gr_gerichte · R 2009 100 · 2010-10-12 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 09 100
5. Kammer 
URTEIL
vom 12. Oktober 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB)
1.
1972/1978 erwarb der in … wohnhafte … die am östlichen Ende des … 
befindliche … Zu dieser gehörte ein Landwirtschaftsbetrieb (Parzelle 1092), 
ein Hotel-Restaurationsbetrieb (Parzelle 1091) sowie das Wohnhaus "…" 
(Parzelle 1090). Die Grundstücke liegen ausserhalb der Bauzone.
Am 27. Februar 1984 reichte … ein BAB-Gesuch betreffend Parzelle 1090 
ein. Er wolle das Wohnhaus zu einem 2-Familienhaus für die Pächterfamilie 
des Restaurants … und den Besitzer um- respektive an- und aufbauen. Das 
bestehende Dependance-Gebäude zum Restaurationsbetrieb … weise einen 
schlechten 
allgemeinen 
Bauzustand 
auf. 
Mit 
den 
vorgesehenen 
Erweiterungs-, Umbau- und Renovationsarbeiten wolle er das vorhandene 
Gebäude für den Eigenbedarf "wohnwerter" erhalten. Es seien zwei 
Wohnungen 
vorgesehen: 
Eine 
für 
die 
Pächterfamilie 
des 
Restaurationsbetriebes und eine für den Besitzer selbst. Ausser den beiden 
subtil platzierten west-ost-orientierten Quergiebeln werde das Gebäude 
volumenmässig nicht vergrössert. Durch die zwei Quergiebel und den 
angrenzenden 1 ½-geschossigen Wohnraum werde das bestehende 
Dachgeschoss zu zirka zwei Dritteln seiner Fläche genutzt. Am 20. März 1984 
stellte die Gemeinde dem damaligen Departement des Innern und der 
Volkswirtschaft (DIV) den Antrag, dem Gesuch zu entsprechen, dies gestützt 
auf Art. 4 kommunalen Baugesetzes (Bestandesgarantie). Gleichentags 
schrieb sie dem Gesuchsteller, sie bewillige das Gesuch unter anderem mit 
der 
folgenden 
Auflage: 
Weil 
Parzelle 
1090 
in 
der 
Land- 
und 
Alpwirtschaftszone liege, bedürfe das Baugesuch noch der Genehmigung der 


Kantonsregierung. Am 12. April 1984 kündigte die Gemeinde einen 
Augenschein mit einem Vertreter der kantonalen Planungsstelle auf den 25. 
April 1984 an. Am 3. Mai 1984 schrieb … der Gemeinde aufgrund des 
Augenscheins noch, Grund seines Baugesuches sei, dass er für die 
Pächterfamilie … sowie das Kader dringend zeitgemässen Wohnraum 
benötigten, das heisse, im Haus … zwei Wohnungen. Das Zimmerangebot 
alleine genüge für Pächter und Kader in der heutigen Zeit nicht mehr. Am 4. 
Mai 1984 schrieb die Gemeinde der kantonalen Planungsstelle aufgrund 
dieses Schreibens von …, dass sie dessen Begründung voll und ganz 
unterstütze. Sie habe das Baugesuch bereits unter Anwendung der 
Bestandesgarantie positiv verabschiedet. Die Vergrösserung der BGF sei 
sehr gering und im Rahmen des Erlaubten. Für den Gastwirtschaftsbetrieb … 
würden gemäss ihren Ermittlungen 17 Angestellte beschäftigt. Bei einer 
solchen Betriebsgrösse sei auch eine Anzahl Kaderpersonal beschäftigt, dem 
zeitgemässer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden müsse. Der 
Förderung von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung und damit dem 
Um- und Anbau der … stehe die Gemeinde sehr positiv gegenüber. Am 25. 
Mai 1984 stimmte DIV dem Vorhaben gestützt auf Art. 24 Abs. 2 des 
eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) und Art. 10 Abs. 2 und 3 
damaligen BAB-Verordnung (BAB) zu. Zur Sicherung des rechtmässigen 
Zustandes sei als Auflage in die Bewilligung der Gemeinde aufzunehmen: 
"Das Gebäude muss Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 
bleiben und darf nicht abparzelliert werden." Am 3. Juli 1984 teilte die 
Gemeinde … mit, sie habe die Baubewilligung schon am 20. März 1984 erteilt. 
Das Departement habe mittlerweile dem Bauvorhaben zugestimmt, mit der 
Auflage des Abparzellierungsverbotes. Dies sei gemäss DIV in die 
Baubewilligung der Gemeinde aufzunehmen, was hier mit geschehe. 
Ausserdem werde das Grundbuchamt beauftragt, diese Auflage im 
Grundbuch anzumerken. Die Zusatzauflage sei bereits rechtskräftig. Am 29. 
August 1984 schrieb das Grundbuchamt Oberengadin mit Bezug auf die 
Verfügung des DIV vom 25. Mai 1984 dem DIV mit Kopie ans Bauamt der 
Gemeinde, dass die Dependance auf Parzelle 1090 liege, der …betrieb selber 
auf Parzelle 1091. Beide Liegenschaften gehörten ... Eine Anmerkung eines 
Abparzellierungsverbotes mache demnach keinen Sinn, da bereits zwei 


Parzellen bestünden. Die Verfügung werde zur Abänderung retourniert. In den 
Verfügungen müssten die von den Anordnungen betroffenen Parzellen mit 
ihren Nummern aufgeführt seien, damit eindeutig feststehe, zulasten welcher 
Liegenschaften Anmerkungen vorzunehmen seien.
Gemäss Mietvertrag vom 18. August 1988 vermietete … einerseits Wohnung 
2 des Wohnhauses … (Parzelle 1090) und anderseits den …betrieb (Parzelle 
1091) ab 1. Juni 1989 für sechs Jahre seinem Sohn Maurizio. Am 11./13. 
Dezember 1996 verkaufte … seinem Sohn … Parzellen 1090 und 1091.
Der Gemeindevorstand … erliess am 29./24. April 2008 eine Planungszone 
über das ganze Baugebiet, mit dem Ziel, die bestehende Kontingentierungs- 
und 
Erstwohnungsanteilsregelung 
zu 
verschärfen 
(Ausweitung 
der 
Kontingentierungspflicht auf Villenzone, Erhöhung des Erstwohnungsanteils, 
Ausschluss der Ersatzabgabemöglichkeit). Am 9./12. März 2009 dehnte der 
Gemeindevorstand die Planungszone auf das gesamte Gemeindegebiet aus. 
Vom 3. Dezember 2009 bis 4. Januar 2010 wurde der Entwurf der Teilrevision 
des Baugesetzes, Vorschriften über die Förderung des Erst -und 
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, öffentlich aufgelegt. 
… verkaufte am 22. August/14. November 2008 … Parzelle 1090 zum Preis 
von Fr. 10’500’000.--. Dabei bestätigte der Käufer, dass er Kenntnis von der 
für zwei Jahre verfügten Planungszone vom 24. April 2008 habe. Der 
Verkäufer 
bestätigte, 
dass 
das 
Kaufsobjekt 
nicht 
mit 
einem 
Erstwohnungsanteil 
belegt 
sei. 
Die 
Gemeinde 
veranlagte 
die 
Handänderungssteuer betreffend dieses Geschäft am 24. November 2008. 
… reichte am 6. Januar 2009 ein Baugesuch zum Umbau des Wohnhauses 
auf Parzelle 1090 ein. Am 16. März 2009 wies der Gemeindevorstand das 
noch geringfügig geänderte Baugesuch im Sinne der Erwägungen ab. 
Dagegen liess … am 4. Mai 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
erheben (Verfahren R 09 36), welche er aber am 19. Mai 2009 wiederum 
zurückzog. Am 20. Mai 2009 schrieb das Verwaltungsgericht die Beschwerde 
ab.


Am 16. September 2009 ging bei der Gemeinde erneut ein Baugesuch zum 
Umbau des Wohnhauses auf Parzelle 1090 ein. Die beiden Wohnungen 
sollten danach unter Vornahme vor allem interner sowie einiger externer 
baulicher Änderungen (neue Türen und Fenster) zu einer zusammengelegt 
werden. Der Gemeindevorstand wies das Gesuch am 3. November 2009 im 
Sinne der Erwägungen ab; eventuell werde es der Planungszone unterstellt. 
Bereits im Baubescheid vom 16. März 2009 habe er ausgeführt, das 
Baugesuch sei im Lichte von Art. 24c RPG beziehungsweise Art. 42 der 
dazugehörigen Raumplanungsverordnung (RPV) zu beurteilen. Die Identität 
der Baute einschliesslich ihrer Umgebung müsse danach in den wesentlichen 
Zügen gewahrt bleiben. Vergleichszustand sei der Zustand, in dem sich die 
Baute im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befunden habe. Über die 
Identitätswahrung sei unter Würdigung der gesamten Umstände zu urteilen. 
Die Erweiterungswerte seien zwar eingehalten. Bauliche Änderungen 
könnten aber die Identitätswahrung auch ohne Ausschöpfung des 
quantitativen Spielraums bewirken. Von Wesensgleichheit einer Baute könne 
nur gesprochen werden, wenn die Zweckänderung nicht zu einer völlig neuen 
wirtschaftlichen Zweckbestimmung führe, sondern zu einer Nutzung, die von 
der ursprünglichen Nutzungsart nicht grundlegend abweiche. Hier sei die 
wirtschaftliche Zweckbestimmung der vorgesehenen Zweitwohnungsnutzung 
völlig anders als die bisherige gemäss Zustimmungsentscheid des DIV vom 
25. Mai 1984. Auch wenn der grundbuchliche Vollzug der dort gemachten 
Auflage nicht leistungsgerecht erfolgt sei, stehe fest, dass das hier zur 
Diskussion stehende Gebäude bis anhin als Bestandteil des Betriebes … 
genutzt worden sei und sich damit klar von der nun vorgesehenen 
Zweitwohnungs- beziehungsweise Ferienhausnutzung unterscheide. Damit 
fehle es an der erforderlichen Identität. Im Übrigen läge ein Widerspruch zur 
Planungszone vor. Schon gemäss Art. 63 des geltenden Baugesetzes löse 
die Zuführung einer gastgewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung die 
Erstwohnungspflicht aus. Bis anhin habe der Erstwohnungsanteil von einem 
Drittel allerdings durch eine Ersatzabgabe abgegolten werden können. Der 
Erstwohnungsanteil sei zwar auch in die Revisionsvorlage übernommen 
worden, jedoch mit der Einschränkung, dass die Ersatzabgabe inskünftig nicht 


mehr zulässig sein solle. Das Baugesuch müsste somit jedenfalls der 
Planungszone unterstellt werden, denn der Gesuchsteller wolle die 
umgenutzte Dependance ja nicht als Erst-, sondern als Zweitwohnung nutzen. 
2.
Dagegen erhob … am 3. Dezember 2009 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag um Aufhebung des angefochtenen 
Entscheides und Erteilung der Baubewilligung gemäss Baueingabe vom 
September 2009. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und 
die Vorinstanz anzuweisen, das Baugesuch trotz der bestehenden 
Planungszone zu behandeln und ohne Auflage bezüglich Hotel- und 
Restaurationsbetrieb zu bewilligen. … sei zum Verfahren beizuladen. Der 
Beschwerdeführer habe das Haus auf Parzelle 1090 zum Zweck der Nutzung 
als Ferienhaus erworben, was ihm implizit im Kaufvertrag mit … zugesichert 
worden sei, weswegen derselbe bei allfälliger Rechtskraft des angefochtenen 
Entscheides mit Ersatzforderungen des Beschwerdeführers konfrontiert 
würde. Es sei erwiesen, dass zur Zeit des Inkrafttretens des neuen 
Gewässerschutzrechtes am 1. Juli 1972 schon eine Nutzung als Ferienhaus 
bestanden habe. Bis 1995 sei die Parterrewohnung von Vater … genutzt 
worden. 1984 sei die … umgebaut worden, die Fläche der Wohnnutzung (im 
EG und OG) aber nicht geändert worden. Im bestehenden DG seien aber zwei 
Zimmer und ein Bad eingebaut worden. Dazu seien zwei Dachaufbauten 
(Quergiebel) erstellt und mit Fenstern ausgestattet worden. Sonst sei der 
Gebäudekubus nicht verändert worden. Die Anmerkung der Auflage des DIV 
von 1984 im Grundbuch sei unterblieben. Es seien keine neuen Verfügungen 
erlassen worden. Diese Unterlassung könne nach Treu und Glauben nur als 
Verzicht auf die Bedingung verstanden werden. 2004 habe … einen 
(weitgehend unterirdischen) am Bau von 33 m² errichtet. Zur Zeit des Umbaus 
1984 habe das RPG/die RPV von 1979/1981 sowie das kantonale 
Raumplanungsgesetz (KRG) 1973 und die BAB 1980/1981 gegolten. Diese 
Gesetzesgrundlagen seien durch den Ausbau respektiert worden. Es sei 
erstellt, dass die Baubehörde schon damals von einer bestehenden 
zonenwidrigen (d.h. nichtlandwirtschaftlichen) Wohnnutzung ausgegangen 
sei, die nur teilweise und unter Wahrung der Identität habe geändert werden 
können. Für die Beurteilung des streitigen Bauvorhabens seien Art. 24-24d 


(hier: 24c) RPG und Art. 41-43 (hier: 42) RPV anwendbar. Zusätzliche 
kantonale Voraussetzungen seien nicht mehr möglich. Hier gehe es nur um 
die Frage, ob die Identität der Baute durch die Umwandlung einer 
zonenfremden Wohnung in eine zonenfremde Ferienwohnung erhalten 
bleibe. Baulich sei die Identität in jedem Fall gewährleistet. In BGE 127 II 215ff 
habe das Bundesgericht festgehalten, der Begriff der teilweisen Änderung 
werde durch das Bundesrecht geregelt. Es sei kein Grund ersichtlich, 
weswegen in einem bereits bestehenden zonenfremden Gebäude eine 
andere zonenfremde Nutzung verboten werden solle, sofern keine neuen 
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt verursacht würden. Hier 
gebe es keine derartigen veränderten Auswirkungen. Die Identität sei 
gewahrt. Es werde nur eine bescheidene Erweiterung der Wohnfläche 
realisiert, die sich an die Begrenzung von Art. 42 RPV halte. Auch die weiteren 
Identitätsmerkmale blieben erhalten: Nach wie vor sei das Haus ein 
zonenwidriges Wohnhaus. Änderungen bezüglich seiner für die Identität 
massgeblichen räumlichen Auswirkungen gebe es nicht. Daran ändere der 
2004 ohne Bewilligung realisierte Anbau nichts. Die Auflage in der 
Baubewilligung von 1984 sei nicht zulässig gewesen. Nach dem Gutachter 
könne diese Auflage in einem neuen Bewilligungsverfahren wiederum 
aufgegriffen 
und 
erfolgreich 
angefochten 
werden. 
Beim 
Abparzellierungsverbot habe eine gesetzliche Grundlage sowie die 
Verhältnismässigkeit 
und 
der 
enge 
sachliche 
Bezug 
zum 
Regelungsgegenstand 
gefehlt. 
Der 
Bewilligungsnehmer 
und 
seine 
Rechtsnachfolger hätten Gegenstandslosigkeit der Verfügung annehmen 
dürfen. Die Behörde könne nicht mehr darauf zurückkommen, dass die 
Baubewilligung nach dem Erkennen des Irrtums nicht widerrufen worden und 
beispielsweise von der Wiedervereinigung der Parzellen abhängig gemacht 
worden sei. Die Bemerkung im Dispositiv des angefochtenen Entscheides, 
wonach das Gesuch eventuell der Planungszone unterstellt werde, sei nach 
der Begründung ausschliesslich wegen der behaupteten Umnutzung von 
einer 
gewerblichen 
in 
reine 
Wohnnutzung 
gemacht 
worden. 
Die 
Planungszone stehe deshalb einer Bewilligung nicht entgegen. Wenn die 
Wohnnutzung nach wie vor erlaubt sei, unterstehe sie nicht der 
Planungszone. Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 02 72, R 04 28 und R 


07 100 entschieden, dass gegenüber dem Erwerber einer Wohnung auf die 
Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung verzichtet worden sei, weil 
diesem die Bösgläubigkeit nicht habe nachgewiesen werden können. Nach 
geltendem und neuem Recht unterstehe das Bauvorhaben nicht der 
Erstwohnungsanteilspflicht. Die Planungszone sei nicht anwendbar. 
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Die Pächterfamilie … habe bis 1987 in einer der 
Personalwohnungen im Haus gewohnt. Zudem habe es sich … tagtäglich an 
Ort aufgehalten. Den Wohnsitz im Hotel … habe er aber beibehalten, bis 
heute. Ab 1987 habe Sohn … die Pächterwohnung bewohnt, bis zum 19. 
August 2009. Was mit der anderen Wohnung in der Zwischenzeit geschehen 
sei, wisse die Gemeinde nicht. Zumindest zeitweise solle sich auch Vater 
Moritz darin aufgehalten haben. Art. 24c RPG entspreche inhaltlich 
grundsätzlich der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 
Abs. 2 aRPG. Ausserhalb der Bauzone könne eine neue zonenfremde 
Nutzung nur dann als teilweise Änderung bewilligt werden, wenn die 
geänderte 
Nutzung 
nicht 
zu 
einer 
völlig 
neuen 
wirtschaftlichen 
Zweckbestimmung führe, sondern zu einer Nutzung, die von der bisherigen 
nicht grundlegend abweiche (BGE 132 II 42,127 II 221 mit Hinweis auf BGE 
113 Ib 303 E3b, 306). Die Umwandlung bisher hotelmässig genutzter 
Raumteile zu reinen Wohnzwecken, insbesondere Zweitwohnungszwecken, 
sprenge den Rahmen der teilweisen Änderung bei weitem. Die … erhielte mit 
der Projektrealisierung eine völlig andere Identität (ähnlich wie bei 
Umwandlung einer Wohnung in ein Restaurant oder eines Kiosks in ein 
Restaurant). Daran ändere nichts, dass die beiden 1984 neu geschaffenen 
Personalwohnungen meist von Betriebskadern genutzt worden seien. Die 
Auflage des DIV von 1984 sage klar, dass es sich bei diesen Räumlichkeiten 
um Bestandteile des Hotelbetriebs handle. Damit sei die Identität der … 
eindeutig bestimmt worden. Zudem sei nicht schlüssig nachgewiesen, dass 
vor dem 1. Juli 1973 die … ausschliesslich zu Ferienzwecken genutzt worden 
sei. Damals sei es nicht unüblich gewesen, Hotelräumlichkeiten auch 
längerfristig Gästen zu Ferienzwecken zur Verfügung zu stellen, ohne dass 
deswegen die Hotelnutzung aufgegeben worden wäre (wie im …). Heute 


werde dies wiederum praktiziert (Suiten). Wahrscheinlich habe die 
Verköstigung der Familie … im Restaurant stattgefunden. Mietverträge lägen 
keine vor. Wäre das erwähnte Objekt vor 1971 zu Wohnzwecken genutzt 
worden, hätte sich … zweifellos gegen die Auflage gewehrt. Gerade er habe 
in seinem Baugesuch vom 27. Februar 1984 von einem bestehenden 
Dependancegebäude zum Restaurationsbetrieb … geschrieben. Wäre es um 
eine Umnutzung gegangen, hätte … wohl auch ein Zweckänderungsgesuch 
eingereicht. Auch wenn die … vor 1971 zu Ferienzwecken genutzt worden 
wäre, müsste hier als Vergleichszustand die ab 1984 bewilligte Hotelnutzung 
gelten. Beim Erlass von Art. 42 Abs. 2 RPV habe der Gesetzgeber nämlich 
die vor dem 1. Juli 1972 bestehenden Wohnbauten im Auge gehabt, welche 
auch nachher stets als solche genutzt worden seien. Damit habe man 
erreichen wollen, dass die nach dem Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung 
vorgenommenen Änderungen und Erweiterungen, die das gleiche Objekt 
beträfen, im Hinblick auf das maximal zulässige Mass angerechnet werden 
müssten und Nutzungen, die seit diesem Zeitpunkt aufgegeben wurden, 
umgekehrt für die Beurteilung der Wesensgleichheit ausser Betracht fielen. 
Wo vor 1971 bestehenden Wohnbauten nachher vollständig als Hotel 
umgebaut beziehungsweise umgenutzt worden seien und die betreffenden 
Bauten 
dadurch 
eine 
neue 
Identität 
erhalten 
hätten, 
müsste 
Vergleichszustand diesfalls die (damals) neu bewilligte Nutzung sein. Wäre 
es anders, käme dem vor mehr als 30 Jahren bestehenden Rechtszustand 
eine Bedeutung zu, die er gar nicht haben könne. Dies müsse aber nicht 
abschliessend beurteilt werden, weil das DIV am 25. Mai 1984 die zulässige 
Nutzung der … abschliessend festgelegt habe. Die betreffende Auflage sei in 
Rechtskraft erwachsen. Sie sei grundstücksgebunden. Daran ändere die 
unterbliebene Anmerkung nichts. Die Auflage sei nicht nichtig. Die 
Verbindlichkeitswirkung der Verfügung umfasse nicht nur die formelle 
Rechtskraft des Dispositivs, sondern auch die materielle, mit der Konsequenz, 
dass die darin beurteilte Frage nicht nochmals zum Gegenstand eines 
Baubewilligungsverfahrens gemacht werden dürfe (VGU R 06 23 und R 03 
25). Die Rechtskraft erstrecke sich auch auf Nebenbestimmungen wie 
Auflagen, mit der die zukünftige Nutzung verbindlich festgelegt werde. Dem 
seinerzeitigen Umbaugesuch sei nur wegen der von … zugesicherten 


gastgewerblichen Nutzung stattgegeben worden. Wolle ein Grundeigentümer 
auf einen solchen Entscheid zurückkommen, müsse er sich der dafür zur 
Verfügung stehenden Rechtsmittel (hier: Wiedererwägung gemäss Art. 24 
VRG) bedienen. Ein Wiedererwägungsgesuch sei aber nicht gestellt worden. 
Anmerkungen hätten keinen konstitutiven Charakter. Zwar habe das 
Verwaltungsgericht im Falle von nicht angemerkten Erstwohnungen dem 
Gutglaubensschutz wiederholt den Vorzug gegeben. Hier hätte der 
Beschwerdeführer aber bei ausreichender Sorgfalt erkennen können, dass 
die … einen engen Bezug zum Hotelbetrieb aufweise. Eine Nachfrage bei der 
Gemeinde hätte ihm gezeigt, dass der Erwerb respektive die geplante 
Nutzungsänderung nicht unproblematisch sein würden. Demgegenüber lasse 
sich 
bei 
einer 
Wohnung 
nur 
schwer 
feststellen, 
ob 
diese 
der 
Erstwohnungspflicht unterliege oder nicht. Zudem seien diese Fälle nie 
höchstrichterlich beurteilt worden, so dass völlig offen sei, ob das 
Bundesgericht seine bisherige Praxis aufgebe, gemäss welcher in solchen 
Fällen einzig die Baubewilligung massgebend sei. Auch wichtige Anliegen der 
Raumplanung sprächen gegen die Bewilligungserteilung. Die geplante 
umfangreiche Zweitwohnungsnutzung wäre schon innerhalb von Bauzonen 
problematisch. Dies gelte erst recht ausserhalb der Bauzone, insbesondere, 
wenn sie zulasten eines bestehenden Hotelbetriebs gehen solle. 
Hotelbetriebe seien für … ausserordentlich wichtig, auch ausserhalb der 
Bauzone. Zudem sei es aus raumplanerischer Sicht unerwünscht, so grosse 
Wohn- und Landflächen ausschliesslich für Zweitwohnungszwecke zur 
Verfügung zu halten. Die am 12. März 2009 auf das ganze Gemeindegebiet 
ausdehnte Planungszone stehe der Bewilligungserteilung ebenfalls entgegen. 
Mit dem Projekt werde nicht nur bestehender Wohnraum erweitert, sondern 
ein Teil eines Hotel- beziehungsweise Gastwirtschaftsbetriebes neu der 
Wohnnutzung zugeführt. Aufgrund der Baubewilligung 1984 bildeten die 
beiden bestehenden Wohnungen Teil des Hotels. Diese Umnutzung löste 
nicht nur die Kontingentierung, sondern auch die Erstwohnungspflicht über 
einen Drittel aus und zwar auch nach geltendem Recht (Art. 63 BG). Dabei 
sei es unerheblich, wie das Haus 1971 genutzt worden sei. Für die 
Erstwohnungsanteilsregelung 
sei 
nur 
entscheidend, 
ob 
bestehende 
Räumlichkeiten neu einer Wohnnutzung zugeführt würden, was bei der 


Umwandlung von Personalwohnungen (hotelmässig genutzte Flächen) in 
Zweitwohnungen 
der 
Fall 
sei. 
Im 
neuen 
Recht 
sei 
keine 
Ersatzabgabemöglichkeit mehr gegeben. 
4.
… verzichtete auf eine Stellungnahme zu der Beschwerde.
5.
Das Amt für Raumentwicklung (ARE) beantragte in seiner Vernehmlassung 
die Abweisung der Beschwerde. Wenn es an der Identität gemäss Art. 24 Abs. 
2 aRPG fehle, liege eine vollständige Änderung, etwas Neues, vor, was nach 
Art. 24, 24b oder 24d RPG zu beurteilen wäre. Ob die Identität im 
Wesentlichen gewahrt bleibe, müsse nach Art. 42 Abs. 3 RPV unter 
Würdigung der gesamten Umstände beurteilt werden (auch die wirtschaftliche 
Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und 
Umwelt). 
In 
der 
Praxis 
werde 
im 
Wesentlichen 
auf 
die 
Hauptnutzungskategorien 
"Wohnen", 
"Landwirtschaft" 
und 
"Gewerbe" 
abgestellt. Nutzungsverschiebungen zwischen bereits bestehenden Haupt-
Nutzungskategorien gälten als teilweise Zweckänderungen, während dessen 
das Eröffnen neuer Nutzungsmöglichkeiten als vollständige Zweckänderung 
gelte. Hier wäre, wie in den meisten Fällen, auf das Datum des Inkrafttretens 
des früheren Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 abzustellen. In dessen 
fielen Nutzungen, die seit diesem Zeitpunkt aufgegeben worden seien, für die 
Beurteilung der Wesensgleichheit ausser Betracht. Dies treffe hier für die 
Wohnnutzung zu. Die Umnutzung von hotelmässiger und somit gewerblicher 
Wohnnutzung zu Zweitwohnungszwecken sprenge den Begriff der teilweisen 
Änderung respektive der Identität. Hier liege eine grundlegend neue 
wirtschaftliche Zweckbestimmung vor. Zudem hätte die Zulassung der 
Zweitwohnungsnutzung zur Folge, dass der Betrieb seine künftigen 
Raumansprüche für das Betriebskader voraussichtlich mittels Schaffung 
neuer Räume abdecken müsste. Somit hätte die umstrittene Zweckänderung 
auch unnötige Auswirkungen auf die Raumplanung. Diese wären mit den 
Zielen 
und 
Grundsätzen 
der 
Raumplanung 
nicht 
vereinbar. 
Die 
ausschliessliche Nutzung zu Ferienzwecken am 1. Juli 1972 sei nicht 
erwiesen. Zudem sei diese 1984 zu Gunsten der hotelmässigen Nutzung 
aufgegeben 
worden. 
Sie 
falle 
folglich 
ausser 
Betracht. 
Der 


Bewilligungserteilung stünden auch wichtige Anlagen der Raumplanung 
entgegen. Die Umnutzung der … zur Zweitwohnungsnutzung ginge zulasten 
des bestehenden Betriebs auf Parzelle 1091. Dies stünde im Widerspruch zu 
den vorangehenden erörterten Richtplanzielen nach Förderung und Stärkung 
touristischer Beherbergungsbetriebe und dem kontrollierten Umgang mit dem 
Zweitwohnungsbau. 
Beliebte 
Ausflugshotels 
und 
-restaurants 
seien 
längerfristig zu erhalten. Eine Bewilligungserteilung würde hier auch gleich 
gelagerte Baugesuche nach sich ziehen, welche das Zersiedlungsverbot 
immer wieder aufs Neue in Frage stellten. Das Vorhaben sei auch aus 
Präjudizgründen abzuweisen. Zudem habe der Gemeindevorstand die 
Planungszone erlassen. Die Gemeinde lege zu Recht dar, dass die mit dem 
Vorhaben verbundene Umnutzung einer gastgewerblichen Wohnnutzung zu 
einer 
Zweitwohnungsnutzung 
die 
Erstwohnungspflicht 
auslöse. 
Das 
Baugesuch müsste der Planungszone unterstellt werden. Die Auflage von 
1984 
sei 
unangefochten 
geblieben, 
sei 
nicht 
nichtig 
und 
grundstücksgebunden. Daran ändere auch die unterbliebene Anmerkung der 
Auflage im Grundbuch nichts. Diese habe nur deklaratorische Bedeutung. 
Hier seien wohl weder der Beschwerdeführer noch sein Rechtsvorgänger 
gutgläubig gewesen. Sowohl Maurizio als Sohn von … als auch der 
Beschwerdeführer hätten bei gebotener Sorgfalt aufgrund der Vorgeschichte 
und speziellen Situierung der … wissen können, dass die … einen engen 
Konnex zum Betrieb auf Parzelle 1091 aufweise. Es wäre ihnen zumutbar 
gewesen, sich die betreffenden und vor zirka 25 Jahren ergangenen 
Bewilligungen zu beschaffen oder sich bei den Behörden ein Bild zu 
verschaffen.
6.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest und ergänzten und vertieften ihre Argumentation. Zudem gab … noch 
eine Stellungnahme ab, in welcher er den Standpunkt des Beschwerdeführers 
unterstützte.
7.
Am 10. Juni 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 
und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Architekten 
und seinem Anwalt, der Gemeindepräsident und der Bauamtsleiter mit dem 


Rechtsvertreter der Gemeinde sowie ein Vertreter des ARE teilnahmen. Allen 
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten 
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. 
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Bei der … handelt es sich unbestritten um eine bestimmungsgemäss nutzbare 
Baute ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform ist (Art. 24c 
Abs. 1 RPG). Sie wird in ihrem Bestand durch Artikel 24c Abs. 1 RPG 
grundsätzlich geschützt. Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 24c Abs. 1 
RPG können nach Abs. 2 dieser Bestimmung erneuert, teilweise geändert, 
massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig 
erstellt oder geändert worden sind. Die teilweise Änderung ist in Fortführung 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG soweit 
zulässig, als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom 
Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt 
bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Fehlt es an dieser Identität, so liegt eine 
vollständige Änderung vor; denn es entsteht etwas Neues, das den 
Erfordernissen der Art. 24, 24b oder 24d RPG genügen muss (Muggli, 
Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 21). Zu vergleichen sind der Zustand im 
Moment der Rechts- oder der (Nutzungs-)Planänderung mit jenem, der mit 
dem Baugesuch angestrebt wird (Art. 42 Abs. 2 RPV). Die massgebliche 
Rechtsänderung ist in der Regel das Inkrafttreten des eidgenössischen 
Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972. Jedoch sind Nutzungen, die seit 
der massgeblichen Rechtsänderung aufgegeben wurden, nicht mehr zu 
berücksichtigen (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, S. 631).Verglichen 
werden also einerseits die im betreffenden Zeitpunkt jeweils zonenwidrig 
genutzten Flächen sowie andererseits - in einer Gesamtbeurteilung - die 
Wahrung der Identität. Der Identitätsbegriff als Rahmen des Zulässigen 


verdeutlicht, dass der Begriff der massvollen Erweiterung in jenem der 
teilweisen Änderung aufgeht: Die Veränderungen können sowohl in inneren 
Umbauten als auch in äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen 
bestehen (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 21). Identität setzt voraus, 
dass die «Wesensgleichheit» der Baute hinsichtlich des Umfangs, der 
äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine 
wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung 
und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von 
Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich - wie Art. 42 Abs. 1 RPV 
verdeutlicht - auf die «wesentlichen Züge», also die aus raumplanerischer 
Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Daraus leitet sich auch die Aussage 
von Art. 42 Abs. 1 zweitem Satz ab, wonach gestalterische Verbesserungen 
erlaubt sind. Solche Verbesserungen dürften das Objekt folglich verschönern, 
aber nicht zu etwas anderem machen (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 
22). Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter 
Würdigung 
der 
gesamten 
Umstände, 
mithin 
aller 
raumrelevanten 
Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die Gesamtbeurteilung 
einzubeziehen 
sind 
namentlich 
das 
äussere 
Erscheinungsbild, 
die 
Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die 
Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung, die Auswirkungen auf 
die Raumordnung und die Umwelt (Muggli, Kommentar RPG, Art.24c, Rz. 22).
b)
Zu prüfen ist zunächst, ob die … vor dem 1. Juli 1972 als Wohn- bzw. 
Ferienhaus genutzt wurde. Dafür sprechen verschiedene Tatsachen. Parzelle 
1090 ist im Grundbuch wie folgt beschrieben: "Liegenschaft Nr. 1090, Plan 
Nr. 27, Wohnhaus …, Vers. Nr. 241.321, mit 976 m2 Gartenanlage und 
Umschwung". Aus einem Stich, der in den Jahren 1896/97 publiziert wurde, 
geht hervor, dass die … schon damals als villenartiges Gebäude bestand. In 
den Handänderungen seit 1950 wird die Parzelle 1090 als Villa, Assek. Nr. 
321, beschrieben. Dies deutet auf eine herrschaftliche Nutzung hin, jedenfalls 
nicht auf die Dependance eines Hotels. Im Jahre 1930 wurde der Einbau einer 
Privatwohnung im Gebäude des Hotels/Restaurants bewilligt. Diese 
Wohnung war für den Geschäftsführer des Restaurants/Hotels bestimmt. An 
sich unbestritten hatte eine Verlegerfamilie seit Anfangs der 60er Jahre die … 


jeweils wochenweise im Sommer und im Winter als Ferienhaus gemietet. Seit 
Ende der 60er Jahre bis ins Jahr 1984 wurde die Miete auf das ganze Jahr 
ausgedehnt. Die Gegenparteien sind diesbezüglich der Auffassung, weder die 
ins Recht gelegten, die Zeit vor 1984 betreffenden Urkunden noch die 
Bestätigung von der Mieterin schlössen aus, dass die … nicht schon vorher 
überwiegend der Hotel- bzw. Restaurantnutzung gedient hatten. In jener Zeit 
sei es keineswegs unüblich gewesen, dass Hotelräumlichkeiten auch 
längerfristig Gästen zu Ferienzwecken zur Verfügung gestellt wurden, und 
zwar ohne dass deswegen die Hotelnutzung aufgegeben worden wäre. 
Entsprechend sei auch die Aussage der Mieterin zu würdigen, welche sich 
damit wohl nicht darauf festlegen wollte, ob die fragliche Nutzung nun im 
Rahmen eines Beherbergungs- oder Mietvertrages erfolgt sei. Es sei sogar 
zu vermuten, dass die Verköstigung der Familie vorwiegend im 
Hotel/Restaurant stattgefunden hat. Dieser Ansicht vermag das Gericht nicht 
zu folgen. Auch wer eine Ferienwohnung mietet, kann seine Mahlzeiten in 
einem Hotel einnehmen, wenn er nicht selber kochen will. Deswegen wird die 
Ferienwohnung noch nicht hotelmässig genutzt. Im Übrigen geht aus den 
Plänen hervor, dass das Haus schon vor 1984 über eine Küche verfügte. 
Aufgrund der erwähnten Dokumente und Indizien ist nach Würdigung des 
Gerichtes erstellt, dass das Haus schon vor dem 1. Juli 1972 als Wohn- und 
Ferienhaus genutzt wurde. 
c)
Weiter fragt es sich, ob mit dem Baugesuch vom 27. Februar 1984 von … die 
Nutzung der … als Ferienhaus respektive Ferienwohnung aufgegeben wurde. 
Während er im Baugesuchsformular noch schrieb, dass eine Wohnung für die 
Familie und eine für den Besitzer selbst vorgesehen sei, schrieb er im Brief 
vom 3. Mai 1984, dass er für die Pächterfamilie sowie das Kader zwei 
Wohnungen in der … benötige. Das Zimmerangebot alleine genüge für 
Pächter und Kader in der heutigen Zeit nicht mehr. Im Schreiben vom 4. Mai 
1984 an die kantonale Planungsstelle unterstützte die Gemeinde diese 
Begründung "voll und ganz". Auch sie ging nach diesem Schreiben davon 
aus, dass der Wohnraum in der … ausschliesslich einheimischem 
Kaderpersonal und der Pächterfamilie zur Verfügung gestellt werden solle. In 
der Verfügung vom 25. Mai 1984 schrieb das DIV, dass der Erweiterung der 


Dependance als Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 
(Wohnungen für Betriebskader) gestützt auf Art. 10 Abs. 3 BAB zugestimmt 
werden könne. Die Bewilligung erfolgte also als teilweise Änderung 
(massvolle Erweiterung oder geringfügige Zweckänderung). Schon Art. 10 
Abs. 3 BAB sah vor, dass eine Zweckänderung geringfügig sei, solange sie 
keine wesentlich neuen Nutzungsmöglichkeiten schaffe. Die Behörden sahen 
damals in der Umnutzung von Ferienwohnraum in Personalwohnraum für das 
Kader keine wesentliche Zweckänderung. Dies muss grundsätzlich auch für 
den umgekehrten Fall gelten. Mit der Auflage von 1984 sollte ja nicht die 
Wohnnutzung als solche verboten werden. Ziel war einzig, die private 
Wohnnutzung des Pächters und des Kaderpersonales mit dem Hotelbetrieb 
zu verknüpfen. Es kann daher keine Rede davon sein, dass die ursprüngliche 
Nutzung als Wohnbaute aufgegeben wurde; vielmehr wurde sie nur 
geringfügig modifiziert, sodass sich an der Identität der Baute nichts änderte. 
Wenn dieser Vorgang heute rückgängig gemacht werden soll, ändert sich 
somit an der Identität der Baute ebenfalls nichts. Auch die Nutzung für das 
Kaderpersonal ist ja keine ganzjährige, da es sich beim Hotel um einen 
Saisonbetrieb handelt. Die … diente somit seit jeher der zeitweiligen 
Wohnnutzung, sei es als Ferienhaus, sei es als Wohnungen für das Kader 
und den Pächter. Durch das zur Diskussion stehende Bauvorhaben wird 
demnach die Identität des Hauses hinsichtlich des Nutzungszweckes 
erhalten. Dass dies bezüglich des Flächenmasses so ist, ist nicht streitig.
d)
Gemeinde und ARE sind der Ansicht, unabhängig vom Ergebnis der 
Beurteilung, ob die … trotz der umstrittenen Umnutzung ihre Identität im 
Wesentlichen 
wahren 
würde, 
müsse 
dem 
Bauvorhaben 
die 
Bewilligungserteilung deshalb verweigert werden, weil diesem wichtige 
Anliegen der Raumplanung entgegenstünden. Es verstehe sich von selbst, 
dass die Umnutzung der ganzen … zum Zwecke einer unbewirtschafteten 
Zweitwohnungsnutzung 
zulasten 
des 
bestehenden 
Hotel- 
und 
Restaurationsbetriebs auf Parz. Nr. 1091 ginge. Eine Bewilligungserteilung 
stünde daher offensichtlich im Widerspruch zu den Richtplanzielen nach 
Förderung und Stärkung von touristischen Beherbergungsbetrieben und dem 
kontrollierten Umgang mit dem Zweitwohnungsbau. Insbesondere im Falle 


der Gemeinde … bestehe ein eminentes öffentliches Interesse daran, beliebte 
Ausflugshotels 
und 
-restaurants, 
wie 
dies 
auf 
den 
Hotel- 
und 
Restaurantbetrieb „…“ wegen seiner bevorzugten und ausgedehnten Lage 
am See zweifellos zutreffe, längerfristig zu erhalten. Letzteres ist zweifellos 
zutreffend. Es ist indessen nicht nachvollziehbar, inwiefern das zur Diskussion 
stehende Bauvorhaben diesen Zielen zuwiderlaufen würde. Durch den 
Verkauf der … hat der Betriebseigentümer zu erkennen gegeben, dass er im 
Hotel über genügend Raum verfügt, um sein Personal unterbringen zu 
können. Zugleich hat er sich damit das notwendige Investitionskapital 
verschafft, um seinen Betrieb zeitgemäss zu renovieren. Damit dient das 
Bauvorhaben schlussendlich gerade dem langfristigen Erhalt des Betriebes. 
Sodann dient Art. 24c RPG nicht der Verhinderung von Zweitwohnungen. 
Vielmehr soll damit dort, wo bereits vor dem 1. Juli 1972 eine Ferien- und 
damit 
Zweitwohnungsnutzung 
bestand, 
diese 
durch 
die 
erweiterte 
Besitzstandsgarantie fortgeführt werden können. Dass andere wichtige 
Anliegen der Raumplanung durch das Bauvorhaben tangiert werden, wird zu 
Recht nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Unter dem Blickwinkel 
von Art 24c RPG steht der nachgesuchten Baubewilligung demnach nichts 
entgegen.
2. a)
In der Verfügung vom 25. Mai 1984 hielt das DIV fest, dass der Erweiterung 
der Dependance als Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 
(Wohnungen für Betriebskader) gestützt auf Art. 10 Abs. 3 BAB zugestimmt 
werden könne. Die Gemeinde erliess gestützt darauf folgende Auflage:
"Das Gebäude muss Bestandteil des Hotel- und Restaurationsbetriebes … 
bleiben und darf nicht abparzelliert werden."
Damit wurde festgelegt, dass das Gebäude zwar nach wie vor zu 
Wohnzwecken genutzt werden durfte, aber eben nur im Zusammenhang mit 
dem Hotel- und Restaurationsbetrieb. Die Beschwerdegegner halten dafür, 
dass diese Auflage heute noch gelte und daher einer Bewilligung des 
Bauvorhabens entgegenstehe. Dies ist entgegen der Ansicht des 
Beschwerdeführers zutreffend, ist doch die Auflage in formelle und materielle 
Rechtskraft erwachsen. Indessen kann sie aufgehoben werden, wenn die 


Voraussetzungen 
für 
ihren 
Widerruf 
gemäss 
Art. 
25 
des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vorliegen. Das Baugesuch des 
Beschwerdeführers kann materiell als Widerrufsgesuch zur Verfügung von 
1984 verstanden werden, verlangt doch er quasi die Wiederherstellung der 
Verhältnisse vor der teilweisen Änderung der Nutzung der … als Ferienhaus. 
b)
Nach Art. 25 VRG können (formell rechtskräftige) Verwaltungsverfügungen 
von Amtes wegen oder auf Gesuch hin widerrufen werden, wenn eine von der 
ursprünglichen Entscheidungsgrundlage wesentlich abweichende Sach- oder 
Rechtslage eingetreten ist und nicht überwiegende öffentliche oder private 
Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Diese Bestimmung setzt voraus, 
dass ein Verwaltungsakt wegen wesentlich geänderter Sach- oder Rechtslage 
nicht (mehr) gesetzeskonform ist. Die Verfügung war also bei ihrem Erlass 
rechtmässig. Der Widerruf ist daher auf so genannte Dauerverfügungen 
zugeschnitten, d.h. solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in einem 
bestimmten Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei jedoch die 
Rechtsfolgen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen erfahren 
können, wie auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren Wandlungen 
unterworfen 
sein 
kann 
(vgl. 
Gygi, 
Zur 
Rechtsbeständigkeit 
von 
Verwaltungsverfügungen in ZBl 83 S. 149 ff, S. 159; PVG 2008 Nr. 12; VGU 
A 04 36). 
c)
Vorliegend sind die erwähnten Voraussetzungen gegeben. Durch den 
Verkauf der … ist eine wesentlich geänderte Sachlage eingetreten. Der 
Verkäufer hat dadurch bekundet, dass er für die Führung des Hotel- und 
Restaurationsbetriebes keinen Wohnraum mehr in der … benötigt. Die 
Auflage erweist sich demnach als entbehrlich und kann prinzipiell widerrufen 
werden. Dem stehen auch keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegen. Dafür kann auf das unter E. 1d Gesagte verwiesen werden. 
3. a)
Der Beschwerdeführer beruft sich zudem hinsichtlich der Auflage zu Recht 
auf den Vertrauensschutz. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu 
und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten 
Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder 


Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation 
mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die 
Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus 
zureichenden Gründen für zuständig halten konnte, der Bürger die 
Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte, er im 
Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die 
nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und die gesetzliche 
Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (BG-Urteil 
1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 
473 E. 2c, 121 V 65 E. 2a, je mit Hinweisen; Häfelin/Müller/Uhlmann, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). 
Die getroffenen Dispositionen sind zudem nur schutzwürdig, wenn die 
Vertrauensgrundlage dafür kausal war (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 3.A., § 22 Rz. 12). Wenn die genannten 
Voraussetzungen 
erfüllt 
sind, 
vermag 
eine 
Berufung 
auf 
Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an 
der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 
E. 6e S. 409 mit Hinweisen, BG-Urteil 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E. 
5.2). 
Im 
Übrigen 
verstösst 
widersprüchliches 
Verhalten 
von 
Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Wenn die Privaten auf das 
ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes 
Verhalten dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips 
darstellen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631 ff.).
b)
Vorliegend ist unbestritten, dass die Auflage nicht im Grundbuch angemerkt 
wurde. Dies hindert zwar ihre Wirksamkeit nicht grundsätzlich, da 
Grundbuchanmerkungen nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Entgegen 
der Ansicht der Beschwerdegegner hatte der Beschwerdeführer indessen 
keinen Anlass, nach einer 25 Jahre zurückliegenden Baubewilligung zu 
forschen, welche die Gemeinde offenbar zunächst selber vergessen hatte, 
zumal sie im ersten Baubewilligungsverfahren davon nichts verlauten liess. 
Zudem ist es widersprüchlich, zunächst eine Anmerkungen einer Auflage zu 
verfügen, sie schliesslich doch nicht zu tätigen und sich Jahrzehnte später 
wiederum auf die Auflage zu berufen. Aufgrund dieser Sachlage hatte der 


Beschwerdeführer nicht den geringsten Grund, von sich aus Erkundigungen 
einzuziehen. Er war somit gutgläubig, weshalb die Auflage ihm gegenüber 
keine Wirkungen entfalten kann. Dass kein überwiegendes Interesse an der 
Durchsetzung des objektiven Rechtes besteht, ergibt sich bereits aus den 
vorstehenden Erwägungen. 
4. a)
Die Gemeinde vertritt die Ansicht, selbst wenn das Umbau- bzw. 
Umnutzungsvorhaben des Beschwerdeführers im Lichte von Art. 24 c RPG 
und Art. 42 RPV zulässig wäre, könne die nachgesuchte Baubewilligung nicht 
erteilt werden. Der Gemeindevorstand habe im Hinblick auf eine Neuregelung 
der baugesetzlichen Vorschriften über die Förderung des Erstwohnungsbaus 
und die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus am 21.4.2008 über das 
ganze Baugebiet eine Planungszone erlassen, welche am 12.3.2009 auf das 
ganze Gemeindegebiet ausgedehnt worden sei. Wohl übersteige die 
vorgesehene Erweiterung das kritische Mass nicht. Tatsache sei jedoch, dass 
mit dem umstrittenen Projekt nicht bloss bestehender Wohnraum erweitert, 
sondern ein Teil eines Hotel- bzw. Gastwirtschaftsbetrieb neu der 
Wohnnutzung zugeführt werden solle. Aufgrund der Baubewilligung 1984 und 
der darin enthaltenen Auflage bildeten die beiden bestehenden Wohnungen 
bekanntlich Teil des Hotels. Dieser Umnutzungstatbestand löse nicht nur die 
Kontingentierungs-, sondern auch die Erstwohnungspflicht über einen Drittel 
aus, und zwar auch nach geltendem Recht (Art. 63 BauG). Auf die 
Interpretation von Art. 42 Abs. 2 RPV komme es in diesem Zusammenhang 
überhaupt nicht an, insbesondere sei völlig unerheblich, wie die betreffenden 
Gebäulichkeiten 
im 
Jahre 
1971 
genutzt 
worden 
seien. 
Für 
die 
Erstwohnungsanteilsregelung sei gemäss Art. 63 BauG nur entscheidend, ob 
bestehende Räumlichkeiten neu einer Wohnnutzung zugeführt werden, und 
dies sei bei der Umwandlung von Personalwohnungen (hotelmässig 
genutzten Flächen) in Zweitwohnungen der Fall.
b)
Wie das Bundesgericht in BGE 127 II 220 E. 3d. festgestellt hat, dürfen 
Bewilligungen für eine teilweise Änderung gemäss Art. 24c RPG nicht mehr 
von zusätzlichen kantonalrechtlichen Voraussetzungen abhängig gemacht 
werden. Diese Rechtsprechung aus dem Jahr 2001 ist indessen durch den 


auf 2007 neu geschaffenen Art. 27a RPG gegenstandslos geworden. Auf dem 
Weg der kantonalen Gesetzgebung können gemäss dieser Norm 
einschränkende Bestimmungen erlassen werden zu den Artikeln 16a Absatz 
2, 24b, 24c Absatz 2 und 24d. Art. 27a ist, eine Kompetenz- bzw. 
Ermächtigungsnorm, nicht eine Bewilligungsnorm. Eine im Vergleich zur 
Bundesregelung 
strengere 
Praxis 
setzt 
voraus, 
dass 
der 
Kanton 
entsprechendes Ausführungsrecht erlassen hat. Einschränkungen müssen 
durch den kantonalen Gesetzgeber eingeführt werden. Die Vorlage des 
Bundesrates hatte noch die Möglichkeit vorgesehen, die Vorschriften zum 
Bauen ausserhalb der Bauzonen im Rahmen der Nutzungsplanung 
einzuschränken und dadurch den Kantonen die «volle Wahlfreiheit» zu 
überlassen, auf welchem Weg sie allfällige Einschränkungen erlassen. Das 
Instrument 
der 
Nutzungsplanung 
erlaube 
es, 
im 
Sinne 
der 
Verhältnismässigkeit differenziertere Regelungen vorzunehmen, die sich auf 
ein sachlich notwendiges Minimum beschränkten. Die eidgenössischen Räte 
wollten indes den gesetzgeberischen Handlungsspielraum nicht in die Hände 
von Gremien geben, in denen kantonale Verwaltungen und lokale Exekutiven 
das Sagen haben, da dies einer rechtsgleichen Auslegung nicht förderlich sei. 
Sie strichen deshalb diese Möglichkeit. Damit ist nach dem Willen des 
Bundesgesetzgebers 
auch 
ausgeschlossen, 
dass 
die 
Kantone 
die 
Kompetenz zur Einschränkung der Bundesregelung im Rahmen der 
Ausführungsgesetzgebung an die Gemeinden delegieren (Jäger, Kommentar 
RPG, Art.27a, Rz. 18). Der Gesetzgeber von Graubünden hat nun keine 
einschränkenden Bestimmungen im Sinne dieser Bestimmungen erlassen, 
indem er etwa die Nutzung von Bauten, die nach Art. 24c RPG 
bewilligungsfähig sind, auf Erstwohnungen beschränkt hat. Die Gemeinden 
ihrerseits sind dafür nach dem Gesagten nicht zuständig, weshalb die 
Anwendung der Planungszone auf das vorliegende Bauvorhaben schon 
deshalb scheitert. Abgesehen davon handelt es sich bei den 1984 bewilligten 
Wohnungen um altrechtliche Wohnungen, die ohnehin nicht der Bausperre 
unterliegen. 
5.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen und die 
Gemeinde anzuweisen ist, die verlangte Baubewilligung gemäss Baugesuch 


vom September 2009 versehen mit den üblichen Bedingungen und Auflagen 
zu erteilen. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 
Gemeinde. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde hat daher den anwaltlich 
vertretenen Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der 
Rechtsvertreter hat eine Honorarnote über Fr. 25'541.25 eingereicht. Er hat 
einen Zeitaufwand von 67 Stunden geltend gemacht, was für das komplexe 
Verfahren als angemessen erscheint. Mit seinem Klienten habe er einen 
Stundenansatz von Fr. 250.-- zuzüglich eines Interessenwertzuschlages von 
Fr. 100.-- pro Stunde, total somit Fr. 350.-- vereinbart. Ein solcher 
Interessenwertzuschlag ist indessen nur zulässig, wenn es sich um eine 
vermögensrechtliche Streitigkeit handelt. Nach ständiger bundesgerichtlicher 
Praxis handelt es sich bei öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten im Bereich des 
Bau- und Umweltrechts nicht um vermögensrechtliche Streitigkeiten (vgl. 
BGU 1_C338 2007 vom 24. April 2008). Entgegen der Auffassung des 
Beschwerdeführers bemisst sich deshalb seine Parteientschädigung nicht 
nach einem Streitwert, sondern allein nach dem Zeitaufwand. Die geltend 
gemachte Parteientschädigung ist dementsprechend zu kürzen, woraus sich 
ein Betrag von Fr. 18'332.10 ergibt.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Baubescheid 
aufgehoben und die Gemeinde angewiesen, die verlangte Baubewilligung 
gemäss Baugesuch vom September 2009 versehen mit den üblichen 
Bedingungen und Auflagen zu erteilen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
668.--


zusammen
Fr.
6'668.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 18'332.10 
(inkl. MWST).
Die dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht am 8. September 
teilweise gutgeheissen (1C_488/2010).