gr_gerichte · R 2013 160 · 2014-02-13 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 160
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Vizepräsident Priuli, Aktuarin Bernhard
URTEIL
vom 13. Februar 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Franz Xaver Ulrich,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 10. Juni 2002 vereinigten C._____ und die D._____AG die Parzel-
len 1127 und 3713 des Grundbuchs X._____ zur Parzelle 3713. Am 
31. Juli 2003 meldeten die Gemeinde und die Grundeigentümer eine auf 
einer Baubewilligung vom 4. März 2003 basierende öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung auf Parzelle 3713 an, wonach bei einer späteren 
Aufteilung von Parzelle 3713 in mehrere Parzellen dieselben für die Be-
rechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bildeten. Auf Parzelle 4345 
ist diese wie folgt angemerkt: "Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung: Ausnützungseinheit der Parzellen 3713, 4343, 4344, 4345, 4346". 
Am 20. August 2003 teilten C._____ und die D._____AG Parzelle 3713 in 
Parzellen 4346 (75 m²), Parzelle 3713 (737 m²), Parzelle 4343 (411 m²), 
Parzelle 4344 (381 m²) und Parzelle 4345 (414 m²), auf.
2.
Am 12. November 2012 (Eingang bei der Gemeinde) reichte die Bauge-
sellschaft B._____ das Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses 
(Haus 4) auf Parzelle 4345 in der Wohnzone A ein (Baugesuch 2012-
0123). Dagegen erhob die A._____AG Einsprache und beantragte, die 
Baubewilligung für das Einfamilienhaus sei zu verweigern. Gerügt wurden 
der Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung, die nicht genügen-
de Zufahrt und die daraus folgende mangelhafte Erschliessung, weil die 
Via N._____ nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzelle 3713 führe und 
aufgrund der Pläne nicht ersichtlich sei, ob von dort ein Fahr- oder Fuss-
weg erstellt werde. Dem Baugrundstück fehle ein Strassenanschluss. Zu-
dem verletze der geplante Weg den gesetzlichen Waldabstand bzw. solle 
auf Waldareal erstellt werden. Der Grenzabstand sei verletzt, im Grund-
buch seien keine Näherbaurechte eingetragen. Die Gebäudehöhe werde 
in der südöstlichen und südwestlichen Ecke überschritten. Bei der Be-
rechnung der anrechenbaren Geschossfläche (aGF) sei die Fläche des 
Korridors und der Treppe im Untergeschoss ebenfalls mit einzubeziehen. 
Füge man diese Flächen zur aGF, sei die Ausnützungsziffer (AZ) nicht 


- 3 -
eingehalten. Für die Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche 
dürften nur Parzellen 3713 und 4344 beigezogen werden. Die AZ sei 
dann ebenfalls nicht eingehalten. Selbst unter Miteinbezug der unmittel-
bar angrenzenden Grundstücke sei die AZ überschritten. Die Dachnei-
gung müsste statt 15.7° mindestens 17° aufweisen.
3.
Dazu liessen sich C._____ und die D._____AG am 21. März 2013 ver-
nehmen. Der Einsprecherin fehle die Legitimation. Die Erschliessung sei 
vorhanden. Schon 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4345 mit einem 
identischen Haus bewilligt gewesen. Der Fussweg sei rechtlich zulässig. 
Betreffend die Grenzabstände könne eine entsprechende öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung verfügt werden. Die Gebäudehöhen 
seien überall eingehalten. Korridore und Treppe im UG seien nicht anre-
chenbar. Parzelle 4345 bilde mit den anderen Parzellen eine Ausnüt-
zungseinheit. Die Ausnützungsberechnung decke sich mit dem identi-
schen Baugesuch von 2002. Parzelle 4345 seit 414 m² gross und nicht 
381 m². Die Dachneigung sei tatsächlich leicht unterschritten. Sie habe 
jedoch bereits korrigierte Pläne eingereicht.
4.
Am 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, hiess die Gemeinde die Ein-
sprache teilweise gut. In Bezug auf die Geltendmachung der Verletzung 
der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau werde auf die Einspra-
che nicht eingetreten. Der Einsprecherin wurden Verfahrenskosten von 
Fr. 300.-- und eine ausseramtliche Entschädigung an die Bauherrschaft 
von Fr. 1‘620.-- (inkl. MWST) auferlegt. Gleichentags erteilte der Gemein-
devorstand dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen. Sie verfügte unter anderem die Erstwohnungspflicht als Aufla-
ge. Die Dachneigung sei von jetzt 16.2° auf mindestens 17° zu korrigieren 
und diese Pläne müssten vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht 
werden. Gemäss Art. 43 BG dürften mehr als zwei benachbarte Häuser in 


- 4 -
Bezug auf Form und Gestaltung nicht gleichartig sein. Das bestehende 
Gebäude auf Parzelle 4343 und die geplanten Gebäude auf Parzel-
len 4344 und 4345 seien in Form und Gestaltung gleichartig und die Fas-
sadenpläne müssten korrigiert und vor Baubeginn zur Genehmigung ein-
gereicht werden. Der geplante Fussweg entlang von Parzelle 1126 liege 
im Waldareal und könne nicht bewilligt werden. Ein Waldabstand müsse 
nicht eingehalten werden und die korrigierten Pläne seien vor Baubeginn 
einzureichen. Die Fassadengestaltung müsse vor Baubeginn festgelegt 
werden, ebenfalls die Details der Übergänge zwischen den verschiede-
nen Materialien sowie die Materialisierung des Daches. Für das Einfamili-
enhaus auf Parzelle 4344 (recte wohl: 4345) müssten zwei Parkplätze 
ausgewiesen werden (in der bestehenden Tiefgarage).
5.
Dagegen erhob die A._____AG (Beschwerdeführerin) am 13. Juni 2013 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des 
Einspracheentscheides und der Baubewilligung. Diese sei zu verweigern. 
Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventuell 
seien die Dispositivziffern 3 und 4 des Einspracheentscheides aufzuhe-
ben und die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Beschwerde-
gegnerinnen aufzuerlegen. Das rechtliche Gehör sei verschiedentlich ver-
letzt worden, so insbesondere in Bezug auf den Zweitwohnungsbau. 
Gemäss Art. 38 Abs. 2 BG könne durch Miteinbezug unmittelbar angren-
zender Grundstücke die AZ auf der Bauparzelle um maximal 15 % erhöht 
werden, hier demnach statt 0.35 auf maximal 0.40. Hier betrage die 
Grundstücksfläche 414 m², abzüglich Waldfläche von ca. 67 m² (die ge-
naue Fläche wäre im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen gewesen). 
Anrechenbar seien folglich 347 m². Bei einer aGF von 142.01 m² ergebe 
sich eine AZ von 0.41. Dies habe die Vorinstanz zudem gar nicht über-
prüft. Selbst wenn die beteiligten Parzellen eine AZ-Einheit bildeten, wer-
de die AZ überschritten. Die Grundstücksfläche dieser Parzellen sei 1‘607 


- 5 -
m², abzüglich Waldfläche von 85 m² und einer anrechenbaren Fläche von 
somit 1‘522 m². Bei einer aGF von 676 m² ergebe sich eine AZ von 0.44. 
Parzelle 4346 könne nicht zur AZ-Einheit hinzugerechnet werden, weil sie 
nicht an die Bauparzelle angrenze (Verletzung von Art. 38 BG). Damit ha-
be sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Auch wenn Parzel-
le 4346 einbezogen würde, sei die AZ der AZ-Einheit überschritten. Wür-
de die von der Vorinstanz festgestellte anrechenbare Grundstücksfläche 
von 1‘132 m² statt der Fläche von 1‘522 m² zu Grunde gelegt, ergäbe sich 
gar eine AZ von 0.6. Eine aGF von 142 m² für Haus 4 könne nur ange-
nommen werden, wenn Korridore und Treppe im Untergeschoss als nicht 
anrechenbar qualifiziert würden. Dies sei unbegründeterweise nicht ge-
schehen. Durch Korridor und Treppe im Untergeschoss werde von der 
Tiefgarage her der Wohnbereich des Erdgeschosses erschlossen, wobei 
es keine Rolle spiele, ob es sich dabei um den Haupteingang handle. 
Art. 37 Abs. 2 lit. d BG mache diesbezüglich keine Unterscheidung.
Gemäss Feststellung der Vorinstanz sei auf der Südseite gegenüber Par-
zelle 1818 der Grenzabstand mit 0 Meter und auf der Ostseite mit nur 
4.28 statt 5 Metern unterschritten und es müssten deshalb die Näher- re-
sp. Grenzbaurechte im Grundbuch eingetragen werden. Sie halte im Ein-
spracheentscheid fest, die Eintragung der Näher- resp. Grenzbaurechte in 
das Grundbuch sei durch eine entsprechende Auflage in der Baubewilli-
gung zu sichern. Mit Auflage b13 sei in der Baubewilligung festgestellt 
worden, dass gegenüber Parzelle 1818 auf die Grenze gebaut werden 
dürfe. Anschliessend werde festgestellt, die Baubehörde sei berechtigt, 
bei einer späteren Überbauung von Parzelle 1818 die Einhaltung des Ge-
bäudeabstandes zu verlangen. Dieses Näherbaurecht sei als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.
Die Unterschreitung des Grenzabstandes gemäss Art. 77 KRG setzte ei-
ne Vereinbarung zwischen den Betroffenen voraus. Hier liege keine öf-
fentlich beurkundete Vereinbarung vor. Trotzdem habe die Vorinstanz ver-


- 6 -
fügt, die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung werde auch ohne 
Vereinbarung eingetragen. Die Baubewilligung wäre mit zusätzlichen Ne-
benbestimmungen zu ergänzen gewesen. Zudem wäre die Rechtswirk-
samkeit der Baubewilligung von deren Erfüllung abhängig zu machen. Die 
Bewilligung wäre nur unter der Bedingung zu erteilen, dass eine Verein-
barung über eine Unterschreitung des Grenzabstands abgeschlossen und 
im Grundbuch eingetragen werde.
Eine Auflage gegenüber Parzelle 4344 sei wohl vergessen gegangen. Die 
Baubewilligung vollziehe den Einspracheentscheid gegenüber Parzel-
le 4344 nicht. Wie dargelegt, müsse eine entsprechende Bedingung in die 
Baubewilligung aufgenommen werden. Hier liege keine Hanglage vor, 
weswegen die "talseitige" Südfassade nicht die Gebäudehöhe um 3 Meter 
überschreiten dürfe (total 10 Meter). Somit sei die Gebäudehöhe von 
7 Metern auf allen Seiten einzuhalten. Die auf Parzelle 4344 bewilligte 
Baute überschreite die Gebäudehöhe an der westlichen und der nördli-
chen Gebäudeecke. Der Hang würde folglich seine Richtung um 90° zwi-
schen den beiden Baugrundstücken ändern, was nicht den örtlichen Ge-
gebenheiten entspreche.
Die Via N._____ führe hier nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzel-
le 3713. Danach gebe es nur noch einen schmalen Gehweg über 
ca. 30 Meter zum Baugrundstück. Zwar sei nichts daran auszusetzen, 
dass die Parkierung nicht auf dem Baugrundstück erfolge. Die Erschlies-
sung sei aber im Hinblick auf Notfalldienste und Feuerwehr problema-
tisch. Dem Baugrundstück fehle nicht nur ein Strassenanschluss, sondern 
es sei auch durch das Gebäude auf Parzelle 3713 verdeckt. Aufgrund der 
engen Verhältnisse nördlich davon, der Mauer an der Westseite und des 
Gebäudes auf Parzelle 4345 bestehe für die Notfalldienste keine Möglich-
keit, zum Baugrundstück zu gelangen.
Strassen und Fusswege seien Anlagen und hätten einen Waldabstand 
von mindestens 5 Metern einzuhalten. Wegen der Lage des Gebäudes 


- 7 -
auf Parzelle 3713 könne der Fussweg nicht so weit nach Osten verscho-
ben werden, dass er den Waldabstand von 5 Metern einhalte. Auch auf 
Parzelle 4345 halte das geplante Gebäude den Waldabstand von 5 Me-
tern nur knapp ein. Der Zugang auf Parzelle 4345 über einen Fussweg sei 
somit nur an der Nord- oder Ostseite, nicht aber an der Westseite mög-
lich. Geplant sei er aber an der Westseite. Das Gebäude sei somit nur 
über die Tiefgarage erschlossen, was unzureichend sei.
Gemäss Art. 43 Abs. 2 BG dürften benachbarte Bauten in der Gestaltung 
und der Form nicht gleichartig sein. Sie seien hier aber identisch. Die 
Form des Gebäudes könne im Gegensatz zur Gestaltung nicht ohne be-
sondere Schwierigkeiten verändert werden, weswegen die Bewilligung zu 
verweigern sei.
Die Vorinstanz habe die Kosten des Einspracheverfahrens zu ¾ der Be-
schwerdeführerin zugeschlagen und sie zur Zahlung einer ausseramtli-
chen Entschädigung an die Bauherrschaft verpflichtet. Art. 96 Abs. 2 KRG 
sei restriktiv auszulegen. Eine Kostenüberwälzung auf den Einsprecher 
rechtfertige sich nur, wenn sich eine Einsprache als vollumfänglich unbe-
rechtigt erweise. Dies sei hier nicht der Fall (Zweitwohnungsproblematik, 
entsprechende Projektänderung, Grenzabstand, entsprechende Neben-
bestimmung, Dachneigung, ungenügende Erschliessung weil Fussweg 
durch den Wald führte, Nichtbewilligung). Somit hätten hier keine Verfah-
renskosten auferlegt werden dürfen und sie hätte nicht verpflichtet werden 
dürfen, eine ausseramtliche Entschädigung zu zahlen. Wäre der Einspra-
cheentscheid hier im Ergebnis zu schützen, wäre die Kostenverlegung 
trotzdem rechtswidrig.
6.
Am 16. August 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit nicht auf sie eingetre-
ten werde (recte wohl: Soweit auf sie eingetreten werde). Bereits im Ein-
spracheverfahren habe die Bauherrschaft ausgeführt, es werde nur eine 


- 8 -
Erstwohnung geplant. In die Bewilligung sei eine entsprechende Erstwoh-
nungspflicht aufgenommen worden. Die Parzellen 3713, 4343, 4345 und 
4346 (Parzelle 4344 hätte wohl auch in diese Aufzählung aufgenommen 
werden müssen) bildeten eine AZ-Einheit. Die AZ-Berechnung der Bau-
behörde decke sich mit jener aus dem Jahr 2002. Parzelle 4345 messe 
unbestritten 414 m². Unrichtig sei der Hinweis der Beschwerdeführerin, 
dass davon die sich darauf befindliche Waldfläche für die Berechnung der 
AZ abzuziehen sei. Die anrechenbare Grundstücksfläche der vier Parzel-
len, die eine AZ-Einheit bildeten, betrage deshalb 1‘932 m², die aGF der 
Häuser 1 - 4 666 m², weswegen die AZ von 0.35 eingehalten werde. In 
den Einspracheentscheiden sei die anrechenbare Grundstücksfläche für 
alle vier Parzellen statt mit 1‘932 mit 1‘132 m² angegeben worden. Aus 
dem Protokoll der Baukommission vom 3. April 2013 ergebe sich aber die 
Richtigkeit der Angabe von 1‘932 m². Die aGF der Häuser 1 - 4 betrage 
danach korrekt 676 m². Es handle sich um einen bedauerlichen Schreib-
fehler. Der Haupteingang des Hauses sei oberirdisch erreichbar, aller-
dings nicht mit einem Motorfahrzeug, was jedoch dessen Qualifikation als 
solchen nicht ausschliesse. Zu Recht habe deshalb die Baubehörde Kor-
ridor und Treppe aus der Tiefgarage nicht zur aGF gezählt, was einer 
langjährigen Praxis der Baubehörde entspreche.
Gegenüber Parzelle 1818 werde kein Grenzabstand eingehalten, weswe-
gen die Gemeinde verfügt habe, das entsprechende Grenzbaurecht sei 
als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzellen 4345 und 
1818 im Grundbuch einzutragen und zwar vor Baubeginn. Dies entspre-
che der üblichen Praxis der Gemeinde.
Betreffend Grenzabstände sei irrtümlicherweise Art. 38 BG als gesetzli-
che Grundlage angegeben, statt Art. 77 in Verbindung mit Art. 90 KRG. 
Es handle sich um einen Irrtum, der jedoch keine Nachteile für die Be-
schwerdeführerin gehabt habe. Die Baubehörde müsse nur sicherstellen, 
dass die Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten bei künftigen 


- 9 -
Bauten nicht das Baugesetz verletze. Deswegen habe sie eine entspre-
chende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf den beteiligten 
Parzellen im Grundbuch einzutragen. Befinde sich eine beteiligte Parzelle 
im Eigentum eines Dritten, müsse die Bauherrschaft einen entsprechen-
den Dienstbarkeitsvertrag abschliessen. Es sei langjährige Praxis der 
Gemeinde, dass solche Vereinbarungen nicht bereits zum Zeitpunkt der 
Baubewilligung sondern erst vor Baubeginn vorliegen müssten, verbun-
den mit den entsprechenden Einträgen im Grundbuch. Dies entspreche 
Art. 90 Abs. 2 KRG.
Gegenüber Parzelle 4344 sei die Einräumung eines Näherbaurechts nicht 
notwendig. Der Grenzabstand des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4345 
zu Parzelle 4344 sei 4.28 Meter. Es fehlten 0.2 Zentimeter, was die Bau-
behörde als zulässig betrachte, weil der Gebäudeabstand zwischen den 
beiden geplanten Gebäuden auf Parzellen 4345 und 4344 eingehalten 
würde (5.37 Meter [recte: 5.73 Meter] + 4.98 Meter = 10.71 Meter [die 
Rechnung müsste recte wohl heissen: 5.73 Meter + 4.28 Meter = 
10.01 Meter]). Erforderlich seien 10 Meter. Die Einsprecherin erleide kei-
ne Nachteile beim Durchblick zwischen den beiden Gebäuden, da der 
Gebäudeabstand mehr als eingehalten werde. Eine Verschiebung der 
Grenze zwischen beiden Parzellen nur wegen 2 cm erscheine der Bau-
behörde als unverhältnismässig und würde der Beschwerdeführerin kei-
nen Vorteil verschaffen.
Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin gebe es bei jeder Lie-
genschaft eine Berg- und Talseite, was sich aus den Höhenkoten heraus-
lesen liesse. Die Berg- und Talseite werde bei jeder Baute individuell 
festgelegt, was dem Baugesetz der Gemeinde entspreche.
Die Beschwerdeführerin mache geltend, die Erschliessung sei für Sa-
nitätsfahrzeuge und Feuerwehr nicht genügend. Darauf sei nicht einzutre-
ten, weil hier keine nachbarrechtlich geschützten Interessen verletzt wür-
den und die Einwände sachlich nicht nachvollziehbar seien. Der Bauherr-


- 10 -
schaft sei auferlegt worden, den Fussweg zu verlegen. Der neue Verlauf 
müsse die Vorschriften über den Waldabstand etc. einhalten. Die Verle-
gung des Fussweges mache keine erhebliche Projektänderung am Ge-
bäude notwendig.
Die Gemeinde sei überzeugt, durch eine Veränderung der Fassadenge-
staltung des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4344 (recte wohl: 4345), 
Haus 4, könne den Vorschriften von Art. 43 Abs. 2 BG entsprochen wer-
den. Allerdings müsse die Änderung der Fassadengestaltung so ausfal-
len, dass damit auch die Form nach aussen verändert werde.
Weil die Einsprache der Beschwerdeführerin teilweise gutgeheissen wor-
den sei, seien ihr nur ¾ der Kosten des Einspracheverfahrens überwälzt 
worden und sie habe nur eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung 
zu entrichten. Dies sei korrekt.
7.
Am 29. August 2013 korrigierte die Beschwerdegegnerin 1 den dritten 
Satz im letzten Absatz auf Seite 5 der Vernehmlassung wie folgt: "Somit 
fehlen 72 cm, was die Baubehörde als zulässig betrachtet, zumal der 
Grenzabstand zwischen den beiden geplanten Gebäuden auf Parzelle 
4345 und 4344 eingehalten wird (5.37 m [recte: 5.73 m] + 4.28 m = 10.01 
m)."
8.
Am 30. August 2013 beantragte die Baugesellschaft B._____ (Beschwer-
degegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie eingetreten 
werden könne. Der Beschwerdeführerin fehle die Legitimation weitge-
hend. In Bausachen sei diese nur gegeben, wenn vom Bauvorhaben Be-
einträchtigungen ausgingen, die sich auf das Grundstück des Einspre-
chers spürbar in einer Weise negativ auswirkten, dass er mehr als die All-
gemeinheit betroffen sei. Diese Voraussetzung sei bezüglich der bean-
standeten Erschliessung nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin räume ein, 
dass die Zufahrt zur bestehenden Tiefgarage auf Parzelle 3713 und damit 


- 11 -
zu Parzelle 4345 bzw. als Baustellenzufahrt gewährleistet sei. Sie bewei-
se nicht, dass sich die behauptete ungenügende Zufahrt negativ auf sie 
auswirken könnte. Schon bei der Erteilung der Baubewilligung vom 
23. Februar 2004 sei die Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilien-
hauses auf Parzelle 4345 erteilt worden. Damals habe die Beschwerde-
führerin nicht dagegen remonstriert. Die gleiche Argumentation bezüglich 
Legitimation gelte für den Fussweg, die behauptete Verletzung des 
Waldabstandes, den Grenzabstand, die Gebäudehöhe, die AZ und die 
Gestaltung.
Die Beschwerdeführerin habe den Einwand der Verletzung des Zweit-
wohnungsverbots in ihrer Beschwerde explizit fallen lassen (Seite 6 
Ziff. 1), weswegen sich eine Stellungnahme erübrige. Im Gegensatz zum 
Parallelverfahren R 13 161 mache die Beschwerdeführerin hier geltend, 
Parzelle 4346 dürfe nicht zur AZ-Einheit gezählt werden, weil diese nicht 
an Parzelle 4345 angrenze. Schliesslich ergebe es sich aus der entspre-
chenden Anmerkung auf Parzelle 4345, dass diese eine AZ-Einheit mit 
Parzelle 4346 bilde. Deshalb entbehre der Einwand, Parzelle 4345 bilde 
keine AZ-Einheit mit Parzelle 4346, jeglicher Grundlage. Aus der AZ-
Berechnung ergebe sich, dass die AZ über alle von der AZ-Einheit erfass-
ten Grundstücke eingehalten werde. Diese AZ-Berechnung sei bereits 
dem identischen Baugesuch von 2004 zugrunde gelegen. Dieses sei da-
mals bewilligt worden. Die anrechenbare Grundstücksfläche sei 1‘933 m², 
was sich aus dem Plan "Diverse Berechnungen" ergebe. Bei einer aGF 
von 676 m² auf Parzellen 3713 und 4343 - 4345 resultiere somit eine 
zulässige AZ von weniger als 0.35. Weil der Haupteingang im Erdge-
schoss und nicht im Untergeschoss liege, seien Korridore und Treppe im 
Untergeschoss nicht anrechenbar. Korridore und Treppe im Unterge-
schoss erschlössen nur nicht anrechenbare Geschossflächen im Erdge-
schoss, weswegen sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG bei der AZ-
Berechnung nicht zu berücksichtigen seien.


- 12 -
Art. 77 Abs. 1 KRG verlange nur eine schriftliche Vereinbarung und nicht 
ein Näherbaurecht in Form einer Dienstbarkeit. Es bedürfe lediglich einer 
Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. Diese könne gemäss 
Art. 90 Abs. 2 KRG erst unmittelbar vor Baubeginn erfolgen. 
Bei der vorliegenden Baubewilligung sei die Auflage, es sei vor Baube-
ginn ein Näher- bzw. Grenzbaurecht gegenüber Parzelle 4344 nachzu-
weisen, vergessen worden. Dies schade nichts. Aus dem Einspracheent-
scheid ergebe sich, dass die Baugesuchstellerin auch mit der E._____AG 
als Eigentümerin von Parzelle 4344 und ebenfalls Mitglied der Baugesell-
schaft B._____ ein Näher- bzw. Grenzbaurecht vor Baubeginn zu verein-
baren habe. Dies ergebe sich aus Ziff. 2.3 auf Seite 4 des Einspracheent-
scheides. Zudem erkläre sich die Beschwerdegegnerin 2 hiermit aus-
drücklich damit einverstanden, das fragliche Grenzbaurecht vor Baube-
ginn zu errichten und im Grundbuch anzumerken.
Die E._____AG von C._____ sei Mitglied der Baugesellschaft und derzeit 
Eigentümerin von Parzelle 4344, was heisse, dass diese mit dem Näher-
baurecht einverstanden sei und dem Bauamt vor Baubeginn eine ent-
sprechende Vereinbarung zwecks Anmerkung derselben im Grundbuch 
einreichen werde. Parzelle 1818 gehöre der Baugesuchstellerin selbst, so 
dass der Erhalt eines Näher- bzw. Grenzbaurechts auch gegenüber Par-
zelle 1818 gewährleistet sei.
Hier weise das Baugelände eine Neigung auf. Eine Hanglage werde vom 
Art. 41 Abs. 2 BG nicht verlangt, auch keine bestimmte Neigung des Bau-
grundes. In der südwestlichen Hausecke liege das gewachsene Terrain 
auf 1‘055.16 m.ü.M. Bei 10 Meter Gebäudehöhe sei die Höhenkote dort 
auf 1‘065.16 m.ü.M. Der First befinde sich auf 1‘063.15 m.ü.M. Die Ge-
bäudehöhe sei somit eingehalten. Bei der südöstlichen Ecke befindet sich 
das gewachsene Terrain auf 1‘055.79 m.ü.M. Der First dürfe die Höhen-
kote von 1‘065.79 m.ü.M. somit nicht überschreiten. Er befinde sich auf 


- 13 -
1‘063.14 m.ü.M. Damit sei die Gebäudehöhe auch bei der südwestlichen 
Gebäudeecke eingehalten.
Es bestehe eine Zufahrt zur Tiefgarage und von dort aus ein direkter Zu-
gang zum Haus 4. Über die Tiefgarage könne das Haus 3 (recte wohl: 4) 
jederzeit auch durch Ambulanzfahrzeuge erreicht werden. Oberirdisch sei 
die Bauparzelle über einen Fussweg erschlossen. Der vorgesehene 
Fussweg dürfe nun nicht durch das Waldareal führen, weswegen er nach 
Osten zu verlegen sei, was problemlos möglich sei. Zu Gunsten von Par-
zelle 4345 sei ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3713 
eingetragen. Die Platzverhältnisse liessen den Bau weiter östlich zu.
Von der Einfahrt zur Tiefgarage bis zum vorgesehenen Gebäude betrage 
die Wegstrecke ca. 35 Meter. Kranke und Verletzte könnten in kürzester 
Zeit zur Ambulanz gebracht werden. Löschfahrzeuge könnten zum Ge-
bäude zufahren. Im Strassen- und Fusswegplan der Gemeinde sei ein öf-
fentlicher Fussweg über Parzelle 3713 und 4345 vorgesehen. Er dürfe 
auch als Zugang zum Wohnhaus benützt werden. Er werde wohl noch 
dieses Jahr gebaut.
Bereits 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4345 mit einem identischen 
Einfamilienhaus bewilligt gewesen, wo keine oberirdische Zufahrt bis zum 
Haus vorgesehen gewesen sei. Diese sei somit genügend. Die Bauzu-
fahrt ab Ende der Via N._____ sei gewährleistet. Es bestehe ein Fahr-
wegrecht zulasten von Parzelle 3713. Der Fussweg müsse gemäss 
Waldgesetzgebung nicht ausserhalb des Waldabstandes erstellt werden.
Betreffend Gleichartigkeit habe die Baubehörde in gleich gelagerten Fäl-
len Baugesuche ebenfalls bewilligt. Würden die Fassaden anders als ge-
plant gestaltet und die Materialisierung des Daches geändert, verändere 
sich das Erscheinungsbild der Gebäude und diese seien nicht mehr iden-
tisch bzw. gleichartig. Die Gleichartigkeit könne mit einer anderen Fassa-
dengestaltung beseitigt werden. Eine Abweisung des Baugesuchs des-


- 14 -
wegen wäre nicht verhältnismässig. Die Gemeinde habe hier einen erheb-
lichen Ermessensspielraum.
9.
Am 13. September 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BG könne durch Miteinbezug unmit-
telbar an die Bauparzelle angrenzender Grundstücke die AZ erhöht wer-
den. Somit könnten nicht unmittelbar angrenzende Grundstücke e contra-
rio nicht einbezogen werden. Parzelle 4346 könne deshalb bei der Be-
rechnung der AZ für das Baugrundstück nicht miteinbezogen werden. Es 
werde bezweifelt, dass die auf den betroffenen Parzellen liegende „Wald-
fläche“ kein Wald sei. Es stimme nicht, dass die anrechenbare Landfläche 
1‘932 m² betrage. Sie betrage 1‘522 m². Zwar könnten Ausnahmen vom 
kantonalen Mindestwaldabstand bewilligt werden, für standortgebundene 
Strassen und Wege. Dafür wäre aber eine Ausnahmebewilligung des 
Forstinspektorates (recte: Amt für Wald und Naturgefahren [AWN]) nötig, 
welche nicht vorliege. Die Beschwerdelegitimation sei gegeben (unter 
Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 
2010). Ansonsten können der Replik keine neuartigen Argumente ent-
nommen werden.
10.
Am 26. September 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an 
ihren Anträgen fest. Richtig gerechnet, betrage die anrechenbare Land-
fläche der AZ-Einheit 1‘933 m² (Waldfläche auf Parzelle 3713 18 m², auf 
Parzelle 4345 67 m²). Bei der Berechnung einer AZ-Einheit mehrerer Par-
zellen spiele die Prozentgrenze von Art. 38 BG keine Rolle. Sinn und 
Zweck einer solchen AZ-Einheit sei es eben, dass auf allen erfassten Pa-
rzellen insgesamt die zulässige AZ nicht überschritten werde, was hier 
der Fall sei. Es müsse auch nicht jede Parzelle unmittelbar benachbart 
sein. Dass mehrere Parzellen zusammen überbaut werden könnten und 
damit als eine Bauparzelle die AZ-Vorschriften einhielten, entspreche 


- 15 -
langjähriger Praxis und widerspreche auch keinen gesetzlichen Bestim-
mungen. Auf der Gesamtfläche werde die AZ auch nicht um 15 % erhöht, 
wie im Fall von Art. 38 Abs. 1 BG, wo eine Parzelle aGF an eine benach-
barte Bauparzelle abgebe.
11.
Am 21. Oktober 2013 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an 
ihren Anträgen fest. Parzelle 4346 zähle zur AZ-Einheit und sei daher bei 
der AZ-Berechnung mitzuberücksichtigen. Auch Parzelle 4343 mit 411 m² 
gehöre zur AZ-Einheit. Diese Fläche fehle in der Berechnung der anre-
chenbaren Grundstücksfläche in der Replik. Rechne man die durch die 
Beschwerdeführerin ermittelte Landfläche von 1‘607 m² hinzu, ergebe 
sich eine anrechenbare Landfläche von 2‘018 m² - 85 m² Waldfläche (die-
se sei in der AZ-Berechnung in Abzug gebracht worden) = 1‘933 m². Die 
Berechnung der Beschwerdeführerin sei fehlerhaft. Bei der AZ-
Berechnung dürfe nicht nur auf die anrechenbare Fläche von Parzelle 
4345 abgestellt werden. Es sei belanglos, wenn dort die zulässige AZ von 
0.35 überschritten werde, weil es angesichts der AZ-Einheit von Parzelle 
4345 mit Parzellen 3713, 4343, 4344 und 4346 nicht angehe, bei der AZ-
Berechnung nur auf die anrechenbare Fläche von Parzelle 4345 abzustel-
len. Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1‘933 m² (2018 m² – 
85 m² Waldfläche) resultiere bei einer aGF von 676 m² somit eine AZ von 
weniger als 0.35.
Es stimme nicht, dass Art. 77 KRG verlange, eine Vereinbarung zwischen 
Nachbarn betreffend Unterschreitung des Grenzabstandes müsse vor der 
Erteilung der Baubewilligung vorliegen. C._____ sei zusammen mit der 
D._____AG Mitglied der Baugesellschaft B._____ und einzelzeichnungs-
berechtigter Verwaltungsrat der E._____AG, Eigentümerin von Parzelle 
4344. Die E._____AG werde die schriftliche Zustimmung zur Unterschrei-
tung des Grenzabstandes vor Baubeginn erteilen. Parzelle 1818 gehöre 
der Baugesuchstellerin und somit sei auch hier die Gewährung des 


- 16 -
Näher- bzw. Grenzbaurechts kein Problem. Entsprechende Zusicherun-
gen würden abgegeben.
Der öffentliche Fussweg werde erstellt sein, wenn das Haus auf Parzelle 
4345 bezugsbereit sei. Für den Fussweg sei kein Waldabstand einzuhal-
ten. Es werde vorbehalten, mittels separatem Gesuch eine Ausnahme-
bewilligung im Sinne von Art. 27 der Ausführungsbestimmungen zum kan-
tonalen Waldgesetz zu beantragen. Eine Nichterteilung der Baubewilli-
gung respektive deren Aufhebung wären unverhältnismässig.
12.
Mit Schreiben vom 24. März 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin 2, 
den Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung zu ertei-
len. Diese Massnahme diene dazu, die Frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG 
zu wahren und damit das Erlöschen der angefochtenen Baubewilligungen 
zu verhindern. Die Beschwerdegegnerin 1 bekundete mit Schreiben vom 
3. April 2014 ihr Einverständnis mit dem Gesuch der Beschwerdegegne-
rin 2. Auch die Beschwerdeführerin teilte am 3. April 2014 mit, dass sie 
keine Einwände gegen die Erteilung der aufschiebenden Wirkung habe. 
Mit Verfügung vom 7. April 2014 erteilte der vorsitzende Richter den bei-
den Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bilden der kommunale 
Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. April, mitgeteilt am 
30. Mai 2013, betreffend das Baugesuch Nr. 2012-0123, Neubau Einfami-
lienhaus auf Parzelle 4345, Via N._____ 24 in Flims, sowie die entspre-


- 17 -
chende Baubewilligung vom 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, mit 
welcher dem Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 unter diversen Auf-
lagen entsprochen worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die 
Beschwerdegegnerin 1 den Einspracheentscheid und die Baubewilligung 
zu Recht erlassen hat.
b)
Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin zu klären. 
Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; 
SR 700) lautet wie folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1.
(…)
2.
(…)
3.
Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a.
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht,
b.
die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4.
(…)
Der Verweis im eben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesge-
setzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesge-
setzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Ja-
nuar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG i.V.m. 
Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimationserfordernisse, 
die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften entwickelt haben, 
auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG an-
wendbar ist (vgl. AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a. 
2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur 
Beschwerdeerhebung 
gemäss 
Art. 
50 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
muss 
folglich 
den 
Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89 
Abs. 1 BGG genügen.


- 18 -
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 
Abs. 1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitge-
genstand bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts 
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.3 und 1.4): Zur Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss 
Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), 
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt 
(lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der 
Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache 
verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung 
des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum 
Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher 
Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die 
tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den 
Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom 
28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 
S. 4236).
Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung 
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. 
Vielmehr muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere 
Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, 
ansonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine 
unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine 
unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung 
der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines 
Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt 
bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der 
Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an 


- 19 -
das 
Baugrundstück 
angrenzt 
oder 
allenfalls 
nur 
durch 
einen 
Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E.2b S. 174 mit 
Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 
E.2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.; AEMISEGGER / HAAG, Kommentar zum 
RPG, Zürich 2010, Art. 33 N. 57 ff.).
Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, 
braucht 
das 
Anfechtungsinteresse 
nicht 
mit 
dem 
Interesse 
übereinzustimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person 
als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (vgl. KARLEN, Das neue 
Bundesgerichtsgesetz, 
Basel 
2006, 
S. 52; 
BEUSCH 
/ 
MOSER 
/ 
KNEUBÜHLER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor 
dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann 
mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener 
Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne 
auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein 
praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen 
von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches 
Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 
133 II 249 E.1.3.2 S. 253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle 
des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element des praktischen 
tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintretenskriterium, mit 
welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden 
kann (AEMISEGGER, Erste Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: 
Jusletter vom 10. November 2008 N. 52 und 65).
Vorliegend befindet sich das Grundstück der Beschwerdeführerin in 
unmittelbarer Nachbarschaft zu denjenigen der Beschwerdegegnerin 2. 
Laut telefonischer Auskunft des Grundbuchamtes X._____ vom 
28. Januar 
2014 
ist 
die 
Beschwerdeführerin 
Eigentümerin 
von 
Stockwerkeinheiten 
51383, 
450/1000 
Miteigentumsanteil 
an 
Parzelle 3657 und Stockwerkeinheit 51384, 550/1000 Miteigentumsanteil 


- 20 -
an Parzelle 3657. Die Südgrenze von Parzelle 3657 liegt etwa 10 Meter 
von der nächsten Grenze zu Parzelle 4344 und ca. 25-27.5 Meter von der 
nächsten Grenze zu Parzelle 4345 entfernt. Diese räumliche Nähe 
begründet eine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin. Sie ist 
damit zumindest in tatsächlicher Hinsicht stärker vom Bauvorhaben 
berührt als die Allgemeinheit.
Die Beschwerdegegnerin 2 geht von einer rügebezogenen Beurteilung 
der Legitimation aus, wenn sie anführt, der Beschwerdeführerin fehle die 
Legitimation weitgehend, weil diese in Bausachen nur gegeben sei, wenn 
vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die sich auf das 
Grundstück der Beschwerdeführerin spürbar in einer Weise negativ aus-
wirkten, dass sie mehr als die Allgemeinheit betroffen sei und diese Vor-
aussetzung sei bezüglich der beanstandeten Erschliessung, des bean-
standeten Fusswegs, der behaupteten Verletzung des Waldabstandes, 
des Grenzabstandes, der Gebäudehöhe, der Ausnützungsziffer (AZ) und 
der Gestaltung nicht gegeben. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt 
werden. 
Mit 
ihrer 
rügespezifischen 
Beurteilung 
vermengt 
die 
Beschwerdegegnerin 2 Beschwerdelegitimation und Beschwerdegründe. 
Die Beschwerdelegitimation richtet sich ausschliesslich nach Art. 50 VRG 
bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, ist die 
Beschwerdeführerin mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen, 
wenn ihr durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen 
entstehen 
würde 
(vgl. 
BGE 
137 II 30 
E.2.3 
S. 34). 
Dass 
die 
Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist 
vorliegend unbestritten. Ebenso wurde vorstehend gezeigt, dass sie in 
tatsächlicher Hinsicht stärker als die Allgemeinheit vom Bauvorhaben 
berührt ist. Das schutzwürdige Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung des vorinstanzlichen Entscheids bzw. der konkrete praktische 
Nutzen der Beschwerdeführerin besteht mithin darin, dass das 
Bauvorhaben nicht verwirklicht würde, wenn sie mit ihren Rügen 


- 21 -
durchdringen würde (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_240/2008 
vom 27. August 2008 E.6.1; ferner AEMISEGGER, a.a.O., N. 55). Würden 
die 
vorgebrachten 
Rügen 
betreffend 
Erschliessung, 
Fussweg, 
Waldabstand, Grenzabstand, Gebäudehöhe, AZ und Gestaltung auch nur 
einzeln zutreffen, müsste die erteilte Baubewilligung aufgehoben werden. 
Zum Beispiel ist eine hinreichende Erschliessung im Sinne von 
Art. 19 RPG eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung 
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Bei einer ungenügenden Erschliessung würde 
die Baubewilligung verweigert. Die Beschwerdeführerin ist somit im Sinne 
von Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG von der Erteilung der 
Baubewilligung besonders betroffen und hat an deren Aufhebung ein 
schutzwürdiges Interesse (vgl. zu alldem das Urteil des Bundesgerichts 
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Auf die überdies frist- und formgerecht 
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2. a)
Materiell ist primär auf die Frage der AZ bzw. der anrechenbaren Grunds-
tücksfläche einzugehen. Die Beschwerdegegnerinnen sind der Meinung, 
infolge des Bestehens der – letztlich unbestritten aus Parzellen 3713, 
4343, 4344, 4345 und 4346 bestehenden – AZ-Einheit, müsse die AZ le-
diglich über alle von der AZ-Einheit erfassten Grundstücke eingehalten 
werden und nicht auf den jeweiligen Bauparzellen. Einerseits spiele es 
keine Rolle, wenn auf den Bauparzellen selbst die AZ von 0.35 überschrit-
ten werde und anderseits sei die Prozentgrenze im Sinne von Art. 38 des 
Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), wonach auf der Bauparzelle 
die in der betreffenden Bauzone geltende AZ infolge der AZ-Einheit 
höchstens um 15 % erhöht werden dürfe, nicht anwendbar. Es handle 
sich dabei um eine Praxis der Gemeinde. Dieser Ansicht der Beschwer-
degegnerinnen kann – wie nachstehend gezeigt wird – nicht gefolgt wer-
den.


- 22 -
b)
Im alten BG, letztmals revidiert am 26. September 2004, von der Regie-
rung genehmigt am 18. Januar 2005, lautete die vorliegend zur Diskussi-
on stehende Regelung wie folgt:
Art. 56 Anrechenbare Landfläche
Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, baulich noch 
nicht ausgenützte Grundstückfläche innerhalb der Bauzone.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzellen unmittel-
bar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, 
können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern 
sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die 
im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der be-
treffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht wer-
den.
Im Urteil R 05 59 vom 11. November 2005 hatte das Verwaltungsgericht 
zu entscheiden, ob die Auffassung der Gemeinde richtig sei, wonach bei 
einer AZ-Einheit unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche 
Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit zusammen-
gefasst werden dürften und die sich daraus ergebende Gesamtfläche als 
Grundlage für die Berechnung der AZ diene, unabhängig davon, wo auf 
der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wieviel jede 
Parzelle dafür effektiv an anrechenbarer Geschossfläche (aGF) zur Ver-
fügung gestellt habe. Gemäss der Auffassung der Gemeinde sei einzig 
massgebend, dass auf der Gesamtfläche die zonengemässe AZ nicht 
überschritten werde und dass davon der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG zu un-
terscheiden sei, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes 
Baugrundstück aGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem 
Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Das Verwal-
tungsgericht schrieb dazu in Erwägung 2c-e Folgendes:
"c)
Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 
BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auf-


- 23 -
fassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, 
was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festge-
legt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ miteinbezogen wer-
den können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach 
abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen „Mit-
einbezug“ die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um 
max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen 
Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, 
wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der ge-
meindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene 
Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zu-
mal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist ge-
sagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die 
von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. eines virtuellen Grundstückes) bil-
det.
d)
Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten 
grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt 
sich z.B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 
[dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass 
Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen, und nicht etwa von einer Parzel-
le auf eine „AZ-Einheit“ oder von einer „AZ-Einheit“ auf eine andere „AZ-Einheit“, 
transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, 
findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzli-
che Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Par-
zelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vor-
kommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indes-
sen vom Baugesetz nicht vorgesehen und entsprechend ist ein Abstellen auf die 
Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht 
möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden 
muss.
e)
Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-
Einheiten kann die Gemeinde aus den in den Baubewilligungen vorgenomme-
nen Auflagen (grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu 
ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn über-
haupt, als privat-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den be-
teiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit 
verhält, ist Sache des Zivilrichters.“
Im neuen BG vom 13. Juni 2010, genehmigt am 18. Januar 2011, hat die 
Gemeinde die anrechenbare Grundstücksfläche in Art. 38 BG neu gere-
gelt. Dieser neue Art. 38 BG lautet wie folgt (Änderungen gegenüber dem 
alten BG durch das Gericht kursiv hervorgehoben):


- 24 -
Art. 38 Anrechenbare Grundstücksfläche
Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste (baulich 
noch nicht ausgenützte [Anmerkung des Gerichts]) Grundstücksfläche innerhalb 
der Bauzone. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund- und Grober-
schliessung.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar 
angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, kön-
nen für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern sie 
mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im 
Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betref-
fenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden.
Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder 
Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser 
AZ-Einheit beteiligten Grundstücke.
Geändert hat sich gegenüber Art. 56 Abs. 2 des alten BG in der massge-
benden Bestimmung Art. 38 Abs. 2 BG nichts. Auch der neue Abs. 3 von 
Art. 38 BG vermag daran nichts zu ändern. Dieser, welcher wohl eine ge-
setzgeberische Reaktion auf das Urteil R 05 59 des Verwaltungsgerichts 
vom 11. November 2005 darstellen soll, sagt lediglich aus, dass Grunds-
tücke, die gemäss Art. 38 Abs. 2 BG für die Berechnung der AZ miteinbe-
zogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist, eine AZ-
Einheit bilden. Einzige Rechtsfolge dieser AZ-Einheit, die sowohl nach 
dem alten als auch nach dem neuen BG nur gemäss der in Abs. 2 von 
Art. 38 BG enthaltenen Regeln gebildet werden kann, ist es nämlich, dass 
Änderungen und Verfügungen betreffend diese AZ-Einheit der Zustim-
mung der Eigentümer der beteiligten Grundstücke bedürfen. Abs. 3 von 
Art. 38 BG hat somit rein deklaratorischen Charakter und benennt das Er-
gebnis der in Abs. 2 formulierten Regeln als AZ-Einheit. Dass über Abs. 3 
der genannten Bestimmung die in Abs. 2 formulierte 15 %-Regel umgan-


- 25 -
gen oder gar ausgehebelt werden könnte, kann der Bestimmung nicht 
entnommen werden. Somit sind die Schlussfolgerungen des Urteils 
R 05 59 des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 nach wie vor 
einschlägig und es gilt, dass die Bildung von AZ-Einheiten in dem von den 
Beschwerdegegnerinnen verstandenen und offenbar trotz des Präjudizes 
R 05 59 nach wie vor praktizierten Sinne vom Baugesetz nicht vorgese-
hen ist und entsprechend ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer sol-
chen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich ist. Die 
gemeindliche Praxis muss damit erneut als gesetzeswidrig bezeichnet 
werden (vgl. dazu bereits das Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 180 
vom 20 Februar 2014). Die Folge davon ist, dass – entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdegegnerinnen – nicht aGF in der ganzen, als solche 
von den Beschwerdegegnerinnen verstandenen AZ-Einheit verschoben 
werden darf, sondern zum Einen nur, sofern sie in der gleichen Bauzone 
wie das Baugrundstück liegen, an dieses unmittelbar angrenzen oder le-
diglich durch Strassen oder Bäche davon getrennt sind. Zum Anderen gilt 
die weitere Beschränkung, dass auf der Bauparzelle durch den Miteinbe-
zug anderer Parzellen die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnüt-
zungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden darf. Folglich darf vorlie-
gend Parzelle 4345 lediglich von Parzellen 4344 und 3713 aGF beziehen, 
Parzelle 4344 lediglich von Parzellen 4343, 3713 und 4345.
3.
In Bezug auf die AZ bzw. die aGF ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, 
die Treppe und der Gang im UG seien anrechenbare Flächen, weil sie 
auch anrechenbare Räume in den oberen Geschossen erschliessen wür-
den. Die Beschwerdegegnerinnen führten dazu aus, die Beschwerdefüh-
rerin verkenne, dass sich der Haupteingang im Erdgeschoss und nicht im 
Untergeschoss befinde. Der oberirdische Zugang sei zwar nicht mit Fahr-
zeugen erreichbar, was aber eine Qualifikation desselben als Hauptein-
gang nicht ausschliesse. Der Gang und die Treppe im Untergeschoss 


- 26 -
würden somit ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen im 
Untergeschoss erschliessen, weshalb sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG 
bei der AZ-Berechnung nicht zu berücksichtigen seien. Dies entspreche 
einer langjährigen Praxis der Gemeinde. Dieser Argumentation der Be-
schwerdegegnerinnen kann nicht gefolgt werden. Die angebliche Praxis 
verstösst nämlich gegen Art. 37 Abs. 2 lit. d BG, wonach Korridore, Trep-
pen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen 
erschliessen, nicht angerechnet werden. Im ähnlich gelagerten Urteil des 
Verwaltungsgerichts R 12 1 E.14b – von der Beschwerdegegnerin 1 bis 
heute unwidersprochen – wurde beispielsweise festgestellt, dass hinter 
der Eingangstür von der Tiefgarage liegende Räumlichkeiten anzurech-
nen seien, weil sie ebenfalls anrechenbare Räume in den oberen Ge-
schossen erschliessen würden. Dies ist auch hier der Fall, erschliessen 
doch der Gang und die Treppe anrechenbare Räume in den oberen Ge-
schossen und sind somit anzurechnen.
4.
Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass es nicht Sache des 
Gerichts ist, herauszufinden, ob infolge dieser veränderten Ausgangslage 
für die beiden Bauprojekte noch genügend aGF zur Verfügung steht und 
ob die resultierende Erhöhung der AZ auf den Bauparzellen höchstens 
15 % der in der Wohnzone A geltenden AZ von 0.35 (vgl. Art. 26 i.V.m. 
Art. 36 BG) ausmacht. Folglich ist vorliegende Beschwerde gutzuheissen, 
der Einspracheentscheid und die Baubewilligung aufzuheben und die Sa-
che an die Gemeinde zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens 
im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig zulasten der Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2, welche zudem die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin nach 
Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen haben. Der Rechtsver-


- 27 -
treter der Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 24. Oktober 
2013 eine Honorarnote in der Höhe von Fr. 21'291.10 ein. Allerdings kann 
die darin enthaltene Rechnung vom 7. Januar 2013 in der Höhe von 
Fr. 9'299.40, welche offensichtlich nicht das vorliegende Verfahren betrifft, 
nicht berücksichtigt werden. Somit ist die Honorarnote um diesen Betrag 
auf Fr. 11'991.70 zu kürzen. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über 
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
(Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) setzt die urteilende Instanz die 
Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie 
geht dabei gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der ent-
schädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rech-
nung gestellt wird, soweit der geltend gemachte Aufwand angemessen 
und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2). Art. 3 Abs. 1 HV hält 
sodann fest, dass als üblich ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 
Franken gelte. Vorliegend kann der eingereichten Honorarnote der Auf-
wand in Stunden nicht vollumfänglich entnommen werden. Allerdings 
rechnete der Rechtsvertreter mit einem Ansatz von Fr. 450.-- statt der üb-
lichen Fr. 270.-- pro Stunde und seine Honorarnote wäre entsprechend zu 
kürzen. Mangels Einreichen einer Honorarvereinbarung kann die urteilen-
de Instanz jedoch ohnehin davon absehen, für die Festsetzung der Par-
teientschädigung die Anwaltsrechnung beizuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). 
Dem gerichtlichen Ermessen nach erscheint folglich für beide Verfahren 
R 13 160 und 161, welche praktisch identisch sind und einen geringen 
Schwierigkeitsgrad aufweisen, eine pauschale Entschädigung in der Höhe 
von Fr. 5'000.-- gerechtfertigt. Somit haben die Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2 die Beschwerdeführerin für das vorliegende Verfahren je hälftig mit 
Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) ausseramtlich zu entschädigen.


- 28 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Einspracheentscheid und die 
Baubewilligung aufgehoben und die Sache an die Gemeinde zur Weiter-
führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen 
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
2'599.--
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ und der Baugesellschaft 
B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ und die Baugesellschaft B._____ entschädigen 
die A._____AG aussergerichtlich je hälftig mit total Fr. 2‘500.-- (inkl. 
MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen