gr_gerichte · VR3 2022 9 · 2025-11-13 · de
Aufsicht Beschwerde (SchKG 17 Abs. 1)

Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 13. November 2025
mitgeteilt am 21. November 2025
Referenz
VR3 22 9
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar
Parteien
Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____"
Beschwerdeführerin
B._____
Beschwerdeführerin
C._____ AG
Beschwerdeführerin
D._____ und D.A._____
Beschwerdeführer
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
gegen

2 / 27
Gemeinde Arosa
Rathaus, 85, Poststrasse 168, 7050 Arosa
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng,
E._____ und E.A._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri,
Gegenstand
Baueinsprache

3 / 27
Sachverhalt
A.
E._____ und E.A._____ reichten am 27. Mai 2020 ein Gesuch für den
Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Z.1._____ bei der Gemeinde Arosa
ein. Das oberirdisch unbebaute Baugrundstück befand sich im damaligen Zeitpunkt
in der Wohnzone W2/Dorfzone. Es ist unterirdisch mit einer Einstellhalle für
Fahrzeuge
(Tiefgarage)
versehen,
welche
u.a.
von
den
Miteigentümern/Stockwerkeigentümern auf Parzelle Z.2._____ im Westen und auf
Parzelle Z.3._____ im Süden genutzt wird. Die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____
im Halte von 976 m2 ist die F._____ AG, Arosa. Das Mehrfamilienhaus auf der
Nachbarparzelle
Z.3._____
gehört
der
Stockwerkeigentümergemeinschaft
"A._____", die Stammparzelle Z.2._____ der C._____ AG (Stockwerkeigentümerin
Z.4._____,
Z.5._____
und
Z.6._____
mit
Benützungsrechten
an
den
Autoparkplätzen
Nrn.
45
und
46
unter
Parzelle
Z.1._____),
B._____
(Stockwerkeigentümerin
Z.7._____,
Z.8._____
und
Z.9._____
mit
Benützungsrechten an den Parkplätzen Nr. 2 und 3 unter Parzelle Z.1._____),
D._____ und D.A._____ (je zur Hälfte Miteigentümer Z.10._____ und Z.11._____
mit Benützungsrechten an den Parkplätzen 21 und 24 unter Parzelle Z.1._____).
Gegen das Baugesuch vom Mai 2020 erhoben u.a. die obenerwähnten Nachbarn
Einsprache, die vom Gemeindevorstand Arosa am 23./30. Dezember 2020
abgewiesen wurde, soweit darauf eingetreten wurde. Die Bewilligung für das
Bauprojekt 2020/Nr. 2132 wurde erteilt. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 1.
Februar 2021 an das damalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wurde
auf Gesuch der Gemeinde am 11. März 2021 sistiert. Darauf wurde der
angefochtene Baubescheid zu neuem Entscheid – zwecks Gewährung des
rechtlichen
Gehörs
der
Einsprecher
–
zurückgezogen
und
das
verwaltungsgerichtliche Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben
(vgl. VGU R 21 10 vom 19. April 2021).
B.
Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021
wurde das Bauprojekt 2020/Nr. 2132 der Eheleute E._____ unter genau
aufgelisteten Auflagen und Bedingungen bewilligt und die Einsprache der oben
erwähnten Miteigentümer auf den beiden Nachbarparzellen Z.2._____/Z.3._____
abgewiesen, soweit darauf eingetreten und sie nicht infolge Anerkennung
abgeschrieben wurde. Im Baubewilligungsentscheid wurden insbesondere die
integrierenden Bestandteile zur Bewilligung aufgeführt (Situationsplan, AZ-
Berechnungen, Grundrisse-Schnitt-Fassadenplan, feuerpolizeiliche Bewilligung
usw.). Die 3½-Zimmer-Wohnung (118.75 m2 aBGF; 94.20 m2 HNF) müsse als
Erstwohnung im Grundbuch Arosa vermerkt werden. Als Nutzungsreserve auf
Parzelle Z.1._____ verbleibe eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 1.45 m2.

4 / 27
Der Trocknungsraum (7.75 m2) und Technik/Waschen/Abstellraum (33.40 m2) im
Erdgeschoss bzw. der Abstell-/Garderobenraum (13.70 m2) und Abstell-/Skiraum
(3.95 m2) im Eingangsgeschoss dürften nur als Nebennutzflächen verwendet
werden. Zu den Pflichtparkplätzen wurde bestimmt: Für den Einstellplatz Nr. 48 in
der Autoeinstellhalle "A._____/G._____" gelten die Beschränkungen nach Art. 26
BauG, d.h. dieser Parkplatz darf ausschliesslich als Pflichtparkplatz für das
Wohnhaus (EFH) genutzt werden. In absturzgefährdeten Bereichen mit einer
Absturzhöhe ab 1.0 m sei nach Art. 79 BauG eine technisch einwandfreie
Sturzsicherung anzubringen. 10 Tage vor Baubeginn sollten u.a. die Nachweise für
die Gruben-Sicherung, Bauinstallation und die Tragsicherheit und Tragkonstruktion
auf geeignete Art und Weise mit der Ausführungsplanung erbracht werden (Ziff. 13).
Unter Baufreigabe wurde angeführt, dass das Ressort Hochbau bevollmächtigt
werde, die verlangten Nachweise selbständig zu prüfen, zu bewilligen und die
Ausführung zu kontrollieren. Bevor diese Bewilligungen nicht erteilt worden seien,
dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden (Ziff. 14). Mindestens 3 Tage im
Voraus seien dem Ressort Hochbau u.a. Baubeginn, Schnurgerüst (Geometer),
Kanalisations- und Wasseranschluss, Rohbau und Bauschlussabnahme zu melden
(Ziff. 15). Die Baubewilligungsgebühr betrage gemäss Gebührenordnung CHF
1'117.50 (Ziff. 21). Im Einspracheentscheid nahm die Baubehörde materiell zur
Vollständigkeit der Baugesuchunterlagen (Ziff. B.1.) mit Energienachweisen (lit. a),
feuerpolizeilicher Bewilligung (lit. b), Ersatzbeitrag für nicht zu erstellende
Pflichtschutzplätze (lit. c) und Plandarstellungen (lit. d); zum Einwand der
unvollständigen bzw. nicht korrekten Profilierung (Ziff. 2); ausführlich zur
Ausnützung (Ziff. 3 Rzn. 26-35); zum Bauverbot oberirdischer Parkplatz (Ziff. 4); zu
den Pflichtparkplätzen (Ziff. 5); zur Verletzung des privaten Fusswegrechts inkl.
Kehr- und Wendeplatz (Ziff. 6); zur Verletzung des öffentlich-rechtlichen Fuss- und
Fahrwegrechts (Ziff. 7); zur Überbauung der Tiefgarage und Böschung (Ziff. 8 Rzn.
48-52) und zur Gestaltung (Ziff. 9) im Detail Stellung. Überdies wurden
verschiedene Eventualanträge (Ziff. 10) betreffend vorsorgliche Beweissicherung,
Versicherung,
Revers,
Dienstbarkeit
sowie
An-
und
Abschlüsse
der
Tiefgaragenabdichtung behandelt. Im Dispositiv des Einspracheentscheids wurden
die Kosten des Einspracheverfahrens von CHF 5'400.00 der Bauherrschaft
auferlegt (III. Ziff. 3, S. 15; siehe act. B.9).
C.
Gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Gemeinde Arosa
erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____" auf Parzelle Z.3._____
und die Miteigentümer/Stockwerkeigentümer/Tiefgaragenbenützer auf Parzelle
Z.2._____, namentlich B._____, C._____ AG, D._____ und D.A._____,
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. Januar 2022 gemeinsam Beschwerde

5 / 27
beim ehemaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren
um Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Entscheids
(act. A.1). Eventualiter sei die Beschwerde dahingehend gutzuheissen, dass Ziff.
13, 5. Spiegelstrich der Baubewilligung durch folgende Auflage ersetzt werde: Die
Bauherrschaft
sei
zu
verpflichten,
vor
Baubeginn
im
Rahmen
eines
Detail(projektierungs)verfahrens unter Wahrung der Parteirechte in einem
nachgelagerten Verfahren und unter Beizug der Konstruktionspläne der
Autoeinstellhalle die Statik auf der Grundlage der Ausführungsplanung konkret
durch einen ausgewiesenen und von allen Parteien unabhängigen Statiker prüfen
zu lassen, worauf – bei gegebenen Voraussetzungen (Autoeinstellhalle trägt ohne
weitere bauliche Veranlassungen in der Autoeinstellhalle unter Beachtung der
Durchstanzproblematik) – die Baufreigabe für die Neubaute erteilt werden könne.
Im Rahmen dieses Verfahrens habe die Bauherrschaft nachzuweisen, dass das
konkrete Bauprojekt die Tiefgarage (GS D2080 GB Arosa) statisch in keiner Art und
Weise beeinträchtige (insbes. Durchstanzproblematik), und die Bauherrschaft auf
allen vier Seiten sowie unterhalb des Gebäudes einwandfreie und normgerechte
(gemäss SIA-Norm 271 ["Abdichtung von Hochbauten"]) An- und Abschlüsse der
Tiefgaragenabdichtung auf eigene Kosten erstellen werde und diese dauerhaft
unterhalten müsse, damit die Autoeinstellhalle keinen Schaden nehme. Weiter sei
die Ziff. 14 der angefochtenen Baubewilligung durch folgende Auflage zu ergänzen:
Die Bauherrschaft werde verpflichtet, den Zugangsweg von der H._____-Strasse
zum Grundstück Nr. Z.3._____ GB Arosa behindertengerecht und in der gleichen
Breite wie derzeit zu gestalten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Gemeinde Arosa. Prozessual wurde die aufschiebende Wirkung der
Beschwerde ohne Anhörung der Beschwerdegegnerin bzw. der Bauherrschaft
beantragt. Zur Begründung der Aufhebung des angefochtenen Entscheids wurde
die Übernutzung der Parzelle Z.1._____ (AZ-Überschreitung wegen nicht
vorhandener Zwischendecke in Südfassade und zu Unrecht nicht angerechneter
aBGF bei Garderobe/Abstellraum mit farbiger Raumnutzungsskizze [HNF, NNF,
VF, ANF, AVF], act. A.1 S. 11) moniert. Zusammengefasst gelte: 83.35 m2
(Eingangsgeschoss) + 38.25 m2 (Mehrhöhe Eingangsgeschoss) + 53.00 m2
(Erdgeschoss) = 174.60 m2 (je mit Skizze auf S. 12/13). Bestritten werde zudem
auch die verfügbare Ausnutzung von 119 m2 bzw. 120.2 m2 auf Parzelle Z.1._____,
da früher zu deren Lasten AZ-Transporte stattgefunden hätten und nur noch von
einer möglichen Bruttogeschossfläche von 676 m2 (anstatt 1'127 m2) hätte
ausgegangen werden dürfen. Weiter fehle der Bauherrschaft offensichtlich die
privatrechtliche Berechtigung, die Tiefgarage als Fundament für den Neubau zu
benutzen. Es sei im Rahmen der Parzellenvereinigung (2010) folgende
Dienstbarkeit ergangen: Die jeweiligen Berechtigten hätten das Recht, die

6 / 27
unterirdische Autoeinstellhalle auf den belasteten Grundstücken Nr. Z.1._____,
Z.2._____ und Z.3._____ mit allen Anlagen und Einrichtungen mitsamt Ein- und
Ausfahrtsbereich ausschliesslich, d.h. unter Ausschluss der belasteten Eigentümer,
zu nutzen. Die Kosten für die Erstellung, für den baulichen und betrieblichen
Unterhalt, inkl. Versicherung usw., sowie für die spätere Erneuerung der
Autoeinstellhalle,
inkl.
Ein-/Ausfahrt,
seien
grundsätzlich
durch
die
Dienstbarkeitsberechtigten allein zu tragen. Für auch den Interessen der Belasteten
dienende Vorrichtungen gelte Art. 741 Abs. 2 ZGB. Gestalterisch werde die gute
Gesamtwirkung durch den Neubau zerstört, weil das neue EFH zwischen zwei MFH
zu stehen käme und daher geradezu einen Fremdkörper darstellen würde (vgl.
Visualisierung Projekt Bauherrschaft mit aktuell bestehender Situation, act. A.1 S.
19). Im Weiteren wurden die Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der
bestehenden Garagenkonstruktion (Decke, Stützen, Wände und Fundation) in
Frage gestellt (act. A.1 S. 21-23 mit Schnittplan AA). Bei der Erbringung der
fehlenden Nachweise – im Zuge eines nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens
– seien die Parteirechte zu wahren. Die Verlegung des Fusswegrechts auf Parzelle
Z.1._____ infolge Neubaus sei eine privatrechtliche Angelegenheit. Fehle eine
solche zivilrechtliche Berechtigung offensichtlich, so müsse das Bauvorhaben
bereits im Baubewilligungsverfahren abgewiesen werden. Die bestehende
Wegdienstbarkeit mitten über Parzelle Z.1._____ sei vorliegend (noch) nicht verlegt
worden, worüber zuerst der Zivilrichter zu befinden habe (act. A.1 S. 26-28 mit
Planskizze Wegverlauf auf S. 27).
D.
Mit Verfügung vom 15. Februar 2022 erteilte der damalige Instruktionsrichter
der Beschwerde die aufschiebende Wirkung, nachdem weder die Gemeinde noch
die Bauherrschaft Einwände erhoben hatten.
E.
In ihrer Vernehmlassung vom 16. März 2022 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde
(act. A.4). Die jetzige Beschwerde vom 29. Januar 2022 sei in weiten Teilen eine
Wiederholung der früheren Beschwerde vom 1. Februar 2021 in der Streitsache
R 21 10, die aufgrund der aus Versehen der Einsprecherschaft nicht zugestellten
Stellungnahme der Bauherrschaft vom 18. August 2020 sowie der nicht zugestellten
revidierten Baugesuchspläne vom 28. Oktober 2020 anerkannt worden sei und für
welche die Beschwerdeführer von ihr mit einer Parteientschädigung von
CHF 6'785.90 entschädigt worden seien. Zur gerügten AZ-Berechnung sei
klarzustellen: Auf Bauparzelle Z.1._____ könne laut geltender Grundordnung eine
max. Ausnutzung von 613.20 m2 aBGF (884 m2 x 0.6 [Anteil W2] und 92 m2 x 0.9
[Anteil Dorfzone]) realisiert werden. Obwohl ein AZ-Transport auf den Parzellen

7 / 27
Z.1._____/Z.3._____
zugunsten
der
Parzelle
Z.12._____
über
280
m2
stattgefunden habe, sei dieser ausschliesslich der Parzelle Z.1._____ angelastet
worden, womit darauf noch realisierbare 333.2 m2 aBGF (613.20 m2 – 280 m2)
verblieben seien. Auch die Übernutzung der Parzelle Z.2._____ von 213 m2 sei der
Parzelle Z.1._____ angelastet worden, womit Parzelle Z.1._____ eine Restnutzung
von 120.2 m2 (333.2 m2 – 213 m2) zugestanden habe. Mit der Baubewilligung
verbleibe auf der Parzelle Z.1._____ eine aBGF von 1.45 m2. Die Bauparzelle sei
damit fast vollständig ausgenutzt, aber nicht übernutzt (vgl. zur Ausnutzung: Ziff. 2,
S. 4). Unzutreffend sei auch, dass das Bauprojekt dem ausschliesslichen
Nutzungsrecht der unterirdischen Autoeinstellhalle oder dem Grundsatz der
schonenden Rechtsausübung (Art. 737 Abs. 2 ZGB) zuwiderlaufe (vgl. zur
Überbauung Tiefgarage: Ziff. 3, S. 4-5). Der architektonisch interessante Neubau
des EFH auf Parzelle Z.1._____ füge sich insgesamt sehr qualitätsvoll in die
Umgebung ein. Sämtliche Bauvorschriften würden eingehalten (vgl. zur Gestaltung:
Ziff. 4, S. 5). Weiter wurde noch zu den (ersetzenden/ergänzenden)
Eventualanträgen (betr. Ziff. 13.5 / Ziff. 14) der Baubewilligung (Ziff. 5, S. 5) sowie
dem Eventualantrag zum Fusswegrecht (Ziff. 6, S. 6) Stellung genommen.
Resümierend wurde als Fazit festgehalten: Der Bau- und Einspracheentscheid vom
15. Dezember 2021 sei im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt
worden. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 17. November 2021 (recte: 29.
Januar 2022) erweise sich als unbegründet und sei daher kostenfällig abzuweisen
(Ziff. 7, S. 6).
F.
Mit Vernehmlassung vom 5. April 2022 beantragte die Bauherrschaft
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
überhaupt eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdeführer (act. A.5). Die Ausnutzung sei nicht überschritten,
da die Einwände der Beschwerdeführer bezüglich Einbaus einer Zwischendecke im
Erdgeschoss – um die Raumhöhe im Plan künstlich zu reduzieren – wie auch der
Anrechenbarkeit der Garderobe/Abstellraum im Eingangsgeschoss nicht begründet
seien (vgl. act. A.5 Ad Rzn.10-12). Dasselbe gelte für den Lift/die Treppenanlage
(Rz. 14). Der AZ-Transport sei (2010) korrekt und nachvollziehbar erfolgt (Ad Rzn.
18-21 mit Plan auf S. 5). Die Bruttogeschossfläche betrage 613.2 m2 und die
Reserve BGF Parzelle Z.1._____ 120.2 m2 (Berechnungen S. 6). Beanstandungen
privatrechtlicher Natur seien grundsätzlich weder durch die Gemeinde noch durch
das Verwaltungsgericht zu beurteilen. Das eingeräumte, ausschliessliche,
übertragbare und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer
Erstellungs- und Unterhaltspflicht werde durch den hier gegenständlichen Bau in
keiner Art und Weise tangiert und die Ausübung der Dienstbarkeit weder behindert

8 / 27
noch eingeschränkt. Der Ausschluss des belasteten Eigentümers gelte nur für die
Nutzung der Autoeinstellhalle, nicht aber der darüber liegenden Fläche. Es sei auch
nicht
Sache
des
angerufenen
Gerichts,
privatrechtliche
Dienstbarkeiten
auszulegen. Auf diesen Beschwerdepunkt könne daher gar nicht eingetreten
werden (Ad Rzn. 22-25). Würde man der Argumentation der Beschwerdeführer in
ästhetischer Hinsicht folgen, so wären in der Schweiz neben Mehrfamilienhäusern
gar keine Einfamilienhäuser mehr zulässig (Ad Rzn. 27-30). Die Auflage, wonach
10 Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion der Einstellhalle im Detail
nachzuweisen sei, liege im eigenen Interesse der Beschwerdegegner, da sie freilich
nicht beabsichtigten, auf der bestehenden Tiefgarage ein Haus zu errichten, das
diese zum Einstürzen bringen könnte. Mit der erteilten Baubewilligung sei zu Recht
erkannt
worden,
dass
das
hier
gegenständliche
Baugesuch
den
öffentlichrechtlichen Vorschriften entspreche (und den zivilrechtlichen zumindest
nicht offenkundig widerspreche). Damit sei über die Rechtmässigkeit des
Baugesuchs entschieden worden und es bedürfe daher keines zweiten,
nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens. Das bereits im Recht liegende
Gutachten vom 26. September 2019 (I._____ AG) vermöge den Nachweis zu
erbringen, dass das gegenständliche Haus auf der Tiefgarage problemlos gebaut
werden könne (Ad Rzn. 31-34). Bezüglich Wegdienstbarkeit sei korrekt, dass die
Beschwerdegegner die Verlegung derselben noch nicht verlangt hätten. Dies einzig
und allein aus dem Grund, dass sie zuerst die Baubewilligung haben erhältlich
machen wollen, bevor sie in die zivilrechtliche Angelegenheit viel Zeit und Geld
investieren würden; zumal aufgrund der bisherigen Vorgeschichte erneut mit
Widerstand
seitens
der
Beschwerdeführer
zu
rechnen
sei.
Das
Baubewilligungsverfahren
dürfe
nicht
dazu
missbraucht
werden,
vorab
zivilrechtliche Streitigkeiten zu lösen (Ad Rzn. 35-40, S. 8 f.).
G.
Mit Schreiben vom 9. April 2022 teilte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass sie in Vergleichsverhandlungen mit der
Bauherrschaft getreten seien und die Frist zur Einreichung einer Replik
abzunehmen und das Beschwerdeverfahren bis zum 30. Juni 2022 zu sistieren sei.
Mit Verfügung vom 20. April 2022 sistierte der vormalige Instruktionsrichter die
Streitsache erstmals bis zum 30. Juni 2022. Die Sistierung des Verfahrens wurde in
der Folge mehrmals verlängert; letztmals auf Ersuchen der Beschwerdeführer mit
Verfügung vom 2. September 2024 bis zum 15. Oktober 2024.
H.
Mit zwei separaten Schreiben vom 16. September 2024 teilte der
Rechtsvertreter
der
Beschwerdeführer
dem
Gericht
mit,
dass
er
die
Stockwerkeigentümergemeinschaft "A._____" (GS Z.3._____ BG Arosa), sowie

9 / 27
D._____ und D.A._____ nicht mehr vertrete. Dasselbe gelte für die C._____ AG
sowie B._____. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2024 ersuchte der Rechtsvertreter
der Beschwerdegegner um Wiederaufnahme des Verfahrens, Aufhebung der
Sistierung und weitere Verfahrensinstruktionen, zumal die Parteien in der
Zwischenzeit ein Gutachten in Auftrag gegeben hätten, welches sich zur
Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage äussere und die Überbauung als
problemlos machbar einstufe. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2024 teilte die
Instruktionsrichterin den Parteien mit, dass den Beschwerdeführern – nachdem ihr
Anwalt das Mandat niedergelegt habe – direkt eine Frist bis zum 29. Oktober 2024
zur Einreichung der Replik gesetzt werde. Allfällige neue Vertretungsverhältnisse
seien mit Vollmacht nachzuweisen.
I.
Mit Schreiben vom 29. Oktober 2024 ersuchte der neu mandatierte
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer unter Beilage der Vollmachten um
Fristerstreckung zur Erstattung der Replik bis und mit dem 18. November 2024,
welche ihm gewährt wurde.
J.
Mit Replik vom 18. November 2024 hielten die Beschwerdeführer
unverändert am Rechtsbegehren in der Beschwerde vom 29. Januar 2022 fest (act.
A.6). Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung sei bereits in der
Beschwerdeschrift detailliert dargelegt worden. Nicht erwähnt sei dort allerdings,
dass die Einstellhalle ursprünglich gestützt auf eine Baurechtsdienstbarkeit von den
Eigentümern der Parzelle Z.3._____, d.h. von der STWEG "A._____" erstellt
worden sei. Die Parkplätze 21 bis 26 befänden sich denn auch auf der Parzelle
Z.3._____, die den Beschwerdeführern zugeteilten Parkplätze 18,19 und 20 in dem
auf Parzelle Z.1._____ liegenden Teil der Einstellhalle. Bei der Ablösung der
Baurechtsdienstbarkeit habe die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ (F._____
AG) keine Heimfallentschädigung bezahlt. Das Recht sei aus unerfindlichen
Gründen ohne Entschädigung gelöscht worden. Da die Einstellhalle zusammen mit
dem Gebäude auf Parzelle Z.3._____ erstellt worden sei, handle es sich faktisch
um einen Überbau, womit die Frage, wer Eigentümer der Einstellhalle sei, nicht
ohne weiteres zu beantworten sei. Im Weiteren wurde auf die Verlegung des
Fusswegs und die Notwendigkeit der vorgängigen Klärung der dortigen Rechtslage
durch den Zivilrichter verwiesen. Im Übrigen müsse bei der Neufestlegung des
Fusswegverlaufs das Behindertengesetz (max. erlaubte Steigung 6 %) beachtet
werden. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass es den Beschwerdegegnern
offensichtlich an der zivilrechtlichen Bauberechtigung fehle. Es sei substantiiert
dargetan worden, dass die Bauherrschaft von der Nutzung der Einstellhalle
ausgeschlossen worden sei, was auch die Nutzung derselben als Fundament (z.B.

10 / 27
infolge benötigter Verstärkung der Stützpfeiler) für das geplante Gebäude
ausschliesse. Zudem verhindere der geplante Neubau die Ausübung der an eine
bestimmte Stelle gelegten Fusswegdienstbarkeit, womit die Bauberechtigung
ebenfalls offensichtlich nicht gegeben sei, solange der Wegverlegung durch die
Beschwerdeführer nicht zugestimmt oder eine solche richterlich angeordnet worden
sei. Zu guter Letzt sei die Heilung des Mangels, dass die Tragfähigkeit des
Garagendachs samt Stützpfeiler nicht im Detail nachgewiesen sei, ein Mangel,
welcher nicht mit einer Auflage (Art. 90 KRG) in der Baubewilligung geheilt werden
könne. Dieser Mangel wäre im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von den
Beschwerdegegnern zu verbessern gewesen (vgl. Zusammenfassung auf Seite 8).
K.
Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin unverändert
an ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 16. März 2022 fest
(act. A.7). Eventualiter wurde zudem beantragt, dass die Baubewilligung
reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen sei, dass die Verlegung
des Fusswegs vor Baubeginn der Baubehörde vorgängig durch die Bauherrschaft
nachzuweisen sei. Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht
suspensiv
bedingt
erteilt
und
die
zivilrechtliche
Bauberechtigung
ohne
Rechtsnachteile für die Beschwerdeführer abschliessend vor Baubeginn
nachzuweisen sein (vgl. Rz. 7, S. 4). Die Beschwerdeführer zweifelten offenbar
auch das neu erstellte Ingenieurgutachten (J._____ AG) vom 15. Januar 2024 über
die Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage an. Die dort aufgeführten
Vorgaben des Statikers müssten aber selbstverständlich umgesetzt werden,
insbesondere der Ersatz der Erdauffüllung im Zuge des Neubauprojekts durch
leichteres
Material
und
gegebenenfalls
eine
Durchführung
einer
Durchstanzsanierung
der
Tiefgaragenhallendecke.
Eine
Verletzung
von
Parteirechten sei nicht ersichtlich und weitere öffentlich-rechtliche Abklärungen
dazu unnötig (Rz. 14 f., S. 5).
L.
Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielten die Beschwerdegegner ihrerseits
unverändert an ihren Anträgen gemäss Vernehmlassung vom 5. April 2022 fest
(act. A.8).
Bei
den
gescheiterten
Vergleichsverhandlungen
während
der
mehrfachen Sistierung des Verfahrens sei es insbesondere um die Tragfähigkeit
der Tiefgarage gegangen, auf der das neue EFH errichtet werden solle. Die Parteien
hätten sich darauf geeinigt, ein neutrales Gutachten zur Klärung dieser Frage in
Auftrag zu geben. Im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern habe die Firma
J._____ AG den Auftrag erhalten. Das Gutachten stamme – nach Beantwortung
verschiedener Zusatzfragen der Beschwerdeführer durch die Gutachterin – vom 15.
Januar 2024. Das Gutachten sei von der Tragfähigkeit der Halle trotz Bauprojekts

11 / 27
ausgegangen. Die massgeblichen Zusatzfragen seien jeweils mit "JA" beantwortet
worden (S. 4). Die Beschwerdeführer verkannten, dass ihr Nutzungsrecht durch das
Bauprojekt gar nicht berührt sei. Die Nutzung ihrer Einstellplätze werde durch den
Neubau des EFH weder verunmöglicht noch eingeschränkt. Betreffend Fussweg
seien verschiedene Varianten ausgearbeitet worden, die ein Weggefälle von max.
9 % aufwiesen. Der frühere Anwalt der Beschwerdeführer hätte sogar mit Vergleich
vom 30. Mai/8. Juni 2023 einer solchen Variante zugestimmt. Betreffend
Tragfähigkeit der Einstellhalle sei noch festzuhalten, dass die beiden Parzellen
Z.2._____ und Z.3._____ ebenfalls bereits überbaut seien und somit auf dem
Garagendach schon gebaut worden sei. Die Beschwerdeführer verhielten sich in
ihrer Argumentation daher völlig widersprüchlich.
M.
Mit freiwilliger Triplik vom 31. Januar 2025 vertieften und ergänzten die
Beschwerdeführer nochmals ihre früheren Argumente in der Replik (act. A. 9).
Tatbestandsmässig wurde noch präzisiert, dass die Eigentümerin der Parzelle
Z.3._____ einzig von der K._____ her erschlossen sei. Es gebe nur einen
Hauszugang in die Tiefgarage und einen über den zur Diskussion stehenden
Fussweg ab der H._____-Strasse. Damit sei der Fussweg keineswegs bloss eine
bequeme Option, sondern eine Notwendigkeit, um zum Haus zu gelangen und es
zu Fuss wieder verlassen zu können. Zwischen der K._____ und Parzelle Z.3._____
befinde sich eine 2.00 – 2.50 m hohe Stützmauer. Der Sachverhalt sei hierzu wider
besseres Wissen dargestellt worden.
N.
Mit Quadruplik vom 20. Februar 2025 (act. A.10) verwies die
Beschwerdegegnerin noch auf die geltend gemachten Kosten in der Höhe von
CHF 29'627.27, welche den notwendigen Prozessaufwand offenkundig um ein
Vielfaches
übersteigen
würden
und
wohl
mit
den
umfangreichen
Vergleichsverhandlungen zu erklären seien. Die Aufwendungen der beigezogenen
Bausachverständigen in der Höhe von CHF 17'237.45 seien im Weiteren von
vorneherein unbeachtlich.
O.
Mit
Quadruplik
vom
17.
März
2025
(act.
A.11)
räumten
die
Beschwerdegegner ein, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer hinsichtlich
des Hauszugangs für Parzelle Z.3._____ korrekt seien, für die vorliegend zu
entscheidende
Frage
–
die
öffentlich-rechtliche
Rechtmässigkeit
der
gegenständlichen Baubewilligung – jedoch irrelevant sei. Der Fussweg über die
Parzelle Z.1._____ werde ja nicht aufgehoben, sondern nur verlegt.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die
Ausführungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember

12 / 27
2021 wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG).
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 22 9 auf VR3 22 9
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.
2.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem
Recht
endgültig
sind.
Der
angefochtene
Baubewilligungsentscheid und der Einspracheentscheid je vom 15. Dezember 2021
sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Sie stellen daher beide ein taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht
dar. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt somit in die örtliche und
sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
2.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Die benachbarten Eigentümer auf den Parzellen Z.2._____ und
Z.3._____ befinden sich allesamt weniger als 100 m vom Baugrundstück auf
Parzelle Z.1._____ entfernt und sind deshalb bereits aufgrund ihrer räumlichen
Nähe zum Bauprojekt (Neubau EFH) zur Beschwerde legitimiert. Es besteht eine
besondere Beziehungsnähe mit Sichtkontakt zwischen den drei involvierten
Baugrundstücken und die Beschwerdeführer könnten mit zusätzlichen Gefahren bei
der Benutzung der gemeinsamen Tiefgarage belastet werden, sofern die Statik der
Einstellhalle den Bau des darüber geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ nicht
verkraften und demnach dereinst einstürzen würde. Die Beschwerdeführer sind
folgerichtig vom angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15.
Dezember 2021 berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der
Überprüfung und allfälligen Aufhebung oder Änderung des betreffenden Entscheids
der Gemeinde. Sodann hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
bestehend aus den Eigentümern gemäss act. B.1, Parzelle Z.3._____, mit

13 / 27
Zirkularbeschluss
vom
3.
bis
16.
Oktober
2019
beschlossen,
den
Stockwerkeigentümer D._____ in ihrem Namen und Auftrag zu ermächtigen,
rechtlich gegen das Bauvorhaben auf der Nachbarparzelle Z.1._____ vorzugehen
und für dies einen Rechtsbeistand zu mandatieren (vgl. act. B.1 und B.2). Die
entsprechenden Vollmachten zur Mandatierung des jeweiligen Rechtsanwaltes
liegen vor (vgl. act. B.3 und I.1). Auch die Vollmachten der übrigen
Beschwerdeführer liegen rechtsgenüglich vor (vgl. act. B.6a, b, 7 und 8 sowie act.
I.1), sodass alle zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind. Die Beschwerde ist
zudem frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 38 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 52
Abs. 1 VRG), weshalb das Gericht – mit Ausnahme der nachfolgenden Erwägung
2.5. – darauf eintritt.
2.3.
Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Bau-
und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 auf die in jenem Zeitpunkt
geltenden Bestimmungen des bis zum 3. Juli 2023 geltenden Baugesetzes der
Gemeinde Arosa vom 24. November 2002 (nachfolgend: aBauG) abstellte. Mangels
Rückwirkung des mit Regierungsbeschluss Nr. 574 vom 4. Juli 2023 in Kraft
getretenen (neuen) Baugesetzes vom 28. November 2021 (vgl. Art. 87 Abs. 2 und
3 BauG) sind auch für die Überprüfung des angefochtenen Entscheids die
Vorschriften des damals im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Gesetzes
anwendbar.
2.4.
Auf den Antrag der Durchführung des Augenscheins in der Beschwerde vom
29. Januar 2022 (act. A.1 S. 20) kann vorliegend seitens des Gerichts verzichtet
werden, da sich der rechtlich relevante Sachverhalt bereits mit hinreichender
Klarheit aus den Akten ergibt. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, inwiefern die
Abnahme eines weiteren Beweises durch einen Augenschein des Gerichts
zusätzliche fallrelevante Erkenntnisse hätte liefern können (vgl. zur antizipierten
Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E.6.5, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3). Im Übrigen
sind vorliegend Rechtsfragen zu beantworten, die sich anhand der eingereichten
Bau- und Planunterlagen (vgl. act. C.6 [Letzte Seite], C.7.3 Brandschutznachweis
[Ziff. 17 Situation, Ziff. 18 Erdgeschoss, Ziff. 19 Eingangsgeschoss, Ziff. 20 Schnitt
B-B, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade], C.24 Pläne AZ-Berechnung
mit Grundrissen/Schnitt/Fassaden), den zwei Gutachten zur Statik/Belastbarkeit
und Tragfähigkeit der Einstellhalle unter Parzelle Z.1._____ (act. B.15
Machbarkeitsstudie I._____ vom 26.09.2019; act. D.1 Gutachten J._____ AG vom
15. Januar 2024; act. B.17 Skizze Einstellhalle mit Grenzen, act. B.18 Auszug
Geodatendrehscheibe, act. B.19 Fotos L._____/Stützmauer, act. C.19 Umgebung
mit Farbfotos A4, act. D.2 Vergleich vom 30.05/08.06.2023 betr. Wegdienstbarkeit

14 / 27
mit Planskizze), sowie dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG; SR 700),
der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung (KRG; BR 801.100) und des damals
gültigen Baugesetzes der Gemeinde Arosa (aBauG) beantworten lassen. Auf diese
Vorgaben gilt es nachfolgend abzustellen.
2.5.
In der Duplik vom 16. Januar 2025 (act. A.7 Ziff. I.2 sowie Rz. 7) beantragte
die Beschwerdegegnerin eventualiter, es sei die Baubewilligung vom Gericht
reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen, dass die Bauherrschaft
der Baubehörde die Verlegung des Fusswegs vor Baubeginn nachzuweisen habe.
Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht suspensiv bedingt erteilt.
Diesem Antrag kann nicht gefolgt werden, da die Erteilung von Baubewilligungen in
die Zuständigkeit des Gemeinwesens fällt und nicht originär vom Obergericht erteilt
werden kann. Dieser Grundsatz gilt auch für die zusätzlich beantragte
reformatorische Auflage, da andernfalls eine Behördeninstanz übersprungen und
damit der Rechtsmittelweg für die Beschwerdeführer verkürzt würde. In diesem
Punkt ist auf die Beschwerde daher mangels Baubewilligungskompetenz des
Gerichts im Voraus nicht einzutreten.
3.
In materieller Hinsicht stellt sich die Frage der Rechtsmässigkeit des
angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids unter den Aspekten
der AZ-Berechnung (nachfolgend E.3.1), dem AZ-Transport (E.3.2), der
Übernutzung bzw. Restnutzung der Bauparzelle Z.1._____ (E.3.3), dem alleinigen
Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle (E.3.4), der Überbauung der
Tiefgarage (E.3.5), der Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden
Siedlungsgebiet (E.3.6), der Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen inkl.
Eventualanträgen zur Baubewilligung (E.3.7) sowie dem Eventualantrag zum
Fusswegrecht [inkl. Schnittstelle Zivilrecht] (E.3.8). Daraufhin wird das Fazit
gezogen (E.3.9). Zudem wird über die Kosten- und Entschädigungsfolge in diesem
Streitverfahren (VR3 22 9) zu befinden sein (E.4).
3.1.
AZ-Berechnung
Nach Art. 44 Abs. 1 aBauG richten sich die Bauweise und das Mass der Nutzung in
den
Bauzonen
nach
dem
Zonenschema
und
den
zugehörigen
Begriffsbestimmungen. Im Anhang zu Art. 44 Abs. 2 aBauG wird das Zonenschema
mit Legende aufgeführt: In der Dorfzone (D) ist danach eine Ausnützungsziffer (AZ)
von maximal 0.9 und in der W2 eine AZ von max. 0.6 zulässig. Gemäss Art. 44 Abs.
3 aBauG gilt: Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die AZ, die
Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Gebäudehöhe in jeder Zone für die dort
gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Zone,

15 / 27
in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt. Im konkreten Fall verhält es sich
dazu so, dass sich die Bauparzelle Z.1._____ im Halte von 976 m2 zu einem kleinen
Teil in der Dorfzone (92 m2) und zum bedeutend grösseren Teil in der W2 (884 m2)
befand, was zusammen eine max. Ausnutzung von 613.20 m2 ergibt ([0.9 x 92] +
[0.6 x 884]) (act. C.5 S. 7 Rz. 25 mit Bestätigung Rz. 27; Planskizze Grundstück ca.
975.83 m2, vgl. dazu act. C.24 "Grundriss/Schnitt/Fassaden" mit Flächen- und
Höhenangaben).
Nach Art. 45 Abs. 1 aBauG ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl
zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der
anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird berechnet: AZ = BGF/LF. Die
massgebenden AZ sind im Zonenschema festgelegt. Die max. AZ darf bei
Neubauten nicht überschritten werden. Nach Art. 45 Abs. 2 aBauG gilt als
anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller unter- und oberirdischer
Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten. Aussenmauern
werden nur bis Wandstärken bis 30 cm berechnet. Art. 45 Abs. 3 aBauG bestimmt:
Im Dachgeschoss sind Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis
Unterkant Dachsparren 1.60 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer Höhe von
über 4.30 m wird pro 2.70 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die
zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt. Nicht als Hauptnutzflächen (HNF) der
AZ angerechnet werden: Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, […]
(Art. 45 Abs. 4 lit. b), Einstellräume für Wintersportgeräte (lit. a), u.a. Lifte (lit. c)
sowie offene ein- und vorspringende Balkone (lit. e).
Zunächst gilt es dazu festzuhalten, dass im Eingangsbereich des EFH auf dem
Schnitt B-B (act. C.5.3 Ziff. 20) eine Zwischendecke eingezeichnet und die lichte
Höhe auf 3.99 m beschränkt ist, womit die in Art. 45 Abs. 3 Satz 2 aBauG
vorgegebene Höhe von 4.30 m nicht erreicht wird und somit auch kein zusätzliches
Geschoss berechnet werden muss. Zudem könnten allfällige Ungereimtheiten im
Zuge der Bauabnahme immer noch durch die kommunale Baubehörde beanstandet
und entsprechend korrigiert werden. Weiter ist anhand der revidierten Pläne zur AZ-
Berechnung (neu act. C.24; alt C.5.3 Ziff. 18 f.) im Erdgeschoss eine anrechenbare
Bruttogeschossfläche von 46.70 m2 und im Eingangsgeschoss von 72.05 m2
nachgewiesen, was total 118.75 m2 ergibt. Die bezifferte Bruttogeschossfläche
verteilt sich dabei im Erdgeschoss auf die Räume (Schlafen 10.90 m2, Schlafen
12.15 m2, Flur/Treppenkorridor 10.55 m2 und Dusche/WC 4.60 m2) und im
Eingangsbereich auf die Räume (Wohnen/Essen/Kochen 52.15 m2, Eingang 3.85
m2) und ergibt eine Hauptnutzfläche von 94.20 m2. Diese Angaben stimmen mit den
revidierten Plänen überein. Die Zu-/Einteilung samt Bezeichnung der einzelnen

16 / 27
Räume ist für das Gericht nachvollziehbar und plausibel. Zu erwähnen gilt es noch,
dass die im EG als Technik/Waschen/Abstellraum 33.40 m2, Trockenraum 7.75 m2
(nach Verzicht auf Dusche 7.50 m2; siehe act. C.5.3 Ziff. 18) und im
Eingangsgeschoss als Garderobe/Abstellraum 3.95 m2, Abstell-/Skiraum 13.70 m2
bezeichneten Räume allesamt unter Art. 45 Abs. 4 lit. a-c aBauG (nicht
anrechenbare BGF) fallen und somit nicht zu den Hauptnutzflächen, sondern den
Nebennutzflächen für Wohnzwecke zu zählen sind. Ebenfalls nicht anrechenbar
sind der Aussen-Sitzplatz im EG (32.30 m2) und der Balkon im Eingangsgeschoss
(16.50 m2; Art. 45 Abs. 4 lit e aBauG). Entgegen der Darstellung der
Beschwerdeführer ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Garderobe-/Abstellraum
oder der Abstell-/Skiraum nun plötzlich zur HNF (anstatt zur NNF) gezählt werden
sollten. Die Qualifikation der zugeteilten Räume leuchtet ein und bedarf keiner
Korrekturen. Dies gilt umso mehr, als auch die Anrechenbarkeit der Mauerstärke
bis 30 cm (vgl. act. C.24 AZ-Berechnung: Rote Markierungen mit der Zahl 30) im
Einklang mit Art. 45 Abs. 2 aBauG von der Beschwerdegegnerin bereits korrigiert
wurde und somit die AZ-Berechnung als einwandfrei taxiert werden kann.
Im angefochtenen Baubewilligungsentscheid ist in Ziff. 3 (Nutzungsbeschränkung
nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) von einer Wohnung 3½-Zimmer (118.75 m2 aBGF) im
EFH auf Parzelle Z.1._____ mit einer Hauptnutzfläche (HNF) von 94.20 m2 die
Rede. An der besagten Ziff. 3 im angefochtenen Entscheid gibt es folglich nichts
auszusetzen.
3.2.
AZ-Transport
Laut Art. 46 Abs. 3 aBauG (Thema AZ-Transporte) führt das Gemeindebauamt eine
Kontrolle über die Ausnützung der Grundstücke. Die Baubehörde kann
Nutzungsübertragungen im Grundbuch anmerken lassen. Solche AZ-Transporte
sind zwischen angrenzenden Grundstücken ausdrücklich als zulässig erachtet
worden. Mit Entscheid der örtlichen Baukommission vom 1. Februar 2010 wurde
der Bauparzelle Z.1._____ eine noch verfügbare Bruttogeschossfläche von 119 m2
attestiert (act. C.7 Beilage 5 [Protokollauszug Nr. 9 S. 2]). Dort wird zudem
festgehalten, dass ein AZ-Transfer von 280 m2 zu Lasten der Parzellen Z.1._____,
Z.2._____ und 446 erfolgt sei, wobei diese Nutzungsübertragung letztlich einzig der
Parzelle Z.1._____ angelastet worden sei. Auch wurde die festgestellte
Übernutzung der benachbarten Bauparzelle Z.2._____ von 213 m2 ausschliesslich
auf die – als einzige noch nicht überbaute – Parzelle Z.1._____ transferiert, womit
von der ursprünglich vorhandenen Bruttogeschossfläche von 613.20 m2 (vgl. dazu
E.3.1 hiervor) eine transferierte Nutzfläche von 493 m2 (280 m2 + 213 m2)
abzuziehen war und auf Parzelle Z.1._____ demnach eine Restnutzung von 120.20

17 / 27
m2 (BGF) verblieb. Die Zusammensetzung der abgezogenen Nutzfläche beinhaltete
einerseits den AZ-Transfer von 280 m2 infolge Erstellung von "Haus 1+2" auf
Parzelle Z.2._____ (StWEG A._____; aBFG 2'946 m2; vgl. act. C.7 Beilage 5
[Protokollauszug Nr. 9 S. 2]) und anderseits den Ausgleich der Übernutzung von
213 m2 auf Parzelle Z.2._____ in der Dorfzone im Halte von 3'129 m2 (minus 92 m2
Anteil Parzelle Z.1._____), ergibt eine aBGF von 2'733 m2 (Rechnung: 3'129 m2 –
92 m2 = 3'037 m2 [x 0.9 Dorfzone]). Beim Erfordernis einer aBGF von 2'946 m2 und
dem Vorhandensein von aBGF 2'733 m2 fehlte es demnach an 213 m2, um die
Parzelle Z.2._____ (mit Haus 1+2) gesetzeskonform nutzen zu können, weshalb sie
von Parzelle Z.1._____ noch entsprechend alimentiert werden musste. Der Parzelle
Z.1._____ standen damit nur noch 119 m2 bzw. 120.2 m2 zur Verfügung; errechnet
aus ursprünglich 613 m2 minus 493 m2 (280 m2 + 213 m2). Die Richtigkeit dieser
Interpretation des Zahlenmaterials hielten die Beschwerdeführer in ihrer Einsprache
vom 26. Juni 2022 (act. C.1 S. 13) mit Zitat des Bauamts der Beschwerdegegnerin
(E-Mail vom 17. Dezember 2019) selbst wie folgt fest: "Am Ende der
Überbauungsgeschichte der Nachbarparzelle, verbleibt der Parzelle Z.1._____
noch eine mögliche Ausnutzung von 119.00 m2. Dieser Wert ist überprüft und
korrekt." Die AZ-Transporte sind somit gesetzeskonform erfolgt und nicht zu
beanstanden.
3.3.
Übernutzung und Restnutzung der Bauparzelle Z.1._____
Wie unter E. 3.1 hiervor resümiert, beansprucht das Bauprojekt auf Parzelle
Z.1._____ (Neubau EFH) eine aBGF von 118.75 m2, womit die bereits 2010
zugesicherte und vom Bauamt der Gemeinde 2019 nochmals bestätigte BGF von
119 m2 im konkreten Fall nachweislich nicht überschritten wird. Dem ist hier umso
mehr zuzustimmen, wenn auf eine verfügbare Restnutzung von 120.20 m2
abgestellt wird (E.3.2; vgl. dazu auch act. C.5 S. 7 [Berechnungen in Rzn. 23-26]).
In diesem Fall verbliebe sogar eine geringfügige BGF-Reserve von 1.45 m2. Das
geplante Bauvorhaben auf Parzelle Z.1._____ konsumiert somit nachweislich
weniger BGF als effektiv zur Verfügung steht, weshalb auch keine Übernutzung der
Parzelle Z.1._____ vorliegt. Die benötigte BGF ist vorhanden und die Restnutzung
durch den Bau eines EFH optimal umgesetzt.
3.4.
Alleiniges Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle
Zum alleinigen Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle haben die
Beschwerdeführer unter Verweis auf den entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag im
Zuge der Parzellenvereinigung vom 28. Mai 2010 (vgl. act. B.13) festgehalten, dass
die Verwendung der Autoeinstellhalle ausschliesslich unter Ausschluss der

18 / 27
belasteten Eigentümer, u.a. der Parzelle Z.1._____, erfolgen sollte und somit der
Bauherrschaft (Beschwerdegegner) die privatrechtliche Berechtigung fehle, die
Tiefgarage unter den Parzellen Z.1._____ (Einfahrt; mit Parklätzen Nr. 1-20, 27 und
48), Parzelle Z.2._____ (Parkplätze Nrn. 28-47) sowie Z.3._____ (Parkplätze Nrn.
21-26; vgl. act. B.17) als Fundament für den Neubau (EFH) auf Parzelle Z.1._____
zu benutzen (vgl. act. A.1 Rz. 22-25). Dieser Rüge hielten die Beschwerdegegner
zu Recht entgegen, dass das damals eingeräumte, ausschliessliche, übertragbare
und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer Erstellungs- und
Unterhaltspflicht den (oberirdischen) Bau des EFH auf Parzelle Z.1._____ in keiner
Art und Weise tangieren werde. Die Ausübung der privatrechtlichen Dienstbarkeit
(Art. 741 Abs. 2 ZGB) werde durch das öffentlich-rechtliche Bauprojekt auf Parzelle
Z.1._____
weder
verhindert,
eingeschränkt
noch
verunmöglicht.
Dieser
Rechtsauffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen. Anders wäre nur
dann zu entscheiden, wenn die fachkundigen Abklärungen über die Statik bzw. die
Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der bisherigen Garagenkonstruktion,
namentlich der Belastbarkeit der Tiefgaragendecke, Stützpfeiler, Wände oder
Fundamente (Boden/Aushub), das Ergebnis gezeigt hätten, dass mit einer
potentiellen Einsturzgefahr der Decke oder anderen Deformationen der Einstellhalle
gerechnet werden müsste, sollte oberirdisch ein EFH darauf erstellt werden. Erst
bei einem solchen (negativen) Expertenbefund würde sich die Frage stellen, ob
zusätzliche Massnahmen zum Erhalt der bestehenden Tiefgarage nötig sind und
wer dafür haftpflichtrechtlich und finanziell aufzukommen hätte. Die von den
Beschwerdeführern erstmals in ihrer Replik gemachte Feststellung, dass die
Einstellhalle zusammen mit dem Gebäude (MFH) auf Parzelle Z.3._____ erstellt
worden sei und es sich daher faktisch um einen Überbau handle, womit sich die
(zivilrechtliche) Frage nach der Eigentümerschaft der Einstellhalle stelle, kann in
dem
hier
allein
interessierenden
Kontext,
ob
die
öffentlich-rechtlichen
Voraussetzungen für den Erhalt einer Baubewilligung zwecks Erstellung eines EFH
(oberirdisch) auf Parzelle Z.1._____ erfüllt sind, offengelassen werden, da
vorliegend für die Streitentscheidung nicht von Relevanz. Aus dem Gesagten folgt,
dass die Beschwerdeführer auch mit diesen Argumenten materiell nicht
durchdringen und sie mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Leere stossen.
3.5.
Überbauung der Tiefgarage
Zur Überbauung der Tiefgarage und der damit verknüpften Frage der Belastbarkeit
und Tragfähigkeit der Autoeinstelldecke haben die Beschwerdeführer verlangt, die
Bauherrschaft sei zu verpflichten, unter Beizug der Konstruktionspläne die Statik
auf der Grundlage der Ausführungsplanung durch einen ausgewiesenen und

19 / 27
unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Erst danach – unter Berücksichtigung der
Durchstanzproblematik – könne die Beschwerdegegnerin die Baufreigabe für die
Neubaute erteilen. Die Beschwerdegegner hielten dem entgegen, dass die Auflage,
wonach zehn Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion und die Gebrauchsfähigkeit
der Tiefgaragendecke nachgewiesen werden müsse, bereits erfüllt worden sei.
Aufgrund der Akten steht in diesem Zusammenhang fest, dass zur Statik schon zwei
Fachgutachten eingeholt wurden. Zum einen das Gutachten I._____ AG vom 26.
September 2019 (vgl. act. B.15 Machbarkeitsstudie bez. Tragsicherheit der
Garagendecke) und zum andern das Gutachten J._____ AG vom 15. Januar 2024
(act. D.1 Prüfingenieurmandat Tiefgarage GS Z.1._____ – Neubau EFH auf AEH-
Decke). In der Machbarkeitsstudie wurde dazu ausgeführt (act. B.15 Ziff. 2.1, S. 5):
Die bestehende Garagendecke ist im Bereich des Chalet Neubaus mit einer
variablen Höhe von 0.6 m – 1.7 m eingedeckt. Davon ausgehend, dass die
Schüttung mit Erdmaterial von einem geschätzten Eigengewicht von 20 kN/m2
eingedeckt ist, resultieren variable Auflasten von 12 kN/m2 – 34 kN/m2. Im Mittel
beträgt die Auflast ca. 23 kN/m2. Dazu kommt die massgebende Schneelast von 11
kN/m2 gemäss SIA 261. Die Nutzlasten wurden mit 3 kN/m2 für jedes Stockwerk
angenommen. Unter der Bodenplatte des Chalets soll gemäss Angaben des
Projektverfassers eine leichte Schüttung, z.B. mit Misapor, erfolgen (Annahme
Eigengewicht = 3 kN/m3 gegenüber Erdmaterial = 20 kN/m3); zzgl. Schneelast
11 kN/m2; Situation nach Chalet Neubau somit 48.5 kN/m2 (vgl. Auflistung Ziff. 2.2,
S. 6). Fazit: Mit einer Entlastung der bestehenden Garagendecke ist die
Realisierung des Chalets möglich (Ziff. 2.3, S. 7). Im ausführlichen Prüf- und
Expertenbericht vom 15. Januar 2024, der im gegenseitigen Einvernehmen der
Parteien in Auftrag gegeben wurde und zu dem Gutachterfragen gestellt werden
durften (act. D.1 Ziff. 1.2, S. 2-5), wird als Untersuchungsresultat resümiert: Die
Untersuchungen haben gezeigt, dass mit dem Neubauprojekt die Belastung für die
Tiefgarage im Bereich des projektierten Gebäudes geringer wird. Im Vergleich zum
jetzigen Zustand stellt das Neubauprojekt eine statische Verbesserung für jegliche
Tragfähigkeitsnachweise
dar.
Die
bestehende
Tiefgarage
weist
eine
Feuerwiderstandsklasse von mindestens R90 auf (Ziff. 2.2, S. 5). Aufgrund des
Ergebnisses der Bestandsuntersuchung wurde die folgende Empfehlung (Ziff. 5.9,
S. 31) abgegeben: Die im Bestand vorhandene Erdaufschüttung weist teilweise eine
Höhe von bis zu 2.51 m auf. Daraus entsteht eine hohe Belastung für die Decke
sowie für die Stützen. Bei der anschliessenden Betrachtung des geplanten
Bauprojekts sollte deshalb untersucht werden, ob im Rahmen des Bauvorhabens
diesbezüglich
Verbesserungsmassnahmen
vorgenommen werden
könnten.
Denkbar wäre beispielsweise der teilweise Ersatz der Erdaufschüttung durch
leichtes Material wie Blähton zur Gewichtsreduktion. Dabei wird die Belastung der

20 / 27
Decke und somit auch der Stützen reduziert, was im Endeffekt zu geringeren
Durchstanzlasten und damit zu einer Verbesserung der Durchstanznachweise führt.
Um die Platte selbst im Hinblick auf die Durchstanzproblematik zu verstärken,
könnten zusätzliche Betonüberzüge erstellt werden. Ebenfalls in Betracht zu ziehen
wäre eine Durchstanzsanierung mit einem entsprechenden System (z.B. AncoSan).
Die Beantwortung der Gutachterfragen erfolgte ebenso ausführlich (Ziff. 8.2 ff., S.
40-56). Zusammenfassend (Ziff. 8.5, S. 57) wurde empfohlen, das Neubauprojekt
dazu zu nutzen, die statische Situation zu verbessern und die bestehende
Tiefgarage im Rahmen der Bautätigkeiten auf die aktuellen normativen
Anforderungen zu ertüchtigen. Durch das aktuell geplante Neubauprojekt werden
die Lasten beim Einsatz des geplanten Trägerrostes bei gleichzeitigem Rückbau
der Erdaufschüttungen auf der Tiefgarage gerade in den Bereichen mit den aktuell
höchsten Erdaufschüttungen verringert. Dennoch können die Durchstanznachweise
der aktuellen Norm (die gegenüber früher stark erhöht wurde) nicht erfüllt werden,
weshalb weitere Massnahmen zur Verbesserung des Durchstanzverhaltens
ergriffen werden sollten. Da durch die verbleibende Erdaufschüttung hohe Lasten,
welche einen massgeblichen Einfluss auf die Durchstanznachweise haben,
resultieren, wird empfohlen, diese im Zuge des Neubauprojekts rückzubauen und
nur noch die oberste, für die Bepflanzung notwendige Bodenschicht mit Humus zu
gestalten. Die restliche Auffüllung könnte mit einem leichten Material, welches sich
für die Aufschüttung eignet, ausgeführt werden. Mögliche leichte Materialien wären
Schaumglas oder Blähton. Zusätzlich könnte mittels eines Trägerrostes aus
Stahlbeton statt aus Stahl eine Aufhängung der Decke erzeugt werden, welche das
Durchstanzverhalten ebenfalls positiv beeinflussen würde. […].
In Anbetracht der beiden soeben zitierten Gutachten über die Statik, Tragfähigkeit
und Belastbarkeit der Tiefgaragendecke bei einem Überbau durch ein neu erstelltes
EFH auf Parzelle Z.1._____ ist für das Obergericht hinreichend nachgewiesen, dass
bei entsprechenden Vorsichtsmassnahmen (kein schweres Erdmaterial, sondern
leichteres Baumaterial bei Zu-/Aufschüttung des Garagendachs verwenden; Einbau
eines Träger-/Gitterrostes beim Fundament des EFH, um so den Lastendruck auf
die Stützpfeiler, Wände und Decke der Autotiefgarage zu verteilen bzw. zu
minimieren) die befürchtete 'Durchstanzproblematik' wirksam und nachhaltig
verhindert werden kann. Beide Expertisen schätzen den Neubau (EFH) auf Parzelle
Z.1._____ aus statischer Sicht als möglich und vertretbar ein, womit der Einwand
der Einsturzgefahr der Tiefgaragendecke widerlegt ist. Im Übrigen sei einzig noch
daran erinnert, dass sowohl die Bauparzelle Z.2._____ als auch die Parzelle
Z.3._____ bereits mit bedeutend grösseren und schwereren Wohngebäuden (MFH)
überbaut sind und sich deren Garagenparkplätze (unterirdisch) ebenfalls bereits seit

21 / 27
Jahrzehnten dort befinden, ohne dass die bestehende Tiefgarage irgendwie
Schaden genommen hätte. Im zweiten Expertengutachten vom 15. Januar 2024
wurde dazu noch ausdrücklich bekräftigt: Wie bei der Begehung vor Ort habe
festgestellt werden können, befinde sich die Tiefgarage "in einem sehr guten
Zustand" (act. D.1, Ziff. 8.1, S. 40 [Resümee Ergebnisse]). Die Rüge der
Überlastung, Einsturz- oder Deformationsgefahr ist somit unbegründet.
3.6.
Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden Siedlungsgebiet
Hinsichtlich der Ästhetik und Gestaltung des Bauprojekts auf Parzelle Z.1._____ im
damaligen Siedlungsgebiet (W2/Dorfzone) rügen die Beschwerdeführer im
Wesentlichen, dass die bestehenden Gebäude auf den Nachbarparzellen
Z.2._____ und Z.3._____ – beides MFH im Gegensatz zum geplanten EFH auf
Parzelle Z.1._____ – viel voluminöser und prägnanter seien und nach aussen hin
bedeutend markanter in Erscheinung träten als das eher bescheidene Chalet der
Beschwerdegegner, weshalb dieses geradezu ein Fremdkörper in der bestehenden
Siedlungslandschaft (früher mit Hotelbauten und Grünflächen versehen) darstellen
und sich nicht gut ins Ortsbild integrieren würde (act. A.1 Rz. 27-30). Die
Beschwerdegegner erachten diese Argumente als nahezu absurd, da bei dieser
Betrachtungsweise in der Schweiz überhaupt keine EFH neben MFH mehr zulässig
wären. Letztgenannter Auffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen.
Nach Art. 18 aBauG sind Bauten und Anlagen architektonisch gut zu gestalten und
haben sich ihrer Umgebung anzupassen (Abs. 1). Bauvorhaben, die den
Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere bezüglich Proportionen des
Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht
genügen, sind zu überarbeiten (Abs. 2). In Art. 73 Abs. 1 KRG ist eine ähnliche
Bestimmung enthalten. Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der
Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der
Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wie ein Blick auf die eingereichten
Baupläne und Visualisierungen zum geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ leicht
erkennen lässt, handelt es sich dabei keineswegs um ein örtlich völlig atypisches
oder gar fremdartiges Wohngebäude in der W2/Dorfzone (vgl. act. B.16 S. 18
Planskizze aus Vogelperspektive mit 'Hotelgebäude M._____ [GS Z.2._____] sowie
diverse Holzchalets mit Giebeldächern südlich, act. B.19 zwei Fotos K._____ mit
Stützmauer, darüber MFH [GS Z.3._____], act. C.7.3 Brandschutznachweis
Neubau Chalet H._____-Strasse, act. C.7.3 Ziff. 1 Situation Gesamtquartier, act.
C.7.3 Ziff. 17 Situation Bauprojekt, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade,
act. C.19 Beilage 7 Fotos Umgebung/Profilstangen). Das mit einem Giebeldach
geplante EFH fügt sich durchaus 'gut' in das bestehende Landschaftsbild und die

22 / 27
dort bereits bestehende Baukultur und Architektonik ein. Im Übrigen ist die gewählte
Bauart eines EFH nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die Restnutzung der
Parzelle Z.1._____ beträchtlich durch die früheren AZ-Transporte zugunsten der
Nachbarparzellen (Z.2._____/Z.3._____) der Beschwerdeführer geschrumpft ist
und daher einzig noch eine Wohnbaute (EFH: aBGF 119 m2 [120.2 m2] mit 94.2 m2
HNF) zulässig und gesetzeskonform war, die nicht die Dimensionen eines MFH
aufweist. Daran ändert auch das Gebot des möglichst haushälterischen Umgangs
mit Bauland nichts, da die Beschwerdegegner für die geringfügige Restnutzung auf
Parzelle Z.1._____ nichts können bzw. diesen Landstreifen noch optimal (baulich)
nutzen möchten.
3.7.
Baugesuchsunterlagen
Zur Rüge der Unvollständigkeit der eingereichten Baugesuchsunterlagen ist vorweg
auf Art. 101 aBauG zu verweisen, worin die der Baubewilligungspflicht unterstellten
Gesuchsunterlagen detailliert aufgelistet sind (Abs. 1 lit. a-r). Wie den bei den Akten
liegenden Baugesuchsunterlagen entnommen werden kann, sind alle wesentlichen
Baugesuchsdokumente vorhanden, so namentlich die bereits im vorliegenden Urteil
eingangs
erwähnten
Situations-,
Grundriss-,
Schnitt-,
Geschoss-
und
Nutzungspläne. Im Weiteren befinden sich der erforderliche Energienachweis vom
29./30. April 2020 (act. C.7.2), das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung
vom 30. April 2020 (act. C.7.1) bzw. die Feuerpolizeiliche Bewilligung vom 18. Juni
2020 (act. 19 Beilage 6), der Brandschutznachweis vom 30. April 2020 (act. C.7.3),
das Gesuch für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze (act. C.7.4 [Ersatzabgabe
CHF 1'600.00 für zwei Schutzplätze]) und die Kanalisationspläne (act. C.24 mit
Frischwasser- und Abwasserleitungen für das Bauprojekt auf Parzelle Z.1._____)
bei den Akten, womit im Besonderen auch die Vorgaben gemäss Art. 101 Abs. 1 lit.
j-n aBauG einwandfrei erfüllt wurden. Auch eine Profilierung des Baugespanns nach
Art. 102 aBauG hat nachweislich stattgefunden (act. C.19 Beilage 7 [Fotos mit
Profilstangen]). Insofern die Beschwerdeführer weitere Eventualanträge betreffend
vorsorgliche Beweissicherung, Abschluss Baugrubenversicherung, Reverspflicht
(falls neue Statik- oder Brandschutzvorschriften erlassen würden), Verpflichtung zu
An- und Abschlüssen der Tiefgaragenabdichtung gestellt haben, kann vorbehaltlos
auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid (vgl.
act. C.30 S. 12 ff. Rzn. 56, 59, 61, 63, 65) verwiesen werden und sie können als
substituierte
Begründung
übernommen
werden.
Bei
den
gestellten
Eventualanträgen handelt es sich danach entweder um die Lösung 'zivilrechtlicher
Probleme' oder sonst um öffentlich-rechtliche Fragestellungen, die einerseits schon
in der Baubewilligung mit entsprechenden Auflagen behandelt und erledigt wurden

23 / 27
oder andererseits für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung nicht von
Belang gewesen sind. Dasselbe gilt für die Einwände gegen den oberirdischen
Parkplatz (act. C.7.3 Ziff. 19 Parkplatz im Freien/Eingangsgeschoss zzgl. ein
weiterer Parkplatz in Tiefgarage [Nr. 48]; erforderlich zwei Pflichtparkplätze [Art. 26
Abs. 2 aBauG] mit Begründung act. C.30 S. 9 Rzn. 36-39, 40-42).
3.8.
Fusswegrecht
Zum grundsätzlich gestellten Eventualantrag betreffend vorherige Abklärung über
die Berechtigung mitsamt Linienführung des Fusswegrechts über Parzelle
Z.1._____ (Abänderung Dienstbarkeit) durch den dafür zuständigen Zivilrichter, gilt
es vorab festzuhalten, dass es zwar zutreffend ist, dass der Standort zur Erstellung
des EFH auf Parzelle Z.1._____ die bisherige Nutzung des im Grundbuch
eingetragenen Fusswegrechts verunmöglicht (siehe act. B.14 Dienstbarkeitsvertrag
inkl. Planbeilage betreffend Fusswegrecht vom 18. November 1992, act. C.1 S. 17
Abbildung
GS
Z.1._____
Fusswegrecht
bzw.
act.
C.32
S.
27
Abb.
Dienstbarkeitsvertrag 18.11.1992 zwischen GS Z.1._____ und GS Z.3._____ im
Vergleich zu act. C.7.3 Ziff. 17 Neuer Fusswegverlauf bzw. act. C.24 Plan
Grundrisse). Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer wird die besagte
Wegdienstbarkeit aber nicht ihres ursprünglichen internen Verbindungsgedankens
zwischen den Parzellen Z.1._____ (entlang der H._____ im Norden) und Z.3._____
(an der K._____ im Süden) beraubt, sondern deren Linienführung und Begehbarkeit
wird so lediglich nach Osten in den Randbereich der Parzelle Z.1._____ verlegt,
wodurch die Bebaubarkeit mit der verbliebenen Restnutzung auf Parzelle Z.1._____
erst ermöglicht wird. Eine sinnlose und durch nichts zu rechtfertigende
Baulandverschwendung kann dadurch auf vernünftige Art und Weise verhindert
werden, ohne dass allein deshalb bereits der Zivilrichter bemüht werden müsste.
Die (zivilrechtliche) Vorfrage der Existenz sowie Beibehaltung einer geeigneten
Wegdienstbarkeit stellt sich hier gar nicht, sondern einzig die Frage, ob die
Voraussetzungen für die Bewilligung des EHF auf Parzelle Z.1._____ aufgrund des
Dienstbarkeitsvertrags von 1992 verneint werden müssen. Dies trifft nach Ansicht
des streitberufenen Gerichts nicht zu. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der
Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 RPG).
Vorliegend wird bestritten, dass die Erschliessung der Parzelle Z.3._____
gewährleistet bleibe, sollte die interne oberirdische Wegdienstbarkeit entfallen. Es
handle sich dabei keineswegs bloss um eine bequeme Option, sondern um eine
Notwendigkeit, um zum Haus auf Parzelle Z.3._____ zu gelangen und es zu Fuss

24 / 27
wieder verlassen zu können (siehe lit. M im Sachverhalt). Zuerst gilt es dazu
klarzustellen, dass die Parzelle Z.3._____ bereits durch die unterirdische
Tiefgarage (inkl. Parkplätze) ab Parzelle Z.1._____ erschlossen wird. Zweitens wird
die Wegerschliessung zur Parzelle Z.3._____ nicht aufgehoben, sondern bloss
deren Linienführung verlegt. Drittens steht die Erschliessung der Parzelle Z.1._____
ausser Frage und einzig dieses Baugrundstück ist für die angefochtene
Baubewilligung von Relevanz. Die Beschwerdeführer machen indes geltend, für
den Erhalt der Baubewilligung müsste zuvor der Zivilrichter über den Bestand und
die Linienführung befinden. Diese Auffassung ist so nicht richtig.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt es in der Hinsicht zu beachten,
dass für die Baubewilligungsbehörden keine Pflicht besteht, zivilrechtliche
Vorfragen zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen (Dienstbarkeits-
)Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der
Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt
(Urteile des Bundesgerichts 1C_455/2022 vom 5. Juni 2023 E. 5.3, 1C_432/2021
vom 27. Juli 2022 E. 3.1.3, 1C_393/2021 vom 20. Mai 2022 E. 2.5, 1C_246/2015
vom 4. März 2016 E. 2.4; je mit Hinweisen). Im konkreten Fall steht fest, dass die
Existenz des Wegrechts unbestritten ist. Der Vertragsinhalt ist leicht feststellbar und
das Resultat, die Schaffung einer oberirdischen Fusswegverbindung zwischen
Grundstück Z.1._____ und Grundstück Z.3._____, zweifelsfrei manifestiert. Damit
sind aber die beiden Voraussetzungen erfüllt, wonach die Beschwerdegegnerin in
eigener Regie und Verantwortung darüber befinden kann, ob sie die öffentlich-
rechtliche Baubewilligung auch ohne vorherigen Entscheid des Zivilrichters über
den Umfang und die Ausgestaltung der privaten Wegdienstbarkeit erteilen möchte.
Es handelt sich dabei eindeutig um eine zivile Vorfrage, die zu einem späteren
Zeitpunkt immer noch dem Zivilrichter unterbreitet werden kann. Umgekehrt
rechtfertigt es sich sachlich nicht, bei einem bewilligungsfähigen Bauprojekt nur
darauf zu hoffen, dass der Zivilrichter eine andere Linienführung des Fusswegs als
noch "geeigneter" einstufen könnte, als dies die Baubehörde bereits getan hat.
Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführer die (neue) Linienführung des
Fusswegs als interne Verbindung zwischen den Parzellen Z.1._____ und Z.3._____
als zu steil und zu schmal bezeichnet haben und darin einen Verstoss gegen das
Behindertengesetz (bzw. Norm SIA 500, max. Steigung 6 %) verortet haben wollen.
Dem ist als erstes entgegenzuhalten, dass das Bundesgesetz vom 13. Dezember
2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit
Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG; SR 151.3) vorliegend
gar nicht zur Anwendung kommt, weil Art. 3 lit. c BehiG bei Neubauten eine

25 / 27
Mindestzahl von acht neuen Wohnungen vorschreibt, auf Parzelle Z.1._____ aber
lediglich eine 3½-Zimmerwohnung bzw. ein EFH neu erstellt werden soll. Die bereits
mit einem MFH bebaute Parzelle Z.3._____ steht hier diesbezüglich von
vorneherein nicht zur Diskussion. Weiter fällt dazu ins Gewicht, dass zwischen den
Parteien bereits einmal ein Vergleich über die genaue Linienführung, die Breite und
das zulässige Gefälle (max. Steigung) des dereinst verlegten Fusswegs über
Parzelle Z.1._____ abgeschlossen wurde. Dieser Vergleich vom 30. Mai/2.
Juni/8.Juni 2023 (vgl. act. D.2 mit Anhang [Planskizze Wegvorschlag mit
Mindestwegbreite 1.80 m; Weggefälle max. 9 % sowie Installation Handlauf])
enthielt einen konkreten Lösungsvorschlag und wurde in der Vereinbarung selbst
(unter lit. e, S. 2) präzise ausformuliert. Weshalb dieser allseits handschriftlich
unterzeichnete Vergleichsvorschlag in der Folge nicht umgesetzt werden konnte,
entzieht sich der Kenntnis des Gerichts.
3.9.
Fazit
Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Baubewilligungsentscheid
und der angefochtene Einspracheentscheid, beide vom 15. Dezember 2021,
rechtens sind und die dagegen erhobene Beschwerde vom 29. Januar 2022 – nach
erfolglos verlaufenen Vergleichsbemühungen (2022-2024) – abzuweisen ist, soweit
darauf aus formellen Gründen (vgl. E. 2.5) überhaupt eingetreten werden kann.
4.
Es bleibt damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden.
4.1.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens VR3 22 9 sind die
Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den in der Sache unterliegenden
Beschwerdeführern, anteilsmässig und zu gleichen Teilen (d.h. zu je einem Viertel),
aufzuerlegen. Die Beschwerdeführer haften untereinander solidarisch für die
Entrichtung der Gerichtskosten. Das Gericht erachtet dabei aufgrund der
Komplexität des Falls und des erheblichen Arbeitsaufwands ermessensweise eine
Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleigebühr, Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG)
als angemessen und gerechtfertigt.
4.2.
Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer – nach dem gleichen
Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten (also zu je einem Viertel) – die
anwaltlich
vertretenen
und
inhaltlich
obsiegenden
Beschwerdegegner
(Bauherrschaft) zu entschädigen. Dabei sind ihnen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
Ausgangspunkt
bildet
dabei
die
Honorarnote
des
Rechtsvertreters
der
Beschwerdegegner vom 30. Januar 2025 (act. I.3, Rechnung Nr. 24106), inkl.

26 / 27
separater Honorarvereinbarung (act. I.3.1 und I.3.2.) in der Höhe von insgesamt
CHF 16'263.80 (bestehend aus: Arbeits- und Zeitaufwand 54.23 Std. à CHF 270.00
[= CHF 14'642.10], Kleinspesenpauschale 3 % [= CHF 439.25] zzgl. MWST 8.1 %
[auf CHF 5'296.55 ab 01.01.2024; CHF 429.00] sowie 7.7 % [auf 9'784.80 bis
31.12.2023; CHF 753.45]). Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche
Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung – wie
im konkreten Fall – vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.00 zulässig. Die
Honorarnote ist damit betragsmässig korrekt ermittelt worden und nach Auffassung
des Gerichts auch angemessen, zumal der geltend gemachte Arbeits- und
Zeitaufwand von 54.23 Std. aufgrund der Komplexität des Einzelfalles sowie dessen
ungewöhnlich langer Verfahrensdauer hinreichend nachgewiesen und belegt ist.
Dies zeigt auch der Vergleich mit der Honorarnote der ebenfalls anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführer, welche auf total CHF 29'627.27 beziffert wurde. Die
vier Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner somit zu je einem Viertel (=
CHF 4'065.95) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.3.
Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises agiert und obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2
VRG).

27 / 27
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
801.00
Total
CHF
4’801.00
gehen zu je einem Viertel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, B._____, der C._____ AG
sowie D._____ und D.A._____.
3.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, B._____, die C._____ AG
sowie D._____ und D.A._____ haben E._____ und E.A._____ zu je einem
Viertel aussergerichtlich mit insgesamt CHF 16'263.80 (inkl. MWST) zu
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]