gr_gerichte · R 2005 95 · 2006-02-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 05 95/102
4. Kammer
URTEIL
vom 10. Februar 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Die … AG, mit Firmensitz in …, reichte am 5. April 2005 bei der Gemeinde …
ein Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses (MFH mit drei 4½-
und fünf 3½-Zimmerwohnungen) auf Parz. 2153 mit einer Fläche von 692 m2
im Baugebiet „…“ ein. Die benötigte Bruttogeschossfläche (BGF) wurde auf
871.5 m2 beziffert.
b)
Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer (StWE „…“) der – einzig durch
die Quartierstrasse davon getrennt – direkt im Norden angrenzenden, bereits
mit einem MFH überbauten Parz. 2886, sowie die unweit davon nordwestlich
benachbarten StWE des MFH auf Parz. 1443 (…“) unabhängig voneinander
Einsprache. Sie bemängelten im Kern, dass das Bauprojekt viel zu voluminös
und zu hoch sei.
c)
Seit 1987 besteht für jenes Teilgebiet ein Quartierplan (QP) mit speziellen
Baubestimmungen (QPB). Im Sommer 1990 erliess die Gemeinde partiell
einen Ergänzenden Gestaltungsplan (EGP) über das Baugebiet. Im Zuge der
letzten Revision der Ortsplanung vom Januar 2000 wurde die bauliche
Ausnützungsziffer (AZ) für das in der Wohnzone W3 gelegene Baugebiet von
bisher 0.4 auf neu 0.5 angehoben. In einem früheren Urteil des
Verwaltungsgerichts (VGU R 02 30) bezüglich desselben QP-Gebiets wurde
bereits einmal festgehalten, dass sich die verfügbare BGF im Teilbaugebiet
des EGP - wozu auch die Parz. 2153 gehörte - nach der betreffenden AZ-
Erhöhung noch auf ein Restguthaben von 893 m2 belaufe.

d)
Im Mai 2005 fand die Baugesuchskontrolle durch die Gemeinde statt, wobei
festgestellt wurde, dass das geplante Bauprojekt auf Parz. 2153 eine BGF von
891.54 m2 (bei Restguthaben 893 m2) beanspruche; sonst gebe es bezüglich
der Firsthöhe, Firstrichtung und Parkplatzerstellungspflichten indes zu keinen
Korrekturen Anlass und sei daher im Resultat rechtskonform und
bewilligungsfähig.
e)
Mit Verfügung vom 22. Juni, mitgeteilt am 2. August 2005, wies die Gemeinde
beide Einsprachen gegen das Bauprojekt auf Parz. 2153 ab und sie erteilte
die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen. Zur Begründung brachte
sie im Wesentlichen vor, dass die Einwände betreffend der Überschreitung
der höchstzulässigen AZ einschliesslich Gebäudehöhe, QP-widriger
Firstrichtung, Missachtung diverser Massvorschriften (Grenzabstände,
Gebäudelänge,
Garagenausfahrt),
Fehlen
von
Parkplätzen
und
Energienachweis,
Aussichtsverlust
sowie
architektonisch
schlechter
Gestaltung respektive Raumnutzung allesamt unbegründet seien bzw. mittels
entsprechender Bauauflage (Ziff. 11: Energienachweis) noch rechtzeitig
beseitigt werden könnten.
2.
Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer der Parz. 2886 am 31. August
2005 (Rekurrenten 1) und die Stockwerkeigentümer der Parz. 1443 am 2.
September 2005 (Rekurrenten 2) je für sich Rekurs beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden mit den praktisch identischen Begehren um
kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids
und folglich um Verweigerung der erteilten Baubewilligung. Sie begründeten
ihre Rekurse hauptsächlich damit, dass der EGP die Parz. 819, 2153, 2839
und 2841 umfasst habe und dazu zwei Überbauungsvarianten mit
unterschiedlichen Ausnützungsziffern (bei AZ 0.4: 10 Häusern mit 16
Besucherparkplätzen; bei AZ 0.6: 15 Häuser; 23 Parkplätze) erarbeitet
worden seien. Durch die AZ-Erhöhung auf 0.5 sei neu noch eine BGF-Fläche
von 893 m2 zur Verfügung gestanden, die auf die vom EGP erfassten
Parzellen verteilt und bestimmt nicht nur auf eine einzige Parz. 2153
konzentriert werden sollte. Bei einer Grundfläche von 692 m2 und einer
zulässigen AZ von 0.5 wäre eine BGF von 346 m2 erlaubt gewesen;

stattdessen betrage die benötigte BGF über das Doppelte des Zulässigen
(BGF 871 m2; AZ 1.25), was zu einer Überdimensionierung des geplanten
MFH auf Parz. 2153 und einer Wertbeeinträchtigung (Aussichtsverlust,
Schattenwurf) der dahinter gelegenen „…“ auf Parz. 2886 führe. Die Standorte
der Baufenster, die Beschränkung der AZ-Transporte und die Richtwerte der
BGF seien in den Plänen zum EGP klar bestimmt worden und daher eben
nicht mehr frei wählbar gewesen. Im Übrigen fehle es auch an jedem Beweis,
dass die benötigte AZ rechtsgültig und grundbuchlich gesichert auf das
Bauobjekt transferiert worden sei. Selbst bei Gültigkeit des AZ-Transfers und
der Konzentration der für das Quartier verbliebenen Restnutzung auf Parz.
2153 sei das Bauprojekt aber nicht bewilligungsfähig, weil mehrere
Gestaltungsvorschriften dadurch verletzt würden. Sinn und Zweck des QP
und EGP würden so unterlaufen und krass missachtet. Im Weiteren wurden
die
Überschreitung
der
Firsthöhe
um
über
zwei
Meter
(wegen
Falschbemessung
ab
Garageneinfahrt)
sowie
das
Fehlen
der
vorgeschriebenen Zahl an Besucherparkplätzen bemängelt. Die Rekurrenten
2 („…“; Parz. 1443) stellten sich ihrerseits noch separat auf den Standpunkt,
dass das riesige Bauprojekt auf Parz. 2153 einen Verstoss gegen die
kommunale Ästhetikvorschrift bedeuten würde, weil durch die enorme
Nutzungskonzentration (16% des Gesamtvolumens im Quartier) das
architektonische Gleichgewicht vor Ort bzw. die gestalterische Harmonie im
Quartier auf das Gröbste und Nachhaltigste gestört bzw. zerstört würde.
3.
Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 9. September 2005 wurden die
beiden Rekurse (R 05 95 und R 05 102) verfahrensrechtlich vereinigt.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin 1)
kostenfällige Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei. Den
Einwänden der Rekurrenten hielt sie entgegen, dass das projektierte MFH Nr.
4 auf Parz. 2153 weder kubisch noch gestalterisch rechts- oder planwidrig sei.
Formell gelte es klarzustellen, dass die Rekurrenten 2 gar nicht
rekurslegitimiert seien, da ihr bereits überbautes Grundstück (Parz. 1443)
nicht an die Parz. 2153 angrenze und sie deshalb vom Neubau auch nicht
mehr als Dritte berührt würden. Ebenso wenig liege eine Verletzung von

Ausstandsvorschriften vor, zumal der genannte Anwalt (…) weder Mitglied der
Baukommission noch Vertreter der Gemeinde sei, noch sonst bei der
Entscheidfindung mitgewirkt habe (keine Interessenskollision). Materiell
hätten die Rekurrenten verkannt, dass eine AZ von 0.5 für das ganze Gebiet
laut EGP fixiert worden sei, die Aufteilung der restlichen 893 m2 innerhalb des
EGP auf die einzelnen Parzellen sei indes offen geblieben, womit der AZ-
Transfer über die Restnutzung der BGF frei und ohne zusätzliche Verträge
(mit Klausel für Grundbuchanmerkung) auf die Parz. 2153 möglich und
zulässig gewesen sei. Von einer überdimensionierten Bauweise könne nicht
gesprochen werden, weil die bisher erstellten MFH im Quartier ihrerseits
bereits eine BGF zwischen 500-600 m2 beansprucht hätten. Die Verteilung
der BGF im EGP habe zudem nur Richtplancharakter gehabt, was auch für
die eingezeichneten Baukörper (Baufenster) und selbst für ihre Stellung und
Ausrichtung im Gelände gegolten habe. Hierzu hätten demnach keine
verbindlichen Planvorgaben bestanden. Dasselbe habe für die Grenz- und
Gebäudeabstände gegolten, sollten sie doch innerhalb der Baulinien
gleichfalls nach architektonischen Grundsätzen frei gewählt werden können.
Bezüglich der kritisierten Firsthöhe bzw. falschen Bemessungsart wurde
vorgebracht, dass korrekt ab dem tiefsten Schnittpunkt der Hauptfassade ab
gewachsenem bzw. abgegrabenem Terrain gemessen worden und die daraus
resultierende Höhe von 15.5 m nicht zu beanstanden sei. Die Garageneinfahrt
sei dafür als Ausgangspunkt nicht massgeblich, da es nicht darauf ankomme,
ob man jenen Vorbau als separaten Baukörper oder als An-/Nebenbaute
qualifizieren wollte. In beiden Fällen wäre eine Anrechnung zur Firsthöhe nicht
zu rechtfertigen und praxisfremd. Der EGP schreibe keine Mindestzahl an
Aussenparkplätzen vor, womit das Baugesetz anwendbar sei. Die
vorgeschriebene Anzahl an Parkplätzen sei deshalb eingehalten worden.
5.
In ihrer Stellungnahme schloss sich die … AG (Bauherrin; Rekursgegnerin 2)
den Anträgen und Begründungen der Rekursgegnerin 1 vollumfänglich an,
weshalb an dieser Stelle – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden -
vollständig darauf verwiesen werden kann.

6.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien die
Gelegenheit geboten, sich noch einmal zu den gegensätzlichen Standpunkten
in ihren Rechtsschriften zu äussern, wovon alle Beteiligten innert Frist
Gebrauch machten.
7.
Am 9. Februar 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1 sechs
Stockwerkeigentümer in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts … (samt
Praktikantin) und seitens der Rekurrenten 2 drei Stockwerkeigentümer
persönlich anwesend waren. Von Seiten der Rekursgegnerin 1 war der Anwalt
… präsent. Die Rekursgegnerin 2 war ebenfalls durch ihren Verwaltungsrat
sowie den Anwalt … vertreten. Allen Anwesenden wurde anlässlich der
örtlichen Begehung (mit Referats-Standorten 1: Vor Parz. 2153 mit
Bauprofilstangen; 2: Höhe Parz. 2907 mit Blick auf ausgesparte
Freihalteflächen und 3: Auf Autoabstellplatz Parz. 2886) die Möglichkeit
gegeben, sich auch noch mündlich zur Gesamtsituation zu äussern. Die
Parteien bekräftigten und erläuterten dabei nochmals eingehend ihre
unterschiedlichen Standpunkte betreffend Sinn und Zweck der ursprünglich
mit den Planvorgaben (QPB; EGP) verfolgten Überbauungs- und
Nutzungsziele bzw. der Auslegung und Umsetzung der in der Zwischenzeit
erfolgten AZ-Erhöhungen (im Besonderen AZ-Konzentration auf Parz. 2153)
im Quartierplangebiet. Seitens des Gerichts wurden sieben Fotos über die
Gebäude- und Raumverhältnisse (Höhenprofile, Giebel-/Hausfassadenaus-
richtungen) erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Formell gilt es vorab die Rekurslegitimation der Rekurrenten 2 sowie die
Einrede betreffend Ausstandspflichtverletzung zu klären. Materiell stellen sich
die Fragen nach der Rechtmässigkeit des bewilligten AZ-Transports bzw. der
Übertragung und Konzentration der Restnutzung (BGF) auf eine einzige
Parzelle im EGP, der Einhaltung der dort geltenden Gestaltungsvorschriften
(Baustandorte; Firstausrichtung) sowie der bemängelten Messvorschriften

(Gebäudehöhe/-länge;
Garageneinfahrt;
Anzahl
Pflicht-
und
Besucherparkplätze). Diese Rechtsfragen sind hier zu entscheiden.
2. a)
Nach Art. 52 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG, BR 370.100) ist zur
Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung
oder Änderung geltend macht. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die
Rekurrenten 2 Eigentümer und Quartierplangenossen der unweit entfernt
gelegenen Bauparzelle 2153 (Luftlinie zirka 80 Meter mit direktem
Sichtkontakt – Foto 7 des Augenscheins) sind und somit wegen ihrer
besonderen räumlichen Nähe sowie engen gestalterischen Beziehung
(denkbare
Auswirkungen
auf
bzw.
Beeinträchtigungen
für
ihre
Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung offensichtlich mehr als
unbeteiligte Dritte vom Bau- und Einspracheentscheid der Vorinstanz
betreffend Neubau auf Parz. 2153 (dieselbe Erschliessung; Einschränkung
Fernsicht in Richtung Südosten) berührt bzw. beschwert sind (vgl. zur
erweiterten Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34). Es ist daher auch auf ihren
Rekurs einzutreten.
b)
Zur Ausstandseinrede gegen einen ganz bestimmten, namentlich genannten
Rechtsanwalt
wegen
inakzeptabler
Entscheidbeeinflussung
bzw.
Befangenheit infolge Verwandtschaft resp. Interessenskollision gilt es unter
Hinweis auf Art. 22 bzw. 23 des kantonalen Gemeindegesetzes (GG, BR
175.050) und Art. 25 der Gemeindeverfassung festzustellen, dass im
konkreten Fall weder die Nähe der bestehenden Familienverhältnisse (Anwalt
der Bauherrin ist Cousin des genannten Anwalts) einen Ausstandsgrund bildet
noch eine persönliche Beteiligung der besagten Person am Erlass der
öffentlich-rechtlich erteilten Baubewilligung für Parz. 2153 glaubhaft dargetan,
geschweige denn bewiesen werden konnte. Der Vorwurf der mangelhaften
Zusammensetzung
bzw.
einer
unzulässigen
Beeinflussung
der
entscheidenden Baubehörde erweist sich daher als unbegründet.
3. a)
Materiell rügen die Rekurrenten zur Hauptsache die Verletzung der
quartierspezifischen
Nutzungsvorschriften
(ungültiger
AZ-Transport;

Übernutzung der Parz. 2153 infolge Konzentration der BGF im EGP;
planwidrige und überdimensionierte Gebäudekubatur). Nach Art. 96 Abs. 1
des geltenden Baugesetzes der Gemeinde (BG) regelt der Quartierplan die
Gestaltung, Erschliessung und Ausstattung eines umgrenzten Teils des
Gemeindegebiets. Er kann nach Bedarf weitere Pläne und Verzeichnisse
umfassen
(Abs.
3).
Laut
Art.
97
Abs.
3
BG
ergänzen
die
Quartierplanbestimmungen (QPB) die Bauvorschriften der kommunalen
Grundordnung. Abweichungen von der Grundordnung sind nur nach
Massgabe der QPB zulässig. - Wie das Gericht in diesem Zusammenhang
bereits mehrfach entschieden hat, kommt den QPB (lex specialis) in Relation
zum BG (lex generalis) Vorrang zu (vgl. statt vieler: PVG 1993 Nr. 23).
Bezüglich der Rechtmässigkeit und Zulässigkeit von Nutzungstransporten
verweist Art. 98 Abs. 2 Ziff. 3 BG auf das Beizugsgebiet des jeweiligen
Quartierplans,
indem
dort
generell
bestimmt
wird,
dass
Nutzungsübertragungen
und
Nutzungskonzentrationen
innerhalb
des
Plangebiets unbeschränkt möglich seien. In Präzisierung und Konkretisierung
jener Vorgabe wurde in Art. 9 QPB für das Teilgebiet … im Jahre 1987 was
folgt festgelegt: „Nutzungsverlegungen bis 100 m2 BGF sind innerhalb des
Quartiers unabhängig vom Gestaltungsplan zulässig.“ In Ergänzung zu dieser
Nutzungsvorschrift wurden im Jahre 1991 für ein präzise bestimmtes
Teilgebiet (EGP), wozu auch die Parz. 2153 zählte, noch zusätzliche
Spezialbestimmungen (EGPV) geschaffen, die offensichtlich einzig und allein
für die vom EGP erfassten Baugrundstücke gelten sollten. Der Wortlaut in Art.
8 Abs. 4 EGPV legt zum Nutzungstransport aber gerade was folgt fest: Die
Aufteilung der BGF auf die einzelnen Gebäude (Baufenster) im EGP hat nur
Richtplancharakter und ist nicht bindend. Für das Gesamtgebiet im EGP darf
indes die höchstzulässige BGF gemäss jeweils geltendem BG nicht
überschritten werden. Der Ausnützungsnachweis für die einzelnen Gebäude
hat jeweils mit der Baueingabe zu erfolgen. Weiter wird in Art. 8 Abs. 6 EGPV
noch bestimmt: Die zusätzlich zur Verfügung stehende BGF bei einer
Erhöhung der AZ von 0.4 auf 0.6 bzw. einer allgemeinen Erhöhung der AZ
gemäss Variante AZ 0.6 ist innerhalb der Baulinien im Bereiche der Häuser
11-15 zu nutzen. Nachdem indes aktenkundig feststeht, dass niemals eine
AZ-Erhöhung auf 0.6, sondern partiell nur eine solche auf 0.5 im Plangebiet

stattfand, kann Art. 8 Abs. 6 EGPV zum vornherein keine Anwendbarkeit
zugebilligt werden. Vielmehr gilt Art. 8 Abs. 4 EGPV bei jener Konstellation
uneingeschränkt, wonach die Realisierung des gesamten Restanteils der
übrig gebliebenen BGF auf der unbestritten innerhalb des EGP gelegenen
Parz. 2153 frei transferiert werden darf. Einzige Schranke dieser
Nutzungskonzentration
bildet
Art.
9
EGPV,
wonach
bei
späteren
Nutzungstransporten jedoch die übrigen Gestaltungsvorschriften einzuhalten
sind. Diesbezüglich enthält Art. 6 ff. QPB gleich mehrere Bauvorschriften. Art.
8 QPB bestimmt zum Beispiel, dass die Gebäude in der Regel als einfache,
rechteckige Baukuben zu realisieren seien und die Firstausrichtung, wo keine
Abweichung möglich sei, senkrecht zum Hang anzulegen sei. Mit der
Positionierung und Gestaltung der Gebäude sei zu gewährleisten, dass die
zonengemässe Ausnützung erreicht werden könne. In Art. 11 EGPV ist
festgelegt, dass Gebäudelängen und Gebäudebreiten nach architektonischen
Kriterien frei bestimmt würden. Und in Art. 12 EGPV wird schliesslich noch
bestimmt, dass die Firstrichtung im EGP festgelegt und im entsprechenden
(Winkel-)Bereich bindend sei. Grundsätzlich hat der First danach parallel zur
längeren Fassade zu verlaufen.
b)
Aufgrund der soeben aufgezählten Gestaltungsvorschriften ist das Gericht zur
Überzeugung gelangt, dass namentlich Art. 9 und Art. 12 EGPV durch das
Bauprojekt auf Parz. 2153 verletzt würden. - Wie dem bei den Akten liegenden
Situationsplan vom 01.04.2005, von der Vorinstanz geprüft und als korrekt
taxiert am 02.08.2005 (Beilage 10 der Rekursgegnerin 1), ohne Zweifel
entnommen werden kann, verläuft der geplante Dachfirst des auf Parz. 2153
projektierten MFH nicht wie im EGP vorgeschrieben innerhalb des
verbindlichen Winkelfirstbereichs (Nord-Südachse) für das MFH Nr. 4
(Baufenster), sondern eindeutig ausserhalb (West-Ostachse) desselben.
Diese zwingende Gestaltungsvorschrift wird durch das Bauvorhaben somit
nicht erfüllt, was zur Konsequenz hat, dass auch der bewilligte
Nutzungstransport – infolge Missachtung von Art. 9 EGPV – nicht zulässig
sein kann. Der Rekurs ist deshalb bereits unter diesem Gesichtspunkt
gutzuheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid
aufzuheben.

4.
Zu den übrigen Streitpunkten in den beiden Rekursen sei im Sinne eines
„obiter dictum“ indes doch noch festgehalten:
a)
Der Einwand, die vorgenommenen Nutzungstransporte seien rechtlich gar
nicht gesichert nachgewiesen, trifft nicht zu. Die Zustimmung der
Grundstückseigentümer und Quartierplangenossen innerhalb des hier allein
massgebenden EGP zum AZ-Transfer ist vielmehr ausnahmslos vorhanden.
Daran kann selbst die Unterlassung einer gesonderten Anmerkung des
strittigen
AZ-Transports
im
Grundbuch
nichts
ändern,
da
einer
Grundbuchanmerkung keine konstitutive Wirkung zukommt und demnach
auch keine Anmerkung nötig war.
b)
Insofern die Rekurrenten weiter eine Verletzung der quartierspezifischen
Raum- und Gestaltungsvorschriften (Störung der bisherigen Baustil- und
Landschaftsharmonie
durch
artfremden
und
überdimensionierten
Gebäudesolitär
auf
Parz.
2153)
rügten,
ist
dem
zunächst
klar
entgegenzuhalten, dass weder die QPB noch die EGPV (beide lex specialis)
entsprechende Sondervorschriften enthalten, welche diesem Anliegen
konkret Rechnung getragen hätten. Subsidiär muss deshalb die allgemeine
Ästhetikvorschrift in Art. 20 BG (lex generalis) anwendbar sein. Danach
müssen Bauten und Anlagen architektonisch gut gestaltet sein und auf ihre
Umgebung
Bezug
nehmen
(Abs.
1).
Bauvorhaben,
welche
den
Anforderungen an eine gute Gestaltung – insbesondere bezüglich
Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder
Farbgebung – nicht genügen, sind allenfalls unter Beizug der Bauberatung
noch einmal zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtliche Augenschein vom
09.02.2006 hierzu zeigte, kann von einer einheitlichen, absolut harmonischen
sowie nahtlos strukturierten Bauweise (Engadinerhäuser) im gesamten
Baugebiet rings um die Parz. 2153 indessen nicht ohne grössere Vorhalte
gesprochen werden. In diesem Sinne befindet sich z.B. auf Parz. 1446 ein
kubisch vergleichbar grosser Wohnkomplex, der nur rund 80 Meter vom
Bauprojekt entfernt ist. Ebenso befindet sich hinter dem MFH der Rekurrenten
1 (Parz. 2886) ein mehrgliedriges, horizontal aneinander gereihtes

Gebäudekonstrukt auf Parz. 2878 und 2879, dem geradezu „burgähnliche“
Wirkung angesichts seiner Positionierung und braunen Farbgebung
zukommt. Sodann steht auch auf Parz. 2356 ein MFH, das mit seinen
insgesamt fünf Stockwerken (EG + 3.OG + DG mit Dachlukarne) eine
beachtliche Kubatur und Grösse aufweist, die mit dem geplanten Bauprojekt
auf Parz. 2153 vergleichbar scheint. In Anbetracht dieser Erkenntnisse und
der ständigen Praxis, dass den kommunalen Baubehörden bei Fragen der
Ästhetik sowie Baukultur grundsätzlich ein weiter Ermessungsspielraum
zugestanden wird, erachtet das Gericht eine Verletzung von Art. 20 BG
deshalb als nicht erstellt.
c)
Eine Verletzung der zulässigen Firsthöhe ist nicht ersichtlich. Nach Art. 10
EGPV sind diesbezüglich explizit die allgemeinen Bestimmungen laut BG und
Zonenschema (Art. 53 BG) massgebend. In der hier interessierenden
Wohnzone W3 beträgt die maximal zulässige Firsthöhe damit 15.5 Meter. Wie
den aktenkundigen Bauplänen vom 01.04.2005 (Schnitt A-A + B-B Pläne-Nr.
229/102 und Fassaden Plan-Nr. 229/101; inkl. Süd-Fassade) entnommen
werden kann, wird die genannte Firsthöhe durch das geplante Bauprojekt
eingehalten. Strittig ist aber der Messausgangspunkt (Erdgeschoss Quote +/-
0.00 = 1742.50 M.ü.M.) geblieben. Während die Rekursgegnerinnen der
Meinung sind, dass dafür auf die Schnittstelle zwischen der Hauptfassade und
dem gewachsenen respektive abgegrabenen Terrain abzustellen sei, sind die
Rekurrenten der Auffassung, dass dafür die tiefer liegende Garageneinfahrt
auf der Südostseite der Parz. 2153 massgebend sein müsste. In diesem Fall
würde die erlaubte Firsthöhe tatsächlich um über zwei Meter überschritten.
Laut Art. 58 BG wird die Firsthöhe vom tiefsten Schnittpunkt der Fassade mit
dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain bis zum höchsten Punkt der
Dachfläche gemessen (Abs. 1). Bei gegliederten Bauten wird sie für jeden
Baukörper separat ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung
von mindestens 3 Metern, der vom Terrain bis zum Dach reicht (Abs. 2). Beim
Garagentrakt handelt es sich nun aber aktenkundig nicht um einen Baukörper,
der direkt vom abgegrabenen Terrain bis zum Dachfirst reicht. Vielmehr ist
dieser vorspringende Garagentrakt als An- und Nebenbaute im Sinne von Art.
59 Abs. 3 BG (Garagen bis 6 m Länge, 6 m Breite sowie 3,5 m Höhe) zu

qualifizieren, die generell nicht zu den Gebäudeabmessungen und damit auch
nicht zur Firsthöhe des Haupt- und Wohnkörpers auf Parz. 2153 hinzu zu
rechnen sind. Die Anrechnung der Höhenmeter ab Garageneinfahrt ist damit
zu Recht unterblieben. In dieser Beziehung gibt es am angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheid nichts auszusetzen. Die diesbezügliche Praxis der
Vorinstanz ist rechtmässig.
d)
Was die kritisierte Gebäudelänge betrifft, so schreibt Art. 11 EGPV lediglich
vor, dass Neubauten im QP-Gebiet innerhalb der im EGP durch Baulinien
markierten Flächen (Baufenster) zu erstellen seien. Innerhalb dieser
Grenzlinien könnten die Gebäudelängen nach architektonischen Kriterien
aber frei bestimmt werden. Ein Blick auf den einschlägigen Situationsplan
über den Baustandort des geplanten MFH (vorn Ziff. 3b) ergibt dazu, dass die
markierten Baulinien im EGP bezüglich der Parz. 2153 allesamt eingehalten
bzw. respektiert worden sind, womit das strittige Bauprojekt in diesem
Streitpunkt ebenfalls rechtens und vertretbar gewesen wäre (vgl. hierzu auch
VGU R 03 25 E. 3d betreffend dasselbe QP-Gebiet).
e)
Zum Einwand der fehlenden Besucherparkplätze bzw. der ungenügenden
Bereitstellung der für das MFH auf Parz. 2153 erforderlichen Autoparkflächen
gilt es vorab Art. 15 EGPV zu berücksichtigen, wonach die Abstellplätze für
den ruhenden Verkehr im EGP vorsorglich zu bezeichnen sind, wobei
(spätere) Abweichungen gestattet sein sollten. Bei jedem Neubau im QP-
Gebiet
sollte
aber
mindestens
die
im
kommunalen
Baugesetz
vorgeschriebene Anzahl von Pflichtparkplätzen – wenn immer möglich
unterirdisch – geschaffen werden. Die Zahl der Besucherparkplätze im Freien
sollte gegenüber den im EGP enthaltenen Angaben indessen nicht erhöht
werden. Diese Vorschrift lässt bezüglich der Anzahl der Aussen- und
Besucherparkplätze damit aber die grösstmögliche Bereitstellungsfreiheit zu
und begründet keine Verpflichtung zur Errichtung einer genau bestimmten
Mindestzahl an Besucherparkplätzen. Die Anzahl der Pflichtparkplätze ist
demgegenüber präzise in Art. 29 BG geregelt. Danach müssen bei einem
Neubau pro Wohnung mit einer BGF bis 120 m2 ein Parkplatz bzw. mit einer
BGF über 120 m2 zwei Parkplätze bereitgestellt werden. Nachdem feststeht,

dass das zur Diskussion gestellte MFH Nr. 4 mit drei 4½- sowie fünf 3½-
Zimmer-Wohnungen bestückt werden soll und dafür umgerechnet neun
Pflichtparkplätze zur Verfügung zu halten sind, ist aber auch schon erstellt,
dass das Baugesuch vom April 05 mit insgesamt 10 Parkplätzen dem laut
EGP verlangten Parkplatznachweis vollauf zu genügen vermag (vgl.
Baukontrollprotokoll vom 09.05.05 Ziff. 2.13 und Erschliessungsplan Nr.
229/104). Die Kritik betreffend unzureichender und unbefriedigender
Parkplatzsituation stösst damit ins Leere. Daran ändert auch nichts, dass zwei
der vorgesehenen Pflichtparkplätze in der Tiefgarage hintereinander angelegt
sind, besteht doch stets noch die Möglichkeit, einen freiverfügbaren und einen
gefangenen Parkplatz (Nrn. 7 + 8 bzw. 9 + 10) dem gleichen
Stockwerkeigentümer zuzuteilen, womit auch diese hinter liegenden
Garagenplätze zu absolut vollwertigen und folglich anrechenbaren
Pflichtparkplätzen ausgestaltet werden können. Das Verwaltungsgericht hat
die Zulässigkeit solcher Parkplatznachweise bereits früher akzeptiert und im
Streitfall auch bestätigt (so etwa: VGU R 04 96 E. 1c). Das Bauprojekt auf
Parz. 2153 wäre daher auch nicht am Parkplatznachweis gescheitert.
5. a)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rekurse wegen Missachtung von Art.
9 und Art. 12 EGPV gutgeheissen werden und der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid aus diesen Überlegungen aufgehoben wird.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG solidarisch je zur Hälfte den beiden Rekursgegnerinnen
aufzuerlegen. Sie haben die Rekurrenten 1, die sich durch einen freiberuflich
tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies hälftig aussergerichtlich
angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Rekurse werden gutgeheissen und der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid aufgehoben.

2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
336.--
zusammen
Fr.
6'336.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … sowie der … AG und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Rekursgegnerinnen haben die Rekurrenten 1 aussergerichtlich mit je Fr.
1'500.--, insgesamt also Fr. 3'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen.