gr_gerichte · R 2014 97 · 2016-04-05 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 97
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuarin ad hoc
Dedual
URTEIL
vom 5. April 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführerin
und
B._____ und C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Clavadetscher, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, 
Beschwerdegegnerin
und
Ehepaar D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache
1.
Am 31. Oktober 2008 stellten die Grundeigentümer E._____ und F._____ 
der Gemeinde X._____ das Gesuch um Anbau, Umbau und Fassaden-


- 2 -
änderung ihres Wohn- und Ferienhauses auf der Parzelle 769 in X._____. 
Die Parzelle umfasst eine Grundstücksfläche von 497 m2 und liegt in der 
Wohnzone W1. Im Gesuch war vorgesehen, dass das Gebäude in einen 
Hausteil Süd (bestehend) und Nord (neu) unterteilt wird. Das bestehende 
Haus Süd umfasste eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 104.5 m2 und 
eine Nettowohnfläche (NWF) von 88.89 m2. Im Baugesuch für diesen 
Hausteil wurden zwei weitere Nebenräume beantragt, die rund 25 m2 be-
anspruchten. Für Haus Nord, welches westseitig an das bestehende Ge-
bäude angebaut werden sollte, war im Baugesuch eine BGF von insge-
samt 68.75 m2 und eine NWF von 55.80 m2 vorgesehen. Gemäss Bauge-
such bestand für das geplante Haus Nord bereits im Keller und im Keller-
geschoss ein Nebenraum von 17.85 m2 und im Erdgeschoss eine BGF 
von 21.4 m2 und NWF von 17.35 m2. Im Baugesuch vermerkten die da-
maligen Grundeigentümer, dass der bestehende Gebäudeteil (Haus Süd) 
verkauft werden sollte. Das Baugesuch wurde vom 7. bis 27. November 
2008 öffentlich aufgelegt.
2.
Am 14. November 2008 erhob das Ehepaar H._____ Einsprache gegen 
das Baugesuch (nicht bei den Akten) und beantragte, die Baubewilligung 
sei zu verweigern. Zudem sei die Zufahrt nicht geregelt und auf dem Pro-
jektplan könne eine Garage vorgesehen sein. Die Bauherrschaft bean-
tragte am 29. November 2008 die Abweisung der Einsprache.
3.
Am 22., mitgeteilt am 24. Dezember 2008, beschloss die Baukommission 
der Gemeinde X._____, das Bauprojekt 2008/Nr. 60 werde unter Berück-
sichtigung der in den Erwägungen genannten "Besonderen Bemerkun-
gen" bewilligt und die dagegen erhobene Einsprache abgewiesen. Unter 
anderem wurde festgehalten, dass vor Baubeginn der Nachweis für einen 
Garagen-Parkplatz erbracht und grundbuchamtlich bestätigt sein müsse. 
Mauern mit einer Höhe von mehr als 1m seien gestützt auf Art. 21 Abs. 5 
BG mit Natursteinen zu verkleiden.


- 3 -
4.
Die am 22. Dezember 2008 erteilte Baubewilligung 2008/Nr. 60 wurde 
von der Baukommission der Gemeinde X._____ in der Folge zweimal ver-
längert: am 21., mitgeteilt am 23. Dezember 2009, bis zum 22. Dezember 
2010 sowie am 17., mitgeteilt am 19. Januar 2011, bis zum 22. Dezember 
2011.
5.
Am 2. Mai 2011 stellte die Bauherrschaft sodann ein Zusatz-Baugesuch 
(Projektänderungsgesuch) zur Stammbaubewilligung 2008/Nr. 60 (Bau-
gesuch 2011/Nr. 17) mit folgenden Änderungen: Sie ersuchten um eine 
Erweiterung des in der Stammbaubewilligung 2008/Nr. 60 bewilligten 
Hauses Nord, den Neubau einer UF-Garage mit Anbau des dazugehöri-
gen Ausgangs ostseitig sowie um Bewilligung für die Erstellung einer 
neuen Zufahrt von der G._____-strasse über die unbebaute Parzelle 557, 
ebenfalls von Osten her. Das Projektänderungsgesuch sah eine Erweite-
rung der Bruttogeschossfläche (BGF) um 12.15 m2 und der Nettowohn-
fläche (NWF) um 12.82 m2 auf insgesamt 155.38 m2 bzw. 157.51 m2 vor. 
Die Bauherrschaft erklärte im Baugesuch, dass sich die maximale BGF 
durch den Landzukauf von 65 m2 (im Bereich der Einfahrt in die projektier-
te Tiefgarage an der östlichen Parzellengrenze) um 25 m2 erhöht hätte.
6.
Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben B._____ und C._____ 
am 19. Mai 2011 und I._____ sowie K._____ am 23. Mai 2011 Einspra-
che. Erstere wurde mit Schreiben vom 26. Mai 2011 zurückgezogen. 
7.
Am 18., mitgeteilt am 20. Juli 2011, beschloss die Baukommission der 
Gemeinde X._____, das Bauprojekt 2011/Nr. 17 werde unter Berücksich-
tigung der in den Erwägungen genannten Auflagen und "Besonderen 
Bemerkungen" bewilligt. Die verbliebene Baueinsprache wurde in einem 
hier unwesentlichen Punkt gutgeheissen. Zudem hielt die Baukommission 
fest, dass die Stammbaubewilligung aus dem Jahr 2008 schon zweimal 


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verlängert worden sei, weshalb das Projektänderungsgesuch (Anm.: 
2011/Nr. 17) nicht mehr verlängerbar sei.
8.
Nachdem die Bewilligung erteilt wurde, veräusserten die vormaligen 
Grundeigentümer das Grundstück am 9. Mai 2012. Als Bauherrschaft und 
Grundeigentümer trat von nun an das Ehepaar D._____ auf. 
9.
Am 22. Mai 2012 legte das Ehepaar D._____ der Baukommission ein 
Projektänderungsgesuch (Baugesuch 2011/Nr. 17a) bezüglich der Zufahrt 
vor. Dieses wurde nicht öffentlich aufgelegt, da alle Anstösser mit dem 
Vorhaben einverstanden waren. Das Bauprojekt 2011/Nr. 17a wurde un-
ter Berücksichtigung der aufgeführten Auflagen mit Entscheid vom 31. 
Mai 2012, mitgeteilt am 5. Juni 2012, bewilligt. 
10.
Am 1. Juni 2012 wurde gemäss Akten mit dem Garagenbau und dem Bau 
der Zufahrtsstrasse zu Parzelle 769 begonnen.
11.
Am 8. Juni 2012 stellte die Bauherrschaft ein weiteres Gesuch um Anbau, 
Umbau und Fassadenänderung des Gebäudes auf Parzelle 769 in 
X._____. Sie beantragten, alle Aussenwände des Hauses sowie das 
Dach und der Boden des EG neu zu isolieren und mit einer aussenlie-
genden Wärmedämmung zu versehen. Auch das Dach sollte renoviert 
werden, ebenso die Fenster. Zudem wurde eine ostseitige Erweiterung 
des Hauses beantragt. Das Gesuch wurde vom 15. Juni bis zum 5. Juli 
2012 öffentlich aufgelegt.
12.
Am 23., mitgeteilt am 24. Juli 2012, bewilligte die Baukommission das 
Gesuch. Sie hielt fest, dass die Baubewilligung vom 22. Dezember 2008 
für den Anbau westseitig und den Umbau zum Zweifamilienhaus (Baupro-
jekt 2008/Nr. 60) damit hinfällig werde. Auch die Baubewilligung vom 18. 
Juli 2011 betreffend die Projektänderung für den Anbau westseitig (Bau-


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projekt 2011/Nr. 17) falle dahin, jedoch behalte die Bewilligung 2011/Nr. 
17 für den Anbau der Garage ostseitig, in welcher vier Garagenplätze ge-
plant waren, sowie für die neue Zufahrt ihre Gültigkeit. 
13.
Im Zuge der Vollendung der Bauarbeiten reichten die Anstösser A._____, 
Eigentümerin der Parzelle 522, sowie B._____ und C._____, Miteigentü-
mer der Parzelle 523, am 5. August 2013 bei der Gemeinde X._____ für 
den Garagenbau das Gesuch um Durchführung eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens ein. Das Bauvorhaben sei zu publizieren und 
ein Einspracheverfahren zu eröffnen. Eventualiter sei eine bereits erteilte 
Bewilligung für den bestehenden Garagenbau zu widerrufen. 
14.
Mit Verfügung vom 4. Februar, mitgeteilt am 4. März 2014, wurde das 
Gesuch um Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens gutgeheis-
sen. Der Gemeindevorstand hielt darin fest, dass die Garage über das 
gewachsene Terrain hinausrage und damit den gesetzlichen Grenzab-
stand nicht einhalte. Die Südwand der Garage sei zudem ohne abge-
schrägte Oberkante ausgeführt und das Einfahrtstor sei in Abweichung 
von der Baubewilligung erstellt worden. Damit sei zumindest das formelle 
Baurecht verletzt worden, was ein nachträgliches Baugesuch erforderlich 
mache. 
15.
Am 5. Mai 2014 stellten die Eheleute D._____ der Baukommission das 
Nachtragsgesuch zum Bauprojekt 2012/Nr. 35 um Abänderung der Gara-
ge und Erstellung einer neuen Mauer (Baugesuch 2012/Nr. 35b). Die be-
stehende Mauer südseitig zur Garage sollte rückgebaut und eine neue, 
zurückversetzte Mauer, welche allerdings westseitig weiter ausgedehnt 
werden sollte, erstellt werden. 


- 6 -
16.
Am 23. Mai 2014 erhoben A._____ und B._____ und C._____ Einsprache 
gegen das Baugesuch und beantragten, die Baubewilligung sei nicht zu 
erteilen. Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprache.
17.
Mit Entscheid der Baukommission der Gemeinde X._____ vom 9., mitge-
teilt am 10. September 2014, wurde das nachträgliche Baugesuch ge-
nehmigt. Die Baukommission erwog: Die errichtete Garage entspreche 
nicht der Baubewilligung vom 18. Juli 2011, das Projekt sei nach der 
Grenzbereinigung der Parzelle 557 nach Osten vergrössert worden. Die-
se Verlängerung sei über dem gewachsenen Terrain und müsse als nicht 
unterirdische Baute den Grenzabstand für Nebenbauten von 2.5 m einhal-
ten. Durch die nicht abgeschrägte Oberkante der südlichen Aussenmauer 
könne das Gebäude nicht mehr als unterirdisch bestimmt werden und 
müsse den Grenzabstand von 2.5 m einhalten. Deshalb sei das nachträg-
liche Baubewilligungsverfahren angeordnet worden. Die Baukommission 
habe am 31. Mai 2012 das abgeänderte Projekt der Zufahrt und den vor-
zeitigen Baubeginn bewilligt. Die Änderung der Garage sei aber nicht Be-
standteil dieser Bewilligung gewesen. Nach der Erstellung des Rohbaus 
sei deshalb am 19. September 2012 ein Baustopp verfügt worden. Die 
Bauherrschaft habe anschliessend auf eigenes Risiko am Rohbau Ände-
rungen vorgenommen und das Bauvorhaben weiter ausgeführt. Mit der 
neuen südlichen Aussenmauer der Garage sei der Grenzabstand für Ne-
bengebäude von 2.5 m eingehalten. Der Zwischenraum zur bestehenden 
Mauer werde aufgefüllt. Die alte Aussenmauer diene neu als hinterfüllte 
Böschungsmauer und werde bis zur erlaubten Höhe gemäss den gesetz-
lichen Vorgaben ergänzt. Die Mauer sei mit Natursteinen zu verkleiden 
und die Absturzsicherung um das Höhenmass von der Böschungsmauer 
zurückversetzt. Die Baukommission beschloss im Lichte dieser Erwägun-
gen, dass das Bauprojekt 2012/Nr. 35b bewilligt werden könne. Die Ein-
sprache werde abgewiesen, soweit darauf einzutreten sei. Die Aus-
führung des Bauprojekts – der Rückbau der südlichen Garagenaussen-


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wand und Garagendecke innerhalb des Grenzabstands – habe bis zum 
15. September 2015 zu erfolgen. Die Baukommission betonte, unverän-
dert blieben die folgenden Bewilligungen:
"- 2011 / Nr. 17a vom 18. Juli 2011 (recte: 31. Mai 2012) für die Änderung der Zufahrt.
 - 2012 / Nr. 35 vom 23. Juli 2012 für den Umbau des bestehenden Einfamilienhauses und die 
Erhöhung des Daches sowie den Anbau ostseitig über der Garage."
18.
Hiergegen erhoben A._____ sowie B._____ und C._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführer) am 8. Oktober 2014 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, die Baubewilli-
gung vom 9./10. September 2014 sei aufzuheben. Eventuell sei die Bau-
bewilligung aufzuheben und an die Vorinstanz zum neuen Entscheid 
zurückzuweisen. Sie begründeten ihr Rechtsbegehren damit, die Garage 
sei als Hauptbau zu qualifizieren, halte aber teilweise die Grenzabstände 
selbst dann nicht ein, wenn sie als Nebenbau zu betrachten wäre. Ferner 
beklagten sie, sie hätten in der Einsprache vom 23. Mai 2014 beantragt, 
die neu errichtete Mauer gegen die Beschwerdeführer sei mit Naturstei-
nen zu verkleiden. In den Erwägungen, S. 4 der Baubewilligung, habe die 
Baubehörde darauf hingewiesen, dass die Mauer mit Natursteinen zu 
verkleiden sei, was aber im Dispositiv keinen Niederschlag gefunden ha-
be. Somit sei die Pflicht zur Verkleidung mit Natursteinen nicht rechtskräf-
tig verfügt. In einem Baugesuchsplan (s. Plan Nachtrag Garage/Mauer 
vom 4./25. April 2014, bewilligt am 9. September 2014) sei ein Vermerk 
betreffend Verkleidung mit Natursteinen enthalten. Eine solche Verklei-
dung beanspruche eine Tiefe von ca. 25 cm. Die Verkleidung sei in kei-
nem Schnittplan enthalten und sei auch nicht profiliert worden. Zudem 
überschreite die neu vorgesehene Garagengrenzmauer das gewachsene 
Terrain. Soweit dies ein Anbau sei, halte dieser den Grenzabstand von 
2.5 m nicht ein. Es sei zu überprüfen, ob das gewachsene Terrain entlang 
der Mauer richtig eingezeichnet sei. Selbst wenn es richtig eingezeichnet 
wäre, ergäbe sich durch die notwendige Absturzsicherung eine Über-
schreitung der zulässigen Höhe. Der Zaun habe aus Sicherheitsgründen 


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mindestens die Höhe von 1 m einzuhalten, womit die Gesamthöhe von 
Mauer und Zaun überschritten sei. 
19.
Am 30. Oktober 2014 verzichtete die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin) auf eine Stellungnahme. Sie begrüsste es, wenn die Parteien 
eine Einigung fänden, wobei die Gemeinde eine vermittelnde Rolle ein-
nehmen könnte.
20.
Auf Antrag der Eheleute D._____ vom 19. November 2014 wurde das 
Verfahren am 20. November 2014 zwecks Findung einer einvernehmli-
chen Lösung sistiert. Nach dem Scheitern der Verhandlungen wurde das 
Verfahren am 1. September 2015 wieder aufgenommen. 
21.
Am 23. September 2015 wurde auf Antrag der Beschwerdegegner der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.
22.
Am 5. Oktober 2015 beantragten Ehepaar D._____ (Beschwerdegegner) 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Sie be-
gründeten dies damit, die Garage sei in der Hauptsache im Sommer 2011 
bewilligt worden. Es handle sich um eine Anbaute, wovon man auch 
schon im Sommer 2011 ausgegangen sei. Dagegen hätten sich die heuti-
gen Beschwerdeführer als Einsprecher nicht gewehrt. Die Garage sei als 
Nebenbau zu qualifizieren und halte die Grenzabstände ein. Das Gesuch 
betreffe auch die Bewilligung einer hinterfüllten Mauer im südlichen Par-
zellenteil der Beschwerdegegner. Diese halte die Abstandsvorschriften 
gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG ein. Ferner sei die Verkleidung mit Natur-
steinmauern bewilligt worden und der Abstand werde nicht um 25 cm un-
terschritten. Die mit Naturstein verkleidete Mauer müsse im Licht, also im 
Ergebnis, den Grenzabstand einhalten. Die hinterfüllte Mauer werde mit 
Naturstein verkleidet. Damit sei der Bau der hinterfüllten Mauer zu Recht 
bewilligt worden. Eine Absturzsicherung sei nicht Gegenstand des Bau-


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gesuchs gewesen. Hier fehle es an einer beschwerdefähigen Verfügung, 
weswegen darauf nicht einzutreten sei. Sie werde eine dezent in Erschei-
nung tretende Absturzsicherung anbringen, zurückversetzt im rückwärti-
gen Garten, um sicherzustellen, dass niemand auf die hinterfüllte Mauer 
gelange. Die Mauer selbst werde nicht über die Absturzsicherung erhöht. 
23.
Am 17. September 2015 verzichtete die Gemeinde erneut auf eine Stel-
lungnahme.
24.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 
fest und vertieften ihre Standpunkte.
25.
Am 23. November 2015 gab der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 
seine Kostennote zu den Akten. Diese umfasst auch die Bemühungen für 
eine vergleichsweise Regelung. Er habe nicht nur mit dem Gegenanwalt, 
sondern auf dessen Wunsch auch mit der Architektin und mit der Gegen-
partei selber Verhandlungen geführt. Das Honorar nach Zeitaufwand (26 
h à Fr. 270.--) beträgt danach Fr. 7'020.-- zuzüglich Barauslagen pauschal 
zu 2 % (Fr. 140.40) zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer auf Fr. 7'160.40 (Fr. 
572.80) total Fr. 7‘733.20.
26.
Am 17. Dezember 2015 edierte die dazu aufgeforderte Beschwerdegeg-
nerin sämtliche Baugesuchsakten. Diese Unterlagen wurden den Be-
schwerdegegnern auf ihren Wunsch noch zur Einsichtnahme zugestellt.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten.
Das Gericht zieht in Erwägung:


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1. a)
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspra-
cheentscheid vom 9., mitgeteilt am 10. September 2014, womit die Be-
schwerdegegnerin das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdegegner 
bezüglich der Projektänderung der bereits bestehenden Garage und den 
Neubau einer Gartenmauer auf der Parzelle 769 in X._____ die Bewilli-
gung erteilte und die dagegen erhobenen Einsprachen abwies. Strittig 
und zu klären ist, ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit 
den bestehenden kommunalen und kantonalen Bauvorschriften erfolgte. 
Der angefochtene Entscheid ist demzufolge auf seine Rechtmässigkeit zu 
überprüfen.
b)
Die Beschwerdeführer A._____, Eigentümerin der Parzelle 522, und 
B._____ und C._____, Eigentümer der Parzelle 523, sind als Verfü-
gungsadressaten beschwert und zur Erhebung der Beschwerde ohne 
Weiteres legitimiert (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen form- und fristgerechte 
Beschwerde ist damit einzutreten.
2.
Bezüglich der Abgrenzung des Streitgegenstandes ist zu beachten, dass 
die Gemeinde in der Baubewilligung 2012/Nr. 35 vom 23., mitgeteilt am 
24. Juli 2012, unwidersprochen festgehalten hat, dass die Baubewilligung 
vom 22. Dezember 2008 für den Anbau westseitig und den Umbau zum 
Zweifamilienhaus damit hinfällig werde, ebenso die Baubewilligung vom 
18. Juli 2011 betreffend die Projektänderung für den Anbau westseitig. 
Die Bewilligung behalte dagegen für den Anbau der Garage ostseitig, in 
welcher vier Garagenplätze geplant waren, sowie für die neue Zufahrt ihre 
Gültigkeit. Ferner ist beachtlich, dass die Zufahrt (definitive Linienführung) 
mit der Bewilligung vom 31. Mai, mitgeteilt am 5. Juni 2011, bewilligt wur-
de. Die Bewilligung ist sodann gemäss den Ausführungen der Gemeinde 
in der angefochtenen Baubewilligung nur für die Zufahrt, nicht aber für die 
Änderung der Garage massgebend. Zudem bestätigte die Gemeinde in 


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der angefochtenen Baubewilligung, dass die Bewilligungen für die Ände-
rung der Zufahrt und für den Umbau des bestehenden Einfamilienhauses 
und die Erhöhung des Daches sowie den Anbau ostseitig über der Gara-
ge unverändert blieben. Der Umbau des bestehenden Einfamilienhauses 
und die Erhöhung des Daches sowie der Anbau ostseitig über der Garage 
sind vor diesem Hintergrund nicht Prozessthema, ebenso wenig die Zu-
fahrt. Es geht lediglich um die Garage respektive um die neu projektierte 
Garagenmauer und die Gartenmauer. 
3.
In materieller Hinsicht ist zu prüfen, ob das nachträgliche Baugesuch von 
der Beschwerdegegnerin zu Recht bewilligt wurde. Dazu ist in einem ers-
ten Schritt zu prüfen, ob bereits Teile des Projektes rechtskräftig bewilligt 
wurden. 
a)
Die Beschwerdeführer bringen gegen die Bewilligungserteilung vor, die 
Beschwerdegegner hätten die Garage im Rahmen des nachträglichen 
Baugesuchs auf den notwendigen Grenzabstand zurückzunehmen müs-
sen. Stattdessen hätten sie im Innern der Garage eine weitere Mauer 
hochgezogen, welche nach Angaben im Baugesuch einen Grenzabstand 
von 2.5 m einhalte, allerdings nicht überall (beim Schnitt QP 1 2.37 m und 
beim Schnitt QP 3 2.47 m).
b)
Die Beschwerdegegner versuchen aus dem Umstand, dass die die Gara-
ge grundsätzlich nach den Plänen der – rechtskräftigen – Bewilligung er-
stellt worden sei, dagegen für sich abzuleiten, dass der Grenzabstand zu 
Parzellen 522 und 523 der Beschwerdeführer und die Vorschriften über 
die Gebäudelänge nicht eingehalten werden müssten. Sie führen aus, 
dass die Garagendecke in diesem Bereich längst rechtskräftig bewilligt 
worden sei und die Garage, abgesehen von der nicht bewilligten Ände-
rung im Einfahrtsbereich und nicht ausgeführten Abschrägung der Ober-


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kante der Südwand, gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt 
worden sei. 
c)
Die Beschwerdegegner haben, wie ein Vergleich des Plans "Erschlies-
sung Parzelle 769 Zufahrt mit Neubauten UF-Garage" vom 20. April 2011, 
bewilligt am 18. Juli 2011, mit dem Plan "Nachtrag Garage/Mauer vom 
4./25. April 2014", bewilligt am 9. September 2014, zeigt, nicht nur die er-
wähnte, nicht bewilligte Änderung im Garageneinfahrtsbereich realisiert 
und die Oberkante der Südwand nicht abgeschrägt, sondern auch den 
Grundriss bei der Garagennordseite (Technikraum), die Ostwand der Ga-
rage (andere Führung) und die Höhe derselben (alter Plan: Lichte Höhe 
auf der Westseite 2.10 m, auf der Ostseite [bei der Einfahrt] 2.335 m, im 
neuen Plan lichte Höhe auf der Westseite 2.34 m, auf der Ostseite [bei 
der Einfahrt] 2.19 m) anders als bewilligt ausgeführt. Die Garage alt wur-
de als unterirdisch bewilligt, die Garage neu an der Südseite gemäss an-
gefochtener Baubewilligung zumindest teilweise oberirdisch erstellt, wie 
der Passus "[d]urch die nicht abgeschrägte Oberkante der südlichen Aus-
senmauer kann das Gebäude nicht mehr als unterirdisch bestimmt wer-
den und muss den Grenzabstand von 2.5 m einhalten" oben auf S. 5 der 
angefochtenen Baubewilligung 2012/Nr. 35b besagt. Zudem brechen sie 
den zwischen den Mauern liegenden Teil des Garagendaches ab. Es 
wurde also mit der Bewilligung 2011/Nr. 17 etwas anderes bewilligt als 
später gebaut und nun zur Bewilligung beantragt wurde. Auf die Baube-
willigung 2011/Nr. 17 können sich die Beschwerdegegner zur Rechtferti-
gung allfälliger Widersprüche zum Baugesetz demnach nicht berufen. 
Warum die Gemeinde trotzdem der Meinung ist, die Baubewilligung 
2011/Nr. 17 sei bezüglich der Garage nicht dahingefallen, ist nicht nach-
vollziehbar.
4.
In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, welche Grenzabstände die Gara-
ge sowie die neu projektierte Garagenmauer einzuhalten hat. Grundsätz-


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lich werden die minimalen Grenzabstände im Zonenschema des Art. 44 
Baugesetz der Gemeinde vom 24. November 2002 (BG) festgelegt. Als 
Ausnahmebestimmung gilt Art. 48 Abs. 4 BG, welche für Nebenbauten 
einen geringeren Grenzabstand vorsieht. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob 
die Garage als Hauptbau oder als Nebenbau zu qualifizieren ist. Die ein-
schlägige Bestimmung lautet:
Art. 48 Abs. 1 und 4 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1 Gebäude, die den gewachsenen Boden überragen, haben die im Zo-
nenschema festgelegten Grenzabstände einzuhalten. Als Grenzabstand 
gilt die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung zwischen der Umfas-
sungswand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze.
[…]
4 Bei eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der 
Ausnützungsziffer nicht angerechnet werden, beträgt der Grenzabstand in 
allen Bauzonen 2.50 m.
a)
Die Beschwerdeführer bringen vor, der Gebäudeteil, in dem sich die Ga-
rage befindet, müsse als Hauptbau qualifiziert werden und habe daher 
gegen Süden den in der Wohnzone 1 vorgeschriebenen Grenzabstand 
von 6.5 m einzuhalten. Ferner werde auch der seitliche Grenzabstand von 
4.5 m nicht eingehalten. Dass es sich um einen Hauptbau handle, wird 
damit begründet, dass das Untergeschoss ein nach aussen voll sichtba-
res Sockelgeschoss sei, umfassend Parkierungsfläche und Erschlies-
sungsflächen (Treppenhaus für das darüberliegende Haus, Skiraum und 
Technikraum), und damit zum Teil Ausnützungsziffer (AZ)-pflichtig sei. 
Die Garagierungsfläche sei ca. 15 m lang und übersteige diejenige des 
sogenannten Hauptgebäudes. Zwar gebe es im BG keine maximale 
Fläche für Anbauten. Der Figur zu Art. 48 und 49 BG sei aber zu entneh-
men, dass es sich um kleine Anhängsel zu einem Hauptbau handle. Das-
selbe ergebe sich aus der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmo-
nisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005, welche hier 


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anwendbar sei. Danach seien Anbauten in ihren Dimensionen be-
schränkt. Die Garage sei somit ein Hauptbau und habe gegen Süden den 
Grenzabstand in der Wohnzone 1 (W1) von 6.5 m einzuhalten, weil er 
auch AZ-pflichtige Nutzungen enthalte. Selbst wenn die Garage allerdings 
als Nebenbau qualifiziert würde, überschreite die neu vorgesehene 
Grenzmauer der Garage bei den Schnitten QP 1 bis QP 5 das gewachse-
ne Terrain. Auch hier müsste daher der Grenzabstand von 2.5 m einge-
halten werden. Dies treffe jedoch nicht auf die Schnitte QP 1 bis QP 3 zu.
b)
Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die IVHB sei vorliegend 
nicht anwendbar. Die Garage sei am 18. Juli 2011, also vor Inkraftsetzung 
der IVHB im September 2011, bewilligt worden. Zudem werde im Raum-
planungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) der Be-
griff "Anbau" nicht verwendet, womit dieser nicht unmittelbar Anwendung 
finde. Damit richte sich der Begriff "Anbau" bei Erteilung der Baubewilli-
gung im Juli 2011, in den Jahren der Baurealisierung und heute noch 
nach dem BG. Zwar sehe die Skizze zu Art. 48 BG nur eine kleine Anbau-
te vor, was aber nur beispielhaft zu sehen sei. Der Anbautenbegriff sei 
auch im BG nicht definiert. Indessen sage Art. 48 Abs. 4 BG, dass bei 
eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der Aus-
nützungsziffer nicht angerechnet würden, der Grenzabstand in allen Zo-
nen 2.5 m betrage. Die Garage sei eine solche Anbaute/Nebenbaute. Sie 
sei eingeschossig und werde bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer 
nicht angerechnet. Dies sei im Ermessen der Baubehörde. Die im Juli 
2011 grundsätzlich rechtskräftig bewilligte Garage bzw. deren Grund-
fläche liege weitmehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain. Die jetzt 
bewilligte Zurücknahme der südlichen Mauer verstärke dies noch. Die Ga-
ragenfläche unter dem gewachsenen Terrain sei "ungefähr deutlich klei-
ner" als die Fläche, die die Beschwerdeführer als Hauptgebäude bezeich-
neten. Nur ein kleiner Teil der Garagenfläche im Südosten liege in einem 
Bereich, wo die Garage über dem gewachsenen Terrain liege oder zu lie-


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gen komme. Das Geschoss der Garage mit den Technikräumen sei ins-
gesamt nicht anrechenbar. Sie hätten die heutige Südwand, soweit sie 
über das gewachsene Terrain rage, in einer Entfernung von mindestens 
2.5 m von der Parzellengrenze neu projektiert, was eine namhafte Redi-
mensionierung der Garage und ihrer Fläche zur Folge haben werde und 
womit der Grenzabstand von Art. 48 Abs. 4 BG eingehalten werde. Dies 
geschehe ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Es stimme, dass der 
Abstand von 2.5 m erst beim Querschnitt QP 4, nicht aber schon bei 
Schnitten QP 1-3 eingehalten werde. Indessen übersähen die Beschwer-
deführer, dass im Bereich der Querschnitte QP 1 bis QP 3 die zurückge-
nommene, neu zu errichtende Südwand ganz unter dem Boden liege, 
womit die Grenzabstandsvorschrift nicht zu beachten sei. Zudem über-
sähen die Beschwerdeführer, dass die Garagendecke einerseits selbst in 
diesem Bereich längst rechtskräftig – seit 2011 – bewilligt sei und ander-
seits, abgesehen von der nicht bewilligten Änderung im Einfahrtsbereich 
und nicht ausgeführten Abschrägung der Oberkante der Südwand, 
gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt worden sei. Damit 
treffe diese Rüge ins Leere. 
c)
Unbestritten muss die Garage als Nebenbau (vgl. dazu Urteil des Verwal-
tungsgerichts [VGU] R 15 7 vom 1. September 2015 E.2b und VGU R 12 
1 vom 26. April 2012 E.6.1.1) qualifiziert werden, falls sie nicht unterir-
disch ist. Sie ist es nicht, wie die Gemeinde im angefochtenen Entscheid 
korrekt festgestellt hat. Gemäss den Schnitten ist leicht festzustellen, 
dass das gewachsene Terrain bei allen Schnitten unter der Garagende-
cke – welche eben nicht als früher bewilligt gelten kann –, liegt. Somit hat 
die Garage den Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 48 Abs. 4 BG ein-
zuhalten. Wie die Beschwerdeführer hilfsweise zu Recht ausführen, tut 
sie dies jedoch nicht überall, nicht beim Schnitt QP 1 (2.375 m), ebenso-
wenig beim Schnitt QP 2 mit 2.375 m, auch nicht beim Schnitt QP 3 mit 
2.47 m. Nur bei den Schnitten QP 4 bis QP 9 werden die 2.5 m von der 


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neuen Garagenwand eingehalten. Wieso die Gemeinde in der angefoch-
tenen Verfügung darauf kommt, dass "mit der neuen südlichen Aussen-
mauer der Garage der Grenzabstand Nebengebäude von 2.5 m eingehal-
ten ist", ist nicht nachvollziehbar.
5.
Sodann ist zu prüfen, welche Grenzabstände die anstelle der bisherigen 
Garagenwand und neu höher erstellte vordere Gartenmauer einhalten 
muss.
a)
Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss Art. 21 BG dürften Mau-
ern, Terrainveränderungen und Böschungen das Orts- und Landschafts-
bild nicht beeinträchtigen. Der Bau habe eine Länge von 20 m und verlet-
ze Art. 21 BG. Zudem fehle die Verkleidung mit Natursteinen. Deshalb sei 
die kommunale Natur und Heimatschutzkommission gemäss Art. 3 Abs. 4 
BG zur Stellungnahme aufzufordern. Auch bei QP 7, 8 und 9 sei die Si-
tuation schlimm, weil hier auf der Garage aufgemauert und 1.5 m weiter in 
Richtung der Beschwerdeführer eine weitere Mauer aufgestellt werde. 
Diese Situation, Mauer hinter Mauer, erhöhe nicht einmal den Um-
schwung der Eheleute D._____. Zwar hielten die bestehenden Beton-
mauern bei QP 4 bis QP 9 einen Grenzabstand von 1 m ein. Sie müssten 
aber noch mit Natursteinen verkleidet werden, was ca. 25 cm Tiefe bean-
spruche und somit werde der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG 
um 25 cm unterschritten.
b)
Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die vorgesehene vordere 
Mauer halte die Abstandsvorschriften gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG ein. Für 
diese Mauer würden Teile der rechtskräftig bewilligten ursprünglichen Ga-
ragenmauer verwendet. Hinterfüllte Mauern seien nach Art. 76 Abs. 2 
KRG und Art. 21 Abs. 1 BG vom Grundsatz her zulässig, wenn sie die 
Abstandsvorschriften einhielten. Die hinterfüllte Mauer gehöre nicht mehr 
zur Garagenmauer, auch wenn sie unterirdisch miteinander verbunden 


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blieben. Es mache keinen Sinn, die unterirdischen Teile, die keine Ab-
standsvorschriften verletzten und nach aussen hin nicht in Erscheinung 
träten, abzubrechen.
c)
Die anstelle der bisherigen Garagenwand und neu höher erstellte Gar-
tenmauer muss gemäss Art. 76 Abs. 1 KRG überall, wo sie höher als 1 m 
ist, einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch von maximal 
2.5 m einhalten. Art. 21 Abs. 4 BG ist nicht mehr anwendbar, wie sich aus 
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 und dem folgenden Absatz des KRG ableiten lässt. 
An der Ostseite der Garage im Portalbereich beträgt die Mauerhöhe bei 
den Schnitten QP 7 bis QP 9 2 m, somit muss dort ein Abstand von 1 m 
eingehalten werden. Dies ist gemäss den Schnitten QP 7 bis QP 9 der 
Fall. Bei den übrigen Schnitten ist die Mauer weniger hoch als 2 m und 
die Grenzabstände sind dort, entsprechend der geringeren Mehrhöhe, 
eingehalten. Unklar ist, ob nur der neue Mauerteil mit Natursteinen zu 
verkleiden ist oder auch der bestehende Teil (alte Garagenmauer). Diese 
Unsicherheit hat die Gemeinde noch auszuräumen. Entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdeführer ginge es im Übrigen zu weit, diese Mauer als 
einen Neidbau zu betrachten, welcher vor allem deshalb errichtet wird, 
um einen Nachbarn zu schikanieren und damit das Rechtsmissbrauchs-
verbot nach Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; 
SR 210) verletzt, nützt das Bauwerk doch den Beschwerdegegnern zum 
Beispiel als Sichtschutz. 
6.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, dass das projektierte Ge-
bäude die zulässige Länge in der Wohnzone 1 gemäss Art. 49 BG über-
schreite. Die Beschwerdegegnerin habe sich dazu bei der Bewilligungser-
teilung nicht vernehmen lassen. Die Beschwerdegegner bringen dagegen 
vor, dass durch die Zurücknahme der Garagensüdmauer nach Norden die 
maximale Gebäudelänge eingehalten werde. Vorliegend muss die Garage 
zusammen mit dem Hauptgebäude als Nebenbaute (vgl. Art. 49 BG re-


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spektive die Skizze dazu) die Gebäudelänge von 18 m gemäss Art. 44 
BG (W1) einhalten. Ob dies der Fall ist, ist von der Gemeinde nicht unter-
sucht worden; jedenfalls ist der angefochtenen Baubewilligung diesbezüg-
lich nichts zu entnehmen. Nachdem die Nichteinhaltung der Gebäudelän-
ge von den Beschwerdeführern in ihrer Einsprache explizit gerügt wurde, 
handelt es sich hier um eine Rechtsverweigerung respektive eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs. Diese Prüfung ist somit von der Gemeinde 
noch nachzuholen.
7.
Bei diesem Verfahrensausgang erübrigen sich der Beizug der kommuna-
len Natur- und Heimatschutzkommission und die Vornahme eines Augen-
scheins und ebenso die Prüfung der weiteren Rügen der Beschwerdefüh-
rer. Die Beschwerde ist demnach, wie von den Beschwerdeführern even-
tualiter beantragt, gutzuheissen und die angefochtene Verfügung 
2012/35b ist aufzuheben. Die Angelegenheit ist im Sinne der Erwägungen 
an die Gemeinde zur erneuten Entscheidfindung zurückzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Höhe von 
Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Be-
schwerdegegnern aufzuerlegen. Sie haben die anwaltlich vertretenen und 
obsiegenden Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem ausser-
gerichtlich angemessen zu entschädigen. Diesbezüglich kann die vom 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer eingereichte Honorarnote vom 
23. November 2015 in der Höhe von total Fr. 7'733.20 (inkl. 8% MWST) 
nicht unbesehen übernommen werden. Aufwendungen, welche im Zu-
sammenhang mit einer vergleichsweisen Regelung der Angelegenheit an-
fallen, sind nicht "notwendig" im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG. Zudem 
sind die Beschwerdeführer "nur" mit ihrem Eventualantrag durchgedrun-
gen. Angesichts dessen erweist sich eine aussergerichtliche Entschädi-
gung in Höhe von Fr. 6'000.-- als angemessen. In diesem Umfang haben 
die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer zu entschädigen. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und zum 
neuen Entscheid an die Gemeinde zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr.
4'428.--
gehen je zur Hälfte einerseits zulasten von Ehepaar D._____ und anderer-
seits der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
Das Ehepaar D._____ und die Gemeinde X._____ haben A._____ und 
B._____ und C._____ aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST) zu 
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]