gr_gerichte · R 2016 60 · 2017-09-27 · de
Beschwerde gegen Regionalgericht (früher Bezirksgericht)

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 60 und R 16 87
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 27. September 2017
in der Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Johann Martin Schmid,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

- 2 -
1.
Am 3. Juli 2012 reichte die Baugesellschaft B._____ (i.e. die A._____ AG)
bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch für die Erstellung der Häuser-
gruppe A-C, E, F, G bzw. D, H, J, ein. Am 27. November 2012 bewilligte
die Baubehörde X._____ das Baugesuch und wies die gegen die Häuser-
gruppe E, F, G bzw. D, H, J erhobenen Einsprachen ab. Der Gemeinde-
vorstand bestätigte diese Entscheide. Dagegen wurden Beschwerden an
das Verwaltungsgericht erhoben. Nach einer Einigung zwischen Bauherr-
schaft und Einsprechern schrieb der Instruktionsrichter die Beschwerde
ab (Verfahren R 13 27).
2.
In der Folge erstellte die Bauherrschaft die Fundation des Hauses F auf
Parzelle 801. Diese ist mittlerweile wieder zugeschüttet worden. Am 23.
Mai 2016 erklärte die Bauherrschaft, das Haus F auf Parzelle 801 nicht
realisieren zu wollen. Beim Haus D auf Parzelle 814 erstellte die Bauherr-
schaft das Fundament. Am 2. Juli 2015 reichte sie ein erstes Projektände-
rungsgesuch für das Haus D ein. Danach sollten anstelle von sechs neu
nur fünf Wohnungen erstellt werden, unter minimer Reduktion der BGF
und gleich bleibendem Gebäudevolumen, aber bei anderer Gestaltung
der Fassade. Dagegen ging eine Einsprache ein. Auf entsprechendes
Begehren sicherte die Bauherrschaft zu, während des hängigen Bauein-
spracheverfahrens keine baulichen Tätigkeiten vorzunehmen. Die Bau-
einsprache wurde am 27. Februar, mitgeteilt am 7. April 2016, von der
Baubehörde abgewiesen. Dagegen erhob die Einsprecherin am 29. April
2016 Einsprache beim Gemeindevorstand.
3.
Am 18. Februar 2016 schrieb die A._____ AG der Baubehörde X._____,
der Entscheid, ob die Bauarbeiten beim Haus D auf Parzelle 814 weiter-
geführt würden, sei noch nicht definitiv gefallen. Sie gehe davon aus,
dass von der Baubewilligung noch Gebrauch gemacht werden könne. Für
den Fall, dass die Bauarbeiten beim Haus D nicht fortsetzbar seien, ersu-

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che sie um einen Entscheid, ob die Fundamentriegel auf Parzelle 814 oh-
ne Rückbau mit Erdreich zugeschüttet werden könnten. Die gleiche An-
frage bestehe für den Fundamentriegel auf Parzelle 801, zumal dort die
Fundamente bereits mit Erdreich überdeckt worden seien. Von aussen
wären die Fundamentriegel nicht mehr erkennbar, der Terrainverlauf ver-
änderte sich nicht. Allenfalls könnten so die Fundamente später für einen
anderen Zweck wiederverwendet werden, wie für den Bau einer Garage
oder den Erstwohnungsbau. Eine Belastung der Umwelt entstünde nicht.
4.
Am 12. Mai 2016 beschloss die Baubehörde gestützt auf Art. 91 Abs. 3
KRG, die auf Parzellen 801 und 814 erstellten Fundamentriegel seien zu
entfernen.
5.
Am 2. Juni 2016 erhob die A._____ AG dagegen Einsprache beim Ge-
meindevorstand.
Sie wolle das Haus F auf Parzelle 801 definitiv nicht erstellen. Auf Parzel-
le 801 habe sie die Fundamentriegel bereits mit Erdreich überdeckt. Sie
seien nicht mehr sichtbar und der ursprüngliche Zustand sei wieder her-
gestellt. Betreffend die Erstellung des Hauses D auf Parzelle 814 habe sie
noch keinen definitiven Entscheid gefällt. Gegen die Erteilung der Baube-
willigung für die Projektänderung vom 24. Februar 2016 sei am 29. April
2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben worden. Dieses Ver-
fahren sei noch pendent. Seit dem 2. Juli 2015 könne die Einsprecherin
deshalb nicht mit dem Weiterbau des Hauses D fortfahren. Die ursprüng-
liche Baubewilligung sei derzeit noch in Kraft. Zweck von Art. 91 Abs. 3
KRG sei, zu vermeiden, dass unvollendete Bauten das Orts- und Land-
schaftsbild verunstalten oder einen Gefahrenherd darstellen könnten. Nur
insoweit sei eine Entfernung angezeigt. Dies sei hier nicht der Fall. Eine
Abbruchverfügung würde zudem gegen den Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit verstossen. Die Überdeckung genüge Art. 91 Abs. 3 KRG.

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6.
Am 19. Juli, mitgeteilt am 2. August 2016, hiess der Gemeindevorstand
X._____ die Einsprache teilweise gut, hob den angefochtenen Entscheid
betreffend Haus D auf Parzelle 814 auf und wies im Übrigen die Einspra-
che ab. Er verpflichtete die A._____ AG, den Betonriegel von Haus F auf
Parzelle 801 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides bis auf
das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen und die Fläche zu
begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme. Die A._____ AG werde
aufgefordert, betreffend Haus D innert 20 Tagen seit Mitteilung dieses
Entscheides der Baubehörde eine detaillierte Berechnung der Unter-
brüche der zweijährigen Realisierungsfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG,
beginnend ab 7. Oktober 2013 (Schnurgerüstabnahme), einzureichen.
7.
Dagegen erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (Verfahren R 16 60)
und beantragte, es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin ihrer
Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle 801 bis auf das
ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, faktisch bereits nach-
gekommen sei. Eventuell sei die Verpflichtung, den Betonriegel von Haus
F bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, ersatzlos
aufzuheben. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beschwerdefüh-
rerin definitiv auch auf die Realisierung des Hauses D auf Parzelle 814
verzichte. Der Gemeindevorstand X._____ werde daher ersucht, den Ein-
spracheentscheid auch bezüglich des Fundamentriegels auf Parzelle 814
zu fällen, damit das vorliegende Beschwerdeverfahren auf beide Grunds-
tücke ausgedehnt werden könne. Allenfalls sei das vorliegende Be-
schwerdeverfahren bis zum Vorliegen des Einspracheentscheides betref-
fend Parzelle 814 zu sistieren. Der Gemeindevorstand gebe vor, dass der
Fundamentriegel des Hauses F oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich
gewachsenen Terrains liege. Dies treffe nicht zu. Gemäss von ihr als Bei-

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lage 1/1a eingereichtem Plan der Längenprofile auf Fassadenflucht der
Häuser F, E und D vom 9. September 2016 liege der bestehende Funda-
mentriegel des Hauses F vollständig unter dem ursprünglich gewachse-
nen Terrain auf Parzelle 801. Somit entspreche das, was der Gemeinde-
vorstand von ihr beim Haus F in Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen
Entscheids verlange, bereits dem heutigen Zustand. Selbst nach Auffas-
sung des Gemeindevorstandes seien bei Parzelle 801 somit keine zusätz-
lichen Massnahmen zu treffen. Die Beschwerde wäre allerdings auch
dann begründet, wenn der Fundamentriegel wie beim Haus D auf Parzel-
le 814 teilweise oberhalb der Niveaulinie des ursprünglich gewachsenen
Terrains liege. Baubehörde und Gemeindevorstand stützten sich mit ihrer
Verfügung hauptsächlich auf Art. 91 Abs. 3 KRG. Im angefochtenen Ent-
scheid habe der Gemeindevorstand aber grundsätzlich zu Recht aner-
kannt, dass eine Wiederherstellung verlangt werden könne, wenn infolge
der fehlenden Bauvollendung ein widerrechtlicher Zustand bestehe, der
einer Baubewilligung nicht zugänglich sei. Gemäss Arbeitshilfe zum KRG
verunstalteten nicht vollendete Bauten und Anlagen nicht nur das Orts-
und Landschaftsbild, sondern bärgen auch Gefahrenpotenzial in sich. Die
aus dem Erdreich herausragenden Betonteile mit den Armierungseisen
passten tatsächlich nicht in das Orts- und Landschaftsbild in B._____.
Diese Argumente seien nicht haltbar. Entgegen den Ausführungen der
Gemeinde habe die Beschwerdeführerin nie anerkannt, dass hier das
Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt oder ein Gefahrenherd geschaf-
fen worden sei. Der Fundamentriegel auf Parzelle 801 liege vielmehr un-
ter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Bei Parzelle 814 liege
der Fundamentriegel zwar teilweise über dem ursprünglich gewachsenen
Terrain. Indessen habe die Gemeinde eine Erhöhung dieses Terrains
ausdrücklich bewilligt gehabt und damit anerkannt, dass hier ein hinrei-
chender Grund für eine Niveauanpassung bestehe und sich die Niveau-
anpassung gut mit dem Orts- und Landschaftsbild vertrage.

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Die Gemeinde versuche darzustellen, dass gemäss Art. 15 Abs. 1 BG
Veränderungen des bestehenden Terrains auf das Unerlässliche zu be-
schränken und nur zulässig seien, soweit sie sich gut ins Orts- und Land-
schaftsbild einordneten. Es sei eine strenge Norm. Das Gebiet B._____
zeichne sich in- und ausserhalb der Bauzone landschaftlich durch den
ebenen, natürlich gewachsenen Geländeverlauf aus. Künstlich geschaf-
fene Erhebungen seien kaum auszumachen und beschränkten sich auf
das Wesentliche. Die hier vorgenommene Aufschüttung sei mit dem Orts-
und Landschaftsbild nicht verträglich. Indessen sei im Bereich von Parzel-
le 801 keine Terrainveränderung vorgenommen und von der Baubehörde
bewilligt worden. Bezüglich des Fundamentriegels von Haus F sei eine
Berufung auf Art. 15 Abs. 1 BG daher unbehelflich. Aber auch betreffend
Parzelle 814 vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainverän-
derung ja bewilligt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hät-
ten für die bauliche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen
801 (Haus F), 813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Ter-
rainlinie gewählt, weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut ent-
spreche. Das Gebiet B._____ sei gerade eben. Mit dem Niveauausgleich
zwischen den genannten drei Grundstücken sei die Gemeinde diesem
Bild bewusst entgegengekommen. Wäre die Gemeinde bei der Bewilli-
gungserteilung der Meinung gewesen, der Niveauausgleich stelle mindes-
tens im Bereich von Parzelle 814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG un-
zulässige Terrainveränderung dar, hätte sie schon damals entsprechend
entscheiden müssen. Sei die Terraingestaltung aber schon damals als
zulässig betrachtet worden, müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Au-
genschein werde beantragt und werde dies bestätigen. Der Längenprofil-
plan auf den Fassadenfluchten der drei Häuser vom 9. September 2016
bestätige, dass die Baubehörde diese drei Häuser bewusst niveaugleich
planen habe lassen, damit die Überbauung dem ebenen Gelände gerecht
habe werden können.

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Erweise sich der aktuelle bauliche Zustand als rechtmässig, stelle sich die
Frage der Notwendigkeit und der Verhältnismässigkeit der angefochtenen
Verfügung gar nicht mehr. Selbst jedoch, wenn von einer Verletzung des
Orts- und Landschaftsbildes auszugehen wäre, erwiese sich die Anord-
nung der Entfernung der beiden Fundamentriegel als gänzlich unverhält-
nismässig. Es läge höchstens eine minimale Rechtswidrigkeit vor und le-
diglich ein bescheidenes öffentliches Interesse an der Beseitigung. Hier
entstünde aber durch den Rückbau ein erheblicher Aufwand, nach Schät-
zung des Architekten von ca. Fr. 50'000. Zudem habe sie ein zusätzliches
Interesse am Belassen der Fundamentriegel, weil sie diese später ganz
oder teilweise anderweitig verwenden könnte. Parzellen 801 und 814 sei-
en nach wie vor Baugebiet. Einstweilen sei vorgesehen, Parzelle 814 als
Umschwung und Garten zu Parzelle 813 zu nutzen. Auch dies sei zonen-
konform.
8.
Am 26. September 2016 schrieb die Gemeinde dem Gericht, die Be-
schwerdeführerin habe bei der Gemeinde das Gesuch um Beibehaltung
der Fundamente auf Parzelle 814 (Haus D) gestellt, obwohl der Bau nicht
realisiert werden solle. Die Gemeinde werde demnächst darüber befinden
und eine Sistierung bis dahin mache Sinn. Sie werde nach Möglichkeit ei-
ne Vernehmlassung für beide Häuser einreichen und ersuche um eine
entsprechende Fristerstreckung. Das Verfahren wurde vom Instruktions-
richter am 27. September 2016 sistiert und die Frist antragsgemäss er-
streckt.
9.
Am 7., mitgeteilt am 18. November 2016, wies der Gemeindevorstand
X._____ die Einsprache ab und verpflichtete die Beschwerdeführerin, den
Betonriegel auf Parzelle 814 innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Ent-
scheides bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen
und die Fläche zu begrünen, unter Androhung der Ersatzvornahme.

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Hier sei zu untersuchen, ob ein materiell vorschriftswidriger Zustand vor-
liege. Sei ein Zustand bewilligt oder bewilligbar, liege keine Rechtswidrig-
keit vor. Werde aber eine Rechtswidrigkeit festgestellt, müsse im Rahmen
des Wiederherstellungsverfahrens geprüft werden, ob die Massnahme
verhältnismässig sei und ob ein öffentliches Interesse an der Wiederher-
stellung bestehe, welches die privaten Interessen an der Beibehaltung
des unrechtmässigen Zustandes überwiege. Weiter sei die Gutgläubigkeit
zu prüfen. Zuerst müsse ein Baubewilligungsverfahren und dann ein Wie-
derherstellungsverfahren durchgeführt werden. Der Betonriegel auf Par-
zelle 814 rage heute über das gewachsene Terrain hinaus. Die Be-
schwerdeführerin wolle auf das bewilligte Projekt verzichten. Damit sei die
Baubewilligung infolge Desinteresses der Beschwerdeführerin erloschen.
Die aus dem Erdreich herausragenden Betonteile passten nicht in das
Orts- und Landschaftsbild und könnten für Kinder und Tiere zum Gefah-
renherd werden. Hier liege ein vorschriftswidriger Zustand vor, der auch
einer nachträglichen Baubewilligung allein für die Betonriegel nicht
zugänglich sei. Vorliegend sei das Gesuch gestellt worden, auf Parzelle
801 das Terrain aufschütten zu dürfen. Dies widerspreche aber Art. 15
BG. Eine auf ein Grundstück mitten im Baugebiet beschränkte Aufschüt-
tung, die keinen Bezug zu den Nachbar- und Strassenparzellen und die
Landschaft in der Umgebung nehme, sei mit dem Orts- und Landschafts-
bild nicht verträglich und ordne sich nicht ein. Die Aufschüttung beschrän-
ke sich nicht auf das Unerlässliche und stehe in keinem Zusammenhang
mit einer Wohnbaute oder einer Erschliessungsanlage. Betreffend Parzel-
le 814 sei davon auszugehen, dass mit oder ohne Überschüttung des Be-
tonriegels ein materiell vorschriftswidriger Zustand gemäss Art. 94 KRG
vorliege. Hier liege keine geringfügige Abweichung vom Erlaubten vor.
Die Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes auch bei einer Aufschüt-
tung liege in hohem öffentlichem Interesse. Mit der Terrainveränderung
werde ein unrechtmässiger Zustand kaschiert. Mit einem nur teilweisen

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Abbruch könne den öffentlichen Interessen nicht Rechnung getragen
werden. Zwar habe die Beschwerdeführerin ursprünglich gutgläubig einen
Betonriegel erstellt. Die Gründe für die Beibehaltung des unrechtmässi-
gen Zustandes seien aber finanzieller Natur. Die Kosten für den Rückbau
seien bescheiden. Die Beschwerdeführerin gebe auch keine zeitlichen
Zusicherungen über allfällige künftige Bauabsichten ab. Das öffentliche
Interesse sei überwiegend. Somit sei die Einsprache betreffend Haus F
auf Parzelle 801 abzuweisen. Der Einsprecherin werde eine Frist von 30
Tagen ab Rechtskraft gesetzt, innert welcher der Betonriegel und das
aufgeschüttete Material bis auf das ursprüngliche Terrain zu entfernen
seien. Die Fläche sei anschliessend zu begrünen. Bei Nichteinhaltung der
Frist werde die Ersatzvornahme angeordnet.
Betreffend Haus D auf Parzelle 814 stelle sich die Einsprecherin auf den
Standpunkt, die Baufristen gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG seien noch nicht
abgelaufen. Während der Behandlung der Einsprachen gegen das Pro-
jektänderungsgesuch vom 2. Juli 2015 sei die Frist stillgestanden und
stehe auch jetzt noch still, zumal die Einsprache beim Gemeindevorstand
hängig sei. Damit könne noch nicht von einer unvollendeten Baute ge-
sprochen werden. Am 11. August 2015 sei gegen das Projektänderungs-
gesuch Einsprache erhoben worden. Die Einsprachen seien von der Bau-
behörde abgewiesen und die Projektänderung bewilligt worden. Dagegen
sei am 29. April 2016 Einsprache beim Gemeindevorstand erhoben wor-
den, welche zurzeit hängig sei. Zwar hätten die Einsprachen die zweijäh-
rige Ausführungsfrist unterbrochen, indessen sei nicht eine neue zweijäh-
rige Frist ausgelöst worden. Im Rahmen der Behandlung der Einsprache
vom 29. April 2016 gegen die Projektänderung werde zu entscheiden
sein, ob die Realisierungsfrist bereits abgelaufen sei. Die Verfügung be-
treffend Entfernung des Betonriegels auf Parzelle 814 sei mithin zu früh
erfolgt. Somit sei hier die Einsprache gutzuheissen und die Verfügung be-
treffend Haus D sei aufzuheben. Die Einsprecherin müsse sich im Rah-

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men des Einspracheverfahrens gegen die Projektänderung beim Haus D
über den Ablauf der Bauausführungsfrist äussern. Die Schnurgerüstab-
nahme sei am 7. Oktober 2013 erfolgt. Grundsätzlich hätte der Bau am 7.
Oktober 2015 abgeschlossen werden müssen. Projektänderungsgesuche
lösten keine neuen Realisierungsfristen aus. Ein Gesuch um Verlänge-
rung der Baufrist sei nicht eingegangen. Die Bauherrschaft habe nachzu-
weisen, in welchen Zeitabschnitten die zweijährige Realisierungsfrist in-
folge Einsprachen stillgestanden habe.
10.
Am 20. Dezember 2016 erhob die Beschwerdeführerin auch gegen die-
sen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Be-
schwerde (Verfahren R 16 87) und beantragte, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und die Verpflichtung der Beschwerdeführerin, den
Betonriegel von Haus D bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain
zurückzubauen, ersatzlos zu kassieren. Das vorliegende Beschwerdever-
fahren sei mit dem Verfahren R 16 60 zusammenzulegen. Die Verfahren
wurden durch den Instruktionsrichter am 21. Dezember 2016 vereinigt.
Die Argumentation der Beschwerdeführerin bezüglich des Riegels von
Haus F auf Parzelle 801 unterscheide sich insofern von der Argumenta-
tion bezüglich des Riegels von Haus D auf Parzelle 814, als der Riegel
bei Haus F vollständig unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain von
Parzelle 801 liege. Somit sei die Forderung der Gemeinde, der Riegel von
Haus F sei bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen,
bereits erfüllt. Mit der Argumentation betreffend Haus D auf Parzelle 814
habe sich die Gemeinde nicht im Einzelnen auseinandergesetzt. Der Ge-
meindevorstand habe den Entscheid hauptsächlich mit Art. 91 Abs. 3
KRG begründet. Er scheine der irrigen Meinung gewesen zu sein, dass
allein die Tatsache der ausgebliebenen Bauvollendung genüge, um die
Wiederherstellung des bisherigen Zustandes zu verlangen. Immerhin ha-
be die Gemeinde zu Recht anerkannt, dass eine Wiederherstellung nur

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gefordert werden könne, wenn infolge der fehlenden Bauvollendung ein
widerrechtlicher Zustand bestehe, der einer Bewilligung nicht zugänglich
sei. Die Gemeinde behaupte, die Beschwerdeführerin bestreite selber
nicht, die Betonriegel könnten das Orts- und Landschaftsbild beeinträchti-
gen und einen Gefahrenherd darstellen. Dies stimme nicht, eine derartige
Anerkennung sei nie erfolgt. Der Riegel auf Parzelle 801 (Haus F) liege
unter dem gewachsenen Terrain und sei unsichtbar. Hier gebe es keine
Beeinträchtigung und keinen Gefahrenherd. Bei Parzelle 814 liege der
Fundamentriegel zwar teilweise über dem gewachsenen Terrain, diese
Terrainerhöhung sei aber bewilligt worden. Es bestehe kein Anlass, auf
diese Bewilligung zurückzukommen.
Im Bereich von Parzelle 801 sei keine Terrainveränderung vorgenommen
und bewilligt worden. Hier finde Art. 15 Abs. 1 BG keine Anwendung.
Auch bei Parzelle 814 helfe diese Vorschrift nicht weiter. Diesbezüglich
vergesse der Gemeindevorstand, dass diese Terrainveränderung ja be-
willigt worden sei. Baubehörde und Gemeindevorstand hätten für die bau-
liche Nutzung der drei aneinandergrenzenden Parzellen 801 (Haus F),
813 (Haus E) und 814 (Haus D) bewusst die gleiche Terrainlinie gewählt,
weil diese den örtlichen Gegebenheiten absolut entspreche. Das Gebiet
B._____ sei eben. Mit dem Niveauausgleich zwischen den genannten drei
Grundstücken sei die Gemeinde diesem Bild bewusst entgegengekom-
men. Wäre die Gemeinde bei der Bewilligungserteilung der Meinung ge-
wesen, der Niveauausgleich stelle mindestens im Bereich von Parzelle
814 eine im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG unzulässige Terrainveränderung
dar, hätte sie schon damals entsprechend entscheiden müssen. Sei die
Terraingestaltung aber schon damals als zulässig betrachtet worden,
müsse dies auch jetzt noch gelten. Der Augenschein werde beantragt und
werde dies bestätigen. Der Längenprofilplan auf den Fassadenfluchten
der drei Häuser vom 9. September 2016 bestätige, dass die Baubehörde

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diese drei Häuser bewusst niveaugleich habe planen lassen, damit die
Überbauung dem ebenen Gelände habe gerecht werden können.
11.
Am 23. Januar 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin) die Abweisung der Beschwerden R 16 60 und R 16 87.
Gemäss Art. 17 QPB B._____ von Mitte der Achtzigerjahre und 2012
überarbeitet, sei die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden mög-
lichst natürlich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttungen wie bei-
spielsweise für Gartensitzplätze und dergleichen seien nicht gestattet. Un-
terirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt würden,
seien mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen normalen Wie-
sengraswuchs gewährleiste. Nach den Fassadenplänen für das Haus F
vom 2. Juli 2012 werde das gewachsene Terrain auf dessen Südseite ge-
ringfügig erhöht, die Bodenplatte komme einige Zentimeter über dem ge-
wachsenen Terrain zu liegen. An der Ostfassade werde das Terrain leicht
abgegraben und leicht aufgeschüttet, ebenso an der Nordfassade. An der
Westfassade werde das gewachsene Terrain bis über die Bodenplatte
angeschüttet. Nach den Fassadenplänen des Hauses D vom 29. Juni
2015 sei beim Haus D auf Parzelle 814 die Bodenplatte (OK) auf Kote
945 geplant. Diese läge an der Nordfassade knapp 1 m über dem ge-
wachsenen Terrain, an der Ostfassade zwischen 60 und 90 cm, an der
Südfassade zwischen ca. 1.1 m bis 0.7 m und an der Ostfassade ca. 1.1
m über dem gewachsenen Terrain. Auf der Kote 945 hätte die Bodenplat-
te auf dem Fundament eingebracht und das gewachsene Terrain bis zu
dieser Kote angeschüttet werden sollen. Dies sei so bewilligt worden. Die
Fundationen seien danach für die Häuser D und F ohne Bodenplatten er-
stellt worden. Die Fundationen seien bis Oberkant Fundament gemäss
bewilligten Plänen über das gewachsene Terrain angeschüttet worden.
Der von der Beschwerdeführerin eingelegte Plan vom 9. September 2016
sei der Baubehörde nie vorgelegen und erst nach Erlass des angefochte-

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nen Entscheides vom 7. Juli 2016 verfasst worden. Es werde bestritten,
dass der Plan die tatsächlichen Verhältnisse wiedergebe. Abzustellen sei
vielmehr auf die bewilligten Pläne gemäss Beilage 5, aus welchen sich
das gewachsene Terrain und die geplante Höhe der Bodenplatte OK für
das Haus F ergebe. Selbst ohne Bodenplatte überragten die erstellten
Fundationen zumindest auf der Westseite das gewachsene Terrain. Der
Augenschein werde zeigen, dass das gewachsene Terrain an verschie-
denen Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müs-
sen, um die Fundationsmauern zuzudecken. Beim Haus F verlaufe zu-
dem der Boden im Vergleich zur Umgebung unnatürlich und das natürli-
che Terrain sei zur Kaschierung der Fundationsriegel aufgeschüttet bzw.
verändert worden. Die Anlagen selbst verstiessen gegen Art. 73 KRG.
Fraglich sei, ob zur Kaschierung solcher Anlagen Terrainveränderungen
zulässig seien. Diese widersprächen aber Art. 15 BG und Art. 17 QPB
B._____. Der Gemeindevorstand habe Art. 15 BG und Art. 17 QPB nicht
unsachlich respektive willkürlich ausgelegt, wenn er festgestellt habe, die
Aufschüttung von Material auf das natürlich gewachsene Terrain zur Ka-
schierung der Bauruinen sei nicht zulässig. Die Terrainaufschüttungen bei
den Häusern F und D seien erlaubt worden, um der damals zur Debatte
stehenden Häusergruppe D, E, F eine gute Gesamtwirkung zu ermögli-
chen. Die Fundationen seien einheitlich auf der Kote 945 geplant und die
Gartenflächen hätten bei allen Häusern auf Oberkant Fundament ansch-
liessen sollen. Damit sei ermöglicht worden, bei allen Häusern die gleiche
Höhe wahrzunehmen. Heute sei nur ein Haus realisiert worden, das Ter-
rain in der weiteren Umgebung müsse nicht angepasst werden. Eine weit-
räumige Terrainanpassung widerspräche vielmehr Art. 15 BG und Art. 17
QPB. Somit dürfe beim Haus F das gewachsene Terrain nicht auf die ur-
sprünglich bewilligten Terrainhöhen aufgeschüttet werden. Beim Haus D
ragten die Fundationsmauern bis über 1 m über das gewachsene Terrain
hinaus. Hier werde eine Rückbau bis zum gewachsenen Terrain verlangt,

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weil eine Aufschüttung Art. 15 BG und Art. 17 QPB widerspreche. Auch
hier könne die Beschwerdeführerin nichts aus dem Umstand ableiten,
dass die Terrainaufschüttung bei der ursprünglichen Baubewilligung er-
laubt worden sei. Die Entfernung der unvollendeten Bauteile bis auf das
gewachsene Terrain sei die geeignetste Massnahme zur Wiederherstel-
lung des ursprünglichen Zustandes. Das Belassen von Bauruinen im Hin-
blick auf eine unbewiesene zukünftige Nutzung käme einer Verlängerung
der Baufristen gleich und wäre mit dem Gleichbehandlungsgebot nicht zu
vereinbaren. Ausserdem wisse die Beschwerdeführerin selbst nicht, was
sie mit den Fundationen künftig anfangen wolle.
12.
Am 15. Februar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren
Anträgen fest.
Sie habe geltend gemacht, beim Haus F liege das Fundament tiefer als
das gewachsene Terrain. Die Gemeinde X._____ versuche sich dieser
Argumentation zu entziehen, indem sie darauf hinweise, dass der Plan
von ihr nie genehmigt worden sei. Dieser rein formale Einwand vermöge
die Aussagekraft dieses Planes nicht zu untergraben. Sollte das Gericht
Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung des gewachsenen Terrains he-
gen, solle es den Gemeindegeometer beauftragen, zuhanden des Verwal-
tungsgerichts planerisch den Verlauf des gewachsenen Terrains im Be-
reich von Parzelle 801 samt unmittelbar angrenzendem Boden festzuhal-
ten. Zudem sei auch der weitere Geländeverlauf Richtung Parzelle 814
samt angrenzendem Boden planerisch festzuhalten. Auf jeden Fall sei der
Geometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen zur Auskunftsertei-
lung über den Verlauf des gewachsenen Terrains im Bereich des geplan-
ten Hauses F und des geplanten Hauses D und der weiteren Umgebung.
Dies solle nach der Schneeschmelze geschehen. Hier gehe es nicht um
künstliche Terrainaufschüttungen für Gartensitzplätze und dergleichen.
Solche hätte die Baubehörde von Anfang an gar nicht bewilligen dürfen.

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Auf Art. 17 QPB könne sich die Gemeinde deshalb hier nicht berufen. Die
Gemeinde wolle Art. 15 Abs. 1 BG so angewendet wissen, dass künstli-
che Terrainveränderungen nur zulässig seien, wenn sie unverzichtbar
seien. Dies sei aber zu eng ausgelegt. Parzellen 801 und 814 blieben
auch nach dem Verzicht auf die Realisierung des bewilligten Projektes
Bauland. Sie könnten auch jetzt noch überbaut werden. Möglich sei eine
vollständige Überbauung beider Grundstücke oder auch eine Nutzung der
beiden Grundstücke in Verbindung mit einem benachbarten Grundstück.
Unverzichtbarkeit von Terrainveränderungen als Voraussetzung für deren
Zulässigkeit fänden weder im BG noch in den QPB eine rechtliche Grund-
lage. Wäre dies anders, wäre zu fragen, wieso die Terrainveränderungen
überhaupt bewilligt worden seien, denn auch für die bewilligten Projekte
sei die Abweichung nicht unverzichtbar gewesen. Mit dem Niveauaus-
gleich zwischen den drei Häusern D, E und F hätten die Planer darauf
Wert gelegt, dass das mehrheitlich sehr ebene natürlich gewachsene
Gelände auch in Zukunft als solches in Erscheinung treten solle. Trotz-
dem gebe es in einzelnen Bereichen des Umfeldes Geländecoupierun-
gen, beispielsweise zwischen Parzelle 814 und Parzelle 533 im Bereich
der Trafostation. Die Gemeinde sei sicher der Meinung gewesen, die ge-
plante Terraingestaltung entspreche den Vorschriften, ansonsten sie die-
se nicht bewilligt hätte. Sei die Geländeanpassung im Hinblick auf die
Gesamtwirkung der drei genannten Grundstücke angezeigt gewesen,
müsse sie es auch sein, wenn die Parzellen 801 und 814 lediglich umge-
bungsmässig Parzelle 813 angepasst worden seien. Es sei nicht nach-
vollziehbar, weswegen die geringe Geländeanpassung bei Parzelle 814
den ästhetischen Anforderungen des Baugesetzes widersprechen könne,
dies gelte auch für Parzelle 801, falls das Gericht zum Schluss kommen
sollte, die Fundation beim Haus F überrage das gewachsene Terrain um
ein paar Zentimeter, denn nicht nur das äussere Erscheinungsbild, son-
dern auch die Erschliessungsregelung dränge einen einheitlichen Ter-

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rainverlauf auf. Für das äussere Erscheinungsbild der Häusergruppe sei
nämlich eine Anpassung des Geländeverlaufes nicht nötig gewesen. Für
diesen Zweck hätte der alte Terrainverlauf leicht belassen werden kön-
nen. Es sei vielmehr um die Anpassung des Geländeverlaufes über die
ganzen drei Parzellen gegangen und dafür bestehe auch für die zukünfti-
ge Nutzung der Grundstücke ein absolut begründetes, von Orts- und
Landschaftsschutz gestütztes und den Erschliessungsbedürfnissen ent-
sprechendes Interesse. Der aktuelle bauliche Zustand sei rechtmässig.
Falls er unrechtmässig wäre, wäre die Anordnung der Entfernung der bei-
den Fundamentriegel unverhältnismässig. Es könnte höchstens von einer
minimalen Rechtswidrigkeit ausgegangen werden und einem entspre-
chend bescheidenen öffentlichen Interesse an der Entfernung. Der Auf-
wand zur Entfernung wäre im Übrigen erheblich. Zudem bestehe das In-
teresse der Beschwerdeführerin an einer allenfalls späteren anderweiti-
gen Verwendung der Riegel.
13.
Am 15. März 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren
Anträgen fest.
Anlässlich der ursprünglich bewilligten Pläne sei bewiesen worden, dass
der Fundationsriegel beim Haus F über dem gewachsenen Terrain liege
und die Beschwerdeführerin Terrain aufgeschüttet habe, um den Riegel
zu kaschieren. Die Gemeinde wolle nur, dass der Betonriegel bis auf die
Höhe des ursprünglich gewachsenen Terrains abgetragen und bis auf die
Höhe des gewachsenen Terrains überdeckt werde, mithin, dass der ur-
sprüngliche Zustand betreffend Terrainverlauf wiederhergestellt werde.
Eine allfällige Aufschüttung habe nie ein Baugesuchsverfahren durchlau-
fen. Unter "unerlässlich" in Art. 15 Abs. 1 BG verstehe die Gemeinde "un-
verzichtbar". Bei der Auslegung dieses Begriffs habe die Gemeinde einen
weiten Ermessensspielraum. Terrainveränderungen seien zulässig, wenn
sie für die Bodennutzung oder einen geplanten Bau etwa aus ästheti-

- 17 -
schen Gründen notwendig seien. Dazu zählten aber Gartensitzplätze und
dergleichen nicht, wie Art. 17 QPB festhalte. Dies zeige doch, dass nur
bei wenigen Ausnahmen Terrainveränderungen zulässig seien. Ursprüng-
lich habe der Terrainveränderung zugestimmt werden können, weil ur-
sprünglich drei Häuser gebaut hätten werden sollen, die auf das gleiche
Niveau bzw. Terrain hätten abstellen sollen. Dies habe bei den Häusern
D, E und F eine Aufschüttung bedingt, zumal das Gelände abfallend ver-
laufe. Gleichsam hätten damit die Fundationsriegel abgedeckt werden
sollen, dies aus ästhetischen Gründen. Um einen einheitlichen Dachlini-
enverlauf der drei Häuser und die Abdeckung der Fundation zu ermögli-
chen, habe die Baubehörde damals die Aufschüttung als unerlässlich be-
funden. Jetzt würden die beiden Häuser F und D nicht realisiert und die
Fundation sei ihrer Funktion beraubt, ein ausgleichendes gewachsenes
Terrain zwischen den drei Häusern sei nicht unerlässlich. Die Frage der
Unerlässlichkeit könne sich erst wieder stellen, wenn eine konkrete Bau-
absicht kundgetan werde, was hier nicht der Fall sei. Für die blosse Ka-
schierung der das Erdreich überragenden Betonteile könne keine Bewilli-
gung erteilt werden. Die Baubewilligungen seien durch Verzicht erloschen,
ebenso wegen Zeitablaufs. Aus einer erloschenen Bewilligung könne kein
Anspruch auf eine Terrainaufschüttung abgeleitet werden.
14.
Am 17. April 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin
seine Honorarnote ein (Stundenaufwand 22 ¼ h à Fr. 260.-- = Fr. 5'785.--,
8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 5'785 = Fr. 462.80, total Fr. 6'247.80).
15.
Am 10. Juli 2017 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor
Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin der Bauherr in
Begleitung seines Architekten und Rechtsvertreters anwesend war. Sei-
tens der Beschwerdegegnerin waren der Baufachchef der Gemeinde und
deren Rechtsvertreter zugegen. Weiter war als Auskunftsperson der Ge-

- 18 -
meindegeometer eines neutralen Vermessungsbüros als Gerichtsexperte
präsent (vgl. dazu das Protokoll des Augenscheins vom 11./12. Juli 2017
samt 40 Farbfotos von den lokalen Gelände- und Erschliessungsverhält-
nissen im Bereich der Parzelle 801, 813 und 814 inkl. nähere Umgebung).
Schon am 12. Juli 2017 ging auch noch der vervollständige Situationsplan
im Massstab 1: 200 betreffend Höhenkurven, ursprüngliches [gewachse-
nes] Terrain und gemessene Höhenkoten/Gebäudeecken des Gerichts-
experten beim Verwaltungsgericht ein. Dieser Plan samt Augenscheinpro-
tokoll wurde allen Beteiligten unverzüglich zur Kenntnisnahme und allfälli-
gen Stellungnahme zugestellt. Mit Eingabe vom 23. August 2017 machte
die Beschwerdeführerin und mit Eingabe vom 31. August 2017 auch noch
die Beschwerdegegnerin von ihren Äusserungsmöglichkeiten Gebrauch.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 19. Juli 2016, mitge-
teilt am 2. August 2016, worin die Beschwerdegegnerin die Wiederher-
stellung des gesetzmässigen Zustandes auf den Parzellen 801 (mit unter-
irdischem Fundament und Betonriegel für nicht erstelltes Haus F) und 814
(für nicht erstelltes Haus D) gegenüber der Beschwerdeführerin verlangte.
Innert gesetzter Frist sollten die Betonriegel bis auf das ursprünglich ge-
wachsene Terrain zurückgebaut und die Grundstücksflächen jeweils noch
begrünt werden, unter Androhung der Ersatzvornahme (s. im Sachverhalt
Ziff. 6 und Ziff. 9, hiervor). Beschwerdethema bildet die Frage, ob die be-
reits mit Erdmaterial zugeschütteten Hausfundamente sowie Betonriegel
im Boden der Parzellen 801 und 814 über das ursprünglich gewachsene
Geländeterrain hinausragen und daher bis auf jene Terrainlinie zurückge-

- 19 -
baut werden müssen und noch mit einer Humusschicht zu bedecken sind,
oder ob diese unterirdischen Bauteile heute schon unter dem ursprünglich
gewachsenen Terrain liegen und daher keine Entfernung derselben erfor-
derlich ist, da bereits gesetzeskonforme Zustände vorliegen und deshalb
auf weitere Massnahmen auch baupolizeilich verzichtet werden kann.
2. a)
In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die hier massgebenden Bestim-
mungen des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;
BR 801.100), des kommunalen Baugesetzes (BG) und auf die einschlägi-
gen Quartierplanbestimmungen (QPB von 2012) hinzuweisen:
Art. 91 Abs. 2 - 3 KRG – Erlöschen der Baubewilligung / Bauvollendung
2Baubewilligungen […] erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorha-
ben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die
Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Ge-
such hin angemessen verlängern.
3Wird ein Bauvorhaben nicht vollendet, sind unvollendete Bauteile zu ent-
fernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.

Art. 93 Abs. 1 KRG – Verantwortlichkeit, Haftung
1Für die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung
der ausgeführten Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und
dem Baugespann sowie für die Einhaltung von Nebenbestimmungen sind
Bauherrschaften, Eigentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte
sowie die mit der Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauf-
tragten Personen verantwortlich.
Art. 94 KRG – Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
1Materiell vorschriftswidrige Zustände sind auf Anordnung der zuständi-
gen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein
Bussverfahren durchgeführt wurde.
2Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungs-
verfügungen ist die kommunale Baubehörde […].
3Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt
sowohl den Eigentümerinnen oder Eigentümern als auch Personen, die
den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Kommen die Pflichtigen
einer rechtskräftigen Wiederherstellungsfrist innert Frist nicht nach, lässt
die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten Mass-
nahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme).

- 20 -
4Muss die zuständige Behörde aus Gründen der Verhältnismässigkeit
oder des Vertrauensschutzes von der Anordnung von Wiederherstel-
lungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, erlässt sie eine Verfü-
gung, dass der gesetzeswidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung).
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG – Übergangsbestimmungen
Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gilt
u.a. auch das formelle Baurecht nach Art. 85-96 KRG.
Art. 73 Abs. 1 und 3 KRG – Gestaltung der Siedlung und Landschaft
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
2[…]
3Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das
Orts- oder Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige
Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen
Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach,
lässt die Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten
der Säumigen durch Dritte vornehmen (Ersatzvornahme).
Art. 15 Ziff. 1-3 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind auf das Uner-
lässliche zu beschränken und sind nur zulässig, soweit sie sich gut in
das Orts- und Landschaftsbild einordnen.
2. Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten
zu begrünen oder mit Bäumen oder Sträuchern zu bepflanzen. Die
Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen.
3. Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das
Unerlässliche zu beschränken.
Art. 17 QPB – Umgebungsgestaltung
1. Die Umgebung von Haupt- und Nebengebäuden ist möglichst natür-
lich zu gestalten. Künstliche Terrainaufschüttzungen für Gartensitz-
plätze und dergleichen sind nicht gestattet.
2. Unterirdische Bauten, auf denen keine Bauten oder Anlagen erstellt
werden, sind mit einer Humusschicht zu überdecken, die einen nor-
malen Wiesengraswuchs gewährleisten.
b)
Zur Feststellung der Rechtmässigkeit baulicher Massnahmen sowie der
Anordnung allfälliger Massnahmen oder Auflagen gegen illegale bauliche
Vorkehrungen oder Zustände ist praxisgemäss ein zweistufiges Verfahren

- 21 -
durchzuführen; nämlich zuerst ein Baubewilligungsverfahren und danach
– je nach Resultat des Baubewilligungsverfahrens – allenfalls ein Restitu-
tionsverfahren. Ist ein baulicher Zustand bewilligt oder dereinst zumindest
bewilligungsfähig, liegt keine Rechtswidrigkeit vor. Im Zuge des Restituti-
onsverfahrens muss dann geprüft werden, ob eine anzuordnende Mass-
nahme verhältnismässig ist und ob ein öffentliches Interesse an der Wie-
derherstellung besteht, das die privaten Interessen an der Beibehaltung
des unrechtmässigen Zustands überwiegt. Überdies ist die Gutgläubigkeit
des Säumigen bzw. sein Verhalten nach Treu und Glauben zu prüfen (vgl.
dazu Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 15 vom 12. September
2017 E.6, R 16 61 vom 5. Januar 2017 E.4 und E.5, R 16 3 vom 19. April
2016 E.8; zur Verhältnismässigkeit von Restitutionen im Besonderen: HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.
Gallen 2016, Rz. 1459 ff.; sowie zur Ersatzvornahme Rz. 1467 ff.).
c)
Im konkreten Fall hat die Beschwerdeführerin nachweislich auf die Errich-
tung der beiden Häuser D (Parzelle 814) und F (Parzelle 801) verzichtet,
womit die entsprechenden Bewilligungen für das Haus F und das Haus D
vom 27. November 2012 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1, hiervor) und 25. Fe-
bruar, mitgeteilt am 7. April 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2) infolge der be-
treffenden Verzichtserklärungen der Beschwerdeführerin vom 23. Mai
2016 und vom 20. Dezember 2016 (im Sachverhalt Ziff. 2, 10) respektive
infolge Desinteresse erloschen sind. Ebenso ist das allenfalls bei der Be-
schwerdegegnerin stets noch hängige Einspracheverfahren gegen die
erste Projektänderung beim westlichen Haus D auf Parzelle 814 infolge
Verzichts der Beschwerdeführerin auf die Projektrealisierung und des
damit verbundenen Erlöschens der Baubewilligung infolge Desinteresses
dahingefallen. Formell bedeutet dies, dass sich die Beschwerdeführerin
auf diese Bewilligungen nicht mehr berufen kann. Ihre Argumentation, die
Fundamente seien doch schliesslich bewilligt worden und diese Baubewil-

- 22 -
ligung könne nicht mehr in Frage gestellt werden, ist demnach nicht rich-
tig. Dasselbe gilt für das Argument, die Einsprache gegen die erste Pro-
jektänderung beim Haus D sei noch bei der Beschwerdegegnerin hängig
und des-wegen könne beim Haus D noch nicht von einer unvollendeten
Baute gesprochen werden. Die Sache ist damit spruchreif.
3. a)
Zum strittigen Baubescheid vom 19. Juli/2. August 2016 ist zunächst klar-
zustellen, dass die beiden Bauvorhaben betreffend die Einfamilienhäuser
F (auf Parzelle 801) und D (auf Parzelle 814) unbestrittenermassen nicht
vollendet wurden. Die bereits vorhandenen und längst erstellten Bauteile,
also die unterirdischen Fundamente sowie Betonriegel, sind unvollendete
Bauteile im Sinne von Art. 91 Abs. 3 KRG. Gemäss dem Wortlaut dieser
Bestimmung sind sie deshalb zu entfernen und der ursprüngliche Zustand
wieder herzustellen. Zuerst war jedoch nach dem Grundsatz der Verhält-
nismässigkeit von der Beschwerdegegnerin zu prüfen, ob die Terrainver-
änderungen als solche – also auch ohne Errichtung der Häuser F und D –
überhaupt bewilligungsfähig sind. Dies hat die Beschwerdegegnerin mit
Blick auf Art. 15 ZIff. 1 BG i.V.m. Art. 17 ZIff. 2 QPB verneint. Bei Ziff. 1
der kommunalen Gestaltungsvorschrift "nur zulässig, soweit sie sich gut in
das Orts- und Landschaftsbild einordnen" handelt es sich einerseits um
eine Bestätigung, dass in der betreffenden Gemeinde auch Veränderun-
gen des bestehenden Geländeverlaufs der kantonalen Gestaltungsvor-
schrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG genügen müssen. Andererseits stellt
Art. 15 Ziff. 1 BG klar, dass Terrainveränderungen lediglich restriktiv zuzu-
lassen sind (Erfordernis der 'Unerlässlichkeit'). Aus diesem Grunde und in
Anbetracht des in lokalen Gestaltungsfragen grundsätzlich weiten Ermes-
sens der Beschwerdegegnerin durfte diese die Bewilligung für die heute
nutz- und zwecklosen Terrainaufschüttungen auf den Parzellen 801 und
814 durchaus verweigern. Die Kaschierung dieser Fundationen (Beton-
riegel) ist keinesfalls unerlässlich und müssen diese grundsätzlich nach

- 23 -
Art. 91 Abs. 3 KRG entfernt und der ursprüngliche Zustand wieder herge-
stellt werden. Die Darstellung und Berufung der Beschwerdegegnerin
darauf, dass sich die von ihr veranlassten Bodenaufschüttungen positiv
auf das Geländebild auswirkten, konnte anlässlich des gerichtlichen Au-
genscheins vom 10. Juli 2017 nicht bestätigt oder sogar erhärtet werden
(vgl. Augenscheinfotos 1-2 und 6-11 für Parzelle 801 im Osten; ferner
Bildaufnahmen 12-21, 26-31 für Parzelle 814 inkl. Fotos 39-40 mit 'sicht-
barem Geländegefälle' gegen Westen hin).
b)
Zur Thematik der Wiederherstellung gesetzeskonformer Zustände drängt
sich die verbindliche Klärung der Frage auf, ob das Fundament des Hau-
ses F allseits und überall mit sämtlichen Gebäudeecken tiefer liegt als das
ursprünglich gewachsene Terrain auf der Parzelle 801 - so wie es die Be-
schwerdeführerin behauptet – und somit den verfügten Anordnungen der
Beschwerdegegnerin (s. im Sachverhalt Ziff. 6, hiervor) bereits Rechnung
getragen wurde. Oder ob es sich umgekehrt so wie von der Beschwerde-
gegnerin behauptet verhält, dass nämlich die erstellten Fundationswände
selbst ohne Bodenplatte zumindest auf der Westseite (also gegen die be-
reits mit Haus E überbaute Parzelle 813 hin) das ursprünglich gewachse-
ne Terrain überragten und deshalb das dortige Terrain an verschiedenen
Stellen im Bereich der Fundation habe aufgeschüttet werden müssen, um
die Fundationsmauern mittels zusätzlichem Material zuzudecken.
Die Beschwerdeführerin beruft sich für ihre gegenteilige Sachdarstellung
auf den Plan "Längenprofile auf Fassadenflucht" vom 9. September 2016
(vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1/1a), welcher die Südfassade
von Haus D (Parzelle 814), Haus E (Parzelle 813) und Haus F (Parzelle
801) zeige und darüber hinaus – so die Beschwerdeführerin – auch noch
zuverlässig den Verlauf des ursprünglich gewachsenen Terrains auf der
Süd- und der Nordseite dieser drei Häuser wiedergebe. Die Beschwerde-

- 24 -
gegnerin führt aus, dieser Plan habe ihr im Bewilligungsverfahren (noch)
nicht vorgelegen und er sei auch nicht bewilligt worden. Derselbe sei erst
nach dem Erlass des angefochtenen Entscheids am 7. Juli 2016, nämlich
am 9. September 2016, also drei Tage vor der Beschwerdeerhebung ver-
fasst worden. Die Beschwerdegegnerin bestreite auch, dass dieser Plan
die tatsächlichen Verhältnisse korrekt wiedergebe. Abzustellen sei viel-
mehr auf die bewilligten Pläne (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 5)
und die von ihr eingereichten Dokumente und Fotos (Bg-act.12-17), aus
welchen sich das ursprünglich gewachsene Terrain, die Aufschüttungen
und die geplante Höhe der Bodenplatte OK ergebe. Selbst ohne Boden-
platte überragten die erstellten Fundationen zumindest auf der Westseite
das gewachsene Terrain. Der Augenschein werde zeigen, dass das ge-
wachsene Terrain gleich an mehreren Stellen im Bereich der Fundation
habe aufgeschüttet werden müssen, um die Fundationsmauern zuzude-
cken. Beim Haus F (Parzelle 801) verlaufe der Boden zudem im Vergleich
zur Umgebung unnatürlich und das natürliche Terrain sei zur Kaschierung
der Fundationsriegel aufgeschüttet respektive verändert worden.
c)
Aufgrund der eingereichten Unterlagen und Plandokumente ist aus Sicht
des streitberufenen Gerichts zunächst festzuhalten, dass das ursprünglich
gewachsene Terrain bei den Häusern D (Parzelle 814), E (Parzelle 813)
und F (Parzelle 801) an der Südfassade sowohl nach den Planunterlagen
der Beschwerdeführerin (Bf-act. 1/1a) als auch nach denjenigen der Be-
schwerdegegnerin (Bg-act. 5 und 6) ähnlich verläuft. Ziemlich anders ver-
hält es sich aber bei der Nordfassade. Für die Ost- und Westseite fehlen
entsprechende Pläne von Seiten der Beschwerdeführerin. Die Höhenko-
ten des aufgeschütteten Terrains sind aber bei den einzelnen Darstellun-
gen unterschiedlich. Auszugehen ist im Grundsatz von den durch die Be-
schwerdegegnerin bewilligten Plänen (Bg-act. 5 und 6). Die Beschwerde-
gegnerin hat den bis dahin nicht bewilligten Plan der Beschwerdeführerin

- 25 -
(Bf-act. 1/1a) als beweisuntauglich kritisiert und die Richtigkeit des Inhalts
bestritten. Zum Beweis ihrer Sachverhaltsversion hat die Beschwerdefüh-
rerin als weiteres Beweismittel die Erhebung einer Expertise verlangt. Ein
namentlich genanntes und allgemein bekanntes Ingenieur- und Vermes-
sungsbüro sei zu beauftragen, einen Plan mit dem ursprünglich gewach-
senen Terrain in den zwei Bereichen der Parzellen 801 (Haus F) und 814
(Haus D) samt jeweils angrenzendem Boden zu erstellen. Es sei der Ge-
meindegeometer zum gerichtlichen Augenschein beizuladen. Dieses Be-
weismittel soll – neben der Vornahme eines Augenscheins – erhoben
werden, mit dem Zusatz, dass der beigeladene Geometer anlässlich des
Augenscheins das gewachsene Terrain im beantragten Umfange im
Gelände kenntlich bzw. für alle Anwesenden nachvollziehbar mache.
d)
Der verfügte Abbruch der Fundamente bis auf das ursprünglich gewach-
sene Terrain ist nach dem soeben Gesagten jedenfalls verhältnismässig.
Er steht auch im überwiegenden öffentlichen Interesse, das sich z.B. in
Art. 91 Abs. 3 KRG manifestiert. Das private Interesse der Beschwerde-
führerin an der Beibehaltung der Fundationen samt deren Überdeckung
muss dahinter zurückstehen. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht aus-
führt, würde das Belassen der Fundationen zu einer Aushebelung der
Fristvorschriften nach Art. 91 Abs. 2 KRG führen, was nicht angeht. Die
rein finanziellen Privatinteressen der Beschwerdeführerin am "status quo"
sind nicht ausschlaggebend, sondern treten im Vergleich zur viel höher zu
gewichtenden Durchsetzung des materiellen Baurechtes in den Hinter-
grund. Der gute Glaube spielt hier keine Rolle. Natürlich sind die Fundati-
onen ursprünglich im guten Glauben zwecks Erstellung aller drei Häuser
(D, E und F) gebaut worden. In der Zwischenzeit haben sich die Bauab-
sichten der Beschwerdeführerin aber offensichtlich geändert und sie hat
deshalb auf zwei der drei ursprünglich geplanten Bauvorhaben verzichtet.

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e)
Ausgangspunkt für die Beurteilung der hier entscheidenden Frage betref-
fend Entfernung allfälliger unterirdischer Bauteile auf den Parzellen 801
(Fundamentriegel nicht erstelltes Haus F) und 814 (unvollendet Haus D)
müssen die Situationspläne des Gemeindegeometers vom fachkundigen
Vermessungsbüro - als Experte und Auskunftsperson beim Augenschein
präsent - bzw. der bereinigte Situationsplan vom 12. Juli 2017 betreffend
'Höhenkurven, ursprüngliches [gewachsenes] Terrain samt Höhenkoten
der Gebäudeecken' sein (vgl. rote Messmarken mit + und – Vorzeichen,
wobei +plus [Parzelle 814 Haus D] über dem ursprünglich gewachsenen
Terrain und -minus [Parzelle 801 Haus F] unter dem ursprünglich ge-
wachsenen Terrain bedeutet; im Sachverhalt Ziff. 15, hiervor). Wie aus
dem Plan vom 12. Juli 2017 zweifelsfrei hervorgeht, liegt die Fundation
von Haus F auf Parzelle 801 mit den rot eingefärbten Messwerten (-0.38,
-0.16, -0.41 und -0.67) unter dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die
Fundation muss hier also nicht geändert werden. An den vier grün kolo-
rierten Gebäudeecken (+0.05, -0.33, -0.34 und +0.10) wie auch an den
grün eingefärbten Parzellenecken (+0.01, +.032, +0.23 und -0,08) wurden
– wenn überhaupt – nur kleinste Abweichungen vom ursprünglich ge-
wachsenen Terrain im Vergleich zur Höhe am 10. Juli 2017 festgestellt.
Diese geringfügigen Abweichungen und Aufschüttungen bei den Gebäu-
de- und Parzellenecken auf Parzelle 801 (Haus F) können noch im Zuge
der Begrünung ausgeglichen werden. Völlig anders präsentieren sich je-
doch die Verhältnisse für die Fundation von Haus D auf Parzelle 814 mit
den rot eingefärbten Messwerten (+0.57, +0.66, +0.16 und +0.46) über
dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Die das ursprünglich gewachse-
ne Terrain überragende Fundation muss hier deshalb noch entsprechend
reduziert ('abgebissen') werden. Die vier grün kolorierten Gebäudeecken
(-0.57, -0.76, -0.39 und -0.67) und fünf grün eingefärbten Parzellenecken
(+0.16, -0.09, +/-0.00, +0.09 und +0.02) vermögen an diesem Ergebnis
nichts zu ändern. Vielmehr müssen die bei den Gebäude- und Parzellen-

- 27 -
ecken auf Parzelle 814 (Haus D) vorgenommenen Aufschüttungen gegen
Westen hin (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 26-31 und 39-40), wie konkret die an
der Südwestparzellenecke festgestellte Aufschüttung von 9 Zentimetern,
noch bis auf das gewachsene Terrain abgetragen und begrünt werden.
Der massgebende Höhenkotenplan lautet ziffernmässig wie folgt:
(Grafische Darstellung)
f)
Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Stellungnahme vom 31. August
2017 noch geltend, der Plan vom 12. Juli 2017 stehe im Widerspruch zum
Augenscheinprotokoll (S. 2 Ziff. 2). Worin der Widerspruch allerdings be-
stehen soll, ist nicht ersichtlich und deshalb auch nicht nachvollziehbar.
4. a)
Die Beschwerde R 16 60 (betreffend Haus F auf Parzelle 801) ist somit im
Resultat gutzuheissen und auf den Rückbau der dort unter dem ursprüng-
lich gewachsenen Terrain existierenden Gebäudefundation zu verzichten,
zumal die Beschwerdeführerin ihrer diesbezüglichen Verpflichtung bereits
faktisch (aus baupolizeilicher Sicht) rechtsgenüglich nachgekommen ist.
b)
Die Beschwerde R 16 87 (betreffend Haus D auf Parzelle 814) ist hinge-
gen unbegründet und abzuweisen, da dort die unterirdische Gebäudefun-
dation z.T. erheblich über das ursprünglich gewachsenen Terrain ragt und
deshalb diese Fundamentriegelteile noch zurückgebaut bzw. 'abgebissen'
werden müssen, um wieder gesetzeskonforme Zustände zu erhalten.
c)
Eine Begrünung beider Parzellen 801 und 814 ist sinnvoll und geboten.
5. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Be-

- 28 -
schwerdegegnerin aufzuerlegen. Dasselbe gilt für die zusätzlichen bzw.
für die Streitentscheidung notwendigen Geometerkosten von Fr. 3'380.40.
b)
Die Beschwerdegegnerin hat die anwaltlich vertretene Beschwerdeführe-
rin ferner aussergerichtlich laut Art. 78 Abs. 1 VRG zu entschädigen, wo-
bei – wenn auch in reduzierter Form/Ausgestaltung – auf die Honorarnote
vom 17. April 2017 abgestellt werden kann. Mangels einer separaten Ho-
norarvereinbarung ist vom üblichen Stundenansatz für Bündner Anwälte
von Fr. 240.--/h (und nicht Fr. 260.--/h wie in der Honorarnote vermerkt)
auszugehen (so auch Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte; Honorarverord-
nung/HV; BR 310.250), was bei einem insgesamt geltend gemachten Ar-
beits- und Zeitaufwand von 22 ¼ h zunächst einen Betrag von Fr. 5'350.--
ergibt. Da die Beschwerdeführerin selbst mehrwertsteuerpflichtig ist (UID-
Register CH-103.134.206), ist hier keine Mehrwertsteuer geschuldet (vgl.
Leitentscheid in PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführerin hat zwar im
Verfahren R 16 60 gewonnen, im Verfahren R 16 87 aber verloren. Damit
ist die im Stundenansatz bereits gekürzte Honorarnote noch um die Hälfte
von Fr. 5'350.-- (: 2) auf (neu) Fr. 2'675.-- zu kürzen. In diesem Umfange
hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin also aussergericht-
lich zu entschädigen. Eine derartige Parteientschädigung steht der Be-
schwerdegegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich
(im Verfahren R 16 87) in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1. a)
Die Beschwerde R 16 60 wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die
A._____ AG ihrer Verpflichtung, den Betonriegel von Haus F auf Parzelle
801 bis auf das ursprünglich gewachsene Terrain zurückzubauen, fak-
tisch bereits nachgekommen ist.

- 29 -
b)
Die Beschwerde R 16 87 wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.00
- den Geometerkosten von
Fr.
3'380.40
- den Kanzleigebühren von
Fr.
572.00
zusammen
Fr.
6'452.40
gehen zu ½ zulasten der A._____ AG und zu ½ zulasten der Gemeinde
X._____ sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-
nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ die A._____ AG reduziert mit
insgesamt Fr. 2'675.-- (ohne MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]