gr_gerichte · R 2022 22 · 2022-08-16 · de

Baubusse | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 22
5. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 16. August 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubusse


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Kaufvertrag vom 9. April 2010 erwarb A._____, zu jener Zeit in 
C._____ wohnhaft, eine Stockwerkeinheit mit drei Einstellplätzen in 
B._____ zum Preis von CHF 1.4 Mio. Diese Wohnung ist mit einer Erst-
wohnungsverpflichtung belastet. 
2.
Kurz nach dem Erwerb stellte die Gemeinde fest, dass die Wohnung nicht 
als Erstwohnung genutzt wurde, weshalb sie bei A._____ vorstellig wurde. 
Mit Schreiben vom 2. September 2013 versicherte der Rechtsvertreter von 
A._____, dass Letzterer die Wohnung nicht an Ortsansässige vermieten 
könne, er aber in absehbarer Zeit, jedenfalls innerhalb der nächsten zwei 
Jahre, seinen Wohnsitz nach B._____ verlegen werde.
3.
Anfangs 2019 hatte sich A._____ immer noch nicht in B._____ angemel-
det. Laut Feststellungen der Gemeinde wurde seine Wohnung von Perso-
nen, die keinen Wohnsitz in B._____ hatten, kurzfristig immer wieder ge-
nutzt. Die Gemeinde ersuchte daher am 15. Februar 2019 den Rechtsver-
treter ihr mitzuteilen, wie und bis wann sein Mandant gedenke, die Woh-
nung gesetzeskonform als Erstwohnung zu nutzen. Die Gemeinde wies 
darauf hin, dass sie die illegale Nutzung der Wohnung nicht länger hinneh-
men könne. 
4.
Mit Schreiben vom 20. Februar 2019 antwortete der Rechtsvertreter, dass 
A._____ die betreffende Wohnung nicht zu Ferienzwecken genutzt und sie 
nie weitervermietet habe. Jeweils einmal pro Saison halte er sich einen 
Tag in der Wohnung auf, um die Rechnungen der Wohnung zu regeln und 
nach dem Zustand derselben zu schauen. Die Wohnung sei seit ihrem 
Erwerb somit ungenutzt geblieben und A._____ werde darüber befinden, 
ob er diese in den kommenden Jahren selbst als Hauptwohnung belegen 
oder ob ein Weiterverkauf in Frage kommen werde. 


- 3 -
5.
Nach entsprechendem Telefonat vom 21. Januar 2021 teilte der Gemein-
deschreiber mit E-Mail vom 25. Januar 2021 dem Rechtsvertreter ihre 
Feststellungen bezüglich der Wohnungsnutzung mit, und dass die Ge-
meinde die Absicht habe, gezielt und verstärkt gegen Verstösse gegen die 
Erstwohnungsgesetzgebung vorzugehen, weshalb sie eine zeitnahe 
Rückmeldung erwarte. Mit E-Mail vom 4. März 2021 erinnerte der Gemein-
deschreiber den Rechtsvertreter daran, dass die erbetene Rückmeldung 
noch ausstehe.
6.
Mit Schreiben vom 31. März 2021 ersuchte der Rechtsvertreter um eine 
Unterredung mit den zuständigen Gemeindevertretern. 
7.
Mit Schreiben vom 6. April 2021 liess die Gemeinde den Rechtsvertreter 
wissen, dass der Gemeindevorstand am 16. März 2021 beschlossen 
habe, gegen A._____ ein Rechtsverfahren wegen vermuteter widerrecht-
licher Nutzung einer Erstwohnung einzuleiten. Wegen dieses hängigen 
Verfahrens sei von einer Aussprache abzusehen. 
8.
Mit Schreiben vom 8. April 2021 teilte die Gemeinde dem Rechtsvertreter 
mit, dass auch das Leerstehen einer Erstwohnung in offensichtlichem Wi-
derspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung stehe. A._____ wurde dem-
nach eine Frist bis zum 30. April 2021 eingeräumt, um sich zu diesem Vor-
wurf zu äussern und Angaben über seine finanziellen Verhältnisse im Hin-
blick auf eine allfällige Busse zu machen. 
9.
Nachdem auf diese Anordnung keine Reaktion erfolgt war, verpflichtete 
die Gemeinde am 20. Juli 2021 A._____, seine Wohnung bis zum 31. Ok-
tober 2021 einer Erstwohnungsnutzung zuzuführen und forderte ihn auf, 
sich zu der in Erwägung gezogenen Busse bis Ende August 2021 zu äus-
sern und seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse der letzten fünf 
Jahre bekannt zu geben bzw. den Gemeindevorstand dazu zu ermächti-


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gen, in die betreffenden Steuerakten Einsicht zu nehmen. Zu dieser Ver-
fügung wurde keine Stellung genommen. 
10.
Am 20. August 2021 fand eine Kontrolle der betreffenden Wohnung durch 
die Gemeindepolizei statt, wobei A._____ angetroffen und es festgestellt 
wurde, dass die Wohnung eingerichtet war. A._____ gab an, sich für drei 
Tage dort aufzuhalten. 
11.
Mit Schreiben vom 6. und 10. Januar 2022 setzte die Gemeinde A._____ 
darüber in Kenntnis, dass sie bei der Festlegung der Busse davon aus-
gehe, dass er in sehr guten finanziellen Verhältnissen lebe, da er der ent-
sprechenden Aufforderung, Informationen darüber bekannt zu geben, 
nicht nachgekommen sei, und weil die Wohnung, die nun veräussert wird, 
einen hohen Wert aufweise. 
12.
Mit Verfügung vom 1. März 2022 bestrafte der Gemeindevorstand 
A._____ wegen Missachtung der kommunalen Haupt-/Erstwohnungsver-
pflichtung gemäss kommunaler Zweitwohnungsgesetzgebung i.V.m. Art. 
95 Abs. 1 KRG mit einer Busse von CHF 40'000.00. Zudem auferlegte die 
Gemeinde ihm die Verfahrenskosten von CHF 2'800.00. 
13.
Aus der Handänderungsanzeige vom 11. März 2022 ist ersichtlich, dass 
A._____ die betreffende Wohnung für CHF 2'200'000.00 (samt Inventar in 
Höhe von CHF 150'000.00) verkaufte. 
14.
Gegen die Verfügung vom 1. März 2022 erhob A._____ (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) am 31. März 2022 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden und verlangte deren Aufhebung. Er machte 
zusammenfassend geltend, dass kein böser Glaube und keine ungerecht-
fertigte Bereicherung vorlägen. Er habe sich immer vorbildlich verhalten 
und sei nicht vorbestraft. Die Gemeinde könne vom Aussprechen einer 
Busse absehen. Es würden keine konkreten oder objektiven Gründe vor-


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liegen, die eine Busse rechtfertigen würden. Falls eine Busse sein müsse, 
habe diese nicht in dieser Höhe zu sein. In anderen analogen Fällen habe 
man von einer Busse abgesehen oder sei eine Busse von viel geringerem 
Betrag ausgesprochen worden. Dies müsse auch für den Beschwerdefüh-
rer gelten, ansonsten eine Ungleichbehandlung vorliege. Ausserdem 
seien die Kosten für die externe Rechtsberatung in Höhe von CHF 
2'500.00 ungerechtfertigt und unverhältnismässig. 
15.
Mit Vernehmlassung vom 10. Mai 2022 beantragte die Gemeinde (nach-
folgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie führte 
zusammenfassend aus, dass der Beschwerdeführer ein Rechtsgut mit ho-
hem Stellenwert verletzt habe. Die Verletzung dieses Rechtsguts wiege 
an sich schon schwer. Erschwerend komme hinzu, dass der Beschwerde-
führer dieses Rechtsgut dauerhaft verletzt habe, obwohl er gewusst habe, 
dass sein Verhalten in krasser Art und Weise gegen dieses zentrale An-
liegen der Beschwerdegegnerin verstosse. Er habe keine Bemühungen 
unternommen, den widerrechtlichen Zustand zu beheben. Zudem dürfe 
davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer in sehr guten 
finanziellen Verhältnisse lebe. Eine Busse sei auch in dieser Höhe ge-
rechtfertigt. Letztlich sei die Kostenregelung korrekt. Der Aufwand des 
Rechtsberaters bewege sich im üblichen Rahmen. 
16.
Am 13. Juni 2022 bzw. 21 Juni 2022 folgten eine Replik, in der der Be-
schwerdeführer insbesondere seine Gutgläubigkeit unterstrich, und ein 
Verzicht auf eine Duplik seitens der Beschwerdegegnerin. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 1. 
März 2022, mitgeteilt am 2. März 2022, mit der sie den Beschwerdeführer 
wegen Missachtung der kommunalen Haupt-/Erstwohnungsverpflichtung 
gemäss kommunaler Zweitwohnungsgesetzgebung i.V.m. Art. 95 Abs. 1 


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KRG mit einer Busse von CHF 40'000.00 bestrafte und ihm Verfahrens-
kosten von CHF 2'800.00 (bestehend aus eigenen Kosten von 
CHF 300.00 und dem Aufwand des externen Rechtsberaters von 
CHF 2'500.00) auferlegte. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der 
dagegen erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). 
Der Beschwerdeführer ist als Verfügungsadressat zur Beschwerdeerhe-
bung befugt (Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht 
(Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) eingereicht, weshalb darauf einzutreten 
ist. 
1.2.
Obwohl die Beschwerde in italienischer Sprache verfasst ist, ergeht dieser 
Entscheid entsprechend der Sprache der angefochtenen Verfügung auf 
Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengesetzes des Kantons Graubün-
den [SpG; BR 492.100]).
2.
Strittig ist, ob die Busse wegen Missachtung der Bestimmungen über die 
Erstwohnungspflicht überhaupt, und bejahendenfalls, ob sie in der Höhe 
von CHF 40'000.00 gerechtfertigt ist. Des Weiteren stehen die dem Be-
schwerdeführer aufgebürdeten Kosten für die Rechtsberatung von CHF 
2'500.00 zur Diskussion. 
3.
Zunächst ist auf die massgebenden gesetzlichen Grundlagen für die Erst-
wohnungsverpflichtung und die Bestrafung einzugehen. 
3.1.
Der Beschwerdeführer rügt, dass die Beschwerdegegnerin ihren Ent-
scheid auf das kommunale Zweitwohnungsgesetz, das seit 30. Januar 
2018 in Kraft sei, stütze. Im vorliegenden Fall sei aber die Wohnung bereits 
2010 erworben worden. Die Beschwerdegegnerin wende das neue Recht 
rückwirkend an, was unzulässig sei.
3.2.
Unbestritten ist, dass eine Erstwohnungsverpflichtung für die betreffende 
Wohnung bestand. So lautet der Grundbucheintrag: "Erst-/Hauptwohnung 


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gem. komm. Baugesetz (öff.-rechtl. Eigentumsbeschränkung)" (vgl. 
Grundstück-Auszug Terravis [Bg-act. 2]). Aus den Unterlagen des Grund-
bucheintrags ergibt sich, dass diese Anmerkung gestützt auf die am 11. 
Juli 2009 in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung sowie Art. 55 Abs. 1 
des geltenden kommunalen Baugesetzes (aBG, in Kraft getreten am 29. 
Juni 2004) erging (vgl. Anmeldung vom 13. Juni 2012 [Bg-act. 3]). Art. 55 
Abs. 1 aBG schrieb vor, dass Erstwohnungsanteile vor Baubezug im 
Grundbuch anmerken zu lassen sind. Art. 52 aBG definierte Erstwohnun-
gen als Wohnungen, die von ortsansässigen Personen mit zivilrechtlichem 
und steuerrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde genutzt werden (vgl. 
Abs. 1). Erstwohnungen gleichgesetzt waren Wohnungen und Zimmer, die 
von berufstätigen Personen mit steuerlichem Aufenthalt in der Gemeinde 
bewohnt wurden sowie gewerblich und gastgewerblich genutzte Raumein-
heiten (vgl. Abs. 2). Als Zweitwohnungen galten alle nicht zu den Erstwoh-
nungen zählenden Wohnräume. Es war unerheblich, ob die Benutzer zu-
gleich Eigentümer oder lediglich Mieter, ob das Mietverhältnis ein vorüber-
gehendes oder ein dauerndes und ob die Wohnung möbliert oder unmöb-
liert vermietet war (vgl. Abs. 3). Am 3. Mai 2011 trat auch das Gesetz über 
die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweit-
wohnungsbaus in Kraft, das ausdrücklich festhielt, dass Wohnungen mit 
Erstwohnungspflicht, die nicht vom in B._____ wohnhaften Eigentümer ge-
nutzt werden, gegen angemessenes Entgelt Ortsansässigen zur Verfü-
gung zu stellen sind (Art. 5 des genannten Gesetzes). Die Artt. 50 bis 59 
aBG bzw. das oberwähnte Gesetz über die Förderung des Erstwohnungs-
baus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus sind durch das 
Zweitwohnungsgesetz des Bundes und das gestützt darauf erlassene Ge-
setz der Gemeinde B._____ über Zweitwohnungen vom 30. Januar 2018 
(kZWG) ersetzt worden. Im Zeitpunkt des Erlasses der hier angefochtenen 
Verfügung vom 1. März 2022 hatte die gesetzliche Grundlage für die Erst-
wohnungspflicht somit zwar geändert, die nach aBG bestimmte Erstwoh-
nungspflicht dauerte aber sinngemäss fort. Art. 4 des im Zeitpunkt des Ver-


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fügungserlasses (und aktuell) geltenden kZWG, welches obgenanntes 
Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschrän-
kung des Zweitwohnungsbaus vom 3. Mai 2011 ersetzte, schreibt nämlich 
vor, dass die nach kommunalem Recht mit einer Erstwohnungspflicht be-
legten Wohnungen nach Inkrafttreten des vorliegenden Erlasses als Erst-
wohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 des Bundesgesetzes über 
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]) zu nutzen sind. 
Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von mindes-
tens einer Person genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst. b des Bundesge-
setzes über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtli-
cher 
Personenregister 
(Registerharmonisierungsgesetz 
[RHG; 
SR 
431.02]) in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen ist.
3.3.
Die gesetzliche Grundlage für die Bestrafung hat inzwischen auch geän-
dert. Das beim Wohnungskauf geltende aBG enthielt noch eine eigene 
Strafbestimmung (vgl. Art. 143 aBG). Diese war jedoch bereits damals 
nicht einschlägig, da sie entgegen dem damals bereits geltenden Art. 95 
KRG (Busse bis CHF 40'000.00) lediglich eine Busse bis zu 
CHF 30'000.00 vorsah, weshalb Art. 95 KRG kraft dem damals bereits gel-
tenden Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar anwendbar war. Die ge-
setzliche Grundlage für eine Bestrafung blieb demnach seit Wohnungs-
kauf durch den Beschwerdeführer unverändert. Es erübrigen sich somit 
Ausführungen über die – grundsätzlich zulässige – unechte Rückwirkung, 
sprich die Anwendung neuen Rechts auf einen zeitlich offenen Sachver-
halt (vgl. dazu BGE 133 II 97 E.4.1 m.H.). Somit ist hinsichtlich der Bestra-
fung wegen Missachtung der Erstwohnungsverpflichtung grundsätzlich 
Art. 95 KRG massgebend. 
4.
Laut Art. 95 KRG wird wer dieses Gesetz oder darauf beruhende Erlasse 
und Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden verletzt mit Busse 
zwischen CHF 200.00 und CHF 40'000.00 bestraft. In besonders schwe-
ren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an 


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dieses Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden 
nach den Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; 
SR 311.0) eingezogen (Abs. 1). Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrläs-
sige Widerhandlung, begangen durch die nach Art. 93 KRG verantwortli-
chen Personen. […] (Abs. 2). Zuständig für die Bestrafung ist die kommu-
nale Baubehörde. […] (Abs. 3). Der Strafanspruch verjährt innerhalb von 
fünf Jahren seit Beendigung der strafbaren Handlung. Die absolute Ver-
jährung tritt nach zehn Jahren ein. Die Strafe einer Widerhandlung verjährt 
in fünf Jahren (Abs. 4).
4.1.
Der Beschwerdeführer macht geltend, entgegen den Ausführungen im an-
gefochtenen Entscheid habe er die Wohnung nicht erworben, um umge-
hend seinen Wohnsitz nach B._____ zu verlegen, sondern um eine gute 
Investition zu tätigen und sie später bei der Pensionierung als Erstwoh-
nung zu benutzen. In all den Jahren sei die Wohnung weder durch ihn 
noch durch Dritte je benutzt worden. 
4.2.
Soweit der Beschwerdeführer damit bestreitet, die Wohnung als Zweit-
wohnung benutzt zu haben, ist zu erwähnen, dass die angeblich unbenutzt 
gebliebene Wohnung möbliert war und der Beschwerdeführer anlässlich 
der Kontrolle vom 20. August 2021 dort mit seiner Ehefrau von der Ge-
meindepolizei angetroffen wurde, wobei er angab, sich dort in Begleitung 
seiner Frau für drei Tage aufzuhalten (vgl. Erledigungsbericht Gemeinde-
polizei vom 20. August 2021 [Bg-act. 13]). Aus der Handänderungsan-
zeige vom 11. März 2022 (Bg-act. 16) ergibt sich zudem, dass der Käufer 
der betreffenden Wohnung für deren Inventar (sprich mobile Einrichtung) 
CHF 150'000.00 bezahlt hat. Es erscheint zumindest fraglich, dass der Be-
schwerdeführer eine Wohnung mit Möbeln im Wert von CHF 150'000.00 
einrichtete, wenn er diese als reine Kapitalanlage nutzen wollte bzw. al-
lenfalls zukünftig als Erstwohnung. Jedenfalls hat er die Wohnung – sei-
nen eigenen Aussagen zufolge – wenigstens zweimal jährlich genutzt. 
Dies allein reicht für die Qualifikation als Zweitwohnungsnutzung aus. 


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Schliesslich spielt jedoch keine Rolle, ob die Wohnung praktisch immer 
leer gestanden ist oder vereinzelt vom Beschwerdeführer (oder von Drit-
ten) als Zweitwohnung genutzt wurde. Die betreffende Wohnung mit Erst-
wohnungsverpflichtung wurde weder vom Beschwerdeführer als Eigentü-
mer selbst als Erstwohnung genutzt noch Ortsansässigen vermietet. Es 
liegt deshalb ein Verstoss gegen die Regelung zur Erstwohnungspflicht (s. 
oben E.3.2). Der objektive Straftatbestand ist damit ohne Weiteres erfüllt, 
und zwar für die ganze Eigentumsdauer. 
4.3.
Im Kaufvertrag vom 9. April 2010 (Bg-act. 1) wurde die Erstwohnungsver-
pflichtung erwähnt. Ebenso hat der Beschwerdeführer persönlich am 13. 
Juni 2012 die Anmeldung der Anmerkung "Erstwohnung" unterzeichnet 
(Bg-act. 3). Der Beschwerdeführer wusste also von der Erstwohnungsver-
pflichtung Bescheid. Die vom Beschwerdeführer angesprochene "Gut-
gläubigkeit" spielt bei der Frage, ob eine Bestrafung zu erfolgen hat, keine 
Rolle, denn eine Bestrafung nach Art. 95 Abs. 2 KRG kann sowohl bei 
Vorsatz als auch bei Fahrlässigkeit erfolgen. Die behauptete "Gutgläubig-
keit" bzw. das fehlende Unrechtsbewusstsein wird im Rahmen der Schuld 
und somit der Strafzumessung nachfolgend noch berücksichtigt. 
4.4.
Gemäss Art. 106 Abs. 3 StGB, welcher vorliegend sinngemäss Anwen-
dung findet (vgl. Art. 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizeri-
schen Strafprozessordnung [EGzStPO; BR 350.100]), bemisst sich die 
Höhe der Busse nach den Verhältnissen des Täters, sodass dieser die 
Strafe erleidet, die seinem Verschulden angemessen ist. Die wirtschaftli-
che Leistungsfähigkeit des Täters ("je nach den Verhältnissen") spielt da-
bei eine zentrale Rolle, wenngleich hier das Gericht über ein grösseres 
Ermessen verfügt als im Tagessatzsystem der Geldstrafe (vgl. BGE 134 
IV 60 E.7.3.3). Zu den auf das Baubussenverfahren anwendbaren Normen 
zählt auch Art. 47 StGB i.V.m. Art. 104 StGB (vgl. Urteil des Bundesge-
richts [BGU] 1C_4/2012 E.7.3; BGE 134 IV 60 E.7.3.3; Urteil des Verwal-
tungsgerichts Graubünden [VGU] R 20 36 E.8.2 m.H.). Nach Art. 47 StGB 


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misst das Gericht die Strafe nach dem Verschulden des Täters zu. Es 
berücksichtigt das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse sowie die 
Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters (Abs. 1). Das Verschulden 
wird nach der Schwere der Verletzung oder Gefährdung des betroffenen 
Rechtsguts, nach der Verwerflichkeit des Handelns, den Beweggründen 
und Zielen des Täters sowie danach bestimmt, wie weit der Täter nach 
den inneren und äusseren Umständen in der Lage war, die Gefährdung 
oder Verletzung zu vermeiden (Abs. 2). Gemäss Art. 50 StGB hat das Ge-
richt die für die Zumessung der Strafe erheblichen Umstände und deren 
Gewichtung festzuhalten. Es hat seine Überlegungen in den Grundzügen 
wiederzugeben, sodass die Strafzumessung nachvollziehbar ist. Das 
schliesst es jedoch nicht aus, dass die zweite kantonale Instanz diesbe-
züglich auf die Erwägungen im erstinstanzlichen Entscheid verweisen 
kann (vgl. BGE 134 IV 17 E.2.1).
4.5.
Sinn und Zweck einer Erstwohnungsverpflichtung besteht darin, den be-
treffenden Wohnraum dauerhaft für Ortsansässige zur Verfügung zu stel-
len. Wenn nun solches Wohneigentum von nicht Ortsansässigen als Ka-
pitalanlage – wie vom Beschwerdeführer ausdrücklich eingeräumt – er-
worben wird, untergräbt man Sinn und Zweck der Erstwohnungsverpflich-
tung und damit der entsprechenden Regelungen. Diesem Rechtsgut 
kommt – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht unterstreicht – im Lichte 
des öffentlichen Interesses ein hoher Stellenwert zu. Die Rechtsverletzung 
wiegt somit an sich schon schwer. 
4.6.
Der Beschwerdeführer beruft sich auf den sogenannten Verbotsirrtum 
gemäss Art. 21 StGB. Danach handelt nicht schuldhaft, wer bei Begehung 
der Tat nicht weiss und nicht wissen kann, dass er sich rechtswidrig ver-
hält. War der Irrtum vermeidbar, so mildert das Gericht die Strafe. 
4.6.1.
Der Beschwerdeführer trägt vor, die Beschwerdegegnerin habe die Nicht-
nutzung toleriert und erst mit Mitteilung vom 8. April 2021 (also 11 Jahre 


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nach dem Wohnungskauf) dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass auch 
die Nichtnutzung der Wohnung unzulässig sei. Angesichts dieser Duldung 
seitens der Beschwerdegegnerin sei der Beschwerdeführer gutgläubig da-
von ausgegangen, dass er, indem er die Wohnung nicht benutze und auch 
nicht an Dritte vermiete, gesetzeskonform handle. Ihm sei bewusst gewe-
sen, dass er die Wohnung nicht als Zweitwohnung benutzen durfte, jedoch 
nicht, dass eine Pflicht bestand, diese als Erstwohnung zu benutzen allen-
falls durch Vermietung an Dritte. Die Beschwerdegegnerin unterstelle dem 
Beschwerdeführer, vorsätzlich und damit bösgläubig gehandelt zu haben. 
Dem sei jedoch nicht so. Der gute Glaube sei zu vermuten. Er habe ja 
auch umgehend die Wohnung verkauft, nachdem er von der Unzulässig-
keit einer Nichtnutzung, die ihm bis dahin unbekannt gewesen sei, erfah-
ren habe.
4.6.2.
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer 
konnte gestützt auf die Korrespondenz mit der Beschwerdegegnerin nicht 
gutgläubig sein. Bereits mit Schreiben vom 15. August 2013 erkundigte 
sich die Beschwerdegegnerin nach der Nutzung der Wohnung (vgl. 
Schreiben vom 2. September 2013 oben [Bg-act. 5]). Mit Schreiben vom 
2. September 2013 (Bg-act. 5) stellte der Rechtsvertreter klar, dass der 
Beschwerdeführer die Wohnung im Hinblick auf eine Wohnsitzverlegung 
in B._____ erworben habe, und dass dies in den nächsten zwei Jahren 
geschehen werde. Am 15. Februar 2019 (Bg-act. 6) teilte ihm die Be-
schwerdegegnerin mit, dass nach fünf Jahren sich niemand in der Woh-
nung angemeldet habe, weder der Beschwerdeführer noch jemand an-
ders. Die Beschwerdegegnerin stellte fest, dass die Wohnung kurzzeitig 
immer mal wieder bewohnt werde, was eine klare Missachtung der Be-
stimmungen zur Erstwohnungspflicht darstelle. Darauf antwortete der 
Rechtsvertreter am 20. Februar 2019 (Bg-act. 7), dass nach wie vor die 
Absicht des Beschwerdeführers sei, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu 
benutzen. Der Beschwerdeführer habe mit dem Erwerb der Wohnung aber 


- 13 -
auch eine Investition getätigt. Er sicherte zu, dass der Beschwerdeführer 
die Wohnung seit dem Erwerb nicht benutzt und auch nicht an Drittperso-
nen vermietet habe. Nur an einem Tag pro Saison habe er sich dort auf-
gehalten, um die Rechnungen der Wohnung zu regeln und nach dem Zu-
stand derselben zu schauen, was kaum als ferienmässige Nutzung beur-
teilt werden könne. Damit scheint auch der (damalige) Rechtsvertreter des 
Beschwerdeführers die Erstwohnungspflicht so zu verstehen, dass nur die 
Nutzung als Zweitwohnung nicht aber eine Nichtnutzung bzw. die ganz 
seltene Nutzung (durch einen Nichtansässigen) rechtswidrig sei. Dazu ist 
aber zu bemerken, dass die Beschwerdegegnerin bereits am 15. August 
2013 schriftlich den Beschwerdeführer um die Art der Nutzung der Woh-
nung ersucht hatte (das entsprechende Dokument ist nicht aktenkundig; 
die entsprechende Aufforderung ergibt sich aber aus dem Schreiben vom 
2. September 2013 [Bg-act. 5]). Für diese Richter erschliesst sich aus der 
Antwort des Rechtsvertreters vom 2. September 2013, dass die Be-
schwerdegegnerin im Erkundigungsschreiben vom 15. August 2013 zu 
verstehen gegeben haben muss, dass die Wohnung von Ortsansässigen 
(Eigentümern oder Mietern) zu nutzen sei. Dem Antwortschreiben des 
Rechtsvertreters vom 2. September 2013 kann nach diesen Richtern zu-
dem entnommen werden, dass dem Rechtsvertreter klar gewesen sein 
muss, dass die Wohnung nicht einfach als Erstwohnung unbenutzt hätte 
bleiben können. Es erscheint unglaubwürdig, dass der Rechtsvertreter 
den Beschwerdeführer über die tatsächliche Tragweite der Erstwohnungs-
pflicht nicht aufgeklärt hat. Der Beschwerdeführer kann auch nicht glaub-
haft darlegen, dass er davon ausgegangen sei, die Nichtnutzung einer 
Erstwohnung – weder als Erst- noch als Zweitwohnung – stelle keine 
Rechtsverletzung dar. Entscheidend ist aber schliesslich, dass der Be-
schwerdeführer die Wohnung eben nicht einfach nicht benutzt, sondern 
gelegentlich doch benutzt hat. Hinzu kommt, dass die Wohnung mit einer 
teuren Einrichtung ausgestattet war (vgl. oben E.4.2). Diese Umstände 
sprechen also gegen eine Gutgläubigkeit des heutigen Beschwerdefüh-


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rers. Damit ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer wusste, 
dass er sich rechtswidrig verhielt, indem er als Nichtansässiger die betref-
fende Wohnung gelegentlich benutzte. 
4.6.3.
Die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin während mehrerer Jahre 
nicht konkreter eingegriffen hat und bereits 2013 grosszügig war, indem 
sie die Rechtfertigung des Beschwerdeführers, die Wohnung innert vor-
aussichtlich zweier Jahre als Hauptwohnung zu benutzen, vorläufig akzep-
tierte, ändert nichts am Verschulden des Beschwerdeführers. Hinzuwei-
sen ist aber darauf, dass das lange Zuwarten der Beschwerdegegnerin 
nicht begrüsst werden kann, zumal die Bevölkerung ein schutzwürdiges 
Interesse an einer raschen Überprüfung und Durchsetzung der Zweit- 
bzw. Erstwohnungsgesetzgebung haben dürfte.
5.1.
Der Beschwerdeführer wendet ein, entgegen den Ausführungen der Be-
schwerdegegnerin habe er sich auch nicht bereichert. Er habe die Woh-
nung nie benutzt und auch nicht an Dritte vermietet. Er habe aber trotzdem 
die Unterhaltskosten für diese Jahre tragen müssen. Er habe zwar durch 
den Verkauf einen Gewinn erzielt. Dies stelle aber keine unzulässige Be-
reicherung dar. Eine unzulässige Bereicherung hätte bloss bestanden, 
wenn der Beschwerdeführer die Wohnung in diesen Jahren in bewusster 
Verletzung der Erstwohnungspflicht als Ferienwohnung vermietet hätte. 
Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Indem die Beschwerdegegnerin 
die Höhe der Busse mit dem Grundstückgewinn rechtfertige, handle diese 
willkürlich. Für die Bemessung der Busse spiele dieser Gewinn keine 
Rolle. 
5.2.
Die Beschwerdegegnerin ist in der angefochtenen Verfügung von einem 
gewinnsuchtähnlichen Verhalten ausgegangen, sie ist jedoch nicht des-
wegen über das Höchstmass der Busse hinausgegangen. Die Beschwer-
degegnerin ist bei der Bussenhöhe im gesetzlichen Rahmen verblieben 
und ist schlussendlich von einem schweren Fall ausgegangen. Entgegen 


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der Behauptung des Beschwerdeführers hat die Beschwerdegegnerin die 
Höhe der Busse nicht mit dem Grundstückgewinn gerechtfertigt. Wie von 
der Beschwerdegegnerin präzisiert, rechtfertigt sich das Höchstmass der 
Busse angesichts des verletzten Rechtsguts, des schweren Verschuldens 
und der langen Dauer der widerrechtlichen Handlung. Damit muss die auf-
geworfene Frage der Gewinnsucht nicht beantwortet werden. 
6.
Der Beschwerdeführer hat trotz Aufforderungen keine Auskunft zu seinen 
Einkommens- und Vermögensverhältnissen gegeben. Da der Beschwer-
deführer Wohnsitz im Ausland hat (D._____), konnte die Beschwerdegeg-
nerin keine aktuellen Steuerdaten einholen. Die Annahme der sehr guten 
finanziellen Verhältnisse ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer 
wohnt in D._____. Bereits 2013 besass er gemäss eigener Aussage zwei 
Zweitwohnungen im E._____ und erwarb die strittige Wohnung in B._____ 
für eine mutmassliche spätere Nutzung in zwei Jahren resp. als Kapitalan-
lage. Zudem darf der Grundstückgewinn aus dem Verkauf der betreffen-
den Wohnung als zusätzliches Vermögen berücksichtigt werden. Aufgrund 
auch der klaren Androhung der Beschwerdegegnerin, dass sie ohne Rück-
meldung von sehr guten finanziellen Verhältnissen ausgehe, erscheint die 
Busse in dieser Höhe (CHF 40'000.00) demnach gerechtfertigt.
7.
Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass die Rechtsberatungskosten 
von CHF 2'500.00 ungerechtfertigt seien. Der Sachverhalt sei nicht derart 
kompliziert, dass die Beschwerdegegnerin dies nicht ohne Beizug eines 
Rechtsberaters hätte abhandeln können. Diese Rüge ist unbegründet. 
Gemäss Art. 96 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im Bau-
bewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Ge-
bühren. Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen 
sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten (Abs. 
1). Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder 
durch sein Verhalten verursacht hat (Abs. 2 erster Satz). Im vorliegenden 
Fall ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin zur Prüfung, 


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ob und inwiefern eine Bestrafung des Beschwerdeführers erfolgen muss, 
einen Rechtsanwalt beizog. Die Kosten für die Rechtsberatung in Höhe 
von CHF 2'500.00 hält das Gericht zudem für angemessen. Damit ist die 
Überwälzung der Rechtsberatungskosten rechtens. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
371.00
zusammen
CHF
3'371.00
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]