gr_gerichte · R 2007 8 · 2007-03-16 · de
Baugesuch (Hofstattrecht/Planungszone)

Baubescheid | Baurecht

R 07 8
4. Kammer
URTEIL
vom 16. März 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baubescheid
1.
Am 21. Dezember 2006 teilte die … AG der Gemeinde … mit, dass sie tags
zuvor die … aus der Konkursmasse erworben habe und dass sie zwecks
Kostensenkung beabsichtige, die Klinik während der Zeit vom 12. Januar bis
Mitte März 2007 als „…“ (Hotel- und Restaurationsbetrieb) zu betreiben.
Mit Schreiben vom 4. Januar 2007 wies der … die Ansprecherin darauf hin,
dass die Zwischennutzung baubewilligungspflichtig sei. Auch wenn die
vorgesehene Nutzung an sich zonenfremd sei, so erachte sie der …
angesichts der zeitlichen Beschränkung als bewilligungsfähig.
Am 5. Januar 2007 reichte die Eigentümerin ein Gesuch für eine provisorische
Zwischennutzung als Hotel- und Restaurationsbetrieb ein. Dabei sollte in der
ehemaligen Kirche der … ein barähnlicher öffentlicher Restaurationsbetrieb,
die sogenannte „…“ betrieben werden.
Mit provisorischer Verfügung des … vom 9. Januar 2007 wurde der
Eigentümerin die Eröffnung der „…“ wegen fehlender Übereinstimmung mit
den bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen untersagt.
Der … erteilte der … AG am 9. Januar 2007 eine (zeitlich) beschränkte
Ausnahmebewilligung für den Betrieb eines Hotels in der … und im Haus …
für die Zeit vom 9. Januar bis längstens 9. April 2007 (Ostermontag) unter
verschiedenen Bedingungen. Die Bewilligung beschränkte sich dabei auf die
Führung eines Hotelbetriebes. Die Restaurationsräumlichkeiten sollten nur für
die Hotelgäste zugänglich sein; ein öffentlicher Restaurationsbetrieb wurde
nicht gestattet (Ziff. 1.1 und 1.2). Im Weiteren wurde der Betrieb einer Bar in
der ehemaligen Kirche untersagt; die Kontrolle und zwangsweise

Durchsetzung wurde ausdrücklich vorbehalten (Ziff. 2). Ferner wurde ein
Baubussenverfahren eröffnet (Ziff. 3).
Am 12. Januar 2007 reichte die Eigentümerin bei der Gemeinde … ein
Wiedererwägungs-/Revisionsgesuch ein, mit welchem sie um Bewilligung
auch der barähnlichen Lounge in der Kirche ersuchte.
Am 15. Januar 2007 wurde die … von der Bau- und Feuerpolizei kontrolliert
und in der Folge wurde eine Mängelliste erstellt.
Am 16. Januar 2007 wurde die Gastwirtschaftsbewilligung für einen
Hotelbetrieb, nicht aber für einen öffentlichen Restaurant- und Barbetrieb
erteilt.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2007 wies der … das Wiedererwägungs-
/Revisionsgesuch ab, da sich weder die rechtlichen noch die tatsächlichen
Voraussetzungen verändert hätten.
2.
Am 9. Februar 2007 liess die … AG gegen die beschränkte
Ausnahmebewilligung vom 9. Januar 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Beschwerde erheben mit folgenden Rechtsbegehren:
„1.
Die Verfügung vom 9. Januar 2007 betreffend Verbot „einer öffentlichen
Bar“ sei aufzuheben, und es sei in der ehemaligen Kirche der … der
Betrieb einer Hotellounge zu bewilligen.
2.
Im gleichen Zug sei das in der beschränkten Ausnahmebewilligung für
den Betrieb eines Hotels in der ehemaligen … und im Haus … enthaltene
gleichlautende Verbot des Betriebes „einer Bar“ aufzuheben. Der Betrieb
einer Hotellounge mit einer hotelbezogenen öffentlichen Gastwirtschaft
sei zu bewilligen.
3.
Die Eröffnung eines Bussverfahrens sei aufzuheben (…).“
Ferner wurde die Gewährung der aufschiebenden Wirkung beantragt im
Sinne, dass der Betrieb der Hotellounge in der Kirche während des
Verfahrens erlaubt sei (Ziff. 4).
Zur Begründung machte sie im Wesentlichen geltend, dass lediglich eine
provisorische Zwischennutzung, welche mit keinen baulichen Veränderungen
einhergehe, zur Diskussion stünde. Die Kirche sei seit jeher zu
Veranstaltungszwecken genutzt worden, was sich bereits anhand der
vorhandenen Installationen (verschiedene Beleuchtungsmöglichkeiten wie

Halogenscheinwerfer, indirektes Licht, elektrische Storen, versenkbare
Leinwand, Konzertflügel) leicht aufzeigen lasse. Das streitige Nutzungsverbot
als Lounge sei ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs zu Stande
gekommen und die angefochtene Verfügung bereits daher nichtig. Auf das
von
der
Bauherrschaft
am
12.
Januar
2007
eingereichte
Widererwägungsgesuch
sei
die
Baubehörde
mit
Schreiben
vom
16./19.1.2007 nicht eingetreten. Entgegen der gemeindlichen Auffassung
bedürften Zweckänderungen ohne wesentliche bauliche Veränderungen
keiner Baubewilligung. Zutreffend sei, dass ein Hotelbetrieb in einer Kurzone
zwar
nicht
zonenkonform
sei;
die
nunmehr
zeitlich
beschränkte
Zweckänderung sei insgesamt betrachtet nur unwesentlich und bereits daher
erlaubt. Eine Lounge sei im Übrigen auch keine eigentliche Bar, sondern eine
Gaststätte mit einer besonderen Dekoration und mit einer ruhigen, oft
elektronischen Musikbeschallung. Anders als in einer „normalen“ Bar werde
grossen Wert auf Sitzkomfort gelegt, weshalb man öfters Sessel vorfinde.
Wegen der Lärmemissionen bestünden keine Probleme. Es fehle somit eine
rechtliche Grundlage für das Verbot der Nutzung des Kirchenraumes als
Lounge. Es bestehe ein Anspruch auf eine Bewilligung für die Lounge. Wenn
im Entscheid des … dargetan werde, dass aus den Unterlagen nicht
ersichtlich sei, ob die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie
lebensmittelpolizeiliche
(sanitäre
Einrichtungen),
Fluchtwege,
Brandschutzbestimmungen etc. eingehalten seien, gehe dies an der Sache
vorbei. Anhand der Örtlichkeiten hätte sich der … davon überzeugen können,
dass alle Voraussetzungen für eine Bewilligung gegeben seien. Der
Kirchenraum sei stets öffentlich gewesen, so dass nicht erkennbar sei,
weshalb für die Einrichtung einer Lounge eine Baubewilligung erforderlich sei.
3.
Mit
Verfügung
vom
16.
Februar
2007
wies
der
Präsident
des
Verwaltungsgerichts das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung
ab.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde … die Abweisung der
Beschwerde. Die Auffassung, dass für die vorgenommene Umnutzung der
Klinik keine Baubewilligung erforderlich sei, treffe nicht zu. Die ehemalige …

liege in der Zone für Kurbetriebe, welche den Bau und den Betrieb von
Sanatorien, Höhenkliniken und ähnlichem zulasse. Erlaubt sei eine hohe
Ausnützung, damit die klinikspezifischen Anforderungen erfüllt werden
könnten. Diese Zone sei aber nicht für Hotelbetriebe gedacht und Art. 70 Abs.
2 BG schreibe auch ausdrücklich vor, dass nur im Rahmen einer Umzonung
eine andere Nutzung erlaubt sei. Die Durchführung eines formellen
Baubewilligungsverfahrens sei gesetzlich vorgeschrieben und im Interesse
der Transparenz und der Rechtsgleichheit auch zwingend erforderlich. Auch
die Einleitung des Bussverfahrens sei im konkreten Fall zwingend. Der
Umstand, dass die Kirche früher auch zu Versammlungszwecken verwendet
worden sei, bedeute nicht, dass damit auch eine Lounge zulässig sei, weil
diese beiden Nutzungen nicht vergleichbar seien. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs sei nicht ersichtlich und die superprovisorische Verfügung
des Landammanns nötig gewesen, um die drohende, rechtswidrige Eröffnung
der Lounge zu verhindern. Die angestrebte Umnutzung der Kirche sei nicht
nur ein baupolizeiliches Problem, sondern auch ein ethisches. Der darin
vorgesehene Ausschank von Alkohol und die Einrichtung als Bar entweihe die
religiöse Stätte und sei pietätlos. Nicht entscheidend sei, dass die Lounge
dem Vernehmen nach nur als Privatclub betrieben werden solle, zu dem nur
Hotelgäste und exklusive Mitglieder Zutritt hätten. Diese Mitgliedskarten
würden nämlich wahllos an alle Leute auf der Strasse und beim Eingang
verteilt. Von einem Privatclub im eigentlichen Sinne könne also keine Rede
sein. Man wolle damit nur das behördliche Verbot des öffentlichen Betriebes
umgehen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist eine von der Beschwerdegegnerin am 9./10. Januar
2007 erteilte „Beschränkte Ausnahmebewilligung für den Betrieb eines Hotels
in den Räumlichkeiten der ehemaligen … und im Haus …“. Die
ausnahmsweise Bewilligung für den Betrieb eines Hotels in den ehemaligen

…räumlichkeiten wurde dabei auf den Zeitraum 9. Januar 2007 - 9. April 2007
erteilt, wobei sich die Bewilligung auf die Führung eines Hotelbetriebes
beschränkt (Ziff. 1.1). Ausdrücklich untersagt wurde ein öffentlicher
Restaurationsbetrieb (Ziff. 1.2) sowie der Betrieb einer Bar in der ehemaligen
Kirche (Ziff. 2). Zudem wurde ein Baubussenverfahren eröffnet (Ziff. 3). Die
Beschwerdeführerin verlangt beschwerdehalber, dass ihr auch die temporäre
Nutzung als öffentliche Gastwirtschaft sowie die Nutzung der ehemaligen
Kirche als Hotelbar/Lounge zu bewilligen sei. Die Beschwerde erweist sich als
unbegründet
2. a)
Nach Art. 22 RPG bedürfen Bauten und Anlagen einer Baubewilligung.
Gemäss bundesgerichtlicher Praxis unterliegen regelmässig jene künstlich
geschaffenen
und
auf
Dauer
angelegten
Einrichtungen
der
Bewilligungspflicht, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen
und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen,
sei es, dass sie den Raum erheblich verändern, die Erschliessung belasten
oder die Umwelt beeinträchtigen (BGE 113 Ib 315ff.).
Diese Umschreibung hat letztlich wiederum Eingang ins neue KRG gefunden.
Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert,
abgebrochen
oder
in
ihrem
Zweck
geändert
werden.
Der
Baubewilligungspflicht
unterliegen
auch
Zweckänderungen
von
Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu
erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche die weder
öffentliche noch zeitliche Interessen berühren, unterliegen nicht der
Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch Verordnung, welche
Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG; Art. 40
Abs. 1 Ziff. 1 - 22 KRVO). In der KRVO werden in Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3
Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung
ausdrücklich als nicht baubewilligungspflichtig deklariert. Die Gemeinde
können im Baugesetz die in der Verordnung als nicht baubewilligungspflichtig
aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellen (Abs. 3; Art. 50
f. KRVO).

b)
Die Beschwerdeführerin stellt sich unter Berufung auf Art. 86 Abs. 2 KRG und
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO auf den Standpunkt, dass die mit dem
vorgesehenen Betrieb einer Bar/Lounge im Kirchenraum der … sowie mit
einer hotelbezogenen öffentlichen Gastwirtschaft einhergehende temporäre
Umnutzung gar nicht baubewilligungspflichtig sei. Ihr kann nicht gefolgt
werden.
Den erwähnten, die Baubewilligungspflicht bzw. die bewilligungsfreien
Ausnahmen regelnden Bestimmungen liegt letztlich der Gedanke zugrunde,
dass eine Behörde die Möglichkeit haben soll, ein Bauvorhaben vor seiner
Ausführung
auf
die
Übereinstimmung
mit
der
raumplanerischen
Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu
überprüfen (BGE 119 Ib 226). Ob dabei ein konkretes Bauvorhaben dem
Baubewilligungsverfahren zu unterstellen ist oder nicht, ist letztlich immer
unter der vom Bundesrecht vorgegebenen Optik zu betrachten. Es ist somit
vorweg zu prüfen, ob damit im Allgemeinen, also nach dem gewöhnlichen
Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarschaft an einer vorgängigen
Kontrolle besteht. Dabei steht im Zentrum der Prüfung die Frage, ob von dem
Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung ausgehen
(Art. 22 RPG; Art. 86 Abs. 1 KRG; Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO sowie Art. 4
Abs. 2 lit. a der Ausführungsverordnung zum kommunalen BG). Unter dieser
Optik sind auch die von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten
Bestimmungen,
aus
denen
sie
ihr
temporäres
Bauvorhaben
als
bewilligungsfrei erachtet, auszulegen und zu verstehen. Abgesehen davon,
dass die Beschwerdeführerin zu übersehen haben scheint, dass Art. 40 Abs.
1 Ziff. 3 KRVO die Bewilligungsfreiheit ausdrücklich davon abhängig macht,
dass eine Zweckänderung keine erheblichen Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung nach sich ziehen darf, hat der Gesetzgeber bereits auf
Verordnungsstufe die nicht baubewilligungspflichtigen Bauvorhaben mit der
Statuierung des Grundsatzes „im Zweifelsfall von Amtes wegen Einleitung des
Baubewilligungsverfahrens“ (vgl. Art. 40 Abs. 3 Satz 2 KRVO) weiter
eingeschränkt. Mit Blick auf ein zeitlich begrenztes Bauvorhaben, wie das zur
Beurteilung stehende, führt eine bundesrechtskonforme Auslegung von Art.
86 Abs. 2 KRG „e contrario“ zum Ergebnis, dass auch temporäre

Bauvorhaben, die öffentliche und/oder private Interessen berühren,
baubewilligungspflichtig sind, sofern sie erhebliche Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung haben.
c)
Vorliegend ist zu Recht unbestritten geblieben, dass mit der von der
Beschwerdeführerin in der ehemaligen … angestrebte, auf ca. 2 Monate
beschränkten Umnutzung der ehemaligen Kirche in eine Hotelbar/Lounge
sowie einer hotelbezogenen öffentlichen Gastwirtschaft eine Zweckänderung
einhergeht, welche grundsätzlich unter den (u.a. in Art. 86 Abs. KRG
umschriebenen) Bauten und Anlagenbegriff (Bauvorhaben) fällt. Bereits
ausgeführt wurde, dass der Umstand der zeitlichen Beschränkung der
geplanten Umnutzung nicht „per se“ die generelle Befreiung von der
Baubewilligungspflicht bedeutet. Dies umso weniger, wenn - wie vorliegend -
klare Anzeichen dafür bestehen, dass das Bauvorhaben materielle
Vorschriften verletzen könnte (Art. 40 Abs. 3 KRVO). Vorliegend ist eine
solche
Verletzung,
welche
die
Unterstellung
unter
das
Baubewilligungsverfahren rechtfertigt, bereits im Umstand zu erblicken, dass
sowohl die angestrebte Nutzung als Hotelbar/Lounge als auch einen
öffentliche Gastwirtschaft in der Zone für Kurbetriebe (für Sanatorien,
Kurbetriebe und ähnliche Einrichtungen) offenkundig krass zonenwidrig ist.
Zu Recht hat die Gemeinde sodann im angefochtenen Entscheid auch
ausgeführt, dass durch das Bauvorhaben öffentliche und private Interessen in
erheblicher Weise berührt werden (so u.a. weil mit einer Umnutzung das mit
der Bezeichnung der Kirche als erhaltenswertes Gebäude im Generellen
Gestaltungsplan [Art. 112 BG] obsolet würde oder weil damit erhebliche
umwelt- und lärmschutzrechtliche Aspekte verbunden sein können). Im Lichte
des Dargelegten lässt es sich daher nicht beanstanden, wenn die
Beschwerdegegnerin
das
streitige
Bauvorhaben
ebenfalls
als
baubewilligungspflichtig qualifiziert und dem Baubewilligungsverfahren
unterstellt hat.
3. a)
Soweit die Beschwerdeführerin sich auf den Standpunkt stellt, dass die
Nutzung des Kirchenraumes als Lounge/Hotelbar und als hotelbezogene
öffentliche Gastwirtschaft bewilligt werden müsse, bzw. ihr die angestrebte

Zweckänderung also nicht verboten werden dürfe, kann ihr ebenfalls nicht
geholfen werden. Wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat und seitens der
Beschwerdeführerin auch nicht in Abrede gestellt worden ist, ist das
Bauvorhaben „Hotelbar/Lounge sowie öffentliche Gastwirtschaft“ in der Zone
für Kurbetriebe (Art. 69 BG) offenkundig zonenwidrig und daher als solches
einer
zonenkonformen
Baubewilligung
aufgrund
der
geltenden
Zonenvorschriften gar nicht zugänglich.
b)
Die Baubehörde hat dieses Manko erkannt und das Bauvorhaben
„Hotelbetrieb“ der Beschwerdeführerin (abgesehen vom streitigen Verbot der
Nutzung der Kirche als öffentliche Lounge sowie als öffentlicher
Gastwirtschaftsbetrieb) gestützt auf ihr Baugesetz (Art. 85 und 89 Abs. 1 KRG
i.V. mit Art. 21 BG) daher denn auch unter dem Titel „Beschränkte
Ausnahmebewilligung“ für die laufende Wintersaison bewilligt. Hält man sich
den gemäss konstanter Rechtsprechung den Gemeinden in Bausachen
zustehenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraum vor Augen, und
zieht zudem in Betracht, dass auf eine Ausnahmebewilligung grundsätzlich
kein Rechtsanspruch besteht (so ausdrücklich Art. 21 Abs. 2 BG), erhellt, dass
das Begehren der Beschwerdeführerin um Bewilligung der von ihr
angestrebten
temporären
Zweckänderung
(Kirchenraum
in
eine
Lounge/Hotelbar; öffentliche Gastwirtschaft) auch aus dieser Sicht
chancenlos
ist.
Der
Umstand,
dass
die
Baubehörde
entgegenkommenderweise in den Klinikräumlichkeiten den Hotelbetrieb für
die Wintersaison bewilligt hat, bedeutet nicht, dass sie damit auch gleich noch
die Zweckänderung der Kirche bzw. die Nutzung als öffentliche Gastwirtschaft
hätte bewilligen müssen. In der angefochtenen Verfügung (vgl. die Auflistung
in Ziff. 3.2 der Erwägungen) hat die Beschwerdegegnerin im Übrigen sachlich
nachvollziehbar die Gründe und Überlegungen aufgelistet, welche den
Verzicht auf den Einbezug des Bauvorhabens „Lounge/Hotelbar“ sowie
„öffentlicher Gastwirtschaftsbetrieb“ in die beschränkte Ausnahmebewilligung
für einen Hotelbetrieb ohne weiteres und willkürfrei rechtfertigen. Was die
Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vorbringt, zielt offenkundig ins
Leere und vermag an der Rechtmässigkeit der von der Gemeinde bei der
Ausgestaltung ihrer „Beschränkten Ausnahmebewilligung“ gezogenen

Grenzen nichts zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin in diesem
Zusammenhang und zur Stützung ihrer Anträge eine Verletzung des
Anspruches auf rechtliches Gehör geltend macht, erweist sich ihr Einwand
bereits angesichts der breit geführten Schriftenwechsel vor der Vorinstanz, in
denen sie ihre Recht mehr als rechtsgenüglich wahrnehmen konnte, als
offensichtlich haltlos und unbegründet.
c)
Erweist sich aber die streitige Verweigerung einer Ausnahmebewilligung für
das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin als rechtens, lässt es sich auch
nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz in Ziff. 2 des Dispositivs der
Bauherrschaft die angestrebte Zweckänderung ausdrücklich (und ohne Pflicht
zur vorherigen Anhörung) untersagt und sich die Kontrolle sowie die
zwangsweise
Durchsetzung
des
angeordneten
Nutzungsverbotes
vorbehalten hat (Art. 90 Abs. 1 KRG). Dass dieser Vorbehalt begründet war,
zeigt letztlich bereits der Umstand, dass diesbezüglich ein weiteres Verfahren
(R 07 20) hängig ist.
4.
Soweit die Beschwerdeführerin die Aufhebung des gestützt auf Art. 159 ff. BG
und Art. 93 ff. KRG eröffneten Bussverfahrens verlangt, kann ihr nicht gefolgt
werden. Wie sich bereits den tatbeständlichen Ausführungen, den dem
Gericht
vorliegenden
Akten
und
dem
Umstand,
dass
die
Baubewilligungspflicht streitig war, ohne weiteres entnehmen lässt, wurden
um das Eröffnen des Hotelbetriebes zu ermöglichen innert wenigen Tagen
(Kaufdatum: 20. Dezember 2006; Gesuch: 5. Januar 2007; Betrieb Grand
Hotel ab 12. Januar 2007) ohne vorgängiges Einholen der erforderlichen
Baubewilligung auf der Liegenschaft verschiedene bauliche Vorkehren
getroffen. Im entsprechenden Vorgehen ist zumindest eine Verletzung
formellen Baurechts (vgl. Art. 152 Abs. 1 BG) zu erblicken, welche die
Einleitung eines separaten Baubussenverfahrens ohne weiteres rechtfertigt. -
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist daher denn auch
vollumfänglich abzuweisen.

5.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin.
Eine
aussergerichtliche
Entschädigung
an
die
obsiegende Beschwerdegegnerin entfällt (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
266.--
zusammen
Fr.
3'266.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.