gr_gerichte · R 2014 65 · 2015-10-06 · de

Erstwohnungspflicht | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 65
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Decurtins
URTEIL
vom 6. Oktober 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fabrizio Riccardo Visinoni, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin
und
B._____ und C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, 
Beschwerdegegner
betreffend Erstwohnungspflicht


- 2 -
1.
Am 11. April 1997 erteilte die Baubehörde der Gemeinde X._____ den 
Ehegatten B._____ und C._____ die Bewilligung zum Abbruch des be-
stehenden Gebäudes und zum Neubau eines Einfamilienhauses in 
X._____, auf der von ihnen mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 er-
worbenen Parzelle 1429 des Grundbuches X._____. Im Formular 
"Hauptwohnungsanteile", um welches die Baubewilligung in Erfüllung ei-
ner Auflage am 14. August 1997 ergänzt worden war, wurde der Erst-
wohnungsanteil auf 100 % festgesetzt.
2.
Mit Kaufvertrag vom 4. Januar 2005 verkauften B._____ und C._____ die 
Liegenschaft 
Parzelle 
1429 
an 
A._____ 
zu 
einem 
Preis 
von 
Fr. 2'300'000.-- für das Grundstück und Fr. 25'000.-- für das Inventar. Im 
Kaufvertrag wurde die Hauptwohnungsverpflichtung nicht erwähnt.
3.
Auf entsprechende Nachfrage von A._____ hin bestätigte die Gemeinde-
verwaltung mit Schreiben vom 28. Februar 2011 explizit, dass auf der 
Liegenschaft 1429 keine Nutzungsbeschränkungen angemerkt seien und 
dass die Liegenschaft – aufgrund der gesamten der Bauverwaltung be-
kannten Umstände – nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. 
Eine identische Bestätigung der Gemeindeverwaltung erfolgte im Schrei-
ben vom 20. März 2013 als Reaktion auf eine entsprechende Nachfrage 
der Firma D._____ AG.
4.
Am 11. April 2013 ersuchte sodann Rechtsanwalt E._____ die Gemeinde 
um eine entsprechende Bestätigung, da er am Erwerb von Parzelle 1429 
interessiert sei und sich deshalb mit absoluter Sicherheit vergewissern 
möchte, dass diese nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterliege.
5.
Gestützt darauf teilte die Gemeinde der D._____ AG, A._____ sowie 
E._____ mit Schreiben vom 17. Juni 2013 mit, dass die Liegenschaft auf 
Parzelle 1429 mit Baubewilligung vom 10. April 1997 beziehungsweise 
mit Hauptwohnungsnachweis vom 14. August 1997 als Hauptwohnung 
bewilligt worden sei. Diese Hauptwohnungsverpflichtung sei zwar verse-


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hentlich nicht im Grundbuch angemerkt worden, bestehe zufolge der 
bloss deklaratorischen Natur von Anmerkungen aber dennoch.
6.
Am 24. Juni 2013 schrieb der nun anwaltlich vertretene A._____ der Ge-
meinde unter anderem, dass Parzelle 1429 nicht der Hauptwohnungsver-
pflichtung unterstellt werden dürfe und ersuchte gleichzeitig um Erlass ei-
ner anfechtbaren Verfügung. Daraufhin forderte die Gemeinde die Ehe-
leute B._____ und C._____ sowie A._____ mit Schreiben vom 9. Juli 
2013 auf, zwecks Klärung des Sachverhalts diverse Fragen zu beantwor-
ten. Am 15. Juli 2013 forderten B._____ und C._____ ihrerseits Einsicht 
in die vorausgegangene Korrespondenz zwischen der Gemeinde einer-
seits und A._____ resp. E._____ andererseits. Am 30. August 2013 lies-
sen sie sodann verlauten, dass sie im vorliegenden Verfahren vor der 
Gemeinde von dem ihnen zustehenden Verweigerungsrecht Gebrauch 
machten.
7.
In seiner Stellungnahme vom 30. August 2013 schrieb A._____ in Beant-
wortung der Anfrage vom 9. Juli 2013, dass er von den Eheleuten 
B._____ und C._____ nicht über die Hauptwohnungsverpflichtung orien-
tiert worden sei, dass ihm keine Kopie der Baubewilligung vom 10. April 
1997 ausgehändigt worden sei und dass auch im Kaufvertrag nichts über 
die Baubewilligung festgehalten worden sei. Bis zum Schreiben der Ge-
meinde vom 17. Juni 2013 habe er absolut keine Kenntnis davon gehabt, 
dass die Liegenschaft 1429 einer Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. 
Er habe einen Architekten mit der Objektschätzung beauftragt und im 
Rahmen der Finanzierung habe auch die Bank eine Bewertung der Lie-
genschaft vornehmen lassen, wobei die Hauptwohnungsverpflichtung in 
keinem der beiden Gutachten erwähnt worden sei. Zudem hätten weder 
die Verkaufsdokumentation des Immobilienbüros vom 28. November 
2004 noch die Grundbuchauszüge vom 18. Februar 1999 sowie vom 
30. Dezember 2004 eine Hauptwohnungsverpflichtung erwähnt. Er und 
die von ihm beigezogenen Fachleute hätten auf die Vollständigkeit und 
Richtigkeit dieser Auszüge sowie auf die entsprechenden Bestätigungen 


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seitens der Gemeinde vertraut. Mit der Erstellung eines Schätzungsgut-
achtens sei er einverstanden, wobei die Bewertung der Liegenschaft aber 
von der Frage, ob die Hauptwohnungsverpflichtung heute auf Parzelle 
1429 angemerkt werden dürfe, zu trennen sei. Abschliessend zitierte er 
das verwaltungsgerichtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002, 
gemäss welchem der gute Glaube eines Eigentümers, der beim Erwerb 
keine Kenntnis von einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung 
hatte, geschützt werde. Mit der seitens der Gemeinde als Variante disku-
tierten Duldungsverfügung zeigte sich A._____ grundsätzlich einverstan-
den.
8.
In den Beilagen zur vorerwähnten Stellungnahme von A._____ befanden 
sich unter anderem das im Auftrag der finanzierenden Bank erstellte Be-
wertungsgutachten von F._____ vom 12. Oktober 2005 (geschätzter Ver-
kehrswert: Fr. 2'467'125.--) sowie der Schatzungsbericht des Architekten 
G._____ vom 1. März 2005 (geschätzter Verkehrswert: Fr. 2'344'000.--).
9.
Am 19. Juli 2013 beauftragte die Gemeinde das Amt für Schätzungswe-
sen Graubünden mit der Erstellung eines Schätzungsgutachtens. Das 
Amt solle den Verkehrswert der Liegenschaft auf Parzelle 1429 per 4. Ja-
nuar 2005 sowie per 19. Juli 2013 schätzen, und zwar je sowohl mit als 
auch ohne Hauptwohnungsverpflichtung. Im entsprechenden Gutachten 
vom 28. November 2013 gab das Amt für Schätzungswesen in Anwen-
dung der Vergleichswertmethode, bei welcher eine repräsentative Anzahl 
der zur Verfügung stehenden Handänderungen von Freihandverkäufen 
ähnlicher Objekte an vergleichbarer Lage in der Region herangezogen 
werden, folgende Schätzungen ab:
•
Verkehrswert per 4. Januar 2005 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'300'000.--
•
Verkehrswert per 4. Januar 2005 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'890'000.--
•
Verkehrswert per 19. Juli 2013 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'640'000.--
•
Verkehrswert per 19. Juli 2013 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 4'150'000.--
10.
In seiner Eingabe vom 6. Dezember 2013 bemängelte A._____ das Gut-
achten insofern, als die vom Gutachter eingesetzten Werte unangemes-


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sen und zu hoch seien und die Wertbestimmung im krassen Gegensatz 
zu den bereits vorliegenden Schätzungen liege.
11.
Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 teilte die Gemeinde den Beteilig-
ten ihre Absicht mit, das Verfahren – unter Anmerkung des heutigen Ver-
fahrensstandes für allfällige Rechtsnachfolger – bis zum Inkrafttreten der 
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung zu sistieren und gewährte 
ihnen diesbezüglich das rechtliche Gehör.
12.
Während die Eheleute B._____ und C._____ explizit auf die Abgabe einer 
Stellungnahme verzichteten, hielt A._____ in seiner Stellungnahme vom 
27. Januar 2014 fest, dass er die fragliche Liegenschaft entgegen der 
Darstellung der Gemeinde bereits seit seinem Wegzug nach Y._____ am 
11. Juli 2011 nicht mehr als Hauptwohnung nutze. Überdies machte er ein 
dringendes Bedürfnis geltend, die Liegenschaft aus ökonomischen Grün-
den zu verkaufen und bat die Gemeinde um Abgabe einer Verjährungs-
verzichtserklärung.
13.
Am 20. Februar 2014 teilte die Gemeinde den Beteiligten mit, dass sie die 
Hauptwohnungsverpflichtung in Anbetracht des Schätzungsgutachtens 
vom 28. November 2013 voraussichtlich durchsetzen werde und setzte 
ihnen erneute eine Frist zur Stellungnahme an. Während das Ehepaar 
B._____ und C._____ erneut auf eine Stellungnahme verzichtete, ersuch-
te A._____ die Gemeinde am 2. April 2014 unter Vertiefung seiner bishe-
rigen Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten erneut um Feststellung 
der Zweitwohnungsnutzung.
14.
Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 hielt die Gemeinde fest, dass das beste-
hende Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 nur als Hauptwohnung genutzt 
werden dürfe und wies das Grundbuchamt an, diese öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung mit dem Stichwort "Hauptwohnungsverpflichtung 
(Art. 42 BauG-1992)" im Grundbuch anzumerken. Für diese Verfügung 
wurden keine Kosten erhoben, und die mit der Anmerkung anfallenden 


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Kosten und Gebühren sollten zulasten der Gemeinde gehen. Begründend 
führte die Gemeinde aus, dass nicht alle Tatbestandselemente des Ver-
trauensschutzes, der eine Duldung des an sich rechtswidrigen Zustands 
gerechtfertigt hätte, erfüllt seien. Es sei nämlich keine Vertrauensbetäti-
gung, mithin keine nachteilige Disposition erfolgt, welche nicht ohne 
Schaden rückgängig gemacht werden könne. Die fragliche Liegenschaft 
sei im Jahre 2005 nämlich zu einem Preis von Fr. 2'300'000.-- gekauft 
worden und könne gemäss dem amtlichen Schätzungsgutachten nun für 
voraussichtlich Fr. 2'640'000.--, d.h. mit einem Gewinn von Fr. 340'000.-- 
weiterverkauft werden. Überdies seien die Auskünfte des Bauamtes der 
Gemeinde vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 2013 im Hinblick auf 
den Vertrauensschutz nicht relevant, zumal diese erst nach Abschluss 
des Kaufvertrages im Jahre 2005 erteilt worden seien und den Kaufent-
schluss damit gar nicht hätten beeinflussen können. Des Weiteren führte 
die Gemeinde aus, weshalb das schlüssig und nachvollziehbar begründe-
te amtliche Schätzungsgutachten den privaten Schätzungen von F._____ 
und G._____ vorzuziehen sei. Überdies taxierte die Gemeinde den Ein-
wand, dass die Hauptwohnungsverpflichtung bei korrekter Anmerkung fi-
nanziell hätte abgegolten werden können, als unbehelflich, zumal es sich 
beim daraus allenfalls resultierenden höheren Gewinn um einen vom Ver-
trauensschutz nicht geschützten entgangenen Gewinn gehandelt hätte.
15.
Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. Juli 
2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung 
der Verfügung vom 26. Mai 2014 sowie die Feststellung, dass Parzelle 
1429 nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterstehe resp. – eventuali-
ter – dass sie uneingeschränkt als Zweitwohnung genutzt werden könne. 
Subeventualiter sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurteilung im 
Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückzuweisen. Dabei legte er 
unter Hinweis auf die Grundsätze des Vertrauensschutzes sowie die ein-
schlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dar, inwiefern im vor-
liegenden Fall zu Unrecht die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum 
Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen Auskünften angewendet 


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worden sei. Die Grundlage für den Vertrauensschutz bestehe vorliegend 
nämlich nicht in den Bestätigungsschreiben der Gemeinde, sondern in der 
Unterlassung der Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung im Grund-
buch. Unter Darlegung seines fehlenden Unrechtbewusstseins, der durch 
die unterlassene Anmerkung bestehenden Vertrauensgrundlage sowie 
seines überwiegenden privaten Interesses führte er aus, weshalb die an-
gefochtene Verfügung aufzuheben sei. Zum gleichen Ergebnis gelangte 
man im Übrigen auch in Anwendung der herkömmlichen Voraussetzun-
gen des Vertrauensschutzes, da die Vorinstanz das Erfordernis der nach-
teiligen Disposition falsch interpretiert habe. Zudem sei das amtliche 
Schätzungsgutachten vom 28. November 2013 – falls es für die Frage 
des Gutglaubensschutzes denn überhaupt von Belang sei – insofern als 
"sehr unwahrscheinlich" zu qualifizieren, als es den von ihm vorgelegten 
Schätzungen widerspreche. Überdies hätte der Verkehrswert nicht per 
19. Juli 2013, sondern per 2011 geschätzt werden müssen, da er mit sei-
nen Verkaufsbemühungen bereits damals begonnen habe. Aus diesem 
Grunde beantragte der Beschwerdeführer, einen unabhängigen Schätzer 
ausserhalb des Z._____ mit der Schätzung des Verkehrswerts vor und 
nach Unterzeichnung des Kaufvertrages mit und ohne Hauptwohnungs-
verpflichtung zu beauftragen. Des Weiteren beantragte er, das Immobili-
enbüro, welches die Liegenschaft für die Verkäuferschaft vermarktet hat-
te, im Bedarfs- und Bestreitungsfalle als Zeugen einzuvernehmen.
16.
In ihrer Vernehmlassung vom 21. August 2014 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde. Dabei legte sie insbesondere dar, weshalb sie von der Kor-
rektheit des sehr sorgfältig und mit grossem Aufwand erarbeiteten amtli-
chen Schätzungsgutachtens überzeugt sei. Unter ausführlicher Darlegung 
der rechtlichen Situation hielt sie sodann erneut fest, dass der Tatbestand 
des Vertrauensschutzes mangels nachteiliger, einen Vertrauensschaden 
begründeter Disposition nicht erfüllt sei und dass sie deswegen keine 
Duldungsverfügung habe erlassen können. Überdies seien die angeblich 
fehlerhaften Auskünfte des Bauverwalters in den Jahren 2011 und 2013 


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unter dem Titel des Vertrauensschutzes mangels Kausalzusammenhang 
zur angeblich nachteiligen Disposition gänzlich irrelevant.
17.
Mit Eingabe vom 2. September 2014 erklärten die Ehegatten B._____ und 
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner), sie hätten in der vorliegenden 
verwaltungsrechtlichen Streitigkeit zwischen dem Beschwerdeführer und 
der Beschwerdegegnerin gar keine Parteistellung. Da sie sich – wie ihnen 
seitens des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 24. Juni 2013 bereits 
angedroht worden sei – je nach Ausgang der Streitigkeit mit einer Scha-
denersatzklage konfrontiert sähen, würden sie vorliegend von ihrem 
Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch machen.
18.
Am 25. September 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen 
fest und vertiefte im Wesentlichen seine bisher vorgebrachte Argumenta-
tion. In Bezug auf die Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten reichte er 
zudem entsprechende Stellungnahmen der beiden Schätzer G._____ und 
F._____ vom 9. resp. 10. September 2014 ein.
19.
Am 9. Oktober 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an 
ihren Anträgen fest. Dabei setzte sie sich unter anderem mit der kritischen 
Stellungnahme von F._____ zur amtlichen Schätzung sowie erneut mit 
den beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend das Tatbestandsele-
ment der nachteiligen Disposition auseinander.
20.
Mit Eingabe vom 21. Oktober 2014 teilten die Beschwerdegegner erneut 
mit, dass sie von ihrem Verweigerungsrecht, welches ihnen entgegen der 
Auffassung des Beschwerdeführers auch als Partei zustehe, Gebrauch 
machten.
21.
Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters hin liess das 
Amt für Schätzungswesen dem Gericht am 21. Januar 2015 vier anony-
misierte Listen mit den im Rahmen der Schätzung als Vergleichsobjekte 
herangezogenen Handänderungen zukommen.


- 9 -
22.
In seiner diesbezüglichen Stellungnahme vom 3. Februar 2015 hielt der 
Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse Unzulänglichkeiten im Zu-
sammenhang mit den Vergleichsobjekten abermals fest, dass die Schät-
zung mit schweren Mängeln behaftet sei. Die Beschwerdegegner ihrer-
seits verzichteten am 5. Februar 2015 unter Verweis auf das Verweige-
rungsrecht abermals auf eine Stellungnahme.
23.
Mit Eingabe vom 20. Februar 2015 bediente die Beschwerdegegnerin das 
Gericht mit einer Stellungnahme des Amtes für Schätzungswesen vom 
18. Februar 2015, in welcher sich dieses zu den seitens des Beschwerde-
führers vorgebrachten Mängeln des Gutachtens äusserte. In seiner Stel-
lungnahme vom 9. März 2015 wies der Beschwerdeführer die Schätzung 
nach Ausführungen zur Nutzfläche, den Vergleichsobjekten resp. den 
entsprechenden Kriterien sowie zur nicht offengelegten Standardabwei-
chung abermals als fehlerhaft zurück. Überdies beantragte er, das Gericht 
solle die Kriterien für die Vergleichsobjekte mittels verfahrensleitender 
Verfügung festlegen, damit aus der Schätzung Ergebnisse resultierten, 
die einer empirischen Überprüfung standhielten.
24.
Am 5. Mai 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung die-
ses Beweisantrages, wobei sie unter Verweis auf eine erneute Stellung-
nahme des Amtes für Schätzungswesen vom 29. April 2015 insbesondere 
Ausführungen zur bemängelten Vergleichsmethodik sowie zur einge-
schränkten Kognition des Verwaltungsgerichts machte.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:


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1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 26. Mai 2014, mit welcher diese festgehalten 
hat, dass das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers auf Parzelle 1429 
gemäss der Baubewilligung aus dem Jahre 1997 nur als Hauptwohnung 
genutzt werden darf und das Grundbuchamt angewiesen hat, diese öf-
fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nachträglich im Grundbuch 
anzumerken. Gestützt auf Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Ver-
waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist das streitberufene Verwal-
tungsgericht zur Beurteilung derartiger Entscheide von Gemeinden zu-
ständig, soweit diese – wie vorliegend – nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössi-
schem Recht endgültig sind. Auf die form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde (Art. 38 sowie Art. 52 VRG) ist demnach vorbehaltlos einzu-
treten.
b)
Eingehende Ausführungen zur umstrittenen prozessualen Stellung der 
Beschwerdegegner resp. zu den von diesen wiederholt angerufenen Mit-
wirkungsverweigerungsrechten erübrigen sich. Wie noch darzulegen sein 
wird, ist die Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers zum Erwerbszeit-
punkt, zu deren Beurteilung die Beschwerdegegner hätten beitragen sol-
len, nämlich unbestritten (vgl. nachfolgend Erwägung 5a). Dass sich die 
Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren zu keinem Zeitpunkt mate-
riell haben vernehmen lassen, wird im Rahmen der Kostenverteilung zu 
würdigen sein (vgl. nachfolgend Erwägung 6b). 
2. a)
Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Fra-
ge, ob die Beschwerdegegnerin in Bezug auf Parzelle 1429 des Be-
schwerdeführers zu Recht die Durchsetzung resp. die nachträgliche An-
merkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch angeordnet hat. 
Dabei ist zunächst zu prüfen, inwieweit diese umstrittene Nutzungsbe-
schränkung zum heutigen Zeitpunkt noch Bestand hat.


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b)
Ausgangspunkt hierfür bildet die Baubewilligung vom 11. April 1997 resp. 
deren Ergänzung vom 14. August 1997, gemäss welcher der Hauptwoh-
nungsanteil des Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 auf 100 % festge-
legt worden war (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 5). Dies 
bedeutet, dass das bewilligte Einfamilienhaus insofern einer Erstwoh-
nungsverpflichtung unterliegt, als es nur von Ortsansässigen genutzt wer-
den darf (Art. 25a Abs. 1 und 3 des kommunalen Baugesetzes [BG]). Die-
se im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art. 90 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) verfügte 
Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung dar. Darunter versteht man jene Eingriffe, durch welche das 
Eigentum nicht entzogen wird (wie bei einer formellen Enteignungen), 
sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und Verfügungsbefugnisse 
durch das öffentliche Recht beschränkt werden (vgl. HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, 
Rz. 2157). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-
ches (ZGB; SR 210) bestehen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks Schaffung von 
Rechtssicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1 ZGB sowie 
Art. 42 Abs. 3 des ehemaligen kommunalen Baugesetzes aus dem Jahre 
1992 (aBG-1992) jedoch vor, dass derartige Eigentumsbeschränkungen 
im Grundbuch anzumerken sind. Dies ändert jedoch nichts daran, dass 
solche Anmerkungen lediglich deklaratorische Wirkung haben (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2, BGE 
111 Ia 182 E.4 sowie explizit Art. 30 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 des im Jahre 
2010 revidierten BG). Dass es die Beschwerdegegnerin – entgegen der 
gesetzlichen Verpflichtung in Art. 42 Abs. 3 aBG-1992 – damals unterlas-
sen hat, die im Zusammenhang mit der Baubewilligung verfügte Haupt-
wohnungsverpflichtung im Sinne einer öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen, ändert deshalb nichts 
an der Tatsache, dass auf dem Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 ab dem 
Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung eine Haupt- resp. Erstwoh-
nungsverpflichtung gelastet hat.


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c)
Zufolge ihrer lediglich deklaratorischen Wirkung nehmen Anmerkungen 
nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäss Art. 973 ZGB teil 
(vgl. BGer 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3 sowie REY/STREBEL, in: 
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 
5. Aufl., Basel 2015, Art. 680 N 18). Aus diesem Grunde kann grundsätz-
lich selbst ein gutgläubiger Erwerber eines derartigen Grundstücks aus 
dem Fehlen einer Anmerkung nicht ableiten, dass die öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung nicht bestehe (vgl. BGE 111 1a 182 E.4 sowie 
SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivil-
gesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 962 N 13). Damit hat die im Jahre 
1997 im Zusammenhang mit der Baubewilligung verfügte Hauptwoh-
nungsverpflichtung auch gegenüber dem Beschwerdeführer, welcher das 
fragliche Einfamilienhaus am 4. Januar 2005 von den Beschwerdegeg-
nern – gutgläubig und ohne Wissen um die bestehende Eigentumsbe-
schränkung (vgl. nachfolgend Erwägung 5a) – käuflich erworben hatte, 
weiterhin Bestand. Daran hat selbstredend auch die Revision des kom-
munalen Baugesetzes im Jahre 2010 nichts geändert. Art. 105a des neu-
en Baugesetzes sieht gar explizit vor, dass die gestützt auf die vormaligen 
Bestimmungen verfügten Hauptwohnungsverpflichtungen entsprechend 
den Modalitäten in Art. 28 und 29 BG weitergelten sollen.
3. a)
Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt anwendba-
ren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf 
Anordnung der zuständigen (Bau-)Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob 
für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden ist. Laut 
Art. 94 Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands sowohl dem Eigentümer als auch den Personen, die 
den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Unabdingbare Voraus-
setzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist also das 
Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustands. Dies bedeutet, 
dass dem Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen 


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Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist. 
Von einem separaten Sachentscheid über die nachträgliche Bewilligungs-
verweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen jedoch abgese-
hen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von 
materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, 
dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann 
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 227 vom 1. Juli 2014 
E.4c mit weiteren Hinweisen).
b)
Wie vorstehend ausgeführt, hat die im Jahre 1997 verfügte Hauptwoh-
nungsverpflichtung trotz fehlender Anmerkung im Grundbuch und der in 
der Zwischenzeit erfolgten Handänderung auch heute noch Bestand (vgl. 
vorstehend Erwägung 2c). Da der Beschwerdeführer seinen Wohnsitz am 
11. Juli 2011 nach Y._____ verlegt hat und das streitgegenständliche Ein-
familienhaus seither nicht mehr als Erstwohnung benutzt (vgl. Schreiben 
des Beschwerdeführers vom 27. Januar 2014 in Beilage der Beschwer-
degegnerin [Bg-act.] 21), liegt seit diesem Zeitpunkt insofern eine Verlet-
zung von materiellem Baurecht vor, als die Zweitwohnungsnutzung gegen 
die Baubewilligung aus dem Jahre 1997 verstösst. In der angefochtenen 
Verfügung hat die Beschwerdegegnerin ausgeführt, weshalb die Erteilung 
einer ordentlichen Baubewilligung für die Umnutzung der Hauptwohnung 
auf Parzelle 1429 in eine Zweitwohnung nicht möglich sei. Einer solchen 
Umnutzung stünden sowohl Art. 29 Abs. 1 BG (Umnutzung nur bis zur 
Hauptwohnungsquote von 30 % in der vorliegenden W2) als auch Art. 29 
Abs. 2 BG i.V.m. Art. 6 Abs. 6 Richtplanvorschriften Z._____ (keine ver-
fügbaren Kontingente) entgegen (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 19). 
Dass eine derartige Umnutzung mittels Erteilung einer ordentlichen Bau-
bewilligung nicht möglich ist, wird denn auch vom Beschwerdeführer an-
erkannt (vgl. Replik vom 25. September 2014). Vor diesem Hintergrund ist 
es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin die materielle 
Baurechtswidrigkeit nicht in einem separaten Entscheid abgehandelt hat.


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c)
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin dem-
nach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswid-
rigen Zustand mittels Anordnung der nachträglichen Anmerkung der 
Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch zu beseitigen. Das Vorliegen 
einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass einer Wieder-
herstellungsverfügung indes noch nicht. Wenn die streitige Anordnung 
nämlich den Prinzipien der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauens-
schutzes widerspricht, muss von der Anordnung einer Wiederherstel-
lungsmassnahme abgesehen und stattdessen eine Duldungsverfügung 
erlassen werden (Art. 94 Abs. 4 KRG). Unter dem Aspekt der Verhältnis-
mässigkeit ist – im Rahmen einer Interessenabwägung – insbesondere zu 
prüfen, ob die angeordnete Massnahme geeignet und erforderlich ist, um 
die rechtmässige Ordnung herzustellen, und ob sie dem Betroffenen zu-
gemutet werden kann, mithin ob die Kosten in einem vernünftigen Ver-
hältnis zum Nutzen stehen. So kann die Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands etwa unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten 
nur geringfügig ist und die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interes-
se liegt oder wenn die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, 
den der Eigentümer durch den Eingriff erleidet, nicht rechtfertigen. Von 
einer Wiederherstellung kann sodann abgesehen werden, wenn die be-
troffene Person in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeüb-
te Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang und ihre Fortsetzung 
nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Daraus er-
hellt, dass selbst bei Gutgläubigkeit nicht in jedem Fall auf die Wiederher-
stellung zu verzichten ist, sondern dass dieser Aspekt in die Verhältnis-
mässigkeitsprüfung und damit in die Interessenabwägung einzufliessen 
hat (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 21 E.6 m.w.H., BGer 1C_40/2015 vom 
18. September 2015 E.5.2, Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Frei-
burg 602 2015 25 vom 19. August 2015 E.7 m.w.H. sowie VGU R 02 72 
vom 29. Oktober 2002 E.2 sowie R 14 25 vom 21. Oktober 2014 E.5).
d)
Nicht zu folgen ist demgegenüber der von der Beschwerdegegnerin pos-
tulierten Vorgehensweise, die unterbliebene Anmerkung der Hauptwoh-


- 15 -
nungsverpflichtung einer (fehlerhaften) behördlichen Auskunft gleichzu-
stellen und den vorliegenden Fall damit unter die entsprechenden Vor-
aussetzungen des Vertrauensschutzes zu subsumieren. Wie vorstehend 
ausgeführt, kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks aus dem 
Fehlen einer Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän-
kung – auch wenn diese im konkreten Fall gesetzlich vorgeschrieben ist – 
nämlich nicht ableiten, dass die Beschränkung nicht bestehe (vgl. vorste-
hend Erwägung 2c). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 
kann eine gesetzeswidrig unterlassene Anmerkung daher schon rein kon-
zeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden, welche es rechtfertigen wür-
de, die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit fehlerhaften behördli-
chen Auskünften entwickelte Vertrauensschutz-Rechtsprechung anzu-
wenden. Diese von der Beschwerdegegnerin postulierte Vorgehensweise 
lässt sich denn auch weder aus den zitierten Urteilen des Verwaltungsge-
richts ableiten (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 S. 16. f.) noch 
ist sie – soweit ersichtlich – überhaupt schon einmal zur Anwendung ge-
langt. Wie der Beschwerdeführer zu Recht geltend macht, ist in Fällen ei-
ner gesetzeswidrig unterlassenen Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkung gemäss der Praxis des Verwaltungsgerichts 
vielmehr zu prüfen, ob die Anordnung der Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands verhältnismässig ist. Diese Prüfung erfolgt wie er-
wähnt anhand einer Gegenüberstellung der im konkreten Fall tangierten 
öffentlichen und privaten Interessen, wobei aufseiten des Betroffenen 
auch zu berücksichtigen ist, ob er sich bei der bisherigen rechtswidrigen 
Nutzung in gutem Glauben befunden hat (vgl. vorstehend Erwägung 3c).
e)
Vor der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der streitgegenständlichen 
Wiederherstellungsverfügung bleibt festzuhalten, dass die Duldung des 
rechtswidrigen Zustands in Anbetracht der am 11. März 2012 in Kraft ge-
tretenen Zweitwohnungsinitiative grundsätzlich zulässig wäre. Beim fragli-
chen Einfamilienhaus handelt es sich nämlich um eine altrechtliche Woh-
nung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung (ZwVO; 
SR 702) resp. Art. 10 des voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft tre-


- 16 -
tenden Zweitwohnungsgesetzes, welche bereits vor dem 11. März 2012 
bestanden hat und deshalb – unter Vorbehalt bestehender Nutzungsbe-
schränkungen – in der Art der Nutzung frei ist (Art. 11 Abs. 1 des Ent-
wurfs zum Zweitwohnungsgesetz). Wenn die Duldung der Zweitwoh-
nungsnutzung des fraglichen Einfamilienhauses zufolge eines Verstosses 
gegen die neuen Zweitwohnungsbestimmungen hingegen widerrechtlich 
gewesen wäre, so hätte sich die nachfolgende Interessenabwägung inso-
fern erübrigt, als der Beschwerdegegnerin gar kein Handlungsspielraum 
offen gestanden hätte.
4. a)
Die Notwendigkeit einer Wiederherstellungsmassnahme ergibt sich re-
gelmässig aus dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung der verletz-
ten Bestimmungen sowie aus dem Grundsatz der Gleichbehandlung der 
Rechtsunterworfenen (vgl. dazu etwa Entscheid V 00 24 des Obergerichts 
des Kantons Uri vom 27. September 2000 E.8c). Dabei ist zunächst fest-
zuhalten, dass das Interesse an der Einhaltung von raumplanungsrechtli-
chen und baurechtlichen Bestimmungen generell gross ist (Urteil des 
Kantonsgerichts des Kantons Freiburg 602 2015 25 vom 19. August 2015 
E.7). Wie sogleich darzulegen sein wird, gilt dies im vorliegenden Fall 
umso mehr für das öffentliche Interesse an der Beschränkung von Zweit-
wohnungen. Gemäss den in Art. 1 Abs. 2 lit. b und c sowie Art. 3 des 
Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) festgelegten Zielen und 
Grundsätzen hat die Raumplanung der zweckmässigen Nutzung des Bo-
dens zu dienen, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten, das 
soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen 
zu fördern sowie auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedelung 
hinzuwirken. Demgegenüber wirkt sich ein Überhandnehmen von Zweit-
wohnungen gerade in Tourismusgegenden aus raumplanerischer Optik 
insofern negativ aus, als es eine Verschwendung von Bauland begünstigt 
und zum Nachteil der einheimischen Bevölkerung Druck auf die Boden-
preise ausübt (vgl. zum Ganzen BGE 135 I 223 = Pra 99 [2010] Nr. 36 
E.3.3). Das öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus ergibt sich sodann auch aus Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG sowie 


- 17 -
– auf kantonaler Ebene – aus Art. 27 Abs. 4 KRG. Gemäss dieser Be-
stimmung können die Gemeinden zur Sicherung eines genügenden An-
gebots an erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung 
und eines angemessenen Verhältnisses zwischen dauernd bewohnten 
Wohnungen und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile festlegen oder 
gleichwertige Regelungen treffen (vgl. dazu BGer 1C_488/2010 vom 
8. September 2011 E.3.6). Zudem verpflichtet der Regionale Richtplan 
Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 die Gemeinden des Kreises 
Z._____, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu 
begrenzen. Dementsprechend enthält das kommunale BG unter dem Titel 
2.7 "Wohnanteile/Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus" diverse Bestimmungen und Mechanismen, welche den 
Zweitwohnungsbau zugunsten des Erstwohnungsbaus einschränken sol-
len. Diese Bestimmungen sind aus einem dringenden, schwerwiegenden 
sozialpolitischen Bedürfnis entstanden und manifestieren das gewichtige 
öffentliche Interesse an der Einschränkung der Zweitwohnungsnutzung, 
mithin daran, dass Hauptwohnungen auch tatsächlich als solche genutzt 
werden. Das erhebliche öffentliche Interesse an der tatsächlichen Durch-
setzung der Hauptwohnungsverpflichtungen kommt in der vorliegenden 
Konstellation auch darin zum Ausdruck, dass die in Art. 31 des vormali-
gen BG-2005 statuierte Möglichkeit der finanziellen Abgeltung der Haupt-
wohnungsverpflichtung seit der Teilrevision im Jahre 2010 nicht mehr 
vorgesehen ist. Seit dem Inkrafttreten von Art. 75b der Schweizerischen 
Bundesverfassung (BV; SR 101) wäre eine solche Abgeltung einer 
Hauptwohnungsverpflichtung überdies gar nicht mehr zulässig, da sie im-
plizit einer Bewilligung einer Zweitwohnungsnutzung gleichkommt (vgl. 
PVG 2014 Nr. 21). Ohnehin unterstreicht die am 11. März 2012 vom 
Schweizer Stimmvolk und den Kantonen angenommene Initiative 
"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" (Zweitwohnungsinitia-
tive) sowie der daraufhin in Kraft getretene Art. 75b BV dieses öffentliche 
Interesse an der Beschränkung der Zweitwohnungen eindrücklich (vgl. 
BGE 139 II 243 E.7.2).


- 18 -
b)
Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen 
Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende nachträgliche 
Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und ge-
eignet, den durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen. Die 
begangene Baurechtsverletzung kann offenkundig nicht als geringfügig 
bezeichnet werden, und in absehbarer Zeit ist auch keine Lockerung der 
verletzten Bestimmungen in Sicht. Im Gegenteil: Der im Rahmen der 
Zweitwohnungsinitiative eingeführte Art. 75b BV verbietet den Bau von 
Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 
20 %. Da die Gemeinde X._____ zweifellos als eine solche Gemeinde zu 
qualifizieren ist (vgl. Anhang zur ZwVO), haben ihre baugesetzlichen Be-
stimmungen betreffend Erst- und Zweiwohnungen insofern eine Verschär-
fung erfahren, als sie durch die Zweitwohnungsinitiative und insbesondere 
die Zweitwohnungsverordnung überlagert worden sind (vgl. PVG 2014 
Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der Zweitwohnungsbestimmungen wird we-
der durch das per anfangs 2016 in Kraft tretende Zweitwohnungsgesetz 
eintreten noch zeichnet sich eine solche in mittlerer Zukunft ab. Überdies 
fällt die vom Beschwerdeführer angesprochene Ablösung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung durch Bezahlung einer Ersatzabgabe im Sinne einer 
milderen Massnahme weg, da das kommunale Baugesetz diese Möglich-
keit seit einer Teilrevision im Jahre 2010 nicht mehr vorsieht und ein der-
artiges Vorgehen seit der Einführung von Art. 75b BV, wie erwähnt, gar 
nicht mehr zulässig wäre (vgl. vorstehend Erwägung 4a).
c)
Die Beschwerdegegnerin hat im Rahmen ihrer Prüfung der Vorausset-
zungen des Vertrauensschutzes ebenfalls eine Interessenabwägung vor-
genommen und ist dabei zum Schluss gekommen, dass diese vorliegend 
zugunsten des Vertrauensschutzes und damit zugunsten einer Duldungs-
verfügung ausgefallen wäre. Auch wenn an der richtigen Rechtsanwen-
dung ein erhebliches öffentliches Interesse bestehe, habe das kommuna-
le Recht bis zum Inkrafttreten von Art. 75b BV die Realisierung neuer 
Zweitwohnungen in grosszügigem Umfang erlaubt (vgl. angefochtene 
Verfügung Ziff. 27 mit Verweis auf Art. 33 Abs. 1 BG). Diese wenig diffe-


- 19 -
renzierten Ausführungen der Beschwerdegegnerin sind jedoch klar von 
der Hand zu weisen. Zunächst einmal ist für die Beurteilung des öffentli-
chen Interesses an der Rechtsanwendung auf den Zeitpunkt des Erlasses 
der angefochtenen Verfügung am 26. Mai 2014 und nicht auf einen belie-
bigen Zeitpunkt vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen abzu-
stellen. Überdies sind die kommunalen Baubestimmungen betreffend 
Erst- und Zweitwohnungen wie erwähnt von den Bestimmungen der 
Zweitwohnungsinitiative überlagert worden (vgl. vorstehend Erwägung 
4a). Der von der Beschwerdegegnerin zitierte Art. 33 Abs. 1 BG, gemäss 
welchem die Gemeinde in grosszügigem Umfang – bis zu 1'600 m2 pro 
Jahr – neue Zweitwohnungen realisieren könne, kann seit Inkrafttreten 
der Zweitwohnungsinitiative somit gar nicht mehr zur Anwendung gelan-
gen. Insofern sind diese Ausführungen der Beschwerdegegnerin bei der 
vorliegenden Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.
d)
Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers in Ziff. 4.6 seiner Be-
schwerde ist bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen nicht zu 
berücksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall 
gleich mehrere Versäumnisse und Fehler – insbesondere in Form der 
beiden positiven Zusicherungen der fehlenden Hauptwohnungsverpflich-
tung – hat zuschulden kommen lassen. Mit dieser Argumentation ver-
kennt der Beschwerdeführer nämlich, dass sich die bei der vorliegenden 
Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen nicht (nur) 
durch die Interessen der Beschwerdegegnerin selbst definieren, sondern 
dass – wie dargelegt – auch die Interessen der Allgemeinheit sowie der 
weiteren Rechtsunterworfenen zu berücksichtigen sind. Im vorliegenden 
Verfahren geht es denn auch nicht um das Verschulden oder die Verant-
wortlichkeit der Gemeinde oder weiterer Personen für die zu beurteilen-
den Situation, sondern einzig um die Frage, ob es die Interessen des Be-
schwerdeführers gemessen an den Interessen der Allgemeinheit rechtfer-
tigen, auf die nachträgliche Durchsetzung der bestehenden Hauptwoh-
nungsverpflichtung zu verzichten. In diesem Zusammenhang bleibt ledig-
lich festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Hintergrund ihrer 


- 20 -
zugestandenen Versäumnisse davon abgesehen hat, eine Baubusse 
auszufällen oder den im vorinstanzlichen Verfahren unterlegenen Be-
schwerdeführer mit Verfahrenskosten zu belasten (vgl. angefochtene Ver-
fügung Ziff. 33).
e)
Sodann führt der Beschwerdeführer aus, dass das öffentliche Interesse 
deshalb gering sei, weil die streitgegenständliche Liegenschaft bereits seit 
Jahren als Zweitwohnung genutzt werde. Der beantragte Verzicht auf die 
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung würde die Rechts- und 
Sachlage nicht ändern, sondern lediglich die seit Jahren bestehenden 
tatsächlichen Begebenheiten rechtsverbindlich feststellen (vgl. Beschwer-
de vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.6). Auch dieses Argument ist hier unbehelflich, 
denn bei jedem Erlass einer Duldungsverfügung im Sinne von Art. 94 
KRG könnte vorgebracht werden, dass die Sachlage damit nicht geän-
dert, sondern lediglich eine bestehende tatsächliche Begebenheit rechts-
verbindlich festgestellt werde. Überdies ist es nicht zutreffend, dass die 
Rechtslage durch den beantragten Verzicht auf die Anmerkung der 
Hauptwohnungsverpflichtung nicht geändert würde. Diesfalls wäre die 
Zweitwohnungsnutzung nämlich offiziell abgesegnet, was zur Folge hätte, 
dass der nicht mehr in der Gemeinde wohnhafte Beschwerdeführer das 
fragliche Wohnhaus als Zweitwohnung veräussern könnte.
5. a)
Zum persönlichen Interesse des Beschwerdeführers an der Aufrechterhal-
tung des gesetzeswidrigen Zustands, mithin an der fortwährenden Nut-
zung seines Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 als Zweitwohnung, ist 
zunächst festzuhalten, dass er sich beim Kauf der erwähnten Liegen-
schaft am 4. Januar 2005 in Bezug auf die fehlende Hauptwohnungsver-
pflichtung in gutem Glauben befunden hat. Dies wird seitens der Be-
schwerdegegnerin nicht bestritten und – wenn auch gestützt auf die ge-
setzliche Vermutung von Art. 3 Abs. 1 ZGB und mit dem Hinweis, dass 
die äusseren Umstände eigentlich gegen den guten Glauben sprächen – 
explizit zugestanden (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 24, Vernehmlas-
sung vom 21. August 2014 Ziff. 33 sowie Duplik vom 9. Oktober 2014 


- 21 -
Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin scheint gestützt auf den geschätzten 
Verkehrswert mit Hauptwohnungsverpflichtung per 4. Januar 2005 von 
Fr. 2'300'000.-- (vgl. amtliches Schätzungsgutachten vom 28. November 
2013 in Bg-act. 17) zunächst versucht zu haben, den guten Glauben des 
Beschwerdeführers zum Erwerbszeitpunkt zu relativieren, indem sie den 
Nachweis erbringt, dass der damalige Grundstückkaufpreis von 
Fr. 2'300'000.-- dem objektiven Verkehrswert als Erstwohnung entspro-
chen hat (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 24.2 sowie Vernehmlassung 
vom 21. August 2014 Ziff. 33.2). Da die Beschwerdegegnerin den guten 
Glauben des Beschwerdeführers – wenn auch gestützt auf die entspre-
chende gesetzliche Vermutung in Art. 3 Abs. 1 ZGB – inzwischen aber 
wie erwähnt anerkannt hat, erübrigt sich in diesem Zusammenhang eine 
differenzierte Auseinandersetzung mit der seitens des Beschwerdeführers 
vorgebrachten Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten sowie mit den 
privaten Schätzungen von F._____ und G._____ (vgl. Beschwerde vom 
1. Juli 2014 Ziff. 5.1, Replik vom 25. September 2014 Ziff. 6 und 17 sowie 
Bf-act. 19 - 23).
Überdies ist in Anbetracht der unbestrittenen Gutgläubigkeit auch auf das 
Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der wahre Sachverhalt da-
mals zum Erwerbszeitpunkt allen weiteren Beteiligten bekannt gewesen 
sei, ebenso wenig einzugehen wie auf den damit zusammenhängenden 
impliziten Insiderverwurf sowie die auf den persönlichen Zusammenhän-
gen zwischen den Beteiligten fussende "Verschwörungstheorie" (vgl. Be-
schwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 3 ff. sowie Replik vom 25. September 
2014 Ziff. 5). Da es hier nicht um Haftungsfragen oder persönliche Ver-
antwortlichkeiten geht, ist das Verhalten der damals involvierten Parteien, 
Behördenmitglieder und Notare im vorliegenden Verfahren nicht relevant. 
Damit erübrigen sich Ausführungen zur behaupteten Verletzung der ge-
setzlichen Belehrungspflicht des Notars resp. der vertraglichen Treue-
pflicht durch die Verkäuferschaft gleichermassen wie die Einvernahme 
des im Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang als Zeuge offerierten 
Arturo Costa. Vor diesem Hintergrund schadet es auch nicht, dass sich 
die Beschwerdegegner im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unter 


- 22 -
Berufung auf das (vorliegend nicht näher zu beurteilende) Mitwirkungs-
verweigerungsrecht nie zur Sache geäussert haben.
b)
Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung ist lediglich das unbe-
strittenermassen fehlende Unrechtsbewusstsein zum Zeitpunkt der Dis-
position, mithin des Kaufes der fraglichen Liegenschaft am 4. Januar 
2005, relevant. In diesem Zusammenhang spielt es deshalb keine Rolle, 
dass der Beschwerdeführer durch die fehlerhaften Auskünfte der Be-
schwerdegegnerin vom 28. Februar 2011 resp. 20. März 2013 (vgl. Bf-act. 
8 und 9) sowie durch die Duldung der Zweitwohnungsnutzung in seinem 
guten Glauben fortlaufend bestärkt worden ist. Wie die Beschwerdegeg-
nerin zutreffend ausführt, ist es vorliegend nicht relevant, aus welchem 
Grund der gute Glaube bejaht wird resp. welcher "Grad der Gutgläubig-
keit" vorliegt. Entscheidend ist einzig, dass der zum Zeitpunkt des Kaufes 
unbestrittenermassen vorhandene gute Glaube in der Folge nicht zerstört 
worden ist. Aus diesem Grund bilden die fehlerhaften Auskünfte der Be-
schwerdegegnerin denn auch keine eigenen Vertrauensgrundlagen, auf 
deren Basis die von der Beschwerdegegnerin postulierte Vertrauens-
schutz-Prüfung vorzunehmen wäre.
c)
Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, dass sein Interesse 
an der Aufrechterhaltung des gesetzeswidrigen Zustands auch deshalb 
besonders schwer wiege, weil er – im guten Glauben darauf, seine Lie-
genschaft weiterhin als Zweitwohnung nutzen zu dürfen – seinen Wohn-
sitz und damit den Lebensmittelpunkt seiner Familie nach Y._____ verlegt 
habe. Würde ihm vorliegend der Gutglaubensschutz verwehrt, so hätte 
dies zur absurden Folge, dass er sein eigenes Haus in X._____ nicht 
mehr benutzten dürfe. Es sei ihm sicher nicht zumutbar, seinen Lebens-
mittelpunkt wieder nach X._____ zu verlegen, nur um die Liegenschaft 
nutzen zu dürfen (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.5). Wie die Be-
schwerdegegnerin dagegen zu Recht vorbringt, ist dieser Einwand als 
reine Schutzbehauptung zu qualifizieren (vgl. dazu Vernehmlassung vom 
21. August 2014 Ziff. 40.2). Der Beschwerdeführer hat nämlich selbst 


- 23 -
ausgeführt, dass aus ökonomischen Gründen ein dringendes Bedürfnis 
am Verkauf der Liegenschaft bestehe (vgl. Schreiben des Beschwerde-
führers vom 27. Januar 2014 in Bg-act. 21 S. 2) und dass er diese bereits 
zum Zeitpunkt seines Wegzuges nach Y._____ im Sommer 2011 zum 
Verkauf ausgeschrieben habe (vgl. Replik vom 25. September 2014 
Ziff. 20). Damit hat er unlängst eingeräumt, dass er keinerlei Absichten 
hegt, die fragliche Liegenschaft selber als Zweitwohnung zu nutzen. An-
gesichts dieser aktenkundigen Veräusserungsabsichten besteht sein per-
sönliches Interesse – auch wenn er die fragliche Liegenschaft seinerzeit 
nicht zu Spekulationszwecken gekauft hat (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 
2014 Ziff. 4.5) – zum jetzigen Zeitpunkt offenbar lediglich darin, mit dem 
Weiterverkauf einen möglichst grossen Gewinn zu erzielen. So legitim 
dieses Bestreben nach dem erfolgten Wohnsitzwechsel nach Y._____ 
auch sein mag: Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung kann 
einem derartigen, rein pekuniären Interesse kein erhebliches Gewicht zu-
kommen. Überdies würde ihn die nachträgliche Durchsetzung der Haupt-
wohnungsverpflichtung nicht zu einer Rückkehr nach X._____ zwingen. 
Wie aus dem – vorliegend nicht näher zu erörternden – Schätzungsgut-
achten vom 28. November 2013 geschlossen werden kann, besteht in der 
Gemeinde durchaus ein Markt für Erstwohnungen (vgl. Bg-act. 17 sowie 
die Übersicht der Vergleichsobjekte im Jahre 2013 mit Hauptwohnungs-
verpflichtung in der Eingabe des Amtes für Schätzungswesen vom 
21. Januar 2015), weshalb er sein Einfamilienhaus als Erstwohnung ent-
weder wie beabsichtigt verkaufen oder vermieten kann.
d)
In Bezug auf die persönlichen Interessen des Beschwerdeführers an der 
Aufrechterhaltung des bisherigen Zustands ist sodann die umstrittene 
Frage zu erörtern, ob ihm aus dem zu beurteilenden Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin ein Schaden entstünde, mithin ob er mit dem beab-
sichtigten Verkauf seiner Liegenschaft im Falle der Durchsetzung der be-
stehenden Hauptwohnungsverpflichtung einen finanziellen Verlust erlei-
den würde.


- 24 -
aa)
Diesbezüglich führt die Beschwerdegegnerin unter Bezugnahme auf das 
Schätzungsgutachten des Amtes für Schätzungswesen vom 28. Novem-
ber 2013 (vgl. Bg-act. 17) aus, dass der Beschwerdeführer die fragliche 
Liegenschaft am 19. Juli 2013 mit einem mutmasslichen Gewinn von 
Fr. 340'000.-- als Erstwohnung hätte verkaufen können. Insofern stelle 
der damalige Liegenschaftskauf keine nachteilige, einen Vertrauensscha-
den begründende Disposition dar, weshalb sich der Beschwerdeführer 
nicht auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen könne. Gegen-
stand des Vertrauensschutzes bilde bekanntlich allein das sogenannte 
negative Interesse, nicht aber ein entgangener Gewinn, welchen der Be-
schwerdeführer dadurch erleide, dass er seine Liegenschaft nicht als 
Zweitwohnung und damit zu einem noch höheren Preis verkaufen könne 
(vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 25 sowie Vernehmlassung vom 
21. August 2014 Ziff. 34.2). Dem hält der Beschwerdeführer nebst aus-
führlicher Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten als solchem entge-
gen, dass das Vorliegen eines geldwerten Schadens gemäss ständiger 
Praxis des Verwaltungsgerichts keine Voraussetzung des Gutglaubens-
schutzes bei Nichtanmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkung sei (vgl. Replik vom 25. September 2014 Ziff. 8). Für den Fall, 
dass das Verwaltungsgericht wider Erwarten auf die von der Beschwer-
degegnerin zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Gutglau-
bensschutz bei falschen behördlichen Auskünften abstellen sollte, führt 
der Beschwerdeführer sodann aus, dass die Beschwerdegegnerin die 
nachteilige Disposition als Voraussetzung des Vertrauensschutzes mit 
dem Ersatz des Vertrauensschadens als Rechtsfolge des Vertrauens-
schutzes verwechsle und dass die nachteilige Disposition nicht auf das 
negative Interesse beschränkt sei (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 
Ziff. 5.1 sowie Replik vom 25. September 2014 Ziff. 34).
bb)
Wie vorstehend erwähnt, ist zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der 
streitgegenständlichen Wiederherstellungsverfügung nicht auf die Recht-
sprechung des Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen 
behördlichen Auskünften abzustellen. Entsprechend erübrigt es sich vor-


- 25 -
liegend, sich mit den divergierenden Standpunkten der Parteien bezüglich 
einzelner Tatbestandselemente des Vertrauensschutzes sowie des er-
satzfähigen Schadens vertieft auseinanderzusetzen. Zu prüfen ist ledig-
lich, ob dem Beschwerdeführer durch die nachträgliche Durchsetzung der 
Hauptwohnungsverpflichtung ein derart erheblicher finanzieller Schaden 
entsteht, der im Rahmen der Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu 
berücksichtigen wäre. Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzu-
stimmen, als in den vorzitierten Urteilen des Verwaltungsgerichts betref-
fend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach unterbliebener 
Anmerkung einer Eigentumsbeschränkung in der Tat nie ein allfälliger fi-
nanzieller Schaden berücksichtigt worden ist. Dem steht es jedoch nicht 
entgegen, in Anbetracht der vorliegenden Umstände zu prüfen, ob dem 
Beschwerdeführer infolge der streitgegenständlichen Wiederherstellungs-
verfügung ein erheblicher Schaden entstehen würde. Ein solcher bildet 
hier nämlich – nicht wie bei der Prüfung des Vertrauensschutz-
Tatbestandes – keine Voraussetzung für eine bestimmte Rechtsfolge, 
sondern wird lediglich im Rahmen seiner persönlichen Interessen an der 
Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands und damit gegebenenfalls zu 
seinen Gunsten gewürdigt (vgl. dazu vorstehend Erwägung 3c).
cc)
Trotz aller Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten stellt der Beschwer-
deführer nicht in Abrede, dass sich seine Liegenschaft, für welche er im 
Jahre 2005 Fr. 2'300'000.-- bezahlt hatte, heute selbst mit bestehender 
Hauptwohnungsverpflichtung und damit als Erstwohnung noch mit Ge-
winn weiterverkaufen liesse. In Bezug auf die amtliche Schätzung vom 
28. November 2013 moniert der Beschwerdeführer nämlich nicht etwa, 
dass der per 19. Juli 2013 geschätzte Verkehrswert mit Hauptwohnungs-
verpflichtung von Fr. 2'640'00.-- zu hoch sei und dass sich seine Liegen-
schaft infolgedessen gar nicht gewinnbringend verkaufen liesse. Vielmehr 
bringt er vor, dass der Schätzungszeitpunkt insofern falsch sei, als die 
Schätzung per 2011, mithin zum Beginn seiner Verkaufsbemühungen, 
hätte erfolgen müssen. Zu jenem Zeitpunkt sei der Verkehrswert aufgrund 
der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich höher gewesen als im 


- 26 -
Krisenjahr 2013 (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 5.1). Wie die Be-
schwerdegegnerin zutreffend festhält, ist dieses Vorbringen nicht nur un-
behelflich, sondern aus Sicht des Beschwerdeführers gar kontraproduktiv. 
Wenn anstelle des Jahres 2013 das Jahr 2011 relevant wäre, so wäre – 
den Ausführungen des Beschwerdeführers folgend – anstelle von 
Fr. 340'000.-- gar von einem noch höheren Gewinn auszugehen, weshalb 
im Zusammenhang mit der nachträglichen Anmerkung der Hauptwoh-
nungsverpflichtung noch viel weniger von einem finanziellen Schaden 
auszugehen wäre (vgl. Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 41). In 
diesem Argument des Beschwerdeführers liegt jedoch nicht nur dieses 
kontraproduktive Zugeständnis, sondern auch die implizite Anerkennung 
des Schätzungswerts per 19. Juli 2013 von Fr. 2'640'000.-- oder zumin-
dest der Tatsache, dass er mit einem Verkauf der Liegenschaft – gemes-
sen am damaligen Kaufpreis von Fr. 2'300'000.-- – voraussichtlich einen 
Gewinn von Fr. 340'000.-- erzielen könnte.
dd)
Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusserung 
des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann 
vorliegend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der 
entgangene Gewinn, den der Beschwerdeführer bei einer Weiterveräus-
serung der Liegenschaft als Zweitwohnung hätte erzielen können, einen 
unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu ersetzenden Schaden dar-
stellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen bleibt einem allfälligen, 
vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten (vgl. Brief des Be-
schwerdeführers an die Beschwerdegegner vom 24. Juni 2013 in der Bei-
lage der Beschwerdegegner 1) Schadenersatz- resp. Staatshaftungspro-
zess gegen die damals am Vertragsschluss beteiligten Personen oder 
einzelne Organe der Beschwerdegegnerin vorbehalten, bei welchem es – 
im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren – um die Schadloshaltung des 
Beschwerdeführers resp. den Ersatz des zufolge der fehlenden Kennt-
lichmachung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung entstande-
nen (Vertrauens-)Schadens geht. Gleich verhält es sich mit dem be-
schwerdeführerischen Vorbringen, dass er deshalb einen Schaden erlitten 


- 27 -
habe, weil er die Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht 
durch Bezahlung einer Ersatzabgabe habe ablösen können (vgl. Replik 
vom 25. September 2014 Ziff. 22). Damit erübrigt sich im Rahmen der 
vorliegenden Interessenabwägung eine vertiefte Auseinandersetzung mit 
der Kritik des Beschwerdeführers am amtlichen Schätzungsgutachten 
sowie mit den privaten Schätzungen von F._____ und G._____ resp. de-
ren Stellungnahmen zum amtlichen Gutachten. Vor diesem Hintergrund 
ist auch den Anträgen des Beschwerdeführers auf Einholung eines Gut-
achtens eines unabhängigen Schätzers sowie auf Einvernahme der als 
Zeugen angebotenen F._____ und G._____ nicht stattzugeben.
ee)
In Bezug auf die vorliegende Interessenabwägung ist lediglich festzuhal-
ten, dass davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer seine Lie-
genschaft gewinnbringend weiterveräussern kann und dass ihm durch die 
nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung keine ver-
mögenswerten Nachteile entstehen. Sofern ihm zufolge der streitge-
genständlichen Wiederherstellungsverfügung gegebenenfalls konjunktu-
rell bedingte Gewinne entgehen, stehen ihm zwecks persönlicher Schad-
loshaltung, wie erwähnt, andere Möglichkeiten zur Verfügung.
6. a)
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die persönlichen Interessen des Be-
schwerdeführers an der Duldung der fortwährenden Nutzung seines Ein-
familienhauses als Zweitwohnung gegen das öffentliche Interesse an der 
nachträglichen Durchsetzung der im Jahre 1997 verfügten Hauptwoh-
nungsverpflichtung im vorliegenden Fall nicht aufzukommen vermögen. 
Trotz der unbestrittenen Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers zum Er-
werbszeitpunkt liegt angesichts der konkreten Umstände sowie der Tat-
sache, dass seine persönlichen Interessen primär in der Maximierung des 
Erlöses aus dem beabsichtigten Weiterverkauf der fraglichen Liegen-
schaft bestehen, keine Konstellation vor, welche es rechtfertigen würde, 
von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mittels nachträg-
licher Durchsetzung resp. Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung 
abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen. Zur 


- 28 -
Geltendmachung der vorliegend nicht Streitgegenstand bildenden be-
haupteten finanziellen Einbussen in Form eines entgangenen Gewinns ist 
der Beschwerdeführer auf den zivil- resp. staatshaftungsrechtlichen Weg 
zu verweisen. Die gestützt auf Art. 94 KRG erfolgte Anordnung der Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands mittels nachträglicher An-
merkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch erweist sich 
demnach als rechtmässig, weshalb die angefochtene Verfügung vom 
26. Mai 2014 im Ergebnis zu schützen und die vorliegende Beschwerde 
abzuweisen ist.
b)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1 
VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursach-
ten notwendigen Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die obsiegende Be-
schwerdegegnerin ist jedoch festzuhalten, dass diese lediglich in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat und ihr gestützt auf Art. 78 Abs. 2 
VRG deshalb kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zusteht. Die 
ebenfalls als obsiegend geltenden und anwaltlich vertretenen Beschwer-
degegner haben dem Gericht am 29. Oktober 2014 eine Honorarnote für 
ihre Aufwendungen eingereicht. Da sie sich unter Berufung auf ihr Mitwir-
kungsverweigerungsrecht jedoch zu keinem Zeitpunkt materiell zum 
Streitgegenstand geäussert haben, sind sie für ihre Aufwendungen nicht 
zu entschädigen.


- 29 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
637.--
zusammen
Fr.
3'637.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 9. Mai 
2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_585/2015).