gr_gerichte · R 2004 17 · 2004-08-26 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 04 17
4. Kammer
URTEIL
vom 26. August 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 28. August 2003 reichte … ein Gesuch für den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Garage auf Parzelle 2254 bei der Gemeinde … ein,
wobei das Bauprojekt eine anrechenbare Wohnfläche (Bruttogeschossfläche
[BGF]) von 581 m2 auswies. Dagegen erhob …, Eigentümer einer
Stockwerkeinheit im südöstlich davon gelegenen Mehrfamilienhaus „…“ auf
Parzelle 1183, innert Frist Einsprache. Zur Begründung führte er im
Wesentlichen – unter Hinweis auf die lange Vorgeschichte der einzelnen
Planungsschritte und Bauaktivitäten im Gebiet … - an, dass das geplante
Bauvorhaben die zulässige Ausnützung überschreite bzw. einen vor 21
Jahren vereinbarten Nutzungstransport zu Lasten der heutigen Bauparzelle,
die damals noch Bestandteil der oberhalb gelegenen Parzelle 151 war und
erst später abparzelliert und als eigenständige Bauparzelle ausgeschieden
wurde, verletze.
b)
Ausgangspunkt dieses so genannten Nutzungstransports war ein Baugesuch
für die Erstellung zweier Wohnhäuser (Haus 1 […] und Haus 2: nie gebaut)
Mitte der Achtzigerjahre durch die damaligen Grundeigentümer (… AG und
…) der Parzellen 1183 und 151, wobei beide Parzellen unterschiedlichen
Nutzungszonen angehörten. Parzelle 1183 lag teils in der Allgemeinen
Wohnzone (AW) mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5, teils in der
Äusseren Dorfzone (ADZ; AZ 0.7) und teils im Übrigen Gemeindegebiet (üG);
letzterer Teil war mit einer Gefahrenzone 1 (G1) überlagert. Parzelle 151
befand sich teils in der AW und teils im üG, letzteres ebenfalls mit der G1
überlagert. Gesamthaft betrug die BGF für beide Parzellen damals 1'591 m2,
wobei für die … auf Parzelle 1183 eine BGF von 1'360.12 m2 konsumiert

wurde und für das Haus 2 noch eine Reserve von 230.88 m2 BGF verblieb.
Die Bauzonengrenze (AW und ADZ) verlief damals mitten durch die Parzelle
1183 und das üG mit überlagerter G1 verhinderte damals die vollständige
Überbauung im Nordosten. Genau gleich wurde davon im Nordosten die
benachbarte, teils in der AW gelegene Parzelle 151, von der im Juli 1989
Parzelle 2254 abgetrennt wurde, berührt.
c)
Mit der Zonenplanrevision 1999/2000 wurde u.a. die bisher mitten durch die
bereits überbaute Parzelle 1183 verlaufende Bauzonengrenze zwischen AW
und ADZ neu gegen Norden auf die gemeinsame Grenze mit Parzelle 2254
verschoben sowie die G1 auf Parzelle 1183 und auf der 1989 neu
geschaffenen Parzelle 2254 aufgehoben und diese Parzellenteile sowie ein
Teil der Restparzelle 151 neu der Bauzone zugeschlagen (Parzelle 1183 neu
vollständig in der ADZ, Parzelle 2254 neu vollständig in der AW, die
Restparzelle 151 neu teilweise in der AW). Dies bedeutete eine erhöhte
Nutzung von Parzellen 1183 und 2254. Der Landflächenzuwachs für die hier
interessierende Parzelle 2254 betrug 210 m2. Zwecks einwandfreier
Erschliessung wurde darauf noch ein Quartierplanverfahren durchgeführt, das
mit Urteil des Verwaltungsgerichts im Juni 2002, mitgeteilt am 16. Januar
2003 (VGU R 02 32/33), rechtskräftig erledigt wurde.
d)
Im September 2003 verfügte die Gemeinde über das betreffende Gebiet einen
allgemeinen Baustopp bzw. sie erliess darüber eine Planungszone mit dem
Ziel, den Zweitwohnungsbau vermehrt einzuschränken. Dies sollte unter
anderem
mittels
Beschränkung
der
geldmässigen
Abgeltung
der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung
und
einer
massiven
Erhöhung
(Verdoppelung) dieser Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten geschehen.
2.
Mit Entscheid vom 19./21. Januar 2004 wies die Gemeinde die erwähnte
Einsprache ab. Zugleich erteilte sie die nachgesuchte Bewilligung für den Bau
des EFH [mit 581 m2 BGF] auf Parzelle 2254 mit Auflagen. Zur Begründung
hielt sie fest, dass keine Verletzung der Bestimmungen über die Ausnützung
vorliege, da es nicht zutreffe, dass das Baugrundstück nur noch über eine
Reserve von 230.88 m2 verfügt habe. Vielmehr habe die anrechenbare

Grundstückfläche (983 m2 Eigenfläche [inkl. Wegfall der G1] plus 178 m2
Nutzungsrecht an der ebenfalls der AW [AZ 0.5] angehörenden
Nachbarparzelle 2347) seit der Zonenplanrevision 1999/2000 total 1'161 m2
betragen, was letztlich die erforderlichen 581 m2 BGF ergebe. Der angebliche
AZ-Transport Mitte der Achtzigerjahre sei hierzu unbeachtlich, da eine
derartige Belastung bzw. Begünstigung weder im Grundbuch eingetragen
worden sei noch ein solcher Transfer rechtlich wegen der verschiedenen
Nutzungszonen (ADZ und AW) überhaupt möglich und zulässig gewesen
wäre. Dem Bauprojekt stehe auch die erst im September 2003 für das
betreffende Teilgebiet erlassene Bausperre nicht im Wege, da die
angestrebten Planungsziele laut amtlicher Publikation dadurch nicht negativ
berührt oder ungünstig präjudiziert würden. Vielmehr habe der Bauherr im
Dezember 2003 noch ausdrücklich bestätigt, dass er die geplante
Neuregelung, wonach die gesamte Erstwohnungsanteilsverpflichtung mittels
Ersatzabgabe von 10% (Verdoppelung) des Neuwertes abgegolten werden
sollte, akzeptieren werde.
3.
Dagegen erhob der Einsprecher am 12. Februar 2004 frist- und formgerecht
Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige
Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids und Ver-
weigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Zur Begründung brachte er im
Wesentlichen vor, dass bereits 1994 eine Bewilligung für die Überbauung der
Parzelle 2254 dem früheren Eigentümer (Architekt …) erteilt worden und darin
noch einmal ausdrücklich die Restausnützung von 230.88 m2 BGF bestätigt
worden sei. Danach sei sogar noch mit dem Bau (Grubenaushub und
Fundamenterstellung) begonnen worden. Das neu gestellte Baugesuch vom
August 2003 für dieselbe Parzelle 2254 müsse diese Berechnungsvorgabe
der Baubehörde daher ebenfalls respektieren, andernfalls doch ein
unzulässiger Widerruf der Bewilligung von 1994 vorliegen würde. Die damals
bestätigte Nutzungsreserve, die im Kern auf die noch viel früheren
Bauaktivitäten Mitte der Achtzigerjahre zurückgehe, sei deshalb nach wie vor
uneingeschränkt gültig und strikte einzuhalten. Gegen die Negierung des
betreffenden AZ-Transfers sprächen ferner der Grundsatz von Treu und
Glauben (Vertrauensschutz) und das vom öffentlichen Interesse gedeckte

Verbot einer unerwünschten Übernutzung der hier konkret zur Diskussion
stehenden Wohnhäuser auf Parzellen 1183 und 2254. Durch das geplante
Bauprojekt hätte er besonders mit Nachteilen für seinen Gartensitzplatz zu
rechnen, woraus eine erhebliche Wertverminderung der Eigentumswohnung
in der … resultieren würde. Entgegen dem Sinn und Zweck der im Herbst
2003 noch eigens erlassenen Bausperre (Planungszone) würde die
zugestandene Ablösungsmöglichkeit der Erstwohnungspflicht vor der
endgültigen Festlegung des neuen Rechts betreffend Realerfüllung sehr wohl
eine unerwünschte Präjudizwirkung haben. In Anbetracht der Grösse des
geplanten Bauprojekts (vergleichbar mit 7 Wohnungen à 80 m2 BGF) wäre es
dem Bauherrn durchaus zumutbar gewesen, eine Wohnung von ungefähr 95
m2 BGF als Erstwohnung für Einheimische bereitzustellen.
4.
In der Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung des
Rekurses, soweit darauf eingetreten werden könne. Auf den Einwand
betreffend Verletzung der Planungszone sei zum vornherein nicht einzutreten,
da
es
dem
Rekurrenten
dafür
bereits
an
einem
faktischen
Anfechtungsinteresse fehle. Wollte man seiner Logik folgen, könnten in der
Gemeinde gar keine EFH mehr erstellt werden. Ein Bauherr wäre danach
vielmehr stets gezwungen, ein Zweifamilienhaus zu bauen, was im Resultat
nicht vertretbar wäre und auch dem Rekurrenten keinen Vorteil gebracht
hätte, da dies automatisch zu einer intensiveren Nutzung der Parzelle 2254
geführt
hätte.
Hinzu
komme,
dass
der
Bauherr
wegen
der
Erschliessungsprobleme und des zeitraubenden Quartierplanverfahrens
bereits lange auf die Realisierung seines Bauvorhabens habe warten müssen,
weshalb es sich nicht gerechtfertigt hätte, ihn auch noch der erst kürzlich
erlassenen Bausperre (Planungszone) zu unterstellen, da dies erneut zu einer
Bauverzögerung geführt hätte. Im Übrigen werde der Bauherr im Hinblick auf
die neuen Planungsziele betreffend Erstwohnungsanteilsverpflichtung bereits
heute die doppelte Ersatzabgabe (neu 10% statt nur 5% des Neuwertes)
bezahlen. Zum Antrag auf Abweisung brachte sie vor, dass die erwähnte
Baubewilligung von 1994 vor der hier allein massgeblichen Zonenplanrevision
1999/2000 und den seither veränderten Nutzungsverhältnissen erfolgt sei,
weshalb der Rekurrent aus der längst hinfällig gewordenen Bewilligung

(mangels Realisation des Bauprojekts) von damals heute nichts mehr zu
seinen Gunsten ableiten könnte. Die damalige Bewilligung könne wegen der
veränderten Gesamtumstände heute nicht mehr zur Diskussion gestellt
werden, was einen Widerruf derselben a priori ausschliesse. Entscheidend für
die neu erteilte Baubewilligung seien die Nutzungsverhältnisse seit
1999/2000. Damals seien Parzellen 1183 und 2254 aber einer erhöhten
Überbaubarkeit (Aufzonung) zugänglich gemacht worden. Wie schon im
angefochtenen Baubescheid ausführlich dargetan, sei die Parzelle 2254
(anrechenbare Bodenfläche 1’161 m2) danach indes selbst gross genug
gewesen, um die laut Bauprojekt nötigen 581 m2 BGF korrekt nachzuweisen.
Von einer Übernutzung der Parzelle 2254 könne folglich keine Rede sein.
Bezüglich der Unwirksamkeit des angeblich vor rund 20 Jahren vereinbarten
AZ-Transports (Reserve 230.88 m2) wurden noch einmal die bereits im
angefochtenen Baubescheid erwähnten Argumente vorgebracht, worauf an
dieser Stelle verwiesen sei.
5.
In seiner Stellungnahme vom 17. März 2004 hielt der Bauherr in Ergänzung
der sonst übereinstimmend wie die Gemeinde gestellten Anträge auf
Abweisung bzw. partielles Nichteintreten auf den Rekurs noch fest, dass für
ihn beim Kauf der Parzelle 2254 im Jahre 1998 aus dem Grundbuch nicht
ersichtlich gewesen sei, dass das besagte Baugrundstück in der Nutzung
irgendwie eingeschränkt bzw. mit einem AZ-Transport belastet gewesen
wäre. Er habe damit auf jene bauliche Ausnützung vertrauen dürfen, wie sie
ihm von der Gemeinde auf Anfrage im Mai 1998 bestätigt worden sei. Nach
der Zonenplanrevision 1999/2000 wäre eine allfällige Belastung der Parzelle
2254 durch die Parzelle 1183 zudem sowieso entfallen, da letztere seit der
rechtskräftigen Aufzonung nachweislich selbst über genügend BGF für das
längst bestehende MFH … verfügt habe. Sein erstes Baugesuch vom März
1999 habe vorerst das Quartierplanverfahren ausgelöst, was für ihn zu einer
fast dreijährigen Bauverzögerung geführt habe. Im Zuge eines erneuten
Baugesuchs vom Juni 2002 sei ihm dann von der Gemeinde die bauliche
Ausnützung von 581 m2 BGF auf Parzelle 2254 noch bestätigt worden,
wogegen der heutige Rekurrent damals keine Einwände erhoben habe. Nach
Überarbeitung des Bauprojekts habe er dann im August 2003 erneut ein

Baugesuch gestellt, wobei es sich inhaltlich nur noch um Abänderungen des
unangefochten gebliebenen Baugesuchs vom Juni 2002 gehandelt habe,
weshalb später eben auch nur noch die abgeänderten Gesuchspunkte
angefochten werden könnten, wozu die bereits längst in Rechtskraft
erwachsenen AZ-Berechnungen nicht mehr zählten. Der Rekurrent habe sich
zuvor weder gegen die Zonenplanrevision 1999/2000 gewehrt noch jemals
um den Grundbucheintrag des mittlerweile 21 Jahre zurückliegenden AZ-
Transports zu Gunsten der Parzelle 1183 gekümmert, weshalb sein Verhalten
rechtsmissbräuchlich sei und allfällige Ansprüche zudem längst verjährt
wären.
Ferner
sei
auch
die
kritisierte
Abgeltung
der
ganzen
Erstwohnungsanteilsverpflichtung zulässig gewesen, da jede andere
Lösungsvariante – nach fünfjährigem Kampf um die Baubewilligung – eine
unverhältnismässige Härte für den Bauherrn bedeutet hätte. Im Übrigen
würde es krass gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie
verstossen, wenn ein Bauherr vom Staat gezwungen würde, beim Bau eines
EFH darin auch noch für Dritte real eine Erstwohnung bereitzustellen.
6.
In der Replik beklagte sich der Rekurrent noch speziell darüber, dass die
Gemeinde im angefochtenen Baubescheid auf ein falsches Datum betreffend
Zonenplanrevision abgestellt habe, woraus unnötige Irritationen und
Ungereimtheiten bei der Abfassung der Rekurseingabe entstanden seien. Im
Übrigen bekräftigte er erneut, dass die Parzelle 1183 stets noch übernutzt sei
und der Mitte der Achtzigerjahre vertraglich vereinbarte AZ-Transport
bezüglich Parzelle 2254 (Reserve 230.88 m2) noch immer Gültigkeit habe.
7.
In der Duplik erklärte die Gemeinde (Rekursgegnerin), wie es zur
Falschinformation betreffend des Datums der Zonenplanrevision kam, wobei
jener Mangel für den orts- und sachkundigen Rekurrenten leicht erkennbar
gewesen und ihm daraus aktenkundig keine Nachteile erwachsen seien. Laut
neuer Gesetzgebung betrage die erforderliche BGF für Parzelle 1183 (…)
heute 1'256.34 m2. Die verbleibende Übernutzung von 14.5 m2 würde durch
die im Nordosten zusätzlich ausgeschiedene Nutzfläche (ab Parzelle 151) von
80 m2 sodann bei weitem wieder kompensiert.


8.
In der Duplik präzisierte der Bauherr (Rekursgegner) noch weiter, dass es sich
bei
den
Baugesuchen
Mitte
der
Achtzigerjahre
nicht
um
ein
Gesamtüberbauungskonzept, sondern jeweils um Einzelbewilligungen
gehandelt habe. Die Baubewilligung für die … habe damit ausschliesslich nur
für jenes Grundstück gegolten und Rechtswirkungen entfaltet. Gerade dies
sei bei der Bewilligung des damals nicht gebauten Hauses 2 anders, weshalb
der damals errechneten Nutzungsreserve von 230.88 m2 längst keine
Bedeutung mehr zukommen könnte. Daran würde selbst ein allfälliger Vertrag
über den behaupteten AZ-Transfer nichts ändern, da die Grundeigentümer im
Verlaufe der Zeit gewechselt hätten. Ohne vorherige Genehmigung der
Baubehörden und ohne Grundbucheintrag könnten die angeführten
Belastungen den gutgläubigen Rechtsnachfolgern nun aber auch nicht mehr
verbindlich entgegengehalten werden.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Formell gilt es zunächst auf die erweiterte Rekurslegitimation in Bausachen
zu verweisen. Wie das Verwaltungsgericht erst kürzlich in PVG 2003 Nr. 34
(Praxisänderung) mit einlässlicher Begründung festhielt, ist es einer
opponierenden Partei nach dem Vorbild von Art. 103 lit. a OG neuerdings
auch gestützt auf Art. 52 VGG gestattet, sämtliche Einwände gegen ein
Bauprojekt vorzubringen, die für ihre Rechtsstellung Vorteile erwarten lassen,
sofern die Legitimation zur Rekurserhebung wenigstens in einem Rügepunkt
bejaht werden kann. Vorliegend ist allseits unbestritten, dass der direkt im
Südosten (Miteigentümer der … auf Parzelle 1183) an das Bauvorhaben
(Neubau
EFH
auf
Parzelle
2254)
anstossende
Nachbar,
Stockwerkeigentümer und heutige Rekurrent zur Rüge einer allfälligen
Übernutzung der beiden Grundstücke infolge Nichtbeachtung eines früher
einmal vereinbarten Nutzungstransports berechtigt ist, da er ein aktuelles
faktisches Interesse an der Einhaltung allfälliger AZ-Vorgaben (Verhinderung
von zu grossen Baukuben gegenüber seiner Eigentumswohnung [bzw.
seinem Gartensitzplatz]) hat. Nach dem soeben Gesagten ist er damit aber
auch zur Rüge der weiter geltend gemachten Baurechtsverletzungen

(Verstoss gegen Bausperre [Planungszone] bzw. unzulässige Abgeltung
Erstwohnungsanteilsverpflichtung) befugt. Auf den Rekurs ist folglich
umfassend einzutreten.
b)
Soweit sich der Rekurrent in der Replik auf den Standpunkt stellt, dass er
durch die Falschangabe der Vorinstanz betreffend Datum der letzten
Zonenplanrevision inakzeptabel in die Irre geführt worden sei, kann dieser
Darstellung nicht gefolgt werden. Einmal steht fest, dass er als Einwohner und
Stimmbürger der betreffenden Ortsgemeinde rechtzeitig und detailliert über
die letzte Zonenplanrevision 1999/2000 (via Abstimmungsbotschaft)
informiert wurde. Zudem war er selbst früher als Immobilienmakler
(Unternehmer) an der Überbauung der Parzelle 1183 (Haus 1 …; Verkauf von
StW-Einheiten) beteiligt und ist bis heute Miteigentümer derselben geblieben.
Angesichts dieser Vorgeschichte ist erstellt, dass er persönlich und von Berufs
wegen über das Datum der letzten Zonenplananpassung Bescheid wusste
bzw. darüber im Bild hätte sein müssen, womit sich der Vorwurf der
Irreführung als haltlos erweist. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern dem
Rekurrenten durch die leicht erkennbare Verwechslung (letzte Korrektur der
Zonengrenzen 1999/2000; und nicht 1984) ein nicht wiedergutzumachender
Nachteil entstanden sein sollte. Das Gegenteil ist der Fall, nachdem das
genannte Missgeschick anlässlich des zweiten Schriftenwechsels aufgedeckt
und vollständig beseitigt bzw. plausibel erklärt werden konnte. Der Rekurrent
stösst mit seinem diesbezüglichen Einwand daher ins Leere.
2. a)
Nach Art. 88 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) kann die Baubehörde
Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden Grundstücken innerhalb
der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen
den betroffenen Grundeigentümern vorliegt (Abs. 1). Bei Abparzellierungen
müssen die abgetrennten Flächen für sich allein zonengemäss überbaut
werden können. Die neuen Parzellen dürfen nur soweit überbaut werden, als
die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird
(Abs. 2). Erstelltermassen bewirkte die Zonenplanrevision 1999/2000 eine
markante Veränderung der bis dahin geltenden Zonengrenzen, was
namentlich auch eine erhöhte Überbaubarkeit bzw. gesteigerte Nutzung der

zwei hier interessierenden Parzellen 2254 und 1183 zur Folge hatte. Generell
wurde der bisherige Verlauf der G1 auf Parzelle 1183 weiter nach Nordosten
(hangaufwärts) verschoben und damit das ganze Grundstück zu 100% einer
Bauzone zugewiesen. Anstatt wie bisher in drei verschiedene Zonen (AW AZ
0.5 + ADZ AZ 0.7 + üG) aufgeteilt zu sein, wurde das bereits überbaute
Grundstück neu ausschliesslich und vollständig der ADZ zugewiesen, womit
aufgrund der dort höheren Ausnützungsziffer (AZ) konsequenterweise auch
eine intensivere Nutzung der Parzelle 1183 ermöglicht wurde. Bezüglich der
angrenzenden Parzelle 2254 bedeutete der Wegfall der G1 im Bereich der
nordöstlichen Grundstücksgrenze zur ursprünglichen Stammparzelle 151
eine Vergrösserung der zur Verfügung stehenden Baulandfläche, was
letztlich ebenso eine intensivere Nutzung (wegen Ausdehnung mehr BGF
vorhanden) der nun allein laut den Regeln der AW überbaubaren Parzelle
2254 zuliess.
b)
Wie aus den bei den Akten liegenden Gesuchsunterlagen des Bauherrn und
den eruierten BGF-Berechnungen (Art. 87 BG) hervorgeht, steht der Parzelle
2254 neu eine überbaubare Landfläche von 1’161 m2 (= 983 m2 Eigenfläche
+ 178 m2 Nutzungstransfer ab der ebenso in der AW gelegenen
Nachbarparzelle 2347 laut Mutationsplan Nr. 4418) zur Verfügung, was bei
der dort geltenden AZ 0.5 eine anrechenbare BGF von 581 m2 ergibt. Das
letztmals im Sommer 03 überarbeitete und eingereichte Baugesuch weist
genau eine BGF von 581 m2 aus, womit – vorbehältlich des Mitte der
Achtzigerjahre erfolgten Nutzungstransportes, dazu sogleich – eine
Übernutzung dieses Baugrundstückes zu verneinen ist.
c)
Anders verhält es sich in Bezug auf die Parzelle 1183 (…), deren
Miteigentümer der Rekurrent ist. Wie der laut Zonenplanrevision 1999/00
nachträglich ermittelten BGF-Tabelle für jenes fünfstöckige Mehrfamilienhaus
entnommen werden kann, konsumiert die … in der bestehenden
Ausgestaltung eine BGF von 1'256.34 m2. Bei einer laut Grundbuchauszug
vom 19. November 2003 anrechenbaren Gesamtfläche von 1'774 m2 wäre
(ausschliesslich ADZ; AZ 0.7) indes nur eine BGF von 1'241.8 m2 erlaubt
gewesen, woraus eine Übernutzung von 14.5 m2 resultiert. Da aus bau- und

planungsrechtlicher Sicht für ein neues Baugesuch ein vor der letzten
Baugesetz- und Zonenplanrevision erfolgter Nutzungstransport aber lediglich
noch insofern von Bedeutung sein kann, als auch nach neuer Zonenplanung
noch eine Belastung der früheren Geberparzelle besteht, ist der damalige
Nutzungstransport vorliegend einzig noch im Umfang von 14.5 m2 relevant
(vgl. sinngemäss Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S.
256. 1. Abs.). Geberparzelle war zur Zeit des Abschlusses sowie des
Vollzuges des Ausnützungstransfers aber nicht die damals noch nicht
existierende Parzelle 2254, sondern die Stammparzelle 151. Nachdem
feststeht, dass heute die Parzelle 1183 (ADZ) vollumfänglich in einer anderen
Bauzone als die 1989 von der Stammparzelle 151 abgetrennte Parzelle 2254
(AW) liegt und von Parzelle 151 neu ein Flächendreieck (80 m2) mit der neuen
Zonenplanordnung zusätzlich dem Baugebiet (ADZ; AZ 0.7) zugeschlagen
wurde, lässt sich ohne weiteres die Auffassung vertreten, dass das
ausgewiesene Defizit von 14.5 m2 BGF auf Parzelle 1183 durch den
Neuzuwachs von 56 m2 BGF (80 m2 x 0.7) auf Parzelle 151 mehr als
kompensiert wird. Der besagte Nutzungstransfer kann nämlich lediglich noch
zwischen den Parzellen 151 und 1183 – da beide derselben ADZ angehören
– weiterhin zu beachtende Rechtswirkungen entfalten. Anzumerken ist, dass
die Reserve von 41.5 m2 BGF (56 m2 – 14.5 m2 BGF) bei Parzelle 151
verbleibt, hat doch Parzelle 1183 damals wie heute höchstens Anspruch auf
Ausgleich einer allfälligen Übernutzung durch den Bau der …
d)
Parzelle 2254 ist demzufolge durch den damaligen Nutzungstransfer nicht
mehr belastet und Parzelle 1183 nicht übernutzt; die diesbezüglichen Rügen
des Rekurrenten erweisen sich als unbegründet.
3.
Laut Auszug im Kantonsamtsblatt (KAB Nr. 38 vom 25.09.03, S. 3080) erliess
die Vorinstanz am 22. September 2003 gestützt auf Art. 56 des kantonalen
Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) und Art. 8 BG eine Bausperre
(Planungszone) über ihr Hoheitsgebiet, und zwar u.a. im Hinblick auf eine
allenfalls bevorstehende Änderung der bisherigen Realabgeltung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung [EWAV] (Art. 64), der Beschränkung der
geldmässigen Abgeltung der EWAV (Art. 69) und der Erhöhung der

Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten (Art. 70 BG). Es sollte damit besonders
das Planungsziel der Schaffung von günstigem Wohnraum für Ortsansässige
bzw. die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus überprüft und längerfristig
gesichert werden. Zunächst ist klar, dass das Bauprojekt auf Parzelle 2254
(in der Fassung August 03) aufgrund der geschilderten Chronologie ebenfalls
unter diese Bausperre fällt. Angesichts der Baupläne ist zudem erstellt, dass
es sich beim geplanten Bauobjekt auf Parzelle 2254 um ein grosszügiges EFH
(581 m2 BGF, AW AZ 0.5) handelt. Der Rekurrent beklagt sich denn auch
darüber, dass der behördliche Verzicht auf eine EWAV für Einheimische bei
dieser Grössenordnung (vergleichbar mit einem Haus mit sieben Wohnungen
à je 80 m2 BGF) bzw. die dafür verdoppelte Ersatzabgabe (statt 5% laut Art.
70 BG hier 10% des amtlich geschätzten Neuwerts vom Bauherren) nicht
zulässig sein könne, da solches Tun dem angestrebten Planungsziel einer
rein pekuniären Ablösung der EWAV gerade diametral zuwiderliefe. Dies trifft
nicht zu. Einmal sehen die Planungsziele selbst vor, dass eine Erhöhung der
Ersatzabgabe bei Neu- und Umbauten möglich sein soll. Sodann ist leicht
nachvollziehbar, dass beim Bau und Gebrauch von EFH ein anderer
Massstab an die Realerfüllung der EWAV als bei MFH mit in sich
geschlossenen und voneinander unabhängigen Wohnräumen gestellt werden
darf. Jede gegenteilige Gesamtwürdigung käme einer unverhältnismässigen
Eigentumsbeschränkung der (trotz erhöhter Ersatzabgabe) immer noch
bauwilligen EFH-Besitzer am betreffenden Weltkurort gleich.
4. a)
Zusammengefasst
ergibt
sich
damit,
dass
der
angefochtene
Einspracheentscheid der Vorinstanz zu Recht erging, was im Resultat zur
Bestätigung der beanstandeten Baubewilligung und folglich zur Abweisung
des Rekurses führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) dem Rekurrenten
aufzuerlegen. Er hat die Gemeinde und den Bauherren, welche sich beide
jeweils durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen,
überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
270.--
zusammen
Fr.
4'270.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… hat die Gemeinde … und … je mit Fr. 1'800.--, zusammen Fr. 3'600.-- (inkl.
MwSt), aussergerichtlich zu entschädigen.