gr_gerichte · U 2009 6 · 2009-07-02 · de
amtliche Bewertung

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

U 09 6
4. Kammer
URTEIL
vom 2. Juli 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend amtliche Schätzung
1.
Das Doppelwohnhaus (DWH) auf der Parzelle Nr. 360 im Halte von 1’273 m2
in … wurde im Jahre 1990 erstellt und 2005 mit einem Anbau sowie dem
Einbau einer Dampfbadanlage ergänzt und es wurden auch diverse
Unterhaltsarbeiten ausgeführt. Das DWH wurde 1991, 1997, 2006 (Widerruf
erfolgte auf Beschwerde hin) und 2007 geschätzt. Gemäss letzter Verfügung
des kantonalen Schätzungsamtes (ASW) vom 13.8.2007 sind die Werte auf
Grund eines umbauten Raumes von 2'910 m3 und eines Bodenpreises von
800.-- Fr./m2 wie folgt in Mio. Fr. festgelegt worden: Neuwert 3.1865, Zeitwert
2.8679, Verkehrswert 3.9205, Eigenmietwert/Vermietung Fr. 163'680.--. Die
vom Eigentümer dagegen erhobene Beschwerde wurde vom ASW mit
Entscheid vom 15.12.2008 vollumfänglich abgewiesen.
2.
Dagegen
erhob
…
am
30.
Januar
2009
Beschwerde
an
das
Verwaltungsgericht
mit
dem
Antrag,
den
angefochtenen
Beschwerdeentscheid aufzuheben und die Werte in Mio. Fr. wie folgt
festzulegen: Neuwert: 2.7, Realwert 3.74, Verkehrswert 3.553, Mietwert Fr.
92'000.--. Evtl. sei die Streitsache zur Neubeurteilung an das ASW
zurückzuweisen. Das DWH bestehe aus einer 5 1/2–ZW, einer
Einliegerwohnung mit 2 Zimmern sowie einer 3 1/2-ZW mit 2 Zimmern im
Untergeschoss und einem Büroraum. Dieser letzte Teil werde vom
Eigentümer selbst genutzt und auf diesem Teil sei auch die Belastung für den
Erstwohnungsanteil eingetragen. Das DWH weise nur eine Heizanlage sowie
eine Warm- und Kaltwasserverteilung auf. Eine Trennung der Einheiten
bestehe nicht. Zu bemängeln sei vorerst der über die 4 Schätzungen aus den

Jahren 1991, 1997, 2006 und 2007 errechnete m3–Wert des Hauses. Gemäss
den Ausführungen im Beschwerdeentscheid des ASW seien früher die m3–
Berechnungen auf Grund der alten SIA–Normen mit einer höheren Anzahl
Kubikmeter um ca. 10% erfolgt, was zu einem entsprechend tieferen
durchschnittlichen m3–Preis geführt habe. Da vorliegend noch kleinere
Anbauten vorgenommen worden seien, müsse der umbaute Raum gemäss
der Schätzung aus dem Jahr 2006 maximal 2’771 m3 ausmachen. Somit seien
die Werte bereits aus diesem Grund generell anzupassen. Die Grösse der
Hausparzelle könne bei den errechneten Baukosten überhaupt keine Rolle
spielen, da damit überhaupt kein Zusammenhang bestehe. Ein Vergleich sei
nur mit Objekten aus der näheren Umgebung und aus der etwa gleichen
Bauzeit vor etwa 17 Jahren zulässig. Konkret zu den einzelnen Werten sei
festzustellen, dass ein Neuwert auf Grund einer Wohnfläche von 537 m2 mit
Baukosten im Oberengadin für gehobenen Baustandard von Fr. 5’000.--/m2
einen Wert von ca. 2.685 Mio. Fr. ergebe. Auf der Basis von 2’771 m3
resultiere daraus ein Wert pro m3 von Fr. 968.--, der durchaus angemessen
sei für eine Berechnung nach neuer SIA–Norm. Mit den beantragten 2.7 Mio.
Fr. könne das Gebäude auch heute noch mit dem gleichen Ausbaustandard
erstellt werden. Gemäss Schätzungsreglement (Art. 13 – 15) sei beim
Realwert auch der Neuwert zu berücksichtigen, was hier somit einen Realwert
von 3.935 Mio. Fr. ergebe. Daraus resultiere dann ein Verkehrswert von 3.44
Mio. Fr., was viel höher sei als der 1997 geschätzte Wert und den gestiegenen
Werten im Oberengadin voll Rechnung trage. Bei den Erstwohnungsanteilen
habe das Verwaltungsgericht gerade im Oberengadin festgestellt, dass diese
mehr als 20% tiefer lägen als bei den Zweitwohnungen. Dazu komme hier
noch der Investitionsbedarf für Isolation, Heizung usw. Der Eigenmietwert von
Fr. 73'680.--/Jahr bzw. Fr. 6'140.--/Monat stelle eine Verdoppelung gegenüber
der Schätzung 1997 dar, während der Mietkostenindex in der gleichen Zeit
um lediglich 18% zugenommen habe. Die Bezahlung einer solchen Miete
setzte überdies für einen Einheimischen voraus, dass er über einen
Monatslohn von Fr. 18'000.-- verfüge, was völlig unrealistisch sei.
Insbesondere sei hier die Schätzung der Liegenschaft Nr. 2419 als Vergleich
beizuziehen. Die Steuerbelastung des Beschwerdeführers steige allein
deswegen um ca. Fr. 13'000.--/Jahr. Schliesslich sei auch die Vermietung an

Dritte viel zu hoch geschätzt worden. Insgesamt könne ein Gesamtmietwert
von Fr. 92'000.-- als korrekt betrachtet werden (Fr. 30'000.-- Eigenmietwert,
Fr. 18'000.-- für das Büro und Fr. 44'000.-- für den restlichen Teil, d.h. wie für
eine ähnliche Wohnung gemäss Schätzung 2002 zzgl. Teuerung).
3.
Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Die Schätzung aus dem Jahre 2006 sei wegen fehlerhafter
Berechnung des umbauten Raumes und der Nebenkosten auf Beschwerde
hin aufgehoben worden. Die neuen und auch reduzierten Werte ergäben sich
aus der neuen Schätzung vom 13.8.2007. Der vermietete Teil des DWH, d.h.
die 2–ZW im Untergeschoss, die Doppelgarage sowie die 51/2–ZW im Erd-
und Dachgeschoss seien in sich abgeschlossen, womit die Einheiten klar
getrennt seien. Bei der fraglichen Schätzung sei gestützt auf Art. 2 lit. g SchV
die SIA–Norm Nr. 416 angewendet worden, womit der umbaute Raum
mangels Zuschläge sich gegenüber der alten Norm um etwa 10% reduziert
habe. Eine Abstützung der Bewertungen allein auf die Schätzungen anderer
Objekte sei gemäss Art. 7 SchG unzureichend, da auf jeden Fall auch die
aktuelle
Marktsituation
zu
berücksichtigen
sei.
Deshalb
sei
die
Berücksichtigung von älteren Schätzungen ohnehin sehr problematisch.
Trotzdem würden die anonymisierten Werte der benachbarten Parzellen Nr.
357, 2408, 2409, 2410 und 2412 einen durchschnittlichen Kubikmeterpreis,
nach Berücksichtigung der seit 1998 eingetretenen Teuerung in der Region
Ostschweiz von 15%, von Fr. 1'050.-- ergeben. Dieser Wert liege nur
unwesentlich unter dem geschätzten m3 – Wert des vorliegenden Objektes
von 1'095.-- Fr. /m3. Die Differenz von Fr. 45.-- / m3 sei überdies durch den
einfacheren Ausbaustandard und das Fehlen einer Wellnessanlage bei den
Vergleichsobjekten
zumindest
theoretisch
zu
erklären.
Bezüglich
Wohnungsmieten würden die internen Statistiken des ASW deutlich
aufzeigen, dass diese im Oberengadin stärker als der Mietpreisindex des
Bundesamtes für Statistik gestiegen seien. Somit sei ein Vergleich mit den
Mieten der Nachbarliegenschaften nicht möglich. Der Verkehrswert des
fraglichen Objektes liege 5% unter den Erstellungskosten (Realwert),
während er bei den Vergleichsobjekten durchschnittlich 36% darüber liege,
womit die besondere Situation der Erstwohnungen sogar überdurchschnittlich

berücksichtigt worden sei. Von den seit 1997 getätigten Investitionen von
gesamthaft Fr. 757'000.-- seien durch die Erhöhung des Neuwertes
gegenüber der alten Schätzung ohne Teuerung lediglich Fr. 188'500.--
eingeflossen, während Fr. 568'500.-- als Gebäudeunterhalt berücksichtigt
worden seien. Von einer zu hohen Neuwertschätzung könne somit keine
Rede sein. Bezüglich Mieten habe die Steuerverwaltung mit Schreiben vom
2.9.2009 bestätigt, dass nur die Einnahmen für den vermieteten Teil des
Objektes Fr. 147'600.-- ohne Nebenkosten in den Jahren 2006 und 2007
erreicht hätten. In der Schätzung seien für diesen Teil Fr. 90'000.--
berücksichtigt worden.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
5.
Am 2. Juli 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und
Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Anwalt sowie der
Chef des ASW mit einem Schätzungsbeamten teilnahmen. Allen Anwesenden
wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Ausgangspunkt bilden die massgebenden Bestimmungen des Gesetzes über
die amtlichen Schätzungen (SchG) und der gestützt darauf von der Regierung
erlassenen Schätzungsverordnung (SchV) über die zu schätzenden
einzelnen Werte, welche alle beanstandet werden. Die Überprüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich dabei nach Art. 51 lit. a und b des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) bei angefochtenen
Einspracheentscheiden in Schätzungssachen auf Rechtsverletzungen
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie

unrichtige
oder
unvollständige
Feststellung
des
rechtserheblichen
Sachverhaltes. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommission in
Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer
Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar
handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im
rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff
ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes
- so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige
Bewertung
einer
Gegebenheit
-
dem
Ermessen
zumindest
in
verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt
daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche
Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995
Nr. 51, 1993 Nr. 49).
b)
Es muss sodann beachtet werden, dass nach Art. 2 lit. i SchV eine Schätzung
nach den Schätzungsanweisungen des ASW vorgenommen wird. Die
Schätzungsanweisungen weisen zwar alle Merkmale einer sogenannten
Dienstanweisung mit ausschliesslich verwaltungsinterner Rechtswirkung auf,
doch
ist
sie
für
die
mit
amtlichen
Schätzungen
betrauten
Verwaltungsbehörden verbindlich. Sie geben Auslegung und Präzisierung
des Gesetzes wieder, die sämtliche Schätzungskommissionen ihrer Praxis
zugrunde zu legen haben. Demgegenüber ist der Richter an diese
verwaltungsinternen Erlasse nicht gebunden. Er wertet sie indessen als
wichtige Erkenntnisquelle für ein verwaltungsrechtliches Spezialgebiet und
als kodifizierten Ausdruck der anerkannten Grundsätze der amtlichen
Schätzungspraxis und weicht daher von den darin niedergelegten
Berechnungs- und Schätzungsmethoden nur dann ab, wenn diese im
Einzelfall zu offensichtlich unbilligen Ergebnissen führen und insofern
höherrangigem Recht widersprechen würden (vgl. VGE 457/93). Zu beachten
in diesem Sinne sind auch die einschlägigen Normen und Empfehlungen von
Fachverbänden (Art. 2 lit. g SchV). Zusammenfassend hat das
Verwaltungsgericht nach dem Gesagten nur dann die Möglichkeit,
korrigierend in einen Schätzungsentscheid einzugreifen, wenn es zum
Schluss gelangt, dass die Schätzungsbehörden die im Schätzungsgesetz, der

Schätzungsverordnung
und
den
Schätzungsanweisungen
statuierten
Bewertungskriterien und -grundsätze in nicht mehr vertretbarer Weise verletzt
haben oder dass die Schätzung trotz Anwendung der einschlägigen Regeln
als wirklichkeitsfremd und offensichtlich unbillig erscheint (PVG 1995 Nr. 51,
1993 Nr. 49).
2. a)
Zunächst ist die Frage der Berechnung der Kubatur zu prüfen, da diese alle
Werte beeinflussen kann. Gemäss Art. 2 lit. g SchV sind dafür die Normen der
Fachverbände massgebend, hier insbesondere die neue SIA – Norm Nr. 416,
welche durch Weglassen der verschiedenen früheren Zuschläge im
Durchschnitt zu etwa 10% tieferen Kubaturen führt. Die immer wieder durch
den Beschwerdeführer verlangte Übernahme des Wertes der Schätzung 2006
mit 2’771 m3 ist sowohl formell als auch materiell ungerechtfertig, da jene
Schätzung auf Beschwerde hin insgesamt aufgehoben worden ist und im
Rahmen der neuen Berechnung Rechnungsfehler festgestellt worden sind,
welche zu korrigieren waren. Der neue Wert von 2’910 m3 entspricht einer
korrekten Berechnung nach neuer SIA – Norm und erweist sich unter
Berücksichtigung der neuen Anbauten von 180 m3 um ca. 200 m3, d.h. ca.
7.5% kleiner als in den Schätzungen 1991 und 1997, was immerhin zu ¾ den
Erfahrungswerten entspricht. Eine Korrektur drängt sich somit nicht auf.
b)
Der berücksichtigte m3–Wert von Fr. 1'095.--/m3 ist gemäss der durch das
ASW beigelegten Tabelle mit den Vergleichsobjekten unter Berücksichtigung
der inzwischen eingetretenen Teuerung und des höheren Ausbaustandards
durchaus angemessen. Der Augenschein hat gezeigt, dass das Wohnhaus
über einen hohen Ausbaustandard verfügt und sich in einem sehr guten,
praktisch neuwertigen Zustand befindet. Der so ermittelte Neuwert kann
jedenfalls nicht als unvertretbar bezeichnet werden.
c)
Nachdem das ASW mit der Vernehmlassung die Bestätigung der
Steuerverwaltung mit aktuellen Mieteinnahmen von Dritten für das fragliche
Objekt von um die 150'000.-- Fr./Jahr nachgewiesen hat, was der
Beschwerdeführer nicht bestritten hat, erweist sich der berücksichtigte Wert
für Eigenmiete und Vermietung zusammen von total Fr. 163'680.-- wenn

schon als zu tief, aber sicher nicht als zu hoch. Jedenfalls hat die Vorinstanz
damit ihr Ermessen nicht im Mindesten überschritten. Damit erweist sich auch
der Ertragswert als angemessen.
d)
Weshalb die Vorinstanz bei der Schätzung des Realwertes und des
Verkehrswertes ermessensfehlerhaft vorgegangen sein soll, tut der
Beschwerdeführer überhaupt nicht dar, sondern übt allenfalls eine nicht
überzeugende appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid. Die
Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet.
3.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
212.--
zusammen
Fr.
4'212.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.