gr_gerichte · ZK2 2010 51 · 2010-12-13 · de
Entscheide Obergericht

Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 13. Dezember 2010
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 51
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Bochsler und Michael Dürst
Redaktion
Aktuarin Thöny
In der zivilrechtlichen Berufung
des X . & Y . , Beklagte und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Gondini Andrea Fravi, Genferstrasse 33, 8027 Zürich,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am
7. Juli 2010, in Sachen der Z . - S . A . , Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten
durch Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia Baretta Mazzoni, Reichsgasse 65, 7002 Chur,
gegen die Beklagten und Berufungskläger,
betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Am 30. April 2004 schlossen X. & Y. mit der Z.-S.A. einen Mietvertrag über
das Restaurant „A.“, welches heute unter dem Namen „X.“ geführt wird, ab. Die
Parteien vereinbarten eine feste Mietdauer von fünf Jahren ab Beginn des Miet-
verhältnisses am 1. Juni 2004. Für den Fall, dass auf den Endtermin hin keine der
Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kün-
digte, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres
Jahr unter denselben Bedingungen ausgemacht.
B.
Nach einigen Unstimmigkeiten betreffend Ausgestaltung des Mietverhält-
nisses unterbreiteten die Mieter der Vermieterin am 5. September 2007 zwei neue
Mietvertragsentwürfe zur Fortführung des Mietverhältnisses unter neuen Vertrags-
bedingungen. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden
konnte, und die Mieter selbst mit Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung
des Mietverhältnisses unter anderem von diversen Investitionen abhängig mach-
ten, kündigte die Z.-S.A. das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular
vom 8. Februar 2008 (Poststempel) per 31. Mai 2009. Gleichzeitig räumte sie X. &
Y. das Recht ein, das Restaurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuf-
lich zu erwerben, wobei das Angebot bis zum 31. Dezember 2008 befristet wurde.
C.
Mit Eingabe vom 6. März 2008 fochten X. & Y. die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos an und be-
antragten deren Aufhebung, eventualiter eine erstmalige Erstreckung des Mietver-
hältnisses für die Dauer von vier Jahren. Weder an der Schlichtungsverhandlung
vom 19. August 2008 noch anlässlich der darauffolgenden aussergerichtlichen
Vergleichsgespräche konnten die Parteien eine Einigung erzielen. Mit Entscheid
vom 19. August 2008, mitgeteilt am 6. Oktober 2008, erkannte die Schlichtungs-
behörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos die Kündigung des
Mietverhältnisses für ungültig.
D.
Mit Prozesseingabe vom 7. November 2008 unterbreitete die Z.-S.A., da-
mals noch vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi, die Streitsache
dem Bezirksgericht Prättigau/Davos, wobei sie das folgende Rechtsbegehren stel-
len liess:
„1.
Es sei der Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des
Bezirks Prättigau/Davos vom 19. August/06. Oktober 2008 im Verfah-
ren 10/08 vollumfänglich aufzuheben.

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2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt zulasten der
Beklagten.“
E.
X. & Y. beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 die
Abweisung der Klage, eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnis-
ses für eine angemessene Dauer.
F.
Mit Replik vom 16. Februar 2009 respektive Duplik vom 8. März 2009 hiel-
ten die Parteien an ihren zuvor gestellten Rechtsbegehren unverändert fest.
G.
Mit Stellungnahme vom 15. April 2009 liess die Z.-S.A. dem Bezirksgericht
Prättigau/Davos mitteilen, dass sie das Mietverhältnis am 27. März 2009 gestützt
auf Art. 257d OR wegen Nichtbezahlens von Nebenkosten nochmals mit amtli-
chem Kündigungsformular auf den 30. April 2009 gekündigt habe. Es rechtfertige
sich daher, das hängige Prozessverfahren bis zur Beurteilung dieser Kündigung
auszusetzen beziehungsweise zu sistieren. Mit Verfügung vom 28. Mai 2009 wies
das Bezirksgerichtspräsidium Prättigau/Davos das Gesuch der Vermieterin um
Sistierung des Verfahrens kostenfällig ab.
H.
Mit Urteil vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am 7. Juli 2010, erkannte das Be-
zirksgericht Prättigau/Davos wie folgt:
„1.
Die Klage der Z.-S.A. gegen X. & Y. wird gutgeheissen, der Entscheid
der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes Prätti-
gau/Davos vom 19. August 2008 (10/08), wonach die Kündigung des
Mietverhältnisses ungültig sei, wird aufgehoben, und es wird festge-
stellt, dass die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8. Februar 2008
auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnis-
ses gültig ist.
2.
Das Eventualbegehren von X. & Y. gegen die Z.-S.A. wird gutgeheis-
sen und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wird
erstmalig bis zum 31. Mai 2011 erstreckt.
3.
Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:
- einer Gerichtsgebühr von
Fr. 4'500.00
- Schreibgebühren von
Fr. 1'328.95
- Barauslagen von
Fr. 584.90
total somit von
Fr. 6'413.85
gehen zu 1/3 (=Fr. 2'137.95) zulasten der Z.-S.A. und zu 2/3 (= Fr.
4'275.90) unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von X. & Y.. Sie wer-
den mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.
4.
X. & Y. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Z.-S.A.
eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 4'000.00 (inkl. Spesen und
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5.
(Rechtsmittelbelehrung).

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6.
(Mitteilung).“
I.
Gegen dieses Urteil liessen X. & Y. am 28. Juli 2010 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erklären, wobei sie das folgende Rechtsbegehren
stellten:
„Das Urteil des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010 sei voll-
umfänglich aufzuheben und die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8.
Februar 2008 auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung sei für un-
gültig zu erklären;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MwSt., zulasten der Beru-
fungsbeklagten.“
Eventualiter:
1.
Ziff. 2 des Urteils des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos sei aufzuhe-
ben und den Berufungsklägern eine erstmalige Mieterstreckung von
mindestens 2 Jahren zu gewähren.
2.
Ziff. 3 des Urteils sei aufzuheben und die Kosten des vorinstanzlichen
Verfahrens seien den Parteien je hälftig, die Kosten des Berufungsver-
fahrens der Berufungsbeklagten vollumfänglich aufzuerlegen.
3.
Ziff. 4 des Urteils sei aufzuheben und der Berufungsbeklagten für das
vorinstanzliche Verfahren keine Prozessentschädigung zuzusprechen.
Für das Berufungsverfahren sei den Berufungsklägern eine angemes-
sene Prozessentschädigung, zzgl. MwSt., zuzusprechen.“
In prozessualer Hinsicht beantragten X. & Y. die persönliche Befragung von X.,
eventualiter sei er zur Beweisaussage anzuhalten. Des Weiteren seien die Akten
des 3. Schlichtungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterle-
gung, Beseitigung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der
Schlichtungsverhandlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen.
J.
Mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 wies der Vorsitzende der
II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Beweisanträge von X. &
Y. ab, soweit darauf einzutreten war.
K.
Am 13. Dezember 2010 fand die Hauptverhandlung statt, an welcher
Rechtsanwalt lic. iur. Gondini Andrea Fravi als Rechtsvertreter der Berufungsklä-
ger sowie Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi als Rechtsvertreter der Berufungs-
beklagten teilnahmen. Im Rahmen seines Parteivortrags verzichtete Rechtsanwalt
lic. iur. Gondini Andrea Fravi auf die Erneuerung seiner in der Berufungserklärung
gestellten Beweisanträge. Mit Datum vom 16. Dezember 2010 teilte die II. Zivil-
kammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Parteien das Urteil vom
13. Dezember 2010 im Dispositiv ohne Begründung mit. Mit Schreiben vom

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18. Januar 2011 liessen die Berufungskläger fristgerecht eine vollständige, schrift-
lich begründete Ausfertigung des Entscheids beantragen.
L.
Mit Schreiben vom 15. Februar 2011 teilte Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia
Baretta Mazzoni dem Kantonsgericht von Graubünden mit, dass sie die Vertretung
der Z.-S.A. in diesem Verfahren übernommen habe.
Auf die Begründung der Anträge sowie auf die Ausführungen im angefochtenen
Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
II. Erwägungen
1.
Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten
im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen
werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist in-
nert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären und hat
die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der
Beiurteile sowie neue Einreden, soweit diese noch zulässig sind, zu enthalten
(Art. 219 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert ist vorliegend erreicht und wird von
den Parteien nicht in Frage gestellt. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von
Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache ist damit gegeben. Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Berufung vom 28. Juli 2010
kann demzufolge eingetreten werden.
2.
X. & Y. stellten im Berufungsverfahren den Beweisantrag, es sei eine per-
sönliche Befragung von X. durchzuführen, eventualiter sei er zur Beweisaussage
anzuhalten. Des Weiteren beantragten sie, es seien die Akten des 3. Schlich-
tungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterlegung, Beseiti-
gung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der Schlichtungsver-
handlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen. Diese Beweisanträge
wurden mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 abgelehnt, soweit darauf ein-
zutreten war. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger verzichtete anlässlich der
Berufungsverhandlung vom 13. Dezember2010 darauf, die Beweisanträge zu er-
neuern, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.
3.
Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet zunächst die
Frage, ob die von der Z.-S.A. am 8. Februar 2008 ausgesprochene Kündigung des
Mietvertrags mit X. & Y. gültig ist.

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a)
Die Mieter machen geltend, die von der Z.-S.A. aufgeführten Kündigungs-
gründe seien unzulässigerweise nachgeschoben worden und würden zudem nicht
der Wahrheit, sondern bestenfalls einem subjektiven Empfinden entsprechen.
Dies gelte insbesondere in Bezug auf die als Hauptgrund bezeichnete ungenü-
gende Rendite, welche der Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt der Kündigung gar
nicht bekannt gewesen sei. Zudem seien die angegebenen Gründe missbräuch-
lich. Die Kündigung sei als Reaktion auf die Geltendmachung von berechtigten
Ansprüchen der Berufungskläger aus dem Mietverhältnis erfolgt. Dass diese An-
sprüche die kausale Ursache für die Kündigung gewesen seien, werde bereits
durch das Begleitschreiben zur Kündigung hinreichend belegt. In diesem Schrei-
ben nehme die Berufungsbeklagte zum einen explizit auf Rechnungen Bezug,
welche selbst nach Ansicht der Vorinstanz, von der Berufungsbeklagten zu bezah-
len gewesen seien und welche ihr kurze Zeit vor der Kündigung zugestellt worden
seien. Zum anderen werde auf die kurze Zeit vor der Kündigung schriftlich mitge-
teilten Forderungen der Berufungskläger Bezug genommen, welche nach richtiger
Auslegung keineswegs nur Bedingungen für den Abschluss eines neuen Mietver-
trags, sondern berechtigterweise auch den Ersatz mangelhaft unterhaltener Teile
des Mietobjekts - bis zum 31. März 2008 - beinhaltet hätten.
b)
Demgegenüber verweist die Z.-S.A. als Vermieterin auf das Begleitschrei-
ben zum amtlichen Kündigungsformular vom 8. Februar 2008 (act. IV/9), worin sie
die Kündigung damit begründet habe, dass sich der Verwaltungsrat Z.-S.A. mit
den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. entschlossen habe,
infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch das Restaurant
„X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr für das Restau-
rant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung entbinden. Die
Z.-S.A. werde nun nach einer Käuferschaft suchen. Wie bereits früher erörtert,
seien die Eheleute X. & Y. berechtigt, sofern sie dies wünschen würden, das Re-
staurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuflich zu erwerben. Bezüg-
lich der Argumentation der Gegenpartei sei festzuhalten, dass diese im fraglichen
Schreiben vom 9. Januar 2008 gar nicht Ansprüche aus dem bestehenden Miet-
verhältnis thematisiert hätten, sondern darin vielmehr und einzig Bedingungen
formuliert worden seien, welche hinsichtlich des Abschlusses eines neuen Miet-
vertrages von den Berufungsklägern gestellt wurden. Damit seien die Vorausset-
zungen von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht erfüllt, weshalb die Kündigung auch
nicht anfechtbar sei.
4.
Die Rechtsgrundlagen für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung bei
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen missbräuchlich ist, finden sich in

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Art. 271 f. OR. Demnach ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Darunter fällt jede Kündigung, die sich
auf keinerlei schutzwürdiges Interesse stützt, die aus reiner Schikane erfolgt, ein
unlauteres, illoyales Verhalten darstellt, die zu einem offenkundigen Missverhältnis
der auf dem Spiel stehenden Interessen führt oder deren Begründung offensicht-
lich ein Vorwand ist (Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich
2009, S. 605 f., N. 29/4.4; Weber, Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 4.
Auflage, Basel 2007, N. 1 ff. zu Art. 271/271a OR). Ein offenbarer Rechtsmiss-
brauch ist, anders als bei Art. 2 ZGB, nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichts
4C.267/2002 vom 18. November 2002). Art. 271a Abs. 1 OR zählt einzelne kon-
krete Gründe auf, bei deren Vorliegen die durch den Vermieter ausgesprochene
Kündigung anfechtbar ist, so beispielsweise, wenn gekündigt wird, weil der Mieter
nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art.
271a Abs. 1 lit. a OR), weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu
Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (Art. 271a Abs.
1 lit. b OR) oder weil der Mieter zum Erwerb des Mietobjekts veranlasst werden
soll (Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Positiv ausgedrückt sind Kündigungen zulässig,
wenn sie einem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem
legitimen Interesse des Kündigenden entsprechen, das Mietverhältnis zu beenden
(Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005). Nicht erforderlich ist,
dass ein besonders grosses Interesse vorliegt, oder dass dem Kündigenden eine
Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (Das schweizerische Mietrecht,
SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N. 26 zu Art. 271). Die Beurteilung hat
anhand der Vorgeschichte des Falles, seiner Besonderheiten und der Begründung
der Kündigung zu erfolgen (Lachat et al., a.a.O., S. 601, 606). Ursprünglich ge-
nannte allgemeine Kündigungsgründe können im Laufe des Verfahrens präzisiert
und konkretisiert werden. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, genügt es
für die Gültigkeit der Kündigung, dass einer sich als nicht treuwidrig erweist (Urteil
des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; 4C.400/1998 vom
23. März 1999 E. 4a und b; Lachat et al., a.a.O., S. 605 N. 29/3.12). Die Tatsa-
chen, aus denen die Missbräuchlichkeit der Kündigung abgeleitet wird, sind vom
Kündigungsempfänger zu beweisen. Der Kündigende ist allerdings unter Umstän-
den zur Beweishilfe verpflichtet, wenn er allein über die Elemente zur Überprüfung
des Kündigungsgrundes verfügt. Werden die angegebenen Kündigungsgründe
bestritten, so hat der Kündigende deren Verwirklichung zu beweisen. Gemäss
Praxis des Bundesgerichts genügt es aber, dass der Kündigende die Gründe zu-
mindest glaubhaft macht. Dies gilt namentlich dann, wenn die Kündigung auf ei-
nem Willensentschluss des Kündigenden, mithin auf einer inneren Tatsache be-

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ruht (Urteil des Bundesgerichts 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.2; SVIT-
Kommentar, a.a.O., N. 38 ff. zu Art. 271 mit weiteren Hinweisen).
a)
Im vorliegenden Verfahren gibt die Vermieterin an, dass der Verwaltungsrat
der Z.-S.A. mit den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. ent-
schieden habe, infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch
das Restaurant „X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr
für das Restaurant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung
entbinden. In demselben Schreiben, das den Mietern zusammen mit dem amtli-
chen Kündigungsformular zugestellt wurde, weist die Vermieterin auch auf diver-
se, seit Mietantritt von X. & Y. getätigte Investitionen, auf Verfehlungen der Mieter
im Zusammenhang mit eigenmächtig, das heisst ohne Einwilligung der Vermiete-
rin getätigte Investitionen, sowie auf die vertragliche Regelung betreffend Tragung
von Unterhalts- und Erneuerungskosten hin. Diese Umstände wurden allerdings
nicht direkt als Ursache für die Kündigung aufgeführt, sondern waren als Antwort
auf ein Schreiben der Mieter vom 9. Januar 2008 (act. IV/8) zu verstehen. Dies
ergibt sich bereits aus der gewählten Formulierung, zumal zu Beginn des Schrei-
bens ausdrücklich Bezug auf das Schreiben der Gegenpartei vom 9. Januar 2008
mit den zwei Mietvertragsvarianten genommen wird. Es handelte sich somit ent-
gegen der Auffassung der Vorinstanz nicht um eigentliche Kündigungsgründe,
sondern allenfalls um Umstände, die zum Entschluss der Vermieterin, das Restau-
rant zu veräussern und sich der Last der Vermietung zu entledigen, beitrugen. Vor
der Schlichtungsstelle bestätigte die Berufungsbeklagte den im Kündigungs-
schreiben angegebenen Kündigungsgrund. Dies geht aus der Vernehmlassung
vom 21. April 2008 (act. III/4) hervor. Darin wurde ausgeführt, den Mietern sei
stets vermittelt worden, dass die Vermieterschaft, insbesondere die Hauptaktionä-
re infolge ihres Alters keine weiteren Investitionen mehr in das Restaurant tätigen
und sich des Mietobjekts mit der Zeit entledigen wollen. Aus diesem Grund sei der
Mieterschaft zu Vorzugskonditionen das Restaurant zum Erwerb angeboten wor-
den. Der Mieterschaft sei bereits im Jahr zuvor klar gemacht worden, dass das
Restaurant zum Verkauf stehe. Auch in der Prozesseingabe 7. November 2008
(act. I/2) wurde dargelegt, die ausgesprochene Kündigung ziele dahin, sich der
Problematik der Vermietung eines Restaurants zu entledigen. Aus der Abschluss-
bilanz 2007 gehe hervor, dass die Z.-S.A. keinen Gewinn aus der Vermietung des
Restaurantlokals erziele. Es sei eine Frage der Zeit, bis die Aufwände höher seien
als die Einnahmen. Ausserdem führte die Vermieterin weitere Kündigungsgründe
auf, namentlich:
Nichterreichen der Nettorendite,

Seite 9 — 13
Ständige Verletzungen des Pächters, wonach nicht ohne vorhergängige
schriftliche Zustimmung des Verpächters Umbauten am Mietobjekt vorge-
nommen werden dürfen,
Plötzliches Nichtmehrbezahlen von bisher anerkannten Unkosten,
Diskussionen um Abschlagszahlungen betreffend Aufwendungen des
Verpächters gemäss Art. 7 des Vertrages und
Überhöhte und unangemessene Forderungen auf Instandstellungen, Re-
novationen und neuen Investitionen sowie
Forderung nach einem neuen Mietvertrag mit erheblichen Einbussen und
neuen, überhöhten Leistungen per sofort.
Auch diese Gründe stellen lediglich eine Konkretisierung und Erläuterung des ei-
gentlichen Kündigungsgrundes, wie er im Begleitschreiben vom 8. Februar 2008
aufgeführt wird, dar. Es handelt sich damit auch nicht, wie von den Mietern be-
hauptet, um nachgeschobene neue Kündigungsgründe.
b)
Die Kündigung beruht vorliegend auf einem Willensentschluss der Vermie-
terin, mithin auf inneren Tatsachen. Die Kündigungsgründe sind daher von der
Vermieterin - wie bereits ausgeführt wurde - lediglich glaubhaft zu machen. Vorlie-
gend ergibt sich aus den vorstehend zitierten Ausführungen im Begleitschreiben
zur Kündigung und aus den in den Rechtsschriften vorgebrachten Konkretisierun-
gen der Kündigung, die aktenmässig belegt sind (act. III/13), mit aller Deutlichkeit,
dass die Vermieterin in den vergangenen Jahren erhebliche Investitionen in das
Mietobjekt tätigte. Ebenso ist unbestritten, dass bei einer Weitervermietung in
nächster Zukunft weitere Investitionen erforderlich würden. So machten die Mieter
selbst in ihrem Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung des Mietvertrags
von diversen Investitionen abhängig. Diese Belastung wurde dem Verwaltungs-
ratspräsidenten C., Jahrgang 1927, im Laufe der Zeit offenbar zu gross, weshalb
er bereits im Sommer 2007 erstmalig die Absicht äusserte, das Restaurant zu ver-
kaufen. Dies wird auch vom Zeugen D., Mitglied des Verwaltungsrats der Z.-S.A.
und Verwalter der fraglichen Immobilie, bestätigt (Zeugeneinvernahmeprotokoll S.
4 Ziff. 17). Man habe den Mietern bereits zu jener Zeit erstmalig ein Kaufangebot
unterbreitet, woraufhin X. nach Rücksprache mit seinem Treuhänder, anlässlich
eines Treffens erklärt habe, dass ein Kauf für ihn nicht in Frage komme. Auch die
Mieter selbst führten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 aus, C. ha-
be ihnen schon vor längerer Zeit den Vorschlag gemacht, ihm die Aktien der Z.-
S.A. abzukaufen. Als X. dieses Angebot nicht habe annehmen wollen, sei ihm an-
getragen worden, das Mietobjekt zu kaufen. Die Berufungskläger hätten deshalb
bereits anfangs 2007 eine Schätzung des Kaufpreises erstellen lassen.

Seite 10 — 13
c)
Aufgrund dieser Umstände ist erstellt, dass der Entschluss der Vermieter,
das Mietverhältnis mit X. & Y. aufzulösen und das Restaurant zu verkaufen, auf
einer über längere Zeit dauernden inneren Willensbildung gründete. Für die Be-
hauptung der Berufungskläger, der Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben und
die Kündigung sei aus Rache wegen den von den Mietern berechtigterweise ge-
stellten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und wegen Ablehnung der Kaufofferte
erfolgt, bestehen keine genügenden Anhaltspunkte. Die Mieter hätten diesbezüg-
lich zu beweisen gehabt, dass zwischen den von ihnen gestellten Ansprüchen und
der Ablehnung des Kaufangebots einerseits und der Kündigung andererseits eine
Kausalität besteht (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 14, 26 zu Art. 271a). Dieser
Beweis ist ihnen nicht gelungen. Allein aus dem Umstand, dass zwischen den Par-
teien Meinungsverschiedenheit im Zusammenhang mit der Abwicklung des Miet-
verhältnisses bestanden und die Kündigung zeitnahe zum Schreiben des Vertre-
ters der Mieter von anfangs Januar 2008 erfolgt ist, lässt sich keine derartige
Schlussfolgerung ableiten. Auch die Tatsache, dass das Mietobjekt vor und mit
der Kündigung zum Kauf angeboten wurde, lässt nicht auf eine Rachekündigung
schliessen. Vielmehr zeigt sich daran, dass sich C. offenbar bereits seit längerer
Zeit mit dem Gedanken beschäftigte, das Mietobjekt zu veräussern. Die mit einer
Weitervermietung - unabhängig vom konkreten Mietverhältnis - verbundenen Las-
ten wollte er aufgrund seines fortgeschrittenen Alters nicht mehr auf sich nehmen,
was durchaus nachvollziehbar ist. Die Absicht, sich dieser Lasten zu entledigen,
bestand nachweislich bereits zum Zeitpunkt, als die Berufungskläger ihre Mietver-
tragsentwürfe einreichten. Deren Forderungen waren damit nicht der eigentliche
Grund dafür, die beabsichtige Veräusserung der Liegenschaft tatsächlich vorzu-
nehmen. Die Vermieterschaft entschloss sich aufgrund der bestehenden Belas-
tung dazu, den Mietvertrag unter Erneuerung des Kaufangebots fristgerecht zu
kündigen, was keineswegs rechtsmissbräuchlich ist. Insbesondere steht Art. 271a
Abs. 1 OR dem Recht des Vermieters nicht entgegen, den Vertrag zu kündigen,
um die Nutzungsart der Sache seinen Interessen anzupassen (BGE 136 III 190 E.
2; Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002; SVIT-
Kommentar, a.a.O., N. 32 zu Art. 271). Kausal für die Kündigung war somit die
Last der Vermietung und der damit zusammenhängenden Aufwendungen im All-
gemeinen und nicht die Geltendmachung von Ansprüchen durch die Mieter oder
deren Ablehnung des Kaufangebots. Die in der Prozesseingabe vom 7. November
2008 (act. I/2) aufgeführten Gründe, insbesondere auch das von den Berufungs-
klägern anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung im Speziellen aufgegriffene
Nichterreichen der Nettorendite, stellen im vorliegenden Fall keine eigenständigen
Kündigungsgründe dar, sondern dienen lediglich der Konkretisierung und Präzisie-

Seite 11 — 13
rung des eigentlichen, im Begleitschreiben zum amtlichen Kündigungsformular
aufgeführten Kündigungsgrundes.
d)
Erweist sich nach dem Gesagten der massgebende Kündigungsgrund als
nicht treuwidrig, so genügt dies gemäss der eingangs erwähnten Praxis des Bun-
desgerichts (BGer 4C.365/2006 und 4C.400/1998) bereits für die Gültigkeit der
Kündigung. Es muss daher nicht weiter geprüft werden, ob die einzelnen Mitursa-
chen, die die Vermieterin zur Konkretisierung des eigentlichen Kündigungsgrun-
des aufführte, schon per se eine Kündigung gerechtfertigt hätten.
5.
Die Berufungskläger verlangen für den Fall der Rechtmässigkeit der Kündi-
gung eine Erstreckung des Mietverhältnisses um mindestens zwei Jahre. Die Vor-
instanz gewährte den Mietern aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung
eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2011. Gemäss den Aus-
führungen ihres Rechtsvertreters anlässlich der mündlichen Berufungsverhand-
lung vor Kantonsgericht vom 13. Dezember 2010 gehen die Berufungskläger da-
von aus, dass die Kündigung des Mietverhältnisses ihre Wirkung nicht per 1. Juni
2009, sondern erst per 1. Juni 2010 entfalte. Die Vorinstanz selbst habe in ihrem
Urteil festgehalten, dass der Vertrag frühestens per 1. Juni 2009 kündbar gewesen
sei. Die Kündigung sei aber bereits per 31. Mai 2009 erfolgt. Sie habe deshalb ihre
Wirkung erst 2010 entfalten können, womit im Endeffekt von der Vorinstanz ledig-
lich eine einjährige Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt worden sei. Es
werde mit dem Eventualantrag mithin also eine Erstreckung des Mietverhältnisses
bis zum 1. Juni 2012 beantragt.
a)
Die Mieterschaft kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen,
wenn das Mietverhältnis gültig beendet ist, die Erstreckung nicht von Gesetzes
wegen ausgeschlossen ist und die Kündigung einerseits eine Härte für die Mieter-
schaft oder deren Familien darstellt und andererseits keine überwiegenden Inter-
essen der Vermieterschaft einer Erstreckung entgegen stehen. Die maximale
Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume sechs Jahre. Die Zeit wird ab
dem Kündigungstermin, auf den das Mietverhältnis gekündigt worden ist, gerech-
net. Wenn die Kündigung auf einen ungültigen Termin ausgesprochen wird, ver-
schiebt sich der Beginn der Erstreckungsdauer auf den nächsten ordentlichen
Kündigungstermin; ab letzterem ist die Erstreckungsdauer zu rechnen (vgl. Lachat
et al., a.a.O., S. 573 N. 30/8.2).
b)
Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien eine feste Mietdauer von
fünf Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juni 2004 vereinbart (vgl.

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act. III/2). Für den Fall, dass keine der Parteien das Mietverhältnis auf das Ende
der festen Vertragsdauer unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kündig-
te, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres Jahr
unter denselben Bedingungen ausgemacht. Das Mietverhältnis war somit frühes-
tens nach Ablauf der festen Mietdauer auf den 31. Mai 2009 kündbar. Dieser End-
termin wird übrigens auch auf dem Titelblatt des Vertrags ausdrücklich festgehal-
ten. Dass die Kündigung seitens der Vermieter gemäss amtlichem Formular per
31. Mai 2009 erfolgte, ist daher nicht zu beanstanden. Daran ändert auch nichts,
dass die Vorinstanz im Sachverhalt fälschlicherweise von einer frühestmöglichen
Kündigung auf den 1. Juni 2009 ausging. In ihren Erwägungen hielt sie denn auch
zutreffend fest, dass das Mietobjekt auf den 31. Mai 2009 rechtmässig gekündigt
worden sei (E. 7.2 S. 40). Eine Verschiebung der Wirkung der Kündigung und des
Beginns der Erstreckungsdauer fällt damit offenkundig ausser Betracht, käme aber
ohnehin nur bis zum 1. Juni 2009 in Frage (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR). Die von der
Vorinstanz gewährte erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum
31. Mai 2011 entspricht der von den Berufungsklägern im Eventualbegehren ver-
langten Mindestdauer von 2 Jahren und ist daher zu bestätigen.
6.
Die Berufung von X. & Y. ist nach dem Gesagten vollumfänglich abzuwei-
sen und das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni
2010 im Ergebnis zu schützen. Damit bleibt es auch bei der vorinstanzlichen Kos-
tenregelung.
a)
Nach Art. 122 Abs. 1 ZPO sind die Kosten eines Zivilverfahrens in der Re-
gel von der unterliegenden Partei zu tragen. Zudem ist die unterliegende Partei in
der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursach-
ten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 122 Abs. 2 ZPO). Diese Grundsätze
gelten nicht nur für das erstinstanzliche Verfahren, sondern gestützt auf Art. 223
ZPO auch für das Berufungsverfahren. Vorliegend wird die Berufung von X. & Y.
gegen die Z.-S.A. abgewiesen, so dass die Berufungskläger unterliegen und dem-
entsprechend die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich
Schreibgebühren unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen haben.
b)
Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung
einer Honorarnote, weshalb die Höhe der ausseramtlichen Entschädigung für das
Berufungsverfahren nach Ermessen festgesetzt wird. Aufgrund des Aufwands und
der Schwierigkeit des Falles erscheint der Betrag von Fr. 3'000.-- als angemessen.
X. & Y. haben die Z.-S.A. somit für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einsch-
liesslich Mehrwertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich Schreibge-
bühren von Fr. 224.--, total somit Fr. 6’224.--, gehen unter solidarischer
Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, die die Berufungsbeklagte aus-
serdem für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einschliesslich Mehr-
wertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen haben.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an: