gr_gerichte · A 2007 24 · 2007-06-19 · de
Ersatzabgabe

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

A 07 23 und 24
3. Kammer
URTEIL
vom 19. Juni 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
Am 20. September 2001 verkaufte … seinen Nachkommen … und … 367/1000
Miteigentumsanteile am Grundstück Nr. 3021 in …, bestehend aus einer
Dachwohnung im 4. OG und Galeriegeschoss sowie an der Galerie Studio 10
im EG und UG. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 775'000.-- festgesetzt. Am 17.
August 2004 wurde am Gesamtgebäude Stockwerkeigentum gebildet und
aus dem Miteigentumsanteil die StWE 55'436 (4 1/2 - Zimmerwohnung im DG
mit Galerie) mit einer Wertquote von 287/1000 sowie die StWE 55'428
(Galerie/Studio im EG/ UG mit der separaten Garderobe im EG und WC im 1.
OG) mit einer Wertquote von 148/1000 gebildet. Am 8. Dezember 2006
verkauften
…
die
StWE
55'436
an
…
In
der
Grundstückgewinnsteuerveranlagung ging die Steuerverwaltung von einer
Teilveräusserung aus und rechnete die Anlagekosten für die veräusserte
Wohnung entsprechend den Stockwerkeigentumsquoten an. Daraus
resultierte ein Grundstückgewinn von Fr. 397'750.--, wovon 2/3 auf … und 1/3
auf … entfielen. Gegen die Veranlagungsverfügungen vom 15. Februar 2007
erhoben die Steuerpflichtigen Einsprache, mit welcher sie verlangten, es
müssten für die Gewinnberechung 78 % der Gesamtanlagekosten von Fr.
775'000.-- bzw. Fr. 604'500.- berücksichtigt werden. Die Steuerverwaltung
wies die Einsprachen mit Entscheiden vom 20. März 2007 ab, da einzig die
Wertquoten für die Zerlegung der Anlagekosten bei einer Teilveräusserung
massgebend seien.
2.
Dagegen erhoben die Steuerpflichtigen am 20. April 2007 separat
Beschwerde (A 07 23 … und A 07 24 …) an das Verwaltungsgericht mit dem

Antrag, die angefochtenen Einspracheentscheide aufzuheben und die
Anlagekosten entsprechend ihrem Einspracheantrag festzusetzen. Sie
machen geltend, sie hätten die Dachwohnung mit Galerie und die Galerie im
Erd- und Kellergeschoss zusammen, d.h. ohne Wertunterteilung, am 19.
September 2001 zum Gesamtpreis von Fr. 780'000.-- erworben. Am 17.
August 2004 sei aus dem Miteigentumsanteil 367/1000 die StWE 55'436
(Dachwohnung, Wertquote 287/000) und die StWE 55'428 (Galerie im
Erdgeschoss/Keller, Wertquote 148/000) gebildet worden. Diese Aufteilung
sei vom Grundbuchamt wegen der bisherigen Aufteilung der Unterhalts- und
Reparaturkosten verlangt worden. Eine Auswirkung auf den Steuerwert der
Dachwohnung ergebe sich daraus nicht. Bei Teilveräusserungen sei der
Gesamterwerbspreis nach objektiven Kriterien auf das veräusserte bzw.
zurückbehaltene Grundstück aufzuteilen. Die Werthaltigkeit sei bei beiden
Objekten einzeln zu eruieren. Die Dachwohnung sei ohne Probleme in
kürzester Zeit für Fr. 950'000.-- verkauft worden. Hingegen habe bis heute die
Galerie im Erd- und Kellergeschoss nicht einmal für Fr. 200'000.-- veräussert
werden können.
3.
Die Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerden und hielt dabei an ihrer Auffassung fest, dass für die Aufteilung
der Anlagekosten auf die Wertquoten abzustellen sei.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 46 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) ist der
Veräusserungsgewinn der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Bei einer Teilveräusserung ist

für die Ermittlung des Anlagewertes der Gesamterwerbspreis nach objektiven
Grundsätzen auf das veräusserte bzw. zurückbehaltene Grundstück zu
verlegen. Dabei ist der Verkehrswert des veräusserten und des
zurückbehaltenen Grundstückteiles gesondert zu schätzen und der
Erwerbspreis
nach
dem
so
ermittelten
Wert
aufzuteilen
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, N. 5 zu § 224). Wird an einem Grundstück
im Verlauf der Besitzesdauer als Stockwerkeinheiten ausgestaltetes
Miteigentum begründet und veräussert, so liegen Teilveräusserungen vor (RB
1978 Nr. 78). Bei der Veräusserung von Stockwerkeinheiten sind nach einem
älteren Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichtes die Wertquoten i.S. von
Art. 712e ZGB für die Zerlegung des Erwerbspreises und der
unausscheidbaren Aufwendungen massgebend (RB 1973 Nr. 43). An der
Richtigkeit dieses Entscheides hat die Lehre zu Recht Zweifel angebracht: Die
Wertquoten werden von den Stockwerkeigentümern frei nach grundsätzlich
beliebigen Kriterien festgelegt, die objektiver (Fläche, Rauminhalt etc.) oder
subjektiver Natur (Aussicht, Zugang, Immissionen etc.) sein können (BG 116
II 55; vgl. auch BGE 127 III 142). Gerade subjektive Kriterien eignen sich aber
nicht für die Wertzerlegung bei der Grundstückgewinnsteuer. Die Wertquoten
können in der Praxis richtigerweise nur dann für die Zerlegung des
Erwerbspreises und der unausscheidbaren Aufwendungen massgebend sein,
wenn keine besseren Kriterien für solche Zerlegungen bekannt sind
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 7 zu § 224). Selbst wenn davon
ausgegangen wird, dass bei Stockwerkeigentum die Wertquoten in der Regel
die objektiven Wertverhältnisse wiedergeben, ist jedenfalls dann davon
abzuweichen, wenn im konkret zu beurteilenden Fall ausreichende
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Wertquoten zu einem mit den
tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht übereinstimmenden
Ergebnis führen würden.
b)
Vorliegend ist dies der Fall. Wie die Vorinstanz an sich zu Recht anführt, ist
das Verhältnis der Wertquoten der beiden Stockwerkeinheiten proportional
zum Verhältnis der Bruttogeschossflächen der beiden Einheiten festgelegt
worden. Gerade dies zeigt aber, dass durch die Wertquoten die Anlagekosten

von veräusserter und zurückbehaltener Stockwerkeinheit nicht in einer den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Weise objektiv wiedergegeben
werden. Es liegt auf der Hand und entspricht auch der allgemeinen
Lebenserfahrung,
dass
der
Verkehrswert
pro
Quadratmeter
Bruttogeschossfläche bei einer luxuriösen Dachwohnung in der Altstadt um
einiges höher liegt als bei einem schlecht vermietbaren oder schwer
verkäuflichen Gewerbelokal im Erdgeschoss desselben Hauses. Dem hat die
Vorinstanz durch ihr unflexibles und schematisches Abstellen auf die
Wertquoten in keiner Weise Rechnung getragen. Sie wird deshalb in Sinne
von E.1.a vorzugehen haben, d.h. allfällig vorhandene Schätzungen
beiziehen oder veranlassen müssen, um die Anlagewerte der veräusserten
und der zurückbehaltenen Stockwerkeinheit zu ermitteln. In diesem Sinne
sind die Beschwerden gutzuheissen und ist die Sache zu neuer Veranlagung
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Kantons
Graubünden (Steuerverwaltung), welche die Beschwerdeführer überdies
angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die
Beschwerden
werden
gutgeheissen,
die
angefochtenen
Einspracheentscheide aufgehoben und die Sache wird zu neuer Veranlagung
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
140.--
zusammen
Fr. 3’140.--
gehen zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung) und sind innert
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3.
Der Kanton Graubünden (Steuerverwaltung) entschädigt … und …
aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 1'500.-- (inkl. MWST).