gr_gerichte · PVG 2021 10 · 2026-02-13 · de
Anfechtbarkeit eines kommunalen Entscheides gemäss Art. 47 Abs. 2 KRG beim Verwaltungsgericht betreffend ei- nen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens auf Erlass oder Änderung der Grundordnung bei bereits hängiger (Teil-) Revision [...]


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Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage. Öffentlich
beurkundeter Kaufpreis oder amtlich geschätzter Ver-
kehrswert.
– Streitfrage (E.2).
– Massgebliche Bestimmungen; Ausführungen in der Bot-
schaft; verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (E.3.1,
3.2).
– Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Ver-
kehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis
von Liegenschaften sind von den Behörden insoweit
ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren, als die ent-
sprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von
10 % nicht überschreiten; dies bedeutet im Umkehr-
schluss nicht, dass jede höhere Wertdifferenz per se eine
offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende Han-
dänderung darstellt; vielmehr stellt eine höhere Wertdif-
ferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in
einem solchen Fall, die höhere Wertdifferenz detaillier-
ter zu hinterfragen; vorliegend beträgt die Wertdiskre-
panz rund 17 %; die Beschwerdegegnerin stellt einfach
auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung ab, ohne
die besagte Wertdifferenz näher zu prüfen; sie vermag
nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert dem tatsäch-
lichen Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht,
weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert keine
taugliche Vergleichsgrösse bildet; vielmehr ist davon
auszugehen, dass die massgebliche Handänderung un- ter
unabhängigen Dritten stattgefunden hat; damit gilt der
öffentlich beurkundete Kaufpreis als Verkehrswert und
entsprechend als Bemessungsgrundlage für die Er-
hebung der Handänderungssteuer (E.4).
Imposta sul trapasso di proprietà. Base di calcolo. Prezzo
d‘acquisto secondo l‘atto pubblico oppure secondo il va-
lore venale giusta la stima ufficiale.
– Questione litigiosa (consid. 2).
– Disposizioni determinanti; considerazioni nel Messag-
gio; giurisprudenza del Tribunale amministrativo (con-
sid. 3.1, 3.2).
– Delle divergenze tra il valore venale secondo la stima uf-
ficiale e il prezzo d‘acquisto effettivamente pattuito di
immobili vanno accettate dalle autorità senza indicazio-
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ni dettagliate per quanto le relative differenze di valore
non superino la soglia del 10 %; ciò per contro non signi-
fica che ogni differenza di valore superiore rappresenti
di per sé un trapasso di proprietà evidentemente sotto
il valore venale; una differenza di valore superiore rap-
presenta piuttosto solo un indizio e in tal caso occorre
analizzare nel dettaglio la differenza di valore superiore;
nel caso di specie la discrepanza di valore è del 17 %; il
Comune si basa semplicemente sul valore venale nella
stima ufficiale senza esaminare detta differenza di valo- re
nel dettaglio; esso non è in grado di dimostrare che il
valore superiore corrisponda al valore di mercato effetti-
vo al momento del trasferimento, per cui il valore venale
secondo la stima ufficiale non costituisce il riferimento
adatto; piuttosto va ritenuto che il relativo trapasso di
proprietà sia avvenuto tra terzi indipendenti; pertanto il
prezzo d‘acquisto secondo l‘atto pubblico vale quale va-
lore venale e di conseguenza quale base di calcolo per la
riscossione dell‘imposta sul trapasso di proprietà (con-
sid. 4).
Erwägungen:
2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob
der öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 5‘390‘000.– oder der
amtlich geschätzte Verkehrswert von CHF 6‘516‘500.– als Bemes-
sungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen ist.
3.1.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG wird die Handände-
rungssteuer bei Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen
Grundstücks oder Grundstückanteils erhoben. Als Handänderung
gilt jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Ver-
fügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 8 Abs. 1 GKStG). Steu-
erpflichtig ist in der Regel der Erwerber des Grundstücks (Art. 10
Abs. 1 GKStG). Die Gemeinde legt den Steuersatz in einem formel-
len Gesetz fest; dieser beträgt maximal zwei Prozent (Art. 12 Abs. 1
GKStG). Bemessungsgrundlage ist nach Art. 12 Abs. 2 GKStG der
Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Beim Kauf gilt als
Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Er-
werbers. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensicht-
lich unter dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf
dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG).
3.2.
Das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern
(GKStG) wurde im Jahr 2006 erlassen und wollte unter anderem

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die Handänderungssteuer in Graubünden vereinheitlichen. Den
entsprechenden Ausführungen in der Botschaft der Regierung an
den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 222 f., ist was folgt zu
entnehmen:
Art. 12 Abs. 1: Die Höhe der Steuersätze der Handände-
rungssteuer soll nicht kantonal geregelt, sondern weiterhin von
den Gemeinden festgelegt werden. Diese haben den Satz der
Handänderungssteuer in einem Gesetz im formellen Sinn festzu-
legen.
Der Maximalsatz, der bisher von der Regierung fixiert
wurde, beträgt 2 %. Dieses Maximum soll beibehalten und aus
Gründen der Rechtssicherheit ins Gesetz aufgenommen werden.
Die Handänderungssteuer stellt eine Rechtsverkehrssteuer dar,
bei welcher nur auf den objektiven Wert des Grundstücks abge-
stellt und ein Schuldenabzug nicht zugelassen wird. Bei dieser
Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage muss der Maximalsatz
tief angesetzt werden.
Art. 12 Abs. 2: Die Handänderungssteuer wird auf dem
Verkehrswert des übertragenen Grundstücks erhoben. Der Ver-
kehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des Vermögensüber-
ganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen Dritten
hätte erzielt werden können (Marktwert). Bei einem Grundstück-
kauf wird in der Regel auf den Kaufpreis abgestellt.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei-
nem Werkvertrag für die Erstellung einer Baute verbunden, dass
Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden, ist die Handände-
rungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu
entrichten (grundlegend dazu VGer in: ZGRG 4 2004 S. 183 f.: VGU
A 03 2).
Art. 12 Abs. 3: Entspricht der Kaufpreis offensichtlich nicht
dem Verkehrswert, wird die Handänderungssteuer auf Letzterem
erhoben. Dabei kann die Gemeinde aber nicht einfach auf eine
amtliche Schätzung abstellen. Der durch die amtliche Schätzung
ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche Vergleichs-
grösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsäch-
lichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung ent-
spricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab,
trägt sie die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Markt-
wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch ge-
sehen, dass die Gemeinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels
einer neuen Schätzung abklären lässt. Diese Grundsätze entspre-
chen der jüngeren Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. VGU A 03

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23, VGU A 02 89, VGU A 02 18). Lässt die Gemeinde eine (neue)
Schätzung vornehmen, kann sie die entsprechenden Kosten nicht
dem Pflichtigen auferlegen.
Aufgrund des Wortlauts in Art. 12 Abs. 3 der Botschaft ist
es zutreffend, dass die Gemeinde nicht einfach auf die amtliche
Schätzung abstellen darf. Der amtliche Verkehrswert bildet dem-
nach bloss dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon aus-
zugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im
Zeitpunkt der Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde aber
auf einen höheren Verkehrswert ab als den vereinbarten Kaufpreis,
trägt sie die Beweislast dafür, dass der höhere Wert dem Markt-
wert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies kann mittels einer
neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten gesche-
hen (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.2; VGU A 02 18 vom 22. Mai 2002 E.3 in
fine). Es ist demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer
auf einem fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die be-
treffende Liegenschaft mit Sicherheit nicht erzielbar wäre (so be-
reits PVG 1997 Nr. 37 E.1; VGU A 03 23 vom 5. September 2003 E.2a
sowie A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b).
4. Es ist zwar zutreffend, dass das streitberufene Gericht
in der Vergangenheit erwog, dass allfällige Abweichungen zwi-
schen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsäch-
lich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden
herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzep-
tieren seien, als die entsprechenden Wertunterschiede die Grenz-
schwelle von 10 % nicht überschreiten würden (vgl. VGU 14 15 vom
15. Mai 2014 E.4b mit Hinweisen auf PVG 2002 Nr. 25 E.1b sowie
VGU 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b). Entgegen der Auffassung
der Beschwerdegegnerin bedeutet dies im Umkehrschluss jedoch
nicht, dass jede höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich ge-
schätzten Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kauf-
preis per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert liegende
Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz
lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen
Fall, der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und
sie detaillierter zu hinterfragen (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.3a). Unbe-
strittenermassen beträgt die hier interessierende Wertdiskrepanz
CHF 1‘126‘500.– oder umgerechnet rund 17 %. Wie die Beschwer-
deführerinnen zutreffend festhalten, stellt die Beschwerdegegnerin
vorliegend einfach auf den Verkehrswert der amtlichen Schätzung
vom 4. Dezember 2018 ab, ohne die besagte Wertdifferenz näher
zu prüfen. So führt sie im angefochtenen Einspracheentscheid aus,

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dass mit amtlicher Schätzung vom 4. Dezember 2018 für die Mitei-
gentumsanteile und Stockwerkeinheiten ein Verkehrswert von
CHF 6‘516‘500.– ermittelt worden sei. Der vereinbarte Kaufpreis
von CHF 5‘390‘000.– liege rund 17 % unter dem amtlich geschätz-
ten Verkehrswert, womit ein Anwendungsfall von Art. 12 Abs. 3
Satz 2 GKStG vorliege (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.]
1 S. 5 ff.). Im Übrigen macht die Beschwerdegegnerin im angefoch-
tenen Einspracheentscheid bloss unsubstanziiert geltend, dass
sich die Marktverhältnisse zwischen dem Kauf am 20. Mai 2017
und dem Bewertungsdatum (15. November 2018), d.h. innert ledig-
lich rund 16 Monaten, nicht verändert hätten (vgl. Bf-act. 1 S. 5 f.).
Somit vermag die auf einen höheren Verkehrswert abstellende Be-
schwerdegegnerin nicht nachzuweisen, dass der höhere Wert von
CHF 6‘516‘500.– dem tatsächlichen Marktwert im Übertragungs-
zeitpunkt entspricht, weshalb der amtlich geschätzte Verkehrswert
keine taugliche Vergleichsgrösse bildet. Vielmehr ist vorliegend da-
von auszugehen, dass die massgebliche Handänderung unter un-
abhängigen Dritten stattgefunden hat. So ist denn auch unbestrit-
ten, dass die Beschwerdeführerinnen weder im Aktionärskreis noch
im Verwaltungsrat Verbindungen zueinander haben. Zwischen den
beiden Vertragsparteien besteht keine freundschaftliche, familiäre
oder sonstige Beziehung, die eine andere Auffassung rechtfertigen
würde. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weshalb die im
Liegenschaftsbereich tätigen, gewinnorientierten Gesellschaften
einen unterpreislichen Verkauf für das fragliche Mehrfamilienhaus
inkl. Autoeinstellplätze hätten vereinbaren sollen. Die Beschwer-
deführerinnen legen glaubhaft und nachvollziehbar dar, dass die
B. AG über den Architekten der A. SA mit Letzterer Kon-
takt aufnahm, woraufhin die beiden Gesellschaften über das anste-
hende Projekt Haus G ins Gespräch kamen und schliesslich über
die Modalitäten des Verkaufs der entsprechenden Parzelle handel-
seinig wurden. Da die Parzelle ab Plan verkauft wurde, konnte die
A. SA das Geschäft selber finanzieren. Aufgrund der sich zu
diesem Zeitpunkt noch auf dem Markt befindlichen Wohnungen
war eine Fremdfinanzierung nicht möglich bzw. erschwert. Allein
aus der Tatsache, dass die A. SA das Immobilienprojekt erst
bauen konnte, als eine Investorin bereit war, das Mehrfamilienhaus
zu finanzieren, kann die Beschwerdegegnerin kein Nahestehen-
denverhältnis ableiten. Wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend
festhalten, hatte der Verkauf des ganzen Objekts für beide Parteien
Vorteile. Die A. SA konnte ihr Risiko, auf einzelnen Wohnun-
gen sitzen zu bleiben, minimieren, während die an einem Mietob-

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jekt interessierte Investorin ein grösseres Renditeobjekt als Ganzes
erwerben konnte. Dass einzelne Stockwerkeinheiten unter der Vor-
aussetzung, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, in der Re-
gel zu einem höheren Preis verkauft werden können als ein Mehr-
familienhaus als Ganzes, liegt auf der Hand. Hierfür braucht es aber
auch Käufer. Ferner spricht auch die im Mieterspiegel vom 3. März
2021 ausgewiesene Bruttorendite von 3.9 % gegen das Vorliegen
eines unterpreislichen Verkaufs (vgl. Bf-act. 10). Insgesamt ergibt
sich, dass es sich beim öffentlich beurkundeten Kaufpreis von
CHF 5‘390‘000.– um einen zwischen unabhängigen Parteien auf
dem freien Markt gebildeten Preis handelt. Damit gilt der besag-
te Kaufpreis als Verkehrswert und entsprechend als Bemessungs-
grundlage für die Erhebung der Handänderungssteuer.
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Urteil vom 2. November 2021