gr_gerichte · ZF 2003 1 · 2003-04-07 · de
Wiederherstellung des Dachlukarne-Umbaus und der Wohnraumerweiterung

Herabsetzung des Mietzinses | Leitentscheid, publiziert als PKG 2003 5\x3Cbr\x3E | OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 07. April 2003
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 03 1
Urteil
Zivilkammer
Präsident Brunner, Kantonsrichter Jegen, Kantonsrichterinnen Riesen-Bienz und
Tomaschett-Murer, Kantonsrichter Burtscher, Aktuar Conrad.
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
des D., Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian
Clopath, Bahnhofstrasse 6, 7250 Klosters,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein vom 13. November 2002, mitgeteilt am 7.
Januar 2003, in Sachen des Klägers und Berufungsklägers gegen die P . , Beklagte
und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, Alex-
anderstrasse 38, 7000 Chur,
betreffend Herabsetzung des Mietzinses,
hat sich ergeben:

2
A.
Auf Gesuch hin erteilte das Justiz-, Polizei- und Sanitätsdepartement
des Kantons Graubünden (JPSD) D., gestützt auf Art. 25 des Gesundheitsgesetzes
am 17. Dezember 1991, unter gewissen Bedingungen und Auflagen, die Bewilligung
zum Betrieb eines ärztlichen Kurhauses, namentlich für die Nachbehandlung ope-
rierter Patienten (Rehabilitationsklinik), in der "X." in A.. Dabei wurde unter anderem
erwogen, die Räumlichkeiten seien nicht für die vom Gesuchsteller geplanten 38,
sondern höchstens für 26 Patientenbetten ausreichend.
B.
Zwei Tage später unterzeichneten die P., vertreten durch den Gemein-
devorstand, als Vermieterin, und D., als Mieter, einen Mietvertrag. Mietobjekte sind
- mit gewissen, hier nicht weiter interessierender Einschränkungen und einer Nut-
zungsordnung unter den Parteien - die Parzellen 566, 567 und 572 in der Gemeinde
A., im wesentlichen die Gebäude "X." und "Haus Y.", samt den bestehenden festen
und beweglichen Einrichtungen und dem von der Gemeinde in geschätzter Höhe
von 300'000 Franken noch anzuschaffenden Grossinventar (Mobiliar, Maschinen,
Betten, Vorhänge, Teppiche usw.).
Als Nutzungszweck vereinbarten die Vertragsparteien, dass das Mietobjekt
als Rehabilitationszentrum für Rekonvaleszente mit Altersabteilung zu führen ist, in
erster Linie für betagte Einwohner der Gemeinde A. und der umliegenden Gemein-
den, zu den ortsüblichen Bedingungen vergleichbarer Institutionen, höchstens aber
zum Pensionspreis, der von der AHV für Ergänzungsleistungen angerechnet wird.
Auswärtige sollen aufgenommen werden können, sofern genügend Platz vorhan-
den ist.
Den Beginn des Mietvertrages legten die Parteien auf den 1. März 1992, mit
einer festen Vertragsdauer bis am 31. Dezember 1994, wobei sich die Vertrags-
dauer jeweils um ein Jahr verlängert, sofern nicht eine Kündigung auf Ende Kalen-
derjahr, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, erfolgt. Die Parteien sahen
weiter vor, spätestens im April 1994 Verhandlungen über die Erneuerung des Miet-
vertrages aufzunehmen.
Der Mietzins wurde für das Jahr 1992 auf Fr. 70'000.–, für 1993 auf Fr.
96'000.– und für 1994 auf Fr. 120'000.– festgelegt. Für den Fall einer Weiterführung
des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 1994 hinaus, sahen die Parteien vor,
dass auch der Mietzins neu zu regeln ist.
C.1.
Mit Schreiben vom 12. April 1994 gelangte D. an den Gemeindevor-
stand und teilte mit, dass er die vor drei Jahren angestrebten Ziele zwar nicht er-

3
reicht habe, trotzdem aber bereit sei, den Betrieb für weitere drei Jahre zu führen,
sofern "die Voraussetzungen gewerbefreundlichen Charakter erhalten". Dazu
gehöre insbesondere die Festsetzung des Mietzinses für die nächsten drei Jahre
auf insgesamt Fr. 300'000.–. Im Anschluss an eine Aussprache vom 29. April 1994
teilte der Gemeindevorstand mit Schreiben vom 18. Mai 1994 D. mit, aufgrund der
namhaften Investitionen der Gemeinde müsste der Mietzins eigentlich weiter erhöht
werden, dürfe aber jedenfalls nicht weniger als Fr. 120'000.– betragen. Nach einigen
Schreiben zwischen den Parteien entschied die Gemeindeversammlung am 17.
Juni 1994, an einem Mietzins von Fr. 120'000.– festzuhalten. Diese Haltung wurde
D. mit Schreiben vom 20. Juni 1994 mitgeteilt, was D. mit Schreiben vom 30. Juni
1994 bestätigte. In den folgenden Jahren wurde das Mietverhältnis mit einem jähr-
lichen Mietzins von Fr. 120'000.– erfüllt.
2.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2000 gelangte der Rechtsvertreter von
D. an den Gemeindevorstand A. und verlangte unter Hinweis auf Ziff. 5 Abs. 4 des
Mietvertrages (Neuregelung des Mietzinses bei einer Weiterführung des Mietvertra-
ges über den 31.12.1994 hinaus) die Festlegung eines neuen Mietzinses. Der gel-
tende Mietzins von Fr. 120'000.– sei betriebswirtschaftlich nicht mehr tragbar. Der
Gemeindevorstand liess vorerst am 13. April 2000 verlauten, er habe beschlossen,
durch den Schweizerischen Hotelier-Verein eine wirtschaftliche Analyse des derzei-
tigen Mietverhältnisses durchführen zu lassen. Am 27. Juni 2000 kündigte die Ge-
meinde A. den Mietvertrag auf den 31. Dezember 2000, unter Hinweis darauf, dass
der aus dem Jahre 1991 stammende Vertrag der Überarbeitung bedürfe, namentlich
hinsichtlich der in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten führenden Tragung der
Unterhalts- und Servicekosten, der Bestimmung der Mietobjekte und des Mitzinses.
Sie lud D. zu Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages ein
und zur Unterbreitung einer Kaufofferte für das Mietobjekt.
3.
Die Kündigung des Mietvertrages focht D. am 25. Juli 2000 bei der
zuständigen Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse des Bezirks Hinterrhein an und
stellte gleichzeitig das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses.
Die im Auftrag der Gemeinde A. erstellte Analyse des Betriebes "X." erstat-
tete der Schweizer Hotelier-Verein am 15. Oktober 2000. Sie ging in tatsächlicher
Hinsicht davon aus, dass der Mieter jetzt die "X." mit 21 Zimmern (davon 5 Doppel-
zimmer) als ein reines Kurhaus mit regelmässig wechselnden Rehabilitationsgästen
und ohne Dauergäste wie in einem Altersheim führte. Auf der Grundlage dieses

4
Betriebskonzepts kam die Analyse zum Schluss, der wirtschaftlich tragbare Mietzins
liege bei Fr. 112'100.– pro Jahr.
Gemäss Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsstelle vom 13. November
2000 verglichen sich die Parteien in den Hauptpunkten wie folgt:
"1. Die Gemeinde nimmt die am 27. Juni 2000 ausgesprochene Kündi-
gung des Mietvertrages vom 19. Dezember 1991 über die Liegen-
schaften Parzellen Nr. 567, 572 und 566 des Grundbuches A. mit den
Gebäuden X. und Haus Y. zurück.
2. Durch die Rücknahme der Kündigung gilt zwischen den Parteien wei-
terhin der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991. Sobald jedoch fest-
steht, ob das Rehabilitationszentrum X. auf der Spitalliste verbleibt,
werden die Parteien Verhandlungen über die Neugestaltung des
Mietverhältnisses aufnehmen.
3. Der Mietzins für das Jahr 2001 wird auf Fr. 102'000.-- (in Worten:
einhundertzweitausend) herabgesetzt. Diese Herabsetzung des
Mietzinses erfolgt unpräjudizierlich für die in Aussicht genommenen
Verhandlungen bei Weiterführung des Mietverhältnisses über das
Jahr 2001 hinaus."
Weil die erwartete definitive Spitalliste im Jahre 2001 noch immer fehlte, ver-
einbarten die Parteien auch für das Jahr 2002 als Übergangslösung einvernehmlich
einen Mietzins von Fr. 102'000.–.
D.
In Berücksichtigung eines von D. überbrachten Auszuges aus einem
Entwurf der Spitalliste, welcher für die Klinik "X." 14 Betten für einfache orhopädi-
sche Rehabilitation vorsah, einer Zusammenstellung über die Entwicklung der Lo-
giernächte, des Umsatzes und des Reingewinnes der "X." sowie der von der Ge-
meinde eingeholten Analyse des Hotelier-Vereins, offerierte der Gemeindevorstand
dem Mieter am 6. Juni 2002 die Weiterführung des Mietverhältnisses mit einem jähr-
lichen Mietzins ab 1. Januar 2003 von Fr. 112'000.–, dies unter den Bedingungen,
dass der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 neu auszuarbeiten und anzupassen
sei, und dass der erwähnte Mietzins gelte, solange die "X." auf der Spitalliste ver-
bleibe und bis zu einer allfälligen Subventionierung durch den Kanton.
Mit Schreiben vom 17. Juni 2002 lehnte D. den Vorschlag der Gemeinde ab
und stellte der Vermieterin ein förmliches Herabsetzungsbegehren im Sinne von Art.
270a Abs. 1 OR mit dem Antrag, den Mietzins ab 1. Januar 2003 auf Fr. 58'105.–
herabzusetzen. Zur Begründung wurde ausgeführt, der gesamte vertraglich festge-
legte Mietzins von Fr. 120'000.– entfalle unbestreitbar im Umfang von Fr. 22'000.–
auf das "Haus Y." und der Rest von Fr. 98'000.– auf die übrigen Gebäude. Beim

5
Vertragsabschluss im Jahre 1991 seien die Parteien von 38 Patientenbetten aus-
gegangen. Nun lasse die Spitalliste gerade noch 14 Betten zu. Aus der anteilmäs-
sigen Reduktion der Fr. 98'000.– für 38 Betten auf noch 14 Betten ergebe sich der
Betrag von Fr. 36'105.–. Zusammen mit der (ungekürzten) Miete für das Haus Y.
von Fr. 22'000.– ergebe sich der neue Mietzins von Fr. 58'105.–. Diesen Vorschlag
lehnte der Gemeindevorstand mit Schreiben vom 25. Juni 2002 ab, mit der Begrün-
dung, die Aufnahme in die Spitalliste bewirke keine Kürzung der Bettenzahl. Falls
keine Einigung im Sinne des Angebots vom 6. Juni 2002 zustande komme, gelte
weiterhin der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 mit einem Mietzins von Fr
120'000.–.
Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 verabschiedete die Regierung des Kantons
Graubünden die Spitalplanung 2002 und erliess dazu gleichzeitig die Spitalliste
2002 mit Wirkung per 1. Juli 2002. Die Spitalliste geht normativ davon aus, dass
eine Bettenauslastung von 90 % zu erreichen ist, woraus sich für die "X." analytisch
anhand der tatsächlichen Aufenthalten im Jahre 2000 ein Angebot von 14.63 Betten
ergab. Dieses wäre nach allgemeinen Vorgaben der Spitalplanung zu kürzen gewe-
sen, wurde indessen mit individueller Begründung für diese Klinik auf 18 Betten er-
höht. Es handelt sich um eine normativ festgelegt Gesamtbettenzahl für Bündner
KVG-Patienten, welche für die Jahre 2003 und 2004 gilt. Eine Beschwerde gegen
die Spitalliste hat D. nicht erhoben. Mit Schreiben vom 25. Juni 2002 liess D. ver-
lauten, ausgehend von diesen 18 statt 14 Betten ergebe sich nun die Herabsetzung
des Mietzinses auf Fr. 68'421.–.
E.
In diesem Sinne gelangte D. Am 2. Juli 2002 an die Schlichtungs-
behörde. Diese stellte das Nichtzustandekommen einer Einigung mit Protokoll vom
2. September 2002 fest. Am 9. September 2002 erhob D. beim Bezirksgericht Hin-
terrhein Klage mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Der Mietzins gemäss Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 für die
Liegenschaften "X." in A. sei ab 1. Januar 2003 von Fr. 120'000.– auf
Fr. 68'421.– pro Jahr herabzusetzen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."
Mit Urteil vom 13. November 2002 wies das Bezirksgericht Hinterrhein die
Klage ab, überband dem Kläger die Verfahrenskosten von Fr. 4'700.– und verpflich-
tete ihn, der Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 4'849.40 zu bezahlen.
F.
Gegen das am 7. Januar 2003 mitgeteilte Urteil erklärte D. am 14. Ja-
nuar 2003 die Berufung mit folgenden Rechtsbegehren:

6
"1.
Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein sei aufzuhe-
ben.
2.a. Die Prozessantwort der Gemeinde A. vom 2. Oktober 2002 sei aus der
Prozedur zu weisen, und die Gemeinde A. sei mangels Prozessermäch-
tigung durch die Gemeindeversammlung vom weiteren Verfahren aus-
zuschliessen.
b.
In Gutheissung der Klage sei der Mietzins gemäss Mietvertrag vom 19.
Dezember 1991 für die Liegenschaften "X." in A. ab 1. Januar 2003 von
Fr. 120'000.– auf Fr. 68'421.– pro Jahr herabzusetzen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Januar 2003 wurde die Durch-
führung der Berufung im Schriftverfahren gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO angeordnet,
was unangefochten blieb.
Die schriftliche Berufungsbegründung wurde innert Frist am 17. Februar
2003, mit den identischen Rechtsbegehren gemäss Berufungserklärung vom 14.
Januar 2003, erstattet.
Die schriftliche Berufungsantwort wurde innert Frist am 27. Februar 2003 ein-
gereicht. Die Berufungsbeklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, unter ge-
richtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des
Berufungsklägers.
Das Bezirksgericht Hinterrhein liess sich zur Sache nicht vernehmen.
Auf die Begründung der Berufungsanträge, das angefochtene Urteil und das
Beweisergebnis ist, soweit sachdienlich, in den nachfolgenden Erwägungen einzu-
gehen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.
Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht
ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Artikel 19 dieses
Gesetzes. Die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist
über die Verweisung auf Art. 19 ZPO demnach an die Voraussetzung der sachlichen
Zuständigkeit des Bezirksgerichts und diese wiederum an das Vorhandensein eines
Mindeststreitwerts von 8'000 Franken (Art. 19 Ziff. 1 ZPO) geknüpft. Nach Art. 22
Abs. 1 ZPO wird zur Feststellung der sachlichen Zuständigkeit bei vermögensrecht-
lichen Streitigkeiten der Gesamtbetrag aller klägerischen Forderungen zusammen-

7
gerechnet, unter Ausschluss der Zinsen und Kosten und der Forderungen aus einer
allfälligen Widerklage. Nach Abs. 2 der nämlichen Bestimmung sind Nutzungen
oder periodisch wiederkehrende Leistungen für die Streitwertfeststellung mit 5 % zu
kapitalisieren. Die Methode von Art. 22 Abs. 2 ZPO fällt vorliegend ausser Betracht,
da es sich beim Streit über die Höhe des Mietzinses nicht um Nutzungen oder peri-
odische Leistungen im Sinne dieser Bestimmung handelt (Frank/Sträuli/Messmer,
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A. Zürich 1997, N 1 zu § 21;
vgl. auch PKG 1965 Nr. 7 E.1 zu aArt. 37 ZPO). Bei Ausweisung von Mietern,
Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung
oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert dem in der entsprechenden
Periode fällig werdenden Mietzins (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 12 zu § 18).
Dies muss auch für den Streit über die Höhe des geschuldeten Mietzinses gelten.
Das Streitinteresse liegt vorliegend in der Differenz zwischen der vertraglichen Jah-
resmiete von Fr. 120'000.– und dem klägerischen Herabsetzungsbegehren auf Fr.
68'421.–. Es beträgt daher Fr. 51'579.–. Wird die Gültigkeit der Kündigung eines
Mietvertrages bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraums,
während dem der Vertrag fortdauern würde, wenn die Kündigung nicht gültig wäre.
Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zu dem Zeitpunkt, auf den eine weitere Kündigung
ausgesprochen werden könnte oder ausgesprochen worden ist (BGE 111 II 384
E.1, 109 II 154 E.1a, 98 II 107 E.1b, 88 II 59 E.1, 86 II 58, 85 II 220; Leuch/Mar-
bach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5. A. Bern
2000, N 3b zu 138). Auch nach dieser Methode besteht der Streitwert im vorliegen-
den Fall in der Differenz von Fr. 51'579.– bei einer Jahresmiete, da einerseits die
Höhe des Mietzinses für das Jahr 2002 nicht strittig ist und andererseits gemäss
Vertrag (act. 02.1.III.1, Mietvertrag Ziff. 4 Abs. 2) noch bis Ende Juni 2003 auf den
31. Dezember 2003 gekündigt werden kann.
Beträgt der Streitwert im vorinstanzlichen Urteilszeitpunkt Fr. 51'579.–, ist die
Sache berufungsfähig (Art. 19 Ziff. 1 und 218 ZPO). Gleichzeitig ist damit der Fest-
stellungspflicht von Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan. Auf die im übrigen frist-
gemäss beim Bezirksgericht eingelegte, die formulierten Anträge auf Abänderung
des erstinstanzlichen Urteils (Art. 219 ZPO) und eine schriftliche Begründung (Art.
224 Abs. 2 ZPO) enthaltende Berufung ist daher einzutreten.
2.
Wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren rügt der Berufungskläger
auch im Berufungsverfahren vorab in prozessualer Hinsicht, der Gemeindevorstand
handle ohne Prozessführungsbefugnis, so dass die Prozessantwort der Gemeinde

8
A. aus der Prozedur zu weisen, und die Beklagte mangels Prozessermächtigung
durch die Gemeindeversammlung vom weiteren Verfahren auszuschliessen sei.
a.
Insofern er damit beantragt, es sei die Beklagte ohne Umschweife von
der Teilnahme am Verfahren auszuschliessen, kann dem schon deshalb keine
Folge geben werden, weil solches einen überspitzten Formalismus darstellen würde
(Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13 zu § 29, N 2 zu § 38). Besteht Aussicht auf
Heilung/Verbesserlichkeit von formellen Mängeln in den von Amtes wegen zu prü-
fenden Prozessvoraussetzungen beziehungsweise Prozessführungsvoraussetzun-
gen (Parteifähigkeit, Prozessfähigkeit, Vertretungsmacht), ist deren Heilbarkeit der
Grundsatz (Thomas Sträuli, Fehlerhafte Prozesshandlungen der Parteien und ihre
Heilung im zürcherischen Zivilprozess, Diss. Zürich 1966, S. 54-64; vgl. z.B. auch §
19 ZPO Thurgau). Der prozessuale Fehler der fehlenden Prozessführungsbefugnis
ist billigerweise als ein verbesserlicher anzusehen und es wäre, gleich wie Art. 26
Abs. 3 (3. Satz) ZPO das Nachbringen einer Vollmacht des beauftragten Vertreters
zulässt, dem ohne Prozessführungsbefugnis prozessierenden Gemeindevorstand
vorgängig eine Nachfrist zur Beibringung des Ermächtigungsbeschlusses der Ge-
meindeversammlung anzusetzen (PKG 1962 Nr. 27 a.E., 1974 Nr. 15; vgl. auch
BGE 82 II 103 E. 2 zur Nachfrist für die Mitunterzeichnung der Berufung an das
Bundesgericht durch den substituierenden Rechtsanwalt, welcher an einen Nicht-
anwalt substituiert hatte).
b.
Zur Verbesserung in diesem Sinne besteht indessen keine Veranlas-
sung, da ein Mangel in Form fehlender Prozessführungsbefugnis des Gemeinde-
vorstandes nicht vorliegt.
Die P. mit ihren eo ipso bestehenden und mit ihren bestellten Organen ist
rechtsfähig und handlungsfähig (Art. 52-54, 59 Abs. 1 ZGB; Art. 40 Kantonsverfas-
sung; Art. 1, 6 ff. Gemeindegesetz des Kantons Graubünden vom 28. April 1974
(GG), BR 175.050; ZBl 1967 S. 308 f.) und damit in zivilprozessualer Hinsicht un-
eingeschränkt partei- und prozessfähig (ZBl 1962 S. 249 ff., 1967 S. 308 f. E. 2).
Auch wer uneingeschränkt prozessfähig ist, kann mitunter den Prozess über einen
ihm zustehenden Anspruch nicht selber führen, weil dieser seiner Verwaltung ent-
weder entzogen ist (Mündel, Schuldner beim Nachlassvertrag) oder er selbst nicht
postulationsfähig ist (juristische Personen, Sondervermögen). Es fehlt ihm diesfalls
jedoch nicht die Prozessfähigkeit sondern bloss die Prozessführungsbefugnis (Max
Kummer, Grundriss des Zivilprozessrechts, 4. A. Bern 1984, S. 64). Öffentlichrecht-
liche (Gebiets)Körperschaften werden im Prozess durch ihre gesetzlichen Organe

9
vertreten (Art. 24 Ziff. 7 ZPO). Da es sich bei Organen nicht um Bevollmächtigte
handelt, gelten die für die Partei, nicht die für die rechtsgeschäftlich bestellten Ver-
treter (Art. 26 ZPO) aufgestellten Vorschriften (ZBl 1962 S. 254). Soweit ihre Organe
schon von Gesetzes wegen zur Vertretung berechtigt sind, müssen diese im Ein-
zelfall weder eine Vollmacht noch besondere Ausweise, aus denen ihre Prozess-
führungsbefugnis hervorgeht, beibringen (PKG 1974 Nr. 15 E. 1). Sind sie es nicht
unmittelbar von Gesetzes wegen, wird der erforderliche Ausweis durch einen Be-
schluss des nach ihrem Recht zuständigen Organs erbracht (Art. 25 Ziff. 7 ZPO).
Der behauptete mietrechtliche Anspruch des Klägers richtet sich gegen die
Gemeinde und diese tritt ihm nicht hoheitlich sondern als Privatrechtssubjekt ge-
genüber. In Bezug auf die Teil des Finanzvermögens bildenden Mietobjekte liegt
die materielle Rechtszuständigkeit bei der Gemeinde. Partei auf Beklagtenseite ist
nicht der Gemeindevorstand als Behörde, sondern die öffentlich-rechtliche Körper-
schaft Gemeinde A., so dass die Urteilswirkungen jedenfalls und nur bei der Ge-
meinde eintreten. Nachdem der Gemeindevorstand unbestreitbar ein Organ der Ge-
meinde ist, könnte dem Kläger - guter Glaube vorausgesetzt - aus der Sicht des
materiellen Rechts gleichgültig sein, ob der Vorstand intern gültig zur Prozess-
führung ermächtigt ist (vgl. Raschein/Vital, Bündnerisches Gemeinderecht, 2. A.
Chur 1991, S. 121). Wird im privatrechtlichen Geschäftsverkehr, namentlich bei Ab-
schlüssen von Verträgen, eine juristische Person des öffentlichen Rechts durch die
Rechtshandlungen ihrer öffentlich-rechtlich bestimmten Organe sowie durch das
Verhalten von Personen verpflichtet, denen gemäss Art. 55 ZGB Organeigenschaft
zukommt, so kann sie auch durch eine bloss auf Rechtsschein beruhende Vollmacht
im Sinne von Art. 33 Abs. 3 OR verpflichtet werden, und dies selbst dann, wenn der
Vertreter ihr gegenüber nur in einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis steht
(BGE 124 III 418, Pra 1999 Nr. 34). Das gilt indessen nicht für die Vertretung im
Zivilprozess. Soweit die Ermächtigung, im Namen eines andern Rechtshandlungen
vorzunehmen, aus Verhältnissen des öffentlichen Rechts hervorgeht, ist sie nach
den Vorschriften des öffentlichen Rechtes des Bundes und der Kantone zu beurtei-
len (Art. 33 Abs. 1 OR). Das (Prozessrechts)Verhältnis der Vertretung im Zivilpro-
zess ist öffentlich-rechtlicher Natur und untersteht gestützt auf die Verweisung von
Art. 33 Abs. 1 OR allgemein dem öffentlichen Recht der ZPO (Rolf Watter, Basler
Kommentar, N 7 zu Art. 33 OR; PKG 1983 Nr.10). Um so mehr muss dies gelten,
wenn eine öffentlichrechtliche Gebietskörperschaft als Partei in einem Zivilprozess
auftritt, denn in diesem Fall richtet sich - nach derselben Verweisung von Art. 33
Abs. 1 OR - auch der Umfang der Ermächtigung intern, das heisst nicht nur im Ver-
hältnis zu Gegenpartei und zum Gericht, nicht nach dem OR, sondern nach dem

10
öffentlichen Recht der betreffenden Gebietskörperschaft, auf welches die ZPO wei-
ter verweist (Art. 24 Ziff. 7, Art. 25 Ziff. 7 ZPO). Wenn die Zivilprozessordnung unter
bestimmten Umständen einen von Amtes wegen zu prüfenden Nachweis über die
Prozessführungsbefugnis verlangt - im Falle der gewillkürten Einzelbevollmächti-
gung ebenso wie bei der Organvertretung (vgl. Leuenberger/Uffer-Tobler, ZPO SG,
Bern 1999, N 3a/b zu Art. 40) - so will damit vorgängig aus Gründen der Rechtssi-
cherheit und zum Schutz des Vertretenen (vgl. Max Guldener, Schweizerisches Zi-
vilprozessrecht, Zürich 1979, S. 136 Anm. 55) sichergestellt werden, dass sich der
Vertretene später das gefällte Urteil entgegenhalten lassen muss. Es soll vernünfti-
gerweise, aus einem übergeordneten Interesse ein Gericht nicht in Anspruch ge-
nommen werden, bevor dies nicht klar ist.
Strittig ist, ob der Gemeindevorstand A. bereits von Gesetzes wegen, das
heisst ohne Ermächtigungsbeschluss eines übergeordneten Organs, befugt ist, den
Prozess zu führen. Dem gleichzusetzen ist die Frage, ob er - wie vorliegend ge-
schehen - ohne weiteres die Macht hat, einen Rechtsanwalt mit der Prozessführung
zu beauftragen. Gemäss Art. 14 GG ist der Vorstand die Verwaltungs- und Polizei-
behörde der Gemeinde, welcher alle Befugnisse zustehen, die nicht durch eid-
genössisches oder kantonales Recht, durch Gemeindeverfassung oder Gemeinde-
gesetz einem anderen Organ übertragen sind. Die Vertretung nach aussen ist eine
solche Befugnis. Nach Art. 15 Abs. 1 GG vertritt der Vorstand insbesondere die
Gemeinde gegenüber Dritten und vor Gericht. Angesichts von Art. 14 Abs. 2 GG ist
das Schweigen des Gemeindegesetzes in Art. 15 hinsichtlich der Frage, ob die Ver-
tretungsmacht gegenüber Dritten und vor Gericht beschränkt werden darf, nicht als
ein qualifiziertes zu betrachten. Art. 15 Abs. 1 GG verankert ein Prinzip, mit der
Folge, dass bei fehlender Regelung im kommunalen Recht der Gemeindevorstand
die Gemeinde uneingeschränkt nach aussen (gegenüber Dritten und vor Gericht)
vertritt. Das kommunale Recht kann indessen die Macht des Vorstandes bei der
Vertretung gegenüber Dritten und vor Gericht zu Gunsten eines andern, meist über-
geordneten Organs einschränken (Art. 14 Abs. 2 GG; vgl. auch ZBl 1958 S. 144)
oder an besondere (untergeordnete) Behörden, Ausschüsse oder Kommissionen
delegieren (Art. 17 GG).
Eine solche Beschränkung besteht im Organisationsrecht der Gemeinde A..
Gemäss Art. 41 Ziff. 8 ihrer Verfassung vom 14. Februar 1975 (GV) obliegt dem
Gemeindevorstand der Entscheid über Führung von Prozessen und Rekursen so-
wie den Abschluss von Vergleichen und Schiedsgerichtsverträgen, sofern der je-
weilige Streitwert Franken 50'000.– nicht übersteigt. In Fällen mit höherem Streit-

11
wert liegt die Entscheidung bei der Gemeindeversammlung (Art. 25 Abs. 1 Ziff. 2 lit.
f GV). Diese beiden Bestimmungen betreffen die Sachkompetenz und den internen
Willensbildungsprozess der Gemeinde, also die Frage, ob beziehungsweise mit
welchen Rechtsbegehren die Gemeinde an einem Prozess teilnehmen soll. Wer zur
verbindlichen Willenskundgebung nach aussen ermächtigt ist, regelt demgegenü-
ber allein Art. 42 Abs. 1 GV, der bestimmt, dass der Vorstand die Gemeinde ge-
genüber Dritten und vor Gericht vertritt. Gegenüber dem Gericht handelt somit in
allen Fällen der Vorstand, denn die Gemeinde beziehungsweise die Gemeindever-
sammlung als grosser Verband ist dazu physisch gar nicht in der Lage (vgl. H. R.
Thalmann, Kommentar zum zürcher Gemeindegesetz. 3. A. Zürich 2000, Rz 3.6 zu
§ 64; ZBl 1962 S. 254). Zivilprozessual muss die Befugnis zur verbindlichen Wil-
lenskundgebung im Prozess in Einklang stehen mit der internen Ausscheidung der
Sachkompetenzen in einer juristischen Person des öffentlichen Rechts. Dies macht
Art. 25 Ziff. 7 ZPO deutlich, wenn er zwischen der Prozessführungsbefugnis eines
Organs von Gesetzes wegen und der Prozessführungsbefugnis (desselben Or-
gans) gestützt auf Beschluss des nach ihrem Recht zuständigen (anderen) Organs
unterscheidet. Bei Streitwerten bis zu Fr. 50'000.– kommt dem Gemeindevorstand
A. von Gesetzes wegen, das heisst ohne besondere Verleihung durch andere, die
Prozessführungsbefugnis zu (Art. 41 Ziff. 8, 42 Abs. 1 GV; Art. 25 Ziff. 7 1. Satz
ZPO); bei einem höheren Streitwert benötigt er dazu eine Ermächtigung der Ge-
meindeversammlung (Art. 25 Abs. 1 Ziff. 2 lit. f, 42 Abs. 1 GV; Art. 25 Ziff. 7 2. Satz
ZPO). Wie gesehen, übersteigt vorliegend der Streitwert nach zivilprozessualen Ge-
sichtspunkten (Art. 22 ZPO) die Marke von Fr. 50'000.–. Die Frage ist, ob der Streit-
wert nach Art. 41 Ziff. 8 GV den gleichen Bedeutungsinhalt hat und was unter "Ent-
scheid über Führung von Prozessen und Rekursen sowie den Abschluss von Ver-
gleichen und Schiedsgerichtsverträgen" zu verstehen ist. Die Begriffe sind autonom
nach dem Gemeinderecht auszulegen.
Die Auffassung der Beklagten und der Vorinstanz, es liege auf der Hand,
dass unter "Führung von Prozessen" im Sinne von Art. 41 Ziff. 8 GV von vorneherein
nur die aktive Einleitung von Prozessen zu verstehen sei, demnach solche, in denen
die Gemeinde als Klägerin auftrete, vermag nicht zu überzeugen; ebensowenig
kann die Rede davon sein, dass Art. 25 ZPO von vorneherein nur auf Fälle aktiver
Prozessführung anwendbar sei (als Gegenbeispiele vgl. PKG 1955 Nr. 45, 1965 Nr.
20 zu Art. 42 aZPO). Auch aus PKG 1956 Nr. 44=ZBl 1958 S. 143 ff. ist vielmehr
abzuleiten, dass die Parteirolle irrelevant ist, spricht doch der Kantonsgerichtsaus-
schuss dort neutral von der Teilnahme an einem Zivilprozess, und dass bisweilen
dem gesetzlichen Vertreter anheimgestellt sei, Prozesse zu führen, das heisst einen

12
Prozess anzuheben (aktiv) oder sich auf einen solchen einzulassen (passiv). Ent-
gegen der Beklagten und der Vorinstanz kann auch aus PVG 1997 Nr. 71 mitnichten
für den Zivilprozess abgeleitet werden, dass der Gemeindevorstand, falls sich die
Gemeinde in der Beklagtenrolle befindet, stets und uneingeschränkt als prozess-
führungsbefugt zu gelten habe. Der Fall betraf das Verwaltungs- und Verwaltungs-
gerichtsverfahren, in welchem die Gemeinde in erster Instanz kraft hoheitlicher Be-
fugnisse (iure imperii) das Anfechtungsobjekt erliess und ihr deswegen in zweiter
Instanz zwangsläufig "Parteistellung" im Sinne des Verwaltungsgerichtsverfahrens
zukommen musste. Vorliegend handelt es sich dagegen um ein echtes, vollkomme-
nes Zweiparteienverfahren, in welchem sich die Gemeinde und der Kläger über den
ganzen Instanzenzug als gleichberechtigte Privatrechtssubjekte gegenüberstehen.
Aus PVG 1997 Nr. 71 mag sich allenfalls die Anschlussfrage erheben, ob die aus
Art. 41 Ziff. 8 GV abzuleitende Prozessführungsbeschränkung nur dort gelte, wo die
Gemeinde einem Privatrechtssubjekt auf gleicher Ebene als Privatrechtssubjekt
(iure gestionis) gegenüber tritt. Eine solche Abgrenzung zwischen Privatrecht und
öffentlichem Recht ist hier indessen nicht streitig.
Das Zivilprozessrecht hat darauf Rücksicht zu nehmen, dass nach der mate-
riellen Rechtsordnung nicht immer der Inhaber eines Rechts zugleich befugt ist, es
auszuüben. Aus dem engen Zusammenhang zwischen Privatrecht (oder anderem
materiellem Recht) und Zivilprozess kann die Prozessführungsbefugnis als prozes-
suale Parallele zur materiellrechtlichen Verfügungsmacht, gleichsam einer Reflex-
wirkung aus dem privatrechtlichen Zuordnungsdualismus bezeichnet werden (Peter
Holenstein, Die prozessuale Stellung des gesetzlich über Drittrechte Verfügungsbe-
rechtigten, Diss. Zürich 1976, S. 98 ff. insbes. 102). Art. 41 Ziff. 8 GV ist eine Be-
schränkung der grundsätzlich umfassenden Verwaltungskompetenz und daher der
materiellen Sach- und Verfügungskompetenz des Gemeindevorstandes. Die Ein-
schränkung der prozessualen Befugnisse muss der Einschränkung der materiellen
Verfügungsmacht entsprechen, jedoch nicht darüber hinaus gehen. Die Parteistel-
lung (aktiv oder passiv) kann dafür nicht entscheidend sein (vgl. Holenstein, a.a.O.,
S. 103), sondern vielmehr, ob der Vorstand im fraglichen Verfahren über einen An-
spruch des Finanzvermögens der Gemeinde in entsprechender Höhe verfügen will.
Denn dies zu regeln ist genau der Zweck von Art. 41 Ziff. 8 GV. Solch materielle
Verfügung kann nun aber ebenso in der aktiven wie in der passiven Parteirolle ge-
schehen. Die Wendung "Führung von Prozessen" ist vom Wortlaut her nur schein-
bar auf ihre aktive Einleitung und Durchführung beschränkt. Auch ein Beklagter führt
einen Prozess. Dies macht denn auch Art. 41 Ziff. 8 GV deutlich, indem er ausdrück-
lich den Abschluss von Vergleichen der Führung von Prozessen gleichsetzt. Ist die

13
Gemeinde die Beklagte und will der Vorstand die Klage ganz oder teilweise in einem
den Betrag von Fr. 50'000.– übersteigenden Umfang anerkennen, so benötigt er für
diese gerichtliche Klageanerkennung zweifellos einen Beschluss der Gemeindever-
sammlung. Dass das Erfordernis einer Ermächtigung unabhängig von der Partei-
stellung im Verfahren ist, erhellt schliesslich der behandelte Fall des Abschlusses
eines Schiedsgerichtsvertrages vollends, findet doch solches üblicherweise ausser-
halb eines Prozessverfahrens statt. Eine klageanerkennende Verfügung über Werte
des Finanzvermögens der Gemeinde steht konkret nicht zur Debatte. Die Gemeinde
fordert umgekehrt auch nichts vom Kläger. Dass der Mietvertrag, mit dem am 19.
Dezember 1991 vereinbarten Mietzins, bei Klageabweisung bestehen beleibt, ist
eine unweigerliche Folge der Klageabweisung und nicht ein selbständiges Klage-
oder Widerklagebegehren der Gemeinde. Die Gemeinde A. begehrt nichts vom Klä-
ger und gesteht ihm nichts zu. Betreibt die Gemeinde dergestalt reine Klageabwehr,
ist an der Prozessführungsbefugnis des Gemeindevorstandes auch im Lichte von
Art. 25 und 41 der Gemeindeverfassung nicht zu zweifeln. Ob der Gemeindevor-
stand im Falle des erstinstanzlichen Unterliegens über einen Anspruch, welcher die
Grenze von Fr. 50'000.– überschreitet, für die aktive Erklärung und Führung der
Berufung jedenfalls auf einen Ermächtigungsbeschluss der Gemeindeversammlung
angewiesen wäre, wie dies der Kläger einwendet, kann hier offen blieben, weil diese
Verfahrenskonstellation nicht gegeben ist. Dass die Vorinstanz mit der Argumenta-
tion, Art. 41 Ziff. 8 GV beziehe sich nur auf den Fall der aktiven Einleitung von Pro-
zessen, den Ausgang des Prozesses "auch in materieller Hinsicht präjudiziert" ha-
ben soll, ist nicht nachvollziehbar. Soweit damit behauptet werden will, das Bezirks-
gericht habe die Klage schon deshalb abweisen müssen, weil der Gemeindevor-
stand nicht befugt gewesen sei, im Falle einer Gutheissung zu appellieren, bleibt es
beim Argwohn des Klägers. Selbst wenn sich erst bei der Berufung herausstellt,
dass die Prozessführungsbefugnis fehlt, ist Gelegenheit zu ihrer Beschaffung zu
geben. In Analogie zur Vertretertheorie ist weiter anzunehmen, dass vorgängig er-
folgte Prozesshandlungen des vollmachtlosen Stellvertreters durch Erteilung der
Befugnis genehmigt werden. Auch für den Fall, dass eine ursprünglich gegebene
Prozessführungsbefugnis im Verlaufe des Verfahrens wegfällt, müsste der Partei
Gelegenheit eingeräumt werden, die Befugnis zu erteilen.
3.
Der Berufungskläger rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf das
rechtliche Gehör. Die Vorinstanz habe die Abweisung der Klage lediglich damit be-
gründet, dass die Anzahl Zimmer in der "X." keine Berechnungsgrundlage des Miet-
zinses gemäss Art. 270a OR darstelle, und überdies nicht nachgewiesen sei, dass
die Gemeinde einen übersetzten Ertrag erziele. Aus dem angefochtenen Urteil gehe

14
dagegen mit keinem Wort hervor, dass zum Nutzen des Klägers die Herabsetzung
vor Schranken auch mit dem Willen der Parteien sowie mit Art. 259d OR begründet
worden sei. Dass sich die Vorinstanz mit den beiden letzten Punkten nicht einmal
am Rande befasst habe, laufe auf eine Verletzung des Anspruches auf die Ge-
währung des rechtlichen Gehörs heraus.
Die Rüge ist unbegründet. Gemäss Art. 121 Ziff. 4 ZPO hat jedes Urteil die
Erwägungen mit Bezugnahme auf die massgebenden Tatsachen, Beweise und Ge-
setzesbestimmungen zu enthalten. Das Gericht hat die von den Parteien
vorgetragenen Argumente jedoch nur insoweit zu prüfen und zu würdigen, als sie
für die Entscheidfindung bedeutsam sein können. Es ist grundsätzlich nicht
gehalten, sich mit tatsächlichen Behauptungen und rechtlichen Ausführungen zu
befassen, welche für die Beurteilung einer Streitsache nicht relevant sind. Dass sich
die Vor-instanz mit dem vom Kläger behaupteten "Parteiwillen" nicht in extenso aus-
einandergesetzt hat, ist in diesem Licht nachvollziehbar. Der Kläger ging und geht
davon aus, dass die Parteien im (bislang) bindenden Vertragsverhältnis vom 19.
Dezember 1991 stehen, mit einem Jahresmietzins von Fr. 120'000.–. Er behauptete
weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Berufungsverfahren, die Parteien hät-
ten den Mietzins durch übereinstimmende Willenserklärung einvernehmlich auf neu
Fr. 68'421.– festgelegt/herabgesetzt. Wäre dies der Fall, hätte der Kläger kaum eine
überflüssige Herabsetzungsklage angestrengt, sondern bloss den nach seiner Be-
hauptung neu vereinbarten Mietzins bezahlt oder den strittigen Teil hinterlegt und
die Forderungsklage der Beklagten abgewartet. Die Grundlage für eine Herabset-
zung gestützt auf einen Mangel während der Mietdauer gemäss Art. 259d OR (Be-
einträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch) hat
die Vorinstanz implizite durch die Erwägung verneint, dass weder der Mietvertrag
vom 19. Dezember 1991 noch der Vergleich vom 13. November 2000 Hinweise
dafür lieferten, dass die bewilligte Anzahl von Patientenbetten die verbindliche Be-
rechnungsgrundlage für spätere Verhandlungen über den Mietzins bildeten. Inso-
weit hat sie - nicht einlässlich zwar, aber im Resultat doch nachvollziehbar - die
Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache, als hier einzig denkbare
Grundlage für einen Mangel (vgl. nachstehende Erwägung Ziff. 6) verneint.
Dass die Vorinstanz ernsthaft zu prüfende Argumente des Klägers schlicht
übergangen hätte, kann somit nicht gesagt werden.
4.
Der Anfangsmietzins ist unangefochten geblieben. Der Berufungsklä-
ger stützt sein Herabsetzungsbegehren während laufendem Mietvertrag in erster

15
Linie auf Art. 270a Abs. 1 OR. Als Gegenstück zu Art. 269a lit. b OR, der es dem
Vermieter erlaubt, Kostensteigerungen weiterzugeben, kann der Mieter gemäss Art.
270a Abs. 1 OR den Mietzins während der Vertragsdauer als missbräuchlich an-
fechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlan-
gen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentli-
chen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensen-
kung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache
erzielt. Die Voraussetzungen der inzwischen eingetretenen Änderung der Berech-
nungsgrundlagen/Kostensenkung und des übersetzten Mietzinses müssen kumula-
tiv gegeben sein.
a.aa. Aus dem Wortlaut wie auch aus Sinn und Zweck der Bestimmung von
Art. 270a Abs. 1 OR ergibt sich zwanglos, dass mit der Änderung der Berechnungs-
grundlagen und vorallem mit der Kostensenkung nur jene auf seiten des Vermieters
gemeint sein können. Angenommen eine getroffene Vereinbarung entspreche dem
Äquivalent (im Sinne von unmissbräuchlich gemäss Art. 269/269a OR) von Leistung
(Überlassung der Mietsache zum Gebrauch) und Gegenleistung (Mietzins), so kann
sich dieses Gleichgewicht nur in missbräuchlichem Ausmass zu Ungunsten des
Mieters verändern, wenn der Vermieter in die Lage kommt, seine Leistung erheblich
billiger, namentlich durch günstigeres Kapital (Hypothekarzins), zu erbringen. Diese
Konsequenz ist dem Begriff "übersetzter Ertrag" immanent. Ob ein objektiv über-
setzter Mietzins vorliegt, kann sich bei einer Kostenmiete nur aus einem Vergleich
der angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) Aufwendungen des Vermieters für
die Zurverfügungstellung der Mietsache ergeben und bei einer Vergleichsmiete nur
aus einem Vergleich der angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) orts- oder
quartierüblichen Mietzinsen. Der sinkende oder sich wider Erwarten nicht er-
höhende Ertrag des Mieters, der in der Mietsache ein Unternehmen betreibt, ist hin-
gegen irrelevant. Das hat auch die Vorinstanz zutreffend erkannt (act. 02, angefoch-
tenes Urteil S. 10 unten). Der Kläger setzt sich damit in seiner Berufung nicht aus-
einander. Er operiert stets (seit Vertragsbeginn) und nur mit dem Argument, der
Mietzins von Fr. 120'000.– sei für ihn wirtschaftlich nicht (mehr) tragbar. Wenn dem
so ist, bleibt ihm nur die Kündigung. Die tatsächlich und in einem wesentlichen Um-
fang eingetretene Änderung der Berechnungsgrundlagen - und als typischer Fall
davon die Kostensenkung auf Vermieterseite - ist eine Prozessvoraussetzung für
die materiellrechtliche Missbrauchsprüfung. Mit ihr will einerseits verhindert werden,
dass ein Mieter, der den Anfangsmietzins nicht gestützt auf Art. 270 Abs. 1 OR an-
gefochten hat, eine Anfechtung desselben auf dem Weg des Art. 270a "nachholt"
(Peter Higi, Zürcher Kommentar, N 44 zu Art. 270a OR). Andererseits hat der Mieter

16
keinen materiellen Anspruch auf eine mietzinssenkende Vertragsgestaltung (Higi,
ebenda, N 17); so kann er eine bislang nicht verabredete Koppelung des Mietzinses
an seinen eigenen Unternehmensertrag nicht über Art. 270a Abs. 1 OR erreichen.
Die Missbrauchsbehelfe im Mietrecht zielen nicht darauf ab, den für die wirtschaftli-
chen Verhältnisse des Mieters tragbaren Mietzins zu bestimmen. Auf welchem Miet-
zinskalkulationssystem der Vertrag vorliegend beruht, kann im Grunde dahingestellt
bleiben. Der Kläger hat - ausgehend von einer Kostenmiete - nie behauptet, die
Kosten der beklagten Vermieterin seien seit Vertragsschluss gesunken oder - aus-
gehend von einer Vergleichsmiete - es würden inzwischen ortsüblicherweise tiefere
Mieten verlangt, sondern immer nur, der von ihm aus der Mietsache erwartete be-
ziehungsweise erzielbare Unternehmensertrag sei zu tief. Damit kann ein Herab-
setzungsbegehren gemäss Art. 270a Abs. 1 OR von vorneherein nicht begründet
werden. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf
den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Eine analoge Norm für Mietzins-
senkungen kennt das materielle Missbrauchsrecht nicht. Ansprüche des Mieters auf
eine Mietzinssenkung müssen auf einem entsprechenden vertraglichen Anpas-
sungsrecht (z.B. Indexierung, Staffelung, oder Umsatzabrede) beruhen. Deren Ge-
währung kann nicht klageweise mit Hilfe von Art. 270a OR durchgesetzt werden,
sondern allenfalls mit einer Vertragsklage (Higi, a.a.O., N 16 zu Art. 270a). So wenig
wie eine auf Grund vereinbarter Umsatzmiete erfolgte Mietzinsänderung mit der
Mietzinsherabsetzungsklage nach Art. 270a OR angefochten werden kann (vgl.
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A. Zürich 1999, S. 353 Rz
10.1.7), so wenig kann eine gestaltende Vereinbarung, welche den aus Sicht des
Mieters erwirtschaftbaren Ertrag zur Mietzinsgrundlage macht, durch einseitige Wil-
lenserklärung oder über den Richter mittels der Herabsetzungsklage nach Art. 270a
OR erreicht werden. Sieht ein Mietvertrag Mietzinsanpassungsklauseln vor - was
vorliegend nicht, jedenfalls nicht einseitig zu Gunsten des Mieters, der Fall ist - so
begründet er entweder einen vertraglichen Anspruch des Mieters auf Mietzinssen-
kung und nicht ein Klagerecht auf Missbrauchsprüfung im Sinne von Art. 270a OR,
oder aber lediglich die Pflicht der Parteien, über einen neuen Mietzins zu verhan-
deln. Letzteres ist vorliegend der Fall (act. 02.1.IV.1, Mietvertrag, Ziff. 5 Abs. 4; act.
02.1.IV.16, Vergleich vor der Schlichtungsbehörde, Ziff. 2/3). Kommt dabei eine Ei-
nigung zustande, ist der neu vereinbarte Mietzins ein gemäss Art. 270 Abs. 1 OR
auf Missbrauch hin überprüfbarer Anfangsmietzins. Kommt - wie vorliegend - keine
Einigung zustande, ist weder die Missbrauchsprüfung nach Art. 270 Abs. 1 OR noch
jene nach Art. 270a OR gegeben (vgl. Higi, a.a.O., N 33 zu Art. 270a).

17
bb.
Die Auffassung der Beklagten, aus dem Wortlaut von Art. 270a OR
ergebe sich, dass nur veränderte Kostenfaktoren auf Seiten des Vermieters Anlass
zur Herabsetzung des Mietzinses geben könnten, ist indessen in anderer Hinsicht
zu relativieren. Der Hinweis des Gesetzes auf die Kostensenkung (auf seiten des
Vermieters) ist lediglich ein Anwendungsfall der veränderten Berechnungsgrund-
lage für den Mietzins und setzt, nur für diesen beispielhaften Anwendungsfall, vor-
aus, dass es sich um eine Kostenmiete handelt. Nun kann die Berechnung des Miet-
zinses bekanntlich auch auf einem anderen System beruhen (Vergleichsmiete, Zah-
lungsplan etc.). Die Norm umfasst auch diese Fälle. Unter Berechnungsgrundlage
ist ganz allgemein dasjenige Kalkulationssystem zu verstehen, nach welchem der
vom Mieter als missbräuchlich erachtete Mietzins bislang kalkuliert worden ist (Higi,
a.a.O., N 47 zu Art. 270a). Welches System im konkreten Fall die massgebende
Berechnungsgrundlage gemäss Art. 270a Abs. 1 OR abgibt, und bezüglich derer
der Kläger die wesentliche Änderung zu behaupten hat, bestimmt das bisherige Ver-
tragsregime (Vertrag, seitherige Änderungen des Mietzinses, Mitteilungen des Ver-
mieters über blosse Veränderungen der Berechnungsgrundlagen) zwischen den
Parteien, soweit sich daraus für den Mieter gemäss Vertrauensprinzip erkennbar
ergibt, welches System der Mietzinskalkulation dem Mietzins zu Grunde liegt (Higi,
a.a.O., N 48 zu Art. 270a). Darauf scheint sich der Kläger sinngemäss zu berufen,
wenn er die Herabsetzung mit dem "Willen der Parteien" begründet. Er macht ins-
besondere unter Hinweis auf den vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossenen
Vergleich vom 13. November 2000 geltend, es komme darin der erklärte Wille von
Vermieterin und Mieter zum Ausdruck, gestützt auf die neue, das heisst die inskünf-
tig zu erwartende und definitive Spitalliste beziehungsweise die darin verfügte An-
zahl zulässiger Patientenbetten, den neuen Mietzins festzulegen, und es sei der
erklärte Wille der Parteien gewesen, dementsprechend Verhandlungen aufzuneh-
men. Eine solche Wirkung kann dem Vergleich nach Auffassung der Zivilkammer
nicht beigemessen werden. Von einem ausdrücklich geäusserten übereinstimmen-
den Parteiwillen im Sinne des Klägers oder wenigstens normativ nach dem Vertrau-
ensgrundsatz kann auch aufgrund des Beweisergebnisses nicht die Rede sein. Die
Vorinstanz hat zutreffend dargelegt - worauf vorab in Anwendung von Art. 229 Abs.
3 ZPO zu verweisen ist - dass weder bei Vertragsabschluss im Jahre 1991 noch
später die Anzahl der baulich möglichen Betten und/oder die Zahl der vom JPSD
bewilligten Patientenbetten verbindliche Basis für die Berechnung des Mietzinses
war. Die klägerische Behauptung, die Parteien seien bei Abschluss des Vertrages
von einer zu bewirtschaftenden Zahl von Patientenbetten von 38 ausgegangen, ist
aktenwidrig. Zumindest im Falle des Klägers war dies erwiesenermassen nicht der
Fall. Das JPSD hat ihm am 17. Dezember 1991 die Betriebsbewilligung erteilt, mit

18
dem Hinweis, dass sich die "X." entgegen seiner Absicht nicht für 38 sondern höchs-
tens für 26 Patientenbetten eigne (act. 02.1.III.2). Zwei Tage später unterzeichnete
der Kläger den Mietvertrag mit einem Anfangsmietzins von Fr. 84'000.–, welcher bis
1994 gestaffelt die Höhe von Fr. 120'000.– erreichte. Es ist andererseits davon aus-
zugehen dass der Mietvertrag in weiten Teilen schon vor dem 17. Dezember 1991
verhandelt worden war. Dass das JPSD eine Bettenzahl von 26 anstatt der vom
Kläger erwarteten 38 sah, hat den Kläger nicht vom Vertragsschluss abgehalten.
Es wurde auch nicht behauptet oder ist sonstwie ersichtlich, dass dieser Umstand
den zuvor ausgehandelten Anfangsmietzins irgendwie beeinflusst hat. Dies, wie
auch die Tatsache der Staffelung des Mietzinses während der ersten 3 Jahre,
spricht dagegen, dass die Bettenzahl anfänglich einen Einfluss auf die Mietzinsbe-
rechnungsgrundlage haben oder gar deren einzige Grundlage bilden sollte. Ein an
den Umsatz- oder sonstwie an den wirtschaftlichen Erfolg des Mieters gekoppeltes
Kalkulationssystem bei Vertragsschluss ist nicht erkennbar. Daran hat sich auch
während der weiteren Vertragsdauer nichts geändert, insbesondere hat die Ge-
meinde kein berechtigtes Vertrauen beim Kläger dahin erweckt, dass im Sinne eines
Systemwechsels die KVG-Bettenzahl künftige Grundlage der Mietzinskalkulation
bilden oder wenigstens einen Einfluss auf den Mietzins haben solle. Die Vertrags-
änderungsofferte des Klägers vom 8. April 1994 (Mietzinsreduktion auf Fr.
300'000.– für die nächsten 3 Jahre; kurzfristige Investitionen der Gemeinde von Fr.
140'000.–) lehnte die Gemeinde ab, mit dem Hinweis, angesichts ihrer öffentlich
bekannten fremdfinanzierten Investitionen müsste sie trotz des niedrigen Hypo-
thekarzinssatzes einen wesentlich höheren Mietzins als Fr. 120'000.– verlangen,
um das Objekt nur einigermassen selbsttragend zu gestalten. Nach einer Anfangs-
phase von drei Jahren wäre es an der Zeit eine Mietzinserhöhung ins Auge zu fas-
sen (act. 02.1.IV.3/5). Damit gab sie unmissverständlich die Kostenmiete als ihr Kal-
kulationssystem zu erkennen. Dass sich die Gemeinde Zurückhaltung auferlegt und
"mindestens der bisher bezahlte Mietzins beizubehalten" war, was augenscheinlich
zu einer massiven indirekten Subvention führte, darf nicht als Systemwechsel zur
Umsatzmiete aufgefasst werden. Ihr nicht ganz freiwilliges Wohlwollen war vielmehr
darauf zurückzuführen, dass sie sich politisch augenscheinlich in einer Zwickmühle
befand, weil die "X.", der allgemein eine gute Führung attestiert wurde, eine nicht
zu unterschätzende Bedeutung für die ganze Gemeinde hat (Arbeitsplätze, Syner-
gien mit anderen Betrieben wie Heilbad, Hotellerie, Gastronomie etc.) und die Ge-
meinde bereits viel und teilweise spezifisch für ein ärztliches Kurhaus investiert
hatte.

19
Weiter hält auch die klägerische Interpretation des Vergleichs vom 13. No-
vember 2000 einer sachlichen Prüfung nicht stand. Dort vereinbarten die Parteien
die Rücknahme der Kündigung und Weitergeltung des Mietvertrages vom 19. De-
zember 1991 sowie: "sobald jedoch feststeht, ob das Rehabilitationszentrum X. auf
der Spitalliste verbleibt, werden die Parteien Verhandlungen über die Neugestaltung
des Mietverhältnisses aufnehmen". Dass die "Rücknahme einer Kündigung" dog-
matisch nicht möglich ist, spielt im vorliegenden Zusammenhang keine Rolle. Sei
es, dass der alte Mietvertrag weitergalt, sei es, dass ein neuer anzunehmen ist: Im
einen wie im anderen Fall bietet der Vergleich keine Grundlage für einen Wechsel
im Mietzinskalkulationssystem beziehungsweise für eine anfängliche Berechnung
des Mietzinses auf der Grundlage des Umsatzes oder der nach der Spitalliste zuläs-
sigen Bettenzahl. Die Spitalliste taucht dort allein deshalb auf, weil ein definitiver
Verbleib auf ihr als notwendige Voraussetzung für die allgemeine Verhandlung über
die Neugestaltung des Mietverhältnisses erachtet wurde. Bei einer Streichung von
der Liste wären Verhandlungen über die Fortführung beziehungsweise Neugestal-
tung des Mietverhältnisses hinfällig gewesen, da dannzumal nach Ansicht des Klä-
gers die einzige Alternative in der Beendigung des Mietverhältnisses bestanden
hätte (act. 04, Berufungsbegründung S. 5). Bei einem Verbleib auf der Spitalliste
war ferner nach übereinstimmender Meinung nicht nur der Mietzins sondern das
ganze Mietverhältnis neu zu verhandeln. Eine Beschränkung der Verhandlungen
auf den Mietzins ist nicht erkennbar. Die Gemeinde hat im Vorfeld klar gemacht,
dass weitere Punkte (allenfalls mit Einfluss auf den Mietzins), die in der Vergangen-
heit zu Unsicherheiten und Unstimmigkeiten geführt hatten, namentlich der Umfang
der gemieteten Gebäude und die Verteilung der Unterhaltslasten und Servicekosten
(act. 02.1.IV.14/19/22/24), neu zu verhandeln waren. Gegenseitig versprochen
wurde nur die Aufnahme von Verhandlungen. Positive Zusicherungen über den In-
halt gab es keine. Namentlich dass der Inhalt der Spitalliste, das heisst die Anzahl
der bewilligten KVG-Patientenbetten die (neue) Berechnungsgrundlage für den
Mietzins darstellen sollte, ist nicht ansatzweise erkennbar. Daran ändert auch die
Tatsache nichts, dass in Ziff. 3 des Vergleichs der Zins singulär für das Jahr 2001
auf Fr. 102'000.– reduziert wurde. Für das Jahr 2002 galt, gegenteilige Verabredung
vorbehalten, ein solcher von Fr. 120'000.–. Nach übereinstimmender Auffassung
sollte das Entgegenkommen für das Jahr 2001 für die späteren Neuverhandlungen
ausdrücklich keine Bedeutung haben. Diese beschränkt für das Jahr 2001 geltende
Mietzinsvereinbarung enthält keinerlei Hinweis auf Mietzinsberechnungsgrundla-
gen. Sie war auch nicht sonstwie durch eine provisorische Spitalliste oder Vermu-
tungen über die definitive Spitalliste motiviert. All dies konnte vom Kläger nicht an-
ders ausgelegt werden, als dass die Beklagte an der Kostenmiete festhielt. Daran

20
änderte sich auch nichts, als die Beklagte - wegen des Ausbleibens der definitiven
Spitalliste - für das Jahr 2002 einem Mietzins von Fr. 102'000.– zustimmte. Nach
Auffassung der Zivilkammer muss hier nach Vertrauensgrundsätzen von einem un-
unterbrochenen Kalkulationssystem der Kostenmiete ausgegangen werden. Allen-
falls ist ein bestimmtes System nach Vertragsregime nicht hinreichend erkennbar,
in welchem Fall als Berechnungsgrundlage gleichsam auf den Grundsatz der
Kostenmiete abzustellen ist (Higi, a.a.O., N 48 zu Art. 270a).
War die Bettenzahl in keinem Stadium des Vertrages Basis für die Kalkulation
der Mietzinshöhe, braucht nicht geprüft zu werden, ob sie sich im Sinne der Voraus-
setzung von Art. 270a Abs. 1 OR wesentlich verändert hat. Im übrigen wäre die
diesbezügliche Auffassung der Gemeinde zu teilen, dass die Spitalliste keine Kür-
zung der Bettenzahl zur Folge hat. Die Spitalliste ist lediglich die öffentlich-rechtliche
Bewilligung, für die Jahre 2003/2004 maximal 18 Bündner KVG-Patienten mit der
Indikation einfache orthopädische Rehabilitation, stationär aufzunehmen (act.
02.1.IV. 20/27/28). Daneben wäre dem Kläger unbenommen, die weiteren Betten,
seien dies nun 8 oder 20, anderweitig (d.h. ohne medizinische Indikation, für Alters-
pensionäre, Alterspflegeplätze) zu nutzen. Die heutige Behauptung des Klägers, die
"X." sei für die Belegung mit anderen Gästen, die nicht KVG-Patienten seien, unge-
eignet und eine Belegung durch Drittpersonen könne ausgeschlossen werden, er-
staunt. Insofern behauptet wird, sie dürfe gemäss Mietvertrag ausschliesslich als
Rehabilitationsklinik geführt werden, ist sie aktenwidrig. Dass die "X." unter Umstän-
den auch mit anderen als Kassenpatienten zu füllen war, sah nämlich bereits der
übereinstimmend verabredete Zweck des Mietvertrages vom Dezember 1991 aus-
drücklich vor, indem das Haus neben Rekonvalszenten auch mit einer Altersabtei-
lung vorab für die Betagten des Tals und allenfalls für Auswärtige zu führen war.
Eine Änderung der Berechnungsgrundlagen im Sinne von Art. 270a Abs. 1
OR kann der Mieter nur innerhalb des im Vertragsregime geltenden gleichen Miet-
zinssystems anrufen; eine Systemvermischung führt zu einer sachlich unbegründe-
ten Klage (Higi, a.a.O., N 49 zu Art. 270a). Dem Kläger ist bei Art. 270a Abs. 1 OR
demnach verwehrt, auf der hier erstellten Kalkulationsbasis der Kostenmiete gel-
tend zu machen, der Mietzins sei missbräuchlich, weil sich inzwischen die nach der
Spitalplanung zulässige Zahl von Patientenbetten, verringert habe, denn damit zielt
er auf eine neue Kalkulationsbasis in Form der Umsatzmiete (vgl. dazu das Beispiel
zur Kosten- und Vergleichsmiete bei Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 270a).

21
cc.
Art. 270a OR gehört zum formellen Missbrauchsrecht. Die Bestim-
mung hat einzig zum Zweck, die materielle Missbrauchsüberprüfung des Mietzinses
im Sinne von Art. 269 ff. OR während des laufenden Mietverhältnisses zu sichern.
Sämtliche in Art. 270a OR genannten Voraussetzungen stellen lediglich bundes-
rechtliche Prozessvoraussetzungen dar. Die Norm selbst sagt schlicht nichts darü-
ber, wann ein konkreter Mietzins missbräuchlich und deswegen letztlich herabsetz-
bar ist (Higi, a.a.O., N 10 zu Art. 270a; zumindest in Bezug auf die Änderung der
Berechnungsgrundlagen gl.M. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 272 Rz 4.1.2). Da die
wesentliche Änderung der Berechnungsgrundlagen als unabdingbare Prozessvor-
aussetzung auf eine klageweise Überprüfung des Mietzinses auf Missbrauch nicht
gegeben ist, fehlt dem Kläger bereits das schützenswerte Interesse an einer mate-
riellen Missbrauchsüberprüfung. Insoweit sie auf Art. 270a OR gestützt wird, wäre
daher richtigerweise auf die gerichtliche Klage von D. nicht einzutreten gewesen
(Higi, a.a.O., N 22-24, 27 zu Art. 270a).
b.
Wollte man gleichwohl die Voraussetzungen für das Eintreten auf eine
Herabsetzungsklage nach Art. 270a OR bejahen, so müsste das klägerische Be-
gehren, angesichts der materiellrechtlichen Missbrauchsvoraussetzung, dass der
Vermieter keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache im Sinne von Art. 269/269a
OR erzielen darf, geradezu als aussichtslos bezeichnet werden. Diesbezüglich ist
nämlich unbestritten, dass die Beklagte das Gebäude "X." im Jahre 1991 für rund 5
Mio. Franken umbauen und einrichten liess und die Hypothekarzinsen, Amortisati-
onen und vermieterseits zu tragenden Unterhaltslasten in den Jahren 1998-2000
durchschnittlich rund Fr. 255'000 p.a. betragen haben (act. 02.1.IV.31-35). Der für
2003 geltende Mietzins beläuft sich dagegen auf Fr. 120'000.–-. Bei einer Deckung
der Vermieterkosten durch den Mietzins von weniger als 50 % wäre die Behaup-
tung, die Gemeinde A. erziele mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag aus der
Mietsache, schlicht nicht nachvollziehbar. Eine Nettorendite auf dem Eigenkapital,
die den Hypothekarzinssatz für Althypotheken im I. Rang der ortsansässig im Hy-
pothekargeschäft führenden Bank nicht um mehr als ½ % übersteigt, ist nicht miss-
bräuchlich (BGE 122 III 257 E. 3a). Dass der Mietzins von Fr. 120'000.– missbräuch-
lich in dem Sinne sei, dass die Beklagte einen überhöhten Ertrag erziele - was für
die Begründung einer Klage nach Art. 270a OR erforderlich wäre - hat der Kläger
im übrigen nicht substantiiert behauptet. Er macht lediglich geltend, der Mietzins
übersteige seine eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.
5.
Zu dem vom Kläger angeführten übereinstimmenden Parteiwillen, wie
er seiner Meinung nach aus dem Vergleich vom 13. November 2000 hervorgehen

22
soll, ist schliesslich zu erwägen, dass er sich damit in Widerspruch zu seinem eige-
nen prozessualen Verhalten setzt. Er behauptet, gemäss Vergleich wäre der Miet-
zins künftig gestützt auf die erwartete Spitalliste festzulegen gewesen, wobei der
Zins im Verhältnis der definitiven Zahl von Patientenbetten gemäss Spitalliste zu 38
zu kürzen gewesen wäre. Da damit der Mietzins ohne weiteres bestimmbar gewor-
den wäre, wäre dies rechtlich als aufschiebend bedingte vertragliche Mietzinsver-
einbarung zu qualifizieren, die bei Eintritt der Bedingung (Erlass der Spitalliste) -
was vorliegend der Fall ist - vertraglich klagbar geworden wäre. Verhandlungen mit
der Vermieterin über den Mietzins wären überflüssig gewesen, und auf einen ge-
setzlichen Klagegrund der Herabsetzung wegen Missbrauch wäre der Kläger offen-
sichtlich nicht angewiesen gewesen. Wenn von einer übereinstimmenden Willens-
erklärung des Inhalts auszugehen wäre, dass der Mietzins dereinst im Verhältnis
der definitiven Spitallistenbetten (18) zu der behaupteten ursprünglichen Bettenzahl
(38 oder 26) zu kürzen war, hätte der Kläger somit bloss den reduzierten Mietzins
zahlen und die Klage der Vermieterin abwarten oder allenfalls den strittigen Miet-
zinsteil hinterlegen können. Auf gesetzliche Herabsetzung gemäss Art. 270a OR
hätte er diesfalls nicht klagen müssen. Schon das prozessuale Verhalten des Klä-
gers weist demnach, im Widerspruch zu seiner Argumentation, darauf hin, dass er
an einen derartigen Parteiwillen, sei es nun, dass er daraus eine unmittelbare ver-
tragliche Mietzinsanpassung oder nach dem Vertrauensprinzip einen Wechsel des
Mietzinskalkulationssystems als Basis für eine gesetzliche Herabsetzung nach Art.
270a OR ableiten will, selbst nicht glaubt.
6.
Der Berufungskläger stützt sein Herabsetzungsbegehren schliesslich
auf Art. 259d OR. Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Ge-
brauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen,
dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur
Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. In prozessualer Hinsicht wird die
Herabsetzungsklage seitens des Mieters üblicherweise durch eine Rückforderungs-
klage für zuviel bezahlte Miete geltend gemacht. Ob und in welchem Umfang der
Kläger die Miete für 2003 bereits bezahlt hat, ist nicht ersichtlich. Zulässig ist hinge-
gen auch eine Feststellungsklage des Mieters bei bestehenden Rechtsunsicherhei-
ten (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N 5 zu Art. 259d OR; ähnlich Higi, a.a.O.,
N 31 zu Art. 259d OR).
In materieller Hinsicht setzt dieser gesetzliche Herabsetzungsgrund voraus,
dass ein Mangel der Mietsache im Sinne von Art. 258/259a Abs.1 (Ingress) OR
vorliegt (Higi, a.a.O., N 7 zu Art 259d OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache

23
nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 256 Abs. 1 OR) taugt.
Das Fehlen einer sich aus der Natur der Mietsache ergebenden und daher nach
guten Treuen vorauszusetzenden Eigenschaft, oder das Fehlen einer vertraglich
zugesicherten Eigenschaft beeinträchtigt ihren Gebrauchswert. Aus der körperli-
chen Natur des "X." ergibt sich nicht, dass sie stets für die Aufnahme von 38 KVG-
Patienten taugt. Das konnte der Kläger allein aufgrund der Sachqualität nie voraus-
setzen. Allenfalls ist auch nach Erlass der definitiven Spitalliste davon auszugehen,
dass keine räumlichen oder andere rein sachliche Hindernisse für eine solche Auf-
nahme bestehen. Dass das Haus nicht mehr für die Unterbringung einer bestimmten
Anzahl von KVG-Patientenbetten soll gebraucht werden dürfen, liegt nicht an der
"X." als Sache. Sie hatte im Zeitpunkt des Erlasses der definitiven Spitalliste gleich
viele Räume und Infrastruktur wie zuvor. Einen Mangel kann indessen auch das
Fehlen einer vertraglich zugesicherten Eigenschaft darstellen (Higi, a.a.O., N 29/48
zu Art. 258 OR). Entgegen der Auffassung der Beklagten müssen Mängel des wei-
teren nicht unbedingt Sachdefekte sein. Auch Störungen, die auf das Verhalten von
Personen zurückzuführen sind, die Sache als solche jedoch nicht direkt im Sinne
von Defekten beeinträchtigen, können den naturgemässen und/oder zugesicherten
Gebrauch im Sinne eines Mangels beeinträchtigen, wobei auf das Verschulden des
Vermieters nichts ankommt. So stellt zum Beispiel die Vermietung eines Raums zu
einem bestimmten Zweck, obwohl er auf Grund rechtlicher Vorschriften dazu nicht
geeignet oder bewilligt ist, einen Sachmangel zufolge eines rechtlichen Hindernis-
ses dar, ebenso wenn die besondere Zusicherung, es lasse sich ein bestimmter
Umsatz erzielen oder eine bestimmte Kundschaft erreichen, nicht eintrifft (vgl. Higi,
a.a.O., N 32/49 zu Art. 258; Lachat/Stoll/Brunner, S. 123-125 Rz 1.7, 2.1). Auf ein
derartiges, nachträgliche Sachmangelhaftigkeit begründendes rechtliches Hinder-
nis beruft sich der Kläger, wenn er geltend macht, durch den Erlass der Spitalliste
des JPSD sei der Gebrauchswert der Sache von ursprünglich 38 Spitalbetten
zunächst auf 26 und schliesslich auf 18 gesunken. Gegenüber 1991 seien somit
erhebliche Beschränkungen bei der Nutzung des Mietobjekts entstanden. Damit
kann er jedoch keinen Erfolg haben, weil ihm die Vermieterin nie vertraglich zuge-
sichert hat, es könnten stets 38 oder 26 KVG-Patienten in der "X." aufgenommen
werden. Weder im Vertrag selbst noch in Verhandlungsdokumenten wird von be-
stimmten Patienten- oder Bettenzahlen gesprochen. Die Details des Betriebskon-
zepts blieben dem Mieter überlassen. Dass die Zahl von 38 Betten, allesamt für die
Aufnahme von KVG-Patienten bestimmt, eine einseitige Wunschvorstellung des
Klägers war, welche bereits vor der Vertragsunterzeichnung zerstört wurde, wurde
bereits aufgezeigt. Dass die Gemeinde keine irgendwie geartete Zusicherung für
eine bestimmte Mindestanzahl von KVG-Patienten abgegeben hat, macht aber

24
auch der Mietvertrag vom 19. Dezember 1991 klar, kann doch dessen Nutzungs-
zweck (Ziff. 3 Abs. 1) nur dahingehend verstanden werden, dass in nicht durch KVG-
Patienten belegte Betten Betagte aufzunehmen waren. Angaben über das zahlen-
mässige Verhältnis bei der Belegung der beiden Abteilungen (Rekonvaleszente;
Betagte) sind nicht ersichtlich. Wenn der Kläger sein Betriebskonzept einseitig - und
nota bene im Widerspruch zum Mietvertrag - auf den Leistungsauftrag und die
zulässige Zahl von KVG-Patienten gemäss Spitalliste ausrichtete, kann darin kein
Mangel der Mietsache liegen.
7.
Ist die Berufung in allen Teilen abzuweisen, sind diesem Ausgang des
Verfahrens entsprechend die Gerichtskosten in Anwendung von Art. 223 ZPO in
Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO vollständig dem unterliegenden Berufungsklä-
ger zu überbinden.
Gemäss Art. 122 Abs. 2 ZPO hat der Berufungskläger ausserdem nach dem
gleichem Grundsatz die obsiegende Berufungsbeklagte für deren notwendigen Um-
triebe im Berufungsverfahren voll zu entschädigen. Eine Honorarnote hat der
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten nicht eingereicht, so dass die Zivilkammer
die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen, auf Grund der für eine
gehörige Darlegung des eigenen Rechtsstandpunkts erforderlichen Aufwendungen,
wie sie sich aus der Aktenlage ergeben, festsetzt.

25
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3'390.–, bestehend aus der Ge-
richtsgebühr von Fr. 3'000.– und der Schreibgebühr von Fr. 390.–, gehen zu
Lasten von D..
3.
D. ist verpflichtet, der Politischen Gemeinde A. für das Berufungsverfahren
eine Prozessentschädigung von 1'500 Franken zu bezahlen.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident:
Der Aktuar: