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Anschlussgebühren / Löschwassergebühren | Anschlussgebühren

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 16 3
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
Richter
Stecher, Meisser
Aktuarin ad hoc
Janka
URTEIL
vom 8. November 2016
in der Streitsache
A._____ und B._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Anschlussgebühren / Löschwassergebühren


- 2 -
1.
A._____ und B._____ bewirtschaften seit Oktober 2009 einen Landwirt-
schaftsbetrieb in der politischen Gemeinde X._____. Teil dieses Betriebs 
sind die beiden Liegenschaften in "C._____" (Parzelle 2158) und in 
"D._____" (Parzelle 2241), welche sich im Alleineigentum von A._____ 
befinden. 
2.
Mit Veranlagungsverfügung vom 30. Oktober 2015 hat die Gemeinde 
X._____ Anschlussgebühren für die Zeitspanne ab 1982 bis 2015 für das 
auf der Parzelle „C._____“ befindliche Gebäude nachbelastet. Die Nach-
belastung erfolgte auf der Basis der Differenz (Fr. 459'800.--) zwischen 
dem indexierten Neuwert von 1982 (Fr. 610'600.--) und dem Neuwert 
gemäss amtlicher Schätzung vom 24. Juli 2015 (Fr. 1'070'400.--). Die 
Nachbelastung betrug insgesamt Fr. 11'495.--, bestehend aus einer Ab-
wasseranschlussgebühr im Umfang von Fr. 6'897.-- (1.5 %) und einer 
Wasseranschlussgebühr im Umfang von Fr. 4'598.-- (1 %). 
3.
Am 3. November 2015 veranlagte die Gemeinde für die auf der Parzelle 
in "D._____" befindlichen Gebäude bzw. Gebäudebestandteile Nr. 107 
sowie Nr. 107A bis 107D (Ökonomiegebäude, Misthausüberdachung, Ein-
familienhaus, Photovoltaikanlagen), auf der Basis des Neuwerts der amt-
lichen Schätzung vom 24. Juli 2015 (Fr. 1'821'300.--), die erstmalige Zah-
lung von Löschwassergebühren im Umfang von Fr. 9'107.-- (0.5 % vom 
Neuwert). 
4.
Gegen beide Veranlagungsverfügungen erhob A._____ am 19. Novem-
ber 2015 beim Gemeindevorstand Einsprache. Diese wurde mit Entscheid 
vom 19., mitgeteilt am 21. Januar 2016, vollumfänglich abgewiesen.
5.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 4. Februar 2016 am Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
Beschwerde mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Einspracheentscheid (samt den uns auferlegten Verfahrenskosten) sei aufzuheben.


- 3 -
2.
Die Nachbelastung von Anschlussgebühren sei auf jene Investitionen an der Liegenschaft "C._____", 
Parz. 2158, zu beschränken, für die eine gesetzliche Grundlage gegeben ist bzw. die innerhalb der letz-
ten 5 Jahren getätigt worden sind."
Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, an der 
Liegenschaft in „C._____“ seien im 1994 sowie im 2010, 2013, 2014 und 
2015 Investitionen getätigt worden. Soweit in der Verfügung vom 30. Ok-
tober 2015 für die am Wohnhaus „C._____“ im Jahre 1994 getätigten In-
vestitionen nachträgliche Anschlussgebühren veranlagt würden, erfolge 
dies zu Unrecht. Die Anschlussgebühren für diese Investitionen seien 
wahrscheinlich bereits im damaligen Zeitpunkt von der Gemeinde faktu-
riert und vom damaligen Eigentümer bezahlt worden. Falls dies nicht zu-
träfe, seien diese Forderungen ohnehin bereits verjährt. Für eine allfällige 
Erhebung von Wasser- und Abwasseranschlussgebühren kämen für das 
Grundstück in "C._____" einzig die getätigten wertvermehrenden Investi-
tionen im Umfang von Fr. 50'000.-- in Betracht. Im Zusammenhang mit 
der Veranlagungsverfügung vom 3. November 2015 (Gebäude in 
"D._____") wenden die Beschwerdeführer ein, für die bis am 30. Oktober 
2013 erstellten Bauten fehle jegliche gesetzliche Grundlage zur Erhebung 
einer Löschwassergebühr. Zudem seien die diesbezüglich auferlegten 
Gebühren ohnehin längst verjährt. Für eine mögliche Gebührenerhebung 
käme nur die im Jahre 2014 realisierte Misthausüberdachung (Fr. 45'000.-
-) in Frage. Diese befinde sich jedoch aufgrund ihrer Distanz (400 m) nicht 
mehr im Bereich der öffentlichen Hydrantenanlage und falle deshalb nicht 
in den Anwendungsbereich der einschlägigen gesetzlichen Grundlage.
6.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) teilte in ihrer 
Eingabe vom 16. Februar 2016 den Verzicht auf eine Vernehmlassung 
mit, verbunden mit dem Antrag um Abweisung der Beschwerde.
7.
In ihrer Replik vom 27. Februar 2016 hielten die Beschwerdeführer un-
verändert an ihren Anträgen fest. Ergänzend äusserten sie sich dahinge-
hend, es seien an den auf den Parzellen 2158 und 2241 stehenden Ge-


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bäuden seit 1994 keine baulichen Vorkehrungen ohne Baubewilligung 
bzw. Meldung vorgenommen worden. Ausserdem seien die im Fragebo-
gen zur Grundstückschätzung aufgeführten Bauvorhaben vollständig de-
klariert. Gemäss heute geltender Gesetzgebung der Gemeinde sei es gar 
vorgeschrieben, die Anschlussgebühren bereits provisorisch bei der Ertei-
lung der Baubewilligung zu veranlagen. Im Unterschied zu den heutigen 
Bestimmungen habe die Gemeinde gemäss früher geltender Gesetzge-
bung den massgeblichen Neuwert aufgrund ihrer eigenen Schätzung fest-
legen können, sofern der Neuwert von den effektiven Baukosten erheblich 
abgewichen sei. 
8.
Am 2. März 2016 reichte die Beschwerdegegnerin im Rahmen ihrer Du-
plik diverse Beilagen im Zusammenhang mit den stritten Veranlagungs-
verfügungen betreffend der Liegenschaften auf den Grundstücken in 
"C._____" und "D._____" ein. Überdies hielt sie an dem in ihrer Vernehm-
lassung formulierten Antrag unverändert fest. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, im 
Folgenden eingegangen. 


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens 
bildet der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 19., mitge-
teilt am 21. Januar 2016, in welchem die Verpflichtung des Beschwerde-
führers zur Bezahlung von definitiven Wasser- und Abwasseranschluss-
gebühren (Fr. 11'495.--) sowie Löschwassergebühren (Fr. 9'107.--) von 
total Fr. 20'602.-- bestätigt wird. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, so-
weit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 
Einspracheentscheid der Gemeinde kann weder bei einer anderen In-
stanz angefochten werden noch ist er endgültig, weshalb er ein taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden darstellt. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legi-
timiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat. Ob 
B._____, die nicht am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat und 
nicht Verfügungsadressatin ist, zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist, 
kann offen gelassen werden, zumal A._____ als Verfügungsadressat of-
fensichtlich beschwert und zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die durch 
den Beschwerdeführer überdies frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist damit einzutreten.
2. a)
Strittig ist einerseits, ob für die seit dem Jahre 1994 (oder früher) am Ge-
bäude in "C._____" ausgeführten An-/Umbauarbeiten gemäss anwendba-
rem Recht für den entstandenen Mehrwert nachträgliche Wasser- und 
Abwasseranschlussgebühren geschuldet sind und – falls ja –, ob für eine 
solche Gebührenerhebung in der Zwischenzeit die Verjährung bereits 
eingetreten ist. Andererseits gilt es zu prüfen, ob für die Gebäude in 


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„D._____“ die Löschwassergebühr zu Recht auf der Basis des gesamten 
Gebäudeversicherungsneuwerts veranlagt wurde.
b)
Vorweg ist festzuhalten, dass eine Erhebung einer nachträglichen An-
schlussgebühr gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig ist. 
Soweit es die massgeblichen Vorschriften vorsehen, darf auch bei 
nachträglichen baulichen Veränderungen (wie Umbau oder Erweiterung), 
welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, eine ergänzende An-
schlussgebühr erhoben werden, ohne dass es auf die zu erwartende 
Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- und Entsor-
gungsnetze ankäme (Urteil des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 
29. Mai 2009 E.3.3 m.w.H.).
Zudem darf für die Berechnung der Anschlussgebühr auf den Gebäude-
versicherungswert oder den Schätzwert abgestellt werden. Bei Wohnbau-
ten bringt der Gebäudeversicherungswert (oder ein anderer vergleichba-
rer Wert, wie der amtliche Steuerwert) der angeschlossenen Liegenschaft 
den Vorteil, welcher dem Grundeigentümer aus der Wasserversorgung 
bzw. der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst, regelmässig zu-
verlässig zum Ausdruck, ohne dass zusätzlich auf das Mass der mut-
masslichen Inanspruchnahme der Versorgungsnetze abgestellt werden 
müsste (Urteil des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3 
m.w.H.). Im Übrigen ist es gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
aus Praktikabilitätsgründen zulässig, für die Bemessung der Anschluss-
gebühren auf eine Schematisierung zurückzugreifen. Ein Abgehen von 
dieser Schematisierung ist nach der Rechtsprechung nur geboten, wenn 
im konkreten Fall bei den gegebenen Baukosten die Abweichung von der 
durchschnittlichen Inanspruchnahme der Infrastrukturanlagen besonders 
gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem Gebäudever-
sicherungswert und dem Nutzungspotenzial des Wasser- und Abwas-
seranschlusses besteht oder umgekehrt, wenn der Grundeigentümer be-
sondere Massnahmen trifft, um den Wasserverbrauch oder Abwasseran-


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fall viel tiefer zu halten als in durchschnittlichen Verhältnissen (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E.2.2).
3. a)
In einem ersten Schritt ist die auf den vorliegenden Sachverhalt anwend-
bare, kommunale gesetzliche Grundlage zu bestimmen. Zur Diskussion 
stehen die neuen Gesetze über die Wasserversorgung und über die Ab-
wasserbehandlung der Gemeinde X._____ vom 31. Oktober 2013 (nach-
folgend WvG und AbwG) und das alte Wasser- und Kanalisationsregle-
ment der ehemaligen Gemeinde Y._____ vom 27. November 1981 (nach-
folgend aWKR). 
b)
Die heute geltenden Rechtsgrundlagen regeln in ihren Übergangsbe-
stimmungen (konkret: Art. 37 Ziff. 1 WvG bzw. Art. 38 Ziff. 1 AbwG) einer-
seits das Inkrafttreten der jeweiligen Gesetze. Andererseits halten sie 
fest, dass die neuen Gesetze auf Gesuch, Bauvorhaben und Planungen 
Anwendung finden, welche ab dem 31. Oktober 2013 genehmigt wurden. 
Für sämtliche Bauten, welche vor dem 31. Oktober 2013 genehmigt wur-
den, gilt mit anderen Worten noch das alte Recht. Diese Übergangsrege-
lung entspricht grundsätzlich der allgemeinen Regel zur Bestimmung des 
intertemporal anwendbaren Rechts. Demnach wird das Interesse am 
Schutz des Vertrauens der Betroffenen auf die Weitergeltung des bisheri-
gen Rechts und an der Rechtssicherheit am besten gewahrt, wenn das im 
Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens geltende Recht angewendet wird 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
7. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 292 f.). Gemäss der neueren Rechtsprechung 
des Bundesgerichts sollen jene Bestimmungen auf hängige Verfahren 
Anwendung finden, welche im Zeitpunkt der Verwirklichung des zu beur-
teilenden Sachverhaltes Geltung haben. Dabei ist nur auf jenen Sachver-
halt bzw. Tatbestand abzustellen, der rechtlich zu würdigen ist oder der 
zur Rechtsfolge führt (WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Ver-
waltungsrechts, Band 1, Bern 2012, Rz. 777 und 783 mit ausführlichem 
Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; BGE 137 V 105 


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E.5.3.1 = Pra. 100 [2011] Nr. 110 E.5.3.1; BGE 130 V 329 E.2.2 und E.2.3 
= Pra. 94 [2005] Nr. 95 E.2.2 und E.2.3; 129 V 1, E.1.2). Eine Ausnahme 
ist nur zu machen, wenn sich die Anwendung des neuen Rechts aus 
zwingenden Gründen, vor allem um der öffentlichen Ordnung willen, auf-
dränge, wie das insbesondere bei neuen Bestimmungen im Bereich des 
Umweltschutzes der Fall sei (BGE 127 II 306 E.7c; 126 II 522 E.3b/aa; 
125 II 591 E.5e/aa m.w.H.). Betreffend die Erhebung von Kanalisations-
gebühren hat das Bundesgericht entschieden, dass sich deren rechtliche 
Voraussetzungen nach dem Zeitpunkt, in dem der Anschluss vollzogen 
wird, bestimmen (BGE 103 Ia 26 E.2). Dies entspricht nahezu der Überg-
angsregelung im WvG und im AbwG, welche nicht den Vollzug des An-
schlusses sondern den Zeitpunkt der Bewilligung des Bauvorhabens als 
Kriterium definieren, um das anwendbare Recht zu bestimmen.
c)
In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten, dass im Jahr 1994 Investitionen 
am Grundstück in "C._____" getätigt wurden. Überdies wurde die Liegen-
schaft auf Antrag des Eigentümers im Dezember 1994 neu geschätzt 
(vgl. Beschwerde S. 3 f.; beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 10). Der 
Sachverhalt, welcher zur Erhebung der Abwasseranschlussgebühr führte, 
wurde dementsprechend 1994 verwirklicht, womit gemäss Art. 37 WvG, 
Lehre und bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Gesetz Anwendung 
findet, welches zu jenem Zeitpunkt in Kraft war. Entsprechend ist auf die 
Regelungen im Wasser- und Kanalisationsreglement der ehemaligen 
Gemeinde Y._____ vom 27. November 1981 (aWKR) abzustellen.
4. a)
Weiter ist fraglich, ob die im Jahre 1994 vorgenommenen An-/Um-
bauarbeiten gemäss damaliger Rechtslage – insbesondere nach Art. 50 
ff. aWKR – überhaupt gebührenpflichtig waren. Diese Prüfung erübrigt 
sich allerdings, sofern die möglicherweise geschuldeten Anschlussge-
bühren bereits verjährt sind. Deshalb ist zunächst auf die Verjährung ein-
zugehen. Dabei ist vorab zu klären, welche Verjährungsfristen auf die in 


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Rechnung gestellten Wasser- und Abwasseranschlussgebühren anwend-
bar sind.
b)
Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich in seiner Eingabe vor, dass 
gemäss BGE 112 Ia 120 die Bestimmungen über die Verjährung aus dem 
Steuergesetz des Kantons Graubünden analog anwendbar seien (StG; 
BR 720.000): sprich Art. 125 bzw. Art. 126 StG. Wende man diese Be-
stimmungen analog an, seien die strittigen Gebühren für die im Jahre 
1994 ausgeführten Arbeiten längst verjährt. 
c)
Im öffentlichen Recht ist – im Gegensatz zum Privatrecht – die Verjährung 
von Amtes wegen zu berücksichtigen, wenn das Gemeinwesen Gläubiger 
und der Private Schuldner der Forderung ist (BGE 133 II 366 E.3.3). Das 
Institut der Verjährung gilt als allgemeiner Rechtsgrundsatz des schweize-
rischen Verwaltungsrechts, weshalb öffentlich-rechtliche Ansprüche selbst 
beim Fehlen einer ausdrücklichen Gesetzesbestimmung der Verjährung 
oder Verwirkung unterliegen (BGE 125 V 396 E.3a).
d)
Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung ist bei Fehlen gesetzlicher 
Bestimmungen über die Verjährungsfristen auf öffentlich-rechtliche Rege-
lungen für verwandte Sachverhalte abzustellen. Gibt es keine solchen, so 
kann das Gericht privatrechtliche Bestimmungen (insbesondere Art. 127 
und 128 des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]) analog 
anwenden oder selbst nach allgemeinen Grundsätzen eine Regelung 
festlegen (BGE 126 II 54 E.7; 113 Ia 146 E.3d; BGE 112 Ia 260 E.5; HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 777). Gemäss Rechtsprechung und 
herrschender Lehre gilt für einmalige Leistungen ausserhalb besonders 
gelagerter Fallkonstellationen eine zehnjährige, für periodische eine fünf-
jährige Verjährungsfrist (PVG 1999 Nr. 42 E.2a m.w.H.; Urteil des Bun-
desgerichts 2P.299/2002 vom 3. November 2003 E.2.2 m.H.a. BGE 112 
Ia 120 E.5e; WIEDERKEHR/RICHLI, a.a.O., Rz. 706).


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e)
Bei den im konkreten Fall durch die Beschwerdegegnerin erhobenen 
Wasser- und Abwasseranschlussgebühren handelt es sich um einmalige 
und nicht periodisch geschuldete Gebühren. Die Anschlussgebühren un-
terliegen daher, in Anwendung der soeben zitierten Rechtsprechung, ei-
ner zehnjährigen Verjährungsfrist gemäss Art. 127 OR. 
5. a)
Nachfolgend ist zu prüfen, ab welchem Zeitpunkt die allenfalls geschulde-
ten Wasser- und Abwasseranschlussgebühren fällig werden und damit 
die zehnjährige Verjährungsfrist zu laufen beginnt. 
b)
Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden indi-
ziert die Erteilung der Baubewilligung lediglich den Zeitpunkt der Entste-
hung der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren, ab welchem eine 
provisorische Rechnung gestellt werden kann (vgl. diesbezüglich für die 
kommunale Bestimmung Art. 57 aWKR). Der effektiv geschuldete Betrag 
kann erst in einem weiteren Schritt bestimmt werden, da die Bauherr-
schaft trotz Baubewilligung auf den Um-/Anbau verzichten könnte (Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 15 22 und 23 vom 
12. April 2016 E.3b, d und h) bzw. der effektive Mehrwert erst nach Ab-
schluss der Arbeiten abschliessend bestimmt werden kann, was darauf 
zurückzuführen ist, dass die provisorische Rechnung in der Regel auf ei-
ner vorgängige Kostenschätzung der An-/Umbauten basiert. Für die Fäl-
ligkeit der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren hingegen ist auf 
den Bauvollendungszeitpunkt abzustellen (Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden A 15 20 vom 5. April 2016 E.6c). 
c)
Indem die Beschwerdegegnerin die Nachbelastung der Wasser- und Ab-
wasseranschlussgebühren für die im 1994 ausgeführten Um-/Anbau-
arbeiten an der Liegenschaft in "C._____" gestützt auf das heute geltende 
Recht vorgenommen hat, hat sie – wie soeben in der vorstehenden Er-
wägung 3c dargelegt – die falsche gesetzliche Grundlage angewandt. Al-
lein deshalb erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als begründet. 


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Selbst wenn die Beschwerdegegnerin die korrekte gesetzliche Grundlage 
angewendet hätte, wäre die Beschwerde in diesem Punkt jedoch gutzu-
heissen. Dies deshalb, weil die definitive Veranlagung der Wasser- und 
Abwassergebühren durch die Beschwerdegegnerin am 30. Oktober 2015 
bezüglich der im Jahr 1994 getätigten An-/Umbauten am Gebäude in 
"C._____" offenkundig zu spät erfolgte. Die Forderung der Beschwerde-
gegnerin ist – sofern sie überhaupt im geltend gemachten Umstand be-
stand – längst verjährt. Die zehnjährige Verjährungsfrist hat nach dem 
Vorliegen der neuen Schätzung im 1994 zu laufen begonnen und ist im 
2004 abgelaufen.
6. a)
Ferner gilt es für die später am Gebäude in "C._____" getätigten Investiti-
onen (2010 bis 2015) zu untersuchen, in welchem Umfang diese mit An-
schlussgebühren nachbelastet werden dürfen. Zur Veranschaulichung 
werden die seit Besitzesantritt des Beschwerdeführers getätigten und im 
Fragebogen zur Grundstückschätzung des Kantonalen Schätzungsbezirks 
3 vom 18. Februar 2015 angegebenen Investitionen chronologisch aufge-
führt (vgl. Bf-act. 3 sowie den beim Schätzungsamt des Kantons 
Graubünden eingeholten Fragebogen):
Investitionen
Betrag (CHF)
Beginn
Ende
Bemerkungen
Fassaden
Fr. 21'015.55
März 2010
April 2010
Abschleifen, Neuan-
strich
Fenster/Türen
Fr. 21'700.--
Mai 2010
August 2010
Bisher Vorfenster, neu 
DV
Dachreperatur
Fr. 1'000.--
2012
2013
Nur Material (ohne 
Eigenleistung)
Bad, Dusche, WC
Fr. 1'900.--
Oktober 2013
Oktober 
2013
Klosomat
Gesetz über Abwasserbehandlung und Wasserversorgung Gemeinde X._____ per 31. Oktober 2013 in 
Kraft
Heizung
Fr. 13'110.--
März 2014
April 2014
Neuer Kachelofen mit 
den alten Kacheln (Er-
satz des bisherigen)
Vergrösserung Holz-
schopf und Solaran-
lage
Ca. Fr. 38'000.--; 
(davon Solaranlage 
Fr. 28'000.--)
April 2015
Ca. Juni 
2015
Eigenleistung 
200h à Fr. 45.-- = 
Fr. 9'000.--
Zusätzliche Kosten
Fr. 274.45
Total:
Fr. 106'000.-- (aus-
gewiesen gemäss 
amtl. Schätzung vom 
Okt. 2015)


- 12 -
Aus obiger Darstellung geht hervor, dass am Grundstück in "C._____" 
Investitionen von März 2010 bis ca. Juni 2015 getätigt wurden. Da die 
neuen Erlasse der fusionierten Gemeinde X._____ auf den 31. Oktober 
2013 in Kraft gesetzt wurden, erscheint es sinnvoll, vorerst zu prüfen, wel-
che Investition nach welchem Erlass zu veranlagen sind. Für die Nachbe-
lastung kommen folgende gesetzliche Grundlagen in Frage:
Heute geltendes Recht (Version gültig ab 31. Oktober 2013): 
Gesetz über die Wasserversorgung der Gemeinde X._____ (WvG) 
Art. 25 Wasseranschlussgebühr
1
Für Gebäude, die erstmals an die öffentlichen Wasserversorgungsanlagen angeschlossen werden, ist eine 
einmalige Wasseranschlussgebühr zu bezahlen. Diese bemisst sich nach dem indexierten Neuwert des 
angeschlossenen Gebäudes gemäss amtlicher Schätzung und den im Gebührentarif festgelegten, nach 
Objektklassen abgestuften Gebührenansätzen.
2
(Wechsel eines Gebäudes infolge Änderung der Zweckbestimmung in eine Objektklasse mit höherem 
Wasserverbrauch)
3
Werden an angeschlossenen Gebäuden nachträglich bauliche Veränderungen (Umbauten, Erweiterungen, 
Ersatzbauten) vorgenommen, durch die sich der Neuwert um mehr als 10 % erhöht, ist eine Nachzahlung 
zu leisten. Diese wird auf der ganzen Differenz zwischen dem indexierten Neuwert des Gebäudes gemäss 
der letzten Rechnungsstellung vor der baulichen Änderung und dem Neuwert nach vollzogener baulicher 
Änderung berechnet. Der Gebührenansatz richtet sich nach dem jeweiligen Gebührenansatz für Neubau-
ten.
Gesetz über die Abwasserbehandlung der Gemeinde X._____ (AbwG) 
Art. 26 Abwasseranschlussgebühr
1
Für Gebäude, die erstmals an die öffentlichen Abwasseranlagen angeschlossen werden, ist eine einmalige 
Abwasseranschlussgebühr zu bezahlen. Diese bemisst sich nach dem indexierten Neuwert des ange-
schlossenen Gebäudes gemäss amtlicher Schätzung und den im Gebührentarif festgelegten, nach Objekt-
klassen abgestuften Gebührenansätzen.
2
(Wechsel eines Gebäudes infolge Änderung der Zweckbestimmung in eine Objektklasse mit höherem 
Abwasseranfall)
3
Werden an angeschlossenen Gebäuden nachträglich bauliche Veränderungen (Umbauten, Erweiterungen, 
Ersatzbauten) vorgenommen, durch die sich der Neuwert um mehr als 10 % erhöht, ist eine Nachzahlung 
zu leisten. Diese wird auf der ganzen Differenz zwischen dem indexierten Neuwert des Gebäudes gemäss 
der letzten Rechnungsstellung vor der baulichen Änderung und dem Neuwert nach vollzogener baulicher 
Änderung berechnet. Der Gebührenansatz richtet sich nach dem jeweiligen Gebührenansatz für Neubau-
ten.
Ehemals geltendes Recht (bis 30. Oktober 2013): 
Wasser und Kanalisationsreglement der Gemeinde Y._____ (aWKR) vom 27. November 1981
Art. 50 Anschlussgebühren
Für die Erstellung, den Ausbau oder die Abänderung von öffentlichen Anlagen der Wasserversorgung und der 
Abwasserbeseitigung erhebt die Gemeinde Anschlussgebühren. Wasseranschlussgebühren sind zu entrichten 
für bestehende Bauten sowie für Neu-, An- und Umbauten, die erstmals an die Gemeindewasserversorgung 
angeschlossen werden. Kanalisationsanschlussgebühren werden erhoben für bestehende Bauten sowie für 
Neu-, An- und Umbauten, die an die Gemeindekanalisation angeschlossen sind oder angeschlossen werden.
Art. 52 Berechnungsgrundlage
…
Erhöht sich der Neuwert der Gebäudeversicherung durch nachträgliche bauliche Veränderungen, ist eine dem 
Mehrwert entsprechende Nachzahlung zu leisten.


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Art. 54 Wasseranschlussgebühr
Die einmalige Gebühr für den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung beträgt für
…
Klasse 2
Bauten mit mittlerem Wasserverbrauch wie Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Ferienhäuser, Verwaltungsgebäu-
de, Schulen, Fabriken und Ställe: 2% des Neuwerts der Gebäudeversicherung, mindestens aber Fr. 1000.--.
Art. 55 Kanalisationsanschlussgebühr
Die einmalige Gebühr für den Anschluss an die Gemeindekanalisation mit zentraler Abwasserreinigungsanlage 
beträgt 1,6% des Neuwerts der Gebäudeversicherung
b)
Wie bereits vorstehend erwähnt, ist zur Beurteilung des anwendbaren 
Rechts auf diejenige Bestimmungen abzustellen, welche im Zeitpunkt der 
Verwirklichung des Sachverhalts Geltung haben (vgl. dazu Erwägung 3b). 
Gemäss dem dargestellten Fragebogen wurden rund 2/5 der Investitionen 
vor dem 31. Oktober 2013 – d.h. vor dem in Kraft treten der heute gülti-
gen Gesetze über die Wasserversorgung bzw. Abwasserbehandlung der 
Gemeinde X._____ – und rund 3/5 nach diesem Zeitpunkt getätigt. Für 
die Frage der Nachforderung von Anschlussgebühren sind demnach 2/5 
der getätigten Investitionen nach altem Recht und 3/5 nach neuem Recht 
zu beurteilen.
c)
Der Beschwerdeführer bringt hierzu vor, die in den Jahren 2010 bis 2015 
getätigten Ausgaben würden sich auf rund Fr. 97'000.-- belaufen, wovon 
rund Fr. 50'000.-- wertvermehrend seien und auch nur diese nachbelastet 
werden könnten. Er verkennt dabei die Tatsache, dass es nicht auf die ef-
fektiven Investitionen ankommt, sondern auf die Differenz des Gebäude-
versicherungsneuwerts gemäss den amtlichen Schätzungen vor und nach 
den ausgeführten Arbeiten (vgl. dazu Erwägung 2b). Im vorliegenden Fall 
liegt die Besonderheit darin, dass zwischen den beiden amtlichen Schät-
zungen, welche den Mehrwert aufgrund der zwischen 2010 und 2015 
ausgeführten Arbeiten wiedergeben, die gesetzlichen Grundlagen geän-
dert haben. Angesichts der Tatsache, dass aufgrund der Selbstdeklarati-
on des Beschwerdeführers die Arbeiten im Kostenumfang von rund 2/5 
vor dem 31. Oktober 2013 (also noch unter altem Recht) und 3/5 nach 
dem 31. Oktober 2013 (also unter neuem Recht) ausgeführt wurden, 
rechtfertigt es sich, zur Klärung der Frage nach den nachträglichen An-


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schlussgebühren, die Differenz der Gebäudeversicherungsneuwerte 
gemäss amtlichen Schätzungen zu 2/5 nach altem Recht und zu 3/5 nach 
neuem Recht zu beurteilen.
d)
In Bezug auf die Berechnung steht in tatsächlicher Hinsicht fest, dass die 
Schätzungskommission des kantonalen Schätzungsbezirks 3 den Ge-
bäudeversicherungsneuwert des Objekts in "C._____" vor den zwischen 
2010 und 2015 ausgeführten Arbeiten letztmals am 18. Mai 2000 auf 
Fr. 811'000.-- festlegte (vgl. Bf-act. 10). Wird dieser mit dem Zürcheri-
schen Baupreisindex aufindexiert, beträgt der massgebliche Neuwert im 
2004 Fr. 866'931.05 (Fr. 811'000.-- : 870 [2000] x 930 [2004]). Der Neu-
wert im 2015 beträgt nach Aufindexierung gemäss vom Bundesamt für 
Statistik [BFS] herausgegebenen Schweizerischen Baupreisindex Hoch-
bau für die Grossregion Ostschweiz Fr. 988'140.-- (Fr. 866'931.05 : 108 
[2004] x 123.1 [2015]). Durch sämtliche zwischen 2000 und 2015 vorge-
nommenen Umbauten – wobei gemäss den dem Gericht zur Verfügung 
stehenden Akten einzig zwischen 2010 und 2015 solche Umbauten er-
folgt sind – hat das Gebäude einen Mehrwert von Fr. 82'259.20 
(Fr. 1'070'400.-- - Fr. 988'140.85) erfahren, was einem Wertzuwachs von 
8.3 % entspricht.
e)
Gemäss den seit 31. Oktober 2013 geltenden gesetzlichen Grundlagen, 
ist eine Nachzahlung von Wasser- und Abwasseranschlussgebühren nur 
geschuldet, falls sich durch die ausgeführten Arbeiten der Gebäudeversi-
cherungswert um mind. 10% erhöht. Wie bereits ausgeführt, wären von 
der Differenz des Gebäudeversicherungsneuwerts nur 3/5 nach neuem 
Recht zu beurteilen. Jedoch selbst wenn man die gesamte Differenz 
berücksichtigt, wird – wie soeben gesehen (vgl. dazu Erwägung 6d) – der 
Grenzwert von 10 % (Art. 25 Abs. 3 WvG bzw. Art. 26 Abs. 3 AbwG) nicht 
überschritten, womit der Beschwerdeführer die strittigen Anschlussge-
bühren gemäss neuem Recht nicht zu entrichten hat. In Anwendung des 
neuen Rechts (Art. 25 Abs. 3 WvG und Art. 26 Abs. 3 AbwG) schuldet der 


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Beschwerdeführer somit weder eine Nachzahlung von Wasser- noch von 
Abwasseranschlussgebühren. 
Gemäss altem Recht gilt für die Nachbelastung die 10 %-Schwelle nicht. 
Art. 52 aWKR sieht vor, dass eine Nachzahlung geschuldet ist, sofern 
sich der Neuwert der Gebäudeversicherung durch nachträgliche bauliche 
Veränderungen erhöht. Wie bereits in Erwägung 7b und 7c dargelegt, 
sind 2/5 der getätigten Investitionen nach altem Recht zu veranlagen (2/5 
von Fr. 82'259.20 = Fr. 32'903.70). Ferner sieht Art. 54 aWKR vor, dass 
die einmalige Gebühr für den Anschluss an die öffentliche Wasserversor-
gung bei Bauten der Klasse 2 (Bauten mit mittlerem Wasserverbrauch wie 
Wohnhäuser, Geschäftshäuser, Ferienhäuser, Verwaltungsgebäude, 
Schulen, Fabriken und Ställe, wie dies vorliegend der Fall ist) 2 % des 
Neuwerts der Gebäudeversicherung, mindestens aber Fr. 1'000.-- beträgt. 
Dieser Mindestbetrag gilt nur für den erstmaligen Anschluss und nicht 
auch für Nachzahlungen von Anschlussgebühren. Dies ergibt sich e con-
trario aus dem Wortlaut von Art. 52 aWKR, welcher von einer „dem 
Mehrwert entsprechenden Nachzahlung“ spricht.
In Bezug auf die Kanalisationsgebühr sieht Art. 55 aWKR vor, dass die 
einmalige Gebühr für den Anschluss an die Gemeindekanalisation mit 
zentraler Abwasserreinigungsanlage 1.6 % des Neuwerts der Gebäude-
versicherung beträgt.
Bei einem Abgabesatz von 1.6 % für Kanalisationsgebühren bei einem 
Mehrwert von Fr. 32'903.70 beträgt die Abwasseranschlussgebühr 
gemäss Art. 55 aWKR Fr. 526.45. Die Wasseranschlussgebühr gemäss 
Art. 54 aWKR beträgt 2 % von Fr. 32'904.--, sprich Fr. 658.10. Insgesamt 
ergibt dies Anschlussgebühren von Fr. 1‘184.55 (ohne allfällige Mehr-
wertsteuer). Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer im an-
gefochtenen Einspracheentscheid Anschlussgebühren im Gesamtbetrag 
von Fr. 11'495.-- auferlegt, was sich nach dem Gesagten als falsch er-
weist.


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f)
Der Vollständigkeit halber ist hinsichtlich der Verjährungsthematik festzu-
halten, dass auch hier auf die zehnjährige Verjährungsfrist gemäss 
Art. 127 OR abzustellen ist, welche im Zeitpunkt der Fälligkeit – 
grundsätzlich die Bauvollendung – zu laufen beginnt (vgl. dazu Erwägung 
5b). Gemäss Fragebogen (vgl. dazu Erwägung 6a) wurden die ersten 
Umbauarbeiten im April 2010 vollendet, womit die zehnjährige Ver-
jährungsfrist frühestens im 2010 zu laufen begonnen hat. Die Nachzah-
lung der oben ermittelten Anschlussgebühren für die gestützt auf die zwi-
schen 2010 und 2015 ausgeführten Arbeiten ist daher noch nicht verjährt.
g)
Aufgrund des Gesagten erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als 
begründet. Gestützt auf das Wasser und Kanalisationsreglement der 
ehemaligen Gemeinde Y._____ (aWKR) schuldet der Beschwerdeführer 
für das Gebäude in „C._____“ eine Nachzahlung der Abwasser- und 
Wasseranschlussgebühren von maximal Fr. 1‘184.55 (zuzüglich einer all-
fälligen Mehrwertsteuer). 
7. a)
Sodann ist strittig, ob der Beschwerdeführer für die Liegenschaft in 
"D._____" der Beschwerdegegnerin eine Löschwassergebühr schuldet. 
Er wendet diesbezüglich ein, für die bis am 30. Oktober 2013 erstellten 
Bauten fehle jegliche gesetzliche Grundlage zur Erhebung einer Lösch-
wassergebühr. Zudem seien die diesbezüglich auferlegten Gebühren oh-
nehin längst verjährt. 
b)
Die Gemeinde hat die Löschwassergebühren auf dem gesamten Gebäu-
deversicherungsneuwert für die Gebäude in „D._____“ gestützt auf das 
neue WvG erhoben. Es gilt vorerst zu prüfen, ob die Gemeinde allgemein 
für bestehende Gebäude mit Inkrafttreten des WvG Löschwasserge-
bühren verfügen kann oder nur unter gewissen Umständen. 
Heute geltendes Recht (Version gültig ab 31. Oktober 2013): 
Gesetz über die Wasserversorgung der Gemeinde X._____ (WvG) 
Art. 26 Löschwassergebühr


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1
Werden im Bereich der öffentlichen Hydrantenanlage neue Gebäude erstellt, die nicht an die öffentlichen 
Wasserversorgungsanlagen angeschlossen werden, ist eine einmalige Löschwassergebühr zu bezahlen. 
Die gleiche Gebühr wird erhoben für bestehende Gebäude ohne Anschluss an die öffentliche Wasserver-
sorgung, die bei Erweiterung des Hydrantennetzes Feuerschutz erhalten.
2
(Wechsel eines Gebäudes durch Änderung der Zweckbestimmung in Objektklasse mit höherem Wasser-
verbrauch)
3
Erhöht sich der Neuwert des gebührenpflichtigen Gebäudes durch nachträgliche bauliche Änderungen 
(Umbauten, Erweiterungen, Ersatzbauten) um mehr als 10 %, ist eine Nachzahlung analog der für die Was-
seranschlussgebühr geltenden Bestimmungen zu leisten.
c)
Gemäss Art. 26 Abs. 1 WvG gibt es zwei Konstellationen, bei denen 
erstmalig auf der Basis des gesamten Gebäudeversicherungsneuwerts 
die Löschwassergebühr veranlagt werden kann. Einmal, wenn neue Ge-
bäude erstellt werden, welche nicht an die öffentliche Wasserversorgung 
angeschlossen werden (Satz 1) und einmal, wenn bestehende Gebäude, 
welche nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen sind, 
durch die Erweiterung des Hydrantennetzes neu Feuerschutz erhalten 
(Satz 2). Eine Nachzahlung der Löschwassergebühr kann hingegen ge-
fordert werden, wenn sich durch nachträgliche bauliche Veränderungen 
der Neuwert um mehr als 10% erhöht (Art. 26 Abs. 3 WvG).
d)
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein bestehendes Gebäude, wel-
ches offenbar nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen 
ist. Bei bestehenden Gebäuden kann gemäss Art. 26 WvG die volle 
Löschwassergebühr – sprich auf dem gesamten Gebäudeversicherungs-
neuwert – einzig erhoben werden, wenn die Gemeinde das Hydranten-
netz erweitert hat und aufgrund dieser Erweiterung die bereits bestehen-
den Gebäude neu Feuerschutz erhalten. Aus den von der Gemeinde ein-
gereichten Unterlagen ist nicht ersichtlich, dass das Hydrantennetz erwei-
tert wurde. Aufgrund der Tatsache, dass der angefochtene Entscheid be-
reits wegen der falschen Ermittlung der Anschlussgebühren aufzuheben 
und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, sind vorlie-
gend keine weiteren Abklärungen zu treffen. Sofern die Gemeinde das 
Hydrantennetz erweitert hat und damit die Gebäude in „D._____“ neu 
durch diese Netzerweiterung Feuerschutz erhalten, erweist sich die ver-
fügte Löschwassergebühr als korrekt. Liegt hingegen keine derartige Net-


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zerweiterung vor, hat die Gemeinde die volle Löschwassergebühr zu Un-
recht erhoben. Diesfalls dürfte sie allenfalls für die baulichen Veränderun-
gen eine Nachzahlung der Löschwassergebühr im Umfang des Mehrwer-
tes veranlagen (Art. 26 Abs. 3 WvG). Dieser Mehrwert wäre anhand der 
Differenz der Gebäudeversicherungsneuwerte gemäss den amtlichen 
Schätzungen der betreffenden Gebäude in „D._____“ zu ermitteln. 
Gemäss den dem Gericht vorliegenden Akten sind seit Inkrafttreten des 
WvG einzig Arbeiten an der Misthausüberdachung erfolgt, welche einen 
Mehrwert und damit eine Nachzahlung rechtfertigen würden. Die Be-
schwerdegegnerin hat demnach die Voraussetzungen nach Art. 26 Abs. 1 
resp. 3 WvG in einer Neubeurteilung zu überprüfen und falls diese erfüllt 
sind, entsprechend die Löschwassergebühr – auf der Basis des gesamten 
Gebäudeversicherungsneuwerts oder als Nachzahlung für den durch den 
Umbau bedingten Mehrwert – neu zu veranlagen. 
8.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Beschwerdefüh-
rer für das Gebäude in "C._____" der Gemeinde X._____ gestützt auf das 
bis zum 30. Oktober 2013 geltende Recht Abwasser- und Wasseran-
schlussgebühren im Umfang von maximal Fr. 1‘184.55 schuldet (Art. 50 
aWKR ff.). Überdies erweist sich die Auferlegung von Löschwasserge-
bühren für die Gebäude in "D._____" einzig als rechtmässig, falls diese 
durch die Erweiterung des Hydrantennetzes nach Inkrafttreten des WvG 
erstmals Feuerschutz erhalten haben (Art. 26 Abs. 1 WvG). Sofern keine 
Erweiterung des Hydrantennetzes erfolgt ist, schuldet der Beschwerde-
führer einzig eine Nachzahlung der Löschwassergebühr, falls sich durch 
die nach dem 31. Oktober 2013 ausgeführten bauliche Änderungen der 
Neuwert um mehr als 10 % erhöht hat (Art. 26 Abs. 3 WvG). 
9.
Aufgrund des vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde als be-
gründet und ist daher gutzuheissen. Die Angelegenheit ist zur Neubeurtei-
lung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei 
diesem Verfahrensausgang gehen die Kosten zu Lasten der unterliegen-


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den Beschwerdegegnerin (Art. 73 Abs. 1 VRG), da eine Rückweisung 
praxisgemäss als Obsiegen des Beschwerdeführers gilt (vgl. BGE 132 V 
215 E.6.1). Da der Beschwerdeführer nicht anwaltlich vertreten ist, steht 
ihm keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). 


- 20 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-
scheid vom 19. Januar 2015 aufgehoben und die Angelegenheit an die 
Gemeinde X._____ zur Neufestlegung der Wasser- und Abwasseran-
schlussgebühren sowie der Löschwassergebühr im Sinne der Erwägun-
gen zurückgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
392.--
zusammen
Fr.
2'392.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]