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6/7 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2016
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Grundstückerwerb durch Personen
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im Ausland
Acquist da bains immobigliars tras
persunas a l’exteriur
Acquisto d’immobili da parte di
residenti all’estero
Acquisto di fondi da parte di persone all’estero. Eccezione
all’autorizzazione. Già azionista estero che acquista tutto il
pacchetto azionario della società anonima. Censura del- la
nullità dell’asta.
– A determinate condizioni, cade sotto l’eccezione di cui
all’art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE anche la fattispecie che vede
uno straniero già azionista di una società anoni- ma
acquistare l’altra metà delle azioni di detta società (cons.
5).
– Il vizio riguardante la nullità dell’asta giusta l’art. 19 LAFE
andava sollevato nell’ambito della contestazione della
procedura esecutiva (cons. 6).
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland. Ausnah-
mebewilligung. Erwerb aller Aktien einer AG durch einen
bestehenden ausländischen Aktionär. Rüge der Nichtig- keit
der Versteigerung.
– Unter bestimmten Voraussetzungen fällt auch der Er-
werb aller Aktien einer AG durch einen bestehenden
ausländischen Aktionär unter den Ausnahmetatbestand von
Art. 7 Abs. 1 lit. c BewG (E.5).
– Die Rüge betreffend Nichtigkeit einer Versteigerung
gemäss Art. 19 BewG hätte im Anfechtungsverfahren
gegen die Betreibung geltend gemacht werden müssen
(E.6).
Considerando in diritto:
5. a) Nel merito, è contestato che l’acquisto da parte di uno
straniero dell’altra metà delle azioni di una società anonima non
fosse soggetto ad autorizzazione giusta la LAFE. L’art. 2 cpv. 1 LAFE
sancisce il principio secondo il quale per poter acquistare dei fondi
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situati in Svizzera, le persone all’estero devono chiedere un’auto-
rizzazione all’autorità cantonale competente. L’art. 4 LAFE elenca le
diverse fattispecie che la legge considera alla stregua di un «ac-
quisto di fondi» soggetto ad autorizzazione. In particolare occorre
rilevare che, giusta l’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE, è parificato all’acquisto
di un fondo anche l’acquisto della proprietà o dell’usufrutto su una
quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di
fondi. Giusta questo disposto va considerata come una società im-
mobiliare non solo la persona giuridica che intende occuparsi della
compravendita immobiliare, bensì tutte le società che, indipenden-
temente dal loro scopo statutario, mirano all’acquisto di immobili.
Se l’attivo di una società è costituito essenzialmente da immobili,
si è in presenza di una società immobiliare ai sensi della normativa
LAFE (Mühlebach/GeissMann, Kommentar zum Bundesgesetz über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/
Baden 1986, nota 36 all’art. 4 LAFE).
b) Nell’evenienza non è contestato che gli attivi della
C. SA si riducevano nel periodo qui determinante essenzial-
mente alla PPP no. S50033 sul fondo base no. 1041 incluso il posto
macchina no. M10052 e che si tratti quindi di una società immo-
biliare, il cui acquisto di azioni da parte di una persona residente
all’estero cade in principio sotto la normativa della LAFE. A soste-
gno però dell’esonero dall’autorizzazione, l’autorità convenuta si
appella all’art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE. Ai sensi di tale disposto, in vigo-
re del 1. aprile 2005, non sottostanno all’obbligo dell’autorizzazione
l’acquirente, se già comproprietario o proprietario in comune del
fondo. Per l’istante la disposizione derogatoria non troverebbe ap-
plicazione, in quanto il nuovo acquirente delle azioni sarebbe stato
proprietario dell’altra metà delle azioni della società immobiliare,
ma non sarebbe stato né comproprietario né proprietario comune
del fondo. Poiché le eccezioni andrebbero applicate restrittivamen-
te, l’esonero dall’autorizzazione deciso sarebbe contrario al testo
legale e quindi censurabile. L’ufficio del registro fondiario oppone
alla tesi di parte attrice lo scopo stesso della revisione della LAFE,
poi entrata in vigore nel 2005, tendente propriamente anche alla
limitazione del numero di persone aventi fondi in Svizzera.
c) Giusta la tesi di ricorso, poiché le azioni della società
immobiliare sarebbero di esclusiva proprietà dei rispettivi azioni-
sti, non vi sarebbe né una comproprietà giusta l’art. 646 CC né una
proprietà comune giusta l’art. 652 CC sull’immobile. In realtà, il rap-
porto che concerne la LAFE non è unicamente legato al diritto di
proprietà sulle azioni, bensì è soprattutto la correlazione tra le azio-

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ni e il fondo situato in Svizzera ad essere determinante (interpreta-
zione economica). In questo senso i due azionisti che partecipano
alla società immobiliare hanno una sorte di comproprietà non sulle
azioni ma sul fondo. Nel Messaggio del Governo al Parlamento fe-
derale concernente una modifica della legge federale sull’acquisto
di fondi da parte di persone residenti all’estero del 28 maggio 2003
(Messaggio 2003), il Consiglio federale ricorreva propriamente a
tale terminologia e qualificava come «comproprietà» il rapporto
che lega gli azionisti di una società anonima alla proprietà immo-
biliare, nella misura in cui l’esecutivo affermava testualmente: «Si
pensi in particolare ad una società anonima il cui unico attivo è
rappresentato da uno chalet di vacanza. Un acquirente straniero
difficilmente acquisterebbe azioni di una tale società semplicemen-
te al solo fine di investire del capitale; con ogni probabilità lo scopo
dell’acquisto sarebbe invece di acquistare indirettamente lo chalet
in qualità di comproprietario al fine di poterlo utilizzare, il che è
tuttavia vietato dalla LAFE» (FF 2003 3757). In questo senso, non è
allora contrario al testo della normativa legale e quindi censurabile
il fatto che la parte convenuta abbia considerato come «compro-
prietario» del fondo e non delle azioni giusta l’art. 7 cpv. 1 lett. c
LAFE anche l’azionista della società anonima proprietaria dell’im-
mobile, indipendentemente dal fatto che i due azionisti fossero
proprietari individuali della rispettiva parte delle loro azioni.
d) L’ispettorato del registro fondiario ritiene poi di poter
operare un’analogia tra l’acquisto diretto di fondi e l’acquisto di una
quota tramite azioni, richiamandosi all’interpretazione economica
che vigerebbe nell’ambito della LAFE e espressamente sancita an-
che all’art. 8 OAFE, il quale considera acquisto di un’abitazione da
parte di una persona fisica non solo l’acquisto diretto in proprio
nome, ma anche quello di quote in ragione corrispondente. In ef-
fetti, per il Tribunale amministrativo nulla osta ad una interpreta-
zione nel senso di quella operata dall’istanza precedente, anche
considerato che la LAFE stessa definisce all’art. 4 cosa vada effet-
tivamente considerato come acquisto di un fondo, indipendente-
mente dalla sua definizione giuridica (alla stessa conclusione sem-
bra giungere anche Jacques TissoT, Questions choisies en matière
de LFAIE in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und
Grundbuchrecht, 2006/87 pag. 77 in relazione alle osservazioni alla
nota 34). Non sono infatti ravvisabili motivi per cui per l’acquisto
complementare di una partecipazione societaria non debba valere
– analogamente alle persone fisiche – lo stesso motivo di esone-
ro dall’autorizzazione previsto dall’art. 7 cpv. 1 lett. c, visto che an-

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che in questo modo è dato conseguire uno dei fini perseguiti della
LAFE con l’introduzione di una simile eccezione.
e) Infatti, nel Messaggio 2003, il Consiglio federale appor-
tava diverse proposte di modifiche della legge, una delle quali si
riferiva all’obiettivo di ridurre il numero di persone straniere aventi
fondi in Svizzera. A questo proposito nel messaggio si legge: «Gli
acquirenti che già hanno la comproprietà o la proprietà comune
di un fondo vanno poi esentati dall’obbligo di autorizzazione per
l’acquisto di una quota supplementare di tale fondo rendendo in tal
modo possibile il trasferimento delle quote di proprietà a un nume-
ro ristretto di persone o a un proprietario unico. Continuerà invece
a necessitare di un’autorizzazione il comproprietario che acquisi-
sce un’altra unità di piano dello stesso edificio» (FF 2003 3758).
Specificamente, riguardo alla disposizione di cui all’art. art. 7 lett. c
LEFE, il messaggio precisava: «In caso di acquisto di una quota
supplementare del medesimo fondo, non sottostanno più all’obbli-
go dell’autorizzazione non solo i fratelli e le sorelle dell’acquirente
(ndr: tale eccezione a favore di fratelli e sorelle era previgente alla
normativa attuale, la quale non conosce più una tale facilitazione),
ma neppure gli acquirenti che già sono comproprietari o proprieta-
ri in comune del fondo. Tuttavia ciò non vale per i comproprietari
per piani, allorquando vogliono acquistare altre unità di piano nello
stesso fondo di base sebbene la proprietà per piani sia una forma
particolare di comproprietà. In qualche Cantone la prassi permette
a stranieri imparentati tra loro o a affini di acquistare un immobi-
le di vacanza con due o tre appartamenti senza la condizione di
dover dimostrare la proprietà per piani come dovrebbe di massi-
ma essere il caso. Pertanto, affinché l’articolo 12 lettera d LAFE
possa essere rispettato (un’abitazione di vacanza per famiglia),
un tale comproprietario non può nemmeno invocare la novazio-
ne» (FF 2003 3762).
f) Nell’evenienza, l’ispettorato del registro fondiario ha giu-
stamente ritenuto che il fine perseguito dalla modifica di legge
andava considerato osservato anche nel caso in cui il numero delle
persone all’estero che partecipavano (economicamente) a un’abi-
tazione di vacanza tramite una società per azioni veniva ridotto
con l’acquisto di azioni da parte di azionisti della stessa società,
a patto naturalmente che si trattasse di un’abitazione di vacanza
unica e collettiva. A questo riguardo, il fatto che tale negozio sia
avvento nell’ambito di un incanto pubblico e non in esito ad una
trattativa privata è irrilevante, essendo ai fini della LAFE decisivi
gli effettivi rapporti di proprietà sul fondo e non il modo della loro

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acquisizione. Per contestare l’applicazione dell’art. 7 cpv. 1 lett. c
LAFE, l’istante si richiama poi all’inapplicabilità dell’esonero alle
PPP, come espressamente precisato nel citato Messaggio 2003.
L’appello non è però pertinente. Una PPP – anche se può essere
considerata come una forma particolare di comproprietà - accorda
al proprietario un uso esclusivo su di una ben determinata parte
del fondo, alla stessa stregua di un’abitazione a sé stante, per cui è
evidente che l’eccezione in questione non riguarda una simile for-
ma di acquisizione, dato che con la stessa una persona potrebbe
divenire com(proprietaria) di più di un’abitazione, in contrasto con
quanto sancito all’art. 12 lett. d LAFE. Per il resto, il fatto che l’acqui-
rente fosse e sia già proprietario di una casa di vacanza in Ticino, è
ai fini del presente giudizio irrilevante, essendo lo steso anche già
proprietario della metà delle azioni della società immobiliare che
ha acquistato le contestate azioni dell’istante. Dall’acquisto fatto, il
fratello dell’istante non è pertanto divenuto proprietario di un ulte-
riore fondo in Svizzera. Considerate quindi le finalità stesse volute
dal legislatore con l’introduzione dell’art. 7 cpv. 1 lett. c LAFE e vol-
te alla limitazione del numero di stranieri con fondi in Svizzera, la
decisione presa dall’ispettorato del registro fondiario sfugge alle
censure di ricorso.
6. a) Invocando l’art. 19 LAFE, l’istante contesta poi la reie-
zione oppostale dell’ispettorato del registro fondiario di entrare nel
merito della richiesta di invalidare l’incanto pubblico, dopo che su
detta procedura si sarebbe già pronunciato il Tribunale federale.
Giusta l’art. 19 cpv. 1 e 2 LAFE, chiunque si fa aggiudicare un fondo
per incanto pubblico in un’esecuzione forzata deve dichiarare per
scritto all’autorità dell’incanto, dopo l’aggiudicazione, se sia una
persona all’estero. Se l’obbligo dell’autorizzazione non può esse-
re escluso senza un esame più approfondito, l’autorità dell’incanto
assegna all’acquirente, con comunicazione all’ufficiale del registro
fondiario, un termine di dieci giorni per: chiedere l’autorizzazione
o far accertare ch’egli non sottostà a tale obbligo; fornire garanzie
per il prezzo d’acquisto, fermo restando che, per la durata delle ga-
ranzie, va corrisposto un interesse annuo del 5 per cento e fornire
garanzie per le spese di un nuovo incanto. Per la ricorrente, con-
trariamente a quanto di sua competenza, l’ispettorato del registro
fondiario non avrebbe accertata la violazione di tale disposto. An-
che questa censura si palesa immotivata.
b) Richiamandosi alla sentenza del Tribunale federale
7B.14/2006 del 7 aprile 2006 cons. 3.2, per l’ispettorato del registro
fondiario, i pretesi vizi di forma di cui sarebbe stato affetto l’incanto

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pubblico, nell’ambito del quale l’acquirente non avrebbe dichiarato
di essere una persona residente all’estero giusta quanto sancito
dalla LAFE, sarebbero aspetti che l’istante avrebbe dovuto addurre
nell’ambito della contestazione della procedura esecutiva avvia-
ta in Ticino. Dal canto suo l’istante non reputa possibile dedurre
dalla citata sentenza simili conclusioni. Nel giudizio 7B.14/2006, il
Tribunale federale non esaminava l’eventuale questione del vizio
formale (omessa dichiarazione, impossibilità di escludere la neces-
sità di un’autorizzazione, mancata assegnazione di un termine per
chiedere l’autorizzazione o fornire garanzie, ecc.), di cui sarebbe
stata affetta la procedura di messa all’incanto di un fondo, ad-
ducendo propriamente che nel ricorso non sarebbe stata neppure
pretesa la violazione di una delle condizioni poste all’incanto pub-
blico dall’art. 19 LAFE. In questo senso quindi, nella sentenza rich-
iamata nell’ambito della contestazione dell’incanto, non si entrava
nel merito di detta questione in quanto la violazione degli artt. 19
e 26 LAFE non era stata espressamente sollevata e non perché di
competenza dell’autorità cantonale chiamata al rilascio dell’auto-
rizzazione, come erroneamente preteso dall’istante. Il Tribunale
federale dichiarava invece di competenza dell’autorità di prima
istanza – e non degli organi incaricati della procedura esecutiva – la
questione di decidere se vi fosse o meno un motivo per esonerare
l’acquirente da un’autorizzazione o per rilasciargliela. Alla luce di
tali considerazioni è allora chiaro che il rinvio alla sentenza del Tri-
bunale federale 7B.14/2006 supporta la tesi e le conclusioni di parte
convenuta. Se l’istante avesse voluto un giudizio sulla conformità
alla LAFE dell’incanto pubblico indetto nel 2014 essa avrebbe potu-
to e dovuto avanzare le proprie pretese nell’ambito della procedura
esecutiva, giacché allora la questione della conformità alla LAFE
dell’incanto avrebbe potuto apparire perlomeno aperta. Giusta-
mente pertanto l’ispettorato del registro fondiario non è entrato
nel merito della pretesa volta ad ottenere la constatazione della
nullità dell’incanto, dopo che l’istante non aveva neppure sollevato
un vizio ai sensi dell’art. 19 LAFE nell’ambito della procedura esecu-
tiva conclusasi con il giudizio 5A_340/2015.
c) Al momento attuale, essendo stabilito che un’autorizza-
zione giusta la LAFE non è necessaria, non sussiste neppure un
motivo per rimettere in discussione le modalità del passaggio
delle azioni. Una volta accertato che l’acquirente non era tenuto
al rilascio di un’autorizzazione ai sensi della LAFE e dopo che i
vizi in relazione all’art. 19 LAFE non potevano essere considerati
di sua competenza, per l’ispettorato del registro fondiario non vi

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erano pertanto più motivi per prendere altre misure o constatare
altre conseguenze giuridiche, quali ad esempio la nullità della tran-
sazione giusta l’art. 26 LAFE. Anche in merito a tale questione il prov-
vedimento impugnato merita piena conferma.
U 15 109
Sentenza del 6 settembre 2016
L’interposto ricorso al Tribunale federale in materia di diritto pub-
blico è ancora pendente.