gr_gerichte · R 2008 81 · 2009-05-12 · de

Baugesuche | Baurecht

R 08 81
5. Kammer
URTEIL
vom 12. Mai 2009
in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen
betreffend Baugesuche
1. a)
Am 17./31. August 1994 erliess der Gemeindevorstand … den Quartierplan
„…“, bestehend u.a. aus den Quartierplanvorschriften (QPV), einem
Erschliessungsplan und einem Gestaltungsplan (Art. 2 QPV). Das Gebiet
umfasste die Parzellen 2384 (Eigentümer: Erben …), 1309, 2803, 2385 sowie
ein Teilstück von Parzelle 1310. Die ausgedehnte Parzelle 2384 wurde in eine
neue Parzelle Nr. 2384 (Eigentümer heute: …) sowie in die Parzellen Nr. 2919
(Eigentümer
heute
…),
Nr.
2917
und
2918
aufgeteilt.
Gemäss
Quartiererschliessungsplan wurde das Gebiet mit einer neuen Strasse, die
Via … (Parzelle Nr. 2916; Eigentum der Gemeinde), über die Parzelle Nr.
2834 erschlossen (Art. 8 QPV). Nach Art. 10 QPV sollte die erforderliche
Anzahl offener und gedeckter Abstellplätze, ebenso wie die Art und Weise der
Parkierung auf den Parzellen Nrn. 2384b (neu Nr. 2384), 2384c (neu Nr.
2919),
2384d
(neu
Nr.
2917)
und
2384e
(neu
Nr.
2918)
im
Baubewilligungsverfahren festgelegt werden (Art. 10 Abs. 1 und 3 QPV). Der
Quartierplan erfuhr im September 1996 noch eine kleine, vorliegend nicht
interessierende Ergänzung.
b)
Am 11. April 2008 liessen … auf der Parzelle Nr. 2384 und … auf der Parzelle
Nr. 2919 je ein separates Baugesuch für die Erstellung jeweils eines MFH’s
mit je 4 Garage- sowie je 2 Aussenabstellplätzen einreichen. Die Zufahrt zu
den Garage- und Abstellplätzen sollte für das MFH auf der Parzelle Nr. 2384
ab der Via …, jene des MFH’s auf der Parzelle 2919 ab der Via … erfolgen.

c)
Am 8. Mai 2008 informierte der Gemeindevorstand … die Bauherrschaften,
dass beide Projekte grundsätzlich bewilligungsfähig seien und publiziert
werden könnten, sobald die Erschliessung der Garagierung Art. 8 QPV und
dem
Erschliessungsplan
entspreche.
Diese
sähen
vor,
dass
die
Erschliessung der Parzelle 2384 für beide MFH, wie auch für weitere noch
vorgesehene MFH, ab der Via … und nicht über die Via … (Via …) zu erfolgen
habe. Nach verschiedenen Korrespondenzen und einer Besprechung,
ersuchten die Bauherrschaften im August 2008 um Erlass einer anfechtbaren
Verfügung.
d)
Mit separaten Verfügungen vom 27., mitgeteilt am 29. August 2008, wies der
Gemeindevorstand … beide Baugesuche ab. Mit dem Quartierplan seien die
Tiefgarageeinfahrten festgelegt worden. Selbst wenn diesen Festlegungen
lediglich Richtplancharakter zukommen sollte, könne doch aus dem Plan
geschlossen werden, dass die Liegenschaften 2384 und 2919 ab der Via …
zu erschliessen seien. Solches entspreche generell den heutigen Vorgaben
und liege auch in einem gewichtigen öffentlichen Interesse, dass möglichst
wenige Einfahrten erstellt und unterirdische Einstellgaragen gemeinsam
erschlossen
bzw.
eine
gemeinsame
Einstellgarage
für
mehrere
Liegenschaften erstellt werden sollten. Dazu dränge sich die Erschliessung
über die verkehrsärmere Via … auf. Auch baulich sei eine gemeinsame
Lösung ohne weiteres möglich, wobei auch gerade noch eine Durchfahrt für
die weiteren geplanten MFH im Gebiet vorgesehen werden könne. Weil die
Erschliessung nicht den Vorgaben entspreche, könnten beide Gesuche daher
nicht bewilligt werden.
2.
In einer gemeinsamen Eingabe liessen … und … am 24. September 2008
Beschwerde erheben, mit den Anträgen, es seien unter Zusammenlegung
beider Verfahren beide Verfügungen aufzuheben und die Angelegenheiten
zur Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die
Gemeinde zurückzuweisen. Streitig sei einzig die Erschliessung der
geplanten separaten, unterirdischen Autoeinstellgaragen, welche die
Gemeinde als nicht den Vorgaben des Quartiererschliessungsplanes
entsprechend erachte und aufgrund derer sie eine zentrale Parkierung für die

beiden MFH’s (wie auch für weitere MFH’s) ab der Via … verlange. Die
Vorgaben in der Quartierplanung vermöchten solches aber nicht zu
rechtfertigen, ebenso wenig die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort. Auch eine
vertieftere Interessenabwägung führe zum selben Ergebnis.
3.
Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerden beantragen. Gegen eine
Beurteilung der beiden Beschwerden in einem Verfahren sei nichts
einzuwenden. In materieller Hinsicht hielt sie an ihrer in den angefochtenen
Entscheiden eingenommenen Haltung fest.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel ergänzten und vertieften die Parteien die
von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte.
5.
Am 2. April 2009 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer
zusammen mit ihrem Rechtsanwalt sowie seitens der Gemeinde deren
Präsident, der Baufachchef sowie deren Anwalt teilnahmen. Allen
Anwesenden
wurde
dabei
an
verschiedenen
Standorten
im
Quartierplangebiet Gelegenheit erteilt, sich auch noch mündlich ausführlich
zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Seitens der Gemeinde wurde neu
geltend gemacht, dass die geplante Zufahrt zum MFH von … ab der Via …
den von der Gemeinde angewendeten VSS-Normen nicht entspreche.
6.
Im Nachgang an den Augenschein wurde zwecks Klärung der am
Augenschein neu aufgeworfenen Fragen ein weiterer Schriftenwechsel
durchgeführt.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, wie auch
auf ihre Darlegungen am Augenschein, wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a)
Anfechtungsobjekt bilden zwei separat ergangene Verfügungen (datiert vom
27. August 2008), mit welchen die beiden Baugesuche der Beschwerdeführer,
betreffend Erstellung je eines MFH’s auf den Parzellen Nr. 2384 und Nr. 2919
wegen Nichtentsprechens der Erschliessung der Autoeinstellgaragen mit den
Vorgaben des Quartierplans „…“ abgewiesen worden sind. Streitig und zu
prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin den Bauvorhaben zu Recht die
Baubewilligung verweigert hat.
b)
Die Beschwerdeführer wehren sich in einer gemeinsamen Eingabe gegen die
beiden für sie abschlägigen Verfügungen und sie beantragen, da es sich
formal um zwei separate Beschwerden handle, die Zusammenlegung und
Behandlung derselben in einem Entscheid. Ihrem Begehren steht nichts
entgegen (Art. 6 lit. b VRG e contrario), weshalb ihre Beschwerden in einem
Entscheid zu behandeln sind.
2. a)
Die Gemeinde hat den Bauvorhaben die Bewilligung verweigert, weil die
Erschliessung (Zufahrt, Parkierung) sowohl der beiden vorgesehenen (als
auch der künftig noch möglichen, weiteren) Mehrfamilienhäuser einzeln, und
nicht wie ihres Erachtens im Quartierplan „…“ vorgesehen, zentral
vorgesehen worden ist. Eine Erschliessung wie die vorgesehene erachtet sie
zudem sowohl als im Widerspruch zur kommunalen Grundordnung stehend,
als auch nicht den von der Gemeinde verwendeten VSS-Normen
entsprechend. Ihrer Argumentation kann nicht gefolgt werden.
b)
Entgegen ihrer Auffassung lässt sich aus dem angeführten Quartierplan (bzw.
deren Planungsmitteln) keine Verpflichtung zur Erstellung einer zentralen
Erschliessung (gemeinsame Zufahrt und Garagierung) für die beiden
projektierten MFH auf den Parzellen 2919 und Nr. 2384 - und die weiteren, zu
einem späteren Zeitpunkt vorgesehenen Bauten auf Parzelle 2384 - ableiten.
Auszugehen ist von Art. 19 QPV. Danach dürfen Tiefgaragen innerhalb und
ausserhalb der Baustandorte im ganzen Quartierplangebiet erstellt werden
(Abs. 2). An der im Quartiergestaltungsplan entlang der Via … und deren
Verlängerung auf Parzelle 1309 gezogenen, besonders gekennzeichneten
Baugestaltungslinie für Garagen können Garagefronten bis maximal 3 m

über das Strassenniveau gebaut werden (…) und die Decken der zugehörigen
Einstellhallen oder Garagen als Terrasse ausgestaltet (…) werden (Abs. 3).
Die Bestimmung spricht angesichts der klaren Wortwahl nicht von einer
einzelnen, zentralen Parkierung, sondern lässt vielmehr separate Zufahrten,
Tiefgaragen und Garagen im ganzen Quartierplangebiet zu. Sind aber entlang
der Via … mehrere Garagen alternativ zu einer einzigen, zentralen Tiefgarage
möglich, kann aus dem Quartierplan allein keine Verpflichtung zur Erstellung
einer Tiefgarage für alle Bauten bestehen, ebenso wenig für eine
gemeinsame Zufahrt. Die Gemeinde scheint Art. 19 QPV in der
Vergangenheit auch in diesem Sinne ausgelegt zu haben. Jedenfalls finden
sich entlang der Via … sowohl einzelne Garagen (Südostecke von Parzelle
Nr. 2919) als auch eine Zufahrt zu einer Tiefgarage/Einstellhalle (Parzelle Nr.
2384), wobei letztere einzig für ein einziges MFH bewilligt wurde, ohne dass
damals gleichzeitig auch Vorkehren für eine zentrale Garagierung für die
weiteren Bauten auf den Parzellen 2919 und 2384 angeordnet wurden. Auch
dem
von
der
Gemeinde
mehrfach
angeführten,
im
Quartiererschliessungsplan enthaltenen Pfeil „Tiefgarageneinfahrt“ zwischen
dem bereits überbauten Standort 2 (Parzelle 2991) und Parzelle 2919 kommt
nur richtplanmässige Bedeutung zu, und zwar insoweit, als dass eine allfällige
Tiefgarageneinfahrt in jenem Bereich ab der Via … zu erstellen wäre. Als
Grundlage für eine zwingende Verpflichtung einer Bauherrschaft, eine
zentrale Garagierung zu erstellen, vermag diese planerische Festlegung bei
weitem nicht zu genügen. Ebenso wenig vermag der Umstand, dass entlang
der Via … - im Gegensatz zur Via … - keine Baugestaltungslinie für Garagen,
sondern lediglich eine Begrenzungslinie für den Baustandort B 1 (im
Gestaltungsplan als „Baulinie“ bezeichnet) festgelegt worden ist, die von der
Gemeinde im vorliegenden Verfahren vertretene Auffassung zu stützen. Art.
19 Abs. 1 QPV verlangt lediglich, dass Hochbauten innerhalb der Baulinie zu
erstellen seien. Werden in solchen, innerhalb der Baulinie situierten Bauten
entlang der Via … auch gerade noch Garageplätze integriert, so muss dies -
mangels anderslautender Bestimmungen in den QPV - im Rahmen des
geltenden Baugesetzes (BG; vgl. Art. 18 QPV) zulässig sein. Zum selben
Ergebnis gelangt man aufgrund einer Auslegung von Art. 10 QPV. Dieser
sieht für die südlich gelegene Parzelle Nr. 1309 ausdrücklich die Erstellung

einer
Tiefgarage
hervor,
welche
gemäss
Festlegung
im
Quartiergestaltungsplan, da nur richtplanmässig dargestellt (Art. 10 Abs. 2
QPV), ca. 20 Einstellplätze umfasst. Mit Blick auf die Art und Weise der
Parkierung auf den anderen Parzellen (Nr. 2384, 2919, 2917 und 2918) wurde
im Quartierplan keine vergleichbare Regelung getroffen, sondern darauf
verwiesen, dass diese im Baubewilligungsverfahren bestimmt werde (Art. 10
Abs. 3 QPV). In diesem ist denn auch, entgegen der von der Gemeinde
vertretenen, allzu formalistischen Auffassung, die Zufahrt zu regeln.
Entsprechend ist bereits festzuhalten, dass die gemeindliche Auffassung, die
Zufahrt zu sämtlichen Garagen/Garageplätzen aller Mehrfamilienhäuser habe
ausschliesslich über die Via … zu erfolgen, im geltenden Quartierplan allein
noch keine hinreichende Stütze findet.
c)
Auch aufgrund der massgebenden Vorgaben in der Grundordnung kann die
Gemeinde im Baubewilligungsverfahren die Erstellung einer zentralen
Erschliessung (gemeinsame Zufahrt und gemeinsame Parkierung) der beiden
vorgesehenen (und der weiteren, künftig noch geplanten) Baustandorte im
Quartierplangebiet ab der Via … nicht verlangen. Im geltenden Generellen
Erschliessungsplan 1:2'000 ist die Via … als Dorfstrasse, und die Via … als
Quartierstrasse ausgeschieden worden. Letztere soll, gemäss den
gemeindlichen Angaben aufgrund ihrer quartierübergreifenden Funktion -
trotz „tieferer“ Klassierung im GEP - ein weit höheres Verkehrsaufkommen
aufweisen als die Via ... Beide Strassen haben einen vergleichbaren
Ausbaugrad und dienen der Feinerschliessung des Dorfgebietes (Art. 92 Abs.
3 BG). Aufgrund ihrer Dimensionierung und Ausgestaltung ist mit den
Beschwerdeführern davon auszugehen, dass die Erschliessung der im Gebiet
noch möglichen Bauten, sofern für jedes Gebäude eine separate
Erschliessung erstellt werden darf, grundsätzlich sowohl ab der einen als auch
aber der anderen Strasse möglich ist. Wenn nun die Gemeinde eine zentrale
Erschliessung der noch zu überbauenden Flächen verlangt, so findet diese
Anordnung ihre gesetzliche Grundlage zum einen in Art. 92 Abs. 2 BG.
Danach kann die Baubehörde die Grundeigentümer eines Quartiers und
benachbarter Grundstücke verpflichten, private Gemeinschaftsanlagen, wie
Parkierungsanlagen zu erstellen; wobei für grössere Gemeinschaftsanlagen

ein Quartierplanverfahren durchzuführen ist. Zum andern darf sie gemäss Art.
35 Abs. 3 BG die Erstellung gemeinschaftlicher Zu- und Ausfahrten
vorschreiben (…), soweit sich dies im öffentlichen Interesse als notwendig
erweist. Als nicht notwendig hat der kommunale Gesetzgeber gemäss Art. 35
Abs. 1 BG solches dann erachtet, wenn die Anlagen, Ausfahrten und
Ausgänge auf Strassen und Plätze nicht zu einer Behinderung und
Gefährdung des Verkehrs führen und die Benutzung ganzjährig möglich ist.
Sofern Einstellhallen und Garagen eine direkte Ausfahrt auf verkehrsreiche
öffentliche Strassen, Wege und Plätze haben, muss zudem ein Vorplatz von
mindestens 5 m Länge und 3 m Breite vorgesehen werden. Wie sich diesen
kommunalgesetzlichen Vorgaben unschwer entnehmen lässt, beschränkt
sich das öffentliche Interesse an der Anordnung der Erstellung einer zentralen
Erschliessung - nachdem im Quartierplanverfahren keine genügende
Grundlage
geschaffen
worden
ist
-
im
Wesentlichen
auf
verkehrssicherheitsrelevante Aspekte. Die eingereichten Planunterlagen
zeigen nun aber unschwer auf, und der Augenschein hat solches auch
bestätigt, dass selbst die vom Beschwerdeführer 1 auf die (verkehrsreiche)
Via … vorgesehene Zufahrt, wie auch jene des Beschwerdeführers 2 auf die
Via …, den umschriebenen, baugesetzlichen Vorgaben grundsätzlich
entsprechen. Aus der Optik der von der Gemeinde angeführten
Verkehrssicherheit betrachtet, besteht, angesichts der für das gemeindliche
Ansinnen, die Bauherrschaft zu verpflichten, eine zentrale Erschliessung
(Zufahrt, Parkierung) ab der Via … für sämtliche MFH zu erstellen, kein
Anlass. Dies umso weniger, als die Anordnung der Erstellung einer zentralen
Zufahrt mit getrennten Garagierungen für jedes einzelne MFH aufgrund der
konkreten topografischen Verhältnisse und der grossen Höhenunterschiede
(vgl. Variante Garage …, 1:500, vom 4. Dezember 2008), aber auch aufgrund
der geringen Anzahl der je MFH erforderlichen Garageplätze (je 4 Plätze), als
völlig unverhältnismässig, und zwar sowohl in baulicher als auch finanzieller
Hinsicht, bezeichnet werden muss.
d)
Ebenso wenig vermögen die von der Gemeinde am Augenschein erstmals ins
Feld
geführten
Richtlinien
der
Vereinigung
Schweizerischer
Strassenfachleute (VSS-Richtlinien) die gemeindliche Forderung zu stützen.

Wie die von den Beschwerdeführern im vorliegenden Verfahren zu den Akten
gegebenen Planunterlagen „Analisa visibilita“, 1:500, vom 10. April 2009,
schlüssig und nachvollziehbar aufzeigen, lässt sich nämlich die gemäss den
angerufenen VSS-Richtlinien erforderliche Sichtweite von 35 m (VSS SN 640
273 [Knoten Sichtverhältnisse]) bei der Garageausfahrt auf die Via … (VSS
SN 640 050 [Grundstückzufahrten]) selbst unter Zugrundelegung der
gestalterischen Vorgaben eines Zufahrtstyps B ohne weiteres erreichen. Die
im Zufahrtsbereich vorgesehenen Parkplätze 5 und 6 sind gemäss
Garagenplan jedenfalls derart grosszügig ausgestaltet, dass dort abgestellte
Autos, sofern sie näher gegen die Hausfassade hin abgestellt werden, die für
die Garagenausfahrt erforderliche Sichtweite nicht beeinträchtigen. Den von
der Gemeinde gerügten Mängeln und Ungenauigkeiten in den Bauplänen (der
Fassadenplan Nord berücksichtigt die Parkplätze 5 und 6 nicht) kann anstelle
einer Verweigerung, mittels Zurückweisung der Unterlagen zwecks
Präzisierung bzw. der Aufforderung der Ergänzung und Komplettierung der
Gesuchsunterlagen
im
weiterzuführenden
Baubewilligungsverfahren
begegnet werden (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Dabei wird die Gemeinde auch noch
die Frage zu prüfen haben, ob angesichts der geringen Anzahl Garageplätze
und des Verkehrsaufkommens auf der Via … bei der konkreten Ausgestaltung
der Grundstückszufahrt nicht gar nur die (milderen) Vorgaben von Typ A (3 m
Breite) einzuhalten wären. Aufgrund der betrieblichen Erfordernisse erweist
sich jedenfalls ein Kreuzen im Zufahrtsbereich der Garage als nicht nötig,
nachdem ein einfahrendes Auto auf der Fahrbahn der Via … warten kann, bis
das ausfahrende Fahrzeug die Garage verlassen hat. Selbst wenn sie aber
eine Zufahrt Typ B als erforderlich erachten würden, könnte die
Garageeinfahrt rund 4,5 m breit ausgestaltet werden, was bei einer für 4
Parkplätze dimensionierten Garage auf jeden Fall ausreichen müsste. - Im
Lichte des Dargelegten hat die Gemeinde daher den Bauvorhaben aufgrund
der vorgesehenen einzelnen Erschliessung zu Unrecht die Baubewilligung
verweigert. Die Beschwerden sind daher gutzuheissen, die angefochtenen
Entscheide aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zur
Weiterführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde
zurückzuweisen.

3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Gemeinde …
(Art. 73 VRG), welche überdies den obsiegenden Beschwerdeführern alle
durch den Rechtsstreit entstandenen notwendigen Kosten zu ersetzen hat
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Der mit Kostennote vom 6. Mai 2009 geltend gemachte
Aufwand von Fr. 16'497.90 erscheint dabei angesichts der geringen
Komplexität der sich stellenden Fragen als überhöht. Die notwendigen Kosten
sind entsprechend ermessensweise zu reduzieren. Als gerechtfertigt
erscheint dabei ein Aufwand von Fr. 8'500.-- (inkl. MWST).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die
zusammengelegten
Beschwerden
werden
gutgeheissen,
die
angefochtenen Entscheide aufgehoben und die Angelegenheit im Sinne der
Erwägungen zur Weiterführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens
an die Gemeinde … zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
248.--
zusammen
Fr.
4'248.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … hat den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 8'500.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.