gr_gerichte · R 2015 39 · 2015-08-25 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 39
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 25. August 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Henri Zegg, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
und
B._____, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
A._____ ist Eigentümerin von Parzelle 47 in der Gemeinde X._____. Die 
Parzelle liegt in der Hotel- und Kurzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) 
von 0.9 gemäss Zonenschema im Baugesetz von 1984/85 (aBG) bzw. 
1.05 gemäss Art. 14 des am 9. Dezember 2012 von der Gemeindever-
sammlung verabschiedeten und am 7. Juli 2015 von der Regierung des 
Kantons Graubünden mit hier nicht relevanten Ausnahmen genehmigten 
Baugesetzes (nBG). Das auf Parzelle 47 stehende Wohn- und Ge-
schäftshaus C._____ konsumiert so viel Bruttogeschossfläche (BGF), 
dass Parzelle 47 eine AZ von 1.69 aufweist. 
2.
Am 3., bei der Gemeinde am 7. April 2014 eingegangen, reichte A._____ 
das Gesuch für den Umbau der Schaukastenfront und des Geschäftsein-
gangs im Haus C._____ ein. Sie plante, die zwei Eingangstüren vom Ge-
schäft C._____ in gleicher Flucht wie die bestehenden Schaufenster aus-
zuführen und so die Geschäftsfassade zu beruhigen. Zudem sollten die 
seitlichen Schaukästen, insbesondere diejenigen zur Liegenschaft 
D._____ hin, abgebrochen werden. Dabei wurden 1.85 m2 BGF des ab-
zubrechenden respektive abgebrochenen Schaukastens nordwestlich vor 
dem Schmuck/Uhrenladen aufgegeben. Die neu von den Eingangstüren 
beanspruchte BGF beträgt 1.23 m2 BGF und 0.61 m2 BGF, total also 
1.84 m2 BGF. Am 3., mitgeteilt am 18. Juni 2014, erteilte die Gemeinde 
dem Vorhaben die Bewilligung unter Bedingungen, Auflagen und Feststel-
lungen. Unter anderem stellte die Gemeinde fest, dass das Baugesuch 
AZ-neutral sei, da ein Teil der bestehenden Ladenfläche neu als Schau-
kasten genutzt werde und die Eingangstüren flächengleich ausgeführt 
seien. Die Fläche werde nur verlagert. Da bisher nur ein Teil der beste-
henden Schaukästen als AZ-pflichtig berechnet worden sei, könne aus-
nahmsweise eine Verlagerung zu den neu angeordneten Eingängen ge-
stattet werden, da sich die AZ-pflichtige Fläche insgesamt nicht vergrös-
sere. Die Schaukästen müssten jedoch zur Ladenfläche hin abgeschlos-
sen und dürften nicht begehbar sein. Würden Schaukästen nach aussen 


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hin eine Wand bilden, seien diese normalerweise voll AZ-pflichtig. Dies 
werde nur durch die Entfernung der heute seitlich angebrachten 
Schaukästen in die neu angeordneten und nicht begehbaren Schaukäs-
ten gestattet.
3.
Aufgrund der Anzeige eines Nachbarn stellte das Bauamt X._____ an-
lässlich eines Augenscheins am 18. November 2014 fest, dass die abge-
brochenen Schaukästen zur benachbarten Liegenschaft D._____ hin ent-
gegen der Auflage im Baubescheid vom 18. Juni 2014 wieder erstellt und 
ausserdem auf der Ostseite des Wohn- und Geschäftshauses C._____ 
zusätzlich Skischränke sowie ein Vordach angebracht worden seien. Da 
dies ohne Bewilligung geschehen war, verfügte die Baubehörde am 
25. November 2014 einen Baustopp. 
Am 8. Dezember 2014 nahm A._____ dazu Stellung. Für die Schaukäs-
ten an der Südwestfassade liege keine Bewilligung vor. Sollten die Kästen 
bewilligungspflichtig sein, bestehe Anspruch auf Erteilung einer Baubewil-
ligung. Es handle sich um Schaukästen, welche keine Verbindung zum 
Laden hätten. Sie seien wie der Schaukasten auf der Nachbarparzelle 
von B._____ ausgeführt. Dafür sei keine Bewilligung erteilt respektive 
kein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden. Auch sei der Schau-
kasten auf der Nachbarparzelle nicht zur AZ-pflichtigen Fläche gezählt 
worden. Sie wolle gleich behandelt werden wie der Nachbar. Die Arbeiten 
bei den auf der Ostseite angebrachten Skischränken sowie dem Vordach 
seien schon vor Wochen abgeschlossen worden. Sie sei davon ausge-
gangen, dass die Kästen nicht bewilligungspflichtig seien. Die alten acht, 
rund ein Meter tiefen Skischränke seien durch sechs neue Schränke, wel-
che nur 53 cm tief seien, ersetzt worden. Der Freiraum unter dem Balkon 
sei bereits vor fünf Jahren mit Schiebetüren verkleidet worden. Um das 
Gesamtbild optisch zu verbessern, sei das ursprünglich bestehende Bal-
kongeländer abgerissen und ein Vordach über den ursprünglich beste-


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henden Balkon bis hin zum Hauseingang gezogen worden. Das Vordach 
weise die gleiche Breite auf wie der Balkon und sei bewilligungsfähig. 
A._____ stellte das Baugesuch für die Schaukästen und beantragte des-
sen Behandlung im Meldeverfahren. Zudem legte sie eine Planskizze bei, 
in welcher das Vordach und die Skischränke eingezeichnet seien und er-
suchte um Feststellung, dass für diese Arbeiten keine Bewilligungspflicht 
bestehe.
4.
In der Folge wurde für das Baugesuch das ordentliche Baubewilligungs-
verfahren durchgeführt. Es wurde vom 11. bis 31. Dezember 2014 öffent-
lich aufgelegt.
Dagegen erhob B._____ am 29. Dezember 2014 Einsprache. Im ur-
sprünglichen Bauvorhaben sei auf die Erstellung des Schaukastens auf 
der Südwestseite von Parzelle 47 zur Liegenschaft D._____ hin bewusst 
verzichtet worden, um eine gerade Hauptfront des Geschäftslokals zu er-
reichen. Dies sei erforderlich gewesen, weil A._____ bewusst gewesen 
sei, dass auch Schaukästen AZ-pflichtig seien und das Bauvorhaben we-
gen der fehlenden AZ-Reserven AZ-neutral sein müsse. Mache A._____ 
jetzt geltend, der rechtswidrig erstellte Schaukasten sei nicht AZ-pflichtig, 
verhalte sie sich widersprüchlich. Der Schaukasten auf der Südwestseite 
von Parzelle 47 zur Liegenschaft D._____ hin sei sehr wohl zur anre-
chenbaren Geschossfläche im Sinne von Art. 37a KRVO zu zählen. Eine 
der dort abschliessend genannten Ausnahmen liege nicht vor. Entspre-
chend sei die nachträgliche Bewilligung für diese Schaukästen nicht zu 
erteilen und die Beseitigung der rechtswidrig erstellten Baute anzuordnen.
In ihrer Stellungnahme vom 13. Januar 2015 beantragte A._____ die Ab-
weisung der Einsprache. Es handle sich beim Schaukasten nicht um eine 
Geschossfläche im Sinne der SIA-Norm 416, auf welche Art. 37a KRVO 
verweise. Der Schaukasten sei nicht zugänglich und habe keine Verbin-


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dung zum Ladengeschäft. Es handle sich auch nicht um eine Konstrukti-
onsfläche. Der Schaukasten sei nicht AZ-pflichtig. B._____ habe seinen 
eigenen Schaukasten als nicht AZ-pflichtig erachtet respektive diesen in 
seinem 2013 eingereichten Baugesuch nicht zu den AZ-pflichtigen 
Flächen gezählt. Die Gemeinde habe in der betreffenden Baubewilligung 
die Flächen in diesem Schaukasten ebenfalls nicht als ausnützungspflich-
tig erachtet. B._____ verhalte sich widersprüchlich, wenn er den eigenen 
Schaukasten als nicht AZ-pflichtig deklariere, beim Nachbar jedoch ver-
lange, dass der Schaukasten AZ-pflichtig sei. 
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 9. März 
2015, hiess die Gemeinde X._____ die Einsprache von B._____ gut und 
verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. 
•
Bei den Schaukästen an der Südwestfassade sowie den Umbauarbei-
ten an der Ostseite handle es sich um bauliche Massnahmen, die 
nach aussen in Erscheinung träten und zumindest teilweise AZ-
relevant seien. Sie seien im ordentlichen Bewilligungsverfahren zu be-
urteilen. Es handle sich auch nicht um nicht baubewilligungspflichtige 
Bauvorhaben im Sinne von Art. 40 KRVO. Die geplanten Veränderun-
gen seien Teil eines bestehenden Gebäudes, welches damit mehr 
bzw. anderen Raum beanspruche, als dass der Fall gewesen sei. Dies 
gelte insbesondere für die Skischränke und den Raum unter dem Bal-
kon. Diese sollten an den Hauptbau angegliedert werden und zusam-
men ein Volumen von über 5 m3 einnehmen. Es handle sich auch 
nicht um eine Kleinbaute im Sinne von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 5 KRVO.
•
Betreffend Schaukasten von B._____ sei festzuhalten, dass es keine 
Gleichbehandlung im Unrecht gebe. Die Baubehörde werde dem Hin-
weis aber nachgehen.
•
Die geschosshohen Schaukästen würden die Grundrissfläche des 
Gebäudes zweifellos nach aussen vergrössern und würden deshalb 
zur Geschossfläche zählen. Es könne offen bleiben, ob es sich dabei 
um eine Hauptnutzfläche oder eine Nebennutzfläche handle. Es liege 
keine der in Art. 37a Abs. 3 Ziff. 3 KRG (recte: KRVO) erwähnten 
Ausnahmetatbestände vor. Die Baubehörde habe diese Frage im Üb-
rigen in der Bewilligung vom 18. Juni 2014 bereits rechtskräftig beur-
teilt und festgehalten, dass angesichts der erfolgten Übernutzung der 
Liegenschaft die neu gebildeten Schaukästen nur bewilligt werden 


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könnten, wenn die vorbestehenden seitlich angebrachten Schaukäs-
ten gleichzeitig entfernt würden. Zudem dürfte auch der Raum unter 
dem Balkon AZ-relevant sein, weil er mit festen Wänden umschlossen 
sei und damit Teil des Hauptgebäudes bilde. Es handle sich jedenfalls 
nicht um eine der in der KRVO genannten Ausnahmen.
•
Die Veränderungen auf der Ostseite, d.h. das Vordach, die neuen 
Skischränke sowie der neu geschaffene Raum unter dem Balkon, sei-
en vor allem unter dem Aspekt der Grenzabstände zu beurteilen. Die 
Skischränke und der Raum unter dem Balkon seien als Anbaute zu 
qualifizieren und müssten den minimalen Grenzabstand von 2.5 m 
einhalten. Dieser sei unterschritten. Das Vordach im Bereich des Bal-
kons, soweit es auf einer Länge von 5 m in Richtung Südosten verlän-
gert worden sei, müsste einen Abstand von 4 m einhalten, was aber 
nicht zutreffe. Auch unter dem Titel Besitzstand bzw. Hofstattrecht 
könnten die Veränderungen nicht bewilligt werden. Schon gemäss 
Art. 6 aBG sei das Hofstattrecht auf den bisherigen Gebäudeumfang 
beschränkt gewesen. Die schreibe auch Art. 82 Abs. 2 und 5 nBG vor. 
5.
Gegen den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 
9. März 2015, erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 
22. April 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Bau- 
und Einspracheentscheids und Anweisung der Gemeinde X._____, die 
Baubewilligung für die nachgesuchte Projektänderung für die Schaukäs-
ten sowie die Skischränke und das Vordach zu erteilen. 
•
Bereits vor der Erteilung der Bewilligung vom 18. Juni 2014 hätten an 
der Südfassade zur Liegenschaft D._____ hin Schaukästen bestan-
den, welche in ihrem Ausmass praktisch identisch seien mit den neu 
ohne Bewilligung angebrachten Schaukästen. Selbst wenn die 
Schaukästen AZ-pflichtig wären, hätte die Beschwerdeführerin das 
Recht, die Schaukästen so, wie sie bis zum Abbruch im Herbst 2014 
bestanden hätten, wieder aufzubauen. Unabhängig davon würden 
Schaukästen nicht zur Geschossfläche zählen, da sie weder zugäng-
lich noch begehbar, zur Ladenfläche hin abgeschlossen und vom La-
den her nicht einsehbar seien. Es seien an der Hauswand fixierte 
Schaukästen, wie es unzählige in der Gemeinde habe. Gemäss 
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 9 KRVO würden Schaukästen nicht zu den baube-
willigungspflichtigen Bauvorhaben zählen. Nach Art. 86 nBG sei für 
Schaukästen das Meldeverfahren vorgesehen. Dies zeige, dass der 
Gesetzgeber davon ausgegangen sei, Schaukästen unterlägen nicht 
der AZ-Pflicht, ansonsten für Schaukästen zwingend das ordentliche 


- 7 -
Bewilligungsverfahren hätte vorgesehen werden müssen. Zudem sehe 
das nBG in Art. 67 für Hinweistafeln und Reklamen spezielle Bauvor-
schriften vor. Dass Schaukästen zur Ausnützung zählen würden, wer-
de dort nicht erwähnt. Auch daraus folge, dass Schaukästen nicht AZ-
pflichtig seien. Die heute umstrittenen Schaukästen hätten nicht Ge-
genstand des Baugesuchs gebildet, welches zur Bewilligung vom 
18. Juni 2014 geführt habe. Die Baubewilligung vom 18. Juni 2014 
hätte zudem von der Gemeinde nicht unter der Bedingung erteilt wer-
den dürfen, dass die damals bereits bestehenden Schaukästen ent-
fernt würden. Denn das mit der Bewilligung vom 18. Juni 2014 bewil-
ligte Bauvorhaben sei insgesamt AZ-neutral gewesen, ohne dass die 
bereits früher bestehenden Schaukästen an der Südwestfassade zur 
Liegenschaft D._____ hin abgebrochen werden müssten. Die Erwä-
gungen in der Baubewilligung vom 16. Juli (recte: 18. Juni) 2014 könn-
ten auf keine rechtliche Grundlage abgestützt werden. Im jetzt durch-
geführten Baubewilligungsverfahren sei nur zu entscheiden gewesen, 
ob die Schaukästen nachträglich einer Bewilligung zugänglich seien 
oder nicht. Sie seien nicht AZ-pflichtig. Die Beschwerdeführerin habe 
deshalb Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung für die 
Schaukästen, da sämtliche baugesetzlichen Vorschriften erfüllt seien, 
was mit Ausnahme der AZ-Pflicht unbestritten sei. 
•
Im Herbst 2014 seien an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshau-
ses C._____ ohne Bewilligung Umbauarbeiten ausgeführt worden. An 
der Wand sei ein Vordach aus Blech montiert worden, welches sich 
vom Hauseingang bis zur Nordwestecke hin ziehe. Dieses sei so breit 
wie der bisher im ersten Geschoss bestehende Balkon. Das Geländer 
des Balkons im ersten Geschoss sei abgebrochen und die Lücke zwi-
schen dem Balkon (Betonplatte) und dem Vordach aus ästhetischen 
Gründen mit dem gleichen Blech verkleidet worden, wie die bereits vor 
Jahren unter der Betonplatte des Balkons angebrachte Blechverklei-
dung. Die Türe zum Balkon sei zugemauert worden. Es sei kein neuer 
Raum geschaffen worden. Die Arbeiten seien zwar ohne Bewilligung 
ausgeführt worden, materielles Baurecht sei aber nicht verletzt wor-
den. Ästhetisch habe sich die Situation verbessert. Die unter der be-
stehenden Balkondecke angebrachte Blechverkleidung bestehe seit 
Jahren und bilde nicht Gegenstand der Umbauarbeiten, welche 2014 
vorgenommen worden seien. Die Verkleidung bilde somit auch nicht 
Gegenstand des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens. Die Frage, 
ob unter dem Balkon mit dem Anbringen der Blechverkleidung AZ-
pflichtige Fläche geschaffen worden sei, stehe hier nicht zur Diskussi-
on. Im Bereich zwischen Balkon und Eingangstür seien seit Jahren 
acht Skikästen mit einer Tiefe von einem Meter gestanden. Diese ur-
sprünglich bestehenden acht Skischränke hätten weiter in den Grenz-
abstand hineingeragt als die neu angebrachten sechs Skischränke. 
Die Skischränke würden keine Anbauten im Sinne der IVHB bilden. Es 
fehle an einer Nebennutzfläche im Sinne der SIA-Norm 416. An der 


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Wand angebrachte Skischränke könnten nicht zu den Geschoss-
flächen gezählt werden. Aber auch nach aBG handle es sich bei den 
Skischränken nicht um Anbauten. Die Gemeinde habe denn auch 
noch nirgends Skischränke als Anbauten qualifiziert. Somit stelle sich 
auch die Frage nach der Einhaltung des Grenzabstandes nicht. Mit 
der 2014 neu angebrachten Blechverkleidung zwischen der bestehen-
den Betonplatte des Balkons und dem neu angebrachten Blechdach 
sei kein zugänglicher Raum geschaffen worden, weswegen auch hier 
keine AZ-Pflicht vorliege. Die Blechverkleidung zwischen der Beton-
platte des Balkons und dem neu angebrachten Vordach ändere auch 
in Bezug auf die Grenzabstände nichts an der vorbestandenen Situa-
tion. Die Verkleidung reiche genau gleich weit in den Grenzabstand 
hinein wie das ursprünglich bestehende Balkongeländer. Die beiden 
Balkone in den darüberliegenden Geschossen würden weiter in den 
Grenzabstand hineinragen als die Blechverkleidung, welche auf dem 
bestehenden Balkon anstelle des ursprünglichen Geländers ange-
bracht worden sei. Dasselbe gelte für das neu angebrachte Blech-
dach.
6.
Mit Schreiben vom 6. Mai 2015 verzichtete B._____ auf die Einreichung 
einer Stellungnahme sowie auf die Teilnahme am Verfahren.
7.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 12. Mai 2015 auf Abweisung der Beschwerde. 
•
Parzelle 47 sei bereits massiv übernutzt. Zusätzliche anrechenbare 
Flächen dürften nicht mehr geschaffen werden. Die Beschwerdeführe-
rin berufe sich primär auf die Besitzstandsgarantie, indem sie geltend 
mache, die neuen Schaukästen würden die bestehenden ersetzen. 
Art. 6 aBG und Art. 82 nBG würden zwar die Besitzstandsgarantie 
kennen, aber nur insoweit, als die betreffenden Bauten oder Bauteile 
rechtmässig erstellt worden seien und im gleichen Umfang und im 
Rahmen der bisherigen Nutzung wieder aufgebaut würden. Der 
Schaukasten im Bereich der Liegenschaft D._____ sei indes nie bewil-
ligt worden, auch wenn der Schaukasten im Baugesuch der Be-
schwerdeführerin als abzubrechender Gebäudeteil eingezeichnet sei. 
Der trotz der Auflage in der Baubewilligung vom 18. Juni 2014 wieder 
erstellte Schaukasten liege nicht im bestehenden Umfang des Gebäu-
des und könne nur bewilligt werden, wenn die AZ über das Ganze 
eingehalten sei, was hier nicht der Fall sei. Auf die Besitzstandsgaran-
tie könne sich die Beschwerdeführerin deshalb nicht berufen. Die fest 
mit dem Wohn- und Geschäftshaus verbundenen, sich über ein Ge-
schoss erstreckenden Schaukästen und Schaufenster seien Bestand-
teile des Gebäudes, zumal damit Raum beansprucht werde, der nach 


- 9 -
aussen abgegrenzt sei. Es handle sich um eine Nebennutzfläche im 
Sinne von Art. 37a Abs. 2 KRVO i.V.m. der entsprechenden Definition 
in der SIA-Norm 416, also um eine Fläche, welche die Hauptnutz-
fläche ergänze. Somit seien die Schaukästen anrechenbar, sei es als 
Haupt- oder Nebennutzflächen. Die Bewilligung vom 18. Juni 2014 sei 
nur unter der Bedingung der Entfernung der zur Liegenschaft D._____ 
hin angebrachten Schaukästen erfolgt. Sie sei in Rechtskraft erwach-
sen. 
•
Was die Ostseite anbetreffe, sei sich die Beschwerdeführerin der 
Missachtung der AZ- und Grenzabstandsvorschriften offenbar be-
wusst, ansonsten sie nicht mit dem Besitzstand operieren würde. We-
der die als bestehend bezeichneten acht Skischränke noch die 
Blecheinwandung unterhalb und oberhalb der Balkonplatte seien je 
bewilligt worden. Deshalb sei für die Beurteilung vom Zustand auszu-
gehen, wie er gemäss der ursprünglichen Baubewilligung bestanden 
habe. In der ursprünglichen Baubewilligung habe sich in diesem Be-
reich aber lediglich ein offener Balkon befunden. Dies ergebe keinen 
Anspruch auf Erweiterungen des Gebäudes. Mit den Skischränken 
und der Blechverkleidung würden Räume geschaffen, welche sich 
über ein Geschoss erstrecken und das Gebäude optisch erweitern 
würden. Auch hier handle es sich um Nebennutzflächen, welche AZ-
pflichtig seien. Jedenfalls stünden die Skischränke, die ober- und un-
terhalb der ehemaligen Balkonplatte geschaffenen Bauteile und das 
Vordach in Konflikt mit den einschlägigen Abstandsvorschriften.
8.
Am 26. Mai 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-
gen fest.
•
Sie könne sich hinsichtlich der Schaukästen auf die Besitzstandsga-
rantie berufen. Die Gemeinde versuche im Zusammenhang mit der 
SIA-Norm 418 (recte: 416) den Begriff Zugänglichkeit zu interpretie-
ren. Zugänglichkeit sei nicht mit Nutzbarkeit gleichzustellen. Gemäss 
der zitierten SIA-Norm müsse die Geschossfläche zugänglich sein, 
damit es sich um eine Geschossfläche im Sinne der Norm handle. Das 
sei hier gerade nicht erfüllt. Der Schaukasten sei nur nutzbar, aber 
nicht zugänglich, weder von ihnen noch von aussen. Er zähle nicht zur 
Geschossfläche. Die entsprechenden Erwägungen in der Bewilligung 
vom 18. Juni 2014 seien widersprüchlich und nicht nachvollziehbar 
und folglich nichtig. 
•
Schliesslich sei das Anbringen von Skischränken an der Hausfassade 
weder eine Gebäudeerweiterung noch werde damit AZ-pflichtiger 
Raum geschaffen. Auch die Skischränke seien nicht zugänglich. 


- 10 -
9.
Am 3. Juni 2015 (Poststempel) hielt die Beschwerdegegnerin duplicando 
an ihren Anträgen fest. 
•
Sie verfüge nicht mehr über die vermutlich aus den Siebzigerjahren 
des letzten Jahrhunderts stammenden Bewilligungsakten. Deshalb 
lasse sich nicht sagen, was damals im Einzelnen bewilligt worden sei, 
insbesondere, was die Schaukästen zur Liegenschaft D._____ anbe-
lange. Für die diesbezügliche Sachverhaltsdarstellung habe sie sich 
deshalb an dem vom Vater der heutigen Beschwerdeführerin am 
26. Februar 1997 eingereichten Baugesuch und den zugehörigen 
Planunterlagen orientiert. Dort sei auch der vorbestehende Zustand 
angegeben worden. Für die Beurteilung der Beschwerde sei aber nicht 
entscheidend, ob der umstrittene Schaukasten zur Liegenschaft 
D._____ schon von Anfang an bewilligt gewesen sei oder nicht, wie 
noch zu zeigen sein werde.
•
Es stimme nicht, dass die Blecheinwandung unter dem Balkon auf der 
Ostseite des Hauses C._____ im vorliegenden Verfahren nicht zur 
Diskussion stehe. Nachdem die Baubehörde die Beschwerdeführerin 
aufgefordert habe, auch für die Umbauarbeiten an der Ostseite des 
Wohn- und Geschäftshauses C._____ ein Baugesuch nachzureichen, 
sei sie nach der Bestreitung der Bewilligungspflicht auch zur Feststel-
lung berechtigt, die betreffenden Gebäudeteile seien nicht bewilli-
gungspflichtig (recte: bewilligungsfähig). Es sei ihr lediglich verwehrt 
gewesen, direkt eine Wiederherstellungsverfügung zu erlassen, was 
sie aber auch nicht getan habe. Somit habe das Gericht auch zu beur-
teilen, ob die neu vorgenommene Blecheinwandung unter dem Balkon 
bewilligungsfähig sei oder nicht.
•
Die Beschwerdeführerin bestreite nicht, dass ihr am 3. April (recte: 
18. Juni, am 3. April wurde das Baugesuch eingereicht) 2014 die Neu-
gestaltung ihrer Schaukästen im EG der Südwestfassade des Hauses 
C._____ nur unter der Bedingung erteilt worden sei, dass die zur Lie-
genschaft D._____ hin bestehenden Schaukästen entfernt würden. 
Die Baubehörde habe dies deshalb verfügt, weil mit diesem Rückbau 
die Erweiterung im Frontbereich kompensiert und die AZ-pflichtige 
Fläche insgesamt nicht vergrössert werde. Diese Anordnung sei in 
Rechtskraft erwachsen, so dass sich die in der Replik aufgeworfene 
Frage, ob die Gemeinde berechtigt gewesen wäre, den Abbruch der 
angeblich seit Jahrzehnten bestehenden Schaukästen zu verlangen, 
gar nicht stelle. Der Einwand der Nichtigkeit sei nicht haltbar, weil in-
haltliche Mängel in der Regel nur die Anfechtbarkeit einer Verfügung 
zur Folge hätten und nur ausserordentlich schwerwiegende Mängel 
zur Nichtigkeit führten. Die Überlegung der Baubehörde sei durchaus 
vertretbar gewesen und die Bauherrin habe der Anordnung zunächst 
auch Folge geleistet. Deshalb könne offen gelassen werden, ob 


- 11 -
Schaukästen überhaupt AZ-pflichtig seien bzw. ob die Beschwerde-
führerin für den Weiterbestand der Schaukästen die Besitzstandsga-
rantie bzw. das Hofstattrecht beanspruchen könnte. 
•
Betreffend die Skischränke und das Vordach auf der Ostseite bestreite 
die Beschwerdeführerin grundsätzlich nicht, dass die diesbezüglichen 
Abstandsvorschriften nicht eingehalten seien. Die auf die Bestandes-
garantie abgestützte Argumentation helfe der Beschwerdeführerin 
nicht weiter, weil sowohl nach Art. 6 aBG wie auch Art. 82 Abs. 2 nBG 
ein Wiederaufbau von nicht mehr den geltenden Vorschriften entspre-
chenden Bauteilen nur im bisherigen Umfang zulässig sei. Werde et-
was anderes erstellt, hätten die neu geschaffenen Bauteile selbstre-
dend die Abstandsvorschriften einzuhalten, was vorliegend auch für 
die Skischränke gelte. Damit brauche nicht weiter untersucht zu wer-
den, ob Skischränke dieser Art ausnützungspflichtig seien oder nicht.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, 
mitgeteilt am 9. März 2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- 
und Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 9. März 2015, 
mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache von B._____ gut-
geheissen und die von der Beschwerdeführerin nachgesuchte Baubewilli-
gung verweigert hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen 
Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfech-
tungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des angefochte-


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nen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutz-
würdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zu-
dem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den 
von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein im vorliegenden 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. 
Denn einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten 
(insbesondere aus dem Baueingabeplan vom 3./7. April 2014 [Bg-act. 3] 
sowie dem Schreiben der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegne-
rin vom 8. Dezember 2014 mit Planskizze und Plan Wiederaufbau 
Schaukästen [Bg-act. 6]) und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich 
Rechtsfragen zu beantworten, welche sich anhand der Aktenlage ohne 
Weiteres beurteilen lassen. 
3.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist die Beschwerdegegnerin im ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 
9. März 2015, zum Schluss gelangt, dass weder die Schaukästen zur Lie-
genschaft D._____ hin noch die Umbauarbeiten an der Ostseite des 
Wohn- und Geschäftshauses C._____ im Meldeverfahren beurteilt wer-
den könnten, weil es sich hierbei um bauliche Massnahmen handle, die 
nach aussen in Erscheinung träten und − zumindest teilweise − auch AZ-
relevant seien. Vielmehr müssten diese baulichen Massnahmen im or-
dentlichen Baubewilligungsverfahren beurteilt werden. Nachdem die Be-
schwerdegegnerin nachträglich ein ordentliches Baubewilligungsverfah-
ren durchgeführt und schliesslich die nachgesuchte Baubewilligung ver-
weigert hat, braucht die Frage, welches Verfahren für das Anbringen der 
Schaukästen sowie die an der Ostseite vorgenommenen Umbauarbeiten 
anzuwenden war (ordentliches Baubewilligungsverfahren gemäss Art. 41 
ff. der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 
801.110] oder Meldeverfahren gemäss Art. 50 f. KRVO), nicht mehr ent-


- 13 -
schieden zu werden. Streitig und zu prüfen ist nachfolgend somit noch die 
Bewilligungsfähigkeit der wiederaufgebauten Schaukästen zur Liegen-
schaft D._____ hin (vgl. nachstehend E.4 - 7) sowie der Umbauarbeiten 
an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshauses C._____ (vgl. nachste-
hend E.8).
4. a)
Die Beschwerdeführerin stellt sich hinsichtlich der wiederaufgebauten 
Schaukästen zur Liegenschaft D._____ hin auf den Standpunkt, dass be-
reits vor der Erteilung der Baubewilligung vom 18. Juni 2014 an der Süd-
fassade zur Liegenschaft D._____ hin in ihrem Ausmass praktisch identi-
sche Schaukästen bestanden hätten, weshalb sie − selbst wenn die 
Schaukästen AZ-pflichtig wären − das Recht habe, die Schaukästen so, 
wie sie bis zum Abbruch im Herbst 2014 bestanden hätten, wieder aufzu-
bauen. Unabhängig davon würden Schaukästen aber nicht zur Geschoss-
fläche zählen, da sie weder zugänglich noch begehbar und zudem zur 
Ladenfläche hin abgeschlossen seien. Auch gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 9 
KRVO würden Schaukästen nicht zu den baubewilligungspflichtigen Bau-
vorhaben zählen. Aus der Tatsache, dass gemäss Art. 86 des Baugeset-
zes der Gemeinde X._____ vom 9. Dezember 2012 (nBG) für Schaukäs-
ten das Meldeverfahren vorgesehen sei, folge, dass auch der Gesetzge-
ber davon ausgegangen sei, dass Schaukästen nicht der AZ-Pflicht unter-
lägen, ansonsten für Schaukästen zwingend das ordentliche Bewilli-
gungsverfahren hätte vorgesehen werden müssen. Art. 67 nBG sehe für 
Hinweistafeln und Reklamen spezielle Bauvorschriften vor, ohne 
Schaukästen als AZ-pflichtig zu bezeichnen. Schliesslich hätten die um-
strittenen Schaukästen nicht Gegenstand des Baugesuchs gebildet, wel-
ches zur Bewilligung vom 18. Juni 2014 geführt habe. Die Baubewilligung 
vom 18. Juni 2014 hätte von der Beschwerdegegnerin nicht unter der Be-
dingung erteilt werden dürfen, dass die damals bereits bestehenden 
Schaukästen entfernt würden. Die Erwägungen in der Bewilligung vom 


- 14 -
18. Juni 2014 seien widersprüchlich und nicht nachvollziehbar und daher 
nichtig.
b)
Demgegenüber ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass sich die 
Beschwerdeführerin nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen könne. 
Wohl würden Art. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ vom 15. Juli 
1985 (aBG) und Art. 82 nBG die Besitzstandsgarantie kennen, aber nur 
insoweit, als die betreffenden Bauten oder Bauteile rechtmässig erstellt 
worden seien und im gleichen Umfang und im Rahmen der bisherigen 
Nutzung wieder aufgebaut würden. Die Schaukästen im Bereich der Lie-
genschaft D._____ seien indes nie bewilligt worden. Die trotz der Auflage 
in der Baubewilligung vom 18. Juni 2014 wieder erstellten Schaukästen 
lägen nicht im bestehenden Umfang des Gebäudes und könnten nur be-
willigt werden, wenn die AZ über das Ganze eingehalten sei, was hier 
nicht der Fall sei. Bei den Schaukästen handle es sich um Nebennutz-
fläche, also um eine Fläche, welche die Hauptnutzfläche ergänze. Somit 
seien die Schaukästen anrechenbar. Die rechtskräftige Bewilligung vom 
18. Juni 2014 sei nur unter der Bedingung der Entfernung der zur Liegen-
schaft D._____ hin angebrachten Schaukästen erfolgt. Im Übrigen sei die 
Baubewilligung vom 18. Juni 2014 nicht nichtig. 
5.
Gemäss Baubewilligung vom 18. Juni 2014 waren die Schaukästen zur 
Liegenschaft D._____ hin zum Abbruch vorgesehen. Diese wurden in der 
Folge denn auch abgebrochen. Die Beschwerdeführerin ist nun − wie ge-
sehen − der Ansicht, dass die betreffende Bestimmung unter Ziff. II. 2. der 
Baubewilligung vom 18. Juni 2014 infolge Widersprüchlichkeit nichtig sei, 
während diese gemäss Ansicht der Beschwerdegegnerin bloss anfecht-
bar war. Die entsprechende Bestimmung unter Ziff. II. 2. der Baubewilli-
gung vom 18. Juni 2014 lautet wie folgt:
"Das Baugesuch ist AZ-neutral da ein Teil der bestehenden Ladenfläche neu als 
Schaukasten genutzt wird und die Eingangstüren flächengleich ausgeführt sind. 
Die Fläche wird nur verlagert.


- 15 -
Da bisher nur ein Teil der bestehenden Schaukästen als AZ-pflichtig berechnet 
wurde, kann ausnahmsweise eine Verlagerung zu den neu angeordneten Eingän-
gen gestattet werden, da sich die AZ-pflichtige Fläche insgesamt nicht vergrössert. 
Dia Schaukästen müssen jedoch zur Ladenfläche hin abgeschlossen sein und dür-
fen nicht begehbar sein. 
Bilden Schaukästen nach aussen eine Wand sind diese normalerweise voll AZ-
pflichtig. Dies wird nur durch die Entfernung der heute seitlich angebrachten 
Schaukästen in die neu angeordneten und nicht begehbaren Schaukästen gestat-
tet."
In der Regel bewirkt die Fehlerhaftigkeit einer Verfügung deren Anfecht-
barkeit. Dies bedeutet, dass die fehlerhafte Verfügung an sich gültig ist, 
aber von den Betroffenen während einer bestimmten Frist in einem förm-
lichen Verfahren angefochten werden kann. Wird von diesem Recht Ge-
brauch gemacht, so wird die fehlerhafte Verfügung aufgehoben oder 
geändert (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 951). Nichtig ist eine Verfügung dem-
gegenüber bloss dann, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders 
schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und zudem 
die Rechtssicherheit dadurch nicht ernsthaft gefährdet wird. Nichtige Ver-
fügungen entfalten keinerlei Rechtswirkungen. Sie sind vom Erlass an (ex 
tunc) und ohne amtliche Aufhebung rechtlich unverbindlich. Die Nichtig-
keit ist von Amtes wegen zu beachten und kann von jedermann jederzeit 
geltend 
gemacht 
werden 
(vgl. 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., 
Rz. 955 f. mit Hinweisen). Die Baubewilligung vom 18. Juni 2014 weist − 
entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − keine derart 
schwerwiegenden inhaltlichen Mängel auf, welche zur Nichtigkeit dersel-
ben führen könnten. Vielmehr geht aus der oben zitierten Formulierung 
"Bilden Schaukästen nach aussen eine Wand sind diese normalerweise 
voll AZ-pflichtig. Dies wird nur durch die Entfernung der heute seitlich an-
gebrachten Schaukästen […] gestattet" hervor, dass die Beschwerdegeg-
nerin davon ausgegangen ist, dass die zu entfernenden Schaukästen 
eben AZ-pflichtig sind und darum entfernt werden müssen, um das Bau-
vorhaben AZ-neutral bewilligen zu können. Die konsumierte BGF des 
Wohn- und Geschäftshauses C._____ blieb denn auch unverändert, in-


- 16 -
dem 1.85 m2 BGF des abzubrechenden respektive abgebrochenen 
Schaukastens nordwestlich vor dem Schmuck/Uhrengeschäft aufgegeben 
und die neu von den Eingangstüren beanspruchte BGF 1.23 m2 und 
0.61 m2, total also 1.84 m2 BGF, beträgt. Folglich ist aber die Baubewilli-
gung vom 18. Juni 2014 − entgegen der beschwerdeführerischen Auffas-
sung − nicht als nichtig zu betrachten, zumal inhaltliche Mängel in der 
Regel nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit der Verfügung zur 
Folge haben (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 981).
6.
Wie gesehen ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, dass die 
Schaukästen nicht AZ-pflichtig seien, da sie weder zugänglich noch be-
gehbar und zudem zur Ladenfläche hin abgeschlossen seien. Demge-
genüber vertritt die Beschwerdegegnerin die Auffassung, dass es sich bei 
den Schaukästen um AZ-pflichtige Nebennutzflächen handle. Wie es sich 
damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen, wobei zunächst die Frage nach 
dem anwendbaren Recht zu beantworten ist.
a)
Der im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren an-
gefochtene Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin da-
tiert vom 23. Februar 2015 und wurde der Beschwerdeführerin am 
9. März 2015 mitgeteilt. Das am 9. Dezember 2012 von der Gemeinde-
versammlung verabschiedete neue Baugesetz der Gemeinde X._____ 
(nBG) wurde von der Regierung des Kantons Graubünden − mit hier nicht 
relevanten Ausnahmen − am 7. Juli 2015 und damit nach Erlass des an-
gefochtenen Bau- und Einspracheentscheids genehmigt. Das nBG sieht 
in Art. 92 Abs. 1 und 2 vor, dass das Baugesetz nach Annahme durch die 
Gemeinde mit der Genehmigung durch die Regierung in Kraft tritt und für 
alle Baugesuche und Planungen anwendbar ist, die im Zeitpunkt des In-
krafttretens des Baugesetzes noch nicht bewilligt oder genehmigt sind. 
Ebenso bestimmt Art. 49 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kan-
ton Graubünden (KRG; BR 801.100), dass die Grundordnung mit dem 


- 17 -
Genehmigungsbeschluss der Regierung in Kraft tritt. Folglich ist für die 
Beurteilung des vorliegenden Falls grundsätzlich noch das aBG anwend-
bar, trat das nBG doch − wie gesehen − erst nach Erlass des vorliegend 
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids mit der Genehmigung 
durch die Regierung per 7. Juli 2015 in Kraft. Allerdings gilt qua Art. 48 
Abs. 6 KRG auch das neue Recht, da nach dieser Bestimmung Beschlüs-
se über den Erlass oder die Änderung der Grundordnung bis zur Geneh-
migung der Vorlage durch die Regierung die Wirkung einer kommunalen 
Planungszone entfalten. Die Wirkung der Planungszone ergibt sich aus 
Art. 21 Abs. 2 KRG. Spätestens ab dem Zeitpunkt der kommunalen Be-
schlussfassung über ortsplanerische Erlasse dürfen daher keine Bauten 
mehr bewilligt werden, die den neuen Erlassen widersprechen, und sol-
che Bauvorhaben dürfen bis zur Genehmigung des neuen Erlasses auch 
den bisherigen Erlassen nicht widersprechen. Vorliegend führt bezüglich 
der Frage, ob Schaukästen AZ-pflichtig sind oder nicht, indes − wie nach-
folgend dargestellt − sowohl die Anwendung des nBG als auch des aBG 
zum gleichen Resultat. 
b)
Das nBG enthält keine Vorschriften über die Berechnung der AZ. Ein-
schlägig ist deshalb Art. 37a KRVO. Nach dessen Abs. 2 gelten Haupt-
nutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VK) und 
Konstruktionsflächen (KF), soweit sie Räume oder Raumteile betreffen, 
die mehr als 1.6 m über das massgebende oder tiefer gelegte Terrain 
hinausragen, als anrechenbare Geschossfläche (aGF). Nicht angerechnet 
werden gemäss Art. 37a Abs. 3 KRVO alle Flächen unter 1.6 m lichter 
Höhe, Funktionsflächen (FF) und folgende Arten von Nebennutzflächen 
(NNF): Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume, Kehrichträume, Gartenhäu-
schen für Gartengeräte und dergleichen, Holzschöpfe sowie Kleintierstäl-
le. Die Definition der Flächen richtet sich gemäss Art. 37a Abs. 4 KRVO 
nach der SIA-Norm 416, welche die betreffenden Flächen wie folgt defi-
niert (vgl. SIA-Norm 416 "Flächen und Volumen von Gebäuden" S. 9 f.):


- 18 -
Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche 
der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsfläche. Die Ge-
schossfläche gliedert sich in Nettogeschossfläche und Konstruktionsfläche.
Nettogeschossfläche (NGF)
Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche zwischen den umschlies-
senden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Sie gliedert sich in Nutz-
fläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche. 
Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Zweckbestim-
mung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient. Sie gliedert sich in 
Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche.
Hauptnutzfläche (HNF)
Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung 
und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. 
Nebennutzfläche (NNF)
Die Nebennutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher die Hauptnutzfläche zur 
Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes 
zu definieren. Zu den Nebennutzflächen gehören beispielsweise beim Wohnungs-
bau Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräu-
me, Schutzräume und Kehrichträume. 
Verkehrsfläche (VK)
Die Verkehrsfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher ausschliesslich 
deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören beispielsweise im Woh-
nungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Ein-
gangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. 
Funktionsfläche (FF)
Die Funktionsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der für haustechnische 
Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche gehören Flächen wie Räume für 
Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und 
Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle 
und Tankräume. 
Konstruktionsfläche (KF)
Die Konstruktionsfläche ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche 
liegenden umschliessenden und inneliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- 
und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Konstruktionsflächen sind auch die lich-
ten Querschnitte von Schächten und Kaminen sowie Tür- und Fensternischen, so-
fern sie nicht der Nettogeschossfläche zugeordnet sind. Bauteile wie versetzbare 
Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden 
Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm. Die Konstruktionsfläche gliedert sich 
in die Konstruktionsfläche tragend und die Konstruktionsfläche nichttragend. 


- 19 -
Auf den vorliegenden Fall bezogen bedeutet dies was folgt: Die zur Dis-
kussion stehenden Schaukästen sind allseitig umschlossen, überdeckt 
und zugänglich. "Zugänglich" heisst nicht, dass sie auch begehbar sein 
müssen. Dass gemäss SIA-Norm 416 Bauteile wie Schrankwände keine 
umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne der 
Norm sind, vermag nichts daran zu ändern, dass die − mit dem Hauptge-
bäude verbundenen − Schaukästen (wie im Übrigen auch die neuen Ski-
kästen an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshaus C._____, vgl. dazu 
nachstehend E.8b) umbaute Volumina nach aussen abschliessen. Somit 
sind Schaukästen als Nebennutzflächen anrechenbar. Die SIA-Norm 416 
stellt bei der Geschossfläche − wie die Beschwerdegegnerin zu Recht 
ausführt − nur auf die allseitige Umschlossenheit, die Überdeckung und 
die Zugänglichkeit ab. Zugänglichkeit bedeutet nur, dass der betreffende 
Raum erreichbar bzw. nutzbar ist. Ob dies von innen oder von aussen her 
erfolgt, ist dabei nicht von Belang. Wäre es anders, wäre jede nur von 
aussen her zugängliche Anbaute nie AZ-pflichtig und zwar selbst dann 
nicht, wenn sie wie eine Hauptnutzfläche genutzt wird. Folglich gelten 
Schaukästen als Nebennutzflächen und sind damit gemäss nBG auch 
AZ-pflichtig. An diesem Ergebnis vermag weder Art. 86 nBG, wonach für 
Schaukästen das Meldeverfahren vorgesehen ist, noch Art. 40 Abs. 1 
Ziff. 9 KRVO, wonach Schaukästen nicht zu den baubewilligungspflichti-
gen Bauvorhaben zählen, etwas zu ändern. Denn die Bestimmungen von 
Art. 86 nBG und Art. 40 Abs. 1 Ziff. 9 KRVO sind − wie bereits die Be-
schwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 12. Mai 2015 zu Recht 
ausgeführt hat − rein formeller Natur und sagen dementsprechend nichts 
aus über die AZ-Pflicht von Schaukästen. 
Nicht anders verhält es sich, wenn man die Frage, ob Schaukästen AZ-
pflichtig sind oder nicht, nach dem aBG beantwortet. In Art. 37 aBG wird 
die Ausnützungsziffer definiert als die Verhältniszahl zwischen der Sum-
me der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anre-


- 20 -
chenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche 
gilt gemäss Art. 38 aBG die Summe aller oberirdischen und unterirdi-
schen Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbau-
ten. Im Dachgeschoss wird, ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, 
jene Fläche angerechnet, welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.8 m 
und mehr liegt. Nicht angerechnet werden zu Wohnungen gehörende Kel-
ler, Kohlen- und Tankräume, Waschküchen und Heizräume (lit. a), Ma-
schinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen (lit. b), die gesetz-
lich vorgeschriebenen Einstellräume für Motorfahrzeuge für das betref-
fende Bauobjekt (lit. c), Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich 
nicht anrechenbare Räume erschliessen (lit. d), offene Erdgeschosshallen 
und offene Dachterrassen (lit. e), offene ein- und vorspringende Balkone, 
sofern sie nicht als Laubengänge dienen (lit. f), Hallenbäder, Sport- und 
Sauna-Anlagen (lit. g) sowie alle Lagerräumlichkeiten, welche unter Ter-
rain liegen. Als unter Terrain gelten jene Geschosse oder Geschossteile 
(bei Hanglage), deren Koten Oberkant Decke an keinem Punkt mehr als 
1.2 m aus dem gewachsenen Terrain oder bestehenden Terrain heraus-
ragen (lit. h). Ausgenommen von der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche sind gemäss Art. 38 aBG des Weiteren Einfahrten und Zugänge bis 
6 m Breite. Da Schaukästen in der abschliessenden Liste der nicht ange-
rechneten Gebäudeteile von Art. 38 aBG nicht erwähnt werden, gelten 
Schaukästen e contrario auch gemäss aBG als anrechenbare Bruttoge-
schossfläche.
7. a)
In der Baubewilligung vom 18. Juni 2014 wurde unter anderem rechtskräf-
tig bestimmt, dass die gegen die Liegenschaft D._____ hin liegenden 
Schaukästen abzubrechen sind. Dieser Verpflichtung ist die Beschwerde-
führerin auch nachgekommen. Die Beschwerdegegnerin leitet aus dieser 
Abbruchverpflichtung ab, dass die Schaukästen auch nicht mehr hätten 
aufgebaut werden dürfen. Diese Ansicht wäre dann zutreffend, wenn für 
den Wiederaufbau der Schaukästen kein Rechtstitel bestünde. Die Be-


- 21 -
schwerdeführerin beruft sich jedoch auf den Besitzstand und führt aus, 
dass bereits vor der Erteilung der Baubewilligung vom 18. Juni 2014 an 
der Südfassade zur Liegenschaft D._____ hin Schaukästen bestanden 
hätten, welche in ihrem Ausmass praktisch identisch gewesen seien mit 
den neu angebrachten Schaukästen. Wie es sich damit verhält, ist nach-
folgend zu prüfen.
b)
Gemäss Art. 82 Abs. 2 nBG dürfen rechtmässig erstellte Bauten, die den 
geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, ohne Rücksicht auf die 
Vorschriften über die Ausnützungsziffer und die Gebäudeabmessungen 
im gleichen Umfang und im Rahmen der bisherigen Nutzung wieder auf-
gebaut werden, sofern sie durch höhere Gewalt zerstört oder freiwillig ab-
gebrochen werden. Ein Anspruch auf Wiederaufbau besteht indes nur, 
sofern die Gebäudemasse des Altbaus vor dem Abbruch bzw. binnen 
zwei Monaten seit der Zerstörung im Einvernehmen mit der Gemeinde 
durch Pläne festgehalten wurde und der Wiederaufbau innerhalb von drei 
Jahren seit der Zerstörung bzw. dem Abbruch erfolgt (Art. 82 Abs. 5 
nBG). Der bisherige Art. 6 aBG weist inhaltlich gegenüber Art. 82 nBG 
keine wesentlichen Abweichungen auf, weshalb auch dessen Anwendung 
zu selbigem Ergebnis führen würde. 
c)
Zunächst gilt es hinsichtlich der Schaukästen zur Liegenschaft D._____ 
hin festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin den Abbruch der betref-
fenden Schaukästen im Baugesuch für den Umbau der Schaukastenfront 
und den Geschäftseingang im Haus C._____ vom 3./7. April 2014 selber 
beantragt hat, obwohl sie dazu nicht verpflichtet gewesen wäre. Der Ab-
bruch der Schaukästen erfolgte mithin freiwillig. Denn die AZ-Neutralität 
des Baugesuchs vom 3./7. April 2014 war bereits durch den Flächenab-
tausch von 1.85 m2 gegen 1.84 m2 und damit auch ohne den Abbruch der 
Schaukästen gegen die Liegenschaft D._____ hin gegeben (1.85 m2 BGF 
des abzubrechenden respektive abgebrochenen Schaukastens nordwest-


- 22 -
lich vor dem Schmuck/Uhrenladen wurde aufgegeben und die neu von 
den Eingangstüren beanspruchte BGF beträgt 1.23 m2 und 0.61 m2, total 
also 1.84 m2 BGF [vgl. Baueingabeplan vom 3. April 2014; Bg-act. 3]). 
Des Weiteren wurden die Schaukästen im bisherigen Umfang und im 
Rahmen der bisherigen Nutzung wieder aufgebaut. Sodann sind die bis-
herigen Schaukästen durch Pläne festgehalten. Und schliesslich lag der 
Abbruch der Schaukästen im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs 
vom 8. Dezember 2014 noch keine drei Jahre zurück. Folglich erfüllt aber 
das beschwerdeführerische Bauvorhaben bezüglich Wiederaufbaus der 
Schaukästen gegen die Liegenschaft D._____ hin die Voraussetzungen 
von Art. 82 nBG bzw. Art. 6 aBG. Dementsprechend ist der Wiederaufbau 
der Schaukästen zur Liegenschaft D._____ hin gestützt auf den Besitz-
stand − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin − auch dann 
möglich, wenn dafür keine BGF mehr zur Verfügung steht. Somit wurde 
die Bewilligung für den Wiederaufbau der betreffenden Schaukästen von 
der Beschwerdegegnerin zu Unrecht verweigert. In diesem Sinne erweist 
sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, 
mitgeteilt am 9. März 2015, als nicht rechtens und ist − zumindest in Be-
zug auf die verweigerte Baubewilligung für den Wiederaufbau der 
Schaukästen zur Liegenschaft D._____ hin − aufzuheben. 
8. a)
Neben der Erteilung der Baubewilligung für den Wiederaufbau der 
Schaukästen zur Liegenschaft D._____ hin beantragt die Beschwerdefüh-
rerin des Weiteren die Erteilung der Baubewilligung für die Skischränke 
und das Vordach auf der Ostseite des Wohn- und Geschäftshauses 
C._____. Die unter dem Balkon des ersten Geschosses bereits vor Jah-
ren angebrachte Blechverkleidung bilde nicht Gegenstand des vorliegen-
den Baubewilligungsverfahrens. Sodann seien im Bereich zwischen Bal-
kon und Eingangstür seit Jahren acht Skikästen mit einer Tiefe von einem 
Meter gestanden. Die ursprünglich bestehenden Skischränke hätten wei-
ter in den Grenzabstand hineingereicht als die neu angebrachten sechs 


- 23 -
Skischränke. Skischränke würden keine Anbauten im Sinne der IVHB bil-
den. Es fehle an einer Nebennutzfläche im Sinne der SIA-Norm 416. 
Folglich könnten an der Wand angebrachte Skischränke nicht zu den Ge-
schossflächen gezählt werden. Auch nach aBG handle es sich bei den 
Skischränken nicht um Anbauten gemäss Art. 42 aBG. Somit stelle sich 
die Frage nach der Einhaltung des Grenzabstandes nicht. Schliesslich sei 
mit der 2014 neu angebrachten Blechverkleidung zwischen der beste-
henden Betonplatte des Balkons und dem neu angebrachten Blechdach 
kein zugänglicher Raum geschaffen worden, weshalb auch hier keine AZ-
Pflicht vorliege. Die Blechverkleidung zwischen der Betonplatte des Bal-
kons und dem neu angebrachten Vordach ändere in Bezug auf die 
Grenzabstände nichts an der vorbestandenen Situation. Die Verkleidung 
reiche genau gleich weit in den Grenzabstand hinein wie das ursprünglich 
bestehende Balkongeländer. Die beiden Balkone in den darüberliegenden 
Geschossen würden weiter in den Grenzabstand hineinragen als die 
Blechverkleidung, welche auf dem bestehenden Balkon anstelle des ur-
sprünglichen Geländers angebracht worden sei. Dasselbe gelte für das 
neu angebrachte Blechdach.
b)
Der beschwerdeführerischen Auffassung ist − wie nachfolgend dargestellt 
− nicht zu folgen. 
aa)
Zunächst gilt es festzuhalten, dass sowohl die Skikästen als auch die un-
ter dem Balkon des ersten Geschosses angebrachte Blechverkleidung 
sowie auch das neu angebrachte Blechdach einschliesslich der zwischen 
der Betonplatte des Balkons des ersten Geschosses und dem Vordach 
angebrachten Blechverkleidung Gegenstand des vorliegenden Verfahrens 
bilden. Wie bereits die Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik vom 2. Juni 
2015 zu Recht ausgeführt hat, bildete die Feststellung des Bauamtes an-
lässlich des Augenscheins vom 18. November 2014, dass die seitlichen 
Schaukästen zur benachbarten Liegenschaft D._____ hin erneut herge-


- 24 -
stellt sowie auf der Ostseite des Hauses C._____ zusätzliche Skischränke 
sowie ein Vordach verbaut wurden, Ausgangspunkt des angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheids vom 23. Februar, mitgeteilt am 9. März 
2015. Diese Feststellung war denn auch der Grund, dass die Beschwer-
degegnerin am 25. November 2014 eine Baueinstellungsverfügung er-
liess und die heutige Beschwerdeführerin zu einer Stellungnahme sowie 
zur Einreichung eines Baugesuchs aufforderte. Am 8. Dezember 2014 
reichte die Beschwerdeführerin sodann die Planunterlagen mit dem Titel 
Ersatz Schaukästen nach. Im Übrigen stellte sie sich auf den Standpunkt, 
die Skischränke seien nicht bewilligungspflichtig, da es sich um den Er-
satz von acht bestehenden Schränken handle und das Vordach gleich 
breit sei wie die bestehenden Balkone. Wie dem angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 9. März 2015, zu 
entnehmen ist, folgte die Beschwerdegegnerin dieser Auffassung nicht 
und hielt deshalb fest, dass auch die baulichen Massnahmen auf der Ost-
seite des Wohn- und Geschäftshauses C._____ bewilligungspflichtig sei-
en, eine Bewilligung jedoch wegen Verletzung der AZ- und Grenzab-
standsvorschriften nicht erteilt werden könne. Vor diesem Hintergrund 
kann − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − keine Rede 
davon sein, dass die unter dem Balkon des ersten Geschosses ange-
brachte Blechverkleidung nicht Gegenstand des vorliegenden Baubewilli-
gungsverfahrens bildet. 
bb)
Bei den Skischränken sowie auch beim aufgrund der Bleichverkleidung 
unter dem Balkon des ersten Geschosses neu entstandenen Raum han-
delt es sich − wie auch bei den vorstehend thematisierten Schaukästen 
(vgl. dazu vorstehend E.6b) − um allseitig umschlossene, überdeckte und 
zugängliche Räumlichkeiten, welche damit Nebennutzfläche darstellen 
und somit sowohl nach aBG als auch nach nBG AZ-pflichtig sind. Da das 
Wohn- und Geschäftshaus C._____ bereits heute − bei einer maximal 
zulässigen AZ in der Hotel- und Kurzone von 0.9 gemäss Zonenschema 


- 25 -
im aBG bzw. 1.05 gemäss Zonenschema im nBG − eine AZ von 1.69 
aufweist und damit bereits massiv übernutzt ist, hat die Beschwerdegeg-
nerin die Bewilligung für die sechs neuen Skischränke sowie die ange-
brachte Blechverkleidung an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshau-
ses C._____ infolge Verletzung der AZ-Vorschriften zu Recht verweigert. 
Im Übrigen sind sowohl die Skischränke als auch der aufgrund der Blech-
verkleidung unter dem Balkon des ersten Geschosses neu entstandene 
Raum als Anbauten zu qualifizieren. Folglich haben diese zumindest den 
minimalen Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 75 Abs. 1 KRG einzuhal-
ten (vgl. auch Art. 42 aBG und Art. 20 Abs. 5 nBG). Doch auch diesen 
minimalen Grenzabstand halten die Anbauten offenkundig nicht ein. Auch 
infolge Verletzung der Grenzabstandsvorschriften hat die Beschwerde-
gegnerin die entsprechende Baubewilligung für die sechs neuen Skisch-
ränke sowie die angebrachte Blechverkleidung an der Ostseite des 
Wohn- und Geschäftshauses C._____ zu Recht verweigert. Selbiges gilt 
sodann auch für das neu errichtete Vordach, welches sich vom Hausein-
gang bis zur Nordwestecke hin zieht. Gestützt auf Art. 75 Abs. 3 KRG 
müsste dieses einen Grenzabstand von mindestens 4 m (= 5 m - 1 m) 
einhalten, was ebenfalls nicht zutrifft. Folglich ist aber auch das neu er-
richtete Vordach nicht bewilligungsfähig. 
cc)
Es bleibt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin auch bezüglich der bauli-
chen Veränderungen an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshauses 
C._____ einen Anspruch auf Besitzstand hat. Diese Frage ist zu vernei-
nen. Denn gemäss Art. 6 aBG sowie Art. 82 Abs. 2 nBG dürfen Bauten, 
die zerstört oder abgebrochen werden, bloss im Rahmen des bisherigen 
Gebäudeumfangs in Abweichung der Vorschriften über Grenz- und Ge-
bäudeabstände, Gebäudehöhe und Ausnutzung wieder aufgebaut wer-
den. Art. 82 Abs. 5 aBG hält sodann explizit fest, dass Erweiterungen be-
stehender Bauten und Anlagen bloss insofern zulässig sind, als die erwei-
terten Gebäudeteile die Gebäudeabmessungs- und Abstandsvorschriften 


- 26 -
sowie die übrigen Bauvorschriften einhalten. Bei AZ-mässig übernutzten 
Parzellen ist eine Erweiterung mit zusätzlicher Beanspruchung von AZ 
nur zulässig, wenn durch Nutzungsübertragungen sowohl das vorbeste-
hende Manko ausgeglichen als auch die zusätzlich benötigte Nutzung be-
schafft wird. Diese Voraussetzungen sind nach dem vorstehend Ausge-
führten sowohl in Bezug auf die neu angebrachten Skischränke sowie den 
Raum unter dem Balkon, aber auch in Bezug auf das Vordach, welches 
sich vom Hauseingang bis zur Nordwestecke hin zieht, nicht gegeben. 
Denn einerseits handelt es sich sowohl beim unter dem Balkon des ersten 
Geschosses neu entstandenen Raum als auch beim neu errichteten Vor-
dach in keiner Weise um Bauten, die zerstört oder abgebrochen wurden. 
Vielmehr wurden diese Bauten erstmals errichtet. Bereits aus diesem 
Grund kann ein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Besitzstand bezüg-
lich dieser Umbauten nicht bestehen. Was die neu angebrachten sechs 
Skischränke betrifft geht zwar aus den von der Beschwerdeführerin einge-
reichten Unterlagen hervor, dass an der Ostseite des Wohn- und Ge-
schäftshauses C._____ im Bereich zwischen dem Balkon und der Ein-
gangstür bereits früher acht Skischränke mit einer Tiefe von rund einem 
Meter gestanden haben. Die dem Schreiben der Beschwerdeführerin an 
die Beschwerdegegnerin vom 8. Dezember 2014 (Bg-act. 6) beigelegte 
Planskizze zeigt indes, dass der Ersatz der bestehenden acht alten 
Skischränke durch sechs neue Skischränke sowohl bezüglich Ausmass 
als auch bezüglich Aussehen der Skischränke völlig anders erfolgte. Die 
Besitzstandsgarantie greift aber nur bei einem Wiederaufbau im Rahmen 
des bisherigen Gebäudeumfangs, nicht aber, wenn in Abweichung des 
früheren Gebäudeumfangs etwas Neues erstellt wird. Wie gesehen sind 
Erweiterungen bestehender Bauten und Anlagen bloss insofern zulässig, 
als die erweiterten Gebäudeteile sämtliche Bauvorschriften einhalten. 
Hiervon kann vorliegend in Bezug auf die neu angebrachten sechs 
Skischränke − wie vorstehend dargestellt (vgl. E.8b/bb) − indes keine Re-
de sein. Folglich besteht aber auch bezüglich der sechs neuen Skisch-


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ränke kein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Besitzstand. Dement-
sprechend erweist sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 
vom 23. Februar, mitgeteilt am 9. März 2015, in Bezug auf die baulichen 
Veränderungen an der Ostseite des Wohn- und Geschäftshauses 
C._____ als rechtens. 
9. a)
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Baubewilligung für den 
Wiederaufbau der Schaukästen gegen die Liegenschaft D._____ hin von 
der Beschwerdegegnerin zu Unrecht verweigert wurde. Demgegenüber 
wurden die Umbauarbeiten an der Ostseite des Wohn- und Geschäfts-
hauses C._____ von der Beschwerdegegnerin zu Recht als nicht bewilli-
gungsfähig qualifiziert. Vor diesem Hintergrund erweist sich der angefoch-
tene Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Februar, mitgeteilt am 
9. März 2015, bezüglich der nicht bewilligten Schaukästen zur Liegen-
schaft D._____ hin als nicht rechtens und ist − zumindest in Bezug auf die 
verweigerte Baubewilligung für den Wiederaufbau der Schaukästen − 
aufzuheben. Ansonsten erweist sich der angefochtene Bau- und Einspra-
cheentscheid als rechtens. Die Beschwerde ist folglich unter teilweiser 
Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids bezüglich 
der Schaukästen gegen die Liegenschaft D._____ hin gutzuheissen, im 
Übrigen aber abzuweisen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerin und 
der Beschwerdegegnerin. Letztere ist gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ferner 
zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen, teilweise obsiegenden Be-
schwerdeführerin eine entsprechend dem Verfahrensausgang angemes-
sen reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird − mangels 
Einreichung einer entsprechenden Honorarnote − ermessensweise auf 
Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) festgelegt. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss 


- 28 -
Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-
chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzu-
weichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegne-
rin keine Parteientschädigung zusteht. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Bau- 
und Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 23. Februar, mitge-
teilt am 9. März 2015, insofern aufgehoben, als darin die Baubewilligung 
für die errichteten Schaukästen zur benachbarten Liegenschaft D._____ 
hin verweigert wurde. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
2'599.--
gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ und der Gemeinde X._____. Die 
entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat A._____ aussergerichtlich mit Fr. 2500.-- (inkl. 
MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]