gr_gerichte · R 2011 21 · 2011-09-06 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 21
5. Kammer 
URTEIL
vom 6. September 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Die Parzelle Nr. 26, …, im Gebiet …, …, steht im Eigentum von ... Dieses 
Grundstück liegt in der Wohnzone 0.5 und ist seit dem Jahre 1950 mit dem 
Chalet … überbaut. Offenbar war dieses Chalet in den Siebzigerjahren noch 
vor Inkrafttreten des ersten kommunalen Baugesetzes durch einen Anbau 
südlich und westlich erweitert worden. Ein zusätzlicher eingeschossiger 
Anbau an die Westfassade des Chalets war im Jahre 2007 realisiert worden. 
Am 29. April 2010 stellte …, der Ehemann der Grundeigentümerin, bei der 
Gemeinde ein neues Baugesuch für einen Um-/Aufbau des bestehenden 
Wohngebäudes. Geplant ist im Wesentlichen die Aufstockung des 
ursprünglichen Chalets um ein Dachgeschoss. Gegen das Bauvorhaben 
erhoben … und …, Eigentümer der benachbarten Parzellen Nr. 24 und 28, 
Baueinsprache. Am 8. Oktober 2010 reichte der Baugesuchsteller 
abgeänderte Baupläne ein, welche erneut öffentlich ausgeschrieben wurden. 
Wiederum erhoben … Baueinsprache. Am 1. Februar 2011 wies die 
Baubehörde der Gemeinde … die Baueinsprache ab und erteilte die 
Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. Die 
Einwände gegen die Berechnung der Gebäudehöhe seien unbegründet. 
Entgegen der Annahme der Einsprecher sei beim Umbau im Jahr 2007 nur 
an der Westfassade des westlichen Baukörpers II in den Eckpunkten Nr. 7 
und Nr. 8 eine Aufschüttung im Umfang von 1.05 Metern vorgenommen 
worden. Die Rüge, es müsse vom ursprünglich gewachsenen Terrain und 
nicht von aufgeschütteten Terrain aus gemessen werden, erfolge daher 
unbegründet. Auch die AZ-Berechnung sei korrekt erfolgt; denn bei 
gegliederten Bauten werde die massgebliche BGF für jeden Baukörper 
separat berechnet. Auch die Einwände betreffend Pflichtparkplätze seien 


unbegründet. Bei baulichen Erweiterungen müsse nur die durch die 
Erweiterung geforderte Parkfläche geschaffen werden. Hier müsse daher nur 
ein einziger Parkplatz zusätzlich geschaffen werden. 
2.
Dagegen erhoben … und … am 7. März 2011 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; ausserdem sei eine 
angemessene 
Parteientschädigung 
für 
das 
Einspracheverfahren 
zuzusprechen. Die zulässige BGF sei falsch berechnet worden; denn die 
Baubehörde habe diese Berechnung für die Hauptbaute und die beiden 
Anbauten (bezeichnet als Anbau II und Anbau III) separat vorgenommen. 
Dabei heisse es in Art. 25 Abs. 2 BauG klar, dass Anbauten in die 
massgebende Grundrissfläche einberechnet würden. Die Baubehörde wende 
hier die Bestimmung von Art. 27 Abs. 2 BauG betreffend gegliederte Baute 
an. Diese Norm gelte jedoch nicht für Anbauten. Ein gegliederter Gebäudeteil 
sei ein Baukörper, der einen Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m 
aufweise, vom Terrain bis zum Dach reiche und somit mehr als eingeschossig 
sei. Ein Anbau sei demgegenüber ein Teil einer Hauptbaute, welcher nur 
eingeschossig in Erscheinung trete (Art. 46 Abs. 1 BauG). Die für die 
Ausnützungsziffer massgebliche Gebäudehöhe sei nach Art. 27 Abs. 1 BauG 
zu bestimmen. Die Planunterlagen seien im Übrigen unzureichend. Es sei 
nicht ersichtlich, von welchem Terrain aus die Gebäudehöhe gemessen 
werde. Das hänge damit zusammen, dass nicht nur im anerkannten Bereich, 
sondern auch an anderen Stellen bereits einmal Aufschüttungen gemacht 
worden seien. Das ergebe sich klar aus der Skizze der Südfassade. Wenn die 
Baubehörde hier von einer anderslautenden Praxis spreche, so sei eine 
solche nicht bewiesen und sie würde zudem dem klaren Wortlaut des 
Gesetzes widersprechen. Auch hier gelte das bereits zur AZ Gesagte, dass 
die Gemeinde zwar von zwei Anbauten ausgehe, um dann in rechtlicher 
Hinsicht von einer gegliederten Baute zu sprechen. Das sei aber falsch. Was 
die Pflichtparkplätze betreffe, anerkenne die Gemeinde, dass grundsätzlich 4 
PP erforderlich wären. Tatsächlich gebe es aber nur einen einzigen PP (unter 
Berücksichtigung der erforderlichen Wendemöglichkeit). Dieser Parkplatz 
müsste zudem möglicherweise bei den früheren Anbauten II und III als 


Pflichtparkplatz angerechnet werden. Falsch sei auf jeden Fall die 
Kostenüberbindung an die Einsprecher; denn der Baugesuchsteller habe auf 
Grund der ersten Einsprache ein revidiertes Baugesuch einreichen müssen.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Einwand 
betreffend die falsche Berechnung der Gebäudehöhe beruhe auf einer 
falschen Interpretation der im Jahre 2007 bewilligten Baupläne. Die zwei 
grünen Linien im Planausschnitt der Südfassade zeigten keine 
Terrainaufschüttung. Vielmehr zeige die Linie 1 das gewachsene Terrain im 
Schnitt, welcher der Fassade vorgelagert sei. Die Linie 2 zeige das 
gewachsene Terrain entlang der Fassade. Beim Bauprojekt 2007 sei an der 
Westfassade eine Aufschüttung vorgenommen worden und zwar an den 
beiden Gebäudeecken des Anbaus (um 1.05 m). Bei den übrigen 
Gebäudeecken 
hätten 
keine 
Aufschüttungen 
stattgefunden. 
Die 
Aufschüttungen aus dem Jahre 2007 seien bei der Bemessung der Höhe klar 
berücksichtigt 
worden. 
Für 
die 
Berechnung 
der 
massgeblichen 
Gebäudehöhen seien hier drei Baukörper (Hauptbau I, Anabau II und Anbau 
III) zu unterscheiden und keiner dieser Baukörper überschreite die in der 
Wohnzone 0.5 geltende maximale Gebäudehöhe von 7.40 m. Die 
Besonderheit der BGF-Berechnung gemäss Art. 25 Abs. 2 BauG bestehe 
darin, dass die BGF nicht wie üblich für jede Etage einzeln berechnet werde, 
sondern 
schematisiert 
gestützt 
auf 
eine 
Multiplikation 
von 
Gebäudegrundfläche x Gebäudehöhe : 2.70 m. Bei gegliederten Bauten 
berechne die Gemeinde die AZ gemäss langjähriger Praxis pro Baukörper. 
Wenn die Beschwerdeführer diese Praxis rügten, übersähen sie, dass die 
Kognition des Verwaltungsgerichtes bei der Auslegung von selbständigem 
Gemeinderecht praktisch auf Willkür beschränkt sei. Rein appellatorische 
Kritik genüge daher nicht. Der Wortlaut und die Systematik von Art. 25 Abs. 2 
BauG ergebe zwar noch kein eindeutiges Auslegungsresultat. Aus Sinn und 
Zweck der Vorschrift folge aber ohne weiteres, dass die Auslegung der 
Gemeinde richtig sei. Die Beschwerdeführer versteiften sich auf eine isolierte 
Betrachtung von Satz 3 des Art. 25 Abs. 2 BauG („Anbauten, Erker und 
Vorbauten 
in 
anderen 
Geschossen 
werden 
in 
die 
massgebene 


Grundrissfläche miteinberechnet.“). Sie übersähen, dass Anbauten bei 
Berechnung der Gebäudehöhe sowohl als Teil des Hauptbaus behandelt 
würden (nämlich wenn keine Gliederung gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG 
vorliege) als auch Gegenstand einer eigenständigen Höhenberechnung 
bilden könnten (wenn eine Gliederung vorliege). Was gelte, wenn bei einer 
gegliederten 
Baute 
für 
verschiedene 
Baukörper 
unterschiedliche 
massgebliche Gebäudehöhen bestünden, werde in der AZ-Regelung in Art. 
25 Abs. 2 BauG nirgends bestimmt. Sinn und Zweck der AZ bestünden darin, 
das Mass der baulichen Nutzung auf einem Grundstück zu begrenzen, indem 
die massgebliche BGF einen bestimmten Anteil der anrechenbaren 
Landfläche nicht übersteigen dürfe (BGF = AZ x ALF). Die spezielle BGF-
Berechnungsmethode von Art. 25 Abs. 2 BauG (Abstellen nur auf eine einzige 
Grundrissfläche) habe zum Ziel, das tatsächliche Mass der Nutzung zu 
errechnen und zwar möglichst genau und möglichst einfach. Die Auslegung 
der Beschwerdeführer würde diesem Ziel diametral zuwiderlaufen. Wenn 
nämlich beispielsweise bei einer viergeschossigen Baute ein eingeschossiger 
Anbau über vier statt über ein Geschoss berechnet werde, würde damit nicht 
das effektive Mass der Nutzung ermittelt, sondern irgendeine hypothetische 
Grösse. Vorliegend ergebe die Berechnung der Gemeinde eine AZ von 0.45, 
womit die gesetzliche Ausnützung von 0.5 klar unterschritten werde. Wenn 
der Bauherr auf dem eigenen Grund nicht genügend Pflichtparkplätze 
realisieren könne, führe dies nicht zur Abweisung des Baugesuchs, sondern 
lediglich dazu, dass der Baugesuchsteller eine Ersatzabgabe zu leisten habe. 
Die Rüge fehlender Pflichtparkplätze sei aber auch materiell unbegründet. 
Das Gesetz sehe bei Erweiterungen nur die Deckung des durch den 
zusätzlichen Verkehr bedingten Mehrbedarfs vor (Art. 55 Abs. 1 BauG). In 
PVG 2007 Nr. 22 habe das Verwaltungsgericht zwar festgehalten, dass 
ausnahmsweise 
auch 
bei 
Umbauten 
und 
Erweiterungen 
für 
das 
vorbestehende Gebäude Pflichtparkplätze verlangt werden dürfen, wenn die 
baulichen Änderungen derart intensiv seien, dass die Umgestaltung praktisch 
einem Neubau gleichkomme. Das sei hier aber sicher nicht der Fall. Es 
genüge hier der Nachweis eines Pflichtparkplatzes. Das ursprüngliche 
Gebäude sei mit 167.80 m2 ohne Pflichtparkplätze erstellt worden. Jetzt 
werde die BGF-Fläche 253.60 m2 betragen. Dem Umstand, dass das 


Baugesuch nachträglich habe revidiert werden müssen, habe die Gemeinde 
dadurch Rechnung getragen, dass den Einsprechern für den ersten Teil des 
Einspracheverfahrens nur 1/3 der Kosten auferlegt worden sei, für den 
zweiten Teil 2/3 der Kosten.
4.
Der Bauherr beantragte in seiner Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 
werden die gleichen Argumente vorgebracht wie von der Gemeinde.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne neue wesentliche Argumente vorzubringen.
6.
Am 31. August 2011 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 
und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer, der Bauherr und 
Gemeindevertreter je mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde 
dabei Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch 
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 
stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes 
Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht 
sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 
Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem 
selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich 
dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung 


aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder 
in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Die 
Überprüfung durch das Verwaltungsgericht ist zwar grundsätzlich frei im 
Sinne von Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das 
bedeutet, dass die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung 
zu prüfen ist. Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der konstanten 
Rechtsprechung ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, 
in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum 
missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114).
2.
Massgebend für die Bestimmung der zulässigen BGF ist Art. 25 Abs. 2 BauG, 
welcher eine vereinfachte Art der AZ-Berechnung vorsieht. Normalerweise 
wird die AZ so berechnet, dass aus den Bauplänen exakt die anrechenbare 
Nutzfläche ermittelt und diese durch die Grundstückfläche geteilt wird. In … 
bildet die grössere Gebäudehöhe Ausgangspunkt für die Berechnung. Diese 
wird durch die hypothetische Raumhöhe von 2.70 m geteilt und ergibt so den 
Etagendurchschnitt. Dieser Etagendurchschnitt wird nun mit der grössten 
Grundrissfläche multipliziert, woraus dann die AZ resultiert. Das Gesetz 
spricht von der grössten Grundrissfläche ohne jegliche Abzüge. Im Nachsatz 
heisst es dann: „Anbauten, Erker und Vorbauten in anderen Geschossen 
werden in die massgebende Grundrissfläche miteinberechnet.“ Über die 
Auslegung dieser Vorschrift besteht zwischen den Parteien Uneinigkeit. Die 
Beschwerdeführer weisen auf den soeben zitierten Satz hin und machen 
verkürzt geltend, dass Anbauten in die massgebende Grundrissfläche 
einzuberechnen seien. Die Bestimmung lautete jedoch anders, nämlich dass 
Anbauten, Erker und Vorbauten in anderen Geschossen miteinberechnet 
würden. Andere Geschosse sind jene neben dem Geschoss mit der grössten 
Grundrissfläche. Der gemäss den Beschwerdeführern vermeintlich klare 
Wortlaut sagt daher etwas anderes aus, als sie behaupten. Auf der anderen 
Seite spricht die Gemeinde von einem Hauptbau und zwei Anbauten. Sie geht 
dann aber im konkreten Fall von einer gegliederten Bauweise aus. Ob das 
richtig ist, erscheint zumindest zweifelhaft; denn in Art. 27 Abs. 2 BauG heisst 
es, dass als Gliederung nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m 
gelte, der vom Terrain bis zum Dach reiche. Davon kann hier wohl nicht die 


Rede sein. Nun räumt die Gemeinde selber ein, dass Art. 25 Abs. 2 BauG für 
den vorliegenden Fall – Hauptbaute und zwei Anbauten – keine ausdrückliche 
Regel vorsehe und dass daher versucht werden müsse, eine Lösung auf dem 
Auslegungsweg nach der allgemeinen Zweckbestimmung von Art. 25 BauG 
zu finden. Dem kann gefolgt werden. Die Gemeinde beruft sich hier auf eine 
geltende Rechtsanwendungspraxis und sie verweist auch darauf, dass eine 
andere Auslegung, als die von der Gemeinde geübte zu einem unhaltbaren 
Ergebnis führen würde. Diese beiden Argumente sind stichhaltig. Offenbar 
besteht in der Gemeinde eine entsprechende Praxis. Eine Auslegung, wie sie 
die Beschwerdeführer verlangen, würde demgegenüber zu einem geradezu 
willkürlichen Ergebnis führen. Sie hätte nämlich zur Folge, dass die geplante 
Baute gleich behandelt würde, wie ein Gebäude, das über alle Stockwerke die 
gleiche Wohnfläche hätte wie das Erdgeschoss. Damit müsste sich die 
Bauherrschaft eine wesentlich grössere BGF anrechnen lassen, als effektiv 
vorhanden 
ist. 
Dass 
dies 
nicht 
dem 
Sinn 
und 
Zweck 
der 
Ausnützungszifferbestimmung entspricht, liegt auf der Hand, geht es doch 
dabei darum, das tatsächliche Mass der Nutzung möglichst exakt zu 
bestimmen. Die Auslegung der Beschwerdeführer würde auch zu nicht 
hinnehmbaren 
Rechtsungleichheiten 
führen, 
indem 
Gebäude 
trotz 
unterschiedlicher tatsächlicher BGF gleich behandelt würden. 
3.
Im Zusammenhang mit der Gebäudehöhe rügen die Beschwerdeführer, dass 
die in den vergangenen Jahren vorgenommenen Aufschüttungen nicht 
berücksichtigt worden seien und daher das gewachsene Terrain falsch 
angenommen und damit auch die Gebäudehöhe falsch berechnet worden sei. 
Dazu ist zunächst festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht bei der 
Bestimmung 
des 
„gewachsenen 
Bodens“ 
grundsätzlich 
auf 
die 
Bodengestaltung 
im 
Zeitpunkt 
des 
Inkrafttretens 
der 
relevanten 
Zonenbestimmungen abstellt. Länger als 10 Jahre zurückliegende 
Terrainveränderungen bleiben in der Regel unberücksichtigt, ausser wenn 
eine Umgehungsabsicht nachgewiesen werden kann (vgl. dazu: PVG 1992 
Nr. 10; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, 
S. 140). Damit ist vorliegend allein noch die im Jahre 2007 getätigte 
Aufschüttung 
relevant. 
Diese 
hat 
aber 
die 
Gemeinde 
in 
der 


Gebäudehöhenberechnung korrekt berücksichtigt, wie den Akten entnommen 
werden kann. 
4.
Können auf eigenem Grund mit vernünftigem Aufwand nicht genügend 
Pflichtparkplätze realisiert werden, so führt dies nicht zur Abweisung des 
Baugesuchs, sondern der Baugesuchsteller hat gemäss Art. 56 BauG eine 
Ersatzabgabe zu leisten. Die Rüge fehlender Pflichtparkplätze ist schon aus 
diesem Grund abzuweisen. Denn selbst wenn sie begründet wäre, führte dies 
nicht zur Abweisung des Baugesuches, sondern es würde allenfalls eine 
Ersatzabgabe zu leisten sein. Die Rüge betreffend angeblich fehlender 
Pflichtparklätze erweist sich im Übrigen auch materiell als unbegründet. So 
haben die Beschwerdeführer übersehen, dass das Gesetz bei Erweiterungen 
(und anderen baulichen Massnahmen) nur die Deckung des durch den 
zusätzlichen Verkehr bedingten Mehrbedarfs verlangt: “Bei Neubauten, 
Zweckänderungen sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 
zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in 
nächster Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche 
Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung 
offenzuhalten“ (Art. 55 Abs. 1 BauG). Gemäss verwaltungsgerichtlicher 
Rechtsprechung dürfen bei Umbauten und Erweiterungen ausnahmsweise 
(und entgegen dem Gesetzeswortlaut) zwar auch für das vorbestehende 
Gebäude Pflichtparklätze verlangt werden, wenn die baulichen Änderungen 
derart intensiv sind, dass die Umgestaltung praktisch einem Neubau 
gleichkommt (PVG 2007 Nr. 22). Der vorliegende Umbau erweist sich nun 
aber nicht als derart umfassend, dass das ganze Gebäude im Sinne der 
vorerwähnten Rechtsprechung als sogenannte Umgestaltung einem Neubau 
gleichgestellt werden müsste. Demnach ist vorliegend einzig der aus dem 
vorliegenden Bauvorhaben (inkl. Bauprojekt 2007) resultierende Mehrbedarf 
von 1 Pflichtparkplatz abzudecken, was auch geschehen ist. 
5.
Nachdem sich die Beschwerde als unbegründet erweist, hat die Baubehörde 
die Einsprache zu Recht abgewiesen. Damit ist auch die Kostenauflage 
korrekt, wobei die Tatsache, dass der Baugesuchsteller nachträglich ein 


revidiertes Gesuch eingereicht hat, hinreichend berücksichtigt wurde, indem 
nur 1/3 der anfänglich verursachten Kosten überwälzt wurde.
6.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
der 
Beschwerdeführer. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführer haben daher die 
private, anwaltlich vertretene Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. 
Der mit der Kostennote geltend gemachte Aufwand von Fr. 4'471.85 erscheint 
als ausgewiesen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung 
zugesprochen, 
wenn 
sie 
in 
ihrem 
amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr.
3'276.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von … und … und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… und … entrichten … unter gleicher Haftbarkeit eine Parteientschädigung 
von Fr. 4'471.85 (inkl. MWST).