gr_gerichte · PVG 2005 25 · 2026-02-14 · de


11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005
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Baugesuch. Erfordernis der Zustimmung aller Eigentümer
einer AZ-Einheit. Fehlende gesetzliche Grundlage.
– Weil AZ-Einheiten mangels gesetzlicher Grundlage we- der
ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die
Berechnung der zulässigen AZ dienen können, ist es auch
nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzel- nen
Parzellen einer AZ-Einheit auf andere die Zustim- mung
der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu
fordern.
Domanda di costruzione. Necessità dell’accordo di tutti i
proprietari di un’unità IS. Assenza di una base legale.
– Poiché, in assenza di una base legale, le unità IS non for-
mano virtualmente un fondo e non possono neppure
servire come superficie per il calcolo dell’IS ammissibile,
non è neppure permesso, per dei trasferimenti dello
sfruttamento da singole particelle di un’unità IS ad altre
richiedere l’accordo degli altri proprietari fondiari di una
unità IS.
Erwägung:
2. a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die
Zustimmung aller in die AZ-Einheit BG S. involvierten Grund-
eigentümer erforderlich ist. Bei der Beurteilung der sich in diesem
Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 56 BG auszugehen.
Danach gilt als anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe
erfasste, baulich noch nicht ausgenutzte Grundstücksfläche inner-
halb der Bauzone ( Abs. 1). Grundstücke, die in der gleichen Bau-
zone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder ledig-
lich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für
die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden, so-
fern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bau-
parzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende
Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden ( Abs. 2 ).
b) Gestützt auf Abs. 1 dieser Bestimmung geht die Ge-
meinde davon aus, dass unter Belassung der Grundstücksgrenzen
sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer
Einheit, AZ-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften.
Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grund-
lage für die Berechnung der AZ, unabhängig davon, wo auf der
einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wie viel
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jede Parzelle dafür effektiv an BGF zur Verfügung gestellt habe.
Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonen-
gemässe AZ nicht überschritten werde. Die AZ-Einheit über meh-
rere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur ein
einziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei der
Fall von Art. 56 Abs. 2 BG, wonach von benachbarten Parzellen auf
ein bestimmtes Baugrundstück BGF transportiert werden dürfe,
die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 %
betragen dürfe.
Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dass
nach der Rückübertragung von BGF auf die Bauparzelle 4326 sämt-
liche an der AZ-Einheit BG S. beteiligten Eigentümer über die Ver-
wendung der zusätzlichen BGF beschliessen müssten, weil diese
nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ-Einheit zukomme. Ihr
kann nicht gefolgt werden.
c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden
ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende
Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die ge-
nannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechen-
bare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt,
wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ mit einbe-
zogen werden können ( angrenzende oder lediglich durch eine
Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und
inwieweit durch einen derartigen « Miteinbezug» die zonenge-
mässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf ( um max. 15 %).
Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen
Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert
werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern
erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall
der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonen-
gemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal sol-
ches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist
gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche
Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit ( i.S. ei-
nes virtuellen Grundstückes) bildet.
d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art.
56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Ein-
heit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten
liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [ dort ausdrücklich
aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass
Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen und nicht etwa von
einer Parzelle auf eine « AZ-Einheit» oder von einer « AZ-Einheit»

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auf eine andere « AZ-Einheit», transportiert wird. Was die Ge-
meinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Ge-
setz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetz-
liche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungs-
transport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von
Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in
dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht
vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamt-
fläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ
nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig
bezeichnet werden muss.
e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage
für die Bildung von AZ-Einheiten kann die Gemeinde aus den
in die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen ( grundbuchli-
che Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentums-
beschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen
könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen
zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern
verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist
Sache des Zivilrichters.
f) Können mangels gesetzlicher Grundlage die AZ-Einhei-
ten weder ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die
Berechnung der zulässigen AZ dienen, ist es auch nicht zulässig,
für Nutzungstransporte von einzelnen Parzellen auf andere die Zu-
stimmung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu for-
dern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandener-
massen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ-Einheit BG
S.» noch vorhandene freie BGF noch der ( gestützt auf Art. 56
Abs. 2 BG mögliche) Bonus ( Erhöhung um max. 15 %) bean-
sprucht werden muss. Aus den Grundbuchanmeldungen, wonach
bei allen späteren Bauvorhaben auf den beteiligten Parzellen die-
selben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bil-
den müssten, lässt sich im Übrigen allenfalls ableiten, dass die be-
teiligten Vertragspartner (Grundeigentümer und Gemeinde) einen
privatrechtlichen Anspruch darauf haben, dass auf den einbezoge-
nen Grundstücken die AZ insgesamt nicht mehr als in der fragli-
chen Bauzone zulässig ( zonengemässe AZ plus 15 %) realisiert
wird. Eine derartige privatrechtliche Vereinbarung wäre für die Ge-
meinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht
massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits
dargelegt – eine Überschreitung der AZ im Bereich der AZ-Einheit

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BG S. gar nicht zur Diskussion steht. Im Lichte des Dargelegten ist
daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zu-
stimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage
besteht.
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Urteil vom 11. November 2005