gr_gerichte · R 2006 60 · 2006-10-24 · de
ausseramtliche Entschädigung

Baueinsprache | Baurecht

R 06 60
4. Kammer
URTEIL
vom 24. Oktober 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Die Gemeinde … ist Eigentümerin von Parzelle 132 im Dorfkern von ... Der
Gemeindevorstand
wurde
am
16.
Dezember
2004
von
der
Gemeindeversammlung ermächtigt, Parzelle 132 bei Realisierbarkeit einer
…-Anlage an die … zu verkaufen. Sieger eines in der Folge durchgeführten
Wettbewerbes wurde ein Projekt der Architekten ... In der Jury waren
Fachjuroren, Vertreter der Denkmalpflege, des Heimatschutzes, des
Gemeindevorstandes, Anwohner und eine Tourismusvertreterin sowie drei
Vertreter der ...
Ein erstes Baugesuch der … wurde mit Verfügung vom 21. März 2006 infolge
Rückzuges abgeschrieben. Gleichentags wurde ein zweites Baugesuch
publiziert. Dagegen gingen 12 Einsprachen ein. Die Gemeinde holte
verschiedene Gutachten ein und legte diese vom 12. April bis 3. Mai 2006 zur
Einsichtnahme auf. Den Einsprechern wurde am 11. April 2006 Gelegenheit
eingeräumt, dazu innert der Auflagefrist Stellung zu nehmen, wovon
verschiedene Einsprecher Gebrauch machten. Alle Gutachter sprachen sich
positiv zum Projekt aus, teilweise unter der Voraussetzung, dass mit der
Baubewilligung gewisse Auflagen gemacht würden. Am 23. Mai 2006 wies der
Gemeindevorstand … die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat und erteilte
die Baubewilligung u. a. unter folgenden Auflagen und Bedingungen:
Im Grundbuch sei das in Anwendung von Art. 77 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erteilte
Näherbaurecht zu Lasten Parzelle 1853 der Brüstung Aussenbad und
Terrasse sowie DG gemäss Plänen anzumerken.

Vor Baubeginn sei die Fassadengestaltung zu bemustern und zu bereinigen,
ebenso die Dachaufbauten. Es sei mit dem Bauberater zusammenzuarbeiten.
Im Grundbuch sei anzumerken: Betrieb des Dachfreibades als stilles Bad
ohne Schwallduschen und Sprudeldüsen etc., Abdeckung der Wasserfläche
des Dachfreibades ausserhalb der Betriebszeiten. Kein Badebetrieb im
Dachfreibad im Winter (November bis Februar) vor 10.00 Uhr oder nach 20.30
Uhr, im Herbst (September und Oktober nach 20.15 Uhr). Abdeckung des
Dachfreibades erst, wenn die ersten Besucher kommen, Anbringung von 2 m
hohen Glaswänden an der Nordseite ohne die ersten ca. 2 m ab nordöstlicher
Ecke und an der Ostseite. Bereinigung der Beleuchtung des Dachfreibads vor
Baubeginn mit der Baubehörde.
Für 20 Pflichtparkplätze habe die Baugesuchstellerin vorläufig eine
Ersatzabgabe von CHF 160'000.00 zu leisten. Mit Erstellung einer
Parkierungsanlage in vergleichbarer Nähe zum Parkhaus … oder mit dessen
Erstellung habe die Eigentümerin von Parzelle 132 auf Verlangen des
Gemeindevorstandes
die
20
Pflichtparkplätze
oder
einen
vom
Gemeindevorstand bezeichneten Teil davon zu kaufen, zu Gestehungskosten
der Gemeinde unter Anrechnung der geleisteten Ersatzabgabe.
Die Aussenluftfassung und der Fortluftaustoss seien mit Schalldämpfern
auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel bei der Fassung resp. beim
Ausstoss auf maximal 25 dB(A) reduziert werde. Die Heizungsanlage sei mit
einem Schalldämpfer auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel auf maximal
35 dB(A) reduziert werde. Zwischen 21.00 und 09.00 Uhr sei das Bad zu
schliessen. Die Anlage könne von der Öffentlichkeit in einem üblichen Umfang
und gegen übliches Entgelt genutzt werden.
2.
Dagegen erhoben …, …, …, …, …, …, …, …, … und … am 28. Juni 2006
Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheid aufzuheben; eventuell sei das Baugesuch zur
Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. Zudem seien zur
Beurteilung der Frage des Ortsbildschutzes und der Gestaltung auf Antrag
oder von Amtes wegen die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege
(EKD) und die Eidgenössische Kommission für Natur- und Heimatschutz
(ENHK) beizuziehen. Die umstrittene Anlage könne nicht bewilligt werden,

weil sie gegen die Vorschriften über die Dachgestaltung und den minimalen
Wohnanteil verstosse. Es handle sich um einen störenden Betrieb. Das
Näherbaurecht zulasten der Gemeinde liege nicht im öffentlichen Interesse.
Das Verkehrskonzept sei fehlerhaft und es habe nicht genügend Parkplätze.
Der Bau passe nicht in das Ortsbild von nationaler Bedeutung. Die
Aussendachnutzung sei mit Dampf- und Nebelbildung verbunden, was
unzumutbar sei. Zu den gestalterischen Fragen müssten Gutachten der EKD
und der ENHK eingeholt werden. Die Gemeinde habe zudem das rechtliche
Gehör verletzt, weil alle Einsprecher ihre Einsprachen ohne Kenntnis der
Gutachten hätten abfassen müssen. Erst nachträglich sei eine Frist zur
Stellungnahme zu den Gutachten eingeräumt worden.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer nach Ablauf der vom Instruktionsrichter
angesetzten Frist eingereichten Vernehmlassung die Abweisung des
Rekurses. Das Baugesuch beurteile sich nach neuem Recht. Das rechtliche
Gehör sei nicht verletzt. Es sei keine generelle Ausnahmebewilligung erteilt
worden und die Standortgebundenheit habe man nicht prüfen müssen. Man
habe nur verschiedene bauliche Bestimmungen angewandt, welche bei
Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder bei Nichtverletzung desselben
Abweichungen erlaubten. Die massgebenden Bauvorschriften würden im
Übrigen eingehalten und die Fachgutachten zeigten ebenfalls, dass dem
Bauvorhaben nichts entgegenstünde.
4.
Die beigeladene Bauherrschaft beantragte, den Rekurs abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne. Die Rekurrenten seien mit Ausnahme von
… zu weit vom Objekt entfernt und somit nicht legitimiert. … lege nicht dar,
weswegen er als Grundeigentümer in einem schützenswerten Ausmass
betroffen sei, weswegen auch er nicht legitimiert sei. Im Übrigen argumentiert
sie im Wesentlichen gleich wie die Gemeinde.
5.
Am 30. August 2006 stellten die Rekurrenten Antrag, die verspätete
Stellungnahme der Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen,
unverzüglich aus den Akten zu entfernen und der Gemeinde zurückzusenden.

6
Am 23. Oktober 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an
Ort und Stelle durch, an welchem die Rekurrenten …, auch als Vertreter der
übrigen
Rekurrenten,
der
Anwalt
der
Gemeinde
mit
dem
Gemeindepräsidenten und dem Baufachchef sowie zwei Vertreter der
Bauherrschaft mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei
Gelegenheit erteil, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines, die Gutachten sowie die weiteren
Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Das durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) wie auch in Art. 7 des
Gesetzes über das Verfahren in Verwaltungs- und Verfassungssachen (VVG)
gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert den
von
einem
Entscheid
Betroffenen
ein
persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung
haben kann. Die Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes
Individualrecht, hat also den Charakter eines eigenständigen Grundrechtes
(vgl. Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im
Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 48 und 139). Der
Betroffene soll sich vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche
Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von
Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern
können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l
53 Erw. 4 a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom
Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig
und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen.
Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu
begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem
Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so
abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht

anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen
können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr
Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3,
126 l 102 Erw. 2b). Es ist jedoch nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder
tatbeständlichen
Behauptung
und
jedem
rechtlichen
Einwand
auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492). Ob die
Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage
des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen
Beurteilung der Streitfrage. Verfügungen oder Entscheide, die unter
Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind nach der Praxis des
Verwaltungsgerichtes in der Regel aufzuheben und zur Durchführung eines
ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden
zurückzuweisen (statt vieler: PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85). Wenn es sich
jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die
Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der
präzisierten neueren Praxis zuzulassen (vgl. PVG 1996 Nr. 107).
b)
Die Rekurrenten bringen vor, die verschiedenen Gutachten seinen den
öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen nicht beigelegt gewesen,
wodurch ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei. Diese seien ihnen erst
nachträglich und für zu kurze Zeit zur Verfügung und Stellungnahme gestellt
worden. Auf ihre daraufhin geltend gemachten Bedenken sei die Baubehörde
nicht eingegangen.
Zwar kann ein Mangel darin erblickt werden, dass die Gutachten nicht schon
mit dem Baugesuch auflagen. Die Gemeinde hat dies jedoch nachgeholt und
die Gutachten vom 12. April bis 3. Mai 2006 aufgelegt. Die Rekurrenten
konnten innert dieser Frist dazu Stellung nehmen und haben dies teilweise
auch getan. Falls sie die Frist für zu kurz erachteten, hätten sie um eine
entsprechende Fristverlängerung nachsuchen können. Das rechtliche Gehör
wurde jedenfalls durch das Vorgehen der Gemeinde im Ergebnis gewahrt.

Dass sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid auf die Gutachten und nicht auf
die Befürchtungen der Einsprecher stützte, ist eine Wertung, die zur
Sachbeurteilung gehört. Darin liegt keine Verletzung der Begründungspflicht.
Unbegründet ist auch der Einwand, dass die Gemeinde die Rekurrenten dort,
wo sie eine Ausnahmebewilligung (Näherbaurecht, Verzicht auf Wohnanteil)
erteilt habe, nicht angehört habe. Die Notwendigkeit solcher Anordnungen für
die
Bewilligungsfähigkeit
der
Anlage
ergibt
sich
aus
den
Baugesuchsunterlagen selber. Es wäre an den Rekurrenten gewesen, sich
damit näher auseinanderzusetzen. Abgesehen von alldem konnten die
Rekurrenten im Rekursverfahren umfassend zu allen sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen Stellung nehmen. Die Rekurrenten
waren denn auch ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid
sachgerecht anzufechten, wie ihre Ausführungen in den Rechtsschriften
zeigen. Die angefochtene Verfügung würde im Falle einer blossen
Rückweisung von der Vorinstanz nicht anders begründet, als sie dies im
Einspracheentscheid bzw. im Schriftenwechsel vor Verwaltungsgericht getan
hat,
weshalb
eine
Aufhebung
ohne
materielle
Beurteilung
einem
prozessualen Leerlauf gleichkäme.
c)
Die Rekurrenten beantragen weiter, die verspätete Stellungnahme der
Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen. Auch dieser Antrag
ist unbegründet. Im Verwaltungsgerichtsverfahren gilt gestützt auf Art. 37 des
Verwaltungsgerichtsgesetzes
(VGG)
die
Offizialmaxime,
d.h.
der
rechtsrelevante Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. Es steht dem
Verwaltungsgericht daher frei bzw. es ist sogar verpflichtet, auch nach dem
Abschluss des Schriftenwechsels, sei es von sich aus, sei es auf Begehren
einer Partei, zusätzliche Beweiserhebungen vorzunehmen oder Beweismittel
beizuziehen, soweit ihm dies zur Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhaltes als dienlich oder notwendig erscheint. Die von der Gemeinde
eingereichten Baugesuchsunterlagen und Gutachten sind offensichtlich
streitrelevant und sind damit gestützt auf die Offizialmaxime ohnehin
beizuziehen. Neben der Offizialmaxime gilt auch der Grundsatz der
Rechtsanwendung von Amtes wegen, weshalb die rechtlichen Erörterungen

der Gemeinde, soweit sie zur Entscheidung beitragen, trotz der verspäteten
Einreichung der Vernehmlassung zu berücksichtigen sind.
2. a)
Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht weiter geltend, die Baubehörde
basiere ihre Bewilligung mit Bezug auf das Ortsbild lediglich auf den
Stellungnahmen der kantonalen Denkmalpflege und des Bauberaters. Beim
historischen Ortskern handle es sich um ein schützenswertes Ortsbild von
nationaler Bedeutung, das sowohl im ISOS-Inventar als auch im kantonalen
Richtplan figuriere. Der Beizug der EKD und der EKNH sei deshalb
unabdingbar, um das Projekt auf seine Auswirkungen auf das Ortsbild und die
geschützte Barockkirche beurteilen zu können.
b)
Entgegen der Auffassung der Rekurrenten findet sich nun weder in der
Verordnung zum ISOS (VISOS) noch im Natur- und Heimatschutzgesetz
(NHG) eine Vorgabe, gemäss welcher kommunale Bauvorhaben in einem im
ISOS aufgeführten Dorf zwingend eine Begutachtung durch die geltend
gemachten Stellen erfordern würde. Eine entsprechende Verpflichtung lässt
sich jedenfalls aus Art. 6 NHG nicht ableiten. Mit der Aufnahme eines Objektes
von nationaler Bedeutung (z.B. ins ISOS) wird zwar dargetan, dass es in
besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen,
die grösstmögliche Schonung verdient. An diesen Vorgaben haben sich auch
kantonale und kommunale Behörden auszurichten. Die von den Rekurrenten
angeführten eidgenössischen Stellen und Kommissionen sind jedoch – soweit
vorliegend von Interesse – lediglich im Zusammenhang mit der Erfüllung von
Bundesaufgaben für Begutachtungen zuständig (vgl. Art. 7 ff. NHG).
Nachdem eine solche vorliegend nicht zur Diskussion steht, besteht auch kein
Anlass für die beantragten Begutachtungen.
c)
Es besteht aber auch sonst kein Anlass, zu den ästhetischen Fragen und
jenen des Ortsbildschutzes ein Obergutachten einzuholen. Vorliegend
bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die geeignet wären, Zweifel an der
Objektivität und Zuverlässigkeit der kantonalen Denkmalpflege oder des
kommunalen Bauberaters zu begründen. Die Stellungnahmen dieser

Fachinstanzen sind vielmehr in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Sie
beruhen auf einer umfassenden Würdigung der örtlichen Situation und der
massgebenden Aspekte des Ortsbildschutzes und sind in jeder Beziehung
überzeugend und nachvollziehbar. Es besteht daher nicht der geringste
Grund dafür, dass die Baubehörde nicht darauf hätte abstellen sollen und
dürfen.
d)
Dies gilt im Übrigen auch für die Stellungnahmen der anderen Fachleute, also
das Lärmgutachten, das Gutachten bezüglich der Dampf- und Nebelbildung
und das geologische Gutachten. Auch diese Fachleute haben die von ihnen
zu behandelnden Fragen in sorgfältiger und umfassender Weise beantwortet
und der Baubehörde Empfehlungen erteilt, die von dieser umgesetzt wurden.
Die Rekurrenten bringen keine substantiierte Kritik daran vor, die ernsthafte
Zweifel an der Zuverlässigkeit und Richtigkeit dieser Fachgutachten zu
wecken vermöchten. Die Baubehörde hat daher zu Recht auch diese
Gutachten in ihre Beurteilung miteinbezogen und darauf abgestellt.
3.
In materieller Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass auf das vorliegende
Baugesuch das von der Gemeinde am 15. Dezember 2005 angenommene
und von der Regierung am 23. Mai 2006 genehmigte Baugesetz (BG)
anwendbar ist, wie dies Art. 106 Abs. 2 BG vorsieht. Weshalb dies anders
sein sollte, wie die Rekurrenten meinen, ist unerfindlich und nicht
nachvollziehbar.
4. a)
Die Rekurrenten machen geltend, es sei unzulässig gewesen, dass die
Baubehörde von der Festlegung eines minimalen Wohnanteiles abgesehen
habe.
b)
Bei Neubauten, wesentlichen Umbauten und Erweiterungen wie Einbau,
zusätzlicher Wohnungen dürfen gemäss Art. 26 Abs. 2 BG die im
Zonenschema festgelegten Wohnanteile ausschliesslich als Wohnraum
genutzt werden. Nach Abs. 4 dieser Bestimmung kann die Baubehörde für
Bauten im öffentlichen Interesse eine Unterschreitung des minimalen
Wohnanteils bewilligen. Dies gilt insbesondere auch für Hotelbetriebe sowie

andere Bauten von lokaler volkswirtschaftlicher oder kultureller Bedeutung.
Von dieser Regelung hat die Baubehörde Gebrauch gemacht, weil sie zum
Schluss gekommen ist, dass die umstrittene Anlage im öffentlichen Interesse
liege, was die Rekurrenten bestreiten. Entgegen ihrer Ansicht hat die
Baubehörde mit dieser Beurteilung das ihr zustehende Ermessen nicht
überschritten. Dass eine derartige Anlage in einem regionalen touristischen
Zentrum wie der Gemeinde in einem gewichtigen volkswirtschaftlichen
Interesse ist, liegt auf der Hand, kann doch durch eine öffentlich zugängliche
Anlage die touristische Infrastruktur markant verbessert und damit die
Attraktivität der Tourismusdestination gesteigert werden. Die private
Investition der Bauherrschaft dient damit nicht nur deren Interessen, sondern
ebenso sehr jenen der Allgemeinheit. Dies gilt auch für den Umstand, dass
die Anlage im Dorfzentrum realisiert wird, ist dies doch in einer Gemeinde der
Ortsteil, wo Freizeitaktivitäten bevorzugt ausgeübt werden. Es ist demnach
nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde von der Festlegung eines
Wohnanteiles abgesehen hat.
5. a)
Die Rekurrenten sind der Ansicht, die Baubehörde habe zu Unrecht
gegenüber der Strassenparzelle 1853 ein Näherbaurecht eingeräumt. Dies
verstosse gegen eine Baulinie und entspreche nicht dem öffentlichen
Interesse.
b)
Im fraglichen Bereich ist in den massgebenden Plänen nirgends eine Baulinie
vorhanden, weshalb auch nicht dagegen verstossen werden kann.
c)
Mit der Rüge der unzulässigen Gewährung eines Näherbaurechtes, welches
nicht im öffentlichen Interesse sei, macht die Rekurrentschaft implizite die
Überschreitung des Hofstattrechtes geltend, das in Art. 4 BG im hier
interessierenden Zusammenhang wie folgt geregelt ist:
"Werden rechtmässig erstellte Gebäude, die den geltenden Vorschriften nicht
mehr entsprechen, zerstört oder ganz oder teilweise abgebrochen, dürfen sie
in ihrer bisherigen Lage, Ausdehnung und Zweckbestimmung ohne Rücksicht
auf die entsprechenden Vorschriften der Regelbauweise wieder aufgebaut
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sind gestattet, wenn dadurch
der bisherige Zustand verbessert wird. Ebenfalls zulässig sind zonenkonforme
Zweckänderungen. Voraussetzung in beiden Fällen ist, dass keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen."
Das Hofstattrecht als solches dient also der Erhaltung des Bisherigen und
nicht
der
Weiterentwicklung
oder
Ausdehnung.
Es
stellt
eine
Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein
zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter
Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und der Grenzabstände und der
Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das
Hofstattrecht
verleiht
dem
Eigentümer
eines
vor
entsprechenden
Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem
einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der
Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues
eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften
halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für bestehende Bauten vor
Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit,
welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend
geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die
ordentlichen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf
wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils
geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an
einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des
Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich
Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu
dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen
gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Ausnahmebewilligung
betrachtet werden kann (vgl. VGE 55/83), restriktiv zu handhaben (vgl. PVG
1990 Nr. 14; VGE 619/88). Daneben gilt es aber das Verhältnis des
Hofstattrechtes zu den ordentlichen Bauvorschriften zu beachten. Zunächst
ist darauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der
Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit
den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder
erweitern darf. Der Sinn des Hofstattrechtes besteht darin, Eigentümer

bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre
widersprüchlich, sie auf der anderen Seite wieder dadurch einzuschränken,
dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt
wird. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die
mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo
demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung
des Gebäudes aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss
dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden.
Man kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder abgerissenen
Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im
Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die
Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder
Geschosszahl nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung
bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen
Stockwerke gegenüber dem unterliegenden Gebäudeteil nach neuem Recht
allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssen. Es ist nicht einzusehen,
warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten
soll, da ja durch dieses Institut der Grundeigentümer bevorzugt werden soll
(vgl. PVG 1986 Nr. 24).
d)
Vorliegend hat die Baubehörde für die wenigen Bauteile, die sich nicht mit
dem Hofstattrecht vereinbaren lassen, ein Näherbaurecht erteilt. Es ist nicht
ersichtlich, dass dies gegen überwiegende öffentliche Interessen verstossen
würde, was nach Art. 77 KRG Grund dafür wäre, das Näherbaurecht zu
verweigern. Überdies ist fraglich, ob die Erteilung des Näherbaurechtes
überhaupt notwenig gewesen wäre. In der Kernzone, wo, wie hier,
Baugestaltungslinien fehlen, sind die bestehenden Baufluchten beizubehalten
(Art. 53 Abs. 2 BG). Für bestehende Baufluchten wird folglich eine Ausnahme
zu den im Zonenschema vorgesehenen Grenzabständen definiert, wobei es
sich nicht um eine Hofstattrechtsbestimmung handelt. Folgerichtig halten
auch diese Bauteile die ordentlichen Bestimmungen ein, weil sie innerhalb
des durch die Bauflucht definierten Grenzabstandes liegen. Sie sind deshalb
nach den vorigen Ausführungen in Kombination mit dem Hofstattrecht
zulässig.

6.
Die
Rekurrenten
beanstanden,
dass
die
Baubehörde
zu
wenige
Pflichtparkplätze festgelegt habe und erachten das damit im Zusammenhang
stehende Verkehrskonzept als unzureichend. Die von den Rekurrenten
geäusserte Kritik ist indessen in keiner Weise fundiert und vor allem nicht
geeignet, die Ausführungen der Baubehörde zu widerlegen. Diese hat sich
ausführlich und in nachvollziehbarer Weise dazu geäussert, wie sie die
erforderliche Parkplatzzahl aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen und
unter Beizug der einschlägigen VSS-Normen berechnet hat. Weiter hat die
Gemeinde breit ihr vorläufiges und das als definitive Lösung in Aussicht
genommene Verkehrskonzept erläutert. Dem stellen die Rekurrenten einfach
Vermutungen und Behauptungen entgegen. Es ist daher nur kurz
festzuhalten, dass es durchaus sinnvoll erscheint, etwa mit der Beschränkung
der Parkzeit auf eine Stunde die Badbesucher zunächst dazu anhalten, die
dafür vorgesehenen Parkplätze beim … zu benützen und mit der
Verpflichtung zum Einkauf in ein zu erstellendes Parkhaus die Situation
definitiv und zweckmässig zu bereinigen. Daher ist es auch unerheblich, dass
der Kredit für ein Parkhaus … noch nicht vom Volk bewilligt ist. Bis zur
Erstellung dieses oder eines anderen Parkhauses bleibt die provisorische
Regelung in Kraft. Richtigerweise weist die Gemeinde auch darauf hin, dass
es nicht darauf ankommt, ob der … noch offen ist oder nicht, da im
bestehenden Gebäude jederzeit wieder ein Verkaufsgeschäft eingerichtet
werden könnte.
7.
Die Rekurrenten machen geltend, gemäss Art. 53 Abs. 2 BG müsse sich die
Dachform nach den umliegenden Bauten richten und vorliegend besässen -
mit Ausnahme des eingeschossigen Anbaus Haus … - alle Bauten ein Steil-
oder Schrägdach. Die Zulässigkeit der Dachform beurteilt sich vorliegend zum
einen nach der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs. 2 BG), wonach sich die
Dachformen nach den umliegenden Bauten richten müssen. Sodann wird das
abzubrechende
Gebäude
…
im
Generellen
Gestaltungsplan
als
"erhaltenswert" qualifiziert, womit auch die Schutzvorschrift von Art. 80 Abs.
3 BG anwendbar ist. Danach muss sich die Ersatzbaute in Bezug auf Lage,
Stellung, Form und Gestaltung an das ursprüngliche Gebäude anlehnen. Das

vorliegende Projekt erfüllt den Tatbestand beider Bestimmungen. Weil in der
Kernzone sowohl Steil- als auch Flachdächer verbreitet und üblich sind, wie
sich sowohl aus der eingereichten Fotodokumentation ergibt und sich am
Augenschein bestätigt hat, lassen sich aus der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs.
2 BauG) für diese beiden Dachformen keine Einschränkungen ableiten. Und
weil das vorbestehende ("erhaltenswerte") Gebäude bereits ein Flachdach
besitzt, lehnt sich das projektierte Flachdach auch im Sinne von Art. 80 Abs.
3 BG an Form und Gestaltung der vorstehenden Baute an. Das projektierte
Flachdach erweist sich mithin als baurechtskonform.
8.
Die Rekurrenten sind weiter der Ansicht, die vorgesehene Flachdachnutzung
als Aussenbad verbunden mit Dampf- und Nebelbildung sei in dem
geschützten Ortskern von nationaler Bedeutung ortsbildschützerisch und
ästhetisch verfehlt und gesetzwidrig. Dies trifft nicht zu. Die Gemeinde hat in
Anwendung der einschlägigen Bestimmungen das Projekt durch die
kantonale Denkmalpflege und ihren Bauberater beurteilen lassen. Die
sachkundigen Ausführungen dieser Fachleute sind - wie bereits dargetan -
nicht zu beanstanden. Wenn die Gemeinde gestützt darauf die
ortsbildschützerischen und ästhetischen Kriterien als erfüllt betrachtet hat, ist
sie damit im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens geblieben. Zu beachten
ist auch, dass sie in diesem Zusammenhang die notwendigen Auflagen
erlassen hat.
9. a)
Die Rekurrenten bringen weiter vor, bei der Anlage handle es sich um einen
stark störenden Betrieb, der in der Kernzone, wo nach Art. 45 i.V.m. Art. 24
Abs. 2 Ziff. 2 BG nur mässig störende Betriebe erlaubt seien, unzulässig sei.
b)
Es fragt sich zunächst, welche Bedeutung diese kommunalen Vorschriften
über die Störungsgrade neben dem Bundesrecht noch haben. Der Schutz der
Menschen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen, namentlich vor Lärm,
wird nämlich vom Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz
(Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) geregelt (Art. 1 Abs. 1 USG).
Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch sie allein
erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte der Umgebung nicht

überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). Lärm soll durch Massnahmen an der
Quelle begrenzt werden (Emissionsbegrenzungen, Art. 11 Abs. 1 USG).
Emissionen
werden
dabei
insbesondere
durch
den
Erlass
von
Emissionsgrenzwerten, Bau- und Ausrüstungsvorschriften sowie Verkehrs-
und Betriebsvorschriften eingeschränkt (Art. 12 Abs. 1 USG). Für die
Beurteilung der schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat
durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG). In diesem
Zusammenhang
ist
insbesondere
die
Lärmschutz-Verordnung
des
Bundesrates vom 15. Dezember 1985 (LSV; SR 814.41) zu beachten. Mit
Inkrafttreten der Bundesgesetzgebung über den Umweltschutz hat das
kantonale Recht seine selbständige Bedeutung verloren, soweit sich sein
materieller Gehalt mit dem Bundesrecht deckt oder weniger weit geht als
dieses. Es hat sie dort behalten, wo es die bundesrechtlichen Normen ergänzt
oder - soweit es erlaubt ist - verschärft (vgl. Art. 65 USG). In diesem Sinne
haben
kantonale
oder
kommunale
immissionsbeschränkende
Nutzungsvorschriften weitgehend ihre selbständige Bedeutung verloren (BGE
118 Ia 115f E.1b; 116 Ia 492 E.1a; 116 Ib 179f. E1b/bb). Dies trifft auch auf
die Bestimmungen der Gemeinde über die Störungsgrade zu. Die LSV
verpflichtet die Kantone nämlich in den Art. 43 und 44, die Nutzungszonen
verschiedenen Lärmempfindlichkeitsstufen zuzuordnen. Dieser Aufgabe ist
die
Gemeinde
nachgekommen,
indem
sie
die
Kernzone
der
Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet hat. Diese Stufe gilt gemäss Art. 43 Abs.
1 lit. c LSV in Zonen, wo mässig störende Betriebe zugelassen sind,
namentlich in Mischzonen. Was als nicht störender Betrieb gilt, richtet sich
demnach nach dieser Bestimmung. Insbesondere ist ein Betrieb dann nicht
störend, wenn die massgebenden Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen
zur LSV eingehalten werden. Den Bestimmungen über die Störungsgrade
kommt somit im vorliegenden Zusammenhang keine selbständige Bedeutung
zu: Erfüllt das umstrittene Projekt die Anforderungen der Empfindlichkeitsstufe
III, ist von einem mässig störenden Betrieb auszugehen, und es kann
demzufolge nicht wegen der Verletzung von Art. 24 BG abgelehnt werden
(vgl. PVG 2000 Nr. 52). Vorliegend steht aufgrund des Lärmgutachtens fest,
dass die massgebenden Planungswerte bei weitem eingehalten werden.

Zusätzlich hat die Baubehörde aber auch dem Vorsorgeprinzip die nötige
Beachtung geschenkt und diverse emissionsbegrenzende Auflagen verfügt.
10. a)
Die Rekurrenten erachten die Dachnutzung mit einem Aussenbad mit Dampf
und
Nebelbildung
nicht
nur
unter
den
bereits
abgehandelten
ortsbildschützerischen, sondern sinngemäss auch unter umweltrechtlichen
Aspekten als unzulässig, wenn sie diese Emissionen als schädlich oder lästig
bezeichnen.
b)
Das Umweltschutzgesetz bezweckt - wie schon erwähnt - den Schutz der
Umwelt gegen schädliche oder lästige Einwirkungen (Art. 1 Abs. 1 USG) wie
beispielsweise Lärm oder Luftverunreinigung (Art. 7 Abs. 1 USG). Das
Bundesrecht bestimmt die materiellen Voraussetzungen, unter welchen
Emissionsbegrenzungen angeordnet werden dürfen, und umschreibt die der
Immissionsreduktion dienenden Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der
Vorsorge an, dass Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden könnten,
frühzeitig zu begrenzen sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip).
Einwirkungen werden primär an der Quelle, d.h. am Emissionsort, beschränkt
(Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind zunächst ebenfalls im Sinne der Vorsorge
unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit
zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich
tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die
Emissionsbegrenzungen zu verschärfen, wenn feststeht oder zu erwarten ist,
dass
die
Einwirkungen
unter
Berücksichtigung
der
bestehenden
Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG). In einem
weiteren Schritt ist schliesslich bei bestimmten Anlagen allenfalls zu prüfen,
ob immissionsseitige Massnahmen zu ergreifen sind (Art. 25 Abs. 3 USG; vgl.
zum ganzen BGE 121 II 378 E. 11a - c S. 400 ff.; 119 Ib 380 E. 3 S. 386 ff.;
118 Ib 206 E. 11 S. 224; 117 Ib28 E. 6a S. 34). Dabei ist zu beachten, dass
Art. 11 weder in Abs. 1 noch in den übrigen Absätzen unterscheidet, ob eine
Anlage bereits in Betrieb steht oder erst geplant ist; das Vorsorgeprinzip gilt
mithin für neue und bestehende Quellen in gleicher Weise (siehe statt
vieler: BGE 120 Ib436 in URP 1995 117 nicht wiedergegebene E. 2a aa sowie
120 Ib 89, E. 4a; PVG 1992 Nr. 18 E. 3). Im Bereich der Luftreinhaltung, wo

der Bundesrat durch den Erlass von Emissionsgrenzwerten auf dem
Verordnungsweg das Mass der vorsorglichen Emissionsbegrenzungen für
zahlreiche Schadstoffe und Anlagetypen festgeschrieben hat (Art. 3 und 4
LRV [SR 814.318.142.1] sowie deren Anhänge 1 - 4; vgl. URP 1994 5. 177),
ist gemäss Art. 4 Abs. 1 LRV dort, wo in der Verordnung keine
Emissionsbegrenzung festgelegt ist, das Vorsorgeprinzip durch die Behörde
durch von ihr vorgenommene Emissionsbegrenzungen einzuhalten.
c)
Die LRV legt für die künstliche Dampf- oder Nebelbildung durch Wasser aus
Anlagen keine vorsorglichen Emissionsbegrenzungen fest. Die Baubehörde
hat deshalb diese Problematik umfassend gutachterlich abklären lassen. Die
von den Rekurrenten daran geäusserte Kritik zeigt zunächst, dass sie die
fachmännischen Äusserungen offenbar nur teilweise zur Kenntnis genommen
haben. Im Übrigen stellen sie zum Ausmass der von ihnen erwarteten Dampf-
bzw. Nebelbildung einfach Behauptungen auf, die nicht geeignet sind, die
gutachterlichen Schlussfolgerungen zu widerlegen. Die Gemeinde hat
alsdann im angefochtenen Entscheid überzeugend dargelegt, dass sie
bezüglich der Dampfnebelbildung das technisch und betrieblich Mögliche von
der
Betreiberin
verlangt
hat
(Entfeuchtungsanlage,
Einschränkung
Betriebszeiten, Abdeckungspflicht, Einschränkung bei der Beleuchtung etc.).
Damit ist sie ihren Aufgaben nachgekommen. Sollte sich nach der
Inbetriebnahme der Anlage herausstellen, dass trotz der zahlreichen
emissionsbegrenzenden Anordnungen noch untolerierbare Dampf- und
Nebelbildungen vorkommen, kann die Gemeinde nach dem oben Gesagten
gestützt auf das Vorsorgeprinzip weitere Massnahmen verfügen. Der Rekurs
erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als unbegründet.
11.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten,
welche überdies die anwaltlich vertretenen Gegenparteien angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen haben.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
7'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
440.--
zusammen
Fr.
7'440.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Rekurrenten und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Rekurrenten entschädigen die Gemeinde … und die … aussergerichtlich
unter solidarischer Haftung mit je Fr. 3'000.-- (insgesamt als Fr. 6'000.-- [inkl.
MWST]).
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene verwaltungsgerichtliche sowie die
staatsrechtliche Beschwerde wurden am 16. Mai 2007 abgewiesen (1A.11/2007 und
1P.23/2007).