gr_gerichte · R 2011 42 · 2011-07-14 · de
Baubescheid

Baueinsprache | Baurecht

R 11 42
5. Kammer
URTEIL
vom 14. Juli 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 27. Januar 2011 ging bei der Gemeinde … das Baugesuch von …
betreffend Errichtung eines Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 463 in der
Zone W2 an der … in … ein. Das Gesuch wurde vom 4. bis 23. Februar 2011
öffentlich aufgelegt. Am 14. Februar 2011 reichten … dagegen Einsprache
ein. Sie machten geltend, der grosse Grenzabstand müsse gegen Süden
eingehalten werden. Werde die Ausrichtung der Hauptfassade nach Osten
ausnahmsweise gewährt, müsse der grosse Grenzabstand über die gesamte
Ostfassade eingehalten werden. Zudem werde die maximale Gebäudelänge
von 17 Meter bei der Nordfassade überschritten. Des Weiteren dürfe der
überdachte Sitzplatz nicht als An- oder Nebenbau gerechnet werden, da die
maximale Firsthöhe von 3.5 Meter überschritten werde.
b)
In ihrer Stellungnahme vom 22. Februar 2011 führte die Bauherrschaft aus,
die Hauptwohnräume des geplanten Hauses seien nach Osten ausgerichtet.
Auch in der näheren Umgebung seien die Gebäude nicht wie in der
Einsprache erwähnt explizit nach Süden, sondern, je nach Auslegung, nach
Süden oder Osten ausgerichtet. Überdies seien alle dem Haus der
Einsprecher gegenüberliegenden Räume des geplanten Einfamilienhauses
Nebenräume. Den Sitzplatz betreffend führte die Bauherrschaft aus, dieser
werde offen ausgeführt, was im Baugesetz nicht erwähnt sei. Falls er als An-
oder Nebenbau gerechnet werde, werde der Gemeindevorstand um eine
Ausnahmebewilligung gebeten, weil die Firsthöhe die gesetzliche Höhe
überschreite.

c)
Mit Entscheid vom 7., mitgeteilt am 16. März 2011, wies der
Gemeindevorstand … die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und
erteilte mit gleichentags zugestelltem, separatem Baubescheid dem
Bauvorhaben die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen. Der
Gemeindevorstand führte aus, es sei beabsichtigt, ein Haus mit drei
Stockwerken, die teilweise versetzt zueinander lägen, zu erstellen. Die
Hauptausrichtung von Wohnen und Küche im Erdgeschoss sei Richtung
Osten. Es sei daher richtig, dass vor dieser Fassade der grosse Grenzabstand
angeordnet sei. Diese spezielle, in den Hang eingeführte Liegenschaft mit
zwei rechtwinkligen und in der Höhe versetzten Baukörpern verlange für das
erste Untergeschoss und das Erdgeschoss jedoch eine präzisierte Auslegung
der Hauptwohnräume. Dies nicht zuletzt, weil Parzelle Nr. 463 im steilen
Gelände auch noch eine spezielle Form aufweise. Im ersten Untergeschoss
befänden sich Zimmer 2 und 3 gegen Süden ausgerichtet, wo für diesen Trakt
der grosse Grenzabstand gelte. Die Baubehörde habe gestützt auf Art. 48
Abs. 2 des Baugesetzes bei der Bestimmung der Hauptfassade nebst der
Lage der Hauptwohnräume ebenfalls die örtliche Lage des Gebäudes
berücksichtigt. Weiter befand der Gemeindevorstand …, der geplante,
gedeckte Sitzplatz könne nicht als Anbaute klassiert werden.
2.
Am 29. April 2011 erhoben … gegen den Einspracheentscheid des
Gemeindevorstands … Beschwerde ans Verwaltungsgericht Graubünden
und beantragten die kostenfällige Aufhebung des Einspracheentscheids vom
16. März 2011 sowie des Baubescheids vom selbigen Datum. Das Baugesuch
des Beschwerdegegners sei abzuweisen. Die ebenfalls beantragte
aufschiebende Wirkung der Beschwerde wurde vom Gericht mit Verfügung
vom 19. Mai 2011 gewährt. Überdies wurde … mittels erwähnter Verfügung
verpflichtet, die Bauprofile auf der Bauparzelle 463 bis zur Durchführung des
gerichtlichen Augenscheins stehen zu lassen. Zur Begründung der
Beschwerde brachten die Beschwerdeführer vor, das geplante Bauprojekt
verletze die gesetzlichen Grenzabstände. Der grosse Grenzabstand von 6
Metern sei von der Hauptfassade gegenüber der Grenze, der kleine
Grenzabstand von 3 Metern bei allen anderen Fassaden einzuhalten. Zur
Bestimmung der Hauptfassade sei die Ausrichtung der Hauptwohnräume

massgebend. Entscheidend seien dabei jene Räume, welche von den
Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Dies seien regelmässig das
Wohn- und Esszimmer sowie die Aufenthaltsräume. Die Anordnung von
Schlafzimmern sei bei der Definition der Hauptwohnräume dagegen
unbeachtlich. Vorliegend seien das gegen Süden ausgerichtete Zimmer 5 und
der ebenfalls südlich ausgerichtete offene Küchen- und Wohnzimmerbereich
als Hauptwohnräume zu betrachten, weshalb die Hauptfassade nach Süden
ausgerichtet sei. Die klare Ausrichtung nach Süden werde auch durch die
Abgrenzung des Sitzplatzes, der nach Norden und Osten mittels einer Mauer
abgegrenzt und nach Süden offen sei, deutlich. Die Südfassade müsse
demnach mindestens 6 Meter von der Grenze entfernt sein. Zudem seien
auch die umliegenden Gebäude im Quartier nach Süden ausgerichtet,
weshalb der grosse Grenzabstand regelmässig zur Südfassade hin bestimmt
werde. Obwohl das Gesetz nur von einer Hauptfassade spreche, gehe der
Gemeindevorstand und die Bauherrschaft unzulässigerweise von zwei
verschiedenen Hauptfassaden aus. Entweder sei die Süd- oder die
Ostfassade als Hauptfassade zu betrachten, aber nicht beide. Des Weiteren
überschreite das Bauprojekt bei einer nordseitigen Fassadenlänge von 20,66
Meter die gesetzlich maximal zulässige Fassadenlänge von 17 Metern
deutlich. Auch die minimale Ausnützungsziffer von 0.25 werde deutlich
unterschritten, was ebenfalls gesetzeswidrig sei.
3.
Am 11. Mai 2011 beantragte die Bauherrschaft die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt eingetreten werden
könne. Sie machte geltend, die Gemeinde habe die Ostfassade
korrekterweise als Hauptfassade bestimmt. Dies habe auch der Bauberater
so gesehen. Weiter führte sie aus, dass es auch für die Bauherrschaft
wünschenswert wäre, den geplanten Neubau etwas weiter nach Süden
(richtig wohl: Norden) zu verschieben. Dies lasse aber die Topografie des
Geländes nicht zu. Zum Einwand der Beschwerdeführer, das geplante
Gebäude unterschreite die minimale Ausnützungsziffer von 0.25 deutlich,
brachte die Bauherrschaft vor, dass jener Vorschrift keine nachbarschützende
Funktion zukomme. Zudem sei die Parzelle Nr. 463 der Baugesuchsteller
derart gross, dass darauf ohne weiteres zwei Liegenschaften erstellt werden

könnten. Eine Abparzellierung der möglichen zweiten Baulandparzelle sei bis
jetzt nicht erfolgt, weshalb es zu dieser rein theoretischen Unterschreitung der
minimalen Ausnützungsziffer gekommen sei.
4.
Die Gemeinde … verzichtete mit Schreiben vom 17. Mai 2011 auf die
Teilnahme am Beschwerdeverfahren. Auf entsprechende Aufforderung des
Instruktionsrichters reichten sie indessen am 23. Mai 2011 dem Gericht die
Baugesuchsakten ein.
5.
Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte für das Gericht keine wesentlichen
neuen Erkenntnisse.
6.
Am 14. Juli 2011 führte der Vorsitzende der V. Kammer einen Augenschein
an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Beschwerdeführer … in Begleitung
ihres Anwaltes … präsent waren. Von Seiten der Bauleitung waren …, …, der
Architekt … sowie deren Anwalt … zugegen. Von Seiten der Gemeinde …
waren der Baudepartementsleiter … und der Gemeindeschreiber …
anwesend. Allen Anwesenden wurde hierbei die Möglichkeit gegeben, sich
auch mündlich nochmals zur Situation zu äussern. Im Verlaufe der
Ortsbesichtigung (mit den Standorten 1. nördlich des Hauses von …; 2.
südöstlich des zu erstellenden Hauses auf Grenze Parzelle Nr. 464/463; 3.
Zufahrt zur Bauparzelle Nr. 463 mit Blick auf Vergleichsobjekte) bekräftigten
die Parteien noch einmal ihre gegensätzlichen Standpunkte betreffend der
Festlegung der Hauptfassade des neu zu erstellenden Gebäudes. Seitens
des Gerichts wurden ferner noch zwei Fotos der Bauparzelle Nr. 463 erstellt
und dem Augenscheinprotokoll angefügt.
Auf das Ergebnis des Augenscheins und die weiteren Vorbringen der Parteien
in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:

1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der kommunale
Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 16. März 2011, mit welchem die
den Beschwerdegegnern erteilte Baubewilligung unter gleichzeitiger
Abweisung der dagegen von den heutigen Beschwerdeführern erhobene
Einsprache erteilt worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die
Gemeinde … das Bauvorhaben des Beschwerdegegners zu Recht bewilligt
hat, wobei insbesondere die Frage, welche Fassade als Hauptfassade
festzulegen sei, bis zuletzt streitig geblieben ist.
2. a)
Art. 48 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde … (BG) definiert den
Grenzabstand als die waagrecht gemessene kürzeste Entfernung zwischen
der Fassade und der Grenze. Gemäss Abs. 2 selbiger Norm wird zwischen
einem grossen und einem kleinen Grenzabstand unterschieden. Der grosse
Grenzabstand ist dabei von der Hauptfassade, die kleinen Grenzabstände
von den übrigen Fassaden einzuhalten. Dem Zonenschema der Gemeinde …
ist zu entnehmen, dass der grosse Grenzabstand in der Wohnzone 2, in
welcher der geplante Neubau liegt, sechs Meter, der kleine Grenzabstand drei
Meter beträgt. Die Gemeinde und der Beschwerdegegner betrachten im
angefochtenen Einspracheentscheid vom 16. März 2011 den Bauteil mit den
zwei Untergeschossen als nach Süden ausgerichtet, weshalb sie für diesen
Teil dementsprechend die Südfassade als Hauptfassade festlegen. Für den
Erdgeschossteil sehen sie die Ausrichtung jedoch nach Osten und legen für
diesen Bauteil entsprechend als Hauptfassade die Ostfassade fest. Das
Gesetz stellt jedoch, wie es die Beschwerdeführer richtig darlegen, mit der
Formulierung „Hauptfassade“ in Art. 48 Abs. 2 BG klar, dass es pro Gebäude
nur eine Hauptfassade geben kann. Wäre die Festlegung mehrerer
Hauptfassaden gestattet, wie dies die Gemeinde und letztlich auch der
Beschwerdegegner vorliegend möchten, könnte jede Bauherrschaft bei jedem
Bauprojekt je nach Platzverhältnissen die Lage des grossen und kleinen
Grenzabstandes mehr oder weniger frei selber festlegen. Dass dies nicht dem
Sinn und Zweck der Gesetzesnorm entspricht, liegt auf der Hand. Demnach
ist nachfolgend die Frage zu prüfen, welche Fassade des geplanten
Einfamilienhauses als Hauptfassade zu betrachten ist.

b)
Während die Bauherrschaft in der Vernehmlassung vom 11. Mai 2011 die
Ostfassade als Hauptfassade betrachtet, sehen die Beschwerdeführer in der
Südfassade die Hauptfassade. Gemäss Art. 48 Abs. 2 Satz 3 BG ist zur
Bestimmung der Hauptfassade in erster Linie die Lage der Hauptwohnräume
massgebend; die örtliche Lage des Gebäudes und die Bauweise der
Umgebung sind dabei jedoch gebührend zu berücksichtigen. Als
Hauptwohnräume gelten jedoch nicht alle dem Wohnen, Arbeiten und
Schlafen dienenden Räume. Massgebend sind viel mehr jene Räume, die von
den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Deshalb sind unter
Hauptwohnräumen in der Regel nur Wohn- und Esszimmer sowie andere
Aufenthaltsräume zu verstehen (H. Hagmann, Kommentar zur Bauordnung
der Stadt Zug, 1. Aufl., Zürich 1998, S. 49 f.) Das streitige Bauprojekt verfügt
über
mindestens
einen
Hauptwohnraum,
nämlich
den
Bereich
Wohnen/Küche/Essen mit angegliedertem Aussensitzplatz im Erdgeschoss.
Vorliegend kann jedoch das gesamte Erdgeschoss, inklusive den Zimmern
(richtig: 4, in der Nordwestecke) und 5 (in der Südwestecke), als
Hauptwohnraum betrachtet werden, liegen doch die für die Bestimmung der
Hauptfassade nicht relevanten drei Schlafzimmer 1-3, die Waschküche, der
Keller sowie der Technik-/Abstellraum allesamt in den Untergeschossen.
Zumindest Zimmer 5 mit einer Fläche von 11.4 m2 kann als für die
Bestimmung der Hauptfassade wesentlicher Aufenthaltsraum genutzt
werden. Dass dieses Zimmer 5 nach Süden ausgerichtet ist, ist aufgrund des
südlichen Fensters augenscheinlich. Des Weiteren ist bereits der Teil
Wohnen/Küche/Essen nicht nach Osten, wie dies die Bauherrschaft sieht,
sondern nach Süden ausgerichtet. Wohl gibt es nach Osten vom Esstisch her
ein grosses Fenster zum Sitzplatz und zudem eine Tür hinaus auf den
Sitzplatz; indessen ist der Wohn-/Ess-/Küchenbereich aber auch durch das
grosse südöstliche Eckfenster beleuchtet und ist die komplett südwärts auf
dem Untergeschosstrakt gelegene grosse Terrasse direkt von diesem
Hauptwohnraumteil her zugänglich. Der östlich gelegene Sitzplatz selbst liegt
zwar vor der Ostfassade des Gebäudes, ist jedoch, wie die Beschwerdeführer
richtig ausführen, mit seiner Abgrenzung Richtung Norden und Osten
ebenfalls komplett nach Süden ausgerichtet. Demnach ist vorliegend die
Südfassade als Hauptfassade des geplanten Neubaus zu betrachten,

weshalb der Erdgeschoss-Bauteil von seiner Südfassade aus gegenüber der
Parzelle Nr. 464 den grossen Grenzabstand von sechs Metern einhalten
muss. Dies tut er jedoch mit einem Abstand der Südfassade zur Parzelle Nr.
464 von 3.06 respektive 3.27 Metern bei weitem nicht.
c)
Würde indes, wie dies die Bauherrschaft in ihrer Vernehmlassung vom 11.
Mai 2011 - fälschlicherweise - tut, die Ostfassade als Hauptfassade des
geplanten Neubaus betrachtet werden, müsste auch die Ostfassade des
Untergeschoss-Bauteils gegenüber der Parzelle Nr. 464 einen grossen
Grenzabstand von sechs Metern einhalten, ist doch der grosse Grenzabstand
jeweils über die ganze Hauptfassade einzuhalten. Auch dies ist vorliegend mit
einem Grenzabstand der Untergeschoss-Ostfassade zur Parzelle Nr. 464 von
lediglich 3.10 Meter bei weitem nicht gegeben. Anders wäre es, wenn es sich
beim Untergeschoss-Bauteil um einen An- oder Nebenbau im Sinne von Art.
48 Abs. 6 BG handeln würde. Als An- und Nebenbauten gelten Gebäudeteile
von nicht mehr als 2.5 Meter Gebäudehöhe und maximal 3.5 Meter Firsthöhe
sowie maximal 6.0 Meter Gebäudelänge mit einer Grundfläche von maximal
36 m2, welche nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken bestimmt sind. Darunter
kann der erwähnte Bauteil aber keinesfalls fallen, weil er zu Wohnzwecken
bestimmt ist und die Masse eines An- oder Nebenbaus beim weitem sprengt.
3.
Demzufolge werden die gesetzlichen Grenzabstände vorliegend, ob nun –
richtigerweise - die Südfassade oder – fälschlicherweise - die Ostfassade als
Hauptfassade betrachtet wird, nicht eingehalten. Sind die Grenzabstände
aber so oder so nicht eingehalten und hätte die Baubewilligung schon
deswegen nicht erteilt werden dürfen, muss nicht weiter geprüft werden, wie
es sich mit der örtlichen Lage des Gebäudes und der Bauweise der
Umgebung verhält. Zudem müssen die übrigen Rügepunkte, welche die
Beschwerdeführer in der Beschwerde vom 29. April 2011 vorbringen
(Überschreiten der maximal zulässigen Fassadenlänge, Unterschreiten der
minimal zulässigen Ausnützungsziffer), nicht mehr geprüft werden. Demnach
ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid
vom 16. März 2011 sowie der Baubescheid vom selbigen Datum aufzuheben.

4. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte
zulasten der Beschwerdegegner.
b)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der
obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen
Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde … und die Bauherrschaft haben daher die
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen.
Der Rechtsvertreter hat eine Honorarnote über Fr. 2'699.80 (inkl. MWST)
eingereicht und dabei einen Zeitaufwand von 9.85 Stunden geltend gemacht,
was für das vorliegende Verfahren als angemessen erscheint. Die
Entschädigung ist den Beschwerdeführern von den Gegenparteien je zur
Hälfte zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Einspracheentscheid sowie der
Baubescheid vom 7., mitgeteilt am 16. März 2011, werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
257.--
zusammen
Fr.
2'757.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und … und sind innert 30 Tagen
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlten.
3.
Die Gemeinde … und … entschädigen die Beschwerdeführer je
aussergerichtlich mit Fr. 1'349.90 (inkl. MWST).