gr_gerichte · R 2021 71 · 2022-05-10 · it

opposizione edilizia | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 71
5a Camera 
Presidenza
Racioppi
Giudici
Meisser e Audétat
Attuario
Paganini
SENTENZA
del 10 maggio 2022
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____,
ricorrenti
contro
Comune di B._____, patrocinato dall'avv. Davide Nollo,
convenuto 1
e
C._____, 
patrocinato dall'avv. Roberto A. Keller,
convenuto 2


- 2 -
concernente opposizione edilizia


- 3 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
Il 23 aprile 2021 C._____ ha inoltrato due domande di costruzione per 
l'edificazione del fondo n. D._____ RF di B._____ in località E._____ 
(F._____). La domanda di costruzione n. I._____ prevede l'edificazione di 
una casa unifamiliare al lato nord-est del fondo n. D._____ mentre la 
domanda n. H._____ prevede l'edificazione di una casa unifamiliare al lato 
sud-est del fondo n. D._____. Entrambe le domande sono state parimenti 
sottoscritte da G._____ quale proprietario del fondo n. D._____. 
2.
Il fondo n. D._____ è ubicato interamente in zona residenziale 2. Nel 
Comune di B._____ la quota delle abitazioni secondarie supera la soglia 
del 20 %.
3.
Le due domande di costruzione n. I._____ e H._____ sono state esposte 
pubblicamente dal 29 aprile 2021 al 19 maggio 2021. Durante 
l'esposizione A._____, quest'ultima proprietaria del fondo confinante n. 
J._____ su cui vi è una casa di vacanza, hanno sollevato opposizione 
contro la domanda di costruzione n. H._____. 
4.
Con decisioni 21 giugno/2 luglio 2021 il Comune ha approvato le rispettive 
domande di costruzione. Al contempo, con decisione separata di stessa 
data ha respinto l'opposizione di A._____. 
5.
Il 4 agosto 2021 A._____ (qui di seguito: ricorrenti) hanno inoltrato ricorso 
al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni contro dette decisioni 
(anche contro l'approvazione della domanda di costruzione n. I._____), 
chiedendone l'annullamento. 
6.
Il 2 settembre 2021 il proprietario del fondo di costruzione G._____ ha 
dichiarato di non partecipare alla presente procedura. 


- 4 -
7.
Nella risposta del 23 settembre 2021 il committente C._____ (qui di 
seguito: convenuto 2) ha chiesto il rigetto del ricorso per quanto ricevibile. 
8.
Nella presa di posizione del 27 settembre 2021 il Comune di B._____ (qui 
di seguito: convenuto 1) ha chiesto il rigetto del ricorso per quanto 
ricevibile. 
9.
Nel secondo scambio di scritti le parti si sono riconfermate nei loro petiti. 
II. Considerando in diritto:
1.1.
Oggetto di impugnazione sono le decisioni del 21 giugno/2 luglio 2021 con 
cui il convenuto 1 ha approvato le domande di costruzione n. I._____ e 
H._____ e respinto l'opposizione dei qui ricorrenti. Questo Tribunale è 
competente per giudicare il ricorso contro queste decisioni comunali (cfr. 
art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia amministrativa [LGA; CSC 
370.100]). La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA) nonché la forma (art. 38 
LGA) del ricorso sono rispettate. 
1.2.
In discussione è innanzitutto la legittimazione (formale) dei ricorrenti 
riguardo all'impugnazione della decisione di approvazione della domanda 
di costruzione n. I._____. È infatti ammesso al ricorso colui che ha 
partecipato alla procedura di prima istanza (o non ha potuto parteciparvi) 
ed è soccombuto (in parte o completamente) con i suoi petiti o non ha 
ottenuto ciò che ha richiesto (cfr. DTF 134 V 306 cons. 3.3.1). Nella frase 
introduttiva della propria opposizione (non datata), pervenuta al convenuto 
1 il 20 maggio 2021, i qui ricorrenti hanno esplicitamente dichiarato "siamo 
con la presente a presentare opposizione avverso la domanda di 
costruzione no. H._____". Nell'intestazione della loro opposizione i 
ricorrenti hanno designato quale oggetto la "domanda di costruzione no. 
H._____ e no. I._____". I qui ricorrenti sapevano dunque che vi erano due 
domande distinte per le rispettive due case progettate. Benché nelle 


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argomentazioni dell'opposizione essi si rivolgano in prevalenza all'intero 
progetto (e quindi a entrambe le case), per questi giudici fa stato che è 
stata chiaramente dichiarata la volontà di opporsi solo alla casa n. 2 di cui 
alla domanda di costruzione n. H._____, che è la casa prevista al confine 
con la loro casa di vacanza. Irrilevante è che il convenuto 1 nella decisione 
su opposizione sia partito dal presupposto che erano stati impugnati 
entrambi i progetti edilizi. Per questi giudici, questa considerazione del 
convenuto 1 nonché il fatto che questi abbia unificato le due procedure ed 
emanato una sola decisione su opposizione per entrambe le domande di 
costruzione (v. cifra I.4 della decisione su opposizione) non cambia nulla 
al fatto che i ricorrenti non hanno rispettato la gerarchia delle istanze e che 
quindi non possono sollevare ricorso contro un punto non contestato con 
l'opposizione. Il comportamento contradditorio del convenuto 1, che ora 
chiede di non entrare nel merito delle censure ricorsuali dei ricorrenti 
inerenti alla domanda di costruzione n. I._____, non ha conseguenze, in 
quanto l'esame della legittimazione (formale) è un criterio che il tribunale 
esamina d'ufficio. Riguardo alla domanda di costruzione n. I._____ va 
quindi negata loro la legittimazione (formale). Non si entra pertanto nel 
merito del ricorso per quanto si riferisca alla domanda di costruzione n. 
I._____ (casa n. 1). Visto che si tratta di due case praticamente gemelle e 
che si entra comunque nel merito di tutte le censure dei ricorrenti, sia 
notato che questa questione in conclusione non è decisiva per 
l'argomentazione di questa sentenza (v. anche sotto consid. 5.3 circa 
l'inserimento nel paesaggio, in cui l'ammissione della crescita in giudicato 
della licenza edilizia per la casa n. 1 non rappresenta l'argomento cardine 
per il rigetto della rispettiva censura dei ricorrenti). 
1.3.
Il convenuto 1 sostiene che, siccome la proprietaria del fondo n. J._____ 
confinante con quello di costruzione è solo la ricorrente, il ricorrente non 
sarebbe legittimato all'opposizione risp. al ricorso. Questo punto di vista 
non può essere condiviso a priori. La legittimazione di un vicino contro un 


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progetto di costruzione non presuppone la qualità di proprietario, ma si 
estende anche a usufruttuari, locatari ecc. La legittimazione del coniuge di 
una proprietaria terriera, come in questo caso, di conseguenza dovrebbe 
piuttosto essere ammessa, poiché il fatto di non essere proprietario non 
esclude che questi possa essere toccato dalla decisione impugnata e, in 
qualità di vicino occupante una casa di vacanza, abbia un interesse 
tutelabile all'abrogazione o alla modifica della decisione ai sensi dell'art. 
50 LGA. Questo aspetto non ha tuttavia rilevanza e può dunque essere 
lasciato aperto, visto che il ricorso va in ogni caso ammesso per la 
ricorrente. 
2.
Oggetti di litigio sono l'asserita elusione della Legge federale sulle 
abitazioni secondarie (LASec; RS 702), l'altezza dell'edificio e 
l'inserimento nel paesaggio e la sistemazione esterna. I ricorrenti hanno 
inoltre sollevato una non ben sostanziata censura sull'indice di 
sfruttamento (IS). 
3.
I ricorrenti fanno anzitutto valere un aggiramento del divieto di abitazione 
secondaria risp. dell'obbligo di abitazione primaria giusta l'art. 7 LASec. 
3.1.
La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e 
della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune 
non può eccedere il 20 % (art. 75b cpv. 1 della Costituzione federale della 
Confederazione Svizzera [Cost; RS 101]). Nei Comuni in cui la quota di 
abitazioni secondarie supera il 20 % possono essere autorizzate nuove 
abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o come 
abitazione sfruttata a scopi turistici (cfr. art. 7 cpv. 1 LASec). Il Comune 
convenuto ricade nel campo di applicazione di questa normativa, 
considerato che la quota delle abitazioni secondarie presenti sul suo 
territorio supera la soglia del 20 %. Di conseguenza, in conformità all'art. 
7 cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto 1 ha stabilito che la 
nuova costruzione in oggetto deve essere vincolata a Registro fondiario 


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(tramite menzione alla crescita in giudicato della licenza edilizia) come 
abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria 
conformemente all'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec (cfr. cifra 1 della licenza 
edilizia impugnata). 
3.2.
In base all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro il proprietario della costruzione in 
oggetto potrebbe chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d'uso 
menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione d'uso 
non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze 
particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello 
stato civile; o b) il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato 
l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare 
lecitamente 
l'abitazione 
dietro 
congrua 
rimunerazione. 
Da 
qui, 
principalmente, sorge la necessità di controllare che la nuova costruzione 
possa effettivamente essere utilizzata quale abitazione primaria. 
3.3.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre esaminare 
d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica 
l'intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della 
costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in 
considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, accesso, distanza dai 
posti di lavoro), la sua struttura (nell'ottica di uso sull'arco di tutto l'anno), 
eventualmente il suo prezzo (eventualmente le modalità di finanziamento) 
nonché le circostanze circa le persone che intendono abitarvi (domicilio e 
luogo di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti 
non fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di 
residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile 
che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. 
Nei casi in cui la richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia 
può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte 
di acquirenti che intendono risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò 
vale anche nel caso in cui la committenza intenda commercializzare il 


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progetto di costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non 
appare realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le 
disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per 
poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere 
manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). 
3.4.
Nel caso di specie, a differenza dell'edificio approvato con licenza edilizia 
I._____ in cui il convenuto 2 intende trasferirsi per risiedervi con la moglie, 
relativamente all'edificio approvato con licenza edilizia n. H._____ non è 
noto l'acquirente. Il convenuto 2 sostiene che l'edificio sarebbe destinato 
a un – non precisato – cliente. Il convenuto 2 è attivo nel settore edilizio-
immobiliare e opera come "general contractor". Egli ha specificato che non 
appena la casa n. 1 (domanda di costruzione n. I._____) sarà terminata vi 
trasferirà il suo domicilio; mentre la casa n. 2 (domanda di costruzione n. 
H._____) verrà in seguito commercializzata. A mente del convenuto 2, non 
si può pretendere che egli esibisca allo stadio della procedura edilizia dei 
formali atti notarili. 
3.5.
Dato che l'occupante della casa n. 2 non è conosciuto, il primo criterio da 
esaminare è quello della domanda di residenze primarie nel medesimo 
settore. Vista la conformazione del territorio del Comune convenuto, per 
questo esame appare opportuno fondarsi sul mercato presente nella 
relativa frazione di montagna di E._____ (cfr. STF 1C_211/2018 consid. 
2.4). 
3.5.1.
I ricorrenti eccepiscono le indicazioni fornite dal convenuto 1. Secondo i 
ricorrenti, del centinaio di costruzioni presenti in questa frazione solo meno 
di dieci sarebbero adibite ad abitazione primaria. Anche considerando 
l'intero E._____ solo una ventina su circa 200 abitazioni risulterebbero 
essere abitate stabilmente. Nell'ultimo decennio vi sarebbero stati solo due 
insediamenti quale abitazione primaria. La domanda di case primarie 
sarebbe dunque assai limitata e stagnante. Secondo i ricorrenti, E._____ 


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si sarebbe sviluppato quale luogo prettamente di villeggiatura. Come tale 
sarebbe privo di nucleo, negozi, ristoranti e svaghi mondani. I ricorrenti 
osservano inoltre che K._____, dove il ricorrente ha la sua attività, 
disterebbe ca. 25 minuti in auto da E._____. Inoltre, l'unico mezzo di 
trasporto pubblico a E._____, ovvero l'autopostale, sarebbe raggiungibile 
in 15 minuti a piedi in pendio dal sito di costruzione in oggetto. Per la tratta 
E._____ – K._____ l'autopostale impiegherebbe più di un'ora e un quarto. 
In più, l'attività del ricorrente di "general contractor" sarebbe difficilmente 
esercitabile come "lavoro da casa". Oltre a ciò, la posta non verrebbe 
distribuita a domicilio, ma andrebbe ritirata a circa 15 minuti a piedi dal sito 
di costruzione in oggetto.
3.5.2.
Già nell'impugnata decisione inerente all'opposizione dei qui ricorrenti il 
convenuto 1 aveva affermato che attualmente nella frazione di E._____ vi 
sarebbe pressoché un centinaio di residenti. Nella propria presa di 
posizione in questa procedura esso ha poi precisato che a fine anno 2021 
vi erano 107 residenti. Esso ha aggiunto che dal 2018 al 2021 vi è stato 
un aumento di 19 residenti e dal 2009 ad oggi vi è stato un incremento di 
50 persone (da 57 a 107) (cfr. doc. 9 convenuto). Sempre stando alle 
tabelle prodotte dal convenuto (doc. 9 e 10 convenuto), nella frazione di 
E._____ a fine anno 2021 vi erano 62 abitazioni primarie e 323 abitazioni 
secondarie (16 % di abitazioni primarie). In base a questi dati, va respinta 
la tesi dei ricorrenti secondo cui E._____ sarebbe prettamente un luogo di 
villeggiatura. Va piuttosto dedotto che essendovi un regolare incremento 
dei residenti (primari) vi sia anche una richiesta di abitazioni primarie (sia 
di acquirenti sia di locatari). Inoltre, questa richiesta va ritenuta sussistere 
per rapporto alla costruzione in oggetto, ossia una casetta monofamiliare 
destinata in prevalenza a coppie o famiglie. Il convenuto 1 ha poi indicato 
che negli ultimi cinque anni nella rispettiva frazione sono state costruite 
soltanto 2 abitazioni primarie per quattro persone risp. una persona e sono 
state realizzate 3 importanti ristrutturazioni di abitazioni che ora vengono 


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utilizzate come abitazioni primarie (cinque trasferimenti di domicilio: una 
famiglia di 3 persone e 2 persone singole) (cfr. doc. 9 convenuto). Sempre 
secondo i dati forniti dal convenuto 1, nella relativa frazione a metà giugno 
2021 vi erano solo due case vuote da alcuni anni (cfr. doc. 9 convenuto). 
Attualmente in tutto il Comune convenuto sono offerte una trentina di 
abitazioni tra cui solo una nella frazione di E._____, zona F._____ (ciò in 
base alla ricerca effettuata dal Tribunale su comparis.ch il 25 maggio 
2022). Si tratta tuttavia di case datate, rustici ed edifici agricoli. Come 
riferito dal convenuto 1, sul mercato attualmente non ci sono abitazioni 
adatte a uso primario, tantomeno con le caratteristiche di quelle progettate 
dal convenuto 2. In special modo nella frazione di E._____ non sussiste 
dunque un'offerta di case nuove con caratteristiche simili a quelle qui in 
discussione, come giustamente osservato dal convenuto 1. Il convenuto 2 
fa poi giustamente notare che non sono conferenti gli ulteriori argomenti 
addotti dai ricorrenti circa la mancanza di servizi pubblici nella relativa 
frazione, lo scarso allacciamento della relativa frazione con i sevizi di 
trasporto pubblici, e le presunte difficoltà per il convenuto 2 di combinare 
il lavoro con il domicilio nel luogo previsto. Nonostante la mancanza di 
servizi, la zona di E._____ è comunque ben raggiungibile attraverso 
l'autostrada e, come considerato sopra, non è una sola zona di 
villeggiatura. Il convenuto 1 ha inoltre segnatamente specificato che: 
E._____ dista solo 20 minuti in auto da K._____, sul posto vi sono delle 
caselle postali raggiungibili in auto in pochi minuti e tutta la N._____ è 
servita unicamente dall'autopostale. Inoltre, la maggioranza della 
popolazione, come riferito dal convenuto 1, è composta da persone in età 
lavorativa, cosa che smentisce l'allegazione dei ricorrenti secondo cui la 
relativa frazione non sarebbe un luogo adatto a residenza per lavoratori. 
Alla luce di questi fatti, le rispettive argomentazioni dei ricorrenti appaiono 
meramente soggettive e non possono essere condivise. Come 
sottolineato dal convenuto 1, in termini di ubicazione e urbanizzazione gli 
edifici progettati sono adatti a un uso come abitazione primaria. 


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3.5.3.
Va dunque concluso che nella relativa frazione la domanda per il tipo di 
costruzione di residenza primaria come quella in oggetto (casetta 
unifamiliare) non è soddisfatta dagli edifici esistenti. Riservata ancora 
l'analisi della struttura dell'edificio (v. considerando successivo), il 
presente caso non è equiparabile a situazioni in cui il Tribunale ha 
riscontrato dei tentativi di raggiro della LASec in particolare in 
considerazione di un calo risp. una stagnazione degli abitanti e di una 
disponibilità di abitazioni adatte e comparabili al rispettivo progetto e quindi 
di una dedotta domanda insufficiente di case primarie del relativo 
segmento (cfr. STF 1C_263/2016 [Rossinière]; DTF 144 II 49 [Bagnes 
{Verbier}], 145 II 99 [Saanen]). Le circostanze del caso di specie sono 
invece simili ai casi in cui il Tribunale federale ha negato un abuso di diritto 
e ritenuto sufficiente la domanda di abitazioni primarie segnatamente in 
base a un regolare aumento dei residenti e una scarsa offerta risp. 
un'assenza di una soddisfacente offerta di rispettive abitazioni primarie 
(cfr. STF 1C_565/2016 consid. 3.2; STF 1C_73/2018 consid. 2.4 seg., 
1C_77/2018 consid. 2.5 seg., 1C_78/2018 consid. 2.5 seg.; STF 
1C_211/2018 consid. 2.5 segg.). 
3.6.
A mente dei ricorrenti, inoltre, vi sarebbero degli elementi strutturali della 
casa n. 2 che militerebbero a favore di una casa di vacanza e contro 
un'abitazione primaria. 
3.6.1.
La casa n. 2 (domanda di costruzione n. H._____) presenta un piano 
seminterrato (con locale tecnico e lavanderia accessibile tramite una scala 
esterna), piano terra (zona giorno con entrata sulla scala esterna al lato 
sud-est, ambiente unico cucina/pranzo/soggiorno e spazio esterno) e 
primo piano (zona notte composta da guardaroba/entrata sul lato nord-est 
verso i posteggi esterni e la strada, scala interna per raggiungere il pian 
terreno, disimpegno, bagno e tre camere da letto).


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3.6.2.
Innanzitutto, appaiono infondati i dubbi sollevati dai ricorrenti riguardo alla 
possibilità di lavorare da casa visto che non sarebbe previsto un locale 
adibito a studio/ufficio. Il convenuto 2 obietta a ragione che dal punto di 
vista oggettivo a tal proposito non serve necessariamente uno spazio 
chiuso. Con la superficie a disposizione non vi saranno difficoltà a 
riservare uno spazio per lavorare, semmai necessario in relazione alla 
seconda casa qui in esame non destinata al convenuto 2. Come visto 
sopra poi, grazie al vicino allacciamento all'autostrada da E._____ 
possono essere raggiunti in tempo utile eventuali posti di lavoro nella 
bassa N._____. 
3.6.3.
Secondo i ricorrenti balzerebbe inoltre all'occhio il fatto che la lavanderia, 
posta nel locale tecnico, è accessibile solo uscendo di casa mediante una 
scala esterna non coperta. Ciò non sarebbe praticabile per una casa 
primaria in una località di montagna in cui si prevede di fare il bucato con 
ogni tempo. Stando ai ricorrenti, una scala esterna, pur permettendo di 
risparmiare sugli indici di sfruttamento e pur essendo presente in molte 
delle case secondarie a F._____, non si addirebbe a un uso quale casa 
primaria in montagna. Sarebbe impensabile che una coppia di pensionati 
(quali residenti tipici di E._____ stando al Comune convenuto) al giorno 
d'oggi in montagna preveda di uscire di casa per fare il bucato, dovendo 
magari pure spalare la neve per potervi accedere. Anche per poter andare 
a fare la spesa o andare al lavoro ogni giorno occorrerebbe poi spalare la 
neve anche dal posteggio (non coperto). Il convenuto 2 afferma che questa 
scelta architettonica eviterebbe di sacrificare prezioso spazio abitativo e 
farebbe risparmiare parecchio denaro agli investitori. Anche il convenuto 
1 parte da questo presupposto, dato l'indice di sfruttamento di 0.3. A ciò i 
ricorrenti ribattono che apparirebbe irrealistico che per risparmiare 
sull'indice di sfruttamento non ci si doti di un accesso interno per la 
lavanderia, ma si lasci inutilizzato uno spazio di oltre 26 m2 tra disimpegno 
ed entrata, sacrificando spazio per la cameretta e sprecando l'altezza del 


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soffitto di oltre 4.5 m per un luogo adibito al sonno. A ciò si 
aggiungerebbero altri aspetti minori elencati dai ricorrenti in relazione alla 
seconda casa qui in esame, quali l'assenza di un bagno al pian terreno; 
ampie camere da letto con soffitti di oltre 4 metri; nessun ripostiglio interno. 
Non vi sarebbe poi nemmeno un garage o un posteggio coperto. Benché 
questo aspetto sollevato dai ricorrenti della praticabilità per le attività 
quotidiane e del confort richiesta da un'abitazione primaria abbia una certa 
rilevanza, secondo questi giudici non si può affermare che si è in presenza 
di una casa volta a un utilizzo secondario piuttosto che primario solo 
perché la lavanderia è accessibile unicamente da una scala esterna, non 
vi è un parcheggio coperto, le camere da letto sono spaziose e al pian 
terreno manca una toilette. Sussistono solo dei lievi indizi in favore di un 
concepimento a scopo di abitazione secondaria. Tali indizi non sono 
sufficienti per far apparire irrealistica l'intenzione e la possibilità di un suo 
utilizzo quale abitazione primaria. 
4.
I ricorrenti fanno inoltre valere una violazione dell'altezza della 
costruzione. 
4.1.
Stando ad essi, dal piano sezione AA sembrerebbe che l'altezza sia stata 
calcolata partendo dal pavimento del seminterrato e non dal terreno 
naturale esistente. 
4.2.
In base allo schema delle zone (cfr. art. 15 Legge edilizia del Comune 
convenuto [in seguito: LE]) l'altezza massima della facciata in gronda in 
zona residenziale 2 è di 7.5 metri più un supplemento di z metri 
corrispondente alla metà della differenza del terreno determinante 
misurata sul lato a valle e sul lato a monte della facciata in gronda (al 
massimo 3 m). Secondo la cifra 5.2 del Concordato intercantonale 
sull'armonizzazione delle definizioni edilizie (CIAE; Annesso 2 alla LE) 
l'altezza delle facciate è la misura tra il punto più alto della linea di 
congiunzione tra la facciata e i punti più alti della costruzione del tetto e il 


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punto più basso della corrispondente linea di facciata. Giusta la cifra 1.1 
CIAE per terreno determinante s'intende la configurazione naturale del 
terreno. Se questa non può più essere determinata a seguito di precedenti 
scavi o sistemazioni del terreno, essa va presunta dalla conformazione 
naturale dei dintorni. 
4.3.
Stando ai piani della costruzione in esame la linea di facciata più alta 
misurata dal terreno esistente (terreno naturale e quindi terreno 
determinante) fino alla gronda del tetto corrisponde a 7.65 m (cfr. doc. 2 
piano facciata nord-ovest facciata sud-est convenuto 1), come calcolato 
dal convenuto 1. Da detto piano emerge inoltre che il fattore z, come 
affermato dal convenuto 1, è di almeno 1 m, per cui l'altezza massima è 
rispettata. 
5.
Infine, i ricorrenti censurano l'inserimento nell'ambiente circostante del 
progetto. Le facciate del progetto sono previste con elementi verticali in 
legno. Il seminterrato è concepito in cappotto grigio (cemento) a vista (v. 
relativa documentazione al doc. 2 convenuto). 
5.1.
I ricorrenti sostengono che nella zona di F._____ le case si 
assomiglierebbero, sia per materiali impiegati sia per canoni costruttivi. Vi 
sarebbe un'armonia architettonica ben riconoscibile. I materiali utilizzati 
sarebbero in armonia con la natura circostante, nello specifico legno 
marrone e pietra. Gli intonaci sarebbero chiari; le porte in legno massiccio, 
così come le finestre (di misura standard). Per contro, la costruzione in 
discussione prevedrebbe l'impiego di legno in lamelle sottili verticali 
soprattutto scuro, di color grigio. Il piano seminterrato sarà lasciato in 
cemento grigio a vista, la porta d'ingresso e gli infissi in alluminio di color 
grigio. Inoltre, vi sarebbe un lato frontale con grandi vetrate mentre a lato 
vi sarebbero solo due piccole aperture che accentuerebbero l'effetto 
muraglia della parete grigia. Sarebbe poi prevista una sporgenza del piano 
terra e del primo piano rispetto al piano seminterrato, quale elemento 


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atipico del quartiere. I convenuti sono invece dell'avviso che il progetto si 
inserisca bene nel contesto circostante. Il convenuto 1 ha rilevato che 
esiste una certa eterogeneità architettonica degli edifici nel relativo 
quartiere. Vi sarebbero costruzioni datate ma anche nuove e moderne. Si 
noterebbero varie tipologie di materiali dal sasso al legno e al cemento 
armato dei garage. I tetti sarebbero sostanzialmente a due falde con la 
stessa direzione ma con forme, pendenze e sporgenze di vario genere. 
5.2.
La legislazione comunale contiene delle puntuali disposizioni in materia di 
strutturazione. Applicabile al caso di specie è la norma relativa alla 
strutturazione dei tetti secondo cui questi vanno strutturati in relazione alla 
sostanza edificata circostante (pendenza, forme dei tetti e materiali) ed 
alla struttura dell’insediamento (art. 64 cpv. 1 LE). Per il resto vale la regola 
generale di cui all'art. 73 cpv. 1 LPTC secondo cui insediamenti, 
costruzioni ed impianti, devono essere costruiti ed inseriti nell'ambiente e 
nel paesaggio secondo le regole dell'arte di costruire, in modo tale da 
creare un buon effetto generale. La nozione di buon effetto generale 
costituisce una nozione giuridica indeterminata che come tale conferisce 
all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento ai fini 
dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 
giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 
la valutazione estetica è plausibile essa merita conferma, non essendo 
compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 
dell'autorità edilizia (cfr. Prassi del Tribunale amministrativo del Cantone 
dei Grigioni [PTA] 2013 n. 26 consid. 6b).
5.3.
Le foto agli atti prodotte dal convenuto 1 e dai ricorrenti (cfr. doc. 15 
convenuto e memorie dei ricorrenti) nonché le immagini di Google Street 
View permettono al Tribunale di esprimere un giudizio sull'inserimento nel 
paesaggio del progetto senza effettuare il sopralluogo richiesto dai 
ricorrenti. Come evidenziato dai ricorrenti, le case adiacenti alla particella 
di costruzione n. D._____ (compresa quella dei ricorrenti sul fondo n. 


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J._____) sono in effetti molto simili, di tipo chalet con le pareti del primo 
piano rivestite con assi in legno di color marrone in posizione orizzontale 
e quelle del pian terreno/seminterrato con intonaco bianco. Continuando 
sulla strada di F._____ in direzione nord (L._____) si incontrano inoltre 
diverse case di questo tipo, mentre alcune case al di sopra della particella 
di costruzione presentano delle facciate del piano superiore in legno 
alternate all'intonaco bianco. D'altra parte, l'effetto generale ai sensi 
dell'art. 73 cpv. 1 LPTC non può essere limitato agli edifici sui fondi 
confinanti con quello di costruzione, ma deve essere valutato sotto un 
profilo più ampio. Nel caso concreto, occorre dunque tener conto delle 
case nelle vicinanze della particella di costruzione nel quartiere di 
F._____. Si può così constatare che al di sotto della particella di 
costruzione, lungo la Strada de M._____, non vi sono solo edifici di tipo 
chalet con legno e intonaco bianco risp. pietra ma anche alcune case 
senza legno a vista con normale intonaco. Una in particolare (ubicata sul 
fondo 
n. 
1072) 
presenta 
pure 
una 
parte 
della 
parete 
del 
seminterrato/garage in cemento a vista. Nel quartiere spicca inoltre una 
costruzione di recente data con uno stile più moderno e con utilizzo 
combinato di legno, pietra e intonaco bianco situata appena sopra alla 
particella di costruzione (particella n. 2428). Appare quindi sostenibile 
l'affermazione del convenuto 1 secondo cui vi è una certa uniformità nella 
dimensione degli edifici e nella direzione dei tetti, generalmente a due 
falde, ma non della loro pendenza e che i colori e materiali impiegati non 
sono completamente omogenei. Sostenibile è inoltre la conclusione del 
convenuto 1 secondo cui la dimensione e le proporzioni degli edifici 
progettati, la loro direzione e la pendenza dei tetti così come il materiale 
previsto sono in sintonia con le preesistenze risp. si inseriscono bene nel 
territorio circostante e che la forma delle abitazioni richiama quella degli 
edifici nelle vicinanze in chiave moderna. Oltre a ciò, va peraltro 
considerato che l'approvazione della casa unifamiliare oggetto della 
domanda di costruzione n. I._____, come rilevato sopra, ha effetto di cosa 


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giudicata, per cui a maggior ragione non può essere contestato 
l'inserimento nel paesaggio della seconda casa gemella. Posto tutto 
quanto precede, va concluso che il convenuto 1 non ha oltrepassato il suo 
margine discrezionale, ritenendo che l'edificazione prevista si integra nel 
paesaggio e non pregiudica l'effetto generale. 
6.1.
La censura dei ricorrenti relativa all'indice di sfruttamento non è 
sufficientemente sostanziata e pertanto irricevibile. Eventuali allusioni a 
possibili future modifiche dell'edificio con conseguente superamento 
dell'indice di sfruttamento non trovano riscontro negli atti. Incontestato è 
che l'indice di sfruttamento dello 0.3 (cfr. art. 15 LE) è rispettato, come 
pure le disposizioni sul volume e le distanze dal confine delle costruzioni 
progettate. 
6.2.
I ricorrenti chiedono infine la produzione dei piani di dettaglio della 
sistemazione esterna. Il convenuto 1 ha rilevato che le uniche modifiche 
del terreno consistono nella creazione dell'accesso e dei posteggi. Ciò 
risulta dai piani inoltrati. Da questi si evince che la pavimentazione esterna, 
sia per il porticato sia per il viale d'accesso alla casa, sarà in pietra a vista; 
il resto della particella sarà sistemato a prato e giardino (cfr. Relazione 
tecnica del 23 aprile 2021 pag. 4 [doc. 2 convenuto]). La richiesta di 
edizione di un piano dettagliato della sistemazione esterna in questa sede 
può dunque essere respinta. Evidentemente, eventuali modifiche del 
terreno non risultanti dai piani inoltrati e dunque non approvate dovranno 
sottostare a un'ulteriore procedura edilizia.
7.
In conclusione, il ricorso va respinto, per quanto ricevibile, e le decisioni 
impugnate vanno confermate.
8.
I costi della presente procedura – composti da una tassa di Stato fissata a 
CHF 3'000.00 e spese di cancelleria – sono posti a carico dei soccombenti 
ricorrenti giusta l'art. 73 cpv. 1 LGA. Al convenuto 1 non sono assegnate 


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ripetibili giusta la regola nell'art. 78 cpv. 2 LGA, mentre il convenuto 2 ha 
diritto al rimborso delle ripetibili (art. 78 cpv. 1 LGA). Con nota d'onorario 
del 13 dicembre 2021 il patrocinatore del convenuto 2 rivendica un importo 
complessivo pari a CHF 4'590.95, che tuttavia non può essere 
integralmente riconosciuto. Innanzitutto, la tariffa oraria di CHF 300.00 
pattuita secondo accordo sull'onorario va ridotta all'importo massimo di 
CHF 270.00 riconosciuto secondo prassi di questo Tribunale. Le spese di 
scritturazione e cancelleria, disborsi postali, telefono e fax e e-mail non 
sono dimostrate, per cui è concesso l'importo forfettario secondo costante 
prassi di questo Tribunale del 3 % sull'onorario; mentre le spese per la 
trasferta a E._____ pari a CHF 52.00 in base al prelievo di CHF 1.00 al 
chilometro secondo accordo sull'onorario possono essere riconosciute. 
Infine, le complessive 13.5 ore fatte valere dal patrocinatore appaiono 
giustificate. Ne discende dunque un diritto a ripetibili in favore del 
convenuto 2 a carico dei ricorrenti (IVA inclusa) pari a CHF 4'099.45 (13.5 
h x CHF 270.00 x 1.03 + CHF 52.00 x 1.077). 
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Per quanto ricevibile il ricorso è respinto. 
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
- una tassa di Stato di
CHF
3'000.00
- e le spese di cancelleria di
CHF
444.00
totale
CHF
3'444.00
Tali spese sono poste a carico di A._____ in responsabilità solidale. 
3.
A._____ versano a C._____ CHF 4'099.45 (IVA inclusa) a titolo di ripetibili. 
4.
[Vie di diritto]


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5.
[Comunicazioni]