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Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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Landwirtschaftliche Pacht (Art. 1 ff. LPG). Anwendungs- 
bereich. Abschluss und Erlöschen des Pachtverhältnisses.
- Anwendbarkeit des Bundesgesetzes über die landwirt- 
schaftliche Pacht auf die Verpachtung von Bauland zu 
landwirtschaftlicher Nutzung (Erw. 1).
- Der Pachtvertrag kann formfrei, mündlich oder auch
stillschweigend (konkludent), abgeschlossen werden 
(Art. 1, Art. 11 OR) (Erw. 2a). Stillschweigender Ab- 
schluss eines Pachtvertrages durch Duldung der Nut- 
zung und Entgegennahme des Pachtzinses in casu nach 
dem Vertrauensprinzip verneint, weil die Bewirtschaf- 
ter zum Teil der Erbengemeinschaft angehörten, die die
Liegenschaft zu einem hohen Preis als Bauland an eine 
Baugesellschaft veräussert hatte (Erw. 4).
- Vereinigung (Konfusion) (Art. 118 OR). Konfusion - mit 
der Folge des Erlöschens des Pachtverhältnisses - tritt 
nur ein, wenn Gläubiger- und Schuldnereigenschaft in 
derselben Person bzw. Personenmehrheit und in der- 
selben Vermögensmasse zusammenfallen, was nicht 
zutrifft, wenn sich zwei Erbengemeinschaften mit teils 
unterschiedlichem personellem Bestand als Pächter 
und Verpächter gegenüberstehen (Erw. 2b).
- Freiwillige öffentliche Versteigerung; Wegbedingung 
der Gewährleistung (Art. 234 Abs. 3 OR); Verhältnis 
zum Grundsatz Kauf bricht Pacht nicht (Art. 14 LPG). In 
casu konkludente Aufhebung des Pachtvertrages durch 
Nichtaufnahme in die Steigerungsbedingungen ange- 
nommen, weil die Pächter zumindest teilweise der ver- 
äussernden Erbengemeinschaft angehörten (Erw. 3).
Aus dem Sachverhalt:
Am 9. September 1989 erwarb die Baugesellschaft X, vertreten 
durch A, an einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung von der Erbenge- 
meinschaft M. die in der Bauzone gelegene Parzelle Nr. 281 «Taviarna» 
zum Preise von Fr. 6 070 892.-. In den Versteigerungsbedingungen wurde 
die Ge- währleistung wegbedungen und festgehalten, dass der Ersteigerer 
die Par- zelle in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten übernehme, 
die sich aus den öffentlichen Büchern und den Steigerungsbedingungen 
ergäben. In den folgenden Jahren wurde die Parzelle von der 
Erbengemeinschaft P - be- stehend aus der Witwe und den Nachkommen 
des Erblassers P, welch letz- tere neben weiteren Personen auch Erben der 
im Jahre 1988 verstorbenen Parzelleneigentümerin M. sind - weiterhin 
11 -


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gemäht, wie sie dies schon einige


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Jahre vor der Versteigerung getan hätte. Die Erbengemeinschaft P liess 
dem Vertreter A der Baugesellschaft für die Nutzung der Parzelle 281 
mittels weissem Einzahlungsschein ein jährliches Entgelt von Fr. 80.- 
bis Fr. 100.- überweisen, das jeweils von der Sekretärin des A 
entgegengenommen und verbucht wurde, ohne A hierüber zu 
informieren. Als die Baugesellschaft die Parzelle im Jahre 1994 zu 
überbauen begann, machte die Erbengemein- schaft P unter Hinweis auf 
Art. 15 Abs. 4 LPG Schadenersatz aus vorzeiti- ger Vertragsauflösung 
im Betrage von Fr. 12 645.- zuzüglich Zins geltend. Das Bezirksgericht 
hiess die Klage gut. Das Kantonsgericht hiess die dage- gen 
eingereichte Berufung gut und wies die Klage ab aufgrund folgender
Erwägungen:
1. Gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG untersteht die Pacht von 
Grund- stücken zur landwirtschaftlichen Nutzung diesem Gesetz. 
Vorliegend ist die Pacht eines Grundstückes strittig, welches 
anerkanntermassen in der Bau- zone liegt und als Bauland erworben 
wurde. Es stellt sich somit die Frage, ob die Parzelle 281 trotzdem als 
Grundstück zur landwirtschaftlichen Nut- zung angesehen werden 
kann, so dass das LPG auf die vorliegende Streit- frage Anwendung 
findet, oder ob allein das OR massgebend ist. Im LPG selbst fehlt eine 
Definition des Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nut- zung; ebenso 
sind keine Hinweise für die Abgrenzung der landwirtschaftli- chen 
Nutzung vorhanden. Der Begriff «landwirtschaftliche Nutzung» ist je- 
doch objektiv zu verstehen. Das heisst, dass für die Anwendung des 
LPG der Vertragsinhalt, die Überlassung zur landwirtschaftlichen 
Nutzung, mass- gebend ist, und nicht die tatsächliche Nutzung durch 
den Pächter. Aus- schlaggebend ist somit, dass im Pachtvertrag eine 
landwirtschaftliche Nut- zung vereinbart wird, sei es ausdrücklich oder 
nur sinngemäss. Daher ist die vereinbarte Art der Nutzung und nicht die 
objektive Beschaffenheit des Grundstücks für die Begriffsbestimmung 
entscheidend. So kann auch Bau- land zur landwirtschaftlichen Nutzung 
verpachtet werden. Das LPG sieht diesen Fall in Art. 7 Abs. 3 lit. a, Art. 
27 Abs. 2 lit. e und Art. 31 Abs. 2 lit. d sogar ausdrücklich vor (vgl. zum 
Ganzen Studer/Hofer, Das landwirtschaft- liche Pachtrecht, Brugg 1987, 
S. 19ff.). Die Kläger und Berufungsbeklagten machen das Bestehen 
eines Pachtvertrages geltend. Inhalt dieses Pacht- vertrages ist nach 
ihrem Dafürhalten ihr Recht, die Parzelle 281 gegen ein Entgelt mähen 
zu 
dürfen. 
Geltend 
gemachter 
Vertragsinhalt 
ist 
somit 
die 
landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 281. Obwohl es sich bei der 
Par- zelle 281 unbestrittenermassen um Bauland handelt, ist auf den 
vorliegend zu beurteilenden Fall folglich das LPG anwendbar.


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2. Hauptstreitpunkt 
zwischen 
den 
Beklagten 
und 
Berufungsklägern, im folgenden Berufungskläger genannt, sowie den 
Klägern und Berufungs- beklagten, im folgenden Berufungsbeklagte, 
ist die Frage, ob zwischen ih-


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nen im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 281 ein Pachtvertrag 
über dieses Grundstück bestand, so dass die Berufungskläger durch die 
vorzeiti- ge Auflösung desselben schadenersatzpflichtig geworden 
sind. Zur Beant- wortung dieser Frage ist zunächst zu prüfen, ob bereits 
vor der freiwilligen öffentlichen Versteigerung der Parzelle 281 im 
Jahre 1989 ein Pachtvertrag zwischen den damaligen Eigentümern und 
den Berufungsbeklagten bestan- den hat.
a) Die Berufungskläger bestreiten vorerst das Bestehen eines 
Pacht-
vertrages zwischen den Berufungsbeklagten und M. Sie machen geltend, 
ein solcher Pachtvertrag sei nicht bewiesen worden.
Zunächst ist festzuhalten, dass weder das LPG noch das OR eine be-
stimmte Form für den Pachtvertrag vorsehen (vgl. Art. 4 LPG). Dieser 
kann daher rechtsgültig auch nur mündlich abgeschlossen werden (vgl. 
Art. 11 OR). Für den Beweis des Bestehens eines Pachtvertrages sowie 
dessen In- halt ist in einem solchen Fall auf andere Urkunden als den 
Vertragstext so- wie weitere Beweismittel abzustellen. Aus dem bei den 
Akten liegenden Gutachten betreffend Schadenersatzforderungen bei 
vorzeitiger Auflösung von Pachtverträgen geht klar hervor, dass die 
Parzelle 281 «Taviarna» ver- pachtet war, auch wenn sich das Datum des 
Pachtantritts offensichtlich nicht mehr mit Sicherheit feststellen liess. 
Gerade der Umstand, dass sich das Da- tum des Pachtantritts nicht mehr 
feststellen liess, weist darauf hin, dass das Pachtverhältnis im Zeitpunkt 
der Erstellung des Gutachtens bereits einige Zeit gedauert hatte. 
Daneben 
haben 
die 
Berufungsbeklagten 
zum 
Beweis 
des 
Pachtverhältnisses mit M., die unbestrittenermassen bis zu ihrem Tode 
Eigentümerin des Grundstückes «Taviarna» war, eine Kopie der 
Empfangs- bestätigungen ihrer Pachtzinszahlungen für die genannte 
Parzelle «Ta- viarna» für die Jahre 1986 bis und mit 1989 - dem Jahr 
der freiwilligen öf- fentlichen Versteigerung der Parzelle 281 - 
eingelegt. 
M. 
verstarb 
am 
17. 
Juli 
1988. 
Die 
eingelegten 
Quittungskopien erfassen somit den Zeitraum von
mehr als zwei Jahren vor dem Tod von M. und mehr als einem Jahr 
nach ihrem Tod. Aus diesen Kopien ist klar ersichtlich, dass die 
Berufungsbe- klagten für die Parzelle 281 «Taviarna» zwischen Fr. 
100.- und Fr. 150.- Pachtzins pro Jahr bezahlt haben. Auf den 
Quittungen ist als Grund der Zahlungen ausdrücklich «Tscheins» und 
«Taviarna» 
vermerkt. 
Dies 
kann 
nur 
bedeuten, 
dass 
die 
Berufungsbeklagten für die Nutzung der Parzelle 281
«Taviarna» einen (Pacht-)Zins bezahlt haben. Sie waren demnach die 
Päch- ter der Parzelle 281 «Taviarna» im Zeitpunkt von M.s Tod. 
Damit aber ist der Beweis eines Pachtvertrages erbracht. Es ist somit 


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entgegen der Auffas- sung der Berufungskläger davon auszugehen, dass 
zwischen M. und den Be- rufungsbeklagten ein Pachtverhältnis bestand. 
Durch die Quittungen nicht bewiesen ist hingegen der von den 
Berufungsbeklagten geltend gemachte Pachtbeginn im Jahre 1959. 
Nachdem die Berufungskläger im vorinstanzli-


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chen Verfahren in der Prozessantwort einen allgemeinen Bestreitungsvor- 
behalt angebracht haben, muss auch das Datum des Pachtbeginnes als be- 
stritten gelten, weshalb die Berufungsbeklagten den Beweis dafür hätten er- 
bringen müssen. In den Akten findet sich aber kein Beweis für den 
Zeitpunkt des Pachtbeginnes. Damit ist die Aussage der Berufungsbeklag- 
ten, sie seien bereits seit 1959 Pächter der Parzelle 281 «Taviarna», unbe- 
wiesen geblieben - wie es die Berufungskläger richtig geltend-machen - 
und somit für das vorliegende Verfahren unbeachtlich. Bewiesen und damit 
dem vorliegenden Verfahren zugrunde zu legen ist hingegen die Tatsache, 
dass zwischen den Berufungsbeklagten und M. mit Sicherheit seit 1986 und 
bis zu deren Tod ein Pachtverhältnis bestand.
b) Für den nun vorliegenden Fall, dass vom Bestehen eines 
Pacht- vertrages zwischen M. und den Berufungsbeklagten auszugehen 
ist, machen die Berufungskläger geltend, dieser Vertrag sei infolge 
Konfusion im Zeit- punkt des Erbganges bezüglich des Nachlasses von 
M. untergegangen, da die Berufungsbeklagten Teil der 
Erbengemeinschaft M. seien oder waren. Es sei nun aber rechtlich 
gesehen nicht möglich, dass ein und dieselbe Per- son bzw. 
Personenmehrheit gleichzeitig Eigentümer und Pächter desselben 
Grundstückes sei. Dieser Auffassung der Berufungskläger kann jedoch 
nicht gefolgt werden. Völlig zu Recht weisen die Berufungsbeklagten 
darauf hin, dass eine Konfusion im Sinne von Art. 118 OR nur 
stattfinden kann, wenn sowohl die Forderung als auch die Schuld dem 
gleichen Vermögen ei- ner Person bzw. Personenmehrheit zugehören. Ist 
aber die Forderung oder Schuld Teil eines sogenannten 
Sondervermögens (z. B. nach Erb- oder ehe- lichem Güterrecht), so 
kommt es nicht zur Vereinigung im Sinne des Art. 118 Abs. 1 OR, obwohl 
eine einzige Person oder dieselbe Personenmehrheit sowohl Gläubiger 
als auch Schuldner ist (vgl. Äpli, Zürcher Kommentar, N 20 ff. zu Art. 
118 OR; Oser/Schönenberger, Zürcher Kommentar, N 4 zu Art. 118 OR; 
Honsell, Basler Kommentar, N 4 zu Art. 118 OR). Im vorlie- genden Fall 
nun gehörten Forderung und Schuld auch nach dem Tod von M. zwei 
verschiedenen Vermögensmassen an. Wie die Berufungsbeklagten rich- 
tig feststellen, gehörte die Forderung im vollen Umfang zum noch 
ungeteil- ten Nachlass der M. und somit zu dieser Vermögensmasse, 
welche im Ei- gentum noch weiterer Personen bzw. 
Personenmehrheiten neben den Berufungsbeklagten stand. Die Schuld 
hingegen gehörte allein in die Ver- mögensmasse der 
Berufungsbeklagten. Mitglied der Erbengemeinschaft M. waren zudem 
nicht alle Berufungsbeklagten, wie sich aus den bei den Ak- ten 
liegenden Erbbescheinigungen ergibt. Die Witwe P war zwar Erbin ih- 
res verstorbenen Ehemannes, jedoch nicht von M. geworden. Damit 


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waren aber auch Gläubiger- und Schuldnerstellung bezüglich der 
Erbengemein- schaft P nicht identisch, gehörte die Witwe P gemäss 
Erbbescheinigungen doch nur den Schuldnern, nicht jedoch den 
Gläubigern an. Diese Konstel-


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lationen hatten zur Folge, dass Gläubiger- und Schuldnerstellung nicht 
zu- sammenfielen, obwohl die Berufungsbeklagten - mindestens zum 
grössten Teil - sowohl zur einen als auch zur anderen Personengruppe 
gehörten. Ent- scheidend war somit, dass neben den Berufungsbeklagten 
noch weitere Per- sonen bzw. Personenmehrheiten Gläubigerstellung 
einnahmen bzw. nicht alle Berufungsbeklagten Gläubiger geworden 
waren. Daher konnte vorlie- gend keine Konfusion stattfinden, weshalb 
das bereits bestehende Pacht- verhältnis zwischen M. und den 
Berufungsbeklagten auch nach dem Tod von
M. im Jahre 1988 mit deren Erben kraft Erbrecht fortgesetzt wurde.
3. Nachdem erwiesen ist, dass zwischen der Erbengemeinschaft 
M. und den Berufungsbeklagten ein Pachtverhältnis bezüglich der 
Parzelle 281
«Taviarna» bestand, ist die Frage zu prüfen, ob die Berufungskläger als 
Ersteigerer des genannten Grundstücks gemäss Art. 14 LPG in den 
Pacht- vertrag eingetreten sind. In diesem Zusammenhang machen die 
Berufungs- kläger geltend, dass sie das Grundstück entgegen Art. 14 
LPG und gemäss Art. 234 OR in dem Zustand und mit diesen Rechten 
und Lasten erworben hätten, wie sie sich im Zeitpunkt der 
Versteigerung aus den öffentlichen Büchern und den 
Steigerungsbedingungen ergeben sowie von Gesetzes we- gen bestanden 
hätten. Da weder in den öffentlichen Büchern noch in den 
Steigerungsbedingungen ein Hinweis auf ein bestehendes Pachtverhältnis 
zu finden sei und auch die Berufungsbeklagten ihnen gegenüber keinen 
sol- chen Hinweis gegeben hätten, hätten sie kein Pachtverhältnis 
übernommen. Die Berufungsbeklagten wenden dagegen ein, die 
gesetzliche Bestimmung von Art. 234 Abs. 2 OR regle nur die 
Gewährleistung bei Zwangsversteige- rungen. Da im vorliegenden Fall 
jedoch eine freiwillige öffentliche Verstei- gerung erfolgt sei, dürfe Art. 
234 Abs. 2 OR keine Anwendung finden. Grundsätzlich ist der 
Auffassung der Berufungsbeklagten zuzustimmen. Aus dem 
Gesetzestext und der systematischen Auslegung geht zweifelsfrei 
hervor, dass Art. 234 Abs. 2 OR, auf welchen sich die Berufungskläger 
in concreto stützen, nur auf Zwangsversteigerungen Anwendung findet. 
So ist in Abs. 1 dieser Bestimmung allein von Zwangsversteigerungen 
die Rede. Dieses Thema wird im Gesetz offensichtlich weiter behandelt, 
bis in Abs. 3 von Art. 234 OR als neues Thema Bezug auf die freiwillige 
öffentliche Ver- steigerung genommen wird. Die in Art. 234 Abs. 3 OR 
behandelte freiwilli- ge öffentliche Versteigerung steht offenbar im 
Gegensatz zu der in den zwei vorhergehenden Absätzen behandelten 
Zwangsversteigerung. Es ist daher unzweifelhaft, dass Art. 234 Abs. 2 
OR, auf welchen die Berufungskläger Bezug nehmen, grundsätzlich nur 


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auf Zwangsversteigerungen anwendbar ist. Nachdem es sich vorliegend 
unbestrittenermassen um eine freiwillige öf- fentliche Versteigerung 
handelte, kann Art. 234 Abs. 2 OR somit keine An- wendung finden. 
Nun findet sich in den Versteigerungsbedingungen jedoch eine Art. 234 
Abs. 2 OR nachempfundene Bestimmung, die besagt, dass der


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Ersteigerer die Parzelle in dem Zustand und mit den Rechten und 
Lasten, die durch die öffentlichen Bücher und die vorliegenden 
Steigerungsbedin- gungen bekanntgegeben seien, übernehme. Es stellt 
sich somit die Frage, in welchem Verhältnis die eben zitierte 
Bestimmung der Steigerungsbedingun- gen zum vorliegend 
grundsätzlich anwendbaren Art. 14 LPG steht, wonach der Erwerber in 
einen bestehenden Pachtvertrag eintritt, unbesehen ob er diesen kannte 
oder nicht.
Die Veräusserer haben unter Ziffer drei der 
Steigerungsbedingun- gen - wie bereits mehrfach zitiert - ausdrücklich 
festgehalten, dass der Erwerber die Parzelle in dem Zustand und mit 
den Rechten und Lasten übernehme, welche sich aus den öffentlichen 
Büchern und den Steigerungs- bedingungen ergäben. In ihrer 
Eigenschaft als Eigentümer des zur Verstei- gerung gelangenden 
Grundstücks wussten sie offensichtlich, dass bezüglich der Parzelle 281 
«Taviarna» ein Pachtverhältnis bestand. Als Eigentümer des 
Grundstücks war ihnen mit Sicherheit auch bekannt, dass das bestehen- 
de Pachtverhältnis nicht aus den öffentlichen Büchern ersichtlich war. 
Trotz- dem haben sie das Pachtverhältnis nicht in die 
Versteigerungsbedingungen aufgenommen, haben vielmehr jeden 
Hinweis darauf unterlassen. Sie haben im weiteren die Ersteigerer vor 
und auch während der Versteigerung weder mündlich noch schriftlich 
auf das bestehende Pachtverhältnis aufmerksam gemacht. Zumindest 
lässt sich ein solcher Hinweis auf das Pachtverhältnis weder aus den 
Akten entnehmen noch wird er von den Berufungsbeklagten geltend 
gemacht. Als Veräusserer, die zudem wussten, dass die Parzelle 281 als 
Bauland verkauft wurde, was das Bestehen einer landwirtschaftlichen 
Pacht nicht vermuten liess, traf sie jedoch eine im Grundsatz von Treu 
und Glauben im Geschäftsverkehr fussende Aufklärungspflicht 
gegenüber den
potentiellen Erwerbern, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt, 
dass ein bestehendes Pachtverhältnis, welches frühestens auf einen 
Zeitpunkt mehrere Jahre nach der Ersteigerung ordentlich gekündigt 
werden konnte, sich mit grösster Wahrscheinlichkeit auf die Höhe des 
Zuschlagspreises aus- wirken würde. Die Veräusserer sind dieser 
Aufklärungspflicht nicht nach- gekommen, haben vielmehr das 
Pachtverhältnis in keiner Art und Weise er- kennen lassen. Im weiteren 
musste ihnen klar sein, dass ein Dritter aufgrund der 
Steigerungsbedingungen davon ausgehen würde, dass das Grundstück 
lastenfrei zur Versteigerung gelange. Trotzdem haben sie jeden Hinweis 
auf das Pachtverhältnis unterlassen. Nachdem die Berufungsbeklagten 
zu den Veräusserern gehörten, ist das Verhalten der Veräusserer auch 


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auf sie anre- chenbar, und zwar in ihrer Eigenschaft sowohl als 
Verpächter als auch als Pächter. Daran ändert auch die Tatsache nichts, 
dass die Witwe P nicht zu den Veräusserern gehörte, da sie nicht 
Mitglied der Erbengemeinschaft war. Nachdem alle ihre Kinder Erben 
der M. geworden waren, womit sie zu den Veräusserern gehörten, und 
insbesondere der offensichtlich mit der Wah-


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rung der Interessen der Erbengemeinschaft betraute Sohn R. einen Hin- 
weis auf das Pachtverhältnis weder in den Steigerungsbedingungen an- 
bringen liess noch direkt den Ersteigerern gegenüber machte, zudem 
aber Kenntnis von den Steigerungsbedingungen haben musste, ist davon 
auszu- gehen, dass die Witwe P vom Vorgehen ihrer Kinder, mithin der 
übrigen Mitglieder der Berufungskläger, wusste und diesem zustimmte 
bzw. auch in dieser Hinsicht von ihrem Sohn R. vertreten wurde. Das 
Verhalten der anderen Mitglieder der Berufungsbeklagten ist mithin 
auch der Witwe P anrechenbar. Sowohl die Berufungskläger als auch 
die Veräusserer sind angesichts der gemachten Überlegungen auf den 
Inhalt der Steigerungs- bedingungen zu behaften, d. h. zum ersten 
darauf, dass nur Rechte und Lasten auf den Ersteigerer übergehen 
sollten, 
die 
aus 
den 
öffentlichen 
Büchern 
oder 
den 
Steigerungsbedingungen ersichtlich waren, und zum zwei- ten darauf, 
dass das bestehende Pachtverhältnis weder im einen noch im an- dern 
erwähnt war. Die Veräusserer und die Berufungskläger müssen sich da- 
her den Inhalt der Versteigerungsbedingungen und deren Konsequenzen 
als bekannt anrechnen lassen. Indem nun einerseits die Veräusserer als 
Ver- pächter und andererseits die Berufungsbeklagten als Pächter den 
Steige- rungsbedingungen zustimmten und jeden Hinweis auf das 
Pachtverhältnis sowohl in den Steigerungsbedingungen als auch direkt 
den Ersteigerern ge- genüber unterlassen haben, haben sie konkludent 
auf das Pachtverhältnis verzichtet, d. h., sie haben mittels eines 
konkludenten Aufhebungsvertrages das Pachtverhältnis zum Erlöschen 
gebracht. Nachdem das Pachtverhältnis aber nicht mehr bestanden hatte, 
konnte es auch nicht übergehen und fand Art. 14 LPG daher vorliegend 
keine Anwendung. Im übrigen durften sich
die Berufungskläger auf die Richtigkeit der Steigerungsbedingungen 
in
jeder Hinsicht verlassen, insbesondere da sich - wie erwähnt - 
offensichtlich auch ausserhalb der Steigerungsbedingungen kein 
Hinweis auf ein beste- hendes Pachtverhältnis fand. Da die Parzelle 
zudem als Bauland verkauft wurde,
was sich allein schon aus dem 
hohen Zuschlagspreis von Fr. 6 070 892.- ergibt und im übrigen von 
keiner Seite bestritten wird, hatten die Berufungskläger keine 
Veranlassung, nach einer allenfalls bestehenden Pacht zu fragen. Unter 
diesen Gesichtspunkten durften sie aber davon aus- gehen, dass die 
Parzelle 281 «Taviarna» lastenfrei zur Versteigerung kam. Nachdem 
die Berufungskläger und die Veräusserer der Aufnahme der be- reits 
mehrfach zitierten Klausel in die Steigerungsbedingungen zustimmten 
und den Hinweis auf das bestehende Pachtverhältnis in den 
Steigerungs- bedingungen bzw. direkt den Ersteigerern gegenüber 


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unterliessen, sind die Berufungskläger in ihrem Vertrauen auf die 
Steigerungsbedingungen zu schützen. Die Ersteigerer haben daher das 
Grundstück gemäss den Steige- rungsbedingungen mit den Lasten 
übernommen, welche sich aus den öf- fentlichen Büchern und den 
Steigerungsbedingungen ergeben. Aus den Stei-


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gerungsbedingungen und dem Versteigerungsprotokoll geht eindeutig 
her- vor, dass das Grundstück lastenfrei veräussert werde, ist doch in 
jeder Spal- te, so auch in der Spalte «Anmerkungen», ausdrücklich 
festgehalten, es be- stünden keine diesbezüglichen Lasten. Die 
Berufungsbeklagten haben nicht behauptet, dass sich aus den 
öffentlichen Büchern etwas anderes ergeben würde. Aufgrund dieser 
Überlegungen ist davon auszugehen, dass die Be- rufungskläger die 
Liegenschaft Parzelle 281 «Taviarna» lastenfrei erworben haben, somit 
auch ohne die Belastung mit dem von den Berufungsbeklag- ten 
geltend gemachten Pachtverhältnis, nachdem die Berufungsbeklagten 
darauf verzichtet bzw. es durch konkludent abgeschlossenen 
Aufhebungs- vertrag zum Erlöschen gebracht haben.
4. Sind die Berufungskläger nicht in das Pachtverhältnis eingetreten,
stellt sich die Frage, ob durch das Mähen der Liegenschaft und die 
Annah- me eines Entgeltes dafür konkludent ein Pachtvertrag 
abgeschlossen wor- den ist. Die Berufungskläger machen in diesem 
Zusammenhang geltend, die Berufungsbeklagten hätten nie den 
konkludenten Abschluss eines Pacht- vertrages behauptet, und wo kein 
Recht behauptet werde, könne kein Recht zugesprochen werden. 
Tatsächlich haben die Berufungsbeklagten im vorin- stanzlichen 
Verfahren nicht explizit den konkludenten Abschluss eines 
Pachtvertrages geltend gemacht. Nachdem sie jedoch mehrfach betont 
ha- ben, die Berufungskläger hätten zum einen von der Nutzung der 
Parzelle 281 durch sie gewusst und zum andern den Pachtzins nach der 
freiwilligen öffentlichen Versteigerung jährlich jeweils stillschweigend 
angenommen, stützen sie sich doch implizit auf den konkludenten 
Abschluss eines Pacht- vertrages für den vorliegenden Fall, dass das 
Pachtverhältnis nicht auf die Ersteigerer übergegangen ist. Die 
Berufungsbeklagten weisen denn in ihrer Berufungsantwort in diesem 
Zusammenhang auch auf BGE 118 II 443 hin, gemäss welchem ein 
Pachtvertrag auch konkludent durch das Mähen einer Wiese und die 
Entgegennahme eines Entgelts dafür geschlossen werden kann. Im 
genannten Bundesgerichtsentscheid hat das Bundesgericht jedoch 
ausdrücklich festgehalten, dass das Mähen einer Wiese und die 
Entgegen- nahme eines Entgelts dafür «hier» und «grundsätzlich» einen 
Pachtvertrag zu begründen vermöge, da die wesentlichen Merkmale 
eines Pachtvertrages damit erfüllt seien. Mit den Ausdrücken «hier» 
und «grundsätzlich» weist das Bundesgericht darauf hin, dass nicht 
jedes Mähen einer Wiese und Ent- gegennehmen eines Entgeltes einen 
Pachtvertrag zu erzeugen vermag. Der Bundesgerichtsentscheid kann 
daher nicht unbesehen auf den vorliegenden Fall übernommen werden.
Ein Vertrag kommt grundsätzlich durch Angebot und Annahme 


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zu- stande. Dabei müssen zwei übereinstimmende Willenserklärungen 
vorlie- gen, welche jedoch nicht zwingend mündlich oder schriftlich 
geäussert wer- den müssen (Art. 1 OR). Es genügt auch ein 
entsprechendes, konkludentes


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Verhalten. Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegt nach Aktenlage 
offen- sichtlich weder ein schriftlicher noch ein mündlicher Pachtvertrag 
vor, noch wird der Abschluss eines mündlichen oder schriftlichen 
Pachtvertrages von einer Partei geltend gemacht. Hingegen behaupten 
die Berufungsbeklagten, dass die Berufungskläger ihren Willen zum 
Vertragsschluss konkludent durch die unbedingte Entgegennahme des 
Pachtzinses zum Ausdruck ge- bracht hatten und durch das Mähen der 
Wiese und die Entgegennahme des Entgelts auch ein Pachtvertrag 
abgeschlossen worden sei. Demgegenüber machen die Berufungskläger 
geltend, zum einen hätten sie nicht um die Pachtzinszahlungen gewusst, 
da diese von der Sekretärin ohne Mitteilung an einen Gesellschafter 
entgegengenommen und verbucht worden seien, und zum andern hätten 
sie nie einen Pachtvertrag abschliessen wollen, weshalb es an einem 
übereinstimmenden Willen fehle und somit auch kein Vertrag 
zustandegekommen 
sei. 
Sie 
machen 
damit 
geltend, 
die 
Berufungsbeklagten hätten ihren geäusserten Willen nicht richtig 
verstanden; es liege daher ein Dissens vor. Der von den 
Berufungsklägern nach aussen konkludent ge- zeigte Wille ist unter 
diesen Umständen offensichtlich nicht eindeutig. Er ist
daher nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Es stellt sich somit die 
Fra-
ge, wie das Verhalten der Berufungskläger - die Entgegennahme der 
Zah- lungen und das Dulden der Nutzung der Liegenschaft - von den 
Beru- fungsbeklagten in guten Treuen verstanden werden durfte und 
musste. Die Berufungsbeklagten gehörten den Veräusserern der Parzelle 
281 an, d. h., das Verhalten und das Wissen ihrer Kinder ist - wie bereits 
dargelegt - auch der Witwe P anzurechnen. Sie wussten daher ohne 
Zweifel, dass diese Parzelle in der Bauzone lag und als Bauland 
verkauft worden war. Das zweite wäre im übrigen auch anhand des 
Zuschlagspreises der Parzelle leicht festzustel- len. Im weiteren wussten 
die Berufungsbeklagten, dass die Liegenschaft von einer Baugesellschaft 
ersteigert worden war, was auch durch ihre Zahlungen an die 
Baugesellschaft belegt wird. Es lag damit auf der Hand, dass das 
Grundstück zum Zwecke der Überbauung ersteigert worden war und 
aller Voraussicht nach auch in nicht allzu ferner Zukunft überbaut 
werden wür-
de, da die Ersteigerer das in die Parzelle investierte Kapital wohl kaum 
über lange Zeit brachliegen lassen wollten. Die Berufungsbeklagten 
mussten da- her davon ausgehen, dass die Parzelle 281 in naher Zukunft 
ihrem Zwecke zugeführt werden würde, was denn auch tatsächlich 
geschah. Unter diesen Umständen konnten die Berufungsbeklagten aber 
nicht in guten Treuen da- von ausgehen, dass die Berufungskläger die 


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Parzelle 281 verpachten wür- den, nachdem ein Pachtvertrag gemäss 
Gesetz zum einen zunächst eine Laufdauer von sechs Jahren aufweist 
sowie anschliessend ohne Kündigung um jeweils weitere sechs Jahre 
verlängert wird und zum andern eine kürze- re Pachtdauer von der 
Behörde genehmigt werden müsste (vgl. Art. 7 und 8 LPG). Die 
Berufungsbeklagten durften nicht davon ausgehen, dass die Be-


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rufungskläger sich so weitgehend binden wollten. Im weiteren ist zu 
beach- ten, dass zwischen dem geleisteten Entgelt für das Mähen der 
Parzelle 281 in Höhe von Fr. 80.- bis Fr. 100.- pro Jahr und dem Wert 
der Parzelle, wel- cher sich aus dem Zuschlagspreis bei der 
Versteigerung ersehen lässt, ein
krasses Missverhältnis besteht. Ebenso erscheint das bezahlte 2jährliche Ent-
gelt im Verhältnis zur genutzten Fläche - immerhin 14386M gemäss Stei-
gerungsbedingungen und Steigerungsprotokoll - als sehr gering. Die 
Beru- fungsbeklagten hatten im übrigen schon Jahre zuvor bereits mehr 
für die gleiche Parzelle bezahlt, als sie nun den Berufungsklägern 
zugestanden (vgl. die Quittungen der Pachtzinszahlungen an M.). Unter 
diesem Gesichtspunkt ist es offensichtlich sehr unwahrscheinlich, dass 
die Berufungskläger einen Pachtvertrag zu diesen von den 
Berufungsbeklagten geltend gemachten und für sie nicht eben günstigen 
Bedingungen abgeschlossen hätten. Auch diese Überlegungen zeigen 
auf, dass die Berufungsbeklagten nicht davon ausge- hen durften, es sei 
ein Pachtvertrag zwischen ihnen und den Berufungsklä- gern zustande 
gekommen. Dabei nützt den Berufungsbeklagten ihre Ein- wendung 
nichts, es dürfe vorliegend keine Rolle spielen, ob sie mit der Pacht ein 
günstiges Geschäft abgeschlossen hätten oder nicht. Dieser Umstand 
muss vielmehr Beachtung finden, da es - wie bereits dargelegt - nicht 
sehr wahrscheinlich ist, dass die Berufungskläger ein für sie dermassen 
unvor- teilhaftes Geschäft abgeschlossen hätten. Die Tatsache, dass die 
Berufungs- beklagten nur ein geringes Entgelt leisteten, spricht daher 
gegen die An- nahme eines konkludent geschlossenen Pachtvertrages. 
Es ist im übrigen darauf hinzuweisen, dass vorliegend der konkludente 
Abschluss eines Pachtvertrages nicht leichthin angenommen werden 
darf, gerade weil es sich bei der Parzelle 281 unbestrittenermassen um 
Bauland handelte, dessen Zweck in der Überbauung lag, und das von 
den Berufungsbeklagten gelei- stete Entgelt als sehr gering angesehen 
werden muss. In diesem Zusam- menhang ist auch darauf hinzuweisen, 
dass die Berufungsbeklagten im Jahre 1990 Fr. 100.- für das Mähen der 
Wiese bezahlten, in den kommenden Jah- ren jedoch nur noch Fr. 80.-. 
Damit haben sie das Entgelt eigenmächtig und nach Aktenlage 
offensichtlich ohne Rücksprache mit den Berufungsklägern 
herabgesetzt, was wiederum dafür spricht, dass die Berufungsbeklagten 
selbst nicht immer davon ausgingen, dass ein Pachtvertrag bestand, ist 
es doch allgemein bekannt, dass Verträge nicht einseitig abgeändert 
werden können. Schliesslich ist in die Überlegungen auch 
miteinzubeziehen, dass das Mähen einer Wiese und die anschliessende 
Nutzung des Heus in der Re- gel nicht einfach ohne Gegenleistung 
gewährt wird, unbesehen darum, ob ein Pachtverträg besteht oder das 


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Mähen lediglich auf Zusehen hin erlaubt wird. So war es nichts anderes 
als leicht verständlich, dass die Berufungs- kläger von den 
Berufungsbeklagten ein Entgelt für das Zulassen der Nutzung der Parzelle 
281 entgegennahmen. Dies lässt jedoch noch nicht schlüssig auf


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den Willen zum Abschluss eines Pachtvertrages schliessen, insbesondere 
da die Berufungskläger die Parzelle als Bauland erworben hatten und 
offen- sichtlich bald überbauen wollten und die Berufungsbeklagten 
dies bei gehöriger Sorgfalt erkennen konnten. Gegen diese 
Schlussfolgerung spricht auch nicht die Tatsache, dass die 
Berufungskläger offenbar von der Nutzung der Parzelle 281 durch die 
Berufungsbeklagten wussten, wie aus dem Schrei- ben der 
Interessengesellschaft vom 10. Juli 1991 hervorgeht. Es bedarf kei- ner 
weiteren Erläuterung, dass auch beim Gewährenlassen auf Zusehen hin 
die Berufungskläger von der Nutzung durch die Berufungsbeklagten 
wissen mussten. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger mussten 
sie im übrigen auch von den Zahlungen der Berufungsbeklagten wissen, 
da das Wissen der Sekretärin, welche in diesem Zusammenhang die 
Zahlungen als Hilfsperson des die Baugenossenschaft vertretenden A. 
angenommen hat, der Gesellschaft angerechnet werden muss. Da aus den 
Zahlungsbelegen al- lein jedoch nicht auf den Grund der Zahlung 
geschlossen werden kann, ver- mögen sie weder ein Pachtverhältnis zu 
begründen noch zu belegen. Schlies- slich ist noch einmal darauf 
hinzuweisen, dass vorliegend zum einen den Berufungsbeklagten 
bewusst war bzw. bei genügender Sorgfalt bewusst sein musste, dass es 
sich bei der Parzelle 281 um Bauland handelte, welches bald überbaut 
werden sollte, und zum zweiten von den Berufungsbeklagten nur ein 
geringes Entgelt geleistet wurde. Unter diesen Umständen ist der Ab- 
schluss eines Pachtvertrages durch konkludentes Handeln nicht leichthin 
an- zunehmen. Aus dem Gesagten erhellt, dass die Berufungsbeklagten 
das Verhalten der Berufungskläger nicht in guten Treuen als 
Willensäusserung zum Abschluss eines Pachtvertrages verstehen durften. 
Es ist mithin vorlie- gend keine Willensübereinstimmung zustande 
gekommen, weshalb auch kein Pachtvertrag abgeschlossen wurde. 
Nachdem nun aber kein Pachtver- trag zwischen den Berufungsbeklagten 
und den Berufungsklägern bestand, sind die Berufungskläger durch die 
Überbauung der Parzelle 281, womit de- ren Nutzung den 
Berufungsbeklagten entzogen wurde, nicht schadenersatz- pflichtig 
geworden.
5. Wie die gemachten Überlegungen aufzeigen, hat die Vorinstanz zu
Unrecht 
das 
Bestehen 
eines 
Pachtvertrages 
zwischen 
den 
Berufungsbeklag- ten und den Berufungsklägern angenommen und den 
Berufungsbeklagten Schadenersatz wegen vorzeitiger Kündigung der 
Pacht zugesprochen. Ihr Urteil ist aus diesem Grund aufzuheben und 
die Klage abzuweisen. Es er- übrigt sich unter diesen Umständen, 
Überlegungen zur Höhe des von der Vorinstanz zugesprochenen 
Schadenersatzes sowie zum Beginn des Ver- zugszinses anzustellen. 


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Im weiteren erweist sich die Überbindung der Ko- sten des 
Zahlungsbefehls auf die Berufungskläger unter diesen Vorausset- 
zungen als nicht gerechtfertigt.
ZF 96/95
Urteil vom 23. April 1996