gr_gerichte · R 2008 84 · 2009-02-10 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 08 84
5. Kammer 
URTEIL
vom 10. Februar 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
Am 7. März 2008 fasste der Gemeindevorstand … den Einleitungsbeschluss 
für den Quartierplan „…“. Dieser umfasst die Parzelle 84 (teilweise 
Strassenparzelle im Eigentum der Gemeinde) und die Parzellen 90, 91, 95 
und 294 des Grundbuchs …, wobei die genannten Bauparzellen allesamt im 
Eigentum der St. Antonius-Stiftung stehen. Vom 8. Mai bis 6. Juni 2008 wurde 
der Quartierplan öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben u.a. die im Osten an 
das QP-Gebiet direkt angrenzenden Nachbarn (Eheleute …; Miteigentümer 
an Parzelle 101) am 5. Juni 2008 Einsprache. Sie beantragten, der 
Quartierplan/Gestaltungsplan und Erschliessungsplan seien zu überarbeiten. 
Am 7. Juli 2008 liess die Bauherrschaft (St. Antonius-Stiftung) dazu Stellung 
nehmen. Am 7. August 2008 beschloss die Planungskommission, dem 
Gemeindevorstand zu beantragen, der Quartierplan sei zu genehmigen und 
die Einsprachen seien abzulehnen, was der Vorstand an seiner Sitzung vom 
18. August 2008 auch tat. In diesem Beschluss vermerkte er, es handle sich 
dabei um einen freiwilligen Quartierplan. Das Gebiet sei im Generellen 
Gestaltungsplan (GGP) nicht als quartierplanpflichtig aufgeführt.
2. 
Am 27. August 2008 teilte der Gemeindevorstand seinen Beschluss vom 18. 
August 2008 betreffend Quartierplan … allen Beteiligten mit. Zur Einsprache 
der Nachbarn … erwog er, der betreffende Quartierplan halte sich an die 
Bestimmungen von Art. 80 und 81 des Baugesetzes … (BG) von 1999 sowie 
das Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG) von 2005. Er 
entspreche dem üblichen Rahmen von Quartierplänen in der Gemeinde. Die 
Baufenster seien in Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV) geregelt und im 


Gestaltungsplan seien die Baukörper nach Lage, Grösse und Gestaltung 
richtplanmässig festgehalten. In Art. 15 Abs. 2 QPV sei vorgesehen, dass die 
Pflichtparkplätze unterirdisch erstellt würden. Die Zufahrten zu den Hallen 
seien 
verbindlich 
im 
Erschliessungsplan 
vorgeschrieben. 
Die 
Aussenabstellplätze würden wie üblich erst im Baubewilligungsverfahren 
festgelegt. Im Generellen Erschliessungsplan (GEP) sei die Via … als 
Erschliessungsstrasse eingetragen und habe somit der Erschliessung der 
anstossenden Grundstücke zu dienen. Die erstellten Profile entsprächen den 
Bedingungen von Art. 93 Abs. 2 BG. Die Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden (KRVO) schreibe gar keine Profilierung vor. Eine 
Vermassung von Baulinien sei in Quartierplänen nicht üblich und nicht 
vorgeschrieben. Die vorgesehenen Abstände könnten aus den Plänen leicht 
herausgemessen werden und betrügen gegenüber den Grundstücken 
ausserhalb des Quartierplangebiets mindestens 5.5 m. Dies genüge, weil 
Bauten in den Baufenstern die maximale Gebäudehöhe in der Wohnzone A 
von 9.2 m und die maximale Firsthöhe von 15 m gemäss Art. 52 BG nicht 
überschreiten dürften. Zugunsten Parzelle 91 und zulasten Parzelle 93 
bestehe ein Nutzungstransport (im Grundbuch angemerkt). Die zusätzlichen 
17 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) hätten bei der Festlegung der zulässigen 
BGF im Gestaltungsplan mitberücksichtigt werden dürfen. Alle Baugesuche 
hätten den gesetzlichen Bestimmungen zu entsprechen, sofern der 
Quartierplan keine abweichenden Bestimmungen enthalte. Angaben von 
Dachtraufe und Dachfirst in Meereshöhe seien nicht üblich. Die Gestaltung 
der Bauten sei nicht Bestandteil der Quartierplanung, sondern des 
Baubewilligungsverfahrens. Dies gelte auch für die Nutzung. Lage und 
Anordnung 
allfälliger 
Besucherparkplätze 
sei 
ebenfalls 
im 
Baubewilligungsverfahren zu regeln, wie auch die Einzelheiten für die 
Umgebungsgestaltung, wobei diese hier im Grundsatz möglichst natürlich 
sein sollte. Die Anschlusspunkte an das Versorgungsnetz würden wie üblich 
im Zuge des Baubewilligungsverfahrens festgelegt. Die Zufahrten zu den 
unterirdischen Autoeinstellhallen seien im Gestaltungsplan festgehalten, die 
Ausdehnung der Einstellhallen nur richtplanmässig. Die Berechnung der 
Autoabstellplätze 
und 
Grösse 
der 
Hallen 
erfolge 
im 
Baubewilligungsverfahren. Den Einsprechern wurden Kosten von Fr. 737.50 


auferlegt, weil sie solch hohe Kosten mit ihrer offensichtlich unbegründeten 
Einsprache verursacht hätten.
3.
Dagegen liessen die Eheleute … am 29. September 2008 frist- und 
formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
erheben, mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Beschlusses 
und Nichtgenehmigung des fraglichen Quartierplans; evtl. Überarbeitung 
desselben (inkl. Gestaltungs- u. Erschliessungsplan). Zur Begründung der 
Anträge wurde geltend gemacht, dass der rudimentäre Quartierplan die 
minimalen Anforderungen gemäss KRG und BG nicht erfülle. Bereits Art. 51 
KRG verlange einen bestimmten Detaillierungsgrad. Es sei nicht ersichtlich, 
weshalb mit diesem Gestaltungsplan eine wohnhygienisch, architektonisch 
sowie siedlungsbaulich gute Überbauung, die sich von der Grundordnung 
unterscheide, erreicht werden solle. Zudem enthalte der Gestaltungsplan die 
Angaben gemäss Art. 81 Ziff. 3 BG nicht. Die Gesamtflächen und die 
freizuhaltenden Flächen seien aus den Grundbuchauszügen zu errechnen 
und die Vermassung müsse verlangt werden. Es sei für die Einsprecher nicht 
zumutbar, jene Angaben selbst zu eruieren. Der blosse Verweis auf die 
Grundordnung in den QPV könne nicht genügen. Betreffend Grenz- und 
Gebäudeabstände werde nicht auf die zwingende Anwendbarkeit der 
Grundordnung, sondern auf die – nicht einmal vermassten – Baulinien im 
Gestaltungsplan verwiesen. Ob diese die gesetzlichen Abstände einhielten, 
sei nicht klar, weil nicht gleichzeitig die Gebäudehöhen definiert seien. Der 
Erschliessungsplan betreffe lediglich den nicht einmal minimal definierten 
Verkehr und sei deshalb unvollständig. Gemäss Art. 82 Abs. 2 BG könnten 
unter bestimmten Voraussetzungen Privilegien von der Grundordnung 
festgelegt werden. Nur gestützt auf diese Bestimmung könne die 
vorgesehene Ausnützung von 0.65 zulässig sein. Aus den Unterlagen sei 
nicht 
ersichtlich, 
wie 
der 
Quartierplan 
eine 
architektonisch 
und 
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter 
Gestaltung gewährleisten solle. Dies wäre z.B. die Einfügung in die 
bestehende Siedlungsstruktur oder in das Gelände (Hangrichtung, Gefälle). 
Hierzu fehlten verbindliche Bestimmungen in den QPV. Die Gemeinde habe 
hier ihr Ermessen überschritten oder missbraucht. Der Ausnützungsbonus 


entspreche immerhin ca. 300 m2 BGF oder 2 - 4 Wohneinheiten. Beim 
rudimentären und ungenügenden Quartierplan könne die Einsprache nicht als 
offensichtlich unbegründet oder von vornherein aussichtslos bezeichnet 
werden. Sie sei sicher auch nicht trölerisch gewesen. Der Kostenspruch sei 
darum auf jeden Fall aufzuheben.
4.
In der Vernehmlassung liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde 
beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne. Der kritisierte 
Quartierplan 
genüge 
den 
Anforderungen 
an 
das 
KRG/BG. 
Der 
Gestaltungsplan verteile das mögliche Bauvolumen auf vier klar abgegrenzte 
und eng geschnittene Baufenster. Damit würden Bau- und Freiflächen 
definiert, sowie auch weitgehend Lage und Ausrichtung der Neubauten im 
Gelände. Kurvenplan und die limitierten Gebäude- und Firsthöhen (Art. 10 
Abs. 1 QPV) sowie die Gebäudelängen laut Regelbauweise definierten die zu 
erwartenden 
Bauvolumen. 
Weitergehende 
Anordnungen 
seien 
vom 
kommunalen und kantonalen Recht nicht verlangt. Auch die Voraussetzungen 
von Art. 82 Abs. 2 BG (Gewährung AZ-Bonus) seien erfüllt. Die Mindestfläche 
von 4'000 m2 sei mit 5'804 m2 überschritten. Durch die Aufteilung der 
Baumasse auf die vier Baufenster und die Herabsetzung der laut 
Regelbauweise in der Wohnzone W4 grundsätzlich zulässigen Gebäudehöhe 
von 11 auf 9.2 m füge sich die geplante Überbauung vorzüglich in die 
bestehende Siedlung ein. Sie ermögliche die Schaffung grösserer Freiflächen 
und 
einer 
ausgewogenen 
Umgebungsgestaltung 
(Pflichtparkplätze 
unterirdisch). Zwar weise der Quartierplan keine detaillierten Vorschriften für 
die architektonische Ausgestaltung der Neubauten auf, was indessen aber 
auch überflüssig wäre. Die einschlägigen positiven Gestaltungsvorschriften 
(Art. 73 Abs. 1 KRG, Art. 18 Abs. 1, 20 Abs. 1 und 21 Abs. 1 BG) seien hier 
genügend. Generelle gestalterische Detailanordnungen seien ohnehin 
fragwürdig, weil unflexibel, führten zu stereotypen und langweiligen 
Überbauungen, weshalb die Gemeinde absichtlich generell darauf verzichte. 
Das Baubewilligungsverfahren und die erwähnten gestalterischen kantonalen 
und kommunalen Vorschriften böten eine ausreichende Grundlage zur 
Durchsetzung architektonisch einwandfreier Gestaltung künftiger Bauten. 
Weitere mögliche Abweichungen von der Regelbauweise sehe der 


Quartierplan nicht vor. Das Gebiet liege innerhalb eines Wohngebietes, sei 
längst erschlossen und teilweise überbaut. Der Quartierplan habe lediglich 
den Anschluss der geplanten Neubauten an das vorhandene Strassennetz 
und die interne Erschliessung des Quartiers zu regeln gehabt. Als notwendig 
im Sinne von Art. 52 Abs. 3 KRG könnten deswegen nur Anlagen zum 
Anschluss des Quartiers an das vorhandene Strassennetz und quartierinterne 
Erschliessungsanlagen angesprochen werden. Verkehrsmässig würden die 
Autoabstellplätze und deren Zufahrten geregelt. Der genaue Anschlusspunkt 
sei dann im Baubewilligungsverfahren zu bestimmen. Die Autoeinstellhallen 
könnten erst im Baubewilligungsverfahren dimensioniert werden. Bei voller 
Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung seien zirka 40 Pflichtparkplätze 
erforderlich. Jetzt bestünden deren vier, der Zuwachs betrage somit 
voraussichtlich ca. 36 Parkplätze. Dies sei ohne Ausbau der vorhandenen 
Strassen ohne weiteres verkraftbar. Das betroffene Gebiet sei auch schon 
durch 
öffentliche 
Leitungen 
erschlossen 
und 
Neubauten 
im 
Quartierplangebiet könnten sofort und direkt daran angeschlossen werden, 
weswegen keine besondere Anordnungen im Erschliessungsplan nötig 
gewesen seien. Art. 17 ff. QPV genügten zur Regelung der Versorgung. Eine 
Vermassung von Baulinien sei nicht vorgeschrieben und unüblich. Der 
Quartierplan begrenze die maximal zulässige Gebäudehöhe auf 9.2 m. Somit 
betrage gemäss Art. 52 BG der Grenzabstand 5.5 m. Dieser werde gegen die 
ausserhalb des Quartierplangebiets liegenden Parzellen überall eingehalten. 
Die Ausnützungsberechnung könne via Grundbuchauszüge, Flächenmasse 
der einbezogenen Parzellen, der Ausnützung für die Wohnzone 4 von 0.6 und 
dem 
Ausnützungsbonus 
von 
0.05 
ohne 
übertriebenen 
Aufwand 
nachvollzogen werden. Auch der Ausnützungstransport von 17 m2 BGF sei 
durch eine Anmerkung auf Parzelle 91 dokumentiert.
5. 
Am 15. Dezember 2008 liessen die Beschwerdeführer noch ausführen, dass 
die Vorinstanz den Quartierplan, insbesondere Art. 10 QPV, geändert habe, 
ohne ihnen Mitteilung zu machen, auch nicht im angefochtenen Beschluss 
bzw. Einspracheentscheid vom 18./27. August 2008. Der beschlossene 
Quartierplan, der sich somit vom aufgelegten Quartierplan unterscheide, sei 
ihnen also gar nicht eröffnet worden. Ausserdem habe es die Vorinstanz nicht 


einmal für nötig erachtet, Art. 3 QPV zu aktualisieren, dort werde immer noch 
auf die QPV vom 18. Februar 2008 verwiesen. Mit Schreiben vom 18. 
Dezember 2008 stellte das Gericht diesen Nachtrag der Beschwerdeführer 
auch noch der Vorinstanz zur Kenntnisnahme zu. 
6.
Am 9. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 
Augenschein vor Ort durch, an dem die Beschwerdeführer persönlich in 
Begleitung ihres Anwalts anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren 
der Baufachchef, zwei Vertreter der Gemeindekanzlei samt deren 
Rechtsanwalt (Beschwerdegegnerin 1) und ausserdem zwei Vertreter der 
potentiellen Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) vor Ort präsent. Allen 
Beteiligten wurde dabei mündlich die Möglichkeit geboten, sich zum 
betreffenden Quartierplangebiet sowohl in gestalterischer, baulicher, 
nutzungs- als auch erschliessungstechnischer Hinsicht nochmals zu äussern. 
Von der Vorinstanz wurde zum AZ-Bonus von 0.05 angeführt, dass die 
freiwillige Quartierplanung (vier Baufenster und zwei grössere Freiflächen; 
Vorgabe Firstrichtungen und unterirdisches Parkierungskonzept) eine 
vorzügliche Überbauung vor Ort gewährleiste und die damit verbundenen 
Mehrkosten (Aushub Baugrube für Tiefgarage) das gewährte Privileg eines 
um ca. 8% höheren Gesamtbauvolumens (AZ-Bonus) gerechtfertigt habe. Im 
Übrigen wurden zudem noch der GEP im Massstab 1:2000 als auch der 
Zonenplan 1:2000 von der Gemeinde ins Recht gelegt bzw. dem Gericht für 
die konkrete Entscheidfindung überlassen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Zuerst gilt es die Rüge der Änderung der Quartierplanvorschriften (QPV) 
zwischen öffentlicher Auflage (15.02.2008) und deren Erlass (18.08.2008) zu 
prüfen. Die Änderung betrifft einzig die zusätzliche Einfügung des Art. 10 Abs. 
1 QPV mit folgendem Wortlaut: „Die geplanten Neubauten in den Baufeldern 
A, B, C und D dürfen eine maximale Gebäudehöhe von 9.20 m nicht 
überschreiten. Die maximale Firsthöhe richtet sich nach den jeweiligen 
Bestimmungen des Baugesetzes.“ Der frühere Abs. 1 wurde neu zum Abs. 2 


und der frühere Abs. 2 neu zum Abs. 3 von Art. 10 QPV (je Verschiebung 
einer Position nach hinten). Zur Tragweite dieses Einschubs gilt es 
klarzustellen, dass die vier eingezeichneten Baufenster laut Gestaltungsplan 
(Plan Nr. 271/03) gegenüber dem Quartierplanperimeter überall mindestens 
einen Grenzabstand von 5.5 m einhalten. Beim Baufenster D ist gegenüber 
der Via … bzw. beim Baufenster B gegenüber der … noch ein grösserer 
Grenzabstand vorgesehen. Gemäss Art. 52 Abs. 1 BG richten sich Bauweise 
und die Nutzung in den Bauzonen nach dem Zonenschema (Tabelle Abs. 3). 
Laut gültigem Zonenplan der Vorinstanz vom 01.04.2005 befinden sich 
sämtliche vier Baufenster in der Wohnzone A, wonach ein Grenzabstand von 
5.5 m eingehalten werden muss, sofern die Gebäudehöhe nicht mehr als 9.2 
m beträgt. Würde die in der fraglichen Zone grundsätzlich erlaubte 
Gebäudehöhe von 11 m voll ausgeschöpft, müsste natürlich ein entsprechend 
grösserer Grenzabstand respektiert werden. Angesichts der Festlegung der 
Grenzabstände von 5.5 war die maximale Gebäudehöhe von 9.2 m demnach 
auch bereits ohne den neu eingefügten Art. 10 Abs. 1 QPV klar geregelt. 
Materiell hat sich durch diese nachträgliche Ergänzung der QPV in Bezug auf 
die Gebäudehöhen also gar nichts geändert. Auch betreffend Firsthöhe hat 
sich daraus materiell keine Änderung ergeben. Der frühere Art. 10 Abs. 2 QPV 
(Fassung vom 15.02.2008) verwies dafür auf das Gesetz. Der „neu“ 
eingefügte Art. 10 Abs. 1 QPV (Fassung 18.08.2008) tut nach dem Gesagten 
dasselbe. Redaktionell unschön bzw. gar überflüssig ist nur, dass der frühere 
Art. 10 Abs. 2 QPV unverändert neu als Art. 10 Abs. 3 QPV erwähnt wurde, 
da der frühere Wortlaut „im Übrigen gelten die Bestimmungen des 
Baugesetzes für die Ermittlung der Gebäude- und Firsthöhen“ durch die 
vorgenommene Präzisierung in Art. 10 Abs. 1 QPV inhaltlich obsolet 
geworden ist. Dieser „Schönheitsfehler“ ändert aber an der Rechtmässigkeit 
der QPV – gleich wie das Versäumnis in Art. 3 QPV (Fassung 15.02.2008 
anstatt Fassung 18.08.2008 aufgeführt) – nichts, da den Beschwerdeführern 
durch die unterlassene Mitteilung der Einfügung von Art. 10 Abs. 1 QPV in der 
Sache eben letztlich keine Rechtsnachteile erwachsen sind. Eine 
rechtsrelevante Gehörsverweigerung – wie sie die Beschwerdeführer implicite 
gerügt haben - kann daraus jedenfalls (noch) nicht hergeleitet werden, womit 
sich der betreffende Einwand als unbegründet erweist.


2. a)
Hinsichtlich der Quartierplanung schreibt Art. 51 Abs. 1 KRG vor, dass sie – 
im Rahmen der Grundordnung - die Gestaltung und Erschliessung von 
Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone „im 
Detail“ regle. In der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat von 2005 
(vgl. Art. 53-56 E-KRG; Seite 80) heisst es dazu, dass der Quartierplan nach 
wie vor ein (fakultatives) Planungsmittel sei, das es der Gemeinde ermögliche, 
in Eigenregie die Erschliessung und/oder die Gestaltung eines Teils der 
Bauzone im Rahmen der Grundordnung „detaillierter“ zu regeln. Wenn man 
sich dazu nun vor Augen hält, dass im konkreten Fall überhaupt kein 
Quartierplanverfahren vorgeschrieben ist, sondern dasselbe auf freiwilliger 
Basis der Bauherrin beruht, sind aber weitere Ausführungen über allfällige 
Anforderungen an den Detaillierungsgrad des Quartierplans überflüssig. Im 
Übrigen muss ein Quartierplan grundsätzlich auch nicht einem speziellen 
Detaillierungsgrad genügen, falls sichergestellt ist, dass die in der 
Quartierplanung (noch) nicht geregelten Details einer Überbauung im 
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren von den Betroffenen wiederum in 
Frage gestellt respektive separat angefochten werden können. Diese 
Anfechtungsmöglichkeit ist laut Art. 4 Ziff. 3 QPV im vorliegenden Fall 
klarerweise gegeben.
b)
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer enthalten die genehmigten 
QPV nachweislich auch Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und 
Anlagen (Art. 9 QPV: Baufenster, Art. 10 QPV: Höhenvorschriften) sowie 
Vorschriften über die Erschliessung (Art. 14 QPV) und den Verteilschlüssel 
(Art. 23 QPV). Der Gestaltungsplan trennt Bau- von freizuhaltenden Flächen 
und enthält Angaben über Lage und Grösse der Bauten. Betreffend Nutzung 
wird auf das Baugesetz verwiesen (Art. 8 QPV). Zur Umgebungsgestaltung 
wird in Art. 13 QPV rudimentär festgehalten, dass diese möglichst „natürlich“ 
zu gestalten sei. Aus dem Erschliessungsplan (Plan Nr. 271/04) sind die 
vorgesehenen Zufahrten ab der Via … (Bauparzellen 294 und 95) bzw. ab der 
… (Parz. 90 und 91) ersichtlich, was den planerischen Vorgaben betreffend 
Verkehrsanlagen (Art. 14 QPV) – da Vorhersehbarkeit sichergestellt und 


Anzahl der benötigten Zufahrten zweifelsfrei deklariert – sicherlich ebenfalls 
genügt. 
c)
In Bezug auf verschiedene Details (Art. 11 QPV: Abstandsvorschriften, Art. 8 
QPV: Ausnützungsberechnung) rügen die Beschwerdeführer, dass sie diese 
Fakten mühsam selber hätten eruieren müssen und die Planung für sie 
deshalb nicht transparent sei. Sie stellen jedoch die Berechnungen selbst 
nicht in Frage. Wie die Vorinstanz diesbezüglich indessen zu Recht ausführt, 
können diese Details allesamt anhand des vorhandenen Gestaltungs- und 
Erschliessungsplans (inkl. Bestandesplan Nr. 271/01 und Kurvenplan Nr. 
271/02), der QPV und der Bestimmungen im BG nachvollzogen werden. Mit 
ihrem Einwand der fehlenden Transparenz – was unerlässlich zur Aufhebung 
bzw. Rückweisung und Präzisierung des strittigen Quartierplans führen 
müsse – dringen die Beschwerdeführer deswegen ebenfalls nicht durch.
d)
Zu prüfen bleibt damit einzig noch, ob die in Art. 8 Abs. 2 QPV ermittelte 
Bruttogeschossfläche (BGF) von 3'784 m2 (Gesamtfläche 5'804 m2) gestützt 
auf die in Art. 52 Abs. 3 BG (Tabelle Zonenschema) maximal zulässige 
Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 für die Wohnzone A hätte errechnet werden 
müssen, oder – wie von der Vorinstanz anlässlich des gerichtlichen 
Augenscheins am 09.02.2009 nochmals ausführlich erläutert – hier 
tatsächlich die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von Art. 82 Abs. 2 Ziff. 
1 BG (AZ-Bonus 0.05) als erfüllt angesehen werden können. Nach dieser 
Sonderbestimmung ist jener AZ-Bonus dann zu gewähren, falls der 
Quartiergestaltungsplan 
„Gewähr 
für 
eine 
architektonisch 
und 
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter 
Gestaltung, 
differenzierter 
Bauweise 
und 
ausgewogener 
Umgebungsgestaltung“ bietet. Diese Kriterien sind nach Ansicht des Gerichts 
im konkreten Fall erfüllt worden, was auch die einzige Abweichung von der 
Regelbauweise gemäss Zonenschema zu rechtfertigen vermag. Abgesehen 
von der Freiwilligkeit des durchgeführten und öffentlich aufgelegten 
Quartierplans fällt weiter ins Gewicht, dass die ausgewählten Standorte der 
vier Baufenster objektiv als zweckmässig und raumsparend bezeichnet 
werden können, da sowohl zwischen den Baufenstern A und B als auch im 


Planbereich zwischen den Baufenstern C/D und der Via … jeweils 
grosszügige Freiflächen ausgeschieden wurden, die sowohl architektonisch 
als auch siedlungsstrukturell sicherlich zu einer „überdurchschnittlich guten 
Gestaltung“ des dort neu geplanten Wohnraums beitragen werden. Hinzu 
kommt, dass eigens auch noch die Firstrichtungen der vorgesehenen Bauten 
einheitlich an die schon bestehende Geländestruktur (vgl. dazu: Gestaltungs-
/Kurvenplan) angepasst wurden, damit sie sich auch wirklich möglichst 
harmonisch und natürlich ins gewachsene Terrain einfügen können. Im 
Übrigen ist ein (kostspieliges) unterirdisches Parkierungskonzept (inkl. 
Besucher- bzw. ohne oberirdische Aussenparkplätze) mit zirka 40 
Autoabstellplätzen geplant, was gestalterisch ebenso zu einer beträchtlichen 
Verbesserung der lokalen Siedlungsstruktur samt erhöhter Wohnqualität 
führen dürfte. Durch die im Quartierplan geregelte Situierung/Positionierung 
der Baukörper (Festlegung räumlich kompakter Baufenster; Vorhersehbarkeit 
der Firstausrichtungen; Erkennbarkeit der Gebäudevolumina (Gebäudehöhe 
max. 9.2 m; Gebäudelänge max. 25 m; Grenz-/Gebäudeabstände fast überall 
mindestens 5.5 m) und die skizzierten Erschliessungs- und Zufahrtswege 
(über die Via … und …; vgl. im Detail: Erschliessungsplan) ist ohne Zweifel 
ein hoher Grad an Rechtssicherheit sowie Verbindlichkeit für die künftige 
Überbauung der ins QP-Verfahren einbezogenen Bauparzellen 90, 91, 95 und 
294 geschaffen worden. Diese Tatsachen vermögen in ihrer Gesamtheit nun 
für eine „vorzügliche Überbauung“ im Sinne von Art. 82 Abs. 2 BG Gewähr zu 
bieten, weshalb die Einräumung des dafür ausdrücklich geschaffenen AZ-
Bonus von 0.05 (Ziff. 1; entspricht ca. 8% des gesamten Bauvolumens bzw. 
umgerechnet einer Mehrnutzung von 300 m2 BGF) gerechtfertigt war. 
Angesichts der aufgezählten Vorteile gibt es am AZ-Bonus also nichts 
auszusetzen, weshalb die AZ mit 0.65 korrekt festgelegt wurde.
e)
Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass die Beschwerde in der 
Hauptsache (Rechtmässigkeit des genehmigten Quartierplans) unbegründet 
ist, was im Wesentlichen zur Abweisung der Beschwerde führt. 
f)
Zu einer Gutheissung der Beschwerde gelangt das Gericht einzig bezüglich 
der im Einspracheverfahren auferlegten Behandlungskosten von Fr. 737.50, 
wofür indes eine genügende Rechtsgrundlage fehlte, da solche Kosten 


gemäss Art. 110 Abs. 3 BG nur bei offensichtlich unbegründeter 
Einspracheerhebung erhoben werden können. Die Einsprache wurde jedoch 
– unter Berücksichtigung der vorn unter Erwägung 1 getroffenen 
Feststellungen – nicht offensichtlich unbegründet erhoben. Die Kostenauflage 
im angefochtenen Beschluss vom 18./27.08.2008 wird deshalb ersatzlos 
aufgehoben, was zur Konsequenz hat, dass die Beschwerdeführer von diesen 
Verfahrenskosten befreit werden.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG überwiegend den in der Hauptsache unterliegenden 
Beschwerdeführern – unter solidarischer Haftung – und zu einem bedeutend 
geringeren Teil der nur in einem Nebenpunkt (Kostenauflage) unterliegenden 
Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) auferlegt. Eine aussergerichtliche 
Entschädigung an die anwaltlich vertretene Vorinstanz entfällt demgegenüber 
nach Art. 78 Abs. 2 VRG, da sie bloss in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegte. Ebenso wird auf die Ausrichtung einer Parteientschädigung an die 
potentielle Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) verzichtet, da dieselbe nicht 
anwaltlich vertreten war. Umgekehrt ist den anwaltlich vertretenen 
Beschwerdeführern eine angemessene, reduzierte Parteientschädigung für 
ihr Obsiegen im Kostenpunkt (Fr. 737.50) betreffend Einspracheentscheid zu 
gewähren. 
Das 
Gericht 
erachtet 
hierzu 
ermessensweise 
eine 
aussergerichtliche Entschädigung an die Beschwerdeführer von Fr. 600.-- 
(inkl. MWST) zulasten der Vorinstanz als gerechtfertigt und ausreichend. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Kostenauflage im 
angefochtenen Beschluss vom 18./27.08.2008 über Fr. 737.50 aufgehoben; 
im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
318.--


zusammen
Fr.
5'318.--
gehen zu 1/10 zulasten der Gemeinde … und zu 9/10 unter solidarischer 
Haftung zulasten von … sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids 
an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … bezahlt … eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 
600.-- (inkl. MWST).