gr_gerichte · A 2022 38 · 2023-04-11 · de

Kantons- und Gemeindesteuern | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 22 38
4. Kammer 
Einzelrichterin
Pedretti
Aktuar
Bühler
URTEIL
vom 11. April 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rita Guler, Steuern und Beratungen,
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern


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I. Sachverhalt:
1.
A._____, geb. B._____, ist Alleineigentümerin eines Zweifamilienhauses 
am C._____ in D._____. Darin befinden sich sowohl eine 2.5-
Zimmerwohnung als auch eine 5.5-Zimmerwohnung sowie eine 3.5-
Zimmerwohnung. Die 2.5-Zimmerwohnung hat A._____ an ihren Vater, 
namentlich E._____, zu einem Mietzins von jährlich brutto CHF 9'000.-- 
bzw. netto CHF 8'100.-- vermietet. Die 5.5-Zimmerwohnung bewohnte 
A._____ bis zu ihrem Umzug nach F._____ im Mai 2022 selber. Seither 
ist diese Wohnung vermietet. Die 3.5-Zimmerwohnung ist ebenfalls für 
einen Mietzins von jährlich brutto CHF 20'400.-- bzw. netto CHF 18'360.-- 
vermietet.
2.
In der Steuererklärung 2021 deklarierte A._____ einen Nettoertrag der 
Liegenschaften 
von 
insgesamt 
CHF 
28'968.--. 
Mit 
Veranlagungsverfügungen 
vom 
6. 
September 
2022 
nahm 
die 
Steuerverwaltung 
des 
Kantons 
Graubünden 
(nachfolgend 
Steuerverwaltung) für das Jahr 2021 eine Aufrechnung dieses 
Nettoertrags um CHF 6'000.-- auf CHF 34'968.-- vor. Begründend wurde 
geltend gemacht, dass es sich bei dem an den Vater eingeräumten 
Mietzins von jährlich netto CHF 8'100.-- um eine an nahestehende 
Personen gewährte Vorzugsmiete handle. Entsprechend sei der 
Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung von CHF 15'600.-- als 
Mietzins einzusetzen. 
3.
Gegen diese Aufrechnung von netto CHF 6'000.-- (= Eigenmietwert [CHF 
15'600.--] abzüglich Nettomietzins [CHF 8'100.--] abzüglich 20% Unterhalt 
[CHF 1'500.--]) erhob A._____ am 2. Oktober 2022 Einsprache mit dem 
Antrag, dass der Nettoertrag der Liegenschaften gemäss der von ihr in der 
Steuererklärung 2021 gemachten Deklaration mit CHF 28'968.-- zu 
veranlagen und auf eine Aufrechnung zu verzichten sei. 


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4.
Mit Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2022 hat die Steuerverwaltung 
die Einsprache von A._____ vom 2. Oktober 2022 abgewiesen. Zur 
Begründung führte sie aus, dass sich die Differenz zwischen dem 
Eigenmietwert von CHF 15'600.-- und den Mietzinseinnahmen von jährlich 
netto CHF 8'100.-- auf CHF 7'500.-- bzw. 48.07% belaufe. Damit weiche 
der an den Vater gewährte Mietzins erheblich vom Marktmietwert ab. Es 
liege somit eine Vorzugsmiete an eine nahestehende Person vor, welche 
die 
in 
der 
Veranlagungsverfügung 
vom 
6. 
September 
2022 
vorgenommene Aufrechnung rechtfertige. 
5.
Dagegen 
erhob 
A._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdeführerin) 
am 
2. November 2022 (Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantrage sinngemäss die Aufhebung des 
Einspracheentscheids vom 7. Oktober 2022 bzw. dass auf die 
Aufrechnung um brutto CHF 7'000.-- bzw. netto um CHF 6'000.-- 
(abzüglich 20% Unterhalt) zu verzichten sei. Begründend machte sie im 
Wesentlichen geltend, dass die Steuerverwaltung im Jahr 2020 keine 
Aufrechnung vorgenommen habe, obschon der vom Vater damals 
bezahlte Mietzins mit demjenigen des Jahres 2021 identisch gewesen sei. 
Ohnehin könne der amtliche geschätzte Marktmietwert für die 2.5-
Zimmerwohnung nicht stimmen, zumal die 5.5-Zimmerwohnung ebenfalls 
zu einem Betrag von CHF 15'600.-- besteuert werde. 
6.
Mit Vernehmlassung vom 16. November 2022 beantragte die 
Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde. Beim Vater der Beschwerdeführerin handle 
es sich um eine nahestehende Person. Die Steuerverwaltung könne 
gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden auf die 
Werte in den amtlichen Schätzungen abstellen. Daraus ergebe sich für die 
2.5-Zimmerwohnung einen Eigenmietwert von CHF 15'600.--. Damit 
weiche der vereinbarte Mietzins erheblich vom Marktmietwert ab, weshalb 
eine Aufrechnung auf CHF 15'600.-- zu erfolgen habe. Daran ändere auch 


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die Tatsache nichts, dass in der Steuerveranlagung 2020 auf eine solche 
Aufrechnung verzichtet worden sei. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
im 
angefochtenen 
Entscheid, 
wird 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid 
der Beschwerdegegnerin vom 7. Oktober 2022 betreffend Kantons- und 
Gemeindesteuern 2021. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden weitergezogen werden 
(vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. 
Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; 
BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und 
Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des 
angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen 
Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von 
unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das 
kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was vorliegend − wie 
gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die 
Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführerin 
ist 
als 
formelle 
und 
materielle 
Adressatin 
des 
angefochtenen 
Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an 


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dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem 
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2.
Nach Art. 43 Abs. 3 lit. a VRG entscheidet das Verwaltungsgericht in 
einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert CHF 5'000.-- nicht 
überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der 
Streitwert 
unbestrittenermassen 
unter 
CHF 
5'000.-- 
liegt 
(vgl. 
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 16. November 2022 S. 3) 
und die Streitsache nicht in Fünferbesetzung entschieden werden muss 
(vgl. Art. 43 Abs. 2 VRG), ist die Zuständigkeit der Einzelrichterin gegeben.
2.
In materieller Hinsicht ist zwischen den Parteien streitig, ob der 
tatsächliche Mietertrag von jährlich netto CHF 8'100.-- oder der amtliche 
geschätzte Marktmietwert bzw. Eigenmietwert der 2.5-Zimmerwohnung 
von CHF 15'600.-- zu besteuern ist. 
3.1.
Nach Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen 
steuerbar, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, 
Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) und der Mietwert von 
Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft 
Eigentums oder eines Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur 
Verfügung 
hält 
(lit. 
b). 
Massgebend 
für 
die 
Bemessung 
des 
anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei grundsätzlich der objektive 
Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der 
Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten könnte (Art. 
22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b StG ist auch dann 
steuerbar, wenn das Grundstück zu einem erheblich vom Marktmietwert 
abweichenden Mietzins an eine nahestehende Person vermietet oder 
verpachtet wird (Art. 22 Abs. 5 StG). Der Gesetzgeber wollte damit einer 
allfälligen Steuerumgehung entgegentreten, die ohne eine solche 
Bestimmung vielfach schwer nachzuweisen ist. Um zu verhindern, dass 
vertragliche Konstruktionen zu einer Verkürzung des Steuersubstrats 


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führen, wurde Art. 22 Abs. 5 StG geschaffen. Von einer erheblichen 
Abweichung wird bei einer Differenz von 20 % oder mehr gesprochen (vgl. 
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 16 37 
vom 3. März 2017 E.4b, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 E.4b; 
Praxisfestlegung 
der 
Beschwerdegegnerin, 
Vorzugsmiete 
an 
nahestehende 
Person, 
Kantonssteuern, 
1. 
Januar 
2009, 
S. 1; 
Grossratsprotokoll vom März 1999, Nr. 4, 98/99, S. 537).
3.2.
Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im Kanton Graubünden auf 
den amtlichen Schätzungen. Die amtliche Schätzung stellt ein taugliches 
Instrument dar, um die Unterpreislichkeit eines Mietverhältnisses zu 
überprüfen, beruht doch der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der 
Regel auf der Vergleichsmethode. Mit den amtlichen Schätzungen wird 
aufgrund von Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der 
Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden 
könnte (vgl. VGU A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2, A 16 37 vom 3. März 
2017 E.4c, A 08 30 vom 10. Oktober 2008 E.4c). Dabei werden allfällige 
Mietzinsspannbreiten wie auch saisonale Schwankungen bereits 
mitberücksichtigt. Die Werte der rechtskräftigen amtlichen Schätzungen 
sind gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden grundsätzlich für die Steuerbehörden verbindlich (vgl. VGU 
A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2 mit zahlreichen Hinweisen).
4.1.
Die Beschwerdeführerin vermietet die hier streitgegenständliche 2.5-
Zimmerwohnung zu einem Mietzins von jährlich brutto CHF 9'000.-- bzw. 
netto CHF 8'100.-- an ihren Vater. Damit kann unbestrittenermassen 
davon ausgegangen werden, dass der Mieter der Beschwerdeführerin im 
Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG nahesteht. 
4.2.
Mit der amtlichen Schätzung vom 14. Januar 2013 (Bewertungsdatum 
vom 10. Januar 2013), welche von der Beschwerdeführerin unstreitig nicht 
angefochten wurde – mithin in Rechtskraft erwachsen ist – und somit 


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gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben später in einem 
anderen Verfahren nicht mehr in Frage gestellt werden kann (vgl. VGU A 
20 28 vom 25. Januar 2022 E.5.3, A 21 25 vom 27. Juli 2021 E.4.2, A 17 
59 vom 31. August 2018 E.4.2, A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a), wurde 
der Marktmietwert für die besagte 2.5-Zimmerwohnung auf CHF 15'600.-- 
festgesetzt. Dies ergibt sich klar aus den Detailangaben zur 
Mietberechnung gemäss amtlicher Schätzung vom 14. Januar 2013 (vgl. 
beschwerdegegnerische Beilage [Bg-act.] 6). Dort wird nämlich für die 2.5-
Zimmerwohnung sowie die 3.5-Zimmerwohnung unter der Bezeichnung 
"Vermietung" ein Mietwert von insgesamt CHF 33'600.-- aufgeführt. 
Hiervon entfällt aktenkundig ein Betrag von CHF 15'600.-- auf die 2.5-
Zimmerwohung und ein solcher von CHF 18'000.-- auf die 3.5-
Zimmerwohnung. Vor diesem Hintergrund geht der von der 
Beschwerdeführerin erhobene Einwand, wonach der Wert für die 2.5-
Zimmerwohnung von CHF 15'600.-- nicht geschätzt bzw. nicht stimmen 
könne, ins Leere. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die 5.5-
Zimmerwohnung – gleich wie die 2.5-Zimmerwohnung – gemäss 
(rechtskräftiger) amtlicher Schätzung vom 14. Januar 2013 mit CHF 
15'600.-- bewertet wurde; schliesslich kann eine rechtskräftige amtliche 
Schätzung in einem anderen Verfahren nicht in Frage gestellt werden. 
Gemäss der Deklaration der Beschwerdeführerin belief sich der Ertrag aus 
der Vermietung der 2.5-Zimmerwohnung auf netto CHF 8'100.-- (vgl. Bg-
act. 3). Der Mietertrag liegt dementsprechend 48.07 % unter dem 
massgeblichen Marktmietwert bzw. Eigenmietwert der Liegenschaft von 
CHF 15'600.--. Somit ist auch die Voraussetzung einer erheblichen 
Abweichung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG zu bejahen. 
4.3.
Gegen die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Aufrechnung von 
CHF 6'000.-- auf CHF 34'968.-- wendet die Beschwerdeführerin überdies 
ein, dass in der Steuerperiode 2020 darauf verzichtet worden sei und dies 
obschon der damalige Mietzins mit demjenigen des Jahres 2021 identisch 


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gewesen sei. Damit macht sie sinngemäss geltend, dass die 
Veranlagungsverfügung 2020 in Bezug auf die Nettoerträge der 
Liegenschaften als Zusicherung für künftige Veranlagungen und damit 
auch für diejenige des Jahres 2021 zu verstehen sei. Mit dieser Rüge 
dringt die Beschwerdeführerin nicht durch. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung verbietet der Grundsatz von Treu und Glauben den 
Steuerbehörden nicht, eine umstrittene Rechtsfrage, die früher zu 
Gunsten der steuerpflichtigen Person entschieden wurde, in einer 
späteren 
Veranlagungsperiode 
anders 
zu 
beurteilen. 
Veranlagungsverfügungen können grundsätzlich keine Zusicherung für 
künftige Veranlagungen sein, weil sie sich ausschliesslich auf die 
betreffende Veranlagungsperiode beziehen (Urteil des Bundesgerichts 
2P.284/2004 vom 6. April 2005 E. 4.4; 2A.68/2001 vom 11. Juli 2001, E. 
5b, publiziert in: NStP 55/2001, S. 83). 
4.4.
Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin der 
Beschwerdeführerin die Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten 
Mietertrag und dem höheren Marktmietwert der hier gegenständlichen 2.5-
Zimmerwohnung (abzüglich 20% Unterhalt), also den Betrag von CHF 
6'000.--, 
aufgerechnet 
hat. 
Die 
diesbezüglichen 
Einwände 
der 
Beschwerdeführerin erweisen sich mit Blick auf das Dargelegte als 
unbegründet. 
5.
Zusammenfassend erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 7. Oktober 2022 als rechtens, weshalb die dagegen erhobene 
Beschwerde vom 2. November 2022 (Poststempel) abzuweisen ist. 
6.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und 
Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 
Die Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach 


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dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 500.-- 
angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der 
unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Bund, Kanton und 
Gemeinden 
sowie 
mit 
öffentlich-rechtlichen 
Aufgaben 
betrauten 
Organisationen 
wird 
in 
der 
Regel 
keine 
Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 
78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 
weshalb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
212.--
zusammen
CHF
712.--
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]