gr_gerichte · R 2013 150 · 2013-12-11 · de

Baugesuch | Baurecht

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 150
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 11. Dezember 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch


- 2 -
1.
Am 23. November 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das 
Gesuch um Errichtung eines Doppelferienhauses auf Parzelle 6212 in 
Y._____ ein. Dagegen erhob der Verein Helvetia Nostra am 18. Dezem-
ber 2012 Einsprache und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Auf 
Antrag der Baukommission erteilte in der Folge die Geschäftsleitung der 
Gemeinde X._____ am 9. Januar 2013 die nachgesuchte Baubewilligung 
für das Doppelferienhaus, unter anderem unter folgenden Auflagen:
„1. Dieses Projekt unterliegt der Verordnung über Zweitwohnungen des Bundesrates 
vom 22. August 2012 (Art. 4 lit. b Ziff. 1) sowie der Planungszone, welche die Ge-
meinde auf den 1. September 2012 in Kraft gesetzt hat.
 2. Vor Baubeginn ist dem Bauamt der Vertrag vorzulegen, der garantiert, dass die 
Wohnungen mindestens 10 Jahre lang durch dieselbe Organisation bewirtschaftet 
werden.
 3. Vor Baubeginn ist im Grundbuchblatt der Parzelle 6212 die Anmerkung „qualifiziert 
touristisch bewirtschaftete Wohnungen“ anzubringen. Dies bedeutet:
-
Die Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich im Rahmen des vorgeleg-
ten hotelmässigen Betriebskonzeptes genutzt werden.
-
Die Wohnungen dürfen nicht individualisiert ausgestaltet werden.
-
Die Wohnungen dürfen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gäs-
ten dienen.
-
Die hotelmässigen Leistungen müssen von der Mehrheit der Gäste effektiv in An-
spruch genommen werden.
-
Eine Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie durch 
Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich, ist pro Hauptsaison höchs-
tens während drei Wochen statthaft.
 4. Die Wohnungen müssen während mindestens 150 Tagen im Jahr vermietet werden 
(100 Tage im Sommer, 50 Tage * im Winter)
* Die 13 km von X._____ gelegene Fraktion Y._____ ist jeweils vom 15. Dezember bis 1. Mai nur 
zu Fuss oder mit der Pferdekutsche erreichbar. Der Weiler ist während dieser Zeit unbewohnt, nur 
eine Gastwirtschaft ist in Betrieb.“
Die Baubewilligung wurde am 11. Januar 2013 dem Einsprecher zuge-
stellt, welcher darauf nicht mehr reagierte. 
2.
Die von A._____ am 29. Januar 2013 erhobene Einsprache gegen Ziff. 4 
der Baubewilligung mit den Anträgen auf Reduktion der Vermietungs-
pflicht auf maximal 75 Tage im Jahr, Verzicht auf die saisonale Aufteilung 
der Vermietungspflicht und Terminierung der Auflage bis zum Inkrafttreten 
der definitiven, ordentlichen Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV 


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und späterer Anpassung derselben wies der Gemeinderat X._____ mit 
Einspracheentscheid vom 8., mitgeteilt am 12. April 2013, im Sinne der 
Erwägungen ab. 
3.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. Mai 
2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte, auf die Festlegung einer minimal notwendigen Bele-
gungsdauer (Ziff. 4 der Baubewilligung) sei zu verzichten. Eventualiter sei 
die Belegungsdauer ohne saisonale Aufteilung auf maximal 75 Tage pro 
Jahr festzulegen. 
• Der Bundesrat habe beim Erlass der ZwVO auf die Festlegung einer 
minimalen Belegungsdauer ausdrücklich verzichtet, da die Auslastung 
bei einem Neubau im Voraus schwierig abzuschätzen sei. Zudem spiel-
ten vom Betreiber bzw. vom Eigentümer nicht zu beeinflussende Fakto-
ren wie etwa die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder die Wech-
selkursverhältnisse eine entscheidende Rolle. Als Grundsatz gelte, 
dass die Belegung die ortsüblichen Werte für qualifiziert bewirtschaftete 
Zweitwohnungen erzielen müsse. 
• Es sei willkürlich und unzulässig, wenn die Gemeinde für den weit ab-
gelegenen Weiler, der im Winter nur schwer und oft gar nicht zugäng-
lich sei, eine Belegungsdauer von 50 Tagen festlege. In Y._____ seien 
im Winter 2011/12 lediglich 1‘936 Logiernächte erzielt worden. Es hät-
ten also im Schnitt 18 Gäste pro Tag in Y._____ logiert. Diese wenigen 
logierten Nächte seien praktisch ausschliesslich in den beiden im Win-
ter geöffneten Hotels B._____ und C._____ erzielt worden und nicht in 
qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen. Solche gebe 
es im Winter in Y._____ überhaupt nicht, weswegen die Festlegung der 
50 Tage willkürlich sei und nicht in Anlehnung an ortsübliche Werte für 
Zweitwohnungen. Im Gegensatz zu seinem Bauprojekt lägen die beiden 
Hotels, wo die 1‘936 Logiernächte erzielt worden seien, im Weiler selbst 
und zudem direkt an der einzigen von X._____ nach Y._____ führen-
den Strasse. Sein Projekt stehe am Steilhang „Z._____“ ca. 300 m 
oberhalb des Weilers. Seine Parzelle sei auch nicht direkt mit Motor-
fahrzeugen oder dem Pferdefuhrwerk erreichbar, schon gar nicht im 
Winter. Dann gelange man dorthin allein zu Fuss oder mit den Skiern. 
Daher sei die Vermietungspflicht von 50 Tagen im Winter unrealistisch. 
Bei zwei offenen Hotels werde kaum ein Gast im Winter eine nur sehr 
schwer zugängliche Wohnung 300 m weiter oben am Hang mieten.


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• Der Hinweis der Gemeinde im Einspracheentscheid, gemeint sei bloss 
eine anzustrebende Belegung und es gebe für den Fall des Nichterrei-
chens keine Sanktionen, hätte sie in der Baubewilligung entsprechend 
formulieren müssen. Dort heisse es aber, die Wohnungen müssten 
während mindestens 150 Tagen im Jahr vermietet werden. 
• Wenn schon der Bundesrat auf eine minimale Belegungsdauer verzich-
tet habe, müsse dies der Gemeinderat X._____ gerade im extremen 
Sonderfall Y._____ umso mehr tun. 
• Werde das Rechtsbegehren auf Verzicht auf eine minimale Belegungs-
dauer abgewiesen, müsste mindestens die Dauer auf den einigermas-
sen realistischen Zeitraum von 75 Tagen reduziert werden. Selbst dies 
sei eine Belegung, die von ganz wenigen Ferienwohnungsvermietern in 
Y._____ erreicht werde. Auf die saisonale Aufteilung sei zu verzichten, 
nachdem im Winter in Y._____ Ferienwohnungen kaum vermietbar sei-
en. 
4.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 
ihrer Vernehmlassung vom 29. Mai 2013 die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf eingetreten werden könne. 
• Der in der Beschwerde gestellte Hauptantrag des Beschwerdeführers, 
es sei auf die Festlegung einer minimal notwendigen Belegungsdauer 
zu verzichten, stelle eine unzulässige Ausdehnung des Rechtsbegeh-
rens gegenüber der Einsprache dar, wo der Beschwerdeführer noch 
beantragt habe, die unter Ziff. 4 der Baubewilligung verfügte Vermie-
tungspflicht sei auf Maximum die Hälfte, d.h. auf 75 Tage im Jahr zu re-
duzieren. Somit könne auf den Hauptantrag des Beschwerdeführers 
nicht eingetreten werden. 
• Die Erwägungen des Gemeinderates zur Bedeutung der Belegungs-
dauer seien entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers im vor-
liegenden Verfahren zu berücksichtigen. Danach könne die vorge-
schriebene Vermietungsdauer nicht in dem Sinne als zwingend betrach-
tet werden, als ein Eigentümer mit Sanktionen rechnen müsse, wenn er 
die vorgeschriebene Auslastung wegen Gästemangels nicht erreiche. 
Es handle sich um eine anzustrebende Belegung, während welcher die 
Wohnungen auf jeden Fall für mögliche Gäste bereitzuhalten seien. 


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• In der ZwVO sei tatsächlich auf die Festlegung einer minimal notwendi-
gen Belegungsdauer verzichtet worden. Immerhin halte das ARE in 
seinem Bericht fest, dass die Belegung die ortsüblichen Werte für quali-
fiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen erreichen müsse. 
Örtlich abgestützte Vorgaben bezüglich der Belegungsdauer seien da-
her nicht ausgeschlossen. Art. 90 Abs. 1 KRG ermächtige die Gemein-
den, Baubewilligungen mit den gebotenen Nebenbestimmungen zu 
verknüpfen, wenn sich solche zur Schaffung oder zur Erhaltung des 
rechtmässigen Zustands aufdrängten. Dies sei vorliegend der Fall, um 
Unterlassungen oder Umgehungen der Bewirtschaftungspflicht so weit 
als möglich zu verhindern. Dazu eigne sich gerade eine anzustrebende 
Vermietungsdauer. Somit sei die Gemeinde durchaus befugt, die Bau-
bewilligung für eine touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung mit der 
Auflage einer minimalen Belegungsdauer zu verknüpfen. Dabei komme 
ihr ein gewisser Beurteilungsspielraum zu, zumal es um die Würdigung 
der örtlichen Verhältnisse gehe. 
• In der Wintersaison 2011/12 seien in Y._____ insgesamt 1‘936 Lo-
giernächte vom 23. Dezember 2011 bis 10. April 2012 zu verzeichnen 
gewesen. In der Sommersaison 2012 seien 6‘998 Logiernächte vom 
26. Mai bis 28. Oktober 2012 registriert worden. Somit hätten sich in der 
Wintersaison immerhin an 109 und während der Sommersaison an 156 
Tagen Gäste in Y._____ aufgehalten. Die Logiernächte seien nicht 
praktisch ausschliesslich in den zwei im Winter geöffneten Hotels 
B._____ und C._____ erzielt worden. Das Hotel C._____ sei seit meh-
reren Jahren im Winter geschlossen und die Logiernächte entfielen da-
her vor allem auf das Gasthaus B._____ sowie drei von diesem Betrieb 
bewirtschaftete Ferienhäuser, welche - wie das Bauprojekt des Be-
schwerdeführers - im Gebiet „Z._____“ lägen. Damit sei auch das Ar-
gument des Beschwerdeführers widerlegt, dass die Lage seines Hau-
ses am steilen Hang von „Z._____“ einer Vermietungspflicht entgegen-
stehe. Unbestritten sei, dass Y._____ im Winter nur mit Pferdekutschen 
oder zu Fuss erreichbar sei, weswegen sich im Winter vor allem Skitou-
risten dort aufhielten, welche das geplante Doppelferienhaus des Be-
schwerdeführers problemlos erreichen könnten. Jedenfalls seien die 
räumlichen Verhältnisse in Y._____ nicht derart, dass von einer abge-
legenen Lage des bewilligten Doppelferienhauses gesprochen werden 
könne. 
• Die Vermietungspflicht respektive die Bereithaltung der Wohnung 
während 150 Tagen seien keinesfalls unrealistisch. Die erhobenen Lo-
giernächte zeigten aber auch, dass eine Aufteilung der Belegungstage 
auf die Sommer- und Wintersaison durchaus Sinn mache. Bei den sta-
tistisch ausgewiesenen Logiernächten in Y._____ und einer entspre-
chenden Bewirtschaftung der zwei geplanten neuen Wohnungen werde 


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jedenfalls die vorgegebene Belegungsdauer nach Auffassung der Be-
schwerdegegnerin sowohl im Winter als auch im Sommer zu erreichen 
sein. Andernfalls stelle sich grundsätzlich die Frage, weswegen der Be-
schwerdeführer überhaupt ein gemäss Gesetz touristisch bewirtschafte-
tes Doppelferienhaus erstellen wolle, wenn er davon ausgehe, kaum 
Gäste für sein Haus zu finden. Die von der Gemeinde verfügte Auflage 
sei notwendig gewesen, um der Bewirtschaftungspflicht Nachachtung 
zu verschaffen. 
5.
Am 4. September 2013 forderte der Instruktionsrichter die Beschwerde-
gegnerin auf, die Statistiken betreffend Übernachtung von Feriengästen in 
der Fraktion Y._____ für die letzten fünf Jahre, aufgeschlüsselt nach Ho-
telübernachtungen und Übernachtungen in qualifiziert bewirtschafteten 
Zweitwohnungen, sowie Zusammenstellungen der in den jeweiligen Jah-
ren verfügbaren Anzahl Betten in Y._____ für diese Jahre, ebenfalls auf-
geschlüsselt nach Hotelbetten und Betten in qualifiziert bewirtschafteten 
Zweitwohnungen, zuzustellen. Mit Schreiben vom 18. September 2013 
reichte die Beschwerdegegnerin die ersuchten Statistiken ein. 
6.
Am 27. September 2013 nahm der Beschwerdeführer zu den von der 
Beschwerdegegnerin eingereichten Statistiken wie folgt Stellung: 
• Die Statistiken zeigten, dass eine Fremdvermietung einer Ferienwoh-
nung in Y._____ über 100 Tage im Sommer illusorisch und nicht zu er-
reichen sei. Die beste Auslastung (171 Logiernächte mit vier Betten) 
belaufe sich auf 43 Tage pro Bett. Teile man die 171 Logiernächte 
durch drei belegte Betten, komme man auf 57 Tage. Die anderen Ver-
mieter lägen weit darunter. 
• Die Übernachtungen im Winter erreichten nie mehr als 24 % der jährli-
chen Gesamtübernachtungen. Zudem seien sie rückläufig und hätten in 
den letzten beiden Wintern bloss noch 18 % der jährlichen Gesamtü-
bernachtungen betragen. Ihm werde aber auferlegt, dass er 33 % der 
Übernachtungen (50 von 150 Tagen) im Winter erziele. Dies sei von 
keinem Vermieter in den letzten fünf Jahren auch nur annähernd er-
reicht worden. 


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• Teile man die für den Winter 2012/13 erreichten 347 Übernachtungen in 
qualifiziert bewirtschafteten Betten durch die Wohnungen und die 
durchschnittliche Bettenzahl von 3.5 pro Wohnung, komme man auf ei-
ne Vermietung während 24 Tagen und für 2011/12 sogar nur während 
20 Tagen. 
• Die Statistik sei somit nicht geeignet, die angefochtene Festlegung der 
minimalen Belegungsdauer von 150 Tagen pro Jahr zu untermauern. 
Vielmehr zeige sie auf, dass die von ihm geforderten Zahlen nicht zu er-
reichen und demnach willkürlich festgelegt worden seien. 
7.
In ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2013 führte die Beschwerdegeg-
nerin noch folgendes aus:
• Eine befriedigende Auslastung von bewirtschafteten Zweitwohnungen 
könne nur erreicht werden, wenn die Wohnungen auch über eine aus-
reichende Zeitspanne zur Vermietung angeboten bzw. für die Benut-
zung durch Feriengäste freigehalten würden. Es wäre daher falsch und 
nicht zielführend, wenn eine festgelegte Belegungsdauer auf eine aus-
gewiesene durchschnittliche tatsächliche Vermietung ausgerichtet wür-
de. 
• Es sei müssig, die ausgewiesenen Logiernächte zu diskutieren, zumal 
die Statistik nur die Logiernächte erfasse und nicht auch die Tage, 
während der die in der Statistik aufgeführten Wohnungen tatsächlich 
belegt gewesen seien. Je nachdem, ob die Wohnungen durch eine ein-
zelne Person, durch zwei oder gar durch drei oder vier Personen belegt 
gewesen seien, ergäben sich unterschiedliche Belegungstage. Die 
festgelegte Belegungsdauer bzw. Bereithaltedauer von 100 Tagen im 
Sommer und 50 Tagen im Winter sei demnach durchaus realistisch. 
• Der Ersteller einer bewirtschafteten Zweitwohnung müsste eigentlich 
daran interessiert sein, seine Wohnung möglichst lange für die Fremd-
vermietung freizuhalten, umso mehr als gemäss ZwVO und Baubewilli-
gung eine Nutzung der bewilligten Ferienhäuser durch den Eigentümer 
selbst, seine Familienmitglieder sowie durch Freunde und Bekannte 
(entgeltlich oder unentgeltlich) pro Hauptsaison auf höchstens drei Wo-
chen beschränkt sei. Die Sommersaison betrage bekanntlich etwa 145 
Tage, die Wintersaison etwa 115 Tage. Ziehe man von diesen Tagen 
die zulässigen 21 Tage Eigennutzung ab, verblieben für die Sommer-
saison 124 Tage zur Drittvermietung und für die Wintersaison 94 Tage. 
Wirtschaftlich betrachtet müsste daher dem Beschwerdeführer daran 
gelegen sein, die beiden bewilligten Ferienhäuser (recte: Ferienwoh-


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nungen) während der ganzen, nicht für den Eigengebrauch bestimmten 
Zeit an Feriengäste zu vermieten. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
Einspracheentscheid vom 12. April 2013, mit welchem die Beschwerde-
gegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers im Sinne der 
Erwägungen abgewiesen und die unter Auflagen erteilte Baubewilligung 
für das Doppelferienhaus vom 9. Januar 2013 bestätigt hat. Streitig und 
zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der unter Ziff. 4 der Baubewilligung ver-
fügten Auflage, wonach die bewilligten Ferienwohnungen während min-
destens 150 Tagen im Jahr (100 Tage im Sommer, 50 Tage im Winter) 
vermietet werden müssen. 
b)
Hinsichtlich des beschwerdeführerischen Hauptantrages ist - wie die Be-
schwerdegegnerin zu Recht vorbringt - zu beachten, dass dieses Begeh-
ren über die Anträge der Einsprache vom 9. Januar 2013 hinausgeht. In 
der Einsprache gegen die von der Geschäftsleitung erteilte Baubewilli-
gung vom 9. Januar 2013 hatte der heutige Beschwerdeführer noch den 
Antrag gestellt, die unter Ziff. 4 der Baubewilligung verfügte Vermietungs-
pflicht sie auf Maximum die Hälfte, d.h. 75 Tage im Jahr, zu reduzieren, 
und es sei auf die saisonale Aufteilung zu verzichten. Zudem sei die Auf-
lage bis zum Inkrafttreten der definitiven, ordentlichen Ausführungsge-
setzgebung zu Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) zu terminieren und alsdann anzupassen. In 


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der vorliegenden Beschwerde stellt der Beschwerdeführer nun aber den 
Hauptantrag, es sei auf die Festlegung einer minimal notwendigen Bele-
gungsdauer (Ziff. 4 der Baubewilligung) zu verzichten. Lediglich eventuali-
ter wird auch in der Beschwerde wieder die Reduktion der Belegungs-
dauer auf maximal 75 Tage pro Jahr, und zwar ohne saisonale Aufteilung, 
beantragt. Damit geht der Hauptantrag über das im Einspracheverfahren 
gestellte Rechtsbegehren hinaus, welche diesen eben nicht enthielt. Eine 
solche Prozessführung ist nicht zulässig. Der Streitgegenstand kann sich 
im Laufe des Rechtsmittelzuges zwar verengen und um nicht mehr streiti-
ge Punkte reduzieren, hingegen grundsätzlich nicht erweitern oder quali-
tativ verändern, weil die funktionelle Zuständigkeit sowohl der erstinstanz-
lich verfügenden Behörde als auch der Rechtsmittelinstanzen einzuhalten 
ist und nicht durch die Änderung der Begehren durchbrochen werden 
darf. Gegenstände, über welche die verfügende Behörde oder die erste 
Rechtsmittelinstanz weder entschieden hat noch hätte entscheiden müs-
sen, sind somit durch die Beschwerdeinstanz nicht zu beurteilen (ALFRED 
KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Ver-
waltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, 
N. 1019; BGE 133 II 30 E.2, 131 II 200 E.3.2). Dementsprechend kann 
auf den beschwerdeführerischen Hauptantrag auf Aufhebung der Mini-
malbelegungsdauer (Ziff. 4 der Baubewilligung) infolge unzulässiger Er-
weiterung des Streitgegenstands im Beschwerdeverfahren nicht eingetre-
ten werden. Indessen hat das Gericht zu diesem Hauptantrag - wenn 
auch unter geänderten Vorzeichen - trotzdem Stellung zu nehmen (vgl. 
nachstehend Erwägung 5 und 6a). 
2. a)
Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände die 
Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenom-
men. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbestim-
mungen in Kraft:


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Art. 75b BV
Zweitwohnungen
1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Pro-
zent beschränkt. 
2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detail-
lierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. 
Art. 197 BV
9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen)
1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht innerhalb von 
zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungsbestimmungen 
über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung. 
2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die An-
nahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestim-
mungen erteilt werden, sind nichtig. 
b)
Um die drängendsten Fragen zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen 
hat der Bundesrat am 22. August 2012 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 BV die 
Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) erlassen, welche am 
1. Januar 2013 in Kraft getreten ist. Sie regelt den Bau neuer Zweitwoh-
nungen sowie den Umgang mit Wohnungen, welche bereits vor dem Ab-
stimmungstag (11. März 2012) bestanden. Unter anderem wurde vom 
Bundesrat dabei was folgt beschlossen: 
Art. 4
Bau neuer Wohnungen
In Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen Bewil-
ligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die:
a. als Erstwohnungen genutzt werden; oder
b. nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurz-
zeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden, 
wenn:
1. sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden, oder
2. die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Haus wohnt. 


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Art. 8
Übergangsbestimmungen
1 Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen können nach bisherigem Recht gestützt 
auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden, wenn dieser:
a. vor dem 11. März 2012 genehmigt wurde; und
b. die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stellung, Grösse 
und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nutzungsart und Nut-
zungsmass regelt.
2 Bewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und 
der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt 
werden, sind nichtig. Vorbehalten bleiben Bewilligungen nach Absatz 1 und den Artikeln 
3 Absatz 3 und 4 Buchstabe b.
3.
Vorliegend wurde die Baubewilligung für das Doppelferienhaus am 9. Ja-
nuar 2013 respektive mit dem Abschluss des Baubewilligungsverfahrens 
am 12. April 2013 erteilt. Gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO sind Bewilligungen 
für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und 
der Ablösung der ZwVO durch das ordentliche Zweitwohnungsgesetz er-
teilt werden, grundsätzlich nichtig. Vorbehalten bleiben Bewilligungen un-
ter anderem nach Art. 4 lit. b ZwVO. In Ziff. 1 der Baubewilligung vom 
9. Januar 2013 wurde in concreto explizit festgehalten, dass die Baube-
willigung gestützt auf Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erteilt werde. Vorausset-
zung für eine solche Bewilligungserteilung ist, dass die Wohnungen nicht 
individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurz-
zeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten 
und im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet wer-
den.
4.
Ob die soeben erwähnten Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilli-
gung gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO gegeben sind, ist von der Gemein-
de jeweils vor Erteilung der Ausnahmebewilligung zu prüfen um auszu-
schliessen, dass nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen bewilligt werden. 
Dies hat die Beschwerdegegnerin vorliegend nicht getan. 


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a)
Unter Ziff. 2 der Baubewilligung hat die Beschwerdegegnerin im Sinne 
einer Auflage zwar verfügt, dass ihr vor Baubeginn der Vertrag vorzule-
gen ist, der garantiert, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang 
durch dieselbe Organisation bewirtschaftet werden. Weil die Sicherstel-
lung einer dauerhaften Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingun-
gen aber eine Voraussetzung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung 
gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO ist, hätte die Beschwerdegegnerin an-
lässlich des Baubewilligungsverfahrens und vor der Fällung des Baube-
scheids überprüfen müssen, ob die dauerhafte Nutzung der beiden Feri-
enwohnungen durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen tatsächlich si-
chergestellt ist. Bei der unterlassenen Prüfung geht es, entgegen der be-
schwerdegegnerischen Auffassung, sodann nicht um einen allfälligen in-
haltlichen oder formalen Mangel des Bauvorhabens im Sinne von Art. 90 
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100), welcher mittels einer Auflage verknüpft werden kann, son-
dern - wie gesehen - um eine Voraussetzung für die Erteilung der Aus-
nahmebewilligung gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, weswegen ein Vorge-
hen nach Art. 90 Abs. 1 KRG hier nicht möglich ist.
b)
Desgleichen hat die Gemeinde noch nicht geprüft, ob die bewilligten 
Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaf-
tet werden, sondern auch diese Prüfung auf einen späteren Zeitpunkt, 
nämlich denjenigen des Baubeginns, verschoben. Dabei hätte sie zumin-
dest das von ihr unter Ziff. 3 der Baubewilligung erwähnte „hotelmässige 
Betriebskonzept“ vor der Bewilligungserteilung überprüfen müssen. Eine 
strukturierte Beherbergungsform liegt dann vor, wenn die Wohnungen 
nicht individualisiert ausgestaltet sind und ein hotelähnliches Betriebskon-
zept inklusive im Regelfall dazu gehörende minimale Infrastrukturen wie 
etwa Rezeption mit einer damit zusammenhängenden genügend grossen 
minimalen Betriebsgrösse vorhanden ist. Dabei ist nachzuweisen, dass 


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die hotelmässigen Leistungen von einer Mehrheit der Gäste effektiv in 
Anspruch genommen werden. Zudem ist vom Eigentümer bzw. vom Be-
treiber eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungs-
investitionen nachzuweisen (vgl. Erläuternder Bericht zur ZwVO des Bun-
desamtes für Raumentwicklung [ARE] vom 17. August 2012 S. 11/18 zu 
Art. 4). Die Gemeinde hat diese von Amtes wegen vorzunehmende Prü-
fung, ob die beiden bewilligten Ferienwohnungen im Rahmen strukturier-
ter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden, bisher nicht vorgenom-
men, obwohl sie dazu verpflichtet gewesen wäre, um auszuschliessen, 
dass vorliegend nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen bewilligt werden. 
Denn eine nach dem 1. Januar 2013 erteilte Bewilligung für nicht bewirt-
schaftete Zweitwohnungen wäre gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO nichtig. Im 
Übrigen geht es auch hier nicht um einen allfälligen inhaltlichen oder for-
mellen Mangel des Bauvorhabens, sondern um eine Bewilligungsvoraus-
setzung, weswegen ein Vorgehen nach Art. 90 Abs. 1 KRG auch hier 
nicht möglich ist. Gerade im vorliegenden Fall hätte Anlass für eine ein-
gehende Prüfung der Frage bestanden, ob die beiden beiwilligten Ferien-
wohnungen tatsächlich im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen 
bewirtschaftet werden, zumal den Bauplänen bezüglich Infrastruktur für 
den hotelmässigen Betrieb nichts zu entnehmen ist und das Bauobjekt, 
welches aus lediglich zwei Ferienwohnungen besteht, bezüglich minima-
ler Betriebsgrösse Fragen aufwirft und sich das Bauvorhaben überdies 
auch etwas abgelegen in einiger Entfernung vom Kern des Weilers 
Y._____ befindet, was einen hotelmässigen Betrieb zusätzlich erschwert. 
5. a)
Weitere Voraussetzung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung 
gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO ist, dass die Wohnungen ausschliesslich 
zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen an-
geboten werden. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, liegen keine touris-
tisch bewirtschafteten Zweitwohnungen vor, was wiederum - wie vorste-


- 14 -
hend dargestellt - zur Nichtigkeit der angefochtenen Baubewilligung 
gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO führen würde. Entgegen der Auffassung der 
Beschwerdegegnerin und entsprechend dem Verordnungstext müssen 
solche touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen de lege lata nicht 
bloss während einer von der Gemeinde festzusetzenden Mindestbele-
gungsdauer qualifiziert touristisch bewirtschaftet werden, sondern immer, 
wenn sie nicht leer stehen. Die Vorschrift einer Mindestbelegungsdauer 
findet nicht nur keine gesetzliche Stütze in der ZwVO, sondern wird, im 
Gegenteil, von dieser ausgeschlossen, indem die qualifiziert touristische 
Nutzung („kurzzeitige Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingun-
gen“) ausschliesslich zu erfolgen hat. Damit ist nicht nur die Festlegung 
einer Mindestbelegungsdauer verordnungswidrig, sondern erweist sich 
auch die maximale Beanspruchung solcher Wohnungen durch die Ei-
gentümer respektive ihre Familien, Freunde, Bekannte etc. von drei Wo-
chen pro Hauptsaison als verordnungswidrig. An diesem Ergebnis ver-
mag die Tatsache, dass das ARE des Bundes in seinem erläuternden Be-
richt zur ZwVO vom 17. August 2012 zu Art. 4 schreibt, dass die Eigen-
nutzung (durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie Freun-
de und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich) möglich bleibe, wobei 
davon auszugehen sei, dass diese pro Hauptsaison in der Regel nur 
während drei Wochen stattfinden dürfe. Denn der erläuternde Bericht des 
ARE bildet keine gesetzliche Grundlage für die Eigennutzung, sondern 
höchstens eine Auslegungshilfe dazu. Der Verordnungstext sieht somit 
vor, dass solche Wohnungen entweder qualifiziert touristisch zu bewirt-
schaften respektive zu nutzen sind, oder eben gar nicht genutzt werden 
können. Tertium non datur. Folglich kann aber ein Eigentümer einer quali-
fiziert bewirtschafteten Zweitwohnung mangels einer gesetzlichen Grund-
lage nicht dazu gezwungen werden, diese auch bestimmungsgemäss zu 
bewirtschaften. Er kann sie alternativ auch leer stehen lassen. Was er in-
des nicht darf, ist, die Wohnung anders zu nutzen denn als qualifiziert tou-


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ristische Zweitwohnung, dies selbstverständlich unter dem Vorbehalt ei-
ner allfällig zu bewilligenden Zweckänderung. 
b)
Die Festlegung einer Mindestbelegungsdauer macht auch sachlich keinen 
Sinn. Sie wirft nämlich unweigerlich - und nach dem vorstehend Ausge-
führten unnötigerweise - die Frage auf, wie denn die Wohnungen in der 
übrigen Zeit (365 Tage - 150 Tage = 215 Tage) genutzt werden. Nach 
den vorstehenden Ausführungen ist indes auch für diese Zeit einzig der 
Betrieb respektive die Nutzung als qualifiziert touristisch bewirtschaftete 
Zweitwohnung oder eben das Leerstehen derselben möglich, kommt doch 
eine andere Nutzung denn als qualifiziert touristische Zweitwohnung - wie 
gesehen - nicht in Betracht. Dass es allenfalls gute Gründe gäbe, de lege 
ferenda diese Situation zu überdenken, ist ein anderes Thema, welches 
hier nicht zu behandeln ist.
6. a)
Folglich erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid vom 12. April 
2013 einschliesslich der diesem zugrunde liegenden Baubewilligung vom 
9. Januar 2013 als nicht rechtens. Die Beschwerde ist deshalb im Sinne 
der Erwägungen gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Indessen ist 
nicht bloss - wie vom Beschwerdeführer beantragt - die Ziff. 4 der Baube-
willigung aufzuheben, sondern von Amtes wegen im Sinne der Erwägun-
gen die gesamte Baubewilligung und der angefochtene Einspracheent-
scheid. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese vor 
erneutem Entscheid in Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens das 
Vorliegen der Bewilligungsvoraussetzungen für qualifiziert touristisch be-
wirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO überprüfe 
und anschliessend im Sinne der Erwägungen neu verfüge. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 


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BR 370.100) zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin. Der ob-
siegende Beschwerdeführer hat praxisgemäss keinen Anspruch auf eine 
aussergerichtliche Entschädigung, da er nicht anwaltlich vertreten ist. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, soweit 
darauf eingetreten werden kann. Der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 12. April 2013 samt Baubewilligung vom 9. Januar 2013 werden auf-
gehoben und die Angelegenheit zur Weiterführung des Baubewilligungs-
verfahrens im Sinne der Erwägungen, insbesondere zur Prüfung der Be-
willigungsvoraussetzungen für qualifiziert touristisch bewirtschaftete 
Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, an die Gemeinde 
zurückgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
338.--
zusammen
Fr. 2‘838.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]