gr_gerichte · R 2008 8 · 2008-05-15 · it
domanda di costruzione e piano di quartiere

domanda di costruzione e piano di quartiere | Baurecht

R 08 8 e 12
4a Camera
SENTENZA
del 15 maggio 2008
nella vertenza di diritto amministrativo
concernente opposizione edilizia e piano di quartiere
1.
In data 4 luglio 2007, la Comunione di comproprietari ... introduceva formale
domanda di costruzione per l’erezione sulla particella no. 1337, sul territorio
del Comune di …, in località …, di tre case – stabili A, B e C - con complessivi
18 appartamenti. Nell’ambito dell’esposizione pubblica dei piani, …,
proprietario di unità condominiali sulla particella no. 1374 sita di rimpetto al
mappale no. 1337 e …, …, …, …, …, …, … e … proprietari a loro volta di
unità condominiali sulla contigua particella no. 1310, si opponevano
tempestivamente al progetto, adducendo essenzialmente la necessità di
procedere ad una revisione del piano di quartiere “…” (qui di seguito
abbreviato semplicemente PdQ) per tenere in giusta considerazione
l’evoluzione degli ultimi anni in materia di pianificazione, la volontà popolare
di limitare la costruzione di residenze secondarie, la scarsa qualità estetica
delle costruzioni previste e le loro eccessive dimensioni, l’insufficiente viabilità
che l’attuale strada di quartiere garantisce e il criticabile accesso al garage
comune per tutte e tre le costruzioni nonché l’eccessivo numero dei posti di
parcheggio previsti. Il 27 dicembre 2007 le opposizioni venivano respinte e
l’autorità edilizia comunale rilasciava la licenza di costruzione.
2.
Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 29
gennaio 2008 (R 08 8), … chiedeva principalmente la constatazione della
nullità della licenza di costruzione e dell’opposizione impugnate o
eventualmente l’annullamento dei due provvedimenti. All’autorità comunale
andrebbe imposta la revisione del PdQ o eventualmente il trattamento di
questa precisa pretesa contenuta nell’opposizione e fino alla crescita in

giudicato del relativo piano o di una decisione di fondo su tale questione non
potrebbe essere concessa alla committente la licenza di costruzione. Accanto
alla richiesta dell’effetto sospensivo, il ricorrente postulava la posa delle
modine nel frattempo allontanate. A oltre dieci anni dalla sua entrata in vigore
e dopo la revisione della legge cantonale sulla pianificazione, in aggiunta alla
modifica della normativa comunale in materia edilizia, nonché considerando il
freno posto dal legislatore regionale alla proliferazione di residenze
secondarie, l’istante considera imperativo procedere ad una revisione del
PdQ, non essendo lo stesso più conforme al diritto di rango superiore. La
licenza edilizia e la decisione su opposizione sarebbero poi nulle, in quanto
all’opponente non sarebbero stati resi noti i nomi dei componenti della
comunione di comproprietari richiedente la licenza di costruzione, in manifesto
dispregio della normativa comunale in materia. Inoltre, i provvedimenti
impugnati sarebbero privi di una sufficiente motivazione. Materialmente, il
progetto non si concilierebbe con il circostante quadro paesaggistico locale
per la forma, i volumi e il carattere delle tre costruzioni, come comproverebbe
la perizia … allegata. Anche le disposizioni sullo sfruttamento sarebbero
disattese essendo al progetto di costruzione applicabile il diritto in vigore
all’epoca dell’entrata in vigore del PdQ e non il nuovo diritto. L’accesso ai
garage pregiudicherebbe poi la viabilità dell’intero tratto stradale, mentre
sarebbe stato possibile prevedere lo stesso all’altezza della casa C e non
dell’ultima costruzione A.
3.
Il 1. febbraio 2008, anche …, …, …, …, … e .. adivano il Tribunale
amministrativo (R 08 12) postulando l’annullamento della licenza di
costruzione e della relativa decisione su opposizione. Accanto alla mancata
comunicazione dei nominativi delle persone facenti parte della comunione di
comproprietari richiedente la licenza di costruzione, i ricorrenti criticavano la
conciliabilità del progetto, dal punto di vista architettonico, con i dintorni. La
zona in oggetto, a diretto contatto con un sito d’importanza nazionale,
richiederebbe l’ossequio di severi criteri quanto all’edificazione. Il progetto
presentato invece sfrutterebbe semplicemente le possibilità edificatorie date
dal fondo senza alcun riguardo al paesaggio circostante e in manifesto
contrasto con le disposizioni del PdQ.

4.
Nella propria presa di posizione il Comune di … chiedeva la reiezione dei
ricorsi e la conferma della licenza di costruzione. A prescindere dal fatto che
la situazione legale non si sarebbe essenzialmente modificata negli ultimi
anni, la richiesta revisione del PdQ non meriterebbe comunque protezione,
dopo che - ad eccezione della particella qui in oggetto - tutte le altre sarebbero
già state edificate. Anche le censure formali sollevate andrebbero respinte
non essendo le decisioni inficiate da vizi tali da comportarne il loro
annullamento e tanto meno la loro nullità. Per il resto, il progetto si
conformerebbe all’ordinamento legale in materia di polizia delle costruzioni e
quindi nulla si opporrebbe alla sua approvazione.
5.
Dal canto loro …, …, … SA e … SA, membri della Comunione di
comproprietari … (qui di seguito detti semplicemente comunione di
comproprietari), chiedevano che i due ricorsi venissero respinti. Dall’entrata
in vigore del PdQ non sarebbero intervenuti dei cambiamenti tali da imporre
una revisione dello stesso. Le censure formali sollevate sarebbero in larga
misura immotivate e materialmente il progetto, che non verrebbe a trovarsi in
una zona paesaggisticamente protetta, non contrasterebbe con alcuna delle
disposizioni del diritto materiale applicabile.
6.
Poiché l’entrata in vigore del PdQ era stata preceduta da un lungo iter
giudiziario, alle parti venivano sottoposte le precedenti sentenze già emanate
da questo Giudice al riguardo e veniva indetto un sopralluogo. Il ricorrente 1
introduceva a questo Giudice la perizia … del 3 aprile 2008 riguardante
essenzialmente l’inserimento del progetto di costruzione nel quadro
paesaggistico locale. Nell’ambito del sopralluogo del 15 maggio 2008, ognuna
delle parti presenti aveva modo di esporre verbalmente il proprio punto di vista
e di determinarsi sulla documentazione trasmessa dal Tribunale. Le modine
allontanate a suo tempo venivano nuovamente posate. Per il ricorrente 1
erano presenti al sopralluogo anche i due architetti incaricati della perizia 3
aprile 2008, i quali esponevano ancora una volta le loro riserve dal punto di
vista dell’inserimento ambientale e paesaggistico del progetto contestato. Per
la comunione di comproprietari convenuta era in detta sede possibile

determinarsi in dettaglio sulla perizia allegata da controparte. Per il resto, su
quanto visto e sentito in sede di sopralluogo si dirà, per quanto utile ai fini del
giudizio, nelle considerazioni di merito che seguono.
Considerando in diritto:
1.
Il 19 marzo 2008, in applicazione all’art. 6 lett. a della legge sulla giustizia
amministrativa (LGA), i due ricorsi R 08 8 e 12 erano stati riuniti. Per questo
si giustifica l’evasione del presente contenzioso mediante un’unica sentenza.
2. a)
Dal punto di vista formale viene anzitutto addotta la carenza di uno specifico
riscontro nel dispositivo della decisione su opposizione della richiesta
revisione del PdQ e l’insufficiente motivazione della decisione impugnata sulla
stessa e altre questioni. Nella decisione del 10/27 dicembre 2007, l’autorità
edilizia comunale esponeva i motivi per cui riteneva infondata la richiesta volta
ad ottenere la revisione del PdQ (punto 1 delle considerazioni pag. 3 e 4),
analizzando questa richiesta alla stregua delle tante altre contestazioni
contenute nelle opposizioni e respingendo infine semplicemente le
opposizioni presentate. Questo modo di procedere non dà adito ad alcuna
critica. La richiesta di revisione del PdQ era stata formulata, separatamente,
ma pur sempre nell’ambito della procedura di opposizione contro un concreto
progetto di costruzione, per cui tale richiesta poteva venire senza alcun dubbio
trattata con l’evasione dell’opposizione, considerando tale pretesa come uno
dei tanti argomenti addotti contro la fattibilità del progetto edilizio.
b)
In principio, l’esigenza di una motivazione è rispettata non appena gli
interessati possono, attraverso la decisione o sulla scorta di altri elementi della
causa a loro noti, rendersi conto sufficientemente delle ragioni che stanno alla
base del provvedimento preso (DTF 123 I 34 cons. 2c, 122 IV 8 cons. 2c). Per
contro, la prassi non esige che l’autorità debba prendere posizione su tutti gli
argomenti sollevati (DTF 121 I 57 cons. 2c e riferimenti), ma basta che si limiti
alle questioni rilevanti ed essenziali (DTF 127 I 84, cons. 3 non pubblicato;
126 I 102 cons. 2b e 124 V 181 cons. 1a e riferimenti). In definitiva, l’insieme

dei motivi deve permettere all’interessato di afferrare le ragioni a fondamento
del provvedimento per poterlo eventualmente deferire, con piena cognizione
di causa, all’istanza superiore (DTF 124 II 146 cons. 2a, 121 I 57 cons. 2c e
119 Ia cons. 4d). La decisione su opposizione impugnata esponeva i motivi
per cui l’autorità non riteneva di dover dar seguito alle pretese dei vicini. Sui
punti essenziali la decisione reca indubbiamente una sufficiente motivazione,
come verrà meglio detto anche nelle considerazioni che seguono. Che poi tutti
gli aspetti sollevati non siano stati dettagliatamente discussi non è
censurabile, poiché dall’autorità non può essere preteso l’esame di proposte
di varianti più interessanti per l’una e non per l’altra delle parti opponenti e che
non trovano però essenzialmente il loro fondamento in norme di polizia delle
costruzioni. Il fatto poi che la perizia introdotta non sia stata reputata
suscettibile di mettere in dubbio la corretta applicazione della normativa
comunale, deve pure bastare per giustificare la mancata presa in
considerazione di una valutazione effettivamente del tutto generale e senza
alcuna previa conoscenza del lungo iter giuridico di questo specifico PdQ.
Determinante a questo riguardo è che sui punti essenziali, come dimostrano
gli scritti di ricorso, i ricorrenti abbiano indubbiamente potuto rendersi conto
dei motivi a suffragio della reiezione della loro opposizione, in modo tale da
poter adire con piena cognizione di causa le vie legali a loro disposizione.
3. a)
Dalla mancata notifica dei nominativi dei componenti della comunione di
comproprietari convenuta durante la procedura d’opposizione gli istanti
concludono a torto alla nullità della licenza rilasciata, poiché le norme in parola
sono essenzialmente delle disposizioni d’ordine nell’interesse dell’autorità
edilizia. Infatti, giusta la previgente prassi di questo Giudice, all’autorità edilizia
non era dato rifiutare un progetto edilizio per motivi che esulavano dalle
disposizioni di polizia delle costruzioni (PTA 1987 no. 19, 1974 no. 24, 1971
no. 17 e 1970 no. 30) a meno che si palesasse fin dall’inizio l’assoluta
mancanza di legittimazione del petente, non essendo questi in grado di
comprovare il proprio diritto di proprietà sul fondo (PTA 1990 no. 25, 1989 no.
15, 1987 no. 20 e 1982 no. 23). In queste situazioni la presa in considerazione
di aspetti del diritto privato trovava la propria giustificazione nella necessità di
evitare che l’autorità esaminasse nel dettaglio delle magari complesse

domande di costruzione, quando la legittimazione del petente faceva già
manifestamente difetto. La nuova normativa cantonale in materia di
pianificazione in vigore dal 1. novembre 2005 ha tenuto conto di questa
problematica. Giusta l’art. 89 cpv. 3 della legge cantonale sulla pianificazione
del territorio (LPTC) infatti, se il committente non è proprietario del terreno
edificabile, la domanda di costruzione va controfirmata dal proprietario. L’art.
98 cpv. 2 della legge edilizia comunale (LE) riprende lo stesso principio e
sancisce che la domanda di costruzione deve essere firmata dal proprietario,
dal committente e dal progettista. Sulla base di tale normativa, i ricorrenti non
possono però dedurre quanto pretendono.
b)
Non è contestato che la domanda di costruzione fosse stata sottoscritta dal
proprietario del mappale no. 1337, dal rappresentante della comunione di
comproprietari e dal progettista, per cui non vi è di primo acchito alcuna
violazione delle due citate disposizioni d’ordine. Per i ricorrenti, il difetto
formale consisterebbe nella mancata comunicazione dei nominativi dei
componenti della comunione di comproprietari nell’ambito della procedura di
opposizione. Allora però veniva essenzialmente posto in forse l’accordo dal
proprietario del fondo (mentre in realtà questi aveva sottoscritto la domanda
di costruzione) e non le problematiche addotte poi in sede di ricorso, motivo
per cui l’autorità non aveva giustamente ritenuto di doversi chinare oltre sulla
questione. A questo riguardo va precisato che l’interesse dei ricorrenti a
conoscere i nomi dei componenti della comunione convenuta non può essere
quello di sapere chi sia eventualmente perseguibile penalmente o chi sia
tenuto a corrispondere i contributi di allacciamento, poiché relativamente a
queste questioni il loro interesse alla causa è quello di qualsiasi altro cittadino
del comune. Ammettendo ciò malgrado un certo interesse degli istanti a
conoscere i nominativi dei componenti della comunione convenuta, affinché
fosse possibile verificare l’inesistenza di eventuali conflitti d’interesse con
membri dell’autorità, l’omissione va comunque qualificata d’importanza del
tutto secondaria e non certo propria a rendere nulla la licenza edilizia
accordata. Il proprietario del fondo era pure membro della comunione di
comproprietari e aveva sottoscritto la domanda di costruzione in qualità di
proprietario. Per l’autorità comunale, i richiedenti si erano pertanto

sufficientemente legittimati nell’ambito della procedura di domanda di
costruzione per quanto intendevano fare, senza che si palesassero
imperativamente dei motivi per conoscere i nominativi di tutti i membri della
comunione di comproprietari richiedente, di cui ancora una volta faceva parte
anche il proprietario della particella da edificare. L’omissione commessa
dell’autorità edilizia deve comunque ritenersi sanata in questa sede. Infatti, la
conoscenza di questi nominativi nell’ambito dei questo procedimento non ha
dato adito ad alcuna pretesa concreta da parte degli istanti, motivo per cui un
ritorno degli atti all’autorità comunale per ovviare a questo vizio formale
costituirebbe un inutile supplemento procedurale.
4. a)
Ai sensi dell’art. 21 dell’ordinanza cantonale sulla pianificazione territoriale
(OPTC), qualora dal momento dell’emanazione le condizioni siano
notevolmente cambiate, i piani di quartiere vengono verificati e, se necessario,
adeguati d’ufficio o su richiesta degli interessati dal piano di quartiere. Un
adeguamento va effettuato in particolare quando un piano di quartiere non
ancora
attuato
non
corrisponde
più
alle
prescrizioni
modificate
dell’ordinamento base (vedi anche art. 42 RPdQ). Prima del rilascio della
licenza di costruzione, i ricorrenti sostengono la necessità di procedere ad una
revisione del PdQ a dieci anni dalla sua entrata in vigore, in considerazione
dell’accento architettonico che hanno preso i dintorni negli ultimi anni, dopo la
revisione della LE e della LPTC nonché in ossequio alla volontà di limitare le
residenze secondarie nell’…
b)
Il PdQ qui in discussione non era vecchio di dieci anni, bensì nel momento qui
determinante di otto anni. Esso è, infatti, entrato in vigore nel luglio del 1999
e la domanda di costruzione è stata presentata il 4 luglio del 2007. Nell’ambito
della revisione della pianificazione del 2003, entrata in vigore nel 2004, sono
poi stati operati i necessari adattamenti, in particolare del piano delle zone e
della LE, anche per l’area del quartiere qui in oggetto per la definizione di: il
tipo di zona, l’indice di sfruttamento (IS) e quello di edificabilità (IE), l’altezza
dei fabbricati, le distanze minime da confine e dagli edifici, le emissioni ed i
gradi di sensibilità al rumore (vedi appendice alla LE). Non è di conseguenza
dato concludere all’applicazione di una normativa vecchia di dieci anni come

preteso nel ricorso e neppure alla collisione della nuova normativa edilizia
comunale con il PdQ. Anche le nuove disposizioni cantonali entrate in vigore
nel 2005, in particolare la norma generale sull’inserimento nel paesaggio di
cui all’at. 71 cpv. 1 LPTC , non permettono di concludere alla necessità di
rivedere il PdQ, poiché anche la normativa comunale conosceva già una
simile norma d’impatto sull’ambiente circostante (art. 19 cpv. 1 LE). Sulla base
del testo letterale delle disposizioni citate, in gran parte uguali, non è poi dato
dedurre in ossequio a quali fondamenti oggettivi gli istanti reputino che la
disposizione cantonale imporrebbe ai comuni l’applicazione di un criterio ben
più severo di quello adottato dal comune convenuto o applicato
precedentemente.
c)
All’epoca dell’elaborazione del PdQ circa metà delle particelle incluse nel suo
perimetro erano già sopraedificate. Negli ultimi otto anni, il grado di
edificazione ha raggiunto il 95%. Dei circa 62000 m² di superficie edificabile
inclusi nel PdQ l’unica particella importante non sopraedificata è quella della
comunione convenuta che conta 3239 m² e la cui superficie rappresenta
quindi circa il 5% dell’area del PdQ. Per il comune, l’impatto che queste tre
costruzioni possono avere sull’intero quadro locale va pertanto alquanto
relativizzato, dopo che l’area circostante è già stata costruita, e non giustifica
certo una revisione del PdQ. Per i ricorrenti invece la costruzione di 18
appartamenti e le possibilità edificatorie residue di parte delle altre particelle
per quanto non interamente sopraedificate confermerebbero la liceità della
richiesta revisione. Per questo Giudice, l’elevato grado d’edificazione che le
particelle incluse nel PdQ hanno lascia effettivamente apparire anche sotto
questo punto di vista infondata la richiesta di revisione, perlomeno in relazione
a quelli che vogliono essere gli scopi dei ricorrenti e che nell’evenienza non
possono certo venire raggiunti tramite la modifica delle possibilità edificatorie
di una particella che costituisce il 5% del territorio in discussione. Giova
ancora precisare che la particella in oggetto è stata assegnata alla zona
residenziale R3 anche in base al nuovo piano delle zone, per cui le tanto
criticate dimensioni delle tre costruzioni oggetto di licenza edilizia trovano la
loro legittimità essenzialmente nell’ordinamento di base entrato in vigore nel
2004. Il fatto poi che attualmente la LE preveda all’art. 5 cpv. 5 la necessità di

una consulenza architettonica per l’elaborazione di piani di quartiere non può
evidentemente essere un motivo per pretendere la revisione del PdQ
elaborato senza tale consulenza quando il 95% dell’area è già stata edificata.
Simili norme si applicano in genere alle procedure future e non sono di per sé
motivo sufficiente per una revisione.
d)
L’art. 51 LPTC stabilisce quali sono gli scopi ed i contenuti di uno strumento
pianificatorio quale un piano di quartiere. Per porre un freno alla proliferazione
di residenze secondarie, il comune ha avviato una procedura di revisione della
pianificazione locale ed è stata aperta la via della consultazione per
l’emanazione di “disposizioni sul contingentamento delle residenze primarie
(recte: secondarie) e riscossione di una tassa d’incentivazione”. Tale
contingentamento è già stato tenuto in considerazione nella licenza di
costruzione (in applicazione all’art. 9 del progetto) per quanto alla committente
è stata autorizzata la costruzione frazionata delle tre case (lo stabile A nel
2008, B nel 2009 e C nel 2010) in virtù del contingentamento annuo a
disposizione (vedi licenza edilizia pag. 6 e 7). Per ossequiare la volontà di
limitare le abitazioni secondarie lo strumento del piano di quartiere non si
rivelerebbe poi essere lo strumento adatto. Una simile problematica va risolta
a livello di ordinamento di base, come del resto sta avvenendo, giacché la
validità di questa misura deve riguardare tutto il territorio comunale e non solo
parti di esso.
e)
Anche la critica rivolta alla grossolanità del piano di quartiere ed alla
mancanza di precise norme strutturali che disciplinino in modo dettagliato la
configurazione degli edifici non merita protezione. In merito ai contenuti, la
necessità di un dettagliato piano delle strutture non è di ordine imperativo nel
senso preteso dai ricorrenti. E’ vero che, giusta la definizione di cui all’art. 51
LPTC, il piano di quartiere disciplina nel dettaglio, nell’ambito comunque
dell’ordinamento di base, la struttura e l’urbanizzazione della zona edificabile
prescelta (cpv. 1) e che esso è composto, a seconda dello scopo, dal piano
delle strutture e dal piano di urbanizzazione (art. 51 cpv. 2). Facoltativamente
poi esso può contenere disposizioni più ampie, segnatamente per quanto
concerne le volumetrie, la loro utilizzazione e strutturazione (art. 52 cpv. 2

LPTC). Nel caso che ci occupa si è voluto espressamente rinunciare a delle
specifiche norme sulla struttura degli edifici nel PdQ, essendo state
considerate sufficienti le disposizioni contenute nell’ordinamento di base e in
particolare nella LE, come del resto è dimostrato dall’effettiva edificazione del
95% dell’area del PdQ. Nella fattispecie, il nocciolo del PdQ era stato quello
di salvaguardare il circostante paesaggio, delimitando il più possibile le aree
edificabili tramite delle linee di allineamento (anche con delle concentrazioni
del nucleo) e quelle che avrebbero invece dovuto restare libere da costruzioni,
accanto all’indiscussa necessità di migliorare la viabilità della zona.
Per concludere su detta questione, non è dato ritenere che dall’epoca
dell’entrata in vigore del PdQ siano intervenute modifiche tali da imporre una
rettifica del piano, motivo per cui va in questa sede confermato il rifiuto di
procedere alla richiesta revisione.
5. a)
La procedura amministrativa cantonale è retta dal principio inquisitorio (art. 11
cpv. 1 LGA). In virtù di questo principio l'autorità amministrativa deve
accertare d'ufficio gli elementi suscettibili di determinare la decisione ed
assumere di sua iniziativa le prove necessarie confrontando accuratamente i
contrapposti interessi, senza essere peraltro vincolata dalle domande delle
parti (art. 11 cpv. 3 LGA). In quest'ambito, all'autorità spetta la facoltà di
procedere al cosiddetto apprezzamento anticipato delle prove, rinunciando a
quelle offerte dalle parti la cui assunzione non condurrebbe verosimilmente
ad alcun nuovo chiarimento rilevante per il giudizio (DTF 126 II 71, cons.
4b/aa). In base alla valutazione anticipata delle prove esibite, l'autorità
amministrativa può quindi rifiutarsi di assumere quelle considerate ininfluenti,
ma deve darne ragione nel proprio giudizio (RDAT II - 1994, N. 50; RDAT
1990, N. 43). Per i ricorrenti il progetto di costruzione non verrebbe ad inserirsi
armoniosamente nei dintorni e per comprovare tale contrasto con il quadro
architettonico-paesaggistico locale vengono in sede di ricorso prodotte le
perizie del 2 agosto 2007 dell’architetto … e del 3 aprile 2008 degli architetti
… e ... Qualora le censure sollevate dagli esperti non dovessero trovare
materialmente ascolto, il ricorrente 1 ribadisce la necessità di ordinare una
perizia giudiziaria sulla questione dell’integrazione nel paesaggio del progetto
di costruzione.

b)
Essenzialmente il progetto viene in ambedue le valutazioni contestato con gli
stessi o analoghi argomenti. Per quanto riguarda l’esigenza di procedere
previamente ad una revisione del PdQ va fatto riferimento a quanto esposto
in precedenza. Relativamente invece al concreto intervento presentato, gli
esperti fondano la loro convinzione sul fatto che la particella in parola si
troverebbe in un punto particolarmente sensibile dal profilo paesaggistico, le
case avrebbero delle dimensioni troppo grandi nonché un’architettura
standardizzata e negligente. La loro ubicazione una vicino all’altra
comprometterebbe poi la panoramica del luogo e contrasterebbe con le
caratteristiche dei dintorni. A conclusione della perizia del 3 aprile 2008
vengono proposte delle modifiche al progetto tendenti essenzialmente al suo
ridimensionamento (diminuzione dei piani da tre a due, diminuzione dei
volumi, diversa entrata dei garage ecc.). Per questo Giudice, la questione
dell’inserimento delle tre costruzioni nel quadro locale non è da deferire ad un
esperto, ma va decisa sulla base delle concrete circostanze e degli effettivi
elementi che caratterizzano i dintorni della costruzione, motivo per cui da una
perizia giudiziaria non sarebbe da attendersi un veritiero chiarimento in vista
dell’evasione della controversia. Non è contestato che il progetto non contrasti
con delle norme legali specifiche e verificabili come ad esempio quelle sulle
distanze, altezza dei fabbricati e disposizioni di zona. Considerata poi la
diversità degli stabili che sono stati costruiti nelle vicinanze (vedi cons. 6), la
questione dell’inserimento paesaggistico non è di natura tale da poter essere
meglio decisa da terzi. Anche per i motivi che seguono pertanto la richiesta di
una perizia giudiziaria va respinta.
6. a)
Vada previamente precisato che nelle immediate vicinanze della particella no.
1337 non vi sono zone di protezione della natura o del paesaggio (il villaggio
stesso di … non è incluso nell’oggetto BLN no. 1908). La frazione non è
neppure stata posta tra gli oggetti d’importanza nazionale, contrariamente a
tanti altri paesini della valle (…, …, …, …, … ecc.), giusta l’inventario degli
insediamenti svizzeri da proteggere, ma essa viene ritenuta un caso
d’importanza regionale. Per questo la zona non può essere giudicata
particolarmente sensibile dal punto di vista della protezione del paesaggio nel

senso preteso dai ricorrenti. Del resto già in precedenza era stata
ripetutamente invocata la particolare sensibilità di tale zona per contestare la
possibilità di un concentramento dell’edificabilità (vedi DTA 98/425) sulla
collina della … e dello sfruttamento previsto nel PdQ (STA R 99 169). Rispetto
al resto dell’area del PdQ ed in particolare rispetto agli insediamenti sulla
collina stessa, appare nel contesto attuale eccessivo pretendere che la
particella della convenuta abbia l’ubicazione assolutamente dominante e
determinante per il quadro paesaggistico locale.
b)
Per quanto riguarda l’insediamento architettonico, come ha del resto
confermato il sopralluogo, le costruzioni sono caratterizzate da una
molteplicità di stili, volumi, forme del tetto e materiali. Nelle immediate
vicinanze delle tre previste costruzioni e fino sulla collina della …, si alternano
un gruppo di case di tipo moderno in sasso, con delle grandi aperture in vetro
dalle forme più svariate, normali case per una sola o più famiglie, degli chalet
e delle costruzioni che vogliono imitare con la loro spiccata corposità, i colori,
le mura massicce, le finestre ad imbuto (solitamente solo grazie ad
accorgimenti ottici) e gli “sgraffi” (tecnica di decorazione che consiste nel
graffiare e scalfire nel primo strato d'intonaco umido, coperto di calce, fino a
far emergere gli ornamenti nello strato sottostante più scuro) quello che viene
- magari riduttivamente - generalmente definito stile engadinese. In questo
contesto il progetto presentato, che riprende lo stile massiccio e decorativo
delle due case poste sull’altro lato della strada, tra cui quello della casa del
ricorrente 1, non è censurabile. Sulla particella adiacente invece, la facciata
della costruzione è in sasso e lo stile decisamente più moderno. In termini di
stile e materiali il progetto non collide pertanto con il paesaggio circostante.
La riunione in gruppi di case analoghe o che comunque possono essere
associate tra di loro non è neppure nuova per la zona, come dimostrano le tre
costruzioni in sasso sulla collina e le due unità di cui fa parte la costruzione
del ricorrente 1. Anche i balconi previsti, si conformano perfettamente alla
molteplicità di ubicazioni, forme, stili e materiali dei balconi cha adornano le
facciate delle abitazioni incluse nel PdQ.

c)
Per quanto riguarda i volumi della costruzione, le angolature, le distanze dei
tre edifici tra di loro e il numero dei piani, le censure di ricorso vanno respinte.
Le tre unità A, B e C sono progettate entro il limite delle linee di allineamento
verso la strada di quartiere (5 m) e, sul lato opposto, entro quelle a
salvaguardia degli spazi liberi verso l’antistante pianura (10 m). La richiesta di
porre le tre case ad una maggior distanza dalla strada di quartiere come
preteso dai ricorrenti 2 al sopralluogo non ha pertanto alcuna legittimità.
Anche la direzione delle tre costruzioni è dettata dall’art. 10 cpv. 1 RPdQ, per
cui la pretesa … di ispirarsi ad un allineamento come sulla collina della …
contrasta con il diritto materiale. Come non è poi giustamente contestato, il
progetto rispetta le distanze da confine, tra costruzioni e dalla strada, le
altezze, e il numero dei piani ammessi. La particella no. 1337 è sita in zona
R3, come quella dei ricorrenti 2, mentre tutte le altre costruzioni incluse nel
PdQ sono poste in una zona, essenzialmente R2, con possibilità di
edificazione più limitate. Non è pertanto dato pretendere che il progetto venga
limitato ad una costruzione a due piani, essendo le circostanti costruzioni
articolate su due soli piani. In effetti, anche l’adiacente particella dei ricorrenti
2 sita in zona R3 conta 3 piani e il volume della stessa corrisponde grosso
modo alle dimensioni delle singole costruzioni progettate. Il concentramento
dell’edificazione è poi in gran parte riconducibile alla linnea di allineamento
posta a 10 m dal confine nord del fondo. La volontà di mantenere libera da
costruzioni questa striscia di terreno favorisce implicitamente una
concentrazione dei volumi sulla parte restante del fondo. Dalla disposizione
di cui all’art. 17 RPdQ – e stando alla quale le nuove costruzioni devono avere
delle forme semplici e chiare - non è dato dedurre che le tre case debbano
contare quattro angoli regolari cadauna come pretendono gli istanti. A parte il
fatto che tale pretesa non trova alcun riscontro nel concreto quadro locale,
ambedue le costruzioni circostanti di proprietà delle parti ricorrenti ed erette
sotto l’egida dello stesso disposto presentano delle forme caratterizzate da
molti più angoli di quelli propri alla classica forma rettangolare regolare che
vorrebbero invece imporre alla committente. Come si è detto, la distanza tra
edifici ossequia la legislazione comunale e non dà pertanto adito a critiche
anche se gli istanti ritengono che la successione delle tre costruzioni contrasti
con il paesaggio circostante e intralci enormemente la panoramica del sito.

Per quanto riguarda la distanza tra la casa C e quella dei ricorrenti 2 la
vicinanza risulta dalla libera scelta di ambedue i proprietari di attenersi solo
alle regolari distanze da confine e tra edifici. Il restringimento apportato dalle
linee di allineamento alla larghezza della particella da edificare e la sua
assegnazione alla zona R3 corrisponde poi ad una chiara volontà del
legislatore comunale e degli organi incaricati della pianificazione comunale.
Come poi giustamente addotto dalle parti convenute, in linea di principio, le
norme di carattere estetico non possono essere invocate per imporre in una
zona R3 lo sfruttamento previsto per la zona R2 (DTF 115 Ia 377 cons. 5),
giacché in tal modo verrebbe completamente misconosciuto il principio della
legalità.
7.
Nella valutazione dell’indice di sfruttamento (IS), l’autorità comunale è partita
dal presupposto che fossero applicabili le disposizioni della LE attualmente in
vigore, giusta la quale è ammesso uno sfruttamento in zona R3 dello 0.8. Il
ricorrente 1, richiamando l’art. 16 RPdQ, ritiene esclusivamente applicabile un
IS dello 0.5, giusta la LE vigente all’epoca della decisione di PdQ. Le due
disposizioni qui determinanti sono gli art. 4 e 16 RPdQ. Nell’interpretazione
letterale del testo dell’art. 4 RPdQ, che fa riferimento alla “legge edilizia in
vigore”, il rinvio è alla LE di volta in volta in vigore. L’art. 16 RPdQ, per il quale
“lo sfruttamento si basa sulla legge edilizia (con un abbuono di sfruttamento
di 0.1)” è indubbiamente meno chiaro. Per i ricorrenti, questa disposizione
costituirebbe una regola speciale propria a derogare al principio di carattere
generale di cui all’art. 4 RPdQ. Per il Tribunale la tesi non merita protezione.
In primo luogo, in tutti gli altri ambiti (distanze, altezza, piani ecc.) non è
contestata l’applicazione della nuova normativa comunale. Per lo sfruttamento
non vi è pertanto motivo di ritenere fondato un regime derogatorio, tanto più
che i casi speciali dello sfruttamento “R2 in zona …” e nella “zona residenziale
piani di quartiere …” sono stati pure espressamente regolati nell’ambito della
nuova LE. Non è pertanto sostenibile pretendere che per la zona R3 … valga
la legislazione precedente sulla base di una disposizione speciale che però
non vale nel contesto di altri piani di quartiere. Sarebbe infine anche da un
punto di vista materiale alquanto strano che l’IS della zona R2 … dello 0.5
giusta il nuovo diritto e quello della zona R3 … giusta la disposizione

previgente dello 0.5 sia lo stesso. Se poi si tiene in considerazione che la
vecchia LE non considerava nel calcolo certi spazi come i locali tecnici, le
scale e le cantine, mentre questi vengono ora presi in considerazione, non
sarebbe coerente procedere in futuro a due distinti calcoli dello sfruttamento
a seconda della legislazione applicabile all’interno dello stesso PdQ. Il
concreto incremento dello sfruttamento non è poi del doppio come calcolato
in base alla differenza matematica dei due indici dal ricorrente 1. Grazie
all’inclusione nel nuovo calcolo dei locali precedentemente non presi in
considerazione, l’IS effettivo per le diverse zone risulta essere in larga misura
lo stesso di quello previsto dalla legislazione precedente. Per questo, nella
zona R3 del PdQ è stato correttamente applicato l’IS che la nuova LE prevede
in generale per detta zona. Anche la LE stessa prevede poi all’art. 111 cpv. 3
l’abrogazione di tutte le precedenti prescrizioni del comune in contraddizione
con la stessa.
8. a)
Il ricorrente 1 invoca l’insufficienza dell’accesso che rappresenta la strada di
quartiere attuale e chiede che l’entrata del garage sotterraneo venga spostata
in prossimità della costruzione C. Dal canto loro i ricorrenti 2 temono che
numerosi posti macchina possano venire affittati al personale degli adiacenti
alberghi con una conseguente affluenza di traffico superiore a quella
oggettivamente derivante dai tre complessi edilizi. Previamente va detto che
la questione della sufficienza degli accessi era già stata oggetto di precedenti
giudizi. In base alle precedenti sentenze (cfr. per tutte DTA 387/98 cons. 5),
la strada di quartiere progettata ad una sola corsia era stata da questo Giudice
ritenuta sufficiente per l’allacciamento delle particelle edilizie della zona. In
base al punto 7 della fattispecie della decisione 378/98 e giusta l’elenco delle
comunicazioni fatte, tutti i proprietari inclusi nel perimetro del PdQ erano stati
invitati a prendere posizione sulla vertenza. Tra questi figuravano
necessariamente anche i predecessori in diritto degli attuali ricorrenti, motivo
per cui il provvedimento vincola anche gli attuali ricorrenti. Nella realizzazione
concreta del tratto stradale, non sono state eseguite tutte le piazzuole di
scambio previste e il marciapiede. Interrogata al riguardo, l’autorità comunale
ha ammesso in sede di sopralluogo di non aver eseguito l’opera esattamente
secondo i piani a causa dei costi dell’infrastruttura e della conseguente

contrarietà espressa dai proprietari inclusi nel PdQ. Vi sarebbero però già
attualmente delle esplicite richieste da parte di proprietari della zona per
limitare l’eccessiva velocità sulla tratta della strada di quartiere. L’autorità
starebbe pertanto vagliando la possibilità di costruire dei dossi. Su richiesta
degli interessati comunque, l’autorità comunale non avrebbe motivo per
opporsi alla costruzione di marciapiedi, anche se con questo intervento la
velocità della strada non verrebbe certamente limitata e neppure favorito
l’incrocio di due vetture. Nell’evenienza, le imperfezioni nell’esecuzione della
rete viaria non hanno però ripercussioni sulla situazione del ricorrente 1.
Inoltre, ambedue le parti ricorrenti confinano con la strada lungo una tratta
pianeggiante, che garantisce una perfetta visuale, e ambedue le proprietà
dispongono di spazi liberi - per eventualmente permettere lo scambio di due
vetture - antistanti alle entrate dei rispettivi garage.
b)
Il ricorrente 1 chiede lo spostamento dell’entrata del garage sotterraneo a
livello della casa C anziché della casa A. Come si è visto al sopralluogo, le
quote del terreno in prossimità della casa A sono a livello della strada di
quartiere, mentre la parte di fondo destinata alla costruzione C ha una quota
più elevata del fondo stradale. Per la committenza la scelta è pertanto caduta
sulla soluzione morfologicamente meno incisiva rispetto alla configurazione
naturale del terreno e senza pertanto la necessità di innalzare ancora
maggiormente la casa C e di conseguenza pure quelle B e A, a scapito di tutti
i vicini. Infatti, l’altezza della costruzione C è prevista raggiungere i 9.74 m e
non sfrutta attualmente interamente le possibilità date dalla LE che prevede
un’altezza massima della costruzione di 10.5 m (cfr. prescrizioni di zona in
appendice alla LE). A prescindere dalla questione di sapere se uno
spostamento dell’accesso ai garage comporterebbe un innalzamento del
blocco C, la pretesa ricorsuale va respinta. Come si è detto, dinnanzi alla
proprietà del ricorrente 1 la tratta stradale è diritta e pianeggiante e lo
spostamento richiesto concerne una tratta di circa 60 m. Che per il vicino tale
spostamento possa costituire un vantaggio è comprensibile. Non vi è però
alcun diritto di fondo a pretendere che la via d’accesso venga utilizzata lungo
la minor tratta possibile, quando però la soluzione scelta si rivela essere quella
tecnicamente meno incisiva per la parità di quote.

c)
Per le tre costruzioni ed i relativi 18 appartamenti è prevista la costruzione di
48 posti macchina coperti. Giusta l’art. 26 LE, per edifici residenziali vanno
realizzati almeno 1 posteggio per abitazione fino a 100 m² di SUL, oltre due
posteggi. Nove degli appartamenti previsti superano i 100 m² di SUL e
necessitano pertanto per legge di due posti macchina, degli altri, otto unità
contano una SUL superore ai 95 m². La scelta di creare per tutte le unità
abitative almeno due posti macchina non può essere criticata, e non appare
sproporzionata. Non essendovi poi alcun posteggio esterno, per i 18
appartamenti sono stati previsti 12 posteggi per i visitatori. Anche questa
scelta appare pertanto giustificata.
9.
In conclusione, i ricorsi vanno respinti e viene in questa sede confermata la
licenza edilizia rilasciata. L’esito della controversia giustifica l’accollamento
proporzionale delle spese occasionate dal presente procedimento alle parti
ricorrenti. Giusta l’art. 78 LGA, la parte soccombente viene di regola obbligata
a rimborsare alla parte vincente tutte le spese necessarie causate dalla
procedura (cpv. 1). Ai comuni invece non vengono di regola assegnate
ripetibili, se vincono la causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali (cpv.
2). Alla nota d’onorario introdotta dal patrocinatore della convenuta in data 2
aprile 2008 e pari di fr. 8'711.10 vanno aggiunti lo studio della perizia introdotta
nel frattempo da controparte e il sopralluogo.
Il Tribunale decide:
1.
I ricorsi sono respinti.
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di
fr.
10'000.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
524.--
totale
fr.
10'524.--

il cui importo sarà versato per metà da … e per l’altra metà da …, …, …, …,
… e …, quest’ultimi responsabili in solido, entro trenta giorni dalla notifica della
presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni,
Coira.
3.
… (fr. 5'000.--), da un lato, e …, …, …, …, … e … (fr. 5'000.--), dall’altro,
versano alla Comunione di comproprietari … fr. 10'000.-- (IVA inclusa) a titolo
di ripetibili.
Nella misura in cui è stato ammissibile l’interposto ricorso al Tribunale federale è
stato respinto in data 20 febbraio 2009 (1C_346/2008).