gr_gerichte · A 2021 40 · 2022-06-07 · de

Handänderungssteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 21 40
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterIn
Pedretti und Meisser
Aktuar ad hoc
Frings
URTEIL
vom 7. Juni 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Stadt A._____, 
Ferienkolonieverein B._____, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Handänderungssteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Der Ferienkolonieverein B._____ (FEKO) war Eigentümer des Ferien-
heims "D._____", Grundstück Nr. E._____, GB C._____. Das an diese Lie-
genschaft angrenzende Grundstück Nr. F._____ stand im Eigentum der 
Stadt A._____ und war an den FEKO verpachtet. Zweck des FEKO ist die 
Organisation von Ferienlagern für die Schüler des Stadtkreises B._____ 
und der Betrieb des genannten Ferienheims. Am 21. März 2019 entschied 
die Generalversammlung des FEKO angesichts der bevorstehenden Pen-
sionierung der Heimleitung, die Liegenschaft Nr. E._____ in C._____ zu 
verkaufen. In der Folge orientierte der FEKO die Stadt A._____ über seine 
Absicht und schlug ein koordiniertes Vorgehen vor, wobei er sie insbeson-
dere auf ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis am 
Grundstück Nr. E._____ hinwies. Der Stadtrat von A._____ beschloss dar-
aufhin am 20. Mai 2020, das Grundstück Nr. E._____ zu erwerben und 
zusammen mit dem Grundstück Nr. F._____ zu veräussern. Am 16. Juli 
2020 schlossen der FEKO und die Stadt A._____ sodann einen Kaufver-
trag mit einem Kaufpreis von CHF 960'000.-- betreffend das Grundstück 
Nr. E._____ ab. Die Eigentumsübertragung sollte bis spätestens am 
31. August 2021 erfolgen. Anschliessend wurden beide Grundstücke im 
Rahmen eines Angebotsverfahrens zum Verkauf ausgeschrieben. Nach-
dem die Ferienkolonie G._____ AG angeboten hatte, beide Grundstücke 
zum Preis von CHF 3'700'000.-- zu kaufen, unterzeichneten der FEKO und 
die Stadt A._____ am 20. Juli 2021 eine Erklärung, wonach sie vom Kauf-
vertrag vom 16. Juli 2020 zurücktreten. Gleichentags schloss der FEKO 
mit der Ferienkolonie G._____ AG einen Kaufvertrag über das Grundstück 
Nr. E._____ mit einem Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- ab. Ebenso schlos-
sen die Stadt A._____ und die Ferienkolonie G._____ AG am 20. Juli 2021 
einen Kaufvertrag über das Grundstück Nr. F._____ zu einem Preis von 
CHF 1'158'500.-- ab. Beide Kaufverträge wurden im Grundbuch vollzogen.


- 3 -
2.
Mit Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2021 besteuerte die Gemeinde 
C._____ als wirtschaftliche Handänderungen den Verkauf des Grunds-
tücks Nr. E._____ vom FEKO an die Stadt A._____ im Umfang von 
CHF 960'000.-- gemäss Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 sowie den Verkauf 
desselben Grundstücks von der Stadt A._____ an die Ferienkolonie 
G._____ AG im Umfang von CHF 2'541'500.-- gemäss Kaufvertrag vom 
20. Juli 2021. Zudem behielt sich die Gemeinde C._____ eine nachträgli-
che Veranlagung der Handänderungssteuer für den Verkauf des Grunds-
tücks Nr. E._____ vom FEKO an die Stadt A._____ gegenüber dieser so-
wie für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ von der Stadt A._____ 
an die Ferienkolonie G._____ AG gegenüber dem FEKO vor.
3.
Am 23. August 2021 erhoben der FEKO und die Stadt A._____ gegen die 
Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2021 Einsprache und beantragten 
deren Aufhebung. Mit Entscheid der Gemeinde C._____ vom 30. Septem-
ber 2021 wurde die Einsprache abgewiesen.
4.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Stadt A._____ (nachfol-
gend Beschwerdeführerin 1) und der FEKO (nachfolgend Beschwerdefüh-
rer 2) am 15. Oktober 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden und beantragten, dass der Einspracheentscheid 
aufzuheben und die Gemeinde C._____ anzuweisen sei, den Verkauf des 
Grundstücks Nr. E._____ nur einmal zu besteuern. Begründend führten 
die Beschwerdeführer aus, dass die Qualifikation des nicht vollzogenen 
Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 und dem vollzogenen Kaufvertrag vom 
20. Juli 2021 als Kettengeschäft unzulässig sei. Mit dem Kaufvertrag vom 
16. Juli 2020 sei die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück 
Nr. E._____ nicht vom Beschwerdeführer 2 auf die Beschwerdeführerin 1 
übergegangen. Das Eigentum an Grundstück Nr. E._____ sei in der Folge 
der Ferienkolonie G._____ AG auch nicht durch die Beschwerdeführerin 1 
verschafft worden. Diese nehme in der Transaktion keine eigentümerähn-
liche Stellung ein.


- 4 -
5.
Mit Vernehmlassung vom 10. November 2021 beantragte die Gemeinde 
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Be-
schwerde. Sie verwies zur Begründung auf den angefochtenen Einspra-
cheentscheid und machte im Wesentlichen geltend, dass ein Kettenge-
schäft und damit zwei wirtschaftliche Handänderungen vorlägen. Der Be-
schwerdeführer 2 habe sein Eigentum am Grundstück Nr. E._____ aufge-
ben wollen und die Beschwerdeführerin 1 habe durch die Verkaufs-
bemühungen und die Vorgaben beim Verkauf des Grundstücks Nr. 
E._____ zusammen mit dem Grundstück Nr. F._____ eine eigentü-
merähnliche Stellung erhalten und eingenommen. Am Grundstück Nr. 
E._____ habe ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis zuguns-
ten der Beschwerdeführerin bestanden, welches von dieser faktisch aus-
geübt worden sei.
6.
Mit Replik vom 8. Dezember 2021 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Namentlich führten sie 
aus, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nicht nur durch die Be-
schwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei und der Stadtrat nicht über 
den Verkauf des Grundstückes Nr. E._____ entschieden habe. Eine fakti-
sche Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nicht erfolgt. Der Beschwerde-
führer 2 habe das Verfügungsrecht über das Grundstück Nr. E._____ zu 
keinem Zeitpunkt an die Beschwerdeführerin 1 abgetreten.
7.
Am 5. Januar 2022 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik ein und 
hielt an ihren Anträgen fest. Insbesondere wies sie darauf hin, dass die 
Beschwerdeführerin 1 jederzeit die Möglichkeit gehabt hätte, den Vollzug 
des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 16. Juli 2020 durchzuset-
zen. Die Aufhebung dieses Kaufvertrages sei nur unter der Verpflichtung 
erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den Mehrerlös aus dem neuen Ver-
kauf innert drei Arbeitstagen an die Beschwerdeführerin 1 überweise.


- 5 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im ange-
fochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Er-
wägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen-
steuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwal-
tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der ange-
fochtene kommunale Einspracheentscheid vom 30. September 2021, mit 
welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Beschwer-
deführer abgewiesen hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer an-
deren Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfech-
tungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten des angefochte-
nen Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf 
die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit ein-
zutreten.
2.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der erfolgte Verkauf des Grunds-
tücks Nr. E._____, GB C._____, nur einmal als Handänderung zu besteu-
ern ist oder ob zwei wirtschaftliche Handänderungen aufgrund eines Ket-
tengeschäfts vorliegen.
3.1.
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-
ern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten Anwendbarkeit der darin 
enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009 (vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) 
ist die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern abschliessend 


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durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen 
lediglich noch für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu ei-
nem Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der 
kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). 
Massgebend für die hier umstrittene Frage der Handänderungssteuer-
pflicht im Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks 
Nr. E._____ in C._____ sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG un-
ter Berücksichtigung der kommunalen Bestimmungen im Bereich des 
Steuersatzes (vgl. Art. 5 des Steuergesetzes der Gemeinde C._____) und 
der Behördenorganisation.
3.2.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen 
eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstücksanteils 
eine Handänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1 
GKStG jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfü-
gungsgewalt über ein Grundstück. In Art. 8 Abs. 2 GKStG werden einige 
Tatbestände aufgeführt, die klassischerweise wirtschaftlicher Betrach-
tungsweise unterworfen werden. Da es sich bei der Handänderungssteuer 
um eine Rechtsverkehrssteuer handelt, kann sie nicht beliebig auf wirt-
schaftliche Sachverhalte ausgedehnt werden. Nur dort, wo der Erwerb der 
wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück im Zentrum des 
Rechtsgeschäftes steht, soll auch eine Handänderungssteuer erhoben 
werden (vgl. Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden zum 
GKStG, Heft Nr. 3/2006–2007, S. 217 [Botschaft GKStG]). Art. 8 Abs. 3 
GKStG sieht sodann eine Steuerbefreiung für die Einbringung von Grund-
stücken in eine Personengesellschaft vor, sofern sich die wirtschaftliche 
Berechtigung daran nicht ändert. Von der Handänderungssteuer gänzlich 
befreit sind schliesslich die in Art. 9 GKStG aufgezählten Tatbestände.
3.3.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat hinsichtlich der 
Handänderungsbesteuerung in konstanter Rechtsprechung eine umfas-
sende wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt. Demnach stellt eine 


- 7 -
bloss zivilrechtliche Handänderung, durch welche die wirtschaftliche Ver-
fügungsmacht über das Grundstück nicht ändert, keinen Handänderungs-
steuertatbestand dar (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] A 18 34 vom 6. November 2018 [= PVG 2018 19], A 18 
24 vom 6. November 2018, A 18 22 vom 30. Oktober 2018, A 16 21 vom 
10. Januar 2017 [= PVG 2017 12]; vgl. auch Botschaft GKStG S. 216). 
Andererseits kann aber in bestimmten Fällen auch eine wirtschaftliche 
Handänderung der Besteuerung unterstellt werden, auch wenn mit der 
Transaktion keine zivilrechtliche Handänderung verbunden ist (vgl. die in 
Art. 8 Abs. 2 GKStG erwähnten Beispiele). Diese Praxis wurde mit dem 
Erlass des Gesetzes über die Gemeinde und Kirchensteuern gesetzlich 
verankert (vgl. Botschaft GKStG S. 215 in fine). Die Handänderungssteuer 
(Rechtsverkehrssteuer) knüpft an die Vornahme eines Rechtsgeschäfts 
(Übertragung von Eigentum) an und bezweckt die Besteuerung der Grund-
stücksübertragung (vgl. REICH, Steuerrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 
2020, § 2 Rz. 36 und § 7 Rz. 84). Als zivilrechtliche Handänderung gilt 
hingegen der Übergang von zivilrechtlichem (sachenrechtlichem) Eigen-
tum an einem Grundstück oder einem Grundstückanteil vom bisherigen 
Rechtsträger auf einen andern, wobei es dazu eines gültigen Rechtsgrun-
des und in der Regel eines Grundbucheintrags bedarf (vgl. Art. 656 Abs. 1 
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]).
4.1.
Die Beschwerdegegnerin erblickt im Vorgehen der Beschwerdeführer bei 
der Veräusserung des Grundstücks Nr. E._____ ein Kettengeschäft mit 
zwei wirtschaftlichen Handänderungen. Begründend bringt sie vor, dass 
die Beschwerdeführerin 1 ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Selbstkosten-
preis am Grundstück Nr. E._____ gehabt habe. Gemäss einer Pressemit-
teilung vom 16. Juli 2020 habe die Beschwerdeführerin 1 mit dem Kauf 
des Ferienheims "D._____" ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und mitgeteilt, den 
Verkauf der Liegenschaft nach der Pensionierung des Heimleiterpaares 
zusammen mit der Liegenschaft Nr. F._____ zu planen. Im Verkaufsregle-


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ment sei festgesetzt worden, dass das Grundstück Nr. E._____ im Eigen-
tum der Beschwerdeführerin 1 sein werde und deshalb der Stadtrat über 
den Verkaufszuschlag entscheide. In diesem sei zudem ein Richtangebot 
für beide Grundstücke (CHF 3.5 Mio.) enthalten gewesen und festgelegt 
worden, dass die Angebote an den Bereich Immobilien der Beschwerde-
führerin 1 mitzuteilen seien und diese eine vorläufige Auswahl der Käufer-
schaft trifft. Nach Abklärungen der Beschwerdeführerin 1 betreffend die 
Grundstückgewinnsteuern habe diese entschieden, im Sinne einer Steue-
roptimierung die beiden Liegenschaften nicht direkt an die Ferienkolonie 
G._____ AG zu veräussern, sondern den Verkauf der Grundstücke ge-
trennt vorzunehmen. Das Grundstück Nr. E._____ sei anschliessend 
durch den Beschwerdeführer 2 und das Grundstück Nr. F._____ durch die 
Beschwerdeführerin 1 an die Ferienkolonie G._____ AG veräussert wor-
den, wobei in beiden Kaufverträgen vereinbart worden sei, dass der jewei-
lige Kaufvertrag nicht ohne den anderen im Grundbuch vollzogen werden 
könne. Die Rücktrittserklärung zum Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 sei zu-
dem unter der Bedingung erfolgt, dass die beiden Kaufverträge mit der 
Ferienkolonie G._____ AG im Grundbuch vollzogen werden. Gemäss ei-
ner Pressemitteilung vom 20. Juli 2021 solle die Beschwerdeführerin 1 aus 
dem Verkaufserlös des Grundstücks Nr. E._____ eine zweckgebundene 
Zuwendung von rund CHF 1 Mio. erhalten. Aus diesen Umständen könne 
gefolgert werden, dass der Beschwerdeführer 2 sein Eigentum am Grund-
stück Nr. E._____ habe aufgeben wollen und die Beschwerdeführerin 1 
eine eigentümerähnliche Stellung erhalten und eingenommen habe. Somit 
handle es sich bei der Abwicklung der Veräusserung des Grundstücks Nr. 
E._____ um ein klassisches Kettengeschäft mit zwei wirtschaftlichen Han-
dänderungen.
4.2.
Die Beschwerdeführer halten entgegen, dass sie sich gemeinsam auf den 
Verkauf der Grundstücke Nr. E._____ und Nr. F._____ geeinigt hätten. 
Die Kriterien, nach welchen ein Käufer ausgewählt werden sollte, seien 


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gemeinsam vereinbart worden. Für beide Parteien habe die Auswahl eines 
Kaufinteressenten, welcher das Heim weiterzuführen bereit ist, eine zen-
trale Rolle gespielt. Die Immobilienabteilung der Beschwerdeführerin 1 sei 
nur für die Organisation der Ausschreibung zuständig gewesen, das Ver-
fügungsrecht über das Grundstück Nr. E._____ sei bei dem Beschwerde-
führer 2 verblieben. Die Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 sei augenfällig 
falsch, die Beschwerdeführerin 1 habe ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. 
Ein Vorkaufsfall sei am 16. Juli 2020 gar nicht gegeben gewesen. Das 
Verkaufsreglement beruhe auf einem Muster und beträfe das Grundstück 
Nr. F._____. Der Beschwerdeführer 2 habe die Beschwerdeführerin 1 zu 
keinem Zeitpunkt ermächtigt, einen verbindlichen Zuschlag für den Ver-
kauf des Grundstücks Nr. E._____ zu geben. Die Aufteilung des durch die 
Ferienkolonie G._____ AG offerierten Kaufpreises sei zwischen den Be-
schwerdeführern untereinander vereinbart worden. Die Kaufverträge 
seien voneinander abhängig zu machen gewesen, da bei einem unabhän-
gigen Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ das Grundstück Nr. F._____ 
eine massive Werteinbusse erfahren hätte. Wäre der Verkauf der beiden 
Grundstücke gescheitert, hätte die Beschwerdeführerin 1 den ursprüngli-
chen Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 vollzogen, um dem Beschwerdefüh-
rer 2 die Liquidation ohne Aufschub zu ermöglichen. Der Beschwerdefüh-
rer 2 habe seine Rechte nicht nach den objektiven Umständen erkennbar 
aufgeben wollen und die Beschwerdeführerin 1 sei nicht berechtigt wor-
den, das Grundstück Nr. E._____ selbständig und auf eigene Rechnung 
zu verkaufen. Der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 enthalte weiter keine 
Substitutionsklausel und der Besitzesantritt in Rechte und Pflichten sollte 
erst mit Eigentumsübertragung stattfinden. Die tatsächliche und wirtschaft-
liche Verfügungsgewalt habe allein dem Beschwerdeführer 2 zugestan-
den. Der Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ sei auf dessen Rechnung 
erfolgt und der Kaufpreis sei auf dessen Konto geflossen. Ein wirtschaftli-
cher Eigentümerwechsel habe somit nicht stattgefunden.


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4.3.
In ihrer Vernehmlassung machte die Beschwerdegegnerin weiter insbe-
sondere geltend, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nur durch die 
Beschwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei. Zudem sei das limitierte 
Vorkaufsrecht faktisch durch die Beschwerdeführerin 1 ausgeübt worden, 
indem der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 am 20. Juli 2021 unter der Be-
dingung aufgehoben worden sei, dass die beiden neuen Kaufverträge se-
parat abgeschlossen würden und zugleich der grösste Teil des erzielten 
Mehrerlöses der Beschwerdeführerin 1 zukäme. Im vorliegenden Fall 
habe die Beschwerdeführerin 1 ganz klar die für ein Kettengeschäft not-
wendige eigentümerähnliche Stellung eingenommen. Sie habe das Recht 
gehabt, die Eigentumsübertragung betreffend das Grundstück Nr. 
E._____ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 durchzusetzen 
und damit die Möglichkeit, dieses Grundstück selbständig und auf eigene 
Rechnung zu verkaufen.
4.4.
Replizierend hielten die Beschwerdeführer fest, dass die Beschwerdefüh-
rerin 1 in den Beschluss des Beschwerdeführers 2, das Grundstück 
Nr. E._____ zu verkaufen, nicht involviert gewesen sei. Dem Vereinsvor-
stand sei zudem keine Kompetenz erteilt worden, die wirtschaftliche Ver-
fügungsmacht über dieses Grundstück zu übertragen. Bereits mit Schrei-
ben vom 22. März 2019 habe der Beschwerdeführer 2 gegenüber der Be-
schwerdeführerin 1 darauf hingewiesen, dass die Grundstücke Nr. 
E._____ und Nr. F._____ eine Einheit bilden würden. Der gemeinsame 
Verkauf sei in besagtem Schreiben durch den Vereinsvorstand angeregt 
worden. Ebenso sei die Übernahme des Verkaufes durch die Beschwer-
deführerin 1 durch den Beschwerdeführer 2 vorgeschlagen und festgehal-
ten worden, dass die Verkaufsdetails zwischen den Partnern abgespro-
chen und vereinbart werden müssten. Diese Anregungen habe die Be-
schwerdeführerin 1 sich zu eigen gemacht. Die Vermittlung des Grunds-
tücks Nr. E._____ sei im Auftrag des Vereins erfolgt. Das Verkaufsregle-
ment sei ein internes Standarddokument der städtischen Immobilienabtei-


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lung und dem Beschwerdeführer 2 nie vorgelegt und von diesem auch 
nicht genehmigt worden. Mit der öffentlichen Beurkundung des Kaufver-
trages vom 16. Juli 2020 sei weder die tatsächliche noch die wirtschaftliche 
Verfügungsmacht auf die Beschwerdeführerin 1 übergegangen. Der Kauf-
vertrag habe dieser lediglich das Recht gegeben, die Eigentumsübertra-
gung an sich durchzusetzen. Vor dem Eigentumsübergang habe die Be-
schwerdeführerin 1 aber keinerlei materielle Rechte weitergeben können. 
Die Beschwerdeführer seien übereingekommen, ihre Grundstücke der Fe-
rienkolonie G._____ AG zu verkaufen und auf den Vollzug des Kaufver-
trages vom 16. Juli 2020 zu verzichten. Am 12. Juli 2021 hätten die Be-
schwerdeführer eine Vereinbarung über den Einzelverkauf der Grundstü-
cke und deren Modalitäten abgeschlossen. Der Vereinsvorstand habe zu-
dem am 18. Mai 2021 den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ an die 
Ferienkolonie G._____ AG beschlossen und den Kaufpreis von CHF 
2'541'500.-- genehmigt. Der grösste Teil des Mehrerlöses würde nicht der 
Beschwerdeführerin 1 zufliessen, sondern zweckgebunden in einen spe-
ziell dafür errichteten "Kinder- und Jugendfonds". Die Vereinsstatuten 
sähen bei Auflösung des Vereins die Zurverfügungstellung des Vereins-
vermögens an die Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Auf-
gaben vor. Der Vereinszweck würde mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. 
E._____ obsolet, weshalb dieser aufgelöst werden solle und der Vereins-
vorstand entschieden habe, einen Teil des Verkaufserlöses bereits jetzt 
der Beschwerdeführerin 1 als zweckgebundene Zuwendung auszurichten. 
Da es an einem Vorkaufsfall gefehlt habe, habe die Beschwerdeführerin 1 
die tatsächliche Möglichkeit, das Eigentum weiter zu übertragen, nicht be-
sessen. Diese habe auch den Netto-Verkaufserlös nicht ganz oder teil-
weise für sich beanspruchen können.
4.5.
Duplizierend hielt die Beschwerdegegnerin an ihrer Begründung fest und 
führte zudem aus, dass gemäss der Vereinbarung vom 12. Juli 2021 
CHF 1'285'00.-- vom Verkaufserlös von CHF 2'541'500.-- an die Be-


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schwerdeführerin 1 gehen würden. Die Überweisung habe dabei innert 
drei Arbeitstagen nach Eingang der Kaufpreiszahlung zu erfolgen. Der Be-
schwerdegegner 2 sei nicht frei gewesen, das Grundstück Nr. E._____ 
selbständig zu verkaufen. Die Beschwerdeführerin 1 habe der Überwei-
sung des Verkaufserlöses mit einer Zweckbindung aus freien Stücken zu-
stimmen können, da sie die Möglichkeit gehabt habe, den Vollzug des ur-
sprünglichen Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 durchzusetzen. Die Aufhe-
bung des Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 sei nur unter der Verpflichtung 
erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den Mehrerlös innert drei Arbeitsta-
gen an die Beschwerdeführerin 1 überweist. Damit habe diese eine ei-
gentümerähnliche Stellung über- und wahrgenommen, womit die Voraus-
setzungen für ein Kettengeschäft erfüllt seien.
5.1.
Vorliegend geht es um die Frage, ob ein sogenanntes Kettengeschäft vor-
liegt. Der zivilrechtlichen Übertragung des Eigentums können Geschäfte 
vorgelagert werden, mithilfe derer Drittpersonen am Grundstückswert par-
tizipieren und gegebenenfalls Zwischengewinne realisieren können, ohne 
selbst je formell Eigentümer zu werden. Solche Gestaltungen werden als 
Kettengeschäfte bezeichnet (SEILER, in: ZWEIFEL/BEUSCH/OESTERHELT 
[Hrsg.], Immobiliensteuern, § 4 N 26). Vorausgesetzt ist dabei immer, dass 
die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom 
zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtig-
ten übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungsmacht wiederum 
auf einen Dritten weiter überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtli-
chen Handänderung kommt. Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Erster-
werber die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, 
sondern diese auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem 
der Dritte den Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäf-
tes ist ein Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht 
die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den Käufer 
über. Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Ver-


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trag eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch 
als neuer Eigentümer eingetragen wird. Wirtschaftliche Veräusserungen 
können auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusserung 
oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rückkaufsrechten. 
So bedeutet der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten 
auf ein vorgemerktes Kaufsrecht eine wirtschaftliche Veräusserung, wenn 
ein darüber abgeschlossener Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und 
dem Dritten vollzogen wird.
5.2.
Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kaufvertrag ohne 
Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das Grundstück zu den 
gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis weiterverkauft, also 
gleich handelt wie der Weiterverkäufer beim Kettenhandel. In jedem ein-
zelnen Fall ist gestützt auf die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen 
Veräusserer und Berechtigtem zu entscheiden, ob die vorgenannten Tat-
bestände – einschliesslich die sogenannten Kettengeschäfte – wirtschaft-
liche Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in jedem Fall eine eigentü-
merähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass der Veräusserer 
seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben will 
und der Erwerber z.B. berechtigt wird, das Grundstück selbständig und auf 
eigene Rechnung zu verkaufen. Es gibt jedoch durchaus Fälle, wo der Ei-
gentümer einem anderen Vorrechte (z.B. in der Form von Vorkaufs- oder 
Kaufsrechten) einräumt, ohne sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte 
zu begeben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen Betrachtungsweise 
(vgl. PVG 2009 23).
5.3.
Vor diesem Hintergrund gilt es zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 mit 
dem Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 eine eigentümerähnliche Stellung ein-
geräumt erhalten hat, was voraussetzen würde, dass der Beschwerdefüh-
rer 2 seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben 
wollte und sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte begeben hat. Dabei 


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ist auf die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen der Beschwerdefüh-
rerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 abzustellen.
6.1.
Zum Vorkaufsrecht ist vorab festzuhalten, dass ein solches unter gewis-
sen Umständen Ausgangspunkt einer wirtschaftlichen Handänderung bil-
den kann. Ein Vorkaufsrecht vermittelt dem Berechtigten den Anspruch, 
die Übertragung des Eigentums an einer Sache zu verlangen, wenn der 
Verpflichtete diese einem Dritten veräussert (BGE 116 II 49 E.4). Unbe-
stritten ist, dass der Beschwerdeführerin 1 ein (obligatorisches) Vorkaufs-
recht am Grundstück Nr. E._____, GB C._____, zukam. Das Vorkaufs-
recht muss durch eine (einseitige) Willenserklärung des Berechtigten aus-
geübt werden, um Rechtswirkung zu zeitigen. Voraussetzung für die Aus-
übung ist indes das Vorliegen eines sog. Vorkaufsfalles, d.h. des Ab-
schlusses eines Rechtsgeschäfts über die Sache zwischen dem Verpflich-
teten und einem Dritten. Ohne einen Vorkaufsfall kann keine Ausübung 
des Vorkaufsrechts erfolgen. Der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 bewirkte 
nicht den Eintritt eines Vorkaufsfalls, da die Beschwerdeführerin 1 als Vor-
kaufsberechtigte zugleich als Erwerberin auftrat. Die Ausübung des Vor-
kaufsrechts im damaligen Zeitpunkt fällt mangels Vorkaufsfalls von vorn-
herein ausser Betracht. Nicht massgeblich kann damit auch die offensicht-
lich unrichtige Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 sein, wonach die Be-
schwerdeführerin 1 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hätte. Allein der Umstand, 
dass die Beschwerdeführerin 1 über ein Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. 
E._____, GB C._____, verfügte, bewirkte keinen Übergang der Verfü-
gungsgewalt. Für die Annahme einer "faktischen" Ausübung des Vor-
kaufsrechtes verbleibt dabei kein Raum. Eine spätere Ausübung des Vor-
kaufsrechtes ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. 
Ebenso wenig erfolgte eine Übertragung des Vorkaufsrechts. In den Sta-
tuten des Beschwerdeführers 2 ist vorgesehen, dass das Vereinsvermö-
gen bei Auflösung des Vereins der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung 
für ähnliche Aufgaben zur Verfügung gestellt wird (vgl. Bf-act. 2). Im Lichte 


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dieser Bestimmung kann die zweckgebundene Zuwendung des Be-
schwerdeführers 2 an die Beschwerdeführerin 1 aus dem Verkaufserlös 
des Grundstücks Nr. E._____ auch nicht als Entschädigung für den Ver-
zicht auf das Vorkaufsrecht betrachtet werden, welche allenfalls eine wirt-
schaftliche Handänderung begründen könnte.
6.2.
Weiter ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 zur Erteilung eines ver-
bindlichen Zuschlags für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ durch 
den Beschwerdeführer 2 ermächtigt wurde, was diese Beschwerdeführer 
bestreiten. Im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 wurde festgehalten, dass der 
Vertrag bis am 31. August 2021 im Grundbuch einzutragen ist und der 
Besitzesantritt in Rechte und Pflichten mit der Eigentumsübertragung er-
folgt. Die Eigentumsübertragung ist in der Folge nicht vorgenommen wor-
den. Eine Substitutionsklausel ist im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 nicht 
enthalten. Unter Ziffer 17 ist im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 lediglich 
festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 nach öffentlicher Beurkun-
dung des Vertrages Verkaufsbemühungen betreffend das Vertragsobjekt 
aufnimmt (vgl. Bf-act. 4). Aus dem Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 allein 
ergibt sich daher weder eine rechtliche noch eine tatsächliche Verfügungs-
macht der Beschwerdeführerin 1 betreffend das Grundstück Nr. E._____.
6.3.
Auch aus dem von der Beschwerdeführerin 1 erstellten undatierten Ver-
kaufsreglement geht nichts Gegenteiliges hervor. Es handelt sich bei die-
sem offenkundig um eine angepasste Version eines Standarddokuments 
der Beschwerdeführerin 1 (vgl. Bg-act. 2). Im Verkaufsreglement wurde 
davon ausgegangen, dass der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 grundbuch-
lich vollzogen würde. Aus dem Verkaufsreglement geht zudem nicht her-
vor, dass der Beschwerdeführer 2 diesem zugestimmt oder das dieses 
dem Beschwerdeführer 2 auch nur bekannt gewesen wäre. Zwar hat die 
Beschwerdeführerin 1 resp. ein von ihr beauftragter Mäkler einen Kaufver-
tragsentwurf beim Grundbuchamt in Auftrag gegeben, bei welchem die 
Beschwerdeführerin 1 für beide Grundstücke als Verkäuferin figurierte 


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(vgl. Bg-act. 4). Unter "Ergänzenden Bemerkungen" ist auf dem Formular 
für die Übermittlung von Kaufvertragsangaben jedoch festgehalten, dass 
die erwerbende Partei davon Kenntnis hat, dass das Vertragsobjekt Kat.-
Nr. E._____ von der Beschwerdeführerin 1 vorab noch zu erwerben ist 
und der Vertrag dahinfällt, wenn der Erwerb nicht zustande kommen sollte. 
Der Beschwerdegegnerin kann daher nicht beigestimmt werden, wenn sie 
sich auf den Standpunkt stellt, dass die Beauftragung des Grundbucham-
tes C._____ mit der Erstellung eines Kaufvertrages zwischen der Be-
schwerdeführerin 1 und der Ferienkolonie G._____ AG eine eigentü-
merähnliche Stellung der Beschwerdeführerin 1 betreffend das Grunds-
tück Nr. E._____ dokumentiere. Wie aufgezeigt wurde, lag die Abwicklung 
des Verkaufes durch die Beschwerdeführerin 1 insbesondere auch im In-
teresse des Beschwerdeführers 2 und erscheint sachlich begründet (vgl. 
Bf-act. 3). Soweit die Beschwerdeführerin 1 für den Beschwerdeführer 2 
tätig wurde, ist darin ein Verkaufsauftrag zu erblicken, welcher nicht mit 
der Einräumung einer eigentümerähnlichen Stellung gleichgesetzt werden 
kann. Die Organisation des Verkaufes durch die Immobilienabteilung der 
Beschwerdeführerin 1 und das durch diese formulierte Verkaufsreglement 
reichen nicht aus, um eine Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftli-
chen Verfügungsmacht anzunehmen. Ohne die Zustimmung und Mitwir-
kung des Beschwerdeführers 2 konnte die Beschwerdeführerin 1 trotz des 
Verkaufsreglements nicht über das Grundstück Nr. E._____ verfügen. 
Vielmehr bedurfte es zur Veräusserung des Grundstücks Nr. E._____ ei-
nes entsprechenden Vorstandsbeschlusses des Beschwerdeführers 2 
(vgl. Bf-act. 12). Auch im Stadtratsbeschluss vom 30. Juni 2021 wird aus-
geführt, dass die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 
übereingekommen sind, ihre Grundstücke der Käuferin direkt zu verkau-
fen. Es war der Beschwerdeführerin 1 mangels wirtschaftlicher Verfü-
gungsgewalt nicht möglich, diese auf einen Dritten zu übertragen, wie dies 
für ein Kettengeschäft erforderlich wäre.


- 17 -
6.4.
Die Initiative zum Verkauf der Grundstücke Nr. E._____ und Nr. F._____ 
ging vom Beschwerdeführer 2 aus (vgl. Bf-act. 3 und 11). Zutreffend wurde 
durch den Beschwerdeführer 2 sodann bereits im Schreiben vom 22. März 
2019 festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 durch den beabsichtig-
ten Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ massgeblich betroffen sei (vgl. 
Bf-act. 3). Der Beschwerdeführer 2 wies weiter darauf hin, dass die beiden 
Grundstücke Nr. E._____ und F._____ eine Einheit bilden würden und 
regte einen gemeinsamen Verkauf an (vgl. Bf-act. 3). Namentlich fragte 
der Beschwerdeführer 2 im Schreiben vom 22. März 2019 auch an, ob der 
Bereich Immobilien der Beschwerdeführerin 1 den Verkauf der beiden 
Grundstücke übernehmen könne (Bf-act. 3). Ebenso führte der Beschwer-
deführer 2 im Schreiben vom 22. März 2019 bereits aus, dass die mögli-
chen Optionen für den Verkauf von den Beschwerdeführern ("Partnern") 
diskutiert werden müssten (vgl. Bf-act. 3). Die Notwendigkeit der Koordi-
nation der beiden Verkäufe wurde auch im Protokoll der 94. Ordentlichen 
Generalversammlung des Beschwerdeführers 2 festgehalten (vgl. Bf-act. 
11). Auch wurde in diesem bereits auf die Möglichkeit hingewiesen, dass 
die Immobilien-Bewirtschaftung der Beschwerdeführerin 1 den Verkauf 
übernehme (Bf-act. 11). Offenkundig war damit besonders dem Beschwer-
deführer 2 an dem gemeinsamen Verkauf und der Abwicklung desselben 
über die Beschwerdeführerin 1 gelegen. Darüber hinaus wurde bereits im 
Protokoll der 94. Ordentlichen Generalversammlung des Beschwerdefüh-
rers 2 ausgeführt, dass das Vereinsvermögen bei Auflösung des Vereins 
der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur Ver-
fügung zu stellen ist und ein anderweitiger Einsatz der Mittel vor der Auf-
lösung des Vereins angesichts der Darlehensgewährung durch die Be-
schwerdeführerin 1 im Jahre 2005 fragwürdig erscheine (vgl. Bf-act. 11). 
Der Beschwerdegegnerin kann vor diesem Hintergrund nicht gefolgt wer-
den, wenn sie geltend macht, dass allein die Beschwerdeführerin 1 den 
Verkauf der beiden Grundstücke beabsichtigt habe und die Modalitäten 
des Verkaufes durch diese diktiert worden seien.


- 18 -
6.5.
Ob steuerliche Erwägungen bei der Entscheidung der Beschwerdeführe-
rin 1, einen separaten Verkauf der Grundstücke anzustreben, eine Rolle 
gespielt haben, ist für die Beurteilung des Vorliegens einer wirtschaftlichen 
Handänderung nicht massgeblich. Die Beschwerdeführer führen zutref-
fend aus, dass Gemeinden zum haushälterischen Umgang mit ihren Mit-
teln angehalten sind und Steueroptimierung nicht mit Steuerumgehung 
gleichgesetzt werden kann. Auch wenn die Beschwerdeführerin 1 einen 
getrennten Verkauf der beiden Grundstücke aus steuerlichen Gründen fa-
vorisierte, ergibt sich daraus keine tatsächliche und wirtschaftliche Verfü-
gungsgewalt. Die Koppelung der beiden Kaufverträge vom 20. Juli 2021 
erscheint sachlich gerechtfertigt, da die Grundstücke in enger räumlicher 
Beziehung stehen und ein einzelner Verkauf des Grundstücks Nr. F._____ 
einen erheblich geringeren Erlös betreffend dieses hätte erwarten lassen. 
Mit Blick auf die beabsichtigte Liquidation des Beschwerdeführers 2 ver-
fügte dieser zudem über ein selbständiges Interesse am Vollzug des Kauf-
vertrages vom 16. Juli 2020, wenn die gemeinsame Veräusserung der 
Grundstücke gescheitert wäre. Eine tatsächliche oder rechtliche Verfü-
gungsmacht der Beschwerdeführerin 1 kann daher aus der im Beschluss 
des Stadtrates vom 30. Juni 2021 festgehaltenen Bedingung, wonach ein 
Rücktritt vom ursprünglichen Kaufvertrag nur bei Vollzug der Kaufverträge 
vom 20. Juli 2021 erfolgen solle, nicht abgeleitet werden. Die Beschwer-
deführerin 1 hatte zwar das Recht, die Eigentumsübertragung betreffend 
das Grundstück Nr. E._____ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 
2020 durchzusetzen. Jedoch hätte sie erst in diesem Fall das Grundstück 
Nr. E._____ selbständig und auf eigene Rechnung verkaufen können. Die 
blosse Möglichkeit der Durchsetzung stellt indes noch keine Übertragung 
der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über das Grund-
stück dar. Keine eigentümerähnliche Stellung der Beschwerdeführerin 1 
ergibt sich auch aus dem Umstand, dass diese zunächst den vorgängigen 
Erwerb des Grundstücks Nr. E._____ beabsichtigte (vgl. Bg-act. 1). Auf 
den vorgängigen Erwerb des Grundstücks Nr. E._____ hat die Beschwer-


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deführerin 1 verzichtet (vgl. Bf-act. 5 und 6; Bg-act. 5)Abzustellen ist bei 
der Beurteilung einer wirtschaftlichen Veräusserung auf die Gesamtheit 
der konkret geschlossenen Vereinbarungen zwischen Veräusserer und 
Berechtigtem.
6.6.
Angesichts der Schlussbestimmung in den Statuten des Beschwerdefüh-
rers 2, wonach bei einer allfälligen Auflösung des Vereins dessen Vermö-
gen der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur 
Verfügung gestellt wird, vermag auch die zweckgebundene Zuwendung 
an die Beschwerdeführerin 1 keinen Übergang der Verfügungsgewalt auf 
diese zu begründen (vgl. Bf-act. 2). Die Vereinbarung, wonach die Über-
weisung des entsprechenden Betrages innert drei Arbeitstagen nach Ein-
gang der Kaufpreiszahlung auf dem Konto des Beschwerdeführers 2 zu 
erfolgen habe (vgl. Bf-act. 15), stellt lediglich eine Regelung der Abrech-
nungsmodalitäten dar, welche im Lichte der Statutenbestimmung betref-
fend die Verwendung des Liquidationsüberschusses nicht unangemessen 
erscheint. Der Betrag ist in Übereinstimmung mit den Vereinsstatuten in 
einen "Kinder- und Jugend-Fonds" einzulegen, womit nicht gesagt werden 
kann, dass der grösste Teil des mit dem Verkauf des Grundstücks 
Nr. E._____ an die Ferienkolonie G._____ AG erzielten Mehrerlöses der 
Beschwerdeführerin 1 zukomme (vgl. Bg-act. 5). Der Zuschlag erfolgte für 
beide Grundstücke im Rahmen der Ausschreibung an die meistbietende 
Partei (vgl. Bg-act. 5). In der Vereinbarung vom 12. Juli 2021 haben sich 
die Beschwerdeführer sodann über die jeweiligen Kaufpreise der beiden 
Grundstücke verständigt (vgl. Bf-act. 15), wobei der Vereinsvorstand am 
18. Juni 2021 den Verkauf des Grundstücks Nr. E._____ zum Preis von 
CHF 2'541'500.-- bereits beschlossen hatte (vgl. Bf-act. 12). Der Kaufpreis 
wurde unter Berücksichtigung der vereinbarten Rückzahlung des Darle-
hens der Beschwerdeführerin 1 und des zur Sicherstellung der Wertzu-
wachssteuer bestimmten Betrages auf das Konto des Beschwerdegeg-
ners 2 bezahlt (vgl. Bf-act. 14).Vor diesem Hintergrund kommt dem von 


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der Beschwerdeführerin 1 im Verkaufsreglement vorgesehene Richtange-
bot bzw. der durch die Beschwerdeführerin 1 an das Grundbuchamt über-
mittelten Kaufpreis für beide Grundstücke keine massgebliche Bedeutung 
zu, womit diese keine eigentümerähnliche Stellung zu begründen vermö-
gen.
7.
Bei gesamthafter Betrachtung der Vereinbarungen zwischen der Be-
schwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 ergibt sich zusammen-
fassend, dass die Beschwerdeführerin 1 keine eigentümerähnliche Stel-
lung eingeräumt erhalten hat, da der Beschwerdeführer 2 seine Rechte 
nicht erkennbar aufgeben wollte und sich seiner wesentlichen Herrschafts-
rechte nicht begeben hat. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die 
Handänderungssteuer zu Unrecht auf zwei wirtschaftlichen Handänderun-
gen erhoben. Somit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene 
Einspracheentscheid vom 30. September 2021 aufzuheben und die Be-
schwerdegegnerin anzuweisen, den Verkauf von Grundstück Nr. E._____, 
GB C._____, nur einmal zu besteuern und die Handänderungssteuer auf 
dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- zu erheben.
8.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Staatsge-
bühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- festgesetzt.
8.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die unterlie-
gende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei bzw. den 
obsiegenden Parteien die durch den Rechtsstreit verursachten notwendi-
gen Kosten zu ersetzen. Vorliegend ist somit die Beschwerdegegnerin 
grundsätzlich zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine Parteientschä-
digung zu bezahlen. Art. 78 Abs. 2 VRG schränkt diesen Anspruch auf 
Parteientschädigung für Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffent-
lich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen jedoch ein, indem er 


- 21 -
diesen in der Regel keine Parteientschädigung zusprechen lässt, wenn sie 
in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
8.3.
Die Stadt A._____ ist im vorliegenden Verfahren nicht als Gemeinde in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis aufgetreten, sondern eher als Private bzw. 
allgemein Verfahrenspartei in einem Verfahren, das nicht in ihre Zustän-
digkeit fiel. Das Grundstück Nr. E._____ sollte ins Finanzvermögen erwor-
ben werden. Ihr sind mithin die entstandenen notwendigen Kosten für die 
eigene Rechtsvertretung zu ersetzen. Der Vertreter der Beschwerdeführer 
reichte trotz Aufforderung keine Honorarnote ein. Daher wird die Parteien-
tschädigung ermessensweise festgelegt. Die Beschwerdeführerin 1 ist 
nicht mehrwertsteuerpflichtig. Auch die Mehrwertsteuerpflicht des Be-
schwerdeführers 2 hat ausweislich des UID-Registers geendet. Die ihnen 
zustehende Parteientschädigung ist daher inkl. Mehrwertsteuer zuzuspre-
chen. Die aussergerichtliche Entschädigung zugunsten der Beschwerde-
führer ist ermessensweise auf pauschal CHF 2'500.-- (inkl. Barauslagen 
und MWST) festzulegen. In diesem Umfang hat die Beschwerdegegnerin 
die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-
scheid vom 30. September 2021 aufgehoben und die Gemeinde C._____ 
angewiesen, die Handänderungssteuer nur einmal auf dem öffentlich be-
urkundeten Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- zu erheben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus


- 22 -
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
446.--
zusammen
CHF
2'946.--
gehen zulasten der Gemeinde C._____.
3.
Die Gemeinde C._____ entschädigt die Beschwerdeführer aussergericht-
lich mit CHF 2'500.--
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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