gr_gerichte · A 2013 25 · 2013-10-08 · de

Grundstückgewinnsteuer (Rückerstattung) | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 13 25
4. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 
Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Meier-Künzle
URTEIL
vom 8. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde B._____, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Grundstückgewinnsteuer (Rückerstattung)


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1.
A._____ verkaufte am 12. Dezember 2010 die STWE 56‘666 in B._____ 
(5 ½ 
Zimmerwohnung 
mit 
2 
Autoeinstellplätzen) 
an 
Dritte 
für 
Fr. 1‘460‘000.--. 
Im 
Rahmen 
der 
Steuererklärung 
für 
die 
Grundstückgewinnsteuer machte er eine Ersatzbeschaffung für das 
Grundstück Nr. 379 seines Vaters, in Unterägeri geltend. Dieses hatte er 
am 24. Januar 2011 aufgrund einer gemischten Schenkung - Zahlung von 
1.2 Mio. Franken und Schenkung von Fr. 265‘000.-- - erworben. 
2.
Mit Veranlagung vom 6. Dezember 2012 für die kantonalen und 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuern 
errechnete 
die 
kantonale 
Steuerverwaltung schliesslich einen steuerbaren Grundstückgewinn von 
Fr. 79‘015.-- für den ersten Verkauf. Daraus resultierten kantonale und 
kommunale Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 6‘897.65, insgesamt 
Fr. 13‘795.30. Gleichzeitig lehnte die kantonale Steuerverwaltung das 
Gesuch um Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer ab, da die 
Anlagekosten des Erstobjektes (Fr. 1‘345‘985.--) höher seien als jene der 
Reinvestition (1.2 Mio. Franken). Als Reinvestition könne nur der 
entgeltliche Teil der gemischten Schenkung qualifiziert werden. Die 
dagegen erhobene Einsprache vom 7. Januar 2013 wurde, nach 
Gewährung der Möglichkeit zum Nachweis der geltend gemachten 
zusätzlichen Investitionskosten und Aufforderung zur Einreichung einer 
Kopie der Veranlagung des Vaters für den Verkauf, welche innert Frist 
nicht genutzt wurde, mit Entscheid vom 25. März 2013 abgewiesen. 
3.
Dagegen erhob A._____, nachfolgend Beschwerdeführer, am 24. April 
2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
mit dem Antrag auf Anerkennung des Betrages von Fr. 265‘000.-- der 
gemischten Schenkung an den Betrag der Reinvestition und somit 
sinngemäss Gewährung der Rückerstattung. Die Forderung einer Kopie 
der Veranlagung des Vaters für seinen Grundstückverkauf sei unstatthaft, 


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weil der Beschwerdeführer einerseits darüber nicht verfüge und 
andererseits jene Veranlagung im vorliegenden Verfahren irrelevant sei. 
Aus dem öffentlich beurkundeten Vertrag vom 21. Januar 2011 Ziff. II 
ergebe sich der Kaufpreis von Fr. 1’465‘000.--. Zuerst hätten 
Fr. 1‘178‘000.-- 
an 
Verkäufer 
bezahlt 
werden 
müssen, 
sodann 
Fr. 22‘000.-- an das Steueramt Unterägeri als Depotzahlung für die 
Grundstückgewinnsteuer und schliesslich sei die Schenkung von 
Fr. 265‘000.-- vom Vater an den Sohn erfolgt. Die Modalitäten dieser 
Schenkung seien ausseramtlich festgelegt worden. Aufgrund dieser 
Fakten müsse davon ausgegangen werden, dass die ganze Summe dem 
Verkehrswert des im Jahr 1976 erstellten Einfamilienhauses entspreche. 
Deshalb dürfe der Betrag der Schenkung von Fr. 265‘000.-- nicht einfach 
in Abzug gebracht werden. Zu beachten sei auch, dass der 
Schenkungsbetrag gemäss Art. 626 ff. ZGB im Todesfall des Vaters der 
Ausgleichungspflicht unterliege und der Beschwerdeführer drei ältere 
Schwestern habe. Die Argumentation basiere auf einem Urteil des 
Verwaltungsgerichts 
des 
Kantons 
Zug, 
worin 
er 
gegen 
die 
Grundstückgewinnsteuer-Kommission der Gemeinde Unterägeri obsiegt 
habe. 
Es 
sei 
nicht 
einzusehen, 
weshalb 
der 
Bürger 
Beträge 
vorfinanzieren müsse, die eventuell gar nicht geschuldet seien. 
4.
In 
ihrer 
Vernehmlassung 
vom 
2. 
Mai 
2013 
beantragte 
die 
Steuerverwaltung 
des 
Kantons 
Graubünden, 
nachfolgend 
Beschwerdegegnerin, die Abweisung der Beschwerde. Insoweit als der 
Beschwerdeführer weitere Anlagekosten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a und 
c StG indirekt geltend machen sollte, sei er seiner Nachweispflicht 
gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts und ausdrücklicher Auflage im 
Rahmen des Einspracheverfahrens nicht nachgekommen, so dass solche 
Abzüge zu Recht nicht zugelassen worden seien. Für die verlangte 
Rückerstattung sei Art. 44 Abs. 1 lit. a StG massgebend. Entsprechend 


- 4 -
den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz werde die 
Steuerrückerstattung nach der absoluten Methode berechnet, wonach der 
Grundstückgewinn nur 
in dem 
Ausmass 
von 
der 
Besteuerung 
ausgenommen werde, als der Veräusserungserlös wiederum in das 
Ersatzobjekt investiert werde. Ausgehend von der Überlegung, dass die 
Reinvestition bedinge, dass der Gesuchsteller eigene Mittel aus dem 
Verkaufserlös verwende und in neues Wohneigentum binde, erweise sich 
die Berücksichtigung des Schenkungsanteils nicht als sachgerecht, da 
dieser Anteil unentgeltlich übertragen worden sei. Gerade der Aspekt der 
Ausgleichung 
spreche 
gegen 
eine 
Berücksichtigung, 
denn 
die 
unentgeltliche Übertragung stelle für die Grundstückgewinnsteuer einen 
Steueraufschubtatbestand dar (Art. 43 lit. a StG, Art. 12 Abs. 2 lit. a 
StHG) und Ausgleichszahlungen müssten im Rahmen der gemischten 
Schenkung nicht ausgerichtet werden. Im Übrigen habe auch die 
Gemeinde Unterägeri die Veräusserung durch den Vater seinerzeit über 
einen 
Veräusserungserlös 
von 
1.2 
Mio. 
Franken 
rechtskräftig 
abgerechnet. Das durch den Beschwerdeführer herangezogene Urteil des 
Verwaltungsgerichts Zug betreffe nicht die teilentgeltliche Übertragung 
durch den Vater an den Beschwerdeführer, sondern die anschliessende 
Übertragung durch den Beschwerdeführer an seine Ehefrau. Dieses Urteil 
sei aus Sicht der Beschwerdegegnerin falsch und stelle kein Präjudiz dar, 
da der Vater für einen Veräusserungserlös von 1.2 Mio. Franken 
abgesteuert worden sei, während der Sohn solche von Fr. 1‘465‘000.-- 
beanspruchen dürfe. 
5.
Trotz Aufforderung vom 29. Mai 2013 reichte der Beschwerdeführer keine 
Replik ein, so dass der Schriftenwechsel mit Schreiben vom 14. Juni 2013 
abgeschlossen wurde.


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Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und auf den 
angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
bildet 
der 
Einspracheentscheid vom 25. März 2013 der Steuerverwaltung des 
Kantons 
Graubünden. 
Streitig 
und 
zu 
prüfen 
ist, 
ob 
der 
Schenkungsbetrag von Fr. 265‘000.-- der gemischten Schenkung zu 
Recht nicht an den Reinvestitionsbetrag angerechnet und demzufolge 
dem Beschwerdeführer die Grundstückgewinnsteuer nicht zurückerstattet 
wurde. 
2. a)
Gemäss dem für die Kantone verbindlichen Art. 12 Abs. 3 lit. e des 
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone 
und 
Gemeinden 
(StHG; 
SR 
642.14) 
wird 
die 
Grundstückgewinnsteuer 
bei 
Veräusserung 
einer 
dauernd 
und 
ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 
Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener 
Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft 
in der Schweiz verwendet wird, aufgeschoben. Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. 
a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) 
wird 
die 
Grundstückgewinnsteuer 
auf 
Gesuch 
hin 
ohne 
Zins 
zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz 
dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum 
Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrundstückes mit gleicher 
Verwendung benützt wird. Die Steuerrückerstattung wird gemäss 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
und 
entsprechend 
den 


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Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz nach der absoluten 
Methode berechnet (BGE 130 II 202; Schweizerische Steuerkonferenz 
Kreisschreiben Nr. 19 vom 31. August 2001 S. 2), wonach die 
Reinvestitionskosten in jedem Fall höher als die ursprünglichen 
Anlagekosten sein müssen, um in den Genuss der Erstattung bzw. des 
Aufschubs zu gelangen. Deshalb ist vorliegend entscheidend, wie der 
Wert des zu berücksichtigenden Ersatzgrundstückes nach den erwähnten 
Bestimmungen errechnet wird. 
b)
Der Beschwerdeführer verlangt unter Hinweis auf das Urteil des 
Verwaltungsgerichts Zug (A 2012/ 5 vom 20. Dezember 2012), dass alle 
im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag erwähnten Elemente des 
Kaufpreises 
inkl. 
Anteil 
der 
Schenkung 
von 
Fr. 
265‘000.-- 
mitberücksichtigt werden, d.h. von einem Kaufpreis von Fr. 1‘465‘000.-- 
auszugehen ist. Dem ist vorliegend nicht zu folgen, gerade weil sich der 
Kaufpreis aus einer Geldleistung und einer Schenkung zusammensetzt. 
Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG und Art. 43 lit. a StG wird die 
Besteuerung des Grundstückgewinns bei einer Schenkung nicht 
zurückerstattet, sondern aufgeschoben, mit der Konsequenz, dass bei 
vollumfänglicher Schenkung durch den Vater an den Sohn, der Vater 
keine Grundstückgewinnsteuer und erst der Sohn bei einer späteren 
Veräusserung eine Grundstückgewinnsteuer hätte bezahlen müssen. 
Wird indessen ein Grundstück veräussert, ist die Grundstückgewinnsteuer 
zurückzuerstatten, wenn ein Ersatzgrundstück erworben wird (Art. 12 
Abs. 3 lit. e StHG und Art. 44 Abs. 1 lit. a StG). Diesen beiden 
Besteuerungsaspekten ist auch im Rahmen einer gemischten Schenkung 
über nur Fr. 265‘000.-- von insgesamt Fr. 1‘465‘000.-- Rechnung zu 
tragen. Die Reinvestition, welche zu einer Rückerstattung führen könnte, 
erreicht damit im vorliegenden Fall lediglich 1.2 Mio. Franken. Die 
Grundstückgewinnsteuer für den Schenkungsbetrag von Fr. 265‘000.-- 


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wird indessen aufgeschoben. Daran kann auch die Tatsache, dass der 
Schenkungsbetrag nach ZGB allenfalls einer Ausgleichungspflicht 
unterliegen könnte, nichts ändern. Denn eine mögliche Ausgleichung hat 
auch keinen Einfluss auf den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei 
vollumfänglicher Schenkung (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG und Art. 43 lit. a 
StG). Hätte der Vater die gesamte Liegenschaft dem Sohn geschenkt und 
nicht 
nur 
einen 
Teil 
davon, 
wäre 
die 
Grundstückgewinnsteuer 
aufgeschoben worden, unabhängig davon, ob die Schenkung zu einem 
späteren Zeitpunkt allenfalls der Ausgleichung unterliegen würde. Die 
unterschiedliche 
Würdigung 
dieser 
Rechtslage 
durch 
das 
Verwaltungsgericht Zug im Entscheid A 2012/ 5 vom 20. Dezember 2012 
ist nicht verbindlich.
c)
Damit 
hat 
die 
Beschwerdegegnerin 
dem 
Beschwerdeführer 
die 
Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht gewährt. Die 
Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des 
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers. 
Der 
obsiegenden 
Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 
VRG).


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
200.--
zusammen
Fr. 1‘700.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Dagegen Beschwerde an das Bundesgericht noch hängig.