gr_gerichte · R 2009 67 · 2010-01-12 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 09 63 und 67
5. Kammer 
URTEIL
vom 12. Januar 2010
in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen
betreffend Baueinsprachen
1.
… ist Eigentümerin der teilweise in der Wohnzone A und teilweise in der 
Wohnzone B von … gelegenen, mit einem Ferien-/Wohnhaus überbauten 
Parzelle Nr. 218. Am 8. April 2009 reichte sie bei der Gemeinde … ein Gesuch 
um Erstellung eines weiteren Zweifamilien-Wohnhauses auf dem noch 
unüberbauten Bereich ihrer Parzelle ein. Der geplante Neubau soll direkt 
neben dem bestehenden Einfamilienhaus Assek-Nr. 682 zu stehen kommen 
(Gebäudeabstand 4,89 m).
Gegen das ordnungsgemäss publizierte und öffentlich aufgelegte Bauprojekt 
liessen …, Eigentümerin der benachbarten Parzelle 219, und …, Eigentümer 
der benachbarten Parzelle 214, fristgerecht Einsprache erheben, mit dem 
Antrag um Verweigerung der anbegehrten Baubewilligung. Beide Einsprecher 
stellten sich auf den Standpunkt, dass das Bauvorhaben im Widerspruch zu 
den in der Gemeinde geltenden Gebäudeabstandsvorschriften stehe.
Am 22. Juli 2009 wies die Gemeinde … die beiden Einsprachen mit separaten 
Verfügungen ab und erteilte gleichzeitig mit separatem Entscheid die 
Baubewilligung unter verschiedenen, hier nicht näher interessierenden 
Bedingungen und Auflagen. In den Erwägungen zum Einspracheentscheid 
führte sie aus, gemäss Art. 75 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton Graubünden (KRG) betrage der Gebäudeabstand 5 m. Gemäss Art. 
55 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) sei der Gebäudeabstand derart 
zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen verschiedenen Bauten auf 
demselben Grundstück läge. Nach Art. 77 Abs. 1 KRG könne die kommunale 
Baubehörde jedoch Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen, wenn 
eine 
Vereinbarung 
zwischen 
den 
Betroffenen 
vorliege 
und 
keine 
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden. Im konkreten Fall 


liege die Zusatzbewilligung der kantonalen Feuerpolizei vor. Eine Verletzung 
überwiegender öffentlicher Interessen sei nicht erkennbar. Daher könne der 
im Baugesuch enthaltene Gebäudeabstand toleriert und das Gesuch unter 
Abweisung der dagegen erhobenen Einsprachen bewilligt werden. Die von … 
vorgebrachte Beanstandung, dass mit dem aufgemauerten Sitzplatz/Terrasse 
beim bestehenden Einfamilienhaus der in Art. 55 Abs. 3 BG vorgeschriebene 
Grenzabstand für An- und Nebenbauten (3.5 m) nicht eingehalten sei, 
erachtete die Gemeinde als nicht massgebend. 
2.
Dagegen liess … am 18. August 2009 beim Verwaltungsgericht frist- und 
formgerecht Beschwerde (Verfahren R 09 63) erheben mit dem Antrag nach 
Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides und Verweigerung der 
anbegehrten Baubewilligung, sowie eventualiter die Rückweisung der 
Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Ferner verlangte sie die 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Zur Begründung machte sie erneut 
geltend, dass das auf der Restparzelle vorgesehene Neubauvorhaben unter 
Verletzung der massgeblichen kommunalen Gebäudeabstandsvorschriften 
bewilligt worden sei. Die von der Gemeinde angerufene Bestimmung von Art. 
77 KRG, aufgrund derer im konkreten Fall die massive Unterschreitung des 
Gebäudeabstandes zulässig sein solle, sei bereits daher verletzt, weil es an 
der dort verlangten Mitwirkung der tatsächlich „Betroffenen“ fehle. Sie sei 
nämlich als Betroffene nicht begrüsst worden und es fehle offenkundig an der 
im Gesetz verlangten Vereinbarung. Im übrigen sei die Diskrepanz zwischen 
dem gemäss kommunalem Gesetz verlangten Gebäudeabstand von 20 m, 
eventuell 15 m, subeventuell 10 m und dem bewilligten Gebäudeabstand 
(4,89 m) viel zu gross und auch daher unzulässig.
3.
Am 28. August 2009 liess sodann auch … beim Verwaltungsgericht mit 
separater Eingabe Beschwerde erheben (Verfahren R 09 67) mit dem Antrag, 
es seien Baueinspracheentscheid und Baubewilligung aufzuheben. Zur 
Begründung brachte er im Ergebnis dieselben Überlegungen wie … vor. 
Ergänzend machte er noch geltend, zum bestehenden Einfamilienhaus 
gehöre ein erhöhter aufgemauerter Sitzplatz mit Terrasse. Halte man sich nun 
vor Augen, dass gemäss kommunalem BG bei Zweitbauten auf dem gleichen 


Grundstück so vorzugehen sei, wie wenn zwischen beiden Bauten eine 
Grenze verliefe, und ziehe zudem in Betracht, dass der Abstand des neuen 
Gebäudes zum Sitzplatz mit Terrasse nur 2,1 m betrage, so zeige sich 
unschwer die Unrechtmässigkeit der Baubewilligung.
4.
Mit prozessleitender Verfügung vom 31. August 2009 erteilte der 
Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung.
5. a)
Die Gemeinde … liess Abweisung der beiden Beschwerden beantragen. Die 
streitige Baubewilligung stütze sich auf Art. 77 Abs. 1 KRG und nicht auf die 
kommunalen Abstandsvorschriften. Diesen käme keine eigenständige 
Bedeutung zu. Die behauptete Vereinbarung mit den Beschwerdeführern 
wäre nur dann notwendig gewesen, wenn der Gebäudeabstand gegenüber 
den 
Gebäuden 
auf 
den 
den 
Beschwerdeführern 
gehörenden 
Nachbarparzellen 
nicht 
eingehalten 
würde, 
was 
vorliegend 
aber 
unbestrittenermassen nicht der Fall sei. Ebenso wenig stünden der bewilligten 
Unterschreitung des Gebäudeabstandes überwiegende öffentliche Interessen 
entgegen. Das auf derselben Parzelle befindliche Haus habe gegen Osten 
respektive der geplante Bau gegen Westen im Bereich Wohnen keine 
Fenster. Die Gemeinde habe das Projekt der Feuerpolizei unterbreitet und 
diese habe gegen eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes keine 
Einwendungen erhoben. Weitere öffentliche Interessen seien nicht ersichtlich. 
Vorschriften der Gestaltung oder gar der Wohnhygiene stünden dem 
Bauvorhaben jedenfalls nicht entgegen. Gemäss Baugesetz könnte im 
Übrigen auf der Parzelle Nr. 218 gar ein 20 m langes Gebäude realisiert 
werden, sofern zusammen gebaut würde, was bedeutend grössere 
Auswirkungen für die Nachbarn hätte als der bewilligte Bau des 
Zweifamilienhauses 
mit 
relativ 
bescheidenen 
Dimensionen. 
Aus 
gestalterischer Sicht sei ein separater Bau besser und daher vorzuziehen. Die 
kommunalen Abstandsvorschriften seien hier irrelevant. Auch bezüglich des 
Abstandes von der Terrasse am bestehenden Einfamilienhaus seien nicht die 
kommunalen Bauvorschriften, sondern Art. 77 KRG massgebend. Dieser 
lasse eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes zu, wenn die 
Voraussetzungen gegeben seien. Auch hier stünden keine öffentlichen 


Interessen auf dem Spiel. Wenn die Gemeinde schon für die Hauptbaute die 
Unterschreitung des Gebäudeabstandes als zulässig erachte, gelte dies umso 
mehr für den Abstand zur Aufschüttung der Terrasse.
b)
Mit im Ergebnis vergleichbaren Überlegungen stellte … ebenfalls Antrag auf 
Abweisung der beiden Beschwerden.
6.
Am 7. Januar 2010 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein 
der Beschwerdeführerin 1 sowie des Beschwerdeführers 2, beide zusammen 
mit ihren Rechtsanwälten, dem Vorsteher des Bauamtes … zusammen mit 
deren Rechtsvertreterin sowie der in Begleitung ihres Architekten und ihres 
Ehegatten erschienenen Beschwerdegegnerin 2 einen Augenschein durch. 
Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten auf der Parzelle 
Nr. 218 Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich ausführlich zu allen 
aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Darlegungen der Parteien am Augenschein, wie auch auf deren 
weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeverfahren R 09 63 und R 09 67 richten sich gegen je einen 
kommunalen Einsprache- sowie denselben Baubescheid. Beiden Eingaben 
liegt derselbe Sachverhalt zugrunde und es stellen sich identische 
Rechtsfragen, weshalb es sich ohne weiteres rechtfertigt, die beiden 
Beschwerdeverfahren gestützt auf Art. 6 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu vereinigen und mit einem einzigen Urteil 
zu erledigen.
2. a)
Die Beschwerdeführer, welche Eigentümer von direkt an die Bauparzelle 
angrenzenden, bereits mit eigenen Ferien-/Wohnhäusern überbauten 
Liegenschaften sind, stellen sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass 


das von der Beschwerdegegnerin 2 auf der Restfläche ihrer bereits mit einem 
Wohn-/Ferienhaus überbauten Parzelle vorgesehene Neubauvorhaben 
„Zweifamilienhaus“ unter Verletzung der massgeblichen kommunalen 
Abstandsvorschriften (Art. 55 BG) bewilligt worden sei. Aus Art. 77 KRG 
könne 
die 
Gemeinde 
nichts 
zu 
Gunsten 
des 
unterschrittenen 
Gebäudeabstandes ableiten, weil sie von der dort vorausgesetzten 
Mitwirkung der tatsächlich „Betroffenen“ und der zwischen diesen 
abzuschliessenden Vereinbarung abgesehen habe. Im übrigen sei die 
Diskrepanz zwischen dem gemäss kommunalem Gesetz verlangten 
Gebäudeabstand von 20 m, eventuell 15 m, subeventuell 10 m und dem 
bewilligten Gebäudeabstand (4,89 m) viel zu gross und auch daher 
unzulässig. Zudem halte das Projekt den Grenzabstand gegenüber dem 
Sitzplatz/Terrasse nicht ein.
b)
Unbestritten ist, dass das Neubauvorhaben die in der Wohnzone A/B 
geltenden Gebäude- und/oder Grenzabstände gegenüber den benachbarten 
Liegenschaften der Beschwerdeführer allesamt einhält. Streitig ist einzig der 
von der Gemeinde gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG bewilligte 
Gebäudeabstand zwischen dem bestehenden Wohnhaus (dem bestehenden 
Sitzplatz) auf Parzelle Nr. 218 und dem auf derselben Parzelle projektierten 
Neubau (4.89 m resp. 2.1m). 
c)
Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG sind die in Art. 72 - 84 KRG 
umschriebenen „Kantonalen Bauvorschriften“ unmittelbar anwendbar, gehen 
mithin kommunalem Recht vor. Dort, wo das KRG ergänzende oder 
abweichende kommunale Vorschriften zulässt, findet das bestehende 
kommunale Recht weiterhin Anwendung. Vorbehalten bleiben dabei 
allgemein strengere Vorschriften der Gemeinden. Bestandteil der kantonalen 
Bauvorschriften bilden Bauabstände (Art. 75 - 78 KRG, Gebäudeabstand, 
Grenzabstand, Unterschreitungen, Gewässer-/Waldabstand). Art. 75 Abs. 2 
KRG schreibt vor, dass zwischen Gebäuden ein Gebäudeabstand von 5.0 m 
einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere 
Gebäudeabstände vorschreibt (Art. 75 Abs. 2 KRG). Vorliegend trifft es nun 
zwar zu, dass das kommunale Recht in Art. 55 BG grössere Grenz- und 


Gebäudeabstände vorsieht. Selbst von diesen „strengeren“ kommunalen 
Vorgaben in Art. 55 BG darf nun aber, wie die Gemeinde zutreffend geltend 
macht, unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden. Dies ergibt 
sich unschwer aus (dem unmittelbar anwendbaren) Art. 77 Abs. 1 KRG. Mit 
dieser Bestimmung hat der kantonale Gesetzgeber den Gemeinden die 
Kompetenz zugestanden, auch Unterschreitungen der im KRG und im 
kommunalen Baugesetz festgelegten (allenfalls gar strengeren) Bauabstände 
zu bewilligen, sofern eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt 
und der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. 
d)
Hinsichtlich 
der 
erstgenannten 
Voraussetzung 
(Vorliegens 
einer 
Vereinbarung zwischen den Betroffenen) gilt es sich vor Augen zu halten, 
dass das Bauprojekt auf einer noch unüberbauten Restfläche der bereits mit 
einem Ferien-/Wohnhaus teilweise überbauten Parzelle Nr. 218 vorgesehen 
ist. Die Beschwerdeführer haben zu Recht nie in Abrede gestellt, dass das 
Bauvorhaben gegenüber ihren eigenen benachbarten Liegenschaften sowohl 
die in diesen Zonen geltenden (grossen und/oder kleinen) Grenzabstände als 
auch die verlangten Gebäudeabstände allesamt einhält. Damit steht aber 
auch bereits fest, dass es ihnen an einem Betroffensein im Sinne von Art. 77 
Abs. 1 KRG fehlt. Als im Sinne der erwähnten Bestimmung durch den 
unterschrittenen Gebäudeabstand betroffen, kann nämlich, nachdem der 
Neubau auf derselben Parzelle projektiert ist, lediglich die Bauherrschaft 
gelten (vgl. dazu auch Botschaft der Regierung zur Revision des Kantonalen 
Raumplanungsgesetzes, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348, Art. 79 E-KRG). Nur 
sie ist vorliegend durch die Unterschreitung des Gebäudeabstandes 
„tangiert“, nicht aber - wie bereits oben ausgeführt - die heutigen 
Beschwerdeführer 
als 
Nachbarn 
und 
Eigentümer 
benachbarter 
Liegenschaften, gegenüber denen die massgebenden Bauabstände allesamt 
eingehalten sind. Dass nun aber die Bauherrschaft nicht mit sich selbst eine 
Vereinbarung treffen musste, wonach sie der Unterschreitung des 
Gebäudeabstandes 
auf 
ihrer 
eigenen 
Parzelle 
zustimme, 
ist 
selbstverständlich und bedarf keiner weiteren Darlegungen. Was die 
Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringen, ist unter dem 


Aspekt des Betroffenseins von Art. 77 Abs. 1 KRG betrachtet schlichtweg 
falsch.
e)
Als falsch erweist sich in diesem Zusammenhang auch der vom 
Beschwerdeführer 2 vorgebrachte Einwand, dass der projektierte Neubau 
nicht bewilligt werden dürfe, weil er gegenüber dem aufgemauerten 
Sitzplatz/Terrasse lediglich einen Abstand von 2,1 m einhalte, was im 
Widerspruch zu den Vorgaben von Art. 55 Abs. 3 BG (Grenzabstand für 
Nebenbauten und Anlagen: 3,5 m) stehe. Aufgrund der konkreten 
Gegebenheiten (Lage und Situierung von bestehendem Wohn-/Ferienhaus 
mit Sitzplatz einerseits und projektiertem Neubau anderseits, wobei beide auf 
derselben Parzelle zu stehen kommen; keine Unterkellerung, sondern 
lediglich Aufschüttung, beim Sitzplatz handelt es sich demnach nicht um eine 
An- oder Nebenbaute, sondern um eine Aufschüttung mit einer Futtermauer 
gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG) und dem Umstand, dass das Bauvorhaben 
gegenüber dem Beschwerdeführer 2 sämtliche Grenzabstände einhält, kann 
offensichtlich keine Grenzabstandsverletzung vorliegen. Selbst wenn aber 
eine solche vorliegen würde, was jedoch - wie dargelegt - offenkundig nicht 
der Fall ist, wäre diesfalls die Bewilligungsfähigkeit einer Unterschreitung im 
Lichte der Voraussetzungen von Art. 77 Abs. 1 KRG zu prüfen, wobei i.c. - 
wie ausgeführt - aufgrund der umschriebenen Umstände keine Vereinbarung 
mit den Nachbarn erforderlich wäre. 
f)
 Zu 
prüfen 
bleibt 
noch, 
ob 
der 
bewilligten 
Unterschreitung 
des 
Gebäudeabstandes zwischen den beiden auf derselben Parzelle liegenden 
Gebäuden überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Solche sind 
nun aber, wie die Gemeinde nachvollziehbar ausgeführt hat, keine ersichtlich. 
So 
stehen 
der 
Unterschreitung 
angesichts 
des 
Ergebnisses 
der 
entsprechenden gemeindlichen Abklärungen und der entsprechenden 
Bewilligung keine feuerpolizeilichen Gründe entgegen. Ebenso wenig ist 
ersichtlich und wurde denn auch nicht geltend gemacht, dass sie aus 
wohnhygienischen Überlegungen nicht bewilligt werden dürfte. Der 
Augenschein hat sodann auch bestätigt, dass sie sich sowohl unter dem 
Aspekt der zweckmässigen Erschliessung als auch der Gestaltung der 


bestehenden, aufgelockerten Bebauung wie auch dem ästhetische 
Gesamtbild der Siedlung ohne weiteres vertreten lässt. Letzteres umso mehr, 
als gemäss geltenden Zonenvorschriften auf der Parzelle selbst ein 20 m 
langes, zusammengebautes (einzelnes) Gebäude erstellt werden dürfte. Zeigt 
es 
sich 
nun 
aber, 
dass 
der 
bewilligten 
Unterschreitung 
des 
Gebäudeabstandes keine überwiegenden Interessen entgegen stehen, 
erweisen sich die angefochtenen Einsprache- und Bauentscheide als in jeder 
Hinsicht rechtens. Beide Beschwerden sind daher abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der 
Beschwerdeführer (Art. 73 VRG). Den Beschwerdegegnerinnen steht keine 
Parteientschädigung zu (Art. 78. VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerdeverfahren R 09 63 und R 09 67 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden R 09 63 und R 09 67 werden abgewiesen. 
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
264.--
zusammen
Fr.
5'264.--
gehen je zur Hälfte zulasten von … und …. Die entsprechenden Kostenanteile 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.