gr_gerichte · ZK2 2020 13 · 2020-11-18 · de
Staatsanwaltschaft Graubünden

Forderung (Arrestprosequierung) | Berufung OR Kauf/Tausch/Schenkung

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 18. November 2020
Referenz
ZK2 20 13
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Brunner und Michael Dürst
Casutt, Aktuarin
Parteien
A._____ SA
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser
Chesa Wieser, 7524 Zuoz
gegen
H.________
C._____
Berufungsbeklagte 1 und 2
D._____
C._____
Berufungsbeklagte 3
E._____
C._____
Berufungsbeklagte 4
Alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Grether
LEXPORTAL, Lautengartenstrasse 7, Postfach 123, 4052 Basel
Gegenstand
Forderung (Arrestprosequierung)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Maloja vom 28.05.2019, mitgeteilt am
12.02.2020 (Proz. Nr. 115-2018-38/39)

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Mitteilung
20. November 2020

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I. Sachverhalt
A.
Am 22. Juni 2006 schlossen die A._____ SA (damals: I.________) und
H.________ sowie die A._____ SA und D._____ und E._____ einen Kaufvertrag
über je eine Stockwerkeinheit im Miteigentum in einer Liegenschaft in J.________.
In der Folge kam es unter den Vertragsparteien zu Meinungsverschiedenheiten in
Bezug auf die Abgeltung der Erstwohnungsersatzabgabe.
B.
Die A._____ SA meldete am 4. Januar 2018 beim Vermittleramt der Region
Maloja jeweils eine Klage gegen H.________ sowie D._____ und E._____ an.
Nach erfolgloser Durchführung der jeweiligen Schlichtungsverhandlung vom 30.
Mai 2018 reichte die A._____ SA beim Regionalgericht Maloja am 21. August
2018 jeweils eine Klage gegen H.________ sowie D._____ und E.________ ein,
mit folgenden Rechtsbegehren:
Klage gegen H.________:
1.
Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu ver-
pflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 127'884.80 nebst Zins zu 5
% seit 20.07.2017 zu bezahlen.
2.
In Erfüllung der unter Ziff. 1. genannten Forderung sei das Betrei-
bungs- und Konkursamt der Region Maloja anzuweisen, der Klägerin
den Forderungsbetrag von CHF 127'884.80, zuzüglich Zins zu 5 % seit
20.07.2017, zuzüglich ausseramtlicher Entschädigung und amtliche
Kosten, sowohl für das Arrestverfahren in vorliegender Angelegenheit
als auch für das vorliegende Verfahren inklusive Schlichtungsverfah-
ren zulasten des durch die Beklagten sichergestellten Betrages von
CHF 340'000.00 auszubezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST zulasten der
Beklagten.
Klage gegen E._____ und D._____:
1.
Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu ver-
pflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 126'925.19 nebst Zins zu 5
% seit 20.07.2017 zu bezahlen.
2.
In Erfüllung der unter Ziff. 1. genannten Forderung sei das Betrei-
bungs- und Konkursamt der Region Maloja anzuweisen, der Klägerin
den Forderungsbetrag von CHF 126'925.19 zuzüglich Zins zu 5 % seit
20.07.2017, zuzüglich ausseramtlicher Entschädigung und amtliche
Kosten, sowohl für das Arrestverfahren in vorliegender Angelegenheit
als auch für das vorliegende Verfahren inklusive Schlichtungsverfah-
ren zulasten des durch die Beklagten sichergestellten Betrages von
CHF 340'000.00 auszubezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST zulasten der
Beklagten.
C.
H.________, beide vertreten durch lic. iur. Christoph Grether, beantragten
mit Klageantwort vom 19. September 2018, was folgt:

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1.
Die Klage sei abzuweisen, insoweit auf dieselbe überhaupt einzutreten
ist. Demgemäss sei das Betreibungs- und Konkursamt des Bezirks
Maloja richterlich anzuweisen, den Beklagten in solidarischer Verbin-
dung einen Betrag von CHF 170'000.-- aus der Sicherheitsleistung auf
ein noch zu benennendes Konto auszuzahlen, die von den Beklagten
gemäss Art. 277 SchKG im Betrag von total CHF 340'000.-- hinterlegt
wurde.
2.
Verfahrensantrag: Es sei das vorliegende Verfahren in Anwendung
von Art. 125 ZPO mit dem Verfahren Prozess-Nr. 115-2018-39 zu ver-
einen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerin.
D.
E._____ und D._____, beide ebenfalls vertreten durch lic. iur. Christoph
Grether, beantragten mit Klageantwort vom 19. September 2018, was folgt:
1.
Die Klage sei abzuweisen, insoweit auf dieselbe überhaupt einzutreten
ist. Demgemäss sei das Betreibungs- und Konkursamt des Bezirks
Maloja richterlich anzuweisen, den Beklagten in solidarischer Verbin-
dung einen Betrag von CHF 170'000.-- aus der Sicherheitsleistung auf
ein noch zu benennendes Konto auszuzahlen, die von den Beklagten
gemäss Art. 277 SchKG im Betrag von total CHF 340'000.-- hinterlegt
wurde.
2.
Verfahrensantrag: Es sei das vorliegende Verfahren in Anwendung
von Art. 125 ZPO mit dem Verfahren Prozess-Nr. 115-2018-38 zu ver-
einen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Klägerin.
E.
Mit Stellungnahme vom 15. Oktober 2018, eingegangen am 16. Oktober
2018, vertiefte die A.________ ihre Standpunkte und ergänzte ihre Rechtsbegeh-
ren in beiden Klagen, wie folgt:
1.
Der Verfahrensantrag der Beklagten in der Klageantwort vom
19.09.2018, Rechtsbegehren Ziff. 2 sei gutzuheissen und die Verfah-
ren Proz. Nr. 115-2018-39 sowie Proz. Nr. 115-2018-38 seien in An-
wendung von Art. 125 ZPO zu vereinen.
2.
Die beklagtische Einrede der örtlichen Unzuständigkeit in der Klage-
schrift vom 19.09.2018 sei abzuweisen und der Gerichtsstand in
J.________ sei für das vorliegende Verfahren zu bestätigen.
3.
Im Übrigen unveränderte Rechtsbegehren gemäss Klageschrift vom
21.08.2018.
F.
Am 1. November 2018 reichten H.________ sowie E._____ und D._____
beim Regionalgericht Maloja eine Vernehmlassung ein, worin sie ihre Rechtsbe-
gehren vertieft begründeten und jeweils wie folgt ergänzten:
1.
Infolge der Anerkennung der Klägerin gemäss Stellungnahme vom 15.
Oktober 2018 seien die Verfahren Prozess-Nr. 115-2018-38 und Pro-
zess-Nr. 115-2018-39 zusammenzulegen.
2.
An der Einrede der örtlichen Unzuständigkeit wird festgehalten.

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3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
G.
Mit prozessleitender Verfügung vom 5. März 2019 des vorsitzenden Rich-
ters des Regionalgerichts Maloja vereinigte dieser die Verfahren Proz.-Nrn. 115-
2018-38 und 115-2018-39.
H.
Am 28. Mai 2019 fand vor dem Regionalgericht Maloja die Hauptverhand-
lung statt. Die Rechtsbegehren blieben unverändert.
I.
Mit Entscheid vom 28. Mai 2019, mitgeteilt am 12. Februar 2020, erkannte
das Regionalgericht Maloja, wie folgt:
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 8'000.- werden der Klägerin auferlegt und
mit dem geleisteten Vorschuss von insgesamt CHF 24'000.- verrech-
net.
Der Klägerin wird der Differenzbetrag von CHF 16'000.- zurückerstat-
tet.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, die Beklagten 1 und 2 sowie die Beklag-
ten 3 und 4 mit pauschal je CHF 7'500.-, inkl. Spesen und MwSt., aus-
seramtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
[Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid]
5.
[Mitteilung]
J.
Gegen diesen Entscheid erklärte die A._____ SA (nachfolgend: Berufungs-
klägerin) mit Eingabe vom 11. März 2020 Berufung an das Kantonsgericht von
Graubünden, wobei sie folgende Rechtsbegehren stellte:
1.
Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
2.
Die Berufungsbeklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit
zu verpflichten, der Berufungsklägerin den Betrag von CHF 127'884.80
nebst Zins zu 5 % seit 20.07.2017 zu bezahlen.
3.
Die Berufungsbeklagten 3 und 4 seien unter solidarischer Haftbarkeit
zu verpflichten, der Berufungsklägerin den Betrag von CHF 126'925.19
nebst Zins zu 5 % seit 20.07.2017 zu bezahlen.
4.
Zur Erfüllung der unter den Ziff. 2. und 3. genannten Forderungen sei
das Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja anzuweisen, der
Berufungsklägerin die Forderungsbeträge von CHF 127'884.80 (BB 1.
und 2.) sowie CHF 126'925.19 (BB 3. und 4.) zuzüglich Zins zu 5 %
seit 20.07.2017, zuzüglich ausseramtliche Entschädigungen für die
Verfahren vor Vorinstanz und vor Kantonsgericht, zuzüglich amtliche
Kosten für das Arrestverfahren und das Schlichtungsverfahren, sowie
für die Verfahren vor Vorinstanz und vor Kantonsgericht in vorliegen-
der Angelegenheit, zulasten des durch die Berufungsbeklagten sicher-
gestellten Betrages von CHF 340'000.00 auszubezahlen.

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5.
Eventualiter sei festzustellen, dass die Verjährung der eingeklagten
Forderungen nicht eingetreten ist und es sei das Verfahren zur Neu-
beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWST zulas-
ten der Berufungsbeklagten.
K.
In ihrer Berufungsantwort vom 23. April 2020, eingegangen am 24. April
2020, beantragten H.________, E._____ und D._____ (nachfolgend: Berufungs-
beklagte 1-4), alle vertreten durch lic. iur. Christoph Grether, die Bestätigung des
Urteils des Regionalgerichts Maloja vom 28. Mai 2019 und die Abweisung der
Rechtsbegehren Ziffer 1-3 und Ziffer 5, sowie das Nichteintreten auf das Rechts-
begehren Ziff. 4 respektive eventualiter die Abweisung des Rechtsbegehren Ziff.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin.
L.
Im nachfolgenden Schriftenwechsel hielten alle Parteien an ihren bisherigen
Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Begründungen.
M.
Auf die Begründungen der Anträge sowie auf die Ausführungen im ange-
fochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
II. Erwägungen
1.1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Berufungsverfahren bildet ein Entscheid
des Regionalgerichts Maloja vom 28. Mai 2019, mitgeteilt am 12. Februar 2020,
mit welchem das Regionalgericht Maloja die zwei Klagen der Berufungsklägerin
gegen die Berufungsbeklagten 1-4 in der Höhe von insgesamt CHF 254'809.99
(CHF 127'884.80 + CHF 126'925.19) zzgl. Zins zu 5 % seit dem 20. Juli 2017 in-
folge Verjährung abwies. Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin
Berufung, wobei sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und neben wei-
teren Anträgen insbesondere beantragte, es sei festzustellen, dass die Verjährung
der eingeklagten Forderungen nicht eingetreten sei, und das Verfahren sei zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (KG act. A.1, S. 2).
Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden (nachfolgend: Kantonsge-
richt) zur Beurteilung einer Berufung oder Beschwerde als Rechtsmittelinstanz
ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Innerhalb des Kantonsgerichts liegt die
Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen oder Beschwerden auf dem Rechts-
gebiet des Obligationenrechts bei der II. Zivilkammer (Art. 7 Abs. 1 lit. a der Ver-
ordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR.173.100]).

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1.2.
Mit Berufung anfechtbar sind insbesondere erstinstanzliche End- und Zwi-
schenentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Mit Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 28. Mai 2019, mitgeteilt am 12.
Februar 2020, wurden die Klagen der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbe-
klagten 1-4 vollumfänglich abgewiesen, sodass es sich um einen Endentscheid im
Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO handelt. Angesichts der im Streit liegenden
Summe von CHF 254'809.99 liegt zweifelsohne eine vermögensrechtliche Streitig-
keit über CHF 10'000.00 vor, sodass sowohl der für die Berufung vorausgesetzte
Streitwert als auch die für die zivilrechtliche Beschwerde ans Bundesgericht erfor-
derliche Streitwertgrenze von CHF 30'000.00 erfüllt sind (vgl. Art. 74 Abs. 1 lit. b
des Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]).
1.3.
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung
des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung
der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). Das Regionalgericht Maloja hat am 28. Mai 2019 entschieden und der Ent-
scheid wurde den Parteien am 12. Februar 2020 mitgeteilt. Die Berufung vom 11.
März 2020, eingegangen am 12. März 2020, erfolgte demgemäss fristgerecht. Im
Übrigen erfolgte die Berufung auch formgerecht, weshalb darauf einzutreten ist.
2.1.
Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel kann eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend ge-
macht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über eine
vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache, mithin über unbeschränkte
Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Er-
messensausübung (Urteil des Bundesgerichts 5A_184/2013 vom 26. April 2013,
E. 3.1; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage,
Zürich 2016, N 5 ff. zu Art. 310 ZPO).
2.2.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht nicht
gehalten, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellen-
den tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, sofern keine entspre-
chenden Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von
offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Be-
urteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche
Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien ge-
ben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor. Der angefochtene

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Entscheid ist grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. In
rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht, aufgrund der Anwendung des
Grundsatzes iura novit curia, bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen
der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien gebunden. In tatsächlicher
Hinsicht ist es nicht an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebun-
den, auch wenn mangels entsprechender Sachverhaltsrügen der Parteien im Be-
rufungsverfahren der erstinstanzliche Entscheid nach dem Gesagten in der Regel
als Grundlage des Rechtsmittelverfahrens dient (BGE 144 III 394 E. 4.1.4 m.w.H.).
3.
Die Berufungsklägerin verkaufte den Berufungsbeklagten 1 und 2 sowie 3
und 4 mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 22. Juni 2006 je eine Stockwerk-
einheit der Villa A an der K.________, Liegenschaft Nr. L.________, unterhalb des
Hotels A.________ in J.________. In der Streitsache geht es um die von den Be-
rufungsbeklagten der Berufungsklägerin eventuell noch zu entrichtende Erstwoh-
nungsersatzabgabe in der Höhe von insgesamt CHF 254'809.99 zzgl. Zins zu 5 %
ab 20. Juli 2017 für die Villa A. Die Berufungsbeklagten weigerten sich, die von
der Berufungsklägerin im Jahr 2018 eingeforderte Erstwohnungsersatzabgabe zu
entrichten. Zur Begründung brachten sie vor, dass die Berufungsklägerin die amt-
liche Schätzung bereits im November 2007 hätte beantragen können und die da-
von abhängige Erstwohnungsersatzabgabe deswegen mit Einreichung des
Schlichtungsgesuchs am 4. Januar 2018 bereits verjährt gewesen sei.
3.1.1. Die Vorinstanz beschränkte das Verfahren in der Folge vorerst auf die Fra-
ge der Verjährung der Forderung über die Erstwohnungsersatzabgabe. Sie erwog,
dass die Forderungen der Klägerin – selbst wenn sie begründet sein sollten – be-
reits verjährt seien. Die Villa A bzw. die beiden Stockwerkeinheiten der Beklagten
1 und 2 sowie 3 und 4 seien unbestrittenermassen von den Gemeindebehörden
von J.________ am 13. November 2006 abgenommen worden. Nach der Bauab-
nahme habe die Berufungsklägerin die amtliche Schätzung nicht beantragt bzw. in
Auftrag gegeben. Vielmehr sei diese nach der Bauvollendung und Bauabnahme
der benachbarten Villa B im Jahr 2014 durchgeführt worden. Weshalb es zu einer
derartigen Verzögerung bei der Villa B gekommen sei, sei nicht relevant und kön-
ne nicht den Berufungsbeklagten zum Nachteil gereichen. Durch die nicht in Auf-
trag gegebene amtliche Schätzung der Villa A habe die Klägerin somit ein Verhal-
ten an den Tag gelegt, welches das Bundesgericht durch die Ausweitung des An-
wendungsbereichs von Art. 130 Abs. 2 OR gerade zu unterbinden beabsichtigt
habe. Die Berufungsklägerin habe dadurch, dass sie nach der Bauabnahme der
Villa A die amtliche Schätzung nicht beantragt bzw. nicht in Auftrag gegeben habe,
die Verjährung bzw. den Verjährungsbeginn hinausgezögert. Es frage sich jedoch,

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wann im Sinne der dargelegten Lehre bzw. bundesgerichtlichen Rechtsprechung
die Forderung entstanden sei. Dies sei für den Beginn der Verjährung entschei-
dend (angefochtener Entscheid, E. 3.2.1).
3.1.2. Gemäss Vorinstanz stehe fest, dass die Abgeltung der Erstwohnungspflicht
auf den Neuwert des neu geschaffenen Gebäudes bzw. der neu geschaffenen
Gebäudeteile abstelle. Dieser Wert der Baute werde spätestens mit der Vollen-
dung der Bauarbeiten geschaffen bzw. realisiert. Ab diesem Zeitpunkt habe die
Berufungsklägerin es in der Hand gehabt, die Villa A amtlich schätzen zu lassen.
Gestützt auf diese Schätzung hätte die Gemeinde J.________ die definitive Abgel-
tung der Erstwohnungspflicht in Rechnung stellen können. Daran nichts zu ändern
vermöge der Umstand, dass die Klägerin ein einzelnes Baugesuch für die Villen A
und B eingereicht habe und dementsprechend auch eine einheitliche Baubewilli-
gung erteilt worden sei. Letztlich seien indessen zwei Gebäude mit zwei verschie-
denen Stockwerkeinheiten erstellt worden. Der Erstwohnungsanteil bemesse sich
für jede Einheit separat. Anders zu entscheiden sei allenfalls, wenn die Bauab-
nahme beider Villen gleichzeitig erfolgt wäre (angefochtener Entscheid, E. 3.2.1).
Zusammenfassend sei laut Vorinstanz somit festzuhalten, dass die 10-jährige Ver-
jährungsfrist am 13. November 2007 zu laufen begonnen habe und dass diese
Verjährung zum Zeitpunkt der Anmeldung der Klage auf Rückzahlung der von der
Klägerin geleisteten Abgeltung der Erstwohnungsanteilspflicht per 4. Januar 2018
(Einreichung Schlichtungsgesuch) bereits eingetreten gewesen sei. Demzufolge
sei die Klage abzuweisen (angefochtener Entscheid, E. 3.3).
3.2.1. In Bezug auf die von der Vorinstanz angenommene Verjährung der einge-
klagten Forderungen macht die Berufungsklägerin geltend, im vorliegenden Fall
habe der Verjährungsbeginn gerade nicht in ihrem Belieben gestanden. Das Ei-
gentum an der Villa A sei bereits im Jahr 2006 im Rohbauzustand in das Eigentum
der Berufungsbeklagten übergegangen. Von diesem Zeitpunkt an habe das
Schicksal der Villa A vollständig in den Händen der Berufungsbeklagten gelegen.
Diese seien für den Endausbau und die Fertigstellung der Villa A selbst verant-
wortlich gewesen. Deshalb hätten auch nur sie den Zeitpunkt der Abnahme beein-
flussen und bestimmen können. Zudem seien auch nur die Berufungsbeklagten
als Eigentümer befugt gewesen, die Villa A amtlich schätzen zu lassen. Entgegen
der Ansicht der Vorinstanz sei die Berufungsklägerin als Nichteigentümerin der
Villa A in keiner Art und Weise befugt gewesen, eine amtliche Schätzung der Villa
A zu verlangen. Nachdem die Berufungsklägerin somit weder Einfluss auf die Fer-
tigstellung und Bauabnahme noch auf den Zeitpunkt der amtlichen Schätzung ha-
be nehmen können, habe der Verjährungsbeginn nicht in ihrem Belieben gestan-

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den, sondern falle auf den Eintritt der Fälligkeit und somit auf den Zeitpunkt, als
die definitive Rechnung der Gemeinde J.________ vom 7. März 2017 vorgelegen
habe und durch die Berufungsklägerin bezahlt worden sei (KG act. A.1, Ziff. III.9).
3.2.2. Die Berufungsbeklagten vertreten demgegenüber den Standpunkt, dass es
die Berufungsklägerin als Bauherrin gemäss Baugesuch vom 14. März 2005 in der
Hand gehabt habe, die in der zweiten Hälfte des Jahres 2007 von den Berufungs-
beklagten bezogene Baute schätzen und abnehmen zu lassen. Die amtlichen
Schätzungen vom 5. Mai 2015 seien denn auch von der Berufungsklägerin veran-
lasst worden, und zwar nach Vollendung und Abnahme der ihr gehörenden Villa B.
Im Anschluss daran habe die Gemeinde J.________ die Rechnung für die Abgel-
tung des Erstwohnungsanteils für die Villa A der Berufungsklägerin zugestellt. Die
Berufungsbeklagten hätten keine Rechnung erhalten (KG act. A.2, Ziff. 7).
3.2.3. Die Berufungsklägerin hält dem wiederum entgegen, es sei ihr nicht be-
kannt, wer die Bauabnahme und die amtliche Schätzung veranlasst habe. Die
amtliche Schätzung sei entweder von Amtes wegen durchgeführt oder von der
Bauherrenvertretung veranlasst worden. Sie habe jedenfalls keinen Einfluss dar-
auf nehmen können und habe dies auch nicht getan (KG act. A.3, Ziff. III.2).
3.3.
Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit der Fälligkeit der Forderung (Art.
130 Abs. 1 OR). Fälligkeit ist der Zeitpunkt, ab welchem der Gläubiger berechtigt
ist, den in der Forderung enthaltenen Anspruch zu erheben und Leistung zu ver-
langen. Dies ist bereits zum Zeitpunkt der Entstehung der Forderung der Fall, so-
fern sich nicht aus Gesetz, Vertrag oder Natur des Rechtsverhältnisses etwas an-
deres ergibt (Robert K. Däppen, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kom-
mentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Auflage, Basel 2020, N 6 zu Art.
130 OR). Voraussetzung für die Fälligkeit ist stets das Entstehen der Forderung.
Steht aber bei Abschluss des Vertrags noch nicht einmal fest, ob, wann und auf
welche Weise sich die grundsätzliche Leistungspflicht konkretisieren wird, sind
entsprechende Einzelforderungen bei Vertragsschluss noch nicht entstanden,
weshalb deren Fälligkeit nicht eingetreten sein kann. Der Fall ist von jenem zu un-
terscheiden, wo die Leistungspflicht inhaltlich von Anfang an feststeht, deren Fäl-
ligkeit aber allein dem Willensentschluss des Berechtigten anheimgestellt ist (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 4C.210/2001 vom 25. September 2002, E. 5.2 m.w.H.;
ferner Däppen, a.a.O., N 2 zu Art. 130 OR).
3.3.1. Ist eine Forderung auf Kündigung gestellt, so beginnt die Verjährung mit
dem Tag zu laufen, auf den die Kündigung zulässig ist (Art. 130 Abs. 2 OR). Die
Bestimmung gilt grundsätzlich für alle Forderungen, die bereits bestehen und bei

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denen lediglich die Fälligkeit von einer einseitigen Erklärung des Gläubigers ab-
hängt. Sie bezieht sich auf Erklärungen, welche entweder die Herbeiführung der
Fälligkeit (sog. Fälligkeitskündigung) oder die Beendigung des einer Forderung
zugrundeliegenden Schuldverhältnisses bezwecken (sog. Beendigungskündi-
gung). Forderungen, welche nach ins Belieben des Gläubigers gestellter Aufforde-
rung zu erfüllen sind, beginnen mit ihrer Entstehung zu verjähren (vgl. BGE 122 III
10 E. 5 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 4C.397/2005 vom 1. März 2006, E.
2.2.2).
3.3.2. Bei Verträgen, die einer suspensiven Potestativbedingung unterstehen, be-
ginnen die vertraglichen Forderungen bereits mit Vertragsschluss zu verjähren, da
es wegen der unhaltbaren Folgen nicht ins Belieben des Gläubigers gestellt wer-
den darf, über den Verjährungsbeginn zu bestimmen. Die Interessenlage ist nach
Ansicht des Bundesgerichts dieselbe, ob der Gläubiger die bereits wirksame For-
derung durch Kündigung zur Fälligkeit oder die schwebende Forderung durch
Ausübung der Wollensbedingung zur Entstehung bringen kann. Entsprechend
sind die beiden Tatbestände auch rechtlich gleich zu behandeln. Ein nicht befriste-
ter vertraglicher Anspruch, der vom Eintritt einer voraussetzungslosen Wollensbe-
dingung abhängt, verjährt deshalb im Regelfall mit Ablauf von zehn Jahren seit
dem Vertragsschluss (BGE 122 III 10 E. 6; gl.M. Stephen V. Berti, in: Kommentar
zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [Zürcher Kommentar], Teilband V/1h, Das
Erlöschen der Obligationen, Art. 127-142 OR, 3. Auflage, Zürich 2002, N 54 zu
Art. 130 OR; Claire Huguenin, Obligationenrecht – Allgemeiner und Besonderer
Teil, 3. Auflage, Zürich 2019, Rz. 2252; Alfred Koller, OR AT, 4. Auflage, Bern
2017, Rz. 68.15).
3.3.3. Die zu Art. 130 Abs. 2 OR ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichts
kann dahingehend verstanden werden, dass die entsprechende Regel nur dann
einschlägig sein soll, wenn es ausschliesslich im Machtbereich des Gläubigers
liegt, die Forderung fällig zu stellen (vgl. Melanie Catalina Gottini, Die Verjährung
im schweizerischen Privatrecht, Zürich 2019, S. 156; ferner auch Berti, a.a.O., N
54 zu Art. 130 OR). Mit der Regel von Art. 130 Abs. 2 OR soll verhindert werden,
dass der Gläubiger den Beginn der Verjährung beliebig hinauszögern kann (vgl.
die Hinweise bei Gottini, a.a.O., S. 156 m.w.H.).
3.4.
Wie bereits dargelegt, kauften die Berufungsbeklagten von der Berufungs-
klägerin (bzw. deren Rechtsvorgängerin) im Jahr 2006 die Villa A unterhalb des
Hotels A.________ in J.________. Die Villa wurde in zwei Stockwerkeinheiten
aufgeteilt; die eine wurde von den Berufungsbeklagten 1 und 2 und die andere von
den Berufungsbeklagten 3 und 4 erworben. Der öffentlich beurkundete Kaufver-

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trag datiert vom 22. Juni 2006. Die Villa A wurde den Berufungsbeklagten im Roh-
bauzustand verkauft.
3.4.1. Im Jahr 2006 galt in J.________ eine Erstwohnungsanteilsregelung, welche
im alten Baugesetz der Gemeinde (nachfolgend: BauG) geregelt war (siehe dazu
Erwägungen 3.6 f.). Die Gemeinde J.________ stellte der Berufungsklägerin am
29. März 2006 – d.h. nach Erteilung der Baubewilligung, aber noch vor Unter-
zeichnung des Kaufvertrages durch die Parteien – die "provisorische Abgeltung
Erstwohnungsanteil gemäss Baubescheid vom 06. März 2006" zu. Als Grundlage
für die provisorische Rechnung dienten die approximativen Baukosten gemäss
Baugesuch vom 14. März 2005. In der provisorischen Rechnung stellte die Ge-
meinde in Aussicht, dass die definitive Abgeltung in Rechnung gestellt werde, so-
bald die amtliche Schätzung der kantonalen Schätzungskommission vorliege (RG
act. II.7).
3.4.2. Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag sah diesbezüglich
vor, dass die Käufer die Abgabe an die Gemeinde J.________ zur Abgeltung der
Erstwohnungsverpflichtung in bestimmtem Umfang übernehmen würden (RG act.
II.5., Ziff. 6 Abs. 3). Die Berufungsbeklagten verpflichteten sich für den Fall, dass
die Berufungsklägerin die Kosten betreffend Wasser- und Kanalisationsanschluss,
Elektroanschluss etc. oder die Abgabe betreffend Erstwohnungsverpflichtung an
die Gemeinde J.________ bereits teilweise oder ganz bezahlt haben sollte, nach
Vorlage der Rechnung und des Zahlungsbelegs der Verkäuferin die entsprechen-
den Kosten zu ersetzen (RG act. II.5., Ziff. 6 Abs. 4). Bezüglich der Abgeltung der
Erstwohnungsverpflichtung vereinbarten die Parteien im Kaufvertrag, was folgt
(Ziff. 6 Abs. 5):
-
Die Vertragsparteien vereinbaren in Bezug auf den Maximalbetrag,
welcher von den Käufern im Verhältnis zu den massgebenden Kosten
zu übernehmen ist:
-
[…]
-
In Bezug auf die Abgeltung der Erstwohnungsverpflichtung überneh-
men die Käufer als Entschädigung an die Gemeinde J.________ einen
Maximalbetrag von CHF 300'000.00, berechnet anhand der Kosten des
Rohbaus (BKP 2). Der Betrag, welcher allenfalls diesen Maximalbetrag
übersteigt (im Verhältnis zu den Rohbaukosten gemäss BKP 2), wird
von der Verkäuferin übernommen.
-
Die Bezahlung des Anteils an der Abgabe für die Erstwohnungsver-
pflichtung, welcher auf den Innenausbau der Kaufobjekte zurückzu-
führen ist, geht vollständig zu Lasten der Käuferschaft.
3.4.3. Die Bauabnahme bezüglich der Villa A erfolgte am 13. September 2007. Zu
diesem Zeitpunkt war die Berufungsklägerin nicht mehr Eigentümerin bzw. Bau-

13 / 24
herrin. Bei der benachbarten Villa B verzögerte sich die Fertigstellung, sodass die
Bauabnahme erst am 19. Februar 2014 erfolgen konnte. Nach der Bauabnahme
der Villa B und dem Erhalt der amtlichen Schätzung vom 5. Mai 2015 stellte die
Gemeinde J.________ der Berufungsklägerin am 8. Juni 2016 die definitive Abgel-
tung Erstwohnungsanteil für die beiden Villen A und B in Rechnung. Gegen diese
Rechnung erhob die Berufungsklägerin beim Gemeindevorstand J.________ Re-
kurs. Der Rekurs wurde teilweise gutgeheissen und die Abgeltungshöhe für die
Villen A und B auf CHF 543'597.85 reduziert. Diese Verfügung erwuchs unange-
fochten in Rechtskraft (RG act. I.1, Ziff. 9). Gestützt darauf stellte die Gemeinde
J.________ der Berufungsklägerin am 7. März 2017 die definitive Rechnung für
die Abgeltung des Erstwohnungsanteils zu (RG act. II.10). Diese Rechnung wurde
durch die Berufungsklägerin mit Valuta vom 20. Juli 2017 bezahlt (RG act. II.11).
3.4.4. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2017 stellte die Berufungsklägerin den Be-
rufungsbeklagten die definitive Rechnung sowie die Belastungsanzeige zu und
forderte sie auf, ihr den Betrag von CHF 263'430.75 zu bezahlen. Die Beklagten
weigerten sich in der Folge, den geforderten Betrag zu bezahlen (RG act. II.12).
Am 4. Januar 2018 meldete die Berufungsklägerin gegen die Beklagten 1 und 2
sowie gegen die Beklagten 3 und 4 bei der Schlichtungsbehörde der Region Malo-
ja jeweils eine Klage an (Forderungsklage in der Höhe von jeweils ca. CHF
130'000.00, vgl. RG act. II.6). Nach erfolglos gebliebenem Schlichtungsversuch
reichte die Berufungsklägerin am 21. August 2018 beim Regionalgericht Klage
gegen die Beklagten 1 und 2 sowie gegen die Beklagten 3 und 4 ein (RG act. I.1).
3.4.5. Daraus erhellt, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Höhe der (de-
finitiven) Abgeltung der Erstwohnungspflicht noch nicht feststand, sondern sich
erst durch die amtliche Schätzung – und damit nach Fertigstellung der Villa A –
würde festlegen lassen. Demnach konnte die Berufungsklägerin auch nicht über
den Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung entscheiden, sondern – wenn über-
haupt – über den Zeitpunkt ihrer Entstehung. Daran vermag die provisorische
Rechnung über die Ersatzabgabe nichts zu ändern, da in diesem Rahmen ledig-
lich auf die approximativen Baukosten als mutmasslicher Neuwert abgestellt wur-
de (vgl. Art. 74 Abs. 2 BauG; RG act. II.7).
3.4.6. Die vertragliche Forderung – deren Verjährung vorliegend strittig ist – ent-
stand (erst) im Zeitpunkt, als die definitive Rechnung der Gemeinde J.________
über die Ersatzabgabe rechtskräftig wurde. Denn erst durch die Unabänderlichkeit
der Ersatzabgabensumme liess sich auch die Höhe des vertraglichen "Regres-
sanspruchs" der Berufungsklägerin gegenüber den Berufungsbeklagten festlegen.
Es erschiene stossend, die Forderung bereits fällig zu stellen, obwohl die Bestim-

14 / 24
mung der Höhe der Forderung sowie deren Geltendmachung von der Gemeinde
J.________ und nicht von der Berufungsklägerin abhängig war. Insbesondere, da
der Zeitpunkt der Bestimmung der Höhe der Forderung im Machtbereich der
Behörde lag und die Berufungsklägerin keinen Einfluss darauf hatte, sodass die
Gemeinde J.________ den Zeitpunkt der Bestimmung sowie die Höhe der Forde-
rung hätte hinauszögern können und die Forderung, ohne Einfluss der Berufungs-
klägerin, hätte verjähren lassen können (vgl. auch BGE 126 III 49 E. 3a/bb, wo-
nach eine Forderung, deren Bestehen noch von der Genehmigung einer Behörde
abhängt, nicht fällig sein kann). Da die Rechtskraft der (definitiven) Verfügung be-
treffend Ersatzabgabe für die Abgeltung der Erstwohnungspflicht vom 28. Novem-
ber 2016 datiert, kann die Verjährung des vertraglichen Regressanspruches
gemäss Ziff. 6 Abs. 4 des Kaufvertrages jedenfalls nicht vor diesem Zeitpunkt zu
laufen begonnen haben. Damit sind die von der Berufungsklägerin gegenüber den
Berufungsbeklagten erhobenen Forderungen nicht verjährt, zumal die Verjährung
mit der Einreichung des Schlichtungsgesuchs am 4. Januar 2018 unterbrochen
wurde (Art. 135 Ziff. 2 OR).
3.5.1 Da die Höhe der Ersatzabgabe und damit auch die Höhe des vertraglichen
"Regressanspruchs" der Berufungsklägerin gegenüber den Berufungsbeklagten
erst bei Vorliegen der definitiven Verfügung durch die Gemeinde J.________ fest-
standen, kann hier im Übrigen auch nicht von einer Suspensivbedingung gespro-
chen werden. Die Forderung war nicht in der Schwebe bis zum Eintritt eines ge-
wissen Ereignisses, sondern aufgrund eines bislang ausgebliebenen Ereignisses
noch gar nicht hinreichend spezifiziert und demnach noch nicht entstanden.
3.5.2. Vorliegend lag es ferner auch nicht allein im Machtbereich der Berufungs-
klägerin, den Zeitpunkt der Forderungsentstehung zu beeinflussen. Als Vorbedin-
gung musste die Bauabnahme erfolgen, und deren Zeitpunkt hing insbesondere
vom Verhalten der Berufungsbeklagten ab, da diese zumindest für den Innenaus-
bau verantwortlich waren. Bereits aus diesem Grund dürfte sich eine analoge An-
wendung der zu Art. 130 Abs. 2 OR ergangenen Praxis des Bundesgerichts auf
den vorliegenden Fall jedenfalls insofern nicht rechtfertigen, als der Verjährungs-
beginn an den Zeitpunkt der Bauabnahme (13. November 2007) geknüpft würde.
3.6
Die Berufungsbeklagten und die Vorinstanz scheinen sich indes auf den
Standpunkt zu stellen, Anknüpfungspunkt des Verjährungsbeginns sei die von der
Berufungsklägerin in der zweiten Hälfte des Jahres 2007 nicht vorgenommene
bzw. nicht veranlasste amtliche Schätzung gewesen. Mit anderen Worten wird der
Berufungsklägerin ein pflichtwidriges Unterlassen vorgeworfen, welches in An-

15 / 24
wendung von Art. 130 Abs. 2 OR die Fälligstellung ihrer Forderungen bewirkt habe
(KG act. A.2, Ziff. 7).
Ausgangspunkt der vorliegenden Streitsache ist die von der Gemeinde
J.________ gegenüber der Berufungsklägerin erhobene Ersatzabgabe für die Ab-
geltung der Erstwohnungspflicht (sog. Erstwohnungsersatzabgabe).
3.6.1. Wie die meisten M.________ Gemeinden verfügte auch die Gemeinde
J.________ (bis zur bundesrechtlichen Zweitwohnungsgesetzgebung) über eine
Regelung zur Förderung des Erstwohnungsbaus und der Einschränkung des
Zweitwohnungsbaus in Form von obligatorischen Erstwohnungsanteilen und Kon-
tingentierungen. Art. 63 Abs. 1 der im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung
bzw. des Vertragsschlusses zwischen der Berufungsklägerin und den Berufungs-
beklagten geltenden Fassung des Baugesetzes der Gemeinde J.________ sah
vor, dass bei der Erstellung von neuen Wohnungen, bei der Erweiterung beste-
hender Wohnungen oder bei der Zuführung von Räumlichkeiten zu einer Wohn-
nutzung in der Inneren und Äusseren Dorfzone, in der Spezialzone N.________
(beschränkt) sowie in der allgemeinen Wohnzone ein Drittel der neu geschaffenen
Bruttogeschossfläche (BGF) ausschliesslich als Erstwohnung zu nutzen war. Bei
Bauten mit einer Wohnung war die ganze Wohnfläche als Erstwohnung zu nutzen.
Die Pflicht zur Schaffung von Erstwohnungsanteilen konnte in allen davon betrof-
fenen Zonen auch durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden (Art. 69 BauG).
Die Ersatzabgabe betrug 10% des in der amtlichen Schätzung festgelegten Neu-
werts (Art. 70 BauG). Die Ersatzabgabe war im Rahmen der Baubewilligung auf-
grund der im Baugesuch angegebenen approximativen Baukosten als mutmassli-
chen Neuwert zu veranlagen und vom Baugesuchsteller vor Baubeginn zu bezah-
len (provisorische Rechnung). Vor Bezahlung dieser Ersatzabgabe durfte mit dem
Bau nicht begonnen werden. Die definitive Veranlagung erfolgte nach Vorliegen
der rechtskräftigen amtlichen Schätzung über die Gebäudeversicherungswerte
(Art. 74 Abs. 2 BauG). Die Kompetenz der Gemeinde zur Einführung von Erst-
wohnungsanteilen stützte sich auf aArt. 27 Abs. 4 KRG, wonach die Gemeinden
zur Sicherung eines genügenden Angebots an erschwinglichen Wohnungen für
die ortsansässige Bevölkerung und eines angemessenen Verhältnisses zwischen
dauernd bewohnten Wohnungen und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile fest-
legen oder gleichwertige Regelungen treffen konnten (vgl. hierzu auch BGE 140 I
176 E. 7.4).
3.6.2. Ersatzabgaben – und damit auch die im Baugesetz der Gemeinde
J.________ enthaltene Erstwohnungspflichtersatzabgabe – werden den Kausal-
abgaben zugeordnet, weil sie zur Ausgleichung eines individuellen Vorteils erho-

16 / 24
ben werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.586/2004 vom 28. Juni 2005, E.
4.1). Eine Ersatzabgabe soll die Befreiung von der Erfüllung einer anderen,
primären Pflicht abgelten. Sie wird in einem Fall wie dem vorliegenden nach dem
Vorteil bemessen, der dem Belasteten aus der Befreiung der primären Pflicht (vor-
liegend darf das Grundstück primär nur als Erstwohnung benutzt werden) er-
wächst. Die Entbindung von dieser Last ermöglicht es, das Grundstück auf dem
Zweitwohnungsmarkt zu verkaufen. Der dabei erwachsene Vorteil besteht in der
Differenz des Preisniveaus für Erst- und Zweitwohnungen (vgl. zum Ganzen Urteil
des Bundesgerichts 2P.190/2006 vom 23. November 2006, E. 2.2.1 m.w.H.).
3.6.3. Wie bereits dargelegt, war die Berufungsklägerin im Zeitpunkt der Bauab-
nahme (13. November 2007) weder Bauherrin noch Eigentümerin der Villa A. Die
Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, nur die Berufungsbeklagten als
Eigentümer seien befugt gewesen seien, die Villa A amtlich schätzen zu lassen.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei die Berufungsklägerin als Nichteigentü-
merin der Villa A in keiner Art und Weise befugt gewesen, eine amtliche Schät-
zung der Villa A zu verlangen (KG act. A.1, Ziff. III.9). Die Berufungsbeklagten hal-
ten dem entgegen, es sei zwar klar, dass die Berufungsklägerin keine Rechte
mehr an der Villa A gehabt habe, aber mit Bezug auf die Abgeltung der Zweitwoh-
nungsabgabe sei sie immer noch Adressatin auch für die Villa A gewesen (KG act.
A.4, Ziff. 7). In der Tat erscheint es etwas widersprüchlich, wenn die Berufungs-
klägerin ausführt, sie sei einerseits zwar "Steuersubjekt" bezüglich der Ersatzab-
gabe gewesen, habe andererseits aber keinen Einfluss auf die Durchführung der
amtlichen Schätzung nehmen können (KG act. A.3, Ziff. III.3). Die Berufungsbe-
klagten bringen diesbezüglich vor, dass sie als Eigentümer der Villa A eigentlich
Adressaten der Verfügung über die Abgabe gewesen wären. Weswegen es die
Berufungsklägerin versäumt habe, die Situation auch gegenüber der Gemeinde
J.________ richtigzustellen, sei nicht bekannt und auch nicht von Bedeutung (KG
act. A.2, Ziff. 10).
3.6.4. In der Verfügung des Gemeindevorstands der Gemeinde J.________ vom
28. November 2016 betreffend die Ersatzabgabe für die Abgeltung der Erstwoh-
nungspflicht (RG act. II.15) wird in Erwägung 1 festgehalten, dass die A._____ SA
Schuldnerin der in den Jahren 2005 und 2006 festgelegten Ersatzabgabeforde-
rung der Gemeinde sei. Diese Feststellung erfolgte, obwohl der Gemeindevor-
stand (bereits damals) Kenntnis vom Eigentumsübergang an die Berufungsbeklag-
ten hatte (RG act. II.15, vgl. Sachverhalt Ziff. 6 der Verfügung).
Daraus ist zu schliessen, dass der Eigentümerwechsel nach Erlass der provisori-
schen Rechnung, aber noch vor Erlass der definitiven Rechnung nicht (auch) zu

17 / 24
einem Wechsel der abgabepflichtigen Person führt. Mit anderen Worten bleibt die
in der provisorischen Rechnung aufgeführte Bauherrin auch dann Adressatin der
definitiven Rechnung, wenn sie in diesem Zeitpunkt nicht mehr Grundeigentümerin
ist. So spricht denn auch Art. 74 BauG vom "Baugesuchsteller", an den die provi-
sorische Rechnung zu richten ist, und eine Regelung für den Fall eines späteren
Eigentümerwechsels ist nicht vorgesehen. Hier ist von einem qualifizierten
Schweigen des kommunalen Gesetzgebers auszugehen, zumal es mit einer ge-
wissen Regelmässigkeit vorkommen dürfte, dass zwischen provisorischer und de-
finitiver Rechnung ein Eigentumsübergang stattfindet. Es ist somit an den am
Kaufvertrag beteiligten Parteien, diese Umstände im Vertrag zu berücksichtigen.
Dies kann entweder über die Mitberücksichtigung der mutmasslichen (definitiven)
Ersatzabgabe im Kaufpreis geschehen; oder aber die Parteien regeln – wie vorlie-
gend geschehen – die Abgeltung der Abgabe als gesonderte Vertragsbestim-
mung. Mit den in Ziff. 6 Abs. 4 und 5 des Kaufvertrages enthaltenen Regeln wurde
der Zeitpunkt der "Bereinigung" der im Zusammenhang mit der Ersatzabgabe ent-
standenen Kosten auf einen späteren Zeitpunkt verlegt, nämlich dann, wenn die
definitive Rechnung betreffend die Ersatzabgabe vorliegen würde. Hervorzuheben
ist dabei, dass die Berufungsklägerin als Verkäuferin gemäss Ziff. 6 Abs. 4 für be-
rechtigt erklärt wurde, unter anderem die Kosten für die Abgabe betreffend die
Erstwohnungsverpflichtung von der Berufungsbeklagten zurückzufordern, sollte
sie diese bereits (ganz oder teilweise) an die Gemeinde J.________ bezahlt ha-
ben (vgl. RG act. II.5). Dies steht im Einklang mit der zuvor beschriebenen Regel,
wonach die Baugesuchstellerin auch dann Adressatin der definitiven Rechnung
bleibt, wenn das Eigentum am Grundstück zwischenzeitlich auf einen Dritten
übergegangen ist. Jedenfalls kann der Berufungsklägerin vor diesem Hintergrund
nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie die definitive Rechnung bezahlt hat
bzw. dass sie nicht dagegen opponiert hat, dass sie Adressatin der definitiven
Rechnung war.
3.6.5. Selbst wenn aber die Berufungsklägerin die Möglichkeit bzw. Pflicht gehabt
hätte, die amtliche Schätzung zu veranlassen, wäre mit Blick auf Art. 130 Abs. 2
OR zu berücksichtigen, dass es fortan nicht mehr in ihrem alleinigen Machtbereich
gestanden hätte, wann die definitive Rechnung betreffend die Ersatzabgabe für
die Abgeltung der Erstwohnungspflicht erlassen worden wäre, da hierfür die Ge-
meinde J.________ – mithin ein Dritter – zuständig war. Insofern könnte höchs-
tens davon gesprochen werden, dass die Berufungsklägerin in der Lage gewesen
wäre, eine Vorbedingung im Hinblick auf die Fälligstellung der eingeklagten Forde-
rung zu schaffen. Demgemäss erscheint bereits fraglich, ob die vom Bundesge-
richt zu Art. 130 Abs. 2 OR entwickelte Rechtsprechung überhaupt auf die vorlie-

18 / 24
gende Konstellation übertragbar ist, da hier nicht (ohne Weiteres) gesagt werden
kann, die Berufungsklägerin habe den Beginn der Fälligkeit nach Belieben hinaus-
zögern können. Selbst wenn man dies aber im Grundsatz bejahen wollte, müsste
man beachten, dass für den Verjährungsbeginn jedenfalls nicht auf den Zeitpunkt
abgestellt werden könnte, in dem die Vorbedingung (hier: Veranlassung der amtli-
chen Schätzung) hätte geschaffen werden können. So wird auch in der Lehre die
Auffassung vertreten, dass die zur Herbeiführung der Bedingung nötige Zeit be-
achtet werden müsse, sodass erst nach ihrem Ablauf die Verjährung beginne. Mit
anderen Worten soll bis zum Hinzutritt der nicht vom Gläubiger abhängigen Um-
stände die Verjährung gehemmt sein (vgl. Karl Spiro, Die Begrenzung privater
Rechte durch Verjährungs-, Verwirkungs- und Fatalfristen, Band I: Die Verjährung
der Forderungen, Bern 1975, S. 72 [insbesondere auch Fn. 23]). Da die Beru-
fungsbeklagten der Berufungsklägerin vorliegend ein Unterlassen vorwerfen
(Nichtveranlassung der amtlichen Schätzung) kann nur anhand eines hypotheti-
schen Kausalverlaufs die Frage beantwortet werden, wann die definitive Rech-
nung – bei rechtzeitiger Veranlassung der amtlichen Schätzung – vorgelegen hät-
te bzw. in Rechtskraft erwachsen wäre. Bezüglich des Beweismasses ist dabei zu
beachten, dass nicht der strikte Beweis zu erbringen ist, sondern überwiegende
Wahrscheinlichkeit genügt (vgl. BGE 132 III 715 E. 3.2 m.w.H.). Der Beweis gilt
danach als erbracht, wenn für die Richtigkeit der Sachbehauptung nach objektiven
Gesichtspunkten derart wichtige Gründe sprechen, dass andere denkbare Mög-
lichkeiten vernünftigerweise nicht massgeblich in Betracht fallen (vgl. BGE 130 III
321 E. 3.3).
3.6.6. Die Berufungsklägerin bringt diesbezüglich vor, selbst wenn sie es in der
Hand gehabt hätte, eine amtliche Schätzung zu verlangen, hätte sie diese frühes-
tens am 13. November 2007 (Zeitpunkt der Bauabnahme der Villa A) beantragen
können. Bis zur Behandlung der Schätzungsfrage durch das zuständige Amt, der
Vornahme der Schätzung und der Zustellung derselben und Ablauf der 30-tägigen
Einsprachefrist, wären mit Sicherheit weitere drei bis sechs Monate vergangen.
Somit wäre die Klageanhebung am 4. Januar 2018 mit Sicherheit noch vor Ablauf
der Verjährungsfrist und damit rechtzeitig erfolgt (KG act. A.1, Ziff. III.10). Entge-
gen der Ansicht der Berufungsbeklagten (vgl. KG act. A.2, Ziff. II.8) handelt es sich
dabei nicht um blosse Vermutungen, welche durch nichts belegt oder bewiesen
sind. Vielmehr kann zweifelsfrei davon ausgegangen werden, dass bei einer Be-
antragung der amtlichen Schätzung am 13. November 2007 diese nicht bereits vor
dem 4. Januar 2008 vorgelegen hätte, sodass die Einreichung des Schlichtungs-
gesuchs am 4. Januar 2018 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit noch
vor Ablauf der zehnjährigen Verjährungsfrist stattgefunden hätte. Dies ist umso

19 / 24
mehr anzunehmen, als zwischen der Vornahme der amtlichen Schätzung (Mai
2015) und der Zustellung der definitiven Rechnung betreffend Abgeltung des
Erstwohnungsanteils (7. März 2017) dann tatsächlich fast zwei Jahre vergingen.
Damit wären selbst in Anwendung von Art. 130 Abs. 2 OR die von der Berufungs-
klägerin eingeklagten Forderungen noch nicht verjährt.
4.
Die Berufungsklägerin bringt vor, dass, auch wenn der Verjährungsbeginn
der Forderung zwischen den Parteien auf einen früheren Termin fallen sollte, die
Verjährung bei Klageanhebung am 4. Januar 2018 noch nicht eingetreten sei. Mit
Bezahlung des provisorischen Abgeltungsbetrages von CHF 280'000.00 durch
den Berufungsbeklagten 1 am 7. April 2008 sei die Verjährung für alle Berufungs-
beklagten unterbrochen worden. Deshalb beginne die Verjährung ab diesem Zeit-
punkt von neuem und sei bei Einreichung des Schlichtungsgesuchs gegen die
Berufungsbeklagten am 4. Januar 2018 noch nicht abgelaufen gewesen (KG act.
A.1, Ziff. III.11). Dem widersprechen die Berufungsbeklagten, indem sie geltend
machen, dass es sich bei der Zahlung der Beklagten vom 5. April 2008 über ins-
gesamt CHF 300'000.00, welche auch einen Betrag von CHF 280'000.00 als Ab-
geltung für den Erstwohnungsanteil im Zustand Rohbau II der Villa A enthielt, nicht
um eine Teilzahlung der Ersatzabgabe gehandelt habe. Vielmehr beziehe sich
diese Zahlung ausschliesslich auf die Villa A im Rohbau und nicht auf den endgül-
tigen, von den Beklagten veranlassten und bezahlten Ausbau, weshalb die Zah-
lung nicht geeignet gewesen sei, die Verjährung zu unterbrechen. Dabei zeigen
die Berufungsbeklagten auf, dass mit der Zahlung von CHF 300'000.00 vom 5.
April 2008 und mit der Zahlung in der Höhe von CHF 95'500.00 vom 15. April 2008
neben der Abgeltung des Erstwohnungsanteils auch noch andere Forderungen
der Berufungsklägerin beglichen worden seien (KG act. A.2, Ziff. II.9). Die Beru-
fungsklägerin wendet dagegen ein, dass die damalige Rechnung der Gemeinde
J.________ mit "provisorische Abgeltung Erstwohnungsanteil gemäss Baube-
scheid vom 06. März 2006" beschriftet gewesen sei. Zudem sei ausdrücklich fest-
gehalten worden, dass die definitive Abgeltung in Rechnung gestellt werde, sobald
die amtliche Schätzung der kantonalen Schätzungskommission vorliege. Somit
gehe aus dieser Rechnung zweifelsfrei hervor, dass die damalige Zahlung eine
Abschlagszahlung für den vermutlichen Gesamtbetrag gewesen sei, welche eine
allfällig begonnene Verjährungsfrist unterbrochen habe, weshalb das Schlich-
tungsgesuch vom 4. Januar 2008 innert Frist eingereicht worden sei (KG act. A.3,
Ziff. 5). Die Berufungsbeklagten sind hingegen der Ansicht, dass es sich bei der
Zahlung nicht um eine Abschlagszahlung gehandelt habe, da sich aus dem "provi-
sorisch" ergebe, dass sich die in Rechnung gestellte Abgabe nur auf den Rohbau
II beziehe, und der zweite Teil des Abgeltungsbetrages naturgemäss nach Fertig-

20 / 24
stellung der Villa A festgelegt werde. Eine Unterbrechung der Verjährung sei auf-
grund dieser Zahlung nicht resultiert (KG act. A.4, Ziff. 10).
4.1.
Die Unterbrechung der Verjährung ist in Art. 135 OR geregelt. Ziffer 1 von
Art. 135 OR besagt, dass die Unterbrechung der Verjährung durch die Anerken-
nung der Forderung von Seiten des Schuldners erfolgt. Die Anerkennung der For-
derung kann sich auf die Bejahung einer grundsätzlichen Schuldpflicht beschrän-
ken und muss sich nicht auf einen bestimmten Betrag beziehen. Dabei fällt jedes
Verhalten des Schuldners, welches vom Gläubiger nach Treu und Glauben im
Verkehr als Bestätigung seiner rechtlichen Verpflichtung aufgefasst werden kann,
unter die Anerkennung mit Unterbrechungswirkung (Robert K. Däppen, a.a.O., N 2
zu Art. 135 OR m.w.H.). Eine Anerkennungshandlung nach Art. 135 Ziff. 1 OR
setzt denn auch keinen auf Unterbrechung der Verjährung gerichteten Willen vor-
aus. Insbesondere genügt es für die Unterbrechung der Verjährung, dass der
Schuldner erklärt, unter gewissen Voraussetzungen zur Leistung weiterer Zahlun-
gen bereit zu sein und er somit das Bestehen einer Restschuld nicht ausschliesst.
Dass er über deren Höhe im Ungewissen ist, schadet nicht, da die Anerkennung
der grundsätzlichen Schuldpflicht genügt, wobei sich die Anerkennungserklärung
an den Gläubiger richten muss (BGE 134 III 591 E. 5.2.1). Gemäss Art. 135 Ziff. 2
OR wird die Verjährung durch Anerkennung der Forderung von Seiten des
Schuldners unterbrochen, unter anderem auch durch Abschlagszahlungen. Dem-
gegenüber gelten Schlusszahlungen, bei denen zum Ausdruck gebracht wird,
dass nichts mehr geschuldet ist, nicht als Anerkennung. Gemäss Art. 137 OR be-
ginnt die Verjährung mit deren Unterbrechung von neuem. Im Gegensatz zum
Verjährungsverzicht tritt die Wirkung der Unterbrechungshandlung unabhängig
vom Willen des Gläubigers und des Schuldners ein (BGE 134 III 591 E. 5.2.2.
m.w.H.)
4.2.1. Als "Akontozahlung" wird eine vorläufige Zahlung bezeichnet, wobei der
Umfang der definitiv geschuldeten Leistung noch zu ermitteln ist. Solche Akonto-
zahlungen werden insbesondere vereinbart, wenn Einigkeit über den Grundsatz
der Zahlungspflicht und Ungewissheit über die Höhe des tatsächlich geschuldeten
Betrags besteht, wobei eine allfällige Differenz nachzuzahlen beziehungsweise
zurückzuerstatten ist (BGE 134 III 591 E. 5.2.3. m.w.H.). Mit einer Akontozahlung
bringt der Schuldner daher in der Regel zum Ausdruck, dass er seine Verpflich-
tung grundsätzlich anerkennt, unter gewissen Voraussetzungen zur Leistung wei-
terer Zahlungen bereit ist und somit das Bestehen einer Restschuld nicht aussch-
liesst. Dies genügt – wie vorstehend in E. 4.1 dargelegt – zur Unterbrechung der
Verjährung. Dass dem Gläubiger bei hinreichender Akontozahlung vielleicht gar

21 / 24
keine weiteren Ansprüche mehr zustehen, ändert daran nichts, da dies lediglich
eine Folge der Ungewissheit über die Höhe der Forderung ist (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_276/2008 vom 31. Juli 2008, E. 4.6). Vorbehalte, die nicht den Grund-
satz der Zahlungspflicht, sondern die Höhe der Forderung betreffen, stehen einer
Unterbrechung der Verjährung nicht entgegen (vgl. zum Ganzen BGE 134 III 591
E. 5.2.3 m.w.H.).
4.2.2. Vorliegend ist somit zu prüfen, ob es sich bei der Zahlung von CHF
280'000.00 um eine Teilzahlung/Akontozahlung oder Abschlagungszahlung ge-
handelt hat und ob die Berufungsbeklagten damit die Forderungen anerkannt und
die Verjährung unterbrochen haben.
Gemäss der Rechnung der Gemeinde J.________ vom 29. März 2008 betrug die
provisorische Abgeltung für den Erstwohnungsanteil gemäss Baubescheid vom 6.
März 2006 CHF 560'000.00 für beide Villen. Für die Berufungsbeklagten bedeute-
tet dies, dass sie die Hälfte, also insgesamt ca. CHF 280'000.00, für die Abgeltung
des Erstwohnungsanteils bezahlen mussten. Dabei hatte die Gemeinde
J.________ darauf verwiesen, dass die definitive Abgeltung in Rechnung gestellt
werde, sobald die amtliche Schätzung der kantonalen Schätzungskommission vor-
liege (RG act. II.7). Die Gemeinde stellte die provisorische Erstwohnungsersatz-
abgabe der Berufungsklägerin in Rechnung, was – wie bereits dargelegt – korrekt
war (siehe vorstehend, E. 3.6.4). Deren Vertreter sendete die Rechnungsaufstel-
lung weiter an die Berufungsbeklagten 1 und 2, wobei er die Abgeltung Erstwoh-
nungsanteil sogar selbst ausgewiesen hat und auf Ziffer 6 des Kaufvertrages ver-
wies (RG act. II.8). Am 7. April 2008 haben die Berufungsbeklagten 1 und 2 CHF
300'000.00 an die Berufungsklägerin bezahlt, wobei sie unter "Details of Payment"
unter anderem auch die Beschriftung "Abgeltung Erstwohnungsanteil" aufgeführt
hatten (RG act. II.9). Damit haben sie bereits eine Zahlung geleistet, wobei der
Umfang der definitiven Leistung noch zu ermitteln war. Folglich handelte es sich
beim bereits geleisteten Anteil an die Erstwohnungsabgabe um eine Akontozah-
lung seitens der Berufungsbeklagten.
Da sich die Anerkennung der Forderung auf die Bejahung einer grundsätzlichen
Schuldpflicht beschränken kann und sich nicht auf einen bestimmten Betrag be-
ziehen muss und die Zahlung sich an die Berufungsklägerin gerichtet hat, ist vor-
liegend davon auszugehen, dass die Akontozahlung der Ersatzabgabe in der
Höhe von CHF 300'000.00 mit dem Vermerk "Abgeltung Erstwohnungsanteil" im-
plizit eine Anerkennung der Forderung der Berufungsbeklagten gegenüber der
Berufungsklägerin in Bezug auf die Erstwohnungsersatzabgabe darstellt, weshalb
die Zahlung als Unterbrechungshandlung der zehnjährigen Verjährungsfrist zu

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qualifizieren ist. Anzumerken bleibt, dass von der Berufungsbeklagten nicht be-
stritten wurde, dass die Verjährung für alle Beklagten unterbrochen wurde (KG act.
A.1, Ziff. 11).
4.2.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagten mit der
Einzahlung der CHF 300'000.00 und dem Vermerk "Abgeltung Erstwohnungsan-
teil" die Forderung "Erstwohnungsabgabe" aus dem Kaufvertrag Ziff. 6 anerkannt
hatten und damit die Verjährung gemäss Art. 135 Ziff. 1 OR unterbrochen wurde.
Demzufolge steht fest, dass, selbst wenn – wie die Berufungsbeklagten behaupten
– von einem Verjährungsbeginn am 13. November 2007 ausgegangen würde, die
Verjährung mit Einzahlung der Akontozahlung vom 7. April 2008 unterbrochen
wurde und von Neuem zu laufen begonnen hatte. Somit war die Forderung der
Berufungsklägerin mit Eingabe des Schlichtungsgesuchs vom 4. Januar 2018
noch nicht verjährt.
5.
Der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben und die Berufung ist aufgrund
der vorstehend dargelegten Erkenntnisse gutzuheissen. Vorliegend hat die Vor-
instanz die Klage wegen eingetretener Verjährung der Forderung abgewiesen (vgl.
angefochtener Entscheid, E. 4.1.); mit den materiellen Anspruchsvoraussetzungen
der Forderung hat sie sich demgegenüber nicht befasst. Damit blieb ein wesentli-
cher Teil der Klage unbehandelt. In Anbetracht dessen hat das Kantonsgericht
gestützt auf Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO kassatorisch zu entscheiden und die
Sache zur Fortsetzung des Verfahrens und zur (weiteren) materiellrechtlichen Be-
urteilung des Anspruchs an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.
Zu regeln bleiben die Festsetzung und Verlegung der Prozesskosten im
Berufungsverfahren. Nachdem die Berufung gutgeheissen wird, gehen die Kosten
des Berufungsverfahrens (Gerichtskosten und Parteientschädigung; Art. 95 Abs. 1
ZPO) zu Lasten der Berufungsbeklagten (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
6.1.
Die Gerichtskosten werden gestützt auf Art. 9 der Verordnung über die Ge-
richtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf CHF 5'000.00 festgesetzt
und mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in derselben
Höhe verrechnet. Die Berufungsbeklagten haben die Berufungsklägerin – unter
solidarischer Haftbarkeit – direkt zu entschädigen (Art. 111 ZPO).
6.2.
Die Berufungsbeklagte ist zudem zur Leistung einer ausseramtlichen Ent-
schädigung an die Berufungsklägerin zu verpflichten. Die Parteientschädigung hat
die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden gemäss Art. 2 Abs. 1 der
Honorarverordnung (HV; BR 310.250) nach Ermessen festzusetzen, da die Beru-

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fungsklägerin sich nicht zu ihrem im Rechtsmittelverfahren entstandenen prozes-
sualen Aufwand geäussert und keine Honorarnote eingereicht hat. Dabei erscheint
angesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie unter Berücksichti-
gung der eingereichten Rechtsschriften eine Entschädigung in der Höhe von pau-
schal CHF 4'000.00 einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer als ange-
messen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird gutgeheissen und der Entscheid des Regionalgerichts
Maloja vom 28. Mai 2019 (Proz-Nrn. 115-2018-39/115-2018-39) wird auf-
gehoben. Die Sache wird an das Regionalgericht Maloja zur Fortsetzung
des Verfahrens im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 5'000.00 gehen
unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von H.________ sowie E._____
und D._____ und werden mit dem von der A._____ SA geleisteten Kosten-
vorschuss in derselben Höhe verrechnet. Die Vorgenannten werden unter
solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der A._____ SA den Betrag von CHF
5'000.00 direkt zu ersetzen.
3.
H.________, E._____ und D._____ haben die A._____ SA für das Beru-
fungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit CHF 4'000.00 (inkl. Bar-
auslagen und MwSt.) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90
ff. BGG.
5.
Mitteilung an: