gr_gerichte · R 2009 4 · 2009-07-03 · de

Teilrevision Ortsplanung (Dieschen-sot) | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 09 4
5. Kammer 
URTEIL
vom 3. Juli 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Teilrevision Ortsplanung
1.
Am 16. Dezember 2007 genehmigten die Stimmbürger der Gemeinde … u.a. 
die Änderung des Zonenplanes, des Generellen Gestaltungsplanes und des 
Generellen Erschliessungsplans ... 
In der Botschaft des Gemeinderates an die Urnengemeinde wies dieser 
darauf hin, dass in den letzten Jahren in den Fraktionen Lenzerheide und … 
verschiedene Hotels verloren gegangen seien. Im Leitbild sei deshalb die 
Schaffung warmer Betten als Hauptziel formuliert worden. Zwei Investoren 
würden in den kommenden Jahren neue warme Betten schaffen. Im April 
2003 habe ein Feuer das 400-Betten-Hotel des … weitgehend zerstört. Allein 
die Lenzerheide Bergbahnen AG rechneten mit einem dadurch entstandenen 
jährlichen Ertragsausfall von rund Fr. 1 Mio. und hätten das Grundstück des 
… im April 2006 erworben, mit dem Ziel, darauf ein neues Hotel zu erstellen. 
Nun habe mit … ein Investor gefunden werden können. Gemäss Kaufvertrag 
würden bis Ende 2009/2010 mindestens 350 neue Hotelbetten geschaffen. 
Die Finanzierung von Hotels erfordere einen hohen Anteil an Eigenmitteln. Es 
werde deshalb eine gemischtwirtschaftliche Zone geschaffen. Mit dem 
Wohnanteil von maximal 30% könnten die Voraussetzungen für die 
Finanzierung geschaffen werden. 70% der BGF müssten zwingend 
Hotelnutzung resp. kommerziell bewirtschaftete Ferienwohnungen sein (keine 
Dauervermietung). Der maximal 30%-ige Anteil der BGF für Wohnen könne 
nur realisiert werden, wenn gleichzeitig oder früher die mindestens 70%-ige 
Hotelnutzung erstellt werde. Daher könne hier auf Kontingentierung und den 
Erstwohnungsanteil verzichtet werden. Von dieser Zone könne künftig jeder 
Investor für warme Betten Gebrauch machen. Der Ersatzparkplatz der 


Bergbahnen und die Tennisplätze des ehemaligen Hotels … würden in die 
neue Zone umgezont, ebenfalls eine Teilfläche von Parzelle 2853 von der 
Forstwirtschaftszone in die neue Zone. Für diese Wohnzonenflächen 
(Parzellen 3003, 3007 und 3853) seien zukünftig Hotelnutzungen von 
mindestens 70% und allenfalls Wohnungen von maximal 30% möglich. 
Ergänzend werde ein Umnutzungsverbot festgelegt und abweichende 
Bestimmungen betreffend AZ-Bonus (+0.2), Gebäudelänge (maximal 110 m), 
Dachgestaltung (Flachdach zulässig) und Firsthöhe (maximal 23 m) erlassen. 
Im nördlichen Teil werde mit dem im GGP neu festgelegten Hochbauverbot 
die Aussicht des Hotels … freigehalten. Das Rodungsgesuch für den Teil von 
Parzelle 3853 werde gemeinsam mit der Beschwerdeauflage aufgelegt. Die 
Eigentümer der Grundstücke … würden verpflichtet, ihre Bauten an den 
Wärmeverbund Lenzerheide anzuschliessen. Nachdem er bereits am 30. 
Oktober 2007 im Rahmen der Mitwirkungsauflage eine Vernehmlassung 
abgegeben hatte, erhob …, Eigentümer der benachbart gelegenen Parzelle 
3008, anlässlich der Beschwerdeauflage Planungsbeschwerde gegen die 
Teilrevision der Ortsplanung. Am 8., mitgeteilt am 9. Dezember 2008, hiess 
die Regierung die Beschwerde teilweise gut. Die im Zonenplan und GGP 
festgelegte Wohnzone 0.5 werde bezüglich des im Wald gelegenen 
Abschnittes (3'053 m2 ab Parzelle 3853) von der Genehmigung 
ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. Im 
Übrigen wurde die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 
Gleichentags genehmigte die Regierung den ZP und GGP sowie den GEP … 
im Sinne der Erwägungen unter Vorbehalt und Auflage. Der im Wald gelegene 
Abschnitt wurde von der Genehmigung ausgenommen und an die Gemeinde 
zur Überarbeitung zurückgewiesen. Die Genehmigung der neu abgegrenzten 
Wohnzone 0.5 … erfolge unter der Auflage, dass der Wohnnutzungsanteil von 
maximal 30% der in einer künftigen Baueingabe vorgesehenen BGF 
frühestens zeitgleich mit dem Hotelanteil von mindestens 70% der BGF 
realisiert werden dürfe. Die Gemeinde müsse in der Baubewilligung dieser 
Auflage Rechnung tragen. Der Erschliessungsbereich Wärmeverbund werde 
bezüglich des im Wald gelegenen Abschnittes von der Genehmigung 
ausgenommen und an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. In 
der erweiterten Wohnzone 0.5 dürften neu nicht mehr 100% der zulässigen 


BGF für den unbeschränkten Wohnungsbau genutzt werden, sondern 
maximal 30%, dafür alles Zweitwohnungen. Für die Hotelnutzung werde ein 
AZ-Bonus von 0.2 gewährt. 
2.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
22. 
Januar 
2009 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht. 
Er 
beantragte 
die 
Aufhebung 
des 
Beschwerdeentscheides und des Genehmigungsentscheides betreffend die 
Ortsplanungsrevision 
… 
und 
die 
Genehmigungsverweigerung. 
Im 
Vorprüfungs- und Mitwirkungsverfahren und bei der Beschwerdeauflage habe 
kein Rodungsgesuch aufgelegen. Das Vorprüfungs- sei nach dem 
Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Bei der Planung handle es sich 
um eine projektbezogene Planung. Es hätten im Zeitpunkt des Vorprüfungs- 
und Mitwirkungsverfahrens auch noch diejenigen Unterlagen vorliegen 
müssen, welche die Gemeinde am 16. Januar 2008 von den Investoren 
verlangt hätte. Diese seien nie eingereicht worden. Gemäss Art. 24 KRG 
müssten Bauvorschriften, Zonenvorschriften und andere Bestimmungen 
aufgestellt werden, wie Zonenzweck, zulässige Art der Nutzung und für die 
Bauzonen die Regelbauweise. Hier seien keine Vorschriften für die neue Zone 
auf Baugesetzesstufe erlassen worden. Die Ein- und Umzonungen in den 
Gebieten … und … betrügen über 1 ha, ein Teil werde aus der 
Kontingentierungspflicht entlassen und für Hotelbauten ein AZ-Bonus 
gewährt. In der Gemeinde … resultiere ein Überhang an Wohnbaureserven 
von ca. 16.6 ha. Neben den genannten wiederholt er weitere, bereits in der 
Planungsbeschwerde vorgebrachte Argumente. 
3.
Die Regierung und die Gemeinde beantragten in ihren Vernehmlassungen die 
Abweisung der Beschwerde im Wesentlichen gestützt auf die schon im 
angefochtenen Entscheid vorgebrachten Argumente.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen 
und 
Ersatzordnungen, 
über 
die 
Genehmigung 
von 
kommunalen 
Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden können mit Beschwerde 
gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden.
b)
Gemäss Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im 
Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt 
und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene 
Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht 
nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste 
Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale 
Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 
51 Abs. 1 VRG (vgl. zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 
1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44).
2.
Vorliegend hat die Regierung die für die Beurteilung der angefochtenen 
Planung wesentlichen Rechtssätze, Planungsgrundsätze und Kriterien in 
zutreffender Weise dargelegt. Dabei hat sie in einer umfassenden und 
sorgfältigen 
Interessenabwägung 
die 
massgebenden 
Gesichtspunkte 
dargelegt 
und 
gewichtet 
und 
daraus 
die 
richtigen 
rechtlichen 
Schlussfolgerungen gezogen. Auf diese Ausführungen kann anstelle von 
Wiederholungen uneingeschränkt verwiesen werden. Der Beschwerdeführer 
bringt 
dagegen 
nichts 
vor, 
was 
er 
nicht 
auch 
schon 
in 
der 
Planungsbeschwerde bei der Regierung geltend gemacht hat und worauf 
diese in zutreffender Weise im angefochtenen Entscheid eingegangen ist. Es 
drängen sich daher nur noch einige kurze ergänzende Überlegungen auf.


3. a)
Mit seinen unnötig weitschweifigen Ausführungen im Sachverhalt und mit der 
nachträglichen Einlage der Kaufvertragskopien will der Beschwerdeführer 
wohl darlegen, es handle sich vorliegend um eine projektbezogene 
Nutzungsplanung. Dem ist indessen nicht so. Es geht hier um die – 
projektunabhängige - Schaffung einer gemischten Nutzungszone, wobei 
bezüglich des Wohnteils die Vorschriften der Wohnzone 0.5 anwendbar sind. 
Hotels sind im Baugesetz in Art. 62 ebenfalls definiert. Es dürfen höchstens 
30% Zweitwohnungen erstellt werden, 70% der BGF sind hotelmässig zu 
nutzen. Für den Hotelteil wird ein AZ-Bonus von 0.2 eingeräumt, zudem 
werden Gestaltungsvorschriften (Länge, Höhe, Dachform) erlassen. Es gilt ein 
Umnutzungsverbot während 25 Jahren. Diese Vorschriften sind in dem auf 
Stufe Grundordnung stehenden ZP/GGP enthalten und damit auf der richtigen 
Stufe geregelt. Zudem wurde von der Regierung im Genehmigungsbeschluss 
als Auflage verfügt, dass in einer Baubewilligung als Auflage aufzunehmen 
sei, dass mit dem Wohnteil nicht früher begonnen werden dürfe als mit dem 
Hotelteil (Art. 27 Abs. 1 BG analog). Dabei handelt es sich um eine für die 
Gemeinde verbindliche Anordnung. Es mag nun zwar sein, dass bereits 
gewisse Projektvorstellungen potentieller Investoren existieren. Das ändert 
indessen nichts an der Tatsache, dass die genehmigte Ortsplanungsrevision 
mit ihren Vorschriften nicht auf ein bestimmtes Projekt ausgerichtet ist. Sie 
bilden vielmehr die verbindliche Grundlage für irgendein Projekt, das die 
entsprechenden planerischen Vorgaben und Eckwerte einzuhalten vermag. 
Zudem will die Gemeinde das hier gewählte Konzept zur Erstellung und 
Querfinanzierung von Hotels überall dort in der Gemeinde ermöglichen, wo 
es geht (vgl. dazu auch der Bericht zur Volksabstimmung vom 16. Dezember 
2007, S. 4: „Diese Zone mit 70% Hotelnutzung und maximal 30% Wohnanteil 
wird inskünftig jedem Investor für warme Betten gewährt.“). Die Gemeinde will 
dieses Konzept folglich für die Zukunft zur Richtschnur machen. Auch das 
macht deutlich, dass es nicht um eine projektbezogene Nutzungsplanung 
geht. Zuzustimmen ist in diesem Zusammenhang auch den Ausführungen der 
Regierung, wonach auch deswegen nicht von einer projektbezogenen 
Nutzungsplanung auszugehen ist, weil es sich um ein Vorhaben im 
Siedlungsgebiet und nicht um ein Projekt in der freien Landschaft ohne 
Siedlungszusammenhang oder (nicht mehr) um ein Projekt mit vollständiger 


oder teilweiser Tangierung von Wald oder sonstigen geschützten 
Lebensräumen oder für UVP-pflichtige Vorhaben handelt. Zu beachten ist 
ebenfalls, dass es auf Stufe Grundordnung nicht darum gehen kann, jedes 
Detail schon zu regeln. Die Eckwerte der gemischten Zone sind – in 
Gesetzesform - festgelegt worden. Wenn heute vielleicht noch nicht ganz klar 
ist, wie sich die gesamte mögliche BGF und die daraus resultierenden Anteile 
Hotel und Wohnen berechnen, schadet dies nichts. Auch die angeblichen 
übrigen Unklarheiten sind im Baubewilligungsverfahren im Zusammenhang 
mit einem konkreten Projekt zu prüfen. Es macht keinen Sinn, hier im 
theoretischen, luftleeren Raum über mögliche Unklarheiten zu spekulieren. 
Ein konkretes Bauvorhaben muss die für die Zone festgelegten 
Bestimmungen erfüllen, ansonsten dafür keine Baubewilligung erteilt werden 
kann. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, weil eine projektbezogene 
Nutzungsplanung vorliege, hätten die Unterlagen gemäss Schreiben der 
Gemeinde an die Investoren vom 16. Januar 2008 zwingend vorliegen 
müssen. Dies ist vorliegend nach dem Gesagten aber nicht der Fall. Die 
Unterlagen waren von der Gemeinde aber ohnehin nur im Zusammenhang 
mit dem zu stellenden, aber bis heute bekanntlich nicht gestellten 
Rodungsgesuch nachverlangt worden. 
b)
Wie die Regierung und die Gemeinde richtig festhalten, wurden keine 
Verfahrensfehler 
gemacht, 
welche 
zur 
Aufhebung 
des 
Genehmigungsbeschlusses führen müssten. Durch die verspätete Einholung 
des Vorprüfungsberichtes, welcher rein interne Wirkung hat, sind dem 
Beschwerdeführer zudem keine Nachteile entstanden. Er beanstandet, dass 
die im Vorprüfungsbericht enthaltenen Hinweise und Empfehlungen nicht 
mehr hätten berücksichtigt werden können. Dazu ist zu sagen, dass die 
Vorlage an die Stimmbürger genau das enthält, was auch Gegenstand der 
Genehmigung ist (vgl. S. 9 der Botschaft). Es war damit schon damals klar, 
welche Bestimmungen des Baugesetzes zur Anwendung kommen. Die 
übrigen Beanstandungen spielen hier entweder keine Rolle oder müssen erst 
im Baubewilligungsverfahren umgesetzt werden. Somit wurde den Anliegen 
des – zwar bei der Abstimmung, zumindest offiziell, noch nicht vorliegenden 
– Vorprüfungsberichts vollumfänglich Rechnung getragen oder wird es noch. 


Die Prüfung der Rügen betreffend die Nichtauflage des Rodungsgesuches 
erübrigen sich, weil der betreffende Teil nicht genehmigt wurde.
c)
Was den gerügten angeblichen Verstoss gegen Art. 15 RPG anbetrifft, trifft es 
zu, dass ca. 0.89 ha neue Bauzone (ex Sportzone und ZöBa) geschaffen wird, 
welche aber nur zu 30% für reines Wohnen genutzt werden kann. Der Rest 
ist Hotelnutzung. Vorher wären über 6'000 m2 reine Wohnnutzung, davon 1/3 
Erstwohnungsnutzung, möglich gewesen. Das RPG unterscheidet nicht 
zwischen Erst- und Zweitwohnungsnutzung. Damit liegt bereinigt keine 
Vergrösserung der Wohnzonen vor. Ein überarbeiteter aktueller Stand der 
Überbauung per Ende 2008 erübrigt sich deshalb. Das öffentliche Interesse 
an der Einzonung von Sportzonenteil und ZöBA ist offensichtlich gegeben, 
was schon der Entscheid in der Urnenabstimmung zeigt. Wenn zudem gerügt 
wird, das Umnutzungsverbot für das Hotel von 25 Jahren sei zu kurz, vergisst 
der 
Beschwerdeführer 
offensichtlich, 
dass 
der 
durchschnittliche 
Planungshorizont ca. 15 Jahre beträgt. Auch der Grundsatz der 
Planbeständigkeit ist nicht verletzt. Seit dem Erlass der letzten Zonenplanung 
ist das … Hotel abgebrannt. Es besteht das Bedürfnis um Reaktivierung der 
im touristischen Zentrum gelegenen Liegenschaft. Dies allein genügt, um zu 
belegen, dass sich die Umstände seit 2000 erheblich geändert haben. Die 
Beschwerde erweist sich damit insgesamt als unbegründet. 
4.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkung 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
238.--
zusammen
Fr.
6'238.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 6. April 2010 
abgeschrieben (1C_490/2009).