gr_gerichte · ZR1 2025 126 · 2025-10-28 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

vorläufige Eintragung einer Verfügungsbeschränkung | Sachenrecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am
Bundesgericht hängig (5A_1034/2025).]
Urteil vom 28. Oktober 2025
mitgeteilt am 29. Oktober 2025
Referenz
ZR1 25 126
Instanz
Erste zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Aebli, Vorsitz
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Europa Fiordalisi-Hunger
gegen
B._____ und C._____
Berufungsbeklagte 1 und Berufungsbeklagter 2
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Castelberg
Gegenstand
vorläufige Eintragung einer Verfügungsbeschränkung
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter vom 20.
August 2025, mitgeteilt am 10. September 2025 (Proz. Nr. 135-
2025-103)

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Sachverhalt
A.
A._____ und B._____ sind Geschwister. Sie und ihre nicht an diesem
Verfahren beteiligte Schwester D._____ sind die Nachkommen von E._____. Der
Vater hatte 1991 dem Sohn A._____ vertraglich ein Kaufrecht auf unbestimmte Zeit
am Grundstück Nr. F._____, Grundbuch O.1._____, eingeräumt, das für die Dauer
von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerken war. Das gleiche Grundstück Nr.
F._____ übertrug der Vater 1997 an die Tochter B._____ zu Alleineigentum, die
kurz danach ihrerseits den hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück Nr. F._____
an ihren Ehemann C._____ verkaufte. Nachdem A._____ dem Grundbuchamt
O.2._____ die Löschung der Vormerkung des Kaufrechts beantragte, wurde diese
am 13. März 2000 gelöscht.
B.
Nach dem Tod der beiden Eltern (E._____ verstarben am 13. November
2015 und am 3. März 2020) schlossen die drei Nachkommen im August/September
2022 in der Erbteilung einen vermittleramtlichen Vergleich. Als A._____ mit
eingeschriebenen Briefen vom 25. Februar 2025 das Kaufrecht am Grundstück Nr.
F._____ ausübte, stellten sich B._____ und C._____ auf den Standpunkt, das
Kaufrecht sei seit Jahren untergegangen.
C.
A._____ verlangte bezüglich des Grundstücks Nr. F._____ eine vorläufige
Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch und stellte am 21. März
2025 beim Regionalgericht Landquart (nachfolgend Vorinstanz) gegen B._____ und
C._____ folgende Rechtsbegehren:
1.
Das Grundbuchamt O.2._____ sei anzuweisen, zulasten des
Grundstücks Nr. F._____, Grundbuch O.1._____, den Anspruch des
Gesuchstellers
auf
Eigentumsübertragung
gemäss
dem
im
Abtretungsvertrag auf Rechnung künftiger Erbschaft vom 3. April 1991
eingeräumten Kaufrecht vorläufig vorzumerken.
2.
Die vorstehende Anweisung gemäss Ziff. I. 1. sei superprovisorisch,
ohne Anhörung der Gegenpartei, vorzunehmen.
3.
Dem Gesuchsteller sei eine Frist von 6 Monaten zur Einreichung der
Klage auf Übertragung des Eigentums gemäss Ziff. I. 1. einzuräumen.
4.
Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und
Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer, zu
Lasten der Gesuchsgegner.
D.
Mittels superprovisorischer Anordnung vom 25. März 2025 liess die
Vorinstanz das Kaufrecht aus dem Vertrag vom 3. April 1991 im Grundbuch
vormerken.
E.
B._____ und C._____ stellten am 9. Mai 2025 folgende Rechtsbegehren:

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1.
Es sei das Gesuch vollumfänglich abzuweisen und die vorläufige
Vormerkung des Kaufrechtes auf Grundbuchblatt Nr. F._____ der
Gemeinde O.1._____ zu löschen.
2.
Alles
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
des
Gesuchstellers, zuzügl. 8.1 MWST.
F.
Mit Datum vom 20. August 2025, mitgeteilt am 10. September 2025, erging
folgender vorinstanzlicher Entscheid:
1.
Das Gesuch um Vormerkung eines vorläufigen Anspruchs auf
Eigentumsübertragung eines Kaufsrechts auf Grundstück Nr. F._____,
Grundbuch O.1._____, zu Gunsten von A._____ wird abgewiesen.
2.
Das Grundbuchamt O.2._____ wird angewiesen, die vorläufige
Vormerkung des Kaufsrechts auf Grundbuchblatt Nr. F._____ der
Gemeinde O.1._____ nach Eintritt der Rechtskraft, zu löschen.
3.
Prozesskosten
a) Die
Gerichtskosten
in
Höhe
von
CHF
1'500.00
zuzüglich
Grundbuchgebühren von CHF 80.00 gehen zu Lasten von A._____ und
werden mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet. Die verbleibenden
CHF 1'420.00 werden ihm rückerstattet.
b) A._____ hat C._____ und B._____ mit CHF 4'434.25 (inkl. Barauslagen
und MwSt.) aussergerichtlich zu entschädigen.
4./5. (Rechtsmittel/Mitteilung)
G.
A._____ (nachfolgend Berufungskläger) liess in der Berufung vom 22.
September 2025 an das Obergericht des Kantons Graubünden folgendes
Rechtsbegehren stellen:
1.
In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil aufzuheben
und
das
Gesuch
um
vorläufige
Eintragung
einer
Verfügungsbeschränkung vom 21. März 2025 gutzuheissen.
2.
Der vorliegenden Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Die Anordnung gemäss obiger Ziff. I. 2. sei superprovisorisch, das heisst
ohne Anhörung der Gegenpartei zu erlassen.
4.
Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Landquart
seien den Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese seien zu
verpflichten, den Gesuchsteller und Berufungskläger für das Verfahren
vor Regionalgericht Landquart mit CHF 8'136.95 ausseramtlich zu
entschädigen.
5.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 8.1%
Mehrwertsteuer, für das Berufungsverfahren vor Obergericht des
Kantons Graubünden zu Lasten der Berufungsbeklagten.

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H.
Der Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 wurde geleistet.
I.
In der Berufungsantwort vom 3. Oktober 2025 stellten B._____ und C._____
(nachfolgend Berufungsbeklagte) folgende Begehren:
1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und der Entscheid des
Regionalgerichtes Landquart vom 20. August 2025 sei zu bestätigen.
2.
Alles
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
des
Berufungsklägers, zuzügl. 8,1 % MWST.
J.
Mit Datum vom 17. Oktober 2025 liess A._____ eine Stellungnahme
erstatten. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Es handelt sich vorliegend um eine Berufung gegen die Abweisung eines
vorsorglichen Massnahmebegehrens im erstinstanzlichen Verfahren (Art. 308
Abs. 1 lit. b ZPO), die schriftlich, begründet und unter Beilage des angefochtenen
Entscheids (Art. 311 ZPO) gemäss den vorgegebenen Formerfordernissen beim
Obergericht des Kantons Graubünden (Art. 7 Abs. 1 des kantonalen
Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR
320.100]) eingereicht worden ist. Bei Entscheiden, die im summarischen Verfahren
ergangen sind, beträgt die Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO; konkret:
Zugang des vorinstanzlichen Entscheids am 11. September 2025, Poststempel der
Berufungseingabe vom 22. September 2025 unter Berücksichtigung des
Fristablaufes am Sonntag [Art. 142 Abs. 3 ZPO]). Der Berufungsstreitwert von
mindestens CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ist offensichtlich erreicht. Auf die
Berufung
ist
daher
einzutreten.
Der
vorliegende
Entscheid
ergeht
in
einzelrichterlicher Kompetenz der Vorsitzenden der Ersten zivilrechtlichen Kammer
(Art. 7 Abs. 2 lit. abis EGzZPO i.V.m. Art. 9 lit. a OGV [BR 173.010]).
1.2.
In der Berufung hat der Berufungskläger darum ersucht, die vorläufige
Vormerkung des Kaufrechts im Grundbuch anzuordnen bzw. zu belassen, nachdem
die Vorinstanz in Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids die Löschung der
vorläufigen Vormerkung angeordnet hat. Um den nachteiligen Folgen einer
allfälligen Veräusserung des Grundstückes Nr. F._____ zu begegnen, sei diese
Löschung aufzuschieben (act. A.1 Rz. II.6). Entsprechend hat das Obergericht in
der Verfügung vom 23. September 2025 (act. D.2) das Grundbuchamt O.2._____
superprovisorisch angewiesen, die vorläufige Vormerkung des Kaufrechts auf
Grundbuchblatt Nr. F._____ der Gemeinde O.1._____ noch nicht zu löschen. Dazu
haben die Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort (A.2 Rz. II.4.) erklärt, sie

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seien
mit
der
aufschiebenden
Wirkung
während
der
Verfahrensdauer
einverstanden. Sie hätten kein Interesse daran, das Haus zu verkaufen.
Entsprechend hat das Obergericht am 6. Oktober 2025 die Anordnung bestätigt
(act. D.4).
2.
Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung des erstinstanzlichen
Verfahrens
dar,
sondern
ist
als
eigenständiges
Verfahren
ausgestaltet
(BGE 142 III 413 E. 2.2.1). Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufungsinstanz verfügt über eine unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und
Rechtsfragen,
einschliesslich
der
Frage
richtiger
Ermessensausübung
(Angemessenheitsprüfung). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311
ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid
in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der
genannten Mängel leidet. Das setzt – jedenfalls grundsätzlich – voraus, dass der
Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich
inhaltlich mit diesen auseinandersetzt und mittels präziser Verweisungen auf die
Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen
und Einreden erhoben wurden beziehungsweise aus welchen konkreten
Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll (statt vieler
BGE 138 III 374 E. 4.3.1 m.w.H.). Das Berufungsgericht ist jedenfalls nicht
gehalten, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden
Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von
offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die
Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche
Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben
mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor. In rechtlicher Hinsicht ist
das Berufungsgericht, in Anwendung des Grundsatzes iura novit curia, bei dieser
Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die
Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher Hinsicht ist es nicht an die
Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, auch wenn mangels
entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Berufungsverfahren der
erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel als Grundlage des
Rechtsmittelverfahrens dient (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4; je
m.w.H.).
3.
Erlass und Bestätigung vorsorglicher Massnahmen setzen grundsätzlich
kumulativ einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus. Sowohl

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das Bestehen eines materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur als auch die Gefahr
eines nicht oder nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteils aufgrund einer zu
befürchtenden
oder
sogar
bereits
vorliegenden
Verletzung
des
Verfügungsanspruchs ist glaubhaft zu machen. Gleichzeitig wird vorausgesetzt,
dass eine zeitliche Dringlichkeit vorliegt. Letztere wird dann bejaht, wenn der nicht
leicht wieder gutzumachende Nachteil nicht anders als durch den Erlass
vorsorglicher Massnahmen abgewendet und das Resultat des Hauptverfahrens
nicht
abgewartet
werden
kann
(vgl.
KOFMEL
EHRENZELLER,
in:
Oberhammer/Domej/Haas
[Hrsg.],
Kurzkommentar
zur
Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2021, Art. 261 ZPO N. 4 ff.).
4.
Die Vorinstanz hat ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt begründet:
Der Berufungskläger habe den nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil bei
einem allfälligen Verkauf bzw. einer allfälligen Übertragung des Grundstückes an
einen Dritten genügend glaubhaft gemacht (act. B.1 E. 3.1). Das am 3. April 1991
eingeräumte Kaufrecht sei unter altem Recht ergangen und damit bevor in Art. 216a
OR vorgesehen worden sei, dass sowohl die Vereinbarung als auch die
Vormerkung von Kaufrechten gleichermassen auf die Dauer von zehn Jahren
beschränkt seien. Für altrechtliche, vor 1994 begründete Kaufrechte sei in BGE 138
III 659 entschieden worden, dass sie – unter Beachtung von Art. 27 Abs. 2 ZGB –
mehr als zehn Jahre bestehen bleiben könnten (act. B.1 E. 3.2). Der
Berufungskläger habe am 10. März 2000 eine Löschungsbewilligung unterzeichnet
und die Löschung des Kaufrechts, dat. 3.4.1991, vorgemerkt auf 10 Jahre, sei am
13. März 2000 vollzogen worden. Die seinerzeit vom Berufungskläger beim
Grundbuchamt beantragte Löschung des Kaufrechts über ein Jahr vor der amtlichen
Löschung des Eintrages komme einem Verzicht auf das Kaufrecht gleich. Aufgrund
dieser unmissverständlichen und unwiderruflichen Verzichtserklärung sei das
Gesuch um vorläufige Vormerkung der Eigentumsbeschränkung auf Grundstück Nr.
F._____ abzuweisen (act. B.1 E. 3.3).
5.
Der Berufungskläger wendet sich zusammengefasst wie folgt gegen den
angefochtenen Entscheid: Die Voraussetzungen für die Ausübung des Kaufrechts
gemäss Abtretungsvertrag seien erfüllt. Die Vorinstanz habe zu Recht anerkannt,
dass das 1991 auf unbestimmte Zeit eingeräumte Kaufrecht durch die
Gesetzesrevision nicht beeinflusst worden sei (act. A.1 Rz. III.4). Unrichtig sei der
vorinstanzliche
Entscheid
hingegen
bezüglich
der
Tragweite
der
Löschungsbewilligung vom 10. März 2000. Wie in der Stellungnahme vom 27. Mai
2025 (RG-act. I/3 Rz. III.2 und 5) ausgeführt, sei das Kaufrecht auch ohne
Vormerkung gültig und sei dann eine rein obligatorische Verpflichtung. Der

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Berufungskläger habe lediglich auf die dingliche Sicherung verzichtet. Die Löschung
sei im Rahmen der Bereinigung bei Einführung des eidgenössischen Grundbuches
im Jahr 2000 erfolgt, als die Vormerkungsdauer ohnehin nur noch beschränkt
gegolten habe. Angesichts des Verkaufes des Miteigentumsanteils an den
Berufungsbeklagten 2 habe der Berufungskläger nicht mit einem baldigen Verkauf
des Grundstückes Nr. F._____ rechnen müssen, sodass er der etwas vorzeitigen
Löschung zugestimmt habe. Das bedeute jedoch keinen Verzicht auf das Kaufrecht
als solches. Die Löschungsbewilligung habe sich zudem ja auch ausschliesslich an
das Grundbuchamt gerichtet und nicht an die Berufungsbeklagten. Die Folgerung
der Vorinstanz, dass der Berufungskläger damit auf das Kaufrecht verzichtet habe,
sei klar unzutreffend (act. A.1 Rz. III.5). Kaufrechte seien obligatorische Verträge
mit einer auf die Vertragsparteien beschränkten Wirkung. Die Vormerkung bewirke
lediglich, dass das vertragliche Recht von Dritten beachtet werden müsse (act. A.1
Rz. IV.3). Der Verzicht auf das Kaufrecht setze eine vertragliche Einigung voraus,
ein einseitiges Rechtsgeschäft sei nicht genügend. Die einseitig abgegebene
Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt ändere nichts daran, dass es
für
die
Aufhebung
des
Kaufrechts
eine
Vereinbarung
zwischen
den
Vertragsparteien brauche (act. A.1 Rz. IV.4). Der durch die Löschungsbewilligung
erfolgte Verzicht könne daher lediglich die dingliche Sicherheit betreffen (act. A.1
Rz. IV.5). Die Ausführungen der Vorinstanz zu den Gestaltungsrechten seien
jedenfalls auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar (act. A.1 Rz. IV.7).
Das Kaufrecht sei daher nach wie vor gültig und genügend glaubhaft gemacht
worden (act. A.1 Rz. IV.8).
In der Stellungnahme von 17. Oktober 2025 betont der Berufungskläger nochmals,
dass mit der Löschungsbewilligung kein Verzicht auf das Kaufrecht verbunden
gewesen sei (act. A.3 Rz. II.2). Detaillierter als bisher geht er auf die Bedeutung der
Saldoerklärung im vermittleramtlichen Vergleich ein und weist darauf hin, dass
diese ausschliesslich erbrechtliche Ansprüche betroffen habe und auch so
formuliert worden sei (act. A.3 Rz. II.3, 9 und 11). Das Kaufrecht sei nicht Teil des
Nachlasses gewesen und die Berufungsbeklagten seien auch ohne Vormerkung an
das Kaufrecht gebunden gewesen (act. A.3 Rz. II.3 und 7). Da es sich dabei im
Wesentlichen um rechtliche Überlegungen handelt, ist es nicht von Bedeutung,
inwieweit und mit welchem Detailierungsgrad sie bereits vor dem Aktenschluss
vorgebracht wurden.
6.
Die Berufungsbeklagten nehmen in der Berufungsantwort zusammengefasst
wie folgt Stellung: Mit der Erteilung der Löschungsbewilligung durch den
Berufungskläger sei für die belasteten Berufungsbeklagten klar gewesen, dass auf

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des Kaufrecht verzichtet worden sei (act. A.2 Rz. III.4). Ausserdem hätten sich die
Parteien anfangs September 2022 in der erbrechtlichen Auseinandersetzung
bezüglich des Nachlasses des Vaters verglichen. Mit der Saldoklausel hätten sie
bestätigt, dass sie hinsichtlich des Nachlasses des Vaters vollständig
auseinandergesetzt seien und dass keine weiteren Ansprüche mehr bestünden. Zu
diesen Ansprüchen gehöre zweifellos das umstrittene Kaufrecht (act. A.2 Rz. III.5).
Es könne offen bleiben, ob mit der Löschungsbewilligung ein Verzicht erklärt worden
sei, da es für die Kaufrechtbelasteten jedenfalls diesen Anschein erweckt habe (act.
A.2 Rz. III.7).
Die Ansicht, es brauche für einen Verzicht auf das Kaufrecht eine vertragliche
Einigung, sei falsch (act. A.2 III.9). Auch auf ein Gestaltungsrecht könne einseitig
verzichtet werden. Möglich sei ein einseitiger Verzicht sowohl auf die Vormerkung
als auch das Recht als solches. Der Belastete könne einen Verzicht
stillschweigend/konkludent entgegennehmen, was mit der Kenntnisnahme der
Löschungsbewilligung geschehen sei; von den Belasteten sei dies als Verzicht auf
das Kaufrecht als solches verstanden worden (act. A.2 Rz. III.9). Durch die
frühzeitige Löschung manifestiere sich der Verzicht auf das Recht als solches klar,
zumal der Berufungskläger in all den Jahren nie Anstalten zur Ausübung gemacht
habe (act. A.2 Rz. III.11). Die Einräumung des Kaufrechts und die Abtretung der
Parzelle Nr. F._____ seien mit Blick auf die erbrechtliche Planung erfolgt. Die
erbrechtliche Auseinandersetzung mit der vollständigen Teilung des väterlichen
Nachlasses sei mit dem Vergleich vor dem Amtsvermittler O.2._____ erfolgt (act.
A.2 Rz. III.12). Im Vergleich seien denn auch alle betroffenen Liegenschaften, auch
die Parzelle Nr. F._____, genannt worden. Das umstrittene Kaufrecht hätte
anlässlich der Erbteilung kundgetan werden und als Vorbehalt in der Saldoklausel
eingebracht werden müssen. Könnte das Kaufrecht nunmehr noch geltend gemacht
werden, würde die ganze Erbteilung aus der Balance geraten und müsste neu
ausgehandelt werden (act. A.2 Rz. III.12).
Der vorliegende Fall könne in keiner Weise mit jenem aus BGE 138 III 659
verglichen werden. Es gebe hier Besonderheiten, die das auf unbestimmte Dauer
abgeschlossene Kaufrecht untergehen liessen. Das Bundesgericht hätte sich im
Entscheidzeitpunkt noch nicht der differenzierten Lehrmeinung in der Dissertation
von RÜEGG (Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Luzerner
Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band 89, Zürich 2014, S. 127/128) anschliessen
können, da diese erst später erschienen sei (act. A.2 Rz. III.16).
7.1.
Nach dem Gesagten gibt es vorliegend zwei Problemfelder, nämlich ob die
im Jahr 2000 vorgenommene Löschung der Vormerkung im Grundbuch das

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Kaufrecht insgesamt betrifft, und ob die Saldoklausel dazu führt, dass das
Kaufrecht, sollte es im Zeitpunkt des Vergleichs über die erbrechtliche
Auseinandersetzung noch Bestand gehabt haben, erloschen ist. Keiner weiteren
Erörterung bedarf die übergangsrechtliche Frage, ob altrechtliche Kaufrechte auf
die Vorgaben von Art. 216a OR eingeschränkt worden seien, wie das in BGE 138
III 659 verneint worden ist. Die Berufungsbeklagten stellen dies nicht grundsätzlich
in Frage, sondern verweisen auf die besonderen "aktenkundigen Umstände".
7.2.
Für beide Problemfelder ist die Rechtsnatur des (rechtsgeschäftlichen)
Kaufrechts von Bedeutung, welches in Art. 216 ff. OR geregelt ist. Kaufrechte sind
obligatorische Verträge, deren Wirkung sich auf die Parteien beschränkt und keiner
Vormerkung im Grundbuch bedürfen. Die Vormerkung verleiht den Kaufrechten
eine zusätzliche – die realobligatorische – Wirkung (Art. 959 ZGB), was einer
zusätzlichen Vereinbarung zwischen den Parteien sowie der Vormerkung durch den
Eigentümer bedarf (BINDER, in: Hochstrasser/Huber-Purtschert/Maissen [Hrsg.],
Handkommentar zu Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht, Art. 184-529
OR, 4. Aufl. 2023, Art. 216a OR N. 1). Nach früherem Recht konnten die Befristung
der obligatorischen Vereinbarung und die Dauer der Vormerkung des Kaufrechts
auseinanderfallen (was nach geltendem Recht nicht mehr zutrifft; BINDER, a.a.O.,
Art. 216a OR N. 1). Bezüglich des intertemporalen Rechts der vor dem Datum der
Rechtsänderung per 1. Januar 1994 begründeten Kaufrechte wird durch BGE 138
III 659 E. 3.6 klargestellt, dass die Befristung gemäss Art. 216a OR nicht gilt, sodass
nur die Übermässigkeit der Bindung gemäss Art. 27 ZGB Grenzen setzt (BINDER,
a.a.O., Art. 216a OR N. 4). Das Kaufrecht ist durch den Vertragsschluss zwischen
den beiden Parteien (Vater und Sohn) begründet worden, aus dem nur sie als
Parteien berechtigt und verpflichtet sind. Wird die reale Durchsetzungsmöglichkeit
des rein obligatorisch wirkenden Kaufrechts des Berechtigten durch den
Kaufrechtverpflichteten vereitelt, indem er das Grundstück an einen Dritten
veräussert, wenn (noch) keine Vormerkung des Kaufrechts erfolgt ist, so verletzt er
damit zwar den Vertrag, das Kaufrecht lässt sich gegenüber dem Erwerber nicht
durchsetzen (vgl. SCHMID, in: Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo/Hürlimann-Kaup, Das
schweizerische Zivilgesetzbuch, 15. Aufl. 2023, § 102 Rz. 11, der unter Verweis auf
BGE 137 III 293 E. 2.1 auf den Schadenersatz wegen Vertragsverletzung gemäss
Art. 97 OR hinweist; FASEL, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar
zum Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, Art. 216a OR N. 5; RÜEGG, a.a.O., Rz. 393),
selbst wenn dieser vom obligatorisch vereinbarten Kaufrecht Kenntnis hatte
(HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 10. Aufl. 2017, S.
186). Ist im obligatorischen Vertrag die Vormerkung im Grundbuch vereinbart und
ist die Vormerkung dort auch erfolgt, ändert dadurch die Rechtsnatur des Kaufrechts

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an sich nicht, weil die Vormerkung bloss ein sog. dingliches Nebenrecht i.S.v. Art.
959 Abs. 2 ZGB ist, wenn auch mit dem Effekt, dass ein Dritter, der an der
Einräumung des Kaufrechts nicht beteiligt war, das vorgemerkte Recht respektieren
muss (RÜEGG, a.a.O., Rz. 367). Es ist dann nicht mehr nur die Vertragspartei,
sondern der "jeweilige Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Berechtigten
zur Erfüllung der Obligation verpflichtet […]" (SCHMID/ARNET, in Geiser/Wolf [Hrsg.],
Basler Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 959
ZGB N. 2).
7.3.
Die Vorinstanz sieht in der Tatsache, dass der Berufungskläger am 10. März
2000 die Löschung der Vormerkung beantragt hat (RG-act. III/1), einen Verzicht auf
das Kaufrecht als solches und insgesamt, und zwar ganz besonders deshalb, weil
dies etwa ein Jahr vor Ablauf der Dauer von zehn Jahre geschah und das Kaufrecht
am 3. April 2001 ohnehin von Amtes wegen gelöscht worden wäre. Davon geht das
Obergericht angesichts der vorstehend aufgezeigten rechtlichen Konstruktion des
Kaufrechts als obligatorisches Recht einerseits und der Vormerkung als dingliches
Nebenrecht andererseits nicht aus.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass der Berufungskläger die "Löschung der
Eintragung des Kaufrechts" verlangt habe (act. B.1 E. 3.3 letzter Absatz). Das steht
nicht in Übereinstimmung mit dem Text der Löschungsbewilligung (RG-act. III/1), in
der vom Auftrag und von der Ermächtigung zur "Löschung der Vormerkung" die
Rede ist. Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausführt, dass es sich um
ein rechtsaufhebendes Gestaltungsrecht handelt, das ein Rechtsverhältnis
inhaltlich aufhebe, ohne dass die Zustimmung der Gegenpartei erforderlich sei, was
grundsätzlich unwiderruflich sei (act. B.1 E. 3.3), trifft dies für die Löschung der
Vormerkung zu (vgl. z.B. VON TUHR, Allgemeiner Teil des schweizerischen
Obligationenrechts, Band II, 3. Aufl. 1974, S. 173 f., wonach dingliche Rechte durch
einseitige Erklärung des Berechtigten aufgehoben werden können, während bei
Obligationen für den Erlass gemäss Art. 115 OR ein rechtsaufhebender Vertrag
zwischen Gläubiger und Schuldner erforderlich ist). Eine andere Frage ist, ob die
Berufungsbeklagten, an die das Grundstück Nr. F._____ durch Abtretung
(Berufungsbeklagte 1) bzw. durch anschliessenden Verkauf eines Anteils zu
Miteigentum (Berufungsbeklagter 2) übergegangen ist, wegen der ursprünglichen
Vormerkung auch obligatorisch verpflichtet sind. Das ist die Ansicht des
Berufungsklägers (z.B. A.3 Rz. III.7); nach Ansicht des Obergerichts ist dies
allerdings nicht der Fall, obschon sie zwar Kenntnis vom Kaufrecht hatten und
dieses im Zeitpunkt des Übergangs des Grundstückes Nr. F._____ an sie auch
noch vorgemerkt war, sie jedoch in den das Kaufrecht begründenden

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Abtretungsvertrag zwischen dem Vater und dem Berufungskläger nicht eingetreten
waren. Wäre das geschehen, hätten dies die Parteien behauptet bzw. beweisen
müssen. Dass aus dem blossen Wissen um den Bestand eines obligatorischen
Rechts keine Verpflichtung entsteht, ist vorstehend dargelegt worden. Dass es im
vorliegenden Fall dennoch eine obligatorische Verpflichtung gibt, wird in E. 8.2 zu
erläutern sein. Letztlich ist ohne Belang, warum der Berufungskläger die
Vormerkung löschen liess.
8.1.
Die Vertragsparteien des "Abtretungsvertrages auf Rechnung künftiger
Erbschaft" vom 3. April 1991 waren der Vater und der Berufungskläger und das
Kaufrecht wurde ohne zeitliche Begrenzung eingeräumt (RG-act. II/1 S. 4 f.). Vater
und Sohn waren entsprechend im Zeitpunkt des Todes des Vaters nach wie vor
vertraglich gebunden. Auch der Abtretungsvertrag zwischen dem Vater und seiner
Tochter, der Berufungsbeklagten 1, vom 4. Juli 1997 wurde auf Rechnung der
künftigen Erbschaft gestellt (RG-act. II/2) und musste in die Erbteilung einbezogen
werden. Allerdings war dort das 1997 noch vorgemerkte Kaufrecht lediglich als Last
auf dem der Berufungsbeklagten 1 abgetretenen Grundstück Nr. F._____ erwähnt,
ohne dass sie die vertragliche Verpflichtung übernommen hat (zur Wirkung der
Übernahme vgl. SCHMID, a.a.O., § 102 Rz. 11), sodass es – was bereits erwähnt
wurde – nicht zutrifft, dass die Berufungsbeklagten auch an das nicht mehr
vorgemerkte Kaufrecht gebunden waren, wie der Berufungskläger zu Unrecht
annimmt (vgl. A.3 Rz. III.7).
8.2.
Bestanden die Pflichten von dem Vater aus dem Vertrag, mit dem 1991 dem
Berufungskläger das Kaufrecht eingeräumt wurde, im Zeitpunkt seines Todes im
Jahr 2020 noch, so gingen sie auf seine Erben über (Art. 560 Abs. 1 ZGB), was
auch
für
die
obligatorische
Pflicht
zutrifft,
dem
Berufungskläger
nach
Geltendmachung des Kaufrechts das Eigentum am Grundstück Nr. F._____
einzuräumen. Allerdings befand sich dieses Grundstück seit 1997 nicht mehr im
Eigentum des Vaters und gehörte daher auch nicht zu seinem Nachlass, was aber
an der Geltung der obligatorischen Verpflichtung, die auf die Erben überging, nichts
ändert. Die Liquidation der Verpflichtungen des Erblassers, die auf die Erben
übergegangen sind, haben im Rahmen der erbrechtlichen Auseinandersetzung zu
erfolgen. Diese muss zwar nicht notwendigerweise in einem einzigen
zusammenhängenden Akt geschehen. Weil das Kaufrecht in der Erbteilung nicht
thematisiert
wurde,
unterblieb
eine
diesbezügliche
Regelung.
Trotzdem
unterzeichneten die drei Erben vom Vater eine Saldoklausel (RG-act. II/6 S. 10 f.):
"Mit dem Vollzug dieses Vergleichs erklären sich die Parteien bezüglich des
Nachlasses ihres Vaters als per Saldo aller Ansprüche abgefunden". Richtig ist die

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Ansicht des Berufungsklägers, dass die Saldoklausel die Erbschaft betrifft (act. A.3
Rz. III.3, 9 und 11). Wird allerdings, wie hier, davon ausgegangen, dass das
Kaufrecht ein obligatorischer Anspruch gegen den verstorbenen Vater war und die
Erfüllung der Pflichten daher durch die Erben erfolgen musste, hat der
Berufungskläger nach Unterzeichnung der Saldoklausel keine Ansprüche aus dem
Kaufrecht mehr. Der auf die Saldoklausel folgende Hinweis, dass "die Parteien […]
zur Kenntnis nehmen, dass sie gemäss Art. 639 ZGB noch während fünf Jahren seit
Vollzug der Teilung für alle Schulden des Nachlasses solidarisch haften" (RG-act.
II/6 S. 11), kann die Verpflichtung aus dem Kaufrecht nicht betreffen, weil der
Berufungskläger kein aussenstehender Gläubiger, sondern einer der Erben ist, der
an der Schuldenregelung bzw. an deren Nichtregelung direkt beteiligt war (vgl.
MINNIG, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar zum Schweizerischen
Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, Art. 639 ZGB N. 1 ff.).
8.3.
Zum gleichen Ergebnis würde das Obergericht allerdings auch angesichts
einer anderen Überlegung gelangen, wenn nach einer anderen, hier nicht
befürworteten Ansicht davon auszugehen wäre, dass eine obligatorische Bindung
der Berufungsbeklagten besteht. Das Kaufrecht wurde 1991 mit Blick auf das
Ableben des zweiten Elternteils eingeräumt (vgl. RG-act. II/1 S. 5). Bis zum Tod des
zweitversterbenden Vaters im Jahr 2020 verging eine sehr lange Zeit, bis die
Ausübung des Rechts möglich wurde. Dass dies dann trotz gegebener
Voraussetzungen nicht geschah, auch nicht als die Erbteilung im Jahr 2022
durchgeführt wurde, und dass dann bis zur effektiven Geltendmachung nochmals
geraume Zeit verstrich, qualifiziert diese Untätigkeit, für die zudem keine Gründe
genannt werden, als übermässig langes Zuwarten und damit als Rechtsmissbrauch
i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB mit der Rechtsfolge, dass ein Verzicht auf den Anspruch
angenommen
wird
(GAUCH/
SCHLUEP/EMMENEGGER,
Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, II. Band, 11. Aufl. 2020, Rz. 3389). Zu
berücksichtigen wäre nämlich auch die Situation der Berufungsbeklagten, die seit
1997 Eigentümer des Grundstückes Nr. F._____ bzw. der Miteigentumsanteile sind,
und denen die Weitergabe des Hauses, das sie aufgrund der Adresse und der
umfassenden Renovationsarbeiten (RG-act. I/4 und III/3) auch selbst bewohnen,
nach dem grundlosen bzw. nicht erklärten zusätzlichen Zuwarten nicht zugemutet
werden könnte.
9.
Nach dem Gesagten fehlt es am notwendigen Verfügungsanspruch im Sinne
von Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO für den Erlass vorsorglicher Massnahmen, auch wenn
dieser aus anderen als von der Vorinstanz angenommenen Gründen zu verneinen
ist. Daher ist die Berufung abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu

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bestätigen. Entsprechend wird das Grundbuchamt O.2._____ angewiesen, die
vorläufige Vormerkung des Kaufrechts auf dem Grundbuchblatt Nr. F._____ der
Gemeinde O.1._____ nach Eintritt der Rechtskraft zu löschen (act. B.1 Dispositiv-
Ziff. 2).
10.1. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind auf CHF 3'000.00 festzusetzen,
dem Berufungskläger als unterliegende Partei aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO)
und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe zu verrechnen
(Art. 111 Abs. 1 ZPO).
10.2. Zudem hat der Berufungskläger die Berufungsbeklagten für die Kosten der
anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Da die Berufungsbeklagten im
Berufungsverfahren keine Honorarnote eingereicht haben, ist der Stundenaufwand
vom Obergericht zu schätzen (vgl. Art. 2 Abs. 1 Honorarverordnung [HV;
BR310.250]).
Für
das
Studium
des
vorinstanzlichen
Urteils
und
der
berufungsklägerischen Eingabe sowie für das Verfassen der Rechtsschrift
(Berufungsantwort) erscheint unter Berücksichtigung, dass der Rechtsvertreter mit
dem Prozessstoff aus dem erstinstanzlichen Verfahren bereits vertraut war, eine
Entschädigung von pauschal CHF 2'500.00 inklusive Mehrwertsteuer und Spesen
angemessen.

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Es wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid wird
bestätigt.
2.
Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'000.00 werden
A._____ auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
A._____ hat B._____ und C._____ für das Berufungsverfahren mit insgesamt
CHF 2'500.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]