gr_gerichte · VR3 2022 66 · 2024-12-10 · de
7B_228/2025

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 66
5. Kammer
Vorsitz
Stöhr
RichterInnen
Brun und Pedretti
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 10. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,
Beschwerdeführer
gegen
B._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
C._____ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 4990 im Halte von 793 m2 in der
Wohnzone 1 am D._____ in der B._____. Gemäss Baugesuch Nr. 2021-0451
vom 17. November 2021 beabsichtigte sie auf ihrem Grundstück den Neubau
eines Einfamilienhauses mit Parkplatz sowie einer Fotovoltaikanlage auf dem
Flachdach und einer im Innenraum platzierten Luft/Wasser- und
Wärmepumpe. Ihr Baugesuch lag vom 17. Dezember 2021 bis und mit 6.
Januar 2022 öffentlich auf und wurde im Amtsblatt der B._____ publiziert.
A._____ und A.B._____ sind gemeinsam Miteigentümer der Parzelle
Nr. 14367 im Halte von 1711 m2, welche sich unmittelbar im Norden von der
Parzelle Nr. 4990 befindet. Ihr bereits überbautes Grundstück wurde im Jahre
2020 von der Parzelle Nr. 4990 abparzelliert und von ihnen käuflich
erworben.
Mit
dem
Neubauprojekt
auf
dem
südlich
situierten
Nachbargrundstück Nr. 4990 konnten sie sich nicht einverstanden erklären,
weshalb sie dagegen Einsprache bei der B._____ erhoben und die
Ablehnung des Baugesuchs Nr. 2021-0451 in der projektierten Form und
Ausgestaltung beantragten. Sie rügten in der Einsprache die Verletzung des
Grenzabstands zu ihrer Nachbarparzelle Nr. 14367 durch das geplante
Haupt- und Nebengebäude, die Missachtung der Verkehrssicherheit
aufgrund der Lage und Gestaltung der Parkierung, die Überschreitung der
Ausnützungsziffer, namentlich in den Bereichen 'Treppe OG – Begehbare
Dachfläche' sowie 'U3 Hobbyraum', sowie den geplanten Heckenersatz
(Entfernung Hecken im Südteil Parzelle Nr. 4990; dafür Aufforstung entlang
deren Nordgrenze, wodurch ihre Aussicht beeinträchtigt würde).
2.
Mit Baubescheid Nr. 2021-0451 vom 28. Juni 2022, mitgeteilt am 4. Juli 2022,
wies die B._____ die Baueinsprache von A.B._____ und A._____ vom 4.
Januar 2022 ab (D. Entscheid Ziff. 1.1, S. 7). Die Kosten des
Einspracheverfahrens in der Höhe von Fr. 1'800.-- wurden C._____ auferlegt.

- 3 -
Aussergerichtlich wurden keine Entschädigungen zugesprochen (Ziff. 1.2).
Zur Baubewilligung (Ziff. 2) wurde festgehalten: Der Gesuchstellerin wird die
Bewilligung für das eingangs umschriebene Bauvorhaben unter den
nachfolgenden Bedingungen erteilt: (Ziff. 3 Vorbehalt; Ziff. 4 Integrierende
Bestandteile; Ziff. 5, S. 8 ff. Auflagen [Ziff. 5.1 Bauten und Anlagen; Ziff. 5.2
Kanalisation und öffentliche Werke]; Ziff. 6, S. 10 f. Hinweise [Ziff. 6.1
Bauten/Anlagen; Ziff. 6.2 Kanalisation/öffentliche Werke]; Ziff. 7 Gebühren;
Ziff. 8 Baukontrolle/Meldepflicht; Ziff. 9 [S. 12] Rechtsmittelbelehrung/
Mitteilung).
3.
Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ (fortan Beschwerdeführer) am
26. August 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit dem kostenfälligen Begehren um Aufhebung des
angefochtenen Baubescheids Nr. 2021-0451 des B._____ vom 28. Juni
2022. Verfahrensrechtlich wurde noch die aufschiebende Wirkung der
Beschwerde
beantragt.
Zur
Begründung
wurde
im
Wesentlichen
vorgebracht, auf dem Baugrundstück befinde sich im südlichen und
westlichen Bereich eine rechtskräftig ausgeschiedene mit Hochwald
bestockte Waldfläche von 137 m2. Die Beschwerdeführer rügen die
unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts als auch
Rechtsverletzungen hinsichtlich des einzuhaltenden Waldabstands von
10 m, des einzuhaltenden seitlichen Grenzabstands von 5 m sowie der
einzuhaltenden
anrechenbaren
Geschossfläche
laut
kommunalem
Baugesetz. Im Einzelnen werden die Verletzung des Waldabstands (Ziff. 2.1-
2.4, S. 3 f.) und des Grenzabstands (Ziff. 3.1-3.6, S. 4 f.) sowie die
Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche (Ziff. 4.1-4.6,
S. 5 f.) ausführlich dargelegt und anhand der geltenden Zonen-, Grundriss-
und Baupläne einlässlich dokumentiert.

- 4 -
4.
Mit
Schreiben
vom
1.
September
2022
teilte
die
B._____
(Beschwerdegegnerin 1) dem Gericht mit, dass sie auf einen Antrag
betreffend aufschiebende Wirkung der Beschwerde verzichte.
5.
Mit
Schreiben
vom
8.
September
2022
teilte
die
Bauherrin
(Beschwerdegegnerin 2) dem Gericht mit, dass sie mit der Gewährung der
aufschiebenden Wirkung einverstanden sei.
6.
Mit prozessleitender Verfügung vom 9. September 2022 teilte der damals
zuständige Instruktionsrichter allen involvierten Parteien mit, dass der
Beschwerde im Verfahren R 22 66 die aufschiebende Wirkung erteilt werde.
7.
Mit
Vernehmlassung
vom
6.
Oktober
2022
beantragte
die
Beschwerdegegnerin 2 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde vom
26. August 2022. Eventualiter sei der Baubescheid 2021-0451 vom 28. Juni
2022 in der Dispositiv Ziff. 5.11 wie folgt zu ergänzen: "Die Brüstungshöhe
der Türen und Fenster im Untergeschoss auf der Südseite haben eine Höhe
von mindestens 1.50 m ab fertigem Boden zu betragen. Die Türe im UG, die
als Eingang zur "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" dient, ist opak zu
erstellen." Begründend bestritt sie sowohl eine Verletzung des Waldabstands
(Ziff. 1, Rz. 8-9 mit farbiger Planskizze auf S. 4) als auch eine Verletzung des
Grenzabstands (Ziff. 2, Rz. 10-15 mit Planansichten Süd- und Westfassade
auf S. 6 sowie Hauseinteilung mit Planskizze auf S. 7). Zusammenfassend
könne festgehalten werden, dass aufgrund der südlichen Ausrichtung des
Hauptgebäudes die Grenzabstände laut Art. 57 BauG eingehalten seien,
wonach diese hinten 3 m, seitlich 5 m und vorne 7 m betragen müssten.
Dieser Einwand der Beschwerdeführer gehe somit fehl (Rz. 16). Weiter
wurde zur Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche
(Ziff. 3, Rz. 17-20 samt Planansicht der Fensterfronten gegen Westen, Süden
und Norden auf S. 10) festgehalten, dass vorliegend eine Ausnützungsziffer

- 5 -
von 0.3 gelte und nach Art. 61 lit. d BauG "Einstellräume für Motorfahrzeuge"
nicht an die Geschossfläche (GF) laut Art. 59 BauG anrechenbar seien (Rz.
18).
Richtig
sei,
dass
die
Materialisierung
der
Türe
aus
den
Baugesuchplänen nicht ohne Weiteres ersichtlich sei. Soweit es das
Verwaltungsgericht als notwendig erachte, werde darum ersucht, im
Baubescheid 2021-0451 (Dispositiv Ziff. 5.1.1) eine Auflage zu verfügen,
wonach die Türe (Eingang zur Einstellhalle für Motorfahrzeuge) opak zu
erstellen sei (Rz. 21). Ebenso seien die feuerpolizeilichen Bedenken der
Beschwerdeführer haltlos, da nur eine geringfügige Projektänderung
eingereicht worden sei, indem der ehemalige Hobbyraum in eine
"Einstellhalle für Motorfahrzeuge" geändert worden sei (Rz. 24). Sämtliche
Rügen der Beschwerdeführer träfen inhaltlich ins Leere (Rz. 25).
8.
In
der
Vernehmlassung
vom
10.
Oktober
2022
beantragte
die
Beschwerdegegnerin 1 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zur
Begründung wurde vorgebracht, dass ein Abstand von 5.0 Meter einzuhalten
sei, da es sich beim besagten Waldstück auf der Parzelle Nr. 4990 um
Niederwald handle. Laut Auflageplan Umgebung 1:200 vom 18. November
2021 (PP/Heckenersatz) sei der verlangte Waldabstand eingehalten, und
zwar auch an der monierten südwestlichen Gebäudeecke bzw. im
südwestlichen Fassadenbereich. Die Qualifikation des besagten Waldstücks
als Niederwald gehe auch aus dem Schreiben des Amtes für Wald und
Naturgefahren (AWN) vom 22. August 2016 hervor (vgl. zur Definition: BGE
124 II 165 E.11). Laut Art. 64 Abs. 2 BauG sei der vordere Grenzabstand von
der Hauptfassade aus zu ermitteln. Die Hauptfassade bestimme sich in erster
Linie aufgrund der Lage der Hauptwohnräume und im Zweifel aufgrund der
Stellung der Nachbargebäude sowie der topografischen Lage. Entgegen der
Behauptung der Beschwerdeführer orientierten sich die Haupträume des
Bauvorhabens überwiegend nach Süden und nicht nach Westen. Anhand der
Auflagepläne lasse sich feststellen, dass die Anordnung der Haupträume

- 6 -
vorwiegend nach Süden ausgerichtet sei, so im Erdgeschoss die Räume für
das Essen sowie das Wohnen und das Entrée und im Obergeschoss die
Räume
Galerie,
Zimmer/Bad
und
ein
weiteres
Zimmer.
Die
Erschliessungsachse mit den Treppenaufgängen sowie im Erdgeschoss der
Abstellraum und die Dusche/WC und im Obergeschoss das Bad und die
Ankleide befänden sich tendenziell im nördlichen Gebäudeteil. Die
Anordnung der Balkone sei nicht relevant. Es liege daher kein Zweifelsfall für
die Bestimmung der Hauptfassade vor, weshalb auf die Berücksichtigung der
Hilfskriterien laut Art. 64 Abs. 2 Satz 2 (Stellung der Nachbargebäude und
die topografische Lage) nicht näher eingegangen werden müsse. Bei der
Westfassade werde der seitliche Grenzabstand bzw. ein minimaler
gesetzlicher Waldabstand von 5.0 m eingehalten. Bei der Nordfassade gelte
für den Hauptbau der hintere Grenzabstand von 3.0 m. Vorgesehen sei unter
Einhaltung des Mehrlängenzuschlags ein Abstand von 3.50 m. Eine
Nebenbaute wie z.B. ein Carport sei auf der Nordseite nicht geplant. Bei der
Ostfassade stehe das Wohngebäude zulässigerweise direkt auf der Baulinie.
Bei der Südfassade sei der vordere grosse Grenzabstand von 7.0 m
zuzüglich Mehrlängenzuschlag von 0.50 m, mithin 7.50 m, einzuhalten.
Vorgesehen sei ein Abstand von 9.18 m. Die gesetzlichen Grenzabstände
seien mit dem geplanten Bauprojekt somit nicht verletzt. Was die
einzuhaltende Ausnützungsziffer (AZ) betreffe, seien grundsätzlich alle
Geschossflächen anzurechnen. Folglich gehöre auch ein Raum, der keinem
Wohn- oder Arbeitszweck diene, aber ohne weiteres zu einem solchen
Zweck verwendet werden könnte, zur Ausnützung. Der Raum im
Untergeschoss, der in den Plänen als "Einstellhalle für Motorfahrzeuge"
bezeichnet werde, enthalte einzig an der Westfassade kleine Fenster mit
einer Brüstungshöhe von 1.50 m. Der besagte Raum sei weder aufgrund
seiner Situierung und Ausgestaltung noch aufgrund der reduzierten
natürlichen Belichtung geeignet, zum Zweck eines dauernden Aufenthalts
zum Wohnen und/oder Arbeiten umgewandelt zu werden. Die Nutzung als

- 7 -
Einstellraum erscheine plausibel und es bestehe keine erhöhte Gefahr einer
unzulässigen Umnutzung. Das Baugrundstück Nr. 4990 weise eine Grösse
bzw. eine anrechenbare Grundstücksfläche (GSF) von 656 m2 auf und
befinde sich laut Zonenplan in der W1 mit einer zulässigen AZ von 0.3.
Daraus resultiere eine zulässige anrechenbare Geschossfläche (GF) von
196.8 m2. Laut Angaben im Baugesuch bzw. im geänderten Plan vom 4. März
2022 würden 188.82 m2 bzw. 179.76 m2 beansprucht. Die rechnerische
Kontrolle durch das Bausekretariat habe eine anrechenbare und unbestritten
gebliebene Geschossfläche (GF) von 191.13 m2 ergeben. Damit sei die AZ
eingehalten worden.
9.
In der Replik vom 10. November 2022 hielten die Beschwerdeführer
unverändert an ihrem Rechtsbegehren in der Beschwerde vom 26. August
2022 fest. Zur Verletzung des Waldabstands wurde festgehalten, dass es
sich beim Waldareal, welches an das Baugrundstück angrenze, nicht um
Niederwald, sondern um Hochwald handle. Daher müsse das Bauvorhaben
zwingend einen Abstand von 10 m zur Waldgrenze einhalten. Die vom
ehemaligen Regionalforstingenieur E._____ vorgenommene Einstufung als
Niederwald
vom
22.
August
2016
sei
falsch.
Der
amtierende
Regionalforstingenieur
F._____
habe
den
Beschwerdeführern
am
12. Oktober 2022 telefonisch die Auskunft erteilt, dass dieser Wald nicht
Niederwald sein könne. Dabei habe er Kenntnis von der örtlichen Situation.
Die Bäume auf dem Baugrundstück seien nie im Niederwaldbetrieb
bewirtschaftet worden. Es seien bloss zwei bis drei hochstämmige Bäume
gekappt worden, was jedoch mangels Rückschnitt auf den Stock keinen
Niederwaldbetrieb darstelle. Da der heutige Bestand auf dem Baugrundstück
und dem restlichen Waldareal die Höhe von 12-15 m zu überschreiten
vermöge, bleibe gar kein Raum für eine Einstufung als Niederwald, zumal
auch die dominierende Wuchsart im Waldareal hohe Bäume seien. Dies gelte
insbesondere für die drei riesigen Rotbuchen und die Ulme auf dem

- 8 -
Nachbargrundstück Nr. 4975 sowie die Esche und den auf ca. 7 m gekappten
hochstämmigen Baum auf dem Baugrundstück. Zur Verletzung des
Grenzabstands wurde betont, dass der Essbereich planwidrig als Esszimmer
bzw. Essraum bezeichnet worden sei. Der Essbereich bilde mit der Küche
einen Raum, nämlich eine Wohnküche, deren längere Seite des Grundrisses
sich nach Westen orientierte. Demgegenüber werde der um die Hälfte
kleinere, nach Süden ausgerichtete Wohnraum bei der Bestimmung der
Hauptfassade in den Hintergrund gerückt. Im OG befinde sich der mit
"Galerie" bezeichnete Wohnraum, welcher sich als Hauptraum ebenfalls
nach Westen orientiere. Es seien alle Haupträume des Bauvorhabens,
angefangen bei der ausbaubaren "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" im UG
über die Wohnküche im EG und die "Galerie" im OG bis zum Ausgang in den
Garten im UG, den beiden vorgelagerten Balkonen und der begehbaren
Dachfläche nach Westen ausgerichtet. Aufgrund der topografischen Lage
und Stellung der Nachbargebäude sei die Westfassade die Hauptfassade,
weshalb das Bauvorhaben von der Nordfassade zur Grenze des
Grundstücks Nr. 14367 einen seitlichen Grenzabstand von 5 m einhalten
müsse. Mit bloss 3.5 m werde der Grenzabstand verletzt. Zur Überschreitung
der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche hielten die Beschwerdeführer
erneut fest, dass der vormals als Hobbyraum geplante Raum im UG allein
wegen der neuen Bezeichnung "Einstellhalle für Motorfahrzeuge" nichts
daran ändere, dass diese Fläche weiterhin als Wohn- und Arbeitsraum
genutzt werden könnte. Die dort geplanten beiden Fenster würden diesen
Raum immer noch mit genügend Tageslicht versorgen; und dies unabhängig
davon, ob die beantragte Auflage (Dispositiv Ziff. 5.1.1), die Türe im UG opak
zu erstellen, hinzugefügt würde. Die Tatsache, dass die Einstellhalle
(vorhandene Fläche 32 m2) lediglich für das Unterbringen eines Motorrads
(Platzbedarf rund 2.5 m2) benötigt werde, belege mit aller Deutlichkeit die
Umnutzungsabsichten der Beschwerdegegnerin 2.

- 9 -
10.
Mit Duplik vom 12. Dezember 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1
unverändert an ihrer Vernehmlassung vom 10. Oktober 2022 fest. Die
angebliche Auskunft des amtierenden Regionalforstingenieurs per Telefon,
wonach "dieser Wald nicht Niederwald sein könne", widerspreche dem
Schreiben vom 22. August 2016 des früheren (damals zuständigen)
Regionalforstingenieurs, welcher sich klipp und klar dahingehend geäussert
habe, dass die besagte Waldfläche auf dem Grundstück Nr. 4990 als
Niederwald
einzustufen
sei.
Mangels
wesentlicher
Änderung
der
Bestockungssituation
dränge
sich
eine
Neubeurteilung
durch
die
Forstorgane nicht auf. Zudem hätten beide Beschwerdegegnerinnen seit
2016 entsprechende Dispositionen (wie Erstellen von Bauplänen) getroffen,
die nun nicht leicht wieder rückgängig zu machen seien. Es sei daher von
Niederwald auszugehen. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer
seien die Haupträume des Bauprojekts zudem nach Süden und nicht nach
Westen ausgerichtet. Die Anordnung des Balkons und des begehbaren
Dachs seien nicht relevant für die Bestimmung der Hauptwohnräume, da sich
diese im Freien befänden und nicht der hauptsächlichen Wohnnutzung
dienten. Was den Einwand der Überschreitung der Ausnützungsziffer
angehe, so schwebe den Beschwerdeführern vor, dass aufgrund der
Bezeichnung in den Plänen im UG eine Autoeinstellhalle erstellt werden
solle, dies jedoch mangels Zufahrt gar nicht möglich sei. Subjektive
Gesichtspunkte – wie die Bezeichnung eines Raumes – würden aber ausser
Betracht fallen. Ob ein Raum dem dauernden "anrechenbaren" Aufenthalt
diene, müsse aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der
beabsichtigten Nutzung entschieden werden. Die Nutzung als Einstellraum
(wohl kaum für Autos aber sicher für Motorräder) erscheine plausibel und es
bestehe keine erhöhte Gefahr einer unzulässigen Umnutzung.
11.
In der Duplik vom 19. Dezember 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 2
unverändert an ihrer Vernehmlassung vom 6. Oktober 2022 fest. Eventualiter

- 10 -
sei im angefochtenen Baubescheid 2021-0451 vom 28. Juni 2022 eine
Dispositiv-Ziff. 5.1.11 hinzuzufügen, welche eine Nutzungsbeschränkung mit
folgendem Wortlaut vorsehe: "Die Einstellhalle für Motorfahrzeuge darf
ausschliesslich als solche sowie als allgemeiner Abstellraum benutzt werden.
Jede
andere
Nutzung
ist
ohne
vorgängige
Durchführung
eines
Baubewilligungsverfahren verboten". Zur vermeintlichen Verletzung des
Waldabstands sei gesagt, dass neue Bestockungen ausserhalb der
Waldgrenzen nicht als Wald gälten. Vorliegend sei daher nur der Bereich
innerhalb der Waldgrenze von Relevanz. Da sich die Beschwerdeführer auf
den Standpunkt stellten, es handle sich beim fraglichen Waldstück um
Hochwald (erforderlicher Abstand 10 m) und nicht um Niederwald (Abstand
5 m), habe die Beschwerdegegnerin 2 diese Frage im Rahmen eines
(privaten) Gutachtens vom Forstingenieur ETH, G._____, klären lassen.
Dieser habe was folgt festgestellt: "Grundsätzlich bildet Niederwald gemäss
Richtlinie zur Waldfeststellung des Kantons Graubünden (Stand: September
2014) die Ausnahme. Waldbaulich betrachtet wird für Niederwald ein
sogenannter
Niederwaldbetrieb
durchgeführt.
Das
heisst
die
Waldbestockung (bestehend aus Bäumen und Sträucher) wird bewusst tief
gehalten, indem Bäume im Zyklus von 10-40 Jahren gefällt werden
(Fachbegrifflich: Kurze Umtriebszeit, innerhalb der Forstwirtschaftspraxis für
Zyklen bis zu 40 Jahren so bezeichnet resp. betrachtet). Die Baumhöhen
bleiben dabei im Vergleich zum Hochwald i.d.R. unter 20 m Höhe (je nach
Umtriebszeit und Bewirtschaftungsform üblich sind Höhen von 10 bis 20 m)."
Danach wurden die Elemente aufgezählt, die im konkreten Fall für einen
Niederwald sprechen würden. Laut Richtlinien müssten dafür alternativ zwei
Voraussetzungen erfüllt sein: Erstens die Betriebsform (werden die Bäume
im Niederwalbetrieb bewirtschaftet); und zweitens, die dominierende
Wuchsart. Vorliegend sei der Gutachter zum Schluss gelangt, dass die
Betriebsform für Niederwald spreche, da der Baum- und Strauchbestand
regelmässig gepflegt und tief gehalten worden sei. Dies zeigten der

- 11 -
strauchartige
Aspekt
mit
Stand
Dezember
2022
sowie
die
Luftbildausscheidung von 2010 (sh. Rz. 7, S. 7). Im Weiteren wurden
abermals eine Verletzung des Grenzabstands (Rz. 11-12, S. 9) sowie eine
Überschreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche einlässlich in
Abrede gestellt (Rz. 13-15; mit Planskizze Rz. 16, S. 11). Der Vollständigkeit
halber sei noch auf die Praxis verwiesen, dass dem Bürger von der
Verwaltung ein Vorschussvertrauen entgegenzubringen sei. Es sei
demzufolge von der grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger bzw.
bauwilligen Beschwerdegegnerin 2 auszugehen.
12.
Mit Triplik vom 2. Februar 2023 brachten die Beschwerdeführer nochmals
ergänzend vor, die Einstufung als Niederwald sei falsch; vielmehr handle sich
klar um Hochwald. Die dominierende Wuchsart im Waldareal seien hohe
Bäume. Zudem erfülle der behauptete Niederwald die minimal erforderliche
Bestandesgrösse für Niederwald laut Art. 4.5.2 der Richtlinien für die
Waldfestellung in dreifacher Hinsicht nicht: Der behauptete Niederwald weise
weder die Fläche von mehr als 0.5 ha noch die Bestandestiefe von mehr als
18 m (örtliche Baumlänge Hochwald) und einen zusammenhängenden
Niederwaldbestand mit einer Länge von mindestens 60 m auf.
13.
Mit Schreiben vom 13. Februar 2023 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem
Gericht mit, dass sie auf die Einreichung einer Stellungnahme zur Triplik
verzichte.
14.
Mit Schreiben vom 15. Februar 2023 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem
Gericht ebenfalls mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte.
15.
Mit prozessleitender Verfügung vom 11. April 2024 gab der zuständige
Instruktionsrichter beim Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) die
Erstellung sowie Zustellung eines Amtsberichts bis zum 31. Mai 2024 in

- 12 -
Auftrag: Es wurden darin folgenden Fragen zwecks (fachkundiger)
Beantwortung durch das AWN gestellt:
1. Um was für eine Art von Wald handelt es sich auf den gemäss
beiliegendem Diagramm grün umrandeten Bereich auf den Grundstücken
Nrn. 2729, 14367, 4990 und 4975? [Waldperimeter grün markiert;
Parzelle 4990 rot umrandet]
2. Welche Dimension hat der innerhalb der festgelegten Waldgrenze
liegende Teil des Waldstreifens?
3. Der
damalige
Regionalforstingenieur
E._____
qualifizierte
den
massgebenden Wald im Schreiben vom 22. August 2016 (Beilage 1 zur
Vernehmlassung vom 6. Oktober 2022) als Niederwald. Sollte das AWN
diese Auffassung nicht teilen: Aus welchen Gründen ist die Auffassung
von E._____ nicht zutreffend?
4. In seinem Gutachten vom 8. Dezember 2022 (Beilage 6 zur Duplik vom
19. Dezember 2022) kommt Dipl. Forstingenieur ETH/SIS G._____
(ebenfalls) zum Ergebnis, dass der massgebliche Wald als Niederwald zu
qualifizieren ist. Sollte das AWN diese Auffassung nicht teilen: Aus
welchen Gründen ist die Auffassung von G._____ nicht zutreffend?
5. Auf welche Art der Waldbewirtschaftung des grün markierten Bereichs ist
anhand der Aufnahmen aus dem Jahr 2017 und 2020 zu schliessen?
16.
Gegen diese prozessleitende Verfügung erhob die Beschwerdeführerin am
21. August 2023 Prozessbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden. Mit Urteil R 23 71 vom 23. Januar 2024, mitgeteilt am 30.
Januar 2024, wurde die Beschwerde gutgeheissen, soweit darauf
eingetreten wurde, und die angefochtene prozessleitende Verfügung vom
10. August 2023 wurde mit Ergänzungen versehen (vgl. Dispositiv Ziff. 1.1
[Frage 2.2] und Ziff. 1.2 [Frage 2.3], S. 14). Kosten wurden nicht erhoben
(Ziff. 2). Die Beschwerdeführerin wurde für dieses Verfahren aus der
Gerichtskasse mit CHF 1'422.50 (inkl. Spesen und MWST) entschädigt.

- 13 -
17.
Mit Amtsbericht vom 1. Mai 2024 beantwortete das AWN die gestellten
Fragen:
Zu 1:
Bei der Bestockung in dem betreffenden Bereich handelt es sich u.E. um
Hochwald. Begründet wird diese Einschätzung mit der Präsenz von
standortgerechten
hochwachsenden
Baumarten
(Esche,
Bergahorn,
Schwarzerle, Buche, Kirsche), welche gemäss den Richtlinien für die
Waldfeststellung im Kanton Graubünden (Stand September 2014) aufgrund
ihrer zu erwartenden Endhöhe zu den "hohen Bäumen" gezählt werden.
Diese Bäume stellen ausschliesslich Kernwüchse (keine Stockausschläge
oder Wurzelbruten) dar. Es ist somit davon auszugehen, dass das
betreffende Waldareal nicht im Niederwaldbetrieb bewirtschaftet wird resp.
wurde.
Noch sichtbare Stöcke sowie ältere Luftaufnahmen belegen, dass die sich
aus den genannten Baumarten zusammensetzende Baumschicht in der
Vergangenheit dichter und damit dominierend war. Durch die Entnahme von
Oberständern (ohne bewusste Förderung von Stockausschlägen) kann u.E.
kein Niederwald begründet werden.
Die Einstufung des betreffenden Bestandes als Niederwald ist. u.E. nicht
zutreffend.
Zu 2:
Die Wuchshöhe der oberen Baumschicht erreicht aktuell eine Höhe von max.
22 m. An dieser Stelle wird jedoch darauf hingewiesen, dass bei der Frage,
ob es sich um einen Hoch- oder um einen Niederwald handelt, nicht die reale,
sondern die zu erwartende Höhe eines Baumes (= Endhöhe) entscheidend
ist. Diese beträgt bei den im betreffenden Bereich stockenden Bäumen ca.
30 m (Buche, Esche, Bergahorn, Schwarzerle) resp. ca. 20 m (Kirsche).

- 14 -
Zu 3:
Das Amt für Wald und Naturgefahren Graubünden teilt die im Schreiben vom
22.
August
2016
getroffene
Einschätzung
des
damaligen
Regionalforstingenieurs E._____ nicht.
Begründung:
Gemäss den Richtlinien für die Waldfeststellung im Kanton Graubünden
(Stand September 2014) ist für die Zuordnung einer Bestockung zum
Niederwald entweder die Betriebsform (Niederwaldbetrieb) oder die zu
erwartende Höhe massgebend.
E._____ erwähnt in seiner Stellungnahme weder die Arten der am Standort
stockenden Bäume noch die praktizierte forstliche Bewirtschaftungsform.
Aktuelle Bestandeserhebungen zeigen, dass am betreffenden Standort
neben diversen Straucharten Eschen, Bergahorn, Schwarzerle, Buchen und
Kirschen stocken. Diese Baumarten lassen sich, gemäss den bereits zitierten
Richtlinien für die Waldfeststellung im Kanton Graubünden, aufgrund ihrer zu
erwartenden Endhöhen in die Gruppe der "hohen Bäume" einordnen.
Gemäss Angaben des aktuell zuständigen Regionalforstingenieurs H._____
sowie des zuständigen Revierförsters der B._____ wurde und wird die
betreffende Bestockung nicht im Niederwaldbetrieb bewirtschaftet.
Zu 4: Das Amt für Wald und Naturgefahren Graubünden teilt die im
Gutachten vom 8. Dezember 2022 formulierte Auffassung des Dipl.
Forstingenieur ETH/SIA G._____ nicht.
Begründung:
[sh. zunächst oben/eingangs zu 3/Begründung – identische Formulierung].
Die am Standort stockenden Bäume stellen ausschliesslich Kernwüchse
(keine Stockausschläge oder Wurzelbruten) dar. Es ist somit davon
auszugehen, dass das betreffende Waldareal nicht im Niederwaldbetrieb
bewirtschaftet wird resp. wurde (was durch den aktuell zuständigen
Regionalforstingenieur H._____ sowie den zuständigen Revierförster der
B._____, I._____, bestätigt wurde).

- 15 -
Noch sichtbare Stöcke sowie ältere Luftaufnahmen belegen, dass die sich
aus den genannten Baumarten zusammensetzende Baumschicht in der
Vergangenheit dichter und damit dominierend war. Durch die Entnahme von
Obstständern (ohne bewusste Förderung von Stockausschlägen) resp. durch
eine bewusste Niederhaltung (Kappung) der Bestockung ohne Rücksicht auf
den Stock (wie auf Parzelle Nr. 4990 praktiziert) wird u.E. kein Niederwald
begründet.
Zu 5:
Aufgrund der Aufnahmen aus dem Jahr 2017 und 2020 ist davon
auszugehen, dass aus dem vorhandenen Baumbestand die grösseren
Bäume entnommen wurden, so dass heute teilweise der Strauchaspekt
dominiert. Diese Art der Waldbewirtschaftung ist jedoch nicht gleichzusetzen
mit einer Niederwaldbewirtschaftung, bei der die Bäume bewusst so genutzt
werden, dass das Holz aus den Stöcken gefällter Bäume wächst. Ebenso
wenig gilt eine Niederhaltung (Kappung) der Bestockung ohne Rücksicht auf
den Stock (wie auf Parzelle Nr. 4990 praktiziert) als Niederwaldbetrieb.
18.
Mit Schreiben vom 6. Mai 2024 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht
mit, dass sie auf eine Stellungnahme zum Amtsbericht des AWN vom 1. Mai
2024 verzichte.
19.
Mit Eingabe vom 15. Mai 2024 hielten die Beschwerdeführer zum
Amtsbericht des Amtes für Wald und Naturgefahren (AWN) vom 1. Mai 2024
was folgt fest:
1. Das AWN bestätige in Ziff. 1 und 2 des Berichts, dass es sich beim Wald
auf den Grundstücken Nrn. 2729, 14367, 4990 und 4975 um Hochwald
handle.
2. Die Auffassung des damaligen Regionalforstingenieurs E._____ in
seinem Schreiben vom 22. August 2016 und von Dipl. Forstingenieur

- 16 -
ETH/SIA G._____ in seinem Gutachten vom 8. Dezember 2022, wonach
es sich beim besagten Wald um Niederwald handle, werde vom AWN in
Ziff. 3 und 4 des Amtsberichts nicht geteilt.
3. In Ziff. 5 des Amtsberichts vom 1. Mai 2024 komme das AWN zum
Schluss, dass auch keine Niederwaldbewirtschaftung vorliege.
4. Damit sei erstellt, dass es sich beim Waldareal, welches an das
Baugrundstück angrenze, um Hochwald handle. Deshalb müsse das
Bauvorhaben gemäss Art. 29 KWaG einen Abstand von 10 m zur
Waldgrenze einhalten.
5. Weil das geplante Bauvorhaben im Bereich der südwestlichen
Gebäudeecke bzw. im südwestlichen Fassadenbereich bis zu 5 m in den
gesetzlichen Waldabstand von 10 m hineinrage bzw. den gesetzlichen
Waldabstand um bis zu 5 m verletze, sei die Beschwerde vom 26. August
2022 allein aus diesem Grunde antragsgemäss gutzuheissen.
6. Im Übrigen werde auf die Ausführungen in der Beschwerde vom
26. August 2022, der Replik vom 10. November 2022 und Triplik vom
2. Februar 2023 verwiesen.
20.
Mit Stellungnahme vom 4. Juni 2024 machte die Beschwerdegegnerin 2
geltend, dass der AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 sowohl in fachlicher Hinsicht
als auch im Hinblick auf den Grundsatz von Treu und Glauben problematisch
sei. Im Zusammenhang mit der Qualifikation der Bestockung auf Parzelle
4490 (recte 4990) sei insbesondere zu beachten, dass hierfür der statische
Waldbegriff gelte. Bei der im Zonenplan der Beschwerdegegnerin 1
eingezeichneten Waldlinie handle es sich um eine statische Waldgrenze
nach Art. 10 bzw. 13 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG; SR 921.0):
Neue Bestockungen ausserhalb dieser Grenze gälten also ex lege nicht als
Wald. Daraus folge, dass für die Feststellung der Waldform ausschliesslich
die Bestockung innerhalb der Waldfeststellung massgebend sei. Bäume
ausserhalb der Waldlinie (Rz. 5, S. 4 – rote Farbmarkierung) seien als

- 17 -
nichtexistierend zu betrachten. Erstmals wurde überdies eine Verletzung des
Vertrauensschutzes geltend gemacht (Rz. 9 ff.) Die Beschwerdegegnerin 1
verstosse durch ihr Verhalten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben
nach Art. 9 BV. Die dafür erforderlichen Voraussetzungen (1. Vorbehaltlose
Auskunft der Behörde [Rz. 14-15]; 2. Bestimmtheit der Auskunft [Rz. 16-17];
3. Zuständige Behörde [Rz. 18-19]; 4. Gutgläubigkeit [Rz. 20-21]; 5.
Dispositionsbetätigung [Rz. 22-23 inkl. Abbildung 3 "Abparzellierung Parzelle
4990" auf S. 8, Rz. 24-26 inkl. Abbildung 4 "Bebaubare Parzellenfläche
Waldabstand 5 m, Ausrichtung nach Süden, aktuelles Projekt" und Abbildung
5 "Bebaubare Parzellenfläche mit Waldabstand 10 m, Ausrichtung nach
Westen" beide S. 9]; 6. Keine Veränderung der Rechts- oder Sachlage [Rz.
27-28]; 7. Interessenabwägung [Rz. 30-35 mitsamt Planskizze der
Umgebung bezüglich Waldabstand bei Parzellen 2729, 6404, 6630, 6633],
S. 11). Zusammenfassend und als Fazit (Rz. 36, S.11-12) wurde resümiert:
Der AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 erweise sich als unschlüssig,
insbesondere werde in keiner Weise dargelegt, welche Bäume für die
Beurteilung der Waldform massgebend gewesen seien. Es seien auch
Bestockungen berücksichtigt worden, die ausserhalb der Waldfeststellung
lägen und somit für die Beurteilung nicht massgebend seien. Das Amt setze
sich auch mit der Beurteilung von E._____ gemäss Schreiben vom 22.
August 2016 trotz expliziter Fragen nicht auseinander. Vielmehr werde
einfach mitgeteilt, dass die Behörde die damalige Auffassung nicht teile.
Diese Änderung führe zu einer Verletzung des Vertrauensschutzes und – da
sämtliche Voraussetzungen erfüllt seien – blieben die Behörden an die
erteilte Zusicherung gebunden. Der Bauherrin dürften keine Nachteile
erwachsen. Daraus folge, dass Parzelle 4990 unter Berücksichtigung von
einem Waldabstand von 5 m bebaubar sei. Das Baugesuch sei somit
bewilligungsfähig und die dagegen gerichtete Beschwerde sei abzuweisen.
Als Beilage wurde noch der Kaufvertrag vom 23. Oktober 2020 zwischen den
damaligen Käufern (heute Beschwerdeführer) und den Verkäufern (damals

- 18 -
Erbengemeinschaft mit heutiger Beschwerdegegnerin 2; Eigentümerin nach
erfolgter Erbteilung) mit zugestellt.
21.
Mit Eingabe vom 1. Juli 2024 äusserten sich die Beschwerdeführer innert
gesetzter Frist zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 2 vom 4. Juni
2024. Sie hielten darin abermals an ihren Ausführungen 'zur Waldform'
(II./Ziff. 1-5, S. 1-3) fest und entgegneten zur 'Verletzung des
Vertrauensschutzes' (III./Ziff. 1-3.7, S. 3-6). In ihrer Zusammenfassung
resümierten
sie,
dass
keine
der
Voraussetzungen,
die
einen
Vertrauensschutz begründen würden, erfüllt seien. Das AWN sei nicht an die
unrichtige Mitteilung des ehemaligen Regionalforstingenieurs E._____
gebunden. Mithin habe die Beschwerdegegnerin 2 keinen Anspruch auf
Erteilung einer unrichtigen Auskunft von einer nicht zuständigen Behörde
(Ziff. 3.8). Weil der Amtsbericht des AWN vom 1. Mai 2024 nicht zu
beanstanden sei und die Voraussetzungen für den geltend gemachten
Vertrauensschutz nicht erfüllt seien, sei vorliegend ein Waldabstand von
10 m einzuhalten. Da dieser vom Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin 2
verletzt werde, sei die verwaltungsgerichtliche Beschwerde vom 26. August
2022 antragsgemäss gutzuheissen (IV. Fazit, S. 6).
22.
Mit Eingabe vom 12. Juli 2024 kam die Beschwerdegegnerin 2 (im Vergleich
zur Eingabe vom 1. Juli 2024) zu gegenteiligen Schlussfolgerungen
betreffend
'Waldform'
(I./Ziff.
1-3
mit
drei
Farbfotos
bezüglich
'Aufwuchssituation' 2019/2020/2021) wie auch betreffend 'Vertrauensschutz'
(II./Ziff. 4-10 mit Plan Waldabstand 5 m).
23.
Unter Inanspruchnahme des 'ewigen Replikrechts' äusserten sich die
Beschwerdeführer am 24. Juli 2024 (freiwillig) ebenfalls auch noch zur letzten
Eingabe der Beschwerdegegnerin 2 vom 12. Juli 2024.


- 19 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Angefochten ist hier der Baubescheid Nr. 2021-0451
vom 28. Juni 2022, mitgeteilt am 4. Juli 2022, worin die Einsprache der
Nachbarn (im aktuellen Verfahren die Beschwerdeführer) im Norden auf
Parzelle Nr. 14367 gegen das Einfamilienhaus-Bauprojekt auf Parzelle
Nr. 4990 von der Gemeinde/Stadt (Beschwerdegegnerin 1) abgewiesen
wurde und der Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die Baubewilligung unter
Bedingungen und Auflagen (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2) erteilt wurde. Damit
konnten sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weshalb
sie dagegen am 26. August 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden erhoben (neu seit 1. Januar 2025 Fusion des
Verwaltungs-
und
Kantonsgerichts
zu
'Obergericht
des
Kantons
Graubünden')
und
die
Aufhebung
des
angefochtenen
Entscheids
beantragten. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches
Anfechtungsobjekt
für
ein
Verfahren
vor
dem
(damaligen)
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Gemäss Art. 50 Abs. 1
VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid
berührt ist und ein schutzwürdiges Interessen an seiner Aufhebung oder
Änderung hat. Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer der Nachbarzelle
Nr. 14367, welche unmittelbar im Norden an die Bauparzelle Nr. 4990 grenzt.
Demnach kann aufgrund der räumlichen Nähe (weit weniger als 100 m) von
einer
besonderen
Beziehungsnähe
und
grundsätzlich
von
einem
schutzwürdigen Interesse (Einhaltung Grenz- und Waldabstände, kein
Mehrverkehr, kein Zusatzlärm, Erhalt Umgebung etc.) an der Aufhebung des
angefochtenen Entscheids ausgegangen werden. Auf die zudem form- und

- 20 -
fristgerecht erhobene Beschwerde (s. Art. 38 Abs. 1, Art. 39 Abs. 1 lit. b
[Fristenstillstand 15. Juli-15. August] sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit
einzutreten.
2.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde – trotz Vorliegens des Amtsberichts
vom 1. Mai 2024 – von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 mit Stellungnahme
vom 4. Juni 2024 der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt
(siehe S. 12, III. Beweismittel/B. Augenschein auf Parzelle 4990 unter Beizug
einer Fachperson). Nach Auffassung des Gerichts kann darauf im Einklang
mit Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG verzichtet werden. Einerseits ergibt sich der
rechtlich relevante Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten (vgl.
dazu insbesondere: Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 5, 6.1-6.3 sowie 7;
Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 6 und 7; zzgl. Rechtsschriften
Beilagen A15 und G4 [Abb.1, 3 sowie speziell Abb. 4 und 5, S. 9]; Akten der
Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2-18) und es ist daher nicht ersichtlich,
inwiefern die Abnahme weiterer Beweise zusätzliche entscheidwesentliche
Erkenntnisse liefern könnte. Andererseits gilt es vorliegend ausschliesslich
Rechtsfragen zu beantworten, die sich anhand der eingereichten
Planunterlagen
und
Abstands-Raumskizzen,
dem
massgebenden
kantonalen
Waldgesetz
(KWaG;
BR
920.100),
dem
kantonalen
Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100), dem kommunalen Baugesetz der
Beschwerdegegnerin 1 (BauG; RB Nummer 611) und der Rechtsprechung
des Bundesgerichts zuverlässig und abschliessend beantworten lassen. Der
Antrag auf die Erhebung weiterer Beweismittel – wozu auch der Augenschein
zählt – erweist sich demnach zur Sachverhaltsermittlung und Fallbeurteilung
nicht notwendig, was zur Abweisung des gestellten Verfahrensantrags führt.
Das Gericht verzichtet in antizipierter Beweiswürdigung auf die Durchführung
einer Ortsbegehung auf Parzelle 4990 (Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2)
sowie der Nachbarparzelle 14367 (Beschwerdeführer) (vgl. BGE 141 I 60 E.

- 21 -
3.3, 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3; Urteil des Bundesgericht 1C_646/2018
vom 13. Juni 2019 E. 1.4).
3.
Materiell ist vorliegend strittig und zu prüfen, ob die geplante Baute (EFH) auf
Parzelle 4990 den massgebenden Waldabstand nach Art. 29 KWaG einhält.
Bei der Qualifikation als Hochwald beträgt der einzuhaltende Abstand 10 m,
bei Bejahung und Anerkennung eines Niederwalds lediglich 5 m. Die
Beantwortung
dieser
Expertenfrage
ist
daher
von
zentraler
und
ausschlaggebender Bedeutung für die Beurteilung der Rechtmässigkeit des
geplanten Bauprojekts (Neubau eines EFH) auf Parzelle 4990. Wird diese
Frage im Sinne der Beschwerdeführer (Hochwald/Abstand 10 m)
entschieden, ergibt sich bereits aus der Stellungnahme vom 4. Juni 2024 der
Beschwerdegegnerin 2 aufgrund der dort noch bebaubaren Parzellenfläche
(siehe Abb. 5 [Waldabstand 10 m, mit Ausrichtung nach Westen] im Vergleich
zu Abb. 4 [Waldabstand 5 m, mit Ausrichtung nach Süden, aktuelles Projekt],
auf S. 9) augenfällig, dass zwar noch gebaut werden kann, aber beträchtliche
Anpassungen und Änderungen am aktuellen Bauprojekt unumgänglich
wären. Die dafür erforderliche Überarbeitung des Gesamtprojekts würde
sowohl die bis heute umstrittenen Verletzungen des Grenzabstands, der
anrechenbaren Grund- und Geschossflächen, der Ausnützungsziffer als
auch die Bestimmung der Hauptfassadenfront mitsamt der Einteilung und
Ausrichtung der Wohn-, Ess- und Schlafräume betreffen und damit ein neues
Gesamtprojekt erforderlich machen. Auf diese baurechtlichen Aspekte ist
sinnvollerweise daher erst einzugehen, wenn sich die Auffassung der
Beschwerdegegnerinnen mit einem Waldabstand von 5 m als zutreffend
erweisen sollte, andernfalls würden sich vertiefte Ausführungen dazu
erübrigen, weil eine Realisation des geplanten Bauvorhabens bei Beachtung
eines Waldabstands von 10 m von vornherein nicht in Frage käme. Im
Weiteren wird die nachträglich (erstmals mit Eingabe vom 4. Juni 2024)
gestellte Anschlussfrage eines allfälligen Vertrauensschutzes zu klären und

- 22 -
zu beantworten sein, weil sich die Beschwerdegegnerin 2 davon eine
Entschädigung für die bereits getätigten Projektarbeiten erhofft.
4.
Nach Art. 29 Abs. 1 KWaG beträgt der Mindestabstand von Bauten und
Anlagen gegenüber Hochwald zehn Meter und gegenüber Niederwald fünf
Meter (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 E.
9.4, 1P.291/2005 vom 10. November 2005 E. 2.2). Zuständige Behörde für
die Erteilung der Baubewilligung und speziell für die Prüfung der Einhaltung
des Waldabstands ist laut Art. 85 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 BauG die
Beschwerdegegnerin 1 als kommunale Baubehörde. Sie hat die
entsprechenden Abklärungen zu treffen und die Qualifikation des jeweiligen
Waldbestandtyps (Hoch- oder Niederwald) vorzunehmen. Vorliegend hat
sich die Beschwerdegegnerin 1 fälschlicherweise auf den veralteten Bericht
vom 22. August 2016 (Bf-act. 1) des ehemaligen Regionalforstingenieur
E._____ des AWN abgestützt, bei der es sich lediglich um eine generelle,
nicht projektbezogene Auskunft handelte. Auch das später von der
Beschwerdegegnerin 2 selbst in Auftrag gegebene und nachgereichte
(Partei-)Gutachten vom 8. Dezember 2022 von G._____ zum Baumbestand
auf Parzelle 4990 (Bf-act. 6) vermag nicht zu überzeugen, soweit darin
ausdrücklich bestätigt wird, dass es sich an der bewaldeten Südwestecke
und entlang der gesamten westlichen Parzellengrenze aufgrund der
geprüften Zuweisungskriterien um "Niederwald" handle, womit die Einhaltung
des geringeren Waldabstands von fünf Metern ausreichend wäre. Es wurde
dabei auf die Richtlinien für die Waldfeststellung im Kanton Graubünden (Art.
14 KWaG), insbesondere auf Ziff. 4.5 und die dortige Definition von Hoch-
und Niederwald betreffend Waldabstand, Bezug genommen (Bf-act. 7). In
Anbetracht
der
zwischen
den
Parteien
offensichtlich
diametral
unterschiedlichen Auffassungen über den vorherrschenden Waldbestandtyp
auf Parzelle 4990 ist der zuständige Instruktionsrichter zur Ansicht gelangt,
dass nur ein neutrales und zeitlich aktuelles (Gerichts-)Gutachten

- 23 -
zuverlässig Auskunft über die Kernfrage der Waldqualifikation Auskunft
erteilen kann. Zu diesem Schluss gelangte der Instruktionsrichter umso mehr,
als die vom früheren Regionalforstingenieur vorgenommene Einstufung als
Niederwald vom amtierenden Regionalforstingenieur F._____ nicht geteilt
wurde. Gemäss telefonsicher Auskunft vom 12. Dezember 2022 hielt
derselbe fest, dass es sich beim fraglichen Waldstreifen nicht um Niederwald
handeln könne. Laut AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 (vgl. Gerichtsakten [G1])
– welcher in Kenntnis aller bisherigen Berichte und Einschätzungen und
aufgrund ganz konkreter Fragen des Instruktionsrichters im Schreiben vom
11. April 2024 mitsamt integrierter Raumskizze (vgl. Korrespondenzakten
[E32]) erstellt wurde – ist die Kernfrage nach der Qualifikation des
Waldbestandtyps
geklärt.
Nach
diesem
inhaltlich
überzeugenden,
umfassenden und schlüssigen Fachbericht ist ausgewiesen, dass der
massgebende Waldstreifen im Westen und im Südwesten der Parzelle 4990
als Hochwald zu qualifizieren ist. Zur Begründung dieser Qualifikation kann
selbstredend auf die Ausführungen unter Ziff. 17 [zu 1-5] im Sachverhalt
verwiesen werden. Von entscheidender Bedeutung ist dabei – im Einklang
mit den Richtlinien für die Waldfeststellung (Bf-act. 7) –, dass sowohl die
Charaktermerkmale für einen Niederwaldbetrieb nach Ziff. 4.5.2 verneint
wurden als auch die Lage und die zu erwartende Höhe der einzelnen
Baumarten nach Ziff. 4.5.3 als für Hochwald typisch und als auf Parzelle 4990
vorhanden bezeichnet wurden. Am Ende des AWN-Berichts vom 1. Mai 2024
wurde noch folgender "Allgemeiner Hinweis" gemacht: "Unabhängig von der
(theoretischen) Einstufung der Bestockung als Hoch- oder Niederwald
befinden sich in dem betreffenden Gehölzbestand Bäume, welche aufgrund
ihrer Wuchshöhe bei zu geringem Waldabstand (< 10 m) eine Gefährdung
für die angrenzende Bebauung darstellen können." Es existiert somit ein
reales Gefahrenpotential, sollte ein kleinerer Waldabstand als 10 Meter
geduldet werden. Aus dem Gesagten ergibt sich für das Gericht zweifelfrei,
dass der als "Hochwald" zu qualifizierende Baumbestand inkl. Gehölz und

- 24 -
Sträuchern auf Parzelle 4990 auch im öffentlichen Interesse einer wirksamen
Gefahrenprävention danach verlangt, dass konkret ein Mindestabstand von
zehn Metern zum nächstgelegenen Wohngebäude eingehalten wird. Die
privaten Interessen der Beschwerdegegnerin 2 an einer möglichst raschen,
projektgetreuen und deshalb kostengünstigen Projektrealisation ihres
Einfamilienhauses auf Parzelle 4990 vermögen die gegenteiligen Interessen
an der Einhaltung der von Gesetzes wegen vorgeschriebenen Waldabstände
sowie der Reduktion des realistischen Schadenpotentials für Leib und Leben
von Menschen in ihren Wohngebäuden nicht zu überwiegen, womit am
grösseren Waldabstand von zehn Metern (laut Beschwerdeführer) anstatt
desjenigen von fünf Metern (laut Beschwerdegegnerinnen) vorliegend kein
Weg vorbeiführt. Dass diese fundiert abgeklärte Sach- und Rechtslage auf
die Gesamtkonzeption des geplanten Wohngebäudes auf Parzelle 4990
beträchtliche Auswirkungen hat, ändert aber nichts daran, dass die
Beschwerdegegnerin 2 ihr Grundstück immer noch bebauen und zur
Wohnnutzung verwenden kann, allerdings nicht in der bisher beabsichtigen
Form und Ausgestaltung laut bereits bewilligtem Baubescheid Nr. 2021-0451
vom 28. Juni 2022 durch die Beschwerdegegnerin 1. Der angefochtene
Baubescheid muss folglich aufgehoben werden.
Eine materielle Behandlung der weiter gerügten Beschwerdepunkte (wie die
Einhaltung
der
Grenzabstände
bei
Haupt-
und
Nebenfassade,
Überschreitung der anrechenbaren Grund- und Geschossflächen sowie der
zulässigen Ausnützungsziffer, Abklärungen über Mehrverkehr/Zusatzlärm,
Erhalt Umgebung usw.) fällt damit ausser Betracht, da ein neues
Gesamtkonzept über die Ausrichtung, Nutzung und Raumeinteilung für den
Bau des EFH auf Parzelle 4990 erforderlich ist, um den Waldabstand von 10
Metern einzuhalten. Eine andere Schlussfolgerung kann der Raumskizze der
Beschwerdegegnerin 2, eingereicht mit Stellungnahme vom 4. Juni 2024
(Abb. 5, S. 9), nicht entnommen werden, weil offensichtlich neue

- 25 -
Lösungsansätze für eine optimale Nutzung des Baugrundstücks der
Beschwerdegegnerin 2 gesucht und gefunden werden müssen. Mit einer
überarbeiteten Projektvariante wird dies gelingen.
5.
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) bedeutet, dass die
Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in
behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen
begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (BGE 143 V 95
E. 3.6.2 und 341 E. 5.2.1). In Zusammenhang mit dem Grundsatz des
Vertrauensschutzes steht auch das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens
der
Verwaltungsbehörden
gegenüber
den
Privaten
(vgl.
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St.
Gallen 2020, § 10 Rz. 624, S. 144). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz
von Treu und Glauben kann eine unrichtige Auskunft, welche eine Behörde
dem Bürger erteilt, unter gewissen Umständen Rechtswirkungen entfalten.
Voraussetzung dafür ist, dass a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der
Behörden handelt; b) die Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger
berührende Angelegenheit bezieht; c) die Amtsstelle, welche die Auskunft
gegeben hat, dafür zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden
Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger die Unrichtigkeit der
Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der Bürger im
Vertrauen
hierauf
nicht
ohne
Nachteil
rückgängig
zu
machende
Dispositionen getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung
noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse
an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am
Vertrauensschutz nicht überwiegt (siehe BGE 137 II 182 E. 3.6.2; Urteil des
Bundesgerichts
8C_306/2015
vom
25.
August
2015
E.
3.2).
Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige Auskunft oder
Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen
Zusicherung und sonstigem, bestimmte Erwartungen begründendem

- 26 -
Verhalten der Behörden herleiten (BGE 111 Ib 116 E. 4; Urteil des
Bundesgerichts 8C_914/2015 vom 9. Mai 2016 E. 5.3).
5.1.
Zunächst gilt es festzuhalten, dass die Rüge der Verletzung des
Vertrauensschutzes von der Beschwerdegegnerin 2 erstmals in der
Stellungnahme vom 4. Juni 2024 vorgebracht und somit erst rund zwei Jahre
nach Erhebung der Beschwerde vom 26. August 2022 'nachgeschoben'
wurde. Für das Gericht stellt sich deshalb vorweg die Frage, ob die
Beschwerdegegnerin 2 mit dieser zusätzlichen Begründung überhaupt noch
gehört werden kann oder ob dieser Anspruch nicht bereits verwirkt ist. Bei
Bejahung der Verwirkung wäre klar, dass die Beschwerdegegnerin 2 keinen
Anspruch aus dem Vertrauensgrundsatz herleiten und die materielle
Beurteilung der Frage offenbleiben könnte.
5.2.
Lehre und Rechtsprechung halten zur Verwirkung fest: Im Gegensatz zu den
Verjährungsfristen können Verwirkungsfristen grundsätzlich weder gehemmt
oder unterbrochen noch erstreckt werden und sind stets von Amtes wegen
zu berücksichtigten. Das Bundesgericht geht in der Regel dann von einer
Verwirkung
aus,
wenn
aus
Gründen
der
Rechtssicherheit
die
Rechtsbeziehungen nach Ablauf einer bestimmten Frist endgültig festgelegt
werden müssen, ohne dass diese durch eine Unterbrechungshandlung
verlängert werden kann (vgl. BGE 125 V 262; Urteil des Bundesgerichts
2C_756/2010 vom 19. Januar 2011 E. 3.2.2). Bei der Verwirkung geht das
Recht selbst unter (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O. § 11 Rz. 782, S.
179 m.w.H.). Der Schutz berechtigten Vertrauens ist auf eine bestimmte
Dauer beschränkt, die sich nach dem infrage stehenden Rechtsverhältnis
bemisst. Der betroffene Private darf mit anderen Worten nicht damit rechnen,
dass eine Behörde noch nach Jahren an ihre Vertrauensgrundlage gebunden
ist. Bei einer in Aussicht gestellten Bau- oder Rodungsbewilligung genügt
z.B. bereits der Ablauf von wenigen Jahren, innert welcher der Eigentümer
nicht nach der geltend gemachten Zusicherung handelte, um eine Berufung

- 27 -
auf den Vertrauensschutz auszuschliessen (WALDMANN/WIEDERKEHR,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 2019, S. 299). Im konkreten Fall wurde die
betreffende Auskunft im Jahr 2016 erteilt, wobei die entsprechende
Erbteilung, Abparzellierung und Verkauf erst im Jahr 2020 erfolgte, also rund
4 Jahre nach der erteilten Auskunft. Nach Auffassung des Gerichts ist damit
die Verwirkung des Anspruchs infolge verspäteter Geltendmachung und zur
Gewährleistung der Rechtssicherheit eingetreten, womit ein allfälliger
Anspruch unter diesem Titel untergegangen ist.
5.3.
Wäre man diesbezüglich anderer Meinung, so ist den Eingaben der Parteien
zu entnehmen, dass sie in dieser Frage diametral gegenteiliger Ansicht sind.
Während die Beschwerdegegnerin 2 alle Voraussetzungen für den
Vertrauensschutz als erfüllt ansieht (vgl. Stellungnahme vom 4. Juni 2024,
Rz. 9, im Detail Rzn. 14-29, inkl. Interessenabwägung Rz. 30 ff. und Fazit Rz.
35), sind die Beschwerdeführer in ihrer Eingabe vom 1. Juli 2024 der
dezidierten Meinung, dass die Voraussetzungen dafür klarerweise nicht
erfüllt seien (vgl. III. Zum Vertrauensschutz, Ziff. 3, im Detail Rzn. 3.1-3.8 mit
Fazit IV., S. 6).
5.4.
Nach
Auffassung
des
Gerichts
kann
den
Argumenten
und
Schlussfolgerungen der Beschwerdeführer gefolgt werden, wonach im
konkreten Fall keine Verletzung des Vertrauensgrundsatzes vorliegt.
Schriftliche und mündliche Auskünfte von Behörden können nur dann eine
Vertrauensgrundlage darstellen, wenn die unter Erwägung 5 aufgezählten
Kriterien (lit. a-g) erfüllt sind. Die Auskünfte müssen bestimmt sein,
vorbehaltlos erteilt werden, sich auf eine konkrete, den Einzelnen berührende
Angelegenheit beziehen, die Sach- und Rechtslage darf sich seit der
Auskunftserteilung nicht geändert haben, die auskunftserteilende Amtsstelle
muss dafür zuständig sein oder der Private darf die Amtsstelle aus
zureichenden Gründen als zuständig betrachten.

- 28 -
5.5.
Im Einzelfall ist diesbezüglich erstellt, dass J._____ sel. den ehemaligen
Regionalforstingenieur E._____ nicht direkt kontaktiert hat, sondern K._____,
Leiter Grün und Werkbetriebe. Derselbe hat die Anfrage dann offenbar an
E._____ weitergeleitet. Liest man das Schreiben vom 22. August 2016, steht
fest, dass es sich dabei nur um eine allgemeine Auskunft gehandelt hat. Der
frühere Regionalforstingenieur hält einzig fest, dass der Wald als Niederwald
eingestuft wurde und der Mindestabstand somit 5 m betrage. Folglich hat der
Genannte keine Auskunft bezüglich der Qualifikation des Waldbestandtyps
erteilt, sondern bloss festgehalten, dass der Wald als Niederwald eingestuft
worden sei. Betreffend den Abstand von 5 m handelt es sich nicht um eine
bestimmte Auskunft, sondern bloss um die Wiedergabe der gesetzlichen
Vorgaben laut Art. 29 KWaG. Er selber erteilte damit keine bestimmte
Auskunft. Weiter enthält die Auskunft einen Vorbehalt, nämlich, dass eine
Niederhaltung der Bestockung von Nöten sei. Diese Niederhaltung
(Betriebsform) ist gemäss AWN-Bericht vom 1. Mai 2024 nicht in dem Sinne
erfolgt, als dass der Wald als Niederwald qualifiziert werden kann. Dasselbe
gelte für die vor Ort dominierende Wuchsart wie auch die zu erwartende
Höhe der vorhandenen Bäume zwischen 12-20 m (Kirsche), teilweise sogar
bis 30 m (Buche, Esche, Bergahorn, Schwarzerle). Was das Kriterium der
persönlichen Betroffenheit des Einzelnen angeht, so bezog sich die Auskunft
des ehemaligen Regionalforstingenieur von 2016 auf das Grundstück Nr.
4990 als solches, ohne dass dabei von einem Bauprojekt die Rede war.
Diese Voraussetzung für einen Vertrauensschutz ist damit ebenfalls nicht
erfüllt. Zur behaupteten Änderung der Sach- und Rechtslage seit der
Auskunftserteilung gilt es festzuhalten: Neues Recht und neue Fakten
befreien die Behörde von der Bindung an ihre Auskunft (BGE 119 Ib 138 E.
4e), ausser sie hätte bei der Auskunftserteilung nach Treu und Glauben auf
absehbare Änderungen hinweisen müssen. Vorliegend hat sich die Sachlage
seit 2016 geändert, weil die ursprüngliche Stammparzelle von J._____ sel. in
zwei Parzellen – nämlich Parzellen Nr. 4990 und Nr. 14367 – aufgeteilt wurde

- 29 -
und damit neue Fakten geschaffen wurden. Aus den Akten ist allerdings nicht
ersichtlich, ob das Schreiben des früheren Regionalforstingenieurs E._____
im Hinblick auf die Abparzellierung erfolgt ist oder nicht. Jedenfalls ist die
Situation nicht mehr die gleiche. Sodann hat sich die Rechtslage auch
insofern geändert, als das AWN in seinem Bericht vom 1. Mai 2024 den Wald
als Hochwald qualifizierte. Dass die Qualifikation von Wald im Lauf der Zeit
ändern kann, ist nicht aussergewöhnlich und auch nicht unvorhersehbar
(Dynamischer Waldbegriff: s. Urteil des Bundesgerichts 1C_379/2017 vom
15. März 2018 E. 5.1). Vorliegend brachte der Auskunftserteilende aber
ausdrücklich den Vorbehalt an, dass eine Niederhaltung der Bestockung
nötig sei. Gerade dies ist aber seitens der Beschwerdegegnerin 2 nicht im
erforderlichen Masse der Fall gewesen, wie aus dem AWN-Bericht
hervorgeht. Zudem wurden gemäss jenem Amtsbericht grossflächig Bäume
entfernt. In Bezug auf die Gutgläubigkeit stellt sich die Frage, ob J._____ sel.
respektive seine Rechtsnachfolger gutgläubig sein durften bzw. waren.
Hierbei gilt es die besonderen Kenntnisse und Erfahrungen der Adressaten
mit zu berücksichtigten. Der Sohn des Erblassers ist nämlich ein erfahrender
Jurist (RA L._____) und somit keineswegs rechtsunkundig. Im Weiteren ist
die Ausnahmeregelung gemäss Art. 30 Abs. 3 KWaG hier nicht einschlägig.
Die Beschwerdegegnerin 2 machte geltend, der vorgenannte Sohn habe im
Jahr 2020 nochmals beim früheren Regionalforstingenieur E._____
nachgefragt, ob seine Auskunft nach wie vor richtig sei. Diesbezüglich ist
zunächst festzuhalten, dass in der Verkaufsdokumentation in Bezug auf den
um Auskunft gebetenen Fachmann nur von einer Besprechung die Rede ist;
es ist lediglich das Datum August 2016 erwähnt. Entsprechend ist nicht
nachvollziehbar, weshalb das Gespräch im Jahr 2020 in der Dokumentation
nicht erwähnt ist. Dem juristisch bewanderten RA L._____ musste auch
bewusst sein, dass die Qualifikation des Waldes allenfalls geändert hat.
Sodann halten selbst die Richtlinien (RL) für die Waldfeststellung (Ziff. 4.5.2
unter
'Zeitfaktor'
fest,
dass
die
blosse
Absicht
zur
künftigen

- 30 -
Niederwaldbewirtschaftung nicht ausreichend sei). Im AWN-Bericht vom
1. Mai 2024 wurde überdies eindeutig resümiert, dass keine Niederhaltung
auf Parzelle Nr. 4990 vorliege. Sodann kann das Kriterium der
Vertrauensbestätigung ebenfalls nicht bejaht werden. Die Abparzellierung
und der Verkauf als solcher sind noch keine Vorkehrungen, die eine
Vertrauensbestätigung rechtfertigen. In der Verkaufsdokumentation selbst
werden denn auch verschiedene Alternativen aufgezeigt, wobei jeweils der
Waldabstand mehr als 5 m betrug. Das Ausarbeiten eines Baugesuchs und
die damit verbundenen Kosten können nicht als Schaden qualifiziert werden,
da dies das Risiko eines jeden Baugesuchs ist. Ferner ist davon auszugehen,
dass die Beschwerdegegnerin 2 zumindest einen Teil ihrer Vorarbeiten,
Pläne und Unterlagen wiederverwenden kann; so z.B. die gesamte
Erschliessung über die einzige Zubringerstrasse. Was das Kriterium der
Interessenabwägung betrifft, ist für das Gericht vorliegend nicht ersichtlich,
weshalb das private Interesse der Beschwerdegegnerin 2 an der
Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstands zur
Erstellung einer Wohnbaute höher gewichtet werden sollte, als das
öffentliche Interesse an der Einhaltung der Abstandsvorschriften zur
Vermeidung von Gefahrensituationen oder Unfällen infolge umstürzender
Bäume.
6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vom 26. August 2022
gutgeheissen und der angefochtene Baubescheid Nr. 201-0451 des B._____
vom 28. Juni 2022 aufgehoben wird.
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 VRG je hälftig den beiden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen.
Das Gericht erachtet dabei vorliegend eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00
für angemessen und gerechtfertigt.

- 31 -
7.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen den anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführern eine Parteientschädigung nach Art. 78 Abs.
1 VRG zu bezahlen. Ausgangspunkt bildet die Honorarnote vom 24. Februar
2023 des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer in der Höhe von CHF
7'557.20 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand von 27 ¼ Stunden à CHF
250.00/Std. [CHF 6'812.50], zzgl. Barauslagen 3 % [CHF 204.40] plus 7.7 %
MWST auf CHF 7'016.90 [CHF 540.30]). Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250)
beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine
Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max.
CHF 270.00 zulässig. Vorliegend wurde in der Vollmacht vom 24. August
2022 (auf S. 2 Honorarvereinbarung unter Ziff. 1) eine Entschädigung von
CHF 250.00 pro Stunde vereinbart. Die Honorarnote ist damit betragsmässig
korrekt erfolgt. Weiter kann praxisgemäss eine Spesenpauschale von 3 %
sowie die MWST von 7.7 % verrechnet werden. Was die Höhe des Arbeits-
und Zeitaufwands von 27 ¼ Stunden betrifft, so erachtet das Gericht diesen
als zu tief, da seit der Einreichung der Honorarnote im August 2022 noch
mehrere Eingaben seitens des Anwalts der Beschwerdeführer getätigt
wurden (so Replik vom 10. November 2022, Triplik vom 2. Februar 2023,
Schreiben vom 3. Juli 2023, Entgegnung vom 13. Juli 2023, Schreiben vom
15. Mai 2024 sowie Eingaben vom 1. Juli 2024 und 24. Juli 2024). Die
Honorarnote ist deshalb zu erhöhen. Im konkreten Fall erscheint dem Gericht
eine pauschale Parteientschädigung von CHF 8'800.00 (inkl. Spesen und
MWST) insgesamt als angemessen. Die beiden Beschwerdegegnerinnen
haben die Beschwerdeführerin je zur Hälfte (= CHF 4'400.00 pro Partei) des
bezifferten Gesamtbetrags zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bauentscheid
Nr. 201-0451 der B._____ vom 28. Juni 2022 aufgehoben.

- 32 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
637.00
zusammen
CHF
4'637.00
gehen je zur Hälfte zulasten der B._____ und C._____.
3.
Die B._____ und C._____ haben A._____ und A.B._____ pauschal mit total
CHF 8'800.00, also je CHF 4'400.00, zu entschädigen.
4.
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5.
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