gr_gerichte · R 2014 25 · 2015-12-23 · de

Baubusse und Grundbuchanmerkung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 25
5. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 
Verwaltungsrichter Audétat, Aktuarin ad hoc Seres
URTEIL
vom 21. Oktober 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
und
C._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubusse und Grundbuchanmerkung


- 2 -
1.
In der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) erstellte C._____, 
gestützt auf eine ordentliche Baubewilligung aus dem Jahre 1989, das 
Dreifamilienhaus "E._____" auf der Parzelle Nr. 2450. 
2.
Mit Beschluss vom 8. Oktober 1993 bewilligte die Gemeinde das Abände-
rungsgesuch von C._____ zur Errichtung einer Sauna anstelle der ur-
sprünglich vorgesehenen Waschküche im Erdgeschoss der Liegenschaft 
u.a. unter der folgenden Auflage: "Die Sauna darf nie zu Wohnzwecken 
benutzt und/oder verkauft werden (Anmerkung im Grundbuch)."
3.
Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1998 erwarben A._____ und B._____ 
die Wohnung Nr. 1 in der "E._____". Gemäss Nachtrag zur Stockwerkei-
gentumsbegründung vom 27. Juni 1997 umfasst die betreffende Stock-
werkeinheit Hauptbuchbaltt 51'211 eine 2 ½-Zimmerwohnung mit den Kel-
lern Nr. 1 und 2 sowie einen disponiblen Raum Nr. 2 im Erdgeschoss so-
wie die separate Garagebox Nr. 1 und entspricht einer Wertquote von 
268/1000. Am 22. Dezember 2011 traten sie die Wohnung als Schenkung 
ihrem Sohn C._____ ab, behielten indessen die Nutzniessung an dersel-
ben.
4.
Im Laufe des Sommers 2013 stellte die Gemeinde fest, dass die Sauna 
respektive der disponible Raum oder Disporaum zu Wohnzwecken ge-
nutzt wurde. 
5.
Nach einer gemeinsamen Besprechung mit Gemeindevertretern stellten 
A._____ und B._____ mit Schreiben vom 13. Juli 2013 ihren Standpunkt 
auch noch schriftlich dar. Sie führten u.a. aus, sie hätten in der Vergan-
genheit die Ferienwohnung wenn immer möglich vermietet. Sie würden in 
der Zukunft das dritte Zimmer (der Disporaum) nicht mehr als Wohnraum 
nutzen. Den treuen Gästen, welche sich die Ferienwohnung meistens auf 
ein Jahr hinaus vertraglich gesichert hätten, müssten sie aber Gelegen-
heit geben, sich neu zu orientieren. Deshalb seien sie darauf angewiesen, 


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dass die Wohnung in den kommenden zwei Saisons wie bis anhin genutzt 
werden könne. 
6.
Mit Schreiben vom 29. Juli bzw. 16. August 2013 teilte die Gemeinde 
A._____ und B._____ mit, dass die Wohnnutzung des Disporaumes nicht 
dem seinerzeit bewilligten Zustand entspreche, weshalb diese Nutzung 
ab sofort einzustellen sei und zwar mindestens so lange, bis für die Um-
nutzung eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Mit Hinweis auf 
Art. 95 KRG erhielten A._____ und B._____ Gelegenheit, sich zur Ausfäl-
lung einer Busse und zur Frage der Gewinnsucht im Zusammenhang mit 
der Vermietung zu äussern. Zur Bestimmung der Höhe der Busse wurden 
sie aufgefordert, der Gemeinde die Steuerveranlagungen der letzten fünf 
Jahre zuzustellen oder diese zu ermächtigen, in diese Unterlagen Einsicht 
zu nehmen. 
7.
In ihrer Stellungnahme an die Gemeinde vom 11. September 2013 bean-
tragten A._____ und B._____ die Einstellung des Baustrafverfahrens. 
Eventualiter sei von einer Bestrafung Umgang zu nehmen und es sei ih-
nen Auskunft über die Ausnützung der Parzelle Nr. 2450 zu erteilen. Be-
gründend führten sie u.a. aus, es liege kein strafbares Verhalten ihrerseits 
vor und von einem vorsätzlichen schuldhaften Verhalten könne nicht die 
Rede sein. Weiter könne ihnen auch kein fahrlässiges schuldhaftes Ver-
halten vorgeworfen werden. Es sei sowohl auf eine Baubusse sowie auf 
eine Kostenauflage zu verzichten. Im Gegenzug würden sie auf die Gel-
tendmachung von Schadenersatzansprüchen aufgrund der unterbliebe-
nen Grundbuchanmerkung gegenüber der Gemeinde verzichten. Mit 
Schreiben vom 11. Dezember 2013 erteilte die Gemeinde A._____ und 
B._____ die gewünschte Auskunft hinsichtlich der Ausnützung der Parzel-
le Nr. 2450. Am 3. Januar 2014 reichten A._____ und B._____ eine weite-
re ergänzende Stellungnahme zur Frage der von der Gemeinde beabsich-
tigen Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch ein. Darin 
stellten sie sich auf den Standpunkt, dass gemäss Auskunft der Gemein-


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de vom 11. Dezember 2013 und gemäss dem in Ausarbeitung befindli-
chen neuen Baugesetz der Gemeinde die Nutzung des Disporaumes zu 
Wohnzwecken zulässig wäre. Sie wären im Übrigen mit einer zeitlich limi-
tierten Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch einverstan-
den, wenn die Angelegenheit mittels eines öffentlich-rechtlichen Vertrages 
einvernehmlich gelöst werden könnte und wenn gleichzeitig das Baustraf-
verfahren eingestellt würde. Andernfalls werde gerichtlich dagegen vor-
gegangen, die Geltendmachung der haftpflichtrechtlichen Ansprüche vor-
behalten und in diesem Fall des Weiteren eine mündliche Anhörung vor 
einer Entscheidfindung der Baubehörde beantragt. Der guten Ordnung 
halber sei erwähnt, dass die vorliegende Stellungnahme auch im Sinne 
von C._____ sei und dass sich dieser den Ausführungen uneingeschränkt 
anschliesse und das Gleiche beantrage.
8.
Mit Verfügung vom 28. Januar 2014, auferlegte die Gemeinde A._____ 
und B._____ wegen Verletzung von Baupolizeirecht eine Busse von 
Fr. 4'000.-- unter solidarischer Haftung, wies das Grundbuchamt Oberen-
gadin an, auf dem im Eigentum von C._____ stehenden Hauptbuchblatt 
51'122, Parzelle Nr. 2450, Gemeinde X._____, die mit Baubewilligung 
vom 7. Oktober 1993 festgelegte Nutzungsbeschränkung (keine Wohn-
nutzung) anzumerken und auferlegte A._____ und B._____ die Verfah-
renskosten von Fr. 1'485.-- unter solidarischer Haftung. Begründet wurde 
die Verfügung u.a. damit, dass A._____ und B._____ sowohl die objekti-
ven wie auch die subjektiven Strafbarkeitsvoraussetzungen von Art. 95 
KRG erfüllen würden, wobei ihnen insbesondere ein fahrlässiges Verhal-
ten zum Vorwurf gemacht werde. Sie hätten beim Kauf der Wohnung oh-
ne Weiteres erkennen müssen, dass der Disporaum höchstwahrschein-
lich besonderen Nutzungsbestimmungen unterliege, weshalb sie in die 
Baubewilligung hätten Einsicht nehmen müssen, um sich Klarheit über die 
zulässige Nutzung des betreffenden Raumes zu verschaffen. Weiter 
könnten sie sich auch nicht mit dem Einwand aus der Verantwortung zie-
hen, die Gemeinde hätte mit der Anmerkung der Nutzungsbeschränkung 


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im Grundbuch für klare Verhältnisse sorgen müssen, da im Grunde ge-
nommen weder für die Nutzungsbeschränkung noch für die Anmerkung 
Anlass bestanden habe. Angesichts der schwerwiegenden Übertretung 
(Nutzung als Wohnraum während 13 Jahren) und ihren guten wirtschaftli-
chen Verhältnissen rechtfertige sich eine Busse von Fr. 4'000.-- unter so-
lidarischer Haftung. Eine Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im 
Grundbuch sei angezeigt, um Klarheit bezüglich der Nutzungsmöglichkeit 
zu schaffen und um zukünftig eine baurechtswidrige Nutzung zu verhin-
dern. Gemäss Art. 96 KRG würden ihnen als Verursacher die Kosten für 
das vorliegende Verfahren, also der Aufwand für den Beizug des Rechts-
beraters (Fr. 1'485.--) und der eigene Aufwand der Gemeinde (Fr. 300.--), 
total Fr. 1'785.--, unter solidarischer Haftung überbunden.
9.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ sowie C._____ (nachfolgend 
Beschwerdeführer bzw. Beschwerdeführer 1 und 2 sowie Beschwerdefüh-
rer 3) am 26. Februar 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Sie beantragten die Aufhebung der Verfügung vom 
28. Januar 2014, eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an die 
Gemeinde zu neuer Entscheidung. Zur verfügten Baubusse führten sie 
u.a. aus, es sei ihnen keine fahrlässige Verletzung der mit der Baubewilli-
gung aus dem Jahre 1993 verfügten Nutzungsbeschränkung vorzuwer-
fen, da sie nie irgendwelche Zweifel an der Rechtmässigkeit der Nutzung 
des Disporaumes als Wohnraum gehabt hätten und auch nicht hätten ha-
ben müssen. Hinsichtlich der zulässigen Nutzung des Disporaumes hät-
ten sie sich in einem Sachverhaltsirrtum und bezüglich der Rechtswidrig-
keit der Nutzung des Disporaumes als Wohnraum in einem Irrtum über 
die Rechtswidrigkeit befunden. Damit sei eine Bestrafung bereits aus die-
sem Grund ausgeschlossen, da ihnen hierzu auch kein pflichtwidriges 
fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden könne. Es fehle somit bereits 
am Tatbestand einer Baugesetzverletzung. Selbst wenn der Tatbestand 
in objektiver und subjektiver Sicht erfüllt wäre, fehle es an der Rechtswid-
rigkeit des Handelns, weil ihr Handeln durch den besonderen Erlaubnis-


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satz der Einwilligung als zulässig erklärt zu beurteilen sei. Sie hätten sich 
also nicht strafbar gemacht im Sinne der Verfügung, weshalb diese auf-
zuheben sei. Eventualiter sei das Dispositiv von Amtes wegen zu ergän-
zen (eine Busse in der Höhe von Fr. 4'000.-- oder zwei Bussen in der 
Höhe von je Fr. 4'000.-- sowie Angabe der verletzten Gesetzesbestim-
mung) und müsse eine sog. obligatorische Strafmilderung erfolgen, wes-
halb die Busse eventualiter auf total Fr. 1'000.-- zu korrigieren sei. Bei ei-
nem Freispruch bzw. einer Aufhebung seien die Strafuntersuchungskos-
ten der Gemeinde aufzuerlegen. Auch für das vorliegende Beschwerde-
verfahren seien die Gerichtskosen und die aussergerichtliche Entschädi-
gung der Gemeinde aufzuerlegen, allenfalls im Verhältnis der Reduzie-
rung der Busse. Die angeordnete Anmerkung der Nutzungsbeschränkung 
im Grundbuch belaste den Beschwerdeführer 3, welcher der mittlerweile 
dritte Eigentümer sei und nie etwas von der bestehenden Nutzungsbe-
schränkung, welche schuldhaft durch die Gemeinde im Grundbuch nicht 
angemerkt worden sei, gewusst habe und auch nicht hätte wissen müs-
sen. Auf Grund seines guten Glaubens sei die nachträgliche Anmerkung 
auf jeden Fall ungerechtfertigt und deren Anordnung somit aufzuheben. 
Die Gemeinde habe jahrelang von der Vermietung von warmen Betten 
profitiert und inzwischen sei auch die Ausnützungsziffer im Gebiet erhöht 
worden, sodass die gerügte Nutzung heute sogar als rechtmässig zu be-
trachten sei. 
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. März 2014 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. 
Wenn im vorliegenden Verfahren von Disporaum gesprochen werde, ent-
spreche dies nicht den Bezeichnungen in den bewilligten Bauplänen oder 
in der Baubewilligung, sondern der Bezeichnung in der Stockwerkeigen-
tumsbegründung, an welcher die Gemeinde nie beteiligt gewesen sei. Die 
Beschwerdeführer hätten auch ohne Nennung der entsprechenden Ge-
setzesbestimmung von Anfang an gewusst, dass ihnen die Verwendung 
des "disponiblen Raumes" zu Wohnzwecken über Jahre entgegen der 


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Auflage in der Baubewilligung vorgeworfen werde. Es sei auch klar, dass 
sie für die Beschwerdeführer insgesamt eine Busse von Fr. 4'000.-- aus-
gesprochen habe, ansonsten es im Dispositiv geheissen hätte, dass die 
Beschwerdeführer mit Bussen von je Fr. 4'000.-- bestraft würden. Nach 
Art. 95 Abs. 2 KRG sei sowohl die vorsätzliche als auch die fahrlässige 
Widerhandlung strafbar, wobei vorliegend immer von einer fahrlässigen 
widerrechtlichen Nutzung ausgegangen worden sei. Vorliegend hätte es 
für die Beschwerdeführer aus verschiedenen Gründen genügend Anlass 
gegeben, die zulässige Nutzung des disponiblen Raumes zu hinterfragen 
und diesbezüglich die entsprechenden Abklärungen zu tätigen. Auch die 
Einwände gegen die erfolgte Strafzumessung würden sich aufgrund der 
Schwere der Gesetzesverletzung, des weiten Strafrahmens und der guten 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Beschwerdeführer als unbegründet er-
weisen. Ferner würden sich die Beschwerdeführer widersprüchlich verhal-
ten, wenn sie sich nun gegen die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung 
im Grundbuch wehrten und ihr gleichzeitig die Unterlassung deren frühe-
ren Anmerkung vorwerfen würden. Die Ausnutzungsberechnung gemäss 
geltendem Recht lasse eine Wohnnutzung des Disporaumes nicht zu. 
Wie dies nach künftigem Recht aussehen werde, sei heute nicht bekannt. 
Wie die Situation nach Erlass des Zweitwohnungsgesetzes aussehen 
werde, sei momentan noch offen. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 
1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 habe Art. 75b BV mit Bezug auf soge-
nannt altrechtliche Wohnungen die Bedeutung eines vorläufigen Bauver-
bots i.S. einer Planungszone. Die Berufung der Beschwerdeführer auf 
den Vertrauensschutz halte einer kritischen Prüfung nicht Stand, weil die 
Baubehörde erst im Jahr 2013 von der widerrechtlichen Nutzung Kenntnis 
erhalten habe. 
11.
In ihrer Replik vom 25. April 2014 bestätigten die Beschwerdeführer ihre 
Anträge und Begründungen. Sie ergänzten u.a., es sei immer noch nicht 
klar, wer von den Beschwerdeführern mit einer wie hohen Busse belegt 
werde. Damit werde der Grundsatz, dass eine Bestrafung höchstpersön-


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lich sein müsse, verletzt, weil eine Personenmehrheit nicht mit einer Bus-
se bestraft werden dürfe. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin, sie 
habe erst im Jahre 2013 von der widerrechtlichen Nutzung Kenntnis er-
halten, sei falsch. Diese hätte bei der Stockwerkeigentumsbegründung im 
Jahr 1997 bzw. beim Verkauf der Wohnung im Jahr 1998 merken müs-
sen, dass die Anmerkung im Grundbuch verpasst worden sei und die 
Einhaltung der Nutzungsbeschränkung überprüfen müssen. Ferner wür-
den die privaten Interessen am Verzicht auf die Anmerkung der Nut-
zungsbeschränkung im Grundbuch die öffentlichen Interessen an deren 
Durchsetzung überwiegen.
12.
Mit Schreiben vom 5. Mai 2014 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf 
die Einreichung einer Duplik. Sie hielt nur noch fest, dass nach ihrer Mei-
nung die in der Replik zitierten Urteile betreffend der Frage des höchst-
persönlichen Charakters von Strafen keineswegs einschlägig und für die 
Beurteilung des vorliegenden Falles somit ohne Bedeutung seien. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
in der angefochtenen Verfügung sowie auf die im Recht liegenden Be-
weismittel wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt der vorliegenden Beschwerde bildet die Verfügung 
vom 28. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin, womit diese den Be-
schwerdeführern 1 und 2 wegen Verletzung von Baupolizeirecht eine 
Busse von Fr. 4'000.-- unter solidarischer Haftung auferlegte (Ziff. 1), das 
Grundbuchamt Oberengadin anwies, auf dem im Eigentum des Be-
schwerdeführers 3 stehenden Hauptbuchblatt 51'122, Parzelle Nr. 2450, 
Gemeinde X._____, die mit Baubewilligung vom 7. Oktober 1993 festge-


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legte Nutzungsbeschränkung (keine Wohnnutzung) anzumerken (Ziff. 2) 
und den Beschwerdeführern 1 und 2 die Verfahrenskosten von Fr. 1'485.-
- unter solidarischer Haftung auferlegte (Ziff. 3). Gemäss Art. 49 Abs. 1 
lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
ist das Verwaltungsgericht vorliegend zuständig, die im Übrigen frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 VRG) der zur Beschwerde 
legitimierten Beschwerdeführer (Art. 50 VRG) zu beurteilen.
2.
In materieller Hinsicht sind vorliegend verschiedene Fragen zu beurteilen. 
Einerseits ist zu beantworten, ob die Beschwerdegegnerin den Be-
schwerdeführern 1 und 2 zu Recht eine Busse von gesamthaft Fr. 4'000.-- 
wegen Verletzung von Baupolizeirecht auferlegt hat (Ziff. 1 der angefoch-
tenen Verfügung). Andererseits ist zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 
zu Recht die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung auf dem im Eigen-
tum des Beschwerdeführers 3 stehenden Hauptbuchblatt 51'122, Parzelle 
Nr. 2450 in der Gemeinde X._____ verfügt hat (Ziff. 2 der angefochtenen 
Verfügung). Ferner ist zu beurteilen, ob die Beschwerdegegnerin den Be-
schwerdeführern 1 und 2 zu Recht die Verfahrenskosten in der Höhe von 
Fr. 1'485.-- überbunden hat.
3. a)
Vorab sind jedoch die von den Beschwerdeführern aufgeworfenen formel-
len Rügen zu prüfen. Als Erstes bringen die Beschwerdeführer 1 und 2 
vor, es ergebe sich weder vorgängig zum Strafentscheid noch im Verfü-
gungsdispositiv des Strafentscheids, welche materielle Strafnorm sie ver-
letzt hätten. Der pauschale Hinweis im Verfügungsdispositiv, wonach sie 
Baupolizeirecht verletzt hätten, genüge den Anforderungen von Art. 29 
Abs. 2 und Art. 32 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) sowie Art. 6 Ziff. 3 der Konvention zum 
Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) 
nicht. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, die Be-
schwerdeführer hätten von Beginn des Verwaltungsstrafverfahrens an 
gewusst, dass ihnen die unrechtmässige Nutzung des sogenannten dis-


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poniblen Raums (Wohnnutzung entgegen der Auflage der Baubewilli-
gung) vorgeworfen werde. 
b)
Nach Art. 95 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) wird mit Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40‘000.-- 
bestraft, wer das KRG oder darauf beruhende Erlasse und Verfügungen 
des Kantons oder der Gemeinden verletzt. In besonders schweren Fällen, 
insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses 
Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden nach den 
Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches eingezogen 
(Abs. 1). Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrlässige Widerhandlung 
(Abs. 2).
c)
Gemäss Art. 357 der Schweizerzischen Strafprozessordnung (StPO; 
SR 312.0) haben die zur Verfolgung und Beurteilung von Übertretungen 
eingesetzten Verwaltungsbehörden die Befugnisse der Staatsanwalt-
schaft (Abs. 1). Dabei richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den 
Vorschriften über das Strafbefehlsverfahren (Abs. 2), das heisst nach den 
Art. 352–356 StPO. Ist der Übertretungstatbestand nicht erfüllt, so stellt 
die Übertretungsstrafbehörde das Verfahren mit einer kurz begründeten 
Verfügung ein (Abs. 3). Gemäss Art. 4 und 44 des Einführungsgesetzes 
zur Schweizerischen Strafprozessordnung (EGzStPO; BR 350.100) rich-
tet sich das Verfahren zur Verfolgung und Beurteilung von Straftaten nach 
kommunalem Recht – wie vor Inkrafttreten der StPO – nach VRG (vgl. 
dazu auch das Urteil des Bundesgerichts 6B_844/2013/6B_890/2013/ 
6B_891/2013 vom 20. Februar 2014 E.2.2.1). In der Botschaft der Regie-
rung wird dazu ausdrücklich ergänzt, dass das Gleiche auch gelte, wenn 
die Gemeinden durch Gesetz zur Verfolgung und Beurteilung von kanto-
nalen Straftatbeständen ermächtigt werden (Botschaft der Regierung an 
den Grossen Rat, Heft Nr. 13/2009-2010, Umsetzung Schweizerische 
Straf- und Zivilprozessordnung auf Gesetzesstufe, S. 830). Das per 
1. November 2005 in Kraft getretene und immer noch gültige Raumpla-


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nungsgesetz für den Kanton Graubünden bestimmt in Art. 95 Abs. 3, dass 
die kommunale Baubehörde zuständig für die Bestrafung durch Baubus-
sen ist. Diesbezüglich hat sich demnach durch die Inkraftsetzung der 
Schweizerischen Strafprozessordnung auf Stufe der Gemeinden nichts 
geändert, weshalb auch die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts 
grundsätzlich massgeblich bleibt. 
d)
Wie soeben dargestellt, richtet sich das Verfahren zur Verfolgung und 
Beurteilung von Straftaten nach kommunalem sowie kantonalem Recht 
nach dem VRG. Dieses hält in Art. 16 Abs. 1 explizit fest, dass die Behör-
de den von einem Entscheid Betroffenen Gelegenheit zur schriftlichen 
oder mündlichen Stellungnahme zu geben hat. Darauf kann sie lediglich 
verzichten, wenn sofortiges Handeln notwendig ist (Abs. 2). Auch die 
StPO erwähnt im Zusammenhang mit dem Begriff und der Stellung der 
Parteien in Art. 107 den Anspruch auf rechtliches Gehör. Namentlich ha-
ben die Parteien danach das Recht, Akten einzusehen, an Verfahrens-
handlungen teilzunehmen, einen Rechtsbeistand beizuziehen, sich zur 
Sache und zum Verfahren zu äussern sowie Beweisanträge zu stellen. 
Diese Prozessgarantien werden durch die sich unmittelbar aus der BV 
sowie der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfrei-
heiten (EMRK; SR 0.101) ergebenden individuellen Verfahrensrechten 
ergänzt. 
e)
Aus dem in Art. 29 Abs. 2 BV bzw. Art. 6 Ziff. 3 EMRK verankerten An-
spruch auf rechtliches Gehör, welcher einen unabdingbaren Teilaspekt 
des allgemeinen Grundsatzes des fairen Verfahrens im Sinne von Art. 29 
Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK bildet, ergibt sich das Recht des Be-
schuldigten, an der Sachverhaltsabklärung mitzuwirken. Dieses Mitwir-
kungsrecht umfasst insbesondere das Recht des Einzelnen, sich vor Er-
lass eines entsprechenden Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche 
Beweise vorzubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher 


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Beweismittel mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 
äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (vgl. 
BGE 125 I 113 
E.2a, 
118 Ia 19 
E.1c; 
STEINMANN 
in: 
EHRENZEL-
LER/MASTRONARDI/SCHWEIZER/VALLENDER [Hrsg.], Die Schweizerische 
Bundesverfassung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 29 
Rz. 21 ff.). Gemäss Art. 32 Abs. 2 BV bzw. Art. 6 Ziff. 3 lit. a EMRK besitzt 
der Angeschuldigte ferner das Recht, innert möglichst kurzer Frist in einer 
für ihn verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über die Art und den 
Grund der gegen ihn erhobenen Beschuldigungen in Kenntnis gesetzt zu 
werden. Damit soll er in die Lage versetzt werden, seine Verteidigung 
wirksam vorzubereiten. Dabei sind nicht nur die Taten bekannt zu geben, 
die begangen zu haben er verdächtigt wird, sondern es sind auch Anga-
ben über die juristische Einordnung derselben zu machen (vgl. hierzu 
VEST in: EHRENZELLER/ MASTRONARDI/SCHWEIZER/VALLENDER, a.a.O., 
Art. 32 
Rz. 23; 
FROWEIN/PEUKERT, 
EMRK-Kommentar, 
2. Aufl., 
Kehl/Strassburg/Arlington 1996, S. 295; PVG 2003 Nr. 37, 1999 Nr. 52, 
1997 Nr. 55, 1993 Nr. 4).
f)
In PVG 2003 Nr. 37 hat das Verwaltungsgericht die umschriebene Praxis 
mit Blick auf den Inhalt einer Aufforderung zur Vernehmlassung präzisiert 
und festgehalten, Minimalanforderung sei, dass die Behörde dem Be-
schuldigten vorhalte, welche Norm er nach Ansicht der Behörde verletzt 
haben solle. Überdies sei ihm der gesetzliche Strafrahmen mitzuteilen 
und er sei aufzufordern, über seine persönlichen Einkommens- und Ver-
mögensverhältnisse Auskunft zu geben (vgl. zu alldem auch Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11 36 vom 15. Nov-
ember 2011).
g)
Dem Gericht liegen in diesem Zusammenhang folgende Akten vor:
•
Das Schreiben vom 13. Juli 2013 der Beschwerdeführer 1 und 2 an die Beschwer-
degegnerin, worin diese sich auf eine gemeinsame Besprechung mit Vertretern der 


- 13 -
Gemeinde beziehen und u.a. ausführen, sie würden in der Zukunft das dritte Zimmer 
(der Disporaum) nicht mehr als Wohnraum nutzen.
•
Das Schreiben vom 29. Juli bzw. 16. August 2013 der Beschwerdegegnerin an die 
Beschwerdeführer 1 und 2, worin Letzteren mitgeteilt wird, dass die Wohnnutzung 
des Disporaumes nicht dem seinerzeit bewilligten Zustand entspreche, weshalb die-
se Nutzung ab sofort einzustellen sei und zwar mindestens so lange, bis für die Um-
nutzung eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Mit Hinweis auf Art. 95 KRG er-
halten die Beschwerdeführer Gelegenheit, sich zur Ausfällung einer Busse und zur 
Frage der Gewinnsucht im Zusammenhang mit der Vermietung zu äussern und zur 
Bestimmung der Höhe der Busse die Steuerveranlagungen offenzulegen.
•
Die Stellungnahme der Beschwerdeführer 1 und 2 an die Beschwerdegegnerin vom 
11. September 2013, worin diese beantragen, das Baustrafverfahren sei einzustel-
len. Eventualiter sei von einer Bestrafung Umgang zu nehmen und es sei ihnen 
Auskunft über die Ausnützung der Parzelle Nr. 2450 zu erteilen. 
•
Die ergänzende Stellungnahme vom 3. Januar 2014 der Beschwerdeführer 1 und 2 
an die Beschwerdegegnerin zur Frage der beabsichtigten Anmerkung der Nut-
zungsbeschränkung im Grundbuch.
•
Die angefochtene Verfügung vom 28. Januar 2014, womit die Beschwerdegegnerin 
u.a. den Beschwerdeführern 1 und 2 wegen Verletzung von Baupolizeirecht eine 
Busse von Fr. 4'000.-- auferlegt. Begründet wird die Verfügung u.a. damit, dass die 
Beschwerdeführer 1 und 2 sowohl die objektiven wie auch die subjektiven Strafbar-
keitsvoraussetzungen von Art. 95 KRG erfüllen würden. Es wird ihnen dabei insbe-
sondere ein fahrlässiges Verhalten zum Vorwurf gemacht. Sie hätten beim Kauf der 
Wohnung ohne Weiteres erkennen müssen, dass der Disporaum höchstwahrschein-
lich besonderen Nutzungsbestimmungen unterliege, weshalb sie in die Baubewilli-
gung hätten Einsicht nehmen müssen, um sich Klarheit über die zulässige Nutzung 
des betreffenden Raumes zu verschaffen. 
h)
Nachdem zwischen den Beschwerdeführern 1 und 2 und der Beschwer-
degegnerin offensichtlich ein reger mündlicher und schriftlicher Austausch 
über die Sanktionierung der unbestrittenermassen gegen die Auflage der 
Baubewilligung vom 8. Oktober 1993 verstossenden Wohnnutzung des 
Disporaumes stattgefunden hat, muss davon ausgegangen werden, dass 


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den Beschwerdeführern die zur Diskussion stehenden Baurechtsverlet-
zungen bekannt waren. Auch ohne expliziten Hinweis auf Art. 86 KRG 
und Art. 129 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), wonach Bau-
ten und Anlagen nur mit schriftlicher Bewilligung der kommunalen Bau-
behörde in ihrem Zweck geändert werden dürfen, Art. 93 KRG und 
Art. 142 BG, wonach u.a. die Eigentümer für die Einhaltung der gesetzli-
chen Vorschriften und der Anordnungen der Baubehörde und der Bau-
kommission, die Übereinstimmung der ausgeführten Bauten und Anlagen 
mit den genehmigten Plänen und dem Baugespann sowie für die Erfül-
lung der an die Baubewilligung geknüpften Bedingungen und Auflagen 
verantwortlich sind sowie auf Art. 19 BG, wonach Zweckänderungen von 
bestehenden Bauten nur zulässig sind, sofern die Zonenvorschriften 
(Art. 69 ff), die Vorschriften über die Sicherheit (Art. 29) die Abstellplätze 
(Art. 31 bis 36) sowie die Vorschriften über die Ausführung, Betrieb und 
Unterhalt von Bauten und Anlagen (Art. 39 bis 45) eingehalten sind, 
wussten die Beschwerdeführer, dass ihnen vorgeworfen wird, den Dispo-
raum entgegen der in der Baubewilligung vom 8. Oktober 1993 verfügten 
Auflage als Wohnraum genutzt zu haben. Die Beschwerdegegnerin führt 
in ihrem Schreiben vom 29. Juli bzw. 16. August 2013 an die Beschwer-
deführer nämlich aus, die Wohnnutzung des Disporaumes entspreche 
nicht dem seinerzeit bewilligten Zustand, weshalb diese Nutzung ab sofort 
einzustellen sei und zwar mindestens so lange, bis für die Umnutzung ei-
ne rechtskräftige Baubewilligung vorliege, welche nur erteilt werden kön-
ne, sofern sie ein Baugesuch einreichten und die zur Diskussion stehende 
Erweiterung den Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht entge-
genstünden. Eine Berufung der Beschwerdeführer auf mangelhafte Eröff-
nung des Strafverfahrens erweist sich demnach, trotz nicht mustergültiger 
Einleitung des Strafverfahrens, als rechtsmissbräuchlich und somit nicht 
schützenswert (vgl. dazu auch VGU R 11 36 vom 15. November 2011 
E.4). 


- 15 -
4. a)
In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin den 
Beschwerdeführer 3 vor Erlass der angefochtenen Verfügung, insbeson-
dere der ihn betreffenden Ziff. 2, wonach die mit Baubewilligung vom 
7. Oktober 1993 festgelegte Nutzungsbeschränkung (keine Wohnnut-
zung) im Grundbuch anzumerken sei, genügend angehört hat. Wie vor-
stehend in den Erwägungen 3d und 3e erläutert, soll sich der Betroffene 
vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweismittel 
beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Be-
weisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern kön-
nen, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. 
b)
Mit Schreiben vom 29. Juli bzw. 16. August 2013 wurden die Beschwer-
deführer 1 und 2 zur Stellungnahme betreffend des Baubussverfahrens 
eingeladen, welche von deren Rechtsvertreter am 11. September 2013 
eingereicht wurde. Am 3. Januar 2014 reichte derselbe Rechtsanwalt für 
die Beschwerdeführer 1 und 2 eine ergänzende Stellungnahme zur Frage 
der beabsichtigen Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch 
ein. Das Schreiben der Beschwerdegegnerin, mit welchem diese zur er-
gänzenden Stellungnahme hinsichtlich der Anmerkung im Grundbuch 
aufgefordert hat, liegt dem Gericht nicht vor. Aufgrund der Stellungnahme 
vom 3. Januar 2014 ist zumindest die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, 
dass der Beschwerdeführer 3 nicht direkt zur Äusserung aufgefordert 
wurde. Dies wäre jedoch angesichts der vorstehenden Ausführungen in 
den Erwägungen 3d und 3e zur Gewährung des rechtlichen Gehörs und 
der Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. dazu VGU R 02 72 E.2) erforder-
lich gewesen. Nachdem aber in der ergänzenden Stellungnahme vom 
3. Januar 2014 vom Rechtsanwalt ausdrücklich ausgeführt wird, dass 
diese auch im Sinne des Beschwerdeführers 3 sei und dieser sich den 
Ausführungen uneingeschränkt anschliesse und das Gleiche beantrage, 
hat er sich dennoch tatsächlich vor Erlass der Verfügung zu der ihn be-
treffenden Frage der Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grund-


- 16 -
buch geäussert, weshalb das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers 3 
nicht verletzt ist.
5. a)
In materieller Hinsicht ist weiter zu klären, ob die Beschwerdegegnerin zu 
Recht die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung auf dem im Eigentum 
des Beschwerdeführers 3 stehenden Hauptbuchblatt 51'122, Parzelle 
Nr. 2450 in der Gemeinde X._____ verfügt hat (Ziff. 2 der angefochtenen 
Verfügung).
b)
Sowohl für die beanstandete Busse als auch für die angefochtene Grund-
buchanmerkung ist zu klären, inwieweit die umstrittene Nutzungsein-
schränkung überhaupt Bestand hatte und heute noch hat. Ausgangspunkt 
dafür bildet die im Jahre 1989 dem früheren Eigentümer erteilte ordentli-
che Baubewilligung mit dem zur Wohnung Nr. 1 gehörenden Disporaum, 
welcher zunächst als Waschküche geplant worden war. Auf Grund eines 
Abänderungsgesuches zur Errichtung einer Sauna anstelle der ursprüng-
lich vorgesehenen Waschküche, bewilligte die Beschwerdegegnerin die-
selbe mit Beschluss vom 8. Oktober 1993 unter anderem unter folgender 
Auflage: "Die Sauna darf nie zu Wohnzwecken benutzt und/oder verkauft 
werden (Anmerkung im Grundbuch)." Am Anfang bestand somit diese kla-
re Auflage, welche trotz ausdrücklichen Hinweises aber nie ins Grund-
buch eingetragen worden ist. Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 1998 
erwarben Beschwerdeführer 1 und 2 die Wohnung Nr. 1 in der "E._____". 
Am 22. Dezember 2011 traten sie die Wohnung als Schenkung ihrem 
Sohn, dem Beschwerdeführer 3 ab, behielten indessen die Nutzniessung 
an derselben. An sich änderte sich an der erwähnten Auflage zur Be-
schränkung der zulässigen Nutzung des Disporaumes durch die Veräus-
serungen nichts. Dennoch stellt sich die Frage, ob diese für die nachträg-
lichen Erwerber immer noch Bestand hatte. 
c)
Die gesetzlichen Grundlagen für die Anmerkung der Nutzungsbeschrän-
kung (Verbot der Nutzung oder des Verkaufs der Sauna zu Wohnzwe-


- 17 -
cken) finden sich in Art. 90 KRG sowie in Art. 61 Abs. 3 und Art. 130 BG. 
Gemäss Art. 90 KRG können Baubewilligungen mit Nebenbestimmungen 
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) verknüpft werden, wenn sich dies 
z.B. zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes auf-
drängt. Dabei sind Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung 
oder von erheblicher Bedeutung vor Baubeginn auf Kosten der Bauge-
suchstellenden im Grundbuch anzumerken. Art. 130 BG sieht vor, dass 
Baubewilligungen mit Bedingungen und Auflagen verknüpft werden, so-
weit diese im öffentlichen Interesse liegen, in einem sachlichen Zusam-
menhang zum getroffenen Entscheid stehen und notwendig sind, um ei-
nen rechtmässigen Zustand zu gewährleisten. Die Baubehörde lässt da-
bei Reverse sowie dauernde Auflagen auf Kosten der Bauherrschaft im 
Grundbuch anmerken. Gemäss Art. 61 Abs. 3 BG werden alle dem Woh-
nen nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen der Aus-
nützungsziffer nicht angerechnet. Darunter fallen z.B. sich ausserhalb von 
Wohnungen befindende Keller-, Estrich-, und Trockenräume, Wasch-
küchen und Lingerien (lit. a) oder Hallenschwimmbäder, Wellnessberei-
che und dazugehörende Umkleideräume, soweit sie nicht mehr als 15 % 
der auf der Parzelle realisierten anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
ausmachen (lit. j). Die Verpflichtung, dass die Flächen gemäss Art. 61 
Abs. 3 BG nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, stellt eine öf-
fentlichrechtliche Eigenumsbeschränkung dar. Darunter versteht man je-
ne Eingriffe, durch die das Eigentum nicht entzogen wird (wie bei der for-
mellen Enteignung), sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und Ver-
fügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt werden. Die 
gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen sind entweder mittelbare oder 
unmittelbare. Die unmittelbaren verpflichten den Eigentümer direkt kraft 
Rechtssatzes zu einem Dulden, Unterlassen oder Tun, ohne dass es 
hierzu eines besonderen behördlichen Aktes bedürfte. Insbesondere wird 
die Eigentumsbeschränkung wirksam, sobald sich der gesetzliche Tatbe-
stand verwirklicht hat, ohne dass dafür der vorherige Erlass einer Verfü-
gung notwendig wäre. Im kommunalen Baugesetz ist die Einschränkung 


- 18 -
der zulässigen Nutzung der nicht Ausnützungsziffer-pflichtigen Räume in 
Art. 61 BG als unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung ausge-
staltet. Es bedarf folglich dabei keiner konkretisierenden Verfügung. Der 
gesetzliche Tatbestand wird mit der Erteilung der Baubewilligung geschaf-
fen, worauf der Eigentümer ohne weiteres seiner gesetzlichen Verpflich-
tung nachzukommen hat. Die Nutzungsbeschränkung kann zwar gestützt 
auf Art. 90 KRG und Art. 130 BG durch Auflage in der Baubewilligung und 
Anmerkung im Grundbuch sichergestellt werden. Selbst das Fehlen einer 
solchen Auflage oder der Anmerkung im Grundbuch vermag aber den Ei-
gentümer nicht von der gesetzlichen Verpflichtung zu entbinden, soll da-
durch doch einzig die Sicherstellung des rechtmässigen Zustandes ge-
währleistet werden, weshalb weder die Auflage noch die Anmerkung kon-
stitutiv sind (vgl. zum Ganzen: VGU R 02 72 vom 29. Oktober 2002 E.2a 
sowie R 99 71 vom 17. September 1999 E.1). Die Auflage in der Baube-
willigung zur Beschränkung der zulässigen Nutzung des Sauna- bzw. 
Disporaumes hatte demnach trotz fehlender Anmerkung im Grundbuch 
auch für die nachträglichen Erwerber (Beschwerdeführer 1, 2 und 3) im-
mer noch Bestand. In einem nächsten Schritt ist dementsprechend zu 
prüfen, ob die Anmerkung der Auflage im Grundbuch nun gegenüber dem 
Beschwerdeführer 3 durchgesetzt werden darf.
d)
Die Nutzung des disponiblen Raumes nicht als Sauna sondern zu Wohn-
zwecken verstösst unbestrittenermassen gegen die Auflage der Baubewil-
ligung vom 8. Oktober 1993. Dass darin eine Verletzung von materiellem 
Baurecht – wie vorstehend in E.3h erläutert – liegt, ist offensichtlich. Die 
Beschwerdegegnerin ist somit grundsätzlich berechtigt, mit einer Anmer-
kungsverfügung den gesetzlichen Zustand wiederherzustellen. Damit die 
Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung des gesetzlichen Zustandes 
verfügen darf, muss die Anordnung jedoch überdies verhältnismässig 
sein. Die Anordnung muss demnach notwendig und geeignet sein sowie 
den mildest möglichen Eingriff darstellen, um das gewünschte Ziel zu er-
reichen. Die Notwendigkeit ergibt sich hier aus dem öffentlichen Interesse 


- 19 -
an der Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur zulässigen Nut-
zung von nicht Ausnützungsziffer-pflichtigen Räumen sowie aus dem 
Grundsatz der Gleichbehandlung aller Rechtsunterworfenen. Nur aus-
nahmsweise, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die 
berührten allgemeinen Interessen den Schaden, den der Eigentümer 
durch den Eingriff erleidet, nicht rechtfertigen, ist auf eine Wiederherstel-
lung des gesetzmässigen Zustandes zu verzichten. Vorliegend geht es 
nicht um eine geringe Abweichung vom Gesetz. Der Disporaum wurde 
jahrelang entgegen der ausdrücklichen Auflage der Baubewilligung und 
entgegen den bestehenden Gesetzesvorschriften als Wohnraum genutzt. 
Wie der vorliegende Fall gerade zeigt, hätte durch eine entsprechende 
Anmerkung der Nutzungsbeschränkung die widerrechtliche Nutzung des 
Disporaumes verhindert werden können. Dementsprechend erweist sich 
die verfügte Anmerkung der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch als er-
forderlich, geeignet und verhältnismässig im engeren Sinne, weshalb die-
se auch vor dem Verhältnismässigkeitsprinzip standhält (VGU R 02 72 
vom 29. Oktober 2002 E.2b). 
e)
Schliesslich bleibt noch zu prüfen, ob die Beschwerdeführer 1, 2 und 3 bei 
der bisherigen Nutzung des Disporaumes als Wohnraum gutgläubig wa-
ren und damit ein Verzicht auf die Anmerkung aus Gründen des Vertrau-
ensschutzes angebracht wäre. Der Grundsatz von Treu und Glauben er-
gibt sich aus Art. 9 BV. Als gutgläubig gilt derjenige, dem bei Vorliegen 
eines Rechtsmangels das entsprechende Unrechtsbewusstsein fehlt. Da-
bei ist auch das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Massnah-
me dem privaten Interesse am Aufrechterhalten des gesetzeswidrigen 
Zustandes gegenüberzustellen (VGU R 02 72 vom 29. Oktober 2002 
E.2d). Bei entsprechender Aufmerksamkeit und Sorgfalt hätte die Nut-
zungsbeschränkung hinsichtlich des Disporaumes auch für die nachträgli-
chen Erwerber erkennbar sein müssen. Im Nachtrag zur Begründung von 
Stockwerkeigentum vom 27. Juni 1997 wird neu zu einer einzigen Stock-
werkeinheit zusammengefasst die 2 ½-Zimmerwohnung Nr. 1 mit Kellern 


- 20 -
Nr. 1 und Nr. 2 sowie disponiblem Raum Nr. 2 im Erdgeschoss und sepa-
rater Garagebox Nr. 1 (vgl. beschwerdegegnerische Beilage [BG-act.] 3). 
Genauso lautet auch der Beschrieb im Grundbuch (vgl. BG-act. 4). An-
lässlich der Vertragsverhandlungen über den Kauf der Wohnung im Jahre 
1998 beschrieb der Verkäufer die Wohnung als Wohnung Nr. 1 Parterre 
folgendermassen: 
"Wohnen / Essen (mit div. Einbauschränken, Cheminée, direktem Ausgang zum Ged. 
Sitzplatz und Garten, Holzdecke), Küche, drei Fronten in Holz (mit Abwaschmaschine, 
Kühlschrank, Tiefkühlschrank, Glaskeramik, Backofen, Natursteinabdeckung), Schlafen 
(mit Einbauschrank), Bad / WC (mit weissen Sanitärapparaten, Boden, Wände in Mar-
mor-Stein), Entrée (mit Einbauschrank, Waschmaschine, Tumbler), Disporaum – Schla-
fen – sep. Studio mit Einbauschränken (Dusche/WC mit weissen Sanitärapparten, Bo-
den u. Wände in Marmor-Stein), Gedeckter Sitzplatz (mit abschliessbarem Ein-
bauschrank), Total Wohnungs-Fläche 115.38 m2, Gartensitzplatz mit Holzrost belegt ca. 
30 m2, Keller ca. 19 m2, Separate Garage" (vgl. Wohnungsdaten in BG-act. 7). 
Anlässlich der Vertragsverhandlungen wurden auch bestehende Mietver-
träge mit Feriengästen offen gelegt. Einer davon umschreibt die Wohnung 
als 3 ½-Zimmerwohnung, welche mit maximal 4 Personen belegt werden 
dürfe (vgl. Mietvertrag in BG-act. 7). Diese Dokumente lagen den Be-
schwerdeführern 1 und 2 während den Vertragsverhandlungen vor. Auch 
der Beschwerdeführer 3 muss bei Übernahme der Wohnung Kenntnis 
über den Nachtrag zur Stockwerkeigentumsbegründung, den Grundbuch-
beschrieb sowie über die bestehenden Mietverträge erhalten haben. Da-
bei hätte allen Beschwerdeführern die offensichtliche Diskrepanz zwi-
schen der Beschreibung der Wohnung im Grundbuch sowie im Nachtrag 
zur Stockwerkeigentumsbegründung und dem Wohnungsbeschrieb zum 
Kaufvertrag sowie in den Mietverträgen auffallen müssen. Wo im Grund-
buchbeschrieb und im Nachtrag zur Stockwerkeigentumsbegründung von 
einer 2 ½-Zimmerwohnung mit Keller, Garage und Disporaum gespro-
chen wird, wird die Wohnung im Beschrieb zum Kaufvertrag und im Miet-
vertrag als 3 ½-Zimmerwohnung dargestellt. Im Wohnungsbeschrieb zum 
Kaufvertrag wird von einer Wohnungsfläche von 115.38 m2 gesprochen, 


- 21 -
während dem im Grundbuchbeschrieb eine 2 ½-Zimmerwohnung einge-
tragen ist. Der Umstand, dass im Grundbuch und bei der Stockwerkeigen-
tumsbegründung der Disporaum jeweils als ein von der Wohnung separa-
ter Raum mit spezieller Bezeichnung aufgeführt wird, hätte den Be-
schwerdeführer angesichts der abweichenden Beschreibungen umso 
mehr auffallen müssen. Vor dem Hintergrund dieser Unstimmigkeiten hät-
ten die Beschwerdeführer anhand einer einfachen Rückfrage bei der Be-
schwerdegegnerin mit Leichtigkeit herausfinden können, dass der Dispo-
raum entgegen dem Kaufbeschrieb und den Mietverträgen nicht zu 
Wohnzwecken sondern einzig als Sauna genutzt werden darf. Bei den 
vorliegenden Widersprüchen hätten die Beschwerdeführer sich veranlasst 
sehen müssen, die zulässige Nutzung des Disporaumes abzuklären und 
Einsicht in die Baubewilligungsakten zu nehmen. Bei Beachtung der sich 
aufdrängenden Sorgfalt hätten sich somit sowohl die Beschwerdeführer 1 
und 2 wie auch der Beschwerdeführer 3 bewusst sein müssen, dass der 
fragliche Saunaraum nicht für Wohnzwecke hätte verwendet werden dür-
fen. Die Beschwerdeführer sind somit in ihrem Vertrauen, den Disporaum 
als Wohnraum nutzen zu dürfen, nicht zu schützen. Das öffentliche Inter-
esse an der Durchsetzung des rechtmässigen Zustandes überwiegt im 
konkreten Fall das private Interesse an der Weiterführung der Nutzung 
des Disporaumes als Wohnraum. Die angefochtene Anmerkungsverfü-
gung erweist sich demnach als rechtmässig. Ob diese Anmerkung in Zu-
kunft aufgrund der Revision des Baugesetzes entfallen kann, ist vorlie-
gend nicht zu prüfen, wäre aber in einem solchen Fall mit einer entspre-
chenden Streichung der Anmerkung im Grundbuch immer noch möglich. 
6. a)
Weiter ist zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern 
1 und 2 zu Recht eine Busse von gesamthaft Fr. 4'000.-- wegen Verlet-
zung von Baupolizeirecht auferlegt hat (Ziff. 1 der angefochtenen Verfü-
gung).


- 22 -
b)
Der Disporaum wurde unbestrittenermassen über Jahre hinweg rechts-
widrig zu Wohnzwecken benutzt, womit die objektiven Strafbarkeitsvor-
aussetzungen von Art. 95 KRG erfüllt sind. In Bezug auf die subjektiven 
Strafbarkeitsvoraussetzungen sieht Art. 95 Abs. 2 KRG vor, dass sowohl 
die vorsätzliche als auch die fahrlässige Widerhandlung strafbar ist. 
Nachdem vorstehend in E.5e festgestellt wurde, dass die Beschwerdefüh-
rer bei entsprechender Aufmerksamkeit und Sorgfalt die Nutzungsbe-
schränkung hinsichtlich des Disporaumes hätten erkennen müssen, er-
weist sich die angefochtene Verfügung auch hinsichtlich der Auferlegung 
der Busse gegenüber den Beschwerdeführern 1 und 2 als rechtmässig. 
Die Beschwerdeführer haben fahrlässig, nämlich pflichtwidrig unvorsichtig 
gehandelt, als sie trotz der offensichtlichen Unstimmigkeiten hinsichtlich 
der zulässigen Nutzung des Disporaumes die nötigen Abklärungen nicht 
getroffen haben. Aufgrund der Umstände wären sie zur sorgfältigen Ab-
klärung der zulässigen Nutzung ihres Disporaumes verpflichtet gewesen 
(vgl. zum Fahrlässigkeitsbegriff: TRECHSEL/JEAN-RICHARD, in: TRECHSEL et. 
al. 
(Hrsg.), 
Schweizerisches 
Strafgesetzbuch, 
Praxiskommentar, 
Zürich/St. Gallen 2008, Art. 12 Rz. 1 ff.). Nachdem der Irrtum über die 
zulässige Nutzung des Disporaumes vermeidbar war, also auf mangelnde 
Sorgfalt zurückzuführen ist und die fahrlässige Widerhandlung vorliegend 
strafbar ist, können sich die Beschwerdeführer auch nicht auf einen 
Sachverhaltsirrtum gemäss Art. 13 des Schweizerischen Strafgesetz-
buchs (StGB; SR 311.0) berufen (vgl. TRECHSEL/JEAN-RICHARD, in: 
TRECHSEL et. al. (Hrsg.), a.a.O., Art. 13 Rz. 10). Aus demselben Grund 
scheitert auch die Berufung auf den Verbotsirrtum gemäss Art. 21 StGB 
(vgl. TRECHSEL/JEAN-RICHARD, in: TRECHSEL et. al. (Hrsg.), a.a.O., Art. 21 
Rz. 6). Vorstehend wurde in E.5c erläutert, dass selbst das Fehlen einer 
Auflage in der Baubewilligung zur Beschränkung der zulässigen Nutzung 
oder der Anmerkung derselben im Grundbuch den Eigentümer nicht von 
der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung entbindet und die Auflage 
sowie die Anmerkung deklaratorisch sind. Somit können sich die Be-
schwerdeführer auch nicht mit der Berufung auf die fehlende Anmerkung 


- 23 -
der Nutzungsbeschränkung im Grundbuch oder dem jahrelangen Nicht-
einschreiten der Beschwerdegegnerin exkulpieren. Die Beschwerdegeg-
nerin hat den Beschwerdeführern 1 und 2 somit zu Recht eine Busse auf-
erlegt. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, ist es im Weiteren 
auch nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdeführer 3 nicht mit einer 
Busse belegt worden ist. Als Nutzniesser der Wohnung ziehen weiterhin 
die Beschwerdeführer 1 und 2 den Nutzen aus der Vermietung der Woh-
nung. 
c)
Ferner rügen die Beschwerdeführer 1 und 2, es sei im Strafentscheid 
nicht klar, ob sie mit je Fr. 4'000.-- Busse bestraft würden oder ob sie ge-
meinsam eine Busse von Total Fr. 4'000.-- zu bezahlen hätten. Eine Be-
strafung mit einer Busse sei höchstpersönlich. Strafen, worunter die Bus-
sen des Kernstrafrechts wie auch des Verwaltungsrechts fallen, haben 
höchstpersönlichen Charakter (vgl. BGE 134 III 59 E.2.3.2, 116 V 4 E.3a). 
Dies folgt aus dem Verschuldensprinzip und der Unschuldsvermutung. 
Das bedeutet u.a., dass mit dem Tod des Verurteilten die Busse dahin 
fällt und keine Erbenhaftung dafür besteht und dass die privatrechtliche 
Ersatzfähigkeit von Bussen grundsätzlich verneint werden muss (vgl. zum 
Ganzen: TRECHSEL/KELLER, in: TRECHSEL et. al. (Hrsg.), a.a.O., Art. 34 
Rz. 2). Art. 95 KRG und Art. 143 BG sehen vor, dass wer dieses Gesetz 
oder darauf beruhende Erlasse und Verfügungen des Kantons oder der 
Gemeinden verletzt, mit Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40'000.-- be-
straft wird. Weiter ist vorgesehen, dass die vorsätzliche oder fahrlässige 
Widerhandlung, begangen durch die nach Art. 93 KRG bzw. Art. 142 BG 
verantwortlichen Personen, strafbar ist. Anstelle einer juristischen Person, 
einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, einer Einzelfirma oder einer 
Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit sind die natürlichen Per-
sonen strafbar, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln sollen. 
Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft 
oder die Personengesamtheit solidarisch.


- 24 -
d)
Wie der angefochtenen Verfügung vom 28. Januar 2014 und ihrer Ver-
nehmlassung vom 18. März 2014 zu entnehmen ist, hat die Beschwerde-
gegnerin offensichtlich gegenüber den Beschwerdeführern 1 und 2, beide 
Nutzniesser bzw. vormals Miteigentümer je zur Hälfte der fraglichen 
Wohneinheit, auf Grund einer gemeinsamen und gleichen Mitschuld und 
in Berücksichtigung von gemeinsamen und gleichen finanziellen Verhält-
nissen eine gemeinsame Busse von Fr. 4'000.--, d.h. somit je eine Busse 
von Fr. 2'000.--, ausgesprochen. Es mag zutreffen, dass es allenfalls 
sinnvoll gewesen wäre, im Verfügungsdispositiv je eine Busse von 
Fr. 2'000.-- auszusprechen, bei gleichzeitiger solidarischer Haftung. An-
gesichts des klaren Wortlautes von Art. 95 Abs. 2 KRG, wonach Mitei-
gentümer sowie Nutzniesser für Bussen und Kosten solidarisch haften, ist 
die Auferlegung einer gemeinsamen Busse in der Höhe von Fr. 4'000.-- 
unter solidarischer Haftung im Ergebnis jedoch nicht zu beanstanden. 
e)
Sodann ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführer 1 und 2 zu Recht die 
Höhe der Busse kritisieren. Art. 95 Abs. 1 KRG sieht Bussen zwischen 
Fr. 200.-- und Fr. 40'000.-- vor. Bei der Bemessung der Busse ist sodann 
Art. 47 StGB zu beachten (PVG 1997 Nr. 55 E.3b zum vormaligen Art. 63 
aStGB), welcher verlangt, dass die Strafe nach dem Verschulden des 
Täters zu bemessen ist, wobei das Vorleben und die persönlichen Ver-
hältnisse sowie die Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters zu 
berücksichtigen sind (Abs. 1). Dazu gehören auch das Einkommen und 
das Vermögen des Angeschuldigten. Zu beachten bleibt in diesem Zu-
sammenhang, dass die Würdigung der genannten Strafzumessungsgrün-
de, insbesondere jener über die wirtschaftlichen Verhältnisse, in der 
Bussverfügung selbst nachvollziehbar sein muss (PVG 1997 Nr. 55 E.3b; 
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 03 23 vom 
13. Juni 2003 E.3a). In der angefochtenen Verfügung wird die Höhe der 
Busse damit begründet, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 den Dispo-
raum während 13 Jahren zu Wohnzwecken genutzt und damit klare Bau-
bewilligungsvorgaben verletzt hätten, weshalb die Übertretungen als 


- 25 -
schwerwiegend zu beurteilen seien. Weiter wurde ausgeführt, dass die 
Beschwerdeführer trotz Aufforderung über ihre wirtschaftlichen Verhält-
nisse keine Auskunft gegeben hätten. Da sie sich eine Ferienwohnung 
leisten könnten, werde angenommen, dass sie in guten wirtschaftlichen 
Verhältnissen lebten. Somit rechtfertige sich eine Busse von Fr. 4'000.-- 
unter solidarischer Haftung. Angesichts des gesetzlichen Höchstrahmens 
von Fr. 40'000.-- und in Würdigung des beschwerdeführerischen Ver-
schuldens, ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sowie des der Be-
schwerdegegnerin zustehenden Ermessensspielraumes erscheinen die 
ausgefällten Bussen von je Fr. 2'000.-- als vertretbar, weshalb weder 
Raum noch Veranlassung für eine Reduktion oder eine Aufhebung der 
Bussen besteht.
7.
Schliesslich ist noch die Auferlegung der Verfahrenskosten durch die Be-
schwerdegegnerin zu Lasten der Beschwerdeführer 1 und 2 in der Höhe 
von Fr. 1'785.-- zu prüfen. Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG, welcher nach 
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar anwendbar ist, erheben die Ge-
meinden für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren 
baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für Leistungen Dritter wie 
Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde 
zusätzlich zu vergüten. Die Gemeinden haben die Bemessung und Erhe-
bung der Gebühren in einer Gebührenverordnung zu regeln (Art. 96 
Abs. 3 KRG). Im Baugesetz der Beschwerdegegnerin ist in Art. 141 
Abs. 1 vorgesehen, dass diese für ihre Umtriebe im Baubewilligungsver-
fahren kostendeckende Gebühren erhebt und eine Gebührenordnung er-
lässt. Gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung gehen Auslagen für Fach-
gutachten und für Bauberatungen, besondere Leistungen der Gemeinde-
verwaltung sowie allfällige Kosten des Grundbuchamtes, grundsätzlich zu 
Lasten der Gesuchstellenden. Die Beschwerdegegnerin hat gestützt auf 
Art. 141 Abs. 1 BG eine Gebührenordnung zum Baugesetz erlassen. 
Gemäss Art. 1 derselben sind Dienstleistungen, für welche die Gebüh-
renordnung keinen Gebührenansatz vorsieht, bei deren Festsetzung nach 


- 26 -
Ausmass des Arbeitsaufwandes angemessen zu berücksichtigen und in 
Rechnung zu stellen. Dabei schuldet die Gebühr, wer das gebührenpflich-
tige Geschäft auslöst. Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin den Be-
schwerdeführern 1 und 2 den Aufwand für den Beizug eines Rechtsbera-
ters in der Höhe von Fr. 1'485.-- (5.5 Stunden à Fr. 270.--) sowie den ei-
genen Aufwand in der Höhe von Fr. 300.-- überbunden. Der eigene Auf-
wand der Beschwerdegegnerin erscheint angesichts ihres überdurch-
schnittlich aufwändigen Verfahrens als bescheiden. Auch das Honorar 
des beigezogenen Rechtsberaters, dessen Inanspruchnahme angesichts 
des rechtlich anspruchsvollen Verfahrens durchaus gerechtfertigt er-
scheint, hält sich sowohl betreffend des Zeitaufwandes als auch des 
Stundenansatzes im Rahmen des Üblichen und erscheint nicht zu hoch 
sondern als angemessen. Demnach sind die in Rechnung gestellten Ge-
bühren insgesamt durchaus gerechtfertigt, weshalb auch die Auferlegung 
der Verfahrenskosten weder im Grundsatz noch in der Höhe zu bean-
standen ist.
8. a)
Demzufolge erweist sich die angefochtene Baubuss- und Anmerkungs-
verfügung vom 28. Januar 2014 als vollumfänglich rechtens, weshalb die 
dagegen erhobene Beschwerde insgesamt abzuweisen ist.
b)
Die Gerichtskosten sind entsprechend dem Ausgang des Verfahrens un-
ter solidarischer Haftung zu je einem Drittel durch die Beschwerdeführer 
1, 2 und 3 zu tragen (Art. 73 VRG). Der obsiegenden Beschwerdegegne-
rin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädi-
gung zu.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


- 27 -
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
554.--
zusammen
Fr.
3'554.--
gehen unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel zulasten von A._____ 
B._____ und C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Ent-
scheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 13. No-
vember 2015 teilweise gutgeheissen. Für das Bundesgericht verletzt die Auferle-
gung einer Gesamtbusse unter solidarischer Haftbarkeit die höchstpersönliche 
Natur der Busse und damit die Unschuldsvermutung (1C_396/2015).