gr_gerichte · R 2019 74 · 2021-09-28 · de

Quartierplan \"AC._____\" | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 73, R 19 74, R 19 75, R 19 76
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 28. September 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel und
Rechtsanwältin MLaw Corina Caluori, 
Beschwerdeführerin 1 (Verfahren R 19 73)
und
Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____, 
und 
Miteigentümergemeinschaft Autoeinstellhalle B._____,
bestehend aus den Eigentümern der Miteigentumsanteile,
handelnd durch die Verwalterin O._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital, 
Beschwerdeführerinnen 2 (Verfahren R 19 74)
und


- 2 -
Rechtsanwalt lic. iur. E._____, 
Erben P._____, bestehend aus:
Q._____, 
R._____, 
S._____, 
T._____, 
U._____, 
vertreten durch den Erbenvertreter Rechtsanwalt lic. iur. E._____
und 
R._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, 
Beschwerdeführer 3 (Verfahren R 19 75)
und
V._____, 
W._____, 
X._____, 
Y._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi,
Beschwerdeführer 4 (Verfahren R 19 76)
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
Z._____, und


- 3 -
AA._____,.
beide vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. iur. Tis Prager und
Dr. iur. Gion Christian Casanova,
Beigeladene
betreffend Quartierplan "AC._____"


- 4 -
I. Sachverhalt:
1.
Die (heutige) A._____ AG stellte am 2. Dezember 2003 ein Baugesuch für 
den Neubau eines Wohn- und Geschäftszentrums mit Tiefgarage 
(B._____) auf der Parzelle 2219 (Grundbuch der Gemeinde C._____) und 
reichte am 22. März 2004 ein Gesuch um Erweiterung der Tiefgarage ein. 
Die Parzelle 2219 liegt in der äusseren Dorfzone (ÄD) gemäss Art. 78 des 
kommunalen Baugesetzes (BG) und grenzt im Süden an die auf der Par-
zelle 1338 gelegene AC._____-Strasse, welche im Generellen Erschlies-
sungsplan Bereich Siedlung, Teilplan Verkehr 1:2500 (GEP; von den 
Stimmberechtigten beschlossen am 14. März 1999, genehmigt von der 
Regierung des Kantons Graubünden mit Beschluss vom 29. Februar 
2000) als (öffentlicher) Fussweg festgesetzt ist. Im GEP wird im Bereich 
der östlichen Parzellengrenze zur Parzelle 1341 eine weitere Fusswegver-
bindung festgesetzt. Die Gemeinde C._____ bewilligte das Bauprojekt mit 
Verfügungen vom 2. Februar 2004 (Stammbaubewilligung) und vom 
5. April 2004 (Projekterweiterung). Gegen ein weiteres Baugesuch vom 
16. September 2005 betreffend die Erstellung eines Schülerwegs über die 
Parzelle 2219 erhob der Eigentümer der ebenfalls in der Zone ÄD 
gelegenen Parzelle 1341 am 10. Oktober 2005 Einsprache. Gegen Ende 
2005 wurde die Ausfahrtsrampe aus der Tiefgarage auf der Parzelle 2219 
erstellt. Daraus resultierten Streitigkeiten mit den Erben des Eigentümers 
der benachbarten Parzelle 1341 (Erben P._____) aufgrund der Unter-
schreitung der Grenzabstände und die betroffenen Nachbarn verlangten 
im Januar 2006 von der Gemeinde C._____ namentlich die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes. Mit Urteil 1P.791/2006 vom 13. No-
vember 2007 hob das Bundesgericht das Urteil R 06 23 des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Graubünden vom 1. September 2006 auf, worin die-
ses den Rekurs der Erben P._____ gegen einen Entscheid der Gemeinde 
C._____ vom 13. Februar 2006 abgewiesen hatte, soweit darauf einzutre-
ten war. In Nachachtung des Urteils des Bundesgerichts vom 13. Novem-
ber 2007 hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil R 06 23A vom 23. Juni 


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2009 den Rekurs der Erben P._____ schliesslich gut, hob den Entscheid 
vom 13. Februar 2006 des Gemeindevorstandes auf und wies die 
Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die 
Vorinstanz zurück. Dabei hatte die Gemeinde zu prüfen, ob die Erteilung 
einer nachträglichen Bewilligung gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG, eine 
Wiederherstellungsverfügung oder eine Sanktionierung aufgrund einer 
gütlichen Einigung im Quartierplanverfahren in Frage komme. Dieser Ent-
scheid blieb unangefochten.
2.
Am 26. April 2006 liess die A._____ AG ein Baugesuch insbesondere zur 
Erstellung einer Stützmauer entlang der AC._____-Strasse auf Parzelle 
2219 einreichen. Dagegen erhoben die Erben P._____, Grundeigentümer 
der Nachbarparzelle 1341, am 26. Mai 2006 wiederum Einsprache. Sie 
wiesen unter anderem darauf hin, dass im Gesuch – neben dem Neubau 
einer Stützmauer – auch der Bau eines Lüftungsschachtes (Lüftungsaus-
lass/Kanalisationseinstieg) enthalten sei, welchen sie als rechtswidrig be-
anstandeten. Nach Abklärungen seitens der Gemeinde C._____ entschied 
der Gemeindevorstand mit Verfügung vom 26., mitgeteilt am 28. März 
2007, insbesondere, dass die Baubewilligung für die Stützmauer erteilt 
und die diesbezügliche Einsprache der Erben P._____ abgewiesen werde 
(Ziffer 1). Die Baubewilligung für den Lüftungsschacht werde insoweit er-
teilt, als dieser als Kanalisationseinstieg (Kontrollschacht) diene (Ziffer 2a). 
Die Baubewilligung für die gemäss Baueingabepläne vorgesehene Entlüf-
tung (der Tiefgarage) über den Lüftungsschacht werde verweigert und die 
A._____ aufgefordert, innert 30 Tagen seit Rechtskraft des vorliegenden 
Bau- und Einspracheentscheides der Baubehörde ein Projekt zu unterbrei-
ten, welches in Nachachtung von Art. 6 LRV eine Ableitung der Emissio-
nen aus der Parkgarage durch Kamine bzw. Abluftkanäle über Dach vor-
sehe (Ziffer 2b). Dagegen erhob die A._____ AG am 1. Mai 2007 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren R 07 43) und beantragte 
insbesondere die Aufhebung der Ziffer 2a – soweit sie mit einer einschrän-


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kenden Auflage bzw. Bedingung verknüpft sei – und Ziffer 2b der Verfü-
gung vom 26. März 2007. Die Baubewilligung für die gemäss Baueinga-
beplänen vorgesehene Entlüftung über den Lüftungsschacht sei zu ertei-
len. Am 9. Juli 2007 hatte das Bundesgericht im Verfahren 1P.791/2006 
einen Augenschein vorgenommen. Anlässlich desselben einigten sich die 
Parteien darauf, alle strittigen Punkte (Ausfahrtsrampe, Schülerweg, Lüf-
tungsschacht) einer Gesamtlösung zuzuführen. Das Verfahren R 07 43 
wurde deshalb sistiert. Am 11. Dezember 2008 beantragten die Erben 
P._____ die Wiederaufnahme der Verfahren R 07 43 und R 06 23. Dem 
opponierte die A._____ AG nicht. Nach Durchführung eines Augenscheins 
am 30. April 2009 wies das Verwaltungsgericht, namentlich gestützt auf 
ein von der Gemeinde C._____ eingeholtes Fachgutachten der AD._____ 
AG, die Beschwerde vom 1. Mai 2007 ab. Vorliegend bestehe in Überein-
stimmung mit der Gemeinde C._____ kein Anlass, eine Ausnahme von 
der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV zu machen. Auch dieser Entscheid 
blieb unangefochten.
3.
Aufgrund der bundesgerichtlichen Anregung anlässlich des Augenscheins 
vom 9. Juli 2007 leitete der Gemeindevorstand nach Konsultation der Be-
troffenen und nach Bekanntgabe der Absicht zur Einleitung eines Quar-
tierplanverfahrens nach Art. 16 KRVO mit Beschluss vom 18. Februar 
2008 das Quartierplanverfahren "AC._____" ein. Mit diesem Quartierplan 
sollten insbesondere die Voraussetzungen für eine optimale Bebauungs- 
und Erschliessungsmöglichkeit für die Parzellen 1341, 1338 und 1649 ge-
schaffen und gleichzeitig auch die Probleme beseitigt werden, welche sich 
aufgrund der bereits erwähnten Grenzabstandsunterschreitung der Aus-
fahrtsrampe sowie der Entlüftungsanlage der Tiefgarage auf der Parzelle 
2219 ergeben hatten. Ausserdem sollte mit dem teilweisen Einbezug von 
Parzelle 1340 eine Fusswegverbindung ins Dorf geregelt und auch der 
Verlauf des Baches "AE._____" überprüft und allenfalls angepasst wer-
den. Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses liess die 


- 7 -
Gemeinde C._____ durch die AF._____ AG einen ersten Quartierplanent-
wurf erarbeiten. Dieser Entwurf vom 20. August 2008 wurde den Quartier-
planbeteiligten am 29. August 2008 zur Stellungnahme unterbreitet. Auf 
Basis dieses Quartierplanentwurfs konnte aber keine Lösung erzielt wer-
den. Mit Beschluss vom 15. Dezember 2008 sistierte der Gemeindevor-
stand das Quartierplanverfahren bis auf Weiteres, nachdem die Erben 
P._____ die Wiederaufnahme der verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
R 06 23 und R 07 43 beantragt hatten und die Mitwirkung zum Quartier-
planentwurf vom 20. August 2008 sehr weit voneinander entfernt liegende 
Standpunkte der direkt betroffenen Grundeigentümer ergeben hatte. Die 
Gerichtsurteile würden schlussendlich aufzeigen, wie die Lösungen anzu-
gehen seien.
4.
Am 8. Februar 2010 gelangten die Erben P._____ an die A._____ AG und 
sondierten nach Vorliegen der Urteile des Verwaltungsgerichts R 06 23A 
und R 07 43, jeweils vom 23. Juni 2009, die Bereitschaft für eine Verhand-
lungslösung betreffend die Entlüftung der Tiefgarage und die Ausfahrts-
rampe. Ab August 2012 forcierte ein Teil der Erben P._____ die Ausarbei-
tung eines Quartierplanes AC._____, wobei diese am 16. November 2012 
der Gemeinde C._____ einen überarbeiteten Quartierplanentwurf zukom-
men liessen. Dieser Entwurf wurde wiederum den Quartierplanbeteiligten 
unterbreitet, wobei wiederum keine Einigung erzielt werden konnte. Mit 
Schreiben vom 13. Juni 2013 sondierte die Gemeinde C._____ die weitere 
Bereitschaft der Quartierplanbeteiligten zur Fortsetzung des Quartierplan-
verfahrens. Aufgrund der Rückmeldungen, welche mehrheitlich gegen ei-
nen Abbruch des Quartierplanverfahrens votierten, tätigte die Gemeinde 
C._____ weitere Abklärung betreffend allfälliger Lösungsvarianten für die 
strittige bzw. ungelöste Erschliessungssituation der Parzellen 1341, 1649 
und 2219. Ausserdem fand am 24. Juni 2014 eine Aussprache zwischen 
der Gemeinde C._____ und Vertretern der Berechtigten an den im Zen-
trum der Quartierplanung stehenden Parzellen 1341, 1649 und 2219 statt. 


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Nachdem eine Studie des Architekturbüros AG._____ im Auftrag der Er-
ben P._____ Ende 2015 aufgezeigt hatte, dass eine gemeinsame Rampe 
für die Parkierungsanlagen der Grundstücke 2219 und 1341 den zwischen 
diesen Grundstücken festgesetzten (Schüler-)Fussweg nicht ausschlies-
sen würde, liess die Gemeinde C._____ durch die AF._____ AG und ihren 
Rechtsberater den ersten Quartierplanentwurf auf Grundlage des Lö-
sungsvorschlages der AG._____-Architekten überarbeiten. Die Quartier-
planbeteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit Bericht vom 
9. Februar 2017 wertete die Gemeinde C._____ die Stellungnahmen der 
Grundeigentümer zum Quartierplanentwurf aus. Am 17. März 2017 fand 
eine weitere Besprechung zwischen der Gemeinde C._____ und den 
Quartierplanbeteiligten in dieser Angelegenheit statt. Die Gemeinde 
C._____ tätigte im Verlauf des Jahres 2017 ausserdem weitere Abklärun-
gen betreffend die (Tief-)Garagenerschliessung sowie die umstrittene Ga-
ragenentlüftung und war auch weiterhin mit den Quartierplanbeteiligten im 
Kontakt bzw. lud diese jeweils zur Stellungnahme ein. Daraus ergab sich 
Ende 2017/Anfang 2018 wiederum der Bedarf für ergänzende Abklärun-
gen bei den beigezogenen Fachpersonen bzw. der kantonalen Fachstelle 
für den Umweltschutz. Die Gemeinde C._____ tätigte auch Abklärungen 
betreffend die Festlegung der Gewässerräume auf dem Gemeindegebiet 
im Rahmen einer Teilrevision der Ortsplanung. Dies betrifft namentlich 
auch den AE._____-Bach. Der Vorprüfungsbericht des kantonalen Amtes 
für Raumentwicklung (ARE GR) datiert auf den 7. Juni 2019.
5.
Im Zeitraum vom 31. Mai 2018 bis zum 2. Juli 2018 erfolgte die erste öf-
fentliche Auflage des Quartierplanentwurfes vom 28. Mai 2018. Dagegen 
erhoben eine Vielzahl der Quartierplanbeteiligten Einsprache. Diese führ-
ten zu einer weiteren Anpassung des Quartierplanentwurfes.
6.
Der bereinigte Quartierplanentwurf vom 24. August 2018, insbesondere 
bestehend aus den Quartierplanbestimmungen sowie den (Quartier-)Plä-
nen Bestand 1:500, Neuzuteilung 1:500, Gestaltung 1:500, Erschliessung 


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1:500 und Ver- und Entsorgung 1:500, wurde im Zeitraum vom 4. Oktober 
2018 bis zum 5. November 2018 öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben –
als dinglich Berechtigte an der im Quartierplangebiet gelegenen Parzelle 
2219 – namentlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft (nachfolgend 
StWE-Gemeinschaft) B._____ und die Miteigentümergemeinschaft Auto-
einstellhalle B._____, beide handeln durch die Verwalterin O._____ AG 
und vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital, die A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, V._____, W._____, 
X._____, Y._____ und AH._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt 
lic. iur. Ilario Bondolfi, sowie Z._____ und AA._____, beide vertreten durch 
Rechtsanwalt Dr. iur. Tis Prager, Einsprache. Betreffend die Parzellen 
1341 und 1649 erhoben Rechtsanwalt lic. iur. E._____ als Erbenvertreter, 
und die durch den Erbenvertreter vertretenen Erben P._____ und 
R._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, eben-
falls Einsprache. Betreffend die Parzelle 1340 erhob F._____, vertreten 
durch Rechtsanwalt lic. iur. G._____, Einsprache. Nach Durchführung des 
Schriftenwechsel nahm die Gemeinde C._____ nochmals weitere Ab-
klärungen betreffend die umstrittene (Tief-)Garagenerschliessung sowie 
die Garagenfortluft bei externen Fachpersonen vor. Dazu nahm ein Teil 
der Quartierplanbeteiligten wiederum Stellung.
7.
Aufgrund einer Mitteilung des Rechtsvertreters vom 16. April 2019 der 
StWE-Gemeinschaft B._____ und der Miteigentümergemeinschaft Auto-
einstellhalle B._____, wonach in dieser Angelegenheit zwischen den in-
volvierten Parteien wieder Gespräche geführt würden, wartete die Ge-
meinde C._____ mit dem Erlass eines anfechtbaren Quartierplanentschei-
des noch zu. Am 28. Juni 2019 teilte der besagte Rechtsvertreter wie-
derum mit, dass das Quartierplanverfahren nun weitergeführt werden 
könne. Es sähen nicht alle Parteien einen genügenden Spielraum für ver-
tiefte Vergleichsgespräche.


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8.
Mit Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 12., mitgeteilt am 
16. August 2019, beurteilte und entschied der Gemeindevorstand insbe-
sondere die eingegangenen Einsprachen im Sinne der Schlussfolgerun-
gen der Erwägungen (Ziffer 1). Der Quartierplan AC._____ werde mit den 
Anträgen und Ergänzungen, wie sie in der beiliegenden Fassung der 
Pläne und Quartierplanbestimmungen enthalten seien, genehmigt (Zif-
fer 2). Nach Eintritt der Rechtskraft des Einsprache- und Genehmigungs-
entscheides erhalte das Grundbuchamt AI._____ den Auftrag, die im Zu-
sammenhang mit der Landumlegung gemäss Art. 6 der Quartierplanbe-
stimmungen (QPB) notwendigen Messurkunden erstellen zu lassen und 
im Grundbuch zu vollziehen (Ziffer 3). Nach Eintritt der Rechtskraft dieses 
Einsprache- und Genehmigungsentscheides werde der Quartierplan als 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf den Parzellen 1136, 
1338, 1340, 1341, 1547, 1618, 1649 und 2219 im Grundbuch der Ge-
meinde C._____ angemerkt. Das Grundbuchamt der Region AI._____ 
werde mit dieser Anmerkung des Quartierplanes beauftragt (Ziffer 4). Die 
Gesamtkosten würden nach Abschluss der Quartierplanung in einem se-
paraten Verfahren nach Massgabe von Art. 24 QPB verteilt (Ziffer 5). Von 
der Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung wurde abgesehen 
(Ziffer 6). Der Quartierplan AC._____ umfasst ganz oder teilweise die Pa-
rzellen 1136 (Teilbereich der AJ._____-Strasse), 1338, 1340 (Teilbereich 
der Überbauung AE._____), 1341, 1547 (Teilbereich der AK._____-
Strasse), 1618 (Teilbereich im Zusammenhang mit dem AE._____-Bach), 
1649 und 2219 (B._____) im Umfang von 10'046 m2. Verbindliche Be-
standteile des Quartierplanes sind die Pläne Bestand 1:500, Neuzuteilung 
1:500, Gestaltung 1:500, Erschliessung 1:500, Ver- und Entsorgung 
1:500, die QPB und die Grundbuchbereinigungsliste vom 24. Juli 2019. 
Gemäss Art. 2 QPB bezweckt der Quartierplan AC._____ die Schaffung 
der Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch überzeu-
gende Bebauung der Parzellen 1338, 1341 und 1649 unter Berücksichti-
gung der öffentlichen und privaten Erschliessungsanforderungen. Ausser-


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dem soll der Verlauf des AE._____-Bach überprüft und allenfalls an das 
zukünftige Gesamtkonzept angepasst werden.
9.
Gegen diesen Beschluss des Gemeindevorstandes vom 12. August 2019 
erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin 1) am 17. Sep-
tember 2019 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den (Verfahren R 19 73). Sie beantragte zur Hauptsache die Aufhebung 
des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 sowie des Quartierplanes AC._____ und die Rückwei-
sung der Angelegenheit an die Vorinstanz zu einem neuen Entscheid. 
Eventualiter seien Art. 12a, 13, 13a und 13b der QPB sowie der 
(Quartier-)Erschliessungs- und Gestaltungsplan entsprechend der erho-
benen Beschwerde anzupassen, womit von einem gemeinsamen Ram-
penbauwerk abzusehen sei, die bestehende Ausfahrtsrampe auf der Par-
zelle 2219 in den (Quartier-)Erschliessungsplan aufzunehmen sei und für 
die Erschliessung der Parzellen 1341 und 1649 eine Erschliessungsvaria-
nte vorzusehen sei, welche die Parzelle 2219 nicht tangiere. Art. 25 und 
25a QPB seien zu streichen. Subeventualiter seien Art. 25 und 25a QPB 
dahingehend anzupassen, dass die Grundeigentümer der Parzelle 2219 
keine Kosten für die Erstellung des Rampenbauwerks tragen müssten und 
bei der Verteilung der Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten 
berücksichtigt werde, dass die Rampe für die Parzelle 2219 lediglich als 
Ausfahrtsrampe diene. Ebenfalls eventualiter zum Hauptantrag sei Art. 19 
Abs. 3 QPB anzupassen und festzuschreiben, dass die bestehende Fort-
luftanlage für die Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 vorbehaltlos 
beibehalten und weiterbetrieben werden dürfe. Art. 19 Abs. 4 bis 6 und 
Art. 25b QPB seien folglich zu streichen. Auch Art. 7 Abs. 5 QPB betref-
fend eine talseitige Erweiterungsmöglichkeit um 3 m des auf der Parzelle 
1341 festgelegten Baubereiches bei Nachweis einer guten Einordnung 
und Gestaltung und keinerlei Beeinträchtigung der Nutzung der angren-
zenden Grundstücke durch die Erweiterung im Rahmen eines Baubewilli-


- 12 -
gungsverfahrens sei ersatzlos zu streichen. Art. 24 QPB sei so anzupas-
sen, dass der Kostenanteil für die Eigentümer der Parzelle 2219 0 % be-
trage. In prozessualer Hinsicht ersuchte sie um die Vereinigung aller Be-
schwerdeverfahren, welche sich gegen den Einsprache- und Genehmi-
gungsentscheid vom 12. August 2019 betreffend den Quartierplan 
AC._____ richteten. Dies alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu 
Lasten der Gemeinde C._____. 
10.
Gegen den Beschluss des Gemeindevorstandes vom 12. August 2019 er-
hoben am 17. September 2019 auch die StWE-Gemeinschaft B._____ 
und die Miteigentümergemeinschaft Autoeinstellhalle B._____ (nachfol-
gend Beschwerdeführerinnen 2) mit folgenden Anträgen Beschwerde ans 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 19 74):
1. In teilweiser Aufhebung des Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 sei Art. 12 Abs. 3 QPB zu ergänzen mit folgendem Satz:
"Für den Fall, dass die Gemeinde C._____ den Generellen Erschliessungs-
plan ändert und die AC._____-Strasse ganz oder teilweise als Erschlies-
sungsstrasse klassifiziert, bevor die Erschliessungsanlage gemäss nachste-
hendem Art. 12a und Art. 13 realisiert ist, hat die bestehende Ausfahrtsrampe 
der B._____ definitiven Bestand und bildet einen verbindlichen Bestandteil 
der Erschliessung des Grundstücks Nr. 2219."
2. In teilweiser Aufhebung des Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 seien Art. 19 Abs. 3 bis 5 QPB aufzuheben und durch den 
folgenden Wortlaut zu ersetzen:
Hauptantrag:
"Die bestehende Sammelgarage auf Grundstück Nr. 2219 wird definitiv über 
den bestehenden Abluftkamin am Boden entlüftet."
Eventualantrag:
"Die bestehende Sammelgarage auf Grundstück Nr. 2219 wird durch einen 
neu zu erstellenden Abluftkamin am Boden entlüftet und zwar am Standort, 
wie dies in der Expertise AL._____ AG vom 6./7.02.2018 planerisch lokalisiert 
worden ist."
Subeventualantrag:
Art. 19 Abs. 3 QPB sei wie folgt neu zu fassen (redaktionelle Präzisierung):
"Die bestehende Fortluftanlage für die Parkierungsanlage auf Grundstück 
Nr. 2219 darf bis zur Überbauung des Grundstücks Nr. 1341 und bis zur Er-
stellung des Schülerwegs beibehalten und weiter betrieben werden, sofern 
innert eines Jahres nach Rechtskraft des Quartierplans folgende Massnah-
men umgesetzt sind:


- 13 -
-
der bestehende Betonaufbau muss luftdicht verschlossen werden;
-
im Deckel des Aufbaus muss ein Ausschnitt für einen Fortluft-Hut erstellt 
werden;
-
auf dem Betondeckel muss ein Lüftungshut mit vertikalem Austritt erstellt 
werden.
Die erforderliche Luft-Austrittshöhe hat 3 Meter zu betragen."
3. In teilweiser Aufhebung des Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 sei Art. 24 QPB so abzuändern, dass der Kostenanteil zu 
Lasten der Parzelle 2219 maximal 24 % der Gesamtkosten beträgt.
4. In teilweiser Aufhebung des Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 sei Art. 25 Abs. 1 QPB so abzuändern, dass der Kostenanteil 
zu Lasten der Parzelle 2219 maximal 16.6 % beträgt.
5. In teilweiser Aufhebung des Einsprache- und Genehmigungsentscheides vom 
12. August 2019 sei Art. 25a Abs. 3 QPB so abzuändern, dass der Kostenan-
teil zu Lasten der Parzelle 2219 für das bestehende Rampenbauwerk, soweit 
dieses für die neue Doppelrampe weiterverwendet werden könne, maximal 
16.6 % beträgt und die verbleibenden Anteile vollumfänglich auf die Parzellen 
1341 und 1649 verlegt werden.
6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegeg-
nerin.
11.
Gegen den Beschluss des Gemeindevorstandes vom 12. August 2019 er-
hoben am 18. September 2019 auch Rechtsanwalt lic. iur. E._____ als Er-
benvertreter, die durch den Erbenvertreter vertretenen Erben P._____ so-
wie R._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 3) mit folgenden Anträgen 
Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren 
R 19 75):
1. Art. 12a Abs. 2 QPB sei aufzuheben und neu wie folgt zu fassen:
"Die AC._____-Strasse darf auf dem im Plan "Erschliessung" bezeichneten 
Abschnitt als Zufahrt zu Grundstück Nr. 1649 genutzt werden."
2. Art. 16 Abs. 5 QPB sei ersatzlos zu streichen.
3. Art. 19 Abs. 4 QPB sei ersatzlos zu streichen.
4. Art. 25 QPB sei insofern zu ändern, dass für die Parzelle 2219 bzw. die Stock-
werkeigentümer B._____ sämtliche Parkfelder (140 Autoeinstellplätze) für die 
Kosten für das im Baubereich E zu erstellende gemeinschaftliche Bauwerk 
berücksichtigt werden und nicht wie vorgesehen lediglich 15 Parkfelder.
5. Art. 25c QPB sei insofern zu ergänzen, als für das Land das von der Ge-
meinde beansprucht wird, keine Entschädigung zu bezahlen ist.
6. Unter gesetzlicher Kosten und Entschädigungsfolge nebst 7.7 % MWST zu-
lasten der Gemeinde C._____.


- 14 -
12.
Gegen den Beschluss des Gemeindevorstandes vom 12. August 2019 er-
hoben am 18. September 2019 auch noch V._____, W._____, X._____ 
und Y._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 4) Beschwerde ans Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 19 76). Sie beantrag-
ten die teilweise Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Geneh-
migungsentscheides vom 12. August 2019 und die Anpassung von ver-
schiedenen QPB-Bestimmungen. Namentlich sei Art. 12 Abs. 3 QPB da-
hingehend zu ergänzen, dass für den Fall, wenn die Gemeinde C._____ 
den Generellen Erschliessungsplan ändere und die AC._____-Strasse 
ganz oder teilweise als Erschliessungsstrasse klassifiziert werde, bevor 
die Erschliessungsanlage gemäss den Art. 12a und Art. 13 QPB realisiert 
sei, die bestehende Ausfahrtsrampe der B._____ definitiven Bestand habe 
und einen verbindlichen Bestandteil der Erschliessung der Parzelle 2219 
(Ziffer 1.1) bilde. Zu Art. 19 Abs. 3 bis 5 QPB beantragten sie in der Haupt-
sache, dass die bestehende Abluftanlage für die Parkierungsanlage auf 
der Parzelle 2219 weiter betrieben werden könne, sofern innert eines Jah-
res nach Rechtskraft des Quartierplans die in Art. 19 Abs. 3 QPB erster 
bis dritter Spiegelstrich aufgeführten Massnahmen umgesetzt seien. 
Eventualiter sei die bestehende Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 
durch einen neu zu erstellenden Abluftkamin am Boden zu entlüften und 
zwar am Standort, wie dies im Bericht der AL._____ AG vom 6. Februar 
2018 festgelegt worden sei. Subeventualiter sei Art. 19 Abs. 3 QPB so zu 
formulieren, dass die bestehende Abluftanlage für die Parkierungsanlage 
auf der Parzelle 2219 bis zur Überbauung der Parzelle 1341 und (Anmer-
kung des Gerichts: anstatt "bzw.") bis zur Erstellung des Schülerwegs wei-
ter betrieben werden könne, sofern innert eines Jahres nach Rechtskraft 
des Quartierplans die in Art. 19 Abs. 3 QPB erster bis dritter Spiegelstrich 
aufgeführten Massnahmen umgesetzt seien (Haupt-, Eventual- und Sub-
eventualanträge gemäss Ziffer 1.2). Art. 24 (Abs. 1) QPB sei dahingehend 
zu ändern, dass der Kostenanteil zu Lasten der Parzelle 2219 allerhöchs-
tens 24 % der Gesamtkosten betrage (Ziffer 1.3). Art. 25 (Abs. 1) QPB sei 


- 15 -
dahingehend zu ändern, dass der Kostenanteil zu Lasten der Par-
zelle 2219 allerhöchstens 16.6 % betrage (Ziffer 1.4). Auch Art. 25a Abs. 3 
QPB sei dahingehend zu ändern, dass der Kostenanteil zu Lasten der Pa-
rzelle 2219 allerhöchstens 16.6 % betrage (Ziffer 1.5). Dies unter gesetz-
licher Kosten- und Entschädigungsfolge. 
13.
Am 24. September 2019 wurden die weiteren Quartierplanbeteiligten bzw. 
Einsprecher und die Gemeinde C._____ zur Vernehmlassung zu den vier 
eingegangenen Beschwerden vom 17. bzw. 18. September 2019 aufge-
fordert. Den Beschwerdeführenden wurde dies unter Beilage der jeweili-
gen Beschwerden mit gleichem Schreiben angezeigt. Die Gemeinde 
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) ersuchte am 8. Oktober 
2019 um eine Fristerstreckung und die Vereinigung der Verfahren R 19 
73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 in Anwendung von Art. 6 VRG. Am 
9. Oktober 2019 legte der zuständige Instruktionsrichter die genannten 
Verfahren gestützt auf Art. 6 VRG zusammen und verlängerte der Be-
schwerdegegnerin die Einreichungsfrist für ihre Vernehmlassung bis zum 
14. November 2019.
14.
Z._____ und AA._____ (nachfolgend Beigeladene) liessen sich am 
15. Oktober 2019 zu den vier Beschwerden vom 17. bzw. 18. September 
2019 vernehmen und legten dabei ihre Position betreffend (Aus-
fahrts-)Rampe und Erschliessung (der Parzellen 1341, 1649 und 2219), 
der Fortluftanlage für die Tiefgarage auf der Parzelle 2219, den Kosten-
verteilschlüssel des Quartierplanes sowie zu den vier in dieser Sache beim 
Verwaltungsgericht eingegangenen Beschwerden dar, ohne einen explizi-
ten, eigenen Antrag zu stellen. Die Beschwerdeführerinnen 2 (Verfahren 
R 19 74) liessen sich am 9. Oktober 2019 zu den Beschwerden in den 
Verfahren R 19 73, R 19 75 und R 19 76 vernehmen und legten ihre Posi-
tion dazu dar. 


- 16 -
15.
Die Beschwerdegegnerin liess sich zu den vier Beschwerden vom 
17. bzw. 18. September 2019 am 8. November 2019 vernehmen und be-
antragte die kostenpflichtige, vollumfängliche Abweisung der Beschwer-
den. 
16.
Die Beschwerdeführerinnen 2 replizierten am 30. Dezember 2019 und 
hielten im Wesentlichen an ihren Anträgen vom 17. September 2019 fest. 
Die Beschwerdeführerin 1 replizierte am 6. Januar 2020 und hielt an ihren 
Rechtsbegehren vom 17. September 2019 fest. Die Beschwerdeführer 3 
replizierten am 6. Januar 2020 und hielten ebenfalls an ihren am 18. Sep-
tember 2019 gestellten Rechtsbegehren fest. Die Beigeladenen liessen 
sich am 6. Januar 2020 zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 
vom 8. November 2019 vernehmen. Dabei beantragten sie, dass die Be-
schwerdegegnerin aufzufordern sei, klarzustellen, dass die Aussicht stets 
als Teil der Nutzung eines Grundstückes i.S. Art. 7 Abs. 5 QPB verstanden 
worden sei und werde. Art. 7 Abs. 5 QPB sei daher wie folgt anzupassen:
"Die südliche Grenze des auf Grundstück Nr. 1341 festgelegten Baubereichs 
kann um 3 Meter talwärts erweitert werden, wenn im Rahmen des Baubewilli-
gungsverfahrens der Nachweis einer guten Einordnung und Gestaltung erbracht 
wird und die Nutzung (inkl. Aussicht) der angrenzenden Grundstücke durch die 
Erweiterung nicht beeinträchtigt wird. Auf Grundstück Nr. 1341 erstellte Gebäude 
sind in jedem Fall an die entlang der AJ._____-Strasse festgelegte Baulinie für 
ein Erdgeschoss zu stellen. Obergeschosse dürfen über diese Baulinie bis zur 
nördlichen Baubereichsgrenze hinausragen."
17.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf 
die Einreichung einer Duplik. Allerdings wandte sie sich gegen die von Tei-
len der Beschwerdegegnerschaft verlangten weiteren Expertise hinsicht-
lich der Garagenentlüftung. Dabei verwies sie insbesondere auch auf das 
Urteil R 07 43 vom 23. Juni 2009, welches sich mit dieser Thematik bereits 
auseinandergesetzt hatte und erläuterte schliesslich noch das Zustande-
kommen des Berichtes der AM._____ AG vom 28. Dezember 2018 zu die-
sem Thema. Im Zusammenhang mit dem Duplikverzicht der Beschwerde-
gegnerin betreffend den Antrag der Beigeladenen in ihrer Eingabe vom 


- 17 -
6. Januar 2020, liessen sich die Beigeladenen am 17. Februar 2020 noch 
einmal vernehmen.
18.
Am 25. März 2021 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein im 
Quartierplangebiet AC._____ durch. Davon wurde ein Protokoll mit Foto-
grafien erstellt. Das Augenscheinprotokoll wurde den Verfahrensbeteilig-
ten zur Kenntnisnahme zugestellt. Die Beschwerdeführerinnen 2 äusser-
ten sich am 7. April 2021, die Beschwerdeführerin 1 am 19. April 2021 
dazu.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den Rechts-
schriften, den angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheid 
vom 12. August 2019 sowie die weiteren vorliegenden Akten, wird, sofern 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Angefochten ist vorliegend der Beschluss des Gemeindevorstandes der 
Gemeinde C._____ vom 12. August, mitgeteilt am 16. August 2018, worin 
dieser insbesondere die Einsprachen (von einem Teil der in den vorliegen-
den, vereinigten Verfahren als Beschwerdeführer auftretenden Einspre-
cher und Einsprecherinnen) betreffend den Quartierplan AC._____ 
gemäss zweiter öffentlicher Auflage im Zeitraum vom 4. Oktober 2018 bis 
5. November 2018 im Sinne der Schlussfolgerungen der Erwägungen ab-
gewiesen (Ziffer 1) und den Quartierplan AC._____ mit seinen Bestand-
teilen gemäss Art. 4 QPB mit den Anträgen und Ergänzungen gemäss 
dem den angefochtenen Entscheid beiliegenden Plänen und QPB geneh-
migt hat (Ziffer 2). Es handelt sich insofern um einen verbindlichen, absch-
liessenden kommunalen Entscheid aus dem Gebiet des öffentlichen (Bau- 


- 18 -
und Planungs-)Rechts, welcher von der zuständigen Planungsbehörde 
getroffen wurde (vgl. dazu Art. 4 Abs. 1 und 2 des kommunalen Baugeset-
zes [BG] sowie Art. 53 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden [KRG; BR 801.100] und Art. 19 Abs. 1 der Raumplanungs-
verordnung über den Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110]). Gemäss 
Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) unterliegen solche Entscheide der verwaltungs-
gerichtlichen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden, wenn sie wie vorliegend weder bei einer anderen Instanz 
angefochten werden können, noch nach kantonalem oder eidgenössi-
schem Recht endgültig sind. Die vier Beschwerden vom 17. bzw. 18. Sep-
tember 2019 wurden zudem frist- und formgerecht eingereicht (vgl. dazu 
Art. 38 und Art. 52 Abs. 1 VRG). Zur Beschwerde legitimiert ist nach 
Art. 50 VRG grundsätzlich, wer vom angefochtenen Entscheid berührt ist 
und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat 
oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwer-
deführer sind an im Quartierplangebiet gelegen Grundstücken bzw. Stock-
werkeigentumseinheiten dinglich berechtigt und haben sich bereits im vor-
instanzlichen Verfahren in eigenem Namen als Einsprecher konstituiert 
und sind mit ihren Anträgen (zumindest teilweise) unterlegen (vgl. dazu 
Art. 18 Abs. 3 KRVO i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG). 
1.2.
Betreffend die Miteigentümergemeinschaft Autoeinstellhalle B._____ im 
Verfahren R 19 74 ist folgendes zu bemerken. Die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft (nachfolgend StWE-Gemeinschaft) B._____ besteht aus 
den Eigentümern der 67 Stockwerkeinheiten S54463 bis S54529. Die Au-
toeinstellhalle mit 140 Einstellplätzen ist als selbständige Stockwerkeigen-
tumseinheit S54529 ausgeschieden und die 140 Parkplätze wiederum zu 
Miteigentum aufgeteilt (vgl. für diese Konstellation auch BGE 106 II 11 
Sachverhaltsziffer B. und E.4). Die Miteigentümer bilden nach eigener 
Darstellung als Untergemeinschaft die Miteigentümergemeinschaft Auto-


- 19 -
einstellhalle B._____. Anlässlich der ausserordentlichen Versammlung 
der StWE-Gemeinschaft B._____ und der Miteigentümergemeinschaft Au-
toeinstellhalle B._____ vom 10. Dezember 2018, wurde die O._____ AG 
namentlich zur Prozessführung in dieser Angelegenheit vor Verwaltungs-
gericht ermächtigt (siehe Akten der Beschwerdeführerinnen im Verfahren 
R 19 74 [R 19 74 Bf-act.] 1 und 2). Demensprechend unterzeichnete die 
Verwalterin für das vorliegende Verfahren am 12. September 2019 eine 
entsprechende Vollmacht für Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital im Namen 
der StWE-Gemeinschaft B._____ und der Miteigentümergemeinschaft Au-
toeinstellhalle B._____ (siehe R 19 74 Bf-act. 3). Die Miteigentümerge-
meinschaft an sich verfügt im Unterschied zur Stockwerkeigentümerge-
meinschaft aber nicht über eine eigene Rechtspersönlichkeit bzw. (be-
schränkte) Prozessfähigkeit (vgl. dazu BGE 103 Ib 76 E.1; Entscheid des 
Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 410 11 267 vom 
11. Januar 2012 E.2; BRUNNER/WICHTERMANN, in: HONSELL/VOGT/GEISER 
[Hrsg.], Basler Kommentar zum ZGB, Zivilrecht II [nachfolgend BSK, ZGB 
II], 5. Aufl., Basel 2015, Vorbemerkungen zu Art. 646-654a Rz. 5 f.). Die 
Eigentümer der Miteigentumsanteile an der Autoeinstellhalle B._____ sind 
aber in jedem Fall insoweit gültig prozessual vertreten, als sie Eigentümer 
der Stockwerkeinheit S54529 sind, wo unzweifelhaft eine entsprechende 
Ermächtigung der (beschränkt) prozessfähigen StWE-Gemeinschaft 
B._____ für das vorliegende Verfahren zugunsten der Verwaltung und 
Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital vorliegt (vgl. dazu Art. 712l und Art. 712t 
Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Urteil des 
Bundesgerichts 5A_898/2015 vom 11. Juli 2016 E.2.1 ff.; Urteil des Kan-
tonsgerichts Graubünden EZR 2014 318 vom 4. November 2014 E.4c; 
WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, Zürcher 
Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 
2019, Art. 712l Rz. 124 ff. sowie Art. 712t Rz. 45 f. und 54 ff.; BÖSCH, in: 
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], BSK ZGB II, Art. 712l Rz. 13 und Art. 712t 
Rz. 6). Anlässlich der ausserordentlichen (Miteigentümer-)Versammlung 


- 20 -
vom 10. Dezember 2018 wurde aber auch noch der Beschluss gefasst, 
die Verwalterin O._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon 
Vital, zur Rechtsvertretung und Prozessführung zur Durchsetzung der be-
schlossenen Eckpunkte im Zusammenhang mit dem Quartierplan 
AC._____ zu ermächtigen. 
Betreffend R._____ im Verfahren R 19 75 ist zu erwähnen, dass dieser 
selbst Mitglied der Erbengemeinschaft P._____ ist. Ein einzelner Erbe ist 
– auch ohne Zustimmung der grundsätzlich eine notwendige Streitgenos-
senschaft bildende Erbengemeinschaft bzw. Gesamthandschaft oder de-
ren Vertreter – in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zur selbständigen 
Anfechtung eines Entscheides befugt, wenn das Rechtsmittel darauf aus-
gelegt ist, eine belastende oder Pflicht begründende Anordnung abzuwen-
den und die Durchsetzung des Rechtsstandpunkts einzelner die Interes-
sen der Gemeinschaft oder der übrigen Mitglieder nicht zu beeinträchtigen 
vermag (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_355/2017 vom 5. Oktober 
2017 E.1.2, 2C_1028/2014 vom 20. Juli 2015 E.3.2, 1C_278/2011 vom 
17. April 2012 E.1.2 m.H.a. BGE 131 I 153 E.5.3 ff., 2C_629/2008 vom 
30. März 2009 E.1.3 und Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] R 17 65 vom 3. Mai 2018 E.3a m.H.a. BGE 116 Ib 447 
E.2b; SCHAUFELBERGER/KELLER LÜSCHER, in: HONSELL/VOGT/GEISER 
[Hrsg.], BSK ZGB II, Art. 602 Rz. 26). Mit einzelrichterlichem Entscheid 
des Regionalgerichtes AI._____ vom 26. September 2017 (siehe Akten 
der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 59) wurde Rechtsanwalt lic. iur. 
E._____ als Erbenvertreter gemäss Art. 602 Abs. 3 ZGB dieser Erbenge-
meinschaft bestellt und somit gesetzlicher Vertreter derselben. Als Grund 
für die die Einsetzung eines Erbenvertreters wurde auch die Uneinigkeit 
des Umganges mit zwei Parzellen im Zentrum von C._____ erwähnt und 
im Entscheid des Regionalgerichtes AI._____ auch das vorliegend zu be-
urteilende Quartierplanverfahren erwähnt. Zum Verhältnis der Befugnis 
zur Beschwerdeführung des gerichtlich bestellten Erbenvertreters sowie 


- 21 -
derjenigen der Erbengemeinschaft bzw. eines einzelnen Erben ist anzu-
merken, dass der Erbenvertreter einen Prozess als Prozessstandschafter 
in eigenem Namen führt und im Tätigkeitsbereich gemäss Auftrag eigenes 
Handeln der Erben für den Nachlass ausschliessen würde (vgl. BGE 116 
II 131 E.3a f.; Urteile des Bundesgerichts 5A_813/2014 vom 24. Novem-
ber 2014 E.3 sowie 5A_416/2013 und 5A_424/2013 vom 26. Juli 2013 
E.3.1; SCHAUFELBERGER/KELLER LÜSCHER, in: HONSELL/VOGT/GEISER 
[Hrsg.], BSK ZGB II, Art. 602 Rz. 28). Im Verfahren R 19 75 ist also in je-
dem Fall aber der gerichtlich bestellt Erbenvertreter Rechtsanwalt lic. iur. 
E._____ zur Beschwerde – als Prozessstandschafter in eigenem Namen 
für die (Mitglieder der) Erbengemeinschaft P._____ – legitimiert.
1.3.
Nach Massgabe der Ausführungen in der vorstehenden Erwägung 1.2, ist 
auf die vorliegende Beschwerde jedenfalls einzutreten. Bereits am 9. Ok-
tober 2019 hat der zuständige Instruktionsrichter die Verfahren R 19 73, 
R 19 74, R 19 75 und R 19 76 gestützt auf Art. 6 VRG zusammengelegt. 
Insofern und aufgrund der engen, sachlichen Zusammenhänge dieser Be-
schwerden, rechtfertigt sich aus Gründen einer zweckmässigen Erledi-
gung die Behandlung in einem einzigen Urteil. 
1.4.
Z._____ und AA._____, welche sich im vorinstanzlichen Verfahren zwar 
als Einsprecher beteiligt hatten (siehe dazu deren Einsprache vom 5. No-
vember 2018 in Bg-act. 65), liessen sich am 15. Oktober 2019 zu den vier 
Beschwerden vom 17. bzw. 18. September 2019 vernehmen und legten 
dabei ihre Position betreffend (Ausfahrts-)Rampe und Erschliessung (der 
Parzellen 1341, 1649 und 2219), der Fortluftanlage für die Tiefgarage auf 
der Parzelle 2219, den Kostenverteilschlüssel des Quartierplanes sowie 
zu den vier in dieser Sache beim Verwaltungsgericht eingegangenen Be-
schwerden dar. Sie sind vorliegend gestützt auf Art. 40 VRG als Beigela-
dene zu behandeln, soweit sie durch die vier erhobenen Beschwerden in 
ihren schutzwürdigen Interessen bzw. Positionen betreffend den Quartier-
plan AC._____ betroffen sind und dafür nicht selbst als formell beschwerte 


- 22 -
Teilnehmer des vorinstanzlichen Einspracheverfahrens Beschwerde hät-
ten erheben müssen. Das Institut der Beiladung im Sinne von Art. 40 VRG 
dient nämlich nicht dazu, einem am vorinstanzlichen Verfahren Beteiligten 
das erstmalige Stellen von Anträgen, welche sich gegen den im zur Beila-
dung führenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren angefochtenen Ent-
scheid richten bzw. diesen in ihrem Sinne abändern wollen, nach Ablauf 
der Rechtsmittelfrist gemäss Art. 52 bzw. Art. 22 Abs. 2 VRG zu ermögli-
chen. Die Beiladung dient vielmehr einerseits dem Zweck, die Rechtskraft 
eines Entscheids auch auf die beigeladene Person zu erstrecken und so-
mit zu verhindern, dass in der gleichen Sache widersprüchliche Ent-
scheide ergehen. Die Beiladung dient somit also der Koordination des ma-
teriellen Rechts. Andererseits ermöglicht eine Beiladung auch die Wah-
rung der Interessen derjenigen, deren rechtliche oder tatsächliche Interes-
sen durch den Ausgang des Verfahrens berührt sein könnten, weshalb die 
Beiladung ebenso Ausfluss des rechtlichen Gehörs ist (vgl. VGU R 15 86 
vom 2. Februar 2017 E.2b f.; KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfah-
rensrecht, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 589, KÖLZ/HÄNER/BERT-
SCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 
3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 929 ff. und HÄNER, Die Beteiligten im 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 298 ff.; 
vgl. dazu auch die Überlegungen betreffend das Verbot der Ausdehnung 
der Rechtsbegehren im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels: VGU 
U 17 8 und U 16 5 vom 19. April 2018 E.2.4). Namentlich in Letzterem ist 
der Grund dafür zu sehen, dass der zuständige Instruktionsrichter am 
24. September 2019 den Quartierplanbeteiligten bzw. den Einsprechern 
im vorinstanzlichen Verfahren die Möglichkeit zur Verfahrensbeteiligung 
eingeräumt hat. Die Beschwerdeführer haben in ihren Beschwerden in den 
Verfahren R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 die Aufhebung und/oder 
Abänderung des Quartierplanes AC._____ beantragt. Insofern war auch 
den Einsprechern des vorinstanzlichen Verfahrens, welche nicht selbst 
fristgerecht eine verwaltungsgerichtliche Beschwerde gegen den Einspra-


- 23 -
che- und Genehmigungsentscheid vom 12. August 2019 bzw. den geneh-
migten Quartierplan AC._____ erhoben haben, die Gelegenheit zu gege-
ben, sich zu den gegen den genehmigten Quartierplan AC._____ gerich-
teten Beschwerden insofern zu äussern, als dass dieser bei Gutheissung 
(von einem Teil) der Begehren der Beschwerdeführer nicht mehr der von 
der Beschwerdegegnerin beschlossenen und genehmigten Fassung ent-
sprechen würde, gegen den sie selbst aber nicht mit der Erhebung einer 
eigenen Beschwerde opponiert haben. Der in der Eingabe vom 6. Januar 
2020 explizit gestellte Antrag auf Anpassung von Art. 7 Abs. 5 QPB er-
folgte klarerweise weit nach Ablauf der im Einsprache- und Genehmi-
gungsentscheid vom 12. August 2019 in der Dispositivziffer 7 angegebe-
nen Rechtsmittelfrist im Sinne von Art. 32 Abs. 1 VRG, wobei die in der 
Dispositivziffer 8 auch als Adressaten des vorliegend angefochtenen Ent-
scheides aufgeführten Beigeladenen in jedem Fall am 26. September 
2019 (Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Schreibens des Instruktionsrich-
ters vom 24. September 2019 betreffend die vier in dieser Angelegenheit 
eingegangenen Beschwerden) vom Ergehen des Einsprache- und Geneh-
migungsentscheides vom 12. August 2019 betreffend den Quartierplan 
AC._____ Kenntnis erhielten.
2.1.
Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) 
und Art. 2 und 3 KRG sorgen insbesondere die Gemeinden dafür, dass die 
für ihre raumwirksamen Tätigkeiten (vgl. dazu Art. 1 der eidgenössischen 
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]) notwendigen Planungen era-
rbeitet werden. Ferner bestimmt Art. 14 RPG, dass (Rahmen-)Nutzungs-
pläne die zulässige Nutzung des Bodens ordnen und dabei vorab zwischen 
Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen unterschieden wird. Insofern sta-
tuieren Art. 2 und 14 RPG eine bundesrechtliche Planungspflicht. Diese 
wird in Art. 2 f. KRG wieder aufgenommen und hinsichtlich des Inhaltes von 
kommunalen Quartierplänen in Art. 51 ff. KRG näher bestimmt, wobei es 
sich bei den Quartierplänen um Folgeplanungen im Rahmen der Grundord-


- 24 -
nung handelt (siehe Art. 51 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 4 KRG). Bei der Nut-
zungsplanung als raumwirksame Tätigkeit bzw. bei entsprechenden Inter-
essenabwägungen sind insbesondere die Ziele der Raumplanung und die 
Planungsgrundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG zu berücksichtigen (vgl. 
Art. 2 
Abs. 1 
lit. c 
RPV; 
AEMISEGGER/KISSLING, 
in: 
AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungs-
planung, Zürich/Basel/Genf 2016 [nachfolgend RPG-Praxiskommentar 
NUP 2016], Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 29; TSCHANNEN, in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar zum Bundesge-
setz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 3 Rz. 18; BGE 146 II 347 
E.3.5 und 134 II 97 E.3.1, Urteile des Bundesgerichts 1C_270/2019 vom 
27. Februar 2020 E.3.2, 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.3.1 und 
1C_230/2017 vom 24. Mai 2018 E.5.1). Stehen den (Planungs-)Behörden 
bei der Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungs-
spielräume zu, wägen sie die Interessen nach Massgabe von Art. 3 Abs. 1 
RPV ab und legen diese dar. Bei der Ausarbeitung und dem Entscheid über 
einen (Sonder-)Nutzungsplan ist somit infolge des der Planungsbehörde 
zustehenden Ermessens, die jedem (Nutzungs-)Planungsprozess imma-
nente, umfassende Interessenabwägung hinsichtlich des materiellen Ge-
halts des zu erlassenden oder zu ändernden (Sonder-)Nutzungsplanes 
vorzunehmen (vgl. zur Methode der Interessenabwägung: AEMISEG-
GER/KISSLING, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], RPG-Pra-
xiskommentar NUP 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 10 
ff.). Ob die Interessen vollständig erfasst worden sind, ist eine Rechtsfrage. 
Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist je-
doch weitgehend eine Ermessensfrage (siehe BGE 134 II 97 E.3.1; Urteile 
des Bundesgerichts 1C_270/2019 vom 27. Februar 2020 E.3.2 und 
1C_230/2017 vom 24. Mai 2018 E.5.1). (Sonder-)Nutzungsplanungen re-
geln zudem direkt und verbindlich insbesondere die zulässige Nutzung des 
(privaten) 
Grundeigentums 
(JEANNERAT/MOOR, 
in: 
AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], RPG-Praxiskommentar NUP 2016, 


- 25 -
Art. 14 Rz. 17; siehe auch Art. 14 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1 RPG; vgl. auch 
WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 14 Rz. 3 ff. und 
Art. 21 Rz. 4 ff.). Insofern betreffen solche raumwirksame Tätigkeiten auch 
die in Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) garantierte Eigentumsgarantie, womit entsprechende 
Eigentumsbeschränkungen und (Neu-)Definitionen des Eigentumsbegriffs 
auch nach den allgemeinen Regeln von Art. 36 BV zu beurteilen sind. De-
mensprechend haben nutzungsplanerische Anordnungen sich auf eine ge-
setzliche Grundlage zu stützen, müssen im öffentlichen Interesse liegen 
oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein und 
sich als verhältnismässig, also geeignet, erforderlich und angemessen, er-
weisen 
(JEANNERAT/MOOR, 
in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN 
[Hrsg.], RPG-Praxiskommentar NUP 2016, Art. 14 Rz. 41 ff.; vgl. auch HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
8. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 514 und 2343 ff.). Der Quartierplan dient nach 
Art. 51 Abs. 1 KRG der Regelung der Gestaltung und Erschliessung von 
Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone 
im Detail im Rahmen der Grundordnung. Gemäss Art. 25 Abs. 4 KRG kön-
nen die Gemeinden vorsehen (siehe dazu Art. 122 Abs. 2 Satz 3 und 123 
Abs. 2 BG), dass namentlich im Rahmen von Quartierplänen von der Re-
gelbauweise abgewichen werden darf. Voraussetzungen und Umfang sind 
im Baugesetz festzulegen (siehe Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden [VGU] R 20 2 vom 15. Dezember 2020 E.5.4). Die Quar-
tierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestaltung der Bau-
ten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung 
der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Er-
schliessungskosten (Art. 52 Abs. 1 KRG). Der Quartiererschliessungsplan 
enthält insbesondere die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des 
Quartiers (Art. 52 Abs. 3 KRG). Gemäss Art. 53 Abs. 1 KRG ist – unter Vor-
behalt einer abweichenden kommunalen Kompetenzverteilung zugunsten 
des Gemeinderates – der Gemeindevorstand zur Einleitung, Durchführung, 


- 26 -
Erlass und Änderung des Quartierplanes zuständig, wobei die Einzelheiten 
des Verfahrens durch die Regierung mittels Verordnung geregelt werden 
(Art. 53 Abs. 4 KRG). Nach Art. 18 Abs. 1 KRVO wird der Entwurf des 
Quartierplanes während 30 Tagen öffentlich aufgelegt, wobei während die-
ser Zeit beim Gemeindevorstand schriftlich und begründet Einsprache er-
hoben werden kann (Art. 18 Abs. 3 KRVO). Die öffentliche Auflage ist in 
jedem Fall im kommunalen amtlichen Publikationsorgan bekannt zu geben 
und die Betroffenen werden über die öffentliche Auflage schriftlich orientiert 
(Art. 18 Abs. 2 KRVO). Gemäss Art. 18 Abs. 4 KRVO ist die öffentliche Auf-
lage zu wiederholen, wenn der Quartierplan aufgrund von Einsprachen 
geändert wird und dies nicht nur einzelne Beteiligte betrifft (siehe zum Gan-
zen Urteil des Bundesgerichts 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 
2020 E.2.2; VGU R 18 94 vom 20. Oktober 2020 E.3.3 und R 18 87 vom 
20. Oktober 2020 E.4.3). 
2.2.
Gemäss Art. 33 Abs. 2 und 3 lit. b RPG gewährleistet das kantonale Recht 
die volle Überprüfung von Verfügungen und Nutzungsplänen, welches 
sich auf das RPG oder seine kantonalen und eidgenössischen Aus-
führungsgesetzgebungen (mit raumplanerischen Zügen) stützen (siehe 
BGE 146 II 367 E.3.2.1 und 109 Ib 121 E.5; siehe auch Urteil des Bundes-
gerichts 1C_682/2017 vom 11. September 2018 E.6.1 f. m.H.a. BGE 118 
Ib 26 E.4b). Aber auch in solchen Fällen ist es mit der Rechtsweggarantie 
gemäss Art. 29a BV vereinbar, dass eine Rechtsmittelinstanz sich etwa 
bei der Überprüfung von unbestimmten Rechtsbegriffen eine gewisse 
Zurückhaltung auferlegt, um insbesondere einen entsprechenden Spiel-
raum der Gemeinden zu wahren bzw. die Gemeindeautonomie gemäss 
Art. 50 Abs. 1 BV zu respektieren (siehe Urteil des Bundesgerichts 
1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E.2.1 f.). Dabei verfügt das Verwaltungs-
gericht weiterhin über die für eine Heilung allfälliger formeller Mängel er-
forderliche uneingeschränkte Kognition in Sach- und Rechtsfragen (vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 2C_756/2019 vom 14. Mai 2020 E.3.2 und 


- 27 -
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6). Beim Erlass eines Quartierpla-
nes geniesst die zuständige kommunale Planungsbehörde aufgrund der 
ihr in diesem Bereich zukommenden Autonomie über einen erheblichen 
Entscheidungsspielraum innerhalb des kantonalen (und eidgenössischen) 
Rechts. Denn gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG ist die Ortsplanung Aufgabe der 
Gemeinden, welche diese Aufgabe im Rahmen des übergeordneten 
Rechts autonom erfüllen. Ein solcher, der kommunalen (Planungs-
)Behörde zustehender Entscheidungsspielraum wird dann sicher über-
schritten, wenn der kommunale Entscheid sachlich nicht mehr vertretbar 
bzw. offensichtlich unhaltbar und damit willkürlich ist. Andererseits aber 
auch in den Fällen, wo sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck 
der Regelung fremden Erwägungen leiten lässt, die Grundsätze der 
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt, das übergeordnete 
Gesetzesrecht missachtet oder grundlos von in Rechtsprechung und 
Lehre entwickelten Grundsätzen zur Auslegung die fraglichen, unbe-
stimmten Rechtsbegriffe abweicht (siehe BGE 145 I 52 E.3.6, 128 I 3 E.2b 
und 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 
25. August 2020 E.5.3, 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 2020 
E.2.1, 1C_241/2019 vom 19. August 2019 E.2.2 und 1C_494/2018 vom 
13. Juni 2019 E.2.4; VGU R 19 98 vom 11. Mai 2021 E.3, R 20 5 vom 
16. März 2021 E.3 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.2.1).
3.
Nachfolgend ist in der Hauptsache also zu prüfen, ob sich die Beschwer-
degegnerin beim Erlass des Quartierplanes AC._____ an die massgeben-
den rechtlichen Vorgaben gehalten hat, und das ihr nach der Rechtspre-
chung zustehende Ermessen nicht überschritten hat. Dabei wird der frag-
liche Quartierplan von jeweils einem Teil der Beschwerdeführer nament-
lich betreffend die vorgesehene Erschliessungslösung für die Parzellen 
1341, 1649 und 2219, die vorgesehene Lösung für die Garagenfortluft der 
bestehenden Tiefgarage auf der Parzelle 2219 bzw. die allfällige, gemein-
same Entlüftungsanlage mit der zukünftigen Parkierungsanlage auf der 


- 28 -
Parzelle 1341 und die Kostenverteilschlüssel gemäss Art. 24 ff. QPB kriti-
siert (siehe dazu die nachstehenden Erwägungen 5.1 ff. und 7.1 ff.). Die 
Beschwerdeführerin 1 wendet sich auch gegen Art. 7 Abs. 5 QPB, wonach 
die südliche Grenze des auf der Parzelle 1341 festgelegten Baubereichs 
um 3 Meter talwärts erweitert werden könne, wenn im Rahmen des Bau-
bewilligungsverfahrens der Nachweis einer guten Einordnung und Gestal-
tung erbracht wird und die Nutzung der angrenzenden Grundstücke durch 
die Erweiterung nicht beeinträchtigt werde. Die Beigeladenen fordert hin-
gegen eine dahingehende Präzisierung von Art. 7 Abs. 5 QPB, dass mit 
"Nutzung" auch die Aussicht der angrenzenden Grundstücke mitgemeint 
sei (siehe die nachstehenden Erwägungen 4.1 ff. und bereits die Erwä-
gung 1.4). Die Beschwerdeführer 3 verlangen demgegenüber etwa die An-
passung von Art. 12a Abs. 2 QPB, wonach die AC._____-Strasse nicht 
mehr nur als Notzufahrt benutzt, sondern dass sie auf dem im Plan Er-
schliessung 1:500 bezeichneten Abschnitt auch als Zufahrt zu Par-
zelle 1649 genutzt werden dürfe (siehe nachstehende Erwägungen 6.1 
ff.). Weiter wurde der Verzicht auf die Voraussetzung verlangt, wonach die 
Baubehörde die Baubewilligung für die Überbauung der Parzelle 1649 erst 
erteile, wenn die Baufreigabe für die Parzelle 1341 erfolgt sei (Art. 16 
Abs. 5 QPB; siehe dazu die Erwägung 6.5). Ebenso sei Art. 19 Abs. 4 
QPB zu streichen, wonach die auf der Parzelle 2219 bestehende Fortluft-
anlage im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 1341 (noch einmal) an-
hand der dazumal geltenden umweltschutzrechtlichen Vorgaben zu über-
prüfen und je nach Ergebnis die nötigen Massnahmen zu treffen seien 
(siehe nachstehender Erwägung 8.5.7).
4.1.
Die Beschwerdegegnerin führte im angefochtenen Entscheid vom 12. Au-
gust 2019 zu Art. 7 Abs. 5 QPB aus, dass verschiedene Quartierplanbe-
teiligte diesen Absatz mit teil kontroversen Anträgen im Rahmen ihrer Ein-
sprachen kritisiert hätten. Während die Beschwerdeführer 3 den Antrag 
stellten, den auf der Parzelle 1341 festgelegten Baubereich um 3 m weiter 


- 29 -
talwärts zu verschieben, so dass zur Parzelle 1340 nur noch ein Grenzab-
stand von 4 m eingehalten werden müsse, hätten die Beschwerdeführer 4 
den Antrag gestellt, diesen Absatz ganz zu streichen. Dies weil ein da-
durch ermöglichtes Bauvorhaben die Aussicht ab der B._____ massiv be-
einträchtigen würde und eine talseitige Verschiebung des Baubereichs um 
3 m dazu führte, dass der Baubereich auch um 3 m von der AJ._____-
Strasse wegrücke und die dort festgelegte Baulinie des ursprünglichen 
Baubereichs somit keinen Sinn mehr mache. Aus ortsbaulicher Sicht sei 
die Fassadenflucht an der AJ._____-Strasse von zentraler Bedeutung und 
der Rücksprung für das Erdgeschoss stelle ein wichtiges gestalterisches 
Element (Arkadenbildung) dar. Die Beigeladenen hingegen gingen mit ih-
rem Antrag weniger weit, sondern wollten eine Verschiebungsmöglichkeit 
(des Baubereiches) von einer guten Ordnung und Gestaltung abhängig 
machen, sofern dies die angrenzenden Grundstücke nur leicht (insbeson-
dere in Hinblick auf die Seesicht vom bestehenden Gebäude auf der Par-
zelle 2219 aus) beeinträchtige. Die Beschwerdeführerin 1 wiederum er-
achtete Art. 7 Abs. 5 QPB als unklar formuliert. So sei namentlich unklar, 
ob damit eine Vergrösserung oder nur eine Verschiebung des Bauberei-
ches zugelassen werden solle. Die Beschwerdegegnerin räumte ein, dass 
Art. 7 Abs. 5 QPB tatsächlich missverständlich sei, weil dieser das Ziel 
habe, unter den erwähnten Bedingungen (gute Einordnung und Gestal-
tung) die südliche Grenze des auf der Parzelle 1341 festgelegten Baube-
reichs um 3 m talwärts zu erweitern. Dementsprechend werde die Bestim-
mung entsprechend angepasst. Berechtigt sei (grundsätzlich) auch die 
Kritik der Beigeladenen. Denn die (bei guter Einordnung und Gestaltung) 
durch eine südliche Erweiterung des Baubereiches ermöglichte Baute auf 
der Parzelle 1341 könne nur zugelassen werden, falls die Nutzung der 
benachbarten Grundstücke dadurch nicht (anstatt "nicht erheblich") beein-
trächtigt würde. Sei diese Voraussetzung allerdings erfüllt und liege der 
Nachweis einer guten Einordnung und Gestaltung vor, gebe es für eine 
vollständige Streichung von Art. 7 Abs. 5 QPB keinen Grund. Aus Grün-


- 30 -
den des Ortsbildschutzes sei es aber unerlässlich, die im Baubereich 
zulässigen Gebäude im Bereich der AJ._____-Strasse (nördliche Begren-
zung) auf die eingetragene Baulinie zu platzieren. Das auf der Parzelle 
1341 zu erstellende Gebäude müsse also auf diese Baugestaltungslinie 
gestellt werden, wobei Obergeschosse über diese Baugestaltungslinie bis 
zur nördlichen Baubereichsgrenze hinausragen dürften. Art. 7 Abs. 5 QPB 
wurde dementsprechend umformuliert und die Einsprachen im Sinne der 
Erwägungen abgewiesen bzw. teilweise gutgeheissen.
4.2.
Die Beschwerdeführerin 1 hielt vorliegend in einem Eventualantrag an der 
ersatzlosen Streichung von Art. 7 Abs. 5 QPB fest. Zur Begründung führte 
sie an, dass die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid zu 
Recht bestätigt habe, das eine solche Erweiterung des Baubereichs um 
3 m nach Süden nur zulässig sei, wenn die Nutzung der benachbarten 
Grundstücke nicht beeinträchtigt werde. Es sei hingegen nicht vorstellbar, 
dass eine solche Erweiterung die Nachbarparzellen nicht tangiere, womit 
Art. 7 Abs. 5 QPB ersatzlos zu streichen sei. Die Beschwerdeführer 4 hiel-
ten in ihrer Beschwerde vom 18. September 2019 ihren im Rahmen des 
Einspracheverfahrens gestellten Antrag auf ersatzlose Streichung von 
Art. 7 Abs. 5 QPB nicht mehr aufrecht. Die Beigeladenen äusserten sich 
in ihrer Eingabe vom 15. Oktober 2019 dahingehend, dass gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung die Behinderung der Aussicht eine über-
mässige Immission im Sinne von Art. 684 ZGB darstelle und damit die Nut-
zung eines Nachbargrundstücks in unzulässiger Weise einschränken 
könne. Vorliegend stelle die Aussicht der Luxusferienwohnung auf der Pa-
rzelle 2219 ein wesentliches Element derselben dar und die Einschrän-
kung der Aussicht würde deren Wert deutlich mindern und sei deshalb un-
zulässig. Aus ihrer Sicht wäre die Aufhebung von Art. 7 Abs. 5 QPB und 
somit der Möglichkeit zur Erweiterung des Baubereichs nach Süden wün-
schenswert. Wenn diese Möglichkeit beibehalten werde, seien auch die 
von der Beschwerdegegnerin angeordneten strengen Auflagen zum 


- 31 -
Schutz der Nachbarn aufrecht zu erhalten. Wie in der vorstehenden Erwä-
gung 1.4 bereits erwähnt, stellten die Beigeladenen mit Eingabe vom 
6. Januar 2020 einen eigenen, expliziten Antrag auf Anpassung von Art. 7 
Abs. 5 QPB und vertieften ihre Argumentation. Nachdem die Beschwerde-
gegnerin auf eine Duplik am 22. Januar 2020 verzichtet hatte, sahen sich 
die Beigeladenen, unter Einreichung einer E-Mail-Korrespondenz mit dem 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, veranlasst, weiterhin die Ergän-
zung Art. 7 Abs. 5 QPB mit dem ausdrücklichen Hinweis auf den (mitum-
fassten) Schutz der Aussicht zu fordern. Replicando hielt die Beschwerde-
führerin 1 am 6. Januar 2020 an ihrem Antrag auf Streichung von Art. 7 
Abs. 5 QPB fest. Dabei kritisierte sie auch, dass die Beschwerdegegnerin 
sich hinsichtlich der massgebenden "Beeinträchtigung" der Nutzung auf 
den angrenzenden Grundstücken auf den Standpunkt stelle, dass es da-
bei nicht primär um die Beeinträchtigung der Aussicht gehe. Dies verletzt 
nach Ansicht der Beschwerdeführerin 1 Bundesrecht, weil die Beschrän-
kung der Aussicht oder Fernsicht gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung übermässige Immissionen im Sinne von Art. 684 ZGB bedeuteten 
und die Nutzung eines Grundstückes in unzulässiger Weise einschränken 
könne. Vorliegend könne dies durchaus zutreffen, sei aber – bei Beibehal-
tung von Art. 7 Abs. 5 QPB – erst im Baubewilligungsverfahren abschlies-
send zu klären.
4.3.
Die Beschwerdegegnerin hatte in ihrer Vernehmlassung vom 8. November 
2019 zu Art. 7 Abs. 5 QPB ausgeführt, dass es zwar schwierig sein dürfte, 
die für eine südliche Erweiterung des Baubereichs um 3 m auf der Parzelle 
1341 festgelegten Bedingungen (Nachweis einer guten Einordnung und 
Gestaltung/keine Beeinträchtigung der Nutzung der angrenzenden Grund-
stücke) zu erfüllen. Völlig ausgeschlossen erscheine dies aber nicht, zu-
mal es hier nicht primär um die Beeinträchtigung der Aussicht, sondern 
eine Beeinträchtigung der Nutzung der Nachbargrundstücke gehe. Letzt-
lich sei es Sache der Architekten ein Projekt auszuarbeiten, welches den 


- 32 -
in Art. 7 Abs. 5 QPB erwähnten Vorgaben Rechnung trage. Sollte dies 
nicht möglich sein, dann bliebe es eben bei dem auf der Parzelle 1341 
festgelegten Baubereich und die Anwohner dieser Parzelle, wozu auch die 
Stockwerkeigentümer der B._____ gehörten, wären nicht weiter benach-
teiligt. Die Beschwerde der Beschwerdegegnerin 1 sei in diesem Punkt ab-
zuweisen.
4.4.
Wie in der vorstehenden Erwägung 1.4 bereits dargelegt, können Beige-
ladene, welche selber Adressaten des angefochtenen Entscheides waren, 
weit nach Ablauf der ordentlichen Rechtsmittelfrist keine eigenen Anträge 
stellen, welche sich gegen den im zur Beiladung führenden verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren angefochtenen Entscheid richten bzw. diesen in 
ihrem Sinne nun doch noch abändern wollen. Insofern kann auf den ent-
sprechenden Antrag der Beigeladenen auf Abänderung von Art. 7 Abs. 5 
QPB nicht eingetreten werden. Soweit sie den Antrag der Beschwerdefüh-
rerin 1 auf ersatzlose Aufhebung von Art. 7 Abs. 5 QPB unterstützt, kann 
auf die zutreffenden Erwägungen der Beschwerdegegnerin verwiesen 
werden. Denn nur, weil es allenfalls nicht ganz einfach werden dürfte, die 
Voraussetzungen für die Baubereichserweiterung um 3 m nach Süden hin 
im Sinne von Art. 7 Abs. 5 QPB zu erfüllen, rechtfertigt dies noch nicht den 
vollständigen Verzicht auf eine solche, lediglich optionale Überbauungs-
möglichkeit und der entsprechenden Beurteilung im Baubewilligungsver-
fahren ist nicht vorzugreifen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdegeg-
ner 4 im Rahmen des Einspracheverfahrens, ist aufgrund der Gebäude-
masse der umliegenden Bauten – namentlich auch der B._____ und des 
benachbarten Hotels AN._____ – sowie der Baubereiche A, B und C 
gemäss Quartierplan Gestaltung 1:500 vom 12. August 2019 nicht bereits 
im jetzigen Zeitpunkt klar, dass ein in Anwendung von Art. 7 Abs. 5 QPB 
vergrössertes Bauvolumen in keinem Fall ortsbildverträglich sei. Ein legi-
timer Zweck für eine solchen "Reduktion" des mit dem "normalen" Baube-
reich A beibehaltenen grossen Grenzabstandes der Zone ÄD von 7 m auf 


- 33 -
den kleinen Grenzabstand von 4 m gegenüber der Parzelle 1340 besteht 
etwa darin, dass im Sinne einer hochwertigen Siedlungsverdichtung im 
Rahmen eines Quartierplanes verschiedene Abweichungen von der Re-
gelbauweise bzw. Bau- und Zonenvorschriften zulässig sind, soweit er Ge-
währ für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und 
landschaftlichen Umgebung und untereinander bietet (siehe Art. 123 
Abs. 2 BG i.V. Art. 25 Abs. 4 KRG). Die Ausführungen der Beschwerde-
führerin 1 zu den (privatrechtlich zu beurteilenden) übermässigen Immis-
sionen im Sinne von Art. 684 ZGB, wobei der Entzug von Aussicht oder 
Fernsicht solche darstellen könnten, vermögen daran nichts zu ändern. 
Denn das Bundesgericht hat betreffend die Unterschreitung von gesetzli-
chen Abständen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahren ebenfalls 
festgehalten, dass kein Rechtsanspruch auf eine unverbaute Aussicht auf 
den (Vierwaldstätter-)See bestehe (siehe Urteil des Bundesgerichts 
1A.192/2000, 1P.344/2000 vom 20. Februar 2001 E.6e). Ausserdem kann 
das Verstellen einer spektakulären Aussicht nur unter ausserordentlich 
strengen Voraussetzungen als übermässig im Sinne von Art. 684 Abs. 1 
ZGB qualifiziert werden. Beispielsweise wenn eine besonders schöne 
Aussicht in schwerwiegender Weise eingeschränkt wird oder das Nach-
bargrundstück aufgrund einer besonderen Nutzungsart auf die Aussicht 
angewiesen ist, wie dies bei einem Hotelbetrieb der Fall sein kann (siehe 
Urteil des Bundesgerichts 5D_91/2020 vom 7. September 2020 E.3.1 
m.H.a. auf 5A_415/2008 vom 12. März 2009 E.3.1). Ausserdem ist zu 
berücksichtigen, dass das von der Beschwerdeführerin 1 sowie den Bei-
geladenen angeführte Urteil im Zusammenhang mit einer meterhoch auf-
türmenden Pflanzung erging, welche die frühere Seesicht fast vollständig 
verbarrikadierte. In Anbetracht dieser Unterschiede zur vorliegenden Kon-
stellation, erscheint die Regelung von Art. 7 Abs. 5 QPB – mit den im Rah-
men eines konkreten Projektes im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden 
Voraussetzungen – durchaus noch als sachgerecht und die Beschwerde-
gegnerin hat ihr (Planungs-)Ermessen bei der Ermittlung und Abwägung 


- 34 -
der widerstreitenden Interessen in jedem Fall nicht überschritten. Damit 
hat die Beschwerdegegnerin den Antrag auf vollständige Aufhebung von 
Art. 7 Abs. 5 QPB aber zu Recht abgewiesen.
5.1.
Die Beschwerdegegnerin führte im angefochtenen Entscheid vom 12. Au-
gust 2019 zu Art. 12 Abs. 3 QPB aus, dass es aufgrund der gesamten Vor-
geschichte wenig wahrscheinlich sei, dass die AC._____-Strasse in eine 
öffentliche Erschliessungsstrasse umklassifiziert werden könne, wobei der 
Gemeinderat einen entsprechenden Vorstoss des Gemeindevorstandes 
bereits einmal mit der Begründung zurückgewiesen habe, dass diese si-
chere Verbindung für Schulkinder auch weiterhin gewährleistet sein 
müsse. Ausserdem stelle Art. 13 Abs. 2 QPB klar, dass die Wegfahrt aus 
der Parkierungsanlage bis zum Zeitpunkt (der Realisierung) des gemein-
samen Rampenbauwerks über die bestehende Wegfahrtsrampe erfolge. 
Damit sei dem Anliegen der Beschwerdeführer 4, wonach Art. 12 Abs. 3 
QPB dahingehend abzuändern sei, dass bei einer Umklassifizierung der 
AC._____-Strasse (von einem [öffentlichen] Fussweg) vor Erstellung der 
neuen Doppelrampe die bestehende Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 
2219 weiterhin beibehalten werden könne, im Grunde genommen bereits 
entsprochen. Es gehe hingegen nicht an, einer (unwahrscheinlichen) 
Überprüfung (des Quartierplanes infolge einer GEP-Änderung betreffend 
die AC._____-Strasse) vorzugreifen und bereits festzulegen, wie diese zu 
erfolgen habe. Vermutungsweise würde die Prüfung der Erschliessungs- 
und Parkierungsvorschriften nicht die Rampenerschliessung betreffen, 
sondern höchstens zu Folge haben, dass die AC._____-Strasse auch als 
verkehrsmässige Erschliessung für die Parzelle 1649 verwendet werden 
dürfe. Wäre es anders, würde das Ganze dem Quartierplan zugrundelie-
gende Konzept aus den Angeln gehoben. In diesem Zusammenhang ist 
noch festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführer 4 in ihrer Einsprache 
vom 5. November 2018 selber auf den Standpunkt stellten, dass eine Um-
klassifizierung der AC._____-Strasse (in eine öffentliche Erschliessungs-


- 35 -
strasse) kaum zu rechtfertigen wäre und von ihnen auch nicht akzeptiert 
würde (siehe dazu S. 3 der entsprechenden Eingabe in: Bg-act. 65). 
5.2.
Die Beschwerdeführerinnen 2 und die Beschwerdeführer 4 beantragten in 
ihren Beschwerden vom 17. bzw. 18. September 2019, dass Art. 12 Abs. 3 
QPB dahingehend zu ergänzen sei, dass für den Fall, wenn die Gemeinde 
C._____ den Generellen Erschliessungsplan ändere und die AC._____-
Strasse ganz oder teilweise als Erschliessungsstrasse klassifiziert werde, 
bevor die Erschliessungsanlage gemäss den Art. 12a und Art. 13 QPB 
realisiert sei, die bestehende Ausfahrtsrampe der B._____ definitiven Be-
stand habe und einen verbindlichen Bestandteil der Erschliessung der Pa-
rzelle 2219 bilde. Die Beigeladenen sprechen sich ebenfalls dafür aus, 
auch wenn sie die Umqualifizierung der AC._____-Strasse in eine Er-
schliessungsstrasse vehement ablehnen. Replicando präzisierten die Be-
schwerdeführerinnen 2, damit solle erreicht werden, dass die seit nunmehr 
15 Jahren bestehende und ständig genutzte Ausfahrtsrampe für die Par-
zelle 2219 trotz aktueller Unterschreitung des Grenzabstandes beibehal-
ten und nicht entfernt werden müsse, wobei dies mit einer entsprechenden 
Regelung in Art. 12 QPB zu sichern sei. Dies aber nur für den unwahr-
scheinlichen Fall, dass vor Erstellung der Doppelrampe (auf den Parzellen 
2219 und 1341) die AC._____-Strasse für den allgemeinen Fahrzeugver-
kehr oder zumindest für die Parzellen 1341 und 1649 doch noch geöffnet 
würde und somit die vorgesehene Doppelrampe für die strassenmässige 
Erschliessung der Parzellen 1341 und 1649 gar nicht mehr nötig wäre. Es 
sei nämlich nicht einzusehen, weshalb (ausschliesslich) in einem solchen 
Fall die bestehende Ausfahrtsrampe (auf der Parzelle 2219), welche einen 
konkreten Nutzen habe, beseitigt werden müsse. Diese "Legalisierung" 
der Ausfahrtsrampe sei – auch nach Ansicht des Bundesgerichts anläss-
lich des Augenscheins vom 9. Juli 2007 – durchaus im Rahmen der Quar-
tierplanung möglich.


- 36 -
5.3.
Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Vernehmlassung vom 8. Novem-
ber 2019 dazu aus, dass der in Art. 12 Abs. 3 QPB enthaltene Vorbehalt 
zweifellos legitim sei. Ebenso sei klar, dass die Stockwerkeigentümer der 
B._____ das Recht hätten, eine Umwidmung der AC._____-Strasse (im 
Rahmen einer Änderung des GEP) zu bekämpfen. Tatsache sei aber 
auch, dass die zuständigen kommunalen Behörden auf absehbare Zeit 
nicht die Absicht hätten, eine Umklassifizierung der gesamten AC._____-
Strasse zu erwirken. Dies nachdem ein solcher Vorstoss im Gemeinderat 
bereits einmal gescheitert sei (vgl. dazu Bg-act. 40 S. 7). Damals sei die 
grosse Bedeutung des Fussweges für Schüler und Schülerinnen bzw. die 
Sicherheitsaspekte zu deren Gunsten speziell hervorgehoben worden. 
Deshalb sei auch darauf beharrt worden, eine direkte Verbindung ab der 
AJ._____-Strasse entlang der (strittigen Erschliessungs-)Rampe bis zur 
AC._____-Strasse beizubehalten. Im Zusammenhang mit Art. 12 Abs. 3 
QPB habe der Gemeindevorstand denn auch keine vollständige Umwid-
mung im Auge, sondern höchstens die Schaffung einer Fahrverbindung 
zur Parzelle 1649, die sich ansonsten nur über die Parzelle 1341 und die 
im Quartierplan vorgesehene Gemeinschaftsrampe erschliessen liesse. 
Allerdings erwäge der Gemeindevorstand keine Änderung (des im Quar-
tierplan vorgesehenen) Erschliessungskonzepts, weshalb er auch nicht 
dem Antrag der Beschwerdeführerinnen 2 (und der Beschwerdeführer 4) 
zustimmen könne, wonach der Bestand der Ausfahrtsrampe auf der Par-
zelle 2219 in ihrer jetzigen Ausgestaltung in den QPB zu garantieren sei. 
Die Möglichkeit für eine gemeinschaftliche Verkehrserschliessung der Pa-
rzellen 1341, 1649 und 2219 mit einer Gemeinschaftsrampe solle in jedem 
Fall weiterhin möglich sein und es wäre falsch, diesen Entscheid vorweg-
zunehmen. Dies namentlich auch deshalb, weil die Erfahrung mit der jet-
zigen Quartierplanung zeige, dass die Angelegenheit heftig umstritten sei. 
Die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 2 (und der Beschwerdefüh-
rer 4) sei in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen. 


- 37 -
5.4.
Auch in diesem Punkt überzeugen die Ausführungen der Beschwerdegeg-
nerin. Denn Art. 12 Abs. 3 QPB regelt eigentlich nur die Selbstverständ-
lichkeit, dass bei (erheblich) geänderten Verhältnissen allenfalls die Er-
schliessungs- und Parkierungsvorschriften des Quartierplanes AC._____ 
überprüft werden können bzw. zu überprüfen sind. Ob überhaupt und in-
wiefern sich zukünftig eine Revision des Quartierplanes AC._____ recht-
fertigt bzw. namentlich unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Plan-
beständigkeit überhaupt zulässig ist (vgl. dazu Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 
144 II 41 E.5.1, 140 II 25 E.3 ff. und 132 II 408 E.4.2; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E.2.1 ff. und 1C_470/2018 
vom 4. März 2019 E.5.2 f.; VGU R 19 2 vom 15. Dezember 2020 E.5 und 
R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.4.5 und 5.3), muss vorderhand noch offen 
gelassen werden. Dass die Beschwerdegegnerin einen solchen zukünfti-
gen Entscheid noch nicht im Sinne der Beschwerdeführerinnen 2 und der 
Beschwerdeführer 4 präjudizieren will und sich entsprechende Hand-
lungsoptionen offenhalten möchte, ist vorliegend nach Ansicht des Ge-
richts jedenfalls nicht zu beanstanden. So sind etwa auch die weiteren, 
zukünftigen Rahmenbedingungen und Positionen von (anderen bzw. 
neuen) Quartierplanbeteiligten naturgemäss noch gar nicht hinreichend 
bekannt. In diesem Zusammenhang darf auch nicht ausser Acht gelassen 
werden, dass die bestehende (Ausfahrts-)Rampe im unangefochten ge-
bliebenen VGU R 06 23A vom 23. Juni 2009 als materiell baurechtswidrig 
beurteilt wurde. Dies infolge der Unterschreitung des gesetzlichen, (klei-
nen) Grenzabstand gemäss Art. 86 Abs. 4 sowie Art. 91 Abs. 1 bis 3 BG 
in der Zone ÄD um knapp drei Meter (siehe VGU R 06 23A vom 23. Juni 
2009 E.4b) und bisher auch keine entsprechende Unterschreitungsverein-
barung bzw. einer entsprechenden Grundstücksdienstbarkeit zwischen 
den Eigentümerschaften der Parzellen 2219 und 1340 im Sinne von 
Art. 77 Abs. 1 KRG und Art. 91 Abs. 4 BG vorliegt. Die von den Beschwer-
deführerinnen 2 angestrebte "Legalisierung" für den von ihr vorausgesetz-
ten Fall, könnte auch im Rahmen der von der Beschwerdegegnerin ge-


- 38 -
nehmigten Fassung von Art. 12 Abs. 3 QPB zur gegebenen Zeit durchaus 
eine in Frage kommende Option darstellen. Jedenfalls führt die geneh-
migte Fassung von Art. 12 Abs. 3 QPB nicht zwingend dazu, dass die be-
stehende Ausfahrtsrampe – auch bei veränderten Verhältnissen – in je-
dem Fall beseitigt werden müsste, obwohl sie für die Parzelle 2219 einen 
konkreten Nutzen aufweise. In diesem Punkt erweisen sich die Beschwer-
den also als unbegründet.
6.1.
Betreffend Art. 12a Abs. 2 QPB hielt die Beschwerdegegnerin im ange-
fochtenen Entscheid vom 12. August 2019 fest, dass die Beschwerdefüh-
rer 3 
sich 
gegen 
die 
Beschränkung 
der 
Befahrbarkeit 
der 
AC._____-Strasse auf Notfälle gegenüber den Eigentümern der Parzelle 
1649 wehrten. Sie forderten eine Zufahrtsmöglichkeit zur Parzelle 1649 für 
Besucher sowie die Bewohner und rügten eine rechtsungleiche Behand-
lung mit den Besuchern und Bewohnern der Parzelle 1338. Diesen Aus-
führungen der Beschwerdeführer 3 im Rahmen ihrer Einsprache vom 
2. November 2018 hielt die Beschwerdegegnerin entgegen, dass der kom-
munale Gesetzgeber mit der Klassifizierung der AC._____-Strasse im 
GEP als (öffentlicher) Fussweg das (zulässige) Nutzungsregime auf dieser 
Strasse festgelegt habe. Dementsprechend soll diese Anlage den Fuss-
gängern, namentlich den Schulkindern, dienen und nicht dem motorisier-
ten Verkehr. Das von den Beschwerdeführern 3 angeführte, bestehende 
privatrechtliche Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten der Parzelle 1338 ver-
möge nicht gegen die öffentlich-rechtliche Festlegung gemäss GEP auf-
zukommen. Wenn die Eigentümer der Parzelle 1649 diese Einschränkung 
hätten verhindern wollen, hätten sie innert Frist gegen den 1999/2000 er-
lassenen GEP (Planungs-)Beschwerde erheben müssen. Auch wenn es 
das Ziel eines Quartierplanes sei, die Erschliessung der einbezogenen 
Grundstücke zu sichern, stünden hinter dem Erschliessungserfordernis 
der Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG vorab verkehrs-, gesundheits- und 
feuerpolizeiliche Überlegungen. In Übereinstimmung mit der Vernehmlas-


- 39 -
sung vom 26. November 2018 der Beschwerdeführerinnen 2 zur Einspra-
che der Beschwerdeführer 3 vom 2. November 2018 bejahte sie eine hin-
reichende Zufahrt bzw. Erschliessung auch dann, wenn eine gemeinsame 
Parkierungsanlage auf der unmittelbar angrenzenden Parzelle 1341 reali-
siert werde (vgl. dazu Art. 16 QPB). Für Notfalleinsätze von Baulichtorga-
nisationen auf der Parzelle 1649 könnte die AC._____-Strasse ohnehin 
bis zur Parzelle 1649 befahren werden. In der Gemeinde C._____ sei es 
nicht aussergewöhnlich, dass die Parkierung nicht auf dem Grundstück 
selber, sondern nur in der Nähe geregelt bzw. realisiert sei. Ausserdem 
bestehe durchaus auch die Möglichkeit, die Parzelle 1649 unterirdisch mit 
der Parkierungsanlage auf der Parzelle 1341 mit einem (befahrbaren) 
Weg zu verbinden. Die Befriedigung von erhöhten Bequemlichkeitsbedürf-
nissen hätte aber natürlich wie auch anderenorts ihren Preis. Der Einwand 
der Beschwerdeführer 3, wonach eine Ungleichbehandlung gegenüber 
der Parzelle 1338 bestehe, sei nicht stichhaltig. Zwar dürften gemäss 
Art. 14 Abs. 2 QPB die dortigen Besucher einen im Quartiererschlies-
sungsplan bezeichneten Abschnitt der AC._____-Strasse als Zufahrt 
benützen. Damit werde aber nichts anderes als der Besitzstand der Ei-
gentümerin der Parzelle 1338 garantiert. Demgegenüber sei die Parzelle 
1649 noch nicht überbaut, womit die Berufung auf die Rechtsgleichheit 
nicht verfange. Ausserdem hätten die Beschwerdeführerinnen 2 in der 
Vernehmlassung vom 26. November 2018 zu Recht darauf hingewiesen, 
dass es keinen Sinn mache, für teures Geld im Bereich des (geplanten,) 
gemeinsamen Rampenbauwerks einen vom Autoverkehr gänzlich ge-
trennten Fuss- bzw. Schülerweg (gemäss GEP-Eintrag) zu realisieren, 
wenn die Schüler (im Bereich der Parzelle 1649) schliesslich doch wieder 
mit motorisiertem Verkehr konfrontiert würden.
6.2.
Die Beschwerdeführer 3 wenden dagegen in der Beschwerde vom 
18. September 2019 ein, dass die Parzelle 1649 im Zentrum der Ge-
meinde C._____ gelegen und für ein hochstehendes Bauvorhaben prä-


- 40 -
destiniert sei. Es sei aufgrund der zu Verfügung stehenden Bruttoge-
schossfläche (BGF) eine Überbauung mit maximal zwei bis drei Wohnun-
gen möglich, was die AC._____-Strasse auch bei einer direkten Zufahrts-
möglichkeit kaum belaste. Die in Art. 12a Abs. 1 vorgesehene Erschlies-
sung der Parzelle 1649 von der Parzelle 1341 über eine Fuss- und Fahr-
wegverbindung sei angesichts von (Mehr-)Kosten von mindestens 
CHF 700'000.-- bzw. zwei Millionen Franken (inkl. zusätzlichem, dafür er-
forderlichen Untergeschoss auf der Parzelle 1341) völlig unrealistisch. An 
der Lage der Parzelle 1649 und der zu erwartenden Bewohnerschaft 
müsse die Möglichkeit für Besucherparkplätze auf dem Grundstück selbst 
bestehen. Es sei völlig unverhältnismässig, wenn an dieser Lage mitten 
im Dorf das Grundstück nicht mit dem Fahrzeug erreicht werden könne. 
Damit wäre es auch ungenügend erschlossen und bedeute für das Grund-
stück eine enorme Entwertung. So wäre es den Bewohnern der Parzelle 
1649 nicht einmal möglich, die Gegenstände des täglichen Bedarfs mit 
Fahrzeugen zum Grundstück zu bringen. Das Tragen dieser Güter im Win-
ter über eine längere Strecke sei unzumutbar und es könnten auch keine 
schweren Koffer zu der Liegenschaft auf der Parzelle 1649 gebracht und 
abgeholt werden. Es müsse die Möglichkeit bestehen, dass die AC._____-
Strasse mit Fahrzeugen befahren werden dürfe, um den heutigen Er-
schliessungsanforderungen gerecht zu werden und dies sei im Quartier-
plan festzulegen. Dementsprechend sei der Quartiererschliessungsplan 
so zu ergänzen, dass die Erschliessung (wohl gemeint Zufahrt) für Besu-
cher und Bewohner so möglich sei, wie es auch für die Liegenschaft auf 
der Parzelle 1338 gemäss Art. 14 Abs. 2 QPB festgelegt sei. Die Besucher 
der Liegenschaft auf der Parzelle 1338 dürften den grössten Teil der 
AC._____-Strasse gemäss Art. 14 Abs. 2 QPB befahren. Die Eigentümer 
der Parzelle 1649 müssten nur noch ca. 20 m mehr der AC._____-Strasse 
befahren und die Beeinträchtigung sei gering. Es sei nicht einzusehen, 
weshalb betreffend die Parzelle 1338 ca. 65 m der AC._____-Strasse be-
fahren werden dürfe, während dies der Eigentümer der Parzelle 1649, de-


- 41 -
ren Wegstrecke auf der AC._____-Strasse ca. 80 m betragen würde, nicht 
gestattet wäre. Eine solche Ungleichbehandlung müsse korrigiert werden. 
Allenfalls müsse Art. 12a Abs. 2 QPB so angepasst werden, dass die 
AC._____-Strasse nicht nur als Notzufahrt, sondern auch für den Güter-
umschlag benutzt werden dürfe. Es bestehe – auch mit Blick auf eine 
rechtsgleiche Behandlung – kein Grund, das bestehende privatrechtliche 
Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle und zu Lasten der Par-
zelle 1338 im Rahmen des vorliegenden Quartierplanes aufzuheben, 
wenn keine öffentlich-rechtliche Regelung der Fahrtberechtigung bis zur 
Parzelle auf der AC._____-Strasse vorgenommen werde. Das Fuss- und 
Fahrwegrecht bestehe seit 1944 und habe bisher unbeanstandet ausgeübt 
werden können. Dass der GEP die AC._____-Strasse als (öffentlicher) 
Fussweg festsetze, bedeute entgegen der beschwerdegegnerischen An-
sicht nicht, dass dieser Fussweg nur den Schulkindern dienen solle. Eine 
Erschliessung gewisser Grundstücke mit Motorfahrzeugen sei für an die-
sem Fussweg liegende Grundstücke auch über einen (im GEP festgesetz-
ten) Fussweg möglich. Die Beschwerdegegnerin verhalte sich wider-
sprüchlich, wenn sie sich auf den Standpunkt stelle, dass die AC._____-
Strasse nur den Fussgängern, sprich Schulkindern, und nicht dem moto-
risierten Verkehr diene, für die Parzelle 1338 aber wie bereits vorstehend 
erwähnt eine Zufahrt erlaube. Dies sei eine völlig ungleiche Behandlung 
der beiden Parzellen 1338 und 1649 mit einer widersprüchlichen Begrün-
dung. Schliesslich machten die Beschwerdeführer 3 auch noch geltend, 
dass das Recht der Eigentümer der Parzelle 1649, die AC._____-Strasse 
zu befahren, mit dem GEP anno 1999/2000 nicht eingeschränkt worden 
sei. Dies erfolge erstmals im vorliegend zu beurteilenden Quartierplan. An-
lässlich des Erlass des GEP habe für die Eigentümer der Parzelle 1649 
weder eine Pflicht noch Anlass bestanden, gegen den GEP vorzugehen. 
Zumal damals nicht absehbar gewesen sei, wie selektiv und ungleich 
diese Festsetzung gegenüber den Eigentümern der Parzelle 1649 dereinst 
ausgelegt werden würde. Den Eigentümern der Parzelle 1649 sei weiter-


- 42 -
hin das zuzugestehen, was ihnen gemäss dem bisher unbeanstandet aus-
geübten Fuss- und Fahrwegrecht zustehe. In der Replik vom 6. Januar 
2020 präzisierten die Beschwerdeführer 3, dass die AC._____-Strasse 
nicht als Erschliessung für die Autoeinstellhalle auf der Parzelle 1649 die-
nen solle, sondern es nur um die Befahrbarkeit bis zur Parzelle 1649 für 
Personen- und Warentransporte gehe. Ausserdem ergänzten sie, dass bei 
zwei bis drei Wohnungen nur mit maximal einer bis fünf Fahrten pro Tag 
zu rechnen sei, um Personen oder Waren zu bringen oder abzuholen. Da-
mit gingen die von der Beschwerdegegnerin angeführten Gründe (Gefähr-
dung der Schüler auf diesem Fussweg) fehl. Die Beschwerdeführer 3 ent-
gegneten ausserdem weiteren Argumenten der Beschwerdegegnerin.
6.3.
Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Vernehmlassung vom 8. November 
2019 an den Ausführungen im Entscheid vom 12. August 2019 fest. 
6.4.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Beschwerdeführer 3 
in ihrer Einsprache vom 2. November 2018 noch den Antrag gestellt hat-
ten, Art. 15 Abs. 2 und 3 QPB ebenfalls so zu ändern, dass die AC._____-
Strasse mit Fahrzeugen als Zufahrt für die Parzelle 1649 befahren werden 
dürfe und dass auf der Parzelle 1649 Besucherparkplätze erstellt werden 
dürften. Dieser Antrag steht klar im Zusammenhang mit den Antrag der 
Beschwerdeführer 3 zu Art. 12a Abs. 2 QPB. Die Beschwerdegegnerin 
genehmigte angesichts ihrer Beurteilung des Antrages zu Art. 12a Abs. 2 
QPB den Art. 15 QPB unverändert. Die Beschwerdeführer 3 stellten im 
vorliegenden Verfahren keinen spezifischen Änderungsantrag betreffend 
Art. 15 Abs. 2 und 3 QPB. Ohnehin hinge aber die Beurteilung eine sol-
chen Antrages der Beschwerdeführer 3 wie auch derjenige zu Art. 16 
Abs. 5 QPB von demjenigen zu Art. 12a Abs. 2 QPB ab, da sie aufeinan-
der aufbauen. Unbestrittenermassen ist die AC._____-Strasse im GEP 
(spätestens) seit der Genehmigung durch die Regierung des Kantons 
Graubünden mit dem Beschluss vom 29. Februar 2000 als (öffentlicher) 
Fussweg festgesetzt (siehe Bg-act. 2). Gemäss dem erwähnten Regie-


- 43 -
rungsbeschluss wurden die Fuss- und Wanderwege im GEP gestützt auf 
die Fuss- und Wanderweggesetzgebung (namentlich das Bundesgesetz 
über Fuss- und Wanderwege [FWG; SR 704] und die eidgenössische Ver-
ordnung über Fuss- und Wanderwege [FWV; SR 704.1]) bezeichnet. 
Gemäss Art. 2 FWG sind Fusswegnetze Verkehrsverbindungen für die 
Fussgänger und liegen in der Regel im Siedlungsgebiet. Sie umfassen un-
tereinander zweckmässig verbundene Fusswege, Fussgängerzonen, 
Wohnstrassen und ähnliche Anlagen. Trottoirs und Fussgängerstreifen 
können als Verbindungsstücke dienen. Solche Netze erschliessen und 
verbinden insbesondere Wohngebiete, Arbeitsplätze, Kindergärten und 
Schulen, Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, öffentliche Einrichtungen, 
Erholungsanlagen sowie Einkaufsläden. Nach Art. 4 FWG sorgen die Kan-
tone dafür, dass die bestehenden und vorgesehenen Fuss- und Wander-
wege in Plänen festgehalten werden, diese periodisch überprüft und nöti-
genfalls angepasst werden. Die Rechtswirkung der Pläne ist festzulegen, 
das Verfahren auf Erlass und Änderung zu ordnen und die Verfahrensbe-
teiligung von Betroffenen und interessierten Organisationen sowie Bun-
desstellen zu ermöglichen. Gemäss Art. 5 FWV ist die freie Begehbarkeit 
dieser Fuss- und Wanderwegnetze rechtlich abzusichern. Gemäss Art. 45 
Abs. 2 KRG legt der Generelle Erschliessungsplan bedeutende Erschlies-
sungsanlagen mit Ausstattungscharakter wie namentlich auch Fusswege 
fest (siehe nun auch Art. 5b Abs. 1 der Strassenverordnung des Kantons 
Graubünden [StrV; BR 801.110]). Bereits gemäss Art. 19 Abs. 2 der gross-
rätlichen Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden vom 
26. November 1986 (aKRVO) konnte der Generelle Erschliessungsplan 
Fusswege enthalten und Art. 111 Abs. 3 BG zählt Fuss- und Wanderwege, 
abhängig von ihrer Bedeutung, zu den Anlagen der Grob- oder Grunder-
schliessung (vgl. nunmehr auch Art. 45 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 15 
Abs. 1 BG werden im GEP die Anlagen der Grob- und Grunderschliessung 
für das gesamte Gemeindegebiet festgelegt. Der GEP ist als Element der 
Grundordnung für jedermann verbindlich (siehe Art. 22 Abs. 1 und 2 KRG, 


- 44 -
vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des revidierten KRG per 1. November 
2005 auch bereits Art. 12 BG und VGU R 01 60 vom 19. Oktober 2001 E.1 
und R 00 56 vom 26. September 2000 E.4). Aus der Festsetzung der 
AC._____-Strasse im GEP als Fussweg in Umsetzung der Fuss- und 
Wanderweggesetzgebung folgt, dass damit in jedem Fall eine weitestge-
hende Widmung dieser Strasse für den Fussgängerverkehr bezweckt 
wurde. Insofern ist es nicht nachvollziehbar, wenn die Beschwerdegeg-
ner 3 im Erlass des GEP im Jahre 1999 bzw. dessen Genehmigung im 
Jahre 2000 noch keine öffentlich-rechtliche Einschränkung ihres geltend 
gemachten, privatrechtlichen Fahrwegrechtes erblicken wollen. Gegen 
diese Festsetzung im GEP als Fussweg haben sie aber jedenfalls nicht 
erfolgreich mittels einer (Planungs-)Beschwerde opponiert. Wenn die Be-
schwerdeführer 3 der Beschwerdegegnerin auch noch vorwerfen, sie 
habe nach der Genehmigung des GEP im Jahre 2000 die Übernahme 
bzw. Abparzellierung der AC._____-Strasse nicht veranlasst und dies 
solle nun erst anlässlich dieser Quartierplan geschehen, können sie dar-
aus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn für Festlegungen bzw. Wirkun-
gen des GEP ist es grundsätzlich unerheblich, ob sich eine Strasse im 
Gemeinde- oder Privatbesitz befindet (vgl. dazu VGU R 01 60 vom 19. Ok-
tober 2001 E.1). Soweit die Beschwerdeführer 3 eine Ungleichbehandlung 
und selektive Auslegung dieser Festsetzung im GEP geltend machen, ist 
ihnen entgegen zu halten, dass sich die Situation der Parzelle 1338 und 
derjenigen der Parzelle 1649 doch in gewichtigen Punkten unterscheidet. 
Zum einen ist die Parzelle 1338 bereits seit Ende der 1970er/Anfang der 
1980er Jahren überbaut (siehe dazu SWISSIMAGE-Zeitreise unter 
map.geo.admin.ch, zuletzt besucht am: 28. September 2021), wobei zum 
Erreichen eines (Besucher-)Parkplatzes gut 60 m der AC._____-Strasse 
befahren werden müssen. Wenn die Beschwerdegegnerin diesem Um-
stand somit in Art. 14 Abs. 2 QPB betreffend das Zufahrtsregime für Be-
sucher unter dem Titel Besitzstandsschutz Rechnung trägt, ist dies an sich 
nicht zu beanstanden. Dabei ist auch noch zu bemerken, dass der Zugang 


- 45 -
zu einer Parkierungsanlage der Parzelle 1338 ganz zu Anfang der 
AC._____-Strasse bei der Einmündung von der AK._____-Strasse her 
über einen Autolift zu erfolgen hat und dies so auch im Plan Erschliessung 
1:500 sowie Art. 14 Abs. 1 QPB festgelegt wird. Hinzu kommt nun aber 
noch etwas ganz Wesentliches. Die infolge von Art. 14 Abs. 2 QPB nur als 
Besucherparkplätze nutzbare Abstellfläche endet noch vor dem Punkt im 
Kreuzungsbereich der Parzellengrenzen 1338, 1341 und 2219, wo 
gemäss Plan Erschliessung 1:500 der ebenfalls im Bereich der geplanten, 
gemeinsamen Erschliessungsrampe vom Motorfahrzeugverkehr getrennt 
verlaufende Schüler- und Fussweg von der AJ._____-Strasse her in die 
AC._____-Strasse einmünden soll. Damit ist es nicht entscheidend, dass 
für eine direkte Zufahrtsmöglichkeit auf die Parzelle 1649 die AC._____-
Strasse nur noch ca. 20 m weiter zu befahren wäre. Denn genau ab dem 
Ende der Besucherparkfläche auf der Parzelle 1338 würde die AC._____-
Strasse dann wieder von Fussgängern, namentlich Schülern, sowie den 
motorisierten Besuchern und Bewohnern der Parzelle 1649 gemeinsam 
genutzt, was der, mit dem neuen Fussweg im Bereich der gemeinsamen 
Erschliessungsrampe auch verfolgten, Zielsetzung einer vollständigen 
Entflechtung des Fussgänger- und Motorfahrzeugverkehrs im fraglichen 
Bereich eindeutig zuwiderlaufen würde. Ausserdem stellt sich die Be-
schwerdegegnerin auch zu Recht auf den Standpunkt, dass ihr bei der 
Beurteilung des Vorliegens einer hinreichenden Zufahrt bzw. Erschlies-
sung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 4 des eidgenössischen 
Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; SR 843) ein erheb-
licher Ermessenspielraum zusteht und von Bundesrechts wegen keine di-
rekte Zufahrt bis zum Baugrundstück gefordert ist. Vielmehr richtet sich 
die Konkretisierung des Erschliessungsbegriffes nach kantonalem Recht 
und der entsprechenden (Gerichts-)Praxis (siehe BGE 136 III 130 E.3.3.2; 
Urteile des Bundesgerichts 1C_248/2019 vom 3. Februar 2020 E.5.3, 
1C_603/2015 vom 5. April 2016 E.2.1, 1C_375/2011 vom 28. Dezember 
2011 E.3.3.3 und 1C_376/2007 vom 31. März 2008 E.4.4; VGU R 18 87 


- 46 -
vom 20. Oktober 2020 E.4.3.1, R 18 25 vom 12. April 2019 E.3.1, R 16 72 
und R 16 73 vom 11. Mai 2017 E.10b). Dass in der Gemeinde C._____ 
nicht in jedem Fall Parkflächen direkt auf dem Grundstück für eine hinrei-
chende Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG zu fordern sind, 
ergibt sich zudem bereits aus dem Umstand, dass in der Gemeinde 
C._____ die Pflichtparkplatzvorgaben mit Gemeinschaftsparkierungsanla-
gen erfüllt werden können bzw. teilweise sogar müssen (siehe dazu 
Art. 37 ff. BG). Daran ändert nichts, dass die Parzelle 1649 sich knapp 
ausserhalb des Perimeters für Gemeinschaftsparkierungsanlagen befin-
det, da Art. 43 f. BG die Anrechnung von Pflichtparkplätzen auf nahe ge-
legene Grundstücken oder auch in Gemeinschaftsparkierungsanlagen 
zulässt. Insofern verfängt aber auch der Einwand der Beschwerdeführer 3 
nicht, dass an dieser Lage für eine angemessene Nutzungsmöglichkeit 
dieser Parzelle, auch angesichts der zu erwartenden Bewohnerschaft die-
ser Wohnungen, in jedem Fall eine direkte Zugangsmöglichkeit zur Par-
zelle erforderlich sei, damit die Erschliessung als genügend zu betrachten 
sei oder dass die Beschwerdegegnerin nicht konkret aufgezeigt habe, wel-
che Grundstücke auf dem Gemeindegebiet nicht mit einem Fahrzeug er-
reichbar seien. Zudem gesteht sie selber zu, dass es einige wenige Lie-
genschaften gäbe, die mit dem Fahrzeug nicht erreichbar seien. Zur Be-
merkung, dass diese Liegenschaften aber mit einem (Schräg-)Lift für den 
Waren- und Personentransport ausgestattet seien, ist zu erwähnen, dass 
die Beschwerdeführer 3 in der Replik selber klargestellt haben, dass die 
Zufahrt über die AC._____-Strasse nicht der Erschliessung einer Autoein-
stellhalle auf der Parzelle 1649 dienen soll. Die erforderlichen (unterirdi-
schen) Fahrzeugabstellplätze für die Parzelle 1649 können gemäss 
Art. 15 f. QPB entweder auf der Parzelle 1341 oder 1649 realisiert werden, 
die mit einer unterirdischen Fuss- und/oder Fahrwegverbindung von mini-
mal ca. 20 m Länge verbunden werden dürfen (siehe Art. 15 Abs. 2 und 
Art. 16 Abs. 2 bis 4 QPB sowie die "Private unterirdische Fahr- und/oder 
Fusswegverbindung (Lage und Ausdehnung schematisch)" im Plan Er-


- 47 -
schliessung 1:500). Warum neben dieser, durchaus für den "Personen- 
und Warentransport" geeigneten, gedeckten Verbindung zu (Be-
sucher-)Parkplätzen für die Parzelle 1649 noch zwingend eine oberirdi-
sche Zufahrt (ohne Parkierungsmöglichkeit) für Besucher-, Personen- und 
Warentransport im Hinblick auf genügende Erschliessung bzw. hinrei-
chende Zufahrt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG oder entsprechende 
Komfortbedürfnisse erforderlich sein soll, ist nicht ersichtlich. Dies zumal 
die Eigentümer der Parzelle 1649 gemäss Art. 12a Abs. 2 QPB die 
AC._____-Strasse als Notzufahrt benützen dürfen. Auch unter dem Ge-
sichtspunkt des (zivilrechtlichen) Notwegrechts im Sinne von Art. 694 ZGB 
muss nicht in jedem Fall eine direkte Zufahrt zum Grundstück gewährleis-
tet sein (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3.3; Urteile des Bundesgerichts 
5A_670/2019 vom 10. Februar 2020 E.4.1 und 5A_713/2017 vom 7. Juni 
2018 E.2.1.3; GRAHAM-SIEGENTHALER, Verdichtung des Bodens und Sa-
chenrecht, in: Jusletter vom 9. April 2019, S. 3 f.). Bei diesem Ergebnis ist 
es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin Art. 15 QPB un-
verändert genehmigt hat, womit die Beschwerde der Beschwerdeführer 3 
sich in diesem Punkt als unbegründet erweist.
6.5.
Die Beschwerdeführer 3 rügen, dass trotz ihres Antrages auf Streichung 
vom Art. 16 Abs. 5 QPB in der Einsprache 2. November 2018 diesem nicht 
entsprochen bzw. sich die Beschwerdegegnerin damit überhaupt nicht 
auseinandergesetzt habe. Mit Blick auf die Beurteilung des Antrages zu 
Art. 12a Abs. 2 QPB seitens der Beschwerdegegnerin im angefochten 
Entscheid gilt für Letzteres im Wesentlichen das zu Art. 15 Abs. 2 und 3 
QPB bereits Gesagte. So haben die Beschwerdeführer 3 den Antrag auf 
Streichung von Art. 16 Abs. 5 QPB namentlich damit begründet, mit der 
Streichung von Art. 12a QPB könne das Problem (einer möglichen enteig-
nungsähnlichen Wirkung infolge der fehlenden separaten Überbauungs- 
und Veräusserungsmöglichkeit der Parzelle 1649) gelöst werden. Wenn 
nun aber die Beschwerdegegnerin eine Änderung von Art. 12a QPB im 


- 48 -
Sinne der Beschwerdeführer 3 ablehnte, durfte sie auch die direkt davon 
abhängende Änderung von Art. 16 QPB ablehnen. Vorliegend wiederho-
len sie ihre Argumentation, wobei sie aufgrund der vorstehenden Erwä-
gung 6.4 betreffend ihres Änderungantrages zu Art. 12a QPB weiterhin 
nicht durchdringen. Die fahrzeugverkehrsmässige Erschliessung der Par-
zelle 1649 hat somit über die Parzelle 1341 zu erfolgen. Die Beschwerde-
führer 3 führen noch neu an, dass die Parzelle 1649 unabhängig von der 
Überbauung der Parzelle 1341 überbaut werden könne, weil allfällige 
Pflichtparkplätze bis zur Erstellung der Tiefgarage auf der Parzelle 1341 
in einer anderen Gemeinschaftsparkierungsanlage gemäss Art. 39 ff. BG 
eingekauft werden könnten. Im vorliegenden Fall könnte dies für die Zeit-
dauer erfolgen, bis auf der Parzelle 1341 die unterirdische Parkierungsan-
lage erstellt wäre. Es bestehe kein Grund, dass eine Baubewilligung für 
die Parzelle 1649 erst nach Erteilung der Baufreigabe für die Par-
zelle 1341 erstellt werden könnte. Dies komme einem unzulässigen Bau-
vorbot für die Parzelle 1649 gleich. Dazu ist zu bemerken, dass sich die 
Beschwerdeführer 3 widersprüchlich verhalten. Wäre dies tatsächlich eine 
gemäss Art. 39 ff. BG offensichtlich zulässige und auch praktisch realisier-
bare Alternative, bräuchte es namentlich betreffend die Erschliessung der 
Parzelle 1649 gar kein Quartierplanverfahren und die vorgeschlagene Al-
ternativlösung könnte auch eine definitive Parkierungslösung für die Par-
zelle 1649, oder sogar auch für die Parzelle 1341, darstellen. Ausserdem 
befindet sich die Parzelle 1649 wie bereits erwähnt knapp ausserhalb des 
Perimeters für Gemeinschaftsparkierungsanlagen, womit grundsätzlich 
auf der Bauparzelle die erforderlichen Pflichtabstellplätze für Motorfahr-
zeuge bereitzustellen sind (siehe Art. 42 BG). Ausnahmen regeln Art. 43 
f. BG. Ausserdem ist Art. 16 Abs. 5 QPB in Verbindung mit Art. 16 Abs. 1 
und 3 f. QPB zu lesen, wonach eine Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 1649 (mit einer unterirdischen Verbindung zur Parkierungsanlage auf 
der Parzelle 1341) durchaus zulässig ist. Diese Parkierungslösung für die 
Parzelle 1649 setzt aber gemäss dem Erschliessungskonzept des Quar-


- 49 -
tierplanes die Zufahrt über die doppelspurige Rampe von der AJ._____-
Strasse her und durch die Parkierungsanlage auf der Parzelle 1341 vor-
aus. Im Interesse der tatsächlichen Realisierbarkeit der im Quartierplan 
vorgesehenen Erschliessungslösung haben die Beschwerdeführer 3 
diese zeitlich befristete Einschränkung für die von ihnen selbst unterstützte 
Erschliessungslösung hinzunehmen. Dies zumal sie – nach Rechtskraft 
des Quartierplanes – als aktuelle Eigentümer der Parzelle 1341 über den 
Zeitpunkt der Bebauung nicht von Entscheidungen Dritter abhängig sind.
7.1.
Zu Art. 13 bis Art. 13b QPB wurde im angefochtenen Entscheid vom 
12. August 2019 im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beschwerdeführe-
rin 1 gegen das Art. 13 ff. QPB zugrundeliegende Erschliessungskonzept 
opponiere. Dementsprechend habe sie vorgetragen, dass für die Par-
zelle 2219 eine autonome Ausfahrtslösung (ohne gemeinsames Rampen-
bauwerk mit der Parzelle 1341) über die bestehende Einfahrt bei der 
AK._____-Strasse (ohne nennenswerte Kosten) möglich und zu realisie-
ren sei. Der bezüglich Grenzabstand kritische Teil der Rampe in Richtung 
Parzelle 1341 könnte zurückgebaut werden. Die Beschwerdeführerin 1 
kritisiere das im Quartierplan vorgesehene gemeinsame Rampenbauwerk 
namentlich auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit und bemängle 
die eingeholten Fachbeurteilungen. Die Beschwerdegegnerin stellte hin-
gegen auch fest, dass die übrigen Quartierplanbeteiligten, namentlich die 
StWE-Gemeinschaft B._____, die Miteigentümergemeinschaft Autoein-
stellhalle B._____ sowie auch einzelne Stockwerkeigentümer, welche sich 
zu diesem Punkt geäussert hätten, den Antrag der Beschwerdeführerin 1 
betreffend eine einspurigen Ein-/Ausfahrtslösung auf die AK._____-
Strasse einhellig ablehnten. Die Beschwerdegegnerin verteidigte die ein-
geholten Gutachten betreffend die Erschliessungslösung mit einer ge-
meinsamen Doppelrampe gegen die AJ._____-Strasse hin. Die Be-
schwerdegegnerin gelangte zum Schluss, dass die Verkehrssicherheit der 
im Quartierplan vorgesehenen, unter den gegebenen Umständen durch-


- 50 -
aus sinnvollen gemeinsamen (Aus-/Einfahrts-)Rampe gewährleistet sei, 
wies dementsprechend die Einsprache der Beschwerdeführerin 1 in die-
sem Punkt ab und genehmigte den Art. 13 QPB unverändert. Art. 13a 
Abs. 1, 3, 4 und 5 QPB wurden dementsprechend auch unverändert ge-
nehmigt, während in Art. 13a Abs. 2 QPB nunmehr eine minimale Breite 
für die Fusswegverbindung (Fuss-/Schülerweg von der AJ._____-Strasse 
her) von 1.5 m anstatt 2 m vorgesehen wurde. Dies, weil Abklärungen ge-
zeigt hätten, dass eine Breite von 1.5 m genüge. Dies war im Übrigen auch 
von den Beschwerdeführern 3 in ihrer Einsprache vom 2. November 2018 
verlangt worden.
7.2.
Die Beschwerdeführerin 1 begründet in ihrer Beschwerde vom 17. Sep-
tember 2019 ihren Antrag auf vollständige Aufhebung des Quartierplanes 
AC._____ und Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz bzw. ih-
ren Eventualantrag, wonach Art. 12a, Art. 13, Art. 13a und Art. 13b QPB 
sowie der (Quartier-)Erschliessungs- und Gestaltungsplan dergestalt 
geändert werden sollen, dass von einem gemeinsamen Rampenbauwerk 
abgesehen, die bestehende Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219 in den 
(Quartier-)Erschliessungsplan aufgenommen und für die Parzellen 1341 
und 1649 eine Erschliessungsvariante vorgesehen werde, welche die Pa-
rzelle nicht tangiere, im Wesentlichen folgendermassen. Die im Quartier-
plan AC._____ vorgesehene Erschliessung sei ungeeignet und rechtswid-
rig sowie mit unverhältnismässigen Kosten und Beeinträchtigungen der 
Parzelle 2219 verbunden. Die Rampe vermöge die Anforderungen an die 
(Verkehrs-)Sicherheit gemäss Art. 34 Abs. 1 BG nicht zu erfüllen und 
überschreite insbesondere auch die in Art. 35 Abs. 2 BG festgehaltene 
maximale Neigung von 12 %. Die Steilheit der neuen doppelspurigen 
Rampe mit einer Neigung von 20 % falle gegenüber der heutigen Situation 
aufgrund des erheblichen Mehrverkehrs und des Gegenverkehrs bedeu-
tend stärker in Gewicht. Bereits im Bericht der AO._____ AG (vormals 
D._____ AG) vom 29. September 2016 (siehe Beilage zur Eingabe von 


- 51 -
Rechtsanwalt Dr. iur. H._____ vom 13. Oktober 2016 in Bg-act. 43) sei 
festgestellt worden, dass die Ausfahrt auf die AJ._____-Strasse in Bezug 
auf den Fussgängerverkehr alles andere als ideal sei. Die im Gegenver-
kehr befahrbare Doppelrampe sei ausserdem mit erheblichen Sicherheits-
risiken verbunden. Denn das Kreuzen sei im oberen Bereich nicht möglich, 
aufgrund der Steilheit von 20 % müssten die Fahrzeuge zur Bewältigung 
dieser Steigung stark beschleunigen und bei Schnee und Eis werde die 
(Doppel-)Rampe kaum bzw. nur mit Allradfahrzeugen befahrbar sein. Die 
notwendige Heizung sei weder ökologisch noch verhältnismässig und die 
Eigentümer der Parzelle 2219 müssten für diese Betriebskosten zu einem 
grossen Teil aufkommen. Aufgrund des grossen Platzbedarfes der Dop-
pelrampe bestünde eine prekäre Situation betreffend Schneeablagerung 
und im Winter werde die Doppelrampe aufgrund von grossen Schneemen-
gen nicht befahrbar sein, womit diese für die Erschliessung der Parzellen 
1341 und 1649 untauglich sei. Auch der öffentliche Fuss-/Schülerweg 
könne aufgrund der knappen Platzverhältnisse nicht verkehrssicher ge-
staltet werden. Die Annahme der Beschwerdegegnerin sowie der Gutach-
terin AO._____ AG (siehe Bg-act. 50), wonach sich die Situation der heu-
tigen Ausfahrt ab der Parzelle 2219 nicht anders lösen lasse, sei falsch 
und betreffend die Verkehrssicherheit auch unsachlich. Auch das 
(Kurz-)Gutachten des Verkehrsingenieurbüros AP._____, erstellt von 
AQ._____, vom 12. Dezember 2018 (nachfolgend Kurzgutachten; siehe 
Bg-act. 69) vermöge die Sicherheitsbedenken nicht zu beseitigen. Dieses 
habe ausserdem gar nicht die Verkehrssicherheit beurteilt, sondern nur 
die Möglichkeit für eine alternative, zweckmässige Erschliessung der Par-
zellen 1341 und 1649. Es fehle nach wie vor an einer ausreichend gutach-
terlichen Beurteilung der Verkehrssicherheit, weshalb eine solche im vor-
liegenden Verfahren beantragt werde. Ausserdem sei das Kurzgutachten 
fehlerhaft und beruhe auf falschen oder unbegründeten Annahmen, sei 
nicht schlüssig und komme zu nicht nachvollziehbaren Ergebnissen. Das 
Gutachten gebe im Ergebnis keinen Aufschluss über die Machbarkeit ei-


- 52 -
ner verkehrstechnisch sicheren Doppelrampe, womit die Beschwerdegeg-
nerin nicht habe aufzeigen können, dass die planerisch vorgesehene Er-
schliessung der Parzellen 1341, 1649 und 2219 über eine Doppelrampe 
so ausgestaltet werden könne, dass diese den Anforderungen an die Ver-
kehrssicherheit genüge. Ausserdem sei die Parzelle 2219 über die beste-
hende, bewilligte Ausfahrtsrampe erschlossen und diese sei im Quar-
tier(erschliessungs-)plan als Ausfahrtsrampe aus der Tiefgarage von der 
Parzelle 2219 zu erfassen. Für die Parzellen 1341 und 1649 sei eine ei-
gene Erschliessungsvariante zu wählen, welche keinen Abbruch der be-
stehenden Ausfahrtsrampe und keine Belastung der Eigentümer der Par-
zelle 2219 bedinge. Die Beschwerdegegnerin habe entsprechende Ab-
klärungen für alternative und verkehrssichere Erschliessungsvarianten für 
die Parzellen 1341 und 1649 unterlassen. Angesichts der Tatsache, dass 
die bestehende Ausfahrtsrampe von der Beschwerdegegnerin bewilligt 
worden sei, müsste diese trotz der (gerichtlich) festgestellten Unterschrei-
tung des Grenzabstandes zur Parzelle 1341 bereits aus Gründen des Ver-
trauensschutzes und der Verhältnismässigkeit in den Quartier(erschlies-
sungs-)plan aufgenommen werden. Nach der rechtmässigen Durch-
führung des Quartierplanverfahrens würde keine Grenzabstandsverlet-
zung mehr vorliegen, weil die baugesetzlichen Grenzabstände im Quar-
tierplanperimeter nicht gelten würden. Dementsprechend wäre dann die 
Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219 auch in Bezug auf die Grenzab-
stände zur Parzelle 1341 rechtskonform. Die Behebung der Verletzung der 
Grenzabstandsvorschriften durch die Ausfahrtsrampe wäre auch ohne 
weiteres durch bauliche Massnahmen oder die Einräumung eines (notfalls 
gerichtlich eingeforderten) Näherbaurechts möglich. Ausserdem könnte 
die Ausfahrt aus der Tiefgarage auch sofort und ohne nennenswerte Kos-
ten über die bestehende Einfahrt auf die AK._____-Strasse erfolgen. Die 
von der Beschwerdegegnerin vorgesehene Doppelrampe mit Gegenver-
kehr sei hingegen absolut unzweckmässig und aufgrund erheblicher Si-
cherheitsprobleme abzulehnen. In diesem Zusammenhang kritisierte sie 


- 53 -
auch die Kostenregelung gemäss Art. 25 und 25a QPB. In der Replik vom 
6. Januar 2020 ergänzte die Beschwerdeführerin 1, dass sie sich entge-
gen der beschwerdegegnerischen Ansicht nicht für einen Abbruch der be-
stehenden Ausfahrtsrampe ausspreche. Diese solle vielmehr beibehalten 
und als Erschliessungsanlagen im Quartierplan ergänzt werden bzw. 
könnte auch ohne Quartierplan beibehalten werden, womit der Quartier-
plan bzw. die Doppelrampe gar nicht im Interesse der Eigentümer der Pa-
rzelle 2219 liege. Die geltend gemachten Sicherheitsbedenken betreffend 
die Doppelrampe ergäben sich aus dem damit verbundenen Gegenver-
kehr sowie der fehlenden Kreuzungsmöglichkeit im Bereich der Ein- und 
Ausfahrt auf die AJ._____-Strasse. Die Steilheit der Rampe wirke sich 
beim Einfahren anders aus, als beim Hinauffahren, weil der Fahrzeuglen-
ken beim Einbiegen keine Sicht auf die entgegenkommenden, hinauffah-
renden Fahrzeuge habe. Damit sei die Situation nicht vergleichbar mit der 
heute bestehenden, reinen Ausfahrtssituation. Anlässlich des Augen-
scheins vom 25. März 2021 bzw. in der Stellungnahme vom 19. April 2021 
zum Augenscheinprotokoll bekräftigte sie teilweise ihre Vorbringen, stellte 
aber in Abrede, dass sie eine neue planerische oder bauliche Erschlies-
sung der Parzelle 2219 über die AK._____-Strasse fordere. Denn die 
B._____ sei bereits (mit einer Ein- und Ausfahrtsrampe) voll erschlossen. 
Die Doppelrampe diene einzig der Erschliessung der Parzellen 1341 und 
1649.
7.3.
Die Beschwerdegegnerin wies in ihrer Vernehmlassung vom 8. November 
2019 zu Recht darauf hin, dass im Gegensatz zur Beschwerdeführerin 1 
sich die übrigen Stockwerkeigentümer für das dem Quartierplan zugrun-
deliegende Erschliessungskonzept ausgesprochen hätten bzw. sich zu-
mindest nicht mit entsprechenden Änderungsanträgen gegen ein gemein-
sames, doppelspuriges Rampenbauwerk für die Erschliessung der Parzel-
len 1341, 1649 und 2219 an sich zur Wehr setzten. Dies gilt namentlich 
für die Beschwerdeführerinnen 2 (siehe etwa deren Vernehmlassung vom 


- 54 -
9. Oktober 2019 S. 3 ff. und Replik vom 30. Dezember 2019, S. 8), die 
Beschwerdeführer 4 (vgl. die Rechtsbegehren in deren Beschwerde vom 
18. September 2019 sowie die Äusserung von Rechtsanwalt Bondolfi an-
lässlich des Augenscheins vom 25. März 2021 [Augenscheinprotokoll, 
S. 10]) und die Beigeladenen (siehe deren Vernehmlassung vom 15. Ok-
tober 2019, Rz. 4 ff.). Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin 1 er-
wähnten Möglichkeit, einer (einspurigen) Ein-/Ausfahrt auf die AK._____-
Strasse als (rechtskonforme) Erschliessungsvariante verwies die Be-
schwerdegegnerin auf einen Anhang zum Bericht der AO._____ AG vom 
29. September 2016, wonach auch eine solche Ausfahrtslösung etwa be-
treffend das Aufsetzen von tiefliegenden Fahrzeugen bei einer Ausfahrt in 
Richtung AJ._____-Strasse aus fachtechnischer Sicht problembehaftet 
sei (siehe Beilage zur Eingabe von Rechtsanwalt Dr. iur. H._____ vom 
13. Oktober 2016 in Bg-act. 43). Anlässlich des Augenscheins vom 
25. März 2021 stellte sich die Beschwerdegegnerin auch auf den Stand-
punkt, dass die Erteilung einer Ausfahrtsbewilligung in die AK._____-
Strasse eher fraglich bzw. nicht ohne weiteres möglich sei (siehe Protokoll 
zum Augenschein vom 25. März 2021 [Augenscheinprotokoll], S. 22) und 
die Beschwerdegegnerin 1 stellte in der Stellungnahme vom 19. April 
2021 zum Augenscheinprotokoll selber in Abrede, dass sie eine "neue Er-
schliessung" über (die bestehende Einfahrt auf) die AK._____-Strasse be-
absichtige bzw. verlange (vgl. dazu auch das Augenscheinprotokoll, 
S. 10). Die Beschwerdegegnerin erinnerte im Zusammenhang mit dem ge-
gen sie erhobenen Vorwurf der unterlassenen Abklärungen für eine alter-
native und verkehrssichere Erschliessung der Parzellen 1341 und 1649 
daran, dass die bestehende Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219 als ma-
teriell baurechtswidrig beurteilt worden sei und eine "Sanktionierung" des-
sen nur im Rahmen eines Quartergestaltungsplanes im Sinne von Art. 123 
BG möglich sei. Die AC._____-Strasse komme als Erschliessung infolge 
deren Festsetzung im GEP als Fussweg nicht in Frage und die meisten 
Stockwerkeigentümer der Parzelle 2219 hätten sich auch klar dagegen 


- 55 -
ausgesprochen. Eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer auf der Parzelle 
2219 hätte sich auch gegen eine vollständige Verkehrserschliessung (Ein- 
und Ausfahrt) über die AK._____-Strasse ausgesprochen (vgl. dazu die 
Äusserung der Rechtsanwälte Vital und Bondolfi anlässlich des Augen-
scheins vom 25. März 2021 [Augenscheinprotokoll, S. 10 f.], die Stellung-
nahme von Rechtsanwalt Vital vom 7. April 2021 zum Augenscheinproto-
koll, die Vernehmlassung der Beigeladenen vom 15. Oktober 2019, Rz. 19 
f.] sowie Protokolle zu den ausserordentlichen Versammlungen der Be-
schwerdeführerinnen 2 vom 10. Dezember 2018, in: R 19 74 Bf-act. 1 und 
2) und auch diese Anpassungslösung sei mit erheblichen Kosten verbun-
den. Denn es ginge nicht nur um die Anpassung der Verkehrsführung, son-
dern die Stockwerkeigentümer auf der Parzellen 2219 müssten auch für 
den Abbruch der bestehenden Ausfahrtsrampe aufkommen. Ausserdem 
sei es auch nicht so, dass die baugesetzlichen Grenzabstände im Quar-
tierplanperimeter nicht gälten. Zwar könnten diese gemäss Art. 123 Abs. 2 
Ziff. 1 BG nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden, doch be-
stehe darauf kein Anspruch seitens der Quartierplanbeteiligten. In jedem 
Fall müssten sachliche Gründe dafür vorliegen, wozu das Vorbestehen ei-
ner rechtswidrigen Baute nicht ohne weiteres gelten könne. Ausserdem 
wies die Beschwerdegegnerin den Vorwurf zurück, keine alternativen Ver-
kehrserschliessungen für die Parzellen 1341 und 1649 geprüft zu haben. 
Diese Abklärungen seien bereits im Jahre 2013 mittels Bericht des Ver-
kehrsingenieurbüros AP._____ vom Dezember 2013 (siehe Bg-act. 35) 
getroffen worden. Ausserdem sei klar erkennbar, dass weitere valable Er-
schliessungsalternativen nicht bestünden, solange die AC._____-Strasse 
im GEP als Fussweg festgesetzt sei. Eine alternative Verkehrserschlies-
sung der Parzelle 1341 mit vertretbarem Aufwand scheide bereits auf-
grund der topografischen Verhältnisse (starkes Gefälle) aus. Der 
theoretisch mögliche Autolift scheitere daran, dass dieser eine sichere Ab-
wicklung der Zu- und Wegfahrten – ohne Rückstau auf die AJ._____-
Strasse – nicht zu gewährleisten vermöge. Bezeichnend sei, dass die Be-


- 56 -
schwerdeführerin 1 denn auch keine eigenen Erschliessungsvarianten 
präsentiere. Weil das Bundesrecht nur eine "hinreichende Zufahrt" ver-
lange, könne auch eine nicht perfekte Verkehrserschliessung genügen, 
was bei dem eben im Winter zu beheizenden, gemeinsamen Rampenbau-
werk für die Parzellen 1341, 1649 und 2219 der Fall sei. Ausserdem ver-
wies die Beschwerdegegnerin auf das ihr in diesem Zusammenhang zu-
stehende Ermessen. Gemäss der Expertise von AQ._____ vom 12. De-
zember 2018 (siehe Bg-act. 69), was anlässlich eines Augenscheins 
bestätigt werden könne, sei die Übersicht bei der Ausfahrt aus der Aus-
fahrtsrampe in die AJ._____-Strasse gut (vgl. dazu auch bereits die Beur-
teilungen der AO._____ AG vom 20. Oktober 2017 [Bg-act. 50] und 
19. Dezember 2017 [Bg-act. 55]) und unterscheide sich kaum von der Si-
tuation von der Einfahrt der AK._____-Strasse in die AJ._____-Strasse. 
Schnee- und Eisbildung im Winter sei vorliegend ebenfalls kein Thema, 
lasse doch die entsprechende gemeinderätliche Verordnung die Behei-
zung des vorgesehenen, gemeinsamen Rampenbauwerks, wie bereits bei 
der bestehenden Ausfahrtsrampe, gemäss den Vorgaben des Energiege-
setzes des Kantons Graubünden (BEG; BR 820.200) sowie der Energie-
verordnung des Kantons Graubünden (BEV; BR 820.210) zu. Die Vorga-
ben von Art. 34 Abs. 1 BG betreffend die (Verkehrs-)Sicherheit des ge-
meinsamen Rampenbauwerks seien somit durchaus eingehalten. 
Gemäss Art. 35 Abs. 3 BG dürfe von der gemäss Art. 35 Abs. 2 BG maxi-
mal zulässigen Rampenneigung von 12 % bei besonderen Verhältnissen, 
insbesondere in der Inneren und Äusseren Dorfzone, abgewichen werden. 
Solche besondere Verhältnisse lägen hier zweifellos vor, vor allem, weil 
keine valablen Erschliessungsalternativen zur Verfügung stünden bzw. 
keine solche bestünden, welche mit weniger Nachteilen verbunden seien. 
Diese Maximalneigungsvorschrift sei im Hinblick auf die Gefahren bei 
Schnee und Eisglätte geschaffen worden, denen vorliegend aber mit der 
erwähnten Rampenheizung begegnet werden könne, welche die Be-
schwerdeführerin 1 als Bauherrin (der bestehenden Ausfahrtsrampe) sei-


- 57 -
nerzeit ebenfalls für sich beansprucht habe. Die nicht gutachterlich abge-
stützte Kritik der Beschwerdeführerin 1 an der Beurteilung des bestausge-
wiesenen Verkehrsplaners AQ._____ vom Dezember 2018 sei unver-
ständlich, zumal dieser bestätige, was bereits die AO._____ AG (im Okto-
ber 2017) festgestellt habe (siehe dazu Bg-act. 50 und 69). Angesichts der 
geäusserten Kritik sei aber dennoch die Stellungnahme vom 29. Oktober 
2019 bei AQ._____ eingeholt worden, worin dieser einmal mehr aufzeige, 
dass die Kritik der Beschwerdeführerin 1 unbegründet sei und die vorge-
sehene Erschliessung über das gemeinsame Rampenbauwerk sich ange-
sichts der besonderen Umstände rechtfertigen lassen. Damit bestehe kein 
Grund, ein weiteres Gutachten einzuholen und der beschwerdeführerische 
Vorwurf der Unterlassung der erforderlichen Abklärungen sei völlig deplat-
ziert. Am Beispiel der vorliegend ebenfalls strittigen Entlüftungsproblema-
tik der Autoeinstellhalle auf der Parzelle 2219 habe sich gezeigt, dass die 
Einholung von zusätzlichen Gutachten nur bedingt hilfreich sei, weil es 
dann meistens noch schwieriger sei, aus einer Vielzahl von sich wider-
sprechenden Beurteilungen die richtigen Erkenntnisse zu ziehen.
7.4.1.
Die Beschwerdegegnerin legt die ausgesprochen schwierige Ausgangs-
lage für eine (rechtskonforme) Erschliessung der Parzellen 1341, 1649 
und 2219 zutreffend dar. So sind etwa die Position der verschiedenen 
Stockwerkeigentümer der Parzellen 2219 bzw. Miteigentümer der Stock-
werkeigentumseinheit "Autoeinstellhalle B._____", namentlich der Be-
schwerdeführerin 1, der Beschwerdeführerinnen 2, der Beschwerdefüh-
rer 4 und der Beigeladenen nicht deckungsgleich bzw. unter dem Ge-
sichtspunkt einer gemeinsamen Erschliessungsrampe/Doppelrampe so-
gar gegenläufig. Ebenso kann festgestellt werden, dass das Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden mit Urteil R 06 23A vom 23. Juni 2009 
auf Basis des Urteils des Bundesgerichts 1P.791/2006 vom 13. November 
2007 eine materielle Baurechtswidrigkeit der bestehenden Ausfahrts-
rampe erkannt hat. Es hob den Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 


- 58 -
13. Februar 2006, welcher das von den Erben P._____ dazumal verlangte 
Widerherstellungsverfahren und ein vorsorgliches Nutzungsverbot der 
Ausfahrtsrampe betraf, auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im 
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. Dabei hatte die Be-
schwerdegegnerin namentlich zu prüfen, ob eine nachträgliche Bewilli-
gung nach Art. 77 Abs. 1 KRG, eine Wiederherstellungsverfügung oder 
eine "Sanktionierung" aufgrund einer gütlichen Einigung im Quartierplan-
verfahren in Frage komme. Dieser Entscheid wurde von der heutigen Be-
schwerdeführerin 1 nicht angefochten. An der Beurteilung gemäss Erwä-
gungen 3 f. des erwähnten Urteils ist mit Blick auf das rechtskräftige Urteil 
des Bundesgerichts 1P.791/2006 vom 13. November 2007 sowohl betref-
fend die Rechtzeitigkeit der damaligen Intervention am 16. Januar 2006 
seitens der Erben P._____ bei der Beschwerdegegnerin hinsichtlich einer 
Grenzabstandsunterschreitung der Ausfahrtsrampe als auch der Massge-
blichkeit des (kleinen) Grenzabstandes gemäss Art. 86 Abs. 4 BG in der 
Zone ÄD für die als Gebäudebestandteil zu qualifizierende Ausfahrts-
rampe weiterhin festzuhalten. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzu-
weisen, dass das Bundesgericht im Urteil 1P.791/2006 vom 13. November 
2007 zum Schluss gekommen war, dass den Erben P._____ eine Einspra-
che gegen das Baugesuch vom 2. Dezember 2003 faktisch nicht möglich 
gewesen sei und diese den Einwand der Grenzabstandsunterschreitung 
erst mit der Bauausführung im Januar 2006 erheben konnten. Als Grund 
dafür führte das Bundesgericht an, dass sich den entsprechenden Bauplä-
nen – selbst unter Mitberücksichtigung der bekannten, topografischen Ver-
hältnisse – nicht mit hinreichender Klarheit habe entnehmen lassen, dass 
die Ausfahrtsrampe über dem gewachsenen Terrain verlaufe. Namentlich 
habe eine Seitenansicht von Osten gefehlt, woraus erkennbar gewesen 
wäre, dass die Ausfahrt über eine Stützmauer geführt werde. Gemäss 
Bundesgericht müssen die Pläne in einem Baugesuch genügend Auskunft 
über das Bauvorhaben geben, um es vor der Ausführung überhaupt beur-
teilen zu können. Nur was aus den Plänen mit genügender Klarheit her-


- 59 -
vorgeht, kann von der Behörde bewilligt werden und mit Ablauf der Ein-
sprachefrist rechtskräftig werden. Im Falle von unklaren oder missver-
ständlichen Bauplänen trägt die Bauherrschaft die Folgen von unklaren 
Planinhalten (siehe Urteil des Bundesgerichts 1P.791/2006 vom 13. No-
vember 2007 E.3.3 ff.). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend 
die (baurechtliche) Verantwortlichkeit der Bauherrschaft für Planunterla-
gen gilt weiterhin (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_448/2017 vom 
3. Juli 2018 E.2.2 und 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.3.1; siehe auch 
VGU R 17 92 vom 2. Oktober 2018 E.3.3). Dies ist zu berücksichtigen, 
wenn die Beschwerdeführerin 1 betreffend die bestehende Ausfahrts-
rampe wiederholt auf die Bewilligung des ursprünglichen Baugesuches 
vom Dezember 2003 bzw. der Projekterweiterung vom März 2004 durch 
die Beschwerdegegnerin im Jahre 2004 hinweist (vgl. Bg-act. 4). Denn 
aus der Beurteilung des Bundesgerichts im Verfahren 1P.791/2006 ergibt 
sich, dass aufgrund der – unter baurechtlichen Aspekten – von der Be-
schwerdeführerin 1 zu verantwortenden unzureichenden Planunterlagen 
betreffend die Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219, die darauf gestützt 
ergangenen Baubewilligungen aus dem Jahre 2004 in diesem Punkt nicht 
in Rechtskraft erwachsen konnten, auch wenn dazumal keine Einsprache 
seitens der Erben P._____ erfolgt war. Denn das Bundesgericht hielt ex-
plizit und für das Verwaltungsgericht verbindlich (siehe dazu KÖLZ/HÄ-
NER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des 
Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1643; DORMANN, in: NIG-
GLI/UEBERSAX/WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER [Hrsg.], Basler Kommentar zum 
Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, Art. 107 Rz. 18; vgl. auch 
BGE 143 IV 214 E.5.3.3 m.H.a. 135 III 334 E.2.1 und VGR R 06 23A vom 
23. Juni 2009 E.1) fest, dass eine Einsprache gegen das ursprüngliche 
Baugesuch vom 2. Dezember 2003 faktisch nicht möglich gewesen sei 
und die Erben P._____ den Einwand der Grenzabstandsunterschreitung 
erst mit der Bauausführung im Januar 2006 hätten erheben können. Dem-
entsprechend habe die Beschwerdegegnerin die Eingabe der Erben 


- 60 -
P._____ vom 16. Januar 2006 zu Recht materiell beurteilt, wobei die Er-
ben P._____ auch erst am 13. Januar 2006 von der nicht öffentlich aus-
geschriebenen Bauerweiterung (Baugesuch vom 22. März 2004, Baube-
scheid betreffend Projekterweiterung vom 5. April 2004) Kenntnis erhalten 
hätten und somit bereits drei Tage später an die Beschwerdegegnerin ge-
langt wären (siehe Urteil des Bundesgerichts 1P.791/2006 vom 13. No-
vember 2007 E.3.6). Dabei war dem Bundesgericht durchaus bekannt, 
dass noch ein drittes Baugesuch der Beschwerdeführerin 1 vom 16. Sep-
tember 2005 für die Erstellung eines Fuss-/Schülerweges über die Par-
zelle 2219 bei der Beschwerdegegnerin hängig war und P._____ in seiner 
damaligen Einsprache namentlich die Verletzung von Grenzabstandsvor-
schriften gerügt hatte (siehe Urteil des Bundesgerichts 1P.791/2006 vom 
13. November 2007 Sachverhaltsziffer A und VGU R 06 23 vom 1. Sep-
tember 2006 Sachverhaltsziffer 1). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz 
von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des be-
rechtigten Vertrauens in das Handeln staatlicher Behörden (siehe 
BGE 146 I 105 E.5.1.1 und 137 I 69 E.2.5.1; Urteil des Bundesgerichts 
1C_240/2020 vom 26. Februar 2021 E.5.3; siehe auch Art. 5 Abs. 3 BV). 
Voraussetzung für den (verfassungsrechtlichen) Vertrauensschutz ist in 
jedem Fall die Schaffung eines Vertrauenstatbestandes. Bei fehlerhaften 
(aber formell rechtskräftigen) Verfügungen ist der Vertrauensschutz vor al-
lem im Zusammenhang mit dem Widerruf derselben von Bedeutung (siehe 
dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 627 ff. und 1224 ff. sowie WIE-
DERKEHR/RICHLI, Praxis des Allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, 
Bern 2012, Rz. 1970 ff. und Rz. 2712 ff.). Trotz der seitens der Beschwer-
degegnerin im Jahre 2004 erteilten Baubewilligungen, welche die Grenz-
abstandsvorschriften abweichend von VGU R 06 23A vom 23. Juni 2009 
beurteilt hatten und formell unangefochten geblieben sind, durfte gemäss 
Bundesgericht den Erben P._____, welche die materielle Rüge der Grenz-
abstandsunterschreitung erstmals am 16. Januar 2006 vorbringen konn-
ten, die (formelle) Rechtskraft der entsprechenden Baubescheiden aber 


- 61 -
nicht entgegengegenhalten werden, weil aufgrund der mangelhaften Plan-
unterlagen, die baurechtlich von der Beschwerdeführerin 1 zu verantwor-
ten sind, eine Grenzabstandsunterschreitung erst im Januar 2006 gerügt 
werden konnte. Die Beschwerdegegnerin war also gehalten, am 13. Fe-
bruar 2006 über die grenzabstandsrechtliche Konformität der Ausfahrts-
rampe auf der Parzelle 2219 zu befinden. Im Verfahren R 06 23A ent-
schied dann das Verwaltungsgericht, dass die Beschwerdegegnerin am 
13. Februar 2006 zu Unrecht eine materielle Baurechtswidrigkeit der Aus-
fahrtsrampe verneint hatte. Im Ergebnis machten die Erben P._____ die 
unrichtige Rechtsanwendung durch die Beschwerdegegnerin bei der Be-
messung der Grenzabstände also rechtzeitig und in Übereinstimmung mit 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung mit einem ordentlichen Rechts-
mittel nach deren materiellen Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 
vom 13. Februar 2006 geltend, womit es sich gar nicht um eine eigentliche 
Widerrufs-, Wiedererwägungs- oder Vertrauensschutzkonstellation han-
delt (vgl. dazu Urteile des Bundesgerichts 1C_179/2019 vom 11. Oktober 
2019 E.3.3 und 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.2.2). Insofern 
kommt der Argumentation der Beschwerdeführerin 1, wonach bereits ge-
stützt auf den Vertrauensschutz die Aufnahme der bestehenden Aus-
fahrtsrampe (mit Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes) in 
der Quartierplan erfolgen müsse, keine ausschlaggebende Bedeutung zu.
7.4.2.
Die Beschwerdeführerin 1 erachtet die im Quartierplan vorgesehene Er-
schliessungslösung über ein gemeinsames Rampenbauwerk im Osten der 
Parzelle 2219 bzw. im Westen der Parzelle 1341 wie vorstehend erwähnt 
als ungeeignet, rechtswidrig und als unverhältnismässige Belastung der 
Grundeigentümer der Parzelle 2219. Die Argumente der Beschwerdegeg-
nerin, welche für die in den Art. 12a ff. QPB, dem Plan Gestaltung 1:500 
und dem Plan Erschliessung 1:500 vorgesehene, doppelspurige Er-
schliessungsrampe als ganzheitliche Verkehrserschliessungslösung für 
die Parzellen 1341, 1649 und 2219 sprechen, sind nach Ansicht des Ge-


- 62 -
richts aber überzeugend. Namentlich die Kritik der Beschwerdeführerin 1 
an der Verkehrssicherheit einer solchen Doppelrampe verfängt hingegen 
nicht. Dazu ist insbesondere auch auf das verkehrstechnische Kurzgut-
achten vom 12. Dezember 2018 (siehe Bg-act. 69) und die ergänzenden 
Ausführungen von AQ._____ vom 29. Oktober 2019 (siehe Bg-act. 79) zu 
verweisen. Wenn die Beschwerdeführerin 1 kritisiert, dass dem Kurzgut-
achten vom 12. Dezember 2018 verschiedene, falsche bzw. unbelegte 
Prämissen, wie etwa die Gestaltung der Anlagenteile – aufgrund der lang-
samen Fahrgeschwindigkeit in Parkierungsanlagen – nach der geometri-
schen Befahrbarkeit (also ohne grössere Sicherheitsabstände zwischen 
kreuzenden Fahrzeugen oder der Abstände zwischen Fahrzeugen und 
Fahrbandrand), zugrunde lägen, überzeugt dies nicht. Denn es ist in kei-
ner Weise ersichtlich, weshalb abweichend von der Fachbeurteilung bis 
zum Warteraum vor dem Trottoir auf der Doppelrampe die dynamische 
und nicht die geometrische Befahrbarkeit der Gestaltung der Anlagenteile 
zugrunde zu legen wäre. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hin-
zuweisen, dass die von der AJ._____-Strasse einbiegenden Fahrzeuge 
bereits aufgrund der Querung der Fussgängerverbindung zum langsamen 
Fahren angehalten sind, so wie dies im Übrigen auch beim Abbiegen von 
der AJ._____-Strasse in die AK._____-Strasse und nachher bei der Ein-
fahrt von der AK._____-Strasse her auf die Parzelle 2219 bei der beste-
henden Einfahrt bereits der Fall ist (vgl. Augenscheinprotokoll, Fotos 4 bis 
8 und 20 f.). Ausserdem gilt auf der AJ._____-Strasse ohnehin eine Ge-
schwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h, wobei selbstverständlich die Ein-
haltung dieser Geschwindigkeitslimite für die Beurteilung der Verkehrssi-
cherheit der vorgesehenen Doppelrampe vorausgesetzt werden darf. Im 
erwähnten Kurzgutachten sowie der Ergänzung wird zum Beispiel auch 
nachvollziehbar dargelegt, weshalb die Sichtverhältnisse ab der 
AJ._____-Strasse auf ausfahrende Fahrzeuge auf der Doppelrampe von 
einem einfahrenden Fahrzeug sowie die Kreuzung von ein- und ausfah-
renden "grossen" Personenwagen (mit bis zu 5.1 m Länge [siehe Bg-


- 63 -
act. 50]) aus verkehrs(sicherheits-)technischer Sicht und bei entsprechen-
der, zu erwartender Aufmerksamkeit der Fahrzeuglenker unproblematisch 
ist. Der westseitige, etwas knappe Einlenkradius bei der Ausfahrt in bzw. 
Einfahrt aus der AJ._____-Strasse kann gemäss der Fachbeurteilung 
durch AQ._____ im Rahmen der Detailprojektierung wohl sogar noch in 
genügendem Masse angepasst werden, damit überhaupt keine Über-
schneidung der Schleppkurven zweier sich kreuzender, grosser Fahr-
zeuge erfolge. In Übereinstimmung mit dem Verkehrsingenieur AQ._____ 
ist auch nicht ersichtlich, weshalb zum Befahren einer Rampe mit einer 
Steigung von maximal 20 % stark beschleunigt werden muss. Mit einer 
entsprechenden Gangwahl darf das langsame und stetige Befahren sowie 
ein allfälliges Wiederanfahren "am Berg" auch einer steilen Rampe den 
Fahrzeuglenkenden durchaus zugemutet werden. Starkes Beschleunigen 
mit entsprechend hohen Drehzahlen ist im Siedlungsgebiet ausserdem 
bereits aus Gründen der Lärm- und Abgasimmissionen grundsätzlich zu 
unterlassen. Ausserdem stellte AQ._____ unter Verweis auf das Kurzgut-
achten vom 12. Dezember 2018 fest, dass die einschlägige VSS-Normen 
in Bezug auf die notwendigen Sichtweiten aus der Rampe in die AJ._____-
Strasse, namentlich unter Berücksichtigung der im Plan Gestaltung 1:500 
bzw. Art. 7 Abs. 5 QPB zurückversetzten Baulinie für das Erdgeschoss auf 
der Parzelle 1341, bei weitem und in beide Richtungen eingehalten sei. 
Diese Einschätzung sowie auch der Vergleich der Beschwerdegegnerin 
mit der Ausfahrt der AK._____-Strasse in die AJ._____-Strasse konnte 
seitens Gerichts auch anlässlich des Augenscheins vom 25. März 2021 
bestätigt werden (siehe Augenscheinprotokoll, Foto 5 f. und 19 ff.; siehe 
auch die Fotografien in der Beilage zum Kurzgutachten 12. Dezember 
2018 [Bg-act. 69]). Der 4 m lange Warteraum vor dem fast 3 m breiten 
Trottoir sei mit einer Neigung von 5 % fast flach, womit eine Ausfahrt ohne 
starkes Beschleunigen erfolgen könne. Damit könne eine Kollisionsgefahr 
zwischen einem ausfahrenden Fahrzeug und Fussgängen auf dem Trot-
toir oder gar mit einem anderen Fahrzeug auf der AJ._____-Strasse prak-


- 64 -
tisch ausgeschlossen werden, zumal auf der AJ._____-Strasse eine Ge-
schwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h gelte. Angesichts der vorstehen-
den Ausführungen ist die Rüge der Beschwerdeführerin 1 nicht nachvoll-
ziehbar, wonach das Gutachten von AQ._____ gar nicht die Verkehrssi-
cherheit der von der Beschwerdegegnerin vorgesehenen Erschliessung 
beurteile.
7.4.3.
Soweit die Beschwerdeführerin 1 das von AQ._____ gewählte Vergleichs-
beispiel in J._____ als untauglich beurteilt, kann ihr nicht gefolgt werden. 
Denn dieses Referenzbeispiel betrifft gemäss AQ._____ die grundsätzli-
che Frage nach der durch den Fahrzeugverkehr von und zu einer Parkie-
rungsanlage zulässigen Belästigung bzw. Gefährdung von Fussgängern 
und der Störungen des Verkehrsflusses auf der öffentlichen Strasse bei 
solchen Ein- und Ausfahrmanövern. Beim Referenzbeispiel in J._____ 
handelt es sich denn auch um eine Ein- und Ausfahrt über eine (einspu-
rige) Rampe von bzw. auf eine Strasse mit einer Geschwindigkeitsbegren-
zung auf 30 km/h, welche eine erheblich frequentierte (öffentliche) Fuss-
gängerverbindung (breites Trottoir zwischen Strasse und Rampe) quert 
und insofern mit der strittigen Situation vergleichbar ist.
7.4.4.
Schliesslich wird auch zu Recht auf den Charakter der VSS-Normen als 
blosse Orientierungshilfe für eine der örtlichen Verhältnissen angepasste 
Beurteilung hingewiesen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf die 
entsprechenden Normen verweist (siehe Urteile des Bundesgerichts 
1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 E.4.2.4 und 1C_590/2016 vom 7. August 
2017 E.2.6) und der verkehrs(sicherheits-)technische Gutachter durfte 
vorliegend, auch unter Mitberücksichtigung des Grundsatz der Bündelung 
von gleichartigen Verkehrsanlagen, der Erfüllung der für die Verkehrssi-
cherheit zentralen Anforderungen der VSS-Normen betreffend eine genü-
gende Breite der Rampe, der zweckmässigen Gestaltung des Einmün-
dungsbereiches an der AJ._____-Strasse und den notwendigen Sichtwei-
ten aus dem vorgeschlagenen Rampenbauwerk in die AJ._____-Strasse 


- 65 -
sowie in Anbetracht der fehlenden, realistischen (Erschliessungs-)Alterna-
tiven im Rahmen des Quartierplanzweckes, die Überschreitung der maxi-
malen Längsneigung gemäss VSS-Norm auf der (im Rahmen des BEG 
und des BEV zu beheizenden) Rampe zur Erschliessung der Parkierungs-
anlagen für die Parzellen 1341, 1649 und 2219 als gerechtfertigt ansehen. 
Nach der Fachbeurteilung von AQ._____ kann mit einer an die tatsächlich 
herrschenden Temperaturen und die Schneefälle angepassten Rampen-
heizung auch eine durchgehende Schneefreiheit garantiert werden. Inso-
fern erscheint auch die Sorge der Beschwerdeführerin 1, wonach der grös-
sere Platzbedarf einer doppelspurigen Rampe zu Problemen bei der 
Schneeablagerung führen könnte, als unbegründet. Dies zumal die südlich 
gelegene "Vorfahrt" durch das Gebäude überdacht ist und die nördliche 
Arkade ebenfalls gedeckt ist (siehe dazu Augenscheinprotokoll, Foto 2, 7 
bis 9, 15 f. und 21). Dem von der Beschwerdeführerin 1 vorgebrachten 
Argument der fehlenden Ökologie sowie der durch eine Rampenheizung 
drohenden Kosten für die Eigentümer der Parzelle 2219 ist entgegenzu-
halten, dass die Beschwerdeführerin 1 ursprünglich für die bestehende 
Ausfahrtsrampe ebenfalls eine solche Heizung projektieren und installie-
ren liess. Ausserdem besteht heute die grundsätzliche Vorgabe, dass sol-
che Heizsysteme mit erneuerbaren Energien bzw. Abwärme zu betreiben 
sind (vgl. dazu Art. 3 der kommunalen Verordnung über die Beheizung von 
Aussenflächen i.V.m. Art. 11 BEG und Art. 38 BEV). Insofern kann die Be-
schwerdeführerin 1 auch daraus nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten 
ableiten.
7.4.5.
Die Beschwerdeführerin 1 erachtet infolge des Mehrverkehrs, der mit der 
Erschliessungsfunktion der vorgesehenen Doppelrampe auch für die Par-
kierungsanlage(n) für die Parzellen 1341 und 1649 einhergeht, die Ver-
kehrssicherheit als nicht mehr gegeben. Dazu weist AQ._____ nachvoll-
ziehbar auf eine vergleichsweise tiefe Nutzungsfrequenz der auf der Par-
zelle 2219 bestehenden 140 (privaten) Parkplätze hin, die (Zweit-)Woh-


- 66 -
nungen und Geschäften auf der Parzelle 2219 sowie Geschäften und 
(Zweit-)Wohnungen in Nachbargebäuden dienen. Dem Argument der Be-
schwerdeführerin 1, wonach die Geschäfte auf der Parzelle 2219 eine 
hohe Verkehrsfrequenz auslösten, konnte er in gut nachvollziehbarer 
Weise nicht folgen. Denn es trifft namentlich zu, dass keine Beschilderung 
auf entsprechende Parkierungsmöglichkeit für die Öffentlichkeit bzw. mo-
torisierte (Lauf-)Kundschaft hinweist und die unkontrollierte Einfahrt wird 
auch durch einen versenkbaren Poller verunmöglicht, der nur mittels 
Schlüssel respektive über die Gegensprechanlage abgesenkt werden 
kann (siehe Augenscheinprotokoll, Fotos 4 bis 9; vgl. Beilage zur Eingabe 
von Rechtsanwalt Dr. iur. H._____ vom 13. Oktober 2016 in Bg-act. 43 be-
treffend die Bedienung des Pollers). Weiter rechnet er mit maximal 25 zu-
sätzlichen (privaten und reservierten) Parkplätze in der Parkierungsanlage 
für die Parzellen 1341 und 1649 (siehe Bg-act. 69 S. 2 und Bg-act. 79 S. 4 
f.; vgl. dazu auch den Kostenverteiler gemäss Art. 25 Abs. 1 QPB). Daraus 
ergäbe sich ein mittleres tägliches Verkehrsaufkommen von weniger als 
200 Autofahrten für die Parzelle 2219 und die zusätzlichen Parkplätze für 
die Parzellen 1341 und 1649 sollten deutlich weniger als 50 Autofahrten 
verursachen. Damit ist aber die gutachterliche Beurteilung vom Dezember 
2018 weiterhin nicht zu beanstanden, wonach bei solchen, weitestgehend 
einem beschränkten Nutzungskreis wie etwa Bewohnern vorbehaltenen 
Parkplätzen von einem kleinen spezifischen Verkehrsaufkommen pro 
Parkplatz und Tag ausgegangen werden könne. Auch insofern ist die Kritik 
der Beschwerdeführerin 1 unbegründet. Daran vermag auch nichts zu än-
dern, wenn der im Kurzgutachten vom 12. Dezember 2018 festgehaltene 
ausgeprägte Einrichtungsverkehr (Morgens vorwiegend Ausfahrten; 
Abends vorwiegend Einfahrten) infolge einer Zweitwohnungsnutzung et-
was relativiert würde.
7.4.6.
Im Zusammenhang mit der von der Beschwerdeführerin 1 beanstandeten 
Erschliessungslösung über ein gemeinsames, doppelspuriges Rampen-


- 67 -
bauwerk ist auch noch auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin-
nen 2 in ihrer Vernehmlassung vom 9. Oktober 2019 hinzuweisen, denen 
sich die Beschwerdeführer 3 in ihrer Replik vom 6. Januar 2020 anschlos-
sen. Die Beschwerdeführerinnen 2 erachteten eine Doppelrampe mit einer 
Fahrbahnbreite von über 5 m, einer mittleren, unproblematischen Stei-
gung von maximal 20 % gegenüber der heutigen Steigung von 23 %, einer 
Steigung im Einfahrtsbereich von 6 % und vor dem bestehenden Trottoir 
von 5 % als ohne weiteres befahrbar, wobei ein Kreuzen auf dem gemein-
sam benutzten Abschnitt jederzeit möglich sei. Der geplante Fuss-/Schü-
lerweg im Bereich zwischen den Parzellen 1341 und 2219 sei vollumfäng-
lich von der (Doppel-)Rampe getrennt, sodass die Schüler (die Fahrbahn) 
der Rampe gar nicht betreten müssten. Sie erachteten die verkehrs(si-
cherheits-)technischen Gutachten der AO._____ AG und von AQ._____ 
als absolut nachvollziehbar und die Schussfolgerungen als plausibel. 
Ohne die geplante Doppelrampe bliebe die strassenmässige Erschlies-
sung der Parzellen 1341 und 1649 ungeregelt, obwohl dies der Haupt-
zweck der Quartierplanung sein solle. In dieselbe Richtung zielt auch die 
Argumentation der Beigeladenen. Diese sprechen sich ebenfalls für ein 
gemeinsames, doppelspuriges Rampenbauwerk zur Erschliessung der 
Parzellen 1341, 1649 und 2219 aus und teilen die Bedenken der Be-
schwerdeführerin 1 nicht.
7.4.7.
Warum der zwischen den Baufeldern A und D auf der Parzelle 2219 und 
1341 bzw. dem Baubereich E gemäss Plan Gestaltung 1:500 vorgesehene 
und im Plan Erschliessung 1:500 festgelegte Fuss-/Schülerweg kaum ver-
kehrssicher gestaltet werden könne, ist entgegen der Behauptung der Be-
schwerdeführerin 1 und im Übereinstimmung mit der Argumentation der 
Beschwerdeführerinnen 2 nicht nachvollziehbar. Denn sowohl aus dem 
Plänen der AG._____-Architekten vom 27. November 2015 (siehe Bg-
act. 41) als auch der Beurteilung der AO._____ AG vom 20. Oktober 2017 
(siehe Bg-act. 50) geht hervor, dass der sowohl im GEP als auch im Plan 


- 68 -
Erschliessung 1:500 festgelegte (öffentliche) Fuss-/Schülerweg durchaus 
getrennt von der vorgesehenen, doppelspurigen Erschliessungsrampe 
verlaufen kann.
7.4.8.
Schliesslich ist auch der gegen die Beschwerdegegnerin gerichtete Vor-
wurf der Beschwerdeführerin 1, wonach sie nur unzureichende Abklärun-
gen zu Alternativen getätigt habe, nach Ansicht des Gerichts klar unbe-
gründet. Offensichtlich ist es nicht so, dass für die Beschwerdegegnerin 
seit jeher nur diese Erschliessungslösung im Rahmen der Quartierplanung 
in Frage gekommen wäre und sie andere Alternativen gar nicht geprüft 
hätte. Denn bereits im Dezember 2013 wurde beim Verkehrsingenieurbüro 
AP._____ ein Variantenstudium betreffend die Erschliessung der Parzel-
len 1341 und 2219 eingeholt (siehe Bg-act. 35). Darin findet sich auch be-
reits die nun dem Quartierplan zugrundeliegende Lösung als Variante 1. 
Bereits dort wurde zu den Vorteilen ausgeführt, dass keine neuen, unab-
hängigen Erschliessungsanlagen gebaut werden müssten und dass der 
wichtige Schulweg zwischen den Schulanlagen beidseits der AJ._____-
Strasse über die obere AK._____-Strasse und die AC._____-Strasse nicht 
mit zusätzlichem Verkehr belastet würde. Nachteilig sei die markant in Er-
scheinung tretende grosse Erschliessungsanlage sowie der Umstand, 
dass der im GEP (zwischen den Parzellen 2219 und 1341) vorgesehene 
Fuss-/Schülerweg nicht (mehr) realisiert werden könne. Zu Letzterem ist 
allerdings zu bemerken, dass die Pläne der AG._____-Architekten vom 
27. November 2015 dann doch die Möglichkeit einer gemeinsamen, dop-
pelspurigen Erschliessungsrampe sowie einen Fuss-/Schülerweg im Be-
reich der Parzellengrenze 1341 und 2219 aufzeigten (siehe Bg-act. 41), 
welche dann auch der Beurteilung der AO._____ AG vom 20. Oktober 
2017 (siehe Bg-act. 50) zugrunde gelegt wurden. Weiter wurden zwei Va-
rianten unter Beibehaltung der bestehenden Ausfahrtsrampe zur Wegfahrt 
aus den Parkierungsanlagen auf den Parzellen 1341 und 2219 geprüft. 
Dabei wäre die Einfahrt zur Parzelle 1341 über die bestehende Einfahrt 


- 69 -
auf der Parzelle 2219 von der AK._____-Strasse und durch die beste-
hende Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 mit einer Verbindung bzw. 
Durchstich auf die Parzelle 1341 im 2. Parkierungs(unter-)geschoss bzw. 
4. oder 5. Parkierungs(unter-)geschoss erfolgt (siehe Varianten 2a und 
2b). Eine weitere Variante sah vor, dass die Erschliessung der Parkie-
rungsanlage der Parzelle 1341 völlig unabhängig von der Parzelle 2219 
über den obersten Abschnitt der AC._____-Strasse und eine separate Ein- 
und Ausfahrt am Ende des ersten geraden Abschnittes der AC._____-
Strasse erfolge (Variante 3). Der massgebende Nachteil dieser Lösung 
besteht darin, dass der gesamte Verkehr nach und von der neuen Parkie-
rungsanlage auf der Parzelle 1341 über die Teilstrecke des wichtigen 
Fussweges für Schüler auf der AC._____-Strasse geführt würde. Anläss-
lich der Sitzung vom 24. Juni 2014 zwischen der Beschwerdegegnerin und 
einem Teil der Quartierplanbeteiligten, insbesondere den Vertretern der 
Beschwerdeführerinnen 1 und (eines Teils) der Beschwerdeführerinnen 2 
sowie der Beschwerdeführer 3, wurde im entsprechenden Protokoll fest-
gehalten, dass die Anwesenden einhellig der Meinung waren, das Quar-
tierplanverfahren solle fortgesetzt werden. Ausserdem wurde die Er-
schliessungsvariante 1 (gemäss Variantenstudium Erschliessung vom 
Dezember 2013 des Verkehrsingenieurbüros AP._____) mit gemeinsamer 
Auffahrt der Parzelle 1341 und der Parzelle 2219 mit einer Breite von 5 m 
favorisiert. Seitens der Beschwerdegegnerin 1 war der heutige Geschäfts-
führer Herr AR._____ (siehe dazu Augenscheinprotokoll, S. 1) sowie der 
damalige Rechtsvertreter Rechtsanwalt Dr. iur. H._____ anwesend und 
seitens der Beschwerdegegnerinnen 2 deren damaliger Rechtsvertreter, 
Rechtsanwalt Dr. iur. I._____, und der Stockwerkeigentümerverwalter. 
Diese Favorisierung der Variante 1 erfolgte trotz des Umstandes, dass die 
Beschwerdegegnerin die Varianten 1 und 3 gemäss der in den Akten lie-
genden PowerPoint-Präsentation der AF._____ AG eigentlich ablehnte 
bzw. nicht weiterverfolgen wollte. Ausserdem wurde auch noch eine neue 
Variante 4 zur Diskussion gestellt, wobei die Ausfahrtsrampe auf der Par-


- 70 -
zelle 2219 belassen werden sollte, die Eigentümer der Parzelle 1341 eine 
Entschädigung zu Lasten der Eigentümer der Parzelle 2219 erhalten soll-
ten und für die Parzelle 1341 eine unabhängige Erschliessung ab der 
AJ._____-Strasse mittels eines Autolifts vorgesehen wurde. Die Parkie-
rungsanlagen auf den Parzellen 1341 und 2219 sollten dabei über eine 
gemeinsame Abluftanlage (über Dach) entlüftet werden (siehe dazu Bg-
act. 39 f.). Wie vorstehend bereits erwähnt, zeigten dann aber die Pläne 
der AG._____-Architekten vom 27. November 2015, dass ein Fuss-/Schü-
lerweg ab der AJ._____-Strasse trotz einer gemeinsamen doppelspurigen 
Rampe doch möglich wäre, womit ein wesentlicher Vorbehalt gegen die 
Variante 1 wegfiel (siehe Bg-act. 35 S. 1, Bg-act. 41 und Erläuterungsbe-
richt zum Quartierplanentwurf AC._____ vom 16. Juli 2016, S. 5, in: Bg-
act. 42). Die Variante 1 lag denn auch dem Quartierplanentwurf vom 
16. Juli 2016 zugrunde, wozu sich die Quartierplanbeteiligten wiederum 
kontrovers äusserten (siehe Bg-act. 42 f.). Die Beschwerdeführerin 1 bzw. 
ihr damaliger Rechtsvertreter Rechtsanwalt Dr. iur. H._____ brachte dabei 
in ihrer Vernehmlassung vom 13. Oktober 2016 den Antrag vor, dass 
Art. 13 QPB des Entwurfes so abzuändern sei, dass die Ein- und Ausfahrt 
zur Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 einspurig auf der Seite der 
AK._____-Strasse gemäss (neuem) Vorschlag 2 der AO._____ AG vom 
29. September 2016 vorzusehen sei. Mit Bericht vom 9. Februar 2017 
(siehe Bg-act. 45) wertete die Beschwerdegegnerin die Eingaben der 
Quartierplanbeteiligten aus und es erfolgte am 17. März 2017 eine weitere 
Besprechung, woran wiederum der heutige Geschäftsführer der Be-
schwerdeführerin 1 und der damalige Rechtsvertreter Rechtsanwalt 
Dr. iur. H._____ teilnahmen und die Erschliessungsthematik ebenfalls zur 
Sprache kam (siehe Bg-act. 46). Weil die Beschwerdeführerinnen 2 ihre 
Zustimmung zur Erschliessungsvariante 1 von einer vernünftigen Lösung 
bzw. einer entsprechenden Zustimmung seitens der Erben P._____ in der 
Entlüftungsfrage der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 abhängigen 
machten wollten (siehe dazu Vernehmlassung der Beschwerdeführerin-


- 71 -
nen 2 vom 18. September 2016, S. 2, in: Bg-act. 43), erfolgte im Juli 2017 
eine Besprechung zwischen der Beschwerdegegnerin und (einem Teil) 
der Beschwerdeführer 3 (siehe Bg-act. 48). Die Beschwerdegegnerin 
tätigte auch im Zusammenhang mit der Frage der Entlüftung der Parkie-
rungsanlage auf der Parzelle 2219 verschiedene Abklärungen (siehe dazu 
Bg-act. 51 bis 54 und 56). Im Zeitraum vom 31. Mai 2018 bis zum 2. Juli 
2018 erfolgte dann die erste öffentliche Auflage des Quartierplanentwurfes 
vom 28. Mai 2018 und vom 4. Oktober 2018 bis zum 5. November 2018 
die zweite öffentliche Auflage des Quartierplanentwurfes vom 24. August 
2018, wogegen (wiederum) eine Vielzahl von Einsprachen von Quartier-
planbeteiligten einging. Die Beschwerdegegnerin tätigte wiederum weitere 
Abklärungen betreffend der Erschliessungs- und Entlüftungsfragen (siehe 
dazu Bg-act. 68 f.) und bot den Quarterplanbeteiligten bzw. Einsprechern 
wiederum Gelegenheit, sich dazu vernehmen zu lassen (siehe Bg-act. 70 
ff.). Inwiefern aufgrund der geschilderten Umstände der Beschwerdegeg-
nerin die unzureichende Abklärung von alternativen Lösungsmöglichkei-
ten in der Erschliessungsthematik vorgeworfen werden könnte, ist nicht 
nachvollziehbar.
7.5.
Aufgrund der vorstehenden Ausführungen und den überzeugenden ver-
kehrs(sicherheits-)technischen Fachbeurteilungen durch die AO._____ 
AG vom 20. Oktober 2017 und 19. Dezember 2017 sowie des Verkehrsin-
genieurs AQ._____ vom 12. Dezember 2018 und 29. Oktober 2019, ist 
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 1 die Machbarkeit einer ver-
kehrstechnisch sicheren, doppelspurigen Rampe – mit einer für ein Pla-
nungsverfahren hinreichenden Bestimmtheit – ausgewiesen und es erüb-
rigt sich die Einholung einer weiteren gutachterlichen Beurteilung dazu 
(vgl. dazu auch die nachstehende Erwägung 11). Ausserdem ist der Be-
schwerdegegnerin – die in dieser Sache ohnehin über ein nicht unerheb-
liches Planungsermessen verfügt – in jedem Fall nicht vorzuwerfen, sie 
habe unzureichende Abklärungen betreffend die realistischer Weise in 


- 72 -
Frage kommenden Erschliessungsvarianten hinsichtlich der Parzellen 
1341, 1649 und 2219 getätigt.
8.1.
Die Beschwerdegegnerin führte im angefochtenen Entscheid vom 12. Au-
gust 2019 zu Art. 19 QPB im Wesentlichen aus, dass die Beschwerdefüh-
rer 3 auf einer gesetzeskonformen Entlüftung (der Parkierungsanlage auf 
der Parzelle 2219) bestünden, so wie dies mit VGU R 07 43 vom 23. Juni 
2009, also mit einer Ableitung über Dach, verlangt worden sei. Die Be-
schwerdeführerin 1 hingegen erachte gestützt auf einen Bericht der 
AS._____ GmbH und die SWKI-Richtlinie VA 103-01 (2017) einen Lüf-
tungsauslass im Gelände, der wie vorliegend mindestens 10 m von Ge-
bäuden entfernt liege, als zulässig. Die Beschwerdeführerinnen 2, die Be-
schwerdeführer 4 und die Beigeladenen teilten diese Ansicht, wobei sie 
ebenfalls der Meinung seien, dass die bestehende Entlüftung nicht im Wi-
derspruch zum aktuell geltenden Umweltrecht stehe und die Verpflichtung 
zu Änderungen an der Entlüftungsanlage auch unverhältnismässig wäre. 
Demgegenüber war die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Ent-
scheid zum Schluss gekommen, dass die bestehende Entlüftungsanlage 
die umweltschutzrechtlichen Vorgaben nicht einhalte. Die AL._____ AG 
habe im Gutachten betreffend die Fortluft der Parkierungsanlage auf der 
Parzelle 2219 (zuerst) auch eine Entlüftung über Dach im Sinne von Art. 6 
Abs. 2 
der 
eidgenössischen 
Luftreinhalteverordnung 
(LRV; 
SR 814.318.142.1) gefordert (Stand: 26. Oktober 2017 und 13. November 
2017; siehe Bg-act. 51 f.). Aufgrund einer missverständlichen Begründung 
sei bei der Beschwerdegegnerin aber der Bedarf nach einer Klärung ent-
standen und es sei eine Nachfrage dazu erfolgt. In den nachträglichen Be-
urteilungen vom 6. bzw. 7. Februar 2018 (siehe Bg-act. 53 f.) seien die 
früheren Aussagen relativiert worden, was nicht gerade vertrauenserwe-
ckend gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin sei somit gezwungen gewe-
sen, eine Drittmeinung einzuholen. Die Beauftragung der AM._____ AG 
sei naheliegend gewesen, weil sie aufgrund einer früheren Beurteilung mit 


- 73 -
der Problematik bestens vertraut gewesen sei. Die AM._____ AG habe in 
ihrer lufthygienischen Beurteilung vom 28. Dezember 2018 wiederum eine 
Entlüftung über Dach gefordert (siehe Bg-act. 68). Die Beschwerdegegne-
rin entgegnete ausserdem den umweltschutzrechtlichen Argumenten der 
Einsprechenden die für eine Beibehaltung der bestehenden Entlüftungs-
anlage plädierten. Dabei betonte sie, dass Art. 6 Abs. 2 LRV – neben einer 
allfälligen Konkretisierung des Vorsorgeprinzips im Sinne von Art. 11 
Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) 
und Art. 4 Abs. 1 LRV – wie jede andere umweltschutzrechtliche Vorschrift 
einen selbständigen Charakter habe und grundsätzlich anzuwenden sei, 
weil der Gesetzgeber von der grundsätzlichen Zumutbarkeit solcher bau-
licher Massnahmen ausgegangen sei. Dies gelte vorliegend umso mehr, 
als es sich vorliegend um Wohnbauten der Luxusklasse handle. Die Be-
schwerdegegnerin erachtete es aber ohnehin als entscheidend, dass auf-
grund des vorgesehenen Art. 19 QPB die Entlüftung nicht mehr über das 
Dach der B._____, sondern über das Dach der zukünftigen Gebäude auf 
der Parzelle 1341 im Zeitpunkt von deren Überbauung bzw. im Zeitpunkt 
der Erstellung des (im GEP und Plan Erschliessung 1:500) vorgesehenen 
Fuss-/Schülerweges erfolge. Dementsprechend habe die Anpassung der 
bestehenden Entlüftungsanlage auch nicht sofort, sondern erst später zu 
erfolgen. Die technische und betriebliche Machbarkeit sowie die wirt-
schaftliche Tragbarkeit stünden ausser Frage. Gestützt auf diese Aus-
führungen genehmigte die Beschwerdegegnerin Art. 19 QPB mit einer 
Präzisierung von Abs. 4, wonach im Zeitpunkt der Überbauung der Par-
zelle 1341 die bestehende Fortluftanlage auf ihre Übereinstimmung mit 
den dannzumal geltenden umweltschutzrechtlichen Vorgaben zu überprü-
fen und je nach Ergebnis die nötigen Massnahmen zu treffen seien.
8.2.
Die Beschwerdeführerin 1 beantragte eventualiter im vorliegenden Ver-
fahren Art. 19 Abs. 3 QPB dahingehend anzupassen und festzuschreiben, 
dass die bestehende Fortluftanlage für die Parkierungsanlage auf der Pa-


- 74 -
rzelle 2219 vorbehaltlos beibehalten und weiterbetrieben werden dürfe. 
Art. 19 Abs. 4 bis 6 und Art. 25b QPB seien folglich zu streichen. Die Be-
schwerdeführerinnen 2 beantragten in der Hauptsache ebenfalls, dass die 
Entlüftung der bestehenden Parkierungsanlage auf der Parzelle definitiv 
über den bestehenden Abluftkamin entlüftet werde. Eventualiter habe sie 
über einen neu zu erstellenden Abluftkamin am Boden am Standort 
gemäss Lokalisierung in den Berichten der AL._____ AG vom 6. bzw. 
7. Februar 2018 zu erfolgen. Subeventualiter sei Art. 19 Abs. 3 QPB so zu 
präzisieren, dass die bestehende Fortluftanlage für die Parkierungsanlage 
auf der Parzelle 2219 bis zur Überbauung der Parzelle 1341 und (anstatt: 
bzw.) bis zur Erstellung des Fuss-/Schülerweges beibehalten und weiter-
betrieben werden dürfe, sofern innert eines Jahres seit Rechtskraft des 
Quartierplanes die in Art. 19 Abs. 3 erster bis dritter Spiegelstrich QPB 
vorgesehenen Massnahmen (mit einer Luftaustrittshöhe von 3 m) umge-
setzt seien. Im Hauptbegehren beantragten die Beschwerdeführer 4, dass 
die bestehende Abluftanlage für die Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 2219 weiter betrieben werden könne, sofern innert eines Jahres nach 
Rechtskraft des Quartierplans die in Art. 19 Abs. 3 erster bis dritter Spie-
gelstrich QPB aufgeführten Massnahmen umgesetzt seien. Die Eventual- 
und Subeventualbegehren der Beschwerdeführer 3 entsprechen dann je-
weils dem Eventual- und Subeventualbegehren der Beschwerdeführerin-
nen 2. Die Beigeladenen unterstützten in der Hauptsache den Antrag der 
Beschwerdeführerin 1 und das Hauptbegehren der Beschwerdeführerin-
nen 2, in zweiter Priorität das Hauptbegehren der Beschwerdeführer 4, in 
dritter Priorität die Eventualbegehren der Beschwerdeführerinnen 2 und 
der Beschwerdeführer 4 sowie in letzter Priorität die Ableitung der Abluft 
über eine unterirdische Leitung auf die Parzelle 1341 (zur gemeinsamen 
Ableitung über Dach). Zur Begründung wird sowohl von der Beschwerde-
führerin 1, den Beschwerdeführerinnen 2, den Beschwerdeführern 4 und 
den Beigeladenen im Wesentlichen vorgebracht, dass die bestehende 
Entlüftung der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2218 den umwelt-


- 75 -
schutzrechtlichen Vorschriften sowie dem geltenden Stand der Technik 
entspreche und die Käufer von Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Mitei-
gentumsanteilen durch die Bewilligung dieser Anlage seitens der Ge-
meinde in ihrem Vertrauen auf eine weder über Dach (auf der Par-
zelle 2219) noch über ein Nachbargrundstück führende Entlüftung zu 
schützen seien. Ausserdem wurde die Massgeblichkeit von VGU R 07 43 
vom 23. Juni 2009 für die vorliegende Konstellation in Abrede gestellt. 
Zwar müssten gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV die Emissionen in der Regel 
durch Kamine oder Abluftkanäle über Dach ausgestossen werden. Damit 
werde aber lediglich das in Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 4 Abs. 1 LRV sta-
tuierte Vorsorgeprinzip konkretisiert. Abweichungen von 6 Abs. 2 LRV 
seien dann möglich, wenn eine Entlüftung über Dach im konkreten Fall 
betrieblich und technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht tragbar sei. 
Die Entlüftung müsse in erster Linie dem Stand der Technik entsprechen. 
Darüber hinaus könne von der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV nicht nur 
in diesem Fällen abgewichen werden, wo dies in der privaten, ohne Ge-
setzeskraft ausgestatten Fachnorm (SWKI-Richtlinie VA 103-01), welche 
zudem auch den Stand der Technik darstellten, zugelassen werde. Unter 
Bezugnahme auf das (abschliessende) Gutachten der AL._____ AG vom 
6./7. Februar 2018 (inkl. der Ausbreitungsberechnung durch die AT._____ 
AG vom 5. Februar 2018; siehe Bg-act. 53 f.) bzw. die seitens der Be-
schwerdeführerin 1 eingeholte Beurteilung der AS._____ GmbH vom 
27. Juli 2017 (siehe Beilage zur Eingabe der Beschwerdeführerin 1 vom 
31. Juli 2017 in Bg-act. 49) wird der Standpunkt vertreten, dass die beste-
hende Entlüftungsanlage der Parkierungsanlage auf der Parzelle beste-
hen bleiben könne und die Beschwerdegegnerin keine Entlüftung über 
Dach verlangen könne. Die Beurteilung seitens des kantonalen Amtes für 
Natur und Umwelt (ANU) vom 26. März 2018 (siehe Bg-act. 56), wonach 
sich auch in Anbetracht der neuen SWKI-Richtlinie (VA 103-01) im Ver-
gleich zum mit Urteil R 07 43 vom 23. Juni 2009 (teilweise) verweigerten 
Baubewilligung für ein Baugesuch für eine Stützmauer sowie eines Lüf-


- 76 -
tungsschachtes (Lüftungsauslass/Kanalisationseinstieg [Kontrollschacht]) 
keine andere Beurteilung aufdränge, wurden hingegen kritisiert. Ebenfalls 
kritisiert wurde die Beurteilung des Fortluftaustrittes durch die AM._____ 
AG vom 28. Dezember 2018, dessen Einholung die Beschwerdegegnerin 
aufgrund von Unklarheiten in den bis dahin vorliegenden Expertenmeinun-
gen als angezeigt erachtet hatte. Diese sei ohnehin in unzulässiger Weise 
vorbefasst, erfülle die Anforderungen an eine Oberexpertise nicht und äus-
sere sich nicht zur Frage, ob gemäss dem einschlägigen Umweltschutz-
recht eine Entlüftung der Parkierungsanlage über Dach verlangt werden 
könne. Namentlich fehle eine eigene Überprüfung der strittigen Frage, ob 
der 10-Meter-Abstand gemäss (der ohnehin nicht schematisch anwendba-
ren) SWKI-Richtlinie tatsächlich unterschritten sei und somit die Beurtei-
lung durch die AS._____ GmbH, wie von der AL._____ AG geltend ge-
macht, unzutreffend sei. Ausserdem lege die AM._____ AG nicht dar, wes-
halb die bestehende Entlüftung nicht rechtskonform sei und diese nicht 
dauerhaft beibehalten und weiterbetrieben werden dürfe. Das Ergebnis 
dieser Beurteilung sei weder schlüssig noch nachvollziehbar und gera-
dezu unverwertbar. Daran ändere auch das Vorhandensein von Benzolim-
missionen nichts, da diese – mangels entsprechender Grenzwerte im 
Luftreinhalterecht – (nur) nach dem Vorsorgeprinzip zu beurteilen seien. 
Namentlich die Beschwerdeführerinnen 2 bringen darüber hinaus noch 
vor, die in den in Art. 19 QPB verlangten Anpassungen der Entlüftungsan-
lage seien technisch sehr aufwendig, ausgesprochen teuer und für die be-
troffenen (Stockwerk-)Eigentümer unverhältnismässig bzw. wirtschaftlich 
nicht tragbar. Ohnehin müsste aus Gründen des Vertrauensschutzes ge-
genüber den Stockwerk- bzw. Miteigentümern der von der Beschwerde-
gegnerin (ursprünglich so) bewilligten Parkierungsanlage in Würdigung 
des Verhältnismässigkeitsprinzips die bestehende Anlage auf unbe-
stimmte Dauer förmlich im Sinne von Art. 94 Abs. 4 KRG geduldet werden. 
Diese Ansicht teilten auch die Beschwerdeführer 4. Denn die Käufer als 
juristische Laien hätten davon ausgehen dürfen, dass ein professionelles 


- 77 -
Bauamt keine Parkierungsanlage mit 140 Einstellplätzen bewillige, wenn 
kein Nachweis für eine gesetzeskonforme Fortluftanlage erbracht worden 
sei. In VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 sei gar nicht darüber befunden 
worden, ob eine Entlüftung über Dach tatsächlich betrieblich und technisch 
machbar sowie wirtschaftlich tragbar sei und deshalb nachträglich erstell-
ten werden müsste oder ob die bestehende Entlüftung beibehalten und 
weiterbetrieben werden dürfe. Das erwähnte Urteil enthalte keine Pflicht 
zur Sanierung der bestehenden Entlüftungsanlage. Es sei damals lediglich 
festgestellt worden, dass ein Projekt für eine Entlüftung über Dach auszu-
arbeiten sei. Namentlich die Beschwerdeführerinnen 2 stellen sich auch 
auf den Standpunkt, dass dieses Urteil ohnehin nur Rechtswirkungen im 
Verhältnis zur Beschwerdeführerin 1, als damalige Beschwerdeführerin, 
und nicht auch gegenüber den anderen, nicht einbezogenen Stockwerk- 
und Miteigentümern entfalten könne, zumal die massgebliche SWKI-Richt-
linie zwischenzeitlich überarbeitet worden sei. Ausserdem wurde auch be-
hauptet, dass es noch zahlreiche andere öffentliche und private Parkie-
rungsanlagen auf dem Gemeindegebiet und auch in anderen Gemeinden 
gäbe, wo die Entlüftung über Boden und nicht über Dach geführt werde. 
Auch diese müssten dann aus Präjudiz- und Rechtsgleichheitsgründen 
entsprechend angepasst werden.
8.3.
Die Beschwerdeführer 3 beantragten demgegenüber die ersatzlose Strei-
chung von Art. 19 Abs. 4 QPB. Zur Begründung führten sie aus, dass die 
Beschwerdegegnerin – trotz der zutreffenden Erwägungen im angefoch-
tenen Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 12. August 2019 –
nun doch noch klein beigebe und bereit sei, eine Entlüftung am bestehen-
den Ort zu bewilligen. Bereits in VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 sei aus-
drücklich festgehalten worden, dass eine Entlüftung über Dach zu führen 
sei. Dies Einschätzung habe gemäss Schreiben des ANU vom 26. März 
2018 weiterhin Gültigkeit. Es bestehe kein Grund die in Art. 19 Abs. 4 QPB 
vorgesehenen Lockerungen in der Quartierplan aufzunehmen. Für die be-


- 78 -
stehende Entlüftungsanlage liege keine Baubewilligung vor und aus ihrer 
Erstellung ohne Bewilligung dürfe der Beschwerdeführerin 1 kein Vorteil 
erwachsen, indem auf allenfalls weniger strenge Umweltauflagen in einem 
späteren Zeitpunkt abgestellt werde. Massgeblich müsse die Rechtslage 
im Zeitpunkt der (ursprünglichen) Einreichung des Baugesuches für die 
Entlüftungsanlage sein.
8.4.
Die Beschwerdegegnerin erachtet die Beschwerden auch in diesen Punk-
ten als unbegründet. Unter Hinweis auf VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 
hielt sie dafür, dass das Verwaltungsgericht die strittige Angelegenheit der 
Entlüftungsanlage der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 unter al-
len Aspekten, namentlich auch im Lichte des Vorsorgeprinzips und des 
Verhältnismässigkeitsprinzips, beurteilt habe. Ausserdem sei offensicht-
lich, dass die in Art. 19 Abs. 5 QPB vorgesehene Entlüftung über Dach 
betrieblich und technisch möglich sei. Die Entlüftung der Parkierungsan-
lage solle nun ja ohnehin über das Dach des Gebäudes, welches zukünf-
tige auf der Parzelle 1341 erstellt werde, geführt werden. Dies bedeute, 
dass die heutige Entlüftungsanlage insofern nicht sofort angepasst werden 
müsse und die B._____ dadurch (baulich) auch nicht tangiert werde, womit 
entsprechenden Bedenken der Stockwerkeigentümer Rechnung getragen 
werde. Die Kosten dürften den Betrag von ca. CHF 100'000.-- nicht über-
steigen und seien in Anbracht der auf der Parzelle 2219 gelegenen Woh-
nungen der Luxusklasse ohne weiteres tragbar. Dies zumal bei der Viel-
zahl von Stockwerkeigentümern für den Einzelnen eine vergleichsweise 
kleine Kostenbelastung resultiere. Art. 6 Abs. 2 LRV diene dem Schutz der 
Gesundheit der Bevölkerung bzw. der Nachbarn, womit die Einhaltung die-
ser Vorschrift im öffentliche Interesse liege und dieses in der Regel über-
wiege. Entgegen dem Vorhalt der Beschwerdeführenden hätten diese dar-
zulegen, dass die Voraussetzungen für ein Abweichen von der Regel 
(gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV) vorliege. Dies sei vorliegend nicht ansatz-
weise der Fall. Art. 19 Abs. 5 QPB halte nur fest, was aufgrund von VGU 


- 79 -
R 07 23 vom 23. Juni 2009 ohnehin gelte. Art. 19 Abs. 5 QPB gewähre im 
Vergleich zu VGU R 07 23 sogar noch einen Aufschub, dass dies erst bei 
Überbauung der Parzelle 1341 und der Erstellung des Schülerweges voll-
zogen werden müsse. Damit werde dem Verhältnismässigkeitsprinzip op-
timal Rechnung getragen. Sollten sich bis dahin die umweltschutzrechtli-
chen Vorgaben dahingehend ändern, dass keine Ableitung der aus der 
Parkierungsanlage resultierenden Emissionen über Dach mehr nötig sei, 
so erübrigten sich (gemäss Art. 19 Abs. 4 QPB) die Massnahmen nach 
Art. 19 Abs. 5 QPB. Die Beschwerdegegnerin widersprach der Ansicht der 
Beschwerdeführerinnen 2, wonach VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 ihnen 
gegenüber keine Rechtswirkungen zu erzeugen vermöge und sie die 
Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Miteigentumseinheiten in gutem Glau-
ben auf die uneingeschränkte Rechtmässigkeit der Wohnüberbauung er-
worben hätten. Denn die vom Verwaltungsgericht gestützte Anordnung 
des Gemeindesvorstandes vom 26. März 2007 bilde Bestandteil der sach-
bezogenen Baubewilligung. Wechsle ein Grundstück den Eigentümer, 
werde die Baubewilligung mitübertragen und beim neuen Eigentümer ent-
stehe originär eine bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit 
(vgl. dazu Urteile des Bundesgerichts 1C_292/2017 vom 15. September 
2017 E.3.1, 1C_59/2011 vom 11. Mai 2011 E.3.3 und 1P.519/2004 vom 
4. März 2005 E.4 sowie RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales 
Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 79 ff.). Vorliegend hätten sich weder die 
tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse geändert. Nur die SWKI-
Richtlinie betreffend Lüftungsanlagen in Parkgaragen (vormals 96-1, 
heute VA 103-01) habe eine gewisse Modifikation erfahren. Diese Richtli-
nien hätten aber – wie namentlich von den Beschwerdeführerin 1 und der 
Beschwerdeführerinnen 2 selbst betont – keinen Gesetzescharakter und 
rechtfertigten keine andere Sichtweise hinsichtlich der vorliegenden Ent-
lüftungsfrage. Ausserdem schreibe Art. 5 der kantonalen Umweltschutz-
verordnung (KUSV; BR 820.110) vor, dass für die Mindesthöhe von Kami-
nen und Abluftkanälen, die nicht nach der LRV berechnet werden könnten, 


- 80 -
die Empfehlungen des Bundes anzuwenden seien, womit die Publikation 
des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) "Mindesthöhen von Kaminen über 
Dach" (Kamin-Empfehlung) aus dem Jahre 2013 bzw. aktualisiert im Jahre 
2018, anwendbar sei. Der Vertrauensschutz spiele vorliegend demge-
genüber keine entscheidende Rolle. Vorliegend fehle es an einer entspre-
chenden Zusicherung der Behörde, dass sie in Bezug auf die Entlüftung 
der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 von den allgemeinen Vorga-
ben abgewichen werden könne und für Stockwerkeigentümern bestehe 
betreffend ihre Aufwendungen auch die Möglichkeit, sich diesbezüglich an 
die Verkäuferschaft zu wenden. Der Antrag der Beschwerdeführer 3 auf 
Streichung von Art. 19 Abs. 4 QPB sei aber ebenfalls abzuweisen. Es 
könne keine Rede davon sein, dass die Gemeinde nun die Entlüftung im 
Widerspruch zu VGU R 07 43 am bestehenden Standort bewilligen 
möchte. Es sei aufgrund der ungewissen zeitlichen Perspektive der Über-
bauung der Parzelle 1341 und damit auch der Erstellung des Schülerwe-
ges nicht ausgeschlossen, dass sich die (rechtlichen) Verhältnisse bis da-
hin noch ändern könnten, womit so eine Überprüfungsanordnung durch-
aus Sinn machen könne. Gäbe es hingegen bis dahin keine massgeben-
den Veränderungen, bleibe es bei den in Art. 19 Abs. 5 QPB vorgesehe-
nen Massnahmen. Die Beschwerdeführer 3 erlitten durch Art. 19 Abs. 4 
QPB keinen Nachteil. Betreffend den (Subeventual-)Antrag auf Präzisie-
rung von Art. 19 Abs. 3 QPB ("und" anstatt "bzw.") bestehe ihrer Ansicht 
nach kein wesentlicher Unterschied.
8.5.1.
Vorgängig ist zu betonten, dass das Urteil R 07 43 vom 23. Juni 2009, 
worin das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 
vom 1. Mai 2007 gegen den Entscheid des Gemeindevorstandes der Ge-
meinde C._____ vom 26. März 2007 nach Durchführung eines Augen-
scheins abgewiesen hat, nicht angefochten wurde. Soweit vorliegend von 
Interesse, war Gegenstand dieses Verfahrens die verweigerte Baubewilli-
gung für eine Entlüftung der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 über 


- 81 -
einen auch als Kanalisationseinstieg (Kontrollschacht) dienenden Lüf-
tungsschacht. Die Beschwerdeführerin 1 wurde ausserdem aufgefordert, 
innert 30 Tagen seit Rechtskraft des Bau- und Einspracheentscheides der 
Baubehörde ein (Entlüftungs-)Projekt zu unterbreiten, welches in 
Nachachtung von Art. 6 LRV eine Ableitung der Emissionen aus der Park-
garage durch Kamine bzw. Abluftkanäle über Dach vorsieht (Ziffer 2b des 
Bau- und Einspracheentscheides vom 26. März 2007). Gemäss Erwä-
gung 1 des erwähnten Urteils bildet Beschwerdethema des Verfahrens 
R 07 43, ob die Beschwerdeführerin 1 verpflichtet werden könne, die in 
der Tiefgarage entstehenden, gesammelten und als Abluft an die Umwelt 
abgegebenen Abgase über Dach zu führen. In der Erwägung 2 und 3a 
sowie 3b wird die massgebende (umweltschutz-)rechtliche Ausgangslage, 
namentlich im Hinblick auf das Vorsorgeprinzip, dargestellt. Das Verwal-
tungsgericht legte dar, dass es sich bei der zu beurteilenden Lüftungsan-
lage um eine neue stationäre Anlage im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. d LRV 
handle. Solche Anlagen müssten gemäss Art. 11 Abs. 1 USG und Art. 3 
Abs. 1 LRV so ausgerüstet und betrieben werden, dass sie die im An-
hang 1 zur LRV festgelegten Emissionsbegrenzungen einhielten. Wenn 
Emissionen entstünden, für die die LRV keine Emissionsbegrenzung fest-
lege, komme zwingend das Vorsorgeprinzip gemäss Art. 1 Abs. 2 und 
Art. 11 Abs. 2 sowie Art. 4 Abs. 1 LRV zum Einsatz. Für die Erfassung und 
Ableitung gelte nach Art. 6 LRV, dass die Emissionen möglichst nahe am 
Entstehungsort und möglichst vollständig zu erfassen und so abzuleiten 
seien, dass keine übermässigen Immissionen entstünden (Abs. 1), in der 
Regel durch Kamine oder Abluftkanäle über Dach (Abs. 2). Gestützt auf 
die von der Beschwerdegegnerin bei der AD._____ AG eingeholten Fach-
beurteilung der Lärm- und Luftimmissionen der Lüftung der Parkierungs-
anlage auf der Parzelle 2219 vom 8. September 2006 (siehe Bg-act. 8), 
welches betreffend die lufthygienische Beurteilung unter Beizug der 
AM._____ AG entstanden war (vgl. dazu Eingabe der Beschwerdegegne-
rin vom 22. Januar 2020 und Bg-act. 66), gelangte das Verwaltungsgericht 


- 82 -
zum Schluss, dass auf die sorgfältigen und sachkundigen Ausführungen 
des erwähnten Gutachtens vom 8. September 2006 abgestellt werden 
könne. Auf Basis der SWKI-Richtlinie 96-1 gehe das Gutachten zu Recht 
von 70 Wagenbewegungen pro Stunde (WB/h) im Monatsmittel für die 
Parkierungsanlage mit 140 Plätzen und einer Vollbelegung während 
1.5 Monaten sowie einer Belegung von 20 % während 10.5 Monaten aus. 
Daraus resultiere nachvollziehbar ein Jahresmittel von 21 WB/h (1.5 Mo-
nate mit Belegung 100 % = 70 WB/h [0.5 WB/h gemäss SWKI-Richtlinie 
96-1 für die Nutzung Wohnen x 140 Parkplätze]; 10.5 Monate mit Bele-
gung 20 % = 14 WB/h). Dazu ist zu bemerken, dass gemäss dem Gutach-
ten die Abluftführung bei einer mechanischen Lüftung gemäss der SWKI-
Richtlinie 96-1 neben der Distanz der Ausblasstelle in erster Linie von der 
maximalen Frequentierung (max. 12 WB/h) abhängt. Dabei handelt es 
sich um die massgebenden Wagenbewegungen, die auch für die Berech-
nung des Luftvolumenstroms einzusetzen sind. Trotz einer niedrigen An-
nahme der Belegung der Einstellhalle – im Hinblick auf die Auslegung der 
Garagenentlüftung anhand der CO-Emissionen als Leitgrösse – ergab 
sich gemäss den Gutachtern im Jahresmittel bezüglich der massgeben-
den Wagenbewegungen ein Wert von über 12 WB/h. Ausserdem hielten 
sie fest, dass auch bei Einhaltung der CO-Grenzwerte vergleichsweise 
hohe NO2-, Benzol- und PM10-Immissionen in Tiefgaragen und damit 
auch Emissionen aus der Tiefgarage entstehen könnten. Während für die 
Benutzer einer Tiefgarage vor allem die sofort toxischen Schadkomponen-
ten wie z.B. Kohlenmonoxid (CO) und weniger die NO2-, Benzol- und 
PM10 Immissionen relevant seien, seien für die (während längere 
Zeiträume) exponierten Anwohner auch Luftschadstoffe mit Langzeitwir-
kungen, namentlich kanzerogene Stoffe wie Benzol, von Bedeutung für 
die Abluftführung. Für das kanzerogene Benzol seien in der LRV keine 
Immissionsgrenzwerte definiert, womit für diesen Schadstoff das Minimie-
rungsgebot gelte. Bei der Beurteilung der (Abluft-)Immissionen müssten 
also nicht nur die langzeitigen Einwirkungen im Jahresmittel, sondern auch 


- 83 -
kurzzeitige Einwirkungen bei Vollauslastung der Parkierungsanlage 
berücksichtigt werden sowie auch mögliche Geruchsimmissionen durch 
die Abluft infolge von innerhalb kurzer Zeit startender (Diesel-)Fahrzeuge. 
Das Wohnhaus auf der Parzelle 1338 liege rund 15 m vom Fortluftaustritt 
entfernt. Der nächste Gartensitzplatz/Kinderspielplatz rund 10 m. Das Gut-
achten kam im Ergebnis zum Schluss, dass aufgrund der Grösse der Par-
kierungsanlage und der massgebenden Frequentierung von über 12 WB/h 
(auch unter Berücksichtigung einer reduzierten Nutzung) die Fortluft über 
Dach im Sinne von Art. 6 Abs. 2 LRV auszublasen sei. Das Verwaltungs-
gericht wies auch noch darauf hin, dass gemäss Ziffer 82 zum Anhang 1 
der LRV betreffend des als kanzerogen der Klasse 3 klassifizierten Ben-
zols verlangt werde, dass Emissionen dieser krebserzeugenden Stoffe un-
abhängig vom Risiko der durch sie verursachten krebserzeugenden Be-
lastung so weit zu begrenzen seien, als dies technisch und betrieblich 
möglich und wirtschaftlich tragbar sei. Daraus schloss das Verwaltungs-
gericht, dass unter diesen Umständen kein Anlass bestehe, von der Regel 
gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV abzuweichen. Dabei spiele es auch keine Rolle, 
dass der Abstand gemäss Kapitel 10.3 der SWKI-Richtlinie zum nächsten 
Immissionsort eingehalten werde, da für einen Verzicht auf eine Ableitung 
über Dach auch vorausgesetzt werde, dass die Frequentierung der Par-
kierungsanlage maximal 12 WB/h betreffe. Es bestehe nicht der geringste 
Grund, von der gutachterlichen Beurteilung abzuweichen. Ebenso wenig 
bestehe ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, zumal es um die 
Einhaltung wichtiger Vorschriften, die dem Wohl und der Gesundheit der 
Bevölkerung dienen, gehe. Gestützt auf diese Ausführungen bestätigte 
das Verwaltungsgericht namentlich Ziffer 2b des angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheides vom 26. März 2007. 
8.5.2.
Gemäss Art. 12 und 20 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Bun-
desgesetz über den Umweltschutz (Kantonales Umweltschutzgesetz, 
KUSG; BR 820.100) sorgen die Gemeinden im Rahmen des Baubewilli-


- 84 -
gungsverfahrens dafür, dass bei neuen und geänderten Anlagen, die Luft-
verunreinigungen und Lärmemissionen verursachen, die Vorschriften über 
die Emissionsbegrenzung eingehalten werden. Nur Baubewilligungen für 
Anlagen mit erheblicher Luftverunreinigung im Sinne von Art. 13 KUSG 
bedürfen der Zustimmung des ANU als Fachstelle gemäss Art. 1 Abs. 2 
KUSV. Gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten als Anlagen, die erhebli-
che Luftverunreinigungen verursachen nur Parkierungsanlagen mit min-
destens 150 Parkplätzen, worunter die Parkierungsanlage auf der Parzelle 
2219 mit ihren 140 Parkplätzen nicht fiel. Dementsprechend war dazumal 
auch keine Emissionserklärung im Sinne von Art. 13 Abs. 2 KUSG von der 
Beschwerdeführerin einzuholen (vgl. auch Art. 12 LRV). Art. 1 Abs. 2, 
Art. 11 USG und Art. 4 LRV statuieren das umweltrechtliche Vorsorgeprin-
zip, wonach Emissionen (an der Quelle) unabhängig von der bestehenden 
Umweltbelastung derart zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieb-
lich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Art. 4 Abs. 2 LRV beschreibt 
technisch und betrieblich mögliche Massnahmen und Art. 4 Abs. 3 LRV 
konkretisiert den Begriff der wirtschaftlichen Tragbarkeit. Dabei befindet 
man sich weiterhin im Bereich der vorsorglichen bzw. ersten Stufe der 
Emissionsbegrenzung (an der Quelle). Betreffend die Erfassung und Ab-
leitung von Emissionen konkretisiert Art. 6 Abs. 1 LRV, dass Emissionen 
möglichst nahe am Ort ihrer Entstehung möglichst vollständig zu erfassen 
und so abzuleiten sind, dass keine übermässigen Immissionen (vgl. dazu 
Art. 11 Abs. 3 und Art. 13 f. USG sowie Art. 5 und 9 LRV) entstehen. Die 
Emissionen sind in der Regel durch Kamine oder Abluftkanäle über Dach 
auszustossen (siehe Art. 6 Abs. 2 LRV; siehe Urteil des Bundesgerichts 
1C_201/2018 vom 7. Juni 2019 E.4.1). Letzteres stellt eine Bauvorschrift 
im Sinne von Art. 12 Abs. 1 lit. b USG dar (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_655/2019 vom 26. Oktober 2020 E.6.1 und 1C_506/2016 vom 6. Juni 
2017 E.6.3.1). Zu dieser Thematik hat das damalige Bundesamt für Um-
welt, Wald und Landschaft (BUWAL; heute: BAFU) bereits im Jahre 1989 
gestützt auf Art. 36 Abs. 3 lit. c LRV eine Empfehlung über die Min-


- 85 -
desthöhe von Kaminen über Dach herausgegeben, welche durch die Ka-
min-Empfehlung von 2013 bzw. 2018 ersetzt wurde. Diese weisen zwar 
weder Gesetzeskraft auf, noch binden sie grundsätzlich den Richter oder 
die Verwaltungsbehörden. Dennoch sind solche Empfehlungen oder 
Richtlinien nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts in der 
Regel Ausdruck des Wissens und der Erfahrung bewährter Fachstellen 
und in diesem Sinn beachtlich (siehe dazu Urteile des Bundesgerichts 
1C_655/2019 vom 26. Oktober 2020 E.6.1, 1C_506/2016 vom 6. Juni 
2017 E.6.3.1 und 1C_97/2007 vom 10. September 2007 E.2.4). Die Emp-
fehlung gilt in Übereinstimmung mit Art. 5 KUSV für stationäre Anlagen, 
wo sich die Kaminhöhe nicht nach Anhang 6 zur LRV richtet. Zwischen 
den Parteien ist grundsätzlich auch unbestritten, dass die (private) SWKI-
Richtlinie VA 103-01, welche seit dem 1. April 2017 in Kraft ist und die 
SWKI-Richtlinie 96-1 ablöste, keine eigentliche Gesetzeskraft zukommt, 
aber immerhin – ohne strikte Bindungswirkung für Gerichte und Verwal-
tungsbehörden – ein Ausdruck von Fachwissen bzw. dem Stand der Tech-
nik darstellt (vgl. dazu auch Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedi-
rektion vom RA Nr. 110/2017/49 vom 20. Dezember 2017 E.3e und VGU 
R 07 43 vom 23. Juni 2009 E.3c). Gemäss Beschreibung im Vorwort der 
SWKI-Richtlinie VA 103-01 soll sie primär gewährleisten, dass die maxi-
mal zulässigen CO- und NO/NO2-Konzentrationen in Garagen eingehalten 
werden (vgl. dazu auch das Merkblatt des Amtes für Umwelt des Kantons 
Thurgau vom 1. August 2015 betreffend den Vollzug der LRV bei vollum-
bauten Fahrzeugeinstellhallen [Merkblatt Kt. TG] wonach diese SWKI-
Richtlinien dem Schutz vor CO-Belastungen für die Benutzer der Fahrzeu-
geinstellhalle dienten, abrufbar unter: https://umwelt.tg.ch/public/up-
load/assets/14257/Lueftungsanlagen-in-vollumbauten-Fahrzeugeinstell-
hallen.pdf, zuletzt besucht am: 28. September 2021). Ausserdem be-
schreibt sie die grundsätzlichen Kriterien für die Wahl der Lüftungsstrate-
gie (natürliche oder mechanische Belüftung) und nennt die technischen 
Rahmenbedingungen für einen möglichst geringen Energieverbrauch für 


- 86 -
die Luftaufbereitung und Luftförderung. Damit ist auch gesagt, dass die 
Thematik der Ableitung der Garagenabluft über Dach und somit die Luf-
timmissionsthematik keinen Kernpunkt dieser Richtlinie darstellt. Für eine 
einfache Tiefgarage mit 28 Parkplätzen hat das Bundesgericht zudem ent-
schieden, dass die Überschreitung von Grenzwerten unabhängig von der 
Abgasführung nicht zu erwarten ist, obwohl sich der dortige Beschwerde-
führer auf die – im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch nicht 
in Kraft stehende – SWKI-Richtlinie VA 103-01 für die Forderung nach ei-
ner mechanischen anstatt einer natürlichen Belüftung berufen hatte (siehe 
Urteil des Bundesgerichts 1C_201/2018 vom 7. Juni 2019 E.4.1). Für die 
Emissionen von kanzerogenen Stoffen sieht Ziffer 82 Abs. 1 zum An-
hang 1 der LRV weiterhin ein Minimierungsgebot vor. Dazu gehört gemäss 
der Tabelle von krebserzeugenden Stoffen unter Ziffer 83 zum Anhang 1 
der LRV etwa auch Benzol. 
8.5.3.
Die Beschwerdeführerin 1 erachtete bereits in ihrem Schreiben vom 
21. Dezember 2018 die AM._____ AG infolge deren Vorbefassung als un-
geeignet, um eine Oberexpertise zur stritten Abluftfrage abgeben zu kön-
nen (siehe Bg-act. 66). Die Beschwerdeführerinnen 2 und die Beschwer-
deführer 4 erkannten bei der AM._____ AG ebenfalls einen Anschein der 
Befangenheit. Dazu ist zu bemerken, dass das Bundesgericht das Einho-
len eines Verlaufs- und/oder Ergänzungsgutachten bei demselben Exper-
ten durchaus mit den verfassungsrechtlichen Unbefangenheitsvorgaben 
als vereinbar ansieht bzw. damit zwingend nicht der unzulässige Anschein 
der Befangenheit einhergeht (vgl. dazu BGE 147 V 79 E.7.4.4 f., 137 V 
210 E.3.3.1 und 132 V 93 E.7.2.2; Urteile des Bundesgerichts 
1B_141/2017 vom 10. Oktober 2017 E.4.4, 2C_128/2014 vom 25. Juli 
2014 E.4.3 und 4A_118/2013 vom 29. April 2013 E.2.1). Konkrete, objek-
tive Anhaltspunkte dafür, dass das Ergebnis der gutachterlichen Stellung-
nahme der AM._____ AG vom 28. Dezember 2018 (siehe Bg-act. 68) be-
treffend die Auswirkungen der Ablösung der SWKI-Richtlinie 96-1 durch 


- 87 -
die VA 103-01 bzw. die darauf gestützte Beurteilung der AS._____ GmbH 
vom 27. Juli 2017 (siehe dazu die Beilage zur Eingabe der Beschwerde-
führerin 1 vom 31. Juli 2017 in Bg-act. 49) und der AL._____ AG vom 
26. Oktober 2017, 13. November 2017, 6. Februar 2018 und 7. Februar 
2018 (siehe Bg-act. 51 bis 54) nicht mehr als noch offen und bereits vor-
bestimmt war, sind nach Ansicht des Gerichts nicht ausgewiesen. Die 
blosse Möglichkeit, dass die damalige Beurteilung vom Gutachter bestätigt 
wird und namentlich der geänderten SWKI-Richtlinie keinen entscheiden-
den Einfluss für die Frage der Fortluftführung zuerkannt wird, kann sicher 
nicht genügen. In der Beurteilung der AM._____ AG vom 28. Dezember 
2018 wird denn auch nur sachlich festgestellt, dass die zwischenzeitlich 
noch eingeholten Gutachten etwa die Benzolemissionen unberücksichtigt 
liessen und mit der Unterschreitung des von der SWKI-Richtlinie VA 130-
01 empfohlenen Mindestabstandes eines Fortluftaustrittes im freien Feld 
keine optimierte Ablaufableitung vorliege, womit (weiterhin) eine Ableitung 
der Tiefgaragenabluft über Dach erforderlich sei. Dabei wurde auch auf 
die verwaltungsgerichtlichen Feststellungen im Verfahren R 07 43 verwie-
sen. Somit erscheint es vorliegend durchaus als sachgerecht, nach der 
tatsächlich nicht sehr stringenten, wenn nicht sogar teilweise widersprüch-
lichen Beurteilungen der AL._____ AG vom 26. Oktober 2017, 13. Novem-
ber 2017, 6. Februar 2018 und 7. Februar 2018, die Letzteren zwei unter 
Einbezug einer Ausbreitungsberechnung der AT._____ AG vom 5. Fe-
bruar 2018 (siehe Bg-act. 51 bis 54), in Bezug auf die Auswirkungen der 
neuen SWKI-Richtlinie VA 103-01 eine Stellungnahme der AM._____ AG 
dazu einzuholen, welche damals im vom Verwaltungsgericht als beweis-
kräftig erachteten Gutachten der AD._____ AG vom 8. September 2006 
mitgewirkt hatte. Der von den Beschwerdeführern angeführte VGU R 16 
24 vom 4. April 2017 unterscheidet sich schon dahingehend, dass der dor-
tige kommunale Bauberater mit einer gewissen Regelmässigkeit für die 
dortige Bauherrschaft im Auftragsverhältnis tätig gewesen und dieser Um-
stand dann objektiv geeignet war, hinsichtlich des dort strittigen Baugesu-


- 88 -
ches den Anschein der Befangenheit des kommunalen Bauberaters zu be-
gründen (siehe R 16 24 vom 4. April 2017 E.6). Dass die vorliegende Kon-
stellation betreffend die AM._____ AG damit übereinstimmt, ist demge-
genüber nicht ersichtlich. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 1 
ging es beim Auftrag an die AM._____ AG im Ergebnis auch nicht um we-
sentlich mehr, als um die Beurteilung welche Auswirkungen die Änderung 
der SWKI-Richtlinie Lüftungsanlagen für Einstellhallen in Bezug auf die 
ursprüngliche Beurteilung durch die AM._____ AG hat (siehe dazu Bg-
act. 68 S. 1). Ausserdem verkennt sie die dem ursprünglichen Gutachten 
der AD._____ AG vom 8. September 2006 – infolge der gemäss vorste-
hender Erwägung 8.5.2 grundsätzlich unverändert gebliebenen Rechts-
lage – weiterhin zuzuerkennende Beweiskraft und die dortigen Entschei-
dungen des Verwaltungsgerichts. Insofern erübrigt sich auch die Edition 
des entsprechenden Gutachterauftrages. Bei einer solchen Verlaufs- bzw. 
Ergänzungsbeurteilung verfängt auch das Argument der Beschwerdefüh-
rer 4 nicht, wonach sie sich zur Auswahl der Gutachterstelle nicht hätten 
äussern dürfen und auch keine Ergänzungsfragen hätten anbringen kön-
nen, womit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. In je-
dem Fall konnten und haben sich namentlich die Beschwerdeführerin 1 
am 31. März 2019, die Beschwerdeführerinnen 2 am 26. Februar 2019 
und die Beschwerdeführer 4 am 1. April 2019 zur Beurteilung der 
AM._____ AG vom 28. Dezember 2018 (sowie auch dem Kurzgutachten 
von AQ._____ vom 12. Dezember 2018) geäussert. Im Schreiben vom 
1. April 2019 wird zwar die fehlende Gelegenheit zur Stellung von Fragen 
sowie die Auswahl des Experten ohne vorgängige Vernehmlassung bei 
den Parteien kritisiert. Sie formulierten dann aber doch nicht explizit noch 
zu beantwortende Ergänzungsfragen. Insofern kann nicht von einer Ver-
letzung des Anspruches auf rechtliches Gehör ausgegangen werden (vgl. 
Urteile des Bundesgericht 4A_443/2016 vom 17. Oktober 2016 E.4.1.4 
und 8C_339/2014 vom 20. August 2014 E.3.2).


- 89 -
8.5.4.
Aus der in der vorstehenden Erwägung 8.5.2 dargelegten Rechtslage 
folgt, dass keine veränderte Sach- oder Rechtslage seit dem Urteil R 07 
43 vom 23. Juni 2009 erkennbar ist. Diese Beurteilung wird von der kan-
tonalen Fachbehörde für den Umweltschutz (ANU) in ihrem Schreiben 
vom 26. Februar 2018 (siehe Bg-act. 56) geteilt. Die vorliegend massge-
benden Rechtsnormen, namentlich des USG und der LRV, haben keine 
relevanten Änderungen erfahren und betreffend die Änderung der SWKI 
ist zu beachten, dass diese auch nach Einschätzung des ANU vom 26. Fe-
bruar 2018 keine Auswirkung auf die von der Gemeinde vorgenommene 
Beurteilung einer Abluftführung über Dach hat (siehe Bg-act. 56). Das Gut-
achten AD._____ AG, welchem das Verwaltungsgericht in VGU R 07 43 
vom 23. Juni 2009 folgte, legte für die Begründung seiner Schlussfolge-
rung, dass die Abluft der Parkierungsanlage über Dach zu führen sei, ne-
ben der Abstandsfrage für eine Fortluftführung im freien Feld einen beson-
deren Fokus auf die WB/h-Werte der fraglichen Parkierungsanlage mit 140 
Parkplätzen. Der Verzicht auf eine Fortluftführung über Dach sei nach der 
SWKI-Richtlinie 96-1 nur zulässig, wenn die Frequentierung der Parkie-
rungsanlage maximal 12 WB/h betrage und kumulativ die Ausblasstelle 
mehr als 10 m vom nächsten Immissionsort (z.B. Fenster, Balkone, usw.) 
entfernt liege. Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt seien, müsse die 
Fortluft (in Übereinstimmung mit Art. 6 Abs. 2 LRV) über Dach geführt wer-
den. Diese Beurteilung stützte das Verwaltungsgericht in VGU R 07 23 
vom 23. Juni 2009 (siehe vorstehende Erwägung 8.5.1; vgl. auch das be-
reits erwähnte Merkblatt Kt. TG, wonach eine mechanische Entlüftung mit 
einem Kamin über Dach für eine vollumbaute Fahrzeugeinstellhalle mit 
mehr als 40 Einstellplätzen selbst dann erforderlich ist, wenn aus techni-
scher Sicht zur Einhaltung der CO-Werte gemäss SWKI-Richtlinie 96-1 
oder einer Nachfolgerichtlinie eine natürliche Lüftung machbar wäre). Be-
treffend die neue SWKI-Richtlinie VA 103-01 verfolgen die Kantone Ap-
penzell Innerrhoden und Appenzell Ausserrhoden die Praxis, dass die Ab-
luft einer mechanisch zu belüftenden Einstellhalle in Nachachtung von 


- 90 -
Art. 6 LRV über Dach abzuführen ist, wobei sich die notwendige Aussto-
sshöhe nach der Kamin-Empfehlung des BAFU richtet. Ausnahmen davon 
sind nur möglich, wenn der WB/h-Wert weniger als 12 beträgt und die Aus-
blasstelle mehr als 10 m vom nächsten Immissionsort (z.B. Fenster, Bal-
kone, usw.) entfernt ist (siehe dazu Merkblatt Luftreinhaltung betreffend 
Belüftung von Fahrzeugeinstellhallen des Bau- und Umweltdepartemen-
tes des Kantons Appenzell Innerrhoden vom Mai 2021 [Merkblatt Kt. AI, 
abrufbar 
unter: 
https://www.ai.ch/themen/natur-und-umwelt/umwelt-
schutz/luftreinhaltung/tiefgaragen-und-parkhaeuser/informationsblaet-
ter/merkblatt-belueftung-von-fahrzeugeinstellhallen/download] und die 
Vollzugshilfe für Gemeinden betreffend die Abluft von Auto-Einstellhallen 
bis 50 Plätze des Amtes für Umwelt des Kantons Appenzell Ausserrhoden 
vom 
November 
2017 
[Vollzugshilfe 
Kt. AR, 
abrufbar 
unter: 
https://www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirt-
schaft/Amt_fuer_Umwelt/Umwelt/Publikationen/Vollzugshilfen_Gemein-
den/Weisungen_spez_Merkblaetter/Abluft_von_Auto-Einstellhallen.pdf, 
jeweils zuletzt besucht am: 28. September 2021]). Dies deckt sich mit der 
Beurteilung des ANU im Schreiben vom 26. Februar 2018 (siehe Bg-
act. 56), wonach die neue Richtlinie (VA 103-01) der SWKI keine Ände-
rung der Beurteilung über die Entlüftung der Autoeinstellhalle auf der Par-
zelle 2219 notwendig mache und die Abluft der Autoeinstellhalle weiterhin 
über Dach abgeleitet werden müsse. Ebenso zutreffend wie schlüssig ist 
demnach aber auch die Beurteilung der AM._____ AG vom 28. Dezember 
2018, wonach auch unter Berücksichtigung von Benzolemissionen eine 
Ableitung der Tiefgaragenabluft über Dach weiterhin notwendig sei und 
keine Ausnahme von der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV zu machen sei 
(siehe Bg-act. 68). Mit anderen Worten erachtet die AM._____ AG die im 
Jahre 2007 von der Beschwerdegegnerin im Rahmen eines Baugesuches 
bereits negativ beurteilte Entlüftung mit einem Fortluftaustritt im freien 
Feld, bestätigt durch das Verwaltungsgericht mit VGU R 07 43 vom 
23. Juni 2009, weiterhin als nicht umweltschutzrechtkonform und bewilli-


- 91 -
gungsfähig. Demgegenüber äusserten sich weder der Bericht der 
AS._____ GmbH vom 27. Juli 2017 noch die vier Versionen des Gutach-
tens der AL._____ AG vom Oktober 2017, November 2017 und Februar 
2018 zur Thematik des WB/h-Wertes – als durchaus nachvollziehbare 
Voraussetzung für ein Abweichen von der Regel von Art. 6 abs. 2 LRV – 
noch der Benzolproblematik. Auch die Ausbreitungsberechnung (nach der 
Kernstrahltheorie) der AT._____ AG vom 5. Februar 2018 wonach der 
Massenstromeintrag von CO um ca. das Neunfache geringer sei, als dies 
in der Richtlinie der Fall sei, fokussierte auf die aus der Sicht des umwelt-
schutzrechtlichen Vorsorgeprinzips nicht einzig massgebenden Leitgrösse 
des CO gemäss den SWKI-Richtlinien. Damit ist aber auch der Grundsat-
zentscheid der Beschwerdegegnerin als Vollzugsbehörde für die Luftrein-
haltung, wonach eine Entlüftung der Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 2219 weiterhin und in Übereinstimmung mit VGU R 07 43 vom 
23. Juni 2009 über Dach zu erfolgen hat, nicht zu beanstanden bzw. 
schränken gegenteilige Fachmeinungen ihren Beurteilungsspielraum nicht 
derart ein, dass das Verwaltungsgericht dagegen einzuschreiten hätte. 
Damit ist auch gesagt, dass der Argumentation der Beschwerdeführerin 1, 
wonach das genannte Urteil für die vorliegende Angelegenheit keine Be-
deutung haben soll, nicht gefolgt werden kann. Denn es trifft gemäss der 
vorstehenden Erwägung 8.5.1 namentlich nicht zu, dass das Verwaltungs-
gericht nicht darüber befunden habe, dass die Parkierungsanlage auf der 
Parzelle 2219 eine nachträglich zu erstellende Entlüftung über Dach auf-
weisen müsse bzw. ob die bestehende Anlage weiter betrieben werden 
dürfe. Denn das Verwaltungsgericht schützte auch die Aufforderung der 
Beschwerdegegnerin an die Beschwerdeführerin 1, innert 30 Tagen ein 
entsprechendes Gesuch mit einer Entlüftung über Dach einzureichen. Da-
mit und explizit im Rahmen der Benzolthematik hat es auch die betrieblich 
und technische Machbarkeit sowie auch die wirtschaftliche Tragbarkeit be-
jaht (siehe VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 E.3d). Wenn namentlich die 
Beschwerdeführerin 1 dies anders sieht, wäre ihr eine Anfechtung von 


- 92 -
VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 offen gestanden und hätte sie dies mit 
einem Rechtsmittel vor Bundesgericht rügen können. Unklar ist, was die 
Beschwerdeführerin 1 aus der von ihr replicando angeführten Zweistufig-
keit des nachträglichen Bau- und Widerherstellungsverfahren ableiten will. 
Mit der Bestätigung des negativen Baubescheides inkl. der Aufforderung 
zur Einreichung eines Baugesuches zur Entlüftung der Parkierungsanlage 
über Dach der Beschwerdegegnerin vom 26. März 2007 wurde neben der 
materiellen Baurechtswidrigkeit der vorgesehenen Entlüftung im freien 
Feld auch über die Frage der Verhältnismässigkeit einer Entlüftung über 
Dach mitentschieden (vgl. dazu VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 E.1 be-
treffend die Umschreibung des Beschwerdethemas und E.3d). Für die 
Frage einer allfälligen Duldung stellten sich aber vergleichbare Fragen 
nach der Verhältnismässigkeit und dem Vorliegen eines öffentlichen Inter-
esses an der Durchsetzung des ordnungsgemässen Vollzuges des Bau- 
und Umweltrechts, weil diese auch im Hinblick auf die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes von zentraler Bedeutung sind. Dazu weist 
die Beschwerdegegnerin zu Recht auf das grosse öffentliche Interesse an 
der Einhaltung des Legalitätsprinzips hin (vgl. dazu Art. 94 Abs. 4 KRG; 
BGE 136 II 356 E.6 und 9; VGU R 18 92 vom 21. April 2020 E.4.3.1 ff. und 
R 17 78 vom 18. Dezember 2018 E.4.2.1 ff.; RUOSS FIERZ, a.a.O., S. 146 
ff.). Mit der Bestätigung der Beurteilung der Beschwerdegegnerin in VGU 
R 07 43 vom 23. Juni 2009, dass nicht von der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 
LRV aufgrund einer betrieblichen oder technischen Unmöglichkeit bzw. 
wirtschaftlichen Untragbarkeit abzuweichen ist (vgl. bereits vorstehende 
Erwägungen 8.5.1), wurde betreffend ein baurechtliches Wiederherstel-
lungsverfahren die entsprechenden Fragen also ebenfalls mitbeantwortet. 
Betreffend einen allfälligen Vertrauensschutz ist darauf hinzuweisen, dass 
die Beschwerdeführerin 1 selbst im Frühling 2006 ein (ergänzendes) Bau-
gesuch für einen Lüftungsschacht sowie eine Stützmauer eingereicht 
hatte, welche neben einem Kontrollschacht für die Kanalisation die Entlüf-
tung der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 vorsah. Für die Beach-


- 93 -
tung der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung der ausgeführten 
Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und dem Baugespann so-
wie die Einhaltung von Nebenbestimmungen sind die Bauherrschaft, die 
Eigentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte sowie die mit der 
Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauftragten Personen 
verantwortlich (siehe Art. 93 Abs. 1 KRG). Ausserdem wurde in der Ein-
gabe vom 10. Oktober 2008 (in Bg-act. 23) anlässlich der Mitwirkung zum 
ersten Quartierplanentwurfes von ihr ausgeführt, dass der Abluftkamin für 
die Parkierungsanlage nach Ansicht ihrer beigezogenen Fachplaner und 
Experten nach den einschlägigen Regeln der Baukunde erstellt worden 
sei und die Abluft über das Garagendach der von der Hochbaute 
(B._____) unabhängigen Parkierungsanlage sowie einen Aktivkohlefilter 
abgeleitet werde. Aus den der ursprünglichen Baubewilligung im Jahre 
2004 für die Parkierungsanlage zugrundeliegenden Plänen sei klar er-
sichtlich gewesen, dass die Entlüftung der Tiefgarage nicht über die Ent-
lüftung der darüber liegenden Wohneinheiten führen würde. Denn gemäss 
diesen Plänen hätten die Kamine erst aus den Wohnungen und nicht be-
reits von der Tiefgarage her auf das Dach (der Hochbaute) geführt. Damit 
habe sich der Hinweis auf die Kamin-Empfehlung in der Baubewilligung 
nur auf die Cheminée-Kamine und nicht auf die Garagenabluft bezogen. 
Hingegen erkannte die Beschwerdeführerin 1 auch ausdrücklich an, dass 
sie (nach der Rechtsprechung) Ungenauigkeiten in den Plänen zu vertre-
ten hätte (vgl. dazu auch bereits die vorstehende Erwägung 7.4.1 und Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_448/2017 vom 3. Juli 2018 E.2.2 und 
1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.3.1). Nach Ansicht der Beschwerde-
führerin 1 müsse sich die Baubewilligungsbehörde aber demgegenüber 
auch ein nicht eingehendes und kompetentes Studium der Pläne entge-
genhalten lassen. Ein konkreter Hinweis, inwiefern die bestehende Entlüf-
tung im freien Feld mit hinreichender Klarheit aus den Plänen hervorge-
gangen sein soll, fehlt hingegen. Es wurde zudem betont, dass der Abluft-
kamin zur Garage gehöre und über dessen Dach abgeleitet werde. Die 


- 94 -
Abluft müsse nicht über das Dach des restlichen Gebäudes abgeführt wer-
den. Das ANU werde eine fachgerechte Erstellung der Abluftanlage 
bestätigen (vgl. dazu auch die Eingabe der Beschwerdeführerin 1 vom 
29. Oktober 2008 im Rahmen der Mitwirkung zum ersten Quartierplanent-
wurf in Bg-act. 23). Aus diesen Ausführungen im Zusammenhang mit dem 
im Frühling 2006 gestellten und mit VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 be-
urteilten Baugesuch, welches somit insbesondere die bestehende Entlüf-
tung (im freien Feld) beinhaltete, ergibt sich für das Gericht mit hinreichen-
der Gewissheit, dass aus den ursprünglichen Plänen für die Parkierungs-
anlage bzw. die gesamte Überbauung auf der Parzelle 2219, im Zeitpunkt 
der Baubewilligungen vom 2. Februar 2004 (Stammbaubewilligung) und 
vom 5. April 2004 (Projekterweiterung) gerade nicht mit hinreichender Kla-
rheit die heute bestehende Garagenentlüftung der Parkierungsanlage her-
vorging und somit auch nicht als so bewilligt gelten kann (vgl. dazu auch 
die Schreiben der Beschwerdeführerin 1 vom 29. Oktober 2008 S. 4 f. und 
vom 2. Dezember 2008 S. 2 und der Beschwerdeführer 3 vom 25. Novem-
ber 2008 S.3 f., in: Bg-act. 23). Demensprechend fehlt es, vergleichbar mit 
der Situation bei der Ausfahrtsrampe, an einer entsprechenden Vertrau-
ensgrundlage (vgl. die vorstehende Erwägung 7.4.1). Ausserdem dürften 
dem Vertrauensschutz bzw. dem Fortbestand der Baute oder Anlage trotz 
materieller Rechtswidrigkeit in jedem Fall keine schwerwiegenden öffent-
lichen Interessen entgegenstehen (siehe BGE 132 II 21 E.6 m.H.a. 111 Ib 
213 E.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_22/2018 vom 23. Juli 2018 E.3.2; 
WALDMANN, in: GRIFFEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR [Hrsg.], Fachhand-
buch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, S. 592 Rz. 6.36 f.). 
Soweit die Beschwerdeführerinnen 2 sich auf einen Vertrauensschutz in-
folge der ursprünglichen Bewilligung der Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 2219 berufen und sie sich bei Erwerb auf eine unter allen Belangen 
rechtskonforme Baute hätten verlassen dürfen, kann auf die zutreffenden 
Erwägungen der Beschwerdegegnerin verwiesen werden. Denn es trifft 


- 95 -
insbesondere zu, dass die Erwerber eines Grundstücks originär eine bau-
ordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit trifft (siehe dazu auch noch 
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 22 Rz. 74) und der Quartierplan einer Liqui-
dationsmöglichkeit der ihnen daraus erwachsenden Zusatzkosten etwa 
gegenüber der Verkäuferschaft nicht entgegensteht.
Auf die von den Beschwerdeführerinnen 2 replicando verlangten Messun-
gen der Benzol-Konzentrationen im Einmündungsbereich AJ._____-
Strasse/AK._____-Strasse, an der AU._____-Strasse sowie im Bereich 
der bestehenden Garagenentlüftung auf der Parzelle 2219 kann gestützt 
auf die vorangegangenen Ausführungen verzichtet werden, da die Ben-
zolkonzentration bzw. -immissionen im Bereich der Entlüftungsanlage der 
Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 nicht alleine ausschlaggebend 
für das nicht zu beanstandende Festhalten der Beschwerdegegnerin an 
der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV – also der Entlüftung über Dach – 
sind. Unabhängig davon gilt für das kanzerogene Benzol das Minimie-
rungsgebot gemäss Ziffer 82 Abs. 1 zum Anhang 1 der LRV, womit alle 
technisch und betrieblich möglichen sowie wirtschaftlich tragbaren Mass-
nahmen zu treffen sind. Dazu gehört nach der weiterhin beweiskräftigen, 
fachtechnischen Beurteilung der AD._____ AG sowie der AM._____ AG 
auch eine der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV entsprechende Ableitung 
von mit Benzol belasteter Abluft über Dach einer Parkierungsanlage mit 
140 Parkplätzen und einem WB/h-Wert von über 12 im Jahresdurch-
schnitt, welcher während einer gewissen Zeitspanne im Jahr bei Vollaus-
lastung der Parkierungsanlage und somit einer Worst-Case-Betrachtung 
sogar bei 70 WB/h pro Stunde liegt. Diesem Worst-Case-Wert wurde – 
zugunsten der Bauherrschaft – im Gutachten der AD._____ AG vom 
8. September 2006 zudem auch noch der niedrige Nutzungsfaktor von 0.5 
für eine Wohnnutzung der gesamten Parkierungsanlage zugrunde gelegt 
(siehe Bg-act. 8). Namentlich trifft es also auch nicht zu, dass erst nach 
Beurteilung der Benzolkonzentrationen bzw. -immissionen auf den umlie-


- 96 -
genden Strassen und der Ausblasstelle der bestehenden Garagenentlüf-
tung die Beurteilung einer Ausnahme von der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 
LRV beurteilt werden könne.
Die Beschwerdeführerinnen 2 bestreiten – unabhängig von der bereits in 
VGU R 07 43 vom 23. Juni 2009 mitbeurteilten Verhältnismässigkeit bzw. 
technisch und betrieblichen Machbarkeit und wirtschaftlichen Tragbarkeit 
– die von der Beschwerdegegnerin angenommenen maximalen Kosten 
von höchstens ca. CHF 100'000.-- für die Umsetzung einer Ableitung der 
Fortluft über Dach gemäss Art. 19 QPB nicht substantiiert. Sie stellen sich 
nur auf den Standpunkt, dass dieser Betrag um ein Vielfaches zu tief an-
gesetzt sei. Dies weil aus feuerpolizeilichen Gründen die Garagenentlüf-
tungen technisch und konstruktiv völlig separiert werden müssten. Dazu 
ist zu bemerken, dass die eigene Schätzung der Beschwerdeführerinnen 2 
von mehreren hunderttausend Franken für die Abänderung der Entlüf-
tungsanlage auf der Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219 infolge der 
behaupteten separaten Luftführung nicht ohne weiteres nachvollziehbar 
ist. Angesichts des Umstandes, dass die im Kanton Graubünden verbind-
liche Brandschutzrichtlinie 25-15 der Vereinigung der Kantonalen Feuer-
versicherungen (VKF) "Lufttechnische Anlagen" die Möglichkeit von 
Brandschutzklappen und Absperrvorrichtungen zwischen verschiedenen 
Brandabschnitten erlauben bzw. vorschreiben, erscheint eine vollständig 
getrennte Luftführung nicht in jedem Fall absolut zwingend und derart 
hohe Mehrkosten (nur) für eine getrennt geführte Fortluftanlage mit der 
Ausblasstelle am selben Ort über Dach sind auch nicht unbedingt plausi-
bel (vgl. zur Massgeblichkeit dieser VKF-Richtlinien: Art. 1 i.V.m. An-
hang 1 der Verordnung zum Brandschutzgesetz [BR 840.110]). Ausser-
dem ist nicht ausser Acht zu lassen, dass die Eigentümerschaft der Par-
zelle 2219 sich im Ergebnis darauf beruft, dass die Voraussetzungen für 
eine Ausnahme von der Regel gemäss Art. 6 Abs. 2 LRV erfüllt sein sollen 
(vgl. für die Mitwirkungspflicht der Parteien und die objektive Beweislast 


- 97 -
für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes: Urteile des Bundesge-
richts 1C_182/2019 vom 17. August 2020 E.4.1 f., 1C_482/2012 vom 
14. Mai 2014 E.2.5 und 2.7 sowie 1C_535/2012 vom 4. September 2013 
E.4.1.2). Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass das Kriterium der wirt-
schaftlichen Tragbarkeit in Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 4 Abs. 3 LRV auf 
Unternehmen zugeschnitten ist, die nach marktwirtschaftlichen Kriterien 
betrieben werden. Ausserhalb dieses Anwendungsbereiches sind allfällige 
wirtschaftliche Gesichtspunkte immerhin im Rahmen der allgemeinen Ver-
hältnismässigkeitsprüfung zu beachten (vgl. BGE 127 II 306 E.8; Urteile 
des Bundesgerichts 1C_315/2017 vom 4. September 2017 E.3.4, 
1C_177/2011 vom 9. Februar 2012 E.6.3 und 1C_299/2009 vom 12. Ja-
nuar 2010 E.3.2).
8.5.5.
Die Beschwerdeführerin 1, die Beschwerdeführerinnen 2 und die Beigela-
denen wenden sich auch gegen die in Art. 19 Abs. 3 erster bis dritter Spie-
gelstrich QPB verlangten Sofortmassnahmen bei der bestehenden Entlüf-
tung. Diese sind aber unter dem Gesichtspunkt der Regelung von Art. 19 
Abs. 5 QPB zu beurteilen. Namentlich auch aus Gründen der Verhältnis-
mässigkeit darf nach Ansicht der Beschwerdegegnerin die eigentlich not-
wendige Entlüftung über Dach der Parkierungsanlage auf der Parzelle 
2219 solange aufgeschoben werden, als dass die Parzelle 1341 noch 
nicht überbaut wird bzw. bis der dortige Fuss-/Schülerweg erstellt wird. 
Wenn die Beschwerdegegnerin die im Bericht der AS._____ GmbH emp-
fohlenen Massnahmen, welcher nota bene von der Beschwerdeführerin 1 
selbst in Auftrag gegeben wurde, unter Berücksichtigung des Vorsorge- 
und Verhältnismässigkeitsprinzips als vorübergehende Emissionsbegren-
zungsmassnahmen verlangt, überschreitet sie den ihr als Vollzugs-
behörde für die Luftreinhaltung zustehenden Beurteilungsspielraum nicht 
(vgl. auch Art. 6 Abs. 1 LRV). Denn im Gegenzug wird die ordentliche Ent-
lüftung über Dach aufgeschoben, bis mit einem vertretbaren Aufwand eine 
gemeinsame Entlüftung über Dach zusammen mit der Baute auf der Par-


- 98 -
zelle 1341 realisiert werden kann. Dies ist sicherlich eine angemessenere 
Massnahme als sofort auf eine (provisorische) Entlüftung der Parkierungs-
anlage auf der Parzelle 2219 über Dach zu bestehen und diese im Quar-
tierplan festzuschreiben. Der Bericht der AS._____ GmbH vom 27. Juli 
2017 empfahl sodann, diese Massnahmen in jedem Fall umzusetzen, wo-
bei sie gemäss der vorstehenden Erwägung 8.5.4 fälschlicherweise von 
der Zulässigkeit des jetzigen Fortluftstandortes im freien Feld ausging. Die 
Ausblasstelle würde bis zur Überbauung der Parzelle 1341 bzw. der Er-
stellung des Fuss-/Schülerweges einen Fortluftstandort im freien Feld dar-
stellen, womit auch die von der AS._____ GmbH erwähnten, gemäss de-
ren Einschätzung in jedem Fall umzusetzenden Massnahmen für eine sol-
che Ausblasstelle durchaus im Sinne des Vorsorgeprinzips auch für eine 
(provisorische) Ausblasstelle angezeigt sind. Dabei ist unter Hinweis auf 
die vorstehende Erwägung 8.5.1 auch zu betonen, dass nicht nachvoll-
ziehbar ist, warum die Beschwerdeführerin 1 von einer Sanierungspflicht 
in Art. 19 Abs. 3 QPB ausgeht und dafür eine fehlende gesetzliche Grund-
lage moniert. 
8.5.6.
Betreffend die von den Beschwerdeführerinnen 2, den Beschwerdefüh-
rern 4 und den Beigeladenen beantragten bzw. unterstützten redaktionel-
len Anpassung resp. Präzisierung von Art. 19 Abs. 3 QPB, wonach die be-
stehende Fortluftanlage auf der Parzelle 2219 bis zur Überbauung der Pa-
rzelle 1341 bzw. bis zur Erstellung des Fuss-/Schülerweges, sofern ge-
wisse Sofortmassnahmen (erster bis dritter Spiegelstrich) innert eines Jah-
res seit Rechtskraft des Quartierplanes vorgenommen werden, ist eben-
falls der Argumentation der Beschwerdegegnerin zu folgen. Diese sieht 
keinen wesentlichen Unterschied zwischen der Formulierung mit "bzw." 
und einer solchen mit "und". Betrachtet man den Zweck von Art. 19 Abs. 3 
QPB im Zusammenspiel mit Art. 19 Abs. 4 und 5 QPB, wird klar, dass im 
Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 1341 die bestehende Entlüftungs-
anlage anhand der dazumal geltenden umweltschutzrechtlichen Vorgaben 


- 99 -
zu überprüfen ist. Abhängig vom Ergebnis sind die nötigen Massnahmen 
zu treffen. Diese werden in Art. 19 Abs. 5 und 6 QPB spezifiziert für den 
Fall, dass im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 1341 gemäss den 
dannzumal geltenden umweltschutzrechtlichen Vorschriften Parkierungs-
anlagen weiterhin über Dach zu entlüften ist. Dann haben die Eigentümer-
schaften der Parzellen 2219 und 1341 eine gemeinsame Fortluftanlage 
über Dach zu realisieren bzw. muss die Abluft der Parkierungsanlage auf 
der Parzelle 2219 seitens der Eigentümer der Parzelle 1341 abgenommen 
werden und (nach Massgabe der brandschutzrechtlichen Vorgaben) über 
ihr Dach abgeführt werden. Dafür haben die Eigentümer der Parzelle 1341 
vor der Projektierung von Gebäuden mit den Berechtigten an der Par-
zelle 2219 entsprechend Kontakt aufzunehmen, um diese Vorhaben zu 
koordinieren. Daraus ergibt sich sachlogisch, dass gezwungenermassen 
die gemäss den Anforderungen von Art. 19 Abs. 3 QPB ausgestattete Ent-
lüftungsanlage so lange Bestand haben muss, bis eine gemeinsame Ab-
leitung über Dach seitens der Eigentümerschaften der Parzellen 1341 und 
2219 infolge entsprechenden Bauten und Anlagen auf der Parzelle 1341 
überhaupt erst möglich ist. Insofern drängt sich die verlangte Präzisierung 
der entsprechenden Bestimmung in Übereinstimmung mit der Beschwer-
degegnerin nicht auf bzw. besteht für die genaue Formulierung ein zu be-
achtender Spielraum der Beschwerdegegnerin. In diesem Zusammen-
hang kann auch noch auf Art. 13a Abs. 2 QPB hingewiesen werden, wo-
nach der Fuss-/Schülerweg zeitgleich mit der Realisierung des gemeinsa-
men Rampenbauwerkes zu erstellen ist. Dass die Beschwerdegegnerin im 
Falle einer anderen Beurteilung durch das Verwaltungsgericht nicht fun-
damental gegen die beantragte Änderung als Präzisierung opponiert hat, 
ändert daran nichts. Die von der Beschwerdeführerinnen 2 gerügte for-
melle Rechtsverweigerung, weil die Beschwerdegegnerin auf ihren ent-
sprechenden Antrag in der Einsprache vom 31. Oktober 2018 im Einspra-
che- und Genehmigungsentscheid nicht eingegangen sei, verfängt eben-
falls nicht. Denn die aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Begründungspflicht 


- 100 -
(vgl. dazu auch Art. 22 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 2 VRG) verpflichtete die 
Beschwerdegegnerin nicht dazu, dass sie sich mit allen Parteistandpunk-
ten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrück-
lich widerlegt (siehe BGE 140 II 262 E.6.2 m.H.a. 136 I 229 E.5.2; PVG 
2011 Nr. 31 E.2c/aa). Die Beschwerdeführerinnen 2 machten in ihrer Ein-
sprache 31. Oktober 2018 in diesem Zusammenhang geltend, dass die 
Überbauung der Parzelle 1341, die Erstellung der Doppelrampe und der 
konstruktiv integrierte Schülerweg zeitgleich erfolge. Die Beschwerdegeg-
nerin führte im angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheid 
vom 12. August 2019 unter Rz. 201 als entscheidendes Argument an, 
dass die Entlüftung gar nicht mehr über das Dach der B._____ auf der 
Parzelle 2219 zu erfolgen habe, sondern über das Dach der zukünftigen 
Gebäude auf der Parzelle 1341, sobald diese überbaut werde bzw. der 
Fuss-/Schülerweg erstellt werde. Der Hintergrund dieser Regelung wurde 
in der Rz. 193 dargelegt. Dort wurde unter Verweis auf den ergänzenden 
Planungsbericht vom 24. August 2018 (siehe Bg-act. 64 S. 20 f.) im Zu-
sammenhang mit der Regelung von Art. 19 Abs. 3 QPB darauf hingewie-
sen, dass auf der Parzelle 1341 die (neuen) Gebäude bzw. der dortige 
Fuss-/Schülerweg noch gar nicht bestünden und ein konkreter Erstel-
lungstermin noch nicht absehbar sei. Aus Gründen der Verhältnismässig-
keit sei es daher gerechtfertigt, dass die in Art. 19 Abs. 5 QPB geforderte 
Anpassung der Fortluftanlage (Entlüftung über das Dach der [Hoch-]Bau-
ten auf der Parzelle 1341) an die Erstellung von Gebäuden (im Baubereich 
A) auf der Parzelle 1341 bzw. die Erstellung des Fuss-/Schülerweges zu 
knüpfen. Wenn nun die Beschwerdegegnerin den Art. 19 Abs. 3 QPB un-
verändert genehmigt und die Einsprache der Beschwerdeführerinnen 2 
abwies, ist dies aufgrund des vorstehend bereits ausführlich Dargelegten 
und auch von der Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid er-
wähnten Sachzusammenhanges (Voraussetzung eines Gebäudes auf der 
Parzelle 1341 und ein entsprechender Aufschub der Anpassung der Fort-


- 101 -
luftanlage) nicht zu beanstanden und stellte keine Verletzung des Anspru-
ches auf rechtliches Gehör dar.
8.5.7.
Schliesslich rechtfertigt sich auch die von den Beschwerdeführern 3 ver-
langte Streichung von Art. 19 Abs. 4 QPB nicht. Nach Ansicht der Be-
schwerdeführer 3 darf nicht auf allenfalls weniger strenges, zukünftiges 
Umweltrecht abgestellt werden. Es bestehe kein Grund die in Art. 19 
Abs. 4 QPB vorgesehenen Lockerungen in der Quartierplan aufzuneh-
men. Massgeblich müsse die Rechtslage im Zeitpunkt der Einreichung des 
Baugesuches für die Entlüftungsanlage sein. Die Argumentation der Be-
schwerdeführer 3 überzeugt unter intertemporalen Gesichtspunkten sowie 
Aspekten der Verhältnismässigkeit nicht. Die Beschwerdeführer 3 wenden 
sich weder gegen Art. 19 Abs. 3 noch Art. 19 Abs. 5 QPB. Art. 19 Abs. 5 
QPB setzt bereits voraus, dass die Zuführung und Ableitung der Abluft der 
Parkierungsanlage der Parzelle 2219 auf die Parzelle 1341 dann zu erfol-
gen habe, wenn im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 1341 die gel-
tenden umweltschutzrechtlichen Vorschriften die Entlüftung der Parkie-
rungsanlage über Dach fordern. Sofern in Zukunft aufgrund einer geän-
derten Rechtslage Parkierungsanlagen per se nicht mehr über Dach zu 
entlüften wären, etwa, weil infolge der fortschreitenden Elektromobilität die 
Garagenabluft immer weniger mit Abgasen belastet wäre, gelte dies in je-
dem Fall auch für die noch zu erstellende Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 1341. Damit fiele aber auch ein wichtiger Baustein der Regelung von 
Art. 19 Abs. 5 QPB weg. Ausserdem stünde es der Eigentümerschaft der 
Parzelle 2219 nach einer solchen, zu ihren Gunsten wirkenden Rechtsän-
derung theoretisch frei, ihre dannzumal bestehende Entlüftungsanlage 
(ausgerüstet mit den Massnahmen gemäss Art. 19 Abs. 3 QPB oder sogar 
bereits über Dach geführt im Sinne von Art. 19 Abs. 5 QPB) im Rahmen 
eines neuen Baugesuches an die dazumal geltenden Vorschriften anzu-
passen. Allenfalls wäre vorgängig noch der Quartierplan – infolge wesent-
lich geänderter Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG – anzupas-


- 102 -
sen. Gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG werden (zukünftige) Baugesuche nach 
dem Recht beurteilt, welches im Zeitpunkt ihres Entscheides gilt. Insofern 
ist in Übereinstimmung mit der Argumentation der Beschwerdegegnerin 
die Regelung von Art. 19 Abs. 4 QPB aus Gründen der Verhältnismässig-
keit, intertemporalen Gesichtspunkten sowie auch den Vorschriften über 
die Änderung von Raumplänen und der Wiedererwägungs- und Widerrufs-
möglichkeit für Verfügungen (vgl. dazu Art. 21 Abs. 2 RPG und VGU R 18 
6 vom 2. Oktober 2018 E.4.5 sowie auch Art. 24 f. VRG und VGU R 19 12 
vom 28. April 2020 E.3.4 m.H.a. Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 
vom 24. Mai 2018 E.2.2, 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f. 
und 1C_217/2010 vom 3. Februar 2011 E.3.2 ff.) nicht zu beanstanden.
8.5.8.
Damit ist, auch gestützt auf die im Ergebnis überzeugenden Ausführungen 
der Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einsprache- und Genehmi-
gungsentscheid vom 12. August 2019 sowie deren Eingaben im vorliegen-
den Verfahren, die Genehmigung von Art. 19 QPB in der vorliegenden 
Fassung seitens der Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden. Damit ist 
aber, entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin 1 auch Art. 25b QPB 
nicht aufzuheben.
9.1.
Art. 24 QPB (Kosten Quartierplan) und Art. 25 QPB (Kosten für das ge-
meinsame Rampenbauwerk und für den Schülerweg) änderte die Be-
schwerdegegnerin im angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsent-
scheid vom 12. August 2019 aufgrund der erhobenen Einsprachen der 
Stockwerkeigentümer der Parzelle 2219 noch in gewissen Teilen zu deren 
Gunsten ab. Die öffentliche Interessenz am Quartierplan AC._____ wurde 
weiterhin auf 20 % und die private Interessenz auf 80 % festgelegt. Betref-
fend Art. 24 QPB hatten die (Stockwerk-)Eigentümer der Parzelle 2219 
eine Begrenzung ihres Anteils an den Gesamtkosten auf 24 % beantragt. 
Dabei hatten sie im Wesentlichen eine sachlich ungerechtfertigt hohe, mit 
dem Vorteilsprinzip unvereinbare Kostenbelastung im Vergleich zu den 
Beschwerdeführern 3 als Eigentümer der unerschlossenen Parzel-


- 103 -
len 1341 und 1649 bemängelt. Dies speziell im Hinblick auf die weitaus 
geringere Kostenbelastung der Parzelle 1649. Die Beschwerdegegnerin 
nahm angesichts der aus der Quartierplanung für die Eigentümerschaft 
der Parzelle 2219 sowie den Eigentümern der Parzellen 1338, 1340, 1341 
und 1649 resultierenden Vorteile eine Verlegung der (gesamten) Pla-
nungskosten im Rahmen der privaten Interessenz von 80 % anhand der 
gemäss Regelbauweise theoretischen möglichen anrechenbaren BGF so-
wie eines Planungsvorteilfaktors vor. Daraus resultierte für die Par-
zelle 1338 ein Anteil von 17.4 %, für die Parzelle 1340 (infolge eines Pla-
nungsvorteilsfaktors von 0) ein Anteil von 0 %, für die Parzelle 1341 ein 
Anteil von 25.6 %, für die Parzelle 1649 ein Anteil von 10.8 % und die Pa-
rzelle 2219 ein Anteil von 26.2 %. Auch betreffend Art. 25 QPB hielt die 
Beschwerdegegnerin aufgrund entsprechender Rügen der Eigentümer-
schaft der Parzelle 2219 dafür, dass die Parzelle 1649 in gleichem Masse 
wie die Parzellen 1341 und 2219 zu belasten sei, weil auch erstere auf die 
Rampenerschliessung angewiesen sei. Dies gelte aber entgegen der An-
sicht der Eigentümerschaft der Parzelle 2219 auch für sie selbst. Dies un-
abhängig davon, dass das gemeinschaftliche Rampenbauwerk für die Pa-
rzelle 2219 nur der Ausfahrt diene. Eine vollständige Erschliessung der 
Parzelle über die bestehende Einfahrt über die AK._____-Strasse sei, 
auch wegen dem Widerstand eines grossen Teils der Stockwerkeigentü-
mer nicht realistisch. Die Kosten für das gemeinschaftliche Rampenbau-
werk mit dem darin zu berücksichtigenden Fuss-/Schülerweg würden im 
Verhältnis der gemäss BG zu erstellenden Anzahl Parkfeldern verteilt, so-
weit es den gemeinsam benutzten Anteil der Rampe betreffe (58 %). Der 
zur Eigennutzung benötigte Anteil der Rampe vom 42 % sei jeweils von 
den profitierenden Eigentümerschaften zu tragen (Parzelle 2219: 7 %; Pa-
rzellen 1341 und 1649: 35 %). Für die Parzellen 1341 und 1649 erfolge 
die Aufteilung des 35 %-(Eigen-)Anteils sowie betreffend den gemeinsam 
benutzten Anteil der Rampe ebenfalls im Verhältnis der gemäss BG zu 
erstellenden Anzahl Parkfelder. Art. 25 Abs. 1 QPB wurde in teilweiser 


- 104 -
Gutheissung der entsprechenden Einsprachen in diesem Sinne ange-
passt. Der von den Beigeladenen verlangten Ergänzung von Art. 25 Abs. 2 
QPB hinsichtlich der Aufzählung der namentlich zu den gemeinschaftli-
chen Kosten zu zählenden Positionen wurde ebenfalls zugestimmt und der 
entsprechend Absatz entsprechend ergänzt. Art. 25a und Art. 25c QPB 
wurden unverändert genehmigt.
9.2.
Die Beschwerdeführerin 1, die Beschwerdeführerinnen 2, die Beschwer-
deführer 4 und die Beigeladenen wehren sich gegen die genehmigten 
Kostenverteiler in Art. 24 ff. QPB. Die Beschwerdeführerin 1 ist der An-
sicht, dass Art. 24, 25 und 25a QPB so anzupassen seien, dass der Kos-
tenanteil der Parzelle 2219 0 % für die Planungskosten betrage, die Ei-
gentümerschaft der Parzelle 2219 keine Kosten für die Erstellung des 
Rampenbauwerks tragen müsse und bei der Aufteilung der Betriebs--, Un-
terhalts- und Erneuerungskosten (gemäss Art. 25 Abs. 4 QPB) neben der 
Anzahl Parkplätze auch berücksichtigt werde, dass die Rampe für die Pa-
rzelle 2219 nur der Ausfahrt diene bzw. dass Art. 25 f. QPB ganz zu strei-
chen seien, da von dem in den Art. 12a bis 13b der QPB vorgesehenen 
gemeinsamen Rampenbauwerk ohnehin abzusehen sei. Zur Begründung 
im Zusammenhang mit Art. 24 QPB führte sie im Wesentlichen aus, dass 
ein derart grosser Kostenanteil der Parzelle 2219 mit dem für die Kosten-
verlegung massgebenden Vorteilsprinzip nicht vereinbar sei. Der Quartier-
plan AC._____ diene nur der Erschliessung und der Optimierung der 
Überbaubarkeit der Parzellen 1341 und 1649. Dies ergebe sich auch aus 
Art. 2 Abs. 1 QPB. Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin be-
dinge die Behebung des Rechtsmangels eines zu geringen Grenzabstan-
des bei der Ausfahrtsrampe keinen Quartierplan. Dieser könne auch durch 
ein Näherbaurecht, bauliche Massnahmen oder Duldung geheilt werden. 
Ausserdem bestünde bereits eine alternative Ausfahrt über die Einfahrt. 
Auch betreffend die Entlüftungsanlage der Parkierungsanlage sei kein 
Quartierplanverfahren erforderlich. Der Kostenanteil der Parzelle 2219 


- 105 -
von 26.2 % sei willkürlich und sachlich nicht begründbar. Angesichts der 
gegenüber der Eigentümerschaft der Parzelle 2219 im Quartierplan aufer-
legten, weitreichenden Pflichten, sei eine vollständige Kostenbefreiung 
bzw. zumindest ein deutlich tieferer Kostenanteil der Parzelle 2219 (ana-
log zu derjenigen der Parzelle 1340) gerechtfertigt. Hinsichtlich Art. 25 f. 
QPB wurde argumentiert, dass der Vorteil der Doppelrampe für die Ei-
gentümer der Parzellen 1341 und 1649 bzw. der Beschwerdeführer 3 un-
gleich grösser sei und auf deren Vorschlag zurückgehe. Mit dieser Lösung 
würde deren Überbauung erst möglich und die Positionierung der Doppel-
rampe im Baubereich E ermögliche die grösstmögliche bauliche Ausnüt-
zung der Parzelle 1341. Die Einräumung einer zwangsweisen Dienstbar-
keit für die Erschliessung der Parzellen 1341 und 1649 sei eine angemes-
sene Gegenleistung für den marginalen Vorteil, welcher ein gemeinsames 
Rampenbauwerk für die Parzelle 2219 bringe, nämlich die Beseitigung 
des Rechtsmangels des verletzten Grenzabstandes. Dementsprechend 
sei die Parzelle 2219 von sämtlichen Kosten für das neue Rampenbau-
werk zu befreien. In Art. 25 Abs. 4 QPB habe die Beschwerdegegnerin 
nicht berücksichtigt, dass die Rampe für die Parzelle 2219 nur als Ausfahrt 
diene.
Die Anträge der Beschwerdeführerinnen 2 und der Beschwerdeführer 4 
gehen etwas weniger weit. Sie fordern, dass der Kostenanteil der Par-
zelle 2219 in Art. 24 QPB auf maximal 24 % der Gesamtkosten begrenzt 
werde. Art. 25 (Abs. 1) QPB sei so abzuändern, dass der Kostenanteil zu 
Lasten der Parzelle 2219 maximal 16.6 % betrage. Art. 25a Abs. 3 QPB 
sei ebenfalls so abzuändern, dass der Kostenanteil zu Lasten der Par-
zelle 2219 für das bestehende Rampenbauwerk, soweit dieses für die 
neue Doppelrampe weiterverwendet werden könne, maximal 16.6 % be-
trage und die verbleibenden Anteile vollumfänglich auf die Parzellen 1341 
und 1649 zu verlegen seien. Einleitend wurde betreffend Art. 24 QPB 
ebenfalls auf das Vorteilsprinzip als massgeblichen Verteilungsgrundsatz 


- 106 -
verwiesen. Die Beschwerdegegnerin räume im Planungsbericht (vom 
28. Mai 2018, Rz. 203 [siehe Bg-act. 61]) selber ein, dass die Beschwer-
deführer 3 als Eigentümer der Parzellen 1341 und 1649 in hohem Masse 
von der Quartierplanung profitierten. Dies decke sich mit Art. 2 Abs. 1 
QPB. Ein Kostenanteil für die voll erschlossene und vollständig überbaute 
Parzelle 2219 von 26.2 % sei eindeutig zu hoch. Für die Parzelle 2219 
biete der Quartierplan eine zwar vorteilhaftere rechtskonforme Garagen-
ausfahrt, welche aber im äussersten Notfall auch auf die AK._____-
Strasse erfolgen könnte. Die weitgehend noch nicht überbauten Parzel-
len 1341 und 1649 könnten hingegen ohne Rampe nicht rechtsgenüglich 
erschlossen und somit auch nicht überbaut werden. Demensprechend 
rechtfertige es sich nicht, für die Parzellen 1341, 1649 und 2219 densel-
ben Planungs(vorteils)faktor von 1 anzuwenden. Betreffend Art. 25 QPB 
wurde vorgebracht, dass die Doppelrampe der Parzelle 2219 im Gegen-
satz zu den Parzellen 1341 und 1649 nur als Einfahrt dienen soll. Letztere 
hätten somit einen "doppelten Vorteil". Ausgehend vom Kostenanteil von 
58 % für den gemeinsam genutzten Rampenabschnitt gemäss dem orien-
tierenden Plan nach Art. 4 Abs. 2 lit. f QPB ergebe sich ein Kostenanteil 
der Parzelle 2219 von (maximal) 16.6 % (recte 16.7 %; 58 % : 2 [halb so 
grosser Vorteil für die Parzelle 2219] = 29 % : 3 [Aufteilung des erhaltenen 
Quotienten auf die Parzellen 1341, 1649 und 2219] zzgl. 7 % für den Ram-
penanschluss auf der eigenen Parzelle 2219 = 16.7 %). Aus den gleichen 
Gründen seien auch die Erstellungskosten für Teile der bereits erstellten 
Rampe, welche beim Rampenbau verwendet werden könnten, nicht wie in 
Art. 25a Abs. 3 QPB hälftig durch die Eigentümer der Parzellen 1341 und 
2219 zu tragen. Es sei die folgende Aufteilung vorzunehmen: Par-
zelle 2219: 16.6 %, Parzellen 1341 und 1649: je 41.7 %. Dazu machten 
sie schliesslich noch geltend, dass die Beschwerdegegnerin diesen Punkt 
in rechtsverweigernder Weise im Einspracheentscheid nicht behandelt 
hätte. Replicando rügten die Beschwerdeführerinnen die Nichtberücksich-
tigung der Nutzung der Rampe nur für die Ausfahrt verletze das Vorteils-


- 107 -
prinzip. Benötigten die Parzellen 1341 und 1649 auch nur eine Ausfahrts-
möglichkeit, könnte die bestehende Rampe für alle drei Grundstücke ge-
nutzt werden und müsste nicht durch eine teure Doppelrampe ersetzt wer-
den.
9.3.
Die Beschwerdeführer 3 wiederum kritisieren, dass im Kostenverteiler 
gemäss Art. 25 QPB bei der Parzelle nur 15 der effektiv vorhandenen 
140 Parkplätze berücksichtigt würden. Die 140 Parkplätze benutzten die 
heutige Rampe als Ausfahrt und würden auch die zukünftige Doppelrampe 
als Ausfahrt nutzen. Damit müssten die 140 Parkplätze vollumfänglich für 
die Kostenpflicht bzw. -verlegung berücksichtigt werden. Weil die 
(Doppel-)Rampe für die Parzelle 2219 allerdings nur als Ausfahrt diene, 
erscheine es gerechtfertigt, sie nur zur Hälfte zu belasten. Betreffend 
Art. 25c QPB wurde vorgebracht, dass bereits im Einspracheverfahren der 
Antrag gestellt worden sei, es sei keine Entschädigung geschuldet, sofern 
Land der Gemeinde beansprucht werde. Dieser Antrag sei aber unbehan-
delt geblieben. Eine Fuss- und Fahrwegverbindung zwischen den Parzel-
len 1341 und 1649 müsse nur erstellt werden, weil die Beschwerdegegne-
rin die AC._____-Strasse nicht unbeschränkt als Zufahrt freigeben wolle. 
Die Beschwerdeführer 3 besässen aber für die Parzelle 1649 eine ent-
sprechende Grunddienstbarkeit zu Lasten der Parzelle 1338 (unbe-
schränktes Fuss- und Fahrwegrecht). Die Beschwerdegegnerin habe eine 
Erstellung einer Fuss- und Fahrwegverbindung entschädigungslos zu dul-
den, weil sie den Eigentümern der Parzelle 1649 im Quartierplan verbiete, 
eine Autoeinstellhalle auf dieser Parzelle zu erstellen und somit die 
AC._____-Strasse unbeschränkt zu befahren. Für die Nutzung der 
AC._____-Strasse durch die Eigentümerin der Parzelle 1338 sei in den 
QPB zudem auch keine Entschädigung vorgesehen. Replicando stellten 
sich die Beschwerdeführer 3 betreffend Art. 25 QPB gegen den von den 
Beschwerdeführerinnen 2 und der Beschwerdeführer 4 beantragten Kos-
tenverteiler. Eine gerechte Verteilung der Erstellungskosten für die Dop-


- 108 -
pelrampe müsse nicht nach dem Kriterium Ein-/Ausfahrt oder nur Ausfahrt 
erfolgen, sondern aufgrund der Anzahl Fahrzeuge, welche die Rampe be-
nutzten.
9.4.
Die Beschwerdegegnerin verwies im Hinblick auf Art. 24 QPB in ihrer Ver-
nehmlassung vom 8. November 2019 auf den angefochtenen Entscheid 
und rief auch die ihr in VGU R 06 23A vom 23. Juni 2009 erteilten Hand-
lungsanweisungen betreffend die Grenzabstandsverletzung in Erinne-
rung. Dazu ergänzte sie, dass mangels einer Vereinbarung über die Un-
terschreitung des (kleinen) Grenzabstandes mit der Eigentümerschaft der 
Parzelle 1341 eine nachträgliche Bewilligung der bestehenden Ausfahrts-
rampe ausser Diskussion stehe, nachdem die Beschwerdeführer 3 zu kei-
ner Lösung ausserhalb eines Quartierplanes Hand bieten würden. Ohne 
Quartierplan bliebe nur eine Wiederherstellung der (materiell baurechts-
widrigen) Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219, welche auch mit sehr ho-
hen Kosten verbunden wäre. Es müsste nicht nur die Rampe abgebro-
chen, sondern auch eine völlige Umstrukturierung der Verkehrserschlies-
sung auf der Parzelle 2219 (mit weitergehenden baulichen Massnahmen) 
vorgenommen werden. Ausserdem müssten die Stockwerkeigentümer der 
Parzelle 2219 ohne Quartierplan auch die Entlüftung der Parkierungsan-
lage über das Dach der eigenen Parzelle führen, was aufgrund des verun-
staltenden Eingriffes sowie auch der vergleichsweise hohen Kosten immer 
abgelehnt worden war. Daraus schloss die Beschwerdegegnerin, dass die 
(Stockwerk-)Eigentümerschaft der Parzelle 2219 aus der vorliegenden 
Quartierplanung einen grossen Vorteil ziehe, welcher mit demjenigen der 
Eigentümer der Parzellen 1341 und 1649 durchaus vergleichbar sei. Es 
rechtfertige sich somit nicht, den Kostenanteil der Parzelle 2219 zu redu-
zieren oder sogar ganz aufzuheben. Betreffend Art. 25 und 25a QPB be-
tonte die Beschwerdegegnerin, dass es mit Bezug auf die Kostenbeteili-
gung an der Erstellung des gemeinschaftlichen Rampenbauwerks nicht re-
levant sei, ob die Anlage als Ein- und Ausfahrt oder nur als Ausfahrt be-


- 109 -
nutzt werde. Auch die Ausfahrt in die AJ._____-Strasse bedinge eine 
Rampe, unabhängig davon, ob sie nun von den einzelnen Beteiligten mehr 
oder weniger benutzt werde. Wenn überhaupt, würde eher die Kritik der 
Beschwerdeführer 3 eine Anpassung des Kostenverteilers rechtfertigen. 
Denn in Tat und Wahrheit seien in der B._____ bzw. auf der Parzelle 2219 
nicht nur 15, sondern 140 Parkfelder untergebracht. Diese hohe Zahl an 
Parkplätzen sei darauf zurückzuführen, dass es sich dabei um eine Ge-
meinschaftsparkierungsanlage handle, welche auch dem ehemaligen Ho-
tel AV._____ (heute AW._____) und dem AX._____ (heute Wohn- und 
Geschäftsbaute) diene. Die in Art. 25 QPB betreffend die Parzelle 2219 
aufgeführten 15 Parkplätze ergäben sich aus der gemäss Regelbauweise 
maximal zulässigen (anrechenbaren) BGF. Dieses Vorgehen habe man 
gewählt, weil für die Parzellen 1341 und 1649 die (effektive) Anzahl der 
Parkplätze noch gar nicht bekannt seien und deshalb ein anderes (Kos-
tenverlegungs-)Kriterium habe gefunden werden müssen. Massgebend 
sei aber in Bezug auf die Erstellungskosten des gemeinschaftlichen Ram-
penbauwerks aber ohnehin nicht die mehr oder weniger starke Benützung 
des Bauwerks, sondern die Tatsache, dass die Parzellen 1341, 1649 und 
2219 für eine hinreichende strassenmässige Erschliessung darauf ange-
wiesen seien. Es bestehe kein Anlass, am Kostenverteiler etwas zu än-
dern.
9.5.
Die dargelegten Überlegungen der Beschwerdegegnerin zu Art. 24 ff. 
QPB sind für das Gericht grundsätzlich nachvollziehbar. Dies auch unter 
Berücksichtigung des Umstandes der höchst anspruchsvollen, wieder-
streitenden Interessenlagen der Quartierplanbeteiligten. Ausgangsbasis 
und Richtschnur für die Kostenverlegung im Rahmen einer Quartierpla-
nung ist Art. 54 i.V.m. Art. 62 f. KRG. Demnach ist kostenpflichtig, wem 
ein wirtschaftlicher Sondervorteil daraus erwächst. Für die Aufteilung von 
Privatanteilen auf mehrere Beteiligte dient in der Regel die mögliche 
Grundstücksnutzung und Berücksichtigung allfälliger Vor- und Nachteile 


- 110 -
(vgl. dazu VGR R 19 98 vom 11. Mai 2021 E. 10.2 ff., R 18 87 vom 20. Ok-
tober 2020 E.7.3 und A 18 41 vom 25. Juni 2019 E.5.2). In Anbetracht von 
Art. 54 Abs. 1 und 3 KRG ist die öffentliche Interessenz von 20 % an den 
Gesamtkosten der Quartierplanung gemäss Art. 24 Abs. 1 lit. a QPB in je-
dem Fall nicht zu beanstanden (vgl. auch Art. 63 Abs. 2 Ziffer 2 lit. a KRG). 
9.5.1.
Soweit die Beschwerdegegnerin die Verteilung der Planungskosten im 
Umfang der privaten Interessenz von 80 % nach Massgabe der gemäss 
Regelbauweise theoretisch möglichen anrechenbaren BGF sowie eines 
Planungsvorteilfaktors für im Quartierplanperimeter liegende Parzellen 
vornimmt, erscheint dies durchaus sachgerecht. Denn damit kann anhand 
sachlicher (und betreffend der BGF gemäss Regelbauweise auch rein ob-
jektiv bestimmbarer) Kriterien der relative Vorteil einer Parzelle an der 
Quartierplanung ermittelt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass 
die Parzellen des Quartierplangebietes nicht alle in derselben Grundnut-
zungszone liegen. Während die Parzellen 1338, 1341 und 2219 in der 
Zone ÄD mit einer Ausnützungsziffer von 0.7 liegen, sind die Parzel-
len 1340 und 1649 der Allgemeinen Wohnzone (AW) mit einer Ausnüt-
zungsziffer von 0.5 zugeordnet (siehe Bg-act. 1). Wenn die Beschwerde-
gegnerin für die Parzellen 1341, 1649 und 2219 den gleich hohen Pla-
nungsvorteilsfaktor von 1 einsetzt, ist dies entgegen der Ansicht eines 
Teils der Beschwerdeführer ebenfalls nicht zu beanstanden bzw. kann das 
Verwaltungsgericht sein Ermessen nicht ohne weiteres an dasjenige der 
Gemeinde setzen. Denn diese Parzellen sind im Vergleich zu den übrigen 
in die Quartierplan einbezogenen Parzellen eindeutig die Hauptprofiteure 
der Quartierplanung. Dass in Art. 2 Abs. 1 QPB betreffend den Haupt-
zweck der Quartierplanung (Schaffung der Voraussetzungen für eine städ-
tebaulich und architektonisch überzeugende Bebauung unter Berücksich-
tigung der öffentlichen und privaten Erschliessungsanforderungen) zwar 
die Parzellen 1338, 1341 und 1649, nicht aber die Parzelle 2219 genannt 
werden, kann darin begründet sein, dass das Baufeld D auf der Par-


- 111 -
zelle 2219 bereits vollständig überbaut ist. Dies im Gegensatz zu den Bau-
feldern A bis C auf den Parzellen 1338, 1341 und 1649. Aufgrund der gan-
zen, der Beschwerdeführerin 1 und den Beschwerdeführerinnen 2 sehr 
wohl bekannten Vorgeschichte der Parkierungsanlage auf der Par-
zelle 2219 betreffend Ausfahrt und Entlüftung, ist die Lösung dieser Pro-
bleme – in Übereinstimmung mit der Beurteilung der Beschwerdegegnerin 
– ebenfalls als wichtiger Zweck der Quartierplanung zu beurteilen. Die von 
der Beschwerdeführerin 1 und Beschwerdeführerinnen 2 erwähnten alter-
native Ausfahrtsmöglichkeit auf die AK._____-Strasse sowie deren Aus-
führung betreffend die Entlüftungsanlage der Parkierungsanlage auf der 
Parzelle 2219 erweisen sich, wie in den vorstehenden Erwägungen 7.4.1 
ff. und 8.5.1 ff. ausführlich dargelegt, auch infolge der divergierenden Be-
urteilungen seitens der Stockwerkeigentümerschaft der Parzelle 2219 
nicht als realistische Option bzw. kann diesen aus umweltrechtlicher Sicht 
(weiterhin) nicht gefolgt werden. Gemäss Bundesgericht hat im Hinblick 
auf die Ausfahrtsrampe auf der Parzelle 2219 die Bauherrschaft auch die 
baurechtliche Verantwortung für die Folgen der mit Urteil vom 13. Novem-
ber 2007 als unklar erachteten Pläne der Ausfahrtsrampe zu tragen (vgl. 
dazu Urteile des Bundesgerichts 1C_448/2017 vom 3. Juli 2018 E.2.2, 
1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.3.1 und 1P.791/2006 vom 13. Novem-
ber 2007 E.3.3 ff.) und allfällige spätere Eigentümer werden zu originären 
Zustandsstörern betreffend der baurechtswidrigen Baute (siehe Urteile 
des Bundesgerichts 1C_292/2017 vom 15. September 2017 E.3.1 und 
1C_59/2011 vom 11. Mai 2011 E.3.3). In der Gesamtbetrachtung darf 
auch nicht ausser Acht gelassen werden, dass die Beschwerdegegnerin 
einen nicht unerheblichen Anteil der (Quartier-)Planungskosten von einem 
Fünftel aufgrund einer ihrerseits festgestellten öffentlichen Interessenz 
übernimmt. Die Beschwerdegegnerin hat in jedem Fall den ihr zustehen-
den Beurteilungsspielraum nicht überschritten, wenn sie den Planungsvor-
teilsfaktor der Parzelle 2219 ebenfalls mit 1 gewichtet hat, auch wenn die 
(Art der) Vorteile der Parzellen 1341, 1649 und 2219 aus der Quartierpla-


- 112 -
nung nicht vollständig deckungsgleich sind. Demgegenüber ist nicht er-
sichtlich, dass die Interessenlage der Parzelle 2219 an der Quartierpla-
nung mit derjenigen der (von einer Kostentragung befreiten) Parzelle 1340 
oder der Parzelle 1338 (Planungsvorteilsfaktor von 0.5 namentlich infolge 
der Festlegung des Baufeldes C [inkl. Firsthöhenbeschränkung nach 
Art. 10 QPB], eines Baubereiches für einen Autolift bei der Kreuzung 
AC._____/AK._____-Strasse sowie der Beibehaltung eines Zufahrts-
rechts für Besucher auf der AC._____-Strasse bis zu den dortigen, beste-
henden Parkplätzen [siehe Art. 14 QPB]) vergleichbar sein soll. Soweit die 
Beschwerdeführerin 1 und die Beigeladenen vorbringen, dass die Positio-
nierung der doppelspurigen Rampe im Baubereich E eine grösstmögliche 
bauliche Ausnützung auf der Parzelle 1341 ermögliche, weil dessen Bau-
feld A somit bis auf 4 m an die gemeinsame Grenze ausgedehnt werden 
könne, ist zu bemerken, dass dies nur im nordwestlichen Bereich der Pa-
rzelle 1341 so ist (siehe dazu Plan Gestaltung 1:500) und gegen Süden 
hin sich der Baubereich A von der Parzellengrenze Richtung Südosten 
entfernt. Ausserdem entsprechen die 4 m dem ordentlichen kleinen 
Grenzabstand für die Zone ÄD und der Baubereich E ist relativ symme-
trisch auf die Parzellen 1341 und 2219 verteilt. Ebenso darf berücksichtigt 
werden, dass der Plan Erschliessung 1:500 den Fuss-/Schülerweg im 
nördlichen Bereich auf der Parzelle 1341 verortet, während dieser im GEP 
relativ eindeutig auf der Parzelle 2219 verortet werden kann (siehe dazu 
Bg-act. 2) und auch ein öffentliches Fusswegrecht "Schülerweg" auf ihr 
lastet (siehe dazu Grundbuchbereinigungsliste vom 24. Juli 2019 in Bg-
act. 77). Insofern vermögen auch diese Vorbringen nicht zu überzeugen.
9.5.2.
Soweit die im Quartierplan vorgesehene Doppelrampe nicht grundsätzlich 
in Frage gestellt wird, erachtet ein Teil der Beschwerdeführer einen Kos-
tenanteil an den Erstellungskosten von maximal 16.6 % (bestehend aus 
9.66 % für den gemeinsam genutzten Rampenabschnitt [58 % der Ge-
samtfläche gemäss dem orientierenden Plan nach Art. 4 Abs. 2 lit. f QPB] 


- 113 -
und 7 % für Eigennutzungsanteil der Doppelrampe) als gerechtfertigt. Da-
bei soll zuerst zur Bestimmung des Kostenanteils am gemeinsam zu be-
nutzenden Teil der doppelspurigen Rampe eine Reduktion des Kostenan-
teils um 50 % gegenüber den Parzellen 1341 und 1649 vorgenommen 
werden, weil die Rampe von der Parzelle 2219 nur als Ausfahrt und nicht 
auch als Einfahrt genutzt werde. Damit sei der Vorteil nur halb so gross. 
Danach müsse der Quotient durch die Anzahl der von der Doppelrampe 
profitierenden Grundstücke (drei [Parzellen 1341, 1649 und 2219]) geteilt 
werden, woraus 9.66 % (58 % : 2 : 3) resultiere. Die Beschwerdegegnerin 
errechnet den Kostenanteil der Parzellen 1341, 1649 und 2219 hingegen 
auf grundlegend andere Weise. Sie bestimmt auf Basis der in der Grund-
nutzungszone zulässigen anrechenbaren BGF die Anzahl der notwendi-
gen Parkfelder (ein Parkfeld pro 80 m2 [anrechenbare] BGF gemäss 
Art. 36 Abs. 2 zweiter Spiegelstrich BG). Damit wird der Umstand abge-
deckt, dass die Parzelle 1649 in einer anderen Grundnutzungszone als die 
Parzellen 1341 und 2219 liegt. Der Mitbenützungsanteil von 58 % der 
Rampe wird dann anhand der so ermittelten Anzahl (Pflicht-)Parkplätze 
auf die drei Parzellen verteilt. Dabei resultieren für die Parzellen 1341 und 
2219 infolge der gleichen Anzahl Pflichtparkparkplätze (15) bzw. einer fast 
gleich grossen, möglichen anrechenbaren BGF jeweils ein Kostenanteil 
von 24 % zzgl. des Anteils für die Eigennutzung der Rampe von 25 bzw. 
7 %. Die Parzelle 1649 weist demgegenüber weniger als die Hälfte der 
möglichen anrechenbaren BGF und somit einen Pflichtparkplatzbedarf 
von sechs Parkplätzen auf, womit bei ihr ein Mitbenützungsanteil von 10 % 
resultiert. Der zusätzliche Anteil für die Eigennutzung der Rampe beträgt 
für die Parzelle 1649 noch einmal 10 %. Inwiefern dies fundamental gegen 
die Verlegungsgrundsätze gemäss Art. 54 Abs. 3 i.V.m. Art. 63 Abs. 3 
KRG verstossen soll, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Vielmehr stellt es 
einen – im Rahmen des der Beschwerdegegnerin in dieser Angelegenheit 
zustehenden Beurteilungsspielraumes – durchaus sachgerechten Kosten-
verteilschlüssel dar, welcher sich auf sachlich nachvollziehbare Bemes-


- 114 -
sungskriterien abstützt. Nachvollziehbar weist die Beschwerdegegnerin 
auch auf die Unabwägbarkeit im jetzigen Zeitpunkt hin, wie viele Park-
plätze für die Parzellen 1341 und 1649 überhaupt zukünftig erstellen wer-
den und dass somit ein anderes (sachliches) Bemessungskriterium heran-
gezogen werden musste. Wenn die Beschwerdegegnerin für die Erstel-
lungskosten der Rampen der Art der Rampenbenutzung (Nur Ausfahrt 
oder Aus- und Einfahrt) kein entscheidendes Gewicht zumisst bzw. dies 
nicht als zusätzlichen Faktor berücksichtigt, sprengt dies den ihr zustehen-
den Ermessenspielraum ebenfalls noch nicht. Zwar ist der Grund für ein 
neues, doppelspuriges Rampenbauwerk schon im Erfordernis der Ermög-
lichung einer Einfahrt von der AJ._____-Strasse her zu finden, doch kann 
unter Berücksichtigung der (gerichtlich festgestellten) Grenzabstandsun-
terschreitung der bestehenden Ausfahrtsrampe, dem öffentlichen Inter-
esse an der Erschliessung von zentral im Siedlungsgebiet gelegenen Bau-
parzellen sowie der nachvollziehbaren Interessenlage der Eigentümer-
schaft der Parzelle 1341 hinsichtlich der Erschliessung dieser Parzelle und 
der ihr gegenüber bestehenden Grenzabstandsunterschreitung doch im-
mer noch gesagt werden, dass der von der Beschwerdegegnerin festge-
legte Kostenverteiler eine angemessene Abwägung und Gewichtung der 
zur Diskussion stehenden und widerstreitenden Interessen vornimmt. 
Auch wenn zurzeit die genaue Anzahl der Parkplätze für die Parzel-
len 1341 und 1649 noch nicht genau feststeht, kann doch bereits als gesi-
chert geltend, dass es erheblich weniger sein werden als auf der Par-
zelle 2219. So geht etwa der Verkehrsingenieur AQ._____ bei der Beur-
teilung der Verkehrssicherheit einer doppelspurigen Rampe gemäss 
Art. 12 a f. QPB betreffend das zusätzliche Verkehrsaufkommen von ma-
ximal 25 zusätzlichen Parkplätzen und von einem mittleren täglichen Ver-
kehrsaufkommen für die Parzelle 2219 von weniger als 200 Autofahrten 
und für die Parzellen 1341 und 1649 von deutlich weniger als 50 Autofahr-
ten aus (siehe die vorstehende Erwägung 7.4.5). Die Anzahl Parkplätze 
auf den Parzellen 1341 und 1649 lassen sich somit im Hinblick auf das 


- 115 -
Verkehrsaufkommen auf der doppelspurigen Rampe nicht unbegrenzt 
steigern, womit eine derart grosse Gemeinschaftsparkierungsanlage, wie 
sie auf der Parzelle 2219 realisiert wurde, aller Voraussicht nach nicht 
möglich sein wird. Somit mag es zwar zutreffen, dass die dem Kostenver-
teiler 
für 
die 
Parzellen 1341 
und 
1649 
zugrundeliegenden 
21 
(Pflicht-)Parkfelder die Rampe sowohl für die Ein- als auch für die Ausfahrt 
benützen, die effektiv vorhandenen 140 Parkfelder hingegen nur für die 
Ausfahrt. Demgegenüber werden aber im Kostenverteiler von Art. 25 
Abs. 1 QPB auch für die Parzelle 2219 nur deren 15 (Pflicht-)Parkfelder 
einbezogen. Dieser "Vorteil" ist darin begründet, dass momentan die ge-
naue Anzahl der Parkplätze für die Parzellen 1341 und 1649 noch nicht 
feststehen. Dass die Parzelle 2219 den Anteil an der Rampe für ihre Ei-
gennutzung von 7 % sowie die Parzellen 1341 und 1649 ihre Anteile von 
25 bzw. 10 % vollständig selber tragen müssen, ist selbstverständlich und 
im Grundsatz von den Parteien auch nicht beanstandet. Insofern handelt 
es sich dabei um einen durchaus als angemessen zu beurteilenden Kos-
tenverteilschlüssel für die Kosten im Umfang von 58 % für den gemeinsam 
genutzten Rampenabschnitt gemäss dem orientierenden Plan nach Art. 4 
Abs. 2 lit. f QPB. Damit ist aber auch gesagt, dass der Einwand der Be-
schwerdeführer 3, wonach alle 140 Parkplätze der Parzelle 2219 in den 
Kostenverteiler gemäss Art. 25 Abs. 1 QPB einzubeziehen seien, eben-
falls abzuweisen ist. Der Verzicht auf einen zusätzlichen Faktor in Art. 25 
Abs. 1 QPB für die Einfahrtsnutzung der (mindestens) 21 Pflichtparkplätze 
für die Parzellen 1341 und 1649 kommt den Beschwerdeführern 3 zugute, 
während die generelle Begrenzung auf die Anzahl der (Pflicht-)Parkfelder 
der Eigentümerschaft der Parzelle 2219 zugutekommt, womit der in 
Art. 25 Abs. 1 QPB vorgesehene, angemessene Ausgleich zwischen den 
jeweiligen Vor- und Nachteilen durchaus als gelungen erscheint. Eine dop-
pelte Gewichtung der berücksichtigten Pflichtparkplätze für die Parzellen 
1341 und 1649 infolge deren zusätzlichen Einfahrtsnutzung führte hinge-
gen zu einer übermässigen Belastung dieser Parzellen und blendete in 


- 116 -
stossender Weise aus, dass in der (Gemeinschafts-)Parkierungsanlage 
der Parzelle 2219 effektiv fast das Zehnfache an Parkfeldern vorhanden 
ist, die genauen Werte für die Parzellen 1341 und 1649 aber noch nicht 
definitiv feststehen. Nur weil die Lösungen der Beschwerdeführer eben-
falls möglich wären, ist einer solchen noch nicht der Vorrang gegenüber 
der von der Beschwerdegegnerin getroffenen Lösung zu gewähren. 
9.5.3.
Die Beschwerdeführerin 1 verlangt im vorliegenden Verfahren in Art. 25 
Abs. 4 QPB erstmals spezifisch die Berücksichtigung des Umstandes, 
dass die Parzelle 2219 die doppelspurige Rampe nur als Ausfahrt be-
nutze. Dies scheint von den Beigeladenen in ihrer Vernehmlassung vom 
15. Oktober 2019 unterstützt zu werden, soweit sie dort eine Verteilung 
nur nach Massgabe der Anzahl Parkplätze ebenfalls kritisieren. In der Ein-
sprache vom 5. November 2018 und der Stellungnahme vom 17. Dezem-
ber 2018 der Beschwerdeführerin 1 fand sich noch kein entsprechender 
Antrag oder spezifische Ausführungen dazu (siehe dazu die entsprechen-
den Eingaben in: Bg-act. 65). Die heutigen Beschwerdeführer 4 hatten in 
ihrer Einsprache vom 5. November 2018 die entsprechende Regelung er-
wähnt, aber nicht kritisiert oder eine Abänderung beantragt (siehe S. 8 der 
entsprechenden Eingabe in Bg-act. 65). Die genannte Bestimmung sah 
und sieht für die Kostenverlegung der aus dem Betrieb, dem Unterhalt und 
der Erneuerung der gemeinsam benutzten Anlageteile anfallenden Kosten 
vor, dass diese im Verhältnis der Anzahl der Parkplätze aufgeteilt werden, 
welche in den Parkierungsanlagen auf den Parzellen 1341, 1649 und 2219 
erstellt worden sind (siehe dazu den QPB-Entwurf vom 24. August 2018 
in Bg-act. 63 und die QPB in der Fassung vom 12. August 2019 in Bg-
act. 78). Gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG können im vorinstanzlichen Verfah-
ren gestellte Rechtsbegehren nicht ausgedehnt werden (siehe VGU A 19 
27 vom 25. August 2020 E.2.1 sowie R 18 94 vom 20. Oktober 2020 E.2 
m.H.a. R 12 50 vom 5. Februar 2013 E.3 und PVG 1990 Nr. 83). Insofern 
könnte durchaus in Frage gestellt werden, ob dieser Antrag zu 


- 117 -
Art. 25 Abs. 4 QPB noch mit Art. 51 Abs. 2 VRG vereinbar ist bzw. nicht 
mehr oder etwas anderes als vor der Vorinstanz verlangt wird (vgl. dazu 
A 19 27 vom 25. August 2020 E.2.2, R 17 31 vom 17. April 2018 E.1.3.1 f. 
und R 17 57 vom 16. Januar 2018 E.2a; vgl. für das bundesgerichtliche 
Verfahren: BGE 136 V 362 E.3.4.2 und Urteile des Bundesgerichts 
2C_1140/2018 vom 21. Dezember 2018 E.3 und 8C_126/2016 vom 8. Au-
gust 2016 E.1). Selbst wenn dieser aber zulässig sein sollte und darauf 
eingetreten werden könnte, ist diese Bestimmung jedenfalls insofern nicht 
zu beanstanden, als dass derartige Kosten erst nach dem Zeitpunkt der 
Erstellung der tatsächlich realisierten Parkplätze anfallen und somit die 
entsprechenden Grundlagen dann auch genau bekannt sind. Aufgrund 
des vorstehend erwähnten Umstandes, dass die doppelspurige Rampe im 
Hinblick auf das Verkehrsaufkommen keine unbeschränkt grosse Anzahl 
an zusätzliche Parkplätzen für die Parzellen 1341 und 1649 zulassen wird, 
bleibt es auch dabei, dass die Parkierungsanlage auf der Parzelle 2219, 
welche die Rampe nur für die Ausfahrt benützen wird, aller Voraussicht 
nach weiterhin eine erheblich grössere Anzahl an Parkplätzen als die Par-
kierungsanlage(n) für die Parzellen 1341 und 1649 aufweisen wird. Inso-
fern erscheint eine grössere Belastung der Parzelle 2219 mit solchen Kos-
ten im Vergleich zu den Parzellen 1341 und 1649 mit einer geringeren An-
zahl an Parkplätzen grundsätzlich gerechtfertigt. Entscheidend ist nun 
aber das das Folgende. Die Anzahl der zukünftig tatsächlich vorhandenen 
Parkplätze ist ein objektiv eindeutig zu ermittelndes Kriterium, wenn es in 
der Zukunft um die Verlegung der Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungs-
kosten geht. Weil davon ausgegangen werden kann, dass die Parkie-
rungsanlagen für die Parzellen 1341, 1649 und 2219 von Fahrzeugen mit 
vergleichbaren Achslasten befahren wird, muss nach Ansicht des Gerichts 
die Anzahl der generierten Fahrten (welche durch eine Nutzung als Ein- 
und Ausfahrt im Vergleich zu einer blossen Ausfahrtsnutzung erhöht wür-
den) zu bzw. aus den jeweiligen Parkierungsanlagen auch nicht das al-
leine massgebende Kriterium sein. Vielmehr hängen die zu verlegenden 


- 118 -
(laufenden oder periodisch wiederkehrenden) Kosten wesentlich von nut-
zungsunabhängigen Faktoren wie insbesondere der Alterung und den 
nicht beeinflussbaren Witterungsverhältnissen ab. So muss etwa die 
Rampe bei Schneefall unabhängig von Nutzung als Ein- oder Ausfahrt im 
Rahmen des BEG und der BEV dauerhaft beheizt werden, um ein Anset-
zen des Schnees oder die Eisbildung zu verhindern.
9.5.4.
Zu Art. 25a Abs. 3 QPB führen die Beschwerdeführerinnen 2 und die Be-
schwerdeführer 4 aus, dass auch für weiterzuverwendende Bauteile der 
bestehenden Rampe die dafür aufgewendeten Erstellungskosten im Ver-
hältnis 16.6 % zu Lasten der Parzelle 2219 und je 41.7 % zu Lasten der 
Parzellen 1341 und 1649 aufzuteilen seien. Darauf sei die Beschwerde-
gegnerin im angefochtenen Entscheid zudem gar nicht eingegangen. 
Art. 25a Abs. 3 QPB hält für den Fall, dass die bestehende Rampe nicht 
zurückgebaut wird und im Zuge der Erstellung des gemeinsamen Ram-
penbauwerks ganz oder teilweise weiterverwendet werden kann, das fol-
gende fest: Die dafür aufgewendeten Erstellungskosten sind je hälftig von 
den Eigentümerschaften der Parzellen 1341 und 2219 zu tragen, wobei 
die Erstellungskosten nicht indexiert und auch nicht verzinst werden. Die 
Beschwerdeführerinnen 2 und der Beschwerdeführer 4 sehen ihre Forde-
rung darin begründet, dass auch die Parzelle 1649 vom neuen Rampen-
bauwerk profitiere und die Parzellen 1341 und 1649 das neue doppelspu-
rige Rampenbauwerk als Ein- und Ausfahrt benützen würden. Wie bereits 
in der vorstehenden Erwägung 9.5.2 festgehalten, werden in Art. 25 Abs. 1 
QPB die Kosten für das im Baubereich E zu erstellende gemeinschaftliche 
Rampenbauwerk mit den Kostenpositionen gemäss Art. 25 Abs. 2 QPB 
namentlich unter dem Vorbehalt von Art. 25a Abs. 3 QPB in nicht zu be-
anstandender Weise auf die drei Parzellen 1341, 1649 und 2219 verteilt. 
Demgegenüber werden die ursprünglichen Erstellungskosten für weiter-
verwendbare Bestandteile des bestehenden Rampenbauwerks gemäss 
Art. 25a Abs. 3 QPB hälftig auf die (Nachbar-)Parzellen 1341 und 2219 


- 119 -
verlegt. Es betrifft somit die ursprünglich angefallenen Kosten für Bestand-
teile des als materiell baurechtswidrig beurteilten, bestehenden, einspuri-
gen Rampenbauwerks, welche weiterverwendet werden können. Diese 
Reglung wird in Art. 25 Abs. 1 Satz 1 QPB vorbehalten. Betreffend die Er-
stellungskosten in Art. 25 (Abs. 1) QPB sieht es die Beschwerdegegnerin 
als primär massgebend an, dass sowohl die Parzellen 1341, 1649 als 
auch die Parzelle 2219 auf ein Rampenbauwerk für eine genügende Zu- 
und/oder Wegfahrt angewiesen sind und die Intensität der Nutzung in den 
Hintergrund rücke. Im angefochtenen Entscheid hielt sie in der Randzif-
fer 232 fest, dass es sich als begründet erweise, auch die Parzelle 1649 
in gleichem Masse wie die Parzellen 1341 und 2219 zu belasten. Daraus 
entwickelt sie dann den Verteilschlüssel gemäss dem genehmigten Art. 25 
Abs. 1 QPB. Daraus lässt sich nur der Schluss ziehen, dass auch die Pa-
rzelle 1649 in den Kostenverteiler gemäss Art. 25a Abs. 3 QPB einzube-
ziehen ist. Die Beschwerdegegnerin stellt sich betreffend Art. 25 (Abs. 1) 
QPB auf den Standpunkt, dass für den Fall, dass ihrer Argumentation nicht 
gefolgt werden könne, direkt reformatorisch zu entscheiden sei. Dies 
rechtfertigt sich auch für die seitens des Gerichts in Art. 25a Abs. 3 QPB 
erkannte Unstimmigkeit im Vergleich zu Art. 25 Abs. 1 QPB, da beide 
schlussendlich die zu verteilenden Erstellungskosten für das doppelspu-
rige Rampenbauwerk im Baubereich E betreffen. Zudem plädieren in ihrer 
Beschwerde vom 17. September 2019 auch die Beschwerdeführerinnen 2 
für einen reformatorischen Entscheid in der Sache. Schliesslich kann die 
unterlassene Angleichung von Art. 25a Abs. 3 QPB an Art. 25 Abs. 1 QPB 
nur auf ein Versehen der Beschwerdegegnerin zurückzuführen sein und 
ein reformatorischer Entscheid rechtfertigte sich auch zur Vermeidung ei-
nes verfahrensmässigen Leerlaufes infolge einer Rückweisung an die Be-
schwerdegegnerin nur in diesem Punkt. Dies gilt umso mehr, als dass die 
vorliegend zu beurteilende Quartierplanung bereits eine sehr lange Ent-
stehungsgeschichte aufweist und sich die Verfahrensbeteiligten im vorlie-
genden Verfahren ausgiebig zur Sache äussern konnten. Die Berücksich-


- 120 -
tigung der ursprünglichen Erstellungskosten der bestehenden Ausfahrts-
rampe wurde erstmals im Rahmen des Quartierplanentwurfes vom 28. Mai 
2018 (erste öffentliche Auflage) auf entsprechende Einwendungen der Ei-
gentümer der Parzelle 2219 gegen den Quartierplanentwurf vom 16. Juli 
2016 aufgenommen, als noch eine hälftige Teilung der Kosten für den Um-
bau und die Erweiterung der bestehenden Rampen zwischen den Eigentü-
mern der Parzellen 1341 und 2219 vorgesehen war (siehe dazu Bg-act. 60 
und Planungsbericht vom 28. Mai 2018, S. 65 ff. [Bg-act. 61]). Im Rahmen 
des Quartierplanentwurfes vom 24. August 2018 (zweite öffentliche Auf-
lage) wurde die Berücksichtigung der ursprünglichen Erstellungskosten 
der Ausfahrtsrampe auf einen entsprechenden Einwand der Beschwerde-
führer 3 hin (siehe dazu Einsprache gegen den Quartierplanentwurf vom 
28. Mai 2018 der Beschwerdeführer 3 vom 2. Juli 2018 S. 8, in: Bg-
act. 62) von der Weiterverwendbarkeit dieser Bauteile abhängig gemacht 
und neu in Art. 25a Abs. 3 des Entwurfes zu den QPB (E-QPB) zusammen 
mit der Vorfinanzierungsregelung von Art. 25a Abs. 1 und 2 E-QPB gere-
gelt. Art. 25 Abs. 1 E-QPB sah dazumal noch eine Teilung der gemein-
schaftlichen Kosten für das im Baubereich E zu erstellende (doppelspu-
rige) Rampenbauwerk – unter dem Vorbehalt der Regelung von Art. 25a 
Abs. 3 E-QPB – von 64 % zulasten der Parzelle 1341 und zu 36 % zu Las-
ten der Parzelle 2219 vor (siehe Bg-act. 63 und ergänzenden Planungs-
bericht vom 24. August 2018, S. 28 f. [Bg-act. 64]). Die Parzelle 1649 war 
in Art. 25 Abs. 1 E-QPB nicht einbezogen und auch beim Kostenverteiler 
nach Art. 24 Abs. 1 E-QPB dazumal noch stark privilegiert. Der ergän-
zende Planungsbericht vom 24. August 2018 enthielt zu Art. 25a Abs. 3 
E-QPB keine speziellen Ausführungen. Die ursprüngliche Privilegierung 
der Parzelle 1649 gegenüber der Parzellen 1341 und 2219, welche die 
Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid vom 12. August 2019 
nun aber aufgegeben hat (siehe dazu Rz 224 und 232 des angefochtenen 
Entscheides), wurde ursprünglich mit einer in den Festsetzungen des GEP 
betreffend die AC._____-Strasse begründeten "Erschliessungsnot" ge-


- 121 -
rechtfertigt (siehe dazu Planungsbericht vom 28. Mai 2018, S. 63 f. [Bg-
act. 61]). Damals wurde der Vorteil der Parzelle 1649 aus der Quartierpla-
nung generell noch in einem ähnlichen Bereich wie derjenige für die Par-
zellen 1338 und 1340 verortet, weshalb diesen drei Parzellen nur 9 % der 
gesamten Planungskosten nach Massgabe ihrer im Planungsgebiet lie-
genden Grundstücksfläche auferlegt werden sollten. Die Beschwerdefüh-
rer 3 äusserten sich in ihrer Replik vom 6. Januar 2020 nicht spezifisch 
zum Änderungsantrag betreffend Art. 25a Abs. 3 QPB. Aufgrund der ge-
samten Umstände erscheint es sachlich gerechtfertigt, dem Antrag der Be-
schwerdeführerinnen 2 und der Beschwerdeführer 4 insoweit zu entspre-
chen, dass auch die vom gemeinsamen Rampenbauwerk profitierende 
Parzelle 1649 analog zu Art. 25 Abs. 1 QPB einzubeziehen ist. Der wei-
tergehende Antrag ist aber aufgrund derselben Überlegungen wie zu 
Art. 25 Abs. 1 QPB abzuweisen. Die entsprechenden Erstellungskosten 
für weiterzuverwendende Rampenbauteile sind somit von den Eigentü-
mern der Parzellen 1341, 1649 und 2219 im gleichen prozentualen Ver-
hältnis wie in der Spalte "Total" von Art. 25 Abs. 1 QPB vorgesehen zu 
tragen. 
9.5.5.
Die Beschwerdeführer 3 verlangen die Regelung von Art. 25c Abs. 1 QPB 
insofern zu ergänzen, als dass für das (durch sie) von der Beschwerde-
gegnerin beanspruchte Land für eine Fuss- und Fahrwegverbindung zwi-
schen den Parzellen 1341 und 1649 keine Entschädigung zu bezahlen sei. 
Ausserdem habe sich die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Ent-
scheid zu Unrecht nicht damit auseinandergesetzt, obwohl sie bereits da-
mals einen Verzicht auf eine Entschädigung bei Beanspruchung vom Land 
der Gemeinde beantragt hätten. Die Beschwerdegegnerin stellt sich in ih-
rer Vernehmlassung auf den Standpunkt, dass für die Beurteilung dieser 
Entschädigungsfrage der Rechtszustand massgebend sei, welcher sich 
aus der jetzt bereits bestehenden Nutzungsordnung ergebe. Weil die 
AC._____-Strasse als reiner Fussweg klassifiziert sei, könne dieser Weg 


- 122 -
nicht zu Fahrzwecken genutzt werden. Die Beschwerdeführer 3 erachten 
den Verzicht auf eine Entschädigung für ein solche Fuss- und Fahrweg-
recht gemäss Art. 16 Abs. 2 bis 4 QPB bzw. dem Plan Erschliessung 1:500 
zugunsten der Beschwerdegegnerin hingegen als gerechtfertigt, weil 
diese die AC._____-Strasse nicht unbeschränkt als Zufahrt freigeben 
wolle. Ausserdem hätte die Beschwerdegegnerin (als neue Eigentümerin 
der gemäss Plan Neuzuteilung 1:500 und Art. 6 QPB von der Par-
zelle 1338 abgetretenen Landfläche) aufgrund der auf der Parzelle 1338 
lastenden Grunddienstbarkeit (Fahr- und Fusswegrecht zu Gunsten der 
Parzelle 1649) dies entschädigungslos zu dulden, weil sie der Eigentümer-
schaft der Parzelle 1649 verbiete, eine Parkierungsanlage auf dieser Par-
zelle zu erstellen und die AC._____-Strasse unbeschränkt zu befahren. 
Ausserdem müsse gemäss den QPB die Eigentümerin der Parzelle 1338 
auch keine Entschädigung ausrichten. Diese Argumentation der Be-
schwerdeführer 3 verfängt nicht. Wie in der vorstehenden Erwägung 6.4 
dargelegt, beruht die Fahrbeschränkung für die AC._____-Strasse auf ei-
ner entsprechenden Festsetzung im GEP und lässt sich sachlich rechtfer-
tigen (vgl. dazu auch Art. 99 Abs. 3 KRG, wonach Entschädigungsan-
sprüche aufgrund einer materiellen Enteignung fünf Jahre nach Inkrafttre-
ten der Eigentumsbeschränkung verjähren). Ausserdem trifft es in keiner 
Weise zu, dass der Quartierplan oder der GEP die Erstellung einer Par-
kierungsanlage auf der Parzelle 1649 verbietet (siehe Art. 15 Abs. 1 und 
Art. 16 Abs. 3 QPB). Ausserdem befasst sich die strittige Bestimmung all-
gemein mit der Entschädigungsfrage für eine Fahr- und/oder Fusswegver-
bindung von der Parzelle 1341 zur Parzelle 1649. Gemäss Plan Erschlies-
sung 1:500 könnte eine solche (unterirdische) Verbindung namentlich 
auch die im Privateigentum stehende Parzelle 1340 tangieren und ge-
genüber dieser Parzelle besteht gemäss Grundbuchbereinigungsliste vom 
24. Juli 2019 (siehe Bg-act. 77) nur ein Fuss- aber kein Fahrwegrecht. Es 
ist somit nicht ausgeschlossen, dass für eine (unterirdische) Verbindung 
der Parzellen 1341 und 1649 die entsprechende Dienstbarkeit betreffend 


- 123 -
Lage oder Umfang keine hinreichende Berechtigung für eine unterirdische 
Verbindung gemäss Art. 16 Abs. 2 bis 4 QPB verleiht. Damit ist die ent-
sprechende Regelung durchaus sinnvoll und beizubehalten. Soweit die 
von der privaten Parzelle 1338 an die Beschwerdegegnerin gemäss Plan 
Neuzuteilung 1:500 abzutretende Landfläche betroffen wäre, gilt dasselbe. 
Über Art. 23 Abs. 1 QPB wird die entsprechende Verbindungsmöglichkeit 
unabhängig vom Inhalt allfälliger Grunddienstbarkeiten und allfälliger zivil-
rechtlicher Streitigkeiten darüber sichergestellt. Dass die Eigentümerin der 
Parzelle 1338 keine Entschädigung für die auf Besucher beschränkte Zu-
fahrtsmöglichkeit zu leisten hat, kann zum einen auf die Erstellung dieser 
Besucherparkplätze vor dem Inkrafttreten des geltenden GEP zurückzu-
führen sein oder auch auf den Umstand, dass gemäss Art. 6 QPB dieser 
Bereich der AC._____-Strasse entschädigungslos an die Beschwerde-
gegnerin abzutreten ist. Ausserdem hat die Parzelle 1338 mit Abstand die 
grösste Fläche nach Massgabe von Art. 6 QPB abzutreten, während die 
Flächenanteile der Parzellen 1341, 1649 und 2219 weitaus geringer sind 
(siehe dazu Plan Neuzuteilung 1:500). Insofern drängt sich eine Änderung 
von Art. 25c Abs. 1 QPB im Sinne der Beschwerdeführer 3 nicht zwingend 
auf.
10.
Aufgrund der vorstehenden Erwägungen können der Beschwerdegegne-
rin keine (materiellen) Rechtsverletzungen, wie etwa eine unvollständige 
Erfassung der massgeblichen Interessen, vorgeworfen oder deren Abwä-
gung der widerstreitenden Interessen beanstandet werden (vgl. dazu be-
reits die vorstehende Erwägung 2.1). Untergeordnete formelle Mängel, 
konnten im vorliegenden Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriften-
wechsels geheilt werden. Damit ist einzig Art. 25a Abs. 3 QPB insofern 
anzupassen, als dass auch die Parzelle 1649 anteilig und analog zu 
Art. 25 Abs. 1 QPB in den entsprechenden Kostenverteiler einzubeziehen 
ist. Darüber hinaus erweisen sich die gegen den Quartierplan AC._____ 
erhobenen Beschwerden in den Verfahren R 19 73, R 19 74, R 19 75 und 


- 124 -
R 19 76 aber als unbegründet und sind abzuweisen, soweit darauf über-
haupt eingetreten werden kann. 
11.
Aufgrund der vorstehenden Ausführungen sind auch die verbleibenden, 
von den Parteien gestellten Beweisanträge in antizipierter Beweiswürdi-
gung abzuweisen (siehe dazu BGE 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3 und 
134 I 140 E.5.3; Urteile des Bundesgerichts 2C_430/2020 vom 13. Juli 
2020 E.3.3.1, 1C_226/2018 vom 3. September 2019 E.2.6, 1C_465/2018 
vom 18. Februar 2019 E.2.3 und 1C_432/2016 vom 9. Dezember 2016 
E.2.1.1), soweit sie vorliegend überhaupt von Relevanz sein könnten und 
nicht gegenstandslos geworden sind. Es ist etwa nicht ersichtlich, weshalb 
der Editionsantrag der Beschwerdegegnerin hinsichtlich von Dokumenten 
betreffend Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der (übrigen) 
Stockwerkeigentümer der B._____ gegenüber der Beschwerdeführerin 1 
von Relevanz sein sollen. Denn die Motive der Beschwerdeführerin 1, der 
Beschwerdeführerinnen 2 oder der Beschwerdeführer 4 zur Erhebung ih-
rer Beschwerde(n) sind grundsätzlich unerheblich bzw. muss das Anfech-
tungsinteresse bei Vorliegen einer besonderen Beziehungsnähe nicht mit 
dem Interesse übereinstimmen, das durch die von den Beschwerde-
führenden als verletzt bezeichneten Normen geschützt werden soll. Viel-
mehr kann die Überprüfung (eines Planungs- oder Bauvorhabens) im 
Lichte all jener Rechtssätze verlangt werden, die sich rechtlich oder 
tatsächlich in dem Sinne auf ihre Stellung auswirken, so dass ihnen im 
Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (siehe BGE 141 II 50 
E.2.1 f.).
12.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführerin 1, 
die Beschwerdeführerinnen 2, die Beschwerdeführer 3, die Beschwerde-
führer 4 und die Beigeladenen grundsätzlich kostenpflichtig (siehe Art. 40 
Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien tragen die Kosten zu 
gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (siehe 
Art. 73 Abs. 2 VRG). Haben mehrere Beteiligte ein Verfahren gemeinsam 


- 125 -
verlangt oder veranlasst, haften sie für die Kosten solidarisch, soweit die 
Behörde nichts anders entscheidet (siehe Art. 72 Abs. 2 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt gemäss Art. 75 Abs. 2 VRG in der Regel höchstens 
CHF 20'000.-- und richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit 
der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungs-
fähigkeit der Kostenpflichtigen. In Verfahren die einen besonders hohen 
Aufwand verursachen, erhöht sich der Kostenrahmen auf CHF 100'000.--. 
Vorliegend wurden vier Beschwerdeverfahren vereinigt und nach einem 
umfangreichen Schriftenwechsel in einem Urteil abgehandelt, wobei eine 
Vielzahl von Anträgen und Rügen differenziert zu beurteilen und abzuhan-
deln waren. In Anbetracht des Verfahrensaufwands inkl. der Durchführung 
eines Augenscheins ist die Spruchgebühr auf CHF 12'000.-- festzusetzen. 
Die Beschwerdeführerinnen 2 und die Beschwerdeführer 4 dringen vorlie-
gend betreffend Art. 25a Abs. 3 QPB im Vergleich zu ihren gesamten An-
trägen nur in einem sehr untergeordneten Masse durch. Diesem sehr ge-
ringfügigen Obsiegen wird mit der Reduktion der auf sie entfallenden Kos-
tenanteile um 20 % Rechnung getragen, wobei auch eine allfällige Verlet-
zung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör bzw. der als verletzt gerügten 
und im vorliegenden Verfahren (allenfalls) zu heilenden Begründungs-
pflicht betreffend die verlangte (redaktionelle) Änderung von Art. 19 Abs. 3 
und Art. 25a Abs. 3 QPB damit mitabgegolten ist. Der Kostenanteil der Be-
schwerdeführerinnen 2 und der Beschwerdeführer 4 beträgt somit je 16 % 
(einen Fünftel [20 %] x 0.8). Soweit auch die Beschwerdeführer 3 nament-
lich eine Verletzung ihres Anspruches auf rechtliches Gehör betreffend 
Art. 25c Abs. 1 QPB geltend machen und dies im vorliegenden Verfahren 
zu heilen war, wird diesem untergeordneten Punkt mit einer Reduktion ih-
res Kostenanteils um 10 % ebenfalls Rechnung getragen. Der Kostenan-
teil der Beschwerdeführer 3 beträgt somit 18 % (20 % x 0.9). Auch wenn 
die Beschwerdeführerin 1 und die Beigeladenen vorliegend keinen spezi-
fischen Anpassungsantrag zu Art. 25a Abs. 3 QPB gestellt haben, verbes-
sert die teilweise Gutheissung von vorliegend vereinigten Beschwerden 


- 126 -
ihre Position in diesem Punkt, weshalb dies auch bei ihnen mit einer Re-
duktion des auf sie entfallenden Kostenanteils um 10 % berücksichtigt 
wird. Die Beschwerdeführerin 1 hatte die Nichtberücksichtigung der Par-
zelle 1649 in Art. 25a (E-)QPB immerhin bereits in ihrer Einsprache vom 
5. November 2018 gegen den Quartierplanentwurf vom 24. August 2018 
thematisiert (siehe Einsprache der Beschwerdeführerin 1 vom 5. Novem-
ber 2018 S. 8, in: Bg-act. 65). Somit beträgt der Kostenanteil der Be-
schwerdeführerin 1 und der Beigeladenen ebenfalls je 18 % (20 % x 0.9). 
Untereinander haben die Beschwerdeführerinnen 2, die Beschwerdefüh-
rer 3, die Beschwerdeführer 4 und die Beigeladenen ihren Anteil wiederum 
zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. Damit gehen 
insgesamt 14 % (100 % - [2 x 16 % + 3 x 18 %]) der Gerichtkosten zu 
Lasten der Beschwerdegegnerin.
13.
Für die nur sehr geringfügig obsiegenden Verfahrensbeteiligten, nament-
lich die Beschwerdeführerin 1, die Beschwerdeführerinnen 2, die Be-
schwerdeführer 4 und die Beigeladenen bzw. auch die Beschwerdefüh-
rer 3 im Hinblick auf die Heilung eines formellen Mangels, rechtfertigt sich 
jeweils auch nur die Zusprache einer erheblich reduzierten Parteientschä-
digung. Die Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 machen in ihrer 
Kostennote vom 20. April 2021 ein Betrag von CHF 10'316.58 geltend 
(31 h à CHF 300.-- zzgl. 3 % Spesenpauschalen und 7.7 % MWST). 
Gemäss Art. 2 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Bemessung des Ho-
norars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV, BR 310.250) wird 
die Parteientschädigung an die obsiegende Partei nach Ermessen des 
Gerichts festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der Honorarnote 
geltend gemachten (und als angemessen zu betrachtenden) Aufwand so-
wie (üblichen) Stundenansatz ausgeht. Als üblich wird in Art. 3 Abs. 1 HV 
ein Stundensatz bis zu Fr. 270.-- festgelegt. Eine Honorarvereinbarung im 
Sinne von Art. 4 Abs. 1 HV liegen zwar vor (siehe Akten der Beschwerde-
führerin im Verfahren R 19 73 [R 19 73 Bf-act.] 1), weist aber ein Stunden-


- 127 -
ansatz von CHF 300.-- aus, welcher praxisgemäss auf CHF 270.-- zu kür-
zen ist (siehe VGU R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.8.3 und R 20 43 
vom 1. September 2020 E.1.2.2). Warum angesichts der Praxis gemäss 
PVG 2015 Nr. 19 und trotz einer gemäss UID-Registereintrag bestehen-
den MWST-Pflicht der Beschwerdeführerin 1 ein Kostenersatz für den 
MWST-Betrag zustehen soll, wird von dieser nicht begründet. Damit ist die 
MWST bei der Bemessung der Parteientschädigung nicht zu berücksich-
tigen (siehe dazu anstatt vieler: VGU U 21 23 vom 4. Juni 2021 E.3.3). 
Hinzu kommt ausserdem, dass bei der Beschwerdeführerin 1 eine Vertre-
tung durch mehr als einen Rechtsvertreter besteht, wobei die Beschwerde 
vom 17. September 2019 und die Replik vom 6. Januar 2020 von beiden 
Bevollmächtigen (siehe dazu R 19 73 Bf-act. 1) unterzeichnet wurden. 
Eine genaue Aufschlüsselung der Aufwendung lässt sich der Honorarno-
ten aber nicht entnehmen und dies vermag eine weitere Kürzung der Kos-
tennote zu rechtfertigen (siehe dazu VGR U 17 8 und U 16 5 vom 19. April 
2018 E.11.3.2). Unter Berücksichtigung der im Kostenpunkt berücksichtig-
ten Reduktion des Kostenanteils um 10 % sowie mangels einer spezifi-
schen Auseinandersetzung der Beschwerdeführerin 1 mit Art. 25a Abs. 3 
QPB in ihren Rechtsschriften, rechtfertigt sich eine pauschale Parteien-
tschädigung zugunsten der Beschwerdeführerin 1 von CHF 600.-- (inkl. 
Spesen). Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 4 macht in seiner Ho-
norarnote vom 28. Februar 2020 ein Betrag von CHF 4'100.05 (13.2 h à 
CHF 280.-- zzgl. 3 % Pauschalspesen und 7.7 % MWST) geltend. Wie be-
reits vorstehend erwähnt, ist der Stundenansatz bei Vorliegen einer Hono-
rarvereinbarung praxisgemäss auf CHF 270.-- zu kürzen. Angesichts der 
im Kostenpunkt berücksichtigen Reduktion von 20 % und des in der Ho-
norarnote vom 28. Februar 2020 noch nicht berücksichtigten Augenschein 
vom 25. März 2021, ist die Parteientschädigung zugunsten der Beschwer-
deführer 4 auf pauschal CHF 1'000.-- (inkl. Spesen und MWST) festzuset-
zen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 3 macht in seiner Kosten-
note vom 4. Februar 2020 ein Betrag von CHF 8'386.40 (28 h à 


- 128 -
CHF 270.-- zzgl. 3 % Pauschalspesen und 7.7 % MWST) geltend. Eine 
entsprechende Honorarvereinbarung über diesen Stundenansatz wurde 
dem Verwaltungsgericht aber nicht (zu Beginn des Verfahrens) eingereicht 
(siehe dazu Art. 4 Abs. 1 HV), womit praxisgemäss von vornherein nur ein 
Stundenansatz von CHF 240.-- berücksichtigt werden kann (siehe R 20 43 
vom 1. September 2020 E.1.2.2). Angesichts der im Kostenpunkt berück-
sichtigten Reduktion um 10 % und des in der Honorarnote vom 4. Februar 
2020 noch nicht berücksichtigten Augenschein vom 25. März 2021, ist die 
Parteientschädigung zugunsten der Beschwerdeführer 3 auf pauschal 
CHF 800.-- (inkl. Spesen und MWST) festzusetzen. Seitens der Be-
schwerdeführerinnen 2 und der Beigeladenen liegen keine Honorarnoten 
vor. Die Parteienschädigung für das partielle Obsiegen der Beschwerde-
führerinnen 2 ist – in Anbetracht der mit denjenigen der Beschwerdefüh-
rer 4 weitgehend deckungsgleichen Anträge und Rügen bzw. Ausführun-
gen, namentlich zu Art. 25a Abs. 3 QPB, sowie der zusätzlichen Vernehm-
lassung 8. Oktober 2019 zu den eingegangenen Beschwerden und der am 
30. Dezember 2019 eingereichten Replik – pauschal auf CHF 1'500.-- 
(inkl. Spesen und MWST) festzusetzen. Die Parteientschädigung zuguns-
ten der Beigeladenen ist in Anlehnung an diejenige der Beschwerdeführe-
rin 1 auf CHF 600.-- festzusetzen. Die Parteientschädigung gehen zu Las-
ten der Beschwerdegegnerin, welche namentlich die gebotene Anpassung 
von Art. 25a Abs. 3 QPB an die übrige Kostenverlegungsordnung gemäss 
Art. 24 f. QPB im angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsent-
scheid unterlassen hat und dafür auch keine entsprechende Begründung 
geliefert hat. Dies gilt auch in Bezug auf die Heilung eines formellen Man-
gels im vorliegenden Verfahren gegenüber den Beschwerdeführern 3. Da-
mit hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin 1 mit CHF 600.-- 
(inkl. Spesen), die Beschwerdeführerinnen 2 mit CHF 1'500.-- (inkl. Spe-
sen und MWST), die Beschwerdeführer 3 mit CHF 800.-- (inkl. Spesen 
und MWST), die Beschwerdeführer 4 mit CHF 1'000.-- (inkl. Spesen und 
MWST) und die Beigeladenen mit CHF 600.-- (inkl. Spesen und MWST) 


- 129 -
aussergerichtlich zu entschädigen. Der im Übrigen obsiegenden Be-
schwerdegegnerin steht bei einem Obsiegen in ihrem amtlichen Wirkungs-
kreis in der Regel keine Parteienschädigung zu (siehe Art. 78 Abs. 2 
VRG). Vorliegend besteht kein Anlass davon abzuweichen, womit ihr 
keine (reduzierte) Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdeführen-
den und den Beigeladenen zuzusprechen ist.


- 130 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 19 74 und R 19 76 werden betref-
fend Art. 25a Abs. 3 QPB insofern gutgeheissen, als dass dieser wie folgt 
zu lauten hat:
"Falls die bestehende Rampe nicht zurückgebaut wird und im Zuge der Erstel-
lung des gemeinsamen Rampenbauwerks ganz oder teilweise weiter verwen-
det werden kann, sind die hierfür aufgewendeten Erstellungskosten von den 
Eigentümern der Grundstücke Nrn. 1341, 1649 und 2219 im gleichen prozen-
tualen Verhältnis wie in der Spalte "Total" von Art. 25 Abs. 1 vorgesehen zu 
tragen. Diese Erstellungskosten werden nicht indexiert und nicht verzinst."
1.2.
Im Übrigen werden die Beschwerden in den Verfahren R 19 73, R 19 74, 
R 19 75 und R 19 76 abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Auf den Antrag der beigeladenen Z._____ und AA._____ vom 6. Januar 
2020 betreffend die Anpassung von Art. 7 Abs. 5 QPB wird nicht eingetre-
ten.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
12'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
4'298.--
zusammen
CHF
16'298.--
gehen je zu 18 % zulasten:
- der A._____ AG; 
- Z._____ und AA._____, zu gleichen Teilen und solidarisch haftend;
- des Erbenvertreters Rechtsanwalt lic. iur. E._____, der durch den ge-
nannten Erbenvertreter vertretenen Erben P._____ – bestehend aus 
Q._____, R._____, S._____, T._____ und U._____ – und R._____, zu 
gleichen Teilen und solidarisch haftend;
zu je 16 % zulasten:
- der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____ und der Miteigentü-
mergemeinschaft Autoeinstellhalle B._____, bestehend aus den Eigentü-


- 131 -
mern der Miteigentumsanteile, zu gleichen Teilen und solidarisch haf-
tend;
- V._____, W._____, X._____ und Y._____, zu gleichen Teilen und soli-
darisch haftend;
und zu 14 % zulasten der Gemeinde C._____.
4.1.
Die Gemeinde C._____ entschädigt die A._____ AG aussergerichtlich mit 
pauschal CHF 600.-- (inkl. Spesen).
4.2.
Die Gemeinde C._____ entschädigt die Stockwerkeigentümergemein-
schaft B._____ und die Miteigentümergemeinschaft Autoeinstellhalle 
B._____, bestehend aus den Eigentümern der Miteigentumsanteile, ins-
gesamt mit pauschal CHF 1'500.-- (inkl. Spesen und MWST).
4.3.
Die Gemeinde C._____ entschädigt den Erbenvertreter Rechtsanwalt 
lic. iur. E._____, die durch den genannten Erbenvertreter vertretenen Er-
ben P._____ – bestehend aus Q._____, R._____, S._____, T._____ und 
U._____ – sowie R._____ insgesamt mit pauschal CHF 800.-- (inkl. Spe-
sen und MWST).
4.4.
Die Gemeinde C._____ entschädigt V._____, W._____, X._____ und 
Y._____ insgesamt pauschal mit CHF 1'000.-- (inkl. Spesen und MWST).
4.5.
Die Gemeinde C._____ entschädigt Z._____ und AA._____ insgesamt 
pauschal mit CHF 600.-- (inkl. Spesen und MWST).
5.
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