gr_gerichte · R 2022 26 · 2023-12-19 · it

domanda di costruzione | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 26
5a Camera 
Presidenza
Zanolari
Giudici
Brun e Pedretti
Attuaria
Lanfranchi
SENTENZA
del 19 dicembre 2023
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____ AG, c/o B._____ SA, 
patrocinato dall'avv. Fabrizio Keller, 
ricorrente
contro
Comune C._____, 
patrocinato dall'avv. Davide Nollo, 
convenuto
e
Comunione ereditaria D._____, c/o E._____, 
convocata


- 2 -
concernente domanda di costruzione


- 3 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
A._____ AG è la proprietaria del fondo 3051 nel Comune C._____. Tale 
fondo è ubicato in gran parte in zona residenziale R3, in parte in zona altro 
territorio comunale e in parte in zona verde.
2.
Con licenza edilizia del 28 ottobre/2 novembre 2015 il Municipio C._____ 
(di seguito: il Municipio o il Comune) ha rilasciato alla A._____ AG il 
permesso per l'edificazione del fondo 3051 con una residenza 
plurifamiliare di 27 appartamenti e un'autorimessa.
3.
Con decisione del 28 settembre/4 ottobre 2016, il Municipio ha approvato 
una variante di progetto.
4.
Con decisione del 28 febbraio/9 marzo 2017, il Municipio ha approvato 
un'ulteriore modifica del progetto. Tale modifica riguardava unicamente il 
materiale di costruzione di parte del complesso.
5.
In seguito, da un controllo è emerso che il fondo 3051 non è stato edificato 
come da licenza edilizia del 28 settembre/4 ottobre 2016, per cui con 
decreto del 26 settembre 2017, il Municipio ha accertato che in fase di 
costruzione lo stabile abitativo sul fondo 3051 presentava un superamento 
di 
0.41 m 
rispetto 
ai 
piani 
approvati 
con 
licenza 
edilizia 
28 settembre/4 ottobre 2016, sollecitando la A._____ AG ad inoltrare una 
domanda di costruzione a posteriori.
6.
Il 30 ottobre 2017 la A._____ AG ha inoltrato al Comune una presa di 
posizione in relazione al calcolo delle altezze dello stabile in questione.
7.
Preso atto di tale presa di posizione, il Comune il 17 novembre 2017 ha 
confermato la richiesta di inoltrare una domanda di costruzione a 
posteriori.


- 4 -
8.
Il 18 dicembre 2017 la A._____ AG ha quindi inoltrato una domanda di 
costruzione a posteriori per gli edifici n. d'ass. 26A, 26A-B e 30 realizzati 
sul fondo 3051.
9.
La domanda di costruzione è stata pubblicata ed esposta pubblicamente 
dal 25 gennaio al 14 febbraio 2018. Durante il periodo di esposizione, il 
12 febbraio 2018, la comunione ereditaria D._____, ha inoltrato 
opposizione chiedendo in sostanza di respingere la domanda di 
costruzione nel caso in cui il progetto superi le altezze massime previste 
nella legge edilizia comunale.
10.
Il 22 febbraio 2018 la A._____ AG ha inoltrato una propria presa di 
posizione all'opposizione chiedendone il respingimento.
11.
Con scritto del 9 marzo il Comune ha chiesto all'opponente delle 
delucidazioni in merito alla volontà di mantenere l'opposizione. A tale 
scritto l'opponente non ha dato risposta.
12.
Dopo aver esaminato la domanda di costruzione del 18 dicembre 2017 e 
la situazione di fatto sul fondo 3051, il Municipio ha richiesto alla A._____ 
AG l'inoltro di documentazione supplementare.
13.
Con scritti del 28 settembre 2018 e 17 dicembre 2018 la A._____ AG ha 
completato la domanda di costruzione inoltrando i documenti richiesti. In 
particolare ha inoltrato dei nuovi piani aggiornati, datati 2 luglio 2018 e 
18 settembre 2018, nei quali sono riportati gli interventi eseguiti sul fondo 
3051 fino a quella data.
14.
Il 12 agosto 2021 l'Ufficio tecnico comunale ha calcolato le altezze 
dell'edificio sul fondo 3051 sulla base della licenza edilizia del 


- 5 -
28 settembre/4 ottobre 2016 e della domanda di costruzione a posteriori 
del 18 dicembre 2017.
15.
Con decisione del 20 dicembre 2021/17 marzo 2022 il Comune ha 
parzialmente accolto la domanda di costruzione del 18 dicembre 2017, 
segnatamente in merito alla posa della pompa di calore aria/acqua, alla 
sistemazione esterna e alle canalizzazioni. Per il resto la domanda di 
costruzione a posteriori del 18 dicembre 2017 è stata respinta. Al 
contempo il Comune ha accertato che l'edificio n. d'ass. 26A sul fondo 
3051, presenta un'altezza di ca. 15.10 m, cioè un superamento di altezza 
alla gronda di 0.41 m rispetto ai piani approvati con licenza edilizia del 
28 settembre/4 ottobre 2016, rispettivamente che la facciata ovest supera 
l'altezza massima alla gronda consentita nella LE di 2.6 m. Per quanto 
riguarda l'altezza della facciata, il Comune sostiene che con la licenza 
edilizia del 28 settembre/4 ottobre 2016 ha erroneamente approvato un 
edificio con un'altezza di circa 14.70 m, vale a dire un superamento di 
2.20 m alla gronda rispetto a quanto previsto dalla LE. In base alle 
conclusioni della decisione giuridicamente vincolante del 26 settembre 
2017 e ai rilievi del geometra, l'edificio costruito supererebbe dunque 
l'altezza alla gronda di 0.41 m rispetto ai piani approvati il 28 settembre/4 
ottobre 2016. All'epoca era già stata approvata (erroneamente) la 
costruzione di un piano in più rispetto al consentito (+ 2.20 m). Non c'era 
quindi spazio per un'autorizzazione in via eccezionale.
16.
Il 29 marzo 2022, sulla base di suddetta decisione, il Comune ha avviato 
una procedura di ripristino dello stato di legalità nei confronti della A._____ 
AG. In tale contesto il Comune le ha comunicato l'intenzione di voler 
emanare una decisione di tolleranza.
17.
Contro la decisione del 20 dicembre 2021/17 marzo 2022 la A._____ AG 
(di seguito: ricorrente) ha presentato ricorso presso il Tribunale 


- 6 -
amministrativo del Cantone dei Grigioni, chiedendo che siano annullati i 
punti 1, 2 (in fine), 3 e 4 della decisione impugnata. Come motivazione dal 
lato formale, oltre alla lesione del diritto di essere sentiti, fa valere che 
l'opposizione della convocata doveva essere ritenuta evasa. Dal punto di 
vista materiale ritiene che il Comune avrebbe calcolato l'altezza delle 
facciate in modo errato e che il terreno determinante sarebbe più alto di 
quanto presunto dal Comune. In verità l'edificio sarebbe conforme alla LE 
e pertanto alla ricorrente non sarebbe potuta essere negata la licenza 
edilizia a posteriori.
18.
Con scritto del 19 maggio 2022, la Comunione ereditaria D._____ (di 
seguito: la convocata) ha inizialmente chiesto il rigetto del ricorso. Il 
12 agosto 2022, tuttavia, ha chiesto di essere esclusa dal presente 
procedimento.
19.
Con presa di posizione del 22 giugno 2022 il Comune (di seguito: il 
convenuto) ha chiesto che il ricorso venga respinto nella misura in cui 
fosse ricevibile.
20.
Nella sua replica del 28 luglio 2022 la ricorrente, oltre a confermare i propri 
petiti, ha chiesto che al ricorso venga conferito l'effetto sospensivo. Questo 
perché il convenuto con diffida del 27 luglio 2022 – nonostante fosse in 
corso la procedura di ricorso – avrebbe già preteso il pagamento delle 
tasse e delle spese (inclusi i richiami).
21.
Con decreto del 29 luglio 2022 il Giudice dell'istruzione ha conferito 
l'effetto sospensivo in via superprovvisionale limitatamente all'obbligo di 
pagamento di cui alla fattura del 26 luglio 2022 per un importo complessivo 
di CHF 3'066.30.


- 7 -
22.
Nella duplica del 13 settembre 2022 il convenuto ha dichiarato che non si 
oppone al conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso, limitatamente 
all'obbligo di pagamento di cui alla fattura del 26 luglio 2022 per 
complessivi CHF 3'066.30 e ha inoltre spiegato che la richiesta di 
pagamento sarebbe stata inoltrata per un disguido interno dall'ufficio 
contabilità, in quanto quest'ultimo non sarebbe stato al corrente del ricorso 
pendente.
23.
Nella triplica del 10 ottobre 2022 risp. nella quadruplica del 7 novembre 
2022 le parti hanno elaborato le relative argomentazioni e riconfermato i 
propri petiti.
24.
Con scritto del 28 marzo 2023 la ricorrente, in vista di un possibile accordo 
con il nuovo Municipio, ha chiesto di restituirle gli atti del procedimento. 
Con scritto del 21 agosto 2023 ha tuttavia comunicato che le discussioni 
non avevano portato ad una soluzione e ha chiesto di riattivare la 
procedura.
II. Considerando in diritto:
1.
Giusta l'art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia amministrativa 
(LGA; CSC 370.100) il Tribunale amministrativo giudica ricorsi contro 
decisioni dei comuni, che non siano suscettibili di impugnazione presso 
un'altra istanza o non siano definitive secondo il diritto cantonale o 
federale. La decisione del convenuto del 17 marzo 2022 non può essere 
impugnata presso un'altra istanza. La competenza del Tribunale 
amministrativo per giudicare il ricorso è pacifica.
1.1.
Secondo l'art. 50 LGA è legittimato ad inoltrare ricorso chiunque è 
interessato e abbia un interesse tutelabile all'abrogazione o alla modifica 
della decisione. Secondo la prassi, l'interesse tutelabile è dato, se il 


- 8 -
ricorrente ha un rapporto specifico con la questione controversa e può 
trarre un vantaggio pratico dall'annullamento o dalla modifica della 
decisione impugnata (cfr. sentenza del Tribunale federale [STF] 
1C_547/2019 del 16 aprile 2020 consid. 3.2). Tale vantaggio può essere 
di natura giuridica o fattuale, sia che l'esito del procedimento possa 
influenzare la situazione giuridica del ricorrente, sia che possa evitare uno 
svantaggio di natura immateriale, economico o materiale che la decisione 
impugnata comporterebbe per il ricorrente (DTF 136 II 281 consid. 2.2; 
135 II 172 consid. 2.1). Nell’evenienza, la ricorrente impugna la decisione 
con cui il convenuto ha negato alla stessa una licenza edilizia a posteriori. 
Di seguito il convenuto ha però annunciato di voler rilasciare una decisione 
di tolleranza, in cui si prescinde da misure di ripristino sul fondo 3051. 
Pertanto la ricorrente a prima vista non sembrerebbe subire uno 
svantaggio. Nonostante ciò, alla ricorrente va riconosciuto un interesse 
tutelabile a ricorrere contro la negata concessione della licenza edilizia a 
posteriori, in quanto una decisione di tolleranza non dà alla persona 
interessata gli stessi diritti di una licenza edilizia. Per gli edifici e gli impianti 
tollerati principalmente viene riconosciuta solo una protezione ridotta della 
situazione di fatto. Tali edifici e impianti rimangono abusivi e pertanto su 
di essi si possono eseguire solo lavori di manutenzione volti a conservarli 
e a sistemarli. Non vi è però alcun diritto alla modifica parziale, 
all'ampliamento o addirittura alla demolizione e alla ricostruzione di tali 
edifici (cfr. per tutto la guida emanata dall'Ufficio per lo sviluppo del 
territorio dei Grigioni [UST], Come gestire gli abusi edilizi, dicembre 2021, 
pag. 10). Con ciò, se codesto Tribunale dovesse accogliere il ricorso, e 
decidere che l'altezza della facciata controversa è conforme alla Legge 
edilizia del Comune C._____ (di seguito: LE) e pertanto la licenza edilizia 
per la domanda di costruzione a posteriori deve essere concessa, alla 
ricorrente spetterebbero anche i relativi diritti (senza limitazione). Dato che 


- 9 -
l'esito del procedimento potrebbe influenzare la situazione giuridica della 
ricorrente, la sua legittimazione ricorsuale è data.
1.2.
Le altre condizioni di ammissibilità non danno adito ad alcuna 
osservazione. Il ricorso, presentato nei termini e nelle forme previste, è 
dunque ammissibile.
2.
Sotto il profilo formale, la ricorrente censura innanzitutto una lesione del 
diritto di essere sentiti.
2.1.
Il diritto di essere sentiti ancorato nell'art. 29 cpv. 2 della Costituzione 
federale della Confederazione Svizzera (Cost.; RS 101) assicura 
all’interessato il diritto di esprimersi prima che sia adottata una decisione 
sfavorevole nei suoi confronti e comprende tutte quelle facoltà che vanno 
riconosciute al cittadino affinché possa far valere la sua posizione nella 
procedura, ovvero il diritto di fornire prove circa i fatti suscettibili di influire 
sul provvedimento, di prendere visione dell'incarto, di partecipare 
all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di determinarsi al 
riguardo (Decisione del Tribunale federale [DTF] 135 I 279 consid. 2.3; 
134 I 140 consid. 5.3; 143 V 71 consid. 4.1). Dal diritto di essere sentiti 
discende l'obbligo dell'autorità di motivare le proprie decisioni. Una 
decisione è sufficientemente motivata, allorquando la parte interessata è 
messa in condizione di rendersi conto della portata della decisione e di far 
uso con piena cognizione di causa dei rimedi legali a sua disposizione per 
impugnare la medesima dinanzi a un'istanza giudiziaria superiore. A tale 
scopo, è sufficiente che l'autorità menzioni, almeno brevemente, i motivi 
che l'hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che in un altro. Essa 
non deve per contro pronunciarsi su tutti gli argomenti sottopostile, ma può 
occuparsi delle sole circostanze rilevanti per il giudizio atte a influire sulla 
decisione di merito (DTF 139 IV 179 consid. 2.2; STF 4A_248/2013, 
consid. 3).


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Il diritto di essere sentiti ha natura formale e la sua violazione implica di 
principio l'annullamento della decisione impugnata. Una lesione del diritto 
di essere sentiti può tuttavia essere sanata qualora l'autorità di ricorso 
disponga dello stesso potere d'esame dell'istanza inferiore e l'interessato 
non subisca pregiudizio dalla concessione successiva del diritto negatogli 
(DTF 138 II 77 consid. 4; 137 I 195 consid. 2.2 seg. e 2.3.2; 135 I 279 
consid. 2.6.1). Una riparazione deve rimanere l'eccezione ed è 
fondamentalmente ammessa solo se la violazione dei diritti procedurali 
della parte lesa non è particolarmente grave. Una riparazione della 
violazione del diritto di essere sentiti può comunque giustificarsi anche in 
presenza di un vizio grave se un rinvio costituirebbe una vana formalità e 
provocherebbe soltanto un prolungamento inutile della procedura, cosa 
che sarebbe incompatibile con l'interesse della parte toccata affinché la 
sua causa sia decisa entro un termine ragionevole (cfr. DTF 142 II 218 
consid. 2.8.1; e le sentenze del Tribunale amministrativo del Cantone dei 
Grigioni [STA] R 21 113 del 23 novembre 2022 consid. 2.1 e R 20 99 e 
100 del 30 giugno 2022 consid. 3.2).
2.2.
Nell'evenienza la ricorrente, partendo dal presupposto che il convenuto 
con decreto del 26 settembre 2017 aveva aperto una procedura edilizia 
nella quale era contestata alla ricorrente solo la violazione della licenza 
edilizia per un superamento di 41 cm, lamenta la violazione del diritto di 
essere sentiti per il fatto che il convenuto di seguito – senza menzionare 
di quale altezza si discute e su quale facciata è stato eseguito il rilievo e 
senza che alla ricorrente venisse concessa la facoltà di prendere 
posizione – con decisione del 17 marzo 2022 avrebbe accertato un 
superamento dell'altezza di 2.6 m rispetto a quanto consentito dalla LE e 
avrebbe quindi emanato una decisione su un aspetto che non era oggetto 
del decreto iniziale.


- 11 -
2.3.
Questo Tribunale a tale proposito rileva che il convenuto nel decreto del 
26 settembre 2017 ha accertato un superamento generale di 41 cm 
rispetto a quanto autorizzato, specificando che il punto più alto dell'edificio 
progettato si collocava a una quota di 318.76 ml s.l.d.m., mentre la quota 
superiore dell'edificio misurata in occasione del controllo si collocava a 
319.17 ml s.l.d.m. Da ciò risulta chiaramente che la ragione per cui il 
convenuto ha ritenuto necessario avviare una procedura per il rilascio di 
una licenza edilizia a posteriori è il superamento di 0.41 m e non la 
circostanza che è stato autorizzato erroneamente un edificio che 
presentava un'altezza superiore a quanto consentito dalla LE. Per quanto 
riguarda il superamento di 0.41 m l'oggetto del decreto iniziale resta 
dunque invariato. A tale proposito va ricordato che nell'ambito della 
procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia e quindi prima che 
il convenuto rilasciasse la decisione in materia del 17 marzo 2022 (ora 
impugnata in questa sede), la ricorrente ha avuto modo di prendere 
posizione più volte, segnatamente già con le osservazioni del 30 ottobre 
2017 e di seguito con scritto del 22 febbraio 2018, per cui non sussiste 
una violazione del diritto di essere sentiti.
Come si vedrà di seguito, il superamento complessivo di 2.6 m risulta dal 
superamento erroneamente autorizzato di ca. 2.20 m e il summenzionato 
superamento di 0.41 m. Riguardo al superamento di 2.20 m – di cui la 
ricorrente non sembra essere stata a conoscenza – va rilevato che, in 
quanto formalmente autorizzato, non rientra nell'oggetto di questa 
procedura (cfr. consid. 4.4.2 di cui sotto). Pertanto, una violazione del 
diritto di essere sentiti può essere esclusa a priori. Secondariamente, tale 
accertamento non nuoce alla ricorrente, in quanto la costruzione in 
questione nella misura del superamento di 2.20 m gode della garanzia dei 
diritti acquisiti (cfr. consid. 4.4.2 di cui sotto). La situazione giuridica della 
ricorrente non viene dunque influenzata dal summenzionato accertamento 


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e pertanto, all'avviso di questo Tribunale, non sussiste una violazione del 
diritto di essere sentiti anche per questo motivo. A parte questo, 
considerando che alla fine anche le parti concordano che l'oggetto litigioso 
è solo il superamento di 0.41 m, un rinvio costituirebbe una vana formalità 
e provocherebbe soltanto un prolungamento inutile della procedura. Infine 
– dal momento che la ricorrente ha avuto modo di esprimersi in merito a 
tale accertamento nell'ambito di questa procedura di ricorso e 
considerando che questo Tribunale dispone di pieno potere di cognizione 
in merito alla verifica di un fatto già compiuto, per cui è escluso che la 
ricorrente possa subire un pregiudizio – un'eventuale lesione del diritto di 
essere sentiti deve essere considerata sanata.
3.
La ricorrente ritiene peraltro che l'opposizione della parte convocata 
sarebbe stata da ritenere evasa, motivo per cui il punto 1 del dispositivo 
della decisione impugnata dovrebbe essere nullo o annullato.
3.1.
Questo Tribunale rileva che, secondo la dichiarazione/opposizione della 
parte convocata, essa considerava la sua stessa opposizione come tale 
solo nella misura in cui l'adeguamento delle altezze degli edifici andava 
effettivamente oltre la legge. Il 9 marzo 2018 il convenuto ha confermato 
loro che le altezze erano conformi alla legge e ha quindi informato gli 
opponenti che, a meno che non avessero dichiarato diversamente entro il 
16 marzo 2018, lo scritto del 12 febbraio 2018 sarebbe stato considerato 
unicamente come osservazione e con ciò il convenuto avrebbe ritenuto 
concluso l'argomento. Nel frattempo, essendo stato accertato un 
superamento delle altezze, all'avviso di codesto Tribunale, il convenuto ha 
giustamente deciso di approvare parzialmente l'opposizione nel 
dispositivo della decisione impugnata. Tuttavia, questo punto è comunque 
ininfluente al fine del giudizio, in quanto la convocata non è (o non è più) 
parte in causa e la licenza edilizia a posteriori – come si vedrà di seguito 


- 13 -
(cfr. consid. 4 di cui sotto) – poteva essere (parzialmente) respinta a 
prescindere dalla sua opposizione.
4.
Dal punto di vista materiale, va esaminata l'altezza delle facciate.
4.1.
Le parti nelle loro memorie si dilungano, tra l'altro, sulla validità delle 
precedenti autorizzazioni edilizie, ma infine concordano che fa stato la 
licenza edilizia del 28 settembre/4 ottobre 2016 (di seguito: licenza edilizia 
del 2016). A questo proposito, è dunque irrilevante ciò che può essere 
stato calcolato in modo errato nell'ambito della prima licenza edilizia del 
2015. Quest'ultima non è dunque vincolante né per l'altezza né per il modo 
di calcolo.
4.2.
Dal lato di fatto, questo Tribunale rileva che il convenuto ha valutato 
l'altezza dell'edificio in base alla situazione reale (edificio già costruito e 
terreno determinante) in applicazione della LE e del Concordato 
intercantonale sull'armonizzazione delle definizioni edilizie (CIAE).
L'art. 18 LE, riferendosi alla cifra 5.2 del CIAE – Allegato 1, statuisce che 
l'altezza delle facciate degli edifici non può superare i valori secondo lo 
schema delle zone (cpv. 1). Negli edifici scaglionati di almeno 3 m per 
quanto riguarda l'altezza o la pianta, le altezze delle facciate vengono 
rilevate separatamente per ogni parte dell'edificio (cpv. 2). Secondo lo 
schema delle zone (art. 15 LE) l'altezza massima della facciata alla gronda 
nella zona residenziale R3 è di 9.5 m. A tale altezza si aggiunge un 
supplemento z (al massimo di 3 m), che corrisponde alla metà della 
differenza del terreno determinante misurata sul lato a valle e sul lato a 
monte della facciata in gronda (cfr. l'annotazione numero 1 in fondo allo 
schema delle zone [art. 15 LE]). Pertanto – e contrariamente al parere 
della ricorrente, che si basa sul valore medio di tutte le facciate – ogni 
facciata può avere un'altezza massima di 12.5 m.


- 14 -
4.3.
Dalle misurazioni effettuate dal convenuto è emerso che la facciata ovest 
è alta 15.10 m e che tale altezza deriva dal fatto che con licenza edilizia 
del 2016 è stato erroneamente approvato un edificio con un superamento 
di altezza di ca. 2.20 m rispetto a quanto consentito dalle LE e che inoltre 
l'edificio è stato costruito con un'altezza di 0.41 m superiore rispetto a 
quanto approvato con licenza edilizia del 2016 (cfr. doc. 15 pag. 1 
convenuto). Dunque, in totale la facciata ovest supera l'altezza massima 
consentita secondo la LE di circa 2.60 m (2.20 m + 0.40 m). Sulla base di 
queste considerazioni il convenuto è poi giunto alla conclusione che 
l'edificio è materialmente illegale.
4.4.
La ricorrente contesta che nella cifra 3 della decisione del 17 marzo 2022 
l'illegalità materiale dell'edificio viene motivata (anche) con il superamento 
rispetto a quanto consentito nella LE e sostiene che l'altezza della facciata 
ovest risp. il superamento di 2.20 m è stato formalmente approvato con la 
licenza edilizia del 2016 e di conseguenza – dato che la questione di una 
licenza edilizia a posteriori si pone sempre in relazione alla mancata 
osservanza dell'iniziale licenza – tale superamento non può essere 
oggetto della procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia.
4.4.1.
A tale proposito bisogna innanzitutto distinguere fra edifici formalmente 
illegali e quelli materialmente illegali. Un edificio è formalmente illegale se 
è stato costruito senza o in contrasto con una licenza edilizia. In tal caso, 
è necessario svolgere una procedura a posteriori per il rilascio della 
licenza edilizia per verificare se la costruzione rispetta le norme edilizie. 
Se ciò è il caso la costruzione può essere autorizzata; nel caso contrario 
l'edificio è materialmente illegale, per cui principalmente deve venir 
ripristinato lo stato di legalità (GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht, in a
nutshell, 4. ed., Zurigo/San Gallo 2021, pag. 270).


- 15 -
Un edificio può anche essere formalmente legale (perché corrisponde alla 
licenza edilizia), ma materialmente illegale (perché la licenza edilizia è 
materialmente errata). In questo caso non va fatta una procedura a 
posteriori per il rilascio di una licenza edilizia, ma va analizzato se è 
necessario revocare la licenza edilizia. Nell'ambito della ponderazione 
degli interessi in gioco, occorre quindi considerare l'interesse 
all'applicazione corretta della legge da un lato e della buona fede e della 
sicurezza giuridica dall'altro. Seppur i decreti (come ad esempio una 
licenza edilizia) non crescono materialmente in giudicato, la suddetta 
ponderazione degli interessi, fa sì che la licenza edilizia errata tende a 
diventare irrevocabile con il progredire della costruzione ed è 
generalmente irrevocabile al più tardi al termine della costruzione. Tali 
edifici godono quindi della garanzia dei diritti acquisiti (detta anche 
"protezione dello stato di fatto"; in tedesco: Bestandesschutz) (cfr. 
GRIFFEL, op. cit., pag. 272).
4.4.2.
Nell'evenienza, è stato autorizzato un edificio con un'altezza di 14.70 m. Il 
superamento di 2.20 m è formalmente legale, poiché corrisponde a quanto 
approvato con licenza edilizia del 2016, ma è materialmente illegale, 
poiché supera l'altezza massima di 12.5 m consentita dalla LE. Visto 
quanto precede, di per sé non è criticabile se il convenuto – dopo essersi 
reso conto che con licenza edilizia del 2016 è stata autorizzata un'altezza 
superiore di quanto previsto dalla LE – abbia accertato nella decisione del 
17 marzo 2022 che l'edificio costruito era materialmente illegale (anche) 
per questo motivo. Ciò che però è davvero rilevante è che il convenuto di 
seguito ha tratto le giuste conseguenze. Infatti il convenuto si è limitato ad 
avviare il procedimento di ripristino solo riguardo al superamento di 0.41 m 
(quindi al superamento che va oltre a quanto approvato con la licenza 
edilizia del 2016) e non anche riguardo al superamento erroneamente 
autorizzato di 2.20 m (cfr. doc. 16 convenuto). Inoltre il convenuto nelle 


- 16 -
sue memorie ha confermato che non era sua intenzione revocare la 
licenza edilizia del 2016. Pertanto, questo Tribunale ritiene importante 
precisare che per quanto il convenuto nella cifra 3 della decisione del 
17 marzo 2022 abbia affermato un superamento rispetto a quanto 
consentito dalla LE, si tratta di un semplice accertamento che di seguito 
avrebbe potuto portare alla revoca della licenza edilizia del 2016, ma che 
giustamente non è stato il caso, visto che l'edificio (già costruito) in merito 
a tale superamento gode della garanzia dei diritti acquisiti. Tale 
accertamento – visto che formalmente non era da apportare nell'ambito 
della procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia – non è 
dunque da considerare come oggetto litigioso della procedura a posteriori 
per il rilascio della licenza edilizia; essa è limitata al superamento di 
0.41 m.
4.4.3.
In ogni modo, alla fine anche le parti concordano che l'oggetto del 
contendere è unicamente il superamento di 0.41 m e quindi il superamento 
rispetto a quanto approvato con licenza edilizia del 2016. Il superamento 
(erroneamente autorizzato) di 2.20 m non viene dunque più approfondito 
nelle considerazioni seguenti.
4.5.
La ricorrente non contesta che, se si considera l'elemento metallico posato 
sopra il tetto piano, vi è un superamento dell'altezza autorizzata di 0.41 m. 
Tuttavia, la ricorrente ritiene che questo fatto non significa che ci sarebbe 
una violazione materiale della LE e pertanto la licenza edilizia a posteriori 
non avrebbe potuto esserle negata.
4.5.1.
Innanzitutto la ricorrente sostiene che l'elemento triangolare posato sul 
tetto (nota del Tribunale: inteso è il parapetto) può essere considerato una 
piccola falda di tetto o un inizio di falda del tetto, che perciò non dovrebbe 
essere conteggiato per l'altezza "alla gronda" e conseguentemente le 
altezze della facciata andrebbero misurate al "filo quota gronda".


- 17 -
L'art. 18 LE rimanda alla cifra 5.2. del CIAE che prevede quanto segue: 
L’altezza delle facciate è la misura tra il punto più alto della linea di 
congiunzione tra la facciata e il filo superiore della struttura del tetto e il 
punto più basso della corrispondente linea di facciata. Nel messaggio 
concernente il CIAE alla cifra 5.2 (ripresa esplicitamente nell'allegato 2 
della LE) viene specificato che nelle costruzioni con tetto piano l'altezza 
delle facciate va misurata fino allo spigolo superiore del parapetto, a meno 
che esso sia arretrato almeno della misura minima determinata rispetto al 
piano delle facciate e che sono considerati parapetti anche strutture 
traforate come ringhiere e simili (cfr. per il messaggio: Musterbotschaft 
IVHB, Erläuterungen der einzelen Definitionen des Anhangs, pag. 10, 
consultabili 
sul 
sito 
internet: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/publikationen/anha
ngbotschaft_erlaeuterungenskizzen230106.pdf). Da ciò risulta chiaro che 
secondo la cifra 5.2 del CIAE il parapetto deve essere incluso nel calcolo 
dell'altezza della facciata. Questo viene sottolineato anche nel 
commentario sul CIAE, il quale prevede che nel caso di tetti piani 
accessibili, il Concordato non stabilisce nel testo, ma nello schizzo 5.2 
dell'allegato 2, che la facciata con parapetto incassato (cfr. sezione 6.4) 
deve essere misurata fino al bordo superiore anche dei parapetti aperti, 
perforati o vetrati (ringhiere, ecc.) e che si può derogare a questa regola 
solo se il parapetto è arretrato dalla facciata di un valore [significativo] 
stabilito dai Cantoni, cioè se non l'intero tetto piano è accessibile. 
L'obiettivo dell'altezza della facciata, secondo il Concordato, è quello di 
limitare l'aspetto della facciata rispetto all'ambiente circostante. Quando si 
determinano le dimensioni specifiche per l'altezza della facciata, si deve 
tenere conto di questa circostanza, poiché altrimenti si potrebbe impedire 
la realizzazione di un tetto piano accessibile fino al bordo (cfr. 
Commentario sul CIAE del 3 settembre 2013, consultabile sul sito internet: 


- 18 -
https://ivhb.ch/wp-content/uploads/2014/08/Erl%C3%A4uterungen-
IVHB.pdf). 
Come giustamente afferma il convenuto nell'evenienza il parapetto non è 
arretrato rispetto alla facciata. A differenza di altre leggi edilizie comunali, 
la LE C._____ non contiene alcuna disposizione esplicita in merito al 
parapetto e alla dimensione ammessa dell'arretramento (che potrebbe 
escludere il parapetto dal calcolo dell'altezza della facciata). Ne discende 
che il parapetto – contrariamente a quanto sostiene la ricorrente – deve 
essere incluso nel calcolo dell'altezza della facciata in applicazione della 
cifra 5.2 del CIAE – Allegato 1, a cui fa riferimento l'art. 18 cpv. 1 LE. 
Quanto appena detto non lascia quindi spazio all'interpretazione della 
ricorrente, secondo la quale l'altezza va misurata al "filo quota gronda". È 
inoltre irrilevante se con il posizionamento del parapetto non sono state 
modificate le cubature dell'edificio.
4.5.2.
Visto quanto sopra, il paragone proposto dalla ricorrente con un edificio 
con tetto a falde non regge. Seppur sia vero che nel caso dei tetti a falde, 
la facciata di prospetto può essere alta 13 m (cfr. art. 15 LE), sui tetti a 
falde non sono previsti parapetti, per cui nel calcolo dell'altezza non è 
necessario tener conto di quest'ultimi. Inoltre, considerando che un edificio 
con un tetto piano appare in modo più imponente di un tetto a falde, 
l'argomentazione del convenuto, secondo cui il legislatore ha volutamente 
previsto un'altezza diversa (ridotta) per i tetti piani rispetto a quelli a falde, 
è convincente.
4.5.3.
Infine, la ricorrente sostiene che in generale i pannelli fotovoltaici possono 
sporgere per 20 cm dal tetto piano e perciò creare un bordo che li delimita 
e li nasconde costituirebbe un miglioramento estetico che non dovrebbe 
esser considerato per l'altezza. Come esposto sopra, il parapetto 
nell'evenienza va conteggiato nell'altezza e non è rilevante se esso serve 


- 19 -
(anche) a nascondere i pannelli solari. L'argomentazione della ricorrente 
porterebbe ad aggirare i limiti d'altezza previsti dalla LE e dato che non vi 
sono indizi a sostegno di questa interpretazione, essa non può essere 
seguita.
4.6.
Fra le parti è inoltre controverso il terreno determinante risp. la base da cui 
misurare l'altezza dell'edificio.
4.6.1.
La ricorrente sostanzialmente asserisce che non aveva motivo di opporsi 
alla determinazione del terreno determinante nelle licenze edilizie del 2015 
e del 2016. Ma dato che il convenuto ora applica il CIAE, anche il terreno 
determinante dovrebbe essere rilevato in base al CIAE. A mente della 
ricorrente, il convenuto si baserebbe sul terreno modificato risp. scavato, 
includendo lo sbancamento a monte come risultava nel 1961 dopo la 
costruzione del collegio (in seguito demolito). Sostanzialmente la 
ricorrente fa dunque valere che il terreno naturale è quello precedente alla 
costruzione del collegio (demolito) e pertanto il terreno determinante 
sarebbe più alto di quanto presunto dal convenuto. Un sopralluogo e una 
perizia permetterebbero di rilevare la conformazione naturale del terreno 
sul quale è stata eseguita la sopraedificazione in questione.
4.6.2.
Il convenuto, applicando il CIAE, invece sostiene che il pendio dietro il 
vecchio collegio non è stato modificato a seguito della sua costruzione e/o 
demolizione. Il punto da cui si misura l'altezza della facciata ovest si 
troverebbe su questo pendio. Il terreno (naturale) in questione sarebbe 
visibile anche dai progetti presentati dalla ricorrente stessa. Inoltre, 
secondo la giurisprudenza del Tribunale amministrativo, le modifiche del 
terreno risalenti a più di 10 anni fa corrisponderebbero al terreno 
determinante.


- 20 -
4.6.3.
Per terreno determinante s’intende la configurazione naturale del terreno. 
Se questa configurazione non può più essere determinata a seguito di 
precedenti scavi o sistemazioni del terreno, essa va presunta dalla 
conformazione naturale dei dintorni (cifra 1.1 del CIAE). Nella sua 
precedente giurisprudenza, codesto Tribunale ha già trattato in dettaglio il 
concetto e l'interpretazione del terreno naturale (cfr. sentenza del 
Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni [STA] 473/83) e ha 
affermato che il suo scopo effettivo è quello di impedire l'aggiramento dei 
limiti di altezza degli edifici e delle distanze dai confini e dalle costruzioni 
attraverso modifiche del terreno. Nella sentenza STA 292/92, 
interpretando una disposizione comunale in materia, questo Tribunale ha 
stabilito, tra l'altro, che le modifiche del terreno effettuate da più di dieci 
anni devono essere generalmente considerate come terreno naturale, a 
meno che, a distanza di così tanto tempo, non si possa dimostrare 
l'intenzione di un aggiramento (cfr. PTA 1992 n. 10, confermato nelle STA 
R 03 5; R 05 31 e R 14 45). Questa prassi non è cambiata con l'entrata in 
vigore del CIAE (cfr. il commentario sul CIAE alla cifra 1.1 paragrafo 2, 
secondo cui la decisione su come dedurre l'andamento naturale del 
terreno è lasciata alla prassi cantonale).
4.6.4.
Questo Tribunale rileva innanzitutto che l'andamento del terreno naturale 
è indicato nei piani approvati nel 2016 e che il convenuto ha effettuato i 
suoi calcoli sulla base di questi. Invece nelle planimetrie inoltrate dalla 
ricorrente nell'ambito della domanda di costruzione a posteriori (nel 2018), 
il terreno naturale non è più segnato, almeno non nel piano della facciata 
ovest. Per quanto riguarda il comparto Collegio F._____ si rileva che esso 
è costituito da tre edifici storici: una cappella con l'edificio della "scuola 
vecchia" annesso, costruiti negli anni 1916/1917 e un edificio cubico, 
"G._____", di data precedente. Negli anni '70, nello spazio fra la scuola 
vecchia e il G._____, è stata costruita un'ala aggiuntiva alla scuola vecchia 


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(cfr. la documentazione a pag. 2 consultabile sul sito internet: 
https://www.H._____). Questo ampliamento è poi stato demolito intorno al 
2014/2015 proprio per fare spazio alla costruzione sul fondo 3051, che si 
sarebbe eretta proprio dietro il comparto del Collegio e in parte anche al 
posto dell'ampliamento demolito (cfr. le riprese aeree del Collegio F._____ 
degli anni 2014 e 2015 consultabili su internet: https://I._____, 
https://J._____).
4.6.5.
Per quanto la ricorrente nella replica sostiene che il terreno dietro il collegio 
sarebbe stato scavato e che il terreno utilizzato per i rilievi da parte del 
convenuto non sarebbe il terreno naturale, ma il terreno modificato "con la 
buca" della precedente costruzione (in seguito demolita) e che il terreno 
naturale sarebbe ancora riconoscibile sia a nord che a sud, e che a sud 
questo corrisponderebbe alla carrareccia pedonale comunale, la quale 
sarebbe più alta di 2.6 m rispetto al terreno modificato/scavato dopo la 
costruzione, non può essere seguita.
La ricorrente ha allegato come prova il piano approvato della "sezione 
A - A" (cfr. doc. 9A della ricorrente) che però non corrisponde al piano 
approvato della "facciata ovest" e pertanto – visto che si tratta di misurare 
l'altezza della facciata ovest – non è decisivo. Nella planimetria approvata 
della facciata ovest, si evince che la linea del terreno naturale si collega 
alla sagoma dell'edificio del collegio demolito (cfr. l'allegato al doc. 2 e il 
doc. 15 convenuto). Visto che la pendenza del terreno è regolare e non è 
riconoscibile nessuna buca, pare poco probabile – e d'altronde la 
ricorrente non lo dimostra – che il terreno nel luogo della sagoma sia stato 
scavato. A parte questo, non è ravvisabile come il terreno originario a sud 
e a nord possa dare indicazioni sul terreno naturale sottostante la facciata 
ovest costruita. Il punto da cui si misura l'altezza della facciata ovest (h2) 
si trova più a monte rispetto al luogo in cui si trovava l'edificio del collegio 
demolito (cfr. doc. 15 convenuto). Anche se il terreno naturale fosse stato 


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modificato (scavato) nel sito della parte demolita del collegio, non ci sono 
indizi che siano avvenuti cambiamenti del terreno sul pendio nel punto di 
misurazione in questione. Non è data quindi nessuna ragione per poter 
mettere in discussione o dubitare della correttezza dell'andamento 
naturale (e determinante) del terreno, così come descritto nelle planimetrie 
dalla stessa ricorrente.
4.6.6.
In ogni modo, e a prescindere da eventuali modifiche precedenti del 
terreno naturale, va ricordato che il terreno retrostante al collegio è rimasto 
invariato almeno dagli anni '70 risp. da quando è stata costruita l'ala 
aggiuntiva alla scuola vecchia e quindi per ben oltre 10 anni. Pertanto, 
secondo la prassi del Tribunale amministrativo, il terreno (modificato) dopo 
la costruzione dell'ampliamento del collegio è ora considerato il terreno 
determinante. Ne discende che il terreno segnato sulla planimetria 
approvata è il terreno determinante e di conseguenza il convenuto l'ha 
giustamente definito come base da cui misurare l'altezza della facciata 
ovest. Un sopralluogo e una perizia per determinare il terreno naturale, 
come richiesto dalla ricorrente, sulla base dell'apprezzamento anticipato 
delle prove (cfr. DTF 131 I 157 consid. 3, 124 V 94 consid. 4b, 122 III 223 
consid. 3c; STF 1C_547/2021 del 16 maggio 2023 consid. 2.3 e 
1C_76/2022 del 18 ottobre 2022 consid. 3.2 e 3.3) non vengono ritenuti 
necessari.
5.
Riguardo all'altezza massima al colmo, va ricordato che l'edificio supera 
l'altezza complessiva (altezza max. colmo, che è di 13 m nella zona 
residenziale R3) di circa 3.77 m, e di per sé è materialmente illegale anche 
per questo motivo. Tuttavia, anche questo superamento (seppure per 
errore) rientra in quanto autorizzato con licenza edilizia del 2016, per cui 
formalmente l'edificio è legale. Conseguentemente, questo Tribunale, 
riallacciandosi alle considerazioni di cui sopra (consid. 4.4.1), afferma che 
l'edificio in questione, pur essendo materialmente illegale, a causa del fatto 


- 23 -
che è già stato edificato, gode della garanzia dei diritti acquisiti anche 
riguardo a questo superamento.
6.
Infine, il fatto che il convenuto abbia negato un'autorizzazione in via 
derogatoria in applicazione dell'art. 82 della Legge sulla pianificazione 
territoriale del Cantone dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100) è giustificabile. 
Il superamento dell'altezza massima è notevole e, vista l'ampia superficie 
del fondo in questione (4693 m2) nella zona residenziale R3, sarebbe stato 
possibile rispettare le altezze previste dalla LE. Inoltre, nella misura in cui 
la ricorrente richiama ai "margini di tolleranza", va affermato che non è 
applicabile sin dall'inizio la prassi ticinese, secondo la quale vengono 
ritenuti irrilevanti i superamenti dell'ordine di 50 cm (cfr. per la prassi 
ticinese: SCOLARI, Commentario, Legge edilizia cantonale (LE), art. 40/41 
n. 1228), poiché nel caso in esame è già stato autorizzato un superamento 
(materialmente illegale) di 2.20 m e pertanto non vi è spazio per fare 
ulteriori eccezioni. Il fatto che il superamento dell'altezza di ulteriori 0.41 m 
riguarda solo una protezione metallica sul bordo del tetto e non ha 
comportato un aumento di volume e superfici, non cambia la situazione. 
Per inciso, il risultato non cambierebbe neppure se si adottasse l'ipotesi 
contenuta alla pag. 3 della replica della ricorrente secondo cui, essendo il 
tetto stato abbassato di 0.19 m con l'adeguamento del progetto approvato 
nel 2016 rispetto alla prima autorizzazione del 2015, il superamento 
potrebbe essere "solo" di 0.22 m (0.41 m – 0.19 m). Come già esposto, fa 
stato la licenza edilizia del 2016 e in ogni caso si tratterebbe comunque di 
un superamento non trascurabile. Seppur fosse vero che, come afferma 
la ricorrente, il convenuto non abbia fatto un calcolo errato nel 2015 e nel 
2016, quanto piuttosto una diversa interpretazione delle norme sull'altezza 
delle facciate, ciò non cambierebbe il fatto che l'altezza autorizzata è stata 
superata (di 0.41 m), anche perché l'attuale LE era già in vigore al 
momento del primo permesso di costruzione del 2015.


- 24 -
7.1.
Le spese procedurali, composte da una tassa di Stato di CHF 3'000.00 e 
da spese di cancelleria, sono poste interamente a carico della 
soccombente ricorrente (art. 73 cpv. 1 LGA).
7.2.
Al Comune convenuto non spettano ripetibili, poiché vincente 
nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali (art. 78 cpv. 2 LGA).
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
- una tassa di Stato di
CHF
3'000
- e le spese di cancelleria di
CHF
504
totale
CHF
3'504
Tali spese sono poste a carico di A._____ AG.
3.
Non vengono assegnate ripetibili.
4.
[vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]