gr_gerichte · U 2017 93 · 2018-06-26 · de
Konzessionen

Brandschutzvorschriften | Gebäude- und Elementarschäden

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 17 93
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 26. Juni 2018
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
Beschwerdeführerin
gegen
Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just,
Beschwerdegegnerin
betreffend Brandschutzvorschriften

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1.
Am 31. Januar 2017 reichte die A._____ AG das Gesuch um Erstellung
eines viergeschossigen Neubaus auf Parzellen 461 und 1010 in der Ge-
meinde X._____ (Neubau B._____ Baugesuch Nr. 241) ein. Sie gab als
Zweckbestimmung unter anderem an: Bed & Breakfast mit Wohn- und
Gewerbeflächen, Anzahl der Wohnungen: 3 im Dachgeschoss.
2.
Am 10. März 2017 erteilte die Gemeinde X._____ der Bauherrschaft die
Baubewilligung unter Auflagen. Unter anderem verfügte sie, dass die Auf-
lagen der GVG (Gebäudeversicherung Graubünden) einen integrierenden
Bestandteil der Baubewilligung bildeten. Die in der Verfügung aufgeführ-
ten Auflagen seien zu erfüllen.
Erst nach Aufforderung der GVG reichte die Bauherrschaft am 27. Juli
2017 das Brandschutzkonzept nach. Aus diesen Plänen geht Folgendes
hervor: Im Untergeschoss liegen die Einstellhalle und das Treppenhaus.
Im Erdgeschoss liegen das Treppenhaus, Gewerberaum, Technikräume
Lingerie B&B, Garderoben Personal B&B, Kellerräume Wohnungen, La-
ger B&B – kein Wohnraum. Im Eingangsgeschoss liegen Gewerberäume,
Küche/Office mit Frühstücksraum B&B, zwei 2 ½-Zimmerwohnungen (mit
Küche), der Eingangsbereich mit Empfang/Büro, der Laden B&B und die
Terrasse. Im Obergeschoss liegen 14 Doppelzimmer (ohne Küche), vier
Studios (mit Küche von der GVG als „Hotelzimmer“ bezeichnet) und zwei
2-Zimmerwohnungen (mit Küche, von der GVG als „Hotelzimmer“ be-
zeichnet). Im Dachgeschoss liegen zwei 3 ½-Zimmerwohnungen, eine 2
½-Zimmerwohnung, ein Büro und zwei Waschküchen.
3.
Am 4. September 2017 erteilte die GVG der Bauherrschaft die feuerpoli-
zeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) unter Bedingungen
und Auflagen. Das Brandschutzkonzept sei ein Bestandteil dieser Bewilli-
gung. Die Ergänzungen und Korrekturen seien in den Brandschutzplänen
sowie im Brandschutzkonzept eingetragen worden und müssten ebenfalls
beachtet werden. Das Bauvorhaben werde aufgrund der Beherbergung
von 20 oder mehr, nicht auf fremde Hilfe angewiesene Personen, als Be-

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herbergungsbetrieb [b] eingestuft. Gestützt auf die VKF-Brandschutz-
richtlinie 20-15, "Brandmeldeanlage", Ziff. 2.2.2, sowie die baurechtliche
Beurteilung der Gemeinde müsse das gesamte Gebäude mit einer Brand-
meldeanlage mit Vollüberwachung versehen werden.
4.
Am 3. Oktober 2017 erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) gegen
die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) Einspra-
che (recte: Beschwerde) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den mit den Begehren auf Wiedererwägung (recte: Gutheissung).
Aus ihrer Sicht beinhalte das Neubauprojekt Gewerbe- und Dienstleis-
tungsflächen, 14 Beherbergungszimmer mit je zwei Betten, touristisch
bewirtschaftete Wohnungen (Ferienwohnungen), eine Erstwohnung und
zwei Zweitwohnungen. Die Beschwerde richte sich gegen die Auflagenzif-
fer 1 (Ergänzungen und Korrekturen im Brandschutzkonzept betreffend
Brandmeldeanlage Punkt 4). Laut Bewilligung der Gemeinde seien die
Räumlichkeiten im Eingangsgeschoss und im Obergeschoss mit Küchen
ausgestattet und als touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss ZWG
gekennzeichnet und genutzt. Im Entscheid der GVG seien die Nutzung
dieser Wohnungen in Hotelzimmer abgeändert worden. Dies bedeute,
dass die Zahl der Beherbergungszimmer (recte: Gästebetten) auf über 30
Betten ansteige und somit die Auflage einer Brandmeldeanlage mit Vollü-
berwachung über das ganze Gebäude nach sich ziehe. Gemäss Auflage
Ziff. 4 Brandschutzrichtlinien 20-15 Brandmeldeanlage Ziff. 3.2.2 lit. e
könnten Räume oder Bereiche von der Überwachung ausgenommen
werden, wenn diese als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwi-
derstand abgetrennt seien. In der Bewilligung seien die drei Wohnungen
im DG als Wohnungen anerkannt, die touristisch bewirtschafteten Woh-
nungen (Ferienwohnungen) jedoch nicht. Die unterschiedliche Beurteilung
der Wohnungen erachteten sie als nicht begründet und nicht gerechtfer-
tigt und ersuchten daher um Wiedererwägung der Bewilligung (recte: Auf-
hebung der betreffenden Auflagen Ziff. 1 und 4 mit den entsprechenden
Korrekturen im Brandschutzkonzept).

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5.
Am 15. November 2017 beantragte die GVG (Beschwerdegegnerin) die
Abweisung der Beschwerde.
Im Eingangs- und Obergeschoss seien zahlreiche Gästezimmer geplant,
die vom Grundriss her untereinander sehr ähnlich seien. Dies gelte insbe-
sondere für die 18 Doppelzimmer im Obergeschoss mit insgesamt 36 Bet-
ten (recte: 14 Doppelzimmer und vier Studios). Hinzu kämen je zwei 2-
Zimmersuiten im Ober- und Erdgeschoss (recte: Eingangsgeschoss).
Dies ergebe insgesamt 42 Gästebetten (recte: 44 Gästebetten, wenn man
davon ausgeht, dass in den vier Studios und in den je zwei 2 ½- und 2-
Zimmerwohnungen je 2 Gästebetten vorhanden sind). Die Beschwerde-
führerin anerkenne, dass sie in die Nutzungskategorie "Beherbergungsbe-
trieb [b]" falle. Sie gehe aber aufgrund der Deutung einzelner Zimmer als
Wohnungen davon aus, dass sie maximal 28 Personen beherbergen
werde und daher keine Brandmeldeanlage bauen müsse, zumal diese
erst ab über 30 beherbergten Personen Pflicht sei. Die GVG teile diese
Ansicht nicht. Die Brandschutznorm VKF und die Richtlinien des Voll-
zugsorgans der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer
Handelshemmnisse hätten via die Verweisung in Art. 1 der Brandschutz-
verordnung BR 840.110 Gesetzeskraft, soweit sie in deren Anhang 1 auf-
gelistet seien. Dies sei für die Brandschutznorm 1-15 und die Richtlinie
20-15 betreffend Brandmeldeanlagen der Fall. Gemäss den Definitionen
der VKF (Brandschutznorm 1-15, Ziff. 13) seien Beherbergungsbetriebe
der Kategorie [b], insbesondere Hotels, Pensionen und Ferienheime, in
denen dauernd oder vorübergehend 20 oder mehr Personen aufgenom-
men werden könnten, die nicht auf fremde Hilfe angewiesen seien. Die
Beschwerdeführerin anerkenne, dass sie einen Beherbergungsbetrieb der
Kategorie [b] plane. Laut Ziff. 2.2.2 der Brandschutzrichtlinie 20-15 sei ei-
ne Brandmeldeanlage mit voller Überwachung Pflicht, sobald ein Beher-
bergungsbetrieb der Kategorie [b] drei oder mehr Geschosse habe und
die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 betrage. Die Beschwerde-
führerin sei der Meinung, sie habe nur 28 Betten für die B&B-Nutzung

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ausgeschieden, alle weiteren Betten seien bewirtschaftete Ferienwoh-
nungen. Die Richtlinie 20-15 spreche nicht von Hotelbetten, sondern von
der Anzahl beherbergter Personen. "Beherbergung" sei nach Duden die
"Aufnahme, Unterbringung, Unterkunft", ohne dass der Rechtsgrund für
diese Unterbringung eine Rolle spielte. Darunter fielen demnach sowohl
die Aufnahme eines Gastes im B&B als auch die kurzfristige Unterbrin-
gung in einer bewirtschafteten Zweitwohnung oder einem Aparthotel. Die
grammatikalische Auslegung der Richtlinie ergebe daher, dass alle Gäs-
tezimmer und -wohnungen für die Frage der Anzahl beherbergter Perso-
nen massgeblich seien. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Tat-
sache, dass die Brandschutznorm 1-15 in Ziff. 13 die bewirtschafteten
Zweitwohnungen nicht nenne. Es handle sich dort aber um eine nicht ab-
schliessende Aufzählung. Zudem gehe es nicht um die Frage, ob die ge-
plante Anlage ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Norm 10-15 sei,
was unbestritten sei, sondern um die Frage, ob eine Brandmeldeanlage
installiert werden müsse, wofür nicht die Norm 10-15 sondern Ziff. 2.2.2
der Richtlinie 20-15 massgeblich sei.
Die Brandmeldeanlagepflicht existiere nicht zum Selbstzweck. Sie sei für
grössere Beherbergungsstätten sicherheitsrelevant, aus folgenden Grün-
den: Aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer sei der Gast an seinem Feri-
enort schlechter orientiert als daheim. Je grösser der Beherbergungsbe-
trieb und je länger die Fluchtwege, desto wichtiger sei es, dass der Gast
frühzeitig gewarnt und evakuiert werden könne. Hotels wiesen zudem ei-
ne höhere Personendichte auf als Wohnungen und der Gast vertraue
darauf, dass für die nötige Sicherheit gesorgt werde. Die Gründe für die
Brandmeldeanlagepflicht träfen für die zu bewirtschaftenden Studios und
Wohnungen ebenso zu wie für die B&B-Zimmer. Die Fluchtwege seien
identisch für Wohnungen und B&B-Zimmer. Die Wohnungen würden wie
Hotelzimmer nur kurzfristig vermietet, was gemäss ZWG zwingend sei.
Somit seien diese Vorschriften auf touristisch bewirtschaftete Zweitwoh-
nungen ebenso anwendbar wie auf Hotel- und B&B-Betriebe. Es spiele

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keine Rolle, ob die bewirtschafteten Wohnungen über eine Kochgelegen-
heit verfügten - was eher noch zusätzliche Gefahren schaffe.
Klassische Zweitwohnungen fielen nicht unter die Beherbergungsbetrie-
be, Hotels und Aparthotels dagegen schon. Wenn die Brandschutznorm
1-15 Ziff. (recte: Art.) 13 die bewirtschafteten Zweitwohnungen nicht auf-
zähle, sei dies deswegen, weil diese relativ neu seien. Sie seien am ehes-
ten mit den Aparthotels verwandt, für welche die Brandschutzpflichten
ebenso gälten wie für Hotels. Zudem sei die Aufzählung in der Richtlinie
nicht abschliessend. Somit sei die Baute erstens ein Beherbergungsbe-
trieb der Kategorie [b] und falle zweitens mit vier Geschossen und über 30
Betten auch unter die Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage. Die-
se müsse somit auf jeden Fall eingebaut werden. Eventuell seien be-
stimmte Bereiche von der Pflicht ausgenommen, weil Ziff. 3.2.2 lit. e der
Richtlinie 20-15 es zulasse, dass Wohnbereiche, die als Brandabschnitte
mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt seien, davon ausge-
nommen würden. Dies werde so vorgesehen, damit die Wirtewohnung
nicht der Brandmeldeanlagepflicht unterliege. Nach dem Brandschutz-
konzept treffe dies zu für die drei Wohnungen im Dachgeschoss. Demge-
genüber müsse die Brandmeldeanlage sowohl die B&B-Zimmer als auch
die kurzfristig vermieteten bewirtschafteten Zweitwohnungen miterfassen.
6.
Am 28. November 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren
Anträgen fest.
Es seien nicht mehr Wohnungen geplant als im Baugesuch aufgeführt.
Die Zweckbestimmung sei integrierender Bestandteil des Baugesuchs,
woraus der Nachweis erbracht werde, welche Flächen welchem Zweck
dienten. Aus dem Formular Zweckbestimmung sei ersichtlich, welche
Flächen als Doppelzimmer genutzt werden sollten und welche Flächen
als touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Bei den drei Wohnungen im
OG (recte: DG) handle es sich um eine Erst- und zwei Zweitwohnungen,
welche nichtgewerblichen Zwecken dienten. Diese seien deshalb im Bau-
gesuch separat erwähnt worden. Im OG befänden sich die 14 (B&B-)

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Zimmer mit je zwei Betten und vier Studiowohnungen und zwei 2-Zimmer-
wohnungen, welche touristisch bewirtschaftet seien. Es seien keine Dop-
pelzimmer, da eine Kochgelegenheit bestehe. Zudem seien im Eingangs-
geschoss zwei 2-Zimmerwohnungen als touristisch bewirtschaftete Woh-
nungen eingezeichnet, welche ebenfalls jeweils mit einer Kochgelegen-
heit ausgestaltet seien. Im geplanten Neubauprojekt würden sowohl die
Kriterien der Einliegerwohnung als auch die Kriterien der strukturiert be-
wirtschafteten Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG erfüllt.
Es sei nicht zwingend, dass touristisch bewirtschaftete Wohnungen vom
Betreiber des B&B bewirtschaftet würden. Dies könne auch eine andere
Person tun, die die Anforderungen eines strukturierten Beherbergungsbe-
triebes erfülle. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen seien den ur-
sprünglichen Ferienwohnungen gleichgestellt. Sie würden dem Gast für
eine bestimmte Dauer zu Ferienzwecken gegen Entgelt zur Verfügung
gestellt. Eine Nutzungsauflage für touristisch bewirtschaftete Wohnungen
sei keine Nutzungspflicht. Es bestünde somit die Möglichkeit, touristisch
bewirtschaftete Wohnungen in Erstwohnungen umzuwandeln. Für Woh-
nungen bestehe keine Pflicht einer Brandmeldeanlage. Wohnungen seien
als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt.
Sie erreichten die Mindestbettenzahl von 30 für das B&B nicht. Die touris-
tisch bewirtschafteten Wohnungen seien als Brandabschnitte mit dem er-
forderlichen Feuerwiderstand abgetrennt und es brauche dort keine
Brandmeldeanlage. Die baulichen Sicherheitsmassnahmen und die Mar-
kierungen des Fluchtweges würden im Zusammenhang mit dem Sicher-
heitsexperten nach Vorschrift ausgeführt. Es gebe im Kanton Beherber-
gungsbetriebe, welche über eine grössere Anzahl an Betten verfügten,
ohne Brandmeldeanlage.
7.
Am 5. Januar 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren
Anträgen fest.
Es gehe hier nur darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnun-
gen im Erd- (recte; Eingangs-) und Obergeschoss für die Pflicht zur Er-

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stellung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sei-
en. Dafür spreche auch die Deklaration (nur) dreier Wohnungen im Bau-
gesuch (vom 31. Januar 2017), während dort alle Zimmer und Wohnun-
gen im Erd- (recte: Eingangs-) und Obergeschoss einheitlich als B&B mit
Wohn- und Gewerbeflächen bezeichnet worden seien. Zwei Urteile aus
Basel Stadt zeigten, dass eine Nutzung nur als Wohnnutzung anerkannt
werde, wenn sie auf Dauer ausgerichtet sei. Die Überlassung zu Kurzauf-
enthalten von einigen Tagen sei keine Wohnnutzung, sondern eine
Fremdbeherbergung. Für die Fremdbeherbergung spreche zudem, dass
neben der Überlassung der Wohnungen noch weitere Dienstleistungen
angeboten würden, wie Frühstück, Reception, Reinigungsservice, Wä-
schewechsel etc. Auch die Art der Vermarktung und die Berechnung der
Preise pro Tag statt pro Monat sprächen für eine Fremdbeherbergung.
Bei den Ein- und Zwei-Zimmer-Studios handle es sich um Zweitwohnun-
gen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes gemäss Art.
7 Abs. 2 lit. b ZWG. Einliegerwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a
ZWG habe es hier keine. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liege
gemäss Art. 4 ZWV dann vor, wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleis-
tungen und Infrastrukturen umfasse, die typischerweise von der Mehrheit
der Gäste beansprucht würden, ein hotelähnliches Betriebskonzept auf-
weise und die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs
sichergestellt sei. Daraus resultiere, dass die Studios im Erd- (recte: Ein-
gangs-) und Obergeschoss nicht durch irgendeine andere Person bewirt-
schaftet werden könnten, sondern im Rahmen des Hotels betrieben wür-
den. Zudem seien die bewirtschafteten Zweitwohnungen von der Bewirt-
schaftungsart so nah am Hotelzimmer, dass der Gast mitunter den Unter-
schied kaum bemerken werde. Einziger Unterschied sei, dass die bewirt-
schafteten Studios eine Kochgelegenheit hätten. Die Brandschutzrichtlini-
en knüpften nicht an den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff
der Beherbergung. Deswegen müssten die Gäste in den bewirtschafteten
Zweitwohnungen als beherbergt gelten, wie Hotelgäste. Dies ergebe sich
auch aus dem Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Zwar stimme

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es, dass nicht genutzte bewirtschaftete Zweitwohnungen in Erstwohnun-
gen umgenutzt werden könnten. Daraus könne die Beschwerdeführerin
jedoch nichts ableiten, weil auch Hotelzimmer ungenutzt bleiben könnten
und eine Umnutzung in Erstwohnungen nicht geplant sei. Die Studios
eigneten sich wegen der Grösse kaum dazu. Die Brandabschnitte und er-
forderlichen Feuerwiderstände seien für Personen in bewirtschafteten
Wohnungen nicht sicher. Es stimme nicht, dass ähnliche Betriebe in der
Vergangenheit anders behandelt worden seien. Ältere Entscheide würden
sich möglicherweise auf andere Rechtsgrundlagen beziehen. Eine Praxis-
änderung sei im Übrigen zulässig.
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist hier die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte
Zusatzbewilligung) der Beschwerdegegnerin vom 4. September 2017 u.a.
mit den Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän-
zungen und Korrekturen vom 17. August 2017) und Ziff. 4 (Verpflichtung
zum Einbau/Betrieb einer Brandmeldeanlage), womit sich die Beschwer-
deführerin nicht einverstanden erklären konnte und daher am 3. Oktober
2017 dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden erhob. Beschwerdethema ist somit die Rechtmässigkeit der
in der feuerpolizeilichen Bewilligung enthaltenen Auflagen unter Ziff. 1
und 4.
2.1.
Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat […]. Berührt ist eine Beschwerdeführerin dann,

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wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen ist
und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streit-
gegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse
liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerde-
führerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst wer-
den kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs.
1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mittei-
lung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzurei-
chen. Im konkreten Fall ist offensichtlich, dass die Beschwerdeführerin
durch die umstrittenen Auflagen unter Ziff. 1 und 4 bezüglich Beachtung
Brandschutzkonzept laut Vorgaben der Beschwerdegegnerin und Einbau/
Betrieb/Unterhalt einer Brandmeldeanlage unmittelbar berührt wird, weil
diese Bauauflagen unbestritten zu einem Mehraufwand für die bauwillige
Beschwerdeführerin führen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Über-
prüfung der verfügten Auflagen ist daher klar zu bejahen. Im Übrigen ist
die Beschwerde auch frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen
Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der feuerpolizeilichen Bewilligung beim
Verwaltungsgericht erhoben worden, womit die Voraussetzungen nach
Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechtsschrift), Art. 50 VRG (An-
fechtungsbefugnis) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwahrung) alle erfüllt
wurden und auf die Beschwerde deshalb eingetreten wird.
2.2.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass
sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG
herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit.
b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft
demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei.
2.3.
Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass die Brandschutznorm
1-15 vom 1. Januar 2015 (s. Gerichtsbeilage VKF [Vereinigung Kantona-

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ler Feuerversicherungen]) und die Brandschutzrichtlinie 20-15 vom 1. Ja-
nuar 2017 (hierzu Gerichtsbeilage VKF – Brandmeldeanlagen) vorliegend
beide gemäss Art. 1 der Brandschutzverordnung (BSV; BR 840.110) und
deren Anhang 1 (BR 840.110-A1) rechtsverbindlich sind. Im Weiteren
werden das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) und
die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) zu beachten
sein. Unbestritten ist allseits, dass die drei Wohnungen im Dachgeschoss
gestützt auf Ziff. 3.2.2 lit. e der Brandschutzrichtlinie 20-15 nicht von der
Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage miterfasst werden.
3.1.
In materieller Hinsicht ist zunächst die Frage zu beantworten, wie es sich
im Grundsatz mit den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen aus
feuerpolizeilicher Sicht im Vergleich zu gängigen Hotelzimmern handelt.
Wie die Beschwerdegegnerin in Randziffer 2 ihrer Duplik richtig schreibt,
geht es hier allein darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwoh-
nungen im (recte) Eingangs- und Obergeschoss bei der Pflicht zur Erstel-
lung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sind
oder nicht. Diese Frage ist nach Auffassung des Gerichts klarerweise mit
"Ja" zu beantworten. Gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als
touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzei-
tigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen an-
geboten wird und gemäss lit. b dieser Bestimmung nicht auf die persönli-
chen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten
ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirt-
schaftet wird. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liegt nach Art. 4
ZWV vor, wenn er hotelmässig Dienstleistungen und Infrastrukturen um-
fasst, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht wer-
den, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweist und die Bewirtschaftung
im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sichergestellt ist. All dies trifft auf
die Wohnungen im Eingangs- und im Obergeschoss zu und wird von der
Beschwerdeführerin nicht bestritten. Die Tatsache, dass in diesen Woh-

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nungen eine Küche eingebaut wurde, vermag daran – jedenfalls aus feu-
erpolizeilicher Sicht – nichts zu ändern.
3.2.
Zu klären ist weiter der Einwand, wonach angeblich eine rechtswidrige
Ungleichbehandlung der verschiedenen Wohnungen im Neubau erfolgt
sei. Die Beschwerdeführerin moniert in diesem Zusammenhang die Un-
gleichbehandlung der nicht von der Brandmeldeanlagepflicht erfassten
Wohnungen im Dachgeschoss einerseits und derjenigen im Eingangs-
und Obergeschoss anderseits. Vorliegend wird aber nicht Gleiches un-
gleich, sondern – zu Recht – Ungleiches ungleich behandelt, weil die
Wohnungen im DG zur gewöhnlichen Wohnnutzung zählen, während die
je zwei 2- und 2 ½-Zimmerwohnungen im Eingangs- und Obergeschoss
im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirtschaftet
werden. Auch die Beschwerdeführerin selbst hat in ihrem Baugesuch nur
die drei im DG liegenden Wohnungen als "Wohnungen" bezeichnet (vgl.
Beilage 2 der Baugesuchunterlagen) und nicht etwa auch die touristisch
bewirtschafteten Zweitwohnungen im Eingangsgeschoss (EG) und im OG.
3.3.
Sodann ist die Frage zu beantworten, ob der Neubau auf den Parzellen
461 und 1010 zu Recht nur mit der Auflage (Ziff. 4) der Verpflichtung zur
Erstellung einer Brandmeldeanlage bewilligt wurde. Unbestritten stellt die
Baute einen Beherbergungsbetrieb [b] im Sinne von Art. 13 Abs. 2 lit. a [b]
der Brandschutznorm 1-15 dar. In solchen Betrieben ist gemäss Brand-
schutzrichtlinie 20-15, Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b eine Brandmeldeanlage mit
Vollüberwachung erforderlich, wenn die Baute drei oder mehr Geschosse
aufweist und die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 beträgt. Vor-
liegend beträgt die Anzahl beherbergter Personen, rechnet man richtiger-
weise die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen zu den betroffe-
nen Räumen, 44 (vgl. erneut Beilage 2 Baugesuchakten der Beschwerde-
führerin sowie im Besonderen auch noch beschwerdegegnerische Akten
[Bg-act.] 2 und 3 mit Plandokumentation der Wohnräume im EG und OG
einschliesslich der zur Verfügung stehender Nutzflächen im EG von 80.04

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m2, im OG [blau koloriert – touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen]
total 429.10 m2] und im DG [teils rot markiert – Erstwohnung; teils weiss –
Zweitwohnung; dort mit Bezeichnung "Wohnung 1, 2 und 3", total 257.77
m2]). Die bezifferten 44 Personen werden allerdings lediglich auf zwei Ge-
schossen – von insgesamt vier – beherbergt. Im Erdgeschoss und Unter-
geschoss liegen zwar ebenfalls zum Betrieb gehörige Räume, aber keine
Räume, worin Personen beherbergt werden. Als anrechenbare Beherber-
gungsräume im Sinne der geltenden Brandschutzvorschriften gelten somit
lediglich die tatsächlich bewohnbaren Räume samt zugehöriger Schlaf-,
Koch- und Aufenthaltsräume im EG und OG, ohne DG/UG/Erdgeschoss.
3.4.
Wie die Beschwerdegegnerin in der Randziffer 5 ihrer Duplik korrekt
festhält, knüpfen die hier massgebenden Brandschutzrichtlinien nicht an
den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff der Beherbergung. Ihre
Folgerung, die Gäste in den bewirtschafteten Zweitwohnungen müssten
genauso als beherbergt gelten wie Hotelgäste ist richtig, ebenso die Fol-
gerung, nicht nur die Verwendung des Begriffs des "strukturierten Beher-
bergungsbetriebs" in ZWG und ZWV spreche dafür, sondern auch der
Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Dem ist hier nichts beizufü-
gen.
3.5.
Konsequenterweise bezieht sich die Definition der Voraussetzungen für
die Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage nach Ziff. 2.2.2
der Brandschutzrichtlinie 20-15 lit. b jedoch auch nur auf diejenigen Ge-
schosse, wo Personen beherbergt werden. Dies sind vorliegend lediglich
zwei – nämlich das EG und das OG -, womit weder gestützt auf Ziff. 2.2.2
Abs. 2 lit. b der Brandschutzrichtlinie 20-15 (Erstellungspflicht für Brand-
meldeanlage bei drei oder mehr Geschossen mit über 30 beherbergten
Personen) noch gestützt auf Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. a der Brandschutzrichtli-
nie 20-15 (Erstellungspflicht bei zwei Geschossen mit über 50 beherberg-
ten Personen) eine Verpflichtung für die Bauherrin (Beschwerdeführerin)
zum Einbau, Betrieb und Unterhalt einer Brandmeldeanlage besteht.

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4.1.
Zusammengefasst ergibt sich somit, dass weder die in der feuerpolizeili-
chen Bewilligung [koordinierte Zusatzbewilligung] vom 4. September 2017
enthaltene Auflage in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän-
zungen/Korrekturen vom 17. August 2017) noch die Auflage in Ziff. 4 (Er-
stellungspflicht für Brandmeldeanlage) rechtens sind, was zur Aufhebung
bzw. ersatzlosen Streichung dieser beiden Bauauflagen und folgerichtig
zur Gutheissung der Beschwerde in diesen beiden Rügepunkten führt.
4.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gericht
setzt dabei vorliegend die Staatsgebühr ermessensweise auf Fr. 3'000.--
zu Lasten der Beschwerdegegnerin fest.
4.3.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der bloss in eigenem Namen
und ausschliesslich in eigenem Interesse agierenden Beschwerdeführerin
gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG (nur Ersatz der durch das Verfahren 'not-
wendig verursachten Kosten' [durch Partei-/Rechtsvertretung]) nicht zu.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung
Brandschutzkonzept laut Ergänzungen/Korrekturen vom 17. August 2017)
und Ziff. 4 (Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage im Neu-
bau B._____, auf Parzellen 461 und 1010 in der Gemeinde X._____,
Baugesuch Nr. 241) der feuerpolizeilichen Bewilligung (koordinierte Zu-
satzbewilligung) der Gebäudeversicherung Graubünden vom 4. Septem-
ber 2017 werden aufgehoben.

- 15 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
333.--
zusammen
Fr. 3‘333.--
gehen zulasten der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden und
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]