gr_gerichte · R 2013 74 · 2013-07-02 · de
Gästetaxe, Beherbergungsabgabe, Tourismusförderungsabgabe

Baugesuch | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 74
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, und Verwaltungsrichter
Audétat, Priuli, Aktuar ad hoc Coray
URTEIL
vom 2. Juli 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt liB. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde Lumnezia,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch

- 2 -
1.
Die A._____ AG reichte am 6. November 2012 ein Gesuch um Erstellung
von
vier
Reiheneinfamilienhäusern
und
einem
freistehenden
Einfamilienhaus auf Parzelle 175, beim Bauamt der Gemeinde O.1._____
ein. Unter anderem schrieb sie dazu, dass sie davon ausgehe, dass der
im Baugesetz der Gemeinde O.1._____ (BG) für Reihen- und
Doppelhäuser in Art. 12 Zonenschema vorgesehene Mehrlängenzuschlag
von maximal 50 % zur Anwendung komme und die Gemeinde die
Mehrlänge von 5.5 m bewillige. Die im neuen BG gegenüber dem
Quartierplan reduzierten Abmessungen (Fassadenlänge 20 m statt 35 m,
Gebäudehöhe 8 m statt 9 m) führten zu einer verdichteten Anordnung der
Wohneinheiten. Die Reihenhauszeile übernehme die gestalterischen
Elemente der bereits realisierten Siedlung B._____. Unter anderem als
Schallschutzmassnahme gegen die Kantonsstrasse sei eine massive
Stützmauer vorgesehen. Der Eingabe lag eine Beurteilung des
Strassenverkehrslärms vom November 2012 bei, welche zum Schluss
kam, dass die Baubewilligung unter drei Auflagen bewilligt werden könne.
Unter anderem dürfe die Mauerkrone der geplanten Mauer zwischen
Haus und Strasse, welcher der Schalldämpfung diene und so in der
Lärmermittlung berücksichtigt sei, aus Sicht des Lärmschutzes nicht tiefer
liegen als geplant.
2.
Am 15. November 2012 reichte die Bauherrschaft revidierte Projektpläne
ein, in welchen sie vor allem eine Änderung der Fassadenlinie der
Reiheneinfamilienhäuser vorgenommen hatte.
3.
Mit Schreiben vom 20. November 2012 wies der Gemeindevorstand das
Baugesuch zur Überarbeitung und Verbesserung zurück. Er schrieb, er
habe das Baugesuch geprüft und festgestellt, die geplanten Häuser
hätten insgesamt eine Länge von 25.49 cm (recte: m). Die maximal
zulässige Gebäudelänge betrage gemäss Art. 12 BG aber 20 m. Die

- 3 -
Überschreitung um 5.49 m werde nicht bewilligt. Die Betonmauer
zwischen Haus und Kantonsstrasse beeinträchtige das Orts- und
Landschaftsbild und werde nicht bewilligt. Zudem wirkten die geplanten
Reiheneinfamilienhäuser mit dem gesamten Volumen gegenüber den
bestehenden Häusern als zu dominant. Überdies solle gemäss Art. 11 der
Quartierplanvorschriften (QPV) das Grundstück für Erstwohnungen zur
Verfügung stehen. Es stelle sich die Frage, wie dies geregelt werden
solle.
4.
Am 27. November 2012 schrieb die A._____ AG dem Gemeindevorstand,
sie gehe davon aus, dass die Prüfung des Baugesuchs mittels vorläufiger
Prüfung nach Art. 44 KRVO erfolgt sei. Die Rückweisung zur
Verbesserung sei nur dann zulässig, falls offenkundige Mängel vorlägen
(summarische Prüfung). Es sei aber eine umfassende materielle Prüfung
vorzunehmen, mit Ausschreibungsverfahren und Beizug des Bauberaters.
Die Gebäudelänge wäre gestützt auf eine Zustimmung der Baubehörde
gemäss Art. 12 BG oder den Quartierplan (Art. 20 QPV) möglich. Eine
andere Lärmschutzmassnahme sei nicht möglich und sie verlange die
Ausschreibung des Gesuchs. Des Weiteren führte die A._____ AG aus,
dass auch wenn noch keine verbindliche Regelung betreffend
Erstwohnungserstellung gemäss Art. 11 QPV vorliege, dies kein
offensichtliches Manko des Baugesuchs sei, welches die Verweigerung
der Ausschreibung rechtfertigen könne.
5.
Am 6. Dezember 2012 verfügte der Gemeindevorstand in Beantwortung
des Schreibens vom 27. November 2012, das Baugesuch werde zur
Überarbeitung
und
zur
Verbesserung
bis
14.
Januar
2013
zurückgewiesen. Falls es innert Frist nicht verbessert werde, gelte es als
zurückgezogen. Das Gesuch leide an offenkundigen materiellen Mängeln.
Zwar könne die Baubehörde gemäss Art. 12 BG eine Überschreitung der

- 4 -
Gebäudelänge bewilligen. Gemäss Art. 16 BG dürfe die Gebäudelänge
um 4 m überschritten werden. Es handle sich um eine Kannvorschrift.
Gemäss Art. 21 BG müssten Bauten und Anlagen so gestaltet werden,
dass sie in eine attraktive Wohnsiedlung passten. Gemäss Art. 18 QPV
müssten unter anderem Mauern so gestaltet sein, dass sie das Orts- und
Landschaftsbild nicht beeinträchtigten. Es werde auch auf Art. 3 QPV und
Art. 9 QPV verwiesen. Die hohe Betonmauer beeinträchtige das Orts- und
Landschaftsbild und könne nicht bewilligt werden. Das Quartier sei durch
ein-
und
Zweifamilienhäuser
geprägt
und
die
geplanten
Reiheneinfamilienhäuser wirkten mit dem gesamten Volumen gegenüber
den bestehenden Einzelhäusern als zu dominant. Es werde auf Art. 21
BG verwiesen. Für die Wohnzone werde keine Bauberatung verlangt. Die
Baubehörde könne nach Ermessen entscheiden und sei der Meinung,
das Projekt sei so nicht bewilligungsfähig. Die Nutzung von Parzelle 175
mit Erstwohnungen müsse vor der Erteilung der Baubewilligung
verbindlich geregelt werden.
6.
Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am
28. Januar 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragte die Aufhebung der Verfügung vom 6.
Dezember 2012, mitgeteilt am 10. Dezember 2012. Die Gemeinde
O.2._____ (vormals Gemeinde O.1._____) sei anzuweisen, das
Baugesuch zu behandeln. Die Gemeinde habe mit sieben weiteren
Gemeinden per 1. Januar 2013 zur Gemeinde Lumnezia fusioniert. Die
Beschwerde richte sich gegen die heutige Gemeinde O.2._____. Die
Rückweisung eines Baugesuchs gestützt auf Art. 44 KRVO sei nur dann
zulässig, wenn offenkundige materielle Mängel vorlägen. Da sich die
vorläufige Prüfung nur auf eine summarische beschränke, könnten nur
Verstösse gegen eine klare eindeutige Regel Gegenstand einer
Rückweisung sein. Handle es sich um Ermessensentscheide, welche von

- 5 -
der Behörde im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung gefällt
werden müssten, sei das Baugesuch zu behandeln. Die Baubehörde
könne betreffend die Gestaltungsfragen nach Ermessen entscheiden.
Damit seien diese Fragen umfassend und allenfalls unter Beizug der
Bauberatung zu prüfen. Nur dann könne auch eine ausführliche
Begründung gegeben und eine umfassende Interessenabwägung
vorgenommen werden. Das Projekt der vier zusammengebauten
Einfamilienhäuser weise eine Gebäudelänge von 25.49 m auf. Dies
ergebe sich aufgrund des Zusammenbaus von vier nach aussen als
eigenständige Gebäude erkennbaren Reiheneinfamilienhäusern. Die
Gemeinde habe Art. 20 QPV, welcher eine maximale Gebäudelänge von
35 m vorsehe, nicht berücksichtigt und gehe darauf im angefochtenen
Entscheid nicht ein, obwohl sie am 27. November 2012 darauf
aufmerksam gemacht worden sei. Stattdessen habe sie die in Art. 12 in
Verbindung mit Art. 16 BG maximal mögliche Gebäudelänge von 24 m
angeführt.
7.
In ihrer Stellungnahme vom 19. März 2013 beantragte die Gemeinde
O.2._____ (nachfolgend: Gemeinde) die Abweisung der Beschwerde.
Parzelle 175 in O.1._____ trage seit der Gemeindefusion neu die Nr.
2175. Sie liege gemäss Grundordnung vom 20. April 2012 in der
Wohnzone. Dort gelte eine maximale Gebäudelänge von 20 m (Art. 12
BG). Gemäss Art. 16 BG dürfte diese um 4 m überschritten werden, wenn
zwei oder mehr selbstständige Gebäude zusammengebaut würden.
Parzelle 2175 befinde sich im Quartierplangebiet B._____. Dieser sei am
18.
Februar
2009
im
Grundbuch
vollzogen
worden.
Der
Gemeindevorstand habe das Baugesuch zur Überarbeitung und zur
Verbesserung zurückgewiesen und dies mit offenkundigen materiellen
Mängeln begründet. Gemäss Art. 25 Abs. 4 KRG könnten die Gemeinden
vorsehen, dass im Rahmen von Quartierplänen von der Regelbauweise

- 6 -
abgewichen
werden
dürfe.
Voraussetzungen
und
Umfang
der
Abweichungen seien im Baugesetz festzulegen. Im - trotz Fusion nach
wie vor anwendbaren - BG fehlten Festlegungen für den Umfang und die
Voraussetzungen
von
Abweichungen
vom
Baugesetz
in
einem
Quartierplan. Quartierplanbestimmungen könnten die Bauvorschriften der
Grundordnung nicht ausser Kraft setzen. Somit seien die Gebäudelängen
gemäss BG einzuhalten. Die Betonmauer sei aus Lärmschutzgründen
nicht notwendig, da andere geeignete Massnahmen für den Schallschutz
getroffen werden könnten, wie beispielsweise beim jetzt schon realisierten
Überbauungsteils
B._____.
Die
Betonmauer
sei
nicht
mit
den
Stützmauern
entlang
der
Kantonsstrasse
im
Bereich
des
Siedlungsgebietes vergleichbar. Diese dienten bloss der Hangsicherung
und befänden sich nicht an einem erhöhten Standort. Die vorgesehene
Mauer sei stark exponiert und das Orts- und Landschaftsbild würde durch
deren Länge und Höhe stark beeinträchtigt. Die Grundfläche der
geplanten Gebäude sei wesentlich grösser als diejenigen der bereits
realisierten Bauten im Quartier, die Gebäudebauvolumen folglich auch.
Dies entspreche nicht mehr der Gestaltung bei der realisierten
Überbauung mit länglichen Einzelgebäuden.
8.
In ihrer Replik vom 26. April 2013 hielt die Beschwerdeführerin an ihren
Anträgen der Beschwerdeschrift fest. Sie führte zudem aus, das vor der
Einreichung des ersten Baugesuchs am 7. November 2012 diverse
Kontakte und Besprechungen zwischen Bauherrschaft und Gemeinde
stattgefunden hätten. Das Baugesuch sei also nicht ohne vorgängige
Kontakte mit der Gemeinde eingereicht wurden. Das Tiefbauamt habe
gegen die Realisierung der Stützmauer nichts einzuwenden gehabt.
Zudem sei das Lärmgutachten zum Schluss gekommen, die geplante
Mauer zwischen Haus und Strasse diene der Schalldämpfung und sei bei
der Lärmermittlung berücksichtigt worden. Die Mauerkrone dürfe aus

- 7 -
Sicht
des
Lärmschutzes
nicht
tiefer
liegen
als
geplant.
Die
Beanstandungen am Baugesuch vom 7. November 2012 seien mit den
bereinigten Plänen vom 16. November 2012 korrigiert worden und die
geplante Betonmauer könne durchaus mit den übrigen Stützmauern
verglichen werden.
9.
Mit Schreiben vom 1. Mai 2013 verzichtete die Gemeinde auf die
Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf die
angefochtene Verfügung wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet die
Verfügung des Gemeindevorstands der damaligen Gemeinde O.1._____
(seit 1. Januar 2013 Gemeinde O.2._____) vom 6. Dezember 2012.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Gemeinde zu Recht infolge offenkundiger
materieller
Mängel
und
der
Beeinträchtigung
des
Orts-
und
Landschaftsbildes das Baugesuch nicht öffentlich ausgeschrieben und für
dessen Überarbeitung eine Frist bis am 14. Januar 2013 angesetzt hat.
2.
Gemäss Art. 44 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) prüft die kommunale Baubehörde
eingehende Baugesuche umgehend auf Vollständigkeit und unterzieht sie
einer materiellen Vorprüfung. Eine solche Vorprüfung beschränkt sich auf
die Prüfung der Vollständigkeit von Gesuchen und darauf, ob sie
offenkundige materielle Mängel aufweisen. Nur so kann nämlich Art. 44

- 8 -
Abs. 2 KRVO verstanden werden. Eine solche eingeschränkte
Überprüfung kann per se nur summarisch sein. Bauvorhaben werden
nicht
in
der
Tiefe
überprüft
wie
im
Baubewilligungsverfahren.
Insbesondere ist kaum ein Fall denkbar, wo die Beurteilung von
Ermessensfragen wie die Prüfung von Ästhetikfragen in einem derartigen
Vorprüfungsverfahren erfolgen kann. Die Gemeinde muss diese in aller
Regel im Baubewilligungsverfahren prüfen.
3.
Eine Überschreitung der Gebäudelänge um 5.5 m, wie sie die Gemeinde
moniert, wäre dagegen, falls sie vorläge, ein offenkundiger Mangel eines
Baugesuchs. Indessen argumentiert die Gemeinde hier nicht korrekt. Sie
hat 2008/2009 den Quartierplan B._____ erlassen. 2012 hat sie ihre
Grundordnung revidiert. Die Gemeinde macht nun geltend, die revidierte
Grundordnung gehe dem Quartierplan vor. Dabei verkennt sie aber, dass
ein
rechtskräftiger
Quartierplan
ohne
entsprechende
gesetzliche
Grundlage nicht einfach im Verfahren für die Revision der Grundordnung
abgeändert oder aufgehoben werden kann. Pläne sind grundsätzlich in
dem für den Erlass derselben vorgesehenen Verfahren abzuändern oder
aufzuheben (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, 2006, Art. 21
N [recte] 25). Art. 77 Abs. 2 BG sieht denn auch vor, dass das neue
Baugesetz auf alle Baugesuche und Planungen anwendbar, die zum
Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Gesetzes noch nicht rechtskräftig
sind. Umgekehrt bedeutet dies, dass das neue Baugesetz auf Planungen
nicht anwendbar ist, die zum Zeitpunkt seines Inkrafttretens (4.
September 2012) bereits rechtskräftig sind. Zwar gelten gemäss Art. 77
Abs. 3 BG mit dem Inkrafttreten des Baugesetzes 2012 sämtliche
widersprechenden Vorschriften als aufgehoben. Damit kann aber der
Quartierplan B._____ nicht gemeint sein, da eben die gesetzliche
Grundlage für seine Aufhebung durch die Änderung der Grundordnung
fehlt. Für eine Änderung des Quartierplanes B._____ ist somit das

- 9 -
Quartierplanverfahren gemäss Art. 21 Abs. 2 KRVO durchzuführen.
Folglich ist zunächst die Einleitung des Quartierplanverfahrens zu
beschliessen und anschliessend ist die Änderung des Quartierplans
auszuarbeiten. Schliesslich hat eine öffentliche Auflage zu erfolgen und
die Änderung (oder Aufhebung) des Quartierplans ist zu genehmigen (vgl.
zum Quartierplanverfahren Art. 16 ff. KRVO). Parzelle 2175 liegt im
Quartierplangebiet B._____ und die Vorschriften dieses Quartierplans
gelten bis zu dessen Änderung oder Aufhebung auch für diese Parzelle.
Auch die Schlussbestimmung Art. 30 Abs. 2 QPV besagt diesbezüglich
nichts anderes, verweist diese Bestimmung doch auf den (nicht mehr
existierenden) Art. 44a aBG und ist somit wohl obsolet geworden. Seit
dem Inkrafttreten des Quartierplans B._____ (wohl ca. Mitte November
2008) sind zudem noch keine fünf Jahre vergangen. Somit kann sich die
Bauherrschaft auf Art. 20 QPV berufen, wonach die maximale
Gebäudelänge im Quartierplangebiet 35 m beträgt. Die festgestellte
Gebäudelänge der projektierten Reiheneinfamilienhäuser von unbestritten
25.49 m ist demnach ebenfalls kein offenkundiger materieller Mangel des
vorliegenden Baugesuchs.
4.
Die Gemeinde macht zu Recht nicht geltend, dass die von ihr angesetzte
Frist zur Verbesserung des Baugesuchs am 14. Januar 2013 unbenützt
abgelaufen ist (und mithin das Baugesuch gemäss ihrer Verfügung als
zurückgezogen zu gelten hätte). Auch diese - sich nach dem unter Ziff. 3.
vorstehend Gesagten als ungerechtfertigte Anordnung erweisende -
Fristansetzung gilt mit der Aufhebung des angefochtenen Entscheides als
aufgehoben.
5.
Zusammengefasst
ergibt
sich,
dass
die
Beschwerde
demnach
gutzuheissen, die angefochtene Verfügung vom 6. Dezember 2012

- 10 -
aufzuheben und die Gemeinde anzuweisen ist, das Baugesuch im
ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu behandeln.
6.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) zu Lasten der Gemeinde. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die
unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
Die Gemeinde hat daher die Beschwerdeführerin aussergerichtlich zu
entschädigen. Das Gericht erachtet die vom Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin am 7. Mai 2013 eingereichte Honorarnote von total
Fr. 2'380.85 [(8.05 h zu je Fr. 250.-- pro Stunde) zuzüglich Auslagen (Fr.
192.--) und 8 % MWST (Fr. 176.35)] als angemessen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die angefochtene Verfügung der
Gemeinde O.1._____ (seit 1. Januar 2013 Gemeinde O.2._____) vom 6.
Dezember 2012 wird aufgehoben. Die Gemeinde O.2._____ wird
angewiesen, das Baugesuch der A._____ AG vom 6. November 2012 im
ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu behandeln.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
212.--
zusammen
Fr. 1‘712.--

- 11 -
gehen zulasten der Gemeinde Lumnezia und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde Lumnezia hat die A._____ AG aussergerichtlich mit Fr.
2'380.85 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]