gr_gerichte · R 2019 4 · 2020-01-07 · de

Vorbescheid in Bausachen - PVG 2020 Nr. 19 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 4
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 7. Januar 2020
in der Streitsache
Stiftung A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Vorbescheid in Bausachen


- 2 -
1.
Die Stiftung A._____ betreibt an der A._____-strasse in X._____ ein Alters- 
und Pflegeheim für alte und chronisch kranke Menschen, die regelmässiger 
ärztlicher Betreuung bedürfen. Die Stiftung plant auf der sich in ihrem Ei-
gentum befindenden Parzelle 4972 den Abbruch des bestehenden Hauses 
und an dessen Stelle den Bau eines neuen, grösseren Gebäudes. Die Pa-
rzelle befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (nach-
folgend ZöBA). Das fragliche Gebäude steht im Nordosten der Parzelle 
4972 direkt an der A._____-strasse. Diese Strassenparzelle 5158 ist dem 
übrigen Gemeindegebiet (nachfolgend üG) zugeordnet. Die Parzelle 13486 
jenseits der A._____-strasse befindet sich in der Wohnzone W2. Die Par-
zellen 4972 und 13486 sind mit je einer Baulinie belegt, welche die Einhal-
tung eines Abstands von 5 Metern ab der Grenze zur A._____-strasse er-
forderlich machen. 
2.
Mit Schreiben vom 14. September 2018, dem eine Skizze zur Lichtraum-
profilberechnung beilag, ersuchte die Stiftung A._____ die Baubehörde der 
Gemeinde X._____ um einen Vorentscheid betreffend Grenzabstand und 
die entsprechende, darauf abstellende Berechnung des Lichtraumprofils 
bzw. betreffend Auslegung von Art. 47 Abs. 4 des Baugesetzes der Ge-
meinde X._____ (in Kraft seit 15. September 2007; nachfolgend BG). Die 
Stiftung führte aus, gemäss ihrem Verständnis müsse bei der Festlegung 
des Lichtraumprofils die dazwischenliegende Strassenfläche bzw. das üG 
mitberücksichtigt und damit eine fiktive (Parzellen-)Grenze in der Mitte der 
A._____-strasse angenommen werden dürfen, zumal damit der Gesetzes-
zweck – ausreichender Abstand zwischen den Gebäuden – nicht unterlau-
fen würde.
3.
Mit Beschluss SRB.2018.831/Vorentscheid Nr. 2018-9032 vom 20. No-
vember 2018, mitgeteilt am 26. November 2018, zeigte der Gemeinderat 
der Gemeinde X._____ auf Antrag der Baubehörde, wie er die massgebli-
che Bestimmung nach langjähriger, immer gleich angewendeter Praxis in-


- 3 -
terpretiere. Insbesondere hielt der Gemeinderat fest, dass die Parzellen-
grenze auch die Zonengrenze darstelle und dass das Lichtraumprofil über 
der Baulinie konstruiert werden müsse. Mit erwähntem Beschluss/Vorent-
scheid, in dem eine entsprechende Skizze aufgeführt war, wurde das Ge-
such der Stiftung A._____ abschlägig beantwortet. Gleichzeitig wurde fest-
gehalten, dass die vorläufige Beurteilung keinen Anspruch auf Erteilung der 
Baubewilligung gebe und diese die entscheidende Behörde bei der Beur-
teilung des ordentlichen Baugesuchs und allfälliger Einsprachen nicht 
binde.
4.
Gegen diesen Beschluss/Vorentscheid erhob die Stiftung A._____ (nach-
folgend Beschwerdeführerin) am 10. Januar 2019 Beschwerde an das Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie stellte folgende Rechtsbe-
gehren:
„1.
Es sei der Beschluss des Gemeinderates SRB.2018.831 vom 20. 
November 2018, Vorbescheid Nr. 2018-9032, aufzuheben und es 
sei festzustellen, dass auf der Baulinie zwischen dem Grundstück 
Nr. 4972 und dem Grundstück Nr. 5158 (A._____-strasse), beide 
im Grundbuch der Gemeinde X._____, ein maximal 21 Meter hohes 
Gebäude gemäss folgender Skizze errichtet werden darf:
2.
Eventualiter sei der Beschluss des Gemeinderates SRB.2018.831 
vom 20. November 2018, Vorbescheid Nr. 2018-9032, aufzuheben 
und es sei festzustellen, dass sich der Grenzabstand zwischen dem 
Grundstück Nr. 4972 und dem Grundstück Nr. 5158 (A._____-
strasse), beide im Grundbuch der Gemeinde X._____, als Tangen-
tialwinkel aus der massgebenden Gebäudehöhe von 7.50 Metern 
und dem massgebenden Grenzabstand von 3.00 Metern gemäss 
folgender Skizze ergibt:


- 4 -
3.
Subeventualiter 
sei 
der 
Beschluss 
des 
Gemeinderates 
SRB.2018.831 vom 20. November 2018, Vorbescheid Nr. 2018-
9032, aufzuheben und der Gemeinde X._____ zur Neubeurteilung 
zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerde-
gegnerin.“
Zur Begründung machte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend, 
die fragliche Lichtraumprofil-Praxis der Beschwerdegegnerin sei rechtswid-
rig. Sollte dies verneint werden, müsse zumindest auf die Abstandsverhält-
nisse des üG abgestellt werden oder ansonsten – anstatt auf die Baulinie 
– auf den Grenzabstand der Wohnzone W2 von 3 Metern.
5.
Mit Vernehmlassung vom 21. Februar 2019 beantragte die Gemeinde 
X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die vollumfängliche, kosten- 
und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Sie stellte sich auf 
den Standpunkt, ihre Lichtraumprofil-Praxis sei rechtmässig. Diese bezwe-
cke einen Interessen- und Werteausgleich zwischen den Anforderungen an 
die grossvolumigen Bauten in der ZöBA und an die Gebäude in den an-
grenzenden (Wohn-)Zonen.
6.
Mit Replik vom 21. März 2019 hielt die Beschwerdeführerin unverändert an 
ihren Rechtsbegehren und ihrer Begründung fest.


- 5 -
7.
Mit Duplik vom 16. April 2019 hielt auch die Beschwerdegegnerin unverän-
dert an ihren Rechtsbegehren und ihrer Begründung fest. 
8.
Mit Schreiben vom 17. April 2019 forderte der Instruktionsrichter die Par-
teien auf, ihre Honorarnoten einzureichen. In der Folge reichte die Be-
schwerdeführerin mit Schreiben vom 6. Mai 2019 ihre Honorarnote ein und 
äusserte sich ergänzend zur Duplik der Beschwerdegegnerin.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 
soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Beim angefochtenen kommunalen Be-
schluss/Vorentscheid vom 20. November 2018, mitgeteilt am 26. Novem-
ber 2018, (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 1) handelt es sich um eine vor-
läufige Beurteilung im Sinne von Art. 41 der kantonalen Raumplanungsver-
ordnung (KRVO; BR 801.110). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Recht-
sprechung stellt ein solcher Entscheid, trotz fehlender Bindungswirkung 
(vgl. Art. 41 Abs. 3 KRVO), dann einen anfechtbaren kommunalen Ent-
scheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar, wenn nicht zu erwarten 
ist, dass die Baubehörde im Rahmen eines formellen Baugesuches anders 
entscheiden werde als bei der vorläufigen Beurteilung (vgl. dazu Urteile des 
Verwaltungsgerichts [nachfolgend VGU] R 18 70 vom 25. November 2018 


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E.1 und R 15 45 vom 24. September 2015 E.1b). Vorliegend kann davon 
ausgegangen werden, dass die Baubehörde gleich entscheiden wird, wenn 
die Beschwerdeführerin ein formelles Baugesuch mit demselben Begehren 
einreichen wird. Weil der Beschluss/Vorentscheid der Baubehörde (Bf-
act. 1) zudem nicht endgültig ist und dagegen auch kein anderes Rechts-
mittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung steht (vgl. 
Art. 92 und Art. 103 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; 
BR 801.100], Art. 46 KRVO sowie Art. 96 Abs. 1 BG), sind die Vorausset-
zungen von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG erfüllt. Die örtliche und sachliche Zu-
ständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ist somit zu 
bejahen. 
1.2.
Als Adressatin des angefochtenen Beschlusses/Vorentscheids vom 20./26. 
November 2018 (Bf-act. 1) ist die Beschwerdeführerin von diesem berührt 
und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung auf (Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde zudem fristge-
recht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht, sie erfüllt im Übrigen die formellen 
Erfordernisse. Grundsätzlich ist damit darauf einzutreten (vgl. die Aus-
nahme für Ziff. 1 des Rechtsbegehrens der Beschwerdeführerin in Erwä-
gung 4.2.2).
2.
Strittig und zu prüfen ist, ob die von der Beschwerdegegnerin im angefoch-
tenen Beschluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 (Bf-act. 1) dar-
gelegte und auf einer angeblich langjährigen Praxis beruhende Auslegung 
von Art. 47 Abs. 4 BG, nämlich die Anwendung eines Mechanismus der 
stufenweisen Erweiterung des Grenzabstands nach oben (Lichtraumprofil) 
in der ZöBA, im konkreten Fall haltbar ist oder nicht. 
3.
Im angefochtenen Beschluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 
(Bf-act. 1) legte die Beschwerdegegnerin dar, dass sie Art. 47 Abs. 4 BG in 
langjähriger Praxis immer gleich anwende, nämlich, dass sie gestützt dar-


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auf die Einhaltung eines Lichtraumprofils in der ZöBA verlange, wobei sie 
auch im konkreten Fall von der Parzellengrenze als Zonengrenze ausgehe. 
Der Grenzabstand zur A._____-strasse werde durch die bestehende Bau-
linie definiert, die gemäss Art. 55 Abs. 2 KRG allen anderen öffentlich-
rechtlichen Abstandsvorschriften vorgehe. Das Lichtraumprofil „zwischen 
der Grundstücksgrenze zu der A._____-strasse und der zulässigen Gebäu-
dehöhe – analog der angrenzenden Wohnzone W2 von 7.5 m“ – müsse 
daher über der Baulinie konstruiert werden. 
3.1.
Die Beschwerdeführerin ist gemäss ihren Ausführungen in ihrer Be-
schwerde vom 10. Januar 2019, in der Replik vom 21. März 2019 und dem 
Schreiben vom 6. Mai 2019 der Ansicht, dass die Beschwerdegegnerin das 
kommunale Baurecht rechtswidrig und willkürlich anwende sowie einem 
Sachverhaltsirrtum unterliege. Da die Beschwerdeführerin Zweifel daran 
hegt, dass überhaupt eine eigentliche kommunale Praxis zur Festlegung 
des streitigen Lichtraumprofils bestehe, verlangte sie aus Händen der Be-
schwerdegegnerin die Edition aller Baubewilligungen (inkl. Baubewilli-
gungsunterlagen und Pläne), die seit 2013 in der ZöBA mit einer Baulinie 
erteilt wurden.
Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin aus, dem BG sei der Begriff 
des Lichtraumprofils ausschliesslich bei Attikageschossen (Art. 15 Abs. 2 
BG) bekannt. Der Wortlaut von Art. 47 Abs. 4 BG lasse die Anwendung 
eines Lichtraumprofils nicht zu, es fehle somit eine gesetzliche Grundlage 
für die von der Beschwerdegegnerin angewendete Praxis. Da diese wider-
rechtlich sei, dürfe sie als Bauherrin gemäss ihrem Hauptbegehren direkt 
auf der Baulinie ein 21 Meter hohes Gebäude errichten. 
Hinzu komme, dass gemäss Art. 47 Abs. 4 BG die Grenz- und Gebäudeab-
stände der unmittelbar angrenzenden Zone massgebend seien, im konkre-
ten Fall sei dies das üG. In dieser Zone richte sich der Grenzabstand man-


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gels kommunaler Bestimmungen nach kantonalem Recht und betrage ge-
stützt auf Art. 75 Abs. 1 KRG 2.5 Meter. Die Gebäudehöhe sei im üG nicht 
begrenzt. Sie als Bauherrin dürfe daher gestützt auf Art. 70 BG direkt auf 
der Baulinie ein 21 Meter hohes Gebäude errichten (Hauptbegehren). Dies 
entspreche der Darstellung der Variante A, die sie als Urkunde 2 (Bf-act. 2) 
ins Recht legte. 
In Bezug auf das Eventualbegehren legt die Beschwerdeführerin dar, dass 
ein Konsens bezüglich der Praxis der Beschwerdegegnerin nur darüber be-
stehe, dass der massgebliche Bezugspunkt die Grenze zwischen den Pa-
rzellen 4972 und 5158 sei. Uneins seien sich die Parteien, wo der Schnitt-
punkt zwischen Hypotenuse und Ankathete liege, wie gross mithin der so 
errechnete Tangentialwinkel sei: Während sie gemäss ihrem Eventualbe-
gehren der Ansicht sei, die Ankathete werde durch den zulässigen Grenz-
abstand von 2.5 bzw. 3 Metern gebildet, sei die Beschwerdegegnerin der 
Ansicht, die Baulinie zur A._____-strasse bilde die Ankathete. Die Skizze, 
mit der die Beschwerdegegnerin ihre Ansicht veranschaulichen wolle, 
bestätige gerade die Auffassung der Beschwerdeführerin im Eventualbe-
gehren. In dieser Skizze befinde sich gerade keine Baulinie, obwohl die 
Beschwerdegegnerin behaupte, das Lichtraumprofil müsse über dieser 
konstruiert werden. Mit der willkürlichen Interpretation der Beschwerdegeg-
nerin würden die Grenz- und Gebäudeabstände der angrenzenden Zone 
nicht berücksichtigt und Art. 47 Abs. 4 BG faktisch ausgehebelt. 
Schliesslich macht die Beschwerdeführerin geltend, selbst wenn die Ein-
haltung eines Lichtraumprofils rechtens sei und nicht auf die angrenzende, 
sondern auf die übernächste Zone abgestellt würde, müsste die Gebäu-
dehöhe von 7.5 Metern, die derjenigen der Wohnzone W2 entspreche, auf 
einen Grenzabstand von 3 Metern (für die Wohnzone W2 gemäss Art. 57 
BG) gelegt und das Lichtraumprofil gestützt auf diese Zahlen berechnet 
werden.


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3.2.
Die Beschwerdegegnerin gibt in ihrer Vernehmlassung vom 21. Februar 
2019 und in der Replik vom 16. April 2019 an, dass der mit der Beschwerde 
eingereichte Plan mit Lichtraumprofil A (Bf-act. 7), der dem Ersuchen der 
Beschwerdeführerin um Erlass eines Vorentscheids vom 14. September 
2018 beigelegen haben soll, nicht dem tatsächlich der Beschwerdegegne-
rin überlassenen und abschlägig beurteilten Plan mit Lichtraumprofil B ent-
spreche. Dies belegt die Beschwerdegegnerin mit der Einreichung des 
fraglichen Gesuchs mitsamt eingereichter Skizze, datiert vom 31. Juli 2018, 
mit Lichtraumprofil B (Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 2). 
Zur Sache führt die Beschwerdegegnerin aus, ihr stehe gemäss Bundes-
verfassung und Art. 3 Abs. 1 KRG ein geschützter Beurteilungs- und Er-
messensspielraum zu, in den das Verwaltungsgericht nur eingreife, wenn 
sie diesen Spielraum überschritten oder missbraucht habe. Dies sei vorlie-
gend nicht der Fall, zudem habe sie weder verfassungsmässige Rechte 
oder gesetzliche Bestimmungen verletzt noch willkürlich gehandelt. Ihre im 
Zusammenhang mit den in der ZöBA geltenden Grenz- und Gebäudeab-
ständen sowie Abstandsverhältnissen entwickelte Praxis sei weder wider-
rechtlich noch fehle dafür eine gesetzliche Grundlage. Ausgangpunkt jeder 
Auslegung sei der Gesetzeswortlaut. Der Zweck von Art. 47 Abs. 4 BG sei, 
einen Interessen- und Werteausgleich zwischen den möglichen, grossvo-
lumigen Bauten in der ZöBA und den angrenzenden, ebenfalls mit Gebäu-
den überbaubaren Zonen zu finden, weshalb der Gesetzgeber in Art. 47 
Abs. 4 BG unbestimmte Rechtsbegriffe verwendet und die Baubehörde 
diese in die Praxis mit dem besagten Lichtraumprofil umgesetzt habe. Dem 
entsprechenden Mechanismus eines zunehmenden Abstandes mit zuneh-
mender Höhe liege die Überlegung zugrunde, dass ein ausreichender Ab-
stand zwischen den Gebäuden eingehalten werde. Im Ergebnis ordne sich 
die umstrittene Praxis der Baubehörde sachlich richtig und nahtlos in das 
BG ein.


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Die Beschwerdegegnerin verweist auf die im angefochtenen Beschluss 
enthaltene Skizze, mit der sie die Auslegung des BG bezüglich Bestim-
mung des Lichtraumprofils im Allgemeinen illustriert habe. Vorliegend 
werde der Grenzabstand durch die bestehende Baulinie definiert, der 
Grenzabstand der Nachbarzone spiele nur dann eine Rolle, wenn keine 
Baulinie vorhanden sei, zumal eine Baulinie allen anderen öffentlich-recht-
lichen Abstandsvorschriften vorgehe (Art. 55 Abs. 2 KRG). Ihre Auffassung 
entspreche der Variante C gemäss der von der Beschwerdeführerin als Bf-
act. 3 eingereichten Skizze. Die Beschwerdegegnerin widerspricht der An-
sicht der Beschwerdeführerin, gemäss der für den massgeblichen Grenz-
abstand nicht auf die weiter entfernte Wohnzone W2 abgestellt werden 
dürfe: richtig sei dies vorliegend nur insofern, als dass im konkreten Fall auf 
die Baulinie entlang der A._____-strasse abzustellen sei. Es mache jedoch 
keinen Sinn, die sich im üG befindende Strassenparzelle als angrenzende 
Zone anzunehmen, weil eine Strassenparzelle keinen Einschränkungen 
der Baumasse unterliege und weil in diesem Zusammenhang keine in 
Art. 47 Abs. 4 BG immanenten städtebaulichen und insbesondere nachbar-
schützenden Überlegungen zu berücksichtigen seien. Das zulässige Licht-
raumprofil definiere sich somit am Schnittpunkt zwischen der auf der Par-
zellengrenze beginnenden Hypotenuse mit der auf der Baulinie dargestell-
ten Ankathete, die sich nach der Gebäudehöhe von 7.5 Metern gemäss der 
angrenzenden Wohnzone W2 richte.
Die Beschwerdegegnerin legte ihrer Vernehmlassung dem Editionsbegeh-
ren der Beschwerdeführerin entsprechend die Baubewilligungsunterlagen 
mehrerer vergleichbarer Bauprojekte bei. Sie erläutert diese und führt ab-
schliessend aus, bis heute werde das massgebliche Lichtraumprofil 
gemäss ihrer Praxis im Zusammenhang mit Bauten in der ZöBA „konse-
quent unter Berücksichtigung der Grenze des Baugrundstückes, der zuläs-
sigen Gebäudehöhe der benachbarten Zone und direkt über der projizier-


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ten Baulinie bzw. – wo nicht vorhanden – über dem gesetzlichen Grenzab-
stand (…) festgelegt“. 
Schliesslich führt die Beschwerdegegnerin in der Duplik vom 16. April 2019 
unter den Beweismitteln die Durchführung eines Augenscheins auf, ohne 
sich dazu jedoch näher zu äussern.
4.
Das Verwaltungsgericht hat den Sachverhalt, unter Mitwirkung der Par-
teien, von Amtes wegen zu ermitteln (Art. 11 Abs. 1 und Abs. 2 VRG). Es 
erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung 
des Sachverhalts nicht gebunden ist (Art. 11 Abs. 3 VRG).
4.1.1.
Vorerst ist zu klären, welcher Plan dem Schreiben der Beschwerdeführerin 
vom 14. September 2018 (Bf-act. 7, Bg-act. 2) bzw. dem angefochtenen 
Beschluss/Vorentscheid der Beschwerdegegnerin (Bf-act. 1) zugrunde lag, 
mithin von welchem Sachverhalt vorliegend auszugehen ist. 
4.1.2. Die Beschwerdeführerin gibt an, sie habe dem von ihr als Bf-act. 7 einge-
reichten Schreiben vom 14. September 2018 den Plan mit der Abbildung 
des Lichtraumprofils A beigelegt (Planname: B_Skizze Lichtraumprofil, Va-
riante A/Schnitt_1:200, datiert: 31.07.2018). Auf diesem Plan (Bf-act. 7) be-
ginnt allerdings die Hypotenuse, die das Lichtraumprofil definiert, an der 
Parzellengrenze, während die Beschwerdeführerin im fraglichen Schreiben 
ausgeführt hatte, zur Festlegung des Lichtraumprofils könne auch die 
Strassenfläche mit einer fiktiven Grenze in der Mitte der A._____-strasse 
mitberücksichtigt werden. 
Dem Exemplar des Schreibens vom 14. September 2018, das die Be-
schwerdegegnerin als Bg-act. 2 ins Recht legte, ist ein Plan mit der Abbil-
dung des Lichtraumprofils B (Planname: Skizze Lichtraumprofil, Variante 
B/Schnitt_1:200, datiert: 31.07.2018) beigelegt. Auf diesem beginnt die Hy-
potenuse tatsächlich in der Mitte der A._____-strasse, was mit dem Inhalt 


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des entsprechenden Schreibens übereinstimmt. Auch im angefochtenen 
Beschluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 (Bf-act. 1), dem 
keine Skizze des konkreten Projekts beilag, ist das Gesuch der Beschwer-
deführerin so zusammengefasst, dass das Lichtraumprofil von der Stras-
senmitte als theoretischer Zonengrenze aus konstruiert werden solle. Die 
Frage der Beschwerdeführerin bezog sich dementsprechend auch darauf, 
ob das zwischen der ZöBA und der Wohnzone W2 liegende üG in die Er-
mittlung der massgebenden Abstände bzw. des Lichtraumprofils miteinbe-
zogen werden könne. 
Das Gericht kommt damit zum Schluss, dass es sich bei dem dem Anfech-
tungsgegenstand (Bf-act. 1) zugrundeliegenden und somit von der Be-
schwerdegegnerin beurteilten Plan um denjenigen mit der Abbildung des 
Lichtraumprofils 
B 
(Planname: 
Skizze 
Lichtraumprofil, 
Variante 
B/Schnitt_1:200, datiert: 31.07.2018) gemäss Bg-act. 2 (mit Beginn der Hy-
potenuse in der Mitte der A._____-strasse) handeln muss. Diese ursprüng-
liche Variante B wurde im vorliegenden Beschwerdeverfahren allerdings 
nicht mehr weiterverfolgt.
4.1.3.
Vielmehr macht die Beschwerdeführerin in ihren Rechtsbegehren eine 
neue Variante A (Hauptbegehren, Bf-act. 2; ohne Hypotenuse, mit maxi-
maler Bauhöhe über der Baulinie) bzw. eine neue Variante B (Eventualbe-
gehren, Bf-act. 3; mit Beginn der Hypotenuse an der Parzellengrenze) gel-
tend.
Die ursprüngliche Variante A (mit Beginn der Hypotenuse an der Parzel-
lengrenze; Bf-act. 7) ist somit nicht zu verwechseln mit der im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren geltend gemachten Variante A (Hauptbegehren, Bf-
act. 2; ohne Hypotenuse, mit maximaler Bauhöhe über der Baulinie). Das-
selbe gilt für die ursprüngliche Variante B (mit Beginn der Hypotenuse in 
der Mitte der A._____-strasse; Bg-act. 2), die nicht identisch ist mit der im 


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vorliegenden Beschwerdeverfahren geltend gemachten Variante B (Even-
tualbegehren; mit Beginn der Hypotenuse an der Parzellengrenze) aufge-
führt in dem von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Plan mit den 
Varianten B und C (Bf-act. 3). 
Diese Feststellungen führen zur Frage, ob mit diesen neu in das Beschwer-
deverfahren eingebrachten Varianten das ursprüngliche, vor der Vorin-
stanz präsentierte Rechtsbegehren eine unzulässige Ausdehnung, auf die 
das Gericht nicht eintreten dürfte, erfahren hat oder nicht.
4.2.
Der Grundsatz, dass Parteien ihre Rechtsbegehren, die sie im vorinstanz-
lichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen dürfen, steht in Art. 51 
Abs. 2 VRG. Er bedeutet, dass die Parteien den Instanzenzug einzuhalten 
haben und im Beschwerdeverfahren nur, aber immerhin, neue Tatsachen-
behauptungen vorbringen und Beweisanträge stellen dürfen (Art. 51 Abs. 
3 VRG).
4.2.1.
Die Beschwerdeführerin macht im Hauptbegehren geltend, die Praxis des 
Lichtraumprofils entbehre einer gesetzlichen Grundlage, weshalb sie den 
geplanten Neubau in der vollen Höhe von 21 Metern bis an die Baulinie von 
5 Metern ab der Parzellengrenze erstellen dürfe. Vor der Vorinstanz, näm-
lich in ihrem Schreiben vom 14. September 2018 (Bf-act. 7, Bg-act. 2) hatte 
sie allerdings ausdrücklich um einen Vorentscheid betreffend Ermittlung 
des Lichtraumprofils ersucht. Diese Konstellation allein lag denn auch dem 
angefochtenen Beschluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 (Bf-
act. 1) zugrunde. Die Beschwerdeführerin hatte nicht geltend gemacht, es 
sei von der fraglichen Praxis des Lichtraumprofils Abstand zu nehmen, so-
mit hatte sich die Vorinstanz auch nicht mit der Frage auseinanderzuset-
zen, 
ob 
die 
Anwendung 
des 
Lichtraumprofils 
zulässig 
sei 
oder nicht. Zwar führen im Endeffekt sowohl das ursprüngliche Gesuch (ur-
sprüngliche Variante B mit Beginn der Hypotenuse in der Mitte der 


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A._____-strasse; Bg-act. 2) als auch die vorliegend im Hauptbegehren gel-
tend gemacht Variante A (ohne Hypotenuse, mit maximaler Bauhöhe über 
der Baulinie; Bf-act. 2) zum selben Ergebnis; in beiden Konstellationen re-
sultieren nämlich, was die Gebäudehöhe betrifft, keine Einschränkungen. 
Dennoch liegt den beiden Begehren eine andere Fragestellung und somit 
eine eigentliche Änderung der Klage bzw. des Streitgegenstands – keine 
Anwendung der Lichtraumprofil-Praxis oder korrekte Anwendung dieser 
Praxis – und nicht nur eine andere Rechtsauffassung zugrunde (vgl. dazu 
VGU R 13 145 vom 7. Januar 2014 E.3f). Auf den Hauptantrag gemäss 
Ziff. 1 des Rechtsbegehrens der Beschwerdeführerin (Variante A ohne 
Lichtraumprofil, mit maximaler Bauhöhe über der Baulinie; Bf-act. 2) kann 
daher nicht eingetreten werden.
4.2.2.
Fraglich ist ferner auch, ob der Eventualantrag der Beschwerdeführerin 
zulässig ist oder nicht, zumal auch diese Variante B (mit Beginn der Hypo-
tenuse an der Parzellengrenze, Bf-act. 3) vorinstanzlich nicht geprüft wurde 
(vgl. Bf-act. 1). Diesbezüglich ist allerdings festzuhalten, dass sich die Pra-
xis zur Auslegung von Art. 47 Abs. 4 BG bzw. zur Ermittlung des Lichtraum-
profils, welche die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Beschluss/Vor-
entscheid vom 20./26. November 2018 (Bf-act. 1) darlegte, als strenger er-
weist als die von der Beschwerdeführerin vorliegend geltend gemachte Va-
riante B (Bf-act. 3). Die von der Beschwerdegegnerin verfochtene Interpre-
tation entspricht der von der Beschwerdeführerin in Bf-act. 3 aufgezeigten 
Variante C (mit Hypotenuse ab Parzellengrenze und Grenzabstand bzw. 
Ankathete über der Baulinie). Bei dieser Variante C resultieren – im Ge-
gensatz zur Variante B – Einschränkungen der Gebäudehöhe im obersten 
Stockwerk des vorgesehenen Neubaus. Indem die Beschwerdeführerin im 
Eventualbegehren die Zulassung einer Variante B (Bf-act. 3) fordert, die in 
ihren Auswirkungen zwischen der ursprünglich von ihr verlangten Variante 
B (mit Beginn der Hypotenuse in der Mitte der A._____-strasse, ohne Ein-
schränkung des Bauvolumens; Bg-act. 2) und der von der Beschwerdegeg-


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nerin verfochtenen Variante C (mit Hypotenuse ab Parzellengrenze und 
Grenzabstand bzw. Ankathete über der Baulinie, mit daraus resultierender 
Einschränkung des Bauvolumens; Bf-act. 3) liegt, und sie sich damit gegen 
die strengere Auffassung der Beschwerdegegnerin wehrt, verlangt sie we-
niger als was sie ursprünglich wollte, jedoch mehr als was die Vorinstanz 
zulassen möchte. Nach dem Grundsatz des „in maiore minus“ ist ihr Even-
tualbegehren somit zulässig und auf Ziff. 2 ihres Rechtsbegehrens kann 
eingetreten werden.
4.3.
Als Beweismittel sieht das Verfahrensrecht auch die Durchführung eines 
Augenscheins vor (Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG). Die Beschwerdegegnerin be-
gründet den entsprechenden erst mit der Duplik vom 16. April 2019 vorge-
brachten Beweisantrag nicht. Für das Gericht ist vorliegend, auch mangels 
Begründung, nicht ersichtlich, inwiefern es mittels eines Augenscheins zu 
neuen, der Entscheidfindung dienlichen Erkenntnissen gelangen sollte. Der 
entsprechende Beweisantrag ist daher abzulehnen.
5.
Die ZöBA ist für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten 
und Anlagen bestimmt (Art. 28 Abs. 1 Satz 1 KRG und Art. 47 Abs. 1 
Satz 1 BG). Weder das KRG noch das kommunale Zonenschema (Art. 57 
BG) enthalten für die ZöBA konkrete Zahlen zum Grenzabstand und zur 
maximal zulässigen Gebäudehöhe. Das Zonenschema enthält einzig be-
züglich des Grenzabstands den Verweis auf Art. 47 BG. In dessen Abs. 4 
ist vorgeschrieben, dass gegenüber angrenzenden Zonen „sinngemäss de-
ren Grenz- und Gebäudeabstände und Abstandsverhältnisse“ gelten. In 
Auslegung dieser Bestimmung (Art. 47 Abs. 4 BG) leitet die Beschwerde-
gegnerin die umstrittene Lichtraumprofil-Praxis ab.
5.1.
Die Beschwerdeführerin macht vorderhand geltend, auf Art. 47 Abs. 4 BG 
könne schon deshalb nicht abgestellt werden, weil die Baulinie auf der Pa-
rzelle 4972 gemäss kantonalem Recht (Art. 55 Abs. 2 Satz 1 KRG) allen 


- 16 -
anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vorgehe und sie somit 
auch der Lichtraumprofil-Praxis der Beschwerdegegnerin derogiere. 
5.1.1.
Die Baulinie auf der Parzelle 4972 der Beschwerdeführerin begrenzt den 
maximalen Abstand zur A._____-strasse, bis zu dem ober- und unterirdisch 
gebaut werden darf (Art. 55 Abs. 2 Satz 2 KRG).
5.1.2.
Sofern auf diesen Einwand überhaupt einzugehen ist (vgl. Erwägung 
4.2.1), ist festzuhalten, dass die fragliche Baulinie richtigerweise allfälligen 
auf der Parzelle 4972 geltenden Grenzabständen vorgeht (Art. 55 Abs. 2 
Satz 1 KRG). Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass 
die Gemeinden die Vorgaben und Vorschriften des übergeordneten Rechts 
zwar zu berücksichtigen haben, jedoch strengere Bestimmungen aufstellen 
dürfen, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeord-
nete Regelung dem nicht entgegensteht (Art. 22 Abs. 3 KRG). Die von der 
Beschwerdegegnerin angewendete Lichtraumprofil-Praxis verlangt einen 
nach oben grösser werdenden Grenzabstand, sie verringert damit (gege-
benenfalls) das zulässige Bauvolumen im Vergleich zu demjenigen Bauvo-
lumen, das allein in Beachtung der fraglichen Baulinie auf der Parzelle 4972 
resultieren würde (vgl. dazu Variante C in Bf-act. 3). Damit erweisen sich 
die Auswirkungen der umstrittenen Lichtraumprofil-Praxis im Vergleich zu 
denjenigen der vorgegebenen Baulinie als strenger, womit die Argumenta-
tion, Art. 55 Abs. 2 KRG lasse Art. 47 Abs. 4 BG hinfällig werden, nicht zu 
hören ist. Von dieser kommunalen Bestimmung ist folglich, entgegen den 
Ausführungen der Beschwerdeführerin, bei der nachfolgenden Überprü-
fung der umstrittenen Lichtraumprofil-Praxis der Beschwerdegegnerin aus-
zugehen. 
5.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, Art. 47 Abs. 4 BG sei keine genügende ge-
setzliche Grundlage für die Anwendung der Lichtraumprofil-Praxis, wes-
halb diese Bestimmung nicht zur Anwendung gelangen dürfe (Hauptbegeh-


- 17 -
ren, auf das nicht einzutreten ist, vgl. Erwägung 4.2.1). Sei dies doch der 
Fall (Eventualbegehren), so habe die Beschwerdegegnerin diese willkürlich 
ausgelegt.
5.2.1.
Staatliches Handeln darf nur aufgrund und nach Massgabe von generell-
abstrakten Normen ausgeübt werden, die genügend bestimmt sind (Lega-
litätsprinzip; Art. 5 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft [BV; SR 101]; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, Zürich 2016, Rz. 334 und Rz. 338). Damit wird garantiert, dass 
das Handeln der Verwaltungsbehörden voraussehbar und rechtsgleich ist 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 342 und Rz. 390). Allerdings weist 
jedes Gesetz naturgemäss einen gewissen Grad an Ungewissheit auf (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 344). So enthalten sogenannte offene 
Normen Ermessensklauseln oder unbestimmte Rechtsbegriffe (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 393; TSCHANNEN/ ZIMMERLI/MÜLLER, All-
gemeines Verwaltungsrecht, Bern 2014, §26, Rz. 1; vgl. zur Kritik an der 
Unterscheidung zwischen Ermessensklausel und unbestimmtem Rechts-
begriff: TSCHANNEN/ZIMMERLI/ MÜLLER, a.a.O., §26, Rz. 1 und Rz. 31). 
Gemäss bisheriger Konzeption belassen Ermessensklauseln den Verwal-
tungsbehörden einen Handlungsspielraum, dessen Angemessenheit von 
den Gerichten nicht überprüft werden darf (Entschliessungs- und Auswah-
lermessen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 394 ff.). 
Unbestimmte Rechtsbegriffe dagegen liegen vor, wenn sich der Entschei-
dungsspielraum der Behörde auf die Voraussetzungen für den Eintritt der 
Rechtsfolgen bezieht (Tatbestandsermessen) (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 403 f. und Rz. 413; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., §26, 
Rz. 10 und Rz. 25 ff.). Die Verdeutlichung eines unbestimmten Rechtsbe-
griffs ist das Ergebnis eines Auslegungsvorgangs (TSCHANNEN/ ZIM-
MERLI/MÜLLER, a.a.O., §26, Rz. 28; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 417). Ob ein unbestimmter Rechtsbegriff richtig ausgelegt wurde, ist 


- 18 -
eine Rechtsfrage und ist daher durch die Gerichte grundsätzlich frei über-
prüfbar (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 417; TSCHANNEN/ZIM-
MERLI/MÜLLER, a.a.O., §26, Rz. 29). Allerdings belassen auch unbestimmte 
Rechtsbegriffe der zuständigen Behörde einen gewissen Beurteilungs-
spielraum, in den die Gerichte nur mit Zurückhaltung eingreifen, insbeson-
dere, wenn örtliche Verhältnisse zu würdigen sind (Urteile des Bundesge-
richts 1C_179/2015/1C_180/2015 vom 11. Mai 2016 E.6.3 und 
1C_226/2008 vom 21. Januar 2009 E.2.4; BGE 137 I 235 E.2.5).
5.2.2.
Wo Unklarheiten über die Tragweite eines Rechtssatzes bestehen, ist des-
sen Sinn durch Gesetzesauslegung zu ermitteln (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 175; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., §25, Rz. 3). 
Für die Normen des Verwaltungsrechts gelten die üblichen Methoden der 
Gesetzesauslegung – die grammatikalische, historische, zeitgemässe, sys-
tematische und teleologische –, wobei die teleologische im Vordergrund 
steht (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 177 und Rz. 179; TSCHAN-
NEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., §25, Rz. 3 ff.). Eine wichtige Rolle spielt in 
diesem Zusammenhang – im Sinne einer Ergänzung der herkömmlichen 
Auslegungsmethoden – auch die Interessenabwägung (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 178; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., §26, 
Rz. 34 ff.).
5.2.3.
Mit der Auslegung ist auch dafür zu sorgen, dass die massgeblichen Ver-
fassungsgrundsätze und verfassungsmässigen Rechte beachtet werden 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 176). Vorliegend ist insbesondere 
die Eigentumsgarantie tangiert (Art. 26 BV). Diese schützt auch die Bau-
freiheit und damit das Recht auf Nutzung eines Grundstücks durch Über-
bauung (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 
6. Aufl. 2016, §3, S. 27 f.). Beschränkungen dieses Nutzungsrechts müs-
sen als Grundrechtseingriffe auf einer ausreichenden gesetzlichen Grund-
lage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein 


- 19 -
sowie die Kerngehaltsgarantie wahren (Art. 36 BV; vgl. auch BGE 145 I 156 
E.4.1). Bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind im vorliegen-
den Fall insbesondere die im Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; 
SR 700) enthaltenen Ziele und Grundsätze der Raumplanung: z.B. haus-
hälterische Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG), Siedlungsverdich-
tung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und lit. b und Art. 3 Abs. 3 RPG), Beachtung der 
Bedürfnisse der Bevölkerung (Art. 3 Abs. 3 RPG), sachgerechte Standorte 
für öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Bauten und Anlagen 
(Art. 3 Abs. 4 RPG) (vgl. auch HÄNNI, a.a.O., §6, S. 39 ff.).
5.3.
Wie bereits erwähnt (vgl. Erwägung 5), enthalten weder das Zonenschema 
(Art. 57 BG) noch Art. 47 BG für die ZöBA eigene Bestimmungen über 
Grenzabstände und Gebäudehöhen. Aus Art. 70 BG (betreffend Hochhäu-
ser) e contrario ergibt sich für die Parzelle 4972 (ZöBA) der Beschwerde-
führerin die nicht bestrittene maximale Gebäudehöhe von 21 Metern. Für 
die Parzelle 13486 (Wohnzone W2) jenseits der A._____-strasse (üG) be-
stimmt das Zonenschema (Art. 57 BG) eine maximale Gebäudehöhe von 
7.5 Metern. Was die Grenzabstände betrifft, legen die Baulinien entlang der 
A._____-strasse sowohl für die Parzelle 4972 (ZöBA) als auch für die Par-
zelle 13486 (Wohnzone W2) einen Abstand von 5 Metern ab der Grenze 
zur Strassenparzelle fest. Gestützt auf Art. 55 Abs. 2 Satz 1 KRG kommen 
für die Parzelle 13486 (im fraglichen Bereich entlang der A._____-strasse) 
die Grenzabstände der Wohnzone W2 (3 Meter hinten, 5 Meter seitlich und 
7 Meter vorne, vgl. Zonenschema in Art. 57 BG) nicht zum Tragen. Damit 
bleibt auch für deren „sinngemässe“ (Art. 47 Abs. 4 BG) Anwendung für die 
Parzelle 4972 kein Raum. 
Aus Art. 70 BG und dem Bestand der Baulinie entlang der A._____-strasse 
(Parzelle 5158) lässt sich somit ableiten, dass auf der Parzelle 4972 
grundsätzlich nicht näher als 5 Meter an die Strassenparzelle und nicht 
mehr als 21 Meter hoch gebaut werden darf. Zu prüfen ist im Nachfolgen-


- 20 -
den, ob die weiteren Einschränkungen, welche die Beschwerdegegnerin 
gestützt auf ihre aus Art. 47 Abs. 4 BG abgeleitete Lichtraumprofil-Praxis 
verlangt, zulässig sind oder nicht. 
5.3.1.
Wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt, ergibt sich der Mechanis-
mus des Lichtraumprofils nicht direkt und anschaulich aus dem Wortlaut 
von Art. 47 Abs. 4 BG. Unzutreffend ist jedoch ihre Behauptung, es seien 
lediglich die Grenz- und Gebäudeabstände der angrenzenden Zone (nicht: 
Zonen) – hier des üG – massgebend, auf die Vorschriften der übernächsten 
Zone – hier der Wohnzone W2 – dürfe nicht abgestellt werden. 
Art. 47 Abs. 4 BG spricht von angrenzenden Zonen in der Mehrzahl, womit, 
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin, bereits der Wortlaut 
nicht ausschliesst, dass auch den Zonenvorschriften der übernächsten 
Zone, hier der Wohnzone W2, die sich in casu jenseits der im üG liegenden 
Strassenparzelle 5158 befindet, Rechnung zu tragen ist. Dies gilt umso 
mehr, 
als 
es 
wenig 
Sinn 
macht, 
einzig 
die 
(Abstands-)
Verhältnisse einer im üG liegenden Strassenparzelle zu berücksichtigen, 
zumal eine solche gerade nicht der Überbauung mit Gebäuden dient und 
für die demgemäss (vgl. Zonenschema in Art. 57 BG) auch keine Grenz- 
und Gebäudeabstände sowie Gebäudehöhen definiert sind. Insofern kann 
der Ansicht der Beschwerdeführerin, für die im üG liegende A._____-
strasse sei mangels anderer Bestimmungen der allgemeine Grenzabstand 
von 2.5 Metern gemäss Art. 75 KRG massgebend, nicht – jedenfalls nicht 
im Zusammenhang mit Art. 47 Abs. 4 BG – gefolgt werden. 
5.3.2.
Art. 47 Abs. 4 BG enthält offene Formulierungen bzw. unbestimmte 
Rechtsbegriffe (z.B. „sinngemäss“, „angrenzende Zonen“, „Abstandsver-
hältnisse“), die der Auslegung bedürfen (Urteil des Bundesgerichts 
2C_127/2018 vom 30. April 2019 E.3.1.2; BGE 96 I 374 E.4). Die Norm 
setzt damit voraus, dass die Behörde im konkreten Fall darlegt, welches 


- 21 -
die Voraussetzungen (Tatbestand) für die Erteilung einer Baubewilligung 
bzw. in casu den Erlass eines positiven Vorentscheids (Rechtsfolge) sind.
5.3.2.1.Die Baulinie auf der Parzelle 4972 bezweckt die Einhaltung eines freien 
Raums zur A._____-strasse hin (Art. 55 Abs. 1 Satz 1 KRG). Mit der An-
wendung des Lichtraumprofils verlangt die Beschwerdegegnerin eine zu-
sätzliche stufenweise Erweiterung des Grenzabstands mit zunehmender 
Gebäudehöhe (entsprechend Lichtraumprofil C auf Bf-act. 3). Diesbezüg-
lich weist sie in ihren Rechtsschriften darauf hin, dass die ZöBA überwie-
gend von Wohnzonen mit geringeren Nutzungsmöglichkeiten umgeben 
sind und dass der Sinn und Zweck von Art. 47 Abs. 4 BG darin liege, einen 
Interessen- und Werteausgleich zwischen den möglichen, grossvolumigen 
Bauten in der ZöBA und den angrenzenden, ebenfalls mit Gebäuden über-
baubaren Bauzonen zu finden. Dem Mechanismus zur Ermittlung des 
Lichtraumprofils in der ZöBA bzw. eines zunehmenden Grenzabstandes 
mit zunehmender Gebäudehöhe liege die Überlegung zugrunde, dass ein 
ausreichender Abstand zwischen den Gebäuden eingehalten werde. 
Art. 47 Abs. 4 BG habe damit neben einer städtebaulichen auch eine nach-
barschützende Funktion.
5.3.2.2.Aus den von der Beschwerdegegnerin edierten Baubewilligungsunterlagen 
(Bg-act. 4-8) geht hervor, dass die fragliche Praxis zur Ermittlung des Licht-
raumprofils in der ZöBA bei anderen Bauvorhaben gleich angewendet 
wurde; dies geht selbst aus Plänen desselben Architekturbüros, das von 
der Beschwerdeführerin mit dem vorliegend zu beurteilenden Neubau be-
auftragt ist, hervor (vgl. Bg-act. 2, Angaben auf dem beigelegten Plan, so-
wie Bg-act. 7.3 und 8.5). 
-
Kindertagesstätte Schulhaus B._____ (ZöBA) angrenzend an die 
C._____-strasse (üG) (Bg-act. 4.4 und 4.5): Die Ankathete beginnt im 
Baulinienabstand ab Parzellengrenze, auf der maximalen Gebäudehöhe 


- 22 -
von 10.5 Metern gemäss angrenzender Wohnzone W3 (jenseits der 
C._____-strasse liegend) liegt der Schnittpunkt mit der an der Parzellen-
grenze beginnenden und das Lichtraumprofil definierenden Hypote-
nuse. Das Gebäude wurde zulässigerweise (vgl. Art. 57 Abs. 1 KRG) 
vor der Baulinie erstellt.
-
D._____, Neubau Verwaltunggebäude (ZöBA) angrenzend an die 
E._____-strasse (üG) (Bg-act. 5.5, 5.6, 5.9) und die F._____-strasse 
(üG) (Bg-act. 5.7 und 5.11): Die Ankathete beginnt im Baulinienabstand 
ab Parzellengrenze, auf der maximalen Gebäudehöhe von 15 Metern 
gemäss angrenzender ZW (Zentrumszone X._____) (jenseits der 
E._____-strasse) bzw. von 13.5 Metern gemäss angrenzender G4 (ge-
mischte Zone) (jenseits der F._____-strasse) liegt der Schnittpunkt mit 
der an der Parzellengrenze beginnenden und das Lichtraumprofil defi-
nierenden Hypotenuse.
-
G._____, Neubau Alterswohnungen (ZöBA) angrenzend an die Wohn-
zone W3 (Bg-act. 6.1, 6.5, 6.7) (keine Strassenparzelle, keine Baulinie): 
Die Ankathete beginnt beim hinteren Grenzabstand von 5 Metern 
(gemäss angrenzender Wohnzone W3) ab Parzellengrenze, die gleich-
zeitig die Zonengrenze bildet. Auf der maximalen Gebäudehöhe von 
10.5 Metern gemäss Wohnzone W3 liegt der Schnittpunkt mit der an der 
Parzellengrenze beginnenden und das Lichtraumprofil definierenden 
Hypotenuse.
-
A._____, Neubau Alterswohnungen, Haus H._____ (ZöBA) angrenzend 
an die I._____-gasse (üG) (Bg-act. 7.4 und 7.5) (keine Baulinie): Die An-
kathete beginnt beim Grenzabstand von 5 Metern ab Parzellengrenze 
(gemäss angrenzender Wohnzone W2) (jenseits der I._____-gasse), 
auf der maximalen Gebäudehöhe von 7.5 Metern zuzüglich Höhenbo-
nus bei Terrainneigung >10 % gemäss Wohnzone W2 (jenseits der 
I._____-gasse) liegt der Schnittpunkt mit der an der Parzellengrenze be-


- 23 -
ginnenden und das Lichtraumprofil A definierenden Hypotenuse. Die 
Berechnung für das Lichtraumprofil B entspricht derjenigen von Licht-
raumprofil A mit dem Unterschied, dass für die Gebäudehöhe kein 
Höhenbonus addiert wurde.
-
Seniorenzentrum K._____, Neubau Alterswohnungen (ZöBA) angren-
zend an die L._____-strasse (üG) (Bg-act. 8.4, 8.6, 8.7) (keine Baulinie): 
Die Ankathete beginnt beim Grenzabstand von 3 Metern ab Parzellen-
grenze (gemäss angrenzender Wohnzone W2) (jenseits von L._____-
strasse und Grünzone [Sportwiese]), auf der maximalen Gebäudehöhe 
von 7.5 Metern gemäss Wohnzone W2 (jenseits von L._____-strasse 
und Grünzone) liegt der Schnittpunkt mit der an der Parzellengrenze be-
ginnenden und das Lichtraumprofil definierenden Hypotenuse.
Die aufgeführten Beispiele zeigen, dass das Lichtraumprofil bei sämtlichen 
Baugesuchen auf den entsprechenden Plänen skizziert und nach demsel-
ben System konstruiert wurde, nämlich folgendermassen: 
-
Ankathete im (hinteren oder seitlichen) Grenz- oder im Baulinienabstand 
ab Parzellengrenze,
-
Grenzabstand gemäss Wohnzone jenseits der dazwischenliegenden 
Strasse bzw. Grünfläche (bei der _____wiese) (nur beim Neubau 
G._____ grenzt keine Strassenparzelle an die zu überbauende Parzelle, 
vgl. Bg-act. 6)
-
Schnittpunkt mit der ab Parzellengrenze beginnenden Hypotenuse auf 
der maximalen Gebäudehöhe,
-
maximale Gebäudehöhe gemäss Zone jenseits der dazwischenliegen-
den Strasse bzw. Grünfläche bzw. gemäss direkt angrenzender Zone 
beim Neubau G._____.
Das so ermittelte Lichtraumprofil (Hypothenuse) bewirkt, dass eine in der 
ZöBA erstellte Baute oder Anlage im unmittelbaren Bereich des Grenz- 


- 24 -
oder Baulinienabstands nicht höher zu stehen kommt bzw. nicht mehr 
Stockwerke aufweist als die Gebäude in der angrenzenden Wohnzone und 
dass die darauf aufzubauenden Stockwerke stufenweise weiter von der Pa-
rzellengrenze weg, mithin weiter hinter den Grenzabstand bzw. hinter die 
Baulinie auf den darunterliegenden Stockwerken aufgebaut werden müs-
sen.
5.3.2.3.Der umstrittene Mechanismus führt dazu, dass auf die Grenzabstände so-
wie Gebäudehöhen und damit generell auf die Abstandsverhältnisse der 
(Wohn-)Zonen, die an die ZöBA angrenzen, Rücksicht genommen wird. Die 
fragliche Lichtraumprofil-Praxis stellt also eine Möglichkeit dar, wie Art. 47 
Abs. 4 BG konkretisiert und ausgelegt werden kann. Das Gericht folgert 
daraus, dass die von der Beschwerdegegnerin angewendete Lichtraum-
profil-Praxis auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht (vgl. Er-
wägung 5.2.1 und 5.2.3). In diesem Zusammenhang liesse sich einzig fra-
gen, ob bzw. wie diese Auslegung seitens der Beschwerdegegnerin für all-
fällige Bauwillige zugänglich und damit im Allgemeinen auch voraussehbar 
gemacht sowie deren rechtsgleiche Anwendung garantiert wird. Vorliegend 
war die fragliche Auslegung von Art. 47 Abs. 4 BG der Beschwerdeführerin 
allerdings nachweislich bekannt (vgl. Bg-act. 2 und 7), sodass auf diese 
Frage nicht weiter einzugehen ist. Nach all dem Gesagten erweist sich die 
Lichtraumprofil-Praxis der Beschwerdegegnerin, entgegen den Behaup-
tungen der Beschwerdeführerin, weder als unrechtmässig noch widerrecht-
lich. 
5.3.2.4.Was den Sinn und Zweck von Art. 47 Abs. 4 BG angeht, kann keine Rolle 
spielen, ob zwischen den massgeblichen Zonen (ZöBA und Wohnzone) 
noch eine Strassenparzelle, die grundsätzlich keine Grenzabstände kennt 
(Art. 57 BG), liegt oder nicht (vgl. auch Erwägung 5.3.1); immerhin sind die 
massgeblichen Abstände gegenüber einer Strasse auch innerhalb einer 
Wohnzone einzuhalten. Mit dem fraglichen Mechanismus des Lichtraum-


- 25 -
profils werden insbesondere städtebauliche (z.B. Auflockerung in Bezug 
auf die Gebäudehöhen, weniger abrupte Übergänge zwischen ZöBA und 
Wohnzone, Beachtung von Ortsbild, Ästhetik und Topografie, etc.) und 
nachbarschützende Aspekte (z.B. Beachtung von Sichtverhältnissen, 
Licht- und Sonneneinfall sowie Schattenwurf, etc.) berücksichtigt. Die von 
der Beschwerdegegnerin vorgenommene Auslegung verfolgt also raumpla-
nerische Ziele (vgl. Erwägung 5.2.2 und 5.2.3), sie erweist sich zudem als 
sachgemäss und den Zwecken der Bauordnung dienlich (vgl. Erwägung 
5.2.3). Dem Grundsatz nach sind somit auch das öffentliche Interesse und 
die Verhältnismässigkeit (Eignung und Erforderlichkeit, vgl. HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 461 ff. und Rz. 514 ff., insbesondere Rz. 476, 
Rz. 522 und Rz. 527) zu bejahen (vgl. Erwägung 5.2.3; auch HÄNNI, a.a.O., 
S. 39 ff. und S. 50 ff.). 
5.3.2.5.Folglich erweist sich die seit mindestens 2008 (vgl. Bg-act. 3) angewendete 
– und offenbar bekannte – Lichtraumprofil-Praxis im Sinne eines funktio-
nierenden Mechanismus, wie auf die Abstandsverhältnisse der angrenzen-
den Zonen Rücksicht genommen und somit Art. 47 Abs. 4 BG Genüge ge-
tan werden soll, als grundsätzlich zulässig.
5.3.3.
Im Nachfolgenden ist zu prüfen, ob die Auslegung von Art. 47 Abs. 4 BG 
auch im konkreten Fall, nämlich beim Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 
auf der Parzelle 4972, verfassungs- und gesetzeskonform erfolgte (vgl. Er-
wägung 5.2.3).
5.3.3.1.Das Gericht stellt fest, dass die Anwendung der Lichtraumprofil-Praxis in 
der ZöBA bei keinem der in Erwägung 5.3.2.2. erläuterten Beispiele zu ei-
ner Reduktion des Bauvolumens geführt hat. Soweit aus den Plänen er-
sichtlich ist, passten die geplanten Gebäude in das fragliche Lichtraumpro-
fil, ohne dass mit zunehmender Gebäudehöhe ein grösserer Grenzabstand 
hätte eingehalten werden müssen. Auch kann festgestellt werden, dass 
keines der Gebäude – mit Ausnahme der (einstöckigen) Kindertagesstätte 


- 26 -
Schulhaus B._____ – direkt auf der Baulinie bzw. auf dem Grenzabstand 
erstellt wurde, woraus abgeleitet werden kann, dass die konkret zur Verfü-
gung stehenden Raumverhältnisse für die dortigen baulichen Bedürfnisse 
ausreichend gewesen sein dürften. Daraus lässt sich auch schliessen, dass 
zwischen den entsprechenden Neubauten und den jeweils auf der anderen 
Strassenseite stehenden Gebäuden ein in städtebaulicher und nachbar-
schützender Hinsicht genügender Abstand gegeben war, ohne dass dieser 
gestützt auf Art. 47 Abs. 4 BG weiter eingeschränkt werden musste, dass 
also dem Sinn und Zweck dieser Norm allein mit dem bestehenden Grenz- 
bzw. Baulinienabstand und der maximal zulässigen Gebäudehöhe bereits 
Genüge getan wurde. 
5.3.3.2.Die Beschwerdegegnerin hat ihre Lichtraumprofil-Praxis beim Bauprojekt 
der Beschwerdeführerin gleich angewendet wie bei den oben dargestellten 
Beispielen (vgl. Erwägung 5.3.2.2). Dies geht aus der Skizze in Verbindung 
mit der Begründung im angefochtenen Beschluss/Vorentscheid vom 
20./26. November 2018 (Bf-act. 1) hervor: Die Ankathete beginnt im Bauli-
nienabstand ab Parzellengrenze (hier 5 Meter), auf der maximalen Gebäu-
dehöhe von 7.5 Metern gemäss Wohnzone W2 (jenseits der A._____-
strasse) liegt der Schnittpunkt mit der an der Parzellengrenze beginnenden 
und das Lichtraumprofil definierenden Hypotenuse. Diese Berechnung 
bzw. Konstruktion entspricht dem Lichtraumprofil C auf dem von der Be-
schwerdeführerin als Bf-act. 3 eingereichten Plan. Das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin war somit praxisgemäss und bedeutete eine gesetzes-
konforme und rechtsgleiche Behandlung der Beschwerdeführerin. 
Im Gegensatz zu den oben aufgeführten Beispielen (vgl. Erwägung 5.3.2.2) 
führt allerdings die schematische Anwendung der Lichtraumprofil-Praxis im 
vorliegenden Fall zu einer Beschränkung des Bauvolumens im obersten 
Stockwerk des auf dem Plan dargestellten mehrstöckigen Gebäudes, was 
sich anschaulich erst aus dem von der Beschwerdeführerin als Bf-act. 3 


- 27 -
eingereichten Plan (vgl. Lichtraumprofil C) ergibt, nicht jedoch aus der 
Skizze und der eher rudimentären Begründung im angefochtenen Be-
schluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 der Beschwerdegegne-
rin (Bf-act. 1). Wie aus Letzterem hervorgeht, hat sich die Beschwerdegeg-
nerin im konkreten Fall (auch wenn es sich „nur“ um einen Vorentscheid 
bzw. eine vorläufige Beurteilung im Sinne von Art. 41 KRVO handelt) nicht 
weiter damit auseinandergesetzt, welche konkreten Auswirkungen die An-
wendung der Lichtraumprofil-Praxis auf das Bauprojekt auf Parzelle 4972 
der Beschwerdeführerin zeitigen würde. Damit ist auch nicht ersichtlich, 
dass sie geprüft hätte, ob die aus der Einhaltung der Abstandsverhältnisse 
bzw. der Lichtraumprofilpraxis resultierende Beschränkung des Bauvolu-
mens im konkreten Fall tatsächlich raumplanerische und nachbarschüt-
zende Funktionen erfüllt oder nicht. Im konkreten Fall ist nämlich zu berück-
sichtigen, dass bereits die Baulinien auf beiden Seiten der A._____-strasse 
eine Freihaltung des Strassenkörpers bezwecken und dass daraus ein ent-
sprechender Abstand zwischen den Gebäuden in der ZöBA und in der 
Wohnzone W2 resultiert. Daher stellt sich in diesem Zusammenhang die 
Frage, ob über die Baulinien hinaus eine weitergehende Einschränkung, 
hier ein zunehmender Grenzabstand mit zunehmender Gebäudehöhe 
(Lichtraumprofil), überhaupt notwendig ist, um z.B. eine Auflockerung der 
Gebäudehöhen oder einen sanfteren Zonenübergang zu gewährleisten, 
und ob die Lichtraumprofil-Praxis angesichts der konkreten Verhältnisse 
geeignet ist, allfällige Nachbarn auf der Parzelle 13486 z.B. vor übermäs-
sigem Schattenwurf zu schützen bzw. diesen angemessene Sichtverhält-
nisse zu garantieren. 
Die Beschwerdegegnerin hat es im angefochtenen Beschluss/Vorent-
scheid vom 20./26. November 2018 (Bf-act. 1) unterlassen, auf all diese 
qualitativen Umstände des Einzelfalles (vgl. dazu Urteil des Bundesge-
richts 1C_499/2015 vom 7. Dezember 2015 E.3.5.2) einzugehen. Weder 
ist klar, auf wieviel des geplanten Bauvolumens bei schematischer Anwen-


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dung der Lichtraumprofil-Praxis die Beschwerdegegnerin tatsächlich ver-
zichten müsste, welche Interessen bzw. Vor- und Nachteile damit einher-
gehen würden und inwiefern dieser Verlust einem aktuellen, überwiegen-
den öffentlichen Interesse diente (vgl. dazu HÄNNI, a.a.O., §6, S. 46 ff.) und 
verhältnismässig wäre. Für das Gericht ist folglich nicht beurteilbar, ob die 
Anwendung der Lichtraumprofil-Praxis in diesem konkreten Fall die verfas-
sungsmässigen Rechte der Beschwerdeführerin tangiert oder nicht, ob die 
von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Auslegung von Art. 47 
Abs. 4 BG hier also tatsächlich verfassungs- und gesetzeskonform erfolgte 
oder nicht. Damit kann umgekehrt auch nichts dazu gesagt werden, ob die 
Baufreiheit der Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Be-
schluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 (Bf-act. 1) unzulässiger-
weise eingeschränkt wurde oder nicht (vgl. Erwägung 5.2.3). 
5.3.4.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Be-
schwerde, soweit darauf einzutreten ist, teilweise gutzuheissen und der an-
gefochtene Beschluss/Vorentscheid vom 20./26. November 2018 aufzuhe-
ben ist. Die Beschwerdegegnerin ist aufgefordert, die erforderlichen Ab-
klärungen zur konkreten Situation im Sinne der oben erwähnten Ausführun-
gen (vgl. insbesondere Erwägung 5.3.3.2 sowie auch TSCHANNEN/ZIM-
MERLI/MÜLLER, a.a.O., §26, Rz. 37) vorzunehmen, das öffentliche Interesse 
und die Verhältnismässigkeit des sich ergebenden Lichtraumprofils (Erwei-
terung des Grenzabstands mit zunehmender Gebäudehöhe) zu prüfen und 
in der Folge über die Angelegenheit neu zu entscheiden. 
6.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen 
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang 


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und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
6.1.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 3‘000.-- festgesetzt. Vorliegend kann auf das 
Hauptbegehren der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden, mit ih-
rem Eventualbegehren ist sie teilweise, mit dem Subeventualbegehren 
ganz durchgedrungen, d.h. sie unterliegt zu rund ¼, während die Be-
schwerdegegnerin mit ihrem Begehren rund ¾ unterliegt. Diesem Ausgang 
des Verfahrens entsprechend geht die Staatsgebühr zusammen mit den 
Kanzleiausgaben zu ¼ zu Lasten der Beschwerdeführerin und zu ¾ zu Las-
ten der Beschwerdegegnerin. 
6.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend steht der Beschwer-
deführerin dem Ausgang des Verfahrens entsprechend eine reduzierte 
Parteientschädigung von ¾ ihres Honoraranspruchs zu. 
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin legte eine Honorarnote über 
Fr. 7‘113.50 ins Recht. Die Forderung setzt sich zusammen aus dem Ho-
norar von Fr. 6‘412.50 für 23.75 Stunden à Fr. 270.--, einer Kleinspesen-
pauschale von Fr. 192.40 (3 %) und der MWST von Fr. 508.60 (7.7 %). Das 
Honorar ist korrekt berechnet, es entspricht den Vorgaben von Art. 2 Abs. 
1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältin-
nen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) und er-
scheint dem Umfang und der Schwierigkeit der Streitsache angemessen. 
Damit wird die Beschwerdegegnerin dem Ausgang des Verfahrens ent-


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sprechend verpflichtet, die Beschwerdeführerin mit Fr. 5‘335.15 (¾ von 
Fr. 7‘113.50) aussergerichtlich zu entschädigen. 


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten 
wird. Der angefochtene Beschluss SRB.2018.831 des Gemeinderates der 
Gemeinde X._____ vom 20./26. November 2018, Vorentscheid Nr. 2018-
9032, wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne 
der Erwägungen an den Gemeinderat der Gemeinde X._____ zurückge-
wiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
626.--
zusammen
Fr.
3'626.--
gehen zu ¼ (Fr. 906.50) zu Lasten der Stiftung A._____ und zu ¾ 
(Fr. 2'719.50) zu Lasten der Gemeinde X._____. Sie sind innert 30 Tagen 
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat die Stiftung A._____ mit Fr. 5‘335.15 ausser-
gerichtlich zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]