gr_gerichte · R 2016 63 · 2017-03-22 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 63
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Gross 
URTEIL
vom 22. März 2017 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache 
Eheleute A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Erich Vogel,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Rita Marugg,
Beschwerdegegnerin
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 9. Juni 2015 reichte B._____ das Gesuch um Abbruch und Neubau 
eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1621 in Y._____ ein. 
2.
Am 14., mitgeteilt am 18. September 2015, wies der Gemeindevorstand 
X._____ die von den Eheleuten A._____ dagegen erhobene Einsprache 
ab, soweit er darauf eintrat. Die Eheleute A._____ hatten unter anderem 
beantragt, dass das Baugesuch abzuweisen sei, weil die gesetzlich 
zulässige AZ von 0.5 überschritten werde. Dazu hatte B._____ am 20. Ju-
li 2015 Stellung genommen. Am 25. August 2015 hatte B._____ zudem 
der Baubehörde mitgeteilt, dass er von der Möglichkeit, das Mehrfamili-
enhaus im Minergie-Standard auszuführen, Gebrauch machen werde.
3.
Der Gemeindevorstand X._____ erwog, das Bauvorhaben liege in der 
Wohnzone 2 mit einer maximal zulässigen Ausnützung von 0.5. Die AZ-
Berechnung ergebe eine konsumierte AZ von 0.52. Gemäss Art. 44 Abs. 
7 BG könne bei Bauten, welche mindestens das Standard-Minergie-Label 
erfüllten, ein Ausnützungsbonus von maximal 10 % gewährt werden. So-
mit dürfe sich die konsumierte AZ auf maximal 0.55 belaufen.
4.
Mitgeteilt ebenfalls am 18. September 2015 bewilligte der Gemeindevor-
stand X._____ das Baugesuch, unter anderem mit der Auflage, dass die 
Baute zur Einhaltung der maximal zulässigen Ausnützung von 0.55 das 
Standard-Minergie-Label zu erfüllen habe (Art. 44 Abs. 7 BG). 
5.
Am 14. Juni 2016 reichte B._____ bei der Gemeinde das Gesuch um eine 
Projektänderung (dritte Ausschreibung/Projektänderung) ein. 
6.
Dagegen erhoben die Eheleute A._____ am 13. Juli 2016 Einsprache und 
beantragten, die provisorische Baubewilligung vom 18. September 2015 
für den Abbruch und Neubau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1621 
sei zu widerrufen. Das im Bezirksamtsblatt vom 24. Juni 2016 publizierte 


- 3 -
Baugesuch laut dritter Ausschreibung/Projektänderung sei abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei. Dem Bauherrn sei zu verbieten, dass am 
24. Juni 2016 publizierte Baugesuch bzw. die Projektänderung zu realisie-
ren.
7.
Dazu erwog der Gemeindevorstand X._____ am 3. September 2016, die 
Baubewilligung vom 18. September 2015 sei rechtskräftig. Dabei handle 
es sich nicht um eine provisorische Baubewilligung, welche widerrufen 
werden könne.
Die dritte Ausschreibung/Projektänderung sei am 24. Juni 2016 publiziert 
gewesen und das Baugesuch samt Plänen habe vom 24. Juni bis 14. Juli 
2016 öffentlich aufgelegen. Zudem habe die Baubehörde den Einspre-
chern die Seiten 1 und 2 des Deckblattes und alle aufgelegten Planunter-
lagen mit der Möglichkeit zur Ergänzung der Einsprache nachträglich 
noch per Post zugestellt. Die Einsprecher hätten sich somit eine Vorstel-
lung über das gleichzeitig profilierte Bauprojekt machen können. Aus dem 
Energiedossier sei ersichtlich gewesen, dass das Bauvorhaben nach dem 
Standard-Minergie-Label ausgeführt werde. Wie im rechtskräftig bewillig-
ten Baugesuch werde im Übrigen eine entsprechende Auflage in den 
Baubescheid aufgenommen. Nachdem das Projekt eine AZ von 0.52 auf-
weise, sei der zulässige Wert von 0.55 eingehalten. 
Gestützt auf Art. 44 Abs. 3 BG seien in Geschossen, die nicht vollständig 
über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden lägen, Raumteile, 
ohne Rücksicht auf die Nutzung, anzurechnen, welche mehr als 1.6 m 
über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragten. Das Pro-
jekt rage im EG nur an der Südfassade mehr als 1.6 m über das abge-
grabene Terrain hinaus. Alle übrigen Fassaden ragten höchstens 1.6 m 
über das gewachsene bzw. abgegrabene Terrain hinaus. Somit sei im EG 
kein Raumteil vorhanden, welcher mehr als 1.6 m über dem gewachse-
nen oder abgegrabenen Boden liege. Somit gelte das EG nicht als anre-
chenbare Bruttogeschossfläche (BGF).


- 4 -
Der Gemeindevorstand wies die Einsprache ab. Im gleichen Entscheid 
erteilte er dem Bauvorhaben (dritte Ausschreibung/Projektänderung) die 
Bewilligung. Unter anderem auferlegte er B._____, die Baute habe zur 
Einhaltung der maximal zulässigen Ausnützung von 0.55 das Standard-
Minergie-Label zu erfüllen (Art. 44 Abs. 7 BG).
8.
Dagegen erhoben die Eheleute A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 21. September 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden und beantragten, der Bau- und Einspracheentscheid 
des Gemeindevorstandes X._____ vom 3. September 2016 betreffend 
Projektänderung vom 24. Juni 2016 für den Abbruch und Neubau Mehr-
familienhaus, Parzelle 1621, Y._____, sei aufzuheben, eventualiter sei 
dessen Nichtigkeit festzustellen. Der Beschwerde sei die aufschiebende 
Wirkung zu erteilen. Diese wurde der Beschwerde vom Instruktionsrichter 
am 4. Oktober 2016 zuerkannt.
Die Beschwerdeführer hielten daran fest, dass das eigentliche Projekt 
bzw. Baugesuch betreffend Parzelle 1621 nicht bzw. bloss einzelne Pläne 
öffentlich aufgelegt worden seien. Sie verzichteten aber darauf, diese Rü-
ge aufrecht zu erhalten und beschränkten die Beschwerde auf die Be-
streitung der Einhaltung der AZ-Vorschriften.
Selbst unter Berücksichtigung des Ausnützungsprivilegs von 0.05 seien 
die kommunalen AZ-Vorschriften nicht eingehalten. Das EG werde von 
der Bauherrschaft in der Berechnung der AZ ausgeschlossen. Die Bau-
herrschaft berufe sich wohl auf das Privileg von Art. 44 Abs. 3 BG, worin 
er von der Gemeinde offenkundig geschützt werde. Dies sei unzulässig.
Gemäss dem Fassadenplan Ansicht Fassade Süd und Fassade Ost sei 
erkennbar, dass bei der Ecke Süd-/Ostfassade der südliche Teil derart 
abgegraben werde, dass eine Raumhöhe von 2.4 m entstehe. Demge-
genüber bleibe das gewachsene Terrain an dieser südöstlichen Ecke an 
der Ostfassade unverändert bestehen. Entlang der südlichen Fassade 
werde das Terrain mindestens auf einer Länge von 15 m, ca. 90 % der 


- 5 -
Gesamtlänge von 16.6 m ohne Mauern, so abgegraben, dass ab abge-
grabenem Terrain eine Raumhöhe zwischen 1.6 m und 2.4 m realisiert 
werde.
Art. 44 Abs. 3 BG beschränke sich nicht nur auf die Raumteile, welche 
sich zwingend entweder durch zwei angrenzende bzw. miteinander ver-
bundene Fassaden oder aber vollständig zwischen zwei gegenüberlie-
genden Fassaden bilden müssten. Ein solcher Baukörper im Sinne von 
Art. 44 Abs. 3 BG könne auch entstehen, indem er wie vorliegend an eine 
Fassade mit 1.6 m Höhe über abgegrabenem Terrain angrenze. In der 
Gesetzesbestimmung werde auch nicht das Wort Fassade verwendet, 
sondern nur davon unabhängige Raumteile. Gemäss Wortlaut in Art. 44 
Abs. 3 BG würden solche Raumteile nämlich ausschliesslich durch die 
Höhe (1.6 m Raumteil) und die Eingrenzung des gewachsenen oder ab-
gegrabenen Terrains definiert bzw. begrenzt. Weitere Kriterien seien ge-
setzlich nicht stipuliert. Gesetzesfremde Kriterien könnten nicht angewen-
det werden. In diesem Sinne ergebe sich ein nutzbarer und anrechenba-
rer dreidimensionaler Wohnraumteil, wenn sich die Gemeinde aber einzig 
auf die Fassade als Voraussetzung eines Raumteils stütze, handle sie 
rechtswidrig und krass willkürlich. Dafür gebe es keine Rechtsgrundlage.
Nach der Argumentation der Gemeinde wäre es sogar zulässig, die Süd-
fassade zusätzlich um ein Geschoss als Wohnraum zu erweitern, ohne 
die übrigen Fassaden zu verändern. Es wäre gar möglich, Abgrabungen 
entlang der Südfassade oder leicht vom Gebäudeeckpunkt versetzt bis 
auf das Niveau der talwärts angrenzenden Parzelle zu realisieren, je nach 
topographischer Begebenheit sogar mit mehreren Geschossen zu erwei-
tern, ohne dass diese AZ-pflichtig wären. Dabei könnten die übrigen Fas-
saden unverändert und vor allem auch die Gebäudeecken, welche für die 
Gebäude- und Firsthöhe gemäss Art. 46 BG massgebend seien, hier be-
stehen bleiben. Somit könnten die AZ-Vorschriften und die Bestimmungen 
über die Gebäudehöhe allzu leicht umgangen werden. Dafür bestehe kei-
ne Grundlage.


- 6 -
Die Raumteile würden durch die Raumhöhe und das gewachsene oder 
das abgegrabene Terrain definiert. Im EG werde ein an die Südfassade 
angrenzender Wohnraum respektive Raumteil realisiert. Somit werde bei 
einer Höhe von 1.6 m über abgegrabenem Terrain eine Fläche von 127 
m² (15 m x 8.5 m) realisiert. Ausgehend von einer nutzbaren Gebäu-
delänge von insgesamt 16.6 m entspreche dies 90.36 % der Wohnfläche 
des EG, welche einen Raumteil mit einer Raumhöhe von über 1.6 m dar-
stelle. Im Sinne von Art. 44 Abs. 3 BG sei dieser Raumteil in der Berech-
nung zwingend zu berücksichtigen. Somit werde die AZ von 0.5 bzw. pri-
vilegiert 0.55 überschritten.
9.
Am 28. Oktober 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin) die Abweisung der Beschwerde.
Das publizierte Baugesuch sei aufgelegen und zwar vollständig. Die Be-
schwerdeführer hätten die Gesuchsunterlagen auf der Gemeindeverwal-
tung einsehen können. Die Gemeinde habe ihnen zudem die Bauge-
suchsunterlagen nach Eingang der Einsprache und nach Ablauf der Ein-
sprachefrist am 22. Juli 2016 per Post zugestellt. Die behauptete Nichtig-
keit werde nicht begründet. Wäre zudem nicht das vollständige Bauge-
such aufgelegen, wäre dies kein Nichtigkeits- sondern höchstens ein An-
fechtungsgrund. Dass gar keine öffentliche Auflage stattgefunden habe, 
behaupteten nicht einmal die Beschwerdeführer. Sie führten nicht aus, 
inwiefern die Auflage nicht vollständig gewesen sein sollte.
Materiell gehe es um die Frage, ob das EG oder Teile davon zur BGF zu 
rechnen sei(en) respektive um die Auslegung und Anwendung von Art. 44 
Abs. 3 BG. Hier liege das EG nicht vollständig über dem gewachsenen 
oder abgegrabenen Boden. Im nördlichen Bereich liege es komplett unter 
dem gewachsenen Boden, im Westen seien minimale Abgrabungen ge-
plant, jedoch sei auch die Westfassade praktisch komplett unterirdisch 
und lediglich im südwestlichen Bereich rage die Westfassade des EG et-
was über das abgegrabene Terrain hinaus, aber nicht mehr als 1.6 m. 


- 7 -
Auch auf der Ostseite würden keine Abgrabungen gemacht. Das EG rage 
an keiner Stelle mehr als 1.6 m über das gewachsene Terrain. Nur auf 
der Südseite rage das Bauprojekt mit dem EG mehr als 1.6 m über das 
abgegrabene Terrain hinaus. Wie viel es hinausrage, ob die ganze Süd-
wand oder nur ein Teil davon über 1.6 m über das abgegrabene Terrain 
hinausrage, sei für die Anwendung von Art. 44 Abs. 3 BG nicht entschei-
dend. Wenn lediglich die Südfassade mehr als 1.6 m über das abgegra-
bene Terrain hinausrage, sei logisch, dass das EG keine Raumteile im 
Sinne von Art. 44 Abs. 3 BG aufweise, die mehr als 1.6 m über das ge-
wachsene oder abgegrabene Terrain hinausragten. Es liege kein Raum 
vor. Eine einzige Wand oder Fassade sei nichts Dreidimensionales. Dies 
könnte nur dann der Fall sein, wenn das EG an mindestens zwei Fassa-
den oder eben Wänden des Mehrfamilienhauses mehr als 1.6 m oberir-
disch zu liegen kommen würde.
Es werde auf das Präjudiz VGU R 12 183 E.6b verwiesen.
Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sei, welche zusätzlichen 
theoretischen Baumassnahmen oder Eventualitäten möglich wären. Zu 
entscheiden sei einzig über das vorliegende Projekt.
Es sei kein Augenschein durchzuführen. Es gehe um die Rechtsfrage, wie 
Art. 44 Abs. 3 BG bzw. der darin erwähnte Begriff ‚Raumteile‘ auszulegen 
sei. Dafür brauche es keinen Augenschein.
10.
Am 1. November 2016 beantragte auch B._____ (Beschwerdegegner) die 
Abweisung der Beschwerde.
Er argumentiert darin im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegne-
rin.
11.
Am 14. November 2016 verzichteten die Beschwerdeführer auf die Ein-
reichung einer Replik, worauf der Schriftenwechsel am 15. November 
2016 abgeschlossen wurde.


- 8 -
12.
Am 16. November 2016 reichte die Rechtsvertreterin des Beschwerde-
gegners ihre Honorarnote über Fr. 2‘102.45 ein (Honorar nach Zeitauf-
wand 7 h à Fr. 270.-- = Fr. 1‘890.--, Spesen 3 % auf Fr. 1‘890.-- = Fr. 56. 
70, 8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 1‘946.70 = Fr. 155.75). Der Rechtsvertre-
ter der Beschwerdeführer reichte innert Frist keine Honorarnote ein.
Auf die weiteren Argumente und Beweismittel der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 
3. September 2016, worin die Beschwerdegegnerin die Projektänderung 
vom 24. Juni 2016 des Beschwerdegegners für den Abbruch und Neubau 
eines Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1621 u.a. mit der Auflage (in Ziff. 2) 
bewilligte, dass die Baute zur Einhaltung der maximal zulässigen Ausnüt-
zung von 0.55 das Standard-Minergie-Label zu erfüllen habe. Gleichzeitig 
wurde die dagegen erhobene Einsprache vom 13. Juli 2016 der jetzigen 
Beschwerdeführer abgewiesen. Damit konnten sich letztere nicht einver-
standen erklären, weshalb sie mit Beschwerde vom 21. September 2016 
(frist- und formgerecht) die Aufhebung des angefochtenen Entscheids be-
antragten; allenfalls sei dessen Nichtigkeit festzustellen. Beschwerdethe-
ma bildet hier die Frage, ob eine Übernutzung des Baugrundstücks (AZ-
Überschreitung) vorliegt und deshalb das strittige Bauprojekt in der einge-
reichten Form nicht hätte bewilligt werden dürfen, oder ob die Beschwer-
degegnerin das Erdgeschoss (EG) zu Recht nicht für AZ-pflichtig erklärte 
und somit die anrechenbare BGF (mit AZ 0.52) gesetzeskonform ausfiel. 
2. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass für das streitberu-
fene Gericht nicht ersichtlich ist, inwiefern ein Augenschein sachdienlich 


- 9 -
zur Entscheidung der vorliegenden Rechtsfrage (AZ-Berechnung) etwas 
beitragen könnte. In seiner Funktion als Beweismittel zur Ermittlung des 
massgebenden Sachverhalts – so wie in Art. 12 Abs. 1 lit. e des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erwähnt – wäre ein 
Augenschein hier ohne jegliche Relevanz, da es im konkreten Fall einzig 
um eine Rechtsfrage – nämlich die Interpretation einer kommunalen Bau-
vorschrift und den dort erwähnten Begriff "Raumteile" – geht. Der Verzicht 
auf die Durchführung eines Augenscheines ist daher verfahrensrechtlich 
nicht zu beanstanden, zumal der massgebende Sachverhalt bereits zu-
verlässig aus den eingereichten Bauplänen sowie BGF/AZ-Berechnungen 
hervorgeht und keine zusätzlichen Erläuterungen vor Ort benötigt werden. 
b)
Die Rüge der unvollständigen öffentlichen Auflage (vgl. dazu Darlegungen 
in II.B. Ziff. 1 der Einsprache vom 13. Juli 2016 sowie II.B. Ziff. 1 bis 3 der 
Ergänzung zur Einsprache vom 15. August 2016) haben die Beschwerde-
führer in ihrer Beschwerde vom 21. September 2016 (s. Ziff. 1 S. 4) aus-
drücklich fallen gelassen und sie bringen sie damit vor Verwaltungsgericht 
auch nicht mehr vor. Den Eventualantrag auf Feststellung der Nichtigkeit 
begründen die Beschwerdeführer mit keinem Wort. Es ist für das Gericht 
daher auch in diesem Punkt nicht erkennbar, wieso der missliebige Bau- 
und Einspracheentscheid vom 3. September 2016 von vornherein nichtig 
sein sollte. Ein mangelhafter Entscheid ist nämlich zunächst grundsätzlich 
bloss "anfechtbar" und nicht bereits von Anfang völlig ungültig (= nichtig). 
Als Nichtigkeitsgründe werden insbesondere schwerwiegende Zuständig-
keitsfehler, schwerwiegende Form- oder Eröffnungsfehler sowie schwer-
wiegende inhaltliche Mängel angeführt (s. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/ 
FELIX UHLMANN, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1102-1132 S. 241-
244). Von einem solchen Nichtigkeitsgrund kann hier aber offensichtlich 
keine Rede sein, weshalb sich weitere Erörterungen von selbst erübrigen.


- 10 -
c)
Die Beschwerdeführer haben zudem eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend gemacht. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistet den An-
spruch auf rechtliches Gehör. Es ist das zentrale Mitwirkungsrecht des 
Privaten im Verwaltungsverfahren, wobei es einerseits der Sachauf-
klärung dient und andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungs-
recht der Parteien darstellt (BGE 140 I 99 E.3.4, 135 II 286 E.5.1; Bun-
desverwaltungsgericht Urteil E-6906/2014 vom 19. August 2015 E.4.1). 
Das Mitwirkungsrecht beinhaltet das Recht der Privaten, in einem vor ei-
ner Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Be-
gehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den 
für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können 
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O. Rz. 1001-1002 bzw. S. 219 ff.). 
Nach der Gerichtspraxis des Bundesgerichts kann eine – nicht besonders 
schwerwiegende – Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise 
als 'geheilt' gelten, wenn der Betroffene die Möglichkeit erhält, sich vor ei-
ner Beschwerdeinstanz zu äussern, welche die von der Gehörsverletzung 
betroffenen Aspekte mit derselben Kognition überprüfen kann wie die Vor-
instanz, auch wenn dies zwangsläufig zum Verlust einer Instanz führt (so 
Bundesgerichts-Urteile 1C_130/2012 vom 9. August 2012 E.2.3 gegen 
Ende; 1C_478/2008 vom 28. August 2009 E.3.2 mit Hinweis auf BGE 132 
V 387 E.5.1). Ausnahmsweise kann gar bei einer schwerwiegenden Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung an die Vorinstanz 
abgesehen werden, wenn dies lediglich zu einem formalistischen Leerlauf 
und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Inter-
esse der betroffenen Parteien an einer beförderlichen Beurteilung der Sa-
che nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 137 I 195 E.2.3.2, 133 I 201 
E.2.2; Urteile 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E.2.1 und 1C_58/2010 vom 
22. Dezember 2010 E.2.1.3). Selbst eine Gehörsverletzung könnte dem-
nach als 'geheilt' angesehen werden. Aufgrund dieser Vorgaben liegt hier 
ebenfalls keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, zumal die Be-


- 11 -
schwerdeführer von der Beschwerdegegnerin nachweislich die Gelegen-
heit erhielten, sogar nach Ablauf der Einsprachefrist ihre Einsprache noch 
zu ergänzen. Allfällige Verfahrensmängel wären deshalb als geheilt zu 
betrachten.
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die massgebenden Bestimmungen 
im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegegnerin sowie die dazu 
ergangene Rechtsprechung auf Bundesebene (BGer) bzw. auf kantonaler 
Ebene (Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU]) hinzuweisen:
Nach Art. 42 BG (Zonenschema) gilt in der Wohnzone 2 – in welcher sich 
auch die Bauparzelle 1621 des Beschwerdegegners befindet – eine Aus-
nützungsziffer (AZ) von 0.5, eine maximale Firsthöhe von 11 m, eine ma-
ximale Gebäudehöhe von 7 m und eine maximale Gebäudelänge von 20 
m. Laut Art. 44 Abs. 7 BG gewährt die Baubehörde einen AZ-Bonus von 
maximal 10 %, bei Bauten, welche mindestens das Standard-Minergie-
Label erfüllen. Vorliegend ergibt dies einen AZ-Bonus von 0.05 (10 % von 
0.5), womit bei Einhaltung der Auflage (in Ziff. 2) der Baubewilligung eine 
AZ von 0.55 auf Parzelle 1621 zulässig ist. Nach Art. 44 Abs. 1 BG stellt 
die AZ die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF) dar. 
Sie wird wie folgt berechnet: [AZ = BGF : LF]. Die massgebenden AZ sind 
im Zonenschema festgelegt. Die maximale AZ darf bei Neubauten, we-
sentlichen Umbauten und Erweiterungen nicht überschritten werden. 
Gemäss dem hier fallentscheidenden Art. 44 Abs. 3 Satz 2 BG gilt bezüg-
lich der Anrechenbarkeit von Nutzungsflächen was folgt: "In Geschossen, 
die nicht vollständig über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden 
liegen, sind Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen, die 
mehr als 1.60 m über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinaus-
ragen." Schliesslich wird in Art. 46 Abs. 1 BG bezüglich der Ermittlung der 
Gebäude- und Firsthöhe bestimmt: "Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller 
Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum 


- 12 -
Schnittpunkt mit der Dachhaut. Bei Abgrabungen ist die Gebäudehöhe 
vom neu gestalteten Terrain aus zu messen." Zur Auslegung einer sehr 
ähnlichen und daher materiell vergleichbaren Berechnungsvorschrift – wie 
vorliegend Art. 44 Abs. 3 Satz 2 BG – in einer anderen Bündner Gemein-
de hat sich das Bundesgericht bereits sachdienlich und wegleitend im Ur-
teil 1C_130/2012 vom 9. August 2012 E.3.2 wie folgt geäussert (Hervor-
hebung im Fettdruck durch Gericht): 
"Auf kantonaler Ebene definiert die Raumplanungsverordnung vom 24. Mai 2005 (KRV/ 
GR; BR 801.10) die anrechenbare Geschossfläche in Art. 37a. Demnach gelten als aGF 
die Hauptnutzflächen (HNF), die Nebenutzflächen (NNF), die Verkehrsflächen (VF) und 
Konstruktionsflächen (KF), soweit sie Räume oder Raumteile betreffen, die mehr als 
1.60 m über das massgebende oder tiefer gelegene Terrain hinausragen (Art. 37a 
Abs. 1 KRVO/GR) Nicht angerechnet werden gemäss Abs. 2 der zitierten Bestimmung 
alle Flächen unter 1.60 m lichter Höhe."
Mit Urteil 1C_666/2013 vom 25. November 2013 hob das Bundesgericht 
das Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 12 183 vom 30. April 2013 
betreffend "Baueinsprache" mit der Begründung auf, dass noch genauer 
abzuklären sei, ob es sich beim Bauvorhaben um eine "Zweitwohnung" im 
Sinne von Art. 75b Abs. 1 BV handle oder nicht. Zur im betreffenden VGU 
R 12 183 E.6b angewandten Berechnungsmethode für die Ermittlung der 
anrechenbaren BGF und der daraus folgenden Nutzung (Einhaltung AZ-
Vorschriften) äusserte sich das Bundegericht darin aber mit keinem Wort, 
weshalb die damals gemachten Erwägungen weiterhin volle Geltung ha-
ben (der damalige Art. 46 Abs. 3 BG ist mit Art. 44 Abs. 3 BG identisch): 
"Das vorliegende Bauprojekt ragt im Erdgeschoss (EG) nur an einem Teil der Hauptfas-
sade im Eingangsbereich vollständig über das abgegrabene Terrain hinaus. Alle ande-
ren Fassadenpartien ragen gemäss den Schnittplänen (Schnitte A-A, B-B und C-C) und 
den visualisierten Fassaden höchstens 1.6 m über das gewachsene oder abgegrabene 
Terrain hinaus. Somit ist im EG kein Raumteil (i.e. etwas Dreidimensionales) vor-
handen, der mehr als 1.6 m über Terrain liegt. Das EG gilt folglich mit Blick auf Art. 
46 Abs. 3 BG nicht als anrechenbare BGF." 
Im Lichte dieser Vorgaben ist auch die aktuelle Streitsache zu beurteilen.
b)
Ausgangspunkt müssen vorliegend die eingereichten Baupläne für das 
neu geplante Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1621 sein (vgl. beschwerde-
führerische Akten [Bf-act.] 2 [Südfassade] sowie Bf-act. 4 [Ost- und West-


- 13 -
fassade] bzw. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2 [mit Süd-, Nord-, 
Ost- und Westfassade] sowie Bg-act. 3 [mit Grundrissplan EG und Schnitt 
A-A] zzgl. Bg-act. 1 [mit BGF-Berechnung total 269.87 m2, bei verfügbarer 
Grundstücksfläche 523.52 m2 und daraus eruierter AZ 0.52; errechnet laut 
Art. 44 Abs. 1 BG: [BGF : LF = AZ] bzw. 269.87 m2 : 523.52 m2 = 0.52]). 
Das Erdgeschoss (EG) wurde dabei gestützt auf Art. 44 Abs. 3 Satz 2 BG 
mit keiner anrechenbaren BGF versehen, weil einzig bei der Südfassade 
eine Geschoss-/Stockhöhe von mehr als 1.60 m über dem abgegrabenen 
Terrain gemessen wurde (vgl. Bf-act. 2 und illustrativ dazu auch die Ver-
nehmlassung vom 1. November 2016 mit Abbildungen auf S. 6-8). Nach 
dem soeben Gesagten ergibt sich für das streitberufene Gericht klar, dass 
den Beschwerdegegnern materiell Recht zu geben ist. Hier geht es näm-
lich nicht – wie die Beschwerdeführer unpräzise argumentieren – um die 
Raumhöhe des EG, sondern um wieviel die Räume aus dem gewachse-
nen oder abgegrabenen Terrain ragen. Da hier aktenkundig nur eine ein-
zige Gebäudefassade (diejenige im Süden) mehr als 1.60 m über das ab-
gegrabene Terrain hinausragt, kann es logischerweise gar keine Raumtei-
le – etwas "Dreidimensionales" – geben, welche betroffen sein könnten. 
Eine Fassade stellt nur etwas 'Zweidimensionales' ohne Innen-/Hohlraum 
für Wohn- oder Abstellzwecke dar, weshalb eine Fassade für sich allein 
betrachtet auch "kein Raumteil oder Teile davon" darstellen kann. Diese 
Gesetzesinterpretation entspricht auch der höchstrichterlichen Rechtspre-
chung (Urteil 1C_130/2012 E.3.2, hiervor) und der kantonalen Verwal-
tungsrechtsprechung (s. Präjudiz VGU R 12 183 E.6b).
c)
Die Beschwerdeführer machen für ihren Standpunkt noch geltend, nach 
der Begründung der Beschwerdegegner wäre es sogar zulässig, die Süd-
fassade zusätzlich um ein Geschoss als Wohnraum nach unten zu erwei-
tern, ohne die übrigen Fassaden zu verändern. Auch wäre es danach gar 
möglich, Abgrabungen entlang der Südfassade oder leicht vom Gebäu-
deeckpunkt versetzt bis auf das Niveau der talwärts angrenzenden Par-


- 14 -
zelle zu realisieren (vgl. Bg-act. 4). Je nach topographischer Begebenheit 
wären so sogar Erweiterungen mit mehreren Geschossen möglich, ohne 
dass diese AZ-pflichtig wären. Nach Ansicht der Beschwerdeführer könn-
ten dabei die übrigen Fassaden unverändert und vor allem auch die Ge-
bäudeecken, die für die Gebäude- und Firsthöhen nach Art. 46 BG mass-
gebend seien, bestehen bleiben. Diese Sicht- und Argumentationsweise 
greift eindeutig zu kurz. Zum einen ist hier – wie die Beschwerdegegnerin 
in der Vernehmlassung vom 28. Oktober 2016 auf S. 8-9 (Ziff. 10) zutref-
fend anführte – nur das vorliegende Bauprojekt zu prüfen, nicht jedoch al-
le allenfalls möglichen zusätzlichen Bauvarianten oder theoretisch denk-
baren Baueventualitäten. Zum anderen würde die von den Beschwerde-
führern in der Beschwerde vom 21. September 2016 auf S. 7-8 (Ziff. 2.9) 
in Betracht gezogene Vorgehensweise die in Art. 42 (Zonenschema) in 
Verbindung mit Art. 46 Abs. 1 BG enthaltenen Vorschriften für die W2 be-
treffend Gebäudehöhe (max. 7 m) bzw. Firsthöhe (max. 11 m) verletzen. 
Da bei Abgrabungen die Gebäudehöhe stets vom neugestalteten Terrain 
aus zu messen ist, wäre die in der W2 höchstzulässige Gebäudehöhe bei 
einer kaskadenhaft bzw. terrassenförmig abgestuften "Südfassade" offen-
sichtlich überschritten und eine solche Bauerweiterung damit rechtswidrig.
d)
Zusammengefasst ergibt sich, dass die anrechenbare BGF (total 269.87 
m2 ohne EG; vgl. Bg-act. 1) korrekt ermittelt wurde und daher auch keine 
Übernutzung der Bauparzelle 1621 vorliegt, da die AZ-Vorschrift von max. 
0.55 laut Art. 42 i.V.m. Art. 44 Abs. 7 BG eingehalten ist, womit es an der 
erteilten Baubewilligung nichts auszusetzen gibt.
4. a)
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 3. September 2016 
ist demnach rechtens, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der 
dagegen erhobenen Beschwerde vom 21. September 2016 führt. 


- 15 -
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den beiden Beschwerdeführern, solida-
risch für das Ganze untereinander haftend, aufzuerlegen. Sie haben den 
obsiegenden und anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner nach Art. 78 
Abs. 1 VRG überdies aussergerichtlich für die durch den Rechtsstreit ver-
ursachten notwendigen Kosten zu entschädigen. Es kann dabei auf die 
Honorarnote vom 16. November 2016 der Anwältin des Beschwerdegeg-
ners in der Höhe von insgesamt Fr. 2'102.45 (bestehend aus: anwaltlicher 
Arbeits- und Zeitaufwand 7 Std. à Fr. 270.-- [= Fr. 1'890.--] plus 3 % Spe-
senpauschale [= Fr. 56.70] und 8 % Mehrwertsteuer [= Fr. 155.75]) ver-
wiesen und diese Kostennote unverändert übernommen werden. Die Be-
schwerdeführer haften auch für diese Parteientschädigung je solidarisch. 
Eine solche aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegeg-
nerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG indessen nicht zu, da sie lediglich in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr.
3'352.--
gehen zulasten der Eheleute A._____, solidarisch haftend, und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.


- 16 -
3.
Aussergerichtlich haben die Eheleute A._____, solidarisch haftend, 
B._____ mit Fr. 2'102.45 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 25. Juni 
2018 abgewiesen (1C_265/2017).