gr_gerichte · R 2010 115 · 2011-02-22 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 10 115
5. Kammer
URTEIL
vom 22. Februar 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
Vom 9. September bis 8. Oktober 2010 legte die Gemeinde … den
Quartierplan „…“, bestehend u.a. aus den Quartierplanvorschriften, dem
Neuzuteilungsplan und dem Erschliessungsplan 1.500, öffentlich auf. Der
Quartierplan beschlägt die Parzellen Nrn. 416 - 149, 597 - 600, 653, 654, 686,
687 und 715, welche sich - abgesehen von einem Teil der Parzelle Nr. 416,
welcher im fraglichen Teil in der mit einer Freihaltezone überlagerten
Landwirtschaftszone liegt - allesamt in der Wohnzone befinden. In Art. 24 Abs.
3 und 4 der Quartierplanvorschriften (QPV) wurde festgelegt, dass entlang der
neu
anzulegenden,
teilweise
über
Parzelle
Nr.
598
verlaufenden
Quartierstrasse keine separaten Ausweichstellen errichtet würden. Für das
Kreuzen von Fahrzeugen stünden vorab die privaten Zufahrten zur
Verfügung. Einfahrten und Vorplätze entlang der Quartierstrasse dürften nicht
mit Ketten und dergleichen abgesperrt, sondern könnten von jedermann für
das Kreuzen von Fahrzeugen befahren werden, soweit sie nicht gemäss Art.
20 Abs. 5 QPV belegt seien. Die genannte Bestimmung sieht vor, dass die
Fläche des Vorplatzes, ohne die Fläche der Zufahrt zur Autoeinstellhalle
beziehungsweise zur Garage, als Parkplatzfläche ausgewiesen werden kann.
Im Anhang 6 der QPV (Neuzuteilungs-Tabelle) wurde entsprechend für
Parzelle Nr. 598 eine Minderzuteilungsfläche von 92 m² vorgesehen, welche
für die neue Quartierstrasse (neue Parzelle Nr. 746, Eigentümerin: Gemeinde
…) benötigt wird.
Dagegen erhob … als Eigentümer der Parzelle Nr. 598, am 22. September
2010 Einsprache mit dem Antrag, es sei der Quartierplan dahingehend
abzuändern, als ihm für die abzutretenden 92 m² Land Realersatz zu leisten

sei. Ferner seien die Art. 24 Abs. 3 und Abs. 4 QPV aufzuheben, unter
entsprechender Anpassung vom Art. 20 Abs. 5 QPV.
Am 26., mitgeteilt am 28. Oktober 2010, wies der Gemeindevorstand … die
Einsprache ab. Gleichentags genehmigte er den Quartierplan „…“.
2.
Dagegen erhob … am 22. November 2010 beim Verwaltungsgericht
Beschwerde mit folgenden Anträgen:
„1. Ziff. 1 und 2 des Entscheides des Gemeindevorstandes … vom 26.
Oktober 2010 betreffend Einsprache gegen den Quartierplan … seien
aufzuheben und es sei der Quartierplan wie folgt zu ändern:
a) Dem Beschwerdeführer sei für die abzutretenden 92 m² Realersatz zu
leisten.
b) Art. 24 Abs. 3 und 4 der Quartierplan-Vorschriften seien aufzuheben
und Art. 20 Abs. 5 eventuell anzupassen.
2. Ziff. 1 bis 3 des Entscheides des Gemeindevorstandes vom 26. Oktober
2010 betreffend Genehmigung Quartierplan … seien aufzuheben. Der
Quartierplan … sei nicht zu genehmigen.“
Zur Begründung machte er geltend, die Leistung von Realersatz sei
vorliegend möglich, zumutbar und unter dem Blickwinkel des Willkürverbotes
auch geboten. Wenn nämlich die entlang der südöstlichen Grenze seiner
Parzelle vorgesehene Erschliessungsstrasse etwas weiter nach Südosten
verlegt würde, könnte ihr ein Streifen von 92 m² angefügt werden. Die neuen
Parzellen Nrn. 745 und 416 von … würden dabei zwar entsprechend Land
verlieren,
doch
sei
dieser
Eigentümer
der
grosse
Profiteur
der
Quartierplanung, so dass er den Verlust verschmerzen könne. Er gewinne
334 m² Land und zwei ideale Bauparzellen. Ihm könne daher ein gewisses
Opfer zugemutet werden. Allenfalls könnte der Realersatz aber auch zulasten
von Nr. Parzelle 597 von … nordöstlich von Parzelle Nr. 598 geleistet werden.
Werde hingegen an der streitigen gemeindlichen Lösung festgehalten, so
werde er willkürlich schlechter behandelt als andere Grundeigentümer im
Gebiet, insbesondere die beiden genannten. Dies umso mehr, als seine
Parzelle bereits überbaut und erschlossen sei, der Quartierplan ihm mithin gar
keine Vorteile, sondern nur den Nachteil des erwähnten Landverlusts bringe.
Es sei Pflicht der Behörden, Vor- und Nachteile möglichst gerecht zu verteilen.
Sein Grundstück sei überdies relativ klein und es sei nicht einzusehen,
weshalb seine private Zufahrt für das Kreuzen von Fahrzeugen zur Verfügung

stehen müsste. Er wolle diese absperren können. Mit der planerischen
Festlegung werde die Eigentumsfreiheit verletzt. Es sei unzumutbar und
unverhältnismässig, dass er diese Fläche völlig freihalten müsse, zumal
Ausweichstellen auf den noch unüberbauten Grundstücken der Profiteure der
Quartierplanung realisiert werden könnten.
3.
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde. Der Landabzug
sei massvoll, zumal der Beschwerdeführer sein Einfamilienhaus noch
ausbauen könne und zudem auch noch mit Fr. 300 pro m2 entschädigt werde,
was
in
etwa
dem
erwartenden
Verkaufspreis
pro
m2
Land
im
Quartierplangebiet entspreche. Es entstehe ihm daher höchstens ein ideeller,
nicht aber ein finanzieller oder baulicher Nachteil. Die von ihm anbegehrte
Verschiebung der Strasse um ca. 3,7 m nach Südosten scheitere bereits
daran, dass dann der Abstand zu den Baufenstern auf den Parzellen Nrn. 416
bzw.
745
lediglich
noch
1,3
m
betragen
würde,
was
aus
Sicherheitsüberlegungen und Unterhaltsgründen (Schneeräumung) nicht
opportun sei. Sodann liesse sich diesfalls die Strasse später nicht mehr
verbreitern. Weil die Quartierstrasse eine eigene Parzelle bilde, würden
zudem auch die in Art. 75 KRG vorgesehenen Abstände verletzt. Machbar
wäre die Verschiebung einzig zusammen mit einer Verkleinerung der
Baufenster auf den Parzellen Nrn. 745 und 416, was sie aber als nicht
zumutbar erachte. Ebenso würde dadurch die Überbaubarkeit der beiden
Grundstücke unverhältnismässig stark beeinträchtigt. Von der geklagten
Vorzugsbehandlung der beiden Eigentümer könne keine Rede sein.
Abgesehen davon, dass auch andere Beteiligte Landverluste in Kauf nehmen
müssten, bestünden sachliche Gründe für die Mehrzuteilung an die beiden
Eigentümer (u.a. Verbesserung der Überbaubarkeit). Der Beschwerdeführer
erhalte sehr wohl einen Vorteil aus der Quartierplanung. So würde zum einen
die heute bestehende, ungeteerte Zufahrt durch den vorgesehenen Hartbelag
der neuen Quartierstrasse wesentlich verbessert. Zum andern erhalte er, wie
erwähnt, für den Landverlust eine finanzielle Entschädigung und müsse
darüber hinaus keine Kosten an die Quartierplanung, für die noch
zuerstellenden Werkleitungen oder die neue Quartierstrasse zahlen. Lediglich
ein anteilmässiger Kostenbetrag von Fr. 5’277.70 für den ihm unmittelbar

dienenden Teil 1 der Strasse sei ihm auferlegt worden. Ingesamt würden
dadurch die ihm durch den Landverlust entstehenden Nachteile jedenfalls
mehr als kompensiert und seine Zufahrt werde klar aufgewertet. Die neue
Parzellar-
und
Erschliessungsordnung
wahre
seine
Rechte.
Die
Landumlegung sei sachgerecht, zweckmässig und im öffentlichen Interesse.
Es werde ein Minimum an Strassenfläche für eine optimale Erschliessung
beansprucht. Die vom Beschwerdeführer bevorzugte Verschiebung der
Strasse sei dagegen schlechter und den anderen Grundeigentümern
gegenüber
nicht
zumutbar.
Die
vorgesehene
3,5
m
breite
Erschliessungsstrasse stelle eine Minimallösung dar; 4 m Breite wären besser
gewesen. Von letzterem sei abgesehen worden, weil dabei der Landabzug
noch grösser ausgefallen wäre. Die Vorplatzfläche könne gemäss Art. 20 Abs.
5 QPV als Parkplatzfläche ausgewiesen werden und stehe denn auch zur
Parkierung subsidiär zur Verfügung (Art. 24 Abs. 4 QPV), mit der Folge, dass
bei einer Belegung die Kreuzungsmöglichkeit entfalle.
4.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels vertieften und verdeutlichten die
Parteien die von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkte. Ergänzend legte die
Gemeinde die Überlegungen dar, aufgrund derer sie von einer ursprünglich
noch
im
Rahmen
der
Ortsplanungsrevision
2005
diskutierten
Erschliessungsvariante „Nordost“ (Strasse am nordöstlichen Rand der
Bauzone) Abstand genommen und durch die dann favorisierte, jetzt geplante
Linienführung der Erschliessung von Nordwesten her ersetzt habe. An diesen
Grundsatzentscheid habe man sich gehalten.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da der Sachverhalt aufgrund der dem Gericht vorliegenden Akten
(Quartierplanakten mit Plänen) genügend erstellt ist, kann auf den vom
Beschwerdeführer beantragten Augenschein verzichtet werden.

2.
In materieller Hinsicht ist vorweg festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht
bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte
Kognitionsbefugnis zusteht. Es hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan
festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten
oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat, sondern
ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt
worden ist. Als mit voller Kognition betraute Behörde hat es dann
einzuschreiten,
wenn
sich
die
angefochtene
Planfestsetzung
als
unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine
bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten
Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der
umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im
Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in
ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese
erweiterte
Kognitionsbefugnis
bedeutet
jedoch
nicht,
dass
das
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten,
die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung
nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die
Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern
hat
das
Verwaltungsgericht
die
Entscheidungsfreiheit,
die
den
Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993
Nr. 43).
Das Bundesgericht hat dazu ferner festgehalten, dass es mit den
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe,
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich
insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung
Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen.
Die
Rechtsmittelinstanz
hat
aber
soweit
auszugreifen,
dass
die

übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige
an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat
sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie
darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an
einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab,
so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114
Ia 248; VGU R 10 24).
Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht
um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die vom
Beschwerdeführer aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen
Zurückhaltung zu prüfen.
3. a)
Der Beschwerdeführer verlangt die Änderung des Quartierplans derart, dass
ihm für die gemäss Anhang 6, Neuzuteilungstabelle, zugunsten der neuen
Strassenparzelle abzutretenden 92 m² Realersatz geleistet werde. Ferner
beantragt er die Aufhebung von Art. 24 Abs. 3 und 4 QPV, wonach entlang
der Quartierstrasse keine separaten Ausweichstellen erstellt werden und die
privaten Zufahrten für das Kreuzen von Fahrzeugen zur Verfügung stehen
sollen, sowie das daraus folgende Verbot zur Absperrung von Einfahrten und
Vorplätzen entlang der Quartierstrasse zwecks Gewährleistung deren
Befahrbarkeit für das Kreuzen von Fahrzeugen.
b)
Diesbezüglich ist vorweg festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die im
Quartierplan „…“ vorgesehene Erschliessung von Nordwesten - ab der alten
…strasse - her zu Recht nicht in Frage stellt, nachdem diese der im Rahmen
der Ortsplanungsrevision 2005 festgelegt (vgl. Genereller Erschliessungsplan
1:2000 vom 17. März 2005) und damit der damals zusätzlich geprüften,
jedoch nicht weiterverfolgten Erschliessungsvariante "Nordost" vorgezogen
worden ist. Hingegen verlangt er - als primäre konkrete Ausgestaltung seines
Realersatzantrages - insofern eine Anpassung der Linienführung, als dass die
geplante Strasse um ca. 3,7 m zulasten der benachbarten Parzellen Nrn. 416
und 745 gegen Südosten hin zu verschieben sei.

c)
Auch die vorgesehene Höhe der in Aussicht gestellten Entschädigung für die
Minderzuteilung von Fr. 300 pro m2 stellt er nicht grundsätzlich in Frage,
sondern bestreitet diese lediglich mit Nichtwissen, dass die vorgesehene
Entschädigung pro m2 dem ortsüblichen Verkaufspreis entspreche. Sodann
hat er davon abgesehenen, einen konkreten, näher begründeten Antrag auf
Erhöhung zu stellen, wovon Vormerk zu nehmen ist.
4. a)
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist es mit der
Eigentumsgarantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung für Anlagen, die
dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden (vgl. BGE 100
Ia 230; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5.
Auflage, Bern, 2008, Seite 292). Im Flächenabzug für derartige Zwecke liegt
regelmässig
keine
Expropriation,
weil
er
eine
vorzugslastähnliche
Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der
Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 Ia 230). Diese Ordnung
lag bereits Art. 42 aKRG zugrunde, welcher ausdrücklich einen
unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Erschliessung
vorsah, und sie wurde denn auch in Art. 69 KRG, in Kraft seit 1. November
2005, bestätigt.
b)
Wie in der zitierten Bestimmung vorgesehen, soll nun auch im Rahmen der
vorliegend streitigen Quartierplanung ein für die Gemeinde unentgeltlicher
Flächenabzug erfolgen. Die Mehr- und Minderzuteilungen gemäss Anhang 6
werden aber gemäss Anhang 10 (Provisorische Kostenzusammenstellung)
der QPV unter den Quartierplanbeteiligten (ohne Gemeinde) ausgeglichen,
indem diejenigen Grundeigentümer mit Mehrzuteilung Fr. 300.-- pro
Quadratmeter
bezahlen
bzw.
diejenigen
Grundeigentümer
mit
Minderzuteilung Fr. 300.-- pro Quadratmeter erhalten. Entsprechend erhält
der Beschwerdeführer, obwohl die ihm weniger zugeteilte Fläche von 92 m²
einzig der Erschliessung des Quartierplangebietes dient, eine Entschädigung.
Ob dem Beschwerdeführer im Lichte von Art. 69 KRG betrachtet überhaupt
eine Entschädigung für die ihn treffende Minderzuteilung zusteht, kann an sich
offen gelassen werden. Nachdem der Wertausgleich aber (wenn auch nicht

in den Quartierplanbestimmungen direkt) zumindest im Zuge der in Anhang
10 der QPV erfolgten provisorischen Kostenzusammenstellung vorgesehen
worden ist, ist ihm die Entschädigungsberechtigung zu gewähren, unbesehen
davon, wozu die abgezogenen Flächen dienen.
c)
Entsprechend gelangt die ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung zum
Tragen, wonach der betroffene Eigentümer nach Massgabe von Art. 26 Abs.
2 BV Anspruch auf volle Entschädigung hat (Hänni, a.a.O, Seite 291; BGE
116 Ia 185; BGE 100 Ia 226). Ist das öffentliche Interesse für die
Landumlegung
zu
bejahen,
ist
voller
Realersatz
zu
gewähren
(Äquivalenzprinzip). Nur wenn Realersatz aus besonderen Gründen - zum
Beispiel wegen der technischen Erfordernisse des Unternehmens - nicht
möglich ist, so liegt in der Regel ein Eingriff vor, der einer Enteignung
gleichkommt, wofür ein Ausgleich in der Höhe des Verkehrswertes, das
heisst, der vollen Entschädigung im Sinne von Art. 26 BV, zu leisten ist. Die
in Geld auszugleichenden Mehr- oder Minderzuteilungen wie auch
Wertunterschiede müssen sich diesfalls aber in engen Grenzen halten (Hänni,
a.a.O., Seite 291 mit Hinweisen), was vorliegend selbst aus Sicht des
Beschwerdeführers der Fall ist.
d)
Vorliegend ist, wie die Gemeinde in ihren Rechtsschriften, auf die
diesbezüglich anstelle von Wiederholungen verwiesen wird, zutreffend
dargelegt hat, davon auszugehen, dass die vom Beschwerdeführer verlangte
Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der Nachbarparzellen Nrn.
416 und 745 ausser Betracht fallen muss. Sie würde eine Verschiebung
dieses Astes der Quartierstrasse gegen Südosten bedingen und die Baufelder
auf den beiden erwähnten Parzellen, und damit auch deren Überbaubarkeit,
in erheblichem Masse schmälern, was weder im Interesse der Gemeinde und
der Öffentlichkeit wäre, noch im Interesse der betroffenen Grundeigentümer
liegt. Auch dem Beschwerdeführer würde die Zusprechung der zusätzlichen
92 m² auf der Südostseite seines Grundstückes nicht viel nützen, weil dadurch
die Überbaubarkeit seiner Parzelle nicht wesentlich erhöht würde. Ebenso
wenig kommt die Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der
Parzelle Nr. 597 in Frage. Die Verschiebung der Nordostgrenze von Parzelle

Nr. 598 zulasten von Parzelle Nr. 597 würde diese in der Überbaubarkeit des
derzeit noch unüberbauten südwestlichen Teils unverhältnismässig stark
einschränken. So etwa dadurch, als die mit der geplanten Linienführung
mögliche Erstellung eines zweiten Gebäudes unnötig erschwert, wenn nicht
gar verunmöglicht würde. Dem Beschwerdeführer würde demgegenüber aus
der Verschiebung lediglich ein geringer Vorteil entstehen, welcher aber - weil
sich die Überbaubarkeit der ihm gehörenden Parzelle nur geringfügig
verbessern würde - die aus der Verschiebung entstehenden Nachteile für die
anderen Privaten und die Öffentlichkeit nicht zu überwiegen vermag. Damit
steht fest, dass die von der Gemeinde gewählte Parzellierung und konkrete
Linienführung der neuen Quartierstrasse sowohl in einem gewichtigen
öffentlichen Interesse als auch im privaten Interesse der benachbarten
Grundeigentümer, wogegen das relativ bescheidene private Interesse des
Beschwerdeführers an einer Verlegung der Strasse und Gewährung von
weiteren 92 m2 Land als Realersatz offenkundig nicht aufzukommen vermag.
Im Lichte der eingangs umschriebenen Kognition des Verwaltungsgerichtes
ist daher die von der Gemeinde gewählte Lösung zu bestätigen und die
Beschwerde diesbezüglich entsprechend abzuweisen.
5.
Kein Erfolg ist sodann auch dem Antrag nach Aufhebung der Art. 24 Abs. 3
und 4 QPV beschieden. Auch wenn aufgrund der angerufenen
Bestimmungen, entlang der neuen Quartierstrasse keine Ausweichstellen
erstellt werden und private Einfahrten und Vorplätze zwecks Schaffung von
Kreuzungsmöglichkeiten nicht mit Ketten abgesperrt werden dürfen, bringt die
dort enthaltene Verpflichtung nicht die vom Beschwerdeführer befürchteten
Konsequenzen (z.B. Pflicht zur dauernden Freihaltung, Verbot der
Parkierung) mit sich. Vielmehr ist diese Verpflichtung in Art. 24. Abs. 4 zweiter
Satz QPV unter Verweis auf Art. 20 Abs. 5 QPV insofern abgeschwächt
worden, als Parkfelder ausgeschieden werden dürfen und bei Belegung
derselben deren Benützung für den Fahrverkehr ausgeschlossen ist.
Entsprechend erweist sich die aus der angerufenen Bestimmung
resultierende Verpflichtung als zweck- und verhältnismässig, weshalb die
Beschwerde auch in diesem Punkt und mithin vollumfänglich abzuweisen ist.

6.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege,
VRG). Der Gemeinde, welche in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat,
steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Keine
Parteientschädigung steht den Beigeladenen zu, da sie allesamt von einer
Beteiligung am Verfahren abgesehen haben
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
zusammen
Fr.
3'084.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
Die dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht am 17. Januar 2012
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_360/2011).