gr_gerichte · U 2019 44 · 2019-10-15 · it
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

acquisizione di immobili da parte di persone residenti all'estero | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 19 44
1a Camera
presidenza
Racioppi
giudici
Audétat, von Salis
attuario
Paganini
SENTENZA
del 15 ottobre 2019
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____ AG,
e
B._____,
entrambi rappresentati dall'Avvocato lic. iur. Ilario Bondolfi,
ricorrenti
contro
Ispettorato del registro fondiario e registro di commercio dei Grigioni,
convenuto
concernente acquisizione di immobili da parte di persone residenti
all'estero

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1.
Il 28 dicembre 2015 la A._____ AG (allora: C._____ AG) comprava il fondo
n. 817, a X._____, al prezzo di fr. 5'500'000.--. L'abitazione esistente (n.
ass. 605) con annessi veniva rinnovata nel 2018. Contemporaneamente
venivano costruiti gli edifici n. ass. 605-B (alloggio personale), 605-C (ala
ospiti) e 605-D (garage e SPA). In seguito al rinnovo e costruzione, il valore
commerciale del fondo n. 817 secondo stima ufficiale è di fr. 10'405'000.--.
Si tratta di un'abitazione con obbligo di abitazione primaria.
2.
Il 20 febbraio 2019 veniva costituita una cartella ipotecaria registrale a
carico del fondo n. 817 della A._____ AG e in favore del suo amministratore
unico B._____ (cittadino svizzero) per la somma di fr. 1'200'000.--. Questo
pegno è preceduto a registro fondiario da quattro diritti di pegno (tre cartelle
ipotecarie registrali e un'ipoteca capitale) per la somma totale di fr.
11'024'592.85.
3.
Il 29 marzo 2019 la A._____ AG e B._____ (richiedenti) chiedevano
all'Ispettorato del registro fondiario e registro di commercio (IRF) di
accertare il non assoggettamento alla LAFE per la conversione della
cartella ipotecaria registrale di fr. 1'200'000.-- gravante il fondo n. 817 in 5°
rango in una cartella ipotecaria documentale al portatore.
4.
Con decisione 2 aprile 2019 l'IRF decideva che la conversione della cartella
ipotecaria da registrale a documentale al portatore necessiterebbe
un'autorizzazione secondo la LAFE e che tale autorizzazione verrebbe
negata. Esso motivava, in sintesi, che la cartella documentale al portatore
potrebbe essere facilmente ceduta a persone all'estero, quindi sarebbe
parificabile all'acquisto di un fondo e assoggettata all'obbligo di
autorizzazione. L'IRF teneva conto dell'intero aggravio del fondo con i pegni
immobiliari, superante la soglia dell'80 % del valore venale del fondo. L'IRF
riteneva che tale superamento tramite passaggio di una cartella ipotecaria
a uno straniero non potrebbe essere permessa, dacché questi si

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ritroverebbe in una posizione analoga a quella del proprietario del fondo. A
differenza di quanto sostenuto dai richiedenti, non si potrebbe limitare la
verifica di detta soglia al solo pegno immobiliare oggetto della richiesta (in
questo caso il diritto di pegno di fr. 1'200'000.-- in 5° rango). La dipendenza
del proprietario del fondo dal creditore sarebbe tanto più elevata quanto più
grande è la somma del pegno e delle precedenze in rapporto al valore
venale del fondo.
5.
Avverso tale decisione, il 23 aprile 2019 i richiedenti (qui di seguito:
ricorrenti) inoltravano ricorso al Tribunale amministrativo chiedendo
l'annullamento della decisione impugnata nonché l'accertamento e decreto
che la conversione della cartella ipotecaria registrale di fr. 1'200'000.--
iscritta in 5° rango a carico del fondo n. 817 e a favore di B._____ in cartella
ipotecaria
documentale
al
portatore
non
sottostà
all'obbligo
di
autorizzazione. In sintesi, essi sostenevano che secondo giurisprudenza e
dottrina
la
descritta
conversione
della
cartella
ipotecaria
non
soggiacerebbe all'obbligo di autorizzazione, fintanto che il credito ipotecario
detenuto da stranieri non eccederebbe la soglia dell'80 % del valore venale
del fondo gravato, e che secondo la ratio legis la determinazione di tale
soglia andrebbe appurata separatamente per ogni singolo pegno
immobiliare. Nel presente caso il credito ipotecario della cartella da
convertire
(fr. 1'200'000.--)
rappresenterebbe
l'11.5 %
del
valore
commerciale del fondo (fr. 10'405'000.--) e sarebbe dunque al di sotto della
soglia dell'80 %.
6.
Nella presa di posizione del 14 maggio 2019 l'IRF (qui di seguito:
convenuto) chiedeva il rigetto del ricorso attenendosi all'argomentazione
nella decisione impugnata.

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7.
Nella replica del 27 maggio 2019 i ricorrenti confermavano i propri petiti.
Con scritto del 29 maggio 2019 il convenuto rinunciava all'inoltro di una
duplica.
Considerando in diritto:
1.
I requisiti formali sono adempiti, il ricorso è dunque ricevibile in ordine.
Sebbene la procedura dinanzi al convenuto sia stata condotta in tedesco,
in deroga alla regola di cui all'art. 8 cpv. 2 della legge sulle lingue del
Cantone dei Grigioni (LCLing; CSC 492.100) si giustifica la redazione della
presente sentenza in italiano, visto che i ricorrenti sono di madre lingua
italiana e hanno richiesto il rilascio della sentenza in italiano.
2.
Contestato è se la conversione della cartella ipotecaria registrale
(nominativa, ossia a favore del ricorrente) di fr. 1'200'000.--, garantita da
pegno immobiliare in 5° rango a carico del fondo della ricorrente n. 817 del
Comune di X._____, in cartella ipotecaria documentale al portatore sottostà
all'obbligo di autorizzazione LAFE. Debitrice del credito incorporato nella
cartella è la ricorrente (di cui il ricorrente è amministratore unico), creditore
è il ricorrente.
3.
L'art. 2 cpv. 1 della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero (LAFE; RS 211.412.41) sancisce il principio secondo cui per poter
acquistare dei fondi situati in Svizzera, le persone all'estero devono
chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
4.
Il ricorrente, attuale creditore della cartella ipotecaria registrale
(nominativa) da trasformare in documentale al portatore, è cittadino
svizzero e non è dunque una persona all'estero ai sensi dell'art. 5 LAFE.
Stando al convenuto, una volta trasformata, la cartella ipotecaria

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documentale al portatore sarebbe facilmente trasferibile a persone
all'estero, per cui sottostarebbe all'autorizzazione (soggettiva). I ricorrenti
dal canto loro non contestato il fatto che, una volta convertita, si
intenderebbe trasferire la cartella ipotecaria a una persona all'estero. Posto
dunque che la cartella ipotecaria documentale al portatore (titolo fisico) si
può facilmente trasferire a una persona all'estero – come del resto sembra
essere l'intenzione del ricorrente –, e ciò, a differenza dei cambiamenti di
proprietà di una cartella registrale figuranti a registro fondiario, senza
controllo da parte dalle autorità, si giustifica l'ammissione dell'obbligo di
autorizzazione soggettivo per la conversione prevista.
5.
Qui di seguito va analizzato se il negozio giuridico in discussione conferisce
alla persona all'estero l'effettiva possibilità di disporre del fondo n. 817 in
X._____ e se deve quindi essere parificato a un acquisto di un fondo.
5.1.
L'art. 4 LAFE elenca le diverse fattispecie che la legge considera alla
stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad autorizzazione. Giusta il qui
determinante art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo
anche "l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione
analoga a quella del proprietario di un fondo". A tale proposito l'art. 1 cpv.
2 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE;
RS 211.412.411) specifica che, per altri diritti che procurano all'acquirente
una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1
lett. g LAFE), s'intende segnatamente (lett. b) il finanziamento dell'acquisto
o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o
la situazione finanziaria del debitore pongono l'acquirente o il committente
dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore. Stando
alla giurisprudenza, se il proprietario del fondo si trova in una situazione
economica debole e dipende economicamente dal creditore a tal punto che
questi di fatto può decidere sulle sorti del fondo, va ritenuto che il creditore
abbia una posizione analoga a quella del proprietario. Non è necessario

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che le parti abbiano avuto l'intenzione d'eludere le regole della LAFE;
l'aspetto soggettivo non è pertinente. L'elemento determinante, sul piano
oggettivo, è il risultato economico conseguito dai rapporti giuridici tra le
parti. In generale il finanziamento dell'acquisto di un fondo mediante un
credito estero, garantito da mutuo ipotecario, non rientra nella fattispecie
dell'art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE, fintanto che rimane nel limite di 2/3 del valore
venale
dell’immobile.
Quando
invece
il
finanziamento
eccede
manifestamente quanto il proprietario del fondo avrebbe potuto ottenere da
un terzo disinteressato risp. quanto potrebbe ottenere da un terzo estraneo
nel caso di disdetta del credito da parte del creditore straniero, il creditore
acquista una posizione simile a quella del proprietario. Questa soglia è
quantificata all'80 % del valore venale del fondo, siccome attualmente le
banche svizzere concedono mutui ipotecari fino a questo importo (cfr. DTF
142 II 481 consid. 3.3, 107 II 440 consid. 1, 107 Ib 12 consid. 4; STF
2C_637/2008 consid. 4.2, 2A.510/2003 consid. 2, 2A.184/2001 consid. 2;
DEBIASIO/ALBISETTI, LAFE, giurisprudenza scelta cantonale e federale
[1997-2016], 2017, p. 154 con riferimenti).
5.2.
Sebbene qui non si tratti di un finanziamento per l'acquisto di un fondo, è
incontestato che la prassi sopra evocata è applicabile al caso di specie, in
cui – dopo la conversione – si presume una vendita della cartella ipotecaria
documentale al portatore a uno straniero (cfr. per l'assoggettamento ad
autorizzazione in caso di vendita di crediti ipotecari a una persona straniera
STF 2A.184/2001 consid. 3).
5.3.
Sul fondo in questione gravano 5 pegni immobiliari, di cui 3 cartelle
ipotecarie registrali in favore di D._____ AG per E._____ SA, in 1°, 2° e 3°
rango, 1 ipoteca capitale in 4° rango in favore di F._____ AG, nonché 1
cartella ipotecaria registrale in 5° rango – da convertire in ipoteca
documentale al portatore, qui oggetto di discussione (cfr. per tutto doc. 3
ricorrenti). Secondo l'opinione dei ricorrenti le precedenze di creditori

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svizzeri non devono essere computate. Il titolo in discussione corrisponde
soltanto all'11.5 % del valore venale del fondo di fr. 10'405'000.-- (secondo
stima ufficiale) e l'onere globale del creditore (ricorrente) non supera l'80 %
del valore venale, per cui questi, a mente dei ricorrenti, non potrebbe
essere parificato a un proprietario secondo la citata giurisprudenza. Per
contro, il convenuto è dell'avviso che si debbano includere tutti i pegni
gravanti sul fondo, poiché la possibilità del proprietario del fondo di trovare
un finanziamento alternativo in modo da evitare la realizzazione del pegno
in caso di disdetta del credito e minaccia di realizzazione, sarebbe tanto
più bassa quanto più inferiore di rango sia il pegno immobiliare. Il
convenuto si fonda sull'opinione della dottrina, secondo cui vi è dipendenza
del proprietario del fondo gravato dal creditore straniero in caso di
costituzione di ipoteche di grado inferiore e in cui i valori limite di aggravio
vengono superati (cfr. MÜHLEBACH/GEISSMANN, Kommentar zum BewG,
1986, art. 4 n. 83). Seguendo la giurisprudenza sopra illustrata, questa
opinione merita di essere condivisa. Una dipendenza economica in tal
senso è data non solo quando il singolo credito garantito da pegno
immobiliare supera la soglia dell'80 %, bensì anche quando viene costituito
un credito di rango inferiore (a favore di uno straniero) che un terzo
estraneo non avrebbe concesso risp. che un terzo in caso di disdetta dello
stesso non concederebbe. La situazione in esame, invero, non concerne la
costituzione di un credito a favore di uno straniero, bensì il trasferimento
del credito da un creditore svizzero a uno straniero. Tuttavia, come visto
sopra (consid. 5.2), nel quadro di detta giurisprudenza ciò non fa differenza.
Pertanto va ritenuto che una terza persona neutrale non acquisirebbe un
simile credito, posto il già esistente aggravio con pegni di grado superiore
superante l'80 % del valore venale secondo stima ufficiale. Poggiando su
detta giurisprudenza, la posizione analoga a quella di un proprietario della
persona all'estero in questo caso va affermata, poiché attraverso il pegno
di rango inferiore questi ha un influsso sul fondo, potendo infatti disdire il
credito e intimare la realizzazione del pegno senza che il debitore e

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proprietario del fondo possa impedirlo, dacché impossibilitato a trovare un
nuovo finanziatore visto l'elevato aggravio dei pegni di grado superiore per
la somma complessiva di fr. 11'024'592.85 – che non solo è al di sopra
della soglia dell'80 %, ma supera addirittura il valore venale secondo stima
ufficiale di fr. 10'405'000.--. Evidentemente la valutazione dell'immobile
secondo stima ufficiale non corrisponde a quella rilevata secondo il metodo
di valutazione edonico (ovvero di paragone con oggetti simili) applicato
dalle banche (e verosimilmente anche da E._____ SA quale creditrice
originaria dei tre pegni di rango superiore già di sé superanti il valore di
stima). Tuttavia, ai fini dell'esame circa l'applicabilità delle norme legali e
della relativa giurisprudenza menzionata, il Tribunale può poggiare sulla
stima ufficiale (cfr. STF 2A.184/2001 consid. 3a). Si noti invece che giusta
il valore commerciale dell'immobile di fr. 18'151'599.-- rilevato nella
valutazione immobiliare inoltrata dai ricorrenti in sede di opposizione (doc.
3 convenuta), la soglia dell'80 % non verrebbe superata dai pegni
precedenti (e naturalmente nemmeno dal pegno con cartella ipotecaria da
convertire).
Riassumendo, contrariamente all'opinione dei ricorrenti, è irrilevante il fatto
che i precedenti pegni siano di creditori svizzeri. Determinante è infatti la
sopra descritta posizione del creditore straniero dovuta ai precedenti pegni.
5.4.
Per inciso, a questi Giudici rimangono poco chiare le finalità di questa
giurisprudenza risp. dell'art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE, volta a impedire un
rapporto di dipendenza da creditori stranieri. Secondo il Tribunale federale,
basta l'influsso risp. la relazione di dipendenza sopra descritta per conferire
al creditore estero una posizione equiparabile a quella di un proprietario.
Sennonché lo stesso Tribunale specifica che una persona all'estero che
acquisisce un pegno immobiliare in Svizzera di principio non acquisisce
una posizione analoga a quella di un proprietario. Infatti, sottolineato dallo
stesso Tribunale, giusta l'art. 816 cpv. 2 CC il patto che in difetto di
pagamento il pegno immobiliare debba decadere in proprietà del creditore,

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è nullo. E all'asta il creditore non gode di diritti prioritari. Di conseguenza, il
creditore straniero nel senso descritto sopra, può sì costringere il
proprietario a vendere il fondo gravato, ma non può acquistarlo risp. se
intende farlo deve adempiere i requisiti della LAFE. Ne discende che per
questi Giudici le conseguenze di un finanziamento straniero, pur con
l'influenza descritta sopra, non sembrano opporsi allo scopo che si prefigge
la LAFE, ovvero limitare l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero per
evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (art. 1 LAFE).
6.
Motivi d'autorizzazione non sono indiscutibilmente dati e non ne vengono
nemmeno vantanti da parte dei ricorrenti. La decisione impugnata in cui si
è constatato l'obbligo d'autorizzazione LAFE del negozio in discussione e
negata l'autorizzazione va quindi confermata e il ricorso contro di essa va
respinto.
7.
Visto l'esito della controversia i costi della presenta procedura fissati a
fr. 1'000.-- sono posti a carico dei soccombenti ricorrenti (art. 73 cpv. 1
LGA). Al convento non sono assegnate ripetibili, siccome vince la causa
nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali (art. 78 cpv. 2 LGA).
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di
fr.
1'000.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
238.--
totale
fr.
1'238.--

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il cui importo sarà versato in responsabilità solidale dalla A._____ AG e da
B._____ entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione
all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira.
3.
[Vie di diritto]
4.
[Comunicazioni]