gr_gerichte · VR3 2023 47 · 2025-05-25 · de

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025
[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 
hängig (1C_649/2025)]
Referenz
VR3 23 47
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
B._____
Beschwerdeführer
C._____ und C.A._____
Beschwerdeführende
D._____ und D.A._____
Beschwerdeführende
alle vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG Christina 
Blumenthal
gegen
Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin


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vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
und 
Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden
Gegenstand
Teilrevision Ortsplanung "E._____, F._____"


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Sachverhalt
A.
A._____, B._____, C._____ und C.A._____ sowie D._____ und D.A._____ 
sind Stockwerkeigentümer der Stammparzelle Z.1._____ in der Gemeinde 
Churwalden, Fraktion F._____. Auf der benachbarten Parzelle Z.2._____ mit einer 
Fläche von 8'632 m2 steht das E._____, das seit Jahrzehnten von der Familie 
G._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die E._____ AG, deren 
Alleinaktionär G.A._____ ist. Die Parzelle Z.2._____ befindet sich im Gebiet 
"H._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in 
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer 
Wintersportzone überlagert. 
B.
Die E._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb 
der Familie G._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche 
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen 
Hotelbetrieb im Gebiet "H._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu 
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten 
Wohnungen 
sowie 
Wohnungen 
ohne 
Nutzungsbeschränkungen 
zur 
Querfinanzierung 
des 
Beherbergungsbetriebs 
und 
eine 
unterirdische 
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite 
(Parzelle 
Z.3._____) 
umgebaut 
werden. 
Um 
die 
raumplanerischen 
Voraussetzungen für die Erweiterung des E._____ zu einem Hotel-Resort, 
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu 
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das 
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018 
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals 
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE) 
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger 
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am 
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die 
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen 
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als 
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den 
Zonenplan 1:1000 E._____, F._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000 
E._____, F._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, E._____, 
F._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 E._____, F._____, 
verabschiedeten. 
C.
Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021 
(vgl. eKAB-Nr. O._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in 


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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____, 
B._____, C._____ und C.A._____ sowie D._____ und D.A._____, datiert vom 
25. Juni 2021. 
D.
Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons 
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der 
Revisionsvorlage. Sie reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die 
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein: 
–
Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, (PMB) vom Mai 2021 
–
Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
–
Bericht 
"Projektentwicklung 
E._____" 
der 
I._____ 
AG 
für 
Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
–
"Erläuterungsbericht Hotel-Resort E._____ F._____/Erschliessung und 
Verkehr" der J._____ AG vom 26. Januar 2021
–
Entwurf 
"Lärmschutznachweis 
für 
Strassenlärm, 
Tiefgaragen- 
und 
Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der K._____ AG vom 3. Februar 
2020
–
"Verkürzter Businessplan, E._____ Resort F._____ Lenzerheide" vom 
22. September 2020 
–
Bericht 
"Hotel-Resort 
E._____ 
F._____, 
Beurteilung 
des 
Nachfragepotenzials" der L._____ AG vom 10. Februar 2021
–
"Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1, 
E._____, F._____" der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) 
vom 1. Oktober 2020.
E.
Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl 
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision 
"E._____, 
F._____" 
(Protokoll 
Nr. 347/2023; 
nachfolgend: 
Genehmigungsentscheid) 
als 
auch 
den 
Entscheid 
betreffend 
die 
Planungsbeschwerde von A._____, B._____, C._____ und C.A._____ sowie 
D._____ und D.A._____ (PB 13/21; Protokoll Nr. 348/2023; nachfolgend: 
Beschwerdeentscheid). Sie genehmigte die besagte Ortsplanungs-Teilrevision im 
Sinne der Erwägungen und wies die Planungsbeschwerde ab, soweit sie darauf 
eintreten konnte. 
F.
Gegen beide Entscheide erhoben A._____, B._____, C._____ und 
C.A._____ sowie D._____ und D.A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende) am 
26. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen Verwaltungsgericht des Kantons 


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Graubünden (seit dem 1. Januar 2025 Obergericht). Sie stellten folgende 
Rechtsbegehren:
1.
Es seien der Entscheid und der Beschluss der Regierung vom 25. April 2023, 
Protokoll Nr. 347/2023 und Protokoll Nr. 348/2023 aufzuheben und es sei die 
am 11. Mai 2021 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung «E._____, 
F._____», Gemeinde Churwalden, bestehend aus der Teilrevision des 
Baugesetzes, des Zonenplanes, des Generellen Gestaltungsplanes, den 
Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen 
Erschliessungsplan, nicht zu genehmigen und die entsprechenden 
Gesetzes- und Plangrundlagen aufzuheben.
2.
Eventualiter seien folgende Änderungen an der am 11. Mai 2021 
beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung «E._____, F._____», Gemeinde 
Churwalden, vorzunehmen bzw. die Gemeinde anzuweisen, die Änderungen 
zu beschliessen:
a.
Es seien die Baubereiche B, C, D und E aus dem Generellen 
Gestaltungsplan (GGP) zu streichen und einem Freihaltebereich gemäss 
Art. 47 BG zuzuweisen;
b.
Eventualiter seien die Baubereiche gemäss Generellem Gestaltungsplan 
(GGP) in der Anzahl zu reduzieren;
c.
Subeventualiter sei für die Baubereiche C, D und E die Fassadenhöhe 
um 2.5 Meter und die Gebäudehöhe um 4.5 Meter sowie für den 
Baubereich B die Fassadenhöhe um 3 Meter und die Gebäudehöhe um 
5 Meter zu reduzieren.
d.
Es sei die Umzonung zur Hotelzone nur für den westlichen Teil der 
Parzelle Nr. Z.4._____ zu genehmigen und der östliche Teil um die 
Baubereiche C, D und E in der Wohnzone 2 zu belassen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der 
Beschwerdegegnerin.
In formeller Hinsicht verlangten die Beschwerdeführenden die Gewährung der 
aufschiebenden Wirkung. Zudem beantragten sie den Beizug der Akten des 
vorinstanzlichen Verfahrens und die Durchführung eines Augenscheins. In 
materieller Hinsicht machten die Beschwerdeführenden im Wesentlichen geltend, 
dass die Teilrevision der Ortsplanung, welche die Erstellung eines riesigen 
Hotelkomplexes ermögliche, den gesetzlichen Vorgaben nicht zu genügen 
vermöge. Es fehle an der gesamtheitlichen Betrachtungsweise, die Teilrevision der 
Ortsplanung sei weder RPG- noch Richtplan-konform und berücksichtige den 


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Ortsbildschutz ungenügend, u.a. wegen der übermässigen Gebäudehöhen. Im 
angefochtenen Entscheid fehle eine nähere Begründung und Auseinandersetzung 
dafür, weshalb es das vorliegende Resortprojekt brauche. Auch seien die 
Voraussetzungen des ZWG nicht erfüllt. 
G.
Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 nahm die Regierung des Kantons 
Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
(nachfolgend Regierung), Stellung mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der 
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies 
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In 
diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "E._____, F._____" und 
den 
dagegen 
vorgebrachten 
Einwänden 
auseinandergesetzt. 
Ergänzend 
widersprach sie der Rüge, die Baubereiche C, D und E, in denen reine 
Zweitwohnungen zur Wohnnutzung geplant seien, würden die WMZ nicht 
verringern. In Bezug auf die Mehrwertabgabe nach RPG und den Hinweis der 
Beschwerdeführenden auf einen neueren Bundesgerichtsentscheid, betonte sie, 
dass die Gemeinde von der Möglichkeit, auch Um- oder Aufzonungen einer 
Mehrwertabgabe zuzuführen (anstatt nur bei eigentlichen Einzonungen gemäss 
KRG), nicht Gebrauch gemacht habe. Die Genehmigungsfähigkeit der Teilrevision 
der Ortsplanung müsse unabhängig von der Frage der Mehrwertabgabe beurteilt 
werden. Im Übrigen reichte die Regierung die Akten des vorinstanzlichen 
Verfahrens ein.
H.
Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden 
(nachfolgend: Gemeinde) Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf kosten- und 
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Sie machte im Wesentlichen 
geltend, dass die projektbezogene Sondernutzungsplanung mangels des 
entsprechenden Detaillierungsgrades nicht die Baubewilligung vorwegnehme; 
diese sei nicht nur Formsache, wie die Beschwerdeführenden behaupteten. Sie 
bestritt eine Verletzung des Grundsatzes der ganzheitlichen Betrachtungsweise, 
eine negative präjudizierende Wirkung auf die Bauzonenreduktion im Rahmen der 
Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung und die angeblich fehlende 
RPG-Konformität sowie einen angeblichen Verstoss gegen die kantonale 
Richtplanung. Sie verwies in Bezug auf die Frage des Ortsbildschutzes auf ihren 
weiten Ermessens- und Beurteilungsspielraum und bestätigte, dass eine 
umfassende Interessenabwägung sehr wohl vorgenommen worden sei. Der Bedarf 
des Resorts sei ausgewiesen, die Konformität des Projekts mit dem ZWG sei 
gegeben. Schliesslich hält sie fest, dass die Gemeinde mit der E._____ AG einen 


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Planungsvertrag abgeschlossen habe, in dem die Mehrwertabgabe geregelt sei. 
Was die Beschwerdeführenden diesbezüglich rügten, sei unbegründet. 
I.
Mit Verfügung vom 23. August 2023 gewährte die Instruktionsrichterin der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 
J.
Mit Replik vom 6. Oktober 2023 hielten die Beschwerdeführenden 
unverändert an ihren Anträgen und Ausführungen fest, bestritten die Ausführungen 
in den Vernehmlassungen von Regierung und Gemeinde und vertieften ihren 
Standpunkt.
K.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 2023 verzichtete die Regierung auf die 
Einreichung einer Duplik.
L.
Mit Duplik vom 14. November 2023 hielt die Gemeinde an ihren 
Rechtsbegehren fest und bestätigte ihren Standpunkt. 
M.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid 
betreffend 
die 
Ortsplanungs-Teilrevision 
"E._____, 
F._____" 
(Protokoll 
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 13/21; Protokoll 
Nr. 348/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April 
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die 
Ortsplanungs-Teilrevision 
genehmigt 
und 
die 
Planungsbeschwerde 
der 
Beschwerdeführenden vom 25. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die 
Aufhebung der von der Gemeindeversammlung beschlossenen Teilrevision der 
Ortsplanung E._____, F._____, bzw. für den Eventualfall verschiedene 
diesbezügliche Änderungen beantragt hatten.
1.2.
Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG 
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde 
an das Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), 
weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen Entscheiden um solche 


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über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine Planungsbeschwerde handelt, 
ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich 
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a 
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, 
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der 
funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.
1.3.
Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren 
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den 
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und 
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das 
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]). 
Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.2._____ 
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges 
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG). 
1.4.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.
1.5.
Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend 
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite 
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach 
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im 
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige 
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht 
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es 
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 2 
und R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle 
Z.2._____ (E._____, F._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den 
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von 
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht 
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.


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2.1.
Raumplanerische 
Grundlagen 
für 
die 
Beurteilung 
der 
vorliegend 
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der kantonale 
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom 
21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung E._____, 
F._____, vom Mai 2021 (act. D.7).
2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist 
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch- 
und 
Zentrumszonen 
(WMZ). 
Der 
Kanton 
erhob 
im 
2016 
potenzielle 
Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der 
dazugehörigen 
Auswertung 
des 
ARE 
(Bericht 2, 
abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals 
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der 
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren 
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine 
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde 
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.2._____ als 
potenzielle 
Auszonungsfläche 
(vgl. 
zum 
Ganzen 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2 
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist 
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton 
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen 
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB, 
S. 9).
2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den 
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang 
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden 
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der 
Bauzonenfläche 
befinde 
sich 
in 
P._____, 
wo 
infolge 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten 
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die 


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Weiterentwicklung von F._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus und 
eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). In 
Bezug auf die Fraktion F._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet 
H._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an 
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer 
Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an 
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde 
eine 
Erhöhung 
der 
baulichen 
Nutzung 
angestrebt, 
dies 
im 
Rahmen 
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das 
Entwicklungsgebiet H._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die 
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).
2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 (act. D.7) wird hervorgehoben, dass mit der 
vorgenommenen Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität 
der WMZ verringert werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der 
Auszonungen dar, da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets 
erfolge (S. 9).
2.1.4. Auf 
die 
weiteren 
Berichte, 
nämlich 
diejenigen 
der 
I._____ 
AG 
(Projektentwicklung, Businessplan), der J._____ AG (Erschliessung und Verkehr), 
der K._____ AG (Lärmschutznachweis), der L._____ AG (Nachfragepotential) und 
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten), 
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.
2.2.
Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den 
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen: 
2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.7) bejahte 
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision E._____, F._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde 
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen 
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der 
Parzelle Z.2._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotential 
als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend 
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.2._____ zur Auszonung 
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die 
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere 
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit 


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dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im 
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster 
Nähe zur Talstation des Q._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die 
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung 
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben. 
Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz 
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum 
Generellen Gestaltungsplan (GGP) E._____, F._____, weil sie die Anforderungen 
des ZWG als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der 
SGH, das sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des 
Betriebs sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und 
erachtete die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b ZWV für die Erstellung 
von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit 
strukturierten 
Beherbergungsbetrieben 
in 
Gemeinden 
mit 
einem 
Zweitwohnungsanteil über 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als 
erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, dass die Gesuchstellenden im Rahmen des 
durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut 
erbringen müssten.
Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 E._____, F._____, der GGP 
1:1000 E._____, F._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 
E._____, F._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan 
gelte die Fraktion F._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei F._____ um ein 
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet H._____ um eine Siedlungsgruppen 
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit 
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder 
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solche Fall 
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die 
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die 
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon 
aus, 
dass 
das 
Hotel-Resortprojekt 
im 
Rahmen 
des 
durchzuführenden 
Baubewilligungsverfahrens 
und 
der 
Bauausführung 
eng 
durch 
die 
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.
Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene 
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass 
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im 


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lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die 
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der 
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV 
eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug 
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der 
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche 
Teil der Parzelle Z.2._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone 
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug 
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.
2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.5) wies die 
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden 
von 
sämtlichen 
Beschwerdeführenden 
erhobenen 
Rügen, 
die 
sie 
der 
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte: 
1. 
Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit 
2. 
Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. 
RPG-Konformität der Ortsplanung
4. 
Regionale Abstimmung
5. 
Ortsbild
6. 
Bauzonengrösse
7. 
Grösse des Planungsperimeters
8. 
Ausnutzung der Parzelle
9. 
Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten
Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den 
Beschwerdeführenden 
bestrittenen 
Ausführungen 
der 
Regierung 
im 
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.
2.3.
Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid 
bringen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen vor, die zulässige Nutzung in 
der neu geschaffenen Hotelzone würde die Regelbauweise in den umliegenden 
Zonen massiv übersteigen. Würde die Umzonung genehmigt, wäre die Erteilung der 
Baubewilligung 
mehr 
oder 
weniger 
Formsache. 
Die 
projektbezogene 
Nutzungsplanung 
widerspreche 
dem 
Grundsatz 
der 
ganzheitlichen 
Betrachtungsweise, weil sie nicht mit der parallel durchzuführenden Teilrevision 


13 / 43
Ortsplanung im Bereich Siedlung abgestimmt werde. Auch die erlassene 
Planungszone spreche gegen das Projekt. Zudem verstosse die Teilrevision gegen 
den kantonalen Richtplan (Auszonungspotenzial, richtplanerische Grundlagen, 
Wohnungen ohne Nutzungseinschränkung). Darüber hinaus sei die vorliegende 
Planung nicht ortsbildverträglich; die diesbezügliche Interessenabwägung sei 
ungenügend. Die Details der Freiflächen und der Gestaltung hätten im Rahmen der 
Nutzungsplanung festgehalten werden müssen. Die Baubereiche C, D und E, in 
denen eine reine Wohnnutzung zugelassen sei, könnten mit der Hotelzone nicht 
konform sein, weshalb dieser Teil nicht genehmigt werden könne. Die 
Gebäude(mehr)höhen würden den Rahmen der Regelbauweise deutlich 
übersteigen. Der Ermessensspielraum der Gemeinde sei in diesem aus Gründen 
des Ortsbildschutzes sensiblen, freizuhaltenden Bereich deutlich überschritten 
worden. Ferner bestehe in den Unterlagen ein Widerspruch bezüglich der 
Ausgleichungspflicht von Planungsmehrwerten, der weder im Genehmigungs- noch 
im Beschwerdeentscheid aufgelöst worden sei. Die Beurteilung der Regierung, ein 
Bedarf für das vorliegende Resortprojekt sei gegeben, sei nicht nachvollziehbar. Bei 
den Gutachten der L._____ AG und der SGH handle es sich um Parteigutachten. 
Auch die Voraussetzungen des ZWG seien nicht erfüllt. Auf ihre entsprechende 
Argumentation in der Planungsbeschwerde sei die Regierung nicht eingegangen, 
deren Begründung sei mangelhaft. Im Gutachten der SGH fehle eine umfassende 
Analyse unter Berücksichtigung verschiedener Betriebsgrössen; so werde nicht 
nachgewiesen, dass die projektierte Betriebsgrösse für die Rentabilität notwendig 
sei.
In der Replik argumentieren die Beschwerdeführenden neu, dass in der fraglichen 
Hotelzone die Erstellung von Wohnungen möglich sei, weshalb es sich nicht um 
eine reine Hotelzone handle und diese als WMZ zu gelten habe. 
2.4.
Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass das Richtprojekt kein 
rechtsverbindlicher Bestandteil der Sondernutzungsplanung sei. Die Behauptung 
der Beschwerdeführenden, die Baubewilligung dürfte nur noch reine Formsache 
sein, sei unzutreffend. Sie habe die vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung 
vorziehen dürfen, weil das Hotel-Projekt im öffentlichen Interesse liege, was auch 
aus dem KRIP-S (Kapitel 5.2.5) hervorgehe. Mit der Sondernutzungsplanung seien 
keine negativen Präjudizien für die Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich 
Siedlung verbunden. Ein Verstoss gegen Art. 15 RPG liege nicht vor, wenn in einem 
parallel laufenden Verfahren sichergestellt werde, dass im Endzustand die Bauzone 
auf das zulässige Mass reduziert werde. Auch ein Verstoss gegen die kantonale 
Richtplanung liege nicht vor. Eine Auszonung der Parzelle Z.2._____ komme nicht 


14 / 43
in Frage. Im Übrigen seien mit dem Gutachten der SGH die Voraussetzungen für 
eine Genehmigung der Planung unter dem Aspekt von Art. 8 Abs. 1 ZWG bereits 
gegeben. F._____ sei im ISOS (Ortsbild von nationaler Bedeutung) nicht aufgeführt 
und ein ISOS von lokaler Bedeutung gebe es nicht. Eine umfassende 
Interessenabwägung sei sehr wohl vorgenommen worden, dabei würden die 
Nutzungsinteressen allfällige Schutzinteressen überwiegen. Mit den festgelegten 
Baubereichen und der unterschiedlichen Dichte in den diversen Bautiefen sei ein 
haushälterischer Umgang mit dem Bauland, die Rücksichtnahme auf die 
umliegenden Bauten und eine ökologische wertvolle Umgebungsgestaltung mit 
Freiflächen möglich. Die genaue Gestaltung werde im Baubewilligungsverfahren 
geprüft. Der Bedarf des Resorts sei gestützt auf den Beurteilungsbericht der 
L._____ AG ausgewiesen. Die SGH komme in ihrem Konformitätsgutachten zum 
Schluss, dass das Resort von strategischer Bedeutung sei und den Fortbestand des 
E._____ langfristig sichere. Auch die Konformität des Projekts mit dem ZWG sei 
gegeben, was sich aus dem Gutachten der SGH ergebe, das einerseits die 
Notwendigkeit der Querfinanzierung für den längerfristigen Fortbestand des 
E._____ bestätige und andererseits die operative Wirtschaftlichkeit des Betriebs 
(mit dieser Querfinanzierung) als positiv beurteilte. Schliesslich hält die Gemeinde 
fest, dass sie mit der E._____ AG einen Planungsvertrag abgeschlossen habe, in 
dem eine Mehrwertabgabe vereinbart worden sei. 
2.5.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und 
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen 
Teilen festhalte. Ergänzend legt sie dar, dass die Zuweisung der Baubereiche C, D 
und E in die Hotelzone C nicht zu beanstanden sei. Darin seien gemäss den 
Vorschriften zum GGP nebst touristisch bewirtschafteten Wohnungen auch 
Wohnungen zur Querfinanzierung zulässig, weshalb es noch gar nicht klar sei, ob 
überhaupt reine Zweitwohnungen erstellt würden, sodass die Zonenzuweisung 
nicht zu beanstanden sei. Im Kanton Graubünden sei die Mehrwertabgabe in 
Art. 19j Abs. 1 KRG geregelt. Eine solche werde nur bei Einzonungen verlangt. Die 
Gemeinde habe von der Möglichkeit, auch Um- oder Aufzonungen einer 
Mehrwertabgabe zuzuführen, nicht Gebrauch gemacht. Die Genehmigungsfähigkeit 
der Teilrevision der Ortsplanung müsse unabhängig von der Frage der 
Mehrwertabgabe beurteilt werden. 
3.
Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine 
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan 
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht 
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts 


15 / 43
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 6.2; 
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar 
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und 
Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die 
minimalen 
Verfahrensvorschriften 
des 
Bundesrechts 
erfüllt 
sein 
müssen 
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde, 
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen 
Rz. 61 und Rz. 75; vgl. auch Art. 22 Abs. 4 KRG [projektbezogene Planungen]). 
Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan (Zonenplan) 
festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon abweichende 
Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2).
3.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom 
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am 
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).
3.1.2. Der 
Vollständigkeit 
halber 
ist 
zu 
erwähnen, 
dass 
parallel 
zur 
projektbezogenen Nutzungsplanung "E._____, F._____" auch die Teilrevision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November 
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025 
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/teilrevision-ortsplanung-im-bereich-
siedlung-beschwerdeauflage/ [letztmals besucht am 3. September 2025]). Auch für 
diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage. 
3.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen 
Argumente der Beschwerdeführenden eingegangen:
3.2.
Vorbemerkungen 
(Verhältnis 
projektbezogene 
Nutzungsplanung/ 
Baubewilligung)
3.2.1. Die Beschwerdeführenden bringen vor, mit einer Genehmigung der 
Teilrevision, wäre die Erteilung der späteren Baubewilligung nur mehr noch eine 
Formsache. Da mit der vorliegenden Planung eine im Vergleich zur Regelbauweise 
massive Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten einhergehe, müsse die Prüfung 
der Rechtmässigkeit und Angemessenheit umfassend und sorgfältig erfolgen. 
3.2.2. Die Gemeinde widerspricht den Beschwerdeführenden insofern, als diese 
den Eindruck erwecken wollten, sie habe bei der späteren Beurteilung des 
Bauprojektes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens keinen Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum mehr. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung könne 


16 / 43
zwar Elemente eines baurechtlichen Vorentscheids mit den Wirkungen einer 
eigentlichen Baubewilligung enthalten. Das konkrete Richtprojekt stelle jedoch 
keinen rechtsverbindlichen Bestandteil der Sondernutzungsplanung dar. Dessen 
Intensität und die Art der Nutzung sowie die konkreten Masse würden nur in den 
Grundzügen festgelegt. Der Sondernutzungsplan selbst verfüge nicht über den 
Detaillierungsgrad einer Baubewilligung. Deren Erteilung sei nicht nur reine 
Formsache.
3.2.3. Richtig ist, dass ein Sondernutzungsplan für ein konkretes Einzelprojekt in 
der Regel einen höheren Detaillierungsgrad als ein Rahmennutzungsplan aufweist. 
Ein solcher kann deshalb einer Baubewilligung nahekommen bzw. Elemente eines 
baurechtlichen Vorentscheids mit den Wirkungen einer eigentlichen Baubewilligung 
haben (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen Rz. 79 und Rz. 81). Bei der 
Umschreibung des Detaillierungsgrads von Nutzungsplänen kommt der Gemeinde 
ein Ermessensspielraum zu (JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ 
Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 Rz. 14; vgl. 
auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 
vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 
f.). 
Die vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung, die sich einzig auf die Parzelle 
Z.2._____ bezieht, umfasst die Teilrevision des Baugesetzes, den Zonenplan, den 
GEP, den GGP sowie die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, allesamt 
Planungsmittel, die der Grundordnung zuzuordnen sind (Art. 22 Abs. 2 KRG). So 
legen zwar die Vorschriften zum GGP verschiedene Baubereiche mit eigenen 
Vorschriften und Maximalmassen sowie die Bauweise und Gestaltung fest (Art. 3-
5, Art. 8, Art. 9-10) und beschreiben den Erschliessungs- und Umgebungsbereich 
(vgl. Art. 6-7), sie sind jedoch nicht derart detailliert ausgestaltet, dass die 
Baubewilligung 
für 
das 
konkrete 
Hotelerweiterungs-Projekt 
damit 
vorweggenommen würde. Dementsprechend wird im neuen Art. 34b Abs. 2 BauG 
ausdrücklich vorgeschrieben, dass Baubewilligungen in der Hotelzone C nur 
gestützt auf einen rechtskräftigen GGP erteilt werden. Zudem verweist auch Art. 3 
Abs. 3 der Vorschriften zum GGP im Zusammenhang mit dem ZWG auf das 
nachfolgende Baubewilligungsverfahren. Davon, dass vorliegend mit der 
projektbezogenen Nutzungsplanung die Baubewilligung vorweggenommen würde, 
kann nicht gesprochen werden.
3.3.
Verletzung des Grundsatzes der ganzheitlichen Betrachtungsweise/ 
Bauzonengrösse/fehlende RPG-Konformität


17 / 43
3.3.1. Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung des Grundsatzes der 
ganzheitlichen Betrachtungsweise. Sie sind der Ansicht, dass die projektbezogene 
Nutzungsplanung mit der durchzuführenden Teilrevision Ortsplanung im Bereich 
Siedlung abzustimmen sei, gerade auch in Berücksichtigung der Tatsache, dass 
diese Revision der Reduktion der Bauzonengrösse diene. Die Teilrevision E._____ 
hingegen diene lediglich wirtschaftlichen Einzelinteressen, ohne dass ein 
raumplanerischer Bedarf bzw. eine raumplanerische Gesamtsicht gegeben sei. Bei 
der fraglichen Parzelle Z.2._____ handle es sich um die einzige Fläche, für die 
gemäss Bericht des ARE Auszonungspotenzial bestehe. Seitens der Gemeinde 
werde verkannt, dass sich Kapitel 5.2.5 des KRIP-S ausdrücklich auf die Förderung 
der Hotellerie und nicht auf die Erstellung von Zweitwohnungen beziehe. Eine 
abschliessende umfassende Interessenabwägung des Planungsorgans sei 
diesbezüglich zum heutigen Zeitpunkt gar nicht möglich. Durch das vorliegende 
Verfahren werde die Auszonung der betroffenen Bauplätze verhindert, folglich 
bestehe offensichtlich ein Zusammenhang mit der Teilrevision Nutzungsplanung im 
Bereich Siedlung. Auch sei über das gesamte Gemeindegebiet eine Planungszone 
erlassen 
worden, 
die 
Bauvorhaben 
verhindern 
solle, 
welche 
die 
Gesamtortsplanungsrevision torpedieren könnten. Neubauprojekte dürften in einer 
Planungszone nicht verwirklicht werden, ausser wenn eine Rückzonung durch 
objektive Gründe nicht in Frage komme. Vorliegend sei das Gegenteil der Fall, eine 
Rückzonung sei geradezu zwingend vorzunehmen. Mit der projektbezogenen 
Nutzungsplanung werde verhindert, dass die Gemeinde im Rahmen der Gesamt-
Ortsplanungsrevision verschiedene Auszonungsmöglichkeiten gegeneinander 
abwägen könne.
3.3.2. Die Gemeinde hält zunächst fest, die von den Beschwerdeführenden zitierten 
Bundesgerichtsentscheide seien nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, weil 
es dort um eine von der Baubehörde erlassene Baubewilligung gegangen sei, 
vorliegend jedoch um eine vom zuständigen Planungsorgan beschlossene 
projektbezogene Nutzungsplanung. Diese habe die Gemeinde vorziehen dürfen, 
weil die Planung die Schaffung von Grundlagen für einen erfolgreichen Tourismus 
in der Gemeinde betreffe und im öffentlichen Interesse liege. Gemäss KRIP-S 
(Kapitel 
5.2.5) 
sei 
ein 
vielseitiges, 
attraktives 
und 
zeitgemässes 
Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung und eine unverzichtbare Basis für 
eine starke Tourismuswirtschaft. Aufgrund der konkreten Vorstellungen wolle die 
Gemeinde dem Projekt möglichst bald zum Durchbruch verhelfen, weshalb die 
entsprechende Planung vorgezogen worden sei. Eine Auszonung der fraglichen 
Fläche und Zuweisung in eine Grün-/ Freihaltezone komme schon aufgrund dieser 
gegenteiligen Interessen nicht in Frage, zumal es nur auf dieser Fläche möglich sei, 


18 / 43
den Fortbestand und die Weiterentwicklung des E._____ langfristig zu sichern. Der 
Standort sei geradezu als perfekt zu qualifizieren. Auch seien mit der 
Sondernutzungsplanung 
keine 
negativen 
Präjudizien 
für 
die 
Teilrevision 
Nutzungsplanung 
im 
Bereich 
Siedlung 
verbunden. 
Die 
projektbezogene 
Nutzungsplanung habe keinen Zusammenhang mit der Frage, wo und welche 
Bauplätze im Rahmen der Ortsplanungsrevision ausgezont werden sollen. Vielmehr 
führe die Umzonung in die Hotelzone zu einer Verringerung der WMZ-Kapazitäten, 
zumal Erstere der Tourismus- und Freizeitzone und somit nicht der WMZ 
zuzuschlagen sei. Das gelte selbst dann, wenn das Hotel-Resort nebst 
(klassischen) Hotelzimmern auch bewirtschaftete Wohnungen und gemäss ZWG 
zulässige Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzierung enthalte. 
Ein Verstoss gegen Art. 15 RPG bzw. Art. 38a Abs. 2 RPG liege nicht vor.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Begründung im 
angefochtenen Beschwerdeentscheid. Dort wird u.a. auch auf die noch folgende 
Gesamtrevision der Ortsplanung hingewiesen, mit der die notwendigen 
Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass dies erst nach der 
vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu beanstanden. 
Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein könne, die 
Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen Präjudizien für 
die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden. Gemäss Regierung ist 
die Zuweisung der Baubereiche C, D und E in die Hotelzone C nicht zu 
beanstanden. Soweit die Beschwerdeführenden behaupten würden, diese 
Zuweisung würde die WMZ nicht verringern, könne ihnen nicht gefolgt werden. 
Gemäss Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP seien darin nebst touristisch 
bewirtschafteten Wohnungen auch Wohnungen zur Querfinanzierung gemäss 
Art. 8 Abs. 1-3 ZWG zulässig. Es sei also noch gar nicht klar, ob überhaupt reine 
Zweitwohnungen erstellt würden, weshalb die Zonenzuweisung nicht zu 
beanstanden sei (Beschwerdeentscheid PB 13/21, Protokoll Nr. 348/2023, S. 20 f., 
24 ff.). 
3.3.3. Gemäss Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinden die für 
ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab. 
Gemäss Bundesgericht ist es Aufgabe der Rahmennutzungsplanung, aus 
gesamtheitlicher 
Sicht 
die 
zulässigen 
Nutzungen 
zu 
definieren 
(AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 77), die Nutzungsplanung soll 
grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus 
erfolgen (BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_108/2018 vom 
26. Oktober 2018 E. 4.4, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2; JEANNERAT/MOOR, 


19 / 43
a.a.O., Art. 14 Rz. 30, WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 Rz. 25 
und Art. 14 Rz. 22). 
Ein 
Sondernutzungsplan 
darf 
in 
einem 
gewissen 
Rahmen 
vom 
Rahmennutzungsplan 
abweichen, 
er 
darf 
ihm 
aber 
nicht 
grundsätzlich 
widersprechen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 76); die 
Abweichungen dürfen nicht dazu führen, die planerisch und demokratisch 
abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu entleeren (BGE 149 II 79 E. 3.3 
m.w.H.). 
Sondernutzungspläne 
konzentrieren 
sich 
meist 
auf 
bestimmte 
Einzelthemen oder -bereiche, womit ihnen in der Regel die gesamtheitliche Sicht 
fehlt (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 30). Eine solche Planung ist aber 
zulässig, wenn sie sich ins planerische Gesamtkonzept einordnet (BGE 149 II 79 
E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_86/2020 vom 22. April 2021 E. 2.3, 
1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2 und 2.3). Werden Sondernutzungsplanungen 
im Zuge einer Gesamtrevision der kommunalen Zonenplanung vorgezogen, 
müssen sie sich in deren planerisches Gesamtkonzept einordnen, d.h. sie dürfen 
nicht ohne Bezug zur übrigen Ortsplanung erlassen werden (Urteile des 
Bundesgerichts 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2 m.w.H., 1C_86/2020 vom 
22. April 2021 E. 2.3, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2). Das Bundesgericht 
hielt eine vorgezogene Teilplanung für eine Fraktion (…) für zulässig, wenn sich die 
Teilplanung ins planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die weitere 
Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziere (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.3), aber auch, wenn eine 
Gesamtrevision durch den Einbezug eines kontroversen Teilrevisionsvorhabens zu 
scheitern drohe und dadurch wichtige bzw. dringliche planerische Entwicklungen 
blockiert würden (Urteil des Bundesgerichts 1C_588/2023 vom 22. August 2024 
E. 5.5-5.8 m.H.) 
3.3.4. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen 
sind zu reduzieren (Abs. 2). Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische 
Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die 
Berechnung des Bedarfs an Bauzonen (Art. 15 Abs. 5 RPG; vgl. dazu 
AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 119 ff.). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch 
Art. 21 Abs. 1 KRG) erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne 
angepasst werden (Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts 
unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 
Satz 2 RPG, vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch 
Urteile des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 


20 / 43
1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben 
nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen 
neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).
3.3.5. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil 
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9) sind 
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft 
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die Gemeinde kommt 
ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. die WMZ zu reduzieren (KRIP-S, 
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S. 14; vgl. auch PMB S. 9), insofern nach, als 
sie parallel zur vorliegenden auch eine Teilrevision der Ortsplanung im Bereich 
Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl. 
Erwägung 5.1.2 
und 
zur 
Zulässigkeit 
dieses 
Vorgehens: 
Urteil 
des 
Verwaltungsgerichts R 23 20 vom 19. März 2024 E. 5). Gemäss KRL will die 
Gemeinde die Bauzonen in der Regel an peripheren Lagen reduzieren und die 
Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an gut erschlossenen und zentralen 
Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen der RPG1-Revision und des KRIP-
S entspricht, nämlich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen und der 
Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 15 
Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). Dementsprechend hat die Gemeinde das 
hier interessierende Gebiet "H._____", das sich an der Kantonsstrasse und damit 
an zentraler Lage von F._____ befindet, im KRL als Entwicklungsgebiet für die 
Erstellung von Wohnbauten und die Erweiterung des Hotelbetriebs bezeichnet 
(S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll hingegen, wie erwähnt, an peripheren 
Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser Stossrichtung und damit an der 
Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets, ist 
nichts auszusetzen.
Auch ist nicht ersichtlich, dass die vorliegende Teilrevision eine negative 
präjudizierende Wirkung in Bezug auf die Teilrevision der Ortsplanung haben 
könnte, zumal es sich hier um die projektbezogene Nutzungsplanung für eine 
einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, im Rahmen der laufenden "Revision der 
Ortsplanung im Bereich Siedlung" die Bauzonen im gesamten verbleibenden 
Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des Kantons zu reduzieren, nicht 
grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB S. 9). Insofern ist auch die 
Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu bestätigen, wonach der 
Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft liegt und durch die 
planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der Zielsetzung einer 
haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2 


21 / 43
lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. einem Verstoss 
gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht eine Pflicht, die 
Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu kompensieren. 
3.3.6. Wird eine negative Präjudizierung der projektbezogenen Nutzungsplanung 
"E._____, F._____" auf die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung 
verneint (vgl. Erwägung 3.3.5), ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde 
die projektbezogene Nutzungsplanung im Einklang mit den Vorgaben des KRIP-S, 
mithin im Hinblick auf die Weiterentwicklung und Erneuerung der touristischen 
Beherbergungsinfrastruktur (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37) vorgezogen hat. Dies gilt umso 
mehr, als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer Nähe der 
Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des E._____ 
für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung in der 
Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "H._____" auch im KRL (S. 33) als 
Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des bestehenden 
Hotelbetriebs dienen soll. Insofern und auch weil der Gemeinde bei der 
Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der 
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte zuerst eine Gesamtschau vornehmen 
müssen, wofür ja auch die Planungszone erlassen worden sei, nicht überzeugend. 
Bezüglich einer möglichen Auszonung der Parzelle Z.2._____, weil diese als einzige 
als Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei, ist festzuhalten, dass in der 
fraglichen Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl. 
Erwägung 2.1.1) nur Flächen über 0.3 ha ausgewertet wurden und dieser Bericht 
nur als Hilfsmittel dient. Die Gemeinde hat im Rahmen ihres grossen 
Planungsermessens weitere Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu 
bezeichnen (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne 
diese Fläche erreicht werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend 
Bauzonenreserven verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 19, zu 
den Bauzonenkapazitäten). 
3.3.7. Gemäss dem revidierten Art. 34b BauG sind in der Hotelzone C auch 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit strukturierten 
Beherbergungsbetrieben gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG zulässig, weshalb die 
Beschwerdeführenden mit Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden R 16 58 vom 14. Februar 2017 (E. 5c) davon ausgehen, dass 
es sich nicht um eine reine Hotelzone handle und die fragliche Parzelle daher der 
WMZ zuzuordnen sei. Folglich bestreiten sie, dass die Umzonung der Parzelle 
Z.2._____ in die Hotelzone C zu einer Verringerung der WMZ-Kapazitäten führe. 


22 / 43
Diesbezüglich ist zwischen der WMZ und der übrigen Bauzone zu präzisieren. 
Gemäss den Technischen Richtlinien Bauzonen (TRB) des Bundesamts für 
Raumplanung 
vom 
17. März 
2014, 
abrufbar 
unter 
https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-
raumplanung/raumplanungsrecht/revision-des-raumplanungsgesetzes--rpg-
/rpg1.html [letztmals besucht am 3. September 2025]), welche die statistischen 
Grundlagen zur Berechnung der Grösse von Wohn-, Misch- und Zentrumszonen für 
den Kanton enthalten, gehören die Tourismus- und Freizeitzonen (…) ebenfalls zu 
den Bauzonen (S. 11). Sie sind grundsätzlich auch für die Überbauung vorgesehen 
und können damit potenziell eine Zersiedelung bewirken. Sie machen jedoch 
gesamtschweizerisch lediglich ca. 3 % aller Bauzonen aus (die WMZ hingegen rund 
70 %), weshalb darauf verzichtet wurde, diesbezüglich quantitative oder spezielle 
qualitative Vorgaben zu machen (S. 11; vgl. auch AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., 
Art. 15 Rz. 124). 
Vorliegend ist nicht ersichtlich, weshalb allein der Umstand, dass im Rahmen der 
Realisierung des Hotel-Resorts auch Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zur 
Querfinanzierung zugelassen sind, den Charakter als Hotelzone derart verändern 
würde, dass von einer WMZ gesprochen werden müsste. Dementsprechend hatte 
auch das ARE in seinem Vorprüfungsbericht ausgeführt, dass die Hotelzone nicht 
der WMZ, sondern der Tourismus- und Freizeitzone zuzuordnen sei (act. D.7, 
Anhang PMB). Somit reduziert die Umzonung der fraglichen Parzelle in die 
Hotelzone C die WMZ, jedoch ist den Beschwerdeführenden insofern zuzustimmen, 
dass auch die Hotelzone eine Bauzone darstellt und die Bauzonen allein durch 
diese Umzonung nicht verkleinert werden. Gemäss den erwähnten Richtlinien ist 
aber eine solche Zuweisung von bisher den WMZ zugewiesenen Nutzungen in 
andere Hauptnutzungen zulässig, sofern sie im Richtplan thematisiert werden und 
die Vorgaben von Kapitel 3, nämlich die Vorgaben zur Bestimmung der Grösse der 
WMZ im Kanton, nicht unterlaufen (vgl. Technische Richtlinien S. 11, vgl. auch 
Fn. 14). Vorliegend ist einerseits, wie weiter unten ausgeführt, das zu beurteilende 
Hotelprojekt richtplankonform (vgl. Erwägung 3.4.3), andererseits bleibt die Pflicht 
der Gemeinde, im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision Siedlung die WMZ 
in ausreichendem Mass zu reduzieren, weiterhin bestehen (vgl. Erwägung 3.3.5 f.). 
3.4.
Fehlende Übereinstimmung mit der Richtplanung/Auszonungspotenzial
3.4.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die vorliegende Teilrevision 
stimme auch nicht mit dem kantonalen Richtplan überein. Gemäss Kpt. 5.2.2 KRIP-
S bestehe Auszonungspotenzial lediglich für WMZ, die faktisch nicht überbaubar 
seien, für die kein Bedarf bestehe oder die an ungeeigneter Lage ausgeschieden 


23 / 43
worden seien. Auch sei darin aufgeführt, dass die Erhebung WMZ-Gebiete > 0.3 ha 
aufzeige, die seit mehr als zehn Jahren unüberbaut seien, die meistens schlecht 
gelegen und nicht oder nur teilweise erschlossen seien. Für diese Flächen sei eine 
Auszonung zu prüfen. Angesichts dieser Vorgaben könne nicht die Rede davon 
sein, dass die Lageeigenschaften bei der Erhebung der Auszonungspotenziale 
nicht berücksichtigt worden seien. Es sei davon auszugehen, dass der hier fragliche 
Bereich gerade deswegen als Auszonungspotenzial qualifiziert worden sei, weil es 
sich um einen Freihaltebereich handle und damit um eine Bauzone, die im Konflikt 
mit dem Ortsbildschutz stehe. Eine Auszonung müsse daher sorgfältig geprüft 
werden. 
Der KRIP-S enthalte eine Objektliste der schützenswerten Ortsbilder. F._____ sei 
Bestandteil dieser Liste und gemäss der objektspezifischen Festlegung handle es 
sich um einen Freihaltebereich, der bei konkreten Vorhaben zu prüfen sei. Die 
vorliegende Teilrevision der Ortsplanung verletze den im Richtplan definierten 
Freihaltebereich. Deshalb wäre vorerst eine Richtplananpassung erforderlich 
gewesen. Ferner fehle es dem angefochtenen Entscheid auch an einer 
Auseinandersetzung mit der Thematik der fehlenden Richtplankonformität der zu 
erstellenden Wohnungen ohne Nutzungseinschränkung (Zweitwohnungen), zumal 
der Richtplan den Leitsatz enthalte, dass die Auslastung der Zweitwohnungen in 
touristischen Gebieten verbessert werden solle, dem der Bau von 20 neuen, frei 
verkäuflichen Zweitwohnungen entgegenstehe. Auch die Handlungsanweisung, 
dass Gemeinden im urban-touristischen und suburban-touristischen Raum 
Massnahmen zur Sicherung von preisgünstigem Wohnraum für Einheimische 
treffen, werde nicht berücksichtigt.
3.4.2. Die Gemeinde verneint einen Verstoss gegen die kantonale Richtplanung mit 
dem Hinweis, dass die Karte bzw. die Erhebung Auszonungspotenzial ein Hilfsmittel 
für die Gemeinden darstelle, in dem rechnerisch im Sinne einer Vermutung WMZ-
Gebiete mit einer Fläche über 0.3 ha aufgezeigt würden. Dass im vorliegenden Fall 
nur die Parzelle Z.2._____ als mögliches Auszonungspotenzial qualifiziert worden 
sei, sei systembedingt. Die kantonale Grundlagenkarte basiere auf einer GIS-
Auswertung ohne qualitative Beurteilung. Dies bedeute somit nicht, dass tatsächlich 
nur in diesem Gebiet Auszonungspotenzial bestehe. Die Auszonung der Parzelle 
Z.2._____ komme für die Gemeinde nicht in Frage. Gemäss KRIP-S sei ein 
vielseitiges, attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler 
Bedeutung und unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft. Gemäss 
den Vorschriften zum GGP seien in den Baubereichen C, D und E Wohnungen zur 
Querfinanzierung nur zulässig, wenn die gemäss ZWG erforderlichen Nachweise 


24 / 43
im Baubewilligungsverfahren erbracht würden. Das Gutachten der SGH 
bescheinige bereits heute die Konformität mit dem ZWG, was vorliegend genüge, 
um die Planung unter dem Aspekt von Art. 8 Abs. 1 ZWG zu genehmigen. 
Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und bestätigt 
im Wesentlichen ihre Erwägungen gemäss Beschwerdeentscheid. In diesem führte 
sie aus, im parallel erlassenen Genehmigungsbeschluss sei sie zum Schluss 
gekommen, dass die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung sowohl mit den 
Vorgaben des Kantonalen als auch mit denjenigen des regionalen Richtplans 
übereinstimme und sich unter dem Aspekt der Richtplankonformität als 
genehmigungsfähig erweise (vgl. Beschwerdeentscheid PB 13/21, Protokoll 
Nr. 348/2023, S. 19 ff.).
3.4.3. Im Kapitel "Gebiete für touristische Beherbergung" hält der KRIP-S fest, dass 
ein vielseitiges, attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler 
Bedeutung und eine unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft sei. 
Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Resorts stellten sehr spezifische 
Anforderungen an den Standort bzw. die räumliche Umgebung: Eine landschaftlich 
attraktive Lage mit schöner Aussicht, eine zentrale Lage in einem Tourismusort oder 
eine unmittelbare Anbindung an einen Bergbahnzubringer oder die Skipiste (Ski-in 
/ Ski-out) (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Um international konkurrenzfähige Angebote zu 
schaffen oder bestehende weiterzuentwickeln, sei die Tourismuswirtschaft im 
Kanton heute mehr denn je auf die Nutzung von höchst attraktiven Standorten mit 
herausragenden Lageeigenschaften angewiesen (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Ferner 
wird dargelegt, dass bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand 
keine richtplanerische Grundlage erforderlich sei. Hier kann die Gemeinde bei 
Vorliegen eines Projektes mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung Hand für 
massgeschneiderte Lösungen bieten. Mit Konzepten und Standortevaluationen 
könnten gute Ausgangslagen für künftige Arealentwicklungen geschaffen werden 
(Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Als Leitsätze formuliert der KRIP-S (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-38) 
u.a. die Forderung, dass Standorte innerhalb der Siedlung oder am Siedlungsrand 
gesichert werden sollten. Standorte in unmittelbarer Nähe zu Bergbahnstationen 
oder anderen touristischen Einrichtungen, im Ortszentrum und / oder mit guter 
Anbindung an die übergeordnete Erschliessung seien potenzielle Standorte für 
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Resorts u. a.). Diese Potentialstandorte seien im 
kommunalen räumlichen Leitbild zu bezeichnen und falls zweckmässig in der 
Ortsplanung zu sichern.
Das geplante Hotel-Resort erfüllt diese Voraussetzungen. Der entsprechende 
Standort drängt sich angesichts des bereits bestehenden Hotels für dessen 


25 / 43
Erweiterung geradezu auf. Der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in 
unmittelbarer Nähe der Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet 
gelegene 
Standort 
des 
E._____ 
erscheint 
für 
die 
Weiterführung 
des 
Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung in der Tat ideal. Im Übrigen ist das 
Gebiet "H._____" auch im KRL (S. 33) als Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, 
das u.a. der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs dienen soll. Gemäss PMB 
gründet das Konzept der Hotelerweiterung auch in der grossen Nutzungsreserve 
der betreffenden Parzelle (PMB, S. 4). Wie nachstehend ausgeführt (vgl. 
Erwägung 3.5.3. f.), wurde F._____ im aktuellen ISOS nicht mehr aufgeführt, die 
Erwähnung als Ortsbild von lokaler Bedeutung stammt aus dem Jahr 2009 (vgl. Kpt. 
5.4, S. 5.4-1 ff. und S. 5.4-15; vgl. auch Erwägung 3.5.4). Dass eine Auszonung für 
die Gemeinde nicht in Frage kommt, ist unter dem Aspekt, dass sie mit der 
projektbezogenen Nutzungsplanung für das Hotel-Resort ein gemäss KRIP-S 
vielseitiges, attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot unterstützen will, 
nicht zu beanstanden (vgl. Erwägung 3.3.6). Die entsprechenden öffentlichen 
Interessen liegen auf der Hand. 
Wie bereits in Erwägung 3.3.6 dargelegt, bedeutet die Tatsache, dass die Parzelle 
Z.2._____ in der Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl. 
Erwägung 2.1.1) als einzige bezeichnet wurde, nicht, dass diese zwingend 
ausgezont 
werden 
müsste. 
Die 
Gemeinde 
hat 
im 
Rahmen 
ihres 
Planungsermessens und angesichts genügender Bauzonenreserven weitere 
Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu bezeichnen (KRIP-S Kpt. 5.2.2, 
S. 5.2-9; KRL, S. 9). Damit kann nicht gesagt werden, die projektbezogene 
Nutzungsplanung verstosse gegen den Richtplan. Dasselbe gilt bezüglich des 
Ortsbildes (vgl. dazu Erwägung 3.5) und der ZWG-Konformität (vgl. dazu Erwägung 
3.10), womit die Einwände der Beschwerdeführenden bezüglich der mangelnden 
Richtplankonformität nicht zu hören sind. 
3.5.
Ortsbildschutz
3.5.1. Die Beschwerdeführenden bestreiten die Ortsbildverträglichkeit der 
vorliegenden 
Nutzungsplanung 
und 
erachten 
die 
diesbezügliche 
Interessenabwägung als ungenügend. Die Details der Freiflächen und der 
Gestaltung hätten im Rahmen der Nutzungsplanung festgehalten werden müssen, 
weshalb die Baubereiche B, C, D und E aus dem GGP gestrichen und einem 
Freihaltebereich gemäss Art. 47 BauG zugewiesen werden müssten. 
3.5.2. Gemäss der Gemeinde ist F._____ im ISOS (Ortsbild von nationaler 
Bedeutung) nicht aufgeführt, und ein ISOS von lokaler Bedeutung gebe es nicht. 


26 / 43
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden, der kantonale Richtplan sei 
vorerst anzupassen, sei unbegründet. Eine umfassende Interessenabwägung sei 
sehr wohl vorgenommen worden: Eine Pflicht der Planungsbehörde, die 
Rechtswirkungen des ISOS zu beachten, bestehe mangels Aufnahme ins ISOS 
nicht. Die fragliche Fläche befinde sich bereits in einer rechtskräftigen Wohnzone 
innerhalb des Siedlungsgebiets und sei von der Regierung bereits mehrmals als 
Bauzone genehmigt worden. Das Areal E._____ sei gemäss KRL ein 
Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen. Am Fortbestand des 
bestehenden Beherbergungsbetriebs bestehe ein hohes öffentliches Interesse. Der 
Korridor für den Winterwanderweg sei sichergestellt. Die Entwicklung des Standorts 
trage wesentlich zum Angebot und zur Qualität des Beherbergungsangebots in der 
Gemeinde und der Region bei. Aus dieser Abwägung ergebe sich, dass die 
Nutzungsinteressen allfällige Schutzinteressen überwiegen würden. 
Die 
Regierung 
verweist 
auf 
die 
Erwägungen 
im 
angefochtenen 
Beschwerdeentscheid, in dem sie dargelegt hat, dass F._____ im Zuge der 
Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von lokaler Bedeutung eingestuft worden sei. Im 
KRL sei das Gebiet "M._____" als Grün- und Freiraum bezeichnet worden, der 
Bereich "H._____" diene gemäss KRL (S. 33) hingegen der Erstellung von 
Wohnbauten und der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs. Es sei gut an 
den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die angestrebte Verdichtung spreche 
nicht gegen die Interessen des Ortsbildes. Das Areal werde vom Verkehr 
freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden könnten. Die von der Gemeinde 
durchgeführte 
Interessenabwägung 
sei 
nicht 
zu 
beanstanden 
(Beschwerdeentscheid PB 13/21; Protokoll Nr. 348/2023, S. 22 f.)
3.5.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG). 
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der 
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu 
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur 
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind 
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten 
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute 
Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor, 
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere 
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung 


27 / 43
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in 
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2). 
3.5.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS 
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt. 
Damals wurde F._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde 
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung 
und 
Schutz 
von 
Ortsbildern" 
von 
März 
2024, 
S. 
2, 
abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf [letztmals besucht am 3. 
September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den 
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden 
befindet, 
verabschiedet 
(vgl. 
https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756 
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national, 
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch 
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste 
der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort 
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, F._____ S. 5.4-15).
Da Churwalden bzw. F._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von 
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, 
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen 
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RGP haben die 
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und 
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.2._____ befindet sich 
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für 
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der 
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Damit können die 
Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass Churwalden bzw. F._____ im ISOS 
bzw. im KRIP-S als Ortsbild von lokaler Bedeutung, nicht jedoch in der Liste der 
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung aufgeführt ist, nichts zu ihren 
Gunsten 
ableiten. 
Im 
Übrigen 
kann 
bezüglich 
Ortsbild- 
und 
Nachbarschaftsverträglichkeit und dem Gebot der guten Gesamtwirkung mit der 
Umgebung auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen 
Beschwerdeentscheid 
(vgl. 
Beschwerdeentscheid 
PB 13/21, 
Protokoll 


28 / 43
Nr. 348/2023, S. 22 f.) und die Ausführungen der Gemeinde in ihrer 
Vernehmlassung (Rz. 34 ff.) verwiesen werden. 
3.5.5. Nach dem Gesagten erachtet das Gericht auch die Durchführung eines 
Augenscheins in antizipierter Beweiswürdigung als nicht erforderlich, die zur 
Beurteilung notwendigen Angaben sind aus den Akten hinreichend ersichtlich. 
Somit wird der entsprechende Antrag der Beschwerdeführenden abgelehnt (zur 
antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1, 144 II 427 E. 3.1.3; vgl. 
Urteile des Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und 
1C_522/2022 vom 25. März 2024 E. 1.2 und 2.3). 
3.6.
Fragliche Zonenzuordnung der Baubereiche für Zweitwohnungen/keine 
Verringerung der Kapazität der WMZ durch Baubereiche für Zweitwohnungen
3.6.1. Gemäss den Beschwerdeführenden rechtfertige sich die Zuweisung der 
Baubereiche C, D und E, in denen reine Zweitwohnungen geplant seien und die 
künftig weder einen baulichen noch einen betrieblichen Bezug zum Hotelkomplex 
aufweisen würden, zur Hotelzone nicht. Dieser Teil der Nutzungsplanung könne 
daher nicht genehmigt werden. Auch würde diese Umzonung die WMZ, entgegen 
den Ausführungen im PMB, nicht verringern. Zu diesem Einwand äussere sich der 
angefochtene Entscheid gar nicht. 
3.6.2. Die Regierung führt in ihrer Vernehmlassung dazu aus, dass sie sich im 
angefochtenen Entscheid sehr wohl zur Thematik, ob die Umzonung in die 
Hotelzone die WMZ verringere, geäussert habe (Beschwerdeentscheid PB 13/21, 
Protokoll Nr. 348/2023, Ziff. 6, S. 25). Diese Umzonung sei nicht zu beanstanden. 
Gemäss Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP seien darin nebst touristisch 
bewirtschafteten Wohnungen auch Wohnungen zur Querfinanzierung gemäss 
Art. 8 Abs. 1-3 ZWG zulässig. Es sei also noch gar nicht klar, ob überhaupt reine 
Zweitwohnungen erstellt würden, weshalb die Zonenwahl nicht zu beanstanden sei.
3.6.3. Wie bereits ausgeführt (vgl. Erwägung 3.3.7) verringert die Umzonung in die 
Hotelzone C die WMZ, zumal die Parzelle Z.2._____ bis anhin in der Wohnzone 2 
und 3 liegt. Dieser Umstand ändert allerdings nichts daran, dass einerseits die 
Parzelle weiterhin in der Bauzone verbleibt, und andererseits die Gemeinde 
weiterhin verpflichtet ist, ihre WMZ an die Vorgaben des RPG anzupassen (vgl. 
Erwägung 3.3.5 ff., insbesondere 3.3.7). Der Einwand der Beschwerdeführenden, 
die Zuweisung der Baubereiche C, D und E in die Hotelzone C rechtfertige sich 
nicht, zielt damit ins Leere.


29 / 43
3.7.
Gebäudehöhen/Ausnutzung der Parzelle
3.7.1. Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass die Gebäudehöhen die 
Regelbauweise deutlich überstiegen. Der Ermessensspielraum der Gemeinde sei 
in diesem aus Gründen des Ortsbildschutzes sensiblen, freizuhaltenden Bereich 
deutlich überschritten worden. 
3.7.2. Die Gemeinde legt dar, dass die mit der Teilrevision ermöglichten Bauten 
bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudeabmessungen nichts anderes darstellten 
als die Fortsetzung und Weiterentwicklung der herrschenden Körnung in der 
Umgebung mit optimaler Bodennutzung. Mit den festgelegten Baubereichen und 
der unterschiedlichen Dichte in den diversen Bautiefen sei ein haushälterischer 
Umgang mit dem Bauland, die Rücksichtnahme auf die umliegenden Bauten und 
eine ökologische wertvolle Umgebungsgestaltung mit Freiflächen möglich. Die 
genaue Gestaltung werde im Baubewilligungsverfahren geprüft.
3.7.3. Im GGP E._____, F._____, sind u.a. die einzelnen Baubereiche A-G für neue 
Gebäude 
und 
Ersatzbauten, 
der 
Erschliessungsbereich 
und 
der 
Umgebungsbereich festgelegt. Die Art. 3 ff. der Vorschriften zum GGP präzisieren, 
was in den einzelnen Bereichen zulässig ist: in den Baubereichen B, F und G 
ausschliesslich touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Baubereichen C, D 
und E auch Wohnungen zur Querfinanzierung (Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum 
GGP). Vorgeschrieben sind auch die maximalen Höhen pro Baubereich, für die 
Baubereiche B, F und G eine max. Gesamthöhe von 17.5 (+z) m, für die 
Baubereiche C, D und E (in der zweiten Bautiefe) eine solche von 15.0 (+z) m (Art. 3 
Abs. 4 der Vorschriften zum GGP). In der übrigen Gemeinde betragen gemäss 
geltendem Art. 16 BauG (Zonenschema) die max. Gesamthöhen 16 (+z) m in der 
Landwirtschaftszone, 15 (+z) m u.a. in der Gewerbezone A, 14.5 (+z) m in der 
Hotelzone A und in der Kernzone Portal (mit Vorbehalt genehmigt gemäss 
Regierungsbeschluss 334 vom 22. April 2014). In der Wohnzone 2 darf max. 
10.5 (+z) m, in der Wohnzone 3 max. 12.5 (+z) m hoch gebaut werden. Die 
Ausnützungsziffer (AZ) beträgt in der Wohnzone 2 0.50, in der Wohnzone 3 0.65 
und in der Hotelzone A 1.00. Für die Hotelzonen B ist keine AZ festgelegt, für die 
neue Hotelzone C ebenfalls keine vorgesehen. Diese neuen Bauregeln für die 
Parzelle Z.2._____ bedeuten in der Tat ein erhebliches Nutzungspotential, das bei 
Realisierung zu einer dichten Überbauung des Grundstücks führen wird, was sich 
auch aus der Visualisierung im Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort E._____ 
F._____" der I._____ AG (Resort aus der Vogelschau und Resort von oben) 
ersichtlich wird. Dies entspricht allerdings den Zielen der RPG-Revision mit dem 
Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der 


30 / 43
inneren Verdichtung, nämlich der besseren Nutzung der brachliegenden oder 
ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur 
Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), ebenso wie der 
Stossrichtung des KRL, das eine Erhöhung der baulichen Nutzung an gut 
erschlossenen und zentralen Lagen vorsieht (S. 36), für das Entwicklungsgebiet 
H._____ auch unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Hotelbetriebs (S. 39). Zu 
berücksichtigen ist, dass eine Abstufung der Ausnützung vorgesehen ist, nämlich 
eine höhere Dichte entlang der Kantonsstrasse und eine mittlere Dichte für die 
Baubereiche C, D und E (max. Gesamthöhe 15.0 [+z] m) gegen das bestehende 
Wohnquartier hin, das im Übrigen im Rahmen der Ortsplanungsrevision ebenfalls 
von der W2 (max. Gesamthöhe 10.5 [+z] m) in die W3 (max. Gesamthöhe 12.5 [+z] 
m) aufgestuft werden soll. Der Baubereich B befindet sich direkt hinter dem 
bestehenden Hotel und kann gemäss der bereits erwähnten Visualisierung im 
Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort E._____ F._____" vier Geschosse 
aufweisen, während für die anderen Baubereiche C, D und E drei visualisiert sind. 
Dass die Gesamtüberbauung für die dahinterliegenden Häuser wie ein Riegel wirkt, 
lässt sich wohl selbst dann nicht vermeiden, wenn die Gebäude weniger hoch 
gebaut würden. Da sich die Freifläche seit Jahren in der Bauzone befindet, die wie 
erwähnt (vgl. Erwägung 3.5.4) gerade nicht freizuhalten ist, und gemäss KRL 
(S. 33) als Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen gilt, 
mussten die Eigentümer auch jederzeit damit rechnen, dass auch dieser Teil der 
Parzelle Z.2._____ irgendwann einmal überbaut würde. Da letztlich die konkrete 
Gestaltung 
und 
somit 
auch 
die 
konkreten 
Gebäudehöhen 
erst 
im 
Baubewilligungsverfahren definitiv bestimmt werden, kann nicht gesagt werden, die 
vorgesehenen baulichen Nutzungsmöglichkeiten seien nicht vertretbar und nicht 
RPG-konform, zumal es nicht die Aufgabe des Gerichts ist, eine eigene umfassende 
Beurteilung von Gestaltungs- und Einordnungsfragen vorzunehmen (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2, 
1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E. 7.1).
3.8.
Abschöpfung von Planungsmehrwerten
3.8.1. Die 
Beschwerdeführenden 
verweisen 
auf 
die 
bundesgerichtliche 
Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2021 vom 5. April 2022) und 
machen geltend, die planungsbedingten Vorteile seien auch bei Um- und 
Aufzonungen ausgleichungspflichtig. Art. 19j RPG (recte: KRG) erweise sich als 
bundesrechtswidrig. Aus Art. 3 Abs. 3 BauG lasse sich hingegen eine 
entsprechende Abgabepflicht ableiten. Allerdings stehe der PMB dazu im 
Widerspruch, weil dort ausgeführt werde, es bestehe keine Abgabepflicht (S. 11). 


31 / 43
Dieser 
Widerspruch 
werde 
weder 
im 
Genehmigungs- 
noch 
im 
Beschwerdeentscheid aufgelöst. In der Replik verlangen die Beschwerdeführenden 
die Edition des von der Gemeinde erwähnten Planungsvertrags.
3.8.2. Die Gemeinde legt dar, eine Mehrwertabschöpfung sei in dem mit der 
Eigentümerin gestützt auf Art. 4 Abs. 2 KRG abgeschlossenen Planungsvertrag 
vereinbart. Die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführenden seien nicht 
nachvollziehbar und unbegründet. Im Rahmen der Duplik zeigt die Gemeinde auf, 
dass National- und Ständerat in der Herbstsession 2023 eine Präzisierung von 
Art. 5 RPG beschlossen und klargestellt hätten, dass von Bundesrechts wegen eine 
Mehrwertabgabe nur bei Einzonungen (nicht aber bei Auf- und Umzonungen) 
zwingend erhoben werden müsse.
Die Regierung führt dazu aus, in Art. 19j KRG sei geregelt, dass der 
Mehrwertabgabe 
lediglich 
die 
Zuweisung 
von 
Grundstücken 
von 
einer 
Nichtbauzone zu einer Bauzone und somit nur eigentliche Einzonungen unterliegen 
würden. Die Gemeinde habe von der Möglichkeit, zusätzliche Abgabetatbestände 
vorzusehen, nicht Gebrauch gemacht. Sie weist auf die Kritik hin, auf die das Urteil 
des Bundesgerichts gestossen sei, und den mittlerweile im Eidgenössischen 
Parlament hängigen Änderungsantrag. Die Mehrwertabgabe betreffe lediglich einen 
finanziellen 
Aspekt. 
Die 
Genehmigungsfähigkeit 
der 
projektbezogenen 
Nutzungsplanung müsse unabhängig davon beurteilt werden. Im Übrigen sei das 
fragliche Urteil bei der Verabschiedung der Ortsplanungsrevision noch nicht 
vorgelegen.
3.8.3. Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche 
Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen (Art. 5 
Abs. 1 RPG). Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 % 
ausgeglichen (Art. 5 Abs. 1bis Satz 1 RPG). Das kantonale Recht gestaltet den 
Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone 
zugewiesenem Boden ausgeglichen werden (Art. 5 Abs. 1bis Satz 3 RPG). Gemäss 
Art. 19j Abs. 1 KRG unterliegen der Abgabe Mehrwerte aus der Zuweisung von 
Grundstücken von einer Nichtbauzone zu einer Bauzone (Einzonung). Die 
Gemeinden können im Baugesetz zusätzliche Abgabetatbestände vorsehen (…) 
(Art. 19j Abs. 2 KRG). 
Gemäss Art. 3 Abs. 3 BauG sorgt die Baubehörde bei Planungsmassnahmen, die 
zu erheblichen Vor- oder Nachteilen führen (z.B. Mehr- oder Minderwert bei Ein- 
und Auszonungen) für einen angemessenen Ausgleich. Ausgleichsleistungen für 
Planungsmassnahmen auf Stufe Grundordnung können zwischen der Gemeinde 


32 / 43
und den Betroffenen vertraglich festgelegt werden. Die Mehrwertabgabe bei 
Einzonungen beträgt minimal 20 % des Mehrwertes. Erhebliche Vor- oder Nachteile 
aus Folgeplanungen werden im Rahmen der Folgeplanung ausgeglichen. 
3.8.4. Mit BGE 147 I 225 vom 19. November 2020, bestätigt im Urteil 1C_233/2021 
vom 5. April 2022 E. 3.5, hielt das Bundesgericht fest, es sei bundesrechtswidrig, 
wenn ein Kanton lediglich einen Mehrwertausgleich nur für Neueinzonungen 
vorsehe. Das kantonale Recht müsse daher einen angemessenen Ausgleich auch 
für Um- oder Aufzonungen vorsehen (Regeste). Wie auch die Regierung darlegt, 
hat das Parlament in der Herbstsession 2023 Art. 5 RPG dahingehend präzisiert, 
dass die Kantone nur noch zur Umsetzung der Minimalregelung (20 % bei 
Einzonungen) 
verpflichtet 
sein 
werden 
(vgl. 
https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/suche-curia-
vista/geschaeft?AffairId=20180077 [letztmals besucht am 3. September 2025] 
[Geschäft des Bundesrats, 18.077 RPG Teilrevision 2. Etappe; Änderung vom 
29. September 2023, Art. 5 Abs. 1bis RPG]). Das Inkrafttreten ist noch nicht 
bestimmt. 
3.8.5. Der hier interessierende, im Januar 2021 abgeschlossene Planungsvertrag 
wurde mit der Vernehmlassung der Regierung im Verfahren VR3 23 44 ins Recht 
gelegt. Daraus wird ersichtlich, dass eine entsprechende Mehrwertabschöpfung 
vereinbart wurde. Gemäss Art. 5 Abs. 1bis Satz 2 RPG wird die Abgabepflicht zum 
Zeitpunkt der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig, die 
Pflicht entsteht gemäss Art.19i Abs. 3 KRG zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der 
Planungsmassnahme. Damit ist nicht ersichtlich, inwiefern die unterschiedlichen 
Angaben im PMB der Genehmigung der vorliegenden projektbezogenen 
Nutzungsplanung entgegenstehen sollten. Im Übrigen bilden Gegenstand der 
Genehmigung (Art. 26 Abs. 2 RPG) das Baugesetz, die Pläne der Grundordnung 
sowie Reglemente, soweit diese Bestandteil der Grundordnung bilden (Art. 49 
Abs. 1 KRG). Zu den Plänen der Grundordnung gehören im Wesentlichen der 
Zonenplan, der Generelle Gestaltungsplan und der Generelle Erschliessungsplan 
(Art. 22 Abs. 2 KRG). Die Kognition der Genehmigungsbehörde erstreckt sich 
mindestens auf die Rechtmässigkeit des Nutzungsplans in Bezug auf Bundesrecht, 
die Zweckmässigkeit ist nicht Pflichtgegenstand der Prüfung, es sei denn aufgrund 
kantonalen Rechts (HÄNNI, a.a.O., s. 258 f.). Auch aufgrund dieser Ausführungen 
wird klar, dass die Genehmigungsfähigkeit der vorliegenden projektbezogenen 
Nutzungsplanung nicht vom Vorhandensein des Planungsvertrags bzw. von der 
Regelung der Mehrwertabschöpfung abhängen kann. 


33 / 43
3.9.
Fehlender Bedarf an einem Resortprojekt
3.9.1. Die Beschwerdeführenden erachten die Beurteilung der Regierung, ein 
Bedarf für das vorliegende Resortprojekt sei gegeben, als nicht nachvollziehbar. Sie 
machen geltend, bei den Gutachten der L._____ AG und der SGH handle es sich 
um Parteigutachten. 
3.9.2. Gemäss der Gemeinde ist der Bedarf des Resorts gestützt auf den 
Beurteilungsbericht der L._____ AG ausgewiesen. Die SGH komme in ihrem 
Konformitätsgutachten zum Schluss, dass das Resort von strategischer Bedeutung 
sei und den Fortbestand des E._____ langfristig sichere. 
Die Regierung verweist auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeent-
scheid, an denen sie vollumfänglich festhält. In diesem beurteilte sie den Bericht der 
L._____ AG, bei dem es sich um eine wichtige Grundlage zur Projektbeurteilung 
handle, sowie das Konformitätsgutachten der SGH als schlüssig und hielt fest, dass 
bereits wegen der ausgezeichneten Lage und bei einer guten Betriebsführung 
durchaus mit einem Erfolg des Hotel-Resorts gerechnet werden könne 
(Beschwerdeentscheid PB 13/21, Protokoll Nr. 348/2023, S. 30 f.).
3.9.3. Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 
(projektbezogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House, 
St. Moritz) im Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die neuen Hotelbauten 
sei 
nicht 
nach 
raumplanerischen, 
sondern 
ausschliesslich 
nach 
betriebswirtschaftlichen bzw. subjektiven Kriterien ermittelt worden, fest, dass eine 
Planung, die einen bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln solle, 
nur zweckmässig sei, wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und 
Erschliessung einen langfristig sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb 
ermögliche. Insofern handle es sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien 
(E. 5.5.2). Das Bundesgericht verwies darin auch auf BGE 136 II 204 (Prätschli, 
Arosa), wo es ausgeführt hatte, dass Neubauprojekte grundsätzlich den 
bestehenden Baumöglichkeiten angepasst werden müssten, und nicht umgekehrt 
die Bauzonen den Standortwünschen der Investoren; vorrangig müssten 
bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt werden, 
namentlich durch deren Umzonung in eine Hotelzone (dortige E. 7.2). 
3.9.4. Die Fachleute der L._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des 
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal E._____ F._____ für den Zweck 
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen sehr attraktiv sei, 
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen 


34 / 43
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen 
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20). 
Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der 
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch 
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des 
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die 
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene 
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen 
Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon 
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil 
des Hotel-Resorts E._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als 
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses 
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja 
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem 
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten. 
Das Konformitätsgutachten ZWG der SGH ergab, dass beim bestehenden Hotel die 
operative Wirtschaftlichkeit gegeben, die langfristige Marktfähigkeit aufgrund des 
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich sei. Auch in Bezug auf das 
geplante Resortprojekt wurde die operative Wirtschaftlichkeit als gegeben beurteilt. 
Mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) des Investitionsbedarfs leiste der 
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen einen substanziellen Beitrag an die 
Gesamtfinanzierung (S. 4). Die Erweiterung zum Resort wurde als von strategischer 
Bedeutung angesehen, die den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig sichere (S. 30).
3.9.5. Die Gutachter der L._____ AG untersuchten die wesentlichen Faktoren für 
den Erfolg eines Hotels im Schweizer Alpentourismus (Betrieb, Destination und 
Umfeld; S. 5) und beurteilten insbesondere die geplante Erhöhung der Bettenzahl 
von aktuell 37 (im Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- und Viersternsegment) 
sowie der Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit Hinweis auf Hesta 
Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf rund 21'000 
(davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer 
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %). Sie stützten sich dabei auf die 
Planerfolgsrechnung der I._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch 
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer EBITDA-Rendite 
zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) erachteten die 
Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer Erfahrungen bei 
vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das vorliegende Projekt. 


35 / 43
Die L._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein 
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest, 
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse 
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen 
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie 
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit 
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte 
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3, 
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die 
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl. 
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur 
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine 
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage 
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich 
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten, 
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche 
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre 
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer 
Zimmerauslastung 
von 
54.7 % 
jährlich). 
In 
Vaz/Obervaz 
liege 
das 
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 % 
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl. 
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben 
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der 
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der 
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe 
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503 
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses 
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen 
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total 
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt 
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der 
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern 
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels 
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727 : 90]) bzw. rund drei 
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der 
Angebotsseite 
ein 
realistisch 
zu 
erwartender 
Ausbau 
von 
Hotel- 
und 
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50 
Zimmer pro Hotel [2'408 : 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort) 


36 / 43
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von 
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.). 
Die L._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal E._____ in 
F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft 
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es 
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion 
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, 
Vaz/Obervaz, 
Lantsch/Lenz, 
Bürgergemeinde 
Vaz/Obervaz, 
Lenzerheide 
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe 
(S. 20, 
Fn. 8). 
Für 
die 
Gemeinde 
Vaz/Obervaz 
seien 
in 
der 
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die 
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und 
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein 
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der 
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass 
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den 
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).
3.9.6. Beim geplanten Hotel-Resort E._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer 
zuzüglich 44 Zimmer in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich 
zweifellos um ein grosses Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels 
(mit 50 bis 85 Zimmern) übersteigt. Wenn man mit der L._____ AG jedoch davon 
ausgeht, dass eine Ferienregion wie die Lenzerheide in den nächsten Jahren 
mehrere solcher Hotelprojekte aufzunehmen vermag, kann von einer realistischen 
Einschätzung der angenommenen knapp 14'000 Logiernächte ausgegangen 
werden: Bei 111 Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. (als Beispiel) 50%igen 
Auslastung (d.h. an 153 bzw. 183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111 
x 153) bzw. rund 20'000 (111 x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre 
noch höher. Der bestehende Hotelbetrieb würde um das Dreifache erweitert (155 
abzüglich der 37 bestehenden Zimmer ergibt 118 neue Zimmer [davon 44 
bewirtschaftete Wohnungen], was rund 300 % von 37 beträgt). Weiter ist zu 
beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom Markt genommen werden (gemäss 
Bericht der L._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 2 % in sechs Jahren in den 30 
grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. S. 15, vgl. auch zum 
Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels S. 18). Gemäss Bericht 
der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben (S. 9). Diese können 
allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen ersetzt werden. 


37 / 43
Damit zeigt der Bericht der L._____ AG in nachvollziehbarer Weise auf, dass 
realistischerweise davon ausgegangen werden kann, dass die Erweiterung des 
bestehenden Hotels mit dem Nachfragepotential wird Schritt halten können. Auch 
kommen die Gutachter darin zum Schluss, dass das Areal E._____ in F._____ für 
den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen sehr 
attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. 
Diese Ausführungen sind plausibel und nachvollziehbar. Mithin kann nicht von 
einem überdimensionierten Projekt bei fehlender Nachfrage gesprochen werden, 
durch welches das Dorfzentrum gerade nicht aufgewertet werde. Die L._____ AG 
stellte bei ihren Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot 
gegenüber und kam zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den 
grössten, alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der 
Nachfrageseite 
mit 
einem 
Potential 
von 
rund 
90 
modernen 
Hotels 
(durchschnittlicher Grösse) gerechnet werden könne, während auf der 
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die 
Nachfrage wird nach deren Einschätzung in den nächsten Jahren weitaus grösser 
sein als das Angebot. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was ernsthafte 
Zweifel an dieser gutachtlicherlichen Einschätzung hervorrufen würde. Insgesamt 
erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der L._____ AG als nachvollziehbar, 
weshalb die Planung als zweckmässig im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung (Erwägung 3.9.3) angesehen werden kann. Die Einschätzung der 
Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu rechnen, dass das geplante Hotel-
Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel wird betrieben werden könne, ist nicht 
zu beanstanden. 
3.10. Zweitwohnungsgesetzgebung
3.10.1.
Die Beschwerdeführenden bemängeln, die Voraussetzungen des 
ZWG seien nicht erfüllt. Auf ihre entsprechende Argumentation in der 
Planungsbeschwerde sei die Regierung nicht eingegangen, deren Begründung sei 
mangelhaft. Im Gutachten der SGH fehle eine umfassende Analyse unter 
Berücksichtigung verschiedener Betriebsgrössen; so werde nicht ausgeführt, dass 
die projektierte Betriebsgrösse für die Rentabilität notwendig sei.
3.10.2.
Die Gemeinde sieht die Konformität des Projekts mit dem ZWG 
gestützt auf das Gutachten der SGH als gegeben. Einerseits bestätige dieses die 
Notwendigkeit der Querfinanzierung für den längerfristigen Fortbestand des 
E._____. Andererseits beurteile es die operative Wirtschaftlichkeit des Betriebs (mit 
dieser Querfinanzierung) als positiv.


38 / 43
Die Regierung verweist auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeent-
scheid, an denen sie vollumfänglich festhält. Dort führte sie aus, die 
Voraussetzungen für den Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien 
erfüllt. Die Finanzierung der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur 
Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH plausibel dargelegt worden, der 
gemäss dem Bundesgesetz über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; 
SR 702) erforderliche Nachweis müsse im Baubewilligungsverfahren nochmals 
erbracht werden (Beschwerdeentscheid PB 13/21, Protokoll Nr. 348/2023, S. 37 f.).
3.10.3.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden mit einem 
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn 
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt 
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu 
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die 
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet 
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 
702.1) definiert den strukturierten Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der 
hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der 
Mehrheit der Gäste beansprucht werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches 
Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines 
einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c). 
3.10.4.
Bei der Möglichkeit, einen strukturierten Beherbergungsbetrieb in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % durch den Verkauf von 
Zweitwohnungen quer zu finanzieren, steht die Führung eines neuen Betriebs bzw. 
die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund (PFAMMMATTER, 
Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung 
[ZWV], 2. Aufl. 2021, Art. 8 Rz. 4). Art. 8 Abs. 1 ZWG definiert dazu fünf 
Voraussetzungen, zu deren Nachweis ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist 
(Art. 8 Abs. 5 ZWG), und die kumulativ erfüllt sein müssen:
– Notwendiger Ertrag zur wirtschaftlichen Führung bzw. Weiterführung des 
Betriebs (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG): Vorausgesetzt wird, dass ein bestehender 
Betrieb nicht wirtschaftlich ist bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht 
wirtschaftlich sein kann. Nach welchen Kriterien die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen 
ist, lässt der Gesetzgeber offen. In der Praxis kommt der Beurteilung durch den 
Experten im Rahmen des Gutachtens ein hohes Gewicht zu (PFAMMATTER, a.a.O., 
Art. 8 Rz. 7). Zudem muss die Querfinanzierung geeignet sein, eine angemessene 
Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-)herzustellen, wobei die Eignung auch dann 


39 / 43
gegeben ist, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen 
Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken können (PFAMMATTER, 
a.a.O., Art. 8 Rz. 9).
– Investition des Ertrags in den Bau oder Betrieb (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG): Die 
Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber hat auf 
Verlangen den entsprechenden Nachweis zu erbringen, wobei in der Regel die 
Abgabe 
einer 
entsprechenden 
Erklärung 
im 
Rahmen 
des 
Baubewilligungsverfahrens ausreicht (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 11 f.).
– Max. 20 % (bzw. 33 %) der Hauptnutzfläche (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG).
– Bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) im Sinne einer 
zusammengehörenden Häusergruppe mit gemeinsamer Erschliessung, zentraler 
Parkierung 
und 
Gemeinschaftseinrichtungen, 
die 
auch 
von 
den 
Wohnungseigentümern mitbenutzt werden können (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 
Rz. 18).
– Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG). 
3.10.5.
Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit 
und Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG 
bestätigt. Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des 
Resort-Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von 
strategischer Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht 
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30). Die 
Gutachter führten aus, dass der Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen mit 
einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) einen substanziellen Beitrag an die 
Gesamtfinanzierung des Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31). Zwar sei die 
operative Wirtschaftlichkeit des bestehenden Hotels zum heutigen Zeitpunkt 
gegeben, die mittel- bis langfristige Marktfähigkeit aufgrund des beschränkten 
Angebots des Betriebs jedoch fraglich (S. 18, 30). Die operative Wirtschaftlichkeit 
des geplanten Resortprojekts erachteten die Fachleute der SGH als gegeben 
(S. 30), die Erweiterung zum Resort beurteilten sie als von strategischer Bedeutung, 
um den Fortbestand des aus Destinationssicht Lenzerheide-Valbella peripher 
gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30).
Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum 
Betriebskonzept legten die Gutachter dar, dass die Investitionskosten rund 46 Mio. 
CHF für das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung sowie rund 
6,9 Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der Verkaufserlös 


40 / 43
für die Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20 
Parkplätze in der Tiefgarage werden auf CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei 
Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit ein Finanzierungsbedarf von rund 47 
Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden deutlich über dem wirtschaftlichen 
Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das 
bedeute aber auch, dass die Investitionskosten nur zu einem Bruchteil mit einer 
klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden könnten (34 %), die Differenz 
müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-fonds-perdu-Beiträgen 
(Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen und 
Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden (S. 21 und 27). Der 
Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF (20,7 Mio. CHF 
abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem Anteil von rund 
26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der Gesamtfinanzierung 
des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF, vgl. S. 21] und ohne 
Erstellungskosten der Zweitwohnungen; S. 27 und 31).
Zur 
Frage 
der 
Tragbarkeit 
des 
Hotel-Resorts 
verglich 
die 
SGH 
die 
Planerfolgsrechnung der Auftraggeberin für das Jahr 2027/2028 mit eigenen 
Annahmen und Erfahrungswerten. Bei einer Gesamtbelehnung von 80 % und 
einem Fremdfinanzierungspotential von 17,9 Mio. CHF kam sie auf einen 
ausreichenden EBITDA ab Planjahr 3 (bei einem Fremdkapitalzins von 4,5 %, 
langfristiger Durchschnittszinssatz) bzw. bereits knapp ab Planjahr 1 (bei einem 
Fremdkapitalzins von 1,5 %, aktuelles Marktumfeld) (S. 25 f.). Das Ertragspotential 
liege bei 8,6 Mio. CHF, der indikative DCF-Ertragswert bei 22,32 Mio. CHF (S. 26 
f.). Gemäss SGH werde das Gästesegment durch das erweiterte und diversifizierte 
Angebot (nach Grösse und Preisklasse) vergrössert (S. 22). Das Projekt folge damit 
dem allgemeinen Trend zur Hybridisierung in der Hotellerie (S. 30). Ergänzt werde 
das Angebot mit einem zeitgemässen Wellnessangebot und Behandlungsräumen 
sowie einem Kidsclub (S. 22 und 30). Damit werde der neue Hotelbetrieb in seiner 
Grösse eine dominierende Rolle in der Feriendestination einnehmen und auch für 
einen internationalen Brand interessant sein (S. 22). 
3.10.6.
In Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP ist vorgeschrieben, dass die 
gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG erforderlichen Nachweise im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens zu erbringen sind. Die Gemeinde hat diesbezüglich 
dargelegt, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung bezüglich der 
Resortwohnungen, nämlich die Verpflichtung zur dauernden touristischen 
Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG, als Auflage in die Baubewilligung 
aufnehmen und mittels Anmerkung im Grundbuch sichern werde (vgl. dazu die 


41 / 43
entsprechende, in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG umschriebene Pflicht). Auch hat sie im 
Hinblick auf Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG (Investition des Verkaufsertrags in den Bau oder 
Betrieb der strukturierten Beherbergung) klargestellt, dass sie im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde, dass die 
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das 
Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden, um 
sicherzustellen, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Betrieb der 
strukturierten Beherbergung investiert werde. In diesem Zusammenhang ist auch 
darauf hinzuweisen und dies ergibt sich auch aus dem Bericht der SGH, dass der 
Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen zentral ist für die Realisierung der 
Hotelerweiterung, weshalb es auch im ureigenen Interesse des Hotelbetreibers ist 
bzw. eine Notwendigkeit darstellt, diesen für die Finanzierung der Hotelanlage zu 
nutzen, und somit eine Gefahr, dass nur die Zweitwohnungen erstellt würden, nicht 
aber das Hotel-Resort, kaum gegeben sein dürfte. 
3.10.7. 
Das SGH bestätigte damit die Konformität des Hotel-Projekts mit den 
Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-b ZWG. Darüber hinaus ist zu beachten, dass 
die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen gemäss Nutzungsaufteilung im 
PMB (S. 12) eine HNF von 1'480 m2 aufweisen, was gegenüber der übrigen HNF 
von total 7'470 m2 (bestehende Hotelanlage 640 m2, Hotelerweiterung 2'100 m2, 
Dépendance 
550 m2, 
touristisch 
bewirtschaftete 
Wohnungen 
2'700 m2, 
Zweitwohnungen 1'480 m2) einen Anteil von 19,81 % ausmacht. Damit ist die 
massgebliche Grenze von max. 20 % und sind die Voraussetzung nach Art. 8 
Abs. 1 lit. c ZWG eingehalten. Ferner ist auch die bauliche und funktionale Einheit 
zwischen 
dem 
Beherbergungsbetrieb 
und 
den 
Wohnungen 
ohne 
Nutzungsbeschränkungen gegeben (vgl. Bericht Projektentwicklung der I._____ 
AG; Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) und es sind auch keine überwiegenden Interessen 
ersichtlich, die gegen die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung 
sprechen würden, womit Art. 8 Abs. 1 lit. d und lit. e ZWG und somit die 
Voraussetzungen für eine Querfinanzierung des Hotel-Resorts durch den Verkauf 
von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erfüllt sind.
3.10.8. Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, dass mit der Realisierung des 
Hotel-Resorts und dessen Querfinanzierung durch den Verkauf von Wohnungen 
ohne 
Nutzungsbeschränkung 
eine 
Umgehung 
des 
ZWG 
bzw. 
ein 
Rechtsmissbrauch einhergehen würde. Solches wäre gegeben, wenn ein 
Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die 
dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 723). Die Errichtung von Wohnungen ohne 


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Nutzungsbeschränkungen 
zur 
Querfinanzierung 
des 
strukturierten 
Beherbergungsbetriebs ist nach Art. 8 ZWG bei gegebenen Voraussetzungen 
erlaubt, die entsprechenden Wohnungen dürfen frei genutzt werden, sei es als Erst- 
oder Zweitwohnungen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befürchtung der 
Beschwerdeführenden, dass die geplanten zusätzlichen Betten dereinst zu kalten 
Betten werden könnten, einem Rechtsmissbrauch bzw. einer Gesetzesumgehung 
gleichkommen könnte. 
3.11. Nach dem Gesagten erweisen sich der Beschwerde- sowie der 
Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 25. April 2023 als rechtmässig. Die 
dagegen erhobene Beschwerde ist folglich abzuweisen.
4.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, bestehend 
aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00 
festzusetzen ist, den unterliegenden Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und 
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 und 
2 VRG).
4.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht weder der Regierung noch der 
Gemeinde zu, da beide in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 
VRG).


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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'164.00
total
CHF
5'164.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 
A._____, B._____, C._____, C.A._____, D._____ und D.A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung] 
4.
[Mitteilungen]