gr_gerichte · A 2023 19 · 2023-09-12 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 23 19
4. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 12. September 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Riet Ganzoni,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
B._____, A._____, C._____ und D._____ veräusserten mit öffentlich 
beurkundetem 
Kaufvertrag 
vom 
24. 
Dezember 
2020 
die 
vier 
Stockwerkeinheiten Nrn. S53892, S53893, S53894 und S53895 der 
Liegenschaft Nr. 1586, E._____, zu einem Preis von CHF 7.6 Mio. 
2.
Am 29. März 2022 wurde der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden 
(nachfolgend: 
Steuerverwaltung) 
die 
Steuererklärung 
für 
Grundstückgewinne Kantons- und Gemeindesteuer eingereicht, wobei der 
Anteil von A._____ am Veräusserungsobjekt 27.2 % betrug. Dieser 
Steuererklärung lag ein Schreiben bei, worin festgehalten wurde, A._____, 
dessen Erstwohnung die Stockwerkeinheit Nr. S53893 gewesen sei, habe 
dafür mit Kaufvertrag vom 8. Januar 2021 eine Ersatzbeschaffung getätigt, 
weshalb 
er 
die 
Rückerstattung 
der 
auf 
ihn 
entfallenden 
Grundstückgewinnsteuer beantrage. 
3.
Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2022 veranlagte die 
Steuerverwaltung betreffend A._____ eine kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuer von total CHF 268'938.70. Gleichzeitig wurde 
die 
geltend 
gemachte 
Rückerstattung 
infolge 
Ersatzbeschaffung 
abgelehnt, da das Erfordernis des dauernden Wohnsitzes beim Erstobjekt 
nicht gegeben sei. 
4.
Dagegen erhob A._____ am 27. Juli 2022 Einsprache und beantragte, die 
Rückerstattung infolge Ersatzbeschaffung sei zu gewähren. Zur 
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass er viele Jahre als 
Vermögensverwalter in F._____ gearbeitet und dort seinen (steuerlichen) 
Wohnsitz gehabt habe. Gemeinsam mit seiner Gattin habe er eine 
Eigentumswohnung in G._____ besessen. Am 13. November 2019 habe 
er einen Hirnschlag erlitten, weshalb er und seine Gattin im Sommer 2020 
entschieden hätten, nach E._____ zu dislozieren und die Stockwerkeinheit 


- 3 -
Nr. S53893 zu beziehen. Auch wenn zu diesem Zeitpunkt bereits ein 
Verkaufsauftrag 
mit 
der 
H._____ 
AG 
für 
den 
Verkauf 
des 
Veräusserungsobjekts bestanden habe, sei noch völlig unklar gewesen, 
wann ein solcher Verkauf tatsächlich zum Abschluss kommen würde. 
Gleichzeitig hätten er und seine Gattin beschlossen, auch die 
Eigentumswohnung in G._____ zu verkaufen, was am 17. Mai 2021 erfolgt 
sei. Am 1. Dezember 2020 hätten er und seine Gattin ihren Umzug offiziell 
auf der Gemeindeverwaltung E._____ angemeldet. Seither hätten sie 
ihren 
(steuerlichen 
und 
zivilrechtlichen) 
Wohnsitz 
(und 
ihren 
Lebensmittelpunkt) ununterbrochen in der Gemeinde E._____. Zudem sei 
auf den zweiten Absatz von Ziff. 1.3 der Praxisfestlegung der 
Steuerverwaltung zu verweisen, wonach auch eine relativ kurze 
Wohndauer 
(von 
unter 
einem 
Jahr) 
des 
Veräusserers 
im 
Veräusserungsobjekt ausreichend sei, wenn nicht eine Steuerumgehung 
vorliege, was aufgrund der Gesamtumstände nicht der Fall sei. 
5.
Mit Einspracheentscheid vom 31. März 2023 wies die Steuerverwaltung 
die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, 
bereits im Sommer 2020 habe ein Verkaufsauftrag für die Liegenschaft in 
E._____ bestanden. Der Verkauf sei daher für A._____ schon beim Bezug 
der Stockwerkeinheit Nr. S53893 absehbar und es sei von Anfang an klar 
gewesen, dass ein Bewohnen dieser Stockwerkeinheit nur im Sinne einer 
Übergangslösung in Frage komme. Somit sei die Voraussetzung des 
dauernden Selbstbewohnens nicht erfüllt. Die Selbstnutzung könne nicht 
berücksichtigt werden, da sie nur vorgeschoben sei. 
6.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Eingabe 
vom 3. Mai 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte in Aufhebung des Einspracheentscheids vom 
31. 
März 
2023 
die 
Gewährung 
der 
Rückerstattung 
der 
Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung. Zur Begründung 
brachte 
er 
im 
Wesentlichen 
vor, 
dass 
der 
angefochtene 


- 4 -
Einspracheentscheid sehr rudimentär begründet worden sei, weshalb sein 
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Zudem hätten er und 
seine Gattin vom Sommer 2020 bis anfangs April 2021 im 
Veräusserungsobjekt zivilrechtlichen Wohnsitz gehabt, was rein von der 
Dauer 
her 
durchaus 
für 
eine 
Steuerrückerstattung 
infolge 
Ersatzbeschaffung ausreichen könne, es sei denn es läge eine 
Steuerumgehung vor. Eine solche könne vorliegend jedoch klar 
ausgeschlossen werden. Überdies wäre die Prüfung einer angeblichen 
Steuerumgehung Sache der Steuerverwaltung gewesen, was diese 
offensichtlich unterlassen habe bzw. wozu diese aus objektiven Gründen 
auch nicht in der Lage sei resp. sein könne. Auch die Tatsache, dass im 
Herbst 2019 und damit ein Dreivierteljahr vor der Wohnsitznahme im 
Veräusserungsobjekt die H._____ AG als Maklerin mit dessen 
Vermarktung beauftragt worden sei, vermöge an dieser Einschätzung 
nichts 
zu 
ändern. 
Schliesslich 
seien 
die 
entsprechenden 
Verkaufsbemühungen seither ergebnislos geblieben und es sei völlig 
unklar gewesen, ob und wann das Veräusserungsobjekt effektiv verkauft 
würde. Übrigens sei auch der Beschwerdeführer vom schnellen Abschluss 
eines Kaufvertrags über das Veräusserungsobjekt Ende des Jahres 2020 
"überrumpelt" worden. 
7.
Mit Vernehmlassung vom 30. Juni 2023 beantragte die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Zur 
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Liegenschaft in 
E._____ in keiner Weise das Kriterium einer dauernd selbstbewohnten 
Erstliegenschaft erfülle. Die vom Beschwerdeführer als Erstwohnung 
bezeichnete Stockwerkeinheit Nr. S53893 sei im Gesamteigentum 
sämtlicher Erben gewesen, über die er nicht alleine habe verfügen 
können. Er habe sie nur auf Zusehen hin für eine von Anfang an auf 
weniger als vier Monate beschränkte Zeitdauer nutzen dürfen. Der 
Hirnschlag und dessen Auswirkungen könnten nicht dazu genutzt werden, 


- 5 -
um die Stockwerkeinheit Nr. S53893 als dauernd selbstbewohnte 
Erstliegenschaft zu qualifizieren. 
8.
Am 23. August 2023 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Anträgen fest und vertiefte seinen Standpunkt. 
9.
Mit Duplik vom 28. August 2023 hielt die Beschwerdegegnerin ebenfalls 
an ihren Anträgen fest und wiederholte ihre Argumentation.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 
Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 31. März 
2023 
betreffend 
Ersatzbeschaffung, 
mit 
welchem 
die 
Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers 
vom 27. Juli 2022 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 
139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 
720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des 
Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100), 
wonach 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der 
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des 
kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten 
Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – 
der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache 
in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. 
Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des 


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angefochtenen 
Einspracheentscheids 
berührt 
und 
weist 
ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). 
Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit 
einzutreten.
2.
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass mit dem Verkauf der 
Stockwerkeinheiten Nrn. S53892, S53893, S53894 und S53895, d.h. 
zusammen 1000/1000 der Liegenschaft Nr. 1586, ein grundsätzlich der 
Grundstückgewinnsteuer unterliegender Grundstückgewinn erzielt wurde. 
Strittig ist einzig, ob die Voraussetzungen für eine Rückerstattung der 
Grundstückgewinnsteuer erfüllt sind. 
3.
Soweit der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht eine Verletzung der aus 
dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
fliessenden Begründungspflicht geltend macht, ist ihm insoweit 
beizupflichten, 
als 
dass 
die 
Begründung 
im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid eher knapp ausgefallen ist. Allerdings war der 
Beschwerdeführer – wie der Beschwerdeschrift vom 3. Mai 2023 aufgrund 
ihres Inhalts und ihrer Tragweite zu entnehmen ist – durchaus in der Lage, 
den vorinstanzlichen Entscheid sachgerecht anzufechten. Zudem konnte 
sich der Beschwerdeführer vor dem streitberufenen Gericht, das sowohl 
den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei überprüfen kann und damit 
volle Kognition hat, im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels 
ausführlich zu allen Fragen äussern. Überdies würde eine Rückweisung 
der Sache an die Beschwerdegegnerin zu einem formalistischen Leerlauf 
sowie zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung führen. Eine allfällige 
Gehörsverletzung durch die Beschwerdegegnerin ist damit als geheilt zu 
betrachten. 
4.
Vorweg ist zudem festzuhalten, dass das streitberufene Gericht den 
Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hat (vgl. Art. 11 Abs. 1 VRG). 


- 7 -
Folglich hat es auch Umstände, welche nicht konkret vorgebracht wurden, 
aber öffentlich zugänglich sind, zu berücksichtigen. 
5.1.
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen laut Art. 41 Abs. 1 lit. a StG 
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. 
Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher 
Eigentum an einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). 
Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG wird die Grundstückgewinnsteuer auf 
Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der 
Veräusserung 
der 
am 
Wohnsitz 
dauernd 
selbstbewohnten 
Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz 
liegenden Ersatzgrundstücks mit gleicher Verwendung benützt wird. 
5.2.
Aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 01 
16 vom 28. August 2001 ergibt sich hierzu was folgt (vgl. E.3):
"Der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung, der deren Rechtssinn begrenzt, verlangt 
aber klarerweise eine dauernde Selbstnutzung der Erstliegenschaft am Wohnsitz, 
weshalb ein nur sporadischer Aufenthalt oder eine nur vorübergehende 
Wohnnutzung im Falle eines Verkaufes einer entsprechenden Liegenschaft keine 
Steuerbefreiung zu begründen vermag. Folgte man der Auffassung des Rekurrenten, 
wäre jede Ersatzbeschaffung unabhängig von der Dauerhaftigkeit der Nutzung der 
Erstliegenschaft tatbestandsmässig im Sinne von Art. 44 Abs. 1 lit. a) StG. Des 
weiteren spricht die Wohnsitznahme als weiteres gesetzliches Kriterium dafür, dass 
als dauerhaft nur jene Wohnnutzung gelten kann, die aus der Absicht entsteht, sich 
dauernd an einem Ort aufzuhalten. Der zivilrechtliche Wohnsitz einer Person setzt 
gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB u.a. voraus, dass sie sich mit der Absicht des dauernden 
Verbleibens an einem Ort aufhalte. Desgleichen setzt der steuerrechtliche Wohnsitz 
einer Person gemäss Art. 6 Abs. 2 StG deren Absicht des dauernden Verbleibens an 
einem bestimmten Ort voraus. Wie die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu 
Recht 
dartut, 
ist 
gemäss 
der 
verwaltungsgerichtlichen 
Praxis 
mit 
dem 
Wohnsitzbegriff in Art. 44 Abs. 1 lit. a) StG der steuerrechtliche Wohnsitz gemeint 
(VGE 295/90). Wenn demnach als Erstliegenschaft im Sinne von Art 44 Abs. 1 lit. a) 
StG nur eine solche am Wohnsitz gemeint ist, so ist das Erfordernis der dauernden 


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Selbstnutzung zu Wohnzwecken so auszulegen, dass die Absicht des dauernden 
Verbleibens auch für diese Liegenschaft zu gelten hat."
6.1.
Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG muss die veräusserte Liegenschaft 
dauernd 
selbstbewohnt 
gewesen 
sein, 
weshalb 
Zweit- 
und 
Ferienwohnungen ausser Betracht fallen (vgl. Praxisfestlegung der 
Beschwerdegegnerin "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum" vom 
1. Dezember 2018 S. 2 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung). Vor diesem Hintergrund ist die von Seiten des 
Beschwerdeführers 
vorgebrachte 
Nutzung 
während 
Jahren 
als 
Feriendomizil vorliegend nicht relevant. 
6.2.1.
Bei relativ kurzer Selbstnutzung vor dem Verkauf (unter einem Jahr) – wie 
vorliegend – ist zu prüfen, ob nicht eine Steuerumgehung vorliegt, d.h. ob 
die 
Selbstnutzung 
nur 
vorgeschoben 
worden 
ist, 
um 
vom 
Ersatzbeschaffungsprivileg zu profitieren (vgl. Praxisfestlegung der 
Beschwerdegegnerin "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum" vom 
1. Dezember 2018 S. 2). Letzteres wird vorliegend von Seiten der 
Beschwerdegegnerin geltend gemacht.
6.2.2.
Im konkreten Fall besteht Einigkeit darüber, dass der Beschwerdeführer 
am 13. November 2019 einen Hirnschlag erlitten hat. Zudem ist davon 
auszugehen, dass der Beschwerdeführer per 1. Dezember 2020 Wohnsitz 
in E._____ begründet hat, da er sich unstreitig an diesem Tag auf der 
Gemeindeverwaltung angemeldet hat. Soweit er vorbringt, dass er bereits 
im Sommer 2020 nach E._____ gezogen sei, die Anmeldung jedoch erst 
anfangs Dezember 2020 vorgenommen habe, erweist sich dieser Einwand 
als unbehelflich. In den Akten findet sich nämlich keine nachvollziehbare 
Begründung, weshalb die offizielle Anmeldung erst Monate nach der 
angeblichen Wohnsitznahme im Sommer 2020 erfolgt ist. Zudem wurde 
die Wohnung des Beschwerdeführers in G._____ erst am 17. Mai 2021 
veräussert (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 5), weshalb er 


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"offiziell" bis zum 1. Dezember 2020 Wohnsitz im Kanton F._____ hatte. 
Vor diesem Hintergrund fällt auf, dass sich der Beschwerdeführer nach 
erlittenem Hirnschlag mehr als 12 Monate Zeit gelassen hat, um seinen 
Wohnsitz nach E._____ zu verlegen, obschon ihm – gemäss seinen 
eigenen Ausführungen – sein Arzt geraten habe, die Tätigkeit in F._____ 
aufzugeben und nach E._____ zu ziehen. Ausserdem wurde die H._____ 
AG unstreitig am 28. Oktober 2019 mit dem Verkauf der Liegenschaft Nr. 
1586 bzw. sämtlicher sich darin befindlichen Stockwerkeinheiten 
beauftragt. Weshalb eine Person – insbesondere eine solche mit 
gesundheitlichen Problemen – ihren Wohnsitz in eine Liegenschaft 
verlegen soll, die zum Verkauf steht, ist nicht nachvollziehbar. Hinzu 
kommt, dass die Eigentümer des Grundstücks Nr. 1586 und damit auch 
der Beschwerdeführer einem Baugesuch betreffend Abbruch und 
Wiederaufbau des Wohnhauses nach Art. 7 Abs. 1 und Art. 11 Abs. 2 des 
Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702) zugestimmt haben, welches am 
23. Juli 2020 publiziert wurde (vgl. Art. 141 Abs. 2 BauG der Gemeinde 
E._____; 
L._____, 
zuletzt 
besucht 
am 
12. 
September 
2023). 
Entsprechend war der Beschwerdeführer damit einverstanden bzw. war 
ihm bewusst, dass die besagte Liegenschaft abgerissen werden soll. 
Zudem bestand der erwähnte Verkaufsauftrag nach wie vor. Es erscheint 
plausibel, dass für ein Projekt mit rechtskräftiger Baubewilligung höhere 
Chancen in Bezug auf einen Verkauf bestehen. Auch erfolgte zu diesem 
Zeitpunkt – wie bereits dargelegt – noch keine Wohnsitznahme durch den 
Beschwerdeführer. In der Folge wurde die Baubewilligung am 
21. September 2020 erteilt (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 3 
S. 10, Ziff. 14.1), wobei kurz danach die Offerte für den Verkauf der 
beschwerdeführerischen Wohnung in G._____ durch den Makler 
gegengezeichnet wurde (vgl. Bf-act. 6). Auch zu diesem Zeitpunkt, am 
7. Oktober 2020, als der Verkauf für die Wohnung in G._____ in Auftrag 
gegeben wurde, erfolgte von Seiten des Beschwerdeführers immer noch 
keine Wohnsitzverlegung. Zudem fällt auf, dass zwischen dem Datum der 


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Gegenzeichnung durch den Makler und demjenigen betreffend Erteilung 
der Baubewilligung gerade einmal etwa zwei Wochen liegen. Sodann 
nahm der Beschwerdeführer – wie bereits dargelegt – per 1. Dezember 
2020 Wohnsitz an der I._____ in E._____, wobei gerade einmal 23 Tage 
später, nämlich am 24. Dezember 2020, der Kaufvertrag mit Frau J._____ 
öffentlich beurkundet wurde (vgl. Bg-act. 3). Nachdem sich der 
Beschwerdeführer also nach erlittenem Hirnschlag mehr als 12 Monate 
Zeit gelassen hatte, um seinen Wohnsitz nach E._____ zu verlegen, 
wurde kurz darauf die Gesamtliegenschaft Nr. 1586 samt seiner 
Stockwerkeinheit Nr. S53893 veräussert. Auch an einem Ort wie E._____ 
wird eine offenbar vermögende Käuferin ein Objekt zu einem Preis von 
CHF 7.6 Mio. nicht innert wenigen Tagen erwerben. Es erscheint daher 
nicht abwegig anzunehmen, dass der Beschwerdeführer schon früher 
Kenntnis von den Kaufabsichten von Frau J._____ erlangt und deshalb 
den Wohnsitz per 1. Dezember 2020 an die I._____ in E._____ verlegt 
hat. Die Aussage des Beschwerdeführers, wonach er vom schnellen 
Abschluss eines Kaufvertrags Ende des Jahres 2020 "überrumpelt" 
worden sei, ist als unbehelfliche Schutzbehauptung zu qualifizieren. Was 
ferner die Sitzverlegung der beschwerdeführerischen Gesellschaft 
K._____ SA per 15. Januar 2021 nach E._____ betrifft (vgl. Bf-act. 7), ist 
darauf hinzuweisen, dass diese kein Indiz für die geltend gemachte 
dauernde Selbstnutzung durch den Beschwerdeführer darstellt, da 
Letzterem zu diesem Zeitpunkt bewusst war, dass die Liegenschaft Nr. 
1586 verkauft ist und er sowie die K._____ SA die Stockwerkeinheit Nr. 
S53893 per Ende März 2021 verlassen müssen (vgl. Bg-act. 3). Zudem ist 
fraglich, weshalb der Beschwerdeführer gemäss seinen eigenen 
Ausführungen nach erlittenem Hirnschlag in F._____ nicht mehr arbeiten 
konnte, in E._____ offenbar aber schon. Ausserdem zeigt die besagte 
Sitzverlegung, dass die beschwerdeführerische Wohnung offenbar auch 
"fremdgenutzt", d.h. durch die K._____ SA als eine juristische Person, und 
damit nicht ausschliesslich durch den Beschwerdeführer und dessen 


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Gattin "selbstgenutzt" wurde. Dies spricht ebenfalls gegen den Wortlaut 
von Art. 44 Abs. 1 lit. a StG ("dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft"). 
Schliesslich erscheint – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – 
wenig glaubwürdig, dass er und seine Gattin innert lediglich 15 Tagen über 
Weihnachten/Neujahr 
2020/2021 
eine 
"Ersatzwohnung" 
erwerben 
konnten, wobei der entsprechende Kaufvertrag bereits am 8. Januar 2021 
öffentlich beurkundet wurde (vgl. Bf-act. 9). 
6.3.
Unter 
Würdigung 
sämtlicher 
Umstände 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
Schlussfolgerung der Beschwerdegegnerin nicht zu beanstanden ist und 
der Beschwerdeführer nichts vorzubringen vermochte, um diese 
Auffassung 
zu 
widerlegen. 
Im 
Gegenteil, 
aufgrund 
einer 
Gesamtbetrachtung (Wohnsitzverlegung erst mehr als 12 Monate nach 
erlittenem Hirnschlag, Umbau- und Verkaufsabsichten, Erteilung der 
Baubewilligung im September 2020, Wohnsitznahme kurz vor öffentlicher 
Beurkundung vom 24. Dezember 2020 etc.) ist davon auszugehen, dass 
die geltend gemachte Selbstnutzung nur vorgeschoben war, um vom 
Ersatzbeschaffungsprivileg zu profitieren.
7.
Somit 
erweist 
sich 
der 
angefochtene 
Einspracheentscheid 
der 
Beschwerdegegnerin vom 31. März 2023 betreffend Ersatzbeschaffung 
als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur 
Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 3. Mai 2023 führt.
8.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen. 
Diese werden gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- festgesetzt 
und mit dem vom Beschwerdeführer geleisteten Kostenvorschuss in der 
Höhe von CHF 2'000.-- verrechnet. CHF 500.-- zuzüglich Kanzleiauslagen 
werden dem Beschwerdeführer noch in Rechnung gestellt. 


- 12 -
8.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 
Anlass, 
weshalb 
der 
obsiegenden 
Beschwerdegegnerin 
keine 
Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
266.--
zusammen
CHF
2'766.--
gehen zulasten von A._____. CHF 2'000.-- werden mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss verrechnet. CHF 766.-- werden A._____ noch in 
Rechnung gestellt.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilung]