gr_gerichte · R 2014 38 · 2015-01-13 · de
Vorsorgeguthaben

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 38
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat
und Vizepräsidentin Moser, Decurtins als Aktuar
URTEIL
vom 13. Januar 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer,
Beschwerdegegnerin 1
und
Hotel B._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 2 -
1.
Im Juli 2013 hat die Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) für das
Gebiet "C._____" eine Planungszone erlassen, welche praktisch das ge-
samte Gebiet zwischen der Kantonsstrasse und dem X._____er Rhein,
d.h. die Gewerbezone, die Tourismuszone, die Zone für öffentliche Bau-
ten und Anlagen sowie die Wohnzone 3 bis und mit Parzelle 206 im Sü-
den erfasst. Gemäss der Publikation besteht der Zweck dieser Planungs-
zone in der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der
geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Änderung
der Gefahrensituation) sowie aufgrund diverser Projekte innerhalb des
Planungsgebietes und in der Überprüfung des Erlasses von Folgeplanun-
gen.
2.
Auf Parzelle 109 und damit ebenfalls im Gebiet dieser Planungszone be-
findet sich das Hotel B._____. Am 28. Oktober 2013 reichten der Grun-
deigentümer sowie die Hotel B._____ AG (nachfolgend Baugesuchsteller-
in) ein Gesuch um Umbau des bestehenden Hotels ein. In einer ersten
Etappe sollte die Reception und der Gästeaufenthaltsbereich im EG er-
weitert werden sowie der Abbruch und Wiederaufbau der Hotelzimmer im
Dachgeschoss erfolgen. In einer zweiten Etappe sollte sodann die Suite
im Dachgeschoss abgebrochen und wieder aufgebaut werden.
3.
Gegen dieses Vorhaben erhob die A._____AG (nachfolgend Einspreche-
rin), Eigentümerin der benachbarten Parzellen 110 und 136, am 21. No-
vember 2013 bei der kommunalen Baubehörde Einsprache und beantrag-
te, das erwähnte Baugesuch sei abzuweisen. Dabei monierte sie im We-
sentlichen das Baugesuch als unvollständig sowie die Erschliessung als
unzureichend und machte ein Verstoss gegen die Vorschriften der Gefah-
renzone 1 geltend.

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4.
Am 28. November 2013 erstellte eine Bauingenieurfirma als Prüfingenieur
GVG zuhanden der Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) und des
Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) eine Aktennotiz betreffend die
Gefahrenzonen G1 und G2, in welcher sie das Gefahrenpotential der ein-
zelnen Teilbauvorhaben beurteilte. Gemäss diesen Ausführungen liege
der geplante Ausbau der Westfassade (Reception und Aufenthaltsbe-
reich) sowohl in der G1 als auch in der G2, weshalb die Westfassade der
Reception mit einem Abstand von 2.50 m zur bestehenden Fassade an
die Grenze der beiden Zonen zu stellen sei. Der neue Ausbau im OG dür-
fe – vorbehältlich der Bewilligung des Amtes für Raumentwicklung (ARE)
– aus versicherungstechnischer Sicht in die G1 hineinragen, wobei aber
keine Abstützungen in der G1 erstellt werden dürften. Der geplante Wind-
fang, welcher in der G1 zu liegen komme und Überschwemmungen un-
geschützt ausgesetzt sei, müsse in die G2 zurückversetzt und fassaden-
bündig mit der Westfassade erstellt werden, wobei der Einbau eines au-
tomatischen Klappschottes empfohlen werde. In Bezug auf die Erweite-
rung des Frühstücksraumes (im EG an der Ostfassade), die diversen
Umbauten im OG sowie den Gesamtumbau des Dachgeschosses hielt
der Prüfingenieur GVG fest, dass diese ausführbar seien, da sie auf be-
stehenden Gebäudeteilen entstünden und keinem Gefahrenpotential aus-
gesetzt seien.
5.
Am 3. Dezember 2013 beantragte die Baugesuchstellerin die Abweisung
der Einsprache. Im weiteren Schriftenwechsel hielten sowohl die Einspre-
cherin als auch die Baugesuchstellerin an ihren Anträgen fest.
6.
Nach einem entsprechenden Hinweis des kommunalen Bauamts redu-
zierte die Baugesuchstellerin ihr Bauvorhaben auf die "energetische Sa-
nierung und Erneuerung" des Altbaus und reichte dem Bauamt am
13. Februar 2014 im Rahmen eines Projektänderungsgesuchs die Pläne

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Nr. 04 und 05 sowie einen entsprechenden Vorprüfungsentscheid der
GVG vom 11. Februar 2014 ein. Gemäss diesem Bericht beschränkten
sich die vorgesehenen Umbauarbeiten, welche ausschliesslich in der G2
liegen würden, auf das Ober- und das Dachgeschoss. Aufgrund der
Höhenlage seien diese keinem Gefahrenpotential ausgesetzt, weshalb
die geprüften Sanierungsarbeiten gemäss den Plänen vom 11. Februar
2014 aus Sicht der GVG ausgeführt werden könnten.
7.
Am 13. Februar 2014 stellte das Bauamt der Einsprecherin die beiden
Pläne sowie den Vorprüfungsentscheid der GVG vom 11. Februar 2014
unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zur Stellung-
nahme zu. In ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 beantragte die
Einsprecherin, dass das abgeänderte Baugesuch vor der materiellen Be-
handlung durch die Baubehörde ordentlich auszuschreiben und öffentli-
che aufzulegen sei. Zudem sei das Baugesuch der bestehenden Pla-
nungszone zu unterstellen und erst zu behandeln, wenn die Teilrevision
der Ortsplanung "C._____" abgeschlossen und rechtskräftig sei. Eventua-
liter sei das Baugesuch bereits heute abzuweisen. Begründend führte sie
aus, dass das Projekt nicht im Meldeverfahren genehmigt werden könne,
sondern ein ordentliches Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen habe.
Der bestehende Gefahrenzonenplan im Bereich der fraglichen Parzelle
109 sei rechtswidrig. Ohnehin sei die Gefahrensituation sorgfältig zu beur-
teilen, da das Hotelgebäude nicht nur im Erdgeschoss gefährdet sei. Zu-
dem wies die Einsprecherin abermals darauf hin, dass das fragliche
Grundstück unzureichend erschlossen und damit nicht "baureif" im Sinne
der gesetzlichen Bestimmungen sei.
8.
Am 26. Februar 2014 verzichtete die Baugesuchstellerin auf die Einrei-
chung einer Stellungnahme. Mit Schreiben vom 5. März 2014 teilte das
kommunale Bauamt der Einsprecherin mit, dass ihr bei der Bezeichnung

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der Projektänderung ein Fehler unterlaufen sei. Es handle sich nicht um
ein Meldeverfahren, sondern um ein Projektänderungsgesuch. Gleichzei-
tig stellte es der Einsprecherin das entsprechende Gesuchsformular zu,
welches die Baugesuchstellerin am 17. Februar 2014 nachgereicht hatte.
Dazu äusserte sich die Einsprecherin nicht mehr.
9.
Am 6. März 2014 wies die Gemeinde die Einsprache ab und erteilte der
Baugesuchstellerin mit separatem Baubescheid die nachgesuchte Bau-
bewilligung unter Auflagen. Im Einspracheentscheid hielt sie eingangs
fest, dass das abgeänderte Gesuch eine Projektänderung in einem redi-
mensionierten Umfang darstelle, wobei hauptsächlich auf Bauvorhaben
verzichtet worden sei, die in der G1 zu liegen gekommen wären. Da die
Baugesuchstellerin auf die Erweiterung der Reception und des Aufent-
haltsbereichs sowie auf den Abbruch und Wiederaufbau der Suite ver-
zichtet habe, falle das Rechtsschutzinteresse der Einsprecherin in Bezug
auf diese Punkte dahin. Dementsprechend behandelte die Gemeinde le-
diglich jene Beanstandungen, welche die Einsprecherin in ihrer Stellung-
nahme vom 24. Februar 2014 vorgebracht hatte. In der Folge hielt die
Gemeinde fest, dass das Projektänderungsgesuch nicht nochmals alle
Phasen des ordentlichen Bewilligungsverfahrens habe durchlaufen müs-
sen; der Einsprecherin, welche sich zum Projektänderungsgesuch habe
äussern können und sich überdies als einzige gegen das ursprüngliche
Bauvorhaben zur Wehr gesetzt habe, würden durch die nicht erfolgte
neuerliche Publikation des reduzierten Bauvorhabens keine Nachteile
entstehen. Zudem legte die Gemeinde dar, inwiefern die Unterstellung
des Bauvorhabens unter die bestehende Planungszone weder erforder-
lich noch gerechtfertigt sei und weshalb die Erschliessung angesichts des
bestehenden (öffentlichen) Durchgangsrechts ausreichend sei. Hinsicht-
lich der Gefahrenzonenplanung hielt sie schliesslich fest, dass keine An-
haltspunkte bestünden, welche auf deren Rechtswidrigkeit hindeuteten.

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Andernfalls hätte die GVG ihre Zustimmung zum Bauvorhaben wohl nicht
erteilt.
10.
Hiergegen erhob die A._____AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am
27. März 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einsprache- und Baube-
willigungsentscheids vom 6. März 2014 sowie die Verweigerung der
nachgesuchten Baubewilligung. Überdies sei der Beschwerde die auf-
schiebende Wirkung zu erteilen und der Baugesuchstellerin zu untersa-
gen, während hängigem Beschwerdeverfahren mit den geplanten Bauar-
beiten zu beginnen. In ihrer Begründung machte sie geltend, dass das
Baubewilligungsverfahren fehlerhaft gewesen sei, dass die Gefahrenzo-
nenausscheidung dem AWN resp. den Gefahrenkommissionen und nicht
der kommunalen Baubehörde obliege und dass das geplante Projekt –
schon aufgrund der unzureichenden Erschliessung sowie der mutmassli-
chen Rechtswidrigkeit der Gefahrenzonenplanung im Bereich des streit-
gegenständlichen Hotels – der Planungszone hätte unterstellt werden
müssen.
11.
Mit prozessleitender Verfügung vom 5. Mai 2014 gewährte der Instrukti-
onsrichter der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
12.
In ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2014 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Dabei führte sie unter Verweis auf den angefochtenen Ein-
spracheentscheid aus, dass das Baubewilligungsverfahren korrekt durch-
geführt worden sei. Insbesondere sei aufgrund des Schreibens der Bau-
gesuchstellerin vom 26. Januar 2014 und den anfangs Februar 2014 ein-
gereichten Unterlagen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
hinreichend klar gewesen, was Gegenstand des Projektänderungsge-

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suchs sei resp. dass das ursprüngliche Projekt nun lediglich in kleinerem
Umfang weiterverfolgt werde. Hinsichtlich der Planungszone, der bemän-
gelten Erschliessung sowie der Rechtmässigkeit des bestehenden Gefah-
renzonenplans verwies die Beschwerdegegnerin 1 nebst einigen Vertie-
fungen im Wesentlichen auf ihre Ausführungen im angefochtenen Ent-
scheid.
13.
Am 4. Juli 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträ-
gen sowie an ihren Einwänden fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen
Argumentation brachte sie hinsichtlich der Gefahrensituation unter Ver-
weis auf Ausführungen in einem Protokoll der Arbeitsgruppe D._____ vor,
dass auch die Möglichkeit einer Verschärfung der Gefahrenzonenplanung
im Bereich des streitgegenständlichen Hotels zur Debatte stehe. Beim
geplanten Bauprojekt handle es sich entgegen der unrichtigen Darstellung
der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine Gebäudesanierung, sondern
angesichts der Aufstockung des Dachgeschosses mit insgesamt 11 neu-
en Hotelzimmern und einer neuen Suite vielmehr um eine Erweiterung
der Hotelnutzung. Zudem sei die Erschliessungssituation von der Bau-
behörde nicht prima vista und mit Verweis auf eine abschliessende
Klärung durch den Zivilrichter zu überprüfen. Vielmehr handle es sich da-
bei um eine baurechtliche Frage, welche vorfrageweise und abschlies-
send durch die Verwaltungsinstanz und letztlich das Verwaltungsgericht
zu beurteilen sei.
14.
Am 15. August 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando ebenfalls
an ihren Anträgen fest und vertiefte ihre bisher vorgebrachte Argumenta-
tion.
15.
Am 25. September 2014 unterbreitete das Verwaltungsgericht dem AWN
die Frage, ob und allenfalls wie sich die am 12. Juli 2013 erlassene kom-

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munale Planungszone betreffend Überprüfung und Anpassung des Zo-
nenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hochwas-
serschutzes auf Parzelle 109 im Allgemeinen und auf das bewilligte Pro-
jektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 im Besonderen auswirke. In
seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hielt das AWN resp. die Ge-
fahrenkommission 1 nach allgemeinen Ausführungen zur Gefahrensitua-
tion im Gebiet "C._____" sowie den gegenwärtigen Bestrebungen im Be-
reich des Hochwasserschutzes fest, dass die Planungszone vom 12. Juli
2013 bezüglich Gefahrenzonen ihrer Ansicht nach keine Auswirkungen
auf das Projektänderungsgesuch habe.
16.
Am 5. November 2014 führte die Beschwerdeführerin zur Stellungnahme
des AWN aus, dass die auf die Beurteilung der Gefahrensituation be-
schränkte Fragestellung zum vornherein keine definitiven schlüssigen
Antworten bezüglich der Auswirkungen der Planungszone zulasse – viel-
mehr hänge die Zulässigkeit des fraglichen Bauprojekts auch von den im
Rahmen der Ortsplanungsrevision vorgesehenen raumplanerischen
Massnahmen und der Festlegung der erforderlichen Folgeplanung ab.
Zudem entbehre der Hinweis des AWN, wonach es nicht zulässig wäre,
dass zusätzliche Schutzmassnahmen eine Verschärfung der Gefährdung
in anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, einer hinreichenden sach-
lichen Begründung. So hätte etwa gerade die von der Arbeitsgruppe
D._____ ins Auge gefasste Verlegung des roten Korridors beim Hotel
B._____ an das Ufer des X._____er Rheins – im Interesse einer gross-
flächigen Verbesserung der Gefahrensituation – lokal eine Verschärfung
der Gefährdung zur Folge, wobei eine solche Lösung nicht grundsätzlich
unzulässig wäre.
17.
In ihrer Stellungnahme vom 25. November 2014 hob die Beschwerde-
gegnerin 1 hervor, dass das AWN ihre Auffassung, wonach das zu beur-

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teilende Bauvorhaben nicht der Planungszone zu unterstellen sei,
bestätigt habe.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie
im angefochtenen Entscheid und den weiteren Akten wird, soweit erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der
Einsprache- und der separate Baubewilligungsentscheid der Gemeinde
vom 6. März 2014, mit welchen der Beschwerdegegnerin 2 die Baubewil-
ligung für die Sanierung und Erweiterung ihres Hotels erteilt resp. die da-
gegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin abgewiesen wurde.
Da es sich damit um taugliche Anfechtungsobjekte im Sinne von Art. 49
lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) handelt und die Beschwerde vom 27. März 2014 den an sie
gestellten Form- und Fristerfordernissen entspricht, ist auf diese einzutre-
ten. Anhand der umstrittenen formellen und materiellen Punkte ist im Fol-
genden zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 den abschlägigen Ein-
spracheentscheid und die Baubewilligung zu Recht erlassen hat.
2. a)
In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, dass
das Baubewilligungsverfahren nicht ordnungsgemäss durchgeführt wor-
den sei. Dabei bemängelt sie, dass nach der Projektänderung vom
17. Februar 2014 – welche überdies weder von der Beschwerdegegnerin
2 noch von der Beschwerdegegnerin 1 näher erläutert oder als solche
kommuniziert worden sei – nicht klar gewesen sei, was nun Gegenstand
des neuen Baugesuchs bilde resp. welche Teile des ursprünglichen Ge-

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suchs vom 28. Oktober 2013 fallengelassen werden sollten. Insbesondere
hätte die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolg-
ten Bauvorhaben die teilweise Abschreibung des ursprünglichen Bauge-
suches verfügen müssen. Ebenfalls zu beanstanden sei die Entgegen-
nahme der abgeänderten Projektpläne vom 11. Februar 2014 im Sinne
eines Meldeverfahrens, was die Baubehörde inzwischen indes anerkannt
habe. Damit stehe fest, dass in jedem Fall die ordentlichen Vorschriften
des Baubewilligungsverfahrens einzuhalten gewesen wären, d.h. dass ein
vollständiges und klares Baugesuch einzureichen gewesen wäre und eine
Publikation des Projekts sowie die öffentliche Auflage der Baugesuchsun-
terlagen hätten erfolgen müssen.
b)
Hierzu ist zunächst festzuhalten, dass die Projektänderung vom 17. Fe-
bruar 2014 in der Tat weder von der Beschwerdegegnerin 2 noch von der
Beschwerdegegnerin 1 als solche bezeichnet worden ist. Die Beschwer-
degegnerin 2 reichte die Pläne Nr. 04 und 05 sowie den Prüfungsbericht
der GVG am 13. Februar 2014 ohne weitere Kommentierung ein, und die
Beschwerdegegnerin 1 liess der Beschwerdeführerin diese Unterlagen
am 13. Februar 2014 – ebenfalls ohne Bezeichnung als Projektänderung
– unter der Überschrift "Meldeverfahren Hotel B._____ AG" zukommen
(vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 7). Richtig ist auch,
dass das nachgereichte rudimentäre Baugesuch vom 17. Februar 2014
für sich alleine betrachtet über das Projektänderungsgesuch ebenfalls nur
bedingt Aufschluss gibt (vgl. Bg1-act. 6).
c)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin geht aus den einge-
reichten Plänen Nr. 04 und 05 sowie den weiteren Unterlagen zum Bau-
gesuch (Ausnützungszifferberechnung sowie Grundrisspläne; vgl. Bg1-
act. 6) jedoch ohne Weiteres hervor, was mit der Projektänderung be-
zweckt werden sollte. Zum einen ist der Zweck schon aus den Überschrif-

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ten der Pläne 04 und 05 ("Energetische Sanierung und Erneuerung best.
Bäder Obergeschoss; Abbruch und Aufstockung Hotelzimmer Dachge-
schoss") ersichtlich. Zum anderen wird im Prüfbericht GVG vom 11. Fe-
bruar 2014 festgehalten, dass sich die vorgesehenen Umbauarbeiten auf
das Obergeschoss und das Dachgeschoss beschränkten und dass diese
– angesichts ihrer Lage in der G2 – aus Sicht der Gebäudeversicherung
ausgeführt werden könnten (vgl. Bg1-act. 6). Überdies hat die Beschwer-
degegnerin 1 im Einspracheentscheid klar festgehalten, dass das abge-
änderte Gesuch eine "Projektänderung in einem redimensionierten Um-
fang" darstelle und dass die Beschwerdegegnerin 2 auf die vom Projek-
tänderungsgesuch nicht betroffenen baulichen Massnahmen verzichtet
habe. Hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Bauteile – d.h. die Er-
weiterung der Reception und des Aufenthaltsbereichs sowie der Abbruch
und Wiederaufbau der Suite – könne auf die Einsprache mangels recht-
lich geschützten Interesses an einer rechtlichen Würdigung nicht eingetre-
ten werden, weshalb nur noch diejenigen Beanstandungen zu behandeln
seien, welche die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom
24. Februar 2014 zum Projektänderungsgesuch vorgebracht habe (vgl.
Einspracheentscheid vom 6. März 2014 S. 5 f.). In der Baubewilligung
führte die Beschwerdegegnerin 1 sodann aus, dass die Beschwerdegeg-
nerin 2 im Rahmen der Projektänderung lediglich um die Bewilligungser-
teilung für die Sanierung und Erneuerung des Obergeschosses sowie für
den Abbruch und die Aufstockung des Dachgeschosses des Mitteltraktes
des bestehenden Hotels ersucht habe und dass der Gemeinderat das
Baugesuch im Sinne einer Projektänderung geprüft habe (vgl. Baubewilli-
gung vom 6. März 2014 S. 1).
d)
Angesichts dieser unmissverständlichen Ausführungen musste es den
Beteiligten und insbesondere der Beschwerdeführerin klar gewesen sein,
was die Beschwerdegegnerin 2 nach Einreichung der Unterlagen am 13.

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resp. 17. Februar 2014 noch bauen wollte resp. was die Beschwerdegeg-
nerin 1 mit der angefochtenen Baubewilligung bewilligt hat. So hat die
Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2014 denn
auch ausgeführt, dass die Beschwerdegegnerin 2 "ihr ursprüngliches Pro-
jekt ([…] auf Parzelle 109) offensichtlich fallengelassen und ein redimen-
sioniertes Projekt zur Genehmigung eingereicht" habe (vgl. Stellungnah-
me der Beschwerdeführerin vom 24. Februar 2014 in Bg1-act. 8, S. 2).
Vor diesem Hintergrund war es – auch wenn dies zur sofortigen Klärung
der Verhältnisse beigetragen hätte – nicht erforderlich, dass die Be-
schwerdegegnerin 1 hinsichtlich der nicht mehr weiterverfolgten Projekt-
teile eine förmliche (Teil-)Abschreibungsverfügung erlässt. Eine solche zu
verlangen käme angesichts der klaren Aussagen in den angefochtenen
Entscheiden überspitztem Formalismus gleich. Eine derartige Teilab-
schreibung vermöchte an der Rechtmässigkeit des angefochtenen Ent-
scheids ohnehin nichts zu ändern und könnte überdies mittels separater
Verfügung gar noch nachträglich erfolgen.
e)
Unbegründet ist auch der Einwand der Beschwerdeführerin, das Projek-
teänderungsgesuch hätte im Rahmen eines ordentlichen Bewilligungsver-
fahrens erneut publiziert und öffentlich aufgelegt werden müssen und
nicht im vereinfachten Meldeverfahren behandelt werden dürfen. Dass die
vorliegend zu beurteilende Projektänderung nicht in einem Meldeverfah-
ren nach Art. 50 f. der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) durchgeführt werden kann, wurde sei-
tens der Beschwerdegegnerin 1 – nach der ursprünglich irrtümlichen Be-
zeichnung des Projektänderungsgesuchs als "Meldeverfahren" (vgl. Bg1-
act. 7) – anerkannt (vgl. Richtigstellung vom 5. März 2014 in Bg1-act. 10).
Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, durfte das einge-
reichte Projektänderungsgesuch – im Zusammenspiel mit den Unterlagen
des ursprünglichen Bauprojekts – von der Beschwerdegegnerin 1 als

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genügend detailliert erachtet werden, um die Bauabsichten und die Ein-
haltung des materiellen Baurechts beurteilen zu können. Insofern wurde
den Vorschriften des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens Rechnung
getragen.
Die Anwendbarkeit des ordentlichen Bewilligungsverfahrens im Sinne von
Art. 41 ff. KRVO hat mit Blick auf die vorliegend zu beurteilende Planän-
derung indes nicht zwangsläufig zur Folge, dass auch eine nochmalige
Ausschreibung und öffentliche Auflage hätte erfolgen müssen. Gemäss
der Praxis des Verwaltungsgerichts bezweckt die Pflicht zur Publikation
und zur öffentlichen Auflage von Projektänderungen nämlich, die davon
Betroffenen über die neu oder anders geplanten baulichen Vorkehren zu
informieren und sie so in die Lage zu versetzen, ihre schützenswerten In-
teressen im Baubewilligungsverfahren mittels Erhebung einer Einsprache
wahrzunehmen. Mit anderen Worten wird durch die Publikation und die
öffentliche Auflage das rechtliche Gehör der Betroffenen gewahrt (vgl. Ur-
teile des Verwaltungsgerichts R 05 66 vom 11. November 2005 E.2a und
R 11 4 vom 5. Juli 2011 E.3a). Daraus folgt, dass Bauvorhaben dann zu
veröffentlichen sind, wenn sie für die Nachbarschaft Auswirkungen in Be-
reichen haben können, in welchen sie einsprachelegitimiert sind. Die Be-
schwerdeführerin konnte sich zur streitgegenständlichen Sanierung und
Aufstockung des Mitteltraktes gleich zweimal äussern – zunächst im
Rahmen der Publikation des ursprünglichen Bauvorhabens (vgl. Einspra-
che vom 21. November 2013 in Bg1-act. 2) und sodann mittels Stellung-
nahme zum Projektänderungsgesuch, welches ihr am 13. Februar 2014
zu diesem Zweck zugestellt worden war (vgl. Bg1-act. 7 und 10). Damit
wurde der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör ausreichend ge-
währt.

- 14 -
Soweit die Beschwerdeführerin in altruistischer Manier mit der Einspra-
chelegitimation der übrigen Nachbarschaft argumentiert, ist ihr ebenfalls
nicht zu folgen. Zum einen steht es der Beschwerdeführerin mangels Le-
gitimation gar nicht zu, in diesem Zusammenhang die Rechte von Dritten
zu wahren. Zum anderen hatte gegen das ursprüngliche Bauprojekt –
welches unbestrittenermassen ordentlich publiziert, aufgelegt und profi-
liert worden war – ausser der Beschwerdeführerin niemand Einsprache
erhoben. Da die Um- und Anbauten im UG/EG sowie der Ausbau der Sui-
te im DG weggelassen werden sollen, stellt die Projektänderung gegenü-
ber den ursprünglichen Plänen eine Reduktion, mithin ein Minus dar. Da-
mit kann gegenüber dem ursprünglichen Projekt nicht von wesentlichen
neuen baulichen Vorkehrungen die Rede sein, weshalb die Beschwerde-
gegnerin 1 vor dem Hintergrund der vorzitierten Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts auf eine nochmalige öffentliche Auflage und Aus-
schreibung des Projektänderungsgesuches verzichten durfte.
3. a)
Ebenfalls in formeller Hinsicht bringt die Beschwerdeführerin vor, dass
alle drei Zwecke der Planungszone eine Unterstellung des fraglichen
Bauprojekts unter die Planungszone "C._____" verlangen würden und
dass das Baugesuch erst materiell zu behandeln sei, wenn die Teilrevisi-
on der Ortsplanung abgeschlossen und rechtskräftig sei.
b)
Der Zweck der am 11. Juli 2013 vom Gemeinderat für das Gebiet
"C._____" erlassenen Planungszone wurde in der amtlichen Publikation
vom 12. Juli 2013 folgendermassen umschrieben (vgl. beschwerdeführe-
rische Beilage [Bf-act.] 1):
•
Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund der ge-
planten Massnahmen im Bereich des Hochwasserschutzes (Än-
derung der Gefahrensituation);

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•
Überprüfung und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschie-
dener Projekte innerhalb des Planungsgebietes;
•
Überprüfung des Erlasses von Folgeplanungspflichten.
Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG; BR 801.100) darf in einer Planungszone nichts unter-
nommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entge-
genstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt wer-
den, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen
Planungen und Vorschriften widersprechen. Im Folgenden gilt es dem-
nach zu prüfen, ob die beabsichtigte Sanierung und Aufstockung des in
der Gefahrenzone 2 liegenden Mitteltraktes des Hotels der beabsichtigen
Planung dergestalt entgegenstehen könnte, dass das Bauprojekt der Pla-
nungszone zu unterstellen wäre resp. im Sinne von Art. 21 Abs. 2 KRG
(vorerst) nicht bewilligt werden dürfte.
c/aa)
In Bezug auf den ersten Zweck der Planungszone, nämlich die Änderung
der Gefahrensituation, hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen
Entscheid festgehalten, dass die entsprechenden Abklärungen darauf ab-
zielen würden, den Entlastungskorridor aufzuheben und den geplanten
Bauvorhaben im Gebiet "C._____" (d.h. gewisse Projekte der Beschwer-
deführerin sowie eine Mehrzweckhalle der Gemeinde) Platz zur Realisie-
rung zu verschaffen. Für die vorhandenen Bauten und Betriebe wie bei-
spielsweise das streitgegenständliche Hotel sollte eine Verbesserung der
Ausbaumöglichkeiten geschaffen werden, indem die Einstufung der Ge-
fahrenzonen gelockert, mithin die Gefahrenzonen abgeschwächt werden.
Die Überprüfung ziele folglich nicht auf eine Verschärfung der Gefahren-
zone ab, die zur Folge hätte, dass bereits bestehende Betriebe künftig
stärker eingeschränkt würden.

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bb)
Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass keine Verschärfung der
Gefahrenzonenplanung geplant sei, sondern dass umgekehrt Massnah-
men zur Verringerung der Gefahrensituation getroffen werden sollen.
Trotzdem hält sie daran fest, dass heute nicht zuverlässig eingeschätzt
werden könne, wie die Beurteilung der Parzelle 109 schlussendlich aus-
fallen werde, und bevor diesbezüglich keine Klarheit herrsche, dürfe keine
Baubewilligung erteilt werden. Wie gerade aus einem Protokoll der Ar-
beitsgruppe D._____ hervorgehe, würden im Rahmen der laufenden Pla-
nungsarbeiten durchaus auch Wege diskutiert, welche sehr nachteilige
Folgen für das streitgegenständliche Hotel hätten. Wenn etwa der rote
Korridor beim Hotel an das Ufer des X._____er Rheins verlegt werden
würde, wäre der Hotelbetrieb einzustellen (vgl. Aktennotiz der D._____
vom 1. Mai 2014 in der beschwerdeführerischen Beilage zur Replik, S. 5).
Zudem obliege die Gefahrenzonenplanung nicht den Gemeindeorganen
oder dem Stimmvolk, sondern einzig dem AWN resp. der eingesetzten
Gefahrenkommission. Insofern komme dem Argument der Beschwerde-
gegner 1, wonach es nicht der Absicht des Gemeinderates entspreche,
die Gefahrenzonen zu verschärfen, keine massgebende Bedeutung zu –
entscheidend seien die Schlussfolgerungen und Schlussbeurteilungen der
Gefahrenkommission.
cc)
Nach Art. 28 Abs. 1 des kantonalen Waldgesetzes (KWaG; BR 920.100)
obliegt die Ausscheidung der Gefahrenzonen dem AWN. Gemäss Abs. 2
derselben Bestimmung erfolgt der Erlass von Gefahrenzonenplänen indes
im Nutzungsplanverfahren gemäss dem kantonalen Raumplanungsge-
setz, d.h. diese werden als integrierender oder ausnahmsweise als sepa-
rater Bestandteil des Zonenplans durch das Stimmvolk verabschiedet und
bedürfen der konstitutiven Genehmigung durch die Regierung (vgl.
Art. 48 f. KRG sowie Art. 9 ff. der Richtlinien für die Gefahrenzonenpla-
nung [BR 801.500]). Dabei sind die Entscheide und Einschätzungen der

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Gefahrenkommission betreffend Gefahrenzonen für eine Gemeinde
schon deshalb faktisch behördenverbindlich, als die Regierung wohl keine
Revision eines Gefahrenzonenplans genehmigen wird, welcher den Beur-
teilungen der von ihr eingesetzten Fachkommission widerspricht. Aus die-
sem Grund hat der Instruktionsrichter dem AWN am 25. September 2014
die Frage unterbreitet, ob und allenfalls wie sich die kommunale Pla-
nungszone vom 12. Juli 2013 betreffend Überprüfung und Anpassung des
Zonenplans aufgrund der geplanten Massnahmen im Bereich des Hoch-
wasserschutzes (Änderung der Gefahrensituation) auf Parzelle 109 im
Allgemeinen und auf das bewilligte Projektänderungsgesuch im Besonde-
ren auswirke.
In seiner Stellungnahme vom 15. Oktober 2014 hat das AWN resp. die
Gefahrenkommission 1 zunächst festgehalten, dass das Gebiet
"C._____" bis zum streitgegenständlichen Hotel durch Hochwasser ge-
fährdet sei. Um dieser Gefährdung zu begegnen, habe man im Jahre
2009 ein Verbauungsprojekt realisiert, welches nebst seitlichen Flussver-
bauungen auch einen Entlastungskorridor beinhaltet habe. Damit dieser
Entlastungskorridor die ihm zugewiesene Funktion nachhaltig erfüllen
könne, habe die Gefahrenkommission in dessen Hauptabfliessgebiet eine
Gefahrenzone 1 ausgeschieden mit der Folge, dass im Entlastungskorri-
dor keine Bauten mehr möglich seien. In Bezug auf die Überbauungspro-
jekte der Beschwerdegegnerin 2 wurde ausgeführt, dass das ursprüngli-
che Projekt vom 28. Oktober 2013 die Gefahrenzone 1, das abgeänderte
Projekt vom 17. Februar 2013 hingegen lediglich die Gefahrenzone 2 be-
treffe. Im Rahmen der Überprüfung und Anpassung des Zonenplans sei
beabsichtigt, die Hochwassergefahr im fraglichen Gebiet mittels Ergän-
zungen der bestehenden Verbauungen zu reduzieren. Insbesondere sei-
en Verbauungsprojekte, welche eine Verschärfung der Gefährdung in an-
deren Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig. So dürfe etwa

- 18 -
auch das Projekt Wasserpark "E._____" nicht zu Mehrgefährdungen Drit-
ter führen. In diesem Sinne würden die im Projektänderungsgesuch ent-
haltenen Umbauten nicht Gefahr laufen, durch ein späteres Verbauungs-
projekt in eine höhere Gefahrenstufe umgezont zu werden. Weil die ge-
planten Massnahmen des Hochwasserschutzes die betroffenen Bauten
nicht stärker gefährden dürfen, habe die kommunale Planungszone auf
das Projektänderungsgesuch, welches einzig in der Gefahrenzone 2 lie-
ge, keine Auswirkungen (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober
2014).
dd)
Diese fachkundige Beurteilung der Gefahrenkommission 1 des AWN ist
an Klarheit nicht zu überbieten. Daran vermögen auch die von der Be-
schwerdeführerin dagegen erhobenen Einwände nichts zu ändern. Die
Beschwerdeführerin, welche bezüglich der Gefahrensituation stets nach
einer fachkundigen Beurteilung durch das sachlich zuständige AWN ver-
langt hat, versucht nun, da eine solche im Recht liegt, die darin getroffe-
nen Feststellungen auf wenig nachvollziehbare Art und Weise zu entkräf-
ten. Hinsichtlich des ersten Zwecks der Planungszone – die Änderung der
Gefahrensituation – lässt die auf die Beurteilung der Gefahrensituation
beschränkte Fragestellung des Verwaltungsgerichtes sehr wohl eine defi-
nitiv schlüssige Antwort zu. Das AWN hält selbst fest, dass die Planungs-
zone bezüglich Gefahrenzonen keine Auswirkung auf das Projektände-
rungsgesuch habe (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014
S. 3). Wie es sich mit den beiden weiteren Zwecken der Planungszone
verhält, ist selbstredend gesondert zu beurteilen (vgl. dazu sogleich Er-
wägungen 3d und e). Überdies beziehen sich die Ausführungen des AWN
auf die aktuellen Bestrebungen und setzen sich gar mit dem ursprüngli-
chen sowie dem abgeänderten Projekt auseinander, weshalb der Ein-
wand, der Bericht des AWN beziehe sich auf die Situation im Jahre 2009,
ebenfalls von der Hand zu weisen ist. Soweit die Beschwerdeführerin mit

- 19 -
der von der Arbeitsgruppe D._____ als mögliche Variante ins Auge ge-
fassten Verlegung des roten Korridors und damit einer Verschärfung der
Gefahrensituation beim Hotel argumentiert, ist sie darauf hinzuweisen,
dass diese lediglich im Zusammenhang mit dem geplanten Projekt
"E._____" und wohl eher im Rahmen eines Brainstormings geäusserte
Idee weder umsetzbar ist (vgl. hierzu Duplik der Beschwerdegegnerin 1
vom 15. August 2014 S. 4) noch von der Gefahrenkommission abgeseg-
net werden würde (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014
S. 2 f.). Überdies können die Ausführungen der Arbeitsgruppe D._____
zur Gefahrenzonenplanung angesichts der erwähnten Zuständigkeiten
und des Verfahrens zur Festsetzung des Gefahrenzonenplans gar nicht
relevant sein (vgl. vorstehend Erwägung 3c/cc). Gestützt auf die Beurtei-
lung des AWN ist somit festzuhalten, dass die Änderung der Gefahrensi-
tuation – der erste Zweck der Planungszone – eine Unterstellung des
Bauvorhabens unter die Planungszone nicht rechtfertigen würde.
d)
Hinsichtlich des zweiten Zwecks der Planungszone – die Überprüfung
und Anpassung des Zonenplans aufgrund verschiedener Projekte inner-
halb des Planungsgebietes – wird im angefochtenen Entscheid festgehal-
ten, dass damit eine Grundlage geschaffen werden soll, um später ver-
schiedene neue Projekte im Planungsperimeter realisieren zu können. Of-
fenbar waren es denn auch jene Projekte – darunter eine Mehrzweckhalle
der Gemeinde sowie diverse Bauvorhaben der Beschwerdeführerin –,
welche Anlass zum Erlass der Planungszone gegeben haben. Eine An-
passung des Zonenplans im Bereich des streitgegenständlichen Hotels
stand gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 nie zur Dis-
kussion. Den Ausführungen im angefochtenen Entscheid folgend zielt die
Überprüfung weder auf eine Verschärfung der Gefahrenzone ab noch ist
eine Umzonung der sich in der Hotelzone befindenden Parzelle 109 be-
absichtigt. Dies wird von der Beschwerdeführerin denn auch anerkannt.

- 20 -
Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern die Sanierung und
geringfügige Aufstockung des Mitteltraktes des Hotels an einem bereits
bestehenden Standort die Anpassung des Zonenplans im Hinblick auf
verschiedene andere, noch zu realisierende Projekte innerhalb des Pla-
nungsgebiets präjudizieren könnte.
e)
Als dritter Zweck der Planungszone wird schliesslich die Überprüfung des
Erlasses von Folgeplanungspflichten angegeben. Gegenstand der mit der
Planungszone beabsichtigten Überprüfung sei insbesondere die Er-
schliessung der bestehenden und neu zu erstellenden Bauten im Gebiet
"C._____". Wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid
zutreffend festhält, wird eine mögliche Quartierplanung betreffend die Er-
schliessungssituation durch die Sanierung und Aufstockung eines bereits
bestehenden Hotelteils nicht präjudiziert. Dies wäre einzig denkbar, wenn
die Erschliessung des Hotels – generell oder als Folge des geplanten
Ausbaus – nicht geregelt wäre. Wie noch aufzuzeigen sein wird, ist dies
jedoch nicht der Fall (vgl. nachfolgend Erwägung 4). Eine vorzeitige Re-
gelung der Erschliessung für die Parzelle 109 ist demnach nicht erforder-
lich. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin zu diesem dritten Zweck
der Planungszone fussen allesamt auf der Annahme, dass die Parzelle
109 heute nicht über eine hinreichende Zufahrt verfüge, weshalb darauf –
unter Verweis auf Erwägung 4 – nicht näher einzugehen ist.
f)
Damit ist festzuhalten, dass die Sanierung und geringfügige Aufstockung
des streitgegenständlichen Hotels die von der Planungszone erfassten
Bestrebungen hinsichtlich Gefahrensituation, Anpassungen des Zonen-
plans sowie allfälliger Folgeplanungen weder erschweren noch diesen
entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin 1 hat das zu beurteilende Pro-
jekt folglich zu Recht nicht der Planungszone vom 12. Juli 2013 unterstellt
und damit zulässigerweise einer materiellen Beurteilung unterzogen.

- 21 -
4. a)
In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin zunächst geltend,
dass die Parzelle Nr. 109 nicht hinreichend erschlossen und deshalb nicht
baureif sei. Der Nachweis, dass eine rechtlich gesicherte Zufahrt zum
Bauobjekt bestehe resp. dass ein unbeschränktes Fuss- und Fahrweg-
recht ersessen worden sei, sei nicht erbracht worden. Überdies würde die
Zufahrtsberechtigung für eine zufolge des Ausbaus erweiterte Nutzung
der Parzelle 109 ohnehin fehlen.
b)
Gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(RPG; SR 700) gilt Land unter anderem dann als erschlossen, wenn die
für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Diesen Grund-
satz wiederholt Art. 72 Abs. 2 KRG, wonach ein Grundstück baureif ist,
wenn es für die beabsichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist
oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt
ist. Die hinreichende Zufahrt muss also spätestens auf den Zeitpunkt der
Fertigstellung der fraglichen Baute hin gesichert sein. Wenn die Bauherr-
schaft nicht Eigentümerin des für die Erschliessung benötigten Bodens
ist, wird die Baubewilligung gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG nur erteilt, wenn
die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im
Baugesuch nachgewiesen werden. Wo die Zufahrt oder Teile davon auf
fremdem Grund realisiert werden sollen, muss deren Erstellung also
rechtlich gesichert sein. Dies kann beispielsweise mittels privatrechtlichen
Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümern erfolgen (vgl. WALD-
MANN/ HÄNNI, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern
2006, Art. 19 N. 22). Da die vorerwähnten öffentlich-rechtlichen Normen
die zivilrechtliche Bauberechtigung explizit voraussetzen, sind derartige
Vereinbarungen – trotz ihrer zivilrechtlichen Natur – rechtsprechungs-
gemäss nicht etwa vom Zivilrichter, sondern vorfrageweise von der Bau-
behörde oder dem Verwaltungsgericht zu prüfen. Im Ergebnis geht es

- 22 -
hierbei nämlich nicht um die Anwendung von Privatrecht, sondern von öf-
fentlichem Recht, welches die Baubehörde von Amtes wegen anzuwen-
den hat (vgl. PVG 2011 Nr. 19 E.1).
Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 die um-
strittene Frage der privatrechtlichen Berechtigung an der Zufahrt zum
streitgegenständlichen Hotel zu Recht vorfrageweise geprüft hat. Was
den Umfang dieser vorfrageweisen Überprüfung angeht, ist der Be-
schwerdeführerin jedoch insofern Recht zu geben, als es sich dabei ent-
gegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht um eine prima
vista-Betrachtung handelt, welche unter dem Vorbehalt der eigentlichen
Beurteilung durch den Zivilrichter steht. Vielmehr hat die Baubehörde –
und im Weiterzugsfalle das Verwaltungsgericht – diese baurechtliche
Frage im Zusammenhang mit der Erschliessung abschliessend zu ent-
scheiden. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1, wonach die Be-
schwerdeführerin – sollte sie mit der Beurteilung der Dienstbarkeit im an-
gefochtenen Entscheid nicht einverstanden sein – den Zivilrichter aufzuru-
fen habe, erweisen sich demnach als unkorrekt. Wie sich sogleich zeigen
wird, sind die Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zur privatrechtli-
chen Berechtigung an der Zufahrtstrasse resp. generell zur Erschlies-
sungssituation jedoch gleichwohl zutreffend.
c)
Im Grundbuch der Gemeinde ist zu Gunsten von Parzelle 109 und zu
Lasten der Parzelle 136 der Beschwerdeführerin ein Fuss- und Fahrweg-
recht eingetragen ("Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. LIG X._____/136,
dat. 19.10.1968/269", vgl. Grundbuch-Auszug vom 22. Mai 2014 in Bg1-
act. 14). Überdies ist zu Lasten von Parzelle Nr. 136 ein Fuss- und Fahr-
wegrecht zu Gunsten der Politischen Gemeinde X._____ eingetragen
("Last: Fuss- und Fahrwegrecht z.G. Politische Gemeinde X._____, dat.
17.06.1969/119", vgl. Grundbuch-Auszug vom 10. Dezember 2014).

- 23 -
Grundlage für die vorerwähnten Dienstbarkeiten bildeten zum einen ein
Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Kurverwaltung X._____ AG und
F._____ vom 13. August 1968 (vgl. Bg1-act. 2 und 15) und zum anderen
eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde sowie der Kurverwaltung
X._____ AG und F._____ vom 17. Juni 1969 (vgl. Bg1-act. 2). Diesen Un-
terlagen ist zu entnehmen, dass zu Gunsten der Parzelle 109 und zu Las-
ten der Parzelle 136 ein Durchgangsrecht besteht und dass der 3 m breite
Weg auch der Öffentlichkeit zugänglich sein soll. Zudem wurde der vor-
liegend zur Diskussion stehende Zugang seit über vierzig Jahren als
Fuss- und Fahrweg zum Hotel genutzt, ohne dass die Eigentümer der Pa-
rzelle 136 dies je beanstandet hätten.
d)
Zwischen den Parteien ist nun umstritten, wie die vorerwähnten Dienst-
barkeiten auszulegen sind. Gemäss Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der
Grundbucheintrag massgebend, sofern sich die Rechte und Pflichten aus
diesem deutlich ergeben. Ist der Eintrag nicht klar oder fehlt er, ist auf den
Erwerbsgrund, d.h. den Dienstbarkeitsvertrag als Begründungsakt
zurückzugreifen. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der
Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer
Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738
Abs. 2 ZGB; vgl. BGE 132 III 651 E.8 mit weiteren Hinweisen, PVG 2011
Nr. 19 E.3; PETITPIERRE, in: HONSELL/VOGT/GEISER, [Hrsg.], Basler Kom-
mentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., Basel 2011, Art. 738 N 4 ff.).
Der Grundbucheintrag der vorliegend zu beurteilenden Dienstbarkeiten
("Fuss- und Fahrwegrecht") könnte im Wortlaut nicht klarer sein, weshalb
für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit gemäss Art. 738 Abs. 1
ZGB einzig auf den Grundbucheintrag abzustellen ist. Auch wenn der Er-
werbstitel aufgrund der vorerwähnten Auslegungskaskade bei hinreichend

- 24 -
klarem Wortlaut nicht massgebend ist, sei hinsichtlich der Vereinbarungen
aus den Jahren 1968 resp. 1969 festgehalten, dass der Begriff "Durch-
gang" nicht ganz eindeutig ist. Für eine auf das blosse Begehen be-
schränkte Servitut ist die Formulierung "Fusswegrecht" üblich. Überdies
waren weder die Beschwerdeführerin noch die Beschwerdegegnerin 2
Vertragspartei dieser Vereinbarungen – die Beschwerdegegnerin 2 hat
die Parzelle 109 mit Kaufvertrag vom 24. August 1999 von der damaligen
X._____er AG übernommen (vgl. Bg1-act. 3). Damit kann ihr die Ausle-
gung der ursprünglichen Vereinbarungen insofern nur bedingt entgegen-
gehalten werden, als sie die Liegenschaft im gutgläubigen Vertrauen auf
das im Grundbuch angegebene Fuss- und Fahrwegrecht erworben hat
(Art. 973 ZGB; vgl. PETITPIERRE, a.a.O., Art. 738 N 6). Bemerkenswert –
aber aufgrund der Auslegungskaskade ebenfalls nicht entscheidend – ist
zudem, dass sich die Beschwerdeführerin als belastete Grundeigentüme-
rin während Jahrzehnten weder am bestehenden Grundbucheintrag (wel-
cher explizit sowohl ein Fusswegrecht als auch ein Fahrwegrecht vor-
sieht) noch an der tatsächlichen Befahrung der Erschliessungsstrasse
gestört hat. Da sich der Inhalt der Dienstbarkeit bereits aus dem Grund-
bucheintrag ergibt, erübrigen sich Ausführungen zu einer allfälligen Ersit-
zung des Durchfahrtsrechts.
An dieser Auslegung vermögen auch die Einwände der Beschwerdeführe-
rin nichts zu ändern. Dass sich die Beschwerdegegnerin 1 über ihre Rolle
im Rahmen der vorfrageweisen Überprüfung unzutreffend geäussert hat
(vgl. hierzu vorstehend Erwägung 4b), steht einer im Ergebnis zutreffen-
den Würdigung der Erschliessungssituation nicht entgegen. Zudem miss-
achtet die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation die gesetzliche
Auslegungskaskade. So ist es schlichtweg nicht zutreffend, dass sich der
Grundbucheintrag anhand des Erwerbsgrundes definiert. Zwar weist sie
nicht zu Unrecht darauf hin, dass die angeblich langjährige, unangefoch-

- 25 -
tene und gutgläubige Nutzung des Durchgangs – mithin die dritte Stufe
der Auslegungskaskade – im vorliegenden Fall nicht von Belang sei. Wie-
so dann aber das Verhalten der Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der
Auslegung der Dienstbarkeit massgebend sein soll, ist schleierhaft. Dass
sich diese darüber beklagt habe, dass die Gemeinde die bestehende Er-
schliessungsstrasse nicht als öffentliche Quartierstrasse in den Gemein-
debesitz übertragen habe und notfalls beabsichtige, eine eigene Zufahrts-
strasse auf den zu diesem Zweck erworbenen Parzellen 108 und 109 zu
erstellen, spricht nicht gegen die vorstehend wiedergegebene Auslegung
der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit.
e)
In Bezug auf den Umfang der Dienstbarkeit hält die Beschwerdeführerin
sodann fest, dass selbst ein in einem bestimmten Umfang bestehendes
resp. ersessenes Zufahrtsrecht nicht bedeuten würde, dass dieses Recht
automatisch auf die zukünftige erweiterte Nutzung der Parzelle 109 aus-
gedehnt würde. Diesem Einwand ist entgegenzuhalten, dass zu Lasten
der Parzelle 136 wie gesehen ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten
der Gemeinde eingetragen, mithin die Zufahrt öffentlich ist (vgl. Grund-
buch-Auszug vom 10. Dezember 2014 sowie die Vereinbarung 17. Juni
1969 in Bg1-act. 2). Vor diesem Hintergrund kann es auf den Mehrver-
kehr, welcher durch das geplante Sanierungs- und Ausbauprojekt entste-
hen wird, nicht ankommen.
Hinsichtlich der Nutzung sei an dieser Stelle festgehalten, dass das streit-
gegenständliche Hotel – unabhängig von der kontextabhängig divergie-
renden Projektbeschreibungen der Parteien, bei denen teilweise lediglich
von einer Sanierung oder dann wieder von einer Suite die Rede ist – der-
zeit über 80 Betten und drei Restaurants verfügt und im Rahmen des vor-
liegenden Bauprojekts um elf weitere Zimmer im Dachgeschoss des Mit-
teltraktes ergänzt werden soll. Angesichts der einschlägigen bundesge-

- 26 -
richtlichen Rechtsprechung wäre diese Mehrnutzung – selbst wenn die
Öffentlichkeit nicht zur Zufahrt berechtigt wäre – wohl ohnehin nicht als
unzulässige Mehrbelastung des Wegrechts zu qualifizieren, welche von
der bestehenden Dienstbarkeit nicht mehr abgedeckt wäre (vgl. PETITPI-
ERRE, a.a.O., Art. 739 N 7 ff. mit weiteren Hinweisen auf die Rechtspre-
chung).
f)
Damit ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 nach Vornahme
der vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung die hin-
reichende Erschliessung von Parzelle 109 im Ergebnis zu Recht bejaht
hat.
5. a)
Schliesslich zieht die Beschwerdeführerin die Rechtmässigkeit des Ge-
fahrenzonenplans im Bereich der Parzelle 109 in Zweifel. Ausgerechnet
jener Teil der Parzelle 109, welcher direkt an den X._____er Rhein und
damit an die Gefahrenquelle angrenze und mit dem Hotel überbaut sei,
sei lediglich der Gefahrenzone 2 ("Zone mit geringer Gefahr") zugewie-
sen, während die ganze dahinter liegende Bodenfläche wie auch das wei-
tere Umfeld in der Gefahrenzone 1 ("Zone mit hoher Gefahr") liege. Die
Beschwerdegegnerin 1 habe diese widersprüchliche Situation deshalb un-
ter Beizug der Gefahrenkommission zu klären oder aber die Rechtswid-
rigkeit des Gefahrenzonenplans im Rahmen einer inzidenten Normenkon-
trolle festzustellen.
b)
Die Gefahrenzonenplanung im Bereich der Parzelle 109 ist in der Tat be-
merkenswert. Lediglich der nördliche Trakt des Hotels befindet sich in der
G1, während der restliche Teil des Hotelkomplexes davon enklavenartig
ausgenommen ist und trotz seiner Nähe zum Rhein in der G2 liegt (vgl.
Gefahrenzonenplan in Bg1-act. 13). Diese auf den ersten Blick doch et-
was eigenartige Planungssituation ist offenbar der Tatsache geschuldet,

- 27 -
dass im Rahmen des Schutzbauprojektes ein Entlastungskorridor vorge-
sehen worden ist, welcher westseitig neben dem bei der Einführung der
Gefahrenzonenplanung im Jahre 2009 schon bestehenden Hotelkomplex
verläuft (vgl. die Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2014 S. 1 so-
wie das Protokoll betr. Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefah-
renzonenplan vom 19. November 2009 in Beilage 1 des AWN). Unbestrit-
ten ist jedoch, dass die aktuelle behördenverbindliche Gefahrenzonenpla-
nung auf dem entsprechenden Entscheid der dafür zuständigen Gefah-
renkommission vom 19. November 2009 beruht (vgl. das Protokoll betr.
Umsetzung Gefahrenkarte Wasser in den Gefahrenzonenplan vom
19. November 2009 in Beilage 1 des AWN sowie vorstehend Erwägung
3c/cc). Ebenso ist klar, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten seither
nicht verändert haben, weshalb es nicht ersichtlich ist und von der Be-
schwerdeführerin auch nicht dargetan wird, inwiefern diese Planungssi-
tuation nun plötzlich derart falsch sein soll, dass deren Verfassungsmäs-
sigkeit einer inzidenten Kontrolle unterzogen werden müsste.
c)
Wie die Beschwerdeführerin zu Recht festhält, lassen sich aus dem Vor-
bringen der Beschwerdegegnerin 1, wonach im Rahmen der Überprüfung
der Gefahrensituation eine Lockerung resp. Abschwächung und keine
Verschärfung der Gefahrenzone beabsichtigt sei, noch keine Rückschlüs-
se auf die Rechtmässigkeit der aktuellen Gefahrenzonenplanung ziehen.
Wie bereits im Zusammenhang mit der Planungszone ausgeführt wurde,
sind die Absichten des Gemeindevorstands für die Beurteilung und Ände-
rung der Gefahrenzonenplanung angesichts der behördenverbindlichen
Feststellungen der Gefahrenkommission nur sehr bedingt relevant (vgl.
vorstehend Erwägung 3c/cc). Umso mehr Gewicht erhält demnach aber
das Argument, dass die Gefahrenkommission ihre Zustimmung zum vor-
liegend zur Diskussion stehenden Bauvorhaben nicht erteilt hätte, wenn
der Verdacht bestanden hätte, dass die bestehende Gefahrenzonenpla-

- 28 -
nung rechtswidrig sei (vgl. den Bericht der GVG vom 11. Februar 2014 in
Bg1-act. 6). Hinzu kommt, dass auch die Gefahrenkommission auf ent-
sprechende Nachfrage des Instruktionsrichters ausgeführt hat, dass keine
Verschärfung resp. nachteilige Abänderung der Gefahrenzonen geplant
sei. Sie hat explizit festgestellt, dass Verbauungsprojekte resp. Änderun-
gen der Gefahrenzonen, welche eine Verschärfung der Gefährdung in
anderen Nutzungsgebieten zur Folge hätten, nicht zulässig seien und
dass das vorliegend zu beurteilende Umbauprojekt nicht Gefahr laufe,
durch ein späteres Verbauungsprojekt in eine höhere Gefahrenstufe um-
gezont zu werden (vgl. Stellungnahme des AWN vom 15. Oktober 2015
S. 2). Damit ist festzuhalten, dass eine vorgezogene Überprüfung der Ge-
fahrenzonenplanung nicht angezeigt war.
6. a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Vorgehen der Beschwerdegeg-
nerin 1 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Das hinreichend
klare Projektänderungsgesuch vom 17. Februar 2014 musste – auch
wenn es nicht explizit als solches kommuniziert worden war – nicht erneut
publiziert und öffentlich aufgelegt werden. Zudem haben es die Zwecke
der Planungszone vom 12. Juli 2013 nicht verlangt, das vorliegend zu be-
urteilende Projektänderungsgesuch der Planungszone zu unterstellen und
mit einer materiellen Beurteilung bis zur Rechtskraft der beabsichtigten
Teilrevisionen der Ortsplanung zuzuwarten. Ebenso wenig war die Be-
schwerdegegnerin 1 gehalten, vorgängig die bestehende Gefahrenzo-
nenplanung zu überprüfen. Überdies ist die Beschwerdegegnerin 1 nach
erfolgter vorfrageweisen Überprüfung der zivilrechtlichen Berechtigung an
der bestehenden Zufahrtsstrasse zu Recht zum Schluss gelangt, dass
das streitgegenständliche Hotel aufgrund des bestehenden Fuss- und
Fahrwegrechts zu Gunsten der Öffentlichkeit sowohl aktuell als auch im
Hinblick auf die umbaubedingte Mehrnutzung hinreichend erschlossen ist.
Damit sind der angefochtene Einspracheentscheid sowie die Baubewilli-

- 29 -
gung zu Recht ergangen, weshalb diese zu bestätigen und die vorliegen-
de Beschwerde abzuweisen ist.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten von
Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerde-
führerin. Eine Parteientschädigung wird nicht gesprochen, da die Be-
schwerdegegnerin 1 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt
hat (Art. 78 Abs. 2 VRG) und die Beschwerdegegnerin 2 nicht anwaltlich
vertreten war.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
664.--
zusammen
Fr.
4'664.--
gehen zu Lasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden,
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]