gr_gerichte · R 2017 45 · 2019-12-02 · de
unentgeltliche Rechtspflege (Rückforderung)

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 45
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi, von Salis und Brunner
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 2. Dezember 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Ehepaar A._____, und
B._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,
Beschwerdeführer
gegen
Regierung des Kantons Graubünden,
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 2
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber,
Beigeladene
betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 -
1.
Ehepaar A._____ sowie B._____ sind Stockwerkeigentümer und somit Mit-
eigentümer am Wohnhaus P._____ auf Parzelle 1915 im Teilgebiet
H._____ Nord in X._____. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete
H._____ Nord und Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und
werden räumlich entlang der Via I._____ voneinander getrennt. Das betref-
fende Wohnhaus befindet sich am Hang bergseits und somit nördlich von
der Via I._____ oberhalb des Hotels D._____ auf Parzelle 219, welche ih-
rerseits der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesen ist.
2.
Im Jahre 2000 erwarb die C._____ AG die im Teilgebiet H._____ Süd direkt
südlich entlang der Via I._____ anstossende Parzelle 1808 im Ausmass
von 13'428 m2, worauf sich heute das alte Postgebäude von 1950 samt
Postauto-Platz befindet, sowie die südlich daran angrenzende Parzelle
2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen
Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza
R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zu-
gewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (See-
/Q._____-strasse) sowie im Süd-Osten und im Norden durch die Via
I._____ eingegrenzt. Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf
Parzelle 1808 das N._____, das 1944 abbrannte. Westwärts liegt das
D._____ Hotel, erbaut 1896. Nördlich der Via I._____ bergwärts am
H._____-hang befindet sich teilweise noch unüberbautes Gelände (so Pa-
rzellen 183, 1715, 926 und 1665) sowie das bereits überbaute Areal der
E._____ AG auf Parzelle 1694. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang
wird in Richtung Nordosten und Osten durch die etwas entfernter gelege-
nen Hotels K._____ und L._____ vervollständigt.
3.
Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im
Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der
Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere
Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse
im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden solle. Diese Abänderung

- 3 -
umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1
(Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel-
len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan
Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau-
und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi-
onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs-
sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei
zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen
Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen
Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) er-
heblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut
die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Ba-
sis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros
T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten
dadurch zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Post-
gebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Ho-
tels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, ge-
sundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des
Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige
Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei-
che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen
Gebäudekomplexen für Technikräume sowie Versorgungs- und Entsor-
gungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach
des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vor-
gesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen
Millionenbereich) bildeten überdies eine mehrstöckige unter der Hotelan-
lage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf
dem Dach des geplanten Klinikgebäudes.
4.
Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der
C._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt
wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe,

- 4 -
falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002
nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Fer-
ner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu
überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft
kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird
oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch ge-
macht wird.
5.
Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015
amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde wa-
ren u.a. das Ehepaar A._____ sowie B._____ (StWE im Haus P._____ auf
Parzelle 1915; hiernach Beschwerdeführer) nicht einverstanden, weshalb
sie dagegen am 2. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung
mit folgenden Rechtsbegehren erhoben:
1.
Der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betref-
fend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd sei aufzuheben und es
sei dieser Planung die Genehmigung zu verweigern.
2.
Eventuell sei der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober
2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben,
die Planung nicht zu genehmigen und mit folgenden Auflagen an die
Gemeinde X._____ zurückzuweisen.
a) Es sei eine Planungsvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und
Süd zu erarbeiten.
b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denk-
malpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzu-
holen.
c) Die Fachstelle des Kantons (Amt für Raumentwicklung) sei anzu-
weisen, die verwaltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen
und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmal-
pflege zum vorgesehenen Abbruch des Postgebäudes einzuholen.
d) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen dem
E._____-Hotel und der Via M._____ (Seestrasse) einzuplanen, wie
er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgesehen war.
e) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Pla-
nungsvorteile erfasst.
f)
Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu ver-
zichten.

- 5 -
g) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der Bruttogeschoss-
fläche auf den Parzellen des Beizugsgebiets (Nrn. 1102, 1808,
2354, 2395 und 2396) vorzulegen.
h) Art. 80 des Baugesetzes sowie die Bau- und Erschliessungsvor-
schriften H._____ Süd seien so zu konzipieren, dass in den Baube-
reichen I, II und III ausschliesslich eine hotelmässige Nutzung für
Hotels und Kliniken mit ergänzenden, kulturellen, gesundheitlichen
und sportlichen Nutzungen zulässig sind. Zusätzliche öffentliche
oder gewerbliche Nutzungen seien nur im Parterre zu erlauben.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung ihrer Anträge brachten die Beschwerdeführer im Wesent-
lichen vor, dass es an einem Gesamtkonzept der Nutzungsplanung für das
Teilgebiet H._____ Süd ohne gleichzeitigen Einbezug des zugehörigen
Teilgebiets H._____ Nord fehle. Weiter rügen sie eine gesetzeswidrige Ver-
grösserung der Bauzone bzw. der überbaubaren Flächen, eine unzulässige
Erhöhung der Bruttogeschossflächen, die Missachtung der Schutzwürdig-
keit und damit der Pflicht zur Erhaltung des Postgebäudes, die Verletzung
der UNESCO-Konvention im Zusammenhang mit dem Weltkulturerbe
Rhätische Bahn Albula/Bernina sowie die Verletzung von Vorschriften über
die Abschöpfung von Planungsmehrwerten. Vor allem kritisieren die Be-
schwerdeführer aber die neuen Gebäudehöhen für das geplante H._____
samt Klinikbaute, welche ihrer Ansicht nach viel zu hoch und auch nicht
notwendig seien, um das Neubauvorhaben auf der nahegelegenen Par-
zelle 1808 zu realisieren. Ausserdem sei die Zulässigkeit des Heli-Lande-
platzes auf dem Dach der Klinik in Abrede zu stellen.
6.
Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl.
Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung,
die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet:
1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungs-
planung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Bauge-
setzes (Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____
Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den
Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Ver-
kehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit

- 6 -
folgenden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinwei-
sen und Empfehlungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt:
Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I:
a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss
das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also
auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im
Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen
und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffent-
lichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen,
allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbe-
triebs) genutzt werden.
b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzie-
rung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und
2 des Bundesgesetzes über Zweiwohnungen in der aktuell gültigen
Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von
20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnun-
gen im Baubereich I nicht übersteigen darf.
Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen:
c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts
herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und
die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbun-
den werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den
Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu-
führen.
d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situations-
gerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen
und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungs-
mindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Bau-
bewilligung aufzunehmen.
e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissions-
grenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Soll-
ten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten.
f)
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luft-
reinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen.
Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt
(ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auf-
lagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden
Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver-
brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und
dergleichen betroffen.
g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten
Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusam-
menhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr.
1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postge-
bäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist

- 7 -
von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem
ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen.
Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnah-
men durch das ANU.
h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im
Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte
Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form
von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen.
2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungs-
beschlüssen behandelt.
3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen
Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses
öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen
Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung
vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hin-
zuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde ein-
gesehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen,
Vorgaben und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum
nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben
werden kann.
4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-
tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem
Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.
5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwel-
cher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zustän-
digen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.
6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses
Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphi-
schen Auszügen vorzunehmen.
7. [Mitteilung an:]
7.
Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai
2017 (Prot.-Nr. 359), wurde in der Streitsache PB 21/15 erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der
Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Er-
wägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden:
a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das
gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das
Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen
zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kul-
turellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und
dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitar-
beitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden.

- 8 -
b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung
des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung,
wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der ge-
samten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baube-
reich I nicht übersteigen darf.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus
Staatsgebühr
Fr. 4'000.--
Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren
Fr. 1'616.--
Total
Fr. 5'616.--
gehen zu 7/8 unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerde-
führenden und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der bei-
geladenen C._____ AG. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zu-
stellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die
Finanzverwaltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200.
4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen.
3. Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der C._____
AG eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Mitteilung an]
In der Begründung des Entscheids wurde im Einzelnen zur Prüfung der
Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs.
2 RPG (S. 12-17), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum
kantonalen Richtplan Siedlung (S. 17-18) und dem regionalem Richtplan
Q._____ (S. 18-19), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen
(S. 19-21), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets
H._____ Nord (S. 21-25), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung
der Bauzonen X._____ (S. 25-26), zur Rüge betreffend Generellen Gestal-
tungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 27), zur Rüge betreffend Gesam-
trevision Gefahrenzonenplan (S. 27-28), zur Rüge betreffend Sondernut-
zungsplanung Bahnhof (S. 28), zur Rüge der Unvollständigkeit des Pla-
nungsberichts (S. 28-30), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfah-
rens (S. 30-31), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Boden-

- 9 -
nutzung (S. 31), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie
einer neuen Klinik (S. 32), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S.
32), zur Prüfung des Bedarfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Bau-
bereich I (S. 33), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompen-
sation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 34-37), der Bauzonengrösse (S. 37-
38), des ISOS-Inventars (S. 38-40), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 41),
zur Prüfung umweltschutzrechtlicher Fragen (UVP [S. 42]; Verbindlichkeit
des Richtplans [S. 42-43]; Verletzung der UVP-Pflicht [S. 43-45]; ungenü-
gender Umweltbericht [S. 45-46]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 47-49];
Verletzung Vorschriften Luftreinhaltung [S. 49-51]), zur Prüfung hinsichtlich
Altlasten und Bauschadstoffe (S. 51-52) und weiterer umweltrechtlicher Be-
lange inklusive Fazit (S. 52-53), zu den einzelnen Rügen betreffend denk-
malpflegerische Einstufung des Postgebäudes (S. 53-58), Ortsbild-
schutz/Gebäudegestaltung (S. 58-63), Verbauung der bisherigen Aussicht
(S. 63-65), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 65-66), Heliko-
pterlandeplatz (S. 66-67), Verkehrskonzept (S. 67-68), Aussichtspunkten
(S. 68-69), offene Nutzungsart (S. 69-71) sowie Nutzungsansprüche der
Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-73) – einlässlich Stellung genommen.
In der abschliessenden Interessensabwägung (S. 73-75) wurde sodann
noch resümierend festgehalten:
Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Re-
gierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschrif-
ten sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfas-
send zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung er-
möglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort
(Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen
ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vor-
schriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der
näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie
E._____, D._____ und K._____) und mit der vorgesehenen Architektur in
einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenste-
henden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Er-
haltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D._____ und E._____ so-
wie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichts-
verhältnisse) klar überwiegt.

- 10 -
Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die
Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kun-
densegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von
X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Be-
deutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den im-
mer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Repu-
tation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berg-
gebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies ins-
besondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben auf-
grund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten
der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sicherge-
stellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Pla-
nung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das er-
möglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel
zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge-
genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der
erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Aus-
scheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik
S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen
Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse.
Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonen-
konforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlos-
sene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Ver-
gleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude
zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktio-
nen erfahren.
Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung
auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil le-
diglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zu-
dem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmal-
schutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen.
Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungs-
planung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Ver-
gleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech-
tern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche
Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstim-
mung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der
Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten
Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Or-
tes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des
Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an
einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie

- 11 -
schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein An-
spruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und
mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist,
dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom
Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das
gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird.
8.
Gegen den Entscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 (Prot.-Nr.
359) erhoben die Beschwerdeführer am 2. Juni 2017 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Rechts-
begehren:
1.
Verfahrens-/Beweisanträge
a)
Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwen-
digkeit einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____
Nord und Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen.
b)
Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denk-
malpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes ein-
zuholen.
c)
Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimat-
schutzkommission einzuholen über
- die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die
Umgebungszone Weltkulturerbe UNESCO
- die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützens-
werte Ortsbild
Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit
der Expertise zu beauftragen.
d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die ver-
waltungsinternen Vernehmlassungen offenzulegen und insbeson-
dere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorge-
sehenen Änderung der Nutzungsplanung zu edieren.
e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässi-
gen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets
1999-2015 vorzulegen.
f)
Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen.
2.
Der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017,
Protokoll Nr. 359, und der Genehmigungsentscheid der Regierung
vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 355, sowie der Beschluss der
Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der
Ortsplanung H._____ Süd seien aufzuheben und an die Gemeinde
zurückzuweisen mit folgenden Auflagen:
a) Es sei eine Gesamtvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und
Süd zu erarbeiten.

- 12 -
b) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen
dem E._____-Hotel und der Via M._____ (Seestrasse) einzupla-
nen, wie er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgese-
hen war.
c) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Pla-
nungsvorteile erfasst.
d) Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu ver-
zichten.
e) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.
f)
Soweit das Verwaltungsgericht die Beweismassnahmen gemäss
Ziff. 1 nicht selber angeordnet hat, sei die Gemeinde X._____ zu
verpflichten, die aufgeführten Beweismassnahmen gemäss Ziff. 1
lit. a bis f in Auftrag zu geben.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung all dieser Rechtsbegehren wurde zusammenfassend auf
Seite 40 der Beschwerde festgehalten: Der von der Regierung dargelegte
Sachverhalt sei unvollständig und zum Teil falsch. Eine Interessenabwä-
gung bezüglich Anpassung der Nutzungspläne habe nicht stattgefunden.
Auch die Auswirkungen auf die Umgebungs-/Pufferzone des Weltkulturer-
bes Rhätische Bahn sei nicht geprüft worden. Im Entwurf zum kantonalen
Richtplan sei die Spezialzone H._____ (SZS) offensichtlich falsch aufge-
nommen worden. Die Planung H._____ sei als Gesamtplanung erlassen
und als Gesamtplanung genehmigt worden. Von 2002 bis 2013 sei auf die-
ser Basis geplant und in Baubewilligungen verfügt worden. Das Gutachten
O._____ vom 16. Juni 2016 belege die Notwendigkeit einer Gesamtpla-
nung. Von 1999 bis 2013 sei auch nach der Gesamtplanung gebaut wor-
den. Überdies bestehe immer noch eine Planungszone für den Erlass des
Gestaltungsplans, in dessen Verfahren die Aufnahme der Post als schüt-
zenswert vorgeschlagen worden sei. Ferner enthalte der Entwurf zum Ge-
nerellen Gestaltungsplan einen Aussichtspunkt, der nun wegradiert worden
sei. Das vorgesehene Nutzungsmass sei überrissen; trotzdem wäre es
gemäss Alternativprojekt der Architekten HH._____ vom 30. August 2016
mit wesentlich geringerer Gebäudehöhe (statt 45 m talseitig bzw. 31 m
bergseitig; Reduktion um 13.50 m) zu erreichen. Die Vorlage enthalte zu-
dem neue Bauzonenflächen, die nicht kompensiert worden seien und da-

- 13 -
her gegen Art. 38a Abs. 2 RPG verstiessen. Die Bauzone von X._____ sei
ohnehin zu gross. Zudem verletze die Vorlage das Ortsbild von X._____,
welches durch das ISOS-Inventar geschützt werde. Ebenso verletze die
Vorlage die Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes Rhäti-
sche Bahn. Die Umweltverträglichkeitsprüfung sei zu Unrecht unterlassen
worden. Die Emissionsgrenzwerte würden schon heute überschritten,
ebenso die Emissionsgrenzwerte bei Luftschadstoffen. Die Schutzwürdig-
keit des Postgebäudes sei unterdrückt worden und nicht einmal die vorlie-
gende Stellungnahme der Denkmalpflege ediert worden. Zudem sei auch
die Planungsmehrwertabschöpfung unterlassen worden. Aus all den ge-
nannten Gründen werde um die Gutheissung der Verfahrens-/Beweisan-
träge gemäss Ziff. 1 a bis f und der materiellen Rechtsbegehren/Anträge
nach Ziff. 2 und Ziff. 3 ersucht.
9.
In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be-
schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft
und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1).
Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahmen des Beweisantrags
unter ZIff. 1 d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) ab-
zuweisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung
werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegeg-
nerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____
Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen
der Beschwerdeführer eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Be-
schwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund
welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Sou-
veräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste.
Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägun-
gen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid vom 25. April/3.
Mai 2017 fest.

- 14 -
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde
(Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von den Beschwerdeführern gestell-
ten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit
jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer (Ziff. 3).
Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 darge-
legt (S. 3-5). Danach wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000
(S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die C._____ AG
(Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im
Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die
Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____
(S. 8), zum Quartierplan PP._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____
Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungsplan H._____
Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quar-
tierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu den geschei-
terten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen
Saal (Forum KK._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen.
Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nun-
mehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf.
Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beige-
ladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Pla-
nungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für
Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage
wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer pro-
jektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beur-
teilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Be-
schwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17),
die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten
und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschie-
dung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Pla-
nungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung

- 15 -
der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfah-
ren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungs-
entscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug
genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerde-
führer (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdelegi-
timation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Bestrei-
tung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung ge-
nommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____
House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten
Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S.
28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung
(S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtpla-
nung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung
zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ samt Auswirkungen dieser
Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur
städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der
G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision
Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten
Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro
HH._____ (S. 44-46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP
"schützenswerte Bauten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S.
48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Boden-
nutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-
56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UN-
ESCO-Weltkulturerbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denk-
malpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz
und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-
72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung be-
zogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung dürfe
vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Be-
schwerdegegnerin 1 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen werden.

- 16 -
Die Beschwerdeführer stiessen sich denn auch weniger am Ergebnis die-
ser Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interes-
senabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber
unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht
dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Ge-
sundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin
bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten
auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die
Beschwerdegegnerin 2 noch fest:
Wenn die Beschwerdeführer Recht hätten und die ins Feld geführten Vor-
schriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde
wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut,
jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D._____, E._____, K._____
oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesund-
heitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus
allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch
desaströs.
Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek-
ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage
aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und
sei von dort zu edieren (S. 80).
11.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die C._____ AG
(Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal-
tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei-
sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführer. Nicht einzutre-
ten sei auf alle neu gestellten Anträge (1.a/c/f und 2.e), die nicht schon im
vorinstanzlichen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser
Fehler bei der Ermessenausübung sei ebenso nicht einzutreten (S. 2-3).
Materiell wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahr 2002
hätten die Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das
Gebiet H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni

- 17 -
2002/22. Oktober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere
Nutzungsplanung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante
öffentliche Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd
verlegt worden. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen
Nord und Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen
Parkierungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von den Be-
schwerdeführern behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten
Nord und Süd sei damit endgültig verlorengegangen (S. 6). Die Beschwer-
deführer hätten zudem nicht dargetan, inwiefern eine angeblich zu Unrecht
unterlassene Prüfung der Nutzungsplanung H._____ Süd auf die Verein-
barkeit mit dem UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn, mit dem ISOS-
Inventar und mit der Schutzwürdigkeit der Post die Interessenabwägung
bezüglich einer neuen Planung hätten beeinflussen können (S. 6). Im Wei-
teren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung ihres Bauvor-
habens mit der Richtplanung (S. 7-8), zur Koordination mit anderen Pla-
nungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Gestaltungs-
plan [GGP]) samt Gutachten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. Modell-
fotografien zzgl. Planungsbericht vom 27. Oktober 2015 (S. 8-18) Stellung.
Danach äusserte sich die Beigeladene zur Bauzonensituation (S. 18-19),
zum GGP "schützenswerte Bauten" samt Gutachten II._____ vom 6. Juli
2014 (S. 19-30), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Fotomonta-
gen/Grössenvergleichen und zzgl. Fussabdruck im Vergleich abgebrann-
tes bzw. neu geplantes H._____ sowie zzgl. Konzeptstudie U._____ vom
30. August 2016 (S. 30-35). Eine Kompensation nach Art 38a Abs. 2 RPG
sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche
mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision (2015/2017)
nicht vergrössert werde. Im Gegenteil, sie nehme gegenüber dem GGP
2002 um rund 1'300 m2 ab (S. 36-40). Zur Bauzonengrösse wurde beige-
fügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentralen/guten
Lage) nicht zur Auszonung eigne und gewichtige öffentliche Interessen da-
gegensprächen (S. 40). Sodann wurde noch zum ISOS (S. 40-42), zum
UNESCO-Weltkulturerbe (S. 42-43), zum Umweltrecht (S. 43-45) inkl.

- 18 -
Lärmschutz (S. 45-47) und Luftreinhaltung (S. 48), zur denkmalpflegeri-
schen Situation des Postgebäudes (S. 48-49) sowie zur Mehrwertabschöp-
fung (S. 49-51) Stellung genommen. Zusammengefasst ergebe sich dem-
nach, dass die in der Beschwerdeschrift gerügten Punkte nicht einschlägig
seien. Auf viele Rügen sei gar nicht erst einzutreten und im Übrigen sei die
Beschwerde abzuweisen (S. 52). Als Beilagen wurde der GGP 2015 [1],
das Gutachten QQ._____ vom August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch
Postgebäude' [2], das Gutachten II._____ vom 6. Juli 2014 [3], der 2. Vor-
prüfungsbericht ARE vom 24. Juli 2014 [4], die Bedarfsberechnung Park-
plätze H._____ und Klinik S._____ [5] sowie ein Schreiben der GG._____
vom 17. August 2016 [6] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18.
August 2017 angefügt.
12.
In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielten die Beschwerdeführer unver-
ändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017
fest, ausgenommen Ziff. 1 lit. d, die erfüllt worden sei (Edition Stellung-
nahme der kantonalen Denkmalpflege durch Beschwerdegegnerin 1). Auf
die Anträge (1.a/c/f und 2.e) sei – entgegen der Darstellung der Beigelade-
nen – ebenfalls einzutreten, da Art. 51 Abs. 3 VRG neue Tatsachenbehaup-
tungen und Beweisanträge ausdrücklich für zulässig erkläre. Die gegentei-
lige Auffassung der Beigeladenen sei unverständlich. In materieller Hin-
sicht bekräftigten die Beschwerdeführer noch einmal, dass das Prinzip der
Planbeständigkeit verletzt worden sei, da die Teilgebiete H._____ Süd und
Nord als Gesamtplanung zu behandeln seien und somit keine projektbezo-
gene Sondernutzungsplanung zulässig sei. Im Zeitraum 1999-2013 sei der
gesamte Baustandort der Beschwerdeführer (Parzelle 1915) neu überbaut
worden. Der Bauplatz mit Sicht auf den See sei damals selber von der Be-
schwerdegegnerin 2 für Fr. 10 Mio. verkauft worden. Das Hotel E._____
habe im selben Zeitraum in H._____ Nord eine Überbauung mit den Resi-
denzen und eine Erweiterung des Wellnessbereichs realisiert. Das Hotel
D._____ habe seinerseits ebenso in H._____ Nord die D._____-Galerie
und in H._____ Süd den Anschluss an die Parkierung in H._____ Nord re-

- 19 -
alisiert. Richtig sei, dass seit Erlass der H._____-Planung 1999 und der
Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 erhebliche
Zeit vergangen sei. Rein vom zeitlichen Ablauf her sei daher nicht falsch
gewesen, die H._____-Planung grundsätzlich zu überprüfen. Die Zeitdauer
für sich allein betrachtet sei aber kein Kriterium, welches eine Planände-
rung rechtfertigte. Alle Handlungen der Eigentümer innerhalb dieses Ge-
biets seien auf den Vollzug der Planung durch die Beschwerdegegnerin 2
angelegt gewesen. Dies habe ein Vertrauen in jene Gesamtplanung be-
gründet, welches nun durch die neue (projektbezogene Sondernutzungs-)
Planung verletzt werde. Die Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 und der
Beigeladenen – wonach das Teilgebiet H._____ Süd spätestens durch die
im Jahre 2002 durchgeführte Teilrevision planerisch verselbständigt wor-
den sei – sei nicht zutreffend. Mit dem GGP H._____ Süd sei nicht etwa
die Gesamtplanung aufgegeben, sondern bestätigt worden. Einerseits, in-
dem man den Nutzungsanspruch im Bereich H II mit 6'600 m2 beibehalten
habe und andererseits, indem man für den Bereich I die Bestimmungen der
inneren Dorfzone für anwendbar erklärt habe (Replik S. 4-6). Im Weiteren
wurde zum Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 7), zum Alternativprojekt Ar-
chitekturbüro U._____ (S. 9-10), zur Prüfung der Kompensation laut Art.
38a Abs. 2 RPG (S. 11), zur Überprüfung der Bauzonengrösse (S. 12), zum
schützenswerten bzw. erhaltenswerten Postgebäude (S. 12-14), zum Orts-
bild/ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe (S. 14-15), zur Begutachtung
durch die ENHK und EKD (S. 16-17), zur unterlassenen Umweltverträglich-
keitsprüfung (S. 17), zum Lärmschutz und der Luftreinhaltung vor Ort (S.
18) Stellung genommen. Zusammenfassend brachten die Beschwerdefüh-
rer vor: Die Planung für H._____ Süd verletze den Aspekt der Planbestän-
digkeit und das Prinzip der notwendigen Gesamtplanung für H._____. Auch
der Gutachter O._____ vom Institut für Städtebau der ETH Zürich erachte
eine Gesamtplanung als notwendig. Das Alternativprojekt HH._____ habe
nachgewiesen, dass das gesamte Raumprogramm mit einer um 13.5 m
reduzierten Gebäudehöhe möglich sei. Das Bauvorhaben auf Parzelle
1808 erweitere das Baugebiet und verletze ohne Kompensation den Art.

- 20 -
38a Abs. 2 RPG. Die Bauzonengrösse von X._____ sei einer Überprüfung
zu unterziehen. Auszonungen in H._____ Nord und Süd seien zu prüfen.
Das Postgebäude sei möglicherweise schützenswert, sicher aber erhal-
tenswert. Dies sei gutachterlich abzuklären. Das Bauprojekt verletze das
Ortsbild von X._____ und die ISOS-Festlegungen sowie das UNESCO-
Weltkulturerbe. Deshalb sei eine Begutachtung durch die ENHK oder die
EKD anzuordnen. Die Umweltverträglichkeitsprüfung sei zu Unrecht unter-
blieben. Die Vorschriften über den Lärmschutz und die Luftreinhaltung wür-
den nicht eingehalten.
13.
In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an
ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Ver-
fahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von Ziff. 1 lit. d – erledigt worden)
fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund
welcher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25.
April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18.
Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es
werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerun-
gen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2).
14.
In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un-
verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au-
gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor-
geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung
der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut-
zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge-
biet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen.
Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm-
lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge-
samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und
die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so-
wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea-

- 21 -
lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine den
Beschwerdeführern vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste,
vor allem weil die Hotels D._____ und E._____ als Eigentümerinnen des
grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die
konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin
2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut-
zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets
mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert
werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf-
fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati-
ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden noch Präzisie-
rungen zu den Eigentums- und Betriebsverhältnissen am Parkhaus
H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigela-
dene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7)
gemacht. Aus rechtlicher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüp-
fend an ihre Erwägungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Plan-
beständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht
(S. 8-10), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-
14), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) und zum
Präjudiz Z._____ House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Grün-
den sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
könne. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung
(S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Pla-
nungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Ge-
samtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht
entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Ver-
waltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch
nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei
einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erwei-
terte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei
auf die Beschwerde gar nicht einzutreten.

- 22 -
15.
Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 entgegnete die Beigeladene noch, dass
die Beschwerdeführer betreffend Planbeständigkeit übersähen, dass die-
sem Grundsatz das Prinzip des Planungsrhythmus vorgehe. Richtpläne
seien alle 10 Jahre gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls zu überar-
beiten. Daraus ergebe sich auch ein Planungsrhythmus für die Nutzungs-
pläne. Abgesehen davon seien die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprächen (S. 2). Sodann sei dar-
auf hinzuweisen, dass ein Sondernutzungsplan eine andere Planbestän-
digkeit als ein Rahmennutzungsplan haben könne. Im Übrigen seien die
Beschwerdeführer (da sich Parzelle 1915 an erhöhter Hanglage befindet)
nicht besonders stark betroffen von der strittigen Revisionsvorlage. Die Ge-
samtplanung sei durch den GGP H._____ Süd keineswegs bestätigt wor-
den. Vielmehr habe grundsätzlich immer und besonders ab diesem Zeit-
punkt die Überzeugung gegolten, dass die Teile Nord und Süd selbständig
zu entwickeln seien (S. 3). Die Beschwerdeführer möchten offenbar die von
ihnen beklagte, angebliche 'Kabinetts-Planung' durch eine Expertenpla-
nung ersetzen, wofür es keine gesetzliche Grundlage gebe. Wenn sie im
Nachhinein einen Experten beizögen, um im Rechtsmittelverfahren ihre
Position zu verteidigen, so sei das Gutachten nicht glaubwürdiger und es
bestünde kein Anlass für eine Oberexpertise. Das Alternativprojekt
HH._____ sei eine rein private Studie, die nicht von der Beschwerdegeg-
nerin 2 oder der Beigeladenen in Auftrag gegeben worden sei. Es sei eine
blosse Volumenstudie, welche einzig den Interessen der Nachbarn diene,
welche ebenfalls die von den Beschwerdeführern so vermisste Durchsicht
verbaue, welche keinerlei Überlegungen zur inneren Struktur der Bauten
anstelle und damit ein billiges, leicht durchschaubares Kampfprojekt dar-
stelle. Es sei einzig durch die angestrebte Freihaltung der Nachbargrunds-
tücke motiviert, was in der Beschreibung der Vorzüge des Projekts auch
deutlich zum Ausdruck komme. Dass die Kubatur und die städtebauliche
Setzung des heutigen Richtprojekts richtig seien, hätten schon die Projek-
tanten des an der gleichen Stelle errichteten, 1944 abgebrannten Hotels,

- 23 -
gewusst (S. 4-5). Eine Kompensation laut Art. 38 a Abs. 2 RPG bestehe
nicht, da diese nur bei 'Ausscheidung neuer Bauzonen' und nicht bei Auf-
zonung oder Erweiterung von Baufeldern gelte. Das betroffene Gebiet sei
immer in einer Bauzone gewesen, habe ober- und unterirdische Bauten
zugelassen und in den Freihalteflächen Erschliessungsanlagen vorgese-
hen, die teilweise bereits erstellt seien (S. 5). Selbst bei zu grossen Bauzo-
nen bestünde kein Anlass, das Gebiet H._____ abzuzonen. Eine künftige
Revision der Nutzungsplanung hätte nämlich den Grundsatz der Sied-
lungsentwicklung nach innen zu befolgen. Von einer Rückzonung betroffen
wären somit periphere Gebiete und mit Bestimmtheit nicht das zentral ge-
legene Gebiet H._____. Gerade für die Hotelnutzung sei kein anderes Ge-
biet so prädestiniert wie das Gebiet H._____ (S. 5). Das Postgebäude sei
offenkundig nicht schützenswert. Die Bausubstanz sei unbestreitbar
schlecht. Aus heutiger Sicht müsse das Postgebäude bloss als eine Zwi-
schennutzung betrachtet werden. Denkmalpflegerisch relevant sei aber
hinsichtlich Städtebaus das 1944 abgebrannte N._____, das in neuer Form
wieder 'zu Leben' erweckt werden sollte. Weiter sei den Akten zu entneh-
men, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 sehr wohl nicht nur mit dem
ISOS, sondern auch mit dem UNESCO-Weltkulturerbe befasst habe. Das
neue Hotel werde wie das Hotel D._____ und das Hotel E._____ selber
zum Ortsbild gehören, wie ja auch schon das abgebrannte N._____ (S. 6).
Die Nutzungsplanung H._____ Süd sei nicht genügend detailliert, um eine
verbindliche UVP durchzuführen. Eine solche sei daher erst im konkreten
Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Auch werde der Schwellenwert
von 500 Parkplätzen nicht erreicht. Das öffentliche Parkhaus sei rechtskräf-
tig bewilligt und erstellt. Ein funktioneller Zusammenhang mit diesem be-
stehe hier nicht. Die Anzahl von 235 Parkplätzen sei für das neue Hotel und
die Klinik genügend (S. 7). Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 habe zu-
dem eine umfassende Prüfung des Lärmschutzes beinhaltet (S. 7).
16.
Am 27. April 2018 reichte Rechtsanwalt MLaw Christian Fey – unter Ver-
weis auf seine früheren Schreiben vom 3. April 2018 und 12. April 2018

- 24 -
(i.S. Mandatsübernahme nach Hinschied RA Dr. iur. Peter Clavadetscher
für Beschwerdeführer/Anwaltswechsel) – beiliegend die neu unterzeichne-
ten Anwaltsvollmachten und Honorarvereinbarungen beim Gericht ein.
17.
Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-
genschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch ihren Rechts-
vertreter RA MLaw Christian Fey vertreten waren. Von Seiten der Be-
schwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS
und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegeg-
nerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mit-
glieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger
präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der
OO._____ und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen
Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen
Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äus-
sern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin (im Par-
allelverfahren R 17 50) ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd 'H._____' mit
Situationsanalyse und Visualisierungen und ein Schreiben des Architektur-
büros W._____ mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Kli-
nik S._____ & Y._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und
Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des
Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf
'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richtprojekt/Visualisierung
'H._____ – Klinik S._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Prä-
sentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallel-
verfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwerdeführerin/Bauherrschaft direkt
beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nachgereicht. Das
Gericht seinerseits erstellte total 61 Fotos von den Gegebenheiten anläss-
lich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augenscheins
bei.

- 25 -
18.
Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das
weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert.
In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä-
sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern sowie
dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen
Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt.
Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt
zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze
das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli-
chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen
zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme
(auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies-
send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Be-
schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente
am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten
Präsentation und zum ebenfalls bereits heute zugestellten Augenschein-
protokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen.
19
Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber)
der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom
29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2
(Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so
Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein
Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu
beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen
zu vervollständigen (Antrag 3):
a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca.
15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre
2002.
b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone
gemäss Publikation in der […..] Post vom 11. März 2019 hin."
Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente
angefügt:

- 26 -
-
Auszug […..] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone
-
Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019
-
ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018
-
3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Aus-
baugrad)
20.
Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer-
deführer dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug
auf das Augenscheinprotokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019
zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft)
verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen
anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung sei-
ner früheren Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht,
wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und
46) aufzuteilen sei.
21.
Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi-
ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme
zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass
dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel)
der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt
W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur
das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die pro-
jektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion
stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt
T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsver-
treter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annähe-
rungen der Standpunkte zu torpedieren.
22.
Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr.
Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zuge-
stellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen
an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver-

- 27 -
vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1
noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Pro-
jektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er
habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visuali-
sierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft
möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich
habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenschein-
protokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt 'BB._____' (Hotel-
Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild ein-
zufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen un-
terirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK._____ in H._____
Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter
of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung
unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die
verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für
das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die
Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunkti-
onshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) ge-
machte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand
des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (un-
genügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____
Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu mögli-
chen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde.
23.
Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer-
deführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er
den Ausführungen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50
(RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die
Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mit-
glied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (CC._____) ins Proto-
koll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe
aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent"

- 28 -
aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn
und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungs-
gerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord
und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei.
24.
Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be-
schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu
den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie
der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte
dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem
Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umge-
kehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln.
Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (wei-
tere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten
vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei
dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit
DD._____ abgestimmt" seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt
habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser
Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach
dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt
habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden
haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "ir-
gendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von
Seiten der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde.
Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela-
denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es
sich deren Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei-
ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche
dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien.
Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 29 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns
vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____
Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom
25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut-
zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung
(Protokoll Nr. 359) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der
Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen
und Vorgaben waren die Beschwerdeführer nicht einverstanden, weshalb
sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung der Urnenabstimmung
der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der
Regierung beantragten (Rechtsbegehren Ziff. 2). Die Sache sei mit mehre-
ren Auflagen an die Gemeinde zurückzuweisen, so u.a. eine Planungsvor-
lage (Gesamtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und
Süd) auszuarbeiten (Begehren Ziff. 2a). Beschwerdeobjekte sind somit die
Rechtmässigkeit der Urnenabstimmung auf Gemeindeebene sowie beson-
ders der angefochtene Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Re-
gierung. Ebenfalls wird über den Antrag auf Rückweisung der Sache an die
Gemeinde mit mehreren Auflagen (Begehren Ziff. 2a-f) zu entscheiden
sein. In formeller Hinsicht wird zunächst über die diversen Verfahrens- und
Beweisanträge (Begehren Ziff. 1a-f) zu befinden sein.
1.2.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es
festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von
kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe-
schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum-
planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter-
gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-

- 30 -
waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug-
nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf
Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens
sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das
Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen
frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid
zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge-
nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein-
stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel-
behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs.
1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6.
November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46
[Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. Novem-
ber 2011 E. 2a; vgl. zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42
und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug auf
die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die Prü-
fung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermes-
sensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Be-
antwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand materiell-rechtlicher
Erwägungen sein (nachstehend E. 10.2.1, 10.2.2).
1.3.
Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob
die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge-
meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge-
rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde-
gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die
entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 als-
dann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwal-
tungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerich-
tet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz
selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und de-
taillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Be-

- 31 -
schwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbar-
keit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom
25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen
Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des
Rechtbegehrens in Ziff. 2; ohne Auflagen Ziff.2a-f, siehe E.1.4).
1.4.
Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR
700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach-
ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben
nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht
Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund-
ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo
es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts-
kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei
denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur
Debatte stehen. Auf die Begehren in der Beschwerde (Ziff. 2a-f) kann somit
von vornherein nicht eingetreten werden, da die Beschwerdeführer darin
die Rückweisung der schon beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung
H._____ Süd mit mehreren Auflagen verlangten – so die Ausarbeitung ei-
ner Gesamtplanung durch die Gemeinde für das ganze Baugebiet von
H._____, die dann erneut dem Stimmvolk der Gemeinde zur Abstimmung
vorzulegen wäre (Ziff. 2a). Dasselbe gilt auch für die übrigen Auflagen an
die Gemeinde (Begehren Ziff. 2b-f). Thema des vorliegenden Beschwerde-
verfahrens kann aber nur die gerichtliche Überprüfung der angefochtenen
Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide gemäss Ziff. 2 des Rechtsbe-
gehrens sein. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, kann
es aber auch nicht darüber entscheiden, ob die Gemeinde bei einer allfälli-
gen Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsent-
scheide eine Gesamtplanung sowie weitere Planungsschritte an die Hand
nehmen müsste. Auf die Beschwerde kann mangels Spruchbefugnis des
Gerichts (Auflagen Ziff. 2a-f) somit nicht eingetreten werden.

- 32 -
1.5.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch-
tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-
hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert
30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs-
gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Die Beschwerdeführer sind Stockwerkeigentümer von Parzelle 1915 mit
dem darauf befindlichen Wohnhaus 'P._____'. Dieses ist hangaufwärts
rund 70 m von Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd entfernt. Die Beschwer-
deführer sind daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (vgl. BGE
139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutz-
würdiges Interesse nicht a priori verneint werden kann. Die tatsächliche
oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer könnte durch den Ausgang
des Beschwerdeverfahrens wegen Aussichtseinschränkungen auf den tal-
seitigen Gemeindesee sowie die Uferpromenade nämlich beeinflusst wer-
den (vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2 und 139 II 279 E. 2.2). Ein Schutzinteresse
für die Beschwerdeführer zur gerichtlichen Überprüfung der neuen Nut-
zungsplanung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich gelegenen
Teilgebiet H._____ auf Parzelle 1808 ist damit zu bejahen, zumal bis zur
Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen
zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde
und daher früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden
Nutzungsplanung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis
auch in Bezug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten
muss. Auf die Beschwerde ist deshalb – mit Ausnahme von E. 1.4 vorste-
hend und nachfolgend allenfalls bezüglich Planungsmehrwertabschöpfung
(Rechtsschutzinteresse fehlt [siehe E. 16.2.]) – einzutreten.
1.6.1.
Zu den Beweisanträgen (Gutachten sowie Edition nach Ziff. 1a-f) der Be-
schwerdeführer gilt es festzuhalten, dass den Editionsbegehren der Be-
schwerdeführer – soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Der Antrag auf
Herausgabe der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorge-

- 33 -
sehenen Änderung der Nutzungsplanung (Ziff. 1d) bezeichneten die Be-
schwerdeführer in ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 selbst als erledigt. Die
Beschwerdeführer haben sowohl die Einholung einer städtischen Expertise
über die Notwendigkeit für eine Gesamtplanung und Bebaubarkeit H._____
Nord und Süd (Ziff. 1a), die Einholung eines Gutachtens der Eidgenössi-
schen Kommission für Denkmalpflege (EKD) über die Schutzwürdigkeit
des Postgebäudes (Ziff. 1b), die Einholung eines Gutachtens der Eid-
genössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) über die Aus-
wirkungen der projektbezogenen Nutzungsplanung auf das gemäss ISOS-
Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe (RhB) schützenswerte Ortsbild (Ziff.
1c), als auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über das gesamte
Nutzungsprojekt in H._____ Süd (Ziff. 1f) sowie eine Zusammenstellung
der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Bei-
zugsgebiets (Ziff. 1e) beantragt.
1.6.2.
Das Gericht hält dazu fest: Ob es zulässig war, die projektbezogene Son-
dernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____
Nord durchzuführen oder ob eben eine Gesamtplanung unter Einbezug von
H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage,
welche einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen
hat (so Antwort auf Ziff. 1a). Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeite-
ten Inventar (siehe Akten Beschwerdeführer [BF-act.] 17 in R 17 45/46
[schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act] 4/69 in R 17
50; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine
genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht
vor (vgl. auch Privatgutachten EE._____ [BF-act. 13] und Prof. O._____
[BF-act. 27] in R 17 45/46). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes
geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Pla-
nungsbehörde (also Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Ge-
nehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren geht es nun lediglich noch um die nachvollzieh-
bare Überprüfung jener Interessenabwägung durch das streitberufene Ge-

- 34 -
richt (Antwort Ziff. 1b). Eine ENHK-Expertise ist nicht erforderlich, weil hier
keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den
Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt und zudem auch kein
wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen
ist. Die ENHK ist sachlich daher nicht für die Beurteilung dieser 'Auswirkun-
genfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine In-
teressenabwägung – welche hier im Vordergrund steht – vorzunehmen.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist dieses selbst in der Lage, die
projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von
ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensab-
wägung zu beurteilen (Antwort Ziff. 1c). Auf das Thema 'Umweltverträglich-
keitsprüfung' (Ziff. 1f) wird nachfolgend in E. 13.2 ('unterlassene UVP') und
auf die 'Zusammenstellung der im Gebiet H._____ Süd vorhandenen BGF'
(Ziff. 1e) in E. 16.1.2 (ausführlich BGF-Zahlenmaterial: Rubrik 'Planungs-
mehrwertabschöpfung') eingegangen.
1.7.
Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA
Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April
2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es
festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11
VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt,
wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha-
ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest-
stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die
notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver-
halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem
Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art.
11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund-
lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____' und 'Neue
Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Ge-
genstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nichtberücksichti-
gung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzustellen, dass

- 35 -
sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augenscheins der eige-
nen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei
der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Partei-
begehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Er-
gänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 19) wurde nachweis-
lich stattgegeben.
2.1.1.
Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der-
artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen
Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für
Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge-
richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge-
meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die
ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie
müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung
tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des
Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontre-
sina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13.
Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE
127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer
gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis
15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausge-
hen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Än-
derungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts
1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits
in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundei-
gentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in
einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE
123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso
bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG
unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen:
In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich

- 36 -
geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in ei-
nem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bun-
desgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine
Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerecht-
fertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Inter-
essensabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer ge-
wissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der
anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen an-
zupassen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Gel-
tungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und
Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der be-
absichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140
II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2).
2.1.2.
Die Beschwerdeführer machen zum Thema ''Planbeständigkeit' geltend,
dass selbst, wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete
H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die
Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht
erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Pla-
nung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord
werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentüme-
rin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Pla-
nungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere
Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhal-
tenswerter Post). Eine Interessenabwägung der Beschwerdegegnerin 1
habe nicht stattgefunden. Diese hätte vorausgesetzt, dass die Auswirkun-
gen der neuen Planung auf die gesamte bisherige Planung in H._____
Nord und Süd überprüft worden wäre. Das sei aber nicht geschehen. Un-
berücksichtigt seien auch die Auswirkungen auf die Umgebungszone des
Weltkulturerbes RhB und auf das geschützte Ortsbild nach ISOS-Inventar
geblieben. Auch die Schutzwürdigkeit der Post sei nicht abgeklärt worden,
von der Verbauung des bisherigen Aussichtspunktes auf der Postterrasse

- 37 -
ganz zu schweigen. Ebenso sei eine Stellungnahme der Denkmalpflege
bewusst vorenthalten worden. Die Sachverhaltsermittlung der Beschwer-
degegnerin 2, aber auch jene der Beschwerdegegnerin 1, sei deshalb un-
vollständig erfolgt und entsprechend durch das Gericht zu korrigieren.
2.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16).
2.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung
und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der
Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie-
gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri-
gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim
Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der
Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier
lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B.
Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP
H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges
Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____
House). Auch die Studie HH._____ benötigte eine Änderung der Nutzungs-
planung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS
von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-6/9 in R 17 50) sei neben dem Umbau und der
Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354
und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe
allein mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführer könnten nicht behaupten,
sie hätten – im Gegensatz zur C._____ AG – mit dem Weiterbestand der
Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen. Der Bedarf nach einer
Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüg-
lich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort
behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammen-
hang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Be-

- 38 -
deutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Ge-
samtplanung entgegenstehen.
(Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl.
6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-16 in R 17 45
handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten
BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im
vorinstanzlichen Verfahren).
2.1.5.
In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (C._____ AG) geltend, die
Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt-
haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon-
zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs-
ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver-
legt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See] in R 17 50). Damit sei
die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben
worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von
bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das
Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die vorgesehenen
Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig
und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es
seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der guten Baugestaltung werde
eingehalten. Durch die projektierten Bauten entstehe ein würdiges Stadt-
entrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im
Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende
Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Kli-
nik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten
die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Pla-
nungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten
überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Baubereich (II) aus-
geschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungsgrundsatz gege-
ben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Über-
bauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche ohnehin der neu-

- 39 -
esten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürf-
nisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentli-
che Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd
werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen
Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden überbaubare
Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verklei-
nert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet
Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Ver-
bindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennens-
wert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein
Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nördlich der Via
I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdichtung entspre-
che. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die unsichere Ent-
wicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten.
Die Beschwerdeführer argumentierten in ihrer Duplik betreffend Z._____
House widersprüchlich. Sie bestätigten die Auffassung der Beigeladenen,
dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um
die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baube-
willigungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor in-
vestieren. Die Beschwerdeführer bemängelten das Fehlen eines konkreten
Projekts, obwohl sie wüssten, dass verbindliche Zusagen von Investoren
heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine
Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach
den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Die nunmehr erfolgte Bau-
eingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude.
2.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich
Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän-
dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen
worden (siehe BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], 6/1 [GGP H._____ Süd
1999/2000], 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und
BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich

- 40 -
Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd
2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Pla-
nungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50; BF-act. 4 [GGP H._____ Nord
1999], 5 [GEP H._____ Nord 1999], 6 [GGP H._____ Süd 1999] und 7
[GEP H._____ Süd 1999] in R 17 45/46). Das Parkhaus H._____ ist nach
Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See] in R 17 50).
Spätestens 2002 ist H._____ Süd – im Zuge der damaligen OP-Teilrevision
– mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen
öffentlichen Parkierungsgarage (BG1-act. 4/30 [Situationsplan U1 und U2]
in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit
ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden,
nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab
Bahnhof (BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord einschliesslich Zufahrtsbe-
reich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschlies-
sungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 5 [GEP H._____ Nord] in R 17 45/46).
Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage
der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die
Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent-
gegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets
Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsi-
chere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar-
ten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass die Eigentümerin des Ho-
tels E._____ auf Parzelle 1694 im Einverständnis mit den anderen Betei-
ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den
Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP
H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und den Quartierplan H._____ Nord
anderseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die
Gemeinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende Sep-
tember 2008) nach (BG1-act. 4/25 in R 17 50). Es ist – trotz entsprechender
Ankündigung des Hotels D._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17
50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder
aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP)

- 41 -
überprüft und nötigenfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse er-
heblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Re-
vision anstrebt, zu prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen.
Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prü-
fen. Raumpläne dürfen dann angepasst werden, wenn in einem dritten
Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planände-
rung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung,
desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger
müssen im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung die Gründe
sein, die für eine Planänderung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2
RPG sind Nutzungspläne laut Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des
Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jahren zu überprüfen. Je älter die Nut-
zungspläne sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen
und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Re-
vision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13
Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten
Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt
diesbezüglich folgendes:
Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richt-
plan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweitwoh-
nungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im
Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsan-
sätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie
und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BG1-act. 6/36-41 in R 17 50).
Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf
grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die beiden Nut-
zungspläne 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (BG1-
act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34
[BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. Verzicht auf BGF-
Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50).
Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In
X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem

- 42 -
Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-
mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung
und Anpassung der Nutzungsplanung H._____ Süd drängt sich hier auf.
Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Frei-
flächen belegt (BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiet H._____ Nord 1999 und
H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat.
Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er-
satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin-
dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin-
dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (BG1-act. 6/7 [Pro-
jektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 17
50).
Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte
Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten
Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An-
passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt.
Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross-
zügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel
und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig
in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Sied-
lungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in
hohem öffentlichem Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 %
Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Projekt ausgespro-
chen und so das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (BG1-act.
4/66 [Abstimmungsresultat] und BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstim-
mung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50).
Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es
nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver-
trauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung
in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeord-
net. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP
H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs

- 43 -
auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 expli-
zit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (BG1-act. 2/15 [Revision Teil-
gebietsplanung H._____ Süd – Planungsbericht vom 26. April 2002, Seite
5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Vermögensdis-
positionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen.
Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa-
tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den
für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren
R 17 50) und E._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17
45) und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die
Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich jedoch
weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft
NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus-
sicht besteht aber grundsätzlich nicht.
3.1.1.
Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es
festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht
auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizeri-
schen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang
mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu
schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil-
ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der
im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise
Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her-
vorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts
1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie-
ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von kommunalen Nut-
zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine
kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem
Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung
und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung
muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-

- 44 -
urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht
sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige
Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein
Anfechtungsverfahren findet lediglich dann statt, wenn jemand – wie vor-
liegend – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; Urteile des
Bundesgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4/4.1, 1C_71/ 2014 vom
19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit
weiteren Hinweisen).
3.1.2.
Die Beschwerdeführer führen zur 'Richtplanung' aus, dass die Beschwer-
degegnerin 1 offenkundig zu Unrecht erwogen habe, die vorliegende NUP
H._____ Süd stimme mit dem Richtplan GR 2000 und mit dem gegenwärtig
in Erarbeitung befindlichen kantonalen Richtplanung Siedlung überein. Die
gegenteiligen Argumente seien bereits mit Eingabe vom 16. Februar 2017
dargelegt und begründet worden. Im regionalen Richtplan Q._____ sei das
Gebiet von H._____ zwar dem Siedlungsgebiet zugeordnet. Das sage über
die Intensität der anzustrebenden Nutzung und über die übrigen, im öffent-
lichen Interesse liegenden Aspekte (Schutz des Ortsbildes sowie Schutz
der Umgebungszone UNESCO-Welterbe) nichts aus. Insbesondere sei
keine 'flächige Verdichtung' gefordert, sondern eine gebietsspezifisch dif-
ferenzierte Festlegung einer qualifizierten Dichte. Die Beschwerdegegnerin
1 anerkenne dies im Genehmigungsentscheid, doch sei die Anwendung
einer hohen Nutzungsdichte in der Grössenordnung von 0.8 bis 1.0 für das
Gebiet von H._____ aufgrund der Überprüfung der Bauzonengrösse falsch
und daher die Genehmigung nicht rechtens.
3.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24).
3.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE
2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe:
So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des

- 45 -
Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi-
tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen
der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der
vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte
qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten
Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu-
dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels
D._____, E._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alterna-
tivprojekt HH._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden
Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in
weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei
damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010
(KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H._____. Anders der aktu-
elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat
genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H._____ Zentrumsfunktion
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf
des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision
2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung
H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen
auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung
noch nicht überbauter Bereiche im Hanggebiet H._____.
3.1.5.
Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an,
es sei unbestritten, dass das Gebiet H._____ nicht zur Auszonung geeignet
sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die
Richtplanung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet
H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa-
rate Weiterentwicklung für Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtpla-
nung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Schon im
Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine lockere
Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgesehen sei.
Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine ange-

- 46 -
messene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen Nut-
zungsplanung 2015 weiter.
3.2.
Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die
NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019
genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.:
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied-
lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut-
zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu
treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei-
nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert,
verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be-
stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei-
halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich
überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben-
falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (vgl.
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Ge-
meinde_St-Moritz_de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17
50). Auch in Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen
zwischen der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen.
Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführer, dass
es zwar stimme, dass H._____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, son-
dern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn
zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge-
biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt
(im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies-
bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht,
weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572;
WALDMANN/WIEDERKEHR,
Allgemeines
Verwaltungsrecht,
Zürich/Ba-
sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.).

- 47 -
Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem Vorprüfungsbericht
vom 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 in R 17 50 und BG1-act. 4/53 in R 17 50)
die Sondernutzungsplanung H._____ Süd als grundsätzlich regionalricht-
plankonform beurteilt.
Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und
der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung
nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) gemeint
und im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt,
um den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer
Klinik zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den
Rändern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort
erhalten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle
Bauweise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige
Bauten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen
prominenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung
wird allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der
Baubereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern
überbaut wird (BG1-act. 6/3 [Planungsbericht Stand 27. Oktober 2015],
Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebaulich, in R 17 45).
4.1.1.
Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor,
dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge-
nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh-
migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli-
gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge-
samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah-
rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs.
2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu-
ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für
eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus,
dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern
ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich,

- 48 -
die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen
(BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem
Planungsgefüge gemäss RPG zu koordinieren (WALDAMM/HÄNNI, Raum-
planungsgesetz [RPG], 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; ferner AEMI-
SEGGER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff.
[projektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in
a.a.O. zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N.
53 [Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]).
4.1.2.
Die Beschwerdeführer bringen vor, die gesamte Planung von H._____ sei
aufeinander abgestimmt und koordiniert. Es seien durchgehende Grün-
räume und Spazierwege geschaffen worden. Beide Beschwerdegegnerin-
nen hätten vormals diese Freiräume als wichtig anerkannt. Die Argumen-
tation, wonach es notwendig sei, die Räume in H._____ Nord und Süd ge-
trennt voneinander zu behandeln, sei falsch. Es sei auch nicht mehr zu
befürchten, dass das Teilgebiet H._____ Süd keine besonderen Qualitäten
aufweise. Der Feststellung, die ausschliesslich der Beigeladenen diene,
möglichst viel BGF in den Grünraum hineinzupferchen, sei Einhalt zu ge-
bieten. Die vorhandene Qualität sollte erhalten und durch einen durchge-
henden Grünraum mit Spazierwegen für die Bevölkerung gesteigert wer-
den. Andernfalls sei das Gebiet zwischen der Strasse am See und dem
D._____ sowie dem E._____ eine einzige Steinwüste. Die Südansicht des
Dorfbildes (vom See aus) würde so dauerhaft beeinträchtigt. Hervorzuhe-
ben sei, dass von 1999 bis und mit 2013 die Planung über H._____ immer
als Gesamtplanung von Nord und Süd betrachtet und behandelt worden
sei und dass niemals irgendetwas geschehen sei, was nicht der geltenden
Grundordnung entsprochen hätte. Sogar bei der Erteilung von Baubewilli-
gungen in H._____ Nord und Süd sei dies beachtet und den Bauherren die
Verpflichtung auferlegt worden, sich in das Parkhaus in H._____ Nord ein-
zukaufen. Die Bauherren hätten dazu grosse Summen investiert. Erst die
hier angefochtene Planungsvorlage ändere diese Grundordnung ab, dafür

- 49 -
aber massiv zugunsten H._____ Süd und zulasten H._____ Nord. Das Ver-
trauen der Planungsbetroffenen in H._____ Nord auf die während vielen
Jahren geltende und auch praktizierte Planung sei verletzt worden.
4.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20).
4.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro-
jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge-
samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkte
seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei
eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes
erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und
Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be-
achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die
Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und
dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das
Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22
Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung
gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür-
den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen
Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw.
auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren
liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung
und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung
1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb
gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der
1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord
beschränkt gehabt (BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Planungsperi-
meter H._____; Jurybericht] in R 17 50). H._____ Süd sei nur einbezogen

- 50 -
worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden geplanten öf-
fentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die auch einen
Teil des Postareals beansprucht hätte.
Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla-
nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen
auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf
H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete
aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er-
schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für die übrigen
Veränderungen auf die jeweiligen Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd:
Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartier-
planungen mit Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____
Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die zwei betreffenden Teilgebiete
seien sowieso durch die Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt.
Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen.
Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der
Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichem
Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son-
dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne
Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt.
2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren
Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr.
O._____ in seinem Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Stu-
die FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamt-
planung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde
liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der
Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge-
nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche
und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014
sei der Bericht der G._____ ag (BG1-act. 2/45 in R 17 50) erfolgt und am
12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilrevision der Ortsplanung
H._____ Süd (BG1-act. 9 in R 17 50). Dieser Planungsbericht setze sich

- 51 -
(vgl. Ziff. 7 auf Seite 11) auch mit dem Teilgebiet H._____ Nord auseinan-
der.
Zum Bericht von Prof. Dr. O._____ (BF-act. 27 in R 17 45/46) seien die
Beschwerdegegnerin 2 und die beigezogenen Fachleute nie angehört wor-
den und sie hätten keine Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äussern. Des-
halb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. Dr. O._____ setze sich mit den
Überlegungen der Fachleute der Beschwerdegegnerinnen zur Bedeutung
des Richtprojekts T._____ nicht auseinander. Der Autor sei einseitig von
den Eigentümern des Hotels E._____ instruiert gewesen. Das Richtprojekt
mit Hotel und Klinik nehme nur wenig zusätzliches Land in Anspruch, im
Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der Studie HH._____ (BF-act. 30 in R
17 45/46) handle es sich nicht um ein Bauprojekt, sondern um eine Projekt-
studie und diese könne nicht mit dem Richtprojekt verglichen werden. Die
Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die Durchsichten von der Via I._____ in
die unterliegende Landschaft gingen verloren. Im Richtprojekt seien sie da-
gegen gewährleistet. Zwar weise die Projektstudie HH._____ eine grössere
BGF bei geringerer Bauhöhe als das Richtprojekt T._____ (BF-act. 23
[BGF-Berechnung] in R 17 45/46; BG1-act. 9 [mit Richtprojekt] in R 17 50)
aus. Für seine Realisierung würden jedoch noch mehr Freiflächen in An-
spruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge aber am falschen Ort, in den
Bereichen Front of House und Back of House. Bei den Zimmern und Suiten
erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude sei nicht konkretisiert.
4.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz
vor der letzten NUP bei der Revision deren Auswirkungen auf das Gesamt-
gebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem Letter
of Intent (LOI) von 2011 hervor (BG1-act. 2/24 in R 17 45; BF-act. 24 in R
17 45/46). Dieser habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord ge-
wollt. Auf H._____ Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der Be-
schwerdegegnerin 2 seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf
H._____ Nord berücksichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an
der Freihaltung der unberührten Aussicht seien den Interessen an der Ent-

- 52 -
wicklung des Hotel- und Klinikgebäudes gegenübergestellt worden. Letz-
tere überwögen.
1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest-
gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter
beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah-
menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi-
dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze
sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu-
ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten-
trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im
Laufe der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ ag
2011 (BG1-act. 6/10 in R 17 45) und 2014 (BG1-act. 6/4 in R 17 45) geprüft
und schliesslich für gut befunden worden. Ein Grünbereich werde auf
H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II und III weiterhin bestehen.
Der Grünraum werde nur durch das neue Baufeld II (Klinik) geschmälert.
Dies sei auf die geänderten Anschauungen und Änderung der rechtlichen
Situation zurückzuführen.
Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und
seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue
Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs-
zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das
Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung
der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten
Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der
Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer
Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der
Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung
einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor-
derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu.
Die Beschwerdeführer machen angebliche Unregelmässigkeiten bei der
Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde
beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien

- 53 -
aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie-
gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der
Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante
H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in
der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des
H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be-
zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches
abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko-
ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge-
setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei
ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel-
raum zu. Die Gutachten der G._____ ag und der FF._____ AG (BG1-act.
6/22 in R 17 50) seien keine Privatgutachten, sie seien behördlich von der
Beschwerdegegnerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sie inhaltlich zutref-
fend und nachvollziehbar.
4.2.
Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002
H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän-
digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen
öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte
Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir-
dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich
die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt
(Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar-
tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen resp. nach Sistie-
rung durch die Gemeinde am 7./10. April 2008 (BG1-act. 4/25 in R 17 50)
nicht wiederaufgenommen, sowie Änderung der Nutzungsordnung des
Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die Teilgebiete
sind ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander getrennt. Ob-
wohl es keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für das Teil-
gebiet Nord keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb ist eine
Gesamtplanung unmöglich.

- 54 -
Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung
bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an-
sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil-
revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt
werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten
und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch-
lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____
bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine
gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist,
beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla-
nung und anderseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla-
nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab-
schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin-
sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____
Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in
R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum von
Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig wur-
den die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, son-
dern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt.
Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist
im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine
öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies-
sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht
werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage
nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post)
in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg.
Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli-
chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für
H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla-
nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son-
dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie-
rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd.

- 55 -
Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ ag (BG1-act. 6/4 in R 17
45) als auch in der städtebaulichen Studie der FF._____ AG vom 23. No-
vember 2013 (BG1-act. 3 Vernehmlassung BG2 S. 18 [Grundlagen zur In-
formation] in R 17 45 und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbe-
richt Oktober 2015] in R 17 50, BG1-act. 6/22 in R 17 50) bestätigt wird, ist
die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, auch ohne
formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach einer vorgän-
gigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte H._____ Ge-
biet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich beantragte
Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Einholung von
Gutachten nach S. 43 f. Beschwerdeeingabe) sind daher abzuweisen, so-
fern darauf überhaupt eingetreten werden kann. Es war und ist somit zuläs-
sig, die projektbezogene Sondernutzungsplanung 2015 durchzuführen. Sie
setzt keine Gesamtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Die
NUP 2015 H._____ Süd lässt im Teilgebiet Nord alle Optionen offen (ent-
weder Beibehaltung des status quo oder die intensivere Nutzung im Sinne
des KRIP oder dann die Freihaltung der noch nicht überbauten Bereiche).
Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____
vom 16. Juni 2016 (BF-act. 27 in R 17 45/46) nicht entscheidend relativiert.
Zur Hauptsache wird dort nämlich formell ein fehlendes Gesamtkonzept für
die Bereiche des Bahnhofplatzes, des Dorfeingang beim Hotel D._____
und dem dazwischenliegenden Raum bemängelt. Eine materielle Ausein-
andersetzung und konkrete begründete Aussagen zur Einordnung und zur
Gestaltung des projektierten Hotels und der Klinik sind in diesem Privatgut-
achten nicht zu finden.
5.1.1.
Der Generelle Gestaltungsplan 'schützenswerte Bauten' und dessen An-
wendung auf die projektbezogene Nutzungsplanung ist weiter strittig.
5.1.2.
Die Beschwerdeführer bringen für ihren Standpunkt vor, dass in der seit
2010 bestehenden Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was
eine neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Als

- 56 -
der Entwurf zum GGP Bereich Siedlung öffentlich auflag, hätte der Anwalt
der Beschwerdeführer den Antrag eingereicht, es sei das Postgebäude auf
Parzelle 1808 als schützenswertes Kulturobjekt in den besagten GGP auf-
zunehmen. Die Planungszone gelte nicht nur für private Bauinteressenten,
sondern auch für den Gemeindevorstand der Beschwerdegegnerin 2 als
Planungsbehörde. Dieser könne deshalb nicht eine Planung genehmigen
oder zur Volksabstimmung unterbreiten, die den Abbruch eines Gebäudes
vorsehe, für das die Planungszone (zuletzt bis zum 8. Februar 2018 ver-
längert) gelte. Fraglich sei zudem, ob die Denkmalpflege korrekt nach
KRVO ins Vorprüfungsverfahren des ARE eingebunden worden sei.
5.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 26).
5.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu fest, dass bei einer solchen projekt-
bezogenen Sondernutzungsplanung auch die Auswirkungen auf die Ob-
jekte mit Schutzstatus zu überprüfen seien. Sprächen überwiegende öffent-
liche Interessen für den Schutzstatus, werde die Projektrealisierung verun-
möglicht.
Eine projektbezogene Sondernutzungsplanung könne auch bei einem
gleichzeitig im Gang befindlichen Revisionsverfahren betreffend GEP und
GGP schützenswerte Bauten durchgeführt werden, wenn im Rahmen die-
ser projektbezogenen Sondernutzungsplanung eine umfassende Beurtei-
lung der Objekte mit möglichem Schutzstatus erfolgen könne. Die beiden
Planungen stünden auf gleicher Stufe. Anders wäre es nur, wenn planeri-
sche Abhängigkeiten bestünden, welche im Rahmen der projektbezogenen
Sondernutzungsplanung nicht berücksichtigt werden könnten. Von all dem
könne beim Postgebäude nicht die Rede sein. Die Prüfung von dessen Er-
haltenswürdigkeit könne im Rahmen der projektbezogenen Sondernut-
zungsplanung durchgeführt werden. Dies gelte auch für die Interessenab-
wägung. Davon hänge ab, ob die projektbezogene Sondernutzungspla-

- 57 -
nung zulässig sei oder nicht. Sie basiere auf dem Abbruch des Postgebäu-
des.
5.1.5.
Die Beigeladene äussert sich dahingehend, dass die Beschwerdeführer
erstmals geltend machten, die vorliegende Nutzungsplanung stimme nicht
mit der Planungszone betreffend Aufnahme schützenswerter Bauten im
GGP überein und es sei kein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des
Postgebäudes eingeholt worden. Das Postgebäude sei aber nicht schutz-
würdig. Es sei erhaltungswürdig und könne bei Vorliegen gewichtiger
Gründe abgebrochen werden. Die Denkmalpflege sei einbezogen worden.
Das Gutachten EE._____ (BF-act. 13 in R 17 45/46 und BG1-act. 6/6 in R
17 45) sei ein Privatgutachten.
Das Postgebäude sei inmitten der bestehenden Hotels ortsbaulich und his-
torisch deplatziert. Es sei an die Stelle des abgebrannten N._____ getreten.
Es sei an dieser Lage nichts ortsbildprägend. Es sei funktional und sachlich
gehalten und nicht der durchwegs durch elegante teils prunkvolle Bauten
geprägten Umgebung angepasst. Mit dem Postgebäude Arosa sei es nicht
vergleichbar. Auch nicht mit dem Postgebäude in Maloja. Der Hinweis des
ARE auf die Vornahme einer bauhistorischen Interessenabwägung sei eine
Empfehlung gewesen. Das Gutachten der QQ._____ AG von August 2014
(BF-act. 25 in R 17 45/46; BG1-act. 6/50 in R 17 50) sei zur Vorbereitung
der Interessenabwägung eingeholt worden.
Unter anderem seien das raumplanerische Interesse an der Verdichtung,
die falsche Standortidentität, die schlechte Visitenkarte, die unzweckmäs-
sige Nutzung des Standortes, die Stärkung der Wettbewerbsposition von
X._____, die Ansehnlichkeit/Einordnung und das Bauvolumen sowie die
Arbeits- und Ausbildungsplätze Gründe für den Abbruch des Postgebäu-
des. Auch der Zustand der Bausubstanz sei schlecht. Die Post sei in stati-
scher Hinsicht ungenügend konstruiert.
Ein ENHK-Gutachten sei nicht notwendig. Es fehle an einer gesetzlichen
Grundlage. Art. 8 NHG komme nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben
zur Anwendung. Eine Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde

- 58 -
liege nicht vor und die Einholung eines Gutachtens sei daher nicht erlaubt.
Ein Gutachten sei denn auch nicht angezeigt. Es lägen genügend gewich-
tige Gründe für einen Abbruch vor. Das Argument betreffend den Aus-
sichtspunkt werde zum ersten Mal vorgebracht und deshalb könne darauf
nicht eingetreten werden. Die Aussichtsterrassen gäben eine gute Aussicht
auf den See und die Berge. Die Beschwerdegegnerin 2 habe die Unter-
schutzstellung des Postgebäudes geprüft und sei zum Schluss gekommen,
überwiegende öffentliche Interessen sprächen für einen Abbruch dessel-
ben. Die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes sei demnach
vorgeholt worden. Eine Koordination mit dem Verfahren der Revision von
Art. 108/109 BG erübrige sich damit. Die Anliegen der Revision seien in
den Vorarbeiten zur Revision des GGP H._____ Süd bereits vollumfänglich
berücksichtigt worden.
5.2.
Das Verwaltungsgericht stellt zunächst fest, dass die Planungszone
gemäss Gemeindespiegel offenbar nochmals bis 8. Februar 2020 verlän-
gert wurde (BF-act. 29 in R 17 45/46; BG1-act. 2/46 [letztmals bis 8. Fe-
bruar 2018 verlängert] in R 17 50). Die Prüfung der allfälligen Unterschutz-
stellung erfolgt im Verfahren zur Änderung der Grundordnung (GGP, Art.
42 ff. KRG). Deshalb ist es möglich, die Prüfung der allfälligen Unterschutz-
stellung vorzuziehen und parallel mit der Sondernutzungsplanung durchzu-
führen, weil die Prüfung der Sondernutzungsplanung H._____ Süd auf glei-
cher Stufe steht.
Die im Gang befindliche Revision des GGP der schützenswerten und er-
haltenswerten Bauten und Anlagen steht der NUP 2015 mit Bezug auf das
alte Postgebäude nicht entgegen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat nach ih-
ren Angaben die Gefahr einer allfälligen Präjudizierung dieser Revision ge-
prüft und ist nach vorgenommener Interessenabwägung zum Schluss ge-
langt, die Interessen an einem Neubau im Baubereich I seien höher zu ge-
wichten als die Erhaltung eines Postgebäudes, das gemäss Gutachten
AA._____ (BF-act. 19 [öffentliches Bauinventar 2007/2008] in R 17 45/46
und BG1-act. 4/69 in R 17 50) und Privatgutachten EE._____ von Februar

- 59 -
2013 (BF-act. 13 [Architekturgeschichtliches Gutachten Postgebäude/mit
Beurteilung auf Seite 19] in R 17 45/46 und BG1-act. 2/40 in R 17 50) als
erhaltenswert einzustufen sei und nach dem Gutachten II._____ AG vom
6. Juli 2014 (BG1-act. 6/8 [Bausubstand Postgebäude] in R 17 45 und BG1-
act. 6/51 in R 17 50) sich in einem desolaten baulichen Zustand befindet,
der sich auch durch zumutbare Sanierungsmassnahmen nicht mehr behe-
ben lässt. Aufgrund der vorgegebenen Geschosshöhen des bestehenden
Postgebäudes wären zudem konkrete und rentable Umnutzungen schwie-
rig. Die Klassifizierung des bestehenden Postgebäudes als schützenswerte
Baute konnte deshalb von vornherein ausgeschlossen werden. Verfah-
rensmässig ist die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes so-
mit durch die gleichrangige NUP 2015 vorgeholt worden, was eben zulässig
ist und auch vom kommunalen Stimmvolk sanktioniert worden ist. Es hat
die NUP 2015 H._____ Süd, welche den Abbruch des bestehenden Post-
gebäudes beinhaltet (BG1-act. 2/8 sowie BG1-act. 9 [mit Botschaft zur
Volksabstimmung betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd]
Ziff. B/1, Seite 14 f.] in R 17 50), am 18. Oktober 2015 genehmigt. Auf das
Thema "Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes" wird nachste-
hend unter E. 15.1.1. ff. im Detail eingegangen.
6.1.1.
Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit
und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben.
6.1.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass im Vorprüfungsbericht vom
14. März 2013 verschiedene Abklärungen von Seiten der Denkmalpflege
verlangt worden seien. Im Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 heisse es
dazu, dass zur bautechnischen auch eine bauhistorische Interessenabwä-
gung zwischen den ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und dem Objekt-
schutzinteresse vorzunehmen und im Planungsbericht abzubilden sei. Das
ARE habe also die Stellungnahme der Denkmalpflege nicht im Wortlaut
mitgeteilt, sondern nur selber eine zusammenfassende Würdigung vorge-
nommen und die Beschwerdegegnerin 2 ersucht, noch eigene Abklärun-

- 60 -
gen zu treffen. Diese habe daraufhin bei QQ._____ ein 'Argumentarium Ab-
bruch Postgebäude' in Auftrag gegeben, das Ende August 2014 erstattet
worden sei. Dadurch sei die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes mit Füs-
sen getreten und die Denkmalpflege unterdrückt worden. Im aufgelegten
GGP Teilrevision schützenswerte Kulturobjekte vom September 2012 sei
auf der Postterrasse ein Aussichtspunkt eingezeichnet. Auch diesbezüglich
missachte die Beschwerdegegnerin 2 mit dem neuen GGP eine ältere Pla-
nungsvorlage, die immer noch pendent sei. Zwar werde andernorts von
Aussichtsterrassen gesprochen. Diese könnten indessen die Funktion ei-
nes Aussichtspunktes nicht übernehmen, weil sie gegen Südwesten hin
von den riesigen Hotelmauern abgeschirmt würden. Das Gutachten
EE._____ habe die Schutzwürdigkeit der Post klar nachgewiesen. Offen-
sichtlich dürfe das Postgebäude jetzt nicht abgebrochen werden, solange
das hängige Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen sei. Die
Beschwerdegegnerin 1 habe nicht nur das äusserst fragwürdige Vorgehen
der Beschwerdegegnerin 2 gedeckt, sondern auch die Akten zur Schutz-
würdigkeit der Post zurückgehalten.
6.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30).
6.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme
des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014
(BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfahren, zweite
Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug
nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsver-
fahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse (des ersten Vorprüfungs-
verfahrens) abzuwarten. Dies verstosse gegen das Koordinationsprinzip
von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, dass der aktualisierte Umweltbericht der
GG._____ AG bei der Abgabe des zweiten Vorprüfungsberichts des ARE
beim ANU noch in Prüfung gewesen sei. Im Vorprüfungsbericht sei dies
vermerkt und darauf hingewiesen worden, dass die Prüfungsergebnisse

- 61 -
nachgereicht würden, sobald sie vorlägen. Das ANU teilte diese Ergeb-
nisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 mit. Dies sei anlässlich der zwei-
ten öffentlichen Auflage nicht beanstandet worden.
6.1.5.
Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der
ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gingen
auch die Beschwerdeführer aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die For-
derungen der Denkmalpflege hinwiesen, welche im ersten Vorprüfungsbe-
richt vom 14. März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug
habe das ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan.
6.2.
Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach
Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur
Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht
genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht
Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die
Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver-
fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG.
Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv
zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts
über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der
Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas-
sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle
anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb
beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens
bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen
Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung.
7.1.1.
Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'.
7.1.2.
Die Beschwerdeführer führen dazu aus, neu sei die maximale Höhenkote
1'837.5 m im Bereich II/2 und 1'830 angrenzend sowie 1'833.50 im Bereich

- 62 -
I/3. Daraus resultiere eine zulässige Gebäudehöhe an der Via I._____ von
31 m und gegen den See von über 45 m. Das sei mehr als eine Verdoppe-
lung des bisher Zulässigen. Bis heute seien die umgebenden historischen
Gebäude D._____ und E._____ die Perlen und Blickfänge vor Ort. Sie wür-
den nun völlig konkurrenziert oder gar verdrängt durch diesen arabesken
Kasten, der neu auf Parzelle 1808 hingeklotzt werde. Dies sei unzumutbar.
Keineswegs könne man von einer bestehenden Massstäblichkeit ausge-
hen. Die bisher vorgenommene Reduktion in der Höhe betrage nur 2.5 m
und dies in einem ganz kleinen Bereich, nämlich bei den sogenannten La-
ternen-Aufbauten auf dem Dach. Mit dieser Reduktion verliere die Beigela-
dene keinen einzigen Quadratmeter Nutzfläche. Die überdimensionierten
Räume dienten offensichtlich dazu, den übermässigen Platzbedarf des
Mammut-Hotels zu begründen. Bei normalen Raumgrössen und Verzicht
auf die Wohnungen im 6. und 7. Obergeschoss würde sich der Platzbedarf
enorm reduzieren, so dass auch die Höhe des Hotels entsprechend herab-
gesetzt werden könnte. Die Beschwerdeführer hätten bereits ein Alterna-
tivprojekt des Architekturbüros HH._____ eingereicht, mit welchem der
Nachweis erbracht werden konnte, dass die überrissene Abweichung von
der Regelbauweise nicht nötig sei. Es komme nämlich mit einer maximalen
Überbauungshöhe von 1'824 m.ü.M. aus. Der Flächenvergleich zwischen
dem Richtprojekt T._____ (30'530 m2) und dem Projekt HH._____ (34'579
m2) sei beträchtlich. Das Projekt U._____ schaffe mit einer um 13.5 m re-
duzierten Gebäudehöhe also eine um über 4'000 m2 gesteigerte Nutzung.
Es bestehe somit kein Zweifel, dass die intensivere Nutzung auf der glei-
chen Fläche mit einer reduzierten und das Dorfbild schonenderen Gebäu-
dehöhe vorzuziehen sei.
7.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30).
7.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer-
deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im-

- 63 -
mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels.
Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (HH._____) eingereicht,
welches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richt-
projekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von
der Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten
der LL._____ AG (BG1-act. 6/1, [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem Hinter-
grund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in Anlehnung
an das Richtprojekt im Detail. Die Regierung habe deshalb zu Recht auf
dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. Am jetzigen Standort
seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und sie sei auf den Stand-
ort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie an Ort bleiben wolle, was im
öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 liege. Gemäss Gutachten
der LL._____ AG sei der Standort H._____ optimal, sowohl für das Ge-
bäude wie auch wegen der Umgebung zu Erholungszwecken.
7.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein-
trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche
Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt-
projekt die Ansicht auf den H._____-hang beeinträchtige. Im Planungsbe-
richt stehe, dass die Ansicht von X._____ durch markante Einzelobjekte
geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch sei. Das Richtprojekt
gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder
nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein Anspruch auf
ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Interessenabwä-
gung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts
auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den Interessen an der
Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abgewogen. Zwar
werde das geplante Hotel die Aussicht vom Hotel E._____ teilweise schmä-
lern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Interessen spielten bei der Interes-
senabwägung keine grosse Rolle. Die Interessenabwägung der Beschwer-
degegnerin 1 sei nicht zu beanstanden.

- 64 -
Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu
spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei
nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin
1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten
der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren
eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den
Raumbedarf bestritten hätten.
Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge-
stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri-
gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart
und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek-
tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert.
Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht
zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang
der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte
Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits-
hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna-
tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt.
7.2.
Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und
Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist
(Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach
innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), durch bessere Ausnutzung
und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis
RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert
werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge-
fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeigneten Planungsmass-
nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung.
Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele
Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2
geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der
Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment.

- 65 -
Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das
Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla-
nung für das Z._____ House (mit Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013
E. 3.1) bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeit-
gemässe Behandlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr.
Das neue Gesundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der
vorgesehene Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bes-
tens erschlossen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe
am See und die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen
attraktiv. Das hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich
gezeigt (siehe Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5]
auf Seite 3 und die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1
[Postareal] samt Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21
am Standort 2 [Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23),
die Gerichtsfotos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel
D._____] mit Projektstudien entlang Via I._____ (Nrn. 29-33), die Gerichts-
fotos Nrn. 34-52 am Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel E._____]
sowie die Gerichtsfotos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit
Gesamtrelief aller Gebäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneu-
baute]). Zudem kann das Bauland auf H._____ Süd endlich mobilisiert wer-
den. H._____ Süd ist nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein ge-
eigneter Standort für Hotel und Klinik. Die umliegenden Hotels D._____ und
E._____ wie auch das Z._____ House beweisen, dass Hotels im Premium-
segment über eine bestimmte Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der
LL._____ AG wird nachgewiesen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai
2015 zugrunde gelegte Raumprogramm bedarfsgerecht dimensioniert ist
(BG1-act. 6/1, [Duplik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnungen
[Hotelbaute: BGF gemäss Baugesetz 15'830 m2 plus Bonus-Fläche 3'220
m2 [= 19'050 m2] und Klinik: 4'660 m2] in R 17 50). Die Gegenüberstellung
des mutmasslichen Flächenbedarfs mit den Annahmen gemäss der vorlie-
genden NUP 2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, welche
auf Stufe NUP Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich bleiben

- 66 -
noch Optimierungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung. Dies kann
aber den Bedarf für die Realisierung der vorgesehenen Baukuben nicht im
Grundsatz in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittelfristige innere
Erweiterungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. Gebäude al-
ler Art im Gesundheitsbereich müssen bekanntlich regelmässig auf den
neuesten Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinanzierung neuer
Hotelanlagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden müssen, ist
notorisch und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus (Art. 7 und 8
ZWG). Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich des Hotels ist
nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich ausgewiesen.
Dass die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, weil das Hotel
in ein Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, das heisst grosszü-
gigere Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der unmittelba-
ren Umgebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten Standort.
8.1.1.
Sodann wird die Frage nach der 'Einzonierungskompensation' aufgewor-
fen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-]
Änderung vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre
Richtpläne innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten die-
ser Änderung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die be-
troffenen Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen
treffen, insbesondere […] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen
oder die Erhebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG
(betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis
zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betref-
fenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen
insgesamt nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV
(betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen
Einzonungen während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur
genehmigt werden, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung ge-
schaffen werden, die dringend notwendig sind […]. Nach Art. 80 des kom-
munalen Baugesetzes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H._____"

- 67 -
(SZS) für Wohnbauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebe-
triebe sowie für Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung
bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und
Gestaltungsplan "H._____" vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkie-
rungsanlagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der
Rubrik 'Gestaltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebe-
reich bezeichnet der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das
Ortsbild von besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dür-
fen keine oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105
Abs. 2; Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot').
8.1.2.
Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4
zu dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun-
gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich
bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus-
serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be-
zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih-
ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets
und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3
Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner-
halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor-
haben sind daher nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften
bzw. (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurteilen
(Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen dagegen
dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone
abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzo-
nen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt.
8.1.3.
Die Beschwerdeführer machen zur 'Einzonierungskompensation' geltend,
dass bis anhin erhebliche Teile der Parzellen 1808 und 2395 nicht über-
baubar gewesen seien. Oberirdisch überbaubar seien nur die Baubereiche
I und II, während die übrigen Teile Freihaltebereich seien. Freihaltebereich

- 68 -
sei nach Art. 105 Abs. 2 BG ein Bereich mit Hochbauverbot. Deshalb seien
im Gebiet H._____ Süd nur die Baustandorte in die Bauzonenstatistik auf-
genommen worden. Noch 1999/2000 sei für die Beschwerdegegnerinnen
klar gewesen, dass in H._____ Süd nur die Baustandorte zur eigentlichen
Bauzone gehörten. Ausserhalb der Baustandorte gelegene Flächen seien
als rechtskräftig festgelegtes Nichtbaugebiet zu werten. Die überbaubare
Fläche werde durch die heutige Planungsvorlage um die Bereiche III sowie
II/1 und II/2 vergrössert. Dies bedeute eine erhebliche Ausdehnung des
Überbauungsgebietes. Noch viel mehr gesteigert werde die zulässige BGF,
indem die Baubereiche I, II und III ohne Ausnutzungs-Begrenzung über-
baut werden könnten. Damit sei klar, dass bisher grosse Gebiete von
H._____ Süd nicht überbaubar gewesen seien, die neue Planungsvorlage
aber darauf abziele, dieses Gebiet überbaubar zu machen. Rechtlich be-
stehe eher eine Tendenz zur Auszonung als eine solche zur Ausdehnung
der Baustandorte in H._____ Süd. Mit den Standorten II und III würden
zweifelsfrei neue Bauzonen geschaffen, was nicht zulässig sei.
8.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36).
8.1.5.
Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung
des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich
die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der OP
1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine Neueinzo-
nung. Es sei daher keine Kompensation vorzunehmen. Die SZS (und früher
die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich Bauzonen. Daran
ändere die Ausscheidung von Baustandorten nichts. Es könne offenblei-
ben, ob die frühere Qualifizierung der nicht überbaubaren Flächen in der
Bauzonenstatistik der Beschwerdegegnerin 2 und im Genehmigungsent-
scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. März 2000 richtig gewesen sei.
Jedenfalls handle es sich um Bauzonen. Selbst wenn es sich um Nichtbau-
zonen handelte, wäre nach Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler

- 69 -
Bedeutung) eine Einzonung während der 5-jährigen Übergangsfrist mög-
lich.
8.1.6.
Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten
überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP
2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus-
führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich
H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei,
gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen
von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht-
bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser
Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (siehe BG1-act. 2/16 oder BG1-
act. 6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschliessungs-
anlagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Gestal-
tungsvorschrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht Bau-
felder, sondern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau aus-
serhalb eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das Bau-
feld und nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von Ver-
grösserungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen.
8.2.
Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG
enthält die Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012,
welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach
ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas-
sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes-
rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo-
nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a
Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen
Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten
dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA
geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere
Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in

- 70 -
der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor-
den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. dazu
bereits vorstehend E. 3.2 betreffend Richtplanung).
Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor-
schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu-
fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen-
konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un-
zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei
Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden.
Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich
innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben
und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede-
rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird
also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver-
letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba-
ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP
2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau-
bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt-
fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca.
5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m².
Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II
(Klinik S._____) und III (Zwischentrakt) mit gesamthaft rund 2'200 m² nicht
vollständig konsumiert. Auch eine Gegenüberstellung der separaten unter-
irdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt
zu keiner Flächenzunahme (BG1-act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 45). Die
Rüge der Verletzung der Kompensationsflächen trifft also gewiss nicht zu.
Die Beschwerde ist diesbezüglich unbegründet.
9.1.1.
Zur 'Prüfung unter dem Aspekt der Bauzonengrössen/Bauzonensituation'
sind die Meinungen der Parteien ebenfalls weit auseinandergegangen.

- 71 -
9.1.2.
Die Beschwerdeführer führen dazu aus, es bestehe kein Zweifel, dass die
Beschwerdegegnerin 2 zu grosse Bauzonen habe. Die Bauzonen seien mit
Rücksicht auf die Zweitwohnungsnutzung berechnet worden. Nachdem
diese nun weitgehend weggefallen sei, bedürften die ganzen Zonen einer
neuen Überprüfung. Das ARE Graubünden habe denn auch im Zusam-
menhang mit der neuen Richtplanung Parzellen mit Auszonungspotential
ausgemacht. Offensichtlich biete sich Land, welches bisher nicht überbau-
bar gewesen sei, in erster Linie zur Baugebietsreduktion an. Qualifiziert
falsch sei die Bemerkung der Beschwerdegegnerin 1, eine Pflicht zur vor-
gängigen Gesamtüberprüfung der Bauzonensituation sei auch deshalb zu
verneinen, weil die Bauzonen der Beschwerdegegnerin 2 wenn schon,
dann im Bereich der Bauzonenkategorie WMZ zu gross seien, wogegen
mit der vorliegenden NUP H._____ Süd 2015 bei den Baufeldern II und III
sowie im Baufeld I oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. keine Wohn-
nutzungen geschaffen werden könnten. Auch könne aus dem Genehmi-
gungstext der Beschwerdegegnerin 1 abgeleitet werden, dass Zweitwoh-
nungen oberhalb von 1'820 m.ü.M. realisiert werden dürften. Das gelte es
auf jeden Fall zu verhindern. Es könne nicht sein, dass am besten
Baustandort der Beschwerdegegnerin 2 ein Alibi-Hotel erstellt werde, des-
sen Grösse und Bruttogeschossfläche überhaupt nicht vorgeschrieben sei
und dann in den obersten Geschossen Zweitwohnungen entstünden.
9.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 24-25 sowie S. 36).
9.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 lässt verlauten, grosse Teilflächen von H._____
Nord eigneten sich für Auszonungen. Deswegen wollten die Beschwerde-
führer dem nicht überbauten Teil von H._____ Süd zwischen Post und den
östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern die Baulandqualität ab-
sprechen. Dies wäre nicht richtig. Die aus RPG-Revision und KRIP resul-
tierende Pflicht zur Überprüfung und Anpassung der Bauzonen hindere sie
nicht an der Durchführung der projektbezogenen Sondernutzungsplanung,

- 72 -
wenn die Voraussetzungen dafür gegeben seien. Infolgedessen sei die
Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 richtig, dass die projektbezogene
Sondernutzungsplanung H._____ Süd eine Gesamtplanung nicht präjudi-
ziere.
9.1.5.
Die Beigeladene hat sich zur Bauzonengrösse nicht weiter geäussert.
9.2.
Aus Sicht des Verwaltungsgerichts verhält es sich in dieser Hinsicht so,
dass die Beschwerdegegnerin 2 in den kommenden Jahren möglicher-
weise Bauzonenreduktionen vornehmen muss, aber sicher nicht auf
H._____ Süd, welches bereits weitgehend überbaut und bestens erschlos-
sen ist, auch mit dem öffentlichen Verkehr [ÖV] (vgl. dazu Genehmigungs-
beschluss des Bundesrates vom 30. April 2019 i.S. Richtplan Graubünden
"Anpassungen Raumordnungskonzept und Siedlung" [KRIP-S Ziff. 6 Kapi-
tel 5.1.2, worin der Kanton Graubünden aufgefordert wird, die Siedlungs-
entwicklung nach innen und die Abstimmung des Verkehrs [d.h. die Anfor-
derungen an die ÖV-Erschliessung] zu ergänzen). Das zur Diskussion ste-
hende Teilgebiet liegt mitten im Siedlungsgebiet der Beschwerdegegnerin
2 und ist allseitig von Bauzonen umgeben. Zudem muss X._____ seine
Kapazitätsreserven nur in der Bauzonenkategorie der Wohn-, Misch- und
Zentrumszone (WMZ) überprüfen. Nutzungen wie die im Wesentlichen hier
vorgesehene Hotel- und Kliniknutzung, welche faktisch einer Hotel- resp.
Klinikzone entsprechen, haben praktisch keinen WMZ-Charakter, so dass
die vorliegende Aufzonung keinen Einfluss auf die WMZ-Kapazitäten und
die daraus resultierenden planerischen Konsequenzen hat. Es gibt vorlie-
gend somit keine Verpflichtung zur gesamthaften Überprüfung sämtlicher
Bauzonen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 2.
10.1.1.
Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das
Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG;
SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen
Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu

- 73 -
schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der
Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er-
füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und
Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge-
schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un-
geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt
der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na-
tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun-
desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung
(ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981
(VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest-
gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach
Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (vgl. Urteil
1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3; vgl. ARNOLD MARTI, Das Schutz-
konzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/2008 S. 83 [im Fol-
genden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes von natio-
naler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in be-
sonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug
von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die
grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von
der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung
einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr be-
stimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Be-
deutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventaren aus-
gehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung ge-
knüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von na-
tionaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich-
oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung bedürfen (MARTI,
Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art.
6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art.
2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen
(und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung

- 74 -
zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales
Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs.
1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E.
4.2, in ZBl 11/2005 S. 602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweize-
risches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 326 Rz.
1055; EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizeri-
sche Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf
2014, S. 1591 Rz. 4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und S. 1594 Rz. 10
[Schutzobjekt] zu Art. 78 BV). Auch bei der Erfüllung von kantonalen und
kommunalen Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von
Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten
gemäss Art. 13 RPG (SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Pla-
nungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen
in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen
die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen
im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit
der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinven-
tars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG),
insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG)
und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2
RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentü-
mer verbindlich. Insoweit besteht, für die Kantone und Gemeinden eine
Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren (vgl. ALAIN GRIFFEL,
Umweltrecht, in a nutshell, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und
Heimatschutz, III/B 2 [Inventare, S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinventare
- eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimat-
schutzes, URP 2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht,
Zürich 2004, Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum
einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umset-
zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder-
liche Interessenabwägungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen

- 75 -
werden (siehe BGE 135 II 212 E. 2.1, BGE 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER,
in Baurecht 4/2019 S. 189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS).
10.1.2.
Die Beschwerdeführer kritisieren, dass der Schutzbereich des ISOS nicht
berücksichtigt und die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes ausser Acht gelas-
sen worden seien. Die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) habe
sich bei der Ausarbeitung der Planvorlage überhaupt nicht damit beschäf-
tigt. Dies ergebe sich mit aller Deutlichkeit aus der Fotodokumentation der
Dorfansicht und der Auswirkungen auf die angrenzenden historischen Ho-
tels. Die heute gültige Planung lasse eine oberirdische Überbauung in wei-
ten Teilen von H._____ Süd überhaupt nicht zu und wahre damit die Anlie-
gen des ISOS optimal. Auch die gegenwärtige Überbaubarkeit nach den
Vorschriften der inneren Dorfzone in den übrigen Teilen würde dem Anlie-
gen noch Rechnung tragen. Der projektierte Hotelkoloss mit einer Gebäu-
dehöhe von 46 m sei weit grösser als alle Bauten in der Umgebung. Auch
die Abwägung mit allenfalls abweichenden öffentlichen Interessen der Be-
schwerdegegnerin 2 hätte zur Nichtgenehmigung führen müssen. Es sei
bereits mit dem Alternativprojekt U._____ der Nachweis erbracht worden,
dass die Flächenansprüche der Klinik und des Hotels – so sie denn über-
haupt bestünden – auch mit einem 13 m weniger hohen Gebäude erfüllt
werden könnten. Wenn man den Anliegen des ISOS und der Dorfansicht
sowie denjenigen der Nachbarn mit einer deutlich niedrigeren Gebäu-
dehöhe Rechnung tragen könne, so gebe es nicht den geringsten Anlass,
das Grossprojekt durchzudrücken. Im ISOS-Inventar werde die Bedeutung
der historischen Hotels für die Ortsansicht gleich an mehreren Stellen (so
auf S. 3 Abs. 4 und S. 4 Abs. 2) hervorgehoben. Daraus liessen sich einer-
seits die grosse Bedeutung der historischen Hotelbauten und andererseits
die Wichtigkeit der anschliessenden Grünräume für die Ortsansicht ablei-
ten.
10.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39).

- 76 -
10.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um-
weltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014 (BG1-act. 2/36 in R 17 50)
diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Auswirkungen des Vor-
habens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorfkern handle es sich
gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung
(Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der Projektperimeter tan-
giere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Umgebungszone (U-Zo)
I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungszone (U-Zo) IV mit Er-
haltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 'Erhalten als Frei-
fläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzen-
den Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ Süd wolle Umnut-
zungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten ermöglichen. Dabei
müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf die lokalen Gege-
benheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpassung und Erneue-
rung unterschieden werden. Dies wolle die Planung H._____ Süd mit der
Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit der Anordnung der
projektierten Bauten und der Sicherstellung von Freiräumen gebührend auf
die Umgebung und insbesondere auf die grossen Hotelbauten Rücksicht
genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungszone (U-Zo) IV gemäss
ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die im Rahmen der projekt-
bezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen Bauten die Eigen-
schaften schmälern sollten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent-
lich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Gesamtrevision der
Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals noch vorhande-
nen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung freigegeben
worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der projektbezoge-
nen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten nur wenige zu-
sätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS ermögliche die For-
tentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentlichen Schutzbereich
des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Umgebungszone. So ge-

- 77 -
sehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit den zitierten Passa-
gen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Widerspruch.
10.1.5.
Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei
erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver-
spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus-
arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe.
Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle es sich um die tiefstmögliche
Aufnahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig
überbaut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu er-
halten, welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das
Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im
Gegenteil werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich
und funktional aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heu-
tigen Grünflächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE
habe zu Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei-
genwert beurteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden.
10.2.1.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und
kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan-
tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die
Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich
dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die
Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemei-
nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4
RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies-
sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die
Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal-
tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische
Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz-
zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im
Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügen die Ge-

- 78 -
meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei-
lungsspielraum (siehe zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BG1-act. 2/28
in R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS zwar 'von
gewisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "Modern ver-
baute Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher Teil des
Ortsbildes, d.h. häufig überbaut" ist richtplankonform, zeigt doch der neue
KRIP-S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort H._____ Süd,
der mit der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänzlich als über-
baut dargestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umgebungszone (U-
Zo) IV respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der Eigenschaften,
die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird exakt von der
vorliegenden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Planungs- und Ge-
nehmigungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 2015 ist vom
Ermessen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abgedeckt. Die Be-
schwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmassnahmen (Fest-
legung von Baustandorten und daraus resultierenden Freiflächen auf
H._____ Süd (BG1-act. 9 BESS ZIff. II A 1.3 [Bebaubare Flächen] in R 17
50) innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums festgelegt. Im
Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd gilt gemäss ISOS für die Umgebungs-
zone I resp. für das Gebiet H._____ Nord die strengere Aufnahmekategorie
a ("unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die
der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen", was
ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und das strengere Erhaltungsziel a („Er-
halten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche") (BG1-act. 13 Ziff.
9 S. 39-40 in R 17 45). Somit erweist sich die Beschwerde auch in dieser
Beziehung (Verletzung des ISOS) als unbegründet.
10.2.2.
Zur 'Schutzwürdigkeit des Ortsbildes' und 'Einhaltung der Gestaltungsvor-
schriften' gilt nach Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 73 Abs. 1 KRG
grundsätzlich das 'Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen'
zu beachten. Eine optimale Gesamtwirkung wird demgegenüber nicht ver-
langt. Hier enthält das kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und

- 79 -
Gestaltungsvorschriften. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene
Planungsermessen haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben.
Bei Ästhetikfragen haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Be-
urteilung- und Ermessensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als
Beschwerde- und Genehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse
anstelle desjenigen der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern
bedeutet kein plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwick-
lung der Ortsbilder erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qua-
litäten und die Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegen-
stand bildet dabei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem
aktuellen übergeordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nut-
zungsplanung wird die Grundnutzung neu definiert.
Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein-
zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs.
Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2.
Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in
dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N._____. An-
stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion
weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan-
ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen
mit der künftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu-
mina entlang der Nordseite der Via I._____. Mit der Gliederung der Ge-
bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können
trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des
Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist
schon heute dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Überbau-
ung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der Inne-
ren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit wird
auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen und
südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi-
schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes
(Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar

- 80 -
kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem
Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als
Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der
Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd
2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften.
Im Gutachten der LL._____ AG hat gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der
Nachweis erbracht werden können, dass das dem Richtprojekt vom 19.
September 2015 zugrunde gelegte Raumprogramm und damit auch der
Volumenbedarf für ein modernes Gesundheitshotel mit Klinik betrieblich
und wirtschaftlich im Grundsatz richtig dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses
Gutachtens vermag sich das Gericht uneingeschränkt anzuschliessen. Der
Grössenvergleich (Fussabdruck) von E._____ und D._____ mit dem ge-
planten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche von
2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche von E._____ und 6'262 m²
Grundfläche bei D._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden na-
hegelegenen Tophotels (BG1-act. 6/13 in R 17 45).
Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta-
tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau-
stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt
den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus-
gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu
schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im
Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla-
nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies
gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und
das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be-
schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut-
zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege-
staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März
2019 und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 50 - Wurde dem Gericht aus-
gehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der getroffenen Lösung hat
die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde das ihr zustehende Er-

- 81 -
messen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren
durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die Entwürfe sind zudem
seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft und durch die Pro-
jektverfasser umfassend überarbeitet worden.
10.2.3.
Zu Rüge der 'Verbauung der bisherigen Aussicht' sei noch klargestellt: Es
gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt bisheriger Aussichts-
verhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschriften re-
spektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG je-
derzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter
Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht
zu rechnen. Dies hat sich durch die Siedlungsentwicklung nach innen ver-
schärft. Diese führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten
Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Eine gegenteilige
Auffassung führte zu einer Schlechterstellung des Projekts gegenüber
grossvolumigen Gebäuden wie den Hotels ringsum. Weder für die Liegen-
schaft 'P._____' der Beschwerdeführer noch für andere Dorfteile wird die
bestehende Aussicht auf nicht vertretbare Weise geschmälert. Dies hat
auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt. Das topo-
graphisch einiges höher als das Projekt gelegene Wohnhaus 'P._____' in
einer Entfernung von ca. 70 m hat keine unhaltbaren Einschränkungen der
Aussicht zur Folge. Die Sicht wird nicht verbaut. Lediglich der Blick auf den
See erfährt Einschränkungen. Die Sicht vom Hotel D._____ wird höchstens
in Richtung Westen geringfügig beeinträchtigt. Die möglichen wirtschaftli-
chen Einbussen bei den Beschwerdeführern müssen bei einer Interessen-
abwägung hinter dem öffentlichen Interesse an der Schaffung der Voraus-
setzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am genannten Standort
und der damit ermöglichten Weiterentwicklung im Einklang mit den neuen
Verdichtungsgrundsätzen zurückstehen. Mittels Auflage ist sichergestellt,
dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 nur
dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Vo-
lumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Sollte wider Erwarten

- 82 -
das Hotel nicht gebaut werden, gilt gemäss Ziff. II A. 1.4 letzter Absatz
BESS die maximale Höhenkote von 1'820 m.ü.M., wie es bereits bei der
NUP 2002 der Fall gewesen war. Die Aussicht ab Niveau Via I._____ ist
sicherlich beeinträchtigt, aber nicht übermässig. Es werden dort zwei Aus-
sichtsterrassen erstellt, welche für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Archi-
tekt T._____ hat am Augenschein vom 29. März 2019 zudem betont, dass
zwischen den Gebäuden trotz baulichen Erweiterungen überall stets ein
Minimalabstand von 25 m eingehalten wird. Die entstehenden Beeinträch-
tigungen der Aussicht stehen der Genehmigung der vorliegenden Planung
deshalb nicht entgegen. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren durchzu-
führen gewesen wäre, kann offenbleiben. Erstellt ist immerhin, dass die
früheren Entwürfe (seit 2010/11) immer wieder überprüft und durch die Pro-
jektverfasser umfassend überarbeitet worden sind.
10.2.4.
Das Verwaltungsgericht ist weiter der Auffassung, dass das im GGP von
1999 enthaltene Signet „schützenswerter Aussichtspunkt/Aussichtslage"
bereits in den Plänen und Bauvorschriften der NUP 2002 nicht mehr auf-
geführt wurde, so dass sich die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2)
im Zusammenhang mit der NUP 2015 damit nicht mehr auseinanderzuset-
zen hatte. Zudem sind zwischen den Baufeldern I und II und westlich des
Baufeldes I öffentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant (Ziff. II A. 1.1
und B. 2 BESS). Somit berücksichtigt die NUP 2015 die Interessen an der
Erhaltung von Aussichtspunkten gebührend. Ein Rundumblick von Aus-
sichtsterrassen ist keine Genehmigungsanforderung.
11.1.1.
Unbestritten zählt die Albula- und Berninalinie der Rhätischen Bahn (RhB)
seit 2008 zum UNESCO-Welt(kultur)erbe. Neben der besagten Bahnlinie
gehört auch die sie umgebende Landschaft (samt Bahnhofareal der Be-
schwerdegegnerin 2) zu den Schutzbereichen. Es werden drei Pufferzonen
unterschieden. Die qualifizierte Pufferzone schliesst an die Kernzone an
und beinhaltet wichtige und wertvolle kulturelle Anlagen, Orte von nationa-
ler Bedeutung. Die Pufferzone im Nahbereich umfasst all jene Gebiete, die

- 83 -
sich ebenfalls an die Kernzone anfügen, aber nicht zur qualifizierten Puf-
ferzone gehören. Hier finden sich etwa die in jüngerer Zeit entstandenen
Wohnquartiere sowie kleine Gewerbe- und Industriezonen. Die Pufferzone
im Fernbereich umfasst den gesamten übrigen von der Bahnlinie bzw. vom
Bahnhofareal aus sichtbaren Bereich der Landschaft. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts gilt das Schutzobjekt nicht nur einem einzelnen
Objekt, sondern darüber hinaus auch einem Ensemble von Bauten und
dessen näherer Umgebung (vgl. BGE 109 Ia 185; Urteil des Bundesge-
richts 1C_509/2018 vom 4. März 2019 E. 2.3 in fine). Damit ist allerdings
die Frage noch nicht beantwortet, wie weit das öffentliche Interesse reicht
bzw. welche Objekte Schutz verdienen und in welchem Ausmasse. Das
öffentliche Interesse, die bezeichnete RhB-Linie – die im Juli 2008 in das
Verzeichnis der Weltkulturgüter der UNESCO aufgenommen wurde – vor
Beeinträchtigungen zu schützen, wird denn auch zu Recht von keiner Seite
in Abrede gestellt. Indessen ist zu prüfen, ob dieses an sich unbestrittene
öffentliche Interesse bei Würdigung der konkreten Umstände hier effektiv
eine genügende Grundlage für die Verweigerung der NUP 2015 im Gebiet
H._____ Süd darstellt (vgl. BGE 115 Ia 373 E. 3a; im Weiteren: Urteile des
Bundesgerichts 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 2.1 sowie
1C_300/2011 vom 3. Februar 2012 E. 3.3 ff.).
11.1.2.
Die Beschwerdeführer rügen, das Gebiet H._____ befinde sich in der UN-
ESCO-Pufferzone im Nahbereich. Eine Fachberatung sei nicht beigezogen
worden. Dies sei nachzuholen. Die Eidgenössische Natur- und Heimat-
schutzkommission (ENHK) sei als Fachberaterin beizuziehen. Die Be-
schwerdegegnerin 1 halte dafür, dass die Gestaltungsberatung bloss emp-
fohlen sei. Indessen sei ein neutrales Gutachten einzuholen, da es um die
Anliegen des UNESCO-Weltkulturerbes, des ISOS-Inventars und der Post
gehe. Es seien deswegen vom Gericht noch drei entsprechende Gutach-
teraufträge zu erteilen sowie eine Expertise des ENHK einzuholen.

- 84 -
11.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 39-40).
11.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, in der Pufferzone des UNESCO-
Weltkulturerbes sei die Gestaltungsplanung nur empfohlen. Der Gemein-
devorstand habe aber die G._____ ag um eine Beurteilung ersucht. Diese
habe im Mai 2011, im November 2011 und im Juni 2014 Änderungen am
Richtprojekt vorgeschlagen und diese seien erfolgt, bis letztlich ein über-
zeugendes Richtprojekt vorgelegen habe, welches als Grundlage für die
NUP 2015 habe dienen können.
11.1.5.
Die Beigeladene hält dem entgegen, dass die – unbegründete – Rüge der
Verletzung der Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes erst-
mals vor Gericht erhoben worden und daher verspätet sei. Wenn hinsicht-
lich des UNESCO-Weltkulturerbes keine Gestaltungsberatung obligato-
risch sei, könne auch kein Gutachten erforderlich sein. Zudem gebe es
mehrere Gutachten, weswegen ein städtebauliches Gutachten nicht mehr
erforderlich sei. Auch ein Gutachten betreffend Vereinbarkeit mit den An-
sprüchen des ISOS-Inventars sei nicht erforderlich, da davon keine neuen
Erkenntnisse zu erwarten seien. Bei einer sorgfältigen Bezugnahme auf die
ortsbauliche Umgebung könnten keine ISOS-Ansprüche beeinträchtigt
sein. Die Planungsbehörde habe einen Ermessensspielraum.
11.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts gibt es keine Verpflichtung,
für die Prüfung einer in der Pufferzone im Nahbereich liegenden, sogenannt
'einfachen NUP' eine Gestaltungsberatung beizuziehen (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 3.3 [Gemeinde Sa-
medan]). Diese wird lediglich empfohlen, insbesondere bei Einzonungen
sowie Aufzonungen (höhere Nutzungsdichten) oder bei Massnahmen, die
eine Erhöhung der Gebäude in bestehenden Bauzonen ermöglichten
(höhere Anzahl Geschosse, Erhöhung der Gebäudehöhe im BG, die An-
passung der Messweise). Hier liegt keine Erfüllung einer Bundesaufgabe

- 85 -
vor und eine qualifizierte Beeinträchtigung des UNESCO-Schutzobjektes
ist zu verneinen. Vorliegend geht es lediglich um die Gestaltungsberatung
im Rahmen des UNESCO-Welterbes, nicht aber um das ISOS oder um das
Postgebäude.
12.1.1.
Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be-
schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge-
bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz
(USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich
vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird
es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige
Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se-
hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De-
tailnutzungsplanung) vor, gilt sie als massgebliches Verfahren, wenn sie
eine umfassende Prüfung ermöglicht. Gemäss Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV
besteht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Mo-
torwagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist.
12.1.2.
Die Beschwerdeführer konzentrieren sich unter dem Aspekt der Umwelt-
rechts ausschliesslich auf die Rüge betreffend (zu Unrecht) 'unterlassene
UVP' (vgl. dazu hinten E. 13.1.2).
12.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45).
12.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und
Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah-
ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen-
trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh-
lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen
der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte

- 86 -
durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren.
Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus-
wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die
gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf
die Umwelt habe. Der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht
vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin-
sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden
durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif-
ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt-
bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige-
ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für
die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An-
forderungen sei aber nicht der Detailierungsgrad eines solchen Projekts,
sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge-
bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien
nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP
H._____ Süd sowie die GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan
Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte
Grundlage zur Information.
In Ziff. II 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) werde festgestellt, dass das
erwähnte Richtprojekt des Architekturbüros T._____ massgebend sei und
es als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte je-
doch ausdrücklich nur „für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und
Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen
Planungsgebiet“. Es gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erschei-
nungsform der Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsin-
tensität und die Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der
Umfang von Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser
offenen Fragen wäre es auch gar nicht möglich gewesen, genauere Anga-
ben über die umweltrechtlichen Auswirkungen der künftigen Bauvorhaben
zu machen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, Nut-
zungs- und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik

- 87 -
werde dies gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik bean-
spruchten Bruttogeschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein.
Bei den nicht einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207
und 123 II S. 88 ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone
gegangen und Thema sei dort, ob die Vorhaben sich allenfalls im Baube-
willigungsverfahren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren lies-
sen. Im Urteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Bundesgericht ent-
schieden, dass es bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben - bei welchem
der zur Diskussion stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert sei (dort be-
züglich der Detailgestaltung der Anlage) – zulässig sei, die UVP nicht im
Nutzungsplanverfahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durch-
zuführen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren bereits
bei einer UVP-pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort
gelten, wo keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, aber nicht bewie-
sen, dass der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Park-
plätze zulasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich
sei. Es fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschlies-
send beurteilen zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan
enthaltenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplät-
zen. Die Behauptung der Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnen,
dass die geplanten Parkplätze einzig deshalb nicht genau ausgewiesen
worden seien, weil man der UVP-Pflicht habe entgehen wollen, stimme
nicht.
12.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführer erstmals vor
Verwaltungsgericht rügten, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche
Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht
einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis
des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla-
nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden
müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210
Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un-

- 88 -
verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36
ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen.
Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen
für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde,
und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech-
nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin-
stanzlichen Parallelverfahrens D._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das
Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass-
gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem
Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu-
men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts.
Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl
Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige-
laden erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele-
vanten Aspekte (Nutzung gemäss den Bauvorschriften) noch völlig offen
seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im
Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die
vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen
Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü-
fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll
und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das schwei-
zerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 2013
(BG1-act. 14 in R 17 50) sei in den Vorprüfungsbericht des ARE vom 24.
Juli 2014 (BG1-act. 2/23 Ziff. 2.3 S. 5 sowie BG1-act. 4/53 in R 17 50) ein-
geflossen.
12.2.
Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS
(BG1-act. 9 in R 17 50) als massgebend erklärt wird, aber nicht für die
benötigte Anzahl Einstellplätze, sondern lediglich für die Typologie und Ge-
staltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für
die Freiräume. Nach dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon
zulässig, sofern damit gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richt-

- 89 -
projekt nur in Bezug auf die Typologie und Gestaltung eine beschränkte
Rechtsverbindlichkeit zukommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nut-
zungsart, Nutzungsintensität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse ei-
nes zukünftigen Bauvorhabens nicht bereits abschliessend bestimmt.
Diese Punkte bleiben einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehal-
ten, deshalb können hier, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält,
auch keine allzu hohen Anforderungen an Vorabklärungen und Beurteilun-
gen insbesondere hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts gestellt
werden. Es trifft zu, dass das ANU selbst weitere Abklärungen zu den Um-
weltauswirkungen des Vorhabens verlangt, jedoch nicht im Rahmen der
NUP 2015, sondern im Baubewilligungsverfahren.
13.1.1.
Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären.
13.1.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, das vorliegende Projekt könne
ohne Sondernutzungsplanung nicht realisiert werden. Die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung (UVP) sei somit im Rahmen der vorliegenden Sondernut-
zungsplanung durchzuführen. Dies ergebe sich aus Art. 5 Abs. 3 UVPV,
nach welchem die Kantone dasjenige Verfahren auswählen müssten, das
eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermögliche. Diese Prüfung sei
gegebenenfalls im Baubewilligungsverfahren zu ergänzen, wenn detail-
lierte Erkenntnisse vorlägen. Die geplante Parkierungsanlage des H._____
sollte laut Ausführungen der Projektanten 210 Parkplätze umfassen. Zu-
sätzlich seien ca. 25 Parkplätze für die Klinik notwendig. Da die Sondernut-
zungsplanung H._____ für die Parkplätze keine Ausnahmen statuiere, sei
das kommunale Baugesetz beizuziehen. Nach den eigenen Berechnungen
der Architekten der Beigeladenen würden im Hotel 30'354 m2 BGF und in
der Klinik 8'970 m2 BGF – jeweils nach SIA – realisiert. Es sei daher davon
auszugehen, dass bei richtiger Ausrechnung die Schwelle von 500 notwen-
digen Parkplätzen überschritten werde.

- 90 -
13.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44).
13.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be-
schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über
Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600
Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer-
degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park-
hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie-
rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003
200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus
mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2
übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen.
13.1.5.
Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe
dargelegt, dass die Nutzungsplanung H._____ Süd nicht genügend detail-
liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige
UVP sei im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel-
lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant.
Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park-
plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige
weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen-
sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit
dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten.
Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende
geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus-
gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er-
klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las-
sen. Dies übergingen die Beschwerdeführer. Damit sei das Thema der
„Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark-
plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20).

- 91 -
Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli-
gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden.
13.2.
Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An-
hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von
500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto-
nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige
und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü-
fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das
Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen
schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird
in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung
der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be-
zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri-
gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil-
ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht
jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son-
dern nur solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillierungs-
grad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark einem
Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich revidierte Rah-
mennutzungsplanung (mit angepassten Baubereichen und recht detaillier-
ten Gestaltungsvorschriften für H._____ Süd) und nicht um eine verbindli-
che und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungsplanung.
Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Parkplätze
noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorliegend
tatsächlich benötigt werden und realisiert werden sollten, ergibt sich unstrit-
tig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat sich die Beigela-
dene bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstellplätze für
Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein jede ver-
lässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zusätzlich die
zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu treffen. Es fehlt
hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungs-

- 92 -
grad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorlie-
gen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung der UVP-
Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusammenhang
zwischen den neuen Parkhäusern und dem bestehenden Parkhaus
H._____ (Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 E. 5.2;
BGE 142 II 20 E. 3.5 S. 29). Diese fallrelevante Frage wird erst dann ab-
schliessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des de-
tailliert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und
funktionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Ent-
sprechend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsent-
scheid vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1.c) des Dispositivs die Auflage
verfügt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle
UVP durchzuführen ist, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Bau-
gesuchprojekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungs-
anlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander ver-
bunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Be-
reichen II, III und IV anderweitig überschritten wird. Vorläufig ist einzig zu
konstatieren, dass die Parkierungsanlagen gemäss Ziff. III 4. und 5. BESS
für Fussgänger verbunden werden sollen (BG1-act. 9 BESS Ziff. III [Er-
schliessungsvorschriften] 4. [Fusswege und Fusswegverbindungen] und 5.
[Anschluss H._____ an die Fusswegverbindung Via M._____ –Parkhaus
H._____ – Via I._____] in R 17 50). Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten
Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen mit er-
heblichen Luftverunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, dass die
Beschwerdegegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zustimmung
der kantonalen Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde erweist
sich auch diesbezüglich als unbegründet.
14.1.1.
Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41)
durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht
hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und
die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf

- 93 -
die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren,
welche im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind,
grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3, 112 Ib
42 E. 1c; Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 2002 E.
1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a, 1A.135/1999 vom 8. März
2000 E. 1c). In der LSV wird zwischen Planungs-, Immissions- und Alarm-
werten differenziert. In Bezug auf die Lärmimmissionen gelten unterschied-
liche Werte für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach Art. 43
LSV für Nutzungszonen nach Art. 14 ff. RPG massgebend sind (BGE 114
Ib 220 E. 4a; auch Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2003 vom 23. Februar
2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 der LSV sind für den Lärm Belastungs-
grenzwerte festgesetzt, welche bei der Bewilligung neuer und wesentlich
geänderter ortsfester Anlagen einzuhalten sind (Art. 25 USG, Art. 7 f. LSV;
vgl. im Besonderen BGE 124 II 520 E. 4a; illustrativ zudem BGE 140 II 36
E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2).
14.1.2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Immissionsgrenzwerte würden gemäss
Umweltbericht der GG._____ AG bereits heute überschritten. Wie die Da-
ten ermittelt würden, sei unklar. Bei einer Einzonung müssten die Pla-
nungswerte eingehalten werden. Baubewilligungen würden nur erteilt,
wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten würden. Es fehle das
notwendige Lärmgutachten. Ob der Sondernutzungsplan selber zu einer
Überschreitung der zulässigen Grenzwerte führe, sei unklar. Unklar sei
auch die Belastungssituation während der Bauphase. Die Delegation all
dieser Prüfungen ins Baubewilligungsverfahren verletze insbesondere Art.
22 Abs. 1 USG. Die Überschreitung der Emissionsgrenzwerte bei Luft-
schadstoffen sei offensichtlich. Die Emissionsmessungen des ANU zeigten
eine mehrfache Überschreitung der Grenzwerte von NO2 (Stickoxide) und
PM 10 (Feinstaub) auf. Der 24-h-Mittelwert der NO2-Beastungen von 80
µg/m3 sei innerhalb von eineinhalb Monaten 16 x überschritten worden. Er
dürfte dies höchstens einmal pro Kalenderjahr tun. Auch hier berufe sich
die Beschwerdegegnerin 1 auf den oberwähnten Umweltbericht. Danach

- 94 -
seien die Schadstoffe vor allem auf winterliche Inversionsanlagen und die
damit verbundenen schlechten Ausbreitungsbedingungen für Luftschads-
toffe zurückzuführen. Die Beschwerdegegnerin 1 berufe sich darauf, dass
die Anzahl notwendiger Parkplätze ja noch gar nicht feststehe. Damit sei
allerdings niemandem geholfen. Man könne nicht unberechtigterweise die
Anzahl Parkplätze nicht verbindlich festlegen und daraus auch noch Er-
leichterungen für das Nutzungsplanverfahren ableiten. Die zu erstellende
Umweltverträglichkeitsprüfung werde hier Klarheit bringen.
14.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48).
14.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des
Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 14.1.4).
14.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des
Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte
(IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision
H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo-
nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an-
wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei-
ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt-
projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau-
barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2.
OG Fenster zweier lärmempfindlicher Räume gegen die Via I._____ auf,
worauf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung
erteilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche
Räume im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann,
wenn die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber
nicht der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärm-
immissionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend).
Hier sei der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien

- 95 -
keine Messungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne
auf Verkehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur
LSV). Die aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet wor-
den. Die Immissionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abge-
schätzt werden. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht
enthalte die Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich ge-
wesen sei, sei schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob
die Einhaltung der IGW möglich sei, ob der Nutzungsplan selber zu einer
Überschreitung der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil
das Richtprojekt lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten
massgebend sei.
14.2.
Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik
als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu-
halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten.
Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs-
lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der
GG._____ AG vom 14. Juli 2014, Seite 30, wird der Verkehr durch die zu-
sätzlichen Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A)
gesteigert. Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissio-
nen entlang der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit
zu keinen Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder
zu einer Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen nach Art. 9
LSV. Gemäss Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für di-
rekte Ein- und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegen-
den Wohnhaus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden.
Die Anzahl Fahrbewegungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang
17 des Umweltberichts. Die Immissionen während der Bauzeit können in
der NUP noch nicht verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich ab-
geschätzt werden. Dies ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich.
Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP
folglich genehmigt werden. Die Beschwerdegegnerin 1 hat jedoch als Auf-

- 96 -
lage verfügt, dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit si-
tuationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen
und von der Baubehörde (Beschwerdegegnerin 2) fachlich zu prüfen sei.
Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den
längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions-
grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an-
geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen
werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi-
onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp-
findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab-
schirmung aufgrund baulicher und gestalterischer Massnahmen des Ge-
bäudes gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss
Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu-
des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu-
stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere
Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be-
urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas-
tung) auf das Vorhaben klären.
Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei
der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten. Dies
wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojektes zu berücksichtigen
sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorliegen, steht einer Geneh-
migung der NUP nicht entgegen, weil nicht ausgeschlossen ist, dass eine
lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen werden kann. Die Gemeinde
wird aber im angefochtenen Genehmigungsentscheid angewiesen, im Bau-
bewilligungsverfahren den Nachweis der Einhaltung des Immissionsgrenz-
wertes für lärmempfindliche Räume zu verlangen. Ist dies nicht möglich,
bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle
(ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV vorbehalten (Dispositiv Ziff. 1.e).
15.1.1.
Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'.

- 97 -
15.1.2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Beschwerdegegnerin 2 habe zwar eine
Analyse der QQ._____ eingeholt. Es fehle aber eine von der Beschwerde-
gegnerin 1 angeordnete fachliche Abklärung zu den von der Denkmal-
pflege empfohlenen Punkten. Eine bauhistorische Interessenabwägung
zwischen ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und Objektschutzinter-
esse gemäss Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 fehle. Das sei Willkür.
Die Anrufung der QQ._____ als Quasi-Expertise sei geradezu zynisch. De-
ren Auftrag habe nämlich gelautet, Argumente für den Abbruch des Post-
gebäudes zu erarbeiten. Willkürlicher könne man ein Problem gar nicht lö-
sen.
15.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57).
15.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die
Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes in der vorliegenden
projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzunehmen, und nicht die
eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbestrittenermassen habe
das Postgebäude, welches 1950 am Standort des sechs Jahre zuvor ab-
gebrannten N._____ gebaut worden sei, nach geltender Nutzungsordnung
keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in einem behördenverbindlichen
Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Totalrevision der kommunalen
Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswertes Objekt in den Generel-
len Gestaltungsplan aufgenommen worden, was zweifellos hätte gesche-
hen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. Beim Postgebäude habe
es sich damals um ein öffentliches Objekt gehandelt. Niemand habe sich
daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, dass bereits 1988 Dr.
AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein Kurzinventar guter ört-
licher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 mit den Bauten ergänzt
habe, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Beschwerdegegnerin 2
habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine Schutzmassnahmen

- 98 -
nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. Schon in diesen Listen
sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft worden. Im Hinblick auf
eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die sogenannt übrigen als schüt-
zenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien vorab die im Privatbesitz
stehenden Gebäude) habe der Gemeindevorstand nach Rechtskraft der
Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der Kulturobjekte von 1991
durch Dr. AA._____, Kunsthistorikerin aus Zürich, auf seine Aktualität hin
überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 die betreffenden
Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchgeführt. Dazu habe
sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hangkante, zwischen den
beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Gebäudeteil mit Flach-
dach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. Breite, auf kurzen
Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Geschoss bandartig
vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in spannungsvollem Ver-
hältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtsteinmauerwerk, Sgraffiti und
Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hanglage neben dem Hotel
D._____.“ Daran schliesse die Bewertung „erhaltenswert“ mit dem Zusatz
„situationswert“ an. Die denkmalschützerische Beurteilung des Postgebäu-
des durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau habe ergeben, dass das
Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemeindevorstand habe am 8. Fe-
bruar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun auch mit den übrigen, in
Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten zu ergänzen. Er habe
zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, welche inzwischen zweimal
verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 2016 – laut Gemeinde-
spiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – gelte. Der Entwurf für
die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober bis 4. November
2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, mit der Möglich-
keit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der Folge seien dann
insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von Rechtsanwalt Dr.
Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, in der dieser na-
mens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 den Antrag ge-
stellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schützenswertes Kul-

- 99 -
turobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei ein Gutachten
zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäudes in Aussicht
gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 eingegangen
sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE._____, Kunst- und
Architekturhistoriker, Zürich, verfasst worden (BG1-act. 2/70 in R 17 50). Er
habe festgehalten, dass Dr. AA._____ zu Recht das Postgebäude ins
2007/2008 erstellte örtliche Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur
für Postgebäude: BF-act. 17 in R 17 45/46; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R
17 44) aufgenommen habe. Die Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber
nicht in Zweifel gezogen worden. In der Duplik wird noch ergänzt, diese
Inventarlisten hätten keine Verbindlichkeit. Es seien Grundlagen nach Art.
7 KRG. Die Studie der QQ._____ habe dem Gemeindevorstand als Grund-
lage für eine Interessenabwägung gedient. Die Frage sei für den Vorstand
mitentscheidend für die Verabschiedung der Vorlage zuhanden des Ge-
meinderates und der Urnenabstimmung gewesen. Somit sei im Rahmen
der projektbezogenen Sondernutzungsplanung die Prüfung der denkmal-
pflegerischen Aspekte nach Vornahme einer Interessenabwägung im
Sinne einer Vorwegbeurteilung zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mit-
wirkungsauflage habe dann erst im Januar 2015, die zweite gar erst im
Sommer 2015 stattgefunden. Bereits in der Vernehmlassung wird ausge-
führt: Die Frage der Verletzung der Planungszone stelle sich gar nicht: Der
Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG habe nämlich primär Bauvorhaben im
Auge und allenfalls noch Folgeplanungen, keinesfalls aber die Grundord-
nung selbst bzw. Teile davon. Abgesehen davon wären Änderungen an
einem Teil der Grundordnung wie hier im Bereich von H._____ Süd ohne
weiteres möglich, wenn die Schutzanliegen berücksichtigt würden. Hier sei
also lediglich abzuklären, ob die Voraussetzungen für eine Qualifikation
des Postgebäudes im Lichte des Ortsbildschutzes vorlägen und, wenn ja,
ob die daraus gezogenen Schlüsse richtig seien, insbesondere was die In-
teressenabwägung anbelange. Die erste Frage sei zu bejahen, nachdem
Dr. AA._____ das Postgebäude bloss als erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG
und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 108 BG eingestuft habe. Nur als er-

- 100 -
haltenswert eingestufte Objekte stünden nicht unter absolutem Schutz; sie
könnten auch abgebrochen werden, wenn gewichtige Interessen dafür-
sprächen. Für diese Interessenabwägung, und nicht etwa zur Beurteilung
der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, habe die Beschwerdegegnern 2 bei
der QQ._____ ein Gutachten eingeholt, das die für einen Abbruch des
Postgebäudes sprechenden Aspekte beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich
mit dem Neubau des H._____ die Chance biete, das frühere Hotel-Ensem-
ble mit D._____, E._____ und dem 1944 abgebrannten N._____ wieder
"auferstehen" zu lassen, der Neubau des H._____ an diesem wichtigen
Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 eine adäquate Visitenkarte
schaffe, welche dem Postgebäude fehle. Neue Hotelbetriebe in einem Tou-
rismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien zwingende Voraussetzung
für eine positive touristische Entwicklung. Standorte an guter Lage seien
ausgesprochene Mangelware und mit dem Neubau des H._____ und der
Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- und Ausbildungsplätze ge-
schaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit der bestehenden Regelung
der baulichen Nutzung des Postareals die Grundsätze der haushälteri-
schen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der Siedlungsentwicklung
nach innen (Abs. 2 lit. abis und b RPG) nicht optimal verwirklichen liessen.
Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd würde die-
ses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nutzung des Postareals liesse
sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim Postgebäude um ein ein-
zigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten Schutz handeln würde,
was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwerdeführerin E._____ bei-
gezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 2016 auf Seite 2 oben,
"die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss dem neuen gültigen Ge-
staltungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, (eröffne) die Möglichkeit, ein
sperriges Hindernis aus dem Weg zu räumen und damit eine neue
Chance.“ (BF-act. 27 in R 17 45/46). Letztlich entscheidend sei aber die
Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der Beurteilung der II._____
AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen schlechten Zustand befinde,
nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur und damit die Erdbebensi-

- 101 -
cherheit anbelange. Die II._____ AG komme zum Schluss: „Ein Umbau des
Gebäudes oder gar eine Aufstockung erachten wir als extrem aufwendig
und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle Nutzung durch die ungünsti-
gen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen Gründen ist ein Um-
bau/Aufstockung nicht empfehlenswert.“ (BG1-act. 6/51 in R 17 50). Diese
Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses Befunds erübrige
sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irrelevant, ob der GGP
schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe oder nicht. Die In-
teressen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes sprächen, seien da-
her weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibehaltung des Objekts
ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung vermöchte weder eine
Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der ENHK etwas zu än-
dern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung nicht in ihren Aufga-
benbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob sich die kantonale
Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsberichts zur Schutz-
würdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder nicht. Darauf
habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche Beurteilung
im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die Problematik
beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl das ur-
sprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den Ab-
bruch des Postgebäudes voraus.
15.1.5.
Die Beigeladene verweist auf Ausführungen zum GGP schützenswerte
Bauten (BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die Er-
haltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt
worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den
möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an-
gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei hinsichtlich Städtebau das abge-
brannte N._____, das wieder zum Leben erweckt werden solle.
15.2.
Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen
und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1

- 102 -
(vorstehend E.15.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (vorstehend E.15.1.4)
und der Beigeladenen (vorstehend E.15.1.5) vorbehaltlos anzuschliessen.
16.1.1.
Einen zusätzlichen Streitpunkt bildet die 'Planungsmehrwertabschöpfung'.
16.1.2.
Die Beschwerdeführer monieren diesbezüglich, dass der Planungsvertrag
zwischen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen ungenügend
sei. Die getroffene Regelung widerspreche Art. 5 RPG und Art. 19 Abs. 3
KRG. Nach diesen Bestimmungen müssten Planungsvorteile angemessen
kompensiert werden. Die Beschwerdegegnerin 1 genehmige grundsätzlich
keine Nutzungsplanung, in der dieser Ausgleich nicht angemessen berück-
sichtigt werde. Im vorliegenden Fall werde für diesen Ausgleich nicht ge-
sorgt. Die BGF-Erhöhung am Baustandort des H._____-Hotels auf das
Doppelte und die Neueinführung der Überbaubarkeit am vorgesehenen
Standort der Klinik seien klare Planungsvorteile, die abgegolten werden
müssten. Das sei im Planungsvertrag aber nicht vorgesehen. Laut Anga-
ben der Behörden seien auf dem Postareal 16'900 m2 BGF möglich. Unklar
sei allerdings die BGF, die heute realisiert werden sollte. Immerhin existiere
eine Berechnung der Architekten T._____, welche für das Hotel eine BGF
von 30'354 m2 nach SIA 416 und 15'345 m2 nach Baugesetz ausweise,
sowie für die Klinik 8'970 m2 BGF nach SIA und 5'110 m2 nach Baugesetz.
Vorliegend käme die BGF nach SIA zur Anwendung. Es finde also folgende
Steigerung statt: Bisher 16'900 m2, neu 30'354 m2 für das Hotel und 8'970
m2 für die Klinik, total 39'324 m2. Die Steigerung betrage 39'324 m2, abzüg-
lich der bisher möglichen 16'900 m2, somit 22'424 m2. Dieser Planungsvor-
teil werde nicht abgegolten, was nicht nur eine Verletzung des Raumpla-
nungsrechts, sondern auch eine ungerechtfertigte wirtschaftliche Ungleich-
behandlung von Konkurrenten darstelle.
16.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 64-65).

- 103 -
16.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, laut Genehmigungsentscheid
fordere Art. 5 Abs. 1 bis RPG einen Mehrwertausgleich nur bei neu und
dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden. Aus Bundesrecht resul-
tiere für das betreffende Areal also keine Abschöpfungspflicht, auch aus
Art. 19 Abs. 3 KRG nicht; vorbehalten die Möglichkeit der vertraglichen
Festlegung eines angemessenen Ausgleichs. Bei Weigerung zur Zustim-
mung müsste von einer Planungsmassnahme abgesehen werden. Zwar
sei hier in den Baubereichen I, II und III keine Hotel- bzw. Klinikzone statu-
iert worden. Indessen handle es sich materiell um eine solche Zone, weil
gemäss Ziff. 1.2 und 1.4 BESS die Nutzungen, die über das bisherige Mass
von ca. 16'900 m² BGF und die bisherige Höhe (1'820 m.ü.M.) hinausgin-
gen, nur für diese Zwecke verwendet werden könnten. Erst recht gelte dies
gemäss den entsprechenden zusätzlichen Auflagen der Beschwerdegeg-
nerin 1. Weil Hotel- und Kliniknutzung von grösstem öffentlichem Interesse
seien, habe die Beschwerdegegnerin 2 hier zu Recht auf eine Mehrwertab-
schöpfung verzichtet. Dies sei auch beispielsweise beim Z._____ House,
bei der Jugendherberge, beim RR._____ und beim L._____ geschehen.
Soweit es um die zulässige Wohnnutzung im Baubereich I gehe, sei diese
nach wie vor ca. 16'900 m² und eine Mehrwertabschöpfung nicht gerecht-
fertigt. Nicht ersichtlich sei ein schützenswertes Interesse der Beschwerde-
führer an einer Mehrwertabschöpfung. Es bestehe diesbezüglich auch kein
öffentliches Interesse.
16.1.5.
Die Beigeladene entgegnet, der Verzicht der Beschwerdegegnerin 2 auf
eine finanzielle Mehrwertabschöpfung verstosse nicht gegen Art. 5 RPG
oder Art. 19 Abs. 3 KRG. Jedenfalls hätte dies nicht zur Folge, dass der
GGP ungültig wäre. Die Ausführungen der Beschwerdeführer seien keine
gestaltungsplanbezogenen Rügen. Daraus könnten sie keinen Vorteil zie-
hen und seien daher nicht zur Anfechtung legitimiert. Die allfällige Mehr-
wertabschöpfung wäre eine Folge einer Nutzungsplanänderung und keine
Voraussetzung. Art. 5 RPG sei noch nicht umgesetzt, der Kanton habe Zeit
bis 30. April 2019. Art. 19 Abs. 3 KRG sei eine Kann-Bestimmung. Es gebe

- 104 -
keine Verpflichtung und es bräuchte eine Vereinbarung. Laut GGP gebe es
Einschränkungen. Im Baufeld I dürften über die Höhenkote von 1'820
m.ü.M. Hotelnutzungen erfolgen. Der Baubereich II sei für eine Klinik be-
stimmt. Nur ergänzend zulässig seien Arztpraxen, öffentliche und gewerb-
liche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe. Wenn die Beigeladene bereit
wäre, im Wesentlichen nur diese im öffentlichen Interesse liegende Nut-
zungen zu realisieren, erhielte sie am Ende keinen Planungsvorteil. Die von
ihr zu entrichtende Entschädigung würde dann bereits in der Nutzungsein-
schränkung bestehen. Die Klinik S._____ werde gegenüber anderen Klini-
ken respektive dem Kreisspital nicht bevorzugt. Auch das Hotelgebäude
werde nicht bevorzugt. Eine Ungleichbehandlung direkter Konkurrenten sei
nicht auszumachen.
16.2.
Das Verwaltungsgericht vermag sich den zutreffenden und einleuchtenden
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 16.1.3), der Be-
schwerdegegnerin 2 (vorstehend E. 16.1.4) und der Beigeladenen (vorste-
hend E. 16.1.5) vollumfänglich anzuschliessen. Im Übrigen könnte sich
dazu noch die Frage stellen, ob die Beschwerdeführer zu dieser Rüge man-
gels eigenem unmittelbaren Rechtsschutzinteresse überhaupt legitimiert
sind, was sodann das Nichteintreten auf diesen Rügepunkt bedeuten
würde (vgl. dazu eingangs E. 1.5 in fine).
17.1.1.
Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'.
17.1.2.
Die Beschwerdeführer resümieren abschliessend, dass eine Interessenab-
wägung bezüglich Anpassung der Nutzungspläne nicht stattgefunden habe
und die Auswirkungen auf die Umgebungszone des Weltkulturerbes RhB
nicht geprüft worden seien. Die Planung H._____ sei als Gesamtplanung
erlassen und genehmigt worden. Von 2002 bis 2013 sei auf dieser Basis
geplant und in Baubewilligungen verfügt worden. Es bestehe immer noch
eine Planungszone für den Erlass des Gestaltungsplans, in dessen Verfah-
ren die Aufnahme der Post als schützenswert vorgeschlagen werde. Der

- 105 -
Entwurf zum GGP enthalte einen Aussichtspunkt, der nun wegradiert
werde. Das vorgesehene Nutzungsmass sei überrissen. Trotzdem wäre es
gemäss Alternativprojekt HH._____ mit wesentlich geringerer Gebäu-
dehöhe (um 13.5 m reduziert) zu erreichen. Die Vorlage verletze das kom-
munale Ortsbild, welches durch das ISOS geschützt sei.
17.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist zur Interessenabwägung auf den an-
gefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74).
17.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1
habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes-
sen für und wider 'Gesamtplanung H._____' gegeneinander abgewogen.
Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von
H._____ Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht
dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund-
heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im
Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der QQ._____ 2014
in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick-
lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor
allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe der Gemein-
devorstand sich mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In
der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe
die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali-
sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be-
richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des
Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne-
rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh-
men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin-
stanz mit umfassender Kognition und gemäss Art. 49 KRG nach Anhörung
der Beschwerdegegnerin 2 und der Betroffenen sogar berechtigt, rechts-
widrige Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prü-
fung habe unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interes-

- 106 -
senabwägung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die
Beschwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung
ganz oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung sei nur dann vorzuneh-
men, falls die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhe. Eine
Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 anhand
eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor-
lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla-
nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder
privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige.
17.1.5.
Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS')
geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter-
essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte
Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, Residenza R._____, Auf-
wertung des Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Ho-
telareals L._____ im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____
Nord und der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes,
bezeichne bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit be-
schränktem Eigenwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu
verdichtende Brache gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten
ortsbaulichen Akzent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qua-
litäten zwischen den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorf-
zentrum schaffe. Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die nahelie-
genden und zu den prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, näm-
lich das D._____ und das E._____ in bester und zeitgemässer Form. Auf-
grund dieser Erwägungen und Interessenabwägung habe schon das ARE
keine Probleme mit dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E.
12.1.5).
17.2.
Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg-
nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä-
gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des

- 107 -
dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen
Standort – in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und
aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im
Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist – in den geplan-
ten Ausmassen – in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse
Bauvolumen, wie die Hotels E._____, D._____ und K._____ – und mit der
vorgesehenen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum
Schluss gekommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen
Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten
Interessen – so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des
Postgebäudes sowie das Interesse der Hotels E._____ und D._____ samt
übriger Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhält-
nisse – überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass
die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an
prominenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin
2 als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung
ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlrei-
cher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation beste-
hen zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht
zahlreich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bau-
vorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG; SR 702) stark
eingeschränkt worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zu Guns-
ten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt
wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im
Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte
maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen
ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehen-
den privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen
Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung ei-
nes dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in
H._____ Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisie-

- 108 -
rung des Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I
wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen re-
alisiert werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem
als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd
keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren
Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten
der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste-
hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter-
essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder
des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP
2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich
zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech-
tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein-
bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin
2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf-
fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge-
planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung
des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen
des Raumplanungsrechts aber als höher ein als das private Interesse an
einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei-
nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels
der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent-
scheids (BF-act. 33 S. 75-76 in R 17 45/46) wird zudem sichergestellt, dass
von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur
dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Vo-
lumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird.
18.1.
Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto-
ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch
der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro-
tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be-

- 109 -
schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 359) vom 25.
April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs-
planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als
rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da-
gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt.
18.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig den Beschwerdeführern aufzuerlegen.
Aufgrund der Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung
(mit Durchführung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht
ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen.
18.3.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer die Beigeladene ebenfalls
zu entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Per-
son, welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teil-
nimmt, die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich
die Beigeladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden An-
trägen als auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019
am Verfahren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Ver-
fahrens – aussergerichtlich gebührend zu entschädigen ist. Angesichts der
Gleichstellung mit den Hauptparteien kommt somit in Bezug auf die Beige-
ladene Art. 78 Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittel-
verfahren unterliegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegen-
den Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu
ersetzen.
18.4.
Ausgangspunkt bildet hier die (im Parallelverfahren R 17 50) eingereichte
Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Huber) der Beigeladenen vom 15.
Januar 2018, worin dieser eine Entschädigung von Fr. 69'579.10 ([soweit
für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 185.50
Std. meist à Fr. 360.--/Std. [zirka Fr. 66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbe-
trag Fr. 2'799.10]) geltend machte. Da sich die Eingaben und Vorbringen

- 110 -
der Beigeladenen auf vier Beschwerdeführer/Innen beziehen, muss die
Gesamtsumme der eingereichten Honorarnote entsprechend auf vier Par-
teien aufgeteilt werden. Zudem ist die betreffende Honorarnote von vorn-
herein noch zu kürzen. Im Kanton Graubünden ist für die Bemessung und
Berechnung der Entschädigung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
die Honorarverordnung (HV; BR 310.250) massgebend. Nach Art. 2 Abs. 1
HV setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden
Partei nach Ermessen fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt:
"Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das
Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durch-
schnittlichen) Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementspre-
chend ist die Honorarnote vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinba-
rung laut Art. 4 HV) noch ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Ge-
richt setzt deshalb ermessensweise die Parteientschädigung auf gesamt-
haft Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 185.50 Std. à Fr. 240.-- [Fr. 44'520.--]
plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] und Auslagenersatz für die Teilnahme
am Augenschein vom 29. März 2019 [Pauschale Fr. 2'000.-- inkl. Studium
Protokoll Augenschein]) fest. Mangels Substantiierung und Spezifizierung
der am 15. Januar 2018 eingereichten Honorarnote ist dieselbe je hälftig
und damit zu gleichen Teilen auf die beiden Verfahren R 17 44, 45, 46, 50
[Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] ande-
rerseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 45 bedeutet dies konkret, dass
die hier obsiegende Beigeladene gegenüber der unterliegenden Beschwer-
deführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorarnote von Fr. 23'927.80 (für alle
vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu entschädigen ist. Die Parteientschä-
digung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 23'927.80 geteilt durch 4). In diesem
Umfang hat die Beschwerdeführerin der Beigeladene im Verfahren R 17 45
eine aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Weil die Beigeladene
gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und da-
mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehr-
wertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17

- 111 -
39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und
R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b).
18.5.
Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG
keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
2'411.--
zusammen
Fr.

1
2
'
4
1
1
.-
-
gehen je hälftig zulasten von Ehepaar A._____ (½) sowie B._____ (½) und
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwal-
tung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

- 112 -
3.
Aussergerichtlich haben das Ehepaar A._____ sowie B._____ – solidarisch
haftend für das Ganze – die C._____ AG mit insgesamt Fr. 5'981.95 (ohne
MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_47/2020).