gr_gerichte · R 2020 35 · 2021-12-09 · de

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 35 und R 20 51
5. Kammer 
Vorsitz
Pedretti
Richter
Meisser und Audétat
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 9. Dezember 2021
in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen
Verfahren R 20 35
Stockwerkeigentümergemeinschaft "A.________", 
Miteigentümergemeinschaft StWE B.________,
Miteigentümergemeinschaft StWE C.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 
Beschwerdeführerinnen
gegen
Gemeinde D.________,
Beschwerdegegnerin
und
E.________, 


- 2 -
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler,
Beigeladener
Verfahren R 20 51
E.________, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hansjörg Kistler,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde D.________,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Die 
Miteigentümergemeinschaft 
StWE 
B.________ 
und 
die 
Miteigentümergemeinschaft 
StWE 
C.________ 
(nachfolgend 
BC.________) 
bilden 
die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft 
"A.________" (nachfolgend A.________). Sie sind Miteigentümerinnen 
von je einer Stockwerkeigentumseinheit in der Liegenschaft "A.________" 
auf Parzelle F.________ in G.________, Gemeinde D.________. 
2.
E.________ ist Eigentümer der talseitig davon gelegenen Parzelle 
H.________. Darauf erstellte ein Rechtsvorgänger von ihm ein Wohnhaus. 
Zwischen diesem und der talseitigen Grenzmauer auf der Parzelle 
F.________ erstellte er eine Hausvorfahrt.
3.
Am 4. April 2017 reichte E.________ bei der Gemeinde D.________ ein 
Baugesuch 
für 
eine 
unterirdische 
Raumerweiterung 
unter 
der 
Hausvorfahrt im zweiten Obergeschoss des Wohnhauses entlang der 
gemeinsamen Grenze zwischen den beiden Parzellen H.________ und 
F.________ ein. Oberirdisch trat lediglich ein befahrbares, mit dem 
Platzbelag flächenbündiges Lichtband in Erscheinung. Nachdem gegen 
das Baugesuch keine Einsprachen eingegangen waren, erteilte der 
Gemeindevorstand D.________ am 1. Mai 2017 die Baubewilligung für die 
Wohnraumerweiterung. Diese erwuchs in Rechtskraft.
4.
Im Hinblick auf die Bauabnahme vom 6. November 2018 liess die 
Gemeinde 
D.________ 
die 
Koten 
der 
mittlerweile 
mit 
der 
Wohnraumerweiterung unterbauten Hausvorfahrt durch die I.________ 
AG aufnehmen. Dabei wurde eine Kotenabweichung festgestellt. Die 
Gemeinde D.________ forderte am 26. November 2018 E.________ auf, 
entweder den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen oder ein Baugesuch 
für die Abweichungen einzureichen. Gegen das in der Folge von 
E.________ 
eingereichte 
Projektänderungsgesuch 
erhoben 
die 


- 4 -
A.________ und die beiden BC.________ Einsprache und beantragten 
die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligung. Begründend führten sie 
im Wesentlichen aus, dass die Bestimmungen hinsichtlich Grenzabstände 
und Ausnützungsziffer verletzt seien.
5.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 entschied der 
Gemeindevorstand D.________, die Einsprache werde betreffend 
Verletzung des Grenzabstandes gutgeheissen und im Übrigen (betreffend 
Verletzung 
der 
Ausnützungsziffer) 
abgelehnt. 
Er 
wies 
das 
Projektänderungsgesuch bezüglich Anhebung der Kote der Hausvorfahrt 
ab. Zudem beschied der Gemeindevorstand, über die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes oder den Erlass einer Duldungsverfügung 
werde nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung entschieden. Dieser 
Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
6.
Nach Einholung der Stellungnahmen der A.________ und BC.________ 
bzw. von E.________ zu einem Verfügungsentwurf, entschied der Ge-
meindevorstand D.________ am 23. März 2020 unter anderem was folgt:
1. Auf das Gesuch der Bauherrschaft, der Baubescheid vom 3. Juni 2019 sei in 
Revision, allenfalls in Wiedererwägung zu ziehen, wird nicht eingetreten.
2. Die Bauherrschaft wird verpflichtet, die Kote der Hausvorfahrt über der Wohn-
raumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss Baubescheid vom 1. Mai 2017 
zu reduzieren.
3. Die Verpflichtung nach Ziff. 2 wird so lange aufgeschoben und der derzeitige 
Zustand geduldet, bis Sanierungs- und Renovationsarbeiten an der Decke der 
Wohnraumerweiterung oder am Belag der Hausvorfahrt ausgeführt werden, 
längstens für zehn Jahre seit Rechtskraft der vorliegenden Verfügung. 
Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, der gesamte Haus-
vorplatz sei um 20 bis 23 cm höher ausgeführt worden als am 1. Mai 2017 
bewilligt worden sei. Von den Ausmassen betrachtet könne die Abwei-
chung vom rechtmässigen Zustand nicht mehr als klein gewertet werden. 
Es könne einzig festgehalten werden, dass der darunterliegende Raum 
nicht von der Anhebung des Hausvorplatzes profitiert habe. Die bewilligte 


- 5 -
Höhe der Wohnraumerweiterung sei eingehalten worden. Die Abweichung 
der Höhenkote sei darauf zurückzuführen, dass der Deckenaufbau über 
dem Wohnraum anders ausgeführt worden sei, als ursprünglich geplant 
und bewilligt. Die höhere Ausführung des Hausvorplatzes beeinflusse die 
Nutzungsmöglichkeiten allerdings weder innen noch aussen. Durch die 
genannten Verhältnisse werde das ansonsten starke öffentliche Interesse 
an der Einhaltung der Höhenbestimmungen ein wenig relativiert. Die pri-
vaten Interessen der Nachbarschaft würden durch das um 20 bis 23 cm 
höhere Niveau des Hausvorplatzes kaum tangiert. Angesichts der gesam-
ten Umstände und unter Abwägung der öffentlichen und privaten Interes-
sen rechtfertige es sich nicht, auf eine Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands zu verzichten. Allerdings erscheine es nicht zwingend, dass 
die bauliche Korrektur sofort erfolgen müsse. Damit könne so lange zuge-
wartet werden, bis Sanierungsarbeiten an der Isolation oder am Aufbau 
des Belags anstünden. Sobald Abdichtungs- oder Sanierungsarbeiten an 
der Decke der Wohnraumerweiterung auszuführen seien und dadurch die 
bestehende Pflästerung des Hausvorplatzes ganz oder teilweise entfernt 
werden müsse, sei die Bauherrschaft verpflichtet, die Kote des Daches der 
Wohnraumerweiterung / Hausvorfahrt auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss Bau-
bewilligung vom 1. Mai 2017 zu bringen. Wie die Miteigentümer von Par-
zelle F.________ zu Recht darauf hinwiesen, habe dies selbstverständlich 
auch für die befahrbaren Oberlichter der Wohnraumerweiterung zu gelten. 
Der rechtmässige Zustand müsse aber spätestens zehn Jahre seit 
Rechtskraft der vorliegenden Verfügung hergestellt sein.
7.
Dagegen erhoben die A.________ und die beiden BC.________ 
(nachfolgend Beschwerdeführerinnen) am 7. Mai 2020 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 20 35) und 
beantragten namentlich was folgt:
1.a) Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides sei insoweit aufzuheben, als lediglich 
die Kote der Hauszufahrt über dem Wohnraum auf 2'016.96 m.ü.M. zu re-
duzieren sei, und die Bauherrschaft sei zu verpflichten, nebst der Kote der 


- 6 -
Hauszufahrt auch die Oberlichter und die Decke des Raumes, der Gegen-
stand der Baubewilligung vom 1. Mai 2017 bildete, auf die damals bewillig-
ten Koten zu senken. 
Eventualiter sei die Sache zum Erlass der erweiterten Verpflichtung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 
1.b) Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben und die Bauherr-
schaft sei zu verpflichten, die Rückbauarbeiten gemäss Ziff. 1.a) hiervor in-
nert eines halben Jahres nach Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen 
Entscheides auszuführen und abzuschliessen.
Eventualiter sei die Bauherrschaft zu verpflichten, die in Ziff. 2 des ange-
fochtenen Entscheides vorgesehenen Bauteile (Hauszufahrt) innert einem 
halben Jahr seit Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils auf die be-
willigte Kote (2'016.96 m.ü.M.) zu senken.
Subeventualiter sei die Angelegenheit zur Verfügung der hiervor genannten 
Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes an die Vor-
instanz zurückzuweisen. 
3. (recte: 2.) Subeventualiter sei die Vorinstanz anzuweisen, die Beseitigungs-
verpflichtung gemäss Ziff. 2 und 3 des angefochtenen Entscheides 
im Grundbuch vormerken (recte: anmerken) zu lassen.
Begründend führten sie im Wesentlichen an, neben der Decke der unter-
irdischen Wohnraumerweiterung überstiegen auch die im Grenzabstands-
bereich befindlichen Rahmen der Oberlichter und die Kote der Parkplatz-
fläche die bewilligte Höhenkote und stellten daher materiell baurechtswid-
rige Zustände dar, welche zu beseitigen seien. Da in Ziff. 2 der angefoch-
tenen Verfügung lediglich die Kote des Abstellplatzes erwähnt worden sei, 
liege eine Rechtsverweigerung und ein Verstoss gegen Art. 94 Abs. 1 KRG 
vor. Zudem müsse von der Notwendigkeit des Rückbaus ausgegangen 
werden. Eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme, die den rechtlich 
einwandfreien Zustand herbeiführen würde, sei nicht ersichtlich. Schliess-
lich stünden die Interessen an der Einhaltung der Rechtsordnung und an 
der Gleichbehandlung aller Rechtsunterworfenen einer Duldung von zehn 
Jahren klar entgegen und überwögen die privaten Interessen der Bauherr-
schaft.
8.
Gegen den Entscheid des Gemeindevorstands D.________ vom 23. März 
2020 erhob auch E.________ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 19. 


- 7 -
Mai 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
(Verfahren R 20 51) und beantragte unter anderem Folgendes:
1. Es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, allenfalls an die Gemeinde 
D.________ zur neuen Prüfung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. 
2. Eventualiter seien Ziff. 2 und 3 des Entscheides der Gemeinde D.________ 
vom 3. (recte: 23.) März 2020 aufzuheben und dem Eigentümer der Liegen-
schaft H.________, GB D.________, eine zeitlich unbeschränkte Duldungs-
verfügung – subeventualiter eine Duldungsverfügung mit längerer Duldungs-
periode – betreffend die bestehende Hausvorfahrtskote zu gewähren. 
Zur Begründung machte er im Wesentlichen eine willkürliche Feststellung 
des Sachverhalts, eine Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschut-
zes und eine Gehörsverweigerung geltend. Zudem brachte er insbeson-
dere vor, es fehle an einem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Tie-
fersetzung des Vorplatzes durch Entfernen der Pflästerung, Abbruch des 
Deckenaufbaus sowie Neukonstruktion der Gebäudehülle und Erneue-
rung der Pflästerung. Die angebliche Anhebung der Kote sei objektiv kaum 
ausmachbar. Ein Abtragen des Hausvorplatzes sei weder zum Schutze 
der Rechtsgleichheit noch zur strikten Einhaltung der baurechtlichen Ord-
nung notwendig. Der angeordnete Abbruch sei kostspielig, unverhältnis-
mässig und weder erforderlich noch zumutbar. Da die angeblich höhere 
Kote der Hausvorfahrt genehmigungsfähig sei, sei das öffentliche Inter-
esse an der Durchsetzung des materiellen Rechts bedeutend geringer zu 
gewichten. Der Erlass einer zeitlich unbegrenzten oder mehr als zehn 
Jahre dauernden Duldungsverfügung erscheine unter Gesamtwürdigung 
aller Fakten als geboten, angemessen und verhältnismässig.
9.
Mit Eingaben vom 9. und 23. Juni 2020 schloss die Gemeinde D.________ 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerden in 
den Verfahren R 20 35 und R 20 51 und verzichtete unter Hinweis auf die 
angefochtene Verfügung und die beiliegenden Verfahrensakten auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung.


- 8 -
10.
Im Verfahren R 20 35 beantragte der Beschwerdeführer am 23. Juni 2020 
unter anderem:
1. Es seien die verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 20 35 und 
R 20 51 zusammenzulegen. 
2. Auf die Beschwerde R 20 35 sei nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuwei-
sen. 
Zur Begründung wurde namentlich ausgeführt, den Beschwerdeführerin-
nen fehle es an der materiellen Beschwer. Zudem sei eine 
Rechtsverweigerung, wie sie die Beschwerdeführerinnen darin sehen 
würden, dass die Beschwerdegegnerin im Entscheid lediglich die Kote des 
Hausvorplatzes erwähne, nicht gegeben. Denn Ziff. 2 des angefochtenen 
Entscheids beinhalte auch ein Tiefersetzen der Oberlichter. Schliesslich 
erweise sich die Forderung der Beschwerdeführerinnen, dass der 
Rückbau 
innert 
sechs 
Monaten 
nach 
Rechtskraft 
des 
Verwaltungsgerichtsentscheids vorliegen müsse, wegen Geringfügigkeit 
der (nicht anerkannten) Rechtswidrigkeit als unverhältnismässig.
11.
Am 21. September 2020 reichten die Beschwerdeführerinnen eine Replik 
im Verfahren R 20 35 mit unveränderten Rechtsbegehren gemäss Be-
schwerde vom 7. Mai 2020 ein. Betreffend das Verfahren R 20 51 bean-
tragten sie prozessualiter, dieses sei zu sistieren, bis das Verfahren 
R 20 35 rechtskräftig entschieden sei. Auf eine Zusammenlegung der Ver-
fahren R 20 35 und R 20 51 sei zu verzichten. In der Begründung führten 
sie im Wesentlichen aus, sie seien legitimiert, gegen den Aufschub der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands Beschwerde zu erheben. 
Zudem lasse sich die Duldung des unrechtmässigen Zustands über die 
Dauer von bis zu zehn Jahren sachlich nicht rechtfertigen. Dies müsse 
umso mehr gelten, als der Aufwand, den rechtmässigen Zustand wieder-
herzustellen, rein finanzieller Natur sei, offensichtlich zu keinem Härtefall 
führe und der Betroffene weder gutgläubig sei noch einen besonderen 
Grund für die Beibehaltung des illegalen Zustands geltend machen könne. 


- 9 -
12.
Im Verfahren R 20 35 hielt der Beschwerdeführer am 28. Oktober 2020 
duplicando an den Anträgen gemäss Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 
fest und beantragte prozessualiter, der Antrag, das Verfahren R 20 51 zu 
sistieren, bis im Verfahren R 20 35 rechtskräftig entschieden sei, sei 
abzuweisen. 
Begründend 
führte 
er 
im 
Wesentlichen 
an, 
den 
Beschwerdeführerinnen fehle die materielle Beschwer und damit das 
Rechtsschutzinteresse. 
Ausserdem 
erweise 
sich 
der 
von 
den 
Beschwerdeführerinnen geforderte Rückbau als unverhältnismässig. 
Letztere würden durch die Duldung des bestehenden Zustands keine 
Beeinträchtigung ihrer Rechtsposition erleiden. 
13.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 10. November 2020 unter 
Hinweis auf die angefochtene Verfügung und die beiliegenden 
Verfahrensakten auf eine Stellungnahme. 
14.
Die Beschwerdeführerinnen hielten am 11. November 2020 an ihren 
Anträgen gemäss Beschwerde vom 7. Mai 2020 bzw. Replik vom 21. 
September 2020 fest und vertieften ihre Argumentation punktuell.
15.
Mit Verfügung vom 12. November 2020 beschied der vormalige 
Instruktionsrichter, dass die Verfahren R 20 35 und R 20 51 
zusammengelegt werden und das Verfahren R 20 51 nicht sistiert wird. 
Die Kostenregelung bleibe dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten.
16.
Am 20. November 2020 liess sich der Beschwerdeführer und am 25. 
November 2020 die Beschwerdeführerinnen letztmals vernehmen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
auf die angefochtene Verfügung sowie auf die vorliegenden Beweismittel 
wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


- 10 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene Verfügung vom 
23. März 2020 stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 
Abs. 1 lit. a VRG dar. Gegen diese Verfügung steht kein anderes Rechts-
mittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung; zudem ist 
diese auch nicht endgültig (vgl. Art. 94 des Raumplanungsgesetzes für 
den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100], Art. 61 der Raumplanungs-
verordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110], Art. 153 
des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin [nachfolgend BauG] sowie 
auch Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; 
SR 700]). Damit ist die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Graubünden zu bejahen.
1.2.1.
Näher 
zu 
prüfen 
ist 
die 
Beschwerdelegitimation 
der 
Beschwerdeführerinnen. Der Beschwerdeführer stellt diese in Abrede, da 
es ihnen mangels tatsächlicher Beeinträchtigung und nachteiliger 
rechtlicher Wirkung der zeitlich limitierten Duldungsverfügung an der 
materiellen Beschwer und damit am Rechtsschutzinteresse fehle.
1.2.2.
Gemäss dem hier massgeblichen Art. 50 VRG ist zur Beschwerde 
namentlich berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist 
und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung 
hat. Zu beachten ist darüber hinaus, dass Art. 111 des Bundesgesetzes 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) Mindestanforderungen an 
das kantonale Verfahren definiert (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_566/2017 vom 22. März 2018 E.2; BGE 141 II 307 E.6.1; vgl. dazu 
AEMISEGGER/HAAG, 
in: 
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN 
[Hrsg.], 


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Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 
Zürich/ Basel/Genf 2020, Art. 33 Rz. 50 ff., WALDMANN/HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 Rz. 16-19, GRIFFEL, 
Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. Aufl., Zürich/St. Gallen 
2017, S. 206 f., FRITZSCHE/BÖSCH/ WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, Bd. 1, Wädenswil 2019, Rz. 9.6.3.1). Nach Art. 111 Abs. 1 BGG 
muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei 
beteiligen können, wer zur Beschwerde ans Bundesgericht berechtigt ist 
(Grundsatz der Einheit des Verfahrens). Das heisst, die Kantone dürfen 
die Beschwerdebefugnis nicht enger umschreiben, weshalb sich die 
Legitimation in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten in jedem Fall nach 
Art. 89 BGG beurteilt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom 
16. April 2020 E.3.1 und 1C_566/2017 vom 22. März 2018 E.2; BGE 141 
II 50 E.2.2; GRIFFEL, a.a.O., S. 207). Art. 89 Abs. 1 BGG lautet: Zur 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer 
vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur 
Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid 
oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Damit gelten die 
Legitimationserfordernisse, die Rechtsprechung und Lehre zu diesen 
Vorschriften 
entwickelt 
haben, 
auch 
für 
das 
vorliegende 
Beschwerdeverfahren (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts [nachfolgend 
VGU] R 19 36 vom 4. Mai 2020 E.2, U 14 67 vom 1. Dezember 2015 E.3a, 
R 12 137 vom 19. März 2013 E.2b).
1.2.3.
Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerinnen am vorinstanzlichen 
Verfahren, das zum Erlass der angefochtenen Verfügung vom 23. März 
2020 betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und 
Duldung während maximal zehn Jahren führte, teilgenommen haben und 
damit formell im Sinne von Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG 


- 12 -
beschwert sind (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 562).
1.2.4.
Entgegen 
den 
Ausführungen 
des 
Beschwerdeführers 
in 
der 
Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 sind die Beschwerdeführerinnen als 
Grundeigentümerinnen der Nachbarsparzelle F.________ durch die 
angefochtene 
Verfügung 
auch 
materiell 
beschwert. 
Als 
direkte 
Adressatinnen derselben sind sie von dieser besonders berührt, mithin 
stärker als jedermann betroffen (Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. b 
BGG sowie Art. 50 VRG). Zudem ist auch deren schutzwürdiges Interesse 
im Sinne von Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG sowie Art. 50 
VRG zu bejahen, zumal die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 
Verfügung die kotenmässig zu hohe und infolge der Verletzung des 
Grenzabstands zur Parzelle F.________ rechtswidrige Hausvorfahrt mit 
einer längstens zehn Jahre dauernden Duldungsverpflichtung verknüpft 
hat, 
weshalb 
die 
tatsächliche 
und 
rechtliche 
Situation 
der 
Beschwerdeführerinnen durch den Ausgang des vorliegenden Verfahrens 
beeinflusst werden kann (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 563, AEMISEGGER/HAAG, 
a.a.O., Art. 33 Rz. 64; Urteil des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom 16. 
April 2020 E.3.2; BGE 141 II 307 E.6.2, BGE 141 II 50 E.2.1). Damit ist die 
Beschwerdelegitimation zu bejahen.
1.3.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden in 
den Verfahren R 20 35 und R 20 51 ist demnach – unter Vorbehalt der 
nachstehenden Erwägungen – einzutreten.
2.1.
Anfechtungsgegenstand 
im 
verwaltungsgerichtlichen 
Beschwerdeverfahren bilden, formell betrachtet, die angefochtene 
Verfügung und, materiell gesehen, die in der Verfügung geregelten 
Rechtsverhältnisse (vgl. dazu BGE 125 V 413 E.2a, BGE 110 V 48 E.3). 
Streitgegenstand 
ist 
demgegenüber 
das 
aufgrund 
der 
Beschwerdebegehren tatsächlich angefochtene, somit als Prozessthema 


- 13 -
vor das (erst- oder zweitinstanzliche) Gericht gezogene Rechtsverhältnis 
(BGE 110 V 48 E.3c). Der Streitgegenstand ergibt sich also daraus, 
inwiefern nach dem Rechtsbegehren der Beschwerde das in der 
Verfügung 
geordnete 
Rechtsverhältnis, 
genauer 
die 
im 
Verfügungsdispositiv angeordnete Rechtsfolge, bestritten ist (VGU R 19 
36 vom 4. Mai 2020 E.4, U 11 81 vom 8. November 2011 E.1 m.H. auf 
GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, S. 45; BGE 106 V 92). 
Gegenstände, über welche die erstinstanzlich verfügende Behörde nicht 
entschieden hat, darf die zweite Instanz nicht beurteilen (BGE 142 I 155 
E.4.4.2, BGE 125 V 413 E.1b).
2.2.
Vorliegend bildet die Verfügung vom 23. März 2020 Anfechtungsobjekt 
und damit den Ausgangspunkt der Beschwerdeverfahren sowie zugleich 
auch den Rahmen und die Begrenzung des Streitgegenstands. Dieser 
kann demnach nur sein, was darin angeordnet, nicht jedoch, was schon in 
früheren Entscheiden rechtskräftig entschieden wurde (vgl. VGU R 19 36 
vom 4. Mai 2020 E.4.1 m.H.). So hielt die Beschwerdegegnerin bereits in 
ihrem, in Rechtskraft erwachsenen Bau- und Einspracheentscheid vom 
3. Juni 2019 fest, dass die erstellte Hausvorfahrt sowohl formelle 
(Abweichen von den bewilligten Plänen ohne vorgängige Einholung einer 
Baubewilligung) als auch materielle (Verletzung des Grenzabstands) 
Bauvorschriften 
verletze 
(E.7a 
des 
Entscheids; 
Akten 
der 
Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 40). Denn die Kote der Hausvorfahrt 
betrage abweichend von der Baubewilligung 2'017.16 bis 2'017.19 m.ü.M. 
Der gewachsene Boden (Kote 2'016.96 m.ü.M.) sei somit um 20 bis 23 cm 
überschritten worden. Dem Beschwerdeführer sei schon seit langem 
bewusst, dass für die Überschreitung der bewilligten Kote von 2'016.96 
m.ü.M. eine Vereinbarung mit den Grundeigentümern der Liegenschaft 
Parzelle F.________ erforderlich sei. Eine solche sei aber bis heute nicht 
zustande gekommen. Deshalb sei die Einsprache gutzuheissen und die 
Baubewilligung 
für 
die 
Projektänderung 
infolge 
Verletzung 
des 


- 14 -
Grenzabstands zur Parzelle F.________ zu verweigern (E.4e des 
Entscheids). Wenn nun der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde 
namentlich vorbringt, der von der Beschwerdegegnerin bewilligte Bauplan 
sehe eine (messbare) Fertigkote des Hausvorplatzes von maximal 
2'017.58 m.ü.M. vor, weshalb diese Kote von dieser hätte gestattet werden 
dürfen, versucht er im vorliegenden Verfahren auf die formelle und 
materielle Baurechtswidrigkeit des Hausvorplatzes zurückzukommen, 
über welche aber – wie gezeigt – bereits im Rahmen des nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 
2019 entschieden und von ihm nicht angefochten wurde, weshalb der 
Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. Die damit in Zusammenhang vom 
Beschwerdeführer erhobenen Vorwürfe, wonach die Beschwerdegegnerin 
gegen Treu und Glauben verstossen habe bzw. der Vertrauensschutz 
verletzt und der Sachverhalt willkürlich festgestellt worden sei, sind somit 
nicht zu hören. Überdies verkennt der Beschwerdeführer, dass dem am 
1. Mai 2017 rechtskräftig bewilligten Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 
22. März 2017 entgegen seiner Auffassung eine vorliegend massgebliche 
Kote von 2'016.96 m.ü.M. entnommen werden kann (Bg-act. 15). Dass 
dieser Wert von Hand eingetragen ist und in den vom Beschwerdeführer 
behändigten Plänen nicht aufgeführt ist (Akten des Beschwerdeführers 
[Bf-act.] 2), tut seiner Richtigkeit keinen Abbruch. Denn er ergibt sich aus 
der Addition der im Plan ausgewiesenen Kote der Oberkante für den 
Boden des zweiten Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m 
Raumhöhe + 0.56 m Konstruktionsstärke. Insofern ist nicht zu 
beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin angesichts der von der 
I.________ AG aufgenommenen Koten von 2'017.16 m.ü.M. bei der 
Pflästerung der Hausvorfahrt beim Glasband bzw. von 2'017.19 m.ü.M. bei 
der Pflästerung an der Hauswand der Parzelle H.________ (Bg-act. 21), 
auf welche auch der Beschwerdeführer für sein Projektänderungsgesuch 
vom 8. Februar 2019 abstellte (Bg-act. 27), von einer Überschreitung der 
bewilligten Kote von 2'016.96 m.ü.M. um 20 bis 23 cm ausging. Dass sie 


- 15 -
zuvor am 7. November 2018 noch von einer Abweichung von 11 cm 
sprach, vermag daran nichts zu ändern, handelt es sich dabei doch um 
einen im Bauabnahmeprotokoll festgehaltenen Wert und nicht – wie der 
Beschwerdeführer anzudeuten versucht – um eine Verfügung (vgl. Bg-act. 
22).
2.3.
Am 
Streitgegenstand 
vorbei 
zielt 
auch 
der 
Einwand 
des 
Beschwerdeführers, wonach der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt 
und eine Rechtsverweigerung begangen worden sei, weil die 
Beschwerdegegnerin im Erkenntnis ohne weitere Begründung zur 
Anwendbarkeit von Art. 30 Ziff. 1 BauG die anbegehrte Anhebung der Kote 
der Hausvorfahrt abgelehnt habe. Diese Vorbringen betreffen wiederum 
das nachträgliche Baubewilligungsverfahren zur Projektänderung und 
hätten im ordentlichen Rechtsmittelverfahren zur verweigerten Bewilligung 
der kotenmässig zu hoch erstellten Hausvorfahrt geltend gemacht werden 
müssen.
2.4.
Angesichts 
der 
in 
der 
angefochtenen 
Verfügung 
geregelten 
Rechtsverhältnisse und der in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 
gestellten Rechtsbegehren bildet der Streitgegenstand vorliegend somit 
die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands (Herabsetzung der Kote der Hausvorfahrt über 
der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M.) sowie die Duldung des 
derzeitigen Zustands bis längstens zehn Jahre seit Rechtskraft der 
Verfügung zu Recht angeordnet hat.
2.5.
Nicht einzutreten ist hingegen auf den darüber hinausgehenden und erst 
im vorliegenden Verfahren gestellten Antrag der Beschwerdeführerinnen, 
wonach 
die 
Beschwerdegegnerin 
anzuweisen 
sei, 
die 
Beseitigungsverpflichtung gemäss Ziff. 2 und 3 des angefochtenen 
Entscheids im Grundbuch anmerken zu lassen. Er stellt eine unzulässige 
Ausdehnung der Rechtsbegehren dar (Art. 51 Abs. 2 VRG), beschränkten 


- 16 -
sich die Beschwerdeführerinnen in ihrer Stellungnahme vom 13. 
Dezember 2019 zum Verfügungsentwurf der Beschwerdegegnerin, 
welcher 
bereits 
eine 
für 
längstens 
zehn 
Jahre 
aufschiebbare 
Rückbauverpflichtung vorsah, doch darauf, die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands bis zum 1. Juni 2020 zu verlangen (Bg-act. 44 S. 
2).
3.1.
Vorab ist auf die formellen Vorbringen einzugehen, soweit diese nicht 
schon im Rahmen des Vorerwähnten zum Streitgegenstand thematisiert 
worden sind:
3.2.1.
Die 
Beschwerdeführerinnen 
erblicken 
im 
Umstand, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin in ihrer Verfügung vom 23. März 2020 in der 
Dispositiv-Ziff. 2 lediglich die Kote des Abstellplatzes erwähnt habe, eine 
Rechtsverweigerung und einen Verstoss gegen Art. 94 Abs. 1 KRG. Denn 
neben der Decke der unterirdischen Wohnraumerweiterung überstiegen 
auch die im Grenzabstandsbereich befindlichen Rahmen der Oberlichter 
und die Kote der Parkplatzfläche die bewilligte Höhenkote und stellten 
daher materiell baurechtswidrige Zustände dar, welche zu beseitigen 
seien. In Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung seien entsprechend die 
Umrandung der Oberlichter, die Kote des Parkplatzes und der Decke des 
Erweiterungsraumes aufzunehmen und der Beschwerdeführer sei 
anzuweisen, sie auf das bewilligte Mass zu reduzieren.
3.2.2.
Wie bereits dargelegt, lautet Dispositiv-Ziff. 2 der Verfügung vom 23. März 
2020 wie folgt: "Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, die Kote der 
Hausvorfahrt über der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 m.ü.M. 
gemäss Bauentscheid vom 1. Mai 2017 zu reduzieren." Zwar wird darin 
nur die auf 2'016.96 m.ü.M. abzusenkende Kote der Hausvorfahrt über der 
Wohnraumerweiterung 
ausdrücklich 
genannt. 
Aus 
der 
Entscheidbegründung, welche für die Auslegung des Dispositivs 
heranzuziehen ist (Urteil des Bundesgerichts 6B_74/2020 vom 24. 


- 17 -
September 2020 E.2.5.1), ergibt sich jedoch unmissverständlich, dass die 
Kote des Daches der Wohnraumerweiterung bzw. der Hausvorfahrt auf 
2'016.96 m.ü.M. (gewachsener Boden) zu senken ist. Damit gemeint ist 
somit die Oberkante der Deckenkonstruktion der unterirdischen 
Wohnraumerweiterung, die auch die Parkplatzfläche, als welche die 
Hausvorfahrt genutzt wird, bzw. die befahrbaren, mit dem Platzbelag 
flächenbündigen Lichtbänder miteinschliesst. So hielt denn auch die 
Beschwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung fest, die 
Tiefersetzung habe selbstverständlich auch für die befahrbaren 
Oberlichter auf der Wohnraumerweiterung zu gelten (E.11 des 
Entscheids), was denn auch vom Beschwerdeführer in seiner 
Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 anerkannt wird (S. 9). Eine 
Rechtsverletzung bzw. -verweigerung ist somit nicht auszumachen.
3.3.
Soweit der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren den Antrag stellt, 
es sei ein Augenschein durchzuführen, ist dieser in antizipierter 
Beweiswürdigung abzuweisen (vgl. BGE 136 I 229 E.5.3, BGE 134 I 140 
E.5.3), da sich der rechtlich erhebliche Sachverhalt mit hinreichender 
Klarheit aus den in den Akten liegenden Bauplänen, Fotodokumentationen 
und weiteren Umgebungsübersichten ergibt, welche eine verlässliche 
Beurteilung der Wiederherstellung bzw. Duldung der baurechtswidrigen 
und ohnehin von aussen nicht merklich in Erscheinung tretenden 
Hausvorfahrt ermöglicht. 
4.1.
Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt 
anwendbaren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige 
Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, 
gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt 
wurde. Laut Art. 94 Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands sowohl den Eigentümerinnen und den 
Eigentümern als auch den Personen, die den rechtswidrigen Zustand 
herbeigeführt haben. Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung 


- 18 -
einer Wiederherstellungsverfügung ist mithin das Vorliegen eines materiell 
vorschriftswidrigen Zustands. Dies bedeutet, dass dem Erlass einer 
Wiederherstellungsverfügung 
grundsätzlich 
ein 
nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen Rahmen vorab 
die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist. Von einem 
separaten 
Sachentscheid 
über 
die 
nachträgliche 
Bewilligungsverweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen 
jedoch abgesehen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die 
Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von 
vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt 
werden kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.17/2004 vom 19. Mai 
2004 E.2.2.5; VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.3a, R 13 227 vom 
1. Juli 2014 E.4c m.H.).
4.2.
Vorliegend hat das nachträgliche Baubewilligungsverfahren, welches dem 
Erlass einer Wiederherstellungs- bzw. Duldungsverfügung grundsätzlich 
vorauszugehen hat, – wie bereits dargelegt – unstreitig stattgefunden und 
im Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 seinen Abschluss 
gefunden. Darin wurde unter anderem rechtskräftig festgestellt, dass die 
Hausvorfahrt sowohl formelle (Abweichen von den bewilligten Plänen 
ohne vorgängige Einholung einer Baubewilligung) als auch materielle 
(Verletzung des Grenzabstands) Bauvorschriften verletze (E.7a des 
Entscheids; 
Bg-act. 
40). 
Die 
gegenteilige 
Behauptung 
des 
Beschwerdeführers im vorliegenden Verfahren geht demnach fehl. In den 
Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des besagten Entscheids wurde sodann 
festgehalten, 
dass 
die 
Einsprache 
betreffend 
Verletzung 
des 
Grenzabstands gutgeheissen und das Projektänderungsgesuch bezüglich 
der Anhebung der Kote der Hausvorfahrt abgelehnt werde. Dass darin die 
Kote nicht zahlenmässig genannt worden ist, tut der Rechtsverbindlichkeit 
keinen Abbruch, geht doch aus der Entscheidbegründung klar hervor, 


- 19 -
dass die Hausvorfahrt die massgebliche, dem gewachsenen Boden 
entsprechende Kote von 2'016.96 m.ü.M. um 20 bis 23 cm überschreitet.
4.3.
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin 
demnach 
grundsätzlich 
zuständig 
und 
befugt, 
diesen 
materiell 
vorschriftswidrigen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu 
beseitigen. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für 
den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Gemäss 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
ist 
die 
Anordnung 
der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich 
unzulässig, wenn sie allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und 
Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 
Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) festgehaltenen Grundsätze der 
Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens (vgl. BGE 
136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 
E.5.1). Im Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 
KRG, dass von der Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme 
abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn 
dies aus Gründen des Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit 
angezeigt ist. Anhand dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen 
sein, ob die Wiederherstellungs- bzw. befristete Duldungsverfügung der 
Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen ist.
5.1.
Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche 
Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes 
Verhalten 
der 
Behörden. 
Es 
müssen 
indessen 
verschiedene 
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg 
auf den Vertrauensschutz berufen kann. Zunächst bedarf es eines 
Anknüpfungspunktes. 
Es 
muss 
mithin 
eine 
Vertrauensgrundlage 
vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu 


- 20 -
verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen 
auslöst (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. 
Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 624 und 627). Eine wichtige Kategorie 
von Vertrauensgrundlagen bilden (unrichtige) Auskünfte und Zusagen der 
Behörden. 
Dabei 
taugt 
nicht 
jede 
behördliche 
Auskunft 
als 
Vertrauensbasis (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 636 und 668). 
Erforderlich ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass es sich 
dabei um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt, sich die 
Auskunft auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht 
und die Amtsstelle, welche die Auskunft erteilt hat, hierfür zuständig war 
oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten 
durfte (vgl. BGE 137 II 182 E.3.6.2). Ferner kann auch die behördliche 
Untätigkeit eine Vertrauensgrundlage begründen, was namentlich dann 
der Fall sein kann, wenn die Behörde den rechtswidrigen Zustand zuvor 
über Jahre hinweg geduldet hatte, obschon ihr die Gesetzwidrigkeit 
bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte 
kennen müssen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_176/2009 vom 28. 
Januar 2010 E.2.2.1, 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E.4b). Neben der 
Vertrauensgrundlage setzt der Vertrauensschutz voraus, dass die Person, 
welche sich darauf beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage 
vertrauen durfte, also gutgläubig ist. Hinsichtlich einer behördlichen 
Untätigkeit als Vertrauensgrundlage gilt es diesbezüglich festzuhalten, 
dass sich die betroffene Person selbst bei langjähriger behördlicher 
Duldung nicht auf den Vertrauensschutz berufen kann, wenn sie selbst 
über den rechtswidrigen Zustand in bösem Glauben war (vgl. BGE 136 II 
359 E.7.1). Für die Annahme bösen Glaubens ist nicht erforderlich, dass 
dem Betroffenen die Nutzung ausdrücklich untersagt worden ist. Vielmehr 
genügt es für den Ausschluss des Vertrauensschutzes, wenn der 
Betroffene wusste oder bei zumutbarer Sorgfalt wissen musste, dass der 
Zustand unrechtmässig war (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2013 
vom 9. Oktober 2013 E.6.1). Weiter setzt der Vertrauensschutz voraus, 


- 21 -
dass die betroffene Person gestützt auf die Vertrauensgrundlage 
nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig 
machen kann. Die Vertrauensgrundlage muss mithin kausal für die 
nachteilige Disposition gewesen sein. Ferner wird vorausgesetzt, dass die 
Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im 
Zeitpunkt der Auskunftserteilung (vgl. BGE 129 I 161 E.4.1, BGE 137 II 
182 
E.3.6.2). 
Doch 
selbst 
wenn 
die 
Voraussetzungen 
des 
Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Private nicht darauf berufen, 
sofern ein überwiegendes öffentliches Interesse dem entgegensteht. Die 
Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und bildet eine 
Schranke des Vertrauensschutzes (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 664; BGE 129 I 161 E.4.1).
5.2.
Dass 
die 
Beschwerdegegnerin 
nicht 
von 
Gutgläubigkeit 
des 
Beschwerdeführers ausging, ist nicht zu beanstanden. Sie bewilligte das 
Baugesuch samt Pläne am 1. Mai 2017. Die für die Hausvorfahrt 
massgebliche Kote von 2'016.96 m.ü.M. lässt sich – wie dargelegt und 
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers insbesondere auch für 
einen Architekten – dem Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 
2017 entnehmen und ergibt sich aus der Addition der im Plan 
ausgewiesenen Kote der Oberkante für den Boden des zweiten 
Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m Raumhöhe + 0.56 m 
Konstruktionsstärke 
(Bg-act. 
15; 
vgl. 
zudem 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid vom 3. Juni 2019 [Bg-act. 40], in welchem die 
Beschwerdegegnerin in Übereinstimmung mit den Ausführungen des 
Beschwerdeführers zum gewachsenen Boden dessen Kote vorliegend bei 
2'016.96 m.ü.M. festlegte [E.4c]). Dennoch erstellte der Beschwerdeführer 
die Hausvorfahrt in Überschreitung dieser Höhe auf der Kote von 2'017.16 
bis 2'017.19 m.ü.M. (vgl. zur Anrechnung des Verhaltens der 
beigezogenen Hilfspersonen BGE 130 III 591 E.5, BGE 98 II 102 E.4, BGE 
95 II 43 E.4c; vgl. auch BGE 119 II 127 E.4a), obwohl keine Gründe 


- 22 -
ersichtlich sind, weshalb das Projekt nicht unter Einhaltung der 
rechtskräftig bewilligten Kotenhöhe hätte realisiert werden können. Dabei 
gestand der Beschwerdeführer ein, dass Teile des realisierten 
Bauvorhabens, einschliesslich die Kote des Hausvorplatzes, von den 
genehmigten Bauplänen abweichen würden (vgl. Schreiben vom 8. 
Februar 2019 [Bg-act. 27 S. 3 f.] und vom 23. April 2019 [Bg-act. 34 S. 6]), 
worauf er – entgegen seiner Auffassung im vorliegenden Verfahren – 
behaftet werden kann. Der Beschwerdeführer hätte aber wissen müssen, 
dass ohne neues Baugesuch nicht von den bewilligten Plänen hätte 
abgewichen werden dürfen (Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 
vom 24. März 2021 E.6.5, 1C_204/2019 vom 8. April 2020 E.4.3 m.H.). Er 
hat demnach im baurechtlichen Sinn bösgläubig gehandelt. Zudem ergibt 
sich aus den während der Bauausführung verfassten Schreiben der 
Beschwerdeführerinnen 
an 
die 
Beschwerdegegnerin 
bzw. 
den 
Beschwerdeführer resp. dessen Architekten (vgl. Bg-act. 16 und 18), dass 
dem Beschwerdeführer die Wichtigkeit der Einhaltung des Grenzabstands 
bewusst gewesen sein musste bzw. er darum gewusst haben muss, dass 
für dessen Unterschreitung die Zustimmung der Beschwerdeführerinnen 
nach Art. 77 KRG erforderlich ist. Auch dies spricht für seine 
Bösgläubigkeit. 
5.3.
Nichts daran zu ändern vermag das Vorbringen des Beschwerdeführers, 
er habe in berechtigtem Vertrauen auf die sich in den Plänen 
manifestierende behördliche Zusage gebaut, wobei sein Architekt auf der 
rohen Gebäudehülle mit einer bewilligten Höhenkote von 2'017.08 m.ü.M. 
den im Plan kenntlich gemachten Unterbau samt Pflästerung habe 
anbringen 
lassen 
dürfen. 
Vielmehr 
lässt 
sich 
dem 
Plan 
"Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 2017 entnehmen, dass die von 
ihm angeführte Kote von 2'017.08 m.ü.M., welche als Grundlage für den 
anzubringenden Unterbau und die Pflästerung habe dienen sollen, leicht 
über der Kote für die Hausvorfahrt liegt. Letztere ergibt sich gemäss 


- 23 -
diesem Bauplan – wie hiervor ausgeführt und für einen Architekten 
erkennbar – aus der Addition der ausgewiesenen Kote der Oberkante für 
den Boden des zweiten Obergeschosses von 2'013.93 m.ü.M. + 2.47 m 
Raumhöhe + 0.56 m Konstruktionsstärke und kommt bei der Kote von 
2'016.96 m.ü.M. zu liegen (Bg-act. 15). Der Beschwerdeführer kann somit 
gestützt auf den mit der Baubewilligung vom 1. Mai 2017 genehmigten 
Plan "Erweiterung_Längsschnitt" vom 22. März 2017 nichts zu seinen 
Gunsten ableiten; insbesondere liegt keine, wie von ihm geltend gemachte 
Vertrauensgrundlage vor, weshalb er sich nicht auf den Vertrauensschutz 
berufen kann. Es erübrigt sich daher, auf die weiteren Voraussetzungen 
für den Vertrauensschutz einzugehen.
6.1.
Sodann bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Wiederherstellungs- bzw. 
Duldungsverfügung 
auch 
vor 
einer 
Verhältnismässigkeitsprüfung 
standhält. 
Mit 
Verfügung 
vom 
23. 
März 
2020 
beschied 
die 
Beschwerdegegnerin, dass der Beschwerdeführer verpflichtet wird, die 
Kote der Hausvorfahrt über der Wohnraumerweiterung auf 2'016.96 
m.ü.M. gemäss Bauentscheid vom 1. Mai 2017 zu reduzieren (Dispositiv-
Ziff. 2), wobei die Verpflichtung solange aufgeschoben und der derzeitige 
Zustand geduldet wird, bis Sanierungs- und Renovationsarbeiten an der 
Decke der Wohnraumerweiterung oder am Belag der Hausvorfahrt 
ausgeführt werden, längstens für zehn Jahre seit Rechtskraft der 
vorliegenden Verfügung (Dispositiv-Ziff. 3). Diese Anordnung erachten 
sowohl der Beschwerdeführer als auch die Beschwerdeführerinnen als 
unverhältnismässig. Während Letztere in der auf längstens zehn Jahre 
befristeten Duldungsverfügung einen willkürlichen Eingriff in ihren 
Anspruch auf Einhaltung des Grenzabstands erblicken, erachtet Ersterer 
nur den Erlass einer mehr als zehn Jahre dauernden bzw. zeitlich nicht 
begrenzten Duldungsverfügung als verhältnismässig. Dies läuft letztlich 
darauf hinaus, dass auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands verzichtet werden soll.


- 24 -
6.2.
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden 
können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E.6 
m.H.). Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene 
Eigentumsbeschränkung ist jedoch nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und 
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip 
verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder 
privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich 
für 
die 
Betroffenen 
in 
Anbetracht 
der 
Schwere 
der 
Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E.9.2.2 
m.H.). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann 
unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist 
oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, 
wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm 
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre 
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht 
(BGE 132 II 21 E.6 m.H.). Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch ein 
Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf 
nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich 
zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem 
Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse 
berücksichtigen (BGE 132 II 21 E.6.4 und Urteil des Bundesgerichts 
1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020 E.5.1, je m.H.). Gemäss 
Art. 94 Abs. 4 KRG erlässt die zuständige Behörde eine Verfügung, dass 
der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung), wenn sie 
aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes von 
der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise 
absehen muss (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 
vom 24. März 2021 E.6.4).


- 25 -
6.3.
Die Beschwerdegegnerin stellte in der angefochtenen Verfügung fest, 
dass der gesamte Hausvorplatz um 20 bis 23 cm höher ausgeführt worden 
sei als bewilligt. Von den Ausmassen betrachtet könne die Abweichung 
vom rechtmässigen Zustand nicht mehr als klein gewertet werden. Es 
könne einzig festgehalten werden, dass der darunterliegende Raum nicht 
von der Anhebung der Hausvorfahrt profitiert habe. Die höhere 
Ausführung des Hausvorplatzes beeinflusse die Nutzungsmöglichkeiten 
weder innen noch aussen. Durch die genannten Verhältnisse werde das 
ansonsten 
starke 
öffentliche 
Interesse 
an 
der 
Einhaltung 
der 
Höhenbestimmungen ein wenig relativiert. Die privaten Interessen der 
Nachbarn würden durch das um 20 bis 23 cm höhere Niveau des 
Hausvorplatzes kaum tangiert. Insbesondere würden sie betreffend 
Aussicht und Besonnung davon nicht betroffen. Der bauliche und damit 
finanzielle Aufwand, um den bestehenden Aufbau abzutragen, erscheine 
relativ hoch, wenn in Betracht gezogen werde, dass die bauliche 
Veränderung kaum erkennbar sein werde. Dies verleihe dem Interesse 
des Beschwerdeführers, den baurechtswidrigen Zustand beizubehalten, 
immerhin etwas Gewicht. Angesichts der gesamten Umstände und unter 
Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen rechtfertige es sich 
nicht, auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu 
verzichten. Das öffentliche Interesse an der Durchsetzung des materiellen 
Rechts überwiege letztendlich. Insofern verlange die Beschwerdegegnerin 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausdrücklich, womit 
die 
öffentlich-rechtlichen 
Bestimmungen 
zum 
Grenz- 
und 
Gebäudeabstand durchgesetzt würden. Die Miteigentümer der Parzelle 
F.________ würden demnach weder gezwungen, ein Näherbaurecht 
einzuräumen noch den heutigen Zustand zeitlich unbegrenzt zu dulden. 
Eine befristete Duldung des widerrechtlichen Zustands beschränke die 
Baufreiheit der Miteigentümer der Parzelle F.________ in keiner Weise. 
Andere drohende Nachteile, die ihnen aus der temporären Duldung 
entstehen könnten, seien nicht ersichtlich. Insbesondere sei angesichts 


- 26 -
der Umgebung und Lage der benachbarten Liegenschaften nicht 
nachvollziehbar, wie möglicherweise schwerere Fahrzeuge auf der Decke 
der Wohnraumerweiterung die Miteigentümer der Parzelle F.________ 
beeinträchtigen könnten. Auch könne sich der Beschwerdeführer nicht auf 
den Vertrauensschutz berufen. Es sei unverändert von einer Abweichung 
im Umfang von 20 bis 23 cm auszugehen, welche nicht mehr als 
geringfügig betrachtet werden könne. Die Verhältnismässigkeit sei 
gewahrt, 
wenn 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
Beseitigung 
des 
widerrechtlichen Zustands nicht sofort, sondern nach Ablauf einer 
angemessenen Frist verlange (E.7 ff. der angefochtenen Verfügung). 
Inwiefern die Beschwerdegegnerin bei dieser Interessenabwägung infolge 
Nichterwähnung von Nachteilen für die Beschwerdeführerinnen in Willkür 
verfallen sein soll, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig kann dem 
Beschwerdeführer 
gefolgt 
werden, 
wenn 
er 
vorbringt, 
die 
Beschwerdegegnerin habe es unterlassen, gegen einen Abbruch 
sprechende Interessen zu berücksichtigen. Die sinngemäss von ihm 
geltend gemachte Gehörsverletzung zielt somit ins Leere.
6.4.
Die Beschwerdegegnerin gelangte in der angefochtenen Verfügung zum 
Schluss, dass die bauliche Korrektur nicht zwingend sofort erfolgen 
müsse. Damit könne solange zugewartet werden, bis Sanierungsarbeiten 
an der Isolation oder am Aufbau des Belangs anstünden. Sobald 
Abdichtungs- 
oder 
Sanierungsarbeiten 
an 
der 
Decke 
der 
Wohnraumerweiterung auszuführen seien und dadurch die bestehende 
Pflästerung des Hausvorplatzes ganz oder teilweise entfernt werden 
müsse, sei der Beschwerdeführer verpflichtet, die Kote des Daches der 
Wohnraumerweiterung / Hausvorfahrt auf 2'016.96 m.ü.M. gemäss 
Baubewilligung vom 1. Mai 2017 zu bringen. Wie die Miteigentümer von 
Parzelle 
F.________ 
zu 
Recht 
darauf 
hinwiesen, 
habe 
dies 
selbstverständlich 
auch 
für 
die 
befahrbaren 
Oberlichter 
der 
Wohnraumerweiterung zu gelten. Um den Zeitpunkt, in dem die bauliche 


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Massnahme 
umzusetzen 
sei, 
nicht 
ganz 
dem 
Ermessen 
des 
Beschwerdeführers zu überlassen und um sicherzustellen, dass der 
Verpflichtung letztlich auch Folge geleistet werde, müsse der 
rechtmässige Zustand spätestens zehn Jahre seit Rechtskraft der 
vorliegenden Verfügung hergestellt sein (E.11 des Entscheids).
6.5.
Daraus folgt, dass der umstrittene Wiederherstellungsbefehl die 
rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften 
sicherstellen soll. Er stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür 
geeignete 
Massnahme 
dar. 
Das 
öffentliche 
Interesse 
an 
der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist vorliegend gegeben, 
da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und 
an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen 
Ordnung widersprechen, generell gross ist (vgl. BGE 136 II 359 E.6). 
Inwiefern dieses öffentliche Interesse – wie der Beschwerdeführer 
vorbringt – insoweit zu relativieren ist, als dass Anpassungen am 
Geländeverlauf gemäss kommunaler Bauordnung zulässig sein sollen, ist 
nicht ersichtlich. Soweit dieses Vorbringen überhaupt zu hören ist (vgl. 
hierzu Ausführungen zum Streitgegenstand oben) und die Voraussetzung 
dafür gegeben sein sollten, ist nicht ersichtlich, dass die Vornahme solcher 
Terrainveränderungen vorliegend bei der Hausvorfahrt geplant gewesen 
wären bzw. in absehbarer Zeit hätten umgesetzt werden sollen und zu 
einer Anpassung der massgebenden, dem gewachsenen Boden 
entsprechenden Kote geführt hätte. Zudem vermögen auch die vom 
Beschwerdeführer in den Rechtsschriften genannten, gegen eine 
Rückbauverfügung sprechenden öffentlichen Interessen nicht zu 
überzeugen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Duldung des 
rechtswidrigen Zustands dem Interesse an einer möglichst sparsamen und 
umweltschonenden Nutzung des Baulands (keine Hochbauten) und der 
Schaffung von Rechtsfrieden zwischen Nachbarn zuträglich sein soll. 
Auch ist angesichts der bautechnischen Möglichkeiten nicht einzusehen, 


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weshalb eine Tiefersetzung der Hausvorfahrt auf die bewilligte Höhenkote 
negative Auswirkungen auf die Isolation bzw. Wärmedämmung und auf 
die Tragfähigkeit der Deckenkonstruktion haben soll, so dass die 
Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gefährdet wäre. 
Soweit der Beschwerdeführer eine durch den Rückbau verursachte, 
unnötige Zerstörung wirtschaftlicher Werte geltend macht, ist dieses 
seinen privaten Interessen zuzuschreiben. Zwar mag – wie bereits die 
Beschwerdegegnerin anerkannt hat – die Tiefersetzung der Hausvorfahrt 
auf die bewilligte Kote von 2'016.96 m.ü.M. kostspielig sein. Diese durch 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verursachten 
wirtschaftlichen Nachteile für den Beschwerdeführer sind jedoch 
angesichts dessen Bösgläubigkeit zumindest zu relativieren. Nichts zu 
seinen Gunsten abzuleiten vermag der Beschwerdeführer schliesslich aus 
dem Umstand, dass er kein wirtschaftliches Interesse an der Beibehaltung 
des rechtswidrigen Zustands hat bzw. der unterirdische Wohnraum durch 
die höhergelegene Hausvorfahrt nicht profitiert.
6.6.
Den 
Interessen 
des 
Beschwerdeführers 
sind 
jene 
der 
Beschwerdeführerinnen gegenüberzustellen. Soweit diese durch die 
Duldung des rechtswidrigen Zustands eine Mehrbelastung befürchten, 
kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie bereits die Beschwerdegegnerin 
feststellte, beeinflusst die höhere Ausführung des Hausvorplatzes 
unbestrittenermassen die Nutzungsmöglichkeiten weder innen noch 
aussen. Insofern ist nicht nachvollziehbar, weshalb mit der höheren 
Hausvorfahrt eine Zunahme des Verkehrs sowie der Nutzung und – damit 
verbunden – mehr Lärm und Abgasimmissionen zu erwarten sein sollen. 
Ebenso wenig ist ersichtlich noch wird rechtsgenüglich dargelegt, dass mit 
der Anhebung der Hausvorfahrt beabsichtigt gewesen wäre, das Abstellen 
von schweren Fahrzeugen auf dem Parkplatz zu ermöglichen. Dass 
zudem durch darauf abgestellte Lieferwagen die Aussicht der 
Beschwerdeführerinnen eingeschränkt werden soll, vermag – wie den im 


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Recht liegenden Plänen und der Fotodokumentation entnommen werden 
kann (Bf-act. 9) – bei einer um 20 bis 23 cm höheren Hausvorfahrt und 
dem dahinterliegenden, bereits bestehenden dritten Obergeschoss des 
Wohnhauses auf der Parzelle H.________ nicht zu überzeugen. 
Schliesslich kann den Beschwerdeführerinnen nicht gefolgt werden, wenn 
sie vorbringen, sie müssten bei einer Änderung des Grundrisses der 
"A.________" auf der Parzelle F.________ erhöhte Gebäudeabstände 
einhalten. Vielmehr ist der Beschwerdegegnerin darin beizupflichten, dass 
eine Duldung des widerrechtlichen Zustands die Baufreiheit der 
Beschwerdeführerinnen 
hinsichtlich 
der 
einzuhaltenden 
Abstandsvorschriften 
nicht 
einschränkt. 
Eine 
Entwertung 
der 
"A.________" ist somit nicht auszumachen.
6.7.
Der Beschwerdegegnerin ist zusammen mit den Beschwerdeführerinnen 
darin beizupflichten, dass die Abweichung vom rechtmässigen Zustand 
vorliegend nicht als klein eingestuft werden kann. Anders als die Be-
schwerdegegnerin ist für deren Beurteilung aber nicht auf das Ausmass 
der Überschreitung der bewilligten, dem gewachsenen Boden entspre-
chenden Höhenkote der Hausvorfahrt um 20 bis 23 cm abzustellen. Dieser 
Umstand führt vielmehr dazu, dass der Grenzabstand zur Nachbarspar-
zelle F.________ verletzt wird. Da die Hausvorfahrt entlang der gemein-
samen Grenze zwischen den Parzellen H.________ und F.________ 
führt, ist von einer vollständigen Unterschreitung des Grenzabstands aus-
zugehen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Grenzabstand die 
Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke (wie 
namentlich die Beeinträchtigung von Belichtung, Besonnung, Belüftung 
und Aussicht) mindern, vor Schattenwurf und Einsicht schützen und öf-
fentliche Interessen der Ästhetik sowie gesundheits- und feuerpolizeiliche 
Anliegen fördern soll (Urteile des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 
2019 E.5.3, 1C_396/2007 vom 5. Mai 2008 E.4.5.3, 1P.134/2005 vom 19. 
Mai 2005 E.1.4; BGE 119 Ia 113 E.3b). Diese Zweckbestimmungen wer-


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den durch die um 20 bis 23 cm höher als bewilligt erstellte Hausvorfahrt 
kaum berührt, tritt sie – wie insbesondere der im Recht liegenden Fotodo-
kumentation entnommen werden kann (Bf-act. 9) – doch von aussen nur 
unmerklich in Erscheinung. Es werden somit keine wesentlichen Nachbar-
sinteressen tangiert.
6.8.
In Gesamtwürdigung der konkreten Gegebenheiten der vorliegenden 
Angelegenheit stehen sich somit das öffentliche Interesse an der 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustands, 
nämlich 
die 
rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften, sowie – 
in geringerem Masse – die Interessen der Beschwerdeführerinnen am 
Nachbarschutz 
zum 
einen 
und 
die 
Vermögensinteressen 
des 
Beschwerdeführers zum anderen gegenüber. Da die finanziellen 
Einbussen, welche der Beschwerdeführer durch den Rückbau der 
Hausvorfahrt auf die bewilligte Kote erleidet, aufgrund dessen 
Bösgläubigkeit weniger ins Gewicht fallen, werden diese privaten 
insbesondere von den öffentlichen Interessen übertroffen. Demnach ist 
nicht 
zu 
beanstanden, 
wenn 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands trotz der damit 
einhergehenden Eigentumsbeschränkung angeordnet hat. Da allerdings 
die Beschwerdeführerinnen aus der Grenzabstandsverletzung kaum 
nachteilige Konsequenzen zu gewärtigen haben, erscheint es auch im 
Lichte der von ihnen geltend gemachten baurechtlichen Bestimmungen 
(grundsätzliches Zustimmungserfordernis für ein Näherbaurecht) und 
verfassungsmässigen Rechten als zumutbar, den Rückbaubefehl im 
Sinne einer milderen Mass-nahme aufzuschieben bis Abdichtungs- oder 
Sanierungsarbeiten an der Decke der Wohnraumerweiterung oder am 
Aufbau des Belags nötig werden und dadurch die bestehende Pflästerung 
der Hausvorfahrt ganz oder teilweise entfernt werden muss. Um allerdings 
sicherzustellen, dass der Wiederherstellungsverpflichtung seitens des 
Beschwerdeführers auch tatsächlich nachgelebt und diese nicht in sein 


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freies Ermessen gestellt wird, erscheint eine längstens zehn Jahre 
dauernde Duldungsverfügung bis der rechtmässige Zustand hergestellt 
werden muss als verhältnismässig.
7.
Die Beschwerden in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 erweisen sich 
somit als unbegründet und sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 
Bei diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Parteien die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr für die beiden 
Verfahren wird vorliegend auf CHF 8'000.-- festgesetzt (CHF 7'000.-- für 
den Endentscheid plus CHF 1'000.-- für die Verfügung vom 12. November 
2020). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen je zur Hälfte dem 
Beschwerdeführer und den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen, wobei 
Letztere für ihren Anteil solidarisch haften (Art. 72 Abs. 2 VRG). Bund, 
Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrau-
ten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-
chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 
VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 20 35 und R 20 51 werden abgewie-
sen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
8'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
656.--
zusammen
CHF
8'656.--
gehen je zur Hälfte zulasten von E.________ einerseits und, unter solida-
rischer Haftbarkeit, der Stockwerkeigentümergemeinschaft "A.________", 
der Miteigentümergemeinschaft StWE B.________ und der Miteigentü-
mergemeinschaft StWE C.________ anderseits. 


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3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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