gr_gerichte · VR3 2024 89 · 2025-05-28 · de
KES Fürsorgerische Unterbringung

Baueinsprache/Baubewilligung | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 28. Mai 2025
Referenz
VR3 24 89
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Pedretti, Vorsitz
Brun und Audétat
Helbling, Aktuar ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Claudio Allenspach
gegen
Stadt Fürstenau
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
B._____
Beschwerdegegner
Gegenstand
Baueinsprache/Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
B._____ ist Eigentümer der in der Wohnzone 2 von Fürstenaubruck
gelegenen Parzelle Z.1._____, Grundbuch der Gemeinde Thusis, auf deren
östlicher Seite er gestützt auf die Baubewilligung vom 3. Oktober 2006 einen
Unterstand für einen Fahrzeuganhänger und Gartengeräte erstellt hatte.
B.
Am 14. Mai 2024 reichte B._____ der Stadt Fürstenau auf einem Meldeblatt
ein Baugesuch für einen neuen Unterstand aus Holz am gleichen Ort des
inzwischen baufälligen Unterstands ein. Der neue Unterstand solle als
Gartenschopf genutzt und mit Holztäfer beplankt sowie mit einem Dach versehen
werden. Das bestehende Näherbaurecht werde übernommen.
C.
Das Baugesuch wurde vom Vorstand der Stadt Fürstenau am 23. Mai 2024
im Meldeverfahren bewilligt. In der Folge wurde das Vorhaben ausgeführt.
D.
Dagegen gelangte A._____ als Eigentümer der Nachbarsparzelle Z.2._____
am 1. Juni 2024 an die Baukommission der Stadt Fürstenau (fortan:
Baukommission) und führte aus, er habe feststellen müssen, dass B._____ einen
festen, containerartigen Bau aufgestellt habe. Sein einmaliges Einverständnis vom
7. August 2006 zum früheren, mit Werbeblachen eingewandeten Lattenbau bzw.
Steckregal könne nicht als Blankocheck verstanden werden. Er beantrage, den
Abbruch bzw. die Versetzung des fixen Baus auf die gesetzlich festgelegte
Abstandsgrenze.
E.
Am 3. Juni 2024 wurde eine Baukontrolle durchgeführt. Die Baukommission
stellte dabei fest, dass der Holzunterstand ordnungsgemäss wie auf den
eingereichten Plänen vom 14. Mai 2024 erstellt worden sei.
F.
Daraufhin wandte sich A._____ erneut an die Baukommission und führte aus,
beim vormaligen Unterstand habe es sich um eine Fahrnisbaute mit Rohren, Latten
und Werbeplanen aus Stoff gehandelt. Demgegenüber bestehe der heutige Bau
aus festen Baustoffen, Stahlträgern, Balken und Brettern. Möglicherweise sei auch
ein Fundament erstellt und das Objekt damit verbunden worden. Das Meteorwasser
werde über seinen Luftraum abgeleitet und unterspüle die Grenzmauer, welche
schon arg verrutscht sei. B._____ sei daher aufzufordern, den Urzustand
wiederherzustellen. Bei seinem früheren Einverständnis habe es sich um einen
nachbarlichen Dienst für einen provisorischen Unterstand gehandelt. Eine im
Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bestehe nicht.

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G.
Mit Einspracheentscheid vom 20. August 2024, mitgeteilt am 22. August
2024, wies der Vorstand der Stadt Fürstenau die Einsprache von A._____ ab,
soweit darauf einzutreten sei, und bestätigte die Bewilligung vom 23. Mai 2024
(Dispositiv-Ziffer 1). Begründend hielt er fest, die Baubehörde habe das Gesuch
vom 14. Mai 2024 im Meldeverfahren behandelt, da es sich beim Bauvorhaben um
eine Fahrnisbaute handle, welche ohne grossen Aufwand wieder vom Boden
getrennt werden könne. An dieser Stelle habe sich auch bereits seit fast 18 Jahren
ein Unterstand befunden, welcher gestützt auf das Baugesuch abgebrochen und in
kleinerer Form sowie von der Gestaltung und Optik her deutlich verbessert neu
erstellt werden sollte. Zudem bestehe für das Bauvorhaben ein vom Einsprecher
am 7. August 2006 schriftlich eingeräumtes Näherbaurecht, das auch für die neu
erstellte Fahrnisbaute gelte. Daher müsse der ordentliche Grenzabstand nicht
eingehalten werden und sei das Baugesuch zu Recht bewilligt worden. Da die
Einsprache somit ohnehin abzuweisen sei, könne offenbleiben, ob auf die lediglich
per E-Mail eingereichte Einsprache gar nicht erst eingetreten werden müsste.
H.
Dagegen liess A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. September
2024 Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
erheben und was folgt beantragen:
1.
Dispositiv-Ziffer 1 des Einspracheentscheids des Stadtrates der Stadt
Fürstenau vom 20. August 2024 sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass der Stadtrat die Einsprache des A._____
gegen das Bauvorhaben des B._____ betreffend Abbruch und Neubau
Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr. Z.1._____ zu Unrecht
abgewiesen und die Baubewilligung vom 23. Mai 2024 zu Unrecht
bestätigt hat.
3.1 Das Baugesuch vom 14. Mai 2024, Abbruch und Neubau
Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr. Z.1._____, des B._____ sei
abzuweisen, folglich sei diesem die Baubewilligung für die Erstellung
des Unterstandes/Gartenschopfs am vorgesehenen Ort zu verweigern
respektive die im Meldeverfahren erteilte Bewilligung sei aufzuheben.
3.2. Insoweit das Baugesuch nicht ohnehin vollumfänglich abzuweisen ist,
sei der Bauherrschaft unter der Strafdrohung des Art. 292 StGB,
wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde
oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung
dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, zu
befehlen, den Neubau Unterstand/Gartenschopf auf Parzelle Nr.
Z.1._____ dergestalt zurückzuversetzen oder umzuplatzieren, dass der
Grenzabstand von 2.5 m zum Nachbargrundstück Nr. Z.2._____ des
Beschwerdeführers eingehalten ist.
4.
Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen – insbesondere
zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens mit
Neubeurteilung – an die Stadt Fürstenau zurückzuweisen.

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5.
Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz ins Stadium des
Beginns der Einsprachefrist zurückzuweisen, und diese zu verpflichten,
dem Beschwerdeführer in Bezug auf seine Einsprache zur Behebung
des allfälligen Formmangels eine Nachfrist anzusetzen.
6.
Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, bei einem etwaigen Formfehler
betreffend seine Einsprache wäre ihm eine Nachfrist zur Behebung des Mangels
anzusetzen gewesen. Letztlich sei diese Frage indes unerheblich, da das
Bauvorhaben zum Abbruch und Neubau eines Unterstands bzw. Gartenschopfs auf
der Parzelle Z.1._____ im ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu behandeln und
in diesem Rahmen abzuweisen gewesen wäre. Denn der Neubau von B._____
verletze den Grenzabstand zu seinem Grundstück. Er habe sich einzig mit dem
früher geplanten kleinen Unterstand einverstanden erklärt, nicht aber ein
immerwährendes Näherbaurecht erteilt. Die Baubewilligung könne daher nicht
erteilt werden.
I.
Die Stadt Fürstenau (fortan: Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer
Vernehmlassung vom 10. Oktober 2024 sinngemäss auf Abweisung der
Beschwerde
und
verwies
zur
Begründung
auf
den
angefochtenen
Einspracheentscheid.
J.
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner) liess sich trotz der ihm
eingeräumten Frist zur Stellungnahme nicht vernehmen. Auf die weiteren
Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen Akten wird, soweit
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheentscheid
vom 20. August 2024, mitgeteilt am 22. August 2024, stellt einen kommunalen
Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes
Rechtsmittel als die verwaltungsgerichtliche Beschwerde zur Verfügung; zudem ist
dieser auch nicht endgültig. Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des

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Obergerichts des Kantons Graubünden zu bejahen. Der Beschwerdeführer ist als
formeller und materieller Adressat vom Einspracheentscheid betroffen und hat ein
schutzwürdiges
Interesse
an
dessen
Überprüfung,
weshalb
er
zur
Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die überdies frist- und
formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist demnach
einzutreten.
2.
Im angefochtenen Einspracheentscheid liess die Beschwerdegegnerin die
Frage nach einer formgerecht – weil elektronisch – eingereichten Einsprache offen,
da sie ohnehin aufgrund des schriftlich eingeräumten Näherbaurechts, das eine
Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands erlaube, abzuweisen sei (vgl.
dortige E. 2 f. [act. B.2]). Streitgegenstand bildet vorliegend somit in erster Linie die
Frage, ob die Beschwerdegegnerin die im vereinfachten Verfahren erteilte
Baubewilligung für den neuen Unterstand bzw. Gartenschopf auf der Parzelle
Z.1._____ zu Recht in Abweisung der Einsprache bestätigt hat. Auf daran
vorbeizielende Anträge, namentlich das Wiederherstellungsverfahren betreffend,
kann nicht eingetreten werden; ebenso sind entsprechende Vorbringen ausserhalb
des Streitgegenstands nicht zu hören. Gegenstände, über welche die
erstinstanzlich verfügende Behörde nicht entschieden hat, darf die zweite Instanz
nicht beurteilen (vgl. BGE 142 I 155 E. 4.4.2 und BGE 125 V 413 E. 1b; Urteil des
Bundesgerichts 1C_469/2021 vom 13. Juni 2022 E. 1.2.). Ausserdem ist darauf
hinzuweisen,
dass
ein
Feststellungsbegehren
im
Verhältnis
zu
einem
Gestaltungsbegehren subsidiär ist (vgl. BGE 142 V 2 E. 1.1; Urteile des
Bundesgerichts 2C_494/2022 vom 12. Dezember 2023 E. 1.2, 2C_922/2020 vom
8. März 2021 E. 2.4)
3.
Gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG (BR 801.100) gehen unmittelbar anwendbare
Bestimmungen des KRG abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als
unmittelbar anwendbar gelten u.a. die kantonalen Bauvorschriften gemäss Art.
Z.2._____ bis 84 KRG (Ziff. 5). Lediglich dort, wo kommunale Vorschriften nach
dem KRG zulässig sind, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin
Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften der
Gemeinden (vgl. Urteil des Obergerichts VR3 24 61 vom 5. Mai 2025 E. 4.4).
3.1.
Laut Art. 76 Abs. 1 KRG gelten für offene überdachte Flächen wie
Unterstände und dergleichen die Grenzabstände für Gebäude, gemessen ab
Dachtraufe bis zur Grundstücksgrenze. Bei der Erstellung von Gebäuden, die das
massgebende Terrain überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein
Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht
grössere Grenzabstände vorschreibt (Art. 75 Abs. 1 KRG). Nach 18 i.V.m. Art. 13

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des Baugesetzes der Gemeinde Fürstenau (fortan: BauG) gilt in der Wohnzone 2
ein kleiner Grenzabstand von 2.5 m und ein grosser Grenzabstand von 5 m.
3.2.
Gemäss Art. 86 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert,
abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden (Abs. 1 Satz 1). Zeitlich
begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen
berühren, unterliegen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt
durch Verordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Sie trifft
für Bauten und Anlagen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen die gleiche
Regelung, soweit das Bundesrecht dies zulässt (Abs. 2). Die Gemeinden können
im Baugesetz nicht baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem vereinfachten
Baubewilligungsverfahren unterstellen (Abs. 3). Vorbehalten bleiben abweichende
eidgenössische oder kantonale Bestimmungen für Bauvorhaben, die nicht der
kommunalen Baubewilligungshoheit unterliegen (Abs. 4).
4.
Zu prüfen ist zunächst, ob das Bauvorhaben für den neuen Unterstand bzw.
Gartenschopf
zu
Recht
im
Meldeverfahren
bzw.
im
vereinfachten
Baubewilligungsverfahren behandelt worden ist. Der Beschwerdeführer vertritt die
Ansicht, dass ein ordentliches Baubewilligungsverfahren hätte durchgeführt werden
müssen.
4.1.
Ausgangspunkt für die Beurteilung der Bewilligungspflicht ist Art. 22 Abs. 1
RPG (SR 700), der grundsätzlich alle Bauten und Anlagen als bewilligungspflichtig
erklärt. Bauten und Anlagen im Sinne dieser Bestimmung sind künstlich
geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung zum
Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu
beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die
Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine
bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu
unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im
Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen
verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer
vorgängigen Kontrolle besteht (vgl. BGE 139 II 134 E. 5.2). Den Kantonen bleibt es
vorbehalten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und für
weitere Vorgänge eine Bewilligungspflicht einzuführen (vgl. Urteil 1C_389/2019
vom 27. Januar 2021 E. 3.1). Zudem dürfen sie für bestimmte Bauvorhaben ein
vereinfachtes Verfahren vorsehen (sog. kleine Baubewilligung) sowie Kleinstbauten
einer blossen Anzeigepflicht unterstellen oder überhaupt von der Bewilligungspflicht
ausnehmen, sofern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung

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und Umwelt bewirken (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_123/2021 vom 28. März
2022 E. 3.1, 1C_157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 3.1). Hingegen dürfen die Kantone
nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer
Bewilligung bedarf (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_51/2015 vom 8. April 2015 E.
3).
4.2.
Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG ist das kantonale formelle Baurecht
unmittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Bestimmungen vor
(siehe Art. 86 KRG). Massgebend sind dabei die Art. 40 ff. KRVO (BR 801.110).
Art. 50 KRVO mit der Marginalie "vereinfachtes Baubewilligungsverfahren" lautet
wie folgt:
1 Das vereinfachte Baubewilligungsverfahren findet auf untergeordnete Bauvorhaben
Anwendung, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere:
1.
geringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben;
2.
bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten,
zonenkonform
sind
und
zu
keinen
Veränderungen
bezüglich
Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen.
2 Das vereinfachte Baubewilligungsverfahren findet überdies auf Bauvorhaben
Anwendung, die gemäss Artikel 40 von der Baubewilligungspflicht ausgenommen,
jedoch
gemäss
kommunalem
Baugesetz
dem
vereinfachten
Baubewilligungsverfahren unterstellt sind.
Art. 40 KRVO besagt unter anderem:
1 Sofern die Vorschriften des materiellen Rechts eingehalten werden, bedürfen folgende
Bauvorhaben keiner Baubewilligung: (…)
5.
Gebäude mit einem Volumen bis zu 5 m³ (Kleinbauten) sowie
Fahrradunterstände mit einer Grundfläche bis zu 4.0 m²; (…)
8.
Anlagen der Gartenraumgestaltung wie Fusswege, Gartenplätze, Storen,
Treppen,
Feuerstellen,
Biotope,
Pflanzentröge,
Kunstobjekte,
Fahnenstangen, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen; (…)
20.
Fundamentfreie Unterstände und dergleichen bis 25 m² Grundfläche für
Nutztiere, fundamentfreie Plastiktunnels und Melkstände sowie ähnliche
Einrichtungen der Landwirtschaft und des Gartenbaus wie kleine
Vorrichtungen für den Verkauf von Produkten;
21.
Materialdepots, die nur einmal im Jahr für maximal vier Monate
eingerichtet werden; (…)

8 / 14
4.3.
Nach Art. 49 BauG entscheidet die Baubehörde, ob das angezeigte
Vorhaben unter die baubewilligungsfreien Vorhaben gemäss Art. 40 KRVO fällt
oder ob eine Baubewilligungspflicht besteht; sie entscheidet zugunsten der
Baubewilligungspflicht, wenn sie dies im öffentlichen Interesse oder zur Wahrung
von Rechten Dritter für notwendig oder angemessen hält (Abs. 1). Bezüglich der
baubewilligungspflichtigen Vorhaben entscheidet die Baubehörde sodann, ob
das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist oder ob die
Voraussetzungen für das Meldeverfahren gemäss Art. 50 KRVO erfüllt sind; für
Vorhaben gemäss Art. 40 KRVO, die nach Abs. 1 einer Baubewilligungspflicht
unterstellt werden, kommt ausschliesslich das Meldeverfahren gemäss Art. 50 f.
KRVO zur Anwendung (Abs. 2).
4.4.
Dem angefochtenen Einspracheentscheid vom 20. August 2024 ist zu
entnehmen, dass das Baugesuch im Meldeverfahren bzw. im vereinfachten
Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 50 KRVO, in Kraft
seit 1. April 2019) behandelt worden ist, da es sich um eine Fahrnisbaute handle
(vgl. dortige E. 1 [act. B.2]). Mit dem Beschwerdeführer ist dabei in Erinnerung
zu rufen, dass nach der bundesgerichtlichen Praxis auch Fahrnisbauten als
Bauten im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG gelten, wenn sie über nicht unerhebliche
Zeiträume
ortsfest
verwendet
werden
und
entsprechende
räumliche
Auswirkungen zeitigen (vgl. BGE 139 II 134 E. 5.2; Urteil des Bundesgerichts
1C_123/2021 vom 28. März 2022 E. 3.1). Ob es sich vorliegend überhaupt um
eine Fahrnisbaute handelt, kann offenbleiben. Denn es liegt auf der Hand, dass
die neu mit Holztäfer und einem Dach versehene und als Gartenschopf zu
nutzende Baute (vgl. hierzu Bewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]) nach
aussen in Erscheinung tritt und auf Dauer angelegt ist. Mit anderen Worten ist
eine wahrnehmbare Veränderung der Umgebung ersichtlich, weshalb sie
durchaus nachbarrechtliche Auswirkungen zeitigt und – anders als im
angefochtenen Einspracheentscheid angedeutet (vgl. act. B.2) – nicht als
untergeordnetes Bauvorhaben gelten kann. Ebenso wenig konnte aufgrund der
Platzierung des Bauvorhabens nahe der Grenze zur Nachbarsparzelle Z.2._____
die Erhebung von Einsprachen ausgeschlossen werden. Zudem handelt es sich
nicht lediglich um eine geringfügige Projektänderung einer bereits bewilligten
Baute, da sich das neue Bauvorhaben vom ursprünglichen, teilweise mit Blachen
umhüllten Steckregal mit Latten, das als Unterstand für einen Fahrzeuganhänger
und Gartengeräte genutzt wurde (vgl. Baubewilligung vom 3. Oktober 2006 [act.
C.6]), wesentlich unterscheidet (vgl. hierzu Fotodokumentation gemäss
Baubewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]). Insofern kann das vereinfachte

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Baubewilligungsverfahren nicht gestützt auf Art. 50 Abs. 1 KRVO Anwendung
finden.
4.5.
Dasselbe gilt mit Blick auf Art. 50 Abs. 2 KRVO. Denn danach kommt das
vereinfachte Baubewilligungsverfahren nur bei Bauvorhaben zum Zug, die
gemäss Art. 40 KRVO von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind. Dies ist
hier gerade nicht der Fall. Zwar unterstehen gemäss Art. 49 BauG nicht
bewilligungspflichtige Bauvorhaben nach Art. 40 KRVO dem vereinfachten
Baubewilligungsverfahren, wenn die Baubehörde dies im öffentlichen Interesse
oder zur Wahrung von Rechten Dritter für notwendig oder angemessen hält.
Indes weist die als Gartenschopf genutzte Holzbaute gemäss den Plänen
unbestrittenermassen ein Volumen von mehr als 10 m3 auf (2 m Höhe x 2.1 m
Breite x 2.6 m Länge, vgl. dazu Baubewilligung vom 23. Mai 2024 [act. C.8]),
weshalb Art. 40 Abs. 1 Ziff. 5 KRVO ausser Betracht fällt. Ebenso wenig liegt eine
Anlage der Gartenraumgestaltung (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 8 KRVO) oder ein
fundamentfreier Unterstand für Nutztiere oder landwirtschaftliche Zwecke (Art. 40
Abs. 1 Ziff. 20 KRVO) vor. Schliesslich handelt es sich bei der längerfristig als
Gartenschopf zu nutzenden Holzbaute auch nicht lediglich um ein temporäres
Materialdepot (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 21 KRVO). Demnach ist das Bauvorhaben des
Beschwerdegegners
bewilligungspflichtig
und
das
vereinfachte
Baubewilligungsverfahren findet keine Anwendung. Vielmehr hätte die
Beschwerdegegnerin ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchführen
müssen.
5.
Zu prüfen ist im Weiteren, ob aus prozessökonomischen Gründen auf eine
Rückweisung an die Beschwerdegegnerin zur Durchführung eines ordentlichen
Baubewilligungsverfahrens nach den einschlägigen Normen abgesehen werden
kann.
5.1.
Der Beschwerdeführer befürwortet dies, da das Bauvorhaben materiell
mangels Einhaltung des Grenzabstands zu seinem Grundstück ohnehin nicht
bewilligungsfähig sei. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass ein solcher
reformatorischer
Entscheid
nur
erfolgen
kann,
wenn
die
Verfahrensvoraussetzungen im Einspracheverfahren auch erfüllt waren. Die
Beschwerdegegnerin nahm dazu aber im angefochtenen Einspracheentscheid
vom 20. August 2024 nicht abschliessend Stellung. Sie stellte darin fest, dass
sich der Beschwerdeführer innerhalb der Einsprachefrist per E-Mail an die
Gemeinde gewandt und sinngemäss Einsprache gegen den Bau des
Holzunterstands bzw. Gartenschopfs erhoben habe. Gestützt auf Art. 2
(Geltungsbereich des VRG für Gemeindebehörden) i.V.m. Art. 8 Abs. 1 VRG

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(Einhaltung von Fristen) deutete sie zwar an, dass eine elektronische
Übermittlung grundsätzlich unzulässig sei, liess diese Frage letztlich aber offen,
da die Einsprache aufgrund eines schriftlich eingeräumten Näherbaurechts, das
eine Unterschreitung des ordentlichen Grenzabstands erlaube, ohnehin
abzuweisen sei (vgl. dortige E. 2 [act. B.2]). Mithin blieb das Formerfordernis als
Eintretensvoraussetzung
im
Einspracheverfahren
unbeurteilt.
Der
Beschwerdeführer beruft sich in seiner Rechtsschrift auf Art. 87 Abs. 1 BauG,
wonach namentlich Verfügungen der Baukommission oder des Bauamts in
Anwendung des vorliegenden Gesetzes innert 20 Tagen seit Mitteilung durch
Einsprache bei der Baubehörde angefochten werden können. Gestützt darauf
macht er geltend, das kommunale Baugesetz verlange mit Blick auf das
Formerfordernis keine Schriftlichkeit (vgl. act. A.1 S. 5 f.). Hierzu nahm die
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 10. Oktober 2024 nicht
Stellung (vgl. act. A.2). Ihre Überlegungen als mit speziellem Fachwissen zum
kommunalen Baugesetz ausgestattete Behörde sind somit weder hinlänglich
bekannt
noch
konnte
sich
der
Beschwerdeführer
im
Rahmen
des
Schriftenwechsels dazu in gebührender Weise äussern. Da sich die
Angelegenheit insoweit nicht als liquid erweist, kann das streitberufene Gericht
den vorliegenden Formmangel weder heilen noch kommt die Rückweisung der
Sache zur Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens – mit
Möglichkeit der Einspracheerhebung – einem formalistischen Leerlauf gleich.
5.2.
Eine Rückweisung an die Beschwerdegegnerin rechtfertigt sich auch
insoweit,
als
gemäss
dem
Kataster
der
öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) an der nördlichen Grenze der
Parzelle Z.1._____ mit dem Zonenplan eine statische Waldgrenze im Sinne von Art.
11 und 13 KWaG ([BR 920.100]; vgl. auch Art. 10 Abs. 2 und Art. 13 WaG [SR
921.0]) eingetragen worden ist. Gemäss Art. 29 KWaG beträgt der minimale
Waldabstand von Bauten und Anlagen gegenüber Hochwald 10 m und gegenüber
Niederwald 5 m. Im Weiteren sieht Art. 30 KWaG vor, dass die Gemeinden in
Ausnahmefällen gestützt auf neue Baulinien oder Baugestaltungslinien kleinere
Waldabstände vorsehen können; diese sind in der Nutzungsplanung festzulegen
(Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen im Waldabstandsbereich können erhöht,
erweitert, mit Anbauten versehen oder nach Zerstörung oder Abbruch an Ort und
Stelle wiederaufgebaut werden, sofern der Waldabstand dadurch nicht verringert
wird und dies nach Massgabe des Bau- und Planungsrechts zulässig ist (Abs. 2).
Für unterirdische Bauten und Anlagen, Kleinbauten, Hochspannungsmasten und
dergleichen können die zuständigen Behörden im Rahmen des Leitverfahrens
Ausnahmebewilligungen erteilen; das Amt ist vorgängig anzuhören (Abs. 3).

11 / 14
Vorliegend ist der Abstand der neuen Baute zur Waldgrenze aus den Akten nicht
genau eruierbar. Da allerdings bereits die Fassade nur gerade 4.45 m bis 4.8 m von
der nördlichen Parzellengrenze entfernt liegt (vgl. Baubewilligung vom 23. Mai 2024
[act. C.8], beträgt der Abstand des noch näher an der Waldgrenze liegenden neuen
Unterstands bzw. Gartenschopfs jedenfalls deutlich weniger als 5 m. In der
Grundordnung enthaltene Waldabstandslinien im Sinne von Art. 78 Abs. 3 Satz 2
KRG oder in der kommunalen Nutzungsplanung enthaltene Bau(gestaltungs)linien
gemäss Art. 30 Abs. 1 KWaG, welche den gesetzlichen Waldabständen gemäss
Art. 29 Abs. 1 KWaG vorgingen, sind im Bereich der hier massgeblichen Parzelle
Z.1._____ keine erkennbar. Im Allgemeinen hat es die Beschwerdegegnerin im
vorliegenden Baubewilligungs- bzw. Einspracheverfahren – anders als noch im
Baubewilligungsverfahren im Jahr 2006 (act. C.4 f.) – unterlassen, sich mit dem
Mindestabstand
von
Bauten
und
Anlagen
gegenüber
dem
Wald
auseinanderzusetzen. Insbesondere fehlen Ausführungen und Abklärungen dazu,
ob es sich beim fraglichen Bauvorhaben um eine bestehende Baute oder Anlage im
Sinne von Art. 30 Abs. 2 KWaG handeln soll, oder ob es einer Ausnahmebewilligung
nach Art. 30 Abs. 3 KWaG bedarf (vgl. auch Art. 17 KWaV [BR 920.110]), wozu das
Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) im Sinne von Art. 30 Abs. 3 Satz 2 KWaG
vorgängig anzuhören ist (vgl. auch Richtlinie des Departements für Infrastruktur,
Energie und Mobilität [DIEM] und des Departements für Volkswirtschaft und
Soziales [DVS] des Kantons Graubünden betreffend Ausnahmen vom kantonalen
Mindest-Waldabstand vom 1. Juli 2023). So wurde denn auch im Rahmen des
vormaligen Baubewilligungsverfahrens zum ursprünglichen Unterstand für einen
Autoanhänger und Gartengeräte im Jahr 2006 das Amt für Wald begrüsst (vgl. act.
C.4), das sich am 18. August 2006 insoweit vernehmen liess, als dass die
Baubewilligung namentlich unter der Auflage, dass der Zugang zum Waldareal stets
gewährleistet sei und kein Recht entstehe, die Baute künftig zu erweitern oder
anders zu nutzen, erteilt werden könne (vgl. act. C.5). Vorliegend fehlt eine
entsprechende Stellungnahme des AWN und wird diese Thematik auch von der
Beschwerdegegnerin nicht näher beleuchtet, obwohl die Einhaltung der
Waldabstandsvorschriften gemäss Art. 29 f. KWaG i.V.m. Art. 78 Abs. 3 KRG – als
Element der unmittelbar anwendbaren kantonalen Bauvorschriften (siehe dazu
Art. 107 Abs. 2 Ziffer 5 KRG) – gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG eine Voraussetzung für
die
Erteilung
einer
Baubewilligung
darstellt.
Angesichts
des
fehlenden
aktenkundigen Nachweises über die Einhaltung der Vorschriften über den
Waldabstand gemäss Art. 29 f. KWaG i.V.m. Art. 78 Abs. 3 KRG durch das strittige
Bauvorhaben bzw. eine in jeder Hinsicht fehlenden Auseinandersetzung damit
durch die kommunale Baubehörde, hat diese das Baubewilligungsverfahren

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ordentlich durchzuführen und dazu weitere Abklärungen zu treffen. Insofern ist die
Sache an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
5.3.
In diesem Rahmen wird sich die Beschwerdegegnerin – auf entsprechende
Einsprache
hin
–
auch
näher
mit
dem
strittigen
Näherbaurecht
auseinanderzusetzen haben. Die Verfahrensbeteiligten gehen übereinstimmend
davon aus, dass es sich beim Bauvorhaben um eine Kleinbaute im Sinne von Art. 19
Abs. 1 BauG handelt. Gemäss Art. 18 Abs. 7 BauG gelten für An- und Kleinbauten
die minimalen, kantonalen Abstandsvorschriften. Demnach ist für das Bauvorhaben
ein
Grenzabstand
von
2.5
m
beachtlich
(vgl.
E.
3.1.
hiervor).
Die
Beschwerdegegnerin berief sich im angefochtenen Einspracheentscheid vom 20.
August 2024 allerdings auf Art. 77 Abs. 1 Satz 1 KRG, wonach die kommunale
Baubehörde Unterschreitungen der im KRG und im Baugesetz der Gemeinde
festgelegten Bauabstände bewilligen kann, wenn eine Vereinbarung zwischen den
Betroffenen
vorliegt
und
keine
überwiegenden
öffentlichen
Interessen
entgegenstehen (vgl. dortige E. 3 [act. B.2]). Dazu hielt sie fest, vorliegend bestehe
ein
vom
Beschwerdeführer
am
7. August 2006
schriftlich
eingeräumtes
Näherbaurecht, was auch für die neu erstellte Baute gelte, womit der ordentliche
Grenzabstand nicht eingehalten werden müsse (vgl. ebenda).
5.4.
Aktenkundig ist vorliegend ein in Zusammenhang mit dem früheren
Unterstand erstelltes und als "Bagatellbaugesuch" bezeichnetes Schreiben des
Beschwerdegegners vom 7. August 2006 an die Baukommission der Stadt
Fürstenau mit namentlich folgendem Inhalt:
"Ich beabsichtige, einen Unterstand auf der östlichen Seite meiner
Liegenschaft zu erstellen.
Hierbei handelt es sich um einen kleinen Unterstand (L/B/H 2.20 x 1.8 x 2 m)
aus Steckregal (Fahrnisbau) für den Autoanhänger.
Nach Rücksprache mit meinen Nachbarn, C._____ und A._____, haben
diese nichts gegen das Bauvorhaben einzuwenden."
Dieses Schreiben unterzeichneten neben dem Beschwerdegegner auch der
Beschwerdeführer und seine Ehefrau, womit sie das "Einverständnis der Nachbarn"
unterschriftlich erklärten (vgl. act. C.3).
5.5.
Die Einräumung eines Näherbaurechts setzt gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG
namentlich den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den
Betroffenen voraus (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat betreffend
Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision],
Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348). Diese unterliegt keiner Formvorschrift, obwohl die

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einfache Schriftlichkeit aus Praktikabilitäts- und Beweisgründen empfehlenswert ist
(vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 22 83 vom 19. Januar 2023 E. 4.1.1, R 20 21
vom 20. Juli 2021 E. 5.2.2 und R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E. 5a). Indem der
Beschwerdeführer gegen das von der Beschwerdegegnerin angenommene
Näherbaurecht
zur
Unterschreitung
des
Grenzabstands
einwendet,
das
Einverständnis habe sich einzig auf den damals geplanten Unterstand für den
Autoanhänger bezogen und mitnichten ein immerwährendes Näherbaurecht
umfasst,
wird
die
Beschwerdegegnerin
im
Rahmen
des
ordentlichen
Baubewilligungsverfahrens dem mit dem obigen Text zum Ausdruck gebrachten
wirklichen Willen näher nachzugehen haben, wobei eine Willenserklärung nach
dem Vertrauensprinzip so auszulegen ist, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden
werden durfte und musste (vgl. BGE 148 III 57 E.2.2.1; Urteil des Bundesgerichts
4A_211/2023 vom 11. Januar 2024 E. 5.2; Urteil des Verwaltungsgerichts R 14 78
vom 16. Dezember 2014 E. 5b). Angesichts des mit der "Vereinbarung zwischen
den Betroffenen" verbrieften zivilrechtlichen Elements in Art. 77 Abs. 1 KRG obliegt
im Streitfalle die Frage, ob bzw. mit welcher Tragweite zwischen den Parteien ein
Vertrag über ein Näherbaurecht zustande gekommen ist, letztlich aber der
abschliessenden
Beurteilung
durch
das
Zivilgericht
(vgl.
Urteil
des
Verwaltungsgerichts R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E. 7).
5.6.
Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit
darauf getreten werden kann, und der angefochtene Einspracheentscheid vom
20. August 2024 sowie die darin bestätigte Baubewilligung vom 23. Mai 2024 sind
aufzuheben. Die Angelegenheit ist im Sinne der Erwägungen zur Durchführung
eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens an die Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens, in welchem die nicht korrekte Wahl der
Verfahrensart der Beschwerdegegnerin anzulasten ist (vgl. Art. 49 BauG),
rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zur Hälfte ihr und dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen. Dabei erweist sich eine Staatsgebühr von CHF 3'000.00 (zzgl.
Kanzleiauslagen) als angemessen (vgl. Art. 75 Abs. 2 VRG).
Ausserdem hat der Beschwerdeführer im Umfang seines Obsiegens Anspruch auf
eine Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 1 VRG). Sein Rechtsvertreter reichte dem
Gericht am 22. November 2024 eine Honorarnote über CHF 5'531.55 für 18.4
Arbeitsstunden à CHF 270.00 (CHF 4'968.00) zzgl. 3 % Barauslagen (CHF 149.05)
und 8.1 % MWST (CHF 414.50) ein (vgl. act. J.1). Diese erscheint dem
streitberufenen Gericht bei vorliegender Honorarvereinbarung (vgl. act. B.1) über

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den veranschlagten Stundensatz gerade noch als vertretbar, wobei sich bei
korrekter Rundung ein Betrag von CHF 5'531.50 ergibt. Folglich haben die
Beschwerdegegnerin
und
der
Beschwerdegegner
den
Beschwerdeführer
aussergerichtlich je mit CHF 2'765.75 (= ½ von CHF 5'531.50) zu entschädigen.
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der
angefochtene Einspracheentscheid vom 20. August 2024 sowie die darin
bestätigte Baubewilligung vom 23. Mai 2024 werden aufgehoben. Die
Angelegenheit wird im Sinne der Erwägungen zur Durchführung eines
ordentlichen
Baubewilligungsverfahrens
an
die
Stadt
Fürstenau
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
369.00
Total
CHF
3'369.00
gehen je zur Hälfte zulasten von B._____ und der Stadt Fürstenau.
3.
Die Stadt Fürstenau und B._____ entschädigen A._____ aussergerichtlich
mit je CHF 2'765.75 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]