gr_gerichte · R 2007 106 · 2008-06-17 · de

Enteignungsentschädigung | Enteignung (form./mat.)

R 07 106
3. Kammer
URTEIL
vom 17. Juni 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Enteignungsentschädigung
1.
… ist Eigentümer von Parzelle 68 des GB … Diese liegt am südöstlichen
Dorfrand von … unterhalb des Kreisspitals … und grenzt, ausser im Süden,
an die Bauzone. Sie befindet sich in der Landwirtschaftszone und ist, mit
Ausnahme eines Stalls in der nordöstlichen Ecke, unüberbaut. Sie grenzt u.a.
an die in der ZöBA liegende Parzelle 65. Eigentümerin dieser Parzelle ist die
Stiftung ... Auf Parzelle 65 steht das Kreisspital bzw. das Alters- und
Pflegeheim … (Spital …) und das Verwaltungsgebäude „Villa …“ Darin
befindet sich u.a. die Kreisverwaltung ... Die Trägerschaft des Spitals ist die
selbständige öffentlich-rechtliche Stiftung ... Der Betrieb des Spitals und des
Heims wird von der Spitalkommission, einem Organ des Kreises …, geführt
und überwacht. Diese wird vom Kreisrat … gewählt. Allfällige Betriebsdefizite
verteilt der Kreisrat auf die Kreisgemeinden und andere, der Spitalregion
angeschlossene Gemeinden. Nach Angaben des Kreises nimmt die
Spitalkommission (auch) die Aufgaben des Stiftungsrates wahr und untersteht
grundsätzlich der Aufsicht des Kreisrates.
Im Jahre 2006 gelangte die Stiftung an … und ersuchte um Einräumung eines
Näherbaurechtes für einen Gebäudeteil. Am 26. April 2006 vereinbarten die
Parteien, dass die Stiftung zugunsten der Parzelle 65 und zulasten der
Parzelle 68 bei einem Gebäudeabstand von 21.67 m bis 6.5 m an die
gemeinsame Grenze bauen dürfe. Die mit dem Näherbaurecht belastete
Fläche von Parzelle 68 beträgt 240 m2. Es wurde eine einmalige
Entschädigung von CHF 24'000.00 für die Einräumung des Näherbaurechtes
vereinbart.

Anlässlich der Teilrevision der Ortsplanung vom Juli 2006 wurden gegen …
Willen 1'366 m2 von Parzelle 68 der ZöBA zugewiesen, darunter auch die mit
einem Näherbaurecht belastete Fläche von 240 m2. Eine dagegen erhobene
Planungsbeschwerde wies die Regierung am 30. Januar 2007 ab und
genehmigte die Teilrevision der Ortsplanung.
Am 14. Februar 2007, während laufender Rechtsmittelfrist (mögliche
Beschwerde ans Verwaltungsgericht), schrieb die Stiftung … Bruder … u.a.,
für sie sei wichtig, dass … gegen den Regierungsbeschluss keine
Beschwerde erhebe, die Stiftung das Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne
und sie bei der Bereitstellung der Baueingabe mit … Zusammenarbeit
rechnen dürfe, um keine Einsprache zu riskieren. Wenn die Stiftung diese
Punkte bestätigt bekomme, würde sie starten und in einem Gespräch
betreffend Parkplatz sicher auch über den Vertrag einige Worte verlieren. Im
Vertrag von 1981 seien auch noch die CHF 40'000.00 erwähnt, welche bei
einem Kauf dieser Teilparzelle in Abzug gezogen werden könnten. Sie seien
der Meinung, die oben erwähnte Summe sei für einen späteren eventuellen
Kauf des Teilstücks Richtung Stall zurückzustellen. Falls jedoch gewünscht
werde, sofort abzurechnen, würde man sich finden. An 16. Februar 2007 liess
… erwidern, dass der Bodenpreis CHF 30.00 netto betrage, dass mit den
Vorbereitungsarbeiten
begonnen
werden
dürfe
und
man
einen
Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf erwarte. … erhob keine
Beschwerde gegen den Regierungsentscheid, welcher rechtskräftig wurde.
Alsdann stellte die Stiftung … den Entwurf eines Kaufvertrages mit Hinblick
auf eine Besprechung am 21. März 2007 zu. Darin wurde festgehalten, der
m2-Preis betrage CHF 30.00, bei insgesamt ca. 1'355 m2 (recte 1'366 m2) total
CHF
40'650.00.
Die
Grundstücksgewinnsteuer
gehe
zulasten
der
Verkäuferschaft, die Gebühren und Kosten sowie die Handänderungssteuern
zulasten der Käuferschaft. An der Sitzung vom 21. März liess … durch seinen
Bruder Peder einige Abänderungen geltend machen, insbesondere, dass die
Parkplätze
ausschliesslich
dem
Spitalpersonal
dienen
sollten.
Im
Vertragsentwurf wurde – wohl auch von … - handschriftlich vermerkt, dass
auch die Grundstücksgewinnsteuer zulasten der Käuferschaft gehen solle.

Am 13. April 2007 schrieb die Stiftung …, dass sie betreffend Nutzung der
Parkplätze, Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer und Anrechnung der für
das Näherbaurecht bezahlten CHF 24'000.00 nicht gleicher Meinung sei.
Wenn
man
sich
darüber
nicht
einigen
könne,
stehe
nur
das
Enteignungsverfahren
offen.
Dann
werde
der
Preis
von
der
Schätzungskommission festgelegt und selbstverständlich werde auch
entschieden, was mit den bereits bezahlten CHF 24'000.00 geschehen solle.
Nachdem sich die Parteien auch nach weiteren Korrespondenzen über die
Nebenpunkte der Entschädigung nicht einigen konnten, stellte der Kreis …
bei der Enteignungskommission V das Gesuch um Festsetzung der
Enteignungsentschädigung für das Teilstück von 1'366 m2 ab Parzelle 68 und
die vorzeitige Besitzeseinweisung. Nach Durchführung des Schriftenwechsels
und eines Augenscheines verfügte die Enteignungskommission V mit
Entscheid vom 9., mitgeteilt am 11. Oktober 2007, dass der Kreis … für die
der ZöBA zugewiesene Teilfläche von Parzelle 68 CHF 21'890.00 zzgl. Zins
seit 5. Juli 2007 zu zahlen und ihm eine ausseramtliche Entschädigung von
CHF 3'500.00 inkl. MWST zu entrichten habe.
2.
Dagegen erhob … Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag,
die Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. Der Kreis … sei zu
verpflichten, dem Beschwerdeführer für die Enteignung des in der ZöBA
befindlichen Teils von Parzelle 68 (1'366 m2) eine Entschädigung von
insgesamt CHF 49'580.00 zu bezahlen, nämlich CHF 40'980.00 als
Entschädigung für die Enteignung von 1'366 m2 à CHF 30.00, CHF 5'000.00
als
Minderwertentschädigung
und
CHF
3'500.00
als
Inkonvenienzentschädigung.
Zusammenfassend
machte
der
Beschwerdeführer geltend, der angefochtene Entscheid verstosse gegen das
Prinzip der vollen Entschädigung und schütze zu Unrecht ein treuwidriges und
rechtsmissbräuchliches Verhalten des Kreises ...
3.
Der Kreis … beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde,
soweit
darauf
eingetreten
werden
könne.
Er
macht
zusammengefasst geltend, die festgesetzte Entschädigung entspreche dem
Verkehrswert der enteigneten Landfläche. Ein Verstoss gegen Treu und

Glauben liege nicht vor und wäre wahrscheinlich ohnehin in einem anderen
Verfahren geltend zu machen. - Die Enteignungskommission beantragte in
ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Zunächst ist einmal festzuhalten, dass für die Beurteilung der vorliegenden
Angelegenheit die Stiftung und der Kreis als ein- und dieselbe Person zu
betrachten
ist,
was
vorliegend
bedeutet,
dass
sich
jede
dieser
Rechtspersonen die Äusserungen der anderen anzurechnen lassen hat. Dies
wird vom Kreis/von der Stiftung denn auch nicht bestritten.
2.
Die
Enteignungskommission
hat
dem
Enteigneten
eine
Minderwertentschädigung von CHF 5'000.00 und eine aussergerichtliche
Entschädigung
von
CHF
3'500.00
zugesprochen.
Die
Minderwertsentschädigung und die aussergerichtliche Entschädigung, vom
Enteigneten in seiner Beschwerdeschrift, S. 8, Ziff. 16 nicht korrekt als
„Inkonvenienzentschädigung“ bezeichnet, wurden von ihm akzeptiert und
sind,
wie
auch
vom
enteignenden
Kreis,
nicht
angefochten.
Beschwerdegegenstand ist also vorliegend lediglich noch die Entschädigung
für die 1'366 m2 enteignetes Landwirtschaftsland. Die Zusprechung einer
Entschädigung von CHF 40'980.00 für die Enteignung von 1'366 m2 Land zu
CHF 30.00 pro m2 ergäbe zusammen mit den nicht angefochtenen
Entschädigungsposten den Gesamtbetrag von CHF 49'480.--, wobei
allerdings die vom Beschwerdeführer nicht angefochtene aussergerichtliche
Entschädigung von Fr. 3'500.-- in der Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides
als separater Posten enthalten ist, sodass sich der Gesamtbetrag der
eigentlichen Entschädigung nach Ziffer 1 bei Gutheissung der Beschwerde

auf Fr. 45'980.-- belaufen würde. Der Beschwerdeführer macht nun geltend,
die Stiftung resp. der Kreis habe diesbezüglich mit der Zusicherung dieses
Preises einen Vertrauenstatbestand geschaffen, was im Folgenden zu prüfen
ist. Entgegen der Ansicht des Kreises kann diese Frage durchaus im Rahmen
eines Beschwerdeverfahrens gegen einen Entschädigungsentscheid einer
Enteignungskommission behandelt werden, ist doch dieser Grundsatz von
Treu und Glauben auf alles staatliche Handeln anwendbar, wie das
Verwaltungsgericht bereits in dem zur Publikation vorgesehenen Urteil R 07
13 vom 4. April 2008 entschieden hat. In diesem Fall ging es ebenfalls um
Zusicherungen des Enteigners im Vorfeld eines Entschädigungsverfahrens.
3.
Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer
Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige
Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde,
wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte
Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden
Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für
zuständig halten konnte, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne
Weiteres erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft
Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht
werden können, und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung
keine Änderung erfahren hat (Urteil 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in
Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 473 E. 2c, 121 V 65 E. 2a, je mit
Hinweisen;
Ulrich
Häfelin/Georg
Müller/Felix
Uhlmann,
Allgemeines
Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). Wenn die
genannten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf
Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an
der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397
E. 6e S. 409 mit Hinweisen, Urteil des Bundesgerichts 1A.225/2005 vom 17.
Oktober 2006 E. 5.2). Im Übrigen verstösst widersprüchliches Verhalten von
Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Wenn die Privaten auf das
ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes
Verhalten dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips
darstellen. (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631 ff.).

4.
Vorliegend geht es insbesondere darum, wie der Enteignete das Schreiben
der Stiftung an seinen Bruder vom 14. Februar 2007 verstehen durfte und
musste. Darin schrieb die Stiftung, dass sie bereit sei, für den ZöBA-
Ausschnitt gemäss Regierungsbeschluss die verlangten CHF 30.00 zu
bezahlen, obwohl dieser Preis eher hoch sei. Sie hätte diesen Preis bereits
2006 angeboten und hielte sich immer noch daran, auch wenn in der
Zwischenzeit ziemlich viele Kosten aufgelaufen seien mit Sitzungen und
provisorischen Parkplätzen. Sie wolle die Vorbereitungsarbeiten für die
Gestaltung als Parkplätze sowie die Baueingabe und Devisierung möglichst
schnell
vorantreiben.
Es
sei
für
sie
wichtig,
dass
gegen
den
Regierungsbeschluss keine Beschwerde erhoben werde, die Stiftung das
Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne und sie bei der Bereitstellung der
Baueingabe mit der Zusammenarbeit des Beschwerdeführers rechnen dürfe,
um keine Einsprache zu riskieren. Wenn sie diese Punkte bestätigt bekäme,
würde sie starten und in einem Gespräch betreffend Parkplatz sicher auch
über den Vertrag einige Worte verlieren. Bezüglich des möglicherweise zu
verrechnenden Betrages von CHF 40'000.00 aus dem Vertrag von 1981 sei
sie der Meinung, dass die Summe für den späteren eventuellen Kauf eines
anderen Teilstücks (dasjenige Richtung Stall) zurückzustellen sei. Am 16.
Februar 2007 liess der Beschwerdeführer durch seinen Bruder bestätigen,
dass der Bodenpreis von CHF 30.00 pro m2 akzeptiert worden sei, allerdings
per Saldo aller Ansprüche. Mit den Vorbereitungsarbeiten könne begonnen
werden. Damit waren die im Schreiben vom 14. Februar 2007 gestellten
Bedingungen erfüllt. Ihre Zusicherung präzisierte die Stiftung in dem später
zugestellten Kaufvertragsentwurf. Dort bestätigte sie den Preis von CHF
30.00 pro m2. Sie sah vor, dass der Kaufpreis per Datum der
Eigentumsübertragung zu bezahlen sei. Von einer Verrechnung mit anderen
Forderungen resp. erfolgten Zahlungen war keine Rede. Der Stiftung ging es
also insbesondere darum, dass der Beschwerdeführer weder gegen den
Genehmigungsentscheid der Regierung noch gegen die Erteilung der
Baubewilligung vorgehen würde. Dagegen war sie bereit, den geforderten
Preis von CHF 30.00 pro m2 - ganz klar ohne Verrechnungen – unter den
üblichen Bedingungen - zu bezahlen. Mit dem Briefwechsel vom 14. und 16.

Februar 2007, welcher während laufender Rechtsmittelfrist gegen den
Genehmigungsentscheid der Regierung erfolgte, wurde von der Stiftung resp.
dem Kreis klar ein Vertrauenstatbestand geschaffen. Hier wurde eine
individuell konkrete, d.h. an einen bestimmten Rechtsunterworfenen
gerichtete und auf einen bestimmten Fall bezogene Zusicherung der
zuständigen Behörde abgegeben, die eine Abweichung vom Gesetz
rechtfertigt. Die Zahlung von CHF 30.00 pro m2 wurde an die
Voraussetzungen
der
Nichterhebung
der
Beschwerde
gegen
den
Regierungsentscheid geknüpft. Zudem wurde die Zusicherung, dass man bei
der
Bereitstellung
der
Baueingabe
mit
der
Zusammenarbeit
des
Beschwerdeführers rechnen könne, in Aussicht gestellt. Diese Punkte wurden
mit Schreiben vom 16. Februar 2007 (Baugesuch) resp. stillschweigend (kein
Erheben einer Beschwerde) bestätigt. Dass für einen verbindlichen
Einspracheverzicht
der
Enteignete
damals
noch
einen
Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf mit genauem Plan erwartete,
damit alle sich stellenden Fragen gemeinsam diskutiert und bereinigt werden
könnten, hat keinen Einfluss, da, wie angetönt, ein Einspracheverzicht nur bei
Vorliegen eines konkreten Projektes gültig möglich gewesen wäre. Wenn nun
die Stiftung resp. der Kreis nach Ablauf der Beschwerdefrist resp. Eintreten
der Rechtskraft des Regierungsentscheides plötzlich nichts mehr von der
Zusicherung wissen will, ist dies krass treuwidrig und nicht zu schützen.
Daran ändert auch nichts, dass die Parteien nach Ablauf der Rechtsmittelfrist
noch um nicht wesentliche Punkte einer gütlichen vertraglichen Einigung, wie
die
Ausgestaltung
des
Parkplatzes
und
die
Übernahme
der
Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft, stritten. Vielmehr war
der Übernahmepreis von CHF 30.00 pro m2 von der Stiftung/dem Kreis bereits
verbindlich zugesichert worden und war sogar über die essentialia des
Übernahmevertrages eine - grundsätzliche - Einigung zu Stande gekommen.
Die Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft
resp. eine entsprechende höhere Entschädigung ist im vorliegenden
Verfahren nicht gefordert und deshalb auch nicht zu beurteilen. Wäre dem
anders, könnte eine solche Entschädigung sicherlich nicht zugesprochen

werden, da nach dem normalen Lauf der Dinge im Rechtsalltag eine
Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch einen Käufer eines
Grundstücks unüblich ist. Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine Steuer, die
bei demjenigen anfällt, welcher einen Gewinn realisiert, d.h. bei der
Verkäuferschaft.
Schuf aber der während laufender Rechtsmittelfrist erfolgte Briefwechsel
zwischen
den
Parteien
beim
Enteigneten
unzweifelhaft
einen
Vertrauenstatbestand, hätte die Enteignungskommission in Anwendung des
Prinzips von Treu und Glauben auf diesen Wert abstellen müssen. Dass sie
dies nicht einmal erwogen bzw. sich dazu gar nicht geäussert hat, grenzt an
Rechtsverweigerung. Der Vertrauensschutz rechtfertigt, wie erwähnt, eine
Abweichung vom Gesetz. Alle Vorbringen des Kreises und der
Enteignungskommission betreffend die enteignungsrechtliche Festsetzung
des Verkehrswertes sind daher vorliegend unbeachtlich. Selbst, wenn es
anders wäre, bleibt festzuhalten, dass gemäss Art. 11 Abs. 1 EntG bei der
Ermittlung
des
Verkehrswertes
bessere
Verwendungsmöglichkeiten
angemessen zu berücksichtigen sind. Vorliegend handelt es sich um
unmittelbar
an
die
Bauzone
resp.
die
ZöBA
angrenzendes
Landwirtschaftsland. Eine Umzonung in eine Bauzone wäre ebenfalls möglich
gewesen, weswegen ein Wert von CHF 30.00 pro m2 hier wohl nicht völlig aus
dem Rahmen fiele. Durch den durch die Stiftung aufgrund ihrer
Zusicherungen veranlassten Rechtsmittelverzicht hat der Beschwerdeführer
eine Disposition getroffen, mit welcher er der Chance auf Zuweisung seines
Landes zur Bauzone verlustig ging. Die Beschwerde ist demnach
gutzuheissen und die Gesamtentschädigung nach Ziffer 1 des angefochtenen
Entscheides auf Fr. 45'980.-- (vgl. E. 2) festzulegen.
5.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Kreises.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Der mit der eingereichten Honorarnote
geltend gemachte Betrag von Fr. 4’751.60 erscheint als angemessen.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, die Ziff. 1 des angefochtenen
Entscheides
aufgehoben
und
der
Kreis
…
verpflichtet,
…
eine
Enteignungsentschädigung von Fr. 45'980.-- zuzüglich Zins von 5 % seit 5.
Juli 2007 für die Enteignung von 1'366 m2 Land ab Parzelle 68 in … zu
bezahlen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr.
2'276.--
gehen zulasten des Kreises … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
Der Kreis … entschädigt … aussergerichtlich mit Fr. 4751.60 (inkl. MWST).