gr_gerichte · VR3 2024 75 · 2025-12-18 · de
Beschwerde gegen Zwangsmassnahmengericht, Strafrecht, U-Haft etc.


«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 12. Februar 2026
mitgeteilt am 18. Februar 2026
Referenz
VR3 24 75
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gees, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Kristin Keller
gegen
Gemeinde Scuol
Chasa cumünala, Bagnera 170, 7550 Scuol
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
Amt für Kultur des Kantons Graubünden
Gürtelstrasse 89, 7001 Chur
Beschwerdegegner
Bundesamt für Kultur BAK
Heimatschutz und Denkmalpflege, Hallwylstrasse 15, 3003
Bern
Beigeladener
Gegenstand
Baubewilligung und Zusatzbewilligung Amt für Kultur (AfK)

2 / 24
Sachverhalt
A.
A._____ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. Z.1._____ in B._____, Gemeinde
Scuol. Auf dieser in der Dorfzone liegenden Parzelle steht ein Wohnhaus GVG-Nr.
Z.2._____ mit angebautem Stallgebäude. An Letzteres ist wiederum ein kleineres
Stallgebäude angebaut. Ein zusätzlicher Remisenanbau befindet sich an der
südwestlichen Fassade des Wohnhauses Z.2._____. Ein gesondertes Gartenhaus
steht an der nordwestlichen Parzellengrenze. Im Generellen Gestaltungsplan
(GGP) ist das Wohnhaus Z.2._____ als geschützte Baute und das angebaute
Stallgebäude als ortsbildprägende Baute aufgeführt. Mit Beschluss der Regierung
des Kantons Graubünden (RB) Nr. 392 vom 25. Februar 1974 wurde "das Haus Nr.
Z.2._____" unter Schutz gestellt. Zudem steht das Objekt gestützt auf die Natur-
und Heimatschutzgesetzgebung seit 1971 unter dem Schutz des Bundes.
B.
A._____ beabsichtigt den Ausbau und die Sanierung des Hauses, wozu sie
am 9. August 2022 ein erstes Baugesuch einreichte. In den beiliegenden Plänen
vom 15. Juli 2022 wurde der Bestand der Hauptnutzfläche (HNF) mit insgesamt
307.95 m2 beziffert. Nach einer Begehung mit dem neuen Leiter Bauamt am
21. September 2022 wurden die Pläne «1.5 HNF Bestand» und «3.3.12 HNF neu»,
jeweils 1:250, am 29. September 2022 revidiert: Der HNF-Bestand wurde von total
274.41 m2 auf 228.30 m2 korrigiert, weil ein Teil der Fläche im Dachgeschoss keine
HNF darstelle; diese wurde neu nunmehr mit ca. 21 m2 anstatt wie bisher mit
67.09 m2 beziffert. Ferner sollte der «Anbau 1» abgebrochen und auf die geplante
Garage verzichtet werden. In der Folge reichte A._____ am 24. November 2023 ein
neues Baugesuch mit folgenden Änderungen ein: Neu sollte neben der Remise
auch der Stallgebäudeanbau komplett abgebrochen werden. Zudem wurde der
Estrich als solcher bezeichnet. Ansonsten blieb das Projekt unverändert,
insbesondere waren drei zusätzliche Dachgauben und eine Dämmung der
Stallscheune über dem Estrich vorgesehen.
C.
Nachdem das Baugesuch vom 24. November 2023 vom 12. bis 31. Januar
2024 öffentlich auflag und dabei keine Einsprachen eingingen, beriet die
Baukommission der Gemeinde Scuol das Baugesuch am 6. Februar 2024. Sie kam
dabei zum Schluss, das Projekt zur Überarbeitung zu empfehlen. Dem Protokoll ist
zu entnehmen, dass das Bauamt der Baukommission empfehle, das Gesuch positiv
zu bewerten. Die Baukommission wies jedoch darauf hin, dass der
Bauberatungsbericht fehle und eine Galerie eingezeichnet sei, welche nicht als HNF
gekennzeichnet sei. Letztere werde daher in Frage gestellt und das Bauamt solle
diesbezüglich Abklärungen treffen. Die Architektin der Baugesuchstellerin nahm
dazu am 26. Februar 2024 Stellung.

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D.
In ihrer Baubewilligung vom 28. Juni 2024 (mit Vermerk: «ersetzt
Baubewilligung vom 19. Juni 2024») hielt die Gemeinde Scuol fest, die
Geschäftsleitung habe am 26. März 2024 auf Antrag der Baukommission die
Erteilung der Baubewilligung unter Auflagen beschlossen. Vorliegend relevant sind
insbesondere die Ziffern 13 und 14, welche sich auf den Bericht der Bauberatung
vom 29. Februar 2024 und die Zusatzbewilligung des Amts für Kultur des Kantons
Graubünden (nachfolgend: AfK/Denkmalpflege) vom 22. April 2024 stützen, sowie
die Ziffer 11 betreffend Zweitwohnungsgesetzgebung:
"11.
Bei der Wohnung mit der Bezeichnung EGID (1189779) / EWID (1) auf der Parzelle
Nr. Z.1._____ handelt es sich laut eidgenössischem Zweitwohnungsgesetz (Art. 10)
um eine altrechtliche Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung. Gemäss Art. 11
des eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzes wird die Wohnfläche um 69.2m2
vergrössert, möglich wären 69.2m2 (+30% der Hauptnutzfläche). Wegen dieser
Vergrösserung ist es zukünftig nicht mehr möglich die existente Wohnfläche der
Wohnung zu unterteilen resp. mehrere Wohneinheiten zu schaffen. Eventuelle
zukünftige Vergrösserungen sind nur noch für eine Fläche von 0m2 möglich.
12.
[…]
13.
Die Vorschriften der Bauberatung (gemäss Gutachten vom 29.02.2024) sind ein
integraler Bestandteil dieser Bewilligung. Insbesondere müssen folgende Punkte
berücksichtigt werden:
a) Der Estrich muss als Estrich erhalten und darf nicht verändert werden. Der
Dämmperimeter ist in der Stallscheune auf den Estrichboden zu versetzen, die
best. Fassaden müssen im Estrich belassen/erhalten werden.
b) Die Fassaden sind zu erhalten und fachgerecht zu restaurieren. Die Restauration
ist vor Ausführung zu besprechen, das Vorgehen schriftlich abzugeben. Dieses
muss vor Ausführung bewilligt werden.
14.
Die Vorschriften der Denkmalpflege gemäss Gutachten vom 17.04.2024 (Mitteilung
an Gemeinde erfolgte am 13.06.2024) sind ein integraler Bestandteil dieser
Bewilligung. Insbesondere müssen folgende Punkte berücksichtigt werden:
a) Die Ausführungen im Bericht der kommunalen Bauberatung vom 29.02.2024 sind
umzusetzen und bilden einen integralen Bestandteil dieser Bewilligung
insbesondere auch bezüglich Dach und der Lage des Dämmperimeters.
b) Die drei zusätzlichen Gauben im Dach für die Nebennutzfläche werden nicht
genehmigt. Die bestehende Schleppgaube darf erneuert werden.
[…]"
Die Ziffern 14. a und 14. b entsprechen den Ziffern 1. a und 1. b der
Zusatzbewilligung des AfK vom 22. April 2024, welche wortlautgetreu in die
Baubewilligung aufgenommen wurden.
E.
Gegen diese Baubewilligung vom 28. Juni 2024 erhob A._____
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 18. Juli 2024 Beschwerde an das
(vormalige) Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die
Aufhebung der Ziffern 13. a, 13. b, 14. a und 14. b der Baubewilligung vom 28. Juni

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2024 sowie der Ziffern 1. a und 1. b der Zusatzbewilligung des AfK vom 22. April
2024; eventualiter seien diese Ziffern aufzuheben und zur Neubeurteilung an die
Gemeinde bzw. das AfK zurückzuweisen. In materieller Hinsicht rügte die
Beschwerdeführerin einleitend und im Zusammenhang mit der Nichtgenehmigung
der drei geplanten Dachgauben eine Verletzung ihres Anspruchs auf
Gleichbehandlung i.S.v. Art. 8 BV. Ferner machte sie eine fehlerhafte Anwendung
von Art. 29 KNHG (BR 496.00) geltend, welcher die Bewilligung von Eingriffen in
kantonal geschützte Objekte regelt. Das Projekt erfülle die Voraussetzungen von
Art. 29 Abs. 2 KNHG, weshalb die Bewilligung nicht hätte verweigert werden dürfen.
Die Auflagen bzw. Nichtbewilligung betreffend Dämmung des Daches, Fassaden im
Estrich und die drei zusätzlich geplanten Dachgauben würden einen unzulässigen
Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen (Art. 26 BV). Zudem machte sie eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, weil dies nicht ausreichend begründet
worden sei (Begründungspflicht, Art. 29 BV). Des Weiteren stützte sich die
Beschwerdeführerin auf Zusicherungen der Gemeinde, insbesondere der
Baukommission und der Bauberaterin, sowie der Denkmalpflege, wonach das
Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig sei. Einige Anpassungen seien bis zur
Einreichung des Baugesuchs am 24. November 2023 in Projektänderungen
berücksichtigt worden. Damit habe man bei der Beschwerdeführerin berechtigtes
Vertrauen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit geschaffen. Die vorliegend
angefochtenen Auflagen betreffend Dachdämmung, Nichtveränderung der
Fassaden im Estrich und der drei zusätzlichen Dachgauben seien nie thematisiert
worden. Unter Beachtung der eigenen Zusicherungen hätte die Bewilligung ohne
besagte
Auflagen
erteilt
werden
müssen.
Abschliessend
rügte
die
Beschwerdeführerin bezüglich der Auflage, dass der Estrich als Estrich beibehalten
werden müsse und damit der ursprünglich geplante Yogaraum nicht erstellt werden
dürfe, eine Verletzung von Art. 9 Abs. 1 und Art. 11 ZWG. Deren Voraussetzungen
seien erfüllt, weshalb sie einen Anspruch darauf habe, dass die Erweiterung der
bestehenden altrechtlichen Wohnung im Wohnhaus um mehr als 30 % der
vorbestehenden HNF bewilligt werde.
F.
Nachdem die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde prozessualiter
beantragte, das Verfahren für dringlich zu erklären und dieses zuerst auf die Frage
der Zuständigkeit zu beschränken, beschränkte die Vorsitzende das Verfahren mit
verfahrensleitender Verfügung vom 19. Juli 2024 auf die Zuständigkeitsfrage und
erklärte es diesbezüglich für dringlich. Mit Teilurteil vom 14. Januar 2025 bejahte
das Obergericht die Zuständigkeit gestützt auf das Koordinationsgebot, trat auf die
Beschwerde
ein
und
setzte
der
Gemeinde
Scuol
(nachfolgend:

5 / 24
Beschwerdegegnerin) sowie dem AfK (nachfolgend: Beschwerdegegner) Frist zur
Einreichung der Vernehmlassung in der Sache.
G.
In ihrer Vernehmlassung vom 26. Februar 2025 beantragte die Gemeinde
einerseits die Sistierung des Verfahrens vor Obergericht, und ihr sei die Gelegenheit
einzuräumen, betreffend die angefochtene Baubewilligung ein Erläuterungs-
/Revisionsverfahren bzw. ein Feststellungsverfahren durchzuführen. Eventualiter,
falls der Erläuterungs-/Revisionsgrund nach Auffassung des Obergerichts im
Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens zu behandeln sei, sei die
Baubewilligung erläuterungs-/revisionsweise wie folgt zu ergänzen: Aufhebung und
Ersetzung der Ziffer 11 mit einer Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a
ZWG […] (act. A.4 Rechtsbegehren Ziff. I.a.2.). Subeventualiter sei festzustellen,
dass das Erläuterungs-/Revisionsverfahren betreffend die in der vorliegenden
Vernehmlassung geltend gemachten Erläuterungs-/Revisionsgründe bzw. das
Feststellungsverfahren im Anschluss an das Urteil des Obergerichts durchzuführen
sei und dass das Urteil des Obergerichts besagtem Erläuterungs- und
Revisionsverfahren nicht entgegenstehe. Diese Anträge begründete die Gemeinde
im Wesentlichen mit der "fehlerhaften, weil in sich widersprüchlichen
Baubewilligung" hinsichtlich der Ziffer 11 in Verbindung mit den bewilligten Plänen.
Zur Beschwerde beantragte sie deren Abweisung. Eventualiter sei das
Bauvorhaben der Planungszone zu unterstellen und bis zum Inkrafttreten des neuen
Rechts zu sistieren, beziehungsweise die Angelegenheit sei (zwecks Unterstellung
unter die Planungszone) an die Gemeinde zurückzuweisen.
H.
Am
28. Februar
2025
(Datum
Poststempel)
beantragte
der
Beschwerdegegner sinngemäss die Abweisung der Beschwerde.
I.
Replizierend hielt die Beschwerdeführerin am 26. März 2025 unverändert an
ihrer Beschwerde fest. Sie beantragte die Abweisung der Verfahrens-,
Eventualverfahrens- sowie Subeventualverfahrensanträge gemäss Ziffern I. a. 1-3
der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 26. Februar 2025. Darüber
hinaus beantragte sie die Durchführung eines Augenscheins sowie die Befragung
von Herrn C._____ als Zeugen. Inhaltlich vertiefte sie im Wesentlichen ihre
Standpunkte und bestritt die Ausführungen der Beschwerdegegner.
J.
Mit Verfügung vom 2. April 2025 wies die Vorsitzende den Antrag der
Beschwerdegegnerin auf Sistierung des Verfahrens ab.
K.
Duplizierend hielt die Beschwerdegegnerin am 30. April 2025 vollumfänglich
an ihrem Standpunkt gemäss ihrer Vernehmlassung vom 26. Februar 2025 fest und

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vertiefte diesen punktuell. Am 7. Mai 2025 (Datum Poststempel) erfolgte die Duplik
der Denkmalpflege.
L.
Mit Verfügung vom 26. Mai 2025 lud die Vorsitzende das Bundesamt für
Kultur (nachfolgend: BAK) zur Teilnahme am Verfahren ein und stellte diesem die
Gerichtsakten mit der Möglichkeit zur Einreichung einer Vernehmlassung zu. Am
26. Juni 2025 reichte das BAK seine Vernehmlassung ein. Darin führte es aus, das
betroffene Haus stehe seit 1971 unter dem Schutz des Bundes. Die
Schutzmassnahme gründe auf Art. 13 NHG und Art. 7 NHV. Aufgrund der vom
Bund für die Restaurierung des Kulturobjekts gewährten Finanzhilfen sei am 4. Juni
1971 ein "Verpflichtungsschein und Dienstbarkeitsvertrag" zugunsten der
Eidgenossenschaft im Grundbuch eingetragen worden. Die Dienstbarkeit führe u.a.
folgende Verpflichtung auf: "Der Eigentümer unterlässt ohne Genehmigung des
Berechtigten alle Veränderungen am Gebäude (Denkmal), abgesehen von den
nötigen Unterhaltsarbeiten." Das strittige Bauvorhaben sei dem BAK im Rahmen
der durch das AfK vorgenommenen Prüfung zur Kenntnis gebracht worden. Die
Prüfung der Baugesuchpläne durch das BAK sei in Erwägung der Stellungnahme
der kantonalen Denkmalfachstelle sowie der durch die kommunale Bauberatung
formulierten Empfehlungen erfolgt. Am 17. April 2025 habe das BAK seine formelle
Zustimmung zum Bauvorhaben erteilt, unter ausdrücklichem Verweis auf die in der
Zusatzbewilligung des AfK aufgeführten Auflagen und Bedingungen. Diese
Auflagen, namentlich auch die strittigen Auflagen 1.a und 1.b, unterstütze das BAK
im Hinblick auf die Bewahrung wichtiger historischer Substanz sowie der äusseren
Erscheinung des Baudenkmals. Das BAK sehe aus fachlicher Perspektive keine
Veranlassung, die den Auflagen zugrundeliegende Beurteilung der kantonalen
Denkmalpflegefachstelle anzuzweifeln.
M.
Auf die Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die
Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen
der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Mit Teilurteil vom 14. Januar 2025 bejahte das Obergericht des Kantons
Graubünden,
auf
welches
die
hängigen
Verfahren
des
früheren
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden übertragen wurden (Art. 122 Abs. 5
GOG [BR 173.000]), gestützt auf das Koordinationsgebot seine Zuständigkeit zur
Beurteilung der Beschwerde vom 18. Juli 2024 gegen die vorliegend angefochtene
Baubewilligung vom 28. Juni 2024 und die Zusatzbewilligung des AfK vom 22. April
2024 und trat auf diese ein (vgl. Sachverhalt Ziff. F).

7 / 24
2.
Zunächst
ist
auf
die
Anträge
der
Beschwerdegegnerin
in
ihrer
Vernehmlassung zur Sache vom 26. Februar 2025 betreffend Erläuterungs-
/Revisionsgrund einzugehen (vgl. act. A.4 S. 2 ff.).
2.1.
Die Beschwerdegegnerin begründete ihre Anträge betreffend Erläuterungs-
und Revisionsverfahren im Wesentlichen dahingehend, dass die angefochtene
Baubewilligung in sich widersprüchlich sei. Die Feststellung in Ziffer 11 beruhe auf
den von der Baugesuchstellerin eingereichten Plänen und Berechnungen: Im Plan
«32.8 Hauptnutzfläche (HNF) Bestand 1:250» weise sie eine altrechtliche
Wohnfläche von 230.67 m2 aus und beziffere die gemäss Art. 11 des
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
maximal mögliche Erweiterung mit 69.2 m2 (30 %); im Plan «32.8 Hauptnutzfläche
(HNF) Neu 1:250» weise sie eine Erweiterungsfläche von 69.2 m2 nach (act. C.1.8
und C.1.9). Der neue Plan stehe im Widerspruch zu den Plänen «Grundrisse» und
«Schnitte», welche im Dachgeschoss eine zusätzliche HNF-Erweiterung vorsehen
würden (act. C.1.4 und C.1.5). Die Erweiterung im Dachgeschoss von 55.69 m2 sei
m.a.W. im Plan HNF-neu weggelassen worden. In Ziffer 11 der Baubewilligung sei
ausdrücklich verfügt worden, dass die altrechtliche Wohnfläche gemäss Art. 11
ZWG um die maximal möglichen 69.2 m2 (30 %) erweitert werde und künftig gestützt
auf Art. 11 ZWG keine weiteren Vergrösserungen möglich seien. Weil die bewilligten
Pläne mit der «HNF-Berechnung Bestand/Neu» diese Erweiterung um 69.2 m2
ausweisen würden und die bewilligten Pläne «Grundrisse» und «Schnitte» im
Widerspruch dazu eine HNF-Erweiterung von total 124.89 m2 HNF (69.2 m2 + 55.69
m2) und damit von 54.1 % auswiesen, sei die Baubewilligung in sich
widersprüchlich. Dieser Fehler könne in rechtlicher Hinsicht u.a. mittels Erläuterung
gemäss Art. 66 Abs. 1 VRG (act. A.4 Rz. 5.1) oder Revision gemäss Art. 67 Abs. 1
lit. d VRG (act. A.4 Rz. 5.2) korrigiert werden. Dasselbe Resultat ergebe sich auch
aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Bauherrschaft das Risiko
unklarer oder missverständlicher Planinhalte trage (act. A.4 Rz. 5.3). Unter Verweis
auf Art. 56 Abs. 1 VRG, wonach das Obergericht grundsätzlich an die Parteianträge
der
Beschwerdeführerin
gebunden
sei,
der
Beschwerdegegnerin
kraft
Devolutiveffekt die Verfahrenshoheit entzogen sei und gemäss Wortlaut von Art. 67
VRG nur rechtskräftige Entscheide revidiert werden können, führte die
Beschwerdegegnerin sodann aus, dass in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht ganz
klar sei, wie dieser Fehler zu korrigieren sei. Ferner verwies sie auf BGE 138 II 386
(act. A.4, S. 3 ff. Ziff. III).
2.2.
Den Antrag der Beschwerdegegnerin auf Sistierung des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens – womit ihr die Gelegenheit einzuräumen sei, betreffend die

8 / 24
angefochtene Baubewilligung ein Erläuterungs-/Revisionsverfahren bzw. ein
Feststellungsverfahren durchzuführen (RB 1) – wies die Instruktionsrichterin mit
Verfügung vom 2. April 2025 ab (act. G.2). Mithin ist noch über den Eventual- und
Sub-eventualantrag betreffend Erläuterungs-/Revisionsverfahren in Bezug auf Ziffer
11 der Baubewilligung durch das Obergericht im vorliegenden Verfahren zu
befinden.
2.3.1. Gemäss
Art.
56
Abs.
1
VRG
ist
das
Obergericht,
wie
die
Beschwerdegegnerin richtig festhält, unter Vorbehalt abweichender gesetzlicher
Bestimmungen an die Anträge der Parteien gebunden (vgl. auch Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 107 vom 12. Januar 2023
E. 3.6.1, R 19 12 vom 28. April 2020 E. 3.7, R 17 92 vom 2. Oktober 2018 E. 2.4).
Im verwaltungsrechtlichen Rechtsmittelverfahren wird der Streitgegenstand gemäss
der
Dispositionsmaxime
durch
die
Beschwerdeanträge
und
die
Beschwerdebegründung der Parteien bestimmt. Die Verwaltungsjustizbehörde darf
daher nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als die beschwerdeführende
Partei in ihrem Rechtsbegehren verlangt hat (Urteile des Bundesgerichts
1C_699/2021 vom 10. Oktober 2022 E. 2.4. und 2C_124/2013 vom 25. November
2013 E. 2.2.4 je m.w.H.).
2.3.2. Anfechtungsobjekt
ist
vorliegend
die
Baubewilligung
der
Beschwerdegegnerin vom 28. Juni 2024, inklusive Zusatzbewilligung des AfK vom
22. April 2024. Diese bilden den Rahmen der Beschwerde, sind jedoch nicht
identisch mit deren Streitgegenstand. Streitgegenstand kann nur sein, was bereits
Gegenstand des vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens war oder allenfalls
hätte sein sollen und was gemäss der Dispositionsmaxime zwischen den Parteien
noch umstritten ist (Urteil des Bundesgerichts 1C_86/2020 vom 22. April 2021
E. 2 ff. m.w.H.). Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind
daher grundsätzlich die von der Beschwerdeführerin angefochtenen Ziffern 13. a,
13. b, 14. a und 14. b der Baubewilligung (act. B.4 = act. C.6) sowie die
Dispositivziffern 1 a und 1. b der Zusatzbewilligung des AfK (act. B.5 = act. C.7),
welche die Auflagen/Bedingungen im Zusammenhang mit dem Estrich inkl.
Fassade und Dämmung des Dachs, die Restaurierung und Erhaltung der Fassade
sowie die Nichtgenehmigung der drei zusätzlich geplanten Dachgauben zum
Gegenstand haben. Der Eventualantrag der Beschwerdegegnerin, wonach die
Baubewilligung
in
Ziffer
11
durch
das
Obergericht
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
erläuterungs-/revisionsweise
mit
einer
Nutzungsbeschränkung zu ersetzen sei, wurde anlässlich der Vernehmlassung zur
Sache vom 26. Februar 2025 erstmals vorgebracht. Dieser Antrag ist grundsätzlich

9 / 24
nicht verspätet und bewegt sich wohl auch im Rahmen des Anfechtungsobjekts. Die
altrechtliche Wohnfläche gemäss Art. 11 ZWG und deren maximal mögliche
Erweiterung war Gegenstand des vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens.
Allerdings
würde
der
beantragte
Ersatz
dieser
Ziffer
11
durch
eine
Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG durch das Obergericht im
vorliegenden Beschwerdeverfahren – unabhängig unter welchem Rechtstitel dieser
vorgenommen würde – auf eine reformatio in peius der Beschwerdeführerin
hinauslaufen. Im Rahmen des Streitgegenstandes gilt jedoch gemäss Art. 56 Abs. 1
VRG ein Verbot der reformatio in peius (siehe auch Botschaft der Regierung an den
Grossen Rat betreffend Optimierung der kantonalen Gerichtsorganisation
[Justizreform], Heft Nr. 6/2006-2007, zu Artikel 56, S. 553). Zu prüfen bleibt nur
noch, ob sich aus der Spezialgesetzgebung die Befugnis des Obergerichts ergibt,
den Entscheid zum Nachteil der Bauherrschaft bzw. der Beschwerdeführerin
abzuändern. Weder das KRG (BR 801.100) noch die KRVO (BR 801.110) enthalten
eine entsprechende Bestimmung. Es gilt somit – anders als vor kantonalen
Verwaltungsbehörden (vgl. Art. 37 Abs. 2 VRG) – auch bei baurechtlichen
Streitigkeiten vor Obergericht das Verbot der reformatio in peius. Daraus folgt, dass
die Beschwerdeführerin nicht schlechter gestellt werden darf; im für sie
ungünstigsten Fall kann die Beschwerde lediglich abgewiesen werden. Die Prüfung
eines Erläuterungs- oder Revisionsgrundes gemäss Art. 66 oder Art. 67 VRG kann
vorliegend offenbleiben, da der Eventualantrag ohnehin abzuweisen ist.
2.3.3. Was die Argumentation der Beschwerdegegnerin in Bezug auf BGE 138 II
386 anbelangt, ist der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass dieser Sachverhalt
nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. In BGE 138 II 386 forderte nicht die
verfügende Behörde die Revision ihres eigenen Entscheides, sondern der vor
Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit seinen materiellen Begehren
unterlegene, vom Entscheid beschwerte Beschwerdeführer. Gleichzeitig verlangte
er mit Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts ans
Bundesgericht weiterhin die Neueinreihung in die Gehaltsklasse 23 (Urteil des
Bundesgerichts 8C_5/2012 vom 16. April 2013). Insofern spielte auch die Bindung
des Bundesgerichts an die Parteibegehren (Art. 107 Abs. 1 BGG) im Verfahren
8C_5/2012 keine Rolle. Zudem war für das Bundesgericht in BGE 138 II 386 E. 6.2
ff. die Auslegung von Art. 125 BGG bzw. Art. 138 des Bundesgesetzes vom 16.
Dezember 1943 über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG; BS 3 531) und
Art. 54 Abs. 2 OG zentral. Es führte aus, mit dem neuen Art. 125 BGG sei nicht
beabsichtigt gewesen, dem Bundesgericht im Gegensatz zur Rechtslage unter dem
OG eine Mehrbelastung zuzumuten. Somit kann die Beschwerdegegnerin aus BGE
136 II 386 nichts zu ihren Gunsten ableiten.

10 / 24
2.4.
In Bezug auf den subeventualiter gestellten Feststellungsantrag ist
festzuhalten, dass materiell oder formell fehlerhafte Entscheide grundsätzlich im
Rahmen eines Anfechtungsverfahrens zu korrigieren sind. Auf formell rechtskräftige
Entscheide kann hingegen nicht ohne weiteres zurückgekommen werden. Vielmehr
ist ein gesetzlicher oder in der Rechtsprechung anerkannter Rückkommenstitel
erforderlich, wobei solche aber auch nicht dazu dienen dürfen (formell)
rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder die Vorschriften
über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (siehe Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 19 12 vom 28. April 2012 E. 3 ff. m.w.H.; vgl. BGE 143 II 1
E. 5.1, 137 I 69 E. 2.2 f., 127 II 306 E. 7a, 121 II 273 E. 1a/aa; Urteil des
Bundesgerichts 1C_179/2019 vom 11. Oktober 2019 E. 2.3 und 4). Gemäss Art. 2
Abs. 1 VRG finden die allgemeinen Verfahrensgrundsätze sowie die Bestimmungen
über die Erläuterung, die Berichtigung, die Revision und die Vollstreckung auch auf
Verwaltungsverfahren vor Regional- und Gemeindebehörden Anwendung. Gestützt
auf diese Regelungen im VRG dürfen (kommunale) Behörden auf (formell
rechtskräftige) Verfügungen in Form der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), des
Widerrufs (Art. 25 VRG) und der Revision (Art. 67 VRG) zurückkommen (siehe
Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E. 2.2 und
2C_115/2011 vom 22. November 2011 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin wird zu
prüfen haben, ob gestützt auf die erwähnten, gesetzlichen Rückkommenstitel ein
Zurückkommen auf die von ihr erteilte Baubewilligung, insbesondere auf Ziffer 11,
zulässig
ist.
Ob
und
inwiefern
das
im
vorliegenden
obergerichtlichen
Beschwerdeverfahren
ergangene
Urteil
angesichts
des
hier
definierten
Streitgegenstandes dem dannzumaligen kommunalen Rückkommensverfahren
entgegenstehen würde, wird das Obergericht erst im gegebenen Zeitpunkt zu klären
haben. Damit ist auch der Subeventualantrag abzuweisen.
3.
In materieller Hinsicht zu prüfen bleibt somit die Rechtmässigkeit der
angefochtenen Ziffern 13. a, 13. b, 14. a und 14. b der Baubewilligung sowie die
Ziffern 1 a und 1. b der Zusatzbewilligung (act. B.4/C.6; act. B.5/B.7). Diese
beinhalten die von der Bauberatung und der Denkmalpflege formulierten und als
integraler Bestandteil der Baubewilligung erklärten Auflagen/Bedingungen im
Zusammenhang mit dem Erhalt des Estrichs inkl. Fassaden und Lage des
Dämmperimeters
und
der
Durchführung
der
Restaurierung
sowie
die
Nichtgenehmigung der drei zusätzlich geplanten Dachgauben (vgl. Sachverhalt Ziff.
D).
3.1.
Der Schutzstatus des betroffenen Bauobjekts ist vorliegend unbestritten: Auf
kommunaler Ebene ist das Wohnhaus Z.2._____ im GGP der Gemeinde Scuol als

11 / 24
geschützte Baute gemäss Art. 44 des kommunalen Baugesetzes der ehemaligen
Gemeinde B._____ (BauG) i.V.m. Art. 43 KRG aufgeführt. Der daran angebaute
Stall ist zudem als "edifizis caracteristics per il lö" = ortsbildprägende Baute gemäss
Art. 9 und 19 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (kZWG) eingetragen. Auf
kantonaler Ebene steht "das Haus Nr. Z.2._____" seit dem Jahr 1974 unter Schutz
(RB Nr. 392 vom 25. Februar 1974, vgl. act. B.3 und D.1). Zudem steht das Objekt
gestützt auf die Natur- und Heimatschutzgesetzgebung seit 1971 unter dem Schutz
des Bundes (vgl. Sachverhalt Ziff. A sowie act. A.5 S. 2, Schutzfeststellungen der
Denkmalpflege in ihrer Vernehmlassung vom 20. Februar 2025).
3.2.
Geschützte Objekte nach Art. 43 KRG sind zu erhalten (Art. 74 Abs. 1 KRG).
Bauliche
Änderungen
an
geschützten
Objekten
unterliegen
der
Gestaltungsberatung. Die Bauabsichten sind vor der Ausarbeitung der Projektpläne
der für die Bewilligung zuständigen Behörde bekannt zu geben. Diese legt
zusammen mit der Bauherrschaft und den Fachleuten für Fragen der
Baugestaltung, gestützt auf die Schutzziele gemäss Siedlungsanalyse und das
Gebäudeinventar, die Erhaltungsanordnungen im Einzelnen fest (Art. 74 Abs. 2
KRG). Bauliche Änderungen werden bewilligt, wenn sie die Erhaltungsanordnungen
berücksichtigen. Die Bewilligung kann mit entsprechenden Auflagen verknüpft
werden (Art. 74 Abs. 3 KRG). Vorbehalten bleiben bereits bestehende Schutz- und
Erhaltungsanordnungen
der
Gemeinden
oder
von
kantonalen
oder
eidgenössischen Behörden, welche gestützt auf die Raumplanungs- oder die Natur-
und Heimatschutzgesetzgebung getroffen wurden (Art. 74 Abs. 4 KRG).
3.3.
Gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG (Nebenbestimmungen) sind mit der Bewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu
verknüpfen, sofern inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder sich Anordnungen zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen (zur
Zulässigkeit von Nebenbestimmungen gemäss Art. 90 KRG vgl. etwa Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 87 vom 10. Dezember 2024
E. 3).
4.
Unrichtige Anwendung von Art. 9 BV und Art. 7 KV
4.1.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des in Art. 9 BV verankerten
Grundsatzes von Treu und Glauben. Sie habe sämtliche Anforderungen, die im
Baubewilligungsprozess gestellt worden seien, erfüllt und deshalb auf die
Zusicherungen seitens der zuständigen Behörden vertrauen dürfen.

12 / 24
In den Ausführungen zum Sachverhalt führt die Beschwerdeführerin aus (act. A.1
Rz. 55 ff.), das Umbauprojekt 1 habe den Umbau des Wohnhauses und die
Erweiterung der Wohnnutzung in der Stallscheune vorgesehen. Es sei im Estrich
der Stallscheune der Einbau eines Yogaraums und dafür die Dämmung des Dachs
über dem Estrich der Stallscheune geplant gewesen. Zudem sei der Einbau von
drei zusätzlichen Dachgauben und der vollständige Abbruch des Anbaus 2 und ein
Teilabbruch des Anbaus 1, wie auch die Erstellung einer Garage im Anbau 1
vorgesehen gewesen. Hierfür habe die Beschwerdeführerin um eine vorläufige
Beurteilung ersucht. In der Aktennotiz vom 15. Februar 2022 (act. B.12), die die
Besprechung zwischen der Bauberatung, der Denkmalpflege und dem Bauamt der
Gemeinde Scuol dokumentiere, seien drei Punkte als nicht bewilligungsfähig
beurteilt worden (Garagenanbau, UG Durchbruch Kellerraum und Stall, Kamine in
der Scheune). Diese Punkte seien auch im Bericht der Bauberatung vom 18. März
2022 (act. B.14) erwähnt worden. Das Bauprojekt sei danach betreffend die
bemängelten Punkte Untergeschoss und Kamin gemäss den Vorgaben angepasst
worden und am 1. Juni 2022 mit der Präsidentin der Baukommission und Mitglied
des Gemeindevorstands, dem Leiter technische Betriebe und dem Interims-
Bauamt-Leiter besprochen worden. In Bezug auf den geplanten vollständigen
Abbruch aller Anbauten sei seitens der Anwesenden der Gemeinde festgehalten
worden, dass die Erstellung der Garage im als störend bezeichneten Anbau 1 einen
gangbaren Kompromiss darstelle (act. B.15). Weiter sei über die Erweiterung der
altrechtlichen
Wohnung
im
Wohnhaus
diskutiert
worden,
wobei
keine
abschliessende Lösung habe gefunden werden können. Am 9. August 2022 sei das
Baugesuch mit den Anpassungen als Umbauprojekt 2 eingereicht worden. Ausser
den genannten Anpassungen sei das Umbauprojekt 1 unverändert geblieben. An
der Besprechung vom 15. September 2022 mit dem neuen Leiter Bauamt und dem
Interimsleiter sei besprochen worden, dass der Yogaraum im Estrich der
Stallscheune auf den Plänen weiterhin als Estrich bezeichnet und entsprechend
nicht zur HNF zu zählen sein werde (act. B.17). Mit dieser Plananpassung sei
sichergestellt worden, dass die vorbestehende HNF des Wohnhauses um weniger
als 30 % erweitert werde. Seitens der Vertreter der Gemeinde sei bestätigt worden,
dass mit dieser Anpassung das Umbauprojekt 2 bewilligungsfähig sei. An der
Begehung vom 21. September 2022 sei die vorbestehende HNF aufgenommen
worden (act. B.18 und 19). Bei der weiteren Überarbeitung des Bauprojekts habe
die Beschwerdeführerin dann Kontakt mit der Bauberatung (D._____) und der
Denkmalpflege (E._____) aufgenommen. Es sei besprochen worden, dass der
Anbau 1 komplett abgebrochen und auf die geplante Garage verzichtet werde. Die
Bauberaterin habe bestätigt, dass mit dieser Anpassung das Umbauprojekt 2
ansonsten in allen Punkten von ihr als bewilligungsfähig beurteilt werde. In der

13 / 24
Folge habe die Beschwerdeführerin ein neues Baugesuch vom 24. November 2023
für das Umbauprojekt 3 eingereicht. Bis auf diese besprochenen Anpassungen sei
das Umbauprojekt 2 unverändert beibehalten worden, insbesondere seien nach wie
vor drei zusätzliche Dachgauben und die Dämmung der Stallscheune über den
Estrich vorgesehen gewesen. Daraufhin habe die Baukommission das Baugesuch
an deren Sitzung vom 6. Februar 2024 besprochen. Die neue HNF sei in Frage
gestellt worden, da noch eine Galerie auf den Plänen eingezeichnet gewesen sei,
die
nicht
als
HNF
gekennzeichnet
gewesen
sei
(Protokoll
der
Baukommissionssitzung vom 6. Februar 2024, act. B.21).
Die Bauberaterin, der Vertreter der Denkmalpflege und die Leiter des Bauamtes der
Gemeinde wie auch die Baukommission hätten das Umbauprojekt der
Beschwerdeführerin eng begleitet. Diese hätten mit ihren Aussagen berechtigtes
Vertrauen bei der Beschwerdeführerin geschaffen, dass das Projekt gemäss
Baugesuch vom 24. November 2023 insbesondere vonseiten Denkmalpflege und
Bauberatung bewilligungsfähig sei. Der Beschwerdeführerin respektive ihren
Vertretern sei die Auffassung vermittelt worden, dass insbesondere die
Bauberaterin zuständig für die Beurteilung des Umbauprojekts sei. Zudem sei
signalisiert worden, dass die jeweiligen Bauamtsleiter für die Beurteilung des
Baugesuchs respektive die Erarbeitung eines definitiv bewilligungsfähigen
Umbauprojekts zuständig seien, womit ebenfalls berechtigtes Vertrauen in ihre
Aussagen und Zusicherungen geschaffen worden sei. Die Auflagen betreffend
Dämmung auf dem Dach des Estrichs, Nichtveränderung der Fassaden und auch
die Erstellung der drei zusätzlichen Dachgauben seien während den wiederholten
Besprechungen zum Umbauprojekt in den rund zweieinhalb Jahren seit der
Voranfrage nie thematisiert worden. Hätten die Bauberaterin, die Gemeinde sowie
der Vertreter der Denkmalpflege ihre eigenen Zusicherungen beachtet, hätten sie
das Baugesuch ohne Auflagen bewilligen, respektive die Bauberatung im Bericht
vom 29. Februar 2024 die Bewilligung des Baugesuchs ohne Auflagen empfehlen
müssen, weshalb die angefochtenen Ziffern der Bau- und der Zusatzbewilligung
aufzuheben seien. Zusammenfassend sei deshalb die Baubewilligung ohne
Auflagen zu erteilen (zum Ganzen, vgl. act. A.1 Rz. 126 ff. und act. A.6 Rz. 40 ff.).
4.2.
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV bedeutet, dass
Private Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten
der Behörden geschützt zu werden (BGE 143 V 95 E. 3.6.2 und 143 V 341 E. 5.2.1).
In Zusammenhang mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes steht auch das
Verbot des widersprüchlichen Verhaltens der Verwaltungsbehörden gegenüber den

14 / 24
Privaten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
2020, § 10 Rz. 624, S. 144). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben kann einer unrichtigen Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt,
unter gewissen Umständen Rechtswirkungen zubilligen. Voraussetzung dafür ist,
dass a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt; b) die
Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht; c)
die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, dafür zuständig war oder der
Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger
die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der
Bürger im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende
Dispositionen getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die
gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse an der richtigen
Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz nicht
überwiegt (siehe BGE 137 II 182 E. 3.6.2; Urteil des Bundesgerichts 8C_306/2015
vom 25. August 2015 E. 3.2). Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige
Auskunft oder Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen
Zusicherung und sonstigem bestimmte Erwartungen begründendem Verhalten der
Behörden herleiten (BGE 111 Ib 116 E. 4; Urteil des Bundesgerichts 8C_914/2015
vom 9. Mai 2016 E. 5.3).
4.3.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts sind keine Aspekte des
Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV ersichtlich, wonach die Beschwerdeführerin
in irgendeiner Weise aufgrund einer behördlichen Zusicherung und in gutem
Glauben darauf eine nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende Disposition
getroffen hat. Insbesondere sind die zuvor in Erwägung 4.2 aufgeführten
Voraussetzungen nicht erfüllt. Dass die Zuständigkeit für den Beschluss über das
vorliegende Baugesuch nicht bei einzelnen Mitgliedern der Baukommission, der
Denkmalpflege oder gar der Bauberaterin liegt, ist offensichtlich und darf auch bei
der von zwei Rechtsanwälten vertretenen Beschwerdeführerin als bekannt
vorausgesetzt werden. Gemäss Art. 12a Abs. 1 der Organisationsverordnung für
den Gemeindevorstand, die Geschäftsleitung und die Kommissionen (OrgV) gilt für
das ordentliche Baubewilligungsverfahren: Die Geschäftsleitung entscheidet über
Baugesuche inkl. BAB-Gesuche, wenn (kumulativ) keine Einsprache dagegen
erhoben wurde und die Geschäftsleitung das Gesuch einstimmig (mit oder ohne
Auflagen) gutheisst. So geschehen auch im vorliegenden Fall, wo zunächst die
Baukommission das Baugesuch behandelte und sodann die Geschäftsleitung auf
Antrag der Kommission beschloss, die Baubewilligung unter Auflagen zu erteilen.

15 / 24
4.4.
Gemäss Art. 41 KRVO kann die kommunale Baubehörde vor der Einreichung
eines Baugesuchs um eine vorläufige Beurteilung wesentlicher Punkte des
Bauvorhabens ersucht werden (Abs. 1). Allerdings gibt die vorläufige Beurteilung
weder den Gesuchstellenden Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung noch
bindet sie die entscheidende Behörde bei der Beurteilung des ordentlichen
Baugesuchs und allfälliger Einsprachen (Abs. 3). Diese Bestimmung nennt explizit
die kommunale Baubehörde als die für die (vorläufige) Beurteilung zuständige
Behörde. Wenn nun aus einer vorläufigen Beurteilung der zuständigen Behörde
kein Anspruch i.S.v. Art. 41 Abs. 3 KRVO abgeleitet werden kann, so hat dies umso
mehr auch für «Zusicherungen» von Personen zu gelten, die nicht «die zuständige
Behörde» darstellen, also etwa der Bauberaterin oder eines einzelnen Mitarbeiters
der Denkmalpflege. Es ist vorliegend keine von der zuständigen Behörde
geschaffene Vertrauensgrundlage gegenüber der Beschwerdeführerin aktenkundig
oder nachgewiesen. Der Meinung der Beschwerdeführerin, wonach sie gestützt auf
die von ihr geltend gemachten Zusicherungen auf eine Bewilligungsfähigkeit des
Baugesuchs
vertrauen
durfte,
vermag
sich
das
streitberufene
Gericht
dementsprechend nicht anzuschliessen. Es kann diesbezüglich auch auf die
zutreffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom
26. Februar 2025 verwiesen werden (vgl. act. A.4 Rz. 14 ff.). Die Beschwerde
erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
5.
Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung von Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 7 KV
5.1.
Sodann rügt die Beschwerdeführerin in Bezug auf die Nichtgenehmigung der
drei geplanten Dachgauben (Ziffern 14. b der Baubewilligung und 1.a der
Zusatzbewilligung) eine Verletzung ihres Anspruchs auf Gleichbehandlung. Sie
stellt sich dabei auf den Standpunkt, weder in der Zusatzbewilligung vom 22. April
2024 noch in der Baubewilligung vom 28. Juni 2024 werde ausgeführt, weshalb die
drei zusätzlichen Dachgauben nicht genehmigt werden können. Es bestehe keine
gesetzliche Grundlage, welche die drei Dachgauben verbieten würde. In
unmittelbarer Nachbarschaft würden viele ebenfalls geschützte Liegenschaften
über deutlich mehr als eine Dachgaube verfügen, was mittels Augenscheins vor Ort
festgestellt werden könne. In der Gemeinde Scuol bestehe also eine gefestigte
Praxis, die mehr als eine Dachgaube auf geschützten Objekten erlaube (act. A.1
Rz. 96 ff.). In ihrer Replik betont die Beschwerdeführerin, dass auf den
Nachbarparzellen Nr. Z.3._____ und Z.4._____ erst vor wenigen Jahren vier bis
acht Dachgauben bewilligt und erstellt worden seien (act. A.6 Rz. 113).
5.2.
Vorab kann festgehalten werden, dass der Verfahrens- bzw. Beweisantrag
der Aktenedition der Baubewilligungsverfahren betreffend Dachgauben auf den

16 / 24
umliegenden Liegenschaften Nrn. Z.3._____ und Z.4._____ sowie Nrn. Z.5._____
und Z.6._____ in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen ist (vgl. Replik act. A.6
Rz. 87), weil daraus keine entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl.
nachfolgend Erwägung 8.2 zur antizipierten Beweiswürdigung).
5.3.
Die
Beschwerdegegnerin
verneint
eine
Verletzung
des
Gleichbehandlungsanspruchs und verweist dabei auf die Rechtsprechung, wonach
Fehler in der Vergangenheit grundsätzlich keinen Anspruch auf Gleichbehandlung
im Unrecht begründen würden. Eine allfällige abweichende Praxis der Baubehörde
der früheren Gemeinde B._____ sei rechtlich nicht von Bedeutung. Die Baubehörde
der fusionierten Gemeinde Scuol handhabe die Heimatschutzgesetzgebung in allen
Fraktionen rechtsgleich (act. A.4 Rz. 34.2 und Rz. 36).
5.4.
Soweit die Beschwerdeführerin ausführt, die Nichtgenehmigung der drei
Dachgauben werde nicht begründet, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Ziffer 1 der
Zusatzbewilligung des AfK vom 22. April 2024 – welche der Ziff. 14 der
Baubewilligung entspricht – nimmt direkt Bezug auf den Bericht der Bauberatung
vom 29. Februar 2024, welcher in der kommunalen Baubewilligung als integraler
Bestandteil erklärt wird. Die Bauberaterin hielt was folgt fest: «Da nun der Estrich
neu als Estrich erhalten wird, ist die logische Konsequenz den Raum auch sonst
nicht zu verändern. Das heisst: Den Dämmperimeter auf den Estrichboden zu
versetzen und die Fassaden im DG so zu belassen, wie sie sind: Keine Eingriffe
bzw. keine rotierenden Bretter an der Nordfassade! So ist das «Dachproblem» ganz
einfach zu lösen und dem Erhalt wird um einiges besser Rechnung getragen.»
Daraus folgte die empfohlene Auflage: «Der Estrich muss als Estrich erhalten und
darf nicht verändert werden. Der Dämmperimeter ist in der Stallscheune auf den
Estrichboden
zu
versetzen,
die
best.
Fassaden
müssen
im
Estrich
belassen/erhalten werden.» (act. B.25/C.5 S. 2).
Die Tatsache, dass die drei Dachgauben nicht bewilligt wurden, ist die direkte und
folgerichtige Konsequenz dieser Ausführungen der Bauberatung, welche in sich
schlüssig und nachvollziehbar sind. Eine Bewilligung der drei zusätzlichen
Dachgauben würde den Feststellungen der Bauberatung diametral entgegenlaufen.
Die Auflagen gemäss Bericht der kommunalen Bauberatung stützen sich auf das
kommunale Baugesetz, die Wegleitung für geschützte und ortsbildprägende Bauten
des Amts für Raumentwicklung Graubünden vom Juli 2018 (abrufbar unter:
 ,
letztmals besucht am 10. Februar 2026) sowie eine kommunale Praxisfestlegung
und Bewilligungspraxis, wie der Beschwerdegegner/Denkmalpflege Graubünden in

17 / 24
seiner Vernehmlassung vom 20. Februar 2025 festhält (act. A.5). Auch führte er
aus, dass in den traditionellen Ortsbildern der unterengadiner Dörfer grundsätzlich
eine ruhige, möglichst einheitliche Dachlandschaft anzustreben sei. Dachaufbauten
seien in traditionellen Bauten auf ein Minimum zu beschränken, sowohl in der
Anzahl wie der Funktion (sekundäre Lichtquelle, nicht zur Raumerweiterung) und
gut zu integrieren. Hinzu kommt, dass das Haus Nr. Z.2._____ der
Beschwerdeführerin seit 1971 unter dem Schutz des Bundes steht und gestützt auf
Art. 13 Abs. 5 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli
1966 (NHG; SR 451) und Art. 7 der Verordnung über den Natur- und heimatschutz
(NHV; SR 451.1) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung des Bundes
(Veränderungsverbot) besteht, welche im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen
ist (act. C.12 und 13). Die für die Realisierung von drei zusätzlichen Dachgauben
erforderliche Zustimmung des Bundes liegt jedoch nicht vor, bzw. hat das
zuständige Bundesamt für Kultur (BAK) die Auflagen und Bedingungen in der
kantonalen Zusatzbewilligung bestätigt (vgl. Zustimmung BAK vom 17. April 2024,
act. C.7/D.2; Vernehmlassung BAK vom 24. Juni 2025, act. A.9).
5.5.
An dieser Stelle drängt sich noch ein Hinweis zur Behauptung der
Beschwerdeführerin in ihrer Replik auf, wonach aus den Ausführungen des BAK
nicht geschlossen werden könne, dass es seine Zustimmung nur mit den Auflagen
des AfK erteilt hätte. Vielmehr lasse sich daraus schliessen, dass das BAK seine
Zustimmung zum Baugesuch ohne jegliche Auflagen und Bedingungen erteilt habe
(act. A.6 Rz. 94-97). Dies trifft offensichtlich nicht zu. Die formelle Zustimmung des
BAK zum Bauvorhaben im E-Mail vom 17. April 2024 ist nach Auffassung des
Gerichts gerade durch den Verweis auf die Auflagen und Bedingungen eindeutig.
Im Übrigen kann an dieser Stelle auf die zutreffenden Ausführungen der
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 26. Februar 2025 verwiesen
werden (act. A.4 Rz. 34.2). Die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach sie in ihrem
Anspruch auf Gleichbehandlung verletzt worden sei, läuft daher ins Leere. Daran
vermag auch der Verweis auf die bewilligten Dachgauben in der näheren
Umgebung des strittigen Bauprojekts nichts zu ändern. Die Beschwerde erweist
sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Rüge der unrichtigen Anwendung von Art. 29 KNHG und Art. 26 BV
6.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, da die Zusatzbewilligung vom 22. April
2024 mit Auflagen erteilt worden sei, obwohl die Voraussetzungen von Art. 29
Abs. 2 KNHG (BR 496.000) erfüllt seien, stelle dies einen Eingriff in das Eigentum
der Beschwerdeführerin dar. Zudem entspreche die Begründung in der
Zusatzbewilligung vom 22. April 2024 nicht den Anforderungen an eine genügende

18 / 24
Begründung gemäss Art. 29 Abs. 2 BV. Dies stelle folglich eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV dar (act. A.1 Rz. 110 ff.).
Die Beschwerdeführerin moniert, in der Zusatzbewilligung vom 22. April 2024 werde
nicht begründet, weshalb die Dämmung des Daches über dem Estrich, die geringen
Veränderungen der Fassaden im Estrich der Stallscheune und die drei zusätzlichen
Dachgauben gestützt auf Art. 29 Abs. 1 KNHG nicht bewilligt werden können.
Vielmehr
werde
ausgeführt,
dass
die
in
den
Plänen
festgehaltenen
Baumassnahmen im Einklang mit den angestrebten Schutzzielen und im Interesse
der Erhaltung der relevanten historischen Substanz stehen und einem
überwiegenden öffentlichen Interesse entsprechen würden. Das gesamte
Umbauprojekt 3 erfülle gemäss den Ausführungen des Beschwerdegegners die
Voraussetzungen von Art. 29 Abs. 2 KNHG, weshalb die Bewilligung der Dämmung
des Daches über dem Estrich, der geringen Veränderung der Fassaden im Estrich
der Stallscheune und der drei zusätzlichen Dachgauben nicht hätte verweigert
werden dürfen. Das Umbauprojekt lege besonderen Wert auf den Erhalt der
schützenswerten
Bausubstanz
der
Bauernhausanlage
und
die
bauliche
Grundstruktur werde im Wesentlichen unverändert beibehalten. In der Stallscheune
belasse man die Heubühne und die frühere Nutzungsart bleibe ersichtlich. Der
Beschwerdegegner
anerkenne
selbst,
dass
das
Umbauprojekt
einem
überwiegenden öffentlichen Interesse entspreche, folglich bestehe gerade kein
Interesse am Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführerin durch die Auflagen.
Weshalb die Eigentumseinschränkung verhältnismässig sein soll, werde in der
Zusatzbewilligung ungenügend begründet.
6.2.1. Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 i.V.m. Art. 2
Abs. 1 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör der Parteien.
Daraus folgt für die entscheidende Behörde auch die Pflicht zur Begründung des
Entscheids. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der
Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich,
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf die sich ihr Entscheid stützt. Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich mit
jeder
tatbestandlichen
Behauptung
und
jedem
rechtlichen
Einwand
auseinandersetzt, sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (vgl. statt vieler BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65
E. 5.2, 142 I 135 E. 2.1). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und
haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör,

19 / 24
sondern
der
materiellen
Beurteilung
der
Streitfrage
(vgl.
Urteile
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober 2021
E. 2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E. 3.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör
ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet
der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E. 5.3, 142 II 218 E. 2.8.1,
137 I 195 E. 2.2).
6.2.2. Die Begründung in der Zusatzbewilligung vom 22. April 2024 ist zwar sehr
knapp. Der Beschwerdegegner hält v.a. fest, dass die Projektausarbeitung unter
Beizug der kommunalen Bauberatung erfolgt sei und ihm der Bericht derselben
vorliege. Weiter wird ausgeführt, dass die in den Plänen festgehaltenen
Baumassnahmen im Einklang mit den angestrebten Schutzzielen und im Interesse
der Erhaltung der relevanten historischen Substanz stünden und einem
überwiegenden öffentlichen Interesse entsprächen. Soweit erforderlich könne der
fachgerechte Schutz und schonende Umgang mit erhaltenswerter Bausubstanz
durch Auflagen und Bedingungen im Rahmen dieser Bewilligung sichergestellt
werden. Der Beschwerdeführerin war es ohne weiteres möglich, die angefochtene
Baubewilligung mit Zusatzbewilligung sachgerecht anzufechten, was sie mit ihrer
Beschwerde und Replik auch umfassend tat. Dass die Beschwerdegegner in ihren
Eingaben vor Obergericht eine ausführlichere Begründung für ihre verfügten
Auflagen vorbrachten, ist ihnen unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs
ebenfalls nicht vorzuwerfen. Schliesslich sind sie damit hauptsächlich auf die von
der Beschwerdeführerin vor Obergericht vorgebrachten Einwände eingegangen.
6.2.3. Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Verstoss gegen die
Begründungspflicht im Sinne von Art. 29 BV stellt in der Regel ohnehin keine
besonders schwerwiegende Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör dar
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017 E. 2.1,
1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E. 2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016 E. 4.1).
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. der Begründungspflicht durch die
Beschwerdegegnerin ist aufgrund des unter Erwägung 5.4 Ausgeführten jedoch
insgesamt zu verneinen. Selbst wenn die gerügte Gehörsverletzung aber bejaht
würde, dürfte der Mangel im vorliegenden Beschwerdeverfahren aufgrund des
Gesagten als geheilt qualifiziert werden.
6.3.1. Die Beschwerdeführerin vermag sodann ebenfalls nicht überzeugend
darzutun, worin bzw. inwiefern eine Verletzung von Art. 29 KNHG und damit
verbunden von Art. 26 BV vorliegt. Gemäss Art. 29 KNHG bedürfen Eingriffe in vom
Kanton unter Schutz gestellte Objekte der Bewilligung des Kantons. Gemäss Abs. 2

20 / 24
werden Eingriffe bewilligt, wenn sie entweder: im Einklang mit den angestrebten
Schutzzielen stehen (lit. a); einem überwiegenden öffentlichen Interesse
entsprechen (lit. b); im Interesse der Erhaltung des Schutzobjektes liegen (lit. c)
oder geboten sind durch Verhältnisse, welche die Einhaltung des Schutzzieles als
unzumutbar erscheinen lassen (lit. d).
6.3.2. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin verhält es sich
vielmehr so, dass die angefochtenen Auflagen in Ziff. 13. a, 13. b, 14. a und 14. b
der Baubewilligung bzw. Ziff. 1 a und 1. b der Zusatzbewilligung eine Einhaltung
von Art. 29 KNHG überhaupt erst gewährleisten. Die inhaltlichen Mängel des
Bauvorhabens betreffend Estrich, Fassade, Dach, Lage Dämmperimeter,
zusätzliche Dachgauben können durch diese Auflagen ohne besondere
Schwierigkeiten behoben werden bzw. drängen sich zum Schutz der
erhaltenswerten Bausubstanz und damit zur Erhaltung des rechtmässigen Zustands
des
Objekts
auf.
Folgerichtig
sind
diese
Auflagen
als
rechtmässige
Nebenbestimmungen i.S.v. Art. 90 Abs. 1 KRG zu qualifizieren (vgl. Erwägung 3.3).
Entsprechend liegt auch keine Verletzung der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26
BV vor.
7.
Unrichtige Anwendung von Art. 9 und 11 ZWG
Zum Schluss rügt die Beschwerdeführerin, die Voraussetzungen von Art. 9 Abs. 1
ZWG seien erfüllt, weshalb sie einen Anspruch auf die Bewilligung einer
Erweiterung der bestehenden altrechtlichen Wohnung im Wohnhaus um mehr als
30 % der vorbestehenden HNF habe. Die Beschwerdegegnerin habe in Verletzung
von Art. 9 Abs. 1 und Art. 11 ZWG darauf bestanden, dass der Estrich als Estrich
beibehalten werde und der ursprünglich geplante Yogaraum nicht erstellt werden
dürfe, andernfalls die Baubewilligung nicht erteilt würde (act. A.1 Rz. 166 ff.,
insbesondere Rz. 175 f.). Die Beschwerdegegnerin entgegnet dem einerseits, dass
die Voraussetzungen von Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG nicht erfüllt seien. Andererseits
sei eine Erweiterung der Zweitwohnungsfläche gestützt auf Art. 9 ZWG kraft
Planungszone ausgeschlossen (act. A.4 Rz. 38).
7.1.
Dass es sich bei der Bauernhausanlage der Beschwerdeführerin um eine
altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt, ist unbestritten. In ihrer
Beschwerde
legt
die
Beschwerdeführerin
ausführlich
dar,
weshalb
die
Voraussetzungen von Art. 9 Abs. 1 ZWG erfüllt sein sollen und die Erweiterung der
bestehenden Wohnung im Wohnhaus um mehr als 30 % der vorbestehenden HNF
bewilligt werden müsse. In Ihrer Replik kommt sie hingegen zum Schluss, dass gar
keine Erweiterung um mehr als 30 % erfolge, weshalb Art. 9 ZWG deshalb gar nicht

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zur Anwendung komme (act. A.6 Rz. 89). Diese Rüge erscheint dem Gericht als
konstruiert und zumindest widersprüchlich, wenn nicht gar rechtsmissbräuchlich,
insbesondere dann, wenn man das E-Mail der Rechtsvertreterin an die
Beschwerdeführerin vom 15. September 2022 im Nachgang zur gleichentags
erfolgten Besprechung mit den Vertretern des Bauamts der Gemeinde Scuol
berücksichtigt (act. B.17). In diesem E-Mail wurde was folgt festgehalten:
However, after some discussion we have found a solution to render the project
approvable. In order for the construction project to be approvable, the yoga room
previously designed in the attic will be designated as screed («Estrich») and it will be
marked as unchanged. This way, the attic will not be counted toward the main usable area
of the construction project and therefore the extension of the existing secondary home will
not be greater than 30 % of the pre-existing main usable area. (…)
7.2.
Ausweislich der vorliegenden Akten wurde zwischen den Parteien diskutiert,
ob und wie im Estrich des Stalls ein Yogaraum, welcher zur HNF gerechnet werden
müsste, realisiert werden kann. Dies wäre aufgrund der notwendigen Isolation im
Dachbereich, welche mit den Schutzzielen kollidiert wäre, problematisch gewesen
(siehe Bericht Bauberaterin vom 29. Februar 2024, act. B.25/C.5). Im Rahmen der
Baueingabe zum Umbauprojekt 3 war die Meinung der Beschwerdeführerin
offensichtlich, die für den Yogaraum ursprünglich vorgesehene Fläche im
Dachraum als «Estrich» zu belassen, sodass diese Fläche nicht zur HNF gerechnet
und das Projekt so bewilligungsfähig sein würde. Dies beweist die Korrespondenz
der Beschwerdeführerin mit ihrer Rechtsvertreterin klar (act. B.17). Dieses
Vorgehen ist wohl auch der Grund, weshalb die Beschwerdeführerin vorliegend
Ziffer 11 der Baubewilligung, in welcher ausdrücklich verfügt wurde, dass die
altrechtliche Wohnfläche gemäss Art. 11 ZWG um die maximal möglichen 69.2 m2
(30 %) erweitert werde und dass künftig gestützt auf Art. 11 ZWG keine weiteren
«Vergrösserungen» möglich seien, akzeptiert und nicht angefochten hat. Dass die
genehmigten Pläne zur Baubewilligung widersprüchlich sind, steht im vorliegenden
Verfahren, wie unter Erwägung 2 hiervor ausgeführt, nicht zur Diskussion.
7.3.
Wie die Beschwerdegegnerin sodann zu Recht ausführt, könnte, selbst wenn
Art. 9 ZWG anwendbar wäre, eine die 30 %-Erweiterung gemäss Art. 11 ZWG
übersteigende Erweiterung nicht bewilligt werden, da die Voraussetzungen von
Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG nicht erfüllt wären. Die in Art. 9 Abs. 1 ZWG genannten
Voraussetzungen sind kumulativ zu erfüllen. Und gerade die verfügten Auflagen
garantieren eine dauernde Erhaltung der Baute und nicht eine zusätzliche
Realisierung von HNF im Dachgeschoss.
8.1.
Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
vollumfänglich abzuweisen.

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8.2.
Bei diesem Ergebnis sind vom beantragten Augenschein sowie von der
beantragten Partei- bzw. Zeugenbefragung von C._____ (vgl. act. A.1 Rz. 96 inkl.
Beweismittelverzeichnis Ziff. 2 sowie Replik act. A.6 Verfahrensanträge 4 und 5 und
Rz. 87, 105 und 113) keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse mehr zu
erwarten, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet werden kann
(vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I 60 E. 3.3, 136
I 229 E. 5.3).
9.
Verfahrenskosten und Parteientschädigung
9.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr sowie den Kanzleigebühren
und Auslagen, zu tragen (Art. 73 Abs. 1 i.V.m. Art. 75 Abs. 1 VRG). Im vorliegenden
Beschwerdeverfahren wird unter Berücksichtigung des ergangenen Teilurteils vom
14. Januar 2025 sowie des umfangreichen doppelten Schriftenwechsels die
Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 5'000.00 festgesetzt.
Während die Beschwerdegegnerin mit ihren Verfahrensanträgen nicht durchdringt,
unterliegt die Beschwerdeführerin materiell vollumfänglich, sodass sich eine
Kostenverteilung von zwei Dritteln zulasten der Beschwerdeführerin und einem
Drittel zulasten der Beschwerdegegnerin rechtfertigt.
9.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Aufgrund des Obsiegens- bzw. Unterliegens der
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin, ist diese zu verpflichten, die
Beschwerdeführerin mit einem Drittel der ihr entstandenen, notwendigen Kosten
aussergerichtlich zu entschädigen. Hierbei wird grundsätzlich auf die von der
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingereichten Honorarnoten in der Höhe
von insgesamt CHF 9'505.95, bestehend aus einem Aufwand von 27.75 h à
CHF 270.00 und 4.75 h à CHF 220.00, zzgl. 3 % Spesenpauschale und 8.1 %
MWST, abgestellt (act. J.1 und 2). Der Aufwand erscheint angesichts des Umfangs
und der Komplexität der sich stellenden materiellen Rechtsfragen des vorliegenden
Falls als überhöht, weshalb das streitberufene Gericht die Parteientschädigung
ermessensweise auf pauschal CHF 6'000 (inkl. Spesen und MWST) festlegt. Die
Beschwerdegegnerin ist demnach zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine
aussergerichtliche Entschädigung von CHF 2'000.00 auszurichten.
9.3.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2

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VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der
Beschwerdegegnerin, dem Beschwerdegegner und dem Beigeladenen keine
Parteientschädigung zukommt.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
5’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
558.00
Total
CHF
5’558.00
gehen zu 2/3 zulasten von A._____ und zu 1/3 zulasten der Gemeinde Scuol.
3.
Die Gemeinde Scuol hat A._____ mit CHF 2'000.00 (inkl. Spesen und
MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]