gr_gerichte · R 2011 132 · 2013-01-15 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 132
5. Kammer 
URTEIL
vom 15. Januar 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Das steil abfallende Quartierplangebiet … in … ist bis auf die von der Via … bis 
zur Via … herabreichenden, im Eigentum der Gemeinde … stehenden Parzelle 
139 seit Jahrzehnten überbaut. Parzelle 139 (entstanden aus den ehemaligen 
drei Parzellen 139 [ohne Via ...], 1742 und 2001) wurde in der 
Ortsplanungsrevision 
1999/2000 
der 
allgemeinen 
Wohnzone 
(AWZ) 
zugewiesen. Hier soll Einheimischen Bauland zur Schaffung attraktiven und 
zahlbaren Wohnraums zur Verfügung gestellt werden. Im Mitwirkungsverfahren 
der Ortsplanung wurde vom Gemeindevorstand darauf hingewiesen, es würden 
hier 1-und 2-Familienhäuser oder Terrassenhäuser in gehobenerem Standard 
entstehen. Am 26. März 2006 stimmte der … Souverän einem Antrag des 
Gemeinderates auf Einräumung eines Baurechts für den Wohnungsbau zu 
Gunsten 
der 
einheimischen 
Bevölkerung 
im 
Gebiet 
… 
zu. 
Dem 
Gemeindevorstand wurde die Vollmacht erteilt, über Parzelle 139 einen 
Baurechtsvertrag für den Wohnungsbau zu Gunsten der einheimischen 
Bevölkerung abzuschliessen. Vorbehalten blieben die Rechtskraft des 
Quartierplanes … und die Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung. Vom 6. 
September bis 6. Oktober 2007 wurde der Quartierplan alsdann erstmals 
öffentlich aufgelegt. Dagegen gingen insgesamt 13 Einsprachen ein. Der 
Entwurf 1. Auflage wurde alsdann überprüft und in diesem Zusammenhang ein 
Verkehrsgutachten (Gutachten Hartmann) in Auftrag gegeben. Dieses lag im 
Januar 2008 vor. Der Quartierplanentwurf wurde daraufhin angepasst und vom 
19. Juni bis 21. Juli 2008 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Am 13., 


mitgeteilt am 16. Oktober 2008, wies der Gemeindevorstand u.a. die von der 
Erbengemeinschaft erhobene Einsprache ab und genehmigte den Quartierplan 
… mit Änderungen. Gegen den Einsprache- und Genehmigungsentscheid 
gingen beim Verwaltungsgericht die vier Beschwerden R 08 105 - 108 ein. Die 
Erbengemeinschaft erhoben am 17. November 2008 die Beschwerde R 08 106 
und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die 
Nichtgenehmigung 
des 
Quartierplanes. 
Eventuell 
sei 
die 
Sache 
zur 
Überarbeitung 
und 
neuer 
Entscheidung 
im 
Sinne 
der 
Erwägungen 
zurückzuweisen. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies am 5. Mai 2009, 
mitgeteilt am 19. Juni 2009, die Beschwerde ab.
2. a)
Am 10. Dezember 2010 reichte die Baugesellschaft (BG) Areal … mit dem 
Einverständnis der Gemeinde … als Grundeigentümerin das Gesuch um 
Erstellung von sechs Mehrfamilienhäusern 1-6 (entsprechend Baubereichen A-
F) mit Tiefgarage und Schräglift auf Parzelle 139 ein. Haus 1 umfasst danach 
fünf Wohnungen von 43 m² bis 143 m² Wohnfläche. Häuser 2-6 weisen danach 
je vier Wohnungen von 133 m² bis 141 m² Wohnfläche auf (vgl. 
Wohnungsspiegel Architekt … vom 4. November 2011, Beilage 7 der 
Gemeinde). Das Baugesuch wurde vom 24. Dezember 2010 bis 13. Januar 
2011 öffentlich aufgelegt.
b)
Dagegen erhob unter anderem die Erbengemeinschaft (Eigentümerin von 
Parzelle 1881) am 13. Januar 2011 Einsprache und beantragte die Abweisung 
des Baugesuchs. Sie beanstandete die fehlende Nennung der Gesellschafter 
der BG Areal …, fehlende Unterschriften auf dem Baugesuch, den Plänen und 
weiteren 
Unterlagen, 
das 
mangelhafte 
Baugespann, 
das 
fehlende 
Gesamtkonzept für die Freiraumgestaltung, die Verletzung der Gebäudehöhe, 
die Unzulässigkeit zweigeschossiger Sockelgeschosse, die Abgrabungen und 
Aufschüttungen 
insbesondere 
bei 
Haus 
6, 
den 
fehlenden 
Baustelleninstallationsnachweis, die Verletzung der Gestaltungsvorschriften 
durch die unzulässigen Sockel und die Überschreitung der Ausnützungsziffer 


(AZ). Zudem wurde der fehlende Nachweis für die Hangsicherung, das 
Überschreiten der vorgegebenen Wohnungsgrössen und die fehlenden 
Spielplätze gerügt.
c)
Am 25. Januar 2011 äusserte sich die Bauherrschaft zu den Vorbringen der 
Einsprecher. Am 1. Februar 2011 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung 
der Einsprachen, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. Sie 
wies ferner darauf hin, dass die BG Areal … am 26. Januar 2011 auch noch 
formell durch 19 Personen mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag gegründet 
worden sei. Die BG Areal bezwecke den Abschluss eines Baurechtsvertrages 
mit der Gemeinde … auf Baurechtsblatt D2410 mit einer Baurechtsfläche von 
7‘461 m², die Überbauung dieser Baurechtsparzelle gemäss Quartierplan … 
und die Begründung von Stockwerkeigentum sowie den Verkauf der einzelnen 
Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. In Art. 13 des Vertrages ist unter 
anderem bestimmt, dass der Vorstand insbesondere für die Einreichung von 
Baugesuchen und Projektänderungen zuständig sei (vgl. Beilage 18 der 
Gemeinde).
d)
In der Folge machte die Baubehörde die BG auf die verschiedenen Mängel des 
Baugesuchs aufmerksam, nämlich das fehlende Gesamtkonzept für die 
Freiraumgestaltung, die fehlenden Spielplätze, der fehlender Nachweis für die 
Hangsicherung sowie die Gebäudehöheproblematik.
e)
Am 15. Februar 2011 reichte die Bauherrschaft Ergänzungspläne nach 
(Umgebungsplan mit Spielplatz im Bereich von Haus 6 und weiteren Details 
sowie Materialisierung, Pläne Haus 1 und 2). Am 15. April 2011 nahm die BG 
auch 
noch 
materiell 
Stellung. 
Sie 
reichte 
auch 
das 
Protokoll 
der 
Gründungsversammlung und den Gesellschaftsvertrag der BG Areal … vom 26. 
Januar 2011 ein. Die Änderungen wurden vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 
öffentlich aufgelegt. Am 14. Juni 2011 reichte die Bauherrschaft weitere 
Exemplare dieser Pläne nach.


f)
Am 16. Juni 2011 ergänzten die Einsprecher ihre Einsprache u.a. betreffend 
des nachgereichten Hang- und Baugrubensicherungskonzepts. Zur Hang- und 
Baugrubensicherung sei ein umfassendes Gutachten notwendig. Durch die 
nachträgliche Genehmigung der Gesellschafterliste der BG Areal … durch den 
Gemeindevorstand werde der Mangel, dass die BG gar nicht Adressat einer 
Baubewilligung sein könne, nicht geheilt. Der Spielplatz sei ungenügend. Die 
zulässigen Wohnungsgrössen seien überschritten.
g)
Am 15. Juli 2011 nahm die Bauherrschaft auch zu den neuerlichen Eingaben 
der Einsprecher Stellung. Sie legte einen vom 9. Juli 2011 datierten Bericht der 
… AG zur Baugrubensicherung bei. Diese Stellungnahme wurde den 
Einsprechern 
von 
der 
Gemeinde 
zusammen 
mit 
der 
ursprünglichen 
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 15. April 2011 zur Kenntnis gebracht, mit 
der Möglichkeit, dazu innert 14 Tagen allfällige Bemerkungen anzubringen.
h)
Am 16. September 2011 rügten die Einsprecher weiter, die BG habe zur Zeit 
der Einreichung des Baugesuchs und während der öffentlichen Auflage nicht 
existiert. Sie sei damit weder partei- noch prozessfähig gewesen. Eine Heilung 
sei ohne neue Ausschreibung nicht möglich. Auf das Baugesuch sei nicht 
einzutreten. Sodann wurden auch die unzulässigen Sockelgeschosse, die 
ungenügende Untersuchung, die ungenügende Profilierung, die ungenügende 
Umgebungsgestaltung, 
die 
Überschreitung 
der 
AZ, 
die 
ungenügende 
Sicherstellung des Kinderspielplatzes auf Zeit, die Wohnungsgrössen, die 
unzulässige „Wohnbauförderung“ sowie Hang- und Baugrubensicherung 
bemängelt. 
Kritisiert 
wurde 
auch 
die 
Abgabe 
von 
Wohnungen 
an 
Gesellschafter, die bereits Wohneigentum in … hätten.
i)
Am 6. Oktober 2011 nahm die Einsprecherin zu weiteren, von der 
Bauherrschaft beigebrachten und ihnen von der Gemeinde am 27. September 
2011 noch zugestellten Dokumenten (Gesellschafterliste, Gründungsprotokoll 
BG Areal …, Schreiben Architekt … vom 25. Januar 2011) Stellung.


j)
Am 4. November 2011 hiess der Gemeindevorstand die Einsprache der 
Bergbahnen … AG gut und machte der Bauherrschaft in der Baubewilligung 
eine Auflage "Schallimmissionen zur …bahn". Die übrigen Einsprachen, unter 
anderem diejenige der Erbengemeinschaft, wurden teilweise gutgeheissen, 
soweit es die Baugrubensicherung betreffe und der Bauherrschaft wurde in der 
Baubewilligung eine entsprechende Auflage gemacht. Im Übrigen wurden die 
Einsprachen abgewiesen. Zur Begründung führte der Gemeindevorstand aus, 
auch die Nachbarn hätten ein schutzwürdiges Interesse, die Zusammensetzung 
der Bauherrschaft zu kennen, weil die Bauherrschaft gegebenenfalls dazu 
verpflichtet werde, ausseramtliche Entschädigungen zu leisten. Es sei wichtig, 
zu wissen, wer Schuldner dieser Verpflichtung sei. Noch grösser sei das 
Interesse 
der 
Gemeinde, 
weil 
das 
Baubewilligungsverfahren 
für 
die 
Bauherrschaft mit Kostenfolgen verbunden sei. Zudem müsse die Gemeinde 
gemäss Art. 93 KRG die Rechtmässigkeit der Baute prüfen und dazu müsse sie 
die Bauherrschaft kennen, um sie ins Recht fassen zu können. Indessen sei am 
26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet worden. Ein Gesellschaftsvertrag 
liege vor, welchen die Mitglieder unterzeichnet hätten. Der Gesellschaftszweck 
sei insbesondere der Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Gemeinde auf 
Baurechtsblatt D2410, die Begründung von StWEG und den Verkauf einzelner 
Stockwerkeinheiten an die Gesellschafter. Die Dauer sei auf die Realisierung 
des Projekts beschränkt. Es müsse genügen, dass die Bauherrschaft bis zur 
Bewilligungserteilung bekannt sei. Im Bewilligungsverfahren stehe weniger die 
Person als das Projekt im Vordergrund. Jetzt seien die daran beteiligten 
Personen bestimmt und die Bauherrschaft bestimmbar. Massgebend sei der 
Stand am 26. Januar 2011. Die Gemeinden seien nur dann nicht verpflichtet, 
Baugesuche 
zu 
behandeln, 
wenn 
die 
zivilrechtliche 
Bauberechtigung 
offensichtlich fehle. Wenn es ihnen aber als zweckmässig erscheine, dürfe die 
Baubehörde auch solche Gesuche behandeln. Dabei stehe der Schutz der 
Gemeinden vor der Durchführung unnötiger und aufwändiger Verfahren im 
Vordergrund. Es wäre formalistisch, auf das Baugesuch wegen der ursprünglich 
fehlenden Unterschriften nicht einzutreten. Der Gemeindevorstand habe sich 
angesichts der grundsätzlichen Bereitschaft des Souveräns, die in der 


Gemeinde befindlichen Grundstücke im Baurecht an Ortsansässige abzugeben, 
damit einverstanden erklärt, dass die BG Areal … ein Baugesuch ausarbeite 
und einreiche. Ohne rechtskräftige Baubewilligung könnten die Baurechte nicht 
eingeräumt werden. Deswegen bestehe kein Grund, auf das Baugesuch nicht 
einzutreten. Vorliegend gehe es nicht darum, ob bei den Baurechtsbewerbern 
die notwendigen Voraussetzungen vorgelegen hätten. Hier gehe es nur um die 
Bewilligungsfähigkeit des Projekts. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, die 
Vorgaben von Art. 43 KRVO betreffend Profilierung und Grenzsteinfreilegung 
gälten auch im Winter. Hier seien die Profile durch ein Ingenieurbüro 
eingemessen und erstellt worden, unter Berücksichtigung der früher 
vorgenommenen Schüttungen. Diese bildeten aber nicht das gewachsene 
Terrain, ab welchem die Gebäudehöhe zu messen sei. Aufgrund der 
Profilierung hätten die Nachbarn die Erscheinungsform der Überbauung 
beurteilen können, zumal ihnen auch die Pläne zur Verfügung gestanden hätten 
und die Profilierung schon im Rahmen der Quartierplanung vorgenommen 
worden sei. Nach der Schneeschmelze hätten sich die Einsprecher noch einmal 
äussern können. Art. 43 KRVO sei folglich nicht verletzt. Die vorsorgliche 
Beweisaufnahme sei eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Liege sie nicht vor, 
könne deswegen die Baubewilligung nicht verweigert werden. Auch eine 
Auflage sei nicht möglich. Des Weiteren wurde im Einspracheentscheid 
festgehalten, der Gemeindepräsident und ein Gemeindevorstandsmitglied 
träten bei der Behandlung des Gesuchs in Ausstand, weil sie am BG Areal 
beteiligt seien und dort Wohneigentum erwerben möchten. Nach Vorliegen der 
Projektergänzungen (Gesamtkonzept für Freiraumgestaltung, Anordnung 
Spielplätze, Nachweis Hangsicherung) und der Pläne der … AG zur 
Baugrubensicherung seien die Baugesuchsunterlagen vollständig und die 
Einsprecher in der Lage gewesen, sich ein vollständiges Bild über das Projekt 
zu machen, zumal die Profilierung noch vorhanden sei. Die maximal zulässige 
Gebäudehöhe sei 13 m. Gemäss Art. 89 BauG werde sie vom tiefsten Punkt 
des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite 
bis zum höchsten Punkt des Daches gemessen. Bei seitlich gegliederten 
und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem 


erkennbaren 
Baukörperteil 
einzeln 
ermittelt. 
Die 
Gesamthöhe 
eines 
zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der 
Talseite her gemessen die zulässige Gebäudehöhe höchstens um 3 m 
überschreiten. Häuser 2-6 wiesen einen zweigeschossigen Sockel auf. Dieser 
hebe sich klar vom übrigen Gebäudekörper ab. Die Häuser seien folglich in der 
Höhe gestaffelt. Von der Talseite aus gemessen dürfe die Gebäudehöhe, 
gemessen ab unterkant Geschoss 16 m aufweisen. Dies sei bei Häusern 2-6 
gewahrt. Bei Haus 1 fehle ein Sockelgeschoss. Müsste ab unterkant 
Garageneinfahrt gemessen werden, wäre die Gebäudehöhe von 13 m 
überschritten. Gemäss revidierten Plänen vom 10. Februar 2011 werde 
zwischen der Brüstung oberkant Eingangshalle und dem Hauptbaukörper das 
ursprünglich 
gewachsene 
Terrain 
auf 
einer 
Tiefe 
von 
rund 
5 
m 
wiederhergestellt. Dies führe gemäss der in den letzten Jahren geübten Praxis 
der Gemeinde dazu, dass dieser Einfahrtsbereich bei der Ermittlung der 
Gebäudehöhe unberücksichtigt bleibe. Basis der Höhenberechnung sei 
demnach nicht Punkt 1‘882.29 m.ü.M, sondern Punkt 1‘888.26 m.ü.M. Der 
höchste Punkt des Hauses 1 liege auf 1‘901.26 m.ü.M, so dass die Höhe von 
13 m auch hier eingehalten sei. In gestalterischer Hinsicht entspreche Art. 10 
Abs. 1 QPB weitgehend Art. 73 Abs. 1 KRG. Zudem sei gemäss Art. 10 QPB 
auf eine gute Gestaltung der Bauten und der Umgebung besonderer Wert zu 
legen. In der Höhe gestaffelte Bauten dürften maximal eine Stufe 
(Sockelgeschoss) aufweisen. Die einzelnen Baukörper seien zurückhaltend 
konzipiert und träten nicht auffällig in Erscheinung, zumal sie einheitlich 
gestaltet seien. Es treffe nicht zu, dass Art. 10 Abs. 3 QPB nur Sockel mit 
einem Geschoss zulasse. Bei dieser Bestimmung gehe es nicht um die 
Beschränkung der Geschosszahl im Sockel, sondern nur um die Beschränkung 
der Abstufung. Es habe vermieden werden sollen, dass die einzelnen Bauten 
zu stark aufgegliedert würden und dadurch ein unruhiges Gesamtbild entstehe. 
Nach Art. 8 Abs. 2 QPB seien die Voraussetzungen für den vorgesehenen AZ-
Bonus im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukörper böten durchaus 
Gewähr für eine gute Beziehung zueinander sowie zur baulichen und 
landschaftlichen Umgebung. Auch an den einzelnen Baukörpern gemäss 


Plänen sei in ästhetischer Hinsicht nichts auszusetzen. Der AZ-Bonus könne 
somit gewährt werden. Weil zudem die Anrechenbarkeit der Gewerbeflächen 
entfalle, halte sich die gesamte Überbauung an die AZ von 0.55. Die 
Projektverfasserin habe sich mit den Häusern 1-6 in allen Teilen an die 
Baubereichsgrenzen 
gemäss 
Quartierplan 
gehalten. 
Die 
Rüge 
der 
Überschreitung der Wohnungsgrössen sei hier nicht zu prüfen. Hier gehe es nur 
darum, ob ein Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts 
in Einklang stehe. Privatrechtliche Abmachungen stünden demgegenüber nicht 
zur Diskussion. Die Angaben in der Vorlage zuhanden der Urnenabstimmung 
vom 26. März 2006 bildeten lediglich Erläuterungen über den Inhalt des noch 
abzuschliessenden Baurechtsvertrags mit Privaten. Darauf könne deshalb nicht 
eingetreten werden. Zudem handle es sich nur um ungefähre Angaben. Die 
Erschliessungsfrage sei bereits im Rahmen der Quartierplanung umfassend 
geprüft worden. Deshalb stehe hier fest, dass die Erschliessung genügend sei. 
Die Auffassung der Gemeinde sei von den Gerichten geschützt worden. Auf 
diese Rüge könne nicht eingetreten werden. Betreffend Schallimmissionen von 
der …bahn werde die entsprechende Auflage gemacht. Das Gesamtkonzept für 
die Freiraumgestaltung liege vor (Plan vom 14. Februar 2011). Dieser 
entspreche den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans, auch wenn im 
Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen seien. Diese Eingriffe müssten für 
eine 
haushälterische 
Nutzung 
des 
Bodens 
gemacht 
werden. 
Im 
Umgebungsplan vom 14. Februar 2011 werde der Kinderspielplatz dargestellt. 
Der Spielplatz liege zwar am oberen Ende der Überbauung, sei aber gut 
besonnt und werde nicht vom Fahrverkehr gefährdet. Die verhältnismässig 
grosse Distanz zu den unteren Häusern mit entsprechender Höhendifferenz 
könne mit dem vorgesehenen Schräglift leicht überwunden werden. Zudem 
lasse sich der Platz leicht verlegen, falls es später zu einem Konflikt mit der dort 
noch möglichen unterirdischen Garage kommen sollte. Ausgangspunkt für die 
Beurteilung der Hangsicherung sei Art. 79 KRG. Die Bauherrschaft sei ihren 
diesbezüglichen Obliegenheiten zumindest formell nachgekommen. Dazu sei 
die Stellungnahme der … AG zum Baugrubensicherungskonzept sehr instruktiv. 
Darin werde die Dimensionierung der Anker und der Ausfachung sowie die 


Etappierung der einzelnen Aushubfelder nachvollziehbar aufgezeigt. Allerdings 
müsse die Bauherrschaft bis zum Baubeginn das Ausführungsprojekt der 
Baugrubensicherung anhand der aktuellen Pläne der Hochbauten und 
Untergeschosse vorlegen, mit der definitiven Dimensionierung der Vorkehren. 
Die Vorgaben seien bei der Projektrealisierung umzusetzen. Vorgängig sei 
dieses 
Ausführungsprojekt 
der 
Baugrubensicherung 
den 
betroffenen 
Einsprechern 
zur 
Stellungnahme 
zu 
unterbreiten 
(Auflage 
in 
der 
Baubewilligung).
k)
Gleichentags teilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung vom 31. Oktober 
2011 mit Bedingungen und Auflagen mit. Unter anderem wurde verfügt, dass 
der Baurechtsvertrag vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden müsse. 
Dessen Inhalt bilde integrierenden Bestandteil der Bewilligung. Die Wohnungen 
würden mit einer Erstwohnungspflicht belegt. Erforderlich seien 58 Parkplätze, 
projektiert seien 67, womit eine Reserve von neun Parkplätzen resultiere. Die 
Bauherrschaft müsse Schallimmissionen von der …bahn eindämmen. 
Spätestens innert zwei Monaten seit der rechtskräftigen Baubewilligung sei das 
Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung nachzureichen. Dieses werde den 
Einsprechern 
anschliessend 
zur 
Stellungnahme 
zugestellt. 
Vor 
der 
rechtskräftigen Baubewilligung dürfe mit dem Bau nicht begonnen werden.
3.
Am 
7. 
Dezember 
2011 
erhob 
die 
Erbengemeinschaft 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführerin) 
dagegen 
beim 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Bau- und 
Einspracheentscheides vom 31. Oktober 2011 und die Verweigerung der 
Baubewilligung. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
Zur Begründung machte die Beschwerdeführerin geltend, der BG Areal … fehle 
die Partei- und Prozessfähigkeit, weshalb auf das Baugesuch nicht hätte 
eingetreten werden können und die Gemeinde verpflichtet sei, das Baugesuch 
erneut auszuschreiben. Bevor auf das Baugesuch eingetreten werden könne, 
müssten die Gesellschafter die Kriterien aus dem Quartierplan und dem 
Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum Baurechtsvertrag erfüllen. Im 


Quartierplan 
werde 
die 
Erstwohnungspflicht 
vorgeschrieben. 
Ob 
die 
Gesellschafter der BG die Kriterien erfüllten, sei im Baubewilligungsverfahren 
zu prüfen. Danach könne die Gemeinde kaum mehr intervenieren. Hier erfüllten 
mehrere Gesellschafter die Kriterien nicht (fehlender Wohnsitz in …; zu wenig 
Gesellschafter; 
pro 
Ehepaar 
zwei 
Wohnungen). 
Weiter 
rügt 
die 
Beschwerdeführerin, bei Haus 6 liege der tiefste Punkt bei 1‘930.45 m.ü.M. Die 
Gebäudehöhe dürfe 13 m betragen, dementsprechend sei die korrekte 
Höhenlage des höchsten Punktes des Daches bei 1‘943.45 m anzusetzen. Der 
höchste Punkt sei aber mit 1‘944.60 m.ü.M. angegeben. Das Gebäude sei 
somit zu hoch. Bei Haus 5 liege der tiefste abgegrabene Punkt bei 1‘918.85 
m.ü.M. Der höchste Punkt müsse sich auf 1‘931.85 m.ü.M. belaufen und nicht 
auf 1‘933.00 m. Der Sockelbonus dürfe nicht gewährt werden. Hier handle es 
sich nicht um einen gesondert gegliederten Gebäudeteil. Art. 13 QPB 
beschränke Abgrabungen und Aufschüttungen auf ein Minimum. Bei Haus 6 
werde aber massiv abgegraben und aufgeschüttet, dies summiere sich auf ca. 
5 m. Zudem würden wuchtige, dreifach übereinander gestaffelte Stützmauern 
realisiert. Die Stützmauer erstrecke sich in den Grenzbereich zur Parzelle 1881 
hinein. Damit wirke der Gebäudekörper von Haus 6 bedeutend wuchtiger und 
steiler als wenn das gewachsene Terrain belassen würde. Auch auf der 
Nordostseite von Haus 6 würden Aufschüttungen und Abgrabungen mit 
Stützmauern von 3 m und 1.5 m Höhe gesichert. Auch auf der Südwestfassade 
von Haus 5 werde abgegraben. Die Abgrabungen seien am höchsten Punkt 4.6 
m tief. Auf der Nordostfassade von Haus 5 müsse mit einer Stützmauer von ca. 
3 m Höhe gesichert werden. Dies sei nicht nötig. Auch massive Abgrabungen. 
Und Aufschüttungen bei den anderen Häusern seien nicht nötig. Weiter macht 
die Beschwerdeführerin geltend, die geplanten Sockelgeschosse seien 
unzulässig und verletzten Art. 10 Abs. 3 QPB, der klar besage, dass die 
Sockelgeschosse höchstens ein Geschoss aufweisen dürften. Des Weiteren 
rügt die Beschwerdeführerin, die AZ wäre nur eingehalten, wenn Art. 8 Abs. 2 
QPB eingehalten werde. Dies sei nicht der Fall, weswegen die zulässige AZ 
von 0.5 überschritten sei. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin die 
ungenügende Baugrubenuntersuchung und Hang- und Baugrubensicherung. 


4.
Am 
16. 
Januar 
2012 
beantragte 
die 
Gemeinde 
… 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. Zur Begründung hält sie fest, die Argumentation der 
fehlenden Rechts- und Handlungsfähigkeit der Erbgemeinschaft sei nicht 
stichhaltig 
und 
erweise 
sich 
insbesondere 
als 
formalistisch. 
Das 
Baubewilligungsverfahren 
diene 
lediglich 
dazu, 
festzustellen, 
ob 
dem 
eingereichten Gesuch aus Sicht des öffentlichen Bau- und Planungsrechts 
irgendwelche Hindernisse entgegenstünden. Sei dies nicht der Fall, müsste die 
Baubewilligung erteilt werden, unbesehen davon, ob das Bauvorhaben mit 
anderen öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Bestimmungen vereinbar 
sei. Deswegen sei irrelevant, ob das Projekt den Vorgaben des vom Souverän 
verabschiedeten Baurechtsvertragsentwurfs oder des Gesetzes über die 
Wohnbau- und Eigentumsförderung entspreche. Die Nichterfüllung der Kriterien 
könne allenfalls ein Grund sein, den Baurechtsvertrag mit den betreffenden 
Bewerbern nicht abzuschliessen bzw. keine Beiträge unter dem Titel „sozialer 
Wohnungsbau“ zu sprechen. Bei der Festlegung der Erstwohnungspflicht gehe 
es nur darum, dass die Wohnungen in vorgeschriebener Art und Weise durch 
Ortsansässige genutzt würden. Es sei unerheblich, ob diese begütert seien 
oder nicht und ob sie in der Gemeinde bereits Wohneigentum besässen und ob 
es für alle geplanten 24 Wohnungen genügend Gesellschafter gebe oder nicht. 
Zwar sei die BG und ihre Mitglieder auch nach Gründung nicht Eigentümer und 
nicht Baurechtsnehmer, doch habe sich die Baubehörde bereit erklärt, das 
Baugesuch zu behandeln. Zudem habe sich während des laufenden Verfahrens 
geklärt, welche Personen im Einzelnen als Bauherrschaft aufträten, nämlich die 
Mitglieder der BG Areal … Weil hier örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen 
seien, halte sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung und Auslegung 
durch die Gemeinde zurück. Art. 9 Ziff. 2 QPB definiere die maximal zulässigen 
Firsthöhen in m.ü.M. (zwischen 1‘902.00 und 1‘945.00 m.ü.M.). Diese 
quartierplanmässig festgehaltenen Maxima seien unstreitig überall eingehalten. 
Die Gesamthöhe von Häusern 2-6 dürfe (da horizontal gestaffelt) ab unterkant 
Geschoss 16 m betragen. Die Frage, ob sich der Sockel über zwei Geschosse 


erstrecken dürfe, spiele für die Ermittlung der Gebäudehöhe keine Rolle. 
Gemäss Praxis der Gemeinde sei der Einfahrtsbereich der Tiefgarage bei der 
Ermittlung der Höhe von Haus 1 nicht zu berücksichtigen. Somit seien auch hier 
die vorgeschriebenen 13 m eingehalten. Im bundesgerichtlichen Urteil vom 15. 
April 2004 i.S. … habe zwischen den verschiedenen Bauten kein gewachsenes 
Terrain 
mehr 
bestanden, 
sondern 
die 
dortigen 
Baukörper 
seien 
zusammenhängend in Erscheinung getreten, was hier eben nicht der Fall sei. 
Zwischen der Garageneinfahrt und dem Haus 1 liege eine klare optische Zäsur, 
welche durch das neue Terrain auf einer Länge von 5 m gebildet werde. Damit 
habe die Baubehörde den ihr hier zustehenden Ermessensspielraum nicht 
überschritten. Im Quartiergestaltungsplan seien Anordnung und Ausgestaltung 
der einzelnen Baukörper weitestgehend festgelegt worden. Damit habe sich das 
Verwaltungsgericht auseinandergesetzt und sei zum Schluss gekommen, die 
Gemeinde habe dem Grundsatz nach eine gute gestalterische Lösung für das 
schwierig zu überbauende Gebiet gefunden und dieses werde den gesetzlichen 
Anforderungen und den örtlichen Gegebenheiten gerecht. Das Bundesgericht 
habe dies am 13. April 2010 bestätigt. Hier könne es nur noch darum gehen, ob 
die einzelnen Baukörper auch im Detail den gestalterischen Vorgaben 
entsprächen. Andere Rügen müssten nicht mehr geprüft werden. Hier stünden 
noch die Sockel zur Diskussion. Weiter macht die Beschwerdegegnerin 1 
geltend, weil die sechs Häuser den gestalterischen Vorgaben zu genügen 
vermöchten, könne auch der AZ-Bonus von 10 % gewährt werden. 
Abschliessend hält die Beschwerdegegnerin 1 fest, die Gemeinde habe 
bezüglich 
Hang- 
und 
Baugrubensicherung 
die 
Nachreichung 
eines 
Ausführungsprojekts 
der 
Baugrubensicherung 
verlangt. 
Anhand 
des 
Ausführungsprojektes würde sich zeigen, welche zusätzlichen Abklärungen 
noch 
erforderlich 
seien. 
Jetzt 
könne 
auf 
diese 
Einwendungen 
der 
Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. Es sei sinnvoll und sachgerecht 
gewesen, zunächst abzuklären, ob die Bebaubarkeit des Areals im Sinne der 
Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt möglich sei, bevor zusätzliche 
aufwändige Abklärungen bezüglich Baugrund und Baugrubensicherung 


getroffen würden. Daraus erwüchsen der Beschwerdeführerin keine Nachteile. 
Dazu könnte sie noch einmal Stellung nehmen.
5.
Mit prozessleitender Verfügung vom 17. Januar 2012 gewährte der 
Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Ferner wurde 
die Vereinigung der Beschwerden R 11 126, R 11 127, R 11 128 und R 11 132 
verfügt.
6.
Am 20. Februar 2012 replizierte die Beschwerdeführerin und hielt an ihren 
Begehren fest. Betreffend Legitimation leide das Gesuch an einem 
ursprünglichen Mangel, der nicht geheilt werden könne. Die Parteifähigkeit 
hätte schon bei Einreichung des Gesuchs gegeben sein müssen. Das Bauamt 
hätte auf das Gesuch nicht eintreten dürfen. Daran ändere nichts, dass im 
Laufe des Verfahrens eine einfache Gesellschaft gegründet worden sei. Zudem 
entspreche die einfache Gesellschaft nicht den Vorgaben der Quartierplanung. 
Weiter führt die Beschwerdeführerin aus, es handle sich hier um gestaffelte 
Bauten. Die vorliegendenfalls etwas nach vorne geschobenen Sockel mit den 
darüberliegenden Terrassen und Balkonen liessen die Liegenschaften als 
Einheit, nicht als gestuft, wirken. Ansonsten enthielt die Replik keine neuen 
Vorbringen.
7.
Am 24. Februar 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 
Duplik.
8.
Am 13. März 2012 (Datum Poststempel) beantragte die BG Areal … 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung verwies sie auf die 
Stellungnahmen 
der 
Gemeinde 
und 
die 
bauherrenseitig 
verfassten 
Stellungnahmen, Erörterungen und Dokumentationen.
9.
In einer Eingabe vom 4. April 2012 nahm die … AG (Beschwerdeführerin im 
Verfahren R 11 127) noch zum Schreiben der Bauherrenvertretung vom 3. Mai 


2011 an die Gemeinde Stellung und hielt fest, daraus ergebe sich nichts zu 
Gunsten der Bauherrschaft.
10. a)
Mit Schreiben vom 15. Juni 2012 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ein 
Merkblatt bezüglich der „Baugesetz Praxen“, Stand 30. April 2012, zu den 
Akten nach. Darin ist unter anderem hinsichtlich Gebäudehöhe bestimmt, dass 
wenn zwischen der Garageneinfahrt und dem untersten Geschoss des 
Gebäudes ein Mindestabstand von 5 m entlang dem natürlichen Terrain 
eingehalten ist, die Gebäudehöhe vom Gebäude und nicht von der 
Garageneinfahrt gemessen werden kann.
b)
Auf Einwand vom 19. Juni 2012 der Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 11 
128 hin, das Merkblatt „Baugesetz Praxen“ sei aus dem Recht zu weisen, da 
das Merkblatt Stand 30. April 2012 erst nach Erteilung der Baubewilligung am 
31. Oktober 2011 erstellt worden sei, reichte die Beschwerdegegnerin 1 mit 
Schreiben vom 25. Juni 2012 ein weiteres Merkblatt zu den „Baugesetz Praxen“ 
ein, welches denselben Wortlaut in Bezug auf die Gebäudehöhe aufweist, 
jedoch vom September 2011 datiert. 
11.
Am 6. Juli 2012 führte das Verwaltungsgericht in für die Verfahren R 11 126, R 
11 127, R 11 128 und R 11 132 einen gemeinsamen Augenschein durch. Vorab 
wurden im Gemeindehaus das Vorprojekt vom 27. März 2008 sowie das 
Originalmodell in Augenschein genommen, bevor die Örtlichkeit des vorliegend 
angefochtenen Bauprojekts besichtigt wurde. Anwesend waren die Vertreter der 
Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer, Rechtsanwalt lic. iur. Thomas 
… (R 11 126), Rechtsanwalt Dr. iur. … (R 11 127), Advokat Dr. iur. … in 
Begleitung seiner Beschwerde führenden Gattin (R 11 128). Von der 
Erbengemeinschaft (R 11 132) nahm am Augenschein niemand teil. Von Seiten 
der Gemeinde war deren Rechtsvertreter Dr. iur. … zugegen sowie …, 
Bereichsleiter Hochbau im Bauamt der Gemeinde. Als Vertreter der 
Beschwerdegegnerin 2 nahmen … als Bauherrenvertreter und … teil. Als 
Auskunftsperson war sodann … (ehemaliger Bauchef der Gemeinde …, 


zwischen 1971 und 2011) anwesend. … wurde vom Vorsitzenden dazu befragt, 
wie die Haushöhe von Haus 1 vorliegend gemessen werde, da dieses über der 
Garageneinfahrt liege. … führte dazu aus, Art. 89 Abs. 1 BauG regle die 
Gebäudehöhe. Demnach ist die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des 
gewachsenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite zu messen bis zum 
höchsten Punkt des Daches. In Abs. 2 sei sodann bestimmt, dass bei seitlich 
gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten die Gebäudehöhe an 
jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln zu ermitteln sei. Die Gesamthöhe 
eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der 
Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe um höchstens 
3.0 m überschreiten. Zur Frage, was denn als zusammenhängend qualifiziert 
werde und ob sich dies auf das rein Optische beziehe oder auch unterirdisch 
sein könne, verwies der Befragte auf das Urteil des Bundesgerichts in Sachen 
…, in welchem die zwei Häuser als optisch getrennt erschienen. Die Praxis sei, 
so …, dass wenn eine Liegenschaft bzw. eine Garage und das darüber 
liegende Haus als zwei Gebäude erschienen, die Gebäudehöhe auch 
unterschiedlich bzw. separat gemessen werde. Wichtig sei, dass ein Abstand 
zwischen den verschiedenen Gebäuden optisch erkennbar sei. Vorliegend 
könne die Höhe der Garageneinfahrt folglich nicht zur Gebäudehöhe des 
Hauses 1 dazugerechnet werden, da die Garageneinfahrt bzw. das Garagentor 
und das Haus 1 optisch voneinander getrennt in Erscheinung träten. Diese 
Praxis bestehe in der Gemeinde bereits seit 10 bis 12 Jahren. Anschliessend 
wurde allen Anwesenden Gelegenheit erteilt, sich an Ort und Stelle auch noch 
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:


1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der Bau- und 
Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes … vom 31. Oktober 2011. 
Streitig und zu prüfen ist, ob der Gemeindevorstand das Bauvorhaben der 
Beschwerdegegnerin 2 zu Recht bewilligt hat. 
2.
Zunächst 
gilt 
es 
in 
formeller 
Hinsicht 
die 
Aktivlegitimation 
der 
Beschwerdegegnerin 2 zur Stellung des Baugesuches zu prüfen.
a)
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, bei der Einreichung des Baugesuchs 
und während der öffentlichen Auflage habe die Beschwerdegegnerin 2 noch 
nicht existiert und die einzelnen Gesellschafter hätten nicht festgestanden. Die 
Beschwerdegegnerin 2 sei erst am 26. Januar 2011 als einfache Gesellschaft 
gegründet worden. Eine einfache Gesellschaft sei nicht rechts- und 
handlungsfähig. Sie könne nicht Bauherrin und nicht Adressatin einer 
Baubewilligung sein. Bauherren und -berechtigte könnten nur die einzelnen 
Gesellschafter sein. Bei Verfahrenseinleitung sei keine Bauherrschaft 
vorhanden gewesen, was ohne neue Ausschreibung nicht geheilt werden 
könne. Für Nachbarn und Gemeinde müsse während der öffentlichen Auflage 
eruierbar sein, aus welchen Personen die Bauherrschaft bestehe. Auf das 
Baugesuch sei nicht einzutreten und die Gemeinde sei zu verpflichten, dieses 
erneut auszuschreiben.
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, grundsätzlich sei lediglich die 
Gemeinde 
daran 
interessiert, 
die 
Gesuchsteller 
zu 
kennen, 
weil 
Bauherrschaften nicht dazu verpflichtet werden könnten, Einsprechern 
ausseramtliche Entschädigungen zu zahlen. Indessen habe sich die Gemeinde 
damit nicht weiter befassen müssen, weil am 26. Januar 2011 die BG Areal … 
durch die Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrags auch noch formell 
gegründet worden sei. Es müsse genügen, dass die Zusammensetzung der 
Bauherrschaft 
bis 
zur 
Bewilligungserteilung 
bekannt 
sei, 
zumal 
im 
Bewilligungsverfahren weniger die Personen als das Bauprojekt im Vordergrund 
stünden. Die Wiederholung der Ausschreibung rechtfertige sich demnach nicht.


c)
Vorliegend trifft es zu, dass zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs und der 
öffentlichen Auflage bis 13. Januar 2011 nicht bekannt war, wer Mitglied der BG 
Areal … war. Trotzdem wurde das Baugesuch publiziert. Da in der Publikation 
als Bauherrschaft die BG Areal … vermerkt war, ist dies jedoch nicht zu 
beanstanden. In Art. 45 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO, BR 801.110) ist bestimmt, dass die Publikation die 
Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des Bauvorhabens, die 
betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare nach der Natur- und 
Heimatschutzgesetzgebung, 
die 
Auflagezeit, 
den 
Auflageort 
und 
die 
Einsprachemöglichkeit zu enthalten hat. Die Beschwerdegegnerin 1 war 
offenbar nicht der Ansicht, dass das Fehlen der Angaben über die einzelnen 
Mitglieder der Bauherrschaft ein Nichteintreten auf das Baugesuch zur Folge 
haben müsste. Als Folge von unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit 
offenkundigen materiellen Mängeln ist in Art. 41 ff. KRVO nicht etwa das 
Nichteintreten 
vorgesehen, 
sondern 
- 
in 
Nachachtung 
des 
Verhältnismässigkeitsprinzips - die Fristansetzung zur Vervollständigung 
respektive Verbesserung (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Wird jedoch ein Gesuch innert 
angesetzter Frist nicht vervollständigt oder verbessert, so gilt es als 
zurückgezogen (Art. 44 Abs. 3 KRVO). In casu wurde der geltend gemachte 
Mangel zwar erst nach Abschluss der ersten Auflage des Bauprojekts behoben, 
indem am 26. Januar 2011 die BG Areal … gegründet und deren Mitgliederliste 
der Gemeinde spätestens am 15. April 2011 eingereicht wurde. Die Unterlage 
wurden den Beschwerdeführern anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage 
vom 27. Mai bis 16. Juni 2011 bekannt gemacht. Diese haben dazu denn auch 
am 16. Juni 2011 Stellung genommen. Auf die nochmalige Zustellung der 
Unterlagen durch die Beschwerdegegnerin 1 am 27. September 2011 hin 
verzichtete die Beschwerdeführerin am 6. Oktober 2011 auf eine weitere 
Stellungnahme. Das Gericht gelangt gestützt darauf zur Auffassung, dass 
einerseits 
bezüglich 
der 
Zusammensetzung 
der 
Bauherrschaft 
der 
Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör gewährt wurde und andererseits, 
dass bei Erteilung der Baubewilligung sowohl der Beschwerdeführerin als auch 


der Beschwerdegegnerin 1 die Zusammensetzung der Bauherrschaft bekannt 
war, womit deren Interessen Genüge getan wurde. Ein weitergehendes 
Interesse daran, dass die Zusammensetzung der Bauherrschaft schon bei der 
ersten Auflage des Baugesuchs hätte bekannt sein müssen, ist nicht ersichtlich. 
Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt als nicht stichhaltig und ist 
folglich abzuweisen. 
3. a)
Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) 
dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden. "Bewilligen" bedeutet dabei, feststellen, dass dem 
Bauvorhaben kein baupolizeiliches Hindernis entgegensteht. Insbesondere 
muss das Bauvorhaben den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen 
Ordnungsvorstellungen und allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen 
Vorschriften entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und 
Bedingungen jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der 
Baubewilligung. Von einer blossen Polizeibewilligung kann nach neuerer 
Rechtsprechung aber nicht mehr die Rede sein, vielmehr wird neuerdings von 
einer raumordnungsrechtlichen bzw. gemischt polizeilich-planungsrechtlichen 
Bewilligung gesprochen. Der Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich 
motivierten 
Vorschriften 
(wie 
z.B. 
Gestaltungsvorschriften) 
den 
Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und Ermessensspielraum eröffnen, was im 
Polizeirecht unüblich ist (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 322 ff. mit zahlreichen Hinweisen auf 
die Rechtsprechung; VGU R 11 105).
b)
Bei den von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rügen, es müsse 
bekannt sein, dass die Gesellschafter die Kriterien, die sich aus dem 
Quartierplan und dem Baugesetz sowie der Urnenabstimmung zum 
Baurechtsvertrag ergeben, erfüllten, dass es sich um Wohnbauförderung mit 
staatlichen Mitteln handle, und dass die Wohnungsgrössen überschritten seien, 
handelt es sich nicht um Rügen der Verletzung von baupolizeilichen und 
planerischen Vorschriften, welche im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind. 


Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführerin, es handle sich bei der 
Begrenzung der Wohnungsgrösse um eine vom Gemeindesouverän erlassene 
materielle Bauvorschrift, trifft sodann nicht zu. Auf diese Rügen kann folglich 
nicht eingetreten werden.
4.
Zur Rüge der Beschwerdeführerin, die Aufschüttungen und Abgrabungen beim 
geplanten Bauprojekt seien massiv, ist festzuhalten, dass - wie von der 
Vorinstanz richtig ausgeführt - der Umgebungsplan datiert 14. Februar 2011 
den gestalterischen Vorgaben des Quartierplans in allen Teilen entspricht, auch 
wenn im Hang grössere Einschnitte zu verzeichnen sind. Das Gericht konnte 
sich denn auch anlässlich des Augenscheins vom 6. Juli 2012 überzeugen, 
dass die gerügten Abgrabungen und Aufschüttungen aufgrund des steilen 
Geländes unumgänglich und hinsichtlich einer haushälterischen Nutzung des in 
der Gemeinde raren Baulands zudem unvermeidlich sind. Die Beschwerde ist 
damit auch in diesem Punkt unbegründet. 
5. a)
Ihre Rüge, die Sockelgeschosse der Häuser 2-6 dürften lediglich ein Geschoss 
aufweisen, stützt die Beschwerdeführerin sodann einerseits auf Art. 10 Abs. 3 
der Quartierplanbestimmungen (beschlossen vom Gemeindevorstand am 13. 
Oktober 2008, in Rechtskraft erwachsen am 13. April 2010 [QPB]), anderseits 
auf das Vorprojekt vom 27. März 2008, welches die Grundlage des 
Quartierplans gebildet habe (Art. 5 Abs. 2 QPB), und letztlich auf die Tatsache, 
dass durch die übermächtigen und überproportionalen Sockel nicht mehr von 
einer guten Gestaltung der Bauten gesprochen werden könne, und dass es in 
der Umgebung keine solchen Sockel gebe. 
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, mit Art. 10 Abs. 3 QPB habe 
man die Staffelung der einzelnen Gebäude beschränkt, um zu vermeiden, dass 
die einzelnen Bauten in mehrere Teile aufgegliedert würden und dadurch ein 
unruhiges Gesamtbild entstehe. Darum habe man die Formulierung "maximal 
eine Stufe" gewählt. Weil Staffelungen auch anders erfolgen könnten, habe 
man mit dem Klammerbegriff "Sockelgeschoss" zum Ausdruck gebracht, dass 


diese Staffelung eben nur im Sockelbereich und nicht etwa zusätzlich in oberen 
Geschossen erfolgen dürfe. Damit habe die Gemeinde das ihr hier zustehende 
Ermessen nicht überschritten. Die Sockel träten nur untergeordnet in 
Erscheinung und wahrten das Verhältnis zu den Hauptgebäudekörpern.
c)
In Art. 10 Abs. 3 QPB ist bestimmt, dass in der Höhe gestaffelte Bauten 
maximal 1 Stufe (Sockelgeschoss) aufweisen dürften. Das Gericht erachtet 
gestützt auf diesen Wortlaut die im Vergleich zur Beschwerdeführerin weiter 
gefasste Auslegung dieser Bestimmung durch die Beschwerdegegnerin 1 als 
richtig. Demnach ging es beim Erlass dieser Bestimmung darum, lediglich eine 
Stufe bei in der Höhe gestaffelten Bauten zuzulassen, unabhängig von der 
Anzahl der in dieser Stufe befindlichen Geschosse. Auch aus dem Vorprojekt 
lässt sich – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – nichts 
Gegenteiliges ableiten. Selbst wenn das Vorprojekt der Bestimmung von Art. 10 
Abs. 3 QPB widersprechen sollte, wäre dieses durch den rechtskräftigen 
Quartierplan (Art. 10 Abs. 3 QPB) im Sinne dieser Bestimmung entsprechend 
abgeändert worden. Massgebend für die Beurteilung der diesbezüglich 
aufgeworfenen Rechtsfrage ist somit Art. 10 Abs. 3 QPB im Sinne der 
vorstehend dargelegten Auslegung durch die Beschwerdegegnerin 1. Des 
Weiteren konnte sich das Gericht auch anlässlich des Augenscheins 
überzeugen, dass es in der Umgebung des hier zur Diskussion stehenden 
Bauprojekts diverse Bauten mit mehrgeschossigen Sockeln hat, weshalb sich 
die Beschwerde insgesamt auch in diesem Punkt als nicht stichhaltig erweist 
und abzuweisen ist. 
6.
Was die Rüge des Überschreitens der AZ betrifft, so bleibt festzuhalten, dass 
die AZ von 0.5 (ohne Bonus von 10 %) unbestrittenermassen nur eingehalten 
werden müsste, wenn Art. 8 Abs. 2 QPB nicht eingehalten wäre respektive die 
in der Zone geplanten Bauten keine Gewähr böten für eine gute Beziehung 
untereinander sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ebenso ist 
unbestritten, dass die AZ von 0.55 (mit Bonus von 10 %) durch die jetzt 
projektierten Bauten eingehalten sind. Das Gericht konnte sich anlässlich des 


Augenscheins, an welchem auch das Modell eingehend betrachtet werden 
konnte, überzeugen, dass sich das hier zur Diskussion stehende Bauprojekt 
optimal in die bauliche und landschaftliche Umgebung einfügt sowie eine gute 
Beziehung der geplanten Bauten untereinander besteht und damit der AZ-
Bonus von 10 % zu gewähren ist, womit Art. 8 Abs. 2 QPB - entgegen der 
Behauptung der Beschwerdeführerin - nicht verletzt wurde.
7.
Hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin monierten Überschreitung der 
Gebäudehöhe bei Haus 2-6 ist anzumerken, dass gemäss Art. 89 Abs. 2 i.V.m. 
Art. 86 Abs. 4 BauG die Gesamthöhe dieser Häuser, da horizontal gestaffelt, ab 
unterkant Geschoss 16 m betragen darf. Dies ist vorliegend eingehalten. Die 
Frage, ob im Sockel ein oder zwei Geschosse zulässig sind, spielt in diesem 
Zusammenhang – entgegen der Argumentation der Beschwerdeführerin - keine 
Rolle. Die Beschwerde ist folglich auch in diesem Punkt abzuweisen.
8.
Schliesslich ist zur Rüge betreffend fehlende Abklärung im Zusammenhang mit 
der Baugrubensicherung festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 
15 der Baubewilligung vom 31. Oktober 2011 die Auflage erlassen hat, wonach 
die Bauherrschaft das Ausführungsprojekt der Baugrubensicherung spätestens 
innert zwei Monaten seit rechtskräftiger Baubewilligung nachzureichen habe. 
Anschliessend wird das Ausführungsprojekt der Beschwerdeführerin zur 
Stellungnahme innert 20 Tagen zugestellt und es wird zudem publiziert. Vor der 
rechtskräftigen Baubewilligung darf des Weiteren mit dem Bau nicht begonnen 
werden, so die Auflage in Ziff. 15 der Baubewilligung. Damit besteht für die 
Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem Ausführungsprojekt der 
Baugrubensicherung erneut die Möglichkeit einer Stellungnahme sowie des 
Ergreifens von Rechtsmitteln. Die betreffenden Rügen im Rahmen des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
sind 
- 
soweit 
darauf 
mangels 
Gegenstandslosigkeit überhaupt eingetreten werden kann - somit abzuweisen. 
9. a)
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwerde 
gestützt auf die oben gemachten Ausführungen sowie gestützt auf das Resultat 


des Augenscheins vom 6. Juli 2012 gesamthaft abzuweisen ist, soweit darauf 
einzutreten ist. 
b)
Die Gerichtskosten von Fr. 5‘000.-- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG, BR 370.100) zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
c)
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
542.--
zusammen
Fr. 5‘542.--
gehen zulasten der Erbengemeinschaft und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.