gr_gerichte · R 2021 95 · 2022-02-08 · it

abitazione primaria (art. 7 cpv. 1 lett. a LASec) - PVG 2022 Nr. 15 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 95
5a Camera 
Presidenza
Racioppi
Giudici
Meisser e Audétat
Attuario
Paganini
SENTENZA
dell'8 febbraio 2022
nella vertenza di diritto amministrativo
A.________, 
ricorrenti
contro
Comune di B.________, 
patrocinato dall'avvocato Fabrizio Keller, 
convenuto
concernente abitazione primaria (art. 7 cpv. 1 lett. a LASec)


- 2 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
A.________ sono proprietari della parcella n. C.________ RF del Comune 
di B.________ su cui si trova l'edificio n. 33. 
2.
Con domanda di costruzione del 18 marzo 2000 avente ad oggetto 
"riattazione stalla" essi avevano chiesto di poter procedere a una 
trasformazione interna, alla ristrutturazione della terrazza e del tetto 
dell'edificio nonché alla posa di un serbatoio per il gas. Nei piani allegati 
alla domanda vi erano le seguenti indicazioni: piano terra: laboratorio 28 
m2; primo piano: officina; secondo piano: ufficio con doccia e wc. Il 
Comune aveva autorizzato i lavori richiesti con licenza edilizia del 9 
maggio 2000. 
3.
Il 27 agosto 2021 A.________ hanno depositato al Municipio una notifica 
per modifiche interne al primo piano dell'edificio n. 33, ovvero la posa di 
una cucina e la formazione di una nuova parete. 
4.
Il Municipio ha rilevato che con questa notifica essi avevano intenzione di 
realizzare un piccolo appartamento (cambio di destinazione) e ha pertanto 
sospeso la procedura per procedere alle necessarie verifiche ai sensi della 
Legge federale sulle residenze secondarie (LASec). Il 20 settembre 2021 
il Municipio ha perciò comunicato a A.________ che erano in corso degli 
accertamenti su un'eventuale vincolo di utilizzo quale abitazione primaria 
e che quindi non poteva essere iniziato nessun intervento. 
5.
Il 22 settembre 2021 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia decretando 
quale condizione, fra le altre, che "la futura costruzione sia utilizzata 
esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad 
abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec."
6.
Con scritto del 28 settembre 2021 A.________ hanno chiesto al Municipio 
di rivalutare il vincolo imposto di utilizzo come abitazione primaria. Stando 


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ad essi, la casa (edificio n. 33) sarebbe un’abitazione realizzata in virtù del 
diritto anteriore [prima dell'11 marzo 2012] e soddisferebbe i requisiti di 
un'abitazione, come espresso anche nella stima ufficiale. Essa sarebbe 
stata un'abitazione con stalla al pian terreno, cucina al primo piano e posti 
letto al piano superiore mansardato. La ricostruzione del 2000 avrebbe 
conservato parte della stufa in pietra ollare e parte del lavatoio. Sarebbe 
stato (ri)messo in funzione il camino che serviva come fornello. Sarebbe 
stato messo un bagno con toilette e i locali sarebbero stati allestiti come 
abitazione. 
7.
Il 5 ottobre 2021 il Municipio ha risposto che come deciso nella seduta del 
4 ottobre 2021 confermava integralmente la licenza edilizia. 
8.
Il 12 ottobre 2021 A.________ (qui di seguito: ricorrenti) hanno inoltrato 
opposizione (recte: ricorso) contro la limitazione d'uso giusta l'art. 7 cpv. 1 
lett. a LASec di cui alla licenza edilizia del 22 settembre 2021. Come 
motivazione essi hanno sostanzialmente addotto che l'edificio n. 33, 
vecchio più di 500 anni, [una volta] sarebbe stato utilizzato come 
abitazione e come tale restaurata nel 2000. Prima del restauro, l'edificio 
sarebbe stato usato come stalla e fienile. Il restauro sarebbe avvenuto in 
cooperazione con il Servizio monumenti con particolare attenzione ai 
dettagli storici. Così, al pian terreno la pavimentazione sarebbe stata in 
parte ripristinata secondo il vecchio disegno. Al piano superiore, che una 
volta fungeva da cucina, sarebbero stati restaurati le nicchie, il focolare 
della stufa e lo scarico del lavandino, sarebbero stati completamente 
risanati il piano di cottura e il suo camino/canna fumaria, cosicché questi 
possano servire al loro scopo principale. In più, su questo primo piano 
sarebbero stati installati gli allacciamenti sanitari per il montaggio di una 
piccola cucina, benché si sia rinunciato a posare i mobili, siccome il primo 
locatario per l'utilizzo privato e commerciale sarebbe stato soddisfatto con 
la situazione presente. Sarebbe inoltre stato reinstallato il pavimento 
dell'ultimo piano. La ristrutturazione interna all'ultimo piano sarebbe poi 


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stata completata da doccia e wc. All'arredamento fisso sarebbero inoltre 
stati aggiunti un grande lavatoio e un bancone da lavoro al pian terreno. 
La casa adempirebbe tutti i requisiti di un'abitazione realizzata in virtù del 
diritto anteriore giusta la LASec. Per l'utilizzo come mera abitazione 
servirebbe soltanto la posa dei mobili per cucina, per cui non vi sarebbe 
alcun motivo per una limitazione d'uso. Nel registro fondiario l'edificio 
sarebbe inserito quale "rustico". Pure la stima ufficiale definirebbe l'edificio 
come rustico e nella stessa il primo piano e la mansarda sarebbero 
esplicitamente indicati come spazio abitabile. 
9.
Nella presa di posizione del 29 novembre 2021 il Comune di B.________ 
(qui di seguito: convenuto) ha postulato il rigetto del ricorso. Esso ha 
essenzialmente affermato che non si sarebbe in presenza di un'abitazione 
realizzata in virtù del diritto anteriore. Secondo il convenuto, gli spazi che 
i ricorrenti intendono riattare non sarebbero stati autorizzati con licenza 
edilizia del 9 maggio 2000 quale abitazione, ovvero quale cucina, 
soggiorno, camera o altra destinazione residenziale. Inoltre, nei piani 
autorizzati con detta licenza non vi sarebbe alcuna indicazione di 
allacciamento e scarichi per una cucina al primo piano. Se questi 
realmente esistono, significherebbe che sono stati realizzati senza licenza 
edilizia. Questo spazio sarebbe autorizzato quale laboratorio. Ne 
conseguirebbe che, anche se il primo piano fosse considerato quale 
cucina-soggiorno, non essendo stato approvato non beneficerebbe del 
diritto acquisito di cui all'art. 10 LASec. Il convenuto non contestava inoltre 
il fatto che in passato risp. originariamente (forse 100 anni fa e oltre) 
l'edificio fosse stato abitato; come però riconosciuto anche dai ricorrenti, 
prima della riattazione dell'anno 2000 detta casa sarebbe stata utilizzata 
come stalla; ciò perlomeno dagli anni 1930-1940. Al momento dell'entrata 
in vigore della prima LPTC nel 1978, l'edificio sarebbe dunque stato 
destinato a stalla e non potrebbe quindi essere qualificato come abitazione 
esistente ai sensi dell'art. 10 LASec. 


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10.
Nella replica del 10 dicembre 2021 i ricorrenti si sono riconfermati nei loro 
petiti e hanno puntualizzato i loro argomenti. In special modo, hanno 
osservato che nella domanda di costruzione del maggio 2000 non erano 
contenuti dei piani dettagliati sulle installazioni per l'acqua, canalizzazione, 
riscaldamento ed elettricità poiché queste installazioni andavano adattate 
alle condizioni di costruzione. D'accordo con il Servizio monumenti 
sarebbero state realizzate in modo visibile le installazioni tecniche. Il 
convenuto, inoltre, non avrebbe avuto niente da obiettare al collaudo, 
cosicché non si potrebbe parlare di allacciamenti illegali per l'acqua 
potabile e di scarico. Oltretutto, per il montaggio di una parete divisoria e 
della cucina sarebbe sufficiente una mera notifica, come inizialmente 
garantito dal municipale competente in fase di progettazione e come 
deciso dal convenuto in un altro caso recentemente pubblicato. 
11.
Nella duplica del 4 gennaio 2022 il convenuto ha confermato il proprio 
petito di cui alla presa di posizione e ha ribattuto, in particolare, che le 
installazioni per acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità non 
modificherebbero la destinazione dei locali indicata nella domanda e nella 
licenza edilizia. Un cambiamento di destinazione di un fabbricato 
necessiterebbe una nuova licenza edilizia, che i ricorrenti tra maggio 2000 
e agosto 2021 non avrebbero presentato. Una notifica sarebbe stata 
sufficiente se non ci fosse stato un cambiamento di destinazione dei locali. 
Irrilevante sarebbe inoltre il fatto che il rispettivo municipale abbia 
dichiarato che bastava una notifica, visto che la competenza per 
l'accettazione sarebbe del Municipio. 
II. Considerando in diritto:
1.
Impugnata è la decisione del convenuto del 22 settembre 2021. Questo 
Tribunale è competente per giudicare il ricorso contro questa decisione 
comunale (cfr. art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia 
amministrativa [LGA; CSC 370.100]). La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA) 


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nonché la forma (art. 38 LGA) del ricorso sono rispettate. I ricorrenti hanno 
la facoltà di scrivere in lingua tedesca benché la procedura sia condotta in 
lingua italiana (art. 8 della Legge sulle lingue del Cantone dei Grigioni 
[LCLing; CSC 492.100]). La legittimazione dei ricorrenti (art. 50 LGA), 
quali destinatari della decisione impugnata, è data. Si entra pertanto nel 
merito del ricorso. 
2.
Controversa è la restrizione alla cifra 1 della licenza edilizia impugnata, 
secondo cui la futura costruzione deve essere utilizzata esclusivamente 
quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria 
secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a della Legge federale sulle abitazioni 
secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec; RS 702). La 
questione da chiarire è se l'abitazione dei ricorrenti è un'abitazione 
realizzata in virtù del diritto anteriore o meno. Non possono invece 
costituire oggetto di ricorso le allegazioni dei ricorrenti in relazione alla 
registrazione per l'edificio in questione dell'identificatore dell'edificio 
(EGID) e dell'identificatore dell’abitazione (EWID), essendo un aspetto 
puramente amministrativo. Oltre a ciò, non è pertinente l'obiezione 
secondo cui per i lavori richiesti basterebbe una notifica, dal momento che 
si tratta di giudicare sulla limitazione d'uso come da licenza edilizia 
impugnata e dunque sulla questione di un cambiamento di destinazione. 
Come osservato dal convenuto, è irrilevante che un municipale abbia 
apparentemente garantito ai ricorrenti che sarebbe stata sufficiente una 
notifica, visto che la competenza per il giudizio di questa materia spetta al 
Municipio. 
2.1.
Giusta l'art. 10 LASec, ai sensi della presente legge un'abitazione 
realizzata in virtù del diritto anteriore è un'abitazione realizzata prima 
dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui 
realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in 
giudicato. Secondo l'art. 11 cpv. 1 LASec, fatte salve le limitazioni d'uso 
esistenti o future del diritto cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo 


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delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero. Queste 
abitazioni godono della garanzia dei diritti acquisiti e possono dunque 
essere usate senza limitazioni sia come abitazioni primarie sia secondarie 
(cfr. PFAMMATTER in: Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a 
ed. 2021, art. 11 n. 1-4). 
2.2.
Un’abitazione ai sensi della LASec è giusta l'art. 2 LASec un insieme di 
locali che: sono adatti a un uso abitativo (lett. a); costituiscono un'unità 
costruttiva (lett. b); sono dotati di un'entrata dall'esterno o da un'area 
comune con altre abitazioni all'interno dell'edificio (lett. c); sono dotati di 
un'installazione di cucina (lett. d) e non costituiscono una cosa mobile (lett. 
e). Va notato che i classici locali commerciali nonché laboratori o atelier 
ecc. nei quali non si vive, ovvero che non servono a scopi abitativi e non 
soddisfano la definizione di abitazione, non rientrano nella LASec. Se 
spazi commerciali soddisfano la definizione di abitazione, devono essere 
trattati in linea di principio come abitazioni. Inoltre, con installazione di 
cucina possono essere intesi sia una cucina sia un angolo cottura. Sono 
considerati installazione di cucina solo impianti fissi dotati di lavello che 
servono alla preparazione di pasti. Il criterio dell'esistenza di 
un'installazione di cucina è soddisfatto anche nel caso della semplice 
esistenza di impianti tecnici per la futura posa di una tale installazione (cfr. 
Guida d'applicazione LASec e Ordinanza sulle abitazioni secondarie 
[OASec; RS 702.1], edito dal Dipartimento dell’economia pubblica e 
socialità dei Grigioni [DEPS], versione 2022, pag. 10 seg.; MÖSCHING in 
Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 2 n. 
8).
2.3.
Le opinioni delle parti discordano sui requisiti dell'idoneità a un uso 
abitativo e della dotazione di un'installazione di cucina dell'edificio in 
questione al momento decisivo, ossia prima dell'11 marzo 2012. Accertato 
è che la domanda di costruzione del 18 marzo 2000 e i relativi piani (doc. 
1 convenuto) prevedevano sì una trasformazione interna, ma nel senso di 


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un cambiamento di destinazione da stalla a laboratorio, officina e ufficio 
con doccia e wc. In base alla licenza edilizia del 9 maggio 2000, 
approvante fra l'altro questa trasformazione interna, non si può dunque 
affermare che il relativo edificio prima dell'11 marzo 2012 era adatto a un 
uso abitativo. Secondo questi giudici, l'indicazione in relazione al tipo di 
edificio come "rustico" nel registro fondiario nonché nella stima ufficiale del 
16 maggio 2011 (cfr. doc. 2-3 ricorrenti) non cambia nulla a questa 
conclusione. Irrilevante è inoltre che l'Ufficio cantonale per le valutazioni 
immobiliari abbia designato come camera ("Zimmer") il locale al piano 
superiore/mansarda, in quanto questo è stato approvato con destinazione 
a ufficio. Tantomeno basta per poter affermare l'idoneità a uso abitativo 
prima dell'11 marzo 2012 il fatto che con la ristrutturazione del 2000, come 
riscontrabile nei piani approvati e affermato dai ricorrenti, si sia rimesso in 
funzione il caminetto e il suo camino (v. piani all'attenzione del Servizio 
monumenti del 18 marzo 2000 [doc. 1 ricorrenti]), che apparentemente 
una volta serviva da fornello. L'asserzione dei ricorrenti, secondo cui i 
locali sarebbero stati allestiti come abitazione e che per un utilizzo come 
mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili da cucina, è sì 
suffragata dai piani del 18 marzo 2000 all'attenzione del Servizio 
monumenti (doc. 1 ricorrenti) nonché dal fatto che è stata realizzata una 
stanza da bagno, ma per questi giudici fa stato la chiara indicazione nei 
piani approvati il 9 maggio 2000 (laboratorio, officina e ufficio con doccia 
e wc), per cui va concluso che i rispettivi locali non erano adibiti e 
nemmeno erano idonei ad abitazione prima dell'11 marzo 2012. Dato che 
i requisiti di cui sopra devono essere adempiti cumulativamente, dovendo 
già negare il criterio dell'idoneità a un uso abitativo non occorre scendere 
nel dettaglio del criterio della dotazione di un'installazione di cucina. Al 
riguardo ci si limita ad osservare che, innanzitutto, apparirebbe eccessivo 
affermare l'esistenza di un angolo cottura e quindi l'adempimento di questo 
criterio in base alla sola presenza di un caminetto, sebbene il rispettivo 
focolare fungesse apparentemente da fornello (v. piani de 18 marzo 2000 


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[doc. 1 ricorrenti]). Per quanto invece si volesse affermarne l'adempimento 
in base agli allacciamenti per la cucina e alle ulteriori installazioni per 
l'acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità apparentemente già 
esistenti prima dell'11 marzo 2012, si rileva che queste installazioni in ogni 
caso non sono state autorizzate. Se queste potevano essere ritenute 
approvate già prima dell'11 marzo 2012 in base al legittimo affidamento in 
seguito al collaudo da parte del convenuto – avvenuto senza contestazioni 
di questi asseriti lavori – è una questione che, visto l'esito di cui sopra, può 
rimanere aperta. 
3.
Posto che nel comune convenuto vi sono già oltre il 20 % di abitazioni 
secondarie, la limitazione imposta nella licenza edilizia impugnata 
all'edificio in questione di utilizzo esclusivamente quale abitazione primaria 
o abitazione equiparata ad abitazione primaria (con apposita menzione nel 
registro fondiario [cfr. art. 3 cpv. 1 lett. a OASec]) è pertanto sostenibile, 
siccome il convenuto poteva ritenere che detto edificio non è un'abitazione 
realizzata in virtù del diritto anteriore per il quale può essere optato per un 
utilizzo quale abitazione secondaria. Il ricorso va quindi respinto. 
4.
I costi della presente procedura – composti da una tassa di Stato fissata a 
CHF 2'500.00 e spese di cancelleria – sono posti a carico dei soccombenti 
ricorrenti giusta l'art. 73 cpv. 1 LGA. Al convenuto non sono assegnate 
ripetibili (cfr. art. 78 cpv. 2 LGA).
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Il ricorso è respinto. 
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:


- 10 -
- una tassa di Stato di
CHF
2'500.00
- e le spese di cancelleria di
CHF
238.00
totale
CHF
2'738.00
Tali spese sono poste a carico di A.________.
3.
[Vie di diritto]
4.
[Comunicazioni]