gr_gerichte · R 2007 27 · 2007-10-12 · de
Kurtaxe und Verkehrsabgabe

Baueinsprache | Baurecht

R 07 27
4. Kammer
URTEIL
vom 12. Oktober 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 31. August 2004 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung des
Quartierplanverfahrens „…“. In das Verfahren wurden die Parzellen 1693
(teilweise), 1697, 1700, 1711, 1712 (teilweise), 1713, 1715 (teilweise), 2063,
2297 und 2298 des Grundbuches … einbezogen. Die Parzellen liegen in
verschiedenen Zonen (Dorfkernzone; Hotelzone; Wohnzonen W2A, W3 und
W4;
Forstwirtschaftszone
sowie
übriges
Gemeindegebiet).
Der
Einleitungsbeschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
Im Dezember 2005 erfolgte die öffentliche Auflage des Quartierplans,
bestehend aus folgenden Unterlagen:
- Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhängen (Bestandestabelle und

Grenzänderungstabelle sowie Grundbuchauszüge)
- Bestandesplan 1:500
- Grenzänderungsplan 1:500
- Erschliessungsplan 1:500
- Gestaltungsplan 1:500 (mit Richtplan)
- Modell 1:500
Gegen
den
aufgelegten
Quartierplanentwurf
erhoben
sowohl
Grundeigentümer innerhalb des Beizugsgebiets wie auch solche, die
unmittelbar daran angrenzen, Einsprache.
Anlässlich seiner Sitzung vom 11. April 2006 befasste sich der
Gemeindevorstand … mit dem Quartierplan … und die dagegen erhobenen
Einsprachen. Mit Ausnahme der … AG und der … SA, welchen teilweise
entsprochen wurde, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen ab und
genehmigte den Quartierplan mit den in den Erwägungen erwähnten

Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen). Eine dieser Ergänzung betraf
auch Art. 12 Abs. 1 der Quartierplanvorschriften (QPV). Die Einsprache- und
Genehmigungsentscheide blieben allesamt unangefochten, der Quartierplan
… trat mithin in Kraft.
b)
In die Quartierplanung „…“ einbezogen waren u.a. die der … SA gehörenden,
in der Wohnzone W2A liegenden, noch unüberbauten Parzellen Nr. 1711 (im
Halte von 3‘676 m2) sowie Nr. 1712 (im Halte von 31‘598 m2). Im
rechtskräftigen Quartierplan „…“ sind im Bereich dieser Parzellen drei
Baustandorte ausgeschieden worden. Am 9. August 2006 räumte die … SA
der … AG Kaufsrechte an den obgenannten Liegenschaften ein. In diesem
Vertrag wurde die … AG ermächtigt, die Liegenschaften Nr. 1711 und 1712
zu parzellieren und die Teilparzellen an Dritte zu verkaufen. Ebenfalls wurde
der … AG und den Interessenten für die einzelnen Liegenschaften separate
Vollmachten für die Einreichung von Baugesuchen abgegeben.
Am 4. September 2006 liess die … AG eine öffentliche Urkunde errichten,
gemäss der ab den Liegenschaften Nrn. 1711 und 1712 Teilflächen
abparzelliert werden, woraus die neuen Liegenschaften Nrn. 2567 mit 795 m2,
die Liegenschaft Nr. 2568 mit 728 m2, die Liegenschaft Nr. 2569 mit 747 m2,
die Liegenschaft Nr. 2570 mit 735 m2 und die Liegenschaft Nr. 2571 mit 683
m2 sowie die Liegenschaft Nr. 2572 mit 7‘393 m2 resultierten.
Gleichentags schloss die … AG mit verschiedenen Personen Kaufverträge
ab: So mit … für die Liegenschaft Nr. 2571, mit … für die Parzelle Nr. 2570,
mit … für die Liegenschaft Nr. 2569, mit … für die Liegenschaft Nr. 2568, mit
Hans Port für die Liegenschaft Nr. 2567 und mit … für die Liegenschaft Nr.
1711.
Die erwähnte Parzellierung und die Kaufrechtsvereinbarungen wurden bis
anhin nicht grundbuchlich vollzogen und die … SA ist mithin immer noch
Eigentümerin sämtlicher erwähnter Liegenschaften.
Ebenfalls am 4. September 2006 reichte Rechtsanwalt … bei der Gemeinde
sieben einzelne Baugesuche für die Überbauung der Baustandorte 1 - 4 ein,
und zwar auf ausdrückliches Verlangen in nachstehender Reihenfolge:
Bauherr:
Liegenschaft
Baustandort
Haus-Nr.
…
2571
3
3-B
…
2570
3
3-A

…
2569
2
2-B
…
2568
2
2-A
…
2567
1
1-B
…
1711
1
1-A
...
2063
4/5
4
Zu den Baugesuchen wurden u.a. folgende Bemerkungen angebracht:
„Erstwohnungsanteil:
Gemäss den Bestimmungen des Quartierplanes … können die Erstwohnanteile
unter den einzelnen Baustandorten verschoben werden. Auf der Liegenschaft Nr.
2570, Haus Nr. 3-A werden 3.26 m2 zu wenig Erstwohnanteil und auf der
Liegenschaft Nr. 2567, Haus Nr. 1-B, 8.00 m2 Erstwohnanteil zu wenig erstellt. Für
die Liegenschaft 2570 wird diese fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 2571
und 2569 und für die Liegenschaft Nr. 2567 wird die fehlende Fläche auf den
Liegenschaften Nr. 1711, 2568 und 2569 ausgeglichen. In den einzelnen
Kaufverträgen wurde diese Übernahme geregelt.
Parkierung
Die einzelnen Baukörper sind als selbständige und unabhängige Bauten ausge-
staltet. Da jedoch der Quartierplan für die Baustandorte 1 - 3 die Parkierung
vorschreibt, sind die einzelnen Bauherrn verpflichtet, die Garagehalle gemeinsam
gemäss den Vorgaben im Quartierplan zu erstellen. Der mit den Baugesuchen
beigelegte Parkplatznachweis ist von den einzelnen Bauherrn akzeptiert worden und
kann nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch auf den Liegenschaften Nr.
1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571 angemerkt werden.
Da auf Grund der Topografie die Erstellung von Besucherparkplätzen sehr schwierig
ist, werden in der Halle Besucherparkplätze erstellt und im Freien nur einzelne
Parkplätze. Gemäss Art. 25 der Quartierplanvorschriften müssen nicht eine
bestimmte Anzahl Besucherparkplätze ausserhalb des Gebäudes erstellt werden,
wie es das Baugesetz vorsieht.
Kontingentierung
Gemäss Artikel 2 des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des
Wohnungsbaus, kann im Rahmen eines Quartierplanes eine Etappierung erfolgen,
dies auch, wenn es sich um Projekte unter 1’000 m2 BGF handelt.

Die vorerwähnten Bauherren beantragen nun dass eine solche Etappierung
vorgenommen wird und dass ein Vorbezug von Kontingentsflächen aus dem
Folgejahr bewilligt wird.
Auf Grund der Topografie und der Erstellung der Parkierungsanlage soll folgende
Etappierung vorgesehen werden:
1. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2571 und 2570, Haus Nr. 3-A und 3-B
2. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2569 und 2568, Haus Nr. 2-A und 2-B
3. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2567 und 1711, Haus Nr. 1-A und 1-B
4. Etappe Überbauung Parzelle Nr. 2063, Haus Nr. 4
Aus der beiliegenden Tabelle können Sie ersehen, wie aus unserer Sicht im Rahmen
einer solchen Etappierung die Kontingentierungsflächen zugeteilt werden könnten.“
Gegen die in der Folge öffentlich ausgeschriebenen Bauvorhaben „Häuser 1
- 3“ an der Via … gingen verschiedene Einsprachen ein, so u.a. jene von …,
der das Begehren auf Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung
stellte. Er machte zum einen eine Umgehung der einschlägigen Vorschriften
des GEKW geltend. Zudem rügte er auch eine Verletzung der in der
Wohnzone W2A geltenden Vorschriften über die Gebäudelängen und die
Gebäudehöhe. Ausserdem bemängelte er auch die fehlende Erschliessung
des Areals, da sich die Via … nicht für die mit 72 Parkplätzen verbundenen
Frequenzen eigne. Dieses Areal sei daher noch gar nicht baureif.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Januar 2007, mitgeteilt am 22.
Februar 2007, wies die Gemeinde u.a. die Einsprache von … ab und erteilte
den
Gesuchstellern
gleichentags
mit
separaten
Verfügungen
die
Baubewilligungen (Beschlüsse vom 12. Dezember 2006 / mitgeteilt am 22.
Februar 2007) unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In den
Baubewilligungen
enthalten
sind
zudem
die
Entscheide
über
die
Kontingentierung und die Baufreigabe.
2.
Dagegen liess … am 23. März 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:
„1. Die Baubewilligungen (Beschlüsse) vom 12. Dezember 2006 betr.
Baugesuchs-Nrn.
06034
bis
06039
sowie
der
Bau-
und
Einspracheentscheid vom 30. Januar 2007 seien aufzuheben.

Eventualiter sei die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen des
Verwaltungsgerichts
an
die
Beschwerdegegnerin
zur
neuen
Entscheidfindung zurückzuweisen.
2. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.“
Zur
Begründung
machte
er
eine
Verletzung
verschiedenster
verfahrensrechtlicher Bestimmungen (so Art. 41 ff. KRVO; Art. 6 Ziff. 1 EMRK;
Art. 4 und 5 KV; Art. 5 Abs. 1, Art. 8 Abs.1, Art. 9, Art. 29 Abs. 1 und 2 sowie
Art. 30 und 51 f. BV) geltend. Die Gemeinde habe nämlich bereits im
Dezember
2006
in
ihrem
Internetauftritt
ausgeführt,
dass
der
Gemeindevorstand am 28. November 2006 beschlossen habe, die
Baubewilligungen in Aussicht zu stellen. Am 12. Dezember 2006 habe er dann
die Baubewilligung erteilt, über die Einsprachen aber erst am 30. Januar 2007
entschieden. Ein solches Vorgehen verdiene keinen Rechtsschutz. In
materieller Hinsicht liess er vorweg die Nichtigkeit des Quartierplan (im
Besonderen von Art. 12 Abs.1 QPV) wegen Verletzung von Art. 18 Abs. 1
KRVO in Verbindung mit Art. 5 KV und Art. 5 sowie 36 BV geltend machen.
Ferner rügte er eine Verletzung der in Wohnzone W2A geltenden
Gebäudeabmessungen (u.a. jene der Gebäudehöhe von 6,5 m), welche er
durch das Bauprojekt in unzulässiger Weise als verletzt erachtete. Es gebe
keine schwierigen topografischen Verhältnisse. Ganz … liege in einer
Hanglage. Somit könne Art. 63 Abs. 2 zweiter Satz BG i.V.m. Art. 82 KRG
nicht zur Anwendung gelangen. Zudem wehrte er sich gegen die mit der
Baubewilligung
vorgenommenen
Kontingentszuweisungen
und
Baufreigaben. Er stellte sich diesbezüglich im Wesentlichen auf den
Standpunkt, dass die vorgenommenen Parzellierungen der ursprünglichen
Parzelle Nr. 1711 und der neuen Parzellen Nr. 1711 sowie 2567 bis 2571
lediglich zwecks Umgehung des kommunalen Gesetzes über die Etappierung
und Kontingentierung des Wohnungsbaus erfolgt seien. Es handle sich um 6
völlig identische Neubauten, die vom gleichen Architekten geplant worden
seien. Die Baugesuche seien am gleichen Tag eingereicht worden. Beide
Eigentümer der … AG (… und …) träten als Eigentümer auf, die übrigen
Eigentümer über das federführende Büro …, welcher selber Bauherr und
Eigentümer sein wolle. Die Engadin REM AG profiliere sich mit dem Verkauf
von Immobilien. Die drei Gebäude seien nur pro forma in zwei Neubauten

aufgeteilt. Gemäss Art. 12 GEKW würden Baugesellschaften mit
verschiedenen
Namen
und
verschiedener
Zusammensetzung
der
Gesellschafter wie eine einzige Gesellschaft behandelt, sofern die Hälfte der
Mitglieder identisch sei oder mehr als die Hälfte der Anteile denselben
Gesellschaftern gehöre. Hier seien die Bauherren …, … und … identisch,
wenn nicht gar auch die übrigen. Keine der drei Personen wolle eine der
Bauten erwerben. Die … SA habe mit der … AG zur Zeit der Einreichung des
Baugesuchs am 9. September 2006 einen Kaufrechtsvertrag für alle
Bauparzellen
abgeschlossen.
Diese
habe
mit
den
einzelnen
Baugesuchsstellern
Kaufverträge
abgeschlossen,
die
einander
alle
bedingten. Eigentlich sei die … AG oder alle miteinander Baugesuchsteller.
Die Baubehörde habe keine diesbezüglichen Abklärungen getätigt. Dies
müsse das Gericht nachholen. Bei anderen Baugesellschaften wende die
Gemeinde
strengere
Kriterien
an.
Würde
die
Überbauung
als
Grossüberbauung taxiert, könnte erst ab 2014 gebaut werden. Einem
Schreiben des Rechtsvertreters der Gemeinde vom 14. Oktober 2006 an den
Bausekretär könne entnommen werden, dass auch dieser der Meinung sei,
es läge nur dann kein Grossbauprojekt vor, wenn die einzelnen
Bauherrschaften auch Eigentümer der betreffenden Parzellen seien, was bis
anhin nicht der Fall zu sein scheine. Entsprechende Auflagen seien zu
verfügen. Sicher wäre die Unabhängigkeit der einzelnen Bauherrschaften
noch besser gewährleistet, wenn auch die Arbeitsvergaben für die
vorgesehenen Mehrfamilienhäuser einzeln erfolgten. Damit entlarve sich die
Baubehörde.
Die
erhobene
Gebühr
von
CHF
9'000.00
zuzüglich
Baubewilligungsgebühren von CHF 1'900.00 pro Gesuch, sei hoch. Diese
seien neu den Baugesuchstellern oder der Gemeinde aufzuerlegen.
3.
Mit prozessleitender Verfügung vom 25. April 2007 erkannte der
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.
4. a)
Die Gemeinde … liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und
detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen
Abweisung der Beschwerde beantragen.

b)
Mit
im
Ergebnis
denselben
Überlegungen
liessen
auch
die
Beschwerdegegner 2 - 7 sowie die beiden Beigeladenen Abweisung der
Beschwerde beantragen.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit,
die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu
vertiefen.
6.
Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des
Verwaltungsgerichts
einen
Augenschein
durch,
an
welchem
der
Beschwerdeführer mit seinem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in
Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter
und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 7 und der Beigeladenen 1 ergänzt
durch den das Projekt ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen
Anwesenden wurde dabei die Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne
und der Örtlichkeiten an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet
sowie auf dem Sitzplatz der ehemals dem Beschwerdeführer gehörenden
Wohnung sich auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die
weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Seitens der Beschwerdegegner wird die Beschwerdelegitimation des
Beschwerdeführers, der seine Wohnung zwischenzeitlich verkauft hat, unter
Hinweis auf ein allenfalls fehlendes Rechtsschutzinteresse in Frage gestellt.
Angesichts der konkreten Gegebenheiten (Ausgestaltung des Kaufvertrages
mit den neuen Eigentümern; behaupteter Schaden, etc.) und des
Verfahrensausganges kann die Frage offen gelassen und auf die Beschwerde
eingetreten werden.

2. a)
Der Beschwerdeführer macht vorweg geltend, die Gemeinde habe gemäss
ihrem Internetauftritt bereits im Dezember 2006 die Baubewilligungen in
Aussicht gestellt und diese denn auch am 12. Dezember 2006 erteilt, und dies
obwohl zu diesem Zeitpunkt das Einspracheverfahren noch nicht
abgeschlossen gewesen sei. Mit den Einsprachen habe er sich dann in der
Folge erst am 30. Januar 2007 befasst. Eine solche Vorgehensweise stehe
im Widerspruch zu verschiedensten Bestimmungen des übergeordneten
Rechts und müsse die Aufhebung der angefochtenen Entscheide und
Baubewilligungen bereits aus formellen Gründen zur Folge haben.
b)
Unbestritten geblieben ist, dass sich die behauptete Information des „In-
Aussicht-Stellens“ der Baubewilligungen bereits im Dezember 2006 dem
gemeindlichen Internetauftritt entnehmen liess. Wie sich zudem Wortlaut der
bei den Akten liegenden Baubewilligungen ohne weiteres entnehmen lässt,
hat der Gemeindevorstand am 12. Dezember 2006 die verschiedenen
Baugesuche denn auch bereits behandelt und allesamt genehmigt, obwohl
parallel dazu das Einspracheverfahren noch nicht abgeschlossen war. Dass
solches entgegen der gemeindlichen Darstellung nicht mehr unter dem Titel
des Ergebnisses einer „vorläufigen Prüfung“ i.S. von Art. 44 KRVO subsumiert
werden kann, ist offenkundig und bedarf angesichts der von Art. 45 und 46
KRVO
im
Anschluss
an
eine
vorläufige
Prüfung
vorgesehenen
verfahrensrechtlichen Schritte keiner vertiefenderen Betrachtung mehr.
Obwohl die Gemeinde jedoch die Einsprachen erst am 30. Januar 2007
behandelt
hat,
kann
der
Beschwerdeführer
aus
dem
zeitlichen
Auseinanderklaffen zwischen der Erteilung der Baubewilligungen und der
Behandlung über die Einsprachen im Ergebnis nichts zugunsten seiner
Begehren ableiten. Auch wenn das verfahrensmässige Vorgehen der
Gemeinde auf den ersten Blick bei einem unbefangenen Betrachter Zweifel
zu wecken vermag (vgl. Art. 46 Abs. 1 KRVO), darf doch nicht verkannt
werden, dass, im Lichte von Art. 46 Abs. 2 KRVO betrachtet, sich das
gemeindliche Vorgehen noch rechtfertigen lässt, weil die Baubewilligungen
am 21. Februar 2007 den Parteien gemeinsam mit den ausführlich
begründeten Bau- und Einspracheentscheiden eröffnet worden sind. Mit der
gemeinsamen Eröffnung der Entscheid ist den gesetzlichen Vorgaben

hinreichend Rechnung getragen worden. Dies umso mehr, als nicht ersichtlich
ist und seitens des Beschwerdeführers wird auch nichts dargetan, weshalb
ihm aus dem umschriebenen gemeindlichen Vorgehen aus formeller Sicht
betrachtet ein rechtlich relevanter Nachteil entstanden sein könnte, der eine
Aufhebung zwingend nach sich ziehen müsste. Ob die Baubewilligungen
sowie die separat verfassten Bau- und Einspracheentscheid inhaltlich
rechtens sind, ist eine Frage der nachstehend (Ziff. 3) durchzuführenden,
materiellen Prüfung, weshalb sich die von ihm erhobene formelle Rüge auch
als nicht gerechtfertigt erweist.
3. a)
Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der streitigen Baubewilligung
vorweg mit dem Einwand, der Quartierplan sei nichtig, weil er in Verletzung
von Art. 18 Abs. 1 KRVO nur während 20 statt 30 Tagen aufgelegt gewesen
sei. Zudem vertritt er die Meinung, dass der im Nachgang an die öffentliche
Auflage geänderte Art. 12 Abs. 1 QPV noch ein zweites Mal hätte aufgelegt
werden müssen, damit er als Nachbar wie auch weitere Betroffene
Gelegenheit erhalten hätten, die Änderung anzufechten. Auch aus diesen
Einwänden kann letztlich nichts zugunsten seiner Begehren abgeleitet
werden.
b)
Vorweg ist festzuhalten, dass Art. 16 ff. KRVO im vorliegenden Fall gar nicht
zur Anwendung gelangten. Zwar waren im Zeitpunkt der Verabschiedung des
Quartierplanes (11. April 2006) sowohl das neue KRG als auch die neue
KRVO bereits in Kraft. Der Beschwerdeführer scheint nun aber übersehen zu
haben, dass gemäss der Übergangsbestimmung von Art. 108 Abs. 1 Ziff. 1
KRG hängige kommunale Baubewilligungs-, Planungs- und andere Verfahren
nach den bisherigen Zuständigkeits- und Verfahrensvorschriften weitergeführt
werden. Weil das Quartierplanverfahren nun aber bereits im Jahre 2004
eingeleitet worden war, kommt Art. 18 KRVO nicht zur Anwendung; diese
Bestimmung sah in der bis 31. Dezember 2006 geltenden Formulierung noch
eine Auflagefrist von 20 Tagen vor; erst aufgrund der seit 1. Januar 2007
geltenden Fassung von Art. 18 KRVO ist nunmehr eine Auflagefrist von 30
Tagen vorgesehen). Die Gemeinde hatte daher das Verfahren noch nach den
kommunalen Normen (Art. 110 ff. BG) abzuwickeln. Ihr scheint nun aber

entgangen zu sein, dass in Art. 124 Abs. 1 BG, wie der Beschwerdeführer
zutreffend moniert hat, bereits eine Auflagefrist von 30 Tagen vorgesehen
gewesen war. Im Umstand, dass die Gemeinde den Entwurf des
Quartierplans lediglich 20 Tage aufgelegt hat, ist nun in der Tat eine
Verletzung der erwähnten verfahrensrechtlichen Bestimmung zu erblicken.
Wie sich nun aber den vorliegenden, umfangreichen Akten ohne weiteres
entnehmen lässt, ist dem Beschwerdeführer aus dem gemeindlichen Fehler
kein rechtserheblicher Nachteil erwachsen. Hat er doch unbestrittenermassen
bereits innert der (irrtümlicherweise um 10 Tage) verkürzten Auflagefrist
festgestellt, dass er gegen den Entwurf des Quartierplans in der öffentlich
aufgelegten Form keine Einsprache erheben wolle. Ebenso wenig ist
ersichtlich und er bringt denn diesbezüglich auch überhaupt nichts vor, was
den Schluss zulassen würde, dass er bei einer Auflage von 30 Tagen zu
einem anderen Schluss als jenem, keine Einsprache erheben zu wollen,
gelangt wäre. Damit erweist sich aber sein Einwand diesbezüglich ohne
weiteres als nicht stichhaltig.
c)
Zu prüfen bleibt in diesem Zusammenhang noch, ob die Gemeinde das
Einspracheverfahren hätte wiederholen müssen, weil sie im Nachgang an die
erste Auflage Art. 12 Abs. 1 QPV ohne Neuauflage abgeändert hat. Die
Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass der Zusatz „innerhalb der
Baufenster sind weder Gebäudelängen und Grenz- und Gebäudeabstände zu
beachten“ lediglich eine Präzisierung der aufgelegten Bestimmung darstelle,
weshalb sie von einer zweiten Auflage habe absehen dürfen. Ihre Ansicht trifft
nicht
zu.
Wie
sich
bereits
Art.
13
Abs.
1
QPV
(Marginale
„Gebäudeabmessungen“) unschwer entnehmen lässt, gelten unter dem
Vorbehalt der nachstehenden Vorschriften (i.c. der Gebäudehöhen) die
Gebäudeabmessungsvorschriften der Grundordnung. Das heisst letztlich
nichts anderes, als dass ohne die nachträgliche Änderung von Art. 12 Abs. 1
QPV die in der Grundordnung festgelegten Gebäudelängen, Grenz- und
Gebäudeabstände eingehalten werden müssten. Aufgrund der von der
Gemeinde vorgenommenen Ergänzung, kommen die erwähnten Längen- und
Abstandsvorschriften nicht mehr zur Anwendung, was letztlich - wie der
Beschwerdeführer zutreffend erkannt hat - als wesentliche Änderung zu

qualifizieren,
welche
zumindest
gemäss
Art.
125
BG
den
Quartierplanbeteiligten und allfälligen Einsprechenden - sowie in analoger
Anwendung von Art. 124 Abs. 3 BG - auch noch den Eigentümerinnen und
Eigentümern der direkt an das Quartierplangebiet anstossenden Grundstücke
(wie u.a. dem heutigen Beschwerdeführer) schriftlich mitzuteilen gewesen
wäre. Davon hat die Gemeinde jedoch abgesehen. Vorliegend vermag aber
auch dieser formelle Mangel keine Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligungen und Entscheide nach sich zu ziehen. Wie die Gemeinde
zutreffend erkannt hat, stellt die unterlassene Wiederholung der Auflage einer
Quartierplanbestimmung infolge einer Einsprache nämlich einen Mangel dar,
der Anlass zur Anfechtung geben kann nicht aber die Nichtigkeit der
erwähnten Entscheide zur Folge hat. Aus den Akten ergibt sich, dass der
Beschwerdeführer erstmals von der streitigen Änderung von Art. 12 Abs. 1
QPVO am 22. Februar 2007 erfahren hat. Gestützt auf Art. 22 Abs. 2 VRG
stand ihm die Möglichkeit offen, den Mangel innert 2 Monaten seit der
Kenntnisnahme anzufechten. Mit Einreichung der Beschwerde beim
Verwaltungsgericht am 23. März 2007, mit welcher er u.a. geltend machte,
der Quartierplan sei als nichtig zu erklären, hat er die erwähnte Frist
eingehalten, da im erwähnten Begehren auch die Anfechtung der
betreffenden Quartierplanbestimmung mitenthalten ist. Folglich bleibt im
vorliegenden Verfahren zu prüfen, ob sich die geltend gemachten Einwände
als stichhaltig erweisen, was im Ergebnis aber zu verneinen ist.
Der Beschwerdeführer macht nämlich lediglich geltend, ohne die betreffende
Einfügung
in
der
erwähnten
Quartierplanbestimmung
müssten
die
Gebäudeabmessungen wie z.B. die Gebäudelängen gemäss Grundordnung
eingehalten werden. Hingegen legt er nicht dar, weshalb die geklagte
Einfügung gesetzeswidrig sein könnte und daher nicht hätte vorgenommen
werden dürfen. Hierfür sind im Übrigen auch keine Gründe ersichtlich.
Vielmehr steht die vorgenommene Änderung im Einklang mit Art. 111 Abs. 3
BG
(i.V.
mit
Art.
108
Abs.
1
KRG),
gestützt
auf
den
die
Quartierplanbestimmungen Abweichungen von den allgemeinen Bau- und
von Zonenvorschriften nach Massgabe der Bestimmungen über den
Quartiergestaltungsplan vorsehen können. Diesbezüglich erwähnt Art. 112
Abs. 2 BG sodann auch ausdrücklich die Zulässigkeit einer Aufhebung der

Gebäudelängenbeschränkung sowie die Unterschreitung der Gebäude- und
Grenzabstände. Damit steht aber ohne weiteres fest, dass die geklagte
Ergänzung von Art. 12 Abs. 1 QPV (materiell-rechtlich betrachtet) rechtmässig
ist, weshalb die Beschwerde diesbezüglich denn auch abzuweisen ist.
d)
Nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer auch, soweit er eine
Verletzung der in der Wohnzone W2A mit 6,5 m festgelegten Gebäudehöhe
geltend macht. Im Lichte des oben Dargelegten bleibt ergänzend festzuhalten,
dass gemäss Art. 112 Abs. 2 BG im Rahmen eines Quartierplanverfahrens
die zonengemässe Gebäudehöhe um 3 m überschritten werden darf. Von
dieser Möglichkeit wurde denn auch mit dem Erlass von Art. 12 QPV
Gebrauch gemacht, weshalb in den Baufenstern 1, 2 und 3 neu eine
Gebäudehöhe von 9,5 m gilt.
e)
Ebenso wenig kann der Beschwerdeführer nicht zugunsten seiner Begehren
aus dem Einwand ableiten, mit der Bewilligung von talseitigen Fassaden, die
um 5 m höher seien als die bergseitigen, habe die Gemeinde gegen Art. 63
Abs. 2 BG verstossen, zumal seines Erachtens keine topografisch
schwierigen Verhältnisse, welche Abweichungen gestatten würden, vorliegen
würden. Wie der Augenschein nun aber augenfällig aufgezeigt hat - und dem
Gericht an sich auch bereits aus verschiedenen anderen Augenscheinen auf
Gemeindegebiet bekannt war - liegt das gemeindliche Siedlungsgebiet im
Allgemeinen und im Bereich der geplanten Bauten im speziellen, an einer
Hanglage, welche die in der erwähnten Bestimmung des kommunalen BG
erwähnten Voraussetzungen für eine Abweichung in optima forma erfüllt. Die
topografischen Verhältnisse vor Ort, welche geprägt sind von dem steil gegen
das vor Bauten freizuhaltende, flache Flussvorfeld hin abfallenden Gelände,
konnten von der Gemeinde nicht anders qualifiziert werden, denn als
hinreichende Grundlage für eine gestützt auf Art. 63 Abs. 2 BG (und nicht etwa
Art. 6 BG bzw. Art. 74 KRG) zu erteilende „Ausnahmebewilligung“. Aufgrund
der konkreten topografischen Gegebenheiten erweist sich die streitige
Bewilligung jedenfalls auch diesbezüglich als rechtens. Für das geschilderte
Ergebnis sprechen im Übrigen auch ortsbildschützerische Überlegungen. Der
Gemeinde war es nämlich wichtig, zum Schutz der Flusslandschaft und des

dort steil abfallenden Hanges, die Baumasse im oberen, im Bereich an die
Quartiererschliessungsstrasse
angrenzenden
Teil
des
Gebietes
zu
konzentrieren. Sodann verfolgte sie mit dieser Konzentration gleichzeitig auch
das Ziel, im fraglichen Dorfteil eine kubenmässige Angleichung der neuen
Bauten mit den das Siedlungsbild im alten Dorfkern prägenden,
grossvolumigen
Hotelbauten
(…,
…
und
…)
zu
erreichen,
was
ortsbildschützerisch und ortsbaulich richtig und sinnvoll ist. Der Beschwerde
ist jedenfalls auch aus dieser Sicht betrachtet kein Erfolg beschieden und es
bleibt
festzuhalten,
dass
die
Baubewilligungen
aus
bau-
und
planungsrechtlicher Sicht betrachtet zu Recht erteilt worden sind. Was der
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang noch vorbringen lässt, vermag
nicht zu überzeugen.
4. a)
Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der streitigen Entscheide
sodann noch mit der Überlegung, die ursprüngliche Parzelle Nr. 1771 bzw.
die heutigen Parzellen Nr. 1711 und 2567 bis 2571 seien lediglich deshalb als
einzelne Parzellen ausgestaltet worden, um die Vorschriften des kommunalen
Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus
(GEKW), dort insbesondere Art. 12 GEKW, nicht einhalten zu müssen. Zur
Stützung seiner Annahme führt er verschiedene Indizien (u.a. 6 völlig
identische Neubauten; vom nämlichen Architekten geplant und die
Baugesuche am gleichen Tag eingereicht; beide Eigentümer der Engadin
REM AG treten als Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden
durch dasselbe Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt
gleichzeitig auch noch als Bauherr/Eigentümer auftritt) an, welche die
„Umgehungsabsichten“ bestätigen sollen. Die einzelnen Bauherrschaften
wären entgegen des gegen aussen behaupteten Eindrucks rechtlich und
wirtschaftlich gar nicht selbständig und die Gemeinde habe diesbezüglich
auch viel zu wenig Abklärungen getroffen. Zur Stützung seiner Annahme weist
der Beschwerdeführer noch auf ein Schreiben des gemeindlichen
Rechtsvertreters zuhanden der Gemeinde hin, der hinsichtlich der
aufgeworfenen Problematik ebenfalls kritisch Stellung bezogen habe. Auch
aus diesen Überlegungen kann er aber nichts zugunsten seiner Begehren
ableiten.

b)
Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die vom Beschwerdeführer
skizzierte Problematik erkannt, insbesondere dass die Abparzellierung von
Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711 und 1712, der Verkauf dieser
Teilflächen sowie die in der Folge gestützt darauf erfolgte, gesonderte
Einreichung von Baugesuchen zur Folge haben, dass die einzelnen
projektierten Bauten unter die von der Kontingentierung weniger belasteten
Kleinbauten fallen, und nicht unter die Grossbauten, bei welchen die
Kontingente auf Jahre hinaus bereits vergeben sind. Wenn das von den
Bauherrschaften gewählte Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend
qualifiziert wurde, dass die Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet,
als von Einzelpersonen und nicht von einer Baugesellschaft eingereicht
worden seien, so lässt sich dies insgesamt betrachtet durchaus noch
vertreten. In der Abparzellierung der Teilflächen allein kann, selbst wenn
daraus eine bessere Verkäuflichkeit resultiert, noch keine unzulässige
Umgehungsabsicht
erblickt
werden.
Ebenso
wenig
kann
mit
der
Abparzellierung und dem Verkauf allein ein grösseres bzw. zusätzliches
Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW) erlangt werden. Zutreffend ist, dass
dadurch die „privilegierende“ Qualifikation der Projektes als „übrige
Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK) möglich wurde, was aber,
sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK enthaltenen Rahmenbedingungen
eingehalten werden können, ebenfalls nicht gegen die gemeindliche Haltung
spricht. Dass die Gemeinde nicht übertrieben viele vertiefende Abklärungen
hinsichtlich der im Raum stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen
Selbständigkeit (i.S. von Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften
getätigt hat, mag zutreffen und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in
Erscheinung tretenden Bauherrschaften für zukünftige Käufer „einspringen“
könnten, lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation
und Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der
Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist
aber nicht der erste oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr,
dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon
ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen

könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten
Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten
Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen
und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde
im
Rahmen
des
von
ihr
zu
beachtenden
Grundsatzes
der
Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur
Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen
Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen,
und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation
derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die
Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier
Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein
müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser
Regelung
ist
hinreichend
gewährleistet,
dass
die
aufgrund
der
Abparzellierungen
und
dem
Verkauf
mögliche
„Aufteilung
der
Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die
Verpflichtung
der
einzelnen
Bauherrschaften
zur
Eintragung
der
Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft
der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und
Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch
darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im
Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der
Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden.
Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie
erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser
Bedingung gewährt worden ist.
c)
Dass
verschiedene
Infrastruktruranlagen
(unterirdische
Einstellhalle;
Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls
nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Der Beschwerdeführer
verkennt, dass im Rahmen von Quartierplanungen regelmässig gemeinsame
Infrastrukturanlagen
vorgesehen
werden,
die
unabhängig
von
den
Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen. Auch aus
dieser Sicht betrachtet, lässt sich der gemeindliche Entscheid ohne weiteres

vertreten. Die Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet
als unbegründet und ist daher abzuweisen.
5. a)
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers, welcher überdies entsprechend dem Verfahrensausgang
den Beschwerdegegnern 2, 3, 4 und 7 sowie der Beigeladenen 1 die
verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der
Beschwerdeverfahren R 07 28 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem
max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten hat.
b)
Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb
der
anwaltlich
vertretenen
Gemeinde
denn
auch
keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
656.--
zusammen
Fr.
6'656.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.

3.
… hat … Fr. 1'538.90, … und … insgesamt Fr. 2'130.50, … Fr. 1'000.-- und
der … AG Fr. 2’037.50 an die diesen für das vorliegende Verfahren
entstandenen Kosten zu erstatten.
Auf die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 17. November
2008 nicht eingetreten (1C_124/2008/nip).