gr_gerichte · R 2016 12 · 2016-10-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 12
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 11. Oktober 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Erbengemeinschaft A._____ sel., bestehend aus:
B._____,
C._____ 
D._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Josi Battaglia,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, 
Beschwerdegegnerin
und
E._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 3. Juni 2015 ging beim Bauamt X._____ das Gesuch von E._____ um 
Erstellung eines Zweifamilienhauses in X._____ auf Parzelle 1764 ein. 
Parzelle 1764 liegt in der W2 und weist eine Grundstücksfläche von 592 
m² auf. Die zur Verfügung stehende BGF beträgt 266.40 m². Das einge-
reichte Projekt konsumiert 257.82 m² BGF. Somit verbleibt gemäss Bau-
gesuch eine BGF von 8.58 m² als Reserve.
2.
Parzelle 1764 grenzt im Norden an die Via F._____. Südlich verläuft die 
Via G._____. Parzelle 1764 soll einerseits verkehrsmässig von der Via 
F._____, also von Norden her, auf ein auf der Nordwestseite des projek-
tierten Gebäudes geplantes Parkdeck für einen Abstellplatz und über Pa-
rzelle 507 und zu einem kleinen Teil über Parzelle 1445 zur Via G._____ 
erschlossen werden. Die südliche, untere Erschliessung ist für zwei im 
Südosten in einer Unterniveaugarage auf Parzelle 1764 geplante Auto-
einstellplätze bestimmt.
3.
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A._____ sel., bestehend aus 
B._____, C._____ und D._____ (Eigentümerin respektive Gesamtei-
gentümer von Parzellen 507 und 1445) am 29. Juni 2015 Einsprache ge-
gen das Baugesuch.
4.
Am 31. August 2015 beantragte E._____ die Einsprache der Erbenge-
meinschaft A._____ sel. (Einsprecherin) sei abzuweisen.
5.
Am 9. November, mitgeteilt am 4. Dezember 2015, wies die Gemeinde 
X._____ die Einsprache ab und bewilligte das Baugesuch.
Betreffend Erschliessung der Bauparzelle werde gerügt, diese müsste 
nicht über Parzelle 507 zur Via G._____, sondern über die Via F._____ 
erschlossen werden. Die Neigung der Strasse über Parzelle 507 betrage 
mehr als 12 % und führe zu Lärmbelastungen. Sie genüge nicht, weil sie 
unübersichtlich und zu schmal und zu stark geneigt sei und weil es sich 


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nur um ein vertraglich begründetes Wegrecht handle. Es gebe jedoch 
keine Verpflichtung der Gemeinde, Parzelle 1764 über die Via F._____ zu 
erschliessen. Eine strassenmässige Erschliessung von Parzelle 1764 
über Parzelle 507 sei nicht per se unzulässig. Die Erschliessung sei recht-
lich gesichert, weil eine entsprechende Grunddienstbarkeit zugunsten von 
Parzelle 1764 und zulasten von Parzelle 507 bestehe. Ob die Zufahrt 
auch tatsächlich genüge, hange von der beanspruchten Nutzung und an-
derseits von den massgeblichen örtlichen Umständen ab. Die VSS-Norm-
en könnten bei der Beurteilung des Ausbaugrades für eine hinreichende 
Zufahrt als Entscheidungshilfe beigezogen werden, stellten aber nur 
Richtlinien dar. Ihre Anwendung müsse vor den allgemeinen Rechts-
grundsätzen, insbesondere der Verhältnismässigkeit, standhalten. Seien 
Erschliessungsstrassen bereits vorhanden, dürfe eine Bewilligung für eine 
Neubaute nur dann mit der Begründung der ungenügenden Erschliessung 
verweigert werden, wenn die zur Verfügung stehende Strasse den neu zu 
erwartenden Verkehr offensichtlich nicht aufzunehmen vermöge (polizeili-
cher Notstand). Hier gehe es nicht um eine neue, sondern um eine beste-
hende Strasse. Sie solle lediglich ein Zweifamilienhaus erschliessen, was 
zwar zu zusätzlichen Fahrbewegungen führe. Die Strasse sei jedoch auf 
ein minimales Verkehrsaufkommen ohne Durchgangsverkehr beschränkt. 
Art. 12 Abs. 2 BG beziehe sich auf offene Garagenrampen, nicht aber auf 
eine Zufahrtsstrasse. Weil die Zufahrtsstrasse nur zwei Abstellplätze in 
der Tiefgarage erschliesse, sei die geltend gemachte Lärmbelastung un-
begründet. Die bestehende Strasse genüge als hinreichende Zufahrt.
Auf Parzelle 507 existiere ein Bauverbot. Der jeweilige Eigentümer dieser 
Parzelle dürfe auf einer im Situationsplan bezeichneten Fläche keinerlei 
Hochbauten errichten. Indessen rage an dieser Stelle keine Baute über 
das gewachsene Terrain hinaus, auch nicht die Tiefgarage, und diese ha-
be mithin keine Einwirkung auf Parzelle 1559. Die Tiefgarage könne des-
halb wie eine unterirdische Baute betrachtet werden. Es könne hier nicht 
davon gesprochen werden, dass die zivilrechtliche Bauberechtigung zu-


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folge Verletzung des Bauverbots offensichtlich fehle. Damit sei auf diese 
Rüge nicht einzutreten.
Der Gemeindevorstand wies die Einsprache der Erbengemeinschaft 
A._____ sel., ab. Gleichzeitig bewilligte er das Baugesuch unter Auflagen 
und Bedingungen. Für die drei Pflichtparkplätze verfügte er, dass diese 
nur als Parkplätze für die entsprechenden Wohnungen genutzt werden 
dürften. Zwei Parkplätze befänden sich im UG, einer im DG auf einer of-
fenen Rampe. Diese Eigentumsbeschränkung sei im Grundbuch anzu-
merken. 
Zudem verfügte der Gemeindevorstand, dass das ganze Haus dauernd 
als Haupt- im Sinne von Art. 28 BG resp. als Erstwohnung gemäss Art. 
75b BV genutzt werden müsse. Auch dies sei im Grundbuch anzumerken.
6.
Am 22. Januar 2016 erhob die Erbengemeinschaft A._____ sel., (nach-
folgend Beschwerdeführerin), bestehend aus B._____, C._____ und 
D._____, Beschwerde gegen den Bau- und Einspracheentscheid der 
Gemeinde X._____ vom 9. November, mitgeteilt am 4. Dezember 2015 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, der 
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch sei abzu-
weisen. Prozessualiter beantragte sie, der Beschwerde sei aufschiebende 
Wirkung zu erteilen (vom Instruktionsrichter der Beschwerde am 12. Fe-
bruar 2016 zuerkannt) und es sei ein Gutachten eines Verkehrsplaners 
einzuholen.
Die Beschwerde richte sich gegen die Feststellung der Gemeinde, dass 
die im Baugesuch vorgesehene Zufahrt über das Grundstück der Be-
schwerdeführerin für den vorgesehenen Neubau eines Zweifamilienhau-
ses mit zwei Autoeinstellplätzen genüge. Zudem werde gerügt, dass die 
Baubehörde den Antrag auf Einholung eines Gutachtens über die Eig-
nung der vorgesehenen Zufahrt über Parzelle 507 nicht beachtet habe.
Aufgrund der Einzeichnung der Strasse in den Baugesuchsplänen sei 
davon auszugehen, dass beabsichtigt sei, den Neubau auf Parzelle 1764 


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von zwei Seiten, oben und unten, zu erschliessen. Näheres über den 
Ausbau der bestehenden Zufahrtsstrasse und die konkrete Ausgestaltung 
der Strasse im Eingangsbereich der vorgesehenen Einfahrt zur Doppelga-
rage könne dem Baugesuch nicht entnommen werden. So sei anzuneh-
men, dass der Baugesuchsteller die bestehende Zufahrt im aktuellen Zu-
stand für die Erschliessung der Bauparzelle verwenden wolle. Dafür sei 
die Strasse aber ungeeignet. An den engsten Stellen sei sie nur 2 m bzw. 
2.16 m und nur auf einem kurzen Abschnitt bis maximal 2.97 m breit. Auf 
der ganzen Länge von ca. 100 m könne man nicht kreuzen. Nicht die im 
Plan zur Dienstbarkeit eingetragene Breite sei massgebend, weil im Bau-
gesuch keine Verbreiterung vorgesehen sei. Für den Ausbau müsste ein 
Baugesuch eingereicht werden. Es handle sich um eine Naturstrasse, die 
seit Jahrzehnten nicht unterhalten worden sei, sich in einem schlechten 
baulichen Zustand befinde und seit Jahrzehnten nur als Fussweg benützt 
werde, mit Ausnahme weniger Fahrten im Sommer für die landwirtschaft-
liche Bewirtschaftung. Die Strasse sei nicht auf ihrer ganzen Länge ein-
sehbar, unübersichtlich und sie weise zwei Kurven und eine Neigung von 
teilweise bis zu 19 % auf. Im Einfahrtsbereich in die Via G._____ weise 
sie eine Neigung von 17 % auf.
Im Dienstbarkeitsvertrag von 1986 sei die vom Wegrecht belastete Fläche 
auf Parzelle 507 genau definiert worden. Im GEP X._____ sei sie nicht als 
Zufahrtsweg definiert. Es handle sich um ein rein privates Wegrecht.
Die 2007 mit zwei Mehrfamilienhäusern überbauten Parzellen 1559 und 
510 und auch alle anderen Nachbarparzellen seien von der Via F._____ 
her erschlossen worden.
Das Fuss- und Fahrwegrecht sei ursprünglich 1970 von A._____ zulasten 
von Parzelle 507 und zu Gunsten von Parzelle 1559 (H._____) begründet 
worden. 1986 sei es auf die neugebildete Parzelle 1764 von E._____ 
ausgedehnt worden bzw. auch zu seinen Gunsten begründet worden. 
1970 habe noch keine Möglichkeit bestanden, diese Parzellen von oben 
her zu erschliessen, was aus dem damaligen Vertragsplan hervorgehe. 


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Mit der in den Achtzigerjahren erfolgten Einzonung des Gebiets F._____ 
habe die Gemeinde eine Landumlegung vorgenommen, mit welcher die 
Via F._____ gebildet und anschliessend gebaut worden sei, so dass sich 
die Erschliessung grundlegend geändert habe. Dadurch seien alle Baupa-
rzellen in F._____ neu erschlossen worden, was auch zur Löschung des 
Wegrechtes von 1970 zu Gunsten von Parzelle 1559 im Grundbuch ge-
führt habe und Parzelle 1559 neu von oben her erschlossen worden sei. 
Auf Parzelle 1764 sei im Zuge dieser Landumlegung und Bildung der Via 
F._____ ein 3 m breiter direkter Anschluss an diese neue Strasse ein-
geräumt worden. Es werde die Edition der betreffenden Unterlagen bean-
tragt. Es sei auszuschliessen, dass der Weg über Parzelle 507 normal mit 
Motorfahrzeugen befahren werden könne, geschweige denn im Winter. 
Für Grundstückszufahrten mit Gegenverkehr gelte gemäss Art. 7 der 
VSS-Norm 640 050 ein Richtwert für die Strassenbreite von 3 m und eine 
absolute Mindestbreite von 2.5 m. Art. 12 Ziff. 2 BG schreibe eine maxi-
male Neigung für offene Rampen von 12 % vor. Bei Rampen an öffentli-
chen und öffentlich zugänglichen Strassen müsse zwischen Strassen-
grenze und Beginn der Neigung ein Vorplatz mit einer Neigung von 
höchstens 5 % und von mindestens 4 m Länge vorhanden sein. Dies sei 
hier nicht erfüllt. Im Sommer könne die Strasse mit geländetauglichen 
Fahrzeugen und im Winter mit Raupenfahrzeugen befahren werden.
Der heutige Ausbauzustand der Strasse hinsichtlich Breite und Neigung 
sei seitens des Bauherrn (E._____) unbestritten. Da sich die Erteilung der 
Baubewilligung an die eingereichten Pläne und Unterlagen des Baugesu-
ches zu richten habe, in welchen ein Ausbau der Strasse nicht vorgese-
hen sei, erscheine die Behauptung, ein Ausbau sei hypothetisch möglich, 
unbehelflich. Ebenso unbehelflich sei die Behauptung des Bauherrn, wo-
nach die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin durch die Einräu-
mung der Dienstbarkeit anerkannt habe, dass die Zufahrt genügend sei, 
weil seither 30 Jahre vergangen seien und heute das BG von 2005 gelte, 
in dem die maximale Neigung für offene Rampen von 12 % verankert sei, 


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was auch hier gelte. Die Gemeinde habe im Rahmen der Landumlegung 
damals Parzelle 1764 einen direkten Anschluss an die Via F._____ zu-
gewiesen. Die Eigentümerin von Parzelle 1559 habe 2007 auf ihr Zu-
fahrtsrecht über Parzelle 507 verzichtet und der Bauherr habe selber eine 
Erschliessung für einen Autoabstellplatz über die Via F._____ vorgesehen 
und damit offenbar eingeräumt, die zweite Erschliessung von unten her 
sei ungenügend. Für die Errichtung des Weges müsste dieser baulich 
stark verändert werden, insbesondere durch Verbreitung auf überall min-
destens 2.5 m, Umbau und Verlegung, so dass die Steigung maximal 12 
% und im Bereich der Einfahrt auf mindestens 4 m Länge maximal 5 % 
erreiche, Einbau von Ausweichstellen, Entfernen der auf Parzelle 507 be-
findlichen Bäume und Sträucher, Erstellung von Sicherheitsinstallationen 
(Ampeln), Signalisation etc., Regelungen für Schneeräumung, wegen der 
geringen Wegbreite bestehe im Winter kein Platz dafür, ohne Einigung 
würden sie die Schneeablagerungen nicht dulden. Dies wären massive 
Eingriffe in ihr Eigentum. Die für sie damit verbundenen Nachteile und 
starke Mehrbeanspruchung, dürfte ihnen ohne ihre Zustimmung nicht zu-
gemutet werden. Sie überschritten den normalen Rahmen der Ausübung 
der Dienstbarkeit bei weitem. Darüber könne das Verwaltungsgericht vor-
frageweise befinden. Aus den Baugesuchsplänen gehe nicht hervor, wie 
die Einfahrt vom fraglichen Weg, der dort eine Neigung bis zu 19 % auf-
weise, zur Doppelgarage konkret aussehen solle, insbesondere, wie die 
Höhendifferenz vom Weg zur Garage in diesem Bereich mit der vorge-
schriebenen Neigung von maximal 12 % und unter Einhaltung des im un-
teren Teil von Parzelle 1764 bestehenden Bauverbotes überwunden wer-
den solle. Das Baugesuch sei hier unvollständig und könne so nicht bewil-
ligt werden. Der Unterhalt des bestehenden Weges für die vorgesehenen 
zwei Parkplätze wäre hoch und für zwei Plätze unverhältnismässig. Für 
die Anwohner von Parzellen 1559, 1641, 572 und 1445 entstünde eine 
erhebliche neue Lärmbelastung, da aufgrund der Länge und Überneigung 
der Zufahrt entsprechende Motorengeräusche auf die ausschliesslich in 


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Richtung diese Zufahrt orientierten Wohn- und Schlafräume auf den be-
troffenen Parzellen einwirkten. Im Winter käme der Lärm der Schneeräu-
mung dazu. Da die Strasse jetzt nicht in der notwendigen Form vorhan-
den sei und auch nicht nötig sei, sei die Bewilligung rechtswidrig. Durch 
die Anordnung des Parkdecks mit Zufahrt ab der Via F._____ habe der 
Beschwerdegegner in seiner Eingabe sein Bauvorhaben bereits ausrei-
chend erschlossen. Von dort her könne der Fahrzeugverkehr ohne Beein-
trächtigung der Nachbarn abgewickelt werden. Es sei nicht einzusehen, 
weswegen die Gemeinde die zusätzliche Erschliessung genehmigt habe, 
trotz der Möglichkeit der Erschliessung von oben. Ortsplanerisch sei die 
Nutzung dieses ca. 100 m langen, baulich ungeeigneten Weges anstelle 
der gänzlichen verkehrsmässigen Erschliessung über die Via F._____ ein 
Unsinn. Die Beschwerdeführerin hätte dem Baugesuchsteller 2013 ver-
schiedene Angebote zu einer ortsplanerisch vernünftigen Erschliessung 
gemacht und Hand zu einer gemeinsamen Lösung von oben her geboten. 
Der Baugesuchsteller habe die Verhandlungen aber abgebrochen und im 
Dezember 2013 ein Baugesuch eingereicht, in dem eine Einstellhalle mit 
vier Autoeinstellplätzen vorgesehen gewesen sei, ohne mit der involvier-
ten Beschwerdeführerin die Frage der Erschliessung geregelt zu haben. 
Dieses habe er dann wieder zurückgezogen. Die Gemeinde habe den An-
trag auf Einholung einer Expertise ohne Kommentar übergangen, was ei-
ne Gehörsverletzung sei. Die Frage, ob die Wegdienstbarkeit angesichts 
der aktuellen Verhältnisse die heutigen Anforderungen an eine genügen-
de Zufahrt erfülle, sei nicht beantwortet worden. Dafür sei ein Gutachter 
beizuziehen. Dies werde hiermit beantragt, auch die Durchführung eines 
Augenscheins.
7.
Am 8. März 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-
rin) die Abweisung der Beschwerde.
Unter den Begriff "hinreichende Erschliessung" von Art. 22 Abs. 1 lit. b 
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 RPG sei eine für die betreffende Nutzung in rechtli-


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cher und tatsächlicher Hinsicht gesicherte Zufahrt zu verstehen. Die Zu-
fahrt sei rechtlich durch eine Grunddienstbarkeit zulasten von Parzelle 
507 und zugunsten von Parzelle 1764 gesichert.
In der Beschwerde werde beanstandet, die Erschliessung über Parzelle 
507 sei aufgrund ihrer Breite, Unübersichtlichkeit und Beschaffenheit als 
Zufahrt nicht geeignet. Zudem werde gerügt, die Zufahrt sei zu steil (Art. 
12 BG) und führe zu Lärmbelastungen. Art. 12 Abs. 1 BG komme aber 
nicht zum Tragen, weil es hier nicht um eine Einstellhalle oder Garage mit 
direkter Ausfahrt auf öffentliche Strassen etc. handle. Sinn und Zweck von 
Art. 12 BG sei es, diejenigen Zu- und Ausfahrten zu regeln, welche direkt 
auf öffentliche Strassen etc. führten. Doch selbst, wenn Art. 12 Abs. 2 
Satz 1 BG über die maximale Rampenneigung von 12 % auf die hier be-
stehende Situation angewendet werden müsste, wäre die Bestimmung 
eingehalten. “Rampe“ sei nämlich nur der Vorplatz unmittelbar vor der Un-
terniveaugarage. Dort sei aber die maximale Neigung von 12 % nicht 
überschritten. Die daran anschliessende Zufahrtsstrasse auf Parzelle 507 
sei keine Rampe, weswegen Art. 12 Abs. 2 BG dort keine Anwendung 
finde. Hier sei nur ein Zweifamilienhaus zu erschliessen, weswegen ein 
bescheidenerer Zufahrtsweg genüge. Die VSS-Normen könnten hier als 
Entscheidungshilfen beigezogen werden, jedoch nur als Richtlinien. Die 
Anwendung im Einzelfall müsse vor allgemeinen Rechtsgrundsätzen, ins-
besondere dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten.
Schon deshalb, weil es hier nicht um den Bau einer neuen Strasse gehe, 
erwiesen sich die Einwände der Beschwerdeführerin als unbehelflich. Hier 
sei nur zu prüfen, ob eine bereits bestehende Strassenerschliessung eine 
hinreichende Zufahrt darstelle. Die Strasse bestehe bereits. Wenn sie 
nach Auffassung der Beschwerdeführerin nicht die Anforderungen einer 
genügenden Erschliessung erfülle, heisse das nicht, dass keine Strasse 
vorhanden sei. Sie sei zwar relativ schmal und teilweise nicht ganz über-
sichtlich, zurzeit aber wohl wegen der angrenzenden Bäume und Sträu-
cher. Diese könnten jedoch gestützt auf Art. 737 ZGB zurückgeschnitten 


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werden. Bei angepasster Fahrweise drohe weder auf der Strasse noch 
bei der Einfahrt Gefahr. Die Zufahrtsstrasse diene zudem bloss der Er-
schliessung eines Zweifamilienhauses mit den in der Einstellhalle vorge-
sehenen zwei Autoeinstellplätzen (VGU R 04 76/77/78). Im Hinblick auf 
den Zweck der Baute und den damit verbundenen geringen Verkehr sei 
die Zufahrt hinreichend. Durch die Realisierung eines Zweifamilienhauses 
mit zwei Einstellplätzen in Bezug auf diese Zufahrt werde keine Ausnah-
mesituation geschaffen. Zudem sei die Liegenschaft ebenfalls über die 
Via F._____ erschlossen und somit bestehe auch eine genügende 
Zugänglichkeit für Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr etc.. Auch die 
Lärmbelastung werde minimal sein. Das angebliche Bauverbot auf Par-
zelle 507 wäre vom Zivilrichter zu beurteilen.
8.
Ebenfalls am 8. März 2016 beantragte der Beschwerdegegner, die Be-
schwerde sei abzuweisen. Er argumentierte im Wesentlichen gleich wie 
die Beschwerdegegnerin. 
Zusätzlich oder anderweitig führt er noch aus, 1970 habe A._____ 
H._____ das Durchfahrtsrecht auf der bereits zu diesem Zeitpunkt beste-
henden Zufahrtsstrasse zu Gunsten von Parzelle 1559 und zulasten von 
Parzelle 507 zur Erschliessung von Parzelle 1559 eingeräumt. H._____ 
habe dann Parzelle 1559 überbaut, die Zufahrtsstrasse zu diesem Grund-
stück ausgebaut und diese über Jahrzehnte als Zufahrt benützt.
Durch die Einräumung des Fuss- und Fahrwegrechtes über die beste-
hende Zufahrtsstrasse auf Parzelle 507 habe die Beschwerdeführerin an-
erkannt, dass die Zufahrt mit dem heutigen Ausbau genügend sei. Darauf 
sei sie zu behaften. Behaupte sie heute, die Zufahrt sei ungenügend, sei 
dies rechtsmissbräuchlich. Ein Ausbau der bestehenden Zufahrtsstrasse 
sei weder vorgesehen noch notwendig. Die Beschwerdeführerin habe 
selber im Sommer 2015 diese Zufahrt mit einem Kleintransporter rege 
benützt. Hier handle es sich nicht um eine Naturstrasse, welche nur als 
Fussweg benutzt worden sei. Diese befinde sich angesichts ihres Alters in 


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einem guten Zustand. Sie sei zu 90 % asphaltiert und im unteren Teil be-
stehe sie aus einer Bollensteinausrollierung. Die bestehende Zufahrts-
strasse weise eine gewisse Steilheit auf, könne aber problemlos genutzt 
werden. Das Gefälle betrage durchschnittlich 15 %. Was das Gefälle im 
Bereich der Einfahrt ab der Via G._____ angehe, sei der Beschwerdefüh-
rerin entgegenzuhalten, dass sie diese Einfahrt selbst seit Jahrzehnten 
benutze und diese für sie genügend sei. Sie verhalte sich widersprüchlich, 
wenn sie jetzt behaupte, die Zufahrt in diesem Bereich sei nicht zulässig.
Es verstehe sich von selbst, dass im Rahmen der zukünftigen Nutzung 
der Strasse die störenden Äste und Büsche zurückgeschnitten und allfäl-
lige Beschädigungen repariert werden (Art. 737 und 741 ZGB). Die 
zukünftige Nutzung der Zufahrtsstrasse sprenge den normalen Rahmen 
für die Ausübung der Dienstbarkeit im vorgegebenen Umfang im Sinn von 
Art. 739 ZGB nicht. An der engsten Stelle sei die Strasse heute 2.07 m 
breit und nicht 2 m. Massgebend sei aber die rechtlich zugestandene 
Fläche gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 14. November 1986. Die recht-
lich zugestandene Breite der Zufahrtsstrasse betrage mit einer Ausnahme 
(2.42 m) mehr als 2.5 m. Sollte sich wider Erwarten in Zukunft erweisen, 
dass die heutige Breite der Zufahrtsstrasse nicht ausreichend sei, müss-
ten die Eigentümer von Parzelle 507 eine Verbreiterung gemäss Grund-
dienstbarkeitsplan akzeptieren. Die kritisierte Zufahrt sei mit anderen in 
der Gemeinde X._____ durchaus vergleichbar. Zudem würden nur zwei 
Autoabstellplätze erschlossen. Somit sei sie unter Berücksichtigung aller 
massgebenden Aspekte ortsüblich und genügend. Dies gelte auch für die 
Winterzeit. Die Strasse könne bei einem ordentlichen Unterhalt und mit 
allradgetriebenen Fahrzeugen jederzeit ohne Probleme befahren werden. 
Die Forderungen der Beschwerdeführerin nach einer Verbreiterung, ei-
nem Umbau, einer Verlegung von Strasse und Einfahrtsbereich, dem 
Einbau von Ausweichstellen und das Anbringen von Sicherheitsinstallati-
onen sei unnötig und weltfremd. Ebenso unbegründet sei die geltend ge-
machte Lärmbelastung aufgrund der zu erwartenden, äusserst geringen 


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Anzahl von Verkehrsbewegungen und der Schneeräumungsarbeiten. Es 
stimme nicht, dass aus den Baugesuchsplänen nicht hervorgehe, wie die 
Einfahrt vom fraglichen Weg zur Doppelgarage konkret aussehen solle. 
Das Baugesuch sei nicht unvollständig. Die Baugesuchspläne, insbeson-
dere das digitale Geländemodell und der Strassenschnitt, der Schnittplan 
und der Grundriss UG und das darauf angegebene Gefälle von 9.3 % be-
legten das Gegenteil. Der Übergang von der bestehenden Zufahrtsstras-
se auf den Garagenvorplatz werde auf ein Gefälle von 9.3 % angeglichen. 
Die nichtssagenden Winterfotos der Beschwerdeführerin belegten nichts.
Die Zufahrt zur Garage verletze das privatrechtliche Hochbauverbot nicht. 
Zudem liege die Beurteilung der allfälligen Verletzung des zivilrechtlichen 
Bauverbots nicht in der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes.
Verhandlungen mit der Beschwerdeführerin seien rein unpräjudizierlich 
erfolgt. Daraus könne die Beschwerdeführerin nichts ableiten. Nachdem 
Parzelle 1660 von den Nachbarn I._____ und K._____ gekauft worden 
sei, habe sich der Beschwerdegegner zur Wahrung seiner Interessen ge-
zwungen gesehen, die Verhandlungen als gescheitert zu erklären. Der 
Beschwerdeführerin gehe es wohl darum, das von ihrer Rechtsvorgänge-
rin eingeräumte Fuss- und Fahrwegrecht zu beseitigen, weil es ihre eige-
nen Bauabsichten auf Parzelle 507 durchkreuzte.
Die VSS-Norm 640 050 sei gar nicht direkt anwendbar, sondern könne 
lediglich als Richtlinie beigezogen werden. Massgebend seien die Um-
stände vor Ort und die Berücksichtigung des Gleichheitsgebotes. Dass 
eine Hauszufahrt an Hanglage und in X._____ eine Steigung von mehr 
als 12 % und nicht überall eine Breite von 3 m aufweise, sei ortsüblich. 
Der Beschwerdegegner wäre im Bedarfsfall sogar berechtigt, die Zu-
fahrtsstrasse um durchschnittlich 0.5 m zu verbreitern. 
Art. 12 Abs. 2 BG sei hier nicht anwendbar, da er sich auf offene Rampen 
vor Einstellhallen und Garagen beziehe. Indessen werde im Bereich der 
Ausfahrt aus der Garage diese Bestimmung eingehalten (Plan Grundriss 
UG). Sollte Art. 12 Abs. 2 BG für die Einfahrt in die Via G._____ zur An-


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wendung gelangen, müsste der Beschwerdeführerin ebenfalls die Zuläs-
sigkeit ihrer Zufahrt bzw. der gemeinsamen Zufahrt abgesprochen wer-
den. Auch die Beschwerdeführerin benutze die Zufahrt im Winter und 
benötige dafür kein Raupenfahrzeug. Die Einräumung des Fuss- und 
Fahrwegrechtes sei ohne jahreszeitliche Einschränkungen erfolgt. Mit der 
Winternutzung sei auch die Berechtigung, den Schnee auf Parzelle 507 
im Rahmen einer möglichst schonenden Rechtsausübung nach Art. 737 
Abs. 2 ZGB zu deponieren, verbunden.
Ein polizeilicher Notstand werde nicht eintreten. Die Zufahrtsstrasse sei 
auch im Hinblick auf den zu erwartenden Verkehr genügend. Es liege ei-
ne hinreichende strassenseitige Erschliessung von Parzelle 1764 vor. Die 
Parzelle sei im Sinne von Art. 72 Abs. 2 KRG baureif. Würde die Strasse 
nicht den geltenden Vorschriften entsprechen, wäre sie gestützt auf den 
Besitzstand und den Vertrauensschutz als genügend zu qualifizieren. Art. 
81 Abs. 1 KRG sehe vor, dass rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, 
die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprächen, erhalten und er-
neuert werden dürften. Im Zuge des Neubaus auf Parzelle 1559 durch 
H._____ und des damit verbundenen Ausbaus der Zufahrtsstrasse auf 
Parzelle 507 habe die Baubehörde die strassenseitige Erschliessung über 
Parzelle 507 bewilligt. Im Vertrauen auf den Bestand der baurechtlichen 
Rechtmässigkeit der bestehenden Zufahrtsstrasse habe der Beschwer-
degegner 1986 Parzelle 1764 erworben. Als Nutzungsberechtigter der Zu-
fahrtsstrasse habe er somit einen rechtlich geschützten Anspruch am Be-
stand und an der bestandesgemässen Nutzung dieser Verkehrsanlage. 
Weil die Vorinstanz aufgrund der Akten und ihrer Ortskenntnisse selbst in 
der Lage gewesen sei, die Geeignetheit der Strassenerschliessung zu 
beurteilen, habe sie zu Recht von der Einholung eines Gutachtens eines 
Verkehrsplaners abgesehen. Sei die Erschliessung aber genügend, stelle 
sich auch die Frage nicht, wie eine Zufahrt über Parzelle 1660 ab der Via 
F._____ im Vergleich dazu aus ortsplanerischer Sicht zu beurteilen sei. 
Dies gelte auch für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren. 


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Die vorliegenden Urkunden und der beantragte Augenschein reichten für 
die Abklärung, ob die Zufahrt hinreichend sei. Die Einholung eines Gut-
achtens sei nicht nötig und der entsprechende Antrag der Beschwerde-
führerin daher abzuweisen.
9.
Am 25. April 2016 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-
trägen fest. 
Die Frage, ob Art. 12 BG hier direkt anwendbar sei oder nicht, könne of-
fen gelassen werden. Die Bestimmung bringe jedenfalls zum Ausdruck, 
welche Neigung Zufahrten nach heutiger Sicht etwa aufweisen dürften. 
Die Neigung von bis zu 19 % im oberen Teil sei unzumutbar und gefähr-
lich, zumal aus den Baugesuchsakten nicht klar hervorgehe, wie die Ver-
bindung vom Zugangsweg zur Autoeinstellhalle konkret aussehen solle, 
insbesondere, wie dort der Höhenunterschied von mindestens 1 m von 
der Strasse zur Garageneinfahrt auf eine Distanz von ca. 10 m und mit ei-
ner Kurve von 90° überwunden werden solle. Dazu lege der Beschwerde-
gegner nur den Kanalisationsplan ins Recht. Ohne Ausführungsplan der 
Schnittstelle vom Zugangsweg zur Garageneinfahrt mit klarer Einzeich-
nung der Höhenkoten sei es nicht möglich, die Frage der Eignung der Zu-
fahrt im oberen Teil des Weges zu beantworten. Offen bleibe auch die 
Frage, wie die Benützer ihre Fahrzeuge auf dem nur etwa 7 m breiten und 
10 m langen, mindestens 10 % steilen Platz vor der Garage wenden soll-
ten. Die eingereichte Fotodokumentation gebe die Steilheit des Weges, 
insbesondere im oberen Bereich, nicht wieder. Der Augenschein werde 
darüber Klarheit schaffen. Der bestehende Weg, den der Baugesuchstel-
ler unverändert als Zufahrt zu seinem Projekt vorsehe, genüge nicht. Soll-
te das Verwaltungsgericht aufgrund des Augenscheins nicht zur selben 
Einsicht kommen, halte die Beschwerdeführerin am Antrag auf Einholung 
eines Gutachtens fest.


- 15 -
10.
Am 2. Juni 2016 hielt die Beschwerdegegnerin (Gemeinde) duplicando an 
ihrem Antrag fest. 
Das Editionsbegehren der Beschwerdeführerin bezüglich Unterlagen zum 
Bau der Via F._____ und zur Landumlegung mit Neubildung der Parzellen 
1563, 1641, 507, 1660 und 510 sei abzuweisen, da nicht ersichtlich sei, 
inwiefern diese Unterlagen für die Beurteilung des vorliegenden Falles 
zweckdienlich sein sollten. Die damalige Verkäuferin habe dem Käufer 
E._____ (Beschwerdegegner) mittels Errichtung einer neuen Grund-
dienstbarkeit den Zugang und die Zufahrt mit Motorfahrzeugen zugunsten 
von Parzelle 1764 und zulasten von Parzelle 507 eingeräumt. Dies habe 
mit der Dienstbarkeit zu Gunsten von Parzelle 1559 und zulasten von Pa-
rzelle 507 nichts zu tun. Es spiele keine Rolle, ob mit der Überbauung von 
Parzelle 1559 die Zufahrt über die Via G._____ aufgegeben worden sei. 
Die Beschwerdeführer bemängelten das Ungenügen der Zufahrt ohne 
bauliche Massnahmen und deren Steilheit. Die VSS-Norm SN 640 045 
unterscheide Kategorien von Erschliessungsstrassen. Hier liege der Typ 
mit den geringsten Anforderungen gemäss Norm, ein Zufahrtsweg, vor. 
Ein Zufahrtsweg stelle gemäss Norm die zweckmässige Lösung für die 
Erschliessung von bis zu 30 Wohneinheiten mit einem Verkehrsaufkom-
men bis zu 50 Fahrzeugen in der massgebenden Stunde dar. Hier wür-
den maximal zwei Wohneinheiten erschlossen. Eine solche Erschlies-
sungsstrasse (Zufahrtsweg) könne eine Länge von 40-80 m mit einem 
Fahrstreifen von reduzierter Breite aufweisen und müsse keine besonde-
ren Massnahmen für Veloverkehr und Fussgänger und keine Markierun-
gen aufweisen, nicht durchgehend befahrbar sein und in der Regel keine 
Wendemöglichkeit aufweisen. Massgebender Begegnungsfall sei ein Per-
sonenwagen mit einem Velo bei stark reduzierter Geschwindigkeit. Diese 
VSS-Norm könne als Richtlinie und Entscheidungshilfe beigezogen wer-
den. Der hier zur Diskussion stehende Zufahrtsweg sei zweckmässig. Der 
Zufahrtsweg müsse nicht verbreitert werden und die Neigung sei nicht zu 
beanstanden. Ein Gutachten eines Verkehrsplaners sei nicht notwendig. 


- 16 -
Der Vorentscheid der Beschwerdegegnerin vom 14. April 2014 betreffe 
eine Machbarkeitsstudie für ein Erschliessung- und Parkierungskonzept 
im Hinblick auf eine mögliche Überbauung auf Parzelle 507.
11.
Am 6. Juni 2016 hielt auch der Beschwerdegegner duplicando an seinem 
Rechtsbegehren auf Abweisung der Beschwerde fest.
Der Beschwerdegegner sei berechtigt, allfällige Schäden der Fahrbahn im 
Rahmen der zulässigen Rechtsausübung gemäss Art. 737 ZGB und der 
Unterhaltspflicht gemäss Art. 741 ZGB zu beheben. Überdies machte er 
noch geltend: Der Übergang vom Zugangsweg zur Autoeinstellhalle gehe 
aus den Baueingabeplänen, insbesondere aus dem Plan digitales Gelän-
demodell und Strassenschnitt, Plan Schnitt und Plan Grundriss UG und 
dem darauf angegebenen Gefälle von 9.3 % hervor. Der Übergang von 
der bestehenden Zufahrtsstrasse auf den Garagenvorplatz werde auf ein 
Gefälle von 9.3 % angeglichen, was eine problemlose Zufahrt ermögliche.
Der Platz vor der Garage messe an den breitesten Stellen ca. 9.5 × 12 m. 
Wie dem nun eingereichten Plan 'Wendeplatz' entnommen werden könne, 
könnten die zur und von der Autoeinstellhalle fahrenden Autos unter In-
anspruchnahme der vorhandenen Zufahrtsfläche problemlos wenden, so-
gar ein SUV mit einer Länge von 5 m, einer Breite von 1.9 m und einem 
Wenderadius von 7.5 m. Die Steilheit des Geländes könne aufgrund der 
Fotos beurteilt werden. Das Verwaltungsgericht könne die Frage selbst 
beurteilen. Die Einholung eines Gutachtens durch einen Verkehrsplaner 
sei nicht dazu nicht nötig. Der von der Beschwerdeführerin erwähnte Vor-
entscheid habe mit der jetzigen Angelegenheit nichts zu tun. Dort gehe es 
um eine Überbauung- und Erschliessungsstudie bezüglich Parzelle 507 
mit zwei Mehrfamilienhäusern und einer Autoeinstellhalle von mindestens 
16 Plätzen.
12.
Am 10. Juni 2016 reichte Rechtsanwalt Burtscher seine Honorarnote über 
Fr. 2'989.60 (Honorar 10 ¾ h à Fr. 250.-- = Fr. 2'687.50, Barauslagen 3 % 


- 17 -
der Honorarsumme = Fr. 80.65, Mehrwertsteuer 8 % auf Fr. 2'768.15 = 
Fr. 221.45; ohne Augenschein) beim Gericht ein. 
13.
Am 15. September 2016 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) ei-
nen Augenschein durch, an welchem für die Beschwerdeführer (im Paral-
lelverfahren R 16 11) deren Rechtsvertreter (RA lic. iur. Werner Marti) 
teilnahm. Von Seiten der Beschwerdeführerin war L._____ (Mutter von 
C._____ und D._____) in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. iur. 
Josi Battaglia) anwesend. Die Beschwerdegegnerin (Gemeinde) war 
durch den Präsidenten der Baukommission und ihren Rechtsvertreter (RA 
Dr. iur. Duri Pally) präsent. Der Beschwerdegegner war durch seinen Ar-
chitekten/Projektverfasser und den Rechtsvertreter (RA lic. iur. Benno 
Burtscher) vertreten. Allen Anwesenden wurde im Verlaufe der Gelände-
begehung an drei verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, 
sich zu den Ein- und Ausfahrtsverhältnissen im Zufahrtbereich ab der 
südlich gelegenen Via G._____ hinauf zur Hangparzelle 1764 (Neubau 
Zweifamilienhaus), zur Zufahrt selbst sowie zur geplanten Tiefgaragenein-
fahrt an der Südostecke auf Parzelle 1764 und zu den bestehenden 
Raum- und Erschliessungsverhältnissen oberhalb des Baugrundstücks 
1764 auf Strassenparzelle 1563 und der Abstellparzelle 1660 (Eigentümer 
Beschwerdeführer im Parallelverfahren R 16 11) zu äussern. Von Seiten 
des Gerichts wurden zudem noch 16 Fotos von der aktuellen Erschlies-
sungs-, Überbauungs- und Nutzungssituation erstellt und dem Protokoll 
des Augenscheins beigefügt. In Berücksichtigung und Kenntnis der neu-
esten Rechtsprechung des Bundesgerichts betreffend Protokollierungs-
pflicht (Urteil 1C_457/ 2015 vom 3. Mai 2016 E.2.3 und 2.4) wurden die 
Parteien vom Instruktionsrichter – zur Wahrung des rechtlichen Gehörs 
vor der Urteilsfällung – angefragt, ob sie die Zustellung des Augenschein-
protokolls wünschten oder ob sie darauf verzichten würden. Der Anwalt 
der Beschwerdeführerin ersuchte darauf um Zustellung des Protokolls 


- 18 -
und damit auch der Möglichkeit zur Stellungnahme, was folgerichtig 
rechtsgleich natürlich auch für die übrigen Parteien zu gelten hat.
14.
Am 4. Oktober 2016 wurde das Augenscheinprotokoll vom 15. September 
2016 entsprechend den Rückmeldungen der Parteien vom 27. September 
2016 (Beschwerdegegnerin und Beschwerdegegner - beide mit Verzicht 
auf weitere Stellungnahmen) und vom 30. September 2016 (Beschwerde-
führerin) noch angepasst, korrigiert und ergänzt. Auf eine erneute Zusen-
dung der 16 Fotos wurde aber verzichtet.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 
9. November, mitgeteilt am 4. Dezember 2015, der Beschwerdegegnerin 
(Gemeinde), worin sie die Einwände und Bedenken der Beschwerdefüh-
rerin (Eigentümerin der Parzellen 507 und 1445) gegen das Neubauvor-
haben auf Parzelle 1764 des Beschwerdegegners – soweit sie darauf ein-
trat – abwies und dem Beschwerdegegner die angestrebte Baubewilli-
gung (Neubau Zweifamilienhaus mit Tiefgarage auf Parzelle 1764 und Zu-
fahrt von unten über die Parzellen 507 und 1445 ab der südlich verlau-
fenden Via G._____) erteilte (vgl. im Sachverhalt Ziff. 5, hiervor), woge-
gen sich die Beschwerdeführerin mit Rekurs (recte Beschwerde) vom 22. 
Januar 2016 (Sachverhalt Ziff. 6) beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden zur Wehr setzte und die Aufhebung des angefochtenen Ein-
sprache- und Baubewilligungsentscheids verlangte. Beschwerdethema 
bildet die Nutzungsberechtigung der Zufahrt von Süden ab der Via 


- 19 -
G._____ über die Parzellen 507 und 1445 über eine Länge von rund 100 
Metern und somit die Erschliessung des Bauprojekts. 
2.
Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Im konkreten Fall ist dazu unbestritten, dass die Beschwer-
deführerin (= Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Erben) durch den 
Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 9. November, mitgeteilt 
am 4. Dezember 2015, berührt ist, weil die Zufahrt zur Bauparzelle 1764 
über ihre südlich davon gelegenen Parzellen 1445 und 507 führt und so-
mit ihr Grundeigentum bzw. die uneingeschränkte Nutzung dieser Nach-
barparzellen betroffen wird. Im Übrigen ist die Beschwerde auch frist- und 
formgerecht eingereicht worden, weshalb darauf einzutreten ist und die 
sich (materiell) stellenden Fragen zu beantworten sind. 
3. a)
In materieller Hinsicht ist zunächst die Nutzungsberechtigung der Zufahrt 
von Süden ab der Via G._____ über die Parzellen 507 und 1445 (über ei-
ne Länge von ca. 100 Metern und einem Steigungsgefälle zwischen 11-
13 % [1. Teilabschnitt ab Strasseneinfahrt], 13-16 % [2. Abschnitt/Mittel-
bereich] bis 19 % [3. Abschnitt vor Tiefgarageneinfahrt]) und somit die Er-
schliessung des Bauprojekts zu entscheiden. Nach Art. 19 Abs. 1 Satz 1 
des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) ist Land er-
schlossen, wenn die für die betreffende Nutzung (hier: Wohnnutzung/W2) 
hinreichende Zufahrt besteht. Gemäss Art. 58 Abs. 3 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) umfasst die 
(Fein-) Erschliessung den Anschluss der einzelnen Grundstücke (Parzelle 
1764) an die Hauptstränge der (Grob-) Erschliessungsanlagen (hier Via 
G._____ im Süden). Im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerde-
gegnerin (Gemeinde) sind die Vorschriften betreffend Zu- und Ausfahrten 


- 20 -
in Art. 12 BG wie folgt formuliert: Einstellhallen und Garagen mit direkter 
Ausfahrt auf öffentliche Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vor-
platz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite aufweisen (Abs. 1). Offe-
ne Rampen dürfen eine maximale Neigung von 12 % aufweisen. Bei 
Rampen an öffentliche oder öffentlich zugängliche Strassen muss zwi-
schen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung ein Vorplatz mit 
einer Neigung von höchstens 5 % und von mindestens 4 m Länge vor-
handen sein (Abs. 2). Bei Vorliegen besonderer Verhältnisse, insbeson-
dere in der Kernzone, kann die Baubehörde davon abweichende Masse 
gestatten (Abs. 3). Die Baubehörde kann die Erstellung gemeinschaftli-
cher Zu- und Ausfahrten vorschreiben oder die Eigentümer bestehender 
Anlagen verpflichten, Dritten die Mitbenützung gegen angemessene Ent-
schädigung zu gestatten, sofern sich dies im öffentlichen Interesse als 
notwendig erweist (Abs. 4). Anpassungen von Garagenausfahrten bei 
Strassenneubauten oder bei Verbreiterungen gehen zu Lasten des Grun-
deigentümers, wenn der Strassenbau die Baulinie und Niveaulinie, resp. 
die gesetzlichen Abstände einhält (Abs. 5). Zum Notwegrecht wird in Art. 
14 Abs. 1 BG festgehalten: Die Baubehörde kann Grundeigentümer im 
Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Notwegrechts verpflichten, ihre Anla-
gen bzw. ihr Grundstück Dritten als Zufahrt zur Verfügung zu stellen, so-
fern die nachstehenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Die Bau-
parzelle des Dritten verfügt über keine oder keine genügende Zufahrt; der 
Dritte kann eine genügende Zufahrt nicht oder nur mit unzumutbaren Kos-
ten erstellen; andere planerische Instrumente (Quartierplanung und dgl.) 
kommen nicht in Frage oder haben keine Lösung des Erschliessungspro-
blems gebracht; eine gütliche Einigung ist nachweislich gescheitert; die 
Belastung mit der entsprechenden Grunddienstbarkeit erweist sich für 
den betroffenen Grundeigentümer als zumutbar. – Im konkreten Fall gilt 
es noch zu betonen, dass den Nachbarn (Parzelle 1559) des Beschwer-
degegners (Parzelle 1764) von der Beschwerdeführerin (Eigentümerin der 
unterliegenden, direkt südlich angrenzenden Parzellen 507 und 1445) 


- 21 -
schon eine entsprechende Grunddienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht) 
eingeräumt und im Grundbuch auch allgemeinverbindlich eingetragen 
wurde. Es stellt sich hier somit die Frage, ob die „Reaktivierung“ dieser 
Wegdienstbarkeit im Zuge des Neubauprojekts auf Parzelle 1764 unter 
dem Aspekt einer genügenden Liegenschaftserschliessung im Sinne von 
Art. 19 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 58 Abs. 3 KRG und vor allem unter 
Berücksichtigung und Einhaltung der baugesetzlichen Vorgaben gemäss 
Art. 12 BG „Hauszufahrt“ und Art. 14 BG „Einräumung Notwegrecht bzw. 
nur noch Vollzug einer entsprechend bestehenden [zumutbaren] Grund-
dienstbarkeit“ korrekt erfolgte oder ob diese (bis anhin einzig privatrecht-
lich zugesicherte Zufahrt) im Rahmen des vorliegend zur Diskussion ste-
henden Neubauvorhabens (Erstellung Zweifamilienhaus) nicht bewilli-
gungsfähig gewesen wäre. 
b)
Nach Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 
210) ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag massge-
bend, sofern sich die Rechte und Pflichten aus diesem deutlich ergeben. 
Ist der Eintrag nicht klar oder fehlt er, ist auf den Erwerbsgrund, d.h. den 
Dienstbarkeitsvertrag als Begründungsakt zurückzugreifen. Ist auch der 
Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus 
der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gu-
tem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; vgl. BGE 132 III 
651 E.8 mit weiteren Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden [VGU] R 14 38 vom 13. Januar 2015 E.4d; PVG 2011 
Nr. 19 E.3; PETITPIERRE, in: HONSELL/VOGT/GEISER, [Hrsg.], Basler Kom-
mentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., Basel 2011, Art. 738 N 4 ff.). Der 
längst erfolgte Eintrag im Grundbuch „Fuss- und Fahrweg“ sagt nichts 
zum Inhalt und vor allem nichts zum Umfang der Grunddienstbarkeit, 
ausser dass der Weg auch befahren werden darf. Für Näheres ist daher 
auf den Erwerbsgrund abzustellen (vgl. BGE 128 III 169 E.3a, 137 III 444 
E.3; zudem Urteil des Bundesgerichts [BGU] 5A_625/2012 vom 21. De-


- 22 -
zember 2012 E.3.2). Der Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit richten 
sich bei den ungemessenen Dienstbarkeiten nach den Bedürfnissen des 
herrschenden Grundstücks oder der dienstbarkeitsberechtigten Person, 
bei gemessenen Dienstbarkeiten hingegen nach den entsprechenden Be-
stimmungen im Grundgeschäft (BGU 5A_625/2012 E. 3.4.1). Die betref-
fende Bestimmung im Kaufvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und 
dem Beschwerdegegner vom 14./28. November 1986 lautet wie folgt: 
„Dem Eigentümer der Parzelle Nr. 1764 wird das Recht eingeräumt, den 
im beiliegenden Situationsplan braun bemalten Abschnitt der Parzelle Nr. 
507 unentgeltlich als Zugang und Zufahrt mit Motorfahrzeugen zu benüt-
zen. Der Unterhalt richtet sich nach Art. 741 ZGB.“ (s. Beilage 3 des Be-
schwerdegegners [Bg-act. 3]; Kaufvertrag vom 14. November 1986 mit 
Planskizze der Zufahrt bis zur Parzelle 1559). Die Grunddienstbarkeit ist 
demnach örtlich genau festgelegt und lässt die Befahrbarkeit mit Motor-
fahrzeugen zu. Ein regelmässiges Befahren mit Motorfahrzeugen, welche 
in einer Doppelgarage untergebracht werden können, im Normalfall also 
zwei Fahrzeuge, ist absolut im Rahmen dieser Dienstbarkeit. Es ergibt 
sich daher nicht nur keine Überbeanspruchung, sondern nicht einmal eine 
Mehrbeanspruchung der dienstbarkeitsbelasteten Fläche. Die Instandhal-
tung respektive der Unterhalt der bestehenden Strasse, allenfalls die Ver-
breiterung bis zum rechtlich Zulässigen und das Zurückschneiden der 
sichtbehindernden Pflanzen – alles gemäss Art. 737 und Art. 741 ZGB – 
ist möglich. Die rechtliche Erschliessung ist damit auf jeden Fall gegeben. 
Es geht hier also einzig noch um die Frage, ob die Erschliessung durch 
die bestehende Strasse mit der geplanten Anpassung des Vorplatzes vor 
der Doppelgarage auf Parzelle 1764 tatsächlich als hinreichend bezeich-
net werden kann. Dabei ist davon auszugehen, dass es sich hier um eine 
bestehende und nicht um eine neue Anlage handelt, die im Sinne von Art. 
81 Abs. 1 KRG rechtmässig erstellt worden ist und erhalten sowie erneu-
ert werden darf. Die blosse Instandhaltung der bestehenden Strasse (Zu-
fahrt) und das Zurückschneiden der sichtbehindernden Pflanzen ist auf 


- 23 -
jeden Fall auch ohne Bewilligung zulässig, weshalb nicht der jetzige Zu-
stand als Beurteilungsgrundlage für die Eignung der Zufahrt als tatsächli-
che Erschliessung von Parzelle 1764 massgebend ist, sondern derjenige 
Zustand nach Vornahme des nötigen Strassenunterhalts und des Rück-
schnitts der Pflanzen und Gewächse entlang des beidseitigen Fahrbahn-
rands der bestehenden Zufahrt. Entgegen der Auffassung der Beschwer-
deführerin braucht es somit keine über den blossen Unterhalt bzw. Rück-
schnitt hinausgehenden Massnahmen. Diese Begebenheit wurde anläss-
lich des gerichtlichen Augenscheins vom 15. September 2016 noch 
bestätigt (vgl. Gerichtsfotos 1, 3, 5, 6 und 7 am Standort 1). Auch das 
Wenden oder Manövrieren von Fahrzeugen auf dem Platz vor der Tiefga-
rageneinfahrt ist gewährleistet (Gerichtsfoto 1 am Standort 2; Beilage 2 
der Beschwerdegegnerin [Bgin-act. 2], Plan Grundriss mit Abbildung ‚Un-
tergeschoss‘]; sowie Beilagen 7 und 9 des Beschwerdegegners [Bg-act. 
7/9] mit 'Wendeplatz'). Die Neigung vor der Doppelgarage (Rampe bei 
Tiefgaragenausfahrt) misst 9.3 % und ist daher mit Art. 12 Abs. 2 BG 
(Maximalneigung 12 %) vereinbar (Bgin-act.2; Abbildung ‚Untergeschoss 
Grundriss“ mit Gefälleangaben). Diese Massnahmen auf Parzelle 1764 
des Beschwerdegegners sind im Baugesuch allesamt enthalten und da-
nach auch bewilligt worden. Keine Rolle spielt, dass das Fuss- und Fahr-
wegrecht im Jahr 1986 zu Gunsten der Nachbarparzelle 1559 im Osten 
und zulasten von Parzelle 507 im Süden gelöscht wurde und die Zufahrt 
bis zur Parzelle 1559 damit aufgegeben wurde (Vereinbarte Abgeltung 
bzw. Entschädigung für Löschung der Dienstbarkeit Fr. 40‘000.--), weil 
gleichzeitig das neue Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten von Baupar-
zelle 1764 und zulasten von Parzelle 507 begründet wurde und allein die-
se Grunddienstbarkeit hier von Bedeutung ist. Eine gesetzliche Erschlies-
sungspflicht von Parzelle 1764 von oben ab der Via F._____ ist von Sei-
ten der Beschwerdeführerin nur behauptet, aber nicht bewiesen worden. 
Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin, welche die Erschliessung von un-
ten ab der Via G._____ bewilligt hat, besteht eine derartige Verpflichtung 


- 24 -
– weder gestützt auf Art. 58 KRG noch Art. 12 BG – jedenfalls nicht. Im 
Übrigen ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin bei ihrem 
Entscheid über die Geeignetheit der Zufahrt als Erschliessung der Baupa-
rzelle 1764 die örtlichen Verhältnisse bestens kennt und somit auch vor-
liegend bei der Würdigung bezüglich vergleichbar steiler oder räumlich 
ähnlich schmaler Zufahrten in der Gemeinde weder sachfremd noch will-
kürlich entschied. Aufgrund der Akten und auch den am gerichtlichen Au-
genschein gewonnenen Erkenntnissen ist das streitberufene Gericht zur 
Überzeugung gelangt, dass die Erschliessung über die schon bestehende 
Zufahrt ab der Via G._____ durchaus als „hinreichend“ gemäss Art. 19 
Abs. 1 RPG zu betrachten ist. Umgekehrt steht für das Gericht aufgrund 
seiner bisher dazu ergangenen Rechtsprechung ebenfalls klar fest, dass 
Art. 12 Abs. 2 BG auf die Zufahrtslänge von rund 100 m ab der Via 
G._____ nicht zur Anwendung kommt, da die Rampenneigung nur bei 
Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen gilt, die danach unmittelbar in eine 
Strasse einmünden und deshalb wegen ihrer Neigung eine ernsthafte po-
tentielle Gefahr für die übrigen Verkehrsteilnehmer auf der Strasse und 
den dortigen Gehsteiganlagen darstellen (vgl. VGU R 16 5 vom 8. Sep-
tember 2016 E. 2h und 2i; R 16 30 vom 8. September 2016 E.2b). Die 
VSS-Normen sind hier aus demselben Grunde nicht anwendbar, weil die-
se Richtlinien ausschliesslich auf die Verkehrssicherheit im Sinne von Art. 
15 BG ausgerichtet sind, wonach Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen 
die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden dürfen (Abs. 1) sowie 
keine Seh- oder Sichtbehinderungen enthalten dürfen (Abs. 2). Dass der 
bestehende Einmündungsbereich unten ab der Via G._____ hinauf zur 
Hauszufahrt auf Parzelle 1445 der Beschwerdeführerin bzw. zur fortge-
setzten Zufahrt über die Parzelle 507 hangaufwärts bis zur Parzelle 1764 
eine ernsthafte Gefahr für die übrigen Verkehrsteilnehmer auf der Via 
G._____ darstellen würde, wurde aber selbst von der Beschwerdeführerin 
zu Recht nicht behauptet (vgl. Gerichtsfotos 1, 2, 3 und 4 am Standort 1). 
In Anbetracht dieser eindeutigen Orts- und Verkehrsverhältnisse hielt es 


- 25 -
das streitberufene Gericht auch nicht für erforderlich oder notwendig, zu-
sätzlich eine Verkehrsfachperson zum Augenschein einzuladen oder so-
gar - wie von der Beschwerdeführerin ebenfalls ausdrücklich beantragt - 
noch ein eigenes Gutachten über die Verkehrssituation (inkl. Einhalten 
der VSS-Normen) einzuholen. Vielmehr hat das streitberufene Verwal-
tungsgericht selber schon viele ähnliche Situationen zu beurteilen gehabt, 
weshalb es auch vorliegend seine Spruchkompetenz eigenverantwortlich 
wahrnimmt. Im Übrigen kann der Beschwerdegegnerin ebenfalls nicht 
zum Vorwurf gemacht werden, sie hätte aufgrund der Siedlungsentwick-
lung im Gebiet F._____ die gesamte Erschliessung der Parzelle 1764 von 
oben ab der Via F._____ vorschreiben müssen, ungeachtet der Tatsache, 
dass diese Parzelle von unten her bereits heute über eine vorbestehende, 
hinreichende Erschliessung verfügt, welche auch für die Doppelgarage im 
Südbereich der Parzelle 1764 gut erreichbar ist (vgl. Bgin-act. 5, Plan 
Strassenschnitt; Bg-act. 5, Zufahrt aus Vogelperspektive und Bg-act. 7, 
Zufahrt mit Vermessungsdaten der Geo Grischa). Mit ihrem Einwand der 
ungenügenden und rechtwidrigen Zufahrt und folglich nicht bewilligungs-
fähigen Erschliessung der Bauparzelle 1764 von unten ab der Via 
G._____ mit direkter strassenmässiger Fortsetzung über die Parzellen 
1445 und 507 stösst die Beschwerdeführerin somit ins Leere. 
4. a)
Der angefochtene Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 9. 
November, mitgeteilt am 4. Dezember 2015, ist demnach in jeder Bezie-
hung rechtens, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der Be-
schwerde vom 22. Januar 2016 führt. 
b)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 
Die Beschwerdeführerin hat den obsiegenden und anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegner gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies aussergericht-
lich angemessen zu entschädigen, wobei dafür auf die Honorarnote vom 


- 26 -
10. Juni 2016 des Rechtsvertreters (RA Benno Burtscher) des Beschwer-
degegners über Fr. 2‘989.60 (inkl. MWST) abgestellt und diese – ergänzt 
durch den zusätzlichen Aufwand infolge Teilnahme am gerichtlichen Au-
genschein vom 15. September 2016 – ermessensweise vom Gericht pau-
schal auf insgesamt Fr. 3‘500.-- festgelegt wird. Eine solche Parteien-
tschädigung steht der Beschwerdegegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG 
nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
561.--
zusammen
Fr.
3'561.--
gehen zulasten der Erbengemeinschaft A._____ sel. und sind innert 30 
Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kan-
tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Erbengemeinschaft A._____ sel. E._____ mit 
insgesamt Fr. 3'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]