gr_gerichte · VR2 2025 9 · 2025-11-13 · de
Versicherungsleistungen nach UVG

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 13. November 2025
mitgeteilt am 21. November 2025
Referenz
VR2 25 9
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Audétat und Pedretti
Paganini, Aktuar
Parteien
A.________
und
B.________
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Möhr
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer

2 / 12
Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 8. Oktober 2019 erwarben die Ehegatten A.________
und I.________ E.________ das 564 m2 grosse Grundstück Nr. Z.1.________
(Pension mit Wohnungen) in C.________ für CHF 820'000.00. Nach Angaben der
Ehegatten E.________ seien anschliessend umfassende bauliche Tätigkeiten
erfolgt, insbesondere eine Umnutzung der bisherigen Pension mit blossen Zimmern
in mehrere Wohnungen mit Küchen und Nasszellen.
B.
Am 6. Juli 2023 verkauften sie das genannte Grundstück an die D.________
für CHF 2'000'000.00.
C.
Nach Erhalt der Handänderungsanzeige am 31. Juli 2023 schickte die
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) am 3.
November 2023 A.________ eine Steuererklärung zur Bestimmung der
Grundstückgewinnsteuer mit Einreichungsfrist bis zum 1. Februar 2024. Der ersten
Mahnung zur Einreichung der Steuererklärung vom 15. Februar 2024 wie auch der
zweiten vom 14. März 2024 wurde keine Folge geleistet.
D.
Am 30. April 2024 erteilte die Steuerverwaltung A.________ eine Busse von
CHF 1'000.00 wegen Nichteinreichung der Steuererklärung und setzte ihm eine
letzte Frist von acht Tagen zur Einreichung der vollständigen Steuererklärung an.
Diese Frist blieb ebenfalls unbeantwortet.
E.
Am
24.
Oktober
2024
erliess
die
Steuerverwaltung
eine
Ermessenstaxationen mit einem Steuerbetrag von CHF 172'135.50 (Kanton und
Gemeinde) pro Ehegatte. Dabei berücksichtigte sie die üblichen Nebenkosten des
Erwerbs und der Veräusserung und stützte sich auf die Erwerbs- und
Veräusserungspreise gemäss Kaufvertrag. Es wurden keine wertvermehrenden
Aufwendungen anerkannt.
F.
Dagegen erhoben die Ehegatten E.________ am 21. November 2024 durch
ihre Treuhänderin Einsprache und reichten eine Steuererklärung ein, worin sie
Investitionskosten in Höhe von CHF 628'466.00 geltend machten. Als Beweis
wurden neben den Kaufverträgen ein Baubeschrieb vom 21. November 2024 ihres
Sohnes (F.________ E.________), Inhaber des für die Arbeiten zuständigen
Generalunternehmers (G.________), sowie eine Rechnung in Höhe von
CHF 2'307.65 der Firma H.________ eingereicht. Der Baubeschrieb gibt
Gesamtkosten von CHF 731’000.00 an, davon CHF 107'000.00 werterhaltend und
CHF 624'000.00 wertvermehrend, und verweist auf die Rechnungen der
G.________ (die jedoch nicht miteingereicht wurden).

3 / 12
G.
Am 5. Dezember 2024 gewährte die Steuerverwaltung eine Nachfrist von 10
Tagen
zur
Nachreichung
sämtlicher
Rechnungskopien
und
der
Baukostenabrechnung für die geltend gemachten Kosten.
H.
Im darauf folgenden Austausch mit der Steuerverwaltung erklärte die
Treuhänderin mit E-Mail vom 10. Dezember 2024, dass sie die erforderlichen
Unterlagen beim Sohn der Ehegatten E.________ angefordert habe, dass es jedoch
aufgrund des Todes seines Geschäftspartners schwierig sein könnte, diese zu
beschaffen. Nach Angaben der Steuerverwaltung habe die Treuhänderin dem
zuständigen Steuerkommissär in einem späteren Telefongespräch mitgeteilt, wenn
bis zum 15. Dezember 2024 keine Unterlagen geschickt würden, könne die
Steuerverwaltung davon ausgehen, dass keine weiteren Unterlagen bei ihr
eingehen würden.
I.
Infolge
unterbliebener
Rückmeldung
bis
15:30
Uhr
erliess
die
Steuerverwaltung am 16. Dezember 2024 einen abweisenden Einspracheentscheid
mit der Begründung, der belegmässige Nachweis in Form von einer
Baukostenabrechnung
oder
sämtlichen
Rechnungskopien
für
allfällige
wertvermehrende Aufwendungen sei nicht erbracht worden. Die einzige
eingereichte Rechnung für eine Gerüstmontage könne nicht als wertvermehrend
qualifiziert werden.
J.
Am gleichen Tag um 15:40 Uhr schickte die Treuhänderin der
Steuerverwaltung acht Rechnungen der G.________ per E-Mail zu.
K.
Mit E-Mail vom 17. Januar 2025 an die Steuerverwaltung beantragte der
Rechtsvertreter der Ehegatten E.________, den Einspracheentscheid zu
widerrufen und das Einspracheverfahren ordnungsgemäss durchzuführen.
L.
In der anschliessenden E-Mail-Korrespondenz (E-Mails vom 20. und 30.
Januar 2025) machte die Steuerverwaltung geltend, sie habe die am 16. Dezember
2024 geschickten Unterlagen geprüft und festgestellt, dass die Rechnungen
verschiedene Mängel aufwiesen, die deren Berücksichtigung nicht zuliessen. Sie
fügte hinzu, sie bezweifle, dass die Ehegatten E.________ über ausreichende
finanzielle Mittel zur Finanzierung der Renovationsarbeiten verfügt hätten.
M.
Gegen den Einspracheentscheid vom 16. Dezember 2024 erhoben die
Ehegatten E.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 3. Februar 2025
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Graubünden und beantragten, der
Einspracheentscheid
sei
aufzuheben
und
die
Angelegenheit
sei
zur
Neuveranlagung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Sie rügten im

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Wesentlichen, erstens sei der Einspracheentscheid vor Ablauf der gewährten Frist
zur Nachreichung der erforderlichen Unterlagen in Verletzung des Gebots von Treu
und Glauben und des rechtlichen Gehörs erlassen worden; zweitens sei kein Abzug
für wertvermehrende Aufwendungen erfolgt.
N.
In der Vernehmlassung vom 24. März 2025 schloss die Steuerverwaltung
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde.
O.
In der Replik vom 14. Mai 2025 hielten die Beschwerdeführer an ihrem
materiellen Antrag fest. In beweisrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei eine
neue amtliche Schätzung zu veranlassen und die letzte amtliche Schätzung von der
Steuerverwaltung einzufordern.
P.
Duplicando bestätigte die Beschwerdegegnerin am 27. Mai 2025 ihren
Antrag.
Q.
In der Triplik vom 8. Juli 2025 verlangten die Beschwerdeführer eine
Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis das Nachsteuerverfahren bei der
G.________ beendet sei und die abzugsfähigen Kosten bekannt seien.
Abklärungen hätten ergeben, dass die Buchhaltung der G.________, die für die
baulichen Massnahmen der Beschwerdeführer zuständig gewesen sei, nicht
ordnungsgemäss geführt worden sei. Insbesondere fehle ein Konto bei der
J.________, auf das die Zahlungen der Beschwerdeführer erfolgt seien.
R.
In der Quadruplik vom 25. August 2025 lehnte die Beschwerdegegnerin eine
Sistierung ab.
S.
Mit Verfügung vom 27. August 2025 wies die vormalige Instruktionsrichterin
den Sistierungsantrag ab.
T.
Mit Quintuplik vom 8. September 2025 ersuchten die Beschwerdeführer das
Obergericht darum, eine neue amtliche Schätzung des betreffenden Grundstücks
zulasten der neuen Eigentümerin oder eventualiter von ihnen zu veranlassen.
Erwägungen
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin
vom
16.
Dezember
2024
betreffend
kantonale
und
kommunale
Grundstückgewinnsteuer. Das Obergericht ist zur Behandlung der dagegen
erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG [BR 720.00]) und Art.
49 Abs. 1 lit. b VRG [BR 370.100]). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des
angefochtenen Einspracheentscheides zur Beschwerdeerhebung befugt (vgl. Art.

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50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht (vgl. Art. 139 StG) eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten.
2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht die
Erbringung
des
Nachweises
der
offensichtlichen
Unrichtigkeit
der
Ermessensveranlagung verneint und die von den Beschwerdeführern geltend
gemachten, wertvermehrenden Investitionen in Höhe von CHF 628'466.00 nicht
berücksichtigt hat. Würden diese berücksichtigt, würde sich der Steuerbetrag für
beide Ehegatten von CHF 344'271.00 auf CHF 155'731.20 verringern, sodass der
Streitwert unbestritten CHF 188'540.00 beträgt.
3.
Vorab ist auf die formelle Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör einzugehen.
3.1.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliesst die Pflicht
der Behörden, die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung
Betroffenen tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der Entscheidfindung zu
berücksichtigen (BGE 136 I 229 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_152/2020
vom 18. Juni 2020 E. 2.1).
3.2.
Vorliegend
hat
die
Beschwerdegegnerin
den
Ablauf
der
den
Beschwerdeführern bzw. ihrer Treuhänderin mit Verfügung vom 5. Dezember 2024
bis am 16. Dezember 2024 angesetzten Nachfrist zur Nachreichung der Belege für
die in der Einsprache geltend gemachten Kosten (vgl. act. C.8) nicht abgewartet,
sondern am 16. Dezember 2024 den Einspracheentscheid erlassen. Damit wurden
im abweisenden Einspracheentscheid die am gleichen Tag eingetroffenen
Dokumente der Beschwerdeführer nicht berücksichtigt. Aus den Akten geht hervor,
dass die Treuhänderin mit E-Mail vom 10. Dezember 2024 aufgrund der
Schwierigkeiten, die Unterlagen zu beschaffen, zuerst um eine Verlängerung der
Nachfrist bat (vgl. act. C.9), danach aber anscheinend dem Steuerkommissär
telefonisch mitteilte, wenn er bis am Sonntag, dem 15. Dezember 2024, keine E-
Mails erhalte, so habe sie keine Rechnungen auftreiben können (vgl. act. C.10).
Allerdings verhielt sie sich nicht widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich, wenn
sie am letzten Tag der angesetzten Frist, dem 16. Dezember 2024, dennoch
entsprechende Dokumente einreichte. Trotz allfälliger telefonischer Zusicherungen
konnte sie sich in gutem Glauben (Art. 2 Abs. 1 StG, Art. 5 und 9 BV) auf die formelle
Frist vom 16. Dezember 2024 verlassen. Die Beschwerdegegnerin hat deshalb den
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie nicht den Ablauf der Frist für die
Einreichung der Belege abgewartet hat. Dass der Entscheid, eine Nachfrist
anzusetzen, im Ermessen der Beschwerdegegnerin lag (Kannvorschrift, vgl. Art.

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137 Abs. 3 StG), spielt – entgegen ihrer Behauptung – im Übrigen keine Rolle, war
sie doch an diese Frist gebunden, nachdem sie diese gewährt hatte. Und dies
unabhängig davon, ob es sich dabei um eine gewöhnliche Frist zur Erfüllung einer
Auflage handelte, wie die Beschwerdeführer vorbringen, oder um eine Nachfrist
nach Art. 137 Abs. 3 StG.
3.3.
Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist
darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten)
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht
zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2).
3.4.
Die Beschwerdegegnerin hat die nachgereichten Dokumente überprüft und
sich
mangels
Beweiskraft
gegen
eine
Wiedererwägung
ihres
Einspracheentscheides entschieden. Vor dem Obergericht hat sie ihre Argumente
vorgetragen, weshalb eine Rückweisung der Sache zur Neuentscheidung einem
Leerlauf gleichkäme. Die oben festgestellte (schwerwiegende) Gehörsverletzung
gilt demnach im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2C_1033/2020 vom 9. Dezember 2021 E. 3.4), ist allerdings beim
Kostenspruch zu berücksichtigen.
4.
Materiell tragen die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, innert weniger
als vier Jahren zwischen Kauf und Verkauf sei der Preis der betreffenden
Liegenschaft um fast 150 % gestiegen (von CHF 820'000.00 auf CHF 2'000'000.00),
was für diese Lage enorm viel sei. Dies sei für die Beschwerdegegnerin leicht
erkennbar gewesen und hätte im Sinne der Rechtsprechung und Lehre selbst bei
einer Ermessensveranlagung weitere Abklärungen erfordert. So hätte etwa eine
kurze Anfrage beim Bauamt ergeben, dass eine Baubewilligung für einen Umbau
(inkl. Umnutzung) erteilt worden sei. Das seien klare Hinweise auf (erhebliche)
wertvermehrende Aufwendungen. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die
Zusammenstellung der gesamten Kosten (Baubeschrieb) ausser Acht gelassen.
Zumindest hätte die Beschwerdegegnerin einen angemessenen Teil der Kosten
zum Abzug zulassen müssen. Der Erwerb des betreffenden Grundstückes sollte
den Beschwerdeführern als zusätzliche Altersvorsorge dienen. Leider habe sich

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gezeigt, dass der Umbau mit deutlich mehr Aufwand (v.a. Kosten) verbunden
gewesen sei, als anfänglich angenommen. Dies sei für sie zu einer Belastung
geworden, weshalb 2023 der Verkauf erfolgt sei. Die näheren Umstände (z.B.
beabsichtigte Investitionen und Renditeberechnung) habe der verstorbene
Geschäftspartner ihres Sohnes gekannt. Sein Tod habe eine Lücke hinterlassen,
da er für die administrativen Aspekte zuständig gewesen sei. Die Beschwerdeführer
hätten die daraus resultierenden Schwierigkeiten nicht zu verantworten. Im Lichte
dieser Umstände sei eine neue amtliche Schätzung zu veranlassen und die letzte
amtliche Schätzung von der Beschwerdegegnerin herauszuverlangen (Anm. des
Gerichts:
letztere
wurde
im
Beschwerdeverfahren
ediert),
um
mittels
Neuwertvergleich
den
Betrag
zu
ermitteln,
der
praxisgemäss
für
die
wertvermehrenden Aufwendungen zuzulassen sei.
5.1.
Nach Art. 131 Abs. 1 lit. b StG wird die Veranlagung nach pflichtgemässem
Ermessen vorgenommen, wenn die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger
Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden können. Die Veranlagung erfolgt
unter Berücksichtigung aller im Zeitpunkt der Einschätzung bekannten Tatsachen
und ist zu begründen (Art. 131 Abs. 2 Satz 1 StG). Die steuerpflichtige Person kann
eine Veranlagungsverfügung nach Ermessen einzig mit der Begründung anfechten,
die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 48 Abs. 2 des Bundesgesetzes
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG;
SR 642.14] und Art.137 Abs. 4 StG). Offensichtlich unrichtig ist eine Schätzung, die
einen wesentlichen Gesichtspunkt übergangen oder falsch gewürdigt hat oder wenn
der kantonalen Behörde in die Augen springende Fehler oder Irrtümer unterlaufen
sind und sie eine offensichtlich falsche Schätzung vorgenommen hat bzw. wenn die
Schätzung mit den aktenkundigen Verhältnissen des Einzelfalls aufgrund der
Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbart werden kann (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2C_796/2016, 2C_797/2016 vom 3. Mai 2017 E. 3.1 m.H.). Die
steuerpflichtige Person kann hierzu entweder weitere Beweismittel nachreichen –
wodurch die Untersuchungspflicht der kantonalen Behörden wiederauflebt – oder
aufzeigen, dass die angefochtene Veranlagungsverfügung offensichtlich übersetzt
ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_383/2022 vom 24. Juni 2022 E. 3.3.1 m.H.).
5.2.
Nach dem im Steuerrecht geltenden Untersuchungsgrundsatz hat die
Veranlagungsbehörde von Amtes wegen für die richtige und vollständige Abklärung
des
rechtserheblichen
Sachverhaltes
zu
sorgen.
Schranke
dieser
Untersuchungspflicht bildet indes die dem Steuerpflichtigen gesetzlich auferlegte
Mitwirkungspflicht. Danach obliegen dem Steuerpflichtigen insbesondere die
substantiierte Deklaration und der Nachweis der steuermindernden bzw. -

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aufhebenden Tatsachen. Bei der Grundstückgewinnsteuer fallen unter dem
Gesichtspunkt der steuermindernden Tatsachen im Speziellen der Erwerbspreis
und die wertvermehrenden Aufwendungen ins Gewicht. Die erfolgreiche
Geltendmachung von steuermindernden Tatsachen erfordert in formell-rechtlicher
Hinsicht,
dass
der
hierfür
beweisbelastete
Steuerpflichtige
kraft
seiner
Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und
Umfang
nachweist.
Werden
geltend
gemachte
Aufwendungen
vom
Steuerpflichtigen nicht nachgewiesen, hat dieser in der Regel die Folgen der
Beweislosigkeit zu tragen, d.h. Aufwendungen werden nicht zum Abzug zugelassen
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1101/2014, 2C_1104/2014 vom 23. November
2015 E. 3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom
16. April 2024 E. 3.1 f., A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.1).
5.3.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG gelten bei der Grundstückgewinnsteuer als
abzugsfähige Aufwendungen Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und
andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes
bewirkt haben.
5.4.
Als Nachweis für die getätigten Investitionen haben die Beschwerdeführer
einen Baubeschrieb vom 21. November 2024, acht Rechnungen der G.________
als Generalunternehmer, die zwischen Januar und September 2020 sowie vom
Oktober 2023 datieren, und eine Rechnung für die Gerüstmontage vorgelegt. Eine
Bauabrechnung wurde nicht eingereicht. Im Baubeschrieb werden Erneuerungs-
und Umbauarbeiten zwischen April und Dezember 2020 aufgeführt. Demgemäss
seien aus 12 «WG-Zimmern» 10 (neue) Wohnungen entstanden; unter anderem
seien sieben zusätzliche Bäder, neun zusätzliche Küchen und 10 zusätzliche
Parkplätze erschaffen worden (vgl. act. C.7). Das Gericht teilt aus den
nachfolgenden Gründen die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfenen Zweifel
an der Gültigkeit der Rechnungen und somit auch an der Kostenzusammenstellung
des Generalunternehmers.
5.4.1. Obschon die G.________ erst im Oktober 2022 ihren Sitz von O.1.________
(GL) nach O.2.________ verlegte (vgl. SHAB-Eintrag Nr. Z.2.________ vom
K.________), tragen nicht nur die Rechnung vom 24. Oktober 2023 für die
Fassadendämmung, sondern auch alle anderen Rechnungen mit Datum 2020
einen Stempel mit Adresse O.2.________ und geben in der Fusszeile eine Adresse
in C.________ an. Darüber hinaus ist auf den Rechnungen keine Mehrwertsteuer
ausgewiesen, obwohl der für eine Mehrwertsteuerpflicht massgebende Umsatz
offenbar überschritten ist (vgl. act. C.12). Überdies hätten die Beschwerdeführer,
allenfalls durch ihren Sohn, die einzelnen Rechnungen der nicht vom

9 / 12
Generalunternehmer selbst durchgeführten Arbeiten bei den entsprechenden
Firmen beschaffen können.
5.4.2. Ausserdem
erscheint
gestützt
auf
die
vorangegangenen
Steuerveranlagungen fraglich, wie die Beschwerdeführer die Liegenschaft
erwerben, aber v.a. wie sie die behaupteten Investitionen finanzieren konnten. So
verfügten sie gemäss Steuerveranlagung im Jahr 2018, also vor dem Erwerb der
Liegenschaft, über ein Reinvermögen von lediglich CHF 5'218.00 (vgl. act. C.14).
Im Jahr 2019 erfolgte eine Ermessenstaxation (vgl. act. C.15) und im Jahr 2020
verfügten sie neben der betreffenden Liegenschaft lediglich über Wertschriften und
Guthaben in Höhe von CHF 12'230.00 (vgl. act. C. 16). Dass die Rechnungen des
Generalunternehmers für die Investitionen erst 2023, nach Erhalt der
Verkaufssumme, beglichen worden wären, wurde im Übrigen nicht geltend
gemacht. Auch ist nicht ersichtlich, dass die behaupteten Investitionskosten durch
Kreditaufnahme bezahlt werden konnten. Wird nämlich berücksichtigt, dass die
Beschwerdeführer eine Hypothek von CHF 1'090'000.00 für die betreffende
Liegenschaft aufgenommen haben (vgl. act. B.23), steht fest, dass angesichts eines
Kaufpreises von CHF 820'000.00 die geltend gemachten Investitionen in Höhe von
CHF 628'466.00 dadurch grösstenteils nicht gedeckt waren.
5.4.3. Im Umfang der Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem
Kaufpreis muss zudem nicht unbedingt auf wertvermehrende Investitionen im
steuerrechtlichen Sinn geschlossen werden, weshalb der Entscheid der
Beschwerdegegnerin,
überhaupt
keine
wertvermehrenden
Kosten
zu
berücksichtigen, sich auch mit der Lebenserfahrung vereinbaren lässt und haltbar
ist. Die Wertsteigerung innerhalb von ca. vier Jahren zwischen Kauf (Oktober 2019)
und Verkauf (Juli 2023) der Liegenschaft lässt sich auch einfach mit der
Durchführung werterhaltender Investitionen und der Immobilienmarktlage erklären.
Schliesslich hat die Beschwerdegegnerin berechtigterweise die Kosten für eine
Gerüstmontage gemäss Rechnung vom 18. Dezember 2023 (vgl. act. C.7) nicht als
wertvermehrend erachtet.
5.4.4. Demnach hat die Beschwerdegegnerin zu Recht angenommen, dass sich
der Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit der Ermessensveranlagung weder
durch den erst am 21. November 2024 erstellten (und nicht detaillierten)
Baubeschrieb noch durch die eingereichten Rechnungen erbringen lässt. In diesem
Punkt ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Schliesslich ist zu prüfen, ob – wie von den Beschwerdeführern verlangt –
eine neue amtliche Schätzung des betreffenden Grundstückes zu veranlassen ist.

10 / 12
Die letzte amtliche Schätzung vom 25. August 2017 (Verkehrswert von
CHF 810'000.00) hat die Beschwerdegegnerin ediert.
6.1.
Wenn dem Steuerpflichtigen die Mitwirkung aus Gründen, die er nicht zu
vertreten hat, unmöglich oder unzumutbar ist, er sich mithin in einem
unverschuldeten Beweisnotstand befindet, ist die Höhe der Aufwendungen
ausnahmsweise im Rahmen einer Ermessensveranlagung zu schätzen. Der sich
unverschuldet in einem Beweisnotstand befindende Steuerpflichtige kann sich aber
in Zusammenhang mit steuermindernden oder -aufhebenden Tatsachen nur dann
auf die Vornahme einer Schätzung berufen, sofern seine Sachdarstellung
wenigstens
hinreichende
Schätzungsgrundlagen
enthält
(vgl.
Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom 16. April 2024 E. 3.4
m.H.). Zur Ermittlung von Baukosten bei Fehlen einer Bauabrechnung und von
Investitionen, die so weit zurückliegen, dass vernünftigerweise das Vorhandensein
von Belegen nicht mehr verlangt werden kann, greift die Beschwerdegegnerin
gemäss interner Praxisfestlegung auf Schätzungen zurück. Für Investitionen
wendet sie die sogenannte Schätzungsvergleichsmethode an (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.2
m.H.).
6.2.
Im vorliegenden Fall liegt kein unverschuldeter Beweisnotstand infolge
langer Eigentumsdauer vor. Die Beschwerdeführer hatten die entsprechenden
Belege (insbesondere die detaillierten Rechnungskopien) für die erst kürzlich
vorgenommenen Arbeiten aufzubewahren. Dass sie vom Generalunternehmer
offenbar keine detaillierten Belege erhalten hätten und dieser nicht in der Lage sei,
sie ausfindig zu machen, liegt in ihrer Verantwortung. Der unerwartete Tod am 7.
Dezember 2024 (während laufender Nachfrist) des engen Geschäftspartners des
Sohnes der Beschwerdeführer, der sich angeblich um die Administration und somit
auch die Rechnungsstellung gekümmert habe, rechtfertigt noch keine Anordnung
einer neuen amtlichen Schätzung durch das Gericht. Dass dieser bei der Firma des
Sohnes angestellt oder für diese treuhänderisch tätig gewesen sei, wurde im
Übrigen nicht nachgewiesen. Zu beachten ist zudem, dass die neue Eigentümerin
der betreffenden Liegenschaft ab 2023 selbst Arbeiten durchgeführt haben dürfte –
zumal die Beschwerdeführer ausgeführt haben, dass der Umbau zu Wohnungen zu
einer Belastung geworden sei, weil er mit deutlich mehr Aufwand verbunden
gewesen sei, als anfänglich angenommen, weshalb 2023 der Verkauf erfolgt sei
(vgl. Replik, S. 5). Ohne detaillierte und glaubwürdige Belege seitens der
Beschwerdeführer wäre es selbst mit einer neuen amtlichen Schätzung schwierig
zu bestimmen, welcher Mehrwert den Aufwendungen der Beschwerdeführer

11 / 12
zuzurechnen ist. Der Beweisantrag der Beschwerdeführer wird aus diesen Gründen
abgewiesen.
7.
Zusammenfassend konnten die Beschwerdeführer nicht aufzeigen, dass die
Veranlagungsverfügung – welche bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer
die von ihnen geltend gemachten, wertvermehrenden Investitionen nicht
berücksichtigt – offensichtlich unrichtig ist. Die von ihnen behaupteten,
wertvermehrenden Aufwendungen wurden nicht hinreichend nachgewiesen und
können auch anderweitig nicht bestätigt werden, weshalb vertretbar erscheint, dass
die
Beschwerdegegnerin
sie
unberücksichtigt
liess.
Der
angefochtene
Einspracheentscheid ist demnach zu bestätigen und die Beschwerde ist
abzuweisen.
8.1.
Bei diesem Verfahrensausgang würden die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00 und den Kanzleiauslagen, vollumfänglich
zulasten
der
unterliegenden
Beschwerdeführer
gehen.
Angesichts
der
festgestellten Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (vgl. oben E. 3) hält
das Gericht indessen eine Aufteilung unter den Parteien für angemessen (2/3
zulasten der Beschwerdeführer und 1/3 zulasten der Beschwerdegegnerin). Die
Beschwerdeführer haften solidarisch für die zu tragenden Gerichtskosten (Art. 72
Abs. 2 VRG).
8.2.
Aufgrund der Gehörsverletzung wird den Beschwerdeführern eine
Parteientschädigung von pauschal CHF 1'000.00 (inkl. MWST und Spesen)
zulasten der Beschwerdegegnerin zugesprochen. Die in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2 VRG).

12 / 12
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
296.00
Total
CHF
2’296.00
gehen zu zwei Dritteln unter Solidarhaftung zulasten von A.________ und
B.________ und zu einem Drittel zulasten der Steuerverwaltung des Kantons
Graubünden.
3.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat A.________ und
B.________ mit CHF 1'000.00 aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]