gr_gerichte · ZK2 2024 3 · 2024-03-19 · de
Zivilprozessordnung

Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Verfügung vom 19. März 2024
Referenz
ZK2 24 3
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Hubert, Vorsitzender
Coray-Mosele, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungskläger
B._____
Berufungsklägerin
gegen
C._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch D._____
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter vom 23.01.2024,
mitgeteilt am 23.01.2024 (Proz. Nr. 135-2023-909)
Mitteilung
21. März 2024

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Sachverhalt
A.
Das Mietverhältnis zwischen C._____ als Vermieter, vertreten durch die
D._____ AG, und A._____ sowie B._____ als Mieter betreffend die 6-
Zimmerwohnung und die 1-Zimmerwohnung im EG an der E._____gasse _ in
F._____ wurde mit undatiertem Mietvertrag per 1. Juni 2004 (6-Zimmerwohnung)
bzw.
mit
Mietvertrag
vom
14. August
2008
per
1. Oktober
2008
(1-
Zimmerwohnung) begründet. Unstrittig ist, dass sich der Gesamtmietzins aktuell
auf CHF 3'400.00 beläuft, wobei für die Nebenkosten, welche jeweils akonto be-
zahlt werden, eine separate Abrechnung erforderlich ist.
B.
Am 11. September 2023 forderte die D._____ AG A._____ und B._____ mit
jeweils separater, eingeschriebener Sendung auf, den ausstehenden Mietzins in
der Höhe von CHF 3'400.00 für die Septembermiete 2023 und die Nebenkosten
per 31. Dezember 2022 in der Höhe von CHF 732.00 (jeweils für beide Wohnun-
gen) innert 30 Tagen zu bezahlen und drohte für den Unterlassungsfall die Kündi-
gung an. Die Schreiben wurden A._____ und B._____ je am 12. September 2023
zugestellt.
C.
Nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist kündigte C._____ das Mietver-
hältnis am 24. Oktober 2023 mit dem amtlichen Formular und mit eingeschriebe-
ner Sendung per 30. November 2023. Die Kündigungen nahmen A._____ und
B._____ am 25. Oktober 2023 in Empfang.
D.
Mit Gesuch um Mieterausweisung vom 14. Dezember 2023 an das Regio-
nalgericht Plessur beantragte C._____ das Folgende:
Rechtsbegehren Gesuchsteller für das Ausweisungsgesuch betreffend der
6-Zimmerwohnung:
1.
A._____
und
B._____
seien
anzuweisen,
die
6-Zimmer-
wohnung an der E._____gasse _ in F._____ unverzüglich, bis spätes-
tens am 15. Januar 2024 zu verlassen und zu räumen sowie in ord-
nungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl soll unter dem ausdrücklichen Hinweis auf
Art. 292 StGB ergehen, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von
einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter
Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfü-
gung nicht Folge leistet.
3.
Der Gesuchsteller sei zu berechtigen, nach unbenutztem Ablauf der
obigen Frist, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Woh-
nung zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hilfe in Anspruch
zu nehmen.
4.
-

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5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Gesuchsgeg-
ners.
Rechtsbegehren Gesuchsteller für das Ausweisungsgesuch betreffend der
1-Zimmerwohnung im EG:
1.
A._____ und B._____ seien anzuweisen, das 1-Zimmer- Studio im
Erdgeschoss an der E._____gasse _ in F._____ unverzüglich, bis
spätestens am 15. Januar 2024 zu verlassen und zu räumen sowie in
ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl soll unter dem ausdrücklichen Hinweis auf
Art. 292 StGB ergehen, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von
einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter
Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfü-
gung nicht Folge leistet.
3.
Der Gesuchsteller sei zu berechtigen, nach unbenütztem Ablauf der
obigen Frist, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Woh-
nung zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche Hilfe in Anspruch
zu nehmen.
4.
-
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Gesuchsgeg-
ners.
E.
Der Eingang der Eingabe wurde seitens des Regionalgerichts Plessur mit
Schreiben vom 15. Dezember 2023 bestätigt. Der einverlangte Kostenvorschuss
von CHF 800.00 wurde am 19. Dezember 2023 fristgerecht geleistet.
F.
Mit Stellungnahme vom 18. Januar 2024, welche innert der zweimal er-
streckten Frist eingereicht wurde, stellten A._____ und B._____ die folgenden
Rechtsbegehren:
1.
Das Verfahren Proz. Nr. 135-2023-909 sei für mindestens 30 Tage zu
sistieren.
2.
Eventualiter sei eine mündliche Verhandlung durchzuführen.
3.
Das Rechtsbegehren sei abzuweisen.
G.
Auf die Durchführung einer Hauptverhandlung wurde seitens des Gerichts
verzichtet (Art. 256 Abs. 1 ZPO). Mit Entscheid vom 23. Januar 2024 erkannte das
Regionalgericht Plessur, was folgt:
1.
A._____ und B._____ werden angewiesen, die 6-Zimmerwohnung und
die 1-Zimmerwohnung im EG an der E._____gasse _ in F._____ un-
verzüglich, bis spätestens am 12.02.2024, zu räumen und zu ver-
lassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis
auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht
Folge leistet.

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3.
a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist C._____, vertreten
durch die D._____ AG, berechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme die
Räumung der Wohnung zu veranlassen. Sollten A._____ und B._____
den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist C._____, vertreten durch die
D._____ AG, berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um sich
Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Er kann polizeiliche Hilfe in An-
spruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch C._____ vorzuschies-
sen, welche dafür auf A._____ und B._____ als solidarisch Haftende
zurückgreifen kann.
c) Die Stadtpolizei Chur wird angewiesen, den vorliegenden Entscheid
auf erstmalige Aufforderung von C._____, vertreten durch die D._____
AG zu vollstrecken, indem C._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten
sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und
nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Personen
aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4.
a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen solidarisch zu Lasten
von A._____ und B._____.
Die Gerichtskosten werden mit dem von C._____ geleisteten Vor-
schuss von CHF 800.00 verrechnet.
A._____ und B._____ haben C._____ den geleisteten Vorschuss von
CHF 800.00 zu ersetzen.
b) Es wird keine Parteientschädigung ausgesprochen.
5.
[Rechtsmittel und Hinweis kein Fristenstillstand]
6.
[Mitteilung]
H.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (fortan Berufungskläger) mit Ein-
gabe vom 2. Februar 2024 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden und
beantragten das Folgende:
1.
Es sei für die Dauer des vorliegenden Verfahrens ausdrücklich die
aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2.
Das vorliegende Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des
negativen Feststellungsverfahrens betreffend nicht vorliegen eines
Zahlungsrückstandes betreffend Miete in Sachen E._____gasse _,
F._____, zu sistieren.
3.
Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 23.01.2024 Proz. Nr
135-2023-909 sei aufzuheben und es sei eine Erstreckung des Miet-
verhältnisses resp eine Neuansetzung des Ausweistermins in Folge
Vorliegens eines Härtefalls bis Ende März 2025 anzuordnen.
4.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
I.
Mit Verfügung vom 6. Februar 2024 wurde C._____ (fortan Berufungsbe-
klagter) Frist zur Einreichung einer Berufungsantwort und der Vorinstanz zur Ein-
reichung der Akten angesetzt. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der Beru-
fung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme und daher der An-
trag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos sei. Ebenfalls am

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6. Februar 2024 wurde den Berufungsklägern Frist zur Leistung eines Kostenvor-
schusses von CHF 1'500.00 bis zum 19. Februar 2024 angesetzt. Dieser wurde
fristgerecht geleistet.
J.
Das Gesuch des Berufungsbeklagten um Erstreckung der Frist für die Ein-
reichung der Berufungsantwort vom 13. Februar 2024 wurde unter Hinweis auf die
gesetzliche Frist, welche nicht erstreckt werden kann, abgewiesen.
K.
Mit prozessleitender Verfügung vom 21. Februar 2024 wurde das Verfahren
für spruchreif erklärt und darauf hingewiesen, dass kein weiterer Schriftenwechsel
vorgesehen sei. Ausserdem wurde das Verfahren aufgrund des gemeinsamen
Antrags der Parteien vorläufig bis zum 30. April 2024 sistiert.
L.
Am 26. bzw. 29. Februar 2024 schlossen die Parteien folgenden Vergleich:
Mit Bezug zum Entscheid des Regionalgericht Plessur vom 02.02.2024
(Proz. Nr. 135-2023-909) und dem durch die Mieter vor Kantonsgericht an-
hängig gemachten Berufungsverfahren (ZK2 24 3) vereinbaren die Parteien
folgenden gerichtlichen Vergleich:
1.
Die Mieter anerkennen den Entscheid des Regionalgericht Plessur
«Proz. Nr. 135-2023-909» vom 02.02.2024.
2.
Die Ausweisung der Mieter wird auf den 01.10.2024 aufgeschoben
und die Vermieterin verpflichtet sich, unter Vorbehalt von Ziff. 4 nach-
stehend, bis zu diesem Datum keine Vollstreckungshandlungen zu
veranlassen. Zur Vermeidung von Missverständnis halten die Parteien
fest, dass mit vorliegendem Vergleich kein neues Mietverhältnis be-
gründet wird und die Aufschiebung der Vollstreckung ohne weitere
Ankündigung durch den Vermieter am 01.10.2024 endet. Die Mieter
verzichten hiermit, eine weitere Erstreckung über die vereinbarte Frist
hinaus geltend zu machen, selbst wenn der vorliegende Vertrag als
neues Mietverhältnis bzw. als Erstreckung des bisherigen Mietverhält-
nisses betrachtet würde, wovon aber beide Parteien nicht ausgehen.
3.
Die Mieter verpflichten sich solidarisch, den Vermieter für die Benut-
zung der Räumlichkeiten bis zum aufgeschobenen Vollstreckungszeit-
punkt mit einem Betrag von CHF 23'836.00 und für den von ihm ge-
leisteten Gerichtskostenvorschuss von CHF 800.00 zu entschädigen.
Die Entschädigung ist wie folgt durch Banküberweisung auf das den
Mietern bekannte Konto des Vermieters zu leisten:
CHF
7’568.00
per 05.03.2024
CHF
3'400.00
per 05.04.2024
CHF
3'400.00
per 05.05.2024
CHF
3'400.00
per 05.06.2024
CHF
3'400.00
per 05.07.2024
CHF
3'400.00
per 05.08.2024
CHF
24'568.00
Total

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Die Kosten für Heiz-/Warmwasser, Wasser/Abwasser, Kehricht und
Strom allgemein bis 30.09.2024 gehen zulasten der Mieter und werden
unter Berücksichtigung der in der Entschädigung enthaltenen Akonto-
zahlung von CHF 2'555.00 innert 30 Tagen seit Rechnungsstellung zur
Zahlung fällig.
4.
Sollten die Mieter mit ihrer Entschädigungszahlung in Verzug geraten,
gilt die vorliegende Vereinbarung als aufgehoben und der Vermieter ist
ohne weiteres berechtigt, die Ausweisung sofort vollstrecken zu las-
sen.
5.
Die Mieter sind verpflichtet, die Räumlichkeiten am 01.10.2024 um
14.00 Uhr an den Vermieter zurückzugeben. Bei Ausweisung/Auszug
sind sämtliche Räumlichkeiten geräumt und in gereinigtem Zustand zu
übergeben
6.
Die Parteien verpflichten sich, den vorliegenden Vergleich beim Kan-
tonsgericht von Graubünden einzureichen und das Verfahren ZK2 24 3
abschreiben zu lassen. Die Gerichtskosten des Kantonsgerichts von
Graubünden gehen vollumfänglich zulasten der Mieter.
7.
Forderungen der Parteien aus dem inzwischen beendeten Mietver-
hältnis bleiben von dieser Vereinbarung unberührt.
8.
Für allfällige Auseinandersetzungen aus dem vorliegenden Vertrag
sind ausschliesslich die ordentlichen Gerichte von Chur zuständig.
Anwendbar ist schweizerisches Recht unter Ausschluss kollisions-
rechtlicher Bestimmungen.
9.
Der vorliegende Vergleich wird 3-fach ausgefertigt, je ein Exemplar für
das Kantonsgericht von Graubünden und die Parteien.
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Da es sich um eine vermögensrechtliche
Angelegenheit handelt, ist dagegen die Berufung zulässig, sofern der Streitwert
der zuletzt aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 be-
trägt (Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO). Nach den vom Bundesgericht entwickelten
Grundsätzen zur Streitwertberechnung bei Ausweisungsverfahren nach Art. 257
ZPO entspricht der massgebende Streitwert bei unstrittiger Kündigung dem Miet-
wert für sechs Monate. Ist auch die Beendigung des Mietverhältnisses strittig, ent-
spricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert von drei Jahren (BGE 144 III 346
E. 1.2 ff. mit Hinweisen). Bei einem monatlichen Nettomietzins von CHF 3'400.00
beträgt vorliegend der massgebende Streitwert somit mindestens CHF 20'400.00,
womit das Rechtsmittel der Berufung gegeben ist.
1.2.
Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ist für die Be-
handlung zivilrechtlicher Berufungen aus den Rechtsgebieten des Obligationen-
rechts – wie vorliegend dem Mietrecht – zuständig (Art. 7 Abs. 1 lit. a KVG).

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2.
Ein Vergleich hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. Der Kam-
mervorsitzende schreibt das Verfahren als erledigt ab (Art. 241 Abs. 3 ZPO; Art. 9
Abs. 2 GOG i.V.m. Art. 11 Abs. 2 KVG). Mit der Abschreibung des Verfahrens ist
zudem über die Prozesskosten zu entscheiden (vgl. Art. 104 Abs. 1 ZPO; Thomas
Engler, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
ZPO, 3. Aufl., Zürich 2023, N 9 zu Art. 241 ZPO).
3.1.
Bei einem gerichtlichen Vergleich trägt jede Partei die Prozesskosten nach
Massgabe des Vergleichs (Art. 109 Abs. 1 ZPO).
3.2.
Die Parteien anerkannten mit Vergleich vom 26. bzw. 29. Februar 2024,
den erstinstanzlichen Kostenentscheid und bestätigten, dass die Berufungskläger
den vom Berufungsbeklagten geleisteten Kostenvorschuss von CHF 800.00 für
das Verfahren vor dem Regionalgericht Plessur zu ersetzen haben (Ziffern 1 und 3
des Vergleichs). Damit bleibt es diesbezüglich bei der vorinstanzlich getroffenen
Regelung und das Kantonsgericht hat nichts weiter anzuordnen.
Weiter vereinbarten die Parteien, dass die Kosten des Berufungsverfahrens voll-
umfänglich zu Lasten der Berufungskläger gehen (Ziffer 6 des Vergleichs). Dies ist
für das Kantonsgericht nach dem Gesagten ebenfalls massgebend. Festzulegen
bleibt die Höhe der Gerichtsgebühr für das Berufungsverfahren.
4.
Die Gerichtsgebühr des Berufungsverfahrens beträgt gemäss Art. 9 Abs. 1
VGZ CHF 1'000.00 bis CHF 30'000.00 und wird gemäss Art. 12 VGZ bei Beendi-
gung des Verfahrens durch Vergleich reduziert. Vorliegend wird die Gerichtsge-
bühr auf CHF 500.00 festgesetzt. Sie wird mit dem von den Berufungsklägern ge-
leisteten Kostenvorschuss von CHF 1'500.00 (act. D.2) verrechnet.
5.
Eine Regelung der Parteientschädigung ist dem Vergleich nicht zu entneh-
men. Infolge des geringfügigen Aufwands ist keine Parteientschädigung zuzuspre-
chen.

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Demnach wird erkannt:
1.
Das Berufungsverfahren wird als durch Vergleich erledigt am Geschäftsver-
zeichnis abgeschrieben.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.00 gehen unter solidari-
scher Haftung zu Lasten von A._____ und B._____. Sie werden mit dem
von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'500.00 verrechnet. Der
Restbetrag von CHF 1'000.00 wird A._____ und B._____ zurückerstattet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Gegen den Kostenentscheid mit Streitwert von weniger als CHF 30'000.00
kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwerde in Zivilsa-
chen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt
werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: