gr_gerichte · VR3 2024 15 · 2025-10-20 · de
5A_915/2025 vom 27.10.2025

Baugesuch/Baubewilligung | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 20. Oktober 2025
mitgeteilt am 24. Oktober 2025
Referenz
VR3 24 15
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun und Audétat
Merlo, Aktuarin
Parteien
A.________ und A.B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Raphaela Holliger
gegen
Gemeinde Ilanz/Glion
Plazza Cumin 9, 7130 Ilanz
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger
B.________ und B.A.________
Beschwerdegegner
vertreten durch MLaw Nicolas Walker
Gegenstand
Baugesuch/Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
C.________ ist Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. Z.1.________ in der
Gemeinde Ilanz/Glion. Das Grundstück befindet sich in der Wohnzone 2 und im
Perimeter des am 18. November 1986 erlassenen Quartierplans D.________. Für
das ganze Gebiet der Gemeinde Ilanz/Glion gilt eine Planungszone zwecks
Reduktion der Bauzonen entsprechend den Vorgaben des RPG (SR 700) und des
kantonalen Richtplans in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung.
B.
Am 10. April 2023 beantragten B.________ und B.A.________ bei der
Gemeinde Ilanz/Glion die Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit
Wärmepumpe auf dem unteren Teil des Grundstücks Nr. Z.1.________, welcher im
Umfang von 444 m2 abparzelliert werden soll. Die höher gelegene Hälfte des
Baugrundstücks ist bereits überbaut. Das Baugesuch unterzeichnete C.________
mit. In der Folge reichte die Bauherrschaft am 3. Juni 2023 von sich aus angepasste
Pläne ein, die neu auf das im Quartiergestaltungsplan vorgesehene Baufenster
zugeschnitten waren, wodurch die Ausrichtung der Baute geändert wurde. Das
Baugesuch wurde ein erstes Mal zwischen dem 9. Juni 2023 und dem 29. Juni 2023
publiziert. Diese Publikation erfolgte sowohl mit den ursprünglichen als auch mit den
erwähnten angepassten Plänen, weshalb das Projekt ein zweites Mal – nur mit den
angepassten Plänen – zwischen dem 23. Juni 2023 und dem 13. Juli 2023
publiziert wurde.
C.
A.________
und
A.B.________,
Eigentümer
des
Grundstücks
Nr. Z.2.________ in der Gemeinde Ilanz/Glion, erhoben sowohl am 14. Juni 2023
als auch am 11. Juli 2023, im Rahmen der zweiten Publikation, Einsprache. Am
16. Oktober 2023 reichte die Bauherrschaft eine angepasste Berechnung der
Ausnützungsziffer nach.
D.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2024, mitgeteilt am 16. Januar 2024, wies die
Geschäftsleitung der Gemeinde Ilanz/Glion die Einsprache von A.________ und
A.B.________ ab und bewilligte das Baugesuch vom 8. April 2023 mit
verschiedenen Auflagen und Nebenbestimmungen.
E.
Gegen diesen Entscheid erhoben A.________ und A.B.________
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 9. Februar 2024 (Datum Poststempel)
Beschwerde beim (ehemaligen) Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit
folgendem Rechtsbegehren:
1.
Der Beschluss der Geschäftsleitung der Gemeinde Ilanz vom
15. Januar 2024, mitgeteilt am 16. Januar 2024, betreffend Neubau
Einfamilienhaus samt Wärmepumpe auf Grundstück Nr. Z.1.________,

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E.________, F.________, sei samt kantonalen Zusatzbewilligungen
aufzuheben. Dem Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen.
2.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten der
Beschwerdegegner und der Gemeinde Ilanz/Glion.
Sie stellten sodann den Antrag, es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen. Die
Beschwerde wurde damit begründet, dass die Auflageakten widersprüchlich seien
und die Quartierplanvorschriften missachtet würden.
F.
B.________
und
B.A.________
(nachfolgend:
Beschwerdegegner)
äusserten sich mit Stellungnahme vom 16. Februar 2024 zur Beschwerde. Sie
beantragten
die
Abweisung
der
Beschwerde
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdeführer. Zudem
beantragten sie, es sei auf einen zweiten Schriftenwechsel zu verzichten.
G.
Mit Verfügung vom 26. Februar 2024 hat die Instruktionsrichterin der
Beschwerde, nachdem sowohl die Beschwerdegegner als auch die Gemeinde
Ilanz/Glion nichts dagegen einzuwenden hatten, die aufschiebende Wirkung
zuerkannt.
H.
Die Gemeinde Ilanz/Glion (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) reichte am
4. März 2024 ihre Vernehmlassung mit Antrag auf Abweisung der Beschwerde
unter gesetzlicher Kostenfolge ein.
I.
Mit ihrer Replik vom 1. Mai 2024 vertieften die Beschwerdeführer ihre
Argumentation. Sie führten zusätzlich aus, mit der Erteilung der Baubewilligung
werde das Planungsziel der Reduktion der Bauzonen negativ präjudiziert.
J.
Die Beschwerdegegner reichten ihre Duplik am 28. Mai 2024 ein. Die Duplik
der Beschwerdegegnerin datiert vom 6. Juni 2024. Beide Parteien bestritten
weiterhin die Argumentation der Beschwerdeführer.
K.
Die Beschwerdeführer liessen sich noch am 19. Juli 2024 im Rahmen der
Triplik vernehmen. Am 26. Juli 2024 reichten sie das kommunale räumliche Leitbild
(KRL) der Gemeinde Ilanz (Ziff. 4.1 betreffend F.________) nach. Die
Beschwerdegegner nahmen am 13. August 2024 zum KRL Stellung und am
26. August 2024 ging schliesslich noch die Quadruplik der Beschwerdegegnerin
ein.

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Erwägungen
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der
Beschwerdegegnerin vom 15. Januar 2024 ist weder endgültig noch kann er bei
einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches
Anfechtungsobjekt für das vorliegende Verfahren vor Obergericht dar, welches zur
Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig ist.
1.2.
Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung
hat (vgl. Art. 50 VRG). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit
Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm,
Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur
Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum
Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die
Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu
100 m befinden (statt vieler: BGE 140 II 214 E. 2.3). Die Beschwerdeführer sind
Eigentümer
des
Grundstücks
Nr. Z.2.________,
welches
unmittelbar
an
Grundstück Nr. Z.1.________ angrenzt, weshalb sie materiell beschwert sind. Sie
haben sodann am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, weshalb sie auch
formell beschwert sind. Die Beschwerdelegitimation ist ohne Weiteres zu bejahen.
Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 i.V.m.
Art. 52 Abs. 1 VRG) ist einzutreten.
2.
Das Obergericht verfügt gestützt auf Art. 33 Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG über
eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle
nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist. Betrifft der angefochtene Entscheid einen
Sachbereich mit relativ erheblichem kommunalem Beurteilungsspielraum, wie
insbesondere bei ortsspezifischen Angelegenheiten, hat sich das Obergericht –
infolge der den Gemeinden zustehenden Autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV und Art. 65
Abs. 1 KV) – bei der Überprüfung desselben eine gewisse Zurückhaltung
aufzuerlegen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Obergericht erst tätig werden

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darf, wenn die vorinstanzliche Beurteilung willkürlich ist. Vielmehr sind kommunale
Entscheide namentlich daraufhin zu überprüfen, ob sie übergeordnete, vom Kanton
zu wahrende Interessen angemessen berücksichtigen, die Entscheide gegen
übergeordnetes Recht verstossen, in Entscheiden betreffend die Auslegung eines
unbestimmten Rechtsbegriffes grundlos von Grundsätzen abgewichen wird, welche
Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben, sich die
Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen
leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit
verletzt (zum Ganzen: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2 ff. m.w.H.).
3.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, folgende Auflageakten seien
widersprüchlich:
Das
Formular
Baugesuch
Ilanz,
das
Formular
GVG
(feuerpolizeiliche Bewilligung), das Formular Ersatzbeitrag Pflichtschutzplätze, das
Formular Wärmepumpe mit Erdwärmesonde, die Formulare Energienachweise, das
Beiblatt
aGF-Auszug,
das
Beiblatt
kubische
Berechnung,
die
Flächenberechnungen, der Baubeschrieb und die Kostenschätzung. Diese
Dokumente und Pläne würden sich noch auf die erste Auflage vom 9. Juni 2023
beziehen und seien hinsichtlich des eingezeichneten Baufelds, der Firstrichtung und
der Situierung nicht korrekt. Es sei aus Gründen der Rechtssicherheit zwingend
erforderlich, dass sämtliche Pläne angepasst würden (zum Ganzen: act. A.1
Rz. 15 ff.).
3.2.
Die Beschwerdegegner halten fest, die geänderte Ausrichtung der Baute
habe keine Auswirkungen auf die von den Beschwerdeführern zitierten Dokumente
und Pläne. Die Masse des Projekts hätten keine Änderungen erfahren, weshalb die
Anpassung der betroffenen Dokumente keine wesentlichen, sondern lediglich
redaktionelle Änderungen zur Folge gehabt hätte. Eine Beeinträchtigung der
Rechtssicherheit könne darin nicht erblickt werden, zumal die Situierung des
Gebäudes und der Erdsonde klar aus dem (angepassten) Situationsplan
hervorgehen würden (zum Ganzen: act. A.3 Ziff. 9.1).
3.3.
Die Beschwerdegegnerin führt aus, im Rahmen der Projektänderung sei das
Gebäude neu ausgerichtet worden. Es sei aber in seinen Ausmassen unverändert
geblieben. Die Bauherrschaft habe zurecht nur die Pläne neu eingereicht, die von
der Änderung betroffen seien. In den Erwägungen des Bauentscheids seien
sämtliche Dokumente aufgeführt worden, die Teil der Baubewilligung bilden würden
und die genehmigten Pläne und Unterlagen seien mit einem Bewilligungsstempel
versehen worden. Dies beuge der geltend gemachten Gefahr von Unklarheiten vor
(zum Ganzen: act. A.4 Rz. 6).

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3.4.
Gemäss Art. 42 Abs. 2 Satz 1 KRVO (BR 801.110) bestimmen die
Gemeinden unter Beachtung des übergeordneten Rechts, welche Unterlagen und
Nachweise dem Baugesuch beizulegen sind. Für die Gemeinde Ilanz/Glion werden
diese Anforderungen in Art. 111 des Baugesetzes der Gemeinde Ilanz/Glion
(Nr. 72.1; BauG) festgehalten. Dessen Abs. 2 listet auf, welche Unterlagen dem
Baugesuch beizulegen sind. Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, es
würden Unterlagen fehlen, sondern dass sich gewisse Dokumente noch auf die
erste Auflage beziehen würden, was nicht zulässig sei. Diesem Schluss kann nicht
gefolgt werden. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausgeführt hat, sind mit
der Plananpassung die Masse des geplanten Einfamilienhauses nicht verändert
worden. Es ist somit – unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips
(Art. 5 Abs. 2 BV) – zulässig, dass nur die Dokumente nachgereicht wurden, auf
welche die Anpassungen einen Einfluss hatten. Gestützt auf den Baubescheid und
die mit einem Bewilligungsstempel versehenen Unterlagen sowie Pläne ist das
bewilligte Bauprojekt klar definiert. Eine Gefährdung der Rechtssicherheit ist
entsprechend zu verneinen und die Rüge der Beschwerdeführer betreffend
widersprüchliche Auflageakten erweist sich als unbegründet.
4.1.
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass aufgrund der überdimensionierten
Bauzonen der Gemeinde Ilanz/Glion sowie des Alters des geltenden Nutzungsplans
ein Verbleib des Grundstücks Nr. Z.1.________ in der Bauzone nicht angezeigt sei.
Dieses liege am Rand der Bauzone und sei für eine Auszonung, mindestens aber
für eine Umzonung in eine Zone für Klein- und Anbauten, prädestiniert. Die
Baubewilligung dürfe nicht erteilt werden, um das Ziel der Reduktion der Bauzonen
nicht negativ zu präjudizieren. Die Ortsplanrevision stehe noch am Anfang und die
Argumentation, wonach das künftige Recht mehr oder weniger feststehe, weil das
Amt für Raumentwicklung (ARE) die Vorprüfung der Vorlage der Ortsplanrevision
durchgeführt habe, überzeuge nicht. Für Erlass und Änderung des Baugesetzes sei
die Urnengemeinde und nicht das ARE zuständig (zum Ganzen: act. A.6 Rz. 44 ff.,
act. A.9 Rz. 56 ff., act. A.10).
4.2.
Die Beschwerdegegner entgegnen, das ARE habe die Vorlage der
Ortsplanrevision geprüft und die Vorschläge zur Reduktion der Bauzonen
grundsätzlich begrüsst. Die Planung sei bereits weit fortgeschritten. Aus dem
Planentwurf
gehe
hervor,
dass
der
relevante
Teil
des
Grundstücks
Nr. Z.1.________ nicht zur Auszonung vorgesehen sei. Bereits deshalb sei nicht
davon auszugehen, dass die Überbauung möglichem künftigem Recht
widerspreche.
Der
Entscheid
der
Beschwerdegegnerin,
das
Grundstück
Nr. Z.1.________ nicht der Planungszone zu unterstellen, sei nicht zu beanstanden.

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Dieses Grundstück sei bereits überbaut und vollständig erschlossen. Auch
Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes würden gegen
eine Auszonung sprechen, da in casu auf Grundlage berechtigten Vertrauens
bereits erhebliche Dispositionen getätigt worden seien. Auch sei unter dem Aspekt
der Eigentumsgarantie unverhältnismässig, dass eine Bauherrschaft ein Jahrzehnt
an einer Überbauung gehindert würde, solange nicht mal die vage Absicht
bestünde, die planerischen Bestimmungen im fraglichen Bereich zu ändern (zum
Ganzen: act. A.7 Ziff. 6.1 ff., act. A.11).
4.3.
Die
Beschwerdegegnerin
stellt
sich
auf
den
Standpunkt,
die
Voraussetzungen, das vorliegende Baugesuch der Planungszone zu unterstellen,
seien
nicht
erfüllt.
Mittlerweile
würden
konkrete
Entwürfe
sowie
der
Vorprüfungsbericht des ARE vorliegen. Letzterer beanstande die entworfene
Redimensionierung der Bauzonen, zumindest in Bezug auf F.________, nicht. Aus
dem
Vorprüfungsentwurf
gehe
sodann
hervor,
dass
das
Grundstück
Nr. Z.1.________ nicht zur Auszonung vorgesehen sei, sondern mit einer Pflicht zur
Überbauung belegt werde. Es sei somit nicht (mehr) davon auszugehen, dass die
Nichtauszonung des zur Diskussion stehenden Grundstücks möglichem künftigem
Recht widerspreche. Mit dem bereits vorgeprüften Entwurf stehe das künftige Recht
schon mehr oder weniger fest, weshalb die Ortsplanung auch nicht erst ganz am
Anfang stehe. Es erscheine auch unrealistisch, dass die Stimmberechtigten, die der
Auszonung regelmässig eher kritisch gegenüberstehen würden, bei weiteren oder
anderen Grundstücken die Auszonung fordern würden (zum Ganzen: act. A.8
Rz. 11 ff., act. A.12 Rz. 3 ff.).
4.4.
Gemäss Art. 15 RPG (in Kraft seit dem 1. Mai 2014) sind die Bauzonen so
festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen
(Abs. 1). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG).
Gemäss Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG legt der Richtplan im Bereich Siedlung
insbesondere fest, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen
von Artikel 15 entsprechen (vgl. auch Art. 5a RPV [SR 700.1]). Der kantonale
Richtplan
(ARE,
Kantonaler
Richtplan
[KRIP],
Stand
Februar
2025,
 [besucht am 10. Oktober 2025]) wurde in Nachachtung
dieser Revision des RPG in den Bereichen Raumordnungspolitik (Kap. 2) und
Siedlung
(Kap. 5)
angepasst.
Im
Bereich
Siedlung
(KRIP-S)
sind
im
Zusammenhang mit der Reduktion der Bauzonen die folgenden, hier relevanten
Handlungsanweisungen festgehalten (zum Ganzen: KRIP, Kap. 5). Gemeinden mit
mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ, zum

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Begriff vgl. AEMISEGGER/KISSLING in: Aemisegger et. al [Hrsg.], Praxiskommentar
RPG, Nutzungsplanung, 2016, Art. 15 N 124) haben nach Erlass des KRIP-S eine
Planungszone
bezüglich
potenzieller
Auszonungsflächen
gemäss
der
gesamtkantonalen Grundlage und weiterer selbst eruierter Auszonungsflächen zu
beschliessen (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 14, vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG [BR 801.100]
sowie Art. 27 Abs. 1 Satz 1 RPG). Der KRIP-S sieht sodann vor, dass die
Gemeinden ihre strategische Ausrichtung der Siedlungsentwicklung in einem
kommunalen räumlichen Leitbild (KRL) festzulegen haben. Das KRL dient als
Orientierungsrahmen für die Planungsbehörde und ist somit eine notwendige Basis
für jede Gesamtrevision einer Nutzungsplanung (KRIP-S, Kap. 5.1, S. 10 f., vgl.
auch Art. 20 Abs. 4 KRG und ARE, Wegleitung Kommunales räumliches Leitbild,
Juli 2018, [besucht am
10. Oktober 2025]). Der KRIP-S macht den Gemeinden insbesondere auch
(inhaltliche) Vorgaben bezüglich der Dimensionierung der Bauzonen (KRIP-S,
Kap. 5.2, S. 9 ff.). Als Leitzsatz gilt, dass die kommunale Kapazitätsreserve in der
WMZ auf den – gestützt auf die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung ermittelten
– Bedarf auszurichten ist (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 9; vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG). Dieser
Leitzsatz wird im KRIP und u.a. in der Technischen Wegleitung zur Ermittlung des
Bauzonenbedarfs konkretisiert (ARE, Technische Wegleitung zur Ermittlung des
Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung [TWL], Dezember 2020, mit Bereinigungen
vom Mai 2022, [besucht am 10. Oktober
2025]). Die TWL legt die voraussichtliche Genehmigungspraxis der Regierung bei
Ortsplanungsrevisionen dar (TWL, S. 1 a.E.).
4.5.
Die Gemeinde Ilanz/Glion ist im KRIP als Gemeinde mit überdimensionierten
WMZ festgesetzt (KRIP-S, Kap. 5.2, S. 18, Stand April 2022; sog. C-Gemeinde
[vgl. TWL, Ziff. II, S. 4]), weshalb sie ihre Bauzonen zu reduzieren hat. Gestützt auf
Art. 21 Abs. 1 KRG und in Nachachtung der Vorgaben des KRIP hat der
Gemeindevorstand der Gemeinde Ilanz/Glion am 22. Februar 2018 den Erlass
einer Planungszone im Kantonsamtsblatt (KAB) publiziert (eKAB-Nr. 00.022.511).
Diese wurde in der Folge mehrmals angepasst und verlängert (zuletzt am
14. November 2023, eKAB-Nr. 00.093.061 vom 12. Januar 2024). Stand heute gilt
die Planungszone für das ganze Gemeindegebiet bis zum 12. Februar 2026 und
deren Zielsetzung besteht unverändert in der Prüfung einer Reduktion der
Bauzonen (WMZ) entsprechend den Vorgaben des Art. 15 RPG und des KRIP
(eKAB-Nr. 00.093.061). Die Gemeinde hat sodann mit dem Erlass des KRL die
konzeptionellen Grundlagen für die Vornahme der Teilrevision der Ortsplanung

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gelegt
(Gemeinde
Ilanz/Glion,
KRL,
April 2021,
 [besucht am 10. Oktober 2025]; act. B.14). Am 16. Januar 2023
wurde dem ARE der Planungsentwurf zur Teilrevision der Ortsplanung (Umsetzung
KRL und Bauzonendimensionierung, zweite Genehmigungsetappe) zur Vorprüfung
eingereicht (vgl. Art. 12 KRVO). Der Vorprüfungsbericht des ARE datiert vom
27. September 2023.
Am
18. Oktober 2024
wurde
der
Entwurf
der
Ortsplanungsrevision durch die Beschwerdegegnerin im Kantonsamtsblatt
publiziert
(eKAB-Nr. 00.112.861)
und
vom
21. Oktober 2024
bis
zum
21. November 2024 fand die öffentliche Mitwirkungsauflage statt (vgl. die
Mitwirkungsakten
inkl.
Vorprüfungsbericht
unter
 
und
 
[besucht
am
10. Oktober 2025]). Die Auswertung der Mitwirkungseingaben ist gemäss aktuellem
Kenntnisstand des Gerichts im Gange.
4.6.
In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue
Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte (Art. 21 Abs. 2 Satz 1
KRG). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den
rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften
widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG). Die Planungszone dient der
einstweiligen Sicherung der beabsichtigten Planänderung und insbesondere der
Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, welche nicht
durch Vorhaben, die den Planungsabsichten zuwiderlaufen, beeinträchtigt werden
soll (GRIFFEL, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. Auflage 2021, S. 116).
Im Zusammenhang mit laufenden Ortsplanungsrevisionen zur Dimensionierung der
Bauzonen ist der Fortschritt der kommunalen Planung zu berücksichtigen und
darzulegen, dass der Gemeindevorstand die begonnene Überprüfung der
Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet abgeschlossen und er dem
Gemeinderat
als
Gemeindeparlament
eine
entsprechende
grundeigentümerverbindliche Vorlage unterbreitet hat, von deren Genehmigung
ausgegangen werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom
1. Dezember 2022 E. 3.4.3). Entscheidend ist, ob angesichts der Verpflichtung der
Gemeinde, ihre Bauzonen zu verkleinern, eine (Teil-)Auszonung des vom
Bauvorhaben betroffenen Grundstücks nicht in Frage kommt bzw. ausgeschlossen
werden kann (BGE 148 II 417 E. 3.6.2; siehe Urteile des Bundesgerichts
1C_451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 2.8, 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022
E. 3.4 ff. sowie 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.5; Urteil des Obergerichts des
Kantons Graubünden VR3 24 32 vom 26. September 2025 E. 3.5 f.; Urteile des

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Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 70 vom 23. Mai 2023 E. 4 und
R 21 14 vom 29. März 2022 E. 4). Vorliegend fraglich und nachfolgend zu prüfen
ist, ob das bewilligte Projekt der laufenden neuen Planung und der zu deren
Sicherung erlassenen Planungszone zuwiderläuft.
4.7.
Die untere Hälfte des Grundstücks Nr. Z.1.________, auf welcher das
Einfamilienhaus gebaut werden soll, liegt gemäss geltendem Zonenplan in der
Wohnzone 2 am unteren Dorfrand von F.________ in D.________, etwas
abgelegen
vom
Dorfzentrum.
Dieser
Ortsteil
–
bestehend
v.a.
aus
Zweitwohnungsbauten (KRL, Ziff. 4.1, S. 22) – ist nicht dicht überbaut; zwischen
den bestehenden Häusern befinden sich grosszügige Grünflächen. Das
Baugrundstück grenzt im Norden an Grundstück Nr. Z.2.________ an, welches sich
ebenfalls in der Wohnzone 2 befindet. Südlich des Baugrundstückes ist eine
Landwirtschaftszone ausgeschieden, welche von einer Freihaltezone überlagert
wird. Östlich des Grundstückes Nr. Z.1.________ befindet sich das Grundstück
Nr. Z.3.________, welches sich gemäss der aktuellen Nutzungsplanung in der
Wohnzone 2 befindet. Das Baugrundstück entspricht den Kriterien der gemäss der
TWL in zweiter Priorität auszuzonenden Flächen (erschlossene WMZ-Reserven am
Siedlungsrand; TWL, Ziff. II, S. 4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom
1. Dezember 2022 E. 3.4.1).
4.8.
Gemäss dem am 18. Oktober 2024 publizierten Planungsentwurf zur
Teilrevision der Ortsplanung soll das Grundstück Nr. Z.1.________ in der
Wohnzone 2 verbleiben; zusätzlich soll die Parzelle mit einer Anordnung zur
Sicherung der Baulandverfügbarkeit belegt werden. Die umliegenden Grundstücke
Nrn. Z.4.________, Z.5.________, Z.6.________ und Z.3.________ sollen im
Rahmen der Ortsplanungsrevision der Landwirtschaftszone zugewiesen werden.
Insgesamt sollen in D.________ neun Parzellen (teil-)ausgezont werden
(Öffentliche
Mitwirkungsauflage,
Zonenplan
1:200
F.________
vom
8. Februar 2022,
bearbeitet
am
13. September 2024).
Das
Grundstück
Nr. Z.1.________ wäre gemäss Planungsentwurf somit zu drei Vierteln von
Landwirtschaftsflächen umgeben.
4.9.
Im KRL wird festgehalten, D.________ biete längerfristig bei Bedarf
potentielle Bebauungsräume für die innere Verdichtung (KRL, Ziff. 4.1, S. 22). Im
dazugehörigen Aktionsplan (KRL, Ziff. 4.1, S. 23) werden jedoch alle unüberbauten
Flächen in D.________ – inklusive das Grundstück Nr. Z.1.________ – als Grün-
und Freiräume eingezeichnet. Die vorgesehenen Handlungsräume betreffen
ausschliesslich Flächen im Dorfzentrum. Die Festsetzung bzgl. Grundstück
Nr. Z.1.________ im Planungsentwurf widerspricht somit dem KRL. Hinweise,

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weshalb bezüglich des Grundstückes Nr. Z.1.________ im Planungsentwurf vom
KRL als konzeptionelle Grundlage abgewichen wird, finden sich im Planungs- und
Mitwirkungsbericht [PMB] vom 11. Oktober 2024 jedoch nicht. Auch kann nicht
davon ausgegangen, dass die Überbauung des Grundstücks Nr. Z.1.________ der
inneren Verdichtung dient, werden doch die meisten Grundstücke in dessen
unmittelbare Nähe der Landwirtschaftszone zugewiesen.
4.10. Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass eine Auszonung der
Bauparzelle aufgrund der peripheren Lage am Siedlungsrand, ausserhalb des
weitgehend überbauten Gebiets, sowie aufgrund des Widerspruchs im
Planungsentwurf zur angestrebten Entwicklung gemäss KRL (vgl. dazu auch KRIP,
Kap. 5.2, S. 10 oben) aus planerischer Sicht nicht ausgeschlossen werden kann.
4.11. Des
Weiteren
ist
zu
prüfen,
ob
aufgrund
der
fortgeschrittenen
Ortsplanungsrevision eine Auszonung der betroffenen Bauparzelle ausgeschlossen
werden kann. Im Rahmen der Vorbereitung des Planungsentwurfs zur
Ortsplanungsrevision hat zwar eine erste gesamthafte Überprüfung der Bauzonen
in der Gemeinde Ilanz/Glion bereits stattgefunden. Allerdings ist die Gemeinde mit
einer umfangreichen Reduktion der WMZ-Fläche konfrontiert (12.8 ha gemäss
Vorprüfungsbericht, Ziff. 5.1.3, S. 6; 12.3 ha gemäss PMB, Ziff. 6.1.14, S. 77). Es
kann somit nicht ausgeschlossen werden, dass nach Durchsicht der im Rahmen der
öffentlichen Mitwirkungsauflage eingegangenen Eingaben – deren Auswertung
noch im Gange ist – Anpassungen und Korrekturen des Planungsentwurfs
notwendig sein werden und allenfalls auch das Grundstück Nr. Z.1.________ zur
Erreichung des Planungsziels der Bauzonendimensionierungen herangezogen
werden
muss.
Insbesondere
die
Berücksichtigung
von
(begründeten)
Einwendungen gegen eine vorgesehene Auszonung können zur Notwendigkeit der
Kompensation an anderer Stelle führen. Insofern läuft auch die Argumentation der
Beschwerdegegnerin, dass die Stimmberechtigten bei weiteren Grundstücken wohl
keine Auszonungen verlangen würden, ins Leere. Selbst der PMB hält in Bezug auf
F.________ fest, dass diese Ortschaft nach der Revision der Ortsplanung über eine
zu hohe (Bauland-)Reserve verfügen wird (PMB, Ziff. 2.6.4, S. 39). Es erhellt nicht,
weshalb – wie im PMB festgehalten – eine weitere Reduktion der Bauzonen
raumplanerisch keinen Sinn machen sollte. Schliesslich hat das ARE in seinem
Vorprüfungsbericht
festgehalten,
dass
–
obwohl
die
Gemeinde
dem
Auszonungsauftrag
grösstenteils
nachgekommen
ist –
punktuell
weitere
Auszonungen zu prüfen seien (Vorprüfungsbericht, Ziff. 5.1.3, S. 6). Diese
Forderung ist durchaus nachvollziehbar, da die Gemeinde trotz einer sehr positiven
Bevölkerungsprognose
(+ 559
Einwohnenden)
noch
über
einen

12 / 14
Kapazitätsüberhang an Bauzonen verfügt (Vorprüfungsbericht, Ziff. 5.1.3, S. 6).
Aus der zusammen mit den Unterlagen zur öffentlichen Mitwirkungsauflage
publizierten Auswertung vom 22. August 2024 des Vorprüfungsberichts geht auch
nicht hervor, dass solche Auszonungen geprüft worden wären. Im Ergebnis liegt –
Stand heute – noch keine Vorlage vor, von deren Genehmigung ausgegangen
werden kann.
5.
Der Vollständigkeit halber sei auch noch erwähnt, dass die Umgebung der
Bauparzelle spärlich überbaut ist (vgl. E. 4.7), weshalb das Grundstück
Nr. Z.1.________ von den umliegenden Überbauungen nicht so stark geprägt bzw.
eingeengt wird, dass von einer Baulücke ausgegangen werden kann (vgl.
BGE 132 II 218 E. 4.2.1 und Urteil des Bundesgerichts 1C_451/2022 vom 13. Mai
2024 E. 2.8).
6.1.
Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden Nutzungspläne
überprüft und nötigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach Ablauf des
Planungshorizontes, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind
Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls
anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist
das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans (statt vieler: BGE 140 II 25 E. 5.1).
Die letzte Totalrevision der Ortsplanung der damaligen Gemeinde F.________
datiert vom Jahr 1981; die letzte Teilrevision vom Jahr 1995 (Gemeinde Ilanz/Glion,
Grundlagenbericht zur Zusammenführung und Revision der Ortsplanung,
2. Öffentliche
Auflage,
19. März 2014,
S. 9,
 [besucht am 10. Oktober 2025]).
Die im Jahr 2021 von der Regierung genehmigte Teilrevision der Ortsplanung (erste
Etappe der Gesamtrevision) hatte noch nicht die Bauzonendimensionierung zum
Gegenstand und erfüllte somit nicht die Vorgaben von Art. 15 Abs. 2 RPG (PMB,
Ziff. 1.1 f., S. 9). Der massgebende Planungshorizont von 15 Jahren war im
Zeitpunkt der Erteilung der vorliegenden Bewilligung bei Weitem überschritten,
weshalb
die
einer
Plananpassung
entgegenstehenden
Interessen
der
Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit als geringfügig zu
bezeichnen sind und hinter das erhebliche öffentliche Interesse (vgl. dazu Urteil des
Bundesgerichts 1C_530/2021 vom 23. August 2022 E. 5.4) an der Reduktion der
Bauzonen zurückzutreten haben (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.2).
6.2.
Die gleichen Überlegungen gelten auch für die von den Beschwerdegegnern
geltend gemachte Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der daraus
fliessenden Baufreiheit. Aufgrund des dargelegten hohen Alters der massgebenden

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Nutzungsplanung und der öffentlichen Interessen an der Bauzonendimensionierung
kann ein unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsfreiheit verneint werden
(Urteil des Bundesgerichts 1C_62/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4.2). Die
Eigentumsgarantie vermittelt dem Eigentümer im Übrigen keinen Anspruch darauf,
dass sein Land dauernd in jener Zone verbleibt, in die es einmal eingewiesen
worden ist (BGE 123 I 175 E. 3a).
7.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Rückzonung des unteren Teils
des Baugrundstückes Nr. Z.1.________ aufgrund seiner Lage, aufgrund des
Widerspruchs im Planungsentwurf zur angestrebten Entwicklung gemäss KRL
sowie aufgrund des Stands der Ortsplanung nicht ausgeschlossen werden kann.
Auch der Grundsatz der Planbeständigkeit und die Eigentumsgarantie stehen einer
möglichen Auszonung nicht entgegen. Vielmehr würde die Erteilung der
Baubewilligung für den Neubau des Einfamilienhauses auf Grundstück
Nr. Z.1.________ der durch die Planungszone bezweckten Sicherung der
beabsichtigten
Planänderung
und
der
Bewahrung
der
Planungs-
und
Entscheidungsfreiheit der Behörden zuwiderlaufen. Das Bauvorhaben ist somit der
geltenden Planungszone zu unterstellen, die Beschwerde gutzuheissen und der
angefochtene Beschluss der Geschäftsleitung der Gemeinde Ilanz/Glion vom
15. Januar 2024 aufzuheben.
8.
Nach dem Gesagten ist nicht näher auf die geltend gemachte Verletzung der
Quartierplanvorschriften
einzugehen.
Auch
erübrigt
sich
der
beantragte
Augenschein. Hinzuweisen ist jedoch auf Art. 21 Abs. 1 Satz 1 KRVO, wonach
Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag der Quartierplanbeteiligten
überprüft und nötigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse seit dem
Erlass erheblich geändert haben. Der Quartierplan D.________ wurde vom
Gemeindevorstand am 18. November 1986 erlassen und ist somit fast 40 Jahren
alt. Aufgrund des hohen Alters des Plans, der in D.________ vorgesehenen
Auszonungen und der Tatsache, dass der Quartierplan unter anderen Vorzeichen
erlassen wurde (vgl. Erläuterungsbericht zum Quartierplan vom September 1986,
act. B.7),
wird
es
zukünftig
unvermeidbar
sein,
zumindest
die
Anpassungsbedürftigkeit des Quartierplans zu überprüfen.
9.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Vorliegend ist die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75
Abs. 1 lit. a VRG auf CHF 3'000.00 festzusetzen. Sie ist zusammen mit den
Kanzleiauslagen
dem
Ausgang
des
Verfahrens
entsprechend
der
Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegnern je hälftig aufzuerlegen.

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9.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ist die unterliegende Partei in der Regel zu
verpflichten, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss Art. 16a Abs. 2 AnwG (BR 310.100) und
Art. 2 Abs. 1 und 2 HV (BR 310.250) wird die Parteientschädigung an die
obsiegende Partei nach Ermessen des Gerichts festgesetzt, wobei es grundsätzlich
von dem in der Honorarnote geltend gemachten (und als angemessen sowie für die
Prozessführung erforderlich zu betrachtenden) Aufwand sowie (üblichen)
Stundenansatz ausgeht. Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer hat trotz
Aufforderung keine Kostennote eingereicht. Die Parteientschädigung ist somit
ermessensweise festzulegen. In Anbetracht der Umstände des vorliegenden
Verfahrens, des Umfangs (mehrere Rechtsschriften) sowie der Schwierigkeit der
Angelegenheit wird die Höhe der Parteientschädigung auf pauschal CHF 4'000.00
(inkl.
Spesen
und
MWST)
festgelegt.
In
diesem
Umfang
haben
die
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer je hälftig
zu entschädigen.
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss der Geschäftsleitung
der Gemeinde Ilanz/Glion vom 15. Januar 2024 betreffend Neubau
Einfamilienhaus samt Wärmepumpe aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
402.00
Total
CHF
3’402.00
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde Ilanz/Glion und von B.________ und
B.A.________.
3.
Die Gemeinde Ilanz/Glion einerseits sowie B.________ und B.A.________
andererseits
haben
A.________
und
A.B.________
je
hälftig
aussergerichtlich mit CHF 4’000.00 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]