gr_gerichte · ZK2 2017 5 · 2019-06-26 · it
Regionalgericht Landquart

Berufung OR Allgemeine Bestimmungen

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
1 / 17
Sentenza del 26 giugno 2019
N. d'incarto
ZK2 17 5
Istanza
Seconda Camera civile
Composizione
Pritzi, presidente
Brunner e Michael Dürst
Baldassarre, attuario
Parti
X._____
appellante
patrocinato dall'avvocato lic. iur. Roberto A. Keller
Piazza della Grida, 6535 Roveredo
contro
Y.1_____
appellata
patrocinata dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller
San Roc, 6537 Grono
Y.2_____
appellato
patrocinato dall'avvocato lic. iur. Fabrizio Keller
San Roc, 6537 Grono

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Oggetto
pretesa
Atto impugnato
decisione del Tribunale distrettuale Moesa del 30.11.2016,
comunicata il 29.12.2016 (no. d'incarto 115-2015-28)
Comunicazione
01 luglio 2019

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Ritenuto in fatto:
A.
Nel gennaio 2014 i coniugi Y.1_____ e Y.2_____ hanno comunicato ad
X._____ il loro interesse all'acquisto della particella no. 65 del registro fondiario del
Comune di O.1_____, di proprietà di quest'ultimo. Inizialmente, X._____ rifiutava,
rimandando i coniugi Y.1_____/Y.2_____ all'imprenditore edile A._____, al quale
aveva già verbalmente promesso la vendita e al quale non voleva pertanto mancare
di parola.
Avvicinato dai coniugi Y.1_____/Y.2_____, A._____ ha acconsentito verbalmente
alla vendita diretta della particella ai coniugi Y.1_____/Y.2_____, ponendo come
unica condizione che la sua impresa ottenesse dai nuovi acquirenti l'appalto per
edificare il fondo.
A._____ ha quindi chiesto ad X._____ di acconsentire al trapasso diretto da
quest'ultimo ai coniugi Y.1_____/Y.2_____, ottenendo il suo assenso verbale.
Nel febbraio 2014, i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno incaricato lo studio
d'ingegneria B._____ di O.1_____ di predisporre un progetto e gli atti per la licenza
edilizia. Sempre nel febbraio 2014, X._____ ha firmato assieme ai coniugi
Y.1_____/Y.2_____ e al progettista da essi incaricato la relazione tecnica d'appoggio
alla domanda di costruzione. Nell'ambito della sottoscrizione della domanda di
costruzione, X._____ non ha fatto riferimento alla condizione posta da A._____.
La domanda di costruzione no. 15-2014 è stata presentata al Comune di O.1_____ il
14 aprile 2014. Il Comune di O.1_____ ha approvato l'istanza con decisione del 12
maggio 2014.
Il 2 maggio 2014, il notaio di Circolo incaricato da A._____ per conto di X._____, avv.
C._____, ha trasmesso ad X._____ e ai coniugi Y.1_____/Y.2_____ una bozza di
contratto di compravendita, non contenente alcun riferimento alla condizione che la
costruzione dell'immobile progettato fosse affidata all'impresa edile di A._____.
Entrambe le parti non hanno sollevato obiezioni riguardo al contenuto della bozza
notarile. Di seguito, i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno concordato con la Banca
D._____ il finanziamento parziale dell’importo della compravendita e versato i fondi
richiesti per l'acquisto della particella sul conto clienti dell'avv. C._____.
Nell’agosto 2014, X._____ ha interrotto la trattativa contrattuale con la motivazione
che "il trapasso non è ancora possibile per motivi di credito dei Signori
Y.1_____/Y.2_____", riconoscendo tuttavia di aver in precedenza dato all'avv.

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C._____ il proprio "benestare affinché si potesse procedere con la stesura del
contratto definitivo e le firme".
È seguito un fitto carteggio fra le parti, durante il quale i coniugi Y.1_____/Y.2_____
hanno rifiutato una proposta avanzata da A._____ il 28 agosto 2014, in cui
quest'ultimo (in qualità di presidente del consiglio di amministrazione della E._____
SA) proponeva di rivendere loro il fondo al prezzo al quale l'avrebbero potuto
acquistare dall'appellante, a condizione che questi firmassero il contratto d'appalto
per l'edificazione del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati
nel 2015.
B.
Il 21 aprile 2015 i coniugi Y.1_____/Y.2_____ hanno presentato istanza di
conciliazione nei confronti di X._____ alla Giudicatura di pace del Distretto Moesa
(oggi: Giudicatura di pace Moesa), con i seguenti petiti:
1.
Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento delle spese
di progettazione sostenute dagli istanti Y.1_____ e Y.2_____, O.2_____,
per l’importo di CHF 21'070.-. con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.
2.
Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento agli istanti
delle spese legali, per la fase di costituzione in mora, ammontanti a CHF
2'160.-. con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.
3.
Le spese processuali (comprese quelle della conciliazione) e le spese
ripetibili sono poste a carico della parte convenuta.
C.
L'autorizzazione ad agire della Giudicatura di pace del Distretto Moesa è stata
comunicata il 30 giugno 2015.
D.
Il 30 settembre 2015, Y.1_____ e Y.2_____ hanno inoltrato la causa al
Tribunale distrettuale Moesa (oggi: Tribunale regionale Moesa), postulando quanto
segue:
1.
Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento delle
spese di progettazione sostenute dagli istanti Y.1_____ e Y.2_____,
O.2_____, per l’importo di CHF 21'070.- con interessi al 5 % dal 30
settembre 2014.
2.
Il convenuto X._____, O.1_____, è condannato al pagamento agli attori
delle spese legali, per la fase di costituzione in mora, ammontanti a CHF
2'160.- con interessi al 5 % dal 30 settembre 2014.
3.
Le spese processuali e le spese ripetibili (comprese quelle della
conciliazione) sono poste a carico della parte convenuta.

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E.
Nella sua risposta del 10 novembre 2015 X._____ inoltrava al Tribunale
distrettuale Moesa i seguenti petiti:
1.
La petizione è integralmente respinta.
2.
Con protesta di spese, tasse e ripetibili, comprese quelle dell’udienza di
conciliazione.
F.
In occasione dell’udienza istruttoria davanti al Tribunale distrettuale Moesa
tenutasi il 14 gennaio 2016, le parti confermavano i loro petiti e le prove addotte.
G.
Dopo l'udienza principale del 30 novembre 2016, in data 29 dicembre 2016 il
Tribunale distrettuale Moesa notificava alle parti la seguente decisione:
1.
La petizione 30 settembre 2015 è parzialmente accolta. Di conseguenza:
1.1. X._____, O.1_____, è condannato a pagare ad Y.1_____ e Y.2_____,
O.2_____, l’importo di CHF 15’670.- con interessi al 5% dal 21 aprile
2015 per le spese di progettazione da loro sostenute.
1.2. X._____, O.1_____, è condannato al pagamento ad Y.1_____ e
Y.2_____, O.2_____, delle spese legali, per la fase di costituzione in
mora, ammontanti a CHF 2'160.- con interessi al 5% dal 21 aprile
2015.
2.
La tassa di giustizia di CHF 1'500.- per la presente procedura e la tassa
di Giustizia di CHF 350.- per la procedura di conciliazione, già anticipate
dagli attori, rimangono a loro carico in ragione di CHF 255.75, mentre il
restante importo di CHF 1'594.25 è posto a carico del convenuto, il quale
verserà a controparte CHF 4'045.35 a titolo di ripetibili ridotte.
3.
Contro la presente decisione può essere interposto appello, scritto e
motivato, al Tribunale cantonale dei Grigioni, entro 30 giorni dalla
notificazione.
4.
(Notifica)
H.
In data 2 febbraio 2017, X._____ è ricorso in appello contro la decisione di
prima istanza, con i seguenti petiti:
1.
L’appello è accolto e l’impugnata decisione 30 novembre / 29 dicembre
2016 del Tribunale distrettuale Moesa è integralmente annullata.
2.
Spese, tasse e ripetibili di conciliazione, prima e seconda istanza
protestate.
I.
Y.1_____ e Y.2_____ hanno proposto mediante risposta del 2 marzo 2017
quanto segue:
1.
L’appello è integralmente respinto.

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2.
Protestate spese, tasse e spese ripetibili.
J.
Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del
giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

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Considerando in diritto:
1.1.
Contro le decisioni dei tribunali distrettuali (dal 1° gennaio 2017: tribunali
regionali) quali giurisdizioni di prima istanza in materie civili può essere interposto
appello (art. 308 cpv. 1 CPC), a condizione che il valore litigioso sia di almeno CHF
10'000.00 (art. 308 cpv. 2 CPC).
1.2.
L'appello, scritto e motivato, deve essere proposto al Tribunale cantonale dei
Grigioni, quale autorità giudiziaria superiore ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 della Legge
d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010
(LACPC; CSC 320.100), entro 30 giorni dalla notificazione della decisione motivata
(art. 311 CPC). Competente è la Seconda Camera civile del Tribunale cantonale (art.
7 cpv. 1 lett. a dell'Ordinanza sull'organizzazione del Tribunale cantonale del 14
dicembre 2010 [OOTC; CSC 173.100]).
Tenuto conto della sospensione del termine durante le ferie giudiziarie (art. 145 cpv.
1 lett. c CPC), l'appello di X._____, interposto il 2 febbraio 2017, è stato proposto nel
termine di 30 giorni dalla notifica del 29 dicembre 2016 ed è pertanto tempestivo e
ricevibile in ordine.
2.1.
Giusta l'art. 310 CPC, con l'appello possono essere censurati l'errata
applicazione del diritto e l'errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L'atto di
appello deve esporre i motivi per i quali la decisione impugnata è ritenuta errata. In
particolare, non è sufficiente reiterare la propria interpretazione dei fatti, limitarsi a
riprodurre le proprie conclusioni senza un esame approfondito delle motivazioni della
decisione impugnata o rivolgere critiche di carattere generale contro la stessa (DTF
138 III 374 consid. 4.3.1.). È in altre parole richiesta la designazione precisa dei
passaggi contestati e delle prove sulle quali si fondano le critiche addotte (sentenza
del Tribunale federale 4A_474/2013 del 10 marzo 2014 consid. 3.1 segg.).
2.2.
L'appellante, condannato dal tribunale di prime cure a risarcire gli appellati,
censura un'applicazione errata del diritto, nella misura in cui la precedente istanza –
anche a seguito di un accertamento errato dei fatti – avrebbe interpretato in modo
errato le risultanze delle tavole processuali. A mente dell'appellante, la precedente
istanza avrebbe infatti misconosciuto la concreta e reale portata dei ruoli assunti
dalle persone coinvolte, in particolare il ruolo di A._____, proprietario e
rappresentante della E._____ SA, il quale sarebbe stato indebitamente disgiunto
dalle circostanze fattuali del caso, al punto di risultare insignificante per le stesse. Per
contro, le condizioni da lui poste per l'assenso alla compravendita diretta tra

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l'appellante e gli appellati avrebbero avuto un impatto decisivo sulle trattative di
compravendita fra le parti. Le censure dell'appellante sono pertanto ammissibili.
2.3.
L'appellante censura l'applicazione errata delle norme sulla responsabilità
precontrattuale. Deve pertanto essere accertato se vi sia stato un rapporto di
negoziazione tra l'appellante e gli appellati (consid. 3), se il comportamento
dell'appellante abbia suscitato e deluso una fiducia degna di protezione nell'ambito
della suddetta relazione (consid. 4), se tale comportamento abbia naturalmente e
adeguatamente causato il danno allegato dagli appellati (consid. 5) e se la proposta
di A._____ del 28 agosto 2014 abbia risanato il danno (consid. 6).
3.1.
Per quanto concerne l'esistenza di un rapporto di negoziazione tra le parti si
rileva che, nell'atto di appello, l'appellante non fa più valere l'inesistenza di un tale
rapporto con gli appellati. A loro volta, le tavole processuali non permettono di
giungere a tale conclusione.
3.2.
Dalle tavole processuali emerge come, in un primo momento, l'appellante
abbia rifiutato di negoziare con gli appellati, non volendo mancare di parola a
A._____ (act. TDM 1.2, no. III.2). Gli appellati, i quali portano l'onere della prova per il
fatto allegato giusta l'art. 8 CC, non adducono prove atte a far dubitare della veracità
della ricostruzione dell'appellante. In seguito all'iniziale rifiuto, gli appellati hanno
quindi negoziato con A._____, giungendo a un accordo verbale per cui quest'ultimo
avrebbe liberato l'appellante dal suo impegno a condizione che, al momento della
costruzione, la parte edilizia fosse affidata alla sua impresa. A._____ ha quindi
informato l'appellante dell'accordo trovato e chiesto allo stesso di acconsentire a una
compravendita diretta tra l'appellante e gli appellati. L'appellante ha acconsentito a
tale proposta. Nel febbraio 2014, l'appellante ha quindi sottoscritto la relazione
tecnica d'appoggio alla domanda di costruzione.
3.3.
Per il periodo successivo alla sottoscrizione della relazione tecnica, l'esistenza
di un rapporto di negoziazione appare inconfutabile, giacché la relazione tecnica non
sarebbe stata firmata dalle parti senza la reciproca intenzione di negoziare un
contratto di compravendita. Nel periodo antecedente, invece, l'appellante stesso non
ha negoziato direttamente con gli appellati. Ciò nonostante, dottrina e giurisprudenza
riconoscono l'applicazione per analogia della responsabilità per persone ausiliarie
giusta l'art. 101 cpv. 1 CO laddove una parte affida la conduzione della negoziazione
a terzi (DTF 108 II 419 consid. 5; sentenza del Tribunale federale 4C.394/2006 del
24 aprile 2007, consid. 4.3.3; Karl Spiro, Die Haftung für Abschluss- und Verhand-
lungsgehilfen - zugleich ein Beitrag zur Lehre von der culpa in contrahendo, in: ZSR
1986, 105, vol. 1, pagg. 619 segg., pag. 629; Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg

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Schmid/Susan Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil,
vol. I, 10. ed., Zurigo 2014, no. 973; Claire Huguenin, Obligationenrecht Allgemeiner
und Besonderer Teil, 2. ed., Zurigo 2014, no. 1002). Poiché l'appellante era
senz'altro conscio dell'intenzione di A._____ di condurre in suo nome la negoziazione
con gli appellati, egli ha implicitamente affidato la negoziazione a costui come sua
persona ausiliaria.
3.4.
Pertanto, già con l'assenso alla proposta presentatagli da A._____,
l'appellante ha instaurato un rapporto di negoziazione tra se stesso, coadiuvato da
A._____, e gli appellati. Tale rapporto è stato in seguito rafforzato dalle trattative
informali tra A._____ e gli appellati (act. TDM 4.11, pag. 2), così come dalla
sottoscrizione incondizionata della relazione tecnica da parte dell'appellante e dal
suo assenso alla bozza notarile.
4.1.1. La responsabilità per culpa in contrahendo, come la responsabilità fondata
sulla fiducia di cui rappresenta un aspetto (DTF 121 III 350 consid. 6; Ernst A. Kra-
mer/Bruno Schmidlin, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band VI
[Das Obligationenrecht], 1. Teilband [Allgemeine Einleitung in das schweizerische
Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR], Berna 1986, no. 151 ad Allge-
meine Einleitung vor Art. 1 OR), presuppone che una fiducia degna di protezione sia
stata suscitata e in seguito delusa (Stephan Hartmann, Der Abbruch von Vertrags-
verhandlungen als Enttäuschung von Vertrauen, Bemerkungen im Anschluss an das
Bundesgerichtsurteil 4C.152/2001 vom 29. Oktober 2001, in: ZBJV 139/2003, pagg.
516 segg., pag. 527). Chi partecipa in una negoziazione non può di principio fare
affidamento sul perfezionamento del contratto, bensì solamente sulla corretta
conduzione della negoziazione (Stephan Hartmann, loc. cit., pag. 522). La fiducia
nella corretta conduzione della negoziazione è data dall'avvio di quest'ultima ed è
frustrata da informazioni false o insufficienti della controparte riguardo alla sua reale
volontà di perfezionare il contratto (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001
del 29 ottobre 2001, consid. 3a; Stephan Hartmann, loc. cit., pagg. 524 segg.).
4.1.2. Nella fattispecie, fino all'assenso incondizionato alla bozza notarile, il
comportamento dell'appellante era atto a comunicare chiaramente agli appellati che
la sua volontà di perfezionare il contratto con essi non fosse né particolarmente forte
né tantomeno incondizionata. Invero, egli ha inizialmente rifiutato di negoziare con gli
appellati. Solo in un secondo momento, l'appellante ha acconsentito verbalmente alla
transazione proposta da costoro e da A._____. La proposta includeva infine la
condizione che il fondo fosse edificato dall'impresa edile di quest'ultimo.

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4.1.3. Dall'assenso
incondizionato
alla
bozza
notarile
in
poi,
invece,
il
comportamento dell'appellante poteva manifestamente suscitare fiducia nella sua
volontà di perfezionare il contratto come formulato nella bozza (cfr. tuttavia consid.
5).
4.2.1. Ordinariamente, la fiducia nel perfezionamento del contratto non è tutelata.
Secondo la prassi del Tribunale federale, infatti, ogni parte ha di principio il diritto di
interrompere la negoziazione senza dover addurre motivi (sentenza del Tribunale
federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001, consid. 3a).
4.2.2. In via eccezionale, può essere invece risvegliata una fiducia degna di
protezione nel perfezionamento del contratto laddove il contenuto dello stesso sia
stato sufficientemente concretizzato e la parte lesa abbia compiuto investimenti poi
vanificati
dal
mancato
perfezionamento
(sentenza
del
Tribunale
federale
4C.152/2001, consid. 3b). In tal caso, tuttavia, la giurisprudenza richiede che la parte
interrompente sia stata consapevole delle suddette circostanze e abbia omesso di
agire di conseguenza (sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 del 29 ottobre
2001, consid. 3b; Stephan Hartmann, loc. cit., pagg. 531 e 533). Tale presupposto è
fondamentale per garantire la libertà contrattuale. In caso contrario, infatti, una parte
della negoziazione potrebbe mettere l'altra dinanzi a fatti compiuti e costringerla a
scegliere tra il perfezionamento del contratto e la responsabilità precontrattuale
(Stephan Hartmann, loc. cit., pag. 531).
4.2.3. Incaricando lo studio d'ingegneria B._____ di progettare l'edificazione del
fondo, gli appellati hanno compiuto un investimento in seguito vanificato dalla
repentina interruzione della negoziazione da parte dell'appellante.
4.2.4. Ciò nonostante, non è né allegato né tantomeno dimostrato che, al momento
del suo assenso verbale alla transazione e in generale prima della sottoscrizione
della relazione tecnica nel "febbraio 2014" (act. TDM 2.4, pag. 2), l'appellante fosse a
conoscenza dell'investimento degli appellati. Tale consapevolezza non può
d'altronde neppure essere presunta.
4.2.5. Gli appellati, attori in prima istanza, non allegano neppure che la relazione
tecnica sia stata sottoscritta prima della progettazione. Essi asseriscono solamente
che, nel febbraio 2014, gli attori incaricarono lo studio d'ingegneria B._____ di
predisporre un progetto e gli atti per una licenza edilizia e che, sempre nel febbraio
2014, il responsabile della suddetta impresa raccolse la firma dell'appellante per
l'inoltro della domanda di costruzione, e preparò tutti gli atti necessari (petizione, no.
4). Al contrario, poiché la progettazione appare in larga misura conclusa nella

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relazione tecnica, la cui lettera C ("Descrizione del progetto") fa addirittura riferimento
a piani in scala 1:100 (act. TDM 2.4, pag. 3), si deve presumere che al momento
della sottoscrizione gli investimenti fossero già compiuti. Non è per contro lecito
presumere che l'appellante abbia sottoscritto la relazione tecnica prima che la stessa
fosse ultimata. Anche per questo motivo, l'appellante deve essere considerato
inconsapevole della circostanza che gli appellati stessero compiendo investimenti in
vista del futuro accordo. Ne consegue che non può essere stata risvegliata una
fiducia degna di protezione nel perfezionamento del contratto (cfr. inoltre consid. 5).
4.3.1. La fiducia degli appellati deve quindi essere degna di protezione, ossia
ragionevole (Peter Gauch/Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Susan Emmenegger, loc.
cit., no. 982g). In altre parole, la parte lesa non deve meramente esser caduta vittima
della propria imprudenza ed eccessiva fiducia o di rischi comuni (DTF 120 II 331
consid. 5a). Il riconoscimento di una ragionevole fiducia nel perfezionamento del
contratto soggiace a presupposti particolarmente restrittivi laddove il contratto è
soggetto a requisiti formali statuiti nell'interesse delle parti. Invero, nei suddetti casi
già la validità della promessa di contrattare è sottoposta ai medesimi requisiti formali
del futuro contratto (art. 22 cpv. 2 CO). In particolare, la promessa di negoziare una
compravendita d'immobili è sottoposta alla forma dell'atto pubblico, allo scopo di
proteggere le parti da impegni avventati (art. 216 cpv. 2 CO). Pertanto, la protezione
della parte interrompente da impegni avventati deve essere bilanciata con la tutela
dell'affidamento della parte lesa nel perfezionamento del contratto, tenendo conto in
particolare che, quando l'osservanza della forma serve a proteggere le parti da un
agire precipitoso, la libertà contrattuale è fortemente accentuata a scapito del
principio di affidamento (Alex Domeniconi, Letter of Intent, ZStP - Zürcher Studien
zum Privatrecht, vol. 185, Zurigo 2013, no. 391). La stessa sentenza del Tribunale
federale citata dal Tribunale di prime cure e dagli appellati puntualizza infine come
sia solamente contrario alle regole sulla buona fede acconsentire senza riserve alla
conclusione di un contratto formale e poi rifiutare all'ultimo momento di trasporlo nelle
forme legali (DTF 140 III 200 consid. 5.2 in fine, con rinvii).
4.3.2. A mente dell'appellante, le informazioni di seconda mano da lui ottenute
sull'incapacità degli appellati di finanziare l'edificazione del fondo nel periodo
immediatamente successivo al rilascio della licenza edilizia avrebbero giustificato
l'interruzione della negoziazione. In altre parole, egli adduce che la circostanza che
gli appellati avessero anch'essi violato i dettami della buona fede avrebbe reso la loro
fiducia irragionevole e giustificato l'interruzione delle trattative.
4.3.3. L'appellante allega che A._____ sarebbe stato disposto a rinunciare alla
compravendita con l'appellante solamente a condizione che gli appellati

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acquistassero il fondo con l'intenzione di costruire subito, ovverosia appena ottenuta
la licenza edilizia. Tuttavia, il verbale dell'esame testimoniale di A._____ mostra
chiaramente come, per costui, fosse solamente sottinteso che i lavori dovessero
essere avviati senza indugio. A._____ afferma, infatti, di non aver mai
espressamente comunicato agli appellati di rinunciare alla compravendita con
l'appellante a tale condizione (act. TDM 4.11, pagg. 2 segg.). Pertanto, A._____ non
ha espresso alcuna riserva riguardo alla data d'avvio dei lavori di costruzione.
4.3.4. Nondimeno, negoziando in buona fede, le parti devono aver riconosciuto che
la condizione di poter edificare il fondo, posta da un imprenditore edile al quale la
particella era peraltro già stata promessa, implicasse che i lavori dovessero
cominciare entro un termine adeguato, che rispecchiasse la durata consueta delle
transazioni coinvolte (ossia la compravendita, il finanziamento e l'appalto). Per
contro, assumere che la data della costruzione potesse essere stabilita
discrezionalmente dagli appellati rappresenterebbe una violazione manifesta del
principio di buona fede.
4.3.5. Sebbene le parti debbano aver compreso che A._____ volesse poter costruire
entro un termine adeguato, esse non devono necessariamente aver inteso che egli
volesse avviare i lavori senza indugio, non appena ottenuta la licenza edilizia.
Indicativamente, il termine per l'inizio dei lavori di un anno (oggi: due anni) dal rilascio
della licenza edilizia giusta l'art. 91 cpv. 2 della Legge sulla pianificazione territoriale
allora vigente (vLPTC, oggi: LPTC; CSC 801.100) rappresenta invece un termine che
le parti devono aver considerato adeguato.
4.3.6. Alla luce di tale circostanza, benché le parti non siano di norma tenute a
informare sulla propria solvibilità (DTF 125 III 86 consid. 3c), l'obbligo di negoziare in
buona fede avrebbe imposto agli appellati, consci dell'importanza cui assurgeva
l'edificazione del fondo – sia per A._____ sia, in virtù degli accordi presi, per
l'appellante – di informarsi per tempo sulla loro capacità di avviare la costruzione
della casa progettata entro un termine adeguato e di non sottacere eventuali
problemi di liquidità relativi alla stessa.
4.3.7. Ciò nonostante, benché gli appellati non abbiano adempito tale obbligo, né
l'appellante né A._____ indicano plausibilmente come l'interruzione repentina della
negoziazione dopo soli tre mesi dal rilascio della licenza edilizia possa ottemperare ai
dettami della buona fede. Invece, nonostante non sia in alcun modo dimostrato che
gli appellati non avrebbero potuto ottenere il finanziamento e cominciare a costruire
entro un termine adeguato, l'appellante non ha nemmeno concesso un'occasione di
esprimersi sul finanziamento dell'edificazione prima di chiudere la trattativa.

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4.3.8. Le informazioni di seconda mano ottenute dall'appellante sulle condizioni
poste agli appellati dalla banca D._____ non giustificano pertanto la repentina
interruzione delle negoziazioni, neppure alla luce dell'interesse dell'appellante alla
protezione da impegni avventati. Invero, al momento dell'assenso incondizionato alla
bozza notarile, l'appellante aveva manifestamente avuto sufficiente occasione di
ottenere le necessarie informazioni e di chiedere consiglio al notaio competente.
4.3.9. Si rammenta infine che, in seguito, gli appellati hanno rifiutato la proposta
avanzata da A._____ il 28 agosto 2014, in cui quest'ultimo (in qualità di presidente
del consiglio di amministrazione della E._____ SA) proponeva di rivendere il fondo
agli appellati al prezzo al quale l'avrebbero potuto originariamente acquistare
dall'appellante, a condizione che costoro firmassero il contratto d'appalto per
l'edificazione del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati nel
2015. Tale fatto mette in questione l'esistenza del danno (cfr. consid. 6), non però la
ragionevolezza della fiducia degli appellati nella corretta conduzione della
negoziazione e nel perfezionamento del contratto con l'appellante.
5.1.
La responsabilità per culpa in contrahendo presuppone inoltre un nesso
causale naturale e adeguato tra il danno patito dalla parte lesa e la condotta della
controparte (cfr. DTF 115 II 15 consid. 4a in fine). Il nesso causale deve sussistere
tra il comportamento suscitante la fiducia e il comportamento frustrante la fiducia da
una parte e il danno dall'altra (cfr. DTF 130 III 345 consid. 2.1; Stephan Hartmann,
loc. cit., pag. 522). I suddetti comportamenti devono costituire una conditio sine qua
non o, in caso di un'omissione, una conditio cum qua non per l'insorgere del danno
allegato (nesso causale naturale) ed essere idonei, secondo il corso ordinario delle
cose e l'esperienza generale della vita, a provocare lo stesso (cfr. Alex Domeniconi,
loc. cit., no. 403).
5.2.
A titolo di danno, gli appellati adducono in primo luogo i costi di progettazione
di CHF 12'960.00 fatturati dallo studio d'ingegneria B._____ (act. TDM 2.23),
vanificati, a mente degli appellati, dall'interruzione della negoziazione. La fattura si
riferisce alla preparazione della relazione tecnica 125.30, datata "febbraio 2014" (act.
TDM 2.4, pag. 2; cfr. consid. 4.2.4 e 4.2.5). Il contrario non è difatti neppure allegato
dagli appellati. Ne consegue che non può esservi stato un nesso causale naturale tra
l'incorretta comunicazione dell'appellante e il danno allegato dagli appellati, poiché le
azioni che potrebbero aver suscitato una ragionevole fiducia degli appellati nel
perfezionamento del contratto, ossia la firma apposta dall'appellante alla relazione
tecnica e il suo assenso incondizionato alla bozza notarile, si sono entrambe
consumate in seguito alla maturazione dei costi addotti dagli appellati. Prima delle
suddette azioni dell'appellante non è allegata né tantomeno dimostrata una

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conoscenza dell'investimento degli appellati da parte dell'appellante. Parimenti, non è
dimostrata la comunicazione anche solo implicita di un assenso incondizionato dello
stesso alla compravendita nel periodo precedente l'assenso alla bozza notarile.
5.3.
Gli ulteriori costi addotti dagli appellati, ossia le tasse di cancelleria e spese
legali incorse, sono accessori alla domanda di costruzione, poiché non sarebbero
maturati se la licenza edilizia non fosse stata richiesta. Ne consegue che i costi
addotti antecedono interamente la suscitazione della ragionevole fiducia degli
appellati e non vi è pertanto alcun nesso causale tra il comportamento dell'appellante
e il danno allegato.
6.1.
L'appellante sostiene infine che l'assenso all'offerta inoltrata da A._____ il 28
agosto 2014, secondo la quale la E._____ SA avrebbe rivenduto il fondo agli
appellati a condizione che questi firmassero il contratto d'appalto per l'edificazione
del fondo entro il 28 febbraio 2015 e che i lavori fossero realizzati nel 2015, avrebbe
potuto evitare il danno allegato.
6.2.
Il danno è costituito da una diminuzione involontaria del patrimonio netto; esso
corrisponde alla differenza fra lo stato attuale del patrimonio del danneggiato e quello
presumibile qualora l'evento dannoso non si fosse prodotto. Il danno può presentarsi
sotto forma di una riduzione degli attivi, di un incremento dei passivi o di un mancato
aumento degli attivi, rispettivamente di una mancata diminuzione dei passivi (DTF
129 III 331 consid. 2.1).
6.3.
Gli appellati ritengono che l'interruzione repentina delle negoziazioni abbia
reso inutili i costi di progettazione da essi incorsi e le spese ivi connesse. Riguardo
all'offerta di A._____, essi sostengono che in essa fossero state poste condizioni
ulteriori e supplementari. A mente degli appellati, il terreno non sarebbe stato offerto
alle condizioni originarie e, pertanto, la situazione non sarebbe stata risanata.
Pertanto, l'offerta di A._____, distanziandosi in modo sostanziale dagli accordi,
avrebbe corrisposto a un rifiuto a trasferire il terreno alle condizioni iniziali. Non
sarebbero quindi state necessarie ulteriori comunicazioni da parte degli appellati.
6.4.
Interpretando in buona fede le esternazioni delle parti si deve tuttavia giungere
alla conclusione che l'edificazione del fondo, condizione per la compravendita,
dovesse avvenire entro un termine adeguato, quantificabile orientativamente in un
periodo di un anno dal rilascio della licenza edilizia (cfr. consid. 4.3.5). Poiché
l'offerta di A._____ avrebbe permesso che i lavori fossero eseguiti ancora nel 2015, il
termine posto da quest'ultimo appare senz'altro adeguato. Se i lavori fossero stati
avviati nel maggio 2015, ovverosia a un anno dal rilascio della licenza edilizia, vi

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sarebbe stato tempo a sufficienza per terminare i lavori l'anno stesso. Per giunta,
A._____ neppure richiedeva che i lavori fossero terminati nel 2015, bensì solamente
che fossero eseguiti quell'anno. Appare anche contrario al principio della buona fede
che gli appellati non abbiano neppure tentato di negoziare un termine adeguato, pur
avendo per propria ammissione acconsentito alla condizione che l'impresa di
A._____ edificasse il fondo. Gli appellati non presentano infine un motivo oggettivo
per cui l'edificazione del fondo dovesse poter da loro essere posticipata ad libitum.
6.5.
Pertanto, giacché dal 28 agosto 2014 la diminuzione del patrimonio netto degli
appellati non può più essere considerata involontaria, i requisiti della nozione
giuridica del danno non sono adempiti.
7.
In assenza di un nesso causale tra il comportamento dell'appellante e il danno
allegato, nonché alla luce della circostanza che, dal 28 agosto 2014, gli appellati non
avevano patito un danno in senso giuridico, l'azione degli appellati è ritenuta
infondata. L'appello è accolto, la decisione impugnata del Tribunale distrettuale
Moesa del 30 novembre 2016 è annullata e l'azione è respinta.
8.1.
La tassa di giustizia per la procedura d’appello è fissata e ripartita d’ufficio (art.
105 cpv. 1 CPC). Giusta l'art. 9 cpv. 1 dell'Ordinanza sugli emolumenti in cause civili
(OECC; CSC 320.210), il Tribunale cantonale riscuote una tassa di giustizia in
procedure d'appello compresa tra CHF 1'000.00 e CHF 30'000.00. Nell’occorrenza,
in considerazione di tutti gli elementi si giustifica di fissare le spese processuali a
CHF 4'000.00. Poiché gli appellati sono integralmente soccombenti, la tassa di
giustizia va integralmente a loro carico (art. 106 cpv. 1 CPC).
8.2.
Il Tribunale cantonale stabilisce d’ufficio e discrezionalmente le ripetibili,
qualora queste siano state protestate (art. 105 cpv. 2 e art. 96 CPC; art. 2 cpv. 1
dell'Ordinanza sulla determinazione dell'onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250];
DTF 139 III 334 consid. 4.3). Giusta l'art. 2 cpv. 2 OOA, è considerata corrente una
tariffa oraria fra i 210 e i 270 franchi. Poiché l'appellante quale parte vincente ha
protestato le ripetibili, ma non ha presentato una nota spese per la procedura
d’appello, si applica il valore mediano di CHF 240.00. Le indennità a titolo di ripetibili
(IVA e spese incluse) per la procedura d'appello sono pertanto stabilite d'ufficio a
CHF 3'000.00, considerando questo un importo adeguato alla luce del dispendio a lui
causato in sede d’appello.
8.3.
Giusta l'art. 318 cpv. 3 CPC, l'autorità giudiziaria superiore pronuncia anche
sulle spese giudiziarie della procedura di prima istanza laddove annulla il giudizio
impugnato statuendo essa stessa. Per quanto concerne la tassa di giustizia per la

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procedura di prima istanza di CHF 1'500.00 e la tassa di giustizia di CHF 350.00 per
la procedura di conciliazione, queste sono da considerarsi appropriate e vanno
anch'esse integralmente a carico degli appellati, poiché integralmente soccombenti
(art. 106 cpv. 1 CPC).
8.4.
In assenza di una nota spese per le ripetibili davanti al Tribunale di prime cure,
si applica anche in tal caso la tariffa oraria media di CHF 240.00 (cfr. consid. 8.2). Le
indennità a titolo di ripetibili (IVA e spese incluse) per la procedura di prima istanza
sono pertanto stabilite d'ufficio a CHF 4'000.00.

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La Seconda Camera civile giudica:
1.
L’appello è accolto. La decisione impugnata del Tribunale distrettuale Moesa
del 30 novembre 2016 è annullata e l'azione è respinta.
2.1.
La tassa di giustizia per la procedura d'appello di CHF 4’000.00 va
solidalmente a carico di Y.1_____ e Y.2_____ ed è compensata con l'anticipo
di CHF 4'000.00 prestato da X._____. Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno
direttamente e in solido CHF 4'000.00 ad X._____.
2.2.
Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno in solido ad X._____ CHF 3'000.00 (IVA e
spese incluse) a titolo di ripetibili per la procedura d'appello.
3.1.
La tassa di giustizia per la procedura di prima istanza di CHF 1'500.00 e la
tassa di giustizia di CHF 350.00 per la procedura di conciliazione vanno
solidalmente a carico di Y.1_____ e Y.2_____.
3.2.
Y.1_____ e Y.2_____ rifonderanno in solido ad X._____ CHF 4'000.00 (IVA e
spese incluse) a titolo di ripetibili per la procedura di prima istanza.
4.
Contro questa decisione con un valore litigioso inferiore a CHF 30'000.00 può
essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 2 lett.
a LTF, se la controversia concerne una questione di diritto di importanza
fondamentale. Altrimenti è dato il ricorso sussidiario in materia costituzionale
ai sensi degli artt. 113 segg. LTF. In entrambi i casi il rimedio legale è da
inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per scritto entro 30 giorni
dalla notificazione della decisione con il testo integrale nel modo prescritto
dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto al ricorso, gli ulteriori
presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg.,
90 segg. e 113 segg. LTF.
5.
Comunicazione a: