gr_gerichte · PVG 2019 16 · 2026-02-13 · it


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7/16 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2019
Tentativo di raggiro del divieto di abitazione secondaria.
– Esame dei presupposti per l’ammissione di un tentativo
di raggiro del divieto di abitazione secondaria, in parti-
colare sotto il profilo della richiesta di abitazioni prima-
rie; tentativo non intravedibile nel caso di specie.
Umgehungsversuch des Zweitwohnungsverbots.
– Prüfung der Voraussetzungen zur Annahme eines Um-
gehungsversuchs des Zweitwohnungsverbots insbeson-
dere im Hinblick auf die Nachfrage nach Erstwohnungen;
Versuch in casu verneint.
Considerandi:
6. […] Stando ai ricorrenti, la convenuta non mirerebbe a
realizzare delle abitazioni primarie, ma intenderebbe assicurarsi la
costruzione così da gettare le basi per poi chiedere la sospensione delle
limitazioni d’uso giusta l’art. 7 LASec invocando uno dei mo- tivi
straordinari previsti all’art. 14 cpv. 1 LASec.
6.1. […] In conformità all’art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro i
ricorrenti potrebbero chiedere al Municipio di sospendere la limita- zione
d’uso menzionata a determinate condizioni […].
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre
esaminare d’ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire
irrealistica l’intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazio- ne
primaria della costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso,
vanno presi in considerazione l’ubicazione dell’immobile (zona,
accesso, distanza dai posti di lavoro), la sua concezione ar- chitettonica
dal punto di vista di un utilizzo su tutto l’anno, il suo prezzo nonché le
circostanze circa le persone che intendono abi- tarvi (domicilio e luogo
di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti
non fossero conosciuti, il criterio princi- pale è quello della domanda di
residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile
che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze
primarie. Nei casi in cui la ri- chiesta è evidentemente insufficiente, la
licenza edilizia può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie
concrete da parte di ac- quirenti che intendono risiedere durante tutto
l’anno nell’immobile. Ciò vale anche nel caso in cui la committenza
intenda commercia- lizzare il progetto di costruzione come residenza
primaria. Se tale volontà non appare realistica, va concluso che vi è un
tentativo di eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3,
144 II 49
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consid. 2). Per poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di di- ritto
deve essere manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). […]
6.2.2. […] la convenuta ha perlomeno reso verosimile che vi
sono tre interessati all’acquisto delle tre case, sebbene non sia dato
parlare di garanzie concrete da parte di acquirenti intenzionati a diventare
residenti primari. Pertanto, l’interesse dimostrato non basta certo a
invalidare dal principio la tesi di un tentativo di abu- so di diritto. D’altro
canto non si può costringere il committente a dover inficiare l’accusa di
un tentativo di raggiro della LASec esi- bendo dei contratti di vendita in
atto notarile già nell’ambito della procedura di licenza edilizia. Nel seguito
occorrerà quindi analizza- re nel dettaglio gli altri criteri determinanti.
[…]
6.5. Da ultimo, ma non meno importante, va analizzata la
richiesta di abitazioni primarie a O.3. . […]
6.5.2. Anzitutto, occorre rammentare che il tentativo di elu- dere
le disposizioni legali sulle case secondarie deve essere mani- festo e
che il Tribunale esamina d’ufficio se vi sono indizi concreti che
facciano apparire irrealistico un utilizzo quale abitazione pri- maria.
Il fatto asserito dai ricorrenti che le persone che hanno con-
tribuito all’indiscusso lieve aumento della popolazione di O.3. negli
ultimi anni siano dei Ticinesi occupanti come residenza pri- maria le
loro ex case di vacanza, nonché il fatto che vi sia già una grande offerta
di residenze primarie e di abitazioni secondarie che potrebbero essere
utilizzate come primarie (cfr. doc. E ricorrenti) oltre all’offerta che
eventualmente si genererà con il progetto di ri- lancio turistico, non sono
atti ad avvalorare l’ipotesi di un abuso di diritto. In questa sede non si
tratta infatti di decidere su questioni pianificatorie in senso stretto, ma
soltanto su un possibile tentativo di abuso della LASec. Come
giustamente evidenziato dal convenu- to, già il fatto che negli ultimi anni
vi è stato un aumento di dimo- ranti – sebbene la presa di dimora sia
avvenuta da parte di persone già proprietarie di un’abitazione secondaria
– basta per ammettere che O.3. resta una destinazione apprezzata
non solo per abita- zioni secondarie, bensì anche per residenze
primarie. La fattispecie in esame si differenzia dal caso di Verbier (DTF
144 II 49) citato dai ricorrenti, soprattutto perché a O.3. negli ultimi
anni è stata rilasciata una sola licenza edilizia primaria, sebbene la
popolazio- ne sia cresciuta di oltre il 20 % (secondo le incontestate
afferma- zioni del convenuto tra il 2012 e la fine del 2017 la
popolazione di O.3. è passata da 244 a 297 abitanti). Il caso di
specie diverge
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inoltre dal caso deciso da questo Tribunale il 28 agosto 2018 in me- rito
al Comune O.11. (sentenza R 13 108), in cui si è affermato il
tentativo di raggiro della LASec per la prospettata costruzione di quattro
case monofamiliari di fronte alle cinque case monofamiliari già autorizzate
nello stesso quartiere e a un calo della popolazione (cfr. R 13 108
consid. 2.5; cfr. per il calo di popolazione tra i criteri decisivi anche
STF 1C_263/2016 consid. 5.2 seg.).
Una richiesta di abitazioni primarie a O.3. non può es- sere
poi esclusa soltanto perché vi sono parecchie case (perlopiù
secondarie) in vendita sul mercato – come constatato da questo
Tribunale sui siti https://www.comparis.ch, https://cmserviziim-
mobiliarii.com, http://www.S.1. . Questi immobili infatti sono vecchi o
piuttosto vecchi e, senza analizzarne le eventuali difficoltà di vendita, non
possono comunque comprovare una mancanza di richiesta di abitazioni
primarie del settore qui determinante, poiché questa va commisurata a
un’offerta di abitazioni nuove e con le caratteristiche come quelle
progettate.
Un’eccezione
sembrereb-
be
riguardare
i
quattro
appartamenti, a tutt’oggi ancora in vendi- ta come prima occupazione,
del condominio a 11 piani edificato nel 2013; questi tuttavia, dal profilo
architettonico non si posso- no paragonare alle abitazioni qui in esame.
Non essendoci quindi un’offerta di abitazioni nuove con caratteristiche
perlomeno simili a quelle progettate, non è dimostrato che le abitazioni
progettate non possano generare una richiesta; anzi, apparentemente
questa esiste già da parte dei tre interessati sopra descritti. In questo
sen- so il caso di specie si differenzia pure dal caso di Saanen, in cui il
Tribunale federale ha riscontrato un abuso di diritto nel permesso di
realizzare 12 appartamenti di lusso, rilevando che, secondo sti- ma del
Comune, a Saanen c’era un’offerta di abitazioni primarie nel relativo
settore di lusso di circa 10–15 appartamenti vacanti e per di più erano
già stati autorizzati risp. si trovavano in costruzione da 13 a 18
appartamenti, di fronte a una popolazione in ristagno da anni (cfr. DTF
145 II 99 consid. 3.2). In conclusione, non vi è moti- vo di dubitare che
sussista una richiesta di abitazioni primarie del rispettivo settore e
nemmeno si intravede un evidente tentativo di raggiro della LASec.
R 18 57
sentenza del 10 dicembre 2019
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