gr_gerichte · R 2010 24 · 2010-09-14 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 10 24
5. Kammer
URTEIL
vom 14. September 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
Die Parzellen 523, 722 und 4426 am "…", …, liegen in der Wohnzone 0.6 und
sind der Quartierplanpflicht unterstellt. Parzelle 722 ist mit einem Wohnhaus
überbaut. Die Grundstücke gehören der ... Die zweite Publikation des
Einleitungsbeschlusses des Quartierplanes …-…gasse mit dem angepassten
Quartierplanperimeter vom 9. Februar 2006 erwuchs in Rechtskraft. Nach
dem Mitwirkungsverfahren 2008 wurde die Vorlage nochmals überprüft. Vom
29. Mai bis 29. Juni 2009 wurde der bereinigte Quartierplanentwurf öffentlich
aufgelegt. Dagegen erhoben u.a. am 28. Juni 2009 die … Einsprache. Sie
verlangten die Durchführung eines Augenscheins, der am 17. November 2009
stattfand. Im Wesentlichen beantragten sie materiell, dass auf die Verbindung
zwischen der geplanten Quartierstrasse und der …gasse verzichtet werde,
ebenso auf die zwei geplanten Sackgassen ab der geplanten Quartierstrasse.
Eventualiter sei die Verbindung zwischen Quartierstrasse und …gasse am
talseitigen Rand von Parzelle 4426 in der bergseitigen Flucht von Parzelle 165
zu erstellen. Die Fahrbahnbreite solle nicht mehr als 3 m betragen, allenfalls
mit Kreuzungsstellen mit einer Breite von 4 m. Der Ausgleichswert für Mehr-
beziehungsweise Minderzuteilungen sei auf minimal Fr. 1250.-- pro
Quadratmeter festzulegen. Die Gemeinde solle unter dem Titel der
öffentlichen Interessen mit mindestens 30 % belastet werden. Zudem sei
ihnen eine Kostenschätzung für die Erschliessungsmassnahmen zu eröffnen,
allenfalls verbunden mit einem provisorischen Kostenteiler. Parzelle 147 sei
auch in den Kostenverteiler einzubeziehen, Parzelle 162 sei mit dem Faktor 1
in Kostenteiler aufzunehmen, ebenso die überbaute Fläche von Parzelle 166
mit dem Faktor 0, eventuell 0.1. Am 9. Februar 2010 wies der
Gemeindevorstand, abgesehen von einer Ausnahme bezüglich der

Entschädigung für weggefallene Parkfläche und erschwerte Garagenzufahrt
der …, sämtliche Einsprachen im Sinne der Erwägungen ab und genehmigte
den Quartierplan unter Änderungen und Präzisierungen. Die neue
Quartierstrasse bezeichnete er als …weg.
2.
Dagegen erhoben die … am 10. März 2010 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
„1. Ziff. 1 und 2 Abs. 1 seien teilweise aufzuheben und im Sinne
nachstehender Anträge abzuwenden, eventualiter zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
2. Der
Erschliessungsplan
und
der
Gestaltungsplan
sowie
der
Neuzuteilungsplan seien so zu ändern, dass
a) auf die Verbindung zwischen …weg und …gasse und die teilweise
Schliessung der …gasse verzichtet werde
b) auf die Sackgasse ab …weg zwischen Parzelle 4427 und 166 verzichtet
werde
c) auf die Sackgasse zwischen Parzelle 722 und 4427 verzichtet werde
3. Eventualiter sei die Verbindung zwischen …weg und …gasse am
talseitigen Rand von Parzelle 4426 in der bergseitigen Flucht von Parzelle
165 zu erstellen.
4. Sofern Ziff. 2 lit. b gutgeheissen werde, sei auf die Streichung des Fuss-
und Fahrwegrechtes zu Gunsten Parzelle 523 und zulasten Parzelle 4427
zu verzichten.
5. a) die Pläne und Art. 8 QPV seien so zu ändern, dass die Fahrbahnbreite
3 m betrage und allenfalls Kreuzungsstellen mit einer Fahrbahnbreite von
4 m geschaffen würden.
b) Eventualiter sei die Stichstrassen zwischen Parzelle 4427 und 166 auf
3 m Breite zu reduzieren.
6. Art. 6 QPV sei so zu ändern, dass als Ausgleichswert für Mehr-
beziehungsweise
Minderzuteilungen
aufgrund
des
heutigen
Verkehrswertes abzüglich eines Beitrages für die trotz Minderzuteilung
nutzbare BGF (Art. 13 QPV) minimal auf Fr. 1'200.-- pro m², eventuell
nach richterlichem Ermessen, festgelegt werde.
7. a) der Kostenverteiler sei, werde an der vorgelegten Studie festgehalten,
so abzuändern, dass die Gemeinde unter dem Titel der öffentlichen
Interessenz mit 30 % belastet werde.
b) den Einsprechern sei eine Kostenschätzung für die notwendigen
Erschliessungsmassnahmen zu eröffnen (allenfalls verbunden mit einem
provisorischen Kostenverteiler).

c) jene Fläche von Parzelle 147, die mit einem Stall überbaut sei, sei,
zuzüglich einer Verkehrsfläche, in den Kostenverteiler mit einzubeziehen.
d) Parzelle 162 sei im Kostenverteiler mit Faktor 1 (anstelle von 0.75)
aufzunehmen.“
Auf den vorstehend unter Ziff. 3 wiederum gestellten Antrag, welcher bereits
in
der
Einsprache
gestellt
worden
sei,
sei
die
Gemeinde
im
Einspracheverfahren nicht eingegangen. Dies sei eine Rechtsverweigerung,
eventuell eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Anlässlich des
Augenscheins und in den Bemerkungen zum Augenscheinprotokoll hätten die
Einsprecher
zudem
eine
Kostenschätzung
für
die
Erschliessungsmassnahmen verlangt. Hinsichtlich der Strassenbaukosten
habe
man
dem
entsprochen,
nicht
aber
für
die
übrigen
Erschliessungsanlagen. Das rechtliche Gehör verlange aber, dass bereits bei
der
Festlegung
des
Verteilschlüssels
auch
die
mutmasslichen
Quartierplankosten bekannt gegeben würden. Das Quartierplangebiet sei im
Bereich der …gasse bis auf eine Bauparzelle (510/511) überbaut. Die
Baulandflächen zwischen …gasse und …strasse seien grösstenteils nicht
überbaut. Sie seien mit der Erschliessung der unüberbauten Grundstücke
zwischen …gasse und …strasse über den …weg als Stichstrasse ab der
Monbielerstrasse einverstanden. Die …gasse genüge für den heutigen und
zu erwartenden Verkehr. Eine Entlastung über den neuen …weg sei nicht
notwendig. Überdimensionierte Verkehrsflächen schränkten ein und seien
nachteilig. Das neue Regime sei für ihre Parzellen 722 und 4426 stossend.
Sie seien schon in ein früheres Perimeterverfahren für den Ausbau der
…gasse beigezogen worden. Die Stichstrasse zwischen Parzelle 4427 und
523 sei nicht notwendig. Parzelle 4427 könne privat erschlossen werden.
Parzelle 523 verfüge über ein Durchgangsrecht über Parzelle 4427 zur
…strasse. Ihr seien beim Ausbau der …strasse Perimeterbeiträge belastet
worden. Die Kosten seien zu hoch, die Strasse zu breit. Die Stichstrasse zur
Erschliessung von Parzelle 162 sei unnötig. Parzelle 162 könne über Parzelle
161 zur …gasse erschlossen werden. Die Eigentümer beider Parzellen seien
identisch. Die Erschliessung liege in bester Aussichtslage von Parzelle 162.
Wenn Parzelle 162 über Parzelle 161 erschlossen würde, sei keine
Landumlegung notwendig. Die Verlegung der Verbindung zwischen …weg

und …gasse an den talseitigen Rand von Parzelle 4426 hätte grosse Vorteile
(keine Abtretung von Garagenzufahrt und Parkplätzen an der Südseite von
Parzelle 722, keine Entschädigung nötig, kein Minderwert der bestehenden
Liegenschaft
der
Beschwerdeführerinnen
durch
Immissionen,
keine
Entwertung
der
wertvollen
Südseite).
Dazu
werde
ein
zweiter
Schriftenwechsel beantragt. Die Fahrbahnbreite betrage 4.5 m zuzüglich
Bankinen von je 0.25 m. Dies sei nicht nötig. Die Erschliessung des Quartiers
erfolge über drei Stränge (…gasse, …strasse, …weg). Auch die öffentliche
Versorgung sei mit einer Breite von 3 m mit Ausweichsstellen von 4 m
gewährleistet. Dasselbe gelte für die Stichstrasse zwischen Parzelle 4427 und
166. Der Vorschlag von Fr. 260.-- pro Quadratmeter als Mehr-
/Minderzuteilungsausgleichswert sei ausgehend von einem Landpreis von
zirka Fr. 1'200.-- bis Fr. 1'400.-- pro Quadratmeter ermittelt worden. Für
Parzelle 523 und ein Teilstück von Parzelle 166 liege ein Angebot von Fr.
2'400.-- vor. Selbst bei der Annahme, dass nur 20 % des Verkehrswertes als
Landpreis dem Ausgleich zu Grunde gelegt würden, seien Fr. 260.-- pro
Quadratmeter zu tief. Mindestens Fr. 480.-- müssten entschädigt werden.
Dies zeige die Erfahrung in anderen Tourismusgemeinden. In der Regel
werde die Hälfte des Verkehrswertes für die Übertragung von BGF als
Ausgangspunkt genommen. Folglich wären Fr. 1'200.-- pro Quadratmeter
richtig. Gemäss Art. 25 Abs. 3 der kommunalen Gebühren- und
Beitragsordnung trage die Gemeinde bei öffentlichen Quartierstrassen 10-30
% der Kosten. Dies sei hier zu berücksichtigen. Eine günstigere Lösung hätte
es nämlich auch getan. 10 % müsste die Gemeinde mindestens leisten; die
als öffentliche Erschliessungsstrasse ausgeschiedene …gasse werde
nachhaltig entlastet. Zudem finanzierten die Quartierplanbeteiligten die
Anlagen für Wasser, Kanalisation und Strom zu 85 % zuzüglich
Anschlussbeiträge. Der landwirtschaftliche Betrieb auf Parzelle 147 würde
zukünftig über den …weg erschlossen. Das Grundstück sei für die
Kostenverteilung beizuziehen. Es sei unbeachtlich, ob die Parzelle im
Quartierplanperimeter liege oder eben nicht. Gestützt auf Art. 22 KRVO könne
für das Beitragsverfahren das Beizugsgebiet nachträglich erweitert werden.
Im Einleitungsbeschluss sei nicht gesagt worden, dass das Beizugsgebiet
auch für die Kostenverteilung massgebend sei. Parzelle 162 sei heute weder

rechtlich noch faktisch erschlossen. Sie sei mit jenen Teilflächen von
Parzellen 4427 und 166 gleich zu setzen, die mit Faktor 1 belegt würden. Die
Begründung, Parzelle 162 habe bereits Beiträge an den Ausbau der …gasse
entrichtet, sei nicht stichhaltig. Ein Vergleich mit Parzelle 4426 zeige, dass
jene direkt an die …gasse hätte angeschlossen werden können, Parzelle 162
aber noch Aufwand für Durchgangsrechte hätte betreiben müssen. Auch halte
dies dem Vergleich mit Parzelle 523 nicht stand. Diese habe schon ein
Durchgangsrecht zur …strasse und habe für den Ausbau derselben
Perimeterbeiträge bezahlt. Trotzdem sei sie mit Faktor 1 belegt worden.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zu Rügen betreffend
Quartierplaninhalten, welche sie nicht belasteten (geplante Stichstrasse in
bester Aussichtslage von Parzelle 162; rückwärtige Erschliessung wäre
schonender für Parzelle 162), seien die Beschwerdeführerinnen nicht
legitimiert. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Der Antrag betreffend die
allfällige
Verlegung
der
Verbindung
…weg-…gasse
sei
vom
Gemeindevorstand behandelt worden. Dies sei in der schriftlichen
Ausfertigung zwar nicht ausreichend zum Ausdruck gebracht worden.
Hauptziel der Quartierplanung sei es aber, sämtliche im Beizugsgebiet
liegenden Parzellen zu erschliessen, dies wäre nach Auffassung der
Gemeinde mit der im besagten Antrag propagierten Lösung nicht möglich
gewesen. Ein allfälliger Mangel würde zudem im vorliegenden Verfahren
geheilt. Hier sei Hauptziel die Erschliessung. Vor allem Parzellen 162 und 523
und Teile von Parzellen 4426, 4427, 4662 und 166 seien nicht oder nicht
zweckmässig erschlossen. Dies sei nur mit dem …weg zu erreichen.
Betreffend Kostenverteilung gelte ausschliesslich das KRG. Die Kosten seien
heute nicht bekannt. Das kantonale Recht sehe keine Schätzungen der
mutmasslichen
Realisierungskosten
vor.
Bei
der
Festlegung
des
Verhältnisses zwischen öffentlicher und privater Interessenz gemäss Art. 22
KRVO, welche normalerweise bereits im Einleitungsbeschluss gefällt würden,
seien von vornherein noch keine Kosten bekannt. Mit der Vorlage einer
Kostenschätzung bezüglich der Verkehrsanlagen sei die Gemeinde schon
weiter
gegangen
als
nötig.
Die
Finanzierung
der
übrigen

Erschliessungsanlagen (Wasser, Kanalisation, Elektrisch) erfolge zudem über
die Anschlussgebühren. Auf die Verbindung zwischen …weg und …gasse
und auf die teilweise Erschliessung der …gasse sei nicht zu verzichten. Es
wäre
problematisch,
den
ganzen
Verkehr
über
die
Kreuzung
…gasse/…strasse abzuwickeln. Müsse der …weg ohnehin gebaut werden,
liege die Verbindung mit der …gasse zu deren Entlastung auf der Hand.
Werde eine neue Strasse erstellt, müsste sie auch angemessen breit sein.
Zum
Erschliessungsauftrag
der
Gemeinde
gehöre
auch
die
Feinerschliessung. Der Eigentümer von Parzelle 4427 sei mit der Erstellung
der Stichstrasse einverstanden. Parzelle 523 erhalte mit der Stichstrasse
erstmals eine optimale Erschliessung. Jede andere Erschliessung würde
ebenso viel Land beanspruchen und gleichviel Kosten verursachen. Auch die
andere Stichstrasse sei sachlich gerechtfertigt. Dass der Eigentümer der
Vorderliegerparzelle (161) zur …gasse zufällig identisch mit demjenigen von
Parzelle 162 sei, sei belanglos. Die Verschiebung der Verbindung zwischen
…weg und …gasse hätte den Nachteil, dass Parzellen 162 und der Grossteil
von Parzelle 4427 und die nördlichen Teile von Parzelle 166 nicht mehr
erschlossen wären, jedenfalls nicht ohne grossen zusätzlichen Aufwand. Die
Immissionen würden überschätzt. Die Ausführungen der BF betreffend
Erhöhung des Ausgleichswertes seien blosse Behauptungen. Das
Grundbuchamt habe die angegebenen Preise nicht bestätigen können. Der
Wertanteil der Nutzung mache den grössten Teil des Werts eines
Grundstücks aus. Der reine Landwert bewege sich in der Grössenordnung
zwischen 20 und 30 % des Wertes Land + BGF. Hier komme es auf die
konkreten Verhältnisse an, insbesondere auf das Verhältnis zwischen
Gesamtfläche und abzutretenden Teil. Wenn der abzutretende Teil, wie es bei
Parzelle 4426 der Fall sei, nur einen kleinen Teil ausmache, falle der
Landverlust nicht nennenswert ins Gewicht, weil die Bauten dann immer noch
über ausreichend Umschwung verfügten. Allenfalls könnten Schätzungen
durch Fachleute eingeholt werden. Hier seien keine besonderen öffentlichen
Interessen auszumachen. Die zur Diskussion stehenden Anlagen dienten
praktisch alle der baulichen Erschliessung des Gebiets. Werde der Anteil auf
15 % gehalten, sei dies auch wegen der - allerdings vergleichsweise geringen
- Beanspruchung durch Dritte (wie etwa Parzelle 147) gemacht worden. Auf

den Antrag, Parzelle 147 sei in den Verteilschlüssel aufzunehmen, könne
nicht eingetreten werden. Hier gehe es um ein Quartierplanverfahren, das
Beizugsgebiet sei im Einleitungsbeschluss rechtskräftig festgelegt worden.
Die Gemeinde könnte kein separates Beitragsverfahren durchführen. Zudem
sei diese Beanspruchung unter dem Titel öffentlicher Interessenz
berücksichtigt worden. Der direkt an die …gasse angrenzende Teil von
Parzelle 4426 sei mit einem Kostenfaktor von 0.5 und der Rest nur mit einem
von 0.75 belastet worden, wie Parzelle 162. Diese würden gleich behandelt.
Auch der westliche (recte wohl: östliche) Teil von Parzelle 4426 hätte noch
eines finanziellen Aufwands bedurft, wie dies bei Parzelle 162 der Fall sei. Bei
Parzelle 523 sei tatsächlich der Faktor 1 in Anschlag gebracht worden. Damit
habe man nicht berücksichtigt, dass von dieser Parzelle bereits
Beitragsleistungen für den Ausbau der …strasse erbracht worden seien. Bei
dieser handle es sich aber um eine Anlage ausserhalb des Beizugsgebiet, im
Unterschied zur …gasse. Zudem werde Parzelle 523 mit dem …weg erstmals
überhaupt optimal erschlossen.
4.
Zur Beschwerde äusserten sich auch diverse Quartierplanbeteiligte, teils in
zustimmendem, teils in ablehnenden Sinn.
5.
In der Duplik hielten die Beschwerdeführerinnen mit Ausnahme von Ziff. 7 lit.
b an ihren Anträgen fest. Zudem beantragten sie, die Gemeinde sei auf der
Zusicherung betreffend der übrigen Erschliessungsanlagen zu behaften. Die
Gegenparteien beharrten auf ihren Standpunkten, ohne wesentliche neue
Gesichtspunkte aufzuzeigen.
6.
Am 14. September 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein
an Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführerinnen mit ihrem
Anwalt, Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt sowie verschiedene
Beigeladene, teils mit ihren Rechtsvertretern, teilnahmen. Allen Anwesenden
wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zunächst ist in materieller Hinsicht festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht
bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte
Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu
prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende
Planungsermessen
überschritten
oder
missbraucht,
also
eine
Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das
Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit
voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die
angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen
erweist.
Diese
Prüfung
setzt
eine
bestmögliche
Abwägung
der
schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die
Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des
Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung
erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten,
die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung
nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die
Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern
hat
das
Verwaltungsgericht
die
Entscheidungsfreiheit,
die
den
Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993
Nr. 43).

b)
Das
Bundesgericht
hat
dazu
festgehalten,
dass
es
mit
den
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe,
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich
insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung
Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen.
Die
Rechtsmittelinstanz
hat
aber
soweit
auszugreifen,
dass
die
übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige
an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat
sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie
darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an
einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab,
so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114
Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es
offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale
Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen
Zurückhaltung zu prüfen.
2.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Rechtsverweigerung bzw. eine
Verweigerung des rechtlichen Gehörs, weil sich der Gemeindevorstand im
Einsprache- und Genehmigungsentscheid mit dem Eventualbegehren Ziff. 1
b der Anträge nicht auseinandergesetzt habe. Darin hätten sie verlangt, dass
der Verbindungsstrang weiter talwärts, am talseitigen Rand der Parzelle Nr.
4426, an der bergseitigen Flucht von Parzelle Nr. 165 zu realisieren sei, falls
an der Verbindung der neuen Quartierstrasse mit der …gasse festgehalten
werde.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches
Gehör. Der Betroffene hat das Recht, sich vor Erlass eines in seine
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Dazu gehört
insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen

Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher
Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern, wenn es geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 I 54
E. 2b S. 56). Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör
ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die
Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen
ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies
ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über
die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies
bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f. mit
Hinweisen). Vorliegend hat die Vorinstanz eine ausdrückliche Begründung für
die Ablehnung des erwähnten Antrages im angefochtenen Entscheid nicht
vorgebracht. Durch das Festhalten an ihrer Variante hat sie jedoch klar zum
Ausdruck gebracht, dass sie diese für die bessere Lösung hält als den
Vorschlag der Beschwerdeführerinnen. Damit hat sie den Anforderungen an
die Begründungspflicht noch knapp genügt.
3.
Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung
und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren
Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den
Quartierplanbestimmungen
und
je
nach
Zweck
aus
dem
Quartiergestaltungsplan
und
dem
Quartiererschliessungsplan.
Die
Quartierplanbestimmungen enthalten gemäss Art. 53 Abs. 1 KRG
Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die
Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung
sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten
(Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung
ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung

des Quartiers festlegen. Der Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52
Abs. 2 KRG die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden
Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über
die Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht
schliesslich vor, dass der Quartiererschliessungsplan die notwendigen
Anlagen zur Erschliessung des Quartiers enthält und hat damit die Funktion
der Feinerschliessung im Sinne von Art. 58 Abs. 4 KRG. Die Quartierplanung
kann gemäss Art. 65 Abs. 2 KRG mit einer Landumlegung verbunden werden,
insbesondere wenn sich eine solche zur Schaffung von zweckmässig
überbaubaren Parzellen als notwendig erweist.
4. a)
Im Falle des hier zur Diskussion stehenden Gebiets …/…gasse liegt das
Schwergewicht der Quartierplanung offensichtlich in der Erschliessung, zumal
gewisse Grundstücke bzw. Grundstückteile überhaupt nicht oder nicht
zweckmässig erschlossen sind (vgl. Art. 3 der Quartierplanvorschriften). Das
betrifft namentlich die Parzellen Nr. 162 und 523 sowie die nicht direkt an die
Verkehrsträger (…gasse/…strasse) angeschlossenen Teile der Parzellen Nr.
4426, 4427, 4662 und 166. Wie ein Blick auf die Quartierplanunterlagen zeigt
und sich am Augenschein bestätigt hat, lässt sich eine zweckmässige
Erschliessung dieser Gebiete nur mit der Schaffung einer zusätzlichen
Quartierstrasse erreichen. Unbestritten ist, dass der neue …weg bis zur
Kreuzung mit den beiden Stichstrassen gebaut werden soll. Unterschiedlicher
Meinung sind sich die Parteien betreffend der weiteren Nutzung der …gasse
als durchgehende Verbindung zur …strasse und - damit verbunden - mit der
Notwendigkeit einer Verbindung zwischen der Kreuzung …weg mit den
vorgesehenen Stichstrassen und der …gasse. Diese Verbindung erweist sich
indessen als absolut notwendig für die Lösung zweier Probleme: Einerseits
können so insbesondere der nördliche Teil von Parzelle 166, Parzelle 523,
Parzelle 4427, Parzelle 162 und der hintere Teil von Parzellen 722 und 4426
optimal erschlossen werden. Anderseits – und das ist das Hauptargument -
ermöglicht diese Zusatzerschliessung, den Verkehr auf der …gasse zu
vermindern, indem nur noch die Unterlieger der vorgesehenen Sperrung bei
der gefährlichen Einmündung der …gasse in die …strasse dort einfahren
müssen. Die …gasse ist zudem durchschnittlich nur zirka 4 m breit. Dies hat

sich am Augenschein bestätigt. Der Bau der beiden Stichstrassen zur
Erschliessung von Parzellen 523, 4427 und 162 erscheint ebenfalls als
sinnvoll. Jedenfalls haben die Beschwerdeführerinnen nicht aufgezeigt, dass
die von ihnen bevorzugten Lösungen jenen der Gemeinde gleichwertig oder
gar überlegen sind. Es besteht kein Anlass, in diese sachlich absolut zu
rechtfertigende
Planung
einzugreifen.
Da
es
sich
vorliegend
um
Feinerschliessung handelt, war die Gemeinde aufgrund von Art. 45 Abs. 1
KRG zudem zur neuen Planung des …wegs und der weiteren
Erschliessungen (Stichstrassen) berechtigt. Ziff. 2 des Rechtsbegehrens ist
deshalb abzuweisen. Diesfalls entfällt Ziff. 4 des Rechtsbegehrens.
b)
Eine Verlegung der Verbindung zwischen …gasse und …weg nach Süden
auf die Grenze zwischen Parzellen 4426 und 165 erscheint nicht als
zweckmässig. Damit wären die Parzellen 4427, 523 und 162 nicht
erschlossen. Die Fortsetzung des …wegs von der südlichen Grenze von
Parzelle 4426 bis zur Kreuzung müsste dann trotzdem gebaut werden, um
Parzellen 4427, 523 und 162 zu erschliessen. Dies würde unnötige
Mehrkosten verursachen und ebenfalls zu unnötigem Landverschleiss führen.
Ziff. 3 des Rechtsbegehrens ist deshalb ebenfalls abzuweisen.
c)
Was
die
Strassenbreite
anbetrifft,
ist
die
Argumentation
der
Beschwerdeführerinnen unbehelflich. Wo in einem weitgehend noch nicht
überbauten Gebiet eine neue Strasse geschaffen werden kann, hat sie
modernen Anforderungen zu entsprechen; anders ist es im weitgehend
überbauten Gebiet, wo die Ansprüche an eine moderne Strassenanlage sich
den Gegebenheiten anzupassen haben.
5.
Was
den
Ausgleichswert
anbetrifft,
ist
die
Argumentation
der
Beschwerdeführerinnen auf den ersten Blick einleuchtend. Die Gemeinde
bestreitet in ihrer Duplik nicht, dass gemäss zur Edition anbegehrten
Kaufrechtsvertrag für einen Teil von Parzelle 166 ein Kaufpreis von knapp Fr.
2'400.-- vereinbart wurde. Auf dessen Edition kann deshalb verzichtet werden.
Trotzdem erweist der auf Fr. 260.-- festgelegten Ausgleichswert als zulässig.
Entscheidend ist nämlich der konkrete Fall. Vorliegend ist es einerseits so,

dass die Quartierplanbeteiligten ihre BGF gemäss Altbestand in den neuen
Bestand übernehmen können. Der Ausgleichswert kann sich deshalb am
reinen Landwert orientieren, weil anderseits zu berücksichtigen ist, dass
vorliegend nur eine sehr marginale Landumlegung stattfindet. Parzellen 523,
722 und 4426 der Beschwerdeführerinnen werden in ihrem Bestand praktisch
nicht verändert (vgl. Plan Neuzuteilung). Sie bleiben praktisch genau gleich
überbaubar wie im Altbestand. Deswegen wirkt sich die Veränderung vom
Altbestand zur Neuzuteilung diesbezüglich wertmässig praktisch nicht aus.
Auch Ziff. 6 des Rechtsbegehrens ist deshalb abzuweisen.
6.
Der Antrag auf Kostenschätzung (Ziffer 7 b) des Rechtsbegehrens) ist
gegenstandslos geworden.
7. a)
Was den Anteil der öffentlichen Interessenz anbelangt, ist die Auffassung der
Gemeinde zutreffend. Einerseits kommt nur das kantonale Recht zur
Anwendung (vgl. VGU A 07 7). Es handelt sich vorliegend um eine
Feinerschliessung. Dieser Standpunkt der Gemeinde ist rechtskräftig,
nachdem die Beschwerdeführerinnen nur eine Anhebung der öffentlichen
Interessenz auf 30 % gefordert haben. Mit ihrer in der Replik geäusserten
Argumentation, bei der teilweise nicht mehr durchgängigen …gasse handle
es sich um eine Anlage der Groberschliessung, kommen sie zu spät. Sie
hätten,
wenn
sie
diese
Argumentation
vorbringen,
schon
im
Einspracheverfahren mindestens eine öffentliche Interessenz von 40 %
fordern müssen.
b)
Die …gasse endet nicht am oberen Rand des Quartierplangebiets, sondern
reicht weiter und erschliesst weitere Grundstücke. Sie mündet zuoberst in die
…strasse. Eine gewisse Erhöhung der öffentlichen Interessenz vom Minimum
von 10 % auf 15 % wäre deshalb wohl auch vertretbar gewesen. Es besteht
jedoch kein Anlass, in die Festsetzung der Gemeinde einzugreifen, da sich
diese – auch wegen des von Art. 63 Abs. 2 KRG eingeräumten breiten
Ermessensspielraums - ebenfalls vertreten lässt. Das Gleiche gilt für den
geforderten Einbezug der ausserhalb des Quartierplangebietes gelegenen
Parzelle 147 in den Kostenverteiler. Im jetzigen Verfahren kann ein solcher

Einbezug nicht erfolgen, weil der Perimeter bereits festgelegt wurde. Ein
zusätzliches Perimeterverfahren gemäss Art. 22 ff. KRVO kann von den
Beschwerdeführerinnen nicht verlangt werden. Der Antrag gemäss Ziff. 7 a)
und c) des Rechtsbegehrens ist ebenfalls abzuweisen.
c)
Aus dem Vorschlag für den Verteilschlüssel ist klar ersichtlich, wie die
Grundstücke und Grundstücksteile der zweiten Bautiefe hinter der …gasse
(Parzelle 162, Westteil der Parzelle 4427, Ostteil der Parzelle 4426 sowie
Nordteil der Parzelle 4662) alle dem gleichen Faktor von 0.75 zugeordnet
worden sind. Sie sind somit alle zu Recht gleich behandelt worden. Auch Ziff.
7 d) des Rechtsbegehrens ist somit abzuweisen.
8.
Erweist sich die Beschwerde somit insgesamt als unbegründet, soweit sie
nicht gegenstandslos geworden ist, gehen die Verfahrenskosten zulasten der
Beschwerdeführerinnen.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes (VRG) wird
die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die
Beschwerdeführerinnen
haben
daher
die
privaten
Gegenparteien
aussergerichtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beigeladenen …
hat eine Honorarnote über Fr. 5'688.50 mit einem Stundenansatz von Fr. 500.-
- eingereicht. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung,
HV) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden
Partei nach Ermessen fest. Sie geht vom Betrag aus, welcher der
entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in
Rechnung gestellt wird, soweit u.a. der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich
allfällig
vereinbartem
Intressenwertzuschlag
üblich
ist
und
keine
Erfolgszuschläge enthält (Abs. 2 Ziff.1). Als üblich gilt gemäss Art. 3 HV ein
Stundenansatz
zwischen
210
und
270
Franken.
Die
beantragte
Parteientschädigung ist deshalb herabzusetzen und wird ermessensweise auf
Fr. 3'000.-- festgesetzt. Die vom anderen Parteivertreter eingereichte
Honorarnote erscheint mit Fr. 731.45 als ausgewiesen.

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht im Sinne der Erwägungen
gegenstandslos geworden ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'261.--
zusammen
Fr.
6'261.--
gehen unter Solidarhaftung zulasten der Beschwerdeführerinnen und sind
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerinnen entrichten … eine Parteientschädigung von Fr.
3'000.-- und … eine solche von Fr. 731.45.