gr_gerichte · ZK2 2022 51 · 2023-01-26 · de
Entscheide Obergericht

Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 26. Januar 2023
Referenz
ZK2 22 51
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Gabriel, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Berufungsklägerin
gegen
B._____
Berufungsbeklagter
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj.
Entscheid des Regionalgerichts Plessur, Einzelrichter,
vom 01.11.2022, mitgeteilt am 01.11.2022
(Proz. Nr. 135-2022-716)
Mitteilung
27. Januar 2023

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Sachverhalt
A.
Am 11. Februar 2019 schlossen C._____ sel. als Vermieter und A._____
als Mieterin einen Mietvertrag über die 3 ½-Zimmerwohnung im fünften Oberge-
schoss (inkl. Tiefgaragenplatz und Kellerabteil) am D._____weg _ in E._____ ab.
Für das unbefristete Mietverhältnis vereinbarten die Parteien einen monatlichen
Bruttomietzins von CHF 1'850.00. Der Vermieter C._____ sel. verstarb am
20. September 2021, womit das Mietverhältnis auf der Vermieterseite auf seinen
Sohn B._____ überging.
B.
Vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur einigten sich die Par-
teien am 10. Mai 2022 im Rahmen eines Vergleichs auf die einmalige Erstreckung
des Mietverhältnisses bis am 30. September 2022, ohne Möglichkeit einer weite-
ren Erstreckung.
C.
Am 10. Oktober 2022 gelangte B._____ mit einem Gesuch um Rechts-
schutz in klaren Fällen an das Regionalgericht Plessur und stellte die folgenden
Rechtsbegehren:
1.
A._____ sei anzuweisen, die 3 ½-Zimmerwohnung im 5. Ober-
geschoss am D._____weg _ in E._____ unverzüglich, bis
spätestens am 15.10.2022 zu verlassen und zu räumen sowie in
ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzuge-
ben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl soll unter dem ausdrücklichen Hin-
weis auf Art. 292 StGB ergehen, wonach mit Busse bestraft wird,
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen
Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an
ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3.
Der Gesuchsteller sei zu berechtigen, nach unbenütztem Ablauf
der obigen Frist, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung
der Wohnung zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hil-
fe in Anspruch zu nehmen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Ge-
suchsgegners [recte: der Gesuchsgegnerin].
D.
Der Aufforderung zur Stellungnahme bis am 24. Oktober 2022 kam
A._____ insofern nach, als sie mit Eingabe vom 20. Oktober 2022 verschiedene
Unterlagen einreichte.
E.
Mit Entscheid vom 1. November 2022, welcher den Parteien gleichentags
mitgeteilt wurde, erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur, was folgt:
1.
A._____ wird angewiesen, die 3 ½-Zimmerwohnung im
5. Obergeschoss am D._____weg _ in E._____ unverzüg-

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lich, bis spätestens am 21.11.2022 zu räumen und zu verlas-
sen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüs-
seln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen
Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird,
wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zustän-
digen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses
Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3.
a)
Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist B._____ be-
rechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der
Wohnung zu veranlassen. Sollte A._____ den Zutritt zur
Wohnung verweigern, ist B._____ berechtigt, einen Schlüs-
seldienst beizuziehen, um sich Zutritt zur Wohnung zu ver-
schaffen. Er kann polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen (vgl.
Ziffer 3/c).
b)
Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzu-
schiessen, welche [recte: welcher] dafür auf A._____
zurückgreifen kann.
c)
Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vor-
liegenden Entscheid auf erstmalige Aufforderung von
B._____ zu vollstrecken, indem A._____ der Zutritt zu den
Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines Schlüssel-
dienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unbe-
rechtigterweise aufhaltenden Personen aus den Räumlich-
keiten geleitet werden.
4.
a)
Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von
A._____.
Die Gerichtskosten werden mit dem von B._____ geleisteten
Vorschuss von CHF 800.00 verrechnet.
A._____ hat B._____ die geleisteten Vorschüsse von
CHF 800.00 zu ersetzen.
b)
Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber.
5.
a)
(Rechtsmittelbelehrung)
c)
[recte: b)] Im vorliegend anwendbaren summarischen Ver-
fahren erfolgt kein Fristenstillstand durch Gerichtsferien
(Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
6.
(Mitteilung)
F.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend: Berufungsklägerin)
mit Eingabe vom 9. November 2022 (Datum Poststempel) Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden.
G.
Trotz entsprechender Aufforderung des Instruktionsrichters reichte B._____
(nachfolgend: Berufungsbeklagter) keine Berufungsantwort ein.

4 / 12
H.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Erstinstanzliche Endentscheide, welche im summarischen Verfahren erge-
hen, sind grundsätzlich mit Berufung gemäss Art. 308 ff. ZPO anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 314 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten
ist ein Streitwert der zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren in der Höhe von
mindestens CHF 10'000.00 erforderlich (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der angefoch-
tene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert. Sofern es wie vorliegend
ausschliesslich um die Frage der Mieterausweisung geht, besteht das wirtschaftli-
che Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des
Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich geht das Bundesgericht unab-
hängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung
solcher
Summarverfahren
von
einer
Dauer
von
sechs
Monaten
aus
(BGE 144 III 346
E. 1.2.1
m.H.
auf
Peter
Diggelmann,
in:
Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
2. Aufl., Zürich 2016, N 46 zu Art. 91 ZPO; eingehender dazu KGer GR ZK2 19 58
v. 18.12.2019 E. 2.3.1).
Bei einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 1'850.00 (vgl. auch RG act. III./7)
beläuft sich der Mietwert für sechs Monate auf CHF 11'100.00, womit die erforder-
liche Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 erreicht ist. Der Einzelrichter der Vor-
instanz ging offenbar von einem geringeren Streitwert aus, zumal er in der
Rechtsmittelbelehrung die Beschwerde als das einschlägige Rechtsmittel be-
zeichnete (vgl. Dispositivziffer 5a des angefochtenen Entscheides, act. E.1). Wie
soeben aufgezeigt, ist die Berufungsfähigkeit des angefochtenen Entscheids je-
doch gegeben (vgl. hierzu auch act. D.1).
1.2.
Die Frist zur Einreichung der Berufung beträgt zehn Tage seit Zustellung
des begründeten Entscheids (Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 257 Abs. 1 ZPO sowie
Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Entscheid datiert vom 1. Novem-
ber 2022 und wurde gleichentags mitgeteilt; die Berufung wurde am 9. November
2022 und damit fristgerecht anhängig gemacht (act. A.1 und E.1). Die Beurteilung
fällt in die Zuständigkeit der erkennenden Kammer (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO
[BR 320.100] i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. a KGV [BR 173.100]).
1.3.
Rechtsmittelschriften haben bestimmten formellen Anforderungen zu genü-
gen: Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen. Es ist
substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid un-
richtig sei und warum und wie er geändert werden müsse (dazu etwa BGer

5 / 12
5A_635/2015 v. 21.6.2016 E. 5.2 und BGE 138 III 374 E. 4.3.1 m.w.H.). Darzule-
gen ist, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig angewendet oder den
Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Die Pflicht zur Begründung der Beru-
fung gilt auch in Angelegenheiten, in denen das Gericht den Sachverhalt von Am-
tes wegen feststellt. Enthält der angefochtene Entscheid mehrere selbständige
Begründungen, muss sich die Berufungsklägerin in der Berufungsschrift mit allen
Begründungen auseinandersetzen. Die Begründungspflicht ist nicht so weitgehend
wie das Rügeprinzip. Wenn die Begründung nicht gerade ungenügend, aber in der
Substanz mangelhaft ist, lässt dies zwar das Eintreten auf sie unberührt. Es kann
sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil der Berufungsklägerin aus-
wirken (zu alledem Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 15 zu
Art. 311 ZPO; zu den Begründungsanforderungen vgl. auch Ivo W. Hungerbüh-
ler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 30 ff. zu Art. 311 ZPO).
1.4.
Nebst der Begründung hat die Berufungsschrift auch Anträge bzw. Rechts-
begehren zu enthalten. Da die Berufung ein reformatorisches Rechtsmittel ist, dür-
fen sich die Rechtsbegehren grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Aufhe-
bung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern müssen einen An-
trag in der Sache stellen (so BGE 133 III 489 E. 3.1). Die Rechtsbegehren müssen
so bestimmt sein, dass sie im Falle der Gutheissung der Klage unverändert zum
Urteil erhoben werden können (BGer 4A_129/2019 v. 27.5.2019 E. 1.2.2). Die An-
träge können sich allerdings auch aus der Berufungsbegründung ergeben. Folgt
daraus hinreichend klar, welches Urteil die Berufungsklägerin von der Rechtsmit-
telinstanz begehrt, ist von einem rechtsgenügenden Antrag auszugehen (Hunger-
bühler/Bucher, a.a.O., N 26 zu Art. 311 ZPO; a.M. dagegen Peter Reetz/Stefanie
Theiler, in: Sutter/Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 34 zu
Art. 311 ZPO, und Benedikt Seiler, Die Berufung nach der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, Basel 2011, N 881).
1.5.
Bei einer Laienberufung sollten etwas geringere Anforderungen an die
Formalitäten gestellt werden, insbesondere an die Substantiierungslast und die
Formulierung der Berufungsanträge. Besonders Anträge von Laien müssen nach
Treu und Glauben ausgelegt werden. Es genügt, wenn Laien wenigstens dem
Sinn nach Anträge stellen, wie die Berufungsinstanz zu entscheiden habe (Spüh-
ler, a.a.O., N 13 zu Art. 311 ZPO; siehe auch OGer ZH LF140079 v. 11.11.2014
E. 4, wonach als Antrag eine Formulierung genügt, aus der sich "mit gutem Willen
herauslesen lässt", wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll und mit Blick auf

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die Begründung ausreichend ist, wenn auch nur "ganz rudimentär" zum Ausdruck
kommt, weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der Berufungsklä-
gerin unrichtig sein soll).
1.6.
Fraglich ist zunächst, ob die Berufung einen rechtsgenüglichen Antrag
enthält. Einen expliziten Antrag stellt die Berufungsklägerin jedenfalls nicht. Sie
führt in der Berufung (lediglich) aus, sie hoffe, dass ihr der Berufungsbeklagte
noch mehr Zeit gebe, bis sie eine neue Wohnung gefunden habe. Die Berufungs-
klägerin gibt dabei zwar nicht an, wie viel Zeit sie noch benötige, doch ist zu be-
achten, dass es sich vorliegend nicht um ein Mieterstreckungs-, sondern um ein
Ausweisungsverfahren handelt. Insofern genügt es, wenn zum Ausdruck gebracht
wird, dass man mit der erstinstanzlich angeordneten Ausweisung nicht einver-
standen ist und dass diese aufgehoben werden soll (eine weitere Mieterstreckung
kann und muss dagegen nicht beantragt werden). Allgemein ist festzuhalten, dass
sich die Formulierung eines Antrages für die passivlegitimierte Partei (Gesuchs-
gegnerin oder Beklagte) regelmässig als einfacher gestaltet, da sie bloss die Ab-
weisung der gegnerischen Begehren bzw. das Nichteintreten darauf beantragen
kann. Bezifferungen oder anderweitige Spezifizierungen sind – jedenfalls bei ei-
nem vollständigen "Sich-zur-Wehr-Setzen" – nicht erforderlich. Ob die Ausführun-
gen in der Berufung vor diesem Hintergrund und angesichts dessen, dass es sich
um eine Laieneingabe handelt, mit gutem Willen als Begehren um Nichteintreten
auf das Gesuch um Mieterausweisung (Art. 257 Abs. 3 ZPO) oder um Verlänge-
rung der angesetzten Räumungsfrist verstanden werden können, kann angesichts
der nachfolgenden Erwägungen offen bleiben.
1.7.
Weiter ist zu prüfen, ob die Berufung hinreichend begründet ist.
1.7.1. Der angefochtene Entscheid thematisiert zunächst die örtliche und sachli-
che Zuständigkeit der Vorinstanz (vgl. act. E.1, E. 1). Anschliessend werden die
Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO dar-
gelegt, wobei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen wird, dieses Verfah-
ren gelange unter anderem für die Ausweisung von Mieterinnen und Mietern infol-
ge ausserordentlicher Kündigung, so bei Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR,
zur Anwendung (act. E.1, E. 2). In der darauffolgenden Erwägung (E. 2.1) wird der
Regelungsgehalt von Art. 257d OR vertieft. Sodann wird erwogen, nach abgelau-
fenem Mietverhältnis habe der Mieter die Sache dem Vermieter zurückzugeben.
Nebst dem vertraglichen Rückgabeanspruch von Art. 267 OR stehe dem Vermie-
ter, der zugleich Eigentümer der Mietsache sei, die Besitzesschutzklage gemäss
Art. 937 Abs. 2 ZGB zur Verfügung. Die Vollstreckung des Anspruchs auf Rück-
gabe von unbeweglichen Sachen erfolge durch Ausweisung (auch Exmission ge-

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nannt) des Mieters und Räumung des Mietobjekts nach den prozessualen Regeln
über den Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO (act. E.1, E. 2.1).
Vorliegend seien die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 ZPO gegeben. Die Berufungsklägerin habe in ihrer Stellungnah-
me nicht darlegen können, dass sie ernsthaft versucht habe, eine andere Woh-
nung zu finden. Die Vorbringen des Berufungsbeklagten seien somit nicht bestrit-
ten. Das Gericht hege keine Zweifel daran, dass der vom Berufungsbeklagten
dargelegte Sachverhalt richtig sei, weshalb es von weiteren Beweiserhebungen
absehe. Demzufolge habe zwischen den Parteien ein zunächst unbefristetes Miet-
verhältnis bestanden. Vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur hätten
sich die Parteien am 10. Mai 2022 auf eine Beendigung des Mietverhältnisses
spätestens per 30. September 2022 geeinigt. Der darüber geschlossene Vergleich
habe die Wirkung eines rechtskräftigen zivilrechtlichen Entscheids erlangt. Da die
Mieterin trotz beendetem Mietverhältnis das Mietobjekt nicht geräumt und dem
Vermieter zurückgegeben habe, stehe letzterem ein Ausweisungsanspruch zu.
Der Vorderrichter kam zum Schluss, das Gesuch um Mieterausweisung sei gutzu-
heissen (act. E.1, E. 2.2).
1.7.2. Die Berufungsklägerin führt in ihrer Rechtsmitteleingabe aus, sie versuche
seit Monaten "krampfhaft", eine Wohnung zu finden. Sie sei an diversen Orten in
E._____, F._____ und G._____ gewesen. Die freien Wohnungen würden zuerst
an Familien mit Kindern, Ehepaaren usw. vergeben. Sie sei alleinstehend, habe
keine Kinder, keinen Freund/Partner und sei wohl zu alt für eine dieser Wohnun-
gen. Sie habe sich schriftlich mit sämtlichen Unterlagen bei der Pensionskasse
des Kantons H._____ beworben, aber nicht einmal eine Absage oder Antwort er-
halten. Der Berufungsbeklagte habe die Wohnung von seinem verstorbenen Vater
geerbt und wolle nun darin einziehen. Sie hoffe jedoch, dass er ihr noch Zeit gebe,
bis sie etwas gefunden habe. Die Miete habe der Berufungsbeklagte immer erhal-
ten (act. A.1).
1.7.3. Mit ihren Ausführungen nimmt die Berufungsklägerin zunächst Bezug auf
die Feststellung im angefochtenen Entscheid, wonach sie nicht habe darlegen
können, dass sie ernsthaft versucht habe, eine andere Wohnung zu finden. Mit der
Aussage, der Berufungsbeklagte habe die Miete immer erhalten, scheint die Beru-
fungsklägerin sodann den von der Vorinstanz angesprochenen Zahlungsverzug in
Abrede zu stellen. Insofern erweist sich die Begründung der Berufung als sachbe-
zogen. Nicht ein geht die Berufungsklägerin hingegen auf die Erwägung im ange-
fochtenen Entscheid, wonach sie sich mit dem Berufungsbeklagten vor der
Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur am 10. Mai 2022 auf eine Beendi-

8 / 12
gung des Mietverhältnisses spätestens per 30. September 2022 geeinigt habe.
Auch führt sie nicht aus, warum dem entsprechenden Vergleich die Wirkung eines
rechtskräftigen zivilrechtlichen Entscheids abzusprechen sei.
1.7.4. Vor diesem Hintergrund ist zumindest fraglich, ob die Berufung den Be-
gründungsanforderungen zu genügen vermag. Zu beachten ist dabei aber auch
das Folgende: Obwohl im angefochtenen Entscheid der Zahlungsverzug des Mie-
ters als Grund für eine ausserordentliche Kündigung genannt wird, dürfte er vor-
liegend keine Rolle gespielt haben. Das Ausweisungsgesuch des Berufungsbe-
klagten stützt sich auf die vor der Schlichtungsbehörde angeschlossene (Erstre-
ckungs-)Vereinbarung und nur auf diese (vgl. RG act. I./1 [S. 3]). Die Ausführun-
gen der Vorinstanz zu Art. 257d OR – es dürfte sich dabei um einen Textbaustein
handeln, welcher unbesehen von einem anderen Entscheid übernommen wurde –
sind daher völlig sachfremd und gerade für die Berufungsklägerin als juristische
Laiin in hohem Masse verwirrend. Sodann ist auch nicht recht nachvollziehbar,
inwiefern angesichts der abgeschlossenen Erstreckungsvereinbarung, welche ei-
ne einmalige Erstreckung bis am 30. September 2022 vorsieht und weitere Erstre-
ckungen explizit ausschliesst (RG act. III./1/3), Suchbemühungen der Berufungs-
klägerin überhaupt noch thematisiert werden müssten. Die Vorinstanz scheint sich
für die Gutheissung des berufungsbeklagtischen Gesuchs wohl einzig auf den
Umstand zu stützen, dass die vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossene Ver-
einbarung unangefochten in Rechtskraft erwachsen sei und ihr daher die Wirkung
eines rechtskräftigen Entscheides zukomme (wobei noch zu ergänzen gewesen
wäre, dass die Erstreckungsvereinbarung die Möglichkeit weiterer Erstreckungen
ausschliesst und ein solcher Verzicht zulässig ist; vgl. hierzu unten Erwägung 2.2).
Für eine juristische Laiin ist dies allerdings nicht leicht ersichtlich, da der Zah-
lungsverzug und die ungenügenden Suchbemühungen einerseits zu Beginn bzw.
jedenfalls vor der vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossenen Vereinbarung
thematisiert werden (was den Anschein erwecken kann, diesen Aspekten komme
eine besondere Wichtigkeit zu) und da die hierzu ergangenen Ausführungen deut-
lich umfangreicher sind als diejenigen zur letztlich (wohl) entscheidrelevanten Er-
streckungsvereinbarung (was ebenso deren Wichtigkeit suggeriert). Es wird zu-
dem nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es sich bei den im angefochtenen
Entscheid abgehandelten Aspekten (Zahlungsverzug, ungenügende Such-
bemühungen und abgeschlossene Erstreckungsvereinbarung) um selbständige
Alternativbegründungen oder um kumulative Voraussetzungen für die Gutheis-
sung des Ausweisungsgesuchs handeln soll. Der angefochtene Entscheid kommt
damit der richterlichen Begründungspflicht, welche eine klare und verständliche
Entscheidmotivierung verlangt, nur beschränkt nach, was eine sachgemässe An-

9 / 12
fechtung erschwert. Ob die Ausführungen der Berufungsklägerin unter diesen
Umständen eine rechtsgenügliche Begründung darstellen, braucht jedoch nicht
abschliessend entschieden zu werden, da die Berufung – selbst wenn auf sie ein-
getreten werden könnte – ohnehin abzuweisen wäre.
2.1.
Der Rechtsschutz in klaren Fällen wird vom Gericht im summarischen Ver-
fahren gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und
überdies die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO). Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts wird von der klagenden Partei mit Blick darauf, dass
ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, welches der
materiellen Rechtskraft fähig ist, verlangt, dass diese sofort den vollen Beweis für
die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herr-
schen (BGer 4A_184/2015 v. 11.8.2015 E. 4.2.1 m.H. auf BGE 141 III 23 E. 3.2;
BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Ein klarer Fall ist zu bejahen, wenn das Gericht auf-
grund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei
sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände
könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitun-
gen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (BGer
4A_184/2015 v. 11.8.2015 E. 4.2.1 m.w.H.).
2.2.
Im Recht liegt ein am 10. Mai 2022 vor der Schlichtungsbehörde für Mietsa-
chen von den Parteien geschlossener Vergleich über die einmalige Erstreckung
des Mietverhältnisses bis am 30. September 2022 (RG act. III./1/3). Der Vergleich
hält ausdrücklich fest, dass keine Möglichkeit einer weiteren Erstreckung besteht,
was nach Art. 272b Abs. 2 Satz 2 OR zulässig ist (vgl. hierzu auch BGer
4A_467/2009 v. 19.11.2009 E. 4). Dem Vergleich über die Erstreckung des Miet-
verhältnisses kommt die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids zu (Art. 208
Abs. 2 ZPO). Damit hat der Berufungsbeklagte sofort bewiesen, dass das Miet-
verhältnis per 30. September 2022 beendet worden ist. Dies wurde vonseiten der
Berufungsklägerin auch nicht bestritten. Die Vorbringen der Berufungsklägerin,
wonach es ihr trotz entsprechenden Bemühungen nicht möglich gewesen sei, eine
Wohnung zu finden und sie die Miete immer bezahlt habe, ändern daran nichts
(act. A.1). Damit zeigt die Berufungsklägerin insbesondere nicht auf, weshalb dem
abgeschlossenen Vergleich die Wirkung eines rechtskräftigen Vergleichs abge-
sprochen werden müsste. Trotz der Beendigung des Mietverhältnisses hat die Be-
rufungsklägerin die Mietsache bis heute nicht geräumt. Somit erweist sich der vor-
instanzliche Entscheid im Ergebnis als richtig und der Vermieter verfügt über einen
Ausweisungsanspruch. Die Berufung ist demzufolge abzuweisen.

10 / 12
2.3.
Betreffend die Rückgabe der Mietsache legte der Vorderrichter fest, das
Mietobjekt sei "unverzüglich, bis spätestens am 21.11.2022" zu räumen. Der Mie-
terin wurde damit faktisch eine Frist von 20 Tagen für die Räumung zugestanden.
Dementsprechend ist der Berufungsklägerin wiederum eine letzte 20-tägige Frist
für die Räumung und Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemässen Zustand
einzuräumen. Als fristauslösendes Ereignis hat die Zustellung des vorliegenden
Entscheides zu gelten. Eine Zustellung kann – in analoger Anwendung von
Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO – am siebten Tag nach dem Versand des Entscheides
als erfolgt angesehen werden (vgl. KGer GR ZK2 22 37 v. 4.10.2022 E. 2.5). Die
ordnungsgemässe Rückgabe des Mietobjekts hat folglich bis spätestens am
14. Februar 2023 zu erfolgen.
3.
Ist das Dispositiv unklar, widersprüchlich oder unvollständig oder steht es
mit der Begründung im Widerspruch, so nimmt das Gericht auf Gesuch einer Par-
tei oder von Amtes wegen einer Erläuterung oder Berichtigung des Entscheids vor
(Art. 334 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dispositivziffer 3c des angefochtenen Entscheids
lautet wie folgt: "Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegen-
den Entscheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu vollstrecken, indem
A._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines
Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberechtigterwei-
se aufhaltenden Personen aus den Räumlichkeiten geleitet werden." (Hervorhe-
bung hinzugefügt). Es handelt sich dabei offensichtlich um einen nicht die Willens-
bildung des Richters betreffenden Fehler. Vielmehr betrifft dieser redaktionelle
Fehler den Ausdruck des richterlichen Willens und ist zu berichtigen. So sollte es
in Dispositivziffer 3c korrekt heissen: "Die Kantonspolizei Graubünden wird ange-
wiesen, den vorliegenden Entscheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu
vollstrecken, indem B._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige
Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin un-
berechtigterweise aufhaltenden Personen aus den Räumlichkeiten geleitet wer-
den." Das Dispositiv wird im dargelegten Sinne durch das Berufungsgericht von
Amtes wegen berichtigt.
4.1.
Die Kosten dieses Berufungsverfahrens werden in Anwendung von Art. 9
Abs. 1 bzw. Art. 10 Abs. 1 und Art. 13 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 2'000.00
festgesetzt. Die Berufungsklägerin ist vorliegend unterlegene Partei im Sinne von
Art. 106 Abs. 1 ZPO, womit ihr grundsätzlich die Prozesskosten aufzuerlegen sind.
Das Gericht kann allerdings Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte ver-
anlasst haben, aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegen (Art. 107 Abs. 1
ZPO). Der angefochtene Entscheid lässt eine klare und nachvollziehbare Begrün-

11 / 12
dung vermissen; die Ausführungen der Vorinstanz sind vielmehr verwirrend und
veranlassen gerade auch in Bezug auf den thematisierten Zahlungsverzug und die
angeblich ungenügenden Suchbemühungen zur Ergreifung eines Rechtsmittels
(vgl. hierzu oben Erwägung 1.7.4). In Anbetracht dessen werden die Gerichtskos-
ten zur Hälfte, d.h. im Betrag von CHF 1'000.00, dem Kanton (Regionalgericht
Plessur) auferlegt. Die verbleibenden CHF 1'000.00 gehen zu Lasten der Beru-
fungsklägerin.
4.2.
Dem Berufungsbeklagten ist kein nennenswerter Aufwand entstanden, zu-
mal er auf die Einreichung einer Berufungsantwort verzichtet hat und – soweit er-
sichtlich – auch nicht anwaltlich vertreten war. Darüber hinaus wurde eine Partei-
entschädigung vom Berufungsbeklagten nicht beantragt. Er legte auch nicht dar,
inwiefern im vorliegenden Fall die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung
gemäss Art. 95 Abs. 3 ZPO begründet wäre. Aus diesem Grund werden keine
Parteientschädigungen gesprochen.

12 / 12
Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Dispositivziffer 1 des Entscheides des Einzelrichters am Regionalgericht
Plessur vom 1. November 2022 wird von Amtes wegen aufgehoben und
durch folgende Neufassung ersetzt:
1.
A._____ wird angewiesen, die 3 ½-Zimmerwohnung im 5. Oberge-
schoss am D._____weg _ in E._____ unverzüglich, bis spätestens am 14.
Februar 2023 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem
Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
3.
Dispositiv-Ziffer 3c des Entscheides des Einzelrichters am Regionalgericht
Plessur vom 1. November 2022 wird von Amtes wegen wie folgt berichtigt:
3. c)
Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegenden
Entscheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu vollstrecken, indem
B._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines
Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberech-
tigterweise aufhaltenden Personen aus den Räumlichkeiten geleitet wer-
den.
4.
Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 2'000.00 gehen
je zur Hälfte, d.h. je im Betrag von CHF 1'000.00, zu Lasten von A._____
und des Kantons Graubünden (Regionalgericht Plessur).
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss
Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bun-
desgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Aus-
fertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen
Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die
weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die
Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: