gr_gerichte · R 2023 69 · 2024-05-21 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 69
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Züger
URTEIL
vom 21. Mai 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, vertreten durch B._____, 
wiedervertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller, 
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin 1


- 2 -
D._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Suter, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 22. Juni 2022 reichte die E._____ AG für die D._____ AG bei der 
Gemeinde C._____ ein Baugesuch ein. Das Baugesuch betrifft den 
Umbau der auf Parzelle 5 stehenden drei aneinandergrenzenden 
Mehrfamilienhäuser F._____.
Die Fassade sowie der Aussenbereich sollen neu gestaltet werden. 
Ausserdem soll die Zahl der bestehenden Wohnungen von 22 auf 14 
reduziert 
werden. 
Die 
neuen 
Wohnungen 
sind 
für 
die 
Zweitwohnungsnutzung bestimmt.
2.
Am 27. Juni 2022 erliess der Gemeindevorstand eine Planungszone über 
das gesamte Gemeindegebiet. Dabei hielt er folgende Zielsetzung fest:
Erhaltung und Förderung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung auf 
der Grundlage von Art. 3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von 
allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung 
unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und 
Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und 
Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen 
bei 
baulichen 
Massnahmen 
an 
altrechtlichen 
Wohnungen 
und 
Übergangswohnungen.
Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der 
Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den 
Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische 
Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die 
Gestaltung von Bauvorhaben.
Die Gemeindeversammlung beschloss am 12. Dezember 2022 das 
Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische 
Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz C._____, WRFG).


- 4 -
In der Folge hob der Gemeindevorstand die Planungszone mit Entscheid 
vom 19. Januar 2023 wieder auf, soweit sie im Hinblick auf Massnahmen 
im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war.
3.
Vom 11. März 2023 bis am 30. März 2023 lag das Bauvorhaben der 
D._____ AG zur öffentlichen Einsichtnahme auf.
Dagegen 
gingen 
zwei 
Einsprachen 
ein. 
Die 
A._____, 
Umweltschutzorganisation, beantragte am 17. März 2023 die Abweisung 
des Baugesuchs. G._____ und G.A._____ sprachen sich in ihrer 
Einsprache vom 29. März 2023 vorwiegend gegen die geplante Erstellung 
des Aussenschwimmbads aus.
Nach erfolgtem Schriftenwechsel traf der Gemeindevorstand C._____ am 
10. Juli 2023 einen Bau- und Einspracheentscheid. Er wies beide 
Einsprachen ab und entsprach dem Baugesuch unter Auflagen und 
Bedingungen.
4.
Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ (Beschwerdeführerin) am 
16. August 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden. Dabei beantragt sie die Aufhebung des Bau- und 
Einspracheentscheids vom 10. Juli 2023 sowie die Abweisung des 
Baugesuchs Nr. 2023-0005 der D._____ AG.
5.
Die D._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) liess sich am 29. August 2023 
zur 
Beschwerde 
vernehmen, 
die 
Gemeinde 
C._____ 
(Beschwerdegegnerin 1) am 5. September 2023. Beide beantragen die 
Abweisung der Beschwerde.


- 5 -
6.
Am 18. September 2023 replizierte die A._____ und stellte diverse 
Beweisanträge (Edition diverser Akten bei der Gemeinde und 
Bauherrschaft sowie diverse Zeugeneinvernahmen).
7.
Mit 
Schreiben 
vom 
22. September 
2023 
verzichtete 
die 
Beschwerdegegnerin 1 auf eine Duplik, sie hält jedoch betreffend die 
gestellten Beweisanträge fest, dass diese abzuweisen seien, weil die 
beantragten Editionen und Zeugenbefragungen nichts zur Beurteilung 
durch das Verwaltungsgericht beitragen würden. Dass im H._____ 
Wohnraum 
knapp 
sei, 
sei 
nachgerade 
notorisch. 
Die 
Immobilientransaktion mit der Kündigung der einheimischen Mieter und 
die Konsequenzen dieses Vorgangs seien unbestritten und täten im 
Übrigen nichts zur Sache. Dasselbe gelte auch für die bisherige Nutzung 
der Wohnungen in der F._____ durch Einheimische.
8.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer am 26. September 2023 
eingereichten 
Duplik 
vollumfänglich 
an 
ihren 
im 
Rahmen 
der 
Beschwerdeantwort/Vernehmlassung vom 29. August 2023 gestellten 
Anträgen fest.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Angefochten 
ist 
der 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid 
des 
Gemeindevorstandes C._____ vom 10. Juli 2023 betreffend Umbau und 
Neugestaltung des Mehrfamilienhauses F._____, Parzelle 5. Diese 
Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz 
angefochten werden. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist somit 
gegeben 
(Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege, VRG; BR 370.100). Die Beschwerde wurde 


- 6 -
zudem frist- und formgerecht eingereicht (Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 
52 Abs. 1 VRG).
1.2.
Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Bei der 
Beschwerdeführerin handelt es sich um eine im Bereich des Natur- und 
Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG gegen Verfügungen, die in 
Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 
NHG ergehen, grundsätzlich (verbands-)beschwerdebefugte Organisation 
(vgl. Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des 
Umweltschutzes 
sowie 
des 
Natur- 
und 
Heimatschutzes 
beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO, SR 814.076]). Sie ist 
vorliegend insofern zur Beschwerdeerhebung legitimiert, als es um die 
Beschränkung des Zweitwohnungsbaus geht, welche das Bundesgericht 
als Bundesaufgabe qualifiziert hat (vgl. BGE 139 II 271 E.11), und sie 
bereits im vorinstanzlichen Verfahren Einsprache erhoben hat (Art. 104 
Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; 
BR 801.100]).
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 anerkennt die Beschwerdebefugnis der 
Beschwerdeführerin 
betreffend 
die 
Anwendung 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung, ist jedoch der Auffassung, dass diese 
Befugnis mit Bezug auf die Ortsplanungsrevision nicht gegeben sei, weil 
vorliegend eine solche gar nicht zur Diskussion stehe, auch vorfrageweise 
nicht. Die Beschwerdeführerin ist demgegenüber der Ansicht, dass die 
Einsprache- 
und 
Beschwerdelegitimation 
auch 
in 
Fragen 
der 
Zonenplanänderung gelte.
2.1.
Damit der Beschwerdeführerin die Beschwerdebefugnis auch betreffend 
Ortsplanung zusteht, müsste es sich dabei ebenfalls um die Erfüllung einer 


- 7 -
Bundesaufgabe handeln. Gemäss Art. 2 Abs. 1 NHG ist unter der 
Erfüllung einer Bundesaufgabe insbesondere zu verstehen:
-
die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen 
durch den Bund, seine Anstalten und Betriebe, wie Bauten und 
Anlagen der Bundesverwaltung, Nationalstrassen, Bauten und 
Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen (lit. a);
-
die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und 
Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten (mit Einschluss 
der Plangenehmigung), von Werken und Anlagen zur Beförderung von 
Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von 
Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b);
-
die Gewährung von Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen, wie 
Meliorationen, 
Sanierungen 
landwirtschaftlicher 
Bauten, 
Gewässerkorrektionen, 
Anlagen 
des 
Gewässerschutzes 
und 
Verkehrsanlagen.
2.2.
In seinem Grundsatzentscheid BGE 139 II 271 hat das Bundesgericht 
festgehalten, 
dass 
Voraussetzung 
für 
das 
Vorliegen 
einer 
"Bundesaufgabe" in erster Linie ist, dass die angefochtene Verfügung eine 
Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt und 
bundesrechtlich geregelt ist (E.9.2). Es genügt nicht jegliche Anwendung 
von Bundesrecht, um die Beschwerdebefugnis nach Art. 12 NHG 
auszulösen, sondern es muss eine konkrete Bundesaufgabe vorliegen, die 
einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist (E.9.4). 
Wo 
sich 
das 
RPG 
auf 
Rahmenbestimmungen 
beschränkt 
(Nutzungsplanung; Bewilligung von Bauten innerhalb der Bauzone), liegt 
grundsätzlich keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG vor (E.10.1). 
Dagegen wird eine Bundesaufgabe bejaht, soweit es um die Erteilung von 


- 8 -
Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone geht, die vom Bund 
detailliert und i.d.R. abschliessend geregelt worden sind (Art. 24 ff. des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700]).
2.3.
Im von der Beschwerdeführerin zitierten Urteil des Bundesgerichts 
1C_315/2015 / 1C_321/2015 vom 24. August 2016 (= BGE 142 II 509) 
wird festgehalten, dass Neueinzonungen, die sich auf Art. 15 RPG (in der 
Fassung vom 15. Juni 2012) stützen, als Bundesaufgabe im Sinne von 
Art. 78 
Abs. 2 
BV 
zu 
qualifizieren 
sind, 
weshalb 
die 
gesamtschweizerischen 
Natur- 
und 
Heimatschutzorganisationen 
berechtigt sind, im Interesse des Landschafts- und Naturschutzes 
Beschwerde gegen solche Einzonungen zu führen (Art. 12 NHG). Sie 
können auch die Verletzung der Übergangsbestimmungen zur RPG-
Revision, namentlich Art. 38a Abs. 2 RPG, mit Beschwerde geltend 
machen. Vorliegend steht jedoch weder eine Ausnahme für Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 24 ff. RPG zur Diskussion 
noch eine Neueinzonung. Somit kann die Beschwerdeführerin betreffend 
Legitimation nichts aus diesem Bundesgerichtsentscheid für sich ableiten. 
Das Urteil des Bundesgerichts 1C_176/2016 vom 10. Mai 2017 mit 
Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_739/2013 vom 17. Juni 
2015 E. 4.2.2 betrifft die Legitimation im Zusammenhang mit einer Rüge 
der Verletzung von Art. 24 RPG im Rahmen eines Planungsverfahrens. 
Auch aus diesen Entscheiden kann nichts für das vorliegende Verfahren 
abgeleitet werden.
2.4.
Beim von der Beschwerdeführerin zitierten Urteil des Bundesgerichts 
1C_566/2014 [recte 1C_568/2014] vom 13. Januar 2016 handelt es sich 
um eine Anpassung des Quartierplans I._____ von 1969, der in den 
Zonennutzungsplan von 1976 (dichte Zone A von I._____) integriert 
wurde, an die aktuellen Gegebenheiten. Die A._____ und die Stiftung 


- 9 -
J._____ hatten gegen den Entwurf dieses Quartierplans Einsprache 
erhoben. Sie rügten u.a. eine Verletzung von Art. 75b BV; dass der 
angefochtene Plan eine Nutzung vorsehe, welche die Schaffung von 
Zweitwohnungen zulasse. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerden 
ein. Dazu hielt es in E.6.1 Folgendes fest: "L'art. 12 LPN cantonne en 
revanche le droit de recours des organisations de protection de la nature 
à la contestation de décisions, à l'exclusion de recours contre des actes 
normatifs." Das Bundesgericht kommt unter Verweis auf das Urteil des 
Bundesgerichts 1C_739/2013 vom 17. Juni 2015 E.4.1 zum Schluss, dass 
der angefochtene Quartierplan im Gegensatz zu einem allgemeinen 
Zonennutzungsplan 
Entscheidungscharakter 
hat 
und 
die 
Beschwerdeführerinnen folglich zur Erhebung dieser Rüge berechtigt 
waren (Vgl. E.6.2: "La planification litigieuse consiste toutefois en 
l'adoption d'un plan de quartier et non d'un plan général d'affectation des 
zones. Elle a par conséquent un caractère décisionnel (cf. arrêt 
1C_739/2013 du 17 juin 2015 consid. 4.1), de sorte que les recourantes 
avaient qualité pour soulever ce grief."). Im Urteil 1C_739/2013 vom 
17. Juni 2015 hält das Bundesgericht in E.4.1 fest: "Cette réglementation 
traduit cependant une jurisprudence précédemment établie, selon laquelle 
la légalité d'un plan de zones ne peut en principe être contestée qu'à 
l'occasion d'un recours formé dans le cadre de la procédure d'adoption de 
ce plan; le contrôle incident dans un recours dirigé contre un acte qui 
applique cette planification, typiquement une autorisation de construire, 
est exclu." Dieselbe Rechtsprechung lässt sich unter anderem auch BGE 
131 II 103 E.2.4.1 (mit weiteren Hinweisen) entnehmen. Demnach ist eine 
akzessorische 
Überprüfung 
des 
Nutzungsplan 
im 
Baubewilligungsverfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Infolgedessen 
kann 
auch 
aus 
dieser, 
von 
der 
Beschwerdeführerin 
zitierten 
Rechtsprechung nichts zu ihren Gunsten abgeleitet werden.


- 10 -
2.5.
Die Beschwerdeführerin stellt die Gültigkeit des Rahmennutzungsplans in 
Frage und macht die Ungültigkeit des Grundzonenplans geltend. Dabei 
bringt sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde C._____ zwingend im 
Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision Wohnraum für Einheimische 
schaffen müsse. 
Die 
Nutzungsplanung 
gehört 
gemäss 
Bundesgericht 
zu 
den 
Rahmenbestimmungen des RPG und stellt gerade keine Bundesaufgabe 
im Sinne von Art. 2 NHG dar (BGE 139 II 271 E.10.1). In einem kürzlich 
ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht nochmals klargestellt, dass 
die Planung innerhalb der Bauzone keine Bundesaufgabe darstellt, 
sondern Sache der Kantone ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_43/2023 vom 17. Januar 2024 E.5.6). Die von der Beschwerdeführerin 
vorliegend bemängelte Planung liegt offensichtlich innerhalb der Bauzone 
und stellt somit keine Bundesaufgabe dar. Hinzu kommt, dass eine 
akzessorische Überprüfung des Nutzungsplans im Rahmen eines 
Baubewilligungsverfahrens, 
wie 
oben 
dargelegt, 
gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausgeschlossen ist. Aufgrund 
dessen ist die Beschwerdeführerin bezüglich Ortsplanungsrevision nicht 
zur Beschwerde legitimiert und auf diesen Teil der Beschwerde kann 
demnach nicht eingetreten werden.
2.6.
Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle dennoch angemerkt, dass 
nicht nachvollziehbar ist, inwiefern die Ortsplanung der Gemeinde 
C._____ resp. deren bestehender Zonenplan – wie von der 
Beschwerdeführerin vorgebracht – ungültig sein sollen. Die Tatsache, 
dass die Gemeinde die Ortsplanung revidiert, hat nichts mit der Gültigkeit 
der bisherigen Ortsplanung zu tun – solange die Gesamtrevision pendent 
ist, behält die bestehende Ortsplanung selbstverständlich ihre Gültigkeit. 
Hinzu kommt, dass sich das fragliche Grundstück in der Wohnzone A 
befindet, 
in 
welcher 
gemäss 
nachvollziehbarer 
Aussage 
der 


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Beschwerdegegnerin 1 keine Veränderungen vorgesehen sind, welche 
dem Umbauvorhaben im Wege stehen könnten. Demnach entspricht das 
Baugesuch insoweit sowohl dem geltenden Recht sowie auch den 
potenziell neuen Bestimmungen. Dazu trägt auch die noch bestehende 
Planungszone bei. Die Teilaufhebung der Planungszone hätte darüber 
hinaus innert Frist mit Planungsbeschwerde an die Regierung 
angefochten werden müssen und kann nicht im vorliegenden 
Baubewilligungsverfahren bemängelt werden. 
3.1.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass die vorliegende 
Baubewilligung einen Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung 
darstellt. Dies begründet sie einerseits damit, dass es sich bei den 
fraglichen Wohnungen um Erstwohnungen handle, da sie von 
einheimischen Familien benutzt worden seien. Stichtag für die Nutzung sei 
der 11. März 2012. Ein Bestandesschutz für vor dem 11. März 2012 
bewilligte Wohnungen könne allenfalls für Erstwohnungen in Frage 
kommen, nicht aber für deren Umbau in Zweitwohnungen.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin 2 bestreitet nicht, dass zumindest ein Teil der 
Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern F._____ als Erstwohnungen 
genutzt 
werden. 
Massgebend 
sei 
jedoch, 
dass 
die 
drei 
Mehrfamilienhäuser vor der Inkraftsetzung der Zweitwohnungsinitiative 
respektive des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) erstellt worden seien und 
damit den Status von Zweitwohnungen geniessen würden. Weiter führt sie 
aus, dass sogenannt altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG 
grundsätzlich den Schutz der Besitzstandsgarantie im Rahmen von Art. 11 
ZWG geniessen würden.
3.3.
Gemäss 
Art. 10 
des 
Bundesgesetzes 
über 
Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG [SR 702]) ist eine altrechtliche Wohnung 
eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder 


- 12 -
rechtskräftig bewilligt war. Die fraglichen drei Mehrfamilienhäuser 
bestanden am 11. März 2012 unbestrittenermassen. Folglich bestehen in 
den drei Mehrfamilienhäusern altrechtliche Wohnungen. Altrechtliche 
Wohnungen sind gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der Wohnnutzung 
frei. Demnach dürfen die Wohnungen der F._____ sowohl als Erst- wie 
auch als Zweitwohnungen genutzt werden. Zudem dürfen solche 
Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen 
Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden. In 
diesem Sinne geniessen die fraglichen Wohnungen entgegen der 
Meinung der Beschwerdeführerin durchaus Besitzstandsgarantie.
4.1.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass der kommunale 
Gesetzgeber ausdrücklich Massnahmen zum Schutz des Wohnraums für 
Einheimische getroffen habe. Dazu verweist sie auf Art. 9 Abs. 2 des 
kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sowie auf Art. 43.4 und 43.5 der 
Teilrevision des Baugesetzes der Gemeinde C._____ vom 26. Oktober 
2009/26. Januar 2010.
4.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist darauf, dass der von der 
Beschwerdeführerin 
herangezogene 
Art. 9 
des 
kommunalen 
Zweitwohnungsgesetzes ausdrücklich bestimme, dass "für Bauvorhaben 
an altrechtlichen Wohnungen im Sinne von Art. 12 ZWG … unter 
Vorbehalt von Abs. 2 die Bestimmungen des Bundesgesetzes über 
Zweitwohnungen 
ohne 
weitergehende 
kommunale 
Nutzungsbeschränkungen" gelten. Zudem legt sie dar, dass die 
erwähnten Art. 43.4 und 43.5 der Teilrevision des Baugesetzes mit in Kraft 
treten des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes vom 16. April 2018/22. 
Oktober 2018 aufgehoben worden seien.
4.3.
Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausführt, gelten gemäss Art. 9 
Abs. 1 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes für Bauvorhaben an 


- 13 -
altrechtlichen Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG unter Vorbehalt von 
Abs. 2 die Bestimmungen des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 
ohne weitergehende kommunale Nutzungsbeschränkungen. Abs. 2 
dieses Artikels, auf den die Beschwerdeführerin verweist, sieht sodann 
vor, dass Wohnungen, die von der Gemeinde unter der Herrschaft der 
bisherigen 
Bestimmungen 
über 
die 
Kontingentierung 
des 
Zweitwohnungsbaus (Art. 43.4 und Art. 43.5 der Teilrevision des 
Baugesetzes vom 25. Oktober 2009/26. Januar 2010) als Erstwohnungen 
bewilligt wurden, weiterhin entsprechend ihrer Zweckbestimmung als 
Erstwohnungen zu nutzen sind. Sie dürfen frühestens nach 20 Jahren 
effektiver Nutzung in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Da die 
F._____ vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsgesetzgebung und vor der 
damaligen Teilrevision des Baugesetzes vom 26. Oktober 2009/26. 
Januar 2010 bewilligt und erstellt wurde, findet dieser Absatz von 
vornherein keine Anwendung auf die fraglichen Mehrfamilienhäuser. Die 
Wohnungen gelten in jedem Fall als "altrechtlich" und geniessen in diesem 
Sinne Bestandesschutz. 
5.1.
Die Beschwerdeführerin ist im Weiteren der Ansicht, dass eine allfällige 
Bestandesgarantie nicht so weit gehe, dass sie auch einen Ersatzneubau 
umfasse. Das zu beurteilende Baugesuch sehe den Abbruch der 
bestehenden Gebäude und den Neubau von Zweitwohnungen vor. Dies 
verstosse gegen Art. 11 Abs. 3 ZWG. Im vorliegenden Fall würden 
gemäss der Beschwerdeführerin neu klassische Zweitwohnungen gebaut, 
was Art. 75b Abs. 1 BV untersage.
5.2.
Die Beschwerdegegnerin 2 bestreitet, dass das vorliegend streitbetroffene 
Bauprojekt einen Abbruch und einen Neubau beinhalte. Dies sei schlicht 
aktenwidrig. Sie plane keinen Ersatzneubau, sondern eine Sanierung der 
drei bestehenden Mehrfamilienhäuser. Auch die Beschwerdegegnerin 1 
beschreibt die Behauptung der Beschwerdeführerin, das zu beurteilende 


- 14 -
Baugesuch sehe den Abbruch der bestehenden Gebäude und den 
Neubau von Zweitwohnungen vor, als aktenwidrig.
5.3.
Wie bereits ausgeführt dürfen altrechtliche Wohnungen – wie die 
vorliegenden – im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, 
umgebaut und wieder aufgebaut werden (Art. 11 Abs. 2 Satz 1 ZWG). 
Demnach wäre sowohl ein Abriss und Wiederaufbau sowie ein 
Umbau/Sanierung 
der 
fraglichen 
Gebäude 
im 
Rahmen 
der 
vorbestehenden Hauptnutzfläche aus zweitwohnungsrechtlicher Sicht 
zulässig. Sowohl der Baubewilligung wie auch den Plänen kann 
entnommen werden, dass vorliegend kein Abbruch und Neubau 
vorgesehen ist, sondern, wie dies die Beschwerdegegnerinnen zutreffend 
darlegen, eine Sanierung der bestehenden Gebäude. Werden im Rahmen 
der vorbestandenen Hauptnutzfläche zusätzliche Wohnungen geschaffen, 
so können diese bewilligt werden, ohne dass eine Nutzungsbeschränkung 
nach Art. 7 Abs. 1 auferlegt werden muss (Art. 11 Abs. 2 Satz 2 ZWG). 
Der Bundesrat hielt dazu in seiner Botschaft zum ZWG fest, dass 
altrechtliche 
Wohnungen 
im 
Rahmen 
der 
vorbestandenen 
Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und (gegebenenfalls mit einer 
geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen. 
Zudem ist es in diesem Rahmen zulässig, wenn infolge einer neuen 
Raumeinteilung eine oder mehrere zusätzliche Wohneinheiten geschaffen 
werden (vgl. Botschaft des Bundesrates zum Bundesgesetz über 
Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014 [BBl 2014 2287, S. 2310]). 
Ausserdem dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG 
innerhalb der Bauzonen um maximal 30 % der am 11. März 2012 
vorbestehenden 
Hauptnutzfläche 
erweitert 
werden, 
sofern 
keine 
zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.
5.4.
Im vorliegenden Fall wird die Hauptnutzfläche unbestrittenermassen nicht 
erweitert. Es werden auch keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen, 


- 15 -
vielmehr wird die Anzahl der Wohnungen verkleinert. Da das vorliegende 
Baugesuch keine Erweiterung der Hauptnutzfläche vorsieht, wäre sogar 
ein Splitting, d.h. eine Erhöhung der Anzahl Wohnungen erlaubt, eine 
Reduktion muss folglich ebenso rechtmässig sein (vgl. Departement für 
Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Vollzugshilfe Bundesgesetz 
über Zweitwohnungen [ZWG; SR 702], Zweitwohnungsverordnung [ZWV; 
SR 702.1], S. 38). Selbst wenn es sich so darstellen würde, wie von der 
Beschwerdeführerin dargelegt, und ein Abriss und Neubau geplant wäre, 
wäre auch dies gesetzesmässig – ein Wiederaufbau dürfte sogar "mit 
einer geringfügigen Standortverschiebung" erfolgen. Vorliegend werden 
die altrechtlichen Wohnungen jedoch saniert, was auf jeden Fall den 
zweitwohnungsrechtlichen Bestimmungen entspricht. Insofern sind die 
diesbezüglichen 
Ausführungen 
der 
Beschwerdeführerin 
nicht 
nachvollziehbar und somit nicht zu hören.
6.1.
In ihrer Replik fordert die Beschwerdeführerin zur Edition durch die 
Gemeinde:
-
Die Akten betreffend den Zonenplan der Gemeinde;
-
die Akten betreffend Revision des Zonenplans der Gemeinde;
-
die Daten betreffend Bewohner/innen der Wohnungen F._____ am 
11. März 2012 und am Tag vor dem Kauf des Grundstücks durch die 
heutige Grundeigentümerin;
-
die gemäss Art. 1 ZWV an das BFS erstatteten Berichte über die 
Einwohnerdaten;
-
das eidgenössische Gebäude und Wohnungsregisters, nachgeführt 
gemäss Art. 1 ZWV.
Zudem verlangt sie zur Edition durch die Bauherrschaft:
-
Den Kaufvertrag betreffend das Baugrundstück und
-
die Korrespondenz und die Mietvertragsauflösungen betreffend die 
Mietrinne und Mieter.


- 16 -
Im Weiteren fordert die Beschwerdeführerin die Zeugeneinvernahme 
diverser Personen (Herr K._____, L._____; Frau M._____, L._____; Frau 
G._____; Herr G.A._____ und Herr N._____, O._____ AG).
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die beantragten Editionen 
und Zeugenbefragungen geeignet seien, das Verwaltungsgericht über die 
Wohnungsnot für Einheimische in der Gemeinde C._____, über die unter 
Ziffer 2 der Beschwerde beschriebene Immobilientransaktion mit der 
Kündigung der einheimischen Mieter, über die Nutzung der Wohnungen 
durch Einheimische und über die Konsequenzen der geplanten 
Immobilientransaktion zu informieren.
6.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 legt dar, dass die beantragten Editionen und 
Zeugenbefragungen nicht zur Beurteilung durch das Verwaltungsgericht 
beitragen. Dass im H._____ Wohnraum knapp sei, sei nachgerade 
notorisch. Die Immobilientransaktion mit der Kündigung der einheimischen 
Mieter und die Konsequenzen dieses Vorgehens seien unbestritten und 
täten im Übrigen nichts zur Sache. Dasselbe gelte auch für die bisherige 
Nutzung der Wohnungen in der F._____ durch Einheimische.
6.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 ist ebenso der Ansicht, dass aus der 
Befragung der genannten Personen offenkundig keine für das vorliegende 
Beschwerdeverfahren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten 
seien, weshalb auf die unnötige und zeitlich verzögernde Befragung zu 
verzichten sei. Inwiefern der Kaufvertrag betreffend das Baugrundstück 
und die Korrespondenz / die Mietvertragsauflösungen von Relevanz sein 
sollen, erhelle nicht und werde vom beschwerdeführerischen Vertreter – 
wohl in Kenntnis dieser prozessualen Irrelevanz – nicht dargelegt.
6.4.
Die Beschwerdeführerin legt weder im Einzelnen dar, noch ist es für das 
Gericht ersichtlich, inwiefern die geforderten Editionen und Befragungen 


- 17 -
etwas zur Entscheidungsfindung des Gerichts beitragen können. Die 
Wohnungsnot für Einheimische in der Gemeinde C._____ sowie 
mindestens im gesamten H._____ ist hinlänglich bekannt und ändert 
nichts an der gesetzlichen Ausgangslage.
Die Kündigung der einheimischen Mieter ändert ebenso wenig etwas an 
der Einhaltung der Zweitwohnungsgesetzgebung des vorliegenden 
Bauvorhabens wie deren Konsequenzen. Einem die rechtlichen 
Voraussetzungen erfüllenden Baugesuch ist die Bewilligung zu erteilen. 
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin werde offenbar immer wieder die 
Fehlansicht verbreitet, wonach Erstwohnungen in Zweitwohnungen 
umgenutzt werden dürften. Dabei verkennt die Beschwerdeführerin wieder 
die gesetzlichen Grundlagen wonach eine altrechtliche Wohnung in der 
Nutzung nicht eingeschränkt ist. Dem Gericht ist auch die Tatsache 
bekannt, dass altrechtliche Wohnungen zu hohen Preisen als 
Zweitwohnungen verkauft werden und dann auf dem Wohnungsmarkt für 
Einheimische dauerhaft fehlen. Aber auch diese für die einheimische 
Bevölkerung nachteilige Situation vermag nichts an der gesetzlichen 
Ausgangslage 
zu 
ändern. 
Die 
beantragten 
Editionen 
und 
"Zeugeneinvernahmen" erweisen sich somit als nicht entscheidrelevant 
und werden vom Gericht in antizipierter Beweiswürdigung abgelehnt.
7.
Im Sinne dieser Ausführungen ist die Beschwerde daher abzuweisen, 
soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, 
bestehend aus einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 3'000.-- sowie 
den 
Kanzleiauslagen, 
der 
unterliegenden 
Beschwerdeführerin 
aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG).


- 18 -
9.1.
Zudem 
hat 
die 
Beschwerdeführerin 
die 
obsiegende 
Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 
VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 reichte eine 
Honorarnote in der Höhe von insgesamt CHF 11'886.80 (inkl. 
Kleinspesenzuschlag und MwSt.) ein. Er macht dabei einen Aufwand von 
28.3 h à CHF 375.-- geltend, eine Kleinspesenpauschale von 4 % sowie 
MwSt. von 7.7 %. Die Beschwerdeführerin hat zur Honorarnote keine 
Stellung genommen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 hat 
es unterlassen, dem Gericht eine Honorarvereinbarung einzureichen.
9.2.
Die 
Praxis 
des 
Verwaltungsgerichts 
(vgl. 
dazu 
Urteile 
des 
Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b und R 18 17 
vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die Verordnung über 
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) dahin, dass bei Einreichung einer 
Honorarvereinbarung mit einem geltend gemachten Stundenansatz von 
über CHF 270.-- dieser auf CHF 270.-- gekürzt wird (Art. 3 Abs. 1 HV). Bei 
einem in der Kostennote geltend gemachtem Stundenansatz bis und mit 
CHF 270.-- 
wird 
der 
Stundenansatz 
entsprechend 
der 
Honorarvereinbarung 
übernommen. 
Bei 
Nichteinreichung 
einer 
Honorarvereinbarung wird der in der Kostennote geltend gemachte 
Stundenansatz, höchstens aber der Stundenansatz von CHF 240.--, 
übernommen, 
da 
die 
Höhe 
des 
Stundenansatzes 
mangels 
Honorarvereinbarung nicht verifiziert werden kann. Geltend gemachte 
Pauschalspesen werden maximal im Umfang von 3 % des festgelegten 
Honorars nach Zeitaufwand zugesprochen.
9.3.
Folglich ist der Stundenansatz gemäss vorstehender Praxis auf 
CHF 240.-- und die Kleinspesenpauschale auf 3 % zu kürzen. Dies ergibt 
ein Honorar von CHF 6'792.--, eine Kleinspesenpauschale von 
CHF 203.76 (Zwischenresultat von Fr. 6'995.76) und MwSt. von 7.7 % in 


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der Höhe von CHF 538.67, insgesamt und gerundet somit CHF 7'534.45. 
Mit diesem Betrag hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin 2 
aussergerichtlich zu entschädigen.
9.4.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 1 hat in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegt und erhält demnach keine Parteientschädigung.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
409.00
zusammen
CHF
3'409.00
gehen zulasten der A._____.
3.
Die A._____ hat die D._____ AG mit CHF 7'534.45 aussergerichtlich zu 
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_373/2024 vom 18. Februar 2025 hat das Bundesgericht die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.]