gr_gerichte · VR3 2025 31 · 2026-01-19 · de
rendita d\x27invalidità

Baubewilligung/Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 19. Januar 2026
mitgeteilt am 29. Januar 2026
Referenz
VR3 25 31
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel und Cavegn
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gaudenz Schwitter
gegen
Gemeinde Laax
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng
B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Mit Baugesuch vom _____ beantragte B._____ bei der Gemeinde Laax die
Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch eines Mehrfamilienhauses und den
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Nr. Z.1._____, Laax.
Dagegen erhob A._____ Einsprache. Diese wurde mit Entscheid vom _____
gutgeheissen und dem Projekt der Bauabschlag erteilt, weil die geltenden
Höhenvorschriften überschritten waren. Am _____ reichte B._____ ein
redimensioniertes Projekt ein. Dagegen erhob A._____ am _____ erneut
Einsprache.
Mit
Bau-
und
Einspracheentscheid
vom
_____
wies
der
Gemeindevorstand Laax die Einsprache ab und erteilte mit separatem Entscheid
die Baubewilligung.
B.
A._____ erhob am 28. März 2025 Beschwerde an das Obergericht mit dem
Antrag, der Bau- und Einspracheentscheid vom _____ sei aufzuheben und das
Baugesuch sei abzuweisen. Zudem stellte sie mehrere Verfahrensanträge, u.a. den
Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
C.
Mit Verfügung vom 1. April 2025 verlangte die Instruktionsrichterin einen
Kostenvorschuss von CHF 5'000.00, der fristgerecht geleistet wurde. Mit Verfügung
vom 7. Mai 2025 erteilte sie der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
D.
B._____ (Vernehmlassung vom 4. Juni 2025) und die Gemeinde Laax
(Stellungnahme vom 5. Juni 2025) beantragten Abweisung der Beschwerde.
A._____ hielt mit Replik vom 27. Juni 2025 an ihren Rechtsbegehren fest. B._____
und die Gemeinde Laax verzichteten auf die Einreichung einer Duplik.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem
Recht
endgültig
sind.
Der
angefochtene
Bau-
und
Einspracheentscheid vom _____ ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen
Instanz angefochten werden. Die Beschwerde an das Obergericht ist damit
zulässig. Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin der Parzelle Nr. Z.2._____,
welche der Bauparzelle unmittelbar benachbart ist, zur Beschwerde legitimiert
(Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht (Art. 52
Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

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2.
Die
Beschwerdeführerin
rügt
eine
ungenügende
strassenmässige
Erschliessung des Baugrundstücks.
2.1.
Die Bauparzelle wird durch die C._____ erschlossen. Diese zweigt von der
D._____/E._____ ab und führt als Sackgasse auf einer Länge von ca. 500 Metern
und mit einer Breite zwischen 2.5 und 5 Metern mit mehreren Kurven bis zur
Parzelle Nr. Z.3._____. Im angefochtenen Entscheid wird erwogen, unter
Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse erfülle die C._____ die Anforderungen
an eine hinreichende Erschliessung. Sie erschliesse relativ wenige Liegenschaften,
die Sichtverhältnisse seien auf der gesamten Strecke relativ gut und es gebe
regelmässig Kreuzungs- und Ausweichmöglichkeiten auf öffentlichem Grund. Die
Strasse weise keinen Durchgangsverkehr und generell sehr wenig Verkehr auf,
zumal die erschlossenen Grundstücke zu einem grossen Teil als reine
Ferienliegenschaften genutzt würden. Die Höchstgeschwindigkeit sei auf 30 km/h
begrenzt. Den sehr geringen Mehrverkehr um sechs Wohneinheiten vermöge die
C._____ eindeutig aufzunehmen.
2.2.
Die Beschwerdeführerin wendet ein, die Strasse sei relativ steil und verfüge
über zahlreiche, teils enge Kurven. Eine besondere Gefahrenquelle bilde die
Haarnadelkurve
im
Bereich
der
Parzelle
Nr. Z.4._____,
wo
ein
entgegenkommendes Fahrzeug stets nur im letzten Moment wahrgenommen
werden könne. In diesem Bereich bestehe auch keine Kreuzungsmöglichkeit und
der Bereich unterhalb der Haarnadelkurve sei verschattet und im Winter nahezu
durchgängig vereist. Die schmale Fahrbahn werde über weite Strecken von
Abhängen und Böschungen gesäumt. Die C._____ erschliesse nur ca. 25 Häuser,
fast ausschliesslich Einfamilien- oder kleine Mehrfamilienhäuser, sie verfüge über
kein Trottoir und sei im Bereich des Baugrundstücks weniger als 3 Meter breit. Die
problematischen Verkehrsverhältnisse würden im Winter zusätzlich verschärft,
wenn die Ferienliegenschaften besonders intensiv genutzt würden. Aufgrund ihrer
geringen Fahrbahnbreite sei die C._____ ein Zufahrtsweg im Sinne der VSS-Norm
SN 640 045, der nur zur Erschliessung von Siedlungsgebieten bis zu 30
Wohneinheiten ausgelegt sei. Zusammen mit dem Neubauprojekt würde die
Strasse aber mindestens 31 Wohneinheiten erschliessen, zudem würde es sich bei
den zusätzlichen Wohneinheiten um Erstwohnungen mit mehr Verkehr als
Ferienliegenschaften handeln. Es sei davon auszugehen, dass im erschlossenen
Gebiet in Zukunft weitere Wohneinheiten entstehen werden, wodurch der Verkehr
weiter zunehmen werde. Es seien keine angrenzenden Bankettflächen oder
Vorplätze vorhanden, welche zum Ausweichen benutzt werden könnten, und
entgegen dem angefochtenen Entscheid spätestens ab Abzweigung F._____ keine

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Kreuzungs-, Ausweich- oder Wendemöglichkeiten auf öffentlichem Grund.
Aufgrund fehlender Wendemöglichkeiten seien Rückwärtsfahrten über mehrere
hundert Meter erforderlich, was nicht verkehrssicher sei, namentlich nicht im Winter.
Insgesamt könne die C._____ den aufgrund des Bauvorhabens zu erwartenden
Mehrverkehr nicht aufnehmen. Das Bauprojekt verstosse daher gegen Art. 19
Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG (SR 700).
2.3.
Die Beschwerdegegnerin verweist auf das der Gemeinde zustehende
Ermessen in Bezug auf die hinreichende Erschliessung. Die C._____ bestehe seit
langem und das von ihr erschlossene Quartier sei praktisch vollständig überbaut.
Der Mehrverkehr infolge der sechs zusätzlichen Wohneinheiten führe nicht zu einer
Überlastung der Strasse und ändere namentlich nichts an der bestehenden
Zugänglichkeit
für
Feuerwehr,
Sanität
usw.
Aufgrund
der
Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h und der geringen Fahrbahnbreite werde
nur langsam gefahren. Es bestehe kein Durchgangsverkehr und es komme selbst
zu Spitzenzeiten nur zu wenigen Kreuzungssituationen. Auf der rund 200 Meter
langen Strecke zwischen der Abzweigung von der D._____ und der Bauparzelle
bestünden alle 40-50 Meter Kreuzungsmöglichkeiten. Im Bereich der unteren zwei
Kurven sei die Situation unproblematisch, zumal die Strasse übersichtlich sei und
Kreuzungsmöglichkeiten bestünden. Auch im Bereich der Haarnadelkurve
bestünden Kreuzungsmöglichkeiten. Die VSS-Norm 640 045 (recte SN 40 045) sei
nicht rechtsverbindlich. Das Baugrundstück sei hinreichend zugänglich, auch für die
Blaulichtorganisationen. Auch die Gemeinde ist der Meinung, die C._____ erfülle
die Anforderungen an eine hinreichende Zufahrt.
2.4.
Die Beschwerdeführerin führt in der Replik aus, die Tatsache, dass die
Strasse seit langem bestehe, sei kein Argument, dass sie eine zureichende
Erschliessung darstelle, da sich die Erschliessungssituation ändern könne,
namentlich durch den Bau zusätzlicher Wohneinheiten. Das Bauprojekt verursache
einen nicht geringen Mehrverkehr und führe zur Überlastung der Strasse. Die
C._____
weise
mit
Ausnahme
der
abzweigenden
Strassen
keine
Ausweichmöglichkeiten
auf,
insbesondere
auch
nicht
im
Bereich
der
Haarnadelkurve. Die VSS-Norm SN 40 045 sei zumindest als Orientierungshilfe
heranzuziehen und sei vorliegend nicht eingehalten.
2.5.
Voraussetzung einer Baubewilligung ist u.a., dass das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn u.a. die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Die Zufahrt hat sich
nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Fläche zu richten, die sie
erschliessen soll (BGE 117 Ib 308 E. 4a; 116 Ib 159 E. 6b). Die einzelnen

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Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der
kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis. Bei der Beurteilung dieser Frage steht
den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121
I 65 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts 1C_590/2016 vom 7. August 2017 E. 2.2;
1C_408/2018 vom 18. März 2019 E. 5.1). Der Generelle Erschliessungsplan legt in
den Grundzügen die Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen zur
Erschliessung der Bauzonen und anderer Nutzungszonen fest. Er enthält
mindestens die Anlagen der Grund- und Groberschliessung und kann auch Anlagen
der Feinerschliessung umfassen (Art. 45 Abs. 1 KRG [BR 801.100]). Gemäss
Art. 72 Abs. KRG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es u.a. für die beabsichtigte
Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist. Das kantonale Recht enthält keine
genaueren Bestimmungen, wann eine Erschliessung als «vorschriftsgemäss» gilt.
Die Gemeinden planen die Erschliessung ihres Gebiets (Art. 58 ff. KRG). Sie ordnen
insbesondere die Anforderungen an die Erschliessung (Art. 61 Abs. 2 KRG). Das
Baugesetz der Gemeinde Laax vom 4. November 2011 (BauG) enthält ebenfalls
keine genaueren Anforderungen an die Erschliessung, sondern verweist in Art. 74
auf die Erschliessungsreglemente. Hinter dem Erschliessungserfordernis der
Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und
feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine hinreichende Zufahrt besteht, wenn die
Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und
Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn
eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die
befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen
Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem
Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende Nähe
gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gehen
können (Urteile des Bundesgerichts 1C_129/2021 vom 9. Februar 2022 E. 4.2;
1C_590/2016 vom 7. August 2017 E. 2). Die Zufahrt muss die Verkehrssicherheit
aller Benützerinnen und Benützer, insbesondere der Fussgängerinnen und
Fussgänger gewährleisten. Bundesrechtlich wird damit jedoch keine Zufahrt
verlangt, welche den Idealvorstellungen entspricht. Vielmehr genügt im Sinne einer
Minimalanforderung eine Zufahrt, welche die Benützerinnen und Benützer der
Baute und die übrigen Nutzerinnen und Nutzer öffentlicher Strassen keinen
übermässigen Gefahren aussetzt (Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2022 vom
20. Dezember 2022 E. 3.1; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3
24 54 vom 6. Oktober 2025 E. 3.3).

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2.6.
Vorab ist zu bemerken, dass die von der Beschwerdeführerin zitierten, vom
Schweizerischen Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute herausgegebenen
Schweizer Normen (SN) bzw. VSS-Normen nicht als Rechtsnormen direkt
anwendbar sind, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich auf sie verweist; sie sind
bloss im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen, aber nicht schematisch
und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen
Verhältnisse anzuwenden, welche sachlich vertretbare Abweichungen rechtfertigen
können (Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2022 vom 20. Dezember 2022 E. 3.1).
So können Strassenabschnitte, auf denen das Kreuzen von Fahrzeugen nicht
möglich ist, mit der Verkehrssicherheit vereinbar sein, wenn entgegenkommende
Fahrzeuge rechtzeitig gesehen und abgewartet werden können (Urteile des
Bundesgerichts 1C_158/2022 vom 20. Dezember 2022 E. 3.4; 1C_319/2021 vom
8. April 2022 E. 2.6 und 2.10). Auch eine Strassenbreite von 2,9 Metern wurde als
hinreichende Erschliessung qualifiziert (Urteil des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 24 37 vom 10. Juni 2025 E. 4.6) und auch eine steile und
unübersichtliche Zufahrt kann genügen, wenn der Verkehr nicht dicht ist (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 74 vom 9. Juli 2024 E. 8.2).
2.7.
Nach den dargelegten Grundsätzen kann es nicht als rechtswidrig betrachtet
werden, wenn die ortskundige Gemeinde die vorliegende Erschliessung als
genügend betrachtet. Zunächst besteht die Erschliessungssituation offensichtlich
schon seit längerer Zeit. Die Gemeinde räumt ein, dass die bestehende Zufahrt nicht
den absoluten Idealvorstellungen entspricht. Aber eine Zufahrt, die bisher bereits
mangelhaft ist, kann die Verweigerung einer Bewilligung für eine zonenkonforme
Baute, die einen geringen Mehrverkehr verursacht, nur bei einem drohenden
Notstand rechtfertigen (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 21 74 vom 9. Juli 2024 E. 8.3). Vorliegend wird durch das Bauvorhaben die Zahl
der erschlossenen Wohneinheiten um sechs erhöht, was eine geringfügige
Zunahme darstellt. Von einem drohenden Erschliessungsnotstand kann jedenfalls
nicht gesprochen werden. Aus den Plänen geht hervor, dass bis zur Haarnadelkurve
mehrere Ausweichmöglichkeiten bestehen. Dass diese teilweise durch die in die
C._____ einmündenden Quartierstrassen gebildet werden, ändert nichts. Nach dem
von der Beschwerdeführerin eingereichten Foto (Beschwerde S. 7 Abb. 4) kann
auch die Haarnadelkurve nicht als besonders unübersichtlich betrachtet werden.
Von dieser Kurve bis zum Baugrundstück beträgt die Distanz nur ca. 35 Meter. Auf
dem Baugrundstück selber ist nebst Parkplätzen eine breite Einstellhallenzufahrt
vorgesehen, die ebenfalls zum Ausweichen benützt werden kann. Die schmale
Fahrbahnbreite, die Steigung der Strasse und die Geschwindigkeitsbeschränkung
auf 30 km/h führen dazu, dass die Fahrgeschwindigkeit auf der Strasse gering sein

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dürfte, so dass die Verkehrssicherheit gewährleistet bleibt. Oberhalb des
Baugrundstücks befinden sich zudem nur sechs oder sieben Gebäude, die durch
die
C._____
erschlossen
werden.
Es
sind
folglich
nur
sehr
wenige
Verkehrsbewegungen zu erwarten, die allenfalls durch den aus dem Bauprojekt
resultierenden Mehrverkehr behindert werden können. Gewisse minimale
Einschränkungen der Bequemlichkeit stellen die Erschliessungsfunktion nicht in
Frage, solange die Verkehrssicherheit gewährleistet bleibt.
3.
Die
Beschwerdeführerin
rügt
eine
Überschreitung
der
zulässigen
Gebäudelänge und -breite.
3.1.
Das Baugrundstück befindet sich in der L._____. Darin ist gemäss
Zonenschema in Art. 15 BauG eine Gebäudelänge von 17 Metern und eine
Gebäudebreite von 13 Metern zulässig. Nach Art. 21 Abs. 1 Ziff. 4 BauG gelten für
vorspringende Gebäudeteile ein maximal zulässiges Mass für die Tiefe von 1,5
Metern, ein maximal zulässiges Mass für die Breite von 5 Metern und ein maximal
zulässiger Anteil des zugehörigen Fassadenabschnitts von ½. Gemäss Anhang 1
BauG (Definitionen und Begriffe gemäss IVHB mit Skizzen und Erläuterungen)
Ziff. 3.4 ragen vorspringende Gebäudeteile höchstens bis zum zulässigen Mass (für
die Tiefe) über die Fassadenflucht hinaus und dürfen – mit Ausnahme der
Dachvorsprünge – das zulässige Mass (für die Breite) bzw. den zulässigen Anteil
bezüglich
des
zugehörigen
Fassadenabschnitts,
nicht
überschreiten.
Im
angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die Einsprecherin habe gerügt, die
Balkone würden die Maximalmasse für vorspringende Gebäudeteile überschreiten.
Dies stimme in Bezug auf den Balkon im Obergeschoss des südlichen Hauses, der
gemäss Plan 5.15 Meter breit sei. Das sei jedoch ein Versehen, das die
Bauherrschaft mit revidiertem Plan korrigiert habe, so dass der Balkon eine
zulässige Breite von 5 Metern aufweise. Sodann gelte der maximal zulässige Anteil
des zugehörigen Fassadenabschnitts jeweils pro Stockwerk. Das entspreche der
langjährigen Praxis der Gemeinde Laax und der übrigen Bündner Gemeinden.
3.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei der Beschränkung des
zulässigen Anteils eines Fassadenabschnitts würden mehrere vorspringende
Gebäudeteile zusammengezählt, auch wenn sie auf unterschiedlichen Stockwerken
angeordnet sind. Es handle sich dabei um eine Regelung gemäss IVHB, die
schweizweit harmonisiert sei. Vorliegend befänden sich auf der Südostseite des
nördlichen Hauses zwei Balkone von je 4.28 Metern, was zusammen das zulässige
Mass von ½ von 17 Metern überschreite. Auch die beiden Balkone auf der Ostseite
des südlichen Hauses würden mit einer Breite von 5.0 und von 4.055 Metern
zusammen das zulässige Mass von ½ des Fassadenabschnitts (11.8 Metern)

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überschreiten. Alle diese Balkone würden somit nicht als vorspringende
Gebäudeteile gelten, sondern seien Teil des Gebäudes. Damit würden die zulässige
Gebäudebreite von 13 Metern (beim nördlichen Haus) bzw. die zulässige
Gebäudelänge von 17 Metern (beim südlichen Haus) überschritten.
3.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, in der IVHB sei nicht geregelt, ob der
maximal zulässige Anteil des zugehörigen Fassadenabschnitts für jedes Geschoss
separat gelte oder gesamthaft pro Fassadenseite. Jedenfalls dann, wenn wie
vorliegend die Balkone am selben Ort übereinander positioniert seien, müssten die
Balkonbreiten nicht addiert werden.
3.4.
Die Gemeinde Laax hat in ihrem BauG die Begriffsdefinitionen und
Messweisen der IVHB übernommen, so dass diese anzuwenden sind (vgl. Art. 37
KRVO [BR 801.110]).
3.5.
Ziff. 3.4 von Anhang 1 IVHB (Begriffe und Messweisen) lautet:
Vorspringende Gebäudeteile ragen höchstens bis zum zulässigen Mass (für die Tiefe)
über die Fassadenflucht hinaus und dürfen – mit Ausnahme der Dachvorsprünge – das
zulässige Mass (für die Breite), beziehungsweise den zulässigen Anteil bezüglich des
zugehörigen Fassadenabschnitts, nicht überschreiten.
Ob sich der zulässige Anteil des zugehörigen Fassadenabschnitts auf die
vorspringenden Gebäudeteile auf dem jeweiligen Stockwerk oder auf die Summe
aller vorspringenden Gebäudeteile auf der jeweiligen Fassade bezieht, ist in
Anhang 1 nicht geregelt. Auch aus den Skizzen (Anhang 2) ergibt sich dazu nichts.
Die Beschwerdeführerin bezieht sich auf die Erläuterungen zur IVHB vom
3. September 2013, S. 6. Dort steht zu Ziff. 3.4 (5):
Das Konkordat äussert sich nicht direkt zur Frage, ob die Beschränkung des
Breitenmasses bzw. des Fassadenabschnittsanteils bei mehrstöckigen Gebäuden jeweils
nur für das dasselbe Stockwerk gelten. Der Wortlaut legt folgende Regel nahe:
a) Bei einer Beschränkung des zulässigen Anteils eines Fassadenabschnitts werden
mehrere vorspringende Gebäudeteile selbst dann zusammengezählt, wenn sie auf
unterschiedlichen Stockwerken angeordnet sind.
b) Bei einer Beschränkung des zulässigen Breitenmasses gilt dieses für jeden
einzelnen vorspringenden Gebäudeteil.»
Die Erläuterungen zur IVHB sind nicht rechtsverbindlich, ebenso wenig wie die
Erläuterungen und Praxisempfehlungen der bernischen Justiz-, Gemeinde und
Kirchendirektion, auf die sich die Beschwerdeführerin beruft, und die sich im
Übrigen nicht zum Anteil eines Fassadenabschnitts, sondern zur maximalen Breite
äussern. Ebenso unerheblich ist die Praxis des Nicht-IVHB-Kantons Zürich, auf die
sich die Beschwerdeführerin bezieht.

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3.6.
Die Erläuterungen zur IVHB überzeugen auch in der Sache nicht: Es leuchtet
nicht ein, weshalb der Wortlaut von Ziff. 3.4 dafür sprechen soll, den zulässigen
Anteil bezüglich des Fassadenabschnitts anders zu bemessen als das zulässige
Mass für die Breite. Viel näher liegt die Auslegung, wonach jeder einzelne
vorspringende Gebäudeteil doppelt begrenzt wird, nämlich einerseits mit einer
maximalen Breite (in Laax: 5 Meter), andererseits mit einem Anteil des
Fassadenabschnitts (in Laax: ½), mit der Folge, dass bei einer Fassadenbreite von
weniger als zehn Metern die maximale Breite von 5 Metern nicht ausgeschöpft
werden kann. Eine solche Regel macht Sinn, denn ein vorspringender Gebäudeteil
(z.B. Balkon) von mehr als der Hälfte der Fassadenbreite verändert den optischen
Eindruck des Gebäudes stark und führt dazu, dass die Tiefe des Balkons zur Länge
bzw. Breite des Gebäudes hinzuzurechnen ist. Das gilt aber nicht, wenn auf jeder
Etage ein vorspringender Gebäudeteil besteht, der beide Begrenzungskriterien
(maximale Breite und maximaler Anteil des Fassadenabschnitts) erfüllt. In diesem
Fall wirken die Balkone optisch wie vorspringende Gebäudeteile. Das gilt für jeden
einzelnen Balkon, nicht für die Summe aller Balkone. Würden für die Bemessung
des Anteils des Fassadenabschnitts die vorspringenden Gebäudeteile aller
Geschosse zusammengezählt, hätte dies zur Folge, dass z.B. bei einem
zehnstöckigen Gebäude mit einer Fassadenbreite von zwanzig Metern und einem
maximalen Anteil des Fassadenabschnitts von ½ auf jedem Stockwerk nur gerade
ein Balkon von 1.0 Meter Breite zulässig wäre, was eine offensichtlich absurde
Regelung wäre.
3.7.
Die Auslegung von Ziff. 3.4 von Anhang 1 IVHB im angefochtene Entscheid
ist somit nicht zu beanstanden. Bei dieser Beurteilung halten die Balkone die
maximal zulässigen Masse gemäss Art. 21 Abs. 1 Ziff. 4 BauG ein und gelten somit
als vorspringende Gebäudeteile und nicht als Teile des Gebäudes. Damit sind auch
die Gebäudelänge bzw. -breite eingehalten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt
unbegründet.
4.
Die
Beschwerdeführerin
rügt
eine
falsche
Berechnung
der
Überbauungsziffer.
4.1.
In der L._____ W gilt gemäss Art. 15 BauG eine Überbauungsziffer von 0.3.
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, die anrechenbare Grundstückfläche
betrage 1'360.4 m2 und die anrechenbare Gebäudefläche (ohne die Balkone)
389.9 m2, was eine Überbauungsziffer von 0.286 ergebe.
4.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Balkone an der Süd-Ost-
Fassade des nördlichen Hauses und diejenigen an der Ostfassade des südlichen

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Hauses würden das zulässige Mass für vorspringende Gebäudeteile überschreiten
und seien damit zur anrechenbaren Gebäudefläche hinzuzuzählen.
4.3.
Vorspringende
Gebäudeteile
gehören
nicht
zur
anrechenbaren
Gebäudefläche (vgl. Ziff. 8.4 Figur 8.4 Anhang 1 IVHB). Wie vorne (E. 3) dargelegt,
halten die Balkone die zulässigen Masse für vorspringende Gebäudeteile ein. Sie
gehören daher nicht zur anrechenbaren Gebäudefläche, so dass die zulässige
Überbauungsziffer eingehalten ist.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt unzulässige Terrainveränderungen.
5.1.
Nach Art. 62 Abs. 1 BauG sind Veränderungen des bestehenden
Geländeverlaufs nur zulässig, wenn sie das Orts- und Landschaftsbild nicht
beeinträchtigen. Abgrabungen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden
natürlichen Gelände angepasst werden. Nach Art. 62 Abs. 3 BauG sind
Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern auf das Unerlässliche zu
beschränken. Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, mit dem Bauvorhaben
gingen Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs einher. Diese würden
allerdings das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen und bewegten sich
in einem vernünftigen Mass. Die Abgrabungen und Aufschüttungen würden sich
dem umgebenden natürlichen Gelände gut anpassen.
5.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, im Zuge des Bauvorhabens würden zahlreiche
Terrainveränderungen vorgenommen, wodurch das Gelände massiv umgestaltet
werde. So sei im Nordosten des Grundstücks eine markante Terrainveränderung
geplant, welche dazu führe, dass das Gelände zwischen Sitzplatz und
Grundstückgrenze steil abfalle. Im südwestlichen und südöstlichen Sitzplatz des
nördlichen Hauses seien so massive Terrainveränderungen geplant, dass der
südwestliche Sitzplatz in Richtung Osten mit einer Stützmauer von über einem
Meter Höhe abgeschlossen werden müsse. Auch zur Erstellung des Zugangswegs
zum südlichen Haus seien bedeutende Terrainveränderungen nötig. Südlich des
südlichen Hauses seien massive Terrainveränderungen geplant, die dazu führen
würden, dass das bisher sanft von Westen Richtung Osten verlaufende Gelände
neu in Nord-Süd-Richtung verlaufe. Alle diese Terrainveränderungen würden das
Landschaftsbild nicht nur beeinträchtigen, sondern komplett umgestalten. Das
Gelände verlaufe komplett anders und weise in Nord-Süd-Richtung zum Teil
erhebliches Gefälle auf. Es seien zahlreiche Stützmauern von teilweise mehr als
einem Meter Höhe erforderlich. Der Rahmen von Art. 62 Abs. 1 und 3 BauG werde
damit gesprengt. Durch eine andere Setzung bzw. Drehung des Projekts liessen

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sich die Terrainveränderungen und Stützmauern merklich reduzieren. Diese seien
damit nicht auf das Unerlässliche beschränkt.
5.3.
Die Beschwerdegegnerin verweist auf die den Bündner Gemeinden
zustehende Autonomie in der Anwendung ihres Gemeinderechts. Vorliegend
würden die Geländeanpassungen moderat ausfallen und das Orts- und
Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Auch würden sich die Stützmauern auf das
Unerlässliche beschränken. Dank den beiden Stützmauern von nur 1.08 Metern
Höhe könnten beim nördlichen Haus adäquate Aussensitzplätze geschaffen
werden. Das Projekt sei so in die Topographie eingebettet, dass es fast ohne
Stützmauern auskomme. Die Vorinstanz habe das Vorhaben mit Recht als mit
Art. 62 BauG vereinbar beurteilt.
5.4.
Aus den bei den Akten liegenden Fotos (Beschwerde S. 8 Abb. 6, S. 20
Abb. 12) ergibt sich, dass der bisherige Terrainverlauf des Baugrundstücks leicht
gewellt und abfallend ist. Die vorgesehenen Terrainveränderungen ergeben sich
aus den bei den Akten liegenden Plänen, namentlich den Plänen Querschnitt
G._____, Längsschnitt 1 G._____, Längsschnitt 2 G._____, Ansicht Nord-West
Haus G._____, Ansicht Nord-Ost Haus G._____, Ansicht Süd-West Haus G._____,
Ansicht Süd-Ost Haus G._____, Querschnitt H._____, Längsschnitt 1 H._____,
Längsschnitt 2 H._____, Ansicht Nord Haus H._____, Ansicht Ost Haus H._____,
Ansicht Süd Haus H._____, Ansicht West Haus H._____. Die Abweichungen
zwischen dem gewachsenen und dem neuen Terrain betragen meistens ca. 1
Meter, oft weniger, im Maximum ca. 1,5 Meter (Querschnitt G._____, Ansicht Süd-
Ost Haus G._____, Querschnitt H._____). Aus den Visualisierungen ergibt sich
sodann, dass auch der neue Verlauf gewellt und abfallend ist. Insoweit passt er sich
dem umgebenden natürlichen Gelände an. Neben den Gebäudekörpern als solchen
(dazu hinten E. 6) treten diese Terrainveränderungen jedenfalls nicht markant ins
Blickfeld. Es ist ohne weiteres vertretbar und liegt im Rahmen der Autonomie der
Beschwerdegegnerin, sie nicht als Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds
zu qualifizieren.
5.5.
Das Projekt weist ferner Stützmauern auf. Diese ergeben sich insbesondere
aus dem Plan «Umgebung»: Es handelt sich um eine Stützmauer auf der westlichen
Seite des Zugangs zum nördlichen Haus, zwei Stützmauern im Bereich der
südlichen Ecke des nördlichen Hauses zur Abgrenzung des Sitzplatzes gegenüber
dem Terrain, ferner eine Abböschung im Bereich der südöstlichen Ecke des
südlichen Hauses (s. auch Visualisierungen Perspektiven Süd, Ost, Nord und
West). Es handelt sich um kurze Mauern, die ca. 1 Meter hoch sind. Wie die
Beschwerdeführerin selber ausführt (Beschwerde Rz. 34), sind diese Stützmauern

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bei dem aktuellen Projekt notwendig, um den Zugangsbereich und die Sitzplätze
gegenüber dem ansteigenden Terrain abzusichern. Die Beschwerdeführerin geht
jedoch davon aus, dass mit einer ganz anderen Setzung oder Drehung der
Baukörper die Terrainveränderungen und wohl auch die Stützmauern entbehrlich
gewesen wären. Indessen kann Art. 62 Abs. 3 BauG durchaus so ausgelegt
werden,
dass
diejenigen
Stützmauern,
die
bei
einem
ansonsten
baurechtskonformen Bauprojekt erforderlich sind, zulässig sind. Die Auslegung,
welche die Beschwerdeführerin offenbar verfolgt, dass nämlich alle Stützmauern
unzulässig sind, die bei einer anderen Projektgestaltung entbehrlich wären, käme
praktisch einem generellen Verbot von Stützmauern gleich, denn es lässt sich wohl
immer argumentieren, dass bei einem völlig anders konzipierten oder
redimensionierten Projekt Stützmauern entbehrlich wären. Es liegt jedenfalls im
Bereich der Autonomie der Gemeinde in der Anwendung ihrer eigenen Gesetze,
der ersten, weniger strengen Auslegung zu folgen.
5.6.
Die Rüge betreffend Terrainveränderungen und Stützmauern erweist sich
daher als unbegründet.
6.
Die Beschwerdeführerin rügt eine mangelhafte Einordnung.
6.1.
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, weder in der Gemeinde Laax
noch in der unmittelbaren Umgebung der Bauparzelle gebe es eine einheitliche
Gestaltung der Bauvorhaben und der Dachgestaltung. Die Dach- und
Fenstergestaltung sei unter dem Blickwinkel von Art. 59 Abs. 4 BauG nicht zu
beanstanden. Die geplanten Bauvorhaben erzielten für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der landschaftlichen und baulichen Umgebung im Grundsatz
eine positive Gesamtwirkung.
6.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, der Ortsteil von Laax, in welchem das
Bauvorhaben realisiert werden soll, weise eine homogene Gestaltung auf. Die in
unmittelbarer Umgebung zur Bauparzelle stehenden Gebäude wiesen eine
feingliedrige Bebauung mit Ein- oder maximal kleineren Mehrfamilienhäusern auf.
Zudem präsentierten sich die umliegenden Häuser hauptsächlich im Chaletstil mit
hohem Holzanteil. Im ganzen Dorfe sei eine Orientierung am Bündner Chaletstil
sowie der regelmässige Einsatz von Holz zur Fassadengestaltung gut erkennbar.
Die Neubauten würden durch ihre immensen Ausmasse gegenüber ihrer
Umgebung in einen störenden Widerspruch treten. Die voluminösen Baukörper
ordneten sich nicht in die bestehende Quartierstruktur ein und wirkten wie
Fremdkörper. Sie wiesen keinen Holzanteil auf und nähmen den ortsüblichen
Chaletstil in keiner Weise auf. Zudem wirkten die Bauten durch ihre zahlreichen

13 / 25
Fassadenunterbrechungen und Balkone unruhig und unharmonisch. Auch die
überproportionalen, bis unter die Giebel reichenden Fensterfronten seien störend.
Ohnehin präsentierten sich die Dächer entgegen Art. 59 Abs. 4 BauG nicht in
ortsüblicher Weise und wiesen keinen Dachvorsprung auf.
6.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die bauliche Umgebung sei alles andere
als homogen. Direkt gegenüber, auf der Parzelle Nr. Z.5._____, befinde sich ein
grosser Baukörper. Grössen, Formen und Baustile in der Umgebung seien sehr
unterschiedlich und auch die Firstrichtungen nicht einheitlich. Die Gemeinde
verfüge über keine strengeren Ästhetikvorschriften als das kantonale Recht (Art. 73
Abs. 1 KRG). Das vorliegende Projekt, das sich am in der Region beliebten und
verbreiteten Stil von I._____ orientiere, vermöge diesen Anforderungen ohne
weiteres zu genügen. Es bestehe kein Grund, in den Entscheidungsspielraum der
Gemeinde einzugreifen. Die Gemeinde bringt vor, das geplante Bauvorhaben nutze
die Grundstücksfläche optimal aus und halte sich an die Höhen– und
Längenvorschriften sowie an die Grenzabstände. Hinsichtlich Stilelementen,
Proportionen, Ausmass, Materialisierung, Dachvorsprünge usw. sei das Projekt im
Einklang mit den baurechtlichen Gestaltungsvorschriften und ordne sich
architektonisch bestens in das bauliche Gesamtgefüge in der L._____ ein.
6.4.
In der Replik macht die Beschwerdeführerin geltend, entgegen der
Darstellung der Beschwerdegegnerin weiche das Projekt wesentlich von den von
I._____ realisierten Häusern ab. Dieser habe kristalline Baukörper und glatte
Fassaden mit wenigen Einschnitten bevorzugt, wogegen die hier geplanten
Fassaden zahlreiche Unterbrechungen aufweisen und sich nicht glatt und kristallin
präsentierten. Generell sei die Gestaltung völlig untypisch und ortsunüblich. Art. 73
KRG verlange nicht bloss eine genügende, sondern eine gute Einordnung.
6.5.
Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und
der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die Gemeinde Laax hat in ihrem
Baugesetz ausser den hier nicht massgebenden Vorschriften über die
Gestaltungsberatung keine allgemeine Ästhetik- oder Gestaltungsvorschrift,
sondern in den Art. 59 ff. BauG nur besondere Vorschriften für die Gestaltung von
Dächern,
Energieanlagen,
Einfriedungen
und
Pflanzen,
Dächer,
Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern (dazu vorne E. 5), Reklamen und
Hinweistafeln sowie Antennen. Für Dächer schreibt Art. 59 Abs. 1 BauG vor, dass
Hauptbauten nur in Giebel- und Walmdächer mit einer Dachneigung von 30 % bis
50 % ausgeführt werden dürfen. Die beiden Dachhälften der Giebeldächer müssen
in der Regel die gleiche Dachneigung aufweisen (Art. 59 Abs. 3 BauG). Diese

14 / 25
Vorschriften sind eingehalten, wie sich aus den Visualisierungen in den
Baugesuchsunterlagen ergibt. Im Übrigen sind die allgemeinen Regeln von Art. 73
Abs. 1 KRG massgebend.
6.6.
Nach konstanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung
von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung der Frage der Eingliederung von Bauten in
eine bestehende Umgebung ein geschützter (weiter) Beurteilungs- und
Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde
diesen Ermessensspielraum missbraucht oder überschritten hat (Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 47 vom 14. Oktober 2025 E. 5.4 mit
Hinweisen; Beschwerde dagegen vor Bundesgericht noch hängig, Verfahren
1C_682/2025; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VR3 24 81
vom 17. Dezember 2024 E. 5.5, vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil
1C_175/2025 vom 26. August 2025).
6.7.
Das vorliegend streitige Bauprojekt ist in seinen Dimensionen grösser als die
umliegenden Gebäude. Indessen verlangt die Gemeinde mit einer inzwischen
erfolgten Gesetzesänderung eine Mindestausschöpfung des Nutzungsmasses von
80 % (Art. 10e BauG). Daraus ergeben sich zwangsläufig grösser dimensionierte
Baukörper als sie bisher zulässig waren. Das allein kann offensichtlich nicht dazu
führen, dass eine gute Gesamtwirkung verneint wird, denn der Staat darf nicht
zugleich etwas vorschreiben und verbieten.
6.8.
Bei Art. 73 Abs. 1 KRG handelt es sich um eine positive Generalklausel.
Dabei steht das positive Gesamtergebnis im Vordergrund. Es geht um den
Gesamteindruck des Orts- oder Quartierbildes, um Rücksichtnahme auf prägende
Elemente in der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des Ganzen, um die
Qualität des Gesamtbildes. Mit dem Wort «gut» wird zum Ausdruck gebracht, dass
die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht allzu
hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine «optimale»
Gesamtwirkung verlangt würde (Urteil des Obergerichts des Kanton Graubünden
VR3 24 64 vom 25. Juni 2025 E. 3.3.1; auf eine dagegen erhobene Beschwerde ist
das Bundesgericht mit Urteil 1C_401/2025 vom 8. September 2025 nicht
eingetreten). Insbesondere ist Art. 73 Abs. 1 KRG weniger streng als
Bestimmungen, die vorschreiben, dass sich Neu- und Umbauten in ihre Umgebung
möglichst harmonisch einfügen und sich an der alten und über Jahrhunderte
gewachsenen Bausubstanz des Dorfkerns zu orientieren haben (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 9 vom 1. Oktober 2024
E. 5.2.2, vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil 1C_635/2024 vom 14. August
2025), oder dass Siedlungsstruktur und Bauweise zu erhalten und zu ergänzen sind

15 / 25
(Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 74 vom 9. Juli 2024
E. 11.7).
6.9.
Insoweit ist es nicht ausschlaggebend, ob in der näheren Umgebung des
Bauprojekts oder generell in der Gemeinde Laax ein bestimmter Baustil oder
bestimmte
Dach-
und
Fenstergestaltungen
vorherrschen,
was
die
Beschwerdeführerin behauptet, aber die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
verneint. Unerheblich ist damit auch, ob das Bauprojekt den von einem anderen
Architekten in der Region erstellten Bauten entspricht. Immerhin ergibt sich aus den
Fotos in der Beschwerde (S. 7-10 Abb. 4-9), dass andere bestehende Gebäude an
der C._____ auch nicht einem typischen Bündner Chaletstil entsprechen. Zutreffend
mag sein, dass sich das Bauprojekt durch seine grosszügigen Fenster und das
Fehlen von Dachvorsprüngen von den anderen Bauten in der Umgebung
unterscheidet. Umgekehrt ist zu berücksichtigen, dass die Gebäude an der C._____
nicht eine mehr oder weniger geschlossene Fassadenflucht darstellen, innerhalb
welcher ein anderer Baustil störend wirken würde. Auf Google Street View ist zudem
erkennbar, dass es auch andernorts in Laax Häuser ohne Dachvorsprünge und mit
grossen Fensterbereichen gibt, ebenso Häuser mit einem geringen oder gar keinem
Holzanteil in der Fassade. Jedenfalls kann die Beurteilung der ortskundigen
Gemeindebehörde im angefochtenen Entscheid, wonach es in der Gemeinde Laax
keine einheitliche Gestaltung der Bauvorhaben und der Dachgestaltung gebe, nicht
als unzutreffend bezeichnet werden. Bei dieser Sachlage und im Lichte des der
Gemeinde zustehenden Beurteilungsspielraums ist es nicht rechtswidrig, eine gute
Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG zu bejahen. Damit ist auch Art. 59
Abs. 4 BauG nicht verletzt, wonach Dächer und Dachaufbauten in Bezug auf
Material, Farbgebung und Dachvorsprünge in ortsüblicher Weise auszuführen sind.
Die Vorschriften über die Einordnung sind nicht verletzt.
7.
Die Beschwerdeführerin rügt fehlende Abklärungen zur Schutzwürdigkeit der
Bauparzelle und zum Lebensraum des Wiedehopfs.
7.1.
Die Beschwerdeführerin hatte bereits im Einspracheverfahren geltend
gemacht, auf der Bauparzelle sei ein Wiedehopf gesichtet worden, was
Abklärungen zur Schutzwürdigkeit dieser Parzelle verlange. Die Gemeinde holte
eine Stellungnahme des kantonalen Amts für Jagd und Fischerei ein. Dieses führte
in seiner Stellungnahme vom 16. Dezember 2025 (act. C.5) aus, der Wiedehopf sei
gemäss der Roten Liste als verletzlich eingestuft. Von Seiten der ornithologischen
Arbeitsgruppe Graubünden werde seit einigen Jahren ein Monitoring-Programm für
die Wiedehopfe betrieben, weswegen die Brutstandorte in Graubünden gut bekannt
seien. Als Lebensraum benötige der Wiedehopf strukturreiches, möglichst

16 / 25
trockenes und warmes Kulturland, wo er unter anderem in Baumhöhlen,
Felsnischen oder auch im Innern von Scheunen brüten könne. Wichtig sei, dass die
Brutstandorte nicht zu oft von Menschen gestört werden. Das Futter (vor allem
Maulwurfsgrillen, Engerlinge von Maikäfern) werde durch Stochern im Boden
aufgenommen, wobei die Vegetation nicht zu dicht sein sollte. Die Region um Laax
stelle ein wichtiges Brutgebiet dar. Die betroffene Bauparzelle liege inmitten des
Siedlungsgebiets und sei umgeben von Einfamilienhäusern. Als ruhiger
Brutstandort scheine das Grundstück daher wenig geeignet. Auch seien keine
sicheren Brutnachweise aus dem direkten Umfeld der Bauparzelle bekannt. Das
Zentrum der Wiedehopf-Vorkommen befänden sich südlich und westlich des Dorfes
Laax. Zwar werde der Garten der Parzelle Nr. Z.1._____ regelmässig zur
Nahrungssuche durch den Wiedehopf aufgesucht, als Kernlebensraum, sprich
Brutstandort, sei er jedoch nicht zu taxieren, da kaum von Brutversuchen
auszugehen sei.
Im angefochtenen Entscheid wird ausgeführt, weder die Parzelle Nr. Z.2._____
noch die Bauparzelle seien von einem Inventar von regionaler oder lokaler
Bedeutung oder von einer Schutzverfügung oder einer kommunalen Schutzzone
betroffen. Der Gemeinde seien im betroffenen Gebiet keine Sichtungen eines
Wiedehopfs bekannt und das Gebiet inmitten eines überbauten Wohnquartiers biete
dafür keine geeigneten Lebensräume und Nistplatzangebote. Die Sichtung eines
Wiedehopfs auf den beiden Parzellen rechtfertige nicht, den gewöhnlichen Garten
auf den beiden Parzellen als schützenswerten Lebensraum zu qualifizieren. Die
Bauparzelle befinde sich rechtskräftig in einer Wohnzone und sei mit einer
Bauverpflichtung belegt. Die Verdichtung und Schliessung einer Baulücke liege im
öffentlichen Interesse sowie im privaten Interesse der Baugesuchstellerin. Zudem
sehe das Bauprojekt grosszügige Grünflächen und Sträucher vor und weitere
Massnahmen würden sich nicht aufdrängen, selbst wenn der Lebensraum als
schützenswert zu qualifizieren wäre. Das Amt für Jagd und Fischerei habe mit
Stellungnahme vom 16. Dezember 2025 ausgeführt, die Bauparzelle inmitten des
Siedlungsgebiets sei als ruhiger Brutstandort ungeeignet und es seien aus dem
direkten Umfeld der Bauparzelle auch keine sicheren Brutnachweise bekannt. Das
Zentrum der Wiedehopf-Vorkommen befinden sich vielmehr südlich und westlich
des Dorfes Laax. Es bestehe daher keine Veranlassung, ein Gutachten zur
Schutzwürdigkeit der Pflanzen- und Tierwelt auf der Parzelle Nr. Z.1._____
einzuholen.
7.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, Kanton und Gemeinden hätten auch im
Rahmen der Erteilung von Baubewilligungen für den Schutz von Biotopen zu

17 / 25
sorgen, auch ohne förmliche Unterschutzstellung oder Aufnahme in ein Inventar. Im
südlichen Bereich des Baugrundstücks befänden sich eine grossflächige Wiese und
zahlreiche Bäume und Gehölze. In den vergangenen Jahren seien auf dem
Grundstück immer wieder Wiedehopfe gesichtet worden. Diese befänden sich auf
der Roten Liste der gefährdeten Brutvögel und die Region Laax stelle ein wichtiges
Brutgebiet für den Wiedehopf dar. Es sei daher eine Abklärung möglicher
Lebensräume des Wiedehopfs auf dem J._____ einzuholen, zumal die
Stellungnahme des Amtes für Jagd und Fischerei zu kurz greife und eher
Mutmassungen als Feststellungen enthalte. Auch wenn die Parzelle kein
Brutstandort für den Wiedehopf sei, so sei er doch Lebensraum und damit
mutmasslich ein Biotop. Das Baugrundstück könnte aber auch für Amphibien aus
dem nahe gelegenen Laaxersee einen wertvollen Lebensraum darstellen, weshalb
auch aus diesem Grund die Schutzwürdigkeit der Parzelle näher abzuklären sei.
Die Beschwerdeführerin beantragt daher die Einholung eines Gutachtens zu
möglichen Lebensräumen des Wiedehopfs auf dem J._____ sowie zur
Schutzwürdigkeit der auf Parzelle Nr. Z.1._____ befindlichen Naturschutzobjekte.
7.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die Sichtung eines Wiedehopfs und die
Nähe zum Laaxersee führten nicht zur Qualifikation des Grundstücks als Biotop,
umso weniger, als sich diese Fläche innerhalb der rechtskräftigen Bauzone befinde
und bei der Nutzungsplanung keine entsprechenden Feststellungen gemacht
worden seien. Würde sich der Wiedehopf im überbauten Gebiet wohl fühlen, wäre
er nicht auf der Roten Liste aufgeführt. Die Bauparzelle bilde keinen
Kernlebensraum des Wiedehopfs. Das Interesse an einer verdichteten Überbauung
des Grundstücks überwiege eindeutig. Auch die Gemeinde ist der Auffassung, dass
die inmitten des Siedlungsgebiets gelegene Bauparzelle offensichtlich keinen
Lebensraum für Wiedehöpfe oder Amphibien bilde.
7.4.
In der Replik bringt die Beschwerdeführerin unter Hinweis auf das Urteil des
Bundesgerichts 1C_126/2020 vom 21. Februar 2021 vor, auch inmitten eines
Siedlungsgebiets könne es Biotope geben, zumal es im vorliegenden
Ferienhausquartier insbesondere zu Brutzeit des Wiedehopfs eher ruhig sei. Zudem
gingen weder Beschwerdegegnerin noch Gemeinde auf den Schutz der Amphibien
ein.
7.5.
Nach Art. 18 Abs. 1 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG;
SR 451) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die
Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete
Massnahmen entgegenzuwirken. Bei diesen Massnahmen ist schutzwürdigen land-
und forstwirtschaftlichen Interessen Rechnung zu tragen. Besonders zu schützen

18 / 25
sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken,
Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion
im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für
Lebensgemeinschaften aufweisen (Abs. 1bis). Lässt sich eine Beeinträchtigung
schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller
Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu
deren
bestmöglichem
Schutz,
für
Wiederherstellung
oder
ansonst
für
angemessenen Ersatz zu sorgen (Abs. 1ter). Der Bundesrat bezeichnet nach
Anhören der Kantone die Biotope von nationaler Bedeutung. Er bestimmt die Lage
dieser Biotope und legt die Schutzziele fest (Art. 18a Abs. 1 NHG). Die Kantone
sorgen für Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung
(Art. 18b Abs. 1 NHG). Das Bundesrecht bestimmt nicht im Einzelnen, wie die
Kantone den Schutz der Biotope regeln. Schutz und Unterhalt der Biotope sollen
wenn möglich aufgrund von Vereinbarungen mit den Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümern sowie Bewirtschafterinnen und Bewirtschaftern sowie durch
angepasste land- und forstwirtschaftliche Nutzung erreicht werden (Art. 18c Abs. 1
NHG). Sodann sehen die Kantone gemäss Art. 14 Abs. 5 der Verordnung über den
Natur-
und
Heimatschutz
(NHV;SR 451.1)
ein
zweckmässiges
Feststellungsverfahren
vor,
mit
dem
möglichen
Beeinträchtigungen
schützenswerter Biotope sowie Verletzungen der Artenschutzbestimmungen
vorgebeugt werden kann. Das Feststellungsverfahren muss den Betroffenen
ermöglichen, mit hinreichender Bestimmtheit den Umfang des Schutzes zu
erkennen und gegebenenfalls die Massnahmen anfechten zu können (Art. 29
Abs. 2 BV; BGE 133 II 220 E. 3.3-3.5). Abgesehen von den Vereinbarungen und
besonderen Schutzbeschlüssen erfolgt die Unterschutzstellung primär im Rahmen
der Nutzungsplanung, d.h. durch Schutzzonen im Sinn von Art. 17 RPG (BGE 146
II 347 E. 3.2 und 5.1; 118 Ib 485 E. 3c; Urteil des Bundesgerichts 1C_338/2021 vom
25. Januar 2022 E. 8.4; FAHRLÄNDER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.],
Kommentar
NHG,
2. Aufl.
2019,
Art. 18
N. 7,
23;
DAJCAR,
in:
Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 18b N. 9 f.,
22; JEANNERAT/MOOR, in: Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, 2016, Art. 17
N. 69 ff.) bzw. Art. 33 KRG. Im Rahmen der Zonenplanung sind die Anliegen des
Biotopschutzes zu berücksichtigen (GERBER, Biotopschutz und ökologischer
Ausgleich im Siedlungsgebiet: dringend benötigt und rechtlich geboten, in: URP
2018 S. 1 ff., 6 f.).
In Anwendung dieser Bundesgesetzgebung erstellt und führt in Graubünden der
Kanton gemäss Art. 16 Abs. 1 KNHG (BR 496.000) ein Inventar der schutzwürdigen
Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung. Der Kanton und die Gemeinden

19 / 25
sorgen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben dafür, dass Biotope geschont und, wo das
öffentliche Interesse an ihrer Erhaltung überwiegt, soweit als möglich erhalten
werden (Art. 3 Abs. 1 KNHG), u.a. auch bei der Erteilung von Bewilligungen für
Bauten und Anlagen (Art. 3 Abs. 2 lit. c KNHG).
7.6.
Das NHG enthält keine eigentliche Legaldefinition eines Biotops
(FAHRLÄNDER, a.a.O., Art. 18 N. 13), sondern nur einerseits eine Liste von
besonders schützenswerten Bereichen (Art. 18 Abs. 1bis NHG) und andererseits
qualitative Kriterien, nach denen Biotope als schützenswert bezeichnet werden
(Art. 14 Abs. 3 NHV; vgl. BGE 148 II 36 E. 5.3). Der Schutz von Art. 18 NHG gilt
jedoch nicht für jedes biotische Milieu, das einem bestimmten Tier- und
Pflanzenbestand relativ stabile Lebensraumbedingungen bietet; der Begriff des
Biotops im Sinn des NHG bezieht sich auf einen «genügend grossen Lebensraum»,
der eine bestimmte Funktion ausübt, eine ökologische Qualität aufweist und
schutzwürdig ist. Anders als etwa bei Wald (vgl. Art. 3 WaG [SR 921.0]) oder bei
der Ufervegetation (Art. 21 NHG) müssen die zuständigen kantonalen bzw.
kommunalen Behörden die zu schützenden Lebensräume von regionaler oder
lokaler Bedeutung im einzelnen Fall unter Abwägung aller auf dem Spiel stehenden
Interessen erst noch bezeichnen (BGE 133 II 220 E. 2.3; 121 II 161 E. 2b/bb; 116
Ib 203 E. 4b). Eine nähere Bundesgerichtspraxis zur Abgrenzung der
Schutzwürdigkeit hat sich bisher nicht entwickelt (DAJCAR, a.a.O., Art. 18b N. 15).
Anders als bei den in besonderen Verordnungen bezeichneten Biotopen von
nationaler Bedeutung (Art. 16 Abs. 1 NHV) regelt das Bundesrecht auch nicht,
welche Biotope eine regionale oder lokale Bedeutung haben (JEANNERAT/MOOR,
a.a.O., Art. 17 N. 70). Die fehlende Präzision des Begriffs des genügend grossen
Lebensraums (Art. 18 Abs. 1 NHG) macht es unmöglich, direkt aus dem
Bundesrecht ein einheitliches, für die ganze Schweiz geltendes Konzept des
schutzwürdigen Lebensraums abzuleiten (Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2019
vom 15. Dezember 2020 E. 3.6.2).
7.7.
Die streitbetroffene Bauparzelle liegt rechtskräftig in einer Bauzone. Es liegt
dafür
weder
ein
kantonaler
Schutzbeschluss
noch
eine
kommunale
Unterschutzstellung in der baurechtlichen Grundordnung vor. Es fragt sich daher,
ob auch noch im Baubewilligungsverfahren eine solche Unterschutzstellung
erfolgen kann. Diese Frage wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet
(Hinweise bei FAHRLÄNDER, a.a.O., Art. 18 N. 25). Die Rechtsprechung zu dieser
Frage ist nicht widerspruchsfrei:
7.7.1. Nach der amtlich publizierten Rechtsprechung des Bundesgerichts ergeben
sich
die
Bezeichnung
als
Biotop
und
die
damit
verbundenen

20 / 25
Eigentumsbeschränkungen – anders als etwa in Bezug auf den Wald – nicht schon
aus Bundesrecht (Art. 18 NHG), sondern erst aus dem entsprechenden kantonalen
Recht (BGE 133 II 220 E. 2.3; 118 Ib 485 E. 3a; 116 Ib 203 E. 4b und 5f-j). Die
Kantone sind zwar aufgrund von Bundesrecht verpflichtet, Biotope zu schützen
(BGE 116 Ib 203 E. 5d). Aber wenn die Anliegen des Biotopschutzes in Konflikt
treten mit einer geltenden Zonenplanung, müssen die Kantone zunächst die Biotope
und die Schutzziele festlegen (BGE 116 Ib 203 E. 5e), auch allenfalls in einem
Quartierplanverfahren
(BGE 118
Ib
485
E. 4).
Eine
schwere
Eigentumsbeschränkung, namentlich ein Verbot einer bestimmungsgemäss
möglichen Nutzung bzw. ein Bauverbot, bedarf einer formellgesetzlichen Grundlage
(Art. 36 Abs. 1 BV), die sich nicht schon aus Art. 18 NHG ergibt (vgl. BGE 133 II
220 E. 2.5; 118 Ib 485 E. 3c). Es gäbe eine zu grosse Rechtsunsicherheit, wenn
direkt aufgrund der allgemeinen Schutzpflicht gemäss den Bestimmungen zum
Biotopschutz die geltenden Zonenordnungen ihrer Substanz beraubt würden
(BGE 116 Ib 203 E. 5i). Soweit die Unterschutzstellung von Biotopen die Änderung
geltender Nutzungspläne erfordere, müssen die Voraussetzungen von Art. 21
Abs. 2 RPG erfüllt sein (BGE 118 Ib 485 E. 3c; Urteil des Bundesgerichts
1C_555/2020 vom 16. August 2021 E. 6.1).
7.7.2. Demgegenüber wurde in BGE 121 II 161 E. 2a/bb gesagt, das Bundesrecht
verlange für den Biotopschutz nicht eine besondere Art der Bewilligung. Die
Interessenabwägung gemäss Art. 18 Abs. 1ter NHG könne auch im Rahmen «de la
procédure d'autorisation ordinaire» erfolgen. Gestützt auf diese Aussage und im
Widerspruch zur amtlich publizierten Rechtsprechung erwog das Bundesgericht in
seiner neueren Praxis, dass auch im Rahmen von Baubewilligungen in der Bauzone
Art. 18b NHG direkt anwendbar sei; Art. 18 Abs. 1ter NHG verlange nicht, dass die
Biotope formell bezeichnet worden seien; sie könnten auch erst im Stadium der
Baubewilligung festgelegt werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2019 vom
15. Dezember 2020 E. 3.6). Im Urteil 1C_126/2020 vom 15. Februar 2021 erwog
das Bundesgericht, im Rahmen der Nutzungsplanung sei der Existenz eines
Biotops nicht Rechnung getragen worden; eine akzessorische Überprüfung des
Plans sei daher zulässig (E. 5.2.1) und die Interessenabwägung könne im Rahmen
der Baubewilligung vorgenommen werden (E. 6.2). Auch im Urteil 1C_182/2022
vom 20. Oktober 2023 erinnerte das Bundesgericht an die allgemeinen
Voraussetzungen für die akzessorische Überprüfung einer Nutzungsplanung im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (BGE 148 II 417 E. 3.2; 144 II 41 E. 5.1)
und bestätigte, dass auch die Entdeckung eines schutzwürdigen Biotops die
Anpassung des Plans rechtfertigen könne (E. 4.1). In späteren Urteilen wurde dann
generell gesagt, die Kantone seien auch im Rahmen von Baubewilligungsverfahren

21 / 25
zum Schutz schutzwürdiger Biotope verpflichtet, unabhängig davon, ob diese
bereits als solche bezeichnet und in einem separaten Verfahren unter Schutz
gestellt worden sind, und ohne dass Bezug genommen wurde auf die
Voraussetzungen für eine vorfrageweise Überprüfung von Zonenplänen (Urteile des
Bundesgerichts 1C_65/2025 vom 24. November 2025 E. 2.2; 1C_272/2024 vom
29. April 2025 E. 3.3 und E. 4; 1C_552/2023 vom 10. Februar 2025 E. 5.1;
1C_25/2022 vom 12. September 2022 E. 5.2).
7.7.3. Insgesamt lässt sich die Rechtsprechung dahin zusammenfassen, dass die
nicht
einvernehmliche
grundeigentümerverbindliche
Durchsetzung
des
Biotopschutzes grundsätzlich eine entsprechende Anordnung der zuständigen
Behörde benötigt. Wenn die Biotopqualität im Zeitpunkt der Nutzungsplanung
bekannt war und dort eine entsprechende Interessenabwägung erfolgte, geht in der
Bauzone die Nutzung als Bauland grundsätzlich vor (DAJCAR, a.a.O., Art. 18b N. 24;
LARGEY, La protection des biotopes dans la zone à bâtir – Commentaire des arrêts
du tribunal fédéral 1C_126/2020 du 15 février 2021 et 1C_653/2019 de
15 décembre 2020, in: URP 2021 S. 356 ff., 364 f.). Auch in einer rechtskräftig
festgelegten Bauzone kann aber nachträglich die Schutzwürdigkeit eines Biotops
beurteilt werden, wenn die Frage im Rahmen der Nutzungsplanung nicht oder
unzureichend geprüft wurde oder wenn bezüglich der Schutzwürdigkeit veränderte
Verhältnisse vorliegen, die im Rahmen einer Interessenabwägung ein Abweichen
vom Grundsatz der Planbeständigkeit zu rechtfertigen vermögen (FAHRLÄNDER,
a.a.O., Art. 18 N. 26), mithin wenn die allgemeinen Voraussetzungen für eine
akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung vorliegen (BGE 148 II 417 E. 3;
144 II 41 E. 5; DAJCAR, a.a.O., Art. 18b N. 24; LARGEY, a.a.O., S. 363). Auch soweit
die
neuste
Rechtsprechung
unabhängig
von
diesem
Erfordernis
eine
Interessenabwägung nach Art. 18 Abs. 1ter NHG im Rahmen der Baubewilligung
verlangt, gewichtet sie doch das Interesse an einer zonengemässen Nutzung von
Bauland hoch, was sich auch aus dem Anliegen der Rechtssicherheit ergibt
(BGE 116 Ib 203 E. 5g; Urteile des Bundesgerichts 1C_272/2024 vom 29. April
2025 E. 4.3.2; 1C_653/2019 vom 15. Dezember 2020 E. 3.6.2). Zudem entspricht
das Anliegen einer Siedlungsentwicklung nach innen und einer Nutzung
ungenügend
genutzter
Flächen
in
Bauzonen
auch
einem
gewichtigen
raumplanerischen Interesse (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG;
BGE 147 II 125 E. 9.2). Die Interessenabwägung ist deshalb bei gleicher
Biotopqualität nicht die gleiche innerhalb und ausserhalb der Bauzone; die
technischen Eingriffe können in der Bauzone eher zugelassen werden (Urteile des
Bundesgerichts 1C_272/2024 vom 29. April 2025 E. 4.1; 1C_552/2023 vom

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10. Februar 2025 E. 5.1; 1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023 E. 11.1 und 11.3,
1C_126/2020 vom 15. Februar 2021 E. 6.1).
7.8.
Nach diesen Kriterien besteht vorliegend kein Anlass, im Lichte des
Biotopschutzes weitere Abklärungen vorzunehmen oder gar die Baubewilligung zu
verweigern.
7.8.1. Das Baugesetz der Gemeinde Laax und der Zonenplan datieren lange nach
dem Inkrafttreten des NHG, auch der Änderungen der Bestimmungen über den
Biotopschutz vom 7. Oktober 1983. Eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse ist
nicht eingetreten. Ob im Rahmen der Nutzungsplanung die umstrittenen
Lebensräume bekannt waren und berücksichtigt wurden, ist nicht aktenkundig. Es
kann aber dahin gestellt bleiben, ob eine akzessorische Überprüfung der
Nutzungsplanung hier zulässig ist, da auch dann, wenn dies zu bejahen ist, die
Interessenabwägung nicht zu einer Infragestellung der Nutzungsordnung führt.
7.8.2. Der Wiedehopf ist auf der Roten Liste der gefährdeten und seltenen Tierarten
(Art. 14 Abs. 3 lit. d NHV) als «verletzlich» aufgeführt (Bundesamt für Umwelt, Rote
Liste der Brutvögel, gefährdete Arten der Schweiz, 2021, S. 19), d.h. weder vom
Aussterben bedroht noch stark gefährdet. Nach den Ausführungen des zuständigen
kantonalen Fachamtes wird die Bauparzelle regelmässig vom Wiedehopf zur
Nahrungssuche aufgesucht, doch ist das Grundstück als Brutstandort wenig
geeignet und sind keine sicheren Brutnachweise aus dem direkten Umfeld der
Bauparzelle bekannt. Auch die Beschwerdeführerin behauptet nicht, dass auf der
Bauparzelle Brutstätten des Wiedehopfs vorhanden seien, sondern führt aus, der
Lebensraum sei nicht auf Brutstätten beschränkt, sondern umfasse auch Räume, in
denen sich die Tiere regelmässig aufhalten, z.B. zwecks Nahrungssuche. Damit
verkennt die Beschwerdeführerin den Begriff des Biotops: Wie dargelegt (vorne
E. 7.6), ist nicht jedes biotische Milieu, das einem bestimmten Tier- und
Pflanzenbestand geeignete Lebensraumbedingungen bietet, ein Biotop im Sinne
des NHG; erforderlich ist vielmehr ein genügend grosser Lebensraum, der eine
bestimmte Funktion ausübt, eine ökologische Qualität aufweist und schutzwürdig
ist. Auch bei Vögeln, die auf der Roten Liste stehen, steht der Schutz der Brutreviere
im Vordergrund (vgl. BGE 148 II 36 E. 10.1, 11.3, 11.5). Nicht jede Wiese, auf der
sich gelegentlich Vögel geschützter Arten zur Nahrungssuche aufhalten, wird
dadurch zu einem Biotop regionaler oder lokaler Bedeutung.
7.8.3. Jedenfalls kann keine Rede davon sei, dass die streitige Baubewilligung eine
unzulässige Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume im Sinne von Art. 18
Abs. 1ter NHG darstelle: Wie die Beschwerdeführerin selber vorbringt, suchten

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schon bisher Wiedehopfe die Parzellen Nr. Z.1._____ und Z.2._____ zur
Nahrungssuche auf, obwohl sich darauf und auf allen umliegenden Parzellen bisher
bereits Gebäude befinden. Mit dem streitigen Bauprojekt wird zwar zusätzlich der
bisher unüberbaute südliche Teil der Parzelle Nr. Z.1._____ überbaut, aber nach
wie vor bleibt ein wesentlicher Teil der Parzelle unüberbaut (s. Baugesuchsakten,
Plan «Umgebung»). Diesen Teil können Wiedehopfe so gut wie bisher zur
Nahrungssuche aufsuchen. Jedenfalls würde die Interessenabwägung nach Art. 18
Abs. 1ter NHG zu Gunsten des Bauprojekts ausfallen: Das Baugrundstück liegt
rechtskräftig in einer Bauzone und unterliegt im Sinne des zwingenden
bundesrechtlichen Gesetzgebungsauftrags von Art. 15a Abs. 2 RPG (vgl. BGE 143
II 476 E. 3.3) einer Bauverpflichtung (Art. 19g KRG, Art. 10c BauG) mit einer
vorgeschriebenen
Mindestnutzung
von
80 %
des
maximal
zulässigen
Nutzungsmasses (Art. 10e BauG). Das im Rahmen der Interessenabwägung
massgebende allgemeine Interesse an einer zonengemässen Überbauung (vorne
E. 7.7.3) ist damit gesetzlich zusätzlich konkretisiert und eigentümerverbindlich
festgelegt. Die Beschwerdegegnerin ist verpflichtet, ein Bauprojekt in der
vorgesehenen Grösse zu realisieren. Die Rechtsordnung kann nicht dem
Grundeigentümer die Realisierung einer Baute gesetzlich vorschreiben und ihm
gleichzeitig diese Realisierung verbieten.
7.8.4. Analoges gilt auch für den Schutz der Amphibien. Es bestehen keine
Anhaltspunkte, dass das Baugrundstück im Lichte der Kriterien von Art. 14 Abs. 3
NHV als schützenswertes Biotop für Amphibien zu bezeichnen wäre. Zwar ist
denkbar, dass im und rund um den K._____ Amphibien leben. Hingegen ist nicht
plausibel, dass diese ausgerechnet auf der Parzelle Nr. Z.1._____ besondere
Mobilitätsansprüche oder Vernetzungen von Lebensräumen vorfinden würde: Um
vom See auf das Baugrundstück zu gelangen, müssten die Amphibien ca. 200
Meter zurücklegen und dabei die D._____ überqueren und ein relativ dicht
überbautes Gebiet durchqueren. Wenn Amphibien diese Strecke überwinden
können, dann können sie auch auf der Parzelle Nr. Z.1._____ leben, auch wenn
diese gemäss dem vorliegenden Projekt überbaut wird. Selbst wenn sich
gelegentlich Amphibien auf der Bauparzelle aufhalten sollten, wird diese dadurch
nicht zu einem geschützten Biotop und das Bauprojekt stellt keine Beeinträchtigung
im Sinne von Art. 18 Abs. 1ter NHG dar, deren Vermeidung das Interesse an der
verpflichtenden zonengemässen Überbauung des Grundstücks überwiegen würde.
7.8.5. Bei dieser Sachlage erübrigt sich auch die von der Beschwerdeführerin
beantragte Anordnung von Gutachten zu möglichen Lebensräumen des

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Wiedehopfs auf dem J._____ und zur Schutzwürdigkeit der Parzelle Nr. Z.1._____.
Der entsprechende Antrag wird abgelehnt.
7.9.
Die Beschwerde erweist sich damit auch in diesem Punkt als unbegründet.
8.
Die Beschwerde ist damit abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG) und
hat der obsiegenden privaten Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Die eingereichte Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen
Anlass. Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’500.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
600.00
total
CHF
5’100.00
gehen zulasten von A._____ und werden mit dem Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
A._____ hat B._____ mit CHF 2'705.65 (inkl. Spesen und MWST)
aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittebelehrung]
5.
[Mitteilungen]