gr_gerichte · PZ 2006 17 · 2006-02-06 · de
Ausweisung bei Miete

Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot (ZPO 152/154)

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 06. Februar 2006
Schriftlich mitgeteilt am:
PZ 06 17
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz
Präsident Brunner
Aktuarin ad hoc
Zanetti
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In der Beschwerde
des E., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
die Verfügung des Kreispräsidenten Belfort vom 2. Januar 2006, mitgeteilt am 2.
Januar 2006, in Sachen der H., Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, gegen
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
betreffend Ausweisung bei Miete,
hat sich ergeben:

2
A.
H. als Vermieterin und E. als Mieter unterzeichneten am 15. resp. 28.
Februar 2005 einen Mietvertrag für die Zeit vom 1. April bis 30. Juni 2005 betreffend
eine 3 ½ -Zimmer-Wohnung (laut schriftlichem Mietvertrag), Casa R., S.
B.
Nach Ablauf dieses befristeten Vertrages blieb E. im Einverständnis
von H. weiter in der besagten Wohnung. Es wurde hierfür kein schriftlicher Vertrag
mehr abgeschlossen.
C.
Im Herbst 2005 forderte H. E. mehrfach auf, er solle demnächst aus-
ziehen oder einen neuen Mietvertrag für die Wohnung unterzeichnen, was E. ab-
lehnte. Zu einem unbekannten Datum kündigte H. im Beisein von Herrn D. von der
Schlichtungsstelle für Mietfragen, Tiefencastel, die Wohnung von E. auf den 30. No-
vember 2005. Am 21. November 2005 wandte sich H. an den Kreispräsidenten Bel-
fort, welcher mit E. am 30. November 2005 ein Gespräch führte und ihn dabei auf-
forderte, das Mietobjekt bis spätestens am 15. Dezember 2005 zu räumen, ansons-
ten ein Verfahren gegen ihn angestrengt werde.
D.
Mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 verlangte H. beim Kreisamt
Belfort die Ausweisung des Mieters aus ihrer Wohnung in der Casa R.. Der Kreisprä-
sident verfügte am 2. Januar 2006 (gemäss Amtsbefehl 2. Januar 2005) die Aus-
weisung von E. aus dem Mietobjekt bis zum 9. Januar 2006, unter gleichzeitiger
Androhung des Vollzugs mittels Polizeigewalt oder Ersatzvornahme. Die Kosten
des Verfahrens in Höhe von Fr. 470.50 wurden E. überbunden.
E.
Am 9. Januar 2006 wurde das Mietobjekt geräumt. E. reichte am 12.
Januar 2006 fristgerecht Beschwerde gegen die Ausweisungsverfügung vom 2. Ja-
nuar 2006 ein. Am 14. Januar 2006 ergänzte und begründete er die Beschwerde
auf Aufforderung des Kantonsgerichtspräsidiums. Er verlangte die Aufhebung der
Amtsbefehlsverfügung.
F.
In der Vernehmlassung vom 24. Januar 2006 nahm H. wie folgt Stel-
lung: Sie habe das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietdauer mit E. mündlich ver-
längert. Sie habe dies in einem schriftlichen neuen Mietvertrag regeln wollen, was
der Mieter abgelehnt habe. Daraufhin habe sie ihm den Vertrag mündlich auf den
30. November 2005 gekündigt. Als E. keine Anstalten zum Gehen gemacht habe,
habe sie es für nötig erachtet, den Kreispräsidenten um Erlass eines Amtbefehls
auf Ausweisung zu ersuchen. H. bringt vor, dass der Mieter in der Wohnung einige
Schäden verursacht habe und sie die Wohnung nach Auszug des Mieters selbst
noch zwei Tage lang habe putzen müssen.

3
G.
Der Kreispräsident Belfort machte in seiner Vernehmlassungsschrift
vom 24. Januar 2006 geltend, dass nicht genau ersichtlich sei, wogegen sich die
Beschwerde von E. richte. Ausserdem genüge die falsche Datierung der Verfügung
nicht als Beschwerdegrund. Weiter sei vom Gericht zu entscheiden, ob E. überhaupt
die Prozessführungsbefugnis zustehe.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochte-
nen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen einge-
gangen.
Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung :
1.
Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch
Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn je-
mand durch eine beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch
die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird. Ins-
besondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziffer 3 ZPO auch für
die Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreispräsidenten
kann gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde
geführt werden. E. reichte am 12. Januar 2006 Beschwerde gegen die Auswei-
sungsverfügung vom 2. Januar 2006 beim Kantonsgericht ein. In Analogie zu Art.
233 Abs. 2 ZPO ist in der Beschwerde gegen einen Amtsbefehl mit kurzer Begrün-
dung anzugeben, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abän-
derungen beantragt werden. Auf Aufforderung des Kantonsgerichtspräsidiums er-
gänzte und begründete E. am 14. Januar 2006 die Beschwerde. Offensichtlich ist -
wie vom Kreispräsidenten in seiner Vernehmlassung anerkannt wurde -, dass in der
angefochtenen Verfügung das Mitteilungsdatum unrichtig angegeben wurde (2. Ja-
nuar 2006 statt 2005; gemäss Poststempel am 3. Januar 2006 der Post übergeben).
Die am 12. Januar 2006 eingereichte Beschwerde erfolgte somit unter Berücksich-
tigung der Ergänzungen vom 14. Januar 2006 form- und fristgerecht.
2.
Prozessvoraussetzungen sind die Bedingungen des Eintretens auf die
Sache. Bei ihrem Fehlen muss das Gericht einen Nichteintretensentscheid fällen.
Sie müssen grundsätzlich von Amtes wegen geprüft werden. Die Prozessfähigkeit
ist Prozessvoraussetzung und stellt das Recht dar, den Prozess als Partei selbst
oder durch selbst bestellte Vertreter zu führen. Sie ist die prozessuale Seite der
Handlungsfähigkeit und bestimmt sich nach Bundesrecht (Vogel/Spühler, Grundriss
des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Bern 2006, S.138 N 16-17). So sieht auch Art. 23

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Abs. 1 ZPO vor, dass jeder Handlungsfähige seine Rechtsstreitigkeiten vor Gericht
selbst führen kann. In diesem Zusammenhang macht der Kreispräsident Belfort in
seiner Vernehmlassung vom 24. Januar 2006 geltend, das Gericht solle angesichts
der Verbeiständung die Prozessführungsbefugnis des Beschwerdeführers prüfen.
Dabei kann sich höchstens die Frage stellen, inwieweit sich die bestehende Bei-
standschaft des Beschwerdeführers auf seine Handlungsfähigkeit auswirkt. Aus
den Akten ist ersichtlich, dass E. gemäss Art. 394 ZGB auf eigenes Begehren ver-
beiständet ist. Das ZGB bestimmt in Art. 417 Abs. 1, dass die Beistandschaft keinen
Einfluss auf die Handlungsfähigkeit der verbeiständeten Person hat. E. ist somit voll
handlungsfähig und somit auch prozessfähig i.S.v. Art. 23 Abs. 1 ZPO.
3.
Zu klären ist vorab, wogegen sich die Beschwerde überhaupt richtet.
In Ziff. 2 des Dispositivs des Amtsbefehls verfügte der Kreispräsident die Auswei-
sung des Mieters aus der Zweizimmerwohnung (recte gemäss Mietvertrag: 3 ½-
Zimmer-Wohnung) per 9. Januar 2006, 12:00 Uhr. Diesem Amtsbefehl ist E. noch
vor Einreichung der Beschwerde nachgekommen, wie aus der Stellungnahme der
Vermieterin hervorgeht (wenn auch der Zustand der Wohnung durch H. bemängelt
wurde). Mit seinem Auszug zu dem vom Kreispräsidenten festgesetzten Termin
wurde das Mietverhältnis konkludent aufgehoben und es kann im Beschwerdever-
fahren nicht mehr um die Ausweisung an sich gehen. Beschwert kann der Be-
schwerdeführer nur noch durch die Kostenverfügung des Kreispräsidenten sein,
welcher dem Mieter die Verfahrenskosten von Fr. 470.50 auferlegte. Dieser Punkt
ist im Folgenden zu prüfen.
4.
In Art. 152 ZPO wird offen gelassen, ob dem Kantonsgerichtspräsi-
denten im Beschwerdeverfahren eine volle Kognition oder nur eine beschränkte
Prüfungsbefugnis zusteht. Die Bezeichnung des Rechtsmittels als Beschwerde
lässt auf das Letztere schliessen. Die Möglichkeit, von Amtes wegen Beweise erhe-
ben zu können (vgl. Art. 152 Abs. 3 ZPO), spricht hingegen klar für eine volle Ko-
gnition. Von der Sache her ist eine Überprüfung auf Angemessenheit auch ange-
zeigt, da es im Befehlsverfahren häufig um Ermessensfragen geht und das Rechts-
mittel an praktischer Bedeutung verlieren würde, wenn der Kantonsgerichtspräsi-
dent nur bei Missbrauch des Ermessens und offensichtlich falscher Feststellung des
Sachverhalts einschreiten könnte. Auch das Fehlen eines Hinweises wie in Art. 236
Abs. 3 ZPO lässt den Schluss zu, der Gesetzgeber habe eine Beschränkung der
Kognition nicht gewollt (Nay, Zivilprozessordnung und Gerichtsverfassungsgesetz
des Kantons Graubünden, Chur 1986, S. 101; PKG 2001 Nr. 39 E. 2.c). Damit ist
dem Kantonsgerichtspräsidenten volle Kognition zuzuerkennen. Er ist weder in

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rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht an den Entscheid der Vorinstanz gebun-
den.
5.
Das Obligationenrecht unterscheidet zwischen befristeten und unbe-
fristeten Mietverhältnissen. Ein Mietverhältnis ist befristet, wenn es ohne Kündigung
mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die Parteien
bestreiten nicht, dass sie ursprünglich für die Dauer von April bis Juni 2005 einen
befristeten Mietvertrag vereinbarten. Gemäss Art. 266 Abs. 2 OR wird aus einem
befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes, wenn die Parteien das Mietverhältnis
stillschweigend fortsetzen. Auch dies ist unter den Parteien nicht bestritten worden.
Bei Ablauf des Mietverhältnisses bekundete E. gegenüber H. seinen Willen, weiter-
hin in der Wohnung bleiben zu wollen. Die Vermieterin hat dem Mieter nach Ablauf
der vereinbarten Mietdauer von drei Monaten das Mietobjekt daraufhin weiter über-
lassen. Damit wurde der befristete Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis
umgewandelt. Dabei spielt es keine Rolle, dass E. entgegen dem Wunsch der Ver-
mieterin keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen wollte. Die Schriftlichkeit ist näm-
lich keine Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrages und die
Parteien knüpften daran auch keine Bedingung für die Fortführung des Mietverhält-
nisses. Inhaltlich galten somit die Bestimmungen – ausser der Laufzeit – des Miet-
vertrages vom Februar 2005 weiter.
Die Vermieterin behauptet, dem Mieter in Anwesenheit von Herrn D. von der
Schlichtungsstelle für Mietfragen, Tiefencastel, die Wohnung auf den 30. November
2005 gekündigt zu haben. Eine schriftliche Kündigung liegt nicht bei den Akten, so
dass davon auszugehen ist, dass auf diesen Tag bloss eine mündliche Kündigung
ausgesprochen wurde. Diese ist aber gleich aus zwei Gründen unwirksam. Einmal
ist gemäss Art. 266 c OR bei der Miete von Wohnungen eine Kündigungsfrist von
drei Monaten (auf einen ortsüblichen Termin) einzuhalten. Es fehlt in den Akten eine
Behauptung und ein Nachweis dafür, wann die Kündigung ausgesprochen wurde
und dass der 30. November ein ortsüblicher Kündigungstermin ist. Daran ändert
auch nichts, dass die Kündigung angeblich in Anwesenheit von Zeugen ausgespro-
chen wurde.
Sodann ist es gemäss Art. 266l OR zwingend notwendig, dass der Vermieter
den Mietvertrag schriftlich unter Verwendung des entsprechenden vom Kanton ge-
nehmigten Formulars kündigt. Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, so
dass die Kündigung gemäss Art. 266 OR nichtig ist.

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Unter diesen Umständen hätte die Vorinstanz das Gesuch um Erlass einer
Amtsbefehlsverfügung zur Ausweisung des Mieters wegen Nichtigkeit der Kündi-
gung abweisen müssen. Der Entscheid des Kreispräsidenten war somit unrichtig.
Wie erwähnt erfolgte die Auflösung des Mietverhältnisses aber konkludent am 9.
Januar 2005 durch Auszug des Mieters und Übernahme der Wohnung durch die
Vermieterin. Auf das Hauptbegehren der Ausweisung aus der Mietwohnung hat die
unrichtige Entscheidung deshalb keine Auswirkungen mehr. Hingegen wären bei
richtigem Erkenntnis die Kosten des Amtsbefehls der Gesuchstellerin aufzuerlegen
gewesen. Dies ist im Beschwerdeverfahren zu korrigieren. Das Begehren um Zu-
sprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an den Beschwerdeführer ist
indessen abzuweisen, da er nicht anwaltlich vertreten war (Art. 122 Abs. 2 ZPO).
6.
Auf das strafrechtliche Begehren betreffend Untersuchungseröffnung ist we-
gen Unzuständigkeit des Kantonsgerichtspräsidiums nicht einzutreten. Abgesehen
davon, dass kein Straftatbestand ersichtlich ist, welchen H. erfüllt haben könnte,
wäre das Kantonsgerichtpräsidium zur Eröffnung einer Strafuntersuchung gar nicht
zuständig. Ein solches Begehren wäre an die Staatsanwaltschaft Graubünden zu
richten.
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu Lasten
der Beschwerdegegnerin.

7
Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium :
1.
Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, das die Ziff. 4 der angefochtenen
Verfügung aufgehoben wird. Die Kosten des Kreisamtes Belfort von Fr.
470.50 gehen zu Lasten der Gesuchstellerin H..
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 800.- gehen zu Lasten der
Beschwerdegegnerin.
3.
Mitteilung an:
__________
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident:
Die Aktuarin ad hoc: