gr_gerichte · VR3 2025 35 · 2026-01-29 · de
Entscheide Obergericht


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 29. Januar 2026
mitgeteilt am 18. Februar 2026
Referenz
VR3 25 35
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Cavegn
Aktuarin Parolini
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
B._____
Beschwerdeführer
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri
gegen
Amt für Raumentwicklung Graubünden
Ringstrasse 10, 7001 Chur
Beschwerdegegner
Gemeinde Landquart
Postfach 15, Rathausplatz, 7206 Igis
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Baugesuch (BAB-Nr. Z.1._____)

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Sachverhalt
A.
Auf der Parzelle Landquart Nr. Z.2._____, Landwirtschaftszone, befindet sich
ein Gebäude (Assek.-Nr. Z.3._____), welches im Rahmen der laufenden
Gesamtmelioration in die neue Parzelle Nr. Z.4._____ abparzelliert wird. Am
16. Oktober 2013 erteilte das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) an
A._____ gestützt auf Art. 24a RPG (SR 700) eine BAB-Bewilligung (Z.5._____) für
«Stall (Nutzungsänderung zu Lagerraum ohne bauliche Massnahmen)». Im Jahre
2022 stellte die Gemeinde fest, dass an dem Gebäude ohne Bewilligung bauliche
Massnahmen vorgenommen worden waren, und forderte A._____ mit Schreiben
vom 2. September 2022 auf, für die bereits ausgeführten und die noch geplanten
baulichen Massnahmen ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
B.
Am 21. September 2022 erwarb B._____ das Grundstück Nr. Z.4._____. Mit
Verfügung der Meliorationskommission C._____ vom 31. Oktober 2022 wurde die
Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks erteilt.
C.
Am 15. November 2022 reichte A._____ ein Baugesuch für Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzone ein für eine Erweiterung nach innen der
bestehenden Baute mit dem Nutzungszweck «Jagdhütte». Das ARE traf weitere
Abklärungen. Die Gemeinde Landquart führte am 12. Juni 2023 einen Augenschein
durch und verfügte am Folgetag einen superprovisorischen Baustopp für die
Bautätigkeiten. Nach weiteren Abklärungen entschied das ARE mit BAB-Entscheid
Z.1._____ vom 7. März 2025, die BAB-Bewilligung für das Bauvorhaben werde nicht
erteilt. Die Baute Nr. Z.3._____ auf Grundstück Nr. Z.4._____ dürfe nicht zu
Wohnzwecken genutzt werden. Der Entscheid wurde sowohl an A._____ als auch
an B._____ eröffnet.
D.
A._____ und B._____ erhoben am 7. April 2025 gemeinsam Beschwerde an
das Obergericht mit dem Antrag, der BAB-Entscheid Z.1._____ sei aufzuheben und
die BAB-Bewilligung für das Bauvorhaben sei zu erteilen. Eventualiter sei die Sache
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie ersuchten zudem um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Mit Verfügung vom 9. April 2025 verlangte
die Instruktionsrichterin einen Kostenvorschuss von CHF 3'000.00, der fristgerecht
geleistet wurde. Mit Verfügung vom 19. Mai 2025 erteilte sie der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung.
E.
Die Gemeinde Landquart verzichtete mit Eingabe vom 14. Mai 2025 auf eine
Stellungnahme in der Sache. Das ARE beantragte mit Vernehmlassung vom
20. Juni 2025 die Abweisung der Beschwerde. A._____ und B._____ hielten mit
Replik vom 29. September 2025 an ihrem Antrag fest. Die Gemeinde Landquart und
das ARE verzichteten auf die Einreichung einer Duplik.

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Erwägungen
1.
Bauten und Anlagen bedürfen einer Baubewilligung durch die kommunale
Baubehörde (Art. 86 Abs. 1 KRG [BR 801.100]). Bauten und Anlagen ausserhalb
der Bauzonen (BAB) erfordern gemäss Art. 87 Abs. 1 KRG neben der
Baubewilligung eine kantonale Bewilligung (BAB-Bewilligung). Verweigert die BAB-
Behörde die BAB-Bewilligung, eröffnet sie den ablehnenden BAB-Entscheid direkt
den Gesuchstellenden, wodurch das Baugesuch als abgewiesen gilt (Art. 87 Abs. 5
KRG). Dieser abweisende Entscheid unterliegt der Beschwerde an das Obergericht
(Art. 103 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG [BR 370.100]). A._____ als
bisheriger Eigentümer und Baugesuchsteller und B._____ als Erwerber des
Baugrundstücks sind vom angefochtenen Entscheid berührt und haben ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 50 VRG). Auf
die form- (Art. 38 Abs. 1 VRG) und fristgerechte (Art. 52 Abs. 1 VRG) Beschwerde
ist einzutreten.
2.
Das Baugrundstück und das sich darauf befindliche Gebäude liegen
unbestritten ausserhalb der Bauzone. Die Bewilligung für die vorgesehenen
baulichen Massnahmen darf daher nur erteilt werden, wenn eine der
Voraussetzungen nach den Art. 24-24e RPG erfüllt ist. Im angefochtenen Entscheid
wird die Anwendbarkeit der Art. 24a, 24b, 24d und 24e RPG mit summarischer
Begründung verneint. Näher geprüft und verneint wird sodann die Anwendbarkeit
von Art. 24c und Art. 24 RPG. Die Beschwerdeführer berufen sich einzig auf
Art. 24c RPG und stellen die vorinstanzliche Beurteilung in Bezug auf die übrigen
Bestimmungen mit Recht nicht in Frage. Insbesondere fällt eine Bewilligung nach
Art. 24a RPG nicht in Betracht, da unbestritten bauliche Massnahmen getroffen
oder vorgesehen sind. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass auch die am
1. Januar 2026 in Kraft getretenen neuen Bestimmungen von Art. 24bis bis
Art. 24quinquies RPG offensichtlich nicht anwendbar sind, ebenso wenig Art. 24cbis
RPG (Bauten in Streusiedlungsgebieten), schon deshalb nicht, weil unbestritten
keine Dauerbesiedlung und keine kleingewerbliche Nutzung geplant ist: Im
Baugesuch wurde die Nutzung der Hütte als Jagdhütte mit einer Benützungsdauer
von ca. 30 Tagen pro Jahr angegeben, und in der Begründung wird ausgeführt, es
seien keine Feuerungen, Sanitäreinrichtungen und Fensterausbrüche geplant,
womit die Hütte für eine Dauerbesiedlung nicht geeignet ist. Die Beschwerdeführer
machen auch keine Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 Abs. 1 lit. a RPG
geltend.
3.
Zu prüfen ist daher im Folgenden einzig, ob die Vorinstanz zu Recht die
Anwendbarkeit von Art. 24c RPG verneint hat.

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3.1.
Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind (Ar. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche
Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3 RPG). Art. 24c
RPG ist gemäss Art. 41 RPV (SR 700.1) anwendbar auf Bauten und Anlagen, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche
Bauten und Anlagen). Er ist nicht anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte
landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.
3.2.
Die
Beschwerdeführer
wollen
das
Gebäude
für
eine
(zeitweise)
Wohnnutzung
als
Jagdhütte
umbauen
und
nutzen.
Die
bisherige
bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Baute im Sinne von Art. 24c Abs. 1 RPG
setzt somit eine bisherige Wohnnutzung voraus. Die Vorinstanz hat daher mit Recht
geprüft, ob eine vorbestehende Wohnnutzung des Gebäudes vorliegt. Sie hat
aufgrund der vom Baugesuchsteller gemachten Ausführungen und eingereichten
Fotos erwogen, im Jahr 1955 habe ein Anbau, möglicherweise mit Wohnnutzung,
an das Gebäude bestanden, welcher aber in der Folge, jedenfalls vor 1967, durch
Schneedruck zerstört und nicht wieder aufgebaut worden sei. Die mit dem
Zweckänderungsgesuch 2013 eingereichten Unterlagen vermöchten keine
Wohnnutzung zu belegen. Nach früheren Schätzungen aus den 1930er Jahren
hätten zwar ein Stall und eine Hütte bestanden, nach den Schätzungen aus den
1990er Jahren aber nur noch ein Stall. Eine frühere Wohnnutzung sei somit
zwischen 1932 und 1994 aufgegeben worden, womit es an einer dauerhaften und
ununterbrochenen Wohnnutzung mangle. Daran ändere auch nichts, dass 2013
eine Feuerung unter dem Vordach vorhanden gewesen sein soll, da diesem Platz
keine Wohnqualität zukommen könne. Es sei somit festzustellen, dass in den letzten
30 Jahren im betroffenen Gebäude keine Wohnnutzung vorhanden gewesen sei.
3.3.1. Die Beschwerdeführer bestreiten mit Recht nicht, dass rechtserheblich ist, ob
eine frühere Wohnnutzung vorliegt. Sie räumen auch ein, dass der nördliche Anbau
mit Wohnnutzung vor 1967 verschwunden sei. Sie machen aber geltend, seit 1967
habe sich die Wohnnutzung im hier streitigen Gebäude befunden. Am Stall
angebaut befinde sich ein Anbau mit separatem Zugang, worin über Jahrzehnte
während der Heuernte gegessen, gefeuert und geschlafen worden sei. Das ARE

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habe selber in seinem Schreiben vom 19. Dezember 2022 ausgeführt, der westliche
Teil der Hütte sei in den 1970er Jahren untermauert und behelfsmässig als Hütte
mit primitiver Feuerung benutzt worden, und sei somit davon ausgegangen, dass in
den 1970er Jahren eine Wohnnutzung bestanden habe. Auch auf den Bildern aus
dem Jahre 2013 sei ein separater Zugang ersichtlich; zudem verfüge der westliche
Teil des Gebäudes über eine Mauer und diene damit anderen Zwecken als der Rest
des Gebäudes. Zusammenfassend habe seit den 1970er Jahren eine Wohnnutzung
im hinteren Teil des Objekts bestanden. Auch seien das Dach, die Balken und die
tragende Konstruktion intakt. Ein Teil des Gebäudes sei damit bestimmungsgemäss
als Wohnraum nutzbar und auch effektiv genutzt worden. Damit sei Art. 24c RPG
anwendbar. Die Beschwerdeführer kritisieren sodann, dass die Vorinstanz den
Untersuchungsgrundsatz (Art. 11 VRG) verletzt habe, indem sie den Sachverhalt
nicht von Amtes wegen abgeklärt, sondern ihnen die Beweislast für die
Wohnnutzung auferlegt habe.
3.3.2. Das ARE macht in der Vernehmlassung geltend, bei der von den
Beschwerdeführern zitierten Stelle im Schreiben vom 19. Dezember 2022 habe es
sich nur um die Wiedergabe der Ausführungen des Gesuchstellers gehandelt, nicht
um Feststellungen des ARE. Im Gegenteil habe das ARE bereits mit der Verfügung
vom 16. Oktober 2013 eine Wohnnutzung verneint. Diese Verfügung sei
unangefochten
rechtskräftig
geworden,
so
dass
darauf
nicht
mehr
zurückgekommen werden könne. Selbst bei erneuter Überprüfung sei aus den mit
der Zweckänderung eingereichten Unterlagen und Fotodokumentationen eine
Wohnnutzung nicht ersichtlich. Aus den Schatzungsunterlagen sei zu entnehmen,
dass zwischen 1932 und 1994 die Wohnnutzung aufgegeben worden sei.
3.3.3. In der Replik bestreiten die Beschwerdeführer die Bindungswirkung der
Verfügung von 2013 in Bezug auf das Vorhandensein einer Wohnnutzung. Die
Schatzungsunterlagen würden ausschliesslich die steuerliche Bewertung betreffen,
nicht die raumplanungsrechtliche Beurteilung. Mit den eingereichten Luftbildern und
aktuellen Fotografien sei belegt, dass der Stall in den 1960er Jahren wesentlich
umgebaut worden sei und sich seither die Wohnnutzung im westlichen, hinteren Teil
des Objekts befunden habe.
3.4.
Unbestritten ist, dass der auf den Luftbildfotos von 1955 und 1963 (act. B.5)
noch ersichtliche nördliche Anbau spätestens auf dem Luftbild von 1967 (act. B.6)
nicht mehr vorhanden ist. Selbst wenn dieser Anbau früher zu Wohnzwecken
benutzt wurde, besteht insoweit kein Bestandesschutz mehr. Zwar gilt der
Bestandesschutz nach Art. 24c RPG auch, wenn ein Gebäude durch
Naturereignissse zerstört wurde (BGE 127 II 209 E. 3c), aber nur, wenn zwischen
Zerstörung der Baute und Wiederaufbau nicht allzu viel Zeit verstreicht bzw. wenn

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der Wiederaufbau innert nützlicher Frist an die Hand genommen wird (BGE 116 Ib
228 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 1C_371/2021 vom 15. September 2022
E. 2.5). Ein Wiederaufbau nach rund sechzig Jahren ist ausgeschlossen.
3.5.
Das heute noch bestehende und hier streitgegenständliche Gebäude Assek.-
Nr. Z.3._____ diente unbestritten als Stall bzw. Heuschober. Umstritten ist aber, ob
daneben eine Wohnnutzung vorlag. Zuzustimmen ist den Beschwerdeführern, dass
mit der BAB-Bewilligung vom 16. Oktober 2013 eine Wohnnutzung nicht
rechtsverbindlich verneint wurde. Die Rechtskraft bezieht sich auf das Dispositiv
einer Verfügung, nicht auf die Begründung. Mit der Verfügung von 2013 wurde
bewilligt «Stall (Nutzungsänderung zu Lagerraum ohne bauliche Massnahmen)».
Das schliesst nicht zwingend aus, dass in dem Gebäude neben der Stallnutzung,
deren Umwandlung zu Lagerraum bewilligt wurde, damals bereits eine
Wohnnutzung bestand. Unabhängig davon können aber die im Zusammenhang mit
dieser Verfügung erstellten Fotos (act. C.1.24) zur Ermittlung des relevanten
Sachverhalts beigezogen werden.
3.6.
Wie die Beschwerdeführer geltend machen, wurde die Baute offensichtlich
im westlichen Teil nachträglich etwas erweitert, was sich aus den Fotos aus dem
Jahre 2013 (act. C.1.24) sowie aus den von den Beschwerdeführern eingereichten
Fotos aus dem Jahre 2022 (Beschwerdebeilage 8; act. B.7) ergibt: Das Dach ist
leicht abgesetzt und die westliche Abgrenzung besteht aus einer Steinmauer.
Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer ergibt sich daraus aber nicht eine
Wohnnutzung: Auf den Fotos aus dem Jahre 2013 ist der separate Eingang, der auf
der Foto Nordfassade aus dem Jahre 2022 besteht und auf den sich die
Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde (Rz. 17) beziehen, noch nicht vorhanden.
Vielmehr besteht dort ein nach Norden offener Anbau, in welchem Materialien
gelagert werden und der offensichtlich nicht als Wohnraum diente. Der separate
Eingang und die innerhalb des Gebäudes vorhandenen Umbauten (gemäss den
Fotos aus dem Jahre 2022) wurden offensichtlich nachträglich erstellt. Abgesehen
von dieser Öffnung nach Norden weist das Haus keine Fenster auf. Irgendwelche
Hinweise auf eine Wohnnutzung sind nicht ersichtlich. Auch der alte Ofen gemäss
Foto in Beschwerdebeilage 8 (act. B.7) ändert daran nichts. Er mag als primitive
Feuerung für einen vorübergehenden Aufenthalt genutzt worden sein, kann aber
nicht eine Wohnnutzung ermöglicht haben. Dass die tragenden Teile der Baute für
die bestimmungsgemässe Nutzung als Stall oder Lagerraum intakt sind, ist dabei
unbehelflich.
3.7.
Zum
Vorwurf
der
Beschwerdeführer,
das
ARE
habe
den
Untersuchungsgrundsatz (Art. 11 VRG) verletzt, ist zu bemerken, dass der
Untersuchungsgrundsatz durch eine Mitwirkungspflicht der Beteiligten ergänzt wird

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(Art. 11 Abs. 2 VRG), insbesondere bei Tatsachen, die eine Partei besser kennt als
die Behörden, und die ohne ihre Mitwirkung gar nicht oder nicht mit vernünftigem
Aufwand erhoben werden können (BGE 138 II 229 E. 3.2.3; Urteil des Obergerichts
des Kantons Graubünden VR2 24 1036 vom 11. April 2025 E. 4.3; Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 97 vom 29. Mai 2024 E. 3.2.2,
bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts 1C_538/2024 vom 18. März 2025). Sodann
ändert der Untersuchungsgrundsatz nichts an der objektiven Beweislast, wonach
diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen hat,
die daraus Vorteile ableitet (Art. 8 ZGB; zit. Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 23 97 E. 3.2.2, mit zahlreichen Hinweisen). Wer um eine
Baubewilligung nachsucht, trägt die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen
für diese Bewilligung erfüllt sind (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 24 7 vom 29. Oktober 2024 E. 4.6; R 24 31 vom 1. Oktober 2024
E. 4.7). Vorliegend wurden die Beschwerdeführer mehrmals aufgefordert, die
behauptete Wohnnutzung zu belegen (Schreiben ARE vom 19. Dezember 2022,
act. C.1.7; Schreiben Gemeinde vom 20. Februar 2024, act. C.1.10; Schreiben ARE
vom 15. Januar 2025, act. C.1.15). Sie haben darauf nur die Luftbildaufnahme aus
dem Jahr 1955 eingereicht (Schreiben vom 5. März 2024, act. C.1.11), welche eine
Wohnnutzung im hier relevanten Zeitraum für das streitbetroffene Gebäude nicht
belegt. Es ist nicht ersichtlich, was für weitere Untersuchungen das ARE hätte
vornehmen können oder müssen. Zudem haben die Beschwerdeführer durch die
ohne Bewilligung vorgenommenen Umbauten selber verhindert, dass heute – etwa
mittels eines Augenscheins – der ursprüngliche Zustand noch festgestellt werden
könnte.
3.8.
Insgesamt haben die Beschwerdeführer den ihnen obliegenden Beweis für
die behauptete frühere Wohnnutzung nicht erbracht. Eine Bewilligung nach Art. 24c
RPG für das streitige Baugesuch kann daher nicht erteilt werden.
4.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegenden
Beschwerdeführer tragen die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Kanton
und Gemeinde haben keinen Anspruch auf Parteientschädigung, da sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
248.00
total
CHF
3’248.00
gehen zulasten von A._____ und B._____ und werden mit dem
Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Es werden keine Parteienschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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