gr_gerichte · R 2014 106 · 2015-04-14 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 106
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 14. April 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und D._____ 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 2. April 2014 verkaufte die Gemeinde X._____ A._____ und B._____ 
die Strassenparzelle 5561. Diese soll mit der angrenzenden Parzelle 
8057 der Käufer vereinigt werden. Im Kaufvertrag ist festgehalten, dass 
die benachbarte Parzelle 5539, derzeit im Eigentum der Gemeinde 
X._____, durch Baurechtsnehmer mit einem Wohnhaus überbaut werden 
solle. Zur Realisierung der Baute übertrügen die Parteien vom Kaufsob-
jekt Parzelle 5561 die gesamte bauliche Ausnützung auf Parzelle 5539. 
Der jeweilige Eigentümer von Parzelle 5539 respektive des darauf lasten-
den Baurechts könne somit die Grundstücksfläche der bisherigen Parzelle 
5561, neu Teil von Parzelle 8057, baulich beanspruchen. Im Gegenzug 
gelte dadurch die beanspruchte anrechenbare Geschossfläche für Parzel-
le 8057 als baulich konsumiert. Weiter gewährten die Käufer für die Reali-
sierung der neuen Bauten auf Parzelle 5539 unter anderem ein Näher-
baurecht. Das im Kaufvertrag begründete Näherbauchrecht zugunsten 
des Grundstücks 5539 und zulasten des Grundstücks 8057 hat folgenden 
Wortlaut:
"Die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. 8057 räumen hiermit der jeweili-
gen Eigentümerin des Grundstücks Nr. 5539 gegenüber der im beiliegenden Plan 
grün eingezeichneten Grenze ein Näherbaurecht ein. Massgebend für die Erstel-
lung von Bauten im Sinne des jeweils geltenden städtischen Baugesetzes auf dem 
berechtigten Grundstück ist der gesetzliche Grenzabstand, gemessen ab der im 
beiliegenden Plan zwischen den Punkten 1, 2 und 3 eingezeichneten Linie. Der 
gesetzliche Grenzabstand ist also gegenüber der bisherigen Grenze zwischen den 
Punkten 1, 2 und 3 einzuhalten und kann somit gegenüber der grün eingezeichne-
ten Grenze entsprechend unterschritten werden.
Gemäss Art. 64 Abs. 3 des städtischen Baugesetzes ist die Summe der beiden ge-
setzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten. Die jeweilige Ei-
gentümerin des Grundstückes Nr. 5539 gewährt den jeweiligen Eigentümern des 
Grundstückes Nr. 8057 das Recht, diesen Gebäudeabstand für die Erstellung einer 
Garage ebenfalls zu unterschreiten. Die Erstellung dieser Garage hat gemäss dem 
auf dem beiliegenden Plan vom 3.12.2013 rot eingezeichneten Baufenster und den 
darauf aufgeführten Koten zu erfolgen."
2.
Am 10. April 2014 räumte die Gemeinde X._____ als Grundeigentümerin 
und Baurechtsgeberin an Parzelle 5539 D._____ und C._____ ein 


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selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 und 
779 ff. ZGB ein. Dieses soll als Baurechtsparzelle 12444 ins Grundbuch 
aufgenommen werden. Den Baurechtsnehmern wurde das Recht ein-
geräumt, auf der mit dem Baurecht belasteten Fläche ein Einfamilienhaus 
mit einer Einliegerwohnung zu erstellen sowie die nicht überbaute Fläche 
als Umschwung zu nutzen. Die Eintragung des Baurechts soll nach 
Rechtskraft der Baubewilligung auf Parzelle 5539 und nach Eintragung 
der Eigentumsübertragung von Parzelle 5561 erfolgen. 
3.
Am 29. April 2014 reichten D._____ und C._____ das Gesuch um Neu-
bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sowie ein Gesuch um 
Entfernung einer Hecke auf Parzelle 5539 ein (letzteres Gesuch wurde 
vom Amt für Natur und Umwelt [ANU] mit Verfügung vom 5. August 2014 
bewilligt). Das Baugesuch umfasst auch die Errichtung eines Autounter-
stands und eines Gartensitzplatzes an der Südgrenze zur heutigen Par-
zelle 5561, welcher auf zwei Seiten vollständig und auf der Nordseite zu 
rund einem Fünftel von Wänden umschlossen und überdies überdacht ist. 
Die Gesuche lagen vom 9. bis 28. Mai 2014 öffentlich auf.
4.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ am 28. Mai 2014 Einsprache 
und beantragten, das Baugesuch sei abzuweisen und zur Überarbeitung 
zurückzuweisen. Unter anderem begründeten sie, der gedeckte Sitzplatz 
halte den gesetzlich vorgesehenen Grenzabstand nicht ein. Sodann wer-
de auch die gesetzlich erlaubte Gebäudehöhe um 0.9 m überschritten. 
D._____ und C._____ beantragten in ihrer Stellungnahme vom 3. Juni 
2014 die Abweisung der Einsprache. Am 10. Juni 2014 nahmen B._____ 
und A._____ zur Stellungnahme von D._____ und C._____ nochmals 
Stellung. 
5.
Mit Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0098 vom 30. Sept-
ember, mitgeteilt am 3. Oktober 2014, wies der Stadtrat von Chur die Ein-


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sprache ab und erteilte D._____ und C._____ die Baubewilligung unter 
Bedingungen und Auflagen sowie unter anderem unter dem Vorbehalt der 
Genehmigung der Änderung der Baulinie Ecke E._____strasse. Begrün-
dend führte der Stadtrat unter anderem was folgt aus:
• Zwar würden entlang der Grenze zwischen Parzelle 5539 und der 
Strassenparzelle 5561 ein gedeckter Sitzplatz und ein Autounterstand 
erstellt. Die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes für Ne-
benbauten, der 2.5 m betrage, werde gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG 
bewilligt. Die schriftliche Vereinbarung zwischen den Betroffenen liege 
mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 2. April 2014 vor und 
es seien keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen Interes-
sen vorhanden. Aus Ziff. 2 des erwähnten Kaufvertrages ergebe sich, 
dass der hier massgebliche Grenzabstand von 2.5 m nur gegenüber 
der als "bisherige Grenze" bezeichneten Linie des Grundstücks von 
A._____ und B._____ einzuhalten sei (Linie zwischen den Punkten 1, 2 
und 3 gemäss Plan vom 3. Dezember 2013). Dies sei offensichtlich der 
Fall. Gegenüber der gesamten neuen, im Plan grün eingezeichneten 
Grundstücksgrenze dürfe der Grenzabstand unter dieser Vorausset-
zung beliebig unterschritten werden. Dies gelte auch für den gemein-
samen Grenzpunkt der drei Parzellen. Hätten die Parteien gegenüber 
diesem Punkt wiederum den gesetzlichen Grenzabstand vorschreiben 
wollen, hätte dies entsprechend vereinbart werden müssen, was nicht 
geschehen sei. Somit dürften der Sitzplatz und der Autounterstand wie 
vorgesehen errichtet werden.
• In der Wohnzone W1 sei gemäss Art. 57 BG (Zonenvorschriften) i.V.m. 
Art. 67 Abs. 1 und 3 BG auf der Talseite eine Gebäudehöhe von 8 m 
und auf der Hangseite eine solche von 6 m zulässig. Dies sei hier ein-
gehalten.
6.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 10. November 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen 
Baubescheids/Einspracheentscheids. Die beantragte aufschiebende Wir-
kung der Beschwerde erkannte der Instruktionsrichter mit prozessleiten-
der Verfügung vom 20. November 2014 zu. Zur Begründung führten die 
Beschwerdeführer was folgt aus:
• Eine der zwei geschlossenen Wände des Sitzplatzes werde direkt an 
der Grenze zwischen Parzelle 5539 und 5561 erstellt. Der minimale 


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Abstand bis zur heutigen Grenze der Parzellen 5539 und 8057 betrage 
1.49 m. Somit unterschreite die Nebenbaute den gesetzlichen Grenz-
abstand von 2.5 m um 1.01 m. Im Kaufvertrag vom 2. April 2014 sei der 
Erwerb der heutigen Parzelle 5561 durch die Beschwerdeführer und de-
ren Vereinigung mit Parzelle 8057 geregelt. Damit die Gemeinde als 
Grundeigentümerin und Veräusserin von Parzelle 5561 bzw. die Bau-
herrschaft als Baurechtsnehmerin mit dem Verkauf von Parzelle 5561 
keine Verschlechterung bezüglich der Grenzabstandsvorschriften zu 
Parzelle 8057 in Kauf habe nehmen müssen, sei ein Näherbaurecht 
eingeräumt worden. Die Grenze zwischen den heutigen Parzellen 5039 
und 5561 (grün) werde als nicht massgebend bezeichnet. Der Grenz-
abstand sei gegenüber der bisherigen Grenze einzuhalten. Ein Näher-
baurecht in Bezug auf den heutigen Grenzverlauf zwischen Parzellen 
5539 und 8057 sei nicht Gegenstand des Dienstbarkeitsvertrages. Eine 
Verkürzung der Grenzabstände gegenüber dem heutigen Grenzverlauf 
sei nicht vereinbart. Es sei nur die Unterschreitung des Grenzabstandes 
in Bezug auf die grün markierte neue Grenze geregelt worden. Zur wei-
ter westlich gelegenen, heute bestehenden Grenze sei der Grenzab-
stand vorbehaltlos einzuhalten.
• Die Gebäudehöhe sei mit 6.9 m 0.9 m zu hoch. Es stimme nicht, dass 
die Befugnis gemäss Art. 67 Abs. 3 BG zur Überschreitung der talseiti-
gen Gebäudehöhe um maximal 2 m gegenüber Art. 67 Abs. 2 BG, wo-
nach das Mittel aller vier Gebäudeecken für die Bestimmung der Ge-
bäudehöhe massgebend sei, lex specialis sei. Sinn und Zweck von 
Art. 67 Abs. 3 BG sei, die talseitige Gebäudehöhe auf einen Wert von 
maximal 2 m höher als die zulässige maximale Gebäudehöhe zu be-
schränken, um am Hang übermässig hohe Talfassaden zu verhindern. 
Art. 67 Abs. 3 BG schränke die Anwendbarkeit von Art. 67 Abs. 2 BG in 
Verbindung mit dem Zonenschema nicht ein. Eine entsprechende Ein-
schränkung bedürfte einer klaren gesetzlichen Regelung, welche hier 
nicht vorliege. Zu beachten sei zudem, dass die von der Gemeinde 
X._____ geltend gemachte Anwendung zu einer willkürlichen Privilegie-
rung von Gebäuden in Gebieten mit einer Hangneigung von 10 % ge-
genüber solchen in Gebieten mit 9.5 % führe. Wie sich hier zeige, kön-
ne ein Gebäude bei einer nur unwesentlich über 10 % liegenden Hang-
neigung rund 1 m höher gebaut werden.
7.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 1. Dezember 2014 auf Abweisung der Be-
schwerde. 
• Die Bewilligung der Unterschreitung des Grenzabstands durch den ge-
deckten Sitzplatz sei gestützt auf Art. 77 KRG zu Recht erfolgt. Die 
schriftliche Vereinbarung liege mit dem Kaufvertrag vom 2. April 2014 


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vor und es seien keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen 
Interessen ersichtlich. Der gesetzliche Grenzabstand von 2.5 m sei nur, 
aber immerhin, gegenüber der als bisherige Grenze bezeichneten Linie 
zwischen den Punkten 1, 2 und 3 gemäss Plan vom 3. Dezember 2013 
einzuhalten. Gegenüber der grün gefärbten neuen Grundstücksgrenze 
dürfe der Grenzabstand demgegenüber beliebig unterschritten werden. 
Der Unterstand könne auf diese Grenze gestellt werden. Auch der ge-
meinsame Grenzpunkt der drei Parzellen 5539, 5561 und 8057 befinde 
sich noch auf der grün eingezeichneten Linie. Gegenüber der massge-
blichen bisherigen Grenze weise der Unterstand einen Abstand von 
rund 4.7 m auf.
• Das Zonenschema lege in Art. 57 BG in der Wohnzone W1 eine Ge-
bäudehöhe von 6 m fest. Die Gebäudehöhe werde bis zu einer Hang-
neigung von 10 % nach Art. 67 Abs. 2 BG ermittelt. Dort dürfe die Ge-
bäudehöhe im Mittel 6 m nicht überschreiten. Bei einer Hangneigung 
von 10 % oder mehr dürfe aber gemäss Art. 67 Abs. 3 BG als Sonder-
regelung auf der Talseite die zulässige Gebäudehöhe um maximal 2 m 
überschritten werden. Die zulässige Gebäudehöhe sei der Wert 
gemäss Zonenschema (Art. 67 Abs. 1 BG). Es handle sich hier nicht 
um den gemittelten Wert gemäss Art. 67 Abs. 2 BG. In der Wohnzone 
W1 dürften daher auf der Hangseite bei den Gebäudeecken maximal 
6 m und bei den Gebäudeecken auf der Talseite maximal 8 m erreicht 
werden. Das geplante Einfamilienhaus halte diese Gebäudehöhe ein. 
Die Auffassung der Beschwerdeführer bedeutete, dass am Hang bei 
10 % Neigung bei maximaler Ausnützung des Spielraums des Bauge-
setzes nur Häuser entstehen könnten, die auf der Talseite an den bei-
den Hauptgebäudeecken eine Höhe von je 8 m und hinten eine Höhe 
von je 4 m ([8 + 8 + 4 + 4 m] : 4 = 6 m) aufwiesen, was so nicht korrekt 
sein könne. 
8.
D._____ und C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) beantragten am 
15. Dezember 2014 die Abweisung der Beschwerde. 
• Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränke sich vorliegend 
praktisch auf eine Willkürprüfung. Das Verwaltungsgericht könne nur 
dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht 
erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweise oder gegen all-
gemeine Rechtsgrundsätze verstosse. 
• Das Näherbaurecht umfasse nicht bloss Parzelle 5561, sondern das 
Vereinigungsgrundstück 8057, bestehend aus der heutigen Parzelle 
8057 und der damit zu vereinigenden Parzelle 5561. Der ursprüngliche 
Grenzpunkt 5561/8057 könne somit für die Bemessung des Grenzab-
standes nicht mehr massgebend sein. Es sei der gesetzliche Grenzab-


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stand ab der im Plan zwischen den Punkten 1, 2 und 3 eingezeichneten 
Linie massgebend. Gegenüber der Grundstücksgrenze zwischen der 
Vereinigungsparzelle 8057 (bisherige Parzelle 8057 inkl. Parzelle 5561) 
und der Nachbarparzelle 5539 dürfe der Grenzabstand hingegen belie-
big unterschritten werden. Die Parteien hätten im Kaufvertrag nicht ver-
einbart, dass im Bereich der grün eingezeichneten Linie ebenfalls der 
gesetzliche Grenzabstand ab dem ursprünglichen gemeinsamen 
Grenzpunkt der drei beteiligten Parzellen eingehalten werden müsse.
• Die Auslegung von Art. 67 Abs. 3 BG ergebe, dass diese Norm für Ge-
bäude am Hang mit einer ≥ 10%igen Hangneigung eine abschliessende 
Sonderregelung vorsehe und nicht in Verbindung mit Art. 67 Abs. 2 BG 
zu lesen sei. Folglich sei die Gebäudehöhe für Gebäude am Hang mit 
einer Hangneigung von ≥ 10 % − anders als in Art. 67 Abs. 2 BG − so-
wohl bergseits als auch talseits zu messen, wobei auf der Talseite die 
zulässige Gebäudehöhe um maximal 2 m überschritten werden dürfe. 
Vorliegend werde die zulässige Gebäudehöhe klar eingehalten. 
9.
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Januar 2015 wies der Instrukti-
onsrichter das beschwerdeführerische Gesuch um Sistierung des verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens ab. 
10.
Am 16. Februar 2015 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. 
• Soweit es − wie vorliegend − um die Anwendung und Auslegung von 
autonomem Gemeinderecht gehe, sei die Kognition des Verwaltungs-
gerichtes bloss dann auf eine Willkürprüfung beschränkt, wenn ein 
Zweifelsfall vorliege, die Auslegung schwierig sei oder in besonderem 
Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen seien. Dass dies im vorliegen-
den Fall gegeben sei, werde nicht einmal von den Beschwerdegegnern 
behauptet. 
• Zutreffend sei, dass sich die Parteien darauf geeinigt hätten, dass der 
Grenzabstand gegenüber der grün eingezeichneten Linie nicht einzu-
halten sei. Ab dem gemeinsamen Grenzpunkt der heutigen Parzellen 
8057, 5561 und 5539 in westliche Richtung sei der Grenzabstand aber 
wieder uneingeschränkt einzuhalten. Es stimme nicht, dass man die 
Einhaltung bezüglich der im Vertragsplan schwarz eingezeichneten 
Grenze zwischen Parzellen 5539 und 8057 (westlich des gemeinsamen 
Grenzpunktes der heutigen Parzellen 8057, 5561 und 5539) ausdrück-
lich hätte vorbehalten müssen, zumal hier das Gesetz gelte und ledig-
lich Ausnahmen von der gesetzlichen Regelung zu vereinbaren seien. 


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Diese Vereinbarung beziehe sich hier aber nur auf die grün eingezeich-
nete Grenze. Gemäss Art. 64 BG sei die kürzeste, waagrecht gemes-
sene Entfernung zwischen der Umfassungswand des Gebäudes und 
der Grundstücksgrenze Grenzabstand. Diese betrage hier nur 1.49 m, 
womit der gesetzliche Grenzabstand um mindestens 1 m unterschritten 
sei.
• Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner ergebe die Ausle-
gung von Art. 67 Abs. 3 BG, dass mit dieser Norm eine zusätzliche Ein-
schränkung der talseitigen Gebäudehöhe bei Bauten am Hang ange-
strebt worden sei, um im steileren Gelände überhohe talseitige Fassa-
den zu verhindern. Auch bei Gebäuden am Hang mit über 10 % Nei-
gung sei niemand gezwungen, bei der talseitigen Fassade die 8 m voll 
auszuschöpfen. Dies wäre tatsächlich abstrus. Gerade der von der Be-
schwerdegegnerin dargestellte Gebäudetyp wäre indes nach deren 
Auslegung nicht ausgeschlossen. Sodann sei auch der Hinweis auf ei-
ne angebliche Praxis der Beschwerdegegnerin aufgrund der klaren ge-
setzlichen Bestimmung von Art. 67 Abs. 2 BG unbehelflich. Es fehle 
Seitens der Beschwerdegegnerin eine schlüssige Begründung, weswe-
gen Art. 67 Abs. 2 BG bei einer Hangneigung von 10 % und mehr nicht 
zur Anwendung kommen solle. 
11.
Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner verzichteten am 
2. März 2015 auf die Einreichung einer Duplik. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0098 
wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau-


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bescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0098 vom 30. September, mitge-
teilt am 3. Oktober 2014, mit welchem die Beschwerdegegnerin die von 
den heutigen Beschwerdeführern erhobene Einsprache abgewiesen und 
den Beschwerdegegnern gleichzeitig die Baubewilligung unter Bedingun-
gen und Auflagen erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer 
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches An-
fechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden dar. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind 
die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-
recht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 
2.
In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den von der 
Beschwerdegegnerin beantragten Augenschein im vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Denn 
einerseits sind die Akten hinsichtlich der strittigen Grenzabstände schlüs-
sig und erfordern insofern keine weiteren Abklärungen und anderseits 
sind hinsichtlich der zur Diskussion stehenden Gebäudehöhe bloss 
Rechtsfragen zu beantworten. Vor diesem Hintergrund kann in Anwen-
dung der antizipierten Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 
127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 122 V 157 E.1d mit Hinweisen) von der 
Durchführung eines Augenscheins abgesehen werden. 
3.
Mit Blick auf die Kognition des Verwaltungsgerichtes gilt es zunächst fest-
zuhalten, dass das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden 
grundsätzlich in den Autonomiebereich der Gemeinden fällt. In Bezug auf 
all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine abschliessende Rege-
lung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine relativ erhebli-
che Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der kommunalen 
Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E.2b). Die 
Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, 


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sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die an-
wendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das 
Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und Auslegung sol-
cher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, 
die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhält-
nisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein ge-
schützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das 
Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Be-
reich missbraucht oder überschritten hat bzw. wenn sich der gestützt auf 
autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar 
erweist
oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (statt vieler: Urteil des 
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 13 187 vom 4. Februar 
2014 E.4c). 
4. a)
Hinsichtlich einer allfälligen Verletzung des Grenzabstands für Nebenbau-
ten stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, dass der über-
dachte sowie an zwei Seiten vollständig und an der Nordseite zu rund ei-
nem Fünftel von Wänden umschlossene Sitzplatz den gesetzlichen 
Grenzabstand von 2.5 m um 1.01 m unterschreite. Im Kaufvertrag vom 
2. April 2014 sei − neben dem Erwerb der heutigen Parzelle 5561 durch 
die Beschwerdeführer und deren Vereinigung mit der Parzelle 8057 − 
zwar ein Näherbaurecht eingeräumt worden. Darin werde die Grenze zwi-
schen den heutigen Parzellen 5039 und 5561 als nicht massgebend be-
zeichnet. Gegenüber der bisherigen Grenze sei der Grenzabstand indes 
einzuhalten, zumal ein Näherbaurecht in Bezug auf den heutigen Grenz-
verlauf zwischen Parzellen 5539 und 8057 nicht Gegenstand des Dienst-
barkeitsvertrages sei. Folglich sei aber der Grenzabstand ab dem ge-
meinsamen Grenzpunkt der heutigen Parzellen 8057, 5561 und 5539 in 
westliche Richtung vorbehaltlos einzuhalten. 


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Demgegenüber argumentieren die Beschwerdegegnerin und die Be-
schwerdegegner, dass die Bewilligung der Unterschreitung des Grenzab-
stands durch den gedeckten Sitzplatz gestützt auf Art. 77 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) zu Recht 
erfolgt sei. Die schriftliche Vereinbarung liege mit dem Kaufvertrag vom 
2. April 2014 vor und es seien keine überwiegenden entgegenstehenden 
öffentlichen Interessen ersichtlich. Der gesetzliche Grenzabstand von 
2.5 m sei bloss gegenüber der als bisherige Grenze bezeichneten Linie 
zwischen den Punkten 1, 2 und 3 gemäss Plan vom 3. Dezember 2013 
einzuhalten. Gegenüber der grün gefärbten neuen Grundstücksgrenze 
dürfe der Grenzabstand dagegen beliebig unterschritten werden. Auch 
der gemeinsame Grenzpunkt der drei Parzellen 8057, 5561 und 5539 be-
finde sich noch auf der grün eingezeichneten Linie. 
b)
Wie das Verwaltungsgericht bereits in PVG 1989 Nr. 24 festgehalten hat, 
umfasst der Begriff des Gebäudes "im Boden eingelassene oder darauf 
stehende Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen und Sa-
chen gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder 
weniger vollständig abschliessen". Vor dem Hintergrund dieser Begriffs-
definition erhellt, dass der auf Parzelle 5539 geplante, überdachte und mit 
zwei Seitenwänden versehene Sitzplan als ein Gebäude zu qualifizieren 
ist. Selbst wenn dem indes nicht so wäre, müssten gemäss Art. 76 Abs. 1 
KRG offene, überdachte Flächen wie Unterstände und dergleichen die 
Grenzabstände für Gebäude einhalten. Somit muss der geplante Sitzplatz 
− ob dieser nun als Gebäude qualifiziert wird oder nicht − den gesetzli-
chen Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 65 Abs. 1 des Baugesetzes 
der Gemeinde X._____ (BG; Nr. 611) einhalten, wenn nichts anderes 
vereinbart ist. Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner stel-
len sich − wie gesehen − auf den Standpunkt, dass im Kaufvertrag vom 
2. April 2014 ein Näherbaurecht zugunsten des Grundstücks 5539 und 
zulasten des Grundstücks 8057 begründet worden sei. Folglich sei der 


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gesetzliche Grenzabstand von 2.5 m nur, aber immerhin, gegenüber der 
als bisherige Grenze bezeichneten Linie zwischen den Punkten 1, 2 und 3 
gemäss Plan vom 3. Dezember 2013 einzuhalten. Gegenüber der neuen 
Grundstücksgrenze zwischen den Parzellen 5539 und der Vereinigungs-
parzelle 8057 dürfe der Grenzabstand demgegenüber beliebig unter-
schritten werden. Dabei verkennen die Beschwerdegegnerin und die Be-
schwerdegegner indes, dass sich das im Kaufvertrag vom 2. April 2014 
enthaltene Näherbaurecht lediglich auf die grüne Linie (Grenze zwischen 
der Parzelle 5539 und der mit Parzelle 8057 zu vereinigenden Parzelle 
5561), zu der allerdings auch noch der gemeinsame Grenzpunkt der heu-
tigen drei Parzellen 5539, 5561 und 8057 gehört, bezieht, nicht aber auf 
die weiter westlich verlaufende, bisherige und beizubehaltende Grenze 
zwischen Parzellen 5539 und 8057. Von dieser Grenze hat die geplante 
Sitzplatzbaute den gesetzlichen Grenzabstand von 2.5 m, unbesehen des 
zwischen der Beschwerdegegnerin und den Beschwerdeführern im Kauf-
vertrag vom 2. April 2014 vereinbarten Näherbaurechts, vorbehaltlos ein-
zuhalten. Diese Vorgabe erfüllt der geplante Sitzplatz indes − wie der be-
schwerdeführerischen Beilage 8 zu entnehmen ist − nicht. Entgegen der 
in der Vernehmlassung der Beschwerdegegner (vgl. S. 10 Ziff. 19) 
geäusserten Auffassung hätte man die Einhaltung der Grenzabstände 
bezüglich der Grenze zwischen den Parzelle 5539 und 8057 (westlich des 
gemeinsamen Grenzpunktes der heutigen Parzellen 8057, 5561 und 
5539) auch nicht explizit vorbehalten müssen. Wie bereits die Beschwer-
deführer replicando (S. 6 Ziff. IV. 1.) zu Recht ausgeführt haben, gelten 
die gesetzlichen Grenzabstände ohne entsprechende Vereinbarung. Zu 
vereinbaren sind lediglich Abweichungen und Ausnahmen von der ge-
setzlichen Regelung (vgl. Art. 77 Abs. 1 KRG). Diese beziehen sich vor-
liegend aber gemäss dem klaren Wortlaut des im Kaufvertrag vom 2. April 
2014 vereinbarten Näherbaurechts bloss auf die grün markierte Grenze 
zwischen der mit der Parzelle 8057 zu vereinigenden Parzelle 5561 und 


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der Parzelle 5539. Folglich wurde aber die Baubewilligung für den geplan-
ten Sitzplatz zu Unrecht erteilt und ist daher diesbezüglich aufzuheben. 
5. a)
Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung der Gebäu-
dehöhe. Art. 67 Abs. 3 BG sei nicht als lex specialis gegenüber Art. 67 
Abs. 2 BG zu verstehen. Vielmehr sei Art. 67 Abs. 3 BG in Zusammen-
hang mit Abs. 2 selbiger Norm zu lesen. Demnach sei die Gebäudehöhe 
auch bei Gebäuden am Hang mit einer Hangneigung von 10 % oder mehr 
nach Art. 67 Abs. 2 BG zu ermitteln. Art. 67 Abs. 3 BG beschränkte in 
solchen Fällen zusätzlich die talseitige Gebäudehöhe auf einen Wert von 
maximal 2 m höher als die zulässige maximale Gebäudehöhe. 
Demgegenüber erachten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerde-
gegner Art. 67 Abs. 3 BG als abschliessende Sonderregelung, welche 
nicht in Verbindung mit Abs. 2 selbiger Norm zu lesen sei. Die Gebäu-
dehöhe sei für Gebäude am Hang mit einer Hangneigung von ≥ 10 % − 
anders als dies Art. 67 Abs. 2 BG vorsehe − sowohl bergseits als auch 
talseits zu messen, wobei auf der Talseite die gemäss Zonenschema 
zulässige Gebäudehöhe um maximal 2 m überschritten werden dürfe. In 
der Wohnzone W1 dürfte daher die Gebäudehöhe auf der Hangseite ma-
ximal 6 m und auf der Talseite maximal 8 m betragen. 
b)
Gemäss Art. 67 Abs. 1 BG wird die zulässige Gebäudehöhe durch die 
Zonenvorschriften (Zonenschema) bestimmt. Das Zonenschema legt in 
Art. 57 BG für die hier zur Diskussion stehende Wohnzone W1 eine ma-
ximal zulässige Gebäudehöhe von 6 m fest. Die Gebäudehöhe in der 
Ebene bzw. bis zu einer Hangneigung von 10 % wird nach Art. 67 Abs. 2 
BG bestimmt, wonach als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudee-
cken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der 
Dachhaut, gilt. Bei Attikageschossen wird die Gebäudehöhe bis oberkant 
Mauerkrone oder Brüstung gemessen. Bei einer Hangneigung von 10 % 


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oder mehr darf gemäss Art. 67 Abs. 3 BG auf der Talseite die zulässige 
Gebäudehöhe um maximal 2 m überschritten werden. Das streitberufene 
Gericht teilt die Auffassung der Beschwerdegegnerin und der Beschwer-
degegner, wonach Art. 67 Abs. 3 BG eine Sonderregelung gegenüber 
Art. 67 Abs. 2 BG für Gebäude am Hang mit einer Hangneigung von 10 % 
oder mehr darstellt. Jedenfalls erweist sich die Rechtsauffassung der Be-
schwerdegegnerin keinesfalls als sachlich unvertretbar und verstösst 
überdies auch nicht gegen allgemeine Rechtsgrundsätze (vgl. dazu vor-
stehend E.3). Die Bedingung von Art. 67 Abs. 2 BG, mithin die Einhaltung 
der Mittel aller Hauptgebäudeecken, muss für solche Gebäude am Hang 
mit einer Hangneigung von 10 % oder mehr nicht zusätzlich erfüllt sein. 
Alles andere würde dem Sinn und Zweck dieser Norm widersprechen. 
Denn Art. 67 Abs. 3 BG bezieht sich nicht auf die "Gebäudehöhe", son-
dern auf die "zulässige Gebäudehöhe", während Art. 67 Abs. 2 BG nur 
von der "Gebäudehöhe" spricht. Für Gebäude am Hang mit einer Hang-
neigung von 10 % oder mehr bedeutet dies, dass diese nur − aber im-
merhin − die "zulässige Gebäudehöhe", welche gemäss Art. 67 Abs. 1 BG 
durch die Zonenvorschriften (Zonenschema) bestimmt wird, einhalten 
müssen und diese auf der Talseite um maximal 2 m überschreiten dürfen. 
Dass solche Gebäude am Hang auch noch die "Gebäudehöhe" im Sinne 
von Art. 67 Abs. 2 BG einhalten müssten, ist in Art. 67 Abs. 3 BG nicht 
vorgesehen. In der hier interessierenden Wohnzone W1 darf daher die 
Gebäudehöhe bei den Gebäudeecken auf der Hangseite maximal 6 m 
bzw. bei den Gebäudeecken auf der Talseite maximal 8 m betragen. 
Dass das auf Parzelle 5539 geplante Einfamilienhaus mit Einliegerwoh-
nung diese Gebäudehöhe einhält, wird von den Beschwerdeführern nicht 
in Abrede gestellt. Vielmehr führten die Beschwerdeführer in ihrer Be-
schwerdeschrift vom 10. November 2014 selber aus, dass die rückwärtige 
Gebäudehöhe hier 6 m und die Gebäudehöhe auf der Talseite 7.7 m und 
7.9 m betrage (vgl. S. 5, Ziff. III. 3.). 


- 15 -
6.
Zusammenfassend lässt sich demnach festhalten, dass der auf Parzelle 
5539 geplante Sitzplatz den gesetzlichen Grenzabstand von 2.5 m von 
der westlich des gemeinsamen Grenzpunktes der heutigen drei Parzellen 
5539, 5561 und 8057 verlaufenden, bisherigen und beizubehaltenden 
Grenze zwischen den Parzellen 5539 und 8057 nicht einhält. Diesbezüg-
lich erweist sich die Beschwerde als begründet. Demgegenüber teilt das 
streitberufene Gericht bezüglich der streitigen Gebäudehöhe die Auffas-
sung der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner, wonach 
Art. 67 Abs. 3 BG eine Sonderregelung gegenüber Art. 67 Abs. 2 BG für 
Gebäude am Hang mit einer Hangneigung von 10 % oder mehr darstellt, 
weshalb die Bedingung von Art. 67 Abs. 2 BG für solche Gebäude nicht 
zusätzlich erfüllt sein muss. Bezüglich der gerügten Verletzung der Ge-
bäudehöhe erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet. Gesamt-
haft ist die Beschwerde demnach, nachdem die Beschwerdeführer zudem 
die 
Aufhebung 
des 
ganzen 
Baubescheids/Einspracheentscheids 
Nr. 2014-0098 vom 30. September, mitgeteilt am 3. Oktober 2014, bean-
tragt hatten, teilweise gutzuheissen und die Baubewilligung für den auf 
zwei Seiten vollständig und auf der Nordseite zu rund einem Fünftel von 
Wänden umschlossenen und überdachten Sitzplatz aufzuheben. Im Übri-
gen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
7.
Die Beschwerdeführer haben die Aufhebung des ganzen Baube-
scheids/Einspracheentscheids Nr. 2014-0098 vom 30. September, mitge-
teilt am 3. Oktober 2014, beantragt. Damit dringen sie lediglich teilweise, 
nämlich in Bezug auf den Sitzplatz, durch. Folglich gehen die Gerichts-
kosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zur Hälfte zulasten der Beschwer-
deführer unter solidarischer Haftung und je zu einem Viertel zulasten der 
Beschwerdegegnerin und der solidarisch haftenden Beschwerdegegner. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Rechtsvertreter der Be-


- 16 -
schwerdeführer reichte am 5. März 2015 eine Honorarnote in der Höhe 
von Fr. 2'921.40 (inkl. Spesen und MWST) bei einem Aufwand von 10.2 
Stunden ein. Davon haben die Beschwerdegegnerin und die solidarisch 
haftenden Beschwerdegegner den Beschwerdeführern − entsprechend 
dem Verfahrensausgang − die Hälfte, mithin je Fr. 730.35 bzw. gesamt-
haft Fr. 1'460.70, zu ersetzen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegeg-
ner reichte am 4. bzw. am 11. März 2015 eine Honorarnote in der Höhe 
von Fr. 4'430.10 (inkl. Spesen und MWST) bei einem Aufwand von 14.75 
Stunden ein. Davon haben die solidarisch haftenden Beschwerdeführer 
den Beschwerdegegnern − wiederum entsprechend dem Verfahrensaus-
gang − die Hälfte, mithin Fr. 2'215.05, zu ersetzen. Bund, Kanton und 
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-
tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-
digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
Beschwerdegegnerin keine aussergerichtliche Entschädigung zuzuspre-
chen ist. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Baubewilligung für 
den auf zwei Seiten vollständig und auf der Nordseite zu rund einem 
Fünftel von Wänden umschlossen und überdachten Sitzplatz aufgehoben. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
3'371.--


- 17 -
gehen zur Hälfte zulasten von A._____ und B._____ unter solidarischer 
Haftung und je zu einem Viertel zulasten der Gemeinde X._____ und − so-
lidarisch haftend − D._____ und C._____. Die entsprechenden Kostenan-
teile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-
nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. a)
Die Gemeinde X._____, und C._____ und D._____ − Letztere unter soli-
darischer Haftung − haben A._____ und B._____ eine aussergerichtliche 
Entschädigung in der Höhe von je Fr. 730.35, gesamthaft somit 
Fr. 1'460.70 (inkl. MWST), zu bezahlen. 
b)
A._____ und B._____ haben D._____ und C._____ unter solidarischer 
Haftung eine aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe von gesamt-
haft Fr. 2'215.05 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 14. Januar 
2016 abgewiesen (1C_362/2015).