gr_gerichte · VR3 2023 109 · 2025-03-27 · de
Quartierplanung \

Quartierplanung \"P._____ und Q._____\" (Einleitung) | Planung

Urteil vom 27. März 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht hängig
(1C_225/2025)]
Referenz
VR3 23 107, VR3 23 108, VR3 23 109, VR3 23 110, VR3 23 111
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Maurer, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin 1 (Verfahren VR3 23 107)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett
B._____
Beschwerdeführer 2 (Verfahren VR3 23 108)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Claudio Möhr
wiedervertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett
Erbengemeinschaft C._____ sel.
bestehend aus
1. Erben D._____, handelnd durch die
Willensvollstreckerin E._____
2. E._____
3. F._____
4. G._____
5. H._____
Beschwerdeführer 3 (Verfahren VR3 23 109)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett
I._____
Beschwerdeführer 4 (Verfahren VR3 23 110)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

J._____ und J.A._____
Beschwerdeführer 5 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
Erbengemeinschaft K._____ sel.
bestehend aus
L._____
M._____
Beschwerdeführer 6 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
N._____
Beschwerdeführer 7 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
gegen
O._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey
Gegenstand
Quartierplanung "P._____ und Q._____" (Einleitung)

Sachverhalt
A.
Die Stimmberechtigten der O._____ beschlossen an der Gemeindever-
sammlung vom 9. November 2010 eine Gesamtrevision der Ortsplanung. Inhalt der
zu genehmigenden Totalrevision bildete ein überarbeitetes Baugesetz sowie An-
passungen und Überarbeitungen sämtlicher Nutzungspläne. Der Standort für eine
unterirdische Parkierungsanlage am P._____ und unter dem Q._____ wurde im
Jahr 2011 auf der Stufe der Grundordnung im Generellen Erschliessungsplan
(GEP) festgesetzt und von der Regierung des Kantons Graubünden genehmigt. In
derselben Nutzungsplanungsrevision 2010/2011 wurden auch die planerischen
Massnahmen zur Erhaltung des schützenswerten Ortsbildes der Altstadt O._____
getroffen, nicht überbaute Flächen wurden der Grünzone zugewiesen und die be-
stehende Gassenbebauung in die Altstadtzone mit Schutzbereich eingeteilt.
B.
Die O._____ beabsichtigt, für den P._____ und den Q._____ eine Quartier-
planung durchzuführen. Planungszweck ist die Ausarbeitung eines Quartierplans
zur Regelung der Gestaltung und Erschliessung des Gebiets. Insbesondere sollen
die Umsetzung der öffentlichen unterirdischen Parkierungsanlage gemäss GEP und
damit zusammenhängend die Gestaltung des P._____ und des Q._____ planungs-
rechtlich geregelt werden. Der Quartierplanperimeter umfasst die Parzellen 287,
323, 499 und 500 (Plan "Quartierplan P._____, Perimeter Einleitung Quartierpla-
nung, 1:1'000"). Die Parzelle 323 befindet sich grösstenteils in der Grünzone
(Art. 33 Baugesetz der O._____ [BauG O._____]) und zu einem kleinen Teil in der
Kernzone Altstadtzone (KA; Art. 21 BauG O._____), die Parzelle 287 liegt im übri-
gen Gemeindegebiet (ÜG; Art. 41 KRG). Die nördlich an die Parzelle 323 angren-
zenden Parzellen 499 und 500 sind der KA zugewiesen. Im Generellen Gestaltungs-
plan (GGP) der O._____ ist der P._____ (Parzelle 287) dem Schutz-bereich zuge-
ordnet (Art. 41 BauG O._____); der P._____ gilt zudem als öffentliche Erschlies-
sungsstrasse.
C.
Gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des
Planungsgebiets gingen zehn Einsprachen ein.
D.
Mit Einspracheentscheid vom 4. September 2023, mitgeteilt am 2. Oktober
2023, wies der Stadtrat O._____ die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Be-
gründend führte er aus, der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage am
P._____ und unter dem Q._____ sei bereits im Jahr 2011 festgesetzt und durch die
Regierung genehmigt worden. Das öffentliche Interesse an einer zentral gelegenen
Parkierungsanlage bestehe weiterhin. Eine unterirdische Parkierungs-anlage käme
dem Ortsbild zugute. Die Schutzziele des ISOS seien bei der Ortsplanungsrevision

2011 berücksichtigt worden. Die Frage der baulichen Gestaltung und die damit zu-
sammenhängende Interessenabwägung würden erst nach Eintritt der Rechtskraft
des Einleitungsbeschlusses und der Abgrenzung des Planungsgebiets stattfinden.
Mit separatem, gemeinsam eröffneten Genehmigungsentscheid vom 4. September
2023 bestätigte der Stadtrat O._____ die Einleitung des Quartierplanverfahrens und
die Abgrenzung des Planungs-gebiets für die Grundstücke Nr. 323, 287, 499 und
500.
E.
Dagegen erhoben am 31. Oktober 2023 A._____ (nachfolgend: Beschwerde-
führerin 1), B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 2), die Erben C._____ (nach-
folgend: Beschwerdeführer 3) Beschwerde beim vormaligen Verwaltungs-gericht
des Kantons Graubünden und beantragten, der Genehmigungs- und der Einspra-
cheentscheid der O._____ vom 4. September 2023, beide eingegangen am 4. Ok-
tober 2023, betreffend die Einleitung des Quartierplans P._____ und Tiefgarage
Q._____ seien aufzuheben. Sie beantragten weiter die Durchführung eines Augen-
scheins und die Einholung von Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimat-
schutzkommission (ENHK) und der Eidgenössischen Kommission für Denkmal-
pflege (EKD). Die Beschwerdeführer 1 bis 3 rügten (1) die fehlende rechtliche Be-
gründung und damit Rechtswidrigkeit des Genehmigungsentscheids, (2) die Zonen-
widrigkeit der Tiefgarage in der Grünzone, (3) die Rechtswidrigkeit des Quartier-
plans gemäss Art. 51 KRG, (4) die Rechtswidrigkeit der Einfahrt der Autoeinstell-
halle gemäss Auflageakten, (5) die Rechtswidrigkeit des Quartierplans unter dem
Aspekt des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
sowie (6) weitere Verletzungen des BauG O._____.
F.
Am 2. November 2023 erhob der I._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer
4), vertreten durch den R._____, sowie J.A._____ und J._____, die Erben-gemein-
schaft K._____ sel. und N._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 5 bis 7) Be-
schwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und be-
antragten, der Einspracheentscheid und der Genehmigungsentscheid seien aufzu-
heben, von der Einleitung des geplanten Quartierplanverfahrens sei abzusehen. Zu-
dem sei ein Gutachten der EKD und/oder der ENHK einzuholen und ein Augen-
schein durchzuführen.
G.
Mit Vernehmlassungen vom 5. Dezember 2023 in den Verfahren R 23 107
bis R 23 111 beantragte die O._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) nebst der
Abweisung der Beschwerden, soweit betreffend R 23 110 (I._____) darauf einzu-
treten sei, die Verfahrensvereinigung und die Edition der im Beschwerde-verfahren
R 23 107 eingereichten Originalunterlagen auch für die weiteren Beschwerdever-
fahren. Begründend äusserte sie sich zur behaupteten Verletzung des rechtlichen

Gehörs, der Zonenkonformität der Tiefgarage in der Grünzone, der Schutzwürdig-
keit der Bebauung am P._____, der Häuserzeile "S._____" und des Q._____ sowie
zur Einfahrt in die Kantonsstrasse.
H.
Mit Eingaben vom 11. Dezember 2023 resp. 8. Januar 2024 zeigten sich die
Beschwerdeführer 1 bis 7 mit der Verfahrensvereinigung und dem Bezug der Akten
der Beschwerdegegnerin für alle Verfahren einverstanden.
I.
Mit verfahrensleitender Verfügung vom 11. Januar 2024 vereinigte die In-
struktionsrichterin die Verfahren R 23 107 bis R 23 111.
J.
In ihrer Replik vom 29. Januar 2024 hielten die Beschwerdeführer 1 bis 3 un-
verändert an ihren bisherigen Anträgen fest, unter Vertiefung der gemachten Aus-
führungen. Die Beschwerdeführer 4 bis 7 hielten mit Replik vom 21. Februar 2024
ebenfalls unverändert an ihren Rechtsbegehren fest und bekräftigten ihren bisheri-
gen Standpunkt. Die Beschwerdegegnerin verzichtete auf die Erstattung einer Du-
plik.
K.
Mit Verfügung vom 11. April 2024 ersuchte das vormalige Verwaltungs-ge-
richt des Kantons Graubünden das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE
GR) um Erstattung eines Amtsberichts.
L.
Mit Amtsbericht vom 6. Juni 2024 äusserte sich dieses zur Frage allfälliger
Auswirkungen von BGE 147 II 351 (Gemeinde Malans) auf die bestehende Ortspla-
nung aus raumplanerischer Sicht sowie auf künftige Bauvorhaben im vorgesehenen
Quartierplanperimeter.
M.
Zum Amtsbericht des ARE GR nahmen am 25. Juni 2024 die Beschwerde-
gegnerin und mit Eingaben vom 17. Juli 2024 sowie 22. Juli 2024 die Beschwerde-
führer 1 bis 7 Stellung. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich mit Schreiben vom
6. August 2024 zu den beschwerdeführerischen Stellungnahmen.
N.
Mit Verfügung vom 11. September 2024 ersuchte das vormalige Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden die Denkmalpflege Graubünden (DPG), Amt
für Kultur, einen Amtsbericht zu erstatten.
O.
Mit Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 äusserte sich die DPG u.a. zur
Schutzwürdigkeit des Gebiets P._____/Q._____ und der bestehenden Bauten als
auch der baulichen Umgebung und Grünfläche.
P.
Mit Eingabe vom 19. November 2024 nahm die Beschwerdegegnerin Stel-
lung dazu. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 beantragten in ihrer Stellungnahme vom

12. Dezember 2024 zum Amtsbericht der DPG nebst der Aufhebung der angefoch-
tenen Entscheide eventualiter die Aufhebung der angefochtenen Entscheide und
die Rückweisung der Angelegenheit zur Überarbeitung, namentlich zur Ergänzung
mit Richtprojekten für die unterirdische Parkierungsanlage sowie für sämtliche ober-
irdischen in Erscheinung tretenden Bauten im Quartierplangebiet; subeventualiter
die Einholung von Gutachten der ENHK und der EKD. Die Beschwerdeführer 4 bis
7 äusserten sich am 13. Dezember 2024 zum Amtsbericht der DPG und hielten am
bereits gestellten Antrag auf Einholung eines Gutachtens der EKD und/oder ENHK
fest.
Q.
Am 20. Januar 2025 verfügte die Instruktionsrichterin den Abschluss des
Schriftenwechsels. Mit Schreiben vom 22. bzw. 28. Januar 2025 reichten die
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1 bis 7 ihre Honorarnoten ein.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die wei-
teren Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft.
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des Kan-
tons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die Verwaltungs-gerichts-
barkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des Kantons Graubünden
[BR 110.100]). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) werden Verfahren, die
bei Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. Januar 2025 beim Kantons- oder Verwal-
tungsgericht hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht
des Kantons Graubünden übertragen.
2.1.
Angefochten sind vorliegend die gemeinsam eröffneten Einsprache-ent-
scheide und der Genehmigungsentscheid des Stadtrats O._____, alle datiert vom
4. September 2023 und mitgeteilt am 2. Oktober 2023, worin dieser die Einleitung
des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebiets für die Par-
zellen 323, 287, 499 und 500 für den Quartierplan P._____ und Q._____ geneh-
migte und die Einsprachen abwies, soweit darauf einzutreten war. Es handelt sich
dabei um verbindliche kommunale Entscheide aus dem Gebiet des öffentlichen
(Bau- und Planungs-)Rechts, welche von der zuständigen Planungsbehörde getrof-
fen wurden (vgl. dazu Art. 4 Abs. 1 und Art. 52 BauG O._____ sowie Art. 53 Abs. 1
KRG [BR 801.100] und Art. 19 Abs. 1 KRVO [BR 801.110]). Nach Art. 49 Abs. 1
lit. a VRG (BR 370.100) unterliegen solche Entscheide der verwaltungs-gerichtli-

chen Beschwerde an das heutige Obergericht des Kantons Graubünden, wenn sie
wie vorliegend weder bei einer anderen Instanz angefochten werden können, noch
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Folglich stellen sie
ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem heutigen Obergericht
des Kanton Graubünden dar. Die Beschwerden vom 31. Oktober 2023 und 2. No-
vember 2023 wurden zudem frist- und formgerecht eingereicht (vgl. Art. 38 und
Art. 52 Abs. 1 VRG).
2.2.
Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung
hat (Art. 50 VRG).
2.3.1. Die Beschwerdeführer 1, 2, 3 und 5 bis 7 (Alleineigentümerin Parzelle 276;
Alleineigentümer Parzelle 494; Gesamteigentümer Parzelle 491, 492, 499 und 500;
Eigentümer Parzellen 493, 495, 501, 503 und 2321) haben sich bereits im vorin-
stanzlichen Verfahren als Einsprecher konstituiert und sind dort mit ihren Anträgen
unterlegen (vgl. Art. 18 Abs. 3 KRVO i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG). Damit sind sie
als direkte Adressaten der angefochtenen Entscheide und als teilweise Betroffene
des Quartierplanperimeters (Parzellen 499 und 500) sowie als Nachbarn des Vor-
habens zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre Beschwerden ist einzutreten.
2.3.2. Dem Beschwerdeführer 4 kommt nach Art. 1 der Verordnung über die Be-
zeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschut-
zes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) die Beschwerde-
berechtigung nach Art. 55 USG (SR 814.01) sowie nach Art. 12 des Bundesgeset-
zes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) zu (vgl. den Anhang zur
VBO). Der Beschwerdeführer 4 stellt sich auf den Standpunkt, dass die Grünzone
auf Parzelle 323 eine Nichtbauzone betreffe, weshalb in diesem Bereich eine Aus-
nahmebewilligung nach Art. 24 RPG erforderlich sei und damit eine Bundesaufgabe
vorliege, da die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der
Bauzone nach Art. 24 RPG nach ständiger bundes-gerichtlicher Rechtsprechung
eine Bundesaufgabe nach Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG darstelle. Das Vorliegen einer
Bundesaufgabe ist hier – wie in den nachfolgenden Erwägungen 6 bis 6.3 dargelegt
– zu verneinen, womit auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 4 nicht einzutre-
ten ist.

2.4.
In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass sich der Sach-
verhalt hinreichend aus den Akten ergibt. Zudem gilt es vorliegend ausschliesslich
Fragen zu beantworten, die sich anhand der Akten beurteilen lassen. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins als nicht notwendig,
weshalb das Gericht in antizipierter Beweiswürdigung auf dessen Durchführung ver-
zichtet (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3, 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3).
2.5.
Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen zunächst die Verletzung des recht-
lichen Gehörs (fehlende rechtliche Begründung) und damit die Rechtswidrigkeit des
angefochtenen Genehmigungsentscheids geltend. Begründend führen sie im We-
sentlichen aus, es gehe aus dem Entscheid nicht hervor, aus welchen Gründen der
Stadtrat O._____ das Quartierplanverfahren und die darin angedachten planeri-
schen Massnahmen als notwendig erachte. Die planerischen Absichten würden
nicht dargelegt. Aufgrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs sei der angefoch-
tene Genehmigungsentscheid aufzuheben und zum Neuentscheid an die Vorin-
stanz zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin hält dazu fest, dass der Genehmi-
gungsentscheid auf den Einspracheentscheid gleichen Datums verweise, der selber
ausführlich begründet sei. Beide Entscheide seien den Beschwerde-führern gleich-
zeitig eröffnet worden und diese sehr wohl in der Lage gewesen, die angefochtenen
Entscheide mit detaillierten Rügen anzufechten.
2.5.1. Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 i.V.m.
Art. 2 Abs. 1 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör der Parteien.
Daraus folgt für die entscheidende Behörde auch die Pflicht zur Begründung des
Entscheids. Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass der
Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich,
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Ent-
scheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf die sich ihr Entscheid stützt. Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich mit
jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-
setzt, sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (vgl. statt vieler BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65 E. 5.2, 142 I 135
E. 2.1). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht
eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen
Beurteilung der Streitfrage (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E. 2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018
E. 3.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine
Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Be-

schwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids (BGE 144 I 11 E. 5.3, 142 II 218 E. 2.8.1, 137 I 195 E. 2.2). Von der Aufhe-
bung eines angefochtenen Entscheids und einer Rückweisung an die untere Instanz
wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dann abgesehen werden, wenn
diese nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Parteien,
deren Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die über eine
umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, mithin die Kogni-
tion für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist. Von einer Rückweisung
an die Vorinstanz ist zudem – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung
zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem Interesse der Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sa-
che nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 E. 2.8.1, 138 II 77 E. 4.3 und 137
I 195 E. 2.3.2).
2.5.2. Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG (SR 700) verfügt das Obergericht des
Kantons Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine
volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E. 2.6). Hinsicht-
lich einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner Funktion
als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.1 ff.; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni
2022 E. 3.2). Denn im Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden im Bereich des
kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitge-
hende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_172/2020 vom 24. März 2021 E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 128 I 3 E. 2b).
2.5.3. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen einen Verstoss gegen die Begrün-
dungspflicht im Sinne von Art. 29 BV geltend, der in der Regel aber ohnehin keine
besonders schwerwiegende Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör dar-
stellt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017 E. 2.1,
1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E. 2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016 E. 4.1).
Der Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die Begründung der angefoch-
tenen Einspracheentscheide auch für den angefochtenen Genehmigungs-entscheid
Geltung habe, da sie darauf verweisen würden und den Beschwerde-führern gleich-
zeitig eröffnet worden seien, kann gefolgt werden. Die Beschwerde-gegnerin setzte
sich in den angefochtenen Einspracheentscheiden betreffend die Beschwerdefüh-
rer 1 bis 3 mit deren Vorbringen hinsichtlich der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung zur Grünzone Malans auseinander und hielt fest, weshalb es sich bei der

Grünzone in O._____ entgegen BGE 147 II 351 doch um eine Bauzone handle.
Weiter äusserte sie sich auch zur Rüge der Verkehrssicherheit der Ein- und Ausfahrt
der Tiefgarage auf die Kantonsstrasse. Zudem begründete sie, dass die Schutzziele
des ISOS entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen bisher beachtet wor-
den seien resp. in der Detailplanung auf der Stufe Quartierplan erneut zu erfassen
und in der Interessensabwägung zu berücksichtigen seien. Die Beschwerdegegne-
rin äusserte sich auch zur baulichen Gestaltung und wies auf die gemäss GEP vor-
gesehene öffentliche unterirdische Parkierungsanlage und den in diesem Zusam-
menhang ausgearbeiteten Bericht des Büros T._____ AG hin. Die Beschwerdegeg-
nerin setzte sich dabei über vier Seiten detailliert mit den aufgeworfenen Fragen
auseinander. In den Akten befand sich weiter der Bericht der T._____ AG zur Ein-
leitung der Quartierplanung vom 22. November 2022. Das kommunale räumliche
Leitbild (KRL) sowie das Verkehrskonzept Planung, aus dem u.a. das Leitbild Ver-
kehrsentwicklung und die geplante Umsetzung des Parkierungskonzepts hervorge-
hen, waren bekannt (vgl. KRL O._____ vom 6. Mai 2019, S. 19, abrufbar unter:
https://www.O._____. [besucht am 25. März 2025]; vgl. Verkehrskonzept Planungs-
bericht vom 26. April 2019, abrufbar unter: https://www.O._____. [besucht am
25. März 2025]). Der Bericht der T._____ AG zur Einleitung der Quartierplanung
vom 22. November 2022 wurde gemeinsam mit dem Situationsplan für den vorge-
sehenen Quartierplanperimeter vom 3. Februar 2023 bis 6. März 2023 öffentlich
aufgelegt und war auch auf der Internetseite der Beschwerdegegnerin abrufbar. Aus
den eingegangenen Einsprachen ergibt sich weiter, dass den Einsprechern aus
dem Budget 2023 der Bau eines zur Parkierungsanlage dazugehörenden Mehrfa-
milienhauses bekannt war. Dies soll auch aus einem nicht öffentlich aufgelegten
Entwurf hervorgegangen sein, in dem festgehalten worden sei, dass die Zufahrt zur
Tiefgarage mit 100 Plätzen über den Stutz erfolgen solle (vgl. Einsprache U._____
vom 6. März 2023). Auch wenn die Ausführungen hinsichtlich der Gründe für die
Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Notwendigkeit der planerischen
Massnahmen nur sehr kurz ausgefallen sind, so hat die Beschwerdegegnerin doch
implizit auf die planerischen Absichten und die damit einhergehenden Überlegun-
gen verwiesen. Damit war es den Beschwerdeführern ohne weiteres möglich, sich
über die Rechtsauffassung und die Tragweite der vorinstanzlichen Erwägungen ein
Bild zu machen und die angefochtenen Verfügungen vom 4. September 2023 sach-
gerecht anzufechten (vgl. BGE 142 I 135 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts
2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 E. 3.2). Eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs bzw. der Begründungspflicht durch die Beschwerdegegnerin ist damit zu
verneinen. Selbst wenn die gerügte Gehörsverletzung bejaht würde, dürfte der Man-
gel im vorliegenden Beschwerdeverfahren mit doppeltem Schriftenwechsel auf-
grund des Gesagten aber als geheilt qualifiziert werden.

3.
Streitig und zu prüfen ist nachfolgend, ob die Beschwerdegegnerin die ein-
sprecherischen Anträge zu Recht abgewiesen hat sowie die Einleitung des Quar-
tierplanverfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebiets für die Parzellen 323,
287, 499 und 500 für den Quartierplan P._____ und Q._____ zu Recht genehmigt
hat resp. der Einleitungsbeschluss zu Recht ergangen ist.
4.
Quartierplanverfahren
4.1.
Nach Art. 3 KRG ist die Ortsplanung Aufgabe der Gemeinden, welche diese
Aufgabe im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom erfüllen. Gemäss
Art. 21 ff. KRG besteht die kommunale Nutzungsplanung namentlich aus der
Grundordnung (Art. 22 ff. KRG) und der Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG). Die
Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem GGP und dem
GEP (Art. 22 Abs. 2 KRG). Der GEP nach Art. 45 KRG als Bestandteil der Grund-
ordnung, welcher auch im selben Verfahren wie ein Zonenplan (Art. 26 ff. KRG) zu-
stande kommt, kann grundsätzlich ebenso nutzungsplanerische Festlegungen tref-
fen wie der Zonenplan im Zusammenspiel mit dem Baugesetz. Ausserdem wird
auch der GEP im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach Art. 49 KRG durch
die Regierung auf die Einhaltung der massgebenden Vorschriften hin überprüft. Der
Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschlies-
sung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone
im Detail (Art. 51 Abs. 1 Satz 1 KRG). Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise
auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung
dies erfordert (Art. 51 Abs. 1 Satz 2 KRG). Solche Quartierpläne sind Bestandteil
der Nutzungsplanung im Sinne von Art. 14 ff. RPG. Die Einzelheiten über das Ver-
fahren sind von der Regierung gestützt auf Art. 53 Abs. 4 KRG geregelt worden und
sehen ein Verfahren mit jeweiligen Verpflichtungen zur Auflage der Planungsmittel
und entsprechenden Mitwirkungs-, Einsprache- und Rechtsmittelmöglichkeiten für
die von der Quartierplanung Betroffenen vor (Art. 16 KRVO: Einleitungsbeschluss;
Art. 17 ff. KRVO: Erarbeitung und Erlass Quartierplan; Art. 20 KRVO: Kostenvertei-
ler). Auf kommunaler Ebene ist u.a. Art. 11 Abs. 4 und Art. 52 BauG O._____ mass-
gebend. Die Einleitung einer (amtlichen) Quartierplanung sowie der Erlass und Än-
derungen des Quartierplans fallen bei der O._____ in den Zuständigkeitsbereich
des V._____ als Baubehörde (Art. 4 Abs. 1 BauG O._____). Der streitgegenständ-
liche Entscheid ist in formeller Hinsicht rechtmässig zustande gekommen, ob er
auch in materieller Hinsicht rechtens ist, gilt es nachstehend zu prüfen.
4.2.
Dieses Verfahren hat zur Folge, dass im vorliegenden obergerichtlichen Be-
schwerdeverfahren, in dem die Einleitung einer Quartierplanung im Sinne von
Art. 16 KRVO (erste Phase) streitig ist, lediglich Einwendungen gegen das Verfah-

ren an sich sowie gegen die Abgrenzung des Planungsgebietes vorgebracht werden
können (so ausdrücklich Art. 16 Abs. 2 KRVO; vgl. BGE 140 II 25 E. 1.1; Urteile des
Bundesgerichts 1C_544/2022 vom 3. Januar 2024 E. 3.3, 1C_362/2021 vom
23. Februar 2023 E. 4.1 und 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E. 4.1). Materielle
Einwände wie beispielsweise eine mögliche künftige Verunstaltung des Orts- und
Landschaftsbildes oder die Prüfung der Verkehrssicherheit der Zufahrts-strassen
können frühestens in einem zweiten Schritt nach der Erarbeitung des Quartierplans
gerügt werden (vgl. Art. 17 f. KRVO). Die Einleitung des Quartierplan-verfahrens
stellt faktisch noch keine "Baubewilligung" dar. Es handelt sich vorliegend denn
auch nicht um einen bereits derart konkret detailliert ausgestalteten Quartierplan,
der wie eine Baubewilligung daher herkommt. Damit erweisen sich die beschwer-
deführerischen Einwände hinsichtlich der Ein- und Ausfahrt der unterirdischen Par-
kierungsanlage oder Verstösse gegen das BauG O._____ (Grösse, Form oder Stel-
lung) als verfrüht, weshalb im vorliegenden Verfahren nicht weiter darauf eingegan-
gen wird. Auch für die Behandlung des Vorbringens bezüglich einer allfälligen zu-
sätzlichen Mehrbelastung des Quartiers und seiner Erschliessungsanlagen durch
Mehrverkehr besteht im vorliegenden Verfahren kein Raum. Diesem Vorbringen
wird im Rahmen des noch auszuarbeitenden Quartier-plans Rechnung zu tragen
sein. So hält auch die Beschwerdegegnerin fest, dass laut Planungsbericht zum
Einleitungsverfahren vom 22. November 2022 die Tiefgarageneinfahrt zwar über
den P._____ erfolgen soll, diese Frage im Verfahren auf Erlass des Quartierplans
indes noch einmal vertieft geprüft werden müsse (vgl. etwa Einspracheentscheid
i.S. A._____).
5.
Qualifikation Grünzone O._____
5.1.
Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen zum einen die Zonenwidrigkeit der
Tiefgarage in der Grünzone geltend. Die Beschwerdegegnerin gehe unzutreffend
davon aus, dass die Grünzone gemäss Art. 33 BauG O._____ planungsrechtlich
Teil des Baugebiets sei; sie habe die höchstrichterliche Praxis gemäss BGE 147 II
351 falsch angewendet. Bei der Grünzone in O._____ handle es sich vielmehr um
eine Nichtbauzone, womit die geplante Tiefgarage weitgehend ausserhalb der Bau-
zone erstellt würde. Massgeblich sei, dass die Tiefgarage gemäss Art. 24 ff. RPG
nicht bewilligungsfähig sei, weshalb von der Weiterverfolgung des Projekts abzuse-
hen sei. Die Ausdehnung des Beizugsgebiets auf den in der Grünzone befindlichen
Teil des Grundstücks Nr. 323 sei mit Art. 51 KRG nicht vereinbar.
5.2.
Die Beschwerdeführer 4 bis 7 bringen im Wesentlichen vor, der Auffassung
der Beschwerdegegnerin, wonach es sich bei der O._____ Grünzone um eine Bau-
zone handle und damit die Rüge widerlegt sei, dass sich der Quartierplan in Verlet-

zung von Art. 51 KRG auf ein Gebiet ausserhalb der Bauzone ausdehne, könne klar
nicht gefolgt werden. Indem die Vorinstanz die bundesgerichtliche Rechtsprechung
zur Malanser Grünzone nicht auch auf die O._____ Grünzone angewendet habe,
sei sie in Willkür verfallen. Ebenso wie in Malans handle es sich bei der vorliegenden
Grünzone um eine Nichtbauzone. Der Hauptzweck liege im Schutz des Ortsbildes;
die Bautätigkeit sei weder in Malans noch in O._____ die Regelnutzung bzw. der
Hauptzweck der Grünzone. Die angedachte unterirdische Parkierungsanlage an
diesem Standort könne im BAB-Verfahren klar nicht bewilligt werden. Damit sei die
Durchführung einer Quartierplanung unsinnig, weshalb entsprechend von der be-
absichtigten Einleitung des Quartierplanverfahrens Abstand genommen werden
müsse. Ohnehin sei der Erlass einer Quartierplanung über das Nichtbaugebiet aus-
geschlossen. Die Ausdehnung des Planungsgebietes auf die in der Grünzone gele-
gene Fläche sei nicht erforderlich, weshalb dessen Abgrenzung mit Art. 51 Abs. 1
KRG nicht vereinbar sei. Aus der Qualifikation der O._____ Grünzone als Nichtbau-
zone und des Erfordernisses einer Ausnahme-bewilligung nach Art. 24 RPG für ein
Bauvorhaben folge, dass eine Bundesaufgabe gemäss Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 2
Abs. 1 lit. b NHG vorliege.
5.3.
Betreffend die Rüge der fehlenden Zonenkonformität der Tiefgarage in der
Grünzone hält die Beschwerdegegnerin fest, der Einbezug des Grundstücks
Nr. 323 in den Quartierplan sei zonenkonform und verstosse nicht gegen die Recht-
sprechung des Bundesgerichts hinsichtlich die Grünzone Malans (BGE 147 II 351).
Die O._____ Grünzone diene zwei Hauptzwecken: Nebst dem Ortsbildschutz sei
dies, unterirdische Tiefgaragenbauten zu ermöglichen, um den Generellen Er-
schliessungsplan zu verwirklichen. Indem die Grünfläche oberirdisch als Freifläche
diene, erfülle die Grünzone die Schutzziele des ISOS. Mit dem Quartier-plan sollen
die planerischen Vorgaben der baulichen Grundordnung, namentlich auch die Er-
schliessungsplanung, verwirklicht werden. Damit gehe auch die Rüge, der Quartier-
plan dehne sich auf Gebiete ausserhalb der Bauzone aus, wodurch Art. 51 KRG
verletzt werde, fehl.
5.4.
Das ARE GR vertritt in seinem Amtsbericht vom 6. Juni 2024 die Auffassung,
dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Grünzone der Gemeinde Malans
(BGE 147 II 351) auf den vorliegenden Sachverhalt nicht unmittelbar übertragbar
sei. Während sich die zulässige bauliche Nutzung in der Grünzone der Gemeinde
Malans lediglich auf Kleinbauten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der
Zone beschränke, sei die unterirdische Bautätigkeit in der Grünzone O._____, ver-
bunden mit einem entsprechenden demokratisch legitimierten GEP-Eintrag, hinge-
gen ausdrücklich zulässig.

5.5.
Die Beschwerdeführer 1 bis 3 bringen in ihrer Stellungnahme vom 17. Juli
2024 dazu vor, das ARE GR setze sich in seinem Bericht nicht mit der Schutz-wür-
digkeit des P._____ und der baulichen Umgebung auseinander. Geschützt sei auch
der Untergrund des Q._____. Auch die Beschwerdeführer 4 bis 7 halten in ihrer
Stellungnahme vom 22. Juli 2024 daran fest, dass eine Bewilligung mangels Stand-
orterfordernis ausserhalb der Bauzone nicht erfolgen könne.
5.6.
Zur Auswirkung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 147 II 351)
auf die bestehende Nutzungsplanung von 2010/2011 resp. für künftige Bauvor-ha-
ben im vorgesehenen Quartierplanperimeter unter dem Aspekt der Denkmal-pflege
hielt die DPG in ihrem Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 fest, die Wiederherstel-
lung des vorbestandenen Zustands zeige, dass die Erstellung von unterirdischen
Parkierungsflächen dem Schutz des Ortsbildes untergeordnet und eine nach aus-
sen sichtbare Veränderung der Grünzone nicht erwünscht sei. Sie interpretierte die
Grünzonenbestimmungen von O._____ und Malans in der Absicht und im Zweck
als identisch. In Bezug auf das Ortsbild hätten die Bestimmungen dieselbe Absicht:
Sie hielten Flächen frei, die aus denkmalpflegerischen Gründen freigehalten werden
müssten oder sie bewahrten eine spezifische Kulturlandschaft mit Zusammenhang
zum historischen Ort.
5.7.
Nachfolgend gilt es zu beurteilen, ob es sich bei der Grünzone O._____ um
eine Bauzone i.S.v. Art. 15 RPG oder vielmehr um eine Nichtbauzone handelt resp.
ob die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 147 II 351) auf den vorliegenden
Fall anwendbar ist.
5.7.1. Am 2. Februar 2021 erging der Entscheid des Bundesgerichts 1C_416/2019
(BGE 147 II 351), der sich mit der Grünzone nach Art. 22 BauG Malans befasste.
Dieser lautet wie folgt:
1
Die Grünzone dient dem Schutz des Ortsbildes. Hochbauten und ober-
irdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten sind untersagt. Zulässig sind
Kleinbauten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Zone
stehen, wie Wingerthäuschen, Geräteschöpfe usw., die folgende Masse
nicht überschreiten: Grundfläche 15 m2, Gebäudehöhe 2.5 m, Firsthöhe
4.0 m.
2
Ausnahmen von diesen Höchstmassen können für landwirtschaftliche
Ökonomiebauten (u.a. Selbstkelterei) bewilligt werden, die in direktem
Zusammenhang mit einem in einer angrenzenden Zone liegenden
Hauptbetrieb erstellt werden. Bei Baugesuchen ist der Bauberater an-
zuhören.
Das Bundesgericht hielt darin im Wesentlichen fest, massgebend für die Zonen-
zuweisung zur Bauzone oder Nichtbauzone sei, ob sie ihrer Hauptbestimmung nach
regelmässig Bautätigkeiten zulasse. Nicht die Bezeichnung der Zone sei massge-

bend, sondern deren tatsächlicher Zweck (BGE 147 II 351 E. 4.1 und 4.3, 145 II 83
E. 4.1, 143 II 588 E. 2.5.2 m.H.). Mit der Begründung, dass es der Zonenumschrei-
bung an der Festlegung der Bautätigkeit als "Regelnutzung" mangle und die Be-
stimmung im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung stattdessen der typischen
Umschreibung einer Landwirtschaftszone entspreche, qualifizierte das Bundesge-
richt die kommunale Grünzone der Gemeinde Malans als Nichtbauzone (BGE 147
II 351 E. 4.3).
5.7.2. Gemäss Art. 14 RPG ordnen die Kantone die zulässige Nutzung des Bodens
(Abs. 1), wobei sie vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen unterscheiden
(Abs. 2). Soweit der Trennungsgrundsatz von Bau- und Nichtbaugebiet und das
Konzentrationsprinzip gewahrt bleibt, können die Kantone gestützt auf Art. 18 RPG
weitere Zonenarten vorsehen (BGE 145 II 83 E. 4.1 und 143 II 588 E. 2.5.1; JEAN-
NERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar NUP,
2016, Art. 14 Rz. 35 ff.; MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar NUP, 2016, Art. 18 Rz. 11 ff.; WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar
zum Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 18 Rz. 2 ff.; Erläuterungen des Eidgenössi-
schen Justiz- und Polizeidepartement [EJPD] und des Bundesamtes für Raumpla-
nung [BRP] zum Bundesgesetz über die Raumplanung [nachfolgend Erläuterungen
EJPD/BRP zum RPG], 1981, Art. 1 Rz. 8, Art. 3 Rz. 42 und Art. 18 Rz. 2 f.). Die
weiteren Nutzungszonen gemäss Art. 18 RPG sind demnach den Kategorien Bau-
zonen oder Nichtbauzonen zuzuordnen. Was zur Bauzone zu rechnen ist, bestimmt
Art. 15 RPG abschliessend. Von Bundesrechts wegen liegt eine Bauzone vor, wenn
die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zulässt, welche weder
mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch auf
einen ganz bestimmten Standort angewiesen sind. Andernfalls ist das Gebiet als
Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse standortspezifische Vorhaben
zugelassen werden, beispielsweise Materialabbauzonen, Energiegewinnungs-anla-
gen oder touristische Anlagen (vgl. BGE 145 II 83 E. 4.1). Zur Bauzone können auch
grundsätzlich nicht überbaubare Teile des Baugebiets gehören, wie etwa städtische
Grünzonen und Parks. Grünzonen umfassen Gebiete innerhalb des Siedlungsbe-
reichs, die – je nach Ausgestaltung im kantonalen Recht – zur Erholung der Wohn-
bevölkerung, zur Gliederung des Siedlungsraums, aus ökologischen Gründen oder
auch aus Gründen des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes grundsätzlich von der
Überbauung freizuhalten sind. Grünzonen gehören funktionell zum Baugebiet, so
dass Bauvorhaben nicht im Rahmen von Art. 24 RPG, sondern nach Massgabe
kantonaler Ausnahmevorschriften auf ihre Zulässigkeit hin zu beurteilen sind (vgl.
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz. 26 und 28). Unter Nichtbauzonen fallen nach
Art. 14 ff. RPG die beiden Grundnutzungen Landwirtschafts- und Schutzzonen. Das

Geodatenmodell des Bundes sieht als zusätzliche, vierte Grundnutzung die "weite-
ren Zonen ausserhalb der Bauzonen" vor (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung
[ARE], Minimale Geodatenmodelle Bereich Nutzungsplanung, Modelldokumenta-
tion, Version 1.2a [Modelldokumentation], S. 22 und 43, abrufbar unter:
https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und
raumplanung/
grundlagen-und-daten/minimalegeodatenmodelle/nutzungsplanung.html [besucht
am 25. März 2025]). In den Nichtbauzonen sind Bauten und Anlagen nur dann
zulässig, wenn sie dem besonderen Zweck der Zone entsprechen oder auf den ent-
sprechenden Standort angewiesen sind (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar NUP, Art. 15 Rz. 15).
5.7.3. Das RPG ist auf den Untergrund gleichermassen anwendbar wie auf die Erd-
oberfläche. Folglich sind Bund, Kanton und Gemeinden gestützt auf Art. 2 RPG ver-
pflichtet, auch für den Untergrund die nötigen Raumpläne zu erarbeiten und aufein-
ander abzustimmen. Kantone und Gemeinden schaffen daher für die Nutzungen
und Schutzaspekte des Untergrunds die erforderlichen Grundlagen in der Richt- und
in der Nutzungsplanung. Als Untergrund gilt der gesamte Bereich unterhalb der Erd-
oberfläche. Der private Untergrund beinhaltet jenen Bereich des Untergrunds, der
noch vom Grundeigentum erfasst wird und zur Liegenschaft gehört. Das Grundei-
gentum erstreckt sich so weit in die Tiefe, als ein schutzwürdiges Interesse an der
Ausübung der Nutzungsrechte besteht (vgl. Art. 667 Abs. 1 ZGB). So hat der Grun-
deigentümer z.B. das Recht, Fundamente, ein Kellergeschoss oder eine Tiefgarage
zu erstellen oder eine Erdwärmesonde zu installieren. Der öffentliche Untergrund
ist jener Bereich des Untergrunds, der sich unterhalb des privaten Untergrunds be-
findet. Wie der Untergrund unterhalb des Grundeigentums genutzt werden kann,
liegt in der Regelungszuständigkeit der Kantone (Art. 3 BV; ABEGG/DÖRIG, System
der privaten und öffentlichen Nutzungsrechte am Untergrund, URP 2019, S. 387,
389, 399). Sofern nichts anderes bestimmt ist, wird der Untergrund von der oberir-
dischen Nutzungszone miterfasst (ABEGG/DÖRIG, a.a.O., S. 391). Für Nutzungen
des öffentlichen Untergrunds, welche nicht ausnahmsweise in die Planungs- und
Bewilligungs-kompetenz des Bundes fallen, können Kantone resp. Gemeinden
auch spezielle unterirdische Nutzungszonen ausscheiden, beispielsweise um die
erforderlichen raumplanerischen Grundlagen für die Errichtung eines Bergwerks zu
schaffen (vgl. ABEGG/DÖRIG, a.a.O., S. 392). Es kann demnach oberirdisch eine an-
dere zulässige Nutzung vorgesehen sein, als unterirdisch (vgl. z.B. den Zonen-
zweck der "Zone de place urbaine [ZUP]" gemäss Art. 174 und Art. 175 Bauregle-
ment/Freiburg FR, wonach die Liegenschaften an der Erdoberfläche als öffentliche
Plätze dienen und mit Ausnahme von kleineren Bauten nicht bebaut werden dürfen;
dagegen im Untergrund Bauten zulässig sind, an denen die Allgemeinheit ein Inter-

esse hat; vgl. zum Ganzen: Rechtsgutachten Andreas Abegg und Leonie Dörig,
Zentrum für öffentliches Wirtschaftsrecht [ZOW], Oktober 2018, zu Handen der
Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz [BPUK] und Energiedirektoren-
konferenz [EnDK], S. 7, S. 18 ff., S. 22, S. 38 f., S. 42, S. 45, S. 67).
5.7.4. Das BauG O._____ unterscheidet Bauzonen (Ziff. B), Schutzzonen (Ziff. C)
und Weitere Zonen (Ziff. D.). Unter dem Titel Schutzzonen regelt es nebst der Tro-
ckenstandortzone (Art. 34) die Grünzone (Art. 33), welche wie folgt lautet:
1
Die Grünzone dient dem Schutze des Ortsbildes.
2
In der Grünzone ist die Errichtung neuer Hochbauten untersagt. Zuläs-
sig sind Kleinbauten, die für die Bewirtschaftung der Zone erforderlich
sind, wie Wingerthäuschen, Geräteschöpfe usw., deren Grundfläche
höchstens 10 m2 und deren Fassadenhöhe höchstens 2.5 m und deren
Gesamthöhe höchstens 3.5 m beträgt.
3
Treibhäuser sowie Anlagen für den Gärtnereibetrieb sind in dem im Ge-
nerellen Gestaltungsplan speziell bezeichneten Baubereich ‚neue
Treibhäuser’ zulässig.
4
Vorspringende Gebäudeteile wie Vortreppen, Erker, offene Balkone von
angrenzenden Gebäuden sind bis maximal 1.5 m zulässig, sofern sie
sich gut ins Orts-und Landschaftsbild einfügen sowie die gesetzlichen
Grenzabstandsvorschriften einhalten.
5
Unterirdische Anlagen für den ruhenden Verkehr und deren Zufahrten
sind erlaubt, sofern sich diese gut in das Orts- und Landschaftsbild ein-
fügen. Wo der Generelle Erschliessungsplan es vorsieht sind private un-
terirdische Parkierungen als Sammelanlagen anzustreben. An den im
Generellen Erschliessungsplan als öffentliche unterirdische Parkierung
bezeichneten Stellen sind die betroffenen Parzellen mit einer öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt. Es gelten die Bestimmun-
gen für die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, begrenzt auf un-
terirdische Bauten und Zufahrten sowie Auf- und Abgänge. Nach Erstel-
lung der unterirdischen Anlagen für den ruhenden Verkehr ist der vor-
bestandene Zustand samt Nutzung des Grundstückes wiederherzustel-
len.
6
Alle Bauvorhaben sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde
anzumelden (kooperative Planung). Diese zieht bei Bedarf zur Beglei-
tung und Beurteilung die Gestaltungsberatung bei.
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung O._____ vom 9. November 2010
wurden die planerischen Massnahmen zur Erhaltung des schützenswerten Orts-
bilds der Altstadt von O._____ getroffen. Da der Begriff der Freihaltezone, wie ihn
die O._____ bis zur Revision kannte, bereits durch das KRG belegt war, wurden
sämtliche (bisherigen) Freihaltezonen, darunter das Gebiet "Q._____", der Grün-
zone nach Art. 33 BauG O._____ zugewiesen und die bestehende Gassenbebau-
ung in die Altstadtzone mit Schutzbereich eingeteilt. Zentrales Thema bei der Erar-
beitung der Ortsplanung war die Auseinandersetzung mit den für das Ortsbild der
O._____ wichtigen Freiräumen. Durch die Zuweisung zu einer Grünzone sollten die

Kernbereiche, wenn möglich oberirdisch, endgültig freigehalten werden (vgl. Pla-
nungs- und Mitwirkungsbericht [PMG] zur Revision Ortsplanung vom 10. November
2010, S. 7, S. 22 f., S. 25 und S. 33). Hauptzweck der Grünzone O._____ ist dem-
nach wie in Art. 33 Abs. 1 BauG festgehalten oberirdisch der Ortsbildschutz. Die im
Zonenplan festgelegten Grünzonen ergeben zusammen mit den Freihaltebereichen
gemäss GGP wertvolle und grosszügige Innenräume (vgl. Art. 44 BauG O._____;
PMB S. 36). Gemäss PMB bestand im Kernbereich der O._____ ein Bedarf an öf-
fentlichen und privaten Parkplätzen. Dieses Problem wurde planerisch mit verschie-
denen Massnahmen gelöst: Einerseits wurden für öffentliche unterirdische Parkie-
rungsanlagen die Standorte im Bereich des Kerns unter dem Q._____ und im Be-
reich P._____ bezeichnet. Andererseits wurden private, vollständig unterirdische
Parkierungsanlagen in der Grünzone als zulässig erachtet, sofern sich diese gut in
das Orts- und Landschafts-bild einfügen lassen (Art. 33 Abs. 5 BauG O._____; vgl.
PMB S. 38). Mit Beschluss vom 9. November 2010 über die Gesamtrevision der
Ortsplanung wurde der Standort für öffentliche unterirdische Parkierungsanlagen
(P._____ und Q._____) auf der Stufe der Grundordnung im GEP festgesetzt (vgl.
PMB S. 40) und von der Regierung des Kantons Graubünden genehmigt.
5.7.5. Die Grünzone der O._____ ist nach dem Gesagten unter den kommunalen
Schutzzonen eingereiht und verweist auf die Freihaltezonen gemäss KRG. Freihal-
tezonen i.S.v. Art. 35 Abs. 1 KRG sind Schutzzonen, die Flächen umfassen, die
zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes und von Aussichtslagen sowie zur
Gliederung von Siedlungsgebieten freizuhalten sind. Bauten und Anlagen dürfen
dem Zonenzweck nicht widersprechen (Art. 35 Abs. 2 KRG). Die Grünzone der
O._____ resp. des Q._____ (Parzelle 323) ist gemäss der digitalen Nutzungs-pla-
nung bzw. gemäss dem Geodatenrecht dem Hauptnutzungscode 39 "weitere
Schutzzonen ausserhalb der Bauzonen" gemäss den minimalen Geodaten-model-
len im Bereich Nutzungsplanung des Bundesamtes für Raumentwicklung zugewie-
sen (vgl. Geoportal der kantonalen Verwaltung: https://edit.geo.gr.ch/[...] [besucht
am 25. März 2025]). Nach der dortigen Fachdefinition aus dem Bereich der Nut-
zungsplanung umfassen "weitere Schutzzonen ausserhalb der Bauzonen" Zonen
mit Grundnutzung Schutzzonen, die nicht den Hauptnutzungen 31 (Schutzzonen für
Lebensräume und Landschaften) und 32 (Zonen für Gewässer und ihre Ufer) zuge-
ordnet werden können (vgl. Modelldokumentation, S. 7 f. und 22 ff.; vgl. für die Be-
deutung dieser Zonensystematik des Bundes: AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15
Rz. 13).
5.7.6. Die Grünzone auf der Parzelle 323 verfolgt nach Art. 33 Abs. 5 BauG
O._____ in Verbindung mit dem GEP-Eintrag oberirdisch und unterirdisch einen an-

deren Zweck bzw. sieht eine oberirdisch und unter der Erdoberfläche unterschiedli-
che spezifische Nutzung vor. Ebenso wie die Grünzone Malans dient die Grünzone
O._____ oberirdisch primär dem Schutz des Ortsbildes (Art. 33 Abs. 1 BauG
O._____). In beiden Gemeinden ist die Errichtung von Hochbauten grundsätzlich
untersagt; zulässig sind Kleinbauten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaf-
tung der Zone stehen (Art. 33 Abs. 2 BauG O._____; Art. 22 Abs. 2 BauG Malans).
Anders als die Grünzone Malans wird die Grünzone O._____ unter den Schutzzo-
nen (Ziff. C) und nicht unter den Bauzonen aufgeführt. Die Grünzone O._____ dient
hauptsächlich der oberirdischen Freihaltung zum Schutze des Ortsbildes und nicht
der Überbauung einer Fläche. Es mangelt der Grünzone nach Art. 33 BauG
O._____ somit oberirdisch an der Festlegung der Bautätigkeit als Regelnutzung,
was nach dem Urteil des Bundesgerichts in Sachen Grünzone Malans für die Zu-
ordnung zur Bauzone gemäss Art. 15 RPG erforderlich wäre. Oberirdisch wäre die
Grünzone O._____ nach der angeführten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als
Nichtbauzone zu qualifizieren. Das Bundesgericht hat in BGE 147 II 351 in Erwä-
gung 4.3 zudem festgehalten, dass der Schutzzweck eine umso grössere Bedeu-
tung habe, als die Gemeinde Malans seit ihrer Aufnahme am 1. November 1992 ins
ISOS zu den schützenswerten Ortsbildern gehöre. Dies würde demnach auch für
die im ISOS aufgeführte O._____ gelten. Gemäss Art. 11 VISOS sind die Kantone
und Gemeinden verpflichtet, das ISOS im Rahmen ihrer Ortsplanung zu berücksich-
tigen. Art. 33 BauG O._____ samt Zonenplan, die jünger sind als der ISOS-Eintrag
gemäss 1. Fassung (entspricht der aktuellen Fassung), sind demnach als dessen
Umsetzung zu verstehen.
5.7.7. Gestützt auf die Entstehungsgeschichte und die Konzeption der Grünzone
O._____, d.h. die Einreihung in die Schutzzonen der Bauordnung, den Verweis auf
die Freihaltezonen gemäss Art. 35 KRG, die Grundnutzung "Schutzzonen ausser-
halb der Bauzonen" gemäss Modelldokumentation des ARE und den Hinweis im
PMB, wonach eine Landfläche von ca. 33'840 m2 aus der Bauzone entlassen und
der Grünzone zugewiesen worden sei resp. sämtliche Freihaltezonen in die Grün-
zone umgeteilt worden seien (PMB S. 17, 33), ist die Beschwerdegegnerin selbst
(zumindest oberirdisch) von der Schaffung einer Nichtbauzone ausgegangen. Nach
Auffassung des Obergerichts ist aber bei der Prüfung, ob es sich bei der Grünzone
O._____ um eine Bauzone oder vielmehr um eine Nichtbauzone handelt, nicht ein-
zig die Festlegung der Bautätigkeit als Regel-nutzung für die Zuordnung zur Bau-
zone gemäss Art. 15 RPG massgebend, sondern sind vielmehr weitere Gesichts-
punkte zu berücksichtigen, wie nachfolgend dargelegt wird.

5.8.1. Nach Art. 27 Abs. 2 KRG gelten Erschliessungsflächen innerhalb oder am
Rand der Bauzone als Bauzonen. Die Botschaft zur KRG-Revision hält dazu fest,
dass Verkehrsflächen bzw. Erschliessungsflächen (z.B. Fläche einer Gemeinde-
strasse) innerhalb der Siedlungen als Bauzone gelten würden, auch wenn sie im
Zonenplan als "üG" (Nichtbaugebiet) ausgeschieden resp. dargestellt sind (vgl. Bot-
schaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/204-2005, S. 273 und 276).
Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass Bauvorhaben auf solchen Flächen
nicht dem BAB-Verfahren unterstehen (vgl. Arbeitshilfe des Departements für
Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG [nachfolgend: Arbeitshilfe DVS],
Stand 1. Dezember 2010, S. 33). In den Bauzonen können Flächen oder Flächen-
anteile für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Nutzungen festgelegt
werden (Art. 27 Abs. 3 KRG). Für bestehende oder künftige öffentliche oder öffent-
lichen Interessen dienende Bauten und Anlagen können ausserdem in aller Regel
ganze Grundstücke der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBa) zugewie-
sen werden. In der Praxis kann beispielsweise ein Bedürfnis danach bestehen, dass
ein (privates) Grundstück lediglich unterirdisch einer öffentlichen Nutzung (z.B. öf-
fentliches Parkhaus) zugeführt wird. Das KRG lässt daher zu, dass für solche Be-
dürfnisse in Plänen entsprechende Flächen oder Flächenanteile mit der gleichen
Wirkung wie eine ZöBa festgelegt werden (vgl. dazu auch Art. 97 Abs. 1 Ziff. 2 KRG;
vgl. Arbeitshilfe DVS, S. 34). Hinsichtlich der öffentlichen unterirdischen Parkierung
sind vorliegend die Bestimmungen für die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
(OeBA) anwendbar, begrenzt auf unterirdische Bauten und Zufahrten sowie Auf-
und Abgänge (Art. 33 Abs. 5 BauG O._____), was auf den öffentlichen Zweck der
Parkierungsanlage verweist. Die Gemeinden können ausserdem weitere Arten von
Bauzonen festlegen (Art. 27 Abs. 1 in fine).
Die Planung der Erschliessung (vgl. Art. 58 KRG) als auch deren tatsächliche Aus-
führung obliegt den Gemeinden (vgl. Arbeitshilfe DVS, S. 60). Der Quartierplan er-
möglicht den Gemeinden, u.a. die Erschliessung im Rahmen der Grundordnung
(Baugesetz, Zonenplan, GGP, GEP, Arealplan) detaillierter zu regeln (vgl. Arbeits-
hilfe DVS, S. 54 f.). Das wichtigste Instrument der Erschliessung auf Stufe Ortspla-
nung ist der GEP gemäss Art. 45 KRG (Arbeitshilfe DVS, S. 60). Gemäss PMB be-
steht im Kernbereich der O._____ ein Bedarf an öffentlichen und privaten Parkplät-
zen, der planerisch mittels diverser Massnahmen gelöst werden soll. Dieser Bedarf
besteht gemäss Beschwerdegegnerin nach wie vor (vgl. Vernehmlassung Be-
schwerdegegnerin zu VR3 23 111). Der GEP O._____ legt die Grundzüge der Er-
schliessung fest; er dient u.a. der strategischen Planung der öffentlichen Infrastruk-
turanlagen. Darin sind die bestehenden und geplanten Erschliessungs-anlagen wie
Strassen, Wege und Parkplätze etc. enthalten (vgl. PMB, S. 37 f.). Hier liegt mit der

durch die Regierung genehmigten Festsetzung des Standortes für öffentliche unter-
irdische Parkierungsanlagen auf dem Q._____ und dem P._____ im GEP eine de-
mokratisch legitimierte Festlegung auf Stufe Grundordnung vor. Die angefochtene
Einleitung des streitbetroffenen Quartierplanverfahrens bezweckt denn auch die Er-
schliessung des Q._____ und des P._____, womit die Umsetzung der öffentlichen
unterirdischen Parkierungsanlagen gemäss GEP planungsrechtlich geregelt wird.
5.8.2. Wie die fragliche Parzelle 1283 in der Gemeinde Malans – jedenfalls in einer
Distanz von maximal 150 m – vollständig von Bauzonen mit dem Hauptnutzungs-
code 11 (Wohnzonen), 14 (Zentrumszonen) und 15 (Zone für öffentliche Nutzun-
gen) als Grundnutzung umgeben war und im Siedlungsgebiet gemäss Kapitel 5.2.1
des KRIP lag, ist auch die Parzelle 323 (Q._____) von Bauzonen (W2, G, KA) mit
dem Hauptnutzungscode 11 (Wohnzonen), 13 (Mischzonen) und 14 (Zentrumszo-
nen) umgeben und im kantonalen Richtplan (KRIP) mit dem Koordinationsstand
Zwischenergebnis als Siedlungsgebiet gemäss Kapitel 5.2.1 des KRIP ausgewie-
sen (Nr. W._____; KRIP, Kapitel 5, Rz. 5.2-1 ff.; vgl. Geoportal der kantonalen Ver-
waltung, https://geo.gr.ch; vgl. https://www.gr.ch/[...] [besucht am 25. März 2025]).
Die Überlegungen des Bundesgerichts in den Erwägungen 4.1 bis 4.3 von BGE 147
II 351 würden bei konsequenter Weiterführung bedeuten, dass alle Gebiete, unab-
hängig von ihrer Lage in Bezug auf das Siedlungsgebiet, dem Nichtbaugebiet zu-
zuordnen und somit gestützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG der kantonalen Beurteilungs-
kompetenz betreffend die Zonenkonformität oder Erfüllung der Ausnahmebewilli-
gungsvoraussetzungen gemäss Art. 24 ff. und Art. 37a RPG eines Vorhabens aus-
serhalb der Bauzone zu unterstellen wären, sofern sie infolge des Ortsbildschutzes
und im Interesse der hochwertigen Siedlungsgestaltung nicht hauptsächlich zur re-
gelmässigen Bebauung vorgesehen sind. Dieser Umstand blieb in BGE 147 II 371
E. 4.3 ungewürdigt.
5.8.3. Bei der Gestaltung der Siedlungen sind nebst dem Trennungs- und Konzen-
trationsgrundsatz auch die Bedürfnisse der Bevölkerung zu beachten. Zum Sied-
lungszweck gehört angesichts der Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG
demnach nicht nur die bauliche Nutzung bzw. Überbauung eines bestimmten Ge-
bietes, sondern es sollen auch die verschiedenen Nutzungen zweckmässig neben-
einander angeordnet sein, Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Auswirkun-
gen möglichst verschont werden und viele Grünflächen und Bäume enthalten sein
(vgl. insb. Art. 3 Abs. 3 lit. a, b und e RPG; TSCHANNEN, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachpla-
nung, Interessenabwägung, 2019, Art. 3 Rz. 63 ff.). Das Bundesgericht hat in
BGE 147 II 351 ohne vertiefte Auseinandersetzung mit Absatz 2 von Art. 22 BauG

Malans die Frage offengelassen, ob die vom Bundesgericht als Nichtbauzone qua-
lifizierte kommunale Grünzone stattdessen als Landwirtschaftszone nach Art. 16
RPG, Schutzzone nach Art. 17 Abs. 1 lit. b und c RPG oder als weitere Nutzungs-
zone nach Art. 18 RPG zu qualifizieren sei. Art. 22 Abs. 2 BauG Malans betreffend
die kommunale Grünzone erlaubt aber – trotz der in Absatz 1 im Schutz des Orts-
bildes begründeten Begrenzung der Bebaubarkeit – die Überschreitung der defi-
nierten Höchstmasse für Kleinbauten für landwirtschaftliche Ökonomiegebäude, die
in direktem Zusammenhang mit einem in einer angrenzenden Zone liegenden
Hauptbetrieb stehen. Das Bundesgericht verneinte die Bebaubarkeit, obwohl es
sich um ein geplantes Keltereigebäude mit einem, mehrheitlich auf der angrenzen-
den Parzelle 438 gelegenen, Hautgebäude handelte. Ökonomiegebäude eines zu-
mindest im Haupt- oder Nebenerwerb geführten Rebbaubetriebes können in einer
Landwirtschaftszone aber durchaus zonenkonform im Sinne von Art. 16a RPG und
Art. 34 ff. RPV sein (Urteile des Bundesgerichts 1C_457/2017 vom 25. März 2019
E. 3.1, 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5).
5.8.4. Als Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG gelten zwar von Bundesrechts we-
gen in jedem Fall diejenigen Zonen, deren Hauptbestimmung regelmässig Bautätig-
keiten zulassen, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Land-
wirtschaft) verbunden noch von ihrer Bestimmung her auf einen ganz bestimmten
Standort angewiesen sind (BGE 145 II 83 E. 4.1, 143 III 588 E. 2.5.2). Diese bun-
desrechtliche Definition der Bauzonen mag unter dem Aspekt des Trennungsgrund-
satzes und des Konzentrationsprinzips für Bauvorhaben abseits des Siedlungsge-
biets seine Berechtigung haben und ebenso für die Frage, in welchen Fällen die
neue Zuweisung zu einer Nutzungszone die Anforderungen von Art. 15 RPG zu er-
füllen hat. Allerdings erscheint sie innerhalb des Siedlungsgebiets, namentlich mit
Blick auf die Beurteilungszuständigkeit gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG, zu eng und ver-
kennt auch die den Kantonen in Art. 18 Abs. 1 RPG eingeräumte Möglichkeit, na-
mentlich die bundesrechtlich bestimmten Bauzonen nach Art. 15 RPG im eigentli-
chen Siedlungsgebiet zu unterteilen, zu variieren, zu kombinieren und zu ergänzen.
Dabei sind insbesondere nach JEANNERAT/MOOR eingeschränkte Bauzonen mög-
lich, die in der Regel gleichzeitig mehreren Zwecken dienen. Sie strukturieren etwa
das Siedlungsgebiet, erhalten Grünraum im Siedlungsgebiet, sichern Raum für die
Erholung und Freizeit der Bevölkerung oder sollen Ortsbilder oder Denkmäler schüt-
zen (vgl. BGE 145 II 83 E. 4.1 und 143 II 588 E. 2.5.1; JEANNERAT/MOOR, a.a.O.,
Art. 14
Rz. 50 ff.
und
insb.
Rz. 59-61;
AEMISEGGER/
KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 12 ff.; MUGGLI, a.a.O., Art. 18 Rz 11 ff; WALDMANN/
HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 2 ff.).

5.8.5. Die Frage, ob es sich raumplanerisch um eine Bau- oder Schutzzone handelt,
muss mit Blick auf die Funktion der Zone, ihre Reglementierung und ihre Lage be-
zogen auf das Siedlungsgebiet beantwortet werden. Eingeschränkte Bauzonen gel-
ten in jedem Fall als Bauzonen, wenn sie von einer Bauzone umgeben sind und
dazu dienen, Grünflächen im Siedlungsgebiet zu erhalten (JEANNERAT/MOOR,
a.a.O., Rz. 61). Trotz ihres Zwecks der Nichtüberbauung werden Grünzonen jeden-
falls im Siedlungsgebiet als Teil der Bauzone betrachtet, die Gewährung von Aus-
nahmen richtet sich nach kantonalem Recht und nicht nach Art. 24 RPG (STALDER,
in: Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, Kap. 7
Rz. 166). Im Urteil X._____ hielt das vormalige Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden denn auch betreffend die O._____ fest, "Weil sowohl das üG wie auch
die ZKBN gemäss KRG als Nichtbaugebiet gelten (vgl. Art. 40 Abs. 2 und 41 Abs. 2
KRG; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Revision des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision], Heft Nr. 3/2004-2005,
S. 67 f.), ist kein Grund ersichtlich, warum gestützt auf Art. 27 Abs. 2 KRG die Be-
willigung von Erschliessungsflächen innerhalb oder am Rand der Bauzone ohne ein
BAB-Verfahren gemäss Art. 87 KRG nur im üG möglich sein soll. Wenn solche Er-
schliessungsflächen am Rand der Bauzone liegen und im Rahmen der Grundord-
nung festgelegt sind, ist unabhängig von der Art der Nichtbauzone für das Bewilli-
gungsverfahren das Verfahren für Bauten innerhalb der Bauzone anzuwenden und
eine Bewilligung nach Art. 22 RPG zu erteilen."
5.8.6. Der Trennungsgrundsatz, das Konzentrationsprinzip sowie das Interesse an
einer kantonal einheitlichen und rechtsgleichen Behandlung im Rahmen von Aus-
nahmebewilligungen gemäss Art. 24 ff. KRG bzw. Entscheiden betreffend Zonen-
konformität für Vorhaben ausserhalb der Bauzone, welche den Hintergrund für die
kantonale Zuständigkeit gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG bilden, erscheinen für die vor-
liegend im Siedlungsgebiet liegende O._____ Grünzone nicht derart gewichtig und
komplex, dass deswegen diese Zone als Nichtbauzone zu qualifizieren und damit
der kantonalen Bewilligungszuständigkeit zu unterwerfen wäre (vgl. für den Zweck
der Regelung von Art. 25 Abs. 2 RPG: RUCH, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschan-
nen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren,
Art. 25 Rz. 25 ff.; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 25 Rz. 33 ff.; Erläuterungen
EJPD/BRP zum RPG, Art. 24 Rz. 1 ff., Vorbemerkungen zu den Artikeln 25-27,
Rz. 1 und Art. 25 Rz. 5). Die vorgesehene (unterirdische) Erschliessungsfläche auf
der Parzelle 323 (Grünzone) entspricht dem GEP und somit der Grundordnung.
Dementsprechend ist sie als zonenkonform i.S.v. Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG zu be-
trachten. Da diese Erschliessungsfläche innerhalb der Bauzone liegt sowie im Rah-
men der Grundordnung festgelegt wurde, ist unabhängig von der Art ihrer Einord-

nung das Verfahren für Bauten innerhalb der Bauzone anzuwenden (Art. 27 Abs. 2
KRG). Das Obergericht sieht nach dem Gesagten vorliegend keinen Grund, von der
gesetzgeberischen Konzeption der Grünzone gemäss Art. 33 BauG O._____ in
Verbindung mit dem GEP als eingeschränkte Bauzone abzuweichen (vgl. auch
STALDER, a.a.O., Kap. 7 Rz. 166; HÄUPTLI, in: Baumann/van den Bergh/Gosswei-
ler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/
Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013,
§ 15 Rz. 98 f.; BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 570 ff.).
6.
Vorliegen einer Bundesaufgabe
6.1.
Die Beschwerdeführer 1 bis 7 schliessen aufgrund der Qualifikation der
O._____ Grünzone als Nichtbauzone und des Erfordernisses einer Ausnahme-be-
willigung nach Art. 24 RPG für ein Bauvorhaben auf eine Bundesaufgabe gemäss
Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG. Sie sehen weiter eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs darin, dass sich die Beschwerdegegnerin nicht mit den Einwän-
den, dass die angedachte Überbauung mit den Zielen des ISOS nicht vereinbar sei,
auseinandergesetzt und kein Gutachten bei der ENHK und der EKD eingeholt habe.
6.2.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen Verord-
nung (NHV; SR 451.1) ist ein Gutachten der ENHK oder der EKD obligatorisch ein-
zuholen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem In-
ventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden
kann oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen (vgl. LEIM-
BACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019,
Art. 7 Rz. 2 und Art. 8 Rz. 2). Im Gutachten äussert sich die Kommission dazu, ob
das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (vgl. z.B. BGE 143
II 77 E. 3.2 f.). Ist für die Erfüllung einer Bundesaufgabe der Bund zuständig, beur-
teilt je nach Zuständigkeit das Bundesamt für Umwelt (BAFU), das Bundesamt für
Kultur (BAK) oder das Bundesamt für Strassen (ASTRA), ob ein Gutachten durch
eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 NHG). Ist
hingegen der Kanton zuständig, so obliegt diese Beurteilung der kantonalen Fach-
stelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG (vgl. zur Zuständig-
keit für die Einholung eines Gutachtens bei den eidgenössischen Kommissionen:
LEIMBACHER, a.a.O., Art. 7 Rz. 8). Mit der Einleitung eines Quartierplanverfahrens
oder der Festsetzung eines Quartierplans steht grundsätzlich keine Bundesaufgabe
zur Diskussion (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_58/2021 vom 27. Juli 2023
E. 4.2 f.). Aus der Analyse der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergeben sich für
die Anerkennung einer Bundesaufgabe folgende Voraussetzungen: Der angefoch-
tene Entscheid muss eine Rechtsmaterie betreffen, die in die Zuständigkeit des

Bundes fällt, (unmittelbar anwendbar und hinreichend detailliert) bundesrechtlich
geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist.
Dies ist einerseits der Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch)
den Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bun-
desaufgabe zu bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beein-
trächtigung schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (vgl.
BGE 144 II 218 E. 3.2 f m.H.a. BGE 142 II 509 E. 2 und BGE 139 II 271 E. 9.3 f.;
vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_429/2023 vom 10. Oktober 2024 E. 2.2). Eine
zweite vom Bundesgericht in Einzelfällen als Bundesaufgabe anerkannte Konstel-
lation betrifft Fälle, in denen ein bundesrechtlicher Auftrag die Gefahr der Beein-
trächtigung schützenswerter Natur, Ortsbilder oder Landschaften in sich birgt und
deshalb namentlich die Rücksichtnahme auf die Anliegen des Natur- und Heimat-
schutzes sichergestellt werden muss (vgl. BGE 144 II 218 E. 3.3, 139 II 271 E. 9.4
und 131 II 545 E. 2.2).
6.3.
Da die Grünzone O._____ nach dem Gesagten wie eine Bauzone i.S.v.
Art. 15 RPG zu behandeln ist, finden für entsprechende Baubewilligungen Art. 22
und 23 RPG und nicht das BAB-Verfahren Anwendung. Damit ist eine Bundesauf-
gabe nach Art. 24 ff. RPG zu verneinen. Die Erfüllung einer anderen Bundesauf-
gabe im Sinne der Rechtsprechung wird von den Parteien nicht geltend gemacht
und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich (vgl. BGE 145 II 176 E. 3.4, 142 II 509
E. 2.2 ff.). Weiter begründet auch das Vorliegen des geschützten Ortsbildes
gemäss ISOS selber an sich keine Bundesaufgabe, gelten diese Schutzbestimmun-
gen doch lediglich bei der Erfüllung von (weiteren) Bundesaufgaben in unmittelbarer
Weise (vgl. Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG). Nach dem Ge-
sagten ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht von einer Bundes-
aufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG auszugehen. Damit ist ei-
nerseits die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers 4 zu verneinen (vgl.
Erwägung 2.3.2 hiervor) und andererseits steht auch keine Verpflichtung zur Begut-
achtung gemäss Art. 7 f. NHG durch die eidgenössischen Kommissionen
(EKD/ENHK) zur Diskussion. Ebenso ist weder eine qualifizierte Interessenabwä-
gung nach Art. 6 Abs. 2 NHG bzw. Art. 10 Abs. 2 VISOS vorzunehmen noch im
Sinne von Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG und Art. 2 Abs. 3 f. NHV die kantonale Fach-
behörde beizuziehen. Der entsprechende Antrag, ein Gutachten bei den Eidgenös-
sischen Kommissionen ENHK/EKD einzuholen, ist somit abzulehnen.
7.
Bedarf an einer Parkierungsanlage
7.1.
Die Beschwerdeführer 1 bis 3 bestreiten den Bedarf an einer öffentlichen un-
terirdischen Parkierungsanlage und beantragen, die Beschwerdegegnerin sei for-

mell zu verpflichten, den Bedarf für eine öffentliche unterirdische Parkierungs-an-
lage mit 75 Autoeinstellplätzen als Grundlage für das öffentliche Interesse durch ein
Gutachten abzuklären. Die Beschwerdeführer 5 bis 7 brachten in ihrer Beschwerde
vor, der Hinweis darauf, dass der Bedarf nach einer Tiefgarage aufgrund des Ein-
trags im GEP gemäss Ortsplanungsrevision von 2011 ausgewiesen sei, vermöge
nicht zu genügen. Jenem Eintrag komme aufgrund des fortgeschrittenen Alters der
Planung kaum mehr Bindungswirkung zu. So sei auch bereits eine Gesamtrevision
der Ortsplanung im Gange. Die Beschwerdegegnerin weist in der Vernehmlassung
hingegen darauf hin, dass der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage am
P._____ und unter dem Q._____ bereits im Jahre 2011 auf der Stufe der Grundord-
nung im GEP festgesetzt worden sei. Die unterirdische Parkierungsanlage werde
auch im neuen GEP am selben Ort vorgesehen sein. Der Bedarf dafür bestehe nach
wie vor. Die Rüge, der GEP 2011 sei veraltet, erweise sich damit als unbegründet.
7.2.
Die Rüge, dass sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten, weshalb die
Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst werden müssten (vgl. Art. 21
Abs. 2 RPG), wird hier nicht substantiiert vorgebracht. Den Parteien ist bekannt,
dass eine Ortsplanungsrevision hängig ist. Die Aussage der Beschwerdegegnerin,
dass nach wie vor ein Mangel an Parkierungsmöglichkeiten bestehe, ist nachvoll-
ziehbar. Dass die Verkehrsbelastung der O._____ bis ins Jahr 2040 deutlich zuneh-
men wird, geht einerseits aus dem Planungsbericht zum Verkehrskonzept O._____
vom 26. April 2019 und andererseits auch aus dem Kommunalen räumlichen Leit-
bild (KRL) der O._____ vom 6. Mai 2019 klar hervor (vgl. Planungsbericht zum Ver-
kehrskonzept abrufbar unter: https://www.O._____.ch/_ [besucht am 25. März
2025]; KRL Ziff. 3.3 Leitbild Verkehrsentwicklung, S. 14 f, abrufbar unter:
https://www.O._____ [besucht am 25. März 2025]). Es ist daher nicht zu beanstan-
den, dass die geplanten Massnahmen zur Parkierung gemäss KRL in Form der Um-
setzung des Parkierungskonzepts und des Baus neuer öffentlicher Parkplätze er-
folgen. Somit erweisen sich diese Rügen als unbegründet.
8.
Rechtswidrigkeit des Quartierplans unter dem Aspekt des ISOS
8.1.
Weiter führen die Beschwerdeführer 1 bis 3 und 5 bis 7 die Rechtswidrigkeit
des Quartierplans unter dem Aspekt des ISOS an. Die Beschwerdegegnerin habe
darauf verzichtet, die Frage der Vereinbarkeit der im Quartierplan vorgesehenen
Bauten und Anlagen mit den Schutzzielen des ISOS zu prüfen. Die Schutzwürdig-
keit der Bebauung am P._____, der Häuserzeile "S._____", des Q._____ und des
Hauses P._____ Nr. 9 seien bei der Konzeptionierung des Quartierplans unzuläs-
sigerweise ausser Acht gelassen worden. Die gemäss Praxis des Bundesgerichts
und Art. 11 VISOS verlangte Interessenabwägung müsse aber zwingend vor der

Einleitung der Quartierplanung vorgenommen werden. Die Beschwerdegegnerin
hätte zwingend die Schutzwürdigkeit des Quartierplanperimeters und der angren-
zenden Gebiete abklären und Gutachten bei der ENHK und EKD einholen müssen.
Die Beschwerdegegnerin habe offensichtlich ausser Acht gelassen, dass sie zur
ungeschmälerten Erhaltung oder jedenfalls grösstmöglichen Schonung der ISOS-
Objekte i.S.v. Art. 6 Abs. 2 NHG verpflichtet sei. Mit der Erstellung der Tiefgarage
unter dem Q._____ würde dieser in seiner Substanz zerstört und das um 1750 er-
richtete Wohnhaus P._____ Nr. 9, das 2019 in die Inventarliste der schutzwürdigen
Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzel-bauten O._____ gemäss Art. 4 KNHG auf-
genommen worden sei, abgebrochen.
8.2.
Die Beschwerdeführer 5 bis 7 führen aus, der Bau einer unterirdischen Par-
kierungsanlage wäre mit schwerwiegenden baulichen Eingriffen verbunden. Der
Q._____ könne beim Bau einer Tiefgarage nicht im heutigen Zustand erhalten blei-
ben bzw. sein heutiger Zustand könne nicht wiederhergestellt werden. Entspre-
chend der Auffassung der EKD, welche Unterhöhlungen historischer Freiräume
oder Gartenanlagen ablehne, sei die Unterkellerung einer Garten- oder Parkanlage
und deren Wiederherstellung auf einer humusierten Betondecke als irreversible Zer-
störung der Anlage zu werten. Eine solche gelte es zu verhindern; umso mehr, als
sich der Q._____ in einem Ortsbildteil mit Erhaltungsziel "A" befinde. Ein Abweichen
von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne des ISOS wäre vorliegend mit Art. 24
lit. b RPG nicht vereinbar. Mittels Begutachtung durch die EKD und/oder die ENHK
sei qualifiziert abzuklären, wie schwer die Beeinträchtigung des ISOS-Objektes
beim Bau einer Tiefgarage im angedachten Gebiet wäre und ob das inventarisierte
Haus auf Parzelle 323 abgebrochen werden dürfte. Dieses Haus befinde sich im
Ortsbildteil 5 ("S._____") mit Erhaltungsziel "A". Es werde erwartet, dass diesem
Gebäude im Rahmen der Gesamtrevision im GGP ein Schutzstatus verliehen
werde. Da die Wertungen und Feststellungen des ISOS in die geplante Quartierpla-
nung Eingang finden müssten, erschiene es kaum denkbar, dass ein Quartierplan
erlassen werden könne, der den Abbruch des Gebäudes auf der Parzelle 323 (As-
sek.-Nr. 58) vorsehe. Schliesslich gehöre zur umfassenden Interessensabwägung
bei der Planung raumwirksamer Tätigkeiten auch die Prüfung, welche Alternativen
und Varianten in Betracht fielen. Es sei nicht ersichtlich, ob eine solche Prüfung
mittels Verkehrsgutachten stattgefunden habe.
8.3.
Zum Vorbringen der Schutzwürdigkeit der Bebauung am P._____, unter der
Häuserzeile "S._____" und dem Q._____ hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass
die Schutzziele des ISOS entgegen den beschwerdeführerischen Aussagen bereits
umgesetzt worden seien. Der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage sei

bereits 2011 mit der Nutzungsplanungsrevision auf der Stufe der Grundordnung im
GEP festgesetzt und durch die Regierung beschlossen worden. In derselben Nut-
zungsplanungsrevision seien auch die planerischen Massnahmen zur Erhaltung
des schützenswerten Ortsbildes der O._____ getroffen worden, nicht überbaute
Flächen seien der Grünzone zugewiesen und die bestehende Gassenbebauung in
die Altstadtzone mit Schutzbereich eingeteilt worden. Seither hätten sich weder die
tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse betreffend Denkmalschutz geän-
dert. Es gäbe keine neuen Erkenntnisse, die eine Anpassung der Schutzziele und
der Ortsplanung in diesem Bereich einfordern würden; auch die neue ISOS-Auf-
nahme verlange keine neuen Schutzziele. Im Rahmen der laufenden Ortsplanungs-
revision sei nicht vorgesehen, neue Schutzobjekte in den GGP aufzunehmen und
seien auch keine Änderungen bezüglich des oberirdisch bebaubaren Gebiets in der
Grünzone geplant; zudem solle die Grünzone Q._____ auch nicht in ihrem Ausmass
verändert werden. Der Q._____ sei nicht als Einzelobjekt besonders schützenswert;
von einem besonders schützenswerten Baumbestand werde auch im ISOS nicht
gesprochen. Das ca. im Jahr 1750 erbaute Wohnhaus am P._____ Nr. 9 mit dem
angebauten Torbogen und der Umfassungs-mauer des Q._____ bilde entgegen der
beschwerdeführerischen Aussagen nicht Bestandteil eines Inventars der Denkmal-
pflege Graubünden. Die Bebauung sei vielmehr im ISOS mit dem Erhaltungsziel "B"
klassifiziert. Zum Vorwurf, die Schutzziele des ISOS seien nicht beachtet worden,
hält die Beschwerdegegnerin fest, der Stadtrat werde nach Rechtskraft des Einlei-
tungsbeschlusses bei der Detailplanung auf der Stufe Quartierplanung die Interes-
sen erfassen und gegeneinander abzuwägen haben.
8.4.
Die O._____ verfügt über ein schützenswertes Ortsbild von nationaler Be-
deutung (vgl. Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]). Gemäss 1. Fassung des ISOS-
Objektbeschriebs vom Oktober 1983 war die nordwestliche Hälfte des Q._____ auf
der Parzelle 323 im ISOS als Umgebungszone (U-Zo) I ("Hang vor der Altstadt")
ausgeschieden. Die U-Zo I war in der Aufnahmekategorie "a" aufgelistet und mit
dem Erhaltungsziel "a" versehen. Die Bebauung am P._____ war mit dem Erhal-
tungsziel "B" klassiert (vgl. Amtsbericht DPG). In der seit April 2023 in Kraft stehen-
den 2. Fassung des ISOS-Objektbeschriebs ist der Q._____ dem Ortsbildteil 14
("Reb- und Wieshang") zugeordnet, mit Erhaltungsziel "A" ("Erhalten der Beschaf-
fenheit als Kulturland oder Freifläche"; abrufbar unter: httpsY._____ [besucht am
25. März 2025]). Die bestehende Bebauung am P._____ mitsamt dem Wohnhaus
zum Q._____, die Umfassungsmauer des Q._____ und der historische Torbogen
sind im ISOS als Schutzobjekte mit besonders hohem Erhaltungsziel "A" aufgeführt.
Weiter wurde das um 1750 errichtete Wohnhaus P._____ Nr. 9 (Vers.-Nr. 58) mit

dem angebauten Torbogen und der Umfassungsmauer des Q._____ im Jahr 2019
durch die kantonale Denkmalpflege in die Inventarliste der schutzwürdigen Ortsbil-
der, Gebäudegruppen und Einzelbauten O._____ gemäss Art. 4 KNHG aufgenom-
men, was einer Schutzvermutung gleichkommt (vgl. Inventarliste der schutzwürdi-
gen Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzelbauten O._____, Definitive Version
vom 19. November 2019). Für den im ISOS erwähnten Ortsbildteil 5 "S._____", in
dem das Wohnhaus liegt, gilt das höchste Erhaltungsziel "A" (Erhaltung der Sub-
stanz; vgl. Dokumentation DPG vom 26. September 2024). Die Parzellen 287, 499
und 500 werden zudem von einer Archäologiezone überlagert.
8.5.1. Nach Art. 6 Abs. 1 des NHG wird durch die Aufnahme eines Objektes von
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem
Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wieder-
herstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Scho-
nung verdient. Abs. 2 derselben Bestimmung sieht weiter vor, dass ein Abweichen
von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare bei Erfüllung einer Bun-
desaufgabe nur in Erwägung gezogen werden darf, wenn ihr bestimmte gleich- oder
höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen.
Diese Schutzbestimmung greift indes nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in
unmittelbarer Weise. Soweit keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz
von Ortsbildern vorab durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies
ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den
Natur- und Heimatschutz zuständig sind. Allerdings sind Bundesinventare wie das
ISOS nach Art. 5 NHG auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Auf-
gaben von Bedeutung resp. zu berücksichtigen. Die Pflicht zur Beachtung besteht
zum einen in der Anwendung der die Schutz-anliegen umsetzenden (Nutzungs-
)Planung (vgl. dazu auch Art. 11 VISOS), zum anderen dort, wo im Einzelfall erfor-
derliche Interessensabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzuneh-
men sind (vgl. BGE 145 II 176 E. 3.1 und 3.3, 143 II 77 E. 3.1 f. und 135 II 209
E. 2.1).
8.5.2. Bei der Genehmigung der Nutzungsplanung und entsprechend bei einer
Sondernutzungsplanung nehmen die Behörden eine umfassende Interessen-abwä-
gung vor (BGE 145 II 70 E. 3.2). Den Behörden kommt bei der Festlegung eines
Quartierplans ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Dies gilt auch für den Entscheid
über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens (vgl. etwa Urteil des Bundesge-
richts 1C_84/2023 vom 6. Mai 2024 E. 4.3.1). Im Rahmen dieses Gestaltungsspiel-
raums sind auch die Aspekte des Ortsbildschutzes gemäss Grundnutzungsordnung
zu beachten und die Schutzanliegen des ISOS in die Interessenabwägung einzu-

beziehen (BGE 135 II 209 E. 5.2; vgl. die ausdrückliche Berücksichtigungspflicht in
Art. 11 VISOS; vgl. TSCHANNEN, a.a.O., Art. 3 Rz. 38 ff.). Das NHG enthält keine
förmlichen Anforderungen, wie den Anliegen des ISOS Rechnung zu tragen ist
(BGE 135 II 209 E. 3). Idealerweise werden die vom ISOS formulierten Ziele aufge-
griffen und die Planung mit ihnen in Einklang gebracht. Sollte das nicht möglich sein,
muss eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Erhaltungszielen des
ISOS und den Planungszielen durchgeführt werden. Diese Interessenabwägung
muss aus dem Planungsbericht hervorgehen (vgl. Art. 47 RPV). Eine hinreichende
Berücksichtigung des ISOS bedeutet etwa, dass die einzelnen Einträge zu beachten
und gegen allfällige entgegenstehende Interessen wie etwa das Bedürfnis nach
Wohnraum und den Grundsatz der inneren Verdichtung (Art. 1 und 3 RPG) abzu-
wägen sind (vgl. zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_328/2020 vom
22. März 2022 E. 3.5.1). Diese Interessens-abwägung mit dem ISOS erfolgt indes
grundsätzlich erst bei der konkreten Umsetzung resp. bei der Erarbeitung des Quar-
tierplans (vgl. etwa Urteil des Bundesgerichts 1C_328/2020 vom 22. März 2022
E. 3.5.1 m.H.). Dessen ist sich die Beschwerdegegnerin bewusst, wenn sie aus-
führt, dass die Fragen des Ortsbild-schutzes und der Gestaltung im Rahmen einer
umfassenden Interessenabwägung im Verfahren auf Erlass des Quartierplans zu
beantworten seien (vgl. Einsprache-entscheid i.S. A._____). Im vorliegenden Ver-
fahren sind deshalb vielmehr Abwägungen hinsichtlich der Möglichkeit der Realisie-
rung der mit dem Quartierplan beabsichtigten Zwecke vorzunehmen (vgl. etwa Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 18 4 vom 12. Februar 2019).
Das streitberufene Gericht hat demnach zu prüfen, ob das Planungsermessen rich-
tig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Dabei hat das Gericht trotz voller Kogni-
tion die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren
(vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 15 26 vom 25. August 2015 E. 3b, R 12 37
vom 23. Oktober 2012 E. 3a; PVG 1993 Nr. 43).
8.5.3. Aus den Akten geht hervor, dass beabsichtigt wird, auf dem in der Altstadt-
zone befindlichen Teil der Parzelle 323 und den Parzellen 499 und 500 einen Neu-
bau zu erstellen, was den Abbruch der Liegenschaft P._____ Nr. 9 (Wohnhaus
Vers. Nr. 58, Parzelle 323) sowie der Umfassungsmauer des Q._____ in der nörd-
lichen Parzellenecke inkl. historischem Torbogen bedingen würde. Ferner ist
gemäss Ausführungen der Parteien die Erstellung einer Tiefgarage mit 75-100 Ein-
stellplätzen geplant, die Ein- und Ausfahrt soll ab der Z._____ (Parzelle 289) im
Bereich zwischen P._____ und Kurve unterhalb der Liegenschaft P._____ 9 erfol-
gen.

8.5.4. In ihrem Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 äusserte sich die DPG zur streit-
betroffenen Einleitung der Quartierplanung "P._____ und Q._____".
Zur Schutzwürdigkeit des Gebiets P._____/Q._____ generell, der bestehenden Be-
bauung, insbesondere P._____ 9 mit Torbogen und Bungertmauer sowie der
Schutzwürdigkeit der baulichen Umgebung und der Grünfläche hielt die DPG zu-
sammenfassend fest, die historische Bebauung am P._____ sei fast durchgehend
von guter bis sehr guter Qualität und für den P._____ von hoher Bedeutung, sie
trage entscheidend zu seinem Charakter bei. Auf Ersatzbauten sei weitgehend zu
verzichten. Solche müssten sich zwingend unterordnen und sorgfältig in die beste-
hende Architektur eingegliedert werden. Damit der ortsbauliche Wert des dreiecki-
gen P._____ bestehen bleibe, sei die Erhaltung der Bebauung Z._____ 2, 6/8/10/12,
P._____ 3/5/7 sowie der AA._____ 2/4 wichtig. Ersatzbauten würden sich nur be-
schränkt einbinden lassen, was sich an der Liegenschaft P._____ 7 relativ gut auf-
zeigen lasse. Dieser Ersatzbau habe zwar Volumen, Stellung und Ausrichtung sei-
nes Vorgängers übernommen, passe sich aber trotzdem nicht ein und wirke abwer-
tend. Der Bau P._____ 9 mit Mauer und Torbogen füge sich gut in das Gesamtge-
füge des P._____ ein.
Auch die Schutzwürdigkeit des Q._____ (Grünfläche) erachtet die DPG als hoch.
Zum einen als frei zu haltende Umgebung für die Altstadt von O._____, zum ande-
ren mit der bestehenden topografischen Ausgestaltung und Nutzung als Zeuge im
Prozess der einschneidendsten Landschaftsveränderung resp. historisch bedeut-
samen Siedlungsveränderung (Rheinkorrektion) der letzten Jahrhunderte. Sie hielt
dazu fest, Grünflächen innerhalb des historischen Ortes hätten eine stark gliedernde
Funktion. Der Q._____ sei im Rahmen des ISOS klar als Wirkungs-bereich für die
kompakte Bebauung der Altstadt ausgewiesen. Das Freihalten des Q._____ sei von
zentraler Bedeutung für das national eingestufte Ortsbild O._____. Die Grünzonen
in O._____ seien gemäss Planungs- und Mitwirkungsbericht der letzten Zonenplan-
revision aus diesem Grund erstellt worden.
Die DPG schliesst eine bauliche Veränderung im angesprochenen Bereich des
P._____ 9 nicht komplett aus. Sie hielt jedoch ausdrücklich fest, dass dafür eine
sorgfältige städtebauliche Analyse erforderlich sei, die sowohl den Q._____, die
Bungertmauern, die Bezüge zu Strassen und Plätzen, den Bezug zu den umgeben-
den Bauten, die Setzung im Terrain und die Auswirkungen auf das Ortsbild ermittle,
bewerte und berücksichtige. Ein Projekt habe sich danach auszurichten; die Anfor-
derungen an den Ortsbildschutz, die Architektur und die Gestaltung seien sehr
hoch. Als ortsbildverträglich beurteilte die DPG auch eine Variante ohne Bebauung
mit einem räumlichen Abschluss aus Bungertmauer mit Tor oder das Festhalten am

Bestand. Im städtebaulichen Kontext müsse der Q._____ allerdings freigehalten
werden. Den als Bauzone ausgeschiedenen Bereich erachtet die DPG als für eine
oberirdische Bebauung zu gross. Eine vollständige Überbauung im als Bauzone
ausgeschiedenen Zipfel hält sie als nicht vertretbar.
Zur Frage der Beeinträchtigung des ISOS-Objektes beim Bau einer unterirdischen
Parkierungsanlage führte die DPG weiter aus, dass beim aktuellen Informations-
stand ohne genaue Kenntnis des geplanten Projekts keine Aussagen zur konkreten
Beeinträchtigung des ISOS-Objekts beim Bau einer unterirdischen Parkierungs-an-
lage möglich seien. Eine ortsbildverträgliche Lösung werde wesentlich von der Ein-
passung der Ein- und Ausfahrten in den städtebaulichen Kontext, der Ausdehnung
des Baukörpers in die Grünzone, der über Niveau sichtbaren Folge-bauten, der Ab-
zeichnung des Baukörpers im natürlichen Terrain sowie der Terrain- und Vegetati-
onswiederherstellung abhängen. So bildeten die drei Punkte "Ein- und Ausfahr-
ten/Sichtwinkel", "Folgebauten, die über Niveau sichtbar seien" und "Parkgaragen
als unterirdischer Baukörper" Schwierigkeiten beim Bau von Tiefgaragen im histo-
risch gewachsenen Kontext. Eine Ein- und Ausfahrt aus einer Tiefgarage im
Q._____ direkt auf den P._____ bedeute eine Beeinträchtigung des ortsbaulich prä-
gnanten Platzes. Auch eine Ein- und Ausfahrt direkt in die Z._____ berge Konflikte
zwischen ortsbaulich angepassten Lösungen und Fragen des Sichtwinkels, der
Stützmauerkonstruktion und der Fussgängerüberführung. Eine Beeinträchtigung
des ISOS/Ortsbildes werde wesentlich davon abhängen, ob der Standort der Ein-
und Ausfahrt der Tiefgarage nach städtebaulichen und nicht in erster Linie nach
verkehrstechnischen Kriterien ausgewählt werde. Die DPG empfiehlt diesbezüglich,
eine Zufahrt über die gemeindeeigene Parzelle am AB._____ in die Überlegungen
miteinzubeziehen. Als Beeinträchtigung des ISOS-Objektes erachtet die DPG Fol-
gebauten wie Liftschächte und Treppen für Fussgänger, die als freistehende
Baukörper auf dem P._____ stünden oder im Grünbereich des Q._____. Ob die
Parkgarage als unterirdischer Baukörper beeinträchtigend in Erscheinung trete, sei
von mehreren Faktoren abhängig:
– Grösse und Ausdehnung des Baukörpers; damit zusammenhängend die
Wiederherstellung des Terrains und des Obstgartens.
– Die Platzierung des Baukörpers. Eine Verschiebung oder Veränderung der
natürlich ausgebildeten Rheinbordkante werde als nicht vereinbar mit dem
Denkmal- und Ortsbildschutz erachtet.
– Eine genügend mächtige Garagenabdeckung, welche die Bepflanzung mit
Obstbäumen (Hochstamm) erlaube.
– Die Wiederherstellung des natürlichen Terrains.
– Kein Eingriff in die Umfriedung.

– Keine Verschiebung des AC._____, dessen Erhaltung mitsamt unmittelba-
ren Umgebung sei notwendig.
Zur Auswirkung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 147 II 351) auf die
bestehende Nutzungsplanung von 2010/2011 bzw. für künftige Bauvorhaben im
vorgesehenen Quartierplanperimeter und dem Aspekt der Denkmalpflege führte die
DPG aus, dass die Erstellung von unterirdischen Parkierungsflächen dem Schutz
des Ortsbildes untergeordnet und eine nach aussen sichtbare Veränderung der
Grünzone nicht erwünscht sei. Die Bezeichnung des Q._____ als unterirdische Par-
kierungsfläche im GEP sei gestützt auf die Verkehrsführung und die Eignung hin-
sichtlich des motorisierten Verkehrs erfolgt. Es habe gemäss PMB zur Ortspla-
nungsrevision aber keine Prüfung stattgefunden, ob die Fläche aus Sicht des Orts-
bildschutzes/ISOS allenfalls ungeeignet sei. Die DPG hielt weiter fest, da grössere
Ökonomiebauten, Treibhäuser und die Veränderung des natürlichen Terrains
durchaus beeinträchtigend wirken könnten, sei wichtig, dass eine Veränderung der
Grünzonen im Einzelfall auf eine Beeinträchtigung des Ortsbildes hin geprüft werde.
Der Zonenzweck der Grünzone O._____ – der Schutz des Ortsbildes – sei nur ge-
währleistet, wenn mit einem Vorhaben keine Beein-trächtigung des national ge-
schützten Ortsbildes vorliege. Überdies müsse geprüft werden, ob eine spezifische
Fläche über den Ortsbildschutz hinaus eine weitere schutzwürdige Komponente
aufweise.
8.5.5. Die Ausführungen der DPG sind stringent begründet und nachvollziehbar.
Sie stützen sich auf die massgebenden Dokumente betreffend die Schutzwürdigkeit
der O._____, den streitberufenen Quartierplanperimeter und dessen Umgebung
(ISOS, Inventarliste O._____, Staatsarchiv Graubünden, Gebäudeinventar O._____
GVG-Nr. 58), auf Grundsatzdokumente der EKD betreffend unterirdische Bauten im
historischen Bereich und den Schutz der Umgebung von Denkmälern sowie auf die
massgeblichen gesetzlichen Bestimmungen der O._____. Ausserdem äusserte sich
die DPG umfassend zu den im Raum stehenden Fragen der Schutzwürdigkeit der
Grünzone O._____ und deren Umgebung als auch zur Frage der Beeinträchtigung
des ISOS-Objektes beim Bau der geplanten Parkierungsanlage auf Parzelle 323
und der baulichen Änderungen im Bereich des P._____ Nr. 9. Die DPG äusserte
sich korrekterweise nicht betreffend die überlagernde Archäologiezone und dazu,
ob die Zonenbestimmungen zur Grünzone Malans und O._____ juristisch dasselbe
bedeuten.
Die DPG stützte sich bei der Verfassung ihres Amtsberichtes auch auf das Grund-
satzdokument "Unterirdische Bauten im historischen Bereich" der EKD vom 22. Juni
2018, worin sich diese kritisch zu unterirdischen Bauten im historischen Bereich

äussert
(abrufbar
unter:
https://www.bak.admin.ch/bak/de/home/baukul-
tur/ekd/grundsatzdokumente-leitsaetze.html [besucht am 25. März 2025]). In die-
sem Grundsatzdokument wird einleitend festgehalten, mit dem unterirdischen
Bauen im historischen Bereich seien grundsätzliche Fragen zum Denkmal und
Denkmalbereich, zu ihrer Materialität, den langfristigen Auswirkungen solcher
Massnahmen wie auch zur Authentizität und Glaubwürdigkeit des Bestandes ver-
knüpft. Zu den wesentlichen Eigenschaften eines Denkmals gehörten auch sein Be-
zug zur Topografie, zur physischen Umgebung und damit zum Baugrund, auf dem
es errichtet worden sei (S. 1). Mit Denkmälern seien nicht bloss historische Ge-
bäude, sondern auch Freiräume im historischen Kontext, Gassenräume, Höfe oder
Plätze gemeint. Sie alle seien durch unterirdische Baumassnahmen tangiert. Ar-
chäologische Schichten, aber auch Park- und Gartendenkmäler, die aufgrund ihres
Pflanzenbewuchses besonders eng mit dem Erdreich verbunden seien, würden von
unterirdischen Bauten in ihrem Bestand besonders empfindlich gestört. In den his-
torischen Bereichen sei zudem stets auch die zugehörige Umgebung mit zu berück-
sichtigen (historische Ensembles, Altstädte, archäologische Stätten) und in die
Überlegungen zum unterirdischen Bauen miteinzubeziehen (S. 2). Die EKD folgert,
dass die Aushöhlung des historischen Bodens im Grundsatz der Auskernung eines
historischen Gebäudes entspreche, weshalb Unterkellerungen von Denkmälern und
Unterhöhlungen historischer Freiräume oder Gartenanlagen grundsätzlich abzuleh-
nen seien (S. 4 f.).
8.5.6. Aus dem Amtsbericht des DPG geht schliesslich hervor, dass weder der Bau
einer unterirdischen Parkierungsanlage noch bauliche Veränderungen im Bereich
des P._____ Nr. 9 komplett ausgeschlossen sind. Der Amtsbericht der DPG zeigt
aber nachvollziehbar auf, dass das Gebiet P._____/Q._____ hohen Ansprüchen
hinsichtlich Ortsbildschutz, Architektur und Gestaltung zu genügen hat, denen im
Rahmen der konkreten Quartierplanung nachzukommen sein wird. Daraus erhellt,
dass bei der Planung der vorgesehenen Parkierungsanlage vielfältige Vorgaben
des Ortsbildschutzes beachtet werden müssen, um u.a. eine Beeinträchtigung der
Grünzone auf Parzelle 323 resp. die Zerstörung der Substanz des Q._____ zu ver-
hindern. So ist gemäss DPG eine städtebauliche Analyse notwendig, die die Par-
zelle 323 als auch deren Umgebung zu berücksichtigen hat. Ausserdem wäre bei
Grabungen des Q._____ auf das Niveau der Parkgeschosse u.a. auf die Gelände-
kante (Rheinkorrektion) Rücksicht zu nehmen und allenfalls auch Kompromisse be-
treffend die Verkehrssicherheit der Ein- und Ausfahrt der Parkierungsanlage zu tref-
fen. Die entsprechende Interessenabwägung wird – wie in Erwägung 8.5.2 hiervor
ausgeführt – im Rahmen der Erarbeitung des Quartier-plans erfolgen müssen.

9.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Zonenzweck der Grünzone auf
Parzelle 323 dem Schutz des Ortsbildes dient. Damit verbunden ist eine gemäss
Art. 33 BauG O._____ sehr stark eingeschränkte oberirdische Bautätigkeit. Unterir-
disch hingegen entspricht die vorgesehene Erschliessungsfläche nach Auffassung
des Obergerichts dem geltenden GEP und somit der Grundordnung. Eine Bautätig-
keit ist damit nicht grundsätzlich ausgeschlossen, jedoch durch den vorgehenden
Schutzzweck der Zone sehr anspruchsvoll und an hohe v.a. denkmal-pflegerische
Voraussetzungen gebunden. Dies wird durch die DPG bestätigt, indem sie aus
denkmalpflegerischer Sicht den Bau der angedachten unterirdischen Parkierungs-
anlage, sowie die Gestaltung des Q._____ und des P._____, allenfalls unter Ab-
bruch der Liegenschaft Nr. 9, unter Beachtung der hohen Anforderungen an Orts-
bildschutz, Architektur und Gestaltung nicht grundsätzlich ausschliesst. Gestützt auf
den der O._____ in der Nutzungsplanung zukommenden Ermessens-spielraum
spricht nach Auffassung des Obergerichts deshalb nichts gegen die Einleitung des
Quartierplans Q._____ und P._____. Wie der Quartierplan letztlich konkret auszu-
gestalten ist, hat das Gericht hier nicht zu beurteilen. Damit erweisen sich der an-
gefochtene Genehmigungsentscheid und die angefochtenen Einspracheentscheide
des V._____ O._____ als rechtens, was zur Abweisung der Beschwerden führt, so-
weit darauf einzutreten ist.
10.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73
Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr gestützt
auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den
Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den Beschwerde-füh-
rern zu je einem Siebtel und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
11.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwen-
digen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffent-lichen
Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Partei-entschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2
VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, sodass der O._____
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
Es wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde VR3 23 110 wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerden VR3 23 107, VR3 23 108, VR3 23 109 und VR3 23 111
werden abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'158.00
Total
CHF
5'158.00
gehen zu je einem Siebtel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A._____, B._____, der Erbengemeinschaft C._____ sel., des I._____, von
J._____ und J.A._____, der Erbengemeinschaft K._____ sel. sowie von
N._____.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]