gr_gerichte · R 2013 134 · 2013-10-01 · de

Erstwohnungsverpflichtung/Ersatzabgabe | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 134
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 1. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Baugesellschaft A._____, bestehend aus:
- B._____, 
- C._____, 
- D._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. HSG Nicole Nobs, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde O.1._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
und
E._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi, 
betreffend Erstwohnungsverpflichtung/Ersatzabgabe


- 2 -
1.
Am 29. Dezember 2005 erliess die damalige Gemeinde O.2._____, 
welche per 1. Januar 2010 in der fusionierten Gemeinde O.1._____ 
aufging, eine Planungszone im Hinblick auf den Erlass eines Gesetzes 
insbesondere 
über 
die 
Förderung 
des 
Erstwohnungs- 
und 
die 
Einschränkung des Zweitwohnungsbaus. Am 30. März 2006 reichte die 
Baugesellschaft 
A._____ 
ein 
Gesuch 
für 
den 
Bau 
eines 
Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1388 (abparzelliert von Parzelle 1111) in 
O.3._____ ein. Mit Verfügung vom 10. August 2006 wurde das 
Baugesuch der Planungszone unterstellt und die Baubewilligung mit der 
Auflage erteilt, dass 185.19 m2 (Wohnungen Nr. 1 und 2) der 
Gesamtfläche von 928 m2 als Erstwohnungen genutzt werden müssten. 
Weiter wurde in der Baubewilligung festgehalten, dass die Pflicht zur 
Schaffung 
von 
Erstwohnungsanteilen 
durch 
eine 
Ersatzabgabe 
abgegolten werden könne, sobald das anvisierte Gesetz zur Förderung 
des Erstwohnungsbaus und zur Einschränkung der Zweitwohnungen in 
Kraft trete. Als letzte Wohnung wurde mit öffentlicher Beurkundung vom 
7. Mai 2008 die Wohnung Nr. 4 an die italienische Staatsangehörige 
E._____ verkauft. 
2.
Am 22. Januar 2009 nahm die Gemeindeversammlung O.2._____ das 
Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung 
einer Lenkungsabgabe an. Dieses wurde von der Regierung des Kantons 
Graubünden am 19. April 2010 genehmigt. 
3.
Mit Schreiben vom 10. Juli 2012 gelangte der Gemeindevorstand 
O.1._____ an die Mitglieder der Baugesellschaft A._____ sowie an die 
Käufer der beiden Erdgeschosswohnungen Nr. 1 und 2 und gewährte 
diesen unter Verweis auf die bestehende Rechtslage bezüglich der 
Erstwohnungsverpflichtung das rechtliche Gehör im Hinblick auf die 
weiteren Anordnungen des Gemeindevorstandes. 


- 3 -
4.
Am 9. August 2012 führten die Mitglieder der Baugesellschaft A._____ 
dazu aus, es sei der Bauherrschaft seit der Baubewilligungserteilung klar, 
dass die Auflage „Erstwohnung“ entweder durch Anmerkung auf der 
entsprechenden 
Stockwerkeinheit 
oder 
durch 
Entrichtung 
einer 
Ersatzabgabe befolgt werden müsse. Der Käuferin der Wohnung Nr. 4 sei 
beim Kauf der Wohnung mitgeteilt worden, sie könne diese nur erwerben, 
wenn sie den Hauptwohnsitz und damit auch ihr Hauptsteuerdomizil in 
O.3._____ habe, weil die Wohnung als Erstwohnung gelte. Die Käuferin 
E._____ habe darauf das Gesuch um Wohnsitznahme in der Schweiz 
gestellt, welchem am 14. April 2008 entsprochen worden sei. Am 7. Mai 
2008 sei dann der Kaufvertrag unterzeichnet worden mit dem Hinweis, 
dass die Käuferin ab dem 5. August 2008 Hauptwohnsitz in O.3._____ 
haben werde. Der Eintrag der Anmerkung „Erstwohnung“ sei nicht schon 
im Kaufvertrag beantragt worden, weil das Gesetz zu diesem Zeitpunkt 
weder von der Gemeinde angenommen noch von der Regierung 
genehmigt worden sei. E._____ habe sodann mit Schreiben vom 
8. August 2012 an das Grundbuchamt O.1._____ den Eintrag der 
Anmerkung 
„abitazione 
principale“ 
auf 
der 
entsprechenden 
Stockwerkeinheit beantragt. Bezüglich der restlichen „Erstwohnungs-
fläche“ von 80.19 m2 würden noch Gespräche mit zwei Stockwerk-
eigentümern geführt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2012 teilten die 
Mitglieder der Baugesellschaft A._____ der Gemeinde sodann mit, 
D._____ sei bereit, die in seinem Eigentum stehende Wohnung Nr. 6 als 
Erstwohnung zu deklarieren, sobald ihm mitgeteilt werde, dass sich die 
Anmerkung der Erstwohnungspflicht im Grundbuch eintragen lasse. 
5.
Am 29. Oktober 2012 zog E._____ gegenüber der Gemeinde ihre 
Erklärung vom 8. August 2012 unter Hinweis darauf, dass sie sich über 
die gravierenden Konsequenzen dieser Erklärung nicht im Klaren 


- 4 -
gewesen sei, zurück. Sie sei nicht bereit, im Grundbuch die 
Erstwohnungspflicht auf ihrer Stockwerkeinheit anmerken zu lassen. 
6.
Am 7. November 2012 bestätigte die Gemeinde gegenüber den 
Mitgliedern der Baugesellschaft A._____ auf das Schreiben vom 
5. Oktober 2012 hin, dass sich die Anmerkung der Erstwohnungspflicht im 
Grundbuch eintragen lasse. Zwar laste die Erstwohnungspflicht auf den 
Wohnungen Nr. 1 und 2, einem Abtausch innerhalb der gleichen 
Wohnbaute stehe aber nichts im Wege. Erforderlich hierfür wäre lediglich 
eine Verfügung des Gemeindevorstands betreffend Änderung der 
Baubewilligung. Damit sei die Erstwohnungsverpflichtung aber lediglich 
im Umfang der Bruttogeschossfläche (BGF) der Wohnung Nr. 6 von 
94.9 m2 erfüllt, nicht jedoch über die ganze betroffene BGF von 
185.19 m2. Die Gemeinde ersuche die Bauherrschaft, anzugeben, ob sie 
diesbezüglich 
ebenfalls 
eine 
Realerfüllung 
anstrebe 
oder 
einer 
Ersatzabgabe den Vorzug gebe. Die Ersatzabgabe würde nach 
Übernahme der Erstwohnungspflicht durch D._____ noch Fr. 206‘956.65 
betragen. 
7.
Mit Schrieben vom 29. November 2012 an die Gemeinde gaben die 
Mitglieder der Baugesellschaft A._____ sowie der Notar Dr. F._____ 
ihrem 
Erstaunen 
über 
das 
Vorgehen 
von 
E._____ 
und 
der 
Gemeindepräsidenten in diesem Zusammenhang Ausdruck. Sie hätten 
E._____ vor Abschluss des Kaufvertrages klar gesagt, sie könne die 
Wohnung nur erwerben, wenn sie den Hauptwohnsitz und ihr 
Hauptsteuerdomizil in O.3._____ habe. Deswegen habe E._____ damals 
das Gesuch um Wohnsitznahme in der Schweiz gestellt. Sie habe am 
8. August 2012 ein Schreiben an das Grundbuchamt O.1._____ gerichtet, 
in welchem sie anerkannt habe, dass sie im Zusammenhang mit dem 
Wohnungskauf über die Erstwohnungspflicht informiert worden sei und 


- 5 -
dass 
der 
nunmehrige 
Antrag 
um 
Eintragung 
der 
Anmerkung 
„Erstwohnung“ deshalb erst jetzt erfolge, weil das Gesetz über die 
Kontingentierung 
von 
Zweitwohnungen 
und 
die 
Erhebung 
einer 
Lenkungsabgabe erst jetzt erlassen und von der Regierung genehmigt 
worden sei. In einem Telefonat zwischen Dr. F._____ und E._____ habe 
Letztere 
ihre 
ablehnende 
Haltung 
mit 
dem 
Hinweis 
der 
Gemeindepräsidentin begründet, wonach sie ohne diese Anmerkung 
nach Ablauf von fünf Jahren frei über die Wohnung verfügen könne. Die 
Baugesellschaft A._____ verlange von der Gemeinde, dass auf der 
Wohnung Nr. 4 die Anmerkung „Erstwohnung“ im Grundbuch eingetragen 
werde. Wenn dies wegen des mehr als fragwürdigen Verhaltens der 
Gemeindepräsidentin nicht mehr vollzogen werden könne, gehe dies zu 
Lasten der Gemeinde. Diese Ausführungen bekräftigten die Mitglieder der 
Baugesellschaft A._____ mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 an die 
Gemeinde. Dazu nahm die Gemeinde am 5. Dezember 2012 nochmals 
Stellung. 
8.
Mit Verfügung vom 12. Februar 2012 (recte: 2013) änderte die Gemeinde 
die Baubewilligung vom 10. August 2006 insoweit ab, als die auf den 
Erdgeschosswohnungen 
Nr. 1 
und 
2 
lastenden 
Erstwohnungs-
verpflichtungen aufgehoben und die Stockwerkeinheit von D._____ mit 
einer entsprechenden Verpflichtung belegt wurde (Ziff. 1). B._____, 
C._____ und D._____ wurden verpflichtet, als teilweise Abgeltung der 
Erstwohnungsverpflichtung einen Betrag von Fr. 206‘956.65 zu entrichten 
(Ziff. 3). Zudem verfügte die Gemeinde, dass B._____, C._____ und 
D._____ unter solidarischer Haftung für die Verfahrenskosten von 
Fr. 7‘000.-- aufzukommen hätten (Ziff. 5). Begründend führte die 
Gemeinde aus, die Käufer der Wohnungen Nr. 1 und 2 könnten nicht 
nachträglich verpflichtet werden, ihre Wohnungen im Sinne einer im 
Grundbuch anzumerkenden Auflage dauernd als Erstwohnung zu nutzen 


- 6 -
oder nutzen zu lassen. Hingegen könne die Erstwohnungsverpflichtung 
auf Antrag der Baugesellschaft A._____ mit der damit verbundenen 
Anmerkung der Erstwohnungspflicht im Grundbuch auf die im Eigentum 
von D._____ stehende Wohnung Nr. 6 übertragen werden. Nicht 
übertragen werden könne die Erstwohnungsverpflichtung dagegen auf die 
im Eigentum von E._____ stehende Wohnung Nr. 4, da der Beweis der 
Übertragung der Erstwohnungsverpflichtung auf E._____ seitens der 
Baugesellschaft A._____ nicht erbracht worden sei. Diese lehne das 
Ansinnen 
denn 
auch 
ab. 
Demzufolge 
sei 
die 
fehlende 
Bruttogeschossfläche durch eine von den Mitgliedern der Baugesellschaft 
A._____ zu tragende Ersatzabgabe in der Höhe von Fr. 206‘956.65 zu 
entschädigen. 
9.
Gegen die Verfügung vom 12. Februar 2013 der Gemeinde O.1._____ 
erhob die Baugesellschaft A._____, bestehend aus B._____, C._____ 
und D._____ (Beschwerdeführer), am 11. März 2013 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden 
mit 
folgenden 
Rechtsbegehren:
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei Ziff. 3 der Verfügung des Gemeindevorstandes 
O.1._____ vom 12. Februar 2013 in Sachen Baugesellschaft A._____, bestehend 
aus B._____, C._____ und D._____ sowie der Stockwerkeigentümer D._____, 
Eheleute 
G._____, 
H._____ 
und 
E._____ 
betreffend 
Erstwohnungspflicht, 
Ersatzabgabe für Erstwohnungspflicht sowie Anmerkung der Erstwohnungspflicht im 
Grundbuch aufzuheben und es sei auf die Erhebung einer Ersatzabgabe zu 
verzichten;
2.
In Gutheissung der Beschwerde sei Ziff. 5 der Verfügung des Gemeindevorstandes 
O.1._____ vom 12. Februar 2013 in Sachen Baugesellschaft A._____, bestehend 
aus B._____, C._____ und D._____ sowie der Stockwerkeigentümer D._____, 
Eheleute 
G._____, 
H._____ 
und 
E._____ 
betreffend 
Erstwohnungspflicht, 
Ersatzabgabe für Erstwohnungspflicht sowie Anmerkung der Erstwohnungspflicht im 
Grundbuch aufzuheben und es sei auf eine Verlegung der Kosten des Verfahrens 
vor der Gemeinde auf die Beschwerdeführer zu verzichten;
eventualiter seien die Kosten des Verfahrens vor der Gemeinde angemessen zu 
reduzieren;
3.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen (diese wurde vom 
Instruktionsrichter mit Verfügung vom 22. April 2013 gewährt);


- 7 -
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde O.1._____.
Zur Begründung führten die Beschwerdeführer was folgt aus:
•
Sie hätten E._____ im Rahmen der Verkaufsverhandlungen mehrmals 
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie die Wohnung Nr. 4 nur 
erwerben könne, wenn sie diese als Erstwohnung nutze. Dies habe 
auch der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet habe, deutlich 
gemacht. E._____ habe sich mit dieser Bedingung einverstanden 
erklärt und im Frühjahr 2008 um eine Aufenthaltsbewilligung 
nachgesucht, welche am 14. April 2008 erteilt worden sei. Am 7. Mai 
2008 sei der Kaufvertrag unterzeichnet worden. Darin sei festgehalten, 
dass 
E._____ 
italienische 
Staatsangehörige 
mit 
einer 
Aufenthaltsbewilligung B sei und ab August 2008 ihren Wohnsitz in 
O.3._____ habe. Das Grundbuchamt O.1._____ habe den Kaufvertrag 
ohne Bewilligung im Sinne des BewG ins Grundbuch eingetragen. 
E._____ habe sich sodann am 5. August 2008 in der Gemeinde 
O.2._____ angemeldet und sei seither dort steuerpflichtig. 
•
Gemäss Art. 21 Abs. 2 KontG müssten 20 % der neu geschaffenen 
BGF als Erstwohnungen ausgestaltet werden oder andernfalls eine 
Ersatzabgabe von 10 % des in der amtlichen Schätzung festgelegten 
Neuwertes der gesamten Wohnüberbauung entrichtet werden. Hier 
entsprächen 20 % der BGF rund 185 m2. Davon seien 94.9 m2 durch 
die Belegung der Wohnung Nr. 6 mit der Erstwohnungsverpflichtung 
abgegolten, womit noch eine Restfläche von 95.2 m2 (recte: 90.29 m2) 
verbleibe. Diesbezüglich habe man mit der Käuferin der Wohnung 
Nr. 4, E._____, vereinbart, dass sie die Erstwohnungsverpflichtung 
übernehme. Dies werde durch die im Kaufvertrag festgehaltene 
Wohnadresse der Käuferin im Kaufsobjekt in O.3._____ ab August 
2008, die beim Grundbuchamt abgegebene Erklärung, dass E._____ 
die Wohnung als Hauptwohnung erwerbe sowie das Schreiben von 
E._____ vom 8. August 2012 bestätigt. Mit der Veräusserung von zwei 
Wohnungen mit einer BGF von insgesamt 199.9 m2 sei die 
Erstwohnungsverpflichtung erfüllt. Mit der Verpflichtung zur Zahlung 
einer Ersatzabgabe sei Art. 21 Abs. 2 KG verletzt. 
•
Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnungen sei das KontG noch gar 
nicht anwendbar gewesen. Somit habe aber eine gesetzliche 
Grundlage für eine Ersatzabgabe gefehlt. Das KontG sei erst am 
19. April 2010 in Kraft getreten. Art. 21 Abs. 3 KontG sehe vor, dass 
die 
Ersatzabgabe 
von 
den 
Eigentümern 
der 
von 
der 
Erstwohnungsverpflichtung betroffenen Wohnungen zu zahlen sei. Sie 
seien heute nicht mehr Eigentümer des von ihnen erstellten 


- 8 -
Mehrfamilienhauses und könnten somit nicht zur Zahlung einer 
Ersatzabgabe verpflichtet werden. Es bestünde keine gesetzliche 
Grundlage 
für 
eine 
Erhebung 
der 
Ersatzabgabe 
bei 
den 
Beschwerdeführern. Zudem enthalte das KontG keine gesetzliche 
Grundlage für eine Erstwohnungspflicht mehr. 
•
Ohne 
die 
Intervention 
der 
Gemeindepräsidentin 
wäre 
die 
zwangsweise 
Durchsetzung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung 
gegenüber E._____ nicht nötig gewesen. E._____ habe im Schreiben 
vom 8. August 2012 ausdrücklich erklärt, dass sie beim Kauf der 
Wohnung auf die Erstwohnungsverpflichtung hingewiesen worden sei, 
dass sie seit 2008 in O.3._____ lebe und dass sie mit der 
Erstwohnungsverpflichtung sowie deren Anmerkung im Grundbuch 
einverstanden sei. Dieses Einverständnis habe E._____ nur aufgrund 
der Intervention der Gemeindepräsidentin zurückgezogen. Das 
Vorgehen der Gemeinde sei widersprüchlich, rechtsmissbräuchlich 
und treuwidrig.
•
Es stimme nicht, dass sich E._____ nur pro forma bei der Gemeinde 
angemeldet habe und sich nur zu Ferienzwecken in der Gemeinde 
aufhalte. Vielmehr bezahle sie ihre Steuern in O.3._____, was gemäss 
DBA Schweiz-Italien nur möglich sei, wenn sie in der Gemeinde 
ansässig sei. Der bewilligungsfreie Erwerb sei auch bezüglich der 
Bestimmungen der Lex Koller nur möglich gewesen, weil E._____ die 
Wohnung als Hauptwohnung erworben habe und diesen Umstand 
gegenüber dem Grundbuchamt auch schriftlich bestätigt habe. Eine 
lediglich pro forma erfolgte Anmeldung in der Schweiz ohne Verlegung 
des Lebensmittelpunktes nach O.3._____ würde nicht genügen für 
einen bewilligungsfreien Liegenschaftserwerb. 
•
Die 
Gemeinde 
habe, 
entgegen 
der 
Baubewilligung, 
die 
Erstwohnungsverpflichtung 
nicht 
als 
öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung auf Parzelle 1111 (recte: 1388) angemerkt. 
Auch die Verlegung der Anmerkungen von Parzelle 1111 (recte: 1388) 
auf die betreffenden Stockwerkeinheiten sie nicht erfolgt. Auch aus 
diesem Grund sei die Erhebung der Ersatzabgabe unangemessen und 
rechtswidrig.
•
Der Kostenspruch sei aufzuheben, auch weil die Kosten der 
Rechtsberatung 
von 
Fr. 6‘300.-- 
das 
Äquivalenz- 
und 
das 
Kostendeckungsprinzip verletzten. 


- 9 -
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 25. März 2013 beantragte die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. 
•
Anfechtungsgegenstand 
seien 
einzig 
die 
Abgeltung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung gemäss Ziff. 3 des Entscheiddispositivs 
sowie der Kostenspruch unter Ziff. 5 des Dispositivs.
•
E._____ werde weder durch die angefochtene Verfügung noch durch 
die im Beschwerdeverfahren gestellten Rechtsbegehren belastet, 
weshalb sie nicht Beschwerdegegnerin sein könne. Sie könne im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
nur 
beigeladen 
werden. 
Konsequenterweise müssten dann aber auch die heutigen Eigentümer 
der Wohnungen Nr. 1 und 2 beigeladen werden. 
•
Es sei unbestritten, dass auf dem Mehrfamilienhaus Casa A._____ auf 
einer Wohnfläche von 185.19 m2 eine Erstwohnungspflicht laste. 
Diese sei entweder real zu erfüllen oder durch eine Ersatzabgabe 
abzugelten. Mit der Belastung der Wohnung Nr. 6 seien 94.9 m2 
Erstwohnungsverpflichtung 
nach 
Vollzug 
der 
Anweisung 
zur 
Anmerkung durch das Grundbuch real erfüllt, nicht aber bezüglich der 
restlichen Wohnfläche von 95.2 m2 (recte: 90.29 m2). 
•
Mit der Wohnadresse der Käuferin im Kaufvertrag und der 
Wohnsitznahme in O.3._____ ab August 2008 sei nicht bewiesen, 
dass sich E._____ bereit erklärt habe, ihre Wohnung mit der 
Erstwohnungspflicht zu belasten. Die Wohnsitznahme sei nur wegen 
des dadurch ermöglichten bewilligungsfreien Erwerbs der Wohnung 
erfolgt. Die Wohnsitznahme und die dauerhafte Belastung der 
Wohnung 
mit 
einer 
Erstwohnungsverpflichtung 
hätten 
nichts 
miteinander zu tun. Der abgeschlossene Kaufvertrag beinhalte weder 
direkt noch indirekt die Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung 
durch E._____. Was sonst noch zwischen den Verkäufern bzw. dem 
Notar und E._____ nach dem 10. Juli 2012 besprochen und vereinbart 
worden sei, brauche die Gemeinde nicht zu kümmern. Zwar habe 
E._____ das vom Notar aufgesetzte Schreiben vom 8. August 2012 an 
das Grundbuchamt O.1._____ unterzeichnet, doch sei sie sich als 
juristischer Laie, der mit den örtlichen Verhältnissen nicht vertraut ist, 
über dessen Inhalt nicht im Klaren gewesen und habe die Tragweite 
der Erklärung nicht ohne weiteres erkennen können. Jedenfalls sei sie 
nach Konsultation ihres Anwaltes nicht mehr bereit gewesen, die 
Erstwohnungsverpflichtung zu übernehmen. Somit sei die Übernahme 
der Erstwohnungsverpflichtung durch E._____ zu keinem Zeitpunkt 


- 10 -
verbindlich vereinbart worden, weswegen der Gemeinde die 
Rechtsgrundlage 
fehle, 
um 
eine 
entsprechende 
Verpflichtung 
behördlich anzuordnen und durchzusetzen. 
•
Auch der Wohnsitz und die Bezahlung der Steuern in der Gemeinde 
änderten nichts daran, dass E._____ keine verbindliche Verpflichtung 
zur Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung eingegangen sei. Die 
Gemeindepräsidentin habe E._____ lediglich empfohlen, sich in dieser 
Angelegenheit juristisch beraten zu lassen, was sie auch getan habe. 
Erst diese Beratung und die Aufklärung über die Rechtsfolgen einer 
Erstwohnungsverpflichtung hätten dazu geführt, dass E._____ nicht 
mehr bereit gewesen sei, eine entsprechende Anmerkung im 
Grundbuch zu akzeptieren. Dies hätten die Beschwerdeführer wie 
auch die Beschwerdegegnerin zu akzeptieren. Somit sei für 95.2 m2 
(recte: 90.29 m2) eine Ersatzabgabe zu leisten, deren Höhe von 
Fr. 206‘956.65 von den Beschwerdeführern nicht beanstandet worden 
sei. 
•
Der von den Beschwerdeführern zitierte Art. 21 Abs. 3 KontG beziehe 
sich ausdrücklich auf den Fall der nachträglichen Umwandlung von 
Erst- in Zweitwohnungen. Hier gehe es aber um die Anwendung von 
Art. 21 Abs. 2 KontG, also um die ursprüngliche Bezeichnung der 
erstwohnungspflichtigen Stockwerkeinheiten resp. um die Entrichtung 
der entsprechenden Ersatzabgabe. Verantwortlich für die Einhaltung 
dieser in der Baubewilligung enthaltenen Erstwohnungsverpflichtung 
sei in erster Linie der Adressat der Verfügung, also der Bauherr. 
Dieser könne die Verpflichtung im Falle des Verkaufs der 
Stockwerkeinheiten durch vertragliche Regelung und grundbuchliche 
Absicherung auf Erwerber übertragen. Dies sei vorliegend nicht 
erfolgt, weshalb die Beschwerdeführer gegenüber der Gemeinde 
bezüglich der Erstwohnungsverpflichtung noch immer in der 
Verantwortung stünden. Im Übrigen deute auch der vergleichsweise 
hohe Preis, den E._____ für ihre Wohnung habe bezahlen müssen 
(Fr. 895‘000.--) darauf hin, dass bei der Preisgestaltung unter den 
Vertragsparteien die Erstwohnungsverpflichtung keine Rolle gespielt 
habe.
•
Art. 90 Abs. 2 KRG sehe lediglich vor, dass Nebenbestimmungen vor 
Baubeginn im Grundbuch angemerkt werden könnten, was nicht 
bedeute, dass dies auch in jedem Fall geschehen müsse. Die 
Anmerkung habe keine konstitutive Wirkung, sondern lediglich 
deklaratorischen Charakter. Der Grundbuchverwalter habe sich mit 
Hinweis auf die angeblich fehlende Rechtsgrundlage (damals habe 
nur ein Gesetzesentwurf bestanden) geweigert, die Anmerkung im 
Grundbuch 
vorzunehmen. 
Zudem 
sei 
die 
Aufteilung 
in 


- 11 -
Stockwerkeigentum noch nicht erfolgt gewesen und im Interesse der 
Bauherrschaft 
sei 
die 
endgültige 
Bezeichnung 
der 
erstwohnungspflichtigen Stockwerkeinheiten sowie die Wahl zwischen 
der Realerfüllung und der Abgeltung noch offen gehalten worden. 
•
Somit erweise sich die angefochtene Verfügung als korrekt, weshalb 
auch die Kosten zu Recht den Beschwerdeführern auferlegt worden 
seien. Es handle sich hier um ein sehr spezielles Verfahren mit 
zahlreichen einmaligen Rechtsfragen, weshalb auch die Kostenhöhe 
gerechtfertigt sei. 
11.
Am 18. April 2013 beantragte E._____ (Beigeladene) die Abweisung der 
Beschwerde. 
•
Sie sei nicht Adressatin der angefochtenen Verfügung, weshalb das 
Gerichtsverfahren ihre Stellung nicht präjudizieren könne. 
•
Im Kaufvertrag sei keine Erstwohnungsverpflichtung enthalten. Auch 
der bezahlte Preis deute darauf hin, dass die Verpflichtung nicht 
Verhandlungsgegenstand 
gewesen 
sei. 
Das 
nachträgliche 
Einverständnis habe E._____ widerrufen, sobald sie sich der 
Tragweite 
der 
Verpflichtung 
bewusst 
geworden 
sei. 
Die 
Beschwerdeführer würden auch nicht die Eintragung auf ihre Kosten 
verlangen. 
•
Die Ersatzabgabe habe eine genügende gesetzliche Grundlage. Die 
Beschwerdeführer seien die richtigen Adressaten der Abgabe gemäss 
Art. 21 Abs. 2 KontG. Die fehlende Anmerkung im Grundbuch könne 
der Gemeinde nicht vorgeworfen werden, da damals noch keine 
gesetzliche Grundlage bestanden habe und diese ohnehin nur 
deklaratorischen Charakter gehabt hätte. Die Wohnsitznahme sei für 
die Erstwohnungsverpflichtung nicht massgebend. Art. 2 Abs. 2 lit. b 
BewG und Art. 5 und 18a Abs. 2 BewV seien nicht anwendbar, weil 
sie EU-Bürgerin sei. 
12.
Am 13. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest und vertieften weitgehend ihre Argumentation gemäss 
Beschwerdeschrift. Zu einzelnen Ausführungen in der Vernehmlassung 
der Beschwerdegegnerin sowie der Beigeladenen nahm sie wie folgt 
Stellung:


- 12 -
•
Indem die Beschwerdeführer geltend gemacht haben, dass keine 
gesetzliche Grundlage für eine Erhebung der Ersatzabgabe bestehe, 
würden sie die Abgabepflicht an sich sowie auch deren Höhe 
bestreiten. 
•
Art. 21 Abs. 2 KontG sei keine genügende Grundlage für die Erhebung 
einer Ersatzabgabe. Die formell-gesetzliche Regelung müsste 
zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der 
Abgabe und die Bemessungsgrundlage enthalten. Art. 21 Abs. 2 
KontG bestimme aber den Kreis der Abgabepflichtigen nicht. 
•
Selbst wenn man davon ausginge, dass Art. 21 Abs. 2 KontG eine 
genügende gesetzliche Grundlage für eine Ersatzabgabepflicht 
darstelle, was jedoch bestritten werde, wäre die Bestimmung nicht so 
auszulegen, dass die Abgabe von den Bauherren geschuldet sei. Weil 
die potentielle Pflicht zur Zahlung einer Ersatzabgabe als Anmerkung 
auf den entsprechenden Grundstücken im Grundbuch einzutragen sei, 
sei die Ersatzabgabe von den Wohnungseigentümern zu bezahlen, 
sobald diese die Wohnung nicht mehr als Erstwohnung nutzten. Dies 
sei in Art. 21 Abs. 3 KontG auch so festgehalten. 
13.
Die Beschwerdegegnerin hielt am 23. Mai 2013 duplicando an ihren 
Anträgen fest.
•
Die auf Art. 21 KRG abgestützte Planungszone stelle eine 
ausreichende gesetzliche Grundlage dar für die damit verbundene 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (Erstwohnungspflicht). 
Sie habe allerdings nur vorläufigen Charakter bis klar sei, ob die zu 
sichernden gesetzlichen Vorschriften in Kraft träten oder nicht. Damals 
sei es auch nicht darum gegangen, ob unter dem Regime einer 
Planungszone eine Lenkungsabgabe erhoben werden dürfe, sondern 
um die Frage, ob die Erstwohnungsverpflichtung auferlegt werden 
dürfe. 
•
Es spiele keine entscheidende Rolle, dass die auf den Wohnungen 
Nr. 1 und 2 lastenden Erstwohnungsverpflichtungen im Grundbuch 
noch nicht angemerkt seien resp. gewesen seien. Anmerkungen von 
öffentlich-rechtlichen 
Eigentumsbeschränkungen 
hätten 
nur 
deklaratorischen Charakter und könnten höchstens unter dem Aspekt 
des Vertrauensschutzes von Bedeutung sein. Auf Treu und Glauben 
könnten sich die Beschwerdeführer indes nicht berufen, weil sie genau 


- 13 -
gewusst hätten, dass auf den Wohnungen Nr. 1 und 2 die 
Erstwohnungspflicht laste und dass für die Verschiebung der Pflicht 
auf eine andere Wohnung eine Änderungsbewilligung der zuständigen 
Baubehörde nötig gewesen wäre. Eine solche liege nicht vor und hätte 
auch nur erteilt werden können, wenn die belasteten Grundeigentümer 
damit einverstanden gewesen wären.
•
Mit der Genehmigung des KontG vom 19. April 2010 sei die 
provisorisch 
angeordnete 
Erstwohnungsverpflichtung 
für 
die 
Wohnungen Nr. 1 und 2 definitiv geworden. Weil die Beschwerde-
führer die Wohnungen Nr. 1 und 2 ohne Erstwohnungsverpflichtung 
veräussert hätten, gelange nun eben neu die Ersatzabgaberegelung 
zur Anwendung, soweit die Realerfüllung nicht durch die Wohnung 
Nr. 6 erfolgt sei. Es wäre unverhältnismässig, gegenüber den 
Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und 2 auf die Erstwohnungs-
verpflichtung zu beharren, nachdem die Möglichkeit der Ersatzabgabe 
sowohl im früheren Gesetzesentwurf wie auch im Übergangsrecht so 
vorgesehen sei. Die Beschwerdeführer verlangten auch nicht, dass die 
Verpflichtung gegenüber den Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und 2 
durchgesetzt werde. Somit sei Art. 21 Abs. 2 KontG eine ausreichende 
gesetzliche Grundlage für die verfügte Ersatzabgabe, welche in 
quantitativer Hinsicht nicht bestritten sei. 
14.
Am 17. Juni 2013 hielt die Beigeladene E._____ duplicando an ihren 
Anträgen fest, ohne Neues vorzubringen. 
15.
Mit Schreiben vom 5. Juli 2013 nahmen die Beschwerdeführer noch 
einmal Stellung hinsichtlich der Frage der gesetzlichen Grundlage und zu 
einem allfälligen Strafverfahren. Wesentlich Neues brachten sie dabei 
nicht vor.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften 
sowie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.


Mitgeteilt am
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 
kommunale Verfügung vom 12. Februar 2013, mit welcher die 
Baubewilligung vom 10. August 2006 insofern abgeändert wurde, als die 
auf 
den 
Erdgeschosswohnungen 
Nr. 1 
und 
2 
lastenden 
Erstwohnungsverpflichtungen aufgehoben und die Stockwerkeinheit von 
D._____ mit einer entsprechenden Verpflichtung belegt wurde und die 
Mitglieder der Baugesellschaft A._____ B._____, C._____ und D._____ 
verpflichtet 
wurden, 
als 
teilweise 
Abgeltung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung einen Betrag von Fr. 206‘956.65 zu entrichten 
sowie unter solidarischer Haftung für die Verfahrenskosten in der Höhe 
von Fr. 7‘000.-- aufzukommen. Streitig und zu prüfen ist einerseits die 
Zulässigkeit der Erhebung der Ersatzabgabe sowie deren Höhe von 
Fr. 206‘956.65 und andererseits die Angemessenheit der kommunalen, 
den Beschwerdeführern auferlegten, Verfahrenskosten von Fr. 7‘000.--.
2.
Vorweg gilt es in verfahrensrechtlicher Hinsicht was folgt klarzustellen: 
Die Käuferin der Wohnung Nr. 4, E._____, wird weder durch die 
angefochtene Verfügung vom 12. Februar 2013 noch durch die von den 
Beschwerdeführern 
gestellten 
Rechtsbegehren 
belastet. 
Dement-
sprechend nimmt sie an vorliegendem Beschwerdeverfahren nicht in der 
Stellung als Beschwerdegegnerin, sondern als Beigeladene im Sinne von 
Art. 40 VRG teil. Eine Beiladung der weiteren Stockwerkeigentümer, 
insbesondere jener der ursprünglich mit der Erstwohnungspflicht 
belasteten Erdgeschosswohnungen Nr. 1 und 2, ist nicht angezeigt, da 
sie 
durch 
das 
vorliegende 
Urteil 
nicht 
beschwert 
werden. 
Dementsprechend kann auf deren Beiladung verzichtet werden. 


- 15 -
3. a)
In ihrer Beschwerdeschrift vom 11. März 2013 beantragten die 
Beschwerdeführer die Einvernahme von Dr. F._____ als Zeugen, die 
Parteibefragung der Mitglieder der Baugesellschaft A._____ B._____, 
C._____ und D._____, die Einholung einer Auskunft über den Umstand, 
dass die Eintragung von E._____ als Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 
ohne Vorlage einer Bewilligung gemäss BewG erfolgte sowie die Edition 
der Unterlagen des Grundbuchamtes O.1._____ und der Steuerakten von 
E._____. 
b)
Im Verwaltungsbeschwerdeverfahren bestimmt in erster Linie die 
zuständige 
Verwaltungsbehörde 
bzw. 
im 
verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren das angerufene Gericht, welche Beweismittel zur 
Ermittlung oder Bestätigung des Sachverhalts heranzuziehen und welche 
Beweismittel zu verwerfen sind. Als Ausfluss des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen 
Eidgenossenschaft 
(BV; 
SR 
101) 
besitzen 
Verfahrensbeteiligte 
das 
Recht, 
an 
der 
Sachverhaltsabklärung 
mitzuwirken und besonders neue Beweisanträge zu stellen. Allerdings 
sind Beweise im Rahmen des verfassungsmässigen Anspruchs auf 
rechtliches Gehör nur über jene Tatsachen abzunehmen, die für die 
Entscheidung der Streitsache erheblich sind und somit zur Erhärtung der 
behaupteten Tatsache beitragen. Ein Beweismittel ist namentlich dann 
erheblich, wenn es den Entscheid der Behörde zu beeinflussen vermag. 
Auf die Einholung weiterer Beweismittel darf also dann verzichtet werden, 
wenn 
der 
Sachverhalt, 
den 
eine 
Partei 
beweisen 
will, 
nicht 
rechtserheblich ist, wenn bereits Feststehendes bewiesen werden soll, 
wenn zum Voraus gewiss ist, dass der offerierte Beweis keine 
wesentliche Aufklärung herbeizuführen vermag, oder falls die verfügende 
Behörde den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde ausreichend 


- 16 -
würdigen kann (sog. antizipierte Beweiswürdigung: vgl. dazu Praxis 
6/2003 Nr. 113 E.2.2; BGE 127 I 54 E.2b, 124 I 241 E.2, 122 V 157 E.1d). 
c)
Vorliegend sind die beschwerdeführerischen Beweisanträge aus den 
nachfolgend darzulegenden Gründen abzuweisen. Einerseits ist es 
letztlich nicht entscheidend, ob E._____ vom Notar Dr. F._____ oder den 
Mitgliedern der Baugesellschaft A._____ B._____, C._____ und D._____ 
auf 
die 
Erstwohnungsverpflichtung 
aufmerksam 
gemacht 
wurde. 
Nachgewiesen werden muss vielmehr ihre Zustimmung zur Übernahme 
der Erstwohnungsverpflichtung. Von der Einvernahme von Dr. F._____ 
und der Parteibefragung der Mitglieder der Baugesellschaft A._____, ob 
E._____ vor Abschluss des Kaufvertrages der Übernahme der 
Erstwohnungsverpflichtung zugestimmt hat, kann sodann angesichts der 
klaren Beweislage aufgrund der Akten abgesehen werden (Kaufvertrag 
vom 7. Mai 2008, BF-act. 3; Erklärung von E._____ ad acta 
Grundbuchamt vom 8. August 2012, BF-act. 4; Schreiben von E._____ an 
die Gemeinde O.1._____ vom 29. Oktober 2012, BG-act. 7). Zudem 
haben die Beschwerdeführer schon in den Schreiben vom 9. August und 
29. November 2012 ausgeführt, was der Käuferin E._____ beim Kauf der 
Wohnung Nr. 4 kommuniziert worden und was danach geschehen sei. Es 
ist denn auch nicht anzunehmen, dass eine Parteibefragung zusätzliche 
Gesichtspunkte ergeben würde. Unbestritten ist zudem, dass E._____ die 
Erklärung ad acta Grundbuchamt O.1._____ vom 8. August 2012 (BF-act. 
4) zunächst unterschrieben, später denn aber mit Schreiben vom 
29. Oktober 2012 unter Hinweis darauf, dass sie sich über die 
gravierenden Konsequenzen dieser Erklärung nicht im Klaren gewesen 
sei, zurückgezogen hat. Ebenso ist unbestritten, dass die Eintragung von 
E._____ als Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 ins Grundbuch ohne 
Vorlage einer Bewilligung im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb 
von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) 


- 17 -
erfolgte, weswegen sich auch die Einholung einer entsprechenden 
Auskunft beim Grundbuchamt O.1._____ und die Aktenedition durch das 
Grundbuchamt erübrigt. Erwiesen und unbestritten ist schliesslich auch, 
dass E._____ in O.3._____ Wohnsitz hat und dementsprechend dort 
steuerpflichtig ist, weshalb sich auch die Edition ihrer Steuerakten 
erübrigt. Vor diesem Hintergrund sind die beschwerdeführerischen 
Beweisanträge 
in 
Anwendung 
der 
antizipierten 
Beweiswürdigung 
abzuweisen. 
4. a)
Die Parteien sind sich insofern einig, als gemäss der Baubewilligung vom 
10. August 2006 i.V.m. der am 29. Dezember 2005 erlassenen 
Planungszone sowie gestützt auf das am 22. Januar 2009 erlassene 
Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung 
einer Lenkungsabgabe (KontG) für das Mehrfamilienhaus Casa A._____ 
auf einer Wohnfläche von 185.19 m2 eine Erstwohnungspflicht lastet. 
Unbestritten ist des weiteren, dass die Erstwohnungsverpflichtung bei den 
unter der Planungszone bewilligten Bauvorhaben, für die das Baugesuch 
vor dem 28. April 2008 eingereicht worden war, gemäss Art. 21 Abs. 2 
KontG entweder real zu erfüllen oder durch eine Ersatzabgabe 
abzugelten ist. Die Beschwerdeführer stellen sich nun auf den 
Standpunkt, vorliegend sei die Erstwohnungspflicht mit der im Eigentum 
von D._____ stehenden Wohnung Nr. 6 und der im Eigentum von 
E._____ stehenden Wohnung Nr. 4 real erfüllt worden, weshalb kein 
Raum für die Erhebung einer Ersatzabgabe bestehe. Sie hätten mit 
E._____ 
vereinbart, 
dass 
diese 
die 
Erstwohnungsverpflichtung 
übernehme und folglich ihre erworbene Wohnung als Erstwohnung nutze. 
Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 
b)
Die Beschwerdeführer behaupteten vorliegend verschiedene Versionen, 
was sie der Käuferin E._____ anlässlich des Wohnungskaufs bezüglich 


- 18 -
Erstwohnungspflicht gesagt hätten. Im Schreiben vom 9. August 2012 
führten sie dazu folgendes aus:
„Der Käuferin der StWE 50393 (PPP foglio principale 50393) wurde 
deshalb beim Kauf der Wohnung kommuniziert, dass sie diese nur 
erwerben könne, wenn sie den Hauptwohnsitz in O.3._____ hat, weil die 
Wohnung als Erstwohnung gelte.“
Diese Auskunft war, was den letzten Teilsatz anbetrifft, zumindest 
missverständlich. Denn die Frage des Hauptwohnsitzes bzw. des 
Hauptsteuerdomizils im Sinne des BewG hat mit der Qualifizierung der 
Wohnung als Erstwohnung im Sinne der kommunalen Zweitwohnungs-
gesetzgebung nichts zu tun. 
Im Schreiben vom 29. November 2012 verwiesen die Beschwerdeführer 
sodann auf ihr Schreiben vom 9. August 2012 unter Hinweis darauf, dass 
sie und der Notar gegenüber E._____ stets darauf hingewiesen hätten, 
dass die Wohnung, welche sie kaufen wollte, eine Erstwohnung sei und 
nicht als blosse Ferienwohnung genutzt werden könne. Auch diese 
Auskunft ist indes nicht ganz richtig, weil die von E._____ erworbene 
Wohnung Nr. 4 unbestritten damals keine Erstwohnung im Sinne der 
kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung war, war sie doch in der 
ursprünglichen Baubewilligung vom 10. August 2006 im Gegensatz zu 
den Wohnungen Nr. 1 und 2 nicht mit der Erstwohnungsverpflichtung 
belastet worden. Vielmehr hätte sie dies erst mit dem Einverständnis der 
Käuferin E._____ werden können.
In der Beschwerdeschrift S. 4, Ziff. 8 führten die Beschwerdeführer 
sodann was folgt aus:
„Als letzte Wohnung wurde die Wohnung Nr. 4 an die italienische 
Staatsangehörige E._____ verkauft. Da zum damaligen Zeitpunkt die 
Auflage der Nutzung von 185.19 m2 als Erstwohnung noch nicht erfüllt 
war, 
wiesen 
die 
Beschwerdeführer 
E._____ 
im 
Rahmen 
der 
Verkaufsverhandlungen mehrmals ausdrücklich auf den Umstand hin, 


- 19 -
dass sie die Wohnung Nr. 4 nur erwerben kann, wenn sie diese als 
Erstwohnung nutzt. Dasselbe tat auch der Notar, der den Kaufvertrag 
beurkundete. E._____ erklärte sich mit dieser Bedingung einverstanden. 
Sie ersuchte im Frühjahr 2008 beim Amt für Polizeiwesen um eine 
Aufenthaltsbewilligung, welche am 14. April 2008 erteilt wurde.“
Diese Auskunft war zwar insofern richtig, als E._____ die Wohnung Nr. 4 
nur bewilligungsfrei erwerben konnte, wenn sie diese als Erstwohnsitz im 
Sinne des BewG nutzte, da dies Voraussetzung für den bewilligungsfreien 
Erwerb ist. Dies hat aber wiederum nichts mit der Nutzungsbeschränkung 
„Erstwohnung“ im Sinne der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung 
zu tun. E._____ hätte die Wohnung Nr. 4 auch ohne Erstwohnungs-
verpflichtung im Sinne der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung 
erwerben können, weil diese in der Baubewilligung vom 10. August 2006 
nicht mit einer Erstwohnungsverpflichtung belastet worden war. 
c)
Erstellt erscheint vorliegend, dass die Beschwerdeführer und der Notar 
die Käuferin der Wohnung Nr. 4, E._____, vor dem Kauf zwar über die 
Voraussetzungen 
des 
bewilligungsfreien 
Erwerbs 
gemäss 
BewG 
informiert haben, nicht oder nicht richtig jedoch über die Folgen und 
Voraussetzungen der Qualifikation der Wohnung als Erstwohnung im 
Sinne der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung. Ihre - mit 
Schreiben vom 8. August 2012 zunächst erteilte, am 29. Oktober 2012 
aber wieder zurückgezogene - Zustimmung zur Unterstellung der 
gekauften Wohnung Nr. 4 unter die Erstwohnungsverpflichtung im Sinne 
der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung scheint deshalb, soweit 
nicht im Umfang der Akten, insbesondere der Erklärung ad acta 
Grundbuchamt vom 8. August 2012, nachgewiesen, als entsprechend 
den vorstehenden Ausführungen in Frage gestellt. Dies ist jedoch nicht 
entscheidend, sodass diese Frage offen gelassen werden kann. 


- 20 -
5. a)
Art. 11 KontG sieht vor, dass die Gemeinde für die aufgrund des KontG 
neu geschaffenen Zweitwohnungen von der jeweiligen Bauherrschaft eine 
Lenkungsabgabe erhebt. Dementsprechend trifft die Pflicht zur Erfüllung 
des Erstwohnungsanteils respektive zur Zahlung der entsprechenden 
Ersatzabgabe zunächst eindeutig die Bauherrschaft. Die Verpflichtung zur 
Zahlung der Lenkungsabgabe gilt selbstverständlich erst ab Inkrafttreten 
des KontG am 19. April 2010. Nun sieht aber Art. 21 Abs. 2 KontG vor, 
dass bei den unter der Planungszone vom 29. Dezember 2005 bewilligten 
Wohnüberbauungen, für die das Baugesuch vor dem 28. April 2008 
eingereicht worden ist, die Lenkungsabgabepflicht mit der Schaffung des 
nach ursprünglichem Gesetzesentwurf vorgeschriebenen Erstwohnungs-
anteils bzw. mit der Entrichtung der entsprechenden Ersatzabgabe als 
erfüllt gilt. Die Baugesellschaft A._____ hat ihr Gesuch für den Bau des 
Mehrfamilienhauses Casa A._____ erwiesenermassen am 30. März 2006 
eingereicht. Dieses wurde sodann am 10. August 2006 der Planungszone 
unterstellt und die Baubewilligung unter der Auflage, dass 185.19 m2 
(Wohnungen 
Nr. 1 
und 
2) 
der 
Gesamtfläche 
von 
928 m2 
als 
Erstwohnungen genutzt werden müssten, erteilt. Demnach fällt die 
Wohnüberbauung Casa A._____ unter Art. 21 Abs. 2 KontG. Gemäss Art. 
11 i.V.m. Art. 21 Abs. 2 KontG ist folglich die Bauherrschaft in erster Linie 
zur 
Schaffung 
des 
gemäss 
ursprünglichem 
Gesetzesentwurf 
vorgeschriebenen Erstwohnungsanteils bzw., wenn ihr dies nicht gelingt, 
zur Entrichtung der Ersatzabgabe verpflichtet und nicht die jeweiligen 
Eigentümer der betreffenden Stockwerkeinheiten, wie dies von den 
Beschwerdeführern bekräftigt wird. Damit ist im Übrigen auch gesagt, 
dass das Argument der Beschwerdeführer, Art. 21 Abs. 2 KRG lege den 
Kreis der Abgabepflichtigen nicht fest und verletze damit das 
Legalitätsprinzips im Abgaberecht, nicht zutrifft. Art. 21 Abs. 3 KontG ist 
sodann - wie dies die Beschwerdegegnerin richtig dartut - in diesem 
Zusammenhang ohne Belang. Denn Art. 21 Abs. 3 KontG bezieht sich auf 


- 21 -
den 
für 
das 
vorliegende 
Verfahren 
nicht 
relevanten 
Fall 
der 
nachträglichen Umwandlung von Erstwohnungen in Zweitwohnungen. 
b)
Unbestritten kann sich die Bauherrschaft von der Verpflichtung zur 
Schaffung 
des 
vorgeschriebenen 
Erstwohnungsanteils 
gemäss 
ursprünglichem Gesetzesentwurf befreien, wenn sie diese Verpflichtung 
auf die Wohnungskäufer überbindet. Eine solche Überbindung kann aber 
nur geschehen, wenn die Wohnungskäufer damit auch einverstanden 
sind. Der entsprechende Beweis, dass sich die Wohnungskäufer mit der 
Übernahme dieser Verpflichtung einverstanden erklärt haben, obliegt 
nach der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), wonach derjenige das Vorhandensein 
einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet, 
der Bauherrschaft, denn diese will aus dem Einverständnis der 
Wohnungskäufer mit der Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung für 
sich etwas ableiten. Dieser Beweis gelingt den Beschwerdeführern - wie 
sogleich aufzuzeigen ist - nicht.
•
Zunächst 
fehlt 
das 
Einverständnis 
zur 
Übernahme 
der 
Erstwohnungsverpflichtung 
von 
E._____ 
im 
entsprechenden 
Kaufvertrag vom 7. Mai 2008. Dies ist bereits ein starkes Indiz dafür, 
dass E._____ die Erstwohnungsverpflichtung nicht übernommen hat, 
bedeutet die Erstwohnungsverpflichtung doch eine wesentliche 
Einschränkung der Nutzung der gekauften Wohnung. Es ist denn auch 
unbegreiflich, weswegen die Beschwerdeführer nicht auf die 
Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung in den Kaufvertrag 
bestanden haben, wenn sie der Meinung waren, E._____ sei mit der 
Übernahme dieser Verpflichtung einverstanden. Ihre Erklärung, dass 
der entsprechende Hinweis im Kaufvertrag deshalb nicht gemacht 
worden sei, weil das Gesetz im Zeitpunkt der Kaufvertrags-


- 22 -
unterzeichnung weder von der Gemeinde angenommen noch von der 
Regierung genehmigt worden sei, ist angesichts der Planungszone, 
der 
Unterstellung 
des 
Bauprojekts 
unter 
dieselbe 
und 
der 
Baubewilligung unglaubwürdig. Anzumerken ist jedoch, dass die 
entsprechende Zustimmung zur Übernahme der Erstwohnungs-
verpflichtung auch noch nach dem Abschluss des Kaufvertrages hätte 
erteilt werden können, was vorliegend jedoch ebenfalls nicht der Fall 
ist (vgl. sogleich). 
•
Sodann stützen sich die Beschwerdeführer auf die Tatsache, dass 
sich E._____ am 5. August 2008 in O.2._____ angemeldet und 
Wohnsitz genommen habe und auch dort steuerpflichtig sei. Dies ist 
erwiesenermassen der Fall, aber kein Beweis dafür, dass E._____ 
sich - durch konkludentes Verhalten - mit der Übernahme der 
Erstwohnungsverpflichtung einverstanden erklärt hat. Wahrschein-
licher ist, dass die Wohnsitznahme insbesondere deshalb geschah, 
weil sie so die Wohnung im Sinne der einschlägigen Bestimmungen 
der Lex Koller bewilligungsfrei erwerben konnte. Ebenso wenig 
beweist die Tatsache, dass E._____ im Kaufvertrag mit der 
Wohnadresse ab 5. August 2008 in O.3._____, also im Kaufsobjekt, 
aufgeführt ist, dass sie sich mit der Übernahme der entsprechenden 
Erstwohnungsverpflichtung einverstanden erklärt hat. Dies beweist 
nur, dass sie sich ab diesem Datum tatsächlich in O.3._____ 
anmelden wollte bzw. dies auch getan hat, nicht aber, dass sie sich 
der Erstwohnungsverpflichtung unterworfen hat. 
•
Weiter stützen sich die Beschwerdeführer in ihrem Bemühen um den 
Nachweis der Zustimmung von E._____ zur Übernahme der 
Erstwohnungsverpflichtung auf das Schreiben von E._____ an das 
Grundbuchamt O.1._____ vom 8. August 2012 (BF-act. 4). Dieses 


- 23 -
wurde erst mehr als vier Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages vom 
7. Mai 2008 aufgesetzt, was E._____ in besagtem Schreiben damit 
erklärt, dass das KontG zur Zeit des Wohnungskaufs noch nicht in 
Kraft gewesen sei und sie erst jetzt darüber informiert worden sei, 
dass die Gemeinde von der Verkäuferschaft die Einschreibung der 
betreffenden Anmerkung gestützt auf das KontG verlangt habe. In der 
Erklärung ersucht E._____ zwar um die Anmerkung „abitazione 
primaria“ auf dem Grundbuchblatt ihrer Wohnung Nr. 4. Sie bestätigt 
in 
besagtem 
Schreiben 
aber 
lediglich, 
dass 
sie 
vor 
dem 
Wohnungskauf von der Verkäuferschaft darüber informiert worden sei, 
„che l’appartamento non può venir usato solo per scopo di vacanza“. 
Diese Ausführungen umschreiben natürlich nicht eine Erstwohnung, 
sondern besagen, richtig gelesen, bloss, dass die Wohnung nicht nur 
für Ferienzwecke gebraucht werden kann, also - anders formuliert - 
eigentlich für alle (Wohn-)zwecke. Angesichts dieser Formulierung 
überzeugt die Argumentation der Beschwerdegegnerin und seitens 
E._____, dass diese bei Unterzeichnung dieser Erklärung die 
Bedeutung und Tragweite des Begriffs „abitazione primaria“ nicht 
erfassen konnte. Aus dieser Erklärung - welches überdies mit 
Schreiben vom 29. Oktober 2012 zurückgezogen wurde - die 
Zustimmung 
von 
E._____ 
zur 
Übernahme 
der 
Erstwohnungsverpflichtung 
ableiten 
zu 
wollen, 
ist 
deshalb 
abenteuerlich. 
Der 
Beweis, 
dass 
E._____ 
sich 
bereit 
erklärt 
hat, 
die 
Erstwohnungsverpflichtung zu übernehmen, ist deshalb gescheitert. Auf 
jeden Fall ist - und dies ist entscheidend - festzuhalten, dass der 
Gemeinde, insbesondere angesichts des Rückzugs der Erklärung vom 
29. Oktober 2012, beim Erlass der angefochtenen Verfügung vom 


- 24 -
12. Februar 2013 keine Zustimmung von E._____ zur Übernahme der 
Erstwohnungsverpflichtung vorlag. 
c)
Im Sinne eines Zwischenergebnisses lässt sich somit festhalten, dass der 
Nachweis der Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung lediglich 
hinsichtlich der im Eigentum von D._____ stehenden Wohnung Nr. 6 mit 
einer BGF von 94.9 m2 vorliegt. Den Nachweis, dass sich auch E._____ 
bereit erklärt hat, die Erstwohnungsverpflichtung zu übernehmen, ist 
dagegen gescheitert. Somit haben die Beschwerdeführer aber den 
gemäss Baubewilligung und Art. 21 Abs. 2 KontG erforderlichen 
Erstwohnungsanteil von 185.19 m2 nur teilweise realiter erfüllt, womit sie 
ihren 
Obliegenheiten 
bezüglich 
des 
Erstwohnungsanteils 
nicht 
nachgekommen sind. Demnach sind sie von der Beschwerdegegnerin zu 
Recht zur Zahlung einer Ersatzabgabe verpflichtet wurden. 
6. a)
An diesem Ergebnis vermögen auch die weiteren Vorbringen der 
Beschwerdeführer nichts zu ändern. 
b)
Sie sind einmal der Ansicht, die Gemeindepräsidentin resp. die 
Beschwerdegegnerin hätten sich treuwidrig verhalten, indem sie durch 
ihre Intervention bei E._____ den Vollzug der von den Beschwerdeführern 
mit dieser getroffenen Vereinbarung bezüglich Erstwohnungsverpflichtung 
verhindert und dann eine Ersatzabgabe verfügt hätten. Insbesondere wird 
der Gemeindepräsidentin von den Beschwerdeführern vorgeworfen, sie 
habe E._____ darüber informiert, dass diese nach Ablauf der laufenden 
Aufenthaltsbewilligung diese nicht zu erneuern brauche und dann über 
die Nutzung der Wohnung frei sei, wenn sie der Eintragung der 
Anmerkung „Erstwohnung“ im Grundbuch nicht zustimme. Selbst wenn 
die Gemeindepräsidentin diese Aussagen gegenüber E._____ so 
gemacht hätte, könnte es ihr resp. der Beschwerdegegnerin nicht zum 


- 25 -
Vorwurf gereichen, wenn sie E._____ aus ihrer Sicht wichtige 
Informationen zukommen liess. Im Gegenteil wäre zu erwarten gewesen, 
dass die Beschwerdeführer und der Notar Dr. F._____, E._____ in 
diesem Zusammenhang nicht nur über die Voraussetzungen des 
bewilligungsfreien Erwerbs gemäss BewG, sondern auch über die Folgen 
und Voraussetzungen der Qualifikation der Wohnung als Erstwohnung im 
Sinne der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung informiert hätte. 
Aus der Information der Gemeindepräsidentin an E._____ ableiten zu 
wollen, dass die Verfügung deshalb aufgehoben werden müsste, ist 
jedenfalls nicht zulässig. 
c)
Des Weiteren können die Beschwerdeführer auch aus der Tatsache, dass 
die Gemeinde zunächst mit der Anmerkung der Erstwohnungspflicht im 
Grundbuch zugewartet hat, nichts für sich ableiten. Vielmehr erscheint die 
Erklärung der Gemeinde, wonach sie die endgültige Bezeichnung der 
erstwohnungspflichtigen Stockwerkeinheiten sowie die Wahl zwischen der 
Realerfüllung und der Abgeltung im Interesse der Bauherrschaft noch 
habe offen halten wollen, als glaubwürdig. 
d)
Schliesslich erweist sich auch die Argumentation der Beschwerdeführer, 
dass zur Zeit des Wohnungsverkaufs im Jahr 2008 das KontG noch nicht 
in Kraft gewesen sei und deshalb eine gesetzliche Grundlage für eine 
Ersatzabgabe gefehlt habe, als unbehelflich. Einmal ist festzuhalten, dass 
dieses 
Argument 
verspätet 
ist. 
Es 
hätte 
vielmehr 
gegen 
die 
Baubewilligung vom 10. August 2006 vorgebracht werden müssen, mit 
welcher 
das 
Baugesuch 
der 
Planungszone 
unterstellt 
und 
die 
Erstwohnungsverpflichtung 
und 
(grundsätzlich) 
die 
subsidiäre 
Verpflichtung zur Zahlung der Ersatzabgabe festgelegt wurden. Im 
Übrigen ist, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, die 
Planungszone eine ausreichende gesetzliche Grundlage für die damit 


- 26 -
verbundene 
Eigentumsbeschränkung 
(Erstwohnungsverpflichtung), 
zumindest mit vorläufigem Charakter, bis klar ist, ob die zu sichernden 
gesetzlichen Vorschriften in Kraft treten oder nicht. Vorliegend ist die 
betreffende Vorschrift (Art. 21 Abs. 2 KontG) am 19. April 2010 mit der 
Genehmigung durch die Regierung in Kraft getreten, womit die 
provisorisch angeordnete Erstwohnungsverpflichtung für die Wohnungen 
Nr. 1 und 2 definitiv geworden ist. Weil die Beschwerdeführer aber die 
entsprechenden 
Wohnungen 
Nr. 1 
und 
2 
ohne 
Erstwohnungs-
verpflichtung veräussert haben, und auch die an E._____ verkaufte 
Wohnung 
Nr. 4 
gemäss 
den 
vorstehenden 
Ausführungen 
ohne 
Erstwohnungsverpflichtung veräussert wurde und eine nachträgliche 
Zustimmung von E._____ zur Übernahme derselben nicht vorliegt, 
gelangt nun eben die subsidiäre Ersatzabgaberegelung von Art. 21 Abs. 2 
KontG zur Anwendung, soweit die Realerfüllung nicht durch die Wohnung 
Nr. 6 erfolgt ist. Überdies wäre es auch unverhältnismässig, gegenüber 
den Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und 2 auf der Erstwohnungs-
verpflichtung zu beharren, nachdem die Möglichkeit der Ersatzabgabe 
sowohl im früheren Gesetzesentwurf als auch in Art. 21 Abs. 2 KontG 
explizit vorgesehen ist, zumal auch die Beschwerdeführer nicht verlangt 
haben, dass die Verpflichtung gegenüber den Erwerbern der Wohnungen 
Nr. 1 und 2 durchgesetzt wird. Somit erweist sich aber Art. 21 Abs. 2 
KontG als ausreichende gesetzliche Grundlage für die Erhebung der 
Ersatzabgabe. 
7. a)
In ihrer Replik (S. 7, Ziff. 15) bestreiten die Beschwerdeführer sodann - 
wenn auch unsubstantiiert - die Höhe der als teilweise Abgeltung der 
Erstwohnungsverpflichtung verfügten Ersatzabgabe von Fr. 206‘956.65. 
Die Beschwerdegegnerin führt in der angefochtenen Verfügung zur Höhe 
der verfügten Ersatzabgabe aus, dass sich diese nach der Regel von 
Art. 21 Abs. 2 KontG bemesse, wonach die Abgabe insgesamt 10 % des 


- 27 -
Neuwertes der Wohnüberbauung (hier Fr. 4‘244‘800.--) ausmache. Durch 
die Übernahme der Erstwohnungsverpflichtung durch D._____ reduziere 
sich der 10 %-Anteil an Neuwert (Fr. 4‘244‘800.--) auf Fr. 206‘956.65. 
b)
Art. 21 Abs. 2 KontG sieht bezüglich der Höhe der Ersatzabgabe was 
folgt vor: „Die Ersatzabgabe beträgt 10 % des in der amtlichen Schätzung 
festgelegten 
Neuwerts 
der 
gesamten 
neu 
geschaffenen 
Wohnüberbauung, 
maximal 
aber 
die 
BGF 
der 
betreffenden 
Wohnüberbauung multipliziert mit Fr. 5‘000.-- pro m2 BGF.“ Die eine 
Obergrenze gemäss dieser Bestimmung für die Bemessung der 
Ersatzabgabe ist 10 % des in der amtlichen Schätzung festgelegten 
Neuwerts der gesamten neu geschaffenen Wohnüberbauung. Dieser 
beträgt in concreto unbestritten Fr. 4‘244‘800.--, was eine Obergrenze von 
Fr. 424‘480.-- ergibt. Die andere Obergrenze sind 10 % der BGF der 
betreffenden 
Wohnüberbauung 
multipliziert 
mit 
Fr. 5‘000.-- 
pro 
Quadratmeter BGF, also 10 % der gesamten 928.28 m2 von Parzelle 
1388. Diese Zahl ergibt, multipliziert mit Fr. 5‘000.--, eine Summe von 
Fr. 464‘140.-- (92.828 x Fr. 5‘000.--). Zur Berechnung der Höhe der 
Ersatzabgabe ging die Beschwerdegegnerin zunächst davon aus, dass 
nicht die Berechnung nach der BGF der betreffenden Wohnüberbauung 
multipliziert mit Fr. 5‘000.-- pro Quadratmeter BGF zur Anwendung 
komme, sondern die niedrigere Summe gemäss der anderen Obergrenze. 
Sie ging folglich von der Obergrenze von Fr. 424‘480.-- aus, für den Fall, 
dass die gesamte von der Erstwohnungspflicht belastete BGF von 185.19 
m2 nicht realisiert würde. Weiter ging die Beschwerdegegnerin davon aus, 
dass die Erstwohnungsverpflichtung im Umfang der Wohnfläche der im 
Eigentum von D._____ stehenden Wohnung Nr. 6 (94.9 m2) real erfüllt 
wurde und dass für die restliche BGF von 95.2 m2 eine Ersatzabgabe zu 
leisten sei. Diese Restfläche von 95.2 m2 ist indes nicht korrekt. 
Fälschlicherweise hat die Beschwerdegegnerin auf Seite 8 ihrer 


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Vernehmlassung die Restfläche mit 95.2 m2 statt richtigerweise mit 
90.29 m2 (185.19 - 94.9 m2) angegeben. Es handelt sich dabei jedoch um 
einen blossen Schreibfehler ohne Auswirkungen auf das Ergebnis, weil 
die 
Beschwerdegegnerin 
schliesslich 
korrekt 
die 
Summe 
von 
Fr. 424‘480.-- anteilsmässig für die nicht als Erstwohnung realisierten 
90.29 m2 belastet hat, was die verfügte Summe von Fr. 206‘956.65 ergibt. 
Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, ist es doch für die 
Beschwerdeführer gar günstiger als wenn - was nach dem Wortlaut von 
Art. 21 Abs. 2 KontG ebenfalls möglich gewesen wäre - auf die andere 
Höchstgrenze von Fr. 464‘140.-- abgestellt worden wäre. Die Gemeinde 
hat deshalb die Ersatzabgabe in der Höhe von Fr. 206‘956.65 korrekt und 
letztlich auch nachvollziehbar bemessen. Dementsprechend erweist sich 
die angefochtene Verfügung vom 12. Februar 2013 auch bezüglich der 
Höhe der als teilweise Abgeltung der Erstwohnungsverpflichtung 
verfügten Ersatzabgabe als rechtens. 
8.
Die Beschwerdeführer beanstanden überdies die Höhe der ihnen unter 
solidarischer 
Haftung 
auferlegten 
Kosten 
des 
vorinstanzlichen 
Verfahrens. Insbesondere die Kosten der Rechtsberatung von Fr. 6‘300.-- 
seien nicht nachvollziehbar und verletzten sowohl das Äquivalenz- als 
auch das Kostendeckungsprinzip, zumal es sich nicht um einen 
besonders komplexen Sachverhalt handle und zudem die Rechtsfrage 
bezüglich 
der 
Ersatzabgabe 
gemäss 
Art. 
21 
KontG 
von 
der 
Beschwerdegegnerin auch nicht bloss einmalig zu beurteilen gewesen 
sei. 
Dieser 
Ansicht 
kann 
nicht 
gefolgt 
werden. 
Wie 
die 
Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, handelt es sich vorliegend um 
ein spezielles Verfahren mit zahlreichen nicht alltäglichen Rechtsfragen, 
welches durch die Besonderheit der Baubewilligungserteilung unter der 
Geltung der Planungszone und dem späteren Erlass des KontG geprägt 
war. Angesichts der Komplexität und der von der Gemeinde eingereichten 


- 29 -
Rechnung ihres Rechtsvertreters über Fr. 6‘300.-- geht die Kostenhöhe 
von Fr. 7‘000.-- denn auch in Ordnung.
9. a)
Vor diesem Hintergrund erweist sich die angefochtene Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 12. Februar 2013 als rechtens, was zur 
Abweisung der Beschwerde führt. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gemäss 
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) zulasten der Beschwerdeführer, welche gestützt auf Art. 78 
Abs. 1 VRG überdies verpflichtet werden, der obsiegenden, beigeladenen 
und anwaltlich vertretenen E._____ die durch den Rechtsstreit 
verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Die mit der eingereichten 
Honorarnote vom 20. Juni 2013 geltend gemachte Parteientschädigung 
von Fr. 4‘727.70 erscheint dabei - mit Ausnahme der vor Zustellung der 
angefochtenen Verfügung ausgewiesenen Fr. 62.50 vom 22. Januar 2013 
- als angemessen. Dementsprechend haben die Beschwerdeführer 
E._____ aussergerichtlich mit Fr. 4‘660.20 (inkl. MWST) zu entschädigen. 
Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin lediglich in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist ihr keine Parteientschädigung 
zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG). 


Mitgeteilt am
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
618.--
zusammen
Fr. 5‘618.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Gesellschafter der 
Baugesellschaft A._____ B._____, C._____ und D._____ und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gesellschafter der Baugesellschaft A._____ B._____, C._____ und 
D._____ entschädigen die beigeladene E._____ aussergerichtlich 
gesamthaft und unter solidarischer Haftung mit Fr. 4‘660.20 (inkl. MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]