gr_gerichte · R 2018 19 · 2019-02-12 · de

Baugesuch | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 19
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 12. Februar 2019
in der Streitsache
A._____ ag,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch


- 2 -
1.
Am 22. Juni 2016 reichte die A._____ ag das Gesuch um Erstellung zweier 
Einfamilienhäuser im Quartierplangebiet B._____ (Haus A und Haus B) auf 
Parzelle 550 in X._____ ein.
2.
Auf Verlangen der Gemeinde mussten am 12. Juli 2016 Revisionspläne 
eingereicht werden, weil nach Ansicht der Gemeinde das geplante Haus A 
bei der südöstlichen Ecke (im Bereich des Wendehammers) das im Quar-
tierplan B._____ vorgesehene Baufenster überschritt. Aufgrund der einge-
reichten Revisionspläne, die nach Ansicht der Gemeinde keine Überschrei-
tung des Baufensters mehr aufwiesen, wurde die Baubewilligung am 3. Ok-
tober 2016 erteilt und erwuchs in Rechtskraft.
3.
Bei der Rohbauabnahme stellte die Baukommission fest, dass das Bau-
fenster im Bereich des Wendehammers entgegen den bewilligten Plänen 
überschritten worden sei. Die Baukommission forderte die Bauherrschaft 
deshalb auf, Revisionspläne einzureichen, was sie am 13. Juni 2017 tat. 
Die Baukommission kam nach Prüfung der Revisionspläne am 27. Juni 
2017 zum Schluss, dass das Baufenster im Bereich des Wendehammers 
überschritten werde. 
4.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2017 warf der Gemeindevorstand der Bauherr-
schaft eine Verletzung der Bauvorschriften vor und kündigte ihr gemäss 
Antrag der Baukommission an, ein Wiederherstellungs- und Bussverfahren 
einzuleiten. Dazu räumte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft Gele-
genheit zur Stellungnahme ein.
5.
In der Stellungnahme vom 18. Juli 2017 führte die Bauherrschaft insbeson-
dere aus, dass der Zustand technisch begründet und nicht anders machbar 
sei. Die als problematisch angesehene Garagendecke habe sie abgesenkt, 
sodass sie unter dem gewachsenen Terrain liege. Da sie keine Bedenken 
über die Einhaltung der Bauvorschriften gehabt habe, habe sie die neue 


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Situation mit der Projektanpassung auch so an den Geometer weitergelei-
tet.
6.
Am 30. August 2017 forderte die Baukommission die Bauherrschaft auf, ein 
Baugesuch für die vorgenommene Projektänderung einzureichen, was 
diese am 14. September 2017 tat. Am 5. Oktober 2017 wies die Baukom-
mission das Gesuch betreffend die Projektänderung im Wesentlichen mit 
der Begründung ab, das Haus A überschreite das Baufenster an der 
südöstlichen Ecke, indem die Gebäudemauer das gewachsene Terrain bis 
um ca. 1 m überrage. 
7.
Am 18. Dezember 2017 hob die Baukommission den Bauentscheid vom 5. 
Oktober 2017 auf und stellte der Bauherrschaft die Aufnahmen des Geo-
meters vom 13. November 2017 zu, unter Ansetzung einer Vernehmlas-
sungsfrist. Diese machte am 12. Februar 2018 davon Gebrauch und hielt 
zusammengefasst fest, dass es hier lediglich um das Haus A und dessen 
südöstliche Ecke des Baufensters gehe. Es betreffe also die Punkte 32 und 
37 in der Aufnahme des Geometers. Dort sei ersichtlich, dass die vermes-
senen Punkte genau dem entsprächen was geplant gewesen und dann 
auch gebaut worden sei. Insbesondere die Punkte der Mauerkrone ent-
sprächen den Höhen bzw. unterschritten sogar die Höhe, die von der Ge-
meinde bewilligt worden sei. 
Die Garage an der südöstlichen Ecke des Hauses sei keine Hauptbaute, 
weswegen sie ausserhalb des Baufensters erstellt werden könne. Es 
handle sich um eine klassische Tiefgarage, die ausserhalb der Umfas-
sungsmauer des Hauses errichtet worden sei. Der Umstand, dass oberhalb 
der Garage die Terrasse stehe, mache die Garage nicht zu einem Teil des 
Hauptgebäudes. Offensichtlich sei auch die Gemeinde dieser Ansicht ge-
wesen, da hier der vom Baugesetz geforderte Grenzabstand von vier Me-
tern für Hauptgebäude nicht eingehalten sei. 


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Die in den bewilligten Plänen vorgesehene Aussparung der Ecke sei nicht 
ausgeführt worden, sondern die im ersten Baugesuch angedachte Varia-
nte. Es liege zwar eine formelle, nicht aber eine materielle Baurechtsverlet-
zung vor. Die Garage sei eben kein Hauptgebäude und müsse das Bau-
fenster nicht einhalten. Ausserdem liege sie im Bereich der nicht erfolgten 
Aussparung nicht über oberhalb des gewachsenen Terrains. Der restliche 
Teil der Garagendecke über dem gewachsenen Terrain sei so bewilligt wor-
den.
8.
Am 6. März 2018 wies die Baukommission das Projektänderungsgesuch 
ab.
Gemäss Art. 9 QPV B._____ dürften Hauptbauten oberhalb des gewach-
senen Terrains die Baufenster nicht überschreiten. Haus A überschreite 
das Baufenster an seiner südöstlichen Ecke, indem die Gebäudemauer 
das gewachsene Terrain um ca. 1 m überrage. Am 12. Februar 2018 habe 
die Bauherrschaft die Richtigkeit der Terrainaufnahmen des Geometers 
vom 13. November 2017 anerkannt und ebenso, die südöstliche Ecke ent-
gegen den bewilligten Plänen ausgeführt zu haben. Über einem Teil der 
Garage befinde sich ein Teil der Wohneinheit "Wohnen/Essen
/Kochen" sowie ein Terrassenvorbau, der auf Säulen auf dem Garagen-
dach abgestützt sei. Der Vorplatz unter dem Terrassenvorbau sei mit Plat-
ten belegt. Die Garage sei mit einer Türe direkt mit dem Wohnhaus verbun-
den. Die Garage sei somit keine selbstständige Baueinheit, sondern ein in 
das Wohnhaus integrierter Einbau, welche das gewachsene Terrain aus-
serhalb des Baufensters nicht überragen dürfe. Es stimme nicht, dass der 
nichtbewilligte Teil der Garage das gewachsene Terrain nicht überrage. 
Auch stimme nicht, dass in diesem Bereich eine Mauer bewilligt worden 
sei. Die Rohbauabnahme habe ergeben, dass der nichtbewilligte Teil der 
Garage ausserhalb des Baufensters das gewachsene Terrain überrage. 
Dafür sei nie eine Bewilligung erteilt worden. Die von der Bauherrschaft am 
18. Juli 2017 vorgebrachten technischen Gründe für eine Überschreitung 


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des Baufensters seien unerheblich. Art. 9 QPV B._____ müsse eingehalten 
werden.
9.
Dagegen erhob die A._____ ag (Beschwerdeführerin) am 18. April 2018 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und be-
antragte, der negative Bauentscheid vom 6. März 2018 sei aufzuheben und 
die Baubewilligung sei zu erteilen, eventualiter sei die Sache zur Erteilung 
der Baubewilligung der Gemeinde zurückzuweisen. Prozessualiter bean-
tragte sie, die Akten sämtlicher Baubewilligungsverfahren seien zu edieren.
Zwar habe sie die südöstliche Ecke der Garage entgegen den bewilligten 
Plänen leicht anders erstellt. Die in den bewilligten Plänen vorgesehene 
Aussparung der Ecke der Garage sei nicht verwirklicht worden, sondern die 
im ersten Baugesuch angedachte Variante. Dies sei eine Verletzung for-
mellen Baurechts, was die Beschwerdeführerin bedauere. Materiell sei die 
Ausführung aber nicht rechtswidrig.
Bis auf die Aussparung sei die Garage wie bewilligt verwirklicht worden. 
Auch die oberhalb der Garagendecke liegende Mauer samt Terrasse und 
Zaun sei wie bewilligt erstellt worden. Dies ergebe sich aus den Plänen, 
insbesondere den Ansichtsplänen Süd. Die Gebäudemauer überrage das 
gewachsene Terrain ausserhalb des Baufensters nicht. Sie sei in der aus-
geführten Form bewilligt worden. Die Bewilligung sei auch zu Recht erfolgt, 
zumal das Mäuerchen mit Zaun kein Hauptgebäude gemäss Art. 9 QPV 
B._____ sei und entsprechend aus dem Baufenster ragen dürfe.
Sei die Mauer mit Zaun und Terrasse bewilligt worden, könne die Bewilli-
gung des unterhalb dieser Bauteile liegenden, zusätzlich verwirklichten Ga-
ragenraums, welcher nicht sichtbar sei, nicht mit der Begründung verwei-
gert werden, dieser Garagenteil liege ausserhalb des Baufensters. In die-
ser speziellen Konstellation, bei welcher die Garagendecke von einer be-
willigten Mauer mit Zaun und der bewilligten Terrasse verdeckt sei, sei 
durch die Garagendecke keinerlei Auswirkung auf ein Nachbargrundstück 
zu befürchten. Es gebe auch kein schützenswertes Interesse an der Ein-


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haltung des Baufensters an diesem Ort. Ohne willkürlich zu entscheiden 
könne nicht gefordert werden, die Tiefgarage müsse die ursprünglich ge-
plante Aussparung aufweisen, weil ansonsten das Baufenster verletzt 
würde, dies, weil die Garage von Mauern, Zaun und Terrasse verdeckt 
werde und eine Umgestaltung keinen wahrnehmbaren Einfluss hätte. Das 
südöstliche Garageneck sei somit unterirdisch (bezüglich des gewachse-
nen Terrains). Die Garage sei zudem keine Hauptbaute.
10.
Am 6. Juni 2018 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin) 
die Abweisung der Beschwerde.
Vorläufig verzichte sie auf die Einleitung eines Wiederherstellungsverfah-
rens, behalte sich dies aber vor.
Die Parteien seien übereinstimmend der Ansicht, Art. 9 QPV B._____ gelte 
nur für Hauptbauten oberhalb des gewachsenen Terrains.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin sei die südöstliche Gebäu-
deecke oberirdisch und sei gestalterisch dem Hauptwohngebäude zuzu-
rechnen. Dazu legte sie die Argumente im angefochtenen Entscheid erneut 
dar.
Die Aufnahmen des Geometers vom 13. November 2017 zeigten in der 
zweiten Spalte das Urgelände von 2014, welches das gewachsene Terrain 
darstelle und in der fünften Spalte die Höhenaufnahmen nach Beendigung 
der Bauarbeiten. Bei Messpunkt 37 falle auf, dass die Höhenkote beim 
Gelände im Jahr 2014 bei 601.91 m.ü.M. gelegen habe, nach Vollendung 
der Bauarbeiten indessen bei 602.95 m.ü.M. Messpunkt 37 liege ziemlich 
genau dort, wo die fragliche und nichtbewilligte südöstliche Gebäudeecke 
der Tiefgarage erstellt worden sei.
Es treffe zu, dass die Aufnahme die Höhe der von der Beschwerdeführerin 
genannten und tatsächlich bewilligten Mauer wiedergebe. Wie aber auch 
von der Beschwerdeführerin selber ausgeführt, entspreche die Höhe der 
Mauer auch der Höhe der Garagendecke bei der südöstlichen Gebäudee-
cke. Somit überrage auch die Garagendecke das ursprünglich gewachsene 


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Terrain um rund 1 m. Dass die Gebäudeecke heute von aussen nicht sicht-
bar sei, sei darauf zurückzuführen, dass die Beschwerdeführerin diese mit 
einer künstlichen Aufschüttung überdeckt habe. Mit einer künstlichen Auf-
schüttung lasse sich eine unterirdische Baute aber nicht herstellen. Mass-
gebend sei nur das ursprünglich gewachsene Terrain. Alles was die ent-
sprechende Höhenkote in diesem Punkt überrage und im Gegensatz zur 
bewilligten Mauer baulich und funktionell zur Hauptbaute gehöre, sei nicht 
gewachsenes Terrain und deshalb oberirdischer Gebäudeteil. Die Gara-
genoberdecke diene nicht nur zum Zweck der Abdeckung der Garage, son-
dern bilde Teil der ganzen Wohnhauskonstruktion.
Nachdem der Garagenbau trotz künstlicher Zudeckung das ursprünglich 
gewachsene Terrain bei Punkt 37 offensichtlich um rund 1 m überrage, 
könne nicht von einem unterirdischen Bauteil gesprochen werden.
11.
Am 6. Juli 2018 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen 
fest.
Gemäss Art. 13 QPV B._____ gelte als gewachsenes Terrain für die Be-
stimmung der Gebäudehöhen innerhalb des Quartierplangebietes das Ter-
rain inklusive Aufschüttung infolge Bau der Quartierstrasse gemäss Plan 
Strassenprojekt 1:500, welche Bestandteil dieses Quartierplans sei. Dem-
zufolge richte sich das gewachsene Terrain nach den Werten in der Spalte 
"QP theoretisch" der Terrainaufnahme des Nachführungsgeometers vom 
13. November 2017. Aus den eingereichten Plänen der verwirklichten Va-
riante und den richtig gelesenen Aufnahmen gehe hervor, dass der Höhen-
punkt Oberkante der Mauer oberhalb der Garagendecke bei 602.95 m.ü.M. 
liege, wobei in den bewilligten Plänen mit 603 m.ü.M. gerechnet worden 
sei. Die Mauer sei damit sogar tiefer als bewilligt erstellt worden. Die Ober-
kante der Garagendecke liege 0.47 m tiefer als die Oberkante der Mauer 
bei rund 602.53 m.ü.M. Da das gewachsene Terrain bei diesem Punkt 
(Höhenpunkt 37) auf einer Höhe von 602.54 m.ü.M. liege, unterschreite die 
Garagendecke das massgebliche gewachsene Terrain um 0.01 m, gelte 


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damit als unterirdisch und dürfe das Baufenster überschreiten. Die Mauer 
mit Zaun sei wie bewilligt erstellt worden. Selbst wenn die erstellte Gara-
gendecke aus dem Baufenster ragte, wäre ohnehin eine Ausnahme zu be-
willigen, zumal dieser keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. 
Im Weiteren wird die in der Beschwerde gegebene Begründung weiter ver-
tieft.
12.
Am 22. August 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren An-
trägen fest.
Selbst wenn das gewachsene massgebliche Terrain gemäss Art. 13 Abs. 
1 QPV bestimmt würde, rage die Tiefgarage in der Südostecke deutlich 
über das gewachsene Terrain hinaus.
Im Strassenprojektplan 1:500 seien stellenweise Höhenkoten angegeben, 
welche das gemäss Art. 13 QPV massgebliche gewachsene Terrain im 
Quartierplangebiet wiedergäben. Der Höhenkote 602.58 m.ü.M. sei dabei 
besonderes Augenmerk zu schenken. Diese liege praktisch auf der schwa-
rzen Höhenlinie, die weiter gegen das Ende der neuen Erschliessungs-
strasse verlaufe. An der linken Ecke des als Wendehammer ausgestalteten 
Endes dieser Erschliessungsstrasse berühre diese schwarze Linie den 
Strassenbereich beinahe. In dieser Strassenecke liege folglich das mass-
gebliche gewachsene Terrain ungefähr auf 602.58 m.ü.M. Dies werde 
durch die Nachmessungen des Geometers bestätigt. Danach liege die 
Quote bei Messpunkt 32 auf 602.44 m.ü.M., was dem Verlauf der effektiv 
erstellten Quartierstrasse entspreche. Punkt 37 unmittelbar daneben auf 
der Höhe des Gartensitzplatzes von Parzelle 550 liege auf 602.95 m.ü.M., 
also gut einen halben Meter höher als das gewachsene Terrain. Das ge-
wachsene Terrain bewege sich stets auf der Höhe rund um 602.44 m bis 
602.58 m. Alles was darüber liege sei künstliche Aufschüttung oder Kon-
struktion. Die Höhe von 602.95 m könne nirgends als gewachsenes Terrain 
angenommen werden. 


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Weil die Garagen-Aussenwand immer noch deutlich über das gewachsene 
Terrain hinausrage, sei sie, soweit sie sich ausserhalb des geltenden Bau-
fensters befinde, widerrechtlich erstellt worden. Die Stützmauer sei gleich-
sam die Aussenmauer der über dem gewachsenen Terrain hervortreten-
den Tiefgarage. Damit entstehe ein oberirdischer Gebäudeteil, der kon-
struktiv der Haupt-Wohnbaute zuzurechnen sei.
Im Weiteren wurde die in der Vernehmlassung gegebene Begründung wei-
ter vertieft.
13.
Nachdem die Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik die Höhe des gewach-
senen Terrains in Frage gestellt hatte, fragte die Beschwerdeführerin beim 
auch von der Beschwerdegegnerin beauftragten Geometer die geltende Si-
tuation nochmals nach. Das entsprechende Antwortschreiben des Geome-
ters vom 20. September 2018 reichte die Beschwerdeführerin am 21. Sep-
tember 2018 zu den Akten. In diesem Antwortschreiben präzisierte der 
Geometer – bzw. das Ingenieurbüro, das auch den Quartierplan B._____ 
erstellt hatte – unter anderem, dass man ein theoretisches Höhenmodell 
erstellt habe, das in Art. 13 QPV umschrieben und im Plan dargestellt sei, 
um für alle Parzellen innerhalb des QP-Perimeters die gleichen Rahmen-
bedingungen bei den Gebäudehöhen zu schaffen. Bei einer späteren Über-
bauung der Parzellen gelte dieses theoretische Höhenmodell als gewach-
senes Terrain. 
14.
Mit Schreiben vom 3. Oktober 2018 zog der Geometer die von ihm im 
Schreiben vom 20. September 2018 gemachten Ausführungen zu den 
Höhenkoten auf Parzelle 550 vollumfänglich zurück, da diese Aussagen 
ausschliesslich im Zuständigkeitsbereich der kommunalen Baubehörde lä-
gen. Es handelt sich dabei um die Ausführungen, wonach nach der Fertig-
stellung der Überbauung die Höhe der Umgebungsmauer kontrolliert wor-
den sei (Punkte 35-38). Diese lägen alle tiefer als die bewilligte Höhe von 
603 m.ü.M. Sie bestätigten, dass die von der Beschwerdeführerin angege-


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benen Höhen des gewachsenen Terrains mit den Vorgaben des Quartier-
plans übereinstimmten.
15.
Mit Stellungnahme vom 9. Oktober 2018 beschwerte sich die Beschwerde-
gegnerin, dass die Beschwerdeführerin auf den ihr unterstellten, zu bau-
rechtlichen Beurteilungen nicht befugten Geometer zugegangen sei. Die 
vom Geometer im Schreiben vom 20. September 2018 gemachten Aussa-
gen seien überdies unzutreffend. Massgebend sei das in der Duplik Darge-
legte. Die Ausführungen des Geometers seien folglich unbeachtlich.
16.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2018 stellte die Beschwerdeführerin klar, 
dass die verwirrenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin es notwen-
dig gemacht hätten, den Geometer um klärende Auskünfte über die um-
strittenen Höhen zu ersuchen. Im Übrigen sei der Geometer nicht (aussch-
liesslich) Hilfsperson der Beschwerdegegnerin. Dieser sei nämlich nicht nur 
von der Beschwerdegegnerin, sondern auch von der Beschwerdeführerin 
für die Vermessungen auf der Bauparzelle beauftragt worden.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der hier angefochtene Bauentscheid vom 6. März 2018, mitgeteilt am 8. 
März 2018, stellt ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar (vgl. Art. 49 Abs. 1 
lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). 
Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist 
die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 VRG). Zudem wurde die Be-
schwerde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 
VRG). Damit sind die Verfahrensvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf die 
Beschwerde einzutreten ist. 


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2.
Obwohl ein Augenschein von beiden Parteien beantragt wird, kann darauf 
verzichtet werden, weil sich die Angelegenheit aufgrund der vorgelegten 
und edierten Akten beurteilen lässt.
3.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das Projektände-
rungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 14. September 2017 zu Recht 
abgelehnt hat. Zu klären ist, ob das erstellte Haus A an seiner südöstlichen 
Ecke das Baufenster überschreitet.
4.
Gemäss Art. 9 QPV sind innerhalb der im Gestaltungsplan bezeichneten 
Baufenster für Hauptgebäude sämtliche Bauten gemäss Baugesetz zuläs-
sig. Obwohl eine andere Auslegung von Art. 9 QPV B._____ auch denkbar 
wäre, gehen die Parteien davon aus, dass oberirdische Hauptbauten nicht 
aus dem betreffenden Baufenster ragen dürfen. Somit ist von dieser Aus-
legung auszugehen.
5.
Wie von der Beschwerdeführerin eingeräumt, wurde die Autoeinstellhalle 
ohne die Aussparung an der südöstlichen Ecke im Bereich der linken Seite 
des Wendehammers erstellt (vgl. genehmigter und revidierter Plan Grund-
riss UG + EG). Gemäss Gestaltungsplan 1:500 für den Quartierplan 
B._____ umschliesst das Baufenster die linke Seite des Wendehammers 
in einem Abstand von 2 m zum Wendehammer. An der südöstlichen Ecke, 
wo die Aussparung geplant wäre, liegt die erstellte Garage ausserhalb des 
Baufensters. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, befindet sich 
über einem Teil der Garage ein Teil der Wohneinheit "Wohnen/Essen/Ko-
chen" sowie ein Terrassenvorbau, der auf Säulen auf dem Garagendach 
abgestützt ist. Die Garage ist somit keine selbstständige Baueinheit, son-
dern ein in das Wohnhaus integrierter Einbau und ist damit der Hauptbaute 
zuzurechnen. Sie darf das gewachsene Terrain ausserhalb des Baufens-
ters somit nicht überragen. Solange dieses nicht bewilligte Teil aber nicht 


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oberhalb des gewachsenen Terrains und damit unterirdisch liegt, sind die 
Bauvorschriften diesbezüglich eingehalten. Dies gilt nachfolgend zu prüfen. 
Nicht zur Diskussion stehen kann hingegen der Teil der Aussenmauer 
oberhalb der Garagendecke (samt Mäuerchen) an der fraglichen südöstli-
chen Ecke: Dieser aus dem Baufenster ragende, oberhalb des gewachse-
nen Terrains liegende Teil ist bewilligt (vgl. bewilligter Plan 1:100, Nr. 55, 
Ansichten) und wurde auch gemäss Plan realisiert, zumal der Geometer 
beim Punkt 37, d.h. in etwa an der südöstlichen Ecke des erstellten Hau-
ses, an der Mauerkrone eine Höhe von 602.95 m.ü.M. ermittelt hat, wobei 
an dieser Stelle sogar 602.99 m.ü.M. bewilligt wurden (vgl. Plan 1:100, Nr. 
55, Ansichten). Ob dieser Teil als Haupt- oder Nebenbaute mithin als 
rechtswidrig oder -konform zu qualifizieren ist, kann an dieser Stelle offen 
bleiben, zumal die Baubewilligung diesbezüglich rechtskräftig ist und die 
Voraussetzungen für einen – von der Beschwerdegegnerin im Übrigen 
nicht geltend gemachten – Widerruf (Art. 25 VRG) nicht gegeben sind. Strit-
tig im vorliegenden nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist also nur, 
ob die Garagendecke an der südöstlichen Ecke, wo eigentlich die Ausspa-
rung geplant war, das gewachsene Terrain überschreitet.
6.
Zu klären ist zunächst, auf welcher Höhe das gewachsene Terrain an der 
strittigen Stelle an der südöstlichen Ecke (d.h. etwa beim Höhenpunkt 37 
[Mauerkrone] gemäss Terrainaufnahmen des Geometers vom 13. Novem-
ber 2017 [Bg-act. 10]) liegt. Gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV B._____ gilt als 
gewachsenes Terrain für die Bestimmung der Gebäudehöhen innerhalb 
des QP-Gebietes das Terrain inklusive Aufschüttung infolge Bau der Quar-
tierstrasse gemäss Plan Strassenprojekt 1:500, die Bestandteil dieses 
Quartierplanes ist. Somit ist für die Bestimmung des vormaligen gewach-
senen Terrains nicht, wie von der Beschwerdegegnerin fälschlicherweise 
angenommen, die Spalte 1 der Terrainaufnahme des Geometers ("Ur-
gelände 2014") sondern die Spalte 3 ("QP theoretisch") massgebend. Da-
nach liegt das gewachsene Terrain beim Punkt 37 auf 602.54 m.ü.M. Die 


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Oberkante der Garagendecke, die 0.47 m tiefer als die Mauerkrone (vgl. 
bewilligter Plan Nr. 55) bei ungefähr 602.52 m.ü.M. liegt, befindet sich dem-
nach beim Punkt 37 unterhalb des gewachsenen Terrains und ist nicht zu 
beanstanden (vgl. auch Plan Nr. 54, Schnitt A). Fraglich kann höchstens 
der kleine Teil der Garagendecke ausserhalb des Baufensters sein, der 
gemäss Plan in geringfügiger Weise aus dem gewachsenen Terrain zu ra-
gen scheint (vgl. Bilder unten links [vom Gericht überarbeitete Ausschnitte 
von Bf-act. 4] sowie Bild unten rechts [Ausschnitt von Bf-act. 4, Schnitt A] 
mit gewachsenem Terrain als grün gestrichelte Linie). 
Mangels anderslautender Angaben des Geometers, der sowohl von der 
Beschwerdegegnerin als auch von der Beschwerdeführerin beauftragt und 
dem auch die strittige Projektänderung vorgelegt wurde, ist davon auszu-


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gehen, dass die Garagendecke (auch) an der vorhin genannten Stelle (links 
vom vermessenen Punkt 37) das gewachsene Terrain dennoch nicht über-
schreitet. Sollte der fragliche Teil der Garagendecke an dieser Stelle trotz-
dem das gewachsene Terrain überschreiten, so wäre zu berücksichtigen, 
dass die Aussenmauer und das Mäuerchen samt Vorplatz gemäss geneh-
migten Plänen bis zu einer Höhe von 603 m.ü.M. bewilligt wurden. An der 
fraglichen Stelle an der südöstlichen Ecke ausserhalb des Baufensters tre-
ten sodann unter Einhaltung dieser maximalen Höhe lediglich die Aussen-
mauer (samt ebenfalls bewilligtem Zaun) und der Vorplatz (Grasbereich) in 
Erscheinung. Deshalb kann hier keine Rolle spielen, ob der fragliche Teil 
der Garagendecke ausserhalb des Baufensters allenfalls aus dem gewach-
senen Terrain ragt. Denn was nicht in Erscheinung tritt, verstösst auch nicht 
gegen die von den Baufenstern verfolgten Ziele, sprich ausserhalb der be-
zeichneten Flächen oberirdische und sichtbare Hauptbauten zu verbieten. 
Ein Verstoss gegen das materielle Recht ist deshalb nicht auszumachen. 
Dies gilt unabhängig davon, ob der bewilligte Teil der Aussenmauer aus-
serhalb des Baufensters – wie die Beschwerdegegnerin mit dessen Bewil-
ligung zu verstehen gegeben hat – nicht als Hauptbaute, also als Neben-
baute, oder eben doch wegen seiner Verbundenheit mit der Garage als 
Hauptbaute zu betrachten ist. In jedem Fall ist von der Rechtmässigkeit des 
erstellten, fraglichen Bauteils auszugehen.
7.
Zusammenfassend ist gestützt auf die bereits bewilligten Pläne, die Ver-
messungen des Geometers und die von den Baufenstern verfolgten Ziele 
die Einhaltung des materiellen Baurechts zu bejahen. Die Beschwerde ist 
folglich im Eventualantrag gutzuheissen. Die Angelegenheit wird zur Bewil-
ligung des nachträglichen Baugesuchs der Beschwerdeführerin vom 14. 
September 2017 im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 
zurückgewiesen. 


- 15 -
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von 
Fr. 2'500.-- zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Diese 
hat zudem die Beschwerdeführerin für die durch den Rechtsstreit verur-
sachten, notwendigen Kosten zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die 
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin reichte am 29. August 2018 eine 
Honorarnote über Fr. 5'056.95 ein. Im Einklang mit den Beanstandungen 
der Beschwerdegegnerin hierzu ist diese Honorarnote praxisgemäss um 
diejenigen Positionen zu kürzen, die vor Mitteilung des angefochtenen Ent-
scheids, also vor dem 8. März 2018, erfolgt sind. Der Stundenaufwand von 
18.08 Stunden wird deshalb um 7.1 Stunden auf 10.98 Stunden gekürzt. 
Zudem ist keine MWST geschuldet, da die Beschwerdeführerin vorsteuer-
abzugsberechtigt ist. Das zu entschädigende Honorar setzt sich somit wie 
folgt zusammen: 10.98 h à Fr. 250.-- = Fr. 2'745.-- zzgl. 3 % Spesenpau-
schale (Fr. 82.35) = Fr. 2'827.35.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Sache wird zur Erteilung der 
Baubewilligung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ 
zurückgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
320.--
zusammen
Fr. 2‘820.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün-
den, Chur, zu bezahlen.


- 16 -
3.
Die Gemeinde X._____ hat die A._____ ag aussergerichtlich mit 
Fr. 2'827.35 zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]