gr_gerichte · A 2017 59 · 2018-08-31 · de

Kantons- und Gemeindesteuern (Eigenmietwert) | Einkommenssteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 17 59
4. Kammer 
Einzelrichter Racioppi und Hemmi als Aktuarin ad hoc
URTEIL
vom 31. August 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern (Eigenmietwert)


- 2 -
1.
Der in O.1._____ im Kanton X._____ wohnhafte A._____ ist Alleineigentü-
mer einer in der Gemeinde O.2._____ gelegenen Liegenschaft (Parzelle 
12-447, StWE-Nr. 50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links). Im 
Jahr 2014 wurde die Liegenschaft mit Verfügung vom 10. April 2014 vom 
damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden (heute: Amt für Immo-
bilienbewertung) im Zuge einer Revision neu geschätzt. Dabei wurde der 
Eigenmietwert für die 3.5-Zimmerwohnung auf Fr. 22'440.-- festgelegt.
2.
Die gegen diese Schätzungsverfügung erhobene Beschwerde beim dama-
ligen Amt für Schätzungswesen Graubünden blieb erfolglos und die be-
sagte Verfügung erwuchs mangels Weiterzugs des Beschwerdeentscheids 
ans Verwaltungsgericht von Graubünden in Rechtskraft.
3.
Am 6. November 2017 reichte A._____ die Steuererklärung 2016 für aus-
serhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbesitz 
oder Betriebsstätten im Kanton ein und legte dieser die Steuererklärung für 
die Steuerperiode 2016 des Hauptsteuerdomizils X._____ bei. Darin dekla-
rierte er für die 3.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ einen Ei-
genmietwert von Fr. 16'100.--. 
4.
In der am 10. November 2017 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 
erlassenen definitiven Veranlagungsverfügung setzte die Steuerverwal-
tung des Kantons Graubünden den Eigenmietwert für die besagte 3.5-Zim-
merwohnung in der Gemeinde O.2._____ ̶ gestützt auf die Revisions-
schätzung vom 10. April 2014 ̶ auf Fr. 22'400.-- fest. 
5.
Die dagegen erhobene Einsprache vom 15. November 2017 mit dem An-
trag auf Reduktion des Eigenmietwerts auf Fr. 17'500.-- wies die kantonale 
Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2016 vom 28. November 2017 ab.


- 3 -
6.
Am 21. Dezember 2017 erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) 
gegen diesen Einspracheentscheid Beschwerde ans Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und begehrte, der Eigenmietwert für die in 
O.2._____ gelegene Liegenschaft sei auf Fr. 17'500.-- zu reduzieren. Be-
gründend führte er aus, das Mehrfamilienhaus "B._____" sei 1976 erbaut 
und seither seien keine nennenswerten Investitionen getätigt worden. Die 
Liegenschaft liege eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern und 
die Besonnung sei von geringer Dauer. Das betreffende Haus beinhalte 
sieben Wohnungen, wovon vier Wohnungen fremdvermietet seien, womit 
Marktmieten vorlägen. Aus der Zusammenstellung der Immobilienverwal-
terin gehe per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 
17.81 pro Monat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung 
hochgerechnet eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. 
eine jährliche Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht 
habe sich der Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewe-
gen, weshalb für seine Liegenschaft ein Eigenmietwert zwischen 
Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-- resultiere. Er beantrage somit, dass der Ei-
genmietwert auf maximal 90 % der nachgewiesenen Marktmiete, also auf 
Fr. 17'500.--, angepasst werde.
7.
Auf Gesuch der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 19. Ja-
nuar 2018 hin sistierte der Instruktionsrichter mit Verfügung vom 22. Januar 
2018 das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen 
Urteils im Verfahren A 17 57. Mit Verfügung vom 4. Juni 2018 wurde die 
Sistierung aufgehoben.
8.
Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 beantragte die Steuerverwaltung 
des Kantons Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abwei-
sung der Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, der 
Beschwerdeführer habe die amtliche Schätzung vom 10. April 2014 akzep-
tiert, weshalb er die Korrektheit derselben im vorliegenden Verfahren nicht 
mehr anfechten könne. Dies würde dem Grundsatz von Treu und Glauben 


- 4 -
widersprechen. Folglich habe die Beschwerdegegnerin für die Bestimmung 
des Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die rechts-
kräftige amtliche Schätzung vom 10. April 2014 abgestellt. Der sich daraus 
ergebende Mietwert der 3.5-Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- entspreche 
dem Marktwert. Für die Beschwerdegegnerin habe keine Veranlassung be-
standen, vom Wert der erwähnten amtlichen Schätzung abzuweichen, zu-
mal es sich dabei um eine durchaus zeitnahe Schätzung gehandelt habe. 
Schliesslich könne sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG 
berufen, weshalb die Beschwerdegegnerin zu Recht den gesamten Eigen-
mietwert als Bemessungsgrundlage herangezogen und keinen entspre-
chenden Einschlag gewährt habe.
9.
Am 11. Juli 2018 führte der Beschwerdeführer replicando aus, dass er die 
damals vom Amt für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Be-
schwerde wegen Einschüchterung, unbekannten Kostenfolgen und Resi-
gnation nicht weitergezogen habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben 
daraus abzuleiten, sei nicht fair. Seine Eigenmietwertdeklaration wieder-
spiegle die effektive Marktmiete, was der eingereichte Mieterspiegel der Im-
mobilienverwalterin bestätige. Dieser Nachweis des Eigenmietwerts für 
seine Liegenschaft sei transparent, für alle nachvollziehbar und basiere auf 
keiner aufwendigen Schätzung mit irgendwelchen Vergleichsobjekten. Der 
aktuelle Mieterspiegel zeige schliesslich, dass die Drittmieten bzw. der dar-
aus abgeleitete Eigenmietwert für seine 3.5-Zimmerwohnung unverändert 
geblieben seien.
10.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 2. August 2018 un-
ter Verweis auf die von ihr eingereichte Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 
auf die Einreichung einer Duplik.
11.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Gemein-
desteuern 2016 vom 28. November 2017 sowie auf die eingereichten Be-


- 5 -
weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzel-
richterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet 
und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende verwal-
tungsgerichtliche Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperiode 2016, für 
welche der Beschwerdeführer mit Veranlagungsverfügung vom 10. No-
vember 2017 zur Zahlung von Fr. 1'035.-- an Kantonssteuern und Fr. 
1'151.-- an Gemeindesteuern, insgesamt somit Fr. 2'186.--, verpflichtet 
wurde. Würde der vom Beschwerdeführer beantragte Eigenmietwert von 
Fr. 17'500.-- berücksichtigt werden, läge der zu bezahlende Steuerbetrag 
bei gesamthaft Fr. 1'800.-- (Fr. 832.-- an Kantonssteuern, Fr. 968.-- an Ge-
meindesteuern). Aus der Differenz der genannten Steuerbeträge resultiert 
ein Streitwert von Fr. 386.--. Da dieser unter Fr. 5'000.-- liegt und die vor-
liegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die 
Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.
2.1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 28. November 2017 be-
treffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016, mit welchem die Beschwer-
degegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 15. No-
vember 2017 abgewiesen und gleichzeitig den Eigenmietwert der 3.5-Zim-
merwohnung in O.2._____ von Fr. 22'440.-- entsprechend der amtlichen 
Schätzung vom 10. April 2014 bestätigt hat. Ein solcher Entscheid kann mit 
Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden (vgl. Art. 50 
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern 
der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des 


- 6 -
Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.000] und Art. 29 
Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 
720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich 
aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von 
unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das 
kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier ̶ wie gesehen 
(vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) ̶ der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der 
vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden. Als formeller und materieller Adressat des an-
gefochtenen Einspracheentscheids ist der Beschwerdeführer berührt und 
weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 
Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist demnach einzutreten.
2.2.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin für die 
Festlegung des Eigenmietwerts der in der Gemeinde O.2._____ gelegenen 
3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf den Wert gemäss amtlicher Schätzung 
vom 10. April 2014 von Fr. 22'440.-- abgestellt hat oder ob der vom Be-
schwerdeführer geltend gemachte Mietwert von Fr. 17'500.-- massgebend 
ist.
3.
Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt 
steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder 
Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche 
Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz noch einen Aufenthalt ha-
ben, sind kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, 
wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 4 Abs. 1 StHG 
i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton nur für einen Teil des Ein-
kommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für die 
im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der seinem gesamten 
Einkommen und Vermögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). Vorliegend ist 


- 7 -
unbestritten, dass der in O.1._____ wohnhafte Beschwerdeführer in der 
Gemeinde O.2._____ eine Eigentumswohnung (Parzelle 12-447, StWE-Nr. 
50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links) besitzt und damit im Kan-
ton Graubünden sowie in der Gemeinde O.2._____ bezüglich der Kantons- 
und Gemeindesteuern der beschränkten Steuerpflicht untersteht.
4.1.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einmali-
gen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger 
Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung 
von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der 
Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteue-
rung des Eigenmietwerts von Grundstücken ausdrücklich vor. Als Grund-
lage der Wertfestsetzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG gilt 
der Marktwert (REICH/WEIDMANN, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar 
zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung 
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 
2017, Art. 7 Rz. 42 ff.).
4.2.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, 
insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung 
oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder Ge-
bäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nut-
zungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuerbar. 
Die Besteuerung des Mietwerts einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als 
Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt 
oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung steht (Eigenge-
brauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der 
Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter anderseits. Massgebend 
für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei 
grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der 
Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten 
erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Die Besteuerung des Eigenmietwerts 


- 8 -
basiert im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Der amt-
lich geschätzte Eigenmietwert beruht in der Regel auf der Vergleichsme-
thode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsobjekten in der 
engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermie-
tung erzielt werden könnte (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden [VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c). Die Werte der rechts-
kräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter Praxis des Ver-
waltungsgerichts des Kantons Graubünden grundsätzlich für die Steuer-
behörden verbindlich (vgl. VGU A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a, A 15 13 
vom 19. Januar 2016 E.2c, A 13 59 vom 4. März 2014 E.3c, A 10 29 vom 
23. April 2010 E.2, A 07 44 vom 22. Januar 2008 E.2, A 04 52 vom 19. 
Oktober 2004 E.2, A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; PVG 2002 Nr. 24, 2000 
Nr. 47, 1997 Nr. 37). Dies hat ̶ wie nachstehend dargestellt ̶ auch im 
konkreten Fall zu gelten. Wenn jemand die amtliche Schätzung ̶ wie vor-
liegend die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 ̶ akzeptiert, 
kann er später in einem anderen Verfahren die Korrektheit derselben nicht 
mehr anfechten. Dies widerspräche dem aus Art. 5 Abs. 3 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fliessenden 
Grundsatz von Treu und Glauben, welcher widersprüchliches und rechts-
missbräuchliches Verhalten verbietet. Wenn Grundeigentümer mit den 
amtlich geschätzten Werten ihrer Grundstücke nicht einverstanden sind, 
haben sie die amtliche Schätzung somit direkt mittels Einsprache beim Amt 
für Immobilienbewertung anzufechten (vgl. Art. 19 des Gesetzes über die 
amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]), wobei der Einspra-
cheentscheid des Amts für Immobilienbewertung gemäss Art. 20 IBG innert 
30 Tagen mittels Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten wer-
den kann. Wird die amtliche Schätzung akzeptiert, können die Grundei-
gentümer die Korrektheit derselben später nicht mehr anfechten. Indes 
steht es einer Partei ̶ insbesondere dann, wenn die 30-tägige Einsprache-
frist bezüglich der amtlichen Schätzung von Art. 19 Abs. 1 IBG verpasst 
wurde ̶ frei, jederzeit eine neue amtliche Schätzung zu verlangen (vgl. Art. 


- 9 -
12 IBG) oder den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung 
auf andere Weise zu erbringen. 
5.1.
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der 
Kantons- und Gemeindesteuern 2016 bzw. für die Bestimmung des Eigen-
mietwerts der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen 3.5-
Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ auf die amtliche Revisions-
schätzung vom 10. April 2014 abgestellt, wonach der Eigenmietwert der 
fraglichen Wohnung Fr. 22'440.-- beträgt. Aus den Akten geht zwar hervor, 
dass die besagte Revisionsschätzung vom heutigen Beschwerdeführer 
beim damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden mit Beschwerde 
vom 4. Mai 2014 (Eingang: 6. Mai 2014) angefochten wurde (vgl. be-
schwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2). Wie der Beschwerdeführer aller-
dings selbst einräumt, unterliess er es in der Folge, gegen den negativen 
Beschwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts vom 11. August 
2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zu 
erheben, worauf die Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 bzw. der er-
wähnte Beschwerdeentscheid in Rechtskraft erwuchsen. Damit hat der Be-
schwerdeführer ̶ wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt ̶ die 
Revisionsschätzung vom 10. April 2014 akzeptiert, weshalb er im vorlie-
genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend Kan-
tons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der besagten 
amtlichen Schätzung grundsätzlich nicht mehr anfechten kann. Vielmehr 
hätte er hierzu ̶ im Anschluss an die Erhebung der Beschwerde gegen die 
Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 ̶ auch den abschlägigen Be-
schwerdeentscheid des damaligen Amts für Schätzungswesen Graubün-
den beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anfechten müssen 
(vgl. Art. 13 des damaligen Gesetzes über die amtlichen Schätzungen 
[aSchG; BR 850.100]), was er aber nicht getan hat. Die Folgen dieses Un-
tätigbleibens muss sich der Beschwerdeführer zum eigenen Nachteil an-
rechnen lassen. Ferner ist vorliegend davon auszugehen, dass der Be-
schwerdeführer bereits mit Veranlagungsverfügung zur Kantons- und Ge-


- 10 -
meindesteuer 2014 und 2015 für seine in O.2._____ gelegene 3.5-Zimmer-
wohnung mit einem Eigenmietwert entsprechend der Revisionsschätzung 
vom 10. April 2014 verlangt wurde, zumal ̶ wie gesehen (vgl. vorstehend 
E.4.2) ̶ die Werte rechtskräftiger amtlicher Schätzungen gemäss konstan-
ter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden für die Steu-
erbehörden grundsätzlich verbindlich sind. Gegen diese Veranlagungsver-
fügungen unternahm der Beschwerdeführer nichts, jedenfalls zog er die 
Angelegenheiten nicht mit Beschwerde vor das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Vor diesem Hintergrund zielen die vom Beschwer-
deführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 
sinngemäss vorgebrachten Ausführungen, wonach das damalige Amt für 
Schätzungswesen Graubünden unberücksichtigt gelassen habe, dass das 
Mehrfamilienhaus "B._____" 1976 erbaut worden sei und seither keine 
nennenswerten Investitionen getätigt worden seien bzw. die Liegenschaft 
eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern liege und die Besonnung 
von geringer Dauer sei, ins Leere. Vielmehr hätten diese Vorbringen nach 
dem vorstehend Gesagten ebenfalls im auf das Beschwerdeverfahren vor 
dem damaligen Schätzungsamt folgenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren (vgl. Art. 13 aSchG) vorgebracht werden müssen, was 
der Beschwerdeführer indes unterlassen hat. Vor diesem Hintergrund hat 
die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Bestimmung des Eigenmietwerts 
der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen, in der Ge-
meinde O.2._____ gelegenen 3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf die amtli-
che Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt und den Eigenmiet-
wert auf Fr. 22'400.-- veranlagt. Was der Beschwerdeführer dagegen vor-
bringt, vermag ̶ wie nachstehend dargestellt ̶ nicht zu überzeugen.
5.2.
Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, dass das Mehrfamilienhaus 
"B._____" sieben Wohnungen beinhalte. Davon seien vier Wohnungen 
fremdvermietet, womit Marktmieten vorlägen. Für die Vermietungen dieser 
Wohnungen sei die C._____ AG in O.2._____ zuständig. Aus der ins Recht 
gelegten Zusammenstellung der erwähnten Immobilienverwalterin gehe 


- 11 -
per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 17.81 pro Mo-
nat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung hochgerechnet 
eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. eine jährliche 
Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht habe sich der 
Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewegen, weshalb für 
seine Wohnung ein Eigenmietwert zwischen Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-- 
resultiere. Er beantrage somit, dass der Eigenmietwert auf maximal 90 % 
der nachgewiesenen Marktmiete, also auf Fr. 17'500.--, angepasst werde. 
Hierzu gilt es zunächst festzuhalten, dass es dem Beschwerdeführer zwar 
̶ wie gesehen ̶ offen steht, den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen 
Schätzung auch ausserhalb des eigentlichen Schätzungsverfahrens bzw. 
nachdem die entsprechende amtliche Schätzung in Rechtskraft erwachsen 
ist, entweder mittels einer neuen amtlichen Schätzung oder auf andere 
Weise zu erbringen (vgl. vorstehend E.4.2 in fine). Keinesfalls reicht es 
aber aus, einen Mieterspiegel mit den Wohnflächen und Mietzinsen dritt-
vermieteter Wohnungen des Mehrfamilienhauses "B._____" einzureichen 
und zu behaupten, gestützt darauf lasse sich die für die Eigentumswoh-
nung des Beschwerdeführers erzielbare Marktmiete berechnen, ohne dar-
zulegen, inwiefern diese Wohnungen mit dem vorliegend interessierenden 
Objekt vergleichbar sein sollen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 
1 und 2). Dies zumal es sich bei den meisten vom Beschwerdeführer er-
wähnten Vergleichsobjekten um 1- bis 3-Zimmerwohnungen handelt, 
während es sich bei der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung ̶ 
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ̶ um eine 3.5-Zimmerwoh-
nung handelt (vgl. Bg-act. 1). Der Beschwerdeführer zeigt denn auch nicht 
auf, ob und inwiefern die im besagten Mieterspiegel aufgeführten Wohnun-
gen bezüglich des Ausbaustandards mit seiner Eigentumswohnung ver-
gleichbar sind. Der Umstand, dass der Mietzins der im 1. Obergeschoss 
liegenden 3-Zimmer-wohnung mit lediglich 66 m2 höher als derjenige der 
sich im 2. Obergeschoss befindlichen 3.5-Zimmerwohnung mit 91.20 m2 
ist, deutet eher darauf hin, dass es sich bei den vom Beschwerdeführer 
erwähnten Wohnungen hinsichtlich des Ausbaustandards gerade nicht um 


- 12 -
geeignete Vergleichsobjekte handelt. Ferner sind die im Mieterspiegel auf-
geführten Wohnungen auch deshalb wohl eher nicht mit der beschwerde-
führerischen Eigentumswohnung vergleichbar, da sich die fremdvermiete-
ten Wohnungen nicht auf demselben Stockwerk wie die 3.5-Zimmerwoh-
nung des Beschwerdeführers befinden (vgl. Bf-act. 1 und 2 sowie Bg-act. 
1). Im Übrigen kann festgehalten werden, dass die vom Beschwerdeführer 
angeführte höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegend irrelevant ist, zu-
mal sie sich auf dauernd selbstbewohntes Wohneigentum bezieht und eine 
solche Konstellation im konkreten Fall offensichtlich nicht vorliegt. Dement-
sprechend vermag die vom Beschwerdeführer ins Recht gelegte Berech-
nung des Eigenmietwerts von Fr. 17'500.-- den Eigenmietwert seiner 3.5-
Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- gemäss amtlicher Revisionsschätzung 
vom 10. April 2014 nicht in Zweifel zu ziehen. Schliesslich ist darauf hinzu-
weisen, dass gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden eine amtliche Schätzung eine erhöhte Beweis-
kraft für die darin enthaltenen Tatsachen aufweist, weshalb nicht ohne trif-
tigen Grund davon abzuweichen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amt-
liche Schätzung ist (VGU A 15 25 vom 24. September 2015 E.2c). Vorlie-
gend stützt sich die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- 
und Gemeindesteuern 2016 ̶ wie gesehen ̶ auf die amtliche Revisions-
schätzung vom 10. April 2014 und damit auf eine durchaus zeitnahe Schät-
zung. Auch vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdegegnerin 
kein Anlass, von den Werten gemäss der amtlichen Schätzung abzuwei-
chen. Folglich hat die Beschwerdegegnerin hinsichtlich Bestimmung des 
Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die amtliche 
Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt. 
5.3.
Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, dass er die damals vom Amt 
für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Beschwerde gegen die 
Schätzungseröffnung vom 10. April 2014 wegen Einschüchterung seitens 
eines kantonalen Schätzungsbeamten, unbekannten Kostenfolgen und Re-
signation nicht ans Verwaltungsgericht von Graubünden weitergezogen 


- 13 -
habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben daraus abzuleiten, sei nicht 
fair. Auch diese Vorbringen sind unbegründet. Denn der Beschwerdeführer 
hat seine Behauptung hinsichtlich der Einschüchterung im vorliegenden 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht ansatzweise mit Be-
weisen untermauert. Die betreffende Aussage ist vielmehr als unbelegte 
Schutzbehauptung und deshalb als unerheblich zu qualifizieren. Ebenfalls 
nicht zu hören ist der Einwand des Beschwerdeführers, er habe den Be-
schwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts wegen dem Kostenri-
siko nicht weitergezogen. Im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren trägt der Beschwerdeführer nämlich dasselbe Kosten-
risiko. Dies hat ihn jedoch nicht davon abgehalten, trotzdem gegen den Ein-
spracheentscheid der Beschwerdegegnerin betreffend Kantons- und Ge-
meindesteuern 2016 vom 28. November 2017 Beschwerde ans Verwal-
tungsgericht von Graubünden zu erheben. Schliesslich deutet die Aussage 
des Beschwerdeführers hinsichtlich der Resignation darauf hin, dass er 
sich mit dem besagten Beschwerdeentscheid des damaligen Amts für 
Schätzungswesen Graubünden und damit auch mit der Schätzungsverfü-
gung vom 10. April 2014 abgefunden hat. Wenn der Beschwerdeführer nun 
im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend 
Kantons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der er-
wähnten amtlichen Schätzung anficht, erweist sich dies ̶ wie gesehen (vgl. 
vorstehend E.4.2) ̶ als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glau-
ben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV. Damit geht auch diese Rüge des Beschwer-
deführers ins Leere.
6.1.
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 
dass der Beschwerdeführer den Gegenbeweis zu den Werten der amtli-
chen Schätzung vom 10. April 2014 weder im Einspracheverfahren noch 
im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht 
hat. Dementsprechend hat aber die Beschwerdegegnerin für die Veranla-
gung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu Recht auf den Eigen-
mietwert gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 10. April 2014 in der 


- 14 -
Höhe von Fr. 22'440.-- abgestellt. Der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 28. November 2017 erweist sich somit als rechtens, was zur Bestäti-
gung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 
führt. Selbstverständlich steht es dem Beschwerdeführer trotz des Aus-
gangs des vorliegenden Verfahrens frei, für künftige Steuerperioden schrift-
lich eine neue Schätzung im Sinne von Art. 12 IBG zu beantragen, um den 
von ihm behaupteten, tieferen Eigenmietwert seiner Liegenschaft zu bele-
gen.
6.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gegen die Gerichtskosten in der Höhe 
von Fr. 800.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerde-
führers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Auf-
gaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend 
kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Partei-
entschädigung zusteht.
Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
800.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
302.--
zusammen
Fr. 1‘102.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


- 15 -
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]