gr_gerichte · R 2018 29 · 2019-03-12 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 29
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 12. März 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, B._____ und C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin 1
und
Einfache Gesellschaft "D._____", bestehend aus E._____ AG und 
F._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Corina Caluori,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Die einfache Gesellschaft D._____ besteht aus der E._____ AG und der 
F._____ AG (nachfolgend einfache Gesellschaft D._____). Die beiden Ak-
tiengesellschaften bzw. die einfache Gesellschaft sind bzw. ist Eigentüme-
rin der Parzelle 3350 an der G._____-strasse in der Gemeinde X._____ 
(nachfolgend Gemeinde). Das Grundstück liegt gemäss Zonenplan in der 
Kernzone, wo die Ausnützungsziffer (nachfolgend AZ) 1.0 beträgt. Das dar-
auf stehende Gebäude weist eine anrechenbare Bruttogeschossfläche 
(nachfolgend BGF) von 528.5 m2 auf und ist auf der Nordseite mit dem 
Gebäude auf Parzelle 3260 zusammengebaut.
2.
A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 3265 auf der gegenüberliegenden 
Strassenseite, B._____ und C._____ sind Miteigentümer (Stockwerkeigen-
tum) an der sich ebenfalls auf der gegenüberliegenden Strassenseite be-
findenden Parzelle 3266.
3.
Am 21. April 2016, mitgeteilt am 5. September 2016, bewilligte der Gemein-
devorstand das am 25. September 2015 eingereichte Gesuch der einfa-
chen Gesellschaft D._____ um Erstellung eines Ersatzneubaus auf der Pa-
rzelle 3350 (Abbruch des bestehenden Gebäudes mit fünf Wohnungen und 
Wiederaufbau mit vier Wohnungen und Garagen, teilweise im Bereich der 
bestehenden Altbaute) mit Auflagen bezüglich Wintergärten und Vordach 
sowie mit Ausnahmebewilligung bezüglich Strassenabstand und wies die 
dagegen eingereichten Einsprachen von A._____, B._____ und C._____ 
sowie H._____ und I._____ vom 3. Dezember 2015 ab. 
4.
Mit Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 hiess das Verwaltungsgericht von 
Graubünden die gegen den Entscheid des Gemeindevorstands vom 21. 
April 2016 erhobene Beschwerde von A._____ sowie B._____ und 
C._____ gut, wobei auf die im Rahmen des zweiten Rechtsschriftenwech-
sels erfolgte Erweiterung des Rechtsbegehrens (umfassende Überprüfung 
der Nutzungsordnung) nicht eingetreten wurde. Das Verwaltungsgericht 


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hob den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April 2016 
sowie die gleichentags erteilte Baubewilligung auf und wies die Angelegen-
heit zum Neuentscheid und zur Prüfung, ob für das geplante Bauvorhaben 
genügend BGF zur Verfügung stehe, an die Gemeinde zurück. Es führte 
dazu in den Erwägungen aus, der innerhalb des bisherigen Gebäudekubus 
gelegene Teil der Neubaute könne ohne anrechenbare BGF erstellt wer-
den, der ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene projektierte 
Gebäudeteil dürfe hingegen lediglich die zonenkonforme AZ der Parzelle, 
mithin 335 m2 BGF, konsumieren. Ob diese Vorgaben eingehalten seien, 
habe die Gemeinde im Rahmen des Neuentscheids zu prüfen. Bejahen-
denfalls sollte die Gemeinde zudem eine Auflage betreffend Übereinstim-
mung der Eigentümerschaft an den jeweiligen Parkplätzen mit der zugehö-
rigen Wohnung in die Baubewilligung aufnehmen. Die übrigen Einwände 
der Beschwerdeführer bezüglich Grenz- und Strassenabstand, Anzahl 
Parkplätze, Missachtung von Zweitwohnungsvorschriften, Entzug von Licht 
und Aussicht wurden abgewiesen.
5.
Am 11. Juli 2017, mithin wenige Tage nach Mitteilung des verwaltungsge-
richtlichen Urteils R 16 67 vom 22. Juni 2017 am 7. Juli 2017, gelangten 
A._____ sowie B._____ und C._____ schriftlich an die Gemeinde und er-
suchten diese, ihnen deren Einschätzung, ob genügend BGF vorhanden 
sei oder nicht, vor Erlass des Bauentscheids zukommen zu lassen. Gleich-
zeitig hielten sie fest, ihres Erachtens sei dem Verwaltungsgericht ein Feh-
ler unterlaufen, weil es den Neubau unter Art. 62 Abs. 4 des Baugesetzes 
(nachfolgend BG) subsumiert habe, obwohl dieser Artikel nur Umbauten 
und Erneuerungen regle. An anderer Stelle habe das Verwaltungsgericht 
festgehalten, dass es sich beim Bauprojekt nicht um eine Erhaltung und 
Erneuerung handle. Daher könne die gesamte bisherige BGF nur innerhalb 
des bestehenden Baukubus konsumiert werden, eine Überbauung ausser-
halb des Baukubus sei nur möglich, wenn – unter Berücksichtigung der im 
bestehenden Gebäudevolumen konsumierten BGF – noch verfügbare AZ 


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vorhanden sei. Die gegenteilige Meinung des Verwaltungsgerichts sei 
falsch.
6.
Mit Schreiben vom 12. Juli 2017 überliess die einfache Gesellschaft 
D._____ der Gemeinde eine Zusammenstellung der BGF-Berechnung für 
den Bereich ausserhalb des bestehenden Gebäudes samt entsprechenden 
Plänen. Sie hielt fest, dass mit dem ausserhalb des bisherigen Gebäude-
kubus gelegenen projektierten Gebäudeteil mit einer anrechenbaren BGF 
von 220 m2 die zonenkonforme BGF der Parzelle (335 m2) eingehalten 
werde, womit der Erteilung der Baubewilligung nichts entgegenstehe. 
7.
Mit Schreiben vom 2. August 2017 nahm die einfache Gesellschaft 
D._____ Stellung zu den Vorbringen von A._____ sowie B._____ und 
C._____ in deren Schreiben vom 11. Juli 2017. Die einfache Gesellschaft 
D._____ verwies dabei insbesondere auf das ihrer Ansicht nach hinrei-
chend klare Urteil des Verwaltungsgerichts. 
8.
Mit Schreiben vom 2. November 2017 nahmen A._____ sowie B._____ und 
C._____ Stellung zur BGF-Berechnung der einfachen Gesellschaft 
D._____ vom 2. August 2017 und bestritten diese mit Nichtwissen. Sie führ-
ten aus, aufgrund der mitgelieferten Pläne sei nicht nachvollziehbar, ob die 
Berechnung stimme. Zudem kritisierten sie erneut das Urteil des Verwal-
tungsgerichts und gaben an, dass sie an ihrer ursprünglichen Einsprache 
vom 3. Dezember 2015 gegen das Baugesuch vom 25. September 2015 
festhielten.
9.
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2017 nahm die einfache Gesellschaft 
D._____ Stellung zum Schreiben von A._____ sowie B._____ und C._____ 
vom 2. November 2017. Gleichzeitig legte sie ihrem Schreiben nochmals 
einen vermassten Plan samt BGF-Berechnung bei. Mit Schreiben vom 16. 
März 2018 liess die Gemeinde A._____ sowie B._____ und C._____ den 


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von der einfachen Gesellschaft D._____ nachgereichten Plan mit der BGF-
Berechnung zukommen. Mit Schreiben vom 10. April 2018 nahmen diese 
dazu in ablehnender Weise Stellung. Sie hielten fest, dass sie zur BGF-
Berechnung keine Bemerkungen hätten, stellten jedoch erneut die auf dem 
verwaltungsgerichtlichen Urteil basierende Auffassung der Gemeinde in 
Frage. Auch dazu äusserte sich die einfache Gesellschaft D._____ mit 
Schreiben vom 23. April 2018. Sie hielt an ihrer bisherigen Begründung 
fest.
10.
Mit Entscheid vom 26. April 2018, mitgeteilt am 8. Mai 2018, wies die Ge-
meinde die Einsprache von A._____ sowie B._____ und C._____ ab und 
erteilte, unter Auflagen, die Baubewilligung. Sie verwies auf das verwal-
tungsgerichtliche Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 und hielt u.a. fest, dass 
das Bauvorhaben die zulässige AZ ausserhalb der bestehenden Gebäu-
dehülle einhalte. Gleichzeitig wurde der Entscheid mit verschiedenen Auf-
lagen versehen, u.a. – gemäss Weisung im Urteil des Verwaltungsgerichts 
R 16 67 vom 22. Juni 2017 – mit der Auflage, das Eigentum am Garagen-
vorplatz und an der Garage dem gleichen Wohnungseigentümer zuzuwei-
sen. 
11.
Gegen diesen kommunalen Entscheid vom 26. April 2018 erhoben 
A._____ sowie B._____ und C._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) mit 
Eingabe vom 7. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Sie beantragten die kosten- und entschädigungsfäl-
lige Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie der Baubewilligung 
und die Abweisung des Baugesuchs. Zudem ersuchten sie um Erteilung 
der aufschiebenden Wirkung.
12.
Mit prozessleitender Verfügung vom 26. Juni 2018 erteilte der Instruktions-
richter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung, zumal die einfache Ge-


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sellschaft D._____ mitgeteilt hatte, sie würde mit der Bauausführung nicht 
beginnen, bevor nicht ein rechtskräftiges Urteil vorliege.
13.
Die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) beantragte mit Ver-
nehmlassung vom 17. August 2018 die kosten- und entschädigungsfällige 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
14.
Mit Vernehmlassung vom 20. August 2018 nahm die einfache Gesellschaft 
D._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) zur Beschwerde Stellung. 
Sie beantragte, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei 
diese vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
15.
Mit Replik vom 25. September 2018 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 7. Juni 2018 fest.
16.
Mit Schreiben vom 4. Oktober 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 
auf die Einreichung einer Duplik.
 
17.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2018 reichte die Beschwerdegegnerin 2 die 
Duplik mit unveränderten Rechtsbegehren ein.
18.
Mit Schreiben vom 9. Oktober 2018 forderte der Instruktionsrichter die an-
waltlich vertretenen Parteien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honora-
rvereinbarung einzureichen. In der Folge reichte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 seine Honorarnote 
und die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin 2 mit Schreiben vom 
18. Oktober 2018 ihre Honorarnote mitsamt Honorarvereinbarung ein.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid so-
wie auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften 
wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheent-
scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 26. April 2018, mitgeteilt am 8. Mai 
2018, (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1) stellt einen kommunalen 
Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein 
anderes Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfü-
gung (vgl. Art. 92 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 
801.100], Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; 
BR 801.110], Art. 4 des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 1 [BG]). 
Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden ist somit gegeben. 
1.2.
Als Adressaten des angefochtenen Entscheids vom 26. April 2018 (Bf-
act. 1) sind die Beschwerdeführer von diesem berührt und weisen ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf 
(Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) 
eingereicht und erfüllt im Übrigen die formellen Erfordernisse. 
2.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob auf die Beschwerde vom 7. Juni 
2018 gegen den Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegne-
rin 1 vom 26. April 2018 (Bf-act. 1) eingetreten werden kann oder ob einer 
Überprüfung des angefochtenen Entscheids angesichts des am 22. Juni 
2017 in derselben Sache ergangenen Urteils R 16 67 des Verwaltungsge-
richts (Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg 2-act.] 1) die von den Be-
schwerdegegnerinnen 1 und 2 im vorliegenden Verfahren erhobene Ein-


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rede der abgeurteilten Sache entgegensteht bzw. die Frage der Bindungs-
wirkung des verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheids, die ei-
gentlich nicht eine Frage der Rechtskraft beschlägt, sondern der Instanzen-
hierarchie und der Einheit des Verfahrens (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwal-
tungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, Zürich 2013, 
N. 1158). 
3.
Zur Beurteilung dieser strittigen Frage ist vorerst auf den Prozessverlauf 
einzugehen:
3.1.1.
Ausgangspunkt ist der ursprüngliche Bau- und Einspracheentscheid der 
Gemeinde vom 21. April 2016, mitgeteilt am 5. September 2016 (Akten Be-
schwerdegegnerin 1 [Bg 1-act.] 24). Mit diesem Entscheid verwarf die Ge-
meinde in Ziff. 2.5 der Erwägungen abstellend auf Art. 81 Abs. 1-3 KRG die 
Rüge der Einsprecher, mit dem Projekt werde die Ausnützungsziffer un-
zulässigerweise überschritten. Sie hielt fest, die bestehende BGF werde 
unbestrittenermassen nicht erhöht und einem Beibehalten der bisherigen 
BGF würden keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Inter-
essen entgegenstehen. Da die Gemeinde zudem das Hofstattrecht auch 
bei einem Abbruch und Wiederaufbau selbst für den Fall einer Übernutzung 
der Altbaute kenne und zulasse und im konkreten Fall die BGF des Neu-
baus nicht grösser als jene des Altbaus sei, sei das Bauvorhaben in Bezug 
auf die AZ nicht zu beanstanden. Die Gemeinde wies auch die Rüge, das 
Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) sei verletzt, ab. 
Sie hielt diesbezüglich in Ziff. 2.8 der Erwägungen fest, dass die Wohnun-
gen als Erst- oder Zweitwohnungen genutzt werden könnten, dass die Win-
tergärten ausserhalb der isolierten Gebäudehülle liegen müssten, damit die 
zulässige Hauptnutzfläche (nachfolgend HNF) nicht überschritten werde, 
diese nicht beheizt werden dürften, und dass eine Erstwohnungsverpflich-
tung im Sinne von Art. 25 BG entfalle, zumal die Anzahl Wohnungen bei 
gleichbleibender BGF von fünf auf vier reduziert werde. Darüber hinaus 


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wies die Gemeinde die Einsprache bezüglich der gerügten Grenzabstände 
(Ziff. 2.3 der Erwägungen) und des Strassenabstands (Ziff. 2.4 der Erwä-
gungen), bezüglich der Anzahl Parkplätze (Ziff. 2.6 der Erwägungen), der 
guten Gesamtwirkung (Ziff. 2.9 der Erwägungen) und bezüglich Entzug von 
Licht und Aussicht (Ziff. 2.10 der Erwägungen) ab.
3.1.2.
Am 6. Oktober 2016 erhoben die heutigen Beschwerdeführer gegen diesen 
Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde vom 21. April 2016 (Bg 1-
act. 24) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses entschied im Urteil 
R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1), dass Art. 81 Abs. 1 KRG (Erhal-
tung und Erneuerung) und Art. 81 Abs. 2 KRG (erweiterte Besitzstandsga-
rantie) nicht zur Anwendung kämen, weil es sich beim fraglichen Bauprojekt 
nicht um die Erhaltung und Erneuerung, sondern um einen Wiederaufbau 
nach Abbruch handle (Erwägungen 5a und b). Das in Art. 81 Abs. 3 KRG 
geregelte Hofstattrecht als besonderes Institut der Besitzstandsgarantie 
gestatte es dem Grundeigentümer, sein zerstörtes oder baufällig geworde-
nes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich Gebäudehöhe, 
Grenzabstände und Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu 
erstellen; gleichzeitig dürfe der Eigentümer einer bereits überbauten Lie-
genschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen 
Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern (Erwägung 5c). Auch 
die Gemeinde gewährleiste mit Art. 9 BG das Hofstattrecht. Demnach dürf-
ten Bauten, die durch höhere Gewalt ganz oder teilweise zerstört oder 
zwecks Sanierung abgebrochen würden, binnen fünf Jahren im bisherigen 
Umfange mit den alten Gebäudemassen wieder hergestellt werden, wobei 
auch Zweckänderungen im Rahmen der Zonenvorschriften zulässig seien. 
Beim in Frage stehenden Bauprojekt seien sich die Parteien einig, dass der 
Tatbestand des Hofstattrechts erfüllt sei und dass das neue Gebäude die 
Gebäudemasse im Bereich, in dem das alte Gebäude sich befinde, nicht 
überschreite. Der Auffassung der Beschwerdeführer, das Durchdringen der 
bestehenden Gebäudehüllen (Abweichungen vom bisherigen Gebäude-


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umfang/von der bisherigen Lage) sei nicht erlaubt, könne nicht beigepflich-
tet werden. Vielmehr sei eine gleichzeitige Erweiterung (über den Umfang 
der bisherigen Baute hinaus) im Einklang mit den Bauvorschriften zulässig. 
Im Rahmen der Prüfung, ob diejenigen Bauteile, die über den Umfang der 
bisherigen Baute auf Parzelle 3350 hinausgingen, der Regelbauweise bzw. 
den Zonenvorschriften entsprächen oder nicht, kam das Gericht zum 
Schluss, dass dies bezüglich des Grenzabstands (Erwägung 6b), des 
Strassenabstands (Erwägung 6c) und auch bezüglich der umstrittenen AZ 
zu bejahen sei (Erwägung 8c). Zwar sei die AZ in Art. 9 BG nicht erwähnt 
und weil das Hofstattrecht restriktiv zu handhaben sei, sei die AZ ausser-
halb des bestehenden Gebäudekubus nicht besitzstandsgeschützt, d.h. die 
bestehende BGF dürfe nur innerhalb des bestehenden Gebäudekubus ver-
wendet werden. Das Gericht stellte jedoch auf Art. 62 Abs. 4 BG ab, der 
vorsehe, dass bei Umbauten und bei der Erneuerung von Bauten in der 
Kernzone, die vor 1998 erstellt wurden, innerhalb der bestehenden Bauvo-
lumen keine AZ gelte (Erwägung 8c). Es kam gestützt darauf zum Schluss, 
dass der innerhalb der bestehenden Baute geplante Teil ohne anrechen-
bare AZ erstellt werden und der ausserhalb des Gebäudekubus projektierte 
Teil die zonenkonforme Ausnützung der Parzelle, nämlich 335 m2 BGF, 
konsumieren dürfe (Erwägung 8c). 
Bezüglich des Einwands, das ZWG sei verletzt, entschied das Verwal-
tungsgericht im Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1), der Um-
stand, dass die Wohnungen nicht am genau gleichen Ort der Parzelle wie-
deraufgebaut würden bzw. dass es zu einer geringfügigen Standortver-
schiebung komme, stehe dem Projekt aus Sicht des ZWG nicht entgegen. 
Das Gericht wies die Sache an die Gemeinde zurück, damit diese prüfe, ob 
für das geplante Bauvorhaben ausserhalb des Gebäudekubus genügend 
BGF (max. 335 m2) zur Verfügung stehe oder nicht. Zudem wies das Ver-
waltungsgericht die Gemeinde für den Fall, dass die BGF ausreichend sei, 


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an, eine Auflage betreffend Übereinstimmung der Eigentümerschaft an den 
jeweiligen Parkplätzen mit der zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung 
aufzunehmen.
3.1.3.
In der Folge erliess die Gemeinde den angefochtenen Entscheid vom 26. 
April 2018 und teilte ihn am 8. Mai 2018 mit (Bf-act. 1). Sie kam darin zum 
Schluss, dass die anrechenbare BGF ausserhalb des bestehenden Gebäu-
devolumens unbestrittenermassen 220 m2 betrage, womit die einzuhal-
tende BGF von 335 m2 nicht überschritten werde. Den Einwand der Be-
schwerdeführer, Art. 62 Abs. 4 BG sei nur bei Umbauten und Erneuerun-
gen anwendbar, nicht jedoch bei einem Wiederaufbau, verwarf die Ge-
meinde mit Hinweis auf das Urteil R 16 67 des Verwaltungsgerichts vom 
22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1). Sie hielt fest, dass die AZ im altrechtlichen Teil 
unberücksichtigt bleibe, dass bezüglich Wintergarten eine Fläche von 
13.35 m2 an die BGF anzurechnen sei (15% von 335 m2 = 50.25 m2 ohne 
Anrechnung, Differenz zur geplanten BGF von 63.6 m2 = 13.35 m2), dass 
die ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens vorgesehene anre-
chenbare BGF somit total 233.35 m2 (220 m2 + 13.35 m2) betrage und die 
zulässige BGF von 335 m2 nicht überschreite. Mit einer Nebenraumfläche 
(nachfolgend NRF) von 38 m2 sei die maximal zulässige NRF von 
117.25 m2 ebenfalls eingehalten.
Bezüglich des ZWG hielt die Gemeinde im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 26. April 2018 (Bf-act. 1) fest, dass die geplanten 
Wohnungen die vorbestehende HNF einhielten und dass sich die Standorte 
der einzelnen Wohnungen nur geringfügig änderten, weshalb sich die 
Frage der Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 25 BG nicht stellen würde.
3.2.
Gegen diesen Entscheid der Gemeinde richtet sich die vorliegend zu beur-
teilende Beschwerde vom 7. Juni 2018 der Beschwerdeführer. Sie bringen 
darin vor, das Projekt weise insgesamt (inkl. NRF von 49.95 m2 und Win-


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tergartenfläche von 13.35 m2) eine anrechenbare BGF von 589.7 m2 auf, 
übersteige damit die maximal zulässige BGF von 335 m2 und sei daher 
gestützt auf Art. 53 BG deutlich übernutzt. Ferner rügen sie, die Vorinstanz 
habe, entgegen den eigenen Ausführungen, eine weitere Abweichung von 
den gesetzlichen Vorschriften zugelassen. Eine gesetzliche Grundlage, die 
AZ der abzubrechenden Baute mit 0 anzurechnen, bestehe nicht. Art. 64 
Abs. 4 BG (recte: Art. 62 Abs. 4 BG) stelle keine solche gesetzliche Grund-
lage dar. Die AZ der bestehenden Baute dürfe nicht gänzlich unberücksich-
tigt gelassen werden. Die Bauherrschaft baue gar nicht im Hofstattrecht, 
zudem müsse das kommunale Hofstattrecht gemäss Art. 9 Abs. 1 und 3 
BG streng ausgelegt werden, es seien keine Abweichungen vom bisheri-
gen Gebäudeumfang erlaubt und ein Durchdringen der alten Gebäudehülle 
sei nicht zulässig. Art. 9 BG sehe auch keine Dispens von der Einhaltung 
der zulässigen BGF für Hofstattbauten vor, und selbst wenn Art. 9 BG den 
Besitzstandsschutz für die AZ vorsähe, müsse die fehlende BGF von 
254.7 m2 gemäss der verwaltungsgerichtlichen Praxis mittels AZ-Trans-
ports sichergestellt werden. Art. 64 Abs. 4 BG (recte: Art. 62 Abs. 4 BG) 
komme nur bei Umbauten und Erneuerungen zur Anwendung, nicht jedoch 
im Zusammenhang mit dem Hofstattrecht (Wiederaufbau nach Abbruch). 
Das Verwaltungsgericht habe sich im Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 
(Bg 2-act. 1) nicht mit der eigenen Rechtsprechung auseinandergesetzt, 
wonach selbst bei besitzstandsgeschützter AZ die zonenkonforme AZ nicht 
überschritten werden dürfe. Der Bauherrschaft würden für ihre Um- bzw. 
Neubaute verschiedene Optionen offen stehen. Es könne jedoch nicht sein, 
dass die BGF der Hofstattbaute (max. 528.5 m2) unberücksichtigt bleibe 
und eine Erweiterung um zusätzliche 335 m2 zulässig sei, womit eine max. 
mögliche BGF von 863.5 m2 und eine AZ von 2.6 resultiere. Die Beschwer-
deführer hätten nicht mit einer Steigerung der AZ von 160 % rechnen müs-
sen. Mit dem Entscheid der Gemeinde sei das BG nicht nur ausgereizt, 
sondern deutlich verletzt. 


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Ferner machen die Beschwerdeführer geltend, dass, sollten Zweitwohnun-
gen realisiert werden (was aus dem Baugesuch nicht ersichtlich sei), das 
ZWG verletzt sei, zumal in der Gemeinde die 20 %-Hürde überschritten 
werde. Selbst wenn im Hofstattrecht gebaut würde, sei das ZWG verletzt, 
zumal es sich vorliegend nicht um eine geringfügige Verschiebung handle, 
sondern der Standort der neuen Wohnungen erheblich verlegt werde. 
In ihrer Replik vom 25. September 2018 bestreiten die Beschwerdeführer 
zudem, dass das Gericht an die Erwägungen im Rückweisungsentscheid 
R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) gebunden sei. Sie machen gel-
tend, im verwaltungsgerichtlichen Verfahren R 16 67 sei ihre damalige Be-
schwerde gemäss Dispositiv des Urteils vom 22. Juni 2017 gutgeheissen 
worden, soweit darauf eingetreten worden sei. Da es sich weder um eine 
teilweise Abweisung noch um eine Rückweisung im Sinne der Erwägungen 
gehandelt habe, sei die Beschwerdegegnerin 1 beim Erlass ihres neuen 
Entscheids frei gewesen. In Rechtskraft erwachsen könne nur das Dispo-
sitiv, die Erwägungen seien nicht in das Dispositiv eingebunden worden, 
weshalb nun das Gericht an die eigenen verwaltungsgerichtlichen Erwä-
gungen im Rückweisungsentscheid R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-
act. 1) nicht gebunden sei.
3.3.
In ihrer Vernehmlassung vom 17. August 2018 wies die Beschwerdegeg-
nerin 1 darauf hin, dass die Sache, soweit sie vom Verwaltungsgericht im 
Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) bereits behandelt worden 
sei, eine res iudicata darstelle und nicht nochmals überprüft werden könne. 
Die Baubehörde habe sich im angefochtenen Entscheid vom 26. April 2018 
(Bf-act. 1) an die Vorgaben des Verwaltungsgerichts gehalten, weshalb auf 
die Rügen der Beschwerdeführer bezüglich Hofstattrecht und Zweitwoh-
nungsgesetz nicht eingetreten werden könne. Die Erwägungen des Ver-
waltungsgerichts seien für die Baubehörde verbindlich, auch diejenigen zu 
Art. 62 Abs. 4 BG. Die Beschwerdeführer hätten das ursprüngliche Urteil 


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des Verwaltungsgerichts nicht angefochten, weshalb die Gemeinde nur 
hatte prüfen müssen, ob die ausserhalb des bestehenden Gebäudekubus 
geplante BGF die zulässige BGF von 335 m2 nicht überschreite.
3.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt in ihrer Vernehmlassung vom 20. August 
2018 fest, die Beschwerdeführer seien nicht beschwerdelegitimiert, wes-
halb auf die Beschwerde nicht eingetreten werden könne. Das Verwal-
tungsgericht habe die mit der ursprünglichen Beschwerde erhobenen Rü-
gen bis auf zwei Rückweisungspunkte abgewiesen und diesbezüglich klare 
Vorgaben gemacht, weshalb der Gemeinde bei ihrem erneuten Entscheid 
vom 26. April 2018 (Bf-act. 1) kein Ermessensspielraum geblieben sei. Das 
Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) 
stelle daher einen Endentscheid dar, den die Beschwerdeführer innert Frist 
beim Bundesgericht hätten anfechten müssen, was sie nicht getan hätten. 
Die nun vorliegende Beschwerde, die weitgehend wortgleich wie die ur-
sprüngliche Beschwerde vom 6. Oktober 2016 sei, und die damit erhobene 
Kritik am verwaltungsgerichtlichen Urteil seien verspätet, weshalb auf die 
Beschwerde nicht eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführer mach-
ten nicht geltend, dass sich die Gemeinde nicht an den Rückweisungsent-
scheid gehalten oder die Anweisungen falsch umgesetzt habe. In der Sa-
che selbst habe die Gemeinde festgestellt, dass ausserhalb des bestehen-
den Gebäudekubus eine BGF von 220 m2 verwendet würde, was innerhalb 
des zulässigen Rahmens von 335 m2 liege. Im Übrigen sei weisungs-
gemäss auch eine die Parkplätze betreffende Auflage in den angefochte-
nen Entscheid aufgenommen worden.
4.
Das Verwaltungsgericht hielt in Ziff. 1 des Dispositivs des fraglichen Urteils 
R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) folgendes fest:
"1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, 
und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April, 


- 15 -
mitgeteilt am 5. September 2016, sowie die gleichentags erteilte Bau-
bewilligung werden aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Ge-
meinde zum Neuentscheid und zur Prüfung zurückgewiesen, ob für 
das geplante Bauvorhaben genügend BGF zur Verfügung steht. Zu-
dem wird die Gemeinde − sofern für das Bauvorhaben genügend BGF 
zur Verfügung stehen sollte − angewiesen, eine Auflage betreffend 
Übereinstimmung der Eigentümerschaft an den jeweiligen Parkplät-
zen (gefangener Parkplatz in der Garage und der jeweils davorlie-
gende Parkplatz) mit der zugehörigen Wohnung in die Baubewilligung 
aufzunehmen."
4.1.
Art. 56 Abs. 3 VRG regelt die Urteilsbefugnis des Verwaltungsgerichts. 
Demnach kann das Verwaltungsgericht, wenn es einen Entscheid aufhebt, 
in der Sache selbst entscheiden oder die Sache zu neuem Entscheid 
zurückweisen. Gemäss einhelliger Lehre sollte ein kassatorischer Ent-
scheid nur im Ausnahmefall gefällt werden (WEISSENBERGER/HIRZEL, in: 
WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfah-
rensgesetz, Zürich 2016, Art. 61 N. 10; DONATSCH, in: GRIFFEL [Hrsg.], 
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich 
[VRG], Zürich 2014, §64 N. 2). Mit einem Rückweisungsentscheid hebt das 
Gericht die angefochtene Verfügung ganz oder teilweise auf und weist die 
Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück (WEISSENBER-
GER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 6). Die Vorinstanz hat dabei ihrem neuen Ent-
scheid die Erwägungen, mit denen die Rückweisung begründet wird, zu-
grunde zu legen (WEISSENBERGER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 28; DONATSCH, 
a.a.O., §64 N. 14). Der Grundsatz der Bindung an die Erwägungen der Be-
schwerdeinstanz gilt auch, wenn eine ausdrückliche Gesetzesvorschrift 
fehlt (WEISSENBERGER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 28 mit Hinweisen, u.a. auf 
BGE 135 III 334 E.2 bezüglich des Bundesgesetzes über das Bundesge-
richt [BGG; SR 173.110]). Die Bindung bezieht sich dabei nicht nur auf die 
Erwägungen, mit welchen die Rückweisung begründet wurde; beurteilt der 


- 16 -
Rückweisungsentscheid neben den die Rückweisung betreffenden auch 
weitere Gesichtspunkte der Streitsache, indem er z.B. die Bewilligungs-
fähigkeit eines Bauprojekts im Übrigen bestätigt, sind auch diese Erwägun-
gen bindend, soweit sie sich im Rahmen des Streitgegenstands bewegen 
(DONATSCH, a.a.O., §64 N. 15 und 19, zum zürcherischen VRG; vgl. auch 
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar über die Verwaltungsrechts-
pflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 84 N. 4). Die Parteien, welche die 
Entscheidvorgaben der/s rückweisenden Behörde/Gerichts nicht gelten 
lassen wollen, müssen gegen den Rückweisungsentscheid die zur Verfü-
gung stehenden ordentlichen Rechtsmittel ergreifen, ansonsten dieser 
rechtskräftig wird (MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 84 N. 6, 
Art. 72 N. 4 und Art. 49 N. 15, je mit Hinweisen).
Was im Falle des erneuten Weiterzugs des neuen Entscheids der unteren 
Instanz an die Beschwerdeinstanz gelten soll, so bejahen WEISSENBER-
GER/HIRZEL (a.a.O., Art. 61 N. 28 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung) in Bezug auf das Bundesgesetz über das Verwaltungs-
verfahren (VwVG; SR 172.021) eine Bindungswirkung der Beschwerdein-
stanz hinsichtlich deren früheren Erwägungen (vgl. auch DONATSCH, a.a.O., 
§64 N. 22 in Bezug auf Rückweisungsentscheide des Bundesgerichts). DO-
NATSCH verweist auf die im Jahr 2000 geänderte Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich, das seither grundsätzlich ebenfalls von einer 
Bindungswirkung ausgehe (a.a.O., §64 N. 20); dies werde als sachgerecht 
erachtet, weil andernfalls eine fehlende Bindungswirkung letztlich dazu 
führe, dass der im ersten Rechtsgang unterliegenden Partei faktisch eine 
doppelte Beschwerdemöglichkeit und ein Recht auf Wiedererwägung ein-
geräumt würde (DONATSCH, a.a.O., §64 N. 22). DONATSCH befürwortet 
diese Praxis gerade auch im Hinblick auf die Rechtssicherheit (a.a.O., §64 
N. 23). Auch das Verwaltungsgericht von Graubünden folgt dieser Auffas-
sung, so hat es im Urteil U 15 19 und U 15 2 (vereinigte Verfahren) vom 5. 
April 2016 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung und die 


- 17 -
Lehre festgehalten (E.4c), dass grundsätzlich auch das Verwaltungsgericht 
an die im eigenen Rückweisungsentscheid enthaltenen Vorgaben gebun-
den ist, womit insofern eine abgeurteilte Sache vorliege und es dem Gericht 
verwehrt sei, auf die im Rückweisungsentscheid getroffenen Anordnungen 
zurückzukommen (Urteil des Verwaltungsgerichts U 15 19 und U 15 2 vom 
5. April 2016 E.4c mit Hinweis u.a. auf BGE 135 III 334 E.2, WEISSENBER-
GER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 28, und KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., N. 
1158 mit Hinweisen u.a. auf das Urteil des Bundesgerichts 2C_465/2011 
vom 10. Februar 2012 E.1.4; vgl. zuletzt auch Urteil des Bundesgerichts 
1C_325/2018 vom 15. März 2019 E.4.2).
4.2.
Mit Ziff. 1 des Dispositivs des Urteils R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-
act. 1) war das Verwaltungsgericht auf das im zweiten Rechtsschriften-
wechsel erweiterte Rechtsbegehren (Überprüfung der Nutzungsordnung) 
nicht eingetreten, hatte im Übrigen die Beschwerde der hiesigen Beschwer-
deführer gutgeheissen, den angefochtenen Entscheid des Gemeindevor-
stands vom 21. April 2016 (Bg 1-act. 24) sowie die gleichentags erteilte 
Baubewilligung aufgehoben und die Streitsache zum Neuentscheid an die 
Gemeinde zurückgewiesen. Gleichzeitig hatte es die Gemeinde angewie-
sen, die Frage der ausreichenden BGF zu prüfen und in die Baubewilligung 
gegebenenfalls eine Auflage bezüglich der Parkplätze aufzunehmen. 
Bei diesem Entscheid handelt es sich zwar um einen Rückweisungsent-
scheid, doch hat das Verwaltungsgericht darin sämtliche in der Be-
schwerde vom 6. Oktober 2016 erhobenen Rügen der hiesigen Beschwer-
deführer eingehend geprüft und mit Ausnahme der Frage der BGF bzw. der 
AZ für den ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegenen Gebäu-
deteil und der Auflage bezüglich der Parkplätze verworfen. Inhaltlich hatte 
das Verwaltungsgericht die Beschwerde damit grösstenteils abgewiesen, 
was allerdings eindeutig nur aus den Erwägungen, jedoch aus dem Dispo-
sitiv nicht bzw. nur indirekt hervorgeht. Aus dem Dispositiv kann dies inso-


- 18 -
fern abgeleitet werden, als das Verwaltungsgericht gleichzeitig mit Aufhe-
bung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 21. April 
2016 (Bg 1-act. 24) der Gemeinde nur bezüglich des Ausmasses der BGF 
auf dem ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegenen projektier-
ten Gebäudeteil einen Beurteilungs- bzw. Prüfungsspielraum belassen 
hatte. Insofern ist der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2, das fragliche 
Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) 
komme einem Endentscheid gleich, zu folgen, zumal der unteren Instanz, 
an die zurückgewiesen wurde, kein Entscheidungsspielraum mehr verblieb 
und die Rückweisung nur noch der Umsetzung dessen diente, was die 
obere Instanz angeordnet hatte (vgl. BGE 138 I 143 E.1.2, BGE 135 V 141 
E.1.1). Sofern die Beschwerdeführer geltend machen, im Urteil R 16 67 
vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) sei ihre damalige Beschwerde gegen den 
Bau- und Einspracheentscheid vom 21. April 2016 (Bg 1-act. 24) gutge-
heissen worden, weshalb die Gemeinde angesichts der Rückweisung der 
Streitsache zum Neuentscheid in ihrem Entscheid über das strittige Bau-
projekt frei gewesen sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Bei einem Wi-
derspruch zwischen Dispositiv und Erwägungen ist der Entscheid nämlich 
nach seinem tatsächlichen Bedeutungsinhalt zu verstehen, die Auslegung 
hat nach den Regeln von Treu und Glauben zu erfolgen (WEISSENBER-
GER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 44 mit Hinweisen). Gutgeheissen worden war 
die Beschwerde vorliegend nur soweit, als die Gemeinde zu prüfen hatte, 
ob der ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene projektierte 
Gebäudeteil die für die Parzelle 3350 max. zulässige, zonenkonforme BGF 
von 335 m2 einhielt oder nicht. Ob dies der Fall war, hatte das Verwaltungs-
gericht mangels bei den Akten liegender Unterlagen nicht selbst beurteilen 
können, weshalb es die Streitsache zur Beurteilung dieser Frage an die 
Gemeinde zurückgewiesen hatte. Alle anderen, in der ursprünglichen Be-
schwerde vom 6. Oktober 2016 erhobenen Rügen (Verletzung des rechtli-
chen Gehörs, unzulässige Berufung auf das Hofstattrecht, Verwendbarkeit 
der AZ nur im Umfang der bestehenden Gebäudemasse, fehlende AZ für 


- 19 -
den ausserhalb des Hofstattrechts liegenden Teil der Ersatzneubaute, un-
genügende Anzahl Parkplätze, zu geringer Abstand zwischen Garage und 
Strasse, Verletzung des ZWG) hatte das Verwaltungsgericht im fraglichen 
Urteil eingehend geprüft und nach dem eindeutigen Wortlaut der Erwägun-
gen abgewiesen. Die gegenteilige, allein auf dem Wortlaut des Dispositivs 
beruhende Auffassung der Beschwerdeführer, das Verwaltungsgericht 
habe die Beschwerde vollumfänglich gutgeheissen, verfängt unter diesen 
Umständen nicht. 
Das Verwaltungsgericht ist daher auch im vorliegenden Verfahren an seine 
ursprüngliche Beurteilung gebunden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts U 
15 19 und U 15 2 vom 5. April 2016 E.4c; WEISSENBERGER/HIRZEL, a.a.O., 
Art. 61 N. 28, und KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., N. 1158), zumal nicht ge-
sagt werden kann, jenes Ergebnis im Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 
(Bg 2-act. 1) sei höchst stossend (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., N. 1158) 
bzw. aus jenem Urteil ergebe sich ein in höchstem Mass stossendes Er-
gebnis (WEISSENBERGER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 28). Diesbezüglich ist 
nämlich darauf hinzuweisen, dass mit dem neuen zur Bewilligung einge-
reichten Bauprojekt mit einer BGF von 527.3 m2 (inner- und ausserhalb des 
bisherigen Gebäudekubus) (sowie NRF von 166.37 m2 und Wintergärten 
von 63.6 m2) die ursprüngliche BGF der bestehenden Altbaute von 528.5 
m2 (sowie NRF von 167.1 m2, ohne Wintergärten) nicht überschritten wird. 
Die Behauptung der Beschwerdeführer, aufgrund der Ausführungen des 
Verwaltungsgerichts wäre eine maximale BGF von 863.5 m2 zulässig, ist 
zwar rein theoretisch/mathematisch richtig, die tatsächlich projektierte und 
bewilligte BGF von 527.3 m2 (sowie NRF von 166.37 m2 und Wintergärten 
von 63.6 m2, davon anrechenbar 13.35 m2) führt jedoch im konkreten Fall 
nicht zu einem im höchstem Mass stossenden Ergebnis (KÖLZ/HÄ-
NER/BERTSCHI, a.a.O., N. 1158; WEISSENBERGER/HIRZEL, a.a.O., Art. 61 N. 
28). Anders zu urteilen, nämlich im vorliegenden Verfahren davon auszu-
gehen, das Verwaltungsgericht habe den angefochtenen Bau- und Ein-


- 20 -
spracheentscheid vom 21. April 2016 (Bg 1-act. 24) vollumfänglich gutge-
heissen und die Sache ohne Bindungswirkung zu neuem Entscheid an die 
Beschwerdegegnerin 1 zurückgewiesen, wäre widersprüchlich, würde zu 
einer doppelten Beschwerdemöglichkeit der Beschwerdeführer und zu ei-
ner nicht haltbaren Rechtsunsicherheit für die bauwillige Beschwerdegeg-
nerin 2 bzw. letztlich für alle Parteien führen. Der Einwand der Beschwer-
deführer, bei der fraglichen Ziff. 1 des Dispositivs habe es sich weder um 
eine teilweise Abweisung noch um eine Rückweisung im Sinne der Erwä-
gungen, sondern um eine Gutheissung ihrer Beschwerde gehandelt, ist aus 
all diesen Gründen nicht zu hören. 
4.3.
Dies bedeutet, dass auf die Rügen der Beschwerdeführer in ihrer Be-
schwerde vom 7. Juni 2018 nicht einzutreten ist, sofern sie identisch sind 
mit denjenigen in deren Beschwerde vom 6. Oktober 2016, was im Nach-
folgenden zu prüfen ist.
4.3.1.
Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Beschwerde vom 7. Juni 2018 im Hin-
blick auf Art. 53 BG, das Projekt sei deutlich übernutzt. Sofern sich die Be-
schwerdeführer dabei auf das Urteil des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom 
22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) berufen und behaupten, das Verwaltungsgericht 
habe festgehalten, die Ausnützung dürfe nur innerhalb des bestehenden 
Gebäudevolumens verwendet werden (mit Hinweis auf E.8b), so ist dies 
unvollständig. Das Verwaltungsgericht hat zwar im fraglichen Urteil ausge-
führt, Art. 9 BG (Hofstattrecht) erlaube es nicht, die bestehende BGF aus-
serhalb des bestehenden Gebäudekubus zu verwenden (Erwägung 8b), es 
entschied jedoch gestützt auf Art. 62 Abs. 4 BG (für die vor 1998 erstellten, 
in der Kernzone liegenden Bauten), dass bei dem innerhalb des bisherigen 
Gebäudekubus gelegenen Teil der Baute keine BGF anzurechnen sei und 
dass der ausserhalb des bisherigen Gebäudekubus gelegene Teil die 
zulässige BGF von 335 m2 nicht überschreiten dürfe. Diesen Punkt hatte 
das Verwaltungsgericht mit Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) 


- 21 -
also bereits beurteilt, der gegenteilige Einwand der Beschwerdeführer und 
der Hinweis auf PVG 2002 Nr. 32 sind nicht zu hören. Ebenfalls bereits 
gerichtlich beurteilt und deshalb nicht zu hören, ist der Einwand der Be-
schwerdeführer, es bestehe keine gesetzliche Grundlage, bei der beste-
henden Baute eine AZ von 0 anzurechnen, mithin die AZ der bestehenden 
Baute gänzlich unberücksichtigt zu lassen, insbesondere sei auch Art. 64 
Abs. 4 BG (recte: Art. 62 Abs. 4 BG) keine genügende gesetzliche Grund-
lage, zumal der neu zu bauende Teil nach 1998 erstellt werde bzw. gar 
nicht anzuwenden sei, weil es sich nicht um eine Hofstattrechtsnorm, son-
dern um eine Zonenschemanorm handle. Das Wiederholen des Argu-
ments, das Durchdringen der bestehenden Gebäudehüllen (Abweichungen 
vom bisherigen Gebäudeumfang/von der bisherigen Lage) sei weder 
gemäss dem kantonalen noch dem strengeren kommunalen Hofstattrecht 
erlaubt, nützt den Beschwerdeführern nichts, zumal das Verwaltungsge-
richt im fraglichen Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) auch die-
sen Einwand bereits explizit und unmissverständlich verworfen und ent-
schieden hatte, dass eine gleichzeitige Erweiterung (über den Umfang der 
bisherigen Baute hinaus), sofern im Einklang mit den Bauvorschriften er-
folgt, zulässig sei (Erwägung 5c und d). Die Auffassung der Beschwerde-
führer, die für den Altbestand vorhandene AZ sei nicht besitzstandsge-
schützt, hat das Verwaltungsgericht im fraglichen Urteil R 16 67 vom 22. 
Juni 2017 (Bg 2-act. 1) tatsächlich bestätigt (Erwägung 8b). Da aber die AZ 
für den Altbestand gestützt auf Art. 62 Abs. 4 BG gemäss verwaltungsge-
richtlichem Urteil mit 0 anzurechnen ist (Erwägung 8c), ist auch der bereits 
im ursprünglichen verwaltungsgerichtlichen Verfahren erhobene Einwand 
der Beschwerdeführer, die fehlende BGF von 254.7 m2 müsse mittels AZ-
Transports sichergestellt werden, nicht zu hören. 
Damit steht fest, dass vorliegend identische Rügen erhoben wurden, wie 
sie das Verwaltungsgericht bereits im Verfahren R 16 67 beurteilt hat. Den 
Begehren der Beschwerdeführer steht daher die Einrede der abgeurteilten 


- 22 -
Sache bzw. der Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids des Ver-
waltungsgerichts R 16 67 vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) entgegen, wes-
halb diesbezüglich auf die Beschwerde vom 7. Juni 2018 nicht eingetreten 
werden kann. 
4.3.2.
Ferner beanstanden die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 7. 
Juni 2018 dass, sollten Zweitwohnungen realisiert werden, das ZWG ver-
letzt sei, zumal in der Gemeinde die 20 %-Hürde überschritten werde. Dies 
sei auch dann der Fall, wenn im Hofstattrecht gebaut würde, zumal es sich 
vorliegend nicht um eine geringfügige Verschiebung handle, sondern der 
Standort der neuen Wohnungen erheblich verlegt werde. Auch diesbezüg-
lich hatte sich das Verwaltungsgericht im Urteil R 16 67 vom 22. Juni 2017 
(Bg 2-act. 1) geäussert und dazu festgehalten, dass die geringfügige 
Standortverschiebung den Vorgaben des ZWG nicht entgegenstehe. Folg-
lich kann auch auf diese Rüge in der Beschwerde vom 7. Juni 2018 nicht 
eingetreten werden.
4.3.3.
Schliesslich ist in inhaltlicher Hinsicht festzustellen, dass die Beschwerde-
führer sich nicht zu dem Teil des angefochtenen Entscheids der Beschwer-
degegnerin 1 vom 26. April 2018 (Bf-act. 1) äussern, welcher der Rückwei-
sung seitens des Verwaltungsgerichts zugrunde lag. Mithin bestreiten sie 
nicht, dass die maximal zulässige BGF von 335 m2 mit der BGF von 220 m2 
bzw. 233.35 m2 (inkl. anrechenbare Wintergartenfläche) der projektierten 
Neubaute überschritten werde, was auch offensichtlich nicht der Fall ist. 
Ein Einwand gegen die entsprechende Berechnung erfolgte ihrerseits 
nicht.
5.
Zusammenfassend kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass es 
die von den Beschwerdeführern in ihrer Beschwerde vom 7. Juni 2018 und 
in der Replik vom 25. September 2018 erhobenen Rügen bereits im Ver-
fahren R 16 67 mit Urteil vom 22. Juni 2017 (Bg 2-act. 1) beurteilt und ma-


- 23 -
teriell entschieden hatte, weshalb das Gericht im vorliegenden Beschwer-
deverfahren an das eigene, frühere Urteil wie auch an die entsprechenden 
Erwägungen in jenem Urteil gebunden ist. Folglich kann vorliegend auf die 
Beschwerde vom 7. Juni 2018 nicht eingetreten werden. 
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 
beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der 
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 
6.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 3'500.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den 
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unter-
liegenden Beschwerdeführern je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbar-
keit auferlegt. 
6.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Von dieser Praxis abzuweichen, besteht vorliegend kein Grund, weshalb 
der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 keine Parteientschädigung zuge-
sprochen wird. Hingegen werden die unterliegenden Beschwerdeführer 


- 24 -
verpflichtet, der ebenfalls obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwer-
degegnerin 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird vom Ver-
waltungsgericht nach Ermessen festgesetzt, ausgehend vom Betrag, wel-
cher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung 
in Rechnung gestellt wird, sofern der geltend gemachte Aufwand angemes-
sen und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 der Verordnung über 
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
[Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). Vorliegend hat die Rechtsvertrete-
rin der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 18. Oktober 2018 ihre Hono-
rarnote im Umfang von Fr. 5'615.88 eingereicht. Dieser Betrag setzt sich 
zusammen aus einem Honorar von Fr. 5'062.50.-- für 18.75 Arbeitsstunden 
à Fr. 270.-- zuzüglich Kleinspesenpauschale von Fr. 151.88 und 7.7 % 
MWST (Fr. 401.50). Der geltend gemachte Arbeitsaufwand von 18.75 Ar-
beitsstunden erscheint dem Gericht als angemessen. Hingegen kann nicht 
von einem Stundenansatz von Fr. 270.-- ausgegangen werden. Dieser An-
satz entspricht zwar demjenigen gemäss Art. 3 Abs. 1 HV, wonach ein 
Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich gilt. Da die 
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer jedoch keine Honorarvereinba-
rung eingereicht hat (Art. 4 Abs. 1 HV), ist vorliegend gemäss der Praxis 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden von einem mittleren 
Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Folglich ergibt sich eine ausser-
gerichtliche Entschädigung von Fr. 4'991.90 (18.75 h x Fr. 240.-- = 
Fr. 4'500.--, 3 % Spesen auf Fr. 4'500.-- = Fr. 135.--, MWST 7.7 % auf 
Fr. 4'635.-- = Fr. 356.90). In diesem Umfang haben die Beschwerdeführer 
die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich je zur Hälfte und unter solida-
rischer Haftbarkeit zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.


- 25 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
zusammen
Fr. 4‘084.--
gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von 
A._____ einerseits sowie B._____ und C._____ andererseits und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ einerseits sowie B._____ und C._____ anderseits sind verpflich-
tet, der einfachen Gesellschaft D._____ eine Parteientschädigung von 
Fr. 4'991.90 (inkl. MWST) je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit 
zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. März 
2020 gutgeheissen (BGU 1C_317/2019).