gr_gerichte · U 2023 43 · 2023-10-31 · de
Bussverfügung (Hunde, Kehricht, etc.)

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 23 43
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
RichterInnen
Paganini und von Salis
Aktuarin ad hoc Fuchs
URTEIL
vom 31. Oktober 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andreas Mutzner,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 4. Februar 2019 erhielt A._____, vom Grundbuchinspektorat und
Handelsregister Graubünden (nachfolgend: GIHA) die Bewilligung
(Nr. 2019/46) zum Erwerb des STWE-Grundstücks Nr. B._____, zu
500/1000
Miteigentum
am
Grundstück
Nr. C._____
(916m2
Grundstückfläche), mit Sonderrecht am Wohnhaus A mit drei Stockwerken
(Nettowohnfläche 137,5 m2) und Garage Nr. 1, D._____, E._____, zu
einem Kaufpreis von CHF 5'865'102.--. Die Bewilligung wurde unter den
Auflagen "Pflicht zur Eigennutzung / Verbot der Dauervermietung /
Veräusserungsverbot während fünf Jahren" erteilt, die entsprechend im
Grundbuch angemerkt wurden. Für die Finanzierung wandte sich A._____
an die Credit Suisse. Diese gewährte A._____ nach Vorlage eines
Kaufvertragsentwurfes, welcher mit einem Kaufpreis in Höhe von CHF 12
Mio. versehen war, eine Hypothek in Höhe von CHF 7,8 Mio. Zur
Sicherung ihrer Forderung, liess die Credit Suisse am 21. Februar 2019
ein Register-Schuldbrief in Höhe der Hypothek errichten. Nach einigen
Nachverhandlungen – zwischen dem Käufer A._____ und den Verkäufern,
den Geschwistern F._____ und FA._____, – wurde sodann am 21.
Februar 2019 der Kaufvertrag in Höhe von CHF 6'000'000.-- von Notar
und Rechtsanwalt Riet Ganzoni öffentlich beurkundet und die
Grundbuchanmeldung und -eintragung vom Grundbuchamt der Region
G._____ vorgenommen.
2.
Im Rahmen der Corona Pandemie geriet A._____ im Herbst 2021 in
wirtschaftliche Schieflage. So beglich er die Gebühren für die Abwicklung
des Grundstückkaufs inklusive Eintragung im Grundbuch erst am 1.
November 2021. Die Kurtaxenpauschale und die Verkehrsabgabe für die
Jahre 2020 bis 2022 sind bis heute unbezahlt.
3.
Auf Betreiben der Gläubigerbank Credit Suisse wurde das Grundstück
Nr. B._____ am 26. Januar 2023 durch das Betreibungs- und Konkursamt

- 3 -
der Region G._____ im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung
zwangsverwertet. Es wurde ein Versteigerungserlös von CHF 14 Mio.
erzielt.
Nach
Abzug
der
Verwertungs-,
Verwaltungs-
und
Verteilungskosten sowie der Grundstückgewinnsteuern beläuft sich der zu
verteilende Betrag auf CHF 11'579'948.10. Nach Befriedigung der an 1.
Pfandstelle stehenden Credit Suisse mit ihrer Forderung in Höhe von
CHF 8'101'893.37 verbleiben noch CHF 3'477'054.73 Mehrerlös.
4.
Mit Schreiben vom 14. Februar 2023 teilte das GIHA A._____ mit, dass es
den Widerruf der Erwerbsbewilligung in Erwägung ziehe und forderte
A._____ dazu auf, zur Angelegenheit Stellung zu nehmen. Zur
Begründung führt das GIHA an, dass A._____ den weit über dem
Kaufpreis
liegenden
Bankkredit
erschlichen
und
daraus
einen
unrechtmässigen Gewinn erzielt habe. Überdies sei er seinen
Zahlungspflichten gegenüber der Bank nicht nachgekommen und habe so
aktiv die Zwangsverwertung des Grundstücks herbeigeführt. Der daraus
erzielte,
unrechtmässige
Gewinn
sei
zugunsten
des
Kantons
abzuschöpfen.
5.
In seiner Stellungnahme vom 17. März 2023 bestreitet A._____ die gegen
ihn erhobenen Vorwürfe vehement. Er habe die Liegenschaft an den
Wochenenden, während der Ferien und der Corona Pandemie zusammen
mit seiner Familie intensiv zu Ferienzwecken genutzt und fühle sich
H._____ sehr verbunden. Dass die Liegenschaft veräussert werden
musste, sei keineswegs beabsichtigt gewesen, sondern sei einzig auf die
durch Corona ausgelöste wirtschaftliche Schieflage ab Herbst 2021
zurückzuführen. Auch dass ein höherer Zwangsverwertungserlös erreicht
wurde als der ursprüngliche Kaufpreis, sei ausserhalb seines
Machtbereiches gelegen. Betreffend Finanzierung habe er den
branchenüblichen Prozess beschritten und nur, weil der Register-
Schuldbrief höher sei als der schlussendliche Kaufpreis, lasse das keine

- 4 -
Rückschlüsse auf eine allfällige Täuschung der Bank zu. Überdies betreffe
die Finanzierung einzig das Verhältnis zwischen Schuldner und Gläubiger.
6.
Nach erfolgter Zwangsversteigerung wies das GIHA im Sinne einer
vorsorglichen Massnahme das Betreibungs- und Konkursamt der Region
G._____ mit Verfügung am 21. März 2023 an, den erzielten Mehrerlös aus
der Zwangsversteigerung in Höhe von CHF 3'477'054.73 nicht ohne
Zustimmung
der
Bewilligungsbehörde
an
A._____
oder
Dritte
auszuzahlen. Der Erlös sei sicherzustellen. Zur Begründung führt es an,
dass A._____ aufgrund der vollständigen Fremdfinanzierung des
Grundstücks durch die Bank dieses nicht unmittelbar auf seinen
persönlichen Namen erworben habe. Vielmehr sei wirtschaftlich gesehen
die finanzierende Bank Eigentümerin des Grundstücks geworden. Es
handle sich folglich um eine unzulässige Finanzierung und daher um einen
unrechtmässig erzielten Vermögensvorteil. Hinzu käme, dass A._____ es
unterlassen habe, den Bankkredit zu bedienen sowie allfällige Steuern und
Abgaben zu bezahlen. Die so ausgelöste Veräusserung des Grundstücks
verstosse gegen die Auflage des fünfjährigen Veräusserungsverbots. Als
weiterer Auflagenverstoss käme hinzu, dass A._____ die Ferienwohnung
seiner Mutter als Hauptwohnung zur Verfügung gestellt habe und damit
gegen die Auflagen Pflicht zur Eigennutzung zu Ferienzwecken und
Verbot der Dauervermietung verstossen habe. Die von A._____
vorgebrachten Einwände seien sodann reine Schutzbehauptungen.
7.
Gegen die vorsorgliche verfügte Massnahme reichte A._____ am 30. März
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein.
Er beantragte, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und das
Verfahren sei für dringlich zu erklären. Zur Begründung führt er an, dass
ihm
durch
die
Blockade
seiner
Gelder
ein
nicht
leicht
wiedergutzumachender Nachteil drohe, da er daran gehindert sei, seinen
weiteren Verbindlichkeiten nachzukommen. Im Wesentlichen hält A._____
an seinen bisherigen Ausführungen fest. Insbesondere betont er, dass die

- 5 -
Finanzierung nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sei, solange
es sich nicht um eine ausländische Finanzierung handle.
Betreffend die Nutzung der Wohnung sei es so, dass die Mutter, I._____
coronabedingt ihren Wohnsitz nach H._____ verlegen wollte, um mehr
Zeit mit ihrer Familie verbringen zu können. Aufgrund der verschärften
Aus- und Einreisebestimmungen sei der Mutter das Reisen nicht mehr
zumutbar gewesen, weshalb sie nicht mehr regelmässig vor Ort gewesen
sei. Überdies habe sie die Liegenschaft nicht ausschliesslich, sondern
zusammen mit A._____ benutzt. Die Nutzung der Wohnung zu
Ferienzwecken sei A._____ jederzeit und ungehindert möglich gewesen.
Die Verfügung des GIHA sei unhaltbar, unverhältnismässig und
unzulässig. Es fehle an einer hinreichenden Rechtsgrundlage, an der
Weisungsbefugnis der Bewilligungsbehörde und an einem öffentlichen
Interesse.
8.
Das GIHA beantragt in seiner Vernehmlassung vom 21. April 2023 die
Abweisung der Beschwerde. Die Finanzierung des Grundstückerwerbs
beruhe auf falschen Angaben, weshalb die Bewilligung zu widerrufen sei.
Nicht bestritten werde überdies, dass die Wohnung zu Ferienzwecken
genutzt werde. Keine Rolle spiele der Einwand, dass die Feriennutzung
durch A._____ trotz Vermietung an die Mutter weiterhin (teilweise) möglich
geblieben wäre, zumal auch die bloss teilweise Dauervermietung der
Ferienwohnung zweckwidrig und unzulässig sei.
9.
Mit Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 widerrief das GIHA die am
4. Februar 2019 erteilte Bewilligung Nr. 2019/46. Es stellte fest, dass
A._____ mit der entgeltlichen und unbefristeten Vermietung seiner
Wohnung an seine Mutter I._____ am 14. Juni 2020 die Auflage des
Verbots der Dauervermietung verletzt habe. Überdies habe er durch die
vorzeitige Veräusserung des Grundstücks gegen die weitere Auflage des
Veräusserungsverbots während 5 Jahren verstossen. Hinzu trete, dass

- 6 -
A._____ die Bewilligungserteilung durch falsche Angaben gegenüber der
Bank zur Sicherstellung der Finanzierung erschlichen habe. Der Erwerb
des Grundstückes Nr. B._____ sei folglich nichtig und der erzielte
Mehrerlös aus der Zwangsverwertung falle an den Kanton.
10.
Replicando führte A._____ im Verfahren U 23 26 mit Eingabe vom 4. Mai
2023 aus, dass der vom GIHA getroffene Entscheid Nr. 2023/155 vom
26. April 2023 das Massnahmeverfahren gegenstandslos werden lasse,
weshalb dieses unter Kostenfolge zulasten des GIHA abzuschreiben sei.
11.
Duplicando beantragte das GIHA am 12. Mai 2023, die Abweisung des
Gesuchs um Abschreibung des Verfahrens U 23 26 bzw. dass dieses
eventualiter wegen faktischen Rückzugs seitens A._____ – und nicht
seitens des GIHA – abzuschreiben sei. Zur Begründung führt es an, dass
die beiden Verfahren U 23 26 und U 23 43 keinen Einfluss aufeinander
hätten. Die vorsorgliche Massnahme falle nämlich erst mit Eintritt der
Rechtskraft der Verfügung dahin. Die vorsorgliche Massnahme werde mit
anderen Worten erst mit Überweisung des Erlöses an den Kanton obsolet,
weshalb sie bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens Bestand
haben müsse.
12.
Mit Schreiben vom 25. Mai 2023 stellt sich A._____ erneut auf den
Standpunkt, dass das vorsorgliche Massnahmeverfahren durch die
Verlagerung
des
Streitgegenstandes
in
das
Hauptverfahren
gegenstandslos geworden sei. Er hält überdies unverändert an seiner
Beschwerde fest und beantragt aus diesem Grunde vorsorglich Frist zur
Einreichung
einer
Replik
zu
setzen
bzw.
eventualiter
die
Beschwerdeverfahren zu vereinen.
13.
Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Juni 2023 sistierte der zuständige
Instruktionsrichter das Verfahren U 23 46 bis zum Abschluss und Eintritt
der Rechtskraft des Hauptverfahrens (U 23 43).

- 7 -
14.
Gegen die Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 erhob A._____
(nachfolgend: Beschwerdeführer) Beschwerde am 25. Mai 2023 an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er verlangt die Aufhebung
der angefochtenen Verfügung, die Ausrichtung des Erlöses aus der
Pfandverwertung und der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu
erteilen. Die Begründung deckt sich im Wesentlichen mit derjenigen der
Beschwerde vom 30. März 2023. Betreffend Finanzierung erörtert der
Beschwerdeführer, dass die Bank die Liegenschaft durch zwei
unabhängige Wertgutachter habe schätzen lassen, welche beide zum
Schluss gekommen seien, eine Finanzierung in der zugesprochenen Höhe
zu
erlauben.
Hinsichtlich
des
Spekulationsvorwurfes
bringt
der
Beschwerdeführer weiter vor, dass nicht ersichtlich sei, warum er die
Liegenschaft vor Ablauf der Frist hätte veräussern sollen, wenn er diese
nach Ablauf eines weiteren Jahres völlig frei von Auflagen und ohne
Erweckung jeglichen Verdachts hätte veräussern können. Gemäss der
betreibungsamtlichen Schätzung hätte der Beschwerdeführer anlässlich
der Zwangsverwertung sogar mit CHF 800'000 Verlust rechnen müssen.
Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass das GIHA (nachfolgend:
Beschwerdegegner) gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
verstossen habe, da es von ihm unterlassen wurde, unmittelbar nach
Entdeckung der Auflagenverstösse etwas zu unternehmen, sondern es
erst
rund
ein
Jahr
später
im
Rahmen
des
Zwangsversteigerungsverfahrens tätig wurde.
15.
Der Beschwerdegegner hält an seinen bisherigen Aussagen fest und führt
in seiner Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 weiter aus, dass die Frage
der
Finanzierung
durchaus
mit
der
Bewilligungserteilung
in
Zusammenhang stehe – nur durch die erschlichene Finanzierung habe der
Beschwerdeführer die Erwerbsbewilligung erhalten – weshalb die
Finanzierung von der Bewilligungsbehörde überprüft werden dürfe. Mit
Schreiben vom 14. Februar 2023 habe der Beschwerdegegner den

- 8 -
Beschwerdeführer im Übrigen über seine Absichten, die nachträgliche
Bewilligungspflicht
abzuklären,
orientiert
und
Gelegenheit
zur
Stellungnahme eingeräumt, womit das rechtliche Gehör gewährt wurde.
Ein vorgängiges Handeln sei mangels Kenntnis der Sachlage gar nicht
möglich gewesen. Im Weiteren seien dem Beschwerdeführer keine
Gestehungskosten entstanden, weshalb er auch keinen Anspruch auf den
Verwertungserlös habe. Prozessual beantragt der Beschwerdegegner den
Beizug der Akten aus dem Verfahren U 23 26; dem Antrag wird sodann
entsprochen.
16.
Replicando entgegnet der Beschwerdeführer am 3. Juli 2023, dass
bestritten werde, dass die Liegenschaft vorbehaltlos und unbefristet gegen
Entgelt als Hauptwohnung vermietet wurde und selbst wenn, rechtfertige
dies den nachträglichen Widerruf der Bewilligung nicht. Auch die Frage
der Mittelbeschaffung berühre die Rechtmässigkeit der Bewilligung nicht.
17.
Duplicando bringt der Beschwerdegegner am 14. Juli 2023 vor, dass der
Beschwerdeführer seine Mitwirkung an der Klärung des Sachverhalts
verweigere, indem er die Umstände, die zur Erschleichung des Kredits und
damit zur Bewilligung geführt haben, im Dunklen lasse.
18.
Darauf erwiderte der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 26. Juli 2023,
dass es die Pflicht der Bewilligungsbehörde sei, den Sachverhalt
festzustellen
und
Beweise
zu
erheben.
Überdies
sei
der
Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt aufgefordert worden, konkrete
Fragen zu beantworten bzw. konkrete Beweismittel einzureichen.
19.
Der Beschwerdegegner hält am 7. August 2023 entgegen, dass er den
Beschwerdeführer
sehr
wohl
dazu
aufgefordert
habe,
die
Erwerbsfinanzierung insbesondere deren Umstände und die Nutzung der
Wohnung offen zu legen. Nur Mithilfe der Akten der Staatsanwaltschaft
und des Amtes für Migration sei es dem Beschwerdegegner gelungen, die

- 9 -
Erschleichung des Kredits und die unrechtmässige Dauervermietung
nachzuweisen.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen
Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1
Als kantonale Bewilligungsbehörde entscheidet das GIHA über die
Bewilligungspflicht, die Bewilligung und den Widerruf einer Bewilligung
oder Auflage (Art. 15 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41]
i.V.m. Art. 13 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG;
BR 217.600]). Gegen Entscheide der Bewilligungsbehörde ist das
Verwaltungsgericht
des
Kantons
Graubünden
zuständige
Beschwerdeinstanz (Art. 15 Abs. 1 lit. c und Art. 20 Abs. 1 BewG i.V.m
Art. 15 Abs. 1 EGzBewG).
1.2
Zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist, wer durch die angefochtene
Verfügung berührt ist bzw. an deren Aufhebung oder Änderung ein
schutzwürdiges Interesse aufweist (Art. 50 Abs. 1 VRG). Als Erwerber des
Grundstücks ist der Beschwerdeführer aufgrund der spezialgesetzlichen
Regelung in Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG zur Beschwerde zuzulassen.
1.3
Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tag seit Eröffnung der Verfügung an die
Parteien
(Art. 20
Abs. 3
BewG).
Die
Verfügung
ging
beim
Beschwerdeführer am 27. April 2023 ein. Mit Aufgabe der Beschwerde am
25. Mai 2023 (Datum Poststempel) erfolgte die Beschwerde fristgerecht.

- 10 -
2.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob der Beschwerdegegner die dem
Beschwerdeführer am 4. Februar 2019 erteilte Erwerbsbewilligung
Nr. 2019/46 widerrufen und das Betreibungs- und Konkursamt G._____
anweisen durfte, den Mehrerlös aus der Zwangsverwertung dem Kanton
zu überweisen.
3.
Die Argumentation des Beschwerdegegners stützt sich im Wesentlichen
auf drei Punkte: Erwerb der Liegenschaft zu Spekulationszwecken,
Erschleichung der Bewilligung durch die (vermeintlich) erschlichene
Finanzierung und Verstoss gegen die im Grundbuch angemerkten
Auflagen des Dauervermietungs- und Veräusserungsverbots. Daraus
folgernd hat der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer die
Erwerbsbewilligung
Nr. 2019/46
vom
4. Februar
2019
mit
Feststellungverfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 entzogen. Im
Nachfolgenden sind daher die Voraussetzungen für den Widerruf
eingehend zu prüfen.
4.
Gemäss Art. 25 Abs. 1 BewG ist eine Bewilligung von Amtes wegen zu
widerrufen, wenn der Erwerber diese durch unrichtige Angaben
erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält. Im Raum
stehen sowohl der Vorwurf des Auflagenverstosses als auch das
Erschleichen der Bewilligung.
4.1.1
Ein Erschleichen durch unrichtige Angaben setzt gemäss Wortlaut
dreierlei voraus: Zum einen muss der Erwerber unrichtige Angaben
machen und zum anderen muss er die Bewilligung aktiv Erschleichen.
Dabei muss als dritte Voraussetzung ein Kausalzusammenhang zwischen
den
unrichtig
gemachten
Angaben
und
der
Erteilung
der
Erwerbsbewilligung bestehen. Mit anderen Worten muss der von der
Bewilligungsbehörde getroffene Entscheid durch die unrichtigen Angaben
zustande gekommen sein. Dabei müssen sich die unrichtigen Angaben
auf wesentliche und entscheidende Punkte der Erwerbsbewilligung

- 11 -
beziehen und nicht etwa auf Nebenpunkte, Nebensächlichkeiten oder
unmassgebliche
Gesichtspunkte
(MÜHLEBACH/GEISSMANN,
Lex
F.,
Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, Art. 25 N 6). Die gemachten
Angaben müssen unrichtig sein, d.h. eine bloss ungenügende oder keine
Auskunft rechtfertigt einen Widerruf der Verfügung nicht. Wurde hingegen
mit falschen Angaben operiert, die von den zuständigen Behörden als
richtig betrachtet werden durften und wurden, ist ein nachträglicher
Widerruf angezeigt (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 6).
Erschleichen setzt ein aktives und vorsätzliches Tätigwerden voraus, von
der Art, dass der Entscheid der Bewilligungsbehörde anders ausgefallen
wäre,
wenn
mit
wahren
Tatsachen
operiert
worden
wäre
(MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 6).
4.1.2
Strafrechtliches Pendant zu Art. 25 Abs. 1 BewG ist Art. 29 BewG, der
vorsieht, dass derjenige mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder
Geldstrafe bestraft wird, der einer zuständigen Behörde, dem
Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die
für die Bewilligungserteilung von Bedeutung sind, unrichtige oder
unvollständige Angaben macht. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass
gemäss Wortlaut diese unrichtigen Angaben gegenüber der zuständigen
Behörde gemacht werden müssen. Zuständig im Sinne von Art. 29 Abs. 1
BewG sind nämlich nur Behörden, die im Zusammenhang mit dem BewG
bzw. der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland (BewV; SR 211.412.411) tätig werden und im entsprechenden
Verfahrensabschnitt zuständig sind (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O.,
Art. 29 N 2). Nichts anderes muss im Sinne einer systematischen
Auslegung auch für Art. 25 Abs. 1 BewG gelten. Ein Widerruf der
Bewilligung darf insofern nur erfolgen, wenn gegenüber der zuständigen
Behörde unrichtige Angaben gemacht wurden und so die Bewilligung
erschlichen wurde.

- 12 -
Nach dem Gesagten ist also zu fragen, ob die Finanzierung des
Grundstückkaufs
ein
für
die
Erteilung
der
Erwerbsbewilligung
entscheidendes Kriterium darstellt oder nicht.
4.1.3
Der Beschwerdegegner und die Staatsanwaltschaft des Kantons
Graubünden werfen dem Beschwerdeführer vor, er habe den Kredit von
der Credit Suisse in Höhe von CHF 7,8 Mio. durch Vorlegen eines
summenmässig
falschen
Kaufvertrages
erschlichen.
Anstatt
des
tatsächlichen Kaufpreises von CHF 6 Mio. hätte der Beschwerdeführer der
Bank einen solchen von CHF 12 Mio. angegeben. Ausgehend von den
CHF 12 Mio. habe die Credit Suisse dem Beschwerdeführer den Kredit in
Höhe von CHF 7,8 Mio. gewährt. Zur Sicherstellung wurde sodann im
Grundbuch – zusammen mit der Eintragung des Grundstückgeschäfts am
21. Februar 2019 und damit auch unter Kenntnis des effektiven
Kaufpreises von CHF 6 Mio. – ein Register-Schuldbrief errichtet (siehe
beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] A17 aus U 23 26).
4.1.4
Als Erstes ist festzuhalten, dass es sich bei dem der Bank vorgelegten
Kaufvertrag um einen blossen Entwurf handelt und nicht etwa um den
öffentlich beurkundeten, definitiven Kaufvertrag. Es finden sich weder
Datum noch Unterschriften der Vertragsparteien noch die genauen
Angaben der Bankverbindung im fraglichen Dokument (Bg-act. B16.3 aus
U 23 26). Es ist daher auch nicht erstellt ist, woher der Kaufpreis von
CHF 12 Mio. stammt. Dies ist denn auch Gegenstand der strafrechtlichen
Untersuchung und kann für die Beurteilung des vorliegenden Verfahrens
offengelassen werden. Aus den dem Gericht vorliegenden Akten ergibt
sich, dass der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem
Beschwerdegegner als zuständige Bewilligungsbehörde falsche Angaben
gemacht hat. Die im Recht liegenden Dokumente wie etwa das Gesuch
um Erteilung einer Erwerbsbewilligung vom 1. Februar 2019 (Bg-act. A1
und A2 aus U 23 26) sowie die erteilte Erwerbsbewilligung vom 4. Februar
2019 (beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 4 = Bf-act. 2 aus U 23 46 =

- 13 -
Bg-act. A12 aus U 23 26) gehen allesamt von einem Kaufpreis von
CHF 5'865'102.-- aus. Sogar als zwischen den Vertragsparteien nochmals
nachverhandelt wurde und sich der Kaufpreis durch die Übernahme des
Mobiliars auf CHF 6'000'000.-- erhöht hat, wurde der Beschwerdegegner
darüber informiert, woraufhin dieser das Grundbuchamt in Kenntnis der
neuen Sachlage angewiesen hat, den Erwerb des Grundstücks zu
vollziehen (Bg-act. A13 aus U 23 26). Der Beschwerdegegner erhielt
folglich stets richtige Angaben und wurde somit auch nicht über eine für
die Eintragung relevante Bewilligungsvoraussetzung getäuscht.
4.1.5
Die
Argumentation
des
Beschwerdegegners,
dass
durch
den
(vermeintlich) erschlichenen Kredit auch die Bewilligung erschlichen sei,
bedingt,
dass
die
Finanzierung
des
Erwerbs
eine
Bewilligungsvoraussetzung darstellt. Die Finanzierung ist indes gemäss
Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV in
denjenigen Konstellationen von Bedeutung, in denen am Erwerb noch
eine Drittperson aus dem Ausland beteiligt ist und durch seine Art und
Weise der Finanzierung eine eigentümerähnliche Stellung an der
Immobilie
erlangt
(RÖTHLISBERGER/KELLER,
Ausländische
Immobilienfinanzierung unter dem Aspekt der Lex Koller, Expert Focus
8/16, S. 565 ff., S. 568). Diese kann in Form einer direkten oder indirekten
Finanzierung oder durch die Gewährung von Darlehen, die den Erwerber
in
ein
besonderes
Abhängigkeitsverhältnis
zum
ausländischen
Kreditgeber
bringen,
auftreten.
Aus
diesem
Grund
hat
die
Bewilligungsbehörde bei Personen im Ausland, die sich an der
Finanzierung
im
Sinne
einer
Fremdfinanzierung
beteiligen,
die
Finanzierung und damit die Bewilligungspflicht genauer abzuklären
(BOMIO, Das Feststellungsverfahren bei der AG gemäss dem
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland, Basel 1990, S. 218, S. 224). Beträgt die ausländische
Fremdfinanzierung mehr als 2/3 bzw. 80% des Verkaufswerts des

- 14 -
Grundstücks,
ist
der
Grundstückerwerb
unzulässig
(GRELL,
Grundstückfinanzierung und die Lex Koller, TREX 2017, S. 166 ff.,
S. 167). Nicht erlaubt ist somit jeder treuhänderische Erwerb oder jede
Dazwischenschaltung
eines
juristischen
Gebildes
(MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 9 N 15 und N 37). Der Erwerb durch
eine natürliche Person hat folglich unmittelbar auf den persönlichen
Namen zu erfolgen (Art. 8 lit. a BewV). Ein indirekter Erwerb der
Liegenschaft über eine Gesellschaft ist nicht möglich (Merkblatt vom
Bundesamt für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland [Merkblatt BJ], S. 10).
4.1.6
Im vorliegenden Fall erfolgte die Finanzierung einzig durch die Credit
Suisse. Es ist keine ausländische Drittperson am Erwerb beteiligt
gewesen, weshalb die Finanzierung von der Bewilligungsbehörde –
anders als in Fällen von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG – nicht weiter zu
überprüfen ist. Wie der Beschwerdeführer zutreffend festhält, handelt es
sich in der vorliegenden Konstellation um eine reine interne Angelegenheit
zwischen der Credit Suisse als Kreditgeberin und ihm als Kreditnehmer.
Ein allfälliger Betrug bei der Kreditvergabe bzw. ein Erschleichen des
Kredits ist Gegenstand der strafrechtlichen Untersuchung und stellt keinen
Widerrufsgrund für die Erwerbsbewilligung dar. Schliesslich ist es für die
Bewilligungsbehörde – mit Ausnahme der vorstehend erwähnten
Auslandsfinanzierungskonstellationen – unerheblich, wie die Finanzierung
sichergestellt wird. In seiner Verfügung Nr. 2019/46 vom 4. Februar 2019
(Bf-act. 4 = Bf-act. 2 aus U 23 46 = Bg-act. A12 aus U 23 26) spricht der
Beschwerdegegner für die Bewilligungserteilung richtigerweise auch nur
den Erwerbsgrund (hier: zu Ferienzwecken) an. Von der Finanzierung ist
hingegen keine Rede.
4.1.7
Im Übrigen ist eine vollständige Finanzierung durch die Bank nicht
unzulässig. Selbst bei Fremdfinanzierungen durch Personen im Ausland
ist eine solche erlaubt, solange der Erwerber dadurch nicht in eine

- 15 -
besondere Abhängigkeit gegenüber dem Gläubiger gebracht wird und
Letzterer dadurch eine eigentumsähnliche Stellung erwirbt (Art. 4 Abs. 1
lit. g BewG i.V.m. 1 Abs. 2 lit. b BewV). Dabei ist richtig zu stellen, dass
selbst wenn eine solche eigentumsähnliche Stellung vorliegt, das
Rechtsgeschäft nicht unzulässig, sondern bloss bewilligungspflichtig ist.
Bei der Abklärung, ob ein Erwerb als bewilligungspflichtig gilt oder nicht,
ist nämlich die wirtschaftliche Realität und nicht die gewählte rechtliche
Konstruktion massgebend. Das Bundesgericht stellt dementsprechend
auslegungsweise jeweils
auf die
gesamtheitlich
zu
würdigende
wirtschaftliche Tragweite des jeweiligen Geschäfts im Hinblick auf den
Gesetzeszweck des BewG ab (Urteil des Bundesgerichts 2C_1041/2016
vom 28. September 2017 E. 7.3).
4.1.8
Wenn der Beschwerdegegner nun geltend macht, dass durch die
vollständige Fremdfinanzierung des Grundstückkaufs der Credit Suisse
eine eigentumsähnliche Stellung eingeräumt wird, bedeutet das nicht,
dass eine solche Konstellation im Sinne des BewG unzulässig ist, sondern
viel mehr, dass der Erwerb der Bewilligungspflicht unterliegt. Vorliegend
ist jedoch unbestritten, dass es sich um einen bewilligungspflichtigen
Erwerb handelt, weshalb der Beschwerdeführer sodann auch um Erteilung
der Bewilligung ersucht hat. Die rechtliche Argumentation des
Beschwerdegegners geht in diesem Punkt folglich fehl.
4.1.9
Hinzuzufügen ist, dass Banken bei der Vergabe von Krediten die
Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers vertieft prüfen – insbesondere, wenn
die Belastung das verkehrsübliche Mass für das Grundstück übersteigt.
Das Grundbuchamt sollte daher die Eintragung ins Grundbuch und die
Errichtung des Grundpfandrechts grundsätzlich vornehmen (Wegleitung
für die Grundbuchämter vom Bundesamt für Justiz zum Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland [Wegleitung BJ], Rz. 77).

- 16 -
4.1.10
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Vorwurf der erschlichenen
Finanzierung einen Widerruf der Erwerbsbewilligung nicht zu rechtfertigen
vermag. Die Finanzierung betrifft einzig das Verhältnis zwischen der Credit
Suisse und dem Beschwerdeführer und ist daher Gegenstand der
strafrechtlichen Untersuchung. Gegenüber dem Beschwerdegegner hat
der Beschwerdeführer stets richtige Angaben gemacht, weshalb der
Widerrufsgrund des Erschleichens der Bewilligung aufgrund unrichtiger
Angaben nicht gegeben ist.
4.2
Als
weiteren
Widerrufsgrund
sieht
Art. 25
Abs. 1
BewG
die
Nichteinhaltung von Auflagen trotz Mahnung vor. Mit Erteilung der
Erwerbsbewilligung wurden im Grundbuch folgende Auflagen angemerkt:
"Pflicht
zur
Eigennutzung
/
Verbot
der
Dauervermietung
/
Veräusserungsverbot während fünf Jahren" (siehe Bf-act. 4 = Bf-act. 2 aus
U 23 46 = Bg-act. A12 aus U 23 26). Der Beschwerdegegner wirft dem
Beschwerdeführer vor gegen zwei der Auflagen verstossen zu haben,
weshalb er die Bewilligung widerrief.
4.2.1.1
Gemäss Art. 12 lit. a BewG wird die Bewilligung in jedem Fall verweigert,
wenn das Grundstück einer unzulässigen Kapitalanlage dient. Es handelt
sich bei dieser Bestimmung um einen zwingenden Verweigerungsgrund,
sodass
der
Bewilligungsbehörde
bei
dessen
Vorliegen
kein
Ermessensspielraum zukommt; hingegen liegt die Beurteilung, ob ein
zwingender Verweigerungsgrund vorliegt, durchaus im Ermessen der
Behörde.
4.2.1.2
Der Beschwerdegegner wirft dem Beschwerdeführer vor, er habe die
Liegenschaft zu Spekulationszwecken erworben und durch sein Verhalten
bewusst die Zwangsversteigerung herbeigeführt, wodurch er gegen das
Veräusserungsverbot verstossen habe.

- 17 -
4.2.1.3
An dieser Stelle sei daran zu erinnern, dass der Beschwerdeführer die
Liegenschaft durch die Zwangsverwertung verloren hat. Wie der Name
schon sagt, kommt es zu einer Zwangsverwertung, wenn der Schuldner
zahlungsunfähig geworden ist und seine Gläubiger nicht aus anderen
Geldquellen befriedigt werden können. Eine Zwangsversteigerung ist
somit kein Vehikel, das der Schuldner frei wählen oder ablehnen kann.
Vielmehr wird eine solche behördlich angeordnet – unabhängig vom
Willen des Schuldners. Hinzu kommt, dass Zwangsversteigerungen –
vergleichbar mit Lotterien – einen ungewissen Ausgang haben. Fakt ist,
dass der Beschwerdeführer keinerlei Kontrolle über das Ergebnis der
Zwangsversteigerung hatte. Im Rahmen der Versteigerung konnte ein
ansehnlicher Preis von CHF 14 Mio. für das Objekt erzielt werden;
genauso gut hätte das Ergebnis aber auch wesentlich schlechter ausfallen
können. Einen allfälligen Verlust hätte der Beschwerdeführer zweifelsfrei
tragen müssen. Ihm im gegenteiligen Fall am Mehrerlös nicht beteiligen
zu wollen, erscheint anlässlich der gemachten Überlegungen stossend.
Das Vehikel der Zwangsverwertung dürfte sich wohl kaum zu
Spekulationszwecken eignen.
4.2.1.4
Hinzu
kommt,
dass
der
Beschwerdeführer
mehrfach
um
Zahlungsaufschub ersucht hat, wenn auch letzten Endes erfolglos. Der
Beschwerdeführer hat die Liegenschaft somit nicht freiwillig veräussert,
sondern sie wurde ihm zwangsweise entzogen. Überdies lag die
Zustimmung zur Zwangsversteigerung seitens des Beschwerdegegners
ausdrücklich vor. Wie sich aus den beiliegenden Akten (Bg-act. B1 aus
U 23 26 und Bg-act. B2 aus U 23 26) ergibt, hat der Beschwerdegegner
die Möglichkeit einer Zwangsverwertung in Vereinbarkeit mit der Auflage
des Veräusserungsverbots sogar eingehend abklären lassen. Es findet
sich ein entsprechendes Rechtsgutachten in den Akten, welches
ausdrücklich
festhält,
dass
die
fünfjährige
Sperrfrist
für
die
Weiterveräusserung des Kaufobjektes für die Fälle der freiwilligen

- 18 -
Veräusserung gilt, nicht aber für diejenigen der zwangsweisen Verwertung
(Bg-act. B2 aus U 23 26). Warum der Beschwerdeführer nun aber gegen
die Auflage verstossen haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Wie das
zitierte Rechtsgutachten denn auch richtig feststellt, wurde die
Zwangsverwertung nicht von Herrn A._____ angestossen, womit der
Veräusserung des Kaufobjektes im Rahmen der Zwangsverwertung kaum
dessen "spekulative Absicht" zugrunde liegen kann. Im Übrigen zielt die
Veräusserung des Kaufobjektes im Zwangsverwertungsverfahren nicht
auf die Maximierung des Kaufpreises ab, wie dies in der Natur von
Spekulationsgeschäften liegt, sondern es wird damit lediglich die
Befriedigung der Forderungen der betreibenden Gläubiger angestrebt. Der
erzielbare Veräusserungspreis im Rahmen einer Zwangsverwertung liegt
in der Regel deutlich unter demjenigen, den man im Rahmen eines
Freihandverkaufs
erzielen
könnte.
Ein
Freihandverkauf
ohne
Auflagenverstoss wäre für den Beschwerdeführer nämlich nach Ablauf der
5-jährigen Veräusserungssperre, somit ab 21. Februar 2024, problemlos
möglich
gewesen.
Warum
der
Beschwerdeführer
dann
eine
Zwangsverwertung vorziehen sollte, ist nicht nachvollziehbar. Auch dies
spricht folglich gegen die Annahme einer Spekulationsabsicht.
4.2.1.5
Der Beschwerdegegner räumt sodann in seiner Vernehmlassung vom
16. Juni 2023 ein, dass eine Ahndung des Verstosses gegen die Auflage
des
Veräusserungsverbotes
aufgrund
der
zwischenzeitlichen
Zwangsverwertung selbstredend nicht mehr möglich sei.
4.2.1.6
Aus den genannten Gründen lässt sich der Vorwurf des Erwerbs zu
Spekulationszwecken nicht erstellen und es liegt auch kein Verstoss
gegen das Veräusserungsverbot vor. Der Widerruf der Bewilligung aus
diesen Gründen ist somit unzulässig.
4.2.2
Die Erwerbsbewilligung kann nur aus Gründen erteilt werden, die das
BewG vorsieht. Dabei können die Kantone im Rahmen ihres kantonalen

- 19 -
Kontingents den Erwerb von Ferienwohnungen bewilligen (Art. 9 Abs. 2
BewG). Der Kanton Graubünden hat von dieser Möglichkeit Gebrauch
gemacht und bewilligt den Erwerb von Ferienwohnungen für natürliche
Personen (Art. 4 Abs. 1 EGzBewG). Dabei können die Gemeinden den
Erwerb von Ferienwohnungen einschränken (Art. 8 EGzBEwG). Die
Gemeinde H._____ sieht de lege lata keinerlei Beschränkungen vor (Art. 3
und 4 des Gesetzes über die Beschränkungen für den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland der Gemeinde H._____).
4.2.3
Nicht länger bestritten wird, dass der Beschwerdeführer die Wohnung in
H._____ für sich zu Ferienzwecken und damit zum geltend gemachten
Erwerbszweck nutzte (siehe Vernehmlassung des Beschwerdegegners
vom 21. April 2023). Unbestritten ist weiter, dass der Beschwerdeführer
mit seiner Mutter I._____ einen Mietvertrag, datiert vom 14. Juni 2020,
abgeschlossen hat (Bg-act. B3.3 aus U 23 26). Strittig ist hingegen, ob der
Beschwerdeführer mit der Vermietung an seine Mutter gegen die Auflage
des Dauervermietungsverbots verstossen hat.
4.2.3.1
Für die Vermietung von Ferienwohnungen gilt das Folgende: Der Erwerber
einer Ferienwohnung darf diese periodisch vermieten, muss sie aber
jederzeit im Rahmen des geltend gemachten Erwerbszwecks – welcher
hier in der Nutzung zu Ferienzwecken liegt – selber nutzen können
(EBERHARD, Grundstückkäufe in der Schweiz durch Personen im Ausland,
SJZ 118/2022, S. 431 ff., S. 437). Die Vermietung von Ferienwohnung ist
damit durchaus erwünscht. Einzig die dauerhafte und unbeschränkte
Vermietung an Dritte ist unzulässig (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 9
N 42 und Art. 14 N 18). Ferienwohnungen dürfen somit nicht ganzjährig,
aber periodisch vermietet werden, sodass der Erwerber sie jederzeit
selber benutzen können muss (Merkblatt BJ, 10).
4.2.3.2
In Bezug auf die Mietdauer und Mietzins sieht der Mietvertrag folgendes
vor: Der Mietvertrag werde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen,

- 20 -
Mietbeginn sei der 15. Juni 2020 und die Mieterin habe einen Mietzins von
CHF 2'000.-- inkl. Nebenkosten zu entrichten. Aus dem Wortlaut des
Vertrages geht klar hervor, dass der Beschwerdeführer seine
Doppelhaushälfte unbefristet an seine Mutter vermietet hat. Ein solches
unbefristetes Mietverhältnis verstösst gegen das Verbot der dauerhaften
Vermietung. Daran vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers,
dass seine Mutter mangels Zuzug in die Schweiz den Mietvertrag nie
tatsächlich angetreten habe und das Amt für Migration und Zivilrecht
Graubünden (AFM) in der Folge das Erlöschen der Aufenthaltsbewilligung
verfügte, nichts zu ändern (siehe Feststellungsverfügung des AFM vom
23. August 2021 [Bg-act. B3 aus U 23 26]). Ein faktischer Antritt des
Mietverhältnisses ist für einen Verstoss gegen die Auflage nicht nötig. Es
genügt bereits der Abschluss des Mietvertrages.
4.2.3.3
Fraglich ist jedoch, ob die Tatsache, dass der Beschwerdeführer die
Wohnung zu jeder Zeit für sich selbst nutzen konnte, etwas an der
rechtlichen Beurteilung zu ändern vermag. Der Beschwerdeführer bringt
in diesem Zusammenhang vor, dass die Nutzung der Ferienwohnung ihm
und seiner Familie jederzeit und ungehindert möglich war. Seine Mutter
habe die Wohnung lediglich mitbenutzt, was kein Verstoss gegen das
Dauervermietungsverbot darstelle.
4.2.3.4
Wie vorstehend erwähnt, muss der Erwerber die Ferienwohnung jederzeit
zu Ferienzwecken selber nutzen können. Unklar ist, ob "selber nutzen"
gleichbedeutend ist mit "ausschliesslich nutzen" oder ob eine
Mitbenutzung – wie sie im vorliegenden Fall erfolgte – im noch zulässigen
Rahmen liegt.
4.2.3.5
Art. 11 Abs. 2
lit. f
BewV sieht
vor, dass
beim Erwerb von
Ferienwohnungen im Grundbuch die folgende Auflage anzumerken sei:
"das Verbot, sie (hier: Ferienwohnungen) ganzjährig zu vermieten".
Funktion von Auflagen und Bedingungen ist es, sicherzustellen, dass das

- 21 -
Grundstück vom Erwerber zu dem geltend gemachten Zweck (hier:
Ferienzweck) verwendet wird (Art. 14 Abs. 1 BewG). Dabei handelt es sich
bei den Auflagen und Bedingungen um öffentlich-rechtliche (mittelbare)
Eigentumsbeschränkungen in Form einer Nutzungsbeschränkung (Urteil
des Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 3.4). Dabei
werde gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Erwerbszweck
als Ferienwohnung unterlaufen, wenn der Erwerber die Ferienwohnung
dauerhaft vermietet oder diese gar nie selbst bewohnt (Urteil des
Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 4.1). Das
Bundesgericht geht somit davon aus, dass Gesetzgeber verhindern wollte,
dass der Erwerber seine Ferienwohnung gar nie selbst nutzt, sondern an
Dritte weitervermietet und so eine unzulässige Kapitalanlage generiert
(Art. 12
lit. a
BewG).
So
erblickte
das
Bundesgericht
in
der
schenkungsweisen Übertragung des Grundstücks von den Eltern an den
Sohn und der Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen,
unübertragbaren und unvererblichen Nutzungsrechts an die Eltern kein
Verstoss gegen die Auflage des Dauervermietungsverbots (Urteil des
Bundesgerichts 2C_1096/2015 vom 3. November 2016 E. 4.3).
4.2.3.6
Ein weiteres Indiz gegen eine ausschliessliche und für eine Absicht der
Mitbenutzung spricht, dass der monatlich vereinbarte Mietzins lediglich
CHF 2'000.-- beträgt. Ein solcher liegt in Anbetracht des Wertes, der
Grösse und der Lage der Liegenschaft um ein Vielfaches unter dem
marktüblichen Mietzins.
4.2.3.7
Nach dem Gesagten liegt kein Verstoss gegen die Auflage des
Dauervermietungsverbots seitens des Beschwerdeführers vor. Er konnte
trotz des auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrages mit
seiner
Mutter
die
Haushälfte
jederzeit
und
unbeschränkt
zu
Ferienzwecken (mit-)benutzen. Sinn und Zweck des BewG wurden somit
gewahrt und der Widerruf der Erwerbsbewilligung erweist sich in diesem
Punkt als unrechtmässig.

- 22 -
4.2.3.8
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass ein Widerruf der Bewilligung bei
Auflagenverstoss nur nach vorgängig erfolgter Mahnung erfolgen darf
(Art. 25
Abs. 1
BewG).
Dabei
muss
die
Mahnung
durch
die
Bewilligungsbehörde und in Form einer anfechtbaren Verfügung erfolgen.
Erst wenn die Mahnung nicht fruchtet, darf die Bewilligungsbehörde die
Bewilligung widerrufen (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 25 N 8; vgl.
auch BGE 130 II 290).
4.2.3.9
Im vorliegenden Fall erfuhr der Beschwerdegegner vom AFM von der
Situation, als dieses das Erlöschen der Aufenthaltsbewilligung am
23. August 2021 feststellte. Zu diesem Zeitpunkt bestand das
Mietverhältnis allerdings bereits nicht mehr, weshalb ein Einschreiten des
Beschwerdegegners und damit auch eine Mahnung nicht nötig waren.
Umso mehr erstaunt, dass der Beschwerdegegner den angeblichen
Auflageverstoss nicht direkt ab Kenntnisnahme dem Beschwerdeführer
anzeigte, sondern einen solchen erstmals – fast zwei Jahre später – in
seiner vorsorglichen Massnahmeanordnung vom 21. März 2023 zur
Sprache bringt. Ein solches Vorgehen ist nicht zu schützen. In Anbetracht
der Umstände und Erwägungen rechtfertigt sich infolgedessen ein
Widerruf der Bewilligung nicht. Ein solcher ist unverhältnismässig.
4.3
Der Widerruf der Bewilligung erweist sich im Ergebnis als unrechtmässig,
weshalb die Verfügung Nr. 2023/155 vom 26. April 2023 aufzuheben ist.
5.
In seiner Duplik vom 14. Juli 2023 bringt der Beschwerdegegner erstmals
vor, dass der Beschwerdeführer die notwendige und zumutbare
Mitwirkung zur Klärung des Sachverhaltes verweigere, weshalb er gestützt
auf Art. 22 Abs. 4 BewG dazu ermächtigt sei, zuungunsten des
Beschwerdeführers
zu
entscheiden.
Seinen
Vorwurf
stützt
der
Beschwerdegegner auf den Umstand, dass der Beschwerdeführer den
Vorgang, der zum (vermeintlich) erschlichenen Kredit geführt habe,
vollständig im Dunkeln lasse.

- 23 -
5.1
Gemäss Art. 22 Abs. 1 BewG hat die Bewilligungsbehörde den
Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen. Es gilt die Offizialmaxime
(BOMIO, a.a.O., S. 246). Damit trifft die Behörde eine Untersuchungspflicht,
welche verlangt, dass die Behörde alles vorzukehren hat, was zur
Abklärung des Sachverhalts dient. Gegenstand des Auskunftsbegehrens
dürfen sämtliche Tatsachen sein, die für die Bewilligungspflicht oder
Bewilligungserteilung von Bedeutung sind (Art. 22 Abs. 2 BewG).
5.2
Bei der Aufklärung des Sachverhaltes trifft den Beschwerdeführer eine
gewisse Mitwirkungspflicht, so dass es ihm obliegt, Beweismittel
anzubieten (BGE 102 Ib 124 E. 3b f.). Die Mitwirkungspflicht des
Beschwerdeführers und die Abklärungspflicht der Behörde korrelieren
miteinander insoweit, als dass die Behörde dem Beschwerdeführer eine
zumutbare Hilfe bieten muss, allfällige Beweismittel zu nennen. Wenn dies
geschehen
ist,
muss
der
Beschwerdeführer
die
Folgen
einer
unterlassenen Beweisofferte selber tragen (VGU U 2018 54 vom 14. Mai
2019 E. 6.1). Verweigert der Erwerber nämlich die Mitwirkung, ist die
Bewilligungsbehörde berechtigt, zu dessen Ungunsten zu entscheiden
(Art. 22 Abs. 4 BewG). Ein solcher Entscheid ist hierbei nur zulässig, wenn
die Bewilligungsbehörde vorgängig den Auskunftspflichtigen mittels
Verfügung um Auskunft bzw. Edition ersucht hat und die Mitwirkung
trotzdem verweigert wurde, obwohl sie notwendig und zumutbar war
(BOMIO, a.a.O., S. 253; Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom
20. November 2015 E. 7.1). So kann die verweigerte Mitwirkung – bspw.
in
Form
von
Nichtoffenlegung
der
Pfandgläubiger
und
Fremdkapitalzusammensetzung – Anwendungsfall des Art. 22 Abs. 4
BewG sein (Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom 20. November
2015 E. 7.2). Dabei kann der Fremdfinanzierungsgrad für sich allein bzw.
isoliert betrachtet in der Regel kein Anlass dafür sein, zuungunsten des
Erwerbes zu entscheiden. Vielmehr bedarf es dafür weiterer konkreter
Indizien, wie zum Beispiel bei einer ausländischen Beherrschung ein

- 24 -
deutliches Missverhältnis zwischen Eigenmitteln des Erwerbers und dem
Kaufpreis der Liegenschaft (Urteil des Bundesgerichts 2C_219/2015 vom
20. November 2015 E. 7.4).
5.3
Neben dem Risiko, dass ein Entscheid zuungunsten des Erwerbers gefällt
wird, kann die Auskunfts- bzw. Editionsverweigerung mit Busse bis zu
CHF 50'000.-- geahndet werden (Art. 31 BewG). Die strafrechtliche
Sanktionierung setzt indes den vorgängigen Erlass einer Verfügung über
Auskunft bzw. Edition durch die zuständige Behörde voraus, sowie einem
ausdrücklich darin enthaltenen Hinweis auf Strafandrohung nach Art. 31
BewG und, dass die verlangten Auskünfte trotz dieser Androhung nicht
oder nur unvollständig erteilt werden (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O.,
Art. 31 N 1 und 2).
5.4
Eine Verfügung des Beschwerdegegners um Auskunftserteilung bzw.
Edition erfolgte anhand der im Recht liegenden Unterlagen nicht. Auch
forderte der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer zu keinem
Zeitpunkt konkret dazu auf, bestimmte Unterlagen, Nachweise und dgl. ins
Recht zu reichen. Stattdessen kündigte der Beschwerdegegner dem
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. Februar 2023 (Bf-act. 17)
lediglich den Widerruf der Bewilligung an, um diesem zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs die Möglichkeit zu geben, Stellung zu nehmen. Der
Beschwerdeführer
reagierte
mit
Schreiben
vom
17. März
2023
entsprechend und reichte diverse Bankbelege, Rechnungen, Arztberichte
und Korrespondenzen ins Recht. Weiter bot er die Beibringung von Fotos
und Zeugen an (Bf-act. 14 = Bf-act. 3 aus U 23 26). Abgenommen wurden
diese weiteren Beweisofferten vom Beschwerdegegner indes nicht.
Sodann bringt der Beschwerdegegner den Vorwurf der Verweigerung der
Auskunftspflicht erstmals im Rahmen seiner Duplik vom 14. Juli 2023 vor.

- 25 -
5.5
Der Beschwerdeführer hat seine Auskunftspflicht folglich nicht verletzt. Die
Vorwürfe des Beschwerdegegners erweisen sich auch in diesem Punkt als
unbegründet.
6.
Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass der Beschwerdegegner
über keinerlei Weisungsbefugnis gegenüber dem Betreibungs- und
Konkursamt G._____ verfüge und folglich auch nicht zuständig sei, die
Auszahlung des Mehrerlöses zu blockieren.
6.1
Diesem Vorwurf ist entgegenzuhalten, dass die kantonale Behörde
gemäss Art. 23 Abs. 1 BewG dazu ermächtigt ist, vorsorgliche
Massnahmen anzuordnen, um einen rechtlichen oder tatsächlichen
Zustand unverändert zu erhalten. Sinn und Zweck einer vorsorglichen
Massnahme ist es, zu verhindern, dass während eines laufenden
Bewilligungs- bzw. Überprüfungsverfahrens Dispositionen über das
Grundstück getroffen werden, die die zu erlassende Verfügung
torpedieren würden. Vor allem Grundbuch- oder Handelsregistersperren
werden in diesem Zusammenhang vorsorglich angeordnet (Urteil des
Verwaltungsgerichts
des
Kantons
Bern
VGE 100.2011.430
vom
6. Februar 2012 E. 5.2; MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 23 N 3).
6.2
Als kantonale Bewilligungsbehörde ist der Beschwerdegegner nach dem
Gesagten gestützt auf Art. 23 Abs. 1 BewG dazu ermächtigt, den
Mehrerlös vorsorglich sicherzustellen. Sein Handeln stützt sich folglich
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auf eine genügende
gesetzliche Grundlage (Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Dabei überwiegt das
öffentliche Interesse an einer Sicherstellung des Mehrerlöses anhand der
schweren Vorwürfe gegenüber dem Interesse des Beschwerdeführers an
dessen Eigentumsgarantie. Auch ist kein milderes Mittel vorhanden, um
ein allfälliges "Verschwindenlassen" des Geldes zu verhindern (Art. 36
Abs. 3 BV). Die Sicherstellung des Mehrerlöses auf dem Betreibungs- und

- 26 -
Konkursamt der Region G._____ erweist sich als verhältnismässig. Die
Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
7.
Betreffend
die
Diskussion
unter
den
Parteien,
ob
das
Massnahmeverfahren abzuschreiben sei, da der Streitgegenstand sich in
das Hauptverfahren verschoben habe, ist folgendes zu sagen:
Vorsorgliche Massnahmen werden in Form einer selbständig mit
Beschwerde anfechtbaren Zwischenverfügung erlassen. Dabei kommt der
Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zu (Art. 23 Abs. 2 BewG). Wird
folglich Beschwerde gegen die Zwischenverfügung geführt, bleibt die
Massnahme so lange bestehen, bis sie durch einen rechtskräftigen
Entscheid aufgehoben wird (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art. 23 N 5).
Erst mit Fällung des vorliegenden Entscheides und dessen Erwachsen in
Rechtskraft kann das Massnahmeverfahren U 23 26 abgeschrieben
werden.
8.
Der Widerruf der Bewilligung (Nr. 2019/46) vom 4. Februar 2019 erweist
sich als unrechtmässig, weshalb die Beschwerde gutgeheissen wird. Die
Feststellungsverfügung des Beschwerdegegners Nr. 2023/155 vom
26. April 2023 ist aufzuheben und der Erlös von CHF 3'477'054.73 ist nach
Bezahlung allfällig offener und berechtigter Forderungen und Kosten an
den Beschwerdeführer auszuzahlen.
9.1
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zulasten
des Beschwerdegegners (Art. 73 Abs. 1 VRG). In Anbetracht der
Komplexität und Bedeutung des Falles sowie des generierten Aufwandes
erachtet das Gericht eine Staatsgebühr in Höhe von CHF 4'000.-- als
angemessen.
9.2
Aussergerichtlich hat der Beschwerdegegner den anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführer zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der vom
Rechtsvertreter unter Beilage der Honorarvereinbarung (Bf-act. A) geltend

- 27 -
gemachte Stundenansatz von CHF 290.-- ist auf CHF 270.-- zu reduzieren
(Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen
und
Rechtsanwälte
[HV;
BR 310.250]).
Der
notwendige Aufwand von 47.1 Stunden erweist sich in Anbetracht der
Bedeutung und Schwierigkeit der Angelegenheit als angemessen. Zu
beachten ist, dass sich die Verfahren U 23 26 und U 23 43 erheblich
überschneiden. Aus diesem Grunde rechtfertigt es sich, überschneidende
Sachverhalts- und Rechtsabklärungen nur in einem Verfahren zu
berücksichtigen, wofür sich vorliegend das Hauptverfahren (U 23 43)
anbietet, mit der Konsequenz, dass diese Einbeziehung in der
Kostenliquidation von U 23 26 – soweit nötig – zu berücksichtigen sein
wird.
9.3
Im Weiteren kann der geltend gemachte Interessenwertzuschlag von
CHF 68'000.-- nicht berücksichtigt werden, da es sich vorliegend nicht
unmittelbar um eine vermögensrechtliche Streitigkeit handelt, sondern um
den Widerruf einer Bewilligung.
9.4
Damit ergibt sich eine Aufwandentschädigung in Höhe von CHF 14'107.10
(47.1 Stunden à CHF 270.-- [CHF 12'717.--] zzgl. Kleinspesenpauschale
von 3 % [CHF 381.51] und zzgl. 7,7 % MWST [CHF 1'008.59]). Der
Beschwerdeführer ist durch den Beschwerdegegner mit CHF 14'107.10
aussergerichtlich zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die
Beschwerde
wird
gutgeheissen
und
der
Entscheid
des
Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden Nr. 2023/155
vom 26. April 2023 aufgehoben.

- 28 -
2.
Das Betreibungs- und Konkursamt der Region G._____ wird angewiesen,
den aus der Versteigerung des Grundstücks Nr. B._____, Grundbuch
H._____, angefallenen Mehrerlös nach Bezahlung allfällig offener und
berechtigter Forderungen und Kosten an A._____ herauszugeben.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
536.00
zusammen
CHF
4'536.00
gehen zulasten des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters
Graubünden.
4.
Das Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden hat A._____
mit CHF 14'107.10 aussergerichtlich zu entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilung]
[Mit Verfügung 2C_649/2023 vom 4. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen
diesen Entscheid erhobene Beschwerde als gegenstandslos abgeschrieben.]
[Mit Verfügung 2C_674/2023 vom 4. Januar 2024 hat das Bundesgericht die gegen
diesen Entscheid erhobene Beschwerde als gegenstandslos abgeschrieben.]