gr_gerichte · R 2008 72 · 2009-03-03 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 08 72
4. Kammer
URTEIL
vom 3. März 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB)
1.
Die … ist Eigentümerin der auf ihrer Ostseite an das …gelände angrenzenden
Parzelle 852 mit der … in der Gemeinde ... Diese liegt gemäss Zonenplan
Dorf 1:2000 (Änderungsplan) vom 15. Dezember 2005 teilweise in der
Landwirtschaftszone, teilweise in der …zone. Art. 59 BG, der die
Zonenbestimmungen für die …zone enthält, wurde von der Regierung wegen
Bundesrechtswidrigkeit allerdings noch nicht genehmigt.
Nach einer fast 30-jährigen Vorgeschichte fand am 14. Februar 2002 mit
Vertretern der Gemeinde, der Grundeigentümerin und des Kantons beim
Objekt ein Augenschein statt. Mit Schreiben vom 26. Februar 2008 des DIV
(heute DVS) an den Gemeindevorstand … stellte dieses fest, dass an der
Liegenschaft verschiedene bauliche Eingriffe ohne Baubewilligungsverfahren
oder BAB-Verfahren erfolgt seien. Teilweise seien Wohnungsteile, welche
bereits einmal in einem Wiederherstellungsverfahren beseitigt worden seien,
wieder bewohnbar eingerichtet und teilweise zusätzliche Wohneinheiten
geschaffen worden. Die Gemeinde wurde ersucht, von der Eigentümerin
innert kurzer Frist ein vollständiges Baugesuch einzufordern und dieses zu
beurteilen. Das DIV gehe davon aus, dass die getätigten, baulichen
Massnahmen den zulässigen Rahmen sprengten und die Gemeinde das
Baugesuch von sich aus ablehnen werde.
In der Folge reichte die … auf Aufforderung der Gemeinde am 29. April 2002
ein
Baugesuch
ein.
Dabei
wurde
von
einer
anrechenbaren
Bruttogeschossfläche (aBGF) nach Neubau-Erweiterung gemäss Verfügung
DIV vom 27. Januar 1994 von 289.34 m2 ausgegangen. Hinzu kämen das

Büro A, das Zimmer B und das Zimmer C von insgesamt 37.6 m2 aBGF
gemäss Baugesuch vom 29. April 2002, folglich betrage die aBGF 326.94 m2.
Gemäss 24c RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 3 RPV müsse eine Erweiterung von 30%
bewilligbar sein (70.254 m2 BGF). Am 27. Januar 1994 habe das DIV eine
Erweiterung von 45 m2 BGF bewilligt (Erweiterung nach aussen). Somit
stünden für eine Erweiterung noch rund 25 m2 aBGF zur Verfügung. Das Büro
A, das Zimmer B und das Zimmer C im Westtrakt (OG) sei eine Erweiterung,
und, da eine Erweiterung nach innen, nur zur Hälfte anzurechnen. Dazu
kämen der bei der aBGF noch nicht berücksichtigte Aufgang von 5.63 m2 und
der Eingangsbereich EG/OG von 4.53 m2, also 37.6 m2 und 10.16 m2 = 47.76
m2, zur Hälfte anrechenbar 23.88 m2. Somit könnten die noch nicht bewilligten
Wohnnutzungen im Westtrakt bewilligt werden. Zudem seien die Räume im
OG des Osttraktes alle auch schon bewilligt worden. Das ARE erliess am 3.
Juni 2008 den betreffenden BAB-Entscheid. Dieser wurde von der Gemeinde
… am 12., mitgeteilt am 13. August 2008 mit dem Baubescheid eröffnet. Die
Gemeinde stellte fest, dass das ARE am 3. Juni 2008 die Erteilung einer
nachträglichen Baubewilligung für den Einbau einer 1-Zimmerwohnung im DG
Osttrakt, den Einbau eines Wohnraumes im DG Osttrakt sowie den Einbau
eines Büroraums mit 2 Zimmern inkl. Neuerschliessung im Estrich DG
Westtrakt verweigert habe. Damit sei die Angelegenheit für die Gemeinde
erledigt (Art. 87 Abs. 5 KRG) und es werde diesbezüglich auf den BAB-
Entscheid verwiesen. Für das Bauvorhaben Errichtung eines Abschlusses
gegen das Treppenhaus im DG des Westtrakts (Ziff. 2 des BAB-Entscheids)
werde die Bewilligung erteilt.
2.
Dagegen erhob die … am 12. September 2008 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Ziff. 2 - 6 des
Baubescheides … und Ziff. 1 sowie 3 - 7 des BAB-Entscheides des ARE. Das
Baugesuch vom 29. April 2002 sei zu bewilligen. Die Stellungnahme des ALG
vom 22. Mai 2008 liege nicht vor. Dazu habe man nicht Stellung beziehen
können. In der … werde seit 1. September 2007 eine gewerbliche
Araberpferdezucht mit 13 Boxen betrieben. So ein Betrieb wäre in der
Wohnzone
nicht
möglich,
sodass
zumindest
die
negative
Standortgebundenheit gegeben sei. Das Baugesuch sei gestützt auf Art. 24

RPG zu bewilligen. Erst nach Erstellung des Westtraktes sei 1997 Parzelle
852 der Landwirtschaftszone zugewiesen worden. Dies sei gleichzeitig auch
der Referenzzeitpunkt für das Zonenwidrigwerden. 1997 habe eine aBGF im
EG Osttrakt von 115.04 m2, im OG Osttrakt von 78.58 m2, im OG Westtrakt
eine aBGF von 55.16 m2 bestanden, total also 248.78 m2. Die jetzt noch
streitigen Flächen betrügen 78.16 m2. Gestützt auf die aBGF von 248.78 m2
müsste um 149.27 m2 erweitert werden können, was von den erwähnten
78.16 m2 nicht konsumiert würde.
3.
Das ARE beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Es gebe kein Recht auf Stellungnahme und Mitwirkung an
verwaltungsinternen
Fachberichten
resp.
nur
dann,
wenn
diesen
Beweischarakter über umstrittene Sachverhaltselemente zukomme. Wenn
ein Bericht sich darauf beschränke, an sich feststehende Tatsachen
sachverständig zu würdigen, entfielen diese Rechte. Zudem wäre eine
Heilung der Verletzung des rechtlichen Gehörs vor der oberen Instanz
möglich,
wenn
keine
schweren
Nachteile
entstünden
resp.
einer
Beschwerdeführerin durch die Heilung kein Nachteil erwachse, was hier der
Fall sei, insbesondere im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels. Hier
gehe es nicht um die Pferdeboxen, sondern um die Zonenkonformität einer
Wohnraumerweiterung. Der Betrieb habe keine Futtermittelbasis. Die
Beschwerdeführerin habe 2002 festgestellt, für die aBGF sei von der DIV-
Verfügung vom 27. Januar 1994 auszugehen. Jetzt wolle sie von 1997
(Ortsplanungsrevision) ausgehen. Auszugehen sei aber von 1980.
4.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde. Eine Pferdezucht mit 13 Boxen wäre nicht negativ
standortgebunden.
Darum
gehe
es
aber
nicht,
sondern
um
die
Wohnraumerweiterung. Bis zum 1. Januar 1980 seien unter dem Titel
landwirtschaftliche Nutzung insgesamt 100 m2 BGF bewilligt worden. Schon
damals habe die … in der Nichtbauzone resp. Landwirtschaftszone gelegen.
Bis zum 1. Januar 1980 seien unter dem Titel „landwirtschaftliche Nutzung“
Wohnraum von insgesamt 100 m2 bewilligt worden. Die … falle daher gar nicht
unter Art. 24c RPG.

5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführerin beklagt sich über eine Verletzung ihres rechtlichen
Gehöres, weil ihr eine Stellungnahme des ALG vorenthalten worden sei. Die
Nichtlandwirtschaftlichkeit des Betriebes stand schon 1987 fest, wie unten
noch näher auszuführen ist. Dies wurde in der Stellungnahme des ALG vom
22. Mai 2008 lediglich bekräftigt. Die Ausführungen des ARE betreffend die
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Nicht-Mitteilung dieser
Stellungnahme sind deshalb nachvollziehbar. Zudem wurde die allfällige
Verletzung des Gehörsanspruches durch den zweiten Schriftenwechsel auf
jeden Fall geheilt, zumal der wesentliche Inhalt des Berichtes schon in der
BAB-Verfügung wiedergegeben war und zudem die Beschwerdeführerin
offenkundig in der Lage war, den missliebigen Baubescheid sachgerecht
anzufechten.
2.
Mit Entscheid VGE 598/87 vom 9. Februar 1988 wies das Verwaltungsgericht
einen Rekurs gegen die Verweigerung einer Stallerweiterung und des
zusätzlichen Einbaues einer Wohnung in die … ab. Das Gericht erwog, dass
das Bauvorhaben nicht zonenkonform im Sinne von Art. 30 aKRG sei, da die
Bewirtschaftung von 2 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche resp. die
beabsichtigte Haltung von 20 Pferden nicht den vorgesehenen Stall
erforderten. Für die geplante zusätzliche Wohnung bestehe ebenfalls kein
beachtenswerter Bedarf im Sinne von Art. 31 Abs. 2 aKRG, weshalb diese
nicht zonenkonform sei (vgl. Erw. 1 b). Die Standortgebundenheit nach Art.
24 aRPG für das Stallgebäude sei deshalb zu verneinen, weil der fragliche
Betrieb über keine eigene Futtermittelbasis verfüge und weitgehend

bodenunabhängig produziere. Die zusätzliche Wohnung erweise sich deshalb
nicht als standortgebunden, weil einerseits ein ausgewiesenes Bedürfnis für
eine weitere Betriebswohnung fehle und andererseits die Parzelle in
unmittelbarer Nähe zum Siedlungsgebiet von … liege (vgl. Erw. 2a). Ferner
erwog das Gericht, dass das Vorhaben auch unter dem Titel der massvollen
Erweiterung im Sinne von Art. 24 Abs. 2 aRPG i. V. m. Art. 10b Abs. 1 und 2
der damaligen BAB-Verordnung nicht bewilligt werden könne. Letztere
Bestimmung regle die zulässige teilweise Änderung, d.h. auch die massvolle
Erweiterung, und lege fest, dass dauernd bewohnte oder gewerbliche
Räumlichkeiten höchstens bis zur Hälfte vergrössert werden dürften (Art. 10b
Abs. 1 und 2 BAB-Verordnung). Ferner gälten bei dauernd bewohnten Bauten
Höchstmasse, nämlich für Hauptwohnungen je 150 m2 BGF und für
zusätzliche Wohnungen 75 m2 BGF (Art. 10c Abs. 1 BAB-Verordnung). Im
vorliegenden Fall wolle die Rekurrentin zur bestehenden Wohnung mit knapp
100 m2 Fläche eine zusätzliche Wohnung im Ausmass von 120.42 m2
erstellen. Diese Erweiterung widerspreche indessen den genannten
Bestimmungen in doppelter Hinsicht. Erstens werde das Höchstmass von 75
m2 massiv überschritten. Zweitens werde die Bruttogeschossfläche (BGF) der
geplanten Wohnung klar über die zulässigen 50 Prozent für eine teilweise
Änderung hinaus erweitert. Aus demselben Grund sei auch der neue Stall
nicht bewilligungsfähig, da die vorgesehene Erweiterung ebenfalls klar über
50
Prozent
liege.
Aufgrund
der
fehlenden
Zonenkonformität
und
Standortgebundenheit
resp.
wegen
Überschreitung
der
erwähnten
Höchstmasse gelangte das Gericht zum Schluss, dass das Vorhaben nicht
bewilligungsfähig sei. Dies wurde in einem weiteren Urteil (VGE 177/95 vom
4. Juli 1995) bestätigt. Vorliegend geht es nun einzig um die Bewilligung von
Wohnraum, nicht aber um die Pferdeboxen. Allerdings ist nach dem Gesagten
klar davon auszugehen, dass zusätzlicher Wohnraum weder zonenkonform
noch standortgebunden sein kann.
3.
Im Einzelnen präsentierte sich der Stand der Dinge vor dem Erlass der
Verfügung des ARE vom 3. Juni 2008 wie folgt:

An Wohnraum bewilligt war in der … die Knechtwohnung im Osttrakt und die
beiden darüberliegenden Zimmer (früher offenbar Kinderzimmer und Büro),
welche durch die Wendeltreppe erschlossen werden (Bewilligungen von
1975, 1976 und 1977) und der Wohnraum, die Küche und das Bad im Anbau
(Westtrakt, Bewilligung vom 4. April 1989). Der „neue Aufenthaltsraum“ im DG
Osttrakt, der am 4. April 1989 bewilligt wurde, ist nicht als Wohnraum bewilligt
worden. In der BAB-Verfügung vom 24. November 1987 wurde dazu
ausgeführt: „Auch der Aufenthaltsraum kann getrennt von der Wohnnutzung
und dem Stall um 50% erweitert werden.“, was offenbar zur Bewilligung des
„neuen Aufenthaltsraums“ am 4. April 1989 geführt hat. Dazu hat das ARE auf
S. 22 Mitte f. des angefochtenen BAB-Entscheides zu Recht festgehalten,
dass auch, wenn diese Räume als Aufenthaltsräume zur Pferdehaltung
bewilligt
worden
wären,
eine
Umnutzungsbewilligung
zu
nichtlandwirtschaftlicher Wohnnutzung weder nach altem noch nach neuem
Recht in Frage käme. Der Neubau der Wohnung im DG des Westtraktes von
ca. 49 m2 konsumierte die nach Art. 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG)
i.V.m. Art. 42 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung (RPV) zulässige
Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche um 30% resp. 30 m2 mehr als
nach heutigem Recht zulässig ist. Es handelte sich um einen Neubau und
somit um eine Erweiterung nach aussen. Diese Feststellungen (vgl. schon in
der BAB-Verfügung des DIV vom 24. November 1987 und VGE 598/87)
wurden im Entscheid des ARE vom 3. Juni 2008 bestätigt. Nach damaligem
Recht (Art. 9d KRG 1973) waren indessen 50% (bis maximal 75 m2, vgl. Art.
11 KRVO 1986) zulässig, weswegen 1989 die Bewilligung auch erteilt wurde
(vgl. auch BAB-Verfügung des DIV vom 24. Januar 1994). Es verbleiben somit
als erstellte, aber nicht bewilligte Wohnräume die beiden Zimmer und das
Büro im OG des Westtraktes (ca. 60 m2, die 1-Zimmerwohnung mit Bad im
Osttrakt (ca. 50 m2) und der Wohnraum mit Kochnische im Osttrakt (ca. 45
m2).
Eine nachträgliche Bewilligung dieser Räume zu Wohnzwecken ist gestützt
auf Art. 24c RPG nicht möglich, weil – nach der zutreffenden Darstellung des
ARE – die mit dem Inkrafttreten des RPG nach dem 1. Januar 1980 noch zur
Verfügung gestandene BGF von 49 m2 durch die Wohnung im DG des

Westtraktes
bereits
1989
konsumiert
wurde.
Die
anderslautenden
Berechnungen
der
Beschwerdeführerin,
die
immer
wieder
ihren
Referenzzeitpunkt
wechselt
(vgl.
Eingabe
vom
29.
April
2002/Beschwerdeschrift vom 12. September 2008), wenn es ihr gerade
dienlich
erscheint,
sind
unzutreffend.
Vorliegend
leuchtet
der
Referenzzeitpunkt 1.1.1980 ein, da vorher von einem landwirtschaftlichen
Betrieb ausgegangen wurde. Seit 1987 wurden Bauvorhaben indessen immer
unter dem Gesichtspunkt von Art. 24 aRPG geprüft. Wie bereits dargetan,
wurde damals rechtskräftig festgestellt, dass kein Landwirtschaftsbetrieb
vorliege. Seit damals haben sich die Verhältnisse (auch heute noch
Pferdehaltung) nicht geändert. Die 1997 erfolgte Umzonung vom üG in die
Landwirtschaftszone und 2005 teilweise in die …zone hat keine Auswirkung
auf die Nutzung und die Zonenkonformität; denn nach wie vor ist der Betrieb
weder zonenkonform noch standortgebunden. Deshalb kann 1997 nicht der
Referenzzeitpunkt sein. Auch 1994 kann nicht Referenzzeitpunkt sein, wurde
doch die Erweiterung nicht, wie von der Beschwerdeführerin fälschlicherweise
in ihrer Eingabe vom 29. April 2002 festgehalten, 1994, sondern bereits 1989
bewilligt. Allenfalls könnte der Referenzzeitpunkt auch auf den 24. November
1987 gelegt werden, als das DIV erstmals den Betrieb als nicht zonenkonform
in der Landwirtschaftszone qualifizierte. Dies würde aber nichts ändern, weil
die 49 m2 erst 1989 konsumiert wurden. Im Übrigen kann auf die sehr
ausführliche, sorgfältig begründete Verfügung des ARE verwiesen werden,
deren Stichhaltigkeit die Beschwerdeführerin nicht im Mindesten zu
erschüttern vermochte. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein
Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
238.--
zusammen
Fr.
6'238.--
gehen zulasten der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.