gr_gerichte · R 2004 96 · 2005-06-28 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

R 04 96
4. Kammer
URTEIL
vom 28. Juni 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Die Erbengemeinschaft (EG) … ist Eigentümerin der beiden in der
Dorfkernzone, Gemeinde …, gelegenen Parzellen Nr. 101 und 102, auf denen
heute ein älterer, mehrgliedriger Wohnkomplex steht. Im Süden davon verläuft
die der Gemeinde gehörende Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse), die auch
die Erschliessung der im Osten unmittelbar daran anschliessenden
Liegenschaft (Parz. 103; Haus …) sicherstellt.
b)
Im November 2003 reichte die EG … bei der Gemeinde ein Baugesuch für
den Umbau und die Renovation ihres Wohnkomplexes (approx. Baukosten
Fr. 1'430'000.--) ein. Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … fristgerecht
Einsprache, worin sie eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber der
…gasse (im Süden) als auch ihrer Parz. 103 (im Osten) und einen Verstoss
gegen die Parkplatzvorschriften rügten.
c)
Mit Entscheid vom 12./14. Juli 2004 wies die kommunale Baukommission die
Einsprache ab. Eine Grenzabstandsverletzung liege nicht vor, da der
Gemeindevorstand der EG … (Bauherrin) ein Näherbaurecht gegenüber der
…gasse eingeräumt habe und mit Entscheid des Kreispräsidenten im Februar
04 auch die Grenzstreitigkeit beim Haus … erledigt worden sei. Die
erforderliche Anzahl Parkplätze sei nachgewiesen (sieben in der Tiefgarage
und drei oberirdisch). Zudem habe auch die Denkmalpflege dem Umbau- und
Renovationsprojekt aus ästhetischer Sicht zugestimmt.

d)
Dagegen erhoben die Nachbarn im Haus … am 27. Juli 2004 Einsprache beim
Gemeindevorstand, der dieselbe am 24. September 2004 abwies, womit sich
die Einsprecher nicht einverstanden erklären konnten.
2.
Am 11. Oktober 2004 erhoben die Nachbarn (…, …, …, … sowie die
Baugesellschaft [BG] Haus …) deshalb frist- und formgerecht Rekurs beim
Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Einspracheentscheids (Ziff. 1.1 und 1.3) samt erteilter
Baubewilligung (Nr. 78/03) vom Juli 2004; evtl. sei die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung brachten
sie im Wesentlichen vor, dass der Gemeindevorstand laut damaliger
Verfassung für die Einräumung eines Grenz-/Näherbaurechts zur …gasse gar
nicht zuständig und darum der angefochtene Entscheid zum vornherein
nichtig gewesen sei. Da eine allfällige Projektänderung gegen Süden
bestimmt Auswirkungen auf das Grenz-/Näherbaurecht bzw. den Gesamtbau
im Osten (Parz. 103) haben würde, müssten sie auch zur Anfechtung beider
Abstandsverletzungen legitimiert sein. Ferner sei die Auflage in Ziff. 1.2
unhaltbar, da die Bauherrin dieselbe gar nicht aus eigener Kraft erfüllen
könnte, was die Baubehörde zur Ablehnung des Bauprojekts hätte
veranlassen müssen. Im Übrigen habe die Vorinstanz auch eine inakzeptable
Gehörsverletzung begangen, da sie die Nachbarn über die geplante
Aufstockung sowie die daraus fliessenden Beeinträchtigungen (Entzug
Licht/Sonne; Verlust Aussicht) nicht gebührend informiert bzw. angehört habe.
Dasselbe gelte hinsichtlich des als völlig ungenügend eingestuften
Parkplatznachweises, da die sanierten Wohnräume auf Parz. 101/102 im
Minimum 10 Autoabstellplätze erforderlich gemacht hätten. Von den
(vorgesehenen) drei oberirdischen Aussenparkplätzen sei indessen nur ein
einziger funktionstauglich (Mindestlänge 5.5 m) und somit tatsächlich
anrechenbar.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Bei der Einräumung des Grenz-/Näherbaurechts
zu der in ihrem Eigentum stehenden Parz. 114 (…gasse) habe sie wie ein
Privater gehandelt und somit keine öffentlichen Interessen berücksichtigen

müssen. Als Baubewilligungsbehörde habe sie lediglich noch prüfen müssen,
ob die öffentlichen Interessen trotz Minimierung der privatrechtlichen
Grenzabstände immer noch gewahrt würden. Dies sei eindeutig der Fall
gewesen, zumal der seitliche Grenzabstand zum Haus … auch so noch
überall habe eingehalten werden können. Was die befürchtete Veränderung
des
geschützten
Ortsbilds
durch
die
geplante
Aufstockung
beim
Sanierungsobjekt betreffe, habe sodann der Bericht der kantonalen
Denkmalpflege klar gezeigt, dass diese Bedenken unbegründet wären. Im
Übrigen hätten sich die Nachbarn vor der Einreichung des Baugesuchs im
Herbst 03 selbst mit der Bauherrin über das Projekt unterhalten und gar in
diesem Zusammenhang privatrechtliche Vereinbarungen (Landabtausch)
abgeschlossen, womit eben auch der Einwand der Gehörsverletzung haltlos
sei. Die Nachbarn seien über die Absichten der Bauherrin und die
Ablehnungsgründe der Gemeinde ganz genau im Bild gewesen und hätten
sich daher auch gebührend zur Wehr setzen können. Unbestritten hätten 10
Pflichtparkplätze den anrechenbaren Wohnräumen auf Parz. 101/102 genügt,
wobei es zulässig gewesen sei, den oberirdischen Besucherparkplatz auf der
Zufahrt der übrigen zwei Aussenplätze vorzusehen. Andernfalls hätte noch
die Möglichkeit einer Ersatzabgabe bestanden, womit das Gesamtprojekt
auch unter diesem Aspekt bewilligungsfähig gewesen sei.
4.
In ihrer Stellungnahme beantragte die Bauherrin ebenfalls die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. In Ergänzung zur Gemeinde betonte sie noch, dass
die neue Gemeindeverfassung (gültig ab 01.01.2005) dem Vorstand
ausdrücklich die Kompetenz zur Regelung von Grunddienstbarkeiten bis 200
m2 Fläche einräume, womit die jahrelang so ausgeübte Praxis auch noch
kodifiziert worden sei. Folgerichtig sei der Vorstand somit aber auch für die
Einräumung des Grenz-/Näherbaurechtes (bloss 47 m2) entlang der …gasse
zuständig gewesen. Gegenüber dem Haus … (Nachbarparz. 103) seien die
Entscheide des Kreispräsidenten (Febr. 04) sowie der kommunalen
Baukommission (Juli 04) massgebend, weshalb nicht behauptet werden
dürfe, dass sie die Auflage in Ziff. 1.2 nicht auch (notfalls auf dem
Zivilprozessweg) selbst erfüllen könnte.

5
Im Zuge eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die
Gelegenheit geboten, sich zu den jeweils gegensätzlichen Standpunkten in
den Rechtsschriften zu äussern, wovon sie alle Gebrauch machten. Für das
Gericht ergaben sich daraus indes keine neuen Gesichtspunkte.
6.
Am 28. Juni 2005 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten vier
StW-Eigentümer persönlich sowie ein Vertreter der BG Haus … in Begleitung
ihres gemeinsamen Anwalts präsent waren. Von Seiten der Gemeinde
(Rekursgegnerin 1) waren deren [neue] Präsidentin und der [damalige]
Präsident sowie von Seiten der Bauherrin (Rekursgegnerin 2) deren Architekt
und deren Anwalt zugegen. Allen Anwesenden wurde hierbei die Möglichkeit
gegeben, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Sache zu äussern. Im
Verlaufe der Ortsbesichtigung (mit den Standorten: Vorplatzbereich zu den
Parz. 102/103 sowie zur Strasseneinfahrt Höhe Parz. 114) reichte der Anwalt
der Bauherrschaft noch ein Schreiben vom 7. September 2000 der Bauherrin
an die Baukommission (samt einer bereits bei den Akten liegenden
Vereinbarung mit Planskizze) nach, das – nach Kenntnisnahme durch den
Gegenanwalt – ebenfalls zu den Akten genommen wurde. Seitens des
Gerichts wurden zudem noch vier Farbfotos über die bestehenden
Raumverhältnisse (Südfassade des Hauses der Bauherrin [Hauptfront] zur
…gasse; Ostfassade [Seitenfront] mit Höhenprofilierungen) erstellt und dem
Augenscheinprotokoll angefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zunächst gilt es klarzustellen, dass zum Zeitpunkt des angefochtenen
Gemeindevorstandsentscheids im Herbst 2004 noch die bis Ende 2004
gültige Gemeindeverfassung massgebend war und deshalb hier nicht bereits
die neue (ab 01.01.2005) gültige Verfassung zum Zuge kommt. Laut damals
gültiger Verfassung (aGV) stand aber der Gemeindeversammlung die
Kompetenz zu, über An- und Verkäufe von Grundeigentum sowie die
Einräumung von Grunddienstbarkeiten (z.B. Grenz-/Näherbaurechte) zu

entscheiden (Art. 24 Ziff. 5 aGV). Dem Gemeindevorstand wurde hingegen
bloss die Befugnis eingeräumt, über Grenzbereinigungen sowie An- und
Verkäufe unüberbauter Grundstücke bis zu 200 m2 Fläche selbst zu
entscheiden (Art. 33 Ziff. 12 aGV). Nachdem im Einzelfall unbestritten ist,
dass die Strassenparzelle Nr. 114 (…gasse) im Eigentum der Gemeinde steht
und der Bauherrin einzig vom Vorstand auf der im Norden unmittelbar daran
angrenzenden Parz. 101/102 ein Grenz-/Näherbaurecht im Ausmass von 47
m2 gewährt wurde, ist ein Verstoss gegen Art. 24 Ziff. 5 aGV bereits erstellt,
da die Zustimmung der Gemeindeversammlung für dieses Rechtsgeschäft
gefehlt hat. Dieser Verfahrensfehler kann im Zuge einer nachträglich
durchgeführten und dabei erhaltenen Zustimmung des allein dafür
zuständigen Stimmvolks der Gemeinde jedoch noch behoben werden. Bis
jene Zustimmung der Gemeindeversammlung nicht erfolgt ist, kann die
entsprechende Vereinbarung der kommunalen Baukommission mit der
Bauherrin vom 7. September 2000 (besonders Ziff. 4) folglich aber noch gar
keine Rechtswirkungen entfalten, was zur Konsequenz hat, dass die
Einsprache gegen die Bauauflage unter Ziffer 1.1 (Näherbaurecht für die
Aufstockung zulasten Parz. 114) hätte gutgeheissen werden müssen.
b)
Zum mit angefochtenen Grenz-/Näherbaurecht gegenüber der im Osten
unmittelbar ans Bauprojekt (Parz. 101/102) anstossenden Nachbarparz. 103
gilt es aus öffentlich-rechtlicher Sicht festzuhalten, dass dort grundsätzlich der
kleine Grenzabstand von 2.50 Metern (Art. 16 des Baugesetzes der
Gemeinde [BG] mit Zonenschema) für die entsprechende Seitenfassade in
der Dorfkernzone einzuhalten wäre. Wie aus dem Entscheid des
Kreispräsidenten vom Febr. 04 aus privatrechtlich-rechtlicher Sicht indes
hervorgeht, sind die gegenseitig eingeräumten Dienstbarkeiten mit dem
öffentlich beurkundeten Tauschvertrag (Landabtausch) vom 11. Januar 2001
nicht restlos klar und eindeutig geregelt worden, woraus sich zwingend ergibt,
dass vorerst noch die gegenseitigen Rechte und Pflichten bzw. die
Eigentumsverhältnisse abschliessend im Grenzbereich des Vorplatzes
zwischen den Parz. 102 und 103 geklärt bzw. bereinigt werden müssen, bevor
öffentlich-rechtlich irgendwelche Bewilligungen mit Auflagen erteilt werden
können. Jede andere Betrachtungsweise würde im Resultat zu einem

faktischen Bauverbot oder zu einer verkappten Abweisung einer erst
nachträglich
im
Einspracheverfahren
mit
Auflagen
versehenen
Baubewilligung führen, was weder für die Bauherrin noch für die
Nachbarschaft auf Dauer zu einer befriedigenden Situation an den verkehrs-
und aussichtsneuralgischen Bezugspunkten entlang der Ostfassade des
Bauprojekts geführt hätte. Ehe diese Verhältnisse (notfalls durch den
Zivilrichter) nicht eindeutig auf privatrechtlichem Wege geklärt sind, ist es
nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts aber gerade nicht möglich und
zulässig, einer Bauherrin entsprechende Bauauflagen zu machen, die sie aus
eigener Kraft bzw. nicht einseitig erzwingbar innert vernünftiger Frist selber
erfüllen kann (PVG 1999 Nr. 49, 1989 Nr. 15, 1982 Nr. 23). Genauso verhält
es sich hier mit der Bauauflage in Ziffer 1.2 im angefochtenen Entscheid, worin
bestimmt wurde, dass die Bauherrin entweder ein Grenz-/Näherbaurecht der
Grundeigentümer der Parz. 103 (Nachbarhaus im Osten) einzuholen oder
sonst ein entsprechend abgeändertes Bauprojekt nachzureichen hätte. Da die
genannten Nachbarn indes nicht bereit sind, ein Näherbaurecht entlang der
Seitenfassade einzuräumen, muss die Bauherrin aber eben zuerst noch auf
den Zivilrechtsweg verwiesen werden, um einwandfrei zur erforderlichen
Grunddienstbarkeit
zu
gelangen.
Die
Bauauflage
laut
Ziffer
1.2
(Näherbaurecht für Aufstockung zulasten Parz. 103) ist demnach nicht
haltbar, was auch insofern zur Gutheissung des Rekurses führt.
c)
Zur bemängelten Anzahl an Pflichtparkplätzen gilt es vorab festzuhalten, dass
sich die Parteien angesichts der gemäss Bauplänen neu geschaffenen
Raumeinheiten immerhin darin einig sind, dass das Umbau- und
Sanierungsprojekt auf den Parz. 101/102 mindestens die Bereitstellung von
10 Autoparkplätze erforderlich gemacht hätte. An den im Einklang mit Art. 79
Abs. 1 BG durchgeführten Berechnungen der Bauherrin bzw. der Vorinstanz
gibt es diesbezüglich daher auch nichts auszusetzen. Unbestritten sind
gemäss Baueingabe in der nahen Tiefgarage insgesamt sieben Parkplätze
und im Freien deren drei Autoabstellplätze für das Gesamtprojekt reserviert.
Während erstere Parkplätze in der Einstellhalle allseits unbestritten sind,
wurden die drei Aussenplätze demgegenüber teils als nicht funktionstauglich
und daher als nicht anrechenbar bezeichnet. Gestützt auf Art. 79 Abs. 3 BG

kann sich das Gericht dieser Auffassung aber nicht anschliessen. Besagte
Vorschrift hält nämlich fest, dass 10% der benötigten Parkplätze als
Besucher-Parkplätze auszuscheiden seien, wobei Garagenvorplätze als
solche angerechnet werden dürften. Im konkreten Fall ist der einzig nötige
Besucherplatz (10% von 10 = 1) zwar nicht auf einem separaten
Garagenvorplatz, sondern auf der Zufahrt zu den zwei dahinter liegenden
Aussenparkplätzen im Hof (vgl. Planskizze/Einteilung vom 12.11.2003)
geplant. Diese Abstell- bzw. Manövriersituation lässt sich mit derjenigen vor
einer Garage aber ohne weiteres vergleichen, da in beiden Fällen die
Besucherparkplätze nicht jederzeit unabhängig und selbständig benutzbar
sind, sondern von der Nutzung der Garagen- bzw. der dahinter liegenden
Parkfelder abhängig sind. Selbst wenn man dazu aber gegenteiliger Meinung
wäre, bestünde gestützt auf Art. 79 Abs. 5 BG in Verbindung mit der
Verordnung über die abgeltungspflichtige Befreiung von der Erstellungspflicht
für Parkplätze von 1999 (Nr. 71-10) stets noch die Möglichkeit, der
Parkplatzverpflichtung auf diesem Wege Genüge zu tun. Ziff. 1.3 im
angefochtenen Einspracheentscheid ist demnach zu Recht ergangen.
d)
Nach der allgemeinen Ästhetikbestimmung (Art. 42 Abs. 1 BG) sind alle
Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass sie sich in das Orts-, Strassen- und
Landschaftsbild einordnen. Die im Siedlungsinventar speziell als „geschützt“
bezeichneten Bauten, Bauteile und Anlagen dürfen indes nicht abgebrochen
werden und sind in ihrem historischen Zustand möglichst zu erhalten (Art. 41
Abs.
3
BG).
Nachweislich
befindet
sich
auch
der
bestehende
Gebäudekomplex der Bauherrin im kommunalen Siedlungsinventar, womit
die geplanten Umbau- und Sanierungsarbeiten „gestalterisch“ besonders
hohen Anforderungen (unter Berücksichtigung des historisch gewachsenen
Ortsbildes im Dorfkern) zu entsprechen gehabt hätten. Wie sich namentlich
unter Beizug der fachkundigen, einleuchtenden und aussagekräftigen
Stellungnahme der Kantonalen Denkmalpflege Graubünden vom 20. Januar
2004 (erstmals vom 16. März 1995) samt Ansichtsskizzen gegenüber allen
vier
Himmelsrichtungen
zweifellos
ergibt,
wären
dem
geplanten
Umbauprojekt (geschätzte Baukosten Fr. 1.43 Mio.) jedoch weder aus
bauästhetischer noch kulturhistorischer Sicht nahezu unüberwindbare

Kompromisse entgegengestanden. Das Projekt wäre daher selbst nach der
strengen, aber stets fairen und seriösen Beurteilung der eigens vorher von der
Vorinstanz dazu befragten Denkmalpflege eindeutig bewilligungsfähig
gewesen. An jener profunden und sorgfältigen Gesamteinschätzung bestand
für die Vorinstanz kein Grund zu zweifeln, zumal den Ortsbehörden bei
Baustil- und Ästhetikfragen seit jeher vom Verwaltungsgericht ein weites
Ermessen zugebilligt wird (statt vieler: PVG 1994 Nr. 19, 20). Diesbezüglich
wurde das Bauvorhaben von der Vorinstanz zu Recht als bewilligungsfähig
betrachtet.
2. a)
Der angefochtene Einspracheentscheid vom 20. September 2004 und die
Baubewilligung vom 12. Juli 2004 sind damit nicht in jeder Beziehung
rechtmässig und haltbar, was zur Gutheissung des Rekurses im Sinne der
Erwägungen und somit zu deren gänzlicher Aufhebung führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) je zur Hälfte der
Rekursgegnerin 1 (Vorinstanz) und der Rekursgegnerin 2 (Bauherrin)
aufzuerlegen. Sie haben überdies die obsiegenden, anwaltlich vertretenen
Rekurrenten aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der
angefochtene Einspracheentscheid vom 20.09.2004 sowie die angefochtene
Baubewilligung vom 12.07.2004 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
198.--
zusammen
Fr.
3'198.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und der Erbengemeinschaft
(EG) … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … und die EG … haben die Rekurrentschaft zudem
aussergerichtlich mit je Fr. 1'250.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.