gr_gerichte · R 2015 86 · 2017-02-02 · de

Wiederherstellungs- und Bussverfügung | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 86
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Racioppi
Aktuar
Decurtins
URTEIL
vom 2. Februar 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrin Perl,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin
und
Amt für Raumentwicklung Graubünden,
Beschwerdegegner
Eheleute B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Pius Huber,
Beigeladene
betreffend Wiederherstellungs- und Bussverfügung


- 2 -
1.
Im Januar 2012 erwarb A._____ die oberhalb der Kantonsstrasse nach 
X._____ gelegene Parzelle 7107 in der Gemeinde Y._____, welche seit 
der Fusion per 1. Januar 2015 zur Gemeinde X._____ (nachfolgend Ge-
meinde) gehört. Die Parzelle, welche sich im übrigen Gemeindegebiet be-
findet und teilweise von Waldgebiet überlagert wird, ist mit einem Wohn-
haus überbaut. Dieses ist rund 100 Jahre alt und diente ursprünglich als 
Schulhaus. Im Jahre 1989 wurde das Schulhaus in ein Wohnhaus mit ei-
ner Schreinerei im Sockelgeschoss (SG) resp. Untergeschoss (UG) um-
gebaut und erweitert, wobei sich der damalige Eigentümer zu verpflichten 
hatte, das ehemalige Schulhaus als Schreinereiwerkstatt zu nutzen und 
die Wohnung für den Eigengebrauch zu verwenden.
2.
Nach dem Erwerb der Liegenschaft begann A._____ mit dem Umbau der 
Schreinereiwerkstatt in eine Einliegerwohnung, ohne dafür jedoch eine 
entsprechende Baubewilligung eingeholt zu haben. Zudem errichtete er 
südöstlich der Hauptbaute – dies mit im Meldeverfahren erteilter Bewilli-
gung der damaligen Gemeinde – zwei Remisen resp. Holzunterstände im 
Abstand von ca. 2.8 m zueinander, welche er in der Folge – wiederum 
ohne behördliche Bewilligung – mit einem durchgängigen Pultdach zu ei-
ner einzigen grossen Remise verband.
3.
Anlässlich eines Augenscheins stellte das Amt für Raumentwicklung des 
Kantons Graubünden (ARE) diese formellen Baurechtswidrigkeiten fest. 
Daraufhin beantragte A._____ mit BAB-Gesuch vom 12. Februar 2014 die 
nachträgliche Bewilligung des bereits ausgeführten Umbaus des UG für 
Wohnzwecke sowie des erstellten Pultdaches und der geplanten Erweite-
rung der Remise in südöstlicher Richtung. Gegen dieses publizierte Ge-
such erhoben C._____, die Meliorationskommission Y._____ sowie die 
Geschäftsprüfungskommission der Gemeinde Y._____ Einsprache. Ne-
ben der Stellungnahme von A._____ ergingen in der Folge solche des 


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Amtes für Wald und Naturgefahren Graubünden (AWN), des kantonalen 
Tiefbauamtes (TBA) sowie des Amtes für Natur und Umwelt Graubünden 
(ANU) sowie eine Auskunft des Grundbuchamtes Z._____.
4.
Mit Entscheid vom 13. November 2014 verweigerte das ARE die BAB-
Bewilligung für den Umbau der Schreinerei zu Ferienwohnungszwecken 
und für die Neuerstellung inkl. Erweiterung der Remisen. Überdies wurde 
die damalige Gemeinde Y._____ angewiesen, bezüglich der nicht bewil-
ligten Bauvorhaben nach Rechtskraft des BAB-Entscheids das Verfahren 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes einzuleiten, die 
Pflicht zur Wiederherstellung auf den Parzellen 7107 und 7166 im Grund-
buch anmerken zu lassen und das ARE über das Verfahren auf dem Lau-
fenden zu halten resp. alsdann über die Wiederherstellungsverfügung in 
Kenntnis zu setzen.
5.
Am 24. April 2015 orientierte die Gemeinde A._____ über die Eröffnung 
eines Wiederherstellungs- und Bussverfahrens. Gleichzeitig liess sie ihm 
einen Verfügungsentwurf zur Stellungnahme zukommen und bat um Aus-
kunft über seine Vermögens- und Einkommensverhältnisse. Innert zwei-
fach erstreckter Frist reichte A._____ am 24. Juni 2015 zwei Gesuche um 
Einzonung von Parzelle 7107 in eine kleine Bauzone oder eine Spezial-
nutzungszone resp. um Mutation der Parzellen 7107 und 7366 ein und 
beantragte die Sistierung des hängigen Wiederherstellungs- und Bussver-
fahrens sowie die Durchführung einer gemeinsamen Aussprache und ei-
nes Augenscheins.
6.
Mit Verfügung vom 19. August 2015 wies die Gemeinde sowohl das Ein-
zonungs- als auch das Mutationsgesuch ab. In einer weiteren, gleichen-
tags ergangenen Verfügung wies sie auch das damit zusammenhängen-
de Sistierungsgesuch ab und verpflichtete A._____ unter Androhung der 


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Ersatzvornahme, sämtliche baulichen Massnahmen im SG/UG (nament-
lich die neue Raumaufteilung, das Bad und den übrigen Innenausbau) in-
nert dreier Monate seit Rechtskraft der Verfügung rückgängig zu machen 
und den ursprünglichen Zustand gemäss BAB-Bewilligung vom 23. Juni 
1989 resp. vom 8. März 1991 wiederherzustellen. Gleiches gelte für das 
die beiden Remisen verbindende Pultdach sowie alle baulichen Mass-
nahmen, welche über die beiden bewilligten Remisen hinausgingen. In-
nert gleicher Frist seien sämtliche Anbauten, Ablagerungen und Holzbei-
gen auf Parzelle 7366 zu beseitigen. Lediglich die neue Heizung und der 
Heizungsraum in der nördlichen Ecke des UG – zumal diese Bauvorha-
ben von den damaligen BAB-Bewilligungen umfasst würden – sowie die 
zwei erstellten Remisen, soweit sich diese auf Parzelle 7107 befänden – 
zumal die damaligen Gemeindebehörden diesbezüglich eine Vertrauens-
grundlage geschaffen hätten –, müssten nicht wiederhergestellt werden. 
Sodann wies die Gemeinde das Grundbuchamt X._____ an, die vorer-
wähnte Verpflichtung zur Wiederherstellung anzumerken und mit dem 
Hinweis zu versehen, dass jede Zweckänderung oder Erweiterung des 
SG/UG und der Remise verboten sei. Ausserdem wurden A._____ eine 
Busse von Fr. 1'000.-- sowie die Verfahrenskosten in Höhe von 
Fr. 3'909.80 auferlegt. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, 
dass sich A._____ nicht auf seine Unwissenheit bezüglich der baurechtli-
chen Beschränkungen auf seiner Parzelle berufen könne und dass die 
Wiederherstellungsanordnung verhältnismässig sei und im öffentlichen In-
teresse liege.
7.
Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 25. Sep-
tember 2015 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die 
Aufhebung der Wiederherstellungs- und Bussverfügung vom 19. August 
2015, die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
sowie – in prozessualer Hinsicht – die Erteilung der aufschiebenden Wir-


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kung. Während er die angefochtene Verfügung in Bezug auf die Remise 
und die verhängte Busse akzeptierte, monierte er in formeller Hinsicht in-
sofern eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs, als die Gemeinde ihm 
mit Ablehnung der Sistierung nochmals Frist zur Stellungnahme hätte an-
setzen müssen, sowie eine unrichtige und unvollständige Sachverhalts-
feststellung. So sei sowohl für ihn als auch für die Gemeinde schlicht nicht 
erkennbar, wie der wiederherzustellende bauliche Zustand aussehen sol-
le. Da weder das ARE noch die Gemeinde die jetzige bauliche Situation 
kennten, sei ein Augenschein vor Ort unumgänglich resp. sei die Sache 
zwecks Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts an die Vorin-
stanz zurückzuweisen. Seine im Rahmen des nachträglichen Bewilli-
gungsverfahrens eingereichten Pläne würden nicht den derzeitigen Zu-
stand wiedergeben, sondern darüber hinausgehen. Ausserdem habe das 
ARE nur über die Umnutzung in eine Ferienwohnung entschieden und 
nicht beurteilt, inwiefern die bereits ausgeführte bauliche Tätigkeit unter 
einem anderen Titel bewilligt werden könne. In diesem Zusammenhang 
führte er detailliert aus, dass diverse Arbeiten (wie Heizung, Isolation, 
WC/Dusche, Bodenbeläge, Änderung der Raumaufteilung) unter dem As-
pekt der Beibehaltung von Gewerberäumlichkeiten bewilligungsfähig sei-
en. Ausserdem sei das im Grundbuch angemerkte Verbot jeglicher 
Zweckänderung übermässig, zumal der Gewerberaum sehr wohl in eine 
andere gewerbliche Nutzung überführt werden könne. Schliesslich habe 
sich sein Rechtsvorgänger weder verpflichtet, das ehemalige Schulhaus 
als Schreinereiwerkstatt und die betreffende Wohnung zu Eigengebrauch 
zu nutzen, noch ergebe sich eine solche Verpflichtung aus dem Grund-
buch und sei eine solche auch nicht im Rahmen des Kaufgeschäfts auf 
ihn überbunden worden. 


- 6 -
8.
In ihrer Vernehmlassung vom 8. Oktober 2015 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Be-
schwerde sowie die Ablehnung des Gesuchs um Gewährung der auf-
schiebenden Wirkung. Die Erteilung der aufschiebenden Wirkung – so-
weit diese in Anbetracht der teilweisen Anerkennung der angefochtenen 
Verfügung überhaupt möglich sei – sei vorliegend insofern nicht nötig, als 
die Wiederherstellungsmassnahmen gemäss Verfügung innert drei Mona-
ten seit Rechtskraft der angefochtenen Verfügung, mithin ohnehin erst 
nach Abschluss des die Rechtskraft hindernden Beschwerdeverfahrens, 
vorzunehmen seien. Zudem führte sie aus, dass allfällige Zusagen eines 
Verkäufers für ein baurechtliches Wiederherstellungsverfahren unbeacht-
lich seien und inwiefern keine Gehörsverletzung vorliege. Der wiederher-
zustellende rechtmässige Zustand sei sodann der zuletzt bewilligte Zu-
stand, weshalb sämtliche Bauarbeiten, die der Beschwerdeführer ohne 
Bewilligung ausgeführt habe, widerrechtlich seien. Anlässlich der durch-
geführten Augenscheine und im Rahmen des BAB-Entscheids sei der 
Sachverhalt hinreichend festgestellt worden. An der Wiederherstellungs-
pflicht ändere es auch nichts, dass der Rechtsvorgänger des Beschwer-
deführers keine Verpflichtungen hinsichtlich der Nutzung eingegangen 
sei. Soweit der Beschwerdeführer dafürhalte, dass einzelne bauliche 
Massnahmen ausserhalb der Bauzone doch bewilligungsfähig seien, sei-
en seine Vorbringen in Anbetracht des rechtskräftigen BAB-Entscheids 
verspätet. Ausserdem sei eine zonenkonforme Bautätigkeit ausserhalb 
der Bauzone von Gesetzes wegen gar nicht möglich, weshalb auch die 
Vorbringen im Zusammenhang mit der Grundbuchanmerkung nicht zu 
hören seien.
9.
Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2016 wies der Instrukti-
onsrichter das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab, zu-
mal die dreimonatige Wiederherstellungsfrist ohnehin erst ab Rechtskraft 


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der angefochtenen Verfügung zu laufen beginne und es dem Beschwer-
deführer deshalb an einer entsprechenden Beschwer gebreche.
10.
In seiner Vernehmlassung vom 19. Oktober 2015 schloss auch das ARE 
auf Abweisung der Beschwerde. Dabei verwies es auf die angefochtene 
Verfügung der Beschwerdegegnerin und brachte im Wesentlichen deren 
Argumentation vor.
11.
Am 3. Dezember 2015 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Anträgen fest und vertiefte seine Argumentation hinsichtlich der Gehörs-
verletzung, der unzureichenden Sachverhaltsabklärung. Insbesondere 
habe die Gemeinde nicht geprüft, ob und in welchem Ausmass das So-
ckel- bzw. Untergeschoss nachträglich ausgebaut worden sei resp. inwie-
fern die vorgenommenen Änderungen mit der bereits genehmigten 
Hauptnutzungskategorie "Gewerbe" kompatibel seien, weshalb ein diffe-
renzierter Entscheid gar nicht möglich gewesen sei. Ausserdem begehe 
die Beschwerdegegnerin eine Ermessensunterschreitung, wenn sie sich 
an den BAB-Entscheid gebunden fühle.
12.
Mit Eingabe vom 17. Dezember 2015 verzichtete das ARE auf die Einrei-
chung einer Duplik.
13.
In ihrer Duplik vom 22. Januar 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 
an ihren Anträgen fest. Dabei teilte sie dem Gericht mit, dass gegen den 
Beschwerdeführer in der Zwischenzeit ein betreibungsrechtliches Verfah-
ren eingeleitet und hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks 
für den 26. Februar 2016 eine betreibungsamtliche Grundstücksversteige-
rung angesetzt worden sei. Im Weiteren vertiefte sie ihre bereits vorge-
brachte Argumentation.


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14.
Mit Schreiben vom 2. Februar 2016 orientierte der Instruktionsrichter die 
Parteien über die anstehende betreibungsamtliche Versteigerung der 
streitbetroffenen Parzelle und sistierte das Verfahren einstweilen bis zum 
1. März 2016. Auf entsprechenden Antrag des Beschwerdeführers wurde 
die Sistierung am 9. März 2016 sodann bis zum 30. April 2016 verlängert.
15.
Nach erfolgter Versteigerung der Parzelle 7107 an die Eheleute B._____ 
informierte der Instruktionsrichter diese als neue Eigentümer am 2. Mai 
2016 über den Stand des hängigen Verfahrens und lud diese gestützt auf 
Art. 40 VRG zur Teilnahme am Verfahren ein. Dies unter Hinweis auf 
Art. 40 Abs. 3 VRG, wonach ein Entscheid durch die Beiladung auch für 
die Beigeladenen verbindlich werde, sowie mit einer Fristansetzung zur 
Einreichung einer Stellungnahme.
16.
Mit Eingabe vom 30. Juni 2016 teilten die Eheleute B._____ (nachfolgend 
Beigeladene) mit, dass sie die fragliche Liegenschaft im Rahmen einer 
Zwangsversteigerung erworben hätten, ohne vom vorliegenden Verfahren 
Kenntnis gehabt zu haben. Nach ihrer Beurteilung seien sie nicht ins Ver-
fahren eingetreten, weshalb dieses nur zwischen A._____ und der Ge-
meinde Rechtskraft entfalten könne. Sie hätten Anspruch auf den vollen 
Instanzenzug und würden bei der Gemeinde ein Baugesuch einreichen. 
Sofern das Verfahren trotz Nichtbeitritt ihrerseits auch ihnen gegenüber 
dingliche Wirkung entfalte, was aus dem Schreiben des Instruktionsrich-
ters nicht hervorgehe, sei dieses bis dahin auszusetzen.
17.
Am 7. Juli 2016 verzichtete das ARE erneut auf die Einreichung einer 
Stellungnahme.
18.
In seiner Eingabe vom 14. Juli 2016 führte der Beschwerdeführer aus, 
inwiefern die Beigeladenen wohl schon vor der Versteigerung über das 


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vorliegende Verfahren informiert gewesen seien und weshalb diese zu 
Recht in das Verfahren eingebunden worden seien. In ihrer Stellungnah-
me vom 5. September 2016 legte auch die Beschwerdegegnerin nebst 
weiteren Ausführungen dar, inwiefern die Beteuerungen der Beigelade-
nen, vom hängigen Verfahren nichts gewusst zu haben, nachweislich 
falsch seien.
19.
In ihrer Eingabe vom 27. September 2016 hielten die Beigeladenen an 
ihren Anträgen fest und vertieften die bereits geäusserten Standpunkte. 
Insbesondere fehle es an einer gesetzlichen Grundlage, wonach sie in 
das vorliegende Verfahren einzutreten hätten resp. dieses auch für sie 
dingliche Wirkung entfalte. In einer weiteren Eingabe vom 12. Oktober 
2016 stellten die Beigeladenen nebst weiteren Vertiefungen folgende An-
träge:
"1.
Es sei gerichtlich festzustellen, dass das hier streitige Wiederherstellungs- und 
Bussenverfahren in der Sache A._____ nicht auf die heutigen Eigentümer (Eheleu-
te B._____) mit der Versteigerung des Grundstücks in der Gemeinde X._____ 
übergegangen ist, d.h. dass das Wiederherstellungs- und Bussenverfahren keine 
dingliche Wirkung entfaltet. Vielmehr hat die Gemeinde dem neuen Eigentümer 
Gelegenheit einzuräumen, ein Baugesuch zu stellen.
2.
Bis diese Sache rechtskräftig erledigt ist, ist das Verfahren zu sistieren."
20.
Am 15. November 2016 teilten die Beigeladenen dem Gericht mit, dass 
ihre Teilnahme am anstehenden Augenschein lediglich der guten Ord-
nung halber erfolge, ohne dass daraus etwas abzuleiten sei. Des Weite-
ren äusserten sie sich zu den Umnutzungsmöglichkeiten des ehemaligen 
Schreinereibetriebes unter geltendem Recht sowie zur Unteilbarkeit eines 
Strafverfahrens, welches sich auch gegen die beim damaligen Umbau 
mitwirkenden Vertreter der ehemaligen Gemeinde zu richten habe.


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21.
Am 16. November 2016 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen 
Augenschein durch. Anwesend waren auf Seiten des Beschwerdeführers 
der Beschwerdeführer selbst sowie dessen Rechtsvertreter, auf Seiten 
der Beschwerdegegnerin der Gemeindepräsident und der Gemeinde-
schreiber sowie deren Rechtsvertreterin, auf Seiten des Beschwerdegeg-
ners D._____ und E._____ und für die Beigeladenen deren Rechtsvertre-
ter. Anlässlich einer Besichtigung der verschiedenen Räumlichkeiten des 
fraglichen Untergeschosses wurde den Anwesenden Gelegenheit gebo-
ten, sich an Ort und Stelle auch noch mündlich zu den aufgeworfenen 
Fragen zu äussern. Seitens des Gerichts wurden aus verschiedenen Per-
spektiven zwölf Farbfotos des UG erstellt und dem Augenscheinprotokoll 
angefügt.
22.
In einer Stellungnahme vom 2. Dezember 2016 zum zugestellten Augen-
scheinprotokoll wiederholte und vertiefte die Beschwerdegegnerin ihre 
Argumentation und hielt unter anderem fest, dass bisher weder der Be-
schwerdeführer noch die Beigeladenen – welche eine gewerbliche Nut-
zung weiterhin für möglich hielten – ein neues Baugesuch eingereicht hät-
ten. Es sei denn auch nicht ansatzweise erkennbar, welche Umnutzung 
des UG rechtmässig und damit bewilligungsfähig wäre, weshalb davon 
auszugehen sei, dass jegliche von der bewilligten Nutzung abweichende 
Nutzung rechtswidrig sei.
23.
Ebenfalls am 2. Dezember 2016 nahm auch das ARE zum Augenschein 
Stellung. Dabei merkte es an, dass die Schreinerei mit dazugehöriger 
Wohnbaute damals nur deshalb als standortgebundene Baute bewilligt 
worden sei, weil die damalige Gemeinde über keine Gewerbezone verfügt 
habe. Nachdem die neue Gemeinde nun über solche verfüge, bestehe 
kein Grund mehr, gewerblich genutzte Büroräumlichkeiten im Wider-
spruch zum Trennungsgrundsatz ausserhalb der Bauzone zuzulassen. 


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Für eine anderweitige gewerbliche Nutzung sei bisher auch in keiner Wei-
se um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht worden.
24.
In ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember 2016 bemängelten die Beige-
ladenen unter anderem, dass die Beschwerdegegnerin es abgelehnt ha-
be, ihnen als neue Eigentümerschaft eine Frist für die Einreichung eines 
neuen Baugesuchs einzuräumen, und machten erneut Ausführungen zu 
den Umnutzungsmöglichkeiten nach geltendem Recht. Mit Eingabe vom 
14. Dezember 2016 beantragten sie sodann die Ansetzung eines weite-
ren Schriftenwechsels, sobald alle Eingaben vorlägen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in 
der angefochtenen Verfügung sowie auf die im Recht liegenden Beweis-
mittel und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in 
den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 
Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 19. August 2015, mit welcher 
die Wiederherstellung des rechtmässigen baulichen Zustandes auf Par-
zelle 7107 angeordnet worden ist und dem Beschwerdeführer eine Busse 
von Fr. 1'000.-- sowie die Verfahrenskosten von Fr. 3'808.80 auferlegt 
worden sind. Die Eintretensvoraussetzungen geben vorliegend zu keinen 
Bemerkungen Anlass, weshalb auf die frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde einzutreten ist.
b)
Streitig und zu prüfen ist im Folgenden, ob die Beschwerdegegnerin zu 
Recht den Rückbau der baulichen Massnahmen (namentlich der neuen 


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Raumaufteilung, des Bades sowie des übrigen Innenausbaus) im Unter-
geschoss der fraglichen Liegenschaft angeordnet hat. Umstritten ist so-
dann auch die Anweisung an das Grundbuchamt, ein Zweckänderungs- 
und Erweiterungsverbot des Untergeschosses im Grundbuch anzumer-
ken. Nicht Streitgegenstand bilden demgegenüber die ebenfalls mit Ver-
fügung vom 19. August 2015 abgewiesenen Einzonungs- und Mutations-
gesuche sowie die nicht angefochtene Auferlegung der Baubusse und der 
Verfahrenskosten und die ebenfalls akzeptierte Wiederherstellungsanord-
nung in Bezug auf Teile der Remisen. Zunächst drängen sich jedoch eini-
ge Ausführungen formeller Natur auf.
c)
Zur Zusammensetzung des Gerichts gilt es festzuhalten, dass sich die am 
Augenschein anwesende Vizepräsidentin, Verwaltungsrichterin Moser, an 
der Urteilsberatung krankheitsbedingt durch Verwaltungsrichter Racioppi 
vertreten lassen musste.
2. a)
In einem ersten Schritt gilt es die umstrittene Rechtswirkung der mittels 
prozessleitender Verfügung vom 2. Mai 2016 erfolgten Beiladung zu 
klären. Die Beigeladenen vertreten nämlich dezidiert die Auffassung, sie 
seien in das vorliegende Verfahren nicht eingetreten resp. hätten sich 
nicht darauf eingelassen, weshalb dieses nur zwischen dem Beschwerde-
führer und der Beschwerdegegnerin Rechtswirkungen entfalten könne. 
Überdies habe es das Verwaltungsgericht unterlassen, ihnen mitzuteilen, 
dass der Entscheid in der vorliegenden Angelegenheit – sofern dafür 
überhaupt eine gesetzliche Grundlage bestehe, was bestritten werde – 
auch ihnen gegenüber dingliche Wirkung entfalte (vgl. Eingaben der Bei-
geladenen vom 30. Juni, 27. September und 12. Oktober 2016).
b)
Die Beiladung bedeutet den Beizug einer am Verfahrensausgang interes-
sierten Person durch die Behörde oder das Gericht in ein Verfahren, wel-


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ches zwischen anderen Parteien anhängig gemacht worden ist. Sie hat 
einerseits zum Zweck, die Rechtskraft eines Entscheids auch auf die bei-
geladene Person zu erstrecken und somit zu verhindern, dass in der glei-
chen Sache widersprüchliche Entscheide ergehen. Insoweit dient die Bei-
ladung der Koordination des materiellen Rechts. Andererseits ermöglicht 
eine Beiladung auch die Wahrung der Interessen derjenigen, deren recht-
liche oder tatsächliche Interessen durch den Ausgang des Verfahrens 
berührt sein könnten, weshalb die Beiladung ebenso Ausfluss des rechtli-
chen Gehörs ist. Aus diesen Gründen wird das Institut der Beiladung in 
der Literatur selbst dann als zulässig angesehen, wenn es im Gesetz 
nicht vorgesehen ist (vgl. HÄNER, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren 
und 
Verwaltungsprozess, 
Zürich 
2000, 
Rz. 298 ff. 
sowie 
auch 
KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspfle-
ge des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 929 ff. zur Beila-
dung gemäss VwVG). Im Kanton Graubünden beruht das Institut der Bei-
ladung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren auf einer expliziten Rechts-
grundlage. Gemäss Art. 40 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) lädt die Instruktionsrichterin oder der Instrukti-
onsrichter Dritte, die durch den Entscheid in ihren schutzwürdigen Inter-
essen berührt werden, von Amtes wegen oder auf Antrag zur Teilnahme 
am Verfahren ein (Abs. 1). Nimmt die beigeladene Person am Verfahren 
teil, stehen ihr die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Es können 
ihr auch Kosten auferlegt werden (Abs. 2). Abs. 3 der erwähnten Bestim-
mung sieht sodann vor, dass der Entscheid durch die Beiladung auch für 
die Beigeladenen verbindlich wird.
c)
Nachdem der Instruktionsrichter von der betreibungsamtlichen Versteige-
rung des fraglichen Grundstücks Kenntnis erhalten hatte, orientierte er die 
neuen Eigentümer mit prozessleitender Verfügung vom 2. Mai 2016 über 
das Wiederherstellungs- und Bussverfahren resp. das diesbezüglich vor 


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dem Verwaltungsgericht hängige Beschwerdeverfahren und lud sie im 
Sinne von Art. 40 VRG zur Teilnahme an demselben ein. Dabei bediente 
er diese nicht nur mit den im Recht liegenden Eingaben und setzte eine 
Frist zur Einreichung einer Stellungnahme an, sondern gab den vorer-
wähnten Art. 40 VRG wörtlich wieder. Entgegen der Auffassung der Bei-
geladenen besteht demnach eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage 
für die Beiladung und sind diese unmissverständlich auf die Rechtsfolgen 
einer Beiladung aufmerksam gemacht worden. Vor diesem Hintergrund ist 
nicht nachvollziehbar, wie sich die (anwaltlich vertretenen) Beigeladenen 
nun auf den Standpunkt stellen können, die mit einer Beiladung einherge-
hende Wirkungserstreckung sei ihnen nicht angezeigt worden. Ausser-
dem geht aus der Systematik von Art. 40 VRG unmissverständlich hervor, 
dass eine Beiladung keines aktiven Gebarens der beigeladenen Person 
bedarf und die Erstreckung der Rechtskraftwirkung auch eintritt, wenn 
sich diese gar nicht am Verfahren beteiligt. Eine Beiladung ist gar gegen 
deren Willen möglich (vgl. hierzu auch KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., 
Rz. 929 m.w.H. sowie KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrens-
recht, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 589). Beigeladene können zwar 
wählen, ob sie von der Möglichkeit einer Teilnahme am Verfahren Ge-
brauch machen wollen, wobei ihnen diesfalls auch Kosten auferlegt wer-
den können (Art. 40 Abs. 2 VRG). Da die Erstreckung der Rechtswirkung 
aber wie gesehen nicht vom Willen der betreffenden Person abhängt, ist 
auf die Vorbringen der Beigeladenen hinsichtlich ihrer fehlenden Einlas-
sung, des fehlenden Beitritts oder der mit Vorbehalten behafteten Teil-
nahme am Augenschein nicht weiter einzugehen. Da die Rechtsfolge kraft 
Gesetzes eintritt, kann auch nicht von einer "Verpflichtung zum Beitritt" 
die Rede sein. Ebenso wenig bedarf es hierzu "einer klaren Grundlage im 
materiellen Baurecht" und muss eine von Amtes wegen verfügte Beila-
dung auch nicht als selbständiger Zwischenentscheid ausgestaltet sein 
(vgl. hierzu die Eingaben der Beigeladenen vom 30. Juni, 27. September 


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und 12. Oktober 2016 sowie das E-Mail der Beigeladenen vom 5. Oktober 
2016).
d)
Ausserdem ist festzuhalten, dass der von Amtes wegen angeordnete Ein-
bezug der neuen Eigentümer der streitgegenständlichen Liegenschaft in 
das vorliegende Verfahren sachlich absolut gerechtfertigt war. Im Gegen-
satz zum nicht streitgegenständlichen Bussverfahren, in welches die Bei-
geladenen in Anbetracht des Strafcharakters und der höchstpersönlichen 
Natur der Baubusse zu Recht nicht einbezogen worden sind (so jedoch 
Eingabe der Beigeladenen vom 12. Oktober 2016 S. 1), ist die Wieder-
herstellungsverpflichtung untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Sie 
stellt gewissermassen eine Eigentumsbeschränkung dar, welche sich so-
wohl der "Verursacher" des rechtswidrigen Zustandes als auch jeder 
spätere Eigentümer entgegenhalten lassen muss. So obliegt die Pflicht 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gemäss Art. 94 
Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) denn auch nicht nur der Person, die den rechtswidrigen Zu-
stand herbeigeführt hat, sondern auch dem Eigentümer. Es trifft daher 
mitnichten zu, dass die (noch nicht rechtskräftige) Abbruchverfügung mit 
dem Eigentümerwechsel gegenstandslos geworden sei, weil sie den vor-
maligen Eigentümer betreffe und den Rechtsnachfolgern nie eröffnet wor-
den sei (so Eingabe der Beigeladenen vom 13. Dezember 2016 S. 6). 
Würde man dieser Argumentation der Beigeladenen folgen, bedeutete 
dies, dass Baurechtsverletzungen durch Veräusserung der Liegenschaft 
geheilt werden könnten und fortan geduldet werden müssten. Mit anderen 
Worten handelt es sich bei der Wiederherstellungsverpflichtung um eine 
die Liegenschaft betreffende Last, welche durch den Eigentümerwechsel 
unberührt geblieben ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Wiederher-
stellungspflicht – zumal die entsprechende Verfügung ja noch nicht in 
Rechtskraft erwachsen ist – zum Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht 


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im Grundbuch angemerkt war und dass die neuen Eigentümer bei der Er-
steigerung vom Wiederherstellungsverfahren angeblich keine Kenntnis 
hatten. Mit der Beiladung sollte deshalb in erster Linie sichergestellt wer-
den, dass sich die neuen Eigentümer, welche sich das Ergebnis des vor-
liegenden Verfahrens aufgrund der untrennbaren Verbundenheit der Wie-
derherstellungsverpflichtung mit ihrer erworbenen Liegenschaft zwangs-
läufig entgegenhalten lassen müssen, zur vorliegenden Angelegenheit 
äussern können. Insofern können die Beigeladenen – insbesondere in 
Anbetracht des Ausgangs des Verfahrens – gar froh sein, mittels Beila-
dung in das vorliegende Verfahren miteinbezogen worden zu sein.
e)
Auch aus prozessökonomischen Gründen ist ein neuer Eigentümer nach 
dem Verkauf einer Liegenschaft zwangsweise als Partei anzuerkennen, 
wenn die Auferlegung einer Pflicht – wie vorliegend eine Abbruchverfü-
gung – im Streit liegt. Wäre den neuen Eigentümern der Liegenschaft der 
Beitritt in das vorliegende Verfahren freigestellt und würden diese einen 
solchen ablehnen, müsste das Verfahren wegen Gegenstandslosigkeit 
zufolge fehlenden Rechtsschutzinteresses des vormaligen Eigentümers 
abgeschrieben und alsdann eine neue (Wiederherstellungs-)Verfügung 
erlassen werden (vgl. hierzu auch HÄNER, a.a.O., Rz. 377).
3.
Ebenfalls in formeller Hinsicht sind die mehrfach gerügten Verletzungen 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen. Das rechtliche Gehör 
nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und stellt 
andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass 
eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person ein-
greift. Dazu gehört insbesondere das Recht, sich vor Erlass des Ent-
scheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht 
in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu wer-


- 17 -
den und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken 
oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses ge-
eignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (vgl. BGE 135 V 465 E.4.3.2 
sowie 132 V 368 E.3.1). Wesentlicher Bestandteil des verfassungsrechtli-
chen Gehörsanspruchs ist sodann die Begründungspflicht. Diese soll ver-
hindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt und 
es dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachge-
recht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die 
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild ma-
chen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegun-
gen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und 
auf welche sich ihre Verfügung stützt. Dies bedeutet indes nicht, dass 
sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und 
jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen hat. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken 
(vgl. BGE 136 I 229 E.5.2 m.w.H).
a)
Der Beschwerdeführer moniert insofern eine Verletzung seines rechtli-
chen Gehörs, als ihm die Beschwerdegegnerin mit Ablehnung seines Sis-
tierungsantrages nicht nochmals Frist zur Stellungnahme angesetzt habe 
(vgl. Beschwerde S. 6). Diesbezüglich ist mit der Beschwerdegegnerin je-
doch festzuhalten, dass dem Beschwerdeführer ein Verfügungsentwurf 
zugestellt worden ist und dass er sich trotz zweimalig erstreckter Frist 
nicht zur Sache und zu den in Aussicht gestellten Massnahmen geäus-
sert, sondern am letzten Tag vor Ablauf der Frist einen Sistierungsantrag 
sowie zwei Gesuche um Einzonung resp. Mutation der fraglichen Parzelle 
gestellt hat (vgl. die entsprechenden Gesuche vom 24. Juni 2015 in den 
beschwerdeführerische Beilagen [Bf-act.] 5-7). Wenn der Beschwerdefüh-
rer sich eingehender zu den angedrohten Wiederherstellungsmassnah-
men und zur Busse hätte äussern wollen, hätte er im Rahmen des Sistie-


- 18 -
rungsgesuchs einen Eventualantrag stellen und begründen können. Dies 
umso mehr, als kein Anspruch auf Sistierung eines Verfahrens besteht. 
Ausserdem sind bereits die erwähnten Gesuche vom 24. Juni 2015 als 
Stellungnahmen zu werten. Damit ist festzuhalten, dass das rechtliche 
Gehör des Beschwerdeführers in Bezug auf die streitgegenständliche 
Wiederherstellungs- und Bussverfügung ausreichend gewährt wurde. 
Selbst wenn diesbezüglich von einer leichten Verletzung des rechtlichen 
Gehörs auszugehen wäre, so wäre diese durch den mehrfachen Schrif-
tenwechsel im vorliegenden Rechtsmittelverfahren jedenfalls als geheilt 
zu betrachten (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 07 65 vom 
29. Januar 2008 E.1 m.w.H.).
b)
Gleich verhält es sich mit der vom Beschwerdeführer ebenfalls als 
Gehörsverletzung gerügten Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin vor 
dem Erlass der angefochtenen Verfügung seinem Antrag auf Durch-
führung eines Augenscheins oder einer Aussprache nicht nachgekommen 
sei (vgl. Beschwerde S. 6). Wenn die Beschwerdegegnerin (zu Recht, wie 
sogleich aufzuzeigen sein wird) der Auffassung war, den aktuellen bauli-
chen Zustand hinreichend zu kennen, kann der Beschwerdeführer keine 
Aussprache und keinen Augenschein erzwingen. Überdies ist hierzu zu 
bemerken, dass das ARE im Rahmen des nachträglichen Bewilligungs-
verfahrens zur Ergründung des rechtserheblichen Sachverhalts mehrere 
Augenscheine durchgeführt hat (vgl. Vernehmlassung des ARE vom 
19. Oktober 2015 S. 2 sowie Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 
vom 8. Oktober 2015 S. 6). Ausserdem wäre eine diesbezüglich anzu-
nehmende Gehörsverletzung angesichts des gerichtlichen Augenscheins 
vom 16. November 2016 im vorliegenden Beschwerdeverfahren ohnehin 
als geheilt zu betrachten.


- 19 -
c)
Des Weiteren macht der Beschwerdeführer unter dem Aspekt des rechtli-
chen Gehörs eine Verletzung der Begründungspflicht geltend, zumal die 
Beschwerdegegnerin keines seiner vorgebrachten Argumente vertieft be-
handelt, geschweige denn genauer begründet habe (vgl. Replik S. 2 f.). 
Hierzu ist unter Verweis auf die nachfolgenden Erwägungen festzuhalten, 
dass die angefochtene Verfügung der Beschwerdegegnerin ausführlich 
begründet und in dieser Hinsicht deshalb nicht zu beanstanden ist. Wie 
bereits erwähnt, ist eine Behörde ohnehin nicht gehalten, sich mit allen 
tatsächlichen Behauptungen und jedem rechtlichen Einwand des Betrof-
fenen auseinanderzusetzen; sie darf sich auf die wesentlichen Gesichts-
punkte beschränken. An dieser Stelle ist überdies zu bemerken, dass – 
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (vgl. Beschwerde S. 6 f. 
sowie Replik S. 3) und der Beigeladenen (vgl. Stellungnahme der Beige-
ladenen zum Augenschein vom 13. Dezember 2016 S. 6) – sowohl der 
aktuelle als auch der wiederherzustellende bauliche Zustand hinreichend 
klar resp. bekannt war. Im Dispositiv der angefochtenen Verfügung wurde 
festgehalten, dass sämtliche baulichen Massnahmen im Sockel- bzw. Un-
tergeschoss, namentlich die neue Raumaufteilung, das Bad und der übri-
ge Innenausbau, rückgängig zu machen und der ursprüngliche Zustand 
gemäss BAB-Bewilligung vom 23. Juni 1989 bzw. vom 8. März 1991 wie-
derherzustellen sei. Lediglich die neue Heizung und der Heizungsraum in 
der nördlichen Ecke des Untergeschosses sei von der Wiederherstel-
lungspflicht ausgenommen (vgl. Dispositiv-Ziffer 1 der angefochtenen 
Verfügung). Aus dieser unmissverständlichen Anordnung ergibt sich, dass 
die Beschwerdegegnerin über die aktuelle bauliche Ausgestaltung im Un-
tergeschoss vollständig orientiert war. Ausserdem lässt sich dem Disposi-
tiv klar entnehmen, welche baulichen Vorkehrungen rückgängig zu ma-
chen sind und welche geduldet werden. Ohnehin musste dem Beschwer-
deführer, der sämtliche Aus- und Umbauarbeiten im Untergeschoss un-
bestrittenermassen ohne die dafür nötigen Bau- resp. BAB-Bewilligungen 


- 20 -
vorgenommen hatte (vgl. hierzu auch BAB-Entscheid vom 13. November 
2014 S. 4), klar sein, dass diese grundsätzlich allesamt wiederherzustel-
len waren. Ob die Anordnung des vollständigen Rückbaus auch verhält-
nismässig war, wird an anderer Stelle zu prüfen sein (vgl. nachfolgend 
Erwägung 6). Sodann ergibt sich der vorbestehende, wiederherzustellen-
de bauliche Zustand aus den damals bewilligten Plänen (vgl. Beilage des 
ARE 10) und ist damit aktenkundig. Damit war auch klar, dass die vor 
dem widerrechtlichen Umbau entfernten Maschinen und Kabelstränge 
nicht wiederherzustellen waren, zumal diese nicht aus dem damals bewil-
ligten Plan hervorgehen und in der angefochtenen Verfügung auch nichts 
Entsprechendes erwogen wurde. Anzumerken bleibt, dass die Beschwer-
degegnerin im Rahmen des Augenscheins zugestanden hat, dass nebst 
der Heizung resp. dem Heizungsraum auch der Einbau der Fenster ge-
duldet werde. Auch die Täferung der Wände sowie die Böden können be-
lassen werden, zumal umstritten und nicht mehr nachweisbar ist, ob diese 
bereits beim vorbestehenden Schreinereibetrieb so ausgestaltet waren. 
Damit kann weder von einer unrichtigen und unvollständigen Feststellung 
des rechtserheblichen Sachverhalts noch von einer diesbezüglichen Ver-
letzung der Begründungspflicht die Rede sein. Die soeben erwähnten ge-
ringfügigen Änderungen des Umfangs der Wiederherstellungspflicht im 
Nachgang zum Augenschein werden jedoch im Rahmen der Kostenver-
teilung zu berücksichtigen sein.
d)
Die Beigeladenen ihrerseits machen unter dem Aspekt des rechtlichen 
Gehörs geltend, sie hätten Anspruch darauf, sich von Grund auf in das 
Verfahren einbringen zu können (vgl. Eingabe der Beigeladenen vom 
30. Juni 2016 S. 2). Diesbezüglich ist festzuhalten, dass eine beigeladene 
Person als neue Partei das Verfahren so aufzunehmen hat, wie sie es 
vorfindet. Da sie erst ab diesem Zeitpunkt ein schützenswertes Interesse 
an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids haben, 


- 21 -
können sie weder die Wiederholung von vor der Beiladung erfolgten Pro-
zesshandlungen verlangen noch beantragen, dass die Angelegenheit zur 
nochmaligen Durchführung des erstinstanzlichen Verfahrens an die Vor-
instanz zurückgewiesen werde (vgl. hierzu HÄNER, a.a.O., Rz. 378 sowie 
MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem 
aargauischen VPRG, Zürich 1998, Vorbem. zu § 38 N 31). Es trifft zwar 
zu, dass die Kognition des Verwaltungsgerichts als Rechtsmittelbehörde 
nicht uneingeschränkt ist, doch erwachsen den Beigeladenen daraus in-
sofern keine Nachteile, als der Verfahrensbeitritt nach Abschluss des 
Schriftenwechsels und noch vor der Beweisabnahme stattgefunden hat 
und sie die Möglichkeit erhalten haben, zu sämtlichen Eingaben der Par-
teien Stellung zu nehmen. Aus dem gleichen Grunde ist auch ihrem An-
trag auf Ansetzung eines weiteren Schriftenwechsels (vgl. Eingabe der 
Beigeladenen vom 14. Dezember 2016) nicht stattzugeben. Ausserdem 
erachtet das Verwaltungsgericht die vorliegende Angelegenheit nach den 
zahlreichen Eingaben und dem durchgeführten Augenschein als spruch-
reif.
4. a)
Damit gilt es in materieller Hinsicht nun zu prüfen, ob die angefochtene 
Wiederherstellungsverfügung zu Recht ergangen ist. Gemäss dem – ge-
stützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt anwendbaren – Art. 94 Abs. 1 
KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zu-
ständigen (Bau-)Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Her-
beiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden ist. Laut Art. 94 Abs. 3 
KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustan-
des sowohl dem Eigentümer als auch den Personen, die den rechtswidri-
gen Zustand herbeigeführt haben. Unabdingbare Voraussetzung für die 
Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist also das Vorliegen ei-
nes materiell vorschriftswidrigen Zustandes. Dies bedeutet, dass dem Er-
lass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich ein nachträgliches 


- 22 -
Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen Rahmen vorab 
die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustandes zu prüfen ist. Von einem 
separaten Sachentscheid über die nachträgliche Bewilligungsverweige-
rung kann aus prozessökonomischen Gründen jedoch abgesehen wer-
den, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von materi-
ellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, dass eine 
nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann (vgl. VGU R 13 
227 vom 1. Juli 2014 E.4c m.w.H.). Demgegenüber führt eine bloss for-
melle Baurechtswidrigkeit nicht zur Wiederherstellung bzw. Restitution 
(vgl. VGU R 09 26 vom 17. November 2009 E.2a sowie PVG 2007 Nr. 30 
E.4a).
b)
Vorliegend ergeben sich die sowohl formellen als auch materiellen Bau-
rechtsverletzungen aus dem BAB-Entscheid vom 13. November 2014, mit 
welchem das ARE das nachträgliche Baugesuch des Beschwerdeführers 
vom 12. Februar 2014 betreffend Umbau Schreinerei zu Ferienwohnung 
und Neuerstellung inkl. Erweiterung der Remisen vollumfänglich abge-
wiesen hat (vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 2). Dass die-
ses nachträgliche Baugesuch offenbar über den aktuellen baulichen Zu-
stand hinausgegangen ist und auch geplante bauliche Massnahmen ent-
halten hat (vgl. Beschwerde S. 8), ist dabei nicht von Relevanz, zumal 
das ARE sämtliche Bauvorhaben (mithin sowohl die bereits ausgeführten 
als auch die erst geplanten) resp. insgesamt die Umnutzung der Schrei-
nerei in eine Ferienwohnung als nicht bewilligungsfähig erachtet hat. Die-
ser Entscheid des ARE ist in der Folge unangefochten in Rechtskraft er-
wachsen. Damit hat das nachträgliche Baubewilligungsverfahren, welches 
dem Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich vorauszu-
gehen hat, stattgefunden.


- 23 -
c)
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG war die Beschwerdegegnerin 
demnach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vor-
schriftswidrigen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu 
beseitigen. Entsprechend wurde sie durch das ARE in Dispositiv-Ziffer 2 
des BAB-Entscheids vom 13. November 2014 auch angewiesen, ein 
Wiederherstellungsverfahren einzuleiten und alsdann die Pflicht zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes im Grundbuch anmerken zu 
lassen. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für 
den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustandes im Falle einer rechtswidrig errichteten 
Baute im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie allgemeinen Prinzipien 
des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören 
namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 BV festgehaltenen 
Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glau-
bens. So kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes etwa 
unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist, 
die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn der 
Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, er sei zur Bauausführung 
ermächtigt und der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustandes nicht 
schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts [BGer] 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H.). Mit 
anderen Worten kommt der zuständigen Behörde hinsichtlich des Inhalts 
der restitutorischen Massnahmen ein gewisses (Rechtsfolge-)Ermessen 
zu, welches im Lichte der erwähnten Verfassungsgrundsätze auszuüben 
ist. Im Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, 
dass von der Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzuse-
hen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies 
aus Gründen des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit an-
gezeigt ist. Anhand dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen 


- 24 -
sein, ob die Wiederherstellungsverfügung der Beschwerdegegnerin zu 
Recht ergangen ist.
5. a)
Die Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die Bau-
herrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, 
sie sei zur Bauausführung berechtigt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H.). Wenn es darum geht, ob 
eine bestimmte behördliche Zusicherung oder eine behördliche Verhal-
tensweise geeignet war, berechtigtes Vertrauen zu erwecken, werden in 
dieser Hinsicht in der Regel keine strengen Anforderungen gestellt; es 
genügt, dass die Unrichtigkeit der erhaltenen Auskunft für den Betroffe-
nen nicht offensichtlich erkennbar war und dass er in guten Treuen an-
nehmen durfte, die betreffende Behörde sei zuständig (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts vom 14. Februar 1979 in: ZBl 80 [1979] S. 312 f. E.4b 
sowie 1C_40/2015 vom 18. September 2015 E.5.2).
b)
Diesbezüglich bringt der Beschwerdeführer vor, das Umbauprojekt sei 
von den Vorstandsmitgliedern der vormaligen Gemeinde mündlich abge-
segnet worden. Ausserdem sei er beim Erwerb der Liegenschaft davon 
ausgegangen, diese als Wohngebäude nutzen zu können resp. habe er 
weder Kenntnis von der Auflage aus dem Jahre 1989 gehabt noch sei er 
von seinem Rechtsvorgänger dazu verpflichtet worden, das Unterge-
schoss weiterhin als Schreinerei zu nutzen (vgl. Replik S. 5 f.). Hierzu ist 
mit der Beschwerdegegnerin zunächst darauf hinzuweisen, dass die Mo-
tive für den Kauf einer Liegenschaft und allfällige Zusicherungen des Ver-
käufers in einem baurechtlichen Wiederherstellungsverfahren unbeacht-
lich sind. Solche bilden höchstens eine Basis für zivilrechtliche An-
sprüche, welche vor den Zivilgerichten geltend zu machen wären (vgl. 
Vernehmlassung S. 5). Sodann vermag der Beschwerdeführer die be-
haupteten Äusserungen der Behördenmitglieder der ehemaligen Gemein-


- 25 -
de in Bezug auf die baulichen Massnahmen auf seiner Parzelle nicht zu 
belegen, wobei ohnehin fraglich wäre, ob die Äusserungen einzelner Mit-
glieder einer kommunalen Behörde eine vertrauensschutzrechtliche 
Grundlage im hier relevanten Sinne zu begründen vermöchten (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 1C_184/2016 vom 14. November 2016 E.4.3 sowie 
etwa VGU R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.3b m.w.H.). Ausserdem setzt 
böser Glaube nicht voraus, dass dem Beschwerdeführer die fragliche 
Umnutzung ausdrücklich untersagt worden ist. Vielmehr genügt es, wenn 
er wusste oder bei zumutbarer Sorgfalt hätte wissen müssen, dass sein 
Vorhaben 
unrechtmässig 
war 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichts 
1C_535/2012 vom 4. September 2013 E.4.1.3). Dem Beschwerdeführer 
musste bei zumutbarer Sorgfalt und Aufmerksamkeit bewusst gewesen 
sein, dass derartige Bau- und Umnutzungsvorhaben – insbesondere aus-
serhalb der Bauzone – einer Bewilligung bedürfen, weshalb er die ange-
drohten Massnahmen nicht dadurch abzuwenden vermag, dass er gel-
tend macht, von den baurechtlichen Beschränkungen nichts gewusst zu 
haben. Damit kann in diesem Kontext offen bleiben, ob der Beschwerde-
führer oder sein Rechtsvorgänger sich dazu verpflichtet haben, das UG 
als Schreinerei zu nutzen (vgl. hierzu jedoch nachfolgend Erwägung 
6e/cc), wobei der Beschwerdeführer zutreffend darauf hinweist, dass eine 
entsprechende Verpflichtung nicht aktenkundig ist. Jedenfalls ist die Be-
schwerdegegnerin zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschwerde-
führer in Bezug auf die widerrechtlich erstellten Bauteile nicht gutgläubig 
gehandelt hat.
6. a)
Sodann bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Wiederherstellungsverfü-
gung auch einer Verhältnismässigkeitsprüfung standhält. Das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip besagt, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet sowie erfor-
derlich und dem Betroffenen zumutbar sein muss (vgl. Urteil des Bundes-


- 26 -
gerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.3). Die Notwendigkeit eines 
Eingriffs ergibt sich dabei aus dem öffentlichen Interesse an der Einhal-
tung der verletzten Bauvorschriften. Sodann besagt das Übermassverbot, 
dass ein Eingriff nicht weiter gehen darf, als es der Zweck erheischt, mit-
hin das mildeste Mittel zur Erreichung des gesetzmässigen Zustandes zu 
wählen ist. Dementsprechend ist auf einen umfassenden Abbruch zu ver-
zichten, wenn der gesetzmässige Zustand durch einen Teilabbruch er-
reicht werden kann. Wenn die Notwendigkeit und die Verhältnismässigkeit 
im so verstandenen Sinne zu bejahen sind, hat schliesslich eine Abwä-
gung zwischen den öffentlichen Interessen an der Durchsetzung der 
Zwangsmassnahme und den privaten Interessen an der Erhaltung des 
gesetzeswidrigen Zustandes zu erfolgen. Vor dem Hintergrund des vor-
stehend Gesagten bleibt festzuhalten, dass auch ein Bösgläubiger zur 
Rüge, ein Abbruchbefehl sei nicht notwendig oder unverhältnismässig, 
zugelassen ist. Dies erhellt aus dem Umstand, dass auch der Bösgläubi-
ge vor nicht notwendigen und unverhältnismässigen Verwaltungshand-
lungen geschützt werden soll. Anders zu entscheiden führte dazu, dem 
Abbruchbefehl Strafcharakter zukommen zu lassen, was jedoch einer all-
fälligen Baubusse vorbehalten ist. Bösem Glauben wird mit anderen Wor-
ten erst bei der Interessenabwägung Rechnung getragen, wobei ein bös-
gläubiger Bauherr alsdann in Kauf nehmen muss, dass die Behörden aus 
grundsätzlichen Erwägungen – namentlich zum Schutz der Rechtsgleich-
heit und der baulichen Ordnung – dem Interesse an der Wiederherstel-
lung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und 
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in ver-
ringertem Masse berücksichtigen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H. sowie etwa VGU R 13 227 
vom 1. Juli 2014 E.4d/aa mit Verweis auf VGU R 04 8 vom 13. Mai 2004 
E.3a und PVG 2007 Nr. 30 E.4a).


- 27 -
b)
In diesem Zusammenhang stellt sich die Beschwerdegegnerin zu Recht 
auf den Standpunkt, dass an der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes ein erhebliches Interesse bestehe, zumal eine Wohnnutzung 
ausserhalb der Bauzone den Grundprinzipien des Raumplanungsrechts 
widerspreche und auch mit dem Zweitwohnungsverbot nach Art. 75b BV 
nicht zu vereinbaren sei (vgl. angefochtene Verfügung S. 5). Dass die öf-
fentlichen Interessen an der Freihaltung des Gebietes ausserhalb von 
Bauzonen vor zonenfremden Bauten und Anlagen schwer wiegen, ent-
spricht denn auch konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung (vgl. 
BGE 136 II 359 E.6 m.w.H. sowie WALDMANN, in: GRIFFEL/LINIGER/-
RAUSCH/THURNHERR [Hrsg.], Fachhandbuch zum Öffentlichen Baurecht, 
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 6.29 und 6.42). Hinzu kommt das allgemein 
gewichtige Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung. Zum 
einen soll verhindert werden, dass die Verletzung von gesetzlichen Vor-
schriften honoriert wird und damit letztlich die Glaubwürdigkeit von 
Raumplanung und Rechtsstaat gewahrt werden, und zum anderen spielt 
auch der Aspekt der Rechtsgleichheit eine Rolle. Insofern liegen die ge-
wichtigen öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustandes auf der Hand, während keine überwiegenden schutz-
würdigen Interessen des (nicht gutgläubigen) Beschwerdeführers auszu-
machen sind. Soweit der Beschwerdeführer dieses öffentliche Interesse 
verkennt und insofern keinen vernünftigen Grund für eine Restitution 
sieht, als sich das fragliche Gebäude nicht in einer schützenswerten Na-
turlandschaft, sondern gleich neben einer vielbefahrenen Kantonsstrasse 
befinde und die komplette Wiederherstellung dem Grundsatz einer haus-
hälterischen Bodennutzung widerspreche (vgl. Replik S. 5), ist ihm nicht 
zu folgen. In Anbetracht des auch anlässlich des gerichtlichen Augen-
scheins vom 16. November 2016 festzustellenden beträchtlichen Um-
fangs der widerrechtlichen Um- und Ausbauarbeiten kann auch nicht von 
einer geringen Abweichung von den baurechtlichen Vorschriften die Rede 


- 28 -
sein. Grundsätzlich zuzustimmen ist der Beschwerdegegnerin sodann 
auch insofern, als sich ein vollständiger Rückbau in Anbetracht der 
rechtskräftig untersagten Nutzung des UG als Ferienwohnung auch des-
halb aufgedrängt hat, weil der Beschwerdeführer in Bezug auf die 
Rechtswidrigkeit seines Tuns offenkundig keinerlei Einsicht gezeigt hat 
und deshalb bei lediglich teilweiser Wiederherstellung unter Duldung des 
Badezimmers oder der Küche mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten 
gewesen wäre, dass der Beschwerdeführer das UG gleichwohl weiterhin 
zu Wohnzwecken nutzen würde (vgl. beschwerdegegnerische Stellung-
nahme zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 S. 3).
c)
Dennoch ist vor dem Hintergrund des vorerwähnten Übermassverbots zu 
bemerken, dass die Rechtmässigkeit einer Wiederherstellungsverfügung 
resp. der Umfang der Wiederherstellungspflicht nicht isoliert resp. unab-
hängig vom wiederherzustellenden "rechtmässigen Zustand" beurteilt 
werden kann. So kann der rechtmässige "Endzustand" im Zusammen-
hang mit dem Übermassverbot insofern von Relevanz sein, als je nach 
Definition des wiederherzustellenden Zustandes zur Erreichung dessel-
ben mildere Massnahmen als ein vollständiger Abbruch oder Rückbau 
denkbar sind (vgl. hierzu VGU R 15 58 vom 4. Oktober 2016 E.5). So hat 
das Verwaltungsgericht im soeben zitierten Entscheid eine Gemeinde 
verpflichtet, vor dem Erlass der Wiederherstellungsanordnung (es ging 
um den kompletten Abbruch eines bereits erstellten Daches) einen kon-
kreten, mit einem Plan und einem Modell visualisierten Bereinigungsvor-
schlag – obschon es sich dabei nicht um ein förmliches Baugesuch ge-
handelt hatte – eingehend zu prüfen und zu erörtern, ob sich der recht-
mässige Zustand auch mit einer milderen Massnahme als mit einem 
vollständigen Abbruch der bestehenden Dachkonstruktion erreichen lies-
se (vgl. VGU R 15 58 vom 4. Oktober 2016 E.5b). Mit anderen Worten 
stellt sich vorliegend die Frage, ob vor dem Erlass der Wiederherstel-


- 29 -
lungsverfügung hätte abgeklärt werden müssen, ob und inwieweit die 
rechtswidrigen baulichen Vorkehrungen – nebst den bereits rechtskräftig 
ausgeschlossenen Möglichkeiten der Umnutzung in ein Ferienhaus, der 
Einzonung und der Mutation – unter einem anderen Titel hätten geheilt 
werden können resp. ob sich ein vollständiger Rückbau so hätte vermei-
den lassen können. In seinem BAB-Entscheid vom 13. November 2014 
hat das ARE nämlich lediglich entschieden, dass die mittels nachträgli-
chen Baugesuchs vom 12. Februar 2014 beantragte Umnutzung des UG 
von einer Schreinerei in ein Ferienhaus nicht bewilligungsfähig sei. Die-
sen Aspekt hat es umfassend und unter Einbezug sämtlicher potenzieller 
Rechtstitel (Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung [RPG; SR 700], Besitzstandsgarantie nach Art. 24c 
RPG, übrige Ausnahmebewilligungstatbestände nach Art. 24 ff. RPG, 
Art. 75b Abs. 1 BV) geprüft. Entgegen der zu absoluten Darstellung der 
Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung S. 8 sowie beschwerdegeg-
nerische Stellungnahme zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 S. 2) 
geht aus diesem Entscheid jedoch nicht hervor, dass sämtliche Zweckän-
derungen des UG ausgeschlossen seien resp. dass davon auszugehen 
sei, dass jegliche von der bewilligten Nutzung abweichende Nutzung des 
UG rechtswidrig sei. So hat das ARE beispielsweise nicht geprüft, ob im 
UG allenfalls eine andere (holz-)gewerbliche Nutzung möglich wäre oder 
ob die fraglichen baulichen Vorkehrungen im Falle einer Wiederaufnahme 
des ursprünglich bewilligten Schreinereibetriebs unter dem Titel Moderni-
sierung bewilligungsfähig wären. Denkbar wäre überdies, dass die im 
oberen Stock zulässige Wohnnutzung gestützt auf Art. 24c RPG innerhalb 
des Gebäudevolumens massvoll erweitert werden dürfte (vgl. hierzu 
nachfolgend Erwägung 7b). Diesfalls wäre der verfügte vollständige Ab-
bruch insofern als Verstoss gegen das Übermassverbot und damit als un-
verhältnismässig zu qualifizieren, als gewisse bauliche Vorkehrungen (wie 
beispielsweise der Innenausbau, die neue Raumaufteilung oder zu ge-


- 30 -
wissen Teilen auch das Bad) nicht entfernt werden müssten, sondern in-
sofern "legalisiert" werden könnten, als sie im Rahmen der alsdann allen-
falls bewilligten neuen Nutzung weiterverwendet werden könnten.
aa)
Diesbezüglich ist festzuhalten, dass sich das ARE zu Recht nur mit dem 
nachträglichen Baugesuch des Beschwerdeführers vom 12. Februar 2014 
befasst und nur über die Umnutzung des UG zu Ferienwohnzwecken ent-
schieden hat. Auch lag es – entgegen der beschwerdeführerischen Dar-
stellung auf S. 5 seiner Replik – nicht im Aufgabenbereich der Beschwer-
degegnerin, vor der Anordnung der Wiederherstellung von sich aus abzu-
klären, inwiefern bereits ausgeführte bauliche Tätigkeiten unter einem an-
deren Titel bewilligungsfähig wären resp. dem Beschwerdeführer mildere 
Lösungsvorschläge zu unterbreiten (vgl. hierzu VGU R 15 58 vom 4. Ok-
tober 2016 E.5b/cc). Selbstverständlich hätte es dem Beschwerdeführer 
im Wiederherstellungsverfahren jederzeit offen gestanden, ein neues 
Baugesuch einzureichen, um mit einer bewilligungsfähigen Umnutzung 
des UG den (vollständigen) Abbruch der rechtswidrig erstellen Bauteile zu 
verhindern (vgl. hierzu soeben Erwägung 6c). Dies hat er jedoch nicht ge-
tan, sondern lediglich zwei Gesuche um Einzonung resp. Mutation ge-
stellt. Vorliegend war die Beschwerdegegnerin auch nicht gehalten, das 
Wiederherstellungsverfahren zu sistieren und dem Beschwerdeführer vor 
Erlass der entsprechenden Verfügung eine Frist zur Einreichung eines 
neuen Baugesuchs anzusetzen, zumal hier – abgesehen von den mit Ver-
fügung vom 19. August 2015 abgehandelten Einzonungs- und Mutations-
gesuchen (vgl. Bg-act. 8) – keine weiteren Baugesuche eingereicht wur-
den und – im Gegensatz zum vorzitierten VGU R 15 58 – auch sonst kei-
ne "Bereinigungsvorschläge" ersichtlich waren. Ausserdem hatte der Be-
schwerdeführer auch keinen entsprechenden Antrag gestellt; sein Sistie-
rungsantrag vom 24. Juni 2015 bezog sich explizit nur auf die hängigen 
Einzonungs- resp. Mutationsgesuche (vgl. Bf-act. 5 S. 3). Insofern ist es 


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nicht zu beanstanden und stellt es insbesondere keine Ermessensunter-
schreitung dar (so Replik S. 4 f.), dass die Beschwerdegegnerin kein 
zweites nachträgliches Bewilligungsverfahren durchgeführt hat und in der 
angefochtenen Verfügung die Beseitigung sämtlicher baulicher Mass-
nahmen, welche eine Nutzung des UG zu Wohnzwecken erlaubt hätten, 
angeordnet hat. Demzufolge ist die angefochtene Verfügung auch unter 
dem Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht zu beanstanden.
bb)
Aus den gleichen Gründen ist auch davon abzusehen, das vorliegende 
Beschwerdeverfahren zu sistieren und dem Beschwerdeführer Gelegen-
heit einzuräumen, ein neues Baugesuch einzureichen. Auf S. 6 seiner 
Replik behält sich dieser zwar ausdrücklich vor, der Beschwerdegegnerin 
ein neues Baugesuch unter Beibehaltung des UG als Gewerberäumlich-
keit einzureichen. Davon habe er bislang nur deswegen abgesehen, weil 
er die Hoffnung auf eine für alle Parteien akzeptable Lösung noch nicht 
aufgegeben habe. Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzustimmen, 
als es ihm jederzeit freistünde, ein neues, abgeändertes Baugesuch ein-
zureichen. Er verhielte sich nun aber rechtsmissbräuchlich, wenn er mit 
der Einreichung eines neuen Baugesuchs bis zum Entscheid im vorlie-
genden Rechtsmittelverfahren zuwarten und so das Wiederherstellungs-
verfahren verzögern würde. Dies umso mehr, als er im Verfahren vor der 
Beschwerdegegnerin die Möglichkeit hatte, sich mit einem neuen Vor-
schlag einzubringen, und von dieser mit seinen Einzonungs- und Mutati-
onsgesuchen auch Gebrauch machte. Insofern ist seiner Argumentation, 
auf die Einreichung eines neuen Baugesuchs wegen der bestehenden 
Hoffnung auf eine einvernehmliche Lösung verzichtet zu haben, nicht zu 
folgen. Ausserdem hat er vorliegend nicht beantragt, das Beschwerdever-
fahren sei zu diesem Zwecke auszusetzen. Dabei wäre ohnehin fraglich, 
ob ein solcher Antrag angesichts des im Rahmen der amtlichen Zwangs-
versteigerung in der Zwischenzeit erfolgten Eigentümerwechsels über-


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haupt noch von seinem Rechtsschutzinteresse gedeckt wäre. Seinetwe-
gen drängt sich demnach keine Sistierung des vorliegenden Verfahrens 
auf.
cc)
Gleiches gilt in Bezug auf die Beigeladenen, welche in ihren Eingaben 
vom 12. Oktober und 13. Dezember 2016 explizit beantragt haben, das 
vorliegende Verfahren sei zu sistieren und ihnen sei eine angemessene 
Frist anzusetzen, um eines oder mehrere neue Baugesuche einzureichen. 
Die Beigeladenen sind zwar erst später ins Verfahren eingetreten und 
hatten – im Gegensatz zum Beschwerdeführer – dementsprechend keine 
Möglichkeit, sich bereits vor dem Erlass der angefochtenen Wiederher-
stellungsverfügung mit einem neuen Vorschlag ins Verfahren einzubrin-
gen, um damit allenfalls den Umfang der Restitutionsmassnahme zu be-
einflussen. Unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen in Erwä-
gung 3d ist jedoch festzuhalten, dass die Beigeladenen das Verfahren so 
aufzunehmen haben, wie sie es zum Zeitpunkt ihres Beitritts vorfinden. 
Ausserdem machte eine Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens insofern wenig Sinn, als das weitere Verfahren ohnehin in den Zu-
ständigkeitsbereich der Beschwerdegegnerin fiele. Diese hätte ein allfälli-
ges Baugesuch der Beigeladenen entgegenzunehmen, dieses allenfalls 
zum Entscheid ans dafür zuständige ARE zu übermitteln und alsdann – 
nach Rechtskraft des entsprechenden BAB-Entscheids – erneut über den 
Umfang der zu Recht angeordneten Wiederherstellungspflicht zu ent-
scheiden (Art. 87 Abs. 3 KRG, Art. 56 ff. KRVO sowie Art. 94 Abs. 2 
KRG). In Anbetracht dieser Zuständigkeitsregelung resp. der offensichtli-
chen Unzuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der Zo-
nenkonformität der streitgegenständlichen Umbauten oder eines neuen 
Baugesuchs erweisen sich die umfangreichen Ausführungen der Beigela-
denen zu den potentiellen Umnutzungsmöglichkeiten in diesem Zusam-
menhang als nicht relevant. Damit ist dem Sistierungsantrag der Beigela-


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denen nicht stattzugeben. Wie vorstehend ausgeführt, ist eine Sistierung 
oder Rückweisung der vorliegenden Angelegenheit auch nicht etwa des-
halb angezeigt, weil das ARE oder die Beschwerdegegnerin ihrer Prüf- 
und Begründungspflicht nicht hinreichend nachgekommen wären oder 
weil sich die Wirkungen des vorliegenden Urteils nicht auf die neuen Ei-
gentümer als Beigeladene erstreckten (vgl. vorstehend Erwägungen 2 
und 3).
d)
An dieser Stelle bleibt jedoch festzuhalten, dass es den Beigeladenen 
jederzeit offen stünde, ein Umnutzungs- resp. Baugesuch einzureichen. 
Dies ändert zwar nichts daran, dass die angefochtene Verfügung in Be-
zug auf die Restitutionsanordnung zu bestätigen ist und die dreimonatige 
Wiederherstellungsfrist nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu lau-
fen beginnt. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen zum Über-
massverbot ist die Beschwerdegegnerin jedoch anzuhalten, die Wieder-
herstellungsfrist auf entsprechendes Gesuch der Beigeladenen gegebe-
nenfalls zu unterbrechen und diesen bei Bedarf genügend Zeit einzuräu-
men, ein Umnutzungs- oder Baugesuch auszuarbeiten und einzureichen. 
Sollten die Beschwerdegegnerin sowie das ARE ein solches Gesuch als 
bewilligungsfähig erachten, so hätte die Beschwerdegegnerin allenfalls 
auf den Umfang der Wiederherstellungspflicht zurückzukommen. Bei der 
allfälligen Prüfung eines Baugesuchs wird das ARE losgelöst vom vorlie-
genden Verfahren resp. unabhängig vom widerrechtlichen Ausbau über 
die alsdann beantragten Umnutzungsmöglichkeiten zu befinden haben. 
Dabei wird es sich auch mit der vorliegend nicht weiter zu vertiefenden 
Frage zu befassen haben, welche Rechtswirkungen die im Jahre 1989 
verfügte Auflage, das ehemalige Schulhaus als Schreinereiwerkstatt und 
die darüberliegende Wohnung zu Eigengebrauch zu nutzen, heute noch 
zeitigt resp. ob diese einer Umnutzung des UG in eine andere gewerbli-
che Nutzung entgegensteht. Es bleibt jedoch zu bemerken, dass eine all-


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fällige Unterbrechung der Wiederherstellungsfrist in zeitlicher Hinsicht an-
gemessen zu begrenzen ist, um einer übermässigen Verzögerung des 
Wiederherstellungsverfahrens vorzubeugen.
7. a)
Zu prüfen bleibt das beschwerdeführerische Vorbringen, wonach die Ver-
pflichtung des Grundbuchamtes, nebst der Wiederherstellungspflicht auch 
ein Zweckänderungs- oder Erweiterungsverbot des UG und der Remisen 
im Grundbuch anzumerken (vgl. Dispositiv-Ziffer 4 der angefochtenen 
Verfügung), übermässig sei. Aufgrund des rechtskräftigen BAB-
Entscheids sei die Umnutzung des fraglichen Gewerberaumes in Wohn-
raum zwar nicht zulässig, doch könne das UG sehr wohl von der einen 
gewerblichen Nutzung in eine andere gewerbliche Nutzung überführt 
werden. Jedenfalls sei dieser Punkt vom ARE nicht entschieden worden 
(vgl. Beschwerde S. 9 sowie Replik S. 6).
b)
Diesbezüglich ist unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen in 
Erwägung 6c festzuhalten, dass sich der rechtskräftige BAB-Entscheid 
des ARE vom 13. November 2014 in der Tat (und zu Recht) nur zur nicht 
gegebenen Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung des UG von einem 
Schreinereibetrieb in eine Ferienwohnung äussert. Diesem Entscheid 
lässt sich folglich nicht entnehmen, dass jede Zweckänderung unzulässig 
sei. Die Beschwerdegegnerin weist zwar zu Recht darauf hin, dass sich 
das fragliche Gebäude im übrigen Gemeindegebiet und damit ausserhalb 
der Bauzone befinde, wo eine zonenkonforme Bautätigkeit grundsätzlich 
nicht möglich sei (vgl. Vernehmlassung S. 8). Wie bereits in Erwägung 6c 
angetönt, erscheint es jedoch nicht von vornherein als ausgeschlossen, 
dass das Untergeschoss im Sinne einer massvollen Erweiterung inner-
halb des bestehenden Gebäudevolumens teilweise umgebaut werden 
darf, dass die fraglichen Räumlichkeiten in eine andere (holz-)gewerbliche 
Nutzung überführt werden können oder dass – im Einklang mit der Aufla-


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ge aus dem Jahre 1989 – wieder ein Schreinereibetrieb aufgenommen 
wird. Daran ändern auch die Ausführungen des ARE in seiner Stellung-
nahme zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 nichts. Vielmehr lässt 
das ARE die Möglichkeit einer anderweitigen gewerblichen Nutzung inso-
fern offen, als es explizit ausführt, dass bisher in keiner Weise um eine 
entsprechende Bewilligung nachgesucht worden sei (vgl. Stellungnahme 
des ARE zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 S. 2).
c)
Entgegen der (zu absoluten) Darstellung der Beschwerdegegnerin trifft es 
deshalb nicht zu, dass jede Zweckänderung des SG/UG gemäss rechts-
kräftiger Verfügung und in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage un-
zulässig sei (vgl. Vernehmlassung S. 8). Entsprechend hat das ARE die 
Beschwerdegegnerin denn auch nur zur Anmerkung der Wiederherstel-
lungspflicht, nicht jedoch eines Zweckänderungs- und Erweiterungsver-
bots angewiesen (vgl. Dispositiv-Ziffer 2 des BAB-Entscheids vom 
13. November 2014). In Anbetracht des uneinsichtigen Verhaltens des 
Beschwerdeführers ist es zwar nachvollziehbar, dass die Beschwerde-
gegnerin mit dieser Anmerkung klare Verhältnisse hat schaffen wollen. 
Auch ist es nicht gerade naheliegend, dass die Beigeladenen, welche die 
fragliche Liegenschaft erklärtermassen zwecks Verbringung ihres Le-
bensabends erworben haben, im UG einen Schreinereibetrieb eröffnen 
wollen. Vor dem Hintergrund der damit einhergehenden Wertminderung 
des Grundstücks schiesst die Anmerkung eines Zweckänderungs- und 
Erweiterungsverbots aber dennoch über das Ziel der Sicherung des 
rechtmässigen Zustandes hinaus. Damit erweist sich die Anweisung des 
Grundbuchamtes zur Vormerkung eines Zweckänderungs- und Erweite-
rungsverbots des UG als übermässig, weshalb die entsprechende Anord-
nung in Dispositiv-Ziffer 4 zweiter Halbsatz der angefochtenen Verfügung 
in teilweiser Gutheissung der vorliegenden Beschwerde aufzuheben ist. 
Anzumerken bleibt, dass die Anweisung zur Anmerkung der Wiederher-


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stellungspflicht zu Recht nicht bestritten (Art. 44 Abs. 1 lit. c der Raum-
planungsverordnung [RPV; SR 700.1]) und das Zweckänderungs- und 
Erweiterungsverbot in Bezug auf die Remisen offenbar nicht mitangefoch-
ten worden ist.
8. a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angefochtene Wiederher-
stellungsverfügung vom 19. August 2015 einzig in Bezug auf die als 
übermässig zu qualifizierende Anweisung an das Grundbuchamt, ein 
Zweckänderungs- und Erweiterungsverbot des Sockel- bzw. Unterge-
schosses im Grundbuch anzumerken, zu beanstanden ist. Insoweit ist 
Dispositiv-Ziffer 4 der angefochtenen Verfügung in teilweiser Gutheissung 
der Beschwerde deshalb aufzuheben. Ansonsten ist die angefochtene 
Verfügung zu bestätigen und die vorliegende Beschwerde abzuweisen. In 
Anbetracht des Übermassverbots ist die Beschwerdegegnerin jedoch an-
zuhalten, die nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu laufen begin-
nende Wiederherstellungsfrist auf entsprechenden Antrag der Beigelade-
nen für eine angemessene Zeit zu unterbrechen, damit diese ein Umnut-
zungs- oder Baugesuch einreichen und damit allenfalls den Umfang der 
Wiederherstellungsanordnung reduzieren können.
b)
In Bezug auf die Verfahrenskosten, welche gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG in 
der Regel von der unterliegenden Partei zu tragen sind, ist zu bemerken, 
dass die angefochtene Verfügung lediglich hinsichtlich der als übermässig 
zu qualifizierenden Anmerkung des Zweckänderungs- und Erweiterungs-
verbots zu beanstanden ist (vgl. vorstehend Erwägung 7). Ausserdem 
wurde der Umfang der Wiederherstellungspflicht im Nachgang zum Au-
genschein geringfügig angepasst (vgl. vorstehend Erwägung 3c). Dem-
gegenüber sind der Beschwerdeführer und die Beigeladenen mit sämtli-
chen darüber hinausgehenden Anträgen und Begründungen nicht durch-
gedrungen. Insbesondere die Beigeladenen, welche sich am Verfahren 


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beteiligt haben und deshalb auch mit Kosten belegt werden können 
(Art. 40 Abs. 2 VRG), haben mit diversen Ausführungen an der Sache 
vorbeiargumentiert. Aus diesen Gründen erscheint es als gerechtfertigt, 
die Kosten des vorliegenden Verfahrens von Fr. 4'000.-- zuzüglich Kanz-
leiauslagen zu 1/4 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und den Rest 
hälftig (d.h. zu je 3/8) auf den Beschwerdeführer sowie – unter solidari-
scher Haftung – die Beigeladenen aufzuteilen.
c)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ist die unterliegende Partei in der Regel zu 
verpflichten, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der vorerwähnten Aufteilung 
folgend hat die Beschwerdegegnerin – welche lediglich in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis (teilweise) obsiegt und deshalb kein Anspruch auf eine 
Parteientschädigung hat (Art. 78 Abs. 2 VRG) – sowohl die Aufwendun-
gen des Beschwerdeführers als auch jene der Beigeladenen zu je einem 
Viertel zu entschädigen. Da weder der Rechtsvertreter des Beschwerde-
führers noch derjenige der Beigeladenen dem Gericht eine Honorarnote 
eingereicht hat, ist das Verwaltungsgericht nach Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 
der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältin-
nen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250) befugt, die 
der teilweise obsiegenden Parteien geschuldete Parteientschädigung 
nach Ermessen festzusetzen. In Anbetracht der vorliegenden Streitigkeit 
sowie des vorerwähnten Aufteilungsschlüssels erscheint es als gerecht-
fertigt, wenn die Beschwerdegegnerin sowohl den Beschwerdeführer als 
auch die Beigeladenen pauschal mit je Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) ausser-
gerichtlich zu entschädigen hat.


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 4 der an-
gefochtenen Verfügung vom 19. August 2015 insofern aufgehoben, als 
das Grundbuchamt X._____ darin angewiesen wird, ein Zweckände-
rungs- und Erweiterungsverbot des Sockel- bzw. Untergeschosses im 
Grundbuch anzumerken. Ausserdem ist Dispositiv-Ziffer 1 insofern zu er-
gänzen, als auch die Fenster, die Böden sowie die Täferung der Wände 
von der Wiederherstellungspflicht ausgenommen sind. Ansonsten wird die 
Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
954.--
zusammen
Fr.
4'954.--
gehen zu 1/4 zulasten der Gemeinde X._____ und zu je 3/8 zulasten von 
A._____ sowie – unter solidarischer Haftung – der Eheleute B._____ und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat A._____ einerseits sowie den Eheleuten 
B._____ andererseits aussergerichtlich mit je Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) zu 
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]