gr_gerichte · R 2004 41 · 2004-10-26 · de
Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren

Baueinsprache | Baurecht

R 04 41
4. Kammer
URTEIL
vom 26. Oktober 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
… und … sind Eigentümer der in der Ortsrandzone I in … gelegenen, noch
nicht überbauten Parzellen Nrn. 872 und 1421 im Gebiet „…“ Diese zwei
Grundstücke werden knapp durch die in Dritteigentum stehende Parzelle Nr.
4837 getrennt. Die … AG ihrerseits ist Eigentümerin der überbauten Parzellen
Nrn. 1411 und 4989, welche durch den Dorfbach von der Parzelle Nr. 872
getrennt werden. Mit Gesuch vom 8. September 2003 reichten … und … ein
Baugesuch für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern auf der oberen
Parzelle Nr. 872 ein. Dagegen erhob u.a. auch die … AG Einsprache bei der
Baubehörde … und beantragte aus diversen Gründen Abweisung des
Baugesuchs. Unter anderem wurden eine Überschreitung der maximal
zulässigen AZ von 0.45 und eine Verletzung des Ortsbildes gerügt. Am 19.
Februar 2004 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung nach, welche
die Absenkung der zwei geplanten Häuser um 50 cm vorsieht. Innert Frist
liess sich die … AG abermals zu Handen der Baubehörde vernehmen, reichte
u.a. ein Gutachten des Architekten Robert Obrist zur Frage des
Ortsbildschutzes ein und beantragte erneut Abweisung des Baugesuchs,
eventuell den vorgängigen Erlass eines Quartiergestaltungsplanes für das
Gebiet „…“. Mit Verfügung vom 11. Mai 2004, mitgeteilt am 14. Mai 2004, wies
die Baubehörde … die Einsprache der … AG ab und erteilte die nachgesuchte
Baubewilligung.
2.
Dagegen erhob die … AG am 27. Mai 2004 Rekurs an das Verwaltungsgericht
mit den Begehren, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Sache
an die Vorinstanz zur rechtsgenüglichen Begründung, eventuell zur

Neubeurteilung zurückzuweisen. Sofern in der Sache entschieden werde, sei
das Baugesuch abzuweisen. Die Rekurrentin macht geltend, der
angefochtene Entscheid sei hinsichtlich des umstrittenen AZ-Transportes und
des Gutachtens Obrist ungenügend begründet. Ein AZ-Transport sei nur unter
angrenzenden Parzellen zulässig. Die Angrenzung der Parzellen der
Rekursgegner durch einen geringfügigen Landabtausch mit der Parzelle Nr.
4837
zu
bewerkstelligen,
sei
rechtsmissbräuchlich.
Durch
den
Nutzungstransport werde die gesetzliche Zonenordnung verletzt. Der
Gebäudeabstand zwischen den Häusern 2 und 3 sowie der Grenzabstand zur
Parzelle
4837
werde
verletzt.
Das
Ortsbild
würde
durch
die
überdimensionierten Neubauten verunstaltet, was auch aus dem eingelegten
Gutachten ergehe. Zumindest müsse ein Quartierplanverfahren durchgeführt
werden.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung, den Rekurs
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das rechtliche Gehör der
Rekurrentin sei nicht verletzt worden, da im angefochtenen Entscheid auf alle
wesentlichen Rügen eingegangen worden sei. Die Baubewilligung erweise
sich auch in materieller Hinsicht in jeder Beziehung als rechtmässig.
4.
Ebenfalls
Abweisung
des
Rekurses
beantragte
die
beigeladene
Bauherrschaft.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, ihre
Argumentation zu ergänzen und zu vertiefen.
6.
Am 25. Oktober 2004 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an
Ort und Stelle durch, an welchem Vertreter der Rekurrentin, der Baubehörde
und der Bauherrschaft teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei
Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines und die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die Rekurrentin rügt in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs, insbesondere der Begründungspflicht. Die Vorinstanz sei mit keinem
Wort auf das eingereichte Gutachten und den Einwand, dass ein
Landabtausch für die Realisierung des Ausnutzungstransportes eine
Rechtsumgehung darstelle, eingegangen.
b)
Zweck der sich aus Art. 9 VVG und Art. 29 Abs. 2 BV ergebenden
Begründungspflicht ist es, dass der Betroffene den ihm missliebigen
Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich,
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt (BGE 112 Ia 110 mit
Hinweisen). Die Begründung braucht nicht in der Verfügung selbst enthalten
zu sein (BGE 113 II 205 E. 2) noch ist nötig, dass sich die Behörde mit jeder
tatbeständlichen
Behauptung
und
jedem
rechtlichen
Einwand
auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492).
c)
Entgegen der Ansicht der Rekurrentin hat die Vorinstanz die erwähnten
Grundsätze nicht verletzt. Wohl ist die Begründung des angefochtenen
Entscheides etwas knapp ausgefallen. Die Baubehörde hat jedoch zu den
wesentlichen Einwänden Stellung bezogen. Der Umstand, dass sie nicht
explizit auf das von der Rekurrentin unaufgefordert eingereichte Gutachten
eingegangen ist, steht dem nicht entgegen. Die Vorinstanz hat ausgeführt,
weshalb sie das Bauvorhaben für ästhetisch vertretbar hält und insoweit
jedenfalls zum Ausdruck gebracht, dass sie die Schlussfolgerungen des

Experten nicht teilt. Sie hat ebenfalls dargelegt, dass sie den AZ-Transport
nach Vornahme des oben erwähnten geringfügigen Landabtausches für
zulässig hält. Damit hat sie auch zu erkennen gegeben, dass sie dieses
Vorgehen nicht für rechtsmissbräuchlich hält. Die Begründung erweist sich
damit zwar als knapp, aber als den verfassungsrechtlichen Anforderungen
genügend. Die Rekurrentin war denn auch ohne weiteres in der Lage, den
angefochtenen Entscheid sachgerecht anzufechten, wie ihre Ausführungen in
den Rechtsschriften zeigen.
2. a)
Die Rekurrentin macht geltend, auf der Bauparzelle werde die zulässige
Ausnützung um mehr als 400 m2 BGF überschritten. Die Behebung dieses
Mangels durch einen Ausnützungstransport sei unzulässig, weil dies zu einer
zonenwidrigen massiven Nutzungskonzentration führe und überdies die
Parzelle, von welcher die Nutzung bezogen werde, nicht an die Bauparzelle
angrenzend sei. Der vorgesehene Landabtausch, der es ermöglichen solle,
das Kriterium der Angegrenztheit doch noch zu erfüllen, sei eine
offensichtliche Rechtsumgehung.
b)
Gemäss Art. 99 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die
Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss
durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der
gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch
eingetragener
Dienstbarkeitsvertrag
zwischen
den
betroffenen
Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im
Grundbuch
vorzunehmen.
In
PVG
1993
Nr.
23
hat
sich
das
Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 99 Abs.
1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von
Ausnützungsziffern
und
den
Voraussetzungen
für
einen
Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann
nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen
des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck
der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von
Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und
Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten.

Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer
Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der
möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine
Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen
Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln
und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer
Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der
maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der
übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in
das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des
zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe
indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die
übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit
habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen
gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe
dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem
gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch
„faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die
übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein
Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone
zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde
jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der
Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese
Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 vom 28. Mai
2002 bestätigt.
b)
Vorliegend verhält es sich genau gleich. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin
wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung eben gerade nicht
umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang des
zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit punktuelle
bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen.
Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration
ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der
Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist.

c)
Wie die Rekurrentin an sich zu Recht vorbringt, sind die vom
Ausnutzungstransport betroffenen Nachbarn nicht direkt aneinander
angrenzend und auch nicht durch eine Strasse oder dergleichen getrennt. Die
Vorinstanz hat jedoch in Ziffer 1. a der Baubewilligung die Auflage erlassen,
dass dieser Mangel durch Abparzellierung und Übertrag von 4 m2 ab Parzelle
4837 auf Parzelle 837 zu beheben sei. Die Rekurrentin ist der Auffassung,
dieses Vorgehen sei rechtsmissbräuchlich. Darin kann ihr nicht gefolgt
werden. Zunächst ist festzuhalten, dass bestehende Grundstückgrenzen
oftmals einen recht zufälligen Verlauf haben, durch welchen die
Überbaubarkeit der Grundstücke beeinträchtigt wird. Sodann ist es das Recht
aller Grundeigentümer, Liegenschaften aufzuteilen, abzuparzellieren oder
Teile davon mit anderen Grundstücken zu vereinigen, um etwa deren
Überbaubarkeit zu verbessern. Diese Befugnisse ergeben sich nicht nur aus
dem Zivilrecht. Auch das öffentliche Recht stellt in Art. 44 KRG ein
Grenzbereinigungsverfahren zur Verfügung, um besser überbaubare
Pazellenformen zu erreichen. Es ist angesichts dieser Rechte der
Grundeigentümer nicht nachzuvollziehen, dass der sehr geringfügige
Landabtausch
zur
Ermöglichung
des
Nutzungstransportes
rechtsmissbräuchlich sein soll. Im Übrigen ist die Auslegung der Gemeinde,
dass der Nutzungstransport nicht nur bei den durch Strassen, Bahnen oder
Bäche getrennten Grundstücken zulässig sei, weil diese Aufzählung nicht
abschliessend sei, jedenfalls vertretbar, dürfte es doch Sinn und Zweck der
Bestimmung entsprechen, weiträumige Nutzungstransporte zu verhindern,
aber solche zwischen benachbarten oder nahe beieinander liegenden
Parzellen zu ermöglichen. Auch unter diesem Aspekt kann somit von einer
Rechtsumgehung keine Rede sein. Schliesslich stellt die Genehmigung eines
Ausnützungstransportes auch keine Ausnahmebewilligung dar, sondern
erlaubt die Inanspruchnahme einer vom Gesetzgeber gewollten Art der
Überbauung.
3.
Die Rekurrentin rügt weiter den verkürzten Grenzabstand zur Parzelle 4837
und den reduzierten Gebäudeabstand zwischen den vorgesehenen
Neubauten. Gemäss Art. 102 Abs. 2 und 3 BG können Grenz- und

Gebäudeabstände - erstere mit Zustimmung des Nachbarn - unterschritten
werden, sofern keine öffentlichen Interessen dagegen sprechen. Die
Gemeinde begründet die Zustimmung zur Reduktion der Abstände damit,
dass dagegen keine öffentlichen Interessen sprächen. Zum einen befinde sich
die zu überbauende Parzelle in einer extremen Steilhanglage. Das heisse,
dass die Wohnräume des oberen Baukörpers über das Dach des unteren
Baukörpers hinausragten. Die Fenster zur Belüftung und Besonnung der
Wohnräume seien vollständig nach Süden ausgerichtet; somit könne eine
optimale Besonnung und Belüftung der Wohnräume gewährleistet werden.
Zum anderen befänden sich auf der Nordseite der Wohnkörper keinerlei
weitere Fenster, welche zusätzlich Licht oder Luft verlangten. Dies
gewährleiste die geforderte Wohnhygiene und daher gebe es keine
öffentlichen Interessen, welche eine Reduktion der Gebäudeabstände
ausschliessen würden. Diese Argumentation ist durchaus nachvollziehbar,
zumal einerseits nach dem oben Gesagten nichts gegen die durch den
Nutzungstransport bewirkte Konzentration spricht und andrerseits das
Bauvorhaben auch in ästhetischer Hinsicht nicht zu beanstanden ist, wie
nachstehend noch zu erörtern ist.
4.
In ästhetischer Hinsicht macht die Rekurrentin im Wesentlichen geltend, die
beiden massiven Baukörper fügten sich nicht in das Orts- und Landschaftsbild
ein. Die Gemeinde ist gegenteiliger Auffassung und bringt dazu Folgendes
vor:
Das vorliegende Projekt umfasse drei schlichte Baukörper, in ihrer Gestaltung
der … Flachdachtradition verpflichtet, welche nach dem Prinzip des
minimalen Eingriffs in den Hang gesetzt seien. Das Projekt ordne sich dem
natürlichen Hangverlauf unter. Auf geschickte Art werde die Erschliessung der
neuen Wohnhäuser gelöst. Die Anbindung an die …strasse erfolge mit einem
Schräglift
vorwiegend
unterirdisch.
Die
aufwändig
konzipierte
Vertikalerschliessung reiche für die zwei projektierten Wohnhäuser aus und
könne zusätzlich für die weiteren noch nicht bebauten Parzellen genutzt
werden. Diese Lösung stelle bezüglich Landschafts- und Ortsbild einen
Glücksfall dar. Die 3-geschossigen Wohnbauten fügten sich als mittelgrosse
Bauten ins Quartier ein. Sie seien sowohl grösser als auch kleiner als die

bestehenden Gebäude in dieser Wohnzone. Angesichts des zu erwartenden
Verdichtungsschubes in der unmittelbaren Umgebung seien die Bauten
absolut angemessen dimensioniert. Eine grosse Qualität des Projektes liege
in der gezielt gewählten baulichen Verdichtung und dem daraus
resultierenden Freiraum. Die Verdichtung erfolgt im Sinne von „Luft, Licht und
Sonne“ der … Baugeschichte. Die daraus resultierenden Freiflächen würden
Landschaftsraum bleiben, als parkartiges Gebiet entlang der …strasse, eine
Qualitätssicherung von öffentlichem Interesse. Diese Beurteilung hat sich am
verwaltungsgerichtlichen
Augenschein
im
Wesentlichen
bestätigt.
Insbesondere entspricht die vorgesehene Bauweise dem traditionellen …
Baustil und fügt sich ebenso gut in die Landschaft ein wie zahlreiche andere
Mehrfamilienhäuser in der Gemeinde. Die erzielte Nutzungskonzentration
steht entgegen der Ansicht der Rekurrentin auch nicht im Gegensatz zu den
gestalterischen Intentionen des Gesetzgebers. Einerseits wird sie durch Art.
99 BG geradezu ermöglicht. Andrerseits hat der Gesetzgeber durch die
Erhöhung der Ausnützungsziffer für die Ortsrandzone anlässlich der
Ortsplanungsrevision 2001 zu erkennen gegeben, dass er eine gewisse
bauliche Verdichtung in diesem Gebiet will. Im Übrigen ist es ohnehin das
Bestreben der Gemeinde, bauliche Verdichtungen zu fördern. Schliesslich
handelt es sich bei den beiden Baukuben durchaus um kleinere
Mehrfamilienhäuser im Sinne der Botschaft zur Ortsplanungsrevision 2001,
für welche die Ortsrandzone neben Einfamilienhäusern vorgesehen ist. Die
BGF beträgt pro Haus ca. 560 m2 und übersteigt somit nicht die für ein
kleineres Mehrfamilienhaus benötigte Fläche. Die von der Gemeinde
vorgenommene ästhetische Beurteilung lässt sich nach dem Gesagten und
aufgrund des Augenscheines nicht beanstanden. Dem steht auch die von der
Rekurrentin unaufgefordert eingereichte Stellungnahme eines Architekten
nicht entgegen. Wenn dieser die auch von ihm als architektonisch an sich gut
beurteilten Gebäudekuben als am vorgesehenen Standort überdimensioniert
betrachtet, handelt es sich dabei um eine subjektive Ansicht, die wohl
ebenfalls vertreten werden kann, aber nichts daran ändert, dass die
Beurteilung der Gemeinde der Sache angemessen ist. Zusammenfassend ist
festzustellen, dass die Bauherrschaft bei der Projektierung ihres Vorhabens
nicht gegen das Baugesetz verstossen hat. Unbehelflich ist endlich auch der

Einwand, die Gemeinde hätte ein Quartierplanverfahren einleiten müssen. Ein
entsprechender Gestaltungsplan wäre allenfalls dann zwingend anzuordnen
gewesen, wenn das Bauvorhaben von den ordentlichen Bauvorschriften
abgewichen wäre. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin ist dies nicht der Fall;
die Gemeinde hat keinerlei Ausnahmebewilligung erteilt, sondern die
ordentlichen Bauvorschriften angewendet, die eben einen Nutzungstransport
oder
Abstandsreduktionen
zulassen.
Wäre
im
Übrigen
eine
Gestaltungsplanung derart zwingend, wie es die Rekurrentin darstellt, hätte
der Gesetzgeber für das fragliche Gebiet eine Planungspflicht angeordnet.
Ausserdem sind offensichtlich im Quartier auch bereits mehr als die Hälfte
aller Parzellen überbaut, weshalb sich auch in dieser Hinsicht eine
Quartierplanung nicht aufdrängt und jedenfalls nicht zwingend ist. Der Rekurs
ist demnach abzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin.
Eine aussergerichtliche Entschädigung ist der Gemeinde praxisgemäss nicht
zuzusprechen. Da die private Gegenpartei nicht anwaltlich vertreten war, steht
ihr auch keine Parteientschädigung zu.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
204.--
zusammen
Fr.
5'204.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am
19. Mai 2005 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1P.134/2005).