gr_gerichte · R 2004 83 · 2005-02-22 · de
Baubewilligung

Ortsplanungsrevision (Änderung Genehmigungsvorbehalt) | Planung

R 04 83
4. Kammer
URTEIL
vom 22. Februar 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend
Ortsplanungsrevison
(Änderung
Genehmigungsvorbehalt)
1. a)
Im Jahre 1993 stimmte der Souverän der … einer Revision des örtlichen
Baugesetzes und Zonenplans zu. Davon miterfasst war eine Umzonung des
Teilgebiets „...“ (…; Perimetergebiet 55'560 m2; Zonen-Ordnung G4; bei
Vorliegen eines Gesamtüberbauungsplans [GÜP] sogar G5, d.h. intensivere
Nutzung möglich). Im Genehmigungsentscheid der Regierung von 1994
wurde festgehalten, dass die angestrebte Erneuerung und Verdichtung
(Einordnung
ins
…
Verkehrskonzept,
…
Gestaltung,
Grün-
und
Aussenflächen,
Nutzungsvielfalt
usw.)
im
revidierten
Baugesetz
(Grundordnung
mit
Volksabstimmung)
selbst
für
die
betreffenden
Grundeigentümer verbindlich geregelt und enthalten sein müsste. In diesem
Sinne wurde die Genehmigung für das Teilgebiet „...“ sistiert, mit der
Anweisung an die …, das Baugesetz bei nächster Gelegenheit mit einer
gesetzlichen Basis für den Erlass eines Generellen Gestaltungsplans (GGP)
nach KRG zu ergänzen.
b)
Im Herbst 1998 legte die … der Regierung einen in der Zwischenzeit
erarbeiteten Teilzonenplan (GÜP ... G5; samt Strukturplan, Vorschriften,
Erläuterungsbericht, Modellfotos sowie Verkehrsstudie [zwei Varianten]) zur
Genehmigung vor.
c)
Im Dezember 1998 erwarb … die auf der nördlichen Bachbettseite der …
(Adresse: … Haus Nr. 35) befindliche Parzelle Nr. 9077, die zuvor von der

Stammparz. Nr. 1453 abparzelliert wurde und auf der heute sein Wohnhaus
steht.
d)
Im Genehmigungsentscheid der Regierung vom Mai 1999 wurde zuerst
klargestellt, dass der eingereichte GÜP noch keine genügende Grundlage im
Sinne des verlangten GGP darstelle. Umgekehrt bestünden seit längerer Zeit
offenkundig baureife Grossprojekte im Gebiet ..., weshalb die bisher sistierte
Umzonungsvorlage mit entsprechenden Auflagen und Vorbehalten nun
trotzdem genehmigt werde. In diesem Sinne beschloss sie im Dispositiv unter
Ziff. 1 lit. e), dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet
werde, der nicht durch neue Hochbauten überbaut werden dürfe. Der
Freihaltebereich umfasse die Fläche der Grünbereiche Gb 1 und Gb 2 laut
Strukturplan vom 1998 zum Entwurf GÜP … G5. Im erwähnten Plan wurde
der einzuhaltende Freihalteabstand zum südlichen Bachbettrand der … mit 5
Metern (GB 1) bzw. mit 15 Metern (Gb 2) eingezeichnet.
e)
Im Dezember 2003 wurde der Quartierplan … (Perimeter QP1 gemäss GÜP
... G5) öffentlich aufgelegt, wogegen … im Januar 2004 bei der … innert Frist
Einsprache erhob. Er störte sich insbesondere daran, dass im QP … eine
Abstandsreduktion der Gb 2 vom Bachbettrand der … von 15 auf neu 10 m
geplant war, da er dadurch wertvermindernde Beeinträchtigungen für sein auf
der gegenüberliegenden Bachseite gelegenes Grundstück (Parz. 9077)
befürchtete.
f)
Im Mai 2004 beschloss der …, die Gewässerabstandslinien zur … im Bereich
GÜP ... G5 neu zu definieren. Im bisherigen Gb 1 sollte ein absolutes
Bauverbot gelten, während der Gb 2 (ab Oberkant-Wuhrmauer …) um 5 auf
neu 10 m verkürzt werden sollte. Beide Grünstreifen sollten als naturnahe
Wiese
mit
einheimischen
Sträuchern
bepflanzt
werden.
Zur
Abstandsreduktion im Gb 2 wurde angeführt, dass ein generelles Bauverbot
im Abstand von 15 m zur … nicht mit der bestehenden Überbauungssituation
übereinstimmen würde, da mehrere Häuser bereits früher innerhalb dieser
Bauzone erstellt worden seien bzw. teilweise darin hineinragen würden. Um
diesem Umstand Rechnung zu tragen, wurde daher die Regel aufgestellt,

dass ein stirnseitiges Eindringen von Neubauten in den Gb 2 gestattet sein
sollte, sofern gleichzeitig die dort beanspruchte Fläche (um das Dreifache)
andernorts im Plangebiet wieder mittels Freihalteflächen kompensiert würde.
Der betreffende Beschluss wurde sodann dem kantonalen Amt für
Raumplanung (ARP) mitgeteilt, das denselben offensichtlich als Antrag der …
auf Änderung der Auflagen laut Regierungsbeschluss vom Mai 1999
betreffend Freihalteflächen im Teilgebiet ... G5 (basierend auf dem Plan vom
8. April 2004, Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen
im Massstab 1:1000) an die Regierung weiterleitete.
g)
Mit Entscheid vom 6./8. Juli 2004 hielt die Regierung fest, dass sie die
Freihalteflächen im Sinne der Planvorgaben vom April 2004 akzeptiere.
Gleichzeitig wies sie die … an, die ausgeschiedenen Freiräume entlang der
südlichen OK-Wuhrmauer (Gewässerabstand zur …) anlässlich der
laufenden Ortsplanungsrevision (voraussichtlicher Abschlusstermin mit
Volksabstimmung im Jahr 2006) auf Stufe Grundordnung (im Baugesetz bzw.
in einem GGP) noch festzulegen. Gestützt auf die eidgenössische
Wasserbauverordnung stehe einer Anpassung der im Mai 1999 „vorläufig“
und damit eben nur provisorisch festgelegten Freihaltezonen im Uferbereich
aufgrund der neu gewonnenen Erkenntnisse aus städtebaulicher Sicht
(optimierte Ausnutzung bzw. erhöhte Wohnqualität für Gesamtareal) ebenfalls
nichts entgegen.
2.
Dagegen erhob … am 3. September 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim
Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Entscheids vom Juli 2004 und demnach sinngemäss um
Bestätigung und Weitergeltung des früheren Genehmigungsentscheids der
Regierung vom Mai 1999. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor,
dass der Quartierplan … dem geltenden Zonenplan widerspreche, da der im
Mai 1999 festgelegte Gewässerabstand von 15 m (Gb 2) massiv verletzt
würde, indem laut QP … neu Häuser bis 5 m an die … gebaut bzw. geduldet
würden. Durch diese nähere Überbauungsmöglichkeit (zudem neu 6 statt 5
Geschosse erlaubt) würde sein Grundstück stark beeinträchtigt (Verlust
Aussicht, schlechtere Lichtverhältnisse bzw. geringere Besonnung) und damit

an Wert verlieren. Entgegen der Vorgehensweise der Regierung sei es vor
allem nicht zulässig gewesen, die längst rechtskräftigen Auflagen und
Anweisungen gemäss Beschluss vom Mai 1999 einfach gestützt auf einen
Antrag des … zu widerrufen bzw. abzuändern, ohne vorher die angrenzenden
Grundeigentümer darüber zu informieren resp. den dafür massgeblichen Plan
vom April 2004 (Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit
Ersatzflächen) amtlich zu publizieren oder sonst wie allgemein zugänglich zu
veröffentlichen. Im Übrigen laufe die strittige Änderung auch dem
Entwicklungskonzept zuwider, da dort entlang der … ausdrücklich von
„siedlungsgliederndem Grünzug“ (S. 24: Grünes Rückgrat in der … bzw. S.
32: In Naherholungsgebiete führender Grünzug) mit wichtigen Schutz- und
Freihaltefunktionen die Rede sei, weshalb eine Schmälerung der Gb 2 auch
von daher verfehlt wäre. Gestützt auf die soeben erwähnten Gründe habe er
beim Kauf der Parz. 9077 im Jahr 1998 nicht damit rechnen müssen, dass die
für ihn nachteilige Plankorrektur so schnell und einseitig erfolgen würde,
weshalb er auch noch in seinem berechtigten Vertrauen auf die
Planbeständigkeit der bisher gültigen Bauauflagen getäuscht bzw. verletzt
worden sei.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz (Regierung) kostenfälliges
Nichteintreten auf den Rekurs; zudem seien die betroffenen Grundeigentümer
im Beizugsgebiet „Umzonung ...“ laut Teilzonenplan 1993 (heute z.B.
Einfache Gesellschaft „…“ mit Rechtsanwalt … als Vertreter; zuvor
Baugesellschaft „…“) zum hängigen Rekursverfahren beizuladen. Zur
Begründung wurde geltend gemacht, dass im ursprünglichen Teilzonenplan
aus dem Jahre 1993 – wogegen keinerlei Rechtsmittel ergriffen wurden –
noch überhaupt kein Gewässerabstand vorgesehen worden sei. Das
Rekursrecht gegen sämtliche späteren Genehmigungsvarianten sei damit
verwirkt worden, da sich die angefochtene Planänderung von 2004 (trotz
verkürzten Gewässerabstands [Gb 2] gegenüber der bloss vorläufigen
Version von 1999) im Vergleich zu 1993 immer noch zugunsten des
Rekurrenten auswirken würde. Mangels ersichtlichen Nachteils für den auf der
gegenüberliegenden Seite der … wohnhaften Eigentümer der Parz. 9077
könne daher auf den Rekurs zum vorneherein gar nicht eingetreten werden.

4.
In ihrer Stellungnahme beantragte die … kostenfällige Abweisung des
Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Zunächst hielt sie fest, dass die neu
festgelegte Gewässerabstandslinie Gb 2 von bisher 15 auf 10 m und die
unverändert gebliebene Abstandslinie Gb 1 mitunter zum Schutz vor
Überschwemmungen (Hochwasserschutz) geschaffen worden sei und die
mannigfachen
Gewässerfunktionen
(Lebens-,
Vernetzungs-
und
Erholungsraum) im öffentlichen Interesse längerfristig garantieren sollte. Es
sei daher fraglich, ob auf die Partikulärinteressen eines Einzelnen mittels
Rekurses überhaupt eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Abweisung
brachte sie vor, dass es im Einzelfall bloss um die Anpassung einer 1999
statuierten Auflage (mit zudem nur vorläufiger Wirkung) und nicht um eine
Zonenplanänderung mit den dafür einzuhaltenden Formvorschriften gehe. Zur
Korrektur ihrer eigenen Auflage sei die Vorinstanz auch zuständig und
kompetent gewesen. Der Grund für die Anpassung sei die …baulich zu
einschränkende Wirkung eines 15 m breiten Grüngürtels bzw. die
Unvereinbarkeit mit den gewachsenen Bebauungsmustern gewesen. Ferner
sei die vorgesehene Änderung der Gb 2 nur von Vorteil für den Rekurrenten
gewesen, da die Ausrichtung der Baufenster A und D im QP … so nicht
längsseitig zur … erstellt würden, sondern eben nur stirnseitig (punktuell) in
den Gb 2 hineinragten, was bedeutend geringere Auswirkungen für die auf
der anderen … gelegenen Grundstücke nach sich zöge. Ein treuwidriges
Verhalten der Behörden gegenüber dem 1998 die Parz. 9077 erwerbenden
Rekurrenten sei ebenso nicht auszumachen, da der ursprüngliche
Teilzonenplan von 1993 noch gar keinen Gewässerabstand beinhaltet habe
und die späteren Plankorrekturen allesamt stets nur von einer vorläufigen
Zwischenlösung ausgegangen seien. Schliesslich sei auch der Einwand eines
Verstosses gegen das eigene …entwicklungskonzept vom April 2003
unbegründet, da in der Gb 1 ein absolutes Bauverbot aus Sicherheitsgründen
statuiert worden sei und jene Freihaltezone im Teilzonenplan … G5 in jeder
Hinsicht vollauf respektiert werde. In der Gb 2 sei die zusätzlich beanspruchte
Fläche um das Dreifache innerhalb des Perimetergebiets selbst mit
entsprechenden Ersatzflächen zu kompensieren, womit zweifelsfrei eine
Verbesserung der Lebens- und Wohnqualität für die dereinst dort wohnhaften

Personen erzielt werden könnte. Aus all diesen Gründen rechtfertige es sich
deshalb, den Genehmigungsentscheid der Regierung zu bestätigen und den
dagegen erhobenen Rekurs vollumfänglich abzuweisen.
5.
In ihrer Stellungnahme beantragte die potentielle Bauherrin (Einfache
Gesellschaft „…“; Eigentümerin Parz. 1701; QP 1) Nichteintreten auf den
Rekurs; evtl. Abweisung desselben; mit Kosten- und Entschädigungsfolge
(zzgl. 7.6% MwSt) zulasten des Rekurrenten. In Ergänzung zu den bereits von
der Regierung und der … angeführten Argumenten wies die Bauherrin
ihrerseits noch speziell daraufhin, dass dem bemängelten Freihaltebereich
(Gb 2) keine Schutzfunktion für die auf der gegenüberliegenden Seite
wohnhaften Nachbarn zukomme, weshalb die Grundeigentümer auf der
nördlichen … – wozu auch der Rekurrent zähle – vorab gar nicht zur
Rekurserhebung legitimiert sein könnten. Zudem verhalte sich der Eigentümer
der Parz. 9077 rechtsmissbräuchlich, da er sein eigenes Gründstück mit 6
Geschossen und 21 m Gebäudehöhe „ohne Freihaltebereich“ überbauen
könnte, im Gegenzug jedoch die im Areal … geplante (kleiner dimensionierte)
Überbauung mit bloss 5 Geschossen plus Attikawohnung und nur 15 m
Gebäudehöhe bekämpfe bzw. verbieten lassen möchte. Von Bedeutung sei
ferner, dass schon das (geltende) … Baugesetz die Möglichkeit vorsehe, den
Gewässerabstand durch Baulinien festzulegen, ohne dass es dafür einer
Änderung der Grundordnung (Revision Baugesetz bzw. Erlass GGP) bedurft
hätte.
6.
Die weiteren Beigeladenen beteiligten sich nicht am Verfahren.
7.
Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen
neuen Gesichtspunkte, vertieften und erhärteten die Parteien bzw.
Beigeladenen
darin
zur
Hauptsache
doch
einzig
nochmals
ihre
gegensätzlichen Standpunkte. Darauf wird, sofern notwendig, in den
folgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des
Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines
Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend
macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass der Rekurrent als Eigentümer und
Nachbar der unmittelbar auf der Nordseite der … gelegenen Parz. Nr. 9077
wegen seiner besonderen räumlichen Nähe sowie der engen Beziehung
(denkbare
Auswirkungen
auf
bzw.
Beeinträchtigungen
für
seine
Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung im Gebiet „...“ auf der
Südseite der … offensichtlich mehr als Dritte vom Genehmigungsentscheid
der Vorinstanz betreffend „Reduktion Freihalteflächen [im Grünbereich; Gb 2]
entlang
des
Uferbereichs“
berührt
ist
(vgl.
neu
zur
erweiterten
Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34; VGU R 04 19 E. 1). Auf den Rekurs ist
daher einzutreten.
2. a)
Gemäss Art. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) sorgen die Gemeinden [bzw. Städte] und der Kanton
gemeinsam für die Planung und Erfüllung der Aufgaben laut KRG. Nach Art.
3 KRG haben sie dabei die schutzwürdigen öffentlichen und privaten
Interessen in bestmöglicher Weise zu wahren und gegeneinander abzuwägen
(Abs. 1). Stehen mehrere Mittel zur Verfügung, um den Planungszweck zu
erreichen, so ist jenes zu wählen, das in seiner gesamten Auswirkung die
Betroffenen am wenigstens belastet (Abs. 2). Nach Art. 37 Abs. 3 KRG
bedürfen die Baugesetze, die Zonenpläne, die Generellen Gestaltungspläne
(GGP) und Generellen Erschliessungspläne (GEP) wie auch deren
Änderungen alle der Genehmigung durch die Regierung, wobei sie erst mit
dieser Genehmigung in Kraft treten (konstitutive Wirkung). Die Regierung
erteilt die Genehmigung nur, wenn keine gesetzlichen Vorschriften verletzt
und die öffentlichen Interessen im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens
wahrgenommen worden sind. Namentlich gestützt auf die letztgenannte
Vorschrift erteilte die Regierung mit Beschluss vom 25. Mai 1999 (RB Prot.-
Nr. 962) sodann auch den an sich schon am 26. September 1993 vom …

Stimmvolk angenommenen und seither sistierten Art. 51 Abs. 3 und 4 des …
Baugesetzes (BG) samt zugehörigem Teilzonenplan (neu seit 1998 GÜP „...“
G5) die benötige Genehmigung, indes nur mit gewissen Vorbehalten,
Anordnungen und Anweisungen. Hinsichtlich der hier allein interessierenden
„Grenzabstandsverletzung im Uferbereich“ wurde im Beschlussdispositiv in
Ziff. 1. lit. e) zunächst was folgt bestimmt:
„Gegenüber der … wird vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet, der nicht
durch neue Hochbauten überbaut werden darf. Der Freihaltebereich umfasst
dabei die Uferzonen/Grünbereiche [Gb 1 + Gb 2] laut Strukturplan vom
14.09.1998 zum Entwurf für den GÜP … G5.“
Auf entsprechenden Antrag der … vom Mai 2004 wurde der soeben erwähnte
Genehmigungsvorbehalt indessen von der Regierung mit Beschluss vom 6./8.
Juli 2004 (RB Prot.-Nr. 1010) im Dispositiv [Ziff. 1 + 2] noch wie folgt geändert:
„Der Freihaltebereich gegenüber der … wird neu entsprechend dem Plan
Gewässerabstandslinien …, Neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen 1:1'000 vom
8. April 2004 festgelegt.
Die … wird angewiesen, den erforderlichen Freiraum entlang der Gewässer
im
Rahmen
der
laufenden
Ortsplanungsrevision,
d.h.
auf
Stufe
Grundordnung, festzulegen.“
b)
Ausgangspunkt für die Streitfrage, ob die Regierung zur späteren Anpassung
ihrer eigenen Genehmigungsauflage betreffend Freihalteflächen [Gb 2] bzw.
Reduktion Gewässerabstand überhaupt zuständig und kompetent war, muss
der ursprüngliche Teilzonenplan (…) bzw. die längst rechtskräftige Revision
des … Baugesetzes aus dem Jahre 1993 sein, worin noch keine
Abstandsvorschriften über einen allfälligen Freihaltebereich von Hochbauten
bzw. eine dereinst zu begrünende Uferschutzzone ab Oberkant-Wuhrmauer
… enthalten waren. Eine solch vernünftige und ab Inkrafttreten der
eidgenössischen Gewässerschutzverordnung im Jahre 1998 (Art. 29 GSchV;
SR 814.201) auch gebotene Zonenausscheidung erging erstmals im Herbst
1998 durch den Erlass des GÜP ... G5 [inkl. Gb 1 + 2] durch die … bzw. später
im
Mai
1999
durch
die
nur
provisorische
Genehmigung
dieser
Lösungsvariante (Ziff. 1. lit. e) durch die Regierung. Mit der erwähnten
Auflage, dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet
werde, liess die Vorinstanz indessen gerade absichtlich offen, wie die
Ausgestaltung und Form des neu geplanten Grünstreifens bzw. der neu
geschaffenen Uferschutzzone definitiv aussehen sollte. Anstelle jener

planerischen Zwischenlösung vom Mai 1999 trat im Juli 2004 aufgrund
städtebaulich überzeugender Gründe (optimierte Raumausnutzung mit
zugleich erhöhter Wohnqualität für Gesamtareal; Bereitstellung dreimal so
grosser Grünersatzflächen ohne das absolute Bauverbot im Gb 1 zu
berühren) bloss ein aktualisierter Genehmigungsvorbehalt (Ziff. 1 + 2), der der
projektbezogen veränderten Gesamtsituation gestützt auf den eigens dafür
erstellten Gewässerabstandsplan vom April 2004 besser Rechnung trug.
Entgegen der Meinung des Rekurrenten kann in der Änderung bzw. Ablösung
des obsolet gewordenen Genehmigungsvorbehalts 1999 durch den späteren,
ebenso in die Zukunft gerichteten Genehmigungsvorbehalt 2004 (im Sinne
einer vorsorglichen Koordinationsmassnahme) durch ein- und dieselbe
Prüfungs- und Aufsichtsinstanz aber noch kein unzulässiger Widerruf oder
dergleichen erblickt werden. Die rollende Planung bei Grossprojekten mit
zeitlich ungewöhnlich langer Realisationsphase (in casu 12 Jahre) kann
vielmehr stets etappenweise und in periodischen Abständen gewisse
Anpassungen erforderlich machen, ohne dass deshalb ein generelles
Bauverbot über das Gesamtareal erlassen oder sonst eben mit der
Gesamtplanung immer wieder von Neuem begonnen werden müsste. In
Anbetracht der ab 1999 raumgestalterisch nachweislich stark veränderten
Entscheidungsgrundlagen
war
die
Regierung
als
zuständige
Genehmigungsbehörde (sowie auf ausdrücklichen Antrag der … im Einklang
mit Art. 2 und 3 KRG) damit aber auch befugt, auf ihren zwischenzeitlich
überholten Vorbehalt von 1999 zurückzukommen und stattdessen den
eindeutig zeitgerechteren Vorbehalt von 2004 anzubringen. Dem gilt es hier
umso mehr zuzustimmen, als der ursprüngliche Zustand (1993) noch gänzlich
ohne Uferabstandsvorschriften auskam und erstmals im Herbst 1998
entsprechende Planvorgaben durch die … aufgestellt bzw. im Mai 1999 durch
die Regierung mittels Genehmigungsvorbehalt [vorläufige Schaffung Gb 1 +
Gb 2] provisorisch eingeführt wurden. Im Vergleich dazu wurde im
Genehmigungsvorbehalt vom Juli 2004 nur noch eine geringfügige Korrektur
vorgenommen, zumal am absoluten Bauverbot im Gb 1 (5 m Abstand zum
südlichen …) unverändert festgehalten wurde. Minimiert wurde bloss der
Abstand im Gb 2, wobei indes erneut ein „vorübergehend festgelegter
Abstand“ (Ziff. 1 + 2) gelten sollte. Korrekterweise dürfen hier aber einzig die

Bauvorgaben von 1993 und 2004 miteinander verglichen werden, woraus sich
objektiv ergibt, dass allen im Norden an das Bachbett der … anstossenden
Grundeigentümern durch den Vorbehalt von 2004 ein beträchtlicher
Sondervorteil erwuchs, indem nämlich künftig überall nicht mehr näher als 5
Meter (Gb 1) bzw. nur noch stellenweise stirnseitig innerhalb einer Distanz
von 10 Metern (Gb 2) auf der gegenüberliegenden Südseite gebaut werden
darf. Die kritisierte Abänderung von 2004 beinhaltete im Gegensatz zur
Lösung von 1993 eine klare Besserstellung der Anstösser, womit die
Vorinstanz jederzeit (ohne vorherige Anhörung der profitierenden Anstösser)
auch eine entsprechende Plankorrektur vornehmen durfte (vgl. Häfelin/Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, § 16 S. 204 [Rz. 997 ff.]).
Mit seinem Haupteinwand, der Genehmigungsvorbehalt 1999 (lediglich
Zwischenlösung) sei für ihn günstiger gewesen, stösst der Rekurrent somit ins
Leere. Aus dem genau gleichen Grund erweist sich der Nebeneinwand eines
treuwidrigen oder irreführenden Verhaltens seitens der … Planungsbehörden
bzw. der kantonalen Aufsichts- und Genehmigungsinstanz als unbegründet,
da zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (Parz. 9077) im Dezember 1998
noch die bisherigen Bau- und Zonenvorschriften von 1993 volle Gültigkeit
hatten. Mangels konstitutiver Wirkung des erst im Mai 1999 genehmigten
Vorbehalts betreffend Grünflächen/Uferschutzzone konnten folglich zuvor
noch überhaupt keine vertrauensbildenden Massnahmen getroffen werden,
die später kausal für den Kaufentscheid des Rekurrenten hätten sein können.
Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs deshalb als unbegründet.
3. a)
Zusammengefasst
ergibt
sich
damit,
dass
der
angefochtene
Regierungsentscheid in jeder Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur
Bestätigung des Genehmigungsvorbehalts 2004 [Dispositiv Ziff. 1 + 2] und
demnach zur umfassenden Abweisung des Rekurses führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG vollständig dem Rekurrenten aufzuerlegen. Er hat die potentielle
Bauherrin, die sich durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten
liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
345.--
zusammen
Fr.
5'345.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… hat der Einfachen Gesellschaft „…“ eine aussergerichtliche Entschädigung
von Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt.) zu bezahlen.