gr_gerichte · VR3 2025 56 · 2026-02-12 · de
amtliche Bewertung (Kostenentscheid)


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 12. Februar 2026
mitgeteilt am 19. Februar 2026
Referenz
VR3 25 56
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Aktuarin Parolini
Parteien
A._____ AG
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde St. Moritz
Via Maistra 12, 7500 St. Moritz
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Dr. iur. Otmar Bänziger
B._____ Genossenschaft
Beschwerdegegnerin
C._____ AG
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger
D._____ AG
Beigeladene
E._____ AG
Beigeladene
Gegenstand
Teilrevision Quartierplan «F._____» (Einleitung)

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Sachverhalt
A.
Der Gemeindevorstand St. Moritz erliess am 16. August 1991 den
Quartierplan «F._____», welcher die (heutigen) Grundstücke Nr. Z.1._____,
Z.2._____, Z.3._____, Z.4._____ und Z.5._____ umfasst, die mit Ausnahme des
Grundstücks Nr. Z.4._____ (übriges Gemeindegebiet) alle in der Inneren Dorfzone
liegen. Der Plan wurde 1998 im Bereich der Parzelle Nr. Z.5._____ und 2015 im
Bereich der Parzelle Nr. Z.1._____ teilweise geändert.
B.
Am 24. Februar 2023 stellte die A._____ AG, Eigentümerin des Grundstücks
Nr. Z.2._____, beim Gemeindevorstand St. Moritz das Gesuch, den Quartierplan
«F._____» in Bezug auf das Grundstück Nr. Z.2._____ einer Teilrevision zu
unterziehen, da sie beabsichtige, die bestehenden Bauten mit Aufstockungen zu
erweitern. Der Gemeindevorstand informierte am 7. Juli 2023 sämtliche
Grundeigentümer innerhalb des Perimeters des Quartierplans, dass er
beabsichtige, eine Revision des Quartierplans einzuleiten, und gab ihnen die
Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Die E._____ AG (Eigentümerin der Parzelle
Nr. Z.1._____) verzichtete auf eine Stellungnahme. Anfangs 2024 fand eine
Besprechung statt zwischen Vertretern der Gemeinde, der A._____ AG, der
D._____ AG (Eigentümerin der Parzelle Nr. Z.3._____) sowie der B._____
Genossenschaft (Eigentümerin der Parzelle Nr. Z.5._____). Dabei wurde eine
mögliche Nutzungsstudie vorgestellt und besprochen. In der Folge überarbeitete die
A._____ AG die Nutzungsstudie und stellte diese am 12. Dezember 2024 der
Gemeinde zu. Am 23. Januar 2025 publizierte der Gemeindevorstand die Absicht
zur Einleitung des Quartierplanverfahrens. Innert Frist erhoben die B._____
Genossenschaft und die C._____ AG (Eigentümerin mehrerer Stockwerkeinheiten
auf der benachbarten Parzelle Nr. Z.6._____) Einsprache. Die B._____
Genossenschaft beantragte, ihr Grundstück Nr. Z.5._____ sei aus dem Perimeter
der Teilrevision des Quartierplans zu entlassen, da sie kurz- bis mittelfristig keine
Bauabsichten habe. Die C._____ AG beantragte, auf die Einleitung eines
Quartierplanverfahrens sei zu verzichten und stattdessen seien alternative
Lösungen zu prüfen.
C.
Mit Verfügung vom 5. Mai 2025 hiess der Gemeindevorstand St. Moritz die
Einsprachen der B._____ Genossenschaft und der C._____ AG gut und wies das
Gesuch der A._____ AG zur Einleitung des Quartierplanverfahrens zurzeit ab. Er
erwog, der Gesuchstellerin gehe es in erster Linie darum, die bestehende Baute auf
Parzelle Nr. Z.2._____ baulich weiterzuentwickeln. Die wirtschaftlichen Interessen
des Gesuchstellers bzw. das blosse Interesse eines Bauherrn, seine Parzelle zu
verdichten, genügten nicht, um erheblich veränderte Verhältnisse zu begründen.

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Zudem habe der Gemeindevorstand anfangs Februar 2019 grünes Licht gegeben
für den Start der Totalrevision der Ortsplanung, welche das gesamte
Gemeindegebiet
betreffe
und
eine
Überprüfung
der
Bauzonengrösse
miteinbeziehe. Am 20. Januar 2025 habe die Gemeinde die Planungsentwürfe dem
Amt für Raumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. Unter diesen
Umständen könne vor Abschluss der Totalrevision der Ortsplanung keine
Anpassung einer Folgeplanung stattfinden.
D.
Die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) erhob am 13. Juni 2025
(Poststempel) Beschwerde an das Obergericht mit dem Antrag, die Verfügung des
Gemeindevorstands vom 5. Mai 2025 sei aufzuheben und das Gesuch um
Einleitung des Verfahrens auf Teilrevision des Quartierplans «F._____» sei
gutzuheissen, eventualiter sei der Gemeindevorstand anzuweisen, das Verfahren
einzuleiten. Sie rügte eine Verletzung von Art. 21 Abs. 2 sowie Art. 15 und 15a RPG
(SR 700).
E.
Die Instruktionsrichterin verlangte mit Verfügung vom 18. Juni 2025 einen
Kostenvorschuss von CHF 3'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde. Mit Verfügung
vom 27. Juni 2025 lud sie die E._____ sowie die D._____ AG zum Verfahren bei.
Die E._____ AG teilte am 29. Juli 2025 mit, dass sie nicht in das Verfahren eintreten
möchte. Die D._____ AG hat sich nicht geäussert.
F.
Die Gemeinde St. Moritz (nachfolgend: Gemeinde) beantragte mit
Vernehmlassung vom 28. Juli 2025, die Beschwerde sei abzuweisen. Die B._____
Genossenschaft teilte am 18. August 2025 mit, sie möchte keine weitere
Stellungnahme abgeben und habe seit der Einsprache vom 12. Februar 2025 ihre
Meinung nicht geändert. Die C._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin)
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 10. September 2025, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. In Bezug auf das Eintreten bezweifelte
sie die Rechtzeitigkeit der Beschwerde.
G.
Die Beschwerdeführerin hielt mit Replik vom 1. Oktober 2025 an ihren
Anträgen fest. In Bezug auf die Rechtzeitigkeit der Beschwerde verwies sie auf die
Sendungsverfolgung.
H.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerin hielten mit Dupliken vom
16. Oktober bzw. 14. November 2025 an ihren Anträgen fest.

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Erwägungen
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene
Entscheid ist nicht endgültig und kann bei keiner anderen Instanz angefochten
werden. Die Beschwerde ist daher zulässig. Die Beschwerdeführerin ist als
Grundeigentümerin im Gestaltungsplanperimeter und Gesuchstellerin, deren
Gesuch um Einleitung eines Quartierplanverfahrens abgewiesen wurde, zur
Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG).
1.2.
Aus der Sendungsverfolgung (act. B.5) ergibt sich, dass die angefochtene
Verfügung der Beschwerdeführerin am 15. Mai 2025 zugestellt wurde, so dass die
Beschwerdefrist am 16. Mai 2025 zu laufen begann (Art. 7 Abs. 1 VRG). Mit der
Postaufgabe am 13. Juni 2025 (Poststempel) ist die dreissigtägige Frist (Art. 52
Abs. 1 VRG) eingehalten. Auf die im Übrigen auch formgültige (Art. 38 Abs. 1 VRG)
Beschwerde ist einzutreten.
2.1.
Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und
Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der
Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 KRG [BR 801.100]). Der Gemeindevorstand ist
zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den
Erlass und Änderungen des Quartierplans, wenn die Gemeinden dafür nicht den
Gemeinderat für zuständig erklären (Art. 53 Abs. 1 KRG). Der Gemeindevorstand
beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der
Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragstellenden in
einer anfechtbaren Verfügung mit (Art. 53 Abs. 2 KRG). Das Quartierplanverfahren
verläuft in zwei Schritten: In einem ersten Schritt gibt der Gemeindevorstand die
Absicht zur Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der
Planung
und
die
Durchführung
einer
allfälligen
Landumlegung
oder
Grenzbereinigung im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt und legt
den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Planungsgebietes während 30
Tagen in der Gemeinde öffentlich auf (Art. 16 Abs. 1 Satz 1 und 2 KRVO
[BR 801.110]). Während der öffentlichen Auflage kann gegen die beabsichtigte
Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebietes Einsprache
erhoben
werden
(Art. 16
Abs. 2
Satz 1
KRVO).
Nach
Abschluss
des
Auflageverfahrens erlässt der Gemeindevorstand den Einleitungsbeschluss (Art. 16
Abs. 4 KRVO). In einem zweiten Schritt lässt der Gemeindevorstand nach Eintritt
der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses den Quartierplan erarbeiten (vgl.

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Art. 17 KRVO), worauf der Entwurf wiederum öffentlich aufgelegt wird und dagegen
Einsprache erhoben werden kann (Art. 18 KRVO). Nach Abschluss des
Auflageverfahrens erlässt der Gemeindevorstand den Quartierplan (Art. 19 KRVO).
2.2.
Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, werden
Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteiligten
überprüft und nötigenfalls angepasst. Eine Anpassung ist insbesondere
vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter Quartierplan geänderten
Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht (Art. 21 Abs. 1 KRVO). Für die
Aufhebung
oder
Änderung
von
Quartierplänen
gelten
sinngemäss
die
Bestimmungen über das Quartierplanverfahren (Art. 21 Abs. 2 KRVO). Art. 21
KRVO korrespondiert mit und richtet sich nach dem höherrangigen Art. 21 Abs. 2
RPG, welcher besagt, dass falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben, die
Nutzungspläne (wozu auch Quartierpläne gehören, TANQUEREL in: Aemisegger et.
al [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N 23 und 36)
überprüft und nötigenfalls angepasst werden. Es ist somit in einem ersten Schritt zu
prüfen, ob sich die Verhältnisse so erheblich verändert haben, dass die
Nutzungsplanung überprüft werden muss, bevor in einem zweiten Schritt
nötigenfalls eine Plananpassung erfolgt (BGE 140 II 25 E. 3). Im Rahmen der ersten
Stufe ist eine Überprüfung bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der
Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung
massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Erheblichkeit ist auf
dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im
fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig
sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet (statt vieler: BGE 140
II 25 E. 3.2; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 23 117 vom
20. Februar 2025 E. 5.4 und 5.5).
2.3.
Der Quartierplan ist ein Instrument der Folgeplanung, das sich an die
Grundordnung halten muss und davon nur in einem durch die Grundordnung selbst
festgelegten Rahmen abweichen darf (vgl. Art. 25 Abs. 4 und Art. 51 Abs. 1 Satz 1
KRG). Dies entspricht dem Grundsatz des planerischen Stufenbaus, welcher der
Raumplanung immanent ist (BGE 137 II 254 E. 3.1). Die Nutzungsplanung muss
aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen.
Insbesondere ist zur Planung der Entwicklung der Bautätigkeit ein planerisches
Gesamtkonzept
erforderlich.
Der
unkoordinierte
Erlass
von
Sondernutzungsordnungen für Teile des Gemeindegebiets widerspricht der
Planungspflicht von Art. 2 RPG (BGE 149 II 79 E. 3.3). Daraus ergibt sich, dass es

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grundsätzlich unzulässig ist, einen Quartierplan zu ändern, während eine Revision
der Grundordnung im Gange ist, denn mit einer solchen Vorgehensweise läuft man
Gefahr,
dass
Diskrepanzen
zwischen
der
Rahmen-
und
der
Sondernutzungsplanung entstehen, was dem ganzheitlichen, umfassenden Ansatz
der Raumplanung zuwiderläuft (Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 6.4; Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013
vom 6. Dezember 2013, nicht amtlich publizierte E. 7 von BGE 140 II 25). Eine
Ausnahme von diesem Grundsatz kommt in Frage, wenn eine vorgezogene
Teilplanung sich ins planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfügt und die
weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziert (Urteil des
Bundesgerichts
1C_573/2015
vom
5. Juli
2016
E. 2.3;
Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 17 10 vom 14. November 2017
E. 6 und 7, bestätigt vom Bundesgericht mit Urteil 1C_695/2017, 1C_696/2017,
1C_706/2017 vom 22. Februar 2019; Urteil des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 23 48 vom 25. September 2025 E. 4.4.5 und 4.4.6 [noch nicht
rechtskräftig]), oder wenn ein Planungsfehler vorliegt, der durch kleinere
Anpassungen korrigiert werden kann, wenn dadurch die bestehende Zonenplanung
lediglich in untergeordneten Punkten ergänzt wird und eine gesamthafte
Überprüfung der Planung nicht erforderlich ist (Urteil des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 7.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_316/2023 vom 18. Juli 2024 E. 4, 1C_173/2022 vom 23. Januar 2024 E. 7.1).
3.1.
Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid die Nicht-Einleitung des
Quartierplanverfahrens mit zwei Argumenten begründet: Erstens lägen keine
erheblich veränderten Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Zweitens
sei eine Totalrevision der Ortsplanung im Gange; die Teilrevision des Quartierplans
könne unter diesen Umständen gemäss Urteil des Obergerichts VR3 23 117 vom
20. Februar 2025 erst nach Abschluss der Ortsplanung in Angriff genommen
werden.
3.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, am 3. August 2009 habe der
Gemeindevorstand die Revision des Quartierplans «F._____» für alle Parzellen im
Quartierplanperimeter beschlossen; mit der Revision vom 14. April 2015 sei dann
aber der Plan nur in Bezug auf die Parzelle Nr. Z.1._____ geändert worden, doch
sei dabei in Art. 3 Abs. 2 der Quartierplanbestimmungen festgehalten worden, dass
sich der Gemeindevorstand bereit erkläre, das Verfahren auf Änderung der
Quartierplanung auch bezüglich der Parzellen Nr. Z.2._____ und Z.3._____
fortzusetzen, sofern deren Eigentümer ihre Grundstücke zusätzlich überbauen
wollen. Direkt gestützt auf diese Bestimmung könne jetzt das Verfahren auf

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Änderung des Quartierplans wieder eröffnet und fortgeführt werden. Die
Voraussetzungen nach Art. 21 Abs. 2 RPG bzw. Art. 21 Abs. 1 KRVO müssten nicht
mehr geprüft werden: Die erhebliche Veränderung der Verhältnisse seit dem Erlass
des Quartierplans im Jahre 1991 sei bereits bei den vorangegangenen
Teilrevisionen bejaht worden. Auch die Interessenabwägung sei mit Art. 3 Abs. 2
der Quartierplanbestimmungen von 2015 bereits bejaht worden und stehe jetzt nicht
mehr zur Debatte. Die Situation sei nicht vergleichbar mit derjenigen im von der
Gemeinde zitierten Urteil VR3 23 117: Dort sei es um eine unüberbaute Parzelle
gegangen, deren Auszonung im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision nicht
ausgeschlossen werden konnte. Hier ziele die Ortsplanungsrevision und die dafür
geltende Planungszone darauf ab, die Bauzonengrösse zu redimensionieren. Die
Parzelle Nr. Z.2._____ befinde sich aber mitten in der Kernzone von St. Moritz, sei
bereits überbaut und werde von der Planungszone nicht betroffen. Eine Auszonung
sei ausgeschlossen. Die neue Grundordnung würde durch eine Teilrevision des
Quartierplans, mit welcher die zulässige Gebäudehöhe auf der Parzelle
Nr. Z.2._____ derjenigen der Regelbauweise angeglichen werden soll, nicht negativ
präjudiziert. Zudem sei die Ortsplanungsrevision noch nicht weit fortgeschritten und
es werde noch lange dauern bis zu deren Abschluss. Die geltende
Quartierplanregelung ermögliche nicht einmal die Nutzung, welche gemäss
Grundordnung zulässig wäre. Es widerspreche daher Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG, die
bestehende Unternutzung der Parzelle Nr. Z.2._____ beizubehalten.
3.3.
Die Gemeinde geht in der Vernehmlassung mit der Beschwerdeführerin
einig, dass sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse seit dem Erlass des
Quartierplans im Jahre 1991 erheblich geändert haben (Vernehmlassung Rz. 24).
Auch stehe nicht die Problematik der Redimensionierung der Bauzonen zur
Diskussion, da sich das Quartierplangebiet inmitten des Siedlungskerns befinde
(Vernehmlassung Rz. 27). In der laufenden Ortsplanungsrevision seien aber
mehrere Änderungen vorgesehen (Umsetzung der IVHB; Umschreibung der
Ausnützungsziffer nach Art. 37a KRVO; Ausgleich von Planungsvorteilen; neue
Abweichungsmöglichkeiten
von
der
Grundordnung
im
Rahmen
von
Folgeplanungen; Möglichkeit zur Realisierung eines zusätzlichen Geschosses in
den Kerngebieten von St. Moritz). Weitere Änderungen könnten sich im Verlauf des
Revisionsverfahrens ergeben. Es wäre im Lichte des planerischen Stufenbaus
sinnlos, jetzt eine Quartierplanrevision durchzuführen, wenn noch nicht bekannt sei,
welche neuen Nutzungsmöglichkeiten die Ortsplanungsrevision schaffen werde.
Darin liege der Unterschied zur Revision von 2015, weil damals noch keine Revision
der Ortsplanung in Sicht gewesen sei.

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3.4.
Die
Beschwerdegegnerin
macht
geltend,
aus
Art. 3
Abs. 2
der
Quartierplanbestimmungen 2015 könne die Beschwerdeführerin nichts für sich
ableiten, weil damit keine Abweichung vom geltenden Recht geschaffen werde und
überhaupt von der Regelbauweise nur im gesetzlich vorgegebenen Rahmen
abgewichen werden könne. Eine Änderung der Verhältnisse sei gegenüber 2015
nicht eingetreten. Auch habe die Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen, dass die
Voraussetzungen von Art. 3 Abs. 2 der Quartierplanbestimmungen gegeben seien.
Das Urteil VR3 23 117 sei auch hier massgebend: Wie St. Moritz künftig aussehen
soll, hänge von der laufenden Ortsplanungsrevision ab. Es sei nicht
ausgeschlossen, dass diese die Quartierplanfestlegung beeinflusse. Auch sei
Art. 15 RPG nicht verletzt, da die Nutzungsreserven nicht durch die
Quartierplanung, sondern durch die Ortsplanung nutzbar gemacht werden sollen.
3.5.
Die Beschwerdeführerin bringt in der Replik vor, es treffe nicht absolut zu,
dass während einer laufenden Ortsplanungsrevision eine Teilrevision unzulässig
sei. Sie habe auf die rechtskräftige Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 der
Quartierplanbestimmungen vertrauen dürfen, zumal die Parzelle Nr. Z.2._____ bei
den letzten Quartierplanrevisionen nicht betroffen gewesen sei. Sie habe mit dem
eingereichten Bebauungskonzept ihre Absicht, die Parzelle zusätzlich zu
überbauen, dargelegt, so dass die Voraussetzungen nach Art. 3 Abs. 2 der
Quartierplanbestimmungen erfüllt seien. Zudem wären auch die Voraussetzungen
von Art. 21 KRVO erfüllt. Es sei nicht zu befürchten, dass die gewünschte
Quartierplananpassung der Grundordnung widersprechen werde, zumal die
gewünschte Anpassung sich im Rahmen der Grundordnung bewege. Die laufende
Ortsplanungsrevision werde durch die Quartierplanrevision nicht tangiert. Der
Umstand, dass die Gemeinde sogar eine Erhöhung der Gesamthöhe beabsichtige,
zeige, wie weit weg sich der aktuelle Quartierplan von der geltenden und
zukünftigen Grundordnung befinde. Die Möglichkeit, dass in der neuen
Grundordnung womöglich eine noch höhere Aufstockung möglich sein werde, sei
kein Grund, zum jetzigen Zeitpunkt die Aufstockung im Rahmen des geltenden
Rechts zu verhindern. Es könne nicht ernsthaft behauptet werden, dass die
Anpassung des Quartierplans die harmonische Überbauung von St. Moritz vereiteln
könnte, zumal sie – die Beschwerdeführerin – auf Aufforderung der Gemeinde hin
ein Bebauungs- und Erschliessungskonzept vorgelegt habe.
3.6.
In der Duplik bestreitet die Gemeinde den Anspruch der Beschwerdeführerin
auf Anpassung des Quartierplans dem Grundsatz nach nicht, hält aber dafür, dass
der Zeitpunkt während der laufenden Ortsplanungsrevision nicht der richtige sei.
Art. 3 der Quartierplanbestimmungen enthalte keine Angaben darüber, innert

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welcher Frist eine solche Revision zu erfolgen habe. Die Beschwerdeführerin hätte
seit dem Erlass jener Revision viel Zeit gehabt, eine Anpassung einzufordern. Die
Argumentation der Beschwerdeführerin, diese Anpassung präjudiziere die
Ortsplanungsrevision nicht, greife zu kurz: Der Gemeinde gehe es um die Sicherung
des Verdichtungsziels. Es solle verhindert werden, dass mit einer Änderung des
Quartierplans ein Zustand geschaffen werde, welcher keine optimale Ausnützung
des Baulands erlaube. Im jetzigen Zeitpunkt hätte sich eine Quartierplananpassung
an die heute geltende Grundordnung zu halten. In der neuen Grundordnung seien
hingegen eine massive Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten sowie eine
Mindestausschöpfung
des
Nutzungsmasses
vorgesehen.
Eine
jetzige
Quartierplanänderung könnte diese Ziele gefährden. Die Beschwerdegegnerin
stimmt der Gemeinde zu. Das neue Recht sei noch nicht bekannt, so dass noch gar
nicht klar sein könne, ob die beabsichtigte Quartierplanänderung dieses einhalten
werde.
4.1.
Mit der Beschwerdeführerin und der Gemeinde ist festzuhalten, dass sich die
Verhältnisse seit dem Erlass des Quartierplans 1991 so geändert haben, dass eine
Anpassung grundsätzlich in Frage kommt. Der Quartierplan legt auf der Parzelle
Nr. Z.2._____ die zulässige Gebäudehöhe je nach Bereich zwischen 18.50, 12.80
bzw. 6.80 Meter fest (Beschwerde Rz. 61; Replik Rz. 14; act. C.1.1, Plan
«Gestaltung»), während nach dem Baugesetz der Gemeinde St. Moritz vom
14. März 1999 (BauG) in der Inneren Dorfzone eine Gebäudehöhe von 18.50 Meter
zulässig ist (Art. 86 Abs. 4 BauG). Der Quartierplan erlaubt also nicht einmal die
Ausschöpfung der nach der Grundordnung zulässigen Gebäudehöhe. Zudem ist die
ordentliche Frist von 15 Jahren für eine Überprüfung der Planung (Art. 15 Abs. 1
RPG) seit langem verstrichen. Die Gemeinde hat mit Beschluss vom 3. August 2009
(act. E.3) die Einleitung eines Revisionsverfahrens für den Quartierplan
beschlossen für die Parzellen Nr. Z.4._____, Z.5._____, Z.1._____, 1201,
Z.2._____, Z.3._____ und Z.7._____. Geändert wurde der Quartierplan mit
Beschluss vom 14. April 2015 zwar ausschliesslich für das Grundstück
Nr. Z.1._____ (Art. 3 Abs. 1 der Quartierplanbestimmungen). In Art. 3 Abs. 2 der
Quartierplanbestimmungen ist jedoch festgehalten:
Sofern die Eigentümer der Grundstücke Nr. Z.2._____ und Z.3._____ zusätzlich
überbauen wollen, so erklärt sich der Gemeindevorstand bereit, auf der Grundlage seines
Beschlusses vom 3.8.2009 betreffend Einleitung Revision Quartierplan F._____ das
Verfahren auf Änderung der Quartierplanung auch bezüglich dieser Parzellen
fortzuführen.
Die jetzt von der Beschwerdeführerin beantragte Änderung kann mithin als
Fortsetzung
des
im
Grundsatz
am
3. August
2009
beschlossenen
Änderungsverfahrens betrachtet werden. Die Beschwerdeführerin hat auch

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unmissverständlich ihre Absicht geäussert, ihr Grundstück zusätzlich zu überbauen:
Sie hat in ihrem Gesuch vom 24. Februar 2023 (act C.1.2) ausgeführt, sie
beabsichtige, die bestehenden Bauten mit Aufstockungen zu erweitern. Sie hat
einen Entwurf für Gestaltungspläne beigelegt, wonach die bestehenden Gebäude
teilweise erhöht werden, und sie hat auf Einladung der Gemeinde hin am
12. Dezember 2024 (act. C.1.7) ein überarbeitetes Konzept eingereicht. Die
Voraussetzungen für eine Änderung des Quartierplans hinsichtlich der Parzelle
Nr. Z.2._____ (vorne E. 2.2) sind demnach grundsätzlich erfüllt.
4.2.
Unbegründet ist auch die Kritik der Beschwerdegegnerin, mit einem
Quartierplan dürfe von der Regelbauweise nur im gesetzlich vorgegebenen
Rahmen abgewichen werden. Denn die Beschwerdeführerin will mit ihrem
Vorhaben nicht von der Regelbauweise abweichen, sondern im Gegenteil
erreichen, dass sie so bauen kann, wie es die Regelbauweise vorsieht, was aber
durch den Quartierplan in seiner aktuellen Fassung verhindert wird.
4.3.
Hingegen sind die Vorbehalte der Gemeinde bezüglich des Zeitpunkts der
Änderung berechtigt. Der Gemeindevorstand hat im Februar 2019 grünes Licht
gegeben für die Totalrevision der Ortsplanung, die aktuell im Gange ist. Die
Situation ist insoweit jetzt eine andere als bei der letzten Teilrevision der
Quartierplanung in den Jahren 2009/2015. Es ist daher grundsätzlich unzulässig,
den Quartierplan zurzeit zu ändern (vorne E. 2.3). Die Rechtsprechung zur
Unzulässigkeit von vorgezogenen Änderungen von Sondernutzungsplänen bezieht
sich zwar vielfach auf die Situation, dass anlässlich einer Revision der
Grundordnung eine Auszonung der streitigen Parzelle in Frage kommt (so etwa in
BGE 140 II 25, 146 II 289), was hier für die inmitten der Kernzone von St. Moritz
gelegene und nach Massgabe des bisher Zulässigen überbaute Parzelle nicht zur
Diskussion steht. Eine wechselseitige Präjudizierung von Grundordnung und
Quartierplanung ist aber dennoch nicht auszuschliessen: Wie die Gemeinde
vorbringt (vorne E. 3.3, 3.6), beabsichtigt sie, im Rahmen der laufenden
Ortsplanungsrevision eine zusätzliche Verdichtung in der Kernzone zu ermöglichen,
namentlich ein zusätzliches Stockwerk. Ob dies wirklich so zustande kommen wird,
steht zwar noch nicht fest, ist aber denkbar. Würde nun der Quartierplan geändert,
bevor die Ortsplanungsrevision rechtskräftig ist, müsste sich diese Änderung an die
bisher geltende Grundordnung halten, würde also namentlich die Gebäudehöhe auf
18.50 Meter limitieren und ein zusätzliches Stockwerk verunmöglichen. Wie die
Beschwerdeführerin selber vorbringt (Replik Rz. 20), gibt es in dieser Situation zwei
Szenarien: Wird die angedachte Verdichtung in der Grundordnung nicht eingeführt,
stünde ex post gesehen der geänderte Quartierplan mit der Grundordnung im

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Einklang. Kommt hingegen die Verdichtung zustande, würde der soeben geänderte
Quartierplan die Realisierung des nach der neuen Grundordnung zulässigen
zusätzlichen Stockwerks verunmöglichen. Die Beschwerdeführerin könnte also
weiterhin nicht höher als 18.50 Meter bauen. Entweder müsste der soeben
geänderte Quartierplan erneut geändert werden (was unter dem Aspekt der
Planbeständigkeit grundsätzlich problematisch erschiene) oder dann würde die mit
der Revision der Grundordnung angestrebte Verdichtung vereitelt. Die
raumplanerischen Ziele einer Verdichtung nach innen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG)
und einer Förderung der Verfügbarkeit von Bauland (Art. 15 Abs. 4 lit. b und Art. 15a
RPG) würden also gerade mit einer vorgezogenen Änderung des Quartierplans
vereitelt und nicht mit dem Zuwarten mit dieser Änderung.
4.4.
Zutreffend ist zwar, dass es noch eine erhebliche Zeit dauern kann, bis die
Totalrevision der Ortsplanung in Kraft tritt. Umgekehrt ist im Rahmen der
Interessenabwägung (vorne E. 2.2) aber auch zu berücksichtigen, dass die
Beschwerdeführerin vor der Inangriffnahme der Ortsplanungsrevision lange Zeit
gehabt hätte, eine Änderung des Quartierplans anzustreben. Sie (oder ihre
Rechtsvorgängerin) hat damit aber bis 2023 zugewartet und auch die Gelegenheit
nicht benutzt, sich an der Revision von 2009/2015 zu beteiligen. Es kann ihr daher
zugemutet werden, mit der Anpassung des Quartierplans weiterhin zuzuwarten bis
zum Abschluss der Revision der Ortsplanung.
4.5.
Schliesslich macht die Beschwerdeführerin auch nicht geltend, der
bestehende Quartierplan beruhe auf einem Planungsfehler, welcher eine
vorgezogene Revision rechtfertigen würde (vorne E. 2.3).
5.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Bei diesem Ausgang
trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Sie
hat der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin hat eine
Honorarnote eingereicht (act. G.2), worin ein Zeitaufwand von 12.8 Stunden zu
einem Stundenansatz von CHF 270.00 (nebst Auslagen) ausgewiesen wird. Dies
erscheint als angemessen. Der B._____ Genossenschaft und den Beigeladenen
sind keine notwendigen Kosten entstanden. Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf
Parteientschädigung, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78
Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
540.00
total
CHF
4’540.00
gehen zulasten der A._____ AG. Die Gerichtskosten werden mit dem
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet.
3.
Die A._____ AG hat die C._____ AG aussergerichtlich mit CHF 3'830.85 zu
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]