gr_gerichte · R 2012 98 · 2015-05-19 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 98A
5. Kammer 
bestehend aus
Verwaltungsrichter Audétat als Vorsitzender, Präsident Meisser 
und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross
URTEIL
vom 13. Februar 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
(bestehend aus: ………)
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
und
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andri Mengiardi, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 3. Dezember 1976 beschloss die Gemeinde X._____ den Quartierplan 
M._____, welcher am 12. April 1977 von der Regierung des Kantons 
Graubünden genehmigt wurde (im Folgenden: Quartierplan 1977 genannt). 
Der damals neu geschaffenen Parzelle Nr. 2863 wurde eine realisierbare 
Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 m2 zugewiesen. Im Quartiergestal-
tungsplan wurde hierfür ein Baufeld festgelegt, das auf drei Seiten mit einer 
"Bebauungslinie verbindlich" und auf der Westseite mit einer "Bebauungslinie 
hinweisend" markiert war. Im Jahr 2007 erfolgte eine Revision des Quartier-
plans M._____ (Im Folgenden: Quartierplan 2007 genannt). Für Parzelle Nr. 
2863 wurde die Bezeichnung der westlichen Baulinie geändert, indem "hin-
weisend" durch "verbindlich" ersetzt wurde. 
2.
Am 17. Februar 2011 erwarb B._____ die Parzelle Nr. 2863. Er reichte am 1. 
April 2011 ein Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen ein. Das 
geplante Gebäude sollte 4.3 m über die westliche Baulinie ragen. Am 20. Ju-
ni 2012 reichte er ein abgeändertes Baugesuch ein, wonach der Baukörper 
nur noch 1.05 m über die Baulinie ragt, dafür aber höher in Erscheinung tritt. 
Das abgeänderte Projekt sieht im unteren Geschoss eine Erstwohnung und 
im Obergeschoss eine Zweitwohnung vor; für den Fall, dass keine Zweit-
wohnung bewilligt werden könne, erklärte sich der Baugesuchsteller damit 
einverstanden, beide Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnung zu nut-
zen. Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. die Stockwerkeigentümer der 
östlich angrenzenden Parzellen Nrn. 2882, 2883 und 2884 Einsprache. Am 
22. August 2012 wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache ab und 
entsprach dem (abgeänderten) Baugesuch mit Auflagen und Bedingungen. 
U.a. wurde der Bauherr verpflichtet, den gesamten neuen Wohnraum auf Pa-
rzelle Nr. 2863 der ortsansässigen Bevölkerung als Erstwohnraum i.S.v. Art. 
71 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ vom 18. November 2010 (BG) 
zur Verfügung zu stellen. Der Bauherr habe zudem vor Baubeginn folgenden 
Revers zu unterzeichnen:


- 3 -
"Der unterzeichnete Bauherr verpflichtet sich, die Baulinienüberschreitung zu 
beseitigen, falls der über die Baulinie hinausgehende Grundstückstreifen für 
eine öffentliche Erschliessungsanlage in Anspruch genommen werden muss 
und dafür die Beseitigung des über die Baulinie hinausgehenden Gebäude-
teils notwendig ist. Der Bauherr hat diese Verpflichtung an allfällige Rechts-
nachfolger zu überbinden."
3.
Dagegen erhoben die Einsprecher am 14. September 2012 Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Be-
schwerde am 21. November 2012 ab.
4.
Mit Urteil 1C_147/2013 vom 10. Juni 2013, mitgeteilt am 18. Juni 2013, hiess 
das Bundesgericht die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) 
A._____ gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. November 2012 
(VGU R 12 98) erhobene Beschwerde teilweise gut und hob es auf. Es hielt 
in E.2.5 dafür, dass sich aus Art. 4 Abs. 2 QPV klar ergebe, dass der Gestal-
tungsplan 1977 durch den revidierten Gestaltungsplan 2007 ersetzt worden 
sei und deshalb nicht mehr anwendbar sei.
Die Legende des neuen Gestaltungsplans verweise auf die für jede Parzelle 
im Gestaltungsplan enthaltende Bruttogeschossfläche (fett gedruckt) und 
Gebäudehöhe (kursiv gedruckt), sowie auf das farblich (gelb, braun oder 
grün) differenzierte Bezugsniveau. Ein Kommentar zur Berechnung der Ge-
bäudehöhe fehle. 
Diese Frage sei auch in Art. 22 QPV nicht geregelt: Danach bestimme sich 
die Gebäudehöhe durch das Bezugsniveau und die den einzelnen Bauten 
zugeschiedene Höhe; dagegen werde nicht gesagt, ob (nur) der tiefstgelege-
ne Schnittpunkt oder das Mittel der Hauptgebäudeecken massgeblich sei.
Enthielten die Quartierplanvorschriften keine Regelung, sei gemäss Art. 5 
Abs. 2 QPV auf die jeweils geltenden allgemeinen Bauvorschriften abzustel-
len, d.h. für die Gebäudehöhe auf Art. 26 Abs. 1 BG. Weder das Verwal-
tungsgericht noch die Gemeinde hätten dargelegt, weshalb die dort vorgese-


- 4 -
hene Regelung (Abstellen auf das Mittel der Gebäudeecken) im Quartier-
plangebiet M._____ zu unerwünschten Ergebnissen führen würde. 
Zwar gehöre die Neuregelung der Gebäudehöhe nicht zu den Zielen der 
Revision gemäss Art. 3 QPV. Diese Bestimmung nenne jedoch lediglich die 
Hauptziele der Revision und nicht sämtliche Detailänderungen. Weder die 
Gemeinde noch der Beschwerdegegner hätten Anhaltspunkte (z.B. aus der 
Entstehungsgeschichte der Revision) genannt, die dafür sprechen würden, 
dass die Berechnung der Gebäudehöhe gemäss Gestaltungsplan 1977 bei-
behalten werden sollte. 
Immerhin könne nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass es 
Gründe für die Beibehaltung der bisherigen Messweise geben könnte, die 
dem Willkürverbot standhalten würden. Da sich die Beschwerdeführer vor 
Verwaltungsgericht lediglich auf die Änderung des Raumplanungsgesetzes 
für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG) und das kommu-
nale Baugesetz (BG), nicht aber auf den neuen Gestaltungsplan berufen hät-
ten, habe sich das Verwaltungsgericht zu diesem nicht geäussert. In dieser 
Konstellation rechtfertige es sich, den angefochtenen Entscheid wegen Ver-
letzung der Begründungspflicht gemäss Art. 29 Abs. 1 BV aufzuheben und 
die Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen, damit dieses die Ge-
bäudehöhe nochmals beurteile, unter Berücksichtigung des neuen Gestal-
tungsplans (Urteil BGer a.a.O., E.2.5). Weiter müsse das Verwaltungsgericht 
– sollte es zum Schluss kommen, dass für die Berechnung der Gebäu-
dehöhe noch die Legende zum Gestaltungsplan 1977 massgeblich sei – 
nochmals den Einwand der Beschwerdeführer prüfen, wonach auch für die 
Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) diese Legende – und nicht das 
kommunale Baugesetz – heranzuziehen sei, was zu einem anderen Ausgang 
der Interessenabwägung gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG führen könnte (Urteil 
BGer a.a.O., E.5). Sämtliche anderen Rügen wies das Bundesgericht ab.


- 5 -
5.
In der Vernehmlassung vom 19. August 2013 hielten die Beschwerdeführer 
unverändert an den in der Beschwerde vom 14. September 2012 bereits ge-
stellten Anträgen fest, wonach der Bau- und Einspracheentscheid der Ge-
meinde X._____ vom 22. August 2012, mitgeteilt am 30. August 2012, auf-
zuheben sei und das Baugesuch des Beschwerdegegners vom 5. Juli 2012 
(Datum der Publikation) abzuweisen sei; unter Kosten- und Entschädigungs-
folge zulasten der Vorinstanz bzw. des Beschwerdegegners.
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die in der Legende zum Quar-
tiergestaltungsplan 'M._____' vom 24. Februar 1976 aufgestellte Messrege-
lung ("… Die Gebäudehöhe wird vom Bezugsniveau bis zur tiefstliegenden 
Schnittstelle zwischen Aussenfassade und Dachhaut gemessen …") mit der 
Revision des Quartierplanes im Jahr 2007 zugunsten einer generellen Ver-
weisung auf das kommunale Baugesetz ersetzt worden sei.
6.
Mit Vernehmlassung vom 14. August 2013 beantragte der Beschwerdegeg-
ner B._____ (Bauherr) seinerseits die Abweisung der Beschwerde; unter ge-
richtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüg-
lich 8% Mehrwertsteuer (MWST), zulasten der Beschwerdeführer.
Unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte und der Ziele der Quar-
tierplan [QP]-Revision 2007 sei die Gebäudehöhenberechnung nach wie vor 
gemäss der Legende im Quartiergestaltungsplan 1977 vorzunehmen. Es sei 
diesbezüglich keine Änderung beabsichtigt gewesen.
7.
Mit Stellungnahme vom 19. August 2013 äusserte sich die Beschwerdegeg-
nerin Gemeinde X._____ ebenfalls noch zur Streitsache.
Die Gemeinde verweist auf die Eingabe des Bauherrn und ergänzt, dass es 
keinen Sinn gemacht hätte, im Rahmen der QP-Revision an den bisherigen 
Gebäudehöhen etwas zu ändern, nachdem praktisch alle Parzellen in des-
sen Beizugsgebiet überbaut waren.


- 6 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend erneut der Bau- und Einspracheentscheid 
vom 22./30. August 2012 der Gemeinde (Beschwerdegegnerin), nachdem 
das Bundesgericht mit Urteil 1C_147/2013 vom 10./18. Juni 2013 die erste 
Beschwerde der StWEG A._____ (Beschwerdeführer) gegen das frühere Ur-
teil des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 21. November 2012 (VGU R 
12 98) teilweise gutgeheissen hatte, den genannten Entscheid aufhob und 
die Sache zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Verwal-
tungsgericht zurückwies (vgl. Ziff. 1 des Dispositivs des Bundesgerichtsur-
teils). Streitgegenstand des heutigen Verfahrens R 12 98A ist somit einzig 
noch die Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe des im dortigen Quar-
tierplangebiet auf Parzelle 2863 geplanten Wohnhauses des Bauherrn (Be-
schwerdegegner) bzw. als Ergebnis der Berechnung die Gebäudehöhe sel-
ber. Alle anderen Problemkreise des Verfahrens R 12 98 sind mit Urteil 
1C_147/2013 schon rechtskräftig entschieden und damit allgemeinverbind-
lich erledigt worden. Das Bundesgericht hat in der Erwägung (Ziff. 2.5, Seite 
9, letzter Absatz) aber festgehalten: Immerhin könne nicht von vornherein 
ausgeschlossen werden, dass es Gründe für die Beibehaltung der bisherigen 
Messweise geben könnte, welche dem Willkürverbot standhalten würden. - 
Vor diesem Hintergrund wurde das streitberufene Verwaltungsgericht aus-
drücklich aufgefordert, die Gebäudehöhe nochmals unter Berücksichtigung 
des neuen Gestaltungsplanes 2007 zu beurteilen. Für den Fall allerdings, 
dass das kantonale Verwaltungsgericht zum Ergebnis komme, die Legende 
zum Gestaltungsplan 1977 sei massgeblich für die Berechnung der Gebäu-
dehöhe, müsste es noch einmal den Einwand der Beschwerdeführer prüfen, 


- 7 -
wonach auch für die Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) diese Le-
gende – und nicht das kommunale Baugesetz (BG) – massgeblich sei, was 
zu einem anderen Ausgang der Interessensabwägung nach Art. 57 Abs. 1 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) führen könnte (Urteil BGer a.a.O., E.5, Seite 13, 2. Absatz). Im 
Lichte dieser Vorgaben ist die Beschwerde vom 14. September 2012 betref-
fend zulässige Gebäudehöhe erneut und – je nach anwendbarem Recht – 
auch betreffend Einhaltung der BGF noch materiell-rechtlich zu prüfen.
2.
Ausgangspunkt für die Streitentscheidung bildet die Entstehungsgeschichte 
zur Quartierplanrevision 2007 mitsamt zugehöriger Quartierplanvorschriften 
(QPV) und Gestaltungsplanvorgaben mit einer "Legende" zur Ermittlung des 
Bezugsniveaus und der Gebäudehöhen für die Erstellung von Wohnbauten 
im Quartierplangebiet (vgl. nachfolgend Gestaltungsplan 1977):


- 8 -
(vgl. überdies Legende zum Gestaltungsplan 1977 mit Kommentar) 
Der Gestaltungsplan 1977 legte also verbindlich das Baufenster sowie die 
BGF für die einzelnen Grundstücke fest. Der Legende zum Gestaltungsplan 
ist zu entnehmen, dass die Berechnung der BGF nach Art. 39 der Bauord-
nung (1975) gelte, insbesondere Art. 39 Abs. 3 lit. e für die nicht angerechne-
te BGF (wonach das Untergeschoss "nur" zu 2/3 zur BGF zu zählen sei). In 
Bezug auf die Gebäudehöhe legte die Legende einerseits Bezugsniveaus 
(A= 1802.00; B= 1802.50; C= 1803.00) und davon ausgehend die maximale 
Gebäudehöhe einschliesslich Berechnungsregel für die Gebäudehöhe (1½= 
4.10 m; 2= 5.40 m; 2½ 6.80 m; 3= 8.10 m; 3½= 9.50 m) fest. Der Grund für 
die Quartierplanrevision 2007 sei der Umstand gewesen, dass die Gemeinde 
anhand von Baugesuchen im Jahre 2000 die faktische Änderung der 
Plangrundlagen des betreffenden Quartierplangebiets festgestellt habe; die-
se seien zwar nicht rechtskräftig verabschiedet worden, doch seien praktisch 
sämtliche Überbauungen im fraglichen Quartierplangebiet auf dieser Basis 
realisiert worden. Dieser Missstand sollte mit der Quartierplanrevision 2007 
behoben werden. Konkret ging es dabei um 


- 9 -
-
die Bereinigung der Abweichungen der Parzellengrenzen gemäss Quar-
tierplan (QP) zu denjenigen gemäss Grundbuchvermessung,
-
die Anpassung des QP-Gestaltungsplanes an tatsächliche Gegebenhei-
ten,
-
die Anpassung des QP zur Gewährleistung einer genügenden Anzahl 
Garagenausgänge aus den Tiefgaragen, sowie
-
die Revision der QP-Vorschriften, insbesondere der Gestaltungsvor-
schriften und der Vorschriften zu Garagenausstiegen.
Nicht Gegenstand der QP-Revision 2007 und somit auch nicht geplant waren 
indessen inhaltliche Anpassungen, wie namentlich die Änderung der Berech-
nungsweise der Gebäudehöhe oder der Bruttogeschossfläche (BGF). Weiter 
ist allseits unbestritten geblieben, dass nach den einzelnen Revisionen des 
kommunalen Baugesetzes – insbesondere nach der Totalrevision von 1989 – 
für die Berechnung der BGF im Rahmen der Beurteilung von Baubewilligun-
gen im fraglichen Quartier stets das jeweils aktuell geltende Baugesetz an-
gewandt wurde, d.h. die Flächen in den Keller-/Untergeschossen wurden seit 
1989 von der Baubewilligungsbehörde immer als überhaupt nicht anrechen-
bare – also auch nicht mehr als "nur" zu 2/3 anrechenbare - Geschossfläche 
taxiert und entsprechend (ohne BGF-Anrechnung) bewilligt. Die Gemeinde 
wies ausserdem noch daraufhin, dass es bei dem zuletzt von einem privaten 
Bauherrn geplanten Bauprojekt auf Parzelle 2863 keinen Sinn gemacht hät-
te, an der bisherigen Gebäudehöhenberechnung etwas zu ändern, nachdem 
heute praktisch alle Parzellen im Beizugsgebiet bereits überbaut seien.
3.
Im Gegensatz zum alten Gestaltungsplan 1977 weist der neue Gestaltungs-
plan 2007 mit "Ergänzungen" auf die für jede Parzelle im Quartierplangebiet 
enthaltene Bruttogeschossfläche (fett gedruckt) und auf die jeweilige Gebäu-
dehöhe (kursiv gedruckt), sowie auf das farblich (gelb, braun oder grün) diffe-
renzierte Bezugsniveau hin. Ein spezifischer Kommentar zur Berechnung der 
Gebäudehöhe – mittels Bezugsniveaus A, B, C oder Kennziffern 1½, 2, 2½, 
3, 3½ - fehlt darin aber, was letztlich zum vorliegenden Verfahren geführt hat.


- 10 -
(vgl. dazu nachfolgend Gestaltungsplan 2007)
(vgl. Ergänzungen [fett/kursiv] im Gestaltungsplan 2007 ohne Kommentar)


- 11 -
4.
Im konkreten Fall ist nun strittig geblieben, ob die Weglassung des Kommen-
tars zur Auslegungshilfe des Gestaltungsplanes 2007 gewollt oder ungewollt 
geschehen ist bzw. was die Folgen einer ungewollten Weglassung sind. In 
Würdigung der von den Parteien zur dieser Frage vorgebrachten Argumente 
in ihren Rechtsschriften, der Entstehungsgeschichte des Gestaltungsplanes 
1977 sowie den Zielen und Gründen für die Revision des bisherigen Gestal-
tungsplanes zum überarbeiteten und angepassten Gestaltungsplan 2007 ist 
das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass dadurch keine Änderungen der 
Messweise der Gebäudehöhen im fraglichen Quartierplangebiet beabsichtigt 
waren. Die angestrebte Kohärenz der in der Höhe gestaffelten Baukultur vom 
Quartierkern in die am Rande des Quartiers angesiedelten, kleineren Wohn-
bauten sowie mit allen übrigen Bauvorschriften kann vielmehr nur durch die 
Beibehaltung der bisherigen Messweise erhalten und gefestigten werden. 
Die Behauptung der Beschwerdeführer, mit der Quartierplanrevision hätte 
auch eine Erhöhung der Rechtssicherheit erzielt werden wollen – wozu eben 
auch eine einheitliche Regelung der Bemessung der Gebäudehöhen im gan-
zen Gemeindegebiet gehöre – findet nirgends eine Stütze. Umgekehrt gibt es 
sachlich gute und gerechtfertigte Gründe für die Beibehaltung der ursprüngli-
chen Messweise, so namentlich die Gewährleistung der anvisierten Gestal-
tungsvorschriften bezüglich Grösse und Volumina der einzelnen Baukörper, 
die Vermeidung einer Asymmetrie der Gebäudehöhen bei identischem Be-
zugsniveau, die Einhaltung der ausgeschiedenen Baufenster und ziffernmäs-
sig festgelegten Bruttogeschossflächen sowie nicht zuletzt auch die Vermei-
dung einer Diskriminierung der Grundstückeigentümer, zumal das fragliche 
Quartierplangebiet bereits fast vollständig überbaut ist und eine nachträgliche 
Änderung der seit Jahren angewandten Bauregeln absolut stossend wäre. 
Hätten der Gesetzgeber und die Quartierplangenossen tatsächlich eine Ver-
einheitlichung der bisherigen Messregel für die Berechnung der Gebäu-
dehöhen in die Praxis umsetzen wollen, so hätten sie diese Bestimmung 
nicht isoliert abändern dürfen. Vielmehr hätten sie in diesem Falle gleichzeitig 


- 12 -
weitere Anpassungen – wie z.B. bezüglich der Baufenster, der Baulinien 
usw. - vornehmen müssen. Einzelne Spielregeln im Gesamtgefüge erst 
nachträglich zu ändern, verdient indessen sicherlich keinen Rechtsschutz. 
Aus dem Gesagten ergibt sich demnach, dass sämtliche Anhaltspunkte und 
Indizien hier auf eine versehentliche Streichung der (kommentierten) Legen-
de zum aufgehobenen Gestaltungsplan 1977 hinweisen und somit das Fest-
halten an der bisherigen Messweise auch keineswegs als willkürlich be-
zeichnet werden kann. Die Translation/Überführung der kommentierten Le-
gende vom Gestaltungsplan 1977 in den Gestaltungsplan 2007 ist also ver-
sehentlich unterblieben. 
Die Beibehaltung der kommentierten Legende bezüglich Messweise der Ge-
bäudehöhe laut Gestaltungsplan 1977 für den Gestaltungsplan 2007 hat aber 
zur Konsequenz, dass sich die Gebäudehöhe weiterhin vom Bezugsniveau 
bis zur tiefstliegenden Schnittlinie zwischen Aussenfassade und Dachhaut 
misst. Nicht anwendbar ist hier damit aber die allgemein in Art. 26 Abs. 1 BG 
stipulierte Messweise, wonach als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptge-
bäudeecken gilt, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt 
mit der Dachhaut (vgl. dazu nachfolgende Gebäudehöhenskizze).
 


- 13 -
5. a)
Damit bleibt noch die Frage des Vertrauensschutzes der Beschwerdeführer 
in die vorgenommene und genehmigte Quartierplanrevision 2007 zu klären. 
Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 
Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusi-
cherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn 
die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen 
gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft zu-
ständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für zuständig hal-
ten konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen ge-
troffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und 
die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren 
hat (Urteil des Bundesgerichts 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 
2005 Nr. 88 E.4.2; BGE 121 II 473 E.2c, 121 V 65 E.2a, je mit Hinweisen; Ur-
teil des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU] R 07 106 vom 17. Juni 2008 
E.3; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 6. Aufl., St. Gallen/Lachen 2010, Rz. 668 ff.). Wenn die genann-
ten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf die Vertrauens-
schutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an der richti-
gen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 E.6e; 
Urteil BGer 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E.5.2). Im Übrigen verstösst 
widersprüchliches Verhalten von Verwaltungsbehörden gegen Treu und 
Glauben. Falls Private auf das ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut 
haben, kann deren geändertes Verhalten eine Verletzung des Vertrauens-
schutzprinzips darstellen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O, Rz. 631 ff.).
 b)
Vorliegend sind die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes bezüglich der 
umstrittenen Gebäudehöhe nicht erfüllt, da es bereits an einer konkreten Si-
tuation bzw. individuellen Auskunft fehlt, nach welcher die Baubehörde einer 
bestimmten Person oder Gruppierungen irgendwelche Zugeständnisse oder 


- 14 -
Versprechungen gemacht hätte. Weiter erscheint es zumindest auch fraglich, 
ob im Vertrauen auf die Richtigkeit der Entscheidungsgrundlage tatsächlich 
Dispositionen getroffen bzw. unterlassen wurden (wie die Nichtanfechtung 
des revidierten Quartierplanes 2007), die heute nicht ohne Nachteil wieder 
rückgängig gemacht werden könnten. Selbst wenn man dazu aber anderer 
Meinung wäre, vermöchte vorliegend das Interesse an der richtigen Durch-
setzung der Quartierplanbestimmungen – will heissen an der unveränderten 
Anwendung der Berechnungsmethode für die Gebäudehöhe im Beizugsge-
biet des betreffenden Quartierplangebietes – das Vertrauensschutzinteresse 
der Beschwerdeführer zu überwiegen. Eine Verletzung des verfassungs-
rechtlich garantierten Grundsatzes eines Behördenverhaltens nach Treu und 
Glauben im Sinne von Art. 9 BV kann demzufolge verneint werden.
6.
Bei diesem Zwischenergebnis hat sich das streitberufene Verwaltungsgericht 
weisungsgemäss (vgl. dazu Urteil 1C_147/2013 a.a.O. E.5) noch mit der zu-
sätzlich erhobenen Rüge der Beschwerdeführer zu befassen, wonach – im 
Falle der Beibehaltung und Anwendbarkeit der "Legende" laut Gestaltungs-
plan 1977 auch für den Gestaltungsplan 2007 – aber die zulässige Bruttoge-
schossfläche überschritten sei, weil nach Art. 39 Abs. 3 lit. e der Bauordnung 
(1975) die Keller-/Untergeschossflächen anrechenbar gewesen wären. Laut 
Art. 19 des heute gültigen Baugesetzes der Gemeinde existiert jedoch eine 
dem damaligen Art. 39 der Bauordnung entsprechende Regelung nicht mehr. 
Es stellt sich hier somit die Frage des anwendbaren Rechtes. Käme Art. 39 
Abs. 3 lit. e der Bauordnung (1975) zur Anwendung, so wäre die zulässige 
Bruttogeschossfläche (Anrechenbarkeit zu 2/3) beim Bauprojekt auf Parzelle 
2863 nämlich tatsächlich überschritten. Nach Auffassung des Verwaltungs-
gerichts ist der Verweis in der "Legende" des Quartiergestaltungsplans 1977 
aber nicht als starre und unveränderbare Bauvorschrift, sondern vielmehr als 
dynamischer Verweis auf das jeweils (aktuell) geltende kommunale Bauge-
setz zu verstehen. Für diese Interpretation spricht allein schon die Tatsache, 


- 15 -
dass die Gemeinde die fragliche Passage in der Legende zum Gestaltungs-
plan 1977 mit Kommentar schon seit 1989 immer als zeitlich flexiblen und 
somit dynamischen Regelungsverweis verstanden und auch so gehandhabt 
hat (vgl. Beilage 2 der Beschwerdegegner/Bauherrschaft, wonach die Be-
schwerdegegnerin/Gemeinde seit 1989 insgesamt gleich vier Wohngebäude 
auf den nahe gelegenen Parzellen Nrn. 2865, 2868, 2881 und 2885 bewillig-
te und dabei überall die heute nach Art. 19 BG geltende Berechnungsweise 
für die Bruttogeschossfläche anwandte [d.h. Verzicht auf BGF-Anrechnung 
bei allen Keller-/Untergeschossen]). Selbst wenn diese Sichtweise aber nicht 
korrekt wäre, müsste die Gesamtsituation auch noch aus der Optik des Ver-
trauensschutzes gewürdigt und beurteilt werden. Im Gegensatz zur Höhen-
berechnung der Wohnbaute (siehe vorne E.5b) wären die Voraussetzungen 
des Vertrauensschutzes für die nachweislich seit 1989 mehrfach praktizierte 
Berechnung der Bruttogeschossfläche als erfüllt zu betrachten. Dies insbe-
sondere vor dem Hintergrund, dass die Gemeinde selbst seit über 20 Jahren 
und gleich in mehreren Fällen die "neue und modifizierte" Berechnungsweise 
im Sinne des aktuell gültigen Art. 19 BG angewandt hat. Hinzu kommt, dass 
das Grundstück des Beschwerdegegners auf Parzelle 2863 die letzte sich in 
privatem Besitz befindliche Liegenschaft im fraglichen Quartierplangebiet ist, 
weshalb die von den Beschwerdeführern verlangte Berechnung nach den 
früheren Leitvorgaben von 1977 auch unbillig und diskriminierend wäre.
Der Grundsatz eines behördlichen Verhaltens nach Treu und Glauben ge-
stützt auf Art. 9 BV gilt nämlich nicht nur gegenüber den Beschwerdeführern, 
sondern entfaltet seine Schutzwirkungen selbstverständlich auch gegenüber 
dem Bauherrn, der baupolizeilich Anspruch auf Gleichbehandlung mit allen 
anderen Rechtsunterworfenen bzw. Quartierplangenossen hat. Aus den ge-
nannten Gründen stossen die Beschwerdeführer daher auch mit ihrer Rüge 
betreffend Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche ins Leere.


- 16 -
7.
Es bleibt damit einzig noch – wie vom Bundesgericht im Falle der Anwend-
barkeit der Legende zum Gestaltungsplan 1977 für die Berechnung der Ge-
bäudehöhe verlangt – der Einwand der Beschwerdeführer zu prüfen, ob die 
Gemeinde zu Recht eine Ausnahme von der Einhaltung der Baulinie auf der 
Westseite des geplanten Bauprojektes auf Parzelle 2863 gestützt auf Art. 57 
Abs. 1 KRG gewährte oder die dabei vorzunehmende Interessensabwägung 
für die Überschreitung der dortigen Baulinie um 1.05 m eher zu Gunsten der 
Beschwerdeführer anstatt des Beschwerdegegners hätte ausfallen müssen.
(vgl. dazu die Grundbuchplankopie mit Baulinien vom 16. Februar 2011). 


- 17 -
Nach Ansicht des streitberufenen Verwaltungsgerichts hat sich an der bishe-
rigen Gesamtsituation für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 57 Abs. 1 KRG aufgrund der Beibehaltung der Bauvorgaben laut Legen-
de zum früheren Gestaltungsplan 1977 nichts geändert. Die Güterabwägung 
zwischen den Interessen der Beschwerdeführer (strikte Einhaltung der Bauli-
nien auch gegen Westen, obschon ihr Mehrfamilienhaus im Osten des neuen 
Bauprojekts liegt) und dem Beschwerdegegner (nur Vergrösserung des Ge-
bäudegrundrisses um 1.05 m, ohne Einfluss auf die Gebäudehöhe) fällt nach 
wie vor gleich aus, d.h. zu Gunsten des Bauherrn auf Parzelle 2863. Die pri-
vaten Interessen der Beschwerdeführer an einer Verweigerung der strittigen 
Baulinienüberschreitung um 1.05 m im Westen müssen objektiv als äusserst 
marginal und geradezu vernachlässigbar bezeichnet werden. Umgekehrt darf 
die Erweiterung der Gebäudegrundrissfläche für den Beschwerdegegner um 
diese Länge gegen Westen als komplikationsfrei und nachvollziehbar gewer-
tet werden, zumal die weit grössere Grundstücksfläche von Parzelle 2863 im 
Westen nach wie vor "unüberbaut" bleiben wird und sich somit weder an den 
bisherigen Sichtverhältnissen auf die Seenlandschaft noch an den Raumver-
hältnissen im Rahmen der bestehenden Quartiererschliessung etwas ändern 
wird. Hinzu kommt, dass sich die direkt angrenzenden privaten Eigentümer 
auf den Parzellen 2864 und 2878 bzw. die umliegenden Nachbarn schriftlich 
mit der betreffenden Baulinienüberschreitung einverstanden erklärt hatten 
(vgl. Beilagen 10, 12 und 13 des Beschwerdegegners). Was die öffentlichen 
Interessen betrifft, so gilt es nicht zu verkennen, dass die Baubewilligungser-
teilung der Gemeinde mit einem Beseitigungsrevers versehen ist, womit die 
geringfügige Überschreitung der fraglichen Baulinie notfalls sogar wieder 
rückgängig gemacht werden könnte. Weitergehende öffentliche Interessen 
sind für das Gericht nicht erkennbar und wurden von den Beschwerdeführern 
– ausser den generellen Hinweisen auf die Rechtsbeständigkeit von Plänen 
und die Präjudizwirkung der Erteilung von Ausnahmebewilligungen (vgl. Ziff. 
15 und 16 ihrer Vernehmlassung) - auch nicht geltend gemacht. Im Übrigen 


- 18 -
äusserte sich auch das Bundesgericht bereits zu dieser Problematik, indem 
es festhielt, dass es zwar widersprüchlich erscheinen möge, eine Ausnahme 
von einer Baulinie kurz nach deren Verbindlicherklärung zu gestatten. Im-
merhin habe der Beschwerdegegner aber das ausdrückliche Einverständnis 
der direkt betroffenen Nachbarn einholen müssen und einen Beseitigungsre-
vers unterschreiben müssen. Unter diesen Umständen komme die Ausnah-
me keiner Änderung oder Aufhebung der Baulinie gleich, weshalb auch der 
Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 21 RPG) nicht verletzt sei (Urteil BGer 
1C_147/2013 a.a.O. E.3.2, letzter Absatz, S. 11). Von einer Verletzung der in 
Art. 57 Abs. 1 KRG vorgesehenen Interessensabwägung für die Gewährung 
einer Ausnahmebewilligung bei Überschreitung der westlichen Baulinie auf 
Parzelle 2863 um (lediglich) 1.05 m kann somit ebenfalls nicht die Rede sein.
8.
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012 
erweist sich demnach – unter Berücksichtigung der verbindlichen Vorgaben 
des Bundesgerichts im Urteil 1C_147/2013 – in den noch zu entscheidenden 
Rechtsfragen betreffend Gebäudehöhe und BGF-Berechnung als korrekt und 
verhältnismässig, was zur Abweisung der Beschwerde führt.
9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtkosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) anteilsmässig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend für das 
Ganze, auferlegt. Es rechtfertigt sich hier dabei aufgrund der sachdienlichen 
Erwägungen des Bundesgerichts und der hiernach nur noch ergänzenden 
(Zusatz-) Abklärungen durch das Verwaltungsgericht, von einer reduzierten 
Staatsgebühr auszugehen. Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer – 
nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel – den Beschwerdegegner 
(Bauherrschaft) zudem gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu 
entschädigen, wobei dafür auf die eingereichte Honorarnote des Anwalts des 
Beschwerdegegners vom 5. September 2013 in der Höhe von Fr. 4'866.80 


- 19 -
(gegliedert in: 17.5 Stunden Aufwand à Fr. 250.-- pro Std. [=Fr. 4'375.--] plus 
Spesen 3% [=Fr. 131.30], zzgl. 8% Mehrwertsteuer [=Fr. 360.50]) abgestellt 
und diese unverändert übernommen wird. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht 
der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) hingegen keine Parteientschädigung 
zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr.
1'928.--
gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) A._____ 
und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-
nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die StWEG A._____ hat B._____ aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 
4'866.80 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 8. April 
2015 gutgeheissen (1C_203/2014).