gr_gerichte · R 2012 65 · 2013-04-09 · de
Steuern übriges

Quartierplan (Einleitung) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 12 61 und 65
5. Kammer
URTEIL
vom 9. April 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan "…" (Einleitung)
1. a)
Das Gebiet … liegt im westlichen Teil von … in der Wohnzone W5 in der
Gemeinde ... Es ist gemäss dem Generellen Gestaltungsplan des Jahres 2004
(GGP), welcher von der Gemeinde mit Eingabe vom 7. Februar 2013
eingereicht wurde, mit einer Quartierplanpflicht belegt. Bereits im Jahre 1983
hatte die Gemeinde ein erstes Mal ein Quartierplanverfahren eingeleitet und in
der Folge im Jahr 1988 die Durchführung einer Baulandumlegung verfügt. Der
Quartierplan wurde in der Folge aber - unter anderem infolge von
Rechtsstreitigkeiten, welche zu grossen Verzögerungen geführt hatten - nicht
weiter bearbeitet und schliesslich bis zum Jahr 2011 nicht mehr weiterverfolgt.
Am 29. November 2011 stellten die Geschwister … als Eigentümer der Parzelle
Nr. 1950 im Grundbuch der Gemeinde das Gesuch, das rechtskräftig
eingeleitete Quartierplanverfahren so rasch als möglich weiterzuführen und zum
Abschluss zu bringen.
b)
Mit Beschluss vom 30. Januar 2012, publiziert am 23. Februar 2012, folgte der
Gemeindevorstand dem betreffenden Antrag und gab seine Absicht bekannt,
den Quartierplan in Verbindung mit einer Landumlegung neu einzuleiten
(Verweis auf den ursprünglichen Einleitungsbeschluss vom 26. April 1983 bzw.
vom 24. November 1986). Der Zweck der Quartierplanung bestehe darin, die im
GGP ausgeschiedenen Baubereiche zeitgemäss zu erschliessen und optimal
zu gestalten, mit Festlegung der einzelnen Baustandorte. Auch ausserhalb der
Baubereiche könnten Planungsmassnahmen angeordnet werden; insbesondere

jene, welche für die Freihaltung erforderlich seien. Die Abgrenzung des
Planungsgebietes ergebe sich aus dem Plan, welcher in der Gemeinde
öffentlich aufliege. Zur Sicherung des Planungsziels solle für das Beizugsgebiet
der Quartierplanung eine Planungszone im Sinne von Art. 21 KRG und ein
Umlegungsbann im Sinne von Art. 67 KRG erlassen werden.
c)
Dagegen erhob unter anderem … als Miteigentümerin der Parzelle Nr. 2087 am
16. März 2012 Einsprache und beantragte, es sei auf die Einleitung des
Quartierplanverfahrens mit Land-umlegung und den Erlass einer Planungszone
sowie eines Umlegungsbanns zu verzichten. Es sei eine Revision des
Zonenplans (ZP) und des GGP für das Planungsgebiet … einzuleiten, mit dem
Ziel, heute nicht überbaute Parzellen, welche unzureichend erschlossen seien,
als
Nichtbaugebiet
auszuscheiden.
Bei
einem
Festhalten
am
Quartierplanverfahren sei die Parzelle Nr. 2087 aus der Quartierplanpflicht zu
entlassen. Daraufhin erhoben am 22. März 2012 auch … - als weitere
Miteigentümerinnen der Parzelle Nr. 2087 - Einsprache und schlossen sich den
Anträgen und der Begründung von … an. Im Weiteren erhob auch die
Genossenschaft … - als Eigentümerin der Parzellen Nr. 748, 749, 751, 753,
758, 759, 760, 761 und 766 - am 22. März 2012 Einsprache. Auch die
Genossenschaft beantragte, auf eine Einleitung des Quartierplanverfahrens mit
Landumlegung
zu
verzichten,
bis
die
Grundordnung
(ZP,
GGP)
folgendermassen revidiert sei: Es sei eine Revision des ZP und des GGP für
das Planungsgebiet einzuleiten, mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute
Grundstücke,
die
nicht
oder
ungenügend
erschlossen
seien,
dem
Nichtbaugebiet zuzuweisen. Eventuell seien im Rahmen der Anpassung der
Grundordnung zusätzlich zu den überbauten Grundstücken nur die leicht
erschliessbaren, noch nicht überbauten Grundstücke im westlichen Bereich der
Bauzone beizubehalten. Für das gesamte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck
eine kommunale Planungszone zu erlassen.
d)
Nachdem die Gemeinde in der Folge alle betroffenen Grundeigentümer zu einer
Stellungnahme zu den eingegangenen Einsprachen eingeladen hatte, nahmen

… mit Schreiben vom 17. April 2012 nochmals Stellung und unterstützten unter
anderem die von der Genossenschaft … erhobene Einsprache. Die Eigentümer
der Parzellen Nr. 762 und Nr. 769 forderten mit Schreiben vom 20. April 2012
eine Weiterführung der Quartierplanung. Mit Eingabe vom 3. Mai 2012
beantragten die Geschwister …, die Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei,
abzuweisen und den Einleitungsbeschluss zu erlassen.
2.
Mit Entscheid vom 29. Mai 2012 wies der Gemeindevorstand die Einsprachen
im Sinne der Erwägungen ab, soweit er darauf eintrat, und leitete das
Quartierplanverfahren im Sinne der Publikation der Absichtserklärung des
Gemeindevorstandes ein (Dispositiv Ziff. III/1). Die Kosten blieben bei der
Prozedur (Dispositiv Ziff. III/2). Er erwog, gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG könnten
im Zonenplan Gebiete bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung
(Arealplanung, Quartierplanung) durchzuführen sei, welche von Amtes wegen
oder auf Antrag der Betroffenen eingeleitet werde. Für das in der Wohnzone
W5 gelegene Gebiet … habe der Gesetzgeber der Gemeinde eine
Quartierplanpflicht statuiert. Angesichts dieser Vorgabe brauche über die
Notwendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die
Abgrenzung des Beizugsgebietes nicht mehr befunden zu werden. Die
Einsprecher seien daher insoweit nicht mehr zu hören, als sie die Entlassung
ihrer Parzellen aus dem Verfahren oder die Zuweisung ihrer Grundstücke zum
Nichtbaugebiet beantragten. Solches hätte anlässlich der seinerzeitigen
Festlegung im Rahmen der Ortsplanungsrevision mittels Planungsbeschwerde
bei der Regierung geschehen müssen, heute könne auf derartige Anträge nicht
mehr eingetreten werden (PVG 1989 Nr. 52; Urteil des Verwaltungsgerichts R
10 54). Abzuweisen seien die Begehren um Unterteilung des Quartierplans in
Teilquartierpläne.
Darüber
werde
allenfalls
bei
der
Erarbeitung
des
Quartierplans im Sinne von Art. 17 KRVO zu entscheiden sein. Ebenso sei das
Begehren um Revision der Grundordnung abzuweisen, da derzeit keine Gründe
bestünden, auf die bestehende Regelung zurückzukommen. Zudem würden die
beantragten Auszonungen schwere Eingriffe in das Eigentum der Betroffenen
darstellen,
weshalb
das
Risiko
von
Entschädigungszahlungen
wegen

materieller Enteignung nicht unerheblich sei. Ebenso würden Anträge bezüglich
Auferlegung von Planungskosten, Reduktion der Ausnützungsziffer oder
schonende
Einpassung
in
die
Landschaft
bei
der
Erarbeitung
des
Quartierplanverfahrens Thema sein.
3. a)
Dagegen erhob die Genossenschaft … am 27. Juni 2012 Beschwerde
(Verfahren R 12 61) und beantragte das Folgende: Ziff. II/3 betreffend
Überprüfung
und
Anpassung
der
Grundordnung
des
angefochtenen
Beschlusses sei aufzuheben und die Gemeinde sei richterlich anzuweisen, die
bestehende Grundordnung (ZP und GGP) im Planungsgebiet … zu überprüfen
und den geänderten Verhältnissen anzupassen und für die Dauer dieses
Verfahrens sei eine Planungszone zu erlassen. Ziff. III/1 und Ziff. III/2 des
angefochtenen Beschlusses betreffend Einleitung des Quartierplanverfahrens
im
Gebiet
…
seien
aufzuheben.
Eventuell
sei
die
Einleitung
des
Quartierplanverfahrens mit Landumlegung zu verschieben, bis die bestehende
Grundordnung (ZP und GGP) im Planungsgebiet … überprüft und rechtskräftig
den geänderten Verhältnissen angepasst worden sei:
•
In ihrer Begründung führte die Beschwerdeführerin zunächst aus, sie sei
Eigentümerin eines Wohnhauses und diverser Parzellen im Planungsgebiet,
weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sei. Das fragliche Gebiet sei zum
überwiegenden Teil nicht überbaut. Der gesamte markante Hügel bis zum
Waldrand sei für das Landschaftsbild von … und damit als Element der
Oberengadiner Seenlandschaft stark prägend. Das Gebiet liege auch im
Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler
Bedeutung (BLN-Objekt 1908). Durch die im GGP vorgesehene
Nutzungskonzentration im hinteren Gebietsbereich könnten die Probleme
der Verschandelung des Orts- und Landschaftsbilds nicht gelöst werden,
weil
dadurch
im
konzentrierten
Baubereich
unhaltbar
störende
grossstädtische Baudichten und grosse Volumina geschaffen würden. Die
bestehende Strassenverbindung in das Gebiet über die Via … sei
ungenügend für ein zusätzliches Neubaugebiet. Über weite Strecken fehlten
sodann die erforderlichen Werkleitungen für Wasser und Abwasser. Zudem
sei das Gebiet auch nicht mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen. Die
Gemeinde verfüge gemäss Angaben des Bauamtes noch über substantielle
Baulandreserven der 1. und der 2. Bauetappe (17‘990 m2, 20‘600 m2). Der
Zweitwohnungsanteil liege aber bereits heute bei rund 70% oder darüber.
Es fehle eine aussagekräftige Übersicht über den Erschliessungsstand der

verschiedenen,
noch
nicht
überbauten
Grundstücke
innerhalb
der
Wohnzonen in …
•
Die Gemeinde habe die beantragte Überprüfung und Anpassung der über
30-jährigen Grundordnung für … mit ungenügender Begründung abgelehnt.
Damit werde das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt,
dessen formelle Natur unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache
eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und eine Rückweisung an
die Vorinstanz verlange. Im Gebiet hätten sich aber auch die Verhältnisse
erheblich geändert. Schliesslich sei der Zweitwohnungsbau im Jahr 1976
keinen Beschränkungen unterstellt gewesen. Jetzt dürften nach der
Abstimmung vom März 2012 in der Gemeinde … keine neuen
Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Der künftige Baulandbedarf für
Wohnbauten sei daher im Vergleich zum Jahr 1976 und auch zu den letzten
Jahren
zurückgegangen,
weshalb
die
aktuellen
Bauzonenreserven
spätestens nach dem 11. März 2012 massiv überdimensioniert sein dürften.
Zudem
werde
demnächst
über
das
revidierte
RPG
und
die
Landschaftsinitiative abgestimmt. Das revidierte RPG verlange nun in Art.
15 Abs. 2 explizit, dass überdimensionierte Bauzonen unabhängig von der
Frage der materiellen Enteignung zu reduzieren seien. Somit sei in …
zunächst
die
Grundordnung
zu
überprüfen,
bevor
eine
Sondernutzungsplanung durchgeführt werde, welche unter Umständen die
Umsetzung des neuen Bundesrechts erschweren oder sogar vereiteln
könne. Es sei schliesslich nicht zu beurteilen, ob materielle Enteignungen
drohten.
b)
Am 5. Juli 2012 erhoben … Beschwerde (Verfahren R 12 65) und stellten
dieselben Anträge wie die Genossenschaft. Die Begründung entspricht
ebenfalls im Wesentlichen derjenigen der Genossenschaft, so dass auf eine
erneute Wiedergabe zu verzichten ist.
c)
Mit Vernehmlassung vom 30. August 2012 beantragte die Gemeinde die
Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei:
•
Die Verfahren (R 12 61 und R 12 65) seien gemäss Art. 6 VRG
zusammenzulegen, weil sie sich gegen den gleichen Beschluss richteten
und in den Rechtsschriften auch im Wesentlichen dieselben formellen sowie
materiellen Einwände erhoben würden. Die Beschwerdeführerinnen rügten
formell eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29
Abs. 2 BV (Begründungspflicht von Entscheiden). Eine Behörde müsse
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nicht alle möglichen
Gründe für eine Ablehnung eines Gesuches darlegen; vielmehr sei ein
Argument ausreichend. Ob dieses dann stichhaltig sei, sei Sache der
materiellen Beurteilung. Hier habe die Gemeinde die von den Einsprechern

ins Spiel gebrachte Auszonung vor allem deshalb abgelehnt, weil sie
befürchtet habe, die Gemeinde könnte aus materieller Enteignung
gegenüber den betroffenen Grundeigentümern schadenersatzpflichtig
werden. Zudem habe sie erläutert, warum angesichts der bestehenden
Quartierplanpflicht die Folgeplanung zwingend durchgeführt werden müsse.
Damit sei den Anforderungen an eine Begründung entsprochen worden. Die
Beschwerdeführerinnen seien durchaus in der Lage zu beurteilen, was die
Gemeinde dazu bewogen habe, das Quartierplanverfahren einzuleiten. Sie
hätten denn auch den Einleitungsbeschluss sachgerecht anfechten können.
Entsprechend bestehe kein Anlass für eine Rückweisung an die Gemeinde.
•
Unbestrittenermassen bestehe für das in der Wohnzone gelegene Gebiet …
eine Quartierplanpflicht. Der Gemeindevorstand als Exekutivbehörde habe
deshalb von Gesetzes wegen den Auftrag, eine solche Folgeplanung in die
Wege zu leiten und durchzuführen. Die Gemeinde habe wegen der
Verbindlichkeit dieser Vorgaben gar keinen Entscheidungsspielraum mehr
gehabt und habe deshalb dem Antrag der Geschwister entsprechen
müssen. Der Gemeindevorstand sei insbesondere nicht befugt gewesen,
das Gesuch um Einleitung bzw. Weiterführung des Quartierplans wegen
eines Antrags um Überprüfung der Nutzungsplanung abzuweisen.
Vermutlich hätte ein solches Begehren um Überprüfung der Ortsplanung
bzw. um Auszonung des Beizugsgebietes im Verfahren der Quartierplanung
ohnehin gar nicht zulässig gestellt werden können. Zwar könnten
Grundeigentümer gemäss Art. 47 Abs. 2 KRG Anträge auf Änderung der
Grundordnung stellen, doch habe dies separat zu geschehen und dürfe
keinen Einfluss auf den Ablauf eines Quartierplanverfahrens haben. Wäre
dies anders, könnte selbst dort, wo in der Grundordnung eine
Quartierplanpflicht statuiert sei, die Folgeplanung nach Belieben verzögert
werden.
•
Zudem
habe
die
Gemeinde
sich
letztmals
anlässlich
der
Gemeindeversammlung vom 14. November 2001 mit den Bauzonen und
den Bauzonengrenzen auseinandergesetzt; mit dem Resultat, dass auch
das Gebiet von … eingezont geblieben sei. Dies sei von der Regierung am
17. September 2002 genehmigt worden. Die 15 Jahre, welche Art. 15 RPG
für eine Überprüfung der Nutzungsplanung vorgäben, seien somit noch
nicht abgelaufen. Zudem liege keine erhebliche Veränderung der
Verhältnisse gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Daran änderten die
Landschaftsinitiative und der Gegenvorschlag des Bundesrates zur Revision
des RPG nichts. Diese Regelungen seien bis heute nicht rechtsverbindlich.
Was die Zweitwohnungsinitiative anbetreffe, lasse sich derzeit nicht
abschätzen, wie sich der neue Art. 75b BV auf die Baulandnachfrage
auswirke. Erstwohnungen und bewirtschaftete Zweitwohnungen seien
jedenfalls nach wie vor zulässig (Zweitwohnungsverordnung vom 22.
August 2012).

d)
Mit
Vernehmlassung
vom
31.
August
2012
schlossen
sich
die
Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 der Beschwerde der
Genossenschaft in allen Teilen an. Im Weiteren hielten sie fest, dass die Ziff.
II/1 betreffend die nicht mehr erforderliche Anhörung der Einsprecher in Bezug
auf die beantragte Entlassung der Parzellen aus dem Verfahren gemäss
Beschluss des Gemeindevorstandes vom 29. Mai 2012 zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Die Mitteilung des Gemeindevorstandes,
dass während der öffentlichen Auflage gegen die beabsichtigte Abgrenzung
des Planungsgebietes die Möglichkeit zur Einsprache gegeben sei, erscheine
rechtsmissbräuchlich, weil dieser Punkt gemäss angefochtenem Entscheid
bereits anlässlich der Ortsplanungsrevision mittels Planungsbeschwerde bei der
Regierung hätte geltend gemacht werden müssen. Dies verstosse gegen Treu
und Glauben. Zumindest hätte die Gemeinde dartun müssen, unter welchen
Kriterien im Rahmen des Quartierplanverfahrens die Entlassung aus der
Quartierplanpflicht möglich gewesen wäre. Diese Entlassung sei explizit mit der
amtlichen Publikation zur Einleitung des Quartierplans am 23. Februar 2012 in
Aussicht gestellt worden.
e)
Am 4. September 2012 liessen sich auch … sowie die Geschwister …, welche
die Abweisung der Beschwerden beantragten, vernehmen:
•
Zwar treffe es zu, dass die Grundordnung im Gebiet … auf das Jahr 1976
zurückreiche. Es treffe auch zu, dass sich die Rahmenbedingungen seit
dem Jahr 1976 verändert hätten. Allerdings sei die Grundordnung seit
damals diverse Male revidiert worden und die Beschwerdeführerinnen
hätten es stets unterlassen, sich gegen die in der Grundordnung für das
Gebiet … statuierte Quartierplanpflicht zur Wehr zu setzen oder auf dem
Weg einer Planänderung bei den zuständigen Instanzen eine Entlassung
ihrer Parzellen aus der Quartierplanpflicht zu erwirken. Gemäss Praxis des
Verwaltungsgerichts (PVG 1989 Nr. 52) sei die rechtkräftig festgelegte
Quartierplanpflicht sowohl für die rechtsanwendende Behörde als auch für
die betroffenen Grundeigentümer verbindlich. Dem Einleitungsbeschluss
komme keine eigenständige Bedeutung mehr zu, sondern damit werde
lediglich noch über den Zeitpunkt der Durchführung der Quartierplanung
entschieden. Die Beschwerdeführerinnen seien damit mit ihrem Standpunkt,
das Gebiet … oder Teile davon würden sich aus Gründen der Orts- und
Landschaftsbildschutzes oder anderen Gründen nicht als Bauland eignen,

nicht zu hören. Die Beschwerdeführerinnen selbst hätten im Übrigen
Eigentum an einem Wohnhaus im Quartierplangebiet.
•
Das revidierte RPG sei noch nicht in Kraft, weshalb der zukünftige Art. 15
Abs. 2 RPG noch nicht anwendbar sei. Gemäss Art. 114 Abs. 1 BG und Art.
26 Abs. 4 KRG dürften Bauvorhaben in Gebieten mit Quartierplanpflicht nur
bewilligt werden, wenn ein genehmigter Quartierplan vorliege. Die für …
geltende Pflicht zur Folgeplanung habe für das betreffende Gebiet die
Wirkung einer Planungszone. Damit dürften Bauvorhaben nur bewilligt
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen
Planungen und Vorschriften widersprächen. Um dies beurteilen zu können,
müsse hinreichende Klarheit über die neuen Planungen und Vorschriften
bestehen. Dies fehle hier, weswegen hier zurzeit keine Bauvorhaben
bewilligt werden dürften. Der Zustand dauere schon lange an und es sei
daher zwingend notwendig, die Quartierplanung endlich durchzuführen und
zum Abschluss zu bringen. Die bestehenden Wohnhäuser im Quartier seien
in einem Alter, in dem Erneuerungen wünschbar oder notwendig würden. Es
seien denn auch schon diverse Baugesuche gestellt worden.
4. a)
Mit Replik vom 18. September 2012 hielten die Beschwerdeführerinnen im
Verfahren R 12 65 an ihren Anträgen fest. Weder im Rundschreiben des
Gemeindevorstandes vom 10. Februar 2012 an die Grundeigentümer im
Quartierplangebiet noch in der Publikation des Gemeindevorstandsbeschlusses
betreffend Absicht zur Einleitung des Quartierplanverfahrens noch im
angefochtenen Entscheid sei begründet worden, weswegen das eingeleitete
Verfahren so rasch als möglich zum Abschluss zu bringen sei und weswegen
hier dringender Handlungsbedarf bestehe. Ebenso wenig sei ein öffentliches
Interesse zur Einleitung dargelegt worden. Dies sei notwendig, weil gemäss Art.
126 Ziff. 2 BG der Gemeindevorstand zur Einleitung nur dann verpflichtet sei,
wenn die Mehrheit der Eigentümer dies verlangte, denen zugleich mindestens
die Hälfte des Beizugsgebietes gehöre. Zudem sei eine Begründung zwingend,
weil die volle Kognition für den Einleitungsbeschluss ausschliesslich beim
Gemeindevorstand liege. Entsprechend habe die Gemeinde ihr Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt.
b)
Am 1. Oktober 2012 hielt auch die Beschwerdeführerin im Verfahren R 12 61,
die Genossenschaft …, replicando an ihren Begehren fest:

•
Der Gemeindevorstand sei sowohl für die Einleitung eines Verfahrens
betreffend Überprüfung der Grundordnung als auch für die Einleitung des
Quartierplanverfahrens zuständig. In beiden Verfahren gehe es um Fragen
der Nutzungsplanung für das identische Gebiet. Somit bestehe ein
sachlicher, nicht trennbarer Konnex. Im angefochtenen Entscheid in Ziff. II/3
sei die Frage der Überprüfung und Anpassung der Grundordnung
folgerichtig bereits materiell behandelt worden, wobei der gestützt darauf
ergangene negative Entscheid in der Sache Gegenstand des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens bilde. Deshalb könne die Gemeinde die formelle
Zulässigkeit eines von ihr kompetenzmässig bereits behandelten Antrags
nicht nachträglich in Frage stellen. Hierfür hätte sie bereits im
erstinstanzlichen Verfahren einen anfechtbaren Nichteintretensentscheid
fällen müssen.
•
Der Planungshorizont von 15 Jahren für Bauzonen stehe einer aktuellen
Überprüfung der Bauzonen nach elf oder zwölf Jahren seit dem letzten
einschlägigen Ortsplanungsbeschluss der Gemeinde vom 14. November
2001 formell nicht entgegen. Genügend gewichtige Gründe wie vorliegend
rechtfertigten gestützt auf Art. 21 RPG bereits vor Ablauf der 15 Jahre die
Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen. Beim letzten Beschluss
der
Gemeindeversammlung
vom
14.
November
2001
und
im
regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss vom 18. September 2002 sei
sodann keine materielle Prüfung der Bauzonenreserven vorgenommen
worden. Seit dem Jahr 1992 sei deshalb die Frage der Bauzonengrössen
und der Bauzonenreserven in … nie mehr fundiert untersucht und behandelt
worden. Zu den BGF-Reserven und der jährlichen BGF-Beanspruchung
könne die Gemeinde offenbar auch keine Angaben machen. Die Gemeinde
müsse aber entsprechende Unterlagen einreichen. Zudem werde der Bedarf
nach der Zweitwohnungsinitiative abnehmen, weil mit Sicherheit weniger
Wohnungen gebaut würden.
•
Befürchtungen
der
Gemeinde
vor
Entschädigungszahlungen
seien
subjektiver Natur und müssten hinter objektiven, im Gesetz umschriebenen
raumplanerischen
Pflichten
zur
Überprüfung
und
gegebenenfalls
Aktualisierung von Bauzonen zurückweichen. Die Wahrscheinlichkeit von
Enteignungstatbeständen in … sei alles andere als eindeutig. Das Gebiet
sei ohne die noch nicht erfolgte Quartierplanung nicht überbaubar und nicht
baureif.
Ausgerechnet
die
eingeleitete
und
die
angefochtene
Quartierplanung würde erst die Baureife und damit die Gefahr von
Entschädigungszahlungen real schaffen können. Zudem könnte die
Gemeinde gemäss Art. 99 KRG bei Feststehen einer Entschädigungspflicht
auf
die
Auszonung
zurückkommen.
Somit
sprächen
die
aktuell
überdimensionierten Bauzonen, gewichtige Anliegen des Ortsbild- und
Landschaftsschutzes, die ungenügende Erschliessung des weitab vom
Zentrum liegenden Gebietes und die Haltung der allermeisten involvierten
Grundeigentümer
für
eine
sofortige
Überprüfung
der
fraglichen
Grundordnung.

•
Es stimme, dass aufgrund der bereits in der Grundordnung statuierten
Quartierplanpflicht für … hier nur noch die Frage des richtigen Zeitpunktes
für die Einleitung der Quartierplanung Streitgegenstand bilden könne.
Obwohl hier seit nahezu 30 Jahren eine Quartierplanpflicht bestehe, habe
man bisher davon abgesehen, eine solche zu verabschieden, womit bis vor
kurzem auch alle involvierten Eigentümer einverstanden gewesen seien.
Wieso
hier
auf
Verlangen
einer
einzigen
Eigentümerschaft
dies
ausgerechnet zum heutigen Zeitpunkt nachgeholt werden solle, obwohl
aktuell aus zahlreichen dargelegten Gründen zwingend die Grundordnung in
… zumindest überprüft und eventuell angepasst werden müsse, sei
verfahrensökonomisch schlichtweg nicht nachvollziehbar und auch nicht
vertretbar. Die Gemeinde postuliere formell eine separate, aber parallel
verlaufende Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Grundordnung
einerseits
und
die
Quartierplanung
anderseits.
Aufgrund
der
raumplanerischen Zuordnung müssen sich aber Sondernutzungsplanungen
auf aktuelle, rechtsbeständige Grundordnungen stützen können. Wo dies
nicht mehr der Fall sei, müsse zunächst die Zonenordnung überprüft und
allenfalls angepasst werden, bevor viel Zeit und Geld für allenfalls nutzlose
Quartierplanungsarbeiten aufgewendet würden.
c)
Am 19. Oktober 2012 hielt die Gemeinde … duplicando an ihren Anträgen fest.
Sie habe eine Übersicht über den Stand der Überbauung und der Baureife
(UEB) mit Datum März 2011 erstellen lassen. Diese werde zu den Akten
gegeben, wobei sie der Meinung sei, diese sei für das vorliegende Verfahren
irrelevant. Die Geschwister … verzichteten mit Eingabe vom 2. November 2012
auf die Einreichung einer Duplik und hielten an ihren Anträgen gemäss
Vernehmlassung fest.
5. a)
Am 8. Februar 2013 stellte der Instruktionsrichter den Parteien die bei der
Gemeinde noch eingeforderten Unterlagen zu (Gemeindevorstandsbeschluss
vom 23. Februar 2012 mit Beilagen, Auszug Genereller Gestaltungsplan vom
25. Februar bzw. 14. Dezember 2004, Auszug Zonenplan vom 14. November
2001 bzw. 17. September 2002 und Genereller Erschliessungsplan Verkehr
vom 14. November 2001 bzw. 17. September 2002) und gab ihnen
Gelegenheit, sich dazu zu äussern.
b)
Am 15. Februar 2013 schrieben die Beschwerdeführerinnen, dass sie davon
Kenntnis nähmen, dass im GGP des Jahres 2004 der Baubereich im südlichen

Teil von … bis an die nördlichen Grenze von Parzellen 778 und 782
ausgedehnt worden sei; dies entgegen ihrer bisherigen Auffassung, dass die
Baubegrenzung im südlichen Teil von … nach wie vor entsprechend dem GGP
der Jahre 1991/1992, welcher um die beiden Ferienhäuser auf Parzellen 751
und 2087 gelegt worden sei, Gültigkeit habe. Im Übrigen ergäben sich aus den
zugestellten Unterlagen keine neuen Gesichtspunkte. Sie verzichteten deshalb
auf eine umfassendere Stellungnahme und verwiesen auf ihre Rechtsschriften.
c)
In der Stellungnahme vom 4. März 2013 hielt die Genossenschaft … nochmals
an ihren Anträgen fest, indem sie auf ihre unverändert gültigen Ausführungen
gemäss Beschwerde und Replik verwies:
•
Der GGP gehe auf das Jahr 2004 zurück, der ZP und GEP auf das Jahr
2001. Seither hätten sich die Grundlagen ganz fundamental verändert
(Zweitwohnungsinitiative, welche die vormaligen Berechnungsgrundlagen
für den künftigen Baulandbedarf in Tourismusgemeinden des Engadins
völlig verändert habe; RPG-Revision, welche in Art. 15 Abs. 2 RPG explizit
vorschreibe, dass überdimensionierte Bauzonen unabhängig von der Frage
der materiellen Enteignung zu reduzieren seien). Bereits aus der
Bauzonenstatistik
des
ARE
2008
(Beilage
zur
Stellungnahme,
Zeitungsartikel
NZZ),
also
schon
lange
vor
den
vorstehenden
Rechtsänderungen, zeige sich, dass im Oberengadin generell und in …
speziell grosse Differenzen zwischen vorhandenen Bauzonenreserven und
der
im
Zeitraum
2005-2030
zu
erwartenden
Nachfrage
nach
Bauzonenflächen für Wohnungen bestehe. Umso mehr müsse dies nach
den zwei vorstehenden Rechtsänderungen gelten.
•
Die Argumentation der Gemeinde, man wolle die zonenmässige
Grundordnung in … aus Angst vor Entschädigungsforderungen keiner
Prüfung unterziehen, sei unbegründet, ja sogar rechtswidrig, weil bereits
von Bundesrechts wegen eine Überprüfungspflicht der Gemeinde für die
fragliche Zone bestehe. Gerade die jetzt von der Gemeinde contre coeur
eingeleitete Quartierplanung für ein noch unüberbautes Gebiet, welches
gemäss Grundordnung quartierplanpflichtig sei, sei offensichtlich geeignet,
im Rahmen allfälliger Entschädigungsstreitigkeiten die rechtliche Position
der Gemeinde und ihrer Steuerzahler empfindlich zu schwächen. Die
Bemühungen der Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner, eine
Quartierplanung nach Jahrzehnten des Stillstands und entgegen dem
ausdrücklichen Willen der grossen Mehrheit der übrigen involvierten
Grundeigentümer durchzuziehen, sei eine anachronistische Zwängerei.

Auf weitere Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt
im
vorliegenden
Verfahren
ist
der
Einleitungsbeschluss/Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 29. Mai 2012,
gemäss welchem die Gemeinde mehrere gegen den Beschluss vom 30. Januar
2012 (betreffend Einleitung des Verfahrens der Quartierplanung im Gebiet …)
erhobenen Einsprachen abgewiesen hat, soweit sie überhaupt darauf
eingetreten ist. Streitig und zu prüfen ist, ob die Gemeinde … auf einzelne
Anträge zu Recht nicht eingetreten ist. Zu prüfen ist im Weiteren, ob die
Gemeinde die übrigen einsprecherischen Anträge zu Recht abgewiesen hat
und der Einleitungsbeschluss rechtens ist.
b)
In formeller Hinsicht ist dem Verfahrensantrag der Gemeinde … zu folgen, die
beiden Verfahren R 12 61 und R 12 65 gemäss Art. 6 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG) zusammenzulegen. Eine Vereinigung der
Verfahren
i.S.v.
Art.
6
lit.
a
VRG
rechtfertigt
sich,
weil
die
beschwerdeführerischen Eingaben sich gegen denselben Entscheid der
Gemeinde richten und in den Rechtsschriften im Wesentlichen sowohl
dieselben formellen als auch dieselben materiellen Argumente vorgebracht
werden; soweit nicht explizit auf die Eingaben der jeweils anderen
Beschwerdeführerinnen verwiesen wird.
c)
Der von den Beschwerdeführerinnen beantragte Augenschein vor Ort - zum
Beweis der fehlenden Erschliessung des Gebiets … - ist für die
Entscheidfindung nicht erforderlich, da vorliegend lediglich Rechtsfragen zu
beurteilen sind. Unbestritten haben sich die Verhältnisse im betreffenden Gebiet
selber nicht wesentlich verändert. Unbestritten ist auch, dass die Strasse für die
Erschliessung ungenügend ist, Werkleitungen für Wasser und Abwasser fehlen

und das Quartier nicht an den öffentlichen Verkehr (ÖV) angeschlossen ist.
Gerade diese Punkte sollen Gegenstand der einzuleitenden Quartierplanung
sein. Aus diesem Grund ist dem beschwerdeführerischen Begehren nicht zu
entsprechen und es ist auf einen Augenschein zu verzichten.
d)
In
einer
Vernehmlassung
vom
31.
August
2012
beantragen
die
Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 in Bezug auf die Ziff. II./1 des
angefochtenen Entscheids betreffend die nicht mehr erforderlichen Anhörung
der Einsprecher in Bezug auf die beantragte Entlassung der Parzellen aus dem
Verfahren gemäss Beschluss des Gemeindevorstandes vom 29. Mai 2012 eine
Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Sieht man davon ab, dass
der zitierte Antrag der Beschwerdeführerinnen inhaltlich nur wenig verständlich
ist, ist der Antrag jedenfalls verspätet und nicht mehr innert Frist gestellt
worden, so dass darauf nicht eingetreten werden kann.
e)
Soweit die Beschwerdeführerinnen in ihren Eingaben sodann eine angeblich
mögliche Verschandelung des Orts- und Landschaftsbildes im Gebiet … rügen,
ist auf die Beschwerden ebenfalls nicht einzutreten, da solche Rügen nicht
Gegenstand der Anfechtung eines Einleitungsbeschlusses bilden, sondern erst
nach Ausarbeitung des Quartierplans erhoben werden können.
2. a)
Die Beschwerdeführerinnen rügen in ihren Eingaben zunächst eine Verletzung
des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör. Der Anspruch auf
rechtliches Gehör ist formeller Natur. Er dient einerseits der Sachaufklärung
und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim
Erlass einer Verfügung dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen
eingreift. Dazu gehört insbesondere auch das Recht der Betroffenen, sich vor
der Eröffnung einer solchen Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche
Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern,
wenn dieses geeignet ist, eine Verfügung oder einen Entscheid zu

beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht
somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem
Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann. Der Grundsatz
des rechtlichen Gehörs verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen des
vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört,
sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung angemessen
berücksichtigt. Dies gilt für alle form- und fristgerechten Äusserungen, Eingaben
und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage geeignet und erforderlich
erscheinen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den
Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die
wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten
lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich
die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (Urteile des Bundesgerichts
4A_146/2011 vom 12. Mai 2011 E. 4.2, 4A_479/2010 vom 17. Februar 2011 E.
4.2.3; BGE 136 I 184 E. 2.2.1, BGE 135 II 293 E. 5.1, BGE 132 V 370 f. E. 3.1
mit Hinweisen).
b)
Die Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Gehör führt ungeachtet der
materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde
und zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung (BGE 135 I 190 E. 2.2, mit
Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4D_111/2010 vom 19. Januar 2011 E.
3.1; vgl. zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden R 11 83 vom
13. März 2012 E. 2). Nach der Rechtsprechung kann indessen eine nicht
besonders
schwerwiegende
Verletzung
des
rechtlichen
Gehörs
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die den Sachverhalt und
die Rechtslage frei überprüfen kann. Von einer Rückweisung der Sache ist
selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs
schliesslich abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde,
die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteil
des Bundesgerichts 4D_111/2010 vom 19. Januar 2011 E. 3.1; BGE 133 I 204
f. E. 2.2).
c)
In der hier zu beurteilenden Konstellation hat die Vorinstanz am 29. Mai 2012
über die diversen Einsprachen - mithin auch über die Einsprachen der
Beschwerdeführerinnen - entschieden und zum beschwerdeführerischen Antrag
auf Überprüfung und Anpassung der Grundordnung Stellung genommen.
Schliesslich hat die Vorinstanz den betreffenden Antrag vor allem abgelehnt,
weil sie befürchtet hat, aus materieller Enteignung gegenüber den betroffenen
Grundeigentümern schadenersatzpflichtig zu werden. Die Vorinstanz hat im
angefochtenen Entscheid auch erläutert, weswegen die Quartierplanung als
Folgeplanung zwingend durchgeführt werden muss (Anordnung in der
Grundordnung). Damit waren die Beschwerdeführerinnen in der Lage, zu
beurteilen,
was
den
Gemeindevorstand
dazu
bewogen
hat,
das
Quartierplanverfahren einzuleiten und das Gesuch um Einleitung des Erlasses
bzw. der Änderung der Grundordnung abzuweisen. Das zeigt sich nicht zuletzt
daran, dass die Beschwerdeführerinnen im vorliegenden Beschwerdeverfahren
den Einspracheentscheid sachgerecht anfechten konnten. Die Begründung des
angefochtenen Entscheids entspricht damit den Mindestanforderungen gemäss
bundesgerichtlicher
Rechtsprechung,
weshalb
keine
Verletzung
des
verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV
vorliegt. Die Beschwerdeführerinnen haben im Weiteren im Verfahren vor der
Vorinstanz die Gelegenheit gehabt, sich schriftlich zur Sache zu äussern und
ihre Sicht der Dinge darzulegen, weshalb auch insofern keine Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör festzustellen ist. Im Übrigen liess sich der von
den Beschwerdeführerinnen behauptete Sachverhalt und die rechtliche
Würdigung den schriftlichen Eingaben hinreichend entnehmen, so dass für die
Gemeinde keine Veranlassung bestand, im Einspracheverfahren eine
mündliche Anhörung oder einen Vortritt anzuordnen.

3. a)
Gemäss Art. 53 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG) ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung und
Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des
Quartierplans. Der Gemeindevorstand beschliesst nach Art. 53 Abs. 2 KRG von
Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung.
Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung (Art. 53
Abs. 4 KRG). Nach Art. 16 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den
Kanton Graubünden (KRVO) gibt der Gemeindevorstand die Absicht zur
Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der Planung und
die Durchführung einer allfälligen Landumlegung oder Grenzbereinigung im
amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt. Gleichzeitig legt er den
Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Quartierplangebietes während 30
Tagen in der Gemeinde öffentlich auf. Betroffene sind vor der Auflage schriftlich
zu benachrichtigen (Abs. 1). Während der öffentlichen Auflage kann beim
Gemeindevorstand gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO gegen die beabsichtigte
Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Plangebietes Einsprache
erhoben werden. Einwendungen gegen das Verfahren an sich und das
Planungsgebiet können im weiteren Verfahren nicht mehr erhoben werden
(Abs. 2). Entsprechend ist vorerst festzuhalten, dass der jeweilige Beschluss
eines Gemeindevorstands zur Einleitung einer Quartierplanung grundsätzlich
ausschliesslich in Bezug auf die Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung
des Planungsgebiets angefochten werden kann. Materielle Einwände wie eine
mögliche künftige Verschandelung des Orts- und Landschaftsbilds können
frühestens in einem zweiten Schritt nach der Erarbeitung des Quartierplans
gerügt werden (vgl. Art. 17 f. KRVO).
b)
In der hier zu beurteilenden Konstellation besteht in Bezug auf die Einleitung
des Quartierplanverfahrens für das Gebiet … aber eine Besonderheit: Gemäss
dem Generellen Gestaltungsplan (GGP) der Gemeinde … aus dem Jahr 2004
besteht eine festgelegte Quartierplanpflicht für das betreffende Gebiet. Was die
Besonderheiten des Verfahrens aufgrund der Quartierplanpflicht gemäss GGP
betrifft, haben es einerseits die Beschwerdegegner in ihren Vernehmlassungen,

andererseits aber auch die Beschwerdeführerin im Verfahren R 12 61
replicando auf den Punkt gebracht, wenn sie ausführen, wegen der in der
Grundordnung statuierten Quartierplanpflicht für … könne hier nur noch die
Frage des richtigen Zeitpunktes für die Einleitung der Quartierplanung
Streitgegenstand bilden. Art. 26 Abs. 4 KRG sieht nämlich vor, dass im
Zonenplan - also in der Grundordnung - Gebiete bezeichnet werden können, in
denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt wird.
Die Festlegung einer solchen Folgeplanung hat für das betroffene Gebiet die
Wirkung einer Planungszone. Diese Folgeplanung wird von Amtes wegen oder
auf Antrag von Betroffenen eingeleitet. Dieselbe Regelung gilt analog auch für
die Festlegung einer Pflicht zur Folgeplanung im GGP, handelt es sich doch
auch dabei um ein Element der Grundordnung. Entsprechend ist nicht
entscheidrelevant, dass die Quartierplanpflicht in der hier zu beurteilenden
Konstellation im GGP und nicht im Zonenplan festgelegt worden ist. Wesentlich
ist vielmehr, dass die Quartierplanpflicht und das Planungsgebiet bereits in der
Grundordnung festgelegt worden sind. Vorbringen gegen die angeordnete
Quartierplanpflicht und das Planungsgebiet hätten daher bereits im Verfahren
des Erlasses bzw. der Revision der Grundordnung nach Art. 47 ff. KRG
erhoben werden müssen (PVG 1989 Nr. 52; Urteil des Verwaltungsgerichts R
10 54 vom 2. September 2010 E. 3). Aus diesem Grund (planerischer
Stufenbau) kann weder die Einleitung der Quartierplanung noch die
Abgrenzung des Planungsgebiets im zu beurteilenden Quartierplanverfahren in
Frage gestellt werden. Art. 16 Abs. 2 KRVO, der dies grundsätzlich vorsieht,
kann nur Geltung beanspruchen, wenn es sich um einen Einleitungsbeschluss
für einen Quartierplan handelt, der ohne Festlegung der Quartierplanpflicht in
der Grundordnung gefasst wird, weil nur dann ein Entscheidungsspielraum für
die anordnende Instanz besteht.
c)
Der letzte Satz von Art. 26 Abs. 4 KRG besagt, dass die Folgeplanung von
Amtes wegen oder auf Antrag von Betroffenen eingeleitet wird; hingegen
besagt Art. 26 Abs. 4 KRG nicht, dass ein bestimmtes Quorum für einen
solchen Antrag erforderlich ist. Damit enthält der letzte Satz der Bestimmung

zugleich die Antwort auf die gestellte Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für
den Einleitungsbeschluss. Hier liegt nämlich ein Antrag der Geschwister auf
Einleitung der Folgeplanung vor, weswegen die Gemeinde, wie sie in Ziff. 14
ihrer
Vernehmlassung
richtig
darstellt,
diesbezüglich
gar
keinen
Handlungsspielraum hatte, sondern gezwungen war, die Folgeplanung an die
Hand zu nehmen. Im Übrigen bleibt anzumerken, dass der Hinweis der
Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 auf eine entsprechende
kommunale Norm verfehlt ist, da das Quartierplanverfahren ausschliesslich im
kantonalen Recht (KRG, KRVO) geregelt ist. Die Haltung der weiteren
involvierten Grundeigentümer zur bevorstehenden Quartierplanung ist im
vorliegenden Verfahrensstadium somit unbeachtlich, weil die Gemeinde
gestützt auf die Quartierplanpflicht gemäss GGP auf Begehren eines einzelnen
Betroffenen die Einleitung beschliessen muss. Die Berufung auf die
insbesondere strassenmässig ungenügende Erschliessung des angeblich
weitab vom Zentrum liegenden Gebietes hilft den Beschwerdeführerinnen
ebenfalls nicht weiter, weil es ja gerade das Ziel der Quartierplanung sein muss,
die Erschliessung zu ermöglichen. Dabei drängt sich auch die präzisierende
Feststellung auf, dass - entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin im
Verfahren R 12 61 - nicht etwa das ganze Quartierplangebiet, geschweige denn
der ganze Baubereich gemäss GGP unüberbaut ist. Natürlich ist der
überwiegende Teil des Quartierplangebiets nicht überbaut, wenn man das
gesamte Gebiet betrachtet. Diese Gesamtbetrachtung ist aber zu relativieren,
da der Baubereich gemäss GGP nur gerade etwa einen Drittel des gesamten
Quartierplangebiets ausmacht. Betrachtet man den Baubereich gemäss GGP
isoliert, so stehen sowohl im Süden als auch im Norden des Baubereichs
Gebäude. Insbesondere die Parzellen Nr. 1663, 187 und 2075 im Norden sind
überbaut und müssen unbestritten besser erschlossen werden. Völlig
unüberbaut ist im Wesentlichen einzig die grössere Parzelle Nr. 1950 der
Geschwister
in
der
Mitte
des
Baubereichs.
Entsprechend
ist
das
Quartierplangebiet - soweit denn eine Überbauung gemäss GGP überhaupt
zulässig ist und ein Baubereich festgelegt wurde - weitgehend überbaut.

d)
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Quartierplanung für das
Gebiet … von Gesetzes wegen eingeleitet werden muss und auch sachlich
Sinn macht, da der überwiegende Teil des Baubereichs gemäss GGP überbaut
ist und unbestritten einer besseren Erschliessung bedarf. Entsprechend
erweisen sich die beschwerdeführerischen Rechtsbegehren insofern als
unbegründet, weshalb sie abzuweisen sind.
4. a)
Im Weiteren beanstanden die Beschwerdeführerinnen die vorinstanzliche
Abweisung ihres Antrags auf Einleitung des Verfahrens für den Erlass oder die
Änderung der Grundordnung gemäss Art. 47 Abs. 2 KRG. Das Bundesgesetz
über die Raumplanung (RPG) überlässt es grundsätzlich den Kantonen, das
Verfahren im Hinblick auf den Erlass von Nutzungsplänen zu regeln (Art. 25
Abs. 1 RPG). Insbesondere stellt es ihnen frei, wie dieses Verfahren ausgelöst
werden soll (BGE 120 Ia 227 = Praxis 1996 Nr. 7). Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung kann ein Grundeigentümer unter gewissen Bedingungen aber
gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG einen Anspruch formeller Natur auf
Überprüfung der bestehenden Nutzungsplanung erheben. Das gilt namentlich
dann, wenn die geltende Planung schon älter ist und sich die Verhältnisse seit
Erlass der Planung beträchtlich geändert haben (BGE 120 Ia 227 = Praxis 1996
Nr. 7, BGE 127 I 105 f. E. 6b; vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 108 ff.). Derartige Begehren sind gemäss
Art. 47 Abs. 2 KRG durch den Gemeindevorstand zu behandeln und zu
entscheiden. Damit wird gleichzeitig sichergestellt, dass abgelehnte Ansprüche
auf Überprüfung der geltenden Nutzungsordnung auf dem Beschwerdeweg
dem Verwaltungsgericht zum Entscheid unterbreitet werden können. Aus
diesem Grund verschafft Art. 47 Abs. 2 KRG dem einzelnen Grundeigentümer
keinen Anspruch auf Umzonung, sondern - soweit sich aus dem Bundesrecht
überhaupt ein Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden
Nutzungsplanung ergibt - einen Anspruch auf Einleitung eines Verfahrens auf
Änderung der Grundordnung (PVG 2006 Nr. 24). Lässt sich aus dem
Bundesrecht kein Anspruch auf Überprüfung der Nutzungsplanung ableiten,
bleibt es bei der kantonalen Regelung von Art. 47 Abs. 2 KRG, wonach

Grundeigentümer lediglich Anträge auf Einleitung des Verfahrens stellen
können,
über
die
der
Gemeindevorstand
entscheidet
(Urteil
des
Verwaltungsgerichts Graubünden R 11 17 vom 21. Juni 2011 E. 2a).
b)
Entsprechend ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerinnen gestützt auf Art. 21
Abs. 2 RPG einen Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden
Nutzungsplanung geltend machen können. Einen solchen Anspruch auf eine
Überprüfung und gegebenenfalls Änderung der planerischen Massnahmen
kann ein betroffener Grundeigentümer gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG nach
höchstrichterlicher Rechtsprechung namentlich dann erheben, wenn die
geltende Planung schon älter ist und sich die Verhältnisse seit Erlass der
Planung beträchtlich geändert haben. Die vorliegende Planung reicht dem
Grundsatz nach tatsächlich weit zurück. Die Grundordnung wurde aber
letztmals in den Jahren 2001 (Gemeindeversammlung) und 2002 (Regierung)
bestätigt und der GGP, in welchem die Quartierplanpflicht festgesetzt wurde,
datiert sogar aus dem Jahr 2004. Diese letzten planerischen Massnahmen
liegen somit elf (Zonenplan und Genereller Erschliessungsplan) bzw. acht Jahre
(GGP) zurück. Zwar mag es zutreffen, dass - wie die Beschwerdeführerin im
Verfahren R 12 61 darlegt - die Nichtausschöpfung des in Art. 15 RPG
vorgesehenen Planungshorizontes von 15 Jahren für sich allein noch nicht
bedeuten muss, dass kein formeller Anspruch auf Änderung der Grundordnung
bestünde. Eine solche Grundordnung ist aber auch nicht zwingend als "älter" im
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bezeichnen. Vielmehr deutet
das Alter der bestehenden Grundordnung der Gemeinde bzw. deutet die
letztmalige Überprüfung in den Jahren 2001, 2002 und 2004 daraufhin, dass
noch keine zwingend revisionsbedürftige Grundordnung gegeben ist. Ob
tatsächlich
eine
"ältere"
Planung
im
Sinne
der
bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zu Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegt, kann letztlich aber offen
bleiben, weil auf jeden Fall keine relevante "beträchtliche Veränderung der
Verhältnisse" vorliegt. In der vorliegend zu beurteilenden Situation haben sich in
Bezug auf das betreffende Land gegenüber den Siebzigerjahren des letzten
Jahrhunderts keine wesentlichen Änderungen ergeben; das wäre ja auch

angesichts der planungszonenähnlichen Wirkung der Quartierplanpflicht gar
nicht gestattet gewesen. Geändert haben sich allerdings durch die Annahme
der
Zweitwohnungsinitiative
die
Rahmenbedingungen,
wobei
die
Beschwerdeführerinnen ihre Behauptung, dass das Bedürfnis nach Wohnraum
in … beträchtlich zurückgehen wird, zum jetzigen Zeitpunkt nicht belegen
können; zumal zu den Verfassungsartikeln von Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9
BV noch keine Ausführungsgesetzgebung erlassen worden ist. Entsprechend
ist nicht absehbar, unter welchen Umständen in der Gemeinde … weiterhin
gebaut werden darf bzw. mit welchen Einschränkungen infolge der
Zweitwohnungsinitiative überhaupt gerechnet werden muss. Nachvollziehbarer
und einleuchtender ist daher die Auffassung der Gemeinde, wonach die
Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die Bedürfnisse nach Wohnraum
vorläufig nicht abgeschätzt werden können. Die von der Gemeinde mit der
Duplik eingereichte Übersicht über den Stand der Überbauung und der Baureife
(UEB) mit Stand vom März 2011, welche nicht überbautes Wohnbauland von
14.9 ha oder 28% ausweist - wovon 1.5 ha zurzeit, 4.2 ha in fünf Jahren und 9.2
ha in 5-15 Jahren baureif sind - hat seitens der Beschwerdeführerinnen
offenbar auch keinen Anlass zu Beanstandungen mehr gegeben.
c)
Soweit sich die Beschwerdeführerinnen für ihren Antrag auf Überprüfung der
Grundordnung im Planungsgebiet … auf allgemeine Interessen an der
Ergreifung raumplanerischer Massnahmen entsprechend der künftig zu
erwartenden Weiterentwicklung der Verhältnisse berufen, besteht kein
Anspruch auf Überprüfung der gültigen Grundordnung (BGE 120 Ia 227 =
Praxis 1996 Nr. 7). Der blosse Verweis auf angeblich aktuell überdimensionierte
Bauzonen wegen der Annahme der Zweitwohnungsinitiative vermag per se
keinen Anspruch formeller Natur auf eine Revision der gültigen Grundordnung
zu
begründen.
Dasselbe
gilt
mutatis
mutandis
auch
für
die
beschwerdeführerischen Ausführungen zur Revision des RPG bzw. zur
Landschaftsinitiative.
Das
revidierte
RPG
kann
vorliegend
mangels
Verbindlichkeit ohnehin nicht berücksichtigt und thematisiert werden, da mit

einem Inkrafttreten erst im Frühjahr 2014 zu rechnen ist. Ansonsten wäre darin
eine unzulässige Vorwirkung künftigen Rechts zu erblicken.
d)
Damit ist festzuhalten, dass die Voraussetzungen der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung an einen Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der
Grundordnung nicht erfüllt sind. Einerseits liegt keine relevante beträchtliche
Veränderung der Verhältnisse vor. Zwar besteht vorliegend aufgrund der
Annahme der Zweitwohnungsinitiative unbestritten eine gewisse Ungewissheit
über die Zulässigkeit künftiger baulicher Vorhaben. Diese blosse Ungewissheit
ist indessen - zumal die Folgen mangels Ausführungsgesetzgebung nicht
verlässlich abgeschätzt werden können - kein hinreichender Grund für die
Gemeinde …, um sich indirekt der zwingend bestehenden Verpflichtung auf
Einleitung des Quartierplanverfahrens gemäss GGP zu entziehen (Stellung des
Antrags durch die Geschwister …), indem ein Verfahren für den Erlass oder die
Änderung der Grundordnung eingeleitet wird. Andererseits ist auch der
grundsätzliche Planungshorizont von 15 Jahren noch nicht abgelaufen, weshalb
auch insofern von einer zwingenden Überprüfung abzusehen ist. Aus diesen
Gründen ist das entsprechende Begehren der Beschwerdeführerinnen
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
5.
Zusammenfassend
ist
festzuhalten,
dass
die
Vorinstanz
den
Einleitungsbeschluss zu Recht gefasst und die beschwerdeführerischen
Einsprachen gegen die Einleitung der Quartierplanung zu Recht abgewiesen
hat, soweit sie darauf eingetreten ist. Unter Berücksichtigung der vorstehenden
Erwägungen sind die Beschwerden ebenfalls abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je
zur
Hälfte
zulasten
der
Beschwerdeführerinnen
in
den
beiden
zusammengelegten Verfahren. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78
Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Da kein Anlass besteht, von dieser
Regelung
abzuweichen,
ist
der
Vorinstanz
als
obsiegender

Beschwerdegegnerin
keine
Parteientschädigung
zuzusprechen.
Die
Beschwerdeführerinnen haben aber den anwaltlich vertretenen privaten
Beigeladenen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen Parteikosten zu
ersetzen, welche sich im Kanton Graubünden nach der Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung,
HV)
richten.
Der
Rechtsvertreter
der
privaten
Beigeladenen hat den Aufwand für das verwaltungsgerichtliche Verfahren mit
Eingabe vom 8. November 2012 mit etwa 4 Stunden zu einem Stundenansatz
von Fr. 240.-- beziffert. Unter Berücksichtigung der MWST von 8% und den
Barauslagen von Fr. 26.80 haben die Beschwerdeführerinnen die anwaltlich
vertretenen Beigeladenen daher aussergerichtlich mit je Fr. 500.-- zu
entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden R 12 61 und R 12 65 werden abgewiesen, soweit darauf
eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘454.--
zusammen
Fr. 6‘454.--
gehen je zur Hälfte einerseits zulasten der Genossenschaft … und andererseits
zu Lasten von … unter solidarischer Haftbarkeit für deren Hälfte und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Genossenschaft … sowie … – letztere unter solidarischer Haftbarkeit für
deren Anteil – haben … aussergerichtlich mit je Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu
entschädigen.

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 6. Dezember 2013
gutgeheissen (1C_598/2013).