gr_gerichte · R 2015 73 · 2016-05-03 · de
Ergänzungsleistungen/EOG

Baufreigabe (Widerruf) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 73
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 3. Mai 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Andri Vital,
Beschwerdegegnerin 1
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baufreigabe (Widerruf)

- 2 -
1.
Am 22. Oktober 2008 reichte die B._____ der Gemeinde X._____ einen
ergänzenden Gestaltungsplan C._____ (in Rechtskraft erwachsen) sowie
ein Gesuch um Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Einstell-
halle auf Parzelle 2469 ein. Insbesondere am 4. März 2009, am 23. De-
zember 2009 und am 28. Januar 2010 wurden Projektänderungsgesuche
eingereicht. Das Bauvorhaben benötigt Kontingente von total 2‘280.15 m2
BGF (Haus A 1‘115.82 m2, Haus B 1‘164.33 m2). Dagegen erhobene Ein-
sprachen wies der Gemeinderat mit Verfügung vom 1. Dezember 2010,
mitgeteilt am 1. März 2011, ab, soweit er darauf eintrat und genehmigte
gleichentags das Baugesuch vom unter anderem 28. Januar 2010 inklusi-
ve Pläne. Für 2013 und 2014 sicherte er der Bauherrschaft ein Kontingent
von je 420 m2 zu. Für 2015 stellte er ein Kontingent von 420 m2, für 2016
und 2017 ein solches von je 485 m2 und für 2018 ein solches von
50.15 m2 BGF in Aussicht. Da nicht genügend Kontingente für eine Bauf-
reigabe zugesichert werden könnten, erfolge die Baufreigabe für das ers-
te Haus voraussichtlich auf den 1. Januar 2015 und für das zweite Haus
voraussichtlich auf den 1. Januar 2018. Vorbehalten würden zugespro-
chene, aber dannzumal nicht beanspruchte Kontingente, die allenfalls der
Bauherrschaft nachträglich noch zugewiesen werden könnten, sofern sie
dies wünsche, oder allenfalls eine vom Kreisrat D._____ geänderte Kon-
tingentszuteilung. Die Baufreigabe erfolge mittels anfechtbarer Verfügung.
Vor Erlass derselben dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden.
Die Bauherrschaft habe das Gesuch um Baufreigabe rechtzeitig einzurei-
chen.
2.
Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative
"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" an. Am 22. August
2012 erliess der Bundesrat die Verordnung über die Zweitwohnungen,
welche am 1. Januar 2013 in Kraft trat.

- 3 -
3.
Am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, bestätigte der Gemeinderat X._____
für die nach seinen Ausführungen rechtskräftige Baubewilligung für das
Baugesuch der B._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewil-
ligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Ein-
stellhalle auf Parzelle 2469 die definitiven Baufreigaben für Haus A auf
den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018.
4.
Schon am 26. Juni 2008 hatte der Kreisrat D._____ den Regionalen
Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Der unter dem Titel Kontingente
figurierende Art. 6 Abs. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweit-
wohnungsbaus (VBZW) wies unter anderem der Gemeinde X._____ ein
Kontingent von 1'100 m2 BGF pro Jahr zu. Art. 6 Abs. 2 VBZW hielt fest,
dass diese Aufteilung alle fünf Jahre überprüft werde. Gemäss Art. 6
Abs. 6 VBZW wurde die Aufteilung für fünf Jahre festgelegt. Die Baufrei-
gaben dürften nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Am 24. Febru-
ar 2009 genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Regio-
nalen Richtplan mit den VBZW.
5.
Die Gemeinde X._____ setzte diese Vorgaben um, indem sie am 7. April
2010 das von der Regierung am 16. November 2010 genehmigte Gesetz
über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungs-
baus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG),
verabschiedete. Gemäss Art. 12 Abs. 1 EZWG entspricht das Jahreskon-
tingent dem der Gemeinde X._____ jeweils durch den Kreis D._____ zu-
gewiesenen Kontingent in m2 BGF pro Jahr. Art. 16 EZWG hält fest, dass,
falls das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht ausreiche, die Bauf-
reigabe zurückgestellt werde. Sie erfolge erst, wenn die Bauherrschaft
zusammen mit den Quoten der darauf folgenden Jahre über das bean-
spruchte Kontingent verfüge. Vorbezüge auf künftige Quoten seien un-
zulässig.

- 4 -
6.
Aufgrund eines von der Gemeinde X._____ am 19. September 2012 ein-
gereichten Fragebogens für das Berichtsjahr 2012 stellte das Kreisamt
D._____ fest, dass die Gemeinde X._____ Baubewilligungen weit über
das Jahr 2014 hinaus erteilt hatte. Am 25. Juni 2013 konfrontierte das
Kreisamt unter anderem die Gemeinde X._____ mit der neuen Rechtsla-
ge unter Hinweis darauf, dass bei Baufreigaben nach dem 24. Februar
2014 hinaus angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Zweit-
wohnungsverbots ein Widerruf zur Diskussion stehe.
Am 27. Januar 2014 schrieb der Gemeinderat X._____ dem Kreis
D._____, die Gemeinde habe im Jahr 2012 noch bis am 11. März 2012
Kontingente über den 24. Februar 2014 hinaus vergeben und Baufreiga-
ben rechtskräftig ohne Vorbehalt erteilt. Solche Baubewilligungen und
Baufreigaben über 2014 hinaus habe der Gemeinderat aber bereits 2010
und 2011 erlassen. Der Kreisrat habe davon Kenntnis gehabt, diese Pra-
xis aber nie gerügt. Die Gemeinde sei deshalb in guten Treuen auch an-
fangs 2012 davon ausgegangen, dies weiterhin tun zu dürfen. Bis zum
11. März 2012 hätten sich im Vergleich zu den Vorjahren mit Bezug auf
den Richtplan keine Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben,
weswegen ein Widerruf derartiger Bewilligungen bereits aus diesem
Grund nicht zulässig sei. Ein Widerruf wäre zudem heute nicht gerechtfer-
tigt, weil die Gemeinde ab Inkrafttreten des Zweitwohnungsverbots keine
Baubewilligungen und Baufreigaben für Zweitwohnungen mit kontingen-
tierungspflichtigen BGF mehr erteilt habe.
7.
Am 21. März 2014 erhob das Kreisamt D._____ bei der Regierung Auf-
sichtsbeschwerde gemäss Art. 68 ff. VRG mit folgenden Anträgen:
"1.
Die von der Gemeinde X._____ erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnun-
gen seien unter Anhörung der betroffenen Personen zu widerrufen, soweit
darin Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind.

- 5 -
2.
Eventualiter habe die Regierung einen Regierungskommissär einzusetzen,
welcher ein Widerrufsverfahren für jene Baubewilligungen einzuleiten hat, in
welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind.
3.
Subeventualiter sei die Gemeinde X._____ unter der Strafandrohung von
Art. 292 StGB dazu aufzufordern, für jene Baubewilligungen ein Widerrufsver-
fahren einzuleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus ge-
währt worden seien."
Die Gemeinde X._____ beantragte am 1. Mai 2014 die Abschreibung des
Beschwerdeverfahrens. Sie werde für jene Baubewilligungen ein Wider-
rufsverfahren einleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hin-
aus gewährt worden seien. Damit komme sie dem Subeventualbegehren
des Kreisamts D._____ nach.
Am 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, erteilte die Regierung dem
Gemeindevorstand X._____ für seinen Umgang mit den Vorschriften zur
Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus, namentlich für die im April re-
spektive August 2012 verfügten definitiven Baufreigaben für Zweitwoh-
nungsbauvorhaben über das Jahr 2014 hinaus bis ins Jahr 2023, eine
scharfe Rüge und wies die Gemeinde an, bezüglich der von diesen Bauf-
reigaben betroffenen sieben Baubewilligungen ein Widerrufsverfahren
durchzuführen und mit Endverfügung abzuschliessen. Der Gemeindevor-
stand habe − entsprechend seiner Zusicherung − die Regierung über das
Ergebnis der Widerrufsverfahren zeitnah zu informieren.
8.
Am 3. Juni 2014 forderte die Gemeinde X._____ unter anderem die
B._____ zur Stellungnahme betreffend allfälligem Widerruf von Baubewil-
ligung und Baufreigabe auf.
Die B._____ beantragte am 29. August 2014, von einem Widerruf der
Verfügung Baubeginn der Gemeinde X._____ vom 18. April 2012 betref-
fend das Baugesuch vom 22. Oktober 2008 (Zustellung Baubewilligung
am 1. März 2011) sei abzusehen.

- 6 -
9.
Am 8. Januar 2015 schrieb die Gemeinde unter anderem der B._____,
die Regierung habe sie angewiesen, das Widerrufsverfahren durchzu-
führen und mit einer Endverfügung abzuschliessen. Bevor der Gemeinde-
rat über einen allfälligen Widerruf der Baufreigabe und der dieser zu
Grunde liegenden Baubewilligung entscheide, werde ihr das rechtliche
Gehör zum diesbezüglichen Entscheid der Regierung vom 23., mitgeteilt
am 29. Dezember 2014, gewährt.
10.
Die B._____ hielt am 23. Januar 2015 an ihren Anträgen fest.
11.
Am 1., mitgeteilt am 7. April 2015, verfügte der Gemeinderat X._____, die
der B._____ am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, erteilte
Baubewilligung zur Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Ein-
stellhalle auf Parzelle 2469, für die er 2013 und 2014 der Bauherrschaft
ein Kontingent von je 420 m2 zugesichert und für 2015 ein solches von
420 m2, für 2016 und 2017 ein solches von je 485 m2 und für 2018 ein
solches von 50.15 m2 BGF in Aussicht gestellt hatte, werde nicht widerru-
fen. Auch die definitive Baufreigabe vom 18. April 2012 für Haus A auf
den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018 werde nicht wider-
rufen.
12.
Am 12. Mai 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgender Über-
schrift:
"Rechtsstreitereien sind vorprogrammiert. Das Widerrufsverfahren von Baubewilli-
gungen ist für X._____ eine delikate Angelegenheit. In sieben Fällen muss die
Gemeinde X._____ Baufreigaben neu beurteilen. Ein ersten Entscheid wird für an-
fangs Sommer erwartet. Der Kanton will keine inhaltliche Überprüfung vornehmen."

- 7 -
13.
Am 2. Juni 2015 forderte die Regierung die Gemeinde X._____ auf, ihre
Aktivitäten in den noch laufenden Widerrufsverfahren bezüglich der im
Aufsichtsbeschwerdeentscheid vom 23. Dezember 2014 thematisierten
Baubewilligungen respektive Baufreigabeverfügungen unverzüglich ein-
zustellen und insbesondere vom Erlass verfahrensabschliessender Ent-
scheide in diesen Fällen abzusehen. Gleichzeitig werde die Gemeinde
angewiesen, der Regierung innert 20 Tagen seit Eröffnung dieses Be-
schlusses alle Dossiers der noch pendenten sechs Fälle zu übermitteln
(Ziff. 1). Die Regierung übernehme auch im erledigten Widerrufsfall ab so-
fort die Verfahrenshoheit. Die Gemeinde werde entsprechend aufgefor-
dert, der Regierung innert zehn Tagen seit Eröffnung dieses Beschlusses
das Dossier des bereits ergangenen Widerrufsentscheides vom 7. April
2015 zu übermitteln (Ziff. 2).
14.
Am 26. Juni 2015 erhob die Gemeinde X._____ gegen den Beschluss der
Regierung vom 2. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden (Beschwerdeverfahren V 15 3) und beantragte,
Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Regierungsbeschlusses
seien aufzuheben. Bisher habe sie, ausser dem Entscheid gegenüber der
B._____, keine weiteren Endentscheide erlassen und werde den Ausgang
dieses Beschwerdeverfahrens abwarten.
Die Regierung beantragte am 8. September 2015 die Abweisung der Be-
schwerde.
Nachdem die Gemeinde am 23. September 2015 auf die Einreichung
einer Replik verzichtet hatte, schloss der Instruktionsrichter den Schrif-
tenwechsel am 24. September 2015 ab.

- 8 -
15.
Bereits am 9. Juli 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgendem
Titel:
"Zweitwohnungen: X._____ wehrt sich. Der Kanton entzieht der Gemeinde die
Kompetenz, Widerrufsverfahren durchzuführen. X._____ und die Bündner Regie-
rung sind sich in Sachen Zweitwohnungen nicht einig. X._____ sieht die Gemein-
deautonomie verletzt."
16.
Am 17. August 2015 (Poststempel) erhob A._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Die angefochtenen Verfügungen der Vorinstanz vom 1.12.2010 ([…], proviso-
rische Baubewilligung), allfällige Nachtragsverfügungen, die Verfügungen vom
April 2012 (definitive Baubewilligung und Baufreigabe) und vom April 2015
(Verfügung betr. Nicht-Widerruf der Baubewilligung) seien aufzuheben und
der Beschwerdegegnerin sei weder eine Baubewilligung noch eine Baufreiga-
bebewilligung zu erteilen.
2.
Bezüglich der Verfügungen vom April 2012 und vom April 2015 sei die Befan-
genheit der beteiligten Gemeinderäte zu prüfen und festzustellen sowie die
angefochtenen Verfügungen bereits aus diesem Grund aufzuheben und allen-
falls an die Vorinstanz zur gehörigen Durchführung der Verfahren zurückzu-
weisen.
3.
Die angefochtenen und bislang von der Vorinstanz weder gehörig zugestellten
oder veröffentlichten Verfügungen vom April 2012 und vom April 2015 seien
vom Gericht zu edieren, ebenso sei die vollumfängliche Akteneinsicht zu ge-
währen und eine Frist zur Einreichung einer ergänzenden Begründung anzu-
setzen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanz oder der
Beschwerdegegnerin."
Zur Begründung führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen was folgt
aus:
•
Er sei Eigentümer einer Wohnung, direkt auf der benachbarten Parzel-
le. Er wäre von den beiden Häusern stark betroffen und sein Eigentum
beeinträchtigt. Die beiden angefochtenen Verfügungen seien von der
Gemeinde weder bekannt gemacht noch veröffentlicht worden. Er ha-
be erst aus einem Zeitungsartikel vom 9. Juli 2015 davon erfahren.

- 9 -
Unter Berücksichtigung der Gerichtsferien sei die Beschwerde somit
fristgerecht eingereicht worden.
•
Die provisorische Baubewilligung unter Vorbehalt einer Zuteilung von
Kontingenten datiere vom 1. Dezember 2010. Dagegen sei aus dama-
liger Sicht in den Augen des Beschwerdeführers vor Annahme der
Zweitwohnungsinitiative nicht viel einzuwenden gewesen. Die Baube-
willigung sei erst provisorisch erteilt gewesen und die Gemeinde habe
auf einen späteren Zeitpunkt und unter Vorbehalt dannzumal existie-
render Kontingente eine definitive Baubewilligung bzw. Baufreigabe
zugesichert. Indessen habe die Gemeinde nach der Annahme der
Zweitwohnungsinitiative ohne Publikation oder Mitteilung eine definiti-
ve Baubewilligung bzw. Baufreigabe für 2015 - 2018 erteilt, obwohl
keine Kontingente mehr zur Verfügung gestanden hätten. Normaler-
weise sei eine Baubewilligung ein Jahr lang gültig. Allenfalls könne sie
um ein weiteres Jahr verlängert werden. Hier sei aber eine Baubewilli-
gung auf Jahre hinaus praktiziert worden, was widerrechtlich sei.
•
Die Gemeindeautonomie sei nicht dazu da, eine widerrechtlich han-
delnde Gemeinde zu schützen.
•
Fünf von sieben Gemeinderatsmitgliedern seien befangen. Er verwei-
se dazu auf seine Eingabe an den Gemeindepräsidenten vom 20. Juli
2015, welche er ins Recht lege. Bei den Gemeinderatsmitgliedern
E._____ und F._____ sei fraglich, ob sie nur in Ausstand getreten
oder abwesend gewesen seien. Bei den Gemeinderatsmitgliedern
G._____, H._____ und I._____ gebe es genügend familiäre und wirt-
schaftlich enge und wichtige Abhängigkeiten, welche den blossen An-
schein der Befangenheit belegten. Anscheinend müsse Gemeinderat
H._____ in der seinem Arbeitgeber zuzuordnenden Wohnung nicht
einmal Miete zahlen. Sein Familienmittelpunkt liege zudem tatsächlich
in Y._____. Er habe somit in X._____ keinen Erstwohnsitz, was Vor-
aussetzung für die reguläre Wählbarkeit in den Gemeinderat sei. Falls
der Bruder des Gemeindepräsidenten Rechtsvertreter der Gemeinde
sei, schienen auch hier ernsthafte Interessenskonflikte in Bezug auf
Bauvorhaben zu bestehen.
17.
Im Zusammenhang mit der an die B._____ erteilten Baubewilligung vom
1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, bzw. der Baufreigabever-
fügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie der Verfügung vom
1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der an die
B._____ erteilten Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhoben
am 17. August 2015 auch K._____ und L._____ Beschwerde an das

- 10 -
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (vgl. Urteil des Verwal-
tungsgerichtes des Kantons Graubünden R 15 72 vom 3. Mai 2016).
Überdies erhob am 21. August bzw. am 24. September 2015 auch die
Stiftung Landschaftsschutz Schweiz im Zusammenhang mit weiteren von
der Gemeinde X._____ nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative er-
lassenen Baufreigabeverfügungen Beschwerden an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des
Kantons Graubünden R 15 75 und 85 vom 3. Mai 2016).
18.
Am 4. September 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend
Beschwerdegegnerin 1), das Verfahren R 15 73 sei einstweilen zu sistie-
ren, sofern die Beschwerde nicht zum vornherein abzuweisen sei und
soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Die Frist für die Ver-
nehmlassung zur Eintretensfrage sei nach Eintritt der Handlungsfähigkeit
des Gemeinderats von X._____ neu anzusetzen.
Nachdem das im Beschwerdeverfahren R 15 73 eingeladene Departe-
ment für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) am 24. Sep-
tember 2015 zum Sistierungsgesuch Stellung genommen hatte, verfügte
der Instruktionsrichter am 7. Oktober 2015 prozessleitend wie folgt:
"1.
Die Gesuche der Gemeinde X._____ um Sistierung der verwaltungsgerichtli-
chen Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75 werden abgewiesen. Die Be-
schwerdeverfahren R 15 72/73/75 und R 15 85 werden fortgesetzt. Die ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 werden
vereinigt.
2.
Das Verfassungsbeschwerdeverfahren V 15 3 wird bis zum Vorliegen rechts-
kräftiger Gerichtsentscheide in den verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-
fahren R 15 72/73/75/85 sistiert.
3.
Bis zum rechtskräftigen Abschluss der vorgenannten Beschwerdeverfahren
R 15 72/73/75/85 verbleiben die Dossiers in den sieben Widerrufsverfahren
[…] bei der Gemeinde. Der Gemeinde wird untersagt, in den noch pendenten
sechs Widerrufsfällen Verfahrenshandlungen vorzunehmen, insbesondere,
verfahrensleitend und/oder verfahrensabschliessend zu verfügen.

- 11 -
4.
Das Gericht behält sich vor, allfällige vorsorgliche Anordnungen auch direkt
gegenüber den Bauherrschaften zu verfügen.
5.
Die Kostenfolge bleibt dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten."
19.
Am 9. September 2015 beantragte das DVS, auf die Beschwerde sei ein-
zutreten und diese sei gutzuheissen, soweit darin sinngemäss die Aufhe-
bung der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, be-
züglich das Bauprojekts der B._____, namentlich bezüglich des Baupro-
jektbestandteils mit Baufreigabe im Jahre 2018 (Haus B) beantragt werde.
Dementsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf den Nichtwider-
rufsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April
2015, teilweise gutzuheissen. Eventuell sei die Beschwerde vollumfäng-
lich gutzuheissen.
•
Der Gemeindevorstand habe am 18., mitgeteilt am 24. April 2012, un-
ter anderem bezüglich des Bauprojekts der B._____ einen definitiven
Baufreigabetermin festgelegt. Diese Verfügungen seien nicht publiziert
worden. Der Beschwerdeführer sei angesichts seiner Position als
Nachbar als befugt zu betrachten, gegen diese definitive Baufreigabe-
verfügung sowie gegen die damit zusammenhängende Nichtwider-
rufsverfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, Beschwerde zu er-
heben. Auch die Beschwerdefrist sei eingehalten, weshalb auf die Be-
schwerde einzutreten sei.
•
Da davon auszugehen sei, dass das ZWG am 1. Januar 2016 in Kraft
trete, blieben Baubewilligungen mit Baufreigaben bis Ende 2017 gül-
tig, spätere seien ungültig. Die angefochtene Baufreigabeverfügung
sei zumindest für den Projektbestandteil mit Baufreigabe 2018 (Haus
B) aufzuheben. Dies dränge sich aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG
zwingend auf. Entsprechend sei die Beschwerde auch in Bezug auf
den Nichtwiderrufsentscheid vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, inso-
weit teilweise gutzuheissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom
18., mitgeteilt am 24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils
mit Baufreigabe im Jahr 2018 (Haus B) des Bauprojekts der B._____
nicht widerrufen worden sei.

- 12 -
•
Dieser Antrag stehe unter dem Vorbehalt, dass der Kreisrat D._____
wirklich entsprechend Beschluss gefasst habe und dieser in Rechts-
kraft erwachsen könne. Andernfalls wäre die angefochtene Baufreiga-
beverfügung gesamthaft aufzuheben, in Bezug auf den Projektbe-
standteil mit Baufreigabe bis 2015 (Haus A) immerhin unter Vorbehalt
einer Interessenabwägung.
20.
Am 30. September 2015 stellte die Beschwerdegegnerin 1 dem streitbe-
rufenen Gericht das Protokoll der Kreisratssitzung vom 20. August 2015
zu. Danach nahm der Kreisrat den Antrag der Regionalplanungskommis-
sion, Kontingente für Zweitwohnungen im Umfang von drei Jahreskontin-
genten der bisherigen Jahreskontingente gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG für
vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontin-
gentspflichtige Bauvorhaben freizugeben, an. Ebenfalls angenommen
wurde der Antrag der Regionalplanungskommission, den Regionalen
Richtplan Zweitwohnungsbau per 31. Dezember 2015 bzw. zum Zeitpunkt
des Inkrafttretens des ZWG aufzuheben und bei einem späteren Inkraft-
treten des ZWG eventuell notwendig werdende weitere formelle Be-
schlüsse der Präsidentenkonferenz als Nachfolgeorgan zu übertragen.
21.
Am 19. Oktober 2015 beantragte die B._____ (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin 2), auf die Beschwerde R 15 73 sei nicht einzutreten. Eventuali-
ter sei die Beschwerde abzuweisen. Subeventualiter sei sie insoweit ab-
zuweisen, als dass sie Baufreigaben vor dem 31. Dezember 2017 betref-
fe. Die superprovisorisch beantragte aufschiebende Wirkung der Be-
schwerde erkannte der Instruktionsrichter derselben am 12. Oktober 2015
superprovisorisch und am 22. Oktober 2015 definitiv zu.
•
Bei der Verfügung vom 18. April 2012 handle es sich um eine Polizei-
bewilligung, auf deren Erteilung der Bauherr bei Vorliegen sämtlicher
Voraussetzungen Anspruch habe. Vorliegend seien die Vorausset-
zungen erfüllt. Die Baufreigabeverfügung habe keine eigenständige
Bedeutung sondern sei Folge der rechtskräftigen Baubewilligung und
der Erfüllung aller Nebenpflichten und richte sich nur an die Bauherr-
schaft. Die Freigabeverfügung diene nicht dem Schutz nachbarlichen
Interessen. Dafür stehe das Einspracheverfahren zur Verfügung. Der

- 13 -
Beschwerdeführer sei im Freigabeverfahren nicht mehr involviert ge-
wesen, umso mehr, als gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilt
worden seien, nicht unter die betreffenden Verfassungsbestimmungen
fielen. Der Beschwerdeführer sei zur Beschwerdeerhebung gegen die
Baufreigabeverfügung nicht legitimiert, weshalb auf die Beschwerde
nicht einzutreten sei. Des Weiteren gehe für den Beschwerdeführer
mit seinen Rügen auch kein praktischer Nutzen einher, weil er den
Bau als solchen ohnehin nicht verhindern könne. Auch deshalb sei auf
seine Eingabe nicht einzutreten. Im Übrigen sei die Beschwerde oh-
nehin verspätet, sodass auch aus diesem Grund nicht auf diese einge-
treten werden könne.
•
Auch bei gegebener Legitimation wäre die Beschwerde abzuweisen.
Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien hier nicht gegeben. Zu-
dem könne sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Vertrauensschutz
nach Art. 9 BV berufen. Aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG und dem
Beschluss des Kreisrats D._____ vom 20. August 2015 stünden der
Gemeinde X._____ für die Jahre 2015 - 2017 je 1‘100 m2 BGF an
Kontingenten zur Verfügung, von welchen der Beschwerdegegnerin 2
gemäss Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 für die Jahre 2015 -
2017 insgesamt 1‘390 m2 zugewiesen worden seien. Damit fehlten der
Beschwerdegegnerin 2 für die Realisierung beider Gebäude Kontin-
gente von lediglich 50.15 m2. Sie werde der Gemeinde das Gesuch
stellen, die noch notwendigen 50.15 m2 aus der bei der Gemeinde an-
gelegten Reserve zuzuweisen. Die Nachreichung der betreffenden
Dokumente werde vorbehalten. Damit verfüge die Beschwerdegegne-
rin 2 über genügend rechtmässig zugewiesener Kontingente, um das
Bauvorhaben zu realisieren. Überdies machten die fehlenden
50.15 m2 bei einer gesamten BGF von 2‘280.15 m2 nur 2.19 % der
Gesamtfläche aus. Ein Widerruf der Baufreigabe oder gar der Baube-
willigung wäre unverhältnismässig, selbst wenn die noch fehlende
Fläche nicht mittels Reserven zugeteilt werden könnte. Auch die Be-
schwerdeführerin im Verfahren R 15 75 und 85 sei der Auffassung, es
seien die Baufreigabeverfügungen nur für jene Bauvorhaben zu wider-
rufen, welche die Realisierung nach dem Jahr 2017 erlaubten. Ebenso
argumentiere das DVS.
22.
Am 10. November 2015 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit,
dass sie der Auffassung sei, dass sie wegen des Ausstandsbegehrens
A._____ nicht befugt sei, sich in dieser Angelegenheit zu äussern oder
Beschlüsse zu fassen.

- 14 -
23.
Am 4. Dezember 2015 (Poststempel) hielt der Beschwerdeführer repli-
cando an seinen Anträgen fest und vertiefte seine Argumentation. Dabei
ersuchte der Beschwerdeführer, die Verfahrenskosten und die Prozess-
entschädigung nach der Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschwerdeerhe-
bung zu regeln.
24.
Am 16. Dezember 2015 zog der Beschwerdeführer sein Ausstandsbegeh-
ren gegen fünf Gemeinderäte unter der Bedingung zurück, dass keine
Verfahrenskosten erhoben würden. Am 21. Januar 2016 ersuchte die Be-
schwerdegegnerin 1 den Beschwerdeführer um einen bedingungslosen
Rückzug des Ausstandsbegehrens.
25.
Am 1. Februar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren
Anträgen fest und vertiefte ihre Argumentation.
26.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete ebenfalls am 1. Februar 2016 auf
die Einreichung einer Duplik.
27.
Am 1. Februar 2016 hielt das DVS duplicando an seinen Anträgen fest.
Der Beschwerdegegnerin 1 sei nochmals die Gelegenheit einzuräumen,
sich vernehmen zu lassen.
•
Es stimme nicht, dass dem Beschwerdeführer aus der Anfechtung der
Baufreigabeverfügung vom 18. April 2015 kein praktischer Nutzen er-
wachse. Falls eines oder beide Gebäude nur zu Erstwohnungszwe-
cken genutzt werden dürften, stiegen die Chancen, dass auf dieses
oder jenes Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen zumindest vorläufig
verzichtet werde. Darin liege ein praktischer Nutzen bei einem Obsie-
gen. Der Beschwerdeführer sei beschwerdelegitimiert.
•
Hier gehe es um die direkte Anfechtung der Baufreigabeverfügung
vom 18. April 2015 und nicht um deren Widerruf.
•
Die Beschwerdegegnerin 2 meinte, Haus B könne noch 2017 erstellt
werden und gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG als Zweitwohnung genutzt
werden, nachdem der Kreis D._____ zwischenzeitlich drei weitere

- 15 -
Jahreskontingente zugesprochen habe. Dies stimme nicht. Baufreiga-
ben bis Ende 2017 könnten gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG dann erteilt
werden, wenn in der Baubewilligung für den Beginn der Bauaus-
führung kein Zeitpunkt festgesetzt sei oder in der Baubewilligung der
Beginn der Bauausführung auf einen Zeitraum aufgeschoben werde,
der vor Ende 2017 ende. Dies sei hier beides nicht der Fall. In der
Baubewilligung sei effektiv ein Zeitpunkt für den Baubeginn festgesetzt
und dieser falle auf einen Zeitraum nach Ende 2017. Abgesehen da-
von würden selbst dann, wenn das Haus B tatsächlich noch im Jahr
2017 in Angriff genommen werden dürfte, immer noch 50.15 m2 Kon-
tingentsfläche fehlen. Das Haus B müsste somit redimensioniert wer-
den. Selbst wenn das Haus B noch im Jahr 2017 realisiert werden
dürfte, wäre dies nur möglich, weil der Kreis eine nachträgliche Zutei-
lungsaktion im Umfang dreier Jahreskontingentstranchen durchgeführt
habe. Diese Aktion sei nach der vorliegenden Beschwerdeerhebung
erfolgt, was bei der Festlegung der Verfahrenskosten und der Partei-
entschädigung zu berücksichtigen sei.
28.
Am 2. Februar 2016 genehmigte die Regierung die Aufhebung des Regi-
onalen Richtplans Zweitwohnungsbau D._____ und erklärte die Aufhe-
bung für kantonale Behörden als verbindlich.
29.
Am 10. März 2016 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 abermals auf
eine weitere Stellungnahme. Gleichentags stellte sie dem Gericht eine
Kopie der Abschreibungsverfügung vom 10. März 2016 bezüglich des
Ausstandsbegehrens des Beschwerdeführers zu.
30.
Am 22. März 2016 liess Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Kopie
eines Schreibens vom 22. März 2016 an die Beschwerdegegnerin 2 zu-
kommen. Darin führte sie aus, dass ihr das Verwaltungsgericht mit Verfü-
gung vom 7. Oktober 2015 die Kompetenz abgesprochen habe, in den of-
fenen Fällen entsprechende Entscheidungen zu treffen. Deswegen könne
sie weder den verfügten Baustopp aufheben noch betreffend Restkontin-
gent von 50.15 m2 verfügen. Sie sei der Meinung, dass eine solche Zutei-
lung möglich sein sollte, könne darüber aber erst entscheiden, wenn alles
geklärt sei.

- 16 -
31.
Am 23. März 2016 schrieb die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht, dass
ihr die Beschwerdegegnerin 1 am 22. März 2016 mitgeteilt habe, dass die
Zuteilung eines Restkontingentes von 50.15 m2 möglich sein sollte, wenn
alle Unklarheiten beseitigt seien. Damit stehe fest, dass der Beschwerde-
gegnerin 2 alle für ihre Bauvorhaben benötigten Kontingente innert der
Zweijahresfrist gemäss ZWG zugesprochen werden könnten. Das Bau-
vorhaben könnte damit umgesetzt und ihren Rechtsbegehren entspro-
chen werden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am
24. April 2012, sowie die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015,
betreffend Nicht-Widerruf der an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten
Baubewilligung und Baufreigabeverfügung wird, soweit erforderlich, in
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerdeschrift vom
17. August 2015 (Poststempel) sinngemäss die Aufhebung der Baufrei-
gabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie der Verfü-
gung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der
Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung. Gemäss Art. 49 Abs. 1
lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100)
beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von
Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten
werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht end-
gültig sind. Die angefochtene kommunale Baufreigabeverfügung vom 18.,
mitgeteilt am 24. April 2012, mit der die Beschwerdegegnerin 1 gegenü-
ber der Beschwerdegegnerin 2 den Baubeginn für deren Bauprojekt defi-

- 17 -
nitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw. auf den 1. April 2018 (Haus B)
festgelegt hat, sowie die Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015,
mit welcher die Beschwerdegegnerin 1 von einem Widerruf der an die
Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilligung vom 1. Dezember 2010,
mitgeteilt am 1. März 2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mit-
geteilt am 24. April 2012, abgesehen hat, sind weder endgültig noch kön-
nen sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen
sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden dar.
b)
Bezüglich Legitimation des Beschwerdeführers gilt es was folgt festzuhal-
ten: Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit der angefochtenen Verfügung
vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die Baufreigabe für das Bauprojekt
der Beschwerdegegnerin 2 definitiv auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw.
den 1. April 2018 (Haus B) festgelegt. Hinsichtlich solcher Baufreigabe-
verfügungen ist ein Einspracheverfahren − im Gegensatz zum ordentli-
chen Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 2 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) − nicht vorge-
sehen. Dementsprechend fand aber auch keine (die Einsprachefrist aus-
lösende) Publikation dieser Baufreigabeverfügung im amtlichen Publikati-
onsorgan der Beschwerdegegnerin 1 statt. Der Beschwerdeführer ist da-
her als Nachbar der zu überbauenden Parzelle 2469 der Beschwerde-
gegnerin 2 ohne Weiteres befugt, gegen diese Baufreigabeverfügung so-
wie gegen die damit zusammenhängende Verfügung der Beschwerde-
gegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf
der Baubewilligung und Baufreigabeverfügung direkt beim Verwaltungs-
gericht Beschwerde zu erheben, zumal er − wie bereits das DVS in der
Vernehmlassung vom 9. September 2015 zu Recht ausgeführt hat − bis
anhin noch nie Gelegenheit hatte, das Bauvorhaben der Beschwerdegeg-
nerin 2 unter dem Aspekt der Zweitwohnungsgesetzgebung zu rügen. Es
trifft zwar zu, dass die der angefochtenen Baufreigabeverfügung zugrun-

- 18 -
de liegende Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März
2011, in Rechtskraft erwachsen ist. Bedingung für die Beanspruchung der
Baubewilligung war jedoch das Vorhandensein eines entsprechenden
Kontingents in der Zukunft. Die Erteilung der entsprechenden Baubewilli-
gung erfolgte mithin nur bedingt. In der entsprechenden Baubewilligung
wurde denn auch explizit festgehalten, dass die Baufreigabe mittels an-
fechtbarer Verfügung erfolge. Selbiges sieht Art. 16 Abs. 2 des kommuna-
len Gesetzes über die Förderung des Erst- und Einschränkung des
Zweitwohnungsbaus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungs-
baus (EZWG) vor, wonach die Rückstellung und die Freigabe der Kontin-
gente im Rahmen von anfechtbaren Verfügungen der Baubehörde erfol-
gen. Dementsprechend hat aber ein Baufreigabeentscheid selbständige
Bedeutung und kann von den im Zeitpunkt des Erlasses legitimierten Per-
sonen zum Gegenstand einer Beschwerde gemacht werden. Denn ob-
schon Baufreigabeverfügungen grundsätzlich nur die Bauherrschaft und
die Baubehörde betreffen, muss es auch anderweitig legitimierten Dritten
− wie dem Beschwerdeführer − möglich sein, solche Baufreigabeverfü-
gungen, welche regeln, ob bzw. wann mit dem Bau begonnen werden
darf, anzufechten.
c)
In Bezug auf die Einhaltung der Beschwerdefrist gilt es vorweg festzuhal-
ten, dass von der Beschwerdegegnerin 1 unstrittig weder die Baufreiga-
beverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, noch die Verfügung
vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der Baube-
willigung und der Baufreigabeverfügung publiziert wurden. Der Be-
schwerdeführer macht glaubhaft geltend, dass er erstmals durch einen
Artikel in der Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis von der Baufreigabever-
fügung vom April 2012 sowie der Verfügung vom April 2015 betreffend
Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung erhalten
habe. Wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 9. September
2015 zu Recht ausgeführt hat, wäre ein Nichteintretensentscheid infolge

- 19 -
verpasster Beschwerdefrist nur dann angezeigt, wenn es für den Be-
schwerdeführer bei Anwendung gehöriger Sorgfalt möglich gewesen wä-
re, die fragliche Baufreigabeverfügung bzw. die fragliche Verfügung be-
treffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung
bereits früher anzufechten, was vorliegend indes nicht der Fall zu sein
scheint. Wenn schon, wäre es an den Beschwerdegegnerinnen gelegen,
zu beweisen, dass der Beschwerdeführer schon vor der Publikation des
Artikels vom 9. Juli 2015 Kenntnis von den fraglichen Verfügungen gehabt
habe. Die Berufung darauf, dass der Beschwerdeführer als Eigentümer
einer Ferienwohnung bestens über die Belange in der Gemeinde infor-
miert sei, und als überzeugter Gegner neuer Zweitwohnungen über Bau-
vorhaben im Bilde sei, kann als Beweis jedenfalls genauso wenig genü-
gen wie die Tatsache, dass bereits in einem Artikel in der Zeitung vom
12. Mai 2015 über das Widerrufsverfahren berichtet wurde. Nach dem
Gesagten ist der 10. Juli 2015 als Beschwerdefrist auslösendes Datum zu
betrachten, sodass die Beschwerde vom 17. August 2015 (Poststempel),
unter Berücksichtigung der Gerichtsferien, als rechtzeitig eingereicht zu
qualifizieren ist (vgl. Art. 52 Abs. 1 VRG).
d)
Auf die Beschwerde R 15 73 vom 17. August 2015 (Poststempel) ist nach
dem vorstehend Gesagten somit einzutreten.
2.
Der Beschwerdeführer beantragt unter Ziff. 2 seiner Rechtsbegehren un-
ter anderem, dass bezüglich der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt
am 24. April 2012, bzw. der Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015,
betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfü-
gung die Befangenheit der beteiligten Gemeinderäte zu prüfen und fest-
zustellen sei. Nachdem der Beschwerdeführer am 16. Dezember 2015
das Ausstandsbegehren gegen fünf Gemeinderäte unter der Bedingung
zurückgezogen hat, dass keine Verfahrenskosten erhoben würden, und
die Beschwerdegegnerin 1 die Ausstandsbegehren mit Abschreibungs-

- 20 -
verfügung vom 10. März 2016 abgeschrieben hat, ohne Kosten zu erhe-
ben, ist der unter Ziff. 2 der Rechtsbegehren gestellte Antrag des Be-
schwerdeführers gegenstandslos geworden. Vor diesem Hintergrund erü-
brigen sich weitere diesbezügliche Ausführungen.
3.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es sodann noch darauf hinzuweisen,
dass die Beschwerdegegnerin 1, nachdem sie am 10. März 2016 zeit-
gleich mit der Zustellung der Abschreibungsverfügung bezüglich des
Ausstandsbegehrens des Beschwerdeführers auf eine Stellungnahme zu
den Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verzichtet hat, das rechtliche
Gehör in diesem Verfahren rechtsgenüglich wahrnehmen konnte. Gegen-
teiliges wird von der Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht nicht
vorgebracht.
4. a)
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 am
1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, unstrittig eine Baubewilli-
gung für die Erstellung von Zweitwohnungen erteilt. Weil im Zeitpunkt der
Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreiga-
be existierten, sicherte die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegne-
rin 2 für die Jahre 2013 und 2014 zwar ein Kontingent von je 420 m2 zu,
während für das Jahr 2015 ein Kontingent von 420 m2 bzw. für die Jahre
2016 und 2017 ein solches von je 485 m2 bzw. für das Jahr 2018 ein sol-
ches von 50.15 m2 bloss in Aussicht gestellt wurde. Dementsprechend
wurde die Baufreigabe in der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010,
mitgeteilt am 1. März 2011, auch nur provisorisch auf den 1. Januar 2015
(Haus A) bzw. auf den 1. Januar 2018 (Haus B) erteilt. Mit der angefoch-
tenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, wurde
die definitiv Baufreigabe schliesslich auf den 1. April 2015 (Haus A) bzw.
auf den 1. April 2018 (Haus B) erteilt. Wie nachfolgend dargestellt, war
dies zum damaligen Zeitpunkt indes nicht rechtmässig möglich.

- 21 -
b)
Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat D._____ den regionalen Richtplan
Zweitwohnungsbau erlassen. Dieser wurde vom Kreisrat mit Beschluss
vom 20. August 2015 per 31. Dezember 2015 infolge Inkrafttretens des
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) wieder aufgeho-
ben. Der Zweck dieses Richtplans bestand darin, die Gemeinden zu ver-
pflichten, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu
begrenzen (vgl. Art. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus [VBZW]). Art. 6 VBZW lautete wie folgt:
Art. 6
Kontingente
1 Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12'000 m2
BGF und wird wie folgt aufgeteilt:
-
[…]
-
X._____
1100 m2
2 Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft.
3 Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine BGF kennen, erfolgt eine analo-
ge Umrechnung dieser Flächen.
4 Die Grundordnung kann für die einzelnen Bauherrschaften Kontingentsvorbezüge
von maximal einem Jahr gestatten.
5 Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr
übertragen.
6 Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im
Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen.
Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau einschliesslich der VBZW
wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 24. Februar 2009
genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6
Abs. 1 VBZW wurde für fünf Jahre festgelegt (vgl. Art. 6 Abs. 6 VBZW).
Dies betraf die Zeitperiode vom 24. Februar 2009 bis 24. Februar 2014.
Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde nicht getroffen. Wie
gesehen bestimmte Art. 6 Abs. 6 VBZW, dass Baufreigaben nur im Rah-
men der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die das Gesamtkontin-
gent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist, erteilt werden
durften. Damit steht fest, dass Baufreigaben für die Zeit nach dem
24. Februar 2014 aufgrund des damals gültigen Regionalen Richtplans

- 22 -
Zweitwohnungsbaus des Kreises D._____ nicht möglich waren. Somit
konnte aber die Beschwerdegegnerin 1 im April 2012 rechtmässig keine
Baufreigaben erteilen, welche die Zeit nach dem 24. Februar 2014 betra-
fen. Art. 16 EZWG hält denn auch explizit fest, dass die Baufreigabe erst
erfolgt, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffol-
genden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfügt. Die Beschwer-
degegnerin 1 hat dies in der am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März
2011, an die Beschwerdegegnerin 2 erteilten Baubewilligung zunächst
auch richtig erkannt und die Kontingente ab dem Jahr 2015 nicht definitiv
zugesichert, sondern diese bloss in Aussicht gestellt. Dennoch hat die
Beschwerdegegnerin 1 in der Folge mit der angefochtenen Baufreigabe-
verfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, die definitive Baufreigabe
erteilt, was zum damaligen Zeitpunkt − nach dem soeben Gesagten −
nicht rechtmässig möglich war.
c)
Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände indes
die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ ange-
nommen. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbe-
stimmungen in Kraft:
Art. 75b BV
Zweitwohnungen
1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der
für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchs-
tens 20 Prozent beschränkt.
2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den
detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.
Art. 197 BV
9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnun-
gen)
1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht inner-
halb von zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungs-
bestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch
Verordnung.

- 23 -
2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die
Annahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungs-
bestimmungen erteilt werden, sind nichtig.
Um die drängendsten Fragen bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsge-
setzes zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen, hat der Bundesrat am
22. August 2012 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 BV die Verordnung über
Zweitwohnungen (ZwVO) erlassen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft ge-
treten ist. Am 1. Januar 2016 sind nun das Zweitwohnungsgesetz und die
zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten,
welche die übergangsmässige Zweitwohnungsverordnung abgelöst ha-
ben. Das Zweitwohnungsgesetz enthält unter Art. 25 folgende Überg-
angsregelung:
Art. 25
Übergangsbestimmungen
1 […]
2 Ordnete eine Baubewilligung, die vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt wor-
den war, einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentie-
rung an, so kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde spätestens innert
zweier Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes die Ausführung freigeben, wenn
die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum fest-
setzte oder diesen auf einen Zeitraum aufschob, der nicht später als zwei Jahre
nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes endet.
3 […]
4 […]
5 […]
Die fragliche Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am
1. März 2011, wurde unstrittig vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative
am 11. März 2012 rechtskräftig erteilt. Unstrittig ist des Weiteren, dass die
Beschwerdegegnerin 1 in der erwähnten Baubewilligung einen zeitlichen
Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentierung angeordnet
hat, indem die betreffenden Kontingente ab dem Jahr 2015 − weil im Zeit-
punkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine
Baufreigabe existierten − nicht zugesichert, sondern bloss in Aussicht ge-
stellt wurden. Der Entscheid über die definitive Kontingentszuteilung fiel

- 24 -
mit der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am
24. April 2012. Mit der ebenfalls angefochtenen Verfügung vom 1., mitge-
teilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf wurde zudem vom Wider-
ruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März
2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April
2012, Abstand genommen.
d)
Im Hinblick auf das Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 2 ZWG hat der Kreisrat
D._____ mit Beschluss vom 20. August 2015 unter Beibehaltung des bis-
herigen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei Jahreskontin-
gente für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen
für kontingentpflichtige Bauvorhaben beschlossen, was für die Gemeinde
X._____ einem Kontingent von 1100 m2 BGF pro Jahr entspricht. Dem-
entsprechend stehen der Beschwerdegegnerin 1 innerhalb der von Art. 25
Abs. 2 ZWG angeordneten Grenzen wiederum Kontingente zur Verfü-
gung. Über den 31. Dezember 2017 hinaus können indes keine Kontin-
gente mehr zugesprochen werden. Folglich sind die Kontingente ab
1. Januar 2018 obsolet und können nicht mehr beansprucht werden. Für
das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 2 bedeutet dies, dass das
Kontingent für 2018 von 50.15 m2 Nutzfläche nicht mehr beansprucht
werden kann. Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Bau-
freigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, als rechtsfehler-
haft und ist zu berichtigen, soweit darin eine Baufreigabe über den 1. Ja-
nuar 2018 hinaus erteilt worden ist. Ob die Beschwerdegegnerin 1 der
Beschwerdegegnerin 2 noch andere, vor dem 31. Dezember 2017 vor-
handene (Reserve-)Kontingente zusprechen kann, ist nicht Gegenstand
des vorliegenden Verfahrens und braucht deshalb hier nicht beantwortet
zu werden.
5. a)
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde R 15 73 in
Bezug auf die angefochtene Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am

- 25 -
24. April 2012, als begründet und ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 2 der
angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April
2012, betreffend das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Ok-
tober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau
zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf
den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) hat neu wie folgt zu lau-
ten: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen
werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt."
Entsprechend erweist sich die Beschwerde R 15 73 auch in Bezug auf die
Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015,
betreffend Nicht-Widerruf der Baubewilligung vom 1. Dezember 2010,
mitgeteilt am 1. März 2011, und der Baufreigabeverfügung vom 18., mit-
geteilt am 24. April 2012, als begründet und ist insoweit teilweise gutzu-
heissen, als darin die Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am
24. April 2012, bezüglich des Bauprojektbestandteils mit Baufreigabe im
Jahr 2018 (Haus B) nicht widerrufen worden ist. Ziff. 1 des Dispositivs der
angefochtenen Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend
Nicht-Widerruf der Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung hat neu
wie folgt zu lauten: "Die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht
widerrufen. Die Baufreigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich
des Hauses A bestehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen."
Im Übrigen ist die Beschwerde R 15 73 abzuweisen, soweit sie nicht in-
folge der Abschreibung der Ausstandsbegehren durch die Beschwerde-
gegnerin 1 vom 10. März 2016 gegenstandslos geworden ist.
b)
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die
unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend gilt es bezüglich
der Kostenverteilung und der Festlegung der Parteientschädigung zu be-
achten, dass die Erstellung des Bauprojekts des Beschwerdegegners 2 in

- 26 -
Bezug auf das Haus A im Zeitpunkt der Beschwerdeeinreichung am
17. August 2015 aufgrund fehlender Kontingente nicht möglich war. Die
Ausführung des Hauses A ist heute möglich, weil der Kreisrat D._____
gestützt auf den seit 1. Januar 2016 in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 2
ZWG mit Beschluss vom 20. August 2015 entsprechend neue Kontingen-
te geschaffen hat. Des Weiteren gilt es bezüglich der Kostenverteilung zu
beachten, dass die Beschwerdegegnerin 1 durch ihr fehlerhaftes Vorge-
hen die Durchführung der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren zu verantworten hat. Dementsprechend rechtfertigt es
sich, die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- für das Beschwerdeverfahren
R 15 73 der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Darüber hinaus hat die
Beschwerdegegnerin 1 die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich re-
duziert mit Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Bund, Kanton und
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisa-
tionen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschä-
digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der
Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzu-
sprechen ist. Ebenfalls keine aussergerichtliche Entschädigung zuzuspre-
chen ist dem Beschwerdeführer, da er sich nicht anwaltlich vertreten liess.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Ziff. 2 der angefochtenen Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am
24. April 2012, betreffend das Baugesuch der B._____ vom 22. Oktober
2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zwei-
er Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den
1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) lautet neu wie folgt: "Mit der

- 27 -
Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die
Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt."
Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung des Gemeinderats
X._____ vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der
Baubewilligung und der Baufreigabeverfügung lautet neu wie folgt: "Die
Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 wird nicht widerrufen. Die Bau-
freigabeverfügung vom 18. April 2012 bleibt bezüglich des Hauses A be-
stehen und wird bezüglich des Hauses B widerrufen."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit sie nicht gegen-
standslos geworden ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
668.--
zusammen
Fr.
2'668.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat die B._____ aussergerichtlich reduziert mit
Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]