gr_gerichte · R 2012 100 · 2012-11-09 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 100
5. Kammer 
URTEIL
vom 9. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 18. Juli 2012 erteilte die Gemeinde … der … GmbH die Bewilligung zur 
Errichtung eines Einfamilienhauses auf Parzelle 94 … in der Zona … in der 
Gemeinde … unter Bedingungen und Auflagen und wies die dagegen 
erhobenen Einsprachen von … sowie … ab.
2.
Dagegen erhoben … und … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. 
September 
2012 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden und beantragten die Aufhebung der Einspracheentscheide der 
Gemeinde … und die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter sei die 
Angelegenheit zur Überarbeitung an die Bauherrschaft zurückzuweisen. Zur 
Begründung führten sie was folgt an: Das Bauvorhaben widerspreche Art. 73 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG). Diese Baute 
nehme in keiner Weise Rücksicht auf die bestehende Siedlungsstruktur oder 
den architektonischen Stil der umliegenden Häuser und der restlichen 
Dorfkernzone. Die beschränkten Platzverhältnisse auf Parzelle 94 erforderten 
darüber hinaus eine wesentlich geringere Nutzung als dies der geplante 
Neubau vorsehe. Die Baute sei überdimensioniert und die architektonische 
Gestaltung quartieruntypisch. Sie störe das ansonsten einheitliche Dorfkernbild 
von ... Zudem greife die Überdimensionierung in übermässiger Weise in die 
geschützten Rechte der benachbarten Grundeigentümer ein. Sie entziehe den 
angrenzenden Liegenschaften Besonnung und Tageslicht. Es genüge nicht, 
dass die Bauherrschaft die Dachschräge um 20° verringere und die Firsthöhe 
somit um 10 cm abgesenkt habe. Die Baute müsse sich entgegen der jetzigen 


Projektierung an der Fluchtlinie zwischen dem Süd-Ost Eckpunkt von Parzelle 
92 und dem Süd-West Eckpunkt von Parzelle 95 orientieren. Damit würde 
gewährleistet, dass diese Baute nicht in übermässiger Weise auf die 
benachbarten Grundstücke einwirke. Dafür spreche die Ausrichtung der bereits 
bestehenden Gebäude. Die Beschwerdeführer führten des Weiteren aus, dass 
im vorliegenden Fall Zweitwohnungen realisiert würden. Das Baugesuch sei am 
5. April 2012 eingereicht worden. Zudem dürfe der Bau ohnehin der 
Kontingentierung durch die geänderte Rechtslage zum Opfer fallen. Die 
Bewilligung müsste deshalb mit einer Auflage verbunden werden, wonach die 
Wohnungen nur als Erstwohnungen oder bewirtschaftete Zweitwohnungen 
genutzt werden dürften. Diese Auflage fehle in der Bewilligung.
3.
Am 5. Oktober 2012 schrieb die Gemeinde … (Beschwerdegegnerin 1), sie 
habe die Einordnung des geplanten Neubaus in die bestehende Landschaft und 
Umgebung geprüft und aufgrund der örtlichen Verhältnisse für angemessen 
befunden. Sie verweise auf die erteilte Baubewilligung und die Stellungnahmen 
zu den Einsprachen vom 18. Juli 2012. Im Übrigen verzichte sie auf eine 
Stellungnahme.
4.
Mit Vernehmlassung vom 8. Oktober 2012 beantragte die … GmbH 
(Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf eingetreten werden könne. Die Gemeinde habe von der externen 
Fachberaterin … AG prüfen lassen, ob das vorliegende Bauprojekt den 
gesetzlichen 
Gestaltungsvorschriften 
genüge. 
Diese 
sei 
zum 
Schluss 
gekommen, dass die gesetzlichen Anforderungen an eine gute Gestaltung 
gewahrt seien, wenn die Firsthöhe um 10 cm auf 1‘125.20 m.ü.M. und die 
Dachneigung von 21° auf 20° reduziert würden. Die Baubewilligung habe diese 
Empfehlungen in die Bedingungen und Auflagen übernommen. Die Gemeinde 
habe die Einordnung in die Landschaft und Umgebung geprüft und positiv 
beurteilt. Sie kenne die lokalen Verhältnisse am besten. Zudem habe sie einen 
relativ erheblichen Spielraum. Das Projekt füge sich geradezu optimal in die 
bestehende 
Landschaft 
und 
architektonische 
Umgebung 
ein. 
Die 


Beschwerdeführer begründeten nicht, weswegen ihrer Ansicht nach auf die 
bestehende Siedlungsstruktur und den architektonischen Stil der Häuser keine 
Rücksicht genommen werde. Die Bauweise des Projekts entspreche der 
typischen Bauart im Ort mit einem massiv gemauerten Kellergeschoss und 
einer Holzkonstruktion in den Wohngeschossen. Die Eindeckung mit Blech 
entspreche vielen alten Häusern und Ställen in der Gemeinde. Des Weiteren 
stimme es nicht, dass eine wesentlich geringere Nutzung erforderlich sei. Im … 
gebe es traditionell eine dichte Bauweise, von der sich das geplante Projekt 
nicht abhebe. Der Neubau füge sich derart gut in die bestehende Umgebung 
ein, dass es notwendig erscheine zu vermerken, wo sich der Neubau befinde. 
Die Höhe der geplanten Baute entspreche der mittleren Höhe der beiden 
Gebäude zur Rechten und zur Linken. Es sei ebenfalls nicht zutreffend, dass 
durch das geplante Haus den benachbarten Gebäuden übermässig Licht und 
Sonne entzogen würde. Die Hauptfassaden der benachbarten Gebäude seien 
Richtung Süden und nicht in Richtung des geplanten Gebäudes ausgerichtet. 
Darüberhinaus unterschreite das geplante Gebäude die maximale Firsthöhe um 
fast drei Meter. Die Westfassade des rechten Hauses bleibe zu zwei Dritteln 
offen und besonnt. Das geplante Gebäude müsse nicht nach hinten versetzt 
werden, damit es in der Mitte zwischen den Häusern von … und … stehe. Im 
Baugesetz sei vorgesehen, dass dort, wo, wie vorliegend, Baulinien fehlten, die 
bestehenden Gebäudelinien weitergeführt werden sollten (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 
BG). Das geplante Gebäude führe genau die Linie weiter, die das Haus von … 
und die Garage von …, welche auch ein Gebäude darstelle, bildeten. Darüber 
hinaus sei Art. 75b BV nicht verletzt. Im Jahre 2012 dürften noch 
Baubewilligungen erteilt werden. In der Gemeinde … gebe es keine 
kommunalen 
Zweitwohnungsvorschriften 
und 
auch 
keine 
Zweitwohnungskontingentierung, 
deswegen 
stosse 
die 
von 
den 
Beschwerdeführern verlangte Auflage betreffend Rückweisung an die 
Bauherrschaft zur Festlegung der Natur der Wohnung ins Leere.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Formell gilt es vorab festzuhalten, dass als Beschwerdeführer im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren nur die beiden Ehemänner, … und … gelten. Die beiden 
Ehefrauen, … sowie … haben zwar die Einsprachen unterzeichnet, nicht aber 
die Beschwerde vom 13. September 2012 an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. 
2.
Die Durchführung eines Augenscheins wird nicht beantragt und ist angesichts 
der gut dokumentierten Situation gemäss Akten (Visualisierungen und Pläne) 
und der geltend gemachten Argumente auch nicht notwendig. 
3.
Anfechtungsobjekt 
im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
bilden 
die 
Baueinspracheentscheide der Gemeinde … vom 18. Juli 2012 samt 
gleichentags erteilter Baubewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses 
auf Parzelle 94 … in der Zona … in … Streitig und zu entscheiden ist, ob die 
Gemeinde zu Recht das Bauvorhaben bewilligt hat. 
4. a)
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 
stellen 
die 
Vorschriften 
der 
kommunalen 
Bauordnungen 
autonomes 
Gemeinderecht dar (statt vieler BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die 
Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, 
sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die 
anwendbaren Bestimmungen dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das 
Verwaltungsgericht hat sich entsprechend bei der Anwendung und Auslegung 
solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die 
Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu 
würdigen sind. Die Überprüfung durch das Verwaltungsgericht ist zwar 


grundsätzlich 
frei 
im 
Sinne 
von 
Art. 
51 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100). Dies bedeutet, dass die 
Ermessensausübung auf dessen Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. 
Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der konstanten Rechtsprechung ein 
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchem das Gericht 
nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder 
überschreitet (statt vieler: VGU R 11 109). Gerade wo die Natur der Streitfrage 
Schwierigkeiten bereiten kann, etwa ob sich ein Baute in die bauliche 
Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und im besonderen Masse 
örtliche Verhältnisse zu würdigen sind, übt das Verwaltungsgericht denn auch 
Zurückhaltung. Die Gemeinden sind nämlich in der Regel besser in der Lage, 
die Bau- und Ortsbildgeschichte, ihre Absichten in der Ortsbildpflege und das 
kommunale Stil- und Geschmacksempfinden zu berücksichtigen. Dass jedoch 
nicht der Geschmack der Baubehörde dafür massgebend sein kann, was 
architektonisch gut gestaltet ist oder sich an die landschaftliche und bauliche 
Umgebung 
anpasst, 
liegt 
auf 
der 
Hand. 
Vielmehr 
lässt 
sich 
dies 
vernünftigerweise 
nur 
nach 
allgemeingültigen 
architektonischen 
und 
objektivierbaren Kriterien beurteilen (vgl. VGU R 03 8, PVG 1994 Nr.19).
b)
Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, das von der Gemeinde 
bewilligte Bauvorhaben widerspreche Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für 
den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100). Gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG sind 
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu 
gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine 
gute Gesamtwirkung entsteht. Die Gemeinde … hat diese Regelung in ihrem 
Baugesetz (BG) unter Art. 42 BG der im Zeitpunkt des angefochtenen 
Entscheides in Kraft stehenden Fassung präzisiert, welcher wie folgt lautet: 
Zona …
Art. 42


1
La zona … ei destinada per intents d’habitar, per menaschis da prestaziuns 
da survetsch e da prducziun sco era per menaschis agricols.
2
La structura d’habitadi ed il stil architectonic ein da mantener e da cumpletar. 
Nua che lingias da formaziun per baghegiar mauncan, eis ei da mantener las 
lingias dils edifecis existents en connex cun la construcziun da baghetgs 
novs e cun midadas da baghetgs. L’altezia dil baghetg e dil culmar sco era la 
fuorma dil tetg sedrezzan tenor ils baghetgs en la vischinonza. Era stallas 
novas asta buca surpassar l’altezia dils baghetgs e dils culmars da baghetgs 
vischinonts. 
3
Baghets novs han d’observar la posiziun tipica dils baghetgs, la proporziun, 
ils elements da construcziun, la formaziun dallas fatschadas e las 
decoraziuns sco tuts quels elements ein descrets egl inventari … 
4
Per projectar baghetgs novs, midadas ed engrondidas essenzialas sa ei 
vegnir consultau la cussegliaziun da baghegiar.
5
Midadas essenzialas da trassés da vias existentas, da plazs e cuorts astgan 
vegnir concedidas mo el rom da plans per la formaziun dil quartier. L’altezia 
dils baghetgs e dils culmars sco era il volumen dils baghetgs ch’ei usitaus el 
vitg ein era da risguardar tier la planisaziun da quartier.
Im Lichte dieser Vorgaben ist über die Rechtsmässigkeit der von der Gemeinde 
erteilten Baubewilligung für das Einfamilienhaus auf Parzelle 94 bzw. die 
Abweisung der gegen dieses Baugesuch erhobenen Einsprachen der 
Beschwerdeführer durch die Vorinstanz zu entscheiden. Insofern ist zunächst 
die Frage nach der Bauästhetik im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 42 
BG zu klären.
c)
Aus 
den 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 
2 
(Bauherrin) 
eingereichten 
Visualisierungen (Beilagen 7 und 8) und den Plänen, insbesondere dem 
Situationsplan (im Bewilligungsdossier der Gemeinde) ist klar ersichtlich, dass 
sich das neu zu erstellende Haus bestens in die bestehende Landschaft und 
architektonische Umgebung einfügt. Es ist nicht ersichtlich und wird denn auch 
nicht von den Beschwerdeführern begründet, inwiefern auf die bestehende 
Siedlungsstruktur und auf den architektonischen Stil der umliegenden Häuser 
nicht Rücksicht genommen wird. Die gewählten Materialien entsprechen 


denjenigen bereits vorhandener Gebäude. Den Ausführungen wonach die 
beschränkten Platzverhältnisse eine wesentlich geringere Nutzung erfordern, 
kann nicht gefolgt werden, zumal sich keine gesetzliche Grundlage finden lässt. 
Vielmehr zeigt die Visualisierung, dass die Bebauung im Dorf insgesamt sehr 
dicht ist. Das Bauprojekt füllt geradezu eine heute vorhandene Lücke und lässt 
das Dorfbild einheitlich erscheinen. Auch die Darlegungen, wonach die Baute 
überdimensioniert und quartieruntypisch sei, gehen fehl, zumal die Höhe des 
geplanten Neubaus der mittleren Höhe der beiden Gebäude zur Rechten und 
Linken entspricht. Zudem bildet die Firsthöhen mit den umliegenden Häusern 
geradezu eine gegen Osten ansteigende Linie (vgl. Vorprüfungsbericht im 
Bewilligungsdossier der Gemeinde). Das Volumen der geplanten Baute und 
deren Dachneigung entsprechen den umliegenden Häusern. Bezüglich die 
Position des Hauses hält die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht entgegen, dass 
das geplante Gebäude die Linie, die das Haus und die Garage bilden, weiter 
führt, womit die Baute auch dahingehend Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BG genügt. 
Dass die Garage ein Gebäude darstellt ist klar, zumal die Beschwerdeführer 
dies auch nicht bestreiten. Des Weiteren führen die Beschwerdeführer aus, 
dass den angrenzenden Liegenschaften künftig durch das Bauprojekt Licht und 
Sonne entzogen werde. Diesbezüglich ist mit der Beschwerdegegnerin 2 zur 
Recht festzuhalten, dass die geplante Baute die maximale Firsthöhe nicht 
überschreitet, sondern diese sogar um drei Meter unterschreitet. Eine 
Gesetzliche Grundlage, die den Anspruch auf Besonnung und Tageslicht gibt, 
findet sich indes nicht. Von einer negativen Beeinflussung der „guten 
Gesamtwirkung“ durch den Umbau auf Parzelle 94 auf das bestehende Orts- 
und Landschaftsbild, so wie es Art. 73 As. 1 KRG und Art. 42 BG vorschreibt, 
ist folglich nicht auszugehen, weswegen diesbezüglich die Beschwerde 
abzuweisen ist. Allfällige Schadenersatzansprüche wegen des Entzugs von 
Aussicht, Licht und Sonne können weder im Baubewilligungsverfahren noch im 
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren geltend gemacht werden. 
Sofern die Ausführungen der Beschwerdeführer hierauf abzielen, kann 
demnach nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. Im Übrigen kann für die 
Frage der Bauästhetik im Sinne von Art. 73 KRG in Verbindung mit Art. 42 BG 


die Begründung der Beschwerdegegnerin 2 herangezogen werden und 
ebenfalls 
diejenige 
der 
Bauberaterin 
(im 
Baugesuchdossier 
der 
Beschwerdegegnerin 1).
5. a)
Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren, dass mit der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative die Regel der Kontingentierung in Kraft getreten sei. 
Damit machen die Beschwerdeführer sinngemäss geltend, dass nach Art. 195 
BV die ganz oder teilweise revidierte Bundesverfassung in Kraft tritt, wenn sie 
von Volk und Ständen angenommen wird, und deshalb auch der neue Art. 75b 
BV seit dem 11. März 2012 − einem Zeitpunkt, da die vorliegend angefochtene 
Baubewilligung [18. Juli 2012] noch nicht vorlag − in Kraft ist.
b)
Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in 
Kraft tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b 
BV und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung 
entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 
17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich nun konkludent auf 
Art. 75b BV und wollen zumindest sinngemäss aus der Geltung dieser 
Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass 
sämtliche 
nach 
dem 
11. 
März 
2012 
erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % 
wie in …) nicht mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen die 
Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV 
angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der 
übergangsrechtlichen 
Regelung 
von 
Art. 
197 
Ziff. 
9 
BV 
(in 
den 
Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue 


Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b BV i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 
BV) geht zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet …“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 
der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) vom 1. Januar 2013 hinweg bis 
zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk 
und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft 
getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend vom 
Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, welche 
insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen 
erteilen, zu beachten. Die intertemporale Regelung ist mit anderen Worten für 
die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, erst 
danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der 
intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das 
bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und 
aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 
BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche 


die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 
2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; 
dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht 
gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen 
Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 
49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 
ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die 
intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache 
gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien 
(AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des 
Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt 
wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten 
ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative 
durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges 
Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf eine 
Übergangsregelung zu verzichten. Vom Sinn und Zweck der Initiative her − und 
natürlich aus Sicht der Initianten − mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter 
Baustopp 
für 
Zweitwohnungen 
(in 
Gemeinden 
wie 
… 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch 
haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der 
expliziten Nennung des 1. Januars 2013 in den Übergangsbestimmungen ein 
für den Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde (vgl. zu alldem auch 
VGU R 12 77). Aufgrund des soeben gesagten und weil die Gemeinde … 
unbestritten keine Vorschrift betreffend Zweitwohnungskontingentierung kennt, 
ist die Beschwerde auch in diesem Punkt – selbst wenn das geplante 
Bauprojekt als Zweitwohnung genutzt wird - unbegründet und abzuweisen. 


6.
Die angefochtene Baubewilligung der Gemeinde … samt Einspracheentscheide 
vom 18. Juli 2012 erweist sich somit insgesamt als rechtens und vertretbar, was 
zur Abweisung der Beschwerde vom 13. September 2012 führt. Bei diesem 
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 
VRG den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Diese haben die anwaltlich 
vertretene Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem 
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Das Gericht erachtet dabei 
den mit Honorarnote vom 10. Oktober 2012 geltend gemachten Aufwand von 8 
Stunden und einen Stundenansatz von Fr. 250.-- als angemessen, was einem 
Honorar von Fr. 2‘000.-- entspricht. Zuzüglich der allgemeinen Spesen von 
Fr. 60.-- und 8.0 % Mehrwertsteuer von Fr. 164.80 resultiert in der 
Schlussrechnung 
ein 
Aufwand 
von 
insgesamt 
Fr. 
2‘224.80. 
Der 
Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde/Vorinstanz) steht demgegenüber laut Art. 78 
Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegt. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
314.--
zusammen
Fr. 2‘314.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit 
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… bezahlen der … GmbH unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung 
von Fr. 2‘224.80 (inkl. MWST).