gr_gerichte · R 2012 155 · 2013-05-21 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 155
5. Kammer 
URTEIL
vom 21. Mai 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 27. August 2012 reichten … ein Gesuch für den Neubau eines 
Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 im Gebiet …, Plan Nr. 19, in … ein. 
Dagegen erhob … am 7. September 2012 Einsprache mit der Begründung, die 
Baueingabe sei nach der Abstimmung über die Zweitwohnungsinitiative erfolgt. 
Das Gebiet im … sei auf privater Basis erschlossen worden, weshalb er gegen 
einen Neuanschluss Einsprache erhebe. Am 21. September 2012 beantragten 
… die Abweisung der Einsprache. In einer Stellungnahme vom 30. September 
2012 hielt … grundsätzlich an seiner Begründung fest. Am 8., mitgeteilt am 9. 
Oktober 2012, wies die Gemeinde … die Einsprache ab und erteilte … die 
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (vgl. act. Bg./Nr. 24).
2.
Dagegen erhob … (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 10. November 2012 
(Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden. Begründend 
führte der Beschwerdeführer aus, er sei mit dem Entscheid der Gemeinde nicht 
einverstanden und bitte um eine Überprüfung seiner Argumente. Er sei 
Eigentümer 
von 
Parzelle 
1244 
und 
direkter 
Nachbar 
und 
somit 
beschwerdeberechtigt. Hier handle es sich um eine Zweitwohnung, weshalb die 
Bewilligung nicht mehr hätte erteilt werden dürfen. Im Weiteren sei das Gebiet 
im … schon vor über 40 Jahren durch Private erschlossen worden. Eine 
Interessengemeinschaft bemühe sich seit Jahren, dass dieses Gebiet mit ca. 17 
Wohn- und Ferienhäusern durch die Gemeinde übernommen werde. Diese 
weigere sich aber seit langem, die Wasser- und Abwasserleitungen zu 


übernehmen. Begründet werde dies mit den zu kleinen Dimensionen der 
Leitungen. Sei dem so, könnten nicht weitere Liegenschaften daran 
angeschlossen werden. Wolle sich jemand an dieses Privatnetz neu 
anschliessen, brauche er das Einverständnis der Ersteller. Er jedoch gebe 
diese Einwilligung nicht. Bevor diese nicht vorliege, sollte die Gemeinde auch 
keine Bewilligungen in diesem Gebiet mehr erteilen, da sonst die Anschlüsse 
mehr als fraglich seien. Zudem sei unklar, ob die Gemeinde überhaupt 
berechtigt sei, eine Anschlussbewilligung an ein ihr nicht gehörendes Teilstück 
zu erteilen. Schliesslich warf der Beschwerdeführer am 19. November 2012 
(Poststempel) noch die Frage auf, wer für allfällige Schäden beim allfälligen 
Bersten der privaten Wasserleitung aufkomme.
3.
Am 3. Dezember 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der 
Beschwerde. Betreffend Zweitwohnungsproblematik verwies sie auf das Urteil 
VGU R 12 44 des Verwaltungsgerichts Graubünden. Weiter führte die 
Gemeinde aus, es sei zutreffend, dass das ganze Gebiet im …, wozu auch 
benannte Bauparzelle gehöre, Ende der 60iger Jahre durch Private mit Wasser- 
und Abwasserleitungen erschlossen worden sei. Dabei sei eine gross 
dimensionierte Kanalisationsleitung errichtet worden. An diese seien alle 
Liegenschaften im … angeschlossen. Unzutreffend sei, dass die Gemeinde die 
Übernahme der privaten Leitung verweigere, weil diese zu klein dimensioniert 
sei. Die Gemeinde habe immer verlangt, dass die damaligen Gesuchsteller vor 
dem definitiven Entscheid der Gemeinde den Nachweis zu erbringen hätten, 
dass sich die Leitungen in einem guten Zustand befänden. Dazu sei sie gemäss 
Art. 63 Abs. 2 BG und Art. 5 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die 
Wasserversorgung verpflichtet. Die Gesuchsteller hätten aber nie einen 
Zustandsbeschrieb eingereicht, weswegen die Gemeinde das Gesuch nicht 
weiter behandelt habe. Im Bewilligungsverfahren habe die Gemeinde lediglich 
zu prüfen, ob das Baugrundstück genügend erschlossen sei (Art. 72 Abs. 2 
KRG). An welche Leitungen letztendlich angeschlossen werde, private oder 
öffentliche, sei für die Erteilung der Bewilligung nicht zentral. Gemäss Art. 62 
Abs. 2 BG brauche es für den Anschluss keine ausdrückliche Einwilligung der 


Eigentümer. Hier liege es im öffentlichen Interesse, dass sich die Bauherren an 
die Privatleitung im … anschliessen könnten. Andernfalls wäre die Gemeinde 
verpflichtet, für die Bauherren eine eigens geschaffene Erschliessungsanlage 
zu erstellen, zumal diese in der Bauzone Anspruch auf Erschliessung hätten.
4.
Am 3. Dezember 2012 beantragten … (nachfolgend: Beschwerdegegner) die 
Abweisung 
der 
Beschwerde, 
soweit 
darauf 
einzutreten 
sei. 
Der 
Beschwerdeführer stelle kein eigentliches Rechtsbegehren. Der Antrag auf 
Überprüfung der Argumente genüge nicht. Auch die Begründung sei 
ungenügend. Weiter habe die Gemeinde die Rüge betreffend der angeblich 
ungenügenden Erschliessung der Bauparzelle abgewiesen, weil es sich um 
eine privatrechtliche Angelegenheit handle. Auch damit setze sich der 
Beschwerdeführer vor Gericht nicht auseinander. Dies sei keine genügende 
Begründung. Gestützt auf VGU R 12 44 sei in Bezug auf die 
Zweitwohnungsproblematik festzuhalten, dass die Gemeinde die Bewilligung zu 
Recht erteilt habe. Weiter sei gemäss Art. 72 Abs. 1 KRG Voraussetzung für die 
Baubewilligung, dass das 
Grundstück 
baureif 
sei. Dazu müsse es 
vorschriftsgemäss erschlossen oder die Erschliessung bis zum Abschluss des 
Bauvorhabens ausgeführt sein. Dies gelte auch gemäss Art. 19 RPG. Für die 
im Baubewilligungsverfahren zu prüfende Erschliessung spiele es keine Rolle, 
ob die entsprechenden Erschliessungsanlagen privat oder öffentlich seien. 
Entscheidend sei, dass die erforderlichen Anlagen vorhanden seien. 
Unbestritten sei, dass die Erschliessungsleitungen im Gebiet … Privaten 
gehörten. Es werde aber bestritten, dass der Beschwerdeführer Miteigentümer 
der privaten Leitungen sei. Dies insbesondere deshalb, weil er Eigentümer von 
Parzelle 1244 sei, welche sich nordwestlich der Bauparzelle befinde. Das 
Bauprojekt werde aber nicht über Parzelle 1244 erschlossen, sondern über die 
südlich liegenden Parzellen 1247 und 1253. Auch seien die Leitungen nicht zu 
klein. 
Man 
habe 
in 
den 
60iger 
Jahren 
gross 
dimensionierte 
Kanalisationsleitungen verlegt. Diese seien genügend, um Wasser und 
Abwasser der Bauparzelle aufzunehmen. Die Gemeinde sei offensichtlich 
gleicher Meinung, ansonsten hätte sie die Bewilligung nicht erteilt. Zudem 


stimme nicht, dass die Gemeinde die Übernahme deshalb verweigert habe, weil 
die Leitungen zu klein dimensioniert worden seien (act. Bf./Nr. 2). Auch habe 
der Beschwerdeführer ausgeführt, dass die Erschliessungsanlagen für Parzelle 
1245 vor deren Abparzellierung genügend gewesen sei. Folglich genüge diese 
auch für die abparzellierte Parzelle 1272. Schliesslich sei es zulässig, die 
Bauherren im Baubewilligungsverfahren zu berechtigen, sich gestützt auf Art. 
62 Abs. 2 BG an private Versorgungsanlagen anzuschliessen.
5.
Am 21. Dezember 2005 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen 
Anträgen und Begründungen fest. Auf die Beschwerde sei einzutreten. Die 
formellen Anforderungen seien hier nicht allzu hoch anzusetzen. Das Gericht 
sei in der Lage, aus den Ausführungen des Beschwerdeführers auf dessen 
Begehren zu schliessen. Das Urteil VGU R 12 44 habe hier keine 
präjudizierende Wirkung. Zudem sei das Baugesuch nach Annahme der 
Initiative eingereicht worden. Weiter monierte der Beschwerdeführer, nicht 
einmal die Gemeinde habe in Frage gestellt, dass er Miteigentümer der privaten 
Leitungen sei. Klar sei, dass zur Zeit der Erteilung der Bewilligung noch nicht 
klar gewesen sei, ob die Erschliessung überhaupt möglich sein werde. Zwar 
bestünden die Leitungen und gemäss Art. 62 Abs. 2 BG könnten Eigentümer 
privater Versorgungsanlagen verpflichtet werden, ihre Anlagen auch Dritten zur 
Verfügung zu stellen. Dabei handle es sich jedoch um eine Kannvorschrift. 
Zudem könnte sich der Eigentümer bei einer entsprechenden Verfügung 
wiederum wehren und Rechtsmittel ergreifen. Der Ausgang eines solchen 
Verfahrens sei offen. Auch sei es nicht relevant, dass die Gemeinde allenfalls 
verpflichtet 
sei, 
für 
die 
Bauherrschaft 
eine 
eigens 
geschaffene 
Erschliessungsanlage zu erstellen. Auch dafür wäre ein neues Verfahren mit 
der Möglichkeit zur Ergreifung von Rechtsmitteln nötig. Zudem sei auch bei 
einem Anschluss an die private Erschliessung nicht klar, ob diese funktioniere. 
Dies werde auch von der Gemeinde angezweifelt. Die Frage stelle sich umso 
mehr, wenn neue Anschlüsse getätigt würden. In diesem Punkt sei der 
Sachverhalt vor Erteilung der Baubewilligung nicht genügend abgeklärt worden.


6.
Am 12. Januar 2013 stellte die Gemeinde duplicando den Antrag auf 
Abweisung der Beschwerde. Die privaten Leitungen seien klar genügend. 
Weiter stimme es nicht, dass eine Bewilligung nach Art. 6 über die 
Wasserversorgung fehle, weil die Baugesuchsteller ein Einfamilienhaus bauen 
und nicht eine private Wasseranlage erstellen wollten.
7.
Am 14. Januar 2013 hielten die Beschwerdegegner duplicando an ihren 
Anträgen fest. Der formelle Mangel liege nicht nur im ungenügenden 
Rechtsbegehren, sondern auch in der ungenügenden Begründung. Diese 
Mängel habe der Beschwerdeführer auch replicando nicht behoben. Die 
Kannvorschrift Art. 62 Abs. 2 BG sei so auszulegen, dass Private zur Duldung 
des Anschlusses verpflichtet werden müssten, wenn die Mitbenützung im 
öffentlichen Interesse liege. Der Anschluss der Bauherrschaft an das private 
Kanalisationsnetz im … liege im öffentlichen Interesse. Selbst wenn gestützt auf 
Art. 62 Abs. 2 BG noch verfügt werden müsste, würde dies nicht zu einer 
Aufhebung der Baubewilligung führen, weil gemäss Art. 72 Abs. 1 und 2 KRG 
die Baubewilligung auch dann zu erteilen sei, wenn das Baugrundstück noch 
nicht erschlossen sei, die Erschliessung aber bis zum Abschluss des 
Bauvorhabens noch gemacht werden könne. Im Weiteren sei Art. 6 des 
Gesetzes über die Wasserversorgung nicht anwendbar. Schliesslich weise die 
Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers einen zu hohen 
Stundenansatz auf.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
bildet 
der 
Einspracheentscheid der Gemeinde vom 8., mitgeteilt am 9. Oktober 2012, mit 
welchem die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers gegen das von den 
Beschwerdegegnern eingereichte Baugesuch vom 27. August 2012, Neubau 
eines Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 in …, abgewiesen und die 
Baubewilligung erteilt worden ist.


2.
Vorweg 
ist 
in 
formeller 
Hinsicht 
zu 
klären, 
ob 
die 
Eingabe 
des 
Beschwerdeführers den gesetzlichen Erfordernissen von Art. 38 Abs. 1 des 
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
genügt. Die Beschwerdegegner machen sodann geltend, der Beschwerdeführer 
stelle kein eigentliches Rechtsbegehren. Der Antrag auf Überprüfung der 
Argumente genüge nicht. Auch die Begründung sei ungenügend. Der 
Beschwerdeführer setze sich nicht mit den Erwägungen des erstinstanzlichen 
Einspracheentscheids bezüglich Zweitwohnungsproblematik auseinander. Der 
Beschwerdeführer hätte dies tun müssen. Er gebe lediglich seine Meinung zur 
Zweitwohnungsinitiative kund, was auch nicht als Begründung genüge. Weiter 
habe die Gemeinde die Rüge betreffend der angeblich ungenügenden 
Erschliessung 
der 
Bauparzelle 
abgewiesen, 
weil 
es 
sich 
um 
eine 
privatrechtliche 
Angelegenheit 
handle. 
Auch 
damit 
setze 
sich 
der 
Beschwerdeführer vor Gericht nicht auseinander. Dies sei keine genügende 
Begründung. 
Gemäss Art. 38 VRG sind Rechtsschriften in einer Amtssprache abzufassen 
und haben das Rechtsbegehren, den Sachverhalt und eine Begründung zu 
enthalten (Abs. 1). Sie sind zu unterzeichnen und im Doppel unter Beilage der 
verfügbaren Beweismittel und des angefochtenen Entscheids einzureichen. 
Weitere Beweismittel sind genau zu bezeichnen (Abs. 2). Genügt eine Eingabe 
den gesetzlichen Erfordernissen nicht oder ist sie in unziemlicher Form 
abgefasst, unleserlich oder unnötig umfangreich, wird eine angemessene Frist 
zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass auf die Eingabe 
sonst nicht eingetreten werde (Abs. 3). 
Praxisgemäss werden seitens des Gerichts an eine von Laien verfasste 
Beschwerde keine allzu hohen Anforderungen hinsichtlich des Erfüllens der 
gesetzlichen Vorgaben gestellt. Nach Ansicht des Gerichtes sind die Begehren 
des Beschwerdeführers, den Einspracheentscheid der Gemeinde vom 8., 
mitgeteilt am 9. Oktober 2012 und die damit einhergehende Baubewilligung für 
den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 1272 im Gebiet … in … 
aufzuheben, 
erkennbar. 
Es 
hat 
hierbei 
eine 
absichts- 
respektive 


resultatbezogene Würdigung zu erfolgen und keine streng formalistische 
Prüfung. Es darf kein überspitzter Formalismus betrieben werden und es 
genügt folglich, wenn das Rechtsbegehren erkennbar ist (vgl. PVG 2011 Nr. 2 
E.2b). Gleich verhält es sich in Bezug auf die von den Beschwerdegegnern 
bemängelte Begründung des Beschwerdeführers. Der Beschwerdeführer 
begnügt sich u.a. mit dem Hinweis, es handle sich im konkreten Fall um eine 
Zweitwohnung, weshalb die Bewilligung für das Bauvorhaben nicht hätte erteilt 
werden 
dürfen. 
Dazu 
macht 
er 
allgemeine 
Ausführungen 
zur 
Zweitwohnungsinitiative. Zwar nimmt der Beschwerdeführer zum strittigen 
Bauprojekt nicht konkret Stellung, dennoch ist es für das Gericht erkennbar, 
dass er benanntes Bauvorhaben gemeint haben muss. Es bleibt noch 
anzumerken, dass das Gericht nach Art. 38 Abs. 3 VRG vorgängig eine 
angemessene Frist zur Behebung eines solchen Mangels ansetzt, bevor auf 
eine Eingabe nicht eingetreten wird. Im Lichte des soeben Gesagten ist 
festzuhalten, dass die gesetzlichen Voraussetzungen von Art. 38 VRG erfüllt 
sind und auf die Beschwerde einzutreten ist.
3. a)
In materieller Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde 
vom 10. November 2012 die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 8., 
mitgeteilt am 9. Oktober 2012, und der Baubewilligung aufgrund der Annahme 
der Zweitwohnungsinitiative. Vorliegend stellt sich die Frage des Inkrafttretens 
der massgebenden Verfassungsbestimmung. Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft tritt, an dem sie von Volk und 
Ständen 
angenommen 
wird. 
Soweit 
Art. 
75b 
BV 
und 
deren 
Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung zu entfalten 
vermögen, 
besteht 
demnach 
die 
Rechtsverbindlichkeit 
dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 


17. August 2012, S. 2). Der Beschwerdeführer beruft sich auf Art. 75b BV und 
will aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und 
die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen 
(in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) nicht mehr zulässig sein sollen. 
Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 
dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter 
Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in 
den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue 
Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b in Verbindung mit Art. 
197 Ziff. 9 BV) geht sodann hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 
der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche 
Anwendbarkeit 
des 
bisherigen 
Rechts 
ist 
durch 
die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie …) vom 1. Januar 2013 hinweg 
bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die von 
Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in 
Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 
vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 
welche 
insbesondere 
Baubewilligungen 
zum 
Bau 
entsprechender 


Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist 
mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen ab Annahme der 
Initiative am 11. März 2012 bis zum 31. Dezember 2012 relevant, erst danach 
ist auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft getreten und hat – als 
Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV – 
das bisherige Recht abgelöst. Abweichend von den allgemeinen Grundsätzen 
zur intertemporalen Geltung von Rechtssätzen sieht Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV 
einzig vor, dass Baubewilligungen, die nach dem 1. Januar 2013 erteilt worden 
sind, nichtig sind. Alle anderen Tatbestände sind nach den üblichen Regeln zu 
handhaben. Folge dessen sind sowohl vor als auch nach dem 11. März 2012 
eingereichte Baugesuche nach altem Recht zu beurteilen, solange das 
erstinstanzliche Verfahren vor Ende 2012 abgeschlossen wurde. Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 2 ist denn auch nicht auf Beschwerdeverfahren anwendbar, zumal dies 
weder ausdrücklich vorgesehen noch durch ein öffentliches Interesse geboten 
ist (FABIAN MÖSCHING, Ab welchem Zeitpunkt ist die Zweitwohnungsinitiative 
anwendbar?, IV 3. ff., in: Jusletter 10. Dezember 2012). Aufgrund der 
Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und aufgrund der Tatsache, dass nicht 
vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in 
Kraft getreten ist), ergibt sich für das Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in 
jenen Gemeinden wie …, welche die kritische Grenze von 20 % 
Zweitwohnungen 
überschritten 
haben, 
im 
Jahr 
2012 
noch 
immer 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden durften; dies, da bis zum 
31. Dezember 2012 schweizweit noch das bisherige Recht galt. Auch wenn nun 
die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen vermutlich auch 
einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber den Tag der 
Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von der Hand zu 
weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine entsprechende 
intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit eine 
übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Das Argument des 
Beschwerdeführers, der Sinn der Übergangsbestimmungen hätte nur darin 


bestanden auf verschiedenen Ebenen Druck auf den Gesetzgeber auszuüben, 
überzeugt dabei nicht. Bei einem Verzicht auf die intertemporalrechtliche 
Bestimmung, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 
2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 
f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates 
zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, hätte 
nämlich angesichts des knappen Resultats der Volksinitiative (50.6 % Ja-
Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände 
gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände) gut und gerne auch ein anderes 
Stimmresultat erwartet werden können. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten 
der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, 
wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext 
explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf Übergangsbestimmungen zu 
verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative − wie auch aus Sicht der 
Baueinsprecher bzw. Beschwerdeführer − mag es zu bedauern sein, dass ein 
absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft trat, doch 
haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der 
expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den 
Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde (vgl. zum Ganzen Urteil des 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden R 12 77 vom 23. Oktober 2012). 
Die Beschwerde ist in diesem Punkt somit abzuweisen.
b)
Weiter stellt sich die Frage, ob vorliegende Bauparzelle genügend erschlossen 
wurde und die Baubewilligung somit zu Recht erfolgte. 
Unbestritten 
existieren 
im 
…, 
wo 
die 
Bauparzelle 
liegt, 
private 
Erschliessungsanlagen 
für 
die 
Wasserversorgung 
und 
die 
Abwasserentsorgung. 
Aus 
den 
Akten 
geht 
hervor, 
dass 
die 
Abwasserentsorgung genügend dimensioniert ist (act. Bf./Nr. 3 und 4). Die 
Gemeinde hält fest, man habe in den 60iger Jahren gross dimensionierte 
Kanalisationsleitungen verlegt. Diese seien genügend, um Wasser und 
Abwasser der Bauparzelle aufzunehmen. Der Beschwerdeführer hingegen 


bringt seinerseits vor, die Gemeinde habe eine Übernahme der privaten 
Leitungen mit dem Argument, die Leitungen seien zu klein dimensioniert 
worden, verweigert. Diesem Einwand kann das Gericht nicht folgen. So hält die 
Gemeinde entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers im Auszug aus 
dem Protokoll des Gemeindevorstandes vom 6. Dezember 1999 fest, dass die 
heutige Eigentümerschaft vorerst für einen verbindlichen Zustandsbeschrieb 
der Kanalisationsleitung zu sorgen hat, bevor ein Entscheid über eine allfällige 
Übernahme der Leitungen getroffen wird (act. Bf./Nr. 2). Dieses Vorgehen 
entspricht im Übrigen auch den gesetzlichen Vorgaben in Art. 63 Abs. 2 des 
Baugesetzes der Gemeinde … (BG), wo es heisst: Die Baubehörde hat auf 
Antrag private Erschliessungsanlagen, die dem Gemeingebrauch dienen und 
den technischen Anforderungen genügen, zu übernehmen, sofern die Anlagen 
unentgeltlich und in gutem Zustand abgetreten werden. Vorbehalten bleibt die 
Übernahme privater Erschliessungsanlagen auf dem Enteignungsweg. Auch 
Art. 5 Abs. 2 des kommunalen Gesetzes über die Wasserversorgung zielt in 
diese Richtung. Die Gemeinde hat auf Antrag private Anlagen, die dem 
Gemeingebrauch dienen und den technischen Anforderungen genügen, zu 
übernehmen, sofern die Anlagen unentgeltlich und in gutem Zustand 
abgetreten werden. Benannte Bestimmungen und die Ausführungen im 
Gemeindevorstandsprotokoll untermauern die glaubhafte Argumentation der 
Gemeinde, 
wonach 
in 
den 
60iger 
Jahren 
gross 
dimensionierte 
Kanalisationsleitungen verlegt wurden und eine Übernahme der Leitungen von 
Seiten der Gemeinde nicht erfolgte, da ein verbindlicher Zustandsbeschrieb der 
Kanalisationsleitung fehlte. Es besteht im Vorliegenden kein Anlass, an den 
glaubwürdigen Ausführungen der Gemeinde zu zweifeln. Demnach erachtet 
das Gericht die in Frage stehenden Leitungen für genügend dimensioniert.
Weiter gilt es festzuhalten, dass die Frage, ob für den Anschluss an eine private 
Leitung die ausdrückliche Erlaubnis privater Miteigentümer eingeholt werden 
muss, zivilrechtlicher Natur und im konkreten Verfahren nicht von Belang ist. 
Dennoch gilt es darauf hinzuweisen, dass die Gemeinde die Möglichkeit hat, 
denn Anschluss zwangsweise durchzusetzen. So lautet Art. 62 BG wie folgt: 
Eigentümerinnen und Eigentümer privater Verkehrs- oder Versorgungsanlagen 


können von der Baubehörde verpflichtet werden, Anlagen wie Privatstrassen, 
Zufahrten, Zugangswege, Wasserleitungen, Kanalisationsleitungen gegen 
angemessene Entschädigung auch Dritten zur Verfügung zu stellen, soweit die 
Mitbenutzung im öffentlichen Interesse liegt. Daraus erhellt, dass es der 
Gemeinde grundsätzlich möglich ist, Eigentümer privater Versorgungsanlagen 
zu verpflichten, ihre Leitungen auch Dritten zur Verfügung zu stellen. Besagte 
Bestimmung ist so auszulegen, als dass ein Privater zur Duldung des 
Anschlusses verpflichtet werden kann, sofern es das öffentliche Interesse 
gebietet. Die Gemeinde hat in ihrer Vernehmlassung zu Recht ein öffentliche 
Interesse für den Anschluss an die private Leitung bejaht, da ansonsten neue 
Leitungen errichtet werden müssten, was wiederum mit unverhältnismässigen 
Kosten und Aufwendungen verbunden wäre. Demnach ist vorliegende 
Baubewilligung nicht von der Ermächtigung des Beschwerdeführers abhängig. 
Nach Art. 72 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
801.100) werden Neubauten sowie wesentliche Umbauten und Erweiterungen 
nur bewilligt, sofern das Grundstück baureif ist (Abs. 1). Ein Grundstück gilt als 
baureif, wenn seine Form und Grösse eine zonengemässe und zweckmässige 
Überbauung gestatten und das Grundstück für die beabsichtigte Nutzung 
vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss 
des Bauvorhabens ausgeführt wird (Abs. 2). Die Gemeinde hat im Rahmen des 
öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens unter anderem zu prüfen, ob 
das Baugrundstück vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung 
bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt wird. Es kommt dabei nicht 
darauf an, ob die für die Erschliessung notwendigen Leitungen im Eigentum 
Privater oder der Gemeinde stehen. Mit Blick auf die vorstehenden 
Ausführungen steht fest, dass die Voraussetzungen gemäss Art. 72 Abs. 2 
KRG zur Baureife erfüllt sind. Selbst wenn die Gemeinde eine Verfügung im 
Sinne von Art. 62 Abs. 2 BG erlassen müsste, wäre die Baureife gegeben, da 
die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt werden 
könnte. Die Erschliessung ist demnach in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht 
vorhanden und die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.


5.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Gemeinde zu Recht 
eine rechtsgenügliche Erschliessung des Bauprojektes der Beschwerdegegner 
angenommen und entsprechend zu Recht die Baubewilligung vom 8., mitgeteilt 
am 9. Oktober 2012, unter Auflagen und Bedingungen erteilt hat. Der 
angefochtene Einspracheentscheid der Gemeinde erweist sich auch in Bezug 
auf die Zweitwohnungsproblematik als begründet und rechtens, weshalb die 
Beschwerde abzuweisen ist.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die 
unterliegende Partei im Rechtsmittel- oder Klageverfahren in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die von der Rechtsvertreterin der 
Beschwerdegegner am 14. Januar 2013 eingereichte Kostennote in der Höhe 
von Fr. 5‘265.-- (inkl. MWST) erscheint dem Gericht angemessen. Der 
Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern aussergerichtlich mit Fr. 
5‘265.-- zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 
VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend 
kein Anlass und der Gemeinde wird folglich keine aussergerichtliche 
Entschädigung zugesprochen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--


zusammen
Fr. 2‘352.--
gehen zulasten des Beschwerdeführers und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner aussergerichtlich mit Fr. 
5‘265.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.