gr_gerichte · U 2012 86 · 2012-11-06 · de
Gebäude- und Elementarschäden

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

U 12 86
4. Kammer
URTEIL
vom 6. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend amtliche Schätzung
1.
Am 12. Januar 2012 stellte … aufgrund der inzwischen vorgenommenen
Anbau-, Umbau- und Renovationsarbeiten mit Gesamtumbaukosten von Fr.
402‘000.-- an seinem Einfamilienhaus Gebäudenummer 1-496A auf Parzelle
Nr. 1901 an der … …, ein Gesuch um eine neue Grundstückschätzung. Nach
Besichtigung des Objektes wurden dem Beschwerdeführer seitens des
Schätzungsbezirkes 3 am 7. Februar 2012 folgende Schätzungswerte eröffnet:
Neuwert Fr. 764‘400.--, Zeitwert Fr. 688‘000.--, Mietwert Fr. 20‘400.--,
Ertragswert Fr. 324‘000.-- und Verkehrswert Fr. 715‘000.--. Die dagegen durch
den Eigentümer erhobene Beschwerde mit dem Antrag auf Erhöhung des
Eigenmietwertes um lediglich einen Drittel bzw. um Fr. 3‘800.-- von Fr. 11‘400.--
(Schätzung 2009) auf Fr. 15‘200.-- wurde mit Entscheid des Amtes für
Schätzungswesen Graubünden (ASW) vom 9. Juli 2012 teilweise dahingehend
gutgeheissen (Ziff. 1), dass der Beschwerdeführer bis 31. August 2012 dem
Schätzungsbezirk 3 die Zahlungsbelege für die Schneeräumungskosten der
Winter 2009/10, 2010/11 und 2011/12 zuzustellen habe (Ziff. 2) und die
Schätzungskommission
3
die
Nutzfläche,
den
Mietwert,
den
Kapitalisierungssatz und den Ertragswert neu zu berechnen und die Schätzung
bis zum 30. September 2012 neu zu eröffnen habe, wobei die Grundlage für
den Mietwert der bisherige Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und
Jahr bilde (Ziff. 3).

2.
Dagegen erhob … am 8. August 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
Graubünden
mit
dem
Antrag,
die
Schätzungskommission
(recte
Schätzungsbezirk) 3 sei in Abweichung von Ziff. 3 des Beschwerdeentscheides
anzuweisen, bei der von der Vorinstanz angeordneten Neuberechnung des
Mietwertes als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche als Grundlage zu
nehmen, sondern diesen Wert seiner Beschwerdebegründung entsprechend
herabzusetzen. Es sei bereits die Begründungspflicht seitens des ASW verletzt
worden, weil etwaige Mängel in den Berechnungen mangels Angaben über die
berücksichtigten Objekte, ihre Vermietungsumstände und Erhebung der Daten
nicht erkannt und damit nicht gerügt werden könnten. Ohne 16.3 m2 bzw. 16 %
Treppenpodest- und -stufenflächen würde die Nettowohnfläche des Altbaus
101.8 m2 und jene des restaurierten Baus 115.5 m2 anstatt 130 m2 erreichen.
Wie es sich diesbezüglich bei den Vergleichsobjekten verhalte, könne er aber
nicht überprüfen. Das ASW habe offensichtlich auch nicht berücksichtigt, dass
seit der Erhebung der Vergleichsmietzinse der Referenzzinssatz für
Hypotheken massiv gesunken sei, womit die Mieter einen gesetzlichen
Herabsetzungsanspruch hätten, wodurch auch die Marktmiete für bestehende
Mietverhältnisse reduziert werde. Der aktuelle Liegenschafts- und Mietmarkt
bedinge, dass nicht auf überholte Zahlen abgestellt werde. Diesen bereits in
seiner ersten Beschwerde vorgebrachten Einwand habe das ASW in seinem
Entscheid gar nicht erwähnt, weshalb sein Gehöranspruch verletzt worden sei.
Sein diesbezüglicher Herabsetzungsanspruch betrage konkret 9.3 %. Die
Behauptung des ASW, die nächste Bushaltestelle liege in 180 m Entfernung,
sei tatsachenwidrig. Bereits in Luftlinie gemessen seien dies ca. 400 m und die
Bushaltestelle … sei nur Richtung … bedient. Es bestehe auch kein
durchgehender Weg bis zum Haus. Ein wesentlicher Teil der Strecke führe über
Felder/Wiesen bzw. durch den Wald, mit entsprechenden Schwierigkeiten bei
schlechtem Wetter oder im Winter. Die Schneeräumungskosten hätten sich im
Winter 2011/2012 auf nicht weniger als Fr. 3‘533.25 belaufen. Zum Vergleich
seien die Nachbarobjekte an der …, … und … und nicht irgendwelche nicht
vergleichbare Objekte an anderen Standorten beizuziehen. Dies sei krass
willkürlich, denn es würden passende Liegenschaften ausgesucht, um eben die

gewünschten Vergleichszahlen zu erreichen. Die aufgeführten historischen
Bauten von 1667 und 1725 liessen sich überdies nicht mit seinem 1931
gebauten Wärterhaus vergleichen. Die entsprechenden Eigenmietwerte seien,
wie bereits früher beantragt, zu den Akten zu nehmen und ihm zur
Stellungnahme zu unterbreiten. Was die Investitionen von Fr. 402‘000.--
betreffe, so gehe aus der Begründung nicht hervor, wie hoch der wesentliche
Anteil sei, der als wertvermehrend und nicht den üblichen Unterhalt betreffend
eingeschätzt worden sei. Der Grossteil des Betrages sei nämlich für die
energetische Sanierung insbesondere der Isolation ausgegeben worden, was
zum Unterhalt gehöre. Es stelle eine krasse Überschreitung des Ermessens
dar, für ein einziges zusätzliches Zimmer und einen vergrösserten
Eingangsbereich ohne zusätzliche Nasszelle und Küche den Eigenmietwert von
der Herabsetzung vom 13. Januar 2009 von Fr. 12‘000.-- auf Fr. 11‘400.-- nun
plötzlich praktisch zu verdoppeln.
3.
In der Vernehmlassung vom 28. August 2012 beantragte das ASW die
Abweisung der Beschwerde. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über die
amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) hätten sich die Werte
grundsätzlich am Markt zu orientieren. Die Grundlage für die Mietwertschätzung
selbstbewohnter Liegenschaften seien die Erträge aus Vermietung von
Vergleichsobjekten. Als Nettomietertrag gelte gemäss Art. 18 Abs. 2 der
Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) in der Regel
der durchschnittliche Bruttomietertrag der letzten drei Jahre abzüglich der
Nebenkosten. Somit sei eine Reduktion wegen des Referenzzinssatzes
ohnehin nicht gerechtfertigt. Der Distanzfehler treffe zu. Das Einfamilienhaus
des Beschwerdeführers sei von der Kantonsstrasse aus entweder zu Fuss oder
mit dem Auto über einen etwa 500 m langen Weg oder über einen guten
Waldweg von ca. 450 m zu Fuss erreichbar. Gemäss Schweizerischem
Schätzerhandbuch Ausgabe 2012 sei für eine Distanz bis zu 15 Minuten zu
Fuss eine Reduktion von 3 % angebracht, welche aber trotz Distanzfehler in der
angefochtenen Schätzung so korrekt berücksichtigt worden sei. Die vom
Beschwerdeführer erwähnten Liegenschaften der Nachbarn seien zum grössten

Teil selbstgenutzt und somit nicht vergleichbar. Der in einer Liegenschaft mit
Vermietung einer Wohnung erzielte Ertrag pro m2 Nutzfläche und Jahr liege
wesentlich
höher
als
beim
Objekt
des
Beschwerdeführers.
Der
wertvermehrende Anteil der Investitionen ergebe sich aus der Differenz der
Werte zwischen der aufindexierten früheren und der jetzigen Schätzung,
nämlich beim Neuwert + Fr. 227‘700.-- und beim Zeitwert + Fr. 312‘300.--.
Energetische Sanierungsmassnahmen seien entgegen der Meinung des
Beschwerdeführers ebenfalls als wertvermehrend zu betrachten, was sich aus
Art. 14 Abs. 2 lit. b und d der Bundesverordnung über Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) ergebe. Sie stellten
nämlich im Mieterecht Mehrleistungen des Vermieters dar. Der Neu- und
Zeitwert seien im vorhergehenden Beschwerdeverfahren aber gar nicht
angefochten worden.
4.
Nachdem das ASW die Angaben für die Vergleichsobjekte nur zuhanden des
Gerichtes zustellte, verlangte der Instruktionsrichter eine entsprechende
anonymisierte
Tabelle,
welche
durch
das
Amt
anschliessend
auch
weitestgehend erstellt und zugestellt wurde. Diese wurde auch dem
Beschwerdeführer für die Replik zugestellt.
5.
In der Replik vom 12. September 2012 hielt der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen und Ausführungen der Beschwerdeschrift vollumfänglich fest. Gerade
weil die Liegenschaften seiner unmittelbaren Nachbarn von ihren Besitzern
selbst genutzt würden, seien sie für die Einschätzung des Eigenmietwertes als
am besten vergleichbare Referenzobjekte heranzuziehen und zu verwenden.
Auf jeden Fall seien die durch die Schätzer als Vergleich herangezogenen
historischen Bauten aus den Jahren 1667 und 1725 nicht mit seinem
Wärterhaus aus dem Jahre 1931 für die danach in Konkurs gegangene
Fuchsfarm vergleichbar. Der erwähnte gute Waldweg stelle in Tat und Wahrheit
eine schlechte Verbindung über Felder und Wiesen oder den Wald mit strengen
Anforderungen für die Fussfänger bei schlechten Witterungsverhältnissen und
über den ganzen Winter dar. Der abgebildete Weg führe nicht zu seiner

Liegenschaft und niemand käme auf die Idee, mit dem Auto zur Bushaltestelle
zu fahren. Die daraus entstehende erschwerte Benutzung des öffentlichen
Verkehrs hätte sicher eine Reduktion von mindestens 6 % und nicht nur von
3 % erfordert. Es sei unverständlich, dass der bisherige Eigenmietwert kurz vor
der Sanierung und nach 15 Jahren am 13. Januar 2009 von Fr. 12‘000.-- auf Fr.
11‘400.-- reduziert worden sei, und nun durch die nach 80 Jahren unbedingt
notwendige energetische Sanierung, welche grösstenteils Unterhalt darstelle,
auf mehr als Fr. 20‘000.-- angehoben werde. Da solche Sanierungen durch
Bund und Kanton gefördert würden, stelle sich auch die Frage des
Vertrauensschutzes.
Bereits
Hypothekarmarkt
und
Mietrecht
würden
schliesslich eine Reduktion um 9.3 % nahelegen.
6.
In der Duplik vom 24. September 2012 führte das ASW noch aus, dass der
Schätzungsbezirk die Örtlichkeiten aufgrund der vorgenommenen Besichtigung
bestens kenne. Auf jeden Fall sei damals ein Fahrzeug vor dem Haus des
Beschwerdeführers gestanden, weshalb die Liegenschaft mit einem Fahrzeug
sicher
erreichbar
sei.
Gemäss
beigelegter
E-Mail
Bestätigung
der
Verkehrsbetriebe … vom 18. September 2012 sei die Haltestelle … auf
Verlangen in beiden Richtungen bedient, nur warteten dort selten Leute, welche
in Richtung … fahren möchten. In … befinde sich die gemeindeweise
Schätzungsrevision in der Abschlussphase, weshalb der Schätzungsbezirk über
beste Orts- und Marktkenntnisse verfüge. Selbst wenn vorliegend der
geschätzte Mietwert wegen der schlechten Anschlussverhältnisse anstatt um 3
% um 6 % reduziert werde, was seitens des ASW ausdrücklich abgelehnt
werde, läge dieser noch immer unter den Markverhältnissen. Es seien alle
massgebenden
Aspekte
inklusive
energetische
Investitionen
und
Markverhältnisse für die Mietwertschätzung angemessen berücksichtigt
worden,
sodass
weder
materiell
noch
formell
(rechtliches
Gehör)
Rechtsverletzungen vorliegen würden.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
bildet
der
Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden vom 9.
Juli 2012. Streitig und zu prüfen ist hier einzig, ob der Schätzungsbezirk 3 bei
der Neuberechnung des Mietwertes von einem Mietwertansatz von Fr. 177 pro
m2 Nutzfläche und Jahr auszugehen hat oder ob dieser neu berechnet werden
muss.
2.
Formell gilt es vorab zu prüfen, ob auf die Beschwerde eingetreten werden
kann. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung
oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist.
Das ASW hat im vorhergehenden Beschwerdeverfahren eine teilweise
Gutheissung mit entsprechender Rückweisung an den Schätzungsbezirk 3
vorgenommen, sodass sich hier die Frage stellt, ob dadurch dem
Beschwerdeführer ein nicht wieder gut zu machender Nachteil überhaupt
entsteht. Anfechtungsobjekt war aber sowohl indirekt damals als auch jetzt vor
Verwaltungsgericht der für die Berechnung des beanstandeten Mietwertes
berücksichtigte Wert von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr. Dieser Wert als
einziges Anfechtungsobjekt ist im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 9.
Juli 2012 nun aber definitiv und nicht abänderbar festgelegt bzw. bestätigt
worden, sodass trotz entschiedener Rückweisung auf die vorliegende
Beschwerde, welche nur den definitiv festgelegten Mietwert betrifft, einzutreten
ist, da dem Beschwerdeführer tatsächlich daraus nicht wieder gut zu machende
Nachteile entstehen können. Das ASW selber hat sich denn auch mit seinem

Abweisungsantrag
mit
der
materiellen
Behandlung
der
Beschwerde
einverstanden erklärt.
3. a)
Gemäss Art. 19 Abs. 1 SchV setzt sich der Nettomietertrag aus den
Erträgnissen der Fremd- und Eigennutzung von Gebäuden, überbauten
Grundflächen und dem betriebsnotwendigen Umschwung zusammen. Dieser
entspricht dabei demjenigen Betrag, den der Eigentümer aufwenden müsste,
um eine gleichwertige Einheit zu mieten. Gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG haben
sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren. Zum Vergleich sind die
tatsächlich erzielten Mietzinserträge ähnlicher Liegenschaften heranzuziehen.
b)
Der Schätzungsbezirk 3 hat beim Einfamilienhaus des Beschwerdeführers in
…, bei einer Nutzfläche von 115 m2 einen Mietwert von Fr. 177.-- pro m2
Nutzfläche und Jahr berechnet. Aus der anonymisierten Tabelle, welche das
ASW am 28. August 2012 zu den Akten gegeben hat, geht hervor, welche
Vergleichsobjekte für die Berechnung des Mietwertes herangezogen wurden.
Die Schätzungskommission vergleicht das Beschwerdeobjekt mit vier Objekten,
welche alle vermietet und nicht selbstgenutzt werden und sich in … befinden.
Das ASW vergleicht das Beschwerdeobjekt zusätzlich noch mit zwei weiteren
Objekten, welche sich in … befinden, drei weiteren Objekten, welche sich in …
befinden und einem Objekt, welches sich in … befindet. Alle diese
Vergleichsobjekte werden ebenfalls vermietet und nicht selbstgenutzt. Diese
zehn Vergleichsobjekte sind zwar alle Einfamilienhäuser, wie auch das
Beschwerdeobjekt eines ist, befinden sich allerdings nicht in der nähren
regionalen Umgebung und werden nicht selbstgenutzt. Daraus folgt, dass der
Schätzungsbezirk und das ASW keine ähnlichen Vergleichsobjekte für die
Festlegung des Mietwerts massgebenden Wertes pro m2 Nutzfläche und Jahr
beigezogen haben. Einerseits hätten sie Vergleichsobjekte heranziehen
müssen, welche selbstgenutzt werden und nicht nur solche, welche vermietet
werden. Andererseits hätten sie Vergleichsobjekte in … und … beiziehen
müssen, da ein Vergleich mit … als Stadt und … als doch anders und entfernt
gelegen als unpassend erscheint. Ebenfalls wurden zwei Objekte in Davos Dorf

berücksichtigt, welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammen und mit dem im
Jahr 1931 gebauten Wärterhaus des Beschwerdeführers tatsächlich nicht
verglichen werden können.
c)
Es ist somit festzuhalten, dass selbstgenutzte, in der näheren regionalen
Umgebung liegende Vergleichsobjekte bei der Schätzung überhaupt nicht
berücksichtigt wurden und der angefochtene Wert schon aus diesem Grund
aufzuheben ist. Nachdem der Schätzungsbezirk seine Schätzung schon
aufgrund des angefochtenen Einspracheentscheids neu vorzunehmen hat, wird
es ihm leicht fallen, die erwähnten Werte in der näheren Umgebung zu erheben
und den Mietwert unter Berücksichtigung derselben neu und korrekt
festzulegen. Die Beschwerde ist somit dahingehend gutzuheissen, dass der
berücksichtigte Mietwertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche und Jahr
aufgehoben
wird
und
im
Rahmen
der
Neuschätzung
durch
den
Schätzungsbezirk 3 neu korrekt festgelegt werden muss.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1
VRG zulasten des Beschwerdegegners.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der in Ziff. 3 des angefochtenen
Entscheids festgelegte bisherige Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche
und Jahr im Sinne der Erwägungen aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr. 1‘730.--

gehen zulasten des Kantons Graubünden (Amt für Schätzungswesen) und sind
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 20. Juni 2013
abgewiesen (2C_1236/20129.