gr_gerichte · VR3 2023 75 · 2025-11-21 · de
Kindesrecht

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 21. November 2025
mitgeteilt am 26. November 2025
Referenz
VR3 23 75
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Brun und Audétat
Schupp, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann
gegen
B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger
Gegenstand
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

2 / 15
Sachverhalt
A.
Mit Brief vom 8. Februar 2023 informierte die B._____ (nachfolgend:
Gemeinde) A._____, dass ihr angezeigt worden sei, dass im Kellergeschoss der
C._____ seine Stockwerkeinheit (Nr. Z.1._____) zu Wohnzwecken genutzt und zu
diesem Zweck Dritten überlassen werde. Dazu seien auch Einbauten erfolgt. Die
Gemeinde machte mit dem erwähnten Schreiben darauf aufmerksam, dass die
Räume im Untergeschoss nicht als Wohnräume (sondern als Kellerräume) bewilligt
worden seien. Zudem seien keine Sanitär- oder Kücheneinrichtungen bewilligt
worden. Nach örtlicher Baugesetzgebung unterstünden grundsätzlich alle Vorhaben
für Bauten und Anlagen der Baubewilligungspflicht. Auch die gemäss kantonalem
Recht sogenannten baubewilligungsfreien Vorhaben würden dem vereinfachten
Baubewilligungsverfahren unterstehen. Abgesehen davon sehe das kommunale
Baugesetz aus wohnhygienischen Gründen Schranken zur Nutzung von
Kellerräumlichkeiten vor, wonach Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Wohnbauten
sich u.a. natürlich belichten und auch belüften lassen, sowie dass deren
Fensterfassaden zu mindestens 2/3 über dem gewachsenen Boden liegen
müssten. Das Wohnen dürfe nicht im Keller stattfinden. Es bestehe ein öffentliches
Interesse,
solche
Aufenthaltsformen
von
der
Lokalisierung
im
Keller
auszuschliessen. A._____ wurde bis zum 28. Februar 2023 u.a. aufgefordert, die
Art der Nutzung der Räume darzulegen.
B.
A._____ antwortete der Gemeinde mit E-Mail vom 10. Februar 2023, dass
die Räumlichkeit nie vermietet worden seien bzw. nie ein Mietvertrag vorgelegen
habe. Während der letzten Jahre sei die Wohnung ein paar Mal pro Jahr von der
Mutter seiner Freundin, als sie bei ihnen als Gast übernachtet habe, benutzt
worden. Dazu habe er vergangenes Jahr das Lokal den Söhnen seines Nachbarn
für circa zehn Übernachtungen überlassen. Mit weiteren E-Mails vom 14. Februar
2023 schickte er u.a. die Stromverbrauchsbelege für die besagte Räumlichkeit.
Dazu schickte er die Fotos von Möbeln (Stühle, Küchenschrank, TV-Möbel), welche
in den Räumlichkeiten deponiert sind.
C.
Am 13. Februar 2023 nahm die Baubehörde der Gemeinde einen
Augenschein vor. Vorgefunden wurde eine ausgebaute und vollständig möblierte
Kellerwohnung, ein Schlafzimmer mit Doppelbett, ein Wohnzimmer mit
Kücheneinrichtung und eine Dusche/WC, Heizungsradiatoren, Vorhänge, Bilder
und Bodenbelag.

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D.
Der Gemeindevorstand erliess am 28. Juni 2023 eine Verfügung betreffend
die Nutzung des Kellerlokals Nr. Z.1._____ zu Wohnzwecken. Es wurde u.a.
A._____ unverzüglich (bis zur Erteilung einer allfälligen nachträglichen
Baubewilligung) untersagt, die Räume im Kellerlokal Nr. Z.1._____ im
Kellergeschoss der C._____ zu Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, zu
nutzen oder Dritten zu diesem Zweck zu überlassen (Ziff. 1 Dispositiv). A._____
wurde aufgefordert, sämtliche wohnspezifische Einrichtungen – namentlich das
Bett, die Küche und Dusche/WC – bis zur Erteilung einer allfälligen nachträglichen
Baubewilligung, aus den Räumlichkeiten umgehend zu entfernen und dem
Gemeindevorstand die Entfernung bis zum 31. Juli 2023 zu melden. Gleichzeitig
wurde er aufgefordert, der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle einen Augenschein
bis zum 30. September 2023 zu gewähren (Ziff. 2 Dispositiv). Zudem räumte die
Gemeinde A._____ eine Frist bis zum 31. Juli 2023 ein, um ein nachträgliches
vollständiges Baugesuch (samt einem Feuerpolizeigesuch) betreffend die
Einrichtungen und die sich ergebende Nutzung, samt genauem Beschrieb der
beabsichtigten Nutzung und Plänen mit eingezeichneten Einrichtungen einzugeben
(Ziff. 3 Dispositiv). Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Keller,
nach allen gewöhnlichen Kriterien und allgemeinem Verständnis, zum Wohnen
ausgebaut sei. Selbst wenn eine Wohnnutzung zu verneinen gewesen wäre, so sei
mindestens die Umnutzungsgefahr beim erfolgten Ausbaustandard akut. Maximal
würden die Fensterfassaden zu rund 25-30% (Schlafzimmer noch weniger) über
dem gewachsenen Terrain liegen. Die natürlichen Belichtungsverhältnisse seien
ungenügend. Die Situation entspräche nicht dem bewilligten Zustand und auch nicht
der materiellen Bauvorschrift von Art. 90 des kommunalen Baugesetzes.
E.
A._____ reichte bei der Gemeinde am 26. Juli 2023 das Baugesuchformular
für die nachträgliche Genehmigung des Badezimmers im Kellerraum Nr. Z.1._____
ein.
F.
A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhob am 28. August 2023
Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (heute:
Obergericht des Kantons Graubünden) gegen die Gemeindeverfügung vom 28. Juni
2023. Materiell beantragte er deren Aufhebung und formell die Gewährung der
aufschiebenden Wirkung.
G.
Am
6.
September
2023
nahm
die
Gemeinde
(nachfolgend:
Beschwerdegegnerin) Stellung und beantragte prozessual die Gutheissung des
Antrags auf aufschiebende Wirkung nur bzgl. Ziff. 2 des Dispositivs des
angefochtenen Entscheids.

4 / 15
H.
Der Instruktionsrichter gewährte mit Verfügung vom 27. September 2023 die
aufschiebende Wirkung nur hinsichtlich Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen
Entscheids.
I.
Mit Vernehmlassung vom 6. September [recte 6. Oktober] 2023 beantragte
die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde. Prozessual beantragte
sie die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen eines Bau- und
Einspracheentscheids für das Baugesuch des Beschwerdeführers.
J.
Mit Schreiben vom 17. Oktober 2023 teilte der Beschwerdeführer mit, dass
er den Sistierungsantrag unterstütze.
K.
Der Instruktionsrichter entsprach mit Verfügung vom 19. Oktober 2023 dem
Sistierungsgesuch bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das nachträgliche
Baugesuch vom 26. Juli 2023 von D._____ (Parallelverfahren).
L.
Die Beschwerdegegnerin erliess am 13/14. Dezember 2023 den
Bauentscheid betreffend das nachträgliche Baugesuch für den Badezimmereinbau
(WC und Dusche) im Kellerlokal. Die dagegen erhobene Einsprache wurde
gutgeheissen und das nachträgliche Baugesuch vom 26. Juli 2023 abgewiesen (Ziff.
1 Dispositiv). Die Beschwerdegegnerin erwog im Wesentlichen, dass das
Kellergeschoss 1989/1990 als solches bewilligt worden sei. Sie erachtete die
Zulässigkeitsvoraussetzungen zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken gemäss Art.
90 des kommunalen Baugesetzes für die Räume im Kellerlokal Nr. Z.1._____ als
nicht erfüllt. Die Räumlichkeiten im Kellerlokal seien in der Vergangenheit zu
Wohnzwecken benutzt worden. Es hänge vorliegend einzig vom Willen der
Bewohner ab, die Räumlichkeiten ohne weitere bauliche Massnahmen der
herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen und damit das Verbot gemäss Art. 90 zu
umgehen. Dies würde insb. durch die Bewilligung zum Einbau eines Badezimmers
erleichtert, zumal die Räumlichkeiten sogar als eigenständige (Ferien-)Wohnung
benutzt werden könnten. Dass solche Nutzungen in der Vergangenheit
stattgefunden hätten, zeige diese Gefahr offenkundig auf. Für die Nutzung als
Freizeit-/Hobby- und Lagerraum seien die sanitären Einrichtungen, wie die
Küchenkombination, nicht notwendig. Der Eigentümer würde in seiner im selben
Haus befindlichen Wohnung über ausreichend solcher Einrichtungen verfügen. Bei
der offenkundigen Gefahr der illegalen Nutzung von entsprechend ausgerüsteten,
in der Vergangenheit schon zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten, sei es
deshalb verhältnismässig, die Bewilligung für die zum Zwecke eines Freizeit-
/Hobby- und Lagerraumes nicht notwendigen sanitären Einrichtungen zu
verweigern. Würde dies nicht so vollzogen, müsste die Baubehörde laufend die

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korrekte Nutzung überwachen. Es wäre in diesem Zusammenhang relativ einfach,
bei zukünftigen Baukontrollen jeweils eine Wohnnutzung zu kaschieren und die
Kontrolle gestalte sich sehr schwierig.
M.
Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 16. Januar 2024 Beschwerde
beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte
dessen Aufhebung und die Bewilligung seines Baugesuchs. Mit Urteil R 24 7 vom
29. Oktober 2024 wurde die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen.
N.
Am 8. Januar 2025 wurde das vorliegende Verfahren, angesichts der
Rechtskraft des Urteils im Verfahren R 24 7, wiederaufgenommen und die Akten
dieses Verfahrens beigezogen. Der Instruktionsrichter informierte darüber, dass
kein weiterer Schriftenwechsel vorgesehen, aber eine Replik freigestellt sei. Weiter
forderte er die anwaltlich vertretenen Parteien auf, die Honorarnote einzureichen.
O.
Der Beschwerdeführer replizierte am 7. Februar 2025. Er bestätigte seine
beschwerdeführerischen Anträge und Argumentation.
P.
Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 24. Februar 2025 und bestätigte die
bereits formulierten Anträge.
Q.
Der Beschwerdeführer triplizierte am 7. März 2025, indem er im
Wesentlichen das bereits Vorgebrachte wiederholte.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der
Beschwerdegegnerin vom 28. Juni 2023 (act. B.3) stellt einen kommunalen
Entscheid i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Er ist weder endgültig noch kann er
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Obergerichts.
Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochtenen
Entscheids betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung,
weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die zudem

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frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl. Art. 38
Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 und Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG).
1.2.
Die Verfahrenssprache richtet sich in der Regel nach der im angefochtenen
Entscheid verwendeten Amtssprache bzw. nach der Amtssprache, welcher die
beklagte Partei mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 SpG [BR 492.100]; vgl. auch Art. 3 Abs. 3
in fine SpG). Der angefochtene Gemeindeentscheid (act. B.3) ist in deutscher
Sprache verfasst (siehe dazu Art. 3 Abs. 1 KV [BR 110.100]). Damit gilt Deutsch im
vorliegenden Verfahren als Verfahrenssprache, weshalb auch das vorliegende
Urteil in deutscher Sprache ergeht (Art. 7 Abs. 3 SpG).
2.
Strittig ist vorliegend u.a., ob die vorgeschriebene Entfernung sämtlicher
wohnspezifischen Einrichtungen, namentlich Bett, Küche, Dusche/WC u.ä. aus dem
Kellerlokal,
eine
Verletzung
der
Eigentumsgarantie
darstellt,
ob
die
Wiederherstellungsanordnung verjährt ist und ob der Sachverhalt unvollständig
festgestellt worden ist. Nicht Gegenstand dieses Verfahrens – entgegen der
Meinung des Beschwerdeführers – ist die Benutzungsbefugnis und die
Bewilligungsfähigkeit etwaiger Einrichtungen, was bereits im Rahmen des
Verfahrens R 24 7 rechtskräftig entscheiden worden ist.
2.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass sowohl das Bad (Dusche/WC) als
auch die Küche anfangs 90er-Jahre eingebaut worden seien. Letztere sei seit 2005
nicht mehr operativ; die Kocheinheiten seien entfernt worden und einzig der
Kühlschrank funktioniere, daher gelte die Küche als Mobiliar und werde lediglich zur
Materialversorgung benutzt. Die Räumlichkeit werde nicht (und auch nicht in
Zukunft) zu Wohnzwecken benutzt und er akzeptiere auch, dass man diesen Raum
nicht so nutzen könne. Die Möbel seien aus rein ästhetischen Gründen so
angeordnet worden. Er brauche den Raum sowohl als Möbellager als auch als
Fitness- und Freizeitraum. Aus den Stromverbrauchsbelege sei ersichtlich, dass der
Raum nur sporadisch zum Übernachten gebraucht worden sei. Dies zeige auf, dass
die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken benutzt worden seien, da sie nicht
ständig als Personenunterkunft gedient hätten. Der Beschwerdeführer rügt weiter,
dass die Wiederherstellungsmassnahme, welche sich auf keine Rechtsgrundlage
stütze, die Eigentumsgarantie nach Art. 26 Abs. 1 BV verletze. Kein Gesetz sehe
vor, welche oder wie viele Objekte oder wie diese in einem Raum stehen sollten.
Art. 90 des kommunalen Baugesetzes (BauG) sei in casu nicht relevant, denn er
beziehe sich einzig auf die Zweckbestimmung des Raumes. Die besagte
Räumlichkeit sei als «disponibile» kategorisiert, d.h. als verfügbares Zimmer; die
Zweckbestimmung der Räumlichkeit sei nicht näher definiert und er könne daher
die Räumlichkeit, unter Einhaltung der Gesetzesbestimmungen – wie es der Fall sei

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– auf die Weise, die er für angemessen halte (d.h. als Hobbyraum/Möbeldepot),
benutzen und die Möbel so anordnen, wie er möchte. Dies sei ein Ausfluss der
Eigentumsgarantie. Die Möbeldisposition sei nicht Gegenstand dieses Verfahrens.
Ein Wohnverbot verbiete nicht, das Lokal als Freizeitlokal zu benutzen, wobei die
Möbeldisposition irrelevant für die Bestimmung des Verwendungszwecks sei.
Weiter sei der Sachverhalt ungenau und unvollständig festgestellt worden: Der
während des Augenscheins angetroffene Zustand sei nicht geeignet gewesen, die
tatsächliche Verwendung des Raumes zu zeigen. Auch seien die Gründe der
Möbelpräsenz resp. -disposition, wie auch seine Aussagen, teilweise ignoriert bzw.
auch zu seinen Ungunsten interpretiert worden. Sodann verjähre nach 30 Jahren
die Möglichkeit einer Wiederherstellungsanordnung; was auch hier der Fall sei, da
in casu die Installationen im Kellerraum schon anfangs der 90er-Jahren erfolgt
seien. Die Wiederherstellung könne auch nach 30 Jahren angeordnet werden, falls
dies aufgrund von zwingenden öffentlichen Interessen oder Grundprinzipien der
Baupolizei notwendig sei, nämlich falls das Verbleiben in einem Gebäudeteil eine
ernsthafte und unmittelbare Gefahr für Gesundheit und Leben einer Person
darstelle. Die aktuelle Situation (Installation von WC und Dusche) stelle jedoch
keine solche Gefahr dar. Verstösse gegen Hygiene- und Gesundheitsvorschriften
seien nicht ausreichend. Ausnahmsweise sei eine Wiederherstellung auch nach
weniger als 30 Jahren möglich, wenn die Behörde das Gebäude jahrelang toleriert
habe, obwohl sie von der Unregelmässigkeit wusste bzw. hätte wissen müssen.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin entgegnet, dass sie den Sachverhalt umfassend
abgeklärt habe. Insbesondere sei im Rahmen des Augenscheins ein zum Wohnen
ausgebauter Keller (Wohn-/Esszimmer inkl. Küche, Schlafzimmer und Badezimmer
mit Lavabo, WC, Dusche und Bidet und weiter Bilder, TV, Parkettbelag, Vorhänge,
Heizung über dem zentralen Öl-Heizungssystem) angetroffen worden. Es sei nur im
Rahmen des Beschwerdeverfahrens geltend gemacht worden, dass die
Räumlichkeit als Lager bzw. Freizeitraum benutzt werde; zudem sei dafür kein
Schlafzimmer notwendig. Im Übrigen stelle auch nur ein kurzzeitiges Wohnen bzw.
ein gelegentliches Übernachten eine Nutzung zu Wohnzwecken dar; die Intensität
und die Gründe würden nichts daran ändern. Der Keller sei auch in der amtlichen
Schätzung wie eine Wohnung eingeschätzt und entsprechend versteuert worden.
Die steuerrechtliche Einschätzung sei nie bestritten worden. Aufgrund der
gesamten Umstände sei davon auszugehen, dass die Räumlichkeiten zu
Wohnzwecken benutzt werden; selbst wenn dies verneint werde, so sei mindestens
die Umnutzungsgefahr beim erfolgten Ausbaustandard akut. Weiter sei die
Eigentumsfreiheit nicht verletzt. Die Voraussetzungen gemäss Art. 90 BauG seien
nicht erfüllt; daher dürften die Räume nicht zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken

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benutzt werden. Somit seien sämtliche Wohneinrichtungen zu entfernen oder
zumindest so aufzustellen, dass keine Wohnnutzung möglich sei. 1989/1990 sei ein
Kellergeschoss bewilligt worden (insbesondere seien keine Planeinträge zu
sanitären oder anderen Einrichtungen ersichtlich); die Situation entspreche nicht
dem bewilligten Zustand sowie den Vorschriften von Art. 90 BauG. Das
nachträgliche Baugesuch betreffe nur das Badezimmer. Aus Gründen der
Wohnhygiene, der allgemeinen Gesundheit sowie des Wohlbefindens bestehe
vorliegend ein öffentliches Interesse, Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume von der
Lokalisierung im Keller auszuschliessen. Möbel könnten im Kellerraum gelagert
werden, doch nicht so aufgestellt werden, dass eine Übernachtung möglich sei. Die
angeordnete Massnahme sei unerlässlich, um das Verbot der Nutzung zu
Wohnzwecken gemäss Art. 90 BauG in sinnvoller Weise umsetzen zu können und
um künftige Umgehungen (welche ohne grossen Aufwand geschehen könnten)
auszuschliessen. Die angeordneten Massnahmen seien auch verhältnismässig,
insbesondere werde die Nutzung als Fitnessraum bzw. Lager durch die
angeordnete Massnahme nicht beeinträchtigt. Die Massnahme sei rechtmässig und
Art. 90 BauG i.V.m. Art. 94 KRG stelle eine genügende gesetzliche Grundlage dar.
Die Verjährungsfrist betrage zwar 30 Jahre; eine Wiederherstellung könne
allerdings auch danach verlangt werden, soweit diese aus besonders wichtigen
öffentlichen Interessen, insb. aus baupolizeilichen Gründen, zwingend geboten sei.
Ziel des Verbots gemäss Art. 90 BauG sei, die Gesundheit und Sicherheit der
Bewohnerinnen zu schützen (siehe mangelnde Belüftung, Belichtung und durch
hohe Feuchtigkeit begünstigende Schimmelbildung, schlechte Luftqualität,
gesundheitsschädliche Radonbelastung, erhöhte Brandausbreitungsgefahr, stark
eingeschränkte Fluchtmöglichkeiten). Diese Gründe entsprächen einem besonders
wichtigen öffentlichen baupolizeilichen Interesse und würden auch eine spätere
Wiederherstellung rechtfertigen. Eine solche lasse sich auch zur Eindämmung der
Verstösse gegen das Zweitwohnungsgesetz rechtfertigen.
3.1.
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können,
müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 m.w.H.; Urteil des
Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1). Die Anordnung der
Wiederherstellung
des
rechtmässigen
Zustands
bedeutet
eine
Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig
ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme
für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels
geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere
der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 m.w.H.;

9 / 15
Urteil des Bundesgerichts 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein,
wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr
in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der
Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 m.w.H.). Auf die
Verhältnismässigkeit kann sich auch berufen, wer nicht gutgläubig gehandelt hat.
Es muss aber in Kauf genommen werden, dass die Behörden aus grundsätzlichen
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung,
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 m.w.H.;
Urteile des Bundesgerichts 1C_214/2022 vom 9. August 2023 E. 3.1, 1C_37/2022
vom 23. März 2023 E. 3.1, 1C_172/2020 vom 24 März 2021 E. 6.4, 1C_480/2019
vom 16. Juli 2020 E. 5.1, je m.w.H.; 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1).
3.2.
Die Baufreiheit ist Ausfluss der Eigentumsgarantie und schützt die Nutzung
eines Grundstücks durch Überbauung (BGE 145 I 56 E. 4.1 m.w.H.; Urteil des
Bundesgerichts 1C_510/2023 vom 16. April 2024 E. 6). Die Eigentumsgarantie
gewährleistet das Eigentum allerdings nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb
der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung und
namentlich der Raumplanung gezogen sind (BGE 146 I 70 E. 6.1; 145 II 140 E.
4.1; 117 Ib 243 E. 3a; 105 Ia 330 E. 3c.; Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2022 vom
23. März 2023 E. 3.1). Die hier gerügte Wiederherstellungspflicht zur Entfernung
wohnspezifischer Einrichtungen stellt im konkreten Fall einen Eingriff ins Eigentum
sowie in dessen Ausgestaltung als Bestandesgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV
dar. Die Voraussetzungen nach Art. 36 BV müssen daher gewahrt sein.
3.3.
Es ist zwar – wie der Beschwerdeführer pauschal vorbringt – festzuhalten,
dass Art. 90 BauG keine genügende Rechtsgrundlage für die Entfernung der Möbel
und der sanitären Einrichtungen (Wiederherstellung) darstellt. Doch sieht Art. 94
Abs. 1 KRG (BR 801.100) vor, dass materiell vorschriftswidrige Zustände auf
Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen sind, gleichgültig, ob für deren
Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. Art. 94 Abs. 2 KRG besagt
weiter,
dass
für
den
Erlass
und
die
Durchsetzung
von
Wiederherstellungsverfügungen die kommunale Baubehörde zuständig ist. Was
hier die gesetzliche Grundlage anbelangt, ergibt sich die Entfernung der konkreten
Einrichtungen demnach aus Art. 94 KRG, denn – wie bereits im Urteil vom 29.

10 / 15
Oktober 2024 im Verfahren R 24 7 festgestellt wurde (dessen Akten beigezogen
wurden) – ist der jetzige Zustand materiell vorschriftswidrig (siehe Art. 90 BauG).
Beim KRG handelt es sich um ein formelles Gesetz, weshalb die Anforderungen an
die gesetzliche Grundlage ohnehin gegeben sind.
3.4.
Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung für den Erlass eines
Wiederherstellungsentscheids
genügt
indessen
noch
nicht.
Nach
der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht.
Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen
Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II
359 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im
Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der
Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine
Duldungsverfügung
zu
erlassen
ist,
wenn
dies
aus
Gründen
des
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser
beiden
Aspekte
wird
nachfolgend
zu
prüfen
sein,
ob
der
Wiederherstellungsentscheid (Dispositiv Ziff. 2) der Beschwerdegegnerin zu Recht
ergangen ist oder ob darauf – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend –
gestützt auf Art. 94 Abs. 4 KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil des
Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 46 vom 17. April 2025 E. 3.3; Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 6 vom 22. Mai 2023 E. 5.4,
R 19 82 vom 1. Dezember 2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30. Oktober 2017 E.
4d und 4h in fine; sowie bereits PVG 1997 Nr. 57). Weiter sind auch andere Aspekte
zu beachten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der
Behörden, im Fall einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute innerhalb der
Bauzone die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, im
Interesse der Rechtssicherheit, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (vgl. BGE
107 Ia 121 E. 1; siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_280/2022 vom 15. März 2024
E. 4.2; siehe dazu auch BGE 147 II 309 E. 5, 136 II 359 E. 7, je m.w.H.).
4.1.
Es ist im konkreten Fall erstellt, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht zu
Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, genutzt bzw. Dritte zu diesem Zweck
überlassen werden dürfen. Betreffend die sanitären Einrichtungen, nämlich WC,
Lavabo und Spülbecken, ist ferner erstellt, dass diese nicht bewilligungsfähig sind
(siehe dazu Urteil R 24 7). Im konkreten Fall ist auch unumstritten, dass die
sanitären Einrichtungen im Badezimmer (WC, Dusche, Lavabo und Spülbecken)
anfangs 1990er Jahren eingebaut worden sind und demnach die 30-jährige

11 / 15
Verwirkungsfrist zur Wiederherstellung verstrichen ist. Hingegen ist streitig, ob
diesbezüglich auch nach Ablauf dieser Frist Wiederherstellungsmassnahmen
angeordnet werden können (siehe Erwägung 4.2). Weiter ist erstellt, dass anlässlich
des Augenscheins anfangs 2023 eine ausgebaute und vollständig möblierte
Kellerwohnung, inkl. Wohnzimmer mit Kücheneinrichtung vorgefunden wurde (vgl.
act. C1). Dass sich die Lage in der Zwischenzeit geändert hätte, behauptet der
Beschwerdeführer nicht. Dieser begnügt sich mit der pauschalen Behauptung, dass
die Kücheneinrichtungen im Jahr 1993 eingebaut und – abgesehen vom
Kühlschrank – bereits im Jahr 2005 entfernt worden seien. Es wäre allerdings am
Beschwerdeführer gelegen, diese Umstände zu beweisen, da grundsätzlich
diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen hat,
die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 ZGB [SR 210]). Bei Beweislosigkeit ist folglich
zu Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. BGE 140 I
285 E.6.3.1; Urteile des Verwaltungsgerichts Graubünden A 23 25 vom 16. April
2024 E. 3.3, R 24 4 vom 16. April 2024 E. 4.1). Demnach erachtet das streitberufene
Gericht, dass die Wiederherstellungsfrist für die Kücheneinrichtungen – sollten
diese noch vorhanden sein – noch nicht verstrichen ist. Daraus folgt, dass die
Anordnung der Beschwerdegegnerin betreffend die Entfernung der Küche, soweit
diese sich auf die damit befestigten Kücheneinrichtungen wie Kühlschrank,
Backofen, Spülmaschine, Herdplatten, Spülbecken bezieht, verhältnismässig und
rechtskonform ist.
4.2.
Die Anordnung der Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-
jährigen Frist ist im konkreten Fall, was die Badeinrichtungen anbelangt, nach
Ansicht des streitberufenen Gerichts hingegen nicht verhältnismässig. Zwar
verstösst der Einbau der Einrichtungen für den Fall einer Verwendung zu
Wohnzwecken gegen Vorschriften, die gesundheitspolizeilich und wohnhygienisch
motiviert sind. Dieser Umstand allein genügt indes nicht, um den Anspruch der
Behörden, die Beseitigung eines rechtswidrigen Gebäudeteiles auch nach der 30-
jährigen Verwirkungsfrist zu verlangen, zu bejahen. Erforderlich ist zusätzlich, dass
durch den gesetzwidrigen Zustand eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der
Bewohner oder Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E. 2). Dass solche
Risiken im konkreten Fall vorliegen würden, wird durch die Beschwerdegegnerin
zwar behauptet aber nicht belegt, zumal es nicht erstellt ist, dass diese
Räumlichkeiten inskünftig zu Wohnzwecken verwendet oder Dritten zu diesem
Zweck überlassen würden. Der hypothetische Umstand, dass die Räumlichkeiten
weiterhin als Wohnung verwendet würden, vermag zwar die Nichtbewilligung
verschiedener Anlagen zu begründen (siehe dazu Urteil R 24 7), allerdings nicht die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach dem Eintritt der 30-jährigen

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Verwirkungsfrist. Zuletzt verfängt auch das Argument betreffend die analoge
Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hinsichtlich der Verwirkung
der Wiederherstellungspflicht von Bauten ausserhalb der Bauzone nicht. Diese
Rechtsprechung betrifft lediglich Bauten ausserhalb der Bauzone, wofür andere
Rechtsgrundlagen als innerhalb der Bauzone gelten. Für Bauten innerhalb der
Bauzone gilt nach wie vor die 30-jährige Verjährungsfrist gemäss BGE 107 Ia 121.
In diesem Punkt ist die Beschwerde demnach gutzuheissen.
4.3.
Was
die
weiteren
Einrichtungen
(Mobiliar)
angeht,
hat
das
Verwaltungsgericht im Urteil R 24 7 vom 29. Oktober 2024 zwar festgehalten, dass
der fragliche Kellerraum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Allerdings
wurde weder im erwähnten Urteil noch im hier angefochtenen Entscheid
festgehalten, dass das fragliche Lokal überhaupt nicht genützt werden darf, was
auch nicht zulässig und zweckmässig wäre, da ein Kellerraum auch gewisse
Benutzungszwecke verfolgt. Weshalb der Beschwerdeführer sich in den fraglichen
Räumlichkeiten ansonsten – zumindest vorübergehend – nicht aufhalten dürfte und
das Mobiliar demnach zu entfernen wäre, erschliesst sich dem streitberufenen
Gericht nicht. Insbesondere, weil der Zweck eines Kellerraums eben aus dem
Lagern von verschiedenen Gegenständen besteht und es nicht unüblich ist, dass
Betten, Tische, TVs und Schränke in einem Keller unterkommen. Die
ausgesprochene Massnahme erscheint ausserdem nicht erforderlich zu sein, zumal
Ziff. 1 – die mit diesem Urteil bestätigt wird – des angefochtenen Entscheids ein
Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken vorsieht, bei dessen Verletzung der
Beschwerdeführer i.S. von Art. 95 KRG mit einer Busse bis zu CHF 40'000.00
bestraft werden kann. Es mag zwar zutreffen, dass die Entfernung des Mobiliars
aus dem Lokal (bzw. die Lagerung der Einrichtungen in einer bestimmten
Reihenfolge) die Einhaltung von Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vereinfachen
würde – obwohl eine erhöhte Sicherheit nur durch regelmässige Kontrolle garantiert
werden kann –, dies wäre nach dem Gesagten jedoch nicht verhältnismässig und
in diesem Sinne auch unvereinbar mit der grundrechtlich geschützten
Eigentumsgarantie. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde demnach
gutzuheissen.
4.4.
Schliesslich liegt entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers auch
keine ungenaue bzw. unvollständige Sachverhaltsabklärung vor. Weder das KRG
noch das BauG enthalten Bestimmungen zur Sachverhaltsabklärung. Einzig das
VRG, welches auch für kommunale Behörden – wie die Beschwerdegegnerin –
Anwendung findet, hält in Art. 11 Abs. 1 fest, dass der Sachverhalt von Amtes
wegen zu ermitteln ist und dass die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an

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dessen Feststellung mitzuwirken (Art. 11 Abs. 2 VRG). Gemäss Art. 11 Abs. 3 VRG
erhebt die Behörde die notwendigen Beweise. Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. d und e
VRG dienen der Behörde als Beweismittel auch Befragungen und Mitteilungen von
Beteiligten und Auskunftspersonen sowie Augenscheine. Gemäss Art. 16 Abs. 1
VRG hat die Behörde den von einem Entscheid Betroffenen Gelegenheit zur
schriftlichen oder mündlichen Stellungnahme zu geben. Art. 21 VRG hält ferner fest,
dass die Behörde in der Beweiswürdigung frei ist, doch hat sie ihren Entscheid
gemäss Art. 22 VRG zu begründen, was hier auf jeden Fall gemacht wurde (vgl.
act. B.3). Wie aus den Akten ersichtlich ist, wurde sowohl ein Augenschein am 13.
Februar 2023 vorgenommen, wie auch dem Beschwerdeführer mehrmals die
Möglichkeit eingeräumt, sich zum Verfahren zu äussern, was er auch gemacht hat
(act. B.3, B.6, B.7, B.8, B.9). Der Beschwerdeführer erhebt nur eine pauschale und
appellatorische Kritik an der Sachverhaltsabklärung. Weshalb der während des
Augenscheins angetroffener Zustand nicht hätte geeignet gewesen sein sollen, die
tatsächliche Verwendung des Raumes zu zeigen, legt er nicht näher dar. Dass
gewisse Parteiaussagen von den Behörden nicht weiterverfolgt werden bzw. auch
zu Ungunsten der Parteien benutzt werden, kann nicht als rechtswidrig erachtet
werden, denn die Behörde ist in der Beweiswürdigung frei (vgl. Art. 21 VRG). Zuletzt
muss sich die Behörde anhand der ihr zur Verfügung stehenden Beweismittel eine
Meinung der Sachlage bilden, welche von derjenigen der Parteien abweichen kann.
Die Beschwerdegegnerin hat nach dem Gesagten den Sachverhalt pflichtgemäss
abgeklärt. Demnach ist diese Rüge unbegründet.
5.
In Anbetracht der Gesamtumstände und insbesondere angesichts von Ziff. 1
des angefochtenen Bauentscheids ist eine Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes – abgesehen von allfällig noch mit der Küche befestigten
Kücheneinrichtungen
–
unverhältnismässig
und
nicht
gerechtfertigt.
Die
Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und Ziff. 2 des angefochtenen
Entscheides aufzuheben, soweit diese die Entfernung der sanitären Einrichtungen
im Badezimmer und des Mobiliars anordnet. Nach Rechtskraft dieses Urteils wird
die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer einen neuen Termin einräumen
können, um einen Augenschein zwecks Kontrolle durchzuführen (Ziff. 2 zweiter Satz
des Dispositivs). Bezüglich Ziff. 1 des Dispositivs ist die Beschwerde abzuweisen
und hinsichtlich Ziff. 3 und 4, ist das Verfahren abzuschreiben, denn die
Angelegenheit hat sich entweder mit der Behandlung im Verfahren R 24 7 erledigt
(Ziff. 1 und 3) oder das Rechtschutzinteresse ist infolge der Nichtgewährung der
aufschiebenden Wirkung (Ziff. 4; sh. act. D.4) im Laufe des Verfahrens
dahingefallen.

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6.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'500.00 sowie den Kanzleiauslagen, zu
2/3 dem Beschwerdeführer und zu 1/3 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art.
73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG).
6.2.
Dem Beschwerdeführer ist als obsiegende Partei, angesichts der Tatsache,
dass seine anwaltliche Vertretung keine Honorarnote eingereicht hat, eine
pauschale Parteientschädigung von CHF 700.00 (1/3 von CHF 2'100.00 [inkl.
Spesen und MWST]) zuzusprechen (Art. 78 Abs. 1 VRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 HV [BR
310.250]),
welche
der
Beschwerdegegnerin
auferlegt
wird.
Der
Beschwerdegegnerin ist keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 2 des angefochtenen
Entscheides der B._____ aufgehoben, soweit diese die Entfernung der
sanitären Einrichtungen im Badezimmer und des Mobiliars aus den
Räumlichkeiten im Kellergeschoss der C._____, Stockwerkeinheit (Nr.
Z.1._____), betrifft. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit das
Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
356.00
Total
CHF
2'856.00
gehen zu 1/3 zulasten der B._____ und zu 2/3 zulasten von A._____.
3.
Die B._____ hat A._____ mit CHF 700.00 (inkl. Spesen und MWST)
aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechsmittelbelehrung]
5.
[[Mitteilungen]