gr_gerichte · R 2012 1 · 2012-04-26 · de
Gewerbepolizei

Baueinsprache | Baurecht

R 12 1
5. Kammer
URTEIL
vom 26. April 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 29. Juni 2009 ersuchte … um die Baubewilligungen für den Neubau der
Häuser A mit Tiefgarage (Baugesuch Nr. 2009-0061) und B (Baugesuch Nr.
2009-0062) auf den Parzellen 3775 und 4111 in … . Gegen eine
Projektänderung vom 6. August 2009 erhoben die heutigen Beschwerdeführer
(neun Stockwerk- bzw. Miteigentümer der Nachbarparzellen 1589 und 3982
(Strassenparzelle) Einsprache. Die Gemeinde … hiess die Einsprachen am 1.
Dezember 2009 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, und bewilligte
gleichentags die zwei Baugesuche unter Bedingungen und Auflagen. U.a.
verfügte sie, dass zur Verschaffung von genügend Bruttogeschossfläche (BGF)
der Parzelle 4111 zusätzlich 420 m² Land von der Parzelle 3775 zugeteilt
werden müssten. Vor Baubeginn müsse der entsprechende Vertrag vorgelegt
und ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grenzabstandsunterschreitungen
gegenüber den Parzellen 4112 und 4206 müssten bei der späteren
Überbauung
dieser
Parzellen,
was
den
Gebäudeabstand
anbelange,
ausgeglichen werden. Dies sei vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.
Weiter wurde verlangt, der Eingang auf der Westfassade habe einen
Grenzabstand von 2.5 m und einen Gebäudeabstand von 7.5 m einzuhalten;
die entsprechenden Pläne seien der Gemeinde vor Baubeginn einzureichen.
b)
Dagegen
gelangten
die
Einsprecher
am
1.
Februar
2010
ans
Verwaltungsgericht. Sie machten neben diversen Verletzungen von Grenz- und

Gebäudeabständen u.a. geltend, der Tunnel zur Tiefgarage sei nicht als
eingeschossige Baute zu qualifizieren. Selbst wenn dies der Fall wäre, habe er
einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten. Weiter fehle es an einem
Näherbaurecht und der Abparzellierung von Parzelle 3775. Ein Fahrwegrecht
für die Erschliessung liege nicht vor, ebenso wenig bestehe eine Zufahrt über
die Strassenparzelle 3982. Die Werkleitungen dürften nicht über die
Miteigentümerparzelle 3982 geführt werden. Da die Baubehörde hier
Versäumnisse der Bauherrschaft nachgeholt habe, erwecke sie den Anschein
der Befangenheit. Die Beschwerdeführer erachteten das Baugesuch als
ungenügend, weshalb es nach ihrer Meinung nicht in die Kontingentsliste hätte
aufgenommen werden dürfen. Überdies laste auf der Parzelle 3775 ein
Arealrevers (Ausnützungseinheit), weshalb es für eine Abparzellierung der
Zustimmung der übrigen, von der AZ-Einheit erfassten Grundeigentümer
bedurft hätte. Eine solche liege nicht vor. Neben einer Rüge wegen falscher
Erhebung des gewachsenen Terrains brachten die Beschwerdeführer
insbesondere vor, die Tunneleinfahrt weise ein Gefälle von 18.8 % statt der
gesetzlich zulässigen 15 % auf.
c)
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 20. August 2010 ab, soweit
es darauf eintrat (VGU R 10 15). Das Gericht erwog insbesondere, dass der
Gehalt von Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) nicht unbesehen auf
nichtrichterliche (Gemeinde-)Behörden übertragen werden dürfe und auch kein
Verstoss gegen Art. 29 BV erkennbar sei. Die Rügen betreffend die fehlende
Baureife
bzw.
die
angeblich
fehlenden
rechtlichen
Grundlagen
der
Erschliessung seien gegenstandslos geworden, da schon ein Fahrwegrecht
(Grunddienstbarkeit z.L. Parzelle 3775 und z.G. Parzelle 4111) von Seiten des
Vaters des Gesuchstellers eingeräumt worden und die sonstige Erschliessung –
mit Wasser, Elektrizität und Kanalisation – ebenfalls bereits vorhanden sei. Auf
die Rüge der angeblich fehlenden Berechtigung zur Verlegung unterirdischer
Leitungen könne nicht eingetreten werden, da die Beschwerdeführer dadurch
nicht mehr als jeder Dritte berührt wären und daher zu dieser Rüge gar nicht
legitimiert seien. Die Argumentation betreffend allfälliger fehlender Ausnützung

sei durch die Gemeinde überzeugend widerlegt worden. Mit der Abparzellierung
zu Lasten von Parzelle 3775 und zu Gunsten von Parzelle 4111 sei kein
widerrechtlicher Zustand geschaffen worden. Alle an der früheren AZ-Einheit
beteiligten Grundeigentümer hätten nach der Erhöhung der Ausnützungsziffer
von 0.3 auf neu 0.35 heute genügend Bruttogeschossfläche aufzuweisen,
weshalb die früher bestehende AZ-Einheit zudem aufgehoben und im
Grundbuch gelöscht worden sei. Die AZ-Einheiten seien schon in einem
früheren Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden als
gesetzeswidrig bezeichnet (so ausdrücklich in VGU R 05 59 E. 2b S. 6/7 und
insbesondere E. 2d S. 8). Der Grenzabstand ab der Ostfassade von Haus A
solle für die Hauptbaute 5.18 m, für die Anbaute (Terrasse) 2.68 m zur neuen
gemeinsamen Grenze mit Parzelle 3775 betragen. Aus dem von der Gemeinde
eingereichten Situationsplan im Massstab 1:500 Haus A (Beilage Nr. 1) könne
der genaue Grenzabstand nicht präzise herausgemessen werden. Es bestehe
jedoch kein Grund zur Annahme, dass die Angaben der Gemeinde nicht
stimmten. Die Südfassade von Haus B sei total 14 m lang. An ihr werde eine
Anbaute (Balkon/Vorplatz) erstellt. Dieselbe sei laut Art. 63 Abs. 2 (Satz 1) des
kommunalen Baugesetzes (BG) nicht mehrlängenzuschlagspflichtig. Auf der
Südseite von Haus B gebe es also keinen Mehrlängenzuschlag. Die
gesetzlichen Grenzabstände von 5 m für die Hauptbaute (Art. 40 BG) und von
2.50 m für die Anbaute (Art. 58 Abs. 2 BG) seien demzufolge eingehalten. Nach
Westen gebe es vom Haus A keinen einzuhaltenden Grenzabstand, denn
westlich liege das Haus B. Zwischen diesen beiden Häusern betrage der
Gebäudeabstand 10 m (Art. 40 BG: 2 x 5 m), zwischen Haupt- und Nebenbaute
7.50 m (Art. 40 i.V.m. Art. 58 Abs. 2 BG: 5 m + 2.50 m) und sei hier folglich
ebenfalls eingehalten. Die Gemeinde sei im Besitze aller Unterlagen und Pläne
gewesen, die sie für die umfassende Beurteilung des Baugesuchs benötigt
habe (vgl. Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kantons
Graubünden [KRVO]), weshalb auch keine Gehörsverletzung vorliege. Nach
Art. 59 Abs. 1 BG gelte für eingeschossige Nebenbauten ohne Wohn- und
Schlafräume [und Gewerbebauten von max. 3.50 m Höhe] ein Grenzabstand
von 2.50 m. Für höhere eingeschossige Gewerbebauten müsse der

Grenzabstand um das Mass der Mehrhöhe vergrössert werden. Laut Abs. 2
dürften freistehende Kleinbauten von max. 6.00 m2 Gebäudegrundfläche und
max. 3.00 m Höhe auf die Grenze gestellt werden. Vorbehalten bleibe die
Zustimmung des Nachbarn. Wie den zu den Akten gegebenen Fotographien
entnommen
werden
könne,
sei
der
geplante
Tunnel
(unterirdische
Feinerschliessung der Häuser A + B) ordnungsgemäss profiliert worden, wobei
es an der rechtlichen Qualifikation jener Tunnelbaute als eingeschossige
Nebenbaute gestützt auf Art. 59 BG nichts auszusetzen gebe. Folglich müsste
jene unterirdische Tunnelzufahrt einen Grenzabstand von 2.50 m zur Grenze
der südlich situierten Nachbarparzellen 4206 und 4112 aufweisen. Dies sei hier
nachweislich
nicht
der
Fall.
Stattdessen
hätten
die
Nachbarn
und
Grundeigentümer
der
erwähnten
Südparzellen
(4206/4112)
aber
entsprechende Näherbaurechte gemäss Art. 60 BG - wenn auch ohne
Mehrlängenzuschlag laut Art. 63 Abs. 2 BG - erteilt. Nach Art. 60 BG könnten
die Grenzabstände ungleich zur Grenze verteilt werden, sofern die Einhaltung
des Gebäudeabstandes durch einen Dienstbarkeitsvertrag zwischen den
Nachbarn und durch eine im Grundbuch angemerkte öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung gewährleistet sei. Mit Dienstbarkeitsvertrag vom
02./03./04.11.2009 sei die Zustimmung der Nachbarin und Eigentümerin der
Parzelle 4112 und mit Dienstbarkeitsvertrag vom 02./03./06.11.2009 diejenige
der Nachbarn und Eigentümer der Parzelle 4206 zur Unterschreitung des
ordentlichen Grenzabstands gegenüber den Parzellen 4111 und 3775 schriftlich
erteilt worden. Was die Rüge der Verletzung von Kontingentierungsvorschriften
(vgl. Art. 16 Abs. 2 BG) angehe, habe sich das Verwaltungsgericht bereits in
VGU R 09 40 ausführlich dazu wie folgt geäussert: „Zur Anfechtung einer
Verfügung ist nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG) befugt, wer durch sie berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung oder Änderung hat. Erforderlich ist dabei ein besonderes
Interesse, das sich aus einer nahen und beachtenswerten Beziehung des
Beschwerdeführers zum Streitgegenstand ergibt. Der Beschwerdeführer muss
durch die unrichtige Rechtsanwendung somit in höherem Masse betroffen sein
als jedermann. Eine Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsstellung ist nicht

vorausgesetzt. Jedes eigene, aktuelle Rechtsschutzinteresse vermag die
Legitimation zu begründen. Das Rechtsschutzinteresse besteht danach im
praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer
eintragen würde, oder, anders gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen,
ideellen, materiellen oder anders gearteten Nachteils, den die angefochtene
Anordnung für den Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des
Beschwerdeführers kann also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss
es auf jeden Fall schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt zu werden verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die
rechtliche oder tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers durch den
Ausgang des Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit
diesen Anforderungen soll die „Popularbeschwerde“ ausgeschlossen werden.
Ihnen kommt dann eine besondere Bedeutung zu, wenn nicht der
Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch in
einem
solchen
Fall
ein
unmittelbares
Berührtsein,
eine
spezifische
Beziehungsnähe
gegeben,
so
haben
diese
ein
ausreichendes
Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben
oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 Ib
358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in
Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf
das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass
er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes Interesse setzt
sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf
die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei
objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden (PVG 1997 Nr.
56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei grundsätzlich auch alle
Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile erwarten lassen und die den
Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr. 34).“ Überdies wurde zur
Kontingentierung noch festgehalten: „Der Beschwerdeführer beanstandet die
Einreihung des Baugesuchs nach Art. 11 GKZ. Wie das Verwaltungsgericht
bereits in R 07 102 entschieden hat, sind Baueinsprecher zur Rüge betreffend

Kontingentierung überhaupt nicht legitimiert, da sie davon nicht mehr als Dritte
berührt (beschwert) sind. Anders wäre dies nur, falls sie selbst hinter der
Bauherrschaft auf einer Kontingentsliste stünden. Die Einreihung eines
Bauvorhabens in eine Kontingentsliste ist innerhalb eines Baubescheides ein
selbständiger Streitgegenstand, der mit der bau- und planungsrechtlichen
Rechtmässigkeit des Bauvorhabens als solcher nichts zu tun hat bzw. diese
nicht berührt. Würde eine Rüge gegen die Kontingentseinteilung gutgeheissen,
würde dies an der Baurechtskonformität eines Bauprojektes nichts ändern.
Vielmehr führte dies nur zu einer Verzögerung in der Ausführung des
Bauvorhabens. Die Verzögerung der Erstellung baurechtskonformer Bauten in
einer Bauzone stellt aber kein schützenswertes eigenes Interesse des
Nachbarn dar, weshalb auf entsprechende Rügen gegen die Verletzung von
Kontingentierungsvorschriften nicht eingetreten werden kann. Der vom
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführte VGU R 07 27 ist
diesbezüglich nicht einschlägig, war doch in jenem Urteil die Frage der
Beschwerdelegitimation ausdrücklich offen gelassen worden (E. 1).“ Die soeben
einlässlich zitierte Begründung für die fehlende Anfechtungsbefugnis von
Baubeschränkungsvorschriften bei selber nicht auf der Kontingentsliste
nachrangig
aufgeführten
Beschwerdeführern
gelte
natürlich
auch
im
vorliegenden Fall, weshalb das Gericht auf die Beschwerde insofern nicht
eintrete. Zu klären bleibe damit noch der Zwist um die 2003 erfolgten
Veränderungen des Hangterrains auf Parzelle 4111. Wie aus der Aktennotiz der
Gemeinde vom 07.10.2003 hervorgehe, sei damals zur Ausebnung auf Parzelle
4111 vereinbart worden, dass das Terrain dort wieder humusiert und der
ursprüngliche
Zustand
ohne
Steinbrocken
hergestellt
werde.
Die
Schlussabnahme
der
Terrainkorrekturen
müsse
durch
das
Bauamt
vorgenommen werden. Es sei somit davon auszugehen, dass im Jahr 2003 der
ursprüngliche Zustand wieder hergestellt worden sei; so dass sich das Gelände
also wieder wie 1998 präsentierte. Sollte dies aber nicht der Fall sein, so könne
dies nun sicherlich nicht der heutigen Bauherrschaft zum Nachteil gereichen, da
ja
nicht
sie
selbst,
sondern
vielmehr
die
Rechtsvorgänger
der
Beschwerdeführer die Terrainanpassungen auf Parzelle 4111 (Entfernung

Felsklotz) veranlasst hätten. Im Übrigen könne dem Beschwerdeführer oder
seinem Vater auch keine Umgehungsabsicht vorgeworfen werden. Wie das
Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang schon in seiner früheren
Rechtsprechung festgehalten habe (VGE 473/83), bestehe der eigentliche
Zweck
des
gewachsenen
Terrains
darin,
die
Umgehung
von
Bauhöhenbeschränkungen sowie von Grenz- und Gebäudeabständen durch
Terrainveränderungen zu verhindern. Nach gefestigter Rechtsprechung sei
danach im Grundsatz davon auszugehen, dass mehr als 10 Jahre
zurückliegende Terrainveränderungen als gewachsener Boden zu betrachten
seien, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht
nachgewiesen werden (so bereits: PVG 1992 Nr. 23; VGE 292/92 und VGU R
09 4). Anhand der konkreten Umstände könne daher auch im konkreten Fall
vom bestehenden als gewachsenes Terrain ausgegangen werden. Für das
Gericht bestehe kein Anlass, an den ermittelten Terrainhöhen auf Parzelle 4111
des von der Gemeinde beauftragten Ingenieur- und Vermessungsbüros (HMQ
AG) irgendwie zu zweifeln. Mangels gegenteiliger Indizien sei die Baubehörde
zu Recht vom jetzt bestehenden Zustand als dem gewachsenen Terrain
ausgegangen.
d)
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 27. Oktober
2010 beantragten die heutigen Beschwerdeführer die Aufhebung des
verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 20. August 2010. Dem Bauherrn sei zu
verbieten, die umstrittenen Bauvorhaben auf der Parzelle 4111 zu realisieren.
Sie machen die mehrfache willkürliche Verletzung kantonaler Bestimmungen
(Gebäudehöhe, Gebäudeabstand etc.) und die Missachtung von Art. 29 BV
geltend.
e)
Das Bundesgericht erwog im Urteil 1C 492/2010 vom 23. März 2011
insbesondere:
„2.

Zunächst rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs,
weil sie die schließlich genehmigten Pläne vom 5. November 2009 vorher nicht
gesehen hätten. Sie hätten lediglich Kenntnis von den Auflageplänen gehabt.
2.1 Das Verwaltungsgericht hat die Auseinandersetzung mit dieser Rüge sehr
kurz gehalten und es als nicht nachvollziehbar erachtet, "was am Vorgehen der
kommunalen Baubehörde nicht in Ordnung gewesen sein sollte". Die Gemeinde
selber macht in ihrer Vernehmlassung ans Bundesgericht geltend, sie habe im
Rahmen der in Art. 44 Abs. 2 der kantonalen Raumplanungsverordnung vom
25. Mai 2005 (KRV/GR; BR 801.110) vorgesehenen Prüfung des Baugesuchs
verschiedene Fehler entdeckt und von der Bauherrschaft entsprechende
Korrekturen verlangt. Allerdings sei dies nach erfolgter Auflage erfolgt. Eine
nochmalige Publikation sei aus Sicht der Gemeinde nicht nötig gewesen, weil
sämtliche korrigierten Baupläne bzw. die erfolgten Korrekturen auch als
Auflagen in die Baubewilligung aufgenommen und den Beschwerdeführern
zugestellt worden seien.
2.2 Art. 44 Abs. 2 KRV/GR sieht unter der Marginalie "vorläufige Prüfung" vor,
dass die kommunale Baubehörde bei unvollständigen Gesuchen sowie
Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln den Gesuchstellenden innert
20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder
Verbesserung des Baugesuchs setzt. Erst danach erfolgt die öffentliche Auflage
(vgl. Art. 45 KRV/GR). Damit entsprach das Vorgehen der Baubehörde nicht
den
Vorgaben
der
Verordnung.
Im
Einspracheentscheid
des
Gemeindevorstands vom 1. Dezember 2009 ist überdies lediglich von einer
Projektänderung vom 6. August 2009 die Rede, die Pläne vom 5. November
2009 werden nicht erwähnt. Dass den Beschwerdeführern zusammen mit der
Baubewilligung auch die maßgeblichen Pläne zugestellt wurden, ist nicht belegt
und wird von Ersteren bestritten. Indes ist den Beschwerdeführern daraus kein
Rechtsnachteil
erwachsen,
da
sie
jedenfalls
im
Rahmen
des
Beschwerdeverfahrens Kenntnis von den neuen Plänen erhielten und ihre
Vorbehalte vor dem Verwaltungsgericht geltend machen konnten. Zwar hat das
Verwaltungsgericht
insoweit
eine
eingeschränkte
Kognition,
als
es
Ermessensbetätigungen
der
Vorinstanz
nur
auf
Überschreitung
oder

Missbrauch prüfen kann (Art. 51 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 [VRG/GR; BR 370.100]); in
Bezug auf die vorgebrachten Rügen aber hatte es volle Überprüfungsbefugnis.
Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs wurde damit geheilt.
3.
Sodann machen die Beschwerdeführer geltend, das Verwaltungsgericht sei zu
Unrecht nicht auf ihre Rüge im Zusammenhang mit der zu steilen
Tunneleinfahrt und dem fehlenden Vorplatz eingetreten. Dass es die
Legitimation der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit der
behaupteten
Kontingentsverletzung
verneint
hat,
wird
von
den
Beschwerdeführern vor Bundesgericht nicht gerügt.
3.1 Die Vorinstanz bejaht die Beschwerdeberechtigung der Beschwerdeführer
im Grundsatz, geht allerdings von einer rügebezogenen Beurteilung der
Legitimation
aus,
indem
sie
bei
jedem
Einwand
die
Frage
des
Rechtsschutzinteresses
gesondert
prüft.
Im
Ergebnis
verneint
das
Verwaltungsgericht die Legitimation u.a. in Bezug auf die kritisierte
Verkehrssicherheit der Tunneleinfahrt, weil die Beschwerdeführer "nicht mehr
als jeder Dritte betroffen bzw. berührt/beschwert" seien.
3.2 Im zur Publikation vorgesehenen Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011
hat das Bundesgericht diese Betrachtungsweise als unzulässig erklärt (zuvor
bereits Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen). Gleiches
gilt für den vorliegenden Fall. Mit der vorgenommenen rügespezifischen
Beurteilung vermengt das Verwaltungsgericht Beschwerdelegitimation und
Beschwerdegründe. Die Beschwerdelegitimation richtet sich ausschließlich
nach Art. 89 BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, sind die
Beschwerdeführer mit sämtlichen der in Art. 95 ff. BGG aufgeführten Rügen
zum Verfahren zuzulassen, wenn ihnen durch die Gutheißung der Beschwerde
ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. Peter Hänni/Bernhard Waldmann,
Besonderheiten der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
dem neuen Bundesgerichtsgesetz im Bereich des Planungs- und Baurechts,
Baurecht 2007 S. 161 f.; Etienne Poltier, RDAF, 2008 I 490). Wie im zitierten
Urteil ist dies auch vorliegend in Bezug auf die genannten Rügen der

Beschwerdeführer ohne Weiteres der Fall. Würden sie mit einer ihrer Rügen
durchdringen, könnte das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert werden (zur
Publikation vorgesehenes Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011 E. 2.3 und
Urteil 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen).
3.3 Die Beschwerdeführer sind somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG von der
Erteilung der Baubewilligung besonders betroffen und haben an deren
Aufhebung
ein
schutzwürdiges
Interesse.
Da
die
Legitimation
der
Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren mindestens in gleichem Umfang zu
gewähren ist, ist die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf die Rüge der mangelhaften
Verkehrssicherheit
eingetreten.
Die
Beschwerde
ist
deshalb
insoweit
gutzuheißen. Die Gemeinde wird zu prüfen haben, ob in Bezug auf die
Tunneleinfahrt und den Vorplatz tatsächlich eine Verletzung von Art. 101 Abs. 2
des kommunalen Baugesetzes (BG … [in der bis zum 31. Dezember 2010
geltenden Fassung]) vorliegt. Gemäß dieser Vorschrift müssen Autogaragen mit
direkter Ausfahrt auf die Straße mindestens 5 m von der Strassengrenze
entfernt sein. Rampen dürfen eine maximale Neigung von 15 % aufweisen;
zwischen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung muss ein ebener
Vorplatz von mindestens 4 m vorhanden sein. Bereits an dieser Stelle ist
festzustellen, dass im "Protokoll Überprüfung BG-Vorschriften" des Bauamts …
vermerkt wird, die Einfahrt weise ein Gefälle von 18 % auf (act. 21 der
Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren). Im bewilligten Plan Garageneinfahrt
Nr. sch/100/33 vom 5. November 2009, Massstab 1:100 (act. 2 der Gemeinde
im vorinstanzlichen Verfahren) ist eine Neigung von 18.8 % vorgesehen.
Überdies ist kein Vorplatz von 4 m erkennbar, wie ihn die zitierte Norm verlangt.
Aus
den
Akten
ist
nicht
ersichtlich,
dass
der
Bauherr
um
eine
Ausnahmebewilligung ersucht hätte oder dass eine solche erteilt worden wäre.
Selbst wenn dies der Fall wäre, wäre das Vorliegen einer bewilligungsfähigen
Ausnahmesituation zu begründen. Es kann jedenfalls nicht angehen, dass die
Gemeinde die Bauherrschaft mit
dem Argument, die
Steigung der
Tunneleinfahrt
spiele,
da
wettergeschützt,
keine
Rolle
(so
in
ihrer
Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 11. März 2010), von der
Einhaltung der einschlägigen Vorschriften formlos suspendiert.

3.4 Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde bereits aus diesem Grund
gutzuheißen
und
der
angefochtene
Entscheid
aufzuheben
ist.
Aus
prozessökonomischen Gründen rechtfertigt es sich, die übrigen Rügen
ebenfalls zu prüfen.
4.
Die Beschwerdeführer werfen dem Verwaltungsgericht eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung und die Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, indem
es davon ausgehe, der ursprüngliche Zustand auf der Bauparzelle sei nach
Terrainveränderungen
wiederhergestellt
worden.
Aus
Sicht
der
Beschwerdeführer wurde das Gelände auf GB Nr. 4111 in den Jahren
2003/2004 erheblich abgeflacht, ohne dass dazu ein Baugesuch eingereicht
worden wäre. Entsprechend sei die Baubehörde nun von einer falschen Kote
ausgegangen, weil sie auf das jetzige Terrain abgestellt habe und nicht auf das
frühere, gewachsene. Die zulässige Gebäudehöhe von Haus A werde dadurch
um mindestens 0.31 m überschritten. Es geht dabei im Wesentlichen um die
Ermittlung des Eckpunkts 1 von Haus A.
4.1 Eine Aktennotiz der Gemeinde vom 7. Oktober 2003 hält fest, dass der
damalige Grundeigentümer von GB Nr. 4111 auf der heutigen Bauparzelle
"eine Terrainverbesserung (Ausebnung)" zur besseren Bewirtschaftung
vornehmen wollte. U.a. heißt es im fraglichen Dokument:
"Es wurde vereinbart, dass das Terrain auf Parz.No. 4111 wieder humusiert
wird und der ursprüngliche Zustand ohne Steinbrocken hergestellt wird. Der
Felsklotz auf der Nordwestecke auf Parz.No. 4111, angrenzend an Parz.No.
1589, muss aber unangetastet bleiben.
Auf eine Baueingabe wird verzichtet.
Für die Erweiterung der Stützmauer auf Parz.No. 3775 reicht … ergänzende
Pläne (als Projektänderung) ein, insbesondere Profil Nr. 5.
Eine Schlussabnahme der Terrainkorrekturen und Neubau Stützmauer muss
durch das Bauamt vorgenommen werden."
Aktenstücke, welche die verlangte Schlussabnahme belegen würden, liegen
keine vor. Dennoch gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, es sei davon
auszugehen, dass im Jahr 2003 der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt

worden sei, sodass sich das Gelände wieder wie 1998 präsentiere. Weiter
zitiert das Verwaltungsgericht u.a. seine Rechtsprechung, wonach im
Grundsatz davon auszugehen sei, dass mehr als zehn Jahre zurückliegende
Terrainveränderungen als gewachsener Boden zu betrachten seien, es sei
denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht
nachgewiesen werden. Anhand der konkreten Umstände könne daher auch hier
vom bestehenden als gewachsenes Terrain ausgegangen werden, obwohl
inzwischen erst sieben Jahre verstrichen seien, zumal es sich - wenn überhaupt
- nur um kleine Abweichungen handeln dürfte. Nichts Gegenteiliges habe der
gerichtliche Augenschein ergeben, wonach keine Terrainveränderungen in
jüngster Vergangenheit erkennbar gewesen seien.
4.2 Die Argumentation des Verwaltungsgerichts basiert zwar weitgehend auf
Annahmen.
Wenn
die
Vorinstanz
Terrainveränderungen
in
jüngster
Vergangenheit verneint, verkennt sie zudem, dass bei der Ermittlung des
gewachsenen Terrains gerade nicht auf die jüngste Vergangenheit, sondern auf
einen länger dauernden, nach kantonaler Praxis zehnjährigen Zeitraum
abzustellen ist (vgl. PVG 1992 Nr. 10). Auch ist ungeklärt geblieben, ob eine
Schlussabnahme stattgefunden hat. Entsprechende Aktenstücke konnten von
der Gemeinde nicht beigebracht werden. Allerdings ist den lokalen Behörden
und dem Verwaltungsgericht zuzugestehen, dass sich heute nicht mehr mit
letzter Sicherheit feststellen lässt, wann, von wem und wo welche
Terrainveränderungen durchgeführt wurden. Wenn die Gemeinde ein Ingenieur-
und Vermessungsbüro mit der Ermittlung der Terrainhöhen von 1998 beauftragt
hat (Urkunden 18 und 19 der Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren) und
diese Fachleute aufgrund eingehender Berechnungen einen detaillierten
Terrainverlauf zu rekonstruieren versucht haben, kann es nicht als offensichtlich
unrichtig (Art. 97 Abs. 1, Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG) bezeichnet werden, dass
die Vorinstanz - nach Durchführung eines Augenscheins - ihre Beurteilung auf
diese Grundlage gestützt hat. Das Verwaltungsgericht durfte es dabei
bewenden lassen und hat den Gehörsanspruch der Beschwerdeführer nicht
verletzt.

4.3 Die Gemeinde gibt in ihrer Vernehmlassung ans Bundesgericht als von den
Beschwerdeführern zugestandene Höhe des Punktes 1 von Haus A freilich
1141.9 m an. Gemessen wurde für die Firsthöhe jedoch offenbar von der Kote
1142.09 aus. Im Rahmen der Neubeurteilung wird diese Diskrepanz zu klären
sein.
5.
Weiter liegen nach Auffassung der Beschwerdeführer keine gültigen
Dienstbarkeitsverträge zur Unterschreitung des Grenzabstands vor. Diese Rüge
ist unbegründet. In den Akten finden sich die massgeblichen Verträge (act. 15
und 16 der Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren). Sollten diese
privatrechtliche Absprachen enthalten, welche in Widerspruch zu den
baupolizeilichen Vorschriften stehen, gehen Letztere bei Einreichung eines
Baugesuchs auf den dienstbarkeitsbelasteten Parzellen vor. Zudem findet sich
jeweils in einer Fussnote der Hinweis auf Art. 60 des kommunalen
Baugesetzes, wonach bei Unterschreitung des Grenzabstands dennoch der
Gebäudeabstand zu wahren ist. Zu Recht gibt die Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung zu bedenken, dass die Dienstbarkeitsverträge vor Baubeginn
im Grundbuch eingetragen werden müssen. Ein solcher Eintrag findet nur statt,
wenn die Vereinbarung zwischen den im Grundbuch vermerkten Eigentümern
geschlossen wurde. Mit der Rüge, wonach es sich bei einer der
Vertragsparteien nicht um die wirkliche Eigentümerin handelt, dringen die
Beschwerdeführer nicht durch.
6.
Schliesslich
zeigen
die
Beschwerdeführer
verschiedene
Grenz-
und
Gebäudeabstandsunterschreitungen auf, welche das Verwaltungsgericht ihrer
Meinung nach zu Unrecht verneint hat.
6.1
6.1.1 Einerseits stellen die Beschwerdeführer in Abrede, dass es sich beim
angeblich nicht mehrlängenpflichtigen "Balkon" von Haus B um einen solchen
handle. Der Anbau überschreite einen Drittel der Gebäudelänge. Zudem
würden die beiden seitlichen Hauptfassaden durch ein Mauerwerk vorgezogen
und durch ein Dach miteinander verbunden. Die Südfassade von Haus B werde

dadurch 17.70 m statt 15 m lang und erfahre einen Mehrlängenzuschlag von
0.54 m.
6.1.2 Vorab ist nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht von einer
ursprünglichen Süd-Fassadenlänge von 14 m ausgegangen ist: Mit Ausnahme
des von den Beschwerdeführern zitierten Grundrissplans Nr. sch/100/35 vom 5.
November 2009, Massstab 1:100 (act. 24 der Gemeinde im vorinstanzlichen
Verfahren), wo handschriftlich mit roter Farbe einen Vermerk von 15 m
angebracht wurde, lässt sich diese Länge - soweit ersichtlich - in keinem Plan
messen.
6.1.3 Indes ist der Einwand der Beschwerdeführer, der Anbau könne nicht als
Balkon qualifiziert werden, nicht grundsätzlich von der Hand zu weisen. Art. 58
BG … (in der bis 31. Dezember 2010 geltenden Fassung) sieht eine
Privilegierung von Vortreppen, eingeschossigen Erkern und Balkonen bis zu
einem Drittel der Fassadenlänge und höchstens 1.50 m Tiefe sowie
Dachgesimsen von höchstens 1.50 m Ausladung vor - diese dürfen in den
Grenzabstand hineinragen. Nach Art. 63 Abs. 2 BG … verursachen
Nebenbauten gemäss Art. 59, die zwischen der Fassade und der Grenze
liegen, keinen Mehrlängenzuschlag. Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute
verlängert, so ist die gesamte Fassadenlänge für die Berechnung des
Mehrlängenzuschlags massgebend. Gegenüber dem Nebenbau wird der
Zuschlag jedoch zum Grenzabstand gemäss Art. 59 (2.5 m) hinzugerechnet.
Im vorliegenden Fall tritt die Südfassade als Einheit mit dem umstrittenen
Vorbau auf. Zudem macht Letzterer mehr als einen Drittel der Fassade aus. Für
eine Privilegierung des doch massiv in Erscheinung tretenden Nebenbaus ist
kein Grund ersichtlich. Das Verwaltungsgericht setzt sich mit dieser
Argumentation überhaupt nicht auseinander, weshalb das angefochtene Urteil
in diesem Punkt nicht nachvollziehbar ist. Entsprechend werden die
Grenzabstände allenfalls aufgrund eines Mehrlängenzuschlags zu überprüfen
sein.
6.2
6.2.1 Andererseits bemängeln die Beschwerdeführer, dass der unbestrittene
Gebäudeabstand von 7.50 m zwischen dem Vorbau von Haus B und Haus A

effektiv nur 7.10 m betrage. Die Vorinstanz habe offensichtlich nicht
nachgemessen bzw. die Rüge gar nicht überprüft. Darin liege eine
Rechtsverweigerung bzw. eine krass willkürliche Feststellung des Sachverhalts.
6.2.2 Insgesamt fehlen in den Situationsplänen zum Teil detaillierte
Massangaben, welche eine zuverlässige Beurteilung der Grenz- und
Gebäudeabstände
zulassen
würden.
So
anerkennt
auch
das
Verwaltungsgericht, dass aus dem Situationsplan 1:500 Haus A (act. 1 der
Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren) der genaue Grenzabstand zur
gemeinsamen Grenze mit Parzelle Nr. 3775 nicht präzise herausgemessen
werden
könne.
Geradezu
willkürlich
sind
die
Feststellungen
des
Verwaltungsgerichts aber nicht. Nachdem von allen Beteiligten zugestanden
wird, dass der fragliche Abstand 7.50 m betragen muss, sind die Gemeinde und
der Beschwerdegegner darauf zu behaften, dass dieser auch eingehalten wird.
Mit Blick auf die nochmalige Prüfung des Vorhabens durch die Gemeinde (dazu
sogleich E. 7), wäre es angezeigt, einen exakten Situationsplan mit
verbindlichen Maßangaben nachzufordern.
7.
Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheißen und zu neuer Beurteilung
im
Sinne
der
Erwägungen
zurückzuweisen
ist.
Dabei
ist
dem
Beschwerdegegner die Gelegenheit einzuräumen, allenfalls notwendige
Anpassungen seines Projekts vorzunehmen. Macht er davon Gebrauch, sind
die Beschwerdeführer im Anschluss daran anzuhören. Aufgrund der
festgestellten Mängel und Ungereimtheiten rechtfertigt es sich, die Sache an die
Gemeinde … zur weiteren Behandlung (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG) und an
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zur Neuregelung der
Kostenfolgen im vorinstanzlichen Verfahren zurückzuweisen.“
f)
Am 23. Juni 2011 reichte … Projektänderungsgesuche zu den Gesuchen Nr.
2009-0061 (Haus A, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) auf Parzelle 4111
sowie Nr. 2009-0062 (Haus B, Einfamilienhaus) auf Parzelle 4409 inklusive
Tiefgarage auf Parzellen 4111 und 4409 (formell zum Gesuch Nr. 2009-0061
gehörend) ein. Am 30. Juni 2011 bestätigte das Bauamt …, dass sein

Baugesuch vollständig sei und am 1. Juli 2011 öffentlich publiziert werde. Am
8., mitgeteilt am 17. November 2011, erteilte der Gemeindevorstand … … die
Bewilligung für die Projektänderung (Einfamilienhaus A) zum bewilligten
Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Haus A, auf Parzelle 4111, Via …8b,
…, unter Bedingungen und Auflagen. Unter lit. a betreffend Lenkung des
Zweitwohnungsbaus, verfügte die Baubehörde, die 5- Zimmerwohnung im
EG/OG dürfe für 15 Jahre nur als Erstwohnung genutzt werden. Für eine
eventuelle Umnutzung in eine Zweitwohnung bedürfe es eines Baugesuchs und
eines entsprechenden Kontingents. Die 3-Zimmerwohnung im UG dürfe für 20
Jahre nur als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung genutzt werden. Für
eine allfällige Umnutzung bedürfe es eines Baugesuchs und eines
entsprechenden Kontingents. Unter Ziff. b13 verfügte die Baubehörde, dass der
minimale Grenzabstand gegenüber Parzelle 4409 4.24 m statt 5 m betrage. Bei
einer späteren Überbauung auf Parzelle 4409 sei die Baubehörde berechtigt,
gegenüber dem hier bewilligten Gebäude/Gebäudeteil den gesetzlich
vorgeschriebenen
Grenzabstand,
bestehend
aus
der
Summe
der
unverminderten Grenzabstände inklusive allfälliger Mehrlängenzuschläge aus
beiden Objekten zu verlangen. Dieses Näherbaurecht zulasten Parzelle 4409
sei im Grundbuch anzumerken. Die Auflage erfolgte gestützt auf Art. 26 BG und
90 Abs. 2 KRG. Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand … … die
Bewilligung für die Projektänderung (Einfamilienhaus B) zum bewilligten
Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Haus B, Parzelle 4409, Via … 8c, …,
unter Bedingungen und Auflagen. Insbesondere verfügte die Baubehörde unter
lit. a betreffend Lenkung des Zweitwohnungsbaus, die geplante Zweitwohnung
mit 159 m² BGF sei dem Kontingent unterstellt. 2011 dürfe mit dem Neubau
begonnen werden. Unter Ziff. b19 verfügte die Baubehörde, dass der
Nebenbau bzw. der Balkon auf der Ostseite das Gebäude verlängere und eine
Mehrlänge verursache. Der Nebenbau bzw. der Balkon könne somit nicht
bewilligt und müsse angepasst werden. Die entsprechenden geänderten Pläne
seien vor Baubeginn einzureichen

g)
Mit Entscheid vom 30. August 2011 hiess der Gemeindevorstand – unter
gleichzeitiger Mitteilung mit den Baubewilligungen – die Einsprache vom 21. Juli
2011 von … und Mitbeteiligte gegen die Baugesuche Nr. 2009-0061 und 2009-
0062 samt Projektänderungen teilweise gut.
In der Einsprache war das Begehren gestellt worden, auf die Baugesuche sei
nicht einzutreten, eventualiter seien diese abzuweisen. Dem Bauherrn sei zu
verbieten, die Baugesuche zu realisieren. Die ursprünglichen Baugesuche
seien aus der Kontingentsliste mit Zuweisung für 2010 zu entfernen und die am
1. Juli 2011 publizierten Projektänderungen bei Vorliegen vollständiger
Baugesuche am Schluss der aktuellen Kontingentsliste aufzunehmen. Auf die
Baugesuche sei das neue …er Baugesetz anwendbar. Aufgrund des BGU
1C_492/2010 hätte die Baubehörde … Frist zur Anpassung der bestehenden
Gesuche anzusetzen gehabt und die damaligen Beschwerdeführer im
Anschluss anhören müssen. Dies sei nicht erfolgt. Entsprechend hätten die
Einsprecher die Gemeinde am 30. Mai 2011 aufgefordert, sich an die Vorgaben
des Bundesgerichtes zu halten. Die Gemeinde habe aber diese Neubeurteilung
unterlassen und sei bisher untätig geblieben. Dagegen habe der Bauherr
selbstständig nicht nur Anpassungen vorgenommen, sondern offensichtlich
neue
Projekte
bzw.
Projektänderungen
wie
wesentlich
abweichende
Baugestaltung, andere bauliche Ausnützung auf vergrösserter Parzellenfläche
und einer grundbuchlich vollzogenem Abparzellierung eingereicht. Hier handle
es sich um neue Baugesuche. Die ursprünglichen Gesuche seien damit
entsprechend dem bundesgerichtlichen Entscheid (Baubewilligungen vom 1.
Dezember 2009 ungültig) abzuweisen. Diesbezüglich würden separate
anfechtbare Entscheide erwartet. In der Publikation sei nicht auf die
vorgenommenen Änderungen hingewiesen worden. Zudem fehlten das
Energiedossier, ein Parkplatznachweis, das Statistikformular, das Protokoll der
vorläufigen Prüfung und die Auflageakten der ursprünglichen vollständigen
Baugesuchsdossiers 2009 zum Vergleich. Bei Haus A sei die Gebäudehöhe um
7 cm überschritten. Das Haus B halte zu Parzelle 3980 nicht den erforderlichen
Grenzabstand von 5.44 m (5 m und ein Fünftel von 2.2 m) ein. Ebenso wenig
halte der Nebenbau den erforderlichen Grenzabstand von 2.94 m (2.5 m und

ein Fünftel von 2.2 m) ein. Derselbe Grenzabstand sei auch von Parzelle 1589
einzuhalten. Die Garage/Einstellhalle unter Haus A und Haus B sei mit den
Häusern und den Zufahrtstunnel zusammengebaut. Es handle sich insgesamt
um eine Hauptbaute. Somit müsse diese 5 m Grenzabstand zu Parzelle 1589
einhalten,
halte
aber
nur
2.5
m
ein.
Die
Tunnelrampe
und
die
Garagentorfassade gegen die Strasse (Hauptbaute) müssten ebenfalls 5 m
Grenzabstand einhalten. Der südliche Hauptgebäude-Vorbau im EG des
Hauses B verfüge über ein Flachdach. Dies sei nicht zulässig. Die gesamte
anrechenbare BGF betrage insgesamt 462.7 m² statt der lediglich deklarierten
445.8 m². Dadurch seien die Angaben in der Kontingentsliste unzutreffend und
seien zu korrigieren. Der Vorplatz vor der Tunnelrampe sei um 4 % geneigt,
statt „eben“. Statt des erforderlichen Einlenkerradius‘ von 4 m gemäss VSS-
Normen weise die Einfahrt in die Tiefgarage nur 1 m bzw. 2.66 m Radius auf.
In seiner Vernehmlassung vom 11. August 2011 beantragte … die Abweisung
dieser Begehren und die Erteilung der Baubewilligung.
In der Stellungnahme der BF vom 11. Oktober 2011 betreffend die vom
Geometer erstellten Höhenkurvenpläne vom 8. September 2011 schrieben die
Beschwerdeführer, sie hielten daran fest, dass Haus A bei Gebäudeecke 1 die
Gebäudehöhe um 0.07 m überschreite. Zudem sei der Grenzabstand der
Hauptbaute Garageneinstellhalle bei Punkt 21 zu Parzelle 1589 um 2.5 m nicht
eingehalten. Die Dokumentation des Geometers vom 8. September 2011 sei
falsch. Sie hätten im Verfahren vor Bundesgericht die Höhe bei der
Gebäudeecke 1 von Haus A mit 1‘141.73 m.ü.M. angegeben. Jetzt werde dort
das gewachsene Terrain gemäss den Geometer ebenfalls basierend auf den
Gebäudeaufnahmen 1997 neuerdings auf 1‘141.75 m.ü.M. festgesetzt, was die
Anerkennung einer Gebäudehöhenverletzung von Haus A um mindestens 5 cm
bedeute. Die Oberkante der Garagendecke bei Gebäudeecke 21 liege
mindestens 0.4 m über dem massgebenden gewachsenen Terrain von 1997.
Der Geometer beziffere das gewachsene Terrain bei Punkt 5 auf 1‘142.85
m.ü.M. Punkt 5 weiche lagemässig vom Punkt 21 gemäss Projektplänen der
Bauherrschaft ab (Verschiebung von Punkt 5 um 0.25 m bergwärts); das
bedeute, dass die Grenzabstandsverletzung zwischen der mit Baugespann auf

Parzelle 4111 profilierten Gebäudeecke 21 der Hauptbaute Garagenhalle und
der Parzelle 1589 der Einsprecher 2.5 m betrage. Die Dokumentation des
Geometers vom 8. September 2011 bestätige, dass die Baubehörde die am 1.
Dezember 2009 unzulässigerweise erteilten und vom Verwaltungsgericht am
20. August 2010 geschützten Baubewilligungen nicht hätte erteilen dürfen.
Stattdessen habe sie die berechtigten Rügen der Einsprecher abgelehnt. Die
Gemeinde sei verpflichtet, diese erwiesenermassen begründeten und korrekten
Einwände der Einsprecher zu beachten und die beiden Baugesuche
entsprechend abzuweisen.
h)
Am 30. August, mitgeteilt am 17. November 2011, hiess der Gemeindevorstand
… die Einsprache im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Das Bundesgericht
habe das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und die Angelegenheit zur
Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückgewiesen.
Damit seien auch die Baubewilligungen und der Einspracheentscheid vom 1.
September 2009 aufgehoben worden. Das Verfahren befinde sich wieder im
Stand eines hängigen Baugesuchsverfahrens und die Gemeinde habe das
ursprüngliche Baugesuch mit den eingegangenen Projektänderungsgesuchen
gestützt auf die Ausführungen des Bundesgerichts neu zu beurteilen. Ebenso
habe sie die Einsprache vom 6. August 2009 und vom 21. Juli 2011 neu zu
beurteilen. Im Rahmen des hängigen Verfahrens dürften auch neue
Projektänderungen eingereicht werden. Andernfalls hätte das Bundesgericht
nicht die Angelegenheit zur Neubeurteilung zurückgewiesen. Nur ein bereits
hängiges Gesuch könne neu beurteilt werden. Dies sei den Einsprechern am
20. Juli 2011 und am 9. August 2011 mitgeteilt worden. Die Projektänderungen
seien publiziert worden. Der Einsprache sei zu entnehmen, dass die
Einsprecher davon Kenntnis genommen hätten. Punkt 1 des Rechtsbegehrens
sei
abzuweisen.
Das
neue
Baugesetz
gelte
(Art.
67
BG).
Die
Projektänderungen beträfen keine kontingentsrelevanten Sachverhalte. Zudem
frage sich, ob die Einsprecher überhaupt berührt seien. Die Einsprache sei
auch in diesem Punkt abzuweisen. Alle massgeblichen Masse könnten aus den
Plänen herausgelesen werden, auch der Gebäudeabstand zwischen Haus A

und Haus B. Auch in diesem Punkt sei die Einsprache abzuweisen. Die
Darstellung des Tunnels ergebe sich aus dem Plan "Garage und Zufahrt";
daraus könnten die Grenzabstände herausgelesen werden. Sollte dazu der
Erwerb privater Dienstbarkeiten noch nötig sein, genüge es, wenn diese vor
Baubeginn beigebracht würden. Für den Tunnel lägen die notwendigen
Verträge bereits vor, wie das Bundesgericht festgestellt habe. Es sei nicht
nachvollziehbar, inwiefern die Einsprecher durch ein allfälliges Fehlen
privatrechtlicher Dienstbarkeiten in ihren Interessen berührt würden. Sollte die
Bauherrschaft ein Durchleitungsrecht in Anspruch nehmen, für das noch kein
gültiger Vertrag vorliege, wäre es allenfalls Sache des Zivilrichters auf Antrag
des betroffenen Grundeigentümers, ein solches Bauvorhaben zu unterbinden.
Die Kote 1‘141.73 m.ü.M. bei Punkt 1 des Hauses A sei eine aus dem 1997
erstellten Höhenkurvenplan durch die Einsprecher extrapolierte Grösse, die
nicht genau ermittelt werden könne. Gemäss amtlichem Geometer betrügen die
möglichen Abweichungen bei solchen Interpolationen +/-7 cm. Die Gemeinde
sei bei der ersten Baubewilligung vom heutigen gewachsenen Terrain mit einer
Kote von 1‘442.09 m.ü.M. des Hauses A ausgegangen. Dies ergebe aufgrund
der Projektänderung eine Unterschreitung der Gebäudehöhe in Punkt 1 des
Hauses A von 29 cm. Die Einsprecher gingen von einer Überschreitung von 7
cm aus, wobei sie auf die Höhenkote von 1997 abstellten. Die Annahme der
Einsprecher weise gemäss Geometer eine gewisse Ungenauigkeit auf, die sich
auch zu Gunsten der Bauherrschaft auswirke. Der Behörde erscheine die
angebliche Überschreitung von 7 cm als nicht erwiesen. Das Bundesgericht
habe festgehalten, dass sich das Verwaltungsgericht bei der Ermittlung der
massgebenden Höhenkoten zu Recht auf die Feststellungen des Geometers
abgestützt
habe.
Das
Bundesgericht
habe
darauf
hingewiesen,
die
Gebäudehöhen noch einmal zu überprüfen. Deswegen habe die Baubehörde
den
Geometer
noch
einmal
beauftragt,
aufgrund
der
eingereichten
Projektänderungspläne die massgebende Höhenkote im Gebäudeeck 1 des
Hauses A aufgrund der Höhenkurven von 1997 verbindlich festzustellen. Dieser
habe als massgebende Terrainkote die folgenden Werte angegeben: Eckpunkt
1 Haus A: Gemäss Aufnahmen des Geometer zum 8. September 2011 von

1997 1‘141.75 m.ü.M. mit einer Ungenauigkeit von +/-7 cm. Die projektierte
Firsthöhe des Hauses A betrage 1‘148.8 m.ü.M. Somit sei die zulässige
Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Messungenauigkeiten von 1997
eingehalten, ja sogar um 29 cm unterschritten (aktuelle Terrainhöhe 2011).
Auch in diesem Punkt sei die Einsprache abzuweisen. Der Anbau auf der
Südseite von Haus B müsse gemäss Bundesgericht als Nebenbau qualifiziert
werden. Der Balkon könne nicht bewilligt werden. Die Bauherrschaft habe die
Möglichkeit, im Rahmen eines weiteren Projektänderungsgesuchs entweder auf
den Bau eines Balkons zu verzichten oder allenfalls einen entsprechend
reduzierten Nebenbau unter Berücksichtigung von Art. 40 Abs. 2 BG zu
realisieren. Die Einsprache sei in diesem Punkt gutzuheissen. Da Haus B auch
ohne Nebenbau erstellt werden könne, sei es zu bewilligen und dadurch
würden keine Grenzabstände verletzt. Der Grenzabstand von Haus B zu
Parzelle
1589
sei
eingehalten.
Die
Messweise
gemäss
Einsprecher
widerspreche einer langjährigen Praxis der Baubehörde und sei im Baugesetz
nicht vorgesehen. Zwar bewirkten schräg abfallende Seitenfassaden eine
Einengung des Durchblicks für den gegenüberliegenden Nachbarn. Würde man
den Argumenten der Einsprecher folgen, wäre die Breite der Südfassade
massgebend für die Berechnung des Grenzabstandes der Nordfassade. Die
Südfassade
sei
13.61
m
lang
und
würde
somit
auch
keinen
Mehrlängenzuschlag bewirken. Auch nach der Messmethode der Einsprecher
wäre der Grenzabstand von Haus B gegenüber Parzelle 1589 eingehalten. Die
Einsprache sei in diesem Punkt abzuweisen. Entgegen den Ausführungen der
Einsprecher betrage die Höhenkote der Tiefgarage bei Punkt 21 (Oberkant
Garagendecke) 1142.91 m.ü.M. Die Tiefgarage befinde sich deshalb vollständig
unterhalb des gewachsenen Terrains. Es müsse kein Grenzabstand
eingehalten werden. Die Schnittdarstellung auf dem Projektplan Ansicht West
führe zu missverständlichen Interpretationen. Mit dem Projektänderungsgesuch
seien an der Tiefgarage keine weiteren Änderungen gegenüber dem
ursprünglichen Projekt beantragt worden, weswegen die Einsprache in diesem
Punkt
abzuweisen
sei.
Die
Tunnelrampe
sei
ein
Nebenbau.
Die
entsprechenden Dienstbarkeitsverträge lägen vor. Diese müssten vor

Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden. Dies sei gemäss Bundesgericht
korrekt. Die Einsprache sei in diesem Punkt abzuweisen. Beim Flachdach
handle es sich nicht um einen Vorbau, sondern um einen Bauteil des
Hauptgebäudes unter dem Dach desselben (Loggia oder innenliegender
Balkon). Im Katasterplan hätte diese Fläche ebenfalls dunkelrot wie das
Hauptgebäude eingefärbt werden sollen. Hier seien keine Abstände verletzt und
die Einsprache in diesem Punkt abzuweisen. Ein Minimum an Neigung des
Vorplatzes zwischen 3-5 % sei zwecks Entwässerung notwendig und werde
immer noch als „eben“ wahrgenommen. Die vorgesehenen Einfahrtsradien
seien genügend dimensioniert, um die Verkehrssicherheit auf der Strasse zu
gewährleisten. Die Sichtverhältnisse seien genügend. Die Einsprache sei in
diesem Punkt abzuweisen.
2.
Dagegen erhoben … und Mitbeteiligte dagegen Beschwerde und beantragten
die Aufhebung des Einspracheentscheides und der Baubewilligungen
betreffend die Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062. Die betreffenden
Baugesuche und die Projektänderung vom 23. Juni 2011 betreffend Neubau
Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus auf Parzellen 4409 und 4111 seien
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei und dem Bauherr sei zu verbieten,
die Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062 betreffend Neubau Einfamilienhaus
und Mehrfamilienhaus auf Parzelle 4409 und 4111 zu realisieren. Die
ursprünglichen Baugesuche 2009-0061 und 2009-0062 seien aus der
Kontingentsliste mit Kontingentszuweisung für das Jahr 2010 zu entfernen und
die am 1. Juli 2011 publizierten Projektänderungen – bei Vorliegen vollständiger
Baugesuche – am Schluss der aktuellen Kontingentsliste aufzunehmen. Die
Gemeinde sei zu verpflichten, auch jene vollumfänglichen Bauakten betreffend
den Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 1. Dezember 2009
(Baugesuche vom 29. Juni 2009) zu edieren. Die Baubehörde habe offenbar
(Einspracheentscheid vom 30. August 2011) die nachträgliche Stellungnahme
der Beschwerdeführer vom 11. Oktober 2011 ausser Acht gelassen, was eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Aufgrund des BGU 1C_492/2010
hätte die Baubehörde … und der Ankündigung der vorhergehenden Verfahren

Frist zur Anpassung der bestehenden Gesuche anzusetzen gehabt und die
damaligen Beschwerdeführer im Anschluss daran anzuhören. Dies sei nicht
erfolgt. Entsprechend hätten die Einsprecher die Gemeinde am 30. Mai 2011
aufgefordert, sich an die Vorgaben des Bundesgerichtes zu halten. Die
Gemeinde habe aber diese Neubeurteilung unterlassen und sei bisher untätig
geblieben. Dagegen habe der Bauherr selbstständig nicht nur Anpassungen
vorgenommen, sondern offensichtlich neue Projekte bzw. Projektänderungen
(wesentlich abweichende Baugestaltung, andere bauliche Ausnützung auf
vergrösserter
Parzellenfläche
und
einer
grundbuchlich
vollzogenem
Abparzellierung) eingereicht. Die Änderungen seien nicht kenntlich gemacht
worden (neu: Rot, Abbruch: Gelb, Bestehend: Grau/Schwarz). Hier handle es
sich um neue Baugesuche. Die ursprünglichen Gesuche seien damit
entsprechend dem bundesgerichtlichen Entscheid (Baubewilligungen vom 1.
Dezember 2009 ungültig) abzuweisen. Die ursprünglichen Baugesuche wären
abzuweisen,
was
die
Gemeinde
nicht
getan
habe.
Dies
sei
eine
Rechtsverweigerung. In der Publikation sei nicht auf die vorgenommenen
Änderungen hingewiesen worden. Zudem fehlten das Energiedossier, ein
Parkplatznachweis, das Statistikformular, das Protokoll der vorläufigen Prüfung
und die Auflageakten der ursprünglichen vollständigen Baugesuchsdossiers
2009 zum Vergleich. Weil neue Gesuche respektive Projektänderungen
vorlägen, welche zu einer Neueinreihung in die Kontingentsliste führten, wären
die Baugesuche aus der aktuellen Liste zu entfernen und neu aufzunehmen.
Art. 19 Abs. 3 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sei hier nicht
anwendbar
(keine
längere
Zeitspanne
zwischen
Baubewilligung
und
Baufreigabe). Zudem lägen hier keine geringfügigen Projektänderungen vor.
Die Beschwerdeführer hätten ein begründetes persönliches Interesse, dass nur
gesetzeskonforme Bauprojekte auf Nachbargrundstücken erst dann realisiert
werden könnten, wenn der Bauherrschaft eine korrekt zu Stande gekommene
Kontingentszuteilung
zur
Verfügung
stehe.
Aufgrund
der
aktuellen
Kontingentsliste per 23. Juni 2011 wären neue Kontingente für die
Bauherrschaft frühestens für 2013 erhältlich. Die Masse im Situationsplan Haus
A 1:500 betreffend den zweigeschossigen Zwischenbau zwischen Haus A und

der Garage stimmten nicht mit dem Grundrissplan 1:100 überein. Im
Grundrissplan
seien
die
Masse
grösser.
In
den
Plänen
fehle
die
Gebäudeabstands-Vermassung
zwischen
Haus
A
und
Haus
B.
Im
Fassadenplan Nord- und Westfassade fehlten die Höhenangaben Dachtraufe
(m.ü.M.) des Zwischenbaus der Verbindungsbaute Haus A und der Garage. Es
fehle ein Grundriss und ein Fassadenplan des Tunnels und der natürliche
Terrainverlauf und die erforderliche Höhenkote (m.ü.M.) beim Dach der
Tunneleinfahrt. Weil die Grenzsteine nicht markiert worden seien, seien die
Grenzverläufe gegenüber den Nachbargrundstücken im Gelände nicht
erkennbar. Weil die Gemeinde diese Unregelmässigkeiten geduldet habe, habe
sie willkürlich gehandelt. Es fehlten die Anschlussrechte für Wasser und
Elektrizität. Hierzu bedürfte es der Zustimmung aller Miteigentümer von Parzelle
3982 bzw. einer entsprechenden Grunddienstbarkeit. Beides könne nicht
beigebracht werden. Deswegen dürfe die Bewilligung nicht erteilt werden. Der
Hauszugangs- und Gehweg für beide Häuser münde ohne Zustimmung der
Miteigentümer in Parzelle 3982. Auch eine Dienstbarkeit liege nicht vor. Somit
seien die Baugesuche nicht bewilligungsfähig. Auch die Durchleitungsrechte für
Meteorwasser und Kanalisation fehlten. Für die wechselseitige Verwendung der
Einstellhalle durch die Eigentümer von Parzellen 4409 und 4111 wären
entsprechende Grunddienstbarkeiten erforderlich, diese seien nicht vorhanden.
Die Gemeinde habe diese Rügen nicht behandelt und das Recht verweigert und
das rechtliche Gehör verletzt. Die Beschwerdeführer hätten schon gegenüber
dem Bundesgericht im Eck 1 von Haus A eine Höhenkote von 1‘141.73 m.ü.M.
angegeben. Jetzt habe die Gemeinde gestützt auf die Angaben des Geometers
die Kote neuerdings auf 1‘141.75 m.ü.M. festgesetzt. Damit werde bereits eine
Gebäudehöhenverletzung von Haus A um mindestens 5 cm anerkannt.
Nachdem sich die projektierte Firsthöhe auf 1‘148.8 m.ü.M. bemesse, resultiere
daraus eine Verletzung der gesetzlichen Gebäudehöhe um 0.07 m. Der
Bauherr könnte ohne weiteres den First oder die Baute um 7 cm senken.
Bereits im früheren Verfahren hätten detaillierte Höhenkurvenpläne von 1997
vorgelegen. Damals habe der Geometer das gewachsene Terrain bei der
Gebäudeecke 1 mit 1141.73 m.ü.M. beziffert. Damals habe die Gemeinde keine

Toleranz geltend gemacht, zu Recht, weil jeder Geometer aufgrund von
Höhenkurvenlinien eine Kote exakt und ohne Toleranz beziffern oder
interpolieren könne. Heute werde bei einer Überschreitung von 7 cm
neuerdings eine solche Toleranz behauptet. Dies sei rechtsmissbräuchlich und
willkürlich und verstosse gegen Art. 9 BV. Dazu bestehe auch keine
Rechtsgrundlage. Die Auflage betreffend den nicht bewilligbaren Balkon sei
völlig diffus. Der gerügte Mangel wiege schwer und der Balkon sei ein
elementarer Bestandteil von Haus B. Eine Bedingung wäre notwendig
gewesen. Die Existenz der Baubewilligung sei abhängig von der Beseitigung
der Rechtsverletzung. Die Erfüllung der erlassenen Auflage für den Nebenbau
auf der Ostseite verhindere die Mehrlänge der Nord- sowie Süd-Fassade nicht.
Der Grenzabstand von Haus B zu Parzelle 3980 sei verletzt. Der östliche
Terrassen-/gedeckte Sitzplatzanbau, zusammengebaut mit dem südlichen
Abstellraum-/Terrassenanbau
sei
eingeschossig
und
liege
über
dem
gewachsenen Terrain. Dieser verlängere die 13.95 m lange Hauptgebäude-
Südfassade um 3.25 m. Die gesamte Fassadenlänge erreiche so 17.2 m und es
resultiere eine Mehrlänge von 2.2 m. Deswegen betrage der Grenzabstand zu
Parzelle 3980 5.44 m und der Nebengebäude-Grenzabstand 2.94 m. Die
Abstände seien somit verletzt. Ebenso sei der Abstand von Haus B zu Parzelle
1589 verletzt. Im Gegensatz zum früheren Recht (Art. 64 aBG) betreffend
Privileg für rückspringende oder davon abgeleitet schräg abfallende Fassaden
sei aufgehoben worden. Die Nordansicht sei im Fassadenplan irreführend
verkürzt dargestellt worden. Die schrägen, aufgewinkelten West- und
Ostfassaden mit dem restlichen Terrassenanbau würden im Plan weggelassen.
Damit
würden
die
Beschwerdeführer
bezüglich
der
tatsächlichen
Fassadenlängen getäuscht. Die Nordfassade werde auf 17.2 m verlängert. Der
Hauptgebäudeabstand von 5.44 m sei somit verletzt. Die Garagen-Einstellhalle
sei mit den Häusern und den Zufahrtstunnel zusammengebaut und in der
Gesamtheit eine Hauptbaute. Die Oberkante der Garagendecke bei
Gebäudeecke 21 rage mindestens 0.4 m über das gewachsene Terrain von
1997 heraus. Der Geometer habe das gewachsene Terrain bei Punkt 5,
welcher bergwärts 0.25 m vom Punkt 21 gemäss Projektplänen entfernt liege,

mit 1142.85 m.ü.M. beziffert. Der frühere Punkt 21 (heute Punkt 12) liege auf
1142.76 m.ü.M. Die Oberkante der Betondecke der Einstellhalle beziffere sich
auf 1143.2 m.ü.M., womit diese gar um 0.44 m über dem gewachsenen Terrain
liege. Massgebend sei die Oberkante der Decke und nicht die Unterkante, wie
die Gemeinde behaupte. Auch der Tunnel bilde eine Hauptgebäude-Einheit.
Dieser weise zu Parzelle 4112 in den massgeblichen Bereichen einen
Grenzabstand von variabel lediglich 0.6 m bis 1.44 m statt 5 m auf. Haus A sei
durch eine Zwischenbaute mit der Garagen-Einstellhalle verbunden. Die
Zwischenbaute diene als Zugang zur Garage und als Zugang zur unteren
Wohnung und über die Treppe zur EG-Wohnung. Sie sei kein An- oder
Nebenbau, der für sich selbst abgegrenzt und abgeschlossen sei und über
einen eigenen Zugang erreichbar wäre. Sie erfülle den Zweck der Hauptbaute
mit der Garage. Damit teile diese das Schicksal der Hauptbaute (Haus A und
Garage). Entsprechend habe die Gemeinde in einem Schreiben an den
Bauherrn vom 20. Oktober 2009 festgehalten, beim gedeckten Haupteingang
auf der Westseite von Haus A handle es sich um eine Hauptbaute. Die
Gebäudelänge der Nordfassade bis zum bergseitigen Schnittpunkt OK
Garage/gewachsenes Terrain betrage ca. 18 m (Terrassenanbau 2.5 m, Haus
A 10 m, Zwischenbau mindestens 3.25 m/OK Betondecke Garage bis zum
Schnittpunkt mit gewachsenen Terrain ca. 12.25 m). Der Mehrlängenzuschlag
betrage ein Fünftel von 3 m, also 0.6 m. Der Grenzabstand zu Parzelle 1589
müsste deshalb 5.6 m betragen. Bei Punkt 1 und bei Punkt 8 seien die
Grenzabstände ebenfalls verletzt (Mehrlängenzuschlag 0.6 m, einzuhalten 5.6
m, bei Punkt 1 werde 5.18 m, bei Punkt 8 4.63 m eingehalten). Haus A halte zu
Parzelle 4206 nur einen Abstand von 5.10 statt 5.15 m ein. Bei Punkt 11
müsste der Grenzabstand 2.65 m betragen, statt lediglich 2.52 m. Damit
bestehe beim Terrassennebenbau eine Abstandsverletzung zu Parzelle 4206.
Gegenüber Parzelle 4409, bei den Punkten 4, 8, 9 und 12 bei der Westfassade
des Hauses A werde der Grenzabstand zwischen 0.76-2.04 m verletzt.
Unabhängig von der Tatsache, dass beide Parzellen dem gleichen Eigentümer
aufwiesen, seien Dienstbarkeitsverträge vor Erteilung einer Baubewilligung
beizubringen. Dies sei hier bisher nicht passiert. Der Zwischenbau zwischen

Haus A und der Garage sei ein Hauptbau und verfüge über ein Flachdach.
Deswegen sei die Bewilligung aufzuheben. Flachdächer seien nur für
Nebenbauten zulässig. Die Gemeinde habe am 29. Oktober 2009 anerkannt,
dass es sich beim Verbindungsbau um einen Hauptbau handle. Die gesamte
anrechenbare BGF betrage 462.70 m² statt lediglich 445.8 m². Dies sei zu
korrigieren. Die Nichtbehandlung dieses Vorbringens in den angefochtenen
Entscheiden sei eine Rechtsverweigerung. Die Verkehrssicherheit sei nicht
gegeben. Der Vorplatz weise eine Neigung von 4 % statt 0 % auf. Der
Wasserabfluss könne auch mit anderen Mitteln gewährleistet werden. Die VSS-
Normen betreffend Einfahrten seien nicht eingehalten.

3.
Am 17. Januar 2012 verzichtete die Gemeinde unter Hinweis auf die
Ausführungen in den angefochtenen Entscheiden auf eine Vernehmlassung.
Sie habe sich sehr bemüht, unter Beizug auch des amtlichen Geometers, die
vom Bundesgericht beanstandeten Punkte im zweiten Verfahren zu korrigieren.
Sie beantrage Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie eingetreten werde.
4.
Am 23. Januar 2012 beantragte … die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf eingetreten werden könne. Gemäss Bundesgericht habe die Gemeinde
das bisherige Verfahren nicht abzuschreiben, sondern dem Bauherrn
Gelegenheit zu geben gehabt, das Baugesuch abzuändern. Er habe ohne
weitere Aufforderung der Gemeinde von seinem Recht Gebrauch gemacht und
das Projekt den Beanstandungen des Bundesgerichts und ohne Anerkennung
einer diesbezüglichen Rechtspflicht auch den von den Beschwerdeführern im
bisherigen Verfahren gerügten Punkten, wie die Gebäudehöhe des Hauses A
und die Terrasse des Hauses B, angepasst. Er habe im Bereich der gerügten
Erschliessung lediglich die Steigung angepasst und das Gebäude im Interesse
der Beschwerdeführer nur um die von ihnen beanstandete angebliche
Überschreitung der Gebäudehöhe gesenkt, was mit marginalen Anpassungen
möglich gewesen sei und die Terrasse bei Haus B verkleinert. Andere
Änderungen seien nicht vorgenommen worden. Es liege kein neues Projekt mit
wesentlich grösserer Kubatur und abweichender Gestaltung vor. Die immer

vorgesehene Abparzellierung zwischen den beiden Liegenschaften sei
vorgenommen, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen worden. Solche
Änderungen des Sachverhaltes seien zudem keine Projektänderungen.
Abgesehen von den marginalen Änderungen bestehe nach wie vor dasselbe
Projekt
in
einem
hängigen
Baugesuchsverfahren,
in
dem
sämtliche
erforderlichen Dokumente vorlägen. Dies habe die Gemeinde ihm am 30. Juni
2011 bestätigt. Das Verfahren sei korrekt abgelaufen. Rechtsverweigerungen
und Gehörsverletzungen sowie Willkür könne der Gemeinde nicht vorgeworfen
werden. Für diejenigen Rügen, welche in keinem Zusammenhang mit den
tatsächlich vorgenommenen Änderungen stünden, fehle es an einer Grundlage
für deren Geltendmachung. Darauf sei nicht einzutreten. Die vormalige Rüge
der angeblichen Kontingentsverletzung sei nicht ans Bundesgericht weiter
gezogen worden. Damit seien die Ausführungen des Verwaltungsgerichts
akzeptiert worden. Darauf sei nicht einzutreten. Zudem sei auf das erneute
Vorbringen auch mangels Legitimation nicht einzutreten. Allenfalls sei die
Beschwerde diesbezüglich abzuweisen. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit
des Baugesuchs sei unabhängig von der Frage der Einreihung. Hier seien die
Voraussetzungen zur Anwendung von Art. 19 Abs. 3 des kommunalen
Zweitwohnungsgesetzes
erfüllt
(geringfügige
Natur
und
nicht
kontingentsrelevant) und dort, wo zwischen Bewilligungserteilung und Freigabe
eine längere Zeitspanne liege und das abgeänderte Projekt qualitativ und
quantitativ den bewilligten entspreche. Hier sei die Projektänderung
geringfügiger Natur und nicht kontingentsrelevant. Auf dem Umgebungsplan
und den Fassadenplan Haus A seien sämtliche notwendigen Vermassungen
angegeben worden. Wo keine vorlägen, könnten die Masse aus dem Plan
herausgelesen worden. Die Pläne seien als Ganzes zu betrachten. Obwohl die
Parzelle geteilt respektive ergänzt worden sei, gehöre sie weiterhin dem
Bauherrn. Gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführer müssten diese
selbst die Marksteine setzen. Zur Rüge fehlender Grunddienstbarkeiten seien
die Beschwerdeführer nicht legitimiert und darauf sei nicht einzutreten. Die
privatrechtlichen Voraussetzungen müssten bei Baubeginn gewährleistet sein.
Die Abparzellierung habe keine Auswirkungen auf die verschiedenen

Anschlüsse, weil nach Art. 743 Abs. 1 ZGB die Dienstbarkeit bei Teilung des
berechtigten Grundstückes zu Gunsten aller Teile weiter gelte. Zudem verzichte
er teilweise auf ihm zustehende Rechte und schliesse die notwendigen
Leitungen für seine beiden Liegenschaften (Meteorwasser und Kanalisation)
durch sein Grundstück direkt an die Anlagen der Gemeinde in der Via … an.
Zudem entscheide die Gemeinde über den Anschluss von Wasser- und
Elektrizitätsleitungen an die Hauptleitungen der Gemeinde. Darüber könnten die
Grundeigentümer nicht entscheiden. Ein Wegrecht von Parzelle 3982 sei nicht
erforderlich. Parzellen 4409 und 4111 gehörten ihm, so dass er jederzeit
Eigentümerdienstbarkeiten errichten könnte, falls ihm ein Recht fehlte. Die
Höhenkoten seien nochmals vom Geometer überprüft worden. Er habe Haus A
ohne weitere Veränderung der Baute selbst gesenkt. Gestützt auf die neuen
Messdaten sei die zulässige Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der
Messungenauigkeiten von 1997 eingehalten. Ausgehend von der aktuellen
Terrainhöhe (8. September 2011) sei sogar eine Unterschreitung der
Gebäudehöhe ausgewiesen. Aus dem Hinweis der Gemeinde auf die
Messtoleranz lasse sich nur schliessen, dass genauere Messdaten im Gelände
nicht machbar seien. Auf die Rüge der angeblichen Grenzabstandsverletzung
des Balkons sei nicht einzutreten, weil dieser ja gar nicht bewilligt worden sei.
Die Bauten seien nicht verschoben worden. Die wenigen rein zeichnerischen
Veränderungen auf den Plänen dienten lediglich der besseren Lesbarkeit. Auf
die geltend gemachten angeblichen Grenzabstandsverletzungen sei nicht
einzutreten. Die Rügebefugnis sei auf die tatsächlich vorgenommenen
Änderungen beschränkt. Andernfalls wäre die Beschwerde diesbezüglich
abzuweisen, da die gesetzlich erforderlichen Grenzabstände eingehalten seien.
Zu den Nachbarn westlich bestünden die erforderlichen Näherbaurechte. Das
Konstrukt der so genannten Hauptbaute aus der Verbindung der beiden
Wohngebäude
mit
der
Einstellgarage
und
die
darauf
aufbauende
Argumentation seien nicht nachvollziehbar. Es handle sich um keine
Hauptbaute. Hier handle es sich nicht um ein Flachdach, sondern um einen mit
dem Hauptdach überbauten Balkon. Die interne Erschliessung erfolge nicht via
die Tiefgarage, sondern über den Eingang Süd/Ost. Somit sei die betreffende

Fläche nicht an die BGF anzurechnen. Die minimale Neigung des Vorplatzes
der Garagenausfahrt sei in Ordnung. Gemäss Art. 51 BG sei der Vorplatz dem
bestehenden Gebäude insoweit anzupassen, dass die vorgesehene Neigung
dem Strassengefälle entspreche und nicht zur Sprungschanze werde. Die
Gemeinde … erwähne die VSS-Normen nicht als Auslegungshilfe in ihrem
Baugesetz, wie es andere Gemeinden täten. Sie seien hier auf jeden Fall nicht
verbindlich. Die Beschwerdeführer seien in ihrer Verkehrssicherheit nicht mehr
als andere gefährdet. Darauf sei nicht einzutreten.
5.
Nach
provisorischem
Abschluss
des
Schriftenwechsels
reichten
die
Beschwerdeführer am 29. Februar 2012 eine Stellungnahme ein. Dies
begründeten sie damit, dass die Gemeinde nach Erlass der Baubewilligungen
bzw. des Einspracheentscheides die Baugesuchsaktennummerierung nicht
nachvollziehbar vollständig verändert habe. Sie hätten die Beschwerde vom
(recte) 30. Dezember 2011 nachträglich mit diesen neuen Aktenstellen
aktualisiert.
Zudem
werde
darin
punktuell
zur
Vernehmlassung
der
Bauherrschaft vom 23. Januar 2012 Stellung bezogen. Die vorliegende Eingabe
ersetze damit inhaltlich die bereits eingereichte Beschwerde. In der Folge wird
nur noch auf die punktuellen Repliken eingegangen. Die Gemeinde habe am
29. Oktober 2009 der Bauherrschaft bereits mitgeteilt, die Tiefgarage müsse
unterhalb
des
gewachsenen
Terrains
liegen,
weswegen
die
Pläne
entsprechend zu ändern seien. Betreffend Abstandsverletzung von der
Garagenhalle respektive der Tunnelrampe zu Parzelle 4112 seien die bei den
Akten liegenden Dienstbarkeitsverträge irrelevant, weil das ihnen zu Grunde
gelegene geplante Bauprojekt von 2009 gemäss den darin erwähnten Plänen
gegenstandslos geworden sei. Zudem habe sich ein Eigentümerwechsel bei
Parzellen 4206, 4112 und 3775 ergeben. Die Dienstbarkeitsverträge seien bis
heute nicht im Grundbuch eingetragen und enthielten lediglich einen
obligatorischen
Anspruch
auf
Eintragung
zwischen
den
damaligen
Vertragsparteien. Dies sei heute nicht mehr durchsetzbar. Die BGF sei
überschritten. Parzelle 4409 habe eine anrechenbare BGF von 169 m² (484 m²
x 0.35). Die BGF-Berechnung der Bauherrschaft weise für Haus B eine BGF

von 158.6 m² aus. Die Bauherrschaft habe keine korrekte BGF-Berechnung
eingereicht und die Gemeinde habe darauf verzichtet, eine derartige
einzuholen. Im OG sei die anrechenbare BGF mindestens 1 m² grösser (total
63.5 m²). Die südostseitig freigelegten Räume im UG (Fitness und Lift) sowie
die Fläche "Vorplatz und Treppe" seien anrechenbar. Sie seien zum Wohnen
geeignet. Die 16 m² grosse Fensterfront gegen den Sitzplatz und dass 2 m²
grosse Seitenfenster gäben dem 37.5 m² grossen Raum die Eignung zu Wohn-
oder Arbeitszwecken. Im UG sei folglich eine Fläche von (Geschossfläche von
65.8 m² abzüglich Sauna/Bad/Dusche/WC von 15.7 m²) 50.1 m² BGF
einzubeziehen. Somit ergebe sich für Haus B total 209.7 m². Die AZ sei somit
überschritten. Somit seien die Angaben in der aktuellen Kontingentsliste und die
Bemessung der Lenkungsabgabe zu korrigieren. Das fragwürdige Verhalten der
Baubehörde erwecke den Anschein der Befangenheit. Für Haus A sei eine BGF
von 316.4 m² realisierbar. Fälschlicherweise habe die Bauherrschaft dem
gedeckten Haupteingang auf der Westseite von Haus A nicht einbezogen. Bei
der Untergeschoss-Einliegerwohnung von Haus A mit dem Zugang vom
Zwischenbau über die Treppe hinunter zur Wohnungstüre in der Einstellhalle
sei die Erschliessungsfläche UG-EG im Ausmass von 10.6 m² nicht
angerechnet worden (Wohnung/Entrée 2.2 m x 1.3 m = 2.86 m², Vorplatz
UG/Treppe 6.45 m x 1.2 m = 7.74 m²). Zudem sei der Vorplatz im EG von 4.86
m² nicht angerechnet worden. Somit betrage die BGF für Haus A neu 303.10
m². Die entsprechenden Korrekturen in der Kontingentsliste seien zu machen.
6.
Am 6. März 2012 duplizierte die Bauherrschaft. In ihrer Stellungnahme vom 29.
Februar 2012 sei faktisch nicht zum Inhalt der Vernehmlassung der
Bauherrschaft Stellung genommen worden. Die Beschwerdeführer hätten ihre
Beschwerde vom (recte) 30. Dezember 2011 ergänzt und als neue Beschwerde
bezeichnet, welche inhaltlich die ursprüngliche Beschwerde ersetzen solle. Ein
solches Vorgehen sei unzulässig, die Eingabe einer neuen Beschwerde mithin
verspätet. Überdies entspreche ein solches Vorgehen nicht Sinn und Zweck der
Gehörsgewährung. Die neue Beschwerde sei daher aus den Akten zu weisen

respektive auf diese sei nicht einzutreten. Im Übrigen verweise sie auf ihre
Vernehmlassung.
7.
Am 7. März 2012 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Anordnung der von den Beschwerdeführern beantragten Expertise über die
Gebäudehöhe- und Grenzabstandsberechnung sowie die AZ Berechnungen für
beide Baugesuche erweisen sich angesichts der Sachkenntnis des Gerichtes
als unnötig. Darauf ist deshalb zu verzichten.
2.
Nach Auffassung sämtlicher Beteiligter ist das neue Baugesetz der Gemeinde
… vom 13. Juni 2010/18. Januar 2011 (BG) anwendbar. Dessen Art. 67 Abs. 1
sagt, dass das Gesetz nach Annahme durch die Urnengemeinde und
Genehmigung der Regierung in Kraft trete und für alle beim Inkrafttreten noch
nicht
bewilligten
Gesuche
gelte.
Am
18.
Januar
2011
waren
die
Projektänderungsgesuche der Bauherrschaft noch nicht eingereicht und die
Verfahren somit hängig. Folglich ist das neue BG anwendbar.
3.
Das Bundesgericht hat das verwaltungsgerichtliche Urteil R 10 15 und damit
auch die Baubewilligungen der Gemeinde … vom 1. Dezember 2009
aufgehoben. Damit wurde das Verfahren in den Stand vor Erteilung der
Baubewilligung
zurück
versetzt.
Das
Bundesgericht
hat
ausdrücklich
vorgesehen, dass der Bauherrschaft die Gelegenheit einzuräumen ist, allenfalls
notwendige Anpassungen des Projekts vorzunehmen. Davon hat die
Bauherrschaft mit der Einreichung von Projektänderungsgesuchen Gebrauch

gemacht.
Diese
wurden
anschliessend
ausgeschrieben
und
die
Beschwerdeführer konnten zu den Projektänderungsgesuchen umfassend
Stellung beziehen und Einsprache erheben, was sie auch gemacht haben. Die
Gemeinde war verpflichtet, die Projektänderungsgesuche zu behandeln. Die
Abweisung der ursprünglichen Baugesuche, wie dies die Beschwerdeführer
fordern, wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Gesuche von der
Bauherrschaft nicht modifiziert worden wären und die erneute Prüfung durch die
Gemeinde
ergeben
hätte,
dass
der
Bewilligung
gesetzliche
Gründe
entgegengestanden hätten. Somit hat die Gemeinde mit der Entgegennahme
der Projektänderungsgesuche und der Prüfung derselben formell korrekt
gehandelt. Es handelt sich formell nicht um neue Baugesuche, sondern um
Änderungsgesuche.
Die am 1. Dezember 2009 bewilligten Pläne sind für die Beurteilung der
Projektänderungsgesuche nicht mehr relevant. Damit erübrigt sich auch die
Edition der am 1. Dezember 2009 bewilligten Pläne zum Vergleich. Zu
beurteilen sind einzig die am 8./17. November 2011 erteilten Bewilligungen
resp.
die
den
diesbezüglichen
Gesuchen
zugrundeliegenden
Baugesuchsunterlagen.
4.
Was die Erhebung der möglichen Rügen anbetrifft, sind die BF, entgegen der
Auffassung der Bauherrschaft, dabei nicht auf die vom Bundesgericht
aufgeführten allfällig nochmals von der Gemeinde zu überprüfenden Punkte
gebunden, sondern können gemäss Art. 51 Abs. 3 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG) alle neuen Tatsachenbehauptungen und
Beweisanträge vorbringen, die ihnen zur Begründung der von ihnen gestellten
Anträge dienlich sind. Damit ist ihnen, falls überhaupt möglich, auch aus der
aus ihrer Sicht nicht auf die vorgenommenen Änderungen hinweisenden
Publikation der Baugesuche sicherlich kein Nachteil entstanden.
5. a)
Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, weil der Einspracheentscheid schon
am 30. August 2011 gefällt wurde, sei ihre nachträgliche Stellungnahme vom

11. Oktober 2011 ausser Acht gelassen und damit das rechtliche Gehör verletzt
worden. Sie übersehen dabei, dass die Baubewilligungen erst am 8. November
2011 (Mitteilung am 17. November 2011) erteilt wurden. Somit konnte die
nachträgliche Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 11. Oktober 2011 vom
Gemeindevorstand im Baubewilligungsverfahren zur Kenntnis genommen und
berücksichtigt
werden.
Hätte
der
Gemeindevorstand
aufgrund
der
Stellungnahme den Einspracheentscheid vom 30. August 2011 abändern
wollen, hätte er dies tun können; offenbar sah er keine Veranlassung dazu.
b)
Das Energiedossier liegt bei den Akten. Im Plan "Garage und Zufahrt" (Beilage
49 der Gemeinde) werden insgesamt 11 Parkplätze (sechs sind gemäss
Baubewilligungen insgesamt notwendig) ausgewiesen. Selbst wenn die drei
gefangenen Parkplätze nicht gezählt würden, würden immer noch zwei
Parkplätze mehr als notwendig ausgewiesen. Was die Beschwerdeführer mit
dem Hinweis bezwecken, das Statistikformular und das Protokoll der
vorläufigen Prüfung fehlten bei den Akten, ist nicht ersichtlich. Diese Unterlagen
wurden für die sachgerechte Anfechtung der Baubewilligungen und des
Einspracheentscheides nicht benötigt. Weil die Gemeinde die Baubewilligungen
erteilt hat, ist klarerweise davon auszugehen, dass sie von der Vollständigkeit
der Baugesuche ausgegangen ist, was sie im Übrigen der Bauherrschaft mit
Schreiben vom 30. Juni 2011 bestätigt hat; deshalb erübrigt sich die Vorlage
eines Protokolls der vorläufigen Prüfung. Im Baubewilligungsverfahren konnten
die Beschwerdeführer ja zudem rügen, die Baugesuche seien nicht vollständig.
Damit ist das rechtliche Gehör hier nicht verletzt.
c)
Die Beschwerdeführer monieren das Fehlen der Höhenangaben Dachtraufe
(m.ü.M.) des Zwischenbaus, des Verbindungsbaus des Hauses A und der
Garage. Soweit diese aber überhaupt relevant ist (vgl. weiter unten), können sie
problemlos aus dem Fassadenplan Haus A (Beilage 47 der Gemeinde)
herausgemessen werden. Auszugehen ist von der Höhenkote oberkant EG
(1‘141.38 m.ü.M.). Die Einzelheiten des Grundrisses des Tunnels lassen sich
aus dem Plan "Garage und Zufahrt" (Beilage 49 der Gemeinde) und dem Plan

"Umgebung" (Beilage 48 der Gemeinde) entnehmen. Im Plan "Garage und
Zufahrt" sind auch die Höhenkoten der Tunnelrampe sowie des Vorplatzes
festgehalten.
Dass
die
Grenzsteine
entgegen
Art.
43
Abs.
2
der
Raumplanungsverordnung für den Kantons Graubünden (KRVO) nicht markiert
worden sein sollen, ist eine unbewiesene Behauptung. Das rechtliche Gehör ist
also auch diesbezüglich nicht verletzt.
6.
Die Beschwerdeführer sind der Meinung, die Leitungen für Wasser und
Elektrizität könnten ohne Zustimmung aller Miteigentümer von Parzelle 3982
nicht durch die Strassenparzelle 3982 geführt werden. Indessen können private
Werkleitungen gemäss Art. 58 Abs. 2 BG, falls sie zwecks Anschluss an das
öffentliche Leitungsnetz durch ein benachbartes Grundstück geführt werden
müssten, von der Gemeinde gegen Entschädigung verfügt werden, sofern sich
die Nachbarn nicht einigen könnten. Die Gemeinde kann folglich die
Inanspruchnahme der Strassenparzelle 3982 letztlich zwangsweise verfügen.
Damit können die Bauparzellen diesbezüglich als erschlossen gelten. Hinzu
kommt, dass gemäss Art. 691 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(ZGB) Grundeigentümer gehalten sind, die Durchleitung von u.a. Wasser und
Elektrizität gegen vorgängigen vollen Ersatz des dadurch verursachten
Schadens zu gestatten, insofern sich die Leitung ohne Inanspruchnahme ihres
Grundstücks gar nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten durchführen
lässt. Im Übrigen ist die Bauherrschaft, wie sie überzeugend dartut, weder auf
ein Fusswegrecht noch auf Durchleitungsrechte für Meteorwasser und
Kanalisation angewiesen. Die diesbezügliche Erschliessung erfolgt nach unten
in die Via … (vgl. Plan „Umgebung“, Beilage 48 der Gemeinde).
7. a)
Zur Anfechtung einer Verfügung ist nach Art. 50 VRG befugt, wer durch sie
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder
Änderung hat. Erforderlich ist dabei ein besonderes Interesse, das sich aus
einer nahen und beachtenswerten Beziehung des Beschwerdeführers zum
Streitgegenstand ergibt. Der Beschwerdeführer muss durch die unrichtige
Rechtsanwendung somit in höherem Masse betroffen sein als jedermann. Eine

Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsstellung ist nicht vorausgesetzt. Jedes
eigene, aktuelle Rechtsschutzinteresse vermag die Legitimation zu begründen.
Das Rechtsschutzinteresse besteht danach im praktischen Nutzen, den die
erfolgreiche Beschwerde dem Beschwerdeführer eintragen würde, oder, anders
gesagt, in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen oder
anders gearteten Nachteiles, den die angefochtene Anordnung für den
Beschwerdeführer zur Folge hätte. Das Interesse des Beschwerdeführers kann
also auch bloss tatsächlicher Natur sein, doch muss es auf jeden Fall
schutzwürdig sein, d.h. im Beschwerdeverfahren berücksichtigt zu werden
verdienen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die rechtliche oder tatsächliche
Stellung
des
Beschwerdeführers
durch
den
Ausgang
des
Beschwerdeverfahrens unmittelbar beeinflusst werden kann. Mit diesen
Anforderungen soll die "Popularbeschwerde" ausgeschlossen werden. Ihnen
kommt
dann
eine
besondere
Bedeutung
zu,
wenn
nicht
der
Verfügungsadressat, sondern eben Dritte den Entscheid anfechten. Ist auch in
einem
solchen
Fall
ein
unmittelbares
Berührtsein,
eine
spezifische
Beziehungsnähe
gegeben,
so
haben
diese
ein
ausreichendes
Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben
oder geändert wird (vgl. dazu BGE 121 II 177f., 120 Ib 487, 119 Ib 183f., 118 Ib
358, 113 Ib 228, PVG 1997 Nr. 56 sowie Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., S. 534). Massgebend ist demnach in
Bausachen, ob vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgehen, die sich auf
das Grundstück des Nachbarn spürbar in einer Weise negativ auswirken, dass
er mehr als die Allgemeinheit betroffen ist. Ein schützenswertes Interesse setzt
sodann voraus, dass die Auswirkungen des beanstandeten Bauvorhabens auf
die Liegenschaft nach Art der Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei
objektiver Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden (PVG 1997 Nr.
56). Trifft dies zu, so kann die opponierende Partei grundsätzlich auch alle
Rügen anbringen, die für ihre Position Vorteile erwarten lassen und die den
Streitgegenstand betreffen (PVG 2003 Nr.34).

b)
Die Beschwerdeführer verlangen, dass die Baugesuche aufgrund von Art. 19
des Gesetzes über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus
… neu eingereiht werden. Wie das Verwaltungsgericht bereits in R 07 102
entschieden hat, sind Baueinsprecher zur Rüge betreffend Kontingentierung
überhaupt nicht legitimiert, da sie davon nicht mehr als Dritte berührt
(beschwert) sind. Anders wäre dies nur, falls sie selbst hinter der Bauherrschaft
auf einer Kontingentsliste stünden –was hier nicht der Fall ist. Die Einreihung
eines Bauvorhabens in eine Kontingentsliste ist innerhalb eines Baubescheides
ein selbständiger Streitgegenstand, der mit der bau- und planungsrechtlichen
Rechtmässigkeit des Bauvorhabens als solcher nichts zu tun hat bzw. diese
nicht berührt. Würde eine Rüge gegen die Kontingentseinteilung gutgeheissen,
würde dies an der Baurechtskonformität eines Bauprojektes nichts ändern.
Vielmehr führte dies nur zu einer Verzögerung in der Ausführung des
Bauvorhabens. Die Verzögerung der Erstellung baurechtskonformer Bauten in
einer Bauzone stellt aber kein schützenswertes eigenes Interesse des
Nachbarn dar, weshalb auf entsprechende Rügen gegen die Verletzung von
Kontingentierungsvorschriften (inkl. Anträge auf Korrekturen der Einreihung)
nicht eingetreten werden kann (vgl. PVG 2010 Nr. 29).
Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass sich das Begehren ohnehin nur auf
Haus B beziehen kann. Die Wohnungen in Haus A unterstehen nicht der
Kontingentierungspflicht, da es sich hier um eine Erstwohnung und um eine
touristisch bewirtschaftete Zweitwohnung handelt (Art. 4 des Gesetzes über die
Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus). Insoweit wären die
Beschwerdeführer ohnehin gar nicht beschwert und könnte diesbezüglich auf
die Rüge auf jeden Fall nicht eingetreten werden.
Selbst jedoch, wenn auf diese Rüge eingetreten würde, wäre sie als
unbegründet abzuweisen. Wie weiter oben dargelegt, handelt es sich hier um
Projektänderungen geringfügiger Natur, die zudem nicht kontingentsrelevant
sind. Gemäss Art. 19 Abs. 3 des Gesetzes über die Einschränkung und
Lenkung des Zweitwohnungsbaus konnte deshalb die Baubehörde von einer

Neueinreihung
des
diesbezüglich
allein
der
Kontingentierungspflicht
unterliegenden Projektänderungsgesuchs (Haus B) absehen.
8.
Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der Gebäudehöhe beim Haus A.
Die Gemeinde habe die Kote neuerdings auf 1141.75 m.ü.M. festgesetzt, was
das Eingeständnis einer Verletzung der Gebäudehöhe von Haus A um
mindestens 5 cm bedeute. Weil sich die projektierte Firsthöhe auf 1148.8
m.ü.M. bemesse, resultiere daraus eine Verletzung der Gebäudehöhe von 7
cm.
Die Gebäudehöhe ist gemäss Art. 41 BG der grösste, in den äusseren
Gebäudeecken lotrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen
Terrain und dem höchsten Punkt des Daches. Die gesetzliche Gebäudehöhe ist
bergseits einzuhalten, talseits darf sie bis zu 3 m überschritten werden.
Zunächst ist festzuhalten, dass kein Anlass besteht, an den Resultaten der
Höhenkontrolle des – fachkundigen - Geometers (Beilage 18 der Gemeinde) zu
zweifeln. Dass bei der Aufnahmegenauigkeit eine Toleranz einzuberechnen ist,
liegt in der Natur der Sache.
Die Behauptung der Beschwerdeführer, dass die Gemeinde für Punkt 1 von
einer Höhenkote von 1‘141.75 m.ü.M. ausgehe, ist falsch. Die von den ihnen ins
Spiel gebrachte Zahl 1‘141.75 m.ü.M. resultiert aus dem
Digitalen
Geländemodell (DGM) vom März 1997. Die Gemeinde hat dagegen zu Recht
die Angaben der Höhenkontrolle des Geometers (Beilage 18 der Gemeinde)
übernommen. Dieser hat gestützt auf die zwei Digitalen Geländemodelle vom
März 1997 und September 2008 einen Höhenkurvenplan erarbeitet. Daraus hat
er die mutmassliche gewachsene Terrainhöhe (m.ü.M.) bei Punkt 1 interpoliert.
Er kommt gemäss Höhenkontrollbericht auf 1‘142.03 m.ü.M., was mit der
Aufnahmegenauigkeit von +/-7 cm im Wiesland in diesem Punkt ein
gewachsenes Terrain von maximal 1‘142.10 m.ü.M. und von minimal 1‘141.96
m.ü.M. ergibt. Bei einer Firsthöhe von 1‘148.8 m.ü.M. ergibt sich somit eine

Gebäudehöhe von maximal 6.84 m. Da die zulässige Gebäudehöhe gemäss
Art. 26 BG (Zonenschema) in der Wohnzone A 7 m beträgt, ist sie eingehalten.
Diese Höhenkote entspricht zudem ungefähr derjenigen, welche die
Bauherrschaft im Plan Fassaden Haus A für diese Ecke angegeben hat und wie
sie nach Angaben der Gemeinde im angefochtenen Entscheid auch schon im
ersten Bewilligungsverfahren angenommen wurde (1‘142.09 m.ü.M.). Die
Richtigkeit dieser Annahme im ersten Baubewilligungsverfahren hat sich folglich
in diesem Verfahren bestätigt.
9. a)
Die
Beschwerdeführer
behaupten,
die
Auflage
betreffend
den
nicht
bewilligbaren Balkon sei diffus und machen damit geltend, sie sei nicht
durchsetzbar. Dem ist indessen nicht so. Die Gemeinde hat den Nebenbau
gemäss Ziff. b19 nicht bewilligt. Aus den Plänen (Fassaden Haus B [Beilage 77
der Gemeinde]und Grundrisse und Schnitt Haus B [Beilage 76 der Gemeinde])
geht hervor, was nicht bewilligt wurde. Nicht bewilligt wurden die beiden
seitlichen Mauern gemäss Grundrissplan Untergeschoss Haus B und der darauf
zu erstellende Balkon gemäss Fassade Nord, Fassade Ost und Fassade Süd
des Hauses B. Diese Bauteile dürfen folglich nicht erstellt werden. Die
Bauherrschaft kann diesbezüglich ein Projektänderungsgesuch einreichen, für
welches wiederum ein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden muss – mit
entsprechender Einsprachemöglichkeit. Die Gemeinde hat in Ziff. b19 der
Baubewilligung für Haus B den entsprechenden Vorbehalt gemacht. Bei der
Nichtbewilligung dieses Anbaus handelt es sich nicht um eine Auflage. Die
Bauherrschaft ist frei, ob sie den Entscheid der Gemeinde betreffend
Nichtbewilligung dieses Anbaus akzeptiert, was vorliegend der Fall ist, weil die
Bauherrschaft diesen Entscheid der Baubehörde nicht angefochten hat, und es
damit sein Bewenden hat oder ob sie erneut ein Gesuch um Projektänderung
für Haus B einreicht.
b)
Wurde der Anbau auf der Ostseite aber nicht bewilligt, fällt die Argumentation
der Beschwerdeführer betreffend Grenzabstandsverletzung zu Parzelle 3980 in
sich zusammen. Unbestritten ist die Südfassade 13.95 m lang (vergleiche

Grundrissplan EG Haus B [Beilage 76 der Gemeinde]). Weil die Ostfassade
schräg verläuft und sich diese Schräge über die Front des Abstellraumes
gemäss Grundrissplan Untergeschoss Haus B fortsetzt, könnte man – gestützt
auf Art. 40 Abs. 2 BG - noch argumentieren, die Südfassade sei länger als
13.95 m, auch wenn der Anbau Ost weggelassen würde und für die
Fassadenlänge Süd der äusserste Punkt des Abstellraumes gemäss
Grundrissplan Untergeschoss Haus B (Beilage 76 der Gemeinde) massgebend
wäre. Es handelt sich um ungefähr 60 cm, welche so noch zu den 13.95 m
hinzugerechnet werden müssten. Die gesamte Fassadenlänge Süd würde
jedoch auch dann höchstens 14.55 m ausmachen. Gemäss Art. 40 Abs. 1 BG
ist aber ein Mehrlängenzuschlag für den Grenzabstand nur dann zu machen,
wenn die Seite eines Gebäudes in den Wohnzone A und B länger als 15 m ist.
Dies ist hier nicht der Fall. Der Nebenbau Süd als solcher erfährt also auch
keinen Mehrlängenzuschlag und entspricht folglich mit einem Grenzabstand
von 2.5 m Art. 39 Abs. 2 BG. Eine Mehrlängenzuschlag ist auch an der
Nordseite von Haus B nicht zu machen, weil diese – ohne den nicht bewilligten
Anbau Ost – lediglich 10.19 m lang ist und auch, wenn man argumentiert, sie
müsse wie die Südseite behandelt werden, wegen Nichterreichung der Marke
von 15 m ebenfalls kein Mehrlängenzuschlag gemacht werden muss. Der
Mindestabstand von 5 m ist auch bei Ecke 1 von Haus B, welche der
Nordgrenze von Parzelle 4409 am nächsten liegt, eingehalten. Gegenüber
Parzelle 1589 ist der Grenzabstand mit 6.72 m gut eingehalten.
10.
Die Beschwerdeführer behaupten, die Oberkante der Garagendecke bei
Gebäudeecke 21 rage mindestens 0.4 m über das gewachsene Terrain von
1997 heraus. Der Geometer habe das gewachsene Terrain bei Punkt 5,
welcher 0.25 m bergwärts von Punkt 21 gemäss Projektplänen entfernt liege,
mit 1‘142.85 (recte: 1142.86) m.ü.M. beziffert. Die Oberkante der Betondecke
der Einstellhalle liege auf 1‘143.2 m.ü.M., womit sie das gewachsene Terrain
sogar um 0.44 m überrage.

Zunächst ist einmal festzuhalten, dass „Gebäudeecke 21“ resp. „neu
Gebäudeecke 12“ in den Projektplänen nicht vorkommt. Indessen wird ein
Punkt 12 in der Aufnahme des Geometers vom 27./28 Juni 2011 (Beilage 40
der Gemeinde) festgehalten. Nach dieser Aufnahme beträgt die tatsächliche
Terrainhöhenkote bei Punkt 12 (Koordinaten 740354.040/189049.690) 1'142.76
m.ü.M. Dieser Punkt liegt nach Beilage 54 der Gemeinde (letztes Blatt der
Aufnahme des Geometers vom 8. September 2011) aber nicht in der Halle,
sondern im Abstellraum und (wie Punkt 5 in der Halle) innerhalb des
Grenzabstandes. Der Abstellraum weist nach dieser Beilage (entspricht im
Übrigen Belage 18 der Gemeinde, dort fehlt nur dieses letzte Blatt) eine
Höhenkote unterkant Decke von 1'140.70 m.ü.M. (oder oberkant Decke, + 30
cm = 1'141.00 m.ü.M. auf. Damit ist auch der Abstellraum unterirdisch.
Im Übrigen ist unklar, was die Beschwerdeführer mit dem Hinweis auf Punkt 12
bezwecken. Seine Höhe beträgt 1'142.76 m.ü.M., also 10 cm weniger als Punkt
5 (1'142.86 m.ü.M.). Dies bestätigt die Richtigkeit der Höhenmessung des
Geometers, liegt doch Punkt 5 unbestritten ca. 25 cm bergwärts des Punktes
12.
Ebenfalls
ist
festzuhalten,
dass
die
weit
hergeholte
Theorie
der
Beschwerdeführer, die Tiefgarage und der Erschliessungstunnel seien eine
Hauptbaute, nicht zutrifft. Sie sind eingeschossig, ohne Wohn- und Schlafräume
und haben folglich einen Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten (Art. 39 Abs. 2
BG).
Die Tiefgarage kommt gegen Norden an die Grenze zu Parzelle 1589 zu
stehen. Bis zu einem Grenzabstand von 2.5 m liegt sie unterhalb des
gewachsenen Terrains. Dies zeigen die Messungen des Geometers vom 8.
September 2011 (Beilage 18 der Gemeinde). Bei Punkten 4 und 5, welche noch
im Grenzabstand von 2.5 m liegt, beträgt die Höhenkote unterkant Decke
Tiefgarage 1‘141.00 m. Bei Punkten 6 und 7, welche den Grenzabstand von 2.5
m einhalten, beträgt die Höhenkote unterkant Decke Tiefgarage 1‘142.90

m.ü.M. Bei den innerhalb des Grenzabstandes an der Aussenwand der
Tiefgarage liegenden Punkten 4 und 5, Punkt 4 zudem auf der gemeinsamen
Grenze mit Parzelle 1589, liegt die Höhenkote des gewachsenen Terrains bei
1142.25 m.ü.M. (Punkt 4) respektive 1142.86 m.ü.M. (Punkt 5). Selbst, wenn
man zur Höhenkote unterkant Tiefgarage, wie von den Beschwerdeführern
verlangt, noch die Stärke der Decke der Einstellhalle dazurechnet (ca. 30 cm)
resultiert bei den Punkten 4 und 5 lediglich eine Höhenkote oberkant Decke von
1‘141.30 m ü.M.. Dies liegt aber deutlich unter den Höhenkoten des
gewachsenen Terrains bei den Punkten 4 und 5 (1‘142.25 m.ü.M. respektive
1‘142.86 m.ü.M.). Damit ist klar, dass die Tiefgarage, soweit sie innerhalb des
Grenzabstandes von 2.5 m liegt, unterirdisch ist und im übrigen Bereich den
gesetzlichen Grenzabstand von 2.5 m einhält (anschaulich zu alledem Beilage
18 und Beilage 47 der Gemeinde, in letzterer die Westfassade von Haus B,
welche Ansicht einen Schnitt durch die Einstellhalle beinhaltet).
Beim Tunnel liegen, wie schon das Bundesgericht im früheren Verfahren
festgestellt hat, Näherbaurechte vor. Der Tunnel müsste zudem als Nebenbaute
höchstens 2.5 m Grenzabstand einhalten und nicht 5 m, wie die
Beschwerdeführer behaupten. Wenn sie vorbringen, die Näherbaurechte
zulasten
der
westlichen
Nachbarn
für
die
Garagenhalle
und
den
Erschliessungstunnel (Beilagen 70 und 71 der Gemeinde) seien hier nicht mehr
relevant, weil sie sich nur auf das Bauprojekt von 2009 bezogen hätten, und die
bestehenden Dienstbarkeitsverträge heute nicht mehr durchsetzbar seien, ist
dies vom Zivilrichter zu beurteilen. Es ist angesichts der marginalen
Änderungen nämlich überhaupt nicht offensichtlich, dass diesbezüglich der
Bauherrschaft die zivilrechtliche Berechtigung fehlte.
11.
Für den Eingangsbereich des Hauses A ergibt sich Folgendes:
Was die Gemeinde am 29. Oktober 2009 festgehalten hat (Beilage 12 der
Beschwerdeführer), ist im heutigen Verfahren nicht mehr von Belang. Insofern
kann das Schreiben vom 20. Oktober 2009 von der Gemeinde an die
Bauherrschaft
nicht
dazu
verwendet
werden,
die
Rechtsnatur
der

"Zwischenbaute", die gar keine ist, jedenfalls keine oberirdische, respektive des
Eingangsbereiches von Haus A zu beurteilen. Das Schreiben erging ja vor
Erteilung der ersten Baubewilligung vom 1. Dezember 2009 und bezieht sich
nicht auf die jetzt vorliegenden Baugesuchsakten. Zudem ist gemäss dem
Fassadenplan Nord und dem Fassadenplan Süd von Haus A (Beilage 47 der
Gemeinde) der Eingangsbereich von Haus A im EG offen vorgesehen. Der im
UG liegende Teil des Eingangsbereichs befindet sich unterhalb des
gewachsenen Terrains. Die Fassade ist dort jedenfalls unterbrochen. Es kann
somit keine Rede davon sein, dass die Nordfassade von Haus A länger als 15
m sei. Ohne den Eingangsbereich liegt eine Fassade von höchstens 12.5 m
Länge vor, wenn man den östlichen Vorbau zur Gebäudelänge dazu zählt.
Haus A muss also gegenüber den Nachbarparzellen lediglich einen
Grenzabstand von 5 m einhalten.
12.
Der östliche Vorbau weist kein Flachdach, sondern eine Terrasse auf. Die
Terrasse ist zumindest teilweise mit dem Hauptdach überdeckt. Der
Eingangsbereich ist gemäss den Plänen nicht überdeckt. (Zu alledem Beilage
47 der Gemeinde). Gemäss Art. 42 Abs. 4 BG wären Flachdächer hier zudem
zulässig (Nebenbauten).
13.
Die minimale Neigung des Vorplatzes zur Einfahrt in den Tunnel (vgl. dazu
Beilage 49 der Gemeinde) ist sachlich begründet (Entwässerung). Wie aus dem
Plan
Umgebung
(Beilage
48
der
Gemeinde)
hervorgeht,
ist
die
Verkehrssicherheit
nicht
gefährdet.
Nach
Süden
ist
die
Sicht
vom
Tunnelvorplatz auf die Strasse völlig frei. Gegen Norden ist der Einfahrtsradius
absolut ausreichend dimensioniert, insbesondere auch, weil die Via …. nach
der Einfahrt vom Tunnelvorplatz in dieselbe eine Rechtskurve beschreibt, von
der Einfahrt vom Tunnelvorplatz aus also besonders gut einzusehen ist. Die
VSS-Normen, auf die das Baugesetz zudem keinen Bezug nimmt, können
lediglich Empfehlungscharakter haben. Die Voraussetzungen von Art. 51 BG
sind vorliegend erfüllt.

14. a)
Die Beschwerdeführer beanstanden die Berechnung der anrechenbaren
Geschossfläche (aGF) beim Haus A (vgl. dazu Plan „AZ-Berechnung“, Beilage
45 der Gemeinde). Im Haus A wurde das Entrée zur im UG liegenden Wohnung
fälschlicherweise nicht angerechnet. Dieses beträgt gemäss Berechnungen der
BF 2.86 m². Diese Wohnung ist direkt von der Tiefgarage aus erreichbar, wie
aus dem Plan Garage und Zufahrt hervorgeht. Der Vorplatz UG bzw. die
Treppe von 7.74 m² sind jedoch, weil nicht anrechenbare Geschossflächen
erschliessend, nicht anzurechnen. Die Treppe stellt die Verbindung her
zwischen der – nicht anrechenbaren – Tiefgarage (Art. 37 Abs. 2 lit. c BG) und
dem Vorplatz/Eingangsbereich von Haus A, welcher ja offen und somit nicht
anrechenbar ist (Art. 37 Abs. 2 lit. e BG; selbst, wenn der Eingangsbereich
überdacht wäre, wäre er nicht anrechenbar). Im Haus A resultiert also eine
Korrektur von 2.86 m². Nachdem indessen genügend aGF-Reserve auf Parzelle
4111 zur Verfügung steht (die anrechenbare konsumierte aGF für Haus A
betrüge neu 290.06 m²; die auf Parzelle 4111 verfügbare aGF beträgt
insgesamt 316.4 m²) erweist sich Haus A diesbezüglich aber auch so als
baugesetzeskonform.
b)
Ebenfalls beanstanden die Beschwerdeführer die Berechnung der aGF bei
Haus B (vgl. dazu Plan „AZ-Berechnung“, Beilage 45 der Gemeinde). Im Haus
B verlangen sie die Anrechnung der südostseitig freigelegten Räume im OG.
Der Fitnessraum und der Lift sowie der Vorplatz und die Treppe seien
anrechenbar.
Das
angeblich
im
OG
von
Haus
B
bestehende
Berechnungsmanko von 1 m² BGF wird von ihnen lediglich behauptet, aber
weder nachgewiesen noch begründet und die Rüge ist somit nicht zu hören.
Gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. g BG sind Hallenbäder, Sport- und Saunaanlagen
nicht anrechenbar. Die Bestimmung verlangt nach ihrem Wortlaut jedoch als
Grundsatz die Anrechenbarkeit aller Geschossflächen für die Berechnung der
Ausnützungsziffer. Daneben stipuliert es gewisse Ausnahmen von der
Anrechenbarkeit.
Das
Kriterium
der
Ausbaubarkeit
ist
eine
Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der Anrechenbarkeit

aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des Dienens tritt somit
alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein Raum, der gemäss den
Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber
als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser Betracht fallen subjektive
Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf
den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein Raum dem
dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbaubar ist, muss
aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten
Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist auch der Ausbaustandard (vgl.
etwa VGU R 10 41; R 05 96). Dabei muss jeder in Frage kommende Raum
einzeln beurteilt werden. Dies setzt der Vergleichbarkeit eines Bauvorhabens
mit anderen Baugesuchen enge Grenzen (zu alledem VGU R 11 18)
Den Beschwerdeführern ist zuzugestehen, dass der betreffende Raum gut
belichtet ist. Aufgrund der Raumverhältnisse und der bestehenden, nicht leicht
zu verändernden räumlichen Einteilung ist er zu Wohnzwecken nicht gerade gut
geeignet. Den Hauptteil des im Vergleich zum EG und zum OG des Hauses B
einen relativ kleinen Grundriss aufweisenden UG‘s machen der Lift und die
Rundtreppe sowie die in der Südwestecke befindliche Sauna aus. Die
Rundtreppe befindet sich zudem mitten innerhalb des Grundrisses, was
zusammen mit dem Lift im hinteren Teil (Sauna, Eingangsbereich) enge
räumliche Verhältnisse ergibt. Vom Eingangsbereich gelangt man durch eine
Tür in die Ankleide und in den Fitnessraum Dieser Raum weist als einziger in
diesem Stockwerk Wohnqualität auf. Er ist deshalb an die aGF anzurechnen
(37.5 m²).
Die Erschliessungsflächen des Lifts (je ca. 4 m²) sind über alle vier Stockwerke
gesehen identisch. Sie sind fälschlicherweise zweimal (im EG und OG)
angerechnet worden. Die Lift-Grundfläche darf logischerweise aber nur einmal
angerechnet werden; der Lift kann ja zu einer Zeit nur in einem Stockwerk sein.
Die eine Lift-Grundfläche ist deshalb von der anrechenbaren Fläche
abzuziehen. Ebenfalls fälschlicherweise ist aber die hinter der Eingangstür von
der Tiefgarage ins Garagengeschoss des Hauses B liegende, zum Lift und zur

Rundtreppe führende Treppe/der Vorplatz vor dem Lift (ca. 6 m²) und die
Rundtreppe (2x, einmal im Garagengeschoss und einmal im UG, je ca. 4 m²)
nicht angerechnet worden, obwohl diese Flächen ebenfalls anrechenbare
Räume (im EG und OG) erschliessen. Diese Flächen (ca. 14 m²) sind noch zur
aGF hinzuzuzählen. Die aGF-Reserve auf Parzelle 4409 (169.4 m² – 158.6 m²
= 10.8 m²) genügt für diese Mehrfläche (37.5 m² + ca. 14 m² - ca. 4 m² = ca.
47.5 m²) nicht. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als begründet. Die
Überschreitung der AZ kann aber, dem Verhältnismässigkeitsprinzip folgend,
nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen, weil diese Baugesetzwidrigkeit
mit der in solchen Fällen üblichen Auflage korrigiert werden kann, dass vor
Baubeginn die noch benötigte aGF im Umfang von ca. 36.7 m² (ca. 47.5 m² -
10.8 m²) beschafft werden muss. Die Gemeinde wird in diesem Zusammenhang
noch zu prüfen haben, ob allenfalls noch weitere Flächen, wie z.B. der Eingang
Haus B von der Tiefgarage, allenfalls nicht anrechenbar ist. Diesbezüglich ist
die Beschwerde somit teilweise gutzuheissen und die Angelegenheit zur
Ergänzung der Baubewilligung 2009-0062 nach der Berechnung der zusätzlich
benötigten aGF mit der vorstehend erwähnten Auflage und der aus dieser
Auflage resultierenden Korrekturen der Baubewilligung (insbesondere lit.a) an
die Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.
15.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu 9/10 unter solidarischer
Haftbarkeit zulasten der Beschwerdeführer und zu je 1/20 zulasten der
Bauherrschaft und der Gemeinde.
Bei den Parteientschädigungen ist von den ausgewiesenen Kostennoten der
Parteien und dem Umfang des Obsiegens auszugehen. Daraus ergibt sich,
dass die Beschwerdeführer die Bauherrschaft mit Fr. 6‘500.—zu entschädigen
hat.
Umgekehrt
haben
die
Gemeinde
und
die
Bauherrschaft
die
Beschwerdeführer mit je Fr. 350.-- zu entschädigen. Der Gemeinde steht
gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im
Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen. Die Angelegenheit wird
bezüglich der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) an die Gemeinde
zurückgewiesen, damit diese nach Berechnung der im Sinne der Erwägungen
noch zu beschaffenden aGF die Baubewilligung 2009-0062 mit der Auflage
ergänzt, dass vor Baubeginn diese aGF von der Bauherrschaft noch beschafft
werden muss und die aus dieser zusätzlichen Auflage resultierenden
Korrekturen in der Baubewilligung 2009-0062 vornimmt. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 8‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘093.--
zusammen
Fr. 9‘093.--
gehen zu 9/10 und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beschwerdeführer
und zu je 1/20 zulasten der Bauherrschaft und der Gemeinde und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer entrichten der Bauherrschaft eine Parteientschädigung
von Fr. 6‘500.-- (inkl. MWST). Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben die
Beschwerdeführer mit je Fr. 350.-- (inkl. MWST) zu entschädigen
Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 31. Januar
2013 nicht eingetreten (1C_394/2012).