gr_gerichte · R 2019 27 · 2020-08-25 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Frist Baubeginn (Verlängerung) - PVG 2021 Nr. 14 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 27
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 25. August 2020
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____,
Beschwerdegegnerin 1
und

- 2 -
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Frist Baubeginn (Verlängerung)

- 3 -
1.
Die C._____ AG, Architekten und Totalunternehmer, plant die Überbauung
der im Eigentum Dritter stehenden Parzellen D._____, E._____ und
F._____ in der Gemeinde B._____ (nachfolgend Gemeinde). A._____ ist
Eigentümerin einer Stockwerkeinheit auf der an Parzelle D._____ angren-
zenden Parzelle G._____.
2.
Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 12. September 2017,
mitgeteilt am 15. September 2017, sowie einem am 28. November 2017
mitgeteilten Nachtrag, erteilte die Gemeinde die Baubewilligung für den
Neubau von Wohnhäusern am H._____weg 4, 5, 6, 12, 14, 15 und 16 auf
den Parzellen D._____, E._____ und F._____ mit Teilabbruch sowie Um-
nutzung des Gebäudes am H._____weg 16 auf Parzelle D._____ betref-
fend das Baugesuch Nr. I._____ vom 14. November 2016 (Wohnhäuser
A - I) sowie betreffend die Projektänderungsgesuche vom 28. Februar
2017 (u.a. Verzicht auf Wohnhäuser A und B) und vom 21. August 2017
unter Auflagen und Bedingungen. Gleichzeitig wies sie die gegen das Bau-
projekt erhobene Einsprache ab.
3.
Mit Eingabe vom 25. Oktober 2018 (Eingangsstempel 26. Oktober 2018)
ersuchte die C._____ AG bei der Gemeinde um Verlängerung der erteilten
Baubewilligungen betreffend das Baugesuch Nr. I._____ um ein Jahr.
4.
Mit Entscheid vom 6. November 2018, mitgeteilt am 4. Dezember 2018, er-
teilte die Baubehörde die Baubewilligung für die 1. Verlängerung, unter Be-
dingungen und Auflagen, bis zum 28. November 2019.
5.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführe-
rin) mit Eingabe vom 10. April 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden. Sie stellte folgende Rechtsbegehren:

- 4 -
"Materielle Anträge
1.
Der Beschluss des B._____ vom 6. November 2018 betreffend Ver-
längerung der Baubewilligung Neubau Wohnhäuser Teilabbruch und
Umnutzung, Geb. Assek. Nr. 600 auf Parz. Nrn. D._____, E._____
und F._____,B._____ Platz und Projektänderung ohne Häuser A und
B (Neubau Wohnhäuser neu H._____weg 4, 5, 6, 12, 14, 15 und 16)
sei umfassend aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass die Baubewilligung Neubau Wohnhäuser
Teilabbruch und Umnutzung Geb. Assek. Nr. 600 auf Parz.
Nrn. D._____, E._____ und F._____, J.________, B._____ Platz und
Projektänderung ohne Häuser A und B (Neubau Wohnhäuser neu
H._____weg 4, 5, 6, 12, 14, 15 und 16) infolge des ungenutzten Fris-
tenablaufs erloschen ist.
Prozessuale Anträge
3.
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu er-
teilen.
4.
Es seien die Akten der Vorinstanz beizuziehen.
5.
Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerle-
gen und diese seien zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine an-
gemessene Entschädigung (zzgl. MwSt.) zu bezahlen."
Zur Begründung führte A._____ im Wesentlichen aus, die Fristverlänge-
rung sei verspätet verlangt und nicht begründet worden. Die erteilte Bau-
bewilligung sei daher vor Gesuchseinreichung erloschen und der Fristver-
längerungsentscheid unrechtmässig.

- 5 -
6.
Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2019 beantragte die Gemeinde (nachfol-
gend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde. Sie stellte die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin
in Frage und legte zudem dar, dass die Vollstreckbarkeit der Baubewilli-
gung frühestens nach Ostern 2018 eingetreten sei, diese also im Zeitpunkt
des Verlängerungsgesuchs nicht erloschen war und der von ihr erlassene
Entscheid daher korrekt sei.
7.
Ebenfalls mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2019 beantragte die C._____
AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die kosten- und entschädigungs-
fällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden
könne. Sie bestritt die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin und
führte aus, das dreizehn Monate nach Ausfertigung der Baubewilligung ge-
stellte Fristverlängerungsgesuch sei angesichts der zu erfüllenden Aufla-
gen und Bedingungen rechtzeitig gestellt worden.
8.
Mit Verfügung vom 22. Mai 2019 erteilte der Instruktionsrichter der Be-
schwerde die aufschiebende Wirkung.
9.
Mit Replik vom 18. Juni 2019 hielt die Beschwerdeführerin an ihren in der
Beschwerde gestellten Rechtsbegehren und an deren Begründung fest.
10.
Je mit Schreiben vom 1. Juli 2019 verzichteten sowohl die Beschwerde-
gegnerin 1 als auch die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einreichung einer
Duplik.
11.
Mit Schreiben vom 1. Juli 2019 bzw. vom 3. Juli 2019 reichten die Be-
schwerdegegnerin 2 bzw. die Beschwerdeführerin ihre Honorarnote ein.

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12.
Mit Schreiben vom 16. Oktober 2020 reichte die Beschwerdeführerin zu-
sätzliche Unterlagen im Zusammenhang mit zwei weiteren Verlängerungen
der Baubewilligung ein (Fristverlängerungsgesuch vom 11. September
2019, Baubewilligung vom 24. September 2019 betreffend 2. Verlängerung
bis zum 15. September 2020, Fristverlängerungsgesuch vom 12. Septem-
ber 2020, Baubewilligung vom 6. Oktober 2020 betreffend 3. Verlängerung
bis zum 15. September 2021). Diese wurden den Gegenparteien zur
Kenntnis zugestellt.
Auf die weiteren Ausführungen der Gemeinde im angefochtenen Entscheid
sowie der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Gegen den angefochtenen kommunalen
Entscheid vom 6. November 2018, mitgeteilt am 4. Dezember 2018 (Akten
Beschwerdeführer [Bf-act.] 3, Akten Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 5),
steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde
zur Verfügung (vgl. Art. 86 ff. und insbesondere Art. 92 des kantonalen
Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100], Art. 163 des Baugesetzes
der Gemeinde vom 4. März 2001 [nachfolgend BG]). Er stellt damit einen
nicht anderweitig anfechtbaren, kommunalen Entscheid im Sinne von
Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar; er ist auch nicht endgültig (vgl. Art. 33 Abs. 2
des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700]), womit die ört-

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liche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden zu bejahen ist.
2.
Gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ist eine Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen
seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht ein-
zureichen.
2.1.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der angefochtene Entscheid sei ih-
rem Rechtsvertreter erst nach mehrmaliger Nachfrage mit Mail vom
12. März 2019 mitgeteilt worden, weshalb die Beschwerdefrist mit Eingabe
der Beschwerde am 10. April 2019 eingehalten sei. Während sich die Be-
schwerdegegnerin 1 zur Beschwerdefrist nicht äusserte, wies die Be-
schwerdegegnerin 2 darauf hin, dass die Beschwerdeführerin bereits mit
einem seitens der Gemeinde an sie gerichteten Mail vom 14. November
2018 Kenntnis von der Verlängerung der Baubewilligung erhalten habe,
weshalb die Beschwerdefrist zu diesem Zeitpunkt zu laufen begonnen
habe und die Beschwerde verspätet sei.
2.2.
Zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheids vom 6. No-
vember 2018 (Bf-act. 3, Bg1-act. 5, vgl. auch Bg1-act. 4) und bis zum
31. März 2019 galt die alte Fassung von Art. 91 KRG (nachfolgend aArt. 91
KRG). Demnach und auch nach der aktuellen Fassung dieser Gesetzes-
bestimmung konnte bzw. kann die für die Bewilligung zuständige Behörde
die Frist für den Beginn der Bauarbeiten auf begründetes Gesuch hin an-
gemessen verlängern (aArt. 91 Abs. 2 Satz 3 KRG bzw. Art. 91 Abs. 2
Satz 2 KRG). Das alte Recht enthielt keine Bestimmung, wonach ein sol-
cher Entscheid den Einsprechern oder Nachbarn mitzuteilen wäre; erst seit
der am 1. April 2019 in Kraft getretenen Gesetzesänderung ist die Ge-
meinde gehalten, diesen auch allfälligen Einsprechenden bekannt zu ge-
ben (vgl. Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG).

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2.3.
Der angefochtene Verlängerungsentscheid vom 6. November 2018 (Bf-
act. 3, Bg1-act. 5) wurde der Beschwerdeführerin erst auf deren Verlangen
hin zugestellt. Sie war somit (ursprünglich) nicht deren Adressatin, obwohl
sie als Nachbarin bezüglich des Bauprojekts grundsätzlich einsprache-
bzw. beschwerdelegitimiert wäre bzw. ist (vgl. dazu Erwägung 3). Wird ihr
daher ein Verlängerungsentscheid nicht mitgeteilt, liegt dies im Risikobe-
reich der Baubehörde und der Gesuchstellerin. Kommt eine grundsätzlich
einsprache- bzw. beschwerdeberechtigte Nachbarin erst nachträglich in
den Besitz eines solchen Entscheids, beginnt die Beschwerdefrist erst mit
der (allenfalls auch informellen, vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts
[VGU] R 07 1 vom 26. Juni 2007 E.1b und c) Kenntnisnahme zu laufen (so-
genannte hinkende Rechtskraft, vgl. dazu auch VGU R 19 16 vom 15. April
2020 E.2 und R 17 38 vom 20. März 2018 E.4b). Dieses Vorgehen ent-
spricht – zumindest im Rahmen von nicht publizierten Baugesuchen und
daraus folgender fehlender Möglichkeit einer/s Einspracheberechtigten,
sich am Baubewilligungsverfahren zu beteiligen –, ständiger Rechtspre-
chung (VGU R 17 38 vom 20. März 2018 E.4b, R 13 129 vom 5. November
2013
E.3b,
je
mit
Hinweisen;
Urteil
des
Bundesgerichts
1A.1/2007/1P.1/2007 vom 18. April 2007 E.2.3). Dabei kann für die Auslö-
sung des Fristenlaufs eine mündliche oder telefonische Mitteilung bzw.
eine E-Mail mit dem alleinigen Inhalt, dass eine Verlängerung der Baube-
willigung gewährt worden sei, nicht genügen. Vielmehr bedarf es der Kennt-
nis der wesentlichen Elemente der behördlichen Anordnung und damit der
Einsicht in deren massgeblichen Inhalt, was für die Beschwerdeführerin
erst mit Mail vom 12. März 2019 (Bf-act. 4) möglich war. Folglich begann
die für sie geltende Rechtsmittelfrist am darauf folgenden Tag, dem
13. März 2019, zu laufen. Mit der Beschwerdeerhebung am 10. April 2019
ist die 30-tägige Beschwerdefrist eingehalten.

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3.
Den Rechtsschutz im Falle von Verfügungen, die sich – wie vorliegend der
angefochtene Entscheid vom 6. November 2018 (Bf-act. 3, Bg1-act. 5) –
auf das RPG und dessen kantonale und eidgenössische Ausführungsbe-
stimmungen stützen, regelt Art. 33 RPG. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG
muss das kantonale Recht die Legitimation mindestens im gleichen Um-
fang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an
das Bundesgericht gewährleisten. Damit gelten die Legitimationserforder-
nisse von Art. 89 i.V.m. Art. 111 des Bundesgesetzes über das Bundesge-
richt (BGG; SR 173.110) auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren
nach Art. 33 RPG (vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH
/TSCHANNEN, Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und
Verfahren, Zürich 2020, Rz. 59 ff. zu Art. 33 mit weiteren Hinweisen), wobei
das kantonale Recht den Kreis der Beschwerdebefugten weiter fassen
kann (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 62). Gemäss Art. 89 Abs. 1
BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berech-
tigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Mög-
lichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen
Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c).
Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde
vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch
den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vor-
schrift dazu ermächtigt ist. Diese Umschreibung geht nicht über diejenige
in Art. 89 Abs. 1 BGG enthaltene hinaus, weshalb bezüglich Beschwerde-
legitimation im kantonalen Beschwerdeverfahren auf Art. 89 Abs. 1 i.V.m.
Art. 111 Abs. 1 BGG und die dazu ergangene Rechtsprechung abgestellt
werden kann.

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3.1.
Die Beschwerdeführerin legte in ihrer Beschwerde vom 10. April 2019 und
in der Replik vom 18. Juni 2019 dar, dass sie als direkte Nachbarin von der
Baubewilligung und deren Erstreckung mehr als jedermann betroffen und
damit zur Beschwerdeerhebung berechtigt sei. Die Überprüfung der Frage,
ob die Baubewilligung für die Grossüberbauung auf der Nachbarparzelle
erloschen sei oder nicht, und damit der Ausgang des Fristverlängerungs-
verfahrens hätten Einfluss auf ihre tatsächliche und rechtliche Situation,
weshalb es keine Rolle spiele, dass sie am seinerzeitigen Einsprachever-
fahren gegen das Bauprojekt nicht teilgenommen habe.
Die Beschwerdegegnerin 1 erachtete in ihrer Vernehmlassung vom 16. Mai
2019 die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin als fraglich,
ohne jedoch näher auf diese Frage einzugehen. Die Beschwerdegegne-
rin 2 bestritt in ihrer Vernehmlassung vom 16. Mai 2019 die Beschwerdele-
gitimation der Beschwerdeführerin mit der Begründung, dass diese weder
am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen habe, noch Adressatin des
angefochtenen Entscheids sei. Da sie zudem auch keine Einsprache ge-
gen das ursprüngliche Bauprojekt eingereicht hatte, habe man ihr auch die
Fristverlängerung nicht mitteilen müssen. Die Neuformulierung des Art. 91
Abs. 2 KRG lasse darauf schliessen, dass Nachbarn, die gegen das Bau-
vorhaben keine Einsprache erhoben hätten, im Verfahren betreffend Ver-
längerung von Baubewilligungen und Baufristen nicht beschwerdelegiti-
miert seien. Darüber hinaus sei die Beschwerdeführerin vom angefochte-
nen Entscheid nicht stärker als irgendein Dritter betroffen, weil das Dahin-
fallen der Baubewilligung eine Neuausschreibung des Projekts zur Folge
hätte, dieses jedoch mangels Verstosses gegen das geltende Baurecht er-
neut bewilligt würde, die Beschwerdeführerin also aus einer blossen Neu-
ausschreibung keinen praktischen Nutzen ziehen könnte.

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3.2.
Art. 91 KRG (in der aktuellen Fassung) regelt den Baubeginn, das Erlö-
schen der Baubewilligung und die Bauvollendung; gemäss dessen Abs. 2
letzter Teilsatz ist eine bewilligte Verlängerung auch allfälligen Einspre-
chenden bekanntzugeben. Gemeint sind damit Personen, die gegen das
Bauvorhaben ursprünglich Einsprache erhoben hatten (Botschaft der Re-
gierung an den Grossen Rat Heft Nr. 5/2018-2019, S. 444). Mit dieser seit
dem 1. April 2019 in Kraft getretenen Neufassung von Art. 91 Abs. 2 KRG
war nicht grundsätzlich die Einschränkung der Beschwerdelegitimation auf
Einsprechende bezweckt worden, wie die Beschwerdegegnerin 2 ausführt,
jedenfalls lässt sich dies der Botschaft so nicht entnehmen (Botschaft der
Regierung an den Grossen Rat Heft Nr. 5/2018-2019, S. 444). Die Be-
schwerdelegitimation richtet sich demnach weiterhin, wie erwähnt, nach
Art. 89 Abs. 1 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 BGG. Folglich, – aber auch weil Art. 91
Abs. 2 KRG erst nach Ergehen des angefochtenen Entscheids vom 6. No-
vember 2018 in Kraft trat –, kann der Umstand, dass die Beschwerdefüh-
rerin im ursprünglichen Baubewilligungsverfahren keine Einsprache bzw.
Beschwerde gegen das Bauprojekt erhoben hatte, keine Rolle spielen.
Vielmehr ist im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG festzustellen, dass die Be-
schwerdeführerin am vorinstanzlichen Verfahren betreffend Verlängerung
der Baubewilligung mangels Zustellung des Verlängerungsgesuchs bzw.
mangels Einspracheverfahrens nicht teilnehmen konnte (Art. 89 Abs. 1
lit. a BGG) und dass sie als direkte Nachbarin vom Verlängerungsentscheid
grundsätzlich besonders berührt ist (Art. 89 Abs.1 lit. b BGG; vgl. dazu PVG
2016 Nr. 20 E.1b; Urteile des Bundesgerichts 1C_313/2019 vom 28. April
2020 E.2.3 und 1C_137/2017 vom 26. Juli 2017 E.1.2; BGE 140 II 214
E.2.3).
Neben der spezifischen Beziehungsnähe zur Streitsache muss die Be-
schwerdeführerin auch einen praktischen Nutzen aus einer allfälligen Auf-
hebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, d.h. ihre Si-

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tuation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise be-
einflusst werden können; das schutzwürdige Interesse besteht im Um-
stand, einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der an-
gefochtene Entscheid mit sich bringen würde (Urteil des Bundesgerichts
1C_313/2019 vom 28. April 2020 E.2.3; BGE 142 II 451 E.3.4.1, BGE 141
II 50 E.2.1). Der Beschwerdeführerin ist darin zuzustimmen, dass die Bau-
bewilligung im Falle einer Nichtgewährung der Verlängerung erlöschen
würde (sofern keine weitere rechtzeitige Baufristverlängerung verlangt und
bewilligt würde, vgl. diesbezüglich Erwägung 5.3.2). Dies heisst aber nicht,
dass das Bauprojekt in diesem Fall gar nicht mehr realisiert werden könnte,
sondern nur, aber immerhin, dass dieses ein neues Baubewilligungsver-
fahrens durchlaufen müsste. Die Frage, ob eine Neuausschreibung der Be-
schwerdeführerin "etwas bringen" oder ob das bereits einmal bewilligte
Bauprojekt in diesem Fall erneut unverändert bewilligt würde, wie die Be-
schwerdegegnerin 2 geltend macht, kann hier offen bleiben, zumal bereits
in der Tatsache, dass bei Erlöschen der Baubewilligung nicht – zumindest
nicht sofort – mit dem Bau begonnen werden kann, ein praktischer Nutzen
der Beschwerdeführerin zu erblicken ist. Sie bzw. ihre Mieter hätte/n z.B.
zumindest vorübergehend keine Immissionen einer Grossbaustelle zu to-
lerieren und könnte/n länger von einer unverbauten Aussicht profitieren. Im
Gegensatz zum vorliegenden Fall waren die Bauten im Urteil des Bundes-
gerichts 1C_137/2017 vom 26. Juli 2017 E.1.5 (betreffend den Fall PVG
2016 Nr. 50), auf das sich die Beschwerdegegnerin 2 beruft und in dem die
Beschwerdelegitimation in einer ähnlichen Konstellation verneint wurde,
bereits erstellt, weshalb der Hinweis auf dieses Urteil nicht weiterführt. Dies
muss vorliegend genügen, ist doch nach der Rechtsprechung ein prakti-
scher Nutzen zu bejahen, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen
würde, dass das Bauvorhaben in dem die Beschwerdeführerin belastenden
Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant (Urteil des Bundes-
gerichts 1C_313/2019 vom 28. April 2020 E.2.3; BGE 139 II 499 E.2.2).

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Jedenfalls kann von der Beschwerdeführerin, entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin 2, nicht der Nachweis verlangt werden, dass das
Bauprojekt in der bereits bewilligten Form nicht noch einmal bewilligt wer-
den könnte, ist dies doch eine rechtliche Frage, welche die Baubehörde
bzw. im Streitfall die richterlichen Behörden zu entscheiden hätten. Damit
ist auch ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführerin im Sinne
von Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG gegeben, diese ist, entgegen den Ausführun-
gen der Beschwerdegegnerinnen, durch den angefochtenen Entscheid
nicht nur formell, sondern auch materiell beschwert. Die Beschwerdelegiti-
mation der Beschwerdeführerin ist daher zu bejahen, und auf die Be-
schwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl. die Ausnahme in Erwägung
3.3).
3.3.
Nicht eingetreten werden kann auf Ziff. 2 des Rechtsbegehrens der Be-
schwerdeführerin, nämlich auf das Begehren, es sei festzustellen, dass die
Baubewilligung infolge des ungenutzten Fristablaufs erloschen sei. Nach
ständiger Rechtsprechung fehlt es an einem unmittelbaren und schutzwür-
digen Interesse am Erlass eines Feststellungsentscheids namentlich dann,
wenn das Rechtsschutzinteresse durch ein rechtsgestaltendes Urteil ge-
wahrt werden kann; d.h. solange ein Leistungsbegehren gestellt werden
kann, bleibt für einen Feststellungsantrag kein Raum (vgl. PVG 2012 Nr. 35
E.3a; VGU S 18 84 vom 2. Dezember 2019 E.1.2.2, U 16 62 vom 15. De-
zember 2016 E.2, V 14 7 vom 17. März 2015 E.4a, R 11 22 vom 27. Sep-
tember 2011 E.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_455/2019 vom 19. Juni
2020 E.2.4 und 2C_410/2014 vom 22. Januar 2015 E.1.2.2). Vorliegend
wurde die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragt; käme die
Beschwerdeführerin mit diesem Hauptbegehren gemäss ihrer Ziff. 1 des
Rechtsbegehrens durch, würde der angefochtene Entscheid mangels
Rechtzeitigkeit des Gesuchs und/oder mangels Voraussetzungen für eine
Verlängerung aufgehoben und die Verlängerung der Frist für den Baube-

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ginn verweigert. Dies hätte zur Folge, dass die Baubewilligung gemäss
aArt. 91 Abs. 1 Satz 1 KRG (vgl. dazu Erwägung 5) erloschen und somit
auch die am 24. September 2019 bzw. am 6. Oktober 2020 gewährte 2.
und 3. Fristverlängerung hinfällig wären (vgl. Einlage der Beschwerdefüh-
rerin vom 16. Oktober 2020). In der vorliegenden Konstellation, in welcher
der Erlass eines rechtsgestaltenden Urteils möglich ist, besteht somit kein
Rechtsschutzinteresse für einen entsprechenden Feststellungsentscheid.
3.4.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass – mit Ausnahme
von Ziff. 2 des Rechtsbegehrens – auf die auch formgerecht eingereichte
Beschwerde einzutreten ist.
4.
Streitgegenstand ist vorliegend der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1
vom 6. November 2018 (Bf-act. 3, Bg1-act. 5), mit dem erstmals die Frist
für den Baubeginn um ein Jahr, nämlich bis zum 28. November 2019, ver-
längert wurde. Der Entscheid wurde nicht weiter begründet, vielmehr wur-
den ein Grossteil der Bedingungen und Auflagen gemäss dem ursprüngli-
chen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 12. September 2017
(Bf-act. 5, Bg1-act. 1) wiederholt.
4.1.
Die Kognition des Gerichts erstreckt sich gemäss Art. 51 VRG auf Rechts-
verletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes-
sens (Abs. 1 lit. a) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts (Abs. 1 lit. b).
4.2.
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde vom 10. April 2019 und
in der Replik 18. Juni 2019 geltend, dass die am 18. September 2017 zu-
gestellte Baubewilligung mangels vor Baubeginn zu erfüllender Bedingun-
gen und Auflagen sowie angesichts der sofortigen Baufreigabe am Folge-
tag, nämlich am 19. September 2017, zu laufen begonnen habe. Damit

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hätte die Beschwerdegegnerin 2 ihr Fristverlängerungsgesuch bis spätes-
tens am 18. September 2018 einreichen müssen. Das Gesuch vom 25. Ok-
tober 2018, das zudem auch nicht über die zwingend anzubringende Be-
gründung verfüge, sei zu spät erfolgt, womit die Baubewilligung infolge
Fristablaufs verwirkt sei. Daran ändere der am 28. November 2017 seitens
der Gemeinde mitgeteilte Nachtrag zur Baubewilligung nichts, und auch
nicht das Argument, die bewilligten Pläne würden erst nach Eintritt der
Rechtskraft verschickt. Bedingungen und Auflagen würden die Vollstreck-
barkeit der Baubewilligung nur hemmen, wenn deren Erfüllung nicht rechts-
missbräuchlich hinausgezögert würden, was aber vorliegend geradezu
lehrbuchmässig der Fall sei. Die angebliche Praxis der Gemeinde, Verlän-
gerungsgesuche auch nach Ablauf der Baubewilligungsfrist zuzulassen,
verstosse gegen zwingendes Recht und geltende Rechtsgrundsätze. Die
in Art. 91 Abs. 2 KRG enthaltene Frist stelle eine Verwirkungsfrist dar. Nach
deren Ablauf erlösche die Baubewilligung von Amtes wegen. Die Ge-
meinde handle willkürlich, wenn sie auf verspätet eingereichte Fristverlän-
gerungsgesuche eintrete. Der Fristverlängerungsentscheid der Beschwer-
degegnerin 1 sei rechtlich nicht haltbar und deshalb aufzuheben. Die feh-
lende Begründung habe zudem bewirkt, dass die Beschwerdegegnerin 1
das Gesuch gar nicht auf das Vorhandensein der erforderlichen ausseror-
dentlichen Verhältnisse hin habe prüfen können. Die Ansetzung einer Not-
frist sei nicht erforderlich gewesen, ein Anspruch auf eine entsprechende
Rückweisung zur nachträglichen Begründung habe für die bereits damals
anwaltlich vertretene Bauherrschaft mangels einer gesetzlichen Grundlage
nicht bestanden. Im Übrigen komme der von der Beschwerdegegnerin 1
herangezogene Hinweis auf Art. 154 Abs. 2 BG, wonach Bauarbeiten, die
erhebliche Störungen Dritter mit sich bringen, zwischen dem 15. Dezember
und Osterdienstag untersagt seien, nicht zum Zug, weil mit allenfalls
störenden Bauarbeiten im Frühherbst hätte begonnen werden können.

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4.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verwies in ihrer Vernehmlassung vom 16. Mai
2019 auf die frühere Fassung von Art. 91 Abs. 1 KRG und auf Art. 24 der
Ausführungsverordnung zum BG. Demnach könnten bewilligte Baugesu-
che bezogen auf den Zeitpunkt des zulässigen Baubeginns zweimal jeweils
um ein Jahr verlängert werden, weshalb sogar abgelaufene Baubewilligun-
gen verlängert würden, wobei die Verlängerung dann kein ganzes Jahr be-
tragen könne. Die gegenteilige Angabe in Ziff. 14 lit. c der Baubewilligung
(Erlöschen der Baubewilligung, wenn mit dem Bau nicht innert eines Jahres
nach Rechtskraft begonnen wird) und die Verlängerung bis zum 28. No-
vember 2019 könnten fragwürdig erscheinen, wenn man strikt auf die
schriftliche Baubewilligung abstellen würde. Doch selbst dann wären die
Einwendungen der Beschwerdeführerin verfrüht, da die verlängerte Bau-
bewilligung bis zum 15. September 2019 gültig wäre und noch einmal um
ein Jahr verlängert werden könnte. Zu beachten sei, dass die Pläne erst
nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung versendet würden und
dass die Baubewilligung Auflagen enthalte (z.B. Ziff. 7 und Ziff. 13), die den
Baubeginn hinausschieben würden. Die effektive Vollstreckbarkeit der
Baubewilligung sei frühestens am Osterdienstag 2018 eingetreten (Art. 154
Abs. 2 BG), weshalb die Baubewilligung zum Zeitpunkt des Verlängerungs-
gesuchs noch nicht erloschen gewesen sei. Im Übrigen müsse das Verlän-
gerungsgesuch erst dann eine Begründung enthalten, wenn sich die recht-
lichen Rahmenbedingungen wesentlich verändert hätten, was hier nicht der
Fall sei.
4.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führte in ihrer Vernehmlassung vom 16. Mai
2019 aus, gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung setze der
Fristbeginn eine "vorbehaltlose Baufreiheit" voraus. Eine solche habe zum
Zeitpunkt ihrer Gesuchstellung noch nicht vorgelegen, weshalb die Frist
ohne Weiteres eingehalten sei. Gemäss der erteilten Baubewilligung hät-
ten, entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin, verschiedene

- 17 -
Bedingungen und Auflagen erfüllt werden müssen, woran auch Ziff. 14 lit. b
der Baubewilligung (zum Baubeginn) nichts ändere, zumal dieser die be-
sonderen Bestimmungen von Ziff. 1-13 vorgehen würden. Die Frist habe
frühestens mit Einreichung des Energienachweises begonnen, der bis dato
nicht beigebracht worden sei, dessen Erstellung aber im konkreten Fall an-
gesichts der Grösse des Bauobjekts eine gewisse Zeit erfordere. Wenn die
Bauherrschaft dreizehn Monate nach Erteilung der Baubewilligung um eine
Fristverlängerung nachgesucht habe, könne ihr nicht vorgeworfen werden,
sie habe den Eintritt der Baufreiheit in rechtsmissbräuchlicher Weise hin-
ausgezögert. Das Gesuch sei rechtzeitig gestellt worden, und die Baube-
willigung sei zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung nicht verwirkt gewe-
sen. Damit müsse nicht entschieden werden, ob die Praxis der Gemeinde,
die eine Verlängerung auch nach Ablauf der einjährigen Frist zulassen
solle, widerrechtlich sei oder nicht. Im Übrigen habe die Gemeinde nicht,
wie von der Beschwerdeführerin behauptet, von Amtes wegen eine Verlän-
gerung bewilligt, und der Umstand, dass der Entscheid keine Begründung
enthalte, sei gängige Praxis, zumal die Erfahrung gezeigt habe, dass die
einjährige Baufrist in der Regel zu kurz sei, weshalb diese mit der Geset-
zesänderung von Art. 91 KRG im Jahre 2018 auf zwei Jahre verlängert
worden sei. Wäre die Beschwerdegegnerin 1 der Ansicht gewesen, dass
das Gesuch eine konkrete Begründung aufweisen müsse, hätte sie es ihr
mit einer Nachfrist zur Begründung zurückweisen müssen und nicht abwei-
sen dürfen.
5.
Wie bereits in Erwägung 3.2 erwähnt, wurde Art. 91 KRG mit Gesetzesän-
derung vom 25. Oktober 2018 neu formuliert (Botschaft der Regierung an
den Grossen Rat, Heft Nr. 5/2018-2019, S. 444). Zu dieser konkreten Ge-
setzesänderung enthält das KRG keine Übergangsbestimmung (vgl.
Art. 108a und Art. 108b KRG). In analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2
KRG, wonach Baugesuche nach dem Recht beurteilt werden, das zur Zeit

- 18 -
des Entscheids gilt, ist auf die Frage der Fristverlängerung Art. 91 KRG in
der ursprünglichen Fassung (aArt. 91 KRG) anzuwenden. Dies gilt umso
mehr, als nicht nur das Fristverlängerungsgesuch noch vor Inkrafttreten der
neuen Version von Art. 91 KRG am 1. April 2019 gestellt, sondern auch der
vorliegend angefochtene Entscheid vom 6. November 2018 davor erlassen
wurde (Bf-act. 3, Bg1-act. 5). aArt. 91 KRG lautete folgendermassen:
"Abs. 1: Bauvorhaben dürfen begonnen werden, sobald die Baubewilligung
schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in ei-
nem Rechtsmittelverfahren.
Abs. 2: Baubewilligungen und BAB-Bewilligungen erlöschen, wenn mit den
Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen
worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu voll-
enden. Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf
begründetes Gesuch hin angemessen verlängern.
Abs. 3: Wird ein Bauvorhaben nicht vollendet, sind unvollendete Bauteile
zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen."
5.1.
Der für die Berechnung der einjährigen Baufrist massgebliche zulässige
Baubeginn richtet sich gemäss aArt. 91 Abs. 1 KRG grundsätzlich nach
dem Vorliegen der schriftlichen Baubewilligung. Gemäss der noch in An-
wendung des aArt. 91 KRG ergangenen verwaltungsgerichtlichen Recht-
sprechung setzt der Baubeginn indes (sowohl für die Berechnung der ein-
jährigen Baufrist wie auch der zweijährigen Bauvollendungsfrist) voraus,
dass die schriftlich vorliegende Baubewilligung auch sofort ausübbar, mit-
hin vollstreckbar ist (PVG 2014 Nr. 25 E.3d, vgl. auch PVG 2016 Nr. 20
E.4a und 4b, bestätigt durch Urteil des Bundesgerichts 1C_137/2017 vom
26. Juli 2017 E.1.6). Die Vollstreckbarkeit ist nicht gegeben, solange noch

- 19 -
gewisse (rechtliche oder tatsächliche) Hindernisse im Wege stehen wie
z.B. eine Kontingentierung oder Bedingungen und Auflagen, die den mög-
lichen Baubeginn bis zu deren Eintreten bzw. deren Erfüllung hinausschie-
ben, wobei deren Eintreten bzw. Erfüllung nicht rechtsmissbräuchlich hin-
ausgezögert werden darf (PVG 2014 Nr. 25 E.3d mit Hinweisen). Unter
dem Begriff der Vollstreckbarkeit ist somit die "vorbehaltlose Bau-freiheit"
nach Erhalt der Baubewilligung und Erfüllung der darin enthaltenen Zusatz-
bedingungen und Nebenauflagen gemeint (PVG 2016 Nr. 50 E.4b, PVG
2014 Nr. 25 E.3d).
5.2.
In casu wurde der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid am 15. Sep-
tember 2017 mitgeteilt (Bf-act. 5, Bg1-act. 1). Der Nachtrag vom 28. No-
vember 2017 betraf eine zusätzliche, irrtümlicherweise im ursprünglichen
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid nicht erwähnte (Erst-)Wohnung
im Haus H (Bf-act. 6, Bg1-act. 2). Anderslautende Anordnungen in einem
Rechtsmittelverfahren lagen bezüglich des massgeblichen Bauprojekts
nicht vor, sodass die einjährige Baufrist grundsätzlich am 16. September
2017 zu laufen begann (vgl. PVG 2016 Nr. 20 E.4a).
5.2.1.
Zu beachten ist aber, dass sich einerseits mit Sicherheit Verzögerungen
beim Baubeginn aufgrund der Auflagen in Ziff. 4, Ziff. 7 und Ziff. 13 des
Baubewilligungs- und Einspracheentscheids vom 12. September 2017 (Bf-
act. 5, Bg1-act. 1) ergaben. Gemäss Ziff. 4 bedurfte es der Abänderung
und Einreichung angepasster Pläne bezüglich der Wohnflächen im Haus
C, gemäss Ziff. 7 einer Anzeige an das kommunale Tiefbauamt mindestens
drei Monate vor Baubeginn für die Umlegung und den Ausbau der Infra-
strukturen der Gemeinde und gemäss Ziff. 13 der Einreichung eines Ener-
gienachweises an das Hochbauamt. Gerade die Bereitstellung der Er-
schliessungsinfrastruktur dürfte angesichts der Grösse des Bauvorhabens,
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, zusätzlichen Organisa-

- 20 -
tions- und Koordinationsbedarf (etappenweise Ausführung) und eine Ab-
stimmung mit den Bedürfnissen der Nachbarschaft und der Öffentlichkeit
erfordern, so z.B. die Schaffung der rechtlichen und tatsächlichen Voraus-
setzungen für die Durchführung allfälliger Leitungsverlegungen und -neu-
anlagen, die Notwendigkeit des zeitweisen Abstellens der Ver- und Entsor-
gung von Wasser- und Kanalisationsleitungen und die Gewährleistung der
Zugänglichkeit zu den benachbarten Grundstücken, u.a. einer Hotelliegen-
schaft, während der Bauzeit inklusive Sicherung der Befahrbarkeit der Er-
schliessungsstrassen des Quartiers.
5.2.2.
Andererseits konnten bzw. mussten auch die in Art. 154 Abs. 2 Satz 1 BG
festgelegten saisonalen Baubeschränkungen (Winterbausperre) zu Unter-
brüchen in der (allfällige bereits begonnen) Bautätigkeit bzw. zu weiteren
Verzögerungen des Baubeginns führen. Demnach sind Bauarbeiten in der
Zeit vom 15. Dezember bis am Osterdienstag untersagt, soweit eine
Störung Dritter durch Lärm, Staub oder Gerüche usw. nicht ausgeschlos-
sen ist. Art. 25 der Ausführungsverordnung zum BG definiert, dass keine
derartige Störung vorliegt, wenn Arbeiten im Gebäudeinneren bei montier-
ten Fenstern und Aussentüren ausgeführt werden. E contrario lässt sich
ableiten, dass die Winterbausperre bei allen Arbeiten im Aussenbereich zu
gelten hat, jedenfalls ist nicht ersichtlich, welche Bauarbeiten im Aussen-
bereich keine Störungen (Lärm, Staub oder Gerüche) hervorrufen. Zwar
handelt es sich bei Baufristen um Verwirkungsfristen, was jedoch nicht be-
deutet, dass diese durch winterliche Bausperrfristen nicht gehemmt werden
könnten (vgl. PVG 2016 Nr. 20 E.4a und 4c, Urteil des Bundesgerichts
1C_137/2017 vom 26. Juli 2017 E.1.6). Das Verwaltungsgericht entschied
im zitierten Entscheid, bestätigt durch das Bundesgericht, dass kommunale
Sperrfristen zulässig seien und bei der Berechnung der Bauvollendungs-
frist nicht der Bauherrschaft angelastet werden dürften, insbesondere wenn
sie nicht in die Risikosphäre derselben fielen (PVG 2016 Nr. 20 E.4.b/bb,

- 21 -
Urteil des Bundesgerichts 1C_137/2017 vom 26. Juli 2017 E.1.6). Damit
stellte es klar, dass allfällige Bauhindernisse des kommunalen Rechts bei
der Berechnung der zweijährigen Bauvollendungsfrist zu berücksichtigen
sind (PVG 2016 Nr. 20 E.4c, PVG 2014 Nr. 25 E.3d). Dasselbe muss auch
bei der gleich zu behandelnden (vgl. dazu PVG 2016 Nr. 20 E.4b) einjähri-
gen Baufrist gelten.
5.2.3.
Dies alles hat zur Folge, dass die Frist für den Baubeginn zwischen dem
15. Dezember 2017 und Osterdienstag 2018 (3. April 2018) sowie zwi-
schen dem 15. Dezember 2018 und Osterdienstag 2019 (23. April 2019)
gehemmt wurde. Selbst wenn also die einjährige Frist für den Baubeginn
am 16. September 2017 zu laufen begonnen hätte, wäre sie schon unter
Berücksichtigung der winterlichen Bausperrfristen (16. September 2017 +
drei Monate bis 15. Dezember 2017 + acht Monate vom 3. April 2018 bis
15. Dezember 2018 + einen Monat nach dem 23. April 2019 = zwölf Mo-
nate) frühestens im Mai 2019 abgelaufen. Kommen dann zusätzliche Ver-
zögerungen im Zusammenhang mit den im Baubewilligungs- und Einspra-
cheentscheid vom 12. September 2017 gemachten Auflagen hinzu, ergibt
sich in jedem Fall, dass das am 25. Oktober 2018 gestellte Verlängerungs-
gesuch der Beschwerdegegnerin 2 (Bf-act. 7) nicht verspätet eingereicht
wurde. Unter diesen Umständen kann der Beschwerdegegnerin 2, entge-
gen den Ausführungen der Beschwerdeführerin, auch kein rechtsmiss-
bräuchliches Zuwarten vorgeworfen werden.
5.3.
Gemäss aArt. 91 Abs. 2 Satz 3 KRG kann die für die Bewilligung zustän-
dige Behörde die Baubeginn- und die Bauvollendungsfrist auf begründetes
Gesuch hin angemessen verlängern. Die Beschwerdeführerin kritisiert,
dass das entsprechende Fristverlängerungsgesuch der Beschwerdegeg-
nerin 2 nicht begründet gewesen sei, weshalb die Gemeinde gar nicht habe
prüfen können, ob die erforderlichen ausserordentlichen Verhältnisse vor-

- 22 -
gelegen hätten. Weiter rügt sie, dass auch der angefochtene Entscheid
vom 6. November 2018 nicht begründet sei.
5.3.1.
Weder aArt. 91 Abs. 2 KRG noch Art. 91 Abs. 2 KRG umschreiben die Vor-
aussetzungen für eine Fristverlängerung. Dasselbe gilt für Art. 24 der kom-
munalen Ausführungsverordnung zum BG, der die zweimalige Möglichkeit
einer jeweils einjährigen Verlängerung von bewilligten Baugesuchen vor-
sieht. Aufgrund der "Kann"-Formulierung ergibt sich, dass diese Bestim-
mungen keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung der Baubewilligung ver-
mitteln; vielmehr liegt der entsprechende Entscheid im pflichtgemässen Er-
messen der Behörde (VGU R 19 16 vom 15. April 2020 E.8, R 13 186 vom
4. Februar 2014 E.2a und R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.4d). Diese hat
dabei
alle
sachdienlichen
Interessen
zu
berücksichtigen
und
gegeneinander abzuwägen (VGU R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.2a mit
Hinweis auf BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz. 875 zu aArt. 88 Abs. 3 des St. Gallischen Baugesetzes [neu:
Art. 148 Abs. 2], der eine dem Art. 91 Abs. 2 KRG entsprechende "Kann"-
Vorschrift enthält). Eine Verlängerung ist nach der verwaltungsgerichtli-
chen Rechtsprechung dann ausgeschlossen, wenn sich die massgeben-
den rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid we-
sentlich verändert haben (VGU R 19 16 vom 15. April 2020 E.8, R 13 186
vom 4. Februar 2014 E.2a, R 07 01 vom 26. Juni 2007 E.5). Die Kognition
des Verwaltungsgerichtes (vgl. dazu Erwägung 4.1) beschränkt sich damit
praktisch auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur
dann eingreifen, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich unver-
tretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze
verstösst (VGU R 07 01 vom 27. Juni 2007 E.4).
5.3.2.
Zutreffend ist vorliegend, dass die Beschwerdegegnerin 2 das Verlänge-
rungsgesuch vom 25. Oktober 2018 (Bf-act. 7, Bg1-act. 3) nicht begrün-

- 23 -
dete und dass auch der angefochtene Entscheid vom 6. November 2018
(Bf-act. 3, Bg1-act. 5) keine begründenden Ausführungen zur Verlänge-
rung der Baubeginnsfrist enthält. Zwar gilt gemäss Art. 22 VRG grundsätz-
lich die Begründungspflicht für behördliche Entscheide. Vorliegend ist aller-
dings, in Übereinstimmung mit den Ausführungen der Beschwerdegegne-
rin 1, nicht ersichtlich, dass sich die massgeblichen tatsächlichen Verhält-
nisse und/oder die baurechtlichen Bestimmungen in der Zeitspanne zwi-
schen dem 12. September 2017, als der Baubewilligungs- und Einspra-
cheentscheid erlassen wurde (Bf-act. 5, Bg1-act. 1), und dem 25. Oktober
2018, als das Verlängerungsgesuch eingereicht wurde (Bf-act. 7, Bg1-
act. 3), wesentlich verändert hätten. Das Gericht ist deshalb der Ansicht,
dass die Beschwerdegegnerin 1 nicht in Willkür verfiel, wenn sie das Ver-
längerungsgesuch, mit allen notwendigen Angaben inkl. Sachverhalt unter
Bezugnahme auf das ursprüngliche Baugesuch sowie mit Auflagen und
Bedingungen, jedoch ohne nähere Begründung zur konkreten Fristverlän-
gerung bewilligte (vgl. Bf-act. 3, Bg1-act. 5). Dies gilt umso mehr, als die
ursprüngliche Frist für den Baubeginn, wie dargelegt (vgl. Erwägung 5.2.3),
unter Berücksichtigung der Wintersperrfristen frühestens im Mai 2019 en-
dete bzw. unter Berücksichtigung der zu erfüllenden Bedingungen und Auf-
lagen gar etwas später, mithin im Sommer 2019, geendet haben dürfte, und
die gewährte Fristverlängerung bis zum 28. November 2019 den zulässi-
gen Baubeginn somit effektiv nur um wenige Monate hinausschob. Der von
der Beschwerdeführerin angeführte BGE 117 Ia 414 betrifft Ausnahmebe-
willigungen gemäss dem damaligen Art. 9 KRG (heute Art. 82 KRG; Ge-
währung von Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften bei
Vorliegen einer unverhältnismässigen Härte, wenn keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen) und ist hier somit
nicht einschlägig. Darüber hinaus ist auch bekannt, dass die einjährige Frist
für den Baubeginn kurz bemessen war, weshalb sie anlässlich der Geset-
zesrevision vom 25. Oktober 2018 auf zwei Jahre ausgedehnt wurde

- 24 -
(Grossratsprotokoll Oktober 2018, 2/2018/2019, S. 463). Anders zu ent-
scheiden, mithin den angefochtenen Entscheid aufzuheben und zur nähe-
ren Begründung zurückzuweisen, würde unter diesen Umständen einen
formalistischen Leerlauf und eine sachlich nicht gerechtfertigte Strenge,
mithin einen überspitzten Formalismus bedeuten (vgl. dazu Urteil des Bun-
desgerichts 1C_267/2007/1C_269/2007 vom 28. Februar 2008 E.10.1).
5.4.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass der angefoch-
tene Entscheid vom 6. November 2018 (Bf-act. 3, Bg1-act. 5) zu schützen
und die Beschwerde abzuweisen ist.
6.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang
und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
6.1.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit
den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der un-
terliegenden Beschwerdeführerin auferlegt.
6.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

- 25 -
6.2.1.
Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerde-
verfahrens entsprechend zu Gunsten der obsiegenden Beschwerdegegne-
rin 2 und zu Lasten der unterliegenden Beschwerdeführerin zugesprochen.
Der ebenfalls obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 steht keine Parteien-
tschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätig war.
6.2.2.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte mit Schreiben vom
1. Juli 2019 eine Honorarnote über CHF 4'136.75 (Honoraraufwand von
April bis Juli 2019 über CHF 3'726.-- [13.80 Stunden à CHF 270.--], Ausla-
gen über CHF 115.--, MWST über CHF 295.75) ins Recht. Das Gericht er-
achtet den geltend gemachten Zeitaufwand angesichts der gesamten Um-
stände, der Schwierigkeit der Angelegenheit und des Umfangs des Verfah-
rens als angemessen. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisände-
rung vom 5. September 2017, vgl. dazu VGU U 16 92 vom 25. Oktober
2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom
18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die Verordnung über die Be-
messung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Hono-
rarverordnung [HV; BR 310.250]) dahin, dass bei Einreichen einer Honora-
rvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, so-
fern er den Ansatz von CHF 270.-- nicht überschreitet. Dies ist vorliegend
nicht der Fall, zumal in der von der Beschwerdegegnerin 2 eingereichten
Honorarvereinbarung ein Stundenansatz von CHF 270.-- aufgeführt ist (Ak-
ten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 1), weshalb bei der Festlegung
der Parteientschädigung von der Honorarrechnung des Rechtsvertreters
der Beschwerdegegnerin 2 ausgegangen werden kann.
Da allerdings die Beschwerdegegnerin 2 selber mehrwertsteuerpflichtig
und damit zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist (siehe UID-Register
K.________) ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzuspre-

- 26 -
chen (vgl. VGU U 19 35 vom 18. Juli 2019 E.9.2, R 16 58 vom 14. Februar
2017 E.7b; PVG 2015 Nr. 19). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend
wird die Beschwerdeführerin verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 mit
CHF 3'841-- (CHF 4'136.75 - CHF 295.75 [MWST]) aussergerichtlich zu
entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
561.--
zusammen
CHF
4'561.--
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ hat die C._____ AG mit CHF 3'841.-- (exkl. MWST) aussergericht-
lich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]