
Rechtsverhältnisse insofern neu geregelt werden sollten, als dass das Verkehrsnetz
die Funktionen gemäss geltendem Generellen Erschliessungsplan auch tatsächlich
erfüllen können sollte (siehe Quartierplanung K._____, Ingenieurbüro Q._____ und
Partner, Technischer Bericht mit grundbuchlichem Vollzug vom 20. Mai 1998, S. 3,
Ziff. 1; nachfolgend «Technischer Bericht»). Für die damalige Stammparzelle
Nr. Z2._____ wurde im Quartiererschliessungsplan K._____ (in allgemeiner Weise)
bestimmt, dass die Groberschliessung im südöstlichen Bereich des Grundstücks
von der Via L._____ her erfolgen soll. Im technischen Bericht wurde zum
Grundstück
Nr. Z2._____
entsprechend
folgendes
Erschliessungskonzept
umschrieben: «Der Generelle Erschliessungsplan enthält keine eindeutig

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verbindliche Vorgabe für die vorgesehene Haupterschliessung. Die parzelleninterne
Feinerschliessung wird in einem separaten Quartiergestaltungsplanverfahren zu
regeln sein. Der Generelle Gestaltungsplan der Gemeinde Laax enthält eine
Quartiergestaltungsplanpflicht für diese Parzelle» (Technischer Bericht, S. 8, Ziff. 6
Bst. i). Weiter wurde festgehalten: «Der aus topographischen Gründen geeignete
Zufahrtsbereich liegt beim heutigen Ökonomiegebäude. Im Plan 587.3 wird diese
Vorgabe für die Zufahrt verbindlich aber nur generell festgelegt. Im Rahmen der
Quartiergestaltungsplanung für die Parzelle Nr. Z2._____ muss die Detailplanung
auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt werden» (Technischer Bericht, S. 13,
Ziff. 9.1).
3.4.2. Bei diesem allgemeinen Quartierplan, der für einen ganzen Ortsteil die
Groberschliessung regelt, handelt es sich um einen Quartiererschliessungsplan.
Somit
kann
keine
Rede
davon
sein,
dass
hiermit
bereits
die
Quartiergestaltungsplanpflicht im Sinn von Art. 26 Abs. 4 KRG erfüllt worden wäre.
Entsprechend hält die Planungsbehörde im zitierten technischen Bericht denn auch
fest,
dass
für
die
(Stamm-)Parzelle
Nr.
Z2._____
eine
Quartiergestaltungsplanpflicht bestehe und entsprechend die Feinerschliessung in
einem
separaten
Quartiergestaltungsplanverfahren
zu
regeln
sei.
Diese
Einschätzung der Planungsbehörde änderte sich auch in den darauffolgenden
Jahren nicht. Vielmehr war auch im Jahr 2010 noch unbestritten, dass mit dem
Quartiererschliessungsplan K._____ der Quartiergestaltungsplanpflicht noch nicht
nachgelebt wurde. Nicht anders ist es zu verstehen, wenn die Planungsbehörde im
Rahmen der Erarbeitung des Quartiergestaltungsplans M._____ (siehe auch
nachfolgende E. 3.5) unter Ziffer 1.1 des Erläuterungsberichts festhielt, dass für die
Parzelle Nr. Z2._____ eine Quartiergestaltungsplanpflicht bestehe und weiter
(act. C.1.3, Ziffer 1.1, S. 2): «Laut dem den generellen Gestaltungsplan
betreffenden Art. 16 des Gemeindebaugesetzes (BauG) können für die
Durchführung des Verfahrens die quartierplanpflichtigen Gebiete unterteilt werden,
falls dadurch keine negativen Präjudize für die verbleibenden Teilgebiete entstehen
und die Eigentümer zustimmen. Vorliegendenfalls wird von dieser Möglichkeit
Gebrauch gemacht, indem der sich im Westen befindende Grundstücksteil von der
zur Sache stehenden Quartiergestaltungsplanung ausgenommen worden ist.
Schon jetzt wird indessen aufgezeigt, wie die Erschliessung der verbleibenden
Fläche erfolgen soll, wodurch eine negative Präjudizierung ausgeschlossen wird.»
Die Planungsbehörde hat somit damals zutreffend erwogen, dass der
Quartiergestaltungsplanpflicht für den östlichen Teil des Grundstücks (erst) mit dem
Quartiergestaltungsplan M._____ nachgelebt werde. Es war keine Rede davon,
dass dieses Erfordernis bereits mit dem Quartiererschliessungsplan K._____ erfüllt

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worden wäre. Der von der Planungsbehörde angesprochene «sich im Westen
befindende Grundstücksteil» von Grundstück Nr. Z2._____ ist das heutige
Baugrundstück
Nr. Z1._____,
für
welches
somit
die
Erfüllung
der
Quartiergestaltungsplanpflicht auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wurde. Als
Zwischenfazit ergibt sich, dass der allgemeine Quartiererschliessungsplan K._____
nicht zur Erfüllung der Quartiergestaltungsplanpflicht für Grundstück Nr. Z1._____
herhalten kann.
3.5.
Die Beschwerdegegnerinnen berufen sich im Zusammenhang mit der
Erfüllung
der
Quartiergestaltungsplanpflicht
jedoch
auch
auf
den
Quartiergestaltungsplan M._____ vom 17. August 2010.
3.5.1. Der Quartiergestaltungsplan M._____ regelt die Wohnüberbauung M._____.
Hierfür wurden auf dem ursprünglichen Grundstück Nr. Z2._____ verschiedene
Baubereiche ausgeschieden und auch ein Badesee vorgesehen. Das Grundstück
Nr. Z2._____ umfasste – vor der Parzellierung – im Jahr 2010 insgesamt
22'667.66 m2. Das heutige Baugrundstück Nr. Z1._____ war zum Zeitpunkt des
Erlasses des Quartiergestaltungsplans M._____ ebenfalls noch Bestandteil des
Grundstücks Nr. Z2._____ und grenzt heute unmittelbar an die Wohnüberbauung
M._____ an. Die Parzellierung von Grundstück Nr. Z2._____, woraus auch das
Grundstück Nr. Z1._____ hervorgegangen ist, erfolgte erst im Rahmen der
Realisierung der Überbauung M._____.
3.5.2. Wie bereits erwähnt, umfasst der Perimeter dieses Quartiergestaltungsplans
nur einen Teilbereich des – mit einer Quartiergestaltungsplanpflicht belegten –
damaligen Grundstücks Nr. Z2._____. Das heutige Grundstück Nr. Z1._____ wurde
ausdrücklich nicht in diesen Perimeter aufgenommen. Dies ergibt sich einerseits
aus dem unter vorstehender E. 3.4.2 zitierten Auszug aus dem Erläuterungsbericht
zum Quartiergestaltungsplan M._____. Wie aufgezeigt, sollte der «sich im Westen
befindende Grundstücksteil», das heutige Grundstück Nr. Z1._____, explizit vom
Planperimeter ausgenommen werden und das «quartierplanpflichtige Gebiet» somit
unterteilt werden. Anderseits ergibt es sich auch aus weiteren Ausführungen im
Erläuterungsbericht zum Quartiergestaltungsplan M._____, so zum Beispiel aus
den Erläuterungen zum Gestaltungskonzept (act. C.1.3, Ziffer 2, S. 3): «Von der
Gesamtfläche von 22'667.66 m2 liegt eine Fläche von 1'413.92 m2 in der
Forstwirtschaftszone. Von den verbleibenden 21'253.74 m2 in der Wohnzone A wird
vorerst in einer ersten Phase eine Fläche von 14'223.07 m2 als Quartierplanbereich
ausgeschieden.» Diese 14'223.07 m2 entsprechen exakt der Summe der
Grundstücksflächen der heutigen Grundstücke Nrn. Z14._____ (2'347 m2),
Z19._____ (1’643 m2), Z20._____ (901 m2), Z2._____ (839 m2), Z11._____

13 / 19
(1'350 m2), Z10._____ (960 m2), Z9._____ (1’170 m2), Z17._____ (1’403 m2),
Z21._____ (1’187 m2), Z15._____ (937 m2) und Z18._____ (1'486 m2). Auf diesen
Grundstücken
wurde
alsdann
die
Überbauung
M._____
realisiert.
Das
Baugrundstück Nr. Z1._____ war demgegenüber auch bei der Flächenberechnung
nicht berücksichtigt worden. Es gehörte ganz offensichtlich nicht zum Planperimeter
bzw. zu dieser «ersten Phase».
Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 kann somit nicht gesagt werden,
das Baugrundstück Nr. Z1._____ sei Gegenstand des Quartiergestaltungsplans
M._____. Vielmehr ergibt sich, dass das heutige Grundstück Nr. Z1._____
ausdrücklich vom Quartierplan ausgenommen und lediglich der restliche Teil des
damaligen Grundstücks Nr. Z2._____ als Quartierplanperimeter ausgeschieden
werden sollte.
3.5.3. Das heutige Grundstück Nr. Z1._____ ist somit nicht Gegenstand des
Quartiergestaltungsplans M._____, weshalb auch die besonderen Vorschriften
dieses Plans – insbesondere der von den Beschwerdegegnerinnen angeführte
Art. 4, wonach bei Fehlen besonderer Vorschriften die Grundordnung anwendbar
sei – keine Anwendung auf das Bauvorhaben bzw. das Grundstück Nr. Z1._____
finden
können.
Selbst
die
Beschwerdegegnerin
2
kommt
in
ihrer
Beschwerdeantwort vom 7. November 2024 zum Schluss, dass für die Parzelle Nr.
Z1._____ kein Quartiergestaltungsplan erlassen worden sei (act. A.5, Rz. 15). Ihre
Schlussfolgerung, wonach deshalb gestützt auf Art. 4 der Quartierplanvorschriften
M._____ die Grundordnung zur Anwendung gelange, vermag demgegenüber nicht
zu überzeugen, da die Parzelle Nr. Z1._____ ja eben gerade nicht Gegenstand des
Quartiergestaltungsplans M._____ ist und somit auch diese besonderen
Vorschriften keine (unmittelbare) Wirkung entfalten bzw. auf Grundstücke
ausserhalb des Planperimeters nicht angewendet werden können. An dieser
grundsätzlichen Einschätzung ändert auch Art. 16 der Quartierplanvorschriften
M._____, der in Absatz 2 bereits einzelne Vorgaben für die Erschliessung des «nicht
zum Beizugsgebiet gehörenden Teils der Parzelle Nr. Z2._____» enthält, nichts, da
er lediglich Festlegungen innerhalb des Plangebiets trifft. Art. 4 der
Quartierplanvorschriften M._____ hat somit für das Grundstück Nr. Z1._____ keine
Bedeutung.
Zutreffend wäre demgegenüber, dass vorliegend lediglich die Grundordnung gilt –
diese Aussage muss jedoch mit der Einschränkung ergänzt werden, dass eine
Quartiergestaltungsplanpflicht besteht und diese bis zum Erlass eines solchen
Plans die Wirkungen einer Planungszone entfaltet.

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3.6.
Als Zwischenfazit ergibt sich somit, dass für das Grundstück Nr. Z1._____
noch
kein
Quartiergestaltungsplan
erlassen
und
der
bestehenden
Quartiergestaltungsplanpflicht
noch
nicht
nachgelebt
wurde.
Wie
die
Beschwerdeführenden zutreffend festhalten, liegt es nicht im Ermessen der
Planungsbehörde, beim Vorliegen einer Quartierplanpflicht auf eine entsprechende
Planung zu verzichten – hierfür wäre, wenn schon, das Grundstück Nr. Z1._____
formell aus der entsprechenden Verpflichtung zu entlassen. Dass das Bauvorhaben
– gemäss der Einschätzung der Beschwerdegegnerin 1 (act. A. 4, Rz. 10) – die
Gestaltungsvorschriften des Quartiergestaltungsplans M._____ übernimmt und
auch keine Boni beansprucht, ändert daran nichts. Auch der Verweis auf Art. 13
BauG, wonach für grosse Bauvorhaben, die eine zusammenhängende
Bauzonenfläche von mindestens 4'000 m2 betreffen, im Baubewilligungsverfahren
zusätzlich eine Arealbebauungsplanung durchgeführt werden muss, ist vorliegend
nicht massgebend. Eine solche Planung ist von einer Quartiergestaltungsplanung
zu unterscheiden, was im Übrigen auch das KRG (Quartierplan; Art. 51 ff. KRG /
Arealplan; Art. 46 KRG) und das Baugesetz der Gemeinde Laax machen.
3.7.
Gestützt auf Art. 26 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 49 Abs. 1 BauG wäre das
umstrittene Bauvorhaben somit nur bewilligungsfähig, wenn es den Erlass der
Folgeplanung nicht beeinträchtigen und es den rechtskräftigen und vorgesehenen
neuen
Vorschriften
und
Vorgaben
nicht
entgegenstehen
würde.
Die
Beschwerdegegnerin 1 hält in ihrer Beschwerdeantwort vom 8. November 2024
fest, dass das Bauvorhaben die verbindlichen Vorgaben der beiden (bestehenden)
Quartierplanungen übernehme und diesen Planungen nicht entgegenstehe. Sie
kommt zum Schluss, dass es somit den Erlass der Folgeplanung nicht
beeinträchtige (act. A.4, Rz. 9). Die Beschwerdegegnerin 1 verkennt dabei, dass es
nicht um eine Beeinträchtigung oder Präjudizierung der bereits bestehenden
Quartierpläne K._____ und M._____ geht, sondern vielmehr um eine allfällige
Präjudizierung des zukünftigen Quartiergestaltungsplans der in Berücksichtigung
der Quartiergestaltungsplanpflicht für das Baugrundstück selbst erst noch zu
erlassen sein wird. Da mit dem zu beurteilenden Bauvorhaben das gesamte
Grundstück Nr. Z1._____ – soweit es der Bauzone zugeschieden ist – überbaut
wird, würde der Inhalt des zu erlassenden Quartiergestaltungsplans selbstredend
vorweggenommen bzw. klarerweise präjudiziert. Das Bauvorhaben kann somit
auch nicht unter Geltung von Art. 49 Abs. 1 BauG als zulässig erachtet werden.
Entsprechend zeigt sich, dass die Baubewilligung zu Unrecht erteilt wurde und die
Beschwerde deshalb bereits aus diesem Grund gutzuheissen ist.

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4.
Nachfolgend ist aus prozessökonomischen Überlegungen, wenn auch nur
summarisch, kurz auf die Rüge einzugehen, wonach das Bauvorhaben mit der
Zweitwohnungsgesetzgebung nicht vereinbar sei.
4.1.
Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde Laax liegt weit über den
zulässigen 20%, weshalb grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt
werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält jedoch
u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nach Art. 7
Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019
vom 16. April 2020 E. 3). Um aber eine Verletzung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG
feststellen zu können, ist es unerlässlich, die damit eng und unmittelbar
zusammenhängende Nutzungseinschränkung laut Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m.
Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) auf ihre Berechtigung hin zu
prüfen. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen – sofern sie nicht
«Einliegerwohnungen»
sind
–
im
Rahmen
eines
«strukturierten
Beherbergungsbetriebs» bewirtschaftet werden (so BGE 145 II 354 E. 4). Das
Bundesgericht hat sich insbesondere in den beiden Urteilen BGE 145 II 354 und
1C_422/2018 vom 4. November 2019 schon ausführlich zu touristisch
bewirtschafteten Wohnungen geäussert (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E. 3.2.1-3.2.2; siehe zum Ganzen
auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 23 vom 26.
Oktober 2021 E. 2.7.2).
4.2.
Mit
dem
Begriff
«strukturierter
Beherbergungsbetrieb»
wollte
der
Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der
Hotellerie zur Parahotellerie immer fliessender wird; es entstehen Mischformen,
sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum Zweitwohnungsgesetz
wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze ein
hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infrastrukturen) und
eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche
Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten
Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen
für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten.
Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche
Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in
der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants
und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden
könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlagen sollten eine professionelle und
gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im

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Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben können (vgl. zum Ganzen: Botschaft
BBl 2014, S. 2304 sowie BGE 145 II 354 E. 4.1).
4.3.
Vorliegend plante die Beschwerdegegnerin 2 gemäss dem Konzept, welches
den Baugesuchsunterlagen beigelegt wurde, die Bewirtschaftung der geplanten
Tinyhaus-Überbauung durch einen einheimischen Betreiber. «Dieser wird für eine
professionelle Vermietung, Verwaltung und Unterhaltung der einzelnen Tinyhäuser
sowie der Gesamtanlage garantieren. Mit einer Ergänzung zu konventionellen
Hotelzimmern/Ferienwohnungen soll die Überbauung naturverbundene Paare und
Familien ansprechen, welche gerne fernab von Lärm und Hektik in einem eigenen
kleinen Haus Ferien verbringen möchten» (act. C.1.1). Die Beschwerdegegnerin 1
führte im angefochtenen Einspracheentscheid aus, dass es aufgrund der
Konzeption des Feriendorfs sowie der Ausstattung und der Grundrisse der Häuser
geradezu offensichtlich sei, dass die Häuschen touristisch bewirtschaftet würden
und diese nicht auf einen längerfristigen Aufenthalt ausgelegt seien. In einem
Bewirtschaftungskonzept seien aber die spezifischen Details vor der Baufreigabe
aufzuzeigen. Dies seien allerdings «untergeordnete Aspekte eines Bauvorhabens,
die ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können» (act. B.1).
Entsprechend wurde die Baubewilligung vom 25. Juni 2024 unter anderem mit der
Auflage versehen, dass die heutige Beschwerdegegnerin 2 der Baubehörde vor
Baufreigabe das Bewirtschaftungskonzept sowie die Bewirtschaftungsverträge
vorzulegen und bewilligen zu lassen habe (Ziffer 32 der Baubewilligung, act. B.1).
Im Rahmen ihrer Beschwerdeantwort vom 8. November 2024 (act. A.4) sowie ihrer
Duplik vom 31. Januar 2025 (act. A.8) führte die Beschwerdegegnerin 1 aus, dass
die touristische Bewirtschaftung plausibel nachgewiesen worden sei und ein
detaillierterer Nachweis im Baubewilligungsverfahren wirtschaftlich nicht zumutbar
wäre. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sowohl im Bauprojekt dargelegt als auch in
ihrem Konzept glaubhaft gemacht, dass hotelmässige Dienstleistungen und
Infrastrukturen angeboten würden, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste
beansprucht würden, wie z.B. Shuttle-Bus-Betrieb, Rezeption, Schlüssel- und
Reinigungsservice oder eine Minibar (act. A.4, Rz. 12 sowie A.8, Rz. 8). Auch die
Beschwerdegegnerin 2 führte in ihrer Beschwerdeantwort vom 7. November 2024
aus, dass das Bewirtschaftungskonzept und der Bewirtschaftungsvertrag erst vor
Baubeginn
einzureichen
wären.
Da
die
Beschwerdegegnerin
1
jedoch
zwischenzeitlich die Baubewilligung erteilt habe, habe sie mittlerweile ein
umfassendes Betriebskonzept erarbeiten lassen (act. A.5, Rz. 21). Dieses Konzept
wurde dem Obergericht mit der Beschwerdeantwort eingereicht (act. D.3).

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4.4.
Ganz allgemein muss ein Baugesuch jene Unterlagen enthalten, die für
dessen Beurteilung notwendig sind. Die Unterlagen müssen so detailliert sein, dass
eine Überprüfung der baupolizeilichen Regelungen – wozu auch die Vorschriften
zur Zweitwohnungsgesetzgebung gehören – möglich ist.
In Bezug auf allfällige Bewirtschaftungsverträge im Zusammenhang mit
strukturierten Beherbergungsbetrieben hielt das Bundesgericht fest, dass es Sache
der Bauherrschaft sei, das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen darzutun.
Blosse
Absichtserklärungen
oder
der
Verweis
auf
einen
künftig,
vor
Nutzungsbeginn, vorzulegenden Bewirtschaftungsvertrag seien nicht genügend
(Urteil des Bundesgerichts 1C_422/2018 vom 4. November 2019 E. 5.4.4). Weiter
hielt das Bundesgericht in einem anderen Entscheid fest, dass allfällige
Bewirtschaftungsverträge im Baubewilligungsverfahren noch nicht abschliessend
vorliegen müssten, es jedoch zumindest glaubhaft gemacht werden müsse, dass
solche Kooperationsmöglichkeiten bestehen und wie sie umgesetzt werden sollen.
Es verlangte eine entsprechende Konkretisierung der geplanten hotelmässigen
Leistungen und von deren Umsetzung. So rügte es beispielsweise in Bezug auf den
geplanten Fahrservice, dass zwar ausgeführt werde, dass ein eigenes Fahrzeug
angeschafft werden soll, aber unklar bleibe, wer dieses fahren werde (Urteil des
Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E. 6.2).
4.5.
Vorliegend ist zu beachten, dass im Zeitpunkt der Erteilung der
Baubewilligung weder ein Betriebskonzept noch ein Bewirtschaftungsvertrag
(allenfalls auch nur im Entwurf) vorgelegen haben. Es fehlte somit an einer
plausiblen und hinreichend konkretisierten Darlegung der dauerhaften Einhaltung
(und Umsetzung) der Zweitwohnungsvorschriften. Die Einschätzung der
Beschwerdegegnerin 1, dass die touristische Bewirtschaftung mehr als plausibel
durch die Beschwerdegegnerin 2 nachgewiesen worden sei (act. A.4, Rz. 12), kann
mit Blick auf die zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht geteilt werden.
Vielmehr fehlte es an genügend konkreten Angaben zum geplanten Betrieb. Dass
im Verlauf des Beschwerdeverfahrens ein Betriebskonzept und detailliertere
Angaben dem Obergericht eingereicht wurden, ändert an dieser Beurteilung nichts.
Einerseits
wären
konkretisierte
Angaben
zwingender
Bestandteil
des
aufzulegenden Baugesuchs gewesen, anderseits ist das Obergericht nicht
Baubewilligungsbehörde, weshalb es auch nicht erstmals über die entsprechenden
Unterlagen befinden kann.
5.
Zusammenfassend ist die Beschwerde einerseits aufgrund der Verletzung
der Quartiergestaltungsplanpflicht und anderseits wegen des – in Bezug auf die
Zweitwohnungsvorschriften – unvollständigen Baugesuchs gutzuheissen und der

18 / 19
angefochtene Einspracheentscheid vom 25. Juni 2024 sowie die gleichentags
erteilte Baubewilligung sind aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich eine
Auseinandersetzung mit den weiteren Rügen.
6.
Es ist somit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu befinden.
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73
Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehend aus der Staatsgebühr, den
Gebühren für die Ausfertigung und Mitteilungen des Entscheids sowie den
Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG), sind somit den Beschwerdegegnerinnen je
hälftig aufzuerlegen. Vorliegend erscheint unter Berücksichtigung des dreifachen
Schriftenwechsels eine Staatsgebühr von CHF 4’000.00 als angemessen (Art. 75
Abs. 2 VRG).
6.2.
Aussergerichtlich
haben
die
Beschwerdegegnerinnen
den
Beschwerdeführenden die durch das Verfahren verursachten notwendigen Kosten
in Form einer Parteientschädigung zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Gestützt auf
die Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) wird bei Einreichen einer
Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen, sofern
dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird
er auf CHF 270.00 herabgesetzt.
6.3.
Vorliegend machten die obsiegenden Beschwerdeführenden mit Schreiben
vom 26. März 2025 eine Entschädigung von insgesamt CHF 9'995.85 (inkl. MWST
und Spesen) geltend. Dabei weist die Honorarnote einen zeitlichen Aufwand von
33.25 Stunden und einen Stundenansatz von CHF 270.00 aus. Der geltend
gemachte Stundenansatz ist durch eine entsprechende Honorarvereinbarung
belegt, und der zeitliche Aufwand erscheint dem Gericht in der vorliegenden
Angelegenheit
–
unter
Berücksichtigung,
dass
eine
Vielzahl
von
Beschwerdeführenden zu vertreten war und ein mehrfacher Schriftenwechsel
durchgeführt wurde – als angemessen, womit von diesem auszugehen ist. Somit
haben die unterlegenen Beschwerdegegnerinnen die Beschwerdeführenden je zur
Hälfte im Betrag von insgesamt CHF 9'995.85 (inkl. MWST und Spesen) zu
entschädigen.

19 / 19
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der
angefochtene
Einspracheentscheid
sowie
die
Baubewilligung
der
Baubehörde Laax je vom 25. Juni 2024 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
778.00
Total
CHF
4’778.00
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde Laax und der J._____ AG.
3.
Die Gemeinde Laax einerseits und die J._____ AG anderseits haben
A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____, H._____
sowie I._____ je zur Hälfte mit insgesamt CHF 9'995.85 (inkl. MWST und
Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]