gr_gerichte · R 2014 80 · 2014-10-28 · de

Baustopp | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 80
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 28. Oktober 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baustopp


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1.
A._____ ist Eigentümer des Stalls Assek-Nr. 52B in der Dorfzone (Bau-
zone) in X._____. Gemäss Schreiben vom 6. August 2014 der Gemeinde 
X._____ an A._____ wurde ihm am 6. Oktober 2009 der Ausbruch zweier 
Fenster im Stall bewilligt. 
2.
Am 22. Januar 2014 reichte A._____ der Gemeinde Unterlagen für die 
Erstellung eines Parkplatzes beim Stall ein. Zudem wies er darauf hin, 
dass er ab ca. Oktober 2015 eine Bewilligung für den Einbau eines Ka-
minofens und eines Kamins und ab ca. Mai 2016 eine Bewilligung für den 
Einbau eines Fensters im unteren Stall bei der Türe brauche. 
Mit Schreiben vom 24. Februar 2014 teilte die Gemeinde A._____ mit, 
dass sie, bevor bauliche Veränderungen im und um den Stall gemacht 
werden dürften, dringend brauchbare Unterlagen über den Stand des In-
nenraums erwarte. Dazu gehöre unter anderem auch ein Gesuch für die 
Feuerpolizei. Zudem erwarte sie ein Baugesuch für den Parkplatz. 
Die Feuerpolizei führte am 30. April 2014 im Stall von A._____ eine 
Brandschutzkontrolle durch. Mit Schreiben vom 8. Mai 2014 teilte sie 
A._____ mit, dass die Bewilligung für den Umbau des Stalls in ein Wohn-
haus fehle. Das Bewilligungsgesuch sei mit den entsprechenden Formu-
laren und Unterlagen bis am 31. Mai 2014 der Gemeinde zuzustellen. 
Am 22. Mai 2014 reichte A._____ der Gemeinde die Unterlagen für die 
feuerpolizeiliche Bewilligung ein. Am 30. Mai 2014 teilte die Gemeinde 
A._____ mit, dass sie noch nicht im Besitz von Fotos über den allfälligen 
Ausbaustand des Innenraums sei. Daraufhin übermittelte A._____ der 
Gemeinde am 15. Juni 2014 Fotos des Innenraums des Stalls. 


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Mit Schreiben vom 6. August 2014 stellte der Gemeindevorstand X._____ 
fest, dass das Erdgeschoss des Stalls ohne Bewilligung in einen Wohn-
raum umgebaut worden sei und verfügte per sofort einen Baustopp. 
Sämtliche Bauarbeiten seien sofort einzustellen. Zudem sei ein komplet-
tes Baugesuch des heutigen Ausbaustandards einzureichen. 
3.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 25. August 
2014 (Poststempel) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit dem sinngemässen Antrag auf Aufhebung der angefoch-
tenen Verfügung. Er habe nicht gewusst, dass er eine Bewilligung für ei-
nen Wohnraum benötige. Der Innenraum habe kein Zimmer, keine Küche, 
kein Bad/Dusche und auch kein WC. Er benötige Mobiliar und bessere 
lediglich einen Teil des Bodens aus. Die Holzböden seien immer feucht 
und würden faul und hätten zudem Schimmelpilz. Er brauche einen guten 
Holzboden. Auch die Steinmauern seien immer feucht. Er habe Teile der 
Steinmauer abgerissen und sammle Sand und Erde um diese zu verbes-
sern. Bei Regen fliesse von der Strasse neben dem Stall Wasser durch 
den Holzboden. Den verfügten sofortigen Baustopp finde er grausam. Die 
Steinmauer sei noch nicht fertig. Er müsse zudem gewisse Umgebungs-
arbeiten, insbesondere für den Garten, machen. Er wolle kein Wohnhaus 
erstellen, sondern eine Hütte oder ein Gartenhaus. 
4.
Am 28. August 2014 forderte der Instruktionsrichter den Beschwerdefüh-
rer unter Androhung des allfälligen Nichteintretens auf die Beschwerde 
auf, dem Gericht den angefochtenen Entscheid der Gemeinde X._____ 
zuzustellen.
5.
Mit Schreiben vom 31. August 2014 reichte der Beschwerdeführer dem 
streitberufenen Gericht den angefochtenen Entscheid ein und führte aus, 
dass er im Sommer ca. vier Monate in seinem Stall übernachte. Im 


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Herbst, Winter und Frühling wohne er in Y._____. Einen Teil des Beton-
bodens habe er zwischen 2008 und 2009 gebaut, einen anderen Teil in 
den Jahren 2009 und 2010. Zudem habe er seit Dezember 2013 Fenster-
läden gebaut. Diese seien indes noch nicht fertig. 
6.
Am 17. September 2014 teilte der Beschwerdeführer dem Gericht mit, 
dass er einen Kochherd erhalten habe, den er im Stall einbauen wolle.
7.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 22. September 2014 auf Abweisung der Be-
schwerde. Die beigelegten Fotos zeigten, dass eine Umnutzung stattge-
funden habe. Mit seiner Aussage in Sachen Kochherd bekräftige der Be-
schwerdeführer, dass das Gebäude als Wohnraum benutzt werde. Auch 
das Schreiben der Feuerpolizei vom 8. Mai 2014 verdeutliche, dass ein 
Umbau des Stalls in ein Wohnhaus stattfinde. Der Beschwerdeführer er-
schleiche sich Wohnraum und umgehe schrittweise die Zweitwohnungsin-
itiative. Die Gemeinde habe die Quote von 20 % bei weitem überschritten. 
Der Beschwerdeführer habe keinen Wohnsitz in X._____. 
8.
Am 29. September 2014 teilte der Beschwerdeführer dem Gericht noch 
mit, dass er im Sommer drei bis vier Tage pro Woche in seinem Stall 
schlafe. Ab 20. Oktober 2014 werde er wieder in Y._____ übernachten. 
9.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 7. Oktober 2014 auf eine weitere 
Stellungnahme
10.
Mit Schreiben vom 12. Oktober 2014 wies der Beschwerdeführer soweit 
ersichtlich noch darauf hin, dass sein Stall in der Wohnzone liege. Am 
20. Oktober 2014 stellte der Beschwerdeführer dem Gericht schliesslich 
noch den Kaufvertrag über seinen Stall zu. 


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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommunale Verfü-
gung vom 6. August 2014, mit welcher die Beschwerdegegnerin einen so-
fortigen Baustopp verfügte und den Beschwerdeführer aufforderte, ein 
komplettes Baugesuch einzureichen, ist weder endgültig noch kann sie 
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt sie ein taug-
liches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden dar. Als Adressat der angefochtenen Verfügung 
ist der Beschwerdeführer berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse 
an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-
recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 
b)
Gegenstand der angefochtenen Verfügung vom 6. August 2014 bildet 
einerseits der verfügte sofortige Baustopp sowie anderseits die Aufforde-
rung des Beschwerdeführers zur Einreichung eines kompletten Bauge-
suchs. Letzterem opponiert der Beschwerdeführer indes nicht, weshalb 
nachfolgend einzig die Frage nach der Rechtmässigkeit des von der Be-
schwerdegegnerin verfügten Baustopps zu beurteilen ist, welchen der 
Beschwerdeführer als "grausam", bzw. mit anderen Worten als nicht ver-
hältnismässig, erachtet. 


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2. a)
Gemäss Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorha-
ben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde er-
richtet, geändert oder abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert wer-
den. Der Bewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von 
Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
zu erwarten sind. Gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG dürfen Bauvorhaben be-
gonnen werden, sobald die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Zeitlich be-
grenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private In-
teressen berühren, unterliegen gemäss Art. 86 Abs. 2 KRG nicht der 
Baubewilligungspflicht. Die Regierung hat in Art. 40 Abs. 1 der Raumpla-
nungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) die-
jenigen Bauvorhaben bestimmt, welche keiner Baubewilligung bedürfen. 
Dies sind unter anderem:
1.
Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und 
Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage da-
durch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt;
2.
Geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von 
Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume. Ausgenommen ausserhalb der 
Bauzonen;
3.
Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, aus-
genommen ausserhalb der Bauzonen;
5.
Gebäude mit einem Volumen bis zu 5 m3 (Kleinbauten) sowie Fahrradunterstände 
mit einer Grundfläche bis zu 4.0 m2.
b)
Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer Bauarbeiten ohne 
vorgängig eingeholte Baubewilligung durchgeführt und damit gegen 
Art. 86 Abs. 1 und Art. 91 Abs. 1 KRG verstossen hat. Zu seiner Rechtfer-
tigung bringt der Beschwerdeführer vor, dass die Bauarbeiten wegen der 
Nässe nötig gewesen seien und er keine Kenntnis von der Baubewilli-
gungspflicht gehabt habe. Die Tatsache, dass die Bauarbeiten infolge 
Nässe nötig gewesen seien vermag den Beschwerdeführer jedoch nicht 


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von der Verpflichtung, eine Baubewilligung einzuholen und dieser alle 
sachdienlichen Unterlagen beizulegen, zu entbinden, zumal sich die vor-
genommene Zweckänderung des Stalls hin zu einer Wohnnutzung offen-
kundig als baubewilligungspflichtig erweist (Art. 86 Abs. 1 KRG, Art. 40 
Abs. 1 Ziff. 3 KRVO e contrario). Zudem erweist sich auch die beschwer-
deführerische Aussage, wonach er keine Kenntnis von der Bewilligungs-
pflicht der Bauarbeiten gehabt habe, als wenig glaubwürdig. Denn einer-
seits wurde dem Beschwerdeführer bereits am 6. Oktober 2009 der Aus-
bruch von zwei Fenstern beim Stall bewilligt und anderseits wies der Be-
schwerdeführer in seinem Schreiben vom 22. Januar 2014 an die Be-
schwerdegegnerin explizit darauf hin, dass er in den Jahren 2015 und 
2016 weitere Baubewilligungen für den Einbau eines Kaminofens und ei-
nes Kamins sowie eines Fensters im unteren Stall bei der Türe benötige. 
Folglich war dem Beschwerdeführer die Baubewilligungspflicht der Baua-
rbeiten durchaus bewusst. Die Beschwerdegegnerin hat deshalb zu Recht 
einen Baustopp verfügt und gleichzeitig vom Beschwerdeführer die Ein-
reichung eines kompletten Baugesuchs des heutigen Ausbaustands ver-
langt. 
3.
Die angefochtene Verfügung vom 6. August 2014 erweist sich damit als 
rechtens, was zur umfassenden Bestätigung derselben und zur Abwei-
sung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu-
lasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-
chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzu-
weichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Be-
schwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
200.--
zusammen
Fr.
700.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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