gr_gerichte · VR3 2024 46 · 2025-04-17 · de
Zivilprozessordnung

Ersatzvornahme | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 17. April 2025
Referenz
VR3 24 46
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde Flims
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Gegenstand
Ersatzvornahme

2 / 15
Sachverhalt
A.
A._____ ist Eigentümer der Bauparzelle Nr. Z.1._____ im alten Dorfteil in der
Gemeinde Flims. Wegen einer Feuersbrunst im Jahre 2006 brannte das Haus
seiner inzwischen mit über 80 Jahren verstorbenen Mutter ab und er reichte danach
im Jahre 2008 ein Baugesuch für die Erstellung eines Neubaus im B._____-Quartier
bei der Gemeinde Flims ein. Am 11. August 2008 wurde ihm von der Gemeinde die
nachgesuchte Baubewilligung erteilt. In der Folge konnte das Bauvorhaben – aus
verschiedenen Gründen – aber nicht gemäss bewilligten Bauplänen fertiggestellt
werden. Erst am 7. Februar 2018 erfolgte nach diversen Korrespondenzen und
Fristverlängerungen die Rohbauabnahme samt feuerpolizeilicher Kontrolle.
B.
Mit Verfügung vom 8. Februar 2022 stellte der Gemeinvorstand Flims die
Baurechtswidrigkeit der gegenwärtigen Fassadenausgestaltung fest und forderte
den Bauherrn A._____ zur Fertigstellung der Hausfassade bis zum 30. Juni 2022
auf. Bei Nichteinhaltung dieser Frist wurde die Ersatzvornahme und für deren
Kosten die Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts angedroht. Die Verfügung ist
unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
C.
Mit Entscheid vom 12. März 2024, mitgeteilt am 13. März 2024, hielt die
Gemeinde in dieser Sache fest:
1.
Es wird die Fertigstellung der Bauarbeiten auf Parzelle Nr. Z.1._____ gemäss den
"Planunterlagen Submissionsprojekt" der Firma C._____ Bauleitungen vom 21. Dezember
2022 sowie den bewilligten Plänen auf dem Wege der Ersatzvornahme angeordnet. Die
Gemeinde wird die erforderlichen Arbeiten nach Durchführung von Ausschreibungen an den
jeweils günstigsten Anbieter vergeben.
2.
Die Kosten für die Ersatzvornahme belaufen sich gemäss Kostenschätzung vom 21.
Dezember 2022 auf CHF 647'000.00 inkl. Mehrwertsteuer. Dabei handelt es sich jedoch
nicht um ein Kostendach. Die Arbeiten erfolgen auf Kosten und Gefahr von A._____.
3.
Die Arbeiten werden nach Rechtskraft der vorliegenden Verfügung so rasch wie möglich an
die Hand genommen. Herr A._____ wird über die Ausführungstermine vorgängig orientiert.
4.
Herr A._____ hat der Gemeinde resp. den von diesen beauftragten Unternehmen für die
Ausführung der Arbeiten jederzeit ungehinderten Zugang zum Grundstück und zu den
Räumlichkeiten zu gewährleisten. Er hat der Gemeinde auf erstes Verlangen einen
Schlüssel zu den Räumlichkeiten auszuhändigen. Im Weigerungsfalle ist die Gemeinde
ermächtigt, sich den Zutritt mittels polizeilicher Hilfe zu verschaffen.
5.
Die Kosten des vorliegenden Verfahrens von insgesamt CHF 13'300.00 gehen zulasten von
Herrn A._____ und sind innert 30 Tagen seit Rechtskraft der vorliegenden Verfügung auf
das Konto der Gemeinde Flims, IBAN CH53 0900 0000 7000 0735 5, einzubezahlen.

3 / 15
6.
Gegen die vorliegende Verfügung kann innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden, Obere Plessurstrasse 1, 7000 Chur, Beschwerde erhoben werden.
Diese hat einen Antrag und dessen Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid
ist beizulegen.
Zur Begründung brachte die Gemeinde im Wesentlichen vor, dass sie dem
säumigen Bauherrn mit Schreiben vom 29. September 2022 angekündigt habe, zur
Ersatzvornahme zu schreiten und dass die Kosten dafür vollständig zu seinen
Lasten gingen. Die Gemeinde habe in der Zwischenzeit einen Kostenvoranschlag,
basierend auf den Baugesuchsunterlagen 2009, bei einer bestimmten Baufirma für
die Fertigstellung der Hausfassade eingeholt. Die Kostenschätzung habe sich dabei
auf CHF 647'000.00 inkl. MWST bei einem Ungenauigkeitsgrad von 10 % belaufen.
Die Schätzung habe teils auf Erfahrungswerten und teils auf konkreten Richtofferten
beruht. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2023 sei der Bauherr über den Entwurf des
vorliegenden Entscheids informiert worden, mit der Möglichkeit, sich dazu innert 30
Tagen zu äussern. Mit Stellungnahme vom 29. Dezember 2023 habe der Bauherr
gerügt, es seien Verfahrensfehler passiert, die Ersatzvornahme sei unangemessen
und die Kostenaufstellung werde angezweifelt. Worin die angedeuteten
Verfahrensfehler liegen sollten, sei nicht dargelegt worden. Der Arbeitszuschlag für
die Ersatzvornahme werde jeweils an den preisgünstigsten Unternehmer vergeben.
Mildere Massnahmen seien nicht ersichtlich, da nur die Fertigstellung der
Bauarbeiten die rechtskräftig festgestellte Baurechtswidrigkeit zu beheben
vermöge. Kostenpflichtig sei, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch
sein Verhalten verursacht habe. Ihre Bearbeitungsgebühr betrage CHF 1'500.00
und der bisherige Aufwand der beigezogenen Baufirma CHF 11'800.00, womit der
Bauherr insgesamt für Kosten von CHF 13'300.00 aufzukommen habe.
D.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. April
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem
sinngemässen Begehren um Aufhebung des angefochtenen Entscheids betreffend
kostenfälliger Ersatzvornahme zu seinen Lasten. Begründend führte er aus, dass
die Abbruchdrohung und eine Busse über CHF 5'000.00 frech seien und er ewigem
Druck und Schikanen der Baubehörde ausgesetzt sei, was letztlich sogar zum Tod
seiner über 80-jährigen brandgeschädigten Mutter geführt habe. Unter schwierigen
Verhältnissen habe er mit seinen Vorsorgegeldern und Eigenleistungen (als
Architekt) den Bau in der öffentlichen Versteigerung zu einem Höchstpreis
übernehmen und weiterführen können. Mit zwischengenutzter Vermietung und
teilweisen Baukostenabstrichen werde der Bau weiter finanziert. Zur (angeblich)
rücksichtslosen Vorgehensweise der Gemeinde reichte der Beschwerdeführer bei
Gericht den angefochtenen Entscheid vom 12. März 2024 (Anordnung zur

4 / 15
Ersatzvornahme), seine 'Stellungnahme zu Entwurf vom 29. Dezember 2023', seine
'Bestätigung Hospitalisation' vom 16. Mai 2022 (bereits drei Herzinfarkte erlitten)
samt zwei E-Mails vom 16. März 2022 und 29. April 2024 an die Gemeinde (verfasst
von Nachbarin in D._____), eine Fotodokumentation (20 Farbfotos) über den
Aussen- wie Innenzustand des MFH auf Parzelle Z.1._____ und sein Schreiben
vom 18. August 2008 zu den Akten ein. Einleitend brachte der Beschwerdeführer
vor, dass ihn kein Bündner Anwalt vertreten wolle. Die nach dem Flimser Dorfbrand
vom 6. Juni 2006, 18.00 Uhr, erlassenen Behördenmassnahmen seien endlich
massvoll der veränderten Situation anzupassen sowie (sein) Eigentum und
Besitzstand zu schützen. Zuverlässige Mithilfe mit mehr Einsicht statt absolut
abzulehnender, zerstörerischer Ersatzvornahme und Enteignung (wäre gefragt).
Ein bedingungsloser und lastenfreier Weiterbau oder Verkauf müsse gewahrt
bleiben. Ein Freipass für die überrissene Kostenberechnung > CHF 650'000.00
ohne Kostendach und jeglicher Verantwortung nur für die Fassade sei ruinös und
strikte abzulehnen. Die Mitsprache von Architekt und Eigentümer dürfe in keinster
Weise eingeschränkt werden. Zum Sachverhalt wurde geltend gemacht, dass
wegen der damaligen Quartierplanverzögerungen und überbordender Vorschriften
die Kosten des Brandversicherungswerts (um) weit mehr als das 10-fache
überschritten worden seien. Zwangsweise Landzuweisungen, Form- und
Materialisierungszwänge, Quartierplanfehler, diverse Prozesse, ungerechtfertigte
Gebühren und Abgaben hätten den Brandplatz zu Spekulationsobjekten gemacht.
Auch lehne die Gemeinde eine allfällige käufliche Übernahme ab.
E.
In ihrer Vernehmlassung vom 10. Juni 2024 beantragte die Gemeinde Flims
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, unter
gesetzlicher Kostenfolge. Begründend brachte sie vor, dass im konkreten Fall der
Baubeginn am 1. Juli 2009 erfolgt sei und sich der Bau heute – genau 15 Jahre
später – immer noch im Rohbau befinde. Der gesamte Innenausbau und die
Aussengestaltung (Isolation und Fassade) seien noch ausstehend. Die Baute werde
bis heute nicht genutzt (abgesehen von einer fraglichen Zwischennutzung gewisser
Räumlichkeiten) und präsentiere sich nach aussen unfertig und schlicht
unästhetisch. Es seien provisorische Abdichtungen und Schalungsbretter
erkennbar, es ragten Leerrohre aus der Fassade etc. Inmitten eines Tourismusortes
und an einer oft befahrenen Sammelstrasse sei ein solcher Zustand schlicht nicht
länger haltbar. Die Beschwerdegegnerin habe sich mit dem Beschwerdeführer (als
damaligem Architekten und heutigen Eigentümer der Baute) stets sehr geduldig und
kulant
gezeigt.
Trotz
zahlreicher
Korrespondenz,
Besprechungen
und
Zusicherungen seitens des Beschwerdeführers sei bis heute aber keine
Fertigstellung erfolgt. Es sei darum die Ersatzvornahme eingeleitet worden.

5 / 15
Nachdem die Baurechtswidrigkeit unterdessen rechtskräftig festgestellt und die
Ersatzvornahme
mehrfach
in
Aussicht
gestellt
worden
sei,
habe
die
Beschwerdegegnerin mit Entscheid vom 12. März 2024 gestützt auf eine detaillierte
Kostenschätzung und ein konkretes Konzept die Ersatzvornahme angeordnet. Im
Einklang mit Art. 94 KRG sei die Beschwerdegegnerin berechtigt und verpflichtet
gewesen, die materiell vorschriftswidrigen Zustände auf Parzelle Z.1._____ zu
beseitigen
und
dafür
die
erforderlichen
Schritte
vorzunehmen.
Die
Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme seien allesamt erfüllt worden. Es sei ihr
nicht länger zumutbar gewesen, noch weitere Jahre auf die Fertigstellung der Baute
durch den Beschwerdeführer zu hoffen. Die dagegen vorgebrachten Einwände und
Argumente des Beschwerdeführers seien unbehelflich und vermöchten an der
Rechtmässigkeit ihres Entscheids nichts zu ändern (vgl. act. A.2 Rzn. 29-35).
F.
Mit Replik vom 1. Juli 2024 und Duplik vom 24. September 2024 ergänzten
und vertieften die beiden Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte.
G.
Auf die Ausführungen der Parteien sowie die eingereichten Akten wird,
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG).
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 46 auf VR3 24 46
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.
2.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 12. März
2024 (Anordnung der Ersatzvornahme; act. B.2) ist weder endgültig noch kann er
bei einer anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein taugliches
Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde fällt demnach in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts.
2.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse

6 / 15
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Nr. Z.1._____ im
Quartierplangebiet B._____ in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin und von der
Anordnung der Ersatzvornahme auf seine Kosten offenkundig berührt. Er weist
damit ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des
angefochtenen Entscheids auf. Seine Beschwerdelegitimation zur Anfechtung des
Entscheids vor Obergericht ist gegeben. Die Beschwerde wurde überdies form- und
fristgerecht
(Art.
38
und
Art.
52
VRG)
eingereicht,
zumal
an
die
Beschwerdeeingaben von juristischen Laien (zu denen auch der Beschwerdeführer
zählt) praxisgemäss keine allzu hohen Formerfordernisse gestellt werden, um nicht
gegen das Verbot eines überspitzten Formalismus zu verstossen. Auf die
Beschwerde ist daher einzutreten.
3.
In materieller Hinsicht gilt es die Rechtmässigkeit der angedrohten
Ersatzvornahme auf Kosten des Beschwerdeführers als Eigentümer und Bauherr
der seit 2008/2009 – also seit rund 16 Jahren – nicht fertiggestellten Baute auf
Bauparzelle Nr. Z.1._____ zu prüfen und zu entscheiden. Ausgangspunkt bildet
dabei Art. 94 KRG (BR 801.100) mit dem Titel "Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands", der lautet:
Art. 94 KRG
1 Materiell vorschriftswidrige Zustände sind auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen,
gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde.
2 Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist die
kommunale Baubehörde. […]
3 Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt sowohl den Eigentümerinnen
oder Eigentümern als auch Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben.
Kommen die Pflichtigen einer rechtskräftigen Wiederherstellungsverfügung innert Frist nicht nach,
lässt die zuständige Behörde nach erfolgter Androhung die verfügten Massnahmen auf Kosten der
Säumigen durch Dritte vornehmen (Anmerkung Obergericht: Sogenannte "Ersatzvornahme").
4 Muss die zuständige Behörde aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des Vertrauensschutzes
von der Anordnung von Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, erlässt sie
eine Verfügung, dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Duldungsverfügung).
Zur Baugestaltung und Ästhetik des Ortsbilds wird in Art. 73 Abs. 3 KRG stipuliert:
Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaftem Unterhalt das Orts- oder Landschaftsbild,
verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu
den notwendigen Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die
Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte
vornehmen.
Zur Sicherheit und Gesundheit bestimmt Art. 79 Abs. 4 KRG im Weiteren was folgt:

7 / 15
Gefährdet eine Baute oder Anlage Menschen oder Tiere, oder werden Menschen oder Tiere durch
die Benützung gefährdeter Bauten oder Anlagen einer unmittelbaren Gefahr ausgesetzt, verpflichtet
die kommunale Baubehörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen
Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die kommunale
Baubehörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte
vornehmen."
Anhand dieser gesetzlichen Grundlagen und unter Berücksichtigung der konkreten
Umstände des Einzelfalls gilt es die Vorgehensweise der Baubehörde zu beurteilen.
3.1.
Aus
chronologischer
Sicht
ist
zunächst
festzuhalten,
dass
der
Beschwerdeführer am 11. August 2008 die Baubewilligung für die Erstellung eines
Neubaus (Mehrfamilienhauses [MFH]) auf Parzelle Z.1._____ erhielt und am 1. Juli
2009 mit dem Baubeginn startete. In der Folge kam es zu mehreren zeitlichen
Verzögerungen bei der Bauvollendung, die anhand der zahlreichen Korrespondenz
zwischen 2010 bis zur vorliegenden Beschwerde im April 2024 gut dokumentiert ist
und gestützt darauf den Schluss zulässt, dass es von Beginn weg zu kleineren oder
grösseren Schwierigkeiten bei der Umsetzung und Realisation des geplanten
Bauprojekts gekommen ist. Auszugsweise kann dazu dem Schreiben des
Beschwerdeführers vom 13. Januar 2013 an die Gemeinde entnommen werden,
dass er den Bau jetzt nach den bewilligten Plänen vom 23. März 2010 fertigstellen
möchte (vgl. act. C.2). Mit Antwortschreiben vom 18. Januar 2013 teilte die
Beschwerdegegnerin dem Bauherrn mit, dass sie davon Kenntnis genommen habe,
dass er der neue Eigentümer der Liegenschaft Parzelle Z.1._____ sei und das
Bauvorhaben fertigstellen möchte. Am 19. September 2013 hielt die Gemeinde fest,
dass der Bauherr sein Bauvorhaben gemäss Gesetz innert 2 Jahren seit Baubeginn
zu vollenden habe. Es werde ihm zur Fertigstellung der Baute eine
Fristverlängerung bis zum 31. Dezember 2013 gewährt. Am 28. Januar 2014 teilte
der Beschwerdeführer der Gemeinde mit, dass sich für einen Weiterbau nun in
erster Linie das Problem stelle, wie das bewilligte Grundkonzept und die Statik
wiederhergestellt werden könnten. Um im Aussenbereich sofort weiterbauen zu
können, brauche er Planungssicherheit und auch Konsensbereitschaft der
Gemeinde für sinnvolle und allseitig akzeptierbare Lösungen. Mit Eingabe vom 9.
März 2014 bestätigte der Bauherr der Gemeinde, dass mit der Klärung noch offener
Punkte, wie z.B. die "Komplettisolation aussen aller auch unterirdischer Bauteile
(Minergiestandard)",
die
Weiterplanung
am
Bau
erfolgen
könne.
Mit
Antwortschreiben vom 26. März 2014 stellte die Gemeinde klar, dass die
Aussenisolation auch im Erdreich erfolgen dürfe, solange sie auf seiner Parzelle
Z.1._____ (und nicht auf dem Nachbargrundstück der Gemeinde) liege. Weiter gab
die Gemeinde, nachdem sie erneut einer Fristverlängerung bis zum 31. Dezember
2014 zugestimmt hatte, einen konkreten Zeitplan für die Fertigstellung des MFH vor,

8 / 15
nämlich: "Die Fenster müssen bis spätestens Ende Juni 2014 eingebaut sein.
Danach muss im Juli 2014 mit der Aussenisolation begonnen werden und die
Verputzarbeiten müssen danach bis spätestens Ende September 2014
abgeschlossen sein. Die Umgebungsarbeiten müssten bis Ende Oktober 2014
fertiggestellt sein." Werde der Bau fristgerecht fertiggestellt, werde die geschuldete
Handänderungssteuer (CHF 15'000.00) erlassen. Mit Einschreiben vom 26. August
2014 erinnerte die Gemeinde den Bauherrn nochmals an die ihm gesetzten
Baufristen für die Aussenisolation und Verputzarbeiten. Mit Einschreiben vom 6.
April 2017 nahm die Gemeinde erneut offiziell Bezug auf die noch ausstehende
Fertigstellung (Neubau MFH) auf Parzelle Z.1._____. Unter Hinweis auf Art. 79 Abs.
4 KRG (Gefährdungspotenzial) hielt die Gemeinde darin fest, dass das Gebäude
seit Jahren ohne Verputz der Witterung ausgesetzt sei, und es nicht
ausgeschlossen werden könne, dass Menschen, welche dieses unfertige Gebäude
benutzten, gefährdet würden. Der Bauherr habe in der Vernehmlassung vom 1.
Dezember 2016 dazu ausgeführt, dass er das Gebäude "auf Ihre Bedenken hin
umgehend geprüft" habe und dabei keine akute Gefahr zu erkennen gewesen sei.
Die Gemeinde forderte den Bauherrn daraufhin auf, nun innert 60 Tagen ein
Gutachten eines diplomierten Bauingenieurs vorzulegen, aus dem hervorgehe, ob
für das Gebäude eine Einsturzgefahr bestehe oder nicht und ob es zu
Wohnzwecken genutzt werden könnte. Sollte kein Gutachten in Auftrag gegeben
werden, werde die Gemeinde dies anstelle des Bauherrn mit entsprechendem
Kostenvorschuss tun. Bis zum Vorliegen dieses Gutachtens über die Statik des
Gebäudes dürften die bereits erstellten Gebäudeteile nicht zu Wohnzwecken
genutzt werden. Mit Schreiben vom 6. Juni 2017 teilte der Bauherr der Gemeinde
mit, dass er einen diplomierten Ingenieur aus E._____ um eine Stellungnahme
gebeten habe. Dieser sei ein ausgewiesener und versierter Fachmann im
vorgefertigten Elementbau. Eine zusätzliche Expertise könnte er nicht bezahlen.
Gleichentags bestätigte der beigezogene Baustatiker (Ingenieurbüro F._____
GmbH), dass er im Jahr 2008 den Auftrag für die Tragwerksplanung dieses
Gebäudes (Neubau MFH) erhalten habe. Er habe das Projekt nach den damals
aktuellen SIA-Normen und Regeln der Baukunst bemessen und konstruiert. Die
Abnahme des Baugrundes, der Baugrubensicherung sowie der Bewehrung seien
vorschriftsgemäss erfolgt. Auch die Konstruktionspläne der Fertigteilelemente seien
seinerseits überprüft und freigegeben worden. Die bei der Rohbauabnahme
festgestellten, relevanten statischen Mängel seien zwischenzeitlich behoben
worden und es seien somit keine Einschränkungen betreffend der Tragsicherheit
mehr aufrecht zu erhalten. Mit Einschreiben vom 3. Juli 2017 hielt die Gemeinde –
nach Auflistung aller bisherigen Verfahrensschritte – fest, dass sie aufgrund des
positiven (Statik-)Gutachtens vorläufig auf den Abbruch des bereits erstellten

9 / 15
Gebäudes verzichte. Der Bauherr werde jedoch verpflichtet, wenigstens die
Aussenfassade des Gebäudes bis zum 30. November 2017 fertigzustellen. Sollte
der Bauherr diese Frist nicht einhalten, werde die Gemeinde prüfen, ob die bereits
erstellen Gebäudeteile gestützt auf Art. 79 Abs. 4 KRG und Art. 73 Abs. 3 KRG
abgebrochen werden müssten. Mit Einschreiben vom 29. Dezember 2017
konstatierte die Gemeinde, dass die gesetzte Frist für die Fertigstellung der
Aussenfassade (Isolation, Verputzarbeiten etc.) ungenutzt verstrichen sei. Die
Fassade stehe immer noch im Rohbau da und sei nicht fertiggestellt worden. Es sei
darum nun eine Zahlung von CHF 150'000.00 innert 30 Tagen zu leisten (siehe drei
Farbfotos Format A4 mit den bestehenden Aussenfassaden im Süden, Nordosten
und Nordwesten). Mit Einschreiben vom 26. Januar 2018 hielt die Gemeinde weiter
fest, dass am 19. Januar 2018 auf dem Bauamt ein Gespräch mit dem Bauherrn zur
Klärung der Situation stattgefunden habe. Die Frist zur Zahlung der auferlegten CHF
150'000.00 sei auf Ende Februar 2018 verlängert worden. Bis dahin habe der
Bauherr versprochen, der Gemeinde einen Ablaufplan zur Fertigstellung des
Gebäudes zuzustellen. Sollte die Gemeinde bis dann keinen Ablaufplan erhalten,
werde nach Ablauf dieser Frist ein Betreibungs- und Rechtsmittelverfahren
eingeleitet. Mit Schreiben vom 22. März 2018 bestätigte die Gemeinde dem
Bauherrn, dass am 7. Februar 2018 eine Gebäudebegehung mit ihm und weiteren
Fachleuten stattgefunden habe. Sämtliche Räume des Rohbaus seien angeschaut
worden. Der Rohbau sei im Moment in einem guten Zustand. Zwischen dem 28.
Februar 2018 und 9. März 2018 habe ein E-Mailverkehr mit dem Bauamt
stattgefunden. Leider sei kein Fassadenkonzept für die Fertigstellung der Fassade
eingereicht worden. Die Frist sei somit ein weiteres Mal nicht eingehalten worden.
Wie bereits mehrmals mitgeteilt, müsse zwingend an der Fertigstellung der Fassade
und Umgebung gearbeitet werden. Um diese Sache erneut an einem Tisch
besprechen zu können, werde er um Terminvorschläge bis Ende März 2018
gebeten. Das Gespräch müsse zwingend im April 2018 stattfinden.
Diese Vorgeschichte zeigt bereits mit aller Deutlichkeit, dass der Beschwerdeführer
von der Beschwerdegegnerin keineswegs treuwidrig, unfair oder respekt- bzw.
rücksichtslos behandelt wurde, erhielt er letztlich doch 10 Jahre Zeit, um die Sache
einvernehmlich zu regeln und so weitere Unannehmlichkeiten inskünftig zu
vermeiden.
3.2.
Mit Verfügung vom 8. Februar 2022 stellte die Beschwerdegegnerin offiziell
die Baurechtswidrigkeit der rudimentären Ausgestaltung der Aussenfassade (ohne
Witterungsverputz) des erstellten MFH auf Parzelle Z.1._____ fest. Der
Beschwerdeführer wurde abermals verpflichtet, das besagte Gebäude bis zum 30.

10 / 15
Juni 2022 gemäss den bewilligten Plänen fertigzustellen, andernfalls eine
Ersatzvornahme durch Dritte angeordnet werden würde. Im Übrigen wurde der
säumige Bauherr zur Bezahlung einer Busse von CHF 1'000.00 und zur Übernahme
der
Verfahrenskosten
von
CHF 1'500.00
verpflichtet
(act.
C.5).
Diese
Feststellungsverfügung erwuchs in der Folge unangefochten in Rechtskraft. Mit
Einschreiben vom 29. September 2022 kündigte die Gemeinde dem wiederum
säumigen Bauherrn (keine Reaktion auf Fristansetzung bis 30. Juni 2022) die
Umsetzung der in Aussicht gestellten Ersatzvornahme an (act. C.7). Die Kosten für
die Vorbereitungsarbeiten des Architekten bis hin zur konkreten Ausführung gingen
dabei
vollumfänglich
zu
Lasten
des
dafür
allein
verantwortlichen
Beschwerdeführers. Mit Einschreiben vom 6. Dezember 2023 teilte die Gemeinde
dem säumigen Bauherrn mit, dass sie nun zur angekündigten Ersatzmassnahme
schreiten werde (act. C.9). Unterdessen sei der Bestand (Gebäudeinnen- und -
aussenräume plus Fassaden) aufgenommen und eine Kostenschätzung für die
Fertigstellung der Arbeiten erstellt worden. Als Beilage sei der "Kostenvoranschlag
Fertigstellung Fassade" (act. C.8) einsehbar, zu dem sich der Bauherr innert 30
Tagen schriftlich äussern könne. Der Beschwerdeführer machte jedoch auch von
dieser Möglichkeit keinen Gebrauch.
Im Lichte der soeben geschilderten Korrespondenz und Ereignisabläufe ist für das
streitberufene Gericht hinreichend erstellt, dass es sich bei der betreffenden Baute
auf Parzelle Z.1._____ um ein seit 2008/2009 – also seit fast 16 Jahren – nur
plangemäss
(act.
C.1)
fertigzustellendes
MFH
handelt.
Nachdem
die
Beschwerdegegnerin nach vielen, erfolglos verlaufenen Bemühungen in der
Zeitspanne ab 2010 bis 2018 (vgl. dazu die Auflistung in E. 3.1. hiervor) mit
Feststellungsverfügung vom 8. Februar 2022 die Baurechtswidrigkeit des unfertigen
Gebäudes (fehlende Aussenisolation, kein Verputz usw.) proklamiert hatte und jene
Verfügung unangefochten in Rechtskraft erwuchs, wurde sie insbesondere auch
gegenüber dem Beschwerdeführer rechtsverbindlich und damit für die Beseitigung
solch illegaler Gebäudezustände durchsetzbar. Die einzelnen Verfahrensschritte
(Feststellung Baurechtswidrigkeit; Androhung der Ersatzvornahme durch Dritte,
falls keine fristgerechte Beseitigung durch Bauherrn) sind dabei korrekt, transparent
und sorgfältig vorbereitet vorgenommen worden. Dafür spricht auch, dass die
Beschwerdegegnerin
eine
unabhängige
Drittfirma
mit
der
Erarbeitung
entsprechender Vorarbeiten (mit Kostenschätzung CHF 647'000.00) beauftragt hat,
wobei die effektiven Kosten erst abschliessend bekannt sein werden, wenn das
Submissionsverfahren mit drei Anbietern/Innen vorgenommen wurde und das
daraus preisgünstigste Arbeitsangebot festgestellt werden konnte. Wie die
Beschwerdegegnerin diesbezüglich zu Recht ausführte, handelt es sich bei der

11 / 15
bezifferten Kostenschätzung aber weder um eine Pauschale (nach unten) noch um
ein Kostendach (nach oben), sondern um eine auf Erfahrungs- und auf Richtwerten
in der Baubranche basierende und damit durchaus praxistaugliche Einschätzung.
3.3.
Nach Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin demnach
grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswidrigen Zustand
mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu beseitigen. Das Vorliegen einer
materiellen
Gesetzesverletzung
genügt
für
den
Erlass
eines
Wiederherstellungsentscheids indessen noch nicht. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den allgemeinen Prinzipien des
Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht. Dazu gehören namentlich die
in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der
Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 359 E. 6; Urteil
des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im Einklang mit dieser
Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der Anordnung einer
Wiederherstellungsmassnahme
abzusehen
und
stattdessen
eine
Duldungsverfügung
zu
erlassen
ist,
wenn
dies
aus
Gründen
des
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser
beiden
Aspekte
wird
nachfolgend
zu
prüfen
sein,
ob
der
Wiederherstellungsentscheid der Beschwerdegegnerin zu Recht ergangen ist oder
ob dieser – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend – aufzuheben und
demnach auf die Anordnung der Ersatzvornahme gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2
KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden A 23 6 vom 22. Mai 2023 E. 5.4, R 19 82 vom 1. Dezember
2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30. Oktober 2017 E. 4d und 4h in fine; sowie
bereits PVG 1997 Nr. 57).
3.4.
Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche
Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten
der Behörden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
2020, Rz. 624 und 627). Im konkreten Fall ist aufgrund der zahlreichen
Korrespondenz und den sachbezogenen Besprechungen zwischen dem Bauherrn
und der kommunalen Baubehörde über das nicht fertiggestellte Bauprojekt auf
Parzelle Z.1._____ erstellt (vgl. dazu E. 3.1 hiervor), dass sich der
Beschwerdeführer nicht auf den verfassungsrechtlich geschützten Grundsatz von
Treu und Glauben berufen kann, was er im Übrigen selbst niemals behauptet oder
auch nur ansatzweise angedeutet hat.

12 / 15
3.5.
Weiter ist zu prüfen, ob der angefochtene Wiederherstellungsentscheid einer
Verhältnismässigkeitsprüfung standhält. Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt,
dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zur Erreichung des
angestrebten Ziels geeignet sowie erforderlich und dem Betroffenen zumutbar sein
muss (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 8.3). Die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und damit ebenso die Anordnung
einer Ersatzvornahme kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung bzw. Ersatzmassnahme nicht im
öffentlichen Interesse liegt. Dasselbe gilt, wenn der Bauherr in gutem Glauben
angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung oder angefertigte Baute stehe
mit der erteilten Baubewilligung im Einklang und deren Erhalt oder Fortsetzung nicht
schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig
gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der
baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustands bzw. der Anordnung einer Ersatzvornahme durch Dritte erhöhtes Gewicht
beimessen sowie dem Bauherrn allenfalls erwachsende Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4 und nochmals BGer
1C_730/2013 E. 8.1 mit Hinweisen).
Nachdem die Beschwerdegegnerin am 22. März 2018 nach der Gebäudebegehung
am 7. Februar 2018 mit allen involvierten Personen bestätigte, dass sich der
betreffende Rohbau momentan in einem guten Zustand befinde und die Baustatik
sowie Tragsicherheit des Gebäudes mit privatem Gutachten vom 6. Juni 2017
ausdrücklich überprüft und bestätigt wurden, bestand für die Beschwerdegegnerin
keine Veranlassung mehr, das unfertige MFH auf Parzelle Z.1._____ abzureissen.
Sie hat sich vielmehr für die mildere Massnahme entschieden, das im Rohbau
schon erstellte Gebäude nach rund 16 Jahren durch Dritte im Rahmen einer
Ersatzvornahme möglichst zeitnah zu komplettieren und damit gesetzeskonform
fertigzustellen. Die Beschwerdegegnerin hat damit verhältnismässig gehandelt, da
ihr Vorgehen geeignet, erforderlich und dem säumigen Bauherrn zumutbar ist, das
angestrebte Ziel der Fertigstellung einer visuell störenden Baute mitten im alten
Dorfteil zu erreichen. Aufgrund der langen Zeitdauer (2008/09-2024) und der
mannigfachen Bemühungen der Gemeinde dieses Ergebnis nun sicher und
möglichst rasch zu erzielen, ist für das Gericht nachvollziehbar, dass die
Ersatzvornahme als probates Mittel gewählt wurde, um die gesetzeswidrigen
Zustände auf Parzelle Z.1._____ endlich zu beenden. Ein Verstoss gegen das
Prinzip der Verhältnismässigkeit ist damit ebenso wenig zu erkennen, wie eine

13 / 15
Verletzung des Vertrauensgrundsatzes. Die vom Beschwerdeführer erhobenen
Rügen betreffend Verfahrensfehlern und unverhältnismässiger Vorgehensweise mit
schikanöser Härte gegen ihn durch die Beschwerdegegnerin erweisen sich
demnach als unbegründet und sind abzuweisen. Damit bleibt einzig noch über den
Einwand der überrissenen Kosten zu befinden.
4.1.
Nach Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im
Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren.
Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie
Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten. Laut Art. 96 Abs. 2
Satz 1 KRG ist kostenpflichtig, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch
sein
Verhalten
verursacht
hat.
Nach
Art.
1
des
Allgemeinen
Gemeindegebührengesetzes (GebG) vom 13. Juni 2010 regelt dieses Gesetz die
Erhebung von Kosten und die Zusprechung von Entschädigungen im Verfahren vor
der Gemeindeverwaltung/Gemeindebehörden und Gemeindebetriebe (Abs. 1). Es
findet überdies auch sinngemäss Anwendung auf Verfügungen und Entscheide der
Gemeindeverwaltung, welche sich auf eidgenössisches oder kantonales Recht
stützen (Abs. 2). Verwaltungsgebühren sind das Entgelt für eine staatliche Tätigkeit
(Art. 2 Abs. 1 GebG). Auslagen sind die effektiven weiteren Aufwendungen, die der
Gemeinde bei der Erfüllung der gebührenpflichtigen Leistungen erwachsen.
Darunter fallen insbesondere Kosten für Dritte (z.B. Expertisen, Übersetzungen),
Beschaffung von Unterlagen […] (Art. 3 Abs. 1 GebG). Wer eine Verfügung oder
einen Entscheid veranlasst oder öffentliche Einrichtungen und Sachen beansprucht,
hat die angefallenen Gebühren und Auslagen zu bezahlen (Art. 5 Abs. 1 GebG).
Zur Bemessung der Gebühren hält Art. 10 Abs. 1 GebG fest: Die amtlichen
Gebühren, welche alle Aufwendungen der Gemeinde, die Auslagen ausgenommen,
umfassen, betragen CHF 10.00 bis CHF 20'000.00.
4.2.
Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdegegnerin in Ziff. 5 des
angefochtenen Entscheids vom 12. März 2024 Verfahrenskosten von total
CHF 13'300.00 in Rechnung gestellt hat. Diese Kosten setzen sich aus
CHF 1'500.00 für die Tätigkeit der Gemeinde und CHF 11'800.00 für die
Ausarbeitung der Planunterlagen und des Kostenvoranschlags durch die
beigezogene
Drittfirma
(C._____
Bauleitungen
für
"Kostenvoranschlag
Fertigstellung Fassade") zusammen. Erstgenannte Kosten sind von Art. 96 Abs. 1,
Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2, Art. 2 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1
GebG gedeckt. Zudem wird der Gebührenrahmen nach Art. 10 Abs. 1 GebG (max.
CHF 20'000.00) nicht überschritten. Zweitgenannte Auslagen für Dritte fallen unter
Art. 96 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2, Art. 3 Abs. 1 und Art. 5 Abs.

14 / 15
1 GebG. Auch sie basieren damit auf einer gesetzlichen Grundlage, womit Ziff. III. 5
des angefochtenen Entscheids (Kostenaufwand CHF 13'300.00) zu schützen ist.
4.3.
Soweit
der
Beschwerdeführer
die
geschätzten
Kosten
für
die
Ersatzvornahme in der Höhe von CHF 647'000.00 durch die beigezogene Drittfirma
in Zweifel gezogen hat, verkennt er, dass es sich dabei nicht bereits um eine fixierte
Betragshöhe handelt, sondern in Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids offen und
transparent auf die "Planunterlagen Submissionsprojekt" der Drittfirma vom 21.
Dezember 2022 und die bereits bewilligten Baupläne (2008/09) hingewiesen wurde.
Dadurch wurde dem Beschwerdeführer faktisch zugesichert, dass keine
Redimensionierungen oder andere Korrekturen gegenüber den bewilligten
Bauplänen mittels Ersatzvornahme stattfinden werden. Weiter wurde dem
Beschwerdeführer dazu bereits in Ziff. 1 letzter Satz garantiert, dass die
erforderlichen Arbeiten (Fortsetzungs- und Abschlussarbeiten) erst nach
Durchführung von Ausschreibungen an den jeweils günstigsten Anbieter vergeben
werden. Damit wurden die Interessen des säumigen Beschwerdeführers
hinreichend gewahrt, zumal er selbst – als Dipl. Ing. Arch (act. C.1) – fachkundig
diese Aufträge zur Fertigstellung seines MHF hätte erteilen können. Daran ändern
auch seine angeschlagene Gesundheit (Bestätigung Hospitalisation Mai 2022) und
die von ihm angeführten Umstände (Tod Mutter; Ärgernis neuer Quartierplan etc.)
nichts. Wie die Beschwerdegegnerin zur Höhe der Kosten für die Ersatzvornahme
zu Recht ausführte, handelt es sich dabei weder um eine Pauschale noch um ein
Kostendach, aber immerhin um eine fachkundige Expertise, die zumindest den
Rahmen der zu erwartenden Fertigstellungskosten wiedergibt. Dass die Arbeiten
auf Kosten und Gefahr des Beschwerdeführers (angefochtener Entscheid Ziff. 2
letzter Satz) erfolgen sollten, erscheint dem Gericht angesichts des dadurch
geschaffenen Mehrwerts des Gebäudes auf Parzelle Z.1._____ zu Gunsten des
Beschwerdeführers selbstverständlich, zumal sich der Beschwerdeführer als
Eigentümer immer noch für den Abbruch der Baute und die Beseitigung des
Bauschutts entscheiden könnte, wofür er allerdings ebenso allein verantwortlich
wäre und finanziell gerade stehen müsste.
4.4.
Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass der Beschwerdeführer auch mit
seiner Rüge der "überrissenen Kostenauferlegung" zu seinem Nachteil nicht
durchdringt.
5.
Es ist damit noch über die gesetzliche Kosten- und Entschädigungsfolge in
diesem Beschwerdeverfahren VR3 24 46 vor dem Obergericht zu befinden.

15 / 15
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG dem in der Sache unterliegenden Beschwerdeführer
aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von
CHF 3'000.00 zzgl. Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG) für angemessen
und gerechtfertigt.
5.2.
Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
336.00
Total
CHF
3'336.00
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]