gr_gerichte · R 2018 12 · 2019-02-12 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 12
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 12. Februar 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


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1.
Am 17. August 2010 beschloss der Gemeindevorstand X._____ den Quar-
tiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____. Dieser erwuchs am 
18. September 2010 in Rechtskraft. Der Quartierplan sah die Überbauung 
des Quartierplangebietes in 10 Etappen vor.
2.
Am 4. November 2011 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde 
X._____ eine Gesamtrevision der Ortsplanung. Wichtiger Bestandteil die-
ser Revision war zwecks Bremsung der Bautätigkeit im Bereich von unbe-
wirtschafteten Zweitwohnungen unter anderem das Gesetz über die Ein-
schränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus und zur Förderung von 
Erstwohnungen und gewerblichen Nutzungen. Mit Beschluss vom 8. Mai 
2012 genehmigte die Regierung die Gesamtrevision.
3.
Nachdem die Baubewilligungen für die Etappen 1 bis 7 erteilt und bis heute 
5 Mehrfamilienhäuser (Etappen 1 bis 5) bereits realisiert wurden, publi-
zierte die Gemeinde X._____ am 17. November 2017 das Baugesuch der 
Baugesellschaft B._____ für den Neubau der Mehrfamilienhäuser der 
Etappen 8 und 9 (Haus G und Haus F) auf dem genannten Quartierplan-
gebiet, Parzelle 147.
4.
Dagegen erhob A._____ am 6. Dezember 2017 Einsprache mit dem sinn-
gemässen Antrag auf Ablehnung des Baugesuchs. Begründend wurde 
ausgeführt, dass die Erstellung neuer Zweitwohnungen nicht mehr zulässig 
sei und das Baugesuch keiner Ausnahme gemäss Art. 7 bis 9 ZWG und 
Art. 3 bis 6 ZWV genüge.
5.
Die Baugesellschaft B._____ beantragte mit Vernehmlassung vom 11. Ja-
nuar 2018 die Abweisung der Einsprache.
6.
Am 6., mitgeteilt am 8. Februar 2018, wies der Vorstand der Gemeinde 
X._____ die Einsprache von A._____ vom 6. Dezember 2017 ab und wies 
darauf hin, dass die Beurteilung des Baugesuchs mit separatem Entscheid 


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erfolge. Zur Begründung führte der Gemeindevorstand im Wesentlichen 
aus, dass der Quartiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____ als pro-
jektbezogener Sondernutzungsplan im Sinne von Art. 26 Abs. 1 ZWG zu 
qualifizieren sei, gestützt auf welchen trotz der verfassungsrechtlichen Nut-
zungsbeschränkungen von Art. 75b BV dennoch Zweitwohnungen erstellt 
werden dürften. 
7.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 6. März 
2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit 
folgenden Anträgen:
" 1.
Der Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 6. Februar 2018 sei auf-
zuheben, eventualiter sei dessen Nichtigkeit festzustellen.
2.
Der gemäss Dispositiv Nr. 2 des angefochtenen Einspracheentscheids separat 
erfolgende Bauentscheid sowie die gesamten Baubewilligungsakten seien der 
beschwerdeführenden Partei zur Einsicht zuzustellen unter Ansetzung einer Frist 
von 30 Tagen zur Ergänzung der vorliegenden Beschwerde.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft 
und der Gemeinde X._____."
Der Beschwerdeführer wies zunächst darauf hin, dass die Beschwerdebe-
gründung ohne Kenntnis des Bauentscheids erfolge. Dieser sei dem Be-
schwerdeführer zusammen mit sämtlichen Baubewilligungsakten mit An-
setzung einer Frist von 30 Tagen zur Vervollständigung der Beschwerde 
zuzustellen.
Zur Begründung brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass 
die Gemeinde sieben Jahre nach Inkrafttreten des Quartierplans Wohnü-
berbauung C._____ Baubewilligungen für Zweitwohnungen gestützt auf 
diesen Quartierplan erteilen wolle. Dies sei nicht erlaubt, zumal sich der 
Quartierplan nicht über die Nutzung und über die Anzahl Wohnungen aus-
spreche.
Der siebenjährige Quartierplan hätte gemäss Art. 21 KRVO abgeändert 
werden müssen, weil neue Vorschriften auf kantonaler und eidgenössi-


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scher Ebene zu beachten seien. Infolge Inkrafttretens von Art. 75b Abs. 1 
BV müsste die Gemeinde den fraglichen Quartierplan sowie den Zonen-
plan anpassen. Um eine rechtsgleiche Anpassung des Zonenplans zu ga-
rantieren, sei eine Planungszone zu erlassen. Dieser Pflicht sei die Ge-
meinde nicht nachgekommen. Die angefochtene Baubewilligung fusse auf 
einem ungültigen Zonenplan und verletze Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG. Sämtli-
che noch nicht bebauten Wohnzonen müssten auf die Übereinstimmung 
mit Art. 75b BV überprüft werden.
Für die zu erstellenden Wohnungen in den Häusern F und G gelte ein Er-
stellungsverbot für Zweitwohnungen. Weil die Baubewilligungen nach dem 
1. Januar 2013 erlassen worden seien, seien sie nichtig.
Der fragliche Quartierplan enthalte keinen Hinweis auf Erstellung von 
Zweitwohnungen.
Art. 26 ZWG sei eine übergangsrechtliche Bestimmung. Wie lange die 
Übergangszeit dauere, sei nicht definiert. Dies sei auch nicht notwendig, 
weil die Kantone die zeitliche Geltung von Baubewilligungen befristeten. 
Die in Art. 26 ZWG anvisierten projektbezogenen Sondernutzungspläne 
seien den Baubewilligungen gleichgestellt. Der Sondernutzungsplan sei 
vorliegend erloschen. Die Nichtbefristung der übergangsrechtlichen Rege-
lung von Art. 26 ZWG stelle eine Gesetzeslücke dar, die vom Gericht zu 
füllen sei. Eine Gültigkeitsdauer von fast acht Jahren sei mit den allgemei-
nen Regeln des Raumplanungsrechts nicht vereinbar.
Art. 26 ZWG sei ohnehin verfassungswidrig.
8.
Am 7. März 2018 forderte der Instruktionsrichter die Gemeinde X._____ 
auf, die Baubewilligung betreffend Neubau der Mehrfamilienhäuser Haus F 
und Haus G auf Parzelle 147 in X._____-B._____ unverzüglich zu erlassen 
und den übrigen Parteien des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfah-
rens sowie dem Gericht zu eröffnen.
9.
Am 15. März 2018 eröffnete die Gemeinde X._____ die Baubewilligungen 
vom 6. Februar 2018 dem Beschwerdeführer und dem Gericht.


- 5 -
10.
Am 2. Mai 2018 ergänzte der Beschwerdeführer seine Beschwerde vom 
6. März 2018 und beantragte dabei die Aufhebung der beiden Baubewilli-
gungen. Ergänzend führte er aus, dass die Baubewilligungen ausdrücklich 
die Nutzung der Wohnungen als Zweitwohnungen zuliessen. Gemäss Bau-
bewilligungen dürften sowohl Ortsansässige als auch Nichtortsansässige 
die Wohnungen nutzen. Damit stehe fest, dass auch in den Augen der Ge-
meinde die Überbauung nicht zu einem wesentlichen Teil auf die Erstellung 
von Zweitwohnungen gemäss Art. 26 ZWG ausgerichtet sei. Dem Be-
schwerdeführer seien zudem der Quartiergenehmigungsplan samt Geneh-
migungsentscheid sowie die Baugesuchsakten zur Einsicht zuzustellen.
11.
Am 17. Mai 2018 beantragte die Baugesellschaft B._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-
getreten werden könne. Sie trug insbesondere vor, dass der Beschwerde-
führer zur Geltendmachung der Ungültigkeit des Zonenplans sowie der 
Überprüfung der Bauzonengrösse nicht legitimiert sei. Nur Grundeigentü-
mer könnten von der Gemeinde die Überprüfung der Bauzonengrösse ver-
langen.
Art. 26 ZWG sei verfassungsmässig, was vom Bundesgericht bereits mehr-
fach bestätigt worden sei. Auch die Lehre bejahe die Verfassungsmässig-
keit von Art. 26 ZWG. Trotz einer allfälligen Verfassungswidrigkeit sei das 
Verwaltungsgericht aufgrund von Art. 190 BV ohnehin an Art. 26 ZWG ge-
bunden und müsse die Norm anwenden, zumal kein entgegenstehendes 
Völkerrecht bestehe.
Im November 2011 habe die Gemeinde X._____ ihre Grundordnung einer 
Totalrevision unterzogen, die am 8. Mai 2012 von der Regierung geneh-
migt worden sei. Damit habe die Gemeinde ihre Grundordnung umgehend 
an das übergeordnete Recht angepasst. Insofern sei der jetzige Zonenplan 
als rechtsgültig zu betrachten. Gemäss dem kürzlich von der Regierung 
angepassten kantonalen Richtplan sei die Bauzone in der Gemeinde 
X._____ nicht zu redimensionieren. Folglich stehe eine Auszonung der 


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Restfläche von Parzelle 147 nicht zur Debatte. Die erteilten Baubewilligun-
gen beruhten somit auf einem gültigen Zonenplan.
Eine Planungszone würde sich nur dann aufdrängen, wenn die Gemeinde 
ihre Nutzungsordnung durch Redimensionierung der Bauzone anpassen 
müsste, was aber nicht der Fall sei. Bei Art. 27 RPG handle es sich zudem 
um eine blosse Kann-Vorschrift; den Gemeinden komme diesbezüglich ein 
erheblicher Spielraum zu. Eine Planungszone sei auch nicht gerechtfertigt, 
zumal das Quartier voll erschlossen und baureif sei. Konkrete Bauabsich-
ten seien hier vorhanden. Die vom Beschwerdeführer verlangte Festset-
zung einer Planungszone erweise sich als ungeeignet und unverhältnis-
mässig.
Eine Anpassung des fraglichen Quartierplans dränge sich nicht auf, zumal 
die Gemeinde X._____ gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan ihre 
Bauzonen nicht redimensionieren müsse und daher eine Anpassung des 
Zonenplans im Bereich der Parzelle 147 nicht zu erfolgen habe.
Die Fristenregelung für den Verfall von Baubewilligungen sei auf projektbe-
zogene Sondernutzungspläne nicht anwendbar.
Beim Quartiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____ handle es sich 
um einen projektbezogenen Quartierplan. Er erfülle alle Voraussetzungen, 
die Art. 26 ZWG an einen solchen stelle.
12.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2018 auf Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf eingetreten werden könne. Sie führte im Wesentlichen die-
selben Argumente wie die Beschwerdegegnerin 2 an und fügte noch hinzu, 
dass die Beschwerde offensichtlich unbegründet sei. Der Beschwerdefüh-
rer habe wesentlich zur Aufblähung des Verfahrens beigetragen, weshalb 
die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen seien. Zudem sei der Be-
schwerdegegnerin 1, abweichend vom Regelfall, eine Parteientschädigung 
zuzusprechen.


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13.
Am 4. Juni 2018 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen 
fest und beantragte überdies die Edition der Quartierplanung B._____ vom 
20. Mai 1998 samt regierungsrätlicher Genehmigung. 
Er hob insbesondere hervor, dass der Zweckparagraph im Quartierplan 
ausschliesslich raumplanerische Angelegenheiten regle, nicht aber die für 
Baubewilligungen typischen Fragen der Nutzung und des Baubeginns. Die 
Frage der Nutzung der Wohnungen sei ausgeschlossen worden. Die Bau-
herrschaft habe somit damit rechnen müssen, dass die Nutzung als Zweit-
wohnung allenfalls im Zeitpunkt der Baubewilligung beschränkt werden 
könnte. Das Bundesgericht habe bestätigt, dass die Nutzung im Quartier-
plan vorgesehen werden müsse.
Die am 16. Oktober 2008 von der Beschwerdegegnerin 1 erlassene Pla-
nungszone bezwecke die Förderung von Erstwohnungen. Die entspre-
chenden Unterlagen seien zu edieren. Am 15. April 2009 habe die Be-
schwerdegegnerin 1 diese Planungszone präzisiert und eine Kontingentie-
rung des Zweitwohnungsbaus eingeführt. Aus dem Quartierplan ergebe 
sich nichts in Bezug auf die Kontingentierung.
Das Gesetz über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus 
und zur Förderung von Erstwohnungen vom 4. November 2011 sei von der 
Regierung unter einem Vorbehalt genehmigt worden. Die Beschwerdegeg-
nerin 1 solle dem Gericht mitteilen, was für Massnahmen sie zur Überprü-
fung ihres Gesetzes getroffen habe.
Über die Verteilung der Kontingente sei erst anlässlich der Baubewilligung 
entschieden worden. Damit sei erwiesen, dass der Quartiergestaltungsplan 
vom 17. August 2010 nicht zu einem wesentlichen Teil auf die Erstellung 
von Zweitwohnungen ausgerichtet sei.
Die früheren Baubewilligungen für Häuser F und G seien erloschen. Diese 
müssten ediert werden. Beim Erlöschen der Baubewilligung handle sich es 
sich um eine Verwirkungsfrist. Allfällige wohlerworbene Rechte betreffend 
die Häuser F und G aus der Zeit vor dem 11. März 2012 seien untergegan-
gen. Die heute zu beurteilenden Baugesuche seien nach dem neuen Recht 
zu behandeln.


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14.
Am 18. Juni 2018 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren An-
trägen fest und unterstrich, dass der Quartiergestaltungsplan Wohnüber-
bauung C._____ als projektbezogener Sondernutzungsplan im Sinne von 
Art. 26 ZWG zu qualifizieren sei. Angesicht seines hohen Detaillierungs-
grads komme dem Quartiergestaltungsplan der Charakter eines baurecht-
lichen Vorentscheids zu und die Beschwerdegegnerin 2 habe einen aus 
dem Vertrauensgrundsatz abgeleiteten Anspruch auf die Erteilung der 
nachgesuchten Baubewilligungen.
15.
Am 29. Juni 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einrei-
chung einer Duplik.
16.
Mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 forderte der Instruktionsrichter die Be-
schwerdegegnerin 1 auf, sämtliche Baugesuchsunterlagen betreffend die 
Baubewilligungen vom 6., mitgeteilt am 8. Februar 2018, für die Häuser F 
und G auf Parzelle 147 zuzustellen. Dieser Aufforderung kam die Be-
schwerdegegnerin 1 am 23. Oktober 2018 nach. Die betreffende Korre-
spondenz wurde dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin 2 
am 19. bzw. 25. Oktober 2018 zur Kenntnis gebracht. 
17.
Am 14. Januar 2019 liess die Beschwerdegegnerin 1 dem Verwaltungsge-
richt das ersuchte, aktuelle, unterzeichnete und genehmigte Exemplar des 
Gesetzes über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus 
und zur Förderung von Erstwohnungen und gewerbliche Nutzungen zu-
kommen. Dieses Gesetz wurde den übrigen Parteien am 15. Januar 2019 
zur Kenntnisnahme zugestellt. Diese liessen sich dazu nicht mehr verneh-
men.


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Die angefochtenen kommunalen Baubewil-
ligungen sowie der Einspracheentscheid vom 6., mitgeteilt am 8. Februar 
2018, mit denen die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des heutigen 
Beschwerdeführers vom 6. Dezember 2017 abgewiesen und die von der 
Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchten Baubewilligungen für die Erstellung 
der Mehrfamilienhäuser Haus F und Haus G auf Parzelle 147 unter Bedin-
gungen und Auflagen erteilt hat, sind weder endgültig noch können sie bei 
einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche 
Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden dar. Beim Beschwerdeführer handelt es sich um eine 
nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) grundsätzlich (verbands)beschwerdebefugte Orga-
nisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes. Dieser ist vorliegend 
insofern zur Beschwerdeerhebung legitimiert, als es um die Beschränkung 
des Zweitwohnungsbaus geht, welche das Bundesgericht unlängst als 
Bundesaufgabe qualifiziert hat (vgl. BGE 139 II 271 E.11) und er bereits im 
vorinstanzlichen Verfahren Einsprache erhoben hat (vgl. Art. 104 Abs. 1 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; 
BR 801.100]). Demzufolge ist der Beschwerdeführer ohne Weiteres legiti-
miert, gegen die gestützt auf Art. 26 des Bundesgesetzes über Zweitwoh-
nungen (ZWG; SR 702) erteilten Baubewilligungen sowie gegen den ange-
fochtenen Einspracheentscheid vom 6., mitgeteilt am 8. Februar 2018, Be-
schwerde zu erheben. 


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1.2.
Anders sieht es bezüglich des beschwerdeführerischen Antrags auf Über-
prüfung der Nutzungsplanung (namentlich des Zonenplans und des zur 
Diskussion stehenden Quartierplans) respektive der Bauzonengrösse aus. 
Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend geltend macht, brachte der Be-
schwerdeführer diese Rüge in seiner Einsprache vom 6. Dezember 2017 
(vgl. Bg1-act. 3) nicht vor, weshalb die Erhebung derselben im Beschwer-
deverfahren eine unzulässige Ausdehnung der Rechtsbegehren nach 
Art. 51 Abs. 2 VRG darstellt. Diese Rüge erweist sich somit als unzulässig. 
Hinzu kommt, dass gestützt auf Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (RPG; SR 700) sowie Art. 47 Abs. 2 KRG nur Grundei-
gentümer unter gewissen Voraussetzungen einen formellen Anspruch auf 
Überprüfung der bestehenden Nutzungsplanung erheben können (vgl. 
hierzu das Urteil des Bundesgerichtes 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 
E.3.1; TANQUEREL, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 21 RPG 
Rz. 63 ff.). Weil es sich beim Beschwerdeführer nicht um einen Grundei-
gentümer handelt, sondern vielmehr um eine (verbands) beschwerdebe-
fugte Organisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes, ist der Be-
schwerdeführer hinsichtlich des Antrags auf Überprüfung der Nutzungspla-
nung respektive der Bauzonengrösse nicht legitimiert. Diesbezüglich ist so-
mit auf die Beschwerde nicht einzutreten. Darüber hinaus geben die Ein-
tretensvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die 
im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 6. März 
2018 − unter Vorbehalt des soeben Gesagten − einzutreten ist.
2.
Streitgegenstand des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-
verfahrens bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch 
der heutigen Beschwerdegegnerin 2 vom 17. November 2017 für den Neu-
bau der Mehrfamilienhäuser Haus F und Haus G auf Parzelle 147 zu Recht 
unter Bedingungen und Auflagen bewilligt und die dagegen erhobene Ein-
sprache des heutigen Beschwerdeführers vom 6. Dezember 2017 abge-
wiesen hat. Dabei wird insbesondere zu prüfen sein, ob es sich beim Quar-


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tiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____ um einen projektbezoge-
nen Sondernutzungsplan im Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung han-
delt, gestützt auf welchen gemäss Art. 26 ZWG in Abweichung von den 
verfassungsrechtlichen Nutzungsbeschränkungen dennoch Zweitwohnun-
gen erstellt werden dürfen. 
Nicht zur Diskussion hingegen stehen die Baubewilligungen für die Wohn-
häuser I und H, weshalb auf die diesbezügliche Rüge des Beschwerdefüh-
rers hinsichtlich deren angeblicher Widerrechtlichkeit nicht einzugehen ist. 
3.
Zunächst ist auf die beschwerdeführerischen Beweisanträge einzugehen. 
3.1.
Bezüglich der beantragten Edition der Quartierplanung B._____ vom 
20. Mai 1998 samt regierungsrätlicher Genehmigung ist festzuhalten, dass 
der Quartiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____ gemäss Art. 3 der 
Quartierplanvorschriften (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-
act.] 1) zwar die Quartierplanung B._____ vom 20. Mai 1998 ergänzt. Dies 
ändert aber nichts daran, dass es sich beim Quartiergestaltungsplan 
Wohnüberbauung C._____ vom 17. August 2010, welcher am 18. Septem-
ber 2010 in Rechtskraft erwachsen ist, um einen formell eigenständigen 
Quartierplan handelt. Weil einzig dieser bzw. die darauf fussenden Baube-
willigungen und der Einspracheentscheid vom 6. Februar 2018, Ge-
genstände des vorliegenden Verfahrens bilden, nicht jedoch die vorange-
hende Quartierplanung B._____, kann auf die beantragte Edition der Quar-
tierplanung B._____ vom 20. Mai 1998 samt regierungsrätlicher Genehmi-
gung verzichtet werden.
3.2.
Weiter beantragt der Beschwerdeführer aus Händen der Beschwerdegeg-
nerin 1 die Edition der Unterlagen im Zusammenhang mit der am 16. Ok-
tober 2008 von ihr erlassenen Planungszone bzw. der Konkretisierung der-
selben vom 15. April 2009.
Weil der Beschluss hinsichtlich Konkretisierungen zum Thema Erst- und 
Zweitwohnungen vom 15. April 2009, der inhaltlich Bezug nimmt auf den 


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Beschluss der Planungszone vom 7. Oktober 2008, bereits seit der Ver-
nehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 bei den Akten liegt (vgl. Akten der 
Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 1), ist diesem Editionsantrag keine Folge 
zu leisten. Ebenfalls bei den Akten liegen im Übrigen seit dem 22. Mai 2018 
das Gesetz über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus 
und zur Förderung von Erstwohnungen und gewerblichen Nutzungen vom 
4. November 2011 ([Bg2-act. 8], wobei die Beschwerdegegnerin 1 am 14. 
Januar 2019 nachträglich ein aktuelles, unterzeichnetes und genehmigtes 
Exemplar dieses Gesetzes ediert hat) sowie der Genehmigungsbeschluss 
der Regierung vom 8. Mai 2012 zur am 4. November 2011 beschlossenen 
Gesamtrevision der Ortsplanung (Bg2-act. 9).
3.3.
Auch der Einleitungsbeschluss vom 27. Oktober 2009 betreffend Quartier-
plan Wohnüberbauung C._____ braucht im vorliegenden Verfahren nicht 
ediert zu werden, weil es beim Einleitungsbeschluss lediglich um den 
Zweck der vorgesehenen Planung und um die Abgrenzung des Planungs-
gebiets geht (vgl. Art. 16 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110]), und sich diese Elemente auch 
aus den Unterlagen des Quartiergestaltungsplans Wohnüberbauung 
C._____ vom 17. August 2010 ergeben.
3.4.
Wenn der Beschwerdeführer ausserdem die Edition der erloschenen Bau-
bewilligungen betreffend die Mehrfamilienhäuser F und G vom 27. Mai 
2014 und 28. Januar 2015 beantragt, ist festzuhalten, dass die Mehrfamili-
enhäuser F und G auf Parzelle 147 − entgegen den irrtümlichen Ausführun-
gen der Beschwerdegegnerin 1 in deren Vernehmlassung vom 23. Mai 
2018 (vgl. S. 6 Rz. 22) − noch nie Gegenstand eines Baubewilligungsver-
fahrens waren. Wie die Beschwerdegegnerin 1 in deren Duplik vom 
18. Juni 2018 korrigierend ausführt, wurden mit den fraglichen Baubewilli-
gungen vom 27. Mai 2014 und 28. Januar 2015 (Bg2-act. 6 und 7) die 
Mehrfamilienhäuser I und H (Etappen 6 und 7) bewilligt, die aber nicht Ge-


- 13 -
genstand des vorliegenden Verfahrens bilden. Insofern erübrigt sich die 
Edition der genannten Baubewilligungen.
3.5.
Abschliessend gilt es in beweisrechtlicher Hinsicht noch festzuhalten, dass 
sich im vorliegenden Verfahren auch die Durchführung eines Augen-
scheins erübrigt. Denn einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend 
aus den Akten und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich Rechtsfra-
gen zu beantworten, welche sich anhand der Aktenlage beurteilen lassen. 
Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins 
zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Fragen als nicht not-
wendig, weshalb das Gericht in antizipierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 
134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b) auf dessen Durchführung 
verzichtet.
4.
Der Beschwerdeführer macht in materieller Hinsicht zunächst geltend, dass 
die Nutzungsplanung der Gemeinde, namentlich der kommunale Zonen-
plan und der zur Diskussion stehende Quartierplan, an die neue Rechts-
lage, mithin den geänderten Richtplan Graubünden (KRIP, Ziff. 5.3.4), 
Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV; SR 101) sowie Art. 8 Abs. 2 RPG hätte angepasst werden müssen 
und das fragliche Quartierplangebiet zu diesem Zwecke mit einer Pla-
nungszone im Sinne von Art. 27 RPG zu belegen gewesen wäre. Diese 
Bestimmungen seien durch die Gemeinden im Rahmen ihrer Nutzungspla-
nungen zu vollziehen. Weil es sich dabei um zwingendes übergeordnetes 
Recht handle, hätten die entsprechenden Anpassungen nicht bei nächster 
Gelegenheit, sondern sofort zu erfolgen. Bevor dies nicht geschehen sei, 
dürfe keine Baubewilligung für Erst- und Zweitwohnungen erteilt werden. 
Mit anderen Worten fussten die angefochtenen Baubewilligungen auf ei-
nem ungültigen Zonenplan und verletzten demnach Art. 22 Abs. 2 lit. a 
RPG.


- 14 -
4.1.
Zur Stellung eines Antrags auf Überprüfung der kommunalen Nutzungspla-
nung resp. der Bauzonengrössen ist der Beschwerdeführer – wie oben un-
ter E.1 festgehalten – nicht legitimiert. Dennoch wird nachfolgend im Sinne 
einer Eventualbegründung darauf eingegangen. 
4.1.1.
Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungs-
pläne überprüft und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG).
Gemäss Rechtsprechung ist die akzessorische oder vorfrageweise Über-
prüfung des Nutzungsplans im Verfahren betreffend einen Anwendungsakt 
grundsätzlich ausgeschlossen. Eine solche Kontrolle ist jedoch ausnahms-
weise zulässig, wenn die Voraussetzungen für eine Überprüfung der Pläne 
namentlich im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG gegeben sind und wenn das 
öffentliche Interesse an der Aufrechthaltung der den von der Planung be-
troffenen Eigentümern auferlegten Beschränkungen weggefallen sein 
könnte. Art. 21 Abs. 2 RPG sieht eine Überprüfung in zwei Etappen vor: In 
einem ersten Schritt wird abgeklärt, ob sich die Verhältnisse erheblich 
geändert haben, so dass sich die Überprüfung des Plans rechtfertigt; in 
einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung. Als Verhält-
nisse, deren Änderung eine Anpassung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG 
rechtfertigen, fallen sowohl tatsächliche, als auch rechtliche Umstände in 
Betracht, beispielweise eine Gesetzesänderung (vgl. BGE 144 II 41 E.5.1 
m.H.).
Das Inkrafttreten des revidierten Raumplanungsgesetzes per 1. Mai 2014 
(RPG 1) – insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen 
zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG) – ist für sich alleine noch nicht als er-
hebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorgezo-
gene Überprüfung des Plans rechtfertigen würde; es müssen andere Um-
stände dazukommen, wie etwa die Lage der Parzelle in der bestehenden 
Bauzone, der Grad der Erschliessung oder das Alter des Plans. Ob sich 
eine Plananpassung als notwendig erweist, beurteilt sich aufgrund einer 
umfassenden Interessenabwägung (vgl. BGE 144 II 41 E.5.2 m.H.). 


- 15 -
4.1.2.
Vorliegend wurde die Grundordnung der Beschwerdegegnerin 1 im No-
vember 2011 totalrevidiert und von der Regierung am 8. Mai 2012 geneh-
migt (vgl. Bg2-act. 9). Wie oben erwähnt, rechtfertigt die per 1. Mai 2014 
mit RPG 1 in Kraft getretene Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen 
zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG), per se noch keine vorgezogene Über-
prüfung der Pläne. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass 
sich gemäss der mit Regierungsbeschluss vom 20. März 2018 (Bg2-act. 
10) zuhanden der Genehmigung durch den Bundesrat beschlossenen An-
passung des Kantonalen Richtplans (Teil Siedlung [KRIP-S]) in der be-
schwerdegegnerischen Gemeinde keine Redimensionierung der Bauzone 
aufdrängt; im Gegenteil, diese weist gemäss neuesten Daten gar zu wenig 
Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) auf (vgl. Richtplantext S. 53; 
Datenblatt der beschwerdegegnerischen Gemeinde [Bg2-act. 11] und 
WMZ-Zwischenergebnis-Karte des ARE [Bg2-act. 13]). Eine allfällige 
Rückzonung bzw. Redimensionierung käme für die Bauparzelle 147, die 
voll erschlossen und baureif ist und für die mit den zu beurteilenden Bau-
gesuchen konkrete Bauabsichten gestützt auf einen rechtskräftigen Quar-
tierplan vorliegen, ohnehin nicht ernsthaft in Frage. Eine Überprüfung des 
Zonenplans rechtfertigt sich zurzeit somit nicht. Ebenso ist eine Überprü-
fung des zur Diskussion stehenden Quartierplans vom 17. August 2010 
ausgeschlossen. Die Ortsplanungsrevision vom 4. November 2011 gab of-
fenbar keinen Anlass zur Überprüfung des fraglichen Quartierplans, zumal 
auch im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Quartierplans am 18. September 
2010, also vor Inkrafttreten der revidierten Planungsmittel 2011, bereits 
eine Kontingentierungsregelung betreffend Zweitwohnungen bestand, wor-
auf der Quartierplan Bezug nimmt. Und selbst wenn sich eine Überprüfung 
der Pläne aufdränge, so spräche die Interessenabwägung gegen eine Pla-
nanpassung. Das hier fragliche Quartierplangebiet respektive der bean-
spruchte Baustandort ist vollständig erschlossen und überdies bereits weit-
gehend überbaut (nach unwidersprochenen Angaben der Beschwerdegeg-
nerin 2 ist die Gesamtfläche des Quartierplangebiets von 14'223 m2 zu rund 
drei Viertel überbaut; der Grösste Teil der Parkplätze ist auch schon er-


- 16 -
stellt). Zudem sind die Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens 
in die Planbeständigkeit vorliegend derart gewichtig, dass eine Revision 
des Nutzungsplans bzw. des Quartierplans Wohnüberbauung C._____ von 
vornherein ausscheidet. Der Grundeigentümer hat im Vertrauen auf die 
Planbeständigkeit seit Anbeginn erhebliche Investitionen getätigt, die auf 
die Realisierung sämtlicher Etappen ausgerichtet waren. Überdies stützen 
sich die fraglichen, voll erschlossenen und baureifen Überbauungsetappen 
auf einen rechtskräftigen Quartierplan, die − wie nachstehend noch darge-
stellt wird − als projektbezogener Sondernutzungsplan im Sinne von Art. 26 
Abs. 1 ZWG zu qualifizieren ist. Die Interessenabwägung fällt somit zu-
gunsten der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit 
aus. 
Nach dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht von einer 
Überprüfung des Nutzungsplans sowie des betreffenden Quartierplans und 
− erst recht − von einer Anpassung derselben abgesehen.
4.2.
Des Weiteren verlangt der Beschwerdeführer den Erlass einer Planungs-
zone. Gemäss seiner Auffassung könne nämlich nur so eine rechtsgleiche 
Anpassung des Zonenplans an die neue Rechtslage garantiert werden.
4.2.1.
Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so 
kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszo-
nen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen 
werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 
RPG). Sodann sieht Art. 21 Abs. 1 KRG betreffend kommunale Planungs-
zonen vor, dass, wenn der Erlass oder die Änderung der Grundordnung 
oder eines Quartierplans in die Wege geleitet wird, der Gemeindevorstand 
für die davon betroffenen Gebiete eine Planungszone erlassen kann.
4.2.2.
Bei einer Planungszone nach Art. 27 RPG handelt es sich um eine der Nut-
zungsplanung dienende vorsorgliche Massnahme des Bundesrechts. Sie 
dient der Sicherstellung der Nutzungsplanung, da innerhalb derselben 


- 17 -
nichts unternommen werden darf, was diese erschweren könnte. Der 
Zweck der Planungszone besteht somit darin, dem zuständigen Planungs-
organ im Hinblick auf das beabsichtigte Planungsvorhaben die nötige Pla-
nungs- und Entscheidungsfreiheit zu wahren. Sie verhindert, dass die be-
absichtigte Nutzungsplanungsänderung innerhalb der Planungszone in ir-
gendeiner Weise negativ präjudiziert wird (vgl. BGE 118 Ia 510 E.4d; Urteil 
des Bundesgerichtes 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E.2.2; RUCH, in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nut-
zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27 Rz. 26; HÄNNI, Planungs-, 
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 241 f.). 
Mit dem Erlass einer Planungszone kann somit verhindert werden, dass 
eine bevorstehende Nutzungsplanung durch Bauten „in letzter Minute“ un-
terlaufen wird (vgl. Arbeitshilfe KRG vom Departement für Volkswirtschaft 
und Soziales Graubünden, Dezember 2010, S. 20).
4.2.3.
Die Festsetzung einer Planungszone bewirkt eine öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung und ist dementsprechend mit Art. 26 BV nur verein-
bar, wenn sie im Sinn von Art. 36 BV auf gesetzlicher Grundlage beruht, im 
öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und voll entschädigt wird, 
falls sie einer Enteignung gleichkommt (BGE 133 II 353 E.3.1, 118 Ia 510 
E.4d, 113 Ia 362 E.2; Urteil des Bundesgerichtes 1C_91/2011 vom 26. Ok-
tober 2011 E.2.2; RUCH, a.a.O., Art. 27 Rz. 25). Um dem Verhältnismässig-
keitsgrundsatz zu genügen, muss die Festsetzung einer Planungszone ge-
eignet und notwendig sein zur Erreichung des von dieser Massnahme ver-
folgten Ziels und zudem in einem vernünftigen Verhältnis zu den Eigen-
tumsbeschränkungen stehen, die dem Einzelnen auferlegt werden. Primä-
rer Massstab ist der Zweck, der mit der Planungszone verfolgt wird. Die 
Eignung ist beispielsweise dann zu verneinen, wenn Planungszonen aus-
schliesslich auf Grundstücken festgesetzt worden sind, für die bereits Bau-
begehren eingereicht wurden (RUCH, a.a.O., Art. 27 Rz. 36). 


- 18 -
4.2.4.
Wie oben bereits gesehen ist es davon auszugehen, dass der Beschwer-
deführer nicht befugt ist, eine Überprüfung der Bauzonengrösse zu verlan-
gen. Ihm fehlt somit die Legitimation zur Beantragung des Erlasses einer 
Planungszone. Abgesehen davon, steht im vorliegenden Fall keine Revi-
sion der Nutzungsplanung unmittelbar bevor. Die Voraussetzung einer be-
vorstehenden Planung ist somit nicht erfüllt. Zudem steht eine Auszonung 
im vorliegenden Quartierplangebiet nicht ernsthaft zur Diskussion und der 
Erlass einer Planungszone für die erschlossene und baureife Bauparzelle 
147 im bereits weitgehend überbauten Quartierplangebiet wäre unverhält-
nismässig. Darüber hinaus kommt der Gemeinde hinsichtlich der Frage, ob 
und wann sie eine Revision der Grundordnung oder eines Quartierplans 
einleitet und ob sie hierfür eine Planungszone über das gesamte Baugebiet 
oder nur Teile davon erlässt, ein erheblicher Entscheidungsspielraum zu. 
Weder Art. 27 Abs. 1 RPG noch Art. 21 Abs. 1 KRG verpflichten die Ge-
meinde, über die betroffenen Gebiete eine Planungszone zu erlassen. Viel-
mehr handelt es sich sowohl bei Art. 27 Abs. 1 RPG als auch bei Art. 21 
Abs. 1 KRG um eine Kann-Vorschrift. Der Beschwerdeführer dringt mit sei-
nen Begehren somit nicht durch.
5.
Zu beurteilen ist sodann die eigentliche Kernfrage des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens, nämlich ob der Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____ als projektbezogener Sondernutzungsplan im Sinne von Art. 26 
Abs. 1 ZWG zu qualifizieren ist, gestützt auf welchen trotz der verfassungs-
rechtlichen Nutzungsbeschränkungen von Art. 75b BV dennoch Zweitwoh-
nungen erstellt werden dürfen. 
5.1.
Die vorliegende Angelegenheit fällt nämlich in den Anwendungsbereich 
von Art. 75b BV, gemäss welchem der Anteil von Zweitwohnungen am Ge-
samtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brut-
togeschossfläche (BGF) einer Gemeinde auf 20 % beschränkt ist. Da die 
beschwerdegegnerische Gemeinde diese prozentmässige Beschränkung 
unbestrittenermassen übersteigt (vgl. vom Bundesamt für Raumentwick-


- 19 -
lung jährlich publiziertes Wohnungsinventar der betreffenden Gemeinde 
[Zweitwohnungsanteil 75.6 %]), ist die Schaffung neuer Zweitwohnungen 
gemäss Art. 6 ff. ZWG grundsätzlich nicht mehr möglich. Das ZWG regelt 
jedoch diverse Ausnahmetatbestände, gestützt auf welche die Schaffung 
neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 % dennoch zulässig ist. Einer von diesen Ausnahmetatbeständen 
wird eben in der Übergangsbestimmung von Art. 26 Abs. 1 ZWG statuiert, 
wonach Zweitwohnungen dann erstellt werden dürfen, wenn sie Gegen-
stand eines projektbezogenen und mindestens zu einem wesentlichen Teil 
auf die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichteten Sondernutzungs-
plans bilden, welcher vor dem 11. März 2012 rechtskräftig genehmigt 
wurde (lit. a) und die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend 
Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie de-
ren Nutzungsart und Nutzungsmass regelt (lit. b). 
5.2.
Der Botschaft des Bundesrates zum Zweitwohnungsgesetz (vgl. Botschaft 
zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 
2014, S. 2287 ff., 2315) lassen sich zur erwähnten Ausnahmebestimmung 
(damals noch Art. 24 des Entwurfes zum ZWG) folgende Ausführungen 
entnehmen:
"Die Voraussetzungen nach Absatz 1 stellen sicher, dass die in der Regel aufwendigen 
Planungen für projektbezogene Sondernutzungspläne, die zu einem wesentlichen Teil auf 
die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichtet sind, schon vor der Annahme des Zweit-
wohnungsartikels erfolgt sind. Ob es sich bei einem Sondernutzungsplan um einen sol-
chen spezifischen Sondernutzungsplan handelt oder nicht, ist insbesondere aufgrund des 
Projektbeschriebs, der angestrebten Planungsziele und der vorgesehenen Nutzungsarten 
zu beurteilen. Sondernutzungspläne mit schematischen Baubereichen und ohne ersichtli-
chen Projektbezug fallen nicht in den Anwendungsbereich von Artikel 24.
Artikel 24 beschränkt sich auf projektbezogene Sondernutzungspläne, die am 11. März 
2012 rechtskräftig genehmigt waren und deshalb altrechtlichen Sachverhalten wie den am 
11. März 2012 rechtskräftigen Baubewilligungen gleichgestellt werden können. Inhaltlich 
geht es um Pläne, die die Ausführung bis in die architektonischen Einzelheiten festlegen 


- 20 -
und deshalb den Charakter eines baurechtlichen Vorentscheids haben. Artikel 24 dient 
der Klarstellung, dass gestützt auf solche Pläne Baubewilligungen auch noch nach Inkraft-
treten des Gesetzes erteilt werden können. Artikel 24 sagt nichts aus über Baubewilligun-
gen, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes erteilt werden und sich auf projektbezogene 
Sondernutzungspläne im skizzierten Sinn stützen, die am 11. März 2012 bloss genehmigt 
waren und erst nachher Rechtskraft erlangt haben. Wie solche Fälle beurteilt werden, soll 
der Praxis im Einzelfall überlassen bleiben (analog den Baubewilligungen, die am 11. März 
2012 erstinstanzlich erteilt, aber noch nicht in Rechtskraft erwachsen waren). Diese Fälle 
sollen nach den konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilt werden, das heisst insbe-
sondere danach, ob das Vertrauen in den Bestand solcher Pläne, wenn sie erst nach dem 
11. März 2012 rechtskräftig geworden sind, Schutz verdient. Keinen Schutz verdienen sol-
che Pläne, die nach dem 11. März 2012 im Beschwerdeverfahren erheblich modifiziert 
worden sind. Im Übrigen ist die Beurteilung im Einzelfall vor allem deshalb geboten, weil 
sich das Gewicht des Vertrauens in den Bestand eines entsprechenden Plans mit zuneh-
mender zeitlicher Distanz zum Zeitpunkt, in dem er rechtskräftig geworden ist, relativiert.
Sondernutzungspläne nach Artikel 24 sollen veränderten Verhältnissen angepasst werden 
können, namentlich soweit ein Projekt dadurch verbessert wird. Der Zweitwohnungsanteil 
und der durch solche Wohnungen belegte Anteil an den Hauptnutzflächen für das Wohnen 
darf jedoch nicht erhöht werden (Abs. 2)."
Sodann lässt sich dem erläuternden Bericht des Bundesamtes für Rau-
mentwicklung (ARE) zur nicht mehr geltenden Verordnung über Zweitwoh-
nungen vom 22. August 2012 diesbezüglich was folgt entnehmen:
"Die Gewichtung des Vertrauensschutzes hängt vorwiegend von der Regelungsdichte des 
Plans ab: Wo ein Sondernutzungsplan projektbezogen die zugelassenen Bauten und An-
lagen bis hin zu den Einzelheiten der architektonischen Gestaltung festgelegt hat und in 
einem Verfahren erlassen wurde, welches Betroffenen Mitwirkungsrechte garantiert, er-
langt er eine materielle Bedeutung, die einer Baubewilligung sehr nahekommt. Der hohe 
Detaillierungsgrad von solchen Sondernutzungsplänen hat Lehre und Bundesgericht da-
her veranlasst, ihnen materiell-rechtlich die Bedeutung eines baurechtlichen Vorent-
scheids einzuräumen. Es besteht deshalb mit anderen Worten ein aus dem Vertrauens-
schutz abgeleiteter Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Artikel 75b BV hat daran, 
zumindest, wenn man ihn in Konkordanz mit Artikel 9 BV (Schutz vor Willkür und Wahrung 
von Treu und Glauben) auslegt, nichts geändert. Vor diesem Hintergrund erscheint es 
sachgerecht, das Verhältnis zwischen den in Artikel 75b BV zum Ausdruck kommenden 


- 21 -
öffentlichen Interessen und dem Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) in gene-
rell-abstrakter Weise zu klären und damit Rechtssicherheit zu schaffen. Im Zeitpunkt des 
Inkrafttretens von Artikel 75b BV genehmigte projektbezogene Sondernutzungspläne, die 
einen hohen Detaillierungsgrad aufweisen und die wesentlichen Elemente der Baubewil-
ligung (namentlich auch mit Bezug auf die Nutzungsart, was auch impliziert, dass der Son-
dernutzungsplan bereits eine Nutzung als Zweitwohnung vorsieht) vorwegnehmen, wer-
den daher den altrechtlichen Baubewilligungen gleichgestellt."
5.3.
Mit den Beschwerdegegnerinnen ist vorab festzustellen, dass die Rüge des 
Beschwerdeführers, Art. 26 ZWG sei verfassungswidrig, unfundiert ist. Ge-
stützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts ist nämlich von der Ver-
fassungskonformität von Art. 26 ZWG auszugehen (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 1C_580/2014 vom 25. November 2015 E.2.3 zu Art. 8 der ausser 
Kraft gesetzten Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012, 
der die gleichen Voraussetzungen betreffend projektbezogene Sondernut-
zungspläne aufwies). Zudem sei noch bemerkt, dass das Gericht gemäss 
Art. 190 BV Art. 26 ZWG selbst dann anzuwenden hätte, wenn dieser ver-
fassungswidrig sein sollte. Es gibt nämlich keine Verfassungsgerichtsbar-
keit für Bundesgesetze. Ausserdem gilt noch zu präzisieren, dass das Ver-
waltungsgericht – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – nicht be-
fugt ist, für die Übergangsregelung in Art. 26 ZWG irgendeine Befristung 
festzusetzen. Art. 26 ZWG ist in dieser Form in Kraft und vom Verwaltungs-
gericht demnach zu beachten. 
5.4.
Der Quartierplan Wohnüberbauung C._____ wurde vom Vorstand der Ge-
meinde X._____ am 17. August 2010 genehmigt und ist am 18. September 
2010 in Rechtskraft erwachsen. Damit ist die zeitliche Voraussetzung von 
Art. 26 Abs. 1 lit. a ZWG (rechtskräftige Genehmigung vor dem 11. März 
2012) unbestrittenermassen erfüllt. Ausserdem hat der Quartierplan − so-
weit ersichtlich − auch keine nachträglichen Änderungen erfahren, welche 
vor dem Hintergrund von Art. 26 Abs. 2 ZWG eingehend zu prüfen wären. 


- 22 -
5.5.
Umstritten und zu klären ist zunächst, ob der Detaillierungs- resp. Konkre-
tisierungsgrad sowie die Projektbezogenheit des zu beurteilenden Quar-
tierplans den Anforderungen von Art. 26 Abs. 1 ZWG zu genügen vermag. 
Gemäss Art. 26 Abs. 1 lit. b ZWG muss der projektbezogene Plan nament-
lich die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stel-
lung, Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nut-
zungsart und Nutzungsmass regeln.
5.6.
Der Beschwerdeführer argumentiert im Wesentlichen, aus der Beschrei-
bung der Sondernutzungspläne in Art. 26 ZWG müsse geschlossen wer-
den, dass nur sog. mit Baubewilligungen vergleichbare Überbauungsord-
nungen für mit genügender Genauigkeit festgelegte Bauten und Anlagen 
darunterfielen. Der Detaillierungsgrad des zu beurteilenden Quartierplans 
gehe weniger weit als der im Bundesgerichtsurteil 1C_860/2013 vom 
18. September 2014 geprüfte Quartierplan D._____. Dieser habe wenigs-
tens noch auf die Erstwohnungsanteile hingewiesen. Zudem zeige der Ver-
waltungsgerichtsentscheid R 13 15A und R 13 60A vom 9. September 2014 
betreffend den Quartierplan E._____ wie dieser Quartierplan teilweise sehr 
unbestimmte Vorgaben enthalte, woraus zu schliessen sei, dass Quartier-
pläne in der bündnerischen Raumplanungsgesetzgebung Instrumente der 
Grundzonenplanung und nicht Sondernutzungspläne im Sinne von Art. 26 
ZWG seien. 
Demgegenüber stellen sich die Beschwerdegegnerinnen auf den Stand-
punkt, dass sämtliche Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilli-
gungen gestützt auf Art. 26 ZWG erfüllt seien. Der fragliche Quartierplan 
Wohnüberbauung C._____ beziehe sich auf ein Projekt. Zudem regle die-
ser die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stel-
lung, Grösse und Gestaltung sowie deren Nutzungsmass.
Dass der Quartiergestaltungsplan Wohnüberbauung C._____ weniger kon-
kret als der vom Bundesgericht geprüfte Quartierplan D._____ sei, treffe 
nicht zu. Das Bundesgericht habe diesem Plan den Charakter eines Son-
dernutzungsplans abgesprochen, weil dieser noch einen relativ grossen 


- 23 -
Spielraum für die Dimensionierung und die architektonische Gestaltung der 
Bauten offengelassen habe. Dier hier zu beurteilende Gestaltungsplan 
weise diesbezüglich einen hohen Detaillierungsgrad auf. Zudem habe der 
Quartierplan D._____, im Gegensatz zum Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____, keine Vorschriften zur Nutzung enthalten und keinen Bezug zu 
einem konkreten Projekt gehabt.
Auch aus dem Hinweis auf den Quartierplan E._____ könne der Beschwer-
deführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Der fragliche Entscheid sei 
nicht einschlägig, zumal im dortigen Verfahren aufgrund einer Vereinba-
rung zwischen der Gemeinde und der Bauherrschaft der Vertrauensschutz 
im Vordergrund gestanden habe.
5.7.
Der Quartierplan Wohnüberbauung C._____ besteht aus den Plänen Quar-
tierplangebiet mit Bestand, Quartiergestaltung, Bauflächen und Umge-
bung, Quartiererschliessung mit Parkierung, Grenz- und Gebäudeab-
stände, Höhenkotenplan und Gebäude- und Firsthöhen. Grundlagen bilden 
gemäss Art. 5 Quartierplanvorschriften (QPV) der Plan Richtprojekt Gebäu-
degrundrisse mit Bemassungen, der Plan Richtprojekt Hauptfassaden mit 
dargestelltem Gestaltungscharakter Gebäude, der Etappierungsplan, der 
Erläuterungsbericht und der Lärmschutznachweis (vgl. Bg1-act. 1). Dem 
Erlass des Quartierplans haben konkrete und projektbezogene Angaben 
und Berechnungen (Art. 6-15 QPV: Gestaltungs- und Bauvorschriften samt 
Ausnutzungsberechnung; Art. 16-19 QPV: Erschliessung) zugrunde gele-
gen. Die Pläne sind im Massstab 1:200 gezeichnet. Konkret sind im Quar-
tiergestaltungsplan die Lage und Stellung der Gebäude inklusive Ge-
schosszahlen, die bebaubaren Flächen, die Erschliessung sowie die Was-
serflächen (Kiesfangbecken, Bach, Klärteich, Badesee) festgelegt. Im Plan 
Bauflächen und Umgebung werden die überbaubaren Flächen sowie die 
Umgebungsgestaltung festgelegt. Im Quartiererschliessungsplan mit Par-
kierung wird die Quartiererschliessung durch Zufahrt und Erschliessungs-
wege, die Parkierungsanlage sowie die Gebäudeerschliessung und den 
Standort für den Containerplatz geregelt. Es enthält zudem Angaben über 


- 24 -
die Anzahl der Parkplätze sowie die Zufahrt zur Parzelle West. Im Plan 
Grenz- und Gebäudeabstände werden die Grenz- und Gebäudeabstände 
entsprechend den Vorschriften der Wohnzone A sowie die Gestaltung der 
Gebäudeabstände innerhalb des Quartierplanperimeters verbindlich fest-
gelegt. Aus dem Höhenkotenplan wird die Darstellung der einzelnen 
Höhenkoten für die Gebäudeschwerpunkte, Trauf- und Firsthöhe sowie der 
Erdgeschosskoten ersichtlich. Die Einpassung der Gebäude im Gelände 
und die Gebäudehöhen im Zusammenhang mit den Terrainschwerpunkten 
werden sodann im Plan Gebäude- und Firsthöhen festgelegt. In den Quar-
tierplanvorschriften wird schliesslich unter anderem die Gestaltung der Ge-
bäude detailliert und verbindlich festlegt (Art. 6-15; vgl. Bg1-act. 1). Diese 
werden durch diverse Planbestandteile sowie durch den Erläuterungsbe-
richt konkretisiert (insb. Ziff. 2 "Gestaltungskonzept"; vgl. Bg1-act. 2). In Ziff. 
2.1 des Erläuterungsberichts werden Aussagen über die bauliche Gestal-
tung der Umfassungswände und die Dachgestaltung gemacht. Ziff. 2.2 
enthält Vorgaben zur Umgebungsgestaltung. In Art. 13 QPV (Bg1-act. 1) 
werden sodann die Gebäudehöhen detailliert für jedes Gebäude angege-
ben. Gemäss Art. 10 Abs. 2 QPV sind die im Quartierplan festgelegen Ge-
bäudeabmessungen profiliert worden und können im Baubewilligungsver-
fahren nicht mehr angefochten werden. Richtplancharakter haben ferner 
gemäss Art. 5 QPV die Richtprojekte Gebäudegrundrisse und Hauptfas-
sen, der Erläuterungsbericht sowie der Lärmschutznachweis. Bezüglich 
des Nutzungsmasses kann auf die detaillierte Ausnutzungsberechnung in 
Art. 15 QPV verwiesen werden. Aus dieser Bestimmung ergibt sich insbe-
sondere auch, wie die gesamte BGF von 6258.10 m2 auf die geplanten 56 
Wohnungen aufgeteilt werden. Der Quartierplan äussert sich zudem über 
die Nutzung der geplanten Bauten aus, was schon aus dem Titel ersichtlich 
ist ("Wohnüberbauung C._____"). Zudem liegt das Gebiet in der Wohnzone 
A.
Der vorliegende Quartierplan weist hinsichtlich der Lage, der Stellung, der 
Grösse und der Gestaltung der Bauten, der einzelnen Erschliessungsanla-
gen sowie der Umgebungsgestaltung somit einen sehr hohen Detaillie-


- 25 -
rungsgrad auf. Der fragliche Quartierplan schränkt die bauliche Freiheit ge-
genüber der Regelung in der Grundordnung erheblich ein. Der Beschwer-
degegnerin 2 ist bei der Stellung, Dimensionierung und der architektoni-
schen Gestaltung der Bauten kein grosser Spielraum mehr geblieben. Dies 
zeigt auch der Vergleich insbesondere des Quartiergestaltungsplanes 
Bauflächen und Umgebung Situation 1:200 und des Quartiergestaltungs-
planes Richtprojekt Gebäude Grundrisse 1:200 mit den bewilligten Situati-
onsplänen (Bg1-Beilagen) für Haus F (9. Etappe) und Haus G (Häuser G1 
und G2 mit Tiefgarage, 8. Etappe). Entgegen den Ausführungen des Be-
schwerdeführers ist der Detaillierungsgrad des vorliegenden Quartierplans 
damit viel höher als derjenige im Quartierplan D._____, gemäss Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_860/2013 vom 18. September 2014. Dieser legte 
"bloss" Freihalteflächen, Baulinien und Baugestaltungslinien fest und re-
gelte in den Quartierplanvorschriften die "Grundsätze" für die Bauweise 
und die Gestaltung der Bauten sowie deren Umgebung. Im Gegensatz zum 
vorliegend zur Diskussion stehenden Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____ liess der Quartierplan D._____ einen relativ grossen Spielraum für 
die Dimensionierung und die architektonische Gestaltung der Bauten und 
es fehlte ein Bezug zu einem konkreten Bauprojekt. Dementsprechend ab-
erkannte das Bundesgericht dem Quartierplan D._____ denn auch die 
Qualität eines projektbezogenen Sondernutzungsplans (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_860/2013 vom 18. September 2014 E.6.2). Des Wei-
teren wird die Baufreiheit durch den Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____ auch wesentlich mehr eingeschränkt, als im Quartierplan F._____ 
der Gemeinde Y._____, welcher Gegenstand des Urteils des Bundesge-
richtes 1C_580/2014 vom 25. November 2015 gebildet hat, wobei das Bun-
desgericht selbst dort die Sondernutzungsplanqualität des fraglichen Quar-
tierplans bejaht hat. Vor diesem Hintergrund sowie unter Berücksichtigung 
des hohen Detaillierungsgrads des Quartierplans Wohnüberbauung 
C._____ und der Tatsache, dass der Quartierplan die bauliche Freiheit ge-
genüber der Regelung in der Grundordnung erheblich einschränkt, kommt 


- 26 -
dem Quartierplan Wohnüberbauung C._____ der Charakter eines bau-
rechtlichen Vorentscheids zu. 
5.8.
Zu prüfen bleibt noch, ob der Quartierplan "mindestens zu einem wesentli-
chen Teil auf die Erstellung von Zweitwohnungen" ausgerichtet ist (vgl. 
Art. 26 Abs. 1 ZWG). 
5.8.1.
Dazu macht der Beschwerdeführer insbesondere geltend, unter Ziff. 2.22. 
der angefochtenen Bewilligungen werde spezifiziert, dass sowohl Ortsan-
sässigen als auch Nichtortsansässige die Wohnungen nützen dürfen. Da-
mit stehe fest, dass in den Augen der Beschwerdegegnerin 1 der strittige 
Quartierplan nicht zu einem wesentlichen Teil auf die Erstellung von Zweit-
wohnungen ausgerichtet sei. 
Die Frage der Nutzung der Wohnungen sei auch nach der Quartierplanung 
offengeblieben und das Problem der Zweitwohnungen sei vorerst mit ei-
nem Sondergesetz über die Lenkung des Zweitwohnungsbaus behandelt 
worden (Gesetz vom 4. November 2011) und dann durch die Anpassung 
der Grundordnung an Art. 75b BV. Über die Verteilung der Kontingente sei 
erst anlässlich der Baubewilligung entschieden worden. Damit sei erwie-
sen, dass der Quartiergestaltungsplan vom 17. August 2010 nicht zu einem 
wesentlichen Teil auf die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichtet sei. 
Entsprechend habe auch die Gemeinde im Gesetz vom 4. November 2011 
in Ziff. 2 lit. e präzisiert, dass Projekte, bei denen die Baubewilligungsdauer 
abgelaufen sei, der Kontingentierung unterstellt seien. 
Die Bemerkung unter Ziff. 3.2 auf S. 5 des Erläuterungsberichts des Quar-
tiergestaltungsplans betreffend die Dauer der Erstellung der geplanten 
Überbauung wegen der Kontingentierung sei keineswegs eine Zusiche-
rung, dass Zweitwohnungen gebaut werden dürften, sondern im Gegenteil 
ein Hinweis auf die Unsicherheit des Erhalts der Kontingente. Der Eigentü-
mer der Parzelle 147 habe schon anlässlich des Erlasses des Quartierpla-
nes im Jahr 2010 gewusst, dass die Nutzung der geplanten Wohnungen 
als Zweitwohnungen keineswegs sicher gewesen sei, sondern durch die 


- 27 -
Massnahmen der Gemeinde zur Einschränkung und Lenkung des Zweit-
wohnungsbaus präjudiziert würde. Er hätte zudem damit rechnen müssen, 
dass für die sich in der Wohnzone A befindende Bauparzelle angesichts 
der konstanten Wohnbevölkerungszunahme eine Nachfrage nach Woh-
nungen für Einheimische bestehe.
5.8.2.
Zu beachten ist, dass Art. 26 Abs. 1 ZWG nicht verlangt, dass die Zweck-
bestimmung im Sondernutzungsplan explizit vermerkt sein muss. Es 
genügt, wenn die Nutzung der Bauten zu Zweitwohnungszwecken implizit 
aus der Gesamtheit des Plans, den dazugehörigen Vorschriften und den 
gesamten rechtlichen oder tatsächlichen Umständen ersichtlich ist. Dies ist 
etwa der Fall, wenn die Anlage angesichts ihrer Lage und ihrer Zweckbe-
stimmung klar auf die touristische Nutzung ausgerichtet ist (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_508/2014 vom 30. Juli 2014 E.3.3; HAUSER/JÄGER, in: 
WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Handkommentar ZWG/ZWV, Bern 2017, Art. 26 
N 12). Eine solche Auslegung drängt sich letztlich auch vor dem Hinter-
grund des Vertrauensgrundsatzes (Art. 9 BV) auf, denn vor dem Inkrafttre-
ten von Art. 75b BV war es − vorbehältlich anderweitiger kantonaler Vor-
schriften − nicht geboten, bei Wohnbauprojekten nach der Art der Wohn-
nutzung zu differenzieren (vgl. WALDMANN, Zweitwohnungsbau: Zulässig-
keit von neuen Zweitwohnungen, die auf einem früheren projektbezogenen 
Sondernutzungsplan beruhen, in: BR 2/2016, S. 90 ff. S.93). 
5.8.3.
Für die Realisierung der Überbauung mit einer BGF von 6'258.10 m2 und 
56 Wohnungen (Art. 15 QPV) hat sich die zehnstufige Etappierung (Art. 20 
QPV, wobei die Reihenfolge hinsichtlich Häuser F bis I offenbar angepasst 
wurde) nach den Angaben der Beschwerdegegnerinnen deswegen aufge-
drängt, weil bereits beim Erlass des Quartierplans vom 17. August 2010 
eine kommunale Kontingentierungsregelung des Zweitwohnungsbaus be-
stand. So durfte in der beschwerdegegnerischen Gemeinde damals in der 
hier interessierenden Gebietsfläche jährlich nur eine limitierte Zweitwoh-
nungsfläche (1'500 m2 BGF) erstellt werden (vgl. Beschluss vom 15. April 


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2009, S. 2 [Bg2-act. 1]). Die Etappierung des Quartierplans Wohnüberbau-
ung C._____ war aus Sicht der Beschwerdegegnerinnen insofern Folge der 
damals geltenden Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus. Ohne Zweit-
wohnungsbeschränkung hätte sich die Etappierung ihrer Ansicht nach erü-
brigt (zur Geltung der Zweitwohnungsbeschränkung s. vorne E.6.3). Dass 
dies in den Augen der Bauherrschaft so zutreffen musste, geht aus der 
Bemerkung im Erläuterungsbericht zum Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____ (Bg1-act. 2, Ziff. 3.2) hervor, der wie folgt lautet: "Da die Erstellung 
der geplanten Überbauung aufgrund der Kontingentsbestimmungen für 
Zweitwohnungen voraussichtlich 12 bis 15 Jahre dauert, kann die Bautätig-
keit keineswegs mit einer Grossbaustelle verglichen werden […]". Daraus 
kann geschlossen werden, dass der Quartierplan Wohnüberbauung 
C._____ von allem Anfang an auf die Erstellung von Zweitwohnungen aus-
gerichtet war. Hinzu kommt, dass in den bis heute erstellten Mehrfamilien-
häusern nach den glaubhaften Angaben der Beschwerdegegnerinnen aus-
schliesslich Zweitwohnungen bewilligt wurden, die durch die Beschwerde-
gegnerin 2 in der Folge erstellt und durch diese als solche verkauft worden 
sind. 
6.
Zu klären sind noch die vom Beschwerdeführer aufgeworfenen Fragen hin-
sichtlich der kommunalen Kontingentierung für Zweitwohnungen.
 
6.1.
Auch nach Erlass der Zweitwohnungsvorschriften können Kantone und Ge-
meinden Bestimmungen erlassen, die die Erstellung und Nutzung von 
Wohnungen stärker einschränken als das ZWG (vgl. Art. 3 Abs. 2 ZWG; 
WOLF/NUSPLIGER, 
in: 
WOLF/PFAMMATTER 
[Hrsg.], 
Handkommentar 
ZWG/ZWV, Bern 2017, Einleitung N 12). Allfällige, schärfere kantonale 
oder kommunale Vorschriften sind somit zu beachten.
Einschlägig ist hier das kommunale Gesetz über die Einschränkung und 
Lenkung des Zweitwohnungsbaus und zur Förderung von Erstwohnungen 
und gewerblichen Nutzungen vom 4. November 2011, genehmigt am 8. 
Mai 2012. Dieses sieht für Zweitwohnungen eine Kontingentsregelung vor 


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(vgl. Art. 11). Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes galt im Übrigen der Be-
schluss vom 15. April 2009 (Bg2-act. 1), der ebenso eine Kontingentierung 
vorschrieb. 
6.2.
Der Beschwerdeführer beantragt, die Beschwerdegegnerin 1 sei aufzufor-
dern, dem Gericht ihre Massnahmen zur Überprüfung dieses Gesetzes 
gemäss Vorbehalt im regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss vom 
8. Mai 2012 (vgl. Bg2-act. 9, S. 4) mitzuteilen.
Im Genehmigungsbeschluss vom 8. Mai 2012 (Bg2-act. 9) wies die Regie-
rung darauf hin, dass infolge der Zweitwohnungsinitiative spätestens ab 
dem 1. Januar 2013 jedenfalls für unbewirtschafteten Zweitwohnungen 
keine Baubewilligungen mehr erteilt werden dürften. Die Regierung hielt 
sodann fest, dass die Beschwerdegegnerin 1 nach Vorliegen der Zweit-
wohnungsgesetzgebung das genannte Gesetz zu überprüfen haben 
werde. 
Soweit aus den Akten ersichtlich, hat die Beschwerdegegnerin 1 dieses 
Gesetz (noch) nicht überprüft, was aber nicht schaden kann, soweit die 
übergeordneten Zweitwohnungsvorschriften durch Anwendung dieses Ge-
setzes eingehalten werden. 
6.3.
Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, die zu beurteilenden Baube-
willigungen vom 6./8. Februar 2018 nähmen nicht Bezug auf die Kontin-
gentierung, sondern nur auf die Zweitwohnungsverordnung (je Ziff. 2.22 
der Baubewilligungen). Der Beschwerdeführer weist zudem auf die Befris-
tung der Freigabe von Jahreskontingenten auf fünf Jahre seit der Ein-
schränkung des Zweitwohnungsbaus vom 4. November 2011 hin (Art. 10 
Abs. 4 des betreffenden Gesetzes). 
6.3.1.
Gemäss dem erwähnten Gesetz über die Einschränkung und Lenkung des 
Zweitwohnungsbaus und zur Förderung von Erstwohnungen und gewerb-
lichen Nutzungen vom 4. November 2011 beträgt das Jahreskontingent, 
ähnlich wie unter Geltung des Beschlusses vom 15. April 2009, 500 m2 


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HNF pro Bauherrschaft (vgl. Art. 11 des kommunalen Gesetzes; Beschluss 
vom 15. April 2009, S. 2, Ziff. 2.2, 2.3 [Bg2-act. 1]). Sowohl im Beschluss 
vom 15. April 2009 als auch im diesen ablösenden Gesetz zur Zweitwoh-
nungsbeschränkung sind Ausnahmen davon vorgesehen, indem z.B. nicht 
beanspruchte Kontingente auf das nächstfolgende Jahr übertragen werden 
können (vgl. Ziff. 2.6 Beschluss vom 15. April 2009 [Bg2-act. 1]; Art. 12 des 
betreffenden Gesetzes).
6.3.2.
Zu den unklaren Einwänden des Beschwerdeführers bezüglich der Kontin-
gente ist zu sagen, dass in den zu beurteilenden Bewilligungen zwar kein 
Bezug auf das kommunale Gesetz zur Zweitwohnungsbeschränkung vom 
4. November 2011 und dessen Kontingente genommen wird; lediglich die 
Lenkungsabgabe wird offenbar gestützt darauf erhoben (vgl. Ziff. 2.23 Bau-
bewilligungen vom 6./8. Februar 2018 [Bg1-act. 1 und 2]; Art. 13 des ge-
nannten Gesetzes). Jedoch verkennt der Beschwerdeführer, dass Zweit-
wohnungen, die – wie hier – gemäss rechtskräftigen, projektbezogenen 
Quartiergestaltungsplänen erstellt werden, gar nicht der Kontingentie-
rungsregelung unterliegen (vgl. Art. 4 Abs. 2 lit. d des betreffenden Geset-
zes). Dessen ungeachtet hat die Beschwerdegegnerin 1 die Kontingents-
beschränkung auf die den Quartierplan betreffenden Baubewilligungen of-
fenbar bis 2012 angewandt (vgl. Schreiben vom 6. Dezember 2010 [Bg2-
act. 2] unter Geltung der alten Kontingentierung gemäss Beschluss vom 
15. April 2009, der im Übrigen auch eine Ausnahme für Zweitwohnungen, 
die sich auf rechtskräftige, projektbezogene Quartiergestaltungspläne ab-
stützen, vorsah [Ziff. 2 lit. e Bg2-act. 1]; Ziff. 16 Baubewilligung für Etappe 
5 vom 2. Juli 2012 [Bg2-act. 5] mit Hinweis auf das kommunale Gesetzt 
über Zweitwohnungseinschränkung). Danach hat die Beschwerdegegnerin 
1 nicht mehr auf das kommunale Gesetz und dessen Kontingentierung hin-
gewiesen, wobei sie weiterhin die entsprechende Lenkungsabgabe offen-
bar gestützt darauf erhoben hat (vgl. Ziff. 15 und 16 der Baubewilligung für 
Etappe 6 vom 27. Mai 2014 [Bg2-act. 6]; Ziff. 2.21 ff. der Baubewilligung 
für Etappe 7 vom 28 Januar 2015 [Bg2-act. 7] und Ziff. 2.22 und 2.23 der 


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angefochtenen Baubewilligungen vom 6./8. Februar 2018 [Bg1-act. 1 und 
2] je mit Hinweis auf die nicht mehr geltende Verordnung über Zweitwoh-
nungen). Nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative lässt sich in der vor-
liegenden Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % die An-
wendung einer Kontingentierung zwar entbehren, für die vorliegende Kon-
stellation ist das kommunale Gesetz zur Zweitwohnungsbeschränkung und 
dessen Kontingentierungsregelung indessen grundsätzlich zu beachten, 
wobei wie gesagt ein Befreiungstatbestand greift. Die Rügen des Be-
schwerdeführers hierzu zielen somit ins Leere.
7.
Soweit der Beschwerdeführer schliesslich vorzubringen scheint, die Bewil-
ligungen für die Häuser F und G seien bereits erloschen, zumal der strittige 
Quartierplan bereits am 17. August 2010 genehmigt wurde, so ist festzu-
halten, dass die Fristenregelung gemäss Art. 91 Abs. KRG betreffend Bau-
beginn bzw. -vollendung für projektbezogene Sondernutzungspläne nicht 
gilt. Wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht vortragen, darf nach Erlass 
eines projektbezogenen Sondernutzungsplans nicht sofort mit dem Bau be-
gonnen werden, sondern dafür braucht es noch eine Baubewilligung, die 
hier am 6. Februar 2018 erteilt wurde(n) und für die dann Art. 91 Abs. 2 
KRG gilt. 
8.
Zusammenfassend erfüllt der Quartierplan Wohnüberbauung C._____ die 
Voraussetzungen eines projektbezogenen Sondernutzungsplans gemäss 
Art. 26 Abs. 1 ZWG. Gestützt darauf können die geplanten Häuser F und 
G (Etappen 9 und 8) auf Parzelle 147 als Zweitwohnungen realisiert wer-
den. Die Beschwerde ist in Bestätigung der angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheide somit abzuweisen. 
9.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von 
Fr. 3'000.-- zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 73 Abs. 1 VRG). 


- 32 -
9.2.1.
Der Beschwerdeführer hat zudem die obsiegende Beschwerdegegnerin 2 
aussergerichtlich zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). 
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 hat eine Honorarnote über 
Fr. 15'084.45 (58 Stunden à Fr. 240.-- zzgl. Spesen und MWST) einge-
reicht. Dem Gericht erscheinen die aufgewendeten 58 Stunden angesichts 
des Umfangs des Falles und auch im Vergleich zu den vom Gegenanwalt 
verrechneten 19 Stunden zu hoch. Die Parteientschädigung wird deshalb 
um die Hälfte gekürzt und ermessensweise auf pauschal Fr. 7'542.25 fest-
gesetzt. 
9.2.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 
Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen besteht hier – entgegen der 
Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 – keinen Anlass, weshalb ihr keine 
Parteientschädigung zusteht.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
724.--
zusammen
Fr. 3‘724.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


- 33 -
3.
A._____ hat die Baugesellschaft B._____ mit Fr. 7'542.25 aussergerichtlich 
zu entschädigen.
 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 23. Januar 
2020 gutgeheissen (1C_161/2019).