gr_gerichte · ZR2 2025 1 · 2025-01-24 · de
Regelung des persönlichen Verkehrs etc.

Mieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen) | OR 253-273c Miete

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 24. Januar 2025
Referenz
ZR2 25 1
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitzende
Parteien
A._____
Berufungskläger
gegen
B._____
Berufungsbeklagter
Gegenstand
Mieterausweisung (Rechtsschutz in klaren Fällen)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter, vom
17. Dezember 2024, mitgeteilt am 18. Dezember 2024 (Proz. Nr.
135-2024-418)

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Sachverhalt
A.
Mit Mietvertrag für Wohnungen vom 23. März 2006 mieteten A._____ und
C._____ von B._____ eine 4.5-Zimmerwohnung an der D._____ in E._____. Der
Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September.
Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'850.00 brutto.
B.
Nach der (ersten) Wohnungskündigung vom 18. Juni 2024 seitens B._____
schlossen die Parteien anlässlich der darauffolgenden Verhandlung vor der
Schlichtungsbehörde für Mietsachen Landquart vom 19. August 2024 folgenden
Vergleich ab, der zu einem Abschreibungsentscheid führte:
1.
Die Schlichtungsbehörde stellt fest, dass die an C._____ gerichtete
Kündigung vom 18. Juni 2024 nichtig ist und dass die Mieterschaft von
der Kündigungsabsicht des Vermieters Kenntnis hat.
2.
Der Vermieter anerkennt A._____ ausdrücklich nicht als Mietpartei.
3.
Der Vermieter setzt der Mieterschaft eine Frist bis 30. September 2024
die Gegenstände auf dem Mietgrundstück und in der Mietliegenschaft
zu entsorgen soweit dies über den üblichen Gebrauch hinausgeht.
Sollten C._____ und A._____ dieser Aufforderung nicht nachkommen,
kann der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR
kündigen.
4.
Der Vermieter ist berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft
am Dienstag, 1. Oktober 2024, 08.00 Uhr zu besichtigen und zu betreten
um sich ein Bild machen zu können über die Räumung (vgl. Ziff. 3).
5.
Der Vermieter ist ausserdem berechtigt, das Grundstück und die
Mietliegenschaft am Mittwoch, 25. September 2024, 14.00 Uhr, mit
Handwerkern zu betreten und zu besichtigen.
6.
Die Parteien werden auf Art. 257h OR hingewiesen. Danach muss die
Mieterschaft Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung
von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden
notwendig sind (Abs. 1). Die Mieterschaft muss dem Vermieter
gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den
Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Abs. 2). Der
Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig
Anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters
Rücksicht nehmen (Abs. 3).
7.
Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der
Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Miete
oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten der
Gerichtskasse genommen (Art. 113 Abs. 2 c ZPO).
8.
Das Verfahren wird hiermit zufolge Vergleichs abgeschrieben.
C.
Mit
amtlichem
Formular
des
Kantons
Graubünden
und
einem
Begleitschreiben, jeweils vom 1. Oktober 2024, kündigte B._____ den Mietvertrag
mit A._____, unter Bezugnahme auf Art. 257f OR sowie den Vergleich und
Abschreibungsentscheid vom 19. August 2024, per 30. November 2024.

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D.
A._____ focht die Kündigung erneut an. Die Schlichtugnsverhandlung blieb
ohne Einigung. Die Schlichtungsbehörde erteilte A._____ die Klagebewilligung.
E.
Am
29. November
2024
leitete
B._____
gegen
A._____
das
Ausweisungsverfahren ein.
F.
Mit Entscheid vom 17. Dezember 2024, mitgeteilt am 18. Dezember 2024,
entschied der Einzelrichter am Regionalgericht Landquart was folgt:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und A._____ wird gerichtlich
angewiesen, die 4.5-Zimmer-Wohnung an der D._____ in E._____
unverzüglich, mithin innert 10 Tagen ab Zustellung des vorliegenden
Entscheids, zu räumen und der vermietenden Partei ordnungsgemäss
zu übergeben.
Diese Aufforderung erfolgt unter der ausdrücklichen Strafandrohung
von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung
nicht Folge leistet.
2.
B._____ ist nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist berechtigt, die
Räumung der obgenannten Objekte im Sinne einer Ersatzvornahme zu
veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hilfe in Anspruch zu
nehmen. Die Kosten einer allfälligen zwangsweisen Räumung gehen zu
Lasten der Mieterschaft.
3.
Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 700.00 gehen zu Lasten von
A._____ und werden mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet, unter
Erteilung des Regressrechtes.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
G.
Diesen Entscheid focht A._____ (fortan Berufungskläger) mit Eingabe vom
3. Januar 2025 (persönlich überbracht) hierorts an.
H.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Auf die Einholung einer
Berufungsantwort wurde verzichtet. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif.
Erwägungen
1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid im Verfahren nach
Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen).
1.1.
Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von
CHF 10'000.00 nicht erreicht. Hingegen ist bei einem Rechtsmittelstreitwert ab
CHF 10'000.00 die Berufung zulässig (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i. V. m. Art. 308

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Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert.
Das Bundesgericht stellte in BGE 144 III 346 einheitliche Regeln für die
Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Rechtsschutz in klaren Fällen auf.
Danach ist zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung aus dem Mietobjekt als solche
oder ob vorfrageweise auch die Kündigung des Mietvertrages streitig ist. Im ersteren
Fall besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die
Verzögerung infolge des Summarverfahrens entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig
von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher
Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III
346 E. 1.2.1; BGer 4A_346/2022 v. 1.11.2022 E. 2.2). Bei einem aktuellen
monatlichen Mietzins von CHF 1'850.00 (RG act. 1.1) beläuft sich der Streitwert
vorliegend auf CHF 11'100.00 und liegt damit über der Streitwertgrenze von
CHF 10'000.00. Damit ist entgegen der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen
Entscheid (Dispositiv-Ziffer 4) das Rechtmittel der Berufung und nicht der
Beschwerde zulässig. Der Berufungskläger durfte als juristischer Laie auf die für ihn
nicht offensichtlich unrichtige Rechtsmittelbelehrung vertrauen, womit ihm daraus
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 49 BGG kein Nachteil erwachsen
darf (vgl. Martin Schmid/Norbert Brunner, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.],
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Basel 2024, N 34
zu Art. 238 ZPO).
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete
Entscheid des Regionalgerichts Landquart (act. B.1) wurde dem Berufungskläger
am 19. Dezember 2024 zur Abholung gemeldet. Unter Berücksichtigung der
siebentätigen Abholfrist erweist sich die Berufung vom 3. Januar 2025 (persönlich
überbracht) damit als fristgerecht (vgl. auch Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
1.3.
Der Berufung kommt von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu
(Art. 315 Abs. 1 ZPO). Demgegenüber hemmt die Beschwerde die Rechtskraft und
die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids nicht (Art. 325 Abs. 1 ZPO). Da
der Beschwerde einstweilen die aufschiebende Wirkung erteilt wurde (act. D.1),
erwächst
dem
Berufungskläger
kein
Nachteil
aus
der
unrichtigen
Rechtsmittelbelehrung.
1.4.
Der Berufungskläger ist verbeiständet (act. D.5.1, D.7.1). Die Berufung erhob
er ohne Mitwirkung seines Beistandes (act. A.1). Gemäss obergerichtlicher
Abklärung war die Handlungsfähigkeit des Berufungsklägers weder im Zeitpunkt
des angefochtenen Entscheids noch in demjenigen der Berufungserhebung

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eingeschränkt (act. D.8, D.7.1, D.5.1). Der Berufungskläger war mithin ohne
Mitwirkung seines Beistandes zur Berufungserhebung fähig. Eine Begrüssung des
Beistandes im vorliegenden Verfahren ist dementsprechend nicht notwendig, umso
mehr, als ihm der vorinstanzliche Ausweisungsentscheid (nachträglich) zugestellt
worden ist (vgl. auch act. D.8).
1.5.
In Bezug auf die Mitmieterin C._____ ergibt sich aus den Akten, dass sie
ebenfalls eine Kündigung erhielt (vgl. RG act. 2). Der Berufungsbeklagte leitete in
der Folge offenbar zwei separate Ausweisungsbegehren gegen die Mieter ein (RG
act. 2). Da der Berufungsbeklagte betreffend Ausweisung gegen jeden Mieter
einzeln vorgehen kann (Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in
klaren und in weniger klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 296 f.) und der
Berufungskläger auch keinerlei Beanstandungen im Kontext der Kündigung
gegenüber C._____ erhebt, erübrigen sich Weiterungen hierzu.
2.
Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). In der Berufungsschrift sind Berufungsanträge zu stellen, d. h. zu erklären,
welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden
(Ivo W. Hungerbühler, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung, Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2025, N 16 zu Art. 311 ZPO). Den
Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift
substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid
unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift
hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen
und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. Diese
Pflicht besteht auch in Angelegenheiten, in denen die Offizialmaxime gilt. In der
Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig
angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Die
Berufungsinstanz muss bei ungenügender Begründung nicht Frist zur Behebung
des Mangels anzusetzen. Liegt gar keine Begründung vor, ist auf die Berufung nicht
einzutreten (Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Basel 2024, N 15 und N 18 zu
Art. 311 ZPO). An Berufungen von Laien sollten sodann nicht die gleich strengen
Anforderungen gestellt werden wie an von Anwälten verfasste Berufungen.
Dennoch sind auch an die Formulierung von Anträgen und an die Begründung des
Rechtsmittels bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei deren Nichterfüllung
auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch im Falle einer
Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid und
einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Hungerbühler, a.a.O., N 32 zu

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Art. 311 ZPO). Nichts anderes gilt für die Beschwerde (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO;
Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl., Zürich 2025, N 14 f. zu Art. 321
ZPO). Insofern erwächst dem Berufungskläger diesbezüglich (wiederum) kein
Nachteil aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung.
3.
Die Vorinstanz kam zum Schluss, der rechtlich relevante Sachverhalt sei
erstellt und die Rechtslage sei klar. Dazu erwog sie im Wesentlichen, der
Berufungskläger bestreite das Vorhandensein eines Kündigungsgrundes nach
Art. 257f OR nicht. Der Berufungsbeklagte seinerseits habe nachgewiesen, dass er
das Mietverhältnis unter Wahrung der Verfahrens- und Formvorschriften mit
amtlichem Formular rechtsgültig per 30. November 2024 aufgehoben habe (mit
Verweis auf Art. 257f OR und Ziffer 3 des Vergleichs der Parteien vor der
Schlichtungsbehörde vom 19. August 2024). Demnach habe der Berufungskläger
das Mietobjekt zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR). Eine Mieterstreckung sei
ausgeschlossen (act. B.1).
4.
Hiergegen bringt der Berufungskläger vor, er habe keinerlei Unterstützung
erhalten, weshalb er zu keinem Zeitpunkt darüber informiert worden sei, dass er die
Möglichkeit habe, Art. 257f OR zu bestreiten. Dies hole er nun nach, "denn da die
Räumung[,] welche zur Zeit mit Hilfe von Hr. F._____ (organisiert durch Beistand
Hr. G._____, Berfungsbeistandschaft H._____) durchgeführt wird[,] ist ein nicht
sorgfältiger Umgang mit dem Mietobjekt (Art. 257f OR) nicht mehr gegeben".
Darüber hinaus führt der Berufungskläger aus, insbesondere unter Verweis auf
seine finanziellen Verhältnisse, weshalb ihm eine Ausweisung derzeit nicht
zumutbar sei (act. A.1).
5.
Der Berufungskläger erhielt vor erster Instanz prozesskonform die
Möglichkeit, sich zum Ausweisungsgesuch vernehmen zu lassen (RG act. 3).
Davon machte er denn auch Gebrauch. In seiner Stellungnahme vom 11. Dezember
2024 brachte er zusammengefasst vor, dass die "Räumung" (gemeint die
Verpflichtung gemäss Ziffer 3 des Vergleiches vor Schlichtungsbehörde vom
19. August 2024) nun am 12. Dezember 2024 beginne. Alsdann führte der
Berufungskläger aus, einzig eine neue Wohnung habe er noch nicht gefunden. Er
sei IV-Rentner mit Ergänzungsleistungen und die Zeitspanne zur Suche sei extrem
knapp.
Er
ersuche
daher
um
"längstmöglichste
Erstreckung
des
Ausweisungsbegehren" (RG act. 4). Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, bestritt
der Berufungskläger damit das Vorhandensein eines Kündigungsgrundes nach
Art. 257f OR nicht. Mit seinem Einwand im Berufungsverfahren, die Räumung sei
nunmehr im Gange, vermag der Berufungskläger dem angefochtenen Entscheid

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nichts entgegenzuhalten. Im Gegenteil unterstützt dies die vorinstanzliche
Schlussfolgerung: Die "Räumung" im Sinne der Pflicht der Mieter zur (Wieder-
)Herstellung des ordnungsgemässen Zustands des Mietobjektes gemäss dem
Vergleich vor Schlichtungsbehörde hätte bereits innert dem 30. September 2024
erfolgt sein müssen. Nach eigener Darstellung des Berufungsklägers begann die
"Räumung" erst am 12. Dezember 2024 und war offenbar auch am 3. Januar 2025
(Eingang
Berufung)
nach
wie
vor
nicht
gänzlich
abgeschlossen.
Der
Berufungskläger bestreitet mithin auch vor zweiter Instanz nicht, dass im
massgeblichen Zeitpunkt der Kündigungsgrund nach Art. 257f OR gegeben war.
Die Vorbringen des Berufungsklägers erweisen sich als unbegründet. Inwiefern es
sich bei diesen ohnehin um unzulässige Noven im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO
handelt, braucht nach dem Gesagten nicht vertieft zu werden. Eine weitere
Auseinandersetzung
mit
den
vorinstanzlichen
Erwägungen
betreffend
Rückgabeanspruch, insbesondere mit Blick auf die Wirksamkeit und die Gültigkeit
der Kündigung, unterlässt der Berufungskläger gänzlich. Mangels Begründung
erübrigen sich daher weitere Ausführungen (vgl. vorstehend E. 2).
6.
Von vornherein unbehelflich sind die Einwendungen des Berufungsklägers
betreffend die Kosten einer Zwangsräumung und seine Schwierigkeiten betreffend
die Suche nach einem Ersatzobjekt, inkl. dessen Finanzierung. Bei gegebenem
Ausweisungsanspruch infolge einer Kündigung nach Art. 257f OR (wie vorliegend)
finden Härtegründe – wie der Berufungskläger bei sich zu erkennen scheint – keine
Berücksichtigung bzw. können zu keiner Erstreckung des Mietverhältnisses führen
(Art. 272a
Abs. 1
lit. b
OR).
Entsprechend
steht
auch
die
bei
der
Schlichtungsbehörde beantragte Erstreckung bzw. die diesbezüglich erteilte
Klagebewilligung der vorinstanzlichen Ausweisung nicht entgegen. Dies gilt umso
mehr, als die Kündigunganfechtung, samt Erstreckungsbegehren, einzig durch den
Berufungskläger erfolgte (act. B.1, E. 5; RG act. 1.8, 1.9, 1.11, 1.12), und die
Mitmieterin auch nicht, nebst dem Vermieter, als weitere Passivpartei ins Recht
gefasst wurde (vgl. BGE 145 III 281 E. 3.1, 3.4.2; 140 III 598 E. 3.2 f.; Bachofner,
a.a.O., Rz. 210).
7.
Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass auch dem Antrag des
Berufungsklägers, die Wohngemeinde über seine Situation zu informieren nicht
stattgegeben werden kann. Dies obliegt nicht dem Gericht. Der Beistand des
Berufungsklägers ist indessen in Kenntnis (act. D.3; D.8; vgl. ferner RG act. 1.11,
1.12).
8.
Die Berufung ist damit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

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9.
Der Kostenvorschuss des Berufungsklägers ging innert der angesetzten Frist
nicht ein (vgl. act. D.2, D.6). Auf eine Nachfrist kann verzichtet werden (siehe
sogleich nachstehend). Dem Beschwerdeführer ist die Frist zur Leistung eines
Kostenvorschusses mit dem vorliegenden Endentscheid abzunehmen.
10.
Ausgangsgemäss würde der Berufungskläger für das zweitinstanzliche
Verfahren an sich kostenpflichtig werden. Unter den gegebenen Umständen ist
ausnahmsweise
auf
die
Erhebung
von
Gerichtskosten
zu
verzichten.
Parteientschädigungen sind für das Berufungsverfahren keine zuzusprechen: dem
Berufungskläger nicht, weil er unterliegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO), und dem
Berufungsbeklagten nicht, weil ihm keine entschädigungspflichtigen Aufwendungen
entstanden sind (Art. 95 Abs. 3 ZPO).
11.
Nachdem sich die Berufung als offensichtlich unbegründet erweist, ergeht
der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 38 Abs. 3 GOG
[BR 173.000] und Art. 7 Abs. 2 lit. abis und lit. b i. V. m. Art. 7 Abs. 3 e contrario
EGzZPO [BR 320.100]).

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Es wird erkannt:
1.
Die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses gemäss Verfügung vom
06. Januar 2025 wird A._____ abgenommen.
2.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Der
Entscheid des Regionalgerichts Landquart, Einzelrichter, vom 17. Dezember
2024 wird bestätigt.
3.
Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]