gr_gerichte · R 2013 108 · 2018-08-28 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 13 108
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Gross 
URTEIL
vom 28. August 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andrea Brüesch,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde O.1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Rechsteiner,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Das Gebiet E._____ mit der heutigen Bauparzelle Z.1._____ liegt in der 
Wohnzone 2 auf Gebiet der Gemeinde O.1._____ orographisch links der 
F._____. Seit der Fusion der Gemeinden O.2._____ und O.3._____ auf 
den 1. Januar 2018 zur Gemeinde O.1._____ trägt Parzelle Z.1._____ die 
Nummer Z.2._____.
2.
Am 13. Mai 1986 erliess der Gemeindevorstand O.3._____ den revidier-
ten Quartierplan E._____ vom 16. August 1974. Gemäss Bericht zur 
Quartierplanung vom 29. Juli 1985, Ziff. 2.4, wurde eine eigene, das 
heisst, von den Gemeindeanlagen unabhängige Wasserversorgung ge-
plant und gebaut. Die damals bestehenden ca. zwölf Häuser wurden 
durch diesen privaten Grundwasserbrunnen E._____ versorgt. 
3.
Gemäss der Vernehmlassung der Gemeinde O.1._____ im vorliegenden 
Verfahren bestehen im Gebiet E._____ derzeit 27 Wohnungen. 4 Woh-
nungen (Baugruppe A von C._____ und D._____) sind in Streit; für 5 wei-
tere Wohnungen (Baugruppen B und C von C._____ und D._____) sind 
die Baubewilligungen rechtskräftig erteilt, mit dem Bau aber noch nicht 
begonnen worden. Weitere bewilligte Projekte wurden nicht ausgeführt 
und die entsprechenden Bewilligungen sind untergegangen. 
4.
Am 10. Dezember 2010 gab der Gemeindevorstand bekannt, den Quar-
tierplan E._____ wiederum einer Revision unterziehen zu wollen. Ver-
schiedene Fragen, wie Verantwortlichkeit und Eigentum an Erschlies-
sungsanlagen und dergleichen sollten neu geregelt werden.
5.
Im Oktober 2012 konnte ein überarbeiteter Quartierplanentwurf aufgelegt 
werden. Dagegen erhobene Einsprachen wies der Gemeindevorstand ab 
und genehmigte den überarbeiteten Quartierplan am 8. April 2013. Dage-
gen erhobene Beschwerden wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid 


- 3 -
vom 13. Januar 2015, mitgeteilt am 16. April 2015, ab (VGU R 13 159). 
Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.
6.
Am 20. September 2012 ersuchten C._____ und D._____ die Gemeinde 
O.3._____, ihnen die Baubewilligungen für den Neubau der neun Einfami-
lienhäuser A1-A4, B1-B3, C1-C2 auf Parzellen Z.2._____ und 2535, 
Quartier E._____, in O.3._____, zu erteilen. 
7.
Gegen das Bauvorhaben Häuser A1-A4 auf Parzelle Z.2._____ erhoben 
u.a. A._____ und B._____, diese Miteigentümer je zur Hälfte an Parzelle 
Z.4._____ in E._____, am 29. Oktober 2012 Einsprache. Im Wesentlichen 
wurde geltend gemacht, die Bauparzelle sei nicht baureif, namentlich hin-
sichtlich der Wasserversorgung und im Übrigen widerspreche die beab-
sichtigte Nutzung der Zweitwohnungsinitiative.
8.
Mit Entscheid vom 27., mitgeteilt am 30. November 2012, wies die Bau-
kommission die Einsprachen ab und erteilte zugleich die nachgesuchten 
Bewilligungen. Die dagegen u.a. von A._____ und B._____ am 18. De-
zember 2012 erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand 
O.3._____ mit Entscheid vom 27., mitgeteilt am 28. Dezember 2012, ab. 
Das Bauvorhaben widerspreche Art. 75b BV nicht.
9.
Gegen die Baubewilligungs- und Einspracheentscheide erhoben u.a. 
G._____ sowie A._____ und B._____ (Beschwerdeführer im jetzigen Ver-
fahren R 13 108) am 30. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt. Die Beschwerdeführer A._____ und B._____ beantragten, der Ein-
spracheentscheid des Gemeindevorstands vom 27./28. Dezember 2012, 
der Entscheid der Baukommission vom 27./30. November 2012 und die 
gleichentags erteilte respektive C._____ und D._____ mitgeteilte Baube-
willigung seien vollumfänglich aufzuheben und es sei die Baubewilligung 


- 4 -
in Abweisung des Baugesuches vom 20. September 2012 zu verweigern. 
Beanstandet wurden von den Beschwerdeführern namentlich die unge-
nügende Erschliessung mit Wasser und die Nichtübereinstimmung mit der 
Zweitwohnungsgesetzgebung. Weiter rügten sie die Verletzung der 
Schutzraumpflicht, der Feuerpolizeivorschriften und der Ästhetikbestim-
mungen. Die Baugruppen A und B erfüllten die Anforderungen von Art. 73 
Abs. 1 KRG nicht. 
10.
Zu diesen Rügen schrieb die Gemeinde O.3._____ (Beschwerdegegne-
rin) in ihrer Vernehmlassung vom 14. März 2013, die Gestaltung der Bau-
ten in der näheren Umgebung schöpften die zulässigen Baumasse nicht 
aus. Sie dürften nicht als Massstab der guten Gesamtwirkung herangezo-
gen werden. Art. 73 Abs. 1 KRG verlange nicht eine Anbiederung an das 
Vorbestehende, sondern erlaube eine baulich-architektonische Entwick-
lung. Art. 42 Abs. 2 BG wolle Unterschreitungen der gesetzlich zulässigen 
Ausnutzung möglichst unterbinden, um dem Anliegen des haushälteri-
schen Umgangs mit den Bodenressourcen und der Forderung nach ver-
dichtetem Bauen nachzuleben. Die feuerpolizeiliche Bewilligung für die 
Gebäude A1-A4 liege vor. Das Projekt sei bewilligt worden. In der Bau-
gruppe A1-A4 müssten keine Schutzräume erstellt werden.
11.
Ähnlich argumentieren die Beschwerdegegner C._____ und D._____ in 
ihrer Vernehmlassung vom 15. März 2013.
12.
In ihrer Replik vom 12. April 2013 vertieften die Beschwerdeführer ihre 
Argumentation betreffend Verletzung der Schutzraumpflicht, ebenso die 
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in ihren Dupliken.
13.
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde des G._____ mit Entscheid 
vom 19. Februar 2013 ab. Die übrigen Verfahren, insbesondere R 13 108, 


- 5 -
wurden im gegenseitigen Einverständnis sistiert, bis das Bundesgericht 
die sich stellenden Grundsatzfragen zur Anwendung von Art. 75b BV be-
urteilt habe. 
14.
Am 30. August 2013 beantragten die Beschwerdegegner, die Beschwer-
de sei gutzuheissen, soweit die Beschwerdeführer eine Verletzung von 
Art. 75b BV geltend machten und die Baubewilligung sei mit der Auflage 
zu verbinden, dass die Häuser nur als Erstwohnungen oder als bewirt-
schaftete Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Im Übrigen sei die 
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
15.
Mit Entscheid vom 4. Oktober 2013 (1C_286/2013) hiess das Bundesge-
richt die Beschwerde des G._____ gut und wies die Sache zur Beurtei-
lung mit den übrigen, sistierten Verfahren in gleicher Sache (R 13 28 und 
108) an das Verwaltungsgericht zurück.
16.
Nach Kenntnisnahme des bundesgerichtlichen Entscheides 1C_286/2013 
erklärten die Beschwerdegegner C._____ und D._____ am 14. November 
2013 gegenüber dem Verwaltungsgericht, anstelle von Zweitwohnungen 
Erstwohnungen erstellen zu wollen. Der verwaltungsgerichtliche Instrukti-
onsrichter forderte die Baukommission O.3._____ auf, die Nutzungsände-
rung im ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Die Baukom-
mission publizierte in der Folge die Zweckänderung der Wohneinheiten 
als Projektänderung vom 20. März bis 9. April 2014. 
17.
Am 8. April 2014 erhoben A._____ und B._____ bei der Baukommission 
Einsprache mit dem Antrag, auf die publizierte Projektänderung (Erstel-
lung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen für die Baugruppen A-C) sei 
nicht einzutreten, eventualiter sei das Gesuch vollumfänglich abzuweisen, 
eventualiter sei die Angelegenheit zur Einreichung eines umfassenden 


- 6 -
Baugesuchs an die Bauherrschaft zurückzuweisen. Weiter beantragten 
sie, auf Kosten der Bauherrschaft Gutachten betreffend die Erschlies-
sungskapazität und die Löschwasserversorgung erarbeiten zu lassen. 
Weiter solle die Bauherrschaft verpflichtet werden, Finanzierungs- und 
Realisierungspläne vorzulegen. 
Zur Begründung wurde angeführt, das Baugesuch bestehe aus einem 
schlichten Schreiben vom 14. November 2013, worin die Absicht kundge-
tan werde, „sämtliche geplanten Wohnungen als Erstwohnungen" nutzen 
zu wollen. Eine Begründung fehle, namentlich vermisse man Ausführun-
gen zur Belastung der bestehenden Wasserversorgung durch die intensi-
vere Nutzung als Dauerwohnungen. Zudem seien die Baugrundstücke 
nicht baureif und zwar unter sämtlichen Aspekten der Erschliessung. Ge-
rade wenn Erstwohnungen erstellt werden sollten, müssten höhere Ver-
sorgungskapazitäten gewährleistet werden. Solange die Erschliessungs-
anlagen nicht tatsächlich vorhanden seien, dürfe ein Bauvorhaben nicht 
bewilligt werden. Da die Nachfrage nach Erstwohnungen erfahrungs-
gemäss gering sei, sei die Bauherrschaft überdies zu verpflichten, einen 
Finanzierungs-/Bedarfsnachweis zu erbringen.
18.
In ihrer Stellungnahme vom 2. Juni 2014 beantragten C._____ und 
D._____ (Bauherrschaft), sämtliche Einsprachen kostenfällig abzuweisen 
und die nachgesuchte Projektänderung zu bewilligen.
Dem Antrag der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei um einen Bericht 
zu ergänzen, hielt die Bauherrschaft entgegen, es sei beabsichtigt, Erst-
wohnungen an Stelle von Zweitwohnungen zu erstellen. Gegenüber der 
Stammbaubewilligung seien keine baulichen Änderungen beabsichtigt. 
Die Vorhaben seien klar erkenntlich und weitere Begründungen oder Aus-
führungen seien nicht notwendig. Der Bauherrschaft zu unterstellen, sie 
beabsichtige keine oder lediglich eine teilweise Realisierung des Bauvor-
habens, entbehre einer Grundlage. Es liege kein Grund vor, das Projekt-


- 7 -
änderungsgesuch, das lediglich die Änderung in der Nutzung ohne bauli-
che Änderungen beinhalte, zu sistieren. Das verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren sei gerade deshalb sistiert worden, um die erforderliche Baubewil-
ligung für Erstwohnungen einzuholen. Massgebend sei zurzeit für die Be-
urteilung die bundesrätliche Verordnung über den Zweitwohnungsbau; ein 
Abwarten der Inkraftsetzung des Zweitwohnungsbaugesetzes sei nicht 
nötig. Bestritten wurde eine Umgehungsabsicht. Die Bereitschaft, eine 
Nutzungsbeschränkung bei den Erstwohnungen zu akzeptieren, werde 
wiederholt. Die pendente Quartierplanrevision stehe einer Baubewilli-
gungserteilung nicht entgegen. In Bezug auf die Erschliessung werde auf 
die bisherigen Entscheide der kommunalen Behörden verwiesen.
19.
Am 24., mitgeteilt am 25. Februar/10. März 2016, wies die Baukommissi-
on die Einsprachen ab und erteilte die nachgesuchten Baubewilligungen 
unter Auflagen. Die Baubewilligung wurde der Bauherrschaft gleichzeitig 
mit den Einspracheentscheiden mitgeteilt, den Einsprechern jedoch nicht. 
20.
Am 22. März 2016 erhoben die Beschwerdeführer gegen diesen Ent-
scheid der Baukommission beim Gemeindevorstand O.3._____ Einspra-
che. Sie beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids (Er-
stellung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen für die Baugruppen A-C) 
und die Sache sei an die Baukommission zurückzuweisen, damit der Ein-
spracheentscheid zusammen mit der Baubewilligung eröffnet werde. 
Eventualiter sei auf die publizierte Projektänderung nicht einzutreten, 
eventualiter sei sie abzuweisen und zur Einreichung eines umfassenden 
Baugesuches an die Baukommission zurückzuweisen.
In verfahrensmässiger Hinsicht wurde bemängelt, der Baubewilligungs-
entscheid sei den Einsprechern nicht zusammen mit dem Einspracheent-
scheid eröffnet worden. Weiter wird bemängelt, dass lediglich publiziert 
worden sei, die ursprünglich geplanten Wohnungen sollten an Stelle der 


- 8 -
Zweitwohnungsnutzung der Erstwohnungsnutzung zugeführt werden. 
Mangels Planunterlagen sei nicht prüfbar, ob das neue Baugesuch mit 
den Quartierplanbestimmungen übereinstimme. Es bedürfe neuer Pläne. 
Namentlich hinsichtlich Wasserversorgung und Löschwasserbereitschaft 
sei das Grundstück nicht baureif. Expertisen würden dies beweisen.
21.
In ihrer Stellungnahme vom 20. April 2016 zur Einsprache von A._____ 
und B._____ beantragte die Bauherrschaft, die Einsprache sei abzuwei-
sen. Formell werde beantragt, den Einsprechern die Baubewilligung zur 
Ergänzung der Einsprache zuzustellen. Damit werde das rechtliche Gehör 
gewahrt, eine Rückweisung an die Vorinstanz erübrige sich.
22.
Angesichts dreier Bundesgerichtsentscheide vom 3. Mai 2016, wonach im 
Falle von Baugesuchen von Erstwohnungen der Bedarf nach solchen ver-
tieft abzuklären sei, beauftragte der Gemeindevorstand das Bauamt, zu 
eruieren, wie hoch der Leerwohnungsbestand für Objekte des gleichen 
Typs sei. Zudem möge die Bauherrschaft abklären, ob potenzielle Käufer 
vorhanden seien und ob die geplanten Wohnungen aufgrund ihrer Lage, 
ihrer Art und ihrer Preise zum Verkauf oder zur Vermietung als Erstwoh-
nungen überhaupt in Frage kämen.
23.
Unter Hinweis auf die Wohnhäuser in E._____, die 2016 an zwei Familien 
veräussert wurden, und auf Wohnungen in der Überbauung H._____, die 
vermietet würden, stellte die Bauherrschaft am 10. Januar 2017 fest, es 
bestehe ein gewisser Bedarf an Erstwohnungen. Potenzielle Käufer wür-
den erst nach Vorliegen der Baubewilligungen gesucht. Mit dem Bau wer-
de erst begonnen, wenn Gewissheit über den Bedarf bestehe. Damit sei 
sichergestellt, dass keine leerstehenden Häuser gebaut würden.


- 9 -
24.
Am 19. Mai 2017 stellte das Bauamt den Einsprechern das Ergebnis der 
Erhebungen des Bauamtes vom 16. Mai 2016, die Stellungnahme des In-
genieurbüros I._____ vom 27. September 2016, die Stellungnahme der 
Bauherrschaft vom 10. Januar 2017 und die Baubewilligung vom 24. Fe-
bruar 2016 zur Stellungnahme zu. 
25.
A._____ und B._____ hielten in ihren Eingaben vom 8. Juni 2017 an ihren 
Anträgen gemäss Einsprache vom 22. März 2016 fest. Die ihnen am 19. 
Mai 2017 mitgeteilte Baubewilligung sei aufzuheben (sie hätten damit nun 
erstmals von der Baubewilligung vom 24. Februar 2016 Kenntnis erhal-
ten, weswegen fristgemäss nebst der Vernehmlassung auch eine Ein-
sprache gegen die Baubewilligung eingereicht werde). Im Weiteren wurde 
beantragt, bezüglich der Wassererschliessung sei eine Expertise in Auf-
trag zu geben, sowohl hinsichtlich Trink- als auch Löschwasser. Weiter 
habe die Bauherrschaft den Bedarfsnachweis für die geplanten Erstwoh-
nungen zu erbringen. Der Gemeindevorstand habe Abklärungen über die 
Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen 10 Jahren zu treffen sowie 
über die Handänderungen und Neuansiedlungen in diesem Zeitraum. 
Weiter hätten die Bauwilligen die Finanzierung nachzuweisen. Das Bau-
bewilligungsverfahren sei zu sistieren, bis im Rahmen der Zonenplanrevi-
sion über die Grösse der Bauzonen von O.3._____ entschieden sei.
26.
In ihrer Stellungnahme vom 25. September 2017 wiederholten C._____ 
und D._____ ihre Bereitschaft, eine Auflage in der Baubewilligung zu ak-
zeptieren, wonach mit dem Bau erst begonnen werden dürfe, wenn der 
Nachweis für Erstwohnsitznahmen erbracht worden sei. Ein Rechtsmiss-
brauch sei bei einem solchen Vorgehen auszuschliessen. Einer Sistierung 
des Baubewilligungsverfahrens bis zur Überarbeitung des Zonenplanes 
widersetzten sie sich.


- 10 -
27.
Am 11., mitgeteilt 28. Dezember 2017, wies der Gemeindevorstand 
O.3._____ die Einsprachen ab und bewilligte die nachgesuchte Änderung 
der Nutzung als Erst- anstelle von Zweitwohnungen. Als Auflage wurde 
verfügt:
Die Baubewilligung (der Baukommission) vom 24. Februar 2016 wird, um 
folgende Auflage ergänzt, bestätigt:
"Vor Baubeginn ist je Haus (A 1 bzw. A 2 bzw. A 3 bzw. A 4 bzw. B 1 bzw. B 2 bzw. B 3 
bzw. C 1 bzw. C 2) ein unwiderrufliches Kaufversprechen von Niedergelassenen oder 
Niederlassungswilligen (Wohnsitz) oder ein langfristiger, mindestens 5 Jahre nicht künd-
barer Mietvertrag mit Niederlassungswilligen oder Niedergelassenen (Wohnsitz) der 
Baubehörde vorzulegen. Mit dem Bau je Haus darf erst nach Baufreigabe durch die 
Baubehörde begonnen werden."
Der Gemeindevorstand erwog u.a., dass es sich hier nur um eine 
Zweckänderung für ein Bauvorhaben handle, das bereits ein Bewilli-
gungsverfahren durchlaufen habe. Darum seien keine weiteren Pläne 
notwendig, um das Baugesuch zu prüfen. Daran ändere die Überarbei-
tung des Quartierplans E._____ nichts. Dieser beinhalte hinsichtlich der 
zulässigen Wohnnutzung keine Änderungen. Die Beschwerdeführer hät-
ten schon 2012 gegen die Baugruppe A in Kenntnis sämtlicher Unterla-
gen Einsprache erheben können, was zum noch hängigen Verfahren vor 
Verwaltungsgericht geführt habe. Sie seien in ihren Rechten nicht einge-
schränkt worden.
Zwar sei die Mitteilung der Baubewilligung an die Beschwerdeführer am 
25. Februar/10. März 2016 unterblieben. Den Einsprechern sei die Bau-
bewilligung aber am 19. Mai 2017 eröffnet worden und sie hätten Gele-
genheit gehabt, sich dazu zuhanden des Gemeindevorstands zu äussern. 
Sie hätten den Inhalt der Baubewilligung prüfen und allfällige Beanstan-
dungen noch vor der Entscheidfällung durch den Gemeindevorstand an-
bringen können. Das rechtliche Gehör sei diesbezüglich nicht verletzt.
Ob eine Änderung der Grundordnung wegen zu grosser Bauzonen nötig 
sei, sei zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenordnung im fragli-


- 11 -
chen Gebiet in Betracht falle und die entsprechenden Interessen der 
Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so 
gewichtig seien, dass eine Plananpassung von vornherein auszuschlies-
sen sei. Zwar weise die Bauzone der Gemeinde O.1._____ eine beträcht-
liche Grösse auf, die eine Anpassung erforderlich erscheinen lasse. Vor-
liegend seien aber der Zonenplan 2007 überarbeitet und die Quartierpla-
nung E._____ 2013 revidiert worden. Somit sprächen offenkundige Inter-
essen der Planbeständigkeit und des Vertrauens in diese Pläne gegen ei-
ne Grundordnungsanpassung in E._____. Die Bauvorhaben seien im Üb-
rigen schon 2012 bewilligt worden und es gehe hier nur um eine Nut-
zungsänderung der geplanten und auf Gemeindeebene bewilligten Bau-
ten. Zudem werde die Wasserversorgungsanlage in E._____ 2017/2018 
saniert. Diese ziehe Beiträge der Quartierplangenossen nach sich. Eine 
Anpassung der Grundordnung an diesem Ort sei ungeeignet und mit den 
Grundsätzen des Vertrauensschutzes unvereinbar. Andernorts auf Ge-
meindegebiet gebe es genügend Auszonungspotenzial, wo der Vertrau-
ensschutz und die öffentlichen Interessen an der Anpassung der Grund-
ordnung nicht überwögen. Im konkreten Fall sei eine Gesetzesumgehung 
betreffend spätere Umwandlung von Erstwohnraum in Zweitwohnraum 
bei Akzeptanz der Auflage auszuschliessen. Für einen Finanzierungs-
nachweis und ein Realisierungskonzept bestehe keine gesetzliche Grund-
lage.
28.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ am 26. Januar 2018 betreffend 
Neubau Wohnhäuser A1-A4 auf Parzelle Z.2._____, Quartier E._____, 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und stell-
ten folgende Anträge:
1.
a) Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstands O.3._____ vom 11. Dezember 
2017 sowie die Baubewilligung des Gemeindevorstands O.3._____ vom 11. Dezember 
2017, beide mitgeteilt am 28. Dezember 2017, sowie der Entscheid der Baubehörde 
O.3._____ vom 11. März 2016 und die Baubewilligung der Baubehörde der Gemeinde 


- 12 -
O.3._____ vom 24. Februar 2016 seien vollumfänglich aufzuheben und es sei die Bau-
bewilligung in Abweisung des Baugesuches vom 20. September 2012 zu verweigern.
b) Eventuell sei die Sache in Aufhebung der vorgenannten Baubewilligungen und Ent-
scheide zur Einreichung umfassender Baugesuche zur Erstellung der geplanten Häuser 
als Erstwohnungen an die Bauherrschaft zurückzuweisen.
2. Eventuell sei die Streitsache in Aufhebung der in Ziff. 1.a) genannten Entscheide und 
Bewilligungen an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese aufzufordern, die folgenden 
Anordnungen zu treffen und Expertisen einzuholen: 
a) Expertise betreffend mangelhafte Erschliessungsanlagen und ungenügende Er-
schliessungskapazitäten für die vorgesehenen Bauvorhaben aufgrund der heutigen und 
absehbar künftigen baulichen Situation.
b) Expertise betreffend mangelhafter Löschwasserversorgung.
c) Der Bauherrschaft sei folgendes aufzuerlegen:
- Es ist der Nachweis zu erbringen, dass für die geplanten Wohnungen auch ein tatsäch-
 licher Bedarf besteht.
- Angaben zu potentiellen Käufern.
- Nachweis, dass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage, ihrer Art und ihres Preises zum 
 Verkauf oder zur Vermietung als Erstwohnungen überhaupt in Frage kommen.
d) Die Einspracheinstanz (Gemeindevorstand) habe folgende Abklärungen zu treffen:
- Bevölkerungsentwicklung der letzten 10 Jahre
- Neuzuzüge der letzten 10 Jahre
- Handänderungen bezüglich Erstwohnungen der letzten 10 Jahre
e) Zum Nachweis der Realisierungsmöglichkeiten des Bauvorhabens sei die Bauherr-
schaft aufzufordern, entsprechende Realisierungs- und Finanzierungspläne vorzulegen.
3. Subeventuell seien die sub Ziff. 2. aufgeführten Anordnungen und Expertisen vom 
Verwaltungsgericht selbst zu treffen resp. einzuholen.
4. Der vorliegenden Beschwerde sei im Sinne von Art. 53 Abs. 2 VRG aufschiebende 
Wirkung zu erteilen.
5. Das vorliegende Verfahren sei mit dem Verfahren R 13 108, eventuell auch mit den 
Verfahren R 13 28 und 13 83 zu vereinigen resp. gemeinsam zu behandeln.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für alle Verfahren zulasten der Beschwerde-
gegner.
Die Bauparzelle sei nicht ausreichend mit Wasser erschlossen. Schon 
2008 seien Sanierungsmassnahmen empfohlen worden. Für Erstwoh-
nungen müssten die Versorgungskapazitäten grösser als bei Zweitwoh-
nungen sein. Der Wohnraum habe sich in den letzten Jahren seit 2008 
praktisch verdoppelt. Selbst wenn die Planung rechtskräftig abgeschlos-
sen werde, müssten die Erschliessungsanlagen auch tatsächlich erstellt 
werden, damit die Erschliessung genügend sei. Zudem sei zwischenzeit-
lich eine Überbauung der L._____ AG mit zusätzlichem Wasserbedarf er-
folgt. Es habe im Mai 2017 einen Versorgungsengpass gegeben, welcher 
andauere. Die Gemeinde behaupte, 2017 sei eine Sanierung der Was-
serversorgungsanlage erfolgt. Dies stimme nicht. Weil die Gemeinde fi-


- 13 -
nanzschwach sei, könne die Sanierung möglicherweise nicht einmal reali-
siert werden. Die Bevölkerung vor Ort werde abnehmen. Es gebe keinen 
offensichtlichen Bedarf nach Wohnraum. Mit dem Zweckänderungsge-
such werde auf die Sistierung der angegebenen Nutzung spekuliert, wes-
halb die nachgesuchte Projektänderungsbewilligung und mithin die ganze 
Baubewilligung zu verweigern sei. Das von den Behörden erwähnte un-
widerrufliche Kaufversprechen, welches als Vehikel für die Sicherung der 
Erstwohnungsnutzung dienen solle, sei dem schweizerischen Recht nicht 
bekannt. Der Leerwohnungsbestand habe seit 2012 stark zugenommen. 
Ein langfristiger Mietvertrag umfasse in aller Regel einen Zeitraum von 
mindestens 10-15 Jahren. Ein nur fünfjähriger Mietvertrag vermöge eine 
Umnutzung in Zweitwohnungen nicht auszuschliessen. Die versproche-
nen Baufreigaben seien rechtswidrig. Es gebe keine gesetzliche Grundla-
ge dafür. In der Gemeinde liege ein offensichtlicher Bedarf nach Redukti-
on der heute bestehenden Bauzonen vor. Das Gebiet E._____ wäre of-
fensichtlich geeignet für Redimensionierungen. Es müsse einer Verdich-
tung der Bausubstanz nachgelebt werden, weshalb das öffentliche Inter-
esse an der wirtschaftlichen Nutzung der vorhandenen Baulandreserven 
entgegenstehenden Interessen vorginge. Es fehlten zudem eine Begrün-
dung sowie Ausführungen und Hinweise, wie die Realisierung erfolgen 
solle, auch, ob sie finanzierbar sei. Man wisse nicht, was sich bei perma-
nent genutzten Erstwohnungen für Auswirkungen auf die Erschliessung 
ergäben. Es seien neue Baugesuche einzureichen. Die Baubewilligung 
der Baukommission vom 24. Februar 2016 sei den Beschwerdeführern 
erst am 19. Mai 2017 zur Kenntnis gebracht worden, worauf am 8. Juni 
2017 erneut eine Einsprache gegen die Baubewilligung eingereicht habe 
werden müssen. Ein halbes Jahr später habe der Gemeindevorstand 
dann eine Baubewilligung erlassen, mit welcher er die frühere Baubewilli-
gung vom 24. Februar 2016 ersetzt habe. Ersetzen einer Baubewilligung 
bedeute materiell aber nichts anderes als die Aufhebung derselben und 


- 14 -
den Erlass einer neuen Bewilligung. Somit hätte der Gemeindevorstand 
die Einsprache materiell gutheissen müssen.
29.
In ihrer Vernehmlassung vom 21. März 2018 beantragte die Gemeinde 
O.1._____ (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei. 
Gegenstand des Verfahrens bilde die Stammbewilligung für die Baugrup-
pe A (A1-A4) vom 27. November 2012. Dagegen hätten die Beschwerde-
führer ein Rechtsmittel eingelegt, nicht aber gegen die Baugruppen B und 
C. Für die Baugruppe A könnten die erhobenen Rügen wie Baureife, Bau-
zonengrösse etc. geprüft werden, nicht aber für die Baugruppen B und C. 
Somit sei betreffend Baugruppen B und C wegen mangelnder Einhaltung 
des Instanzenzugs nicht auf die Beschwerde einzutreten. Zudem sei Ge-
genstand der Beschwerde die Projektänderungsbewilligung vom 11./ 28. 
Dezember 2017. Darin gehe es um die Zulässigkeit der Nutzungsände-
rung von Erst- anstelle von Zweitwohnungen. Auch hier richte sich die Be-
schwerde nur gegen Häusergruppe A auf Parzelle Z.2._____. Die Bau-
bewilligungen und Einspracheentscheide betreffend Baugruppen B und C 
seien in Rechtskraft erwachsen. Mit den Bauarbeiten für die Baugruppe A 
könne wegen der aufschiebenden Wirkung erst nach Abschluss des ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrens begonnen werden. Zudem fehlten noch 
die Sicherungsnachweise wegen der möglichen Umnutzung in Zweitwoh-
nungen seitens der Bauherrschaft. Zurzeit bestünden in E._____ 27 
Wohnungen, miterfasst seien darin die bereits realisierten Wohnungen 
der L._____ AG. Bewilligte Bauvorhaben seien die Baugruppen B und C 
(5 Wohnungen). Im Streit stünde die Baugruppe A (4 Wohnungen). Ande-
re Baubewilligungen seien erloschen. Auszugehen sei damit im Falle ei-
ner Realisierung aller Wohnungen der Gebrüder C._____ und D._____ 
und den bestehenden Wohnungen von total 36 Wohnungen. Würden pro 


- 15 -
Wohnung vier Personen angenommen, sei von einer Besetzung des Ge-
biets E._____ von rund 144 Personen auszugehen. 
Grundsätzlich unterliege der Erstwohnungsbau keinem Bedarfsnachweis. 
Diese Baufreiheit dürfe auch ein Investor beanspruchen. Immerhin habe 
das Bundesgericht in BGU 1C_158/2015 von 3. Mai 2016 Missbrauchspo-
tential geortet. Die Behörden hätten deshalb bereits im Baubewilligungs-
verfahren in Fällen, wo ernst zu nehmende Indizien für Gesetzesumge-
hungen vorlägen, die Angelegenheit genauer abzuklären. Indessen sei 
auch hier der gute Glaube zu vermuten. Nur wo eine berechtigte Vermu-
tung eines Verhaltens wider Treu und Glauben und die Absicht eines 
Rechtsmissbrauchs vorlägen, dürfe eine Bewilligung verweigert werden. 
Laut Verhältnismässigkeitsprinzip könne auch mittels Nebenbestimmun-
gen zur Baubewilligung ein Ziel erreicht werden, wenn sich die Verweige-
rung als nicht notwendig und die Nebenbestimmung als geeignet erwie-
sen, um das Ziel zu erreichen. Die Anzahl der Personen mit Wohnsitz in 
O.3._____ nehme tendenziell ab und der Leerwohnungsbestand zu. Es 
brauche keine Ausdehnung der Untersuchung. Eine Ausdehnung des Un-
tersuchungszeitraums führte offensichtlich zu keinem anderen Ergebnis. 
Ein Bedarf nach einer grösseren Anzahl Erstwohnungen, welche nicht für 
den Eigengebrauch, sondern für die Vermietung oder Veräusserung ver-
wendet werden wollten, sei nicht auszumachen. Dennoch habe die Bau-
herrschaft zugesichert, mit dem Bau erst zu beginnen, wenn die Vermie-
tung oder Veräusserung an einen Niedergelassenen gesichert sei. Des-
halb sei die Baufreigabe pro Haus erst zu erteilen, wenn entweder ein 
unwiderrufliches Kaufversprechen oder ein Mietvertrag mit mindestens 
fünfjähriger Laufzeit mit einem Niedergelassenen vorgelegt werde. Mit der 
offenen Formulierung des unwiderruflichen Kaufversprechens habe der 
Gemeindevorstand die Bauherrschaft nicht einschränken wollen. Es seien 
verschiedene rechtliche Lösungen denkbar zur Verhinderung von Geset-
zesumgehungen. Einem Investor, der einen fixen fünfjährigen Mietvertrag 


- 16 -
mit einem Niederlassungswilligen präsentiere, könnten kaum Umge-
hungsabsichten unterstellt werden. Beim angerufenen Bundesgerichtsur-
teil sei es um rund 40 Wohnungen gegangen, die als Erstwohnungen an-
stelle von Zweitwohnungen hätten genutzt werden wollen. Hier gehe es 
lediglich um vier Wohnungen. Die Verhältnisse hätten sich in E._____ 
nicht so geändert, dass Änderungen an der Bauzonengrösse vorzuneh-
men wären.
30.
Mit Verfügung vom 6. März 2018 schrieb der Instruktionsrichter des Ver-
waltungsgerichts die Beschwerden R 13 28 und R 13 83 als gegenstands-
los geworden ab. Hängig ist damit immer noch die Beschwerde von 
A._____ und B._____ (Beschwerdeführer im Verfahren R 13 108). 
31.
Am 27. März 2018 beantragten C._____ und D._____ (Beschwerdegeg-
ner), die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutre-
ten sei. Gemäss neuem Quartierplan E._____ sei eine Übernahme der 
Erschliessungsanlagen durch die Gemeinde erfolgt. Dies habe allerdings 
keinen Einfluss auf die Baureife. Die Verlängerung einer Baubewilligung 
sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Der Umstand, dass 
gemäss Baubewilligung eine Baufreigabe durch die Baubehörde vorbe-
halten sei, bedeute nicht, dass die Baubewilligung auf unbestimmte Zeit 
automatisch verlängert werde. 
32.
Am 22. Mai 2018 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträ-
gen fest. Es sei zutreffend, dass es um die Bewilligung für die Baugruppe 
A gehe, da die Beschwerdeführer als Anstösser davon unmittelbar betrof-
fen seien. Die Bauherrschaft habe keinen Nachweis betreffend Bedarf 
nach Erstwohnungen erbracht. Sollte wider Erwarten von einem seriösen 
Nachweis abgesehen werden, wäre es bei einer Bewilligungserteilung 


- 17 -
unabdingbar, klare Auflagen für eine Realisierung respektive Nutzung der 
Bauten zu verfügen. 
33.
Am 12. Juni 2018 hielten die Beschwerdegegner duplicando an ihren An-
trägen fest. Das Baugrundstück sei sehr wohl baureif. Es müsse kein hy-
drogeologischer Bericht bezüglich Ergiebigkeit des Grundwasserbrunnens 
eingeholt zu werden.
34.
Am 26. Juni 2018 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 
Anträgen fest.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt ist hier der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid 
des Gemeindevorstands O.1._____ vom 11./28. Dezember 2017, betref-
fend die von den Beschwerdegegnern beantragte Projektänderung, be-
stehend aus der Nutzungsänderung der geplanten Häuser A1-A4 in Erst- 
anstelle von Zweitwohnungen ohne bauliche Veränderungen. Die von der 
Baukommission O.1._____ zunächst ohne die betreffende Auflage erteilte 
Baubewilligung vom 24. Februar 2016 – welche den Beschwerdegegnern 
erst am 19. Mai 2017 zur Kenntnis gelangte – wurde vom Gemeindevor-
stand durch Hinzufügen der betreffenden Auflage (zur Vermeidung von 
Rechtsmissbrauch) materiell somit weitgehend bestätigt. Zuvor hatte die 
Beschwerdegegnerin die Stammbewilligungen für die hier alleine noch in-
teressierenden vier Wohnungen (Baugruppe A) auf Parzelle Z.2._____ 
schon mit Baubewilligungs-/Einspracheentscheid vom 27./28. Dezember 


- 18 -
2012 erteilt, wobei die Baubewilligungen für die Einfamilienhäuser A1-A4 
zufolge Anfechtung durch die Beschwerdeführer bis dato nicht in Rechts-
kraft erwachsen sind und daher immer noch einer gerichtlichen Überprü-
fung durch das hiesige Verwaltungsgericht zugänglich sind. 
Vorab zu beurteilen ist damit die Frage, ob die beabsichtigte Nutzungsän-
derung der Baugruppe A gemäss angefochtenem Baubewilligungs- und 
Einspracheentscheid (der Beschwerdegegnerin) vom 11./28. Dezember 
2017 mit dem Zweitwohnungsgesetz des Bundes (ZWG; SR 702) und der 
dazu entwickelten Rechtsprechung des Bundesgerichts vereinbar ist oder 
ob dies – trotz zusätzlicher Auflage – vorliegend nicht der Fall ist.
1.2.
Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Berührt sind beschwerdeführende Personen dann, wenn sie 
stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen sind und in ei-
ner besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streitgegen-
stand stehen (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse liegt 
vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer 
durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst werden kann 
(BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist 
die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des an-
gefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Im kon-
kreten Fall ist unbestritten, dass die Beschwerdeführer als Miteigentümer 
/Eigentümer der Parzelle Z.3._____ (neu Z.4._____) unmittelbare Nach-
barn der Bauparzelle Z.1._____ (neu Z.2._____) sind. Es ist daher nach-
vollziehbar, dass sie aufgrund ihrer räumlichen Nähe zu den geplanten 
vier EFH (Baugruppe A) bezüglich der vorgesehenen Nutzniessung, Er-
schliessung, Wasserkapazitäten, Aussichtveränderungen oder künftigen 


- 19 -
Baugestaltung im Quartier nachteilig davon berührt sein könnten, weswe-
gen sie ohne Zweifel ein schutzwürdiges Interesse haben, die angefoch-
tenen Entscheide sowie Bewilligungen auf ihre Rechtmässigkeit durch 
das Gericht überprüfen zu lassen. Überdies ist die Beschwerde vom 26. 
Januar 2018 auch frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen Rechts-
mittelfrist seit Mitteilung des angefochtenen Projektänderungsentscheids 
vom 11./28. Dezember 2017 beim sachlich, örtlich wie auch funktionell 
zuständigen Verwaltungsgericht erhoben worden, womit die formellen 
Voraussetzungen laut Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechts-
schrift), Art. 50 (Anfechtungsbefugnis) sowie Art. 52 Abs. 1 VRG (Frist-
wahrung) vorliegend allesamt erfüllt sind und deshalb auf die Beschwerde 
eingetreten wird. 
1.3.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass 
sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG 
herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich 
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige 
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. 
b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft 
demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei.
2.1.
In materieller Hinsicht gilt es, wie bereits erwähnt, vorab die Kernfrage zu 
beantworten, wie es sich mit der von der Beschwerdegegnerin bewilligten 
Projektzweckänderung (Nutzniessung an der Baugruppe A [EFH A1-A4] 
auf Parzelle Z.2._____ neu als Erst- anstatt als Zweitwohnungen) verhält, 
wobei die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) im August 2013 noch 
selbst einräumten, dass die nachgesuchte Baubewilligung – soweit die 
Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 75b BV geltend machten – 
noch mit einer Auflage zu verbinden sei, wonach die geplanten Häuser 
A1-A4 nur als Erstwohnungen oder als bewirtschaftete Zweitwohnungen 


- 20 -
genutzt werden dürften. In der Folge erliess die Baukommission die 
nachgesuchte Baubewilligung am 24. Februar 2016 mit Auflagen. Es folg-
ten danach die wegweisenden Bundesgerichtsurteile vom 3. Mai 2016 
(1C_158/2015, 159/2015 und 160/2015; alle den Kanton Wallis betref-
fend; mit Übersetzung in Pra 106 [2017] Nr. 17). Gestützt auf diese höch-
strichterlichen Erkenntnisse kam es zum angefochtenen Entscheid vom 
11./28. Dezember 2017, worin die Bewilligung zur Zweckänderung der 
Baugruppe A an die zusätzlich aufgestellte Auflage "der vorherigen Abga-
be eines unwiderruflichen Kaufversprechens oder Nachweises langfristi-
ger unkündbarer Mietverträge" geknüpft werden sollte, um so allfällige 
Gesetzesumgehungen im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsge-
setzgebung verhindern zu können. Für das Gericht stellt sich hier somit 
die Frage, ob diese Vorkehrungen (mittels nachträglich aufgestellter Auf-
lage) genügend sind, um vor Art. 75b BV und der diese Verfassungsbe-
stimmung im Detail präzisierenden Zweitwohnungsgesetzgebung des 
Bundes standzuhalten.
2.2.
Am 1. Januar 2016 sind das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen und 
die Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten. Das 
Department für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) hat dies-
bezüglich eine Vollzugshilfe für die Baubewilligungsbehörden zwecks ein-
heitlichen Vollzugs des ZWG/ZWV erlassen. Zur Problematik der Erst-
wohnungen wird in dieser Vollzugshilfe in Art. 7 'Erlaubte Wohnungen mit 
Nutzungsauflage' unter Abs. 1/2 'Neue Erstwohnungen bzw. den Erst-
wohnungen gleichgestellte Wohnungen und touristisch bewirtschaftete 
Wohnungen' wegleitend was folgt festgehalten:
Erstwohnungen: Neue Erstwohnungen und Erstwohnungen gleichgestell-
te Wohnungen können ohne weiteres bewilligt werden, sofern die Baube-
willigung mit einer entsprechenden Nutzungsbeschränkung bzw. -auflage 
versehen wird. Zu den Definitionen dieser Wohnungen siehe Art. 2 ZWG. 


- 21 -
Hinweis: Um allfälligen Missbräuchen vorzubeugen (wie z.B. im Fall, dass 
eine Person oder eine Unternehmung ein Baugesuch für eine Vielzahl 
von Erstwohnungen stellt, die den üblichen Bedarf an Erstwohnungen in 
der Gemeinde bzw. der Region offensichtlich übersteigen würden, so 
dass mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Gesuchen um Sistierung der Erst-
wohnungsauflage und entsprechend mit der Nutzung der Wohnungen als 
Zweitwohnungen zu rechnen wäre), hat die Baubehörde die Sache näher 
bezüglich Umgehung des ZWG zu prüfen (so BGE 142 II 206 = Urteil des 
Bundesgerichts 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016; 1C_158 und 160/2015).
2.3.
Gemäss Pra 106 (2017) Nr. 17 (betreffend "Leytron im Kanton Wallis" mit 
Bundesgerichtsurteil 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016 [frz. Originaltext]) ist 
die Baubewilligung dann zu verweigern, falls ein offensichtlicher Rechts-
missbrauch vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn der Bauherr angibt, die 
Liegenschaft, für die er um eine Bewilligung ersucht, als Erstwohnung zu 
nutzen, während diese Nutzung aufgrund der ungenügenden Nachfrage 
nach Erstwohnungen ausgeschlossen ist. Die Nachfrage nach Erstwoh-
nungen ist also eines der Kriterien bei der Prüfung, ob die Nutzung als 
Erstwohnung überhaupt möglich ist. Diesbezüglich ist auch die Anzahl der 
Wohnungen zu berücksichtigen, die am betreffenden Ort gleichzeitig auf 
den Markt gelangen sollen. Art. 14 ZWG regelt sodann die Sistierung bei 
Nutzungsbeschränkungen wie folgt (Abs. 1): Die Baubewilligungsbehörde 
sistiert auf Gesuch der Eigentümerin/des Eigentümers eine Nutzungsbe-
schränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 während einer bestimmten Dauer, wenn 
(lit. a) die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände – wie 
Todesfall, Wohnungswechsel oder Zivilstandsänderung – vorübergehend 
nicht eingehalten werden kann; oder (lit. b) die Eigentümerin/der Ei-
gentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolg-
los nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung gegen angemes-
senes Entgelt rechtmässig nutzen. Der Formulierung von Art. 14 Abs. 1 


- 22 -
lit. b ZWG birgt aber die Gefahr in sich, dass von vornherein auf die Sis-
tierung der angegebenen Nutzung spekuliert wird und im Ergebnis eine 
rechtsmissbräuchliche Gesetzesumgehung herbeigeführt werden könnte.
2.4.
Vor diesem Hintergrund des allgemeinen Verbots, die Grenze von 20 % 
des Zweitwohnungsanteils in einer Gemeinde zu überschreiten (vgl. Art. 6 
Abs.1, Art. 7 ZWG und Art. 2 Abs. 4 ZWV), kann nicht ausgeschlossen 
werden, dass gewisse Bauherren versucht sind, die Sistierung nach Art. 
14 ZWG zu umgehen, indem sie fälschlicherweise (bzw. wider besseres 
Wissen) angeben, ihre Bauten als Erstwohnungen oder sonst als der Öf-
fentlichkeit zur Verfügung stehende Touristenwohnungen zu nutzen. Um 
einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich aber nur, wenn 
von Anfang an klar ist, dass die geplanten Neubauprojekte nicht wie an-
gegeben genutzt werden können, namentlich wegen des ungenügenden 
Bedarfs an Erstwohnungen in der fraglichen Gemeinde für die Art von be-
troffenen Wohnobjekten und/oder bei anderen konkreten Indizien (Urteil 
des Bundesgerichts 1C_874/2013 vom 4. April 2014 E.4.5 und insbeson-
dere Pra 106 [2017] Nr. 17 E.2.2). Eine Rechtsumgehung – als besonde-
re Art von Rechtsmissbrauch – liegt dann vor, wenn eine Person die An-
wendung einer Bestimmung, die ein gewisses Ergebnis auferlegt oder un-
tersagt, umgeht und dieses Ergebnis mit einer anderen Norm auf an-
scheinend rechtmässigem Weg erzielt (BGE 132 III 212 E.4.1 = Pra 96 
[2007] Nr. 9). Die umgangene Bestimmung muss aber ungeachtet des 
rechtlichen Umgehungskonstrukts angewendet werden (vgl. BGE 134 I 65 
E.5.1 = Pra 97 [2008] Nr. 86; BGE 131 I 166 E.6.1). Im Zusammenhang 
mit Art. 75b BV und seinen Anwendungsbestimmungen geht es darum zu 
prüfen, ob der Bauwillige, der vorgibt, eine Erstwohnung – angesichts der 
Verfassungsnorm eigentlich zulässig – laut der Definition von Art. 2 und 3 
ZWG bauen zu wollen, nicht auf die Umgehung des aus Art. 75b BV und 
Art. 6 ZWG hervorgehenden Verbots abzielt und letztlich eine Zweitwoh-


- 23 -
nung erstellt. Genauso verhält es sich, wenn er gezielt von Art. 14 ZWG 
Gebrauch machen will, welcher es erlaubt, diese Nutzungsart zu sistieren, 
wenn überhaupt keine Nachfrage nach solchen Wohnungen zu einem 
angemessenen Preis besteht, obwohl die Bauherrschaft immer (oder 
neuerdings) vorgibt, nur noch Erstwohnungen (anstelle der ursprünglich 
geplanten Zweitwohnungen) bauen zu wollen. Bei solchen Konstellatio-
nen handelt es sich – nach Auffassung des Bundesgerichts laut Pra 106 
[2017] Nr. 17 E.2.4 in fine – um eine Rechtsumgehung im klassischen 
Sinne. Vertiefte Abklärungen durch die Baubehörden sind zur effektiven 
Bekämpfung der Missbrauchsgefahr infolgedessen unerlässlich (Kompe-
tenzzentrum Zweitwohnungen, Themenblatt 03.1 [ZWG] Bewilligung von 
Erstwohnungen in Ziff. 3.3 Version 01 / Dezember 2017; sowie URS 
HOFSTETTER-ARNET, Öffentliches Baurecht: Rechtsmissbräuchliche Um-
gehung von Art. 75b BV nur in offensichtlichen Fällen (www.bau-
immobilienrecht. 
ch/de/oeffentliches-
baurecht/news/detail/News/rechtsmissbrauch).
2.5.
Vorliegend gilt es demnach zu berücksichtigen, dass praktisch gleichzeitig 
mit den vier Einfamilienhäusern (EFH A1-A4) der Baugruppe A ebenfalls 
die bereits rechtskräftig bewilligten fünf Einfamilienhäuser (EFH B1-B3) 
der Baugruppe B und (EFH C1-C2) der Baugruppe C im selben Quartier 
auf den Markt kommen würden. Der Bedarf bzw. die Kaufaussichten nach 
dem Erwerb oder der Vermietung entsprechender Wohneinheiten bei die-
sem Wohntypus (EFH) erscheint dem Gericht damit jedoch offensichtlich 
gering zu sein, weil sich andernfalls die berechtigte Frage stellt, wieso die 
Bauherrschaft (Beschwerdegegner) die fünf schon 2016 rechtskräftig be-
willigten Wohnhäuser (EFH B1-B3 und C1-C2) in demselben Wohngebiet 
nicht schon längst erstellt und verkauft oder zumindest vermietet hat. Die 
ständige Wohnbevölkerung der Gemeinde O.3._____ lag am 31. Dezem-
ber 2016 bei 458 Personen, 204 Gebäuden und 339 Wohnungen, mit 


- 24 -
Leerbestand 12 Wohnungen per 1. Juni 2017 (Quelle: Statistik der 
Graubündner Kantonalbank [GKB] – "Durchblick 2017 - Graubünden in 
Zahlen", S. 34/35). Diese Angaben wurden durch die vertieften Abklärun-
gen sowie eigenen Nachforschungen der Baubehörde für das Jahr 2016 
noch bestätigt (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 22), worin 
ebenfalls von einem für die besagte Gemeinde O.3._____ sicherlich ho-
hen Leerwohnungsbestand von über 10 Wohnungen die Rede ist. Im Zeit-
raum von 2006 bis 2016 sank die Gesamtbevölkerungszahl in dieser Ge-
meinde zudem noch um -6.0 %, was einer Abnahme von rund 28 Perso-
nen entspricht. Für das Gericht ist es deshalb für die Gesamtbetrachtung 
der erteilten Baubewilligungen und deren Missbrauchspotential von ent-
scheidender Bedeutung, ob durch die zusätzlich eingeflochtene Auflage 
im Entscheid vom 11./28. Dezember 2017 zwecks Ergänzung/Anpassung 
der Baubewilligung vom 24. Februar 2016 die latente Gefahr eines 
Rechtsmissbrauchs tatsächlich erfolgswirksam als ausgeschlossen be-
trachtet werden kann. Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Be-
schwerdegegner erachten eine solche Gefahr anhand des Inhalts und der 
Formulierung der nachgeschobenen Auflage als gebannt. 
2.6.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts handelt es bei der fragli-
chen, ergänzenden Auflage zur Baubewilligung vom 24. Februar 2016 in-
dessen um einen untauglichen Versuch, einen möglichen 'objektivierten' 
Rechtsmissbrauch zu verhindern. Wie die Beschwerdegegner mit Schrei-
ben vom 10. Januar 2017 (vgl. deren Bg-act. 23) lediglich dartun konnten, 
seien im Jahre 2016 zwei Wohnhäuser an zwei Familien verkauft worden, 
welche diese als Erstwohnungen nutzten. Ausserdem seien in der Über-
bauung der L._____ AG mehrere Wohnungen als Erstwohnungen vermie-
tet worden und die Familie M._____ habe ihren festen Wohnsitz ebenfalls 
ins betreffende Wohnquartier verlegt. Im Weiteren sei der Landpreis im 
besagten Quartier aktuell tief, womit er sowohl für junge als auch ältere 


- 25 -
Kaufinteressenten erschwinglich sei. Dieser Argumentation der Be-
schwerdegegner vermag sich das Gericht nicht anzuschliessen. Zunächst 
ist festzuhalten, dass die Angaben der Beschwerdegegner bzw. Bauherr-
schaft sehr rudimentär und wenig detailliert ausgefallen sind. Die Projek-
tänderung ist mittels Briefes anstatt neuer Pläne nur schlecht unterlegt 
worden. Weiter ist für das Gericht nicht ersichtlich und unklar geblieben, 
ob die verkauften zwei Wohnhäuser Einfamilienhäuser (EFH) oder Mehr-
familienhäuser (MFH) sind, was für die Frage, ob es wirklich gleichartige 
Häuser und damit überhaupt miteinander vergleichbare Wohntypen sind 
oder nicht, von ausschlaggebender Bedeutung wäre. Immerhin lässt sich 
festhalten, dass die ins Feld geführten Wohneinheiten in der Überbauung 
der L._____ AG auf jeden Fall alles Wohnungen waren und folglich nicht 
als "gleichartig/-wertig" im Direktvergleich zu den vier EFH A1-A4 der Be-
schwerdegegner bezeichnet werden können. Ein Bedarf an vier zusätzli-
chen Einfamilienhäusern auf Parzelle Z.2._____ (Baugruppe A) erscheint 
dem streitberufenen Gericht umso unwahrscheinlicher, als diesem die 
Verhältnisse vor Ort aufgrund eines Parallelfalles mit Augenschein (VGU 
R 2016 60 + 87 vom 27. September 2017; mit Verzicht auf den Bau zwei-
er EFH auf Nachbarparzellen direkt östlich davon) selbst bestens bekannt 
sind. Die Auflage (mit Kaufversprechen) muss daher in der Realität als 
zahnlose Auflage bzw. nicht griffige Sicherungsmassnahme gewertet 
werden, um eine Umgehungsgefahr tatsächlich ausschliessen zu können. 
Dasselbe gilt bezüglich der verfügten Mietverpflichtung über fünf Jahre für 
Niedergelassene und/oder Familien auf der Suche nach kostengünstigem 
Lebens-/Wohnraum im besagten Aussenquartier der Gemeinde, da eine 
solche Zeitspanne als viel zu kurz taxiert werden muss, um effektiv er-
folgswirksam die Gefahr einer Gesetzesumgehung auf Dauer und nach-
haltig ausschliessen zu können.


- 26 -
2.7.
Daraus ergibt sich für das Gericht, dass aufgrund der erteilten Baubewilli-
gung vom 24. Februar 2016 der Baukommission bzw. des darauf basie-
renden Bestätigungsentscheids der Beschwerdegegnerin betreffend Pro-
jektänderung vom 11./28. Dezember 2017 mit Erstwohnungsauflage für 
die Baugruppe A eine überproportionale Anzahl von Erstwohneinheiten 
erstellt würde, die den üblichen Bedarf an Erstwohnungen in der besagten 
Gemeinde bzw. Region offensichtlich massiv übersteigen würde, so dass 
mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit mit vorhersehbaren Ge-
suchen um Sistierung der Erstwohnungsauflage – mit dem Ziel der Nut-
zung der zusätzlichen EFH A1-A4 als unzulässige Zweitwohnungen und 
neue Ferienhäuser – zu rechnen wäre. Der Tatbestand einer realistischen 
Gesetzesumgehung und demzufolge eines keinesfalls schützenswerten 
Rechtsmissbrauchs ist für das streitberufene Gericht damit hinreichend 
erstellt. Eine Überprüfung der übrigen Vorbringen und Einwände – wie 
ungenügende Erschliessung, mangelhafte Wasserversorgung, Bedenken 
hinsichtlich Ästhetik sowie Baugestaltung, Fragen zur Schutzraumpflicht, 
Ausnutzungsproblematik usw. – erübrigt sich damit, da die erteilten Bau-
bewilligungs- und Entscheide für die Baugruppe A bereits an den klaren 
Vorgaben im ZWG/ZWV und der Praxis des Bundesgerichts scheitern.
3.1.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Entscheid vom 27./28. Dezember 
2012 (Stammbewilligung) und der Entscheid vom 11./28. Dezember 2017 
(Projektänderung) betreffend die Baugruppe A mit ergänzender Erstwoh-
nungsauflage rechtlich nicht haltbar sind, sondern in einer Gesamtschau 
als offenkundig rechtsmissbräuchlich taxiert werden müssen. Dies führt 
im Ergebnis zur Gutheissung der Beschwerde vom 26. Januar 2018 und 
folglich zur Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen und Entscheide 
betreffend die Baugruppe A (Häuser A1-A4). Die bereits rechtskräftig be-
willigten Baugruppen B und C waren vorliegend nicht Beschwerdethema.


- 27 -
3.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig der Beschwerdegegnerin (½) sowie den Be-
schwerdegegnern (½) – diese beiden unter sich solidarisch haftend - auf-
zuerlegen. Dabei wird ermessensweise die Staatsgebühr auf insgesamt 
Fr. 5'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) – entsprechend der Komplexität des 
Falles und der langen Dauer des Verfahrens (2012-2018) – festgelegt. 
3.3.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerde-
gegner – nach demselben Verteil- und Haftungsschlüssel wie für die Ge-
richtskosten - die Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem 
für die 'notwendig verursachten Kosten' angemessen zu entschädigen. Es 
kann dabei auf die Honorarnoten des Anwalts der Beschwerdeführer vom 
31. Mai 2013 über Fr. 7'493.05 (bestehend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 
27.5 Std. à Fr. 240.--/Std. [Fr. 6'600.--] zzgl. Kleinspesen [Fr. 338.--] sowie 
Mehrwertsteuer 8 % [Fr. 555.05]) und vom 2. Juli 2018 über Fr. 7'072.-- 
(bestehend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 25.5 Std. à Fr. 240.--/Std. 
[Fr. 6'120.--] zzgl. Kleinspesen [Fr. 446.40] sowie Mehrwertsteuer 7,7 % 
[Fr. 505.60]), insgesamt Fr. 14'565.05 (inkl. MWST), abgestellt und diese 
Gesamtkostennote unverändert übernommen werden. In diesem Umfan-
ge haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner also noch 
je hälftig (= Fr. 7'282.525) eine Parteientschädigung an die anwaltlich ver-
tretenen und obsiegenden Beschwerdeführer zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Baubewilligungs-/Einsprache-
entscheid vom 27./28. Dezember 2012 (Stammbaubewiligungen für Bau-
gruppe A) sowie der Baubewilligungs-/Einspracheentscheid vom 11./28. 
Dezember 2017 (Projektänderung für Baugruppe A) werden aufgehoben.


- 28 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
604.--
zusammen
Fr. 5‘604.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde O.1._____ (½) sowie C._____ 
und D._____ (½), letztere untereinander solidarisch haftend, und sind in-
nert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben die Gemeinde O.1._____ (½) und C._____ und 
D._____ (½), letztere solidarisch haftend, A._____ und B._____ mit total 
Fr. 14'565.05 (inkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]