gr_gerichte · A 2011 19 · 2011-07-01 · de

Abwasser-, Kehricht-, und Wassergebühr sowie Kurtaxe | Benutzungsgebühren

A 11 19
URTEIL
vom 1. Juli 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Abwasser-, Kehricht-, und Wassergebühr sowie Kurtaxe
1. a)
… war Eigentümer des Stockwerkeigentums-Grundstücks Nr. 50'011, eine 3-
Zimmer-Wohnung an der …, in ... Am 18. Oktober 2010 schloss er mit dem 
Ehepaar … einen Kaufvertrag zu je hälftigem Miteigentum für die betreffende 
Stockwerkseinheit ab. Auf S. 2 des Kaufvertrages wurde unter der Rubrik 
„Kaufpreis“ festgehalten, dass die Zahlung des Kaufpreises erfolgen sollte, 
sobald feststehe, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Des Weiteren 
wurde bestimmt, dass der Verkäufer, …, zur Anmeldung des vorliegenden 
Kaufvertrages zur Eintragung in das Grundbuch der Gemeinde … beauftragt, 
ermächtigt und verpflichtet sei, sobald der Gesamtkaufpreis bezahlt oder 
sichergestellt sei und das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht 
ausgeübt werde. Die Frist zur Geltendmachung der Ausübung des 
Vorkaufsrechts betrug drei Monate ab Kenntnis des Kaufvertrages. 
b)
Per Einschreiben an … vom 21. Dezember 2010 setzten die Eheleute …, 
wohnhaft in …, den Verkäufer davon in Kenntnis, ihr Vorkaufsrecht 
auszuüben. 
Zusammen 
mit 
dieser 
Mitteilung 
liessen 
sie 
… 
ein 
unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Graubündner Kantonalbank 
(GKB) zukommen. 
c)
Am 7. Januar 2011 beantragte … die Eintragung des Kaufvertrages ins 
Grundbuch 
des 
Grundbuchkreises 
Unterengadin. 
Gemäss 
Handänderungsanzeige an die Gemeinde … vom 8. März 2011 wurde das 
Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 50'011 per 10. Januar 2011 an das 
Ehepaar …verkauft. 


2.
Am 15. März 2011 liess die Gemeinde … … die Rechnung der 
Stockwerkseigentumseinheit 
für 
die 
Abwasser-, 
Kehricht- 
und 
Abwassergebühren 2010/2011 der Periode 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 
im Betrag von Fr. 159.65, sowie die Rechnung für die Kurtaxen der Periode 
1. November 2010 bis 10. Januar 2011 im Betrag von Fr. 58.05, also 
insgesamt eine Gebührenrechnung von Fr. 217.70, zukommen.
3. a)
Mit Schreiben vom 5. April 2011 (Poststempel) erhob … sodann Einsprache 
beim Gemeindevorstand ... Zur Begründung brachte er vor, dass nicht er, 
sondern das Ehepaar … von der Zeit vom 18. Oktober 2010 bis zum 10. 
Januar 2011 Eigentümer und auch Nutzer der 3-Zimmer-Wohnung gewesen 
sei. Er selbst habe daher lediglich für die Zeit vom 1. August 2010 bis zum 17. 
Oktober 2010 für die Zahlung allfälliger Gebühren und Taxen aufzukommen. 
b)
Mit Schreiben vom 8. April 2011 wies der Gemeindevorstand … die 
Einsprache 
ab. 
Zur 
Begründung 
brachte 
er 
vor, 
dass 
die 
Handänderungsanzeige vom 8. März 2011 des Grundbuchamtes Kreis 
Unterengadin klar belege, dass die Wohnung per 10. Januar auf die Eheleute 
… übertragen worden sei. Bis zu dieser Veräusserung sei er, …, 
rechtmässiger Eigentümer der genannten Wohnung geblieben. Darum habe 
die Gemeinde die Abschlussrechnungen der Abwasser,- Kehricht- und 
Wassergebühren sowie der Kurtaxen 2010/2011 … zugestellt.
4.
Am 23. April 2011 (Poststempel) erhob … frist- und formgerecht Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht Graubünden. Zur Begründung wiederholte er im 
Wesentlichen, was er bereits in seiner Einsprache vorgebracht hatte.
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2011 blieb die Gemeinde … bei ihrer 
bereits im Einspracheentscheid vorgebrachten Begründung. Ein Kaufvertrag 
mit den Eheleuten … sei zwar am 18. Oktober 2010 beim Grundbuchkreis 
Unterengadin unterzeichnet worden, da jedoch die Eheleute … von ihrem 
Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten, sei die Anmeldung des 
Vorkaufsrechts für die Eigentumsübertragung massgebend gewesen. Die 
Beschwerde sei deshalb abzuweisen. 


Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.
Gemäss 
Art. 
43 
Abs. 
3 
des 
kantonalen 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG) entscheidet das Verwaltungsgericht in 
einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht 
überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der 
Streitwert vorliegend insgesamt Fr. 217.70 beträgt und auch keine 
Fünferbesetzung vorgesehen ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters 
offensichtlich gegeben.
2.
Anfechtungsobjekt 
im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
ist 
der 
Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. April 2011, in welchem 
festgehalten wurde, dass der Beschwerdeführer bis zur rechtmässigen 
Eigentumsübertragung am 10. Januar 2010 Eigentümer der Wohnung in … 
gewesen war und dementsprechend die Abwasser-, Kehricht- und 
Wassergebühr sowie die Kurtaxe bis zu diesem Datum zu bezahlen hat.
3.
Gemäss 
Art. 
6 
des 
kommunalen 
Kurtaxen- 
und 
Tourismusförderungsabgabegesetzes müssen Eigentümer, Nutzniesser und 
Dauermieter von Ferienhäusern, Ferienwohnungen, Hütten, Maiensässen, 
Privatzimmern und Ferienzimmern in Bauernhäusern usw. die Kurtaxe für sich 
selbst und für die Familie in Form einer Jahrespauschale bezahlen, und dies 
unabhängig von der Dauer und der Frequenz ihres Ferienaufenthaltes. Die 
Familie setzt sich aus dem Ehepaar, den wirtschaftlich abhängigen Kindern 
und allen Personen zusammen, die konstant im Haus des Eigentümers, des 
Nutzniessers oder des Dauermieters leben. Gemäss Art. 9 des kommunalen 
Reglements über die Gebühren für die Kehrichtentsorgung erlässt der 
Gemeindevorstand 
eine 
Gebührenverordnung. 
Diese 
beinhaltet 
die 
Gebühren für die Haushalte und Geschäfte. Gemäss Art. 28 des kommunalen 
Abwasserreglements werden die Abwassergebühren jeweils Ende Juli 
erhoben. 
Findet 
während 
des 
Jahres 
eine 
Handänderung 
(Eigentümerwechsel) statt, werden die Gebühren den jeweiligen Beteiligten 


pro rata bis bzw. ab dem Eigentumsübergang in Rechnung gestellt. Daraus 
ergibt sich, dass für die Gebührenerhebung auf den Zeitpunkt des 
tatsächlichen Eigentumsüberganges abzustellen ist. 
4.
Gemäss Art. 216 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) 
bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, zu ihrer 
Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB) schreibt sodann vor, dass es zum Erwerb des 
Grundeigentums der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Dieser Grundsatz 
wird in der Lehre auch als absolutes Eintragungsprinzip bezeichnet. Der 
Eintrag ins Grundbuch ist somit für den Eigentumserwerb konstitutiv, d. h. das 
Eigentum geht erst dann auf den neuen Erwerber über, wenn es eingetragen 
wurde (Hermann Laim in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Komm. zum 
Schweizerischen Privatrecht, ZGB Bd. II., 2. Aufl., Basel 2003, Art. 656 N 4). 
Das vorher zwischen den Parteien abgeschlossene, rechtsgeschäftliche 
Grundgeschäft (z. B. Kaufvertrag), begründet lediglich (aber immerhin) die 
Verpflichtung zur Eigentumsübertragung (Hermann Laim, a. a. O., Art. 656 N 
4). Dieses Rechtsgeschäft muss materiell gültig und in der richtigen Form, 
nämlich der öffentlichen Beurkundung, abgeschlossen werden (Hermann 
Laim, a. a. O., Art. 656 N 5; BGE 114 II 329 ff., 334). Es besteht zwischen den 
Parteien auch die Möglichkeit, einen Grundstückkaufvertrag von gewissen 
Bedingungen abhängig zu machen. Dazu hält Art. 217 Abs. 1 OR fest, dass 
ein Grundstückkauf, welcher bedingt abgeschlossen worden ist, erst dann ins 
Grundbuch einzutragen ist, wenn die Bedingung erfüllt ist. Für den Fall, dass 
die Parteien für die Übernahme des Grundstückes durch den Käufer einen 
bestimmten Zeitpunkt vertraglich festlegen, stellt Art. 220 OR - in Abweichung 
zum Fahrniskauf gemäss Art. 184 OR - die Vermutung auf, dass Nutzen und 
Gefahr erst mit diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergehen.
5.
Der Kaufvertrag, den der Beschwerdeführer mit dem Ehepaar … am 18. 
Oktober 2010 abgeschlossen hat, enthält auf S. 3 unter Ziff. 1 folgende 
Bestimmung: „Der Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr auf 
die Käufer erfolgt mit der Eintragung des vorliegenden Kaufvertrages im 
Grundbuch der Gemeinde ...“ 


Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, dass das Ehepaar … die Wohnung 
in … von 18. Oktober 2010 bis 10. Januar 2011 genutzt habe, ist er auf diese 
Bestimmung seines eigenen Vertrages zu verweisen. Die Parteien selbst 
haben vertraglich festgehalten, dass sowohl der Besitzesantritt als auch der 
Übergang des Nutzens (und der Gefahr) erst mit der Eintragung des 
Kaufvertrages ins Grundbuch erfolgt. Gemäss Art. 220 OR ist daher zu 
vermuten, dass Nutzen und Gefahr erst zum vertraglich vereinbarten 
Zeitpunkt übergegangen wären. Der vom Beschwerdeführer beigebrachte 
Beleg (Vereinbarung zwischen den Stockwerkeigentümern …, …, und den 
Eheleuten Markus und Elisabeth … vom 18. Oktober 2010) vermag diese 
Vermutung nicht zu widerlegen, denn diese Vereinbarung setzt lediglich die 
Art der Nutzung des Vorraumes besagter Wohnung im Falle eines Kaufes 
durch die Eheleute … fest. Ein Übergang von Nutzen und Gefahr, geschweige 
denn des Eigentums, ist daraus nicht zu schliessen. Allenfalls waren die 
Eheleute … Gäste des Beschwerdeführers, welche er angemessen an den 
durch ihre Nutzung entstandenen Kosten beteiligen kann. Dies ist aber hier 
nicht Verfahrensgegenstand. 
6.
Des Weiteren haben die Parteien auf S. 2 unter „Kaufpreis“ festgehalten, dass 
der Verkäufer bzw. der Beschwerdeführer erst dann zur Anmeldung der 
Eintragung des Kaufvertrages in das Grundbuch der Gemeinde … beauftragt, 
ermächtigt und verpflichtet ist, sobald der Gesamtkaufpreis bezahlt oder 
sichergestellt ist und das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht 
ausgeübt wurde. Dieser Absatz stellt eine wie von Art. 217 Abs. 1 OR 
beschriebene suspensive Bedingung dar. Demnach wird erst und nur, wenn 
das Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer nicht ausgeübt wird, die 
Eintragung des Kaufvertrages beim Grundbuchamt angemeldet. Da jedoch 
das Vorkaufsrecht vorliegend durch die Eheleute … ausgeübt wurde, ist die 
zur Gültigkeit des Kaufvertrages notwendige, vertraglich zwischen … und dem 
Ehepaar … festgelegte Bedingung nicht eingetreten, die Anmeldung und 
Eintragung des Kaufvertrages ins Grundbuch eben nicht vonstatten 
gegangen. Demzufolge konnte aber gemäss Art. 656 Abs. 1 ZGB auch kein 
Eigentum vom Beschwerdeführer an die Eheleute … übertragen werden. Das 
Vorkaufsrecht würde seines Zweckes beraubt werden, wenn trotz der 


dreimonatigen Sperrfrist gemäss Art. 216e OR, innerhalb welcher der 
Vorkaufsberechtigte seine Kaufsabsicht kundzutun hat, das Eigentum an 
einen anderen als letzteren übertragen werden könnte. Der Beschwerdeführer 
ist demnach Eigentümer geblieben, bis mit Handänderung vom 10. Januar 
2011 die Eheleute … rechtmässige Eigentümer der Wohnung in …, …, 
geworden sind. Die Gemeinde hat vom Beschwerdeführer somit zu Recht die 
Bezahlung der Abwasser-, Kehricht und Wassergebühren 2010/2011 sowie 
der Kurtaxe 2010/2011 gefordert. Die Beschwerde ist abzuweisen. Den 
Parteien steht keine aussergerichtliche Entschädigung zu (Art. 78 VRG).
Demnach erkennt der Einzelrichter
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
300.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
476.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.