gr_gerichte · ZF 2005 24 · 2005-10-03 · de

Dienstbarkeit (Bauhöhenbeschränkung, Entstehung durch Vergleich im öffentlich-rechtlichen Baueinspracheverfahren) | ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 03. Oktober 2005
Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 05 24
(Eine gegen diese Entscheidung erhobene Berufung hat das Bundesgericht 
mit Urteil vom 02. August 2006 (5C.96/2006) abgewiesen, auf die staatsrecht-
liche Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil vom 02. August 2006 
(5P.124/2006) nicht eingetreten.)
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Präsident Brunner
RichterInnen
Rehli, Sutter-Ambühl, Tomaschett-Murer und Möhr 
Aktuar
Conrad
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der E r b e n g e m e i n s c h a f t J C . , nämlich: AX., BX. und CX., Kläger und Beru-
fungskläger, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. AX.,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 08. Februar 2005, mitgeteilt am 17. März 
2005, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen die S c h w e i z e r i s c h e n 
B u n d e s b a h n e n S B B A G , 3000 Bern, Beklagte und Berufungsbeklagte, ver-
treten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder, Vazerolgasse 2, 7002 Chur,
betreffend Dienstbarkeit (Bauhöhenbeschränkung, Entstehung durch Vergleich im 
öffentlich-rechtlichen Baueinspracheverfahren),


2
hat sich ergeben:
A.1.
Im Jahr 1983 wurde in der Stadt Chur das Bahnhofareal, bestehend 
aus mehreren Grundstücksparzellen verschiedener Grundeigentümer in einen Bau-
perimeter von rund 10 ha gefasst, worunter die Parzelle 1404 der Schweizerischen 
Bundesbahnen SBB AG (im Folgenden SBB). Der Souverän stimmte der Schaffung 
einer neuen Bahnhofzone zu, in welcher die Überbauung höchstens der Hälfte des 
eingezonten Areals nach den Vorschriften der Wohnzone W5 (max. Gebäude-
masse: 6-geschossig, Fassadenhöhe 21 m) zulässig sein sollte. Das abgeänderte 
städtische Baugesetz schrieb für eine Überbauung der neuen Bahnhofzone die Er-
stellung eines Gesamtüberbauungsplans (im Folgenden GÜP) vor, der vom Ge-
meinderat zu genehmigen war. Nach Durchführung eines von der SBB, der Rhäti-
schen Bahn, den PTT-Betrieben und der Stadt Chur ausgeschriebenen Ideenwett-
bewerbs legte die Stadt erstmals 1988, basierend auf dem Siegerprojekt "connec-
tion", einen solchen GÜP auf, bestehend aus Teilplänen und Quartierplanbestim-
mungen, welche in den Grundzügen die Bebauung, Nutzung und Erschliessung des 
gesamten Geländes auf der Grundlage eines Richtprojekts regelten, wobei für alle 
konkreten Bauvorhaben im Quartierplangebiet jeweils noch das ordentliche Baube-
willigungsverfahren durchzuführen war. Im GÜP 1988 war auf der am östlichen 
Ende der Bahnhofzone gelegenen Parzelle 1404 unter anderem der maximale Bau-
bereich für das Areal F ausgeschieden. Im östlichen Bereich dieses Teilareals F 
hätte danach entlang und im Abstand von rund 6,5-10 m von der Q.-Strasse in der 
Maximalvariante ein durchgehender, 6-geschossiger Baukörper von insgesamt 106 
m Länge und einer maximalen Gebäudehöhe bis 21 m erstellt werden können. Das 
Richtprojekt seinerseits sah in der nordöstlichen Ecke dieses Areals F ein Gebäude 
F mit trapezförmigem Grundriss (Nordtrakt) mit 4 Obergeschossen und einer zuläs-
sigen Höhe von ca. 17.80 m vor (Höhenkoten 584.70-602.50 m.ü.M.), womit die 
gemäss Grundordnung in der Zone W5 mögliche Geschosszahl (6) und Fassaden-
höhe (21 m) erheblich unterschritten wurden.
2.
Zu dieser Zeit war JC. Eigentümerin der östlich an das Areal F ansch-
liessenden, im Wohnquartier "Brandis" gelegenen Grundstücke Parzellen 1555 und 
1556, wovon die mit einem Wohnhaus überbaute Parzelle 1555 (P.-Weg 1) an sei-
ner südwestlichen Seite direkt an die Q.-Strasse angrenzt. Die Liegenschaft befin-
det sich in der Wohnzone W3 (max. 3 Geschosse, Fassadenhöhe 10.50 m), welche 
zudem mit einer Wohnschutzzone überlagert ist.


3
3.
Gegen den GÜP 1988 liess JC., vertreten durch ihren Sohn und heu-
tigen Kläger, Rechtsanwalt AX., am 25. April 1988 öffentlich-rechtliche Einsprache 
an den Stadtrat von Chur erheben, unter anderem mit den Begehren, der GÜP sei 
(auf der Parzelle 1404) dahin abzuändern, dass die Südwestflanke des Brandis-
quartiers nicht durch Hochbauten erdrückt und zubetoniert werde. Der grosse und 
hohe Nordtrakt der Gebäude F sei aus den Plänen zu streichen, eventuell sei er nur 
bis zur Höhe des 2. OG (statt bis zum 4. OG) zu bewilligen. Der Einsprecherin ging 
es darum, die Aussicht von der Parzelle 1555 beziehungsweise dem darauf stehen-
den Wohnhaus gegen Westen/Südwesten und die Besonnung dieser Liegenschaft 
zu erhalten. Hierauf trafen sich die involvierten Parteien und ein Vertreter des Bau-
amtes der Stadt Chur am 25. Mai 1988 zu Vergleichsgesprächen. Mit Schreiben 
vom 30. Mai 1988 rekapitulierte der Rechtsvertreter von JC. die Besprechung und 
führte darin unter anderem aus: "Nach Rücksprache mit meiner Mutter kann ich 
Ihnen mitteilen, .... dass wir grundsätzlich bereit sind, die Einsprache zurückzuzie-
hen. Selbstverständlich müssen zuvor die Details zu diesem Rückzug noch festge-
legt werden, und insbesondere muss eine rechtsverbindliche und dauerhafte ge-
genseitige Form der Absicherung (Grundbucheintrag) noch bestimmt werden." Der 
Stadtrat teilte dem Rechtsvertreter am 1. Juni 1988 mit, dass der Entscheid über 
eine Einigung den SBB zu überlassen sei. Falls die SBB bereit seien, auf den skiz-
zierten Vorschlag einzugehen, würde der Quartierplan in diesem Punkt entspre-
chend abgeändert. Irgendwelche zusätzlichen grundbuchlichen Regelungen wür-
den sich dann erübrigen.
In der Folge zog JC. ihre Einsprache zurück, aufgrund folgender, mit den 
SBB am 6. Juli 1988 schriftlich getroffenen Vereinbarung:
"Vereinbarung
zwischen 
Frau JC., …
und
den Schweizerischen Bundesbahnen SBB, …
betreffend
Rückzug der Einsprache gegen den Gesamtüberbauungs-
plan im Bahnhofgebiet Chur
1. Gegen den am 25. März 1988 im Churer Stadtamtsblatt publizierten Gesam-
tüberbauungsplan hat Frau JC. am 25. April 1988 Einsprache erhoben.
2. In der nachfolgenden Besprechung wurde zwischen den Parteien folgendes 
vereinbart:
1.
Im Gesamtüberbauungsplan des Bahnhofgebietes Chur wird der im bei-
liegenden Planausschnitt blau und orange umrandete Baukörper 


4
[Nordtrakt] der Gebäudegruppe F mit einer maximalen Gebäudehöhe 
von 599.50 m.ü.M. festgelegt.
2.
Die Dachaufbauten auf diesem Gebäude werden auf maximal 30 % der 
Gebäudegrundfläche festgesetzt. Dabei werden diese nach Möglichkeit 
im blau umrandeten Bereich vorgesehen. Im orange umrandeten Be-
reich sind einzelne Liftaufbauten gestattet. Oberlichter auf dem Dach 
sind nicht als Dachaufbauten im vorstehenden Sinne anzurechnen.
3. Mit dieser Vereinbarung zieht Frau JC. ihre an den Stadtrat von Chur gerich-
tete Einsprache vom 25. April 1988 vollumfänglich zurück.
[Ort, Datum, Unterschriften]
[Beilage: Planausschnitt mit blau und orange umrandetem Baukörper 
(Nordtrakt) der Gebäudegruppe F]"
B.
In den darauf folgenden Jahren wurden im westlichen Teil des Bahn-
hofareals verschiedene Bauten der Post erstellt. Dagegen wurde ein Baugesuch für 
den im Osten gelegenen Quartierplanbereich F gestützt auf den GÜP 1988 nicht 
eingereicht. Quartierplan und Richtprojekt mussten für diesen Bereich vielmehr aus 
wirtschaftlichen Gründen erheblich redimensioniert werden. Aus einem weiteren 
Wettbewerb ging schliesslich 1999 das Richtprojekt "Chur 2005" siegreich hervor. 
Es bildete die Grundlage für die anschliessende 4. Änderung des GÜP. Der vom 
18. Februar 2002 bis 19. März 2002 öffentlich aufgelegte GÜP 2002 sieht im Bereich 
F anstelle des früheren Baufensters mit der Richtbaute F zwei durch einen Freiraum 
von 17.50 m getrennte, flächenmässig stark reduzierte Baufenster mit den Richt-
bauten F1 (im Süden) und F2 (im Norden) vor. Das in der Nachbarschaft der Par-
zelle 1555, entlang der Q.-Strasse gelegene neue Baufenster mit der Richtbaute F2 
wurde 15 m nach Süden (von der Parzelle 1555 weiter weg) und in östlicher Rich-
tung 3-5 m gegen die Q.-Strasse (zur Parzelle 1555 näher hin) verschoben. Gemäss 
GÜP 2002 kann im Baufenster F2 bis zu einer maximalen Höhenkote von 602.40 
m.ü.M. gebaut werden.
C.1.
Gegen den GÜP 2002 erhoben die nunmehr im Grundbuch als Ge-
samteigentümer der Parzelle 1555 eingetragenen Erben der 1994 verstorbenen JC. 
zum einen in öffentlich-rechtlicher Hinsicht Einsprache an den Gemeinderat von 
Chur. Gegen dessen abweisenden Entscheid führten sie erfolglos Rekurs an das 
Verwaltungsgericht. Letzteres stellte in seinem Entscheid vom 17. Januar 2003 fest, 
gestützt auf die städtische Bauordnung (Grundordnung) könne längs der grössten-
teils als ausgebaut zu qualifizierenden Q.-Strasse ein Baukörper mit einer maxima-
len Höhe von 18.75 m erstellt werden, welche Befugnis demnach durch die im an-
gefochtenen GÜP vorgesehenen Richtbaute F2 mit einer Gebäudehöhe von 17.50 
m nicht einmal voll ausgeschöpft worden sei.


5
2.
Gegen den GÜP 2002 erhoben die Erben von JC. -AX., CX. und BX. 
- am 7. März 2002 sodann privatrechtliche Baueinsprache an den Kreispräsidenten 
Chur, mit den Begehren, es sei die im Richtplan vorgesehene maximale Gebäu-
dehöhe für das Gebäude F2 in einem näher umschriebenen Teilbereich von 602.40 
m.ü.M. auf 599.50 m.ü.M. zu reduzieren. Ferner sei der Bau eines Velounterstandes 
für 50 Velos beim P.-Weg zu untersagen.
Die privatrechtliche Baueinsprache wies der Kreispräsident Chur mit Ent-
scheid vom 20. Mai 2003 ab. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, die im 
Grundbuch nicht eingetragene Vereinbarung vom 6. Juli 1988 zwischen JC. und 
den SBB habe eine rein obligatorische Verpflichtung bezogen auf das Projekt und 
die Planunterlagen von 1988 dargestellt. Das heute von den Einsprechern bean-
standete Projekt sehe dagegen grundlegend anders aus. Die seinerzeitige Verein-
barung betreffend die Höherbaubeschränkung könne nicht auf die heutigen, 
vollständig neu konzipierten und anders platzierten Bauten angewendet werden.
3.
Gegen den Einspracheentscheid des Kreispräsidenten Chur führten 
die Unterlegenen mit Eingabe vom 10. Juni 2003 im Verfahren nach Art. 146/152 
ZPO Beschwerde an den Kantonsgerichtspräsidenten, mit den Anträgen auf Aufhe-
bung der angefochtenen Entscheidung und Reduktion der im Richtplan/GÜP 2002 
vorgesehenen maximalen Gebäudehöhe für das Gebäude F2 in dem näher um-
schriebenen Teilbereich von 602.40 m.ü.M. auf 599.50 m.ü.M.. Die Beschwerde 
wies der Kantonsgerichtspräsident mit Entscheid vom 7. August 2003 rechtskräftig 
ab, soweit er darauf eintrat.
Zur Begründung führte der Kantonsgerichtspräsident im Wesentlichen aus, 
das Begehren der Erben JC. um Besitzesschutz sei verfrüht. Nach Wortlaut und 
Konzeption von Art. 94 EGZGB sei die Baueinsprache zeitlich ab der Bauausschrei-
bung möglich und richte sich naturgemäss gegen die Erteilung einer individuell-kon-
kreten Baubewilligung an den Bauherrn. Nachdem die SBB noch gar kein Bauge-
such gestellt hätten, fehle es den Gesuchstellern an einem aktuellen Besitzesschut-
zinteresse.
D.1.
Am 3. Oktober 2003 stellten die Erben JC. beim Vermittler des Kreises 
Chur das Sühnbegehren gegen die SBB. Gleichentags stellten sie beim Bezirksge-
richtspräsidium Plessur folgendes Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen: 
"Es sei superprovisorisch und danach im ordentlichen Verfahren vorsorglich, 
durch Vormerkung auf dem Grundstück Nr. 1404 im Grundbuch der Stadt 
Chur, zu verfügen, dass die maximale Gebäudehöhe für das Gebäude F2 im 


6
nachstehend umschriebenen Teilbereich des Grundstückes Nr. 1404 auf 
599.50 m.ü.M. festgelegt ist (gemäss Vertrag JC./SBB und gestützt auf des-
sen Anpassung an die geänderten Verhältnisse = Baufenster gemäss dem 
in Beilage 9 grün markierten Bereich)."
Das Gesuch wurde vom Bezirksgerichtspräsidium mit Verfügung vom 25. 
November 2003 abgewiesen.
2.
Mangels Streitbeilegung prosequierten die Kläger den am 4. Dezem-
ber 2003 ausgestellten Leitschein am 12. Januar 2004 ans Bezirksgericht Plessur, 
mit folgenden Rechtsbegehren:
"1.
Es sei festzustellen, dass die Vereinbarung JC./SBB vom 6. Juli 1988 
samt Beilage nach wie vor gültig ist.
2.
Es sei das von der Vereinbarung JC./SBB betroffene Baufenster 
(gemäss Ziff. 2.1 und 2.2 der Vereinbarung), innerhalb welchem für die 
zu erstellenden Neubauten insbesondere eine maximale Höhe von 
599.50 m.ü.M. gilt, insofern auszudehnen, als das neu geplante Ge-
bäude F2 näher als die ursprünglich vorgesehene Baute gegen die Q.-
Strasse/gegen den P.-Weg hin gerückt wird (sinngemäss auf den gan-
zen schraffierten Bereich gemäss der vom städtischen Tiefbau- und 
Vermessungsamt am 22.12.2000/ 25.01.2001 angefertigten Skizze, 
aber unter Berücksichtigung der später eingetretenen und mittlerweile 
rechtskräftig gewordenen Planänderungen).
3.
Die Vereinbarung JC./SBB sei unter Berücksichtigung der vorstehend 
umschriebenen Erweiterung des Baufensters neu als Grunddienstbar-
keit zulasten des Grundstücks 1404 der Beklagten und zugunsten des 
Grundstücks 1555 der Klägerschaft im Grundbuch von Chur einzutra-
gen.
4.
Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und ausseramtlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten."
3.
Die SBB liessen vollumfängliche Klageabweisung, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger beantragen.
4.
Mit Urteil vom 8. Februar 2005 wies das Bezirksgericht Plessur die 
Klage ab, überband den Klägern die Verfahrenskosten von Fr. 11'469.— und ver-
pflichtete sie zur Zahlung einer Prozessentschädigung von Fr. 14'719.70 an die 
SBB.
E.1.
Gegen dieses Urteil appellierten die Erben JC. am 18. April 2005 an 
das Kantonsgericht, mit den Begehren:
"1.
Das angefochtene Urteil sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass die Vereinbarung JC./SBB vom 6. Juli 1988 
samt Beilage nach wie vor gültig ist.


7
3.
Es sei das von der Vereinbarung JC./SBB betroffene Baufenster 
(gemäss Ziff. 2.1 und 2.2 der Vereinbarung), innerhalb welchem für die 
zu erstellenden Neubauten insbesondere eine maximale Höhe von 
599.50 m.ü.M. gilt, insofern auszudehnen, als das neu geplante Ge-
bäude F2 näher als die ursprünglich vorgesehene Baute gegen die Q.-
Strasse/gegen den P.-Weg hin gerückt wird (sinngemäss auf den gan-
zen schraffierten Bereich gemäss der vom städtischen Tiefbau- und 
Vermessungsamt am 22.12.2000/ 25.01.2001 angefertigten Skizze, 
aber unter Berücksichtigung der später eingetretenen und mittlerweile 
rechtskräftig gewordenen Planänderungen). [vgl. Beilagen 16 und 18.]
4.
Die Vereinbarung JC./SBB sei unter Berücksichtigung der vorstehend 
umschriebenen Erweiterung des Baufensters neu als Grunddienstbar-
keit zulasten des Grundstücks 1404 der Beklagten und zugunsten des 
Grundstücks 1555 der Klägerschaft im Grundbuch von Chur einzutra-
gen.
5.
Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und ausseramtlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten."
2.
Nachdem mittels Verfügung vom 21. April 2005 die Durchführung der 
Berufung im schriftlichen Verfahren gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO angeordnet wor-
den war, erstattete die Berufungsklägerin am 30. Mai 2005 die schriftliche Beru-
fungsbegründung mit unveränderten Rechtsbegehren wie in ihrer Berufungser-
klärung vom 18. April 2005. 
3.
Die Berufungsbeklagte SBB schliesst in ihrer Berufungsantwort vom 
30. August 2005 auf kostenfällige Abweisung der Berufung, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zu Lasten der Berufungskläger. 
4.
Das Bezirksgericht Plessur liess sich nicht vernehmen.
5.
Auf die weiteren Vorbringen in den Rechtsschriften, die Erwägungen 
im angefochtenen Urteil sowie die Akten ist, soweit sachdienlich, nachfolgend ein-
zugehen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.a.
Nach Art. 218 Abs. 1 ZPO kann die Berufung an das Kantonsgericht 
ergriffen werden gegen Urteile der Bezirksgerichte im Sinne von Art. 19 ZPO. Die 
Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist über die Ver-
weisung auf Art. 19 ZPO demnach an die Voraussetzung der sachlichen Zuständig-
keit des Bezirksgerichts und diese wiederum an das Vorhandensein eines Mindest-
streitwerts von 8'000 Franken geknüpft (Art. 19 Ziff. 1 ZPO). Das im vor-instanzli-


8
chen Urteilszeitpunkt noch im Streit liegende Interesse muss diesen Wert überstei-
gen. Das ist vorliegend unstreitig der Fall. Gemäss den öffentlich-rechtlichen Grund-
lagen kann Bereich F des Bahnhofareals, in welchem das Grundstück Parz. 1404 
der Beklagten liegt, bis zu einer Höhenkote von 602.40 m.ü.M. gebaut werden. Die 
Kläger behaupten, gestützt auf eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den 
Parteien dürfe die Beklagte ihre Eigentümerbefugnis, auf dem Grundstück 1404 zu 
bauen, bloss bis zu einer maximalen Höhenkote von 599.50 m.ü.M. ausschöpfen. 
Die Klage zielt auf Feststellung eines (privatrechtlichen) Rechtszustandes und seine 
Verankerung im Grundbuch. Der von den Klägern geltend gemachte Rechtszustand 
hätte zur Folge, dass die Beklagte 2.9 m weniger hoch bauen kann, als ihr dies das 
öffentliche Baurecht erlaubt. Die Vorinstanz hat daraus gefolgert, der Streitwert ent-
spreche in etwa dem Wert einer Gebäudeetage. Ausgehend von einer Fläche von 
600 m2, welche bei Gutheissung der Klage der Nutzung verloren ginge, resultiere 
bei einem Preis von Fr. 500.— pro m2 Nutzfläche ein Streitwert von Fr. 300'000.—. 
Diese Wertberechnung erscheint nachvollziehbar ist und von den Parteien unbe-
stritten geblieben. Im Berufungsverfahren vor Kantonsgericht liegt noch derselbe 
Wert im Streit (Art. 51 Abs. 1 lit. a OG). Auf die im Übrigen fristgemäss eingelegte, 
die ausformulierten Anträge auf Abänderung des angefochtenen Urteils enthaltende 
und bei der zuständigen Instanz eingereichte Berufung ist somit einzutreten.
b.
Bei der schriftlichen Begründung ihrer Berufungsanträge beschränkt 
sich die Berufungsbeklagte im Wesentlichen darauf, Ausführungen zur Frage der 
ihrer Ansicht nach fehlenden funktionalen Zuständigkeit der Zivilgerichte zu ma-
chen. Im Übrigen könne sie sich den Erwägungen des Bezirksgerichts vollumfäng-
lich anschliessen. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, verweist sie auf die 
vorinstanzliche Urteilsbegründung sowie ergänzend auf das vor der Vorinstanz ge-
haltene Plädoyer ihres Rechtsvertreters, welches bei den Akten liege. Insoweit sie 
damit die genannten Schriftsätze zu Bestandteil ihrer Argumentation und Teil der 
Berufungsbegründung erklärt haben will, ist dies prozessual unzulässig. Mit der un-
angefochtenen, prozessleitenden Anordnung vom 21. April 2005 (act. 03) war die 
Berufung schriftlich zu begründen (Art. 224 Abs. 2 ZPO). Das ist dahin zu verstehen, 
dass aus der Rechtsschrift selbst die gesamte Begründung hervorgehen muss. Was 
in diesem Schriftsatz nicht enthalten ist, kann umgekehrt nicht als Rechtsmittelbe-
gründung gelten. Unbedenklich ist wohl die konkrete Übernahme bereits früher vor-
getragener Argumentationen im Sinne einer blossen Wiederholung oder zwecks 
Untermauerung von in der Berufungsschrift selbst enthaltenen neuen Argumenten. 
Nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts und seiner Abteilungen ist es 
indessen grundsätzlich unzulässig, anstelle eigener, in der Berufungsschrift selbst 


9
enthaltener Begründung in globo oder punktuell auf frühere, eigene und/oder an-
dere schriftliche Eingaben zu verweisen. Denn dem Gericht ist es nicht zuzumuten, 
die Argumentationen der Parteien im Sinne eines Puzzles in deren verschiedenen 
Schriftstücken zusammenzusuchen und an deren Stelle zusammenzutragen bezie-
hungsweise dasjenige davon, das für ihre Argumentationen an den entsprechenden 
Orten gerade als passend erscheinen könnte. Das ist Sache der Parteien. Insoweit 
muss die Berufungsschrift ein autonomer, aus sich selbst heraus verständlicher 
Schriftsatz sein; unter Vorbehalt von hier nicht zur Anwendung gelangenden Pro-
zessmaximen, welche das Gericht zum Einschreiten von Amtes wegen veranlas-
sen, können sich Prüfungsgegenstand und -umfang nur aus dem mündlichen Plä-
doyer (Art. 225-227 ZPO) oder der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 224 
Abs. 2/3 ZPO) ergeben. Soweit die Berufungsbeklagte zur Begründung ihrer An-
träge auf ihre früheren Ausführungen lediglich verweist, das heisst, sie nicht in der 
Berufungsbegründung selbst erneut vorbringt, hat sich folglich die Zivilkammer da-
mit nicht zu beschäftigen.
2.a.
Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, die 
Zivilgerichte seien für die Auslegung des in einem öffentlich-rechtlichen Baueinspra-
cheverfahren getroffenen Vergleichs nicht zuständig, sodass auf die Klage gar nicht 
erst einzutreten sei. Nach Auffassung der Vorinstanz ist deren funktionale Zustän-
digkeit gegeben, weil eine privatrechtliche Vereinbarung zu beurteilen sei. Gemäss 
Art. 54 der Kantonsverfassung werde die Zivilgerichtsbarkeit durch das Kantonsge-
richt, die Bezirksgerichte und die Kreispräsidenten ausgeübt. Welches Gericht an 
Stelle des Bezirksgerichts Plessur zur Beurteilung dieser zivilen Streitigkeit in Frage 
käme, sei nicht ersichtlich. 
b.
Mit Berufungsantwort qualifiziert die Beklagte das Thema zwar als 
"akademisch", hält indessen "aus präjudiziellen Gründen" daran fest, dass die Zivil-
gerichte unzuständig seien. Sie weist darauf hin, dass die Berufungskläger ihre An-
sprüche aus einer Vereinbarung betreffend Rückzug einer Einsprache gegen den 
GÜP 1988 ableiteten. Das Verfahren über den Erlass eines generellen Überbau-
ungsplanes sei selbstredend öffentlich-rechtlicher Natur. Über die Rechtmässigkeit 
eines GÜP habe in der Stadt Chur der Stadtrat im Einspracheverfahren zu entschei-
den. Sein Entscheid könne an das Verwaltungsgericht weiter gezogen werden. Was 
für den Erlass des GÜP gelte, müsse auch für dessen Abänderung gelten. Im vor-
liegenden Fall sei der GÜP 1988 vom Stadtrat [recte: Gemeinderat] genehmigt wor-
den. Das Gleiche gelte für seine Abänderung von 2002. Dieser Entscheid sei von 
den Berufungsklägern erfolglos an das Verwaltungsgericht weiter gezogen worden. 


10
Das Verwaltungsgericht habe den GÜP 2002 entgegen den Einwänden der Beru-
fungskläger ausdrücklich als rechtens erklärt. Auch habe es darauf erkannt, dass 
die Berufungskläger aus dem Rückzug der Einsprache gegen den GÜP 1988 in 
öffentlich-rechtlicher Hinsicht keine Rechte in Bezug auf den neuen GÜP 2002 
ableiten könnten. Es könne deshalb von vorneherein nicht Sache des Zivilrichters 
sein, abermals zu überprüfen, ob der Erlass des GÜP 2002 vor dem Hintergrund 
der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 rechtens gewesen sei oder nicht. Diese Frage 
sei rechtskräftig durch den Verwaltungsrichter entschieden worden. Der Zivilrichter 
habe deshalb genau zu prüfen, welche Fragen in diesem Rechtsstreit ihm oblägen, 
und welche Sache des öffentlichen Rechts seien. Er habe als erstes zu prüfen, ob 
er zur Beurteilung für Rechtsfragen aus einer Prozessvereinbarung, die in einem 
öffentlich-rechtlichen Verfahren abgeschlossen worden sei, überhaupt zuständig 
sei. Die Vorinstanz habe dies mit Hinweis auf Art. 54 KV pauschal bejaht. In dieser 
absoluten Form überzeuge dies nicht. Zwar sei eine Prozessvereinbarung ein pri-
vatrechtlicher Vertrag der Parteien. Entstehe zu einem späteren Zeitpunkt jedoch 
ein Streit über die Verbindlichkeit dieser Prozessvereinbarung, so sei gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung für die Beurteilung der Verbindlichkeit diejenige 
Instanz zuständig, vor der die Sache vor dem Vergleichsabschluss hängig gewesen 
sei (BGE 108 1b 375, 114 1b 75). Soweit die Berufungskläger also geltend machten, 
die im Einspracheverfahren abgeschlossene Prozessvereinbarung sei dem neuen 
Überbauungsplan anzupassen oder die seinerzeitige Vereinbarung sei unvollstän-
dig und deshalb zu ergänzen, seien sie damit vor dem Zivilrichter nicht zu hören. 
Dies sei Sache des Verwaltungsrichters, welcher die Frage bereits rechtskräftig ent-
schieden habe. 
c.aa. Damit dringt die Berufungsbeklagte nicht durch. Entgegen ihrer Auf-
fassung dreht sich der Streit weder um die (verwaltungsprozessuale) Verbindlichkeit 
der Vereinbarung vom 6. Juli 1988, noch wollen die Kläger abermals prüfen lassen, 
ob der Erlass des GÜP 2002 im Licht ihrer Vereinbarung vom 6. Juli 1988 rechtens 
sei. Es ist nicht strittig, dass und mit welchen verfahrensrechtlichen Nebenfolgen die 
Vereinbarung vom 6. Juli 1988 das damalige verwaltungsrechtliche Einsprachever-
fahren gegen den GÜP 1988 beendet hat. Ins Leere geht daher der auf BGE 108 Ib 
375/114 Ib 75 gestützte Einwand, für den Streit über die Verbindlichkeit einer Pro-
zessvereinbarung sei diejenige Instanz zuständig, vor der die Sache vor dem Ver-
gleichsabschluss hängig gewesen sei. Auch von einer Ergänzung oder Anpassung 
der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 an den neuen GÜP 2002 respektive auf die dor-
tige Richtbaute F2 kann kaum gesprochen werden. Das Klagebegehren 2 spricht 
zwar von "Ausdehnung", indessen wird aufgrund der Argumentation ersichtlich, 


11
dass die Kläger diese privatrechtliche Wirkung nicht richterlich herstellen lassen 
wollen, sondern sinngemäss vortragen, sie bestehe bereits. Anhand des Charakters 
als Feststellungsklage ist davon ausgehen, dass die Kläger geltend machen, es be-
stehe seit dem 6. Juli 1988 eine privatrechtliche Bauhöhenbeschränkung, welche 
auch Wirksamkeit für die mit dem GÜP 2002 in ihrer Position und in ihrem Ausmass 
leicht geänderten Richtbaute F2 entfalte. Die Quintessenz der klägerischen Haltung 
ist, dass die Beklagte die Baute F2 nicht höher als bis zur Kote 599.50 m.ü.M. soll 
errichten können, unbesehen von Position und Ausmass des Gebäudes auf Par-
zelle 1404 oder relativ zur Parzelle 1555. Mit der Feststellungsklage machen sie 
vorab geltend, dieser (privatrechtliche) Rechtszustand bestehe bereits und müsse 
nur noch festgestellt werden. Kontrovers ist somit vielmehr, was die ganze Trag-
weite und damit der Inhalt der besagten Vereinbarung ist. Es ist nicht a priori aus-
geschlossen, dass eine Vereinbarung von der Art und unter den Unständen, wie sie 
zwischen den Parteien am 6. Juli 1988 geschlossen wurde, über ein dazu unmittel-
bar Anlass bietendes Verwaltungsverfahren hinausgehend, weitere Wirkungen, na-
mentlich solche privatrechtlicher Natur, erzeugen kann. Das räumt auch die Be-
klagte ein. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung ist ihrer Form nach 
ohne Zutun des Stadtrates von Chur zustande gekommen. Gegenständlich wird ihr 
klägerseits eine dauerhafte privatrechtliche Tragweite zugemessen und gemäss 
Klagebegründung damit eben implizite in Abrede gestellt, dass sich ihr Zweck und 
Inhalt darauf beschränkt haben sollen, das hängige öffentlich-rechtliche Verfahren 
vor dem Stadtrat von Chur (Einsprache gegen den GÜP 1988) zu beenden. Anhand 
von Sachverhalt und klägerischer Argumentation ist unschwer zu erkennen, dass 
ein Anspruch privatrechtlicher Natur eingeklagt wird. Die Kläger wollen in ihrem Fall 
gestützt auf die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 die Rechtssätze von Art. 730 ff. ZGB 
angewendet sehen. Diese Beurteilung fällt zweifellos in die Kompetenz des Zivil-
richters, was denn auch bereits der Gemeinderat von Chur und das Verwaltungs-
gericht festgestellt haben (Einspracheentscheid des Stadtrates von Chur vom 
20.6.2002, act. 02.V.2, S. 8, E. 6; Urteil Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den R 02 89 vom 17.01.2003, act. 02.III.19, S. 7, E. 1b). Die Regeln über die sach-
liche Zuständigkeit umschreiben die Aufgabenkreise nach der Natur und dem Um-
fang des Anspruchs wie er eingeklagt wird. Wenn die sachliche Zuständigkeit von 
der Rechtsnatur eines Anspruchs abhängt, ist also für die Abgrenzung zwischen 
Zivilgerichtsbarkeit und Verwaltungsweg auf den von der klagenden Partei geltend 
gemachten Anspruch und dessen Begründung, hingegen nicht auf die der Klagebe-
gründung entgegen gestellten Einreden abzustellen. Grundsätzlich ist somit ausrei-
chend, dass sich die Kläger als Träger eines (behaupteten) subjektiven Privatrechts 
darstellen (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessord-


12
nung, 3. A. Zürich 1997, N 11 zu § 17; Max Guldener, Schweizerisches Zivilpro-
zessrecht, 3. A. Zürich 1979, S. 31, 33 f.; Adrian Staehelin/Thomas Sutter, Zivilpro-
zessrecht, Zürich 1992, § 8, N 2 f.; Urteil Eidgenössisches Versicherungsgericht 
vom 15.4.2004, K 5/03, E. 2.2; BGE 122 III 252, E. 3b/bb, 119 II 67 E. 2a). 
bb.
Ihre These von der funktionalen Unzuständigkeit des Zivilrichters will 
die Berufungsbeklagte ferner mit der Überlegung stützen, dass erfahrungsgemäss 
in zahlreichen Baubewilligungsverfahren Einsprachen durch gegenseitige Überein-
kunft zwischen Bauherr und Einsprecher erledigt würden. Dabei herrsche - ange-
sichts des dynamischen Charakter des öffentlichen Baurechts - regelmässig still-
schweigende Einigkeit darüber, dass das Entgegenkommen beiderseits nur für das 
konkrete Bauprojekt gelte. Werde dieses nicht realisiert, so falle auch die Vereinba-
rung über den Einspracherückzug dahin; werde ein neues Bauprojekt ausgeschrie-
ben, so habe der Nachbar abermals die Möglichkeit, Einsprache zu erheben und 
sich über das neue Projekt mit dem Bauherrn zu verständigen. Falls in der Vorstel-
lung der Parteien die Vereinbarung "statisch" sein, das heisst unabhängig vom je-
weiligen Bauprojekt und der jeweiligen Bauordnung Gültigkeit haben solle, stehe es 
ihnen offen, dies durch einen Grunddienstbarkeitsvertrag sicherzustellen. Vorlie-
gend hätten die Parteien jedoch auf den Abschluss eines solchen Dienstbarkeits-
vertrages verzichtet. Da sie bei Abschluss der Vereinbarung anwaltlich vertreten 
gewesen seien, müsse angenommen werden, ein übereinstimmender Wille zum 
Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages habe gefehlt. 
Dabei übersieht die Berufungsbeklagte zunächst grundlegend, dass sie sich 
mit dieser Argumentation bereits in der (privatrechtlichen) Vertragsauslegung befin-
det. Sodann macht sie - zu Recht - nicht geltend, übereinstimmende Willensäus-
serungen hinsichtlich eines verwaltungsrechtlichen Einspracherückzuges und einer 
privatrechtlichen Dienstbarkeit könnten sich nicht aus demselben Willensäusse-
rungsvorgang ergeben. Die vorliegend strittige Vereinbarung kann im Wesentlichen 
als Vergleich qualifiziert werden. Der Vergleich kann unter einem gemeinsamen 
Feststellungszweck und dem Ziel der Parteien, vor dem Recht auseinandergesetzt 
zu sein, verschiedenste Rechtsgeschäfte vereinen, also beispielsweise auch solche 
aus dem Verwaltungs- und dem Zivilrecht. Die Einbindung in ein- und denselben 
Vergleich nimmt diesen Rechtsgeschäften ihre spezifischen Wirkungen nicht (vgl. 
Patrick Hünerwadel, Der aussergerichtliche Vergleich, Bern 1989, S. 60, 75). Eine 
erfahrungsgemässe und unumstössliche "Konsensregel" im Sinne der Berufungs-
beklagten, wonach einem im Baubewilligungsverfahren zwischen Grundeigentümer 


13
und Nachbar getroffenen Vergleich per se kein privatrechtlicher Gehalt zurechenbar 
sei, ist jedenfalls abzulehnen.
d.
Die zutreffende Qualifikation der Vorinstanz, dass die auf blosse Fest-
stellung zielenden Klagebegehren 1 und 2 im Speziellen zulässig sind, wird von der 
Gegenseite nicht in Abrede gestellt. Es besteht zum einen Unsicherheit darüber, bis 
zu welcher Höhenkote im Bereich des Baukörpers F2 (nach GÜP 2002) gebaut wer-
den darf, mithin Rechtsunsicherheit über den Umfang der privatrechtlichen Eigen-
tumsausübungsbefugnis der Grundeigentümerin beziehungsweise über die Befug-
nis der Kläger, die Beklagte an der Ausübung zu hindern. Ein Fortdauern dieser 
Unsicherheit ist den Klägern - und angesichts der weit reichenden Konsequenzen 
für die bauliche Ausnützung der Parzelle 1404 aus objektiver Warte auch der Be-
klagten - nicht zumutbar. Zum anderen kann zumindest eine allfällige obligatorische 
Wirkung der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 nur mittels Feststellungsklage klarge-
stellt werden.
3.a.
Umstritten ist, ob die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 ihrem Inhalt nach 
eine negative Grunddienstbarkeit im Sinne von Art. 730 Abs. 1 ZGB darstellt. Da-
nach kann ein Grundstück zum Vorteil eines andern Grundstücks unter anderem in 
der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer nach gewissen Richtungen sein 
Eigentumsrecht zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks nicht 
ausüben darf. Ein Anwendungsfall dieser so genannten negativen Grunddienstbar-
keit ist die hier strittige Beschränkung des Grundeigentümers, nur bis zu einer be-
stimmten Höhe bauen zu dürfen (Bauhöhenbeschränkung, vgl. BGE 115 II 434; 108 
II 542 ff.). Die Entstehung einer Grunddienstbarkeit setzt zunächst ein gültiges obli-
gatorisches Grundgeschäft voraus und sodann ein Verfügungsgeschäft in Form der 
Anmeldungseintragung im Grundbuch. Für Erwerb und Eintragung der Dienstbar-
keit gelten, soweit es nicht anders geordnet ist, die Bestimmungen über das Grun-
deigentum (Art. 731 ZGB). Für die Gültigkeit des Vertrages über die Errichtung einer 
Grunddienstbarkeit genüg - unter Vorbehalt von Art. 680 Abs. 2 ZGB - die schrift-
liche Form; er bedarf keiner öffentlichen Beurkundung (Art. 732 ZGB). Neben der 
Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch, mit der Folge, dass ihr dingliche Wir-
kung gegenüber jedermann zukommt, ist anerkannt, dass die Parteien auch eine 
obligatorisch, zwischen ihnen wirksame Vereinbarung betreffend die Nutzungsun-
terlassung eines Grundstücks treffen können. Jedes Rechtsverhältnis, das den In-
halt einer Dienstbarkeit hat, kann auch als bloss obligatorisches Rechtsverhältnis 
begründet werden (vgl. Etienne Petitpierre, Basler Kommentar, 2. A. 2003, N 15 zu 


14
Art. 731 ZGB; Peter Liver, Zürcher Kommentar 1980, Einleitung zu Art. 730-744 
ZGB, N 129 f.).
b.
Es steht fest, dass die umstrittene Vereinbarung letztlich vorab dazu 
diente, ein hängiges, verwaltungsrechtliches Baueinspracheverfahren zu beenden, 
mithin um einen Vergleich. Es handelt sich weiter um einen aussergerichtlichen Ver-
gleich. Die Verhandlungen und der Abschluss erfolgten zwar prozessintegriert 
(während Hängigkeit des verwaltungsrechtlichen Verfahrens), wurden aber nicht 
vom Stadtrat von Chur geleitet; die Vereinbarung wurde inhaltlich nicht von ihm ge-
prägt oder gar formuliert. Das überliess man ausdrücklich den Parteien (act. 
02.III.10). Auch musste das Vergleichsergebnis zuerst von ihm respektive vom 
übergeordneten Gemeinderat durch Anpassung des GÜP 1988 umgesetzt werden. 
Für den Abschluss des aussergerichtlichen Vergleichs gelten die allgemeinen Be-
stimmungen des OR über den Vertragsschluss, und es sind die allgemeinen Regeln 
der Vertragsauslegung anzuwenden ( vgl. Hünerwadel, a.a.O., S. 12, 57; Peter 
Gauch, in Festgabe Walter R. Schluep, Zürich 1988, S. 8, 13).
Für das Zustandekommen des Vertrages gemäss Art. 1 Abs. 1 OR braucht 
es die Willensäusserungen (Willenserklärungen) der Parteien, welche inhaltlich 
übereinstimmen und gegenseitig ausgetauscht werden müssen. Durch den Aus-
druck Willensäusserung stellt das Gesetz grundsätzlich nicht auf den inneren Willen 
der Parteien ab, sondern auf dessen Äusserung. Rechtlich relevant ist somit der 
nach aussen tretende Wille. Eine inhaltliche Übereinstimmung der Willenserklärun-
gen liegt vor, wenn die Parteien ihren Geschäftswillen subjektiv übereinstimmend 
verstanden haben (tatsächlicher, innerer oder natürlicher Konsens, BGE 123 III 39, 
116 II 696), und zwar unabhängig davon, ob die gewählte Ausdrucksweise korrekt 
ist oder nicht (vgl. OR 18 Abs. 1; BGE 105 II 19). Haben sich die Parteien nicht 
tatsächlich verstanden, so muss der objektive Sinn ihrer Willenserklärungen so aus-
gelegt werden, wie sie jeder Vertragspartner als vernünftiger und korrekter Er-
klärungsempfänger unter den gegebenen Umständen in guten Treuen verstehen 
durfte und musste (Vertrauensprinzip). Hier wird von Konsens dann gesprochen, 
wenn die Willenserklärung einer Partei ihrem Sinn nach mit demjenigen der anderen 
Partei übereinstimmt (rechtlicher, normativer oder äusserer Konsens). Ergibt die 
Auslegung, dass sich die Parteien nicht tatsächlich verstanden haben, liegt ein ei-
gentlicher Dissens vor. Betrifft dieser einen wesentlichen Vertragspunkt, kommt der 
Vertrag nicht zustande; bezieht er sich auf unwesentliche Vertragspunkte soll dies 
das Zustandekommen des Vertrages grundsätzlich nicht hindern (uneigentlicher 
Dissens). Haben sich die Parteien in den Vertragsverhandlungen zwar übereinstim-


15
mend verstanden, aber nicht geeinigt, besteht ein offener Dissens, und der Vertrag 
wird nicht geschlossen. Haben sie sich übereinstimmend geäussert, aber abwei-
chend verstanden, liegt ein versteckter Dissens vor, welcher dann zum Vertrags-
schluss führt, wenn die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip, einen nor-
mativen Konsens ergibt (vgl. Kren Kostkiewicz/Bertschinger/Breitschmid/Schwan-
der, Kommentar OR, 2002, N 1-5). Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein 
übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1 
OR), aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut 
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen 
und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und muss-
ten. Zu berücksichtigen ist namentlich auch der vom Erklärenden verfolgte Rege-
lungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und 
musste (BGE 132 III 24 E. 4, 130 III 417 E. 3.2, 123 III 39, 122 III 420 E. 3a, je mit 
Hinweisen).
c.
Es ist nicht strittig, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger und die Be-
klagte am 6. Juli 1988 zumindest hinsichtlich der Erledigung des hängigen verwal-
tungsrechtlichen Einspracheverfahrens gegen den GÜP 1988 durch übereinstim-
mende gegenseitige Willensäusserungen einen schriftlichen Vertrag abgeschlos-
sen haben. Es ist demnach ein Vertrag durch Konsens im Sinne von Art. 1 OR zu-
stande gekommen. Uneinigkeit besteht hinsichtlich seines Inhalts beziehungsweise, 
worauf sich der Konsens alles erstreckt. Die Parteien haben sich übereinstimmend 
geäussert (Vereinbarung vom 6. Juli 1988), aber tatsächlich, das heisst nach ihren 
inneren Vorstellungen allenfalls abweichend verstanden (fehlender innerer Kon-
sens). Letzteres könnte aus dem Schreiben des damals seine Mutter vertretenden 
klägerischen Rechtsanwalts an den Stadtrat von Chur geschlossen werden. Am 25. 
April 1988 war die Einsprache gegen den GÜP erfolgt; am 25. Mai 1988 hatte sich 
Rechtsanwalt AX. mit einem Vertreter des Bauamtes der Stadt Chur und dem da-
maligen Rechtsvertreter der SBB zu einem Gespräch getroffen. Am 30. Mai 1988 
fasste er die Ergebnisse in einem Schreiben an den Stadtrat aus seiner Sicht dahin 
zusammen, dass grundsätzlich die Bereitschaft bestehe, die Einsprache zurückzu-
ziehen, falls der Gebäudekomplex F lediglich bis zum 3. OG, das heisst statt bis zu 
einer Höhenkote von 602.50 m.ü.M. lediglich bis zu einer solchen von 599.50 
m.ü.M. aufgeführt werde, und weiter: "… Selbstverständlich müssen zuvor die De-
tails zu diesem Rückzug [der Einsprache] noch festgelegt werden, und insbeson-
dere muss eine rechtsverbindliche und dauerhafte, gegenseitige Form der Absiche-
rung (Grundbucheintrag) noch bestimmt werden" (act. 02.III.9, S. 2). Angesichts die-


16
ser Äusserung ist nicht auszuschliessen, dass Rechtsanwalt AX. im Äusserungs-
zeitpunkt die Sicherung der Rechte in Form eines Dienstbarkeitsvertrages vor-
schwebte. Diesfalls läge ein Fall von verstecktem Dissens vor, womit die später 
unterzeichnete Vereinbarung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist. Nament-
lich ist die Frage zu beantworten, ob die Willenerklärungen aufgrund der gesamten 
Umstände und unter korrekt denkenden und handelnden Menschen dahin zu ver-
stehen sind, dass die SBB damit dem jeweiligen Grundeigentümer von Parzelle 
1555 auf Dauer versprach, nicht höher als bis zur Kote 599.50 m.ü.M. zu bauen.
aa.
Auszugehen ist vom Wortlaut der schriftlichen Abrede. Sie trägt den 
Titel "Vereinbarung", wobei festzustellen ist, dass eine Verdeutlichung durch eine 
praxisgemäss bei Dienstbarkeiten an dieser Stelle nicht selten anzutreffende Klam-
merbemerkung wie beispielsweise Dienstbarkeit, Grunddienstbarkeit, Bauhöhenbe-
schränkung und Ähnliches oder ein Hinweis auf Gesetzesbestimmungen des Sa-
chenrechts fehlen. Nach der Bezeichnung der Parteien und ihrer Vertreter folgt der 
Betreff. Nach allgemeiner Lesart wird an dieser Stelle von Vereinbarungen irgend-
welcher Art in aller Regel mit Stichworten gesagt, was der Regelungszweck des 
Vertrages ist, das heisst, welchen Rechtszustand die Parteien herbeiführen wollen. 
Vorliegend lautet der Betreff: "Rückzug der Einsprache gegen den Gesamtüberbau-
ungsplan im Bahnhofgebiet Chur". Allein vom Wortlaut ausgehend, hat sich der Re-
gelungszweck demnach auf die Beendigung eines Verwaltungsverfahrens be-
schränkt. Der nachstehende, eigentliche Vereinbarungstext bestätigt vollauf den 
Eindruck, den das Rubrum erweckt. Er besteht aus drei Ziffern. Die Ziffer 1 hält rein 
verfahrenshistorisch fest, dass eine Einsprache hängig ist. Ziffer 3 sieht vor, dass 
die Einsprache mit dieser Vereinbarung vollumfänglich zurückgezogen wird, wobei 
mit dem Begriff "mit dieser Vereinbarung" die Ziffer 2 gemeint sein dürfte, konkreter 
deren Erfüllung in Gestalt der erfolgten Abänderung des GÜP im dort beschriebe-
nen Sinne. Ausgangs- und Endpunkt ist die Einsprache und ihre Erledigung. Wei-
tere Wirkungen/Rechtsfolgen von Ziffer 2 werden nicht aufgeführt. 
Es ist allgemein üblich, dass die Parteien einen übereinstimmenden Willen 
zur Begründung eines beschränkten dinglichen Rechts durch die Verwendung weit 
verbreiteter Begriffe wie "Dienstbarkeit", "Servitut", "dingliches Recht" oder ähnlich 
kundtun. Im besagten Schriftstück finden sich keine Ausdrücke, die nach gebräuch-
lichem Wortschatz auf einen solchen Willen schliessen lassen. Die Quintessenz be-
schränkt dinglicher Rechte ist, dass die geänderte Befugnis an die Sache (Grundei-
gentum) gebunden ist. Ziffer 2, welche den materiellen Teil der Vereinbarung 
enthält, stellt selbst keinen solchen Bezug zum Grundeigentum her, da dort das 


17
berechtigte und das belastet Grundstück nicht erwähnt sind. Es ist auch nirgends 
vom "jeweiligen Eigentümer" der Grundstücke 1555 und 1404 die Rede. Es fehlt 
somit eine Äusserung, aus welcher sich ein Wille zur dinglichen Verpflichtung ablei-
ten lässt. Berechtigt und verpflichtet sind bloss die Parteien, wobei selbst eine obli-
gatorische Überbindungsklausel an ihre Rechtsnachfolger fehlt. Letzteres dürfte al-
lerdings - und folgerichtig - darauf zurückzuführen sein, dass die Festlegung der 
Beschränkungen ausdrücklich "Im Gesamtüberbauungsplan" erfolgte, sich mithin 
auf einen öffentlich-rechtlichen Bebauungsplan mit gegenüber jedermann gelten-
dem Rechtssatzcharakter bezog und daher auf dieser Grundlage - und solange der 
im Grundbuch angemerkte Plan galt - sowohl eine Verdinglichung als auch eine 
obligatorische Überbindung an Rechtsnachfolger vollkommen überflüssig machte. 
Schliesslich ist im Licht von Art. 731 Abs. 1 ZGB festzustellen, dass Äusserungen, 
wonach die Parteien den Vertrag zur Eintragung im Grundbuch anmelden respek-
tive der Erwerber zur selbständigen Grundbuchanmeldung ermächtigt wird, 
vollständig fehlen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Willensäusserungen in der Ver-
einbarung vom 6. Juli 1988 für einen Grunddienstbarkeitsvertrag ausgesprochen 
atypisch sind. Der beigefügte Plan, eine Kopie aus den Unterlagen des GÜP, mit 
Hervorhebung der beiden Teilflächen des nordöstlichen Baufensters F in blau und 
orange, ändert nichts an dieser Einschätzung. Im Gegenteil wird damit die Be-
schränkung der Wirkung auf den GÜP visualisiert und damit eher bestärkt. Weder 
ist im eigentlichen Vereinbarungstext ein herrschendes Grundstück erwähnt, noch 
ist im Plan ein solches besonders hervorgehoben (act. 0.2.III.11). Die Parzelle 1555 
ist dort zwar - wie alle umliegenden auch - mit ihrer Nummer bezeichnet, eine be-
sondere Relation zwischen den beiden Parzellen 1555 (herrschendes Grundstück) 
und 1404 (dienendes Grundstück) - wie dies eine Grunddienstbarkeit darstellen 
würde - wird jedoch nicht hergestellt. Eine solche liesse sich allenfalls indirekt aus 
dem Rubrum ableiten, wo bei den Parteibezeichnungen jeweils die im Eigentum der 
Parteien stehende Parzelle genannt ist. Das herrschende und das dienende Grund-
stück bloss im Rubrum bei den Parteibezeichnungen zu nennen, wäre allerdings 
sehr ungewöhnlich für einen Grunddienstbarkeitsvertrag. Es ist fraglich, ob damit 
das herrschende und das dienende Grundstück genügend bezeichnet sind, denn 
allein aus der Zuordnung der Grundstücke zu den Eigentümern gehen an sich we-
der dingliche Belastung noch Berechtigung des Grundeigentums hervor.
bb.
Die berufungsklägerische These, bei der Vereinbarung vom 6. Juli 
1988 handle es sich im Grunde genommen um zwei ganz verschiedene Vereinba-


18
rungen zwischen den nämlichen Parteien, bestehend zum einen aus dem Deckblatt 
sowie den Ziffern 1 und 3 (Einsprache und deren Erledigung) und zum anderen um 
die Ziffer 2 (Dienstbarkeit), erscheint weit hergeholt. Dies nur schon deshalb, weil 
die zweiseitige, übereinstimmende Willenserklärung betreffend den Einspra-
cherückzug ohne die vorangehende Ziffer 2 schlichtweg unverständlich respektive 
unvollständig wäre. Ein bedingungsloser Einspracherückzug hätte nicht mit zwei-
seitiger Erklärung erfolgen müssen. Die Leistung der SBB bestand darin, einer 
Abänderung des GÜP 1988 im Bereich F (nordöstlicher Bautrakt) zuzustimmen; die 
Gegenleistung von JC. bestand darin, die Einsprache zurückzuziehen. Dem Kan-
tonsgericht erscheint offensichtlich, dass mit dem Begriff "Vereinbarung" in Ziffer 3 
die vorangehende Ziffer 2 (2.1-2.2) gemeint ist und der Einspracherückzug im Sinne 
einer Bedingung von der Erfüllung der Ziffer 2 abhängig war. Die Vereinbarung ist 
ein in sich geschlossenes Ganzes mit einem folgerichtigen Ablauf, der (nur) auf den 
vollumfänglichen Einspracherückzug zielt. Insofern fehlt ein Anhaltspunkt, wonach 
der Ziffer 2 formal ein privatrechtliches Eigenleben zuzuschreiben ist. 
cc.
Anlass für den Abschluss der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 war eine 
hängige öffentlich-rechtliche Einsprache gegen einen Gesamtüberbauungsplan mit-
tels Vergleich. Neben dem Wortlaut liegt objektiv auch aus diesem Grund nahe, 
dass sich der Inhalt der Streitbeilegungsabrede auf den GÜP beschränkte. Eine all-
gemeine Gesamtregelung der Rechtsbeziehungen zwischen JC. und den SBB be-
ziehungsweise der benachbarten Grundstücke 1404 und 1555 war nicht im Gange. 
Vor diesem Hintergrund müssten sich in der Vereinbarung schon deutliche Hinweise 
finden, dass damit die Regelung privatrechtlicher Beziehungen beabsichtigt war, die 
den GÜP zeitlich und inhaltlich überdauern konnten. Im Zweifel sind Abreden, worin 
eine Vergleichspartei auf Rechte verzichtet - und dies muss im Falle der SBB und 
der Bauhöhenbeschränkung auf eine Kote unterhalb jene, welche der GÜP vorsah, 
angenommen werden - eng auszulegen. Etwas anderes gilt nur, wenn es unmiss-
verständlich vereinbart wurde, die Auslegungsmittel also mit Gewissheit zu einem 
anderen Ergebnis führen (vgl. Gauch, a.a.O., S. 13). Eine solche unmissverständli-
che Abrede müsste vorliegend ihren Niederschlag in der schriftlichen Vereinbarung 
vom 6. Juli 1988 finden. Das ist, wie gesehen, nicht der Fall. 
dd.
Die Berufungskläger weisen darauf hin, in Ziffer 2 der Vereinbarung 
sei nicht vorgesehen, dass die dortige Abmachung von einer Partei einseitig und 
gegen den Willen der anderen aufgekündigt werden könne. Eine zeitliche Befristung 
fehle. Sie ziehen daraus das Fazit, ausserhalb des genannten Baukörpers dürfe 


19
niemals etwas gebaut werden, was Sinn und Zweck der Vereinbarung unterlaufe. 
Änderungen des GÜP könnten nichts Gegenteiliges bewirken. 
Damit setzen sie sich in offenen Widerspruch zur eigenen zutreffenden und 
mit der Gegenpartei übereinstimmenden Ansicht, dass Grundlage der Vereinbarung 
ausschliesslich der GÜP 1988 war. Fiel der GÜP 1988 für das betroffene Terrain 
dahin, wie dies nach seiner eigenen Bestimmung von Art. 32 (revidierte Fassung 
vom Juni 1988, act. 02.V) möglich war und dann auch im Jahre 2002 eintrat, fehlte 
die Grundlage für Ziffer 2 der Vereinbarung vollständig, und damit auch für ihre wei-
tere rechtliche Wirkung. 
Im gleichen Sinne widersprüchlich, und den in guten Treuen zu verstehenden 
Regelungszweck verkennend, ist die Meinung, wenn nun nach dem abgeänderten 
GÜP 2002 näher an das Grundstück 1555 heran gebaut werden wolle, bedinge dies 
die Zustimmung der Kläger. Nach dem GÜP 1988 sei dies nämlich gänzlich verbo-
ten gewesen, und solange ein solches Einvernehmen fehle, bleibe es dabei. Mit der 
Festlegung eines Baufensters in der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 seien Position 
und maximale Ausdehnung des Baukörpers auf der Nachbarparzelle des herr-
schenden Grundstücks JC. fixiert worden. Die der Liegenschaft JC. zugewandte 
Frontseite dieses Baukörpers habe daher bezogen auf das herrschende Grunds-
tück die Grenzlinie der "Beschränkung des umbauten Raumes auf dem Nachbar-
grundstück" gebildet. Entsprechend habe es in diesen Plänen auch eine Baulinie 
gegeben. Der GÜP 1988 definierte die Position und die maximale Ausdehnung des 
nordöstlichen Baufensters auf der Parzelle 1404 und mit der Baulinie indirekt einen 
zur Q.-Strasse einzuhaltenden öffentlich-rechtlichen Bauabstand. Für ihren Stand-
punkt, die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 stelle nicht nur eine Abänderung des GÜP 
1988 dar, sondern eine dauerhafte privatrechtliche Bauhöhenbeschränkung, kön-
nen die Kläger immerhin den Umstand anführen, dass sich in der Vereinbarung Äus-
serungen im Sinne einer Bauhöhenbeschränkung - sei diese nun öffentlich-rechtli-
cher oder zivilrechtlicher Natur - finden lassen. Im Gegensatz zur Bauhöhe äussert 
sich die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 zum Bauabstand überhaupt nicht. Die Mei-
nung, mit der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 hätten die Parteien ein Baufenster 
festgelegt, ist nicht nachvollziehbar. Das Baufenster wurde vom GÜP definiert und 
dazu haben sich die Parteien in der Vereinbarung nicht geäussert – weder im 
bestätigenden noch im abändernden Sinn. Wenn nun die Kläger aus der Vereinba-
rung auch noch eine dauerhafte privatrechtliche Bauabstandsvorschrift ableiten 
wollen, so erweist sich dies umso überraschender. 


20
ee.
Hinsichtlich der Entstehungsgeschichte der Vereinbarung vom 6. Juli 
1988 machen die Berufungskläger geltend, mit Schreiben vom 30. Mai 1988 an den 
Stadtrat sei "eine rechtsverbindliche und dauerhafte gegenseitige Form der 
Absicherung (Grundbucheintrag)" für die Vereinbarung und zudem eine Regelung 
über die Lage und Menge von Aufbauten auf dem in der Höhe zu begrenzenden 
Gebäude verlangt worden, damit Sinn und Zweck der Einigung nicht etwa durch 
Aufbauten in Frage gestellt werden könne. Mit Schreiben vom 1. Juni 1988 (act. 
02.III.10) habe die Stadt, handelnd durch Stadtrat S., versprochen, das Schreiben 
werde an die zuständige Stelle der SBB weitergeleitet. Falls die SBB bereit seien, 
auf den skizzierten Vorschlag einzugehen, so würde der Quartierplan in diesem 
Punkt entsprechend abgeändert. Irgendwelche zusätzlichen grundbuchlichen 
Regelungen würden sich dann selbstverständlich erübrigen, da ja der Ge-
samtüberbauungsplan insgesamt nach erfolgter Genehmigung und Eintritt der 
Rechtskraft im Grundbuch angemerkt werde. Die Aussagen von Stadtrat S. seien 
nicht bloss Aussagen irgendeiner städtischen Behörde. Stadtrat S. habe eine Mehr-
fachfunktion mit verschiedensten, teilweise kollidierenden Interessenlagen und 
Funktionen ausgeübt; so sei er Vorsteher des städtischen Bauamtes, städtischer 
Vertreter in der Partnerschaft zwischen SBB, RhB, PTT und Stadt Chur sowie Mit-
glied des Preisgerichts, Verhandlungsführer und Prozessleiter im Einsprachever-
fahren JC./SBB gewesen.
Erklärungsempfänger des Schreibens vom 30. Mai 1988 war erwiesener-
massen der Stadtrat als Einsprachebehörde, nicht die SBB. Was in der folgenden 
Zeit bis zur Unterzeichnung der Vereinbarung zwischen den Parteien geäussert 
wurde, ist nicht dokumentiert. Dessen ungeachtet dürfte der Beweisstoff vollständig 
sein. Es sind keinerlei weiteren Äusserungen erfolgt. Denn nach eigener Darstellung 
des klägerischen Rechtsvertreters hat er im Schreiben vom 30. Mai 1988 an den 
Stadtrat "erstmals und letztmals die Bedingungen für den Rückzug der Einsprache 
formuliert". Äusserungen der Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses vom 6. 
Juli 1988 fehlen vollständig. Dass Stadtrat S. Erklärungsempfänger für die SBB im 
Beschwerdeverfahren gewesen sei, machen auch die Berufungskläger nicht gel-
tend. Ob und inwiefern die SBB Kenntnis des Schreibens vom 30. Mai 1988 erlangt 
haben, ist nicht bewiesen. Die Beweislosigkeit geht zu Lasten der Berufungskläger. 
Was die auszulegenden Willensäusserungen anbelangt, beschränken sich diese 
demnach praktisch auf die letztlich unterzeichnete Vereinbarung. Die Berufungsklä-
ger haben auch nicht anderweitig dargetan, dass den SBB ihrerseits tatsächlich be-
wusst war oder zumindest nach Treu und Glauben hätte bewusst sein müssen, dass 
es der Wille und die Vorstellung von JC. war, am 6. Juli 1988 eine Bauhöhenbe-


21
schränkung im Sinne einer dauernden privatrechtlichen Grundeigentumsbeschrän-
kung zu vereinbaren. Dass "die SBB 1988 jedenfalls sehr deutlich erkennbare 
Bemühungen entfaltet habe, um das Ziel der geforderten Absicherung der Verein-
barung zu erreichen", ist Behauptung geblieben. 
ff.
Die Berufungskläger werfen der Vorinstanz vor, sie sei im Sachverhalt 
und den Urteilserwägungen in offensichtlich aktenwidriger und sowohl den belegten 
Ausführungen in der Prozesseingabe als auch der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 
widersprechender Weise von der irrigen Meinung ausgegangen, die zwischen den 
Parteien abgeschlossene Vereinbarung habe sich auf ein "konkretes Bauprojekt" 
mit dem Namen "connection" bezogen. Richtig sei, dass sich weder die Einsprache 
vom 25. April 1988 noch die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 auf ein konkretes Bau-
projekt hätten beziehen können und dass es dabei in keiner Weise um das Projekt 
"connection" gegangen sei. Beziehen habe man sich damals nur auf den im März 
1988 öffentlich aufgelegten GÜP können. Durch den GÜP 1988 sei für die künftige 
Bahnhofüberbauung nebst der zulässigen Nutzung nur verbindlich festgelegt wor-
den, welche Einzelflächen des Gesamtareals jeweils (vollständig bis an die Bauli-
nien) überbaut werden dürfen (aber nicht müssen) und wie hoch die Bauten maxi-
mal und minimal werden müssten. Wie, ob überhaupt und mit welchen Architekten 
man diese "Hüllen" (völlig gesichtslose Baufenster und Baukörper) dereinst tatsäch-
lich baulich nutzen werde, sei ganz und gar unbekannt gewesen. 
Richtig ist dieser Einwand insofern, als es im Jahre 1988 nicht um ein konkret 
ausführendes Bauprojekt der Beklagten ging. Die SBB hatten kein Baugesuch ge-
stellt. Es ging um den generellen Überbauungsplan, eine besondere Form des 
Quartierplans, in welchem die Baufenster (Positionen der Baukörper, Kuben, Brut-
togeschossflächen, Gestaltungselemente etc.) jeweils durch Rahmen beziehungs-
weise mit Abweichungsmöglichkeiten festgelegt wurden und welcher Wesenmerk-
male eines generell-abstrakten Rechtssatzes trägt. Daraus können die Kläger aller-
dings nichts für ihre heutige Rechtsposition ableiten. Gegenteils ist festzustellen, 
dass es auch nach Ansicht der Kläger bei der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 nur 
um den damals aufgelegten Gesamtüberbauungsplan und um nichts anderes ging. 
Wenn es -auch in der Vorstellung der Kläger- nur darum ging, konnten sich die 
Wirkungen einer Absprache nicht auf etwas qualitativ wesentlich weiter Gehendes 
erstrecken. Mit ihrer heutigen Darstellung bekräftigen die Berufungskläger vielmehr 
den Wortlaut von Ziffer 2.1 der Vereinbarung, der die Festlegung der Bauhöhenbe-
schränkung expressis verbis nur im Rahmen des angefochtenen Gesamtüberbau-
ungsplans festlegte. Dem Wortlaut kann nicht ansatzweise entnommen werden, 


22
dass zwischen den beteiligten Privatrechtssubjekten eine Festlegung der maxima-
len Bauhöhe per se und auf Dauer, so zu sagen GÜP-unabhängig, übereinstim-
mend gewollt war.
gg.
Zu Recht hat die Vorinstanz bei der Auslegung der Willensäusserun-
gen auf die beruflichen Kenntnisse von AX. als Rechtsanwalt und Notar sowie auf 
dessen Bewusstseinslage im Moment des Vertragsschlusses abgestellt. Nach Auf-
fassung der Zivilkammer liegt in Bezug auf den Aspekt der privatrechtlichen 
Bauhöhenbeschränkung gar kein Dissens sondern Konsens im Sinne des vorste-
hend ausgelegten Vertragsinhalts - nämlich Erledigung der Einsprache und Be-
schränkung auf die öffentlich-rechtlichen Wirkungen gemäss GÜP - vor. Nach der 
Bewusstseinslage von Rechtsanwalt und Notar AX. muss angenommen werden, 
dass dieser spätestens im Zeitpunkt der Unterzeichnung am 6. Juli 1988 seine ur-
sprüngliche Absicht - dauerhafte gegenseitige Form der Absicherung (Grundbuch-
eintrag) - fallen liess und damit auf den Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages 
verzichtete. Daran vermag auch das Antwortschreiben von Stadtrat S. vom 1. Juni 
1988 nichts zu ändern. Wenn dieser ihm beschied, irgendwelche zusätzlichen 
grundbuchlichen Regelungen würden sich dann selbstverständlich erübrigen, da ja 
der Gesamtüberbauungsplan insgesamt nach erfolgter Genehmigung und Eintritt 
der Rechtskraft im Grundbuch angemerkt werde, so konnte sich dies für den 
Rechtskundigen augenfällig nur auf das öffentlich-rechtliche Verfahren des GÜP be-
ziehen. Dem Rechtsvertreter von JC. musste andererseits klar sein, dass allein mit 
der Anmerkung des öffentlich-rechtlichen Gestaltungsplans im Grundbuch die in 
seiner Vorstellung bestehende Idee, die Rechtswirkungen einer die öffentlich-recht-
liche Planung überdauernden privatrechtlichen Grunddienstbarkeit herbeizuführen, 
schlicht nicht verwirklicht werden konnte. 
Der klägerische Rechtsvertreter hat im erstinstanzlichen Verfahren behaup-
tet, die schriftliche Vereinbarung vom 6. Juli 1988 sei von den SBB formuliert worden 
(act. 0.2.III.22 S. 10). Die Beklagte hat sich dazu nicht geäussert. Selbst wenn es 
als erwiesen anzusehen wäre, könnten die Kläger daraus kaum etwas für ihren 
Standpunkt ableiten. Falls die schriftliche Vereinbarung von den SBB verfasst sein 
sollte, ist nicht erklärbar, dass in der Vorstellung von JC. und AX. einerseits "die 
rechtsverbindliche und dauerhafte gegenseitige Form der Absicherung durch 
Grundbucheintrag" feste Absicht gewesen sein soll und andererseits die Vereinba-
rung von ihnen dann gleichwohl unterzeichnet wurde. Denn darin ist von Grund-
dienstbarkeit und Eintragung im Grundbuch - wie die Kläger selbst einsehen - nicht 
ansatzweise die Rede. Ihr Verhalten lässt nur einen Schluss zu, nämlich, dass der 


23
Kläger und Rechtsanwalt AX. respektive seine Mutter im Zeitpunkt des 6. Juli 1988 
einen anderen Willen gebildet hatten. 
hh.
Auf mangelnden Willen zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages 
deutet auch das Verhalten nach Abschluss des Vergleichs hin. 
Vor der Vorinstanz haben die Kläger geltend gemacht, die Vereinbarung sei 
nicht als Dienstbarkeitsvertrag ausgestaltet worden, weil dieser nicht im Grundbuch 
hätte eingetragen werden können. Die Eintragung wäre nach ihrer Ansicht nicht 
möglich gewesen, weil sich der materielle Gehalt der GÜP-Änderung und die Re-
gelung in einer Dienstbarkeit gedeckt hätten. Diese verfehlte Auffassung hat die 
Vorinstanz mit zutreffenden Überlegungen verworfen (act. 02.I.1, S. 10), worauf ver-
wiesen werden kann (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Mit Berufung wird nun geltend gemacht, 
die Vereinbarung sei als Grunddienstbarkeit eintragungsfähig. Dannzumal stellt sich 
die Frage, warum die Kläger damit 15 Jahre zugewartet haben. Es muss angenom-
men werden, dass die Rechtsvorgängerin und ihr Vertreter einen derartigen Willen 
und ein entsprechendes Bewusstsein im Moment des Vertragsschlusses gar nicht 
(mehr) hatten. Wäre es anders gewesen, hätte Rechtsanwalt und Notar AX. ohne 
Säumnis auf Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch gedrängt.
Im Zusammenhang mit den Vorbereitungsarbeiten der Stadt für die 4. Ände-
rung des GÜP (2002) war Rechtsanwalt AX. von der Stadtverwaltung Chur zu einer 
Besprechung eingeladen worden. Mit Schreiben vom 16. Februar 2001 nahm er zu 
den geplanten Änderungen Stellung. Er führte dabei aus: "Sie haben das Gebäude 
F2 zwar sehr weitgehend aus unserer Sicht gerückt, was wir durchaus zu schätzen 
wissen. Das wird uns längerfristig aber wenig nützen. Wir müssen daher auf der mit 
den SBB vereinbarten Höhe beharren, wie auch auf den Bestimmungen über die 
Aufbauten" (act. 02.III.17, S. 5). Er wollte damit augenscheinlich gegenüber den 
Behörden bereits im Planungsstadium erreichen, dass diese die Bauhöhenbegren-
zung auf die Kote 599.50 auch im abgeänderten GÜP beibehielten - dies wohl im 
Bewusstsein, dass mit der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 keine privatrechtlich bin-
dende Grunddienstbarkeit vereinbart worden war. Anders wäre nicht einzusehen, 
warum er auf die geplanten Abänderungen des öffentlich-rechtlichen GÜP Einfluss 
zu nehmen versuchte. Hätte er sich gegenüber der Eigentümerin der Parzelle 1404 
auf eine frühere, privatrechtlich dauerhaft bindende Bauhöhenbeschränkung beru-
fen können, hätte er sich eine solche Einflussnahme auf die öffentlich-rechtliche 
Planung sparen können. Auch in diesem Zeitpunkt dachte Rechtsanwalt AX. nicht 
daran, einen Grundbucheintrag zu erwirken.


24
4.
Die Berufungskläger verkennen die öffentlich-rechtlichen und die pri-
vatrechtlichen Wirkungen der Vereinbarung vom 6. Juli 1988 sowie insbesondere 
die Wirkung der grundbuchlichen Anmerkung eines Gesamtüberbauungsplans 
grundlegend:
a.
Ihre Auffassung, der vereinbarungsgemäss abgeänderte GÜP 1988 
habe wirksam und während der ganzen Dauer seiner Anmerkung im Grundbuch 
gegen jegliche Vertragsverletzungen geschützt, ist materiell zwar zutreffend, formell 
indessen unhaltbar. Mit der behördlich abgesegneten Änderung des GÜP 1988 
konnte sich einerseits jedermann, welcher durch ein konkretes Baubewilligungsge-
such der SBB hinreichend beschwert im Sinne des öffentlichen Baurechts war - 
nicht nur die Kläger - darauf berufen, dass im entsprechenden Baufenster nicht 
über die Kote von 599.50 m.ü.M. hinaus gebaut werden durfte. Andererseits war 
dieser gesamte Berechtigtenkreis - auch die Kläger - mitnichten darauf angewie-
sen, sich hiefür auf die Vereinbarung JC./SBB vom 6. Juli 1988 als Rechtsgrundlage 
zu berufen. Diese gab es gar nicht mehr, denn sie war mit ihrer Erfüllung - Bewilli-
gung des materiellen Teils des Vergleichs durch den Stadtrat/Gemeinderat und Ein-
verleibung in den GÜP- allgemein verbindlicher Teil des GÜP geworden und bildete 
keine eigenständige Rechtsgrundlage für eine Berufung auf die Bauhöhenbe-
schränkung mehr.
b.
Die Berufungskläger machen weiter geltend, die Beklagte habe auch 
den anderen Teil der Bedingungen, nämlich die langfristige Absicherung (sprich 
Grundbucheintrag) akzeptiert und vollzogen, obwohl sie sich dazu nicht in schriftli-
cher Form verpflichtet habe. Die Vereinbarung vom Juli 1988 äussere sich zwar 
nicht zum Thema der grundbuchlichen Absicherung, dies sei aber auch gar nicht 
nötig. Denn die Anmeldung von Belastungen beim Grundbuchamt habe regelmäs-
sig vom belasteten Grundstückeigentümer durch einseitige Willensäusserung aus-
zugehen. Die SBB hätten, angesichts des Schreibens von Rechtsanwalt AX. an 
Stadtrat S. vom 30. Mai 1988, mit der Unterzeichnung der Vereinbarung eine ge-
genseitige rechtsverbindliche und dauerhafte Absicherung der Vereinbarung veran-
lasst, wenn auch nicht in der Form des Eintrags einer Grunddienstbarkeit, sondern 
durch die Änderung des GÜP und dessen spätere Anmerkung im Grundbuch. Die 
Anmerkung habe nicht ohne entsprechende Willensäusserung der SBB erfolgen 
können. Die Gegenseite habe die Quartierplanbestimmungen und deren Art. 36b 
[recte: 31] gebilligt und damit den Stadtrat ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch 
vorzunehmen. Während der GÜP selbst in seiner Gesamtheit die SBB öffentlich-
rechtlich verpflichtete, hätten sie sich durch dessen Anmerkung im Grundbuch im 


25
Rahmen der Vereinbarung auch den Klägern gegenüber privatrechtlich dauerhaft 
gebunden. Die Anmerkung habe nicht nur Publizität zugunsten der Allgemeinheit 
bewirkt, wie dies durch die Quartierplanbestimmungen vorgesehen war, sondern 
implizite und zusätzlich auch Gunsten der Kläger. 
Letzteres mag im öffentlich-rechtlichen Bereich des Bauens zutreffen. Ein 
Trugschluss ist dagegen, dass sich die SBB mit der Anmerkung gegenüber den 
Klägern im Sinne einer Grunddienstbarkeit privatrechtlich gebunden hätten. Es ist 
nicht angängig, in der grundbuchlichen Anmerkung des GÜP den Willen zum Ab-
schluss einer Grunddienstbarkeit oder gar den Vollzug einer solchen zu erblicken. 
Was ins Grundbuch eingetragen werden kann, kann nicht angemerkt werden; was 
angemerkt werden kann, kann nicht eingetragen werden (Liver, ZBGR 50 (1969) S. 
11). Eine Bauhöhenbeschränkung kann als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetra-
gen werden, demzufolge kann sie dort als solche nicht angemerkt werden. Was 
vorliegend angemerkt wurde, war der GÜP 1988 als öffentlich-rechtliche Eigentums-
beschränkung. Als solche besteht er nach Art. 680 ZGB ohne Eintragung und na-
mentlich auch ohne Anmerkung im Grundbuch (Arthur Homberger, Zürcher Kom-
mentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, 2. A., Zürich 1938, N 1 zu Art. 962; 
Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Schwei-
zerisches Zivilgesetzbuch, 3. A., Bern 1975, N 73 zu Art. 680). Gemäss Art. 962 
Abs. 1 ZGB können die Kantone vorschreiben, dass derartige Eigentumsbeschrän-
kungen im Grundbuch anzumerken sind. Einer solchen Anmerkung kommt jedoch 
nur deklaratorische Bedeutung zu (Meier-Hayoz, a.a.O., N 81 und 82 zu Art. 680; 
BGE 111 Ia 182 E. 4). Entgegen der Meinung der Berufungskläger kann die Anmer-
kung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung nicht gleichzeitig die Be-
gründung einer privatrechtlichen Dienstbarkeit bewirken. 
c.
Die Berufungskläger behaupten schliesslich, die "Ummöblierung" des 
Bahnhofbereichs F durch die 4. Änderung des GÜP schaffe keine neue Rechtsord-
nung - Verträge würden deshalb nicht ungültig. Das ist ein Irrtum. Neues Recht ist 
genau das, was der GÜP 2002 in Bezug auf den strittigen Bereich der Parzelle 1404 
schuf. Die rein öffentlich-rechtliche Wirkungen zeitigende Vereinbarung zwischen 
den Parteien vom 6. Juli 1988 konnte und kann dies nicht hindern, da sie zwar ma-
teriell durch Überführung in den GÜP erfüllt war, als solche indessen mit dem GÜP 
unter Abänderungsvorbehalt stand, was dem klägerischen Rechtsvertreter bekannt 
war (act. 0.2.III.15 S. 2 Ziff. 1). 


26
5.
Die Kläger machen geltend, durch den GÜP 2002 (4. Abänderung des 
Plans) sei das Gebäude F2 näher an die Q.-Strasse herangerückt, etwas nach Sü-
den verschoben und in der Form zwecks Anpassung an die durch die Beibehaltung 
der Arosabahn bedingten örtlichen Verhältnisse im Grundriss leicht verändert wor-
den. Gemäss ihrem Sinn und Zweck müsse die Vereinbarung vom 6. Juli 1988 die-
sen neuen Gegebenheiten angepasst und die Lage des Baufensters dementspre-
chend neu festgelegt werden. Nach dem vorstehend ausgelegten Vereinbarungsin-
halt wurde die Vereinbarung mit dem Einspracherückzug und mit der behördlichen 
Genehmigung des geänderten GÜP 1988 gegenseitig vollkommen erfüllt. Da sie 
keine weiteren (privatrechtlichen) Wirkungen entfaltete, ist eine Anpassung fehlen-
der privatrechtlicher Wirkungen an veränderte Verhältnisse im Sinne der clausula 
rebus sic stantibus von vornherein ausgeschlossen. Im Übrigen stellt die 4. Ände-
rung des GÜP (2002), mit welcher die zulässige Höhenkote um 2.90 Meter auf 
602.40 m.ü.M. angehoben wurde, keine unvorhersehbare Verhältnisänderung dar. 
Damit musste angesichts von Art. 32 der Quartierplanbestimmungen gerechnet 
werden.
6.
Ergibt sich durch Auslegung der Vereinbarung vom 6. Juli 1988, dass 
derselben kein übereinstimmender privatrechtlicher Inhalt im Sinne einer 
Bauhöhenbeschränkung gemäss Art. 730 ff. ZGB zugeschrieben werden kann, erü-
brigt sich, die Fragen der Verjährung einer bloss obligatorisch vereinbarten 
Bauhöhenbeschränkung und der Verjährung des Anspruchs auf Eintragung einer 
Grunddienstbarkeit in das Grundbuch zu prüfen.
7.a.
Wird die Berufung von AX., BX. und CX. in allen Teilen abgewiesen, 
tragen sie die gesamten Verfahrenskosten (Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 
Abs. 1 ZPO), welche in Anwendung von Art. 5 lit. a (Gerichtsgebühr) und Art. 8 Abs. 
1 (Schreibgebühr Fr. 15.— pro Urteilsseite) des Kostentarifs im Zivilverfahren auf 
Fr. 6'935.— (Gerichtsgebühr Fr. 5'000.—, Streitwertzuschlag Fr. 1'500.—, Schreib-
gebühr Fr. 435.—) festzusetzen sind. 
b.
Gemäss Art. 122 Abs. 2 ZPO haben die unterlegenen Berufungskläger 
ausserdem nach dem gleichem Grundsatz die vollständig obsiegende Berufungs-
beklagte für deren notwendigen Umtriebe im Berufungsverfahren voll zu entschädi-
gen. Eine Honorarnote für seine Aufwendungen im Berufungsverfahren hat der 
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten nicht eingereicht, so dass die Zivilkammer 
die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen durch Schätzung, un-
ter Berücksichtigung der tatsächlich getätigten und für eine sachgerechte Rechts-


27
vertretung notwendigen Aufwendungen festsetzt. Ein mündlicher Vortritt fand nicht 
statt. Der effektiv getätigte Aufwand für die Berufungsantwort war angesichts des 4-
seitigen Schriftsatzes, vergleichsweise gering. Eine Verfahrensentschädigung von 
1'000 Franken (inklusive MWST) erscheint unter diesen Umständen als angemes-
sen.
c.
Die bündnerische ZPO enthält hinsichtlich der Verteilung von Ge-
richtskosten und Prozessentschädigung an die Gegenpartei auf unterliegende 
Streitgenossen keine ausdrücklichen Vorschriften. Es ist jedoch allgemein aner-
kannt, dass das Gericht sowohl bei notwendigen als auch bei einfachen Streitge-
nossenschaften im Urteil solidarische Verpflichtung hinsichtlich der Gerichtskosten 
und/oder der Prozessentschädigungen anordnen kann (Guldener, Schweizerisches 
Zivilprozessrecht, Zürich 1979, S. 407, Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 70; 
Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die ZPO für den Kanton Bern, Bern 2000, N 1 
zu Art. 61). Diese Lösung erscheint hier für die amtlichen Kosten schon deshalb 
vorgezeichnet, weil von den Berufungsklägern nur ein gesamthafter Gerichtskos-
tenvorschuss, für alle haftend, eingeholt und von ihnen auch als solcher bezahlt 
wurde (act. 03). Sie ist indessen auch für die Prozessentschädigung anzuordnen, 
und den Streitgenossen die interne Ausmarchung betreffend Verursachung des 
gegnerischen Prozessschadens zu überlassen.


28
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts Plessur 
vom 08. Februar 2005 (Proz. Nr. 110-2004-5) wird bestätigt.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'935.— (Gerichtsgebühr 
5'000.—, Streitwertzuschlag 1'500.—, Schreibgebühr 435.—) gehen unter 
solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von AX., BX. und CX.. 
3.
AX., BX. und CX. sind solidarisch verpflichtet, den Schweizerischen Bundes-
bahnen SBB AG für das Berufungsverfahren eine Prozessentschädigung von 
1'000 Franken (MWST eingerechnet) zu bezahlen.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Präsident:
Der Aktuar: