gr_gerichte · R 2018 21 · 2019-09-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 21
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 10. September 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
1972 wurde das im Dorfkern von X._____ stehende Alte Rathaus abgebro-
chen. Der dadurch entstandene Platz wird seither als Autoabstellplatz ge-
nutzt. 2002 beschloss die Gemeinde X._____ in einem Leitbild, das 
X._____er Erscheinungsbild aufzuwerten. Der Dorfplatz solle ein attrakti-
ves Zentrum werden (Piazza, Gartenrestaurant, etc.). Der Dorfkern von 
X._____ ist im ISOS als national bedeutend eingestuft und liegt dement-
sprechend in der Ortsbildschutzzone und im generell geschützten Sied-
lungsbereich.
2.
Zur Aufwertung des Dorfplatzes wurde in Zusammenarbeit mit der B._____ 
und unter Beizug des Bauberaters der Gemeinde ein Projekt für eine neue 
Überbauung erarbeitet, das aber die gemäss Baugesetz (BG) zulässige 
Gebäudehöhe überschritt, weshalb zunächst entschieden wurde, ein Are-
alplanverfahren einzuleiten. Am 9. Juni 2015 genehmigte die Regierung 
den am 16. Juni 2014 vom Gemeindevorstand X._____ beschlossenen 
Arealplan zum Dorfplatz. In der Folge entschied jedoch die Gemeinde das 
Arealplanverfahren nicht weiterzuverfolgen und den Arealplan durch an-
dere Planungsmittel (Quartierplan, Generellen Gestaltungsplan [GGP] und 
Generellen Erschliessungsplan [GEP]) zu ersetzen. 
3.
Am 14. September 2016 beschloss die Gemeindeversammlung zwecks 
Umgestaltung des Dorfplatzes eine Teilrevision der 2008/2009 totalrevi-
dierten Ortsplanung bestehend aus der Teilrevision des Baugesetzes (Art. 
29 [Perimeter für Gemeinschaftsparkierungsanlagen] und Art. 57a [hier ir-
relevant]) sowie der Verabschiedung des GGP und GEP Verkehr, Dorf-
platz. Die Regierung genehmigte diese Teilrevision am 15. November 
2016. Gemäss Genehmigungsbeschluss überschreite der geplante 
Baukörper die gemäss Zonenschema zulässige Gebäudehöhe, um der 
Funktion als "Landmark" gerecht zu werden. Daher habe die Gemeinde im 
Rahmen einer Anpassung des GGP für den Baubereich Dorfplatz spezielle 
Höhenmasse festgelegt. Unter dem neuen Gebäude am Dorfplatz solle 
eine Tiefgarage errichtet werden, als Ersatz für die wegfallenden, bisheri-


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gen Stellplätze auf dem Dorfplatz. Mit der Anpassung vom Art. 29 BG solle 
der Gemeindevorstand ermächtigt werden, situationsgerecht die Anzahl 
der Parkplätze anzupassen, womit die bisherige starre Vorschrift des BG 
etwas gelockert werden solle.
4.
Am 8. Juni 2017 beschloss die Gemeindeversammlung X._____ eine Kre-
ditgenehmigung über Fr. 2'100'000.-- für den Kauf von 35 Parkplätzen in 
der Gemeinschaftsparkierungsanlage Dorfplatz, eine Kreditgenehmigung 
über Fr. 1'215'000.-- für die Neugestaltung des Dorfplatzes inklusive De-
montage des Brunnens und Erschliessung, eine Beitragsgenehmigung 
über Fr. 200'000.-- an die B._____ zur Abgeltung der öffentlichen Interes-
senz an altersgerechtem Wohnraum und an einem Gastwirtschaftsbetrieb 
im Dorfkern von X._____ sowie ein Überbaurecht für den unterirdischen 
Teil der Autoeinstellhalle mit Ein- und Ausfahrtsrampe.
5.
Am 15. August 2017 erliess der Gemeindevorstand X._____ den Quartier-
plan Dorfplatz mit integrierter Landumlegung samt Erschliessungs- und 
Gestaltungsplanung. 
6.
Am 3. November 2017 stellte die B._____ bei der Gemeinde X._____ das 
Gesuch um den Abbruch des bestehenden Ökonomiegebäudes und Neu-
bau eines Wohnhauses mit Alterswohnungen und eines Restaurationsbe-
triebes mit Gästezimmern sowie einer Tiefgarage auf den (durch die im 
Quartierplan integrierte Landumlegung neuparzellierten) Parzellen 449 
und 450 auf dem Dorfplatz. Gleichzeitig ersuchte sie die Gemeinde um Ge-
währung einer reduzierten Anzahl der Pflichtparkplätze.
7.
Gleichentags reichte die Gemeinde X._____ bei sich selbst ein Baugesuch 
betreffend Neugestaltung Dorfplatz und Erstellen einer Sammelstelle für 
Entsorgung sowie Erneuern der Werkleitungen und Verlängern der beste-
henden Fernwärmeleitung auf Parzellen 445 und 450 ein. Letzteres Bau-


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gesuch wurde unter Auflagen mit unangefochtenem Bauentscheid vom 27. 
März 2018 bewilligt.
8.
Nachdem sie schon am 31. Januar und am 11. Februar 2014 zum Areal-
planentwurf Stellung genommen hatte, nahm die Denkmalpflege (DP) am 
13. und am 14. November 2017 in zwei identischen Schreiben zu den Bau-
gesuchen der B._____ und der Gemeinde X._____ Stellung. Sie begrüsste 
die geplante Platzgestaltung und beantragte, als Auflagen in die Baubewil-
ligung aufzunehmen, dass der öffentliche Platz klarer vom Verkehr abzu-
grenzen sei, der Substanzerhalt des Dorfbrunnens anzustreben sei und die 
gesamte Detailgestaltung, Farbgebung und Materialwahl mit der DP vor 
Baubeginn abzusprechen und zu überprüfen seien.
9.
Am 11. Dezember 2017 erhob A._____ gegen das Baugesuch der B._____ 
Einsprache. Am 13. März 2018 trat der Gemeindevorstand X._____ man-
gels Legitimation auf die Einsprache nicht ein. Die Verfahrenskosten von 
Fr. 3'478.60 wurden A._____ auferlegt, der zudem verpflichtet wurde, die 
B._____ mit Fr. 2'884.20 ausseramtlich zu entschädigen. Gleichzeitig be-
willigte der Gemeindevorstand das Baugesuch mit Auflagen und Bedingun-
gen. Dabei verfügte er unter anderem, dass 16 der in der Tiefgarage ge-
planten 50 Parkplätze nur als Pflichtparkplätze für den Neubau auf Parzelle 
449 genutzt werden dürften. Sollten die Alterswohnungen nicht mehr 
zweckentsprechend genutzt oder verkauft werden, erlaube es Art. 29 Abs. 
1 BG, die Anzahl der Pflichtparkplätze der neuen Situation anzupassen. 
Das Grundbuchamt werde angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung als Auflage auf Parzellen 449 und 450 mit dem Stich-
wort "Variable Anzahl Pflichtparkplätze für Gebäude auf Parzelle Nr. 449 
z.Z. 16 (Art. 52 Abs. 2 i.V.m. Art. 29 Abs. 1 BauG-2016)" anzumerken.
10.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 25. April 
2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte, der Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 13. 


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März 2018 seien aufzuheben und das Baugesuch vom 3. November 2017 
sei abzuweisen. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuer-
kennen (diese wurde vom Instruktionsrichter am 14. Mai 2018 zuerkannt). 
Er bestritt die von der Gemeinde festgestellte Nichtlegitimation zur Bauein-
sprache und machte im Wesentlichen Verstosse gegen die Parkplatz- und 
Gestaltungsvorschriften sowie die Planungsrichtlinien "Altersgerechte 
Wohnbauten" geltend.
11.
Mit separaten Eingaben vom 28. Juni 2018 beantragten die Gemeinde 
X._____ (Beschwerdegegnerin 1) und die B._____ (Beschwerdegegnerin 
2) die Abweisung der Beschwerde (bzw. das Nichteintreten). Sie bestätig-
ten die Nichtlegitimation des Beschwerdeführers und wiesen seine in der 
Beschwerde erhobenen Rügen von sich.
12.
Am 14. September 2018 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Anträgen fest. Am 27. September 2018 hielt die Beschwerdegegnerin 1 du-
plicando an ihren Anträgen fest.
13.
Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters vom 28. Februar 
2019 hin edierte die Beschwerdegegnerin 1 am 8. März 2019 die fehlenden 
Unterlagen. Dazu liess sich der Beschwerdeführer am 1. April 2019 ver-
nehmen. Am 11. April 2019 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf eine 
Stellungnahme zu den Vorbringen des Beschwerdeführers.
14.
Am 1. Juli 2019 fand in X._____ ein Augenschein statt. Zum Augenschein-
protokoll reichte der Beschwerdeführer am 16. August 2019 eine Stellung-
nahme ein. Die Beschwerdegegnerin 1 nahm dazu mit Schreiben vom 27. 
August 2019 Stellung. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte dazu am 28. Au-
gust 2019 eine Stellungnahme ein. Zu diesen Eingaben der Beschwerde-
gegnerinnen äusserte sich der Beschwerdeführer am 30. August 2019.


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15.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
auf die angefochtenen Entscheide wird, soweit erforderlich, in den nach-
stehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Für die Beurteilung der angefochtenen Bau- und Einspracheentscheide 
vom 13. März 2018, mitgeteilt am 14. März 2018, ist das Verwaltungsge-
richt zuständig (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRG; BR 370.100]). Als Adressat des angefochtenen Ent-
scheids ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 
50 VRG). Zudem wurde die Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht 
(Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG). Damit sind die Verfahrensvoraussetzun-
gen erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 hat im angefochtenen Einspracheentscheid die 
Legitimation des heutigen Beschwerdeführers zur Baueinsprache verneint 
und bestätigt diese Ansicht, zusammen mit der Beschwerdegegnerin 2, 
auch vor Verwaltungsgericht. Dem ist aber, wie nachfolgend dargelegt wird, 
nicht zu folgen.
2.1.
Um die Einsprachebefugnis zu begründen, genügt allein die Behauptung, 
jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung betroffen, nicht. Vielmehr 
muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere Berührtsein 
und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen (vgl. BGE 136 II 281 
E.2.3). Bei Bauvorhaben dient in der Praxis die räumliche Distanz zu die-
sem als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit. Die Recht-
sprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Lie-
genschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei 
grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkre-
ten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden (BGE 140 II 214 E.2.3). Da-


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neben wird eine besondere Betroffenheit vor allem in den Fällen bejaht, in 
denen von einer Anlage mit Sicherheit oder grosser Wahrscheinlichkeit Im-
missionen auf Nachbargrundstücke ausgehen (BGE 136 II 281 E.2.3.1; 
121 II 171 E.2b).
2.2.
Wie am Augenschein festgestellt, liegt Parzelle 465 des Beschwerdefüh-
rers keine 40 m von der Bauparzelle entfernt. Auf diese hat er ausserdem 
Sicht von Parzelle 466 aus, deren Miteigentümer er ist. Mit Immissionen 
auf die Parzellen des Beschwerdeführers aus dem geplanten Gebäude mit 
Restaurationsbetrieb und Tiefgarage darf somit gerechnet werden. Unter 
diesen Umständen ist die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers 
entsprechend der obgenannten Regel ohne Weiteres zu bejahen.
3.
Zur Überprüfung steht ein auf dem Dorfplatz auf Parzelle 449 der Be-
schwerdegegnerin 2 zu erstellendes, fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus 
mit Attika und Satteldach bestehend aus 11 Alterswohnungen, einem Re-
staurant mit 40 Sitzplätzen und mit 6 Gästezimmern sowie einer Tiefgarage 
(die kraft Überbaurecht teilweise auf der Gemeindeparzelle 450 erstellt 
werden soll). Parzellen 449 und 450 liegen in der Dorfkernzone, in der Orts-
bildschutzzone und im generell geschützten Siedlungsbereich. Ausserdem 
stehen sie im Erschliessungsbereich "Perimeter für Gemeinschaftsparkie-
rungsanlage" gemäss Art. 29 BG und im Quartierplanperimeter "Dorfplatz 
X._____".
4.
In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer vorab geltend, die An-
zahl Pflichtparkplätze sei ungenügend und falsch berechnet worden.
4.1.
Gemäss Art. 52 Abs. 2 BG sind bereitzustellen: bei Wohnbauten 1 Pflicht-
parkplatz pro Wohnung bis 80 m2 Bruttogeschossfläche, darüber 2 Plätze; 
bei Pensionen, Hotels 1 Platz pro 3 Fremdenbetten und bei Restaurants 1 
Platz pro 5 Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle). Bei Mehrfamilienhäusern ab 
5 Wohnungen sind zusätzlich Besucherparkplätze zu erstellen.


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Kann ein Eigentümer, dessen Grundstück innerhalb des Perimeters für Ge-
meinschaftsparkierungsanlagen gemäss dem GEP liegt, auf dem Bau-
grundstück nicht die erforderlichen Parkplätze im Sinne von Art. 52 erstel-
len, ist er verpflichtet, die erforderlichen Parkplätze gemäss den nachste-
henden Bestimmungen in den Gemeinschaftsparkierungsanlagen der Ge-
meinde bereitzustellen (Art. 29 Abs. 1 Satz 1 BG). Dabei bestimmt der Ge-
meindevorstand in Abweichung von Art. 52 und 53 BG die Anzahl der 
Pflichtparkplätze, wobei er sie in Beachtung der besonderen Situation und 
nach dem tatsächlichen Bedürfnis des einzelnen Objekts (z.B. Wohnung, 
Alterswohnung, Gastwirtschaft, Laden etc.) festlegt (Art. 29 Abs. 1 Satz 2 
BG). Ändert sich das Bedürfnis, dann passt er die Anzahl der Pflichtpark-
plätze pro Objekt der neuen Situation an (Art. 29 Abs. 1 Satz 3 BG).
Laut Art. 29 Abs. 2 Satz 1 und 2 BG erstellt und betreibt die Gemeinde 
innerhalb des Perimeters Gemeinschaftsparkierungsanlagen (Abstell-
plätze [A.d.G.]) und stellt diese ganz oder zum Teil als Pflichtparkplätze zur 
Verfügung. Die Gemeinde kann diese Aufgaben indessen auch Dritten 
überlassen, verbunden mit der Übertragung der entsprechenden Rechte 
und Pflichten.
Laut Art. 52 Abs. 3 BG (Pflichtparkplätze für Motorfahrzeuge) gelten in den 
im GEP besonders bezeichneten Gebieten für die Bereitstellung von Ab-
stellplätzen für Motorfahrzeuge anstelle von Abs. 1 und 2 die besonderen 
Anordnungen des GEP.
4.2.
Der Beschwerdeführer wendet ein, dass die flexible und individuelle Fest-
legung der Anzahl Pflichtparkplätze nur für Bauvorhaben zulässig sei, bei 
welchen die Anzahl Pflichtparkplätze nicht auf dem Baugrundstück selbst 
erstellt werden können. Hier könne aber die Tiefgarage mit zusätzlichen 
Parkplätzen erweitert werden, womit der Ermessenstatbestand in Art. 29 
Abs. 1 Satz 2 BG nicht zum Zuge komme. Die Auslegung des Beschwer-
deführers zu Art. 29 Abs. 1 BG trifft streng genommen zwar zu, er übersieht 
aber, dass gemäss rechtskräftigem (GGP/)GEP Verkehr 1:500 Dorfplatz 
2016 (BG1-act. 8) der Dorfplatz und seine Umgebung und damit auch das 


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strittige Mehrfamilienhaus durch die unterirdische Gemeinschaftsparkie-
rungsanlage auf Parzellen 449 und 450 zu erschliessen sind. Art. 29 Abs. 
1 Satz 1 BG ist vorliegend daher unbeachtlich und Art. 29 Abs. 1 Satz 2 BG 
kommt aufgrund des soeben erwähnten Verweises im GEP direkt zur An-
wendung.
4.3.
In der Tiefgarage sind 50 Parkplätze geplant. In Ausübung des in Art. 29 
Abs. 1 Satz 2 BG eingeräumten Ermessens hat die Beschwerdegegnerin 1 
(nota bene) in Anwendung der Planungsrichtlinien für altersgerechte 
Wohnbauten, wonach im Normalfall 1 gedeckter Parkplatz für 3 Wohnun-
gen nachzuweisen sei (vgl. S. 34 der betreffenden Planungsrichtlinien), be-
rechnet, dass bei 11 Alterswohnungen 4 Pflichtparkplätze benötigt werden. 
Für die 6 Doppelbettgästezimmer und den Restaurationsbetrieb mit 40 Sitz-
plätzen ermittelte sie gestützt auf Art. 52 Abs. 2 BG (wonach bei Hotels 1 
Platz pro 3 Fremdenbetten, bei Restaurants 1 Platz pro 5 Sitzplätze bereit-
zustellen sind) 4 resp. 8 Pflichtparkplätze. Zur Abdeckung des heutigen Be-
dürfnisses des Gebäudes ist die Beschwerdegegnerin 1 somit von insge-
samt 16 Pflichtparkplätzen ausgegangen, was nicht zu beanstanden ist. 
Der Einwand, beim Restaurant seien die Aussensitzplätze nicht miteinbe-
zogen worden, ist unberechtigt, da die Möglichkeit, auf dem neugestalteten 
Dorfplatz Aussensitzplätze aufzustellen, nicht bedeutet, dass durchschnitt-
lich mit mehr als 40 Gästen zu rechnen ist. An den Berechnungen der Be-
schwerdegegnerin 2 zu den Pflichtparkplätzen gibt es somit nichts auszu-
setzen. Die Rüge des Beschwerdeführers betreffend angebliche Fehler-
mittlung der Pflichtparkplätze ist abzuweisen. 
4.4.
Zudem ist die Behauptung des Beschwerdeführers, die durch die Be-
schwerdegegnerin 1 zu erwerbenden 35 Parkplätze in der Einstellhalle 
würden nicht für die Abdeckung der Bedürfnisse der Nachbarn ausreichen, 
unbegründet. Die Beschwerdegegnerin 2 erstellt gemäss Vereinbarung mit 
der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. Juli 2017 (BG1-act. E4g) – die Be-
standteil der Quartierplanung bildet (vgl. Art. 4 Ziff. 1 lit. e und Art. 21 Quar-


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tierplanvorschriften [BG1-act. 10]) – auch die für die Bedürfnisse der Ei-
gentümer benachbarter Grundstücke sowie für die Bedürfnisse der Allge-
meinheit benötigte Anzahl Parkplätze. Gemäss Kreditgenehmigung der 
Gemeindeversammlung (vgl. Protokoll der Gemeindeversammlung vom 8. 
Juni 2017 [BG1-act. E3]) handelt es sich dabei, wie vom Gemeindevor-
stand beantragt (vgl. Botschaft zur genannten Gemeindeversammlung 
[BG1-act. 6]), um 35 Parkplätze, welche die Beschwerdegegnerin 1 mit se-
paratem Kaufvertrag erwerben soll. Zudem verpflichtet sich die Beschwer-
degegnerin 2 zur Erstellung von 2 Parkplätzen auf Parzelle 447 zugunsten 
der Parzelle 442 (vgl. Ziff. IX.20 der genannten Vereinbarung). Zu präzisie-
ren ist, dass Beschwerdegegnerin 1 gemäss Baubewilligung (vgl. S. 4 Ziff. 
11 derselben) nach Abzug der 16 Pflichtparkplätze wohl nur 34 Einstell-
plätze erwerben wird. Gemäss der von der Beschwerdegegnerin 1 durch-
geführten Umfrage haben sodann 10 Anwohner ein Interesse am Erwerb 
bzw. Miete von insgesamt 16 Autoeinstellplätzen gemeldet (vgl. BG1-act. 
5). Nun ist in Anlehnung an die Kritik des Beschwerdeführers dazu anzu-
merken, dass der Nachweis für den Bedarf an Parkplätzen im entsprechen-
den Perimeter nicht von den Vorstellungen der jetzigen Eigentümern ab-
hängen sollte, sondern im Idealfall eine detaillierte Abklärung des Bedarfs 
an Parkplätzen der vorhandenen Gebäude und die Möglichkeit, diese auf 
eigenem Grund zu erstellen, voraussetzt. Dennoch erscheinen die von der 
Beschwerdegegnerin 1 für die Bedürfnisse der Eigentümer benachbarter 
Grundstücke sowie für die Bedürfnisse der Allgemeinheit zu erstellenden 
34 Parkplätze unter Berücksichtigung der heute für die Allgemeinheit zur 
Verfügung stehenden 11 Parkplätze auf dem Dorfplatz vertretbar. Nach Ab-
zug von 11 Parkplätzen für die Allgemeinheit von den 34 Einstellplätzen 
entstehen nämlich 23 neue Parkplätze für die umliegenden Gebäude. Mit 
der Beschwerdegegnerin 1 ist somit festzustellen, dass das Bedürfnis am 
Parkraum für den im Perimeter der Gemeinschaftsparkierungsanlage lie-
genden Dorfkern mittel- bis langfristig abgedeckt ist. Insoweit als der Be-
schwerdeführer überdies eine mangelhafte Thematisierung der Frage der 
von der Beschwerdegegnerin 1 zu erwerbenden Parkplätze an der Ge-


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meindeversammlung vom 8. Juni 2017 bemängelt, da sich die Diskussion 
einzig nach den finanziellen Mitteln gerichtet habe, und die Ablehnung vom 
Antrag um Sicherstellung der effektiven Erstellung von Alterswohnungen 
beanstandet, ist er im Baubewilligungsverfahren nicht zu hören, zumal sol-
che Rügen allenfalls gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss, die 
beschlossene Teilrevision der Ortsplanung oder den Erlass des Quartier-
plans hätten erhoben werden müssen. 
5.
Der Beschwerdeführer macht ferner eine Verletzung der Planungsrichtli-
nien "Altersgerechte Wohnbauten" geltend. 
5.1.
Laut dem Beschwerdeführer fehlt ein Aussenparkplatz für Behinderte. 
Auch in der Einstellhalle gebe es keine altersgerechten Parkplätze, da 
diese Quergefälle aufwiesen. Zudem bemängelte der Beschwerdeführer 
insbesondere die Grösse der Liftkabine, den Platz vor dem Lift und die Ab-
stellfläche vor dem Hauseingang. Laut dem Beschwerdeführer sei aus den 
Plänen ersichtlich, dass keine Alterswohnungen, sondern normale Woh-
nungen geplant seien. Dies werde dadurch unterstrichen, dass keine Be-
schränkungen in der Benutzung der Wohnungen erlassen worden seien. 
Dass diese als Alterswohnungen genutzt werden, sei aufgrund der Bedürf-
nisse in X._____ unrealistisch.
5.2.
Baugesuche werden nach dem Recht beurteilt, das zur Zeit des Entscheids 
gilt (Art. 89 Abs. 2 resp. aArt. 89 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für 
den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). In materieller Hinsicht gab 
es mit Inkrafttreten der neuen KRG-Version am 1. April 2019, soweit für 
den vorliegenden Fall von Relevanz, nur hinsichtlich Art. 80 KRG eine Än-
derung. Gemäss aArt. 80 Abs. 1 KRG (Version vom 1. Januar 2016 bis 31. 
März 2019) müssen öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen, Gebäude 
mit mehr als acht Wohneinheiten sowie Bauten und Anlagen mit mehr als 
50 Arbeitsplätzen nach den anerkannten Fachnormen so gestaltet werden, 
dass sie auch für Behinderte zugänglich sind. Die öffentlich zugänglichen 


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Bauten und Anlagen müssen überdies von Behinderten benützt werden 
können (Abs. 1). Die Prüfung von Baugesuchen auf ihre Übereinstimmung 
mit den Vorschriften über das behindertengerechte Bauen obliegt der kom-
munalen Baubehörde. Sie kann zu diesem Zweck sachkundige Beraterin-
nen oder Berater beiziehen (Abs. 3). 
5.3.
Zum vorliegenden Projekt hat die Fachstelle Hindernisfreies Bauen am 21. 
September 2017 (BG1-act. 1.7) Stellung genommen. Die genannte Stel-
lungnahme ist als integrierender Bestandteil der Baubewilligung erklärt 
worden (vgl. Ziff. 4.2 des angefochtenen Baubescheids). Diese verlangt als 
Anpassungen des Bauvorhabens u.a. mindestens einen rollstuhlgerechten 
Aussenparkplatz, einen stufenlosen Zugang in die Einstellhalle über die 
Aufzugsanlage und einen ebenen Vorplatz vor den Eingangstüren. Bei den 
in der Stellungnahme erwähnten Punkten handelt es sich um Auflagen, de-
ren Einhaltung vor Baubeginn nachgewiesen werden muss und bei der 
Bauabnahme geprüft werden. Sofern der Beschwerdeführer die Nichtein-
haltung der erhöhten Anforderungen gemäss den Planungsrichtlinien "Al-
tersgerechte Wohnbauten", wie bspw. hinsichtlich der Liftkabinengrösse 
von 1.10 x 2.10 m (vgl. S. 17 dieser Richtlinien und S. 1 der Präzisierungen 
vom Februar 2019, abrufbar unter: https://hindernisfreie-architektur.ch/nor-
men_publikationen/richtlinien-altersgerechte-wohnbauten/) geltend macht, 
ist anzumerken, dass diese Richtlinien nicht durch Gesetz für verbindlich 
erklärt worden sind, weshalb deren Umsetzung in der Entscheidungskom-
petenz der Beschwerdegegnerin 1 verbleibt. Anzeichen, wonach die Aufla-
gen gemäss Stellungnahme der Fachstelle Hindernisfreies Bauen nicht 
eingehalten werden können, sind im Übrigen keine ersichtlich. Der behin-
dertengerechte Aussenparkplatz für die Allgemeinheit wird gemäss Aus-
sage der Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung auf dem Dorf-
platz auf Parzelle 450 eingerichtet. Letzteres ergibt sich weder aus dem 
GEP noch dem Quartierplan oder den Bauplänen, gilt aber gemäss Stel-
lungnahme der Fachstelle Hindernisfreies Bauen als verbindliche Auflage 


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der Baubewilligung. Demnach sind die diesbezüglichen Rügen des Be-
schwerdeführers abzuweisen.
6.
Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren einen Verstoss gegen die Gestal-
tungsvorschriften namentlich den gemäss ISOS unzulässigen Abbruch des 
bestehenden Stalls auf der Bauparzelle und die schlechte Einfügung des 
geplanten Gebäudes in die Umgebung. Um den Charakter des Ortsbildes 
zu wahren, sei das Projekt – dem Beschwerdeführer zufolge – wesentlich 
zu redimensionieren, unter Einbezug der Parzelle 447.
6.1.
Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass die Beschwer-
degegnerin in der Auslegung der kommunalen Nutzungsplanung die 
Schutzziele des ISOS missachte, weshalb dieses hier zu beachten sei. 
Diese Sichtweise kann aus nachfolgenden Gründen nicht geteilt werden. 
Das Dorf X._____ wurde in das Inventar der schützenswerten Ortsbilder 
der Schweiz (ISOS) aufgenommen (vgl. Anhang zur Verordnung über das 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 
451.12] und ISOS-Aufnahme 1981). Das ISOS gilt lediglich bei der Erfül-
lung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von 
kantonalen und kommunalen Aufgaben – wie im vorliegenden Fall – wird 
der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht ge-
währleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101), 
wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind. Auch 
bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind Bundes-
inventare wie das ISOS indes von Bedeutung. Die Pflicht zur Beachtung 
findet ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzan-
liegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern darin, dass im Ein-
zelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzan-
liegen vorzunehmen sind (BGE 135 II 209 E.2.1). Die sich aus dem ISOS 
ergebenden Planungsempfehlungen hat der Kanton Graubünden gestützt 
auf Art. 17 (Schutzzonen) des Bundesgesetze über die Raumplanung 


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(RPG; SR 700) i.V.m. Art. 43 KRG dahingehend umgesetzt, dass er die für 
die Bauordnung zuständigen Gemeinden verpflichtet hat, Siedlungsberei-
che und Einzelbauten von besonderer künstlerischer, historischer, archi-
tektonischer oder landschaftsprägender Bedeutung gestützt auf Siedlungs-
analysen oder auf andere Grundlagen als generell geschützte Siedlungs-
gebiete und Einzelbauten in den Generellen Gestaltungsplan aufzunehmen 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_578/2016 vom 28. Juni 2017 E.3.2). Die 
beschwerdegegnerische Gemeinde hat entsprechend diesen kantonalen 
Vorgaben, in Umsetzung der Schutzziele des ISOS, das Dorfzentrum im 
GGP als generell geschützten Siedlungsbereich im Sinne von Art. 43 i.V.m. 
Art. 25 BG bezeichnet. Ausserdem hat sie die Dorfkernzone – in der Sied-
lungsstruktur und Bauweise zu erhalten und zu ergänzen sind (Art. 17 BG) 
– und für Dorfkerngebiete mit mehrheitlich historisch, architektonisch oder 
künstlerisch wertvoller Bausubstanz die Ortsbildschutzzone – in der der 
Charakter der Bausubstanz zu erhalten ist und Neubauten, Umbauten und 
Renovationen mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen sind 
(Art. 24 BG) – ausgeschieden (vgl. auch Zonenplan [BG1-act. E2d]). Die 
Beschwerdegegnerin 1 hat also die Schutzziele des ISOS (die z.B. für den 
Dorfplatz auf das höchste Erhaltungsziel "Erhalten der Substanz" lauten, s. 
ISOS-Aufnahme 1981 und unten E.6.2.4) auf Stufe Ortsplanung über den 
GGP Zentrum von 2008/2009 [BG1-act. E2a] und die Ortsbildschutzzone 
gemäss Art. 24 BG umgesetzt. Es liegt somit keine Situation vor, in der die 
kommunale Nutzungsplanung die Schutzziele des ISOS geradezu miss-
achtet, was zur direkten Anwendung des ISOS führen würde (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E.4.5.5). Der Be-
schwerdeführer macht denn auch keine – ohnehin nur unter strengen Vor-
aussetzungen zulässige – akzessorische Überprüfung der Grundordnung 
auf ihre Konformität mit dem ISOS geltend. Nach dem Gesagten ist das 
ISOS nur mittelbar über die kommunale Nutzungsplanung anwendbar, in-
dessen ist es aber im Rahmen von Entscheidungsspielräumen zu beach-
ten, wie auch der Beschwerdeführer richtig festhält. Denn wo Entschei-
dungsspielräume bestehen, sind die vom konkreten Fall betroffenen öffent-


- 15 -
lichen und privaten Interessen gegeneinander abzuwägen. Und zu diesen 
Interessen gehören auch die Interessen an ISOS-Objekten (vgl. HEER in 
BR/DC 4/2019, Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS, S. 191). 
6.2.
Das streitige Bauvorhaben hat den Gestaltungsvorschriften zu genügen. 
Laut dem Beschwerdeführer habe sich weder die Denkmalpflege noch die 
Baubehörde mit dem aus dem ISOS fliessenden, in den GGP aufgenom-
menen, integralen Schutz auseinandergesetzt. Dieser verbiete einen Ab-
bruch des Stalls auf Parzelle 449. Zudem liege das für einen Abbruch von 
Art. 43 KRG geforderte Gebäudeinventar nicht vor.
6.2.1.
Nach Art. 17 Abs. 2 BG sind in der Dorfkernzone Siedlungsstruktur und 
Bauweise zu erhalten und zu ergänzen. Wo Baugestaltungslinien fehlen, 
sind bei Neubauten und Umbauten die bestehenden Baufluchten beizube-
halten. Gebäude- und Firsthöhen sowie Dachform richten sich nach den 
umliegenden Bauten (Abs. 2). Wesentliche Veränderungen bestehender 
Strassenzüge, von Plätzen und Hofräumen werden nur im Rahmen von 
Quartiergestaltungsplänen zugelassen. Die ortsüblichen Gebäude- und 
Firsthöhen sowie Gebäudevolumen sind auch bei Quartierplanungen zu 
beachten (Abs. 3). 
Gemäss Art. 24 Abs. 1 BG (Ortsbildschutzzone) ist der Charakter von Dorf-
kerngebieten mit mehrheitlich historisch, architektonisch oder künstlerisch 
wertvoller Bausubstanz zu erhalten. Neubauten sind mit besonderer Sorg-
falt zu gestalten und auszuführen.
Für den im GGP enthaltenen, generell geschützten Siedlungsbereich gel-
ten zudem Art. 43 und Art. 73 KRG (vgl. Art. 25 Abs. 1 lit. a BG). 
Nach Art. 43 KRG werden Siedlungsbereiche und Einzelbauten von beson-
derer künstlerischer, historischer, architektonischer oder landschaftsprä-
gender Bedeutung gestützt auf Siedlungsanalysen oder andere Grundla-
gen als generell geschützte Siedlungsbereiche und Einzelbauten in den 
Generellen Gestaltungsplan aufgenommen (geschützte Objekte) (Abs. 1). 
Bauliche Änderungen an geschützten Objekten werden nur gestützt auf ein 


- 16 -
Gebäudeinventar bewilligt. Dieses ist vor der Ausarbeitung der Projekt-
pläne zu erstellen und bildet die Grundlage für die Festlegung der zulässi-
gen baulichen Änderungen und allfällige Erhaltungsanordnungen in der 
Baubewilligung (Abs. 2). Liegen bei Erarbeitung des GGP bereits Gebäu-
deinventare vor, können die zulässigen baulichen Änderungen an ge-
schützten Objekten im Baugesetz festgelegt werden (Abs. 3). Der Gene-
relle Gestaltungsplan kann weitere Festlegungen enthalten wie Erneue-
rungsbereiche, Freihaltebereiche, Baugestaltungslinien, Nutzungsverle-
gungen, Gebiete mit Pflicht zur Gestaltungsberatung (Abs. 4).
Laut Art. 73 sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der 
Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und 
der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Wo dieses Ge-
setz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, 
haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und 
die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in 
Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (Abs. 2). 
Laut Art. 74 KRG sind geschützte Objekte nach Art. 43 KRG zu erhalten 
(Abs. 1). Bauliche Änderungen an geschützten Objekten unterliegen der 
Gestaltungsberatung. Die Bauabsichten sind vor der Ausarbeitung der Pro-
jektpläne der für die Bewilligung zuständigen Behörde bekannt zu geben. 
Diese legt zusammen mit der Bauherrschaft und den Fachleuten für Fragen 
der Baugestaltung, gestützt auf die Schutzziele gemäss Siedlungsanalyse 
und das Gebäudeinventar, die Erhaltungsanordnungen im Einzelnen fest. 
Liegt für das betroffene Objekt noch kein Gebäudeinventar vor, veranlasst 
sie die Inventarisierung (Abs. 2). Bauliche Änderungen werden bewilligt, 
wenn sie die Erhaltungsanordnungen berücksichtigen. Die Bewilligung 
kann mit entsprechenden Auflagen verknüpft werden (Abs. 3). Vorbehalten 
bleiben bereits bestehende Schutz- und Erhaltungsanordnungen der Ge-
meinden oder von kantonalen oder eidgenössischen Behörden, welche ge-
stützt auf die Raumplanungs- oder die Natur- und Heimatschutzgesetzge-
bung getroffen wurden (Abs. 4).


- 17 -
6.2.2.
Der abzubrechende Stall auf Parzelle 449 ist keine geschützte Einzelbaute. 
Im ISOS ist die Gebäudegruppe am Platz als solche mit dem Erhaltungsziel 
A versehen, nicht aber das Ökonomiegebäude auf Parzelle 449 als Einzel-
element. Auch erachtete es die Denkmalpflege im Rahmen des hier ge-
planten Baues nicht für nötig, für dieses Einzelobjekt ein Gebäudeinventar 
zu erstellen. Beim betreffenden Stall handelt sich somit nicht um wertvolle 
Bausubstanz. Die Rüge betreffend die Pflicht zur Erstellung eines Gebäu-
deinventars ist deshalb unbegründet. 
6.2.3.
Das vorliegende Projekt fusst auf dem von der Gemeindeversammlung am 
14. September 2016 beschlossenen (und von der Regierung am 15. No-
vember 2016 genehmigten) GGP und GEP Verkehr, Dorfplatz, dem gleich-
zeitig im Rahmen der Teilrevision erlassenen Art. 29 Abs. 2 BG zur Ge-
meinschaftsparkierungsanlage und dem vom Gemeindevorstand am 15. 
August 2017 erlassenen Quartierplan Dorfplatz (BG1-act. E4 und 10). Im 
GGP Dorfplatz werden Baugestaltungslinien, Baulinien und Höhenmasse 
für den Baubereich Dorfplatz festgelegt. Damit besteht eine formelle Pla-
nungsgrundlage, um von den Höhenbestimmungen für die Dorfkernzone 
gemäss Art. 11 und 17 BG abzuweichen. Die direkte Festlegung dieser pro-
jektbezogenen Regelung im GGP anstelle einer Anpassung des BG war 
möglich, da der GGP nach Art. 22 Abs. 2 KRG, ebenso wie das BG, Teil 
der Grundordnung ist (vgl. Stellungnahme des ARE vom 11. Januar 2016 
[BG1-act. 13]). Sowohl die Grundordnung von 2016 als auch die Sonder-
nutzungsplanung von 2017 sind in Rechtskraft erwachsen. Dies bringt es 
mit sich, dass der Beschwerdeführer die bereits im GGP festgelegten Bau-
bereiche, Baulinien, Baugestaltungslinien und Höhenmasse des Baube-
reichs Dorfplatz sowie die in Art. 15 Quartierplanvorschriften (BG1-act. 10) 
vorgesehene Neubebauung der Parzelle 449 und damit den Abriss des be-
stehenden Stalls im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr in 
Frage stellen kann. Die Prüfung, ob das geplante Bauvorhaben die in vor-
stehender E.6.2.1 dargelegten Gestaltungsanforderungen erfüllt, ist somit 
weitgehend schon im Planungsprozess erfolgt. Mit den rechtskräftigen Vor-


- 18 -
schriften im GGP/GEP und im Quartierplan Dorfplatz ist das projektierte 
Gebäude mit einem hohen Detaillierungsgrad schon definiert worden; dies 
unter fachkundiger Mitwirkung der Denkmalpflege, die das Bauvorhaben 
für gut befunden hat (vgl. Stellungnahme vom 13./14. November 2017 
[BG1-act. 14-15] und Stellungnahmen vom 31. Januar und 11. Februar 
2014 [BG1-act. 11 und 12]). 
6.2.4.
Das sich in die bestehende Dorfstruktur gut einfügende Bauvorhaben und 
die ihm zugrunde liegende, projektbezogene Nutzungsplanung und Quar-
tierplanung stehen, entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers, 
auch im Einklang mit dem ISOS. Im ISOS wird der Dorfplatz als Gebiet mit 
"ursprünglicher Substanz" (Kategorie A) bezeichnet und dem höchsten Er-
haltungsziel "Erhalten der Substanz" (Kategorie A) zugeordnet. Dabei gilt 
grundsätzlich der generelle Erhaltungshinweis "Abbruchverbot, keine Neu-
bauten". Allerdings besteht für den Dorfplatz einen speziellen Erhaltungs-
hinweis. Dem zufolge stelle der Dorfplatz resp. das dort abgebrochene Ge-
bäude (gemeint ist wohl das alte Rathaus) ein spezielles Problem dar. Als 
Lösung wird als erste Variante die Wiedererstellung des Gebäudes vorge-
schlagen. Damit verliere der Platz seine heutige Grosszügigkeit, werde 
aber dafür klarer definiert (vgl. ISOS-Aufnahme 1981 S. 3). Das vorlie-
gende Projekt weicht somit in vertretbarem Ausmass vom generellen Ab-
bruchverbot des ISOS betreffend den Dorfplatz ab, weil dies gleichzeitig 
ermöglicht, den Platz integral zu gestalten und damit die betreffende For-
derung des ISOS zu erfüllen. Eine Interessensabwägung im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens erübrigt sich damit. Und selbst dann, wenn sie 
durchgeführt würde, erscheint klar, dass die öffentlichen Interessen an der 
seit Langem angestrebten, räumlich guten Gestaltung und Nutzbarkeit des 
Dorfzentrums sowohl die privaten Interessen des Beschwerdeführers als 
auch allfällige öffentliche Interessen an der gestalterisch unbefriedigenden 
Beibehaltung des Status quo überwiegen. 


- 19 -
6.2.5.
Ein Gutachten seitens der ENHK oder der EKD ist hier im Übrigen nicht 
verlangt, da keine Bundesaufgabe vorliegt (vgl. Art. 7 Abs. 2 des Bundes-
gesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451]). 
7.
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet. Sie ist aber in Bezug 
auf die Kosten- und Entschädigungsfolge im Einspracheverfahren gutzu-
heissen, wie nachfolgend noch dargelegt wird. 
8.
Gemäss Art. 96 Abs. 2 KRG sind die sich aus der Behandlung von Einspra-
chen ergebenden Kosten den Einsprechenden zu überbinden, wenn die 
Einsprache offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet ist. 
Diesfalls können die Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer ange-
messenen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden ver-
pflichtet werden. Dieser Artikel war zurzeit des Erlasses des angefochtenen 
Einspracheentscheids zwar noch nicht in Kraft, wohl aber die entspre-
chende Bundesgerichtsrechtsprechung (vgl. Urteil 1C_266/2016 vom 14. 
Juni 2017 [publiziert in: 143 II 467]). Da vorliegend die Einsprache des Be-
schwerdeführers nicht offensichtlich unzulässig oder unbegründet war, dür-
fen ihm die Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 3'478.60 nicht aufer-
legt werden. Folgerichtig darf er auch nicht zur Zahlung einer ausseramtli-
chen Entschädigung an die einsprachegegnerische Bauherrschaft (hier: 
Beschwerdegegnerin 2) verpflichtet werden. Ziff. 2 und 3 des angefochte-
nen Baueinspracheentscheids sind deshalb aufzuheben.
9.
Aufgrund des Obsiegens hinsichtlich der Kosten- und Entschädigungsfolge 
des Einspracheverfahrens gehen die Kosten des vorliegenden Beschwer-
deverfahrens in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zu 87.5 % zulas-
ten des Beschwerdeführers und zu 12.5 % zulasten der Beschwerdegeg-
nerin 1. Letztere hat dem Beschwerdeführer eine reduzierte, aussergericht-
liche Entschädigung von Fr. 500.-- auszurichten. Gemäss der Regel in Art. 
78 Abs. 2 VRG steht der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden 
Beschwerdegegnerin 1 dagegen keine Parteientschädigung zu.


- 20 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Ziff. 2 und 3 des ange-
fochtenen Einspracheentscheids des Gemeindevorstands X._____ vom 
13. März 2018 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
447.--
zusammen
Fr. 4‘447.--
gehen zu 87.5 % zulasten von A._____ und zu 12.5 % zulasten der Ge-
meinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entschei-
des an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat A._____ mit Fr. 500.-- aussergerichtlich zu ent-
schädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]