gr_gerichte · SBK 2025 88 · 2026-03-11 · de
Betreibungs- und Konkursamt der Region Viamala


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Entscheid vom 9. Januar 2026
mitgeteilt am 14. Januar 2026
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht hängig
(5A_82/2026).]
Referenz
SBK 25 88
Instanz
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs
Besetzung
Cavegn, Vorsitz
Bergamin und Moses
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Darko Radovic
HütteLAW AG
gegen
B._____ SA
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Freihandverkauf
Anfechtungsobj.
Verfügung Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja vom
19. September 2025

2/13
Sachverhalt
A.
Über A._____ wurde mit Entscheid des Kantonsgerichts O.1._____ am _____
2023 der Konkurs eröffnet. Das Konkursverfahren wird vom Konkursamt O.1._____
im summarischen Verfahren geführt.
B.
In der Konkursmasse von A._____ befinden sich folgenden Grundstücke:
Grundstück Nr. Z.1._____, 89/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. Z.2._____,
Wohnung Nr. 1 West im 1. OG, Kellerabteil Nr. 1
Grundstück Nr. Z.3._____, 93/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. Z.2._____,
Wohnung Nr. 8 West im 3. OG, Kellerabteil Nr. 8
Grundstück Nr. Z.4._____, 10/40 Miteigentum an Grundstück Nr. Z.5._____,
Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 3
Grundstück Nr. Z.6._____, 10/40 Miteigentum an Grundstück Nr. Z.5._____,
Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 4
C.
Das Betreibungs- und Konkursamt Maloja (fortan Konkursamt Maloja) wurde
mit Schreiben vom 24. März 2023 des zuständigen Konkursamtes O.1._____
rechtshilfeweise
ersucht,
die
beiden
Wohnungen
zu
verwalten,
einen
Schatzungsbericht sowie das Inventar der Räumlichkeiten aufzunehmen.
D.
Nachdem die Lastenverzeichnisse in Rechtskraft erwachsen waren, erteilte
das Konkursamt O.1._____ dem Konkursamt Maloja am 24. Juli 2024
rechtshilfeweise den Auftrag zur Verwertung der Grundstücke.
E.
Das Kaufangebot in der Höhe von CHF 2'600'000.00 teilte das Konkursamt
den Konkursgläubigern mit. Es setzte diesen gleichzeitig Frist, gegen das Angebot
zu opponieren oder ein höheres Angebot zu unterbreiten.
F.
Das Konkursamt O.1._____ teilte den zur internen Steigerung zugelassenen
Bietenden am 26. März 2025 mit, dass ein Kaufangebot von CHF 2.6 Mio.
eingegangen sei. In der Folge gingen sechs höhere Gebote ein, sodass es eine
interne Steigerung mit den ursprünglich bietenden Kaufinteressenten und denjenigen
Personen gebe, welche ein höheres Angebot eingereicht hatten. An der am 16. April
2025 stattfindenden internen Grundstücksteigerung in O.2._____ wurde der
Höchstpreis von CHF 3'520'000.00 durch die B._____ SA geboten.
G.
Dagegen führte A._____ rechtzeitig Beschwerde, auf welche im Verfahren

3/13
des Obergerichts von Graubünden mit der Prozess-Nr. SBK 25 33 nicht eingetreten
wurde.
H.
Am 19. September 2025 erstellte das Konkursamt Maloja die Freihandver-
kaufverfügung.
I.
Mit Eingabe vom 2. Oktober 2025 (Eingang 6. Oktober 2025) reichte
A._____ (im Folgenden Beschwerdeführer) die vorliegende Beschwerde beim
Obergericht des Kantons Graubünden ein und stellte folgende Rechtsbegehren:
1.
Es sei die Freihandverkaufsverfügung der Beschwerdegegnerin, mit welcher
die Grundstücke Nr. Z.1._____, Nr. Z.3._____, Z.4._____, Z.6._____ (allesamt
eingetragen im Grundbuch O.2._____) an die B._____ SA verkauft werden,
aufzuheben;
2.
Es sei eine öffentliche Versteigerung der in Ziff. 1 erwähnten Grundstücke
durchzuführen, bei welche diese im Einzelaufruf anzubieten sind;
3.
Eventualiter sei eine interne Steigerung durchzuführen, bei welcher die unter
Ziff. 1 aufgelisteten Grundstücke im Einzelaufruf zur Steigerung anzubieten
sind;
4.
Es seien die Akten aus dem Beschwerdeverfahren SBK 25 33 beizuziehen;
5.
Der vorliegende Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
J.
Das Konkursamt Maloja (im Folgenden auch Vorinstanz genannt) beantragte
am 23. Oktober 2025, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
K.
Die B._____ SA (im Folgenden Beschwerdegegnerin) stellte in ihrer
Stellungnahme vom 23. Oktober 2025 folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Beschwerde von Herrn A._____ vom 2. Oktober 2025 sei vollumfänglich
abzuweisen.
2.
Der Zuschlag vom 16. April 2025 sei als recht mässig und vollstreckbar zu be-
stätigen.
3.
Es sei festzustellen, dass der Freihandverkauf gemäss Art. 231 Abs. 2 SchKG
rechtmässig erfolgte.
4.
Eventualiter sei festzustellen, dass eine konkludente Zustimmung der Gläubi-
germehrheit nach Art. 256 Abs. 2 SchKG vorliegt.
5.
Die aufschiebende Wirkung der Beschwerde sei aufzuheben.
6.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen.

4/13
L.
Der Beschwerdeführer reichte zwei auf den 24. November 2025 datierte, je-
doch am 25. November 2025 der Post übergebene Stellungnahmen ein, worin er an
den Anträgen in der Beschwerdeschrift festhielt.
M.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Der Beschwerde wurde an-
tragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt. Die Sache ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Gegen Verfügungen des Konkursamtes, gegen die es keine gerichtliche Klage
gibt, kann gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG wegen Gesetzesverletzung und
Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Im Kanton Graubünden ist das
Beschwerdeverfahren einstufig; einzige kantonale Aufsichtsbehörde ist das
Obergericht (Art. 13 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 13 EGzSchKG). Innerhalb des
Obergerichts ist die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zuständig (Art. 11 Abs.
1 OGV [BR 173.010]).
1.2.
Die Beschwerde ist schriftlich (Art. 17 Abs. 2 EGzSchKG; BR 220.000) und
binnen einer Frist von zehn Tagen seit Kenntnisnahme von der angefochtenen Ver-
fügung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) beim Obergericht einzureichen.
1.3.
Das Beschwerdeverfahren richtet sich im Wesentlichen nach den
Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. Soweit diese (und allenfalls andere)
SchKG- Bestimmungen keine Regeln enthalten, regeln die Kantone das Verfahren
(Art. 20a Abs. 3 SchKG). Im Kanton Graubünden enthält Art. 17 EGzSchKG wenige
Verfahrensbestimmungen (Schriftlichkeit des Gesuchs, Pflicht zur Einholung von
Vernehmlassungen und Klärung des Sachverhalts von Amtes wegen [diesbezüglich
bereits Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG], kein Parteivortritt); im Übrigen wird sinngemäss
auf die Bestimmungen der schweizerischen Zivilprozessordnung verwiesen. Diese
ist als kantonales Recht anzuwenden (dazu JENT-SORENSEN, Das kantonale
Verfahren nach Art. 20a Abs. 3 SchKG: ein Relikt und die Möglichkeit einer
Vereinheitlichung, BISchK 2013, S. 89 ff., S. 103). Bei der von Amtes wegen
vorzunehmenden Sachverhaltsfeststellung besteht eine Mitwirkungspflicht der
Parteien (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG). Äusser im Falle von Nichtigkeit i.S.v. Art. 22
SchKG ist die Aufsichtsbehörde an die Begehren der Parteien gebunden. Die
Beweise sind frei zu würdigen.
1.4.
Zur Beschwerde nach Art. 17 SchKG ist legitimiert, wer durch eine Verfügung
oder ein Untätigbleiben eines Vollstreckungsorganes in seinen rechtlich geschützten

5/13
oder zumindest tatsächlichen Interessen an der Aufhebung oder Änderung der
Verfügung hat (Pra 2019 Nr. 57 E. 3.2; Pra 2019 Nr. 33 E. 4.2.2). Beschwerden von
Konkursiten sind nur zulässig, als sie direkt in ihrer eigenen Interessensphäre
betroffen sind (vgl. COMETTA/MÖCKLI, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler
Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021,
Art. 17 N. 41).
1.5.
Dem Beschwerdeführer wurde mit Verfügung vom 29. Oktober 2025 Frist zur
Einreichung einer Stellungnahme zur Stellungnahme des Konkursamts Maloja ein-
gereicht. Diese Frist wurde auf Gesuch des Beschwerdeführers hin mit Verfügung
vom 12. November 2025 bis 24. November 2025 erstreckt. Der Beschwerdeführer
reichte zwei auf den 24. November 2025 datierte, jedoch erst am 25. November 2025
der Post aufgegebene Stellungnahmen ein (act. A.4 und A. 5). Die Postaufgabe
erfolgte somit verspätet, weshalb auf diese Eingaben nicht mehr weiter einzugehen
ist.
2.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerde gegen das Betreibungs- und Konkursamt
gerichtet; entsprechend bezeichnet er das Amt als Beschwerdegegner. Hingegen wird die
Erwerberin der Grundstücke (vgl. COMETTA/MÖCKLI, a.a.O., Art. 17 N. 42) als
Verfahrensbeteiligte nicht erwähnt. Entsprechend der kantonalen Praxis wird dasjenige Amt,
das die Verfügung erlassen hat, nicht als Verfahrensbeteiligte behandelt und ins Rubrum
aufgenommen, sondern im Rubrum als «Anfechtungsobjekt» und im Text als Vorinstanz
bezeichnet. Das passt insoweit auch besser zur Interessenslage, als es für die Vorinstanz in
aller Regel nicht um ihre eigenen Rechte geht (zu den Ausnahmen vgl. COMETTA/MÖCKLI,
a.a.O., Art. 17 N. 43 f.), sondern um eine Zwangsvollstreckungsbehörde, die die ihr
zugewiesenen Aufgaben wahrnimmt (zur Vernehmlassung vgl. Art. 17 Abs. 4 SchKG).
3.1.
Verfügungen der Betreibungs- und Konkursämter können wegen Gesetzesverletzung
oder Unangemessenheit mit Beschwerden i.S.v. Art. 17 ff. SchKG bei den Aufsichtsbehörden
angefochten werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG). Grundsätzlich ist die Aufsichtsbehörde im
Kanton des verfügenden Amtes zuständig. Ein besonderer Fall gilt bei Rechtshilfe i.S.v. Art.
4 SchKG: Hier sind Beschwerden gegen Anordnungen des requirierenden Amtes bei dessen
Aufsichtsbehörde einzureichen, «weil dieses nach wie vor die Verfahrenshoheit hat», und
bei der Aufsichtsbehörde des requisierten Amtes, wenn es um eine Beschwerde über die
Durchführung des Requisitionsauftrages geht (vgl. MÖCKLI, in: Hunkeler [Hrsg.],
Kurzkommentar zum Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz, 3. Aufl. 2025, Art. 4 N. 3).
3.2.
Art. 32 Abs. 2 SchKG regelt den Fall, in dem ein unzuständiges Betreibungsoder
Konkursamt angerufen wird. Über den Wortlaut des Gesetzes hinaus wird eine

6/13
Weiterleitungspflicht auch für weitere unzuständige Behörden und Organe des
Schuldbetreibungsrechts bejaht (NORDMANN/ONEYSER, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg,],
Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021,
Art. 32 N. 6 f.; BAERISWYIVMILANI/SCHMID, in: Kren Kostkiewicz/Vock [Hrsg,], SK Kommentar
zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl. 2017, Art. 32 N. 11, wo z.B.
Sachwalter, Liquidatoren, ausseramtliche Konkursverwalter und Aufsichtsbehörden genannt
werden). Im vorliegenden Fall wird sich die Frage stellen, ob entsprechend vorzugehen ist,
wenn das Obergericht des Kantons Graubünden als (einzige) kantonale Aufsichtsbehörde
angerufen wird, das Obergericht aber zum Schluss kommt, dass die Aufsichtsbehörden im
Kanton O.1._____ zuständig wären. Einschlägig ist in diesem Zusammenhang BGE 145 III
487 E. 3.4.5, der ebenfalls eine Rechtshilfesituation betrifft. In BGE 145 III 487 E. 3.4.5 wurde
die bisher offen gelassene Weiterleitungspflicht i.S.v. Art. 32 Abs. 2 SchKG zwischen
kantonalen Aufsichtsbehörden vom Bundesgericht unter Hinweis auf namhafte Stimmen in
der Lehre ausdrücklich bejaht. Relativiert wird dieser Grundsatz durch die Einschränkung,
dass der Rechtssuchende die Beschwerde nicht bewusst an die falsche Instanz gerichtet
haben darf, weil dies Ausdruck eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist (vgl. dazu unten
E. 10.1. und 10.2.).
Der Beschwerdeführer macht in act. A.1 Rz. 8 geltend, dass das Obergericht im Entscheid
SBK 25 33 E. 2 ausgeführt habe, zur Prüfung der Zulässigkeit der Anordnung des
Freihandverkaufs örtlich nicht zuständig zu sein. Die Vorinstanz habe in ihrer Stellungnahme
vom 21. Mai 2025 erwähnt, dass die Konkursämter O.1._____ und Maloja gemeinsam
entschieden hätten, »angesichts des erheblichen Risikos, bei einer öffentlichen Steigerung
für derartige Objekte einen angemessenen Erlös zu erzielen, den Verkauf auf dem Wege
des Freihandverkaufs [...] abzuschliessen». Dazu führt der Beschwerdeführer (act. A.1 Rz.
8) aus: »Angesichts dessen, dass die Beschwerdegegnerin [gemeint ist die Vorinstanz]
offenkundig näher am Fall war und den örtlichen Markt deutlich besser kennt als das
Konkursamt O.1._____, liegt es auf der Hand, dass der Freihandverkauf durch die
Beschwerdegegnerin [die Vorinstanz] initiiert wurde, womit eine örtliche Zuständigkeit des
Obergerichts auch diesbezüglich anzunehmen ist».
6.
Der Beschwerdeführer beschwert sich gleich wie im Verfahren SBK 25 33 über die
Verwertung der vier in O.2._____ gelegenen Grundstücke und verlangt die Aufhebung des
Freihandverkaufes und die Anordnung einer öffentlichen Versteigerung, eventualiter eine
interne Versteigerung mit Einzelaufruf. Der wesentliche Unterschied zur Beschwerde in SBK
25
33
betrifft
die
Tatsache,
dass
das
Konkursamt
Maloja
inzwischen
die
Freihandverkaufsverfügung vom 19. September 2025 ausgestellt hat. Das unterscheidet die
vorliegende Beschwerde von der früheren, auf die nicht eingetreten wurde, weil dort erst der
«interne Steigerungszuschlag» vorlag und zuerst der Erlass der Freihandverkaufsverfügung
abzuwarten war (vgl. Entscheid des Obergerichts vom 11. September 2025, SBK 25 33 E.

7/13
1.3.2. und 1.4. mit der Schlussfolgerung: «Zusammenfassend ist auf die Beschwerde in
Ermangelung eines Anfechtungsobjektes nicht einzutreten. Der Beschwerdeführer wird den
Abschluss des Freihandverkaufes abwarten müssen. Erst gegen diese steht ihm gestützt auf
Art. 132a SchKG die Beschwerdemöglichkeit offen»).
Diese inzwischen erlassene Freihandverkaufsverfügung ficht der Beschwerdeführer im
Wesentlichen mit der Begründung an, die Verwertungsentscheidung sei auf einer
unvollständigen und sachlich unzureichenden Grundlage getroffen worden. Auch bei
Zugrundelegung eines äusserst konservativen Quadratmeterpreises hätte sich ein
Verkaufspreis von CHF 7'500'000.00 erzielen lassen (act. A.1 Rz. 2). Es folgen
Ausführungen zum positiven Effekt des Abbruches der Liegenschaft aus geologischen
Gründen und dem dadurch ermöglichten Neubau mit einem zusätzlichen Stockwerk an
einzigartiger Lage bei kaum mehr vorhandenem Bauland (act. A. 1 Rz. 3 und 4). Betreibungs-
und Konkursämter hätten das beste Angebot ausfindig zu machen und sich dabei von
sachlichen Kriterien leiten zu lassen. Das Konkursamt habe sich im Rahmen des Einholens
von externen Angeboten nicht ausreichend bemüht, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu
erzielen (act. A.1 Rz. 6). Was die interne Steigerung anbelangt, kritisiert der
Beschwerdeführer die Verwertung der Grundstücke mit einem Gesamtruf statt mit
Einzelrufen, weil dadurch Interessenten, die nur an einem Objekt interessiert waren,
ausgeschlossen worden seien, wofür es keinen Grund gegeben habe (act. A.1 Rz. 7). Zu der
im Entscheid SBK 25 33 E. 2 verneinten örtlichen Zuständigkeit wird erwähnt, dass sich die
beiden Konkursämter gemeinsam für das kritisierte Vorgehen entschieden hätten.
Angesichts der Tatsache, dass das Konkursamt Maloja näher am Fall gewesen sei und den
örtlichen Markt deutlich besser kenne, liege es auf der Hand, dass das Konkursamt Maloja
den Freihandverkauf initiiert habe (act. A.1 Rz. 8). Mit dem Freihandverkauf hätte lediglich
ein sehr beschränkter Interessentenkreis erreicht werden können, während mit einer
öffentlichen Versteigerung ein wesentlich höherer Erlös erzielt worden wäre. Das sei eine
sachlich nicht vertretbare Ermessensausübung (act. A.1 Rz. 9 und 10).
7.
Das Konkursamt Maloja bezieht sich in seiner Stellungnahme vom 23. Oktober 2025
(act. A.2) auf das Verfahren SBK 25 33 und wiederholt, dass das Verfahren gesetzmässig
durchgeführt worden sei. Es sei ein angemessener Preis erzielt worden und im Gegensatz
zu einer öffentlichen Versteigerung sei der Preis nach unten abgesichert gewesen. Die
genannten Quadratmeterpreise seien reine Fantasiezahlen und der Marktbericht Ginesta
nenne CHF 35'000.00/m2 lediglich für Raritäten in erstklassiger Lage mit luxuriösem
Ausbaustandard, was hier nicht der Fall sei. Der Wert reduziere sich auf den reinen Landwert,
abzüglich der Rückbaukosten. Bis ein allfälliger Neubau in Angriff genommen und übergeben
werden könne, gebe es verschiedene Schwierigkeiten (hohe Baukosten, erforderliche
Hangsicherung, Risiko der zeitlichen Verzögerung, Einigung der Stockwerkeigentümer auf
ein konkretes Projekt, etc.), sodass das eingesetzte Kapital voraussichtlich über Jahre ohne

8/13
Rendite sein werde.
8.
Die Beschwerdegegnerin führt aus, dass das Obergericht bereits im Verfahren SBK
25 33 die Rechtmässigkeit des Vorgehens grundsätzlich bestätigt habe. Indem die gleichen
Vorwürfe vorgebracht würden, werde unzulässigerweise ein rechtskräftig entschiedener
Sachverhalt in Frage gestellt (act. A.3 Rz. I.). Der Beschwerdeführer zeige nicht auf, dass
ihm aus der Verwertung ein Nachteil erwachse, wie dies nach Art. 17 SchKG erforderlich sei.
Der Beschwerdeführer sei kein Gläubiger, sondern der Gemeinschuldner, der nach ständiger
Rechtsprechung das bloss wirtschaftliche Interesse an einem höheren Verkaufserlös nicht
geltend machen könne (act. A.3 Rz. II.). Die Konkursverwaltung entscheide allein über die
Verwertung, es dürfe nur bei Willkür und Ermessensüberschreitung eingegriffen werden (act.
A.3 Rz. III./1 .). Die Gläubiger hätten der gewählten Verwertungsart stillschweigend
zugestimmt (act. A.3 Rz. III./2.). Die Durchführung der internen Steigerung entspreche den
bundesgerichtlichen Anforderungen (act. A.3 Rz. 111 ./3.). Bewertungsgrundlage sei der
Zeitwert, nicht ein spekulativer Neubauwert. Nur offensichtliche Unangemessenheit
berechtige zu einer Korrektur (act. A.3 Rz. IV./1.). Der Gesamtruf sei wegen der Parkplätze,
die mit den Wohnungen untrennbar verbunden sind, erforderlich gewesen. Die beiden
Einheiten seien rechtlich und wirtschaftlich verbunden (gemeinsame Haustechnik,
Einstellplätze und identische Eigentümerstruktur). Es gebe ein weites Ermessen; nur
Ermessensmissbrauch
könne
geahndet
werden
(act.
A.3
Rz.
IV./2.).
Die
Beschwerdegegnerin habe das höchste verbindliche Angebot unterbreitet (act. A.3 Rz.
IV./3.). Die »geplante Aufstockung» bei einem Neubau sei im Zeitpunkt der Verwertung nicht
bewilligt gewesen (act. A.3 Rz. IV./4.). Eines der Objekte sei mit einem potentiell unüblichen
Mietverhältnis belastet und es könnte sich um ein strafrechtlich relevantes Verhalten handeln
(act. A.3 Rz. IV./5.). Ermessensausübung sei kein Anfechtungsobjekt (act. A.3 Rz. V).
9.1.
Art. 4 SchKG basiert auf dem Territorialitätsprinzip, das die Amtsgewalt auf das
eigene Territorium beschränkt, sodass es der Rechtshilfe bedarf, wenn Amtshandlungen in
einem anderen Amtskreis durchgeführt werden müssen (MÖCKLI, a.a.O., Art. 4 N. 1 ff.), die
das ersuchende Amt wegen der territorialen Beschränkung der Kompetenzen selbst nicht
ausführen kann (BOVERI, Die Rechtshilfe im Schweizerischen Schuldbetreibungs- und
Konkursrecht, Diss. Zürich 1948, S. 13). Gegenstand der Rechtshilfe kann jede
rechtsanwendende Tätigkeit sein, zu deren Vornahme Amtsgewalt notwendig ist (BGE 141
III 580 E. 3.1; BOVERI, a.a.O., S. 14).
9.2.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die Konkursämter O.1._____ und
Maloja gemeinsam über das von ihm kritisierte Vorgehen - der freihändigen Verwertung der
beiden Eigentumswohnungen samt den beiden Garageneinstellplätzen insgesamt -
entschieden hätten. Angesichts der Tatsache, dass das Konkursamt Maloja näher am Fall
gewesen sei und den örtlichen Markt deutlich besser kenne, liege es auf der Hand, dass das

9/13
Konkursamt Maloja den Freihandverkauf initiiert habe (act. A.1 Rz. 8). Nur am Rande sei
erwähnt, dass sich der Beschwerdeführer in den verspätet eingereichten Stellungnahmen
(act. A.4 und 5) zu dieser Frage nicht mehr äussert.
Dass es einen Austausch zwischen den Ämtern gegeben hat, ist unbestritten geblieben und
wird in der Stellungnahme des Konkursamtes Maloja im Verfahren BSK 25 33 vom 21. Mai
2025 (S. 3) auch erwähnt, wo steht, dass «die Konkursämter O.1._____ und Maloja [...]
daraufhin entschieden [...] angesichts des erheblichen Risikos, bei einer öffentlichen
Steigerung für derartige Objekte einen angemessenen Erlös zu erzielen, den Verkauf auf
dem Wege des Freihandverfahrens [...] abzuschliessen». Und es ist naheliegend, dass das
Konkursamt Maloja seine Kenntnisse des lokalen Liegenschaftenmarktes in die Diskussion
einfliessen liess. Das besagt aber nicht, wer den Entscheid gefällt hat und damit, wer die
Verantwortung dafür trägt.
9.3.
Einen gemeinsamen Entscheid, für den zwei Ämter die Verantwortung tragen, gibt es
nicht, auch nicht in der Rechtshilfesituation. Das meint der Beschwerdeführer denn auch
nicht, sondern er hält das Konkursamt Maloja für die Initiierung des Freihandverkaufes und
des Gesamtangebotes der beiden Wohnungen samt Garagen für massgeblich
verantwortlich, sodass er das Obergericht des Kantons Graubünden als dessen Aufsicht
anruft.
Dem ist entgegen zu halten, dass es nicht darauf ankommt, wie die Meinungsbildung
zustande kam, sondern wer die Verantwortung für den gefällten Entscheid trägt. Aus den
vorinstanzlichen Akten (act. E.1.24) ist ersichtlich, dass das Konkursamt O.1._____ die
Konkursgläubiger bezüglich der Verwertung der Grundstücke samt Garagen über ein
Kaufangebot von insgesamt CHF 2'600'000.00 in Kenntnis setzte und ihnen folgenden
Antrag stellte: «Auf das Kaufangebot sei einzutreten und die Grundstücke seien gemäss
diesem Angebot freihändig zu veräussern». Und im Anschluss an diesen Passus folgt:
«Sofern kein Gläubiger innert 10 Tagen nach Empfang dieses Schreibens bei der
unterzeichnenden Konkursverwaltung schriftlich (eingeschrieben) opponiert und ihr ein um
mindestens CHF 20'000.00 übersteigendes Angebot unterbreitet, gilt dieser Antrag als zum
Beschluss erhoben [...] Stillschweigen gilt als Zustimmung». Mit diesem Vorgehen des
Konkursamtes O.1._____ wurde den Konkursgläubigern sowohl der Freihandverkauf aller
Grundstücke gemeinsam eröffnet als ihnen auch Gelegenheit zu einem höheren Gebot
gegeben (Art. 256 Abs. 1 und 3 SchKG). Damit steht jedenfalls fest, dass das Konkursamt
Maloja nicht die Verantwortung dafür trägt, auch wenn es zum Vorgehen eine Meinung hatte.
Das stimmt ausserdem mit dem Grundsatz überein, dass das requirierte Amt nur dort
Verantwortung trägt, wo es mit der Vornahme einer selbständigen Tätigkeit in Erscheinung
tritt, die ihm zuzurechnen ist (BOVERI, a.a.O., S. 22 f.).
9.4.
Nach dem Vorstehenden sind für die Behandlung der Beschwerde des Be-

10/13
schwerdeführers die Aufsichtsbehörden im Kanton O.1._____ zuständig (das SchK-
Beschwerdeverfahren im Kanton O.1._____ ist zweistufig [Art. 3 und 4 EG SchKG;
Systematische Sammlung Nr. 271.1]).
10.1.
Ist das Obergericht des Kantons Graubünden für die Behandlung der Beschwerde
nicht zuständig, ist darauf nicht einzutreten. Fraglich ist, ob noch weitere Anordnungen zu
treffen sind. Da die Beschwerdefrist von zehn Tagen gemäss Art. 17 SchKG ab Zustellung
der massgeblichen Verfügung läuft, kann einer neuerlichen Beschwerde bei einer anderen
Aufsichtsbehörde der Ablauf der Beschwerdefrist entgegenstehen. Hier greift Art. 32 Abs. 2
SchKG
ein
mit
einer
über
den
gesetzlichen
Wortlaut
hinaus
verstandenen
Weiterleitungspflicht (vgl. oben E. 3.2.). Mit Art. 32 Abs. 2 SchKG soll vermieden werden,
dass der Rechtsuchende, der sich in der Vielfalt der Amtsstellen nicht auskennt, wegen
dieser Unkenntnis um die Beurteilung seines Anliegens gebracht wird (NORDMANN/ONEYSER,
in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, 3. Aufl. 2021, Art. 32 N. 6). Hingegen wird nach Lehre
und Rechtsprechung durch diese Bestimmung derjenige nicht geschützt, der absichtlich eine
falsche Instanz anruft (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkurs-
rechts, 9. Aufl. 2013, § 6 Rz. 41; Entscheid des Bundesgerichts 5A_421/2012 vom 20.
Dezember 2012 E. 3.1 ; Entscheid des Obergerichts Zürich PS170246 vom 16. November
2017 = ZR 2017 Nr. 69 m.w.H.). In BGE 145 III 487 E. 3.4.5 wird (mit Hinweis auf die
einschlägige Lehre) präzisiert, dass es einer Weiterleitung entgegensteht, wenn der
Betreffende - obwohl er über die Unzuständigkeit im Bilde war - bewusst die unzuständige
Behörde anruft. Im vorliegenden Fall wird im Entscheid des Obergerichts von Graubünden
vom 11. September 2025 (SBK 25 33 E. 2) Folgendes ausgeführt: «Neben den behaupteten
Fehlern bei der Durchführung der Verwertung richtet sich die Beschwerde auch gegen die
grundsätzliche Wahl des Freihandverkaufs als Verwertungsart (...). Der Beschwerdeführer
übersieht,
dass
das
Konkursamt
Maloja
die
vorliegende
Verwertung
lediglich
rechtshilfeweise (gern. Art. 4 Abs. 1 SchKG) im Auftrag des ersuchenden Konkursamtes
O.1._____ zu vollziehen hatte (...). Im Fall der Requisition sind Beschwerden gegen die
Anordnung der Massnahme bei der Aufsichtsbehörde des requirierenden Amtes
einzureichen, weil dieses nach wie vor die Verfahrenshoheit hat und deshalb beispielsweise
auch das den Konkurs durchführende Amt bleibt; richtet sich die Beschwerde aber gegen die
Durchführung als solche, also gegen die Handhabung des Requisitionsauftrages durch die
requirierte Behörde, ist sie bei deren Aufsichtsbehörde einzureichen (vgl. MÖCKLI, in
Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar, Schuldbetreibung und Konkursgesetz, 3. Auf!., 2025, Art.
4 N. 11 m.w.H.; BGE 145 III 487 E. 3.4.2). Soweit der Entscheid darüber, ob ein
Freihandverkauf überhaupt vorgenommen werden soll oder darf, in den alleinigen
Kompetenzbereich der Behörde fällt, hat dieser Entscheid immer von der ersuchenden
Behörde auszugehen (LOHANDI, a.a.O., S. 135). Mithin war das Konkursamt O.1._____ für

11/13
die Anordnung Verwertungsart (Freihand- verkauf) zuständig. Mit Schreiben vom 31. Januar
2025 bzw. vom 25. März 2025 ordnete es denn auch entsprechendes an (...). Daraus folgt,
dass die hiesige Aufsichtsbehörde zur Prüfung der Zulässigkeit der Anordnung des
Freihandverkaufs - diese Rüge erfolgte durch den Beschwerdeführer zumindest implizit (...)-
örtlich unzuständig ist. Eine solche Zuständigkeit ergäbe sich lediglich hinsichtlich der kon-
kreten Vollzugsmodalitäten, wie beispielswiese der Durchführung der internen Steigerung
etc.».
10.2.
Der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer ist also ganz kurze Zeit vor Einreichung
der vorliegenden Beschwerde vom Obergericht des Kantons Graubünden auf die
Zuständigkeitsregeln für Beschwerden in Rechtshilfesachen hingewiesen worden (vgl. E.
10.1.). Der Hinweis erging im gleichen Zusammenhang, wie er jetzt beurteilt werden muss;
dass der Freihandverkauf inzwischen durchgeführt wurde, ändert diesbezüglich nichts. Und
auch die vom Beschwerdeführer erwähnte Übereinstimmung der beiden Konkursämter
betreffend Freihandverkauf (act. A.1 Rz. 8), die durch das Konkursamt Maloja initiiert worden
sein soll, war bereits im Verfahren SBK 25 33 (dort: A.2 S. 3 oben) thematisiert und floss
damit in die Beurteilung der Zuständigkeit ein. Daher gilt, was das Bundesgericht im
Entscheid vom 20. Dezember 2012, 5A_421/2012 E. 3.1 ausführt: «In diesem Sinn stehen
auch Regeln zur Überweisungspflicht allgemein unter dem Vorbehalt, dass keine vorsätzlich
falsch adressierte Eingabe vorliegt (BGE 111V 406 E. 2 S. 408)».
10.3.
Auf die Beschwerde ist demnach mangels örtlicher Zuständigkeit der hiesigen
Aufsichtsbehörde nicht einzutreten. Eine Überweisung an die zuständige Aufsichtsbehörde
des Kantons O.1._____ unterbleibt, weil der Beschwerdeführer trotz des ausführlichen
Hinweises in E. 2 des Entscheides des Obergerichts des Kantons Graubünden vom 11.
September 2025 die Zuständigkeitsordnung absichtlich missachtete.
11. In Beschwerden im Sinne von Art. 17 f. SchKG sind keine Kosten zu erheben (Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 5 SchKG). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (Art. 62 Abs. 2 GebV
SchKG).

12/13
Es wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]