gr_gerichte · R 2018 3 · 2018-09-12 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 3
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar ad hoc
Vital
URTEIL
vom 12. September 2018
in der Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Reto Crameri,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
und 
Amt für Raumentwicklung Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Baugesuch (BAB)


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1.
A._____ ist Alleineigentümer der Parzelle P.1._____ auf B._____ auf dem 
Territorium der Gemeinde X._____ (ehemals Gemeinde Y._____). Auf der 
in der Landwirtschaftszone liegenden Parzelle P.1._____ mit einer Ge-
samtfläche von 737 m2 befinden sich Bauteile einer Milchhütte. Mit Bauge-
such vom 17. Juni 1997 ersuchte der Vater von A._____ darum, die noch 
vorhandenen Bauteile der Milchhütte abbrechen und eine Wohnbaute für 
den temporären Aufenthalt errichten zu dürfen. In seiner Stellungnahme 
vom 10. Juli 1997 hielt das Amt für Raumplanung Graubünden (heute Amt 
für Raumentwicklung [ARE]) fest, dass das Gebäude mangels entspre-
chenden Unterhalts offensichtlich dem Verfall preisgegeben worden sei. 
Mit Entscheid vom 25. Juni 1997 bzw. 29. Juli 1997, mitgeteilt am 30. Juli 
1997 verweigerte die damalige Gemeinde Y._____ die Baubewilligung, im 
Wesentlichen mit der Begründung, die zu beurteilende Baute sei im Laufe 
der Zeit und zwar offensichtlich mangels Unterhalt dem Zerfall preisgege-
ben worden und deshalb von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute 
nicht mehr die Rede sein könne. Zudem vermöge die projektierte Baute die 
Erfordernisse einer standortgebundenen Baute nicht zu erfüllen. Es wurde 
festgestellt, dass eine Dachseite der Milchhütte vollständig fehle, dass first-
seitig einige Bretter in der Fassade oberhalb des gemauerten Unterteils 
nicht mehr vorhanden seien und dieser Mauerteil zudem an einer Stelle 
eingebrochen sei. Weiter habe die Türe gefehlt und die Öffnung im Maue-
rwerk habe kein Fenster oder dergleichen aufgewiesen. Des Weiteren sei 
weder das Vorhandensein einer Feuerstelle noch eines Kamins ersichtlich 
gewesen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 
Mit Schreiben vom 16. Januar 1998 teilte das ARE dem Vater von A._____ 
auf dessen Anfrage vom 7. Januar 1998 hin mit, dass die Gemeinde 
Y._____ mit Entscheid vom 30. Juli 1997 festgestellt habe, dass die Milch-
hütte im Gebiet B._____ im Laufe der Zeit dem Zerfall preisgegeben wor-
den sei und damit ihre bestimmungsgemässe Nutzbarkeit verloren habe. 
Aufgrund dieser Ausgangslage sehe das ARE keine Möglichkeit für eine 
Sanierung der Milchhütte. 


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2.
Die Gemeinde X._____ ist Eigentümerin von acht (recte: wohl sechs) Bau-
ten in unmittelbarer Nähe der Parzelle P.1._____. Zur Erhaltung und Ver-
mittlung des Wissens um die historische Bauweise dieser Gebäude beab-
sichtigt die Gemeinde X._____ zusammen mit der Stiftung D. _____ im Ge-
biet C._____ und B._____ (Parzellen P.2._____ und P.3._____) ein Projekt 
der regionalen Entwicklung zu realisieren. Die ehemalige Milchhütte von 
A._____ auf Parzelle P.1._____ ist nicht Bestandteil dieses Projektes. 
3.
Am 21. März 2017 reichte die Gemeinde X._____ beim ARE ein BAB-Ge-
such zur Sicherung und Wiederinstandstellung der Gebäudeteile im Gebiet 
C._____ und B._____ ein. Mit Verfügung vom 17. Januar 2018 erteilte das 
ARE der Gemeinde X._____ die entsprechende Baubewilligung. Bereits 
mit Beschluss vom 14., mitgeteilt am 15. November 2017 hatte die Regie-
rung des Kantons Graubünden die Maiensässe auf Parzelle P.2._____ und 
P.3._____ im Gebiet B._____ und C._____ unter Denkmalschutz gestellt. 
4.
Mit E-Mail vom 3. April 2017 teilte A._____ der Gemeinde X._____ mit, 
dass er in ihre BAB-Unterlagen habe Einsicht nehmen können und er ihr 
Vorhaben betreffend Sicherung und Wiederinstandstellung der histori-
schen Bauten voll und ganz unterstützen könne. Die Dokumentation zeige 
eine klare Strategie. Da sein Gebäude ebenfalls Teil dieser historischen 
Bauten sei, beabsichtige auch er zum selben Zweck ein BAB-Gesuch ein-
zureichen. Er wolle deshalb wissen, ob er mit der Unterstützung von Seiten 
der Gemeinde hinsichtlich seines BAB-Gesuches rechnen könne. Mit E-
Mail vom 7. April 2017 wurde A._____ von der Gemeinde X._____ dahin-
gehend in Kenntnis gesetzt, dass die Gemeinde ihr BAB-Gesuch zum 
Zweck eingereicht habe, die bestehenden historischen Bauten für die All-
gemeinheit zu erhalten. Sein Gebäude bilde nicht Teil dieser historischen 
Höfe und er werde mit Sicherheit nicht dieselbe Absicht haben wie die Ge-
meinde. Dennoch sei sie bereit, sein Gesuch der BAB-Prozedur zu unter-
stellen, sofern er damit die gleiche Absicht verfolge wie sie, nämlich die 
Erhaltung der restlichen Teile seiner Hütte. Hierzu sei aber ein vollständi-


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ges Gesuch mit Plänen gemäss Vorschriften des Baugesetzes einzurei-
chen. 
5.
Am 17. Mai 2017 stellten die Gemeinde X._____ sowie das ARE anlässlich 
eines Augenscheins fest, dass auf Parzelle P.1._____ verschiedene Bau-
arbeiten ohne entsprechende Bewilligung vorgenommen worden seien. So 
sei eine Tür eingebracht und eine Dachseite mit Brettern ergänzt bzw. neu 
eingedeckt worden. Zudem sei das Mauerwerk verbessert worden. Mit 
Schreiben vom 30. Mai 2017 forderte die Gemeinde X._____ A._____ auf, 
zu den ohne entsprechende Bewilligung getätigten Bauarbeiten Stellung zu 
nehmen. In seiner Stellungnahme vom 31. Mai 2017 führte A._____ aus, 
er habe lediglich das wiederhergestellt, was der Schnee zerstört habe. Die 
eingesetzte Türe sei die originale Türe, welche er einfach wieder habe ein-
hängen können. 
6.
Mit Schreiben vom 31. August 2017 machte die Gemeinde X._____ 
A._____ darauf aufmerksam, dass auch für Unterhaltsarbeiten ein Bauge-
such eingereicht werden müsse. Die getätigten Arbeiten seien jedoch ohne 
Bewilligung ausgeführt worden. Er habe deshalb die unbewilligten Arbeiten 
rückgängig zu machen und den Zustand wiederherzustellen wie er sich vor 
diesen Arbeiten präsentiert gehabt habe. Am 13. September 2017 liess 
A._____ durch seinen Rechtsvertreter vorbringen, Reparatur- und Unter-
haltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen be-
dürften gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) keiner Baubewilligung, sofern 
sie nur der Werterhaltung dienten und die Baute und Anlage dadurch keine 
Änderung oder Zweckänderung erfuhren. Auf der einen Seite des Gebäu-
des sei das Dach eingefallen und die Fundamente seien sanierungsbedürf-
tig gewesen. A._____ habe vor diesem Hintergrund lediglich Unterhaltsar-
beiten vorgenommen, welche nicht wertvermehrend und damit auch nicht 
bewilligungspflichtig seien.


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7.
Am 26. Oktober 2017 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ ein Bau- 
und BAB-Gesuch zur Instandhaltung seines Maiensässes auf Parzelle 
P.1._____ im Gebiet B._____ ein und ersuchte um Erneuerung der Funda-
mente, des Daches etc. 
8.
Mit Entscheid vom 20. Dezember 2017 verweigerte die Gemeinde X._____ 
die Erteilung der Baubewilligung. Im Wesentlichen begründete die Ge-
meinde ihren Entscheid damit, dass die Baute nicht bestimmungsgemäss 
nutzbar sei. Ferner prüfte die Gemeinde X._____, ob das beabsichtigte 
Bauvorhaben als Neubau bewilligt werden könnte, verneinte dies jedoch 
mit der Begründung, die Absicht zur landwirtschaftlichen Nutzung der 
Baute ergebe sich weder aus den Akten noch mache A._____ eine solche 
geltend, weshalb die Zonenkonformität des Bauvorhabens zu verneinen 
sei. Zudem sei ein Standort ausserhalb der Bauzone für einen landwirt-
schaftlichen Betrieb gemäss Aktenlage nicht notwendig. 
9.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 22. Januar 
2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 
stellte nachfolgende Rechtsbegehren:
1.
Der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde X._____ vom 
20. Dezember 2017 betreffend Baugesuch vom 25. Oktober 2017, Grund-
stück Nr. P.1._____, Gebäude Nr. 224, «B._____», Y._____, sei aufzuhe-
ben und die Gemeinde sei anzuweisen, das Baugesuch sowie das BAB-
Gesuch gemäss Gesetz weiterzubehandeln und das BAB-Gesuch an die 
zuständige Behörde des Kantons (Amt für Raumentwicklung) mit dem An-
trag auf Erteilung der BAB-Bewilligung weiterzuleiten.
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde 
X._____ vom 20. Dezember 2017 betreffend Baugesuch vom 25. Oktober 
2017, Grundstück Nr. P.1._____, Gebäude Nr. 224, «B._____», Y._____, 
aufzuheben, die Gemeinde sei anzuweisen, das Baugesuch gemäss Ge-
setz weiterzubehandeln, und das BAB-Gesuch sei durch das Verwaltungs-


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gericht direkt der zuständigen Behörde des Kantons (Amt für Raument-
wicklung) mit dem Antrag auf Erteilung der BAB-Bewilligung weiterzulei-
ten.
3.
Subeventualiter sei festzustellen, dass die vom Beschwerdeführer vorge-
nommenen Unterhaltsarbeiten auf dem Grundstück Nr. 224 (recte 
P.1._____), «B._____», Y._____, nicht baubewilligungspflichtig seien.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegne-
rin.
Zur Begründung bringt der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, die Ge-
meinde X._____ verletze durch die Verweigerung der Baubewilligung und 
der Abweisung des BAB-Gesuches den Anspruch auf Vertrauensschutz, 
das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens sowie den Anspruch auf 
rechtsgleiche Behandlung. Zudem sei die Gemeinde X._____ im angefoch-
tenen Entscheid ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen. Ferner 
seien die Voraussetzungen für den Bestandesschutz, welcher für einst 
rechtmässig erstellte, später zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzone gelte, erfüllt. Im Übrigen obliege die detaillierte 
Prüfung der Voraussetzungen gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (RPG; SR 700) dem kantonalen Amt für Raumentwick-
lung, da dieses über die Erteilung oder Nichterteilung der BAB-Bewilligung 
zu entscheiden habe. 
10.
Mit Vernehmlassung vom 5. März 2018 beantragte die Gemeinde X._____ 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) unter Kostenfolge zulasten des Be-
schwerdeführers die Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetre-
ten werden könne. Sie brachte insbesondere vor, sie habe dem Beschwer-
deführer lediglich zugesichert, die BAB-Prozedur durchzuführen, wenn hin-
sichtlich des Gebäudes des Beschwerdeführers die gleichen Absichten 
vorhanden seien, wie in Bezug auf die Bauteile der Gemeinde. Ein Vertrau-


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ensverhältnis sei nicht entstanden. Weiter sei der Vorwurf des widersprüch-
lichen Verhaltens nicht nachvollziehbar, insbesondere, weil sie lediglich er-
klärt habe, ein BAB-Verfahren einzuleiten, das auf die Erhaltung der Bau-
reste abziele. Zudem habe sie den Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung 
nicht verletzt. Bei den gemeindlichen Bauten handle es sich um die Erhal-
tung des kulturhistorischen Erbes. Sie nehme entsprechende Nutzungsein-
schränkungen und Auflagen hinsichtlich der Gestaltung etc. hin. Der Be-
schwerdeführer dagegen weise nicht nach, dass es sich bei seiner Ruine 
um eine landschaftsprägende, schützenswerte Ruine handle. Abgesehen 
davon seien keine Bemühungen seitens des Beschwerdeführers aktenkun-
dig, seine Ruine unter Schutz stellen zu lassen. Des Weiteren könne der 
Bestandesschutz vorliegend nicht angerufen werden, weil die Ruine des 
Beschwerdeführers nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei. Im Übri-
gen sei sie von Gesetzes wegen nicht zur Weiterleitung des BAB-Gesu-
ches an das ARE verpflichtet gewesen.
11.
Das ARE (nachfolgend Beschwerdegegner) begehrte mit Eingabe vom 
5. März 2018 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kosten-
folge. Die ehemalige Milchhütte sei mangels Unterhalt dem Zerfall preisge-
geben worden und bereits seit 1997 nicht mehr bestimmungsgemäss nutz-
bar gewesen. Die fraglichen und baubewilligungspflichtigen Erneuerungs-
arbeiten könnten deshalb nicht gestützt auf die Besitzstandsnorm von 
Art. 24c RPG bewilligt werden. Da das Vorhaben zudem weder zonenkon-
form noch standortgebunden sei und dessen Bewilligung auch aus Rechts-
gleichheits- und Vertrauensschutzgründen nicht in Frage komme, habe die 
Beschwerdegegnerin das Baugesuch zu Recht abgewiesen. 
12.
In der Replik vom 26. April 2018 hielt der Beschwerdeführer an seinen An-
trägen fest und vertiefte seinen Standpunkt. Die Beschwerdegegnerin 
nahm mit Duplik vom 24. Mai 2018 zur Argumentation in der Replik Stellung 
und vertiefte dabei ihre eigene Auffassung. Zudem brachte sie vor, die Be-
schwerdeerhebung gegen einen Entscheid, der die Erkenntnisse in sach-


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verhaltlicher und rechtlicher Hinsicht aus den Neunzigerjahren übernehme, 
erscheine mutwillig und erschöpfe sich in appellatorischer Kritik. Ein sol-
ches Verhalten rufe nach der Zusprechung einer ausseramtlichen Entschä-
digung an sie. Der Beschwerdegegner hatte bereits am 7. Mai 2018 auf 
eine Duplik verzichtet. 
13.
Am 8. Juni 2018 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers seine 
Honorarnote in der Höhe von Fr. 7'889.75 (inkl. MWST) beim Gericht ein. 
Eine entsprechende Honorarvereinbarung wurde bereits mit der Beschwer-
deschrift vom 22. Januar 2018 ins Recht gelegt. Der Anwalt der Beschwer-
degegnerin reichte keine Honorarnote ein.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
auf den angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Be-
weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-
gegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vom 
20. Dezember 2017, worin diese die Bewilligung für die Erneuerung der 
Fundamente, des Daches etc. einer Milchhütte in der Landwirtschaftszone 
unter anderem mit der Begründung verweigerte, das besagte Gebäude sei 
nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt 
das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der an-
gefochtene kommunale Bauentscheid kann weder bei einer anderen In-
stanz angefochten werden noch ist er endgültig. Folglich stellt er ein taug-


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liches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden dar. 
2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch-
tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-
hebung oder Änderung hat. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzun-
gen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie 
die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG). Nach Art. 52 
Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung 
des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im 
konkreten Fall ist der Beschwerdeführer als Adressat des angefochtenen 
Entscheids berührt und er hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf-
hebung oder Änderung. Die Beschwerdelegitimation des Beschwerdefüh-
rers ist damit gegeben. Da die Beschwerde im Übrigen form- und fristge-
recht eingereicht wurde, ist auf diese einzutreten. 
3.
Streitig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin das Bau-
gesuch des Beschwerdeführers vom 26. Oktober 2017 zu Recht abgewie-
sen hat. 
4.
In Beweisrechtlicher Hinsicht gilt es festzuhalten, dass auf den vom Be-
schwerdeführer beantragten Augenschein sowie auf die Editionsbegehren 
in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden kann, zumal der rechts-
erhebliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Akten - insbesondere 
der Fotodokumentationen - hinreichend erstellt ist (vgl. BGE 122 V 157 
E.1d; BGE 134 I 140 E.5.3).
5.
Zunächst gilt es in formeller Hinsicht darauf hinzuweisen, dass Art. 56 
Abs. 3 VRG zur Urteilsbefugnis des Gerichts bestimmt: „Hebt das Verwal-
tungsgericht den angefochtenen Entscheid auf, entscheidet es selbst oder 
weist die Sache zum neuen Entscheid zurück.“ Gestützt auf diese Bestim-


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mung ist es dem Verwaltungsgericht also erlaubt, nicht nur reformatorisch 
zu entscheiden, sondern im Falle einer Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids die Sache an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung zurückzuwei-
sen. Es mag aus Sicht der Beschwerdegegnerin aus verfahrensökonomi-
schen Gründen unsinnig sein, die Angelegenheit an die Gemeinde zurück-
zuweisen und sie zu verpflichten, die Sache mit zustimmendem Antrag an 
das ARE weiterzuleiten. Dieses Vorgehen steht jedoch im Einklang mit 
Art. 56 Abs. 3 VRG, weshalb der Beschwerdegegnerin nicht gefolgt werden 
kann, wenn diese ausführt, auf das beschwerdeführerische Rechtsbegeh-
ren Ziff. 1 könne nicht eingetreten werden. Die Frage nach der Rückwei-
sung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin ist im Ergebnis ohne-
hin unbeachtlich, wie nachstehende Erwägungen zeigen. 
6.
In formeller Hinsicht gilt es zunächst zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 
ihre Begründungspflicht und damit den Anspruch auf rechtliches Gehör ver-
letzt hat. 
6.1.
Der Beschwerdeführer führt diesbezüglich aus, die Beschwerdegegnerin 
sei im angefochtenen Entscheid ihrer Begründungspflicht nicht nachge-
kommen, weil sie mit keinem Wort auf die vertrauensbegründende E-Mail 
vom 7. April 2017 (Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 17) eingegangen 
sei. 
6.2.
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) gewährleitete Anspruch auf rechtliches 
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, so-
weit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie 
ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den 
Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.Gallen 2016, Rz. 1001 
und 1003). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch ein Mindestan-


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spruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht 
für kantonale Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, 
vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Ent-
scheide zu begründen sind. Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt 
darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem 
Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb 
so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-
fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechts-
mittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön-
nen. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 
werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr 
Entscheid stützt (PVG 2011 Nr. 31 m.w.H.). Es ist insbesondere nicht nötig, 
dass sie sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen 
Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den 
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 133 
I 270 E.3.1). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar 
ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, son-
dern der materiellen Beurteilung der Streitfrage.
Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussich-
ten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids (BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein 
Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör, jedoch geheilt werden, wenn die Kognition der urteilen-
den Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus 
auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist ausgeschlossen, wenn es 
sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte han-
delt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 126 I 68 E.2 m.w.H.; PVG 
2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des 
rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben 
und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens 
an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen. Wenn es sich jedoch aus 


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verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-
ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-
ten Praxis zuzulassen (PVG 2011 Nr. 31). 
6.3.
Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-
pflicht - wie nachstehend dargestellt - in hinreichendem Masse nachgekom-
men. Dem angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin ist zu ent-
nehmen, dass diese die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der vom Bau-
gesuch betroffenen Baute verneint hat. Weil die bestimmungsgemäss 
Nutzbarkeit fehle, seien die baulichen Massnahmen gemäss Baueingabe 
des Beschwerdeführers nicht von Art. 24c RPG abgedeckt. Weil auch ein 
Bezug zur landwirtschaftlichen Nutzung völlig fehle, sei auch die Zonen-
konformität des Bauvorhabens zu verneinen. Zudem sei ein Standort aus-
serhalb der Bauzone für einen landwirtschaftlichen Betrieb gemäss Akten-
lage weder notwendig, noch werde solches geltend gemacht. Folglich wa-
ren dem Beschwerdeführer die Gründe bekannt, die zum angefochtenen 
Entscheid geführt haben. Aufgrund dieser Begründung war es für den Be-
schwerdeführer denn auch hinreichend klar, von welchen Überlegungen 
sich die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid im Wesentli-
chen hat leiten lassen und er war - wie bereits seine Beschwerdeeingabe 
vom 22. Januar 2018 zeigt - ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen 
Entscheid sachgerecht anzufechten. Wenn die Beschwerdegegnerin sich 
im angefochtenen Entscheid nicht zu ihrer E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-
act. 17) an den Beschwerdeführer geäussert hat, so ist dies nicht zu bean-
standen, zumal sich die Behörde - wie gesehen - nicht mit jeder tatbestand-
lichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen 
muss, sondern sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-
sichtspunkte beschränken kann. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
ist damit zu verneinen. 
6.4.
Selbst wenn vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine 
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht werden würde, wäre der 


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Mangel nachträglich geheilt worden, weil es sich aufgrund des vorstehend 
Gesagten höchstens um eine leichte Verletzung der Parteirechte handeln 
würde und sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren im Rah-
men eines zweifachen Schriftenwechsels ausführlich und mehrfach zu al-
len Fragen äussern konnte. Gegen eine Rückweisung sprächen folglich 
auch verfahrensökonomische Überlegungen.
7.
Weiter gilt es zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin verpflichtet gewesen 
wäre, das BAB-Gesuch des Beschwerdeführers zwingend an den Be-
schwerdegegner weiterzuleiten. 
7.1.
Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich insbesondere vor, Art. 87 
Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) widerspreche Art. 25 Abs. 2 RPG. Ausserdem hätte die Be-
schwerdegegnerin das BAB-Gesuch zwingend an den Beschwerdegegner 
weiterleiten müssen, weil die Voraussetzungen für eine BAB-Bewilligung 
vorliegend erfüllt seien. 
7.2.
Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch der Beschwerdegegner vertre-
ten die Auffassung, dass die kommunale Baubehörde Gesuche für Bauvor-
haben ausserhalb der Bauzonen von sich aus abweisen könne, wenn die 
Voraussetzungen für eine Bau- und BAB-Bewilligung nicht gegeben seien. 
Da diese Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt seien, habe keine Wei-
terleitung an den Beschwerdegegner erfolgen müssen.
7.3.
Nach dem Wortlaut von Art. 25 Abs. 2 RPG entscheidet die zuständige 
kantonale Behörde bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob 
sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt 
werden kann. Während es den Kantonen üblicherweise freisteht, ihre Auf-
gaben an die Gemeinden zu delegieren, verlangt Art. 25 Abs. 2 RPG nach 
einhelliger Rechtsprechung und Lehre, dass Ausnahmebewilligungen für 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entweder durch eine kantonale 


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Behörde oder mit deren Zustimmung zu erteilen sind (BGE 128 I 254 E.3.1 
m.w.H.). Mit Art. 25 Abs. 2 RPG als vereinbar erscheint eine positivrechtli-
che Regelung im kantonalen Recht, dass ein negativer Antrag nicht an die 
kantonale Behörde weitergeleitet werden muss, sondern umgehend der 
Beschwerde unterliegt (vgl. RUCH, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH, 
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 
2010, Art. 25 Rz. 30). 
Gemäss Art. 87 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 47 Abs. 1 KRVO überweist die kom-
munale Behörde Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone (BAB-
Gesuch), bei denen sie die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und 
eine BAB-Bewilligung als erfüllt erachtet, mit begründetem Antrag auf Er-
teilung der BAB-Bewilligung der Fachstelle. Andernfalls weist sie das Ge-
such von sich aus ab. 
7.4.
Nach vorstehend Ausgeführtem ist mit der Beschwerdegegnerin und dem 
Beschwerdegegner festzuhalten, dass Art. 87 Abs. 3 KRG dem Bundes-
recht nicht widerspricht und die Beschwerdegegnerin nur jene BAB-Gesu-
che an den Beschwerdegegner weiterleiten muss, welche sie selber als 
bewilligungsfähig erachtet. Andernfalls kann sie BAB-Gesuche gestützt auf 
Art. 87 Abs. 3 KRG von sich aus abweisen. Dementsprechend ist das be-
schwerdeführerische Vorbringen unzutreffend und die Vorgehensweise der 
Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden.
8.1.
Der Beschwerdeführer rügt weiter, die Beschwerdegegnerin verletze den 
Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung, indem sie ihr BAB-Gesuch betref-
fend Sanierung und Wiederherstellung der sich in ihrem Eigentum befindli-
chen Bauten auf der Alp B._____ beim Kanton Graubünden einreiche, sein 
Bau- und BAB-Gesuch jedoch abgewiesen habe. Nach dessen Dafürhalten 
lägen vorliegend zwei gleiche Sachverhalte vor und es seien keine sachli-
chen Gründe ersichtlich, die eine Ungleichbehandlung zwischen dem Bau- 


- 15 -
und BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin und seines Bau- und BAB-Ge-
suchs zu begründen vermöchten. 
8.2.
Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner vertreten demge-
genüber einhellig die Auffassung, dass zwei völlig unterschiedliche Sach-
verhalte vorlägen, die auch unterschiedliche Rechtsfolgen zeigten. So 
handle es sich bei den fraglichen Bauten der Beschwerdegegnerin um un-
ter Schutz gestellte Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 24d RPG. Die 
streitbezogene, ehemalige Milchhütte sei mangels erfolgter Unterschutz-
stellung nicht schützenswert, weshalb Art. 24d RPG nicht anwendbar sei.
8.3.
Der allgemeine Rechtsgleichheitsgrundsatz nach Art. 8 Abs. 1 BV ver-
pflichtet die Behörden, gleiche Sachverhalte mit identischen relevanten 
Tatsachen gleich zu beurteilen, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfer-
tigte eine unterschiedliche Behandlung (BGE 136 I 345 E.5). Entgegen der 
Auffassung des Beschwerdeführers sind vorliegend zwei voneinander zu 
unterscheidende Sachverhalte gegeben. So bemühte sich die Beschwer-
degegnerin bereits von Beginn an, die in ihrem Eigentum stehenden Bau-
ten und Anlagen als schützenswert unter Schutz stellen zu lassen. So war 
bereits im Januar 2017, mithin vor der Weiterleitung des eigenen BAB-Ge-
suches an die zuständige kantonale Behörde, die Denkmalpflege des Kan-
tons Graubünden involviert (vgl. Schreiben vom 30. Januar 2017 [Bf-
act. 15]). Abgesehen davon wurde das Projekt der Beschwerdegegnerin 
gemeinsam mit der Trägerschaft D._____ geplant und realisiert (Akten der 
Beschwerdegegnerin [Bgin-act.] 1 und 2). Indem die Beschwerdegegnerin 
im Zeitpunkt, in welchem sie ihr BAB-Gesuch an die zuständige kantonale 
Behörde weitergeleitet hat, nachweislich davon ausging, ihre Bauten und 
Anlagen seien schützenswert, konnte sie ihr BAB-Gesuch in Anbetracht 
von Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG auch mit dem Antrag auf Bewilligung wei-
terleiten. Die beabsichtigte Unterschutzstellung der gemeindlichen Bauten 
und Anlagen auf Parzelle P.3._____ im Gebiet B._____ und auf Parzelle 
P.2._____ im Gebiet C._____ erfolgte dann durch Regierungsratsbe-


- 16 -
schluss vom 14., mitgeteilt am 15. November 2017 (Bgin-act. 3). In der 
Folge erteilte der Beschwerdegegner der Beschwerdegegnerin gestützt auf 
Art. 25 Abs. 2 RPG die Baubewilligung, da er die Voraussetzungen von 24d 
Abs. 2 und 3 RPG als erfüllt betrachtete (Bgin-act. 4). Demgegenüber 
reichte der Beschwerdeführer für seine Baute auf Parzelle P.1._____ im 
Gebiet B._____ ein Bau- und BAB-Gesuch ein, ohne nähere Angaben hin-
sichtlich einer beabsichtigten Unterschutzstellung seiner Baute darzulegen. 
So sind aus seinem Bau- und BAB-Gesuch auch keine Bemühungen er-
sichtlich, seine Baute analog zu den gemeindlichen Bauten unter Schutz 
stellen zu lassen (vgl. Bgin-act. 19). Hierzu wäre er jedoch angehalten ge-
wesen, zumal ihm die Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 7. April 2017 
(Bf-act. 17) mitgeteilt hat, sie erachte seine Baute nicht als Teil der histori-
schen gemeindlichen Bauten und Anlagen. Weil er dies jedoch unterlassen 
hat, ist auf das Bauvorhaben des Beschwerdeführers auch nicht Art. 24d 
Abs. 2 und 3 RPG anwendbar, weshalb die Beschwerdegegnerin das Bau- 
und BAB-Gesuch ausschliesslich gestützt auf Art. 24c RPG auf seine Be-
willigungsfähigkeit hin hat überprüfen können. So bringt selbst der Be-
schwerdeführer vor, sein Bau- und BAB-Gesuch müsse unter Anwendung 
von Art. 24c RPG bewilligt werden (vgl. Replik Rz. 34). In Anwendung von 
Art. 24c RPG konnte die Beschwerdegegnerin jedoch das beschwerdefüh-
rerische Bauvorhaben nicht genehmigen, was später zu zeigen sein wird 
(vgl. E.10.1 ff.). Wenn die Beschwerdegegnerin unter diesen Umständen 
ihr BAB-Gesuch bei der kantonalen Fachstelle einreichte und dasjenige 
des Beschwerdeführers abwies, verletzt sie nach vorstehend Gesagtem 
den allgemeinen Rechtsgleichheitsgrundsatz nicht, zumal offensichtlich 
zwei unterschiedliche Sachverhalte vorliegen. Die Rüge erweist sich des-
halb als unbegründet.
9.1.
Des Weiteren wirft der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin vor, sie 
habe sowohl den Grundsatz des Vertrauensschutzes als auch das Verbot 
widersprüchlichen Verhaltens verletzt, indem sie das BAB-Gesuch nicht an 
den Beschwerdegegner weitergeleitet und sich geweigert habe, das Bau-


- 17 -
gesuch des Beschwerdeführers materiell zu behandeln. Insbesondere 
bringt der Beschwerdeführer vor, die Beschwerdegegnerin habe ihm am 
7. April 2017 (vgl. Bf-act. 17) mitgeteilt, dass seine Hütte nicht Bestandteil 
ihres Projektes sei, sie aber ein BAB-Gesuch seinerseits, welches dem Er-
halt seiner Hütte diene, unterstütze. Gestützt darauf habe der Beschwer-
deführer an der Hütte zunächst einige Unterhaltsarbeiten vorgenommen 
und im Herbst 2017 ein Baugesuch sowie ein BAB-Gesuch eingereicht. 
9.2.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung im Wesentlichen 
aus, der Beschwerdeführer gebe der E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) 
einen unzutreffenden Inhalt. Der Beschwerdeführer könne aus diesem E-
Mailverkehr keine Bewilligung für die Vornahme von Arbeiten an seiner Ru-
ine ableiten. Auch nach Dafürhalten des Beschwerdegegners kann in der 
E-Mail vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) keine schützenswerte Vertrauens-
grundlage gesehen werden. Die Beschwerdegegnerin habe zu keiner Zeit 
ihr vorbehaltloses Einverständnis zur stattgefundenen durchgreifenden Re-
novation der Milchhütte zu Wohnzwecken erteilt. 
9.3.
Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 
Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 
Zusicherungen oder anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-
halten der Behörden. (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 624 und 627). 
Eine (selbst unrichtige) Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, 
kann deshalb Rechtswirkung entfalten, wenn kumulativ folgende Voraus-
setzungen erfüllt sind. 
(1) Die Auskunft wurde vorbehaltlos in einer konkreten Situation mit Bezug 
auf eine bestimmte Person erteilt;
(2) Die Behörde war zur Auskunftserteilung zuständig oder der Bürger 
durfte sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten;
(3) Die Unrichtigkeit der Auskunft war nicht ohne weiteres erkennbar;


- 18 -
(4) Aufgrund der Auskunft wurden Dispositionen getroffen, die nicht ohne 
Nachteil rückgängig gemacht werden können; dabei muss die Auskunft für 
die nachteilige Disposition kausal gewesen sein;
(5) Die relevante Rechts- und Sachlage hat seit der Auskunftserteilung 
keine Änderungen erfahren.
Doch selbst dann, wenn diese Voraussetzungen alle erfüllt sind, steht nicht 
fest, ob der Private mit seiner Berufung auf Treu und Glauben durchdringen 
kann. Es müssen das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objekti-
ven Rechts und jenes des Vertrauensschutzes gegeneinander abgewogen 
werden. Überwiegt das öffentliche Interesse an der Anwendung des positi-
ven Rechts, muss sich der Bürger diesem unterziehen (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 668-699; Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] 
R 09 22 E.2b; VGU R 13 186 E.3b; vgl. BGE 137 II 182 E.3.6.2). 
Die zuvor genannten kumulativen Voraussetzungen sind vorliegend nicht 
gegeben. In dem vom Beschwerdeführer als Vertrauensgrundlage vorge-
brachten E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) 
äussert sich diese wörtlich wie folgt: „Teis stabilimaint nu fuorma per l'üna 
part dals prümarans istorics e per l'otra nu regna da Tia vart sgür na il me-
dem intent sco quel dal cumün. Nus eschan però gugent pronts da suotta-
metter üna dumonda da Tia vart al proceder dal BAB, scha quella cuntegna 
il medem intent sco il cumün, dimena per cha Tü possast eir mantegner las 
restanzas da Tia chamonna. Per quella procedura bsögna quai però üna 
dumonda cumpletta in basa a la ledscha da fabrica cun plans e 
documainta.“ In der vorgenannten E-Mail brachte die Beschwerdegegnerin 
unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie bereit ist, ein Gesuch des Be-
schwerdeführers der BAB-Prozedur zu unterstellen, sofern dieses dieselbe 
Absicht enthalte wie dasjenige der Gemeinde, nämlich die Erhaltung der 
Überreste seiner Hütte. Nachweislich hat die Beschwerdegegnerin somit 
dem Beschwerdeführer entgegen dessen Auffassung keine Unterstützung 
hinsichtlich seines Bauvorhabens zugesichert. Dementsprechend kann 


- 19 -
vorliegend nicht von einer vertrauensbegründenden Zusicherung die Rede 
sein. Abgesehen davon erfolgt der Hinweis auf das BAB-Verfahren aus-
drücklich unter dem Vorbehalt, dass der Beschwerdeführer mit seinem 
Baugesuch die Erhaltung der Überreste seiner Hütte beabsichtigen muss. 
Dementsprechend fehlt es bereits an einer der kumulativen Voraussetzun-
gen des Vertrauensschutzes. 
Der Beschwerdeführer kann ferner auch nichts zu seinen Gunsten ableiten, 
wenn er einwendet, sein Vertrauen in die Aussage der Beschwerdegegne-
rin sei dadurch bestärkt worden, dass diese selber ein BAB-Gesuch beim 
Kanton Graubünden eingereicht hat, um ihre Bauten und Anlagen auf der 
Alp B._____ wieder herrichten zu dürfen. Gemäss eigenen Angaben (vgl. 
E-Mail vom 3. April 2017 [Bf-act. 17]) hat der Beschwerdeführer Einsicht in 
das BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin nehmen können. Dem BAB-
Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 20. März 2017 (Bf-act. 15) ist zu 
entnehmen, dass sie die betroffenen Liegenschaften als historische Bauten 
bezeichnet hat. Zugleich wurde dem Beschwerdeführer in der E-Mail vom 
7. April 2017 mitgeteilt, die Beschwerdegegnerin habe ein BAB-Gesuch 
hinsichtlich einiger historischer Objekte eingereicht. Es gehe darum, etwas 
Historisches für die Allgemeinheit zu erhalten. Die Baute des Beschwerde-
führers werde aber nicht als Teil der historischen gemeindlichen Hütten be-
trachtet. Der Beschwerdeführer wusste in Anbetracht dieser Tatsachen 
oder hätte bei pflichtgemässer Sorgfalt wissen müssen, dass die Gemeinde 
ihr BAB-Gesuch unter der Annahme eingereicht habe, es handle sich dabei 
um historische Bauten und sie diese Eigenschaft seiner Baute gerade nicht 
beigemessen hat. Dementsprechend konnte er vom Einreichen des BAB-
Gesuches der Gemeinde für die gemeindliche Bauten nicht darauf schlies-
sen, dass sie auch sein BAB-Gesuch an die zuständige kantonale Behörde 
weiterleiten werde. Abgesehen davon geht die Rüge der Verletzung des 
Anspruches auf Vertrauensschutz aber auch deshalb fehl, weil der Be-
schwerdeführer vorbringt, die von ihm im Frühjahr und Sommer 2017 
getätigten Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft B._____, wie nament-


- 20 -
lich die Sanierung des Daches und der Umfassungsmauern sowie das An-
bringen der ursprünglichen Türe stellten Unterhaltsarbeiten dar, welche 
keiner Bewilligungspflicht unterstünden. Mithin steht fest, dass der der Be-
schwerdeführer die vorgenannten baulichen Massnahmen unabhängig von 
der E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 (Bf-act. 17) vorge-
nommen hätte. Unter diesen Umständen ist nicht nachvollziehbar, wie die 
E-Mail der Beschwerdegegnerin, in welcher nach Auffassung des Gerichts 
keine Zusicherung für die Erteilung einer Baubewilligung enthalten ist, für 
die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Dispositionen kausal gewe-
sen sein soll. Auch unter diesen Umständen können die Voraussetzungen 
des Vertrauensschutzes nicht als erfüllt gelten, weshalb die E-Mail vom 
7. April 2017 (Bf-act. 17) der Beschwerdegegnerin keine Rechtswirkung 
entfalten kann und der Anspruch auf Vertrauensschutz deshalb nicht ver-
letzt worden ist. 
9.4.
Selbst wenn aber die E-Mail der Beschwerdegegnerin vom 7. April 2017 
(Bf-act. 17) Rechtswirkung entfalten würde, so vermag der Beschwerde-
führer daraus aus nachstehenden Gründen nichts zu seinen Gunsten ab-
zuleiten: Nach Art. 87 Abs. 3 KRG überweist die kommunale Baubehörde 
Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen (BAB-Gesuch), bei 
denen die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und eine BAB-Bewilli-
gung als erfüllt betrachtet, mit begründetem Antrag auf Erteilung der BAB-
Bewilligung der Fachstelle. Andernfalls weist sie das Gesuch von sich aus 
ab. Dementsprechend ist sowohl die Prüfung eines Baugesuches als auch 
die Vorprüfung eines BAB-Gesuches durch die kommunale Baubehörde 
bereits Teil des BAB-Prozederes. Indem also die Beschwerdegegnerin das 
beschwerdeführerische Baugesuch sowie das BAB-Gesuch im Rahmen 
der ihr aufgrund von Art. 87 Abs. 3 KRG zustehenden Kompetenzen ge-
prüft hat, ist die Beschwerdegegnerin ihrer Zusicherung nachgekommen, 
beschränkt sie sich in der fraglichen E-Mail doch lediglich auf die Unterstel-
lung des beschwerdeführerischen Bau- sowie BAB-Gesuchs unter das 
BAB-Prozedere und ist sie - wie gezeigt - nicht zur Weiterleitung desselbi-


- 21 -
gen an den Beschwerdegegner verpflichtet (vgl. E.7.4). Dementsprechend 
ist auch unter dieser Betrachtungsweise eine Verletzung des Anspruchs 
auf Vertrauensschutz zu verneinen.
9.5.
Auch kann der Beschwerdegegnerin entgegen der beschwerdeführeri-
schen Auffassung - wie nachstehend dargelegt - kein widersprüchliches 
Verhalten vorgeworfen werden. 
9.6.
Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben wirkt sich im 
Verwaltungsrecht ferner in Form des Verbots widersprüchlichen Verhaltens 
aus. Nach dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens dürfen Verwaltungs-
behörden nicht einen in einer bestimmten Angelegenheit einmal eingenom-
menen Standpunkt ohne sachlichen Grund wechseln (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 712). Wenn die Privaten auf das ursprüngliche 
Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes Verhalten 
dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips darstellen 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 713).
Wie gezeigt, hat die Beschwerdegegnerin in ihrer E-Mail vom 7. April 2017 
(Bf-act. 17) dem Beschwerdeführer lediglich mitgeteilt, dass sie bereit 
wäre, sein Bau- und BAB-Gesuch der BAB-Prozedur zu unterziehen vgl. 
E.9.3). Eine Unterstützung des beschwerdeführerischen Bauvorhabens 
wurde von Seiten der Beschwerdegegnerin jedoch nicht zugesichert. Aus 
dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin sich bereit erklärt hat, ein 
allfälliges BAB-Gesuch des Beschwerdeführers der BAB-Prozedur zu un-
terziehen, kann der Beschwerdeführer nicht ableiten, die Beschwerdegeg-
nerin werde sein Gesuch mit Antrag auf Gutheissung an die kantonale 
Fachstelle weiterleiten. Wie vorstehend ausgeführt, ist die Vorprüfung ei-
nes BAB-Gesuchs durch die kommunale Baubehörde Bestandteil des 
BAB-Verfahrens (vgl. E.9.4). Wenn die Beschwerdegegnerin dem Be-
schwerdeführer gegenüber die Aussage tätigt, dass sie sein BAB-Gesuch 
dem BAB-Prozedere unterstellen werde, bedeutet dies lediglich, dass sie 


- 22 -
prüfen wird, ob die Voraussetzungen für die Baubewilligung und eine BAB-
Bewilligung gegeben sind oder nicht, denn die kommunale Baubehörde 
kann sich nicht von der gesetzlichen Pflicht befreien, Bauvorhaben auf ihre 
Bewilligungsfähigkeit hin zu prüfen. Wenn sie anlässlich dieser Vorprüfung 
zum Ergebnis gelangt, die Voraussetzungen für eine Baubewilligung und 
BAB-Bewilligung seien nicht gegeben, kann sie das Gesuch von sich aus 
abweisen. In diesem Vorgehen ist entgegen der Auffassung des Beschwer-
deführers kein widersprüchliches Verhalten ersichtlich, zumal sie vom ein-
mal eingenommenen Standpunkt - das BAB-Gesuch dem BAB-Prozedere 
zu unterziehen - nicht abgewichen ist.
Auch im beschwerdeführerischen Argument - die Beschwerdegegnerin be-
trachte ihre eigenen Bauten und Anlagen als noch bestimmungsgemäss 
nutzbar und diejenige des Beschwerdeführers nicht - ist kein widersprüch-
liches Verhalten der Beschwerdegegnerin ersichtlich. Wie gezeigt wurde 
das BAB-Gesuch der Beschwerdegegnerin in Anwendung von Art. 24d 
RPG und nicht vom auf noch bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten an-
wendbaren Art. 24c RPG bewilligt (vgl. E.8.3). Bereits der beschwerdegeg-
nerischen Projektdokumentation ist auf Seite 19 zu entnehmen, dass nicht 
von bestimmungsgemäss nutzbaren gemeindlichen Baute ausgegangen 
wurde (Bgin-act. 1). 
10.1.
Ferner macht der Beschwerdeführer geltend, die Voraussetzungen des Be-
standesschutzes nach Art. 24c RPG seien vorliegend gegeben, weshalb 
der angefochtene Entscheid sich als rechtswidrig erweise und aufzuheben 
sei. Die Hütte sei ursprünglich als Milchhütte erstellt worden und habe vor-
wiegend der Lagerung von Milch gedient. Im Verlauf der Jahre habe sich 
deren Zweck dahingehend verschoben, dass Gerätschaften und Holz in 
der Hütte eingelagert worden seien. Zudem verfüge die Hütte über eine 
Feuerstelle, die ein Übernachten in derselben ermögliche. Zeitweilig habe 
die Hütte auch als Unterkunft während der Jagd gedient. Die tragenden 
Konstruktionen der Hütte seien noch intakt und die Hütte sei nicht dem Zer-


- 23 -
fall preisgegeben worden, weshalb die fragliche Baute noch als bestim-
mungsgemäss nutzbar gelte. 
10.2.
Hiergegen bringen die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner 
im Wesentlichen vor, die fragliche Milchhütte habe weder in den Jahren 
1996 / 1997 als bestimmungsgemäss nutzbare Baute gegolten, noch 
könne sie in ihrem heutigen Zustand als bestimmungsgemäss nutzbar be-
zeichnet werden. Der Entscheid sei unter diesem Gesichtspunkt rechtmäs-
sig erfolgt. 
10.3.
Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform 
sind, in ihrem Bestand geschützt. Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine 
Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt 
das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies 
äussert sich darin, dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebs-
tüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (MUG-
GLI, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar 
RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/ Genf 2017, Art. 24c 
Rz. 16). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständi-
gen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder-
aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden 
sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Sinn und Zweck dieser baulichen Massnahmen 
besteht in der Substanzerhaltung. Von Substanzerhaltung kann jedoch von 
vornherein nicht die Rede sein, wenn Bauwerke zerfallen oder im Laufe der 
Zeit unbrauchbar oder abbruchreif geworden und deshalb nicht mehr be-
stimmungsgemäss nutzbar sind. Die Bestandesgarantie erstreckt sich 
demzufolge nicht auf ein Gebäude, das sich in einem verfallenen, unbe-
nutzbaren Zustand befindet, und dessen Lebensdauer abgelaufen ist (Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011 E.2.4 m.w.H.).


- 24 -
10.4.
Mit Entscheid vom 30. Juli 1997 (Bgin-act. 9) stellte die Beschwerdegeg-
nerin fest, dass die fragliche Milchhütte dem Zerfall preisgegeben worden 
sei und von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute deshalb nicht 
mehr die Rede sein könne. Der im Recht liegende Fotodokumentation 
vom12. November 1996 (Bgin-act. 5) ist zu entnehmen, dass die Mauer im 
Eingangsbereich fast gänzlich fehlt, kein Türrahmen vorhanden ist, die 
rechte Dachhälfte vollständig fehlt und auch diverse Holzbretter im Bereich 
der Dachgiebel nicht mehr vorhanden sind. Wie der Beschwerdeführer aus-
führt, habe die Hütte ursprünglich der Lagerung von Milch gedient und 
später seien darin Gerätschaften und Holz eingelagert worden. Es ist au-
genscheinlich, dass die fragliche Hütte in diesem Zustand weder Milch, 
Holz noch Gerätschaften von Witterungseinflüssen zu schützen vermag. 
Gemessen an dieser Zweckbestimmung kann die Baute nicht als betriebs-
tüchtig bezeichnet werden. Abgesehen davon sind weder die Umfassungs-
mauer noch die Dachkonstruktion intakt. Auch hat der damalige Eigentü-
mer keinen angemessenen Unterhalt vorgenommen, weshalb ein fortbe-
stehendes Interesse an der Weiternutzung zu verneinen ist. Nach vorste-
hend Ausgeführtem war die Milchhütte bereits im Jahre 1996 nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar, zumal nicht von der Hand gewiesen werden 
kann, dass sich die fragliche Milchhütte in einem zerfallenen und unbrauch-
baren Zustand befand. 
Selbst, wenn die fragliche Hütte im Jahre 1996 als bestimmungsgemäss 
nutzbar beurteilt werden würde, so kann die bestimmungsgemässe Nutz-
barkeit spätestens ab dem Jahre 2011 nicht mehr bejaht werden. Der Fo-
todokumentation vom 6. Juli 2011 (Bgin-act. 22) ist zu entnehmen, dass die 
Milchhütte über kein Fundament verfügt, die Mauer im Eingangsbereich der 
Hütte gänzlich fehlt, ein Türrahmen nicht vorhanden ist, die rechte Dach-
seite fehlt, der Firstbalken eingestürzt ist und auch nach wie vor verschie-
dene Holzbretter an den Dachgiebeln fehlen. Die tragenden Konstruktionen 
sind mithin nicht mehr mehrheitlich intakt. Zudem vermag die Hütte nach 
wie vor weder Milch, Holz und Gerätschaften vor Witterungseinflüssen zu 


- 25 -
schützen noch vermag sie als Unterkunft für Jäger zu dienen, wie dies vom 
Beschwerdeführer geltend gemacht wird. Das Gebäude befand sich mithin 
spätestens im Jahre 2011 in einem verfallenen und unbenutzbaren Zu-
stand. Unter diesen Umständen ist eine Betriebstüchtigkeit und damit auch 
eine bestimmungsgemässe Nutzbarkeit spätestens seit dem Jahre 2011 zu 
verneinen, weshalb die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ausser Betracht 
fällt, die fragliche Hütte nicht von der Bestandesgarantie erfasst wird und 
die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer die Erteilung einer Bau-
bewilligung zur Recht versagt hat. 
11.1.
Im Übrigen beantragt der Beschwerdeführer, es sei festzustellen, dass die 
von ihm vorgenommenen Unterhaltsarbeiten an der Hütte keiner Baubewil-
ligungspflicht unterstünden. Dabei stellt sich der Beschwerdeführer auf den 
Standpunkt, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss 
nutzbaren Bauten und Anlagen bedürften keiner Baubewilligung, sofern sie 
nur der Werterhaltung dienten und die Baute und Anlage dadurch keine 
Änderung oder Zweckänderung erfahre. Die Hütte habe vorliegend kaum 
Änderungen erfahren und präsentiere sich in derselben Erscheinung wie 
früher. Einzig das Dach sei saniert und eine Türe angebracht worden. 
11.2.
Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner vertreten die Auffas-
sung, dass Reparaturarbeiten an Bauten, die ihre bestimmungsgemässe 
Nutzbarkeit verloren hätten, über Jahre dem Zerfall hingegeben worden 
und zu Ruinen verkommen seien, der Bewilligungspflicht unterstünden. Die 
Baute des Beschwerdeführers habe ihre bestimmungsgemässe Nutzbar-
keit nachweislich bereits im Jahre 1997 verloren, weshalb Reparaturarbei-
ten an dieser Ruine bewilligungspflichtig seien. 
11.3.
Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen nur mit schriftlicher 
Baubewilligung errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck (inkl. 
Umnutzung) geändert werden. Die Regierung bestimmt durch die Raum-
planungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO), welche Bauvor-


- 26 -
haben keine Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). Gemäss 
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO bedürfen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an 
bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen keiner Baubewilli-
gung, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage 
dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt. Darunter ist praxis-
gemäss etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fas-
saden, oder einzelner Dachziegel an Dächern zu verstehen. Reparatur- 
und Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung 
bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestim-
mung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Le-
diglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äus-
sere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen blei-
ben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 
Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 
Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeu-
tung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von Schä-
den dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie 
dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine 
nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit 
von Mensch und Sachen nicht verschlechtert. Weitergehende Arbeiten gel-
ten als Modernisierungsmassnahmen, welche in der Regel wertvermehren-
den Charakter aufweisen. Nicht mehr als Unterhaltsarbeiten kann eine 
durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, die in Hin-
sicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute vorgenommen 
wird. Entsprechend qualifizierte das Verwaltungsgericht den vollständigen 
Ersatz eines Daches und seiner Isolation denn auch als Erneuerung, wel-
che über den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2011 Nr. 23 mit weite-
ren Hinweisen). 
11.4.
Während dem im Jahre 2011 der Firstbalken der fraglichen Baute einge-
stürzt war, die rechte Dachseite vollständig fehlte, im Eingangsbereich we-
der ein Türrahmen inklusive Türe, noch eine Mauer vorhanden waren und 


- 27 -
an den beiden Dachgiebeln verschiedene Holzbretter fehlten (vgl. Bgin-
act. 22) präsentiert sich die Hütte im Jahre 2017 wie folgt: Die Steinmauer 
im Eingangsbereich wurde erneuert, ein Türrahmen samt Türe wurde ein-
gesetzt, der Firstbalken wurde mittels Stütze wieder in seine ursprüngliche 
Lage versetzt, die rechte Dachseite wurde vollständig bedeckt und auch 
die fehlenden Bretter an den Dachgiebeln wurde angebracht (vgl. Bgin-
act. 13 und 14). Weil - wie gezeigt - die fragliche Baute des Beschwerde-
führers bereits spätestens seit dem Jahre 2011 nicht mehr bestimmungs-
gemäss nutzbar gewesen ist (vgl. E.10.4), fallen die vorgenannten bauli-
chen Massnahmen nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO. Da die Anwend-
barkeit von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO bereits daran scheitert, dass die 
Arbeiten an einer nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren Baute vorge-
nommen worden sind, kann offen bleiben, ob es sich bei den fraglichen 
baulichen Aktivitäten um Reparatur- und Unterhaltsarbeiten im Sinne vor-
genannter Bestimmung handelt, wobei dies in Anbetracht der zitierten 
Rechtsprechung wohl zu verneinen ist. Insbesondere ist der Einwand des 
Beschwerdeführers - bei nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren Bau-
ten sei die Neueindeckung von Dächern zulässig, weshalb sich die Neu-
eindeckung des Daches in jedem Fall als rechtmässig erweise - unter 
Berücksichtigung vorstehender Praxis unzutreffend. Dementsprechend ist 
mit der Beschwerdegegnerin und dem Beschwerdegegner festzuhalten, 
dass die vom Beschwerdeführer an der fraglichen Baute vorgenommenen 
Bauarbeiten der Baubewilligungspflicht unterstehen.
12.
Der angefochtene Bau- und BAB-Entscheid vom 20. Dezember 2017 er-
weist sich demzufolge in jeder Beziehung als rechtens, weshalb die Be-
schwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
13.
Die Staatsgebühr wird auf Fr. 2'500.-- festgelegt. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG voll-
umfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt. Nach Art. 78 
Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemeinden in der Regel keine Partei-


- 28 -
entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Insbeson-
dere kann der Beschwerdegegnerin nicht gefolgt werden, wenn diese vor-
bringt, die Beschwerdeerhebung gegen einen Entscheid, der die Erkennt-
nisse in sachverhaltlicher und rechtlicher Hinsicht aus den Neunzigerjahren 
übernehme, erscheine mutwillig und erschöpfe sich in appellatorischer Kri-
tik, was nach der Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung an 
sie rufe. Durch die unbewilligte Vornahme von baulichen Massnahmen so-
wie durch sein Bau- und BAB-Gesuch hat der Beschwerdeführer einen neu 
zu beurteilenden Sachverhalt geschaffen, welcher der Beurteilung durch 
die kommunale Baubehörde sowie der verwaltungsgerichtlichen Überprü-
fung zugänglich ist, weshalb die gegen den angefochtenen Entscheid er-
hobene Beschwerde nicht als mutwillig bezeichnet werden kann. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
644.--
zusammen
Fr. 3‘144.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]