gr_gerichte · R 2021 34 · 2022-08-30 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 34
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 30. August 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
und
C._____ und D._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde E._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdegegnerin
und
F._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,


- 2 -
SwissLegal Lardi & Partner AG,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 6. November 2020 ersuchte F._____ bei der Gemeinde E._____ je um 
die Bewilligung zur Erstellung zweier Einfamilienhäuser A und B und einer 
Tiefgarage auf Parzelle G._____ (unüberbaut, Wohnzone B). Innert der 
Auflagefrist gingen dagegen sechs Einsprachen ein. In der Folge verlangte 
die Baubehörde präzisierende Pläne von der Bauherrschaft. Zudem erging 
am 18. Januar 2021 die Stellungnahme des Bauberaters der Gemeinde. 
Diese Unterlagen wurden den Einsprechern am 5. Februar 2021 ebenfalls 
zugestellt und diesen die Gelegenheit zur Vernehmlassung eingeräumt. Fünf 
der sieben Einsprecher reichten ergänzende Einsprachen ein. Diese wurden 
F._____ zur Stellungnahme zugestellt, welcher darauf verzichtete. Dies teilte 
die Baubehörde den Einsprechern am 10. März 2021 mit und schloss den 
Schriftenwechsel.
2.
Am 17., mitgeteilt am 25. März 2021, bewilligte der Gemeindevorstand 
E._____ das Gesuch Nr. H._____ von F._____ um den Neubau einer 
Tiefgarage auf Parzelle G._____, E._____ Dorf, das Gesuch Nr. K._____ von 
F._____ um den Neubau des Einfamilienhauses B, auf Parzelle G._____ 
E._____ Dorf und das Gesuch Nr. M._____ von F._____ um den Neubau 
des Einfamilienhauses A, auf Parzelle G._____, E._____ Dorf, alles unter 
Bedingungen und Auflagen. Mit kombiniertem Einspracheentscheid vom 17., 
mitgeteilt am 25. März 2021, wies der Gemeindevorstand E._____ u.A. die 
von B._____ und A._____ und C._____ und D._____ (Miteigentümer der 
benachbarten Parzelle O._____, mit MFH und Tiefgarage überbaut) 
erhobene Einsprache ab. Begründend wurde dazu vorgebracht, die drei 
Verfahren würden vereinigt und in einem Entscheid behandelt. Die 
Einsprecher seien legitimiert. 
Gemäss Art. 75 Abs. 3 KRG e contrario seien Balkone und Dachvorsprünge 
nicht zur Gebäudelänge zu zählen, ebenso wenig der Gartensitzplatz (keine 
Nebenbaute nach Art. 40 Abs. 2 BG, auch kein Gebäude, weil nicht 
abgeschlossen, auch Terrasse und Lichthof seien deshalb keine 


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Nebenbaute). Die Gebäudelänge von Haus A sei mit 16 m folglich korrekt 
bemessen. 
Laut Zonenschema Art. 26 BG sei die höchstzulässige Gebäudehöhe in der 
Wohnzone B 9 m. Hier wären 9 m bergseitig respektive 12 m talseitig 
zulässig. 
Im Haus A werde die maximale Höhe eingehalten und teilweise unterschritten 
(Nordostecke 9 m [erlaubt 9 m], Nordwestecke 8.7 m statt 9 m, Südwestecke 
talseitig 6.72 m statt 12 m und Südostecke talseitig 7.63 m statt 12 m).
Im Haus B werde die maximale Höhe teilweise unterschritten (Nordostecke 
5.71 m statt 9 m, Nordwestecke 5 m statt 9 m, Südwestecke talseitig 10.15 
m statt 12 m und Südostecke talseitig 10.53 m statt 12 m). 
Die Dachneigung sei mit 17° gemäss Art. 41 Abs. 1 BG in Ordnung. 
Laut Art. 41 Abs. 1 BG betrügen die Grenzabstände nach Art. 26 und 40 BG 
grundsätzlich 5 m. Wenn aber ein Gebäude mehr als 15 m lang sei, 
vergrössere sich der Grenzabstand um ein Fünftel der Mehrlänge, höchstens 
aber um 5 m. Konkret betrage die Gebäudelänge 16 m beim Haus A, die 
Mehrlänge sei also 1 m, woraus ein Mehrlängenzuschlag von 0.2 m folge. 
Gegenüber der nördlich gelegenen Parzelle O._____ betrage der 
Grenzabstand 5.2 m und sei somit eingehalten. Der Mehrlängenzuschlag sei 
aber nur bei der Gebäudeseite einzuhalten, wo die Mehrlänge auftrete, nicht 
aber auf den anderen Seiten. Der Abstand gegen Osten von 5 m sei folglich 
nicht zu beanstanden. 
Der Balkon dürfe nach Art. 75 Abs. 3 KRG bis zu 1 m in den Grenzabstand 
hineinragen. Dies sei hier eingehalten. 
Im Norden rage das Dach weniger als 1 m über die Gebäudehülle hinaus. 
Das Dach an der Südwestecke des Gebäudes gehe rund 2.5 m über die 
Gebäudehülle hinaus. Beides sei nicht zu beanstanden.
Die Einstellhalle komme neu auf Parzelle G._____ der Bauherrschaft zu 
liegen. Neu sei damit keine Landabtretung durch die Gemeinde mehr nötig. 
Die Neigung der Einfahrtsrampe betrage neu 15 %, was laut Art. 51 Abs. 2 


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BG zulässig sei. Auch der Strassenabstand sei eingehalten. Die unterirdische 
Einstellhalle sei demzufolge bewilligungsfähig.
Die AZ-Berechnung sei in Ordnung. Konsumiert würden lediglich 641.80 m² 
BGF, zur Verfügung stünden 879.98 m² BGF.
Bezüglich Gestaltung sei für Bauvorhaben in der Wohnzone B kein Beizug 
eines Bauberaters erforderlich. Dennoch sei eine Stellungnahme des 
Bauberaters eingeholt worden. Laut Bauberater weiche die Dachform vom 
Satteldach ab, sei aber denkbar. Die Annäherung an die bauliche Tradition 
erlaube die geplante Interpretation des Satteldachs und die nicht alltägliche 
Gebäudeform. Kritisch sei die zu starke Bearbeitung des Umfelds. Die 
Abgrabungen verunklärten den Umgang mit dem Gelände, weil es einen 
ruhigeren Umgang damit brauche. Es sei eine Überarbeitung des Projekts in 
der Ausarbeitung und im Umgang mit Topographie nötig. Aus gestalterischer 
Sicht seien die Baugesuche bewilligungsfähig. Im neu überarbeiteten Projekt 
sei auf eine von zwei Erschliessungstreppen und bauliche Massnahmen im 
Bereich der Gemeindeparzelle verzichtet worden. Dort vorgesehene 
Aussenparkplätze seien ersatzlos gestrichen respektive in die Einstellhalle 
verlegt worden. Die Umgebung sei praktisch ausnahmslos Grünfläche bzw. 
Wiese. Auf Einfriedungen und Mauern, die den natürlichen Geländeverlauf 
irritieren könnten, sei verzichtet worden. Der heutige Geländeverlauf solle 
weitgehend bestehen bleiben. Die Abgrabung im Eingangsbereich zu Haus 
A sei auf ein Minimum reduziert worden. Die Materialisierung sei gemäss den 
Vorgaben 
des 
Bauberaters 
erfolgt. 
Die 
Dachneigung 
und 
die 
Dachvorsprünge entsprächen dem Baugesetz. Die zwei Einzelkörper fügten 
sich gut in die sehr natürlich gehaltene Umgebung ein. Es entstehe eine gute 
Gesamtwirkung.
Zur Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsgesetzgebung wurde ausgeführt: 
Die Bauvorhaben würden mit Erstwohnungsnutzungsauflagen versehen und 
diese Nutzungslauflagen im Grundbuch angemerkt. Zudem seien separate 
Vereinbarungen zwischen Gemeinde und Bauherrschaft vereinbart, welche 


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von der Bauherrschaft innert 30 Tagen ab Rechtskraft der Baubewilligungen 
beim Bauamt einzureichen seien.
Der Bauherr wolle das Haus A selber bewohnen. Die Finanzierung erfolge 
mit Eigenmitteln und Pensionskassengeldern (letzteres nur möglich, wenn 
eigener Hauptwohnsitz). Diese Darlegungen seien glaubhaft. Am jetzigen 
Wohnort Zug habe der Bauherr bis anhin kein Eigenheim erstellt. Er bewohne 
zurzeit eine Mietwohnung in einem älteren Wohnsilo.
Ein für 25 Jahre eingetragenes Vorkaufsrecht sei nicht als Indiz für einen 
Missbrauch zu werten. Die vorgemerkten Personen seien die Vorbesitzer.
Die Liegenschaft sei innerhalb der Bauzone, ganzjährig zugänglich und 
zentral gelegen. Dies gelte auch für Haus B. Für Häuser wie Haus B bestehe 
eine Nachfrage. Es gebe keine konkreten Indizien, welche die Möglichkeit 
einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen liessen. Es sei nicht 
von einer Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes auszugehen. Das 
Gesuch um Erstellung zweier Häuser als Erstwohnungen sei möglich.
Die Rüge betreffend Baugespann habe sich erledigt.
Die Pläne und Angaben seien nicht unvollständig erfolgt. Ein Nachteil sei den 
Einsprechern keiner entstanden. 
3.
Am 21. April 2021 erhoben B._____ und A._____, C._____ und D._____ 
(nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden Beschwerde und beantragten Folgendes:
A. Hauptsache
(1) Die Einsprache- und die Baubewilligungsentscheide vom 17. März 2021 (zu den 
Baugesuchen Nrn. [………………..] (Neubau Tiefgarage, Neubau-EFH A und Neubau EFH 
B) samt (kantonalen) Zusatzbewilligungen seien aufzuheben.
(2) Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
B. Massnahmen pendente lite
(1) Der Beschwerde sei – auch superprovisorisch – aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. 
F._____ sei – auch superprovisorisch – zu verbieten, die Bautätigkeit pendente lite 
fortzusetzen.
(2) F._____ sei anzuweisen, die Bauprofile aufzustellen.


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Vorliegend 
würden 
unzulässigerweise 
Ausnahmen 
von 
den 
Grenzabstandsvorschriften in Art. 75 Abs. 3 KRG mit den kommunalen 
Vorschriften zu den Gebäudelängen vermischt. 
Ein Lichthof sei stets ein Teil eines Gebäudes, Hier liege er zwischen EFH A 
und EFH B. Diese beiden EFH seien somit ein Gebäude und die 
Gebäudelänge somit mehr als 23 m. Der in der Wohnzone 2 (recte wohl: 
Wohnzone B, vgl. Zonenschema Art. 26 BG) vorgeschriebene Grenzabstand 
von 5 m sei mindestens 1.6 m zu vergrössern (Art. 40 Abs. 1 BG). Hier seien 
es nur 5.2 m.
Der Zuschlag (von 1.6 m) sei nicht nur auf der nördlichen, sondern auch auf 
der östlichen und westlichen Grenze einzuhalten.
Die geplanten Dachformen verletzten Art. 42 Abs. 1 BG (Ortsüblichkeit). Es 
seien Art. 73 KRG, Art. 42 und 43 BG sowie Art. 25a RPG verletzt.
Die koordinationspflichtigen Gesuche um kantonale Zusatzbewilligungen wie 
Feuerpolizei, Schutzraum etc. seien in der Publikation nicht genannt. Sie 
seien auch nicht aufgelegen. Darum seien die Koordinationspflicht respektive 
Art. 88 KRG und Art. 52 bis 54 KRVO verletzt. 
Es sei eine Umgehung des ZWG beabsichtigt. Es bestehe eine 
Erstwohnungsnutzungspflicht nach Art. 7 ZWG, wie auch nach Art. 5 kZWG 
der Gemeinde. Mit Bezug auf die Vermögensverhältnisse habe diese nichts 
geprüft, obwohl der Bauherr Luxusbauten erstellen möchte. Dieser verfüge 
über ein Netz von Gesellschaften, mit welchen er Immobilien für sich selbst 
und Dritte erwerbe. Es sei nicht glaubhaft, dass er tatsächlich an der X._____ 
in Y._____ seinen Lebensmittelpunkt habe. Beispielsweise fehle dort ein 
Briefkasten für sich und die Gesellschaft. Zudem handle er mit Oldtimern, 
dies vor allem in Deutschland und Österreich. Er habe, nicht verheiratet, 
keinen Wohnsitz in der Schweiz. 
Mit Bezug auf die Vermögensverhältnisse des Bauherrn habe die Gemeinde 
nicht geprüft, wo dieser Luxusbauten erstellen wolle. Für Haus B sei die 
künftige Nutzung noch nicht bekannt. Das Haus solle in den Verkauf. Dafür 


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habe die Gemeinde keine Sachverhaltsabklärungen gemacht. Eine grosse 
Nachfrage nach Erstwohnungen im Luxussegment sei bestritten.
Die Gemeinde habe ihre Abklärungspflicht nur ungenügend erfüllt, was 
Bundesrecht verletze. Es sollen 8-10 unterirdische Autoeinstellplätze erstellt 
werden, das ergebe bis zu sechs Parkplätze pro Einfamilienhaus. Die 
Einstellhalle sei überdimensioniert. Ihre Bewilligung verletze supranationale 
Vorgaben. (Verletzung der Klimaschutzziele und -vorgaben).
4.
Mit Vernehmlassung vom 11. Mai 2021 beantragte der Bauherr was folgt:
(1) Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit überhaupt auf sie einzutreten sei.
(2) Der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
(3) Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
Die Einsprache D.______ sei am 26. November 2020 lediglich per E-Mail 
eingereicht worden. Darauf hätte nicht eingetreten werden dürfen.
Der Bauherr wolle keinesfalls die Zweitwohnungsgesetzgebung umgehen. Er 
sei Schweizerbürger und lebe in Y._____ (Lebensmittelpunkt).
Der Bauherr sei in der Lage, das Gesamtprojekt zu finanzieren, zum Teil mit 
Pensionskassengeldern.
Der Bauherr wolle Haus A selbst bewohnen und Haus B entweder vermieten 
oder verkaufen. Er habe schon viele Anfragen erhalten. Auch der 
Projektarchitekt habe allenfalls an einer Verlegung seines Wohnsitzes nach 
E._____ und der Miete des Hauses B Interesse.
Es würden keine kommunalen Bauvorschriften verletzt. Der Lichthof befinde 
sich westlich von Haus A (also neben Haus A), während Haus B südlich von 
Haus A (und damit vor Haus A) zu liegen komme. Der Lichthof befinde sich 
nicht zwischen beiden Häusern. Haus A werde im Westen zwar durch seine 
westliche Fassade mit Aussenfenstern begrenzt. Danach schliesse der nach 
Norden und Süden offene Lichthof an. Anschliessend an den Lichthof folge 
auf einer leichten Aufschüttung die Terrasse, welche dann in den 
Gartenbereich (Grünfläche) übergehe.
Ästhetikvorschriften seien nicht verletzt. Der Bauberater halte das Dach für 
denkbar.


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Das kantonale Recht kenne keine Regelung zu Mehrlängen.
Ein Balkon sei nicht zur Gebäudelänge hinzuzurechnen. Er sei ein 
vorspringender Gebäudeteil.
Beispielsweise ein aufgeschütteter Sitzplatz ohne Unterkellerung sei keine 
An- oder Nebenbaute. Es sei eine Aufschüttung oder eine Futtermauer. Eine 
Nebenbaute sei eine Kleinbaute, welche dem Hauptgebäude diene und für 
dieses eine Hilfsfunktion vorsehe.
Ein Gebäude sei ein Raum zum Schutz von Menschen und Sachen gegen 
äussere Einflüsse und mehr oder weniger vollständig abgeschlossen. Diese 
Anforderungen seien weder beim ungedeckten Gartensitzplatz von Haus A 
noch beim nach Norden und Süden hin offenen Lichthof erfüllt. Haus A werde 
im Westen durch die Fassade mit Aussenfenstern begrenzt. Die 
Gebäudelänge von Haus A sei mit 16 m korrekt bestimmt, ebenfalls somit 
auch der Mehrlängenzuschlag von 0.2 m und der Grenzabstand von 5.2 m 
zur gemeinsamen Grenze.
Ein Mehrlängenzuschlag sei nur dort einzuhalten, wo die Mehrlänge auftrete, 
hier also bei der gemeinsamen Grenze. Die Dachformen müssten sich 
lediglich an die ortsüblichen Formen angleichen und nicht eins zu eins 
übernommen werden.
Ob die Unterlagen öffentlich aufgelegen seien oder nicht, müsse die 
Gemeinde sagen. Jedenfalls werde die Gemeinde die Unterlagen einreichen, 
womit ein allfälliger Verfahrensmangel im gerichtlichen Verfahren geheilt 
werde, zumal das Gericht volle Kognition habe. Es bestünden ohnehin keine 
Zweifel daran, dass die Zusatzbewilligungen zu Recht erteilt worden seien, 
insofern sich daraus Auswirkungen auf die Beschwerdeführer ergäben.
Das Zweitwohnungsbauverbot werde nicht umgangen (siehe Ausführungen 
im Sachverhalt).
Der Umzug nach E._____ habe keine steuerlichen (oder anderen) Nachteile 
für den Bauherrn, im Gegenteil. 
Supranationales Recht (Klimaabkommen) werde nicht verletzt. In der 
Einstellhalle seien neun Abstellplätze vorgesehen, vier für Haus B und fünf 


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für Haus A. Je einer davon sei als Besucherparkplatz für Haus A und Haus 
B vorzusehen. Haus A habe somit vier Parkplätze zur freien Verfügung. Der 
Bauherr habe zwei Autos mit Wechselschild, seine Partnerin ein Auto. Ein 
weiterer Parkplatz könne bspw. als weiterer Besucherparkplatz dienen. 
Unabhängig von der Zahl der Fahrzeuge könne ohnehin nur eines 
gleichzeitig von einer Person bewegt werden.
Die Häuser entsprächen mit einer Ausnahme dem Minergiestandard. Auf 
Solarzellenpanels auf dem Dach habe aufgrund des Steindachs verzichtet 
werden müssen.
Das Gebäude sei ansonsten energetisch top und gehe teilweise über die 
Anforderungen des Minergiestandards hinaus.
Bauvorhaben würden bewilligt, wenn alle Vorschriften des kommunalen, 
kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten seien, was hier der Fall 
sei.
5.
Am 
19. 
Mai 
2021 
beantragte 
die 
Gemeinde 
E._____ 
in 
ihrer 
Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen. 
Bei Haus A und Haus B handle es sich nicht um zwei verbundene Baukörper. 
Sie seien nur durch die komplett unterirdische Autoeinstellhalle miteinander 
verbunden. Der nach Norden und Süden offene Lichthof befinde sich 
westlich neben Haus A. Haus B sei ein offenkundig eigenständiger Baukörper 
nur via die unterirdische Tiefgarage mit Haus A verbunden. Ein Lichthof gelte 
nicht immer als Teil eines Gebäudes. Somit sei das Vorhaben nicht als ein 
einziges Gebäude zu behandeln. Die Gebäudelänge sei deshalb mit 16 m in 
Ordnung. 
Es 
resultiere 
lediglich 
ein 
- 
hier 
eingehaltener 
- 
Mehrlängenzuschlag von 0.2 m. Weder Lichtschacht noch Gartensitzplatz 
seien Nebenbauten und seien nicht zur Gebäudelänge zu zählen, wie auch 
die Dachvorsprünge und der östliche Balkon, welche weniger als 1 m in den 
Grenzabstand hineinragten.
Art. 40 BG sei betreffend die Frage, auf welcher Gebäudeseite der 
Mehrlängenzuschlag zu berücksichtigen sei, nicht ganz klar. Die Anwendung 
respektive 
Auslegung 
kommunalen 
Rechts 
falle 
jedoch 
in 
den 


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Autonomiebereich der Gemeinde. Zudem entspreche diese Handhabung 
gängiger Praxis in anderen Gemeinden und anderen Kantonen. Auch den 
Erläuterungen zu IVHB sei zu entnehmen, dass der Mehrlängenzuschlag nur 
dort einzuhalten sei, wo die Mehrlänge auftrete (IVHB Erläuterungen S. 14 
und 15, Art. 13 Ziff. 7 und Anhang 2 zur IVHB.). Das EFH A halte den Abstand 
inkl. 0.2 m Mehrlänge ein.
Die Dachgestaltung sei nach der Bauberatung der Gemeinde möglich. Auch 
hier komme dieser ein (weiter) Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu.
Häuser 
A 
und 
B 
seien 
mit 
der 
Auflage 
betreffend 
Erstwohnungsnutzungsverpflichtung bewilligt worden. Zudem werde die 
Verpflichtung auf Parzelle G._____ angemerkt. Ausserdem würden separate 
Vereinbarungen betreffend Sicherstellung der Erstwohnungsnutzung mit der 
Gemeinde abgeschlossen.
Gemäss Bundesgericht habe eine Baubehörde zu prüfen, ob konkrete 
Indizien vorlägen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer 
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen 
liessen. Dabei seien je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls die 
Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu 
Arbeitsplätzen), bauliche Gestaltung aus Sicht der ganzjährigen Nutzung, 
Preis und Verhältnisse der Person, welche dort wohnen wolle (aktueller 
Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten), zu berücksichtigen. Seien die 
künftigen 
Bewohnerinnen 
und 
Bewohner 
nicht 
bekannt, 
sei 
das 
Hauptkriterium die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment. 
Diesfalls müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Segment 
eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe. In Fällen, in denen die 
Nachfrage offenkundig unzureichend sei, dürften Baubewilligungen nur erteilt 
werden, wenn ernsthafte konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch 
ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorlägen.
Vorliegend sei die Lage inmitten des überbauten Gebiets und ganzjährig 
zugänglich, das Ortszentrum sei in wenigen Minuten mit Auto oder zu Fuss 
erreichbar, die Häuser seien auf ganzjährige Nutzung ausgelegt. 


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Haus A wolle der Bauherr selber als Erstwohnung nutzen. Die Finanzierung 
erfolge aus Eigenmitteln und unter Einsatz von Pensionskassengeldern. Es 
gebe keine Veranlassung, an der Absicht des Bauherrn zu zweifeln. Auch die 
einschlägige bundesgerichtliche Rechtsprechung führe nicht zu einer 
Beweislastumkehr. Es sei vielmehr zu prüfen, ob gewichtige Indizien 
vorlägen, welche offensichtlich auf eine rechtsmissbräuchliche Absicht 
schliessen liessen. Dies sei hier nicht der Fall. Die Absicht zur Verlegung des 
Lebensmittelpunkts sei nachvollziehbar und glaubhaft. Die aktuelle 
Wohnsituation spreche für den beabsichtigten Wohnsitzwechsel. Momentan 
lebe er in einer kleinen Wohnung. Die angeblich bestehende Auskunftssperre 
und die Mutmassungen zur internationalen Geschäftstätigkeit sprächen nicht 
für rechtsmissbräuchliche Umgehung des ZWG. 
Auch Haus B müsse als Erstwohnung genutzt werden. Es solle verkauft 
werden. Kaufabsichten seien bis dato, weil zu früh, noch nicht geltend 
gemacht worden. Es müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden 
Marktsegment eine Nachfrage nach Erstwohnungen bestehe. Dies sei der 
Fall. Die betreffende Gemeinde liege inmitten der Natur mit zahlreichen 
Betätigungsmöglichkeiten, guter Distanz zu W.______ mit attraktiven 
Arbeitsplätzen. Auch die Kantonshauptstadt liege nur 20 Autominuten 
entfernt. Zudem biete die betreffende Gemeinde selber zahlreiche attraktive 
Arbeitsplätze. Sie sei auch wegen des attraktiven Steuersatzes von 80 % und 
des grossen Renommees gerade auch für wohlhabendere Personen ein 
attraktiver Wohn- und Arbeitsort.
In Anbetracht der approximativen Baukosten von CHF 1'625'000.-- zuzüglich 
eines Kostenanteils für die Einstellhalle (Baukosten CHF 708'000.--) sei es 
wahrscheinlich, dass ein solches Objekt auf dem aktuellen Immobilienmarkt 
nachgefragt werde. 
Laut Übersicht Erstwohnungen in der betreffenden Gemeinde bestehe seit 
geraumer Zeit eine erhebliche Nachfrage nach Erstwohnungen und 
namentlich Einfamilienhäusern. Es bestehe ein Mangel an EFH gerade auch 
im gehobenen Segment. 


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An die Erfordernisse für die Prüfung der Nachfrage seien gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung gerade dann keine überhöhten 
Anforderungen zu stellen, wenn es, wie hier, nur um zwei Objekte gehe und 
nicht etwa um eine Grossüberbauung. 
Die Gesuche betreffend feuerpolizeiliche Bewilligung und den Ersatzbeitrag 
für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze hätten nicht zusammen mit dem 
Baugesuch 
aufgelegen. 
Indessen 
seien 
die 
Gesuche 
respektive 
Bewilligungen gemeinsam mit den Einspracheentscheiden und den 
Baubewilligungen 
eröffnet 
worden, 
im 
Sinne 
von 
integrierenden 
Bestandteilen 
der 
Baubewilligungen. 
Daraus 
erwachse 
den 
Beschwerdeführenden 
kein 
Nachteil. 
Diese 
Verfügungen 
seien 
mitangefochten, weil sie Bestandteil der Baubewilligungen seien. Dazu 
könnten sich die Beschwerdeführer vorliegend auch materiell äussern. 
Zudem habe das Verwaltungsgericht volle Kognition.
Bei der für die Erstellung einer feuerpolizeilichen Bewilligung für die Häuser 
A und B enthaltenen Auflage, wonach für Heizung und Brennstofflagerung 
sowie für Erstellung einer Einzelfeuerung ein separates Gesuch notwendig 
sei, handle es sich um eine Standardauflage. Wenn, wie hier, es nicht 
ausgeschlossen sei, dass solche Elemente später noch erstellt würden, 
werde dies routinemässig verfügt.
Die Ausführungen zum supranationalen Recht seien nicht hier zu prüfen. 
Dafür gebe es keine Rechtsgrundlage.
6.
Am 21. Mai 2021 wurde der Beschwerde vom Instruktionsrichter – ausser für 
den Abtransport von Humus und das Treffen vom Sicherungsmassnahmen 
– aufschiebende Wirkung zuerkannt. Der Antrag, der Bauherr sei zu 
verpflichten, die Bauprofile zu erstellen, wurde abgewiesen.
7.
Mit Replik vom 28. Juni 2021 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen 
fest. Ihr Rechtsvertreter liess sich über die Gemeinden aus, die zulasten des 
Steuerzahlers prozessierten, Verfahrensmängel vor Gericht zu heilen und 
Aufgaben, welche im Bewilligungsverfahren erledigt werden müssten, im 


- 14 -
Beschwerdeverfahren nachholen und unstatthaft zugunsten Privater Partei 
ergriffen. Auch wenn dies möglicherweise problematisch sein könne, sei es 
doch allgemein übliche Praxis. RA V._____ war denn in seiner Replik auch 
nicht der Ansicht, solches müsse zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheides führen. Er hat nur in Aussicht gestellt, die Beschwerdeführer 
würden das inskünftig genau beobachten. RA V._______ hat zudem wohl 
übersehen, dass er selber z.B. die Gemeinden P._____ [U 9 55, R 9 26, U 
10 89/90, R 11 137, R 15 31] und Q._____ [U 14 52, A 16 21] vor 
Verwaltungsgericht vertreten hat.
Die Beschwerdeführer kritisierten die rechtsmissbräuchliche Umgehung der 
Bestimmungen des ZWG und die unkritische Haltung der Gemeinde dazu. 
Die Gemeinde habe nicht unvoreingenommen Abklärungen zur Sache 
getroffen und ihre Abklärungspflicht nicht genügend wahrgenommen.
Die erst vor Verwaltungsgericht eingereichte Bevölkerungsstatistik sei 
Parteibehauptung und ohne Beweiswert.
Die Beschwerdeführer machten weitschweifige Ausführungen, was alles zu 
prüfen gewesen wäre und verwiesen auf andere Fälle und aus 
Medienberichten etc.
Betreffend Verletzung der Vorschriften über die Gebäudelänge und 
Grenzabstände hielten die Beschwerdeführer an ihren Begründungen fest. 
Insbesondere sind sie der Meinung, die IVHB helfe nicht weiter.
Die 
Gemeinde 
E._____ 
gebe 
in 
ihren 
Publikationen 
die 
koordinationspflichtigen Gesuche um Zusatzbewilligungen immer noch nicht 
an und befürworte deren Heilung im Beschwerdeverfahren. Dies sei 
befremdlich und erschreckend und erschüttere den Glauben an den 
Rechtsstaat. Die bisherige gesetzeswidrige Praxis würde so einfach 
weitergeführt.
Die Gemeinde habe den Beschwerdeführern D.______ gestattet, per E-Mail 
Einsprache zu erheben. Sie hätten sich zuvor bei der Gemeinde erkundigt, 
ob dies ausnahmsweise zulässig sei und die Gemeinde habe es ihnen 
erlaubt, aber die diesbezügliche Korrespondenz dem Gericht nicht 


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übermittelt. Es werde Antrag auf Herausgabe sämtlichen E-Mail-Verkehrs 
zwischen Baugesuchstellenden, Architekten, Bauamt, Bauverwaltung, 
Baukommission und Baubehörde an das Gericht gestellt, auch allfällige 
Besprechungsprotokolle. Auf diese Idee seien die Beschwerdeführer deshalb 
gekommen, weil der Bauherr den Beschwerdeführern den Vorhalt der 
ungültigen Einsprache per E-Mail gemacht habe. Mit der Erlaubnis, die 
Einsprache per E-Mail einzureichen, sei zudem ein Vertrauenstatbestand 
gesetzt worden.
Somit liege hier eine gültige Einsprache vor und der gegenteilige Einwand 
wäre rechtsmissbräuchlich.
Sie hätten die Einsprache in der Schweizer Botschaft oder einem Schweizer 
Konsulat in Australien abgeben können, was aber schlecht gewesen wäre, 
weil es mehrere Tage gebraucht habe bis auf dem Dienstweg via EDA das 
Original in der betreffenden Gemeinde eingetroffen wäre. Zudem wäre das 
rechtliche Gehör verletzt worden.
8.
Am 6. Juli 2021 verzichtete der Bauherr (nachfolgend Beschwerdegegner) 
auf die Einreichung einer Duplik.
9.
In ihrer Duplik vom 12. Juli 2021 hielt die Gemeinde E._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) an ihren Anträgen fest.
Verfahrensmängel im erstinstanzlichen Verfahren liessen sich in der Regel 
sehr wohl heilen. Hier sei die behauptete und bestrittene Verletzung des 
Koordinationsgebotes nicht so schwerwiegend, dass sie sich nicht heilen 
liesse.
Die 
Beschwerdegegnerin 
habe 
genügend 
Abklärungen 
betreffend 
Zweitwohnungsgesetzgebung 
getätigt. 
Bei 
Haus 
A 
seien 
rechtsprechungsgemäss keine weiteren Abklärungen vonnöten gewesen. 
Bei Haus B habe die Beschwerdegegnerin auf eigene Erfahrungen und 
fundierte Zahlen betreffend gemeindeinterne Nachfrage für Erstwohnungen 
vor Ort abgestellt. Die Daten der Bevölkerungsstatistik hätten schon vorher 


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bestanden und seien der Beschwerdegegnerin bei ihrer Entscheidfindung 
bekannt gewesen.
Es obliege ihr als rechtsanwendende Behörde, die Bestimmungen des 
kommunalen Rechts im Rahmen ihres Ermessensspielraums auszulegen 
und anzuwenden. Das Verwaltungsgericht auferlege sich bei der 
Überprüfung praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung und habe nicht 
bereits dann einzugreifen, wenn sich eine abweichende Auffassung ebenfalls 
als sachlich gerechtfertigt erwiese. Auch wenn die Handhabung des 
Mehrlängenzuschlags in anderen Gemeinden keinen Einfluss auf die 
Auslegung von Art. 40 BG hätte, zeigten die in Rz 16 ff. ihrer Vernehmlassung 
aufgezählten Beispiele auf, dass die Handhabung der Beschwerdegegnerin 
sachlich gerechtfertigt sei. Eine Praxis lasse sich sehr wohl belegen (fünf 
Beispiele). Das Verwaltungsgericht habe sich überdies in VGU R 12 11 zur 
Handhabung des Mehrlängenzuschlags der Beschwerdegegnerin geäussert. 
Dort habe eine einzige Fassade einen grösseren Grenzabstand einhalten 
müssen. Inwiefern die IVHB die Auffassung der Beschwerdeführer stützen 
solle, sei nicht ersichtlich.
Betreffend Art. 77 KRG (Unterschreitungen von Grenzabständen) müssten 
lediglich überwiegende öffentliche Interessen, nicht aber nachbarliche 
Interessen abgewogen werden. Die Interessen der übrigen Nachbarn auf den 
nicht betroffenen Gebäudeseiten würden von Art. 77 KRG nicht geschützt. 
Haus A halte sämtliche Grenzabstände ein.
Die Dachform sei zulässig.
Die Beschwerdegegnerin habe den Beschwerdeführern D._____ gestattet, 
die Einsprache elektronisch einzureichen. Sie habe die Einsprache 
anerkannt und behandelt. Das Verwaltungsgericht könne diesen Aspekt 
abweichend 
würdigen. 
Über 
diese 
Mail 
hinaus 
existiere 
keine 
Korrespondenz, welche für die Bewilligungsfähigkeit der geplanten 
Bauvorhaben von Relevanz wäre. 
Es hätten auch keine verpönte Vorbefassung oder andere Ausstandsgründe 
vorgelegen.


- 17 -
10.
Am 16. März 2022 schrieb der Beschwerdegegner dem Gericht, es kämen 
immer wieder Interessenten auf den Immobilienmakler Z.____ zu. Er lege 
zwei Erklärungen von Interessenten für Wohnsitzname und Kaufinteresse in 
der Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein. Weiter lege er ein Gutachten 
der S._____ AG vom 15. März 2022 betreffend Einschätzung der bisherigen 
und künftigen potentiellen Erstwohnungsnachfrage für Premium-Immobilien 
in R._____ im Zusammenhang mit seinem Bauprojekt auf Parzelle G._____ 
in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein. Danach könne kein Zweifel 
daran bestehen, dass in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin eine 
hinreichende Nachfrage nach solchen Erstwohnungsprojekten, wie sie der 
Beschwerdegegner erstellen wolle, bestehe.
Die S._____ AG zog in ihrem Bericht das Fazit, auf Grund ihrer detaillierten 
quantitativen Analysen und der Erläuterung der Ergebnisse sei plausibel, 
dass ein Nachfragepotential für Premium-Immobilien in R._____ für einige 
wenige Objekte pro Jahr und auf absehbare Zeit vorhanden sei. 
11.
In ihrer Stellungnahme vom 2. Mai 2022 schrieben die Beschwerdeführer 
dazu, die Eingabe vom 16. März 2022 sei ein Eigengoal. Die eingelegten 
Erklärungen belegten zusammen mit dem Bericht (Papier S._____) gerade 
nicht 
die 
Nachfrage 
und 
die 
vom 
Beschwerdegegner 
und 
der 
Beschwerdegegnerin getätigten Behauptungen. Sie gingen von maximal 
CHF 3 Mio.-3.5 Mio. Kaufpreis aus. Die von S._____ AG "erklärten" Preise 
führten aber zu einem Kaufpreis von über CHF 5 Mio. und mehr. Die 
eingereichten Erklärungen seien zudem zahnlos und wiesen auf 
Bauspekulation hin, ja seien gar der Beweis für die Spekulation. Das gelte 
auch für das Haus A.
Der Bericht S._____ AG sei methodisch falsch erstellt worden. Er entspreche 
nicht wissenschaftlichen Vorgaben, wie ein Gutachten zu erstellen sei. Er sei 
zum Zweck erarbeitet worden, die Behauptungen vom Beschwerdegegner 
und der kommunalen Baubehörde zu schützen, damit diese vor Gericht 


- 18 -
gewännen. Das Papier S._____ AG sei eine reine und unbewiesene 
Parteibehauptung. Man könne es sogar dahingehend interpretieren, dass in 
der Gemeinde der Beschwerdegegnerin der Bedarf an Objekten wie das 
streitgegenständliche gar nicht ausgewiesen sei. Die Eingabe vom 16. März 
2022 
mitsamt 
Beilagen 
vermöge 
die 
Abklärungspflicht 
der 
Beschwerdegegnerin nicht zu ersetzen. Es liege eine Umgehung des 
Zweitwohnungsverbots vor, weshalb an der Beschwerde festgehalten werde.
12.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2022 ersuchte der Anwalt/Rechtsvertreter des 
Beschwerdegegners um zeitlich rasche Behandlung und Beurteilung des 
Falles, weil sein Mandant sehr daran interessiert sei, sein Bauvorhaben auf 
Parzelle G._____ bald möglichst realisieren zu können. 
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen 
in 
den 
Rechtsschriften 
der 
Parteien 
wird, 
soweit 
entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem 
Recht 
endgültig 
sind. 
Strittig 
ist 
vorliegend 
der 
kombinierte 
Einspracheentscheid vom 17. März 2021, mitgeteilt am 25. März 2021, 
worin die Beschwerdegegnerin u.a. die Einsprachen der heutigen 
Beschwerdeführer abwies und die drei Baubewilligungen für die 
Neubauten auf Parzelle G._____ (Haus A [Baugesuch Nr. M._____], Haus 
B [Nr. K._____] und gemeinsame Einstellhalle/Tiefgarage [Nr. H._____]) 
mit Auflagen und unter Bedingungen an den Beschwerdegegner (Bauherr) 
erteilte. Dieser Entscheid der Beschwerdegegnerin ist weder endgültig 
noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt 


- 19 -
er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer 
sind als Miteigentümer respektive Stockwerkeigentümer der unmittelbar 
im Norden angrenzenden Nachbarparzelle O._____, welche schon mit 
einem Mehrfamilienhaus überbaut ist und ebenfalls – wie die Bauparzelle 
G._____ – in der Wohnzone B liegt, aufgrund ihrer örtlichen Nähe (unter 
100 m) als formelle und materielle Adressaten des kombinierten 
Entscheids (Einsprache/Baubewilligung) betroffen und haben daher ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie zur 
Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen 
frist- und formgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) eingereichte 
Beschwerde ist deshalb einzutreten. 
2.
In materieller Hinsicht gilt es u.a. die Einhaltung des kommunalen 
Baugesetzes 
(BG) 
der 
Beschwerdegegnerin 
sowie 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR 801.100) 
bezüglich der bewilligten Gebäudelänge, der Grenzabstände sowie der 
Gestaltung zu prüfen und zu entscheiden. Sollte eine Verletzung jener 
baupolizeilich massgebenden Bestimmungen vorliegen, müsste der 
angefochtene Entscheid bereits aus diesen Gründen – ohne weitere 
Prüfung der zusätzlich geltend gemachten Einwände betreffend 
Nichtbeachtung 
des 
Zweitwohnungsgesetzes 
sowie 
Verletzung 
supranationalen Rechts – vom Gericht aufgehoben werden. 
2.1.
Laut kommunalem Zonenschema (Art. 26 BG) gelten in der hier 
massgebenden Wohnzone B u.a. folgende Bauvorschriften: AZ 0.55; 
Gebäudehöhe 9.00, Gebäudelänge 15.00 m, Grenzabstand 5.0 m (ohne 
Mehrlängenzuschlag) 
bzw. 
2.5 
m 
(gegenüber 
öffentlichen 
Strassen/Wege). In Art. 40 BG wird zur Berechnung der Mehrlänge 
bestimmt: Der in der betreffenden Zone vorgeschriebene Grenzabstand 
ist um 1/5 der Mehrlänge, höchstens aber um 5.00 m zu vergrössern, wenn 
die Seite eines Gebäudes in den Wohnzonen A und B länger als 15.00 m 


- 20 -
[…] ist (Abs. 1). Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute verlängert, so 
ist 
die 
gesamte 
Fassadenlänge 
für 
die 
Berechnung 
des 
Mehrlängenzuschlags massgebend (Abs. 2, Satz 1). Während die 
zulässige Gebäudelänge jeweils im kommunalen BG geregelt wird, 
werden die minimalen Gebäude- und Grenzabstände hingegen auf 
kantonaler Stufe im KRG festgelegt. Der diesbezüglich massgebende Art. 
75 KRG in Sachen Abstände lautet dabei wie folgt:
Art. 75 Bauabstände (1. Gebäude)
1 Bei der Erstellung von Gebäuden, die das massgebende Terrain überragen, ist 
gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern 
das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt.
2 Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das 
Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt.
3 Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen, Erker, 
offene Balkone dürfen bis zu 1.0 m in den Grenz- und Gebäudeabstand hineinragen. 
Bildet der vorspringende Gebäudeteil nach aussen eine Wand, gilt diese als Teil der 
Umfassungswand.
2.2.
Nach Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG handelt es sich bei Art. 75 KRG um eine 
kantonale Bauvorschrift. Solche (höherrangigen kantonalen) Vorschriften 
gehen nach Art. 107 Abs. 2 KRG abweichenden kommunalen Vorschriften 
vor. Ebenfalls gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG bleiben allgemein strengere 
Vorschriften der Gemeinden indessen vorbehalten.
2.3.1.
Die Beschwerdeführer haben sich vorab zur Gebäudelänge beim Haus A 
stets auf den Standpunkt gestellt, dieser betrage nicht 16.00 m wie in den 
Plänen angegeben, sondern tatsächlich mehr als 23.00 m, da der Lichthof, 
die Dachvorsprünge sowie der Gartensitzplatz im Westen hinzuzuzählen 
seien. Anstatt eines Mehrlängenzuschlags von 1.0 m [16 - 15 m] hätte sich 
danach korrekterweise ein Mindestabstand von 6.60 m ergeben, womit der 
in der Wohnzone B vorgeschriebene Grenzabstand von 5.0 m nicht bloss 
um 0.2 m (1/5 von 1.0 m), sondern um 1.6 m (1/5 von 8.0 m [= 23 - 15 m]) 
zu vergrössern gewesen wäre. Der fixierte Grenzabstand von 5.20 m auf 


- 21 -
der Nordseite des Hauses A sei deshalb auf falschen Grundlagen ermittelt 
worden und müsse folgerichtig nun noch entsprechend korrigiert werden. 
2.3.2.
Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich aufgrund der eingereichten 
und 
aussagekräftigen 
Baubewilligungspläne 
(vgl. 
Akten 
des 
Beschwerdegegners [Bg-act.] 24) bei Haus A und bei Haus B eindeutig 
nicht um zwei miteinander verbundene Baukörper. Sie sind nur durch die 
komplett unterirdische Autoeinstellhalle (= gemeinsame Tiefgarage) 
miteinander verbunden. Der nach Norden und Süden offene Lichthof bei 
Haus 
A 
befindet 
sich 
westlich 
davon, 
direkt 
unterhalb 
des 
Gartensitzplatzes (vgl. Bg-act. 24 und eingereichtes Modell Haus A; Bg-
act. 23 [Farbfotos inkl. Materialisierung]). Das talwärts geplante Haus B ist 
ein offensichtlich eigenständiger Baukörper, welcher nur via unterirdischer 
Tiefgarage mit Haus A verbunden ist. Somit ist das Vorhaben nicht als 
einziges Gebäude zu behandeln, weshalb auch drei Baugesuche gestellt 
und drei Baubewilligungen erteilt wurden. Die Gebäudelänge von Haus A 
ist deshalb mit 16.0 m in Ordnung. Es resultiert daraus bloss ein 
Mehrlängenzuschlag von 0.2 m, womit der Grenzabstand zumindest auf 
der Nordseite des Hauses A mit 5.20 m gegenüber der Parzelle O._____ 
der Beschwerdeführer eingehalten wird. Entgegen der Darstellung der 
Beschwerdeführer beträgt die Gebäudelänge des Hauses A nicht mehr als 
23.0 m, da weder der Lichtschacht noch der Gartensitzplatz (Terrasse) im 
Westen des Hauses A eine Nebenbaute im Sinne von Art. 39 BG und der 
dazu entwickelten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darstellen 
(vgl. VGU R 18 34 E.5.2) und somit nicht zur Gebäudelänge gestützt auf 
Art. 40 Abs. 2 BG hinzuzuzählen sind. Dasselbe gilt für die 
Dachvorsprünge und den östlichen Balkon, welche weniger als 1.0 m in 
den Grenzabstand hineinragen. Eine Grenzabstandsverletzung infolge 
falsch ermittelter Gebäudelänge des Hauses A ist demnach zu verneinen, 
weil die anrechenbare Gebäudelänge auf der Nordseite mit 16.0 m korrekt 
ermittelt wurde und somit ein Grenzabstand von 5.20 m zu beachten war.


- 22 -
2.3.3.
Umstritten und zu klären ist hier allerdings noch, ob der Grenzabstand von 
5.20 m lediglich auf der Nordseite des neu geplanten Hauses A auf 
Parzelle G._____ einzuhalten ist oder ob dies konkret insbesondere auch 
für die Ostseite des Hauses A gegenüber der ebenfalls bereits überbauten 
Nachbarparzelle T._____ zu gelten hat. Die Beschwerdegegnerin trat in 
ihren Rechtsschriften ausführlich und dezidiert dafür ein, dass der 
geforderte Grenzabstand einzig gegenüber der Nordseite des Hauses A 
eingehalten werden müsse, gegenüber der Ostseite aber davon 
abgewichen werden dürfe und somit der dort vorhandene Grenzabstand 
von 
5.0 
m 
ohne 
Mehrlängenzuschlag 
ausreichend 
sei. 
Der 
Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts stünden die Art. 40 Abs. 1 BG und 
Art. 75 KRG nicht entgegen. Dieselbe Ansicht und Gesetzesinterpretation 
vertrat der Beschwerdegegner.
2.3.4.
Nach Auffassung des Gerichts wird in Art. 40 BG allerdings nichts darüber 
gesagt, ob der Mehrlängenzuschlag als Vergrösserung/Verlängerung des 
Grenzabstands gegenüber welchen Nachbargrundstücken einzuhalten ist. 
Die Frage wird jedoch von Art. 75 Abs. 1 KRG beantwortet, welcher 
vorschreibt, dass neue Gebäude über dem massgebenden Terrain 
(Wortlaut vor dem 1. April 2019: "über dem gewachsenen Boden") 
gegenüber jedem Grundstück einen Grenzabstand [...] einzuhalten haben. 
Wenn die Beschwerdegegnerin für den Fall der Mehrlänge einen Zuschlag 
vorsieht, gilt für Bauvorhanden mit Mehrlänge nach Art. 40 BG die 
Mehrlänge 
zuzüglich 
Mehrlängenzuschlag. 
Das 
vorliegende 
Baugrundstück weist unbestrittenermassen aber lediglich auf der 
Nordseite den verlangten Grenzabstand von 5.20 m auf und ist somit nicht 
bewilligungsfähig. Auf der Ostseite beträgt der Grenzabstand nachweislich 
nur 5.0 m, was räumlich zu wenig ist. 


- 23 -
2.3.5.
Angesichts der Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstands bei 
Haus A erübrigt sich die Prüfung der weiter erhobenen verschiedenen 
Rügen – so insbesondere unvollständige Sachverhaltsermittlung, 
Verletzung des rechtlichen Gehörs, Verletzung Koordinationspflicht und 
Gestaltungsvorschriften, Verletzung Zonenschema, Umgehung des 
Zweitwohnungsbauverbots, Verletzung supranationalen Rechts). Die 
weiter aufgeworfene Frage, ob ein Teil der Beschwerdeführer (hier ein in 
Australien wohnhaftes Ehepaar, das via E-Mail Einsprache erhoben hatte) 
zur 
Beschwerdeerhebung 
überhaupt 
legitimiert 
ist, 
kann 
hier 
offengelassen werden, da die Legitimation der übrigen Beschwerdeführer 
(Ehepaar aus der Schweiz) ohnehin gegeben ist und die Beschwerde 
somit sowieso zu behandeln war.
2.3.6.
Der kombinierte Einspracheentscheid ist somit nicht rechtens und deshalb 
aufzuheben, was im Resultat zur Gutheissung der Beschwerde führt. 
3.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und dem 
Beschwerdegegner 
aufzuerlegen. 
Das 
Gericht 
erachtet 
dabei 
ermessensweise 
eine 
Staatsgebühr 
von 
CHF 
3'000.-- 
(zzgl. 
Kanzleiauslagen) für angemessen und gerechtfertigt.
3.2.
Aussergerichtlich 
haben 
die 
Beschwerdegegnerin 
und 
der 
Beschwerdegegner zudem je hälftig den Beschwerdeführern eine 
Parteientschädigung gestützt auf Art. 78 Abs.1 VRG zu bezahlen. Mangels 
Einreichung einer Honorarnote setzt das Verwaltungsgericht die 
Entschädigung für die Beschwerdeführer gestützt auf Art. 2 Abs. 1 der 
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) nach eigenem 
Ermessen auf insgesamt CHF 5000.-- (inkl. MWST) fest, was einem Zeit-
/Arbeitsaufwand von ca. 18.5 h à CHF 270.-- (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV) 


- 24 -
entspricht. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerin (Anteil CHF 
2'500.--) und der Beschwerdegegner (Anteil CHF 2'500.--) die 
Beschwerdeführer folglich für die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu entschädigen. 
II. Demnach erkennt das Gericht:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Einsprache- und die 
Baubewilligungsentscheide vom 17. März 2021 (zu den Baugesuchen Nrn. 
[…………………] (Neubau Tiefgarage, Neubau EFH A sowie Neubau EFH 
B) samt (kantonalen) Zusatzbewilligungen aufgehoben.
 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
564.--
zusammen
CHF
3'564.-- 
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde E._____ und F._____.
3.
Aussergerichtlich haben die Gemeinde E._____ und F._____ überdies 
A._____ und B._____ je hälftig mit CHF 2'500.--, insgesamt also mit CHF 
5'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Dagegen Weiterzug am Bundesgericht noch hängig (1C_528/2022).