gr_gerichte · VR3 2025 26 · 2026-01-07 · de
Zwangsmassnahmengericht des Kantons Graubünden

Baugesuch/Baueinsprache (Neubau Mehrfamilienhaus) | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 7. Januar 2026
mitgeteilt am 9. Januar 2026
Referenz
VR3 25 26
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Moses
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
B._____
Beschwerdeführer
C._____
Beschwerdeführer
D._____
Beschwerdeführer
E._____
Beschwerdeführerin
F._____
Beschwerdeführerin
G._____
Beschwerdeführer
H._____
Beschwerdeführer

2 / 19
I._____
Beschwerdeführerin
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario A. Pfiffner
gegen
Gemeinde La Punt Chamues-ch
Chesa cumünela, Via Cumünela 43, 7522 La Punt-Chamues-
ch
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger
J._____
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Baugesuch/Baueinsprache (Neubau Mehrfamilienhaus)

3 / 19
Sachverhalt
A.
Die J._____ (nachfolgend: die Bauherrschaft) ist Eigentümerin des
Grundstücks Nr. Z.1._____ in La Punt Chamues-ch. Mit Parzellierung vom
19. August 2024 (act. C.1.1) trennte sie von diesem Grundstück das neue
Grundstück Nr. Z.2._____ im Halte von 1'360 m2 ab und verkaufte dieses mit Kauf-
und Dienstbarkeitsvertrag vom gleichen Tag (act. C.1.2) an die einfache
Gesellschaft, bestehend aus K._____, L._____ und M._____. Im Juli 2024 reichte
die Bürgergemeinde ein Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit sechs
Wohnungen und unterirdischer Einstellhalle auf der verbleibenden Parzelle
Nr. Z.1._____ (Haus C). Gleichzeitig reichten K._____, L._____ und M._____ ein
Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und unterirdischer
Einstellhalle (Haus D) auf der neuen Parzelle Nr. Z.2._____. Innert der Auflagefrist
erhoben u.a. A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____,
H._____ und I._____ (nachfolgend: die Einsprechenden) Einsprache gegen beide
Projekte. Im Anschluss an eine Besprechung vom 29. Oktober 2024 reichte die
Bauherrschaft am 26. November 2024 ein Abänderungsgesuch ein. Während der
Auflagefrist erhoben die Einsprechenden am 18. Dezember 2024 erneut
Einsprache. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 5. Februar 2025 wies der
Gemeindevorstand La Punt Chamues-ch die Einsprachen ab, soweit er darauf
eintrat, und bewilligte das Baugesuch gemäss abgeänderter Baueingabe vom
26. November 2024 mit verschiedenen Bedingungen und Auflagen.
B.
Am
13. März
2025
erhoben
die
Einsprechenden
(nachfolgend:
Beschwerdeführende) gemeinsam Beschwerde an das Obergericht des Kantons
Graubünden mit dem Antrag, das Baugesuch der Bürgergemeinde sei nicht zu
bewilligen (Verfahren VR3 25 26). Gleichzeitig erhoben sie Beschwerde gegen das
Bauprojekt auf Parzelle Nr. Z.2._____ (Verfahren VR3 25 25). Mit Verfügung vom
14. März
2025
verlangte
das
Obergericht
einen
Kostenvorschuss
von
CHF 5'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde. Die Gemeinde La Punt Chamues-ch
(nachfolgend: Gemeinde) beantragte mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2025, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die
Bürgergemeinde hat sich nicht vernehmen lassen. Mit Replik vom 30. Juni 2025 und
Duplik vom 22. Juli 2025 hielten die Beschwerdeführenden und die Gemeinde an
ihren Anträgen fest.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit

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diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau-
und Einspracheentscheid vom 20. Januar 2025 (betreffend Baugesuch Nr. 71/23)
ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden.
Die Beschwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Die Beschwerdeführer sind
Miteigentümer der Liegenschaft Nr. Z.3._____, die sich gegenüber dem
Baugrundstück befindet und von diesem nur durch die N._____ getrennt ist. Sie sind
daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die form- (Art. 38 VRG) und
fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2.
Die Verfahren VR3 25 25 und VR3 25 26 betreffen benachbarte Bauprojekte.
Da die Streitgegenstände unterschiedlich sind, können die Verfahren nicht vereinigt
werden (Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG). Da aber die Parteien, soweit sie sich vor
Obergericht geäussert haben, in beiden Verfahren dieselben sind und ihnen somit
die Akten des jeweils anderen Verfahrens bekannt sind, kann im Folgenden soweit
angebracht auf das jeweils andere Verfahren verwiesen werden.
2.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Gestaltungsplanpflicht.
2.1.
Die Parzelle Nr. Z.1._____ liegt gemäss der geltenden Ortsplanung vom
6. März 2020/20. September 2022 in der Wohnzone B. Vorher war sie in der
Wohnzone A. Das Baugrundstück befindet sich sodann im Perimeter des vom
Gemeindevorstand am 1. Mai 2002 erlassenen Quartierplans «O._____». Dazu
gehören u.a. Quartierplanvorschriften (QPV) sowie ein «Gestaltungsplan 1:500»,
auf welchem u.a. «Baufenster für Hochbauten» eingezeichnet sind.
Die Gemeindeversammlung vom 2. Mai 2013 beschloss eine Teilrevision der Orts-
planung. Damit wurde u.a. der «Generelle Gestaltungsplan 1:1000 O._____» verab-
schiedet. Darin wurde gegenüber dem Quartierplan von 2002 u.a. auf dem Grund-
stück Nr. Z.1._____ das Baufeld in nordöstlicher Richtung (im Bereich der heutigen
Parzelle Nr. Z.2._____) geringfügig erweitert. Mit Beschluss vom 13. August 2013
(act. C.1.12) genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Zonenplan
und Generellen Gestaltungsplan 1:1000 O._____ «im Sinne der Erwägungen». In
den Erwägungen wurde ausgeführt: «Im Anschluss an die vorliegende Teilrevision
des Zonenplans und des Generellen Gestaltungsplans O._____ wird auch der
bestehende Quartierplan O._____, insbesondere betreffend der Baufenster für
Hochbauten, anzupassen sein (vgl. PMB O._____ vom Mai 2013, Seite 3)».
Eine Anpassung des Quartierplans ist seither nicht erfolgt.

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2.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, eine Baubewilligung dürfe nicht er-
teilt werden, bevor der Quartierplan abgeändert worden ist.
2.2.1. Die Gemeinde hat dazu im angefochtenen Entscheid ausgeführt, durch die
Teilrevision von 2013 seien die im Generellen Gestaltungsplan festgelegten Bau-
standorte nicht verkleinert, sondern im Gegenteil erweitert worden. Solange ein
Bauvorhaben die im geltenden Quartierplan festgelegten engeren Baufenster ein-
halte (was bei dem vorliegenden Projekt der Fall sei), bestehe kein Anlass, ein
Baugesuch nicht zu bewilligen. Nur Bauvorhaben, die von der auf Stufe Ortsplanung
vorgenommenen Ausdehnung Gebrauch machen wollten, könnten bis zu einer
entsprechenden Anpassung des Quartierplans nicht bewilligt werden.
2.2.2. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass das Bauprojekt das Baufeld
gemäss Quartierplan von 2002 einhält. Sie machen aber geltend, eine Anpassung
des Quartierplanes sei gemäss Genehmigungsbeschluss der Regierung zwingend
vorzunehmen, bevor eine Baubewilligung erteilt werden könne. Zudem sei der
Quartierplan nicht nur hinsichtlich der Baufelder anzupassen. Auch in anderen
Punkten habe sich die Grundordnung in Bezug auf das Baugrundstück massiv
verändert, insbesondere durch die Umzonung von der Wohnzone A in die
Wohnzone B, wodurch sich die Gebäudehöhen und -längen massiv verändert
hätten. Daher hätte die Gemeinde gemäss Art. 21 Abs. 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4
KRVO (BR 801.110) den Quartierplan gesamthaft überprüfen müssen. Durch den
Hinweis im Genehmigungsbeschluss seien potenzielle Einsprecher davon
abgehalten worden, gegen die Zonenplanänderung vorzugehen, weil sie davon
ausgehen konnten, dass die Gemeinde den Quartierplan anpassen werde. Daher
könne man sich jetzt nicht dieser Pflicht entledigen.
2.2.3. In der Vernehmlassung bringt die Gemeinde vor, auf diesen Einwand sei
nicht einzugehen, weil es hier nicht um die Einleitung eines Quartierplanverfahrens
gehe, sondern nur um eine Baubewilligung. Abgesehen davon wären die Voraus-
setzungen für eine Änderung des Quartierplans nach Art. 21 KRVO bzw. Art. 21
Abs. 2 RPG (SR 700) nicht gegeben. Es lägen keine erheblich geänderten
Verhältnisse vor, insbesondere nicht in Bezug auf das Grundstück Nr. Z.1._____.
Schon gemäss Zonenplan von 2007/2008 sei eine maximale Gebäudelänge von
25 Metern vorgesehen gewesen. Mit der Revision von 2020/2022 seien die
Wohnzonen neu gegliedert, die baulichen Möglichkeiten aber nicht verkleinert,
sondern eher vergrössert worden, aber nicht so weit, dass mit dem Abstellen auf
den Quartierplan 2002 eine Unternutzung entstünde. Auch sonst hätten die
wichtigsten Parameter für die hier interessierende Parzelle keine Änderung
erfahren. Zudem wäre eine Baubewilligung gestützt auf Art. 40 Abs. 1 des

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kommunalen Baugesetzes ohnehin vor einer Anpassung des Quartierplans
zulässig.
2.3.
Die Auffassung der Gemeinde, auf den Einwand betreffend Quartierplan sei
nicht einzugehen, weil es nur um eine Baubewilligung gehe, ist in dieser absoluten
Form nicht zutreffend.
2.3.1. Zwar werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie
müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich be-
standskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise
überprüft werden können. Ausnahmsweise ist aber die vorfrageweise Überprüfung
eines Nutzungsplans zulässig, wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht
über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, oder
wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig gewor-
den sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die ent-
gegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit über-
wiegt (vgl. Art. 21 Abs. 1 KRVO und Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3, mit
Hinweisen).
Die
vorfrageweise
Planüberprüfung
kann
auch
von
beschwerdebefugten Nachbarn geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1.).
Bei der Planüberprüfung ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob überhaupt
erheblich geänderte Verhältnisse vorliegen. Ist eine Änderung der gesetzlichen
Voraussetzungen eingetreten, ist zunächst zu prüfen, ob die Nutzungsordnung mit
der neuen rechtlichen Lage vereinbar ist bzw. ob das der Nutzungsordnung
entsprechende Projekt auch nach dem neuen Recht bewilligungsfähig ist. Ist dies
zu bejahen, entfällt von vornherein eine Anpassung der Nutzungsplanung. Haben
sich die Verhältnisse geändert, indem das Projekt nach dem neuen Recht nicht
mehr bewilligungsfähig ist, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob das Interesse
an einer Anpassung der Nutzungsordnung die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt. Zu
berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des
Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das
Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und
das öffentliche Interesse daran (BGE 148 II 417 E. 3.2 und 3.3, 145 II 83 E. 5.1, 144
II 41 E. 5.1, 140 II 25 E. 3.1).
2.3.2. Das Gesagte gilt auch im Verhältnis von Quartierplanung zu einer überge-
ordneten Planung oder Gesetzgebung (BGE 146 II 80 E. 4.7), namentlich auch zur
Grundordnung: Gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG (BR 801.100) enthalten die

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Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und
Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der
Quartiererschliessung
sowie
über
die
Aufteilung
der
Planungs-
und
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der
Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und
Überbauung des Quartiers festlegen. Der Quartierplan muss sich also an die
übergeordnete Grundordnung halten (BGE 149 II 79 E. 3.3). Gemäss der
Rechtsprechung des Bundesgerichts darf mit einem Sondernutzungsplan von der
Grundordnung abgewichen werden, soweit diese Abweichungen nicht dazu führen,
die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu
entleeren. Die Konkretisierung dieses Grundsatzes richtet sich in erster Linie nach
dem kantonalen Recht. Die Kantone sind indes nicht frei, beliebig grosse
Abweichungen von der Grundordnung zuzulassen. Die Nutzungsplanung muss aus
einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen. Der
unkoordinierte
Erlass
von
Sondernutzungsordnungen
für
Teile
des
Gemeindegebiets widerspricht der Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Diese
Planungspflicht und der planerische Stufenbau (Art. 2 Abs. 1 RPG) stehen in
direktem
Zusammenhang
mit
der
für
die
Grundordnung
und
die
Sondernutzungsplanung vorgesehenen behördlichen Zuständigkeit und dem
jeweils verlangten Rechtsetzungsverfahren. Bei der Prüfung der Zulässigkeit von
Abweichungen eines Sondernutzungsplans von der Grundordnung ist daher von
Bedeutung, ob die Abweichung gleichzeitig eine geringere demokratische
Abstützung bedeutet oder nicht. Ein strengerer Massstab an die Zulässigkeit solcher
Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von
einer weniger stark demokratisch legitimierten Behörde bzw. in einem weniger stark
demokratisch abgestützten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung
(BGE 149 II 79 E. 3.3).
Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz und Zonenplänen ist die
Gemeindeversammlung (Art. 11 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde La Punt
Chamues-ch vom 6. März 2020 [BauG]). Der Quartierplan wird hingegen durch den
Gemeindevorstand erlassen (Art. 53 Abs. 1 KRG; Art. 8 Abs. 1 und Art. 41 Abs. 2
BauG), ist also demokratisch weniger gut legitimiert. Ändert die Grundordnung,
kann dies Anlass geben zu einer Überprüfung des Quartierplans, sofern die
dargelegten Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung gegeben sind
(Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 12 vom 28. August 2025
E. 16.4 [in casu Voraussetzungen verneint]).

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2.3.3. Dabei bleibt aber im Rahmen der vorfrageweisen Planüberprüfung – anders
als im Verfahren auf formelle Änderung einer Quartierplanung – der Streitgegen-
stand auf die konkrete Baubewilligung beschränkt. Es geht mit anderen Worten
nicht darum, den ganzen Plan neu zu überprüfen, sondern nur darum, ob in Bezug
auf das streitgegenständliche Bauprojekt bzw. die betroffene Parzelle der Plan
überholt ist und seine Änderung Auswirkungen auf dieses Projekt haben könnte
(vgl. BGE 148 II 417 E. 3.6.3; 144 II 41 E. 5.3; 140 II 25 E. 4.4; Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024
E. 5.2.3). Wenn zwar die gesetzlichen oder übergeordneten planerischen
Voraussetzungen geändert haben, aber das konkret zur Diskussion stehende
Bauprojekt sowohl dem Quartierplan als auch dem neuen übergeordneten Recht
entspricht, so besteht von vornherein kein Grund für eine Verweigerung der
Baubewilligung.
2.4.
Vorliegend sind im Generellen Gestaltungsplan von 2013 im Gebiet O._____
Baustandorte mit zugewiesener Bruttogeschossfläche eingezeichnet. Diese sind im
Bereich der damaligen Parzelle Nr. Z.1._____ geringfügig grösser als das im
Quartierplan von 2002 eingezeichnete Baufenster. Diese geringfügige Erweiterung
betrifft jedoch denjenigen Teil der damaligen Parzelle Nr. Z.1._____, der im Jahre
2024 zur neuen Parzelle Nr. Z.2._____ abparzelliert wurde. Im Bereich der
verbleibenden Parzelle Nr. Z.1._____ hat das Baufenster keine Änderung erfahren.
Das zu beurteilende Bauprojekt hält sich im Rahmen des im Gestaltungsplan von
2002 enthaltenen und in Bezug auf die (aktuelle) Parzelle Nr. Z.1._____
unveränderten Baufensters. Das Bauprojekt widerspricht insoweit weder dem
Quartierplan von 2002 noch dem Generellen Gestaltungsplan von 2013. Es haben
sich somit in Bezug auf das streitgegenständliche Bauprojekt keine rechtlichen
Veränderungen ergeben, die eine Anpassung des Quartierplans erfordern oder
rechtfertigen würden. Dass im Genehmigungsbeschluss der Regierung vom
13. August 2013 gesagt wird, im Anschluss an die vorliegende Teilrevision werde
auch der bestehende Quartierplan anzupassen sein, ändert daran nichts. Ein
Konflikt
zwischen
Grundordnung
und
Quartierplan,
der
durch
eine
Quartierplanrevision zu beheben wäre, besteht in Bezug auf das streitbetroffene
Bauprojekt nicht.
2.5.
Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, die Grundordnung habe
sich in Bezug auf die zu überbauende Parzelle noch in anderen Punkten massiv
verändert. So sei die Parzelle von der Wohnzone A in die Wohnzone B umgezont
worden; dadurch seien auch die Gebäudehöhen und Gebäudelängen massiv ver-
ändert worden. Diese erheblichen Änderungen hätten ebenfalls in den Quartierplan

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einfliessen müssen. Vor einer entsprechenden Revision des Quartierplans dürfe
keine Baubewilligung erteilt werden. Indessen enthalten die QPV von 2002 keine
allgemeinen eigenen Bestimmungen über Gebäudehöhen und Gebäudelängen.
Gemäss Art. 15 Abs. 1 QPV gelten für die Gebäude- und Firsthöhen grundsätzlich
die Vorschriften des Baugesetzes. Nach Art. 15 Abs. 2 QPV gelten für Gebäude
unterhalb der Erschliessungsstrassen, die an die Baulinie entlang der Strasse
(Grenze des Baufensters) gestellt werden, eine Gebäudehöhe von 6.00 m und eine
Firsthöhe von 9.50 m ab Strassenniveau gemessen in der Mitte der Fassade.
Gemäss Art. 16 Abs. 3 QPV gelten für die Gebäudelänge ausschliesslich die
Vorschriften des Baugesetzes. Der Quartierplan verweist also in Bezug auf
Gebäudehöhe und -länge weitestgehend auf das Baugesetz. Der Inhalt eines
Quartierplans beurteilt sich insoweit nach der in diesem Gebiet geltenden
Grundordnung. Das Mass der im Quartierplangebiet zulässigen Nutzung ist nicht
als statische Grösse zu verstehen, sondern stets im Kontext der jeweils geltenden
Grundordnung zu ermitteln. Ändert das Baugesetz, werden damit automatisch die
entsprechenden Bestimmungen des Baugesetzes anwendbar (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 24 52 vom 26. November 2024
E. 6.7.6 in Bezug auf die maximal zulässige Überbauungsfläche). Damit ist auch
der demokratische Stufenbau der Planung eingehalten. Einer formellen Änderung
des Quartierplanes bedarf es nicht mehr.
2.6.
Im angefochtenen Entscheid wird zu der Gebäudelänge ausgeführt, gemäss
geltendem Baugesetz (wie bereits nach der früheren Ortsplanung von 2007/2008)
betrage die maximale Gebäudelänge für das Gebiet des Quartierplans O._____
25.0 m, die mit dem vorliegenden Projekt eingehalten sei. In Bezug auf die
Gebäude- und Firsthöhe wird erwogen, auf das Projekt sei Art. 15 Abs. 2 QPV
anwendbar. Die dort genannten Gebäude- und Firsthöhen von 6.00 bzw. 9.50 m
seien eingehalten. Diese Erwägungen werden durch die Pläne gemäss
Abänderungsgesuch
(Pläne
Situation,
23QALc
1_01;
Nordostfassade-
Südostfassade Schnitt A-A, 23QALc 1_04; Südwestfassade-Nordwestfassade,
Schnitt B-B, 23QALc 1_05) bestätigt und werden von den Beschwerdeführern auch
nicht bestritten, abgesehen davon, dass sie eine Verletzung der Planungspflicht
rügen. Da aber das Bauprojekt insoweit weder gegen den Quartierplan noch gegen
die übergeordnete Grundordnung verstösst, besteht kein Anlass, aus diesem Grund
den Quartierplan in Bezug auf das streitbetroffene Grundstück anzupassen oder vor
einer solchen Anpassung die Baubewilligung zu verweigern.
3.
Die Beschwerdeführer rügen, die Umgebungsgestaltung verstosse gegen die
QPV.

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3.1.
Gemäss Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den
gewachsenen Boden überragen, nur innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten
Baufenster erstellt werden. Vorbehalten bleiben einzelne eingeschossige Kleinbau-
ten wie Gartenhäuschen, Gartenschöpfe und Erschliessungsanlagen wie überdeck-
te Garageeinfahrten, welche auf überbaubaren Parzellen auch ausserhalb der Bau-
fenster errichtet werden können, sowie die im Erschliessungsplan festgelegten Ab-
fallsammelstellen. Nach Abs. 2 können Bauten und Anlagen, die vollständig unter
dem gewachsenen Boden liegen, auch ausserhalb der Baufenster errichtet und bis
an die Grundstücksgrenzen erstellt werden. Gemäss Art. 19 Abs. 1 QPV sind Ge-
bäude einschliesslich Sitzplätze und Gartenanlagen sowie Erschliessungsanlagen
sorgfältig in das bestehende Terrain einzufügen. Veränderungen des bestehenden
Geländeverlaufs sowie Stützmauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken.
Nach Art. 21 Abs. 2 QPV sind Autoeinstellhallen innerhalb der im Erschliessungs-
plan festgelegen Bereiche und grundsätzlich vollständig unter dem gewachsenen
Terrain anzulegen. Es dürfen nur die Garageneinfahrten nach aussen in Erschei-
nung treten. Die Behörde kann ausnahmsweise geringfügige Geländeaufschüttun-
gen zur Überdeckung von Teilen von Einstellhallen im Sinne des Richtplanes 1:500
Schnitte bewilligen, sofern dadurch harmonische Geländelinien entstehen. Gemäss
Art. 31 Abs. 4 BauG dürfen die im Generellen Gestaltungsplan ausgewiesenen Frei-
halteflächen im Interesse des Ortsbildes nicht mit Hochbauten überbaut werden.
3.2.
Das Bauprojekt sieht im Untergeschoss eine Autoeinstellhalle vor, die von
der Einstellhalle auf dem daneben liegenden bestehenden Gebäude her zugänglich
ist, ferner Keller, Velo- und Skiraum usw. Auf der südöstlichen Seite ragt das
Untergeschoss, und damit auch ein Teil der Einstellhalle, bis maximal ca. 1.2 Meter
über das gewachsene Terrain hinaus. Auf der südöstlichen Seite soll daher das
Gelände teilweise ausserhalb des Baufensters bis auf die Höhe des Erdgeschosses
aufgeschüttet werden.
3.3.1. Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, die Aufschüttung falle nicht unter
das Hochbauverbot gemäss Art. 31 Abs. 4 BG. Gemäss Art. 25 Abs. 3 QPV seien
Autoeinstellhallen unterhalb der Erschliessungsstrassen über eine einzige Zufahrt
pro Strassenzug zu erschliessen. Die Einstellhalle müsse daher zwingend über die
bestehende Rampe auf Parzelle Nr. Z.4._____ erschlossen werden und daher
bezüglich Höhenlage an die bestehende Einstellhalle angepasst werden. Damit sei
die Höhenlage der Einstellhalle gegeben, so dass zwangläufig das Gelände talseitig
aufgeschüttet werden müsse. Der Richtplan sehe eine Überdeckung der
Autoeinstellhalle ausdrücklich vor, so dass die geringfügige Geländeaufschüttung
gemäss Art. 21 Abs. 2 QPV bewilligt werden könne, zumal sie sich in engen

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Grenzen halte und für eine harmonische Geländegestaltung zwingend notwendig
sei.
3.3.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Aufschüttung sei nicht
unerlässlich und verletze daher Art. 19 Abs. 1 QPV. Sie verletze auch Art. 14 QPV.
Terrainveränderungen würden gemäss Art. 7 Abs. 7 USG (SR 814.01) als Anlagen
gelten und seien daher nach Art. 14 Abs. 2 QPV ausserhalb der Baufenster nur
zulässig, wenn sie vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen. Die
Aufschüttung liege aber über dem gewachsenen Boden und sei daher unzulässig.
Der angefochtene Entscheid sei nicht auf diese Rüge eingegangen, was eine
Verletzung der Begründungspflicht sei. Die Höhenlage der Tiefgarage sei nirgends
verbindlich festgelegt. Die Garage könnte auch mit einem Gefälle zur benachbarten
Tiefgarage erstellt werden, so dass sie vollständig unter das gewachsene Terrain
zu liegen käme. Auch Art. 21 Abs. 2 QPV sei daher verletzt. Zudem habe die
Bauherrschaft keine Ausnahmebewilligung beantragt und eine solche hätte daher
nicht erteilt werden dürfen.
3.4.
Nach Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen «Gebäude und Ersatzbauten» nur innerhalb
der Baufenster errichtet werden. In der baurechtlichen Terminologie gelten Sitzplät-
ze und Stützmauern jedoch nicht als Gebäude: Die IVHB, auf welche in Art. 17
Abs. 1 und Anhang IV des kommunalen BauG verwiesen wird, definiert in Anhang 1
Ziff. 2.1: «Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren
oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse
aufweisen.» Auch das kommunale BauG verwendet den Begriff «Gebäude»
offensichtlich
nicht
für
Terrainveränderungen,
Böschungen,
Stützmauern,
Aufschüttungen usw. (Art. 82). Die Aufschüttungen, welche vorliegend ausserhalb
des Baufensters liegen, gelten somit nicht als Gebäude im Sinne von Art. 14 Abs. 1
QPV und sind unter diesem Titel nicht unzulässig.
3.5.
Was die gerügte Verletzung von Art. 14 Abs. 2 QPV anbelangt, so trifft zu,
dass sich der angefochtene Entscheid nicht ausdrücklich zum in der Einsprache
vorgebrachten Argument äussert, wonach die Aufschüttung eine «Anlage» im Sin-
ne von Art. 14 Abs. 2 QPV und daher unzulässig sei. Er bringt jedoch (S. 9) hin-
reichend klar zum Ausdruck, dass die Gemeinde diese Auffassung nicht teilt. Das
ist genügend, dass die Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht anfechten
können. Die Begründungspflicht ist damit nicht verletzt.
In der Sache kann die Auffassung der Beschwerdeführer nicht überzeugen: Unab-
hängig davon, ob der Begriff der «Anlage» gleich auszulegen ist wie in Art. 7 Abs. 7
USG,
sind
die
Quartierplanvorschriften
auch
in
ihrem
systematischen

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Zusammenhang auszulegen, so dass sie nicht in sich widersprüchlich sind. Nach
Art. 14 Abs. 1 QPV dürfen Gebäude und Ersatzbauten, die den gewachsenen
Boden überragen, nur innerhalb der Baufenster erstellt werden. Vorbehalten sind
aber einzelne eingeschossige Kleinbauten oder Erschliessungsanlagen. Diese
dürfen somit auch ausserhalb der Baufenster errichtet werden, wobei die genannten
eingeschossigen Kleinbauten zwangsläufig über dem gewachsenen Boden liegen.
Würde Abs. 2 so ausgelegt, dass sämtliche Bauten ausserhalb der Baufenster
vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen müssen, so ergäbe sich ein
immanenter Widerspruch zu Abs. 1. Sodann enthält Art. 19 QPV Bestimmungen
über die Umgebungsgestaltung, namentlich Sitzplätze und Gartenanlagen sowie
Erschliessungsanlagen. Da das ganze Baufenster von Gebäuden ausgefüllt werden
kann (Art. 14 Abs. 1 QPV), lässt sich Art. 19 QPV nur so auslegen, dass damit auch
Sitzplätze und Gartenanlagen ausserhalb der Baufenster zulässig sind. Dazu
gehören offensichtlich auch die in Art. 19 Abs. 1 QPV ausdrücklich genannten
Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sowie Stützmauern. Schliesslich
sieht
Art. 21
Abs. 2
QPV
geringfügige
Geländeaufschüttungen
über
Autoeinstellhallen zu, welche gemäss Art. 14 Abs. 2 QPV ausdrücklich auch
ausserhalb der Baufenster errichtet werden können. Verschiedene Bestimmungen
der QPV lassen also Anlagen auch ausserhalb der Baufenster und über dem
gewachsenen Boden zu. Der Sinn von Art. 14 Abs. 2 QPV liegt offensichtlich darin,
dass Bauten und Anlagen, die vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen,
ohne weitere Voraussetzungen auch ausserhalb der Baufenster liegen können,
während aber auch weitere Anlagen zulässig sind, wenn sie die Voraussetzungen
anderer einschlägiger Bestimmungen erfüllen.
3.6.
Was die Autoeinstellhalle betrifft, ist unbestritten, dass diese aufgrund von
Art. 25 Abs. 3 QPV über eine einzige Zufahrt pro Strassenzug zu erschliessen ist,
vorliegend über die Zufahrt zum bereits bestehenden Gebäude auf Parz.
Nr. Z.4._____ und die dort befindliche Einstellhalle. Die ungefähre Höhenkote
dieser Einstellhalle ergibt sich aus dem «Richtplan Schnitte», Schnitt C-C.
Jedenfalls ist diese Einstell-halle bereits gebaut, so dass die heutige Bauherrschaft
diese Höhe nicht frei wäh-len kann. Aus den Baugesuchsunterlagen ergibt sich
zudem, dass die Einstellhalle mit derjenigen im Nachbargebäude bereits mit einer
Rampe mit einem Gefälle von 6 % verbunden ist und ihrerseits ein Gefälle von
1,5 % aufweist. Eine weitere Absenkung des Gebäudes C hätte eine noch steilere
Rampe bedingt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde hier einen
Anwendungsfall von Art. 21 Abs. 2 Satz 3 QPV sieht. Im «Richtplan Schnitte»,
Schnitt D-D, Gebäude 12, ist denn auch vorgesehen, dass das Untergeschoss auf
der Südseite etwas über das gewachsene Terrain hinaus ragt. Zwar ist dieser Teil

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nicht blau («Parkierung») bemalt, sondern gelb, doch ist kein sachlicher Grund
ersichtlich, weshalb in diesem Teil andere Teile des Untergeschosses (Keller usw.)
zulässig sein sollen, nicht aber Autogaragen. Bei dieser Ausgangslage hat die
Gemeinde auch mit Recht die Aufschüttung als unerlässlich im Sinne von Art. 19
Abs. 1 QPV betrachtet, um eine harmonische Gestaltung des Geländeverlaufs zu
erreichen.
Sodann enthalten weder das KRG noch die KRVO noch das BauG eine
Bestimmung, wonach Ausnahmebewilligungen ausdrücklich beantragt oder im
Baugesuch genannt sein müssen. Aus dem Baugesuch ging jedenfalls klar hervor,
dass das Untergeschoss teilweise über den gewachsenen Boden hinausragt und
dass eine Aufschüttung vorgesehen ist, und die heutigen Beschwerdeführer haben
das in ihrer Baueinsprache denn auch beanstandet. Weder aus formell- noch aus
materiellrechtlichen Gründen kann es als unzulässig erachtet werden, wenn der
angefochtene Entscheid von der in Art. 21 Abs. 2 Satz 3 QPV vorgesehenen
Abweichungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und die Geländeaufschüttung nach
Art. 19 Abs. 1 QPV bewilligt hat.
4.
Die Beschwerdeführer rügen, der Richtplan sei nicht eingehalten.
4.1.
Der Quartierplan O._____ legt gemäss Art. 2 Abs. 2 QPV die überbaubaren
und die freizuhaltenden Flächen sowie die Situierung und Gestaltung von Bauten
und Anlagen auf den einbezogenen Parzellen fest. Der Quartierplan umfasst u.a.
einen «Richtplan Situation 1:500» und einen «Richtplan Schnitte 1:500». Auf dem
«Richt-plan Situation» sind unterhalb (südlich) der Erschliessungsstrasse N._____
sechs Gebäude eingezeichnet, wovon vier quer und zwei längs zur Strasse. Art. 17
Abs. 1 QPV lautet sodann: «Gebäude sind im Sinne des Richtplans als einfache,
orthogonale Baukörper in Massivbauweise auszuführen. Der Richtplan hat die Be-
deutung einer Richtlinie».
4.2.
In der Einsprache war gerügt worden, die Anordnung der Bauten gemäss
Baugesuch entspreche nicht dem Richtplan. Der angefochtene Entscheid erwog,
die im Streit stehende Baute entspreche als einfacher orthogonaler Baukörper in
Massivbauweise dem Art. 17 QPV. In Bezug auf die Situierung der Bauten enthalte
Art. 17 QPV keine näheren Hinweise. Dem Richtplan könne entnommen werden,
dass die Bauten senkrecht oder parallel zum Hang angeordnet werden sollen. Die
Anordnung der Bauten im Richtplan erscheine aber eher zufällig. Auch die bisher
im Gebiet erstellten Bauten würden wesentlich von den im Richtplan aufgezeigten
Grundrissen abweichen, auch diejenigen oberhalb der N._____. Unterhalb der
N._____ sehe der Richtplan vier Gebäude parallel und zwei senkrecht zur Strasse

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vor. Die jetzt geplanten Gebäude würden genau diesen Vorgaben entsprechen. Von
einer Verletzung von Art. 17 QPV könne nicht die Rede sein.
4.3.
Die Beschwerdeführer bringen vor, gemäss Art. 2 QPV lege der Quartierplan
die Situierung und Gestaltung der Bauten und Anlagen fest. Die zum Teil nicht
korrekte bisherige Anwendung des Planes habe nicht zur Folge, dass der Richtplan
seine Wirkung verloren habe. Alle oberhalb der N._____ bestehenden Gebäude
würden bezüglich der Ausrichtung dem Richtplan entsprechen. Die südlich davon
geplanten Gebäude würden dem Richtplan aber nicht entsprechen. Es gehe nicht
nur um die Anzahl der parallel oder senkrecht zur Strasse stehenden Gebäude,
sondern auch darum, dass die Bauten an der entsprechenden Position erstellt
werden.
4.4.
Es trifft zu, dass das streitbetroffene Bauprojekt mit der Firstrichtung längs
zur Strasse vorgesehen ist, während im «Richtplan Situation» an dieser Stelle ein
Gebäude eingezeichnet ist, das senkrecht zur Strasse steht (Gebäude 12).
Indessen hat gemäss Art. 17 Abs. 2 QPV der Richtplan die Bedeutung einer
Richtlinie. Der Richtliniencharakter hat zur Folge, dass die Situierung nicht strikt
verbindlich ist (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23
64 vom 24. September 2024 E. 5.2). Offensichtlich hat die Gemeinde in der
Vergangenheit namentlich entlang der Via O._____ Gebäude bewilligt, die nicht
genau den auf dem Richtplan eingezeichneten entsprachen. Es ist in Anbetracht
der der Gemeinde in der Auslegung ihrer eigenen Bestimmungen zustehenden
Autonomie (Art. 3 Abs. 1 KRG; vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 22 10 vom 7. Juni 2022 E. 2; R 11 35 vom 13. Dezember 2011 E. 3;
R 10 50 vom 6. Juli 2020 E. 1) nicht zu beanstanden, wenn sie mehr Wert auf den
generellen Charakter legt als auf die genau richtplankonforme Gestaltung der
einzelnen Gebäude. Der Quartiercharakter gemäss der als Richtlinie verstandenen
Richtplanung ist ohne weiteres eingehalten, indem die Gebäude südlich der
N._____ entweder längs oder quer zur Strasse stehen.
5.
Die
Beschwerdeführer
rügen
eine
Verletzung
der
Grenz-
und
Gebäudeabstände.
5.1.
Das Bauvorhaben hält gegenüber dem auf der gleichen Parzelle südwestlich
gelegenen, bestehenden Gebäude einen Gebäudeabstand von 6.35 m ein
(Abänderungsgesuch Umgebungsplan 23QALc 1_06). Nordöstlich des Bauprojekts
ist auf der angrenzenden Parzelle Nr. Z.2._____ ein Gebäude geplant (dazu
Parallelverfahren VR3 25 25), welches direkt an die Grenze zur Parzelle
Nr. Z.1._____ gestellt werden soll. Zwischen den beiden Gebäuden ist ein

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Gebäudeabstand von 5.00 Metern geplant (Abänderungsgesuch Umgebungsplan
23QALc 1_06). In den Einsprachen hatten die heutigen Beschwerdeführer die
Grenz- und Gebäudeabstände nicht thematisiert und der angefochtene Entscheid
geht darauf nicht ausdrücklich ein.
5.2.
In der Beschwerde bringen die Beschwerdeführer vor, die Gemeinde
verweise auf ein vereinbartes Grenzbaurecht. Diese Vereinbarung sei ihnen aber
nicht bekannt und werde bestritten. Die Beschwerdegegnerin führt in der
Vernehmlassung aus, die in der Wohnzone B geltenden Grenzabstände seien
allseitig
eingehalten.
Die
unterirdische
Parkierungsanlage
müsse
keine
Grenzabstände einhalten. In der Replik beziehen sich die Beschwerdeführer auf ein
Grenzbaurecht, das der benachbarten Parzelle Nr. Z.2._____ eingeräumt worden
sei. Dieses Grenzbaurecht sei aber im Baubewilligungsverfahren zu überprüfen. Es
verletze öffentliche Interessen und die Interessen der Nachbargrundstücke. Zudem
seien die Grenz- und Gebäudeabstände gemäss den Bestimmungen des
damaligen Baugesetzes für die Wohnzone A festzulegen.
5.3.
Soweit die Beschwerdeführer die Anwendung der früher geltenden
baurechtlichen Bestimmungen verlangen, ist auf vorne E. 2.5 zu verweisen. Soweit
die QPV auf das Baugesetz verweisen, ist dieses in seiner jeweils geltenden
Fassung anwendbar, ohne dass vorgängig der Quartierplan geändert werden
müsste.
5.4.
Der Gebäudeabstand zum südlich des Bauvorhabens liegenden Gebäude ist
unbestritten eingehalten. In Bezug auf den Grenz- und Gebäudeabstand zum
nördlich, auf der Parzelle Nr. Z.2._____, geplanten Projekt kann vollumfänglich auf
die Ausführungen im Urteil VR3 25 25 E. 5.4 verwiesen werden.
6.
Die Beschwerdeführer rügen auch in Bezug auf die Parkplätze eine
Verletzung von Art. 14 Abs. 2 QPV.
6.1.
Das Projekt sieht nebst der unterirdischen Autoeinstellhalle die Errichtung
von vier Aussenparkplätzen entlang der N._____ vor (Abänderungsgesuch
Umgebungsplan 23QALc 1_06). Die heutigen Beschwerdeführer hatten in der
Einsprache vorgebracht, Pflichtparkplätze seien gemäss Art. 25 QPV in
unterirdischen Autoeinstellhallen bereitzustellen. Auch Besucherparkplätze seien
wenn immer möglich in der Einstellhalle unterzubringen. Im angefochtenen
Entscheid wird erwogen, es handle sich bei den vier Parkplätzen nicht um neue,
sondern um bestehende Parkplätze, die bereits bei der Erstellung des benachbarten
Gebäudes bewilligt worden seien und nun mit Rücksicht auf den Zugang zum

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Gebäude C nach Nordosten verschoben werden müssten. Zudem lasse Art. 14
Abs. 1 QPV die Errichtung von Erschliessungsanlagen ohne weiteres auch
ausserhalb der Baufenster zu. Sodann schliesse auch Art. 25 Abs. 1 QPV die
Errichtung von Aussenparkplätzen nicht absolut aus. Eine beschränkte Zahl von
Aussenplätzen sei insbesondere für Reparatur- und Zubringerdienste im Interesse
aller und auch der Quartierbewohner.
6.2.
Die Beschwerdeführer bringen vor, bisherige Parkplätze könnten nur als
bestehend betrachtet werden, wenn sie an Ort bleiben; sie könnten aber nicht
verschoben werden. Zudem sei ihnen nicht bekannt, ob diese Plätze überhaupt
bewilligt worden seien. Jedenfalls seien die Parkplätze mit Art. 14 Abs. 2 QPV nicht
vereinbar, da sie nicht unter dem gewachsenen Boden, aber ausserhalb der
Baufenster liegen.
6.3.
Dass es sich bei den vier Aussenparkplätzen um Ersatz für bereits
bestehende und bewilligte Plätze handelt, ergibt sich nicht aus den Akten. Hingegen
überzeugt
die
vorinstanzliche
Auffassung,
dass
auch
Parkplätze
als
Erschliessungsanlagen im Sinne von Art. 14 Abs. 1 QPV betrachtet werden und als
solche bewilligt werden können. Art. 14 Abs. 2 ist auf solche Anlagen, die nach
Abs. 1
bewilligungsfähig
sind,
nicht
anwendbar
(vorne
E. 3.5).
Die
Quartierplanvorschriften verbieten nicht, dass nebst den Pflichtparkplätzen auch
weitere Parkplätze erstellt werden dürfen. Im Gegenteil setzt Art. 25 Abs. 1 QPV
voraus, dass zusätzliche Parkplätze zulässig sind. Diese Bestimmung schreibt vor,
Besucherparkplätze «wenn immer möglich» ebenfalls in der Autoeinstellhalle
unterzubringen, was Ausnahmen zulässt. Die Auffassung der Gemeinde, dass eine
beschränkte Zahl von Aussenplätzen für Besucher und Reparatur- oder
Zubringerdienste sinnvoll ist, erscheint nachvollziehbar und in Anbetracht der ihr
zustehenden Autonomie (vorne E. 4.4) vertretbar.
7.
Die Beschwerdeführer kritisieren schliesslich die Ausnützungsberechnung.
7.1.
In den Einsprachen hatten die heutigen Beschwerdeführer vorgebracht, sie
hätten die Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht nachkontrollieren können.
Es sei Sache der Bewilligungsbehörde, dies nachzukontrollieren. Im angefochtenen
Entscheid
wird
ausgeführt,
die
Ausnützungsberechnung
sei
von
der
Baukommission geprüft und für in Ordnung befunden worden. Ohne konkrete
Einwände gegen die Berechnung könne auf die Einsprache mangels
Substantiierung nicht eingetreten werden.

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7.2.
Die Beschwerdeführer bringen vor, bei der Ausnützungsberechnung sei ein
Haus aufgeführt, das bereits erstellt sei. Für dieses Haus seien keine Pläne und
Berechnungen
öffentlich
aufgeführt
worden,
damit
die
Einsprecher
die
Gesamtkonsumation der Ausnützung hätten überprüfen können. Die fehlende
Berechnung
sei
von
der
Gemeinde
detailliert
nachzuweisen.
Die
Beschwerdegegnerin verweist in der Vernehmlassung auf die Berechnungen
gemäss Abänderungsgesuch (23QALc 1_08), woraus hervorgeht, dass für die fünf
Häuser auf den Parzellen Nrn. Z.1._____, Z.4._____, Z.5._____ und Z.2._____
insgesamt 2'684 m2 zur Verfügung stehen und die total beanspruchte BGF
2'676.81 m2 beträgt, wovon 776.81 m2 durch das streitbetroffene Haus C. Die
Baubehörde
habe
die
Überprüfung
minutiös
vorgenommen.
Die
Nutzungsübertragung von 410 m2 auf die neue Parzelle Nr. Z.2._____ sei im
Rahmen des Kaufvertrags geregelt worden. Über die Übertragung von 216 m2 auf
die Parzelle Nr. Z.4._____ seien sich die Parteien einig gewesen; eine
entsprechende schriftliche Vereinbarung fehle aber noch. Soweit ersichtlich sei die
Zuweisung von 646 m2 an die Parzelle Nr. Z.5._____ im damaligen Kaufvertrag
geregelt
worden.
In
der
Replik
kritisieren
die
Beschwerdeführer,
die
Nutzungsübertragungen auf die übrigen Grundstücke seien intransparent und nicht
nachgewiesen. An die Parzelle Nr. Z.5._____ sei wohl eine grössere Fläche als die
deklarierten 646 m2 übertragen worden. Es sei davon auszugehen, dass diese
Übertragung zu Unrecht erfolgt sei. Auch liege die Überprüfung durch die
Baubehörde nicht vor und werde bestritten. Zudem sei im realisierten Gebäude auf
Parzelle Nr. Z.5._____ (Haus Taus) eine Fläche von insgesamt 188 m2 zu Unrecht
als Disponibelraum anstatt als Wohnraum deklariert und daher bei der BGF-
Berechnung
nicht
berücksichtigt
worden.
In
der
Duplik
weist
die
Beschwerdegegnerin darauf hin, dass sich die Zuweisung von 410 m2 BGF an die
Parzelle Nr. Z.2._____ aus den Bauakten und aus dem Protokoll der
Bürgergemeinde vom 13. Dezember 2023 ergebe. Die Rüge betreffend Haus Taus
sei neu und nicht zu hören und betreffe zudem nicht das streitbetroffene Projekt.
7.3.
Die Berechnung der BGF für das streitbetroffene Gebäude C (776.81 m2)
liegt bei den Akten des Baugesuchs und konnte auch von den Einsprechern
überprüft werden. Sie haben dagegen weder im Einsprache- noch im
Beschwerdeverfahren Beanstandungen vorgebracht. Hingegen stellen sie die
Aufteilung der BGF auf die verschiedenen Gebäude in Frage. Aus dem Generellen
Gestaltungsplan (act. C.1.14 im Verfahren VR3 25 25) geht für das ursprüngliche
Grundstück Nr. Z.1._____ eine BGF von 2’684 m2 hervor. Davon wurden im
Rahmen der Abparzellierung 410 m2 an das Grundstück Nr. Z.2._____ abgetreten
(vgl. Urteil im Parallelverfahren VR3 25 25 E. 7.3). Weitere 216 m2 wurden gemäss

18 / 19
Darstellung
der
Beschwerdegegnerin
auf
das
Grundstück
Nr. Z.4._____
übertragen, wobei auch die Beschwerdegegnerin einräumt, dass eine schriftliche
Vereinbarung noch nicht vorliegt. Die diesbezügliche Einigkeit zwischen den
Parteien wird jedoch durch eine eMail des Gemeindeschreibers vom 30. September
2024 (act. C.1.19 im Parallelverfahren VR3 25 25) bestätigt und es besteht kein
Grund, daran zu zweifeln. Sollte diese Übertragung mangels schriftlicher
Festlegung nicht rechtsgültig sein, würden im Übrigen diese 216 m2 weiterhin für
die Parzelle Nr. Z.1._____ zur Verfügung stehen. Die Beschwerdeführer stellen
auch nicht in Frage, dass das Haus P._____ (bestehendes Gebäude auf Parzelle
Nr. Z.1._____) die ausgewiesene BGF von 628 m2 einhält. Geht man von einer
Übertragung von 646 m2 auf die Parzelle Nr. Z.5._____ aus, so verbleiben damit für
das hier streitbetroffene Haus C 784 m2, welche eingehalten sind. Zwar liegt der
Vertrag, woraus sich die Übertragung von 646 m2 von Parzelle Nr. Z.1._____ auf
Parzelle Nr. Z.5._____ ergibt, nicht bei den Akten. Indessen ist das Gebäude auf
dieser Parzelle nicht Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren. Gemäss Art. 20
Abs. 2 BauG dürfen durch nachträgliche Parzellierung von Grundstücken die
Vorschriften über die Ausnützung nicht umgangen werden. Wird von einem
überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, so darf die neue Parzelle nur so weit
überbaut werden, als die Ausnützung über die ganze ursprüngliche Parzelle
eingehalten ist. Vorliegend wurde nicht die Bauparzelle des hier streitbetroffenen
Gebäudes (Parzelle Nr. Z.1._____) abgetrennt, sondern umgekehrt die Parzelle
Nr. Z.5._____. Sollte auf dieser Parzelle die gesamthaft zulässige BGF
überschritten sein, wie die Beschwerdeführer vorbringen, so wäre dies in einem
Verfahren betreffend jenes Gebäude zu beanstanden.
8.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden Be-
schwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die
Bauherrschaft hat sich im Verfahren vor Obergericht nicht geäussert, so dass ihr
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Gemeinde
steht ebenfalls keine Parteientschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

19 / 19
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
778.00
Total
CHF
4’778.00
gehen zulasten A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____,
G._____, H._____ und I._____.
Die Gerichtskosten werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von
CHF 5'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 222.00 wird A._____,
B._____, C._____, D._____, E._____, F._____, G._____, H._____ und
I._____ zurückerstattet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]