gr_gerichte · ZR2 2024 31 · 2025-10-07 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Forderung aus Mietvertrag | OR 253-273c Miete

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 7. Oktober 2025
mitgeteilt am 14. Oktober 2025
Referenz
ZR2 24 31
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitz
Bergamin und Aebli
Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc
Parteien
A.________
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG Pascal Caduff
gegen
B.________
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli
Gegenstand
Forderung aus Mietvertrag
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur vom 15. April 2024, mitgeteilt
am 10. Juli 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27)

2 / 24
Sachverhalt
A.a.
Am 14. September 2015 schlossen die B.________ als Vermieterin und die
in Gründung befindliche Restaurant und Hotel B.________ als Mieterin einen
Mietvertrag über das Restaurant "B.________" in O.1.________ ab. Darin
vereinbarten sie auch, dass das Restaurant samt Terrassen gemäss Konzept und
Investitionsbeschrieb umgebaut werden sollte. Die Kosten hierfür waren von den
Vertragsparteien je hälftig zu übernehmen, wobei die Obergrenze des von der
Vermieterin zu tragenden Anteils auf CHF 250'000.00 (später einvernehmlich auf
CHF 295'000.00 erhöht) festgelegt wurde.
A.b.
Im Weiteren sah der Mietvertrag eine feste Mietzeit von fünf Jahren vor,
endend am 30. September 2020. Jede Partei konnte auf dieses Datum hin mit einer
Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kündigen. Sofern keine Kündigung
erfolgte, verlängerte sich der Mietvertrag zu denselben Bedingungen um weitere
fünf Jahre bis zum 30. September 2025 und bei erneut fehlender Kündigung um
weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2030. An diesem Datum sollte der Vertrag
ohne Kündigung enden.
A.c.
Für den Fall, dass die Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September
2020 kündigen sollte, vereinbarten die Vertragsparteien eine von der Vermieterin
an die Mieterin zu zahlende pauschale Entschädigung von CHF 50'000.00.
A.d.
Die Parteien hielten fest, dass die Mieterin eine Entschädigung verlangen
könne, falls das Mietobjekt am Mietende aufgrund von Erneuerungen oder
Änderungen der Mieterin, denen die Vermieterin zugestimmt hatte, einen
erheblichen Mehrwert aufweise.
B.
In der Folge wurde das Mietobjekt umgebaut. Das Mietverhältnis begann am
1. Dezember 2015. Die Mieterin untervermietete das Mietobjekt mit Einverständnis
der Vermieterin während der ganzen Mietdauer an die H.________, welche den
Restaurantbetrieb führte.
C.
Am 15. November 2019 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis per
30. September 2020.
D.
Am 12. September 2020 liess die Mieterin die Liegenschaft räumen. Dabei
entfernte sie auch einen Teil der gemeinsam angeschafften Anfangsinvestitionen.
E.
Am 17. September 2020 änderte die Restaurant und Hotel B.________ ihre
Firma in A.________.

3 / 24
F.
Mit Eingabe vom 9. November 2020 meldete die A.________ bei der
Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur eine Klage gegen die B.________ an.
An der Schlichtungsverhandlung vom 28. April 2021 konnten sich die Parteien nicht
einigen, weshalb am 29. April 2021 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit
folgendem Rechtsbegehren:
Rechtsbegehren der Mieterschaft
1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
CHF 200'000.00 zu vergüten.
2.
Ferner sei der Nettomietzins für die Zeit vom 16. März 2020 bis 30. April
2020 sowie für den 16. September 2020 bis 30. September 2020 um
100 % herabzusetzen und für die Zeit vom 1. Mai 2020 bis
15. September 2020 um 40 % und die Beklagte sei zu verpflichten, den
entsprechenden Betrag von CHF 15'000.00 der Klägerin zu vergüten.
G.
Die A.________ reichte in der Folge am 1. Juni 2021 (Poststempel) ihre
Klage gegen die B.________ beim Regionalgericht Plessur ein. Dabei änderte sie
ihr Rechtsbegehren wie folgt:
1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von
Fr. 120'000.00 zu vergüten.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % MwSt)
zulasten der Beklagten.
Ergänzend reichte sie am 3. Dezember 2021 in der Klage angekündigte Beilagen
ein.
H.
Das Regionalgericht Plessur stellte am 22. April 2022 der B.________ die
Klage vom 1. Juni 2021 (Poststempel) samt Ergänzung vom 3. Dezember 2021 zur
Kenntnisnahme zu und verlangte von der A.________ einen Kostenvorschuss, der
rechtzeitig geleistet wurde.
I.
Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 vereinigte das Regionalgericht Plessur das
vorliegende Verfahren mit dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 (B.________
gegen A.________, C.________ und D.________ betreffend Forderung aus
Mietvertrag / unerlaubte Handlung).
J.
Am 24. Juni 2022 lud das Regionalgericht Plessur die Parteien zu
Vergleichsverhandlungen auf den 15. September 2022, später verschoben auf den
26. September 2022, vor. Anlässlich der Vergleichsverhandlung konnten sich die
Parteien nicht einigen.
K.
Nachdem sämtliche involvierten Parteien sich gegen eine Sistierung des
Zivilverfahrens bis zu einem Entscheid in einem Strafverfahren gegen den
Verwaltungsratspräsidenten
sowie
den
Verwaltungsrat
der
A.________

4 / 24
ausgesprochen hatten, teilte das Regionalgericht Plessur am 18. Januar 2023 mit,
dass auf eine Sistierung verzichtet werde und die Verfahren fortgeführt würden. Es
setzte der A.________ im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 und der B.________ im
vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) Frist zur Einreichung einer
Klageantwort.
Das Gericht hielt zudem fest, zur Vereinfachung des Schriftenwechsels würden die
beiden Verfahren in dieser Phase getrennt geführt.
L.
Mit Klageantwort vom 17. April 2023 verlangte die B.________ die
kostenfällige vollumfängliche Abweisung der Klage.
M.
Mit Verfügung vom 10. Mai 2023 ordnete der verfahrensleitende Richter des
Regionalgerichts Plessur einen zweiten Schriftenwechsel an. Die Replik datiert vom
15. August 2023, die Duplik vom 29. September 2023. Beide Parteien hielten in
ihren Rechtsschriften an ihren Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Argumente.
N.
Am 13. Dezember 2023 folgte die Beweisverfügung, mit welcher die
eingereichten Urkunden für relevant erklärt und Parteibefragungen anlässlich der
Hauptverhandlung vorbehalten wurden. Sämtliche weitergehenden Beweisanträge
der Parteien (Zeugenbefragungen, Edition, Augenschein, Gutachten) wurden
abgewiesen.
O.
Am 2. April 2024 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht
Plessur statt. Mit Entscheid vom 15. April 2024, ohne Begründung mitgeteilt am
16. April 2024, schriftlich begründet mitgeteilt am 10. Juli 2024, erkannte das
Regionalgericht Plessur (Proz. Nr. 115-2021-27):
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
a) Die Gerichtskosten von CHF 7'500.00 gehen zu Lasten der
A.________.
Die Gerichtskosten werden mit dem von der A.________ geleisteten
Vorschuss von CHF 7'500.00 verrechnet.
b) Die A.________ hat der B.________ eine Parteientschädigung von
CHF 16'732.35 (inkl. Barauslage, exkl. MwSt.) zu bezahlen.
3.
(Rechtsmittelbelehrung)
4.
(Mitteilung)
P.
Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Plessur erhob die
A.________ (nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 13. September
2024 (Datum elektronische Eingabe) Berufung beim damaligen Kantonsgericht von
Graubünden. Sie beantragt:

5 / 24
1.
Das Urteil des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz.
Nr. 115-2021-27) sei vollumfänglich aufzuheben und es sei die
Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin einen Betrag
von CHF 100'000.00 zu bezahlen.
2.
Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Regionalgerichts Plessur
vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27) vollumfänglich aufzuheben
und zur Neuentscheidung hinsichtlich der angemessenen Mehrwert-
entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des
vorliegenden Berufungsverfahrens seien der Berufungsbeklagten
aufzuerlegen.
4.
Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin für
das Verfahren vor Erstinstanz und Berufungsinstanz eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen.
Q.
Mit Berufungsantwort vom 16. Oktober 2024 verlangt die B.________
(nachfolgend Berufungsbeklagte) die kostenfällige Abweisung der Berufung.
R.
Die Berufungsklägerin erhielt die Berufungsantwort zur Kenntnisnahme. Ein
zweiter Schriftenwechsel fand nicht statt.
S.
Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und
des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das
vorliegende Verfahren ZK2 24 31 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR2 24
31 weitergeführt.
T.
Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.
Erwägungen
1.
Eintreten
1.1.
In
vermögensrechtlichen
Angelegenheiten
sind
Endentscheide
berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 ZPO). Dieser Streitwert ist
vorliegend unbestrittenermassen erreicht, nachdem die Berufungsklägerin von der
Berufungsbeklagten anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung (vgl. RG-
act. VII.4, S. 2 Ziff. 3a) und auch im Berufungsverfahren CHF 100'000.00 gefordert
hat bzw. fordert und die gesamte Forderung von der Berufungsbeklagten bestritten
worden ist bzw. wird. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur ist somit mit
Berufung anfechtbar.

6 / 24
1.2.
Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert
30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der
nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet
einzureichen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 15. April 2024 wurde
den Parteien am 10. Juli 2024 begründet mitgeteilt und vom Rechtsvertreter der
Berufungsklägerin am 15. Juli 2024 entgegengenommen (RG-act. V.19). Die am
13. September 2024 dagegen erhobene Berufung erfolgte – unter Berücksichtigung
der Gerichtsferien (Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) – frist- und formgerecht. Auf die
Berufung ist – unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung – einzutreten.
Ihre Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer
(Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]).
2.
Vereinigung und Trennung von Verfahren durch die Vorinstanz
Die Vorinstanz hat mit Verfügung vom 10. Mai 2022 die Verfahren Proz. Nr. 115-
2021-27 (vorliegendes Verfahren) und Proz. Nr. 115-2021-28 (Klage der
Berufungsbeklagten gegen die Berufungsklägerin sowie gegen C.________ und
gegen D.________ betreffend Forderung aus Mietvertrag / unerlaubte Handlung)
vereinigt (RG-act. IV.2). Am 18. Januar 2023 hat sie in einer Verfügung betreffend
Fristansetzung für die Klageantworten gewissermassen nebenbei festgehalten, "zur
Vereinfachung des Schriftenwechsels" würden die beiden Verfahren "in dieser
Phase" getrennt geführt (RG-act. IV.12). In der Folge wurden die beiden Verfahren
offenbar bis zum Schluss getrennt geführt und im angefochtenen Entscheid findet
sich die Feststellung, mit Verfügung vom 18. Januar 2023 sei den Parteien mitgeteilt
worden, dass die Verfahren fortan wieder getrennt geführt würden (act. B.4, S. 3
lit. J).
Eine definitive Trennung der beiden Verfahren wurde nicht mittels Verfügung
angeordnet. Zumindest findet sich keine entsprechende Verfügung bei den Akten,
die Verfügung vom 18. Januar 2023 kann aufgrund des klaren Wortlauts nicht als
definitive
Trennung
verstanden
werden.
Nachdem
aber
weder
die
Berufungsklägerin noch die Berufungsbeklagte diesen Punkt beanstanden, bleibt
es bei dieser Feststellung und erübrigen sich Weiterungen.
3.
Vollmacht Rechtsanwalt Caduff
Im vorinstanzlichen Verfahren fand bei der Berufungsklägerin ein Anwaltswechsel
statt. Als neuer Rechtsvertreter hat Rechtsanwalt Pascal Caduff am 11. April 2023
mitgeteilt, dass die Berufungsklägerin ihn mit der Wahrung ihrer Interessen in den
Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 und Proz. Nr. 115-2021-28 beauftragt habe.

7 / 24
Gleichzeitig hat er eine Kopie der Anwaltsvollmacht eingelegt. Damit hat der neue
Rechtsvertreter seine Vertretungsbefugnis explizit für beide Verfahren kundgetan,
weshalb auch die Anwaltsvollmacht für beide Verfahren eingelegt gilt. In der Folge
hat die Vorinstanz die Mitteilung des Anwaltswechsels und die Anwaltsvollmacht
jedoch einzig im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 – als RG-act. IV.11 und VI.5 –
abgelegt, im vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) finden sich keine
Exemplare bei den Akten. Die Zweite zivilrechtliche Kammer des Obergerichts hat
vom Anwaltswechsel und der Vollmacht nur Kenntnis erhalten, weil der Entscheid
aus dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 ebenfalls mit Berufung angefochten
worden ist (Berufungsverfahren ZR2 24 40 und ZR2 24 41). Die Vorinstanz hat die
Akten im vorliegenden Verfahren nicht ordnungsgemäss geführt. Nachdem die
Parteien diesen Punkt jedoch nicht bemängeln und der erkennenden Kammer die
Vertretungsbefugnis bekannt geworden ist, hat es bei der Feststellung der nicht
ordnungsgemässen Aktenführung vorliegend sein Bewenden.
4.
Nicht angefochtene Punkte
Die Vorinstanz hat festgestellt, bei den von der Berufungsklägerin eingelegten
Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 (RG-act. II.9c8) sowie der
F.________ vom 10. Dezember 2018 (RG-act. II.9c4) handle es sich nicht um
Anfangsinvestitionen. Bezüglich der Rechnung der E.________ hat sie weiter
festgehalten, dass keine Zustimmung der Berufungsbeklagten zu diesen Arbeiten
im Recht liege. Mit Bezug auf die Rechnung der F.________ hat die Vorinstanz
ausgeführt, aus den Akten ergebe sich nicht und die Berufungsklägerin mache auch
nicht geltend, dass sie die Berufungsbeklagte aufgefordert hätte, diese Unterhalts-
und Erneuerungsarbeiten auszuführen, bzw. die Berufungsklägerin habe weder
belegt noch bewiesen, dass es sich um plötzlich notwendige Reparaturen gehandelt
habe, die keinen Aufschub geduldet hätten. Insgesamt verneinte die Vorinstanz
einen Anspruch auf Entschädigung für beide Rechnungen. Die Berufungsklägerin
äussert sich dazu in der Berufung nicht, obwohl sie den ganzen vorinstanzlichen
Entscheid anficht, sie setzt sich mit diesen beiden Rechnungen und der Begründung
der Vorinstanz gar nicht auseinander. Damit fehlt es diesbezüglich an der
notwendigen Begründung der Berufung, weshalb insoweit auf die Berufung nicht
eintreten werden kann. Es bleibt damit bei der Abweisung der Klage im
Zusammenhang mit den Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 sowie
der F.________ vom 10. Dezember 2018.

8 / 24
5.
Mietbeginn
5.1.
Unter den Parteien ist strittig, wann das Mietverhältnis begonnen hat. Die
Berufungsklägerin hält dafür, dass der Mietvertrag am 14. September 2015
unterzeichnet worden und das Mietverhältnis damit zustande gekommen sei. Es
habe aufgrund der festen Dauer von fünf Jahren bis zum 30. September 2020
gedauert. Daraus folge, dass es am 1. Oktober 2015 begonnen habe. Die
Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es handle sich bei der Behauptung, das
Mietverhältnis habe am 1. Oktober 2015 begonnen, um ein unzulässiges Novum.
Zudem sei ihre eigene Behauptung im vorinstanzlichen Verfahren, dass der
Mietbeginn auf den 1. Dezember 2015 festgelegt worden sei, damit der Umbau
noch vor Mietbeginn habe durchgeführt und der Mietgegenstand habe finalisiert
werden können, in den vorinstanzlichen Rechtsschriften der Berufungsklägerin
unbestritten geblieben, weshalb die Vorinstanz zu Recht von einem Mietbeginn am
1. Dezember 2015 ausgegangen sei. Die Behauptung der Berufungsklägerin sei
auch unzutreffend, da der Mietantritt ursprünglich auf den 1. Oktober 2015
vorgesehen, aufgrund einer Intervention der Berufungsklägerin aber auf den
1. Dezember 2015 verschoben worden sei, ohne jedoch den Endtermin
anzupassen.
5.2.
Es trifft zu, dass die Berufungsklägerin in ihren vorinstanzlichen
Rechtsschriften nie geltend gemacht hat, das Mietverhältnis habe am 1. Oktober
2015 begonnen. Es handelt sich bei dieser Behauptung daher um ein Novum.
Noven sind im Berufungsverfahren nur zu hören, wenn sie ohne Verzug vorgebracht
werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Es ist offensichtlich und bedarf keiner
weiteren Ausführungen, dass die Berufungsklägerin schon vor der Vorinstanz hätte
geltend machen können und müssen, das Mietverhältnis habe am 1. Oktober 2015
begonnen. Dies insbesondere, nachdem die Berufungsbeklagte in der Klageantwort
behauptet hat, der Beginn des Mietverhältnisses sei auf den 1. Dezember 2015
festgelegt worden (RG-act. I.6 Rz. 1; vgl. auch RG-act. 1.8 Rz. 5). Die Behauptung
der Berufungsklägerin erweist sich als Novum und kann nicht gehört werden, weil
sie die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt.
5.3.
Die Berufungsklägerin hat es in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften auch
unterlassen, die Behauptung der Berufungsbeklagten, dass das Mietverhältnis am
1. Dezember 2015 begonnen habe, zu bestreiten (RG-act. I.7 Rz. 17 und 18; eine
Stellungnahme zur Duplik hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren
nicht eingereicht, wobei sie in dieser von vornherein keine entsprechende
Bestreitung mehr hätte vornehmen können, nachdem die Behauptung bereits in der

9 / 24
Klageantwort erfolgt war, vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2; 147 III 475 E. 2.3.3.6 [bei
Bestreitungen handelt es sich um neue Tatsachen]), womit diese Tatsache als
unbestritten zu gelten hatte und hat.
Entgegen der beiläufigen Feststellung der Berufungsklägerin in Rz. 13 und 15 der
Berufung spricht die Vorinstanz in Erwägung 1.3.2.3.1 des angefochtenen
Entscheids denn auch nicht von baulichen Massnahmen "zu Beginn des laufenden
Mietverhältnisses". Die Vorinstanz bringt im angefochtenen Entscheid an keiner
Stelle zum Ausdruck, die Anfangsinvestitionen wären während laufendem
Mietverhältnis erfolgt.
5.4.
Die Behauptung der Berufungsbeklagten, der Mietbeginn sei auf Intervention
der Berufungsklägerin hin auf den 1. Dezember 2015 festgesetzt worden, findet
zudem in den Akten ihre Bestätigung. So hat die Berufungsklägerin im
vorinstanzlichen
Verfahren
eine
E-Mail
von
C.________,
damaliges
Verwaltungsratsmitglied der Berufungsklägerin, vom 8. September 2015 eingelegt,
in welcher dieser wörtlich ausführt: "Ich möchte nicht kleinlich sein, aber ein
Mietantritt ist meist nach Umbau. Könnte man den Mietantritt auf 1. Dezember
machen. Ich denke, es wird Ihnen niemand einen Betrieb mieten auf Anfangs
Zwischensaison (resp. auf die Zeit, wo ein Betrieb geschlossen ist). Das würde
bedeuten, das wir zuerst für den Dezember die Miete bezahlen […]. Also wäre auch
Mietbeginn 1.12.15" (RG-act. III.4, 2. Absatz). Im Mietvertrag wird dann der
1. Dezember 2015 als Beginn einerseits der Mietzinszahlungspflicht und
andererseits der Übernahme sämtlicher Betriebs- und Nebenkosten genannt (vgl.
RG-act. II.3, S. 2 Art. 2). All dies spricht für einen Mietbeginn am 1. Dezember 2015.
Es erscheint glaubhaft, dass die Parteien schlicht vergessen haben, auch die
möglichen Kündigungstermine und das feste Mietende an den neuen Mietbeginn
anzupassen.
5.5.
Dem Argument der Berufungsklägerin, der Ausbau habe während laufendem
Mietverhältnis stattgefunden, ist aufgrund des anerkannten Mietbeginns am
1. Dezember 2015 der Boden entzogen. Es handelt sich bei diesem Argument im
Weiteren auch um ein Novum, hat die Berufungsklägerin Entsprechendes im vor-
instanzlichen Verfahren doch nicht behauptet. Da die Berufungsklägerin dieses
Argument bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte vorbringen können und
müssen, kann es im Berufungsverfahren nicht gehört werden. Schliesslich zeigen
auch die Akten, dass die Parteien einen Mietbeginn am 1. Dezember 2015
vereinbart haben. Von diesem Mietbeginn ist die Vorinstanz richtigerweise
ausgegangen.

10 / 24
6.
Fehlende Mehrwertberechnung durch die Vorinstanz
Die Berufungsklägerin moniert, die Vorinstanz habe sich nicht mit den in der vor-
instanzlichen Replik von der Berufungsklägerin vorgebrachten Berechnungen des
Mehrwertes der unbestritten gebliebenen Erneuerungen oder Änderungen
auseinandergesetzt. Die Vorinstanz habe nur ausgeführt, dass sich aufgrund ihrer
rechtlichen Würdigung weitere Ausführungen zu den Berechnungen eines allfälligen
Mehrwertes erübrigten. Damit habe die Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend
und falsch festgestellt und das Recht der Berufungsklägerin auf Abnahme von
Beweisen verletzt. Mit dieser Argumentation lässt die Berufungsklägerin ausser
Acht, was gemäss Vorinstanz bezüglich der in Erwägung 1.2.1 des angefochtenen
Entscheids genannten Positionen konkret unbestritten geblieben ist. Unbestritten
geblieben ist lediglich, dass diese Positionen zu den Anfangsinvestitionen gehört
haben (act. B.4, S. 8 E. 1.2.1). Damit aber hatte die Vorinstanz noch keine Aussage
dazu gemacht, ob diese Positionen einen Mehrwert verursacht hatten und ob die
Berufungsbeklagte einen Mehrwert zu entschädigen hätte. In der Folge ist die Vor-
instanz in Auslegung des Mietvertrages – zu Recht (vgl. Erwägungen 8 ff.) – zum
Schluss gelangt, dass die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Entschädigung
ihrer Anfangsinvestitionen habe. Und in dieser Situation hat sie festgestellt, dass
sich Ausführungen zur Berechnung eines allfälligen Mehrwertes erübrigten. Dies ist
folgerichtig, denn wenn kein Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung besteht,
kommt es auf die Höhe eines Mehrwertes nicht an, so dass sich die Vorinstanz
damit nicht auseinandersetzen musste. Die Berufungsklägerin hat keinen Anspruch
darauf, dass die Vorinstanz sich mit nicht wesentlichen Punkten befasst bzw. nicht
entscheiderhebliche Beweise abnimmt (Art. 150 Abs. 1 ZPO e contrario). Weder hat
die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt noch hat sie das Recht der
Berufungsklägerin auf Beweis verletzt.
Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die
Berufungsbeklagte die von der Berufungsklägerin behaupteten Mehrwerte in der
vorinstanzlichen Duplik substantiiert bestritten hat (RG-act. I.8, Rz. 44-62). Von
einem unbestrittenen Sachverhalt konnte die Vorinstanz bezüglich der Mehrwerte
folglich gar nicht ausgehen.
7.
Analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR
Die Berufungsklägerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe die Rechtsprechung des
Bundesgerichts nicht berücksichtigt, welche eine analoge Anwendung von Art. 260a
Abs. 3 OR zulasse, wenn der Mieter Umbauten mitfinanziere. Dabei übersieht die
Berufungsklägerin, dass Art. 260a Abs. 3 OR dispositiver Natur ist, von den

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Mietvertragsparteien also abgeändert und sogar wegbedungen werden kann (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 4A_524/2020 vom 19. Januar 2021 E. 3.1,
4A_555/2023 vom 29. November 2024 E. 3.1). Es steht den Mietvertragsparteien
frei,
eine
Mehrwertentschädigung
zu
beschränken
oder
auch
einen
entschädigungslosen Übergang der Änderungen und Erneuerungen ins Eigentum
des Vermieters vorzusehen. Eine analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR
kommt daher vorliegend nur in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag die Frage
einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht geregelt haben.
Nachdem eine Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Vertragsparteien diese
Frage geregelt haben (vgl. Erwägungen 8 ff.), bleibt kein Raum für eine analoge
Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR.
8.
Art. 1 des Mietvertrages – Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen
8.1.
Die Vorinstanz gelangt im Rahmen ihrer Auslegung des Mietvertrages zum
Schluss, der Wortlaut von Art. 1 des Mietvertrages sei klar: Die Vermieterin
verpflichte sich, sich hälftig an den Investitionen gemäss dem in Anhang 1 des
Mietvertrages beschriebenen Konzept zu beteiligen, wobei der von ihr zu
übernehmende Anteil auf CHF 250'000.00 (später erhöht auf CHF 295'000.00)
festgelegt werde. Eine höhere Beteiligung an den Anfangsinvestitionen seitens der
Vermieterin
werde
nicht
vereinbart.
Die
finanzielle
Beteiligung
der
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen sei in Art. 1 des Mietvertrages
abschliessend geregelt (act. B.4, E. 1.3.2.3.1).
8.2.
Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dass es sich bei den
Anfangsinvestitionen und der Entschädigung für Mehrwerte um zwei verschiedene
Regelungsgebiete handle, die nebeneinander bestehen würden und im Mietvertrag
in zwei separaten und für sich allein zu lesenden Artikeln geregelt worden seien.
Sie versucht, ihre Sichtweise mittels Ausführungen zur Frage, wie Investitionen und
Mehrwertentschädigung buchhalterisch zu behandeln seien, zu begründen. Damit
aber zeigt sie nicht auf, dass Art. 1 des Mietvertrages die Beteiligung der
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen nicht abschliessend regelt. Denn
auch wenn Investitionen und Mehrwertentschädigung in einer Buchhaltung
unterschiedlich verbucht werden bzw. unterschiedliche Auswirkungen haben, so
können die Parteien dennoch vereinbaren, dass keine Mehrwertentschädigung
geschuldet ist. Und dass die Parteien genau dies vereinbart haben, hat die Vor-
instanz festgestellt, wenn sie ausführt, Art. 1 des Mietvertrages regle die Beteiligung
der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen abschliessend. Die
Berufungsklägerin zeigt mit ihren Ausführungen zum buchhalterischen Umgang mit
Investitionen und Mehrwertentschädigung nicht auf, dass die Parteien eine

12 / 24
Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen vereinbart haben, sie setzt
eine entsprechende Vereinbarung vielmehr als gegeben voraus. Das hilft ihr nicht.
Insbesondere erschüttert diese Argumentation die Auslegung der Vorinstanz nicht.
8.3.
Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck der Mehrwert-
entschädigung sei es, die Berufungsklägerin für ihre wertvermehrenden
Investitionen in das Vermögen der Berufungsbeklagten schadlos zu halten. Die
Berufungsklägerin werde durch die Entschädigung, welche an zahlreiche
Bedingungen geknüpft sei, finanziell nicht bessergestellt und die Berufungsbeklagte
erleide durch die Abgeltung des objektiven Mehrwertes keine Vermögenseinbusse.
Es folgen weitere Ausführungen zum Ziel einer Mehrwertentschädigung. Auch
damit zeigt die Berufungsklägerin nicht auf, dass die vorinstanzliche Auslegung von
Art. 1 des Mietvertrages fehlerhaft wäre und die Parteien entgegen dem
vorinstanzlichen
Entscheid
eine
Mehrwertentschädigung
für
die
Anfangsinvestitionen vereinbart hätten. Nur darauf aber kommt es an. Ob eine
Mehrwertentschädigung objektiv betrachtet sinnvoll und fair wäre, ist hingegen nicht
entscheidend, denn es zählt allein, was die Parteien vereinbart haben.
8.4.
Die Berufungsbeklagte hat im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, dass sie
das Mietobjekt aufgrund der von der Berufungsklägerin getätigten Investitionen
teurer habe vermieten können (RG-act. I.8 Rz. 11). Diese Bestreitung ist von der
Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren unbeantwortet geblieben. Auch im
Berufungsverfahren hat die Berufungsbeklagte eine entsprechende Bestreitung
angebracht (act. A.2 Rz. 35), auf die die Berufungsklägerin wiederum nicht reagiert
hat. Es kann folglich vorliegend entgegen der Argumentation der Berufungsklägerin
nicht davon ausgegangen werden, dass es die Investitionen der Berufungsklägerin
der Berufungsbeklagten ermöglicht hätten, das Mietobjekt zu einem höheren
Mietzins zu vermieten. Damit verfängt das Argument der Berufungsklägerin, der
höhere Mietzins der Nachmieter bestätige den durch die Anfangsinvestitionen
generierten Mehrwert, nicht.
8.5.
Die Berufungsklägerin hält schliesslich fest, die Auslegung der Vorinstanz,
dass die Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten eine Mehrwertentschädigung
ausschliesse, sei falsch. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz so nicht
entschieden hat. Die Vorinstanz hat eine Mehrwertentschädigungspflicht nicht
verneint, weil die Berufungsbeklagte sich an den Anfangsinvestitionen beteiligt hat.
Vielmehr wird aus den Ausführungen der Vorinstanz erkennbar, dass sie davon
ausgegangen ist, aus der Festsetzung einer Obergrenze für die Beteiligung der
Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen werde deutlich, dass die
Berufungsbeklagte nicht bereit gewesen sei, einen darüber hinausgehenden Anteil

13 / 24
an den Anfangsinvestitionen zu tragen. Das heisst gleichzeitig, dass die
Berufungsklägerin auch keine Entschädigung für einen Mehrwert zu bezahlen
gewillt war, weil sie sonst (zwar indirekt, aber gleichwohl) einen höheren Anteil an
den Anfangsinvestitionen hätte tragen müssen als vereinbart. Aufgrund dieser
Auslegung kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass die Parteien eine Beteiligung
der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen in Art. 1 des Mietvertrages
abschliessend geregelt haben und eine Mehrwertentschädigung für die
Anfangsinvestitionen nicht geschuldet ist (vgl. act. B.4, E. 1.3.2.3.1). Dass diese
Auslegung und der daraus gezogene Schluss fehlerhaft wären, zeigt die
Berufungsklägerin mit ihrer Argumentation nicht auf.
8.6.
Die Argumente der Berufungsklägerin vermögen den vorinstanzlichen
Entscheid nicht als fehlerhaft auszuweisen.
8.7.
Im Übrigen überzeugt die vorinstanzliche Entscheidung im Ergebnis, wie die
nachfolgenden Überlegungen zeigen. Im vorinstanzlichen Verfahren ist die
Behauptung der Berufungsbeklagten, dass sie der Berufungsklägerin das
Mietobjekt zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Mietzins vermietet
habe, unbestritten geblieben (RG-act. I.8 Rz. 5 und 11; die Berufungsklägerin hat
auf die vorinstanzliche Duplik nicht repliziert und damit diese in der Duplik neu
vorgebrachten Behauptungen der Berufungsbeklagten nicht bestritten; vgl. Urteil
des Bundesgerichts 5A_968/2021 vom 8. Dezember 2022 E. 4.3.2. Es fände sich
im Übrigen auch in der Berufungsschrift keine Bestreitung, die ohnehin verspätet
wäre).
Den
tiefen
Mietzins
begründet
die
Berufungsbeklagte
mit
den
Anfangsinvestitionen (RG-act. I.8 Rz. 11). Auch dies ist von der Berufungsklägerin
im vorinstanzlichen Verfahren nicht bestritten worden. Beide Behauptungen gelten
somit als unbestritten und sind folglich dem Urteil zugrunde zu legen. Damit ist
erstellt, dass der von den Parteien vereinbarte Mietzins für das Mietobjekt sich zum
einen erheblich
unter
dem
Marktwert
bewegte
und
zum
andern
die
Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin ausgleichen sollte. Das kann nur
bedeuten,
dass
mit
dem
tiefen
Mietzins
der
Berufungsklägerin
ihre
Anfangsinvestitionen
nach
und
nach
über
das
gesamte
Mietverhältnis
gewissermassen zurückbezahlt werden sollten. Diese Tatsache spricht gegen die
Vereinbarung einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen. Dies vor
allem auch unter Berücksichtigung von Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages, mit welchem
die Parteien eine pauschale Entschädigung an die Berufungsklägerin vereinbart
haben. Diese pauschale Entschädigung war jedoch nur zahlbar, wenn die
Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin gekündigt hätte.
Daraus lässt sich ohne Weiteres schliessen, dass die Parteien davon ausgingen,

14 / 24
gewisse Verluste hätte die Mieterin selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung
entschliesse (vgl. dazu Erwägung 11.5). Dies spricht ebenfalls dafür, dass die
Parteien
eine
Mehrwertentschädigung
für
die
Anfangsinvestitionen
nicht
vorgesehen haben. Und schliesslich haben die Parteien in Art. 1 Abs. 2 des
Mietvertrages zwar vereinbart, dass die Anfangsinvestitionen von ihnen je zur Hälfte
übernommen werden sollten. Sofort aber haben sie den Zusatz angefügt, dass "die
Obergrenze
des
von
der
Vermieterin
zu
übernehmenden
Anteils
auf
CHF 250'000.00 festgelegt wird" (act. B.14, S. 1). Dieser Zusatz macht klar, dass
die Berufungsbeklagte nicht bereit war, Kosten in unbestimmter Höhe zu
übernehmen. Sie war mit dem Umbau bzw. den Anfangsinvestitionen nur
einverstanden, solange die Kosten für sie in einem gewissen Rahmen blieben. In
dieses Bild passt der tiefe Mietzins, dessen Reduktion immer gleich blieb, womit
von Anfang an klar war, wieviel die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin über
die Jahre rückvergütete. Weitere "Rückzahlungen" wollte die Berufungsbeklagte
aber – neben dem tiefen Mietzins – offensichtlich nicht übernehmen, was die
Obergrenze für ihre Beteiligung bestätigt. Auch die Vereinbarung der Obergrenze
bezüglich der Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen
spricht gegen eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen.
8.8.
Insgesamt ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht erkannte, es sei eine
Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen zwischen den Parteien nicht
vereinbart worden und daher auch nicht geschuldet.
9.
Art. 1 des Mietvertrages – Mietgegenstand
9.1.
Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck von Art. 1 des
Mietvertrages sei einerseits die Definition des Mietgegenstandes und andererseits
die Regelung der durch die Berufungsklägerin geplanten Mieterausbauten sowie die
Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten daran. Die Berufungsbeklagte moniert
in
der
Berufungsantwort,
die
Behauptung,
es
habe
sich
bei
den
Anfangsinvestitionen um Mieterausbauten gehandelt, sei neu und damit verspätet.
Es trifft zu, dass die Berufungsklägerin in den vorinstanzlichen Rechtsschriften an
keiner Stelle ausdrücklich von Mieterausbauten spricht. Entscheidend ist aber
vielmehr, dass sie in der Klage zugestanden hat, dass es sich um ein gemeinsames
Mieter-Vermieter-Projekt gehandelt habe (RG-act. I.1, S. 6 Ziff. 4). Wenn die
Berufungsklägerin in der vorinstanzlichen Replik – und im Übrigen auch in der
Berufung – dann behauptet, der Umbau sei von ihr und der Untermieterin geplant
und ausgeführt worden, die Berufungsbeklagte sei über die finanzielle Beteiligung
hinaus nicht involviert gewesen (act. A.1 Rz. 38; RG-act. I.7, z.B. Rz. 50 und 67 f.),
so ist ihr ihr Zugeständnis aus der Klage entgegenzuhalten. Hinzu kommt, dass

15 / 24
gemäss Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages Materialisierung und Möblierung zwischen
den Parteien abgestimmt werden mussten. Das kann nur bedeuten, dass die
Berufungsbeklagte in sämtliche Prozesse miteinbezogen war und mitentschieden
hat. Es wäre denn auch schlicht nicht überzeugend, dass die Berufungsbeklagte
beinahe CHF 300'000.00 investiert haben soll, ohne bei den konkreten
Entscheidungen mitzureden. Bei den Anfangsinvestitionen handelte es sich um ein
gemeinsames Projekt der Parteien und nicht um Mieterausbauten.
Das Argument der Berufungsklägerin, dass die Ausbauten während laufendem
Mietvertrag vorgenommen worden seien, was sie zu Mieterausbauten mache, ist
bereits in dem Sinne widerlegt worden, als der Mietvertrag erst am 1. Dezember
2015 und damit nach Abschluss des Umbaus zu laufen begonnen hat (vgl.
Erwägung 5).
9.2.
Die Berufungsklägerin behauptet weiter, aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages
lasse sich schliessen, dass der Mietgegenstand nur im Grundausbau überlassen
worden sei. Auch diesbezüglich moniert die Berufungsbeklagte, es handle sich um
ein Novum, das verspätet vorgebracht worden sei. Das trifft zu. Die
Berufungsklägerin
hat
in
ihren
vorinstanzlichen
Rechtsschriften
nichts
Entsprechendes geltend gemacht, obwohl sie dies hätte tun können und müssen.
Die Behauptung kann nicht gehört werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen
sprechen die Akten auch klar gegen die Behauptung der Berufungsklägerin. In der
Budgetofferte wird bezüglich des Mobiliars innen festgehalten: "Bestehendes
Mobiliar ergänzen/anpassen oder ersetzen" (RG-act. II.5). Und in der Rechnung von
G.________ vom 4. Dezember 2015 finden sich die Positionen 4.1-4.6, bei welchen
es um mehrere bestehende Untergestelle von Tischen und einen bestehenden
Tisch geht, sowie die Position 5.10 Unvorhergesehenes, in welcher das Ausräumen
des Restaurants (Bänke, Tische, Stühle, Möbel, wobei dies alles offenbar zweimal
umplatziert werden musste für die Arbeiten im Raum und für Parkettlegearbeiten,
Abhängen von Bildern und Dekogegenständen und deponieren derselben in einem
Zimmer; offensichtlich sollten alle Bänke, Tische, Stühle, Möbel und weitere
Gegenstände wiederverwendet werden) in Rechnung gestellt wird (RG-act. II.9a11,
S. 3 und 5). Daneben fehlen in der Budgetofferte Posten für einen Ausbau von
Küche und Toiletten, der Personalzimmer und der Wohnung, die gemäss Art. 1
Abs. 2 des Mietvertrages ebenso zum Mietobjekt gehörten (RG-act. II.5; RG-act.
II.3 S. 1). Und schliesslich hat der damalige Verwaltungsratspräsident der
Berufungsklägerin in einer E-Mail vom 24. April 2020 unter anderem festgehalten,
alles, was im 2015 bereits vorhanden gewesen sei, z.B. praktisch alles in der Küche,
sei im Inventar vom 6. April 2020 nicht enthalten (RG-act. III.5). All dies zeigt auf,

16 / 24
dass das Mietobjekt nicht im Grundausbau übergeben worden ist. Die Behauptung
der Berufungsklägerin überzeugt nicht. Insbesondere ist auch ihre Aussage, dass
Gewerbeobjekte regelmässig nur über einen Grundausbau verfügten, nicht hilfreich,
geht es doch allein um das konkrete Mietobjekt. Dass dieses gerade nicht im
Grundausbau vermietet worden ist, zeigen die Akten.
9.3.
Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Feststellung der Vorinstanz,
dass die Anfangsinvestitionen Teil des Mietobjekts geworden seien. Sie macht
geltend, Mieterausbauten könnten definitionsgemäss nicht Teil des Mietobjekts
werden. Dem ist zu entgegnen, dass es sich nicht um Mieterausbauten gehandelt
hat, nachdem die Parteien gemeinsam über die Ausbauten entschieden und diese
gemeinsam finanziert haben. Daneben sind die Ausbauten auch nicht während
laufendem
Mietvertrag
vorgenommen
worden.
Im
Übrigen
hat
die
Berufungsklägerin in ihrer vorinstanzlichen Replik mehrfach festgestellt, dass die
am Mietobjekt vorgenommenen Umbauten aufgrund des Akzessionsprinzips ins
Eigentum der Berufungsbeklagten übergehen konnten (RG-act. I.7 Rz 23, 45 und
52). Damit widerspricht die Berufungsklägerin ihrer eigenen Argumentation, dass
Mieterausbauten nicht Teil des Mietgegenstandes werden könnten. Es ist denn
auch nicht ersichtlich, weshalb dies nicht möglich sein sollte. Zudem stünde es den
Parteien frei, einen Übergang für von der Mieterin finanzierte Ausbauten ins
Eigentum der Vermieterin zu vereinbaren. Auch dies zeigt auf, dass die Aussage
der Berufungsklägerin, Mieterausbauten könnten nicht ins Eigentum der
Vermieterin übergehen, nicht zutreffend sein kann.
9.4.
Schliesslich bemängelt die Berufungsklägerin die Auslegung der Vorinstanz,
wonach die Mieterausbauten aufgrund der Regelung der Genehmigung unter dem
Titel "Mietgegenstand" selbst zum Mietgegenstand geworden seien, als unhaltbar.
Dem ist zu entgegnen, dass die Vorinstanz so nicht entschieden hat. Vielmehr geht
die Vorinstanz davon aus, dass die Regelung der Anfangsinvestitionen (insgesamt,
nicht nur der Genehmigung derselben) unter dem Titel "Mietgegenstand" aufzeige,
dass die Anfangsinvestitionen zum Mietgegenstand gehörten. Erneut ist der
Argumentation der Berufungsklägerin zudem entgegenzuhalten, dass es sich nicht
um Mieterausbauten gehandelt hat. Ebenso wenig ist in Art. 1 Abs. 2 des
Mietvertrages allein eine Genehmigung der Arbeiten durch die Berufungsbeklagte
zu sehen. Vielmehr haben die Parteien ein gemeinsames Projekt vereinbart, was
sich aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages klar ergibt. Des Weiteren ist die Auslegung
der Vorinstanz zu bestätigen. Art. 1 des Mietvertrages trägt den Titel
"Mietgegenstand" (act. B.14, S. 1). Dies ist eine klare Aussage über den Inhalt
dieses Artikels, es geht um den Mietgegenstand. In Abs. 2 von Art. 1 des

17 / 24
Mietvertrages wird näher ausgeführt, was Mietgegenstand ist, nämlich der
Restaurantbetrieb inkl. Terrassen, die Personalzimmer und die Wohnung. Dann
wird erklärt, dass Restaurant und Terrassen nach dem Anhang des Vertrages
bildenden Konzept umgebaut werden und es folgen die Ausführungen über
Materialisierung
und
Möblierung
und
zur
Kostentragung.
Abs. 2
dient
augenscheinlich dazu, den Mietgegenstand, der in Abs. 1 desselben Artikels in sehr
allgemeiner Form benannt wird, genauer zu umschreiben. Dazu gehört auch, dass
Restaurant und Terrassen umgebaut werden, d.h. das Mietobjekt umgebaut wird,
es bleibt aber zweifellos Mietobjekt. Restaurant und Terrassen bilden weiterhin
einen Teil des Mietgegenstandes, auch nach Beendigung des Umbaus. Damit aber
werden die Investitionen in Restaurant und Terrassen zu Teilen des
Mietgegenstandes, mithin selbst zu Mietgegenstand. Schliesslich steht auch fest,
dass die Berufungsklägerin das Mietobjekt erst auf einen Zeitpunkt nach dem
Umbau mieten wollte (vgl. RG-act. III.4, 2. Absatz) bzw. das Mietverhältnis auf
Intervention der Berufungsklägerin hin erst nach dem Umbau begann (vgl.
Erwägung 5). Auch dies deutet an, dass Restaurant und Terrassen nach dem
Umbau Mietobjekt waren. Die Auslegung der Vorinstanz ist folglich korrekt.
9.5.
Die Argumente der Berufungsklägerin überzeugen somit nicht. Insbesondere
vermögen sie die vorinstanzliche Entscheidung nicht in Zweifel zu ziehen.
10.
Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages
10.1. Die Berufungsklägerin macht geltend, ihr stehe eine Mehrwertentschädigung
nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages zu, selbst wenn die Anfangsinvestitionen
Teil des Mietgegenstandes geworden wären. Es werde in Art. 7 lit. c Abs. 3 des
Mietvertrages nicht zwischen Anfangs- und Nachfolgeinvestitionen unterschieden.
Zudem seien vorliegend alle in Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages genannten
Bedingungen erfüllt und Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages schliesse eine
Mehrwertentschädigung nicht aus.
10.2. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin hat sich gezeigt, dass Art. 1
Abs. 2 des Mietvertrages einer Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen
entgegen steht. Die Parteien haben keine Mehrwertentschädigung für die
Anfangsinvestitionen vereinbart.
10.3. Hinzu kommt, dass auch Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages keine
Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen vorsieht. Zu Recht hält die
Berufungsbeklagte dafür, dass es sich bei den Anfangsinvestitionen nicht um
"Erneuerungen und Änderungen der Mieterin" handelt, wie es Art. 7 lit. c Abs. 3 des

18 / 24
Mietvertrages für eine Mehrwertentschädigung verlangt, sondern um von den
Parteien gemeinsam beschlossene, miteinander abgestimmte und gemeinsam
finanzierte Änderungen und Erneuerungen (act. A.2 Rz. 40). Es handelt sich eben
nicht um Mieterausbauten. Damit ist eine Anwendung von Art. 7 lit. c Abs. 3 des
Mietvertrages, der die Mehrwertentschädigung für Mieterausbauten regelt, auf die
Anfangsinvestitionen ausgeschlossen.
10.4. Schliesslich sei auch noch erwähnt, dass die Berufungsklägerin das
Vorliegen der Voraussetzungen für eine Entschädigung nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des
Mietvertrages behauptet. Dies braucht vorliegend zwar nicht näher geprüft zu
werden, nachdem Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages auf die Anfangsinvestitionen
nicht angewandt werden kann. Immerhin aber sei festgestellt, dass die
Berufungsbeklagte das Vorliegen der Voraussetzungen vor der Vorinstanz und
auch im Berufungsverfahren bestritten hat (act. A.2 Rz. 24; RG-act. I.8 Rz. 43 ff.).
Insbesondere hat die Berufungsbeklagte bestritten, dass die von der
Berufungsklägerin behaupteten Restwerte der im Mietobjekt verbliebenen
Anfangsinvestitionen dem Mehrwert entsprechen würden, der objektiv gesehen
entstanden und noch vorhanden sei. Denn es sei auch zu berücksichtigen, wie sie
die Umbauten nutzen könne, rein luxuriöse oder ästhetische Ausbauten z.B.
bedeuteten keinen Mehrwert. Damit hat sich die Berufungsklägerin weder im
vorinstanzlichen noch im Berufungsverfahren auseinandergesetzt. Die Behauptung
der Berufungsklägerin bleibt somit bestritten, so dass auf sie nicht abgestellt werden
könnte.
11.
Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages
11.1. Mit Bezug auf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages wirft die Berufungsklägerin der
Vorinstanz vor, sie habe sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt,
dadurch den Sachverhalt falsch festgestellt und Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages
falsch ausgelegt.
11.2. Es ist unter den Parteien unbestritten, dass Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages
Investitionen der Berufungsklägerin absichern sollte. Strittig ist allerdings, welche
Investitionen dies sein sollten. Während die Berufungsklägerin in der Berufung
geltend macht, sie habe damit ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung
abgedeckten Aufwände absichern wollen, stimmt die Berufungsbeklagte in der
Berufungsantwort der vorinstanzlichen Feststellung zu, dass mit der Entschädigung
von CHF 50'000.00 der Verbleib der Anfangsinvestitionen im Mietobjekt habe
abgegolten werden sollen. Diese vorinstanzliche Würdigung ist zu bestätigen.

19 / 24
11.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung einerseits geltend, die
Konventionalstrafe in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages habe "alle vorgenommenen
Investitionen, inklusive immaterieller Leistungen (z.B. Konzepte, Aufbau Marke
etc.), absichern" wollen (act. A.1 Rz. 16). Andererseits behauptet sie, mit dieser
Konventionalstrafe habe sie ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung
abgedeckten Aufwände im Falle einer vermieterseitigen Kündigung absichern
wollen, wie beispielsweise die Kosten für die Ausarbeitung des Konzepts (act. A.1
Rz. 48). Die Berufungsklägerin widerspricht sich: Entweder sollten mit der
Entschädigung nach Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages alle Investitionen abgesichert
werden, wie es die Berufungsbeklagte behauptet und die Vorinstanz entschieden
hat, oder die Entschädigung sollte nur die nicht wertvermehrenden Investitionen,
die definitionsgemäss nicht Teil einer Mehrwertentschädigung sein konnten,
sichern. Beides ist nicht gleichzeitig möglich. Weiter hat die Berufungsklägerin im
vorinstanzlichen Verfahren die von ihr behaupteten nicht wertvermehrenden
Investitionen nicht näher benannt; sie hat einzig auf das Betriebskonzept bzw. das
Moodboard hingewiesen (RG-act. I.1, Ziff. III.3, act. I.7 Rz. 39 f.). Zu Recht moniert
die Berufungsbeklagte, dass die in der Berufung aufgestellte Behauptung, andere
Konzepte, der Aufbau der Marke etc. hätten abgesichert werden sollen (act. A.2 Rz.
32), ein Novum darstellt, das verspätet geltend gemacht worden ist und daher nicht
gehört werden kann (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Kosten des Betriebskonzepts
aber waren Teil der Anfangsinvestitionen (RG-act. I.1, S. 13 lit. c i.V.m. act. II.5, S.
2 "Honorar"), worauf die Berufungsbeklagte zu Recht hinweist (act. A.2 Rz. 43).
Nachdem die Berufungsbeklagte bereits über ihre Beteiligung an den
Anfangsinvestitionen die Hälfte des Betriebskonzeptes abgegolten und dieses
insgesamt nicht mehr als CHF 30'000.00 gekostet hat (RG act. II.5, S. 2 "Honorar"),
ist offensichtlich, dass die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarte pauschale
Entschädigung von CHF 50'000.00 nicht allein die von der Berufungsklägerin
getragenen,
nach
fünf
Jahren
noch
nicht
amortisierten
Kosten
des
Betriebskonzeptes abgelten sollte. Die pauschale Entschädigung aus Art. 5 Abs. 3
des Mietvertrages sollte augenscheinlich mehr als die nicht wertvermehrenden
Investitionen abgelten.
Es sei auch festgestellt, dass es sich bei der in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages
vereinbarten Entschädigung nicht um eine Konventionalstrafe handelt, könnte in
einer Kündigung der Vermieterin auf den 30. September 2020 hin doch weder eine
Nicht-, noch eine nicht richtige Erfüllung gesehen werden (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR;
Art. 5 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages, RG-act. II.5).

20 / 24
11.4. Die Berufungsbeklagte hat eine Kopie eines Entwurfs des Mietvertrags
zwischen den Parteien ins Recht gelegt. In diesem Mietvertragsentwurf ist Art. 5
Abs. 3 wie folgt formuliert: "Falls der Mietvertrag durch eine von der Vermieterin
ausgesprochene Kündigung per 30. September 2020 aufgehoben wird, entschädigt
die Vermieterin die Mieterin … % der von letzterer gemäss dem Konzept und
Investitionsbeschrieb getätigten Investitionen" (RG act. III.3, S. 3). Diese
Formulierung kann nicht anders verstanden werden, als dass die Parteien eine
Abgeltung für sämtliche von der Berufungsklägerin getragenen, im Zeitpunkt der
Kündigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen vereinbaren wollten.
Zusammen mit der Tatsache, dass die im schliesslich in den Mietvertrag
aufgenommenen Art. 5 Abs. 3 enthaltene pauschale Entschädigung mehr abgelten
sollte als nicht wertvermehrende Investitionen, spricht dies klar dafür, dass mit Art. 5
Abs. 3 des Mietvertrages eine pauschale Entschädigung für sämtliche noch nicht
amortisierten Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin, die bei einer Kündigung
im Mietobjekt verbleiben würden, vereinbart werden sollte und worden ist für den
Fall einer Kündigung durch die Vermieterin auf den ersten möglichen
Kündigungstermin.
11.5. Hervorzuheben ist schliesslich, dass diese Entschädigung von der
Vermieterin nur zu bezahlen war, wenn sie den Mietvertrag auf den 30. September
2020 hin kündigen sollte. Den Fall, dass die Mieterin auf den 30. September 2020
kündigte, betraf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht. Das heisst, falls die
Berufungsklägerin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin kündigte, hatte
sie keinen Anspruch auf die pauschale Entschädigung. Gemäss Vereinbarung der
Parteien hatte die Berufungsklägerin folglich gewisse, durch eine Kündigung
verursachte Verluste selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung entschloss. Dies
selbst wenn man von der Behauptung der Berufungsklägerin ausgehen wollte, die
pauschale Entschädigung habe nur die nicht wertvermehrenden Aufwände sichern
wollen, denn zu Recht macht die Berufungsklägerin auch geltend, nicht
wertvermehrende Aufwände könnten nicht über Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages
entschädigt werden. Sie sollten im Falle einer Kündigung durch die
Berufungsklägerin also auch gemäss der Argumentation der Berufungsklägerin
dieser selbst verbleiben. Ein Bestreben, die Berufungsklägerin in jeder Hinsicht
schadlos zu halten, wenn sie eine Kündigung auf den erstmöglichen Termin
aussprach, kann dem Vertrag mithin gerade nicht entnommen werden. Vielmehr
zeigt Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages in Richtung einer gegenteiligen Haltung der
Parteien. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages steht auf jeden Fall einer Auslegung, dass
die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Mehrwertentschädigung für die
Anfangsinvestitionen hat, nicht entgegen.

21 / 24
11.6. Nachdem wie gesehen zum einen die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages
vorgesehene
pauschale
Entschädigung
sämtliche
im
Zeitpunkt
der
Vertragsbeendigung
noch
nicht
amortisierten
Anfangsinvestitionen
der
Berufungsklägerin abgelten sollte und zum andern eine solche pauschale
Entschädigung nur für den Fall einer Kündigung durch die Berufungsbeklagte auf
den 30. September 2020 vorgesehen wurde, ist offensichtlich, dass der
Berufungsklägerin, die den Mietvertrag selbst gekündigt hat, keine Entschädigung
für die im Mietobjekt verbleibenden Anfangsinvestitionen zusteht.
12.
Fazit
Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Parteien keine Mehrwertentschädigung für
die
im
Zeitpunkt
der
Vertragsbeendigung
noch
nicht
amortisierten
Anfangsinvestitionen
der
Berufungsklägerin
vereinbart
haben.
Der
Berufungsklägerin
steht
daher
keine
Mehrwertentschädigung
für
ihre
Anfangsinvestitionen zu. Das hat die Vorinstanz zu Recht erkannt und die Klage
abgewiesen. Der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen und die Berufung ist
abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erwägung 4).
13.
Prozesskosten der Vorinstanz
Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anlass, am erstinstanzlichen
Kostenentscheid etwas zu ändern. Die Berufungsklägerin ficht die Festsetzung der
Prozesskosten durch die Vorinstanz zwar formell an. Sie äussert sich aber in ihrer
Berufungsbegründung nicht dazu. Mithin ist davon auszugehen, dass sie das
entsprechende Begehren nur für den Fall ihres Obsiegens mit der Berufung gestellt
hat.
Da
sie
nicht
obsiegt,
ist
die
erstinstanzliche
Kosten-
und
Entschädigungsregelung zu bestätigen. Weiterungen dazu erübrigen sich.
14.
Prozesskosten des Berufungsverfahrens
14.1. Abschliessend
ist
über
die
Prozesskosten
(Gerichtskosten
und
Parteientschädigung,
Art. 95
Abs. 1
ZPO)
des
Berufungsverfahrens
zu
entscheiden. Diese sind entsprechend dem Ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Die Berufungsklägerin unterliegt mit ihrer Berufung. Folglich gehen die
Gerichtskosten, die gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 5'000.00
festgesetzt werden, zulasten der Berufungsklägerin. Sie sind mit dem von ihr
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen (aArt. 111 Abs. 1
ZPO).

22 / 24
14.2. Zudem hat die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte für die Kosten der
anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Der in der Honorarnote der
Berufungsbeklagten geltend gemachte Aufwand von insgesamt 15.25 Stunden
erscheint angemessen (act. G.1.1). Zu kürzen ist indessen der vereinbarte
Stundenansatz von CHF 280.00 auf CHF 270.00 (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 HV
[BR 310.250]; RG-act. VI.8 [Honorarvereinbarung]; act. G.1.1). Zu prüfen bleibt der
geltend gemachte Interessenwertzuschlag. Gemäss Art. 3 Abs. 2 HV gilt ein
einmaliger Interessenwertzuschlag, der in einem angemessenen Verhältnis zum
Honorar nach Zeitaufwand steht und bei einem Interessenwert von CHF 100'000.00
bis CHF 500'000.00 CHF 4'000.00 bis CHF 15'000.00 beträgt, als üblich. Der
Interessenwert bestimmt sich sinngemäss nach den verfahrensrechtlichen Regeln
über den Streitwert (Art. 3 Abs. 3 HV). Ob ein an sich korrekt berechneter
Interessenwertzuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach
Zeitaufwand steht, muss im Einzelfall nach den konkreten Umständen und nicht
nach starren Regeln entschieden werden (vgl. PKG 2021 Nr. 9; PKG 2005 Nr. 6
E. 3). Die Vorinstanz berücksichtigte vorliegend keinen Interessenwertzuschlag
(act. B.4 E. 2.1.2.1; vgl. auch RG-act. VI.8). Ein Anwendungsfall von Art. 3 Abs. 4
HV liegt nicht vor. Die Geltendmachung des einmaligen Interessenwertzuschlages
im
Rahmen
des
Berufungsverfahrens
erweist
sich
gestützt
auf
die
Honorarvereinbarung (RG-act. VI.8) mithin grundsätzlich als zulässig und
betragsmässig im vorstehenden Sinne als üblich. Der beantragte Zuschlag von
CHF 5'000.00 steht alsdann in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach
Zeitaufwand von CHF 4'117.50 (act. G.1.1; RG-act. VI.8; vgl. dazu Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil
des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 13 52 vom 20. Januar 2014 E. 4c;
PKG 2005 Nr. 6). Ebenso ist die Höhe des Zuschlages mit Blick auf die sich
stellenden
Sach-
und
Rechtsfragen
nicht
zu
beanstanden.
Eine
Kleinspesenpauschale ist indes, entgegen der Berufungsbeklagten (vgl. act. G.1.1),
auf dem Interessenwertzuschlag naturgemäss nicht geschuldet (Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil
des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 17 141/142 vom 9. Oktober 2018
E. 10.2.2).
Die
Berufungsklägerin
hat
die
Berufungsbeklagte
für
das
Berufungsverfahren
demnach
mit
total
CHF 9'241.05
(CHF 4'117.50
[Honorar] + CHF 123.55 [3 % Kleinspesenpauschale auf Honorar] + CHF 5'000.00
[Interessenwertzuschlag])
zu
entschädigen.
Von
der
Zusprechung
der
Mehrwertsteuer
ist
abzusehen,
weil
die
Berufungsbeklagte
selber
mehrwertsteuerpflichtig
ist
und
die
Mehrwertsteuer,
welche
sie
ihrer
Rechtsvertretung
zu
zahlen
hat,
als
Vorsteuer
von
ihrer
eigenen
Mehrwertsteuerschuld abziehen kann (vgl. Art. 28 MWSTG; so bereits zutreffend

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act. B.4 E. 2.1.2.1). Die Berufungsklägerin ist demnach in Anwendung von Art. 106
Abs. 1 ZPO zu verpflichten, die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren in
besagtem Umfang zu entschädigen.

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Es wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zulasten der
A.________ und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in
gleicher Höhe verrechnet.
3.
Die A.________ hat der B.________ für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 9'241.05 (inkl. Barauslagen) zu
leisten.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]