gr_gerichte · R 2012 112 · 2012-11-09 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 112
5. Kammer 
URTEIL
vom 9. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Die … SA reichte bei der Gemeinde … ein Gesuch um Renovation des Hotels 
… und die damit verbundene Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit fünf 
Wohnungen in … ein. Das Baugesuch wurde in der Folge öffentlich aufgelegt. 
Der Verein … erhob dagegen Einsprache und beantragte sinngemäss die 
Verweigerung der Baubewilligung.
b)
Am 14. Juli 2012, mitgeteilt am 20. August 2012, wies der Gemeindevorstand 
… die Einsprache ab. Zur Begründung führt er aus, die neue Verordnung über 
den Bau von Zweitwohnungen sei noch nicht in Kraft. Jedoch sehe die neue 
Verordnung vor, dass Bewilligungen, welche zwischen dem 1. Januar 2013 und 
der Ablösung der aktuellen Verordnung erteilt würden, nichtig seien. Bei 
Inkrafttreten der Verordnung seien Bewilligungen, welche vorher erteilt worden 
seien, demzufolge gültig. Darum sei beschlossen worden, dass weiterhin 
Bewilligungen für den Zweitwohnungsbau erteilt werden könnten, jedoch mit 
dem Vorbehalt, dass bei einem rückwirkenden Inkrafttreten der Verordnung die 
Bewilligungen nichtig seien.
c)
Am 31. August 2012 schrieb der Gemeindevorstand … der Bauherrschaft, dass 
er am 28. August 2012 die definitive Baubewilligung erteilt habe. Weil der 
technische Leiter abwesend sei, werde der definitive Baubescheid erst in der 
zweiten 
Hälfte 
September 
zugestellt. 
Der 
vorliegende 
provisorische 
Baubescheid berechtige die Bauherrschaft, mit den Bauarbeiten zu beginnen 


respektive diese fortzusetzen. Dieses Schreiben wurde dem Verein … nicht 
zugestellt.
2. a)
Gegen den Einspracheentscheid vom 20. August 2012, erhob der Verein … 
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 21. September 2012 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung 
des Einspracheentscheides und die Nichterteilung der Baubewilligung. Zu 
Recht bestreite die Vorinstanz die Legitimation des beschwerdeführerenden 
Vereins nicht. Dieser habe das Verbandsbeschwerderecht. Berufe sich der 
Verein darauf, dass ein Entscheid Natur oder Landschaft beeinträchtige, müsse 
seine Einsprachelegitimation anerkannt werden. Art. 75b Abs. 1 BV sei seit dem 
11. März 2012 in Kraft und verbiete den Bau neuer Zweitwohnungen in 
Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen auf dem Gemeindegebiet. Die 
Bestimmung ziele darauf ab, einen besseren Schutz der Landschaft in den 
betroffenen Gebieten zu garantieren. Die Umsetzung der Bundesverfassung im 
Bereich des Landschaftsschutzes stelle eine Bundesaufgabe im Sinne von 
Art. 2 des Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) dar. Art. 2 
NHG habe dabei nur beispielhafte Bedeutung. Ausschlaggebend sei, dass eine 
Aufgabe direkt durch die Bundesgesetzgebung vorgeschrieben sei. Hier gehe 
es darum, die Natur und Landschaft mit dem Verbot des Baus von 
Zweitwohnungen in Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungsanteil zu 
schützen. Diese Bundesaufgabe müsse so umgesetzt werden, dass der Schutz, 
oder wo die öffentlichen Interessen es rechtfertigten, die intakte Erhaltung von 
Landschaften, Ortschaften, historischen Gebieten, Natursehenswürdigkeiten 
und Denkmälern gewährleistet sei. Die Eidgenossenschaft übernehme gemäss 
Art. 43 BV (recte: Art. 43a BV) nur Aufgaben, welche die Möglichkeiten der 
Kantone überstiegen oder eine einheitliche Reglementierung durch den Bund 
erforderten. Hier sei die zweite Bedingung erfüllt. Der Präsident des Vereins …, 
Franz Weber, sei auch Präsident des Initiativkomitees Zweitwohnungsinitiative. 
In diesem Sinne sei der Beschwerdeführer besonders betroffen durch den 
Entscheid und verfüge über ein schützenswertes Interesse, dass dieser 
aufgehoben oder abgeändert werde. Der Beschwerdeführer weise einen engen 


und besonderen Bezug zum Objekt der Einsprache auf. Diese bestehe in der 
Frage der direkten Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV. Im Übrigen ziehe der 
Beschwerdeführer einen praktischen Nutzen aus der Annullierung des strittigen 
Entscheides, indem er stärker als jeder andere durch die Umsetzung einer 
Bestimmung, zu deren Annahme er durch seine Organe in entscheidender 
Weise beigetragen habe, betroffen sei. Er sei entsprechend in seinem 
Eigeninteresse betroffen, das sich deutlich vom öffentlichen Interesse abhebe. 
Die Eigeninteressen reichten dabei weit über das generelle Interesse einer 
korrekten Rechtsanwendung hinaus, nachdem die Leitungsorgane des 
Beschwerdeführers die Autoren der Zweitwohnungsinitiative seien. Weiter führt 
der Beschwerdeführer aus, das Schreiben der Gemeinde an ihn vom 20. 
August 2012 erfülle schon allein formell die Anforderungen an eine Verfügung 
nicht. Art. 22 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) verlange 
ausdrücklich, dass Entscheide als solche zu bezeichnen seien sowie ein 
Dispositiv und eine Rechtsmittelbelehrung enthalten müssen. Diese Elemente 
fehlten beim genannten Schreiben vom 20. August 2012. Auch das 
Bundesrecht 
verlange 
die 
Bezeichnung 
als 
Verfügung 
sowie 
eine 
Rechtsmittelbelehrung (Art. 35 VwVG). Auch die Begründung vermöge 
schliesslich den Anforderungen einer Verfügung nicht zu genügen. Daher sei 
der Entscheid, so es denn überhaupt einer sei, schon allein aus formellen 
Gründen aufzuheben.
b)
Materiell machte der Verein in seiner Beschwerde geltend, dass es sich 
vorliegend um eine Zweitwohnung gemäss Art. 75b BV handle und die 
Gemeinde … die zulässige Grenze von 20 % an Zweitwohnungen überschritten 
habe. Aufgrund von Art. 195 BV sei Art. 75b BV per sofort nach dessen 
Annahme durch Volk und Stände in Kraft getreten. Der Wortlaut von Absatz 1 
sei präzise genug, damit er direkt auf Entscheide zur Erteilung von 
Baubewilligungen nach dem 11. März 2012 angewendet werden könne. 
Gemäss ständiger Rechtsprechung wende die Behörde das am Tag der 
Entscheidung gültige Recht an. Die Erteilung von Baubewilligungen für den Bau 
von 
Zweitwohnungen 
widerspreche 
deshalb 
der 
neuen 


Verfassungsbestimmung. Die Zunahme solcher Bauprojekte seit Inkrafttreten 
von Art. 75b BV verändere die Umwelt und Landschaft unumkehrbar, sollten die 
Projekte gebaut werden. Der Begriff der Zweitwohnungen sei genügend 
definiert. Zudem seien nach dem 11. März 2012 erteilte Baubewilligungen 
anfechtbar. In Bezug auf die Anwendbarkeit müsse Art. 75b BV vielleicht bei 
gewissen Aspekten präzisiert werden, nicht aber im Hinblick auf den ersten 
Absatz der Bestimmung. Dieser sei präzise genug für die direkte Anwendung. 
Der Sinn der Übergangsbestimmung bestünde sodann einzig darin, auf den 
Gesetzgeber Druck auszuüben, damit dieser innert kurzer Frist die zur 
Ergänzung der Verfassungsbestimmung von Art. 75b BV notwendigen 
Ausführungsbestimmungen erlasse. Im Weiteren sei in der bundesrätlichen 
Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 das grundsätzliche 
Bauverbot neuer Zweitwohnungen klar festgelegt worden. Das strittige Projekt 
falle nicht unter die in Art. 3, 4, 5 und 8 festgehaltenen Ausnahmen der 
Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012. Als Postskriptum 
fügte der Beschwerdeführer noch an, dass auch die Baubewilligung dem 
Beschwerdeführer 
zugestellt 
werden 
müsste, 
erst 
dann 
laufe 
eine 
Beschwerdefrist.
3.
Am 4. Oktober 2012 verfügte der Gemeindevorstand erneut gegenüber dem 
Beschwerdeführer, dass er die Einsprache ablehne. Der Inhalt ist weitgehend 
identisch mit demjenigen des Schreibens vom 20. August 2012, indessen 
enthält der neu erlassene Entscheid vom 4. Oktober 2012 ein Dispositiv mit 
Rechtsmittelbelehrung. Der Beschwerdeführer erhob gegen diesen Entscheid 
am 22. Oktober 2012 ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden (Verfahren R 12 139). 
4.
Am 
8. 
Oktober 
2012 
beantragte 
die 
Gemeinde 
… 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Zwar sei die neue 
Verfassungsbestimmung Art. 75b BV am 11. März 2012 mit ihrer 
Verabschiedung sofort in Kraft getreten. Die Übergangsbestimmung Art. 197 
Ziff. 9 Abs. 2 BV sehe aber vor, dass erst die ab dem 1. Januar 2013 erteilten 


Bewilligungen nichtig seien, was impliziere, dass vor dem 1. Januar 2013 noch 
Baubewilligungen erteilt werden dürften. Die Stimmbürger seien aufgrund des 
Wortlauts der Übergangsbestimmung davon ausgegangen, bis zum 1. Januar 
2013 dürften auch noch in jenen Gemeinden Baubewilligungen erteilt werden, 
bei denen die Grenze von 20 % überschritten sei. Zudem werde zur Umsetzung 
der neuen Verfassungsbestimmung in einem zweistufigen Verfahren zuerst 
eine Verordnung durch den Bundesrat und anschliessend ein Gesetz erlassen. 
Der Bundesrat habe die Verordnung über den Bau neuer Zweitwohnungen am 
22. August 2012 verabschiedet. Diese trete am 1. Januar 2013 in Kraft. Dort sei 
das grundsätzliche Bauverbot neuer Zweitwohnungen im Rahmen der 
Verordnung 
klar 
festgelegt 
worden. 
Wäre 
die 
Auffassung 
des 
Beschwerdeführers zutreffend, wonach das Bauverbot neuer Zweitwohnungen 
ab dem 11. März 2012 gelte, hätte es der Bundesrat in der Hand gehabt, die 
betreffende Verordnung bereits vor dem 1. Januar 2013 in Kraft zu setzen, was 
er indessen nicht getan habe. Weiter hält die Beschwerdegegnerin 1 fest, alle 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen würden mit dem Vorbehalt erteilt, dass 
diese bei einer rückwirkenden Rechtsprechung nichtig seien. Aufgrund der 
Abwesenheit des technischen Leiters und der Überschneidung mit der 
Abwesenheit des Gemeindeschreibers sei die Bewilligung vorliegend am 31. 
August 2012 provisorisch erteilt worden. Eine Baubewilligung habe dem 
Beschwerdeführer zu diesem Zeitpunkt nicht zugestellt werden können.
5.
Am 19. Oktober 2012 beantragte die Bauherrschaft … SA (nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin 2), auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter 
sei sie abzuweisen. Der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung erteilt 
worden, 
sie 
sei 
folglich 
rechtskräftig. 
Zur 
Begründung 
führt 
die 
Beschwerdegegnerin 2 aus, der Beschwerdeführer berufe sich nicht auf 
Verletzung 
von 
Bauvorschriften, 
sondern 
ausschliesslich 
auf 
die 
Zweitwohnungsinitiative. Es spiele keine Rolle, dass der angefochtene 
Entscheid 
nicht 
den 
Begriff 
"Entscheid" 
aufweise 
und 
keine 
Rechtsmittelbelehrung enthalte. Der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer 
habe die Tragweite des Entscheides vom 20. August 2012 ohne weiteres 


erkannt und fristgerecht Beschwerde bei der zuständigen Instanz erhoben. 
Zudem habe die Gemeinde einen allfälligen Mangel geheilt, indem sie am 4. 
Oktober 2012 eine entsprechende Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung 
nachgereicht 
habe. 
Die 
Beschwerdegegnerin 
2 
macht 
geltend, 
der 
Beschwerdeführer verfüge über kein Grundstück in der unmittelbaren 
Nachbarschaft des Bauprojekts, weswegen ihm ein besonderes Interesse fehle, 
das 
sich 
aus 
einer 
nahen 
und 
beachtenswerten 
Beziehung 
des 
Beschwerdeführers zum Streitgegenstand ergeben würde. Zudem könne von 
einem unmittelbaren Berührtsein vorliegend nicht die Rede sein. Der 
Beschwerdeführer würde durch eine erfolgreiche Beschwerde keinen eigenen 
praktischen Nutzen erlangen. Der Beschwerdeführer berufe sich auf Art. 2 des 
Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG). Bei Erteilung der vorliegenden 
Baubewilligung gehe es aber um kommunales Recht und um eine kommunale 
Aufgabe. Zudem bedinge die Umsetzung von Art. 75b BV Ausführungsrecht. 
Dies habe zur Folge, dass die Verfassungsbestimmung nicht sofort Wirkung 
entfaltete, weswegen die Erfordernisse für das Verbandsbeschwerde Recht 
noch nicht erfüllt seien. Dem Beschwerdeführer gehe es offensichtlich nur um 
die Verzögerung einer baurechtskonformen Baute, was rechtsmissbräuchlich 
sei. Das Volk habe mit der Annahme der Übergangsbestimmung zur neuen 
Verfassungsbestimmung 
beschlossen, 
die 
Einschränkungen 
zum 
Zweitwohnungsbau träten erst am 1. Januar 2013 in Kraft. So sehe es auch die 
bundesrechtliche Verordnung vor. Nach dem KRG und der KRVO sei somit die 
Baubehörde verpflichtet, eine Baubewilligung zu erteilen, wenn die gesetzlichen 
Vorgaben erfüllt seien. Gemäss geltender Gesetzgebung bestehe für die 
Baubehörde keine Möglichkeit, zwischen der Art der Wohnnutzung zu 
unterscheiden. Sie habe nur zu beurteilen, ob es sich um eine Wohnnutzung 
handle und die damit verbundenen Auflagen der Baugesetzgebung eingehalten 
seien. Dass dies der Fall sei, bestreite auch der Beschwerdeführer nicht. 
Aufgrund 
der 
Übergangsbestimmung 
seien 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen bis 31. Dezember 2012 möglich.


6.
Auf ein am 16. Oktober 2012 pauschal für sämtliche Beschwerdeverfahren vor 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden 
gestelltes 
Gesuch 
des 
Beschwerdeführers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung für sämtliche 
Beschwerden trat der Instruktionsrichter am 17. Oktober 2012 nicht ein.
7.
Am 1. November 2012 reichte der Beschwerdeführer eine weitere 
Stellungnahme ein. In dieser führt er aus, zu Recht bestreite die 
Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers 
nicht. Zum Einwand der Beschwerdegegnerin 2 hinsichtlich fehlender 
Legitimation des Beschwerdeführers hält er fest, diese würde die rechtlichen 
Voraussetzungen der Legitimation des Beschwerdeführers mit der Geltung des 
materiellen Rechts verwechseln. Die Frage, ob Art. 75b BV schon jetzt und 
unmittelbar anwendbar sei, sei eine materiellrechtliche. Im Zusammenhang mit 
den materiellen Vorbringen des Beschwerdeführers in vorliegender Streitsache 
verwies er auf seine bisherigen Ausführungen in der Beschwerdeschrift. Das 
Gericht verzichtete auf eine Zustellung an die Beschwerdegegner zur 
Stellungnahme.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 22 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 
370.100] sind Entscheide zu begründen und müssen ein Dispositiv mit 
Rechtsspruch und Kostenregelung sowie mit der Rechtsmittelbelehrung 
enthalten. Vorliegend enthielt der angefochtene Entscheid vom 20. August 
2012 
der 
Beschwerdegegnerin 
1, 
entgegen 
der 
Auffassung 
des 
Beschwerdeführers, zwar eine Begründung, aber auf den ersten Blick 
tatsächlich kein Dispositiv mit Rechtsspruch und Kostenregelung sowie 


Rechtsmittelbelehrung. Die Folgen der fehlenden Rechtsmittelbelehrung sind in 
Art. 22 Abs. 2 VRG geregelt. Einzige Folge ist, dass der Weiterzug innert zwei 
Monaten seit der Mitteilung des Entscheides zulässig ist, statt innert 30 Tagen. 
Hingegen enthält der angefochtene Entscheid vom 20. Augst 2011 bei 
genauerer Betrachtung sehr wohl ein Dispositiv mit Rechtsspruch, nämlich "Aus 
diesem Grund lehnt der Gemeindevorstand Ihre Beschwerde ab." sowie eine 
Kostenregelung (infolge des Fehlens einer Kostenregelung sind ganz einfach 
keine Kosten auferlegt worden, bestätigt mit „Nachbesserung“ vom 4. Oktober 
2012). Der Entscheid vom 20. August 2012 erging folglich formell korrekt, wobei 
zu bemerken ist, dass damals von einer Beschwerdefrist von zwei Monaten 
auszugehen war. Indessen hat die Gemeinde innert laufender Anfechtungsfrist 
ihre Verfügung „nachgebessert“, indem sie sie am 4. Oktober 2012 in die ihrer 
Ansicht nach korrekte Form gekleidet hat, was eigentlich nicht nötig gewesen 
wäre – dies, ohne die hier angefochtene Verfügung vom 20. August 2012 
aufzuheben. Ab Ergehen dieser „nachgebesserten“ Verfügung beträgt die Frist 
zur Erhebung einer Beschwerde dagegen 30 Tage, womit diese Frist am 4. 
November 2012 abgelaufen ist (vgl. Verfahren R 12 139).
b)
Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerdeschrift weiter, dass ihm eine 
Baubewilligung zugestellt werde müsste, erst dann laufe eine Beschwerdefrist. 
Der Beschwerdeführer macht in casu nicht geltend, er habe mangels Vorlage 
der Baubewilligung die Erteilung derselben nicht richtig anfechten können. Er 
bemängelt insbesondere nicht, er hätte mangels Vorliegens der Baubewilligung 
nicht prüfen können, ob allfällige baugesetzliche Bestimmungen verletzt seien. 
Er beschränkt sich zudem in seiner Beschwerde lediglich auf Argumente im 
Zusammenhang mit der Zweitwohnungsinitiative. Somit hat vorliegend (im 
Gegensatz zur Gerichtspraxis gemäss PVG 1991 Nr. 22) die Tatsache, dass 
der Beschwerdeführer bis anhin keine Baubewilligung erhielt, keine Bedeutung, 
weil sie einerseits für die sachgerechte Anfechtung des gemeindlichen 
Entscheides 
nicht 
notwendig 
war 
und 
somit 
ausnahmsweise 
die 
Beschwerdefrist auf jeden Fall schon mit der Verfügung vom 20. August 2012 
(zwei Monate) respektive alsdann mit der Verfügung vom 4. Oktober 2012 (30 


Tage) 
ausgelöst 
wurde 
und 
anderseits 
das 
rechtliche 
Gehör 
des 
Beschwerdeführers durch das Fehlen der Baubewilligung nicht verletzt wurde.
c)
Die oben erwähnten Problematiken können vorliegend aber ohnehin offen 
bleiben, weil auf die Beschwerde aus den nachfolgenden Gründen ohnehin 
nicht eingetreten werden kann.
2. a)
Das Verwaltungsgericht prüft das Vorliegen der Beschwerdeberechtigung von 
Amtes wegen (Art. 11 Abs. 1 VRG), weswegen es an allfällige anders lautende 
Entscheide der Vorinstanzen nicht gebunden ist. Vorliegend leitet der 
beschwerdeführende Verein … seine Legitimation zur Beschwerde gegen den 
Baubescheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 einerseits daraus ab, dass 
er als eine Organisation von nationaler Bedeutung im Umwelt-, Natur- und 
Landschaftsschutz gilt und gemäss Anhang der Verordnung über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) 
über ein entsprechendes Verbandsbeschwerderecht verfügt. Andererseits 
behauptet der Beschwerdeführer er sei durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und habe ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung wie ein Privater. Letztere Behauptung impliziert, 
dass vorliegend die für die Einsprache- und Beschwerdelegitimation in 
Bausachen 
zwingend 
vorausgesetzte 
Nähe 
der 
Beziehung 
zum 
Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht gegeben sein soll, was vorliegend aber 
unbestrittenermassen nicht der Fall ist. Das Kriterium der fehlenden räumlichen 
Nähe kann nicht durch das behauptete besondere subjektive Interesse des 
Beschwerdeführers an der Frage der direkten Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 
1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
bzw. dem behaupteten praktischen Nutzen aus der Formulierung des strittigen 
Entscheids für ihn kompensiert werden. Ein solches Interesse kann schon 
deshalb 
keine 
Rolle 
spielen, 
weil 
damit 
die 
Voraussetzungen 
der 
Glaubhaftigkeit des besonderen Berührtseins und des schutzwürdigen 
Interesses umgangen würden und jedem, der eine (unzutreffende) Behauptung 


aufstellen würde, die Beschwerdeberechtigung zukäme, was zur verpönten 
Popularbeschwerde 
führte. 
Ein 
vorgebrachtes 
Interesse 
muss 
nach 
objektivierter Betrachtungsweise vorliegen, was wiederum bedeutet, dass eine 
subjektive Empfindlichkeit oder ein affektives Interesse nicht zu berücksichtigen 
ist (vgl. ALFRED KÖLZ/JÜRG BOSSHART/MARTIN RÖHL, Kommentar zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 21 
N 21 mit weiteren Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden 
[VGU] R 11 89 vom 17. April 2012 E. 2c). 
b)
Somit stellt sich vorliegend die Frage, ob der beschwerdeführende Verein 
allenfalls qua Verbandsbeschwerderecht zur Beschwerde gegen den hier 
angefochtenen Baubescheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 legitimiert 
ist. Aufgrund des zu beurteilenden Sachverhalts wie auch aufgrund der 
Zielrichtung der Beschwerde ist klar, dass es in casu einzig die Legitimation des 
Vereins bezüglich des Natur- und Heimatschutzrechts (Art. 12 des Natur- und 
Heimatschutzgesetzes 
[NHG; 
SR 451]) 
nicht 
aber 
bezüglich 
des 
Umweltschutzrechts (Art. 55 des Umweltschutzgesetztes [USG; SR 814.01]) zu 
prüfen gilt. Die diesbezüglich relevanten Artikel 2 und 12 stehen im ersten 
Abschnitt des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, welcher mit 
„Naturschutz, 
Heimatschutz 
und 
Denkmalpflege 
bei 
Erfüllung 
von 
Bundesaufgaben“ überschrieben ist. Das Verbandsbeschwerderecht besteht 
nur mit Einschränkungen sowohl in persönlicher (vgl. Art. 12 NHG und Anhang 
zur VBO) als auch in sachlicher (vgl. Art. 2 und 12 NHG sowie Art. 78 Abs. 2 
BV) Hinsicht. So sind die gemäss Art. 12 Abs. 1 NHG legitimierten und im 
Anhang zur VBO aufgeführten Organisationen nur zur Verbandsbeschwerde 
gegen kantonale Verfügungen berechtigt, wenn diese Verfügungen in Erfüllung 
einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 BV und Art. 2 NHG ergehen (vgl. 
PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., 
Bern 2008, S. 550 dort auch FN 175 mit Hinweisen; vgl. ferner die 
Umschreibung 
des 
Beschwerdegegenstandes 
bei 
HERIBERT 
RAUSCH, 
Öffentliches Prozessrecht auf der Basis der Justizreform, 2. Aufl., Zürich 2006, 
S. 23). Die vom Beschwerdeführer aufgestellte Behauptung, dass die 


Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers immer dann gegeben sei, 
wenn eine Entscheidung die Natur oder Landschaft beeinträchtige, trifft nicht zu 
(vgl. schon Urteil des Bundesgerichts vom 17. Juni 1981, in: ZBl 82 [1981] 
548 ff., 551). Vorab ist deshalb die für die Beschwerdeberechtigung des Vereins 
… zentrale Frage zu klären, ob die Gemeinde … die vorliegend angefochtene 
Baubewilligung in Erfüllung einer Bundesaufgabe erteilt hat.
c)
Die angefochtene Verfügung betrifft eine kommunale Baubewilligung für ein 
Bauvorhaben innerhalb einer Bauzone; konkret geht es um die Renovation des 
Hotels … und die damit verbundene Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 
fünf Wohnungen in … Der Beschwerdeführer will vorliegend in dem 
„verfassungsmässigen Willen, mit dem Verbot des Baus von Zweitwohnungen 
in Gemeinden mit mehr als 20 Prozent Zweitwohnungsanteil die Natur und die 
Landschaft zu schützen“, eine Bundesaufgabe erkannt haben, welche ihn zur 
Anfechtung der Baubewilligungserteilung in casu legitimiert. Es handle sich um 
eine Bundesaufgabe bei deren Umsetzung darauf geachtet werden müsse, 
dass der Schutz von Landschaften, Ortschaften, historischen Gebieten, 
Natursehenswürdigkeiten und Denkmälern gewährleistet sei. 
d)
Das umstrittene Bauvorhaben befindet sich innerhalb der Bauzone in der 
Gemeinde ... Im Gegensatz zu Ausnahmebewilligungen für Bauten ausserhalb 
der Bauzone (Art. 24 des Raumplanungsgesetzes [RPG; SR 700]), die nach 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
grundsätzlich 
in 
Erfüllung 
einer 
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG ergehen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_231/2011 vom 16. Dezember 2011 E. 1; BGE 136 II 214 E. 
3 
mit 
weiteren 
Hinweisen) 
und 
dadurch 
Organisationen 
mit 
Verbandsbeschwerderecht zur Beschwerdeführung berechtigen können (vgl. 
BGE 123 II 289 E. 1e; ferner Urteil des Bundesgerichts 1C_196/2010 vom 16. 
Februar 2011 E. 1), geht es bei der Erteilung von Baubewilligungen innerhalb 
der Bauzone um ordentliche, gestützt auf kantonales und kommunales Recht 
erteilte Bewilligungen (Art. 22 RPG). Die Erteilung von ordentlichen 
Baubewilligungen ist Sache der Kantone bzw. der Gemeinden und kann − 


gleich wie die Raumplanung als solche (HÄNNI, a.a.O., S. 406; Urteil des 
Bundesgerichts 1A.71/1993 vom 12. April 1994, in: ZBl 96 [1995] 144 ff., 145) − 
nicht als Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG angesehen werden (vgl. 
hierzu BGE 115 Ib 335 E. 4a, worin eine gegen die Erteilung einer ordentlichen 
Baubewilligung 
erhobene 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
an 
das 
Bundesgericht 
für 
nicht 
zulässig 
befunden 
wurde, 
da 
sich 
der 
beschwerdeführende Verein für die Begründung seiner Legitimation nicht auf 
Art. 12 NHG berufen konnte; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2001 
vom 8. Oktober 2001 E. 2e; sowie e contrario Urteile des Bundesgerichts 
1C_231/2011 vom 16. Dezember 2011 E. 1, 1C_382/2010 vom 13. April 2011 
E. 1.2; BGE 136 II 214 E. 3). Eine ideelle Verbandsbeschwerde gegen die 
Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung erscheint allenfalls dann zulässig, 
wenn mit der Erteilung der Baubewilligung zumindest teilweise konkrete 
bundesrechtliche Gesichtspunkte geregelt werden (vgl. PETER M. KELLER, in: 
Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar 
NHG, Zürich 1997, Art. 12 Rz. 3). Allerdings gilt es auch in einem solchen Fall 
zu beachten, dass nicht jede Anwendung von Bundesrecht zulasten des Natur- 
und Heimatschutzes als Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 BV und Art. 2 
NHG in Betracht fällt. So hat auch das Bundesgericht schon mehrfach 
festgehalten, dass unter der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 
NHG in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 BV nicht jede Anwendung von 
Bundesrecht zu Lasten des Natur- und Heimatschutzes zu verstehen ist. Es 
müsse eine konkrete Bundesaufgabe betroffen sein, bei deren Erfüllung das 
heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und 
Kulturdenkmäler zu schonen bzw. zu erhalten sind (Urteile des Bundesgerichts 
1C_196/2010 vom 16. Februar 2011 E. 1.2; 1A.185/2006 vom 5. März 2007 
E. 5.1; 1A.71/1993 vom 12. April 1994, in: ZBl 96 [1995] 144 ff., 145; vgl. auch 
schon das Urteil des Bundesgerichts vom 17. Juni 1981, in: ZBl 82 [1981] 
548 ff., 551).
e)
Vorliegend geht es nicht um ein Werk oder eine Anlage des Bundes (Art. 2 
Abs. 1 lit. a NHG). Das von der Gemeinde … am 20. August 2012 bewilligte 


Bauprojekt bedarf auch keiner bundesrechtlichen Bewilligung oder Konzession 
im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG. Insbesondere liegt kein Anwendungsfall 
von Art. 24 RPG vor, da der geplante Mehrfamilienhaus-Neubau in der 
Bauzone liegt. Schliesslich hat der Bund für das von der Gemeinde bewilligte 
Bauvorhaben auch keinen Beitrag zugesichert oder in Aussicht gestellt (Art. 2 
Abs. 1 lit. c i.V.m. Abs. 2 NHG). Inwiefern die Baubewilligung in Erfüllung einer 
(anderen) konkreten Bundesaufgabe ergangen sein soll, ist sodann nicht 
ersichtlich. Insbesondere wurde durch die neue Verfassungsbestimmung keine 
neue durch die Gemeinden umzusetzende Bundesaufgabe im Bereich des 
Natur- 
und 
Heimatschutzes 
geschaffen. 
In 
diesem 
Zusammenhang 
argumentiert der Beschwerdeführer, dass Art. 75b BV darauf abziele, einen 
besseren Schutz der Landschaft in den betroffenen Gebieten zu garantieren, 
weshalb dessen Umsetzung eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG 
darstelle. Allerdings wird vom Beschwerdeführer im Folgenden nicht weiter 
dargelegt, weshalb und inwiefern bei der Erteilung der angefochtenen 
Baubewilligung bzw. des Einspracheentscheides vom 20. August 2012 konkret 
das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- 
und Kulturdenkmäler betroffen sein sollen und deshalb von der Gemeinde … 
geschont bzw. erhalten werden müssten. Es wird weder dargetan noch 
bewiesen, dass es im konkreten Fall bei den in der Bauzone liegenden 
Grundstücken bzw. bei den konkret zum Abbruch bestimmten Bauten (soweit 
vorhanden) sich um schützenswerte Objekte im Sinne des Natur- und 
Heimatschutzgesetzes handelt. Es kann sodann auch nicht gesagt werden − 
nicht einmal generell −, dass es bei einem Baubewilligungsverfahren innerhalb 
der Bauzone um die Freihaltung des Bodens zu Gunsten des Natur- und 
Heimatschutzes geht. So oder anders ist das betreffende Land nämlich für die 
bauliche Nutzung bestimmt, egal was darauf zu stehen kommt. Schliesslich 
muss gesagt werden, dass es aus der Sicht des Natur- und Heimatschutzes 
letztlich gar keinen Unterschied macht, ob in einer Bauzone Erstwohnungen, 
Zweitwohnungen, 
(nicht 
individuell 
ausgestaltete) 
Wohnungen 
zur 
hotelmässigen 
oder 
hotelähnlichen 
Nutzung, 
allenfalls 
Hotels, 
Jugendherbergen, Gewerberäume oder Sonstiges errichtet wird. Mit der am 


11. März 2012 von Volk und Ständen angenommenen neuen Regelung 
betreffend Zweitwohnungen (Art. 75b in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 BV), 
welche ab 1. Januar 2013 (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 %) einzig und alleine eine bestimmte Art der Nutzung von 
Liegenschaften verbietet (Zweitwohnungsnutzung), ist somit keine neue und 
von den Gemeinden zu erfüllende Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG 
geschaffen worden, wie der Beschwerdeführer behauptet. Art. 75b BV entfaltet 
nicht direkt natur- oder heimatschützerische, sondern in erster Linie 
raumplanerische Wirkung, weshalb die neue Verfassungsbestimmung auch zu 
Recht dem Raumplanungsartikel der Bundesverfassung (Art. 75 BV) und nicht 
dem 
Natur- 
und 
Heimatschutzartikel 
(Art. 78 
BV) 
angehängt 
wurde. 
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass bei vorliegender Beschwerde 
gegen den Entscheid der Gemeinde … vom 20. August 2012 keine konkrete 
Bundesaufgabe betroffen ist, bei deren Erfüllung das heimatliche Landschafts- 
und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler zu 
schonen bzw. zu erhalten sind. Auf die Beschwerde des Vereins … kann 
deshalb mangels Legitimation nicht eingetreten werden (vgl. zur ganzen 
Thematik auch Urteil des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, 
A1 12 176 vom 23. Oktober 2012). 
3. 
Aber selbst wenn die Legitimationsfrage bejaht werden sollte, würde sich 
überdies 
die 
Frage 
des 
Inkrafttretens 
der 
massgebenden 
Verfassungsbestimmung stellen. Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 BV eine 
Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft tritt, an dem sie von Volk und 
Ständen 
angenommen 
wird. 
Soweit 
Art. 
75b 
BV 
und 
deren 
Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung zu entfalten 
vermögen, 
besteht 
demnach 
die 
Rechtsverbindlichkeit 
dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 


17. August 2012, S. 2). Der Beschwerdeführer beruft sich auf Art. 75b BV und 
will aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und 
die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen 
(in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) nicht mehr zulässig sein sollen. 
Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 
dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter 
Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in 
den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue 
Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b in Verbindung mit Art. 
197 Ziff. 9 BV) geht sodann hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet “), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, der 
explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche 
Anwendbarkeit 
des 
bisherigen 
Rechts 
ist 
durch 
die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) vom 1. Januar 2013 hinweg 
bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom 
Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in 
Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 
vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 
welche 
insbesondere 
Baubewilligungen 
zum 
Bau 
entsprechender 


Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist 
mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden 
Jahr relevant, erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 
22. August 2012 verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − 
als Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − 
das bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV 
(und aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 
Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche 
die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 
2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; 
dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht 
gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Das Argument des 
Beschwerdeführers, der Sinn der Übergangsbestimmungen hätte nur darin 
bestanden auf verschiedenen Ebenen Druck auf den Gesetzgeber auszuüben, 
überzeugt dabei nicht. Bei einem Verzicht auf die intertemporalrechtliche 
Bestimmung, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 
2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 
f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates 
zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, hätte 
nämlich angesichts des knappen Resultats der Volksinitiative (50.6 % Ja-
Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände 
gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände) gut und gerne auch ein anderes 
Stimmresultat erwartet werden können. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten 
der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, 
wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext 


explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf Übergangsbestimmungen zu 
verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative mag es zu bedauern sein, 
dass ein absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, 
doch haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der 
expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den 
Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde (vgl. zum Ganzen VGU R 12 
77 vom 23. Oktober 2012).
4. 
Auf die Beschwerde kann nicht eingetreten werden. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem 
Beschwerdeführer 
aufzuerlegen. 
Aufgrund 
der 
Tatsache, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 1 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, 
ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von der 
anwaltlich 
vertretenen 
Beschwerdegegnerin 2 
liegt 
eine 
anwaltliche 
Honorarnote bei den Akten. Dieser Kostenaufstellung kann gefolgt werden. Die 
Beschwerdeführerin hat entsprechend der Beschwerdegegnerin 2 gemäss 
Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen Parteikosten von insgesamt Fr. 2‘408.35 
(inkl. MWST) zu ersetzen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
447.--
zusammen
Fr. 1‘447.--


gehen zulasten des Vereins … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Der Verein … hat die … SA aussergerichtlich mit Fr. 2‘408.35 (inkl. MWST) zu 
entschädigen.