gr_gerichte · R 2010 119 · 2011-05-17 · de

Baugesuch (BAB) / Feststellungsverfügung | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 10 119
5. Kammer 
URTEIL
vom 17. Mai 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB) / Feststellungsverfügung
1.
… ist seit Mai 2008 Eigentümer der ca. 3 km vom Dorf … entfernt, im Gebiet 
„…“, auf ca. 1'550 m.ü.M. gelegenen, mit einer zweistöckigen Heubarge 
überbauten Parzelle Nr. 429. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan 1:10‘000, 
vom 7./20. Februar 1997, befindet sich die Baute in der Landwirtschaftszone.
2.
Vorgeschichte: 
a)
Am 5. März 1973 lehnte die Gemeinde … erstmals gestützt auf einen 
Entscheid des kantonalen Amts für Gewässerschutz ein Baugesuch des 
damaligen Eigentümers der Parzelle Nr. 429, …, für die Erstellung eines 
Ferienhauses in „…“ ab. 
b)
Am 2. Oktober 1975 erteilte die Gemeinde dagegen … die Bewilligung für 
eine einstöckige Heubarge auf Parzelle Nr. 429 unter der Auflage, dass diese 
nur für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden dürfe. Im Herbst 1976 
stellte die Gemeinde indessen fest, dass der Bauherr sowohl die erlaubten 
Ausmasse überschritten, als auch das Gebäude zweistöckig erstellt und 
zudem auch gerade noch eine Unterkunftsmöglichkeit eingebaut hatte. Mit 
Bau- und Wiederherstellungsentscheid vom 14. April 1977 verweigerte sie 
ihm die nachträgliche Bewilligung für die über die von der erteilten Bewilligung 
1975 abgedeckten Rahmen hinaus vorgenommenen Arbeiten und verfügte 
entsprechend verschiedene Wiederherstellungsmassnahmen. So erliess sie 
ein Benützungsverbot für den Stall im Untergeschoss (UG), untersagte 
sowohl den Einbau einer Eingangstür in diesem, als auch von Fenstern im 
gesamten Gebäude, wie auch vom Innenausbauten und verknüpfte den 


Entscheid mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass UG und OG ausschliesslich 
als Heubarge genutzt werden dürften (Zweckentfremdungsverbot; keine 
Nutzung für Unterkunfts- und Wohnzwecke). Ferner verlangte sie, dass die 
Ost-, Nord- und Westseite des Gebäudes vollständig auf die Höhe des 
gewachsenen Bodens angeschüttet werden müssten. Die Verfügung erwuchs 
unangefochten in Rechtskraft.
c)
Auf ein weiteres Baugesuch für verschiedene Umbauten trat die Gemeinde 
unter Hinweis auf die früher ergangenen Verfügungen am 3. Mai 1978 nicht 
ein. 
d)
Am 7. Juni 1978 reichte … bei der Gemeinde ein neues Gesuch für den 
Umbau der Heubarge in einen landwirtschaftlichen Zweckbau mit Schafstall 
sowie Koch- und Schlafgelegenheit ein. Unter Verweis auf die früheren 
Entscheide in dieser Sache trat die Gemeinde mit Schreiben vom 12. Juli 1979 
nicht ein. Einem dagegen erhobenen Rekurs war insofern Erfolg beschieden, 
als das Verwaltungsgericht mit Entscheid VGE 642/79 vom 26. Februar 1980 
die Angelegenheit zur materiellen Behandlung an die Gemeinde zurückwies.
e)
Am 3. Juni 1980 stellte … denn auch ein BAB-Gesuch für den Umbau der 
Heubarge in einen Schafstall und Unterkunftsraum. Das damals zuständige 
kantonale Departement des Innern und der Volkswirtschaft (DIV) verweigerte 
jedoch dem Bauvorhaben mit Verfügung vom 15. Juli 1980 die Zustimmung, 
im Wesentlichen mit der Überlegung, dass der Gesuchsteller als Nichtlandwirt 
auf keine Unterkunft ausserhalb der Bauzonen angewiesen sei. Das vom 
Gesuchsteller 
in 
der 
Folge 
angerufene 
Verwaltungsgericht 
hiess 
demgegenüber den dagegen erhobenen Rekurs unter Aufhebung der 
angefochtenen Verfügung gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen 
an die Gemeinde zurück. Diese erteilte daraufhin noch während laufender 
Rechtsmittelfrist die Baubewilligung, gestützt auf welche die Bauarbeiten 
unverzüglich in Angriff genommen und weitgehend ausgeführt wurden.
Eine gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts von der Regierung des 
Kantons Graubünden erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit 
Urteil vom 3. August 1982 gutgeheissen im Wesentlichen mit der Überlegung, 


dass eine landwirtschaftliche Wohnnutzung am fraglichen Standort weder 
zonenkonform noch standortgebunden sei. Die vorgenommenen Bauarbeiten 
habe der Bauherr auf eigenes Risiko ausgeführt. Der ursprünglich 
abschlägige gemeindliche Baubescheid vom 25. Juli 1980 wurde damit 
bestätigt.
f)
Mit Schreiben vom 2. Oktober 1985 forderte die Gemeinde … … auf, ihr 
mitzuteilen, wie er den Anordnungen des Bundesgerichts vom 3. August 1992 
nachzukommen 
gedenke. 
Nachdem 
innert 
angesetzter 
Frist 
keine 
Stellungnahme einging, verfügte der Gemeindevorstand … am 23. Oktober 
1985 die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Heubarge 
gemäss Baubescheid vom 25. Juli 1980, indem die gesetzwidrigen Bau- und 
Anlageteile 
abzubrechen 
bzw. 
zu 
schliessen 
seien 
(Koch- 
und 
Schlafgelegenheit, Kamin, Fenster, Türe). Dieser Entscheid wurde von dem 
von … in der Folge angerufenen Verwaltungsgericht mit Entscheid VGE 
752/85 vom 6. März 1986 geschützt und die dagegen erhobene 
staatsrechtliche Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Urteil P 690/86 
vom 5. Dezember 1986 abgewiesen.
g)
Weil bis im März 1989 erst der Kamin abgebrochen und vor der Haustüre das 
Bargentor angebracht, nicht aber das Fenster vermacht worden war, setzte 
die Gemeinde … eine weitere Nachfrist bis Ende Juni 1989. Mit Schreiben 
vom 24. August 1989 hielt sie fest, anlässlich eines Augenscheins vom 17. 
August 1989 habe festgestellt werden können, dass das Bauobjekt nun als 
Heubarge taxiert werden könne. Die Akte könne daher geschlossen werden.
h)
Verschiedene von den Erben … in den Jahren 2007/2008 im Hinblick auf 
einen 
möglichen 
Verkauf 
getätigte 
Anfragen 
betreffend 
Nutzungs-
/Umbaumöglichkeiten der Baute wurden von den zuständigen Behörden klar 
dahingehend beantwortet, dass diese lediglich als Heubarge genutzt werden 
dürfe. Am 27. Mai 2008 verkauften die Erben von … die mit der Heubarge 
bebaute Parzelle Nr. 429 an ...
3. 
BAB-Gesuche 2008/2009


a)
Nachdem die Gemeinde im Sommer 2008 feststellen musste, dass der neue 
Eigentümer ohne Bau- und BAB-Bewilligung umfangreiche Arbeiten an der 
Heubarge ausführen liess, erliess sie am 28. August 2008 eine erste 
Baueinstellungsverfügung. Weil der Bauherr diesen nicht befolgte, verfügte 
sie am 10. September 2008 einen weiteren Baustopp. 
b)
In der Folge reichte … bei der Gemeinde anfangs Oktober 2008 ein erstes 
BAB-Gesuch ein, mit welchem er um Bewilligung für den Ausbau beider 
Stockwerke der Heubarge zu einem Ferien- und Wochenendhaus, die 
Errichtung eines zusätzlichen Kellers, den Anbau eines Holzschopfes sowie 
grössere Terrainveränderungen und Terrainaufschüttungen im Umkreis der 
Heubarge ersuchte. Bereits am 21. Oktober 2008 fand im Beisein eines 
Vertreters des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) ein 
Augenschein statt. An diesem bestätigte sich, dass im Umkreis der Heubarge, 
d. h. insbesondere auf deren Rückseite, bereits grosse Abgrabungen 
vorgenommen worden waren und vor der Hütte ein langer Vorplatz 
aufgeschüttet und eine abflusslose Grube eingegraben worden war. Im Innern 
der Heubarge musste festgestellt werden, dass im Untergeschoss ein Keller 
ausgegraben, im Obergeschoss ein Raum zu Wohnzwecken genutzt und das 
entsprechende Zimmer im Innern verkleidet resp. mit einem Bett, einem 
einfachen Regal und einem Gasherd ausgestattet worden war. Am 
Augenschein wurde zwischen Gemeinde und Bauherrn der Rückzug des 
pendenten und die Einreichung eines neuen, abgeänderten Baugesuchs 
vereinbart. Das pendente Gesuch wurde in der Folge Ende Februar 2009 
zurückgezogen, das neue Gesuch für das abgeänderte Projekt jedoch erst 
am 13. Juni 2009, nach erneuter ultimativer gemeindlicher Aufforderung, 
eingereicht und am 15. Juni 2009 mit geänderten Projektplänen ergänzt, 
welche 
den 
Ausbau 
beider 
Stockwerke 
zu 
einem 
Ferien- 
und 
Wochenendhaus, die Errichtung eines zusätzlichen Kellers, den Anbau eines 
Holzschopfes sowie grössere Terrainveränderungen und -aufschüttungen um 
die Barge herum vorsahen. 
Weil … die Bauarbeiten trotz des immer noch geltenden Baustopps fortsetzte, 
erliess 
die 
Gemeinde 
am 
28. 
August 
2009 
eine 
weitere 
Baueinstellungsverfügung, verbunden mit der Aufforderung zur Ergänzung 


der 
Projektpläne 
und 
Aufforderung 
zur 
Stellungnahme 
betreffend 
Ersatzvornahme und Bussandrohung. Mit Schreiben vom 27. September 
2009 reichte er abgeänderte Projektpläne und ergänzte sein Gesuch in der 
Folge noch mit weiteren BAB-Gesuchsformularen (datiert vom 13. bzw. 20. 
Oktober 2009).
Nachdem das kantonale Amt für Raumentwicklung die diversen baulichen 
Vorkehren in einer Vorabklärung vom 5. Februar 2010 als nicht 
bewilligungsfähig erachtet hatte, forderte die Gemeinde … ein weiteres Mal 
zur Stellungnahme und Einreichung neuer Pläne auf. Am 31. August 2010 
reichte er die verlangten Unterlagen, enthaltend u.a. die diversen 
Terrainveränderungen 
wie 
effektiv 
ausgeführt, 
die 
Arbeiten 
im 
Zusammenhang mit der Erstellung der abflusslosen Grube und des Aushub 
des zusätzlichen Kellers nach. Er hielt ferner fest, dass die geplanten Arbeiten 
bezüglich Ersatz Vordach Südfassade, der bergseitig vorgesehenen 
Stützmauer sowie der im Erdgeschoss dargestellte Ausbau zu Wohnzwecken 
noch nicht ausgeführt seien. Ebenfalls dargestellt sei im Plan der Zustand, wie 
er vor Inangriffnahme der Unterhaltsarbeiten bestanden habe. Diesen lasse 
sich entnehmen, dass der Kamin seit anfangs der 80-er Jahre, das Gebäude 
von Beginn zweigeschossig erstellt worden sei und im Untergeschoss seit 
jeher ein Zugang bestanden habe.
c)
Mit Baubescheid/Feststellungsverfügung vom 18./25. Oktober 2010 erkannte 
der Gemeindevorstand …:
„1. Es wird festgestellt, dass betreffend Heubarge Assek.Nr. 189-0122C, 
Parzelle 429, …, am 14. April 1977 folgender Zustand bwz. folgende 
Nutzung rechtskräftig verfügt wurde:
2. Der sogenannte Stall im Erdgeschoss darf nicht benützt werden und wird mit 
einem Benützungsverbot belegt im Erdgeschoss darf keine Eingangstür 
erstellt werden und überhaupt im ganzen Gebäude keine Fenster eingesetzt 
werden, es muss eine geschlossene Baute sein. Die Eingangstüre zur Barge 
im Norden hat einer solchen Türe zu entsprechen (nicht Haustüre) und hat 
die Masse 2 x 2 m zu betragen. Der Zugang vom Obergeschoss ins 
Erdgeschoss muss geschlossen werden.
3. Innenausbauten sind nicht gestattet, d.h. gemäss Ziff. 2 Benützungsverbot 
des Erdgeschosses und Obergeschosses ausschliesslich als Heubarge.


4. Die Heubarge dient ausschliesslich landwirtschaftlichen Zwecken. Es darf 
keine Zweckentfremdung, insbesondere nicht für Unterkunfts- und 
Wohnzwecke, erfolgen.
5. Die Ost-, Nord- und Westseite am Gebäude muss vollständig auf die Höhe 
des gewachsenen Bodens angeschüttet werden. Die Anschüttung ist zu 
humusieren und anzusäen.
2. Eine Zweckänderung der landwirtschaftlichen Zwecken dienenden 
Heubarge in eine Wohn- bzw. Ferienhausnutzung wird nicht bewilligt, und 
es wird festgestellt, dass derartige Zweckänderung materiell rechtswidrig 
ist. Sämtliche in Abweichung zum bewilligten Zustand (Ziff. 1 vorstehend) 
ausgeführten Arbeiten - wie in den Baugesuchsunterlagen vom 13. 
Oktober 2009 dokumentiert - werden nicht bewilligt bzw. es wird deren 
materielle Rechtswidrigkeit festgestellt. Dies gilt namentlich für
- alle Terrainveränderungen inkl. Fäkalientank mit Leitung,
- den neu vorgesehenen Keller,
- den Innenausbau des Erdgeschosses zu Wohnzwecken,
- den Innenausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken,
- die bestehenden und neu vorgesehenen Fenster,
- die Solaranlage,
- den vorgesehenen neuen gedeckten Holzschopf,
- die Holzverschalung mit Betonpfeilern.
3. Über eine allfällige Busse, die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes bzw. die Frage, ob einzelne Änderungen geduldet werden 
können (Art. 94 Abs. 4 KRG) wird nach Rechtskraft der vorliegenden 
Verfügung entschieden.
4.
… erhält hiermit Gelegenheit, innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt dieser 
Verfügung zu den in Aussicht gestellten Wiederherstellung des 
gesetzlichen Zustandes sowie zu der in Aussicht gestellten Busse 
Stellung zu nehmen. Sollte die vorliegende Verfügung angefochten 
werden, gilt die 30-tägige Vernehmlassungsfrist ab Zustellung des 
entsprechenden Verwaltungsgerichtsurteils.
5. (Verfahrenskosten von Fr. 5'200.--)“ 
4.
Dagegen reichte … am 1. Dezember 2010 beim Verwaltungsgericht 
Beschwerde ein mit den Anträgen um Aufhebung der angefochtenen 
Verfügung (Ziff. 1) und Anweisung an Gemeinde, vor bzw. mit dem Entscheid 
über das hängige Bauvorhaben über die Frage der Duldung der Wohnnutzung 
zu befinden (Ziff. 2). Eventualiter sei festzustellen, dass die ausgeführten und 
projektierten Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien (Ziff. 3). Vorgängig der 
Beurteilung, ob die realisierten und vorgesehenen baulichen Massnahmen 
bewilligungspflichtig oder sogar bewilligungsfähig seien, müsse der Entscheid 
darüber gefällt werden, welche Nutzung zulässig bzw. allenfalls zu dulden sei. 


Die Frage, ob eine geringfügige Terrainveränderung, der Ersatz einer 
Sickerleitung 
und 
Arbeiten, 
welche 
der 
Beseitigung 
von 
Feuchtigkeitsproblemen dienten, mithin als zulässige Modernisierung und 
Werterhaltungsmassnahme qualifiziert werden könne, hänge entscheidend 
von der zulässigen Nutzung ab. Die Frage, welche Nutzung aufgrund der 
Vorgeschichte geduldet werden könne, sei vorab zu klären. So u.a. auch 
deshalb, weil der Innenausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken 
gemäss 
Ziff. 
2 
des 
Dispositivs 
gar 
nicht 
Gegenstand 
des 
Baubewilligungsverfahrens gewesen sei, und auch nie geltend gemacht 
worden sei, eine entsprechende Zweckänderung sei zulässig. Diesbezüglich 
stelle sich einzig die Frage der Duldung. Er habe aufgrund der Umstände 
Anspruch darauf, dass zuerst über diese Frage entschieden werde, und erst 
danach geprüft und festgelegt werde, welche der ausgeführten bzw. der 
geplanten Arbeiten im Rahmen des zulässigen Unterhaltes aufgeführt werden 
dürften. 
Falls 
dieser 
lediglich 
auf 
den 
zulässigen 
Unterhalt 
für 
landwirtschaftliche Bauten beschränkt würde, wäre darin eine Verletzung der 
Besitzstandsgarantie zu erblicken, weil diese auch dem Eigentümer einer aus 
Treu und Glauben zu duldenden rechtswidrigen Baute ausserhalb der 
Bauzone zu gewähren sei. Er habe sein Projekt gemäss den Plänen vom 23. 
(recte: 25.) August 2010 redimensioniert, weshalb lediglich noch die 
Terrainveränderung im Zusammenhang mit der Sanierung der Sickerleitung 
und der Feuchtigkeitsproblematik, die Renovationsarbeiten im Erdgeschoss 
und am Vordach an der Südostseite der Hütte zu prüfen seien. Dabei handle 
es sich aber um nicht bewilligungspflichtige Massnahmen, weil diese weder 
wesentliche neue Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten, noch auf die 
Umwelt und die Erschliessung hätten. Vielmehr handle es sich um 
werterhaltende Massnahmen, sofern im Zusammenhang mit zu duldender 
Wohnnutzung beurteilt.
5. a)
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf 
diese überhaupt eingetreten werden könne. Dem vom Beschwerdeführer 
beantragten verfahrensmässigen Vorgehen (vorgängige Prüfung der zu 
duldenden Nutzung; spätere Prüfung der Bewilligungsfähigkeit der bereits 
erfolgten bzw. der noch vorgesehenen baulichen Massnahmen) hielt sie unter 


ausführlicher Darstellung der Vorgeschichte der Baute entgegen, dass nach 
dem von ihr gestützt auf die früheren gerichtlichen Verfahren angeordneten 
Rückbau, wie in ihrem Bestätigungsschreiben an den Kanton vom 24. August 
1989, lediglich noch eine Heubarge ohne Wohnnutzung vorhanden gewesen 
sei. Diese sei in der Folge mehrfach ohne Bewilligung umgebaut, erweitert, 
erneuert und ohne Bewilligung einer Wohnnutzung zugeführt worden. 
Aufgrund der Komplexität der damit aufgeworfenen Fragen (Zweckänderung, 
Umbauten, Erweiterungen, Unterhaltsarbeiten) habe sie sich entschieden, 
diese in zwei separaten Verfahrensschritten (Prüfung der materielle 
Rechtmässigkeit der Baute; Wiederherstellung/Duldung) zu beantworten. 
Dieser verfahrensrechtliche Entscheid liege in ihrem Ermessen und lasse sich 
bereits daher nicht beanstanden. In materieller Hinsicht führte sie aus, 
massgebend 
sei 
der 
baurechtliche 
Status 
gemäss 
Wiederherstellungsverfügung 
vom 
14. 
Juli 
1977 
(landwirtschaftliche 
Ökonomiebaute; 
Zweckentfremdung- 
und 
Umnutzungsverbot, 
keine 
Wohnnutzung). Entsprechend seien sämtliche im Hinblick auf eine 
Unterkunfts- und Wohnnutzung abzielenden und/oder bereits ausgeführten 
Arbeiten 
seit 
14. 
April 
1977, 
inklusive 
Terrainveränderungen, 
baubewilligungspflichtig (Art. 5 aKRG, Art. 86 ff. KRG). Dies gelte auch für die 
nach neuem KRG nicht baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben nach Art. 40 
KRVO, weil sie diese dem Meldeverfahren unterstellt habe und gemäss Art. 
40 Abs. 3 KRVO materielle Vorschriften so oder anders eingehalten werden 
müssten. 
Bis 
zum 
24. 
August 
1989 
sei 
die 
(umgebaute 
und 
zweckentfremdete) Baute in eine Heubarge zurückgebaut worden. Die seither 
vorgenommenen Arbeiten hätten wiederum auf eine Umnutzung in ein 
Ferienhaus abgezielt. Eine solche lasse sich nun aber weder unter dem Titel 
der Zonenkonformität (Art. 16a, 22 RPG), noch der Standortgebundenheit 
(Art. 24 RPG) bewilligen. Ebenso falle sodann aufgrund der konkreten 
Konstellation (Zweckänderung sei im Zusammenhang mit baulichen 
Massnahmen erfolgt; Baute erst 1975 errichtet; nie als Wohnbaute bewilligt) 
eine Bewilligung nach Art. 24a, 24c oder 24d ausser Betracht. 
Bewilligungsfähig 
wären 
lediglich 
Instandhaltungs- 
und 
Instandstellungsmassnahmen für eine Heubarge, wie z.B. eine massvolle 
Erweiterung des Fundaments, das Austauschen von Balken oder Brettern, 


oder eine Neueindeckung des Dachs. Die vorgenommenen Abgrabungen und 
Aufschüttungen seien in Bezug auf ihre Bewilligungsfähigkeit als Ganzes zu 
betrachten. Dabei zeige sich unschwer, dass die vorgenommenen 
Erdarbeiten hinter der Hütte weit über das für eine Heubarge erforderliche 
Mass hinausgingen. Sodann seien Terrainveränderungen ausserhalb der 
Bauzone generell bewilligungspflichtig (Art. 40 Ziff. 8 und Ziff. 17 KRVO). Die 
zur Diskussion stehenden Grab- und Aufschüttungsarbeiten würden den 
zulässigen 
 
Rahmen 
von 
reinen 
Instandhaltungs- 
bzw. 
Instandstellungsmassnahme sprengen und könnten daher in ihrer Gesamtheit 
nicht bewilligt werden.
b)
Das kantonale Amt für Raumentwicklung beantragte unter ausführlicher 
Darstellung 
der 
Vorgeschichte 
der 
Baute 
und 
Darstellung 
der 
raumplanungsrechtlichen Qualifikation der streitigen baulichen Massnahmen 
die Abweisung der Beschwerde.
6.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels ergänzten und verdeutlichten 
die Parteien die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit 
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Der Beschwerdeführer macht in verfahrensrechtlicher Hinsicht vorweg 
geltend, vorab sei zu entscheiden, welche Nutzung der Baute überhaupt 
zulässig sei bzw. allenfalls geduldet werden müsse. Erst danach sei zu prüfen, 
ob die bereits realisierten sowie die vorgesehenen baulichen Vorkehren 
bewilligungspflichtig seien und auch bewilligt werden könnten. Seine 
Überlegung geht fehl. Gemäss dem - nach Art. 107 Ziffer 6 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
direkt anwendbaren - Art. 94 Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung der 
zuständigen Behörde einen materiell vorschriftswidrigen Zustand zu 


beseitigen. 
Unabdingbare 
Voraussetzung 
für 
die 
Anordnung 
einer 
Wiederherstellungsverfügung ist folglich das Vorliegen eines rechtskräftig 
festgestellten materiell vorschriftswidrigen Zustandes (VGU R 09 26 vom 17. 
November 2009 E. 2.a). In dieselbe Richtung zielt auch das vom 
Beschwerdeführer angeführte Urteil des Bundesgerichtes vom 19. Mai 2004 
(1A.17/2004 E. 2.2.6), in welchem festgehalten worden ist, dass bei illegal 
erstellten Bauten vorab deren Rechtswidrigkeit in einem nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und erst bei festgestellten 
Regelverstössen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
verlangt (bzw. der rechtswidrige Zustand geduldet) werden kann. D.h. erst 
wenn feststeht, dass ein materiell baurechtswidriger Zustand vorliegt, kann 
die zuständige Behörde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
anordnen. Im Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens wiederum kann sie 
allenfalls aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes 
von der Anordnung von beseitigenden Wiederherstellungsmassnahmen ganz 
oder teilweise absehen, wobei hierzu der Erlass einer Duldungsverfügung - in 
der feststellt, dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Art. 94 Abs 4 
KRG) - unabdingbar ist. In diesem Lichte betrachtet erweist sich das 
gemeindliche Vorgehen als offensichtlich rechten. Die verfahrensrechtliche 
Rüge des Beschwerdeführers zielt entsprechend ins Leere, sein Antrag nach 
gerichtlicher Anweisung an die Gemeinde vor bzw. mit dem Entscheid über 
das hängige Bauvorhaben auch gerade noch über die Duldung der 
Wohnnutzung zu entscheiden, entsprechend abzuweisen.
b)
Auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein kann, da sich der 
rechtserhebliche Sachverhalt aufgrund der vorliegenden umfangreichen 
Akten hinreichend erstellt ist, abgesehen werden. 
c)
Ebenso 
kann 
auf 
die 
vom 
Beschwerdeführer 
beantragten 
Zeugeneinvernahmen verzichtet werden, da es im vorliegenden Verfahren - 
wie nachstehend noch dazulegen ist - keine Rolle spielt, wann die unbewilligte 
Wohnnutzung aufgenommen wurde, und auch nicht entscheidend sein kann, 
ob der von der Gemeinde angeordnete Rückbau im Jahre 1989 wirklich 
vollumfänglich erfolgte oder nicht. 


2. a)
Ob mit Blick auf die streitige Baute auf Parzelle Nr. 429 ein materiell 
baurechtswidriger Zustand (Wohnnutzung, diverse bauliche Massnahmen im 
Innern und im Aussenbereich der Baute) vorliegt, ist basierend aufgrund der 
seit der Erstellung derselben erteilten, rechtskräftigen Bewilligungen zu 
entscheiden. Diesbezüglich ist von der im Jahre 1975 erteilten Baubewilligung 
auszugehen, mit welcher dem damaligen Eigentümer die Erstellung einer 
einstöckigen Heubarge unter der Auflage bewilligt wurde, dass diese nur für 
landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden dürfe. Nachdem die Gemeinde im 
Herbst 1976 feststellen musste, dass der Bauherr die erlaubten Ausmasse 
überschritten, das Gebäude gar zweistöckig erstellt und zudem auch gerade 
noch eine Unterkunftsmöglichkeit eingebaut hatte, führte die Gemeinde ein 
nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren 
durch. 
Mit 
Bau- 
und 
Wiederherstellungsentscheid vom 14. April 1977 verweigerte sie dem 
Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers die nachträgliche Bewilligung für 
die über die von der erwähnten Baubewilligung 1975 abgedeckten Rahmen 
hinaus vorgenommenen Arbeiten und verfügte entsprechend verschiedene 
Wiederherstellungsmassnahmen. So erliess sie ein Benützungsverbot für den 
Stall im Untergeschoss (UG), untersagte sowohl den Einbau einer 
Eingangstür in diesem, als auch von Fenstern im gesamten Gebäude, wie 
auch vom Innenausbauten und verknüpfte den Entscheid mit dem 
ausdrücklichen 
Hinweis, 
dass 
Untergeschoss 
und 
Obergeschoss 
ausschliesslich 
als 
Heubarge 
genutzt 
werden 
dürften 
(Zweckentfremdungsverbot; 
keine 
Nutzung 
für 
Unterkunfts- 
und 
Wohnzwecke). Ferner verlangte sie bereits damals, dass die Ost-, Nord- und 
Westseite des Gebäudes vollständig auf die Höhe des gewachsenen Bodens 
angeschüttet werden müssten. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in 
Rechtskraft. Von dem in dieser Verfügung festgelegten rechtskräftig 
bewilligten Zustand „Heubarge“ ist die Gemeinde im nunmehr angefochtenen 
„Baubescheid/Feststellungsverfügung“ ausgegangen. Dies offenkundig zu 
Recht.
b)
Die seither vom damaligen Eigentümer vorgenommenen baulichen 
Massnahmen im Innern der Baute und im Aussenbereich derselben vermögen 


daran, da sie nie bewilligt worden sind, nichts zu ändern. So ist die Gemeinde 
am 3. Mai 1978 sowohl auf sein damals eingereichte Baugesuch betreffend 
Einbau von Türen und Fenstern, wie auch auf ein weiteres vom 7. Juni 1978 
betreffend Umbau Schafstall im EG sowie Einbau einer Koch- und 
Schlafgelegenheit im OG nicht eingetreten. Ein identisches Baugesuch vom 
3. 
Juni 
1980 
wurde 
von 
ihr 
abgewiesen 
und 
der 
damalige 
Abweisungsentscheid, mithin die Unzulässigkeit der erwähnten baulichen 
Massnahmen und anvisierten Nutzungsänderung, ist letztinstanzlich vom 
Bundesgericht mit Urteil vom 3. August 1982 bestätigt worden. Am 23. 
Oktober 
1985 
ordnete 
die 
Gemeinde 
die 
Wiederherstellung 
des 
ursprünglichen Zustandes der Baute an, mithin den Zustand bzw. die Nutzung 
als Heubarge gemäss rechtskräftigen Bau- und Wiederherstellungsentscheid 
1977. Auch diese Wiederherstellungsanordnung wurde vom Bundesgericht 
mit Urteil P690/86 vom 5. Dezember 1986 letztinstanzlich bestätigt, mithin der 
1977 rechtskräftig festgelegte Zustand bzw. die Nutzung bekräftigt. Am 25. 
Juni 1987 erliess die Gemeinde gegenüber dem damaligen Eigentümer eine 
weitere Instandstellungsverpflichtung. Nach weiteren Interventionen (u.a. 
Instandstellungsverpflichtung vom 24. August 1989; Androhung der 
Ersatzvornahme) bestätigte die Gemeinde zuhanden des damaligen Amtes 
für Raumplanung schriftlich, dass die Baute zurückgebaut sei, mithin der 
rechtskräftig statuierte Zustand 1977 wiederhergestellt sei. In den Jahren 
2007/2008 
wurde 
sodann 
den 
damaligen 
Eigentümern, 
der 
Erbengemeinschaft …, erneut bestätigt, dass die Baute lediglich als Heubarge 
genutzt werden könne, eine Umnutzung zu Wohnzwecken jedoch nicht 
möglich sei. Dies wusste auch der Beschwerdeführer als Käufer, oder er hätte 
es zumindest wissen können und müssen.
c)
Bei der Prüfung der Frage, ob die in Abweichung zum bewilligten Zustand 
bzw. im Zuge der diversen, seither durchgeführten baulichen Massnahmen 
realisierte Wohnnutzung einer nachträglichen Bewilligung zugänglich sei, ist 
zu verneinen. Angesichts des 1975 bewilligten, 1977 und 1987 rechtskräftig 
angeordneten Zustandes und zulässigen Nutzung der Baute als Heubarge 
(landwirtschaftliche Ökonomiebaute ist mit der Gemeinde davon auszugehen, 
dass für keine - wie auch immer geartete - Wohnnutzung eine nachträgliche 


Bewilligung 
erhältlich 
ist. 
Dies 
deshalb, 
weil 
die 
angestrebte 
Nutzungsänderung 
der 
Heubarge, 
unbesehen 
davon, 
ob 
eine 
landwirtschaftliche 
oder 
eine 
nichtlandwirtschaftliche 
Wohnnutzung 
angestrebt würde, weder unter dem Titel der Zonenkonformität i.S. von Art. 
16a und Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700), 
noch unter jenem der Standortgebundenheit i.S. von Art. 24 RPG bewilligt 
werden dürfte (vgl. das mehrfach erwähnte Urteil des Bundesgerichts vom 3. 
August 
1982). 
Ebenso 
wenig 
wäre 
aufgrund 
der 
umschriebenen 
Vorgeschichte eine nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung gestützt auf 
die Bestimmungen der Art. 24a, 24c oder 24d RPG erhältlich. Auf die 
zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Entscheid kann verwiesen 
werden. 
d)
Die fehlende Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung zu Wohnzwecken hat der 
Beschwerdeführer an sich selbst erkannt, beruft er sich diesbezüglich doch 
einzig noch auf den Umstand, dass die Baute angeblich seit deren Erstellung 
im Jahre 1975, spätestens aber seit 1981, vom damaligen Eigentümer für 
Wohnzwecke genutzt worden sei. Im Lichte des oben Ausgeführten kann er 
daraus im vorliegenden Verfahren jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten, 
nachdem eine Wohnnutzung in der Heubarge nie bewilligt worden und auch 
nachträglich nicht erhältlich ist. Sein Einwand der bereits seit Jahren 
bestehenden, 
bewilligungswidrigen 
Nutzung 
wird 
im 
Rahmen 
des 
nachfolgenden Wiederherstellungsverfahrens zu würdigen sein. Ebenso wie 
seine Vermutung, dass der vom vormaligen Eigentümer realisierte illegale 
Ausbau und die damit einhergehende Umnutzung zu Wohnzwecken, wie auch 
die diversen illegalen Terrainveränderungen entgegen den ausdrücklichen 
Anordnungen der Gemeinde möglicherweise gar nicht zurückgebaut worden 
sei. Im vorliegenden Verfahren spielen diese Einwände keine Rolle, weil die 
Baute - wie aufgezeigt - als Heubarge (landwirtschaftliche Ökonomiebaute) 
bewilligt worden ist und ausgehend von dem am 14. April 1977 rechtskräftig 
verfügten Zustand und Nutzung lediglich als solche genutzt werden darf. Im 
Lichte des Dargelegten erweist sich daher Ziff. 1 der angefochtenen 
Baubescheid/Feststellungsverfügung, 
mit 
welcher 
der 
bereits 
1977 
rechtskräftig angeordnete Zustand bestätigt worden ist, als rechtens. 


3. a)
Mit seinem Eventualbegehren verlangt der Beschwerdeführer die gerichtliche 
Feststellung, dass die ausgeführten und projektierten Arbeiten nicht 
bewilligungspflichtig seien. Seinem Begehren ist kein Erfolg beschieden. 
Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 
abgebrochen 
oder 
in 
ihrem 
Zweck 
geändert 
werden. 
Der 
Baubewilligungspflicht 
unterliegen 
auch 
Zweckänderungen 
von 
Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu 
erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder 
öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der 
Baubewilligungspflicht. 
Die 
Regierung 
bestimmt 
durch 
die 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), 
welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). 
Das in Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren wiederum ist ein 
vereinfachtes 
Baubewilligungsverfahren. 
Es 
findet 
Anwendung 
auf 
untergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu 
rechnen ist, wie insbesondere geringfügige Projektänderungen bereits 
bewilligter Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht 
in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen 
bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Das Meldeverfahren 
findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von 
der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem 
Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden können im 
Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verordnung als nicht 
baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren 
unterstellen (VGU R 07 8), was die Gemeinde unbestrittenermassen denn 
auch getan hat. 
b)
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt nun, dass Reparatur- und 
Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, 
sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch 
keine Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung 
bedürfen. Darunter versteht man praxisgemäss etwa das Auswechseln 


einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, oder einzelner Dachziegel an 
Dächern. Reparatur- und Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, 
welche die Erhaltung bestehender Bauten in ihrer inneren und äusseren Form 
und Zweckbestimmung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile 
anstreben. Lediglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere 
und äussere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen 
bleiben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 
Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 
Auswechseln 
schadhaft 
gewordener 
Bauteile 
von 
untergeordneter 
Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von 
Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie 
dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach 
aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von 
Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts 
Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren Hinweisen). 
Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in 
der Regel wertvermehrenden Charakter aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht 
mehr als Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines 
Gebäudes betrachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der 
Zweckbestimmung der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 Nr. 23). 
Entsprechend qualifizierte das Verwaltungsgericht den vollständigen Ersatz 
eines Daches und seiner Isolation denn auch als Erneuerung, welche über 
den einfachen Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3). 
c)
Nicht anders verhält es sich auch im vorliegenden Fall, wo der 
Beschwerdeführer gemäss dem allein massgebenden Plan vom 25. August 
2010 mit Begleitschreiben vom 31. August 2010 um Bewilligung 
umfangreicher Erdverschiebungen (Abgrabungen und Aufschüttungen), der 
Realisierung eines neuen Kellers, einer Abwasserleitung mit Fäkalientank, 
dem Einbau eine Treppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss, den Anbau 
eines Vordaches sowie Fenstereinbauten im Erd- und Obergeschoss 
nachsucht. Diese baulichen Arbeiten gehen weit über den Rahmen von 
zulässigen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an einer Heubarge respektive 
deren Werterhaltung hinaus. Zudem zielen sie offensichtlich auf eine 


unzulässige Zweckänderung der rechtskräftig einzig als Heubarge bewilligten 
Baute zu einem Ferien-/Wochenendhaus hin. Allein schon aufgrund der 
erfolgten bzw. nunmehr angestrebten Zweckänderung sowie dem damit 
einhergehenden wertvermehrenden Charakter der diversen baulichen 
Massnahmen können diese nicht als baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten 
im Sinne von Art. 40 Abs. 1 Ziffer 1 KRVO betrachtet werden. Hinzu kommt, 
dass derartige Massnahmen - soweit damit Änderungen im Gebäudeinnern 
und an äusseren Erscheinungsbild der Baute, eine Zweckänderung und/oder 
grössere Terrainveränderungen vorgenommen werden sollen - im Bereich 
ausserhalb der Bauzone ohnehin bewilligungspflichtig (Art. 40 Abs. 1 Ziffn. 2 
und 3 sowie Art. 17 KRVO) sind. Damit ist bereits gesagt, dass sämtliche zur 
Beurteilung stehenden, teils bereits ausgeführten, teils noch geplanten 
baulichen Massnahmen der Baubewilligungspflicht unterstehen.
d)
Im Übrigen ist dem beschwerdeführerischen Ansinnen nach Feststellung, 
dass die Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien, auch deshalb kein Erfolg 
beschieden, weil gemäss Art. 40 Abs. 3 KRVO auch bewilligungsfreie 
Bauvorhaben dem materiellen Recht (von Bund, Kanton und Gemeinde) 
entsprechen müssen, weshalb sie im Zweifel immer ein Bewilligungsverfahren 
durchlaufen 
müssen, 
weshalb 
sich 
der 
Eventualantrag 
des 
Beschwerdeführers so oder anders als unbegründet erweist. 
e)
Zusammenfassend bleibt daher festzuhalten, dass die Gemeinde die diversen 
umschriebenen baulichen Massnahmen zu Recht der Baubewilligungspflicht 
unterstellt und diesen, wie auch der implicite beantragten Umnutzung der 
Heubarge in ein Ferien-/Wochenendhaus, auch zu Recht die nachträgliche 
Baubewilligung 
verweigert, 
mithin 
die 
materielle 
Baurechtswidrigkeit 
derselben festgestellt hat. Davon wird nun im Rahmen des von der Gemeinde 
angekündigten Wiederherstellungs- und Bussverfahrens auszugehen sein. - 
Die Beschwerde erweist sich entsprechend als vollumfänglich unbegründet 
und ist daher abzuweisen. 


4. 
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 
VRG; BR 370.100).
Bund, Kanton und Gemeinden Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen 
gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 
abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
484.--
zusammen
Fr.
2'984.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 6. Juni 2012 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_514/2011).