gr_gerichte · VR3 2023 48 · 2025-09-25 · de
8C_628/2025 und 8C_630/2025

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025
[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (1C_657/2025)]
Referenz
VR3 23 48
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____ und A.B._____
Beschwerdeführende
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Robert Hadorn
gegen
Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel
und
Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden

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Gegenstand
Teilrevision Ortsplanung "B._____, C._____"

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Sachverhalt
A.
A._____ und A.B._____ sind Eigentümer der Parzelle Z.1._____ in der
Gemeinde Churwalden, Fraktion C._____. Auf der benachbarten Parzelle
Z.2._____ mit einer Fläche von 8'632 m2 steht das B._____, das seit Jahrzehnten
von der Familie D._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die B._____ AG,
deren Alleinaktionär D.A._____ ist. Die Parzelle Z.2._____ befindet sich im Gebiet
"E._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer
Wintersportzone überlagert.
B.
Die B._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb
der Familie D._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen
Hotelbetrieb im Gebiet "E._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten
Wohnungen
sowie
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung
des
Beherbergungsbetriebs
und
eine
unterirdische
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite
(Parzelle
Z.3._____)
umgebaut
werden.
Um
die
raumplanerischen
Voraussetzungen für die Erweiterung des B._____ zu einem Hotel-Resort,
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE)
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den
Zonenplan 1:1000 B._____, C._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000
B._____, C._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, B._____,
C._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 B._____, C._____,
verabschiedeten.
C.
Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021
(vgl. eKAB-Nr. T._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in

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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und
A.B._____, datiert vom 28. Juni 2021.
D.
Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der
Revisionsvorlage. Sie reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein:
–
Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung B._____,
C._____, (PMB) vom Mai 2021
–
Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
–
Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel B._____" der F._____ AG für
Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
–
"Erläuterungsbericht Hotel-Resort B._____ C._____/Erschliessung und
Verkehr" der G._____ AG vom 26. Januar 2021
–
Entwurf
"Lärmschutznachweis
für
Strassenlärm,
Tiefgaragen-
und
Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der H._____ AG vom 3. Februar
2020
–
"Verkürzter Businessplan, B._____ Resort C._____ Lenzerheide" vom
22. September 2020
–
Bericht
"Hotel-Resort
B._____
C._____,
Beurteilung
des
Nachfragepotenzials" der J._____ AG vom 10. Februar 2021
–
"Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1,
Park-Hotel B._____, C._____" der Schweizerischen Gesellschaft für
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.
E.
Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision
"B._____,
C._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023;
nachfolgend:
Genehmigungsentscheid)
als
auch
den
Entscheid
betreffend
die
Planungsbeschwerde von A._____ und A.B._____ (PB 14/21; Protokoll
Nr. 350/2023; nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Die Regierung genehmigte die
besagte Ortsplanungs-Teilrevision im Sinne der Erwägungen und wies die
Planungsbeschwerde ab, soweit sie darauf eintreten konnte.
F.
Gegen beide Entscheide erhoben A._____ und A.B._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführende) mit Eingabe vom 30. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

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1.
Es seien der angefochtene Beschwerdeentscheid samt dem Beschluss der
Gemeindeversammlung
Churwalden
vom
11. Mai
2021
betreffend
Teilrevision B._____ C._____ sowie die Genehmigungsbeschlüsse des
Regierungsrates vom 25. April 2023 zur Teilrevision B._____ aufzuheben;
2.
Es sei ein Augenschein durchzuführen;
3.
Die Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerin und allfälliger weiterer
Beteiligter seien den Beschwerdeführern umgehend zur Stellungnahme
zuzustellen;
4.
Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen;
5.
Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung
zuzusprechen.
In formeller Hinsicht rügten die Beschwerdeführenden eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs und eine willkürliche Entscheidfindung seitens der Regierung,
weil diese keinen Augenschein durchgeführt und angeblich auf Flugaufnahmen
abgestellt habe, die sich nicht bei den Akten befänden. Zudem widerspreche der
Entscheid
dem
Koordinationsgebot
gemäss
Art. 25a
RPG
sowie
den
Begründungsanforderungen gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und sei mangels
Zuständigkeit der Regierung nichtig.
In materieller Hinsicht brachten die Beschwerdeführenden im Wesentlichen vor, die
vorgesehene Änderung des GEP sei für die verkehrsmässige Erschliessung des
betroffenen Quartiers ungenügend. Auch mit dem GGP werde keine Rücksicht auf
das betroffene Quartier genommen, die zulässigen Fassaden- und Gebäudehöhen
sprengten das für das Siedlungsbild noch verträgliche Mass. Das fragliche
Grundstück eigne sich für die Reduzierung übergrosser WMZ-Flächen, weshalb die
Teilrevision die Redimensionierung der übergrossen Bauzonen in der Gemeinde
negativ präjudiziere. Vor der Abklärung der Bauzonendimensionierung stünden
auch überwiegende Interessen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG entgegen, in
überdimensionierten Bauzonen dürften keine Zweitwohnungen erstellt werden. Die
Planung beruhe auf einem Zufallsentscheid, ein öffentliches Interesse fehle. Die
Vorzugsbehandlung des Eigentümers der Parzelle Z.2._____ sei rechtsungleich
und widerspreche Treu und Glauben.
G.
Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 nahm die Regierung des Kantons
Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales
(nachfolgend: Regierung), Stellung mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In

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diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "B._____, C._____" und
den dagegen vorgebrachten Einwänden auseinandergesetzt. Ergänzend erläuterte
sie den Zugang zu den Flugaufnahmen, die sich bei den Akten befänden, und zu
den digitalen Daten, auf die Amtsstellen und Departementssekretariate
verwaltungsintern greifen könnten (Geoportal der kantonalen Verwaltung
"geo.gr.ch", interaktive Karten auf "geogr.ch"), wobei auf die kantonale
Geodatendrehscheibe
"geogr.ch"
alle
Zugriff
hätten,
auch
die
Beschwerdeführenden.
Weiter
hielt
sie
fest,
dass
der
GEP
einen
Sondernutzungsplan darstelle, der vor der Ausarbeitung eines Projektplans
beschlossen werden dürfe. Sie verneinte eine Verletzung des Koordinationsgebots
und reichte im Übrigen die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ein.
H.
Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden
(nachfolgend: Gemeinde) Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf kosten- und
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Sie hielt fest, dass ein
Augenschein nicht erforderlich gewesen sei, zumal die tatsächlichen Verhältnisse
schon
aus
den
Akten
aussagekräftig
ersichtlich
seien.
Die
gerügten
Verfahrensmängel erachtete sie als unbegründet.
In materieller Hinsicht bestritt sie die behauptete Pflicht zur Gesamtplanung des
Gebiets E._____ und erachtete die Abklärungen in Bezug auf die Auswirkungen der
Nutzungsplanung auf die Erschliessung unter Hinweis auf den Erläuterungsbericht
Erschliessung und Verkehr der G._____ AG als genügend. Sie betonte, dass das
Ortsbild von C._____ nicht im ISOS verzeichnet sei, dass die Gemeinde aber
trotzdem eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen habe. An der
Weiterentwicklung, Modernisierung und Sicherung des B._____ bestehe ein
grosses öffentliches Interesse. Eine Aufteilung der Ortsplanung sei schon
grundsätzlich nicht zu beanstanden. Im konkreten Fall habe sie die projektbezogene
Sondernutzungsplanung vorziehen dürfen, da diese die Grundlagen für einen
erfolgreichen Tourismus in der Gemeinde schaffe. Eine Auszonung der zur
Diskussion stehenden Fläche komme aufgrund gegenteiliger Interessen nicht in
Frage,
weshalb
die
projektbezogene
Nutzungsplanung
keine
negative
präjudizierende Wirkung auf die Bauzonenreduktion im Rahmen der Teilrevision
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung habe. Der Bedarf für das geplante Hotel-
Resort sei gegeben und ausgewiesen. Die Realisierung von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung
zwecks
Querfinanzierung
von
strukturierten
Beherbergungsbetrieben sei gemäss ZWG auch in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % zulässig.

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I.
Mit Replik vom 3. Oktober 2023 hielten die Beschwerdeführenden an ihren
Anträgen
und
Ausführungen
fest,
bestritten
die
Ausführungen
in
den
Vernehmlassungen von Regierung und Gemeinde und vertieften ihren Standpunkt.
J.
Mit Schreiben vom 9. Oktober 2023 verzichtete die Regierung auf die
Einreichung einer Duplik.
K.
Mit Duplik vom 14. November 2023 hielt die Gemeinde an ihren
Rechtsbegehren fest und bestätigte ihren Standpunkt.
L.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid
betreffend
die
Ortsplanungs-Teilrevision
"B._____,
C._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 14/21; Protokoll
Nr. 350/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die
Ortsplanungs-Teilrevision
genehmigt
und
die
Planungsbeschwerde
der
Beschwerdeführenden vom 28. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die
Aufhebung der von der Gemeindeversammlung beschlossenen Teilrevision der
Ortsplanung B._____, C._____, beantragt hatten.
1.2.
Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde
an das Verwaltungsgericht bzw. Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen
GOG (BR 173.000) am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl.
Art. 122 Abs. 5 GOG), weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen
Entscheiden um solche über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine
Planungsbeschwerde handelt, ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der
vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich zuständig. Das Obergericht
entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in Fünferbesetzung über
Beschwerden gegen Entscheide der Regierung, womit das vorliegende, in
Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der funktionellen Zuständigkeit
die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

8 / 43
1.3.
Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]).
Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.2._____
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG).
1.4.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.
1.5.
Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 2
und R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle
Z.2._____ (B._____, C._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.
2.1.
Raumplanerische
Grundlagen
für
die
Beurteilung
der
vorliegend
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der kantonale
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom

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21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung B._____,
C._____, vom Mai 2021 (act. D.7).
2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch-
und
Zentrumszonen
(WMZ).
Der
Kanton
erhob
im
2016
potenzielle
Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der
dazugehörigen
Auswertung
des
ARE
(Bericht 2,
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.2._____ als
potenzielle
Auszonungsfläche
(vgl.
zum
Ganzen
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB,
S. 9).
2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der
Bauzonenfläche
befinde
sich
in
K._____,
wo
infolge
der
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die
Weiterentwicklung von C._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus
und eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.).
In Bezug auf die Fraktion C._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet
E._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer

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Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde
eine
Erhöhung
der
baulichen
Nutzung
angestrebt,
dies
im
Rahmen
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das
Entwicklungsgebiet E._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).
2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 (act. D.7) wird hervorgehoben, dass mit der
vorgenommenen Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität
der WMZ verringert werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der
Auszonungen dar, da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets
erfolge (S. 9).
2.1.4. Auf die weiteren Berichte, nämlich diejenigen der F._____ AG
(Projektentwicklung, Businessplan), der G._____ AG (Erschliessung und Verkehr),
der H._____ AG (Lärmschutznachweis), der J._____ AG (Nachfragepotential) und
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten),
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.
2.2.
Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen:
2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision B._____, C._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der
Parzelle Z.2._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotential
als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.2._____ zur Auszonung
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster
Nähe zur Talstation des I._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben.

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Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum
Generellen Gestaltungsplan (GGP) B._____, C._____, weil sie die Anforderungen
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der SGH, das
sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs
sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und erachtete
die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b der Zweitwohnungsverordnung
(ZWV;
SR
702.1)
für
die
Erstellung
von
neuen
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
im
Zusammenhang
mit
strukturierten
Beherbergungsbetrieben in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 %
(gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin,
dass
die
Gesuchstellenden
im
Rahmen
des
durchzuführenden
Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut erbringen
müssten.
Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 B._____, C._____, der GGP
1:1000 B._____, C._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000
B._____, C._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan
gelte die Fraktion C._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei C._____ um ein
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet E._____ um eine Siedlungsgruppen
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solche Fall
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon
aus,
dass
das
Hotel-Resortprojekt
im
Rahmen
des
durchzuführenden
Baubewilligungsverfahrens
und
der
Bauausführung
eng
durch
die
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.
Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV

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eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche
Teil der Parzelle Z.2._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.
2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden
von
sämtlichen
Beschwerdeführenden
erhobenen
Rügen,
die
sie
der
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte:
1. Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit
2. Übereinstimmung mit der Richtplanung
3. RPG-Konformität der Ortsplanung
4. Regionale Abstimmung
5. Ortsbild
6. Bauzonengrösse
7. Grösse des Planungsperimeters
8. Ausnutzung der Parzelle
9. Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten
Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den
Beschwerdeführenden
bestrittenen
Ausführungen
der
Regierung
im
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.
2.3.
Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid
bringen die Beschwerdeführenden in formeller Hinsicht vor, die örtlichen
Verhältnisse seien für die Beurteilung der gestalterischen und immissionsmässigen
Auswirkungen der Bauten massgeblich, weshalb ein Augenschein durchzuführen
sei, was die Regierung nicht gemacht habe. Dass sich, wie diese behaupte, der
Sachverhalt aus den Akten und den Flugaufnahmen ergebe, treffe nicht zu. Die
Entscheidbegründung werde an keiner Stelle auf irgendwelche Flugaufnahmen
abgestützt, weshalb der Entscheid willkürlich sei. Sie als Beschwerdeführende
hätten sich auch nicht dazu äussern können, was eine Verletzung des Anspruchs
auf das rechtliche Gehör darstelle. Auch widerspreche der Entscheid in mehrfacher

13 / 43
Hinsicht dem Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG. Der Beschluss der
Gemeinde und die Genehmigung des Regierungsrats hätten gemeinsam öffentlich
ausgeschrieben und als gemeinsam anfechtbar publiziert werden müssen, um
inhaltlich widersprüchliche Entscheide zu vermeiden. Die Regierung könne nicht
gleichzeitig Genehmigungs- und Rechtsmittelbehörde sein, diese Regelung sei
bundesrechtswidrig, weshalb der angefochtene Entscheid mangels Zuständigkeit
sogar nichtig sei. Im angefochtenen Entscheid würden vier Planungsbeschwerden
beurteilt. Die vier Verfahren seien in Verletzung des Koordinationsgebots nicht
vereinigt
worden.
Den
Beschwerdeführenden
seien
unzulässigerweise
Verfahrenskosten auferlegt worden, die durch die Behandlung von Rügen aus
anderen Verfahren ausgelöst worden seien.
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden, dass der beschlossene
GEP das ganze betroffene Quartier hätte umfassen müssen und nicht nur das Areal
des Hotels. Ein Quartierplan im Sinne von Art. 51 Abs. 1 KRG sei erforderlich, auch
ein Strassenbauprojekt für die Ausfahrt N._____ und die Ausfahrt vom O._____.
Das Hotel-Projekt werde bevorzugt, ohne dass die Verkehrsprobleme des
betroffenen Quartiers gelöst würden. Auch der GGP nehme keine Rücksicht auf das
betroffene Quartier. Die Gebäudeabmessungen würden das Ortsbild massiv stören.
Dabei wäre das ISOS gerade im Nutzungsplanungsverfahren zu beachten
gewesen. Da die Gemeinde überdimensionierte Bauzonen aufweise und das
betroffene Areal zum grössten Teil noch nicht überbaut sei, komme eine
Nichtzuteilung zur Bauzone durchaus in Frage, und die Gemeinde hätte die
projektbezogene Nutzungsplanung nicht vorziehen dürfen. Auf das vorliegende
Projekt sei weder die Region noch die Gemeinde angewiesen. Die Ausscheidung
einer Hotelzone führe nicht zu einer Verringerung der WMZ-Zonen, sei mit der
erlassenen Planungszone nicht vereinbar und verletzte das Koordinationsgebot.
2.4.
Die Gemeinde verneint eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil sich die
massgeblichen Sachverhaltselemente hinreichend aus dem dreifach geführten
Schriftenwechsel und den umfangreichen Akten ergeben hätten. Es sei
nachvollziehbar, dass die Regierung keinen Augenschein durchgeführt habe, ein
solcher hätte von vornherein keine neuen Erkenntnisse gebracht. Auch Willkür liege
bei Weitem nicht vor. Das Nutzungsplan- bzw. Planungsbeschwerdeverfahren sei
im Einklang mit dem KRG und der KRVO durchgeführt worden, die diesbezüglichen
Rügen seien unbegründet.
Die Gemeinde erachtet den gewählten Planungsperimeter als rechtens und verneint
eine Pflicht zur Gesamtplanung des Gebiets E._____. Mit dem Erläuterungsbericht
der G._____ AG sei aufgezeigt worden, dass das Verkehrskonzept und damit die

14 / 43
Erschliessung des Hotel-Areals zweckmässig seien. Was den Winterwanderweg
betreffe, werde zwar die Wintersportzone auf der Parzelle Z.2._____ aufgehoben,
jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg festgelegt
worden. Die Gemeinde hält weiter fest, dass das Ortsbild von C._____ nicht im
ISOS verzeichnet sei, dass die Gemeinde nichtsdestotrotz eine umfassende
Interessenabwägung vorgenommen habe. Das B._____ sei für eine zeitgemässe
und wirtschaftliche Weiterführung der Hotelanlage auf die Erweiterung und
Weiterentwicklung dringend angewiesen. Mit der vorliegenden Teilrevision würden
die notwendigen nutzungsplanerischen Voraussetzungen dafür geschaffen. Dass
die projektbezogene Sondernutzungsplanung vorgezogen wurde, sei zulässig,
zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in Anspruch nehmen
werde. Da die Weiterführung der Hotelanlage nur auf der fraglichen Fläche möglich
sei, komme eine Auszonung dieser Parzelle nicht in Frage. Der Standort entspreche
den Vorgaben des KRIP-S und sei als geradezu perfekt zu qualifizieren. Mit der
vorliegenden Sondernutzungsplanung seien keine negativen Präjudizien für die
Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung verbunden. Die Gemeinde sei
überzeugt, dass ein Bedarf für das geplante Hotel-Resort bestehe. Dies ergebe sich
aus dem Gutachten der J._____ AG und auch aus dem Gutachten der SGH. Die
Realisierung
von
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkung
zwecks
Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben sei gemäss ZWG
auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % zulässig.
2.5.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen
Teilen festhalte. In diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung
"B._____,
C._____"
und
den
dagegen
vorgebrachten
Einwänden
auseinandergesetzt. Ergänzend verweist sie auf die mit den Planungsmitteln
eingereichten Unterlagen, in denen verschiedene Luftbilder enthalten sind (z.B.
PMB, Bericht Projektentwicklung der F._____ AG), und erläuterte mit Hinweis auf
Art. 8 KGeolG (BR 217.300) und Art. 4 KRVO die Möglichkeiten der Behörden, auf
verschiedene digitale Daten zuzugreifen, u.a. auch auf Luftbildaufnahmen; solche
müssten nicht zu den Akten genommen werden (mit Hinweis auf das Geoportal der
kantonalen
Verwaltung
"geo.gr.ch"
und
die
interaktiven
Karten
der
Geodatendrehscheibe "geogr.ch"). Sie hält ferner fest, dass der GEP einen
Sondernutzungsplan darstelle, der vor der Ausarbeitung eines Projektplans
beschlossen werden dürfe. Eine Verletzung des Koordinationsgebots liege nicht
vor. Es habe nicht die Erschliessung des ganzen Quartiers neu geregelt werden
müssen.

15 / 43
3.
Vorerst ist auf die formellen Einwände der Beschwerdeführenden
einzugehen.
3.1.1. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit eines Entscheids; sie wird im
Falle
fehlerhafter
Verfügungen
nur
ausnahmsweise
angenommen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1096;
Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2018 vom 18. Dezember 2018 E. 3.2; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1,
V 13 06 vom 4. November 2014 E. 2.b). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu
beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (BGE 144 IV
362 E. 1.4.3, BGE 138 II 501 E. 3.1). Damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eines
Entscheids eintritt, müssen kumulativ folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel aufweisen (1). Der Mangel
muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein; massgebend ist das
Erkenntnisvermögen eines Laien (2). Die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht
ernsthaft gefährden; es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der
Rechtssicherheit und jenem an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich (3)
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.). Als Nichtigkeitsgründe fallen
vorab krasse Verfahrensfehler oder die funktionelle oder sachliche Unzuständigkeit
der entscheidenden Behörde in Betracht (BGE 137 I 273 E. 3.1; Urteile des
Verwaltungsgerichts R 22 54 vom 15. August 2023 E. 3.2.1, A 2020 8 vom 9. Juni
2020 E. 2.1, V 13 06 vom 14. November 2014 E. 2.b; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1102 ff.).
3.1.2. Sofern die Beschwerdeführenden behaupten, der angefochtene Entscheid
sei
nichtig,
weil
die
Regierung
nicht
gleichzeitig
Genehmigungs-
und
Rechtsmittelbehörde sein dürfe, ist ihr Einwand nicht zu hören. Gemäss Art. 25
RPG ordnen die Kantone Zuständigkeiten und Verfahren, gemäss Art. 26 RPG
genehmigt eine kantonale Behörde die Nutzungspläne und ihre Anpassungen und
gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG sieht das kantonale Recht u.a. gegen Nutzungspläne
wenigstens ein Rechtsmittel vor. Das Vorgehen im konkreten Fall entspricht Art. 22
KRG, wonach die Gemeinden die Grundordnung erlassen (Abs. 1 Satz 1), zu der
auch eine projektbezogene Nutzungsplanung zählt (vgl. Art. 22 Abs. 4 KRG). Die
Genehmigung der Planungsmittel der Grundordnung erfolgt durch die Regierung
(Art. 49 Abs. 1 KRG), die gleichzeitig auch Planungsbeschwerden beurteilt, die
gegen die Beschlüsse der Gemeinden erhoben werden (Art. 101 Abs. 1 KRG).
Art. 102 Abs. 1 KRG sieht die Möglichkeit vor, sowohl Entscheide der Regierung
über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen als auch Entscheide
über Planungsbeschwerden an das Obergericht weiterzuziehen, was den Vorgaben

16 / 43
des
Bundesrechts,
mithin
von
Art. 33
Abs. 2
RPG,
entspricht.
Die
Beschwerdeführenden legen nicht näher dar, inwiefern dieses Vorgehen
bundesrechtswidrig sein soll. Dass ein offensichtlicher, leicht erkennbarer Mangel
vorliegen sollte, ist nicht ersichtlich. Von einer Nichtigkeit der angefochtenen
Entscheide mangels Zuständigkeit im Sinne eines krassen Verfahrensfehlers oder
einer
sachlichen
Unzuständigkeit
kann
keine
Rede
sein
(vgl.
dazu
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.).
3.2.1. Gemäss Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen
Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV (und auf kantonaler Ebene Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG) haben
die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses beinhaltet u.a. das Recht der
Verfahrensbeteiligten auf Akteneinsicht (Art. 17 VRG; BGE 147 I 433 E. 5.1, 144 II
427 E. 3.1 f., 132 II 485 E. 3.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1019) und
das Recht auf Begründung (BGE 148 III 30 E. 3.1, 145 III 324 E. 6.1, je m.w.H.;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs führt grundsätzlich dazu, dass im Beschwerdeverfahren der formell
mangelhafte Entscheid der Vorinstanz aufgehoben wird; unter Umständen ist aber
eine Heilung möglich (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039).
3.2.2. Die Rüge der Beschwerdeführenden, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör
bzw. ihr Akteneinsichtsrecht sei verletzt, weil die tatsächlichen Verhältnisse nicht
mit den Plan- und weiteren Grundlagen übereinstimmten, es unzutreffend sei, dass
sich der Sachverhalt gemäss Regierungsentscheid aus den Akten und den
Flugaufnahmen ergeben würden, und die Regierung keinen Augenschein
vorgenommen habe, ist unbegründet. Einerseits führen die Beschwerdeführenden
selbst aus, die Regierung stütze sich an keiner Stelle auf irgendwelche
Flugaufnahmen ab. Folglich ist nicht ersichtlich, weshalb ihnen entsprechendes
Bildmaterial hätte zur Verfügung gestellt werden müssen bzw. sie die Tragweite des
Entscheids ohne diese Unterlagen nicht hätten beurteilen können und sie nicht in
der Lage gewesen wären, diesen in voller Kenntnis der Umstände an die höhere
Instanz weiterzuziehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1071;
BGE 148 III 30 E. 3.1, 142 II 49 E. 9.2). Immerhin dürften sie selbst als Eigentümer
der dem Areal benachbarten Parzelle Z.1._____ die örtlichen Verhältnisse bestens
kennen. Trotzdem präzisieren sie nicht, inwiefern die Regierung von falschen
Vorstellungen der Verhältnisse vor Ort ausgegangen wäre. Abgesehen davon ist
die konkrete Situation auf dem fraglichen Areal tatsächlich auf verschiedenen im
Verfahren liegenden Akten inkl. Bildmaterial (z.B. PMB, Bericht Projektentwicklung
der F._____ AG), worauf auch die Regierung verweist, sichtbar. Darüber hinaus hat

17 / 43
die Regierung in ihren Rechtsschriften plausibel dargelegt, welche digitalen Daten
inkl. Luftbildaufnahmen auf welchen Plattformen für wen greifbar sind. Es ist folglich
nicht zu beanstanden, dass die Regierung keinen Augenschein durchgeführt hat.
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinne einer Verletzung des
Akteneinsichts- und des Rechts auf Begründung oder gar Willkür liegen
offensichtlich nicht vor.
3.3.1. Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage
Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für
ausreichende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Die Grundsätze von
Art. 25a Abs. 1-3 RPG sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar
(Art. 25a Abs. 4 RPG; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_445/2023 vom
6. September 2024 E. 4.5.2). Bei projektbezogenen Zonenplanänderungen müssen
im Rahmen der entsprechenden Planungen allenfalls weitere Bewilligungen
eingeholt oder zumindest detaillierte Abklärungen bezüglich der später (im
Zusammenhang mit der Baubewilligung) erforderlichen bau-, planungs- und
umweltrechtlichen
Bewilligungen
getätigt
werden
(MARTI,
in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen,
Praxiskommentar
RPG:
Baubewilligung,
Rechtsschutz
und
Verfahren,
2020,
Art. 25a
Rz. 56).
Inwieweit
die
Umweltauswirkungen bereits in einem Nutzungsplanungsverfahren oder erst bei
der Baubewilligung zu prüfen sind, hängt vom Detaillierungsgrad des
Nutzungsplans ab (Urteile des Bundesgerichts 1C_139/2017 vom 6. Februar 2018
E. 6.2, 1C_346/2014 vom 26. Oktober 2016 E. 4.4).
3.3.2. Gemäss Art. 48 Abs. 4 KRG sorgt der Gemeindevorstand für die Publikation
und Auflage der Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der Grundordnung
und die Regierung erlässt in der Folge den entsprechenden Genehmigungs- und
Planungsbeschwerdeentscheid (Art. 49 und Art. 101 KRG). Die Argumentation der
Beschwerdeführenden,
der
Gemeindeversammlungsbeschluss
und
die
Genehmigung des Regierungsrats hätten mit Rücksicht auf das Koordinationsgebot
und im Hinblick darauf, widersprüchliche Entscheide zu verhindern, gemeinsam
öffentlich ausgeschrieben und als gemeinsam anfechtbar publiziert werden
müssen, widerspricht den Bestimmungen des KRG (vgl. auch Erwägung 3.1.2).
Sofern die Regierung als Genehmigungsbehörde fungiert, hat sie den
Gemeindeversammlungsbeschluss der Gemeinde dahingehend zu prüfen, dass
keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 Abs. 2 KRG). Was an diesem
verfahrensmässigen Ablauf falsch sein sollte und was sie mit ihrer Rüge hätten
erreichen wollen, legen die Beschwerdeführenden nicht überzeugend dar. Das
Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG bezweckt bei bestimmten Vorhaben ein

18 / 43
einheitliches Vorgehen bzw. eine zeitliche und inhaltliche Abstimmung, wenn
verschiedene Bewilligungen erforderlich sind. Welche Bewilligungen nicht
koordiniert worden wären, die aufgrund des Detaillierungsgrad des vorliegenden
Planungsverfahrens hätten einheitlich beurteilt werden müssen, legen die
Beschwerdeführenden nicht dar.
3.3.3. Darüber hinaus ist auch der von den Beschwerdeführenden gerügte
Umstand, dass die Regierung die vier Planungsbeschwerden nicht vereinigt habe,
in keiner Art und Weise, auch nicht unter dem Aspekt von Art. 25a RPG zu
beanstanden, steht es doch der zuständigen Behörde frei, ob sie, im Interesse einer
zweckmässigen Erledigung, das Verfahren bei getrennt eingereichten Eingaben
zum gleichen Gegenstand vereinigt oder nicht (Art. 6 VRG).
3.3.4. Schliesslich ist der Einwand der Beschwerdeführenden, die Planung für das
Hotel-Projekt und die Planung für die Redimensionierung der Bauzonen müssten
materiell und formell koordiniert werden, nicht unter dem Titel von Art. 25a RPG
abzuhandeln (vgl. dazu insbesondere Erwägung 4.4).
3.4.
Die formellen Rügen der Beschwerdeführenden sind nicht zu hören, weshalb
im Nachfolgenden die materiellen Argumente, die sie gegen den Genehmigungs-
und Beschwerdeentscheid erhoben haben, zu beurteilen sind.
4.
Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E.3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E.6.2;
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und
Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die
minimalen
Verfahrensvorschriften
des
Bundesrechts
erfüllt
sein
müssen
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde,
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli
2016 E. 2.2).

19 / 43
4.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).
4.1.2. Der
Vollständigkeit
halber
ist
zu
erwähnen,
dass
parallel
zur
projektbezogenen Nutzungsplanung "B._____, C._____" auch die Teilrevision der
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/teilrevision-ortsplanung-im-bereich-
siedlung-beschwerdeauflage/ [letztmals besucht am 3. September 2025]). Auch für
diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage.
4.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen
Argumente der Beschwerdeführer eingegangen:
4.2.
Unzulässiger Planungsperimeter, ungenügende Erschliessung
4.2.1. Die Beschwerdeführenden bemängeln, dass der GEP nicht das ganze
betroffene Quartier umfasse, auch reichten die L._____ und der O._____ für die
verkehrsmässige Erschliessung des betroffenen Gebiets nicht aus. Diese wiesen
teilweise Breiten von unter 3 m auf und sie hätten kein Trottoir. Auch die Tiefgarage
diene lediglich der Überbauung auf Parzelle Z.2._____ und nicht dem ganzen
Quartier. Die Ausfahrt aus der Tiefgarage in den O._____ erfolge an einer
ungeeigneten, weil sehr engen Stelle. Dort fehle es auch an der Koordination mit
der Ausfahrt aus der N._____. Ein Quartierplan im Sinne von Art. 51 Abs. 1 KRG
sei erforderlich. Die Regierung sei auf diese Rügen nicht eingegangen, was eine
materielle und formelle Rechtsverweigerung darstelle. Es seien Strassenprojekte
auf der Stufe Nutzungsplanung mit den erforderlichen Festlegungen im
übergeordneten Richtplan erforderlich. Die Bevorzugung des Hotel-Projekts ohne
die Verkehrsprobleme des betroffenen Quartiers zu lösen, stelle eine inakzeptable
Bevorzugung der Projektanten und eine Ungleichbehandlung im Verhältnis zu den
anderen Quartierbeteiligten dar. Im angefochtenen Entscheid werde auch nicht
aufgezeigt, weshalb auf einen Arealplan, in dem auch die nachbarlichen Interessen
berücksichtigt würden, verzichtet worden sei. Auch der Winterwanderweg hätte auf
Stufe Nutzungsplanung festgelegt werden müssen.
4.2.2. Die Gemeinde bestritt sowohl die behauptete Pflicht zur Gesamtplanung des
Gebiets E._____ und O._____ als auch eine Quartierplanpflicht. Sie führte aus, die
Vorinstanz habe den gewählten Planungsperimeter zu Recht als korrekt beurteilt.

20 / 43
Die Verkehrserschliessung sei durch ein fachlich ausgewiesenes und mit den
örtlichen Verhältnissen vertrautes Ingenieurbüro überprüft worden. In ihrem
Erläuterungsbericht sei die G._____ AG zum Schluss gekommen, dass
idealerweise die Einfahrt zum Resort über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über
den O._____ verlaufen solle. Dieses Konzept sei rechtlich zulässig und
zweckmässig, die Auswirkungen auf die Erschliessung seien rechtsgenüglich
abgeklärt. Was den Winterwanderweg betreffe, sei zwar die Wintersportzone
aufgehoben, jedoch seien im GEP die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg
festgelegt worden.
Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist
auf
die
Erwägungen
und
Schlussfolgerungen
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen Teilen festhalte. Dort führte sie
insbesondere aus, für (projektbezogene) Sondernutzungsplanungen seien
gesetzlich keine Grössenvorgaben für den Projektperimeter festgelegt. Der
vorliegend gewählte Projektperimeter von immerhin ca. 8'680 m2 sei somit wegen
der gewählten Grösse nicht zu beanstanden. Man habe aber die Auswirkungen auf
die Nachbargrundstücke bei der Planung mitberücksichtigt. So sei zwar die
Wintersportzone aufgehoben, jedoch seien im GEP Anschlusspunkte festgelegt
worden. Im Baubewilligungsverfahren werde aufzuzeigen sein, wie der öffentliche
Winterwanderweg gemäss den Anschlusspunkten auf Parzelle Z.2._____ neu
geführt werden solle. Hätte die Gemeinde den Winterwanderweg aufheben wollen,
so hätte sie den Perimeter erweitern und auch auf den Nachbarparzellen die
Wintersportzone für diesen Weg aufheben müssen. Der gewählte Perimeter sei aus
Sicht Wintersportzone / Winterwanderweg nicht zu beanstanden. Auch aus
Gründen des Skisports müsse der Planungsperimeter nicht grösser gewählt
werden. Auch bezüglich Verkehr habe die Gemeinde die Sondernutzungsplanung
auf den gewählten Perimeter beschränken dürfen. Das Tiefbauamt sei mit der
geplanten Zufahrt zur Tiefgarage über die Kantonsstrasse und die Ausfahrt über
den O._____ einverstanden; die Details seien im Baubewilligungsverfahren
festzulegen (Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 24 ff.).
Vorliegend habe nur eine zweckmässige Erschliessung der geplanten Tiefgarage
für das Hotel-Resort sichergestellt werden müssen, was mit der Zufahrt ab
Kantonsstrasse und der Ausfahrt via O._____ erreicht worden sei. Dazu habe nicht
die
Erschliessung
des
ganzen
Gebiets
neu
geregelt
werden
müssen
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 30 ff.).
4.2.3. Sofern
die
Beschwerdeführenden
rügen,
die
projektbezogene
Nutzungsplanung bzw. der GEP hätte das ganze Quartier umfassen müssen, kann

21 / 43
ihnen nicht gefolgt werden. Der Gemeinde kommt im Rahmen der Nutzungsplanung
ein erhebliches Ermessen zu (vgl. Erwägungen 3.3.4 und 3.4.3 sowie auch
JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 Rz. 14). Dass der Planungsperimeter nur die
fragliche Parzelle umfasst, macht insofern Sinn, als es sich einerseits um eine
grosse, 8'632 m2 umfassende Parzelle und andererseits um ein besonderes
Hotelprojekt handelt, das einzig auf dieser Parzelle realisiert werden soll und die
anderen darum herumliegenden Parzellen nicht mitumfasst. Sofern die
Beschwerdeführenden zur Begründung Verkehrsprobleme auf dem O._____
anführen, kann ihnen nicht gefolgt werden, führt doch die Erschliessung sämtlicher
neuer Gebäude auf der Parzelle Z.2._____ von der Kantonsstrasse in die neue
Tiefgarage und von dort hinaus auf den Bereich der Einmündung des O._____ in
die Kantonsstrasse. Es ist nicht ersichtlich, dass dieses Verkehrsregime zu
Mehrverkehr im übrigen Quartier führen sollte, auch wird dadurch die Zufahrt zum
Quartier für die öffentlichen Dienste nicht eingeschränkt bzw. ist, mit den Worten
der Beschwerdeführenden, auch nicht ersichtlich, inwiefern die Zufahrt zu den
Mehrfamilienhäusern und den Hotelbauten "nicht ausreichend gesichert" wäre. Eine
Quartierplanpflicht besteht gemäss geltendem Zonenplan nicht und es ist auch nicht
nachvollziehbar, wofür zusätzlich zur projektbezogenen Nutzungsplanung ein
Quartierplan (Art. 51 ff. KRG) oder ein Arealplan (Art. 46 KRG) erforderlich sein
sollten,
wie
dies
die
Beschwerdeführenden
verlangen.
Sofern
die
Beschwerdeführenden gar geltend machen, es bedürfe eines Strassenbauprojekts,
das nebst oder zusätzlich zum GEP die Einmündung der Ausfahrt aus der
Tiefgarage sowie die Einmündung der N._____ in den O._____ regeln sollte, kann
ihnen nicht gefolgt werden. Vorliegend reicht der Erläuterungsbericht des
Ingenieurbüros G._____ AG zur Klärung des Verkehrsregimes im Zusammenhang
mit dem künftigen Betrieb des Hotel-Resorts vollumfänglich aus. Darin wurde das
vom ARE angeregte Konzept mit der Zufahrt ab der Kantonsstrasse direkt zur
Adresse des Hotel-Resorts und der Ausfahrt über den O._____ (vgl.
Vorprüfungsbericht
ARE
vom
5.
Dezember
2019,
PMB
Anhang)
als
verkehrstechnisch sinnvoll und auch der Intuition der ankommenden Gäste
entsprechend beurteilt. Auf diesen Bericht kann abgestellt werden. Von einer
mehrfachen Verletzung der Koordinationspflicht kann nicht gesprochen werden,
ebensowenig von einer formellen und materiellen Rechtsverweigerung, weil die
Regierung die Rüge des unzulässigen Planungsperimeters nicht behandelt hätte,
was mit Blick auf die Ausführungen zur Grösse des Planungsperimeters
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 24 ff., insbesondere
S. 26) nicht zutrifft.

22 / 43
Was die Frage des Winterwanderwegs betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass
gemäss geltendem Zonenplan eine Wintersportzone besteht, die nun im Bereich
der Parzelle Z.2._____ aufgehoben werden soll und somit einzig noch auf den
Parzellen Z.4._____, Z.5._____ und Z.6._____ weiter bestehen bleibt. Im GEP sind
die Anschlusspunkte für den Winterwanderweg auf der Parzelle Z.2._____
festgelegt (vgl. die blauen Pfeile auf dem entsprechenden Plan). Die genaue Anlage
des Winterwanderweges wird, so die Gemeinde, im Baubewilligungsverfahren
festgelegt. In Art. 7 der Vorschriften zum GGP wird festgehalten, dass im
Umgebungsbereich (im GGP grün eingefärbt) ausschliesslich Anlagen der
Gartengestaltung und Fusswege zugelassen sind (Abs. 1) und dass innerhalb
dieses Bereichs ein durchgehender, öffentlich begehbarer Winterwanderweg
gemäss den Anschlusspunkten im GEP und für die Präparierung dieses Weges eine
lichte Breite von 2.50 m zu gewährleisten seien (Abs. 2 Satz 1 und 2); der
Winterwanderweg ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen
(Abs. 2 Satz 3). Damit ist der Winterwanderweg auf Stufe Nutzungsplanung
ausreichend festgelegt. Weshalb diese Vorgaben nicht genügen sollten bzw.
weshalb im Rahmen der projektbezogenen Nutzungsplanung eine noch
detailliertere Festlegung zwingend hätte vorgenommen werden müssen, legen die
Beschwerdeführenden nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Da es sich vorliegend
um eine Nutzungsplanung einzig für das bestehende Hotel bzw. dessen
Erweiterung handelt, das sich nicht zusätzlich auf die umliegenden Parzellen
erstreckt, kann von einer unzulässigen Ungleichbehandlung nicht die Rede sein.
Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV besteht nur bei
gleichen relevanten Tatsachen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 572:
Gleiches ist nach Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe
seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln).
4.3.
Ortsbild
4.3.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, auch der GGP nehme keine
Rücksicht auf das betroffene Quartier. In einem Arealplan gemäss Art. 46 KRG
müssten aber die nachbarlichen Interessen berücksichtigt werden. In den
Baubereichen A-G würden Fassadenhöhen erlaubt, die das in der zwei- bzw.
dreigeschossigen Wohnzone erlaubte Mass um 4.5 m bzw. 3 m überstiegen, bei
der Gesamthöhe betrage die Steigerung 7 m bzw. 4.5 m, und es fehlten erhöhte
Strassenabstände. Diese Gebäudeabmessungen würden das für das Siedlungsbild
noch verträgliche Mass sprengen. Das Ortsbild werde unzulässigerweise massiv
gestört. Das ISOS, auf das sie sich entgegen den Behauptungen der Regierung
nicht berufen hätten, wäre gerade im Nutzungsplanungsverfahren zu beachten und

23 / 43
verbindlich umzusetzen. Da die Gemeinde überdimensionierte Bauzonen aufweise
und das betroffene Areal zum grössten Teil noch nicht überbaut sei, komme eine
Nichtzuteilung zur Bauzone durchaus in Frage. Eine Verdichtung ohne Grenzen sei
mit dem Ortsbild nicht vereinbar und widerspreche den Zielen der Raumplanung,
die
natürlichen
Lebensgrundlagen
zu
erhalten
und
Siedlungen
mit
Wohnungsqualität zu ermöglichen. Wo welche Freiflächen gesichert würden, sei
nicht ersichtlich, auch eine Interessenabwägung sei dem angefochtenen Entscheid
nicht zu entnehmen.
4.3.2. Die Gemeinde hält dazu fest, dass das Ortsbild von C._____ nicht im ISOS
verzeichnet sei, dass sie aber trotzdem eine umfassende Interessenabwägung
vorgenommen habe. Die Fläche auf der Parzelle Z.2._____ habe schon lange keine
siedlungstrennende Funktion mehr, noch bezwecke sie den Erhalt einer Freifläche
mitten im Siedlungsgebiet. Im KRL sei das Areal als Entwicklungsgebiet für
Beherbergungs- und Wohnnutzungen verzeichnet. Das B._____ sei für eine
zeitgemässe und wirtschaftliche Weiterführung der Hotelanlage auf die Erweiterung
und Weiterentwicklung dringend angewiesen. Mit der vorliegenden Teilrevision
würden die notwendigen nutzungsplanerischen Voraussetzungen dafür geschaffen.
An der Weiterentwicklung, Modernisierung und Sicherung des B._____ bestehe ein
grosses öffentliches Interesse. Für das entsprechende Gebiet gelte die Pflicht zur
baulichen
Verdichtung
ganz
besonders,
weil
dieses
Bauareal
grosse
Nutzungsreserven aufweise. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten
Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudeabmessung nichts anderes
dar als die Fortsetzung und Weiterentwicklung der herrschenden Körnung in der
Umgebung mit optimaler Bodennutzung. Wie aus dem PMB hervorgehe, werde eine
höhere Dichte entlang der Kantonsstrasse angestrebt und eine mittlere Dichte
gegen das bestehende Wohnquartier hin, was einen haushälterischen Umgang mit
dem Bauland bedeute. Im Übrigen sei im Rahmen der laufenden Teilrevision
Nutzungsplanung im Bereich Siedlung eine Aufzonung der Wohnzone 2 am
O._____ vorgesehen. Die genaue Gestaltung und die Abmessungen des
Vorprojekts würden im Baubewilligungsverfahren präzisiert und geprüft werden.
Die Regierung verweist auf die Replik und Triplik der Beschwerdeführenden im
vorinstanzlichen Verfahren, in denen diese, entgegen deren Ausführungen, das
ISOS eben doch erwähnt hätten. Im Übrigen bestreitet sie die Ausführungen der
Beschwerdeführenden und verweist auf die Erwägungen im angefochtenen
Beschwerdeentscheid. In diesem legte sie dar, dass C._____ im Zuge der
Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von lokaler Bedeutung eingestuft worden sei. Im
KRL sei das Gebiet "Q._____" als Grün- und Freiraum bezeichnet worden, der

24 / 43
Bereich "E._____" diene gemäss KRL (S. 33) hingegen der Erstellung von
Wohnbauten und der Erweiterung des bestehenden Hotelbetriebs. Es sei gut an
den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die angestrebte Verdichtung spreche
nicht gegen die Interessen des Ortsbildes. Das Areal werde vom Verkehr
freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden könnten. Die von der Gemeinde
durchgeführte
Interessenabwägung
sei
nicht
zu
beanstanden
(Beschwerdeentscheid PB 14/21; Protokoll Nr. 350/2023, S. 20 ff.)
4.3.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG).
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute
Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor,
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2).
4.3.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt.
Damals wurde C._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung
und
Schutz
von
Ortsbildern"
von
März
2024,
S. 2,
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf
[letztmals
besucht
am
3. September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden
befindet,
verabschiedet
(vgl.
https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national,
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste

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der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, C._____ S. 5.4-15).
Da Churwalden bzw. C._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4,
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RGP haben die
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.2._____ befindet sich
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Unter den gegebenen
Umständen ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführenden eine
Freihaltepflicht zum Schutz des Ortsbildes ableiten wollten. Diesbezüglich kann auf
die
zutreffenden
Ausführungen
der
Regierung
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid (vgl. PB 14/2021, Protokoll Nr. 350/2023, S. 20 ff.) und die
Ausführungen der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung, insbesondere auch auf die
Ausführungen zur erfolgten Interessenabwägung und diesbezüglich zum grossen
öffentlichen Interesse an der Verwirklichung des Hotel-Projekts, verwiesen werden
(vgl. Rz. 26 ff.).
4.3.5. Im GGP B._____, C._____, sind u.a. die einzelnen Baubereiche A-G für neue
Gebäude
und
Ersatzbauten,
der
Erschliessungsbereich
und
der
Umgebungsbereich festgelegt. Die Art. 3 ff. der Vorschriften zum GGP präzisieren,
was in den einzelnen Bereichen zulässig ist: in den Baubereichen B, F und G
ausschliesslich touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Baubereichen C, D
und E auch Wohnungen zur Querfinanzierung (Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum
GGP). Vorgeschrieben sind auch die maximalen Höhen pro Baubereich, für die
Baubereiche B, F und G eine max. Gesamthöhe von 17.5 (+z) m, für die
Baubereiche C, D und E (in der zweiten Bautiefe) eine solche von 15.0 (+z) m (Art. 3
Abs. 4 der Vorschriften zum GGP). In der übrigen Gemeinde betragen gemäss
geltendem Art. 16 BauG (Zonenschema) die max. Gesamthöhen 16 (+z) m in der
Landwirtschaftszone, 15 (+z) m u.a. in der Gewerbezone A, 14.5 (+z) m in der
Hotelzone A und in der Kernzone Portal (mit Vorbehalt genehmigt gemäss
Regierungsbeschluss 334 vom 22. April 2014). In der Wohnzone 2 darf max.
10.5 (+z) m, in der Wohnzone 3 max. 12.5 (+z) m hoch gebaut werden. Die
Ausnützungsziffer (AZ) beträgt in der Wohnzone 2 0.50, in der Wohnzone 3 0.65
und in der Hotelzone A 1.00. Für die Hotelzonen B ist keine AZ festgelegt, für die
neue Hotelzone C ist ebenfalls keine vorgesehen. Diese neuen Bauregeln für die

26 / 43
Parzelle Z.2._____ bedeuten in der Tat ein erhebliches Nutzungspotential, das bei
Realisierung zu einer dichten Überbauung des Grundstücks führen wird, was auch
aus der Visualisierung im Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort B._____
C._____" der F._____ AG (Resort aus der Vogelschau und Resort von oben)
ersichtlich wird. Dies entspricht allerdings den Zielen der RPG-Revision mit dem
Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der
inneren Verdichtung, nämlich der besseren Nutzung der brachliegenden oder
ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur
Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), ebenso wie der
Stossrichtung des KRL, das eine Erhöhung der baulichen Nutzung an gut
erschlossenen und zentralen Lagen vorsieht (S. 36), für das Entwicklungsgebiet
E._____ auch unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des Hotelbetriebs (S. 39). Zu
berücksichtigen ist, dass eine Abstufung der Ausnützung vorgesehen ist, nämlich
eine höhere Dichte entlang der Kantonsstrasse und eine mittlere Dichte für die
Baubereiche C, D und E (max. Gesamthöhe 15.0 [+z] m) gegen das bestehende
Wohnquartier hin, das im Übrigen im Rahmen der Ortsplanungsrevision ebenfalls
von der W2 (max. Gesamthöhe 10.5 [+z] m) in die W3 (max. Gesamthöhe 12.5 [+z]
m) aufgestuft werden soll. Der Baubereich B befindet sich direkt hinter dem
bestehenden Hotel und kann gemäss der bereits erwähnten Visualisierung im
Bericht "Projektentwicklung Hotel-Resort B._____ C._____" vier Geschosse
aufweisen, während für die anderen Baubereiche C, D und E drei visualisiert sind.
Dass die Gesamtüberbauung für die dahinterliegenden Häuser wie ein Riegel wirkt,
lässt sich wohl selbst dann nicht vermeiden, wenn die Gebäude weniger hoch
gebaut würden. Da sich die Freifläche seit Jahren in der Bauzone befindet und
gemäss KRL (S. 33) als Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und
Wohnnutzungen gilt, mussten die Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass auch
dieser Teil der Parzelle Z.2._____ irgendwann einmal überbaut würde. Da letztlich
die konkrete Gestaltung und somit auch die konkreten Gebäudehöhen erst im
Baubewilligungsverfahren definitiv bestimmt werden, kann nicht gesagt werden, die
vorgesehenen baulichen Nutzungsmöglichkeiten seien nicht vertretbar und nicht
RPG-konform bzw. stellten eine Überschreitung des Planungsermessens der
Gemeinde dar, zumal es nicht die Aufgabe des Gerichts ist, eine eigene
umfassende Beurteilung von Gestaltungs- und Einordnungsfragen vorzunehmen
(vgl. Erwägung 1.5; Urteile des Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6.
Januar 2015 E. 2.2, 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E. 7.1). Darüber hinaus können
die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass Churwalden bzw. C._____ im
ISOS bzw. im KRIP-S als Ortsbild von lokaler Bedeutung, nicht jedoch in der Liste
der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl.
Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, S. 5.4-15, Region Plessur), nichts weiter

27 / 43
zu ihren Gunsten ableiten. Im Übrigen kann bezüglich Ortsbild- und
Nachbarschaftsverträglichkeit, dem Gebot der guten Gesamtwirkung mit der
Umgebung auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen
Beschwerdeentscheid (vgl. PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 22 f.) sowie auf die
Ausführungen der Gemeinde in ihrer Vernehmlassung (Rz. 21 ff.) verwiesen
werden.
4.3.6. Nach dem Gesagten erachtet das Gericht die Durchführung eines
Augenscheins in antizipierter Beweiswürdigung als nicht erforderlich, die zur
Beurteilung notwendigen Angaben sind aus den Akten hinreichend ersichtlich.
Somit wird der entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführenden abgelehnt
(zur antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1 / 144 II 427 E. 3.1.3;
vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und
1C_522/2022 vom 25. März 2024 E. 1.2 und 2.3).
4.4.
Vorgezogene projektbezogene Sondernutzungsplanung, Verstoss gegen die
gesamtheitliche Betrachtungsweise und Verletzung von Art. 15 RPG
4.4.1. Die
Beschwerdeführenden
verweisen
darauf,
dass
die
Gemeinde
überdimensionierte WMZ aufweise, weshalb sie vor der Verdichtung die
Verkleinerung überdimensionierter Flächen hätte prüfen müssen. Die Parzelle
Z.2._____ sei grösstenteils unüberbaut und eigne sich daher zur Reduzierung von
WMZ-Flächen, zu denen auch Hotelzonen zu zählen seien. Die gegenteilige Ansicht
der Regierung habe im Bundesrecht keine Grundlage. Es widerspreche Art. 2
Abs. 1 RPG, durch eine Sonderplanung für ein Areal die Grundordnung ihres
Sinngehalts zu entleeren. Die umstrittene Teilrevision beruhe auf einem
Zufallsentscheid. Es fehle insbesondere ein öffentliches Interesse an den Häusern
A-G, das Gegenteil werde von der Regierung nicht nachgewiesen. Das Projekt habe
keine Grundlage in der übergeordneten Richtplanung. Da eine Gesamtschau
verlangt werde, lasse sich das unbegründete Vorziehen nicht mit Art. 2 RPG
begründen, die Voraussetzungen für eine projektbezogene Nutzungsplanung seien
nicht gegeben, zumal die Bauzonenreduktion diametral negativ präjudiziert werde.
Dass die Gemeinde von der Pflicht zur Anpassung überdimensionierter Bauzonen
befreit wäre, wie die Regierung behaupte, treffe nicht zu. Die Bevorzugung des
vorliegenden Einzelprojekts sei rechtsungleich (Art. 8 Abs. 1 BV). Es brauche eine
Gesamtschau der erforderlichen Redimensionierung und der hierfür in Frage
kommenden Flächen. Die Vorzugsbehandlung des Eigentümers der fraglichen
Parzelle widerspreche Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV).

28 / 43
4.4.2. Die Gemeinde weist darauf hin, dass ihr bei der Erfüllung ihrer
Planungspflicht
ein
grosses
Ermessen
zukomme.
Im
Interesse
der
Rechtssicherheit, der Qualitätssicherung der Planung sowie finanzieller Aspekte
könne selbst eine Aufteilung der Ortsplanung sinnvoll und zweckmässig sein. Die
vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung habe vorgezogen werden dürfen,
weil sie die Schaffung von Grundlagen für einen erfolgreichen Tourismus bezwecke
und im öffentlichen Interesse liege. Die Anpassung der gesamten Ortsplanung
werde hingegen noch Zeit in Anspruch nehmen. Das vorliegende Projekt erfülle die
im kantonalen Richtplan formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Da
die Weiterführung der Hotelanlage nur auf der fraglichen Fläche möglich sei, komme
eine Auszonung dieser Parzelle und eine Zuweisung zur Freihaltezone nicht in
Frage. Der Standort entspreche den Vorgaben des KRIP-S und sei als geradezu
perfekt zu qualifizieren. Mit der vorliegenden Sondernutzungsplanung seien keine
negativen Präjudizien für die Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung
verbunden. Die vorliegende Umzonung sei mit den Vorgaben von Art. 15 RPG
vereinbar.
Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist
auf
die
Erwägungen
und
Schlussfolgerungen
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen Teilen festhalte. Ergänzend führt sie
aus, der GEP stelle einen Sondernutzungsplan im Sinne des RPG dar. Ein solcher
dürfe vor der Ausarbeitung eines Projektplans beschlossen werden, weshalb keine
Verletzung des Koordinationsgebots bestehe. Im Beschwerdeentscheid wies die
Regierung u.a. auch auf die noch folgende Gesamtrevision der Ortsplanung hin, mit
der die notwendigen Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass
dies erst nach der vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu
beanstanden. Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein
könne, die Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen
Präjudizien für die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden.
Gemäss Regierung ist die Zuweisung der Baubereiche C, D und E in die Hotelzone
C nicht zu beanstanden. Gemäss Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP seien
darin nebst touristisch bewirtschafteten Wohnungen auch Wohnungen zur
Querfinanzierung gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG zulässig. Es sei also noch gar nicht
klar, ob überhaupt reine Zweitwohnungen erstellt würden, weshalb die
Zonenzuweisung nicht zu beanstanden sei (Beschwerdeentscheid PB 14/21,
Protokoll Nr. 350/2023, S. 18 f., 22 ff.).
4.4.3. Gemäss Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten Bund, Kantone und Gemeinden die für
ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.

29 / 43
Gemäss Bundesgericht ist es Aufgabe der Rahmennutzungsplanung, aus
gesamtheitlicher
Sicht
die
zulässigen
Nutzungen
zu
definieren
(AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 77), die Nutzungsplanung soll
grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus
erfolgen (BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_108/2018 vom 26.
Oktober 2018 E. 4.4, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2; JEANNERAT/MOOR,
a.a.O., Art. 14 Rz. 30, WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 2 Rz. 25
und Art. 14 Rz. 22).
Ein
Sondernutzungsplan
darf
in
einem
gewissen
Rahmen
vom
Rahmennutzungsplan
abweichen,
er
darf
ihm
aber
nicht
grundsätzlich
widersprechen (AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen, Rz. 76); die
Abweichungen dürfen nicht dazu führen, die planerisch und demokratisch
abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts zu entleeren (BGE 149 II 79 E. 3.3
m.w.H.).
Sondernutzungspläne
konzentrieren
sich
meist
auf
bestimmte
Einzelthemen oder -bereiche, womit ihnen in der Regel die gesamtheitliche Sicht
fehlt (JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 30). Eine solche Planung ist aber
zulässig, wenn sie sich ins planerische Gesamtkonzept einordnet (BGE 149 II 79
E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_86/2020 vom 22. April 2021 E. 2.3,
1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2 und 2.3). Werden Sondernutzungsplanungen
im Zuge einer Gesamtrevision der kommunalen Zonenplanung vorgezogen,
müssen sie sich in deren planerisches Gesamtkonzept einordnen, d.h. sie dürfen
nicht ohne Bezug zur übrigen Ortsplanung erlassen werden (Urteile des
Bundesgerichts 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2 m.w.H., 1C_86/2020 vom
22. April 2021 E. 2.3, 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2). Das Bundesgericht
hielt eine vorgezogene Teilplanung für eine Fraktion (…) nur für zulässig, wenn sich
die Teilplanung ins planerische Gesamtkonzept der Gemeinde einfüge und die
weitere Planung für den Rest des Gemeindegebiets nicht präjudiziere (Urteil des
Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli 2016 E. 2.2). Oder wenn eine
Gesamtrevision durch den Einbezug eines kontroversen Teilrevisionsvorhabens zu
scheitern drohe und dadurch wichtige bzw. dringliche planerische Entwicklungen
blockiert würden (Urteil des Bundesgerichts 1C_588/2023 vom 22. August 2024 E.
5.5-5.8 m.H.)
4.4.4. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG)
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden,

30 / 43
was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom 26.
September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden,
wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und
Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).
4.4.5. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), sind
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die Gemeinde kommt
ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. die WMZ zu reduzieren (KRIP-S,
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S.14; vgl. auch PMB S. 9), insofern nach, als
sie parallel zur vorliegenden auch eine Teilrevision der Ortsplanung im Bereich
Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl.
Erwägung
5.1.2
und
zur
Zulässigkeit
dieses
Vorgehens:
Urteil
des
Verwaltungsgerichts R 23 20 vom 19. März 2024 E. 5). Gemäss KRL will die
Gemeinde die Bauzonen in der Regel an peripheren Lagen reduzieren und die
Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an gut erschlossenen und zentralen
Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen der RPG1-Revision und des KRIP-
S entspricht, nämlich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen und der
Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 15
Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). Dementsprechend hat die Gemeinde das
hier interessierende Gebiet "E._____", das sich an der Kantonsstrasse und damit
an zentraler Lage von C._____ befindet, im KRL als Entwicklungsgebiet für die
Erstellung von Wohnbauten und die Erweiterung des Hotelbetriebs bezeichnet
(S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll hingegen, wie erwähnt, an peripheren
Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser Stossrichtung und damit an der
Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets, ist
nichts auszusetzen.
Auch ist nicht ersichtlich, dass die vorliegende Teilrevision eine negative
präjudizierende Wirkung in Bezug auf die Teilrevision der Ortsplanung haben
könnte, zumal es sich hier um die projektbezogene Nutzungsplanung für eine
einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, im Rahmen der laufenden "Revision der
Ortsplanung im Bereich Siedlung" die Bauzonen im gesamten verbleibenden
Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des Kantons zu reduzieren, nicht
grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB S. 9). Insofern ist auch die
Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu bestätigen, wonach der

31 / 43
Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft liegt und durch die
planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der Zielsetzung einer
haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art.1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2
lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. einem Verstoss
gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht eine Pflicht, die
Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu kompensieren.
4.4.6. Wird eine negative Präjudizierung der projektbezogenen Nutzungsplanung
"B._____, C._____" auf die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung
verneint (vgl. Erwägung 4.4.5), ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde
die projektbezogene Nutzungsplanung im Einklang mit den Vorgaben des KRIP-S,
mithin im Hinblick auf die Weiterentwicklung und Erneuerung der touristischen
Beherbergungsinfrastruktur (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37) vorgezogen hat. Dies gilt umso
mehr, als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer Nähe der
Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des B._____
für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung in der
Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "E._____" auch im KRL (S. 33) als
Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs dienen soll. Insofern und auch weil der Gemeinde bei der
Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte zuerst eine Gesamtschau der
erforderlichen Redimensionierung und der hierfür in Frage kommenden Flächen
vornehmen müssen, von denen die fragliche Parzelle nicht ausgenommen werden
dürfe, nicht überzeugend.
Dasselbe gilt für den Hinweis der Beschwerdeführenden, die vorliegende Planung
verhindere eine mögliche Auszonung der Parzelle Z.2._____, die als einzige als
Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass
in der fraglichen Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl.
Erwägung 3.1.1) nur Flächen über 0.3 ha ausgewertet wurden und dieser Bericht
nur als Hilfsmittel dient. Die Gemeinde hat im Rahmen ihres grossen
Planungsermessens weitere Flächen (unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu
bezeichnen (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne
diese Fläche erreicht werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend
Bauzonenreserven verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 21, zu
den Bauzonenkapazitäten).
4.5.
Fehlender Bedarf

32 / 43
4.5.1. Die Beschwerdeführenden führen aus, auf das vorliegende Projekt sei weder
die Region noch die Gemeinde angewiesen. Durch die vorgesehenen,
überdimensionierten Wohnblöcke werde das Dorfzentrum gerade nicht aufgewertet,
da die Wohnungen den grössten Teil des Jahres leer stehen würden. Es würden
keine Läden und auch keine Dienstleistungsbetriebe geschaffen.
4.5.2. Die Gemeinde zeigt sich überzeugt, dass für das beabsichtigte Projekt ein
Bedarf bestehe, und dass für die Sicherstellung des Fortbestands des B._____ eine
zeitgemässe Weiterentwicklung zwingend notwendig sei. Der Hauptgrund für die
Rückläufigkeit der Übernachtungen sei die Betriebsgrösse und das Fehlen eines
entsprechenden Angebots. Dass gerade im 3- und 4-Sterne-Segment ein grosses
Wachstumspotential bestehe, bestätige auch das Gutachten J._____. Aus dem
Gutachten der SGH gehe hervor, dass faktisch ein neuer Hotelbetrieb entstehe, der
das Potential habe, mit seiner Grösse und seinem Angebot eine dominierende Rolle
in der Feriendestination Lenzerheide einzunehmen. Insbesondere C._____ erfahre
damit eine Aufwertung des bislang eher bescheidenen Freizeitangebots, was nicht
nur für Besucher des Resorts, sondern für alle Gäste, Einheimischen und
bestehenden Betriebe einen Mehrwert darstelle. Die SGH beurteile das Projekt als
strategisch bedeutsam. Das Gutachten J._____ räume dem Hotel-Resort eine sehr
gute Wettbewerbsfähigkeit innerhalb der Region und im Schweizer Alpenraum
allgemein ein.
Die
Regierung
verweist
auf
die
Erwägungen
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid, an denen sie vollumfänglich festhält. Insbesondere
beurteilte sie den Bericht der J._____ AG sowie das Konformitätsgutachten der
SGH als schlüssig und hielt fest, dass bereits wegen der ausgezeichneten Lage und
bei einer guten Betriebsführung durchaus mit einem Erfolg des Hotel-Resorts
gerechnet werden könne. C._____ bilde Bestandteil der Ferienregion Lenzerheide
und das Potenzial für ein weiteres Resort sei gegeben. In Übereinstimmung mit dem
Gutachten der SGH könne festgestellt werden, dass ein neues Angebot auch eine
neue Nachfrage generieren könne. Die Erweiterung zum Resort sei von
strategischer Bedeutung und sichere den Fortbestand des Hotels langfristig
(Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll Nr. 350/2023, S. 28 f.).
4.5.3. Das Bundesgericht hielt im Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013
(projektbezogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels Suvretta House,
St. Moritz) im Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die neuen Hotelbauten
sei
nicht
nach
raumplanerischen,
sondern
ausschliesslich
nach
betriebswirtschaftlichen bzw. subjektiven Kriterien ermittelt worden, fest, dass eine
Planung, die einen bestehenden Hotelbetrieb fördern und weiterentwickeln solle,

33 / 43
nur zweckmässig sei, wenn die geplante Überbauung, Gestaltung und
Erschliessung einen langfristig sinnvollen und damit auch rentablen Hotelbetrieb
ermögliche. Insofern handle es sich zumindest auch um raumplanerische Kriterien
(E. 5.5.2). Das Bundesgericht verwies darin auch auf BGE 136 II 204 (Prätschli,
Arosa), wo es ausgeführt hatte, dass Neubauprojekte grundsätzlich den
bestehenden Baumöglichkeiten angepasst werden müssten, und nicht umgekehrt
die Bauzonen den Standortwünschen der Investoren; vorrangig müssten
bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt werden,
namentlich durch deren Umzonung in eine Hotelzone (dortige E. 7.2).
4.5.4. Die Fachleute der J._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal B._____ C._____ für den Zweck
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei,
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20).
Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen
Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil
des Hotel-Resorts B._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten.
Das Konformitätsgutachten ZWG der SGH ergab, dass beim bestehenden Hotel die
operative Wirtschaftlichkeit gegeben, die langfristige Marktfähigkeit aufgrund des
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich sei. Auch in Bezug auf das
geplante Resortprojekt wurde die operative Wirtschaftlichkeit als gegeben beurteilt.
Mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) des Investitionsbedarfs leiste der
Verkaufsgewinn aus den Zweitwohnungen einen substanziellen Beitrag an die
Gesamtfinanzierung (S. 4). Die Erweiterung zum Resort wurde als von strategischer
Bedeutung angesehen, die den Fortbestand des aus Destinationssicht
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig sichere (S. 30).

34 / 43
4.5.5. Die Gutachter der J._____ AG untersuchten die wesentlichen Faktoren für
den Erfolg eines Hotels im Schweizer Alpentourismus (Betrieb, Destination und
Umfeld; S. 5) und beurteilten insbesondere die geplante Erhöhung der Bettenzahl
von aktuell 37 (im Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- und Viersternsegment)
sowie der Zimmernächte von aktuell 3'911 (2016-2019; mit Hinweis auf Hesta
Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf rund 21'000
(davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %). Sie stützten sich dabei auf die
Planerfolgsrechnung der F._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch
die
SGH
(Eckwerte
der
Businessplanung)
(vgl.
S.
7
f.).
Bei
einer
EBITDA-Rendite zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8)
erachteten die Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer
Erfahrungen bei vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das
vorliegende Projekt.
Die J._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest,
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3,
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl.
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten,
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer
Zimmerauslastung
von
54.7 %
jährlich).
In
Vaz/Obervaz
liege
das
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 %
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl.
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der

35 / 43
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727 : 90]) bzw. rund drei
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der
Angebotsseite
ein
realistisch
zu
erwartender
Ausbau
von
Hotel-
und
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50
Zimmer pro Hotel [2'408 : 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort)
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.).
Die J._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal B._____ in
C._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden,
Vaz/Obervaz,
Lantsch/Lenz,
Bürgergemeinde
Vaz/Obervaz,
Lenzerheide
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe
(S. 20,
Fn.
8).
Für
die
Gemeinde
Vaz/Obervaz
seien
in
der
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).
4.5.6. Beim geplanten Hotel-Resort B._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer
zuzüglich 44 Zimmer in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich
zweifellos um ein grosses Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels
(mit 50 bis 85 Zimmern) übersteigt. Wenn man mit der J._____ AG jedoch davon
ausgeht, dass eine Ferienregion wie die Lenzerheide in den nächsten Jahren

36 / 43
mehrere solcher Hotelprojekte aufzunehmen vermag, kann von einer realistischen
Einschätzung der angenommenen knapp 14'000 Logiernächte ausgegangen
werden: Bei 111 Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. (als Beispiel) 50%igen
Auslastung (d.h. an 153 bzw. 183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111
x 153) bzw. rund 20'000 (111 x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre
noch höher. Der bestehende Hotelbetrieb würde um das Dreifache erweitert (155
abzüglich der 37 bestehenden Zimmer ergibt 118 neue Zimmer [davon 44
bewirtschaftete Wohnungen], was rund 300 % von 37 beträgt). Weiter ist zu
beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom Markt genommen werden (gemäss
Bericht der J._____ AG 497 Hotelzimmer bzw. 2 % in sechs Jahren in den 30
grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl. S. 15, vgl. auch zum
Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels S. 18). Gemäss Bericht
der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben (S. 9). Diese können
allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen ersetzt werden.
Damit zeigt der Bericht der J._____ AG in nachvollziehbarer Weise auf, dass
realistischerweise davon ausgegangen werden kann, dass die Erweiterung des
bestehenden Hotels mit dem Nachfragepotential wird Schritt halten können. Auch
kommen die Gutachter darin zum Schluss, dass das Areal B._____ in C._____ für
den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen sehr
attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist.
Diese Ausführungen sind plausibel und nachvollziehbar. Mithin kann nicht von
einem überdimensionierten Projekt bei fehlender Nachfrage gesprochen werden,
durch welches das Dorfzentrum gerade nicht aufgewertet werde. Die J._____ AG
stellte bei ihren Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot
gegenüber und kam zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den
grössten, alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der
Nachfrageseite
mit
einem
Potential
von
rund
90
modernen
Hotels
(durchschnittlicher Grösse) gerechnet werden könne, während auf der
Angebotsseite ein realistisch zu erwartender Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die
Nachfrage wird nach deren Einschätzung in den nächsten Jahren weitaus grösser
sein als das Angebot. Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was ernsthafte
Zweifel an dieser gutachterlichen Einschätzung hervorrufen würde. Insgesamt
erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der J._____ AG als nachvollziehbar,
weshalb die Planung als zweckmässig im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (Erwägung 4.5.3) angesehen werden kann. Die Einschätzung der
Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu rechnen, dass das geplante Hotel-
Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel betrieben werden könne, ist nicht zu
beanstanden.

37 / 43
4.6.
Unzulässigkeit von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung
4.6.1. Die Beschwerdeführenden erachten die Erstellung von Erst- und
Zweitwohnungen in einer Zone für touristische Einrichtungen als nicht zulässig.
Jedenfalls seien Zonen, in denen strukturierten Beherbergungsbetrieben die
Erstellung von touristisch betreuten Wohnungen gemäss ZWG bewilligt werden
können, als WMZ zu berücksichtigen. Die Ausscheidung einer Hotelzone
präjudiziere die Nutzungsplanungsrevision unzulässigerweise negativ und sei mit
der erlassenen Planungszone nicht vereinbar. Diese führe nicht zu einer
Verringerung der WMZ-Zonen, vielmehr erfolge eine Steigerung der Kapazität. Die
Planung für das Hotel-Projekt und die Verkleinerung der Bauzonen müssten
materiell und formell koordiniert werden (Art. 25a RPG), sie dürften keine
Widersprüche aufweisen. Eine Gesamtbetrachtung der Auszonungsflächen sei
noch nicht erfolgt.
4.6.2. Die Gemeinde weist darauf hin, dass die Realisierung von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung
zwecks
Querfinanzierung
von
strukturierten
Beherbergungsbetrieben gemäss ZWG, entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführenden, auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von
über 20 % zulässig seien. Dass die Voraussetzungen dafür nicht gegeben wären,
machten die Beschwerdeführenden nicht geltend, weshalb sich entsprechend
Ausführungen dazu erübrigten.
Die Regierung bestreitet die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verweist
auf die Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. Sie führte aus, die
Voraussetzungen für den Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien
erfüllt. Die Finanzierung der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen zur
Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH plausibel dargelegt worden, der
gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im Baubewilligungsverfahren
nochmals
erbracht
werden
(Beschwerdeentscheid
PB
14/21,
Protokoll
Nr. 335/2023, S.35 f.).
4.6.3. Gemäss
Art. 7
Abs. 1
ZWG
dürfen
in
Gemeinden
mit
einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR

38 / 43
702.1) definiert den strukturierten Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der
hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der
Mehrheit der Gäste beansprucht werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches
Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines
einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c).
4.6.4. Bei
der
Möglichkeit,
einen
strukturierten
Beherbergungsbetrieb
in
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % durch den Verkauf von
Zweitwohnungen quer zu finanzieren, steht die Führung eines neuen Betriebs bzw.
die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund (PFAMMMATTER,
Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung
[ZWV], 2. Aufl. 2021, Art. 8 Rz. 4). Art. 8 Abs. 1 ZWG definiert dazu fünf
Voraussetzungen, zu deren Nachweis ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist
(Art. 8 Abs. 5 ZWG), und die kumulativ erfüllt sein müssen:
– Notwendiger Ertrag zur wirtschaftlichen Führung bzw. Weiterführung des
Betriebs (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG): Vorausgesetzt wird, dass ein bestehender
Betrieb nicht wirtschaftlich ist bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht
wirtschaftlich sein kann. Nach welchen Kriterien die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen
ist, lässt der Gesetzgeber offen. In der Praxis kommt der Beurteilung durch den
Experten im Rahmen des Gutachtens ein hohes Gewicht zu (PFAMMATTER, a.a.O.,
Art. 8 Rz. 7). Zudem muss die Querfinanzierung geeignet sein, eine angemessene
Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-)herzustellen, wobei die Eignung auch dann
gegeben ist, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen
Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken können (PFAMMATTER,
a.a.O., Art. 8 Rz. 9).
– Investition des Ertrags in den Bau oder Betrieb (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG): Die
Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber hat auf
Verlangen den entsprechenden Nachweis zu erbringen, wobei in der Regel die
Abgabe
einer
entsprechenden
Erklärung
im
Rahmen
des
Baubewilligungsverfahrens ausreicht (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 11 f.).
– Max. 20 % (bzw. 33 %) der Hauptnutzfläche (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG).
– Bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) im Sinne einer
zusammengehörenden Häusergruppe mit gemeinsamer Erschliessung, zentraler
Parkierung
und
Gemeinschaftseinrichtungen,
die
auch
von
den
Wohnungseigentümern mitbenutzt werden können (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8
Rz. 18).

39 / 43
– Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG).
4.6.5. Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit und
Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bestätigt.
Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des Resort-
Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von strategischer
Bedeutung (S. 30). Die Gutachter führten aus, dass der Verkaufsgewinn aus den
Zweitwohnungen mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) einen substanziellen
Beitrag an die Gesamtfinanzierung des Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31).
Zwar sei die operative Wirtschaftlichkeit des bestehenden Hotels zum heutigen
Zeitpunkt gegeben, die mittel- bis langfristige Marktfähigkeit aufgrund des
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich (S. 18, 30). Die operative
Wirtschaftlichkeit des geplanten Resortprojekts erachteten die Fachleute der SGH
als gegeben (S. 30), die Erweiterung zum Resort beurteilten sie als von
strategischer Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30).
Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum
Betriebskonzept legten die Gutachter dar, dass die Investitionskosten rund 46 Mio.
CHF für das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung sowie rund
6,9 Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der Verkaufserlös
für die Zweitwohnungen (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20
Parkplätze in der Tiefgarage werden auf CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei
Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit ein Finanzierungsbedarf von rund 47
Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden deutlich über dem wirtschaftlichen
Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das
bedeute aber auch, dass die Investitionskosten nur zu einem Bruchteil mit einer
klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden könnten (34 %), die Differenz
müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-fonds-perdu-Beiträgen
(Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen und
Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden (S. 21 und 27). Der
Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF (20,7 Mio. CHF
abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem Anteil von rund
26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der Gesamtfinanzierung
des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF, vgl. S. 21] und ohne
Erstellungskosten der Zweitwohnungen; S. 27 und 31).
Zur
Frage
der
Tragbarkeit
des
Hotel-Resorts
verglich
die
SGH
die
Planerfolgsrechnung der Auftraggeberin für das Jahr 2027/2028 mit eigenen
Annahmen und Erfahrungswerten. Bei einer Gesamtbelehnung von 80 % und

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einem Fremdfinanzierungspotential von 17,9 Mio. CHF kam sie auf einen
ausreichenden EBITDA ab Planjahr 3 (bei einem Fremdkapitalzins von 4,5 %,
langfristiger Durchschnittszinssatz) bzw. bereits knapp ab Planjahr 1 (bei einem
Fremdkapitalzins von 1,5 %, aktuelles Marktumfeld) (S. 25 f.). Das Ertragspotential
liege bei 8,6 Mio. CHF, der indikative DCF-Ertragswert bei 22,32 Mio. CHF (S. 26
f.). Gemäss SGH werde das Gästesegment durch das erweiterte und diversifizierte
Angebot (nach Grösse und Preisklasse) vergrössert (S. 22). Das Projekt folge damit
dem allgemeinen Trend zur Hybridisierung in der Hotellerie (S. 30). Ergänzt werde
das Angebot mit einem zeitgemässen Wellnessangebot und Behandlungsräumen
sowie einem Kidsclub (S. 22 und 30). Damit werde der neue Hotelbetrieb in seiner
Grösse eine dominierende Rolle in der Feriendestination einnehmen und auch für
einen internationalen Brand interessant sein (S. 22).
4.6.6. In Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP ist vorgeschrieben, dass die
gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG erforderlichen Nachweise im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu erbringen sind. Die Gemeinde hat diesbezüglich
dargelegt, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung bezüglich der
Resortwohnungen, nämlich die Verpflichtung zur dauernden touristischen
Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG, als Auflage in die Baubewilligung
aufnehmen und mittels Anmerkung im Grundbuch sichern werde (vgl. dazu die
entsprechende, in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG umschriebene Pflicht). Auch hat sie im
Hinblick auf Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG (Investition des Verkaufsertrags in den Bau oder
Betrieb der strukturierten Beherbergung) klargestellt, dass sie im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde, dass die
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das
Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden, um
sicherzustellen, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Betrieb der
strukturierten Beherbergung investiert werde. In diesem Zusammenhang ist auch
darauf hinzuweisen und dies ergibt sich auch aus dem Bericht der SGH, dass der
Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen zentral ist für die Realisierung der
Hotelerweiterung, weshalb es auch im ureigenen Interesse des Hotelbetreibers ist
bzw. eine Notwendigkeit darstellt, diesen für die Finanzierung der Hotelanlage zu
nutzen, und somit eine Gefahr, dass nur die Zweitwohnungen erstellt wird, nicht
aber das Hotel-Resort, kaum gegeben sein dürfte.
4.6.7. Das SGH bestätigte damit die Konformität des Hotel-Projekts mit den
Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-b ZWG. Darüber hinaus ist zu beachten, dass
die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen gemäss Nutzungsaufteilung im
PMB (S. 12) eine HNF von 1'480 m2 aufweisen, was gegenüber der übrigen HNF

41 / 43
von total 7'470 m2 (bestehende Hotelanlage 640 m2, Hotelerweiterung 2'100 m2,
Dépendance
550 m2,
touristisch
bewirtschaftete
Wohnungen
2'700 m2,
Zweitwohnungen 1'480 m2) einen Anteil von 19,81 % ausmacht. Damit sind die
massgebliche Grenze von max. 20 % und die Voraussetzung nach Art. 8 Abs. 1
lit. c ZWG eingehalten. Ferner ist auch die bauliche und funktionale Einheit
zwischen
dem
Beherbergungsbetrieb
und
den
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen gegeben (vgl. Bericht Projektentwicklung der F._____;
Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) und es sind auch keine überwiegenden Interessen
ersichtlich, die gegen die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung
sprechen würden, womit Art. 8 Abs. 1 lit. d und lit. e ZWG und somit die
Voraussetzungen für eine Querfinanzierung des Hotel-Resorts durch den Verkauf
von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erfüllt sind.
4.7.
Unrechtmässige vorinstanzliche Kostenverteilung
4.7.1. Die Beschwerdeführenden bringen im Zusammenhang mit der abgelehnten
Rüge, die vier Planungsbeschwerdeverfahren seien nicht vereinigt worden, vor, die
vorinstanzliche Auferlegung der Verfahrenskosten sei unrechtmässig. Sie
mutmassen, ihnen seien Verfahrenskosten auferlegt worden, welche die
Behandlung von Rügen aus anderen Verfahren ausgelöst hätten. Im angefochtenen
Entscheid werde nicht angegeben, welche Beschwerdeführenden welche Rügen
erhoben hätten, weshalb unklar bleibe, welche Ausführungen allein die Beschwerde
der Beschwerdeführenden betreffe.
4.7.2. Mit dem Beschwerdeentscheid PB 14/21, Protokoll-Nr. 350/2023, der einzig
die Beschwerdeführenden betrifft, wurden ihnen als unterliegende Parteien, in
solidarischer Haftbarkeit, die entsprechenden Verfahrenskosten auferlegt. Die
Regierung führte aus, dass sie die in den eingegangenen Beschwerden erhobenen
Rügen im Interesse der Übersichtlichkeit zusammengefasst und thematisch
behandelt habe, zumal sich zahlreiche Rügen in den vier Planungsbeschwerden in
weiten Teilen deckten. An diesem Vorgehen ist nichts auszusetzen. Insbesondere
machen die Beschwerdeführenden nicht geltend, dass Rügen behandelt worden
wären, die sie nicht erhoben hätten, oder Ausführungen erfolgt seien, die mit ihrer
Beschwerde nichts zu tun hätten, und somit seitens der Regierung unnötiger
Aufwand betrieben worden wäre, der sich in übertriebenen Verfahrenskosten
gezeigt hätte. Solches ist denn auch nicht ersichtlich; die auferlegten
Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 können angesichts des Umfangs und der
Schwierigkeit der Angelegenheit als massvoll bezeichnet werden. Der Einwand der
Beschwerdeführenden ist folglich nicht zu hören.

42 / 43
4.8.
Nach dem Gesagten erweisen sich der Beschwerde- sowie der
Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April 2023 als rechtmässig. Die
dagegen erhobene Beschwerde ist folglich abzuweisen.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, bestehend
aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00
festzusetzen ist, den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 und
2 VRG).
5.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht weder der Regierung noch der
Gemeinde zu, da beide in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2
VRG).

43 / 43
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
915.00
total
CHF
4'915.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A.B._____ und A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]