gr_gerichte · R 2011 131 · 2012-06-05 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 11 131
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. Juni 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
… ist Eigentümer der Parzellen 29 und 30 in … Am 22. Mai 2004 leitete der 
Gemeindevorstand … den Quartierplan … ein, zu dessen Perimetergebiet die 
Parzellen 29 und 30 gehören. Der Einleitungsbeschluss erwuchs in Rechtskraft.
In der Folge liess der Gemeindevorstand Überbauungsstudien und den 
Quartierplanentwurf erstellen. Am 23. Mai 2008 fand darüber eine Orientierung 
statt und die Parteien wurden zur Vernehmlassung eingeladen.
Am 31. August 2010 schrieb die Gemeinde den Quartierplanbeteiligten, die 
Konzeption des Quartierplans sei grundsätzlich überdacht worden. Ein neuer 
Planer sei eingesetzt worden. Der Entwurf liege nun vor. Am 1. Oktober 2010 
finde eine Orientierungsversammlung statt und bis 15. Oktober 2010 könne 
Stellung genommen werden.
Am 7. Juni 2011 informierte der Gemeindevorstand …, die Stellungnahmen mit 
verschiedensten Anträgen seien nun behandelt worden und der neue Entwurf 
liege vor. Die Grundeigentümer erhielten verkleinerte Pläne und wurden auf die 
öffentliche Auflage vom 16. Juni bis 18. Juli 2011 hingewiesen.
2.
Am 6. Juli 2011 erhob … Einsprache gegen den Quartierplan … und 
beantragte, es sei davon abzusehen, im Bereich der Parzellen 29 und 30 den 
Ausstellplatz auszuscheiden und zu realisieren. Ebenso sei von der 
Wiedereinführung des Gegenverkehrs auf der Via … abzusehen. Für den Fall, 
dass der Ausstellplatz ausgeschieden und realisiert werde, sei dieser 


gegenüber den angrenzenden Grundstücken 29 und 30 mit einem Zaun in der 
gleichen Art und Ausführung wie der bestehende Zaun abzugrenzen und es 
seien in jedem Fall sämtliche damit anfallenden Kosten für Planung, 
Vermessung, Vermarkung sowie alle mit der Realisierung des aus dem Erlass 
anfallenden Baukosten inklusive Zäune vollumfänglich durch die Gemeinde … 
zu übernehmen. Mit Bezug auf den Kostenverteiler seien die Parzellen 29 und 
30 von jeder Kostenbeteiligung für die Quartiergestaltungsplanung sowie die 
strassenmässige und übrige Erschliessungsplanung und von jeglicher 
Kostenbeteiligungspflicht 
für 
die 
Realisierung 
von 
Werkleitungen 
und 
Privatstrassen zu befreien.
In 
seiner 
Begründung 
hielt 
… 
fest, 
dass 
gemäss 
Planungs- 
und 
Mitwirkungsbericht der vorliegende Ausstellplatz notwendig sei, weil bis zur 
Höhe der Einfahrt zu Parzelle 28 Gegenverkehr möglich sein solle. Indessen 
werde die Via … aus gutem Grund seit Jahrzehnten vom Dorfzentrum her im 
Einbahnverkehr geführt. An zahlreichen Stellen sei ein gefahrloses Kreuzen von 
Fahrzeugen nicht möglich. Die Wiedereinführung des Gegenverkehrs blockierte 
die Strasse ständig, was entsprechende Staus zur Folge hätte, dies 
insbesondere zur Winterzeit. Parzelle 28 könnte über die Via … im 
Einbahnverkehr von oben her genauso mit Fahrzeugen erreicht werden, wie 
dies für alle darüber und darunter liegenden Wohnhäuser bisher gegolten habe.
Falls 
der 
Ausstellplatz 
trotzdem 
geschaffen 
würde, 
wäre 
er 
zur 
Lückenschliessung gegenüber dem Wiesland mit einem Zaun zu versehen.
Überdies würden sich seine Grundstücke 29 und 30 zwar in der Bauzone 
befinden, könnten aber als Freihalteflächen gar nicht überbaut werden. Allein 
die Übertragung der Ausnützungsreserve mache im Wesentlichen den Wert 
dieser Grundstücke aus. Die Realisierung derselben sei aber unsicher. Zudem 
habe der Gemeindevorstand den Quadratmeterpreis ohne Ausnützung mit Fr. 
10.-- festgelegt.
Für seine Grundstücke resultierten keine quantifizierbaren Sondervorteile, 
weswegen er nicht mit Kosten belastet werden dürfe.


3.
Am 10., mitgeteilt am 11. November 2011, genehmigte der Gemeindevorstand 
… den Quartierplan … und wies unter anderen die Einsprache von … ab, 
soweit er darauf eintrat. Die Kosten der Quartierplanung verteilte er gemäss Art. 
31 
der 
Quartierplanvorschriften 
(QPV) 
auf 
die 
Eigentümer 
im 
Quartierplangebiet, anteilmässig nach den Grundstücken gemäss der im 
Altbestand zur Verfügung stehenden Bruttogeschossflächen (BGF).
In seiner Begründung hielt der Gemeindevorstand fest, das Quartierplangebiet 
befinde sich in der Dorfkernzone und der Dorfkernerweiterungszone, wobei 
gemäss 
Zonenschema 
für 
die 
Dorfkernerweiterungszone 
eine 
Quartierplanpflicht 
bestehe. 
Gemäss 
Art. 
54 
Abs. 
1 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
gingen die Kosten der Quartierplanung und der Quartiererschliessung zulasten 
der Quartierplanbeteiligten. Die Gemeinde beteilige sich an den Kosten, soweit 
an der Planung oder den Anliegen ein weitergehendes öffentliches Interesse 
bestehe. Hier bestehe kein solches Interesse. In konstanter Praxis der 
Gemeinde gingen deshalb die Quartierplankosten vollumfänglich zulasten der 
Quartierplanbeteiligten.
Eine Gegenverkehrsregelung bis auf die Höhe des Ausstellplatzes sei nötig und 
vertretbar. Für den Gegenverkehr sei aber ein Ausstellplatz unabdingbare 
Voraussetzung. Der Gegenverkehr solle allerdings nur bis auf die Höhe des 
Ausstellplatzes für die Erschliessung der unteren Liegenschaften im 
Quartierplangebiet geführt werden.
Der Zaun werde bei Erstellung des Autoeinstellplatzes (recte: Ausstellplatzes) 
wieder errichtet. Die diesbezüglichen Kosten gingen nach Art. 32 QPV zulasten 
der Gemeinde.
4.
Dagegen erhob … am 5. Dezember 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Entscheides des 
Gemeindevorstandes vom 10. November 2011 betreffend den Quartierplan …, 
soweit darin im Bereich der Parzellen 29 und 30 gemäss Erschliessungsplan 
Verkehr/Neuzuteilung der vorgesehene öffentliche Ausstellplatz ausgeschieden 
worden sei, entlang der Via … auf der Grenze zu den Parzellen 29 und 30 


gemäss den aufgelegten Plänen kein durchgehender Zaun auf Kosten der 
Gemeinde festgelegt worden sei, die Wiedereinführung des Gegenverkehrs auf 
der Via …, verbunden mit der Schaffung des Ausstellplatzes auf Parzelle 29 
und 30 beschlossen worden sei und mit Bezug auf die Parzellen 29 und 30 der 
prozentuale Kostenverteiler gemäss aufgelegter Kostentabelle verfügt worden 
sei.
Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
Entscheide das Gericht in der Sache selbst, seien abweichend vom verfügten 
Quartierplan folgende Festlegungen zu verfügen: Von der Wiedereinführung 
des Gegenverkehrs auf der Via … sei abzusehen und auf den im Rahmen der 
Neuzuteilung im Bereich der Grundstücke 29 und 30 gemäss Auflageakten 
(Erschliessungsplan 
Verkehr/Neuzuteilung) 
vorgesehenen 
öffentlichen 
Ausstellplatz sei zu verzichten; entlang der Via … sei auf der gesamten Grenze 
zu Parzelle 29 und 30 ein durchgehender Zaun auf Kosten der Gemeinde zu 
erstellen; 
der 
verfügte 
prozentuale 
Kostenverteiler 
für 
das 
Quartierplanverfahren sei für die Parzellen 29 um zwei Drittel zu reduzieren, 
das heisse, neu auf 0.43 % und mit Bezug auf Parzelle 30 ebenfalls um zwei 
Drittel zu reduzieren, das heisse, neu auf 0.23 % und die Parzellen 29 und 30 
seien von jeder Kostenbeteiligung für die Erstellung von Erschliessungsanlagen 
(Werkleitungen und Strassen) zu befreien.
In der Begründung der Beschwerde wurde festgehalten, dass seine in der 
Dorferweiterungszone liegenden, aber gemäss generellem Gestaltungsplan 
(GGP) mit einem Freihaltebereich überlagerten Parzellen von einer baulichen 
Nutzung zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, aber eingeschränkt seien.
Bezüglich der Problematik der Wiedereinführung des Gegenverkehrs nach 
mehreren Jahrzehnten mit Einbahnverkehr habe die Vorinstanz ihre 
Entscheidung nicht genügend begründet, ebenso wenig betreffend die 
Kostenproblematik. Dies verletze das rechtliche Gehör.
Dass gemäss angefochtenem Entscheid der Gegenverkehr von unten her nur 
bis auf Höhe Ausstellplatz möglich sein solle, sei wohl ein Versehen. Gemäss 
Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 28. März 2011 auf Seite 5, sei der 
Ausstellplatz nämlich notwendig, weil bis zur Höhe der Einfahrt zur Parzelle 28 


Gegenverkehr möglich sein solle. Damit solle unter anderem auch die dahinter 
liegende Parzelle 25 neu eine direkte Zufahrt sowohl vom Dorf als auch vom 
Bahnhof her erhalten.
Die Wiedereinführung des Gegenverkehrs hätte Rückstaus und weitere 
Nachteile zur Folge. Zudem sei sie nicht nötig. Alle Grundstücke könnten wie 
bisher im Einbahnverkehr von oben her erreicht werden. Werde auf die 
Wiedereinführung des Gegenverkehrs verzichtet, brauche es auch keinen 
Ausstellplatz.
Falls der Ausstellplatz trotzdem erstellt werde, sei er auf Kosten der Gemeinde 
mit einem Zaun abzugrenzen. Die nicht näher präzisierte Zusicherung im 
angefochtenen Entscheid genüge nicht.
Die Kostenverteilung richte sich nach Art. 54 Abs. 3 und Art. 63 Abs. 2 KRG. 
Hier handle es sich um Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten 
für das realisierte Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des 
wirtschaftlichen Sondervorteils erhoben würden. Für ihn resultiere kein Vorteil: 
Vor der Quartierplanung hätten seine Parzellen gemäss Art. 84 des 
kommunalen Baugesetzes (BG) noch in einem beschränkten Rahmen ober- 
und unterirdisch baulich genutzt werden können. Jetzt gehe dies nicht mehr, da 
der Quartierplan überall auf seinen Parzellen Freihalteflächen vorsehe. Gemäss 
Art. 22 Abs. 1 QPV seien jetzt alle oberirdischen Bauten verboten, unterirdische 
zwar theoretisch zulässig, aber nur, wenn keine Bauteile das gewachsene 
Terrain überragten. Die Flächen sollten grün bleiben. Somit habe er lediglich 
Nachteile im Vergleich zur Grundordnung.
Seine Parzellen könnten folglich nur noch als Gartenfläche und Wiesland und 
als Ausnützungsreserve von 237 Quadratmeter BGF genutzt werden. Es sei 
ungewiss, ob jemand diese BGF kaufe. Gemäss Art. 11 Abs. 3 QPV dürften 
höchstens 10 % zusätzliche BGF von Drittgrundstücken übertragen werden. Ein 
solches Grundstück gebe es nur eines im Quartierplangebiet (Parzelle 2482 mit 
2‘660 Quadratmeter BGF), die anderen kämen für die gesamte BGF des 
Beschwerdeführers nicht in Frage.
Auch die Gemeinde sei der Ansicht, ohne BGF sei das Land nur Fr. 10.-- pro 
Quadratmeter wert (unter Verweis auf Art. 9 QPV).


Aus den neuen privaten Erschliessungsstrassen im Gebiet habe er keine 
Vorteile. Deshalb sei es für ihn nicht nachvollziehbar, weshalb er dafür Kosten 
übernehmen sollte. Das Gleiche gelte für die Werkleitungen.
Schliesslich beantragte der Beschwerdeführer die Durchführung eines 
Augenscheins.
Am 21. Dezember 2011 verzichtete … auf eine Vernehmlassung zur 
Beschwerde von ….
5.
Am 13. Februar 2012 beantragte die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei.
Zum rechtlichen Gehör hielt die Gemeinde fest, dieses sei nicht verletzt. Die 
Einsprachen seien in der Verfügung des Gemeinderates vom 10. November 
2011 behandelt worden. Eine allfällige Aufhebung des Einbahnverkehrs sei 
nicht Bestandteil des Quartierplanverfahrens. Die Strasse liege ausserhalb des 
Quartierplangebietes. Die Aufteilung der Kosten sei in der Behandlung der 
Einsprachen begründet worden. Der Sondervorteil werde danach im 
differenzierten Kostenverteiler berücksichtigt. Die Verfahrenskosten würden 
nach zulässiger BGF belastet, welche eine mögliche Nutzung idealerweise 
berücksichtige. Somit liege eine ausreichende Begründung vor. Daraus könne 
entnommen werden, weswegen die Einsprachen abgewiesen worden seien. Bei 
der Begründung handle es sich zudem nicht um einen Gerichtsentscheid, 
sondern einen Entscheid der Baubehörde. … habe zudem den Entscheid 
sachgerecht anfechten können.
Zur Aufhebung des Einbahnverkehrs hielt die Gemeinde fest, dass im 
Quartierplan die Einführung eines Gegenverkehrs in der Via … nicht 
vorgesehen sei. Diese sei nicht Bestandteil des Quartierplans. Die Via … liege 
ausserhalb des Quartierplangebietes. Die Gemeinde müsse aber die Option 
haben, allenfalls die Erschliessung der Grundstücke unterhalb der reformierten 
Kirche vom Bahnhof her über die Via … vorzunehmen. Nur so könne allenfalls 
der Dorfkern beruhigt werden. Heute sei es zwingend, dass die Erschliessung 
der Grundstücke entlang der Via … über den Dorfkern und den Dorfplatz 


erfolge. Ob allenfalls Gegenverkehr auf der Via … eingeführt werde, müsste in 
einem anderen – strassenpolizeirechtlichen – Verfahren verfügt werden. 
Immerhin handle es sich bei der Via … um eine Erschliessungsstrasse gemäss 
generellem Erschliessungsplan (GEP) der Gemeinde … Bei einer allfälligen 
Einführung des Gegenverkehrs müsse ein Ausstellplatz für ein gefahrloses 
Kreuzen vorgesehen werden, welcher aber in das Quartierplangebiet … 
hineinrage, weshalb er bereits in diesem Quartierplanverfahren vorzusehen sei. 
Folglich könne auf die Einwendungen bezüglich der Aufhebung des 
Einbahnverkehrs nicht eingetreten werden.
Betreffend den Zaun stellte die Gemeinde fest, dass heute ein Zaun bestehend 
sei und im Gestaltungsplan die Zaunpflicht entlang der Via … im Bereich der 
Parzellen 29 und 30 statuiert sei. Nur im Bereich des Ausstellplatzes sei die 
Zaunpflicht nicht eingetragen. Im angefochtenen Entscheid sei aber 
festgehalten worden, dass der Zaun selbstverständlich bei Erstellung des 
Ausstellplatzes auf Kosten der Gemeinde wieder zu errichten sei. Zwar seien 
gemäss Art. 25 Abs. 2 QPV neue Einfriedungen untersagt. Jedoch sei die 
Bestandesgarantie für bestehende Einfriedungen ausdrücklich im selben Artikel 
statuiert worden.
Die Kosten seien ausgewiesen und deshalb auf die Eigentümer zu überwälzen. 
Hier bestehe kein weitergehendes öffentliches Interesse, so dass gemäss Art. 
54 Abs. 1 KRG und der Praxis der Gemeinde die Quartierplankosten zulasten 
der Beteiligten gingen.
In Bezug auf die beiden Parzellen des Beschwerdeführers hielt die Gemeinde 
fest, dass es objektiv gar nicht möglich sei, auf den beiden kleinen Parzellen 29 
und 30 An- oder Nebenbauten zu erstellen. Dies wäre auch aus gestalterischen 
Gründen 
nicht 
bewilligungsfähig. 
An 
der 
Überbaubarkeit 
der 
beiden 
Grundstücke ändere sich auch nach Erlass des Quartierplans nichts. Der 
Beschwerdeführer habe nun die Möglichkeit, die zulässige Ausnützung 
innerhalb des Quartierplanperimeters frei zu verlegen, was anderen Parzellen 
nicht zustehe. Er müsse nicht die gesamte BGF auf ein anderes Grundstück im 
Quartierplangebiet übertragen, sondern sie könne auf mehrere Grundstücke 
übertragen werden. Heute werde die BGF normalerweise zwischen Fr. 2‘000.-- 


und Fr. 3‘000.-- pro Quadratmeter gehandelt. Es seien aber auch schon Fr. 
4‘000.-- pro Quadratmeter BGF bezahlt worden. Somit habe diese BGF einen 
beachtlichen Wert.
In Bezug auf die Erschliessungskosten führte die Gemeinde aus, dass der 
Kostenverteiler für Erschliessungsanlagen aufgrund der BGF festgelegt worden 
sei. Würden die Parzellen 29 und 30 von der Kostenpflicht befreit, hätte ein 
Erwerber 
bei 
einem 
Nutzungstransport 
auf 
diese 
BGF 
keine 
Erschliessungskosten zu bezahlen. Der Kostenverteiler sei ja bereits aufgrund 
der BGF prozentual festgelegt worden. Somit könne der Beschwerdeführer die 
entsprechenden Kosten bei der Festlegung des Preises pro Quadratmeter BGF 
dem Erwerber weiter verrechnen. BGF, welche realisiert werden könne, müsse 
deshalb für die Erschliessung kostenpflichtig sein. Zudem sei er nur in geringem 
Masse kostenpflichtig.
Überdies habe der Beschwerdeführer Sondervorteile. Durch den Quartierplan 
könne er die den Parzellen 29 und 30 zur Verfügung stehende BGF auf jedes 
Grundstück im Quartierplangebiet übertragen. Es wäre stossend, wenn er für 
diese BGF nicht kostenpflichtig würde. Eine Ausnahme rechtfertige sich nicht, 
denn der Beschwerdeführer habe die gleichen Vorteile wie die übrigen 
Grundeigentümer, nämlich die Nutzung der seiner Liegenschaft zur Verfügung 
stehenden BGF.
Es treffe nachweislich nicht zu, dass der Beschwerdeführer einzig Nachteile aus 
der Quartierplanung habe. Die Parzellen 29 und 30 seien weder heute ohne 
Quartierplanung noch künftig oberirdisch überbaubar. Unterirdisch seien sie 
auch nach dem Quartierplan überbaubar (unter Verweis auf Art. 22 Abs. 2 
QPV). Somit ergäben sich betreffend die Bebaubarkeit faktisch keine Änderung, 
sondern 
einzig 
Vorteile, 
weil 
die 
BGF 
auf 
jedes 
Grundstück 
im 
Quartierplangebiet übertragen werden könne. Somit rechtfertige sich die gleiche 
Kostenbeteiligung wie für die übrigen Grundstücke im Quartierplangebiet.
6.
Am 26. Februar 2012 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Begehren fest.


Obwohl er vor der Vorinstanz den Kostenverteiler angefochten habe, sei dies im 
angefochtenen Entscheid nicht erwähnt worden. Man habe die Problematik nur 
mit Bezug auf andere – überbaute – Grundstücke behandelt. Das rechtliche 
Gehör sei somit verletzt.
Es sei erstaunlich, dass die Gemeinde plötzlich argumentiere, die Einführung 
des Gegenverkehrs sei im Quartierplanverfahren nicht vorgesehen. Jetzt wolle 
sie den Gegenverkehr nur noch als blosse Option offen lassen. Aber auch so 
sei 
die 
Argumentation 
nicht 
stichhaltig. 
Das 
Land 
müsse 
gemäss 
Quartierplanung ohnehin grün bleiben. Deswegen müsse sich die öffentliche 
Hand diesen Privatgrund heute nicht aneignen. Solche Flächen dürften nicht 
einfach auf Vorrat beschaffen werden. Es stehe überhaupt nicht fest, wann und 
ob diese gebraucht würden. Der Gegenverkehr würde ohnehin lediglich 
aufgrund 
quartierübergreifender 
Interessen 
eingeführt. 
Dafür 
sei 
die 
Quartierplanung nicht das richtige Instrument. Somit müsste dies auf Stufe GEP 
erfolgen.
Zu den Planungs- und Erschliessungskosten führte der Beschwerdeführer aus, 
die Gemeinde habe nutzlose Planungskosten für eine zentrale unterirdische 
Einstellhalle getätigt. Damit hätten seine Parzellen nichts zu tun. Dafür sei er 
nicht kostenpflichtig. Mit Bezug auf seine beiden Parzellen hätten sich die 
Nutzungsmöglichkeiten durch die Quartierplanung verschlechtert. Dies sei beim 
Kostenverteiler zu berücksichtigen. Früher hätten seine beiden Parzellen 
immerhin noch gemäss Art. 84 BG für oberirdische An- und Nebenbauten, 
eventuell für die Erweiterung von Hauptbauten genutzt werden können. Jetzt 
könnten sie für oberirdische Bauten gar nicht mehr, faktisch auch für 
unterirdische Bauten nicht mehr genutzt werden. Sie müssten grün bleiben. Nur 
noch der Transport der Ausnützung verbleibe. Dafür finde er aber keine 
Erwerber. Er werde im Verhältnis zu den Grundeigentümern, welche ihre 
Grundstücke überbauen könnten, krass benachteiligt. Dies sei rechtsungleich. 
Es sei ein schwacher Trost, dass er die bezahlten Kosten bei einer allfälligen 
Nutzungsübertragung weiter verrechnen könne. Diese Begründung der 
Gemeinde sei nicht überzeugend.


Am 9. März 2012 verzichtete … auf eine Duplik.
7.
Am 30. April 2012 duplizierte die Gemeinde und hielt an ihren Anträgen fest.
Schon in ihrer Vernehmlassung habe sie ausgeführt, dass die Einführung des 
Gegenverkehrs auf der Via … im Quartierplan nicht vorgesehen sei, weil der 
Gegenverkehr nicht Bestandteil des Quartierplans sei. Im Rahmen des 
Quartierplanverfahrens sollten nun die für die Einführung des Gegenverkehrs 
notwendigen Ausstellplätze gesichert werden, was möglich sei, weil es sich bei 
der Via … um eine Erschliessungsstrasse handle, die auch der Erschliessung 
des Quartiers diene. Zudem sei diese Strasse schon früher mit Gegenverkehr 
geführt worden. Mit der erneuten Einführung des Gegenverkehrs müsste der 
GEP somit nicht geändert werden. Die Via … sei dort bereits als 
Erschliessungsstrasse qualifiziert worden.
Es sei erstaunlich, dass sich der Beschwerdeführer derart gegen die 
Ausscheidung der Ausweichflächen wehre und anderseits anführe, das dazu 
benötigte Land sei nicht überbaubar und somit wertlos, weshalb die 
Kostenaufteilung nicht rechtens sei.
Weiter betonte die Gemeinde erneute, dass keine unnötigen Planungskosten 
verursacht worden seien. 
Es stimme überdies nicht, dass die Parzellen 29 und 30 im Rahmen von Art. 84 
BG überbaubar gewesen seien. Nach Art. 84 Abs. 2 BG könnten oberirdische 
An- und Nebenbauten sowie Anlagen gestattet werden, wenn sie Bestand, 
Charakter und das Erscheinungsbild der Freihaltefläche nicht beeinträchtigten. 
Hier wäre eine solche Beeinträchtigung aber gegeben, weil dann die auf der 
anderen Strassenseite gelegenen Liegenschaften beeinträchtigt würden. 
Zudem kämen eine oberirdische Anbaute oder eine Erweiterung einer 
Hauptbaute nicht in Frage, weil die Liegenschaft noch nicht überbaut sei und 
somit höchstens mit Nebenbauten überbaut werden könnte. Aufgrund der 
Grösse und Form der Grundstücke wäre aber eine Überbauung mit 
Nebenbauten, nebst gestalterischen und Ortsbildschutzgründen, nicht möglich. 
Zudem habe der Beschwerdeführer im Gegensatz zur heutigen rechtlichen 


Situation aufgrund des Quartierplans die Möglichkeit, die zulässige Ausnützung 
innerhalb des Quartierplanperimeters frei zu verlegen.
8.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien sowie auf die angefochtene 
Verfügung wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung des 
Gemeinderates von … vom 10., mitgeteilt am 11. November 2011, betreffend 
die Genehmigung des Quartierplans …. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können. 
Verfügungen von Gemeinden betreffend die Genehmigung von Quartierplänen 
können nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb auf die 
vorliegende – überdies frist- und formgerecht eingereichte – Beschwerde vom 
5. Dezember 2011 einzutreten ist. Da der Sachverhalt aufgrund der dem 
Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) genügend erstellt 
ist, kann auf den vom Beschwerdeführer und von der Beschwerdegegnerin 
beantragten Augenschein verzichtet werden.
2. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Rüge des Beschwerdeführers 
betreffend die Verletzung des rechtlichen Gehörs zu klären. Die betreffende 
Rüge ist lediglich in Bezug auf die Frage des Kostenverteilers zu prüfen, zumal 
die Festsetzung des Ausstellplatzes an der Via … – wie noch zu zeigen sein 
wird – ohnehin aufzuheben ist. Fraglich ist somit, ob die Gemeinde die 
Kostenverteilung in ihrer angefochtenen Verfügung genügend begründet hat.
b)
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101) 
gewährleistete 
Anspruch 
auf 
rechtliches 
Gehör 
dient 
einerseits 
der 
Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre 


Rechtsstellung 
haben 
kann. 
Die 
Gehörsgarantie 
ist 
somit 
ein 
verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den Charakter eines 
selbständigen 
Grundrechtes 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, N. 1672 ff.). Neben den sich 
aus Art. 29 Abs. 2 BV und der langjährigen Bundesgerichtspraxis ergebenden 
Mindestgarantien finden für die kantonalen Behörden die im kantonalen Recht 
vorgesehenen Verfahrensvorschriften Anwendung (BGE 131 I 185, E. 2.1). Der 
Anspruch auf rechtliches Gehör für das Verwaltungsverfahren wird auf 
kantonaler Ebene durch Art. 16 f. VRG gewährleistet.
Ebenfalls aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV 
folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes, wobei sich 
diese Begründungspflicht für kantonale Behörden aus dem kantonalen 
Verfahrensrecht ergibt. In diesem Sinne schreibt Art. 22 Abs. 1 VRG 
ausdrücklich vor, Entscheide zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die 
Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines 
Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn 
gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl 
er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides 
ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf 
welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97, E. 2b). Es ist 
allerdings nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder tatbestandlichen 
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr kann 
sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken 
(BGE 126 I 97, E. 2b). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und 
haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, 
sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. Verfügungen oder 
Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind 
nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes in der Regel aufzuheben und zur 
Durchführung 
eines 
ordnungsgemässen 
Verwaltungsverfahrens 
an 
die 
Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt vieler: PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 
85). Wenn es sich jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu 


aufdrängt, 
ist 
die 
Heilung 
einer 
allfälligen 
Gehörsverletzung 
im 
Rechtsmittelverfahren zuzulassen (vgl. PVG 1996 Nr. 107). Nach der 
Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel geheilt werden, wenn die 
Kognition 
der 
urteilenden 
Instanz 
nicht 
eingeschränkt 
ist 
und 
den 
Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist 
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung 
der Parteirechte handelt, und sie soll die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 335, E. 
3.1; 126 I 72, E. 2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1; vgl. zum Ganzen das Urteil 
des Verwaltungsgerichts vom 2. September 2010, R 10 55 E. 2).
c)
Die Gemeinde hat vorliegend in ihrer Verfügung vom 10. November 2011 
dargelegt, 
dass 
kein 
weitergehendes 
öffentliches 
Interesse 
an 
der 
Quartierplanung bestehe (Ziff. 8) und hat auch den Verteilschlüssel erläutert 
(Ziff. 11). Auch wenn die Begründung der Gemeinde im vorliegenden Fall eher 
dürftig ausfällt und gar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs angenommen 
werden könnte, wäre sie jedenfalls nicht schwerwiegend und im vorliegenden 
Verfahren geheilt worden. Eine ausnahmsweise nachträgliche Heilung des 
rechtlichen Gehörs lässt sich vorliegend ohnehin rechtfertigen, zumal dem 
Verwaltungsgericht volle Kognition zukommt (Art. 51 Abs. 1 VRG; vgl. 
nachstehend E. 3a), mithin eine umfassende Prüfung der Sach- und Rechtslage 
möglich ist. Eine Rückweisung würde daher nur zu einem formalisierten 
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen, weshalb davon im 
konkreten Fall abgesehen wird (BGE 116 V 187, E. 3d).
d)
Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass sich der Einwand 
des Beschwerdeführers, das rechtliche Gehör sei verletzt, als unbegründet 
erweist, 
beziehungsweise 
die 
durch 
die 
Vorinstanz 
begangene 
Gehörsverletzung, mit dem hier vorliegenden Beschwerdeverfahren geheilt 
wird.
3. a)
In materieller Hinsicht ist sodann festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei 
der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes 


über 
die 
Raumplanung 
(RPG; 
SR 
700) 
eine 
uneingeschränkte 
Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu 
prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 
Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung 
begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig 
und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute 
Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als 
unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine 
bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten 
Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der 
umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im 
Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer 
gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese 
gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun 
aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung 
einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren 
Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche 
Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen 
an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. 
Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den 
Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 10 115, R 08 50, R 07 65; 
PVG 1993 Nr. 43).
b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
festgehalten, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere 
dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 


vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der 
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem 
– institutionell – auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts 
Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 
248; VGU R 07 65, R 10 24, R 10 115).
c)
Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um 
übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen 
Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen (vgl. zum 
Ganzen VGU R 10 24, R 10 115).
4. a)
Der Beschwerdeführer rügt vorliegend den Verteilschlüssel der Planungs- und 
Erschliessungskosten. Diesbezüglich ist vorab festzuhalten, dass gemäss Art. 
51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 
801.100) der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und 
Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten 
der Bauzone im Detail regelt (Abs. 1, Satz 1). Gemäss Absatz 2 des genannten 
Artikels besteht der Quartierplan aus den Quartierplanbestimmungen und je 
nach 
Zweck 
aus 
dem 
Quartiergestaltungsplan 
und 
dem 
Quartiererschliessungsplan. Gemäss Art. 52 Abs. 1 KRG enthalten die 
Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und 
Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der 
Quartiererschliessung 
sowie 
über 
die 
Aufteilung 
der 
Planungs- 
und 
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Schliesslich gehen die Kosten der 
Quartierplanung und Quartiererschliessung gemäss Art. 54 Abs. 1 KRG 
zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Gemeinde beteiligt sich an den 
Kosten, soweit an der Planung oder den Anlagen ein weitergehendes 
öffentliches Interesse besteht (vgl. zum Ganzen VGU R 11 72 E. 2a).


b)
Gemäss Art. 31 f. der Quartierplanvorschriften (QPV) werden vorliegend 
sämtliche Kosten für das Quartierplanverfahren sowie für die Erstellung der 
Erschliessungsanlagen 
den 
Eigentümern 
nach 
Massgabe 
ihrer 
Bruttogeschossflächen (BGF) im Altbestand überwälzt (vgl. die Kostentabelle 
vom 28. August 2010/13. Mai 2011). Die Gemeinde übernimmt keinerlei Kosten 
(vgl. Art. 31 QPV), was gemäss Art. 54 KRG gerechtfertigt ist, zumal kein 
weitergehendes öffentliches Interesse der Gemeinde an der vorliegenden 
Zonenplanung ersichtlich ist. Ein mögliches öffentliches Interesse wäre 
allenfalls hinsichtlich des einheitlichen Ortsbildes in Bezug auf die parallele 
Strassenführung auszumachen, doch genügt dieses mögliche Interesse an 
einer einheitlichen Gestaltung nicht für eine Kostenbeteiligung durch die 
Gemeinde. Der Beschwerdeführer verlangt denn auch unter dem Titel der 
öffentlichen Interessenz keine Kostenreduktion respektive Kostenbefreiung, 
vielmehr ist er der Meinung, dass die Gemeinde unnötige Planungskosten 
verursacht habe, respektive ihm die zu erstellenden Erschliessungsanlagen 
nichts nützten.
aa)
In Bezug auf die Kostenbeteiligung der Gemeinde ist festzuhalten, dass diese 
aufgrund der von der Gemeinde bestrittenen Tatsache, dass sie unnötige 
Planungskosten verursacht habe, in einem anderen Verfahren geltend zu 
machen 
wäre. 
Die 
Bestimmungen 
im 
KRG 
sowie 
in 
der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; 801.110) 
regeln das Verfahren betreffend Quartierplanung abschliessend und halten 
auch fest, was diesbezüglich angefochten werden kann. Die Höhe der Kosten 
figuriert – anders als der Kostenverteiler – nicht unter den möglichen 
Anfechtungsobjekten und wäre allenfalls unter einem anderen Rechtstitel 
geltend zu machen (vgl. Art. 20 KRVO).
bb)
Schliesslich stellt sich die Frage der Kostenverteilung in Bezug auf den 
Beschwerdeführer, zumal er behauptet, dass ihm die zu erstellenden 
Erschliessungsanlagen nichts nützten. Aufgrund des Quartierplanes kann der 
Beschwerdeführer neu – unter dem Vorbehalt von Art. 11 Abs. 2 QPV (nur 10 


% pro Parzelle) – im Quartierplangebiet BGF übertragen. Vorher galt Art. 62 
Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG), welcher keinen Anspruch auf 
Nutzungsübertragung gab (Kann-Vorschrift). Die Lage des Beschwerdeführers 
hat sich somit gegenüber dem heutigen Zustand jedenfalls nicht verschlechtert. 
Überdies ist keine Ungleichbehandlung erkennbar, kann der Beschwerdeführer 
doch die ihm zustehende BGF gemäss Altbestand ebenso verwerten wie 
andere Grundstückseigentümer, welche ihre Grundstücke überbauen können. 
Somit lässt sich die Kostenverteilung hinsichtlich der Planungs- und 
Erschliessungskosten auch für den Beschwerdeführer rechtfertigen, weshalb 
seine diesbezüglichen Anträge abzuweisen sind.
c)
Zusammenfassend 
ist 
somit 
festzuhalten, 
dass 
den 
Anträgen 
des 
Beschwerdeführers in Bezug auf den Verteilschlüssel der Planungs- und 
Erschliessungskosten – soweit darauf eingetreten werden kann – nicht gefolgt 
werden kann.
5. a)
In Bezug auf den vom Beschwerdeführer ebenfalls in Frage gestellten 
Ausstellplatz gestaltet sich die Situation anders. Dieser dient auch gemäss den 
Aussagen der Gemeinde lediglich teilweise dem Quartier, vielmehr ist er 
quartierübergreifend angelegt. Langfristiges Ziel der Gemeinde ist es, die 
Erschliessung der Grundstücke unterhalb der reformierten Kirche vom Bahnhof 
her vorzunehmen. Der Ausstellplatz wäre zum Zweck der Wiedereinführung des 
Gegenverkehrs auf der Via … nötig. Allerdings liegt die Via … ausserhalb des 
vorliegend in Frage stehenden Quartierplangebietes und die Einführung des 
Gegenverkehrs auf der Via … ist richtigerweise auch nach Ansicht der 
Gemeinde nicht im vorliegenden Verfahren zu regeln. Da allerdings die 
Erstellung des Austellplatzes von der Gemeinde ausschliesslich mit der 
Gegenverkehrslösung begründet wird, muss auch der Ausstellplatz in einem 
separaten Verfahren geregelt werden; seine Schaffung liegt weitestgehend 
ausserhalb des Quartierplanzwecks. Wenn er für die Einführung des 
Gegenverkehrs nötig ist, müsste eben – entgegen der Ansicht der Gemeinde – 


der generelle Gestaltungsplan (GEP) im dafür vorgesehenen Verfahren 
entsprechend ergänzt werden.
Die Beschwerde ist folglich in Bezug auf die Erstellung des geplanten 
Ausstellplatzes gutzuheissen und der Quartierplan insoweit aufzuheben. Das 
Begehren um Zaunerstellung auf Kosten der Gemeinde ist aufgrund der 
entsprechenden Zusicherung der Gemeinde gegenstandslos geworden.
b)
Nicht Sache des Quartierplanverfahrens ist unbestritten die Wiedereinführung 
des Gegenverkehrs. Auf das Begehren nach Aufhebung dieser – von der 
Gemeinde ja gar nicht getroffenen Anordnung – kann folglich nicht eingetreten 
werden.
6.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde im Sinne der 
Erwägungen teilweise (Austellplatz) gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist.
Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von Fr. 
3’000.-- zu Lasten zu 1/3 zu Lasten der Gemeinde und zu 2/3 zu Lasten des 
Beschwerdeführers (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Der anwaltlich vertretene 
Beschwerdeführer wird gemäss richterlichem Ermessen im reduzierten Umfang 
von Fr. 1‘500.-- von der Gemeinde entschädigt (vgl. Art. 78 Abs. 1 VRG). Bund, 
Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 
Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, im 
Übrigen abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann und sie nicht 
gegenstandslos geworden ist.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘031.--
zusammen
Fr. 4‘031.--
gehen zu 1/3 zu Lasten der Gemeinde … und zu 2/3 zu Lasten von … und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt … ausseramtlich mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST).