gr_gerichte · A 2012 44 · 2013-05-14 · de

Kantons- und Gemeindesteuern | Einkommenssteuer

A 12 44
4. Kammer 
URTEIL
vom 14. Mai 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern
1.
Im Rahmen der Steuerveranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuer 2010 
vom 30. April 2012 wurden die nachfolgend aufgezeigten, durch … in ihrer 
Steuererklärung angegebenen Steuerwerte, aufgerechnet:
•
Die Veranlagung der Parzelle … 246 mit 2181m2 erfolgte zu zwei Dritteln 
des Verkehrswertes (2181m2 zu Fr. 817.-- pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 
1‘187‘000.--).
•
Bei der Parzelle … 73 wurde die in die Bauzone fallende Grundstücksfläche 
von 2597m2 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes besteuert und 
dementsprechend für den hälftigen Miteigentumsanteil von … ein 
Vermögenssteuerwert von Fr. 652‘000.-- festgelegt (2597m2 zu Fr. 752.-- 
pro m2, davon zwei Drittel = Fr. 1‘301‘000.--, davon Eigentum zu 50% = Fr. 
652‘000.-- 
[recte: 
Fr. 
650‘500.--]). 
Die 
Veranlagung 
der 
in 
die 
Landwirtschaftszone fallenden Grundstücksfläche von 13771m2 erfolgte 
zum Ertragswert. 
Dies ergab bei einem steuerbaren Gesamtvermögen von Fr. 1‘597‘000.-- 
Steuerbeträge 
von 
Fr. 
2‘795.-- 
auf 
Stufe 
Kanton 
(plus 
Elementarschadenabgabe von Fr. 919.--) sowie von Fr. 2‘236.-- auf Stufe 
Gemeinde (plus Liegenschaftssteuer von Fr. 1‘875.--). 


2.
Die dagegen erhobene Einsprache vom 30. Mai 2012 mit dem Antrag auf 
Reduktion 
des 
steuerbaren 
Vermögens 
um 
Fr. 
1‘838‘000.-- 
infolge 
landwirtschaftlicher Nutzung der Parzellen 246 und 73 und dementsprechend 
vorzunehmender Besteuerung zum Ertragswert von Fr. 0.20 pro m2 wurde von 
der kantonalen Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 11. September 
2012 abgewiesen. 
3.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
10. 
Oktober 
2012 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Aufhebung 
des angefochtenen Einspracheentscheides bezüglich Parzelle 73, Veranlagung 
ihres hälftigen Miteigentumsanteils zum Ertragswert von Fr. 1‘500.-- und 
Reduktion des steuerbaren Vermögens um Fr. 650‘500.--. Die Parzelle 73 sei 
von ihrem Grossvater im Jahre 1954 gekauft worden und im Jahre 1973 
erbrechtlich auf ihre Mutter übergegangen. Im Jahre 1999 habe die Mutter die 
Parzelle ihr und ihrem Bruder auf Anrechnung künftiger Erbschaft je zu 
hälftigem Miteigentum übertragen. Das Grundstück werde seit jeher 
landwirtschaftlich genutzt und im Rahmen eines landwirtschaftlichen Gewerbes 
betrieben. Noch heute bestehe ein per 1. Januar 2011 abgeschlossener 
langfristiger Pachtvertrag auf neun Jahre hinaus. Früher sei das Grundstück 
aufgrund eines mündlichen Pachtvertrages mit dem Vater des heutigen 
Pächters landwirtschaftlich genutzt worden. Von 16368 m2 seien lediglich 2597 
m2 Teil der Bauzone. Der Rest befinde sich in der Landwirtschaftszone, 
teilweise überlagert von der roten respektive von der blauen Gefahrenzone. 
Gemäss Art. 57 StG seien landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum 
Ertragswert zu besteuern. Der Begriff „landwirtschaftliches Grundstück“ werde 
zwar nirgends definiert; in Lehre und Praxis habe sich aber die Auffassung 
durchgesetzt, dass der Begriff nicht allein steuerrechtlich zu beurteilen sei, 
sondern dass auch das BGBB, das RPG und das LWG zu berücksichtigen 
seien. Demnach müssten für die Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG zwei 
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Unterstellung des betreffenden 
Grundstücks unter das BGBB und tatsächlich überwiegende landwirtschaftliche 
Nutzung. Die Parzelle 73 liege zu circa 84% in der Landwirtschaftszone und 


unterstehe damit dem BGBB. Überdies stehe die Parzelle seit mehr als 50 
Jahren im Eigentum der Familie … bzw. … und sei stets landwirtschaftlich 
genutzt worden und werde gemäss ab 2011 laufendem Pachtvertrag für weitere 
neun 
Jahre 
landwirtschaftlich 
genutzt. 
Als 
Ertragswert 
könne 
für 
landwirtschaftlich genutzte Grundstücke circa Fr. 2‘000.--/ha angenommen 
werden, woraus sich ein zu berücksichtigender Ertragswert für ihren hälftigen 
Miteigentumsanteil von Fr. 1‘500.-- ergebe. 
4.
Die kantonale Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde. Für die Veranlagung der Vermögenssteuer sei 
gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei Grundstücken in der Regel der Verkehrswert 
unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit 
massgebend. Hingegen würden auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich 
genutzte Grundstücke nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert 
besteuert, was jedoch gemäss Abs. 3 derselben Norm nicht gelte, wenn sie 
zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben worden seien 
oder offensichtlich diesen Zwecken dienten. Die kantonale Steuergesetzgebung 
umschreibe die Begriffe der Kapitalanlage und der Spekulation nicht näher; es 
seien somit die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu würdigen. In den 
Anwendungsbereich des BGBB würden nach Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB auch 
Grundstücke fallen, die teilweise in einer Bauzone liegen würden, solange sie 
nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt seien. Vorliegend sei eine 
Abparzellierung entsprechend dem Verlauf der Zonengrenze nicht erfolgt, 
weshalb die Parzelle 73 dem Geltungsbereich des BGBB unterstehe. Hingegen 
sei die notwendige landwirtschaftliche Nutzung als zweite Voraussetzung nicht 
erfüllt. Diesen der Beschwerdeführerin obliegenden Nachweis habe sie nicht 
erbringen können. Vielmehr sei anzunehmen, dass die Tätigkeit des Pächters 
einzig darin bestehe, das Wiesland der Parzelle 73 jährlich wiederkehrend zu 
mähen. Aufgrund der Hangneigung von teilweise über 35% und des 
angrenzenden Wohnquartiers sei eine intensivere landwirtschaftliche Nutzung 
ohnehin nicht möglich. Selbst wenn eine überwiegende landwirtschaftliche 
Nutzung der Parzelle 73 angenommen würde, was ausdrücklich bestritten 


werde, 
müsste 
die 
Beschwerde 
abgewiesen 
werden. 
Denn 
die 
Beschwerdeführerin habe den hälftigen Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 
zu einem Anrechnungswert von Fr. 260‘000.-- erworben. Der pro m2 
Grundstückfläche bezahlte Preis von Fr. 31.80 liege deutlich über dem 
maximalen Erwerbspreis von Fr. 15.-- pro m2 für Acker und Wiesland, der vom 
Grundbuchinspektorat im Rahmen des Erwerbsbewilligungsverfahrens gemäss 
Art. 61 ff. BGBB angesetzt werde. Damit liege ein übersetzter Kaufpreis vor, der 
ein gewichtiges Indiz dafür darstelle, dass der hälftige Miteigentumsanteil an 
der Parzelle 73 von der Beschwerdeführerin zum Zwecke der Kapitalanlage 
erworben worden sei. Wenn nicht schon damals, dann treffe dies aber mit 
Sicherheit 
heute 
zu, 
nachdem 
schon 
die 
Rechtsvorgänger 
der 
Beschwerdeführerin am Verfahren betreffend Quartierplan … 2, der auch die 
Parzelle 73 einschliesse, aktiv mitgewirkt und dabei nicht weniger als Fr. 
142‘000.-- Kostenbeiträge für Erschliessung etc. geleistet hätten. Überdies 
hätten sie mit den Eigentümern der Nachbarparzelle 219 im Jahre 1996 ein 
Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe 
vereinbart. Schliesslich habe die Beschwerdeführerin mit ihrem Bruder im Jahre 
2006 einen weiteren Parkplatz in der Einstellhalle der Parzelle 219 erworben, 
was zeige, dass für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 einzig 
die Verwendung als Kapitalanlage im Vordergrund stehe. Deshalb falle eine 
Besteuerung zum Ertragswert ausser Betracht. 
5.
In ihrer Replik führte die Beschwerdeführerin noch aus, von den rund 164 Aren 
der Parzelle 73 seien 163 landwirtschaftlich nutzbar und in den letzten 50 
Jahren auch stets landwirtschaftlich genutzt worden. Eigentum und Nutzung 
seien seit 1954 immer innerhalb der gleichen Familie geblieben. Sie habe wohl 
für ihren hälftigen Miteigentumsanteil die Hälfte von Fr. 260‘000.--, d.h. Fr. 
130‘000.-- bezahlt. Dieser Betrag könne aber nicht einfach auf die gesamte 
Fläche linear aufgerechnet werden. In Tat und Wahrheit seien für 6886 m2 in 
der Landwirtschaftszone Fr. 3.-- pro m2 und für ihre 1298 m2 in der Bauzone Fr. 
184.-- pro m2 bezahlt worden. Die abtretende Person habe sich damit mit einem 
gegenüber den damals in der Wohnzone in … bezahlten Kaufpreisen viel 


tieferen Kaufpreis zufrieden gegeben, um das Grundeigentum in der Familie zu 
erhalten und weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzung durch ihren Onkel zu 
ermöglichen. Die Mitwirkung an einem Quartierplanverfahren durch ihren 
Rechtsvorgänger sie nicht freiwillig erfolgt. Die angeblich bezahlten Beiträge 
von Fr. 142‘000.-- seien nicht nachgewiesen und überdies von der 
Beschwerdeführerin auch nicht bezahlt worden. Es seien die entsprechenden 
Auszüge seitens des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden 
und des Grundbuchamtes Oberengadin zu veranlassen sowie der Pächter … 
als Zeuge einzuvernehmen. 
6.
Die kantonale Steuerverwaltung wies in ihrer Duplik noch darauf hin, dass die 
Beschwerdeführerin mit dem Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils an der 
Parzelle 73 für Fr. 184.-- pro m2 Bauland gleich selbst den Nachweis erbringe, 
dass sie mehr als für landwirtschaftliches Land bezahlt und somit eben eine 
Kapitalanlage getätigt habe. Dass die üblichen Preise für Bauland in der 
gleichen Gemeinde noch weit höher gelegen hätten, spiele keine Rolle. Sie 
habe der Beschwerdeführerin nie Spekulationsabsicht unterstellt, sondern 
lediglich aufgezeigt, dass der Erwerb des hälftigen Miteigentums an der 
Parzelle 73 zum Zwecke der Kapitalanlage erfolgt sei. Aufgrund der getätigten 
Quartierplanung könne der in der Bauzone gelegene Teil der Parzelle 73 
jederzeit überbaut werden. Daran könne auch der per 1. Januar 2011 
abgeschlossene Pachtvertrag nichts ändern. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im 
angefochtenen 
Einspracheentscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
bildet 
der 
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 11. September 


2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil der 
Beschwerdeführerin an der Parzelle 73, soweit sich diese in der Bauzone 
befindet, zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes veranlagt worden ist. 
Nicht mehr beanstandet wurde in der Beschwerde die Besteuerung der Parzelle 
246 zu zwei Dritteln des Verkehrswertes. Dementsprechend ist dieser Punkt 
nicht Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.
2.
Tatbestandsmässig gilt es vorweg festzuhalten, dass die in vorliegendem 
Beschwerdeverfahren einzig noch zur Diskussion stehende Parzelle 73 mit 
entsprechenden Verträgen vom 7. Mai 1999 einerseits durch …, zur Hälfte 
Miteigentümerin, für Fr. 260‘000.-- verkauft, und andererseits durch …, damals 
ebenfalls hälftige Miteigentümerin, auf Rechnung künftiger Erbschaft zum 
Gesamtabtretungswert von Fr. 260‘000.-- abgetreten worden ist, und zwar zu je 
hälftigem Miteigentum an die Geschwister …, welche mit rückwirkendem 
Besitzesantritt per 1. April 1999 somit je hälftig Miteigentümer der Parzelle 73 
geworden sind. Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin für ihren 
hälftigen Miteigentumsanteil insgesamt Fr. 260‘000.-- aufwenden müssen. 
Davon hat sie Fr. 130‘000.-- bezahlt, während ihr Fr. 130‘000.-- auf Rechnung 
künftiger Erbschaft angerechnet wurden. 
3. a)
Was den Steuerwert des vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstückes 
betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum 
Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen 
berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 
642.14]). Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum 
Ertragswert bewertet, wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der 
Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der 
Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des 
Grundstücks eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und 
Verkehrswert erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).


b)
Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 des 
Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) bei 
Grundstücken 
in 
der 
Regel 
der 
Verkehrswert 
unter 
angemessener 
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) 
massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte 
Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 StG 
zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für Grundstücke, 
die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden oder 
offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden nach Art. 56 Abs. 1 StG zum 
Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der 
Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert, besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). 
c)
Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder in 
den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen des 
kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre und 
Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf 
beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. 
Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche 
Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft (LWG; SR 
910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und Interessenabwägungen zu 
berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter anderem der Zweck gemeinsam, 
das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich 
wesentlichen Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher 
Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung 
wesentlich mitzuprägen, weshalb der steuerrechtliche Begriff des land- und 
forstwirtschaftlichen Grundstücks im Einklang mit dem Anwendungs- und 
Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden 
muss, 
wie 
sie 
sich 
aus 
dem 
bäuerlichen 
Bodenrecht 
ergeben. 
Dementsprechend kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von 
einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn 
die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. 


Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.1 und 
2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E.3.2; ZIGERLIG/JUD in: ZWEIFEL/ 
ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 
Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, Art. 14 N. 9). Dies ist nach Massgabe 
von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne 
oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, 
die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die 
landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des 
BGBB und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung von Art. 57 
Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, 
nämlich:
a)
Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und 
Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer 
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b)
Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c)
Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie 
nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d)
Grundstücke 
mit 
gemischter 
Nutzung, 
die 
nicht 
in 
einen 
landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. 
Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks 
unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche 
überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks voraus 
(vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E.2.2.2). 
Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die infolge ihrer 
grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem BGBB 
unterstehen, 
jedoch 
für 
landwirtschaftsfremde 
Zwecke, 
etwa 
als 
Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne sachlichen 
Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren. Zusammenfassend sind somit 
nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu 
qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu behandeln, welche dem 


Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend 
landwirtschaftlich genutzt werden (ZIGERLIG/JUD, a.a.O., Art. 14 N. 9).
4. a)
Hinsichtlich der vorliegend zur Diskussion stehenden Parzelle 73 sind sich die 
Parteien insofern einig, als das betreffende Grundstück die Voraussetzungen 
gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB erfüllt und somit zumindest formell dem BGBB 
unterstellt ist. 
b)
Die kantonale Steuerverwaltung erachtet jedoch bereits die zusätzliche 
Voraussetzung „tatsächliche überwiegende land- oder forstwirtschaftliche 
Nutzung“ gemäss Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 
2011 E.2.2.2 als nicht mehr gegeben. Der Nachweis für die überwiegende 
landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 sei von der Beschwerdeführerin 
nicht erbracht worden. Der von ihr eingereichte Pachtvertrag vom 25./26. Mai 
2012 gelte erst seit dem 1. Januar 2011 und könne damit für die vorliegend 
umstrittene Steuerperiode 2010 nicht berücksichtigt werden. Beweismittel, 
welche die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 vor dem 1. Januar 2011 
durch den Vater des jetzigen Pächters aufgrund eines mündlichen 
Pachtvertrages untermauern würden, lägen ebenfalls nicht vor. Die Folgen 
dieser Beweislosigkeit seien durch die Beschwerdeführerin zu tragen. Im 
Übrigen spreche aber auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin in der 
Steuererklärung 2010 keine Pachtzinseinnahmen deklariert habe, der geringe 
Pachtzins seit dem 1. Januar 2011 von gerade einmal Fr. 100.-- pro Jahr sowie 
auch 
die 
topografische 
Lage 
der 
Parzelle 
gegen 
eine 
tatsächliche 
überwiegende landwirtschaftliche Nutzung. 
Dieser Ansicht der kantonalen Steuerverwaltung kann nicht gefolgt werden. 
Denn die Parzelle 73 wurde, seit sie im Besitz der Familie … ist, d.h. seit dem 
Jahr 1954, stets landwirtschaftlich bewirtschaftet, zuerst durch den Vater des 
heutigen Pächters, danach durch den heutigen Pächter selbst. Die 
landwirtschaftliche Bewirtschaftung besteht zudem auch heute noch und wurde 
durch den am 25./26. Mai 2012 abgeschlossenen Pachtvertrag zwischen … 
und … und … mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von jährlich 


Fr. 100.-- bloss noch schriftlich bestätigt. Entsprechend wurden bzw. werden an 
den Pächter auch heute noch Flächenbeiträge ausgerichtet. Der Einwand der 
kantonalen Steuerverwaltung, die landwirtschaftliche Nutzung sei erst ab dem 
1. Januar 2011 nachgewiesen und deshalb bei der vorliegend zur Diskussion 
stehenden Veranlagung für das Jahr 2010 nicht zu berücksichtigen, geht somit 
offensichtlich fehl. Vor diesem Hintergrund erübrigen sich sowohl die beim Amt 
für Landwirtschaft und Geoinformation Graubünden sowie beim Grundbuchamt 
Oberengadin beantragten Editionen als auch die beantragte Einvernahme des 
Pächters; denn die Abrechnung von landwirtschaftlichen Beiträgen für 163 von 
insgesamt 164 Aren der Parzelle 73 im Rahmen der Nutzung innerhalb eines 
bestehenden Betriebes liegt bereits bei den Akten. Das Erfordernis der 
überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung ist vorliegend somit zweifelsohne 
erfüllt. 
5. a)
Es bleibt zu prüfen, ob die Parzelle 73 zum Zwecke der Spekulation oder der 
Kapitalanlage erworben wurde oder offensichtlich diesen Zwecken dient und 
dementsprechend in Anwendung von Art. 57 Abs. 3 StG zu Recht zu zwei 
Dritteln 
des 
Verkehrswertes 
besteuert 
wurde. 
Die 
kantonale 
Steuergesetzgebung umschreibt die Begriffe der Spekulation und der 
Kapitalanlage nicht näher. Es sind die gesamten Umstände des jeweiligen 
Einzelfalls zu würdigen, um eine entsprechende Qualifikation vornehmen zu 
können (VGE 258/96, publ. in ZGRG 2/97, S. 57 f.). So hat sich das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits in VGE 465/90 
dahingehend geäussert, dass unter Umständen der Preis, welcher für eine 
Parzelle bezahlt worden ist, als Indiz für den Erwerbszweck herangezogen 
werden könne. In VGE 490/90 nahm das Gericht die Überbaubarkeit einer 
erworbenen Parzelle als Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob das 
Grundstück allenfalls zu spekulationszwecken oder aber mit der Absicht der 
Kapitalanlage erworben wurde. Im Verwaltungsgerichtsurteil A 01 43 vom 23. 
Oktober 2001 brachte das Gericht schliesslich zum Ausdruck, dass die 
Erstellung einer unterirdischen Garage auf die Absicht, die Überbaubarkeit 
erhalten zu wollen und damit auf eine Kapitalanlage schliessen lässt. Nebst 


persönlichen Beweggründen sind somit im Einzelfall auch sachliche 
Gesichtspunkte 
in 
die 
Beurteilung 
miteinzubeziehen. 
Ein 
übersetzter 
Erwerbspreis, eine kurze Eigentumsdauer, die rege Bautätigkeit in einer 
Gemeinde, aber auch die berufliche Tätigkeit des Erwerbers können im 
Einzelfall 
den 
Schluss 
zulassen, 
dass 
ein 
Grundstückserwerb 
zu 
Spekulationszwecken erfolgt ist. Anderseits gilt der Erwerb für den Eigenbedarf 
als Kapitalanlage, welchem in der Regel längerfristige Überlegungen zugrunde 
liegen. 
b)
Wie vorstehend unter Erwägung 2 ausgeführt hat die Beschwerdeführerin den 
hälftigen Miteigentumsanteil an der zur Diskussion stehenden Parzelle 73 mit 
einer Fläche von 16368m2, davon 13771m2 in der Landwirtschaftszone und 
2597m2 in der Bauzone, im Jahr 1999 zu einem Wert von gesamthaft Fr. 
260‘000.-- gekauft bzw. auf Rechnung künftiger Erbschaft übernommen. Dabei 
bezahlte die Beschwerdeführerin ihren eigenen Angaben zufolge für den in der 
Landwirtschaftszone gelegenen Teil der Parzelle Fr. 3.-- pro m2 (Fr. 3.-- x 
13771m2 x ½ = Fr. 20‘656.50) bzw. für den in der Bauzone gelegenen Teil Fr. 
184.-- pro m2 (Fr. 184.-- x 2597m2 x ½ = Fr. 238‘924.--). Der 
Gesamtverkehrswert des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle 73 
erreicht indes - ausgehend vom Verkehrswert der amtlichen Schätzung der 
Nachbarparzelle in der Höhe von Fr. 752.-- pro m2 - Fr. 1‘952‘944.-- bzw. Fr. 
976‘472.-- für den hälftigen Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin. 
Dementsprechend 
erwarb 
die 
Beschwerdeführerin 
ihren 
hälftigen 
Miteigentumsanteil an der Parzelle 73 im Jahr 1999 familienintern zu einem 
tieferen Preis, als er zum Zeitpunkt des Erwerbs für vergleichbares Land in … 
bezahlt wurde, was eher dafür spricht, dass die Beschwerdeführerin mit dem 
Erwerb des entsprechenden Landes tatsächlich überwiegend dem Erhalt der 
landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung getragen hat. Dies wiederum würde in 
Anwendung von Art. 57 Abs. 1 StG grundsätzlich für eine Besteuerung des 
entsprechenden Landes zum Ertragswert sprechen. Andererseits liegt aber der 
für den in der Bauzone gelegenen Teil der Parzelle 73 bezahlte Preis von Fr. 
184.-- pro m2 auch deutlich über dem für landwirtschaftliches Land üblichen 


Ansatz, was wiederum für einen Erwerb zum Zwecke der Kapitalanlage und 
dementsprechend für eine Besteuerung zu zwei Dritteln des Verkehrswertes 
sprechen würde. Aufgrund des bezahlten Kaufpreises von Fr. 260‘000.-- lässt 
sich demzufolge die Frage, ob der hälftige Miteigentumsanteil an der Parzelle 
73 zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurde, nicht 
abschliessend beantworten. 
c)
Der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 mit 2597m2 liegt in der 
Wohnzone 2B und ist gemäss kommunalem Baugesetz bei Vorliegen eines 
genehmigten Baugesuchs sowie unter Einhaltung der Zonenordnung ohne 
Weiteres überbaubar. Wesentlich zu dieser Überbaubarkeit beigetragen hat das 
in den 90er Jahren durchgeführte Quartierplanverfahren, an welchem die 
Rechtsvorgängerinnen der Beschwerdeführerinnen … aktiv mitgewirkt haben. 
Dabei setzte sich das Ehepaar … damals insbesondere für eine Aufschüttung 
und eine daraus resultierende möglichst optimale Situierung des Gebäudes, 
eine Asphaltierung der Strasse sowie für eine Dachneigung ein, welche die 
Installation 
von 
Sonnenkollektoren 
zulässt. 
Im 
Rahmen 
erwähnter 
Quartierplanung hatten die damaligen Eigentümerinnen der Parzelle 73 
gesamthaft rund Fr. 140‘000.-- für die Planungskosten sowie für die 
Erschliessung des Grundstücks zu bezahlen. Diese aktive Beteiligung am 
Quartierplanverfahren unter Inkaufnahme finanzieller Aufwendungen führte 
dazu, dass der sich in der Bauzone befindliche Teil der Parzelle 73 heute 
vollständig erschlossen ist und lässt darauf schliessen, dass bereits die 
damaligen Eigentümerinnen die Absicht hegten, die Überbaubarkeit des 
Grundstücks zu erhalten bzw. gar zu erweitern. 
Des Weiteren lässt auch der Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. 
Oktober 1996 Rückschlüsse auf die Absicht zur Erhaltung der Überbaubarkeit 
des in der Bauzone gelegenen Teils der Parzelle zu. Mit erwähntem 
Dienstbarkeitsvertrag vereinbarten die damaligen Miteigentümerinnen der 
Parzelle 
73 
mit 
den 
Eigentümern 
der 
Nachbarparzelle 
219 
ein 
Grenzüberbaurecht für eine unterirdische Autoeinstellhalle mit Rampe 
zugunsten der Parzelle 219 und zulasten der Parzelle 73 sowie ein 


Durchgangs- und Durchfahrtsrecht zugunsten der Parzelle 73 und zulasten der 
Parzelle 219. Die Erstellungskosten für den auf der Parzelle 73 zu erstellenden 
Teil der Autoeinstellhalle sowie der Rampe wurden dabei durch die damaligen 
Miteigentümerinnen der Parzelle 73 getragen. Als Gegenleistung für das 
Grenzüberbaurecht wurde den Eigentümerinnen der Parzelle 73 nach 
Fertigstellung der Überbauung auf der Parzelle 219 ein obligatorischer 
Anspruch auf ein unentgeltliches Benützungsrecht an einem Autoeinstellplatz 
oder die unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an der Einheit 
der 
Autoeinstellhalle 
gewährt. 
Überdies 
äusserten 
die 
damaligen 
Miteigentümerinnen der Parzelle 73 im Dienstbarkeitsvertrag vom 11. Oktober 
1996 die Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der 
Parzelle 73, welche an diejenige auf Parzelle 219 angebaut und über deren 
Ein- bzw. Ausfahrtsrampe erschlossen werden sollte. Auch der am 30. Mai 
2006 erfolgte Kauf eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle der Parzelle 
219 durch die Beschwerdeführerin zusammen mit ihrem Bruder zu einem Preis 
von Fr. 18‘000.-- lässt auf die Absicht der Beschwerdeführerin schliessen, den 
in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu gegebener Zeit überbauen zu 
wollen. Ansonsten würde der Kauf eines weiteren Parkplatzes in erwähnter 
Einstellhalle der Parzelle 219 - zumal die Beschwerdeführerin infolge des 
Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 bereits im Besitz eines 
Autoeinstellplatzes in dieser Einstellhalle ist - wenig Sinn machen. 
d)
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht sodann auch die 
landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 73 nicht gegen eine Besteuerung zu 
zwei Dritteln des Verkehrswertes. Es ist zwar zutreffend, dass die Parzelle 73 
seit den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts stets landwirtschaftlich genutzt 
wurde. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde mit schriftlichem Pachtvertrag 
vom 25./26. Mai 2012 mit Beginn per 1. Januar 2011 und einem Pachtzins von 
jährlich 
Fr. 
100.-- 
bzw. 
Fr. 
50.-- 
für 
den 
Miteigentumsanteil 
der 
Beschwerdeführerin für weitere neun Jahre, d.h. bis Ende 2019 gesichert. 
Dieses Pachtverhältnis hat indes nicht zur Folge, dass der in der Bauzone 
gelegene Teil der Parzelle 73 von den Eigentümern nicht überbaut werden 


könnte. Einerseits ist die Kündigung des Pachtvertrages gemäss dessen Ziff. 2 
unter Beachtung einer einjährigen Kündigungsfrist grundsätzlich möglich. 
Andererseits kann der Pachtvertrag gemäss Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) auch durch einen 
allfälligen Käufer des Grundstücks aufgelöst werden, wenn er die Parzelle 
unmittelbar 
zu 
Kaufzwecken, 
zu 
öffentlichen 
Zwecken 
oder 
zur 
Selbstbewirtschaftung 
erwirbt. 
Dementsprechend 
zielt 
der 
beschwerdeführerische Einwand, die landwirtschaftliche Pacht aufgrund eines 
langfristigen Pachtvertrages stehe der Besteuerung der Parzelle zu zwei 
Dritteln des Verkehrswertes entgegen, ins Leere, zumal eine Kapitalanlage 
praxisgemäss auch dann vorliegen kann, wenn ein Grundstück zu 
Baulandpreisen erworben und unverändert landwirtschaftlich genutzt wird. 
e)
Mit der aktiven Beteiligung am Quartierplanverfahren in den 90er Jahren, der 
Beteiligung an den Erstellungskosten der Einstellhalle auf Parzelle 219, dem 
Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages vom 11. Oktober 1996 und der darin 
geäusserten Absicht zur Errichtung einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf 
Parzelle 73 sowie dem Erwerb eines weiteren Parkplatzes in der Einstellhalle 
der Parzelle 219 durch die Beschwerdeführerin und ihren Bruder am 30. Mai 
2006 
brachten 
die 
Beschwerdeführerin 
sowie 
bereits 
ihre 
Rechtsvorgängerinnen 
offensichtlich 
zum 
Ausdruck, 
dass 
sie 
die 
Überbaubarkeit ihres Grundstücks erhalten wollten bzw. gar erweitern wollen. 
Vor diesem Hintergrund durfte die kantonale Steuerverwaltung ohne Willkür 
darauf schliessen, dass die fragliche Parzelle zumindest heute, wenn nicht 
sogar schon im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerdeführerin im Jahre 
1999, der Kapitalanlage dient, was wiederum die Anwendbarkeit des reinen 
Ertragswertes für die Vermögensbesteuerung ausschliesst. Diese Auffassung 
wird im Übrigen auch durch die Zielsetzungen der Raumplanung gestützt, 
wonach Bauland grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren erschlossen und 
überbaut und nicht anderen Nutzungen zugeführt oder gehortet werden soll 
(vgl. Art. 15 RPG). Dementsprechend steht fest, dass der hälftige 


Miteigentumsanteil der Beschwerdeführerin an der Parzelle 73 - soweit in der 
Bauzone liegend - der Kapitalanlage im Sinne von Art. 57 Abs. 3 StG dient. 
6. a)
Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die kantonale Steuerverwaltung 
den in der Bauzone liegenden Teil der Parzelle 73 zu Recht zu zwei Dritteln des 
Verkehrswertes besteuert hat. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 11. 
September 2012 erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtens, weshalb die 
Beschwerde abzuweisen ist. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 
Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 
vorliegend kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
444.--
zusammen
Fr. 2‘944.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.