gr_gerichte · R 2004 65 · 2004-12-09 · de
Entscheide Obergericht

Baueinsprache | Baurecht

R 04 65
4. Kammer
URTEIL
vom 9. Dezember 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Die … AG ist Eigentümerin der in der Wohnzone II (AZ 0.7) gelegenen (noch
unüberbauten) Hangparzelle Nr. 866 in der Gemeinde … Im Norden davon
verläuft die Wegparzelle Nr. 882 (Erschliessung), im Süden grenzt sie Hang
aufwärts an ein Waldareal. Im Osten befindet sich die (ebenfalls noch
unüberbaute) Bauparz. 867, deren Eigentümer … ist. Im Westen liegen die
Parz. 865, 864 (Eigentümerin … AG) sowie im Nordwesten die Parz. 863
(Eigentümer …). Die direkt an die Hangparz. 866 westlich anstossende Parz.
865 ist bereits mit einem Mehrfamilienhaus (Personalhaus) in Hanglage
überbaut.
b)
Am 19. Januar 2004 reichte die … AG bei der Gemeinde ein Gesuch für ein
Bauprojekt (MFH mit 13 Wohnungen bzw. Personalhaus) auf Parz. 866 ein,
das daraufhin amtlich publiziert wurde. Auf Einsprache der Eigentümer der
umliegenden Parz. 863, 864, 865 und 867 wurde das geplante Bauvorhaben
nochmals von der Bauherrin überarbeitet (MFH mit 7 Wohnungen auf 5.
Etagen) und mit den betreffenden Plankorrekturen der Gemeinde im März
2004 zugestellt. Vor der behördlichen Bauverhandlung am 28. April 2004
wurden die Einsprecher darüber informiert und ihnen die Möglichkeit zur
Einsichtnahme der abgeänderten Pläne auf dem Gemeindebauamt geboten.
Im Zuge der Bauverhandlung wurden die Kritikpunkte durch einen Vertreter
der Bauherrin bzw. einen Repräsentanten der Erben … nochmals erläutert
und diesbezüglich Vergleichsverhandlungen in Aussicht gestellt. Auf eine
zweite amtliche Publikation (Ausschreibung der abgeänderten Baupläne)
wurde indessen verzichtet.

c)
Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 8. Juni 2004 kam die
Gemeinde zum Schluss, dass die angestrebte Bewilligung für das
abgeänderte Bauprojekt auf Parz. 866 nunmehr erteilt werden könnte und die
Einsprachen der erwähnten Nachbarn allesamt unbegründet und deshalb
abzuweisen seien.
2.
Dagegen liessen die Einsprecher und erwähnten Nachbarn (Erben …)
gemeinsam am 29. Juni 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim
Verwaltungsgericht erheben, mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung
des angefochtenen Einspracheentscheids sowie Anweisung der Vorinstanz
das Baubewilligungsverfahren zu wiederholen oder (evtl.) die Baubewilligung
in Gutheissung des Rekurses direkt selbst (gerichtlich) zu verweigern. Zur
Begründung
brachten
sie
im
Wesentlichen
vor,
dass
elementare
Formvorschriften verletzt worden seien, indem auf die erneute Ausschreibung
des abgeänderten Bauprojekts zu Unrecht verzichtet worden sei. Soweit
Baumassnahmen bis an die Grenzen der im Osten (Parz. 867) bzw. im
Westen (Parz. 865) situierten Nachbargrundstücke geplant seien, hätte es
dafür des Nachweises eines entsprechenden Näher- und Grenzbaurechts
bedurft. Materiell sei überdies die zulässige Ausnützungsziffer (AZ)
überschritten worden, da die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)
falsch ermittelt worden sei. Die Fläche der Hangparz. 866 messe 501 m2,
womit eine BGF von maximal 350 m2 erlaubt gewesen wäre. Die Vorinstanz
habe zwar eine BGF von 347.25 m2 ermittelt, dabei aber irrtümlich einerseits
eine überhaupt nicht verfügbare Fläche (Skikorridor) mitgezählt bzw.
anderseits
mehrere
anrechenbaren
Nutzflächen
(Aussentreppen;
Leitungsschächte; Keller, Sport- und Fitnesseinrichtungen usw.) schlicht nicht
berücksichtigt. Zudem sei die höchstzulässige Gebäudehöhe von 14 m bzw.
Firsthöhe von 17 m erheblich überschritten worden, da ab Strassenniveau
(Wegparz. 882) in Wirklichkeit eine Gebäudehöhe von 15.1 m (+ 1.1 m) bzw.
Firsthöhe von 18.15 m (+ 1.15 m) geplant sei. Schliesslich würde auch noch
der Abstand zum südlichen Waldareal verletzt, da zur Verankerung im
Hanggelände mehrere „Anker“ unterirdisch weit ins Waldareal hinein
getrieben werden müssten, was einer entsprechenden Ausnahmebewilligung
bzw. gar noch eines separaten BAB-Verfahrens bedurft hätte. Hiermit könne

offen bleiben, ob die zuvor bereits im Planverfahren vorgenommene
Reduktion der Waldabstandslinie recht-mässig gewesen sei.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung
des Rekurses; soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Zum
Nichteintretensantrag brachte sie vor, dass die Rekurrenten zur Anfechtung
der „unterbliebenen öffentlichen Ausschreibung der Projektänderung“
mangels Beschwernis gar nicht legitimiert seien, weil sie im Vorfeld des
strittigen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids ausreichend informiert
worden seien, um sich ein Bild über die geplanten Korrekturen zu machen.
Soweit dafür das neue Behindertengesetz bemüht worden sei, sei verkannt
worden, dass es sich beim geplanten MFH (Personalhaus) um eine reine
Privatbaute und kein öffentliches Gebäude handle, womit auf diesen Einwand
nicht weiter einzugehen sei. Unerklärlich sei ferner, wieso die erwähnten
Nachbarn zur Rüge der Waldabstandsverletzung berechtigt sein sollten, da
jene Vorkehrungen unterirdisch und auf der für sie nicht sichtbaren Rückseite
erfolgen würden. Die weiter aufgeworfene Fragestellung hinsichtlich der
Existenz
von
Näher-
und
Grenzbaurechten
sei
geradezu
rechtsmissbräuchlich, da die betreffenden Nachbarn doch am Besten selbst
wüssten, was für Rechte sie wem eingeräumt hätten. Zum Antrag auf
Abweisung des Rekurses wurde geltend gemacht, dass keine Überschreitung
der zulässigen AZ vorliege. Bei der Grundstückfläche sei der Skikorridor am
Nordrand der Parz. 866 mit Grund mitgezählt worden, da dem Vorhandensein
einer öffentlichrechtlichen, nur im Winter genutzten Skiabfahrtspiste natürlich
keine AZ-Relevanz zukomme. Umgekehrt seien die Aussentreppe, die
Leitungsschächte und die Räume in den beiden untersten Stockwerken
(Keller; Sport- und Fitnessräume) berechtigterweise nicht zur anrechenbaren
BGF gezählt worden, da die Bauherrin bei der Gestaltung des Hauszugangs
an sich frei sei und die Aussentreppe nicht weiter als bis zum ersten der
Wohnnutzung dienenden Stockwerk reiche, womit für die untersten beiden
Etagen (ohne AZ-pflichtige Räume) keine zusätzlichen Bauvorkehren
getroffen werden müssten und deshalb auch keine BGF weiter zu
berücksichtigen gewesen wäre. Dass Leitungsschächte keine Nutzflächen für
Wohnzwecke darstellten, sei offenkundig, womit sich hierzu ebenfalls keine

Erhöhung der BGF gerechtfertigt hätte. Zur Nichtberücksichtigung von
Kellerräumen und dgl. habe die Vorinstanz eine gefestigte Praxis entwickelt,
wovon zuvor beispielsweise auch schon das benachbarte MFH auf Par. 865
profitiert habe, was im Einzelfall umso mehr für eine rechtsgleiche Umsetzung
der entsprechenden Bauvorschrift spreche. Schliesslich sei auch eine
Überschreitung der höchstzulässigen Gebäude- bzw. Firsthöhe zu verneinen,
da als Messausgangspunkt nicht das Strassenniveau (ab Wegparz. 882),
sondern das gewachsene Terrain (ab der nördlichen Hausfassadenwand) zu
wählen gewesen sei. Ein Verstoss gegen die Waldabstandsvorschriften im
Süden sei nicht belegt, da sich die Hangverankerungen ausserhalb des
Schutzbereichs
des
Waldes
befänden
und
solche
Stütz-
und
Sicherheitsmassnahmen weder als Bauten noch als Anlagen bezeichnet
werden könnten, weshalb die Forderung nach einem zusätzlichen BAB-
Verfahren ebenfalls klar unbegründet sei.
4.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Bauherrin – gleichermassen wie vier
Tage später die Gemeinde – kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit
darauf überhaupt einzutreten sei. Zur Begründung kann ohne Einschränkung
oder Vorbehalt auf die soeben bereits gemachten Ausführungen der
Vorinstanz verwiesen werden, da sie in allen entscheidrelevanten Rüge- und
Kritikpunkten mit denjenigen der Gemeinde übereinstimmen.
5.
Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen
neuen Gesichtspunkte hervor.
6.
Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten drei
Eigentümer (Erben …) in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts Dr. iur. …
anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied,
zwei Mitglieder der Baukommission sowie ihr Anwalt Dr. iur. … zugegen. Die
Bauherrin war durch einen Vertreter der … AG und ihren Anwalt lic. iur. …
präsent. Allen Anwesenden wurde im Rahmen des Augenscheins die
Möglichkeit geboten, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit
zu äussern, wovon am Hangfuss der Bauparz. 866 anhand der

entsprechenden Bauprofile, der konkreten Linienführung des zwischen der
Wegparz. 882 und der hangseitigen Parz. 866, 865 und 867 verlaufenden
Skikorridors (ca. zwei Meter breit), des oberhalb sichtbaren Waldareals sowie
der Bauart des im Westen auf Nachbarparz. 865 schon erstellten MFH
(Personalhaus … AG) allseits ausführlich und meist auch sehr sachdienlich
Gebrauch gemacht wurde. Am Ende der Begehung wurde seitens des
Gerichts noch ein Farbfoto (im Format A4) der bestehenden Hanggelände-
und Erschliessungssituation erstellt und dem Protokoll des Augenscheins
beigeheftet.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des
Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines
Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend
macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass die Rekurrenten als Eigentümer der
im Nordwesten (Parz. 863), im Westen (Parz. 864, 865) und im Osten (Parz.
867) von drei Seiten fast überall unmittelbar an die Bauparzelle 866 (Neubau
Personalhaus „…“) als Nachbarn anstossen und daher durch ihre besondere
räumliche Nähe und enge Beziehung zum geplanten Bauvorhaben mehr als
Dritte vom Entscheid der Vorinstanz berührt sind. Das Gericht tritt deshalb auf
sämtliche Kritikpunkte der Rekurrenten ein, worunter somit auch die
Einwände betreffend Verletzung von Verfahrensvorschriften (keine erneute
Ausschreibung des im März 2004 abgeänderten Bauprojekts bzw. Vorwurf
Gehörsverweigerung)
sowie
bezüglich
Missachtung
von
Waldabstandsvorschriften (unterirdische Bodenverankerungen im Südhang
auf Parz. 866) fallen. Auf den Rekurs ist daher vollumfänglich einzutreten.
2. a)
Materiell gilt es zuerst klarzustellen, dass die Garantie auf Respektierung des
rechtlichen Gehörs ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht (Art.
29 Abs. 2 BV) ist und damit den Charakter eines eigenständigen
Grundrechtes hat (Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf

rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern
2000, S. 48 und 139). Teilgehalte der Gehörsgarantie sind u.a. der Anspruch
auf Akteneinsicht und Mitwirkung am Beweisverfahren. Letzterer umfasst die
Teilansprüche, selbst Beweisanträge zu stellen, Beweismittel einzureichen,
an den Beweiserhebungen teilzunehmen und sich zum Ergebnis des
Verfahrens zu äussern (Hotz, St. Galler Kommentar zu Art. 29 BV Rz 33; PVG
2003 Nr. 13; BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88, 127 I 54 E. 2b S. 56, 126 I 7 E. 2b S.
10 f.; BGE vom 11.06.2003 [1P.286/2003] E. 4.1).
b)
Im Lichte dieser Grundsätze ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz
durch den Verzicht einer erneuten öffentlichen Ausschreibung des
hauptsächlich sowieso nur inwendig abgeänderten Bauvorhabens (MFH neu
mit 7 grossen statt 13 kleinen 1-Zimmerwohnungen, verteilt auf 5. Etagen)
eine Gehörsverweigerung gegenüber den Rekurrenten begangen haben
sollte, nachdem doch aktenkundig feststeht, dass alle umliegenden
Grundeigentümer bzw. früher involvierten Einsprecher über die im März 2004
eingegangene Projektanpassung umgehend informiert wurden und anlässlich
der Bauverhandlung vom 28. April 2004 (Einigungsbemühung zwischen
Einsprecher, Baubehörde + Bauherrschaft) namentlich auch ein offizieller
Vertreter der damaligen Einsprecher und heutigen Rekurrenten zugegen war
und dort auch die Interessen der übrigen Anstösser vertrat. Wie aus dem
damals erstellten Bauverhandlungsprotokoll klar hervorgeht, waren die
Einsprecher vollauf im Bilde über die geplanten Projektkorrekturen, womit
eine erneute Ausschreibung derselben offensichtlich nicht notwendig war.
Den Informationspflichten wurde durch die Vorinstanz und die Bauherrin damit
hinreichend Genüge getan bzw. den Mitwirkungs- und Verteidigungsrechten
der betroffenen Nachbarn gebührend Rechnung getragen. Mangels
ersichtlicher
Nachteile
für
die
Rechtspositionen
der
angrenzenden
Einsprecher ist im Einzelfall daher ein Verstoss gegen elementare
Verfahrensvorschriften bei der Vorprüfung und Erteilung der strittigen
Baubewilligung klarerweise zu verneinen.
3. a)
Von zentraler Bedeutung ist hier, ob die AZ-Berechnungen der Vorinstanz
allesamt korrekt erfolgten bzw. ob dabei von vertretbaren Annahmen und

gültigen Rechtsgrundlagen ausgegangen wurde. Während die Rekurrenten
der Ansicht sind, dass Parz. 866 irrtümlich ganz als Bauland bewertet worden
sei, obwohl das im Süden direkt daran anschliessende Waldareal zwingend
einen Grenzabstand (Freihaltefläche) verlangt hätte und daher der Südanteil
der Hangparz. 866 nicht mehr zur baulichen Nutzung zur Verfügung
gestanden wäre, sind die Vorinstanz und die Bauherrin unter Verweis auf die
Nutzungsordnung im einschlägigen Quartierplan (1996) gerade gegenteiliger
Meinung. Im Weiteren sind sich die Parteien uneins geblieben, ob dem
nördlich verlaufenden Skikorridor, den jeweiligen Aussentreppen, den
Leitungsschächten und den Räumen in den untersten zwei Etagen (Keller;
Sport- und Fitnessräume) AZ-Relevanz zukomme. Diese Fragen gilt es
nachfolgend im Detail zu klären und zu entscheiden.
b)
Was das besagte Waldareal betrifft, ist unbestritten, dass im Herbst 1993 eine
kreisforstamtliche Waldfeststellung stattgefunden hat, wobei der südlichste
Teil der Parz. 866 als Waldfläche bezeichnet wurde. Gleichfalls erstellt ist
indes, dass im Jahre 1996 ein Quartierplan über das betreffende Teilgebiet
erarbeitet wurde, worin im Hangbereich der Parz. 866 und 865 einerseits eine
Baulinie mit einem Waldabstand von 2 m festgelegt wurde, anderseits aber
beide Parzellen (flächenmässig) ganz als Bauland taxiert wurden. Im Mai
1996 wurde dieser Quartierplan genehmigt und amtlich publiziert, worauf er
unangefochten in Rechtskraft erwuchs. An jener Nutzungsordnung hat sich
seither nichts geändert, weshalb die Parz. 865 der Nachbarin (… AG) auch
bereits mit einem Personalhaus überbaut werden konnte, ohne dass vorher
ein weiterer Flächenabzug wegen des dort im Süden genau gleich wie bei
Parz. 866 hineinragenden Waldstücks vorgenommen worden wäre. Davon
ausgehend,
dass
die
Gemeinde
anlässlich
eines
solchen
Quartierplanverfahrens ohne weiteres befugt war, das Flächenausmass und
die Überbauungsqualität der miterfassten Grundstücke im QP-Verfahren
selbst zu bestimmen, sind aber keine vernünftigen Gründe ersichtlich,
weshalb
bei
der
Bauparz.
866
plötzlich
auf
eine
andere
AZ-
Berechnungsmethode bzw. auf eine deshalb verkleinerte Grundstücksfläche
abgestellt werden sollte. Abgesehen davon, dass eine derartige Umstellung
bei der AZ-Ermittlung zu einer krassen Ungleichbehandlung gegenüber der

ebenfalls bereits ohne zusätzliche Abzüge überbauten Parz. 865 führen
würde, hat sich seitdem nämlich auch am massgeblichen und längst
rechtskräftigen QP von 1996 inhaltlich nichts geändert. Die Vorinstanz war
daher berechtigt, auf die Gesamtfläche der Parz. 866 von 501 m2 abzustellen,
was bei der AZ von 0.7 in der besagten Wohnzone II eine
Bruttogeschossfläche (BGF = nutzbarer Wohnraum) von 350 m2 erlaubt hätte.
Wie aus der Zusammenstellung für die AZ-Berechnung des hiermit befassten
Architekturbüros vom Dezember 2003 hervorgeht, beansprucht das
Neubauprojekt (Parz. 866) aber bloss eine BGF von 347.81 m2, womit die
maximal zulässige AZ mit 0.694 noch klar eingehalten wird bzw. keine BGF-
Überschreitung vorliegt.
c)
Was den nördlich auf Parz. 866 verlaufenden Skikorridor betrifft, sei vorab auf
Art. 39 BG hingewiesen, wonach nur die für die Erschliessung des eigenen
Grundstücks erforderlichen Verkehrsanlagen für die Ermittlung der
anrechenbaren Baulandfläche von Belang sind. Dass es sich beim besagten
Skikorridor
funktional
oder
qualitativ
um
eine
unerlässliche
Erschliessungsanlage für die Parz. 866 gehandelt hätte, wurde aber selbst
von den Rekurrenten zu Recht nicht behauptet. Solche Pistenabschnitte sind
vielmehr bloss auf die Freizeitaktivitäten der nur im Winter dort zirkulierenden
Skifahrer und Schneesportler ausgerichtet und stellen keine permanente
Belastung der jeweiligen Bauparzelle dar. Im Sommer sowie allgemein in den
schneefreien Jahreszeiten können solche Skikorridore beispielsweise
eingezäunt werden, womit sie ausschliesslich und mehrheitlich stets noch der
davon berührten Bauparzelle zur Verfügung stehen. Genau gleich wie
Grunddienstbarkeiten
(Fuss-
und
Fahrwegrechte)
durfte
die
Pistenabfahrtspassage mit einer Breite von 1-2 m im Norden der Parz. 866
daher ebenfalls zur Grundstücksfläche gezählt werden, womit an der Fläche
von 501 m2 bzw. der BGF von 347.81 m2 unverändert festzuhalten ist. Ein
Vergleich mit öffentlichen Trottoiranlagen ist schon deshalb nicht zulässig, da
es sich dabei um auf Dauer angelegte Erschliessungsanlagen handelt, wovon
bei Skipisten naturgemäss jedoch nicht die Rede sein kann. Im Übrigen sei
lediglich noch erwähnt, dass derselbe Skikorridor bei der AZ-Ermittlung des
Personalhauses auf der Nachbarparz. 865 ebenfalls unberücksichtigt blieb,

obwohl gerade dort die Raumverhältnisse für die Wintersportler bedeutend
enger und unübersichtlicher waren. Eine andere Bewertung des Skikorridors
auf der Höhe der Parz. 866 wäre daher geradezu rechtsmissbräuchlich und
willkürlich gewesen. Der Entscheid der Vorinstanz ist daher auch in diesem
Kritikpunkt zu bestätigen.
d)
Zur Anrechenbarkeit der einzelnen Geschossflächen hält Art. 38 BG fest, dass
sie sich aus der Summe aller oberirdischen und unterirdischen Etagen der
Haupt-, An- und Nebenbauten im Aussenmass ergäben (Abs. 1). Nicht
angerechnet würden aber namentlich Korridore, Treppen und Lifte, die
ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen würden (Abs. 2 lit.
d), sowie Kelleranteile, Kohlen- und Tankräume, Waschküchen und
Heizräume (Abs. 2 lit. a), ferner Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und
Klimaanlagen (Abs. 2 lit. b), Sport- und Saunaanlagen (Abs. 2 lit. g) sowie alle
Lagerräumlichkeiten, welche unter Boden liegen, worunter jene Bauteile (bei
Hanglage) fallen, deren Raumdecke (Kote Oberkant) an keinem Messpunkt
mehr als 1.20 m aus dem gewachsenen oder bestehenden Terrain
herausragen (Abs. 2 lit. h). - Wie sich dazu aktenkundig aus dem letztmals am
3. März 2004 revidierten Grundrissplan Wohnhaus 866 (Plan Nr. 03-500.01)
im Massstab 1:100 ergibt, sollten die Aussentreppen zu den untersten zwei
Geschossen (0-1) auf der Ostseite des geplanten Neubaues rein und
ausnahmslos keine AZ-pflichtigen Räume (Tiefgarage PP 1-6, Lift-
/Maschinenraum, Zivilschutzraum, Öltank bzw. Kellerabteile, Sport +
Fitnessräume) erschliessen. Die Nichtberücksichtigung jener zwei von der
Bauherrin an sich selbst frei wählbaren Zugangsvarianten im Hinblick auf die
AZ-Berechnung erfolgte daher seitens der Vorinstanz ebenfalls zu Recht. Ein
Verstoss gegen Art. 38 Abs. 2 lit. d) ist angesichts des erwähnten
Grundrissplanes somit ebenso wenig erkennbar, wie ein Verstoss gegen Art.
38 Abs. 2 lit. g), weil die gewählte Raumzuteilung betreffend grosszügigem
Sport- und Fitnessraum [im 1. Stock] und grossräumiger Sauna-Anlage [im 2.
Stock] ohne gegenteilige Anhaltspunkte für sich allein selbstverständlich noch
nicht die unterschwellig geäusserte Vermutung des Rechtmissbrauchs bzw.
der gezielten Umgehung der anrechenbaren Geschossteile durch die
Bauherrin zu begründen, geschweige zu beweisen vermocht hätte.

Entsprechende Kontrollen sind vielmehr Sache der Bauabnahme und notfalls
späterer
baupolizeilicher
Massnahmen
zur
Wiederherstellung
gesetzeskonformer Zustände laut bewilligter Baupläne. Da Leitungsschächte
keine Nutzflächen für Wohnzwecke darstellen, erübrigen sich weitere
Erörterungen
dazu
von
selbst;
zumal
selbst
die
gegenteilige
Rechtsauffassung (BGF-Reserve 2.19 m2) noch immer längst nicht zu einer
Überschreitung
der
höchstzulässigen
AZ
von
0.7
führen
würde.
Zusammengefasst ergibt sich damit, dass weder eine rechtswidrige
Übernutzung der Parz. 866 vorliegt [anrechenbare Geschossteile alle korrekt
evaluiert] noch auf eine falsche oder gar irrtümliche Bemessungsgrundlage
abgestellt wurde [anrechenbare Grundstücksfläche mittels rechtsgültigem QP
ermittelt], womit sich der Rekurs in Bezug auf die kritisierte AZ-Berechnung in
einer Gesamtschau als unbegründet erweist.
4. a)
Gemäss Art. 47 Abs. 1 BG wird die Gebäudehöhe ab dem gewachsenen
Boden bis zum Schnitt mit der Dachfläche gemessen. Ist der gewachsene
Boden nicht feststellbar, so ist auf das bestehende Terrain abzustellen. Bei
Bauten am Hang darf die maximal zulässige Gebäudehöhe an keiner Stelle
um mehr als 2 m überschritten werden. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung
wird die Firsthöhe gleich wie die Gebäudehöhe gemessen, jedoch bis zur
Höhe des höchsten Punktes der festen Bedachung.
b)
Wie
ein
Blick
auf
den
mit
den
Baugesuchsakten
eingereichten
Fassadenschnittplan [West Fassade; Schnitt A-A] im Massstab 1:100 (Plan
Nr. 03-500.02) unmissverständlich zeigt, wurde die Gebäudehöhe des
geplanten Bauprojekts auf Parz. 866 in Überstimmung mit Art. 47 Abs. 1 BG
ab dem gewachsenen Bodenterrain (Höhenkote 1854.80 m) und nicht – wie
von den Rekurrenten irrtümlich verlangt - ab dem tiefer gelegenen
Strassenniveau der Parz. 882 gemessen. Ausgehend von diesem
nachvollziehbaren und sachlich einleuchtenden Messausgangspunkt bzw.
Eckwert (80 Zentimeter über Abstellplätzen PP 1-6 in Tiefgarage/Geschoss
0) beträgt die Gebäudehöhe aber nachweislich bloss 13.0 m (obere
Höhenkote 1867.80 = Schnittpunkt Fassade/Dachhaut) bzw. die Firsthöhe nur
16.50 m (obere Kote 1871.30 = höchster Punkt der festen Bedachung), womit

hinreichend erstellt ist, dass die laut Zonenschema (Anhang zu Art. 22 ff. BG)
in der Wohnzone II (AZ von 0.7) maximal zulässige Gebäudehöhe von 15.0
m bzw. die maximal zulässige Firsthöhe von 18.0 m beim geplanten
Bauvorhaben (Personalhaus) auf Parz. 866 ohne Probleme eingehalten wird.
Auch in dieser Beziehung erweist sich der Rekurs somit als unbegründet.
5.
Zur
Rüge
der
Waldabstandsverletzung
infolge
unterirdischer
Bauverankerungen auf dem Südteil der Hangparz. 866 in Richtung des
oberhalb davon gelegenen Waldareals sei vorab auf das Schreiben des
regionalen Kreisforstamtes vom 23. Juni 1998 hingewiesen, woraus
hervorgeht, dass die seit 1. Januar 1996 neu in Kraft getretenen
Waldabstandsvorschriften (10 m bei Hochwald bzw. 5 m gegenüber
Niederwald) nach kantonalem Waldgesetz (KWaG; BR 920.100) auf die
erwähnte Überbauungssituation im QP-Gebiet „…“ (noch) nicht anwendbar
seien,
da
die
erst
auf
den
1.
Juli
1996
in
Kraft
getretene
Übergangsbestimmung (Art. 58 Abs. 3 RABzKWaG; BR 920.120) eine
Ausnahme statuiert habe, wonach bei bereits rechtskräftigen Quartierplänen
die
neu
vorgeschriebenen
Waldabstände
explizit
noch
keine
Rechtswirkungen entfalten sollten. Da unbestritten sei, dass der hier
interessierende QP schon im Mai 1996 bzw. bestimmt vor dem 1. Juli 1996 in
Rechtskraft erwachsen sei, komme der darin festgelegten Baulinie mit einem
Waldabstand von nur 2 m auch weiterhin volle Gültigkeit zu. Auf
entsprechende Anfrage des Anwalts der Bauherrin bestätigte das hierfür
zuständige Kreisforstamt mit handschriftlich ergänztem Antwortschreiben
vom 22. Juli 2004 noch konkret und absolut unmissverständlich, dass dem
geplanten Bauprojekt auf Parz. 866 in der vorgelegten Form (Verankerung
laut Schnitt A-A i.O.) und Ausführung (Baugrubensicherung) aus
forstpolizeilicher Sicht gestützt auf den Waldabstand gemäss rechtskräftigem
QP
keine
Hindernisse
entgegenstünden.
Diesen
überzeugenden
Erkenntnissen und Schlussfolgerungen gibt es nichts beizufügen, zumal Art.
27 Abs. 3 RABzKWaG Ausnahmebewilligungen für unterirdische Bauten und
Anlagen noch selbst zulässt, sofern die zuständige Fachinstanz (vorherige
Anhörung des Amts für Wald) einem derartigen Projekt offensichtlich
zustimmen würde. Diese Voraussetzung ist hier aufgrund der soeben

erwähnten Schreiben (Amt für Wald „Südbünden“) klarerweise erfüllt worden,
womit der angefochtenen Baubewilligung auch unter diesem erweiterten
Blickwinkel des Wald- und Umweltschutzrechts nichts Stichhaltiges
entgegensteht. Dies gilt umso mehr, als das bereits 1993 (Waldfeststellung)
bezeichnete Waldstück im Süden auf Parz. 866 aktenkundig (vgl. Grundbuch-
Katasterkopie vom 15. Januar 2004) baulich weder ober- noch unterirdisch
durch das ausschliesslich am Hangfuss auf der Nordseite der Parz. 866
geplante MFH (Personalhaus) berührt wird.
6. a)
Der angefochtene Einspracheentscheid samt Baubewilligung ist damit in jeder
Beziehung rechtens und sachlich gerechtfertigt, was zur Abweisung des
Rekurses in allen gerügten bzw. bemängelten Kritikpunkten führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG anteilsmässig (je zu 1/3) und unter solidarischer Haftung auf das
Ganze den Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz und die
Bauherrschaft, die sich beide jeweils unabhängig voneinander durch einen
eigenen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
8'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
270.--
zusammen
Fr.
8'270.--
gehen zulasten von … & Mitbeteiligte und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.

3.
Die Rekurrenten haben die Gemeinde … und die … AG zudem
aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.--, insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MwSt), zu
entschädigen.
Die
dagegen
an
das
Bundesgericht
erhobene
staatsrechtliche
und
die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurden am 10. November 2005 abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wurde (1A.123/2005 und 1P.291/2005/ggs).