gr_gerichte · R 2012 53 · 2012-10-09 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 53
5. Kammer 
URTEIL
vom 9. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 16. März 2012 publizierte die Gemeinde … zwei undatierte Baugesuche der 
… AG zur Erstellung eines Einfamilienhauses A (ca. 233.41 m² Geschossfläche 
[GF]) und eines Einfamilienhauses B (ca. 237 m² GF) auf Parzelle 391 in der 
Gemeinde … im Gebiet ….
b)
Dagegen erhoben unter anderem … am 31. März 2012 Einsprache. Sie 
beantragten die Nichterteilung der Baubewilligung.
Sie (…) sei als Eigentümerin der Nachbarparzelle 383 zur Einsprache 
berechtigt.
Das Baugesuch sei am 13. März 2012 unvollständig eingereicht worden, Pläne 
seien nicht beigelegen. Das Eingabedatum liege damit eindeutig ausserhalb der 
vom Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und 
Kommunikation (UVEK) eingeräumten Frist für den Zweitwohnungsbau. Bis 20. 
März 2012 seien die Pläne nicht aufgelegen und nicht einsehbar gewesen. Das 
später ausgehängte Baugesuch trage kein Datum. Das Auflageverfahren sei 
mangelhaft gewesen.
Die Ausnützungsziffer (AZ) für Parzelle 391 liege bei einer Grundstücksfläche 
von 459.58 m² und einer Gesamtgeschossfläche von 470 m² bei 1.02. Diese 
unübliche Übernutzung sei nicht quartiergerecht. Zwei der angrenzenden 
Parzellen wiesen eine Ausnützungsziffer von weniger als 0.5 aus. Die 
Wohnqualität werde somit beeinträchtigt und die Konzentration auf einer 
bescheidenen Grundstücksfläche sei ihrer Dominanz wegen dem Siedlungsbild 
abträglich und nicht angepasst (Art. 39 Abs. 2 BG).


Für die beiden Häuser A und B mit einer Geschossfläche von 233 m² und 237 
m² seien je zwei Autoabstellplätze erforderlich. Dies sei hier nicht der Fall.
Die Rampenneigung dürfe nicht mehr als 15 % betragen. Den Plänen könne 
diesbezüglich nichts entnommen werden.
c)
Am 17. April 2012 bestätigte die Gemeinde den Eingang der Einsprache.
d)
Am 14. Mai, mitgeteilt am 7. Juni 2012, wies der Gemeindevorstand die 
Einsprache ab, soweit er darauf eintrat.
Zwar seien die Baupläne anlässlich der Publikation vom 16. März 2012 noch 
nicht vollständig vorhanden gewesen. Die Akten seien aber bereits am 20. März 
2012 komplettiert worden, so dass sie der Einsprecherin jedenfalls im Zeitpunkt 
der Einreichung ihres Rechtsmittels längstens zur Verfügung gestanden hätten. 
Ein allfälliges ursprüngliches Versäumnis sei demzufolge rechtzeitig geheilt 
worden.
Das beanstandete Bauvorhaben liege in der Dorfzone. Gemäss Art. 39 des 
kommunalen Baugesetzes (BG) in Verbindung mit dem dazugehörigen 
Zonenschema sei hier keine Ausnützungsziffer einzuhalten. Beachtlich sei in 
diesem Zusammenhang nur die Ausgestaltung des Bauwerkes im Verhältnis 
zum 
bestehenden 
Charakter 
des 
Quartiers 
und 
der 
vorhandenen 
Siedlungsstruktur. Dies heisse freilich nicht, dass architektonisch sinnvolle und 
gestalterisch durchdachte Weiterentwicklungen ausgeschlossen seien. Unter 
diesem Aspekt stehe deshalb der Realisierung des Bauvorhabens nichts 
entgegen.
Die geplante Überbauung benötige nach Art. 28 BG insgesamt vier 
Abstellplätze. In der Baubewilligung werde deshalb die Auflage gemacht, dass 
die Bauherrschaft neben den zwei unterirdischen Parkplätzen noch mindestens 
zwei zusätzliche Parkplätze auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe 
derselben anlege. Zudem werde im Zuge der Bauausführung auf die Einhaltung 
der Sicherheitsvorschriften bezüglich Rampenneigung etc. geachtet und 
gegenüber der Bauherrschaft durchgesetzt.


Gemäss Weisungen und Empfehlungen der Kantonsregierung sowie der 
zuständigen kantonalen Amtsstellen könnten Baugesuche im laufenden Jahr 
trotz Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch nach bisherigem Recht 
bewilligt werden. Diese neue Verfassungsbestimmung sei somit hier 
unbeachtlich, so dass auch dieser Einwand der Einsprecherin nicht weiter 
überprüft werden müsse.
Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligungen in zwei 
separaten, praktisch gleich lautenden Entscheiden für Haus A und Haus B 
gemäss Art. 94 BG unter Bedingungen und Auflagen. Der Bau habe genau 
gemäss Baueingabe zu erfolgen. Eventuelle Projektänderungen seien 
rechtzeitig und vor Baubeginn zu melden.
Aufgrund von Art. 91 Abs. 2 KRG erlösche die Bewilligung, wenn mit den 
Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen 
werde. Aufgrund der neuen Verfassungsbestimmung sei damit zu rechnen, 
dass diese Frist nicht verlängert werden könne.
Gemäss Art. 28 BG würden (pro Haus) zwei Abstellplätze für Motorfahrzeuge 
benötigt. Nebst dem unterirdischen Parkplatz müsse noch ein zweiter (pro 
Haus) auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe derselben angelegt werden. 
2.
Dagegen erhoben … am 20. Juni 2012 (Poststempel) Beschwerde. Sie 
beantragten, 
die 
Baubewilligung 
sei 
aufzuschieben, 
bis 
der 
Einspracheentscheid 
rechtskräftig 
sei 
(aufschiebende 
Wirkung 
am 
5. 
September 2012 erteilt). Der Entscheid der Gemeinde gegen die Einsprache 
der Beschwerdeführer betreffend Baugesuch zweier Einfamilienhäuser auf 
Parzelle 391 in … sei aufzuheben. Die projektierten Bauten seien so zu 
redimensionieren, dass die Bestimmungen von Art. 39 Abs. 2 BG eingehalten 
würden. Die Baubewilligung sei zu sistieren, bis klare Vorgaben und Weisungen 
des Bundes betreffend Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative vorlägen und 
die herrschende Rechtsunsicherheit beendigt sei (Begehren am 5. September 
2012 abgelehnt).
Das Bauvorhaben liege in der Dorfzone. Das Baugesetz lege zwar keine 
Ausnützungsziffer fest, Neubauten hätten sich aber gemäss Art. 39 Abs. 2 BG 


in die bestehende Siedlung einzufügen. Massgebend für die Beurteilung seien 
in der Regel die benachbarten Bauten sowie die ortstypischen Bauten in der 
Umgebung des Bauvorhabens.
Das projektierte Haus B sei überdimensioniert. Es weise 12 m Fassadenlänge, 
8 m Tiefe und eine Firsthöhe von 9.16 m auf. Ihr Haus weise beispielsweise 8 
m Fassadenlänge, eine Tiefe von 6.7 m und eine Firsthöhe von 7.05 m auf. 
Daran passe sich Haus B nicht an. Ein weiteres Indiz für die Abweichung 
gegenüber benachbarten Bauten sei die Ausnützungsziffer. Auf Parzelle 391 
liege diese bei 1.02. Zwei der angrenzenden Parzellen wiesen eine 
Ausnützungsziffer von weniger als 0.5 aus.
Die Konzentration auf einer bescheidenen Grundstücksfläche sei ihrer 
Dominanz wegen dem Siedlungsbild abträglich und nicht angepasst. Dabei sei 
nicht relevant, dass architektonisch sinnvolle und gestalterisch durchdachte 
Weiterentwicklungen nicht ausgeschlossen seien.
Die 
Informationsplattform 
betreffend 
Zweitwohnungen 
des 
kantonalen 
Departements für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) vom 5. April 2012 
besage, dass bei der Bewilligung neuer Baugesuche auf die Einhaltung der 
architektonischen Gestaltungsanforderungen ein besonderes Augenmerk zu 
richten sei. Hier handle es sich um ein "Last-Minute-Gesuch". Dies gehe daraus 
hervor, dass das Baugesuch unmittelbar nach dem Abstimmungssonntag vom 
11. März 2012 eingereicht worden und unvollständig gewesen sei. Die 
Baupläne hätten gefehlt. Zudem seien die Bestimmungen des Baugesetzes 
betreffend der Anzahl der Abstellplätze und der Rampenneigung nicht 
berücksichtigt worden.
… habe 2000 einen Zweitwohnungsbestand von 39 % ausgewiesen, 
mittlerweile sei dieser bei 50 %. Zusätzlich seien 2000 20 Wohnungen nicht 
bewohnt gewesen. Freie Kapazitäten für Zweitwohnungen seien in … nicht 
vorhanden. Die voreilige Erteilung einer Baubewilligung sei rechtlich nicht 
abgesichert. 
Die 
übergeordneten 
Empfehlungen 
des 
Bundes 
würden 
missachtet.
3.
Am 12. Juli 2012 beantragte die … AG die Abweisung der Beschwerde.


Haus A weise eine Länge von 10 m, eine Breite von 7 m sowie eine Firsthöhe 
von 11 m, Haus B eine Länge von 12 m, 8 m Breite sowie 9 m Höhe auf. Das 
Bauvorhaben liege in der Dorfzone. Gemäss Art. 39 BG und dem zugehörigen 
Zonenschema sei hier keine Ausnützungsziffer einzuhalten. Beachtlich sei 
diesbezüglich nur die Ausgestaltung eines Bauwerks im Verhältnis zum 
bestehenden Quartiercharakter und zur vorhandenen Siedlungsstruktur. Diese 
Kriterien würden hier in jeder Hinsicht berücksichtigt. … sei von einem 
Wechselspiel von Häusern unterschiedlicher Grösse geprägt. Diesem 
Gesamtbild passe sich die Architektur der geplanten Einfamilienhäuser optimal 
an, nachdem ein Gebäude mit grösserer Grundfläche und kleinerer Firsthöhe 
zusammen mit einer Baute mit kleinerer Grundfläche und grösserer Firsthöhe 
vorgesehen sei.
Haus B entspreche ziemlich genau dem Ausmass des Gebäudes auf der 
Nachbarparzelle 249 mit einer Firsthöhe von 9 m, einer Breite von 10.6 m und 
einer Länge von 10.79 m. Vis-à-vis der Parzelle 391 stehe auf Parzelle 393 ein 
Wohnhaus mit 12 m Höhe, 13.8 m Länge und 7.67 m Breite. Erwähnenswert 
seien zudem die Überbauungen auf Parzellen 407 (Firsthöhe 11 m) und 
Parzellen 406/408 (Firsthöhe 12 m, Länge 11.54 m, Breite 10.39 m).
Eigentlich passe nur das Haus der Beschwerdeführer auf Parzelle 383 mit 7 m 
Höhe, 6.52 m Breite und 7.95 m Länge nicht ins Ortsbild. Hier liege angesichts 
der 
Grundstücksfläche 
auch 
eine 
raumplanerisch 
nicht 
angestrebte 
Unternutzung vor. Solche Bauten seien für … eher untypisch und könnten 
deshalb nicht als Richtschnur für die Baugestaltung dienen.
Die Bauherrschaft habe sich bei der Planung ihrer Überbauung vertieft mit 
Gestaltungsfragen auseinandergesetzt und ein in jeder Hinsicht passendes 
Konzept eingereicht. Das Projekt erfülle die Vorgaben des Kantons im 
Zusammenhang mit der Verfassungsbestimmung zum Zweitwohnungsbau, so 
dass die Bemerkungen der Beschwerdeführer, es handle sich um ein "Last-
Minute-Gesuch", als tendenziös bezeichnet werden müssten.
Aufgrund der Empfehlungen des Departementes für Volkswirtschaft und 
Soziales (DVS) könnten bis 31. Dezember 2012 noch Baubewilligungen 
gestützt auf bisheriges Recht erteilt werden, dies grundsätzlich unabhängig 


davon, ob die Baugesuche am 11. März 2012 bereits eingereicht gewesen 
seien oder erst nach dem 11. März 2012 eingereicht worden seien oder 
würden.
Die Gesetzgebung der Gemeinde kenne bezüglich der Nutzung neu erstellter 
Wohnungen keine Unterscheidungen, weswegen nach dem geltenden Recht 
Wohnungen jeglicher Nutzungsart bewilligungsfähig seien. 
4.
Gleichentags (ebenfalls am 12 Juli 2012) verzichtete die Gemeinde … auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung und beantragte unter Hinweis auf die 
erteilte Baubewilligung sowie den ergangenen Einspracheentscheid die 
Abweisung der Beschwerde.
5.
Am 5. Oktober 2012 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts (5. 
Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer 
persönlich anwesend waren. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) war durch 
den Gemeindepräsidenten sowie ihren Rechtsvertreter (RA …) präsent. 
Überdies waren zwei Vertreter der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) in 
Begleitung ihres Rechtsvertreters (ebenfalls RA …) vor Ort zugegen. Allen 
Anwesenden wurde dabei an zwei verschiedenen Standorten (Standort 1: Auf 
Strassenparzelle 478 mit Blick hangaufwärts [in Richtung Nordosten] auf Parz. 
391 [Bauherrschaft] und auf Parz. 383 [Beschwerdeführer]; Standort 2: Auf 
Parz. 383 mit Blick auf Vorplatz/Garten sowie hinunter [in Richtung 
Süden/Südwesten] auf Bauparz. 391) die Möglichkeit geboten, sich auch noch 
mündlich an Ort und Stelle zu den strittigen Fragen (zu voluminöse und zu 
massige zwei Bauten [Häuser A und B] auf Parz. 391 geplant; keine Anpassung 
ins bestehende Orts- und Landschaftsbild; Grenzabstandsverletzung; Verstoss 
gegen eidgenössische Volksabstimmung vom 11. März 2012 betreffend 
„Zweitwohnungsstopp“ durch die „Last-Minute“-Baugesuche) zu äussern. 
Seitens des Gerichts wurden noch insgesamt 12 Fotos an den erwähnten 
Standorten 1 und 2 erstellt und zu den Akten genommen. Im Weiteren wurden – 
zuhanden des Gesamtgerichts - noch 7 Fotos von bestehenden Gebäuden und 
Baukörpern im Dorfbereich sowie 4 Fotos aus der Distanz (mit Ortsbild und 


Siedlungsstruktur 
als 
„Gesamtes“) 
gemacht. 
Über 
die 
individuellen 
Ausführungen am Augenschein wurde ein Protokoll erstellt.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind der Einspracheentscheid vom 14. Mai/7. Juni 2012 
sowie die zwei verfügungsweise erteilten Baubewilligungen vom 7. Juni 2012, 
worin die Einwände der Beschwerdeführer gegen die beiden Bauvorhaben auf 
Parz. 391 (Errichtung Einfamilienhaus A und B) in der Dorfzone von der 
Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) abgewiesen wurden und die dafür 
nachgesuchten Baubewilligungen der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) 
erteilt wurden. Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob die beiden 
Bauprojekte überdimensionert sind und daher auch nicht ins bestehende Orts- 
und Landschaftsbild der betreffenden Gemeinde passen. Die Beschwerdeführer 
rügen dabei aus ästhetischer Sicht vor allem eine Verletzung von Art. 39 des 
kommunalen Baugesetzes (BG). Verfahrensrechtlich kritisieren sie zudem eine 
Missachtung der Volksabstimmung vom 11. März 2012 betreffend „Schluss mit 
uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ durch die Vorinstanz, weil diese die zwei 
„Last-Minute-Gesuche“ der Bauherrin vorerst hätte sistieren müssen. 
2. a)
Zuerst gilt es in formeller Hinsicht auf die Legitimation zur Beschwerdeerhebung 
nach Art. 50 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VRG) zu verweisen, wonach 
zur Erhebung der Beschwerde befugt ist, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung 
oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Im 
konkreten 
Fall 
verhält 
es 
sich 
diesbezüglich 
so, 
dass 
von 
den 
Beschwerdeführern 
lediglich 
eine 
Person 
(nämlich 
die 
Ehefrau) 
als 


Alleineigentümerin der Parz. 383 im Grundbuch registriert ist, während der 
andere Beschwerdeführer (Ehemann) aktenkundig über kein Eigentum in der 
Nähe von Parz. 391 der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) verfügt und daher 
für sich allein betrachtet auch kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung 
oder Änderung der fraglichen Baugesuche bzw. Baubewilligungen geltend 
machen könnte. Dem ist im Grundsatz umso mehr zuzustimmen, als der zuletzt 
genannte Beschwerdeführer auch nicht vorbringt, Mieter oder dinglich 
Berechtigter an der Liegenschaft auf Parz. 383 zu sein, womit er die 
Voraussetzungen laut Art. 50 VRG für die Legitimation der Beschwerde streng 
genommen eindeutig nicht erfüllt hätte. Letztlich kann die von Amtes wegen zu 
klärende Eintretensfrage aber offen gelassen werden, da zumindest eine 
Person der Beschwerdeführer die Anforderungen zur Einsprache- und 
Beschwerdeerhebung erfüllt hat und deshalb auch zweifelsfrei zu deren 
Behandlung und Prüfung vor Gericht legitimiert war. Auf die Beschwerde ist 
demnach insofern einzutreten.
b)
Im Weiteren gilt es verfahrensrechtlich noch festzuhalten, dass die beiden 
Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 20. Juni 2012 (Datum Poststempel) 
– im Gegensatz zur Einsprache vom 31. März 2012 – nicht mehr rügten, dass 
die geplante Rampenzufahrt zur Bauparz. 391 (zum unteren Einfamilienhaus A) 
zu steil sei (höchstens 15% Gefälle erlaubt) und damit nicht den 
baupolizeilichen Vorgaben laut Gemeindegesetz (Art. 27 Abs. 2 BG) 
entspreche, weshalb das angefochtene Baubewilligungsverfahren eben nicht 
korrekt durchgeführt worden sei. Dieser Einwand wurde demnach in der 
Zwischenzeit fallen gelassen. Im Vorverfahren wurde dieser Vorwurf wohl nur 
deshalb erhoben, um beispielhaft darzutun, dass es sich bei den zwei 
Baugesuchen zur möglichst raschen Überbauung von Parz. 391 um sog. „Last-
Minute-Gesuche“ 
handle, 
welchen 
insbesondere 
in 
Bezug 
auf 
die 
architektonischen 
Gestaltungsanforderungen 
zu 
wenig 
Aufmerksamkeit 
geschenkt worden sei. Dasselbe gilt hinsichtlich der Rüge betreffend 
ungenügender Anzahl bereitstehender Parkplätze pro Haus (2 unterirdische PP 
in Garage im Haus A; plus zusätzlich 2 Aussenparkplätze; vgl. Art. 28 Abs. 2 


BG), womit diese Einwände hier ebenfalls nicht mehr Beschwerdethema des 
Gerichtsurteils sein können.
c)
Zu beachten gilt es ferner, dass die Beschwerdeführer zwar unter Ziff. 2 ihres 
Rechtsbegehrens in der Beschwerde verlangen, der Entscheid der Gemeinde 
gegen die Einsprache betreffend („undatierter“) Baugesuche zwecks Erstellung 
zweier Einfamilienhäuser sei aufzuheben. Unter Ziff. 3 beantragen sie dann 
aber nicht die komplette Aufhebung der beiden Baubewilligungen, sondern nur 
deren Aufhebung in dem Sinne, dass die fraglichen zwei Einfamilienhäuser (A 
und B) auf Parz. 391 so zu redimensionieren seien, dass die Vorgaben in Art. 
39 Abs. 2 BG eingehalten würden.
d)
Die Gültigkeit der zwei Baubewilligungen im Hinblick auf die Bestimmungen der 
Zweitwohnungsinitiative („Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“) 
wollen die Beschwerdeführer zu einem späteren Zeitpunkt beurteilt wissen, 
indem sie beantragen, die fraglichen Baubewilligungen seien vorerst zu 
sistieren bis klare Vorgaben und Weisungen des Bundes betreffend Umsetzung 
der Zweitwohnungsinitiative vorlägen und die herrschende Rechtsunsicherheit 
beendigt wäre (Ziff. 4). Auf diesen Antrag kann aber nicht eingetreten werden. 
Er ist nämlich - entweder - so zu verstehen, dass dem Gericht beantragt wird, 
eine 
diesbezügliche 
Planungszone 
zu 
erlassen. 
Zum 
Erlass 
einer 
Planungszone wäre aber lediglich die Gemeinde zuständig (Art. 21 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG]), für eine – hier 
nicht vorliegende - kantonale Planungszone das zuständige Departement (Art. 
16 KRG). Das angerufene Gericht ist dafür jedoch nicht zuständig. Deshalb 
kann auf diesen Antrag der Beschwerdeführer in der eben geschilderten 
Bedeutung nicht eingetreten werden. Oder der Antrag (Ziff. 4) muss so 
verstanden werden, dass die zwei Baubewilligungen einer bereits von der 
Gemeinde 
erlassenen 
diesbezüglichen 
Planungszone 
(mit 
Wirkung 
„Bausperre“) zu unterstellen seien. Eine solche kommunale Planungszone – 
gestützt auf Art. 7 BG - existiert hier aber nicht. Zudem wäre das Gericht auch 
nicht zuständig, eine derartige Unterstellung von sich aus vorzunehmen. In 


diesem Punkt (Ziff. 4) kann auf die Beschwerde folglich gar nicht eingetreten 
werden. 
e)
Würde der Antrag (Ziff. 4) hingegen in einem prozessualen Sinne – nämlich als 
Sistierungsantrag – verstanden, müsste er abgewiesen werden. Mit der 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können nach Art. 51 VRG unter anderem 
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens geltend gemacht werden. Die Rechtsanwendung durch das Gericht 
erfolgt dabei von Amtes wegen und es hat bei der Beurteilung der vorliegenden 
Streitsache von den rechtlichen Gegebenheiten auszugehen, welche zur Zeit 
der Entscheidfindung vorgelegen haben (vgl. dazu Häfelin/Müller/Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz 1632, S. 377).
f)
Nach dem Gesagten hat das Gericht – mangels eines kompletten 
Aufhebungsantrags (vgl. vorn Erw. 2c zu Ziff. 2 und Ziff. 3 der Anträge der 
Beschwerdeführer) – in materieller Hinsicht demnach einzig noch zu prüfen, ob 
das – bezüglich „überdimensionierter Bauweise“ einzig noch gerügte – 
(hangobere) Einfamilienhaus B auf Bauparz. 391 den Anforderungen von Art. 
39 Abs. 2 BG respektive Art. 73 Abs. 1 KRG tatsächlich genügt.
3. a)
Die materiell geltenden Gestaltungs- und Ästhetikvorschriften für die hier allein 
massgebliche Dorfzone sind in Art. 39 BG wie folgt umschrieben:
1Die Dorfzone ist für Wohnzwecke sowie mässig störende Dienst-leistungs- und 
Produktionsbetriebe sowie Landwirtschaftsbetriebe bestimmt (Auswirkungen im 
Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe mit ortsüblichen 
Betriebszeiten). 
Neue 
und 
wesentliche 
Erweiterungen 
bestehender 
Landwirtschaftsbetriebe sind nur im Rahmen der Zonenzuordnung zulässig.
2Neubauten, Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten haben sich 
bezüglich Stellung, Proportion, Dachform und Gestaltung in die bestehende 
Siedlung einzufügen. Dies gilt insbesondere für die Gebäude- und Firsthöhe 
sowie die Dachform. Massgebend für die Beurteilung sind in der Regel die 
benachbarten Bauten sowie die ortstypischen Bauten in der Umgebung des 
Bauvorhabens. Letztere sind im Siedlungsinventar und im Generellen 
Gestaltungsplan bezeichnet. 
3Alle Bauvorhaben sind vor Ausarbeitung der Projekte der Baubehörde 
mitzuteilen. Diese gibt die notwendigen Bedingungen und Auflagen bekannt. Im 
Zweifels- und Streitfall zieht sie die Bauberater für eine Beurteilung bei. 


Auf kantonaler Ebene lautet die entsprechende Gestaltungsvorschrift gemäss 
Art. 73 KRG folgendermassen:
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu 
gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine 
gute Gesamtwirkung entsteht.
b)
Während in Art. 73 Abs. 1 KRG also von einer „guten Gesamtwirkung“ die Rede 
ist, begnügt sich Art. 39 Abs. 2 BG mit einer „Einfügung“ ins bestehende 
Ortsbild, wobei die benachbarten sowie die ortstypischen Bauten in der 
Umgebung des Bauvorhabens als Vergleichsmassstab herangezogen werden 
sollten. Nach Ansicht des Gerichts geht dabei die strengere Vorschrift in Art. 73 
KRG der kommunalen Regelung in Art. 39 BG vor. Letztere Bestimmung hat 
lediglich nur noch die Bedeutung, dass für die Beurteilung zwingend die 
ortstypischen Bauten gemäss Generellem Gestaltungsplan (GGP) in der 
Umgebung des Bauvorhabends in die Beurteilung mit einzubeziehen sind. Im 
konkreten Fall stellt sich anhand der soeben zitierten Gestaltungsvorgaben also 
einzig noch die Kernfrage, ob die gute Gesamtwirkung mit den zwei 
projektierten Gebäuden auf Parz. 391 (EFH A unten, entlang der Dorfstrasse; 
EFH B weiter hangaufwärts, direkt unter Parz. 383 der Beschwerdeführer) 
optisch erreicht werden kann oder eine Übereinstimmung dieser zwei Gebäude 
mit Art. 73 Abs. 1 KRG in Verbindung mit Art. 39 Abs. 2 BG verneint werden 
muss, womit die ganze Angelegenheit an die Gemeinde zur erneuten Prüfung 
der baugestalterischen Erfordernisse in der besagten Dorfzone zurückgewiesen 
werden müsste.
c)
Wie der Augenschein vom 5. Oktober 2012 nunmehr klar gezeigt hat, 
entsprechen gleich mehrere bestehende Gebäude in der Dorfzone sowohl vom 
Bauvolumen bzw. der Gebäudekubatur her als auch hinsichtlich der 
Fassadenlängen und Firsthöhen bereits den geplanten Bauprojekten auf Parz. 
391. So befindet sich in unmittelbarer Nähe von Parz. 391 im Osten auf Parz. 
249 bereits ein Wohngebäude, welches eine Firsthöhe von 9 m und einen 
beinahe quadratischen Grundriss von 10.79 x 10.66 m (Hauslängen) aufweist. 


Im Süden von Parz. 391 auf der gegenüberliegenden Strassenseite steht auf 
Parz. 393 schon ein Wohnhaus mit einer Firsthöhe von 12 m und einem 
rechteckigen Grundriss von 13.80 x 7,67 m (Fassadenlängen). Im Westen 
davon – mitten im Dorfzentrum - liegt die Parz. 411, die bereits mit einem 
Doppel-Wohnhaus (Firsthöhe 10 m; Grundriss 16.03 x 9.85 m) überbaut ist. 
Weiter befindet sich im Nordosten noch die überbaute Parz. 407 (Haus mit 
Firsthöhe 11 m; Grundriss 9,78 x 7,78 m) und Parz. 406 (Gebäude mit 
Firsthöhe 12 m; Grundriss 11,54 x 10.39 m), womit sich die ortstypische 
Bauweise offensichtlich durch grosse, wuchtige Wohn- und Bauernhäuser (mit 
meistens unten Mauerwerk und oben Holzverkleidung) in der Dorfzone 
manifestiert hat. Die beiden geplanten Bauprojekte (Haus A unten: Firsthöhe 11 
m, Grundriss 10,00 x 7,00 m und Haus B oben: Firsthöhe 9 m; Grundriss 12,03 
[12,00] 
x 
8,94 
[8,41] 
m) 
werden 
sich 
demnach 
angesichts 
ihrer 
Gebäudedimensionen nahtlos ins bestehende Orts- und Landschaftsbild 
einfügen, da die umliegenden Gebäude und Bauten im Süden wie auch Osten 
(Dorfkern) nachweislich bereits vergleichbare Aussenmasse (Höhe; Breite; 
Länge; Volumen; Kubatur) aufweisen und somit von einer artfremden und völlig 
atypischen Bauweise auf Parz. 391 keine Rede sein kann. Richtig ist einzig, 
dass die vor ungefähr 35 Jahren mit einem kleineren Holzchalet überbaute 
Parz. 383 (Firsthöhe 7 m; Grundriss 7,95 x 6,52 m) der Beschwerdeführer 
sowie die direkt im Norden daran anschliessende Parz. 399 (ebenfalls mit 
kleinem Holzchalet überbaut: Firsthöhe 7 m; Grundriss 8,06 x 7,16 m) die 
einzigen beiden Gebäude in der Umgebung von Bauparz. 391 sind, die im Zuge 
des damals gültigen Baugesetzes ohne Zweifel weniger hoch und bedeutend 
kleinräumiger 
erstellt 
wurden. 
Aus 
diesen 
zwei 
gestalterischen 
Ausnahmeerscheinungen vor Ort (Parz. 383/399) kann jedoch sicherlich noch 
nicht gefolgert werden, dass gerade diese beiden Holzchalets tatsächlich der 
typischen 
und 
charakteristischen 
Siedlungsstruktur 
entsprächen. 
Der 
Richtmassstab für die Beurteilung der „guten Gesamtwirkung“ bildet deshalb 
auch nicht der direkte Vergleich der beiden geplanten Neubauten auf Parz. 391 
mit den nördlich davon, hangaufwärts situierten Holzchalets auf Parz. 383 
(Beschwerdeführer) und Parz. 399, sondern die offensichtlich viel älteren und 


typischeren Wohn- und Bauernhäuser rings um den Dorfkern (Parz. 249, 393, 
411, 407 und 406) mit ähnlichen Baukuben und Gebäudedimensionen wie die 
beiden zusätzlich neu auf Parz. 391 geplanten EFH A und B. Die 
Voraussetzungen für die Erfüllung der massgeblichen Gestaltungsvorschriften 
(so Art. 73 Abs. 1 KRG in Verbindung mit Art. 39 Abs. 2 BG) sind demnach 
vorliegend eindeutig zu bejahen, weshalb den beiden Bauprojekten auf Parz. 
391 
sowohl 
aus 
bauästhetischer, 
raumgestalterischer 
als 
auch 
nutzungstechnischer Sicht nichts im Wege steht. Dem ist hier umso mehr 
beizupflichten, als die betreffende Gemeinde keine Bestimmungen betreffend 
Ausnützungsziffer kennt und die Grenzabstandsvorschriften – entgegen der 
Behauptung der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins – überall 
(mindestens 2,50 m zur Parz. 383) eingehalten werden. Eine allfällige 
Einschränkung der bisherigen Aussicht von Parz. 383 in Richtung Westen (Blick 
ins Oberland) muss in Bauzonen grundsätzlich hingenommen werden, solange 
alle geltenden Zonen- und Bauvorschriften – wie im vorliegenden Streitfall – 
tatsächlich respektiert werden. Immerhin sei in dieser Beziehung noch gesagt, 
dass der Ausblick in Richtung Süden für die Beschwerdeführer beinahe 
unverändert erhalten bleibt, dass sie über einen ansehnlichen Vorgarten auf 
Parz. 383 verfügen und das steile Hanggelände eine genügend grosse 
Höhendifferenz zu den unterliegenden bereits überbauten Parz. 249, 407 und 
411 schafft, um trotz der zwei Neubauten auf Parz. 391 (im Westen) immer 
noch von einer aussichts- wie immissionsrechtlich äusserst privilegierten 
Wohnlage für die beiden Beschwerdeführer auf Parz. 383 sprechen zu können. 
Ihre Einwände und Bedenken gegen die zwei Bauvorhaben auf der darunter 
liegenden, ebenfalls der Dorfzone angehörenden Bauparz. 391 erweisen sich 
demzufolge in einer Gesamtbetrachtung als unbegründet. 
4. a)
Der angefochtene Einspracheentscheid vom 14. Mai/7. Juni 2012 sowie die 
gleichentags erteilten Baubewilligungen vom 7. Juni 2012 für die Erstellung der 
Einfamilienhäuser A und B auf Parz. 391 in der Dorfzone sind damit zonen- und 
baurechtskonform, was zur Abweisung der Beschwerde vom 20. Juni 2012 
führt, soweit darauf eingetreten werden kann. 


b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) den 
Beschwerdeführern aufzuerlegen. Diese haben die anwaltlich vertretene 
Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) zudem aussergerichtlich noch angemessen 
zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG), wobei sich eine Reduktion der 
eingereichten Kostennote vom 27. August 2012 rechtfertigt, weil der betreffende 
Anwalt (lic. iur. …) ein Doppelmandat innehatte und sich der Arbeitsaufwand für 
die Bauherrin und die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) nicht restlos 
auseinander dividieren lassen. Eine separate Parteientschädigung steht der 
Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde/Vorinstanz) nach Art. 78 Abs. 2 VRG indes 
nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. In 
Anbetracht 
der 
erwähnten 
Doppelvertretung 
– 
teilweise 
entschädigungsberechtigt, teilweise aber nicht entschädigungsberechtigt – 
erachtet das Gericht vorliegend daher eine (reduzierte) aussergerichtliche 
Entschädigung 
von 
total 
Fr. 
1‘000.-- 
(inkl. 
Augenschein 
und 
8% 
Mehrwertsteuer) zugunsten der Beschwerdegegnerin 2 und zulasten der 
Beschwerdeführer – unter solidarischer Haftung auf das Ganze - als vertretbar 
und angemessen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
338.--
zusammen
Fr. 2‘338.--


gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
… haben die … AG aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 1‘000.-- (inkl. MWST) 
zu entschädigen.