gr_gerichte · ZB 2007 38 · 2007-11-12 · de

örtliche Zuständigkeit | Prozessrecht 232 Ziff. 1-8 ZPO

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 12. November 2007
Schriftlich mitgeteilt am: 
ZB 07 38
(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Ur-
teil vom 16. Mai 2008 teilweise gutgeheissen worden).
Urteil
Kantonsgerichtsausschuss
Vorsitz
Präsident Brunner
RichterInnen
Hubert und Zinsli 
Aktuar
Engler
——————
In der zivilrechtlichen Beschwerde
der Z . , bestehend aus
▪
…
Kläger und Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin 
Buchli, Masanserstrasse 35, Postfach 414, 7001 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichtes S u r s e l v a vom 18. Juni 2007, mitgeteilt am 11. 
Juli 2007, in Sachen der Kläger und Beschwerdeführer gegen
die Y . , vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Max Meyer, Speichergasse 5, Post-
fach 484, 3000 Bern 7, Beklagte I und Beschwerdegegnerin I, sowie 
Dr. iur. X., Beklagter II und Beschwerdegegner II,
betreffend örtliche Zuständigkeit,
hat sich ergeben:


2
A. 1.
Mit Verfügung vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspek-
torat Graubünden der W. die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswert-
quoten des Aparthotels „V.“ in U. an Personen im Ausland zu veräussern, wobei 
jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bedürfe. Die dem Hotel- und 
Restaurationsbetrieb dienenden Räume blieben im Stockwerkeigentum (Sonder-
recht) der W. bzw. der jeweiligen Rechtsnachfolgerinnen, mit der Auflage, hotel-
mässige Dienstleistungen zu erbringen.
An die Einzelbewilligungen wurde unter anderem die Auflage eines fünfjäh-
rigen Veräusserungsverbotes und bei 578/1000 (= 65 %) zusätzlich die Verpflich-
tung geknüpft, ihre Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zugänglich zu 
halten. Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit 
der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, das 
Apartment mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelmässigen Weitervermie-
tung zur Verfügung zu stellen. Als Entgelt wurden bezogen auf die tatsächlich be-
setzten Logiernächte 43 % des reinen Logementpreises vereinbart. Die Verträge 
enthielten überdies die Klausel: „Dieser Vertrag darf nur mit Zustimmung des 
Grundbuchinspektorats Graubünden aufgehoben oder abgeändert werden.“
2.
Gestützt auf einen Kaufvertrag vom 08. November 2002 übernahm 
die Y., Bern, am 01. Dezember 2002 die dem Hotel- und Restaurationsbetrieb 
dienenden Einheiten. Die Erwerberin lehnte es aber ab, in die bisherigen Bewirt-
schaftungs- bzw. Mietverträge einzutreten. Insbesondere erachtete sie den Miet-
zins von 43 % als unzumutbar.
In teilweiser Gutheissung eines Gesuchs der Y. vom 03. Juli 2003 erwog 
das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom 28. November 2003, die ursprüng-
lichen Bewirtschaftungsverträge blieben bis zu einer von der Bewilligungsbehörde 
genehmigten Vertragsänderung in Kraft. Grundsätzlich seien die Eigentümer ge-
halten, einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen; indessen könne 
weder die Hotelbetreiberin einseitig einen neuen Mietvertrag vorschreiben noch 
das Grundbuchinspektorat einen solchen verfügen. Zuständig für die Vertragsan-
passung sei im Streitfall einzig der Zivilrichter.
Nachdem die Y. beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden keine 
Besserstellung erreicht hatte, legte sie am 19. Dezember 2003 beim schweizeri-
schen Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Dieses hiess die Be-
schwerde mit Urteil vom 03. Juni 2004 (BGE 130 II 290 ff.) und folgenden Erwä-
gungen teilweise gut: Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts sei für die 


3
Durchsetzung einer Vertragsänderung nicht der Zivilrichter zuständig. Vielmehr 
gebe das Bewilligungsgesetz den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit, die Woh-
nungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, be-
stimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der 
Mietverträge zu akzeptieren. Voraussetzung sei allerdings, dass unter den bishe-
rigen Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung tatsächlich 
nicht möglich sei. Auch müssten die Vertragsänderungen für die Wohnungsei-
gentümer noch zumutbar sein. Andernfalls seien die Bewirtschaftungsauflagen 
aufzuheben. Da die Vorinstanzen diese Fragen aufgrund ihrer Rechtsauffassung 
nicht abschliessend geprüft hatten, wies das Bundesgericht die Sache zwecks 
neuer Beurteilung an die erste Instanz zurück.
3.
Mit Verfügung vom 06. Dezember 2004 erkannte das Grundbuch-
inspektorat, die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung seien bezüglich Mietzin-
sen und Regelung der Eigenbelegung rückwirkend auf den 01. Dezember 2002 
einem Gutachten und Mietvertragsentwurf der T. vom 20. November 2002 anzu-
gleichen, unter ausdrücklicher Androhung des Widerrufs der Erwerbsbewilligung 
im Weigerungsfalle. Gemäss diesem Gutachten soll das Hotel dann wirtschaftlich 
geführt werden können, wenn das an die Eigentümer zu entrichtende Vermie-
tungsentgelt den Satz von 16 % des Bruttobeherbergungsergebnisses nicht über-
steige und die Selbstnutzung durch die Eigentümer strenger geregelt werde. Da 
das Grundbuchinspektorat zur Auffassung kam, dies habe für die Wohnungsei-
gentümer einen unzumutbaren Verlust aus der Vermietung zur Folge, hob es die 
Bewirtschaftungsauflagen für die Parteien per Datum seiner Verfügung auf (Ziff. 3 
des Verfügungsdispositivs). Sodann stellte es fest, dass der Hotelbetriebsgesell-
schaft keinerlei Entschädigungen als Ausgleich für den Widerruf der Bewirtschaf-
tungsauflagen zugesprochen würden (Ziff. 4 des Verfügungsdispositivs).
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wies eine gegen Ziff. 3 
und 4 des Dispositivs der Verfügung des Grundbuchinspektorats erhobene Be-
schwerde der Y. mit Urteil vom 12. April 2005 ab. Ohne Erfolg blieb auch der an-
schliessende Weiterzug ans Bundesgericht (Urteil vom 16. Dezember 2005 
[2A.433/2005]).
4.
In einem von einer Vielzahl von Stockwerkeigentümern angestreng-
ten Besitzesschutzverfahren erliess das Kantonsgerichtspräsidium von Graubün-
den am 04. April 2006 eine Verfügung (PZ 06 41), worin der Y. verboten wurde, 


4
die Wohnungen der Gesuchsteller im Aparthotel S. in U. zu bewirtschaften oder 
bewirtschaften zu lassen. Im gleichen Zeitraum stellte die Y. den Hotelbetrieb ein.
5.
Zahlreiche Stockwerkeigentümer machten geltend, dass ihnen die Y. 
für die hotelmässige Inanspruchnahme ihrer Apartwohnungen bislang keine Ent-
schädigung ausgerichtet habe. Sie schlossen sich deshalb im Hinblick auf die 
Durchsetzung allfälliger Ansprüche zur Z. zusammen. Die Y. hält dem jedoch ent-
gegen, dass sie in unzulässiger Art und Weise an der Nutzung der Apartments 
gehindert worden sei. Die Wohnungseigentümer hätten damit nicht nur keinerlei 
Entgelt mehr zugut, sondern sie seien ihr gegenüber sogar schadenersatzpflichtig 
geworden.
B.
Am 22. November 2006 machten die Mitglieder der Z. beim Kreisprä-
sidenten Ilanz als Vermittler eine gegen die Y. sowie gegen deren Verwaltungs-
ratspräsidenten Dr. X. gerichtete Forderungsklage anhängig. Laut dem Leitschein 
vom 20. Februar 2007 hatten die Kläger an der Sühneverhandlung vom 19. Januar 
2007 die folgenden Anträge gestellt:
„1.
Die Beklagte 1 sei zu verpflichten, den Klägern den Mietzins für die 
Bewirtschaftung von deren Apartments im Aparthotel S. in U. vom 1. 
Dezember 2002 bis am 6. Dezember 2004 von Fr. 200'000.00 zu be-
zahlen zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. Dezember 2003.
 2.
Die Beklagte 1 sei zu verpflichten, den Klägern den Bruttoertrag der 
Beherbergung für die Apartments der Kläger vom 7. Dezember 2004 
bis zur Schliessung des Hotelbetriebes im April 2006 herauszugeben 
zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. August 2005.
 3.
Unter voller vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten 1.
 4.
a) Der Beklagte 2 sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 537'200.00 zu 
bezahlen zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. August 2005.
b) Unter voller vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtli-
cher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beklagten 2.“
C.
Die Beklagte I sowie der Beklagte II waren an der Vermittlungsver-
handlung weder persönlich anwesend noch liessen sie sich an ihr vertreten. Sie 
hatten statt dessen mit Schreiben vom 08. Januar 2007 die folgenden Rechtsbe-
gehren eingereicht:
„1.
Auf die Klage sei nicht einzutreten; eventuell die Klage sei abzuwei-
sen.


5
2.
Widerklageweise seien die Kläger unter solidarischer Haftbarkeit, 
eventuell je einzeln, zu verurteilen, der Beklagten 1 einen gerichtlich 
zu bestimmenden Betrag zu bezahlen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Kläger und 
Widerbeklagten.“
D.
Mit Prozesseingabe vom 13. März 2007 unterbreiteten die Mitglieder 
der Z. die Streitsache dem Bezirksgericht Surselva, wobei sie die gegenüber Dr. 
X. eingeklagte Forderung auf einen Betrag von Fr. 514'250.00 reduzierten. Im Üb-
rigen hielten sie an ihren Anträgen gemäss Leitschein fest.
In ihrer Prozessantwort und Widerklage vom 16. März 2007 bestätigten 
auch die Y. sowie Dr. X. ihr ursprüngliches Rechtsbegehren. Dessen Ziffer 2 er-
gänzten sie freilich dahin, dass bei Gutheissung der Widerklage auf dem durch 
das Gericht zuzusprechenden Betrag noch ein Verzugszins von 5 % ab dem 07. 
Dezember 2004 zu entrichten sei.
Mit prozessleitender Verfügung vom 21. März 2007 räumte das Bezirksge-
richtspräsidium Surselva den Klägern die Möglichkeit ein, zur Einrede der fehlen-
den örtlichen Zuständigkeit Stellung zu nehmen. Gleichzeitig wurden die Parteien 
darauf aufmerksam gemacht, dass die angerufene Instanz über diese Streitfrage 
in einem Zwischenentscheid befinden werde.
In ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2007 beantragten die Mitglieder der 
Z., es sei auf die Klage einzutreten und es seien die Beklagte I sowie der Beklagte 
II zur Übernahme der Verfahrenskosten sowie zur Bezahlung einer Umtriebsent-
schädigung an die Gegenpartei zu verpflichten.
E.
Mit Urteil vom 18. Juni 2007, mitgeteilt am 11. Juli 2007, erkannte 
das Bezirksgericht Surselva:
„1.
Auf die Klage wird nicht eingetreten.
 2.
Die Kosten des Kreisamtes Ilanz von Fr. 350.00 sowie diejenigen des 
Bezirksgerichtes Surselva, bestehend aus:
Gerichtsgebühr
Fr. 4600.00
Schreibgebühr
Fr. 400.00
Barauslagen
Fr. 0.00
total somit
Fr. 5000.00
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Kläger.


6
Die Kläger haben die beiden Beklagten ausserdem unter solidarischer 
Haftbarkeit ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3000.00 zu entschädigen.
 3.
Mitteilung an: ….“
F.
Hiergegen liessen die Mitglieder der Z. am 03. September 2007 beim 
Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden Beschwerde einreichen mit dem Be-
gehren:
„1.
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben und auf die Klage sei einzu-
treten.
 2.
Unter voller vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher 
Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfahren vor der Vorin-
stanz wie auch vor dem Kantonsgerichtsausschuss zulasten der Be-
klagten.“
G.
In ihrer Vernehmlassung hierzu vom 06. September 2007 stellten die 
Y. und Dr. X. demgegenüber den Antrag:
„Die Beschwerde sei abzuweisen, unter Auferlegung sämtlicher Gerichts- 
und Parteikosten an die Beschwerdeführer.“
H.
Das Bezirksgericht Surselva verzichtete demgegenüber auf die Ein-
reichung einer Vernehmlassung.


7
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung:
1.
An einer gesonderten Verhandlung im Sinne von Art. 93 Abs. 1 ZPO 
verneinte das Bezirksgericht Surselva, dass es für die Beurteilung der vorliegen-
den Streitsache örtlich zuständig sei. Hierbei handelt es sich um einen Entscheid 
über eine Prozessvoraussetzung, der nach Art. 93 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit 
Art. 232 Ziff. 1 ZPO mittels Beschwerde beim Kantonsgerichtsausschuss ange-
fochten werden kann, wie es die Mitglieder der Z. durch die Eingabe ihres Anwal-
tes vom 03. September 2007 denn auch getan haben. Da das Rechtsmittel innert 
Frist ergriffen wurde, es überdies den gesetzlichen Formerfordernissen entspricht 
und es zudem eine ausreichende Begründung enthält (Art. 233 Abs. 1 und 2 ZPO), 
kann darauf eingetreten werden.
2.
Die hier interessierende Streitsache weist insoweit eine gewisse 
Auslandsberührung auf, als neben in der Schweiz ansässigen natürlichen Perso-
nen und juristischen Personen mit Sitz in der Schweiz auch zahlreiche natürliche 
Personen als Kläger auftreten, die ihren Wohnsitz ausserhalb der Schweiz haben. 
Zudem dürfte es sich bei ihnen um ausländische Staatsbürger handeln. Dies be-
deutet jedoch noch nicht von vornherein, dass ein so genanntes internationales 
Verhältnis vorliegt, welches nach dem Übereinkommen über die gerichtliche Zu-
ständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen in Zivil- und Han-
delssachen (Lugano-Übereinkommen; LugÜ) und/oder dem Bundesgesetz über 
das Internationale Privatrecht (IPRG) zu beurteilen wäre. Massgeblich ist viel-
mehr, ob jene Sachverhaltsbestandteile, welche einen Bezug zum Ausland haben, 
für die Behandlung der jeweiligen Streitsache bzw. die Beantwortung der konkre-
ten Rechtsfragen von Belang sind oder nicht (vgl. ANTON K. SCHNYDER/PASCAL 
GROLIMUND, Basler Kommentar, Internationales Privatrecht, 2. Aufl., Basel 2007, 
Art. 1 IPRG N. 2; PAUL VOLKEN, Zürcher Kommentar zum IPRG, 2. Aufl., Zürich 
2004, Art. 1 IPRG N. 28; KURT SIEHR, Das Internationale Privatrecht der Schweiz, 
Zürich 2002, S. 6 Ziff. 4).
Im vorliegenden Fall wird gegen eine in der Schweiz ansässige Gesell-
schaft auf Bezahlung bestimmter Geldbeträge geklagt, als Abgeltung dafür, dass 
sie in der Schweiz gelegene Stockwerkeinheiten zur hotelmässigen Bewirtschaf-
tung überlassen erhalten bzw. dass sie sie hierfür eigenmächtig beansprucht 
hatte. Überdies wird von einer natürlichen Person mit Wohnsitz in der Schweiz 
Schadenersatz verlangt. Sie habe dafür einzustehen, dass die Eigentumswohnun-


8
gen während einer gewissen Zeitspanne widerrechtlich zur Benützung durch Ho-
telgäste eingesetzt worden seien. Dass die Kläger zum Teil im Ausland wohnen 
und fremder Nationalität sind, ist für die Beurteilung der bei der geschilderten Aus-
gangslage im Vordergrund stehenden Klagen aus Miete, ungerechtfertigter Berei-
cherung und unerlaubter Handlung nicht von wesentlicher Bedeutung. Fehlt es 
somit aber an einem relevanten Auslandsbezug, entscheidet sich die örtliche Zu-
ständigkeit des Bezirksgerichtes Surselva nach dem für Binnenverhältnisse gel-
tenden Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen (GestG).
3. a)
Gemäss Ziff. 1 ihres Rechtsbegehrens fordern die Kläger von der 
Beklagten I, dass sie ihnen für die Zeit zwischen dem 01. Dezember 2002 (Be-
triebsübernahme) und dem 06. Dezember 2004 (Aufhebung der Bewirtschaftungs-
pflicht) den mit der früheren Betriebsgesellschaft vereinbarten Anteil an den Miet-
einnahmen auszahle. Für die Geltendmachung solcher Ansprüche – ob bloss ver-
meintlich oder tatsächlich gegeben, interessiert an dieser Stelle nicht –, berufen 
sich die Kläger zu Recht auf Art. 23 Abs. 1 GestG, wonach Klagen aus Miete un-
beweglicher Sachen beim Gericht am Ort der Sache anhängig zu machen sind. 
Da sich das zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Grundstück mit den der hotelmäs-
sigen Bewirtschaftung unterliegenden (vermietungspflichtigen) Eigentumswoh-
nungen in U. befindet, einer zum Bezirk Surselva gehörenden Gemeinde, kann 
die örtliche Zuständigkeit der von den Klägern angerufenen Vorinstanz nicht ernst-
lich in Frage gestellt werden.
Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil vermag an der miet-
rechtlichen Natur der eingeklagten Forderung auch der Umstand nichts zu ändern, 
dass die Y. beim Erwerb der für den Hotel- und Restaurationsbetrieb bestimmten 
Einheiten nicht bereit war, ohne Anpassungen zu ihren Gunsten in die zwischen 
ihrer Rechtsvorgängerin und den belasteten Stockwerkeigentümern abgeschlos-
senen Mietverträge einzutreten. Solange die Bewirtschaftungspflicht Bestand 
hatte, im Zeitraum vor dem 06. Dezember 2004 also, hatten die hiervon betroffe-
nen Eigentumswohnungen weiterhin gegen Entschädigung für die hotelmässige 
Benützung zur Verfügung zu stehen, bei fehlender Einigung mit der neuen Betrei-
berin über konkret vorzunehmende Änderungen eben nach den ursprünglichen, 
in Anlehnung an den Mustermietvertrag vereinbarten Bedingungen, unter Berück-
sichtigung der allenfalls in der Zwischenzeit mit Genehmigung oder auf Anordnung 
der Bewilligungsbehörde erfolgten Anpassungen (vgl. das Urteil des Schweizeri-
schen Bundesgerichts [2A.617/2003] vom 03. Juni 2004 E. 2.6 ff.).


9
Aus dem weiteren Umstand, dass zumindest nach einem Teil der Lehre 
Klagen aus kurzfristigen (höchstens drei Monate dauernden) Mietverhältnissen 
betreffend Ferienwohnungen der Regelung von Art. 23 GestG nicht unterliegen 
(vgl. FRIDOLIN WALTHER, Gerichtsstandsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz 
über den Gerichtsstand in Zivilsachen, 2. Aufl., Bern 2005, Art. 23 GestG N. 6; 
BALZ GROSS, Gerichtsstandsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Ge-
richtsstand in Zivilsachen, Zürich 2001, Art. 23 GestG N. 74; a. M. NOËL KAISER 
JOB, Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessrecht, Bundesgesetz über den 
Gerichtsstand in Zivilsachen [GestG]), Basel 2001, Art. 23 GestG N. 12), ver-
suchte die Beklagte I gar nicht erst, etwas zu ihren Gunsten abzuleiten. Dies zu 
Recht, mussten doch die hier interessierenden Apartwohnungen der Hotelbetrei-
berin auf Jahre hinaus für jeweils mindestens sechs Monate pro Jahr (gegen Ent-
gelt) für die hotelmässige Bewirtschaftung zur Verfügung gehalten werden.
b)
Gemäss Ziff. 2 ihres Rechtsbegehrens fordern die Kläger von der 
Beklagten I zusätzlich die Herausgabe der Bruttoerträge, die sie dadurch erzielt 
habe, dass sie nach der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht am 06. Dezember 
2004 die hiervon befreiten Apartments bis zur Einstellung des Betriebs im April 
2006 weiterhin für die hotelmässige Benutzung beansprucht habe, und dies ohne 
Einwilligung der betroffenen Wohnungseigentümer. Sollte ein derartiger Anspruch 
tatsächlich bestehen, beruht er wohl, wie bereits das Kantonsgerichtspräsidium in 
seiner Verfügung vom 04. April 2006 (PZ 06 41) festgehalten hat, auf ungerecht-
fertigter Bereicherung. Mangels einer abweichenden Regelung wären solche Kla-
gen an sich gemäss Art. 3 Abs. 1 GestG am Wohnsitz bzw. Sitz der ins Recht 
gefassten Personen anhängig zu machen (vgl. FLAVIO ROMERIO, Gerichtsstands-
gesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen, 
Zürich 2001, Art. 25 GestG N. 38; CHRISTOPH KURTH/MARTIN BERNETH, Gerichts-
standsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsa-
chen, 2. Aufl., Bern 2005, Art. 25 GestG N. 20). Gegen die Beklagte I müsste also 
an ihrem Sitz Bern vorgegangen werden. Art. 7 Abs. 2 GestG erlaubt es nun aber 
einem Kläger, der gegenüber einer bestimmten Beklagten mehrere Ansprüche zu 
haben glaubt, am Gerichtsstand des einen Begehrens zur Vermeidung wider-
sprüchlicher Urteile auch die übrigen Ansprüche geltend zu machen (objektive 
Klagenhäufung), vorausgesetzt, dass zwischen den derart „gehäuften“ Begehren 
ein sachlicher Zusammenhang besteht (vgl. FRANZ KELLERHALS/ANDREAS GÜNGE-
RICH, Gerichtsstandsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichts-
stand in Zivilsachen, 2. Aufl., Bern 2005, Art. 7 GestG N. 19 ff.; THOMAS MÜLLER, 


10
Gerichtsstandsgesetz, Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in 
Zivilsachen, Zürich 2001, Art. 7 GestG N. 31 ff.). Eine solche Konnexität ist im 
vorliegenden Fall offensichtlich gegeben, geht es doch nach dem bereits Gesag-
ten bei den Rechtsbegehren gemäss Ziff. 1 und Ziff. 2 darum, richterlich festlegen 
zu lassen, welche Abgeltungen allenfalls für die Benutzung der Stockwerkeinhei-
ten zu entrichten sind, bezogen beim einen auf den Zeitraum vor und beim ande-
ren auf jenen nach der Aufhebung der Bewirtschaftungsverpflichtung. Es ist also 
nicht zu beanstanden, dass am Ort der Sache (U.) nicht nur die mietrechtliche 
Forderung, sondern auch jene aus ungerechtfertigter Bereicherung eingeklagt 
wurde.
c)
Gemäss Ziff. 4 ihres Rechtsbegehrens in Verbindung mit den Aus-
führungen in der Prozesseingabe vom 13. März 2007 S. 16 und in der Stellung-
nahme vom 24. April 2007 S. 7 fordern die Kläger vom Beklagten II aus ausser-
vertraglicher Haftung die Leistung von Schadenersatz. Sie machen ihn – ob zu 
Recht oder nicht, ist hier wiederum nicht zu prüfen – dafür verantwortlich, dass die 
Apartwohnungen nach der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ohne Einwilli-
gung der Eigentümer und damit widerrechtlich weiterhin für den Hotelbetrieb be-
ansprucht worden seien. Für solche Klagen stellt Art. 25 GestG unter anderem 
den Gerichtsstand am Handlungsort zur Verfügung, jenem Ort, an welchem es 
zum rechtswidrigen Eingriff in das fremde Rechtsgut gekommen ist (vgl. ROMERIO, 
a. a. O., Art. 25 GestG N. 65; KURTH/BERNETH, a. a. O., Art. 25 GestG N. 33). Dies 
ist wiederum U., wo X. den Stockwerkeigentümern ihre Einheiten eigenmächtig 
mit dem Zweck entzogen haben soll, sie der Beklagten I zur hotelmässigen Be-
wirtschaftung zur Verfügung zu halten. Zum gleichen Ergebnis käme man über-
dies, wenn auf den von Art. 25 GestG ebenfalls vorgesehenen Erfolgsort abge-
stellt würde, den Ort, an welchem das geschützte Rechtsgut verletzt wurde (vgl. 
ROMERIO, a. a. O., Art. 25 GestG N. 76; KURTH/BERNETH, a. a. O., Art. 25 GestG 
N. 34). Auch dies ist U. als Standort der den Eigentümern vorenthaltenen Vermö-
gensteile.
d)
Aus dem Gesagten erhellt, dass das Bezirksgericht Surselva seine 
örtliche Zuständigkeit nicht hätte verneinen dürfen. Dies führt zur Aufhebung des 
angefochtenen Nichteintretensentscheides und zur Rückweisung der streitigen 
Angelegenheit an die Vorinstanz mit der Auflage, die Klage der Z. gegen die Y. 
und gegen Dr. X. nunmehr wieder an die Hand zu nehmen.


11
4.
Offen bleiben kann bei dieser Ausgangslage, ob sich hieran selbst 
dann nichts ändern würde, wenn entgegen dem Gesagten und entgegen der von 
den Parteien übereinstimmend vertretenen Meinung angenommen werden 
müsste, dass die vorliegende Streitsache wegen des nicht schweizerischen 
Wohnsitzes zahlreicher Kläger einen relevanten Bezug zum Ausland aufweise 
(vgl. hierzu etwa BGE 131 III 76 E. 2.3 S. 79 f.), es also wesentlich um ein inter-
nationales Verhältnis gehe, und dass die örtliche Zuständigkeit des von den Klä-
gern angerufenen Bezirksgerichtes Surselva somit angesichts des Sitzes bzw. des 
Wohnsitzes der Beklagten in einem Vertragsstaat nach dem LugÜ und ergänzend 
allenfalls nach dem IPRG oder gar dem GestG zu beurteilen sei. – Für Klagen aus 
Miete unbeweglicher Sachen sieht Art. 16 Abs. 1 lit. a LugÜ als Gerichtsstand den 
Ort der Sache vor. Da diese Bestimmung einzig die internationale Zuständigkeit 
regelt (hier auf die Gerichte in der Schweiz verweist), beurteilt sich die örtliche 
Zuständigkeit innerhalb dieses Staates nach seinem nationalen Recht. Damit wäre 
darüber zu befinden, ob angesichts des Fehlens einer Art. 16 Abs. 1 lit. a LugÜ 
entsprechenden Norm im IPRG gestützt auf die allgemeine Vorschrift von Art. 112 
IPRG am Sitz bzw. Wohnsitz der Schuldner geklagt werden müsste, in Fällen wie 
dem vorliegenden unbefriedigend bei einem sachfernen Gericht also (vgl. GROSS, 
a. a. O., Art. 23 GestG N. 115) oder ob es angesichts der Lückenhaftigkeit des 
IPRG nicht doch eher angezeigt wäre, Art. 23 Abs. 1 GestG (Gerichtsstand am 
Ort der Sache für Klagen aus Miete unbeweglicher Sachen) auch auf internatio-
nale Verhältnisse anzuwenden (vgl. WALTHER, a. a. O., Art. 23 GestG N. 17). – 
Wird Letzteres als massgeblich erachtet, wäre im vorliegenden Fall in Bezug auf 
die an sich im Wohnsitz- bzw. Sitzstaat der Beklagten geltend zu machende Klage 
aus ungerechtfertigter Bereicherung (Art. 3 Abs. 1 LugÜ) näher zu prüfen, ob es 
damit trotz der offensichtlichen Konnexität mit dem mietrechtlichen, am Ort der 
Sache geltend zu machenden Anspruch sein Bewenden hat oder ob zur Vermei-
dung widersprüchlicher Urteile angesichts des Fehlens entsprechender Bestim-
mungen im LugÜ und im IPRG auch bei einem internationalen Verhältnis auf Art. 
7 Abs. 2 GestG zurückzugreifen wäre (Gerichtsstand bei objektiver Klagenhäu-
fung). – Für Klagen aus unerlaubter Handlung schliesslich stellt Art. 5 Ziff. 3 LugÜ 
international und örtlich als Gerichtsstand den Ort zur Verfügung, an welchem das 
schädigende Ereignis eingetreten ist, worunter wie beim GestG sowohl der Hand-
lungs- als auch der Erfolgsort verstanden wird (vgl. KURTH/BERNETH, a. a. O., Art. 
25 GestG N. 47; JAN KROPHOLLER, Europäisches Zivilprozessrecht, Kommentar zu 
EuGVO, Lugano-Übereinkommen und Europäischem Vollstreckungstitel, 8. Aufl., 
Frankfurt am Main 2005, Art. 5 EuGVO N. 81).


12
5.
Die im vorinstanzlichen Erkenntnis enthaltene Kosten- und Entschä-
digungsregelung fällt mit dessen Aufhebung ebenso weg. Dies hat zur Folge, dass 
im Endentscheid über die Verteilung der gerichtlichen und aussergerichtlichen 
Kosten umfassend neu zu befinden sein wird, wobei dannzumal auch der Ausgang 
des Zwischenverfahrens nach Art. 93 Abs. 1 ZPO sowie der damit zusammenhän-
gende Gerichts- und Parteiaufwand in die Beurteilung einzubeziehen sein wird. 
Mit diesem Bereich hat sich der Kantonsgerichtsausschuss heute also nicht zu 
befassen.
6.
Da die Mitglieder der Z. mit ihrer Beschwerde durchzudringen ver-
mochten, gehen die Kosten des Verfahrens vor Kantonsgerichtsausschuss von 
pauschal Fr. 2500.00 (die Schreibgebühr eingeschlossen) unter solidarischer 
Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdegegnerin I und des Beschwerdegegners II.
Als unterliegende Partei sind die Y. und Dr. X. überdies solidarisch ver-
pflichtet, den Beschwerdeführern für deren Umtriebe im Verfahren vor Kantons-
gerichtsausschuss eine angemessene aussergerichtliche Entschädigung zu be-
zahlen. Sie wird dem mutmasslichen notwendigen Aufwand entsprechend auf Fr. 
2500.00 festgelegt, die Mehrwertsteuer eingeschlossen.


13
Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und es wird das angefochtene Urteil 
aufgehoben.
2.
In der Streitsache der Z. gegen die Y. sowie gegen Dr. iur. X. wird das Be-
zirksgericht Surselva als örtlich zuständig erklärt.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2500.00 (die Schreibgebühr 
eingeschlossen) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Be-
schwerdegegnerin I und des Beschwerdegegners II.
4.
Die Y. sowie Dr. iur. X. werden überdies solidarisch verpflichtet, den Be-
schwerdeführern für das Verfahren vor Kantonsgerichtsausschuss eine 
Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2500.00 zu bezahlen, die Mehr-
wertsteuer eingeschlossen.
5.
Gegen diesen selbständigen Vorentscheid über die Zuständigkeit kann 
gemäss Art. 92 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische 
Bundesgericht geführt werden. Sie ist dem Bundesgericht innert 30 Tagen 
seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung schriftlich 
in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für 
die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzun-
gen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 
ff. BGG.
6.
Mitteilung an:
__________


14
Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden 
Der Präsident
Der Aktuar