gr_gerichte · R 2015 43 · 2015-11-03 · de

Baugesuch (Widerruf Näherbaurecht) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 90 und R 15 43
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Decurtins
URTEIL
vom 3. November 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder, 
Beschwerdeführer
(Verfahren R 15 43)
bzw. Beschwerdegegner
(Verfahren 14 90)
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
und


- 2 -
B._____,
C._____,
D._____,
E._____,
F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, 
Beschwerdegegner
(Verfahren R 15 43)
bzw. Beschwerdeführer
(Verfahren R 14 90)
betreffend Baugesuch (Einsprache/Widerruf Näherbaurecht)


- 3 -
1.
Am 25. März 2014 stellte A._____ (nachfolgend Bauherr) der Gemeinde 
X._____ ein Baugesuch für den Aufbau eines Attikageschosses auf dem 
Flachdach des bestehenden Gebäudes auf der in der Wohnzone W1 ge-
legenen Parzelle 5262 am G._____-weg in X._____, welches auf der 
südseitigen Fassade bündig ausgestaltet werden sollte, sowie für die 
Vornahme von Umgebungsanpassungen und den Neubau von Parkplät-
zen. Hiergegen erhoben B._____ und Mitbeteiligte am 23. April 2014 Ein-
sprache und machten unter anderem geltend, der hintere (südliche) 
Grenzabstand inklusive Mehrlängenzuschlag sei nicht eingehalten.
2.
Mit Baubescheid vom 19. August 2014 wies der Gemeinderat diese Ein-
sprache ab und erteilte die Baubewilligung. Nebst weiteren Vorbehalten 
und Auflagen verfügte er, dass vor Baubeginn ein Revers zu unterzeich-
nen sei, da das Attikageschoss auf der Südseite nicht den baugesetzli-
chen Grenzabstand aufweise. Man sei aber bereit, die Bewilligung für den 
Näherbau zur öffentlichen Strasse hin und damit die faktische Nutzung 
des öffentlichen Grundes im Ausmass von 36.6 m2 gegen eine einmalige 
Entschädigung von Fr. 10'980.-- zu erteilen.
3.
Am 22. September 2014 erhoben B._____, C._____, D._____, E._____ 
sowie F._____ (nachfolgend Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90) 
hiergegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den (Verfahren R 14 90) und beantragten nebst der Erteilung der – mit 
Verfügung vom 3. Oktober 2014 gewährten – aufschiebenden Wirkung, 
der Baubescheid vom 19. August 2014 sei aufzuheben und das Bauge-
such sei abzuweisen, eventualiter der Vorinstanz zur Neubeurteilung 
zurückzuweisen. Überdies sei der Kostenentscheid im Baubescheid auf-
zuheben und die Kosten gemäss Gesetz neu zu verteilen, eventualiter 
vollumfänglich auf die Gemeindekasse zu nehmen. Dabei bemängelten 
sie im Wesentlichen, dass die Gemeinde dem Bauherren zu Unrecht ein 
Näherbaurecht zu einer öffentlichen Strasse hin eingeräumt habe. Darü-


- 4 -
ber hinaus werde die Ästhetik-Klausel des kantonalen Raumplanungsge-
setzes und das kommunale Baugesetz hinsichtlich der Lage des Attika-
geschosses, des Gebäudeabstandes, der Gebäudehöhe sowie des Park-
platzes verletzt, werde der Quartierplan aus dem Jahre 1974 nicht einge-
halten, fehle das Baugespann und sei das Baugesuch unvollständig ge-
wesen.
4.
In seiner Vernehmlassung vom 4. November 2014 beantragte der Bau-
herr (nachfolgend auch Beschwerdegegner im Verfahren R 14 90) die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wer-
den könne. Dabei führte er unter anderem aus, die Zulässigkeit der Ein-
räumung eines Näherbaurechts durch die Gemeinde sei nicht Gegen-
stand des Baubewilligungsverfahrens, weshalb auf die entsprechende 
Rüge nicht einzutreten sei. Überdies entspreche die Gewährung eines 
solchen Näherbaurechts gängiger Praxis und diene vorliegend allen Be-
teiligten.
5.
Ebenfalls am 4. November 2014 beantragte auch die Gemeinde X._____ 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde. Mit der Umsetzung der auflageweise verfügten Ausnahmebe-
willigung zum Näherbau gegen Gebühr und Reversverpflichtung erweise 
sich der Einwand, der Grenz- und Gebäudeabstand sei verletzt, als halt-
los. Ihre Vorgehensweise lasse sich auf Art. 19 Abs. 3 des kantonalen 
Raumplanungsgesetzes stützen und entspreche jahrzentelanger Praxis, 
weshalb von einer willkürlichen Bevorzugung im Einzelfall nicht die Rede 
sein könne. Auch eine Vereinbarung nach Art. 77 dieses Gesetzes wäre 
zulässig gewesen.


- 5 -
6.
In ihrer Replik vom 8. Dezember 2014 hielten die Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 90 an ihren Anträgen und diesbezüglichen Begründungen 
fest und vertieften diese, ebenso duplicando die Beschwerdegegnerin im 
Verfahren R 14 90 am 19. Januar 2015. Der Bauherr und Beschwerde-
gegner im Verfahren R 14 90 verzichtete am 22. Januar 2015 auf die Ein-
reichung einer Duplik.
7.
Mit Eingabe vom 21. Januar 2015 gelangte D._____, eine der Beschwer-
deführerinnen im Verfahren R 14 90, an die Beschwerdegegnerin und er-
suchte diese um ein wiedererwägungsweises Zurückkommen auf den 
Baubescheid vom 19. August 2014 resp. die Nichterteilung des Näher-
baurechts. In seiner Stellungnahme vom 11. Februar 2015 beantragte der 
Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 die Abweisung dieses Wieder-
erwägungsgesuchs, zumal sich seit dem Erlass der Bewilligung weder die 
Sach- noch die Rechtslage geändert habe.
8.
Auf Antrag der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 sistierte der In-
struktionsrichter das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren R 14 
90 mit prozessleitender Verfügung vom 17. Februar 2015 bis zum Vorlie-
gen eines rechtskräftigen Entscheids über das Wiedererwägungsgesuch.
9.
Mit Entscheid vom 17. März 2015 hiess die Beschwerdegegnerin das 
Wiedererwägungsgesuch gut, hob Ziffer 5.1.2 des Baubescheids vom 
19. August 2014 betreffend das Näherbaurecht auf und sistierte die Bau-
bewilligung einstweilen. Gleichzeitig forderte sie den Bauherren auf, der 
Baubehörde innert 20 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids Projek-
tänderungspläne zur Genehmigung einzureichen, aus welchen sich erge-
be, dass der gesetzliche Grenzabstand nach Süden eingehalten sei. 
Nach vertiefteren Abklärungen und der Durchführung eines Augenscheins 
vor Ort sei man zum Ergebnis gelangt, dass die Praxis betreffend Ein-
räumung von Näherbaurechten gegenüber öffentlichen Strassen ohne 


- 6 -
Baulinien zwar langjährig, in der konkreten Anwendung jedoch unstetig 
und teilweise willkürlich sei. Inskünftig wolle man solche Näherbaurechte 
grundsätzlich nicht mehr gewähren, und im vorliegenden Fall erscheine 
eine ausnahmsweise Bevorzugung eines einzelnen Grundeigentümers 
zulasten mehrerer anderer Grundeigentümer als nicht gerechtfertigt.
10.
Hiergegen erhob der Bauherr (nachfolgend auch Beschwerdeführer im 
Verfahren R 15 43) am 4. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden (Verfahren R 15 43) und beantragte die Fest-
stellung der Nichtigkeit der angefochtenen Verfügung resp. – eventualiter 
– deren Aufhebung. Dabei hielt er nach Ausführungen zur Rechtsnatur 
und zu den Voraussetzungen einer Näherbaurechtsvereinbarung im Sin-
ne von Art. 77 des kantonalen Raumplanungsgesetzes fest, dass eine 
solche vorliegend zustande gekommen sei und seitens der Beschwerde-
gegnerin nicht auf dem Verfügungsweg aufgehoben werden könne. Diese 
fehlende Verfügungsbefugnis stelle einen derart schweren Mangel dar, 
dass die angefochtene Verfügung für nichtig zu erklären sei.
11.
In ihrer Vernehmlassung vom 9. Juni 2015 beantragte die Beschwerde-
gegnerin die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Begründend führ-
te sie aus, dass das umstrittene Näherbaurecht weder auf einer privat-
rechtlichen Dienstbarkeit noch auf einer Vereinbarung nach Art. 77 des 
kantonalen Raumplanungsgesetzes beruhe, sondern einseitig – gestützt 
auf Art. 19 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes und in Form 
der Auflage, ein Revers sei zu unterzeichnen und eine Entschädigung sei 
zu bezahlen – mittels hoheitlicher Verfügung gewährt worden sei. Eine 
Wiedererwägung des Baubescheids sei deshalb möglich. Überdies seien 
keine Nichtigkeitsgründe erkennbar, zumal lediglich ein Verfahrensman-
gel (Verfügungsweg anstelle einer Klage beim Zivilgericht) geltend ge-
macht werde.


- 7 -
12.
Am 16. Juni 2015 beantragten sodann auch die Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 90 (nachfolgend auch Beschwerdegegner im Verfahren R 
15 43) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. In prozessualer Hin-
sicht beantragten sie überdies die Aufhebung der Sistierung des Verfah-
rens R 14 90 sowie die Vereinigung der Beschwerdeverfahren R 14 90 
und R 15 43. Zur Begründung machten sie geltend, dass zwischen dem 
Bauherren und der Beschwerdegegnerin kein privatrechtlicher Vertrag 
zustande gekommen sei und dass öffentliche Strassen ohnehin nicht Ge-
genstand eines solchen sein könnten. Des Weiteren führten sie aus, in-
wiefern der angefochtene Wiedererwägungsentscheid sowohl in formeller 
als auch in materieller Hinsicht korrekt ergangen sei.
13.
In seiner Replik vom 27. August 2015 hielt der Bauherr und Beschwerde-
führer im Verfahren R 15 43 an seinen Anträgen fest und hielt unter Ab-
handlung der beschwerdegegnerischen Vorbringen fest, inwiefern Art. 19 
Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes keine gesetzliche Grund-
lage für die hoheitliche Verfügung eines Näherbaurechts bilde und wes-
halb öffentliche Strassen sehr wohl Gegenstand einer Näherbaurechts-
vereinbarung bilden könnten.
14.
Mit Eingabe vom 17. September 2015 hielt die Beschwerdegegnerin du-
plicando unter Vertiefung ihrer Argumentation an ihren Anträgen fest. 
Gleiches taten auch die Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43 am 
30. September 2015.
15.
Am 14. Oktober 2015 hob der Instruktionsrichter die Sistierung des Ver-
fahrens R 14 90 antragsgemäss auf und vereinigte die Verfahren R 14 90 
und R 15 43.


- 8 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie in den angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im Inter-
esse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende Verfü-
gung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand ver-
einigen. Voraussetzung hierfür ist, dass den Eingaben derselbe Sachver-
halt zugrunde liegt und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. auch 
BGE 128 V 124 E.1 m.w.H.). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, betref-
fen doch beide verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 14 90 
und R 15 43 die geplante Erstellung eines Attikageschosses resp. die 
entsprechende Bewilligungstätigkeit der Beschwerdegegnerin. Die beiden 
Beschwerden werden folglich in einem einzigen Urteil abgehandelt, wes-
halb sich der beschwerdegegnerische Antrag im Verfahren R 15 43 auf 
Beizug der Akten des Verfahrens R 14 90 als gegenstandslos erweist.
2. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Verwaltungsgericht Be-
schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei ei-
ner anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem 
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Baube-
scheid vom 19., mitgeteilt am 21. August 2014, mit welchem die Be-
schwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdegegner ab-
gewiesen hat, sowie der Beschluss vom 17., mitgeteilt am 19. März 2015, 
mit welchem der Baubescheid bezüglich des Näherbaurechts wiederer-
wägungsweise aufgehoben und die Baubewilligung einstweilen sistiert 
worden ist, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen In-


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stanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsob-
jekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden dar. Als formelle bzw. materielle Adressaten der angefoch-
tenen Entscheide sind sowohl die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 
90 als auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43 berührt und wei-
sen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG), 
weshalb sie zur Erhebung der vorliegenden Beschwerden berechtigt sind. 
Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden 
(Art. 38 und 52 VRG) ist somit einzutreten.
b)
Streitgegenstand der vorliegenden Verfahren bilden die Fragen, ob das 
wiedererwägungsweise Zurückkommen auf den Baubescheid vom 
19. August 2014 rechtmässig war (vgl. nachfolgend Erwägung 4) und ob 
die Beschwerdegegnerin Ziff. 5.1.2 dieses Baubescheids betreffend die 
Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes dabei zu Recht 
aufgehoben hat (vgl. nachfolgend Erwägung 5).
3. a)
Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin gibt es für eine kom-
munale Baubehörde im Kanton Graubünden lediglich einen ordentlichen 
Weg, Unterschreitungen von Bauabständen gemäss kantonalem oder 
kommunalem Recht zu ermöglichen, und zwar denjenigen nach Art. 77 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100). Dabei handelt es sich um eine kantonale Bauvorschrift, 
welche für die Gemeinden direkt und unmittelbar anwendbar ist und 
gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG in der Anpassungsphase gar entgegenste-
hendem kommunalen Recht vorgehen würde. Betreffend die Unterschrei-
tung von Grenzabständen enthält das Baugesetz der Gemeinde X._____ 
vom 26. November 2006 (BG), welches noch keine Angleichung an das 
KRG erfahren hat, jedoch keine abweichenden Bestimmungen. Entgegen 
der ursprünglichen Auffassung der Beschwerdegegnerin lässt sich eine 
Unterschreitung von Bauabständen weder auf eine "jahrzehntelange Pra-


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xis" (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5) noch auf Art. 19 Abs. 3 KRG, 
welcher sich auf die Boden- und Baulandpolitik im Rahmen der Ortspla-
nung bezieht, stützen.
b)
Der erwähnte Art. 77 KRG hat folgenden Wortlaut:
Art. 77 KRG
1 Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem Ge-
setz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilli-
gen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und kei-
ne überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die kommu-
nale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grund-
buch.
2 Schreiben die Grundordnung oder ein Quartierplan eine bestimmte Lage 
einer Baute oder Anlage vor, gelten die Bauabstände dieses Gesetzes 
und der Baugesetze der Gemeinde nicht, soweit sie der Planung entge-
genstehen.
3 Vorbehalten bleiben Abstandsvorschriften in anderen kantonalen Erlas-
sen, Abstände aufgrund der Umweltschutzgesetzgebung sowie Strassen-
abstände der Gemeinden.
Nach diesem Gesetzestext ist klar, dass die kommunale Baubehörde Un-
terschreitungen der Bauabstände mittels Verfügung bewilligen kann. Vor-
ausgesetzt hierfür ist zum einen eine Vereinbarung zwischen den Betrof-
fenen, mithin den benachbarten Grundeigentümern, und zum anderen, 
dass der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin un-
terliegt diese Vereinbarung keiner Formvorschrift, obschon die einfache 
Schriftlichkeit aus Praktikabilitäts- und Beweisgründen mit Vorteil einzu-
halten ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 78 vom 16. Dezember 
2014 E.5a m.w.H.). Auch aus der Tatsache, dass die Unterschreitung im 
Grundbuch anzumerken ist, lassen sich keine weiterführenden Gültig-
keitsanforderungen an die Vereinbarung ableiten. Der Rechtsgrundaus-


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weis für die Anmerkung besteht nämlich nicht etwa in der nachzuweisen-
den Vereinbarung, sondern im vollstreckbaren Entscheid der kommuna-
len Baubehörde (Art. 80 Abs. 4 der Grundbuchverordnung [GBV; 
SR 211.432.1]). 
c)
Wie in Erwägung 4c sogleich aufzuzeigen sein wird, kann die Frage nach 
der Rechtsnatur und dem Zustandekommen einer Näherbaurechtsverein-
barung zwischen der Beschwerdegegnerin und dem Bauherr im vorlie-
genden Fall offen bleiben. Die divergierenden Ausführungen der Parteien 
zu dieser Thematik brauchen an dieser Stelle deshalb nicht aufgegriffen 
zu werden. Hierzu sei lediglich festgehalten, dass auch eine öffentlich-
rechtliche Körperschaft als betroffene Grundeigentümerin Partei einer 
Näherbaurechtsvereinbarung im Sinne von Art. 77 KRG sein kann (so et-
wa auch im Urteil des Verwaltungsgerichts R 09 25 vom 14. Juli 2009) 
und dass es, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer im Verfah-
ren R 14 90, nicht ausgeschlossen ist, dass sich eine derartige Näherbau-
rechtsvereinbarung auf eine öffentliche Strasse bezieht. Art. 77 Abs. 1 
KRG enthält nämlich keine Differenzierungen hinsichtlich der Vertragspar-
teien und das Baugesetz der Gemeinde X._____ enthält auch keine 
Strassenabstandsvorschriften, welche gemäss Art. 77 Abs. 3 KRG keiner 
ausnahmsweise bewilligten Unterschreitung zugänglich wären. Dass in 
einer solchen Konstellation die damit verbundenen öffentlichen Interessen 
wie Verkehrssicherheit etc. angemessen berücksichtigt werden, wird nicht 
zuletzt durch die zweite Voraussetzung, wonach einer Unterschreitung 
der Bauabstände keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen-
stehen dürfen (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5), sichergestellt.
4.
Mit Entscheid vom 17. März 2015 ist die Beschwerdegegnerin – dem Be-
gehren einer der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 14 90 folgend – 
wiedererwägungsweise auf ihren Baubescheid vom 19. August 2014 
zurückgekommen und hat die erwähnte Ziffer 5.1.2 betreffend das Näher-


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baurecht aufgehoben sowie die Baubewilligung einstweilen sistiert. Ent-
sprechend der Beschwerde im Verfahren R 15 43 ist im Folgenden zu 
klären, ob die Beschwerdegegnerin ihren ursprünglichen Baubescheid zu 
Recht in Wiedererwägung gezogen hat.
a)
Nach Art. 24 VRG kann eine Partei die Verwaltungsbehörde um Wieder-
erwägung einer Verfügung ersuchen (Abs. 1). Gemäss Abs. 2 ist die Ver-
waltungsbehörde zur Wiedererwägung ihres Entscheids jedoch nur ver-
pflichtet, wenn Gründe für einen Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG 
glaubhaft gemacht werden. Diese Bestimmung macht deutlich, dass es in 
der Regel im Ermessen der Verwaltungsbehörde liegt, ob sie auf ein sol-
ches Gesuch eintreten will oder nicht. Überdies wäre es der Beschwerde-
gegnerin gemäss Art. 55 Abs. 1 VRG auch ohne entsprechendes Gesuch 
unbenommen gewesen, bis zur Urteilsfindung des Verwaltungsgerichts 
auf den angefochtenen Baubescheid zurückzukommen und im Sinne der 
Anträge der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 abzuändern (vgl. 
hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 8 vom 25. November 2014 
E.2a).
b)
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Wiedererwä-
gungsentscheid zu Recht anerkannt, dass sie zur Wiedererwägung des 
fraglichen Baubescheids nicht verpflichtet sei. Gleichwohl hat sie sich je-
doch bereit erklärt, dem Wiedererwägungsgesuch zu entsprechen und 
das in Aussicht gestellte Näherbaurecht, mithin die gewährte Unterschrei-
tung des baugesetzlichen Grenzabstandes, einer erneuten kritischen 
Überprüfung zu unterziehen (vgl. angefochtener Wiedererwägungsent-
scheid S. 1 f.). In Anbetracht der einleitenden Ausführungen zu Art. 24 
VRG ist das wiedererwägungsweise Zurückkommen folglich nicht zu be-
anstanden.


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c)
Gemäss dem Bauherren (Beschwerdeführer im Verfahren R 15 43) soll 
ein wiedererwägungsweises Zurückkommen auf den ursprünglichen Bau-
bescheid deshalb nicht zulässig sein, weil sich die abgeschlossene 
Näherrechtsvereinbarung nicht durch eine einseitige Willenserklärung in 
Form einer öffentlich-rechtlichen Verfügung wieder aufheben lasse (vgl. 
seine Beschwerde im Verfahren R 15 43 Rz. 25 ff.). Dieser Argumentation 
ist aber deshalb nicht zu folgen, weil sie dem vorliegenden Kontext und 
insbesondere dem Mechanismus von Art. 77 KRG nicht ausreichend 
Rechnung trägt. In diesem Zusammenhang ist nämlich hervorzuheben, 
dass die Tatbestandselemente der Näherbaurechtsvereinbarung sowie 
des öffentlichen Interesses einerseits sowie die Rechtsfolge, nämlich der 
Gewährung einer Bauabstandsunterschreitung, andererseits gesondert zu 
betrachten sind. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschliesslich um 
die gewährte Unterschreitung der gesetzlichen Bauabstände, mithin die 
Rechtsfolge von Art. 77 VRG. Demgegenüber spielt es keine Rolle, wie 
eine Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin 
und dem Bauherren zu qualifizieren wäre und ob eine solche vorliegend 
zustande gekommen ist.
d)
In diesem Sinne hat der Bauherr in seiner Vernehmlassung zutreffend 
ausgeführt, dass die Frage, ob die Beschwerdegegnerin ein Näherbau-
recht einräumen solle oder dürfe, nicht Gegenstand des Baubewilligungs-
verfahrens bilde (vgl. Vernehmlassung des Beschwerdegegners im Ver-
fahren R 14 90 Ziff. 19 sowie auch die Sistierungsverfügung R 14 90a 
vom 17. Februar 2015 E.5). Entgegen seiner Auffassung (vgl. seine Be-
schwerde im Verfahren R 15 43 Ziff. 25 ff.) hat die Beschwerdegegnerin 
mit ihrem wiedererwägungsweisen Zurückkommen aber nicht die Näher-
baurechtsvereinbarung widerrufen, sondern insgesamt die in Aussicht ge-
stellte Unterschreitung der gesetzlichen Grenzabstände im Sinne von 
Art. 77 Abs. 1 KRG in Wiedererwägung gezogen. Folglich bildet das Be-
stehen einer Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerde-


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gegnerin und dem Bauherren auch nicht die im Beschwerdeverfahren R 
15 43 einzig zu klärende Frage (so Beschwerde im Verfahren R 15 43 
Ziff. 17). Mit anderen Worten hat sich ihre Wiedererwägung nicht auf das 
Tatbestandselement der Näherbaurechtsvereinbarung, sondern auf die 
Rechtsfolge von Art. 77 KRG, mithin die mittels Verfügung zu gewähren-
de Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes, bezogen. Obschon 
die erste Tatbestandsvoraussetzung von Art. 77 KRG – nämlich das Vor-
liegen einer Näherbaurechtsvereinbarung zwischen den betroffenen 
Grundeigentümern – wie gesehen nicht Gegenstand des vorliegenden 
Verfahrens bildet, ist es der Beschwerdegegnerin folglich unbenommen, 
auf die gewährte Unterschreitung des Grenzabstandes zurückzukommen, 
wenn sie zur Einsicht gelangt, die zweite Tatbestandsvoraussetzung, mit-
hin öffentliche Interessen wie Verkehrssicherheit, Städtebau, Erhaltungs-
bereiche, Rechtssicherheit etc. (vgl. hierzu nachfolgend Erwägung 5), 
beim Erlass des umstrittenen Baubescheids nicht angemessen berück-
sichtigt resp. falsch beurteilt zu haben.
e)
Da die Näherbaurechtsvereinbarung als solche resp. die Frage des Zu-
standekommens, der Rechtswirkungen sowie der Aufhebung derselben 
nicht Verfahrensgegenstand war und die Beschwerdegegnerin diese auch 
nicht widerrufen hat, vermag die angeblich fehlende entsprechende Ver-
fügungsbefugnis der Beschwerdegegnerin selbstredend keinen offen-
sichtlichen und schweren Mangel des Wiedererwägungsentscheids zu 
begründen, welcher die Nichtigkeit desselben nach sich ziehen würde. 
Eine allfällige Näherbaurechtsvereinbarung zwischen der Beschwerde-
gegnerin und dem Bauherren – sollte eine solche denn konkludent zu-
stande gekommen sein (so die Auffassung des Bauherren, vgl. Be-
schwerde im Verfahren R 15 43 Rz. 15 ff.) – hätte nach der Gutheissung 
des Wiedererwägungsgesuchs resp. der Aufhebung der gewährten Un-
terschreitung des baugesetzlichen Grenzabstandes gar weiterhin Be-
stand. Daraus resultierende Ansprüche hätte der Bauherr vor der – je 


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nach Qualifizierung der Näherbaurechtsvereinbarung als privatrechtlicher 
oder öffentlich-rechtlicher Vertrag – zuständigen Instanz geltend zu ma-
chen. Mit Blick auf das vorliegende Verfahren ist jedenfalls festzuhalten, 
dass der Bauherr aus der in Aussicht gestellten oder allenfalls zustande 
gekommenen Näherbaurechtsvereinbarung hinsichtlich der Bewilligungs-
erteilung keinerlei Ansprüche ableiten kann. Dies umso mehr, als die Ab-
hängigkeit der im Sinne einer Auflage erwähnten Näherbaurechtsverein-
barung von der Erteilung der Baubewilligung für beide Parteien erkennbar 
war und hinsichtlich der geplanten Erstellung überdies ein Revers zu un-
terzeichnen gewesen wäre. Aus den gleichen Gründen stellt es auch kei-
ne Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben dar, wenn die Be-
schwerdegegnerin vor Eintritt der Rechtskraft des Baubescheids auf die 
gewährte Unterschreitung des gesetzlichen Bauabstandes zurückkommt 
und die in Aussicht gestellte oder konkludent zustande gekommene 
Näherbaurechtsvereinbarung damit faktisch obsolet werden lässt.
f)
Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwer-
degegnerin das Wiedererwägungsgesuch vom 21. Januar 2015 gutge-
heissen und ihren Baubescheid einer erneuten Beurteilung unterzogen 
hat.
5.
Sodann gilt es im Verfahren R 14 90 zu klären, ob die Beschwerdegegne-
rin im Rahmen ihres Wiedererwägungsentscheids Ziff. 5.1.2 des ur-
sprünglichen Baubescheids betreffend die Unterschreitung des bauge-
setzlichen Grenzabstandes zu Recht aufgehoben hat, mithin ob der Wie-
dererwägungsentscheid auch in materieller Hinsicht korrekt ergangen ist.
a)
Bei der Erteilung der Baubewilligung ist die Beschwerdegegnerin offenbar 
davon ausgegangen, dass auch die zweite Voraussetzung für die Ge-
währung einer Unterschreitung der gesetzlichen Bauabstände – nämlich 
dass der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen 


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entgegenstehen – erfüllt sei, ansonsten sie die Unterschreitung unter Be-
dingungen und Auflagen nicht bewilligt hätte. Wie die Beschwerdegegne-
rin in ihrem Wiedererwägungsentscheid einräumt, lag sie damit aber 
falsch. Sie führt dort aus, die Gewährung von Näherbaurechten gegenü-
ber öffentlichen Strassen ohne Baulinien entspreche in der Gemeinde 
X._____ zwar einer langjährigen, in der konkreten Anwendung aber un-
steten und teilweise willkürlichen Praxis. Solche Näherbaurechte seien 
teils bis zur Mitte der Strasse, teils aber auch weit darüber hinaus gewährt 
worden, ohne dass im Einzelfall allfällige überwiegende öffentliche (wie 
Verkehrssicherheit, Städtebau, Erhaltungsbereiche etc.) oder private In-
teressen (wie Entzug von Aussicht, Licht und Sonne) angemessen 
berücksichtigt worden seien. Damit würden ernsthafte und sachliche 
Gründe für eine grundsätzliche Klarstellung dieser Praxis vorliegen. Nach 
reiflicher Überlegung habe man sich dafür entschieden, im vorliegenden 
Fall und in Zukunft grundsätzlich keine Näherbaurechte gegenüber öffent-
lichen Strassen ohne Baulinien mehr zu gewähren. Ausnahmen sollten 
nur noch unter sorgfältiger Abwägung der öffentlichen und privaten Inter-
essen möglich sein, wobei der Entscheid bei der Baubehörde liege (vgl. 
angefochtener Wiedererwägungsentscheid S. 2).
b)
Ob in Anbetracht der bis anhin anerkanntermassen etwas willkürlichen 
und unvorhersehbaren Gewährung solcher Näherbaurechte durch die 
Beschwerdegegnerin überhaupt von einer Praxis und demzufolge von ei-
ner Praxisänderung im eigentlichen Sinne gesprochen werden kann, er-
scheint fraglich. Die entsprechenden Voraussetzungen wären jedoch alle-
samt erfüllt (vgl. hierzu WIEDERKEHR, in: WIEDERKEHR/RICHLI [Hrsg.], Praxis 
des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 1660 ff). Ins-
besondere verstösst die Beschwerdegegnerin mit der Präzisierung der 
bisherigen Praxis nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, zu-
mal die bis anhin sehr uneinheitlich gehandhabte Gewährung von Näher-
baurechten nicht geeignet war, eine Vertrauensbasis für künftige Fälle zu 


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begründen (vgl. hierzu WIEDERKEHR, a.a.O., Rz. 1665 f. sowie in Bezug 
auf den vorliegenden Fall vorstehend Erwägung 4e). Im Sinne der 
Rechtssicherheit ist es jedenfalls sehr zu begrüssen, dass die Beschwer-
degegnerin ihre diesbezügliche "Praxis" präzisiert und in Zukunft – wie es 
der zweiten tatbestandlichen Voraussetzung von Art. 77 Abs. 1 KRG ent-
spricht – vor der Gewährung einer Bauabstandsunterschreitung zu einer 
öffentlichen Strasse hin eine sorgfältige Interessenabwägung vornehmen 
will. Ergänzend zu den seitens der Beschwerdegegnerin erwähnten öf-
fentlichen Interessen wird diese in Zukunft auch das generell gewichtige 
öffentliche Interesse der Allgemeinheit und insbesondere der unmittelba-
ren Nachbarn an der Einhaltung der planerischen und baugesetzlichen 
Bestimmungen sowie die damit zusammenhängende Gleichbehandlung 
der Rechtsunterworfenen zu berücksichtigen haben (vgl. hierzu Urteil des 
Verwaltungsgerichts R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.4a m.w.H.).
c)
Wenn die Beschwerdegegnerin in Bezug auf den zu beurteilenden Fall 
ausführt, dass weder überwiegende private noch öffentliche Interessen 
ersichtlich seien, um ein Näherbaurecht zu gewähren, so scheint sie die 
vorliegende Konstellation zwar gerade unter umgekehrten Vorzeichen zu 
prüfen. Im Ergebnis ist ihre Beurteilung, wonach die Bevorzugung eines 
einzelnen Grundeigentümers zulasten mehrerer anderer Grundeigentü-
mer nicht gerechtfertigt sei, indes nicht zu beanstanden, liegen mit der 
Verkehrssicherheit, der Rechtssicherheit sowie der Gleichbehandlung der 
Rechtsunterworfenen doch gewichtige öffentliche Interessen vor, welche 
gegen die Gewährung der ursprünglich verfügten – und einzig im privaten 
Interesse des Bauherren liegenden – Grenzabstandsunterschreitung 
sprechen. Entgegen den Ausführungen des Bauherren in seiner Ver-
nehmlassung im Verfahren R 14 90 ist überdies nicht ersichtlich, inwiefern 
die Gewährung des umstrittenen Näherbaurechts für die Beschwerdefüh-
rer im Verfahren R 14 90 nur Vorteile hätte.


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d)
Die im angefochtenen Baubescheid vom 19. August 2014 gewährte Un-
terschreitung des Grenzabstandes erweist sich demzufolge als unzuläs-
sig, weshalb die entsprechende Ziff. 5.1.2 mit dem Wiedererwägungsent-
scheid vom 17. März 2015 zu Recht aufgehoben worden ist. Insofern er-
weist sich der Wiedererwägungsentscheid, mit welchem die Baubewilli-
gung vom 19. August 2014 überdies einstweilen sistiert und der Bauherr 
zur Einreichung von Projektänderungsplänen innert 20 Tagen nach 
Rechtskraft des Wiedererwägungsentscheids aufgefordert wurde, auch in 
materieller Hinsicht als rechtens. Die Beschwerde des Bauherren vom 
4. Mai 2015 (Verfahren R 15 43) ist demnach abzuweisen.
e)
Für die Beschwerde R 14 90 hat dies zur Konsequenz, dass diese 
gemäss Art. 55 Abs. 3 VRG nur noch insoweit zu behandeln ist, als sie 
durch den abgeänderten Entscheid, mithin den Wiedererwägungsent-
scheid, nicht gegenstandslos geworden ist. Dies trifft vorliegend einzig auf 
die umstrittene Gewährung der Bauabstandsunterschreitung zu. Da sich 
die weitere Beurteilung des geplanten Attikageschosses aber ohnehin auf 
modifizierte, seitens des Bauherren innert 20 Tagen nach Rechtskraft des 
Wiedererwägungsentscheids (resp. des vorliegenden Urteils) noch beizu-
bringende Pläne stützen wird (vgl. Dispositiv-Ziffer 2 des Wiedererwä-
gungsentscheids vom 17. März 2015), werden die übrigen Vorbringen der 
Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 – namentlich die gerügten Ver-
letzungen der Ästhetik-Klausel, des Quartierplans 1974 sowie der bauge-
setzlichen Bestimmungen hinsichtlich Lage des Attikageschosses, Ge-
bäudeabstand und -höhe sowie Parkplätze – im vorliegenden Verfahren 
zweckmässigerweise (noch) nicht behandelt. Demnach ist die Beschwer-
de R 14 90 im Sinne des Eventualbegehrens gutzuheissen, der angefoch-
tene Baubescheid vom 19. August 2014 – soweit er durch den Wiederer-
wägungsentscheid nicht gegenstandslos geworden ist – aufzuheben und 
die Angelegenheit zur Weiterührung des Baubewilligungsverfahrens an 
die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Die Aufhebung des Baube-


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scheids umfasst selbstredend auch den darin enthaltenen Kostenent-
scheid, weshalb das diesbezügliche Begehren der Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 90 obsolet geworden ist.
f)
Mit Blick auf die Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens ist jedoch 
zu bemerken, dass die seitens der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 
90 erhobenen Rügen der unvollständigen Baugesuchunterlagen sowie 
der unzureichenden Profilierung von der Hand zu weisen sind. Wie die 
Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, ist sie von Gesetzes wegen nicht 
verpflichtet, sämtliche in Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1-14 der Ausführungsverord-
nung zum Baugesetz der Gemeinde X._____ (AV zum BG) genannten 
Unterlagen einzuholen (Art. 3 AV zum BG). In Anbetracht des verhältnis-
mässig bescheidenen Bauvorhabens erscheint ein Verzicht auf einzelne 
Planunterlagen vorliegend gerechtfertigt. Dies umso mehr, als der Bau-
herr nicht darlegt, inwiefern der Beizug solcher Unterlagen zu einer ab-
weichenden Beurteilung führen würde und er offensichtlich in der Lage 
war, die umstrittene Dachaufbaute umfassend anzufechten. Aus den glei-
chen Gründen ist es auch nicht zu beanstanden, dass keine separate 
Profilierung der Vordächer erfolgt ist.
6. a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin zu 
Recht wiedererwägungsweise auf ihren Baubescheid vom 19. August 
2014 zurückgekommen ist und die in Ziff. 5.1.2 desselben gewährte Un-
terschreitung des gesetzlichen Abstandes zur Strasse aufgehoben hat. 
Der angefochtene Wiedererwägungsentscheid ist demnach weder in for-
meller noch in materieller Hinsicht zu beanstanden, weshalb die Be-
schwerde R 15 43 abzuweisen ist. Die Beschwerde R 14 90 ist demge-
genüber insofern gutzuheissen, als der angefochtene Baubescheid vom 
19. August 2014 – soweit dieser durch den Wiedererwägungsentscheid 
nicht ohnehin gegenstandslos geworden ist (Art. 55 Abs. 3 VRG) – aufzu-
heben und die Angelegenheit im Sinne des Eventualbegehrens an die 


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Beschwerdegegnerin zurückzuweisen ist, damit diese das Baubewilli-
gungsverfahren – unter Einbezug der seitens des Bauherren einzurei-
chenden Projektänderung – weiterführe.
b)
Vor diesem Hintergrund ist der Bauherr als Beschwerdeführer im Verfah-
ren R 15 43 und Beschwerdegegner im Verfahren R 14 90 – zumal eine 
Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz als vollständiges Ob-
siegen der beschwerdeführenden Partei zu werten ist – vorliegend als 
vollständig unterliegend zu betrachten. Demzufolge sind ihm gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG die Kosten des vorliegenden Verfahrens aufzuerle-
gen. Ausserdem hat er die obsiegenden Beschwerdegegner im Verfahren 
R 15 43 resp. Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 gemäss Art. 78 
Abs. 1 für deren durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten 
aussergerichtlich zu entschädigen. Da deren Rechtsvertreter keine Hono-
rarnote eingereicht hat, ist das Verwaltungsgericht gestützt auf Art. 2 
Abs. 1 und Art. 4 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) befugt, die Par-
teientschädigung nach Ermessen festzusetzen. Für die vorliegend zu be-
urteilenden Beschwerdeverfahren erscheint eine Entschädigung in der 
Höhe von pauschal Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) als angemessen. In diesem 
Umfang hat der Bauherr die Beschwerdeführer im Verfahren R 14 90 re-
sp. Beschwerdegegner im Verfahren R 15 43 demnach aussergerichtlich 
zu entschädigen. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits hat keinen Anspruch 
auf eine Parteientschädigung, zumal sie lediglich in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde R 15 43 wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerde R 14 90 wird im Sinne des Eventualbegehrens gutge-
heissen, der angefochtene Baubescheid vom 19. August 2014 – soweit 
durch den Wiedererwägungsentscheid vom 17. März 2015 nicht gegen-
standslos geworden – aufgehoben und die Angelegenheit zwecks Weiter-
führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die 
Gemeinde X._____ zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
466.--
zusammen
Fr.
4'466.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
4.
A._____ hat B._____, C._____, D._____, E._____ sowie F._____ über-
dies aussergerichtlich mit Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
5.
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6.
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