gr_gerichte · R 2007 98 · 2007-12-13 · de
Baugesuch (Projektänderung)

Baugesuch (Projektänderung) | Baurecht

R 07 98
4. Kammer
URTEIL
vom 13. Dezember 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (Projektänderung)
1. a)
Am 2. August 2006 bewilligte der Gemeindevorstand … … die Erstellung
eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 1974 in … unter Bedingungen
und Auflagen. Unter anderem hielt die Gemeinde fest, dass die Bauparzelle
gemäss Entscheid der Gefahrenkommission III vom 27. Januar 2006 in der
blauen Zone liege und die entsprechenden Vorschriften bzw. allfälligen
Auflagen
der
Gebäudeversicherung
Graubünden
(GVG;
damals:
Gebäudeversicherungsanstalt [GVA]) betreffend Bauvorhaben in der
Gefahrenzone II (blau) einzuhalten seien. Gemäss Vorentscheid der GVG
vom 3. Juli 2006 ist für die Projektierung ein Hochwasserstand von 1 m ab
Oberkant gewachsenem Terrain anzunehmen.
b)
Nachdem dem Architekten die durch den Geometer festgelegte massgebende
Hochwasserlinie mitgeteilt worden war, ersuchte dieser am 18. April 2007 die
Gemeinde um Bewilligung einer Projektänderung. Um die Liegenschaft vor
künftigen Hochwassern zu schützen, solle die Oberkante Boden Erdgeschoss
in Übereinstimmung mit den Auflagen der GVG anstatt wie vorgesehen auf
1185.20 Meter über Meer um 30 cm auf 1185.50 Meter über Meer angehoben
werden. Mit Schreiben vom 30. April 2007 teilte er der Gemeinde noch die
neue Berechnung der Ausnützungsziffer mit. Am 6. Juni 2007 wurden der
Gemeinde die ergänzenden Planunterlagen eingereicht. Am 24. bzw. 25 Juli
2007 schrieb das Bauamt der Bauherrschaft und dem Architekten, dass die
Projektänderung nicht bewilligungsfähig sei, weil die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 7.4 m um 20 cm überschritten werde. Zudem ergebe sich

auch eine Überschreitung der Ausnützungsziffer. Ausserdem sei das Dach
bereits erstellt, obwohl seitens der Gemeinde der Projektänderung noch nicht
zugestimmt worden sei.
In ihrer Stellungnahme beantragte die Bauherrschaft, die Projektänderung zu
bewilligen und wegen geringen Verschuldens von einer Strafe Umgang zu
nehmen. Der durch die Hochwassergefährdung bedingte Höherbau sei einer
Ausnahmebewilligung zugänglich. Würde die Bauparzelle wie vorgesehen um
20 cm aufgeschüttet, wäre die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.5 eingehalten.
Andernfalls könnte sie mittels Nutzungstransfer sichergestellt werden.
Mit Entscheid vom 29. August 2007 verweigerte der Gemeindevorstand die
nachgesuchte Bewilligung.
2. a)
Dagegen erhoben … am 1. Oktober 2007 frist- und formgerecht Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Baubescheides
und die Bewilligung der Projektänderung. Die Voraussetzungen zur Erteilung
einer Ausnahmebewilligung seien im vorliegenden Fall erfüllt. Beim Erlass des
kommunalen Baugesetzes im Jahr 1993 habe niemand ahnen können, dass
die Bauparzelle der Beschwerdeführer jemals überflutet und in eine
Gefahrenzone zu liegen kommen würde. Dadurch, dass ihre Parzelle nun in
hochwassergefährdetem Gebiet liege, seien sie gegenüber anderen
Bauherren in der gleichen Bauzone nicht nur in baulicher, sondern auch in
finanzieller Hinsicht benachteiligt. Die Anhebung des Baus sei allein aus
Hochwasserschutzgründen erfolgt. Aufgrund der Hochwassergefährdung sei
auf das ursprünglich geplante Kellergeschoss verzichtet worden, und die
Technikräume befänden sich nun im Erdgeschoss. Dadurch werde die
Wohnfläche verkleinert und der Gebäudewert sinke. Könnte das Gebäude
nicht höher gebaut werden, würde auch die Raumhöhe bzw. die nutzbare
Fläche im dritten Wohngeschoss reduziert. Die Bauherrschaft wäre aus
Gründen, die sie nicht zu vertreten habe, gegenüber anderen Bauherren in
der gleichen Bauzone, aber ausserhalb der Hochwassergefährdung,
benachteiligt. Zudem seien weder private noch öffentliche Interessen davon
berührt. Bösgläubigkeit liege nicht vor.
b)
In ihrer Stellungnahme beantragte die Gemeinde die Abweisung der
Beschwerde. Die AZ von 0.5 sei unbestrittenermassen nicht eingehalten und

der Nachweis, dass sich diese AZ-Überschreitung mittels Nutzungstransfers
ab den Nachbarparzellen korrigieren lasse, nicht erbracht. Da es sich bei der
zitierten Vorschrift um eine Kann-Vorschrift mit unbestimmten Rechtsbegriffen
handle, komme der Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Um
nicht das Legalitätsprinzip und den Willen des Souveräns zu unterlaufen, sei
bei der Bejahung eines Ausnahmefalles äusserste Zurückhaltung geboten. Im
vorliegenden Fall seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nicht erfüllt, lägen doch weder ausserordentliche
Verhältnisse vor noch sei ein Härtefall gegeben. Die Frage nach einer
Wiederherstellung oder Duldung stelle sich erst, wenn Klarheit über die
Gesetzeskonformität des Bauvorhabens bestehe.
3.
Am 20. November 2007 führt eine Delegation des Verwaltungsgerichts im
Beisein der Parteien und ihrer Rechtsvertreter sowie des Architekten einen
Augenschein durch. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit gegeben,
ihren Standpunkt anhand der Örtlichkeiten in mündlicher Form zu
verdeutlichen. Seitens der Beschwerdeführer wurde noch ein Schreiben des
Vaters der Beschwerdeführerin, datiert vom 19. November 2007, zuhanden
des Gerichts betreffend Nutzungsübertrag ab der Nachbarparzelle
eingereicht.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf
das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der negative
Baubescheid
des
Gemeindevorstands
…
vom
29.
August
2007.
Beschwerdethema bildet die Frage, ob die Bewilligung für die nachgesuchte
Projektänderung zu Recht verweigert wurde.
2. a)
Unbestritten ist im konkreten Fall, dass das zur Diskussion stehende
Bauvorhaben die maximale Gebäudehöhe von 7.40 m ab gewachsenem

Terrain um 20 cm überschreitet. Strittig und zu prüfen ist hingegen, ob die
Voraussetzungen zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung vorliegend erfüllt
sind bzw. ob die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe gerechtfertigt
ist.
b)
Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung innerhalb der Bauzone
sind in Art. 82 Abs. 1 des Kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR
801.100) für alle Gemeinden verbindlich festgelegt. Gemäss dieser
Bestimmung können die Gemeinden Ausnahmen von einzelnen Bau- und
Zonenvorschriften gewähren, wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen
und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige
Härte bedeuten würde. Zudem dürfen mit der Ausnahmebewilligung keine
überwiegenden privaten und öffentlichen Interessen verletzt werden. Nur
wenn
diese
Voraussetzungen
kumulativ
erfüllt
sind,
kann
eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden.
Ausserordentliche Verhältnisse im Sinne der genannten Bestimmung liegen
gemäss Praxis dann vor, wenn die generalisierenden und schematisierenden
Normen der Bauordnung den besonderen Gegebenheiten des konkreten
Einzelfalles nicht gerecht werden und deren korrekte Anwendung zu einem
unbeabsichtigten und unbilligen Ergebnis führen würde. Voraussetzung bildet
daher, dass die tatsächlichen Verhältnisse im gegebenen Fall wesentlich von
denjenigen abweichen, welche der Gesetzgeber beim Erlass der betreffenden
Norm vor Augen hatte. In der Regel liegen die ausserordentlichen
Verhältnisse in der besonderen Form, Lage oder Beschaffenheit des
Baugrundstückes begründet (vgl. VGU R 99 155; PVG 1989 Nr. 27; Peter
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern
2002, S. 324 f.).
Eine Härtesituation darf dort angenommen werden, wo eine sinnvolle
Ausnützung unter Einhaltung der Bauvorschriften überhaupt nicht mehr
möglich ist. Ist es einem Bauherrn trotz Vorhandenseins besonderer
Verhältnisse
zumutbar,
sein
Bauvorhaben
baurechtskonform
umzuprojektieren, liegt kein Härtefall vor. Bei der Entscheidung, ob eine
Ausnahmesituation vorliegt, sind die besonderen Verhältnisse also stets nach
ihren Auswirkungen zu beurteilen. Es liegt auch nicht bereits ein Härtefall vor,

wenn eine optimale Ausnützung nicht erreicht werden kann, denn niemand
hat Anspruch auf höchstmögliche Ausnützung (vgl. Charlotte Good-
Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach §
220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Aachen 1996, S. 107).
3. a)
Im konkreten Fall gilt es in Bezug auf die ausserordentlichen Verhältnisse
zunächst einmal die Problematik des Grundwasserspiegels von derjenigen
der Hochwassergefährdung zu trennen. Der unter dem Boden verlaufende
Grundwasserspiegel führt nicht bereits zu einer Gefährdungssituation,
aufgrund derer das Gebäude hätte gesichert werden müssen. Allein aufgrund
der Grundwassersituation wäre der Bauherrschaft die Errichtung eines
Untergeschosses nicht a priori verboten gewesen (vgl. VGU R 04 76, wo es
um ein Bauvorhaben ging, bei dem in einem vergleichbaren Gebiet in … eine
Tiefgarage
erstellt
wurde).
Demnach
ist
auch
der
Verweis
der
Beschwerdeführer auf das in PVG 1989 Nr. 27 publizierte Urteil (VGE 131/89)
unbehelflich, handelt es sich doch um unterschiedliche Ausgangssituationen.
Im Gegensatz zum zitierten Entscheid, wo gemäss Expertengutachten die
Bodenplatte des Bauprojektes zwingend über dem Grundwasserspiegel
gebaut werden musste, weil sonst die Grundwasserverhältnisse im fraglichen
Gebiet negativ beeinflusst worden wären, ist im konkreten Fall allein aufgrund
der Grundwassersituation keine besondere Bauweise erforderlich.
Im Zusammenhang mit der Hochwassergefährdung teilt das Gericht die
Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach zum Hochwasserschutz bzw.
zur Schadensvermeidung anstelle der Höherlegung des Erdgeschosses auch
andere Schutzmassnahmen, wie zum Beispiel die Errichtung von
Schutzmauern, denkbar gewesen wären. Andernfalls hätte die durch die
Höherlegung
der
Hochwasserlinie
resultierende
Zusatzhöhe
im
Dachgeschoss kompensiert werden können. Die damit verbundene
Nutzungseinschränkung hätte dabei in Kauf genommen werden müssen,
besteht doch im Rahmen einer Ausnahmebewilligung kein Anspruch auf
Realisierung von architektonischen Ideallösungen. Zudem gilt es in diesem
Zusammenhang zu betonen, dass nebst dem Dachgeschoss zwei volle
Geschosse uneingeschränkt genutzt werden können. Solche Alternativen
wurden aber offenbar im vorliegenden Fall gar nicht in Erwägung gezogen. Es

ist zudem anzunehmen, dass wohl aus finanziellen Gründen auf ein
Untergeschoss verzichtet worden ist.
Insgesamt ergibt sich, dass vorliegend die korrekte Anwendung der geltenden
Bauvorschriften in keiner Weise zu einem ungewollten und unbilligen
Ergebnis führt, sodass das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse klar zu
verneinen ist.
b)
Ebenso wenig wie ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, kann im
konkreten Fall von einer unverhältnismässigen Härte die Rede sein. Unter
Einhaltung der Bauvorschriften müsste nicht auf ein ganzes Stockwerk
verzichtet werden, sondern wie vorgehend ausgeführt lediglich die Raumhöhe
im Dachgeschoss reduziert werden. Inwiefern dies unzumutbar sein soll, ist
in keiner Weise ersichtlich, zumal eben gerade kein Anspruch auf eine
optimale bauliche Ausnutzung besteht. Zudem hätten die Beschwerdeführer
bei geeigneter Wahl der Sicherungsmassnahmen das Gebäude nicht höher
zu setzen brauchen.
Machen die Beschwerdeführer eine Benachteiligung geltend, kann dieser
Einwand nicht gehört werden. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass alle
in
derselben
Gefahrenzone
liegenden
Baugrundstücke
eine
Wasserdichtigkeit bis zur Hochwasserlinie einzuhalten haben und folglich
keine
Ungleichbehandlung
bzw.
Benachteiligung
der
Bauherrschaft
gegenüber anderen in der gleichen Gefahrenzone Bauenden feststellbar ist.
Unbehelflich ist auch das Vorbringen der Beschwerdeführer, die Höherlegung
des Erdgeschosses sei von der GVG begrüsst worden. Aus rein
versicherungstechnischer Sicht mag die Höherlegung durchaus gerechtfertigt
sein, aus baurechtlicher Sicht ist sie indes wie vorstehend ausgeführt nicht
haltbar.
c)
Da es nach dem Gesagten bereits an den generellen Voraussetzungen für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung fehlt, braucht nicht mehr im Einzelnen
geprüft zu werden, ob einer Ausnahmebewilligung überwiegende öffentliche
und/oder private Interessen entgegenstehen würden. Folglich hat der
Gemeindevorstand
die
nachgesuchte
Ausnahmebewilligung
für
den
Höherbau zu Recht verweigert. Ferner erübrigt sich auch die Beurteilung, ob

der Nachweis, dass die gemäss Bauordnung zulässige AZ von 0.5 mittels
Nutzungstransfers ab dem Nachbargrundstück eingehalten ist, erbracht ist.
4.
Somit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen
ist. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gemäss Art. 73
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100)
vollumfänglich zu Lasten der Beschwerdeführer. Der obsiegenden Gemeinde
ist gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteienschädigung
zuzusprechen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Davon
abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
212.--
zusammen
Fr.
3'712.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.