gr_gerichte · R 2004 38 · 2004-10-15 · de

Baugesuch | Baurecht

R 04 38
4. Kammer
URTEIL
vom 15. Oktober 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
Mit Entscheid vom 31. März, mitgeteilt am 27. April 2004, erteilte die
Gemeinde … dem Architekten und Bauherrn … die Bewilligung, die Parz. 359
(neu Parz. 1017) mit zwei weiteren Einfamilienhäusern (Nr. 6 und 7; bereits
erstellt EFH Nr. 1-5) im Gebiet „…“ zu überbauen. In den beiden
Baubewilligungen vom 27. April 2004 wurde unter der jeweiligen Ziff. 3 im
Sinne einer Auflage festgehalten, dass mit den Bauarbeiten erst begonnen
werden dürfe, wenn der privatrechtliche Nachweis an der Benützung der
umstrittenen Zufahrtsstrasse schriftlich vorliege, sei es entweder durch
Grundbucheintrag oder in anderer Form. Diese Auflage erging unter
Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB im Falle der Zuwiderhandlung.
Gleichentags hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen der Nachbarn …
(Eigentümer Parz. 887) sowie … (Parz. 358) teilweise gut.
2.
Dagegen erhob der Bauherr am 18. Mai 2004 frist- und formgerecht Rekurs
beim kantonalen Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige
Aufhebung der Ziff. 3 der Baubewilligungen betreffend EFH Nr. 6 und 7 sowie
des Einspracheentscheids vom April 04. Zur Begründung brachte er im
Wesentlichen vor, dass die Vorinstanz mittlerweile (Meinungsumschwung
nach Gutachten von Dr. … vom 22.01.2004) zwar anerkannt habe, dass die
bereits 2001 für die Erschliessung der EFH Nr. 1-5 erstellte Zufahrtsstrasse
samt der dafür erforderlichen Geländeaufschüttungen über sein eigenes
Grundstück (Parz. 1017) führe und folglich nicht mehr gesagt werden könne,
dass er aus privatrechtlichen Gründen offensichtlich nicht auch zur
Realisation der EFH Nr. 6 und 7 berechtigt wäre. Konsequenterweise habe

ihm die Vorinstanz auch die entsprechenden Baubewilligungen erteilt, womit
sie selbst bestätigt habe, dass keine öffentlichrechtlichen Vorschriften laut
Baugesetz (BG) der Gemeinde verletzt würden. Inkonsequenterweise habe
sie mittels der Bauauflagen unter Ziff. 3 aber dann doch versucht, in die
privatrechtlich noch immer nicht definitiv geklärte Frage einer vermeintlichen
Grenzabstandsverletzung infolge Terrainveränderungen auf Parz. 1017
(Aufschüttung für Zufahrtsstrasse und Terrassierung für Autoabstellplätze im
Freien mit Unterstand) sowie auf Parz. 887 (Erstellen von Stützmauern im
Nord- und Ostbereich) einzugreifen, womit sie einerseits ihre Kompetenzen
als kommunale Baubehörde überschritten und ihm anderseits völlig zu
Unrecht die Klägerrolle in einem allfälligen Zivilprozess zugeteilt habe. Die
Erschliessung der neu geplanten EFH Nr. 6 und 7 auf Parz. 1017 sei im
Übrigen direkt von oben via Gemeindestrasse und über den vordersten Teil
der bestehenden Zufahrtsstrasse bzw. von unten über die Kantonsstrasse
möglich, womit die Benutzung der privatrechtlich umstrittenen Zufahrtsstrasse
samt der dahinter liegenden Autoabstellplätze mit Unterstand dafür überhaupt
nicht erforderlich sei. Der neuralgische Verkehrsknotenpunkt an der
Nordostecke der Parz. 887 werde durch die zwei neuen Bauvorhaben auf
Parz. 1017 nicht berührt, womit die schon 2001 erstellte Erschliessung für die
übrigen, bereits gebauten EFH Nr. 1-5 hier ohne Belang sei. Nachdem er auf
die ursprünglich geplante Böschung gegenüber der Parz. 358 im Norden
verzichtet habe, sei der diesbezüglich verlangte Nachweis der Baubehörde
(Ziff. 3 Baubewilligung; Ziff. 1 Einspracheentscheid) von selbst hinfällig
geworden.
3.
In ihrer Vernehmlassung entgegnete die Gemeinde, dass es ihre Aufgabe und
gesetzliche Pflicht (Art. 6 und 7 KRG) sei, sicherzustellen, dass eine
hinreichende Zufahrt auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der EFH Nr. 6 und
7 existiere. Aufgrund der bisher gemachten Erfahrungen im Zuge der
Realisierung der EFH Nr. 1-5 habe sie es aber als notwendig und sinnvoll
erachtet, die unter Ziff. 3 der Baubewilligung gemachten und im
angefochtenen Einspracheentscheid bestätigten Auflagen gegenüber diesem
Bauherrn
im
Interesse
einer
einwandfreien
Erschliessung
der
Gesamtüberbauung „…“ (EFH 1-7) noch verbindlich zu statuieren.

4.
In seiner Stellungnahme beantragte der Nachbar … (Parz. 887) kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Er hielt dazu fest, dass die bereits 2001 erstellte
Erschliessungsanlage aus einer geteerten Zufahrtsstrasse mit terrassierten
Parkflächen bestehe, wobei sie sich zum Teil auf seinem Grundstück
befänden, was vom Bauamt im Mai 01 noch bestätigt worden sei. Beim
Abklärungsbericht (Dr. … vom Jan 04) betreffend Grenzabstandsverletzung
habe es sich um ein Parteigutachten des Bauherrn gehandelt, womit die darin
gewonnene
Erkenntnis
des
Fehlens
einer
privatrechtlichen
Grenzabstandsverletzung nicht weiter erstaune bzw. hier nicht massgebend
sein könne. Laut Baugesetz der Gemeinde müssten alle das gewachsene
Terrain überragenden Bauten mindestens einen Grenzabstand von 2.5 Meter
einhalten. Die strittige Strassenanlage, die nur dank beträchtlicher
Erdaufschüttungen zustande gekommen sei, halte aber gerade keinen
Minimalabstand ein und sei daher zweifellos baurechtswidrig. Bereits 1990 sei
vom Verwaltungsgericht entschieden worden, dass es sich bei dieser
Aufschüttung (Terrainerhöhung) um eine Hochbaute handle (VGE 522/90).
Trotzdem habe der Rekurrent rund 10 Jahre später die Zufahrtsstrasse mit
einer noch höheren Bodenaufschüttung realisiert, ohne dass diese je von der
Gemeinde bewilligt worden sei. Der baugesetzliche Grenzabstand hätte aber
nur mit seiner ausdrücklichen Einwilligung unterschritten werden dürfen. Weil
eine solche Zusicherung gefehlt habe, sei die Baubehörde befugt gewesen,
entweder eine entsprechende Auflage (Ziff. 3) in die Baubewilligung
aufzunehmen oder sonst die Baubewilligung solange nicht zu behandeln, bis
der zivilrechtliche Nachweis für die berechtigte Nutzung der Zufahrt erbracht
sei. Rechtlich hätte sich die Vorinstanz nebst Art. 6 und 7 KRG auch noch auf
Art. 18 Abs. 1 lit. b BG berufen können. Falls die ganze Erschliessungsanlage
(gestützt auf ein entsprechendes Zivilurteil) um 2.5 m von der Nordostecke
seines Grundstückes (Parz. 887) zurückversetzt werden müsste, würden die
bestehenden EFH 1-5 über keine Zufahrt mehr verfügen, was die Gemeinde
zu berücksichtigen gehabt habe. Dieses Risiko habe sie vermeiden wollen,
weshalb es eben auch im öffentlichen Interesse gelegen habe, den Baubeginn
für die zwei zusätzlich geplanten EFH Nr. 6 und 7 von einer privatrechtlichen
Bereinigung der ungeklärten Zufahrtssituation abhängig zu machen. Im

Übrigen wäre er sogar bereit gewesen, dem bauwilligen Nachbarn die
erforderlichen Dienstbarkeiten gegen eine adäquate Entschädigung (letztes
Vergleichsangebot pauschal Fr. 15'000.--) einzuräumen.
5.
Der Nachbar … (Parz. 358) beteiligte sich nicht am Verfahren.
6.
Mit Eingabe vom 7. Juli 2004 erklärte der Bauherr (Rekurrent) den Verzicht
auf die Einreichung einer Replik, worauf der Instruktionsrichter den
Schriftenwechsel abschloss.
7.
Am 26. August 2004 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, woran der Rekurrent in Begleitung seines Anwalts und
seitens der Rekursgegnerin der Baufachchef der Gemeinde samt deren
Anwalt teilnahmen. Zudem war der Eigentümer der Nachparzelle 887 (… als
Rekursgegner) zusammen mit der von ihm beauftragten Anwältin präsent.
Allen Anwesenden wurde dabei im Zuge der Begehung die Gelegenheit
geboten, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern,
wovon anhand der räumlichen und baulichen Gegebenheiten vor Ort allseits
sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Am Ende des Augenscheins einigten
sich die Parteien – namentlich der Bauherr und der Nachbar … - darauf, das
hängige
Rekursverfahren
vorläufig
zu
sistieren,
um
erneut
Vergleichsgespräche im Hinblick auf eine finanzielle Erledigung miteinander
zu führen (Protokoll vom 26.08.2004).
8.
Mit Brief vom 7. September 2004 teilte die Anwältin von … dem Gericht das
Scheitern der Vergleichsverhandlungen mit.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 19 des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) gilt Bauland als
erschlossen, wenn u.a. eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt
besteht. Art. 7 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG)
hält dazu präzisierend fest, dass die Erschliessung des Baugrunds durch eine

hinreichende Zufahrt nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Zeitpunkt
der Fertigstellung des Gebäudes gesichert sein müsse. Art. 18 des
Baugesetzes der Gemeinde (BG) schreibt schliesslich vor, dass Bauten nur
auf baureifen Grundstücken erstellt werden dürfen (Abs. 1), wofür alle
Anlagen für den Verkehr, die Wasser- und Energieversorgung sowie die
Abwasserbeseitigung vorhanden sein oder gleichzeitig erstellt werden
müssten (lit. b). Auf diese Weise sollte garantiert werden, dass eine
Zufahrtstrasse, nachdem ein Bauvorhaben bewilligt und erstellt worden ist,
auch tatsächlich auf Dauer Bestand haben bzw. rechtlich gesichert sein
würde. Nach Art. 6 KRG können Baubewilligungen mit Bedingungen oder
Auflagen verknüpft werden, sofern sie mit dem getroffenen Entscheid in einem
Sachzusammenhang stehen und notwendig sind, um einen rechtmässigen
Zustand zu sichern. Eine ähnliche Vorschrift stellt Art. 4 Abs. 2 Satz 2 BG dar,
wonach eine Baubewilligung an Auflagen geknüpft und davon abhängig
gemacht werden kann, dass sich der Grundeigentümer (Bauherr) verpflichtet,
auf Verlangen der Baubehörde unverzüglich den gesetzlichen Zustand
wiederherzustellen. – Strittig und zu klären ist vorliegend, ob die Auflagen in
den Baubewilligungen (Ziff. 3) bzw. im angefochtenen Einspracheentscheid
rechtens und haltbar sind, worin die Gemeinde vom Bauherren und
Eigentümer der Parzelle Nr. 1017 noch vor Baubeginn den Nachweis einer
privatrechtlich einwandfreien Nutzungsberechtigung für die bereits seit 2001
existierende, kurvenförmig verlaufende Zufahrtsstrasse zu den unterhalb der
Nachbarparzelle Nr. 887 (…) gelegenen Autoabstellplätzen 1-7 verlangte.
Dem ist nicht so.
2. a)
Seit der Einführung des RPG bedürfen alle Bauten und Anlagen einer
öffentlichrechtlichen Bewilligung. „Bewilligen“ heisst dabei, feststellen, dass
dem
Bauvorhaben
kein
baupolizeiliches
Hindernis
entgegensteht.
Insbesondere muss es den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen
Ordnungsvorstellungen, allen übrigen planerischen und den baupolizeilichen
Vorschriften
entsprechen.
Der
Bewilligungszwang
bezweckt
u.a.
festzustellen, ob die baupolizeilichen Vorschriften erfüllt sind. Ist dies der Fall,
besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Diese qualifiziert sich
rechtlich als Polizeibewilligung. Das Baubewilligungsverfahren erstreckt sich

dabei auf alle einschlägigen planungs- und baurechtlichen Normen, verbleibt
jedoch im Rahmen des Polizeirechts (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 306 ff. mit zahlreichen
Hinweisen auf die Rechtsprechung; VGU R 02 54).
b)
Im Baupolizeiverfahren muss es somit genügen, wenn die Bauherrschaft
nachzuweisen vermag, dass sie im Besitze des Rechts ist, welches den
Bestand einer hinreichenden Zufahrts- und Zugangsberechtigung vermuten
lässt. Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist
es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Sache des
Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und
damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines
Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten oder eben zu erlauben
sei (vgl. VGU R 02 77; PVG 1990 Nr. 25, 1989 Nr. 15, 1987 Nr. 20, 1982 Nr.
23; BVR 9/2004 Ziff. 3.2 S. 413; BGE vom 16. April 2003 [1P. 576/2002] E.
3). Nach den soeben erwähnten Urteilen darf eine Gemeinde lediglich bei
offenkundigem Fehlen der privatrechtlichen Nutzungsberechtigung auf ein
Baugesuch nicht eintreten bzw. dieses abweisen.
c)
Wie sich anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 26. August 2004 klar
zeigte, befindet sich der überwiegende Teil der künstlich aufgeschütteten
Zufahrtsstrasse auf Parzelle 1017 und folglich im Eigentum des Bauherrn. Die
Grenzmarkierung an der Nordostecke der Nachbarparzelle 887 (…) liegt
umgekehrt nur zu einem geringfügigen Teil auf der bereits seit 2001
bestehenden Zufahrtsstrasse, womit offensichtlich ist, dass der Bauherr (ohne
Einhaltung eines allfälligen Grenzabstands) zumindest „prima vista“ über eine
hinreichende Zufahrt über sein eigenes Grundstück verfügt. Dieser
Darstellung gilt es hier umso mehr zuzustimmen, als selbst Nachbar … in
seiner Stellungnahme vom 5. März 2004 an die Gemeinde unmissverständlich
kundtat, dass die fragliche Erschliessungsstrasse vollständig über die
Parzelle 1017 führe (Ziff. 3 S. 3), jedoch den dort einzuhaltenden
Grenzabstand zur Parzelle 887 von mindestens 2.5 m verletzte. Auf diesen
Einwand wird hiernach gleich noch näher eingegangen. Bezüglich der allein
massgeblichen
Eigentumsverhältnisse
an
der
betreffenden

Erschliessungsanlage lässt sich aufgrund dieser Fakten aber nicht mehr
ernsthaft behaupten, dem Bauherrn habe zum voraus offensichtlich jede
privatrechtliche Nutzungsberechtigung an der seit 3 Jahren uneingeschränkt
benutzten Zufahrt zu den Autoabstellplätzen 1-7 gefehlt. Das Gegenteil ist viel
eher der Fall, womit sich die strittige Bauauflage des vorgängigen Nachweises
einer
privatrechtlichen
Zufahrtsberechtigung
(Zivilurteil
über
Eigentumsverhältnisse bzw. aussergerichtliche Einigung mit den Nachbarn
und
Eintragung
entsprechender
Dienstbarkeiten
[z.B.
Fuss-
und
Fahrwegrechte,
Näherbaurechte]
im
Grundbuch)
vorliegend
aus
baupolizeilicher Sicht eindeutig als unnötig und unbegründet erweist.
d)
Eine Grenzabstandsverletzung ist ebenfalls zu verneinen. Nach Art. 55 BG gilt
bei Hochbauten jeder Art als Grenzabstand die kürzeste, waagrecht
gemessene Entfernung zwischen Umfassungswand und Grundstückgrenze.
Gemäss
konstanter
Rechtsprechung
des
Verwaltungsgerichts
zu
vergleichbaren kommunalen Baubestimmungen bedeutet die Qualifikation als
Hochbaute noch nicht, dass die öffentlichrechtlichen Abstandsvorschriften
zwingend zur Anwendung gelangen müssten. Vielmehr ist zur Beurteilung des
Geltungsbereichs derselben auf die jeweils geltenden Bestimmungen in der
kommunalen Bauordnung abzustellen. Wäre die Bodenaufschüttung für die
Zufahrtsstrasse, wie vom Nachbarn … behauptet, also tatsächlich als
„Hochbaute“ zu qualifizieren, hätte dies im Einzelfall trotzdem noch nicht zur
Konsequenz gehabt, dass ein Verstoss gegen Art. 55 BG zu bejahen
gewesen wäre. Wie aus dem präzisen Wortlaut dieser Vorschrift nämlich
unmissverständlich
hervorgeht,
spricht
die
anzuwendende
Bemessungsmethode ausdrücklich von „Umfassungswand“. Sie offenbart
damit
klar,
dass
nur
solche
Hochbauten
unter
die
genannte
Abstandsvorschrift fallen sollten, die dem Gebäudebegriff im baurechtlichen
Sinne zu genügen vermögen. Im öffentlichen Recht gilt es mit anderen Worten
stets zwischen den Begriffen „Baute“ und „Gebäude“ zu differenzieren.
Ersterer umfasst sämtliche baulichen Vorkehren und Anlagen. Zweiterer
beinhaltet demgegenüber nur jene Bauwerke, die einen Raum zum Schutze
von Menschen oder Sachen (dreidimensional und in sich geschlossen) gegen
äussere Einflüsse abtrennen (PVG 1989 Nr. 24; VGU R 00 102). Nur diese

Hochbauten müssen gemäss Art. 55 BG die Abstandsvorschriften einhalten.
Dasselbe gilt ferner auch bezüglich Art. 56 Abs. 2 BG, wonach An- und
Nebenbauten bis auf 2.50 m an die Grenze gestellt werden dürfen. Bei der
hier strittigen Bodenaufschüttung einschliesslich geteerter Zufahrtsstrasse
handelt es nun jedoch offensichtlich weder um ein Gebäude mit einer
Umfassungswand im Sinne von Art. 55 Abs. 1 BG noch einen Sachverhalt,
der unter Art. 56 Abs. 2 BG subsumiert werden könnte. Fehlte es der
Gemeindebauordnung
damit
vorab
an
einer
eigenständigen
Abstandsvorschrift
für
derartige
Erdaufschüttungen
oder
funktionell
ebenbürtige Nivellierungs- und Stützmassnahmen (z.B. mittels Böschungen
und Bepflanzungen bei den Steilhängen im Baugebiet), war die Vorinstanz im
Resultat jedoch nicht nur berechtigt, sondern mangels baupolizeilicher
Hindernisse sogar verpflichtet, die Baubewilligung für die EFH Nr. 6 und 7 auf
Parzelle 1017 ohne weitere Auflagen oder Bedingungen zu erteilen.
3. a)
Zusammengefasst ergibt sich damit, dass die Gemeinde die Auflagen in den
beiden Baubewilligungen (Ziff. 3) und folglich auch im angefochtenen
Einspracheentscheid (Ziff. 1 und 2) zu Unrecht erliess, was im Resultat zur
Aufhebung jener Auflagen und Gutheissung des Rekurses führt. Eine
Beurteilung des Kostenentscheids im Einspracheentscheid (Ziff. 3) erübrigt
sich, nachdem die Gemeinde jene Ziff. 3 mit Schreiben vom 10. Juni 2004
selbst korrigiert bzw. gestützt auf Art. 79 BG zurückgenommen hatte.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten nach Art. 75
VGG je zur Hälfte der Gemeinde und … auferlegt. Sie haben den
obsiegenden
und
anwaltlich
vertretenen
Rekurrenten
überdies
aussergerichtlich mit je Fr. 1'000.--, zusammen also Fr. 2'000.-- (inklusive
Mehrwertsteuer), zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird gutgeheissen und die jeweiligen Ziffern 3 der
Baubewilligungen sowie der Einspracheentscheid vom 31. März, mitgeteilt am
27. April 2004, werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
209.--
zusammen
Fr.
3'709.--
gehen je zur Hälfte zulasten von … und der Gemeinde … und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… und die Gemeinde … haben … aussergerichtlich mit je Fr. 1'000.--, total
Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt), zu entschädigen.