gr_gerichte · VR2 2024 28 · 2025-05-06 · de
Sachenrecht

Anschlussgebühren | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 6. Mai 2025
Referenz
VR2 24 28
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Audétat und Richter-Baldassarre, RichterIn
Gross, Aktuar
Parteien
A._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli
gegen
Gemeinde B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Remo Dolf
Gegenstand
Anschlussgebühren

2 / 16
Sachverhalt
A.
Die A._____ AG, vertreten durch Präsident C._____, ist Bauherrin des
Bauprojekts Neubau/Erweiterung Pflegezentrum D._____ auf den Parzellen
Z.1._____ und Z.2._____ in der Gemeinde B._____. Am 21. Dezember 2021 hat
das Bauamt B._____ der Bauherrin eine provisorische Baurechung für das
Baugesuch vom 11. Juni 2019 zugestellt. Das Bauprojekt wurde dabei bezüglich
Anschlussgebühren Wasser und Abwasser in die Objektklasse 3 laut des jeweiligen
Gebührentarifs eingestuft. Bei einer geschätzten Bausumme von CHF 10 Mio.
wurde ein Gebührenbetrag von total CHF 410'895.00 (wovon CHF 150'000.00 für
den Wasseranschluss 1.5 % und CHF 220'000.00 für den Abwasseranschluss 2.2
% der Bausumme) in Rechnung gestellt. Am 20. Januar 2022 ersuchte die
Bauherrin das Bauamt, dass Bauprojekt in die gebührengünstigere Objektklasse 2
umzuteilen. Mit Gemeindevorstandsbeschluss vom 8. Februar 2022 entsprach der
Gemeindevorstand dem Gesuch um Reduktion der Anschlussgebühren und stellte
für die definitive Bauabrechnung den Gebührenansatz der tieferen Objektklasse 2
in Aussicht. Am 15. Februar 2022 erliess das Bauamt die korrigierte
Bauabrechnung. Laut dieser neuen Rechnung belief sich der Gebührenbetrag auf
CHF 316'565.00 (wovon CHF 100'000.00 für Wasseranschluss 1 % und CHF
180'000.00 für Abwasseranschluss 1.8 % der Bausumme).
B.
Am 11. Mai 2022 stellte die Geschäftsprüfungskommission (GKP) der
Gemeinde B._____ im Bericht für die Rechnungsperiode 2021 gewisse
Unstimmigkeiten in Bezug auf die Einhaltung von Kompetenzen fest. In der
Jahresrechnung würden Gebühreneinnahmen von CHF 90'000.00 (exkl. MWST)
fehlen, welche die Wasser- und Abwasseranschussgebühren für Neubauten
betreffen würden. Daraus resultiere zulasten der Gemeinde ein Fehlbetrag von ca.
CHF 151'000.00 (exkl. MWST).
C.
An der Sitzung vom 15. September 2022 behandelte der Gemeindevorstand
die rechtliche Einschätzung der GKP und teilte der Bauherrin daraufhin am 10.
Oktober 2022 mit, dass das Bauprojekt für die definitive Abrechnung der Wasser-
und Abwassergebühren – entgegen der früheren Zusage vom 8. Februar 2022 – in
die Objektklasse 3 eingeteilt werde. Am 31. Oktober 2023 stellte die Gemeinde der
Bauherrin die definitive Baurechnung gestützt auf die amtliche Schätzung des
Neuwertes sowie unter Berücksichtigung der korrekten Ansätze zu. Danach
beliefen sich die Wasser- und Abwassergebühren auf CHF 559'558.40 für den
Neubau und auf CHF 19'510.10 für den Umbau. Die Wasseranschlussgebühr wurde
mit 1.5 % und die Abwasseranschlussgebühr mit 2.2 % der Bausumme gemäss der
höheren Objektklasse 3 berechnet. Am 30. November 2023 erhob die Bauherrin

3 / 16
dagegen zuerst bei der Geschäftsleitung der Gemeinde B._____ Einsprache,
welche mit Verfügung vom 13./18. Juni 2024 die Einsprache abwies.
D.
Dagegen erhob die Bauherrin ebenfalls Einsprache beim Gemeindevorstand,
welcher mit Einsprachentscheid vom 26. August, mitgeteilt am 12. September 2024,
im Dispositiv was folgt festhielt bzw. im Entscheid (lit. C, S. 10) erkannte:
1.
Die Einsprache vom 8. Juli 2024 wird abgewiesen und die definitiven Baurechnungen vom
31. Oktober 2023 betreffend Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum D._____ (Umbau)
sowie Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum D._____ (Neubau) [werden] bestätigt.
2.
Auf die Erhebung von Verfahrenskosten wird verzichtet.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen an]
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die Gemeinde
verursachergerechte Wasseranschluss- und Abwasseranschlussgebühren erhebe
und sich bei der Einteilung der Objektklassen am mutmasslichen Wasser- und
Abwasseranfall des betreffenden Objekts (gering, mittel, stark) zu orientieren habe.
Sie habe dabei das Äquivalenz- und Verursacherprinzip zu beachten. Die
entsprechenden
Vorgaben
im
kommunalen
Wasserversorgungs-
und
Abwasserentsorgungsgesetz (WvG; AeG) stünden somit im Einklang mit dem
übergeordneten Recht. Bei der vorliegenden Baute handle es sich um ein Wohn-
und Pflegezentrum für Senioren. Konkret seien 54 neue Pflegezimmer und 14 neue
Seniorenwohnungen geplant worden. Der Erweiterungsbau liege in der ZöBA und
erfülle einen Beherbergungszweck. Die Zimmer und Wohnungen dienten der
Unterbringung und Betreuung von betagten Menschen. Gemäss Anhang zum WvG
und AeG gehöre das Wohn- und Pflegezentrum damit zur Kategorie mit starkem
Wasserverbrauch und deshalb zur Objektklasse 3. Es liege kein Grenzfall vor, der
noch unter die Objektklasse 2 fallen könnte. Laut Abrechnung vom 12. März 2024
habe das Tertianum D._____ einen Wasser- und Abwasserverbrauch von 4'475 m3
zu verzeichnen gehabt, was einem hohen Wasserverbrauch entspreche. Der
durchschnittliche Verbrauch einer Person liege statistisch pro Jahr bei rund 104 m3.
Eine vergleichbare Institution in der Gemeinde habe einen Verbrauch von 4'359 m3
verzeichnet und sei daher ebenfalls der Objektklasse 3 zugeteilt worden. Im
Einzelfall sei der Gemeindevorstand zunächst ohne rechtliche Grundlage und damit
unrechtmässig von der gesetzlichen Regelung (Verursacherprinzip) abgewichen.
Als Exekutivbehörde sei der Gemeindevorstand ans Recht gebunden und hätte
keinen Ausnahmetatbestand schaffen dürfen. Bei der provisorischen Baurechnung
vom 15. Februar 2022 handle es sich daher um einen ursprünglich unrichtigen
Entscheid.
Beide
Parteien
seien
sich
bewusst
gewesen,
dass
vom
Verursacherprinzip abgewichen worden sei, womit auch nicht von einem

4 / 16
versehentlich fehlerhaften Entscheid ausgegangen werden könne. Überdies habe
keine Bindungswirkung für den Erlass der definitiven Baurechnung bestanden. Die
Abgabepflichtige könne sich nicht mit Erfolg auf den Vertrauensschutz berufen.
E.
Mit Beschwerde vom 14. Oktober 2024 liess die A._____ AG (nachfolgend
Beschwerdeführerin)
die
vollumfängliche
Aufhebung
des
angefochtenen
Einspracheentscheids vom 26. August/12. September 2024 beantragen (Ziff. 1). Die
definitiven Baurechnungen vom 31. Oktober 2023 betreffend Erweiterung Wohn-
und Pflegezentrum D._____ (Umbau) sowie Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum
D._____ (Neubau) seien bezüglich der Wasseranschlussgebühren sowie bezüglich
der
Abwasseranschlussgebühren
aufzuheben
und
bezüglich
der
Wasseranschlussgebühren auf 1.0 % der Bausumme und bezüglich der
Abwasseranschlussgebühren auf 1.8 % der Bausumme, entsprechend jeweils der
Objektklasse
2,
festzusetzen
(Ziff.
2).
Unter
voller
gerichtlicher
und
aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.1 % MWST und
3 % Spesen für das Beschwerdeverfahren und das Verfahren vor Vorinstanzen zu
Lasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 3). Begründend wurde im Wesentlichen
geltend gemacht, dass die zwei Verfügungen des Gemeindevorstands vom 8.
Februar 2022 und 15. Februar 2022 unangefochten in Rechtskraft erwachsen und
damit für alle Beteiligten rechtsverbindlich seien. Die Einteilung in die Objektklassen
erfolge zudem vor Kenntnis der Gemeinde darüber, wie hoch der tatsächliche
Wasserbedarf liege. Es sei daher auf den mutmasslichen Wasser- und
Abwasseranfall abzustellen. Damit sei offensichtlich, dass den Behörden ein
Ermessensspielraum zukomme. Ein allfälliger Widerruf der Verfügung vom 8./15.
Februar 2022 falle ausser Betracht, da die zwei Voraussetzungen dafür nicht
vorlägen. Weder habe sich die Rechtslage gegenüber der ursprünglichen
Entscheidungsgrundlage geändert noch lägen hier überwiegende öffentliche oder
private Interessen für einen Widerruf vor. Ein Verbrauch von 4'475 m3 durch total
84 Bezugspersonen des betreffenden Wohn- und Seniorenheims ergäbe einen
durchschnittlichen Wasserverbrauch pro Person im Jahr von rund 53 m3 (und nicht
von 104 m3), was mit vergleichbaren Gebäuden (vgl. Aufzählung S. 17)
korrespondiere und somit ebenfalls die Einteilung in die tiefere Objektklasse 2
rechtfertigen würde. Bei der Mitteilung vom 8. Februar 2022 habe es sich mitnichten
um eine Zusicherung oder blosse Auskunft gehandelt, sondern um einen
verbindlichen
Gemeindevorstandsbeschluss.
Die
Thematik
des
Vertrauensschutzes sei deshalb gar nicht zu prüfen. Die Verfügungen vom 8.
Februar 2022 und 15. Februar 2022 (provisorische Baurechnung) hätten demnach
weiterhin Bestand und seien umfassend zu schützen.

5 / 16
F.
In ihrer Beschwerdeantwort (Vernehmlassung) vom 16. Dezember 2024
beantragte die Gemeinde B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die
vollständige Abweisung der Beschwerde; unter gesetzlicher Kosten- und
Entschädigungsfolge. Zur Begründung brachte sie vor, dass das Bauprojekt zwar in
der ZöBA liege, aber von einer privaten Bauherrschaft verwirklicht und privat
betrieben
werde.
Da
somit
eine
wirtschaftliche
Zweckverfolgung
mit
Gewinnausrichtung bestehe, könne nicht von besonderen Umständen, die eine
Kostenbeteiligung der Beschwerdegegnerin bzw. der Steuerzahler und eine
Abweichung vom Äquivalenz- und Verursacherprinzip rechtfertigen würden,
ausgegangen
werden.
Einer
Finanzierung
der
Wasserversorgung
bzw.
insbesondere der Abwasserentsorgung aus Steuermitteln stehe das gemäss
Bundesgericht statuierte Verursacherprinzip entgegen. Für die ungedeckten und
nicht der Bauherrin in Rechnung gestellten Anschlussgebühren müsste damit die
Allgemeinheit aufkommen, was bei diesem Privatprojekt nicht in Ordnung wäre.
Auch wurde die Bindungswirkung der provisorischen Einstufung verneint (vgl. Ziff.
2.1, S. 4), das Gebot des Vertrauensschutzes als nicht verletzt erachtet (Ziff. 2.2, S.
4-5) und die Einstufung in die Objektklasse 3 als korrekt bezeichnet (Ziff. 2.3, S. 6).
Unter Schlussfolgerung (Ziff. 2.4) wurde festgehalten: Die Beschwerdegegnerin
habe die definitive Bauabrechnung rechtmässig erstellt. Die provisorische
Veranlagung sei fehlerhaft gewesen und habe anlässlich der endgültigen
Veranlagung korrigiert werden können. Die Einteilung in die Objektklasse 3
entspreche
den
Gesetzesvorgaben
und
dem
Verursacherprinzip.
Ein
Vertrauensschutz
greife
nicht,
da
die
fehlerhafte
Einstufung
für
die
Beschwerdeführerin erkennbar gewesen sei und das öffentliche Interesse an der
Durchsetzung der Gesetzesregelung überwiege.
G.
Mit Replik vom 13. Januar 2025 (Beschwerdeführerin) sowie Duplik vom 24.
Januar 2025 (Beschwerdegegnerin) ergänzten, vertieften und wiederholten die
Parteien im Wesentlichen noch einmal ihre gegensätzlichen Standpunkte in der
Sache.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die
Ausführungen und die Argumente im angefochtenen Einspracheentscheid wird,
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und
das
Verwaltungsgericht
zum
Obergericht
des
Kantons
Graubünden

6 / 16
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind
daher per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5
GOG).
2.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheentscheid
vom 26. August/12. September 2024 ist weder endgültig noch kann er bei einer
anderen
Instanz
angefochten
werden
und
stellt
daher
ein
taugliches
Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde fällt demnach in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts.
2.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des strittigen Entscheids über
die Entrichtung von Anschlussgebühren (Frischwasser/Abwasser) für den Neubau
mit Erweiterung des Wohn- und Pflegezentrums D._____ in der Gemeinde B._____.
Sie ist damit vom besagten Entscheid berührt und hat ein schützwürdiges Interesse
an dessen Aufhebung oder Abänderung. Sie ist daher auch befugt, den
Gebührenentscheid vor Obergericht anzufechten und überprüfen zu lassen. Die
Beschwerde ist überdies form- und fristgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG)
eingereicht worden.
2.3.
Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 26. August/12.
September 2024, worin die Einsprecherin (heutige Beschwerdefüherin) verpflichtet
wurde,
die
Anschlussgebühren
für
den
Wasserverbrauch
und
die
Abwasserentsorgung für den Neubau einschliesslich Erweiterung ihres privaten
Bauprojekts gestützt auf die Objektklasse 3 (starker Verbrauch) und nicht die
niedrigere Objektklasse 2 (mittlerer Verbrauch) zu bezahlen. Nebst der Einteilung
und Klassifizierung des Bauprojekts ist insbesondere die Vorgehensweise der
Gemeinde
(Beschwerdegegnerin)
strittig,
die
zunächst
provisorisch
aus
Opportunitätsgründen – im Sinne einer Ausnahme – zugunsten der Bauherrin
(heutige Beschwerdeführerin) auf die tiefere Objektklasse 2 erkannte, später aber
definitiv auf die höhere Objektklasse 3 abstellte. Anstatt den gebührengünstigeren
Betrag der Klasse 2 von CHF 316'565.00 (CHF 100'000.00 für Wasseranschluss
1 % und CHF 180'000.00 für Abwasseranschluss 1.8 % der Bausumme) sollte die
Beschwerdeführerin danach den höheren Verbraucherbetrag der Klasse 3 von CHF

7 / 16
559'558.40 (Neubau) zzgl. CHF 19'510.10 (Umbau/Erweiterung) (basierend auf
Wasseranschlussgebühr 1.5 % und Abwasseranschlussgebühr 2.2 % der
Bausumme) bezahlen, was einer Differenz bzw. Gebührenerhöhung von CHF
262'503.50 (bzw. prozentual rund 83 %) entspräche.
2.4.
Soweit die Beschwerdeführerin mit Ziff. 2 ihres Rechtsbegehrens die
Aufhebung der definitiven Baurechnungen vom 31. Oktober 2023 – welche inhaltlich
als mitangefochten zu betrachten sind – beantragt, ist auf die Beschwerde nicht
einzutreten (siehe zum Devolutiveffekt BGE 130 V 138 E. 4.2; Urteil des
Bundesgerichts 1C_210/2022 vom 3. Januar 2024 E. 1.2).
2.5.
Vorweg stellt sich die Frage der Zuständigkeit der Beschwerdegegnerin zum
Erlass des angefochtenen Entscheids. Gemäss Art. 50b Abs. 2 der Verfassung der
Beschwerdegegnerin – mit Beschluss vom 13. Februar 2022 und Inkraftgetreten am
1. Juli 2022 – können Entscheide der Geschäftsleitung innert 20 Tagen mit
Einsprache beim Gemeindevorstand angefochten werden. Auf denselben Zeitpunkt
ist die Organisationsverordnung der Beschwerdegegnerin in Kraft getreten, worin
die Aufgaben und Befugnisse der (neu geschaffenen) Geschäftsleitung in Art. 21
OrgV wie folgt umschrieben werden: Sie (die Geschäftsleitung) kann ihrerseits
zuhanden des Gemeindevorstands Berichts- oder Antragsdossiers erarbeiten (Abs.
2).
Die
Geschäftsleitung
sorgt
für
die
Umsetzung
der
Gemeindevorstandsbeschlüsse (Abs. 3). Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die
Verfügung der Geschäftsleitung der Beschwerdegegnerin vom 13./18. Juni 2024 die
dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin abwies und damit die
definitiven Baurechnungen betreffend Umbau und Neubau Wohn- und
Pflegezentrum D._____ bestätigte (act. B.10, Dispositiv Ziff. 1 S. 3). Die
Beschwerdeführerin wurde darin verpflichtet, innert 60 Tagen seit Rechtskraft
dieser Verfügung CHF 22'669.60 (für Umbau) und CHF 304'734.70 (für Neubau) an
die Gemeinde zu bezahlen (act. B.10, Ziff. 2 S. 3). Diese Verfügung könne innert 20
Tagen seit Mitteilung mit Einsprache beim Gemeindevorstand angefochten werden
(act. B.10, Ziff. 4 S. 4). Mit Einsprache vom 8. Juli 2024 focht die
Beschwerdeführerin die Verfügung vom 13./18. Juni 2024 beim Gemeindevorstand
innert 20 Tagen an, womit der in der Gemeindeverfassung (nArt. 50b Abs. 2 GV)
vorgeschriebene Instanzenzug korrekt eingehalten wurde und somit die
Beschwerdegegnerin (der Gemeindevorstand) auch dafür zuständig war, die
erneute Einsprache vom 8. Juli 2024 zu behandeln. Der Einspracheentscheid vom
26.
August/12.
September
2024
wurde
somit
von
der
zuständigen
Beschwerdegegnerin erlassen und stellt das alleinige Anfechtungsobjekt im

8 / 16
Verfahren vor Obergericht dar. Auf die Beschwerde vom 14. Oktober 2024 ist
deshalb – mit Ausnahme von E. 2.4. – einzutreten.
3.
In materieller Hinsicht gilt es zunächst darüber zu befinden, ob die Einteilung
des Bauprojekts (Neubau/Umbau Wohn- und Pflegeheim) in die Objektklasse 3 in
Bezug auf die Festsetzung der Anschlussgebühren (Frischwasser und Abwasser)
in Übereinstimmung mit den bestehenden Vorgaben auf Bundesstufe, Kantonsstufe
und Gemeindeebene erfolgt ist. Es handelt sich dabei namentlich um die Art. 60a
GSchG und Art. 74 Abs. 2 BV (Verankerung des Verurscherprinzips), Art. 62 Abs.
1 KRG und Art. 64 Abs. 2 KRG (Kostendeckung durch Gebühren für Versorgungs-
und Entsorgungsanlagen) sowie auf kommunaler Ebene Art. 22 Abs. 1, Art. 25 Abs.
1, Art. 26 Abs. 1-4 und Art. 30 des Wasserversorgungsgesetzes (WvG) bzw. Art. 24
Abs. 1, Art. 27 und Art. 33 des Abwasserentsorgungsgesetzes (AeG), letztmals
geändert beide am 13. Februar 2022 und in Kraft gesetzt am 1. Juli 2022. In den
Anhängen zum WvG und AeG wurden jeweils die Gebührenansätze, differenziert
nach den Objektklassen 1-3 (geringer/mittlerer/starker Wasserverbrauch) in
Prozenten der Bausumme festgelegt. Vorliegend sind die Rechtmässigkeit der
definitiven Einteilung in die Objektgruppe 3 (statt 2 wie von der Beschwerdeführerin
beantragt) und die Vorgehensweise und das Verhalten der Beschwerdegegnerin
während der Veranlagungsphase unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu
würdigen.
3.1.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 Satz 1 WvG erhebt die Gemeinde zur Deckung ihrer
Auslagen für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung (Sanierung,
Ersatz) von öffentlichen Wasserversorgungsanlagen kostendeckende und
verursachergerechte Gebühren. Nach Art. 25 Abs. 1 WvG ist für Gebäude, die
erstmal an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen werden, eine
einmalige Wassergebühr zu bezahlen. Diese bemisst sich nach dem indexierten
Neuwert des angeschlossenen Gebäudes gemäss amtlicher Schätzung und den im
Gebührentarif festgelegten, nach Objektklassen abgestuften Gebührenansätzen.
Art. 26 WvG bestimmt weiter: Die Wasseranschlussgebühren werden bei Erteilung
der Baubewilligung provisorisch veranlagt. Die definitive Veranlagung erfolgt nach
Eingang der amtlichen Schätzung (Abs. 1). Die Anschlussgebühren für den
erstmaligen Wasseranschluss bestehender Gebäude werden bei Erteilung der
Anschlussbewilligung
veranlagt
(Abs.
2).
Massgeblich
für
provisorische
Veranlagungen ist der voraussichtliche Wert bzw. Mehrwert des bewilligten
Bauvorhabens. Dieser wird aufgrund der approximativen Baukosten gemäss
Baugesuch bestimmt. Sind die angegebenen Baukosten offensichtlich unzutreffend,
wird der voraussichtliche Wert bzw. Mehrwert von der Baubehörde aufgrund des

9 / 16
Bauzeitversicherungsantrags oder einer eigenen Schätzung festgelegt (Abs. 3).
Massgeblich für die definitive Veranlagung von Wasseranschlussgebühren ist der
aufindexierte Neuwert des gebührenpflichtigen Bauvorhabens gemäss amtlicher
Schätzung im Zeitpunkt des Anschlusses (Abs. 4). Nach Art. 30 WvG sind
Einsprachen gegen Gebührenrechnungen innert 30 Tagen schriftlich und begründet
der Geschätsleitung einzureichen (Abs. 1). Die Geschäftsleitung prüft die
Einsprache und legt die Höhe der geschuldeten Gebühr in einer Verfügung fest
(Abs. 2). Gestützt auf Art. 23 Abs. 2 WvG werden die Gebührenansätze in einem
separaten Tarif (im Anhang) wie folgt festgelegt:
Wasseranschlussgebühren / Gebührenansatz / Neuwert gemäss amtlicher Schätzung
•
Objektklasse 1: Gebührenansatz
0.50 %
Bauten mit geringem Wasserbedarf wie Bürogebäude, Verwaltungsbauten, Schulbauten;
Kirchliche Bauten; Lagerhäuser für Material, Remisen, Scheunen; Kleinbauten (Garagen,
Schöpfe usw.); Selbständige Einstellhallen.
•
Objektklasse 2: Gebührensansatz 1.00 %
Bauten mit mittlerem Wasserbedarf wie Wohnbauten, Wohn- und Geschäftshäuser;
Kaufhäuser (ohne Restaurant); Kleingewerbebetriebe (Verkäuftsgeschäfte, Bäckereien,
Coiffeurbetriebe, Schreinereien, Werkstätten usw.); Lagerhäuser für Lebensmittel; Ställe,
Freizeit- und Sportanlagen.
•
Objektklasse 3: Gebührenansatz
1.50 %
Bauten mit starkem Wasserbedarf wie Spitäler, Krankenhäuser, Heime, Kurhäuser;
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Restaurant usw.); Kaufhäuser mit
Restaurant;
Sennereien,
Molkereien,
Metzgereien,
Schlachthöfe;
Industrie-
und
Grossgewerbebauten.
3.2.
Gemäss Art. 24 Abs. 1 Satz 1 AeG erhebt die Gemeinde zur Deckung ihrer
Auslagen für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung (Sanierung,
Ersatz)
von
öffentlichen
Abwasseranlagen
kostendeckende
und
verursachergerechte
Gebühren.
Nach
Art.
27
AeG
werden
die
Abwasseranschlussgebühren für neue Gebäude sowie Nachzahlungen bei
gebührenpflichtigen
Zweckänderungen
oder
nachträglichen
baulichen
Veränderungen bei Erteilung der Baubewilligung provisorisch veranlagt. Die
definitive Veranlagung erfolgt nach Eingang der amtlichen Schätzung (Abs. 1). Die
Anschlussgebühren für den erstmaligen Abwasseranschluss bestehender Gebäude
werden bei Erteilung der Anschlussbewilligung veranlagt (Abs. 2). Massgeblich für
die definitive Veranlagung von Abwasseranschlussgebühren ist der aufindexierte
Neuwert des gebührenpflichtigen Bauvorhabens gemäss amtlicher Schätzung im
Zeitpunkt des Anschlusses (Abs. 5). Art. 33 AeG legt weiter fest: Einsprachen gegen
Gebührenrechnungen sind innert 30 Tagen schriftlich und begründet der
Geschäftsleitung einzureichen (Abs. 1). Die Geschäftsleitung prüft die Einsprache

10 / 16
und legt die Höhe der geschuldeten Gebühr in einer Verfügung fest (Abs. 2).
Gestützt auf Art. 25 Abs. 2 AeG werden die Gebührenansätze in einem separaten
Tarif (im Anhang) wie folgt festgelegt:
Abwasseranschlussgebühren / Gebührenansatz / Neuwert gemäss amtlicher Schätzung
•
Objektklasse 1: Gebührenansatz
1.50 %
Lagerhäuser für Material, Remisen, Scheunen; Kleinbauten (Garagen, Schöpfe usw.);
Selbständige Einstellhallen; Freizeit- und Sportanlagen; Schulbauten; Kirchliche Bauten;
Ställe.
•
Objektklasse 2: Gebührensansatz 1.80 %
½-Familienhäuser; Bürogebäude, Verwaltungsgebäude; Wohn- und Geschäftshäuser;
Kleingewerbebetriebe (Verkaufsgeschäfte, Bäckereien, Coiffeurbetriebe, Schreinereien,
Werkstätten usw.).
•
Objektklasse 3: Gebührenansatz
2.20 %
Bauten mit starkem Abwasseranfall wie Spitäler, Krankenhäuser, Heime, Kurhäuser;
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Restaurants usw.); Kaufhäuser mit
Restaurants; Sennereien, Molkereien, Metzgereien, Schlachthöfe; Industrie- und
Grossgewerbebauten; Mehrfamilienhäuser.
3.3.
Aufgrund der soeben zitierten Klassifizierung in drei Objektklassen mit
unterschiedlichem Frischwasser- und Abwasserentsorgungsverbrauch – wenn
auch nur bespielhaft und nicht abschliessend aufgezählt – ergibt sich für das
streitberufene Gericht eindeutig, dass im konkreten Fall für die objektive Einteilung
des
Bauprojekts
Wohn-
und
Pflegezentrum
D._____
(Neubau
und
Erweiterung/Umbau) einzig die Objektklasse 3 in Frage kommt, da dieses
offensichtlich die typischen Merkmale eines "Heims" und "Beherbergungsbetriebs"
(Pension mit Restaurant) erfüllt und deshalb bei den Wasseranschlussgebühren zu
einem Gebührensatz von 1.50 % zu erfassen war. Dasselbe gilt für die
charakteristischen Kriterien des "Heims" und "Beherberungsbetriebs" (Pension mit
Restaurant) mit Blick auf die zu erwartenen Abwasseranschlussgebühren für das
betreffende Seniorenzentrum, womit hier der Gebührenansatz von 2.20 %
anzuwenden und gerechtfertigt ist. Diese Betrachtungweise und Würdigung
entspricht sowohl dem bundesrechtlichen Verursacherprinzip (Art. 60a GSchG und
Art. 74 BV), dem kantonalen Kostendeckungsprinzip (Aequivalenz- und
Verursacherprinzip) durch Gebühren für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen
gemäss Art. 62 i.V.m. Art. 64 KRG als insbesondere auch den hier zur Anwendung
gelangenden kommunalen Vorschriften im WvG und AeG samt separater Anhänge.
Anhand der gesetzlich genau festgelegten Tarife bestand für die Exekutivbehörden
(Gemeindevorstand/Geschäftsleitung) kein eigener Ermessensspielraum mehr, um
abweichend davon (aus Opportunitätgründen) eine andere Kategorie (niedrigere
Objektklasse 2) zu wählen oder damit eine unzulässige Ausnahme vom Prinzip der

11 / 16
Gleichbehandlung aller rechtsunterworfenen Baubewilligungsempfänger auf dem
Sektor 'Frischwasserversorgung und Abwasserentsorgung' zu statuieren (vgl. Urteil
des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 22. November 2021 Entscheide
SGSTA.2021.28, BST.2021.24 / BST 2021.24 vom 22. November 2021 E. 3.3;
bestätigt durch das Urteil des Bundesgerichts 2C_26/2022 vom 15. Februar 2022).
Daran ändern auch die von der Beschwerdeführerin zu ihren Gunsten
herangezogenen Vergleichsobjekte (sh. Beschwerde/Aufzählung S. 17) mit einem
deutlich geringeren Wasserverbrauch (nur 53 m3 statt 104 m3 pro Person) nichts,
da jene Gebäudetypen als Ein- und Mehrfamilienhäuser nicht aussagekräftig mit
einem rund um die Uhr bewohnten und daher markant intensiver genutzten Wohn-
, Pflege- und Seniorenheim verglichen werden können. Diese Einschätzung wird
noch dadurch untermauert, dass bei einer tatsächlich vergleichbaren Institution in
derselben Gemeinde mit 4'359 m3 ein fast gleich hoher Wasserverbrauch wie das
hier strittige Bauprojekt mit 4'475 m3 pro Jahr verzeichnet wurde und jene Institution
nachweislich ebenfalls gebührenrechtlich bereits der Objektklasse 3 zugewiesen
wurde. An der Rechtmässigkeit und Verhältnismässigkeit des vorliegend
angefochtenen Einspracheentscheids der Beschwerdegegnerin vom 26. August/12.
September 2024 besteht für das Obergericht damit kein Zweifel.
4.
Im konkreten Fall gilt es jedoch noch die Vorgehensweise und das Verhalten
der Beschwerdegegnerin aufgrund ihrer Mitteilungen (Beschlüsse/Zusicherungen)
vom 8. Februar 2022 und 15. Februar 2022 (betreffend provisorische Baurechnung)
zu würdigen und sie auf ihre Vereinbarkeit mit dem "Vertrauensprinzip" zu prüfen.
4.1.
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) bedeutet, dass die
Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten
der Behörden geschützt zu werden (BGE 143 V 95 E. 3.6.2 und 143 V 341 E. 5.2.1).
In Zusammenhang mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes steht auch das
Verbot des widersprüchlichen Verhaltens der Verwaltungsbehörden gegenüber den
Privaten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
2020, § 10 Rz. 624, S. 144). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben kann einer unrichtigen Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt,
unter gewissen Umständen Rechtswirkungen zubilligen. Voraussetzung dafür ist,
dass a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt; b) die
Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht; c)
die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, dafür zuständig war oder der
Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger
die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der

12 / 16
Bürger im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende
Dispositionen getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die
gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse an der richtigen
Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz nicht
überwiegt (siehe BGE 137 II 182 E. 3.6.2; Urteil des Bundesgerichts 8C_306/2015
vom 25. August 2015 E. 3.2). Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige
Auskunft oder Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen
Zusicherung und sonstigem, bestimmte Erwartungen begründendem Verhalten der
Behörden herleiten (BGE 111 Ib 116 E. 4; Urteil des Bundesgerichts 8C_914/2015
vom 9. Mai 2016 E. 5.3).
4.2.
Zunächst gilt es festzuhalten, dass die Rüge der Verletzung des
Vertrauensschutzes aufgrund der Vorgehensweise und des Verhaltens der
Beschwerdegegnerin infolge ihrer Mitteilungen/Zusicherungen vom 8. Februar und
15. Februar 2022 in Bezug auf die provisorische Baurechnung (auf der Basis der
Objektklasse 2) verständlich ist und vom Gericht nachvollzogen werden kann. Es
stellt sich allerdings die Frage, ob sämtliche Voraussetzungen für die Bejahung
eines Vertrauensbruchs durch die Beschwerdegegnerin als erfüllt angesehen
werden können. Was die erste Voraussetzung der vorbehaltlosen Auskunft trifft, so
gilt es festzuhalten, dass zuerst die Objektklasse 3 von der Beschwerdegegnerin
als zutreffend und richtig bezeichnet wurde (Gebühren CHF 410'895.00, wovon
Wasseranschluss CHF 150'000.00 [1.5 % der Bausumme CHF 10 Mio.] und
Abwasseranschluss CHF 220'000.00 [2.2 % der Bausumme CHF 10 Mio.]). Erst auf
Begehren und Intervention der gebührenpflichtigen Beschwerdeführerin entschied
sich die Beschwerdegegnerin (wohl aus Kulanz- und Opportunitätsgründen) auf die
tiefere Objektklasse 2 zu erkennen (Gebühren CHF 316'565.00; wovon
Wasseranschluss CHF 100'000.00 [1 % der Bausumme] und Abwasseranschluss
CHF 180'000.00 [1.8 % der Bausumme]). Das Vorliegen der Voraussetzung einer
vorbehaltlosen Zusicherung ist fraglich, insofern es sich beim Schreiben vom 8.
Februar 2022 um ein Kulanzangebot handeln sollte. Auf diese Frage ist allerdings
nicht näher einzugehen, weil das Prinzip des Vertrauenschutzes bereits aus
nachfolgenden
Gründen
ausscheidet:
Die
Voraussetzung,
wonach
die
Beschwerdeführerin die Unrichtigkeit der Auskunft nicht hat erkennen können, fehlt
vorliegend. Wie dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 9. Februar 2022 zu
entnehmen ist, hielten die Antragssteller (C._____ und E._____) selbst ausdrücklich
fest, dass sie sich bewusst seien, dass die Gebührenanpassung (mit
Beschluss/Mitteilung der Beschwerdegegnerin vom 8. Februar 2022 in Aussicht
gestellt) eine Ausnahme sei und mit dem Entscheid entsprechend (diskret)
umgegangen werde (act. C.1). Diese Formulierung stellt zumindest ein gewichtiges

13 / 16
Indiz dar, dass die Beschwerdeführerin genau wusste, dass ihr eine
Sonderbehandlung im Sinne einer "Ausnahme" zuteil würde und somit die
Richtigkeit der Auskunft bei objektiver Prüfung der Sach- und Rechtslage anhand
der Anhänge im WvG und AeG nicht gesetzeskonform gewesen sein kann. Auch
die Voraussetzung, wonach die Beschwerdeführerin im Vertrauen hierauf nicht
ohne Nachteil rückgängig zu machenden Dispositionen getroffen hat, darf ernsthaft
angezweifelt werden, zumal die Baubewilligung bereits erteilt worden war und das
Bauvolumen
von
ca.
CHF
10
Mio.
den
Schluss
zulässt,
dass
die
Beschwerdeführerin des privaten Bauprojekts selbst bei Kennntnis der höheren
Wasser- und Abwasserentsorgungsgebühr gemäss definitiver Baurechnung vom
31. Oktober 2023 (act. B.8) an der Projektverwirklichung festgehalten hätte. Diese
berechtigte Vermutung gründet ebenfalls auf dem bereits erwähnten (Dankes-
)Schreiben vom 9. Februar 2022, dass die Beschwerdeführerin ein grosses
Interesse der Öffentlichkeit für Wohnungen mit Dienstleistungen und für
Pflegezimmer aus den vielen Anfragen der einheimischen Bevölkerung verspüre.
Daran ändert auch nichts, dass mit der Einteilung in die Objektklasse 3 unbestritten
(mit CHF 559'558.40 [Neubau] plus CHF 19'510.10 [Umbau]) deutlich höhere
Gebühren zu entrichten sind, als dies bei der Objektklasse 2 (mit CHF 316'565.00)
der Fall gewesen wäre, da die Diffferenz immerhin einer Erhöhung von CHF
262'503.50 (bzw. aufgerundet 83 %) entspricht und somit durchaus als beachtlich
zu werten ist. Im Vergleich zum Gesamtbauvolumen von CHF 10 Mio. erscheint
jedoch selbst eine Gebührensteigerung von CHF 262'503.50 noch als vertretbar,
zumal der private Betrieb des besagten Wohn- und Pflegeheims mit realistischen
Gewinnabsichten auf eine längere Zeitdauer ausgelegt ist und dem Bedürfnis einer
zunehmenden Überalterung der Bevölkerung und der Schaffung von geeigneten
Betreuungsplätzen
in
der
eigenen
Wonsitzgemeinde
sicherlich
sehr
erfolgsversprechend Rechnung trägt. Das Kriterium der "Nichterkennbarkeit oder
Inkaufnahme einer falschen Auskunft" ist hier daher für die Bejahung des
Vertrauenschutzes als nicht erfüllt zu betrachten. Die weiteren Voraussetzungen
müssen damit nicht mehr vertieft geprüft werden, da auch ohne sie die stets
kumulativ erforderlichen Voraussetzungen für die Annahme des Vertrauenschutzes
nicht gegeben sind und damit auch der Schutz von Treu und Glauben (Art. 9 BV)
hier nicht greift. Der Vollständigkeit halber ist aber festzuhalten, dass nach Ansicht
des streitberufenen Gerichts das Interesse an der richtigen Durchsetzung des
objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz überwiegen dürfte, zumal dem
Grundsatz der Rechtsgleichheit besondere Beachtung zu schenken ist (siehe auch
Urteil des Bundesgerichts 2C_26/2022 vom 15. Februar 2022 E. 1.4).

14 / 16
4.3.
Zu klären und zu entscheiden bleibt damit aber immer noch, ob die
Mitteilungen (Beschlüsse/Zusicherungen) vom 8. Februar und 15. Februar 2022
bereits in Rechtskraft erwachsen sind und daher – wie dies die Beschwerdeführerin
zu Glauben scheint – wegen ihrer Bindungswirkung nicht mehr abgeändert werden
können; zumal die Voraussetzungen für einen Widerruf (Art. 25 VRG) ebenfalls zu
verneinen seien. Die Beschwerdeführerin verkennt bei ihrer Argumentation, dass
sich die zwei erwähnten Schreiben – lediglich, aber immerhin – auf die provisorische
Baurechnung vom 15. Februar 2022 (act. B.6), welche die provisorische
Baurechnung vom 21. Dezember 2021 ersetzte (act. B.3), bezogen haben und dort
jeweils explizit stets von "provisorischer" und nicht "definitiver" Bauabrechnung die
Rede war. Die präjudizielle Wirkung der provisorischen Festlegung der Gebühren
betrifft jedoch weder den Gesamtwert des Bauprojekts nach Eingang der amtlichen
Schätzung noch die abschliessende Einteilung des Bauprojekts in die jeweils
korrekte Objektklasse. Aus diesem Grunde wurde den Schreiben vom 8./15.
Februar 2022 auch keine Rechtsmittelbelehrung beigefügt, weil erst gegen die
definitive Baurechnung die Möglichkeit bestehen sollte, zuerst 'Einsprache bei der
Geschäftsleitung' und darauf noch 'Einsprache bei der Beschwerdegegnerin'
erheben zu können (vgl. dazu Urteil des [ehemaligen] Verwaltungsgerichts A 2020
47 vom 16. August 2021 E. 2.3). Die Grundsätze der Steuerveranlagung gelten
vorliegend umso mehr, wenn der Verwaltung zunächst nur eine provisorische
Veranlagung zur Verfügung steht. Die provisorische Gebührenveranlagung ist keine
Veranlagung im Sinne des Gesetzes. Sie befasst sich einzig mit dem Bezug und
der Sicherstellung der Gebührenabgabepflicht. Es handelt sich dabei um eine reine
Gebührenbezugsmassnahme, mit welcher die Bemessungsfaktoren noch nicht
definitiv festgesetzt werden. Die Verbindlichkeit und Unabänderbarkeit von
provisorischen Baurechnungen ist damit zu verneinen. Ihr Sinn und Zweck besteht
allein darin, die mutmasslichen Anschlussgebühren möglichst rasch in Erfahrung zu
bringen und bereits entsprechende Zahlungen leisten zu können. Die definitive
Baurechnung gibt aber erst verbindlich Auskunft darüber, ob die bereits geleisteten
Anschlussgebühren ausreichend sind. Es besteht dabei die Möglichkeit, dass zuerst
zu viel geleistete Gebühren zurückzuerstatten sind oder bisher (provisorisch) zu tief
veranschlagte Gebühren am Ende noch (definitiv) erhöht werden müssen. Zuletzt
zu beachten ist, dass selbst wenn man davon ausgehen würde, das es sich bei der
fraglichen Zusicherung um Verfügungen i.e. Sinne handeln würde, der Gemeinde
neben dem Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG, auch die Revision gemäss Art. 67
VRG zur Verfügung stünde, wonach die (Verwaltungs-)Behörde, die zuletzt
entschieden hat, einen rechtskräftigen Entscheid von Amtes wegen oder auf Antrag
revidieren darf, wenn sie aktenkundige erhebliche Tatsachen aus Versehen nicht
gewürdigt hat.

15 / 16
4.4.
Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Einspracheentscheid
vom 26. August/12. September 2024 rechtens und verhältnismässig ist. Die
dagegen erhobene Beschwerde vom 14. Oktober 2024 ist infolgedessen
abzuweisen.
4.5.
Angesichts des Ausgeführten kann in antizipierter Beweiswürdigung auf die
beantragte Edition (sh. Beschwerde S. 21) verzichtet werden, zumal das
streitberufene Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine
Überzeugung gebildet hat und annehmen darf, dass diese Überzeugung durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 144 V 361 E. 6.5, 136 I
229 E. 5.3, 134 I 140 E. 5.3 und 124 V 90 E. 4b).
5.
Es ist hier damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Das Gericht
erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00, zzgl.
Kanzleiauslagen (Art. 75 VRG), für angemessen und gerechtfertigt.
5.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2
VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der
obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.


16 / 16
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
356.00
Total
CHF
4'356.00
gehen zulasten der A._____ AG.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]