gr_gerichte · R 2009 65 · 2009-11-03 · it

domanda di costruzione | Baurecht

R 09 65
5a Camera 
SENTENZA
del 3 novembre 2009
nella vertenza di diritto amministrativo
concernente domanda di costruzione
1.
… è comproprietario sull’altro territorio del Comune di … della particella no. 
781. Questa particella è suddivisa in tre proprietà per piani (PPP) di cui l’unità 
pari a 268/1000 è di … ed è intavolata a registro fondiario (RF) con il no. 
50002. Le altre due unità appartengono alla comunione ereditaria … (no. 
50000) e a … no. 50001). Il fondo è sopraedificato con un edificio principale 
in parte destinato ad abitazione e in parte ad attività artigianale (immobile 
2/2B/2C secondo l’ICAI) e con una sosta/tettoia per il deposito della 
falegnameria (stabile 2C-A). In data 20 aprile 2009, … introduceva formale 
domanda di costruzione per la ristrutturazione della sosta. Durante 
l’esposizione del progetto, gli eredi … in quanto comproprietari del fondo si 
opponevano all’intervento, mentre il committente non riteneva necessario il 
consenso degli altri proprietari per piani, trattandosi di un mero intervento di 
manutenzione. 
2.
Con decisione 3 agosto 2009 il Comune di … non entrava nel merito della 
domanda di costruzione, mancando “un verbale assembleare dei condomini 
attestante l’esistenza di una decisione per l’accettazione del progetto 
presentato o di un documento che dimostri che il diritto di costruzione del 
richiedente risulta da disposizioni convenzionali, ai sensi dell’art. 712g cpv. 2 
CCS, che derogano al regime legale”. Per l’autorità edilizia comunale 
l’intervento previsto esulerebbe dai semplici lavori di manutenzione, 
trattandosi in realtà della demolizione e ricostruzione della sosta esistente. 
Per un simile intervento, il richiedente non avrebbe saputo produrre il richiesto 


consenso degli altri comproprietari, per cui la domanda di costruzione non 
avrebbe potuto essere analizzata.
 
3.
Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 26 agosto 
2009, … chiedeva l’annullamento della decisione impugnata e il rilascio del 
permesso di riattare. Lo stabile in oggetto, contrariamente al fondo, sarebbe 
di esclusiva proprietà del ricorrente con sua moglie e l’intervento richiesto 
sarebbe urgente sia in considerazione dello stato della costruzione sia per 
l’attività di falegname dell’istante, il quale si sentirebbe tradito dall’agire 
dell’autorità comunale che anziché assumersi le proprie responsabilità 
decidendo materialmente sulla questione, procrastinerebbe invece la 
decisione sul meritato permesso. 
4.
Nella risposta di causa, il Comune di … chiedeva la reiezione del ricorso. 
Dopo aver chiarito il tipo di intervento previsto, l’autorità comunale concludeva 
alla manifesta assenza del diritto di costruire da parte del richiedente la licenza 
di costruzione, contro la chiara volontà di una parte degli altri comproprietari, 
e conseguentemente riteneva giustificata la non entrata nel merito sulla 
domanda di fabbrica. 
5.
Chiamati a determinarsi sul ricorso, gli eredi … si opponevano all’erezione di 
un edificio di dimensioni e volumi maggiori di quello esistente e non ritenevano 
fattibile l’intervento senza il loro espresso accordo. 
Considerando in diritto:
1.
La controversia verte sulla questione di sapere se il comune ha a giusto titolo 
omesso l’esame materiale della domanda di costruzione, essendo il 
committente manifestamente non legittimato da solo a chiedere la licenza di 
costruzione. In questo senso un esito favorevole del ricorso non potrebbe 
evidentemente comportare l’evasione materiale della pratica come richiesto 
dall’istante, ma semplicemente la retrocessione dell’incarto all’autorità edilizia 
comunale per l’evasione della pratica per quanto di sua competenza. 


2. a)
Giusta la previgente prassi di questo Giudice, all’autorità edilizia non era dato 
rifiutare un progetto edilizio per motivi che esulavano dalle disposizioni di 
polizia delle costruzioni (PTA 1999 no. 49, 1990 no. 25 1989 no. 15, 1987 ni. 
19 e 20, 1982 no. 23, 1974 no. 24, 1971 no. 17 e 1970 no. 30; STA R 04 38, 
R 02 77 e R 09 82) a meno che si palesasse fin dall’inizio l’assoluta mancanza 
di legittimazione del petente, non essendo questi in grado di comprovare il 
proprio diritto di proprietà sul fondo (PTA 1990 no. 25, 1989 no. 15, 1987 no. 
20 e 1982 no. 23). In queste situazioni la presa in considerazione di aspetti 
del diritto privato trovava la propria giustificazione nella necessità di evitare 
che l’autorità esaminasse nel dettaglio delle magari complesse domande di 
costruzione, quando la legittimazione del petente faceva già manifestamente 
difetto (vedi sul tema: Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 5. ed., Berna 2008, pag. 322 ss.). La nuova normativa 
cantonale in materia di pianificazione in vigore dal 1. novembre 2005 ha 
tenuto conto di questa problematica (STA R 08 8). Giusta l’art. 89 cpv. 3 della 
legge cantonale sulla pianificazione del territorio (LPTC) infatti, se il 
committente non è proprietario del terreno edificabile, la domanda di 
costruzione va controfirmata dal proprietario. L’aggiornamento della legge 
edilizia comunale (LE) riprende il principio sancito dal diritto cantonale. Dalla 
disposizione del diritto cantonale non è comunque dato dedurre granché per 
l’evasione della presente vertenza, essendo evidente che l’istante è 
(com)proprietàrio del fondo, ma che non lo è esclusivamente. 
b)
Il ricorrente è uno dei proprietari per piani della particella in oggetto. La 
comunione dei comproprietari non gode di personalità giuridica, ma per 
ragioni pratiche, per sicurezza del diritto e per economia di giudizio, la legge 
le riconosce una certa capacità processuale. Da parte loro i comproprietari 
rimangono liberi di disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i 
locali che sono oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CCS). Nella 
fattispecie, per quanto stabilito dal contratto di suddivisione della proprietà del 
1978, l’assegnazione dell’immobile avveniva sulla base dei dettagliati piani 
che erano parte integrante dell’accordo. Giusta la planimetria allegata 
all’istante spettava il diritto esclusivo sulla parte del fondo comprendente una 


superficie di 980 m2 e sul quale sorge, da tempo immemorabile, una 
sosta/legnaia. Anche se detto stabile non veniva indicato sui piani originali di 
ripartizione della proprietà per piani, il comune non contesta che l’impianto 
risalga a tempi immemori, per cui, perlomeno di primo acchito, non vi sono 
motivi per dubitare della legalità della costruzione sulla quale l’istante ha un 
diritto esclusivo. Giusta quanto previsto dall’art. 712b cpv. 2 CCS, il suolo non 
può essere oggetto di diritto esclusivo, ma solo di uso esclusivo. Per contro, i 
singoli piani o porzioni di piani ordinati in appartamenti o in unità di locali 
possono essere oggetto del diritto esclusivo. Nell’evenienza pertanto, l’istante 
va ritenuto poter amministrare, godere e sistemare la costruzione sita sulla 
porzione di terreno che gli è stata riservata. In base alla legislazione in materia 
di proprietà per piani egli non è conseguentemente palesemente sprovvisto 
della legittimità a chiedere una licenza edilizia per l’intervento previsto. 
c)
In base al contratto di suddivisione della proprietà, le spese di manutenzione 
e di esercizio delle tre parti assegnate in uso esclusivo erano degli aventi 
diritto all’uso e ogni proprietario era tenuto a provvedere a proprie spese alla 
manutenzione dei locali e degli impianti di cui aveva l’uso esclusivo, in modo 
da assicurare un buon aspetto ed uno stato ineccepibile alla costruzione. 
Anche queste precisazioni non fanno che confermare come quanto sia 
oggetto di diritto esclusivo del proprietario vada pure mantenuto a sue spese. 
Per il comune, l’intervento esulerebbe dai semplici lavori di manutenzione, 
motivo per cui il proprietario per piani necessiterebbe dell’accordo degli altri 
proprietari. Per questo Giudice, poiché la sosta/legnaia è da considerasi 
soggetta al diritto esclusivo del ricorrente e poiché spetta a questi mantenere 
la costruzione in uno stato ineccepibile (vedi anche art. 712a CCS), 
l’intervento richiesto doveva essere oggetto di esame materiale, senza che 
andasse in tale sede definitivamente stabilita la questione di sapere come 
andrebbe qualificato l’intervento edilizio in parola. Per il Tribunale 
amministrativo, poiché l’istante chiedeva la licenza di costruzione per la 
modifica di uno stabile a se stante su cui ha un diritto esclusivo, l’autorità 
comunale non poteva negare l’entrata nel merito della domanda di 
costruzione adducendo la “palese assenza del diritto a costruire”. Per questo, 
su tale questione il ricorso va accolto. 


d)
Evidentemente le considerazioni che precedono non possono pregiudicare il 
giudizio civile in merito alla fattibilità o meno dell’intervento nell’ottica delle 
disposizioni della legislazione civile sulla proprietà per piani. In qualità di 
comproprietario, l’istante ha semplicemente nel caso di specie il diritto di 
ottenere un giudizio di merito sulla domanda di costruzione presentata. La 
questione di sapere se l’intervento che intende apportare alla sosta/legnaia 
sia un intervento che rientri ancora nei parametri ammessi dal CCS o del 
contratto di suddivisione della proprietà senza l’accordo degli altri proprietari 
resta in questo contesto impregiudicata. Decisivo ai fini del giudizio è 
semplicemente il fatto che al ricorrente non fa “manifestamente” difetto il diritto 
di intervenire sull’immobile con misure edilizie. 
3.
La particella in oggetto è situata fuori della zona edificabile. Per questo, oltre 
alla licenza edilizia l’intervento necessita anche di un permesso cantonale (art. 
87 cpv. 1 LPTC). Se pertanto l’autorità edilizia comunale dovesse considerare 
soddisfatti i presupposti per il rilascio di una licenza edilizia, essa è tenuta a 
trasmettere la domanda motivata all’ufficio per lo sviluppo del territorio. 
Altrimenti, essa dovrà respingere direttamente la domanda (vedi art. 87 cpv. 
3 LPTC).
4.
In conclusione, il ricorso è accolto e la decisione impugnata annullata. Gli atti 
vengono rinviati al comune convenuto affinché decida materialmente sulla 
domanda di costruzione, eventualmente dopo il rilascio del permesso 
cantonale. L’esito della controversia giustifica l’accollamento dei costi al 
comune soccombente in applicazione giusta l’art. 73 cpv. 1 LGA. Il ricorrente 
che non si è avvalso della collaborazione di un patrocinatore legale non ha 
diritto alle ripetibili. 
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è accolto e la decisione impugnata annullata. Gli atti sono rinviati al 
comune convenuto affinché esamini e, eventualmente con il consenso della 


preposta autorità cantonale, decida materialmente sulla domanda di 
costruzione. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
1'000.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
200.--
totale
fr.
1'200.--
il cui importo sarà versato dal Comune di … entro trenta giorni dalla notifica 
della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei 
Grigioni, Coira.