gr_gerichte · R 2013 117 · 2014-02-25 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 117
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 25. Februar 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

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1.
Nachdem eine erste Baubewilligung bzw. ein erster Einspracheentscheid
vom 7. August 2012 vom Vorstand der Gemeinde Y._____ (seit 1. Januar
2013 Gemeinde X._____) am 9. Oktober 2012 widerrufen worden war,
wies dieser mit erneutem Einspracheentscheid vom 11. Dezember 2012
die von B._____ und A._____ gegen das Baugesuch der C._____ AG
vom 11. Juli 2012 und deren Projektänderungsgesuch vom 9. Oktober
2012 für den Neubau eines Ferienhauses mit fünf Wohnungen auf Parzel-
len 271 und 272 in Y._____ erhobene Einsprache vom 31. Juli 2012 inkl.
deren Ergänzung vom 10. November 2012 im Sinne der Erwägungen ab
und erteilte für die zur Bewilligung beantragten Bauten mit separatem
Baubescheid vom 11., mitgeteilt am 14. Dezember 2012, die Baubewilli-
gung. Betreffend Zweitwohnungsproblematik verwies die Gemeinde ins-
besondere auf die damalige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes
des Kantons Graubünden (VGU R 12 108).
2.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ (Beschwerdeführer) am 1. Fe-
bruar 2013 Beschwerde und beantragten, der Einspracheentscheid vom
11. Dezember 2012 sei aufzuheben und die Baubewilligung vom 11./14.
Dezember 2012 sei zu verweigern. Der Beschwerde sei die aufschieben-
de Wirkung zu erteilen (vom Instruktionsrichter am 21. Februar 2013 er-
teilt). In der Sache machten sie eine Verletzung des Anspruchs auf recht-
liches Gehör, eine Verletzung der Bestimmungen über die Gebäudelänge,
eine Verletzung der gesetzlichen Gebäudehöhe, eine Verletzung der Be-
stimmungen über die Parzellierung und Verkehrssicherheit, die ungenü-
gende Sicherung des Bauvorhabens aufgrund von Terrainveränderungen,
die Verletzung der Bestimmungen über Terrainveränderungen und Ge-
staltung sowie die Verletzung von Art. 75b BV geltend.
Betreffend die geltend gemachte Verletzung von Art. 75b BV begründeten
sie, dieser sei auch auf hängige Beschwerdesachen sofort anwendbar.
Die Bestimmung bringe ein erhebliches öffentliches Interesse zum Aus-

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druck und sei um der öffentlichen Ordnung willen erlassen worden. Die
bundesrechtliche Regelung sei für Gemeinden und Kantone zwingend
und räume ihnen bei der Um- und Durchsetzung keinerlei Ermessens-
spielraum ein. Hier handle es sich zudem um einen Neubau.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. März 2013 beantragte die Gemeinde
X._____ (Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Be-
züglich der geltend gemachten Verletzung von Art. 75b BV verwies sie
auf die Praxis des Verwaltungsgerichtes, wonach 2012 noch Baubewilli-
gungen für die Erstellung neuer Zweitwohnungen erteilt werden dürften.
4.
Ebenfalls am 18. März 2013 beantragte die C._____ AG (Beschwerde-
gegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde. Betreffend die geltend ge-
machte Verletzung von Art. 75b BV verwies sie auf die Praxis des Verwal-
tungsgerichts zu dieser Frage. Entsprechend dieser Praxis habe die Ge-
meinde die Anwendbarkeit von Art. 75b BV auf den vorliegenden Fall zu
Recht verneint.
5.
Am 22. April 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-
trägen fest.
6.
Am 1. Mai 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf das Einreichen
einer ausführlichen Duplik.
7.
Am 2. Juli 2013 schrieb der Instruktionsrichter dem Rechtsvertreter der
Beschwerdegegnerin 2 Folgendes:

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"Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt
Am 22. Mai 2013 hat das Bundesgericht mit den Urteilen 1C_614/2012,
1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie 1C_650/2012 Fragen im Zusammen-
hang mit dem Zweitwohnungsbau beurteilt und ist unter anderem zum
Schluss gekommen, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen in einer
Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, die nach dem
11. März 2012 und vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurden, anfechtbar
seien und Art. 75b der Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101)
verletzten. Weiter hat es die Legitimation des Vereins Helvetia Nostra zur
Anfechtung der streitigen Baubewilligungen nach Art. 12 des Bundesge-
setzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) als gegeben
betrachtet. In der Beilage finden Sie anonymisierte Kopien der betreffen-
den Bundesgerichtsurteile.
Sie werden hiermit aufgefordert, dem Gericht bis zum 12. Juli 2013 mitzu-
teilen, wie das vorliegende Verfahren angesichts der vorerwähnten Bun-
desgerichtsurteile weitergeführt werden soll, d.h. ob Sie an Ihren im Ver-
fahren gestellten Anträgen festhalten oder - in Kenntnis nun auch der Be-
gründung der erwähnten Bundesgerichtsurteile - andere Anträge stellen
wollen. Zu diesen Anträgen resp. deren Begründung wird, falls es sich als
notwendig erweist, den übrigen Parteien im Anschluss daran das rechtli-
che Gehör gewährt werden."
8.
Innert erstreckter Frist teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht am 2.
September 2013 mit, sie reiche gestützt auf die Bundesgerichtsurteile be-
treffend die Zweitwohnungsproblematik folgende neuen Anträge ein:
1. Die Beschwerde sei insoweit gutzuheissen, als ein Verstoss gegen Art.
75b BV gerügt wird.

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2. Im Übrigen sei die Beschwerde gemäss den Anträgen im Schriften-
wechsel abzuweisen, eventualiter der Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Gestützt auf den neuen Antrag bezüglich die Gutheissung der Beschwer-
de infolge Verstosses gegen Art. 75b BV stelle sie den Verfahrensantrag,
die Beschwerde sei nach der Beurteilung der übrigen Rügen der Be-
schwerdeführer an die Gemeinde zur Festlegung der Pflicht der Nutzung
der Wohnungen als Erstwohnungen im Sinne von Art. 6 in Verbindung mit
Art. 4 lit. a ZwVO zurückzuweisen. Der Verstoss gegen Art. 75b BV führe
nicht ohne Weiteres zur Aufhebung der Baubewilligung. Gemäss Art. 6
ZwVO habe die Bewilligungsbehörde und damit die Gemeinde die Pflicht,
deren Nutzung zu bestimmen. Da die Gemeinde dies unterlassen habe,
sei die Baubewilligung nicht aufzuheben, sondern der Gemeinde zur Er-
gänzung zurückzuweisen.
9.
Am 13. September 2013 führte die Beschwerdegegnerin 1 aus, die Be-
schwerdegegnerin 2 wolle wohl neuerdings den Bau von Erstwohnungen.
Bis anhin sei es ihr um den Neubau eines Ferienhauses mit fünf Woh-
nungen gegangen. Die nun geplante Erstellung von Erstwohnungen sei
eine erhebliche Änderung des Bauvorhabens. Deshalb könne nicht ein-
fach die Baubewilligung im Sinne von Art. 6 ZwVO ergänzt werden, wie
dies die Beschwerdegegnerin 2 verlange. Viel eher müsste ein neues
Baugesuch oder zumindest ein Projektänderungsgesuch eingereicht wer-
den. Eine Rückweisung der Sache an die Gemeinde zur Ergänzung der
Baubewilligung sei ihr deshalb nicht möglich. Zudem habe es die Ge-
meinde nicht unterlassen, die Pflicht zur Nutzung der neuen Wohnungen
festzulegen. Hier sei es bis anhin ausschliesslich um die Erstellung
herkömmlicher Ferienwohnungen und nicht um die Erstellung von Erst-

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wohnungen gegangen, auch nicht um die Erstellung touristisch bewirt-
schafteter Zweitwohnungen. Zudem sei die ZwVO erst nach Bewilli-
gungserteilung in Kraft getreten und somit auf den vorliegenden Fall oh-
nehin nicht anwendbar gewesen. Auch aus dieser Sicht erscheine eine
Ergänzung der Baubewilligung nicht angezeigt. Es sei aber selbstver-
ständlich Sache des Gerichts, die neu gestellten Anträge zu beurteilen
und entsprechend zu entscheiden. Für den Fall, dass das Gericht die Auf-
fassung der Beschwerdegegnerin 1 nicht teile und eine Ergänzung der
Baubewilligung als möglich erachte, passe sie die in der Vernehmlassung
gestellten Anträge wie folgt an:
1. Die Beschwerde sei bezüglich der Verletzung von Art. 75b BV gutzu-
heissen, darüber hinaus sei die Beschwerde abzuweisen.
2. Die Sache sei zur Ergänzung der Baubewilligung im Sinne von Art. 6 in
Verbindung mit Art. 4 lit. a der Verordnung über Zweitwohnungen an
die Gemeinde X._____ zurückzuweisen.
3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
10.
Am 30. September 2013 hielten die Beschwerdeführer in ihrer Triplik an
ihren Rechtsbegehren fest.
Die Beschwerdegegnerin 2 beantrage nun indirekt, das für den Bau von
Zweitwohnungen eingereichte Baugesuch sei jetzt als Gesuch um den
Bau von Erstwohnungen zu beurteilen. Darauf könne nicht eingetreten
werden. Der Antrag sei eine unzulässige Änderung und Ausdehnung des
Rechtsbegehrens. Zudem sei die nun beantragte Nutzungsänderung
auch im Hinblick auf die von der Beschwerdegegnerin 2 beantragte mate-
rielle Beurteilung des Baugesuchs bzw. der vorliegenden Beschwerde re-
levant. Die vorgesehene Parkierungsanlage wäre für Erstwohnungen hin-
sichtlich der Verkehrssicherheit umso mehr als ungenügend zu beurteilen.
Zudem handle es sich bei der beantragten Nutzungsänderung bzw. Nut-

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zungsverpflichtung als Erstwohnung nicht um einen inhaltlichen Mangel
von bloss untergeordneter Natur. Nur für solche wäre eine Bewilligung mit
Auflagen oder Nebenbestimmungen zulässig.
11.
Am 31. Oktober 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 2 an ihren Anträgen
gemäss Schreiben vom 2. September 2013 fest.
Hier handle es sich nicht um eine wesentliche Änderung des Bauvorha-
bens. Bezüglich der Auswirkungen des Baus auf die Umgebung ergäben
sich keine wesentlichen Änderungen. Bezüglich sämtlicher übrigen bau-
polizeilichen Vorschriften ergäben sich keine unterschiedlichen Beurtei-
lungskriterien, ob es sich um eine Ferienwohnung oder Erstwohnung
handle. Die Rückweisung an die Gemeinde werde deshalb beantragt,
damit diese die Projektänderung, nachträglich bewilligen könne.
Es handle sich bei den Anträgen vom 2. September 2013 nicht um eine
Ausdehnung, sondern um eine Reduktion des Begehrens.
Betriebssicherheit und Nutzbarkeit der Parkplätze seien unabhängig der
Nutzung als Ferienwohnungen oder Erstwohnungen gegeben.
Aus dem Einwand der Beschwerdeführer in Ziff. 8 der Triplik ergebe sich
immerhin, dass diese an den übrigen Beschwerdegründen nicht mehr
festhielten und nur noch die Verletzung von Art. 75b BV und der maxima-
len Gebäudelänge bezüglich des Carports bemängelten.
12.
Am 1. November 2013 reichte die Beschwerdegegnerin noch die Kopie
des Baugesuchsformulars nach. Diesem sei zu entnehmen, dass es kei-
nen Hinweis auf ein Ferienhaus oder Zweitwohnungen enthalte. Es sei
nicht ersichtlich, weswegen die Beschwerdegegnerin 1 aus dem Gesuch
auf die Erstellung von Ferienwohnungen geschlossen habe.
13.
Am 25. November 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Aus-
führungen im Schreiben vom 13. September 2013 fest.

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Die Beschwerdegegnerin 2 selbst sei immer von der Erstellung von
Zweitwohnungen ausgegangen. Dies ergebe sich aus den im Baubewilli-
gungsverfahren eingereichten Schreiben. Sie habe auch die erteilte Bau-
bewilligung für die Erstellung eines Ferienhauses mit fünf Wohnungen
nicht beanstandet.
14.
Am 25. November 2013 schrieben auch die Beschwerdeführer, das Bau-
gesuch der Beschwerdegegnerin 2 sei immer ein Gesuch um Erstellung
von Ferienwohnungen gewesen. Die gegenteilige Behauptung verstosse
gegen Treu und Glauben. Die geplante Nutzungsänderung sei eine er-
hebliche Änderung des Bauvorhabens.
15.
Am 11. Dezember 2013 reichten die Beschwerdeführer ihre aktualisierte
Honorarnote ein (Honorar nach Zeitaufwand: 17.9 Stunden à Fr. 250.-- =
Fr. 4475, 3 % Pauschalspesen = Fr. 134.30, MWST = Fr. 368.70) ein.
Die Honorarnote betrifft den Zeitraum vom 22. Januar bis 22. November
2013.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 11./14. Dezember 2012 samt
erteilter Baubewilligung für den Neubau einer Wohnbaute mit fünf Woh-
nungen auf den Parzellen 271 und 272 in Y._____ in der Gemeinde
X._____. Diese weist einen Zweitwohnungsanteil von über 20 % auf.
Während die Beschwerdeführer aufgrund der dazu inzwischen ergange-
nen, einschlägigen Bundesgerichtsurteile 1C_646/2012, 1C_649/2012

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sowie 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013 der Auffassung sind, dass das ge-
plante Bauvorhaben wegen Bundesrechtswidrigkeit bzw. wegen Verstos-
ses gegen Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV; SR 101) in der beantragten Form und Ausgestaltung
nicht (mehr) bewilligungsfähig sei, hat die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer
Eingabe vom 2. September 2013 dazu die Anträge gestellt, dass die Be-
schwerde vom 1. Februar 2013 insoweit gutzuheissen sei, als ein Versto-
ss gegen Art. 75b BV gerügt werde (Ziff. 1: Somit Anerkennung dieses
Einwands); im Übrigen sei die Beschwerde gemäss den Anträgen im
Schriftenwechsel abzuweisen (Ziff. 2: Somit noch Prüfung der übrigen
Einwände sowie allenfalls Rückweisung der Sache an die Gemeinde zur
Ergänzung betreffend Festlegung der Wohnungsnutzungen). Strittig und
zu klären ist damit hier, ob eine separate Beurteilung der in Ziff. 2 erwähn-
ten Anträge bzw. übrigen Einwände - angesichts der von den Beschwer-
degegnern selbst in Ziff. 1 anerkannten Bundesrechtswidrigkeit ihres
Bauvorhabens mit Art. 75b BV – rechtlich überhaupt zulässig und faktisch
auch sinnvoll wäre (vgl. zum Ganzen auch das Urteil des Verwaltungsge-
richts [VGU] R 13 8 vom 26. November 2013, das unangefochten in
Rechtskraft erwachsen ist).
b)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer handelt es sich bei den An-
trägen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrem Schreiben vom 2. September
2013 nicht um eine Ausdehnung des ursprünglichen Rechtsbegehrens
(Abweisung der Beschwerde), sondern klarerweise um eine Einschrän-
kung desselben (teilweise Gutheissung der Beschwerde, im Übrigen Ab-
weisung).
c)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 handelt es sich bei ei-
ner Nutzungsänderung von Zweit- in Erstwohnungen nicht um eine Ne-
benbestimmung gemäss Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für

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den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), sondern um eine wesentli-
che Änderung des Bauvorhabens, die mindestens eine Projektände-
rungsbewilligung erfordert. Eine solche ist im Baubewilligungsverfahren
zu behandeln und setzt die Stellung eines entsprechenden Gesuches vor-
aus. Da das Gericht die Auffassung der Beschwerdegegnerin 2, die Nut-
zungsänderung sei keine wesentliche Änderung, nicht teilt, muss auf die
neuen Anträge der Gemeinde in ihrem Schreiben vom 13. September
2013 nicht weiter eingegangen werden.
2. a)
In den wegweisenden Bundesgerichtsurteilen 1C_646/649/650/2012 vom
22. Mai 2013 wurde zur Interpretation und zum Geltungsbereich von Art.
75b BV definitiv und für alle Rechtsunterworfenen absolut verbindlich und
damit zwingend – ohne Ermessens- oder Beurteilungsspielraum für die
unteren Behörden oder Gerichtsinstanzen – entschieden, dass Baubewil-
ligungen für Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungs-
anteil von über 20 %, die nach dem 11. März 2012 und vor dem 1. Januar
2013 erteilt wurden, anfechtbar seien und Art. 75b BV verletzten (vgl.
Schreiben des Instruktionsrichters vom 2. Juli 2013).
b)
Ausgangspunkt ist vorliegend das Schreiben der Beschwerdegegnerin 2
vom 2. September 2013, worin diese selber beantragte, die Beschwerde
sei insoweit gutzuheissen, als ein Verstoss gegen Art. 75b BV gerügt
worden sei (Antrag Ziff. 1). Gestützt darauf beantragte sie – ihrer Meinung
nach prozessualiter – die Beschwerde sei nach der Beurteilung der übri-
gen Rügen der Beschwerdeführer an die Gemeinde zur Feststellung der
Pflicht der Nutzung der Wohnungen als Erstwohnungen zurückzuweisen
(Antrag Ziff. 2). Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich beim zweiten
Antrag aber nicht lediglich um einen Verfahrensantrag, weil er sich gar
nicht auf das vorliegende Verfahren bezieht, sondern um einen materiel-
len Antrag, der sich auf die durch die wegweisenden Urteile des Bundes-

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gerichts 1C_646/649/650/2012 vom 22. Mai 2013 geänderte Rechtslage
nach den verwaltungsgerichtlichen Urteilen R 12 77 vom 23. Oktober
2012 und R 12 108 vom 5. November 2012 bezieht. Die Beschwerdegeg-
nerin 2 ist der Meinung, dass der vom Bundesgericht – in materiell gleich-
gelagerten Fällen – festgestellte Verstoss gegen Art. 75b BV nicht zwin-
gend und automatisch zur Aufhebung der gesamten Baubewilligung vom
11./14. Dezember 2012 führen müsse. Dies trifft wohl zu, indem es einer
Bauherrschaft freisteht, ihr Baugesuch zur Erstellung von Zweitwohnun-
gen pendente lite in ein Gesuch um die Erstellung von Erst- oder qualifi-
ziert touristisch genutzten Zweitwohnungen umzuwandeln. Indessen lässt
die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht mit ihrem Antrag Ziff. 1 im
Schreiben vom 2. September 2013 gar keinen Spielraum mehr, eine sol-
che Umwandlung im vorliegenden Verfahren zu ermöglichen. Ihr Antrag
auf Gutheissung der Beschwerde insoweit, als ein Verstoss gegen Art.
75b BV gerügt worden sei, führt zwingend dazu, dass die angefochtene
Baubewilligung und der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben
sind und damit dem Gericht auch kein weiterer Spielraum für die Prüfung
anderer Rügen verbleibt. Da spielt es auch keine Rolle, dass die Be-
schwerdegegnerin 1 und die Beschwerdeführer richtigerweise und entge-
gen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 darauf hinweisen, dass
das Bauvorhaben ursprünglich auf die Errichtung von Zweitwohnungen
abzielte (vgl. z.B. das Rubrum in der Baubewilligung, Beilage 9 der Ge-
meinde).
c)
Auch der Rückweisungsantrag der Beschwerdegegnerin 2 ist folglich ab-
zuweisen, denn eine Rückweisung einer vom Gericht nur teilweise beur-
teilten Streitangelegenheit kommt – neben den bereits vorstehend er-
wähnten – schon aus grundsätzlichen Überlegungen (Gefahr von Wider-
sprüchen; fehlende Kohärenz bei Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens;
unerwünschte Präjudizwirkung für neues Baugesuch usw.) nicht in Frage

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und wäre daher wohl auch prozessökonomisch kaum sinnvoll. Der ange-
fochtene Einspracheentscheid vom 11. Dezember 2012 ist damit in Gut-
heissung der Beschwerde vom 1. Februar 2013 aufzuheben und die zu-
gehörige Baubewilligung vom 11./14. Dezember 2012 zu verweigern.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) vollumfänglich der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Diese
hat zudem die anwaltlich vertretenen, obsiegenden Beschwerdeführer
aussergerichtlich gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu ent-
schädigen. Es kann dabei auf die Honorarnote des Anwalts der Be-
schwerdeführer vom 11. Dezember 2013 abgestellt und diese unverän-
dert in der Höhe von Fr. 4'978.-- übernommen werden (vgl. dazu vorne im
Sachverhalt Ziff. 15). Auf die finanzielle Belastung der Gemeinde wird
demgegenüber vorliegend (ausnahmsweise) verzichtet, da sie sich
zunächst – gestützt auf die bis dahin geltende Praxis des Verwaltungsge-
richts in VGU R 12 77/108 – korrekt verhielt und sie danach infolge des
Antrags Ziff. 1 der Beschwerdegegnerin 2 im Schreiben vom 2. Septem-
ber 2013 keinen Einfluss mehr auf den weiteren Verfahrenslauf nehmen
konnte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Einspracheent-
scheid vom 11. Dezember 2012 sowie die angefochtene Baubewilligung
vom 11./14. Dezember 2012 werden aufgehoben.

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2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
295.--
zusammen
Fr.
2'795.--
gehen zulasten der C._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden,
Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die C._____ AG A._____ und B._____ mit insge-
samt Fr. 4'978.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]