gr_gerichte · SKA 2003 11 · 2003-06-25 · de
Beschwerde 17 Abs. 1 SchKG

Aufhebung Steigerungszuschlag | Leitentscheid, publiziert als PKG 2003 21\x3Cbr\x3E | Beschwerde 17 Abs. 1 SchKG

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 25. Juni 2003
Schriftlich mitgeteilt am:
SKA 03 11
Entscheid
Kantonsgerichtsausschuss
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Präsident Brunner, Kantonsrichterinnen Riesen-Bienz und Tomaschett-Murer, Ak-
tuar Conrad.
——————
In der Schuldbetreibungs- und Konkursbeschwerde
der B a n k X . , Gläubigerin und Beschwerdeführerin,
gegen
die Verfügung des Betreibungsamtes Maienfeld vom 28. März 2003, mitgeteilt am
28. März 2003, in Sachen der Gläubigerin und Beschwerdeführerin gegen M. H.,
Schuldnerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter
von Salis, Rebweg 3, 8466 Trüllikon,
betreffend Aufhebung Steigerungszuschlag (Doppelaufruf/Miete),
hat sich ergeben:

2
A.
In der Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. 2001005 des Betrei-
bungsamtes Maienfeld, mit M. H., J., als Schuldnerin, und der Bank X. (im Folgen-
den Bank X.) als Gläubigerin über eine Kapitalforderung von Fr. 700'000.– zuzüglich
Zinsen, gelangte das im Alleineigentum der Schuldnerin stehende Grundpfand (Ge-
meinde J., Parzelle 256, Wohn- und Geschäftshaus "Casa F.", 1134 m2 Gebäude-
fläche und Umschwung, betreibungsamtliche Schätzung Fr. 1'363'000.–) auf Be-
gehren der Gläubigerin Bank X. am 28. März 2003 zur Versteigerung. Die Mitteilung
des Lastenverzeichnisses erfolgte am 14. Februar 2003; Publikationen der Steige-
rung erfolgten am 21. Januar 2003 im kantonalen Amtsblatt (mit der Aufforderung
zur Anmeldung von Ansprüchen) und am 14. März 2003 in der Tageszeitung "Sü-
dostschweiz". Das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen lagen vom
21. Februar 2003 bis am 13. März 2003 beim Betreibungsamt Maienfeld zur Einsicht
auf. Aus dem aufgelegten Lastenverzeichnis gehen keine vorgemerkten Mietver-
träge hervor. In Ziffer 18 der Steigerungsbedingungen ist erwähnt, dass das Steige-
rungsobjekt von der Schuldnerin, ihrem Lebenspartner sowie einer Tochter der
Schuldnerin und deren Kind bewohnt wird. Lastenverzeichnis und Steigerungsbe-
dingungen blieben unangefochten.
B.
Bei der ankündigungsgemäss am 28. März 2003 durchgeführten Ver-
steigerung wurde die Pfandliegenschaft der betreibenden Bank X., welche als ein-
zige Bieterin in Erscheinung trat, zum Preis von Fr. 950'000.– zugeschlagen.
Gemäss Steigerungsprotokoll sind zu Beginn der Versteigerung aus dem an-
wesenden Publikum unter anderem Fragen an den Gantleiter zum Bestehen von
auf dem Steigerungsobjekt lastenden Mietverträgen gestellt worden. Nach betrei-
bungsamtlich bestätigter Sachdarstellung der Beschwerdegegnerin sei dies vom
anwesenden M., der Partei eines solchen Mietvertrages sei, ausdrücklich bestätigt
worden, wie auch die Tatsache, dass es sich dabei um einen langfristigen Mietver-
trag handle. Bei M. handelt es sich um den in den Steigerungsbedingungen erwähn-
ten Lebenspartner der Schuldnerin M. H..
C.
Im Zuge einer von M. H. am 4. April 2003 gegen den Zuschlag an die
Bank X. erhobenen Beschwerde in der nämlichen Betreibung 2001005, auf welche
der Kantonsgerichtsausschuss mit Entscheid vom 25. Juni 2003 nicht eintrat (SKA
03 9), legte die Schuldnerin insgesamt drei das Steigerungsobjekt betreffende,
schriftliche Mietverträge ins Recht. Die Mietverträge für die geräumige "Casa F.",
welche sich über die Parzellen 255 und 256 erstreckt, wurden von der Schuldnerin
und Grundpfandeigentümerin am 1. März 2001 mit der Erbengemeinschaft H., be-

3
stehend aus der Schuldnerin und ihren 7 Kindern, mit E. H. (Tochter der Schuldne-
rin) und M. (Lebensgefährte der Schuldnerin) zu Mietzinsen (Heiz- und Nebenkos-
ten inklusive) von monatlich Fr. 1'000.–, 900.– und 1'200.– abgeschlossen. Ferner
liegt ein unter dem gleichen Datum abgeschlossener Mietvertrag zwischen der Er-
bengemeinschaft H. und M. H. vor, mit welchem die Erbengemeinschaft den auf
ihrem Grundstück Parzelle 255 stehenden Teil der Casa F. an M. H. vermietet. Alle
Mieter sind jeweils berechtigt, alle Räume der "Casa F." zu benützen. Gemäss sämt-
lichen, frühestens auf den 31. Dezember 2010 kündbaren Verträgen sollen die Miet-
zinsen durch Verrechnung bezahlt werden.
Von diesen schriftlichen Mietverträgen erhielt die Bank X. im Verlauf des Ver-
nehmlassungsverfahrens im Beschwerdeverfahren SKA 03 9 Kenntnis.
D.1.
Gegen den Zuschlag in der Betreibung Nr. 2001005 führte die Gläubi-
gerin und Ersteigerin Bank X. mit Eingabe vom 17. April 2003 daraufhin ebenfalls
Beschwerde (SKA 03 11) an den Kantonsgerichtsausschuss als Aufsichtsbehörde
über Schuldbetreibung und Konkurs, mit dem Rechtsbegehren, es sei der am 28.
März 2003 an sie selbst erfolgte Zuschlag des Grundstücks Parzelle 256 aufzuhe-
ben und das Betreibungsamt Maienfeld anzuweisen, einen neuen Versteigerungs-
termin anzusetzen, an welchem das Grundstück mit Doppelaufruf zu versteigern
sei.
Zur Begründung macht sie einen Grundlagenirrtum anlässlich des Zuschlags
geltend. Sie habe die Liegenschaft ersteigert, in der Meinung, sie so zu erwerben,
wie sie sich aus dem Lastenverzeichnis und den Steigerungsbedingungen darge-
stellt habe. Wenn ihr die an der Liegenschaft bestehenden, langfristigen Mietver-
träge bekannt gewesen wären, hätte sie dieselbe nicht ersteigert beziehungsweise
deren Versteigerung im Doppelaufruf verlangt.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 28. April 2003 liess die Schuldnerin M. H.
beantragen, es sei auf die Beschwerde mangels Einhaltung der Beschwerdefrist
nicht einzutreten.
3.
Das Betreibungsamt Maienfeld liess sich am 5. Mai 2003 dahin ver-
nehmen, dass in erster Linie zu prüfen sei, ob die Mietverträge auf der Pfandliegen-
schaft rechtsgültig seien und demnach von einem Ersteigerer zu übernehmen
wären. Falls dies zutreffe, müsse die Steigerung wiederholt werden.

4
4.
Auf die weiteren Beschwerdebegründungen und die Akten des Betrei-
bungsverfahrens ist, sofern und soweit sachdienlich, in den nachfolgenden Erwä-
gungen einzugehen.
Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :
1.
Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die Beschwerde vom 17. April
2003 sei verspätet, weil die Bank X. bereits am Steigerungstag des 28. März 2003
vom Bestehen der Mietverträge, welche allenfalls Grund für einen Doppelaufruf und
damit für eine Anfechtung des Zuschlags geliefert hätten, Kenntnis erlangt habe.
Eine Prüfung der Frage, ob die Beschwerde rechtzeitig im Sinne von Art. 132a Abs.
2 SchKG ist, kann indessen unterbleiben, da die Beschwerde nach dem von der
Bank angerufenen Anfechtungsgrund -fehlende Möglichkeit, den Doppelaufruf zu
verlangen- gegenstandslos ist; allenfalls fehlt ihr die für eine Beschwerde notwen-
dige Beschwer.
2.a.
Unbestritten ist, dass die besagten Mietverträge nicht im Grundbuch
vorgemerkt sind (Art. 261b OR), weshalb eine Aufnahme ins Lastenverzeichnis un-
ter der entsprechenden Rubrik aufgrund der Grundbuchauszüge (Art. 140 Abs. 1
SchKG, Art. 28/34 VZG) nicht erfolgen konnte. Erwiesen ist ferner, dass die nicht
vorgemerkten Mietverträge auch nicht als "Andere Lasten" (Formular VZG 9; vgl.
Franco Lorandi in AJP 1998, S. 845) ins Lastenverzeichnis Aufnahme fanden be-
ziehungsweise dort pro memoria angemerkt wurden. Das Betreibungsamt konnte
eine Aufnahme schlicht nicht veranlassen, weil zum einen ein Antrag fehlte, und es
aus anderer Quelle, namentlich im Zuge der Verwaltung der Pfandliegenschaft
(Mietzinseinzug), ebensowenig etwas von den Mietverträgen wusste, was ansons-
ten eine Aufnahme "von Amtes wegen" nach sich gezogen hätte (vgl. Daniel Stae-
helin, Die Aufnahme in das Lastenverzeichnis und die Parteirollenverteilung für den
Lastenbereinigungsprozess, in FS 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Kon-
kursbeamten der Schweiz, Basel 2000, S. 315). Soweit mit anderen Quellen die
Schuldnerin angesprochen ist, kann festgestellt werden, dass diese die Existenz
der Mietverträge pflichtwidrig verschwiegen hat. Sie wäre sowohl aufgrund der aus-
drücklichen Aufforderung des Betreibungsamtes vom 28. Oktober 2002 (act. 04.10)
als auch bei nachgehend erfolgten Pfändungshandlungen verpflichtet gewesen, die
Mietverhältnisse sofort offen zu legen. Im speziellen Fall kann man ferner, ohne in
Willkür zu verfallen annehmen, dass sämtliche Mieter, alles verwandte und/oder in
gefestigter Haus- oder Lebensgemeinschaft mit der Schuldnerin stehende Perso-

5
nen, von Anfang an von der bevorstehenden Verwertung Kenntnis hatten. Ansons-
ten wäre nicht einzusehen, warum der am Erwerb kein Interesse zeigende "Mieter"
M. an der Versteigerung erschienen ist. Die Mieter haben beim Betreibungsamt
keine Aufnahme ihrer Mietverträge beantragt. Die Auflage des Lastenverzeichnis
wurde am 21. Januar 2003 publiziert und das Verzeichnis lag beim Amt vom 21.
Februar 2003 bis 13. März 2003 öffentlich zur Einsicht auf. Es erwuchs allseits un-
angefochten in Rechtskraft, namentlich haben es auch die Mieter nicht mit Be-
schwerde angefochten. Mangels eigener Kenntnisse von Mietverträgen hatte das
Betreibungsamt sodann auch keine Möglichkeit, in den Steigerungsbedingungen
auf Mietverträge hinzuweisen oder einen entsprechenden Doppelaufruf vorzuse-
hen.
b.
Im Grundbuch nicht vorgemerkte Mietverträge sind dem Doppelaufruf
unterstellt, sofern sie langfristig sind, das heisst nicht der gesetzlichen Kündigungs-
frist von Art. 226 OR unterstehen (BGE 128 III 82, 126 III 290, 125 III 123, 124 III
37). Folglich sind Mietverträge, soweit sie dem Doppelaufruf unterstehen, einerseits
ins Lastenverzeichnis aufzunehmen, andererseits darf einem Begehren um Dop-
pelaufruf nur dann stattgegeben werden, wenn sich der Vorrang des Pfandrechts
aus dem rechtskräftigen Lastenverzeichnis ergibt (Ingrid Jent-Sørensen, Die
Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezial-exekution, Habil.
Zürich 2003, Rz 799 f.).
Wie vorliegend am 23. Januar 2003 -zwei Monate vor der Steigerung- ge-
schehen (act. 04.6), wird die Publikation der Steigerung mit der Aufforderung an die
Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten verbunden, dem Betreibungsamt innert
20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück einzugeben. Unter die übrigen Beteiligten
fallen die Mieter; unter die Ansprüche fallen die Mietverträge. Dabei wird angekün-
digt, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teil-
haben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3
SchKG). Anhand dieser Eingaben der Berechtigten und des Grundbuches erstellt
das Betreibungsamt das Lastenverzeichnis. Wurde -wie vorliegend- von keiner
Seite auf die Existenz von Mietverträgen hingewiesen, und hat der Betreibungsbe-
amte auch aus anderen Quellen keine Kenntnis davon, kann er keine Mietverträge
ins Lastenverzeichnis aufnehmen. Da gemäss Art. 142 Abs. 1 SchKG ein Dop-
pelaufruf nur bezüglich im Lastenverzeichnis eingetragener Rechte möglich ist,
müssen auch nicht vorgemerkte Mietverträge, sollen sie Grundlage für einen Antrag
auf Doppelaufruf bilden, in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden. Die An-
ordnung des Doppelaufrufs ist nur zulässig, wenn der Vorrang des Pfandrechts ma-

6
nifest ist, sei es, dass er sich aus dem unangefochtenen Lastenverzeichnis ergibt,
sei es, dass der Inhaber des betroffenen Rechts (Mieter) den Vorrang anerkannt hat
oder der Grundpfandgläubiger ihn erfolgreich eingeklagt hat (Art. 142 Abs. 2
SchKG; Staehelin, a.a.O., S. 314). Mietverträge sind ins Lastenverzeichnis aufzu-
nehmen. Lasten, die -aus welchen Gründen auch immer- nicht ins eigentliche
Lastenverzeichnis aufgenommen wurden, können nicht übergehen und daher auch
nicht vom Doppelaufruf erfasst werden. Abzulehnen ist diesbezüglich die Ansicht,
weil der Rechtsübergang nach Art. 261 Abs. 1 OR ipso iure erfolge, und es selbst
einem gutgläubigen Erwerber verwehrt sei, sich auf einen fehlenden Eintrag im Las-
tenverzeichnis zu berufen, könne die fehlende Aufnahme ins Lastenverzeichnis
dem Mieter nicht schaden (so Thomas Pietruszak/Jörg Zachariae, Der Schutz des
Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, recht 2000, S.
48, insbesondere Anm. 71), würde doch damit im Sinne einer einzigartigen Aus-
nahme das zwangsvollstreckungsrechtliche System von Lastenverzeichnis und -be-
reinigungsverfahren vollständig ausser Kraft gesetzt. Damit würde dem Mietvertrag
eine dingliche, in jedem Stadium des Vollstreckungsverfahrens von Amtes wegen
durchzusetzende Drittwirkung zuerkannt, welche selbst jene der unmittelbar gesetz-
lichen, allen anderen vorgehenden Pfandrechte übersteigt. Auch Mietverträge sind
dem zwangsvollstreckungsrechtlichen Lastenbereinigungsverfahren unterworfen.
Es ist an der in BGE 125 III 37 getroffenen Feststellung des Bundesgerichts festzu-
halten, dass der Gesetzgeber mit einer Bestimmung, wonach im Falle der Zwangs-
verwertung der Erwerber in den Vertrag eintrete -was für Art. 261 Abs. 1 OR gleich-
sam wie für Art. 14 LPG zutrifft- er nicht den Schutz der Interessen der Grundpfand-
gläubiger, wie er insbesondere durch Art. 812 ZGB gewährleistet wird, in Frage stel-
len wollte. Es kann nicht von einem qualifizierten Schweigen des Gesetzgebers aus-
gegangen werden, sondern nur von einer Gesetzeslücke, welche gemäss Art. 1
ZGB im Lichte von Art. 812 ZGB und der entsprechenden Vorschriften des Schuld-
betreibungs- und Konkursrechts (Art. 142 SchKG, Art. 56 und 104 VZG) zu schlies-
sen ist. Wenn gesagt wurde, Art. 261 Abs. 1 OR würde vollständig missachtet, wenn
Mietverträge nicht in jedem Fall immer auf den Ersteigerer übergingen (BGE 128 III
82 E. 2c), so setzt dies voraus, dass der Bestand des übergehenden Mietverhält-
nisses in dem gleichen vom Zwangsvollstreckungsrecht für alle Lasten vorgesehe-
nen Verfahren -sei es mit oder ohne materielle Prüfung- festgestellt ist. Soweit
Lasten in der Zwangsverwertung nicht ohnehin untergehen, liegt es in jedem Fall
an den Berechtigten, für deren Aufnahme ins Lastenverzeichnis besorgt zu sein
(Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar, N 1 zu Art. 140; Jent-Sørensen,
a.a.O., Rz 212 ff., 776 f., 801; Alexander Dubach, Zur Anwendung des Doppelauf-
rufs bei Miet- und Pachtverhältnissen, in BlSchK 1999 S. 48; BlSchK 2001 Nr. 23 E.

7
2b; Lorandi, a.a.O., S. 845). Andererseits darf ein weder im Grundbuch eingetrage-
ner noch innert Frist beim Betreibungsamt angemeldeter Mietvertrag nicht ins Las-
tenverzeichnis aufgenommen werden (BlSchK 1996 Nr. 31). Ist ein Lastenverzeich-
nis -wie im Fall nicht aufgenommener Mietverträge - unvollständig, ist es vom In-
teressierten mit Beschwerde anzufechten, ansonsten es in Rechtskraft erwächst,
mit der (positiven) Folge, dass die darin aufgeführten Rechte in der laufenden
Zwangsvollstreckung als anerkannt gelten (Art. 37 Abs. 2 VZG) und der (negativen)
Folge, dass nicht aufgeführte Rechte in der laufenden Zwangsvollstreckung nicht
zugelassen sind. Ein rechtskräftiges Lastenverzeichnis kann jederzeit von Amtes
wegen modifiziert werden wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften, die im öf-
fentlichen Interesse oder im Interesse eines unbestimmten Kreises Dritter aufge-
stellt wurden und daher zwingend sind; eine schuldhafte Unterlassung kann eben-
falls eine nachträgliche Ergänzung des Lastenverzeichnisses rechtfertigen (BGE
120 III 20 E. 1=Pra 1995 Nr. 83 E. 1, 96 III 74 E. 2, 113 III 18 E. 2=Pra 1987 Nr.
155).
Sind vorliegend zum einen die behaupteten Mietverträge nicht in das Lasten-
verzeichnis aufgenommen worden, und kann zum anderen das rechtskräftige Las-
tenverzeichnis, weil weder öffentliche Interessen noch solche eines unbestimmten
Kreises Dritter tangiert sind, noch eine schuldhafte Unterlassung des Betreibungs-
beamten auszumachen ist, nachträglich nicht mehr abgeändert werden, ergibt sich
als Konsequenz, dass die behaupteten Mietverträge durch den Zuschlag an die
Bank X. nicht auf die Erwerberin übergegangen sind. Die ursprüngliche Meinung
der Bank, sie habe die Liegenschaft so erworben, wie sie sich aus dem Lastenver-
zeichnis und den Steigerungsbedingungen dargestellt habe, nämlich ohne Mietver-
träge, trifft somit voll zu. Wollte man das Gegenteil annehmen, könnten Mieter zur
Vermeidung des Doppelaufrufs einfach die Mietverträge verschweigen respektive
deren Eingabe in das Lastenverzeichnis unterlassen (Staehelin, a.a.O., S. 314 mit
Hinweisen), womit sie erreichen würden, dass der Erwerber in völliger Unkenntnis
erhebliche Lasten übernehmen müsste, und dies ohne, dass er sein Steigerungs-
angebot danach richten könnte. Das kann nicht sein. Das Lastenverzeichnis muss
hinsichtlich der zu übernehmenden Lasten umfassende Klarheit schaffen. Es ist
nicht einzusehen, warum die Rechtslage bei Miet- und Pachtverträgen anders sein
soll als zum Beispiel bei unmittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechten des öffent-
lichen Rechts nach Art. 836 ZGB, wo die Nichtaufnahme ins Lastenverzeichnis zu
ihrem Untergang führt (Jent-Sørensen, a.a.O., Rz 803). Soweit die Beschwerdefüh-
rerin geltend macht, sie habe, angesichts des für sie überraschenden Umstandes,
dass sie sich mit den (stillschweigend) übernommenen Mietverhältnissen auseinan-

8
dersetzen müsse, zuviel bezahlt, ist ihre Beschwerde daher gegenstandslos, bezie-
hungsweise es fehlt ihr die Beschwer. Die Frage, ob der Zuschlag wegen der ver-
weigerten Möglichkeit, den Doppelaufruf zu verlangen, aufzuheben ist, stellt sich
nicht. Den Doppelaufruf im Sinne von Art. 142 SchKG/104 VZG zu verlangen, ist
ein subjektives Recht. Dessen Ausübung setzt eine rechtskräftig festgestellte Be-
schwer des Gläubigers mit einer später begründeten, ihm im Rang nachgehenden
Last voraus (Jent-Sørensen, a.a.O., Rz 800). Mangels Bestand einer solchen Last,
fehlt die Beschwer des Gläubigers und damit eine unverzichtbare Grundlage für sein
Begehren um Anordnung des Doppelaufrufs. Mit der entsprechenden Rüge kann
folglich auch ein Steigerungszuschlag nicht beseitigt werden. Die Alternativen Aus-
ruf inklusive Last und Ausruf exklusive Last stehen nicht zur Verfügung, weil es sich
um eine Nicht-Last handelt. Art. 50 VZG (in Verbindung mit Art. 102 VZG) kann nicht
zur Anwendung gelangen, weil auf dem Grundstück kein Mietvertrag besteht. Oder
anders ausgedrückt: Die Bank ist durch den Zuschlag nicht in dem von ihr verstan-
denen Sinne beschwert, weil sie mit dem Zuschlag nicht in diese Mietverträge ein-
getreten ist. Ob die Verträge zivilrechtlich gültig, namentlich ob sie im Verhältnis
zwischen Vermieterin und Mietern auch nach dem Zuschlag wirksam sind und sich
die Mieter bei der Vermieterin schadlos halten können, hat die Aufsichtsbehörde,
entgegen der Ansicht des Betreibungsamtes, nicht materiell zu prüfen. Die vorer-
wähnten Erwägungen münden bloss in der Feststellung, dass die Mietverträge der
Ersteigerin Bank X. nicht entgegengehalten werden können. Die Ersteigerin hat die
Liegenschaft in dieser Hinsicht vollkommen lastfrei erworben. Sie ist nicht in diese
Mietverhältnisse eingetreten. Ob sie diesfalls mit der Grundpfandschuldnerin weiter
bestehen (in diesem Sinne Lorandi, a.a.O., S. 844) und mit dem Nichteintritt des
Erwerbers jegliche realobligatorische Drittwirkungen der Mietverträge beziehungs-
weise die gesetzliche Wirkungen des Mietrechts im Verhältnis zum Erwerber restlos
beseitigt sind, namentlich die Frage, ob der Erwerber ohne Umschweife zur Aus-
weisung schreiten kann (vgl. Lorandi, a.a.O., S. 844), hat die Aufsichtsbehörde nicht
zu prüfen.
c.
Kontrovers ist, ob ein Erwerber in Bezug auf die Nichtübernahme von
im Lastenverzeichnis nicht aufgenommenen Mietverträgen gutgläubig sein muss
(ohne weitere Begründung bejahend: Häusermann/Stöckli/Feuz, a.a.O., N 1 zu Art.
140). Der gute Glaube ist zu vermuten. Es stellt sich die Frage, ob dieser durch die
Behauptungen von M. zu Beginn der Versteigerung zerstört wurde. Angesichts der
Tatsache, dass es sich beim behaupteten Mieter um den Lebenspartner der Schuld-
nerin handelte, der mit ihr zusammen die Liegenschaft bewohnte (Ziffer 18 Steige-
rungsbedingungen, act. 04.2), kann der Beschwerdeführerin kaum verübelt werden,

9
dass sie argwöhnte, es handle sich lediglich um eine Finte der Schuldnerin und der
ihr nahestehenden Personen, mit dem Ziel das Gantpublikum zu verunsichern und
so einen Zuschlag zu verhindern.
Einem Erfordernis der Gutgläubigkeit des Erwerbers wird sodann mit Über-
zeugung entgegengehalten, dass eine Beschränkung der Präklusionswirkung des
Lastenverzeichnisses auf den gutgläubigen Erwerber insofern problematisch sein
kann, als es dadurch einem Inhaber einer Last, die nicht angemeldet und daher
nicht aufgenommen wurde, ermöglicht wird, durch "geeignete Publikationsmass-
nahmen" den guten Glauben potentieller Ersteigerer zu zerstören und damit sein
Recht als Last auf den Erwerber übergehen zu lassen, ohne dass es im Lastenbe-
reinigungsverfahren überprüft werden konnte (Staehelin, a.a.O., S. 314, insbeson-
dere Anm. 155). Für eine solch missbräuchliches Manöver liegen hier genügend
Anhaltspunkte vor. Davon, dass die Schuldnerin und ihre Mieter hinreichend Gele-
genheit zur Anmeldung ihrer Rechte nach der Steigerungspublikation (Art. 138
SchKG) beziehungsweise im Verfahren der Erstellung und Bereinigung des Lasten-
verzeichnisses hatten, darf ausgegangen werden. Angesichts der Vorgänge unmit-
telbar nach Beginn der Steigerung liegt auf der Hand, dass die Mietverträge vorge-
hend mit Bedacht nicht angemeldet wurden, mit dem Motiv, die erfolgreiche Ver-
wertung der "Casa F." durch die für alle überraschende Offenbarung angeblicher
Mietverträge zu verhindern. Die "Publikationsmassnahme", welche den guten Glau-
ben potentieller Erwerber zerstören sollte, bestand darin, dass Fürsprecherin S. -
welche die Schuldnerin in der Eigenschaft als Mitglied der Erben H. in anderen Voll-
streckungsangelegenheiten vertritt- aus dem Gantpublikum heraus die Frage nach
der Belastung mit Mietverträgen erhob, und der augenscheinlich zu diesem Zweck
an die Versteigerung herbeizitierte und instruierte M. die Existenz eines langfristigen
Mietvertrages mit ihm als Partei bestätigte. Die Einschätzung, dass es sich dabei
um einen inszenierten Auftritt der Schuldnerin und ihrer Angehörigen/Mieter han-
delte, fällt um so leichter, als es sich bei dem hier kurz vor der drohenden Verwer-
tung errichteten Geflecht von 4 Mietverträgen in der Familie, auf 10 Jahre unkünd-
bar, mit tiefen Mietzinsen, welche allesamt "verrechnet" werden, leicht durchschau-
bar um ein Missbrauchskonstrukt handelt, mit dem primären Zweck die Verwertung
zu vereiteln, und in zweiter Linie der Schuldnerin über den "Mietvertrag" mit dem
Lebenspartner faktisch zu ermöglichen, über lange Dauer und unter Preis auch
nach der Verwertung weiterhin in der Liegenschaft wohnen zu bleiben (vgl. Alexan-
der Dubach, Zur Anwendung des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverhältnissen,
in BlSchK 1999 S. 43 f.). Dass insbesondere die Schuldnerin und "Vermieterin" we-
nig wählerisch in ihren Mitteln ist, beweist der Umstand, dass sie mehrfach in nach-

10
gehenden Betreibungen keine Mietzinseinnahmen angab, sondern behauptete, sie
lebe von einer unpfändbaren AHV-Rente und habe weder andere Einkommen noch
Guthaben (act. 01.2, 04.9). Gesamthaft betrachtet lassen die konkreten Umstände
den Schluss zu, dass eine frühere Offenlegung der "Mietverhältnisse" -sei es nun
durch die Schuldnerin oder die Mieter- mit Absicht unterblieben und erst am Ver-
steigerungstag erfolgt ist, um die Steigerung platzen zu lassen. Derartiges Verhalten
soll nicht dadurch von Erfolg gekrönt werden, indem man dem überrumpelten Er-
steigerer den gutgläubigen Verlass auf das rechtskräftige Lastenverzeichnis im Mo-
ment des Zuschlags abspricht.
3.
Die Beschwerdeführerin verlangt eine Entscheidung "unter gesetzli-
cher Kosten- und Entschädigungsfolge". Gesetzlich ist, dass es keine derartigen
Folgen gibt. Im Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG dürfen gemäss aus-
drücklicher gesetzlicher Vorschrift weder Kosten erhoben -vorbehältlich mutwilliger
und trölerischer Beschwerdeführung (Art. 20a Abs. 1 Satz 2 SchKG)- noch Verfah-
rensentschädigungen zugesprochen werden (Art. 20a Abs. 1 Satz 1 SchKG, Art. 61
Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG in Verbindung mit Art. 26 der kantona-
len Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Kon-
kurs, GVV zum SchKG).

11
Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss :
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2.
Es wird festgestellt, dass die ersteigernde Bank X. mit dem Zuschlag vom 28.
März 2003 in der Verwertung des Grundstücks Parzelle Nr. 256, Gemeinde
J. (Betreibung 2001005 des Betreibungsamtes Maienfeld), in keine Mietver-
hältnisse eingetreten ist.
3.
Es werden keine Kosten erhoben.
4.
Gegen diesen Entscheid kann innert zehn Tagen seit seiner schriftlichen Mit-
teilung beim Schweizerischen Bundesgericht Beschwerde geführt werden,
sofern Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden will. Die Be-
schwerde ist schriftlich im Doppel beim Kantonsgerichtsausschuss einzurei-
chen.
5.
Mitteilung an:
– Bank X., Hauptsitz, Postfach, 7002 Chur,
– Rechtsanwalt Dr. Peter von Salis, Rebweg 3, 8466 Trüllikon, auch zu
Handen seiner Mandantin (im Doppel),
– Betreibungsamt Maienfeld, Pfrundhaus, 7304 Maienfeld.
__________
Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Der Präsident:
Der Aktuar: