gr_gerichte · U 2017 81 · 2017-11-29 · de
Entscheide Obergericht

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 17 81
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Racioppi, Moser
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 29. November 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Bundesamt für Justiz,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner
und
A._____ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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1.
Die A._____ AG – mit Sitz in O.1._____ – erwarb von der schweizeri-
schen Staatsangehörigen B._____, wohnhaft in O.2._____ (Italien) das
Grundstück Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ im Halte
von 1'132 m2 mit dem Wohnhaus C._____ in O.1._____ zum Preis von
Fr. 16.5 Mio. Der Kaufpreis wird je zur Hälfte durch Eigenmittel (Aktio-
närsdarlehen) und durch Fremdmittel finanziert. Der Kauf steht unter dem
Vorbehalt der Erteilung der notwendigen Bewilligung für den Käufer und
ist grundbuchlich noch nicht vollzogen.
Die A._____ AG wurde am 13. Januar 2017 gegründet und am 16. Januar
2017 im Handelsregister des Kantons Graubünden eingetragen. Sie ver-
fügt über ein Aktienkapital von Fr. 100'000.--, eingeteilt in 100 vinkulierte
Namenaktien à Fr. 1'000.--. Der Gesellschaftszweck ist wie folgt
umschrieben:
"L'acquisto, la vendita, la costruzione, la mediazione, l'amministrazione, la gestione e la
locazione di beni immobili, nonché la partecipazione ad imprese similari; scopo completo
a norma die statuto."
Alleinaktionär der A._____ SA ist D._____, italienischer Staatsangehöri-
ger, Unternehmer, wohnhaft mit Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA B in
O.1._____, verheiratet mit E._____, italienische Staatsangehörige, wohn-
haft im Ausland. Das getrennt lebende Ehepaar hat drei minderjährige
Kinder, welche bei der Mutter leben. Der Ehemann lebt seit dem Frühjahr
2016 im Ausland und in O.1._____.
2.
Das Grundbuchinspektorat des Kantons Graubünden (GBI GR) hat mit
Verfügung vom 3. Juli 2017 bestimmt, dass der Erwerb des Grundstücks
Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ durch die A._____ SA
in O.1._____ nicht der Bewilligungspflicht im Sinne des BewG unterliegt.
Diesen Entscheid begründet das GBI GR mit den Feststellungen, dass
am Aktienkapital der A._____ SA keine bewilligungspflichtigen Personen
beteiligt sind, eine indirekte finanzielle Beteiligung an der A._____ SA
durch Personen im Ausland ausgeschlossen werden könne und die Fi-

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nanzierung des Grundstückkaufs ausschliesslich mit Mitteln nicht bewilli-
gungspflichtiger Personen erfolge. Die Bewilligung wurde mit den Aufla-
gen verbunden, wonach die A._____ SA verpflichtet sei, vor jeder Ände-
rung der festgestellten Finanzierungs- und Beteiligungsverhältnisse, die
eine Bewilligungspflicht begründen könnte, eine neue Feststellungsverfü-
gung der Bewilligungsbehörde einzuholen; die A._____ SA sei zudem
verpflichtet, vor dem Aus- und Umbau des Erwerbsobjekts dessen Finan-
zierung zur Prüfung vorzulegen und schliesslich werde der Alleinaktionär
verpflichtet, der Bewilligungsbehörde allfällige Änderungen bezüglich sei-
nes Wohnsitzes zu melden.
3.
Dagegen erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend Beschwerdefüh-
rer genannt) am 1. September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden. Es beantragte die Aufhebung der ange-
fochtenen Verfügung, die Feststellung, dass für den Erwerb des Grunds-
tücks Nr. 1883 des Grundbuches O.1._____ eine Bewilligungspflicht nach
BewG bestehe, sowie die Verweigerung der Bewilligung an die A._____
SA für den Erwerb des genannten Grundstücks. Der Beschwerdeführer
begründet seine Eingabe im Wesentlichen damit, dass sich der Wohn-
sitznachweis von D._____ in O.1._____ als konstruiert erweise und den
Akten keine Argumente zu entnehmen seien, die für einen tatsächlichen
Wohnsitz von D._____ in O.1._____ sprechen würden. Der Schluss, dass
D._____ den Wohnsitz nur verlegen wolle, um die Bewilligungspflicht zu
umgehen, sei durch dessen berufliche und familiären Beziehungen sowie
durch den fehlenden Eintrag im 'Anagrafe Italiani residenti all'estero
(A.I.R.E.)' unausweichlich. Entsprechend seien D._____ wie auch die von
ihm beherrschte A._____ SA als Personen im Ausland gemäss BewG zu
qualifizieren.
4.
Das GBI GR (hiernach Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom
26. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher
Kostenfolge. Der Beschwerdeführer würdige die beigebrachten Dokumen-

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te sehr einseitig und negiere gegenteilige Nachweise, so z.B. die Wohn-
sitzbestätigung der Stadt O.3._____. Zudem argumentiere dieser hinsicht-
lich des A.I.R.E.-Eintrags sowie den sich aus dem FZA ergebenden Rech-
ten widersprüchlich. Im Übrigen habe der Beschwerdeführer den Verzicht
auf einen A.I.R.E.-Eintrag in der Vergangenheit mehrfach akzeptiert; ein
solcher Verzicht sei ausserdem auch nach italienischem Recht nicht aus-
geschlossen. Auf das Angebot des Beschwerdegegners den Erwerb zu-
zulassen und den tatsächlichen Wohnsitz in einem Jahr nochmals zu
überprüfen, sei der Beschwerdeführer nicht eingegangen.
5.
Gleichentags liess die A._____ SA (hiernach Beschwerdegegnerin) kos-
tenfällig die Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Bewilligungs-
behörde sei unter Beachtung der geltenden einschlägigen Rechtsnormen
und der von ihr verlangten und ihr unterbreiteten Dokumente zum Schluss
gekommen, dass der strittige Grundstückerwerb nicht bewilligungspflichtig
sei. Der Beschwerdeführer setze sich in unzulässiger Art und Weise über
das Personenfreizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU
und die einschlägige Gerichtspraxis hinweg.
6.
Mit Schreiben vom 17. Oktober 2017 verzichtete der Beschwerdeführer
auf eine Replik, womit der Schriftenwechsel abgeschlossen war.
7.
Trotz Aufforderung ist von keiner Seite eine Honorarnote eingegangen.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist hier die Verfügung vom 3. Juli 2017, worin der Be-
schwerdegegner den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 im Grundbuch
der Gemeinde O.1._____ durch die Beschwerdegegnerin als nicht bewil-
ligungspflichtig im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) taxier-
te. Beschwerdethema bildet die Frage, wo sich der massgebende Wohn-
sitz der Beschwerdegegnerin, welche durch einen Alleinaktionär mit ita-
lienischer Staatsbürgerschaft beherrscht wird, befindet. Strittig ist der An-
knüpfungspunkt für die Bewilligungspflicht aufgrund des Kriteriums des ef-
fektiven Wohnsitzes im Inland (O.1._____) oder Ausland (O.3._____/
O.4.__________) geblieben.
2.
Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich
innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Ver-
waltungsgericht einzureichen. Der Beschwerdeführer ist gestützt auf die
besondere Vorschrift in Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG ausdrücklich zur
selbständigen Erhebung einer Beschwerde vor dem kantonal zuständigen
Gericht befugt, womit die Beschwerdelegitimation gegeben ist. Zudem ist
die Beschwerde frist- und formgerecht eingegangen, weshalb darauf ein-
zutreten ist und die sich stellende Rechtsfrage materiell zu behandeln ist.
3. a)
Laut Zweckvorgabe in Art. 1 BewG beschränkt dieses Gesetz den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des
einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 2 BewG definiert diesbezüglich
die Bewilligungspflicht wie folgt: Personen im Ausland bedürfen für den
Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen

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Behörde (Abs. 1). Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb [allerdings], wenn
das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-. Fabrikations-
oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines
Handwerkbetriebes oder eines freien Berufes dient (Abs. 2 lit. a); oder
wenn das Grundstück dem Erwerber als natürliche Person als Hauptwoh-
nung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient
(Abs. 2 lit. b). Zum Erwerb von Grundstücken zählt nach Art. 4 Abs. 1 lit. e
BewG namentlich auch der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung
an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck
der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen
Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (vgl. zum statuta-
rischen Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin Ziff. 1 im Sachver-
halt, hiervor). Nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG gelten als Personen im Aus-
land: Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemein-
schaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren recht-
mässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben.
Während der Beschwerdeführer im konkreten Fall eine Bewilligungspflicht
für den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 und dessen Eintrag im Grund-
buch der Gemeinde O.1._____ gestützt auf Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG pos-
tuliert, sind der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin diesbe-
züglich anderer Meinung, da sie den Nachweis des Wohnsitzes in der be-
treffenden Gemeinde durch die Beschwerdegegnerin bzw. deren Alleinak-
tionär nach Art. 2 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG als erbracht
ansehen und daher keine Bewilligungspflicht nach dem BewG erforderlich
sei. Die entscheidende Rechtsfrage dreht sich folglich um die Bejahung
bzw. Verneinung des massgebenden Wohnsitzes im In- oder eben im
Ausland.
b)
Was das anwendbare Recht betrifft, so gilt es vorweg zu klären, ob in Be-
zug auf den "Wohnsitzbegriff" das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB;
SR 210; vgl. Art. 23 ff. ZGB) in Verbindung mit dem BewG bzw. der BewV
zur Anwendung kommt oder ob hierzu auf das Bundesgesetz über das In-

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ternationale Privatrecht (IPRG; SR 291) abzustellen ist. Als weitere Mög-
lichkeit steht zur Auswahl, ob sich der Begriff durch Verweisung aus dem
Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits
und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten anderer-
seits über die Freizügigkeit (FZA; SR 0.142.112.681) und somit aus den
bilateralen Verträgen der Schweiz mit der EU ableitet. Der angefochtenen
Verfügung des Beschwerdegegners vom 3. Juli 2017 ist zu dieser Thema-
tik nichts zu entnehmen. Der Beschwerdeführer wendet zur Begründung
seiner Beschwerde das ZGB in Zusammenhang mit dem BewG an. Das
streitberufene Gericht hat in früheren Verwaltungsgerichtsurteilen einmal
das IPRG (VGU 08 71 vom 23. September 2008) und zweimal das FZA
mit Hinweisen auf das BewG und das ZGB angewandt (VGU U 11 10 und
U 11 13, beide vom 16. August 2011). Den zwei jüngeren Urteile vom Au-
gust 2011 ist der Vorzug zu geben, zumal das Bundesgericht im Urteil
2C_876/2011 vom 20. März 2012 (betreffend die Überprüfung des er-
wähnten VGU U 11 13) ebenfalls auf die Bestimmungen des BewG und
des ZGB abstellte. Es hielt dazu in Erwägung 2 unter dem Aspekt der
Vermeidung von Missbräuchen bei Immobiliengeschäften explizit was
folgt fest: Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für
den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kanto-
nalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 Abs. 1 lit. a
BewG die Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten der Europäischen Ge-
meinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA),
die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz
haben. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EG/ EFTA-
Ausländer setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl.
Art. 25 Abs. 1 Anhang I FZA). Massgeblich für den Begriff des Wohnsit-
zes ist dabei im Wesentlichen Art. 23 ZGB (BGE 136 II 405 E.4.1 = ZGBR
92 S. 271 E.4.1). Der Wohnsitz einer Person befindet sich somit am Ort,
wo sie sich mit der Absicht ihres dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23
Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende
Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE

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136 II 405 E.4.3 f. = ZGBR 92 S. 273 E.4.39). Auf den aktuellen Fall sind
daher für die Beurteilung der strittigen Bewilligungspflicht ebenfalls das
FZA, ZGB und BewG und nicht etwa das IPRG anwendbar.
c)
Selbst wenn man aber zur Anwendbarkeit des hier massgeblichen Rechts
anderer Ansicht sein sollte, würde sich am Ergebnis nichts ändern, weil
sich der Wohnsitzbegriff nach Art. 20 Abs. 1 a IPRG mit demjenigen des
Art. 23 Abs. 1 ZGB deckt, sodass auf die diesbezügliche Rechtsprechung
zurückgegriffen werden kann (BGE 119 II 167 E.2b). Der Wohnsitzbegriff
besteht jeweils aus zwei Elementen: Dem Aufenthalt und der Absicht des
dauerhaften Verbleibens an jenem Ort. Um einen Wohnsitz begründen zu
können, muss die Person am jeweiligen Ort mehr als nur flüchtig verwei-
len. Ständige Präsenz ist allerdings nicht erforderlich. Auch eine bisherige
bestimmte Verweildauer wird nicht verlangt, sofern die Person die Absicht
dauernden Verbleibens zeigt. Die Perspektive eines dauernden Verwei-
lens reicht aus (vgl. dazu AXEL BUHR/SIMON GABRIEL/DOROTHEE SCHRAMM,
Handkommentar IPRG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 20 N 5-7). Die Absicht
dauernden Verbleibens liegt vor, wenn die Person an einem Ort oder in
einem Land den Schwerpunkt der Lebensverhältnisse respektive den Mit-
telpunkt ihrer Lebensinteressen, das heisst ihrer persönlichen, beruflichen
und sozialen Beziehungen begründet oder beibehält. Dabei kommt es
nicht auf den inneren Willen, sondern auf die objektiv für Dritte erkennba-
ren Umstände an (BUHR/GABRIEL/SCHRAMM, a.a.O., N. 8 ff. m.w.H.).
d)
In tatbeständlicher Hinsicht ist unbestritten und auch erstellt, dass die Be-
schwerdegegnerin (Immobilienfirma) bzw. der sie rechtlich wie wirtschaft-
lich vollständig als Alleinaktionär (100% des Aktienkapitals) beherrschen-
de D._____ seit 2008 Eigentümer einer Ferienwohnung gemäss Art. 9
Abs. 2 BewG (Kontingentbewilligung) in O.1._____ ist. Im Oktober 2016
hat D._____ sein Fahrzeug im Kanton Graubünden immatrikulieren las-
sen. Laut Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde O.1._____ ist D._____
am 1. Juni 2017 von Italien her zugezogen und verfügt über eine Bewilli-

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gung EU/EFTA B für den Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit in der ganzen
Schweiz. Zwischen der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden und
D._____ wurde am 26. April 2017 eine Vereinbarung über die Aufwand-
besteuerung abgeschlossen.
Der Beschwerdeführer hält die Behauptung von D._____, seit mehr als
einem Jahr vor dem Zuzug nach O.1._____ anfangs Juni 2017 einen von
seiner Ehefrau und den gemeinsamen drei minderjährigen Kindern ge-
trennten Wohnsitz gehabt zu haben, für nicht erwiesen. So habe er bei
der Gründung der Beschwerdegegnerin im Januar 2017 als Wohnsitz
O.4.__________ angegeben. Auch sei die angebliche Wohnsitzbestäti-
gung von O.3._____ nicht als solche zu betrachten. Die gemeinsame Er-
klärung der Ehegatten sei zudem vage, werde darin doch bloss von vor-
übergehenden Problemen gesprochen.
e)
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist dem Beschwerdeführer
in Bezug auf das tatsächlich wenig aussagekräftige Dokument der einge-
reichten Wohnsitzbestätigung der Stadt O.3._____ zuzustimmen (act. 17
im Gesuchdossier). Darin geht es nur um eine Zufahrtsberechtigung für
ein bestimmtes Fahrzeug zu einer Wohnadresse in O.3._____. Im selben
Dokument ist aber als Wohnsitz von D._____ die Stadt O.4.__________
aufgeführt und es wird das Gesuch ausdrücklich als Aufenthalter (dimo-
rante) in O.3._____ gestellt. Neben der Gründungsurkunde für die neu
geschaffene Beschwerdegegnerin, in welcher als Wohnsitz (des Grün-
ders) O.4.__________ angegeben wird, ist auch die Anwaltsvollmacht für
den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, Rechtanwalt Marco Bian-
cotti, vom 14. April 2017 in O.4.__________ unterzeichnet worden. All
dies spricht für einen zumindest regelmässigen Aufenthalt von D._____ in
O.4.__________, wogegen ein solcher in O.3._____ nur spärlich doku-
mentiert ist. Auf der anderen Seite ist ausgewiesen, dass D._____ min-
destens seit Februar 2016 seiner Ehefrau monatlich EUR 3'000.-- zu-
kommen lässt (act. 14 im Gesuchdossier), was die Ehegatten in ihrer Er-
klärung vom 26. Mai 2017 (act. 18 im Gesuchdossier) auch bestätigen.

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Insbesondere die Erklärung der Ehegatten, wonach der Ehemann seinen
Wohnsitz in O.3._____ habe, ist nach Auffassung des Gerichts – im Ge-
gensatz zu derjenigen des Beschwerdeführers mit O.4.__________ als
Wohnort – durchaus plausibel und aussagekräftig, zumal diese Selbster-
klärung mit den anderen vorliegenden Dokumenten – wie eben der Zu-
fahrtsbewilligung in O.3._____ sowie den Unterhaltszahlungen an die in
O.4.__________ vom ihm örtlich getrennt lebende Ehefrau – überein-
stimmt. Laut Beurteilung des streitberufenen Gerichts präsentiert sich der
Streitfall wie folgt: D._____ hat ein wichtiges Indiz, das gegen einen
Schwerpunkt der Lebensverhältnisse in O.1._____ spricht, stark relati-
viert, nämlich den (nur angeblichen) familiären Anknüpfungspunkt in
O.4.__________. Mit der gemeinsamen Erklärung der Ehegatten, dass ihr
Zusammenleben erheblich gestört sei und sie darum getrennte Wohnsitze
hätten, kann dieses Argument wohl nicht mehr entscheidend gegen den
Lebensmittelpunkt von D._____ in O.1._____ herangezogen werden.
Umgekehrt manifestiert sich mit dem Kauf einer neuen Liegenschaft und
den Mitgliedschaften in verschiedenen Clubs in O.1._____, wo er zudem
bereits seit 2008 über ein Feriendomizil verfügt, durchaus eine gewisse
Verbundenheit zum neuen Wahl-/Wunschwohnort. Auch die geltend ge-
machten beruflichen bzw. geschäftlichen Interessen (Repräsentationsef-
fekt in berühmtem Winterkurort mit grosser Strahlkraft) können als glaub-
würdige Indizien und nachvollziehbare Anhaltspunkte für den neuen
Wohnort in der wirtschaftlich auf dem Immobiliensektor sicherlich sehr lu-
krativen Gemeinde O.1._____ herangezogen werden. Als gewichtige und
starke Indizien für den Lebensmittelpunkt in O.1._____ deuten überdies
die erteilte EU/EFTA-Bewilligung B hin, die Immatrikulation des Fahr-
zeugs im Kanton Graubünden sowie insbesondere die Pauschalbesteue-
rungsverfügung der hiesigen Steuerverwaltung vom 26. April 2017 (act.
13.1 im Gesuchdossier). Bei einer umfassenden Betrachtungsweise und
in Würdigung der soeben erwähnten Anknüpfungspunkte ist das Verwal-
tungsgericht daher zur Überzeugung gelangt, dass der feste Wille von
D._____ auf einen dauerhaften Verbleib bzw. zur neuen Wohnsitznahme

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in O.1._____ hinreichend dargetan wurde. Eine Bewilligungspflicht nach
dem BewG ist deshalb nicht erforderlich.
f)
Daran ändert auch das gegenteilige Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Bern vom 6. Februar 2012 (VGE 100.2011.430) nichts, weil der
dort zu beurteilende Sachverhalt (deutsche Staatsangehörige, die wegen
der langen Zeitspanne bis zum Bezug ihrer komplett sanierungsbedürfti-
gen Liegenschaft der Bewilligungspflicht unterstellt wurden) nicht mit dem
hier zur Diskussion stehenden Sachverhalt (Beschwerdeführer besitzt seit
2008 bereits eine Ferienwohnung am Ort des nun neu dazugekauften
Grundstücks mit intaktem Wohngebäude) verglichen werden kann. Im be-
treffenden Entscheid des Kantons Berns wurde in E.4.2.2 aber zu Recht
festgehalten: Für die Bewilligungspflicht des Grundstückkaufs ist nach der
bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich der Erwerbszeitpunkt massge-
bend (vorne E.3.3). In der Praxis ist allerdings anerkannt, dass von einer
Erwerberin oder einem Erwerber nicht in jedem Fall einfach verlangt wer-
den kann, vorgängig in die Schweiz zuziehen (Mietwohnung oder Hotel),
um erst danach bewilligungsfrei eine Liegenschaft zu erwerben [...]. Damit
soll insbesondere den in die Schweiz zuziehenden Staatsangehörigen der
EG und der EFTA der bewilligungsfreie Erwerb von Wohneigentum er-
leichtert werden. In der Praxis werden in solchen Fällen deshalb mitunter
Feststellungsverfügungen erlassen, wonach der Erwerb nicht der Bewilli-
gungspflicht unterliegt. Um Missbräuchen vorzubeugen, wird aber eine
Bestätigung der ausländischen Person verlangt, dass sie in die Schweiz
ziehe und ihren Lebensmittelpunkt hierher verlege (vgl. zum Ganzen: Ur-
teil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VGU U 11 13 vom
16. August 2011 E.5). Allein schon die Tatsachen, dass der Beschwerde-
führer in O.1._____ seit dem Jahr 2008 über Wohneigentum verfügt und
im laufenden Jahr bei den hiesigen Steuerbehörden ein Gesuch um Auf-
wandbesteuerung gestellt hat, zeigen objektiv leicht nachvollziehbar, dass
es ihm mit der Wohnsitznahme in O.1._____ ernst ist und ihm deshalb
ohne gegenteilige Anhaltspunkte nicht ein Missbrauchspotential unterstellt

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werden kann, das eine Bewilligungspflicht gestützt auf das BewG uner-
lässlich gemacht hätte.
g)
Im Übrigen weist der Beschwerdegegner zu Recht darauf hin, dass sich
der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde widersprüchlich verhält. So
anerkennt der Beschwerdeführer zwar grundsätzlich den Vorrang des
FZA gegenüber dem Eintrag im A.I.R.E.-Register (= Register der italieni-
schen Residenten im Ausland) bzw. anerkennt, dass eine Wohnsitznah-
me in der Schweiz für Italiener nicht von einem solchen Eintrag abhängig
gemacht werden kann, fordert dann aber dennoch ultimativ den Nachweis
eines solchen Eintrags im konkreten Fall. Umgekehrt scheint es gar nicht
zwingend notwendig zu sein, dass sich ein italienischer Staatsbürger bei
Wohnsitznahme im Ausland in dieses Register eintragen lässt. Beim Ein-
trag oder Nichteintrag in dieses Ausländerregister für italienische Staats-
bürger oder auch Doppelbürger handelt es sich bloss um eine Ordnungs-
vorschrift aus dem italienischen Recht, die auf die Auslegung des Wohn-
sitzbegriffs gemäss schweizerischem Recht keinen Einfluss haben kann.
Mit diesem Einwand stösst der Beschwerdeführer deshalb ins Leere.
h)
Zusammengefasst ergibt sich, dass der Begriff der fallrelevanten Wohn-
sitznahme durch die eingereichten Dokumente und das bisher gezeigte
Verhalten von D._____ als erfüllt im Sinne des FZA, ZGB und BewG ta-
xiert werden kann, womit keine Bewilligungspflicht für den in Frage ste-
henden Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 durch die Beschwerdegegnerin
(mit Alleinaktionär D._____) besteht. Bei dieser Sachlage durfte der Be-
schwerdegegner willkürfrei davon ausgehen, dass die Beschwerdegegne-
rin bzw. D._____ ihren/seinen Wohnsitz nicht in Italien (O.3._____/
O.4.__________), sondern jetzt in der Schweiz (O.1._____) innehat.
4. a)
Die angefochtene Verfügung vom 3. Juli 2017 ist damit rechtens, was zur
Abweisung der Beschwerde vom 1. September 2017 führt.

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b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzulegen. In Anbetracht der
Komplexität des Falles, der Durchführung eines einfachen Schriftenwech-
sels sowie des beachtlichen Streitwerts (Kaufpreis Fr. 16.5 Mio.) erachtet
das streitberufene Gericht vorliegend praxisgemäss eine Staatsgebühr
von Fr. 2'000.-- für angemessen und gerechtfertigt (vgl. VGU U 14 56 vom
29. September 2015 – ebenso Ziff. 2 im Urteilsdispositiv).
c)
Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer die anwaltlich vertretene Be-
schwerdegegnerin gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG für die notwendig ver-
ursachten Kosten des Beschwerdeverfahrens noch zu entschädigen, wo-
bei seitens des betreffenden Anwalts keine Honorarnote eingereicht wur-
de. Angesichts der bloss zweiseitigen Vernehmlassung der Beschwerde-
gegnerin kann davon ausgegangen werden, dass der notwendig verur-
sachte Zeit- und Arbeitsaufwand ihres Anwalts eher gering gewesen sein
dürfte, weshalb das Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung in
der Höhe von pauschal Fr. 500.-- für ausreichend erachtet. Da die Be-
schwerdegegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig und damit zum Abzug
der Vorsteuer berechtigt ist (siehe UID-Register CHE-450.718.001) ist die
Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer geschuldet und somit exklusi-
ve dieser umsatzähnlichen Wertschöpfungssteuer zuzusprechen (Leitur-
teil PVG 2015 Nr. 19). Dem Beschwerdegegner steht laut Art. 78 Abs. 2
VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da er lediglich in seinem
amtlichen Wirkungskreis obsiegte und Mehrkosten selbst zu tragen hat.

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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
314.--
zusammen
Fr. 2‘314.--
gehen zulasten des Bundesamtes für Justiz und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat das Bundesamt für Justiz die A._____ SA mit
Fr. 500.-- (ohne MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 21.
März 2018 abgeschrieben (2C_53/2018).