gr_gerichte · ZR1 2025 10 · 2025-05-05 · de
Strafprozessordnung

Forderung aus Stockwerkeigentümerbeiträgen | Sachenrecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 05. Mai 2025
mitgeteilt am 07. Mai 2025
Referenz
ZR1 25 10
Instanz
Erste zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Aebli, Vorsitz
Bäder Federspiel und Nydegger
Mosca, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Giuliano Racioppi,
Racioppi & Partner AG, Bahnhofstrasse 7, Postfach 534, 7001
Chur
gegen
B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann,
Visinoni & Metzger Rechtsanwälte, Via dal Bagn 3, Postfach 3086,
7500 St. Moritz
Gegenstand
Forderung aus Stockwerkeigentümerbeiträgen
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Maloja vom 10. Oktober 2023,
mitgeteilt am 11. Dezember 2024 (Proz. Nr. 115-2022-19)

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Sachverhalt
A.
Die
A._____
ist
Stockwerkeigentümerin
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____. Letztere fordert von der A._____ die
Beiträge für das Rechnungsjahr 2019/2020 und die Akontoleistung gemäss Budget
für das Rechnungsjahr 2020/2021.
B.
Nach erfolglos verlaufener Schlichtungsverhandlung vom 23. März 2022
stellte die Schlichtungsbehörde der Region Maloja am 21. April 2022 die
Klagebewilligung mit folgenden Rechtsbegehren aus:
1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 5'498.10 nebst 5 %
Zins seit 31.08.2020 und CHF 35'681.00 nebst 5 % Zins seit 01.03.2021
zu bezahlen.
2.
Sistierungsantrag: Das Verfahren sei bis zum Grundbucheintrag des
definitiven Pfandrechts zu sistieren.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
Die A._____ gab keine Rechtsbegehren zu Protokoll.
C.
Mit Betreibungsbegehren vom 16. Juni 2022 (Betreibung Nr. Z.1._____ des
Betreibungs-
und
Konkursamtes
der
Region
Maloja)
betrieb
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ die A._____ auf CHF 33'921.00 zzgl.
5 % Zins seit dem 1. Juli 2021 (Nebenkosten 2020/2021), CHF 38'386.00 zzgl. 5 %
Zins seit dem 1. März 2022 (Budgeterwartung 2021/2022), CHF 12'616.00 zzgl. 5
% Zins seit dem 1. März 2022 (Gerichts- und Anwaltskosten in Sachen Pfandrecht)
sowie CHF 36'549.00 zzgl. 5 % Zins seit dem 1. Juli 2021 (Gerichts- und
Anwaltskosten in Sachen Baustopp).
D.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ reichte am 22. Juni 2022
die Klage beim Regionalgericht Maloja ein. Sie liess Ziffer 2 ihres Rechtsbegehrens
gemäss Klagebewilligung fallen. Ansonsten blieben die Rechtsbegehren
unverändert.
E.
Die A._____ erhob am 24. Juni 2022 in der Betreibung Nr. Z.1._____ des
Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja Rechtsvorschlag.
F.
Mit Klageantwort vom 16. November 2022 liess die A._____ die Abweisung
der Klage beantragen unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____.

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G.
Mit
Replik
vom
5.
Dezember
2022
reichte
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ dem Regionalgericht Maloja folgende,
geänderte Rechtsbegehren ein:
1.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin
CHF 5'184.00 nebst 5 % Zins seit 31.08.2020 (Nebenkosten Wohnung)
CHF 33'246.95 nebst 5 % Zins seit 01.03.2021 (Budget Wohnung)
CHF 314.10 nebst Zins zu 5 % seit dem 31.08.2020 (Nebenkosten 5
Garagen)
CHF 2'434.05 nebst Zins zu 5 % seit dem 01.03.2021 (Budget 5
Garagen)
total CHF 41'179.10 nebst Zins zu bezahlen.
2.
Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. Z.1._____ des Betreibungs-
und Konkursamtes der Region Maloja im Betrag von CHF 38'386.00
zuzüglich Gerichts- und Anwaltskosten im Betrag von CHF 12'616.00
vom 24.06.2022 sei aufzuheben.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
H.
Am 23. Januar 2023 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____
dem Regionalgericht Maloja eine Noveneingabe zu den Akten.
I.
Die
Duplik
der
A._____
datiert
vom
6.
Februar
2023.
Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ nahm am 14. Februar 2023 dazu
Stellung.
J.
Die Hauptverhandlung vor Regionalgericht Maloja fand am 10. Oktober 2023
statt. Mit Urteil vom 10. Oktober 2023, ohne schriftliche Begründung mitgeteilt am
24. Oktober 2023, in der Folge schriftlich begründet mitgeteilt am 11. Dezember
2024, erkannte das Regionalgericht Maloja wie folgt:
1.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin CHF 5'184.- zuzüglich Zins
zu 5 % seit 31. August 2020, CHF 33'246.95 zuzüglich Zins zu 5 % seit
1. März 2021, CHF 314.10 zuzüglich Zins zu 5 % seit 31. August 2020
und CHF 2'434.05 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. März 2021 zu bezahlen.
2.
Dispositivberichtigung
Alte Fassung:
In der seitens der Klägerin gegen die Beklagte angehobenen Betreibung
Nr. Z.1._____ des Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja
(Zahlungsbefehl vom 17. Juni 2022) wird im Umfang von Ziff. 1 hiervor
die definitive Rechtsöffnung erteilt.
Neue Fassung:
In der seitens der Klägerin gegen die Beklagte angehobenen Betreibung
Nr. Z.1._____ des Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja
(Zahlungsbefehl vom 17. Juni 2022) wird der Rechtsvorschlag im
Umfang von Ziff. 1 beseitigt.

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3.
Die Gerichtskosten von CHF 5'000.- gehen zu Lasten der Beklagten.
Die Gerichtskosten werden mit dem klägerischerseits geleisteten
Kostenvorschuss von CHF 5'000.- verrechnet, unter Erteilung des
Rückgriffrechts auf die Beklagte.
4.
Die Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von
CHF 8'000.- (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
5.
(Rechtsmittelbelehrung in der Hauptsache)
(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)
6.
(Mitteilung)
K.
Auf Anstoss der Parteien sistierte der Vorsitzende des Regionalgerichts
Maloja das Verfahren mit Schreiben vom 16. November 2023 formlos bis zum
24. November 2023. Nachdem die A._____ um eine Erstreckung der Sistierung bis
auf anderslautende Rückmeldung einer Partei ersuchte, sistierte der Vorsitzende
des Regionalgerichts Maloja das Verfahren zumindest vorläufig bis und mit 30. Juni
2024. Auf Antrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ wurde die
Sistierung mit Verfügung vom 15. Juli 2024 bis und mit 31. August 2024 verlängert.
Eine
weitere
Verlängerung
der
Sistierung
erfolgte
auf
Ersuchen
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ mit Verfügung vom 17. September
2024 bis und mit 14. Oktober 2024.
L.
Gegen das Urteil des Regionalgerichts Maloja liess die A._____
(nachfolgend: Berufungsklägerin) am 27. Januar 2025 Berufung an das Obergericht
Graubünden erklären, wobei sie das folgende Rechtsbegehren stellte:
1.
Die Berufung sei gutzuheissen. Folglich seien
a) Ziff. 1 des Dispositivs des Urteils des Regionalgerichts Maloja (115-2022-19)
vom 10. Oktober 2023 vollumfänglich aufzuheben. Die Klage sei
dementsprechend vollumfänglich abzuweisen.
b) Ziff. 2 des Dispositivs des Urteils des Regionalgerichts Maloja (115-2022-19)
vom 10. Oktober 2023 vollumfänglich aufzuheben.
c)
Ziff. 3 des Dispositivs des Urteils des Regionalgerichts Maloja (115-2022-19)
vom 10. Oktober 2023 aufzuheben und die Gerichtskosten seien
vollumfänglich der Klägerin (hier Berufungsbeklagten) aufzuerlegen.
d) Ziff. 4 des Dispositivs des Urteils des Regionalgerichts Maloja (115-2022-19)
vom
10.
Oktober
2023
aufzuheben
und
die
Klägerin
(hier
Berufungsbeklagten)
sei
zu
verpflichten,
der
Beklagten
(hier
Berufungsklägerin) eine aussergerichtliche Entschädigung in Höhe von CHF
7'000 (zzgl. MWSt.) zuzusprechen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWSt. im vorliegenden
Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten.
M.
Mit
Berufungsantwort
vom
26.
Februar
2025
beantragte
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte) die

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kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne. Die
Berufungsklägerin nahm am 14. März 2025 dazu Stellung.
N.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Das Verfahren erweist sich
als spruchreif.
Erwägungen
1.
Allgemeine Prozessvoraussetzungen
1.1.
Die Berufung richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid
(Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO muss der Streitwert der
zuletzt
vor
der
ersten
Instanz
aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren
in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten mindestens CHF 10'000.00 betragen.
Angesichts der gestellten Anträge der Parteien ist der erforderliche Streitwert
offenkundig erreicht.
1.2.
Das vorliegend angefochtene Urteil des Regionalgerichts Maloja erging am
10. Oktober 2023 und wurde den Parteien am 11. Dezember 2024 schriftlich
begründet zugestellt. Mit der Eingabe der Berufungsklägerin vom 27. Januar 2025
ist die 30-tägige Berufungsfrist – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 145
Abs. 1 lit. c ZPO) – gewahrt (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Auf die Berufung ist
einzutreten. Deren Beurteilung fällt gemäss Art. 9 Abs. lit. a OGV (BR 173.010) in
die Zuständigkeit der Ersten zivilrechtlichen Kammer.
2.
Streitgegenstand
Mit der Berufung verlangt die Berufungsklägerin die Aufhebung des Urteils des
Regionalgerichts Maloja und die vollumfängliche Abweisung der Klage der
Gegenpartei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu deren Lasten. Die
Vorinstanz hat die Berufungsklägerin verpflichtet, der Berufungsbeklagten
CHF 5'184.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 31. August 2020, CHF 33'246.95 zuzüglich
Zins zu 5 % seit 1. März 2021, CHF 314.10 zuzüglich Zins zu 5 % seit 31. August
2020 und CHF 2'434.05 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. März 2021 zu bezahlen. Es
handelt sich um Stockwerkeigentümerbeiträge für das Rechnungsjahr 2019/2020
und die Akontoleistung gemäss Budget für das Rechnungsjahr 2020/2021. Zudem
wurde in der seitens der Berufungsbeklagten gegen die Berufungsklägerin
angehobenen Betreibung Nr. Z.1._____ des Betreibungs- und Konkursamtes der
Region Maloja (Zahlungsbefehl vom 17. Juni 2022) der Rechtsvorschlag im Umfang
der zugesprochenen Beträge beseitigt. Die Vorinstanz stellte sich im Wesentlichen
auf den Standpunkt, dass die Noveneingabe der Berufungsbeklagten vom 23.

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Januar 2023 rechtzeitig erfolgt sei und eine Schuldanerkennung seitens der
Berufungsklägerin vorliege.
3.
Rechtzeitigkeit Noveneingabe
3.1.
Die Berufungsklägerin macht geltend, die Parteien hätten im ordentlichen
Verfahren nach gefestigter Rechtsprechung zweimal unbeschränkt die Möglichkeit,
sich zur Sache zu äussern und namentlich neue Tatsachen in den Prozess
einzuführen.
Danach
hätten
sie
nur
noch
unter
den
eingeschränkten
Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 aZPO das Recht, neue Tatsachen und
Beweismittel
vorzubringen.
Unbestrittenermassen
sei
ein
doppelter
Schriftenwechsel bei der Vorinstanz erfolgt und mit der Eingabe vom 23. Januar
2023 hätte die Berufungsbeklagte nur soweit neue Tatsachen und Beweismittel
vorbringen dürfen, als dass diese den Anforderungen von Art. 229 Abs. 1 aZPO
entsprochen
hätten.
Die
Vorinstanz
habe
die
Noveneingabe
der
Berufungsbeklagten vom 23. Januar 2023 als "ohne Verzug" vorgebracht
qualifiziert.
Tatsache
sei
jedoch,
dass
die
Berufungsbeklagte
die
Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Dezember 2022 einberufen und durch
den
eigenen
Verwalter
habe
leiten
lassen.
Die
im
Protokoll
der
Stockwerkeigentümerversammlung protokollierten Aussagen von C._____ würden
durch die Berufungsklägerin grundsätzlich bestritten. Selbst aber wenn diese so
erfolgt wären, hätte die Berufungsbeklagte seit dem 28. Dezember 2022 Kenntnis
von dieser angeblichen mündlichen Schuldanerkennung. Die Frist gemäss Art. 229
Abs. 1 aZPO habe daher am 28. Dezember 2022 zu laufen begonnen und nicht –
wie von der Vorinstanz erwogen – erst bei Zustellung des Protokolls. Würde man
der
Argumentation
der
Vorinstanz
folgen,
so
könnte
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft das Verfassen des Protokolls verzögern und
damit die Frist für die Noveneingabe selbst beeinflussen. Dies würde Sinn und
Zweck
von
Art.
229
aZPO
widersprechen.
Demnach
seien
die
Tatsachenbehauptungen und die Beweismittel, welche mit der Eingabe vom 23.
Januar 2023 neu vorgebracht worden seien, verspätet und hätten nicht
berücksichtigt werden dürfen.
3.2.
Einleitend ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass am 1. Januar 2025
eine Revision der Schweizerischen Zivilprozessordnung in Kraft trat (vgl. Botschaft
vom 26. Februar 2020 zur Änderung der Schweizerischen Zivilprozessordnung, BBl
2020 2697). Von dieser Revision betroffen ist u. a. der hier interessierende Art. 229
ZPO. Die revidierte Regelung von Art. 229 ZPO findet indes keine Anwendung auf
Verfahren, welche bei Inkrafttreten der Änderung bereits rechtshängig waren (vgl.
Art. 407f ZPO e contrario). Die Frage, bis wann bzw. unter welchen

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Voraussetzungen neue Tatsachen und Beweismittel vor Vorinstanz vorgebracht
werden durften, beurteilt sich daher vorliegend nach der bis Ende 2024 geltenden
Fassung von Art. 229 ZPO (nachfolgend: Art. 229 aZPO).
3.3.
Gemäss Art. 229 Abs. 1 aZPO werden in der Hauptverhandlung neue
Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der
letzten Instruktionsverhandlung entstanden oder gefunden worden sind (echte
Noven; lit. a) oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten
Instruktionsverhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven; lit. b). Die Voraussetzungen
für die Berücksichtigung eines neuen Vorbringens oder eines neuen Beweismittels
hat diejenige Partei zu beweisen, welche sich auf das betreffende Novum beruft
(PAHUD, in: Brunner/Gasser/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung
[ZPO], Kommentar, 3. Aufl. 2025, Art. 229 N. 17).
3.4.
Ohne Verzug bedeutet, dass die Partei das Novum bei der ersten
Gelegenheit geltend machen muss, nachdem sie tatsächlich davon Kenntnis
erhalten hat oder ihr die Kenntnisnahme möglich gewesen wäre (STERCHI, in:
Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Band II, Art. 150-352 ZPO, Art. 400-406 ZPO, 2012, Art. 317 N. 7). Hervorzuheben
ist, dass das Gesetz nicht vorschreibt, wie viele Tage mit dem Vorbringen der Noven
zugewartet werden darf. Als Faustregel ist zwar eine Frist von 10 Tagen bzw. von
ein bis zwei Wochen anzunehmen (Urteil des Bundesgerichts 5A_451/2020 vom
31. März 2021 E. 3.1.1). Dem Bundesgericht zufolge kann die zulässige Frist nicht
unabhängig von den Umständen, insbesondere der Komplexität der Noven,
beurteilt werden. Vielmehr ist in Würdigung der konkreten Umstände nach
Ermessen zu entscheiden, ob die Noven rechtzeitig vorgebracht wurden (Urteil des
Bundesgerichts 4A_70/2021 vom 15. Juli 2021 E. 4.2). So ist ein Zuwarten auch nur
dann unzulässig und führt zur Verwirkung des Novenrechts, wenn es als grundlos
bzw. verschuldet erscheint (PKG 2017 Nr. 1 E. 5c.dd m.w.H.). Läuft bei
Bekanntwerden von Noven bereits die Frist für eine Parteieingabe (Berufung,
Berufungsantwort, Replik oder Duplik), so gilt keine separate Frist für die
Noveneingabe und die Partei darf das Novum mit der bevorstehenden Eingabe in
das Berufungsverfahren einbringen, da dadurch das Verfahren nicht verzögert wird
(Förderung der Prozessökonomie ist ratio legis der Wendung "ohne Verzug"; Urteil
des Bundesgerichts 5A_790/2016 vom 9. August 2018 E. 3.4). Der letztmögliche
Zeitpunkt für das Vorbringen von Noven ist vor Übergang in die Phase der
Urteilsberatung (BGE 142 III 413 E. 2.2.5).

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3.5.1. Wie bereits ausgeführt, hat vorliegend die Berufungsbeklagte am 28.
Dezember 2022 eine ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einberufen
und diese durch den eigenen Verwalter, D._____), leiten lassen. C._____ stellte
sich
anlässlich
dieser
Stockwerkeigentümerversammlung
als
neuer
Verwaltungsratspräsident der A._____ vor. Gemäss dem bei den Akten liegenden
Handelsregisterauszug der A._____ vom 27. Januar 2025 ist C._____
einzelzeichnungsberechtigt (act. B.2; vgl. auch RG-act. II.46). Dem Protokoll der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Dezember 2022 kann Folgendes
entnommen werden (RG-act. II.45, S. 7):
Er (C._____) sichert den Anwesenden zu, dass die Ausstände in der Höhe
von A._____: CHF 106'340.03 zuzüglich Saldo Abrechnung 21/22 CHF
19'630.95 zuzüglich Verzugszins; F._____ CHF 92'696.17 zuzüglich Saldo
Abrechnung 21/22, CHF 8'201.20 zuzüglich Verzugszins, bis spätestens am
17. Januar 2023 beglichen werden.
Protokollführer war E._____ ; der Protokollführer sowie der Verwalter
unterzeichneten das Protokoll am 4. Januar 2023. Nachdem die Berufungsbeklagte
unbestrittenermassen bei der Vorinstanz mit der Klage vom 22. Juni 2022 (RG-act.
I.1) und der Replik vom 5. Dezember 2022 (RG-act. I.3) bereits zwei Rechtsschriften
eingereicht hatte, liess sie mit Noveneingabe vom 23. Januar 2023 (RG-act. I.4)
dem
Regionalgericht
Maloja
das
besagte
Protokoll
der
Stockwerkeigentümerversammlung nebst einem Handelsregisterauszug und
weitere Korrespondenz zwischen Rechtsanwalt Bundi und der Verwaltung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ zukommen (RG-act. II.45-50). Die
Vorinstanz erachtete die neuen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel als
rechtzeitig vorgebracht, zumal das Protokoll der Berufungsbeklagten erst am
19./20. Januar 2023 zugestellt worden sei und die Berufungsbeklagte die
Noveneingabe in der Folge innerhalb von drei beziehungsweise vier Tagen
eingereicht habe. Komme hinzu, dass die Berufungsklägerin lediglich in pauschaler
Art und Weise gerügt habe, die angeblichen Noven seien verspätet vorgebracht
worden. Eine solche Pauschalbestreitung sei – bis auf die zeitliche Komponente –
unbeachtlich (vgl. act. B.3 E. 1.2.3). Dieser Argumentation kann, wie noch zu zeigen
sein wird, nicht gefolgt werden.
3.5.2. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche
einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss
ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche
einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Der Grad der Substantiierung
einer Behauptung beeinflusst insofern den erforderlichen Grad an Substantiierung
einer Bestreitung. Je detaillierter mithin ein Parteivortrag ist, desto höher sind die
Anforderungen an eine substantiierte Bestreitung. Diese sind zwar tiefer als die

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Anforderungen an die Substantiierung einer Behauptung; pauschale Bestreitungen
reichen indessen nicht aus. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der
Wahrheitsgehalt einer bestimmten und konkreten gegnerischen Behauptung infrage
gestellt wird (BGE 141 III 433 E. 2.6 mit Hinweisen).
In ihrer Duplik vom 6. Februar 2023 an die Vorinstanz beantragte die
Berufungsklägerin, die angeblichen Noven seien aus dem Recht zu weisen, da sie
verspätet eingereicht worden seien. Bei Geltung des Verhandlungsgrundsatzes
seien neue Tatsachen und Beweismittel nämlich "ohne Verzug" vorzubringen.
"Ohne Verzug" bedeute in der Regel innert 10 Tagen. Das Protokoll datiere vom 28.
Dezember 2022 und sei damit verspätet eingereicht worden (RG-act. I.5, Rz. 24 f.).
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz vermag der vorstehend wiedergegebene
Einwand der Berufungsklägerin, wonach die Noven verspätet eingereicht worden
seien, den Anforderungen an eine ausreichende Substantiierung zu genügen (vgl.
Art. 222 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsbeklagte ihrerseits hatte die Rechtzeitigkeit der
Noveneingabe vom 23. Januar 2023 lediglich damit begründet, sie hätte am 19. und
20. Januar 2023 von den Noven Kenntnis erlangt (vgl. RG-act. I.4, S.1). Der Grad
der Substantiierung ist bei beiden Parteien als etwa gleichwertig einzuordnen.
3.5.3. Anzumerken ist, dass sich aus den mit der Noveneingabe eingereichten
Urkunden nicht klar ergibt, wann das Protokoll den Stockwerkeigentümern
zugestellt wurde. Am 20. Januar 2023 wurden die Stockwerkeigentümer von der
Verwaltung über den Umstand, dass die Zahlungsausstände nicht beglichen
worden seien, orientiert, und es wurde auf das Protokoll verwiesen (RG-act. II.47).
Wie dargelegt datiert das Protokoll vom 4. Januar 2023 (RG-act. II.45, S. 11); dies
wie auch das in der E-Mail-Korrespondenz erwähnte Schreiben vom 5. Januar 2023
(RG-act. II.48) und der Betreff im Schreiben vom 20. Januar 2023 "Informationen
zum Protokoll" (RG-act. II.47) legen bereits eine frühere Zustellung des Protokolls
nahe als von der Vorinstanz angenommen.
Die Partei, die sich auf Noven beruft, muss zugleich darlegen, dass die
Voraussetzungen nach Art. 229 Abs. 1 aZPO gegeben sind (KILLIAS, in:
Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Band II, Art. 150-352 ZPO, Art. 400-406 ZPO, 2012, Art. 229 N. 18; vgl. auch BGE
143 III 42 E. 4.1). Bei echten Noven trägt sie die Beweislast für den Ereignis- oder
Entstehungszeitpunkt (WILLISEGGER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler
Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, Art. 229 N. 48).
Nachdem die Berufungsklägerin die Rechtzeitigkeit der vorgebrachten Noven,
namentlich des Versammlungsprotokolls bestritt, erklärte die Berufungsbeklagte in

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ihrer Eingabe vom 14. Februar 2023, dass es nicht um das Protokoll vom 28.
Dezember 2022 gehe, sondern um die Zusicherung der Bezahlung bis am
17. Januar 2023 (RG-act. I.6 II. Ziff. 2). Zur Zustellung des Protokolls äussert sie
sich hingegen nicht näher. Die Vorinstanz durfte vor diesem Hintergrund nicht ohne
Weiteres davon ausgehen, dass das Protokoll der Berufungsbeklagten erst am
19./20. Januar 2023 zur Kenntnis gelangte. Allerdings ist das Zustelldatum des
Protokolls, wie sich nachfolgend ergibt, nicht weiter von Relevanz.
3.5.4. Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Noveneingabe vom 23. Januar 2023 der
Vorinstanz "ohne Verzug" im Sinne von Art. 229 Abs. 1 aZPO eingereicht worden
ist.
Es
gilt
in
diesem
Zusammenhang
zu
berücksichtigen,
dass
die
Berufungsbeklagte bereits am 28. Dezember 2022 Kenntnis von der (angeblichen)
Aussage/mündlichen Schuldanerkennung von C._____ hatte. Die Mehrheit der
Stockwerkeigentümer war an der Stockwerkeigentümerversammlung vom
28. Dezember 2022 persönlich zugegen oder liess sich durch Dritte vertreten. Das
Protokoll war – entgegen der Ansicht der Berufungsbeklagten – nicht
Voraussetzung
dafür,
um
Kenntnis
von
der
Aussage/mündlichen
Schuldanerkennung zu erlangen. Ebenso wenig musste bzw. durfte das
Verstreichen der angekündigten Zahlungsfrist abgewartet werden. Somit begann
die Frist im Sinne von Art. 229 Abs. 1 aZPO, innert welcher die Berufungsbeklagte
der Vorinstanz den Umstand der erfolgten mündlichen Schuldanerkennung als
Novum hätte darlegen müssen, bereits am 28. Dezember 2022. Indem die
Berufungsbeklagte die besagte Tatsache der Vorinstanz erst am 23. Januar 2023 –
somit rund 3 ½ Wochen nach Kenntnisnahme – bekannt gab, handelte sie
verspätet. Es gilt in diesem Zusammenhang zu beachten, dass zugunsten der
Berufungsbeklagten keine offene Frist für eine Eingabe lief, welche es ihr – ohne
dass das Verfahren verzögert worden wäre – erlaubt hätte, den Fristenlauf
abzuwarten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_707/2016 vom 29. Mai 2017 E.
3.3.2). Sodann handelt es sich bei der fraglichen Schuldanerkennung auch nicht um
ein komplexes Novum, welches umfangreicher Abklärungen bedurft hätte. Kommt
hinzu, dass die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich
vertreten war und zusätzlich Rechtsanwalt Andrea-Franco Stöhr für die im
vorliegenden
Verfahren
interessierenden
Traktanden
der
Stockwerkeigentümerversammlung beigezogen hatte (RG-act. II.45, S. 2 und S. 7).
Die Berufungsbeklagte musste sich daher bewusst sein, dass sie unverzüglich hätte
handeln und das Novum nach der Versammlung ohne Verzug bei der Vorinstanz
hätte vorbringen müssen. Schliesslich gilt es der Berufungsklägerin beizupflichten,
wenn sie eine Parallele zur Anfechtung eines Versammlungsbeschlusses zieht (vgl.
act.
A.1
Rz. 18
und
act.
A.3
Rz.
4):
Wer
einen
Beschluss
der

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Stockwerkeigentümergemeinschaft anfechten will, hat vom Zeitpunkt der Kenntnis
des Beschlusses an 30 Tage Zeit, um bei der zuständigen Schlichtungsbehörde
eine Klage einzureichen. Wer an der Versammlung, an welcher der Beschluss
gefasst worden war, persönlich anwesend war oder sich vertreten liess, hat
sofortige Kenntnis vom Beschluss erhalten und muss somit innert 30 Tagen seit der
Versammlung das Schlichtungsbegehren stellen. Für Personen, die an der
Versammlung nicht zugegen waren und sich nicht vertreten liessen, beginnt die Frist
mit der Möglichkeit der Kenntnisnahme zu laufen; in der Regel am Tag, an welchem
ihnen das Protokoll zugestellt worden ist (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB; vgl.
WULLSCHLEGER,
Die
Anfechtung
von
Beschlüssen
einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft, ZZZ/2024 S. 345 f.). Analog ist diese gefestigte
Praxis auf den vorliegenden Fall anzuwenden. C._____ hat die hier
interessierenden
(angeblichen)
Äusserungen
anlässlich
der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Dezember 2022 getätigt. Die
entsprechende Frist zur umgehenden Einreichung der Noven hat somit an diesem
Tag zu laufen begonnen, da die Mehrheit aller Eigentümer an der Versammlung
zugegen
waren
oder
sich
durch
Dritte
haben
vertreten
lassen.
Die
Berufungsbeklagte hat sich die entsprechende Kenntnis anrechnen zu lassen. Es
kann vorliegend daher nicht darauf ankommen, wann das Versammlungsprotokoll
erstellt bzw. den Stockwerkeigentümern zugestellt worden ist.
3.6.
Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass die Noveneingabe vom
23. Januar 2023 bezüglich des Vorliegens einer mündlichen Schuldanerkennung
seitens der Berufungsklägerin verspätet erfolgt ist. Die Vorinstanz hätte
entsprechend bei ihrer Urteilsfällung nicht darauf abstellen dürfen (vgl. act. B.3 E.
1.2.3 und E. 2.3). An diesem Ergebnis vermögen auch die folgenden Einwände der
Berufungsbeklagten nichts zu ändern.
3.7.1. Die Berufungsbeklagte macht geltend, die Berufungsklägerin habe die
Begleichung der Ausstände (zuzüglich Zinsen) bis spätestens den 17. Januar 2023
zugesichert. Diese Zusicherung stelle sowohl eine Schuldanerkennung als auch
eine Anerkennung der Klage dar. Die Novenschranke im Sinne von Art. 229 Abs. 1
aZPO greife nicht auf die Klageanerkennung.
Der Argumentation der Berufungsbeklagten kann nicht gefolgt werden. Eine
allfällige Schuldanerkennung kann nicht mit einer Klageanerkennung gleichgesetzt
werden. Eine Klageanerkennung muss dem Gericht zu Protokoll gegeben und von
der erkennenden Partei unterzeichnet werden (Art. 241 Abs. 1 ZPO). Dies ist
vorliegend nicht geschehen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.

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3.7.2. Die Berufungsbeklagte führt sodann aus, die Nichteinhaltung der gemachten
Zusicherung (Begleichung der Ausstände zuzüglich Zinsen) bis spätestens den
17. Januar 2023 seitens der Berufungsklägerin sei von der Berufungsbeklagten erst
nach Ablauf der genannten Zahlungsfrist festgestellt worden.
Auch diese Argumentation zielt ins Leere. Die Berufungsbeklagte wäre unabhängig
vom Eingang der Zahlungen durch die Berufungsklägerin verpflichtet gewesen, das
an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Dezember 2022 durch C._____
mitgeteilte Novum, nämlich die mündliche Schuldanerkennung, "ohne Verzug" der
Vorinstanz einzureichen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Behauptung des
Vorliegens einer Schuldanerkennung nicht bereits vorab und damit losgelöst von
der fehlenden Begleichung des Zahlungsausstands hätte in den Prozess
eingebracht werden können.
3.7.3. Im Weiteren rügt die Berufungsbeklagte, die Berufungsklägerin sei ihrer
Beweispflicht
nicht
nachgekommen.
Die
Schuldanerkennung
sei
im
erstinstanzlichen Verfahren weder inhaltlich bestritten noch seien materielle
Einwände dagegen erhoben worden.
Es gilt zu beachten, dass die Noveneingabe an die Vorinstanz hinsichtlich der
Schuldanerkennung entgegen der Ansicht der Berufungsbeklagten verspätet erfolgt
ist, weshalb auf dieses Novum nicht abgestellt werden darf. Auf die im
Zusammenhang mit dem Novum vorgebrachten Rügen ist deshalb nicht weiter
einzugehen.
4.
Rückweisung an die Vorinstanz
4.1.
Nach dem Gesagten ist die Berufung gutzuheissen. Die Berufung ist
grundsätzlich
ein
reformatorisches
Rechtsmittel.
Die Rückweisung an die Vorinstanz ist nach Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO nur dann
möglich, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde (Ziff. 1) oder der
Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Ziff. 2). In aller Regel ist
ein reformatorischer Entscheid zu fällen; die Rückweisung an die Vorinstanz bildet
die Ausnahme (STEININGER, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung, Kommentar, 3. Aufl. 2025, Art. 318 N. 5 ff.).
4.2.
Vorliegend hat die Vorinstanz zu Unrecht die Voraussetzungen für eine
Klageänderung
basierend
auf
dem
anlässlich
der
Stockwerkeigentümerversammlung
vom
28. Dezember
2022
abgegebenen
Schuldbekenntnis bejaht (vgl. act. B.3 E. 1.3.2). Eine nach Aktenschluss erfolgte
Klageänderung setzt nämlich voraus, dass diese auf neuen Tatsachen oder

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Beweismitteln beruht (Art. 230 Abs. 1 lit. b ZPO). Wie vorstehend in E. 3.6
ausgeführt, ist die Noveneingabe an die Vorinstanz diesbezüglich verspätet erfolgt,
weshalb auf dieses Novum nicht abgestellt werden darf. Die Vorinstanz hat somit
fälschlicherweise die abgeänderte – anstatt der ursprünglichen – Klage beurteilt und
sich bei der Beurteilung der Klage unzutreffenderweise auf die angebliche
Schuldanerkennung gestützt (vgl. act. B.3 E. 2). Die übrigen angebotenen
Beweismittel wurden von der Vorinstanz nicht gewürdigt. Dementsprechend ist ein
wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden. Es rechtfertigt sich deshalb, die
Sache im Sinne von Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Da ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt
worden ist, ist es naheliegend, dass auch der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu
ergänzen sein wird (vgl. Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO).
4.3.
Bei einer Rückweisung von der oberen Instanz an die untere Instanz nimmt
diese das Verfahren im Stadium wieder auf, in dem es sich vor Erlass des
Entscheids befand, und wendet das zu diesem Zeitpunkt geltende Recht an (Urteil
des Bundesgerichts 4A_641/2011 vom 27. Januar 2012 E. 2.2). Betrifft ein
Rückweisungsentscheid einen Entscheid, der in Anwendung der nicht revidierten
ZPO ergangen ist, muss die Vorinstanz diese anwenden, unter Vorbehalt der in Art.
407f gennannten Bestimmungen, die ab dem 1. Januar 2025 anwendbar sind.
5.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
5.1.
Mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Rückweisung an die
Vorinstanz wird diese auch über die erstinstanzlichen Prozesskosten neu zu
befinden haben.
5.2.
Die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens kann bei
Rückweisungsentscheiden der Vorinstanz überlassen werden (Art. 104 Abs. 4
ZPO), unter Festsetzung der Höhe der Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
durch die Rechtsmittelinstanz (HOFMANN/BAECKERT, in: Spühler/Tenchio/Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024,
Art. 104 N. 17). Der Entscheid hierüber liegt im Ermessen der Rechtsmittelinstanz
und hängt davon ab, ob im Berufungsentscheid über ein gewichtiges Element der
Beurteilung definitiv entschieden wurde oder ob der Streit der Parteien im
Wesentlichen offenbleibt (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 22 3
vom 21. Juli 2022 E. 4.1 m.w.H.). Im vorliegenden Fall ist noch nicht absehbar,
welche Partei letztlich obsiegen wird. Daher erscheint es ohne Weiteres
angemessen, lediglich die Gerichtskosten festzusetzen und deren Verteilung sowie

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den Entscheid über die Parteientschädigung der Vorinstanz zu überlassen, das
heisst vom definitiven Ausgang des Verfahrens abhängig zu machen.
5.3.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt.
Sie werden aus dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in der
Höhe von CHF 4'000.00 bezogen und der Restbetrag von CHF 2'000.00 ist ihr
zurückzuerstatten. Der vom Obergericht einbehaltene Kostenvorschuss in Höhe
von CHF 2'000.00 wird bei der Neuverlegung der Kosten durch die Vorinstanz zu
berücksichtigen sein (vgl. Urteile des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 12 33
vom 23. Juli 2014 E. 9b und ZK2 21 20 vom 23. März 2022 E. 9). In Bezug auf die
Parteientschädigung
ist
sodann
festzuhalten,
dass
die
Parteien
im
Berufungsverfahren keine Honorarnoten eingereicht haben, sodass die Höhe der
Entschädigung nach Ermessen festzusetzen sein wird (vgl. Art. 2 Abs. 1 HV [BR
310.250]).

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Es wird erkannt:
1.
Die Berufung wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid des
Regionalgerichts Maloja vom 10. Oktober 2023 aufgehoben und die Sache
zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Regionalgericht Maloja
zurückgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt.
3.
Die Verteilung der Gerichtskosten sowie die Festsetzung einer allfälligen
Parteientschädigung für das Berufungsverfahren wird dem neuen Entscheid
des Regionalgerichts Maloja überlassen.
4.
Es wird vorgemerkt, dass die A._____ für das Berufungsverfahren einen
Kostenvorschuss in Höhe von CHF 4'000.00 geleistet hat. Im die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens übersteigenden Umfang, d.h. im
Betrag von CHF 2'000.00, wird ihr der Kostenvorschuss durch das
Obergericht erstattet.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilung an:]