gr_gerichte · R 2017 95 · 2018-09-18 · de

Wiederherstellungs- und Bussverfügung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 95
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 18. September 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
B._____,
C._____ und
D._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer 1-4
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellungs- und Bussverfügung


- 2 -
1.
Die A._____ AG ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Y._____ (GR), die 
gemäss Handelsregisterauszug im Wesentlichen die Führung eines Archi-
tekturbüros und einer General- und Totalunternehmung sowie den Handel 
mit Immobilien bezweckt. Präsident ist seit Oktober 2012 C._____, Vize-
präsident und Mitglied der Geschäftsleitung seit Juli 2013 D._____, beide 
je mit Einzelunterschriftsberechtigung.
2.
Die A._____ AG erwarb die Parzelle 3932 (Zufahrtsstrasse) und die Par-
zelle 3761 mit einer darauf stehenden Bauruine an der E._____-strasse in 
X._____ und ersuchte die Gemeinde X._____ mit Baugesuch vom 16. Ok-
tober 2013 um die Baubewilligung für eine Projektänderung. Mit Baube-
scheid Nr. 2012-0258/1 vom 17. Dezember 2013, mitgeteilt am 20. Dezem-
ber 2013, erteilte der Gemeinderat von X._____ (nachfolgend Gemeinde-
rat) die Baubewilligung zur Projektänderung mit Abbruch der Bauruine und 
Neubau Mehrfamilienhaus mit Autounterstand gemäss den eingereichten 
Unterlagen und Plänen und mit verschiedenen Auflagen. Die dabei erfor-
derlichen Garten- bzw. Grünflächen gehen aus den bewilligten Bauplänen 
"Grundrisse" (1:100) und "Umgebung" (1:100) sowie dem "Berechnungs-
Schema Grünfläche", alle datiert vom 16. Oktober 2013, hervor.
3.
Am Grundstück 3761 wurde Stockwerkeigentum (StWEG F._____, nach-
folgend StWEG) errichtet. Am 28. Juli 2016 fand die erste Stockwerkei-
gentümer-Versammlung statt. Stockwerkeigentümer sind gemäss Protokoll 
dieser Versammlung die Eheleute G._____, H._____, B._____ und die 
A._____ AG. Mit Verwaltungsvertrag vom 28. Juli 2016 wurde B._____ mit 
der Verwaltung der Liegenschaft bzw. der StWEG beauftragt. 
4.
Anlässlich einer Nachkontrolle vom 2. Juni 2016 stellte das Bausekretariat 
der Gemeinde X._____ (nachfolgend Bausekretariat) fest, dass die Umge-
bungsarbeiten auf Parzelle 3761 nicht gemäss den bewilligten Baueinga-
beplänen ausgeführt worden waren. Mit Schreiben vom 6. Juni 2016 for-
derte es die A._____ AG deshalb auf, zu den im Detail aufgeführten Ab-
weichungen bis spätestens am 20. Juni 2016 Stellung zu nehmen. Vorbe-


- 3 -
halten wurde die Einleitung eines Verfahrens zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands und eines Baubussenverfahrens.
5.
Mit Schreiben vom 20. Juni 2016, unterzeichnet von C._____ und D._____, 
stellte die A._____ AG das Gesuch, die Grünfläche gemäss einem geän-
derten Plan "Ausführung/Projektänderung/Schema Grünfläche", Nr. 400.2 
(1:100), datiert vom 20. Juni 2016, zu bewilligen, und für die fehlenden 
30.85 m2 Grünfläche eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Mit Schreiben 
vom 25. Juli 2016 wies das Bausekretariat das Änderungs- und Ausnah-
mebewilligungsgesuch zurück, zumal keine ausserordentlichen Verhält-
nisse vorlägen und eine Bewilligungserteilung nicht möglich sei. Gleichzei-
tig gewährte es der A._____ AG eine Frist bis zum 8. August 2016, um eine 
anfechtbare Verfügung zu verlangen.
6.
Mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 teilte das Bausekretariat der 
A._____ AG bzw. D._____, dem Geschäftsführer der A._____ AG, mit, 
dass die gesetzte Frist unbenutzt abgelaufen sei, womit das Projektände-
rungsgesuch als zurückgezogen gelte. Es stellte fest, dass wegen Unter-
schreitung der vorgeschriebenen minimalen Grünfläche ein vorschriftswid-
riger Zustand herrsche, der beseitigt werden müsse. Das Bausekretariat 
gehe davon aus, dass "Sie als Eigentümer der Parzelle 3761 und als Bau-
herr" des Bauvorhabens für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften 
verantwortlich "sind". Sollte dies nicht der Fall sein, solle in der Vernehm-
lassung mitgeteilt werden, wer "an Ihrer Stelle" die Verantwortung für das 
Bauvorhaben innehabe. Es wies zudem auf die Strafbarkeitsvorschriften 
bei Widerhandlung gegen das Baugesetz hin und räumte die Gelegenheit 
zur Stellungnahme zu sämtlichen Darlegungen (Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands, Aussprechung einer Baubusse) bis zum 29. De-
zember 2016 ein, forderte zum Nachweis der Einkommens- und Vermö-
gensverhältnisse auf und erklärte, dass bei unterlassener Stellungnahme 
aufgrund der Akten entschieden würde. In der Folge erging seitens der 
A._____ AG bzw. seitens des Geschäftsführers oder des ebenfalls ange-
schriebenen Präsidenten keine Stellungnahme.


- 4 -
7.
Am 17. Oktober 2017, mitgeteilt am 18. Oktober 2017, erliess der Gemein-
derat den Entscheid in Sachen A._____ AG betreffend Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands und Baubusse. Er stellte fest, dass die Um-
gebungsgestaltung des Mehrfamilienhauses an der E._____-strasse auf 
der Parzelle 3761 einen materiell baurechtswidrigen Zustand darstelle 
(Verletzung der Grünflächenziffer) (Ziff. 1) und verpflichtete die A._____ 
AG, die Umgebungsgestaltung spätestens innert 30 Tagen nach Rechts-
kraft des Entscheids als Grünflächen auszuführen, alles gemäss den vom 
Gemeinderat bewilligten Baueingabeplänen vom 16. Oktober 2013 (Plan 
Nr. 201 "Grundrisse", Plan Nr. 202 "Umgebung" und Plan Nr. 261.2 "Be-
rechnungs-Schema Grünfläche") (Ziff. 2). Für den Fall, dass die A._____ 
AG dieser Aufforderung nicht fristgemäss nachkommen sollte, drohte der 
Gemeinderat an, dass die Baubehörde nach erneuter schriftlicher Andro-
hung die Arbeiten durch Dritte und auf Kosten der A._____ AG ausführen 
würde (Ziff. 3). Gleichzeitig wurde die StWEG verpflichtet, die entsprechen-
den Wiederherstellungs- bzw. Bauarbeiten gemäss den Ziff. 2 und 3 zu dul-
den (Ziff. 4). Zudem wurden C._____ und D._____ gestützt auf Art. 95 
Abs. 1 KRG mit je Fr. 1'000.-- gebüsst (Ziff. 5). Die Verfahrenskosten für 
das Verfahren vor dem Gemeinderat in der Höhe von Fr. 1'500.-- wurden 
C._____ und D._____ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Ziff. 6). Die 
Mitteilung des Entscheids erfolgte einerseits an die A._____ AG, auch zu-
handen von C._____, D._____ und der StWEG, andererseits an die Ehe-
leute G._____, H._____ und B._____ sowie an weitere Verwaltungsabtei-
lungen der Gemeinde X._____ (Ziff. 8). 
8.
Gegen diesen Entscheid des Gemeinderats (nachfolgend Beschwerdegeg-
nerin) vom 17. Oktober 2017 erhoben die A._____ AG (nachfolgend Be-
schwerdeführerin 1), 
B._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdeführerin 2), 
C._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 3) und D._____ (nachfolgend 
Beschwerdeführer 4) am 20. November 2017 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden. Sie stellten folgende Rechtsbegeh-
ren: 


- 5 -
"1. Es sei festzustellen, dass der angefochtene Entscheid aufgrund der 
mangelhaften Eröffnung (falscher Adressat) nichtig ist.
2.
Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Be-
schwerdegegnerin sei anzuweisen, das Gesuch betreffend Anpas-
sung Grünflächen vom 20. Juni 2016 zu behandeln.
3.
Subeventualiter sei der Stockwerkeigentümergemeinschaft, bezie-
hungsweise den einzelnen Stockwerkeigentümern, betreffend die 
Wiederherstellung des bewilligten Zustands die Möglichkeit zur Stel-
lungnahme einzuräumen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerde-
gegnerin."
9.
Mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2018 beantragte die Beschwerdegeg-
nerin die vollumfängliche entschädigungs- und kostenfällige Abweisung der 
Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne.
10.
Mit Replik vom 20. Februar 2018 hielten die Beschwerdeführer 1-4 unver-
ändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 20. November 
2017 fest. 
11.
Mit Duplik vom 12. März 2018 hielt auch die Beschwerdegegnerin unver-
ändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 17. Januar 
2018 fest.
12.
Mit Schreiben vom 13. März 2018 forderte der Instruktionsrichter die Par-
teien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honorarvereinbarung einzurei-
chen. In der Folge reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1-4 
mit Schreiben vom 22. März 2018 seine Honorarnote ein.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheid-
relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


- 6 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Be-
schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Die Baubewilligung bzw. die Wie-
derherstellungs- und Bussverfügung einer kommunalen Baubehörde stellt 
einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. 
Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde zur Verfügung (vgl. Art. 92 Abs. 2, Art. 94 Abs. 2 und Art. 95 
Abs. 3 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG]; BR 801.100, sowie 
Art. 46 und Art. 61 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO]; 
BR 801.110). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden ist somit gegeben. Die funktionale Zustän-
digkeit ergibt sich aus Art. 43 Abs. 1 VRG, wonach das Verwaltungsgericht 
in der Regel in Dreierbesetzung entscheidet, zumal vorliegend weder eine 
Konstellation im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRG (Fünferbesetzung) noch im 
Sinne von Art. 43 Abs. 3 VRG (Einzelrichter) vorliegt. 
2.
Den Rechtsschutz im Falle von Verfügungen, die sich auf das Bundesge-
setz über die Raumplanung (RPG; SR 700) und dessen kantonale und eid-
genössische Ausführungsbestimmungen stützen, regelt Art. 33 RPG. 
Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die Legitima-
tion mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten. Damit 
gelten die Legitimationserfordernisse zu den Art. 89 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 
und 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) 
auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG (vgl. 
AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/HAAG [Hrsg.], Kom-
mentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 Rz. 53 mit weiteren Hinweisen), wo-


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bei das kantonale Recht den Kreis der Beschwerdebefugten weiter fassen 
kann (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 53). Gemäss Art. 89 Abs. 1 
BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berech-
tigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Mög-
lichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen 
Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Durch eine Ver-
fügung ist berührt, wer in einer hinreichend nahen Beziehung zur Streitsa-
che steht (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 55 mit Hinweis auf BGE 
121 II 171 E.2b). 
Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde 
vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch 
den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vor-
schrift dazu ermächtigt ist. Diese Bestimmungen gehen nicht über die An-
forderungen zur Beschwerdelegitimation gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG hin-
aus, weshalb diesbezüglich auf das oben Ausgeführte abgestellt werden 
kann. Das heisst, es reicht die besondere Nähe zum Streitgegenstand, da-
mit der angefochtene Entscheid auf die erhobenen Rügen hin überprüft 
wird (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 
Bern 2016, 6. Aufl., S. 555).
2.1.1.
Am vorinstanzlichen Verfahren direkt teilgenommen hat die Beschwerde-
führerin 1, zumal die Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 6. Juni 2016 
(Aufforderung zur Stellungnahme bezüglich Abweichungen, Akten Be-
schwerdegegnerin [Bg-act.] 9), vom 25. Juli 2016 (Projektänderungsge-
such nicht bewilligbar; Bg-act. 11) und vom 16. Dezember 2016 (Bg-
act. 12) nur ihr als direkte Adressatin (vgl. Briefkopf/Rubrum und Betreff) 
zugestellt worden waren. 
Darüber hinaus war der Beschwerdeführer 4 als Geschäftsführer der Be-
schwerdeführerin 1 ebenfalls in der Adresse dieser Schreiben aufgeführt 


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(Bg-act. 9, 11 und 12), auch richtete sich die Anrede in diesen Schreiben 
jeweils direkt an ihn ("Sehr geehrter Herr D._____"; Bg-act. 9, 11 und 12). 
Das Schreiben vom 16. Dezember 2016 (Aufforderung zur Stellungnahme 
bezüglich Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und Ausspre-
chung Baubusse; Bg-act. 12) ging in Kopie auch an den Beschwerdefüh-
rer 3, der im Übrigen als Präsident des Verwaltungsrats der Beschwerde-
führerin 1 das Änderungs- und Ausnahmebewilligungsgesuch der Be-
schwerdeführerin 1 vom 20. Juni 2016 (Bg-act. 10) zusammen mit dem Be-
schwerdeführer 4 unterzeichnet hatte. Beide, der Beschwerdeführer 3 und 
der Beschwerdeführer 4, hatten also vom ganzen Verfahren Kenntnis bzw. 
waren zusammen mit der Beschwerdeführerin 1 im Sinne von Art. 89 
Abs. 1 lit. a Satz 1 BGG daran beteiligt. 
Die Beschwerdeführerin 2 war im vorinstanzlichen Verfahren, wie im Übri-
gen auch die übrigen Stockwerkeigentümer, von der Beschwerdegegnerin 
nie angeschrieben worden. Die Beschwerdeführerin 2 bzw. die Stockwerk-
eigentümer hatten somit keine Möglichkeit, am vorinstanzlichen Verfahren 
teilzunehmen, obwohl sie vom angefochtenen Entscheid vom 17. Oktober 
2017 zumindest indirekt (Feststellung Baurechtswidrigkeit, Anordnung 
Wiederherstellung, Androhung Ersatzvornahme und Duldungspflicht der 
StWEG) auch betroffen sind. 
Das Gericht stellt damit fest, dass bezüglich sämtlicher Beschwerdeführer 
die Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG erfüllt sind (bezüglich 
Beschwerdeführer 1, 3 und 4: Art. 89 Abs. 1 lit. a 1. Teilsatz: Teilnahme am 
vorinstanzlichen Verfahren gegeben; bezüglich Beschwerdeführerin 2: 
Art. 89 Abs. 1 lit. a 2. Teilsatz: keine Möglichkeit zur Teilnahme).
2.1.2.
Die Beschwerdeführerin 1 ist Adressatin (vgl. Rubrum) und die Beschwer-
deführer 2-4 sind Empfänger des angefochtenen Entscheids der Be-
schwerdegegnerin vom 17. Oktober 2017 (vgl. Akten Beschwerdeführer 


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[Bf-act.] 1 Dispositiv-Ziff. 8 S. 6) und somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b 
BGG von diesem berührt. 
2.1.3.
Alle vier Beschwerdeführer haben zudem auch ein schutzwürdiges Inter-
esse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids vom 
17. Oktober 2017 bzw. von Teilen davon im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. c 
BGG, zumal sie von den Anordnungen der Beschwerdegegnerin direkt (Be-
schwerdeführerin 1: Dispositiv-Ziff. 1, 2, 3; Beschwerdeführer 3 und 4: Dis-
positiv-Ziff. 1, 2, 3, 5 und 6) oder indirekt (Beschwerdeführerin 2: Disposi-
tiv-Ziff. 1, 2, 3 und 4) und jedenfalls stärker als jedermann betroffen sind, 
und weil ihre Situation durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst wer-
den kann (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 55). 
2.1.4.
Damit erweisen sich die Voraussetzungen zur Beschwerdelegitimation vor 
Verwaltungsgericht für die Beschwerdeführer 1-4 im Sinne von Art. 33 
Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG bzw. Art. 50 
VRG als gegeben. Die Beschwerdeführer 1-4 sind damit grundsätzlich be-
schwerdeberechtigt. 
2.2.
Soweit die Beschwerdeführer 1-4 allerdings eine Gehörsverletzung der 
StWEG und der Stockwerkeigentümer Eheleute G._____ und H._____ gel-
tend machen, kann darauf nicht eingetreten werden, zumal sich diese am 
vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht beteiligt und den angefochtenen 
Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) damit akzeptiert haben (soweit 
sie davon überhaupt betroffen sind). Die Beschwerdeführer 1-4 können 
nicht im Namen anderer Betroffener eine entsprechende Rüge erheben.
2.3.
Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer 1-4 ist gegeben, soweit 
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-
act. 1) verlangt wird. Sofern sie die Behandlung des Gesuchs betreffend 
Anpassung Grünflächen vom 20. Juni 2016 (Projektänderung und Ausnah-
mebewilligung, Bg-act. 10) verlangen (vgl. Eventualantrag in Ziff. 2 des 
Rechtsbegehrens in der Beschwerde vom 20. November 2017), kann auf 


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dieses Begehren hingegen nicht eingetreten werden. Im vorliegenden Ver-
fahren ist nämlich nicht mehr zu prüfen, ob das Änderungs- und Ausnah-
mebewilligungsgesuch der Beschwerdeführerin 1 vom 20. Juni 2016 (Bg-
act. 10) bewilligungsfähig ist, zumal die Beschwerdeführerin 1 diesbezüg-
lich trotz entsprechender Aufforderung und Fristgewährung im Schreiben 
vom 25. Juli 2016 (Bg-act. 11) keine anfechtbare Verfügung verlangt und 
auch das Schreiben vom 16. Dezember 2016 (Bg-act. 12) mit der Feststel-
lung, dass das Gesuch infolge unbenutzten Ablaufs der Frist als zurückge-
zogen gelte, nicht angefochten hat (vgl. dazu auch Erwägung 7.2.2). 
2.4.
Soweit sich also die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer 1-4 auf den 
sie betreffenden Inhalt des angefochtenen Entscheids vom 17. Oktober 
2017 (Bf-act. 1) beziehen, ist auf ihre im Übrigen frist- und formgerecht (vgl. 
dazu Art. 52 und Art. 38 VRG) erhobene Beschwerde einzutreten.
3.1.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob der angefochtene Entscheid der 
Beschwerdegegnerin vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) einerseits derart 
schwerwiegende Mängel aufweist, dass er bzw. Teile davon als nichtig an-
zusehen wären, andererseits, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht einen 
baurechtswidrigen Zustand feststellte (Dispositiv-Ziff. 1), gestützt darauf 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Dispositiv-Ziff. 2) und 
die Duldungspflicht (Dispositiv-Ziff. 4) anordnen sowie eine allfällige Er-
satzvornahme androhen (Dispositiv-Ziff. 3) durfte oder nicht. 
In materieller Hinsicht nicht gerügt (nur formell-rechtlich) wurde die Verhän-
gung einer Baubusse gegenüber den Beschwerdeführern 3 und 4 (Dispo-
sitiv-Ziff. 5).
Im vorliegenden Verfahren nicht mehr zu prüfen ist die Rechtmässigkeit 
des rechtskräftigen Baubescheids vom 17. Dezember 2013 (Bg-act. 2) und 
damit auch die Korrektheit der darin enthaltenen Grünflächenberechnung 
und, wie bereits erwähnt (Erwägung 2.3), das Änderungs- und Ausnahme-


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bewilligungsgesuch der Beschwerdeführerin 1 vom 20. Juni 2016 (Bg-
act. 10).
3.2.
Unvollständig ist der Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) insofern, 
als in dessen Dispositiv-Ziff. 4 lediglich die StWEG zur Duldung der Wie-
derherstellung der erforderlichen Grünflächen gemäss Dispositiv-Ziff. 2 
und einer allfälligen Ersatzvornahme gemäss Dispositiv-Ziff. 3 angehalten 
wurde, nicht aber die einzelnen Stockwerkeigentümer (vgl. auch Erwägung 
7.2.1). Diese (und gemäss Art. 712a Abs. 1 ZGB und Art. 712b Abs. 2 ZGB 
nicht die StWEG) sind als Miteigentümer privatrechtlich am fraglichen 
Grund und Boden (soweit ersichtlich) berechtigt (gemeinschaftliche Teile; 
vgl. dazu WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2014, Art. 712b 
ZGB Rz. 137 und 142 ff.). Die Beschwerdegegnerin wird daher zu prüfen 
haben, ob sie in Ergänzung ihres Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-
act. 1) im Hinblick auf dessen Vollstreckung bzw. Vollstreckbarkeit (vgl. 
dazu CHRISTIAN MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, 
S. 338 und Fn 10 mit Hinweisen) eine entsprechende (Duldungs-)Verfü-
gung (auch) gegenüber den einzelnen Stockwerkeigentümern, unter Be-
achtung des rechtlichen Gehörs, noch zu erlassen haben wird oder nicht. 
4.1.
Die Beschwerdeführer 1-4 beantragen in ihrer Beschwerde vom 20. No-
vember 2017 die Edition sämtlicher Baugesuchsunterlagen durch die Be-
schwerdegegnerin. Diesem Begehren kam die Beschwerdegegnerin in ih-
rer Vernehmlassung vom 17. Januar 2018 nach, weshalb sich vorliegend 
weitere Ausführungen zu diesem Antrag erübrigen.
4.2.
In ihrer Vernehmlassung vom 17. Januar 2018 und in der Duplik vom 12. 
März 2018 führte die Beschwerdegegnerin unter den Beweismitteln einen 
Augenschein auf, ohne diesen Antrag jedoch näher zu begründen. In der 
Replik vom 20. Februar 2018 erklärten die Beschwerdeführer 1-4 ebenfalls 
ohne weitere Begründung, sie stimmten der Durchführung eines Augen-
scheins zu. 


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Das Gericht lehnt diesen Beweisantrag ab, zumal der zu beurteilende 
Sachverhalt aus den eingereichten Beweismitteln (inkl. Fotos und Pläne) in 
ausreichender Weise hervorgeht und dem Gericht eine zusätzliche Besich-
tigung vor Ort nicht erforderlich scheint. Im Übrigen sind vorwiegend 
Rechts- und nicht Sachverhaltsfragen zu beurteilen, weshalb sich ein Au-
genschein auch aus diesem Grund für die Rechtsfindung nicht aufdrängt. 
4.3.
Vorliegend haben weder die StWEG noch die Stockwerkeigentümer Ehe-
leute G._____ und H._____ den Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 
17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) angefochten. Letztere drei werden auch nicht 
vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1-4 vertreten (vgl. Bf-act. V1-
V4). Folglich sind die StWEG, die Eheleute G._____ und H._____ auch 
nicht am vorliegenden Beschwerdeverfahren beteiligt. Ihnen gegenüber ist 
der Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) rechtskräftig geworden, so-
fern sie davon überhaupt betroffen sind (vgl. dazu Erwägungen 3.2 und 
7.2.1). Eine formelle Beiladung im Sinne von Art. 40 VRG, mit dem Zweck, 
sie am Verfahren teilhaben zu lassen und ihre Interessen zu schützen 
(Art. 40 Abs. 1 VRG), wie von der Beschwerdegegnerin in ihrer Replik vom 
12. März 2018 erwähnt, ist angesichts der ihnen gegenüber erfolgten 
rechtsgültigen Eröffnung des Entscheids vom 17. Oktober 2017 (vgl. dazu 
auch Erwägung 6.2.2.; Bf-act. 1, Bg-act. 13-15) nicht erforderlich. Sollte der 
entsprechende Hinweis der Beschwerdegegnerin in der Duplik vom 12. 
März 2018 als Antrag zur Beiladung gemeint und formuliert gewesen sein, 
wäre dieser jedenfalls abzulehnen. 
5.1.
Die Beschwerdeführer 1-4 rügen in ihrer Beschwerde vom 20. November 
2017 und in der Replik vom 20. Februar 2018, weder die StWEG noch die 
Stockwerkeigentümer hätten Gelegenheit erhalten, zur angedrohten Wie-
derherstellung Stellung zu nehmen, was eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs bedeute. Zudem seien diese (StWEG und Stockwerkeigentümer) 
nicht als Adressaten in der Verfügung aufgeführt, weshalb die entspre-
chende Dispositiv-Ziff. 4 (Duldungspflicht der StWEG) nichtig sei. Auch ge-
genüber den Beschwerdeführern 3 und 4 sei die Verfügung nicht rechts-


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gültig eröffnet worden, zumal die Beschwerdeführerin 1 nie als deren Ver-
treterin aufgetreten sei. Folglich sei auch die Dispositiv-Ziff. 5 (Baubusse) 
als nichtig zu qualifizieren. 
Ferner beanstanden die Beschwerdeführer 1-4, dass sich der angefoch-
tene Entscheid vom 17. Oktober 2017 lediglich gegen die Beschwerdefüh-
rerin 1 als Adressatin richte. Die StWEG sei nicht Eigentümerin der Par-
zelle, vielmehr seien die einzelnen Stockwerkeigentümer Miteigentümer 
von Grund und Boden. Da als Störer im Rahmen des baurechtswidrigen 
Zustands nur der Grundeigentümer in Frage komme, hätte sich die Anord-
nung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Dispositiv-
Ziff. 2) an die Stockwerkeigentümer richten müssen. Diese hätten sich je-
doch zur Problematik nicht äussern können. Die falsche Adressierung stelle 
einen besonders schwerwiegenden Fehler dar, weshalb von der Nichtigkeit 
des angefochtenen Entscheids auszugehen sei.
Der Umstand, dass die Stockwerkeigentümer (mit Ausnahme der Be-
schwerdeführerin 1 als Eigentümerin des StWG-Grundstücks 56309) nie 
zu den Vorwürfen betreffend die materiell-rechtlichen baugesetzlichen Ver-
stösse hätten Stellung nehmen können, stelle eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) dar, die im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht nicht geheilt werden könne. Darüber hinaus stelle 
auch die Nichtbehandlung des Projektänderungsgesuchs vom 20. Juni 
2016 eine Gehörsverletzung dar, zumal das Bausekretariat auch nicht die 
richtige Instanz für einen Nichteintretensentscheid sei. Die Beschwerde-
gegnerin müsse daher vor dem Erlass der Wiederherstellungsverfügung 
das Projektänderungsgesuch behandeln. In diesem Sinne müsse der an-
gefochtene Entscheid vollumfänglich aufgehoben und zu neuer Entscheid-
findung an die Vorinstanz zurückgewiesen werden.
In materiell-rechtlicher Hinsicht rügen die Beschwerdeführer 1-4, dass die 
Beschwerdegegnerin bei der Berechnung der Grünfläche die Dachfläche 


- 14 -
von 108 m2 nicht berücksichtigt habe. Dies widerspreche Art. 44 des Bau-
gesetzes der Gemeinde X._____ (nachfolgend BG). Gemäss der gefestig-
ten und konstanten Praxis der Beschwerdegegnerin würden bei der Grün-
flächenberechnung auch nicht zusammenhängende Flächen mitberück-
sichtigt. 
5.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Vernehmlassung vom 17. Januar 
2018 und in der Duplik vom 12. März 2018 vor, die Pflicht zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands obliege gemäss Art. 94 Abs. 3 KRG 
nicht nur den aktuellen Eigentümerinnen und Eigentümern, sondern auch 
denjenigen Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt hät-
ten. Es liege im Ermessen der Baubehörde, gegen wen sie vorgehen wolle. 
Die Beschwerdeführerin 1 sei federführend dafür verantwortlich, dass an-
stelle der verlangten minimalen Grünfläche von 282.60 m2 bewusst ledig-
lich 96.29 m2 erstellt worden seien. Sie sei deshalb auch verantwortlich 
dafür, dass die fehlende Grünfläche nachträglich geschaffen werde. Der 
Nichteinbezug der Grundeigentümer stelle keinen schweren Verfahrens-
mangel dar.
Auch die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweise sich als un-
begründet. Die StWEG habe gar keine Beschwerde an das Verwaltungs-
gericht erhoben, somit könne auf die entsprechende Rüge gar nicht einge-
treten werden. Dasselbe gelte, mit Ausnahme der Beschwerdeführerin 2, 
auch für die einzelnen Stockwerkeigentümer. Die Beschwerdeführerin 1 
hingegen sei zur Stellungnahme aufgefordert worden, habe stattdessen 
aber ein Projektänderungsgesuch eingereicht. Da dieses den baugesetzli-
chen Bestimmungen nicht entspreche, habe es das Bausekretariat auf-
grund einer materiellen Vorprüfung nach Art. 44 KRVO abgelehnt. Wenn 
nun die Beschwerdeführerin 1 keine anfechtbare Verfügung verlangt habe, 
sei es rechtsmissbräuchlich zu behaupten, es fehle eine förmliche Abwei-
sung des Projektänderungsgesuchs, und das rechtliche Gehör sei verletzt. 
Es genüge, einzig die Beschwerdeführerin 1 als Verhaltensstörerin ins 
Recht zu fassen. Sollte das Gericht wider Erwarten feststellen, dass die 


- 15 -
StWEG und die Stockwerkeigentümer zur Stellungnahme hätten aufgefor-
dert werden müssen, so wäre eine allfällige Verletzung des rechtlichen 
Gehörs angesichts der freien Kognitionsbefugnis des Gerichts und zur Ver-
meidung eines prozessualen Leerlaufs als geheilt anzusehen.
Weiter macht die Beschwerdegegnerin geltend, die Behauptung der Be-
schwerdeführer, die vorgesehene Grünfläche auf dem Dach sei anzurech-
nen, sei falsch. Die Liegenschaft befinde sich in der Wohnzone W2, wo 
eine minimale zusammenhängende Grünfläche von 30 % der Grundstück-
fläche vorgeschrieben sei. Im Projektänderungsgesuch der Beschwerde-
führerin 1 sei eine Grünfläche von 96.29 m2 anstatt der erforderlichen 
282.60 m2 ausgewiesen. Begrünte Dachflächen dürften nur in gemischten 
Zonen teilweise angerechnet werden, zudem sei im Gesetz kein Abzug für 
Zufahrtsstrassen, Trafostationen oder versickerungsfähige Böden vorgese-
hen. 
Was die Busse und die Verfahrenskosten betreffe, so die Beschwerdegeg-
nerin, seien diese sowohl in Bestand als auch in der Höhe unbestritten ge-
blieben. 
6.
Vorerst ist zu prüfen, ob bezüglich des angefochtenen Entscheids vom 17. 
Oktober 2017 (Bf-act. 1) eine Nichtigkeit bzw. eine Teil-Nichtigkeit (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 
2016, 7. Aufl., Rz. 1133), mithin ein schwerwiegender Eröffnungsfehler vor-
liegt oder nicht. 
6.1.
Formfehler führen grundsätzlich nicht zum Wegfall des Verfügungscharak-
ters (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1078). Fehlerhafte Verfügun-
gen sind anfechtbar; schwerwiegende Formfehler können die Nichtigkeit 
der Verfügung zur Folge haben (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1078). Einer nichtigen Verfügung geht jede Verbindlichkeit und Rechts-
wirksamkeit ab (BGE 139 II 243 E.11.2). Die Nichtigkeit ist jederzeit und 
von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach 


- 16 -
der Rechtsprechung ist eine Verfügung nur ausnahmsweise nichtig, wenn 
der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zu-
mindest leicht erkennbar ist und die Rechtssicherheit durch die Annahme 
der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgrund fallen 
hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde 
sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (zum Ganzen: BGE 
139 II 243 E.11.2, BGE 132 II 21 E.3.1). Zu solchen zählen u.a. schwerwie-
gende Eröffnungsfehler (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1119). 
Wird beispielsweise ein Entscheid den Parteien nicht eröffnet, so entfaltet 
er keine Rechtswirkungen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1124 mit 
Hinweis auf BGE 133 I 201 E.2.1). Im erwähnten BGE 133 I 201 E.2.1 
führte das Bundesgericht aus, das Gebot, einen Entscheid den direkt be-
troffenen Personen zu eröffnen, ergebe sich überdies – d.h. über das ent-
sprechende kantonale Verwaltungsrechtspflegegesetz hinaus – als ele-
mentares Prinzip aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 
Abs. 2 BV (vgl. JÖRG PAUL MÜLLER, Grundrechte in der Schweiz, 3. Aufl., 
Bern 1999, S. 519, bzw. MARKUS SCHEFER, Grundrechte in der Schweiz, 
Ergänzungsband zur dritten Auflage des gleichnamigen Werks von JÖRG 
PAUL MÜLLER, Bern 2005, S. 299). Im entsprechenden Urteil hielt das Bun-
desgericht fest, das Vorgehen der Verwaltung, die fragliche Verfügung le-
diglich der Arbeitgeberin zu eröffnen mit der Bitte, das Doppel der Verfü-
gung dem Bezüger (von Familienzulagen) auszuhändigen, vermöge eine 
formelle Eröffnung nicht zu ersetzen, weshalb es gegen Bundesrecht ver-
stosse (BGE 133 I 201 E.2.1). Ferner ist eine Verfügung, welche die Adres-
saten nicht namentlich bezeichnet, nicht vollstreckbar, weshalb mangels 
Vollstreckbarkeit auf Nichtigkeit der Verfügung zu schliessen ist (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1126 mit Hinweis auf Rechenschaftsbe-
richt des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich 1962 Nr. 76).
6.2.1.
Gemäss Art. 23 Abs. 1 VRG sind Entscheide den Parteien und, soweit dies 
gesetzlich vorgeschrieben ist, Dritten schriftlich mitzuteilen. Gemäss 
Art. 46 Abs. 2 KRVO sind Bauentscheide den Baugesuchstellenden und 
allfälligen Einsprechenden gleichzeitig zu eröffnen (Satz 1). Der Begriff 


- 17 -
"Parteien" umfasst nicht nur die direkt betroffenen Adressaten der Verfü-
gung, sondern auch Dritte, die von der Verfügung bloss mittelbar betroffen, 
aber zur Beschwerde befugt sind (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1066). Eröffnung eines Entscheids bedeutet die individuelle Mitteilung 
des Inhalts an den Adressaten im Sinne einer empfangsbedürftigen einsei-
tigen Rechtshandlung; sie soll es den Betroffenen ermöglichen, die Verfü-
gung anzufechten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1066). 
6.2.2.
Wie aus den Rechtsschriften und den Akten (Bf-act. 2, 3) hervorgeht, sind 
die Beschwerdeführerinnen 1 (Eigentümerin der StWE-Nr. 56'309) und 2 
(Eigentümerin der StWE-Nr. 56'310) sowie die Eheleute G._____ und 
H._____ Stockwerkeigentümer der StWEG, die Beschwerdeführerin 2 ist 
zudem auch Verwalterin der StWEG. Der Beschwerdeführer 3 ist Präsident 
der Beschwerdeführerin 1, der Beschwerdeführer 4 deren Geschäftsführer. 
Der angefochtene Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) führt auf S. 1 
im Rubrum lediglich die Beschwerdeführerin 1 als Adressatin und die Be-
schwerdeführer 3 und 4 als deren Vertreter (Verwaltungsratspräsident und 
Geschäftsführer) auf, jedoch fehlen die Beschwerdeführer 3 und 4 als Pri-
vatpersonen, die Beschwerdeführerin 2, die StWEG und die übrigen Stock-
werkeigentümer. Damit lässt sich nicht auf den ersten Blick erkennen, wer 
alles tatsächlich mit dem erlassenen Entscheid angesprochen wird bzw. 
dass die behördlichen Anordnungen an mehr als diese eine Partei (Be-
schwerdeführerin 1) gerichtet sind. Immerhin machen die genauen Anord-
nungen in den einzelnen Dispositiv-Ziffern jedoch klar, welche Person(en) 
von welcher/n Anordnung/en konkret betroffen ist bzw. sind. Entscheidend 
ist allerdings, dass nebst der Beschwerdeführerin 1 alle weiteren Betroffe-
nen (Beschwerdeführer 2-4, die Stockwerkeigentümer und die StWEG) in 
Ziff. 8 des Dispositivs unter dem Titel "Mitteilung" aufgeführt sind. Mithin 
wurde der Entscheid einerseits der Beschwerdeführerin 1 in vierfacher 
Ausfertigung und per Einschreiben "auch zuhanden" der Beschwerdeführer 
3 und 4 und der StWEG sowie andererseits je einzeln den Eheleuten 
G._____, H._____ und der Beschwerdeführerin 2 per Einschreiben zuge-


- 18 -
stellt. Dass die Beschwerdeführer 1-4 den Entscheid in Empfang genom-
men haben, zeigt sich daran, dass sie dagegen Beschwerde erhoben, dass 
die Stockwerkeigentümer Eheleute G._____ und H._____ ihn in Empfang 
genommen haben, beweisen die entsprechenden Zustellnachweise (Bg-
act. 13-15). Damit kann nicht gesagt werden, der angefochtene Entscheid 
vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) sei den betroffenen Parteien im weiteren 
Sinn (vgl. Erwägung 6.2.1) nicht rechtsgenüglich eröffnet worden. Daran 
ändert der Umstand, dass die Beschwerdeführer 3 und 4 nicht direkt, son-
dern über die Beschwerdeführerin 1 angeschrieben wurden, nichts, waren 
doch diese beiden bereits zuvor am Verfahren beteiligt gewesen und damit 
über die Problematik informiert. Dass auch die (gar nicht direkt betroffene, 
vgl. dazu Erwägung 3.2) StWEG (die im Übrigen keine Beschwerde erho-
ben hat) über die Beschwerdeführerin 1 angeschrieben wurde, erweist sich 
insofern als unproblematisch, als sowohl sämtliche Stockwerkeigentümer 
und die Beschwerdeführerin 2 als Verwalterin den Entscheid auch separat 
zugestellt bekamen. Das Gericht kommt daher zum Schluss, dass der Ent-
scheid vom 17. Oktober 2017 der Beschwerdegegnerin (Bf-act. 1), entge-
gen den Beanstandungen der Beschwerdeführer 1-4, nicht wegen ungülti-
ger Eröffnung als nichtig oder teilnichtig zu qualifizieren ist.
7.
Erweist sich der angefochtene Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) 
nicht als nichtig, ist weiter zu prüfen, ob er bzw. Teile davon wegen Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs anfechtbar und deswegen allenfalls aufzuhe-
ben ist bzw. sind.
7.1.
Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene Art. 16 VRG gewährleisten den 
Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der Sachauf-
klärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht der Parteien im Verfahren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1001 ff.). Der Anspruch ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung 
des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde 
in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids 
(BGE 132 V 387 E.5.1), sofern der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren 


- 19 -
geheilt werden kann (BGE 134 I 335 E.3.1, BGE 126 I 68 E.2 mit Hinwei-
sen; PVG 2008 Nr. 1). 
Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung des Anspruchs auf recht-
liches Gehör geheilt werden, wenn die unterlassene Anhörung, Aktenein-
sicht oder Begründung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, 
das eine Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Grundsätzlich lässt das Bun-
desgericht die Heilung allerdings nur zu, wenn die Verletzung des rechtli-
chen Gehörs nicht besonders schwer wiegt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1001 ff.). Eine Heilung ist also immer dann ausgeschlossen, 
wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-
rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1, 
BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Ent-
scheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind 
daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungs-
gemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzu-
weisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Von einer Rückweisung an die Vor-
instanz ist jedoch − selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör − abzusehen, wenn und soweit die Rückwei-
sung − im Sinne einer Heilung des Mangels − zu einem formalistischen 
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem 
Interesse der Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 
vereinbaren wären (BGE 133 I 201 E.2.2, BGE 129 I 129 E.2.2.6; HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1176). 
7.2.1.
Wie bereits in Erwägung 3.2. ausgeführt, unterliess es die Beschwerdegeg-
nerin, die Duldungspflicht gemäss Dispositiv-Ziff. 4 des Entscheids vom 17. 
Oktober 2017 (Bf-act. 1) auch gegenüber den einzelnen Stockwerkeigentü-
mern, somit auch gegenüber der Beschwerdeführerin 2, auszusprechen. 
Wird die Beschwerdegegnerin eine entsprechende (Duldungs-)Verfügung 
noch erlassen, wird sie den einzelnen Stockwerkeigentümern im Vorfeld 
des Erlasses diesbezüglich (Duldungspflicht) auch das rechtliche Gehör zu 


- 20 -
gewähren haben. Dabei stellt sich die Frage, ob sich das rechtliche Gehör 
auch auf die Feststellung des baurechtswidrigen Zustands, der Anordnung 
der Wiederherstellung und die Androhung der Ersatzvornahme gemäss 
den Dispositiv-Ziff. 1, 2 und 3 des Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-
act. 1) wird beziehen dürfen oder nicht.
Sofern die Beschwerdegegnerin davon ausgehen sollte, dass die Disposi-
tiv-Ziff. 1, 2 und 3 des Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Feststellung ei-
nes baurechtswidrigen Zustands, Wiederherstellungsanordnung, Andro-
hung Ersatzvornahme; Bf-act. 1) eine indirekte Wirkung auch auf die Stock-
werkeigentümer als Miteigentümer der von der Wiederherstellungsanord-
nung betroffenen gemeinschaftlichen Teile (Grünflächen in der Umgebung 
inkl. Gartensitzflächen, Lichthöfe; vgl. dazu WERMELINGER, a.a.O., 
Art. 712b ZGB Rz. 137 und 142 ff.) hätten und die Stockwerkeigentümer 
diese Dispositiv-Ziffern daher schon im vorliegenden Verfahren hätten an-
fechten müssen, wäre zu beachten, dass zumindest die Beschwerdeführe-
rin 2 zu Recht eine diesbezügliche Verletzung des rechtlichen Gehörs rügt. 
Geht man von der erwähnten Annahme aus (indirekte Wirkung der Dispo-
sitiv-Ziff. 1, 2 und 3) hätte die Beschwerdegegnerin ihr – und im Übrigen 
auch den anderen Stockwerkeigentümern – schon in diesem Verfahren die 
Gelegenheit geben müssen, sich zur Frage der Baurechtswidrigkeit bzw. 
der Wiederherstellungspflicht zu äussern. Tatsächlich konnten die Stock-
werkeigentümer bzw. die Beschwerdeführerin 2 zu den Vorwürfen betref-
fend die materiell-rechtlichen baugesetzlichen Verstösse im vorinstanzli-
chen Verfahren nie Stellung nehmen. Die Rüge der Beschwerdeführer 1-4, 
das Gehör der Beschwerdeführerin 2 sei verletzt, wäre daher im Falle der 
erwähnten Annahme (indirekte Wirkung der Dispositiv-Ziff. 1, 2 und 3) be-
gründet. Sollte die Beschwerdegegnerin nachträglich die Duldungspflicht 
gegenüber allen Stockwerkeigentümern noch verfügen (vgl. Erwägung 
3.2), wird sie grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern – mindestens je-
doch der Beschwerdeführerin 2 gegenüber (wegen der gerügten sie betref-
fenden Gehörsverletzung im vorliegenden Verfahren) – die Möglichkeit zur 
Stellungnahme nicht nur zur Frage der Duldungspflicht, sondern auch zur 


- 21 -
Feststellung der Baurechtswidrigkeit, zur Wiederherstellungspflicht und zur 
Ersatzvornahme zu gewähren haben. Eine allfällige Verletzung des recht-
lichen Gehörs der Beschwerdeführerin 2 (im Falle der Annahme einer indi-
rekten Wirkung der Dispositiv-Ziff. 1, 2 und 3) führte vorliegend nicht zu 
einer Aufhebung des Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) oder von 
Teilen davon, weil es an einer die Beschwerdeführerin 2 betreffenden An-
ordnung der Duldungspflicht mangelt (Dispositiv-Ziff. 4)
7.2.2.
Die Beschwerdeführer 1-4 rügen, dass die Nichtbehandlung ihres Ände-
rungs- und Ausnahmebewilligungsgesuchs vom 20. Juni 2016 (Bg-act. 10) 
ebenfalls eine Gehörsverletzung darstelle, weil das Bausekretariat nicht die 
zuständige Behörde für den Erlass eines Nichteintretensentscheids sei. 
Dieser Einwand ist nicht zu hören, einerseits, weil das Projektänderungs-
gesuch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist (vgl. Erwägung 
2.3), andererseits, weil sich die Beschwerdegegnerin an die Vorgaben von 
Art. 44 KRVO gehalten hat. 
7.2.2.1.Vorliegend teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin 1 mit 
Schreiben vom 25. Juli 2016 (Bg-act. 11) mit, ihr Änderungs- und Ausnah-
mebewilligungsgesuch könne weder behandelt noch bewilligt werden, und 
sofern eine anfechtbare Verfügung gewünscht werde, solle dies bis zum 8. 
August 2016 mitgeteilt werden. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 (Bg-
act. 12) erklärte die Beschwerdegegnerin, dass die gewährte Frist unbe-
nutzt abgelaufen sei und das Projektänderungsgesuch gemäss Art. 44 
Abs. 3 KRVO daher als zurückgezogen gelte. Dies fochten die Beschwer-
deführer 1-4 nicht an, weshalb im vorliegenden Verfahren nicht darauf 
zurückgekommen werden kann (Erwägung 2.3).
7.2.2.2.Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass Art. 44 KRVO eine 
Vorprüfung von eingehenden Baugesuchen durch die kommunale Bau-
behörde vorsieht (Art. 44 Abs. 1 Satz 1 KRVO). Bei unvollständigen Gesu-
chen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln soll die kom-
munale Baubehörde (…) den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit Ein-


- 22 -
gang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung 
des Baugesuchs setzen (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Wird das Gesuch innert 
der angesetzten Frist nicht vervollständigt oder verbessert, gilt es als 
zurückgezogen (Art. 44 Abs. 3 KRVO). 
Gemäss Art. 2 Abs. 1 BG ist der Gemeinderat der Beschwerdegegnerin 
Baubehörde, er kann bei Bedarf Fachpersonen beiziehen und Spezialkom-
missionen einsetzen (Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BG). Gemäss Art. 5 Abs. 1 BG 
obliegen dem Bauamt die Bauaufsicht und die Baukontrolle, es unterzieht 
sämtliche Baugesuche (…) einer Vorprüfung (Art. 5 Abs. 2 BG). Gemäss 
Art. 10 der Ausführungsverordnung zum BG sind überall dort, wo das BG 
von Bauamt spricht, je nach Sachbereich das Hochbauamt bzw. das Tief-
bau- und Vermessungsamt zuständig. 
Zwar sind auf dem entsprechenden Schreiben der Beschwerdegegnerin 
vom 25. Juli 2016 (Bg-act. 11) die "Hochbaudienste/Bausekretariat" als Ab-
sender aufgeführt, was nicht eindeutig mit dem BG und dessen Aus-
führungsverordnung übereinstimmt, wo u.a. das "Hochbauamt" als für die 
Vorprüfung zuständige Instanz bezeichnet wird (Art. 5 Abs. 2 BG i.V.m. 
Art. 10 Ausführungsverordnung zum BG). Dennoch ist vorliegend davon 
auszugehen, dass mit "Hochbaudienste" und "Hochbauamt" dasselbe Amt 
gemeint ist, weshalb nicht zu beanstanden ist, dass erstere ("Hochbau-
dienste") das Änderungs- und Ausnahmebewilligungsgesuchs vom 20. 
Juni 2016 der Beschwerdeführerin 1 (Bg-act. 10) vorprüfte. Das Vorgehen 
der Beschwerdegegnerin verstiess weder gegen baurechtliche Verfahrens-
vorschriften noch stellte es eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. 
Insbesondere kann vor dem Hintergrund von Art. 44 KRVO nicht behauptet 
werden, die Beschwerdegegnerin hätte einen Nichteintretensentscheid er-
lassen müssen, wie dies die Beschwerdeführer 1-4 geltend machen.
7.3.
Das Gericht kommt damit zum Schluss, dass dem angefochtenen Ent-
scheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) keine formellen Mängel anhaften, 


- 23 -
weshalb im Nachfolgenden auf die inhaltlichen Rügen der Beschwerdefüh-
rer 1-4 eingegangen wird.
8.
Gemäss Art. 44 Abs. 3 BG ist bei Neubauten und wesentlichen Umbauten 
eine minimale zusammenhängende Grünfläche in Prozent der Grunds-
tücksfläche gemäss Zonenschema anzulegen und mit Bäumen und Sträu-
chern zu durchsetzen. Gemäss Art. 49 BG dient die Grünzone der Erhal-
tung und Schaffung von Freiräumen zur Strukturierung der Überbauung in-
nerhalb oder am Rand der Bauzonen (Abs. 1). Unbestrittenermassen liegt 
die Parzelle 3761 in der Wohnzone W2. Gemäss Art. 57 BG richtet sich 
das Mass der Nutzung in den Bauzonen nach den dazugehörenden Be-
stimmungen und dem im selben Artikel aufgeführten Zonenschema. Für die 
Wohnzone W2 beträgt die Grünflächenziffer 30 % der Grundstücksfläche, 
in der gemischten Zone sind es 15 % bzw. 30 % der Grundstücksfläche 
(Art. 45 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Art. 57 BG). Zudem gilt in der gemischten 
Wohnzone, dass bei überwiegender Wohnnutzung die Grünflächenziffer 
für Wohnzonen anwendbar ist, wobei begrünte Dachflächen bis zur Hälfte 
der erforderlichen Grünfläche anrechenbar sind (Art. 45 Abs. 2 Satz 2 BG). 
8.1.1.
Im angefochtenen Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) wurde dar-
gelegt, dass für die vorhandene Grundstücksfläche von 942 m2 die mini-
male Grünfläche gemäss Art. 44 BG 282.60 m2 (vgl. S. 2, 5) und die pro-
jektierte und bewilligte Grünfläche 289.79 m2 (vgl. S. 2, 3) betrage. Diese 
Berechnungen entsprechen dem ursprünglichen rechtskräftigen Baube-
scheid vom 17. Dezember 2013 (Bg-act. 2) mit den bewilligten Plänen 
"Grundrisse" und "Umgebung" vom 16. Oktober 2013 (Bg-act. 3 und 4) und 
dem bewilligten "Berechnungs-Schema Grünfläche" vom 16. Oktober 2013 
(Bg-act. 5). Wenn die Beschwerdeführer 1-4 in ihrer Beschwerde vom 20. 
November 2017 ausführen, die Berechnung der Beschwerdegegnerin sei 
nicht nachvollziehbar, kann ihnen nicht gefolgt werden, zumal die Berech-
nung im bewilligten "Berechnungs-Schema Grünfläche" vom 16. Oktober 
2013 (Bg-act. 5) von der Beschwerdeführerin 1 selbst stammt. Darin hatte 
sie die minimale Grünfläche mit 282.60 m2 bezeichnet und dargestellt, dass 


- 24 -
die von ihr konkret vorgesehene Grünfläche 289.79 m2 betrage (Bg-act. 5). 
Von dieser rechtskräftig bewilligten Grünfläche von 289.79 m2 (Bf-act. 1) ist 
vorliegend auszugehen und es muss nicht mehr geprüft werden, ob die Zu-
fahrtsstrasse und die Trafostation zu Recht in die ursprüngliche Berech-
nung der Grünflächen einbezogen wurden oder nicht. Lediglich der 
Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass diesbezüglich weder von den Be-
schwerdeführern 1-4 eine gesetzliche Grundlage genannt wird noch eine 
solche im BG zu finden ist. 
8.1.2.
Die Beschwerdegegnerin stellte anlässlich eines Augenscheins vom 2. Juni 
2016 fest, dass anstatt der auf den Plänen ausgewiesenen Grünflächen auf 
der Nord- und Südseite des Grundstücks Sitzplätze mit befestigen Flächen 
aus Betonsteinen, Kunststoffstreifen und Natursteinplatten erstellt und die 
Lichthöfe zur E._____-strasse mit Beton- bzw. Natursteinplattenbelägen 
ausgestattet worden waren (Bg-act. 8 und 9). Diese Feststellungen bestritt 
die Beschwerdeführerin 1 weder in ihrem Schreiben vom 20. Juni 2016 be-
treffend Projektänderung und Ausnahmebewilligung an die Beschwerde-
gegnerin (unterzeichnet von den Beschwerdeführern 3 und 4; Bg-act. 10) 
noch in den Rechtsschriften. Vielmehr wandte sie ein, dass die Fläche der 
Quartierstrasse und der Trafostation ihrer Ansicht nach nicht in die Berech-
nung einzubeziehen sei. Was die Lichthöfe betreffe, seien diese zu wenig 
besonnt und eine Begrünung mache daher aus Sicht der Wohnqualität kei-
nen Sinn. Im Übrigen seien alle Flächen, ausser im Bereich der Zufahrt und 
des Hauptgebäudes, versickerungsfähig. Die Beschwerdeführerin 1 be-
rechnete im gleichzeitig eingereichten Plan "Schema Grünfläche" vom 20. 
Juni 2016 (Bg-act. 10) eine Grundstückfläche ohne Zufahrtsstrasse und 
Trafostation von 784.53 m2 und somit eine erforderliche minimale Grün-
fläche von 235.35 m2. Sie gab an, dass sie eine solche von insgesamt 
96.29 m2 erstellt habe, und zählte als weitere Grünfläche die "Dachaufsicht" 
von 108.21 m2 hinzu, womit eine ausgeführte Grünfläche von 204.50 m2 
und eine Minus-Differenz von 30.85 m2 (zu den nach Ansicht der Be-
schwerdeführerin 1 erforderlichen 235.35 m2) resultierte. Die Beschwerde-
führerin 1 ersuchte daher mit ihrem Schreiben vom 20. Juni 2016 (Bg-


- 25 -
act. 10) um Bewilligung der Projektänderung und für die fehlenden 
30.85 m2 Grünfläche um Erlass einer Ausnahmebewilligung. 
Dem Gesuch um Projektänderung (minimale Grünfläche von 235.35 m2, 
ausgeführter Grünfläche inkl. Dachflächen von 204.50 m2) und Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung (Verzicht auf 30.85 m2) wurde nicht stattgege-
ben (Bg-act. 11, 12). Die Beschwerdeführerin 1 verlangte diesbezüglich 
weder eine anfechtbare Verfügung (vgl. Bg-act. 11) noch focht sie das 
Schreiben vom 16. Dezember 2016 (Bg-act. 12) an, mit dem ihr die Be-
schwerdegegnerin mitteilte, dass das gestellte Gesuch als zurückgezogen 
gelte. Wie bereits erwähnt (vgl. Erwägung 7.2.2), ist dieses Vorgehen der 
Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden, womit das Gesuch um Projek-
tänderung und Erteilung einer Ausnahmebewilligung vom 20. Juni 2016 
(Bg-act. 10) entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer 1-4 eben 
nicht "nach wie vor hängig" ist. Zu erstellen war demnach, wie im ursprüng-
lichen Baugesuch dargelegt und rechtsgültig bewilligt, eine Grünfläche von 
289.79 m2, der diesbezügliche Vorwurf der Beschwerdeführer 1-4, die Ver-
fügung (recte: der angefochtene Entscheid vom 17. Oktober 2017) sei un-
genau und unsauber begründet, ist nicht zu hören. 
8.1.3.
Damit gelten nach wie vor der ursprüngliche Baubescheid vom 17. Dezem-
ber 2013 (Bg-act. 2) mit den bewilligten Plänen und dem "Berechnungs-
Schema Grünflächen" vom 16. Oktober 2013 (Bg-act. 3-5). Wurde in der 
Folge anstatt der gemäss rechtskräftigem Baubescheid bewilligten 
289.79 m2 lediglich eine nicht zusammenhängende Grünfläche von 
96.29 m2 erstellt, ist die Feststellung der Beschwerdegegnerin, dass die 
Grünflächen nicht wie bewilligt ausgeführt wurden und folglich ein bau-
rechtswidriger Zustand vorliege, zutreffend. 
8.1.4.
Nicht gehört werden kann der Einwand der Beschwerdeführer 1-4, die be-
grünten Dachflächen müssten angerechnet werden. Dies gilt, wie die Be-
schwerdegegnerin zu Recht ausführt, in der W2 – im Gegensatz zur ge-
mischten Zone – eben gerade nicht (vgl. Art. 44 und Art. 45 BG). Für den 


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von den Beschwerdeführern 1-4 angestellten Vergleich der berücksichtigen 
tiefergelegten Gärten (angerechnete Gartenfläche in den Lichthöfen) mit 
den Dachflächen besteht keine gesetzliche Grundlage. Darüber hinaus ist 
nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführer 1-4 aus diesem Einwand zu 
ihren Gunsten ableiten wollen: Würden die Gartenflächen der Lichthöfe 
gleich wie die Dachflächen behandelt, dürften sie für die Berechnung der 
Grünflächen nicht angerechnet werden, womit das Ausmass der fehlenden 
Grünfläche auf der entsprechenden Parzelle noch grösser ausfallen würde. 
8.2.1.
Art. 93 Abs. 1 KRG sieht vor, dass Bauherrschaften, Eigentümerinnen und 
Eigentümer, sonstige Berechtigte sowie die mit der Projektierung und Aus-
führung von Bauvorhaben beauftragten Personen für die Beachtung der 
gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung der ausgeführten Bauten 
und Anlagen mit den bewilligten Plänen und dem Baugespann sowie für 
die Einhaltung von Nebenbestimmungen verantwortlich sind. Gemäss 
Art. 94 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der 
zuständigen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Her-
beiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde (Abs. 1). Zuständig für 
den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist 
die kommunale Baubehörde (Art. 94 Abs. 2 Satz 1 KRG). Nach Abs. 3 von 
Art. 94 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands sowohl den Eigentümerinnen oder Eigentümern als auch Perso-
nen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben (Satz 1). Kom-
men die Pflichtigen einer rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung in-
nert Frist nicht nach, lässt die zuständige Behörde nach erfolgter Andro-
hung die verfügten Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte 
vornehmen (Art. 94 Abs. 3 Satz 2 KRG).
8.2.2.
Der Einwand der Beschwerdeführer 1-4, die Wiederherstellungsanordnung 
sei fälschlicherweise gegenüber der Beschwerdeführerin 1 ausgesprochen 
worden, zumal als Störer nur die Grundeigentümer, nämlich die einzelnen 
Stockwerkeigentümer, in Frage kämen, ist nicht zu hören. Wie die Be-
schwerdegegnerin zu Recht ausführt, lässt Art. 94 Abs. 3 KRG ein Vorge-


- 27 -
hen sowohl gegen die Eigentümerinnen und Eigentümer (Zustandsstörer) 
wie auch gegen diejenigen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt 
haben (Verhaltensstörer), zu. Die Beschwerdeführerin 1 ist gleichzeitig 
ehemalige Bauherrin und Eigentümerin einer Stockwerkeinheit. Als ehema-
lige Bauherrin ist sie für die Herbeiführung des rechtswidrigen Zustands 
verantwortlich oder zumindest mitverantwortlich (vgl. dazu Art. 93 Abs. 1 
KRG). Damit erfüllt sie die Voraussetzungen von Art. 94 Abs. 3 KRG in 
zweifacher Hinsicht. Indem die Beschwerdegegnerin gleichzeitig die 
StWEG zur Duldung verpflichtete bzw. sobald auch noch die Stockwerkei-
gentümer zur Duldung verpflichtet worden sind (vgl. Erwägung 3.2), liegt 
es ohne weiteres in der Hand der Beschwerdeführerin 1, den rechtmässi-
gen Zustand wiederherzustellen. Was die Beschwerdeführer 1-4 dagegen 
vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. 
9.
Art. 95 KRG enthält die gesetzliche Grundlage für die Verhängung einer 
Baubusse im Falle der Verletzung von Bauvorschriften. Die Höhe der 
Busse reicht in der Regel von Fr. 200.-- bis Fr. 40'000.-- (Art. 95 Abs. 1 
KRG). Gemäss Art. 95 Abs. 2 Satz 1 KRG ist die vorsätzliche oder fahrläs-
sige Widerhandlung strafbar, begangen durch die nach Art. 93 KRG ver-
antwortlichen Personen. Zuständig für die Bestrafung ist die kommunale 
Baubehörde (Art. 95 Abs. 3 Satz 1 KRG). 
9.1.
Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass sich die Beschwerde der Beschwerde-
führer 1-4 auch gegen die Verhängung der Baubussen gegen die Be-
schwerdeführer 3 und 4 (Ziff. 5 des Dispositivs) richten würde. Die Bussen 
wurden weder dem Bestand noch der Höhe nach bestritten. Darauf muss 
folglich nicht weiter eingegangen werden. 
9.2.
Zudem stellt das Gericht fest, dass die Beschwerdegegnerin – vorgängig 
des Erlasses der Baubusse mit Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) 
– mit ihrem Schreiben vom 16. Dezember 2016 (Bg-act. 12) auf die Straf-
bestimmung in Art. 95 KRG hinwies, eine Frist zur Stellungnahme ein-
räumte und zum Nachweis der Einkommens- und Vermögensverhältnisse 


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aufforderte und damit die Anforderungen an die Gewährung des rechtli-
chen Gehörs grundsätzlich einhielt (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsge-
richts R 07 88 vom 20. November 2007 E.2b; PVG 2003 Nr. 37). 
Unbefriedigend ist, dass einerseits das Schreiben vom 16. Dezember 2016 
(Bg-act. 12) mit den die Baubusse betreffenden Hinweisen und Aufforde-
rungen nicht separat den für die Verhängung einer Baubusse ins Auge ge-
fassten Beschwerdeführern 3 und 4 zugestellt wurde, und andererseits, 
dass auf diesem Schreiben (Bg-act. 12) als direkte Adressatin nur die Be-
schwerdeführerin 1 aufgeführt ist. Damit könnte sich die Frage stellen, ob 
das rechtliche Gehör bezüglich der Beschwerdeführer 3 und 4 verletzt 
wurde oder nicht, was allerdings von den Beschwerdeführern 1-4 nicht 
gerügt wurde (sondern nur die Nichtigkeit des angefochtenen Entscheids 
vom 17. Oktober 2017 wegen Nichtadressierung an die Beschwerdeführer 
3 und 4, vgl. Erwägung 6.2.2). Würde eine Gehörsverletzung bejaht, 
müsste sie jedenfalls als leicht und damit als im vorliegenden Beschwerde-
verfahren geheilt bezeichnet werden, zumal auf dem Schreiben vom 16. 
Dezember 2016 (Bg-act. 12) auch der Name des Beschwerdeführers 4 in 
der Adresse erwähnt (S. 1 oben) und eine separate Kopie dem Beschwer-
deführer 3 zugestellt wurde (Bg-act. 12 S. 2). Zudem wurde ausdrücklich 
dazu aufgefordert, mitzuteilen, wer "an Ihrer Stelle" die Verantwortung für 
das Bauvorhaben innehabe, wenn "Sie" bezüglich der Verantwortlichkeit 
anderer Ansicht seien. Unter diesen Umständen kann nicht gesagt werden, 
die Beschwerdeführer 3 und 4 hätten von der drohenden Verhängung einer 
Baubusse nichts gewusst und sich nicht dazu äussern können. Zudem 
weist Art. 95 Abs. 2 Satz 2 KRG darauf hin, dass anstelle einer juristischen 
Person, einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft, einer Einzelfirma 
oder einer Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit die natürlichen 
Personen strafbar sind, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln 
sollen. Damit hätte den in der Architektur- und Immobilienbranche tätigen 
Beschwerdeführern 3 und 4 klar sein müssen, dass im Falle der Verhän-
gung einer Baubusse sie persönlich und nicht die Beschwerdeführerin 1 für 
die Widerhandlung gegen das Baugesetz gebüsst werden würden. Die ju-


- 29 -
ristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamtheit haftet für 
Bussen und Kosten lediglich (aber immerhin) solidarisch mit (Art. 95 Abs. 2 
Satz 3 KRG). 
9.3.
Die Verhängung der Baubusse gegenüber den Beschwerdeführern 3 und 
4 (Dispositiv-Ziff. 5) ist – mangels diesbezüglicher inhaltlicher Rügen und 
selbst im Falle der Annahme einer leichten, jedoch im vorliegenden Verfah-
ren geheilten Verletzung des rechtlichen Gehörs – somit nicht zu beanstan-
den. 
10.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass der angefoch-
tene Entscheid vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) zu schützen und die da-
gegen erhobene Beschwerde der Beschwerdeführer 1-4 abzuweisen ist, 
soweit darauf eingetreten werden kann. Die Beschwerdegegnerin wird, 
was die vom fraglichen Entscheid nicht betroffenen Stockwerkeigentümer 
betrifft, zu prüfen haben, ob sie im Hinblick auf die Vollstreckung bzw. Voll-
streckbarkeit des Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) ergänzen-
den Verfügungen wird erlassen müssen (vgl. Erwägungen 3.2 und 7.2.1). 
Dies hat jedoch auf die grundsätzliche Gültigkeit des von ihr erlassenen 
Entscheids vom 17. Oktober 2017 (Bf-act. 1) keinen Einfluss. 
11.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts Anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 
beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der 
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 
11.2.
Die Staatsgebühr wird vorliegend im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf 
Fr. 3'000.-- festgesetzt. Da die Beschwerdeführer 1-4 im vorliegenden Be-


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schwerdeverfahren unterliegen, wird ihnen die Staatsgebühr zusammen 
mit den Kanzleiausgaben je zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung 
für das Ganze (Art. 72 Abs. 2 VRG) auferlegt. 
11.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend besteht kein Anlass, 
von dieser letzteren Bestimmung abzuweichen, weshalb der obsiegenden 
Beschwerdegegnerin praxisgemäss keine Parteientschädigung zugespro-
chen wird. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
731.--
zusammen
Fr. 3‘731.--
gehen je zu gleichen Teilen (je Fr. 932.75) zulasten der dafür solidarisch 
haftenden Beschwerdeführer 1-4 und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]


- 31 -
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 30. März 
2020 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (BGU 1C_158/2019).