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Grundstückgewinnsteuer und Steuerpfandrecht. Über-
gangsregelung. Zuständigkeit zu Veranlagung und Erlass der
Pfandrechtsverfügungen.
Separate
kantonale
und
kommunale Veranlagungen.
– Für eine Eigentumsübertragung vom 13. April 2007
richtete sich die Zuständigkeit für die Veranlagung und den
Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer nicht
schon nach dem GKStG, sondern nach den alt-
rechtlichen Bestimmungen, weshalb sie immer noch der
Gemeinde zukam (E.3).
– Die kommunale Grundstückgewinnsteuer war im kon-
kreten Fall klar nicht in der entsprechenden kantonalen
Veranlagung mitenthalten (E.4).
Imposta sul plusvalore fondiario e ipoteca legale fiscale.
Normativa transitoria. Competenza per la tassazione e
l’emanazione delle decisioni sull’ipoteca legale. Tassa-
zioni cantonali e comunali separate.
– Per un trapasso di proprietà avvenuto il 13 aprile 2007 la
competenza per la tassazione e il prelievo dell’im- posta
comunale sul plusvalore non si conformavano già alla
LImpCC, ma alle norme previgenti e spettava per- tanto
ancora al comune (cons. 3).
– L’imposta comunale sul plusvalore fondiario nel caso
concreto non faceva in alcun modo parte della rispet- tiva
tassazione cantonale (cons. 4).
Erwägungen:
3. a) Das GKStG ist auf den 1. Januar 2007 in Kraft getreten
und findet unter Vorbehalt von Art. 34 Abs. 3 GKStG per 1. Januar
2009 Anwendung (Art. 34 Abs. 2 GKStG). In Art. 31 Abs. 2 GKStG
wird bezüglich der Anpassung der untergeordneten Gesetzgebung
präzisiert, dass die Bestimmungen dieses Gesetzes ab dem 1. Ja-
nuar 2009 direkte Anwendung finden und abweichenden Regelun-
gen der Gemeinden, Landeskirchen und Kirchgemeinden vorge-
hen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer können sich die
steuerpflichtigen Personen nicht bereits ab dem Zeitpunkt des In-
krafttretens per 1. Januar 2007, sondern erst ab dem Zeitpunkt der
Anwendbarkeit per 1. Januar 2009 auf die kantonal vorgegebenen
Normen berufen. Der Sinn des Auseinanderklaffens zwischen In-
krafttreten des GKStG und dessen Anwendbarkeit bestand darin,
den Gemeinden genügend Zeit für die Umsetzung der Folgegesetz-
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gebung und gleichzeitig Sicherheit bezüglich der kantonalen Ge-
setzgebung zu gewähren (A. von Rechenberg, Handkommentar
zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuergesetz, Chur 2009,
Art. 34 N. 2). Es ergibt sich, dass die Vorschriften bezüglich Inkraft-
treten und Anwendung des GKStG klar und nachvollziehbar sind,
aber keine echte Übergangsregelung darstellen. Eine Übergangs-
bestimmung enthalten die Schlussbestimmungen des GKStG nur
in Art. 33 GKStG betreffend noch nicht besteuerte Erbvorbezüge an
Ehegatten sowie an direkte Nachkommen. Es existieren dagegen
keine übergangsrechtlichen Regeln, welche sich auf Art. 6 Abs. 1
GKStG (Vereinheitlichung der Grundstückgewinnsteuer in materiel-
ler Hinsicht) oder Art. 6 Abs. 4 GKStG (Neuregelung der Zuständig-
keit für Veranlagung und Bezug der Grundstückgewinnsteuer,
Vereinheitlichung in formeller Hinsicht) beziehen. Bevor eine ent-
sprechende Gesetzeslücke angenommen wird, ist nach einer subsi-
diären Regelung zu suchen. Art. 1 Abs. 2 GKStG hält fest, dass die
Bestimmungen des StG sinngemäss Anwendung finden, soweit
das GKStG keine abweichende Regelung enthält. Da das GKStG auf
die vorliegende Streitfrage keine Antwort bereithält, ist die allge-
meine Übergangsbestimmung von Art. 187 Abs. 1 StG beizuziehen.
Danach bestimmt sich das anwendbare Recht für nicht periodische
Steuern – und damit auch für die Grundstückgewinnsteuer – nach
dem Zeitpunkt, in welchem der steuerbegründende Tatbestand ein-
getreten ist. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird die Steuerpflicht
durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an
einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). Im vorlie-
genden Fall fand die Eigentumsübertragung am 13. April 2007 statt.
Deshalb richtet sich die Zuständigkeit für die Veranlagung und den
Bezug der kommunalen Grundstückgewinnsteuer nicht nach dem
GKStG, sondern nach den altrechtlichen Normen.
b) Bis zum 1. Januar 2009 veranlagte der Kanton einzig die
kantonale Grundstückgewinnsteuer. Anschliessend übernahmen
die Gemeinden die veranlagten Faktoren und stellten ihre Steuer in
Rechnung. Rund zwei Drittel der Gemeinden erhoben die Grund-
stückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. Die restlichen
Gemeinden koppelten ihre Steuer an den Steuerfuss der Einkom-
mens- und Vermögenssteuer oder kannten einen selbstständigen
Steuerfuss für die Grundstückgewinnsteuer. Somit waren die Ge-
meinden im Bereich der Grundstückgewinnsteuer autonom. Mit
dem GKStG wurden die kommunalen Regeln auf kantonaler Ebene
vereinheitlicht (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat,
Heft Nr. 3/2006 – 2007, S. 184 und 213; von Rechenberg, a. a. O.,

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Art. 6 N. 3). In formeller Hinsicht wurde mit der Regelung von Art. 6
Abs. 4 GKStG die Zuständigkeit für die Veranlagung und den Bezug
der kommunalen Grundstückgewinnsteuer auf die kantonale Steu-
erverwaltung übertragen. Nach bisherigem Recht lag diese – ent-
sprechend ihrer umfassenden Steuerhoheit in diesem Bereich – bei
den Gemeinden. Weil sich im vorliegenden Fall die Zuständigkeit
nach den altrechtlichen Vorschriften bestimmt (vgl. Art. 187 Abs. 1
StG), war die Beschwerdegegnerin berechtigt, die kommunale
Grundstückgewinnsteuer zu veranlagen und die darauf basieren-
den Pfandrechtsverfügungen zu erlassen.
c) Die Beschwerdegegnerin begründete ihre Zuständigkeit
in den Pfandrechtsverfügungen vom 19. März 2010 mit Art. 69a
ABzStG, wonach Veranlagung und Bezug der kommunalen Grund-
stückgewinnsteuer, deren steuerbegründender Tatbestand vor dem
1. Januar 2009 eingetreten ist, durch die zuständige Gemeinde er-
folgen. In diesem Zusammenhang machen die Beschwerdeführer
geltend, dass Art. 69a ABzStG gegen das GKStG sowie das Verbot
der echten Rückwirkung verstosse und damit ungültig sei. Diese Be-
stimmung wurde von der Regierung am 22. Dezember 2009 auf Ver-
ordnungsebene beschlossen und rückwirkend auf den 1. Januar
2009 in Kraft gesetzt. Wie vorstehend dargelegt, führt bereits die
Anwendung von Art. 187 Abs. 1 StG zum Schluss, dass die Ge-
meinden für die Veranlagung und den Bezug der Grundstückge-
winnsteuern zuständig sind, deren steuerbegründender Tatbestand
vor dem 1. Januar 2009 eingetreten ist. Der Klarheit halber wurde
dieser Grundsatz trotzdem in den ABzStG festgehalten (Protokoll
Nr. 1251 zum RB vom 22. Dezember 2009, S. 3). Die Beschwerde-
führer verkennen, dass es sich bei Art. 69a ABzStG nicht um neues,
von Art. 6 Abs. 4 GKStG abweichendes Recht, sondern lediglich um
eine Präzisierung der bereits bestehenden Zuständigkeitsordnung
für altrechtliche Konstellationen handelt. Art. 69a ABzStG entfaltet
demzufolge überhaupt keine Rückwirkung, weshalb sich diese mit
dem übergeordneten kantonalen Recht völlig in Einklang stehende
Bestimmung als rechtmässig erweist. Die Beschwerdegegnerin war
gestützt auf Art. 6 Abs. 4 GKStG in Verbindung mit Art. 69a ABzStG
berechtigt, die kommunale Grundstückgewinnsteuer zu veranlagen
und zu deren Sicherung Pfandrechtsverfügungen zu erlassen. So-
mit liegt die geltend gemachte Nichtigkeit der entsprechenden Ver-
fügungen nicht vor.
4. a) Die Pfandrechtsverfügung unterliegt gemäss Art. 133
Abs. 4 EGzZGB den gleichen Einsprache- und Anfechtungsmöglich-
keiten wie die gesicherte Forderung. Somit sind die Pfandeigentü-

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mer im Pfandrechtsverfahren berechtigt, nebst der Pfandsumme
auch den Bestand und Umfang der an den Steuerschuldner ergan-
genen und durch das Pfandrecht gesicherten Forderung erneut in-
frage zu stellen (PVG 2003 Nr. 13). Deshalb sind die Beschwerde-
führer im vorliegenden Fall legitimiert, zusammen mit den
Pfandrechtsverfügungen auch die ihnen zugrunde liegende kom-
munale Veranlagung zu beanstanden. Die kantonale Veranlagungs-
verfügung kann jedoch nicht Prozessthema bilden, weil sich die
Pfandrechtsverfügungen nur auf die kommunale Grundstückge-
winnsteuer beziehen.
b) Gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien Rechts-
begehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben,
nicht ausdehnen. Dies bedeutet, dass im Beschwerdeverfahren
nicht mehr beantragt werden kann, als vor der Vorinstanz geltend
gemacht worden ist. Das Vorbringen neuer Begründungen, welche
das ursprünglich gestellte Rechtsbegehren zu stützen vermögen, ist
hingegen zulässig (PVG 1994 Nr. 77). Im konkreten Fall haben die
Beschwerdeführer im Einspracheverfahren den Antrag gestellt, es
sei festzustellen, dass die Pfandrechtsverfügungen vom 19. März
2010 nichtig seien. Zusätzlich wird in der Replik nun geltend ge-
macht, dass die kommunale Veranlagungsverfügung vom 24. März
2009 sachlich unbegründet sei. Die Beschwerdegegnerin und die
Beigeladene stellen sich auf den Standpunkt, dass darin eine un-
zulässige Ausdehnung des Rechtsbegehrens zu erblicken sei. Vor-
liegend verlangen die Beschwerdeführer in ihrer Replik im Kern
nicht mehr als im vorausgegangenen Einspracheverfahren: Näm-
lich die Aufhebung der den angefochtenen Einspracheentscheiden
vom 23. Juni 2010 zugrunde liegenden Pfandrechtsverfügungen
vom 19. März 2010. Im Gegensatz zum Einspracheverfahren beru-
fen sie sich nicht mehr nur auf die Nichtigkeit der Pfandrechtsverfü-
gungen, sondern auch auf die materielle Unbegründetheit der die-
sen vorausgegangenen kommunalen Veranlagungsverfügung, was
aber nur eine Erweiterung ihrer Begründung darstellt. Da es sowohl
im vorinstanzlichen Verfahren als auch im Beschwerdeverfahren im
Kern darum geht, die Errichtung eines unmittelbaren gesetzlichen
Pfandrechts zugunsten der Beschwerdegegnerin auf den Stock-
werkeinheiten der Beschwerdeführer zu verhindern, ist ebenfalls zu
prüfen, ob die kommunale Veranlagungsverfügung materiell be-
gründet ist. Folglich handelt es sich dabei nicht um eine Ausdeh-
nung des Rechtsbegehrens im Sinne von Art. 51 Abs. 2 VRG.
c) Die Beschwerdeführer machen insbesondere geltend, die
kommunale Grundstückgewinnsteuer sei bereits in der kantonalen

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Veranlagung vom 22. Januar 2009 enthalten gewesen oder die
Kaufvertragsparteien hätten das zumindest nach Treu und Glauben
annehmen dürfen. Dies trifft jedoch aus mehreren Gründen nicht
zu. Vor allem die vertraglich bestimmten Zahlungsmodalitäten (vgl.
Ziff. II, S. 5 des Kaufvertrages vom 23. März 2007) deuten darauf hin,
dass die Parteien davon Kenntnis hatten, dass die kantonale und die
kommunale Grundstückgewinnsteuer separat veranlagt würden.
Gemäss ihren vertraglichen Formulierungen erwarteten die Kauf-
vertragsparteien nämlich zwei Veranlagungen, eine durch die kan-
tonale und eine durch die kommunale Steuerverwaltung. Zudem
waren im Kaufvertrag Fr. 400 000.– für die Sicherstellung der Grund-
stückgewinnsteuern vorgesehen. Dabei handelt es sich um mehr
als das Doppelte des Steuerbetrages der kantonalen Veranlagung,
welcher Fr. 134 255.– beträgt. Schliesslich gab der Wortlaut der kan-
tonalen Veranlagung überhaupt keinen Anlass dazu, anzunehmen,
dass darin auch die kommunale Steuer enthalten sei. Es wird näm-
lich an keiner Stelle erwähnt, dass die kommunale Grundstückge-
winnsteuer ebenfalls erfasst sei. Somit steht fest, dass die kanto-
nale Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nur den Anteil des
Kantons betraf und den Parteien des Kaufvertrages jederzeit be-
wusst war, dass die Veranlagung der kommunalen Grundstückge-
winnsteuer noch fehlte.
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Urteil vom 5. April 2011
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten wurde mit Urteil vom 7. Februar
2012 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (2C_674/2011).