gr_gerichte · R 2009 2 · 2009-09-15 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 09 2
5. Kammer 
URTEIL
vom 15. September 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Die Baugesellschaft … will auf Parzelle 224 in … ein Mehrfamilienhaus 
errichten. Die Parzelle liegt in der Bauzone B. Am 14. Januar 2008 reichte die 
BG 
… 
ein 
erstes 
Baugesuch 
ein. 
Dagegen 
erhoben 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft …, Eigentümerin von Parzelle 223, und 
…, Eigentümerin von Parzelle 221, Einsprache. Am 28. März 2008 wies der 
Gemeindevorstand das Baugesuch ab und hiess die Einsprachen im Sinne 
der Erwägungen teilweise gut. Die Abweisung erfolgte hauptsächlich deshalb, 
weil das Bauvorhaben zuviel BGF beanspruchte. Auch gegen das am 3. 
Oktober 2008 eingereichte neue Baugesuch erhoben die StWEG … und … 
wiederum Einsprache. Am 16., mitgeteilt am 17. Dezember 2008, wies der 
Gemeindevorstand diese Einsprachen ab und erteilte der BG … die 
Bewilligung für die Erstellung des Mehrfamilienhauses auf Parzelle 224. Die 
Gemeinde stellte sich auf den Standpunkt, die zulässige BGF werde durch 
das abgeänderte Projekt nicht mehr überschritten. Auch die übrigen Einwände 
der Einsprecher hielt die Gemeinde für unbegründet. 
2.
Dagegen 
erhoben 
die 
StWEG 
…, 
die 
im 
Rubrum 
aufgeführten 
Stockwerkeigentümer sowie … am 19. Januar 2009 (Poststempel) 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen 
Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Neben 
verschiedenen 
anderen 
Einwänden 
machen 
die 
Beschwerdeführer 
hauptsächlich geltend, die zulässige BGF werde überschritten, weil 
verschiedene anrechenbare Räume zu Unrecht nicht in die AZ-Berechnung 
einbezogen worden seien. So werde im Erdgeschoss eine Fläche von 35 m2 


nicht miteinbezogen, sondern als Keller und Sauna ausgeschieden. Diese 
Räume seien jedoch bestens geeignet, als Wohnräume genutzt zu werden. 
Auch verschiedene andere Räume müssten in die anrechenbare BGF 
einbezogen werden.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Alle Rügen seien unbegründet. Insbesondere gehörten die 
Sauna und der Keller im Erdgeschoss allein zu der Wohnung im Parterre und 
könnten nicht ohne Aufwand umgenutzt werden.
4.
Die BG … beantragte, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten 
werden könne. Sie argumentiert dabei im Wesentlichen gleich wie die 
Gemeinde.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
6.
Am 14. September 2009 führte das Verwaltungsgericht eine Augenschein an 
Ort und Stelle durch, an welchem der Verwalter der StWEG sowie 
verschiedene Stockwerkeigentümer mit ihrer Anwältin, der Bauamtschef mit 
dem Anwalt der Gemeinde sowie der Rechtsvertreter der Bauherrschaft mit 
dem Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit 
erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 
aufgeworfenen Fragen zu äussern. 
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Ausgangspunkt der rechtlichen Betrachtungen ist Art. 53 Abs. 2 bis 4 des 
kommunalen Baugesetzes, der folgenden Wortlaut hat:


"Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen. Die 
Aussenwände werden nicht mitberechnet. Im Untergeschoss liegende Räume werden voll 
angerechnet, sofern sie als Wohn- und Arbeitsräume genutzt sind oder dazu ausgebaut 
werden können.
Im Dachgeschoss wird ohne Rücksicht auf die Zweckbestimmung, jene Fläche angerechnet, 
welche innerhalb einer lichten Höhe von 1.80 m und mehr liegt. Übersteigt die Höhe eines 
Geschosses z.B. bei Galerien, Hallen etc. 4.50 m, so wird die zugehörige 
Bruttogeschossfläche doppelt angerechnet.
Nicht angerechnet werden:
a)
nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge etc.
b)
offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen
c)
offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen.
d)
Heiz- und Tankräume, Waschküche sowie Maschinenräume und Lift-, Ventilations-und 
Klimaanlagen
e)
allgemeine Kellerräume und Saunas
f)
Korridore und Treppen sowie Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume 
erschliessen. Aussenliegende Treppen die anrechenbare Räume erschliessen, werden 
angerechnet."
Das Gesetz verlangt nach seinem Wortlaut als Grundsatz die Anrechenbarkeit 
aller Geschossflächen für die Berechnung der Ausnützungsziffer. Daneben 
stipuliert es gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit wie allgemeine 
Kellerräume und Saunas. Für das Untergeschoss wird ausdrücklich 
festgehalten, dass Räume, die als Wohn- oder Arbeitsräume genutzt werden 
oder dazu ausgebaut werden können, anzurechnen sind. Das Kriterium der 
Ausbaubarkeit ist für die nicht im Untergeschoss liegenden Räume an sich 
eine Selbstverständlichkeit, die sich schon aus dem Grundsatz der 
Anrechenbarkeit aller Geschossflächen ergibt. Neben das Kriterium des 
Dienens tritt somit alternativ jenes der Eignung. Folglich gehört auch ein 
Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder 
Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung. Ausser 
Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines 
Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht 
ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise 
hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der 


vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden; ohne Belang ist 
auch der Ausbaustandard (vgl. etwa VGU R 05 96). 
2.
Vorliegend hat die Gemeinde aufgrund des Gesagten zumindest zwei Räume 
im Erdgeschoss zu Unrecht nicht in die Berechnung der zulässigen BGF 
einbezogen. Es handelt sich dabei um die in die Erdgeschosswohnung 
integrierte Sauna mit einer Fläche von rund 26 m2 und den ebenfalls in die 
Wohnung integrierten, als Keller bezeichneten Raum mit einer Fläche von 8.6 
m2. Der Saunaraum besitzt einen direkten Ausgang zu einem Sitzplatz und 
kann ohne erhebliche bauliche Massnahmen schon allein von seiner Grösse 
her zu mehr als nur Saunazwecken genutzt werden. Der Keller verfügt über 
ein Vollfenster und nicht etwa nur einen Lichtschacht und scheint daher schon 
ohne bauliche Massnahmen etwa als Kinder- oder Gästezimmer nutzbar. 
Damit sind rund 35 m2 zusätzliche BGF für die Berechnung der zulässigen 
Ausnützung anzurechnen. Da nach dem von der Gemeinde bewilligten 
Projekt die zulässige AZ um ca. 1 m2 unterschritten wird, ergibt mit der 
zusätzlich anrechenbaren BGF eine Überschreitung der zulässigen AZ um ca. 
34 m2. Die Beschwerde ist allein schon deswegen gutzuheissen und die 
angefochtene Baubewilligung aufzuheben. Damit erübrigt sich die Prüfung 
der weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen. 
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der 
Bauherrschaft und der Gemeinde.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben 
daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Die 
Anwältin der Beschwerdeführer hat eine Honorarnote über Fr. 9'420.40 
inklusive Mehrwertsteuer eingereicht. Darin ist auch ein erheblicher 
vorprozessualer Aufwand für das Einspracheverfahren enthalten, der nicht zu 
entschädigen ist. Andrerseits fehlen die Aufwendungen für den gerichtlichen 
Augenschein. Die Gesamtentschädigung wird daher nach gerichtlichem 
Ermessen auf Fr. 6'000.-- festgesetzt.


Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
200.--
zusammen
Fr.
6'200.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Bauherrschaft und der Gemeinde und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Bauherrschaft und die Gemeinde entschädigen die Beschwerdeführer 
gesamthaft und je zur Hälfte aussergerichtlich mit Fr. 6'000.-- (inkl. MWST).