gr_gerichte · VR2 2025 8 · 2026-03-18 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 18. März 2026
mitgeteilt am 25. März 2026
Referenz
VR2 25 8
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Audétat und Pedretti
Gross, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
gegen
B._____
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel
Enteignungskommission des Kantons Graubünden
Beschwerdegegnerin 2
Gegenstand
Enteignungsentschädigung

2 / 22
Sachverhalt
A.
Die B._____ ist Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ im Ausmass von 1'722
m2 in der A._____. Die Parzelle befindet sich südlich der Kantonsstrasse (bzw.
C._____) unmittelbar an der gemeindeeigenen D._____ und ist der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) zugewiesen. Am _____ forderte die
B._____ die A._____ auf, in Ausübung ihres Enteignungsrechts die seit den 60-iger
Jahren mit einem E._____ überbaute Parzelle Z.1._____ zu Eigentum zu
übernehmen, und zwar zum Wert laut aktueller amtlicher Schätzung in der Höhe
von CHF 680'000.00. Das Gebäude wurde früher im Erdgeschoss als Postfiliale und
später (zeitlich befristet) als Atelier für ein Architekturbüro genutzt. Im
Obergeschoss befindet sich seit dem Neubau bis heute eine 4.5-Zimmerwohnung.
Weiter verfügt die Parzelle Z.1._____ über zwei Garagen und einen geteerten
Vorplatz mitsamt Landumschwung. Die A._____ zeigte sich am _____ zur
Übernahme
der
Parzelle
Z.1._____
bereit,
allerdings
für
eine
tiefere
Entschädigungssumme von CHF 316'936.00. Weil keine Einigung darüber erzielt
werden konnte, wurde die Enteignungskommission VI um Durchführung des
Schätzungsverfahrens und Entscheid in dieser Sache ersucht.
B.
Mit
Entscheid
vom
_____,
mitgeteilt
am
_____,
erkannte
die
Enteignungskommission VI (fortan: Enteignungskommission) im Dispositiv was
folgt:
1.
Die Entschädigung für die Übernahme des Grundstücks Nr. Z.1._____, Grundbuch der
A._____, wird auf CHF 680'000.00 festgelegt.
2.
Die Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung von ca. 104 m2 des Grundstücks
Nr. Z.1._____, Grundbuch der A._____, wird auf einmalig CHF 10.00/m2, total CHF 1'040.00,
festgelegt.
3.
Die A._____ wird verpflichtet, der Gesuchgegnerin mit Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids total CHF 681'040.00 zu bezahlen. Dieser Betrag ist für einen Teilbetrag von
CHF 7'590.00 vom Tage der vorzeitigen Besitzergreifung an und für den Restbetrag von
CHF 673'450.00 ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids jeweils mit 5 % zu verzinsen.
4.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus:
-
Staatsgebühr
CHF 4'000.00
-
Ausfertigungsgebühr
CHF 426.00
-
Total
CHF 4'426.00
gehen zu Lasten der A._____ und sind innert 30 Tagen nach Rechnungsstellung dem
Kanton Graubünden zu überweisen.
5.
Der Gesuchgegnerin wird zu Lasten der A._____ eine Prozessentschädigung von CHF
3'000.00 (inkl. MWST) zugesprochen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung: Innert 30 Tagen an Verwaltungsgericht bzw. neu ab 1. Januar 2025:
Obergericht des Kantons Graubünden]
7.
[Mitteilung an:]

3 / 22
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass der wichtigste
Grundsatz im Enteignungsrecht das Prinzip der vollen Entschädigung sei. Diese sei
unter Berücksichtigung aller Nachteile festzusetzen, die dem Enteigneten ohne sein
Verschulden aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte erwüchsen. Zu
vergüten seien demnach unter anderem der volle Verkehrswert des enteigneten
Rechts sowie alle weiteren den Enteigneten treffenden Nachteile, die sich nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen liessen. Bei
der Ermittlung des Verkehrswertes seien bessere Verwendungsmöglichkeiten zu
berücksichtigen, hingegen nicht offenbare Spekulations- oder Liebhaberpreise. Laut
amtlicher Immobilienbewertung vom _____ weise die Parzelle Z.1._____ einen
Verkehrswert von CHF 680'000.00 auf; zusammengesetzt aus dem Wert des
E._____ inkl. 450 m2 Landfläche (à CHF 330.72/m2) von CHF 636'375.00 und dem
Wert des zusätzlichen Landes von CHF 43'630.00. Die Position "zusätzliches Land"
ergebe sich aus der Summe des Wendeplatzes von 400 m2 ohne Wert
("unüberbaubar") und des restlichen Umschwungs ZöBA von 872 m2 (à CHF 50.00).
In Anwendung der sog. "Umschwungs-/Vorgartenpraxis" verbliebe dem Gebäude
eine Landfläche von Z.1._____ m2 als faktisches Bauland erhalten. Die Einwände
der Gemeinde (fortan: Gesuchstellerin) vermöchten an der konkret angewandten
Bewertungsmethode des Amts für Immobilienbewertung (AIB) Graubünden nichts
zu ändern. Die Entschädigung für die Enteignung werde mit der rechtskräftigen
Feststellung fällig und sei von diesem Zeitpunkt an zu fünf Prozent zu verzinsen.
Der Kommissionspräsident habe der Gesuchstellerin mit Entscheid vom _____ die
Bewilligung erteilt, sofort vorzeitig vom Grundstück Nr. Z.1._____ eine Fläche von
ca. 131 m2 dauernd sowie eine Fläche von ca. 104 m2 vorübergehend, total ca. 235
m2, in Besitz zu nehmen. Praxisgemäss werde die Entschädigung für die
vorübergehende Beanspruchung auf CHF 10.00/m2 festgelegt, was bei 104 m2
einen
Betrag
von
CHF
1'040.00
ergebe,
welcher
zusätzlich
zur
Enteignungsentschädigung zu bezahlen sei. Dieser Betrag sei vom Tage der
Besitzergreifung an mit fünf Prozent zu verzinsen. Demgegenüber sei die
Entschädigung für die vorzeitig, aber dauernd beanspruchte Fläche von 131 m2 in
der Entschädigung für das Gesamtgrundstück bereits enthalten. Daraus ergebe
sich die Gesamtsumme laut Ziff. 3 des Dispositivs von CHF 681'040.00 (Ziff. 1 CHF
680'000.00 + Ziff. 2 CHF 1'040.00); zzgl. 5 % Zins (ab Zeitpunkt vorzeitiger
Besitzergreifung). Die Kosten (CHF 4'426.00 laut Ziff. 4) gingen im erstinstanzlichen
Verfahren bei einer formellen Enteignung zulasten des Enteigners und für die
ausseramtliche Parteientschädigung (CHF 3'000.00 [inkl. MWST] laut Ziff. 5) sei auf
einen Zeitaufwand von 10 Stunden à CHF 270.00/Std. abgestellt worden.

4 / 22
C.
Dagegen liess die A._____ (fortan: Beschwerdeführerin) am 31. Januar 2025
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Graubünden erheben, mit folgenden
Rechtsbegehren:
1.
Ziff.1, Ziff. 3 und Ziff. 5 des Entscheids der Enteignungskommission VI vom 5. Februar 2024
seien aufzuheben.
2.
Die Entschädigung für die Übernahme von Grundstück Z.1._____, Grundbuch O._____, sei
auf CHF 316'936.-- festzulegen, und zwar nebst 5 % auf CHF 5'895.-- ab 25. Mai 2023
(nachstehend Ziff. 31) sowie 5 % auf CHF 311'041.-- ab Rechtskraft des
Verwaltungsgerichtsurteils.
3.
Unter gesetzlicher Kostenfolge für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren.
Begründend wurde im Kern vorgebracht, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz
dem geltenden Enteignungsrecht widerspreche; dies gelte ebenfalls für die AIB-
Verkehrswertschätzung über CHF 680'000.00. Der vom AIB ermittelte Verkehrswert
für das seit 1976 in der ZöBA liegende Gebäude – durch Vergleich mit gleichartigen
Gebäuden in gewöhnlichen Bauzonen – entspreche nachweislich nicht dem für die
Enteignungsentschädigung massgeblichen Verkehrswert nach Art. 97 Abs. 4 KRG
i.V.m. Art. 10 Abs. 1 lit. a KEntG. Dies, weil ein und dasselbe Gebäude, welches
seit 1976 in einer ZöBA liege, "am Markt" bzw. "im freien Handel" mit Sicherheit
nicht den gleichen Preis erziele wie dasselbe Gebäude in einer gewöhnlichen
Bauzone. Fazit: Ein Gebäude in der ZöBA, in dessen Erdgeschoss nur
ertragsschwache,
ZöBA-konforme
Nutzungen
(Musikschule,
Gesangslokal,
Vereinslokale etc.) realisiert werden dürften, werde im "freien Handel" mit Sicherheit
nicht denselben Verkaufspreis erzielen, wie dasselbe Gebäude in einer
gewöhnlichen Bauzone, in dessen EG ertragsstarke Gewerberäume (für
Architekten, Treuhänder, Handwerker etc.) realisiert werden dürften. Weil in der
(von der Vorinstanz übernommenen) AIB-Schätzung diese für den Verkehrswert
massgebliche Unterscheidung nicht getroffen werde, gebe die AIB-Schätzung auch
den
massgeblichen
Verkehrswert
nicht
korrekt
wieder.
Die
Enteignungsentschädigung sei daher nachweislich zu hoch festgesetzt worden. Der
laut Enteignungsgesetz massgebliche Verkehrswert hätte für das ganze Gebäude
inkl. Umschwung nach dem aktuellen Verkehrswert, das unüberbaute Land nach
der Zweistufentheorie (BGE 114 Ib 112) und das EG Gebäude mit zusätzlicher
Vergütung des Wertverlustes 1976 (in analoger Anwendung der Zweistufentheorie)
ermittelt werden müssen. Werde die Rechtsprechung (in PVG 2012 Nr. 32)
vorliegend angewandt, so sei das Gebäude auf Grundstück Z.1._____ mit dem
üblichen Landteil von Z.1._____ m2 zum aktuellen Verkehrswert im Zeitpunkt der
Übernahme – also im Jahr _____ – zu entschädigen, wobei für den dazugehörigen
Landteil (Z.1._____ m2) der Wert einer gewöhnlichen Bauzone (im Jahr ____)
massgeblich sei. Für den unüberbauten Teil von Parzelle Z.1._____ – vorliegend

5 / 22
also 1'172 m2 [1'722 m2 minus Z.1._____ m2] – sei auf die bundesgerichtliche
Zweistufentheorie abzustellen. Zur konkreten Wertermittlung wurde – unter
Bezugnahme auf das Gutachten F._____ vom _____ – zusammenfassend
[tabellarisch] was folgt festgehalten:
Materielle Enteignung 1976:
Entwertung EG im Jahr 1976 durch Zuweisung ZöBA
CHF 48'888.89
Wertverlust 'übriges' Land durch Zuweisung ZöBA 1976 CHF 52'740.00
Formelle Enteignung 2022:
(Rest-)Verkehrswert des 55-jährigen Gebäudes (inkl. Landanteil Bauzone)
•
mit (besitzstandsgeschützter) Wohnnutzung im OG
•
mit ausschliesslich ertragsschwacher ZöBA-Nutzung im EG
•
mit (besitzstandsgeschützten) Garagen mit 2 Plätzen CHF 215'307.22
Wertsteigerung 'übriges' Land von 1976 bis 2022
CHF 0.00
Total Entschädigung CHF 316'936.11
Aufgrund der Massgeblichkeit des Verkehrswertes (des "im freien Handel"
tatsächlich
erzielbaren
Verkaufspreises)
müsse
die
zu
bezahlende
Enteignungsentschädigung deutlich geringer ausfallen als die von der Vorinstanz
festgelegte Abgeltungssumme.
D.
Mit Schreiben vom 4. März 2025 hat die Enteignungskommission (fortan:
Beschwerdegegnerin 2) auf eine Vernehmlassung verzichtet.
E.
Mit Vernehmlassung vom 24. März 2025 beantragte die B._____ (fortan:
Beschwerdegegnerin 1) die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach der Verkehrswert
des gesamten Gebäudes mit Wohnung, Atelier und Garagen lediglich
CHF 215'307.22 betrage, sei völlig realitätsfremd. Die Diskrepanz von ca.
CHF 420'000.00 allein für das E._____ sei auch nicht nachvollziehbar. Immerhin
hätten das AIB und die Vorinstanz die Werte anhand der konkreten
Nutzungsmöglichkeiten bewertet. Das Gebäude liege an zentraler und gut
erschlossener Lage in O._____, was den Wert der frei handelbaren 4.5-
Zimmerwohnung im notorisch knappen Wohnungsmarkt in der Region (selbst für
Altbauwohnungen) zweifellos erhöhe. Die Vorinstanz habe anlässlich des
Augenscheins vom _____ festgestellt, dass das Gebäude "eine intakte, dem Alter
des Gebäudes entsprechende, gut unterhaltende Gebäudehülle" aufweise und die
Sichtung der vermieteten 4.5-Zimmerwohnung im Obergeschoss "eine zeitgemäss
ausgestattete, bestens unterhaltende, vollständig nutzbare Wohnung mit einer den
heutigen Anforderungen entsprechenden Küche und Bad/Toilette" gezeigt habe.
Angesichts der unbestritten gebliebenen Feststellungen und der Umstände auf dem

6 / 22
Wohnungsmarkt sei schlicht nicht nachvollziehbar, wie die Beschwerdeführerin auf
den Verkehrswert des Gebäudes von CHF 215'000.00 komme. Ein solcher wäre
unter keinem Titel sachgerecht. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung (zur
Zweistufentheorie), auf die sich die Beschwerdeführerin berufe, gehe davon aus,
dass beim Einbezug von Bauland in eine ZöBA eine materielle Enteignung
stattfinde. In diesem Moment verliere das belastete Land seinen vormaligen Wert
als Bauland und es habe nur noch einen Restwert, "der bei nicht überbauten
Grundstücken in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert entspricht (BGE 114 Ib
122 E. 7a)". Diese Praxis sei im Zusammenhang mit Fällen entwickelt worden, in
denen es darum gegangen sei, nicht überbaute Grundstücksflächen von Privaten
für bestimmte öffentliche Zwecke abzusichern. Hier gehe es aber nicht um ein "nicht
überbautes Grundstück". Mit der Zuweisung des Grundstücks in die ZöBA im Jahr
1976 habe keine materielle Enteignung im eigentlichen Sinne stattgefunden,
sondern bloss die Zonenordnung an die staatliche Grundnutzung angepasst
worden. Bei der Wertbestimmung für ein Gebäude komme es nicht allein auf die
Zonenzugehörigkeit an, sondern auch darauf, dass sich der Verkehrswert auf dem
freien Markt nach den Nutzungsmöglichkeiten richte. Das Objekt sei hinsichtlich des
Preises deshalb unabhängig von der ZöBA-Zugehörigkeit mit Liegenschaften in
Wohn- und Gewerbezonen vergleichbar. Es werde die Durchführung eines
Augenscheins beantragt. Die ursprüngliche Schalterhalle der G._____ ('Atelier') im
EG weise eine Nutzfläche von 78 m2 auf. Deren Ertragswert betrage gemäss
Schätzungseröffnung CHF 107'586.00. Das Objekt sei derzeit vermietet und werfe
einen Mietertrag von jährlich CHF 25'800.00 ab. Der Nettomietzins für das Atelier
betrage CHF 7'800.00 pro Jahr bzw. 100.00/m2 Nutzfläche. Die Darstellung, dass
nur ertragsschwache Nutzungen in einer ZöBA möglich seien, sei falsch. Neben
öffentlichen
Nutzungen
(Musikschulen,
Kurslokale,
KITAs)
wären
auch
Wohnnutzungen (Alterswohnungen) oder sogar ertragsstarke Nutzungen mit
Publikumsverkehr (Büros öffentliche Verwaltung) denkbar. Ob dafür eine Nachfrage
bestehe oder nicht, sei an sich egal, jedenfalls bestehe die Möglichkeit und die
Lokalität sei dafür geeignet; wie sie es auch für Postdienstleistungen gewesen sei.
Der Augenschein der Vorinstanz habe gezeigt, dass das Gebäude zwar nicht mehr
neu, aber trotzdem in einem guten Zustand sei und über einen sehr attraktiven
Umschwung (Garten) verfüge. Es sei keineswegs so, dass ein potentieller Käufer
oder Investor dieses Gebäude zwingend abreissen und durch einen Neubau
ersetzen müsste. Im Gegenteil: Das Haus sei gut unterhalten, erfülle seinen Zweck
auch nach 55 Jahren noch bestens und sei – gerade mit Blick auf die heutige
Wohnungsnot – durchaus attraktiv. Die von der Beschwerdeführerin abgehandelte
Frage nach der Ermittlung des "massgeblichen Verkehrswerts von Parzelle
Z.1._____" stelle sich damit nicht. Die Antwort habe das AIB in seiner Schätzung

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vom _____ gegeben und die Vorinstanz habe dies bestätigt. Der von der
Beschwerdeführerin angenommene Verkehrswert für das Gebäude mit CHF
215'000.00 (für eine besitzstandsgeschützte Wohnung im OG, eine ZöBA-Nutzung
im EG und eine besitzstandsgeschützte Garage mit zwei Parkplätzen) sei
dermassen weit weg von der Realität, dass eine derartige Entschädigung keinesfalls
dem vollen Verkehrswert entspreche und damit die Eigentumsgarantie verletze.
F.
Mit Replik vom 22. April 2025 hielt die Beschwerdeführerin unverändert an
ihren Begehren in der Beschwerde vom 31. Januar 2025 fest. Sie bekräftigte darin
erneut, dass die AIB-Schätzung fehlerhaft sei, weil im EG des Gebäudes
ausschliesslich nur noch ZöBA-konforme Nutzungen gestattet wären. Das AIB und
die Vorinstanz hätten den Verkehrswert des EG auf Parzelle Z.1._____
nachweislich mittels Vergleichsmethode ermittelt und dabei auf frei nutzbare
Gewerbeflächen in gewöhnlichen Wohnmischzonen abgestellt. Der im freien
Handel erzielbare Verkehrswert der vorliegenden 78-m2-Gewerbefläche im EG auf
Parzelle Z.1._____ – mit ausschliesslich (ertragsschwacher) ZöBA-konformer
Nutzung – sei mit Sicherheit nicht derselbe, wie wenn in jenem EG beliebige
Gewerbenutzungen möglich wären. Die diesbezügliche Verkehrswertschätzung sei
schon deshalb nachweislich falsch. Zudem sei in der ZöBA eine Ersatzneubaute
ausgeschlossen. In der Schlussbetrachtung wurde dazu resümiert: Die von der
Vorinstanz (gestützt auf die AIB-Schätzung) festgelegte Verkehrswertschätzung
berücksichtige weder die im EG ausschliesslich zulässige ZöBA-konforme Nutzung
noch die in der ZöBA ausgeschlossene Möglichkeit eines Ersatzneubaus. Die
besagte Verkehrswertschätzung übersteige darum nachweislich den für das
Grundstück Z.1._____ "am Markt"/"im freien Handel" erzielbaren Verkaufspreis. Die
Enteignungsentschädigung sei folglich in Gutheissung der Beschwerde zu
reduzieren, sei dies gestützt auf die in der Beschwerde dargelegte Berechnung, sei
dies gestützt auf eine vom Obergericht noch zu bestimmende Berechnungsweise.
Wer kaufe schon ein 58-jähriges, 'demodiertes' Gebäude, eingeklemmt zwischen
einer verkehrsreichen Gemeindestrasse im Süden und einer ausserordentlich
verkehrsreichen Kantonsstrasse im Norden, wobei die Käuferschaft die Kapital-,
Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten für zwei Geschosse (EG und OG)
aufwenden müsste, aber nur für ein Geschoss (OG) einen vernünftigen Ertrag
erwirtschaften könnte. Das nur ZöBA-konform nutzbare EG erweise sich dabei nicht
bloss als "Nonvaleur", sondern als "fortlaufendes Verlustgeschäft".
G.
Mit Duplik vom 12. Mai 2025 hielt die Beschwerdegegnerin 1 unverändert am
Antrag auf Abweisung der Beschwerde laut Vernehmlassung vom 24. März 2025
fest. Wie sich aus dem Schreiben des AIB vom 22. Februar 2024 ergebe, sei der

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Fachbehörde bereits damals bewusst gewesen, dass sich die Parzelle Nr.
Z.1._____ in der ZöBA befinde und ein Ersatzneubau ausgeschlossen sei. Von
einem "Nonvaleur" oder "fortlaufenden Verlustgeschäft" könne objektiv keine Rede
sein. Die Vorinstanz sei aufgrund des Augenscheins zu einem völlig anderen
Schluss gelangt und habe den Verkehrswert – unter Berücksichtigung sämtlicher
Einwände der Beschwerdegegnerin 1 – auf CHF 680'000.00 geschätzt. Der
Standpunkt der Beschwerdeführerin, die für das Gebäude CHF 215'000.00 und für
das gesamte Grundstück CHF 316'000.00 bezahlen möchte, sei und bleibe völlig
realitätsfremd, womit der angefochtene Entscheid zu schützen sei.
H.
Mit prozessleitender Verfügung vom 23. Februar 2026 hat der Vorsitzende
der Zweiten verwaltungsrechtlichen Kammer den Parteien den Vorsitzwechsel
angekündigt.
I.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die
eingereichten Beweismittel sowie die Begründung im angefochtenen Entscheid
wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
Formelles
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. g VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide anderer Behörden, soweit dies gesetzlich
vorgesehen ist. Gemäss Art. 22 Abs. 1 KEntG (BR 803.100) können der Enteigner
und der Enteignete, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, alle
Sachentscheide der Enteignungskommission an das Obergericht weiterziehen. Der
angefochtene Entscheid vom _____ der Enteignungskommission VI ist ein solcher
Sachentscheid und stellt deshalb ein taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht
dar. Beim angeführten Datum vom 5. Februar 2024 muss es sich allerdings offenbar
um einen Verschrieb handeln, weil nach diesem Entscheiddatum noch
Instruktionshandlungen vorgenommen wurden (act. B.13 mit Schreiben vom
8. Februar 2024 und act. B.16 S. 10). Am 5. Februar 2024 hat zwar ein Augenschein
mit anschliessender Verhandlung stattgefunden. Aus den Akten ergibt sich aber
nicht, dass im Anschluss an die Verhandlung eine Beratung stattgefunden hätte
bzw. ein Entscheid gefällt worden wäre. Dies stünde auch zu Ziff. U des
angefochtenen Entscheides in Widerspruch, wonach nach der Verhandlung der
Beweisantrag betreffend Einholung von einer Auskunft beim AIB gutgeheissen
wurde. Dieser, das Entscheiddatum betreffende redaktionelle Fehler hat weder
Einfluss auf das Dispositiv noch auf die Begründung. Zudem sind die Äusserungs-

9 / 22
und Abwehrrechte der Beschwerdeführerin davon nicht berührt worden, weshalb
eine Rückweisung der Angelegenheit auf jeden Fall nur zu einem prozessualen
Leerlauf und unnötigen Verzögerungen führen würde. Dem ist umso mehr
zuzustimmen, als selbst die Beschwerdeführerin das (falsche) Datum vom 5.
Februar 2024 nicht rügte oder anfocht, wobei in solchen Fällen lediglich von
Anfechtbarkeit auszugehen ist (siehe Urteil des Bundesgerichts 2C_460/2023 vom
31. Mai 2024 E. 5.1.1). Der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde durch das
örtlich wie sachlich zuständige Gericht steht demnach nichts im Wege.
1.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift – wie
Art. 22 Abs. 1 KEntG – dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist Adressatin
des fraglichen Entscheids betreffend Enteignungsentschädigung und mit der Höhe
der durch die Beschwerdegegnerin 2 zugesprochenen Entschädigungssumme nicht
einverstanden. Sie erachtet eine Ablösesumme von CHF 316'936.00 für die
Übernahme der Parzelle Z.1._____ zu Eigentum im Ausmass von 1'722 m2 für
ausreichend, während die beiden Beschwerdegegnerinnen eine Entschädigung von
CHF 680'000.00 als angemessen erachten. Die Beschwerdeführerin hat somit ein
schützenswertes Interesse an der Überprüfung und allfälligen Aufhebung oder
Änderung des angefochtenen Entscheids. Die Beschwerde ist überdies form- und
fristgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) eingereicht worden. Auf die Beschwerde ist
somit – abgesehen von den zwei bereits in Rechtskraft erwachsenen Ziffern 2 und
4 des angefochtenen Entscheids – einzutreten.
2.
Die Beschwerdegegnerin 1 beantragte in der Vernehmlassung vom _____
die Durchführung eines Augenscheins. Dieser verfahrensrechtliche Antrag erweist
sich
vorliegend
als
unnötig,
weil
sich
der
für
den
angefochtenen
Entschädigungsentscheid rechtlich relevante Sachverhalt mit hinreichender Klarheit
aus den Akten ergibt und nicht ersichtlich ist, inwiefern die Abnahme weiterer
Beweise zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnte (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E. 2). Dem Verzicht auf die
Durchführung eines Augenscheins kann umso mehr zugestimmt werden, als bereits
eine Ortsbegehung am 5. Februar 2024 durch die Beschwerdegegnerin 2
organisiert wurde und stattgefunden hat. Dieser Augenschein wurde dokumentiert
und 'handschriftlich' zu den Akten gelegt (vgl. act. C.39 sowie act. B.16/C.50 S. 8
lit. N und O). Das Gericht ist daher nicht auf einen erneuten Augenschein zur
Streitentscheidung angewiesen und nimmt vorliegend folglich eine antizipierte
Beweiswürdigung vor (vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3, 141 I 60 E. 3.3; Urteile des

10 / 22
Bundesgerichts 1C_487/2022 vom 26. März 2024 E. 3.2 und 3.4, 1C_551/2022 vom
16. April 2024 E. 3.3.2 und 3.4; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden
VR3 23 62 vom 15. April 2025 E. 2.3.5). Davon abgesehen, ist die
Beschwerdegegnerin 1 obsiegende Partei, womit sich weitere Erörterungen zu
diesem Verfahrensantrag erübrigen.
Materielles
3.
In materieller Hinsicht geht es in diesem Enteignungsverfahren im
Wesentlichen um die Wahl der Berechnungsmethode sowie die Höhe der
Entschädigungssumme. Als anwendbares Recht ist auf das KEntG und die dazu
entwickelte Praxis abzustellen, unter Berücksichtigung, Einhaltung sowie
Umsetzung der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichts auf dem
Gebiet des Enteignungsentschädigungsrechts.
3.1.
Ausgangspunkt ist Art. 26 Abs. 2 BV (SR 101), worin unter dem Titel
'Eigentumsgarantie' bestimmt wird: Enteignungen und Eigentumseinschränkungen,
die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt. In Umsetzung dieser
bundesrechtlichen Vorgabe schreibt Art. 9 Abs. 1 KEntG explizit vor, dass die
Enteignung nur gegen volle Entschädigung erfolgen darf. Die Entschädigung ist in
der Regel in Geld zu leisten. Gemäss Art. 10 Abs. 1 KEntG ist die Entschädigung
unter Berücksichtigung aller Nachteile festzusetzen, die dem Enteigneten ohne sein
Verschulden aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte erwachsen.
Demnach ist (lit. a) "der volle Verkehrswert des enteigneten Rechtes" zu vergüten.
Zur Berechnung des Verkehrswerts wird in Art. 11 Abs. 1 KEntG vorgesehen: Bei
der Ermittlung des Verkehrswerts sind bessere Verwendungsmöglichkeiten
angemessen zu berücksichtigen, hingegen nicht offenbare Spekulations- oder
Liebhaberpreise.
3.2.
Laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt es grundsätzlich – in
Übereinstimmung mit Art. 97 KRG (BR 801.100) und Art. 98 KRG – zwischen
formeller Enteignung (vgl. BGE 145 I 250; Urteile des Bundesgerichts 1C_9/2024
vom 12. Februar 2025, 1C_580/2020 vom 9. Dezember 2021, 1C_414/2016 vom
27. März 2017) und materieller Enteignung (vgl. BGE 112 Ib 388, 109 Ib 13, 106 Ia
262 und 369, 101 Ia 224; Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 15. Oktober
2019, 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, 1C_567/2016 vom 20. Februar 2017,
1C_66/2012 vom 3. September 2012, 1C_357/2007 vom 29. Mai 2008) zu
unterscheiden. Die formelle Enteignung gemäss Art. 97 KRG bewirkt den direkten,
hoheitlichen Entzug von Rechten (z.B. am Grundstück) an den Staat, wodurch diese
Rechte auf den Enteigner übergehen und demnach ein kompletter Wechsel des

11 / 22
Eigentums stattfindet. Die materielle Enteignung gemäss Art. 98 KRG stellt
hingegen einen schweren Eingriff in die Nutzung oder den Wert des Eigentums dar,
aber ohne Eigentumswechsel. Die formelle Enteignung führt stets zu einer vollen
Entschädigung des Enteigneten (Art. 97 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 9 Abs. 1 Satz 1
KEntG). Bei der materiellen Enteignung muss hingegen der erlittene Wertverlust
oder die eingetretene Nutzungsbeschränkung am Grundeigentum oder den daraus
fliessenden Rechten ermittelt und entschädigt werden. Sind die Einschränkungen
so gross und schwerwiegend, dass sie in ihrer Wirkung einer formellen Enteignung
gleichkommen, haben die Betroffenen auch bei einer materiellen Enteignung einen
rechtlichen Anspruch auf volle Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 KRG), in der Regel in
Geld.
4.
Zu den amtlichen Bewertungen und Schätzungen der fraglichen Immobilie
4.1.
Laut Verfügung des Amtes für Immobilienbewertung (AIB) vom _____
handelt es sich bei der Gebäude-Nr. Z.1._____ in der A._____ (im Unterdorf) um
ein E._____ im Alleineigentum der B._____. In der "Verfügung über ein
nichtlandwirtschaftliches Grundstück" wurde der Neuwert mit CHF 832'202.00, der
Zeitwert mit CHF 524'287.00, der Mietwert mit 25'800.00, der Ertragswert mit CHF
395'586.00 und der Verkehrswert mit CHF 680'000.00 angegeben. Als Baujahr des
E._____ wurde 1967 und das Gebäudevolumen mit 1'255 m3 vermerkt. Die
Wertminderung zwischen Neuwert und Zeitwert wurde auf 37 % (= CHF 307'915.00)
festgesetzt. Das Gebäude wurde mit dem Sachwert CHF 524'287.00, zuzüglich
Zusatzkosten CHF 101'446.00 und Landwert (nach Lageklasse 450 m2 x CHF
330.72/m2) CHF 148'823.00, total Sachwert CHF 774'556.00, festgelegt. Unter
"Miet- und Ertragswert" erfolgte eine Aufteilung in Wohnung (OG, 4-Zimmer, 85 m2
vermietet, Mietwert CHF 15'600.00 [Kap.-Satz 6.25 %]), Ertragswert CHF
249'600.00, in Atelier (EG, 78 m2 vermietet, Mietwert CHF 7’800.00 [Kap.- Satz 7.25
%]), Ertragswert 107'586.00, und in Garage (EG, Anzahl 2, vermietet, Mietwert
2'400.00 [Kap.-Satz 6.25 %], Ertragswert 38'400.00; dies ergibt total eine Nutzfläche
von 163 m2, einen Mietwert von CHF 25'800.00 (CHF 15'600.00 + CHF 7'800.00 +
CHF 2'400.00), sowie total einen Ertragswert von CHF 395'586.00 (CHF 249'600.00
+ CHF 107'586.00 + CHF 38'400.00). Unter "Verkehrswert" wurde das E._____ mit
CHF 636'375.00, zusätzliches Land mit CHF 43'630.00, Zuschlag/Abzug CHF -
5.00, total Verkehrswert CHF 680'000.00, aufgeführt. Unter "Bemerkungen" wurde
die Aufteilung in Landreserve/Bauland erwähnt. Der [geteerte] Wendeplatz 400 m2
sei unüberbaubar und ohne Wert. Der restliche Umschwung in der ZöBA wurde mit
total CHF 43'600.00 (872 m2 à CHF 50/m2) gelistet (act. B.5).

12 / 22
4.2.
Laut amtlicher Schätzung vom 23. Dezember 1976 wurde die Parzelle
Z.1._____ im Unterdorf mitsamt E._____ auf einen Neuwert von CHF 415'000.00
und einen Zeitwert (95 %) von 395'000.00 (Wertverminderung 5 %) geschätzt. Die
anrechenbare Bodenfläche wurde mit 1'722 m2 à CHF 80.00 und der umbaute
Raum mit 1'255 m3 (Gebäude; Baujahr 1967) angegeben (act. B.5/Anhang). Laut
amtlicher Schätzung vom 24. Oktober 1973 wurde die Parzelle Z.1._____ im
Unterdorf, bestehend aus Wohnhaus mit Garage und dazugehörigem Boden, mit
Neuwert CHF 178'000.00 und Zeitwert (95 %) CHF 170'000.00 geschätzt. Für
"Gebäude und Boden" wurde der Ertragswert auf CHF 122'000.00 (Boden Ausmass
940 m2 à CHF 45.00) sowie der Verkehrswert auf CHF 196'000.00 (Umbauter Raum
73 m3) festgesetzt (act. C.31 S. 3). Im Jahr 1976 erfolgte – aufgrund der veränderten
Nutzungsabsicht – die Umzonung der Parzelle Z.1._____ von der Wohnzone 2 in
die ZöBA, was zur Revision der amtlichen Schätzung führte (act. B.13/C.40).
4.3.
Im Gutachten F._____ vom 6. Juli 2022 wurde auf die amtliche Schätzung
von 1973 Bezug genommen, woraus sich folgender entschädigungspflichtige Wert
ergäbe: [WE1] Verkehrswert OG [neuwertig] 2022 ZöBA, Preis CHF 4'500.00 pro
m2, Verkehrswert CHF 405'000.00; 1976 ZöBA 90 m2, CHF 1'000.00 pro m2,
Verkehrswert CHF 90'000.00; 1976 Wohnmischzone 90 m2, CHF 1'000.00 pro m2,
Verkehrswert 90'000.00; Herleitung Preis pro m2 1976: Verkehrswertschätzung AIB
1973: Verkehrswert Parzelle: CHF 196'000.00, 739 m2 umbauter Raum = ca.
210 m2 BGF; CHF 196'000.00 geteilt durch 210 m2 = CHF 933.00 pro m2; gerundet
CHF 1'000.00 pro m2 (act. C.31 S. 3 unten und S. 5). Im angefochtenen Entscheid
wurde die Auflistung laut Gutachten F._____ vom 6. Juli 2022 noch tabellarisch
vervollständigt: [WE2] Der Verkehrswert EG [neuwertig] 2022 ZöBA, CHF 78'222.22
[Restwert ZöBA-konforme Nutzung]; 1976 ZöBA, CHF Z.2._____'555.56 [ZöBA-
konforme Nutzung 1976]; 1976 Wohnmischzone, freie Gewerbenutzung, CHF
68'444.44. [WE3] Verkehrswert Garagen [neuwertig] 2022 ZöBA CHF 40'000.00;
1976 ZöBA CHF 10'000.00; 1976 Wohnmischzone CHF 10'000.00. [WE4]
Technische Entwertung CHF -307'915.00. Zusammenfassung: Verkehrswert
E._____ 2022 ZöBA CHF 215'307.22 (inkl. Z.1._____ m2 Land); 1976 ZöBA CHF
119'555.55; 1976 Wohnmischzone CHF 168'444.44. [WE5] Übriges Land CHF
52'740.00 (act. B.16/C.50 S. 3).
4.4.
Im Übrigen kann auf die übersichtliche Zusammenstellung im Sachverhalt (lit.
C/Beschwerde mit Tabelle) der Beschwerdeführerin verwiesen werden, worin unter
dem Titel "materielle Enteignung 1976" eine Entschädigung von CHF 101'628.89
(aufgeteilt in: CHF 48'888.89 [Entwertung EG 1976 und Zuweisung ZöBA] +
CHF 52'740.00 [Wertverlust übriges Land/Zuweisung ZöBA]) und für die "formelle

13 / 22
Enteignung
2022"
eine
Entschädigung
von
CHF
215'307.22
(inkl.
besitzstandsgeschützte Wohnung im OG, zweier besitzstandsgeschützter Garagen,
mit explizit ertragsschwacher ZöBA-Nutzung im EG; ohne Wertsteigerung übriges
Land 1976 bis 2022) aufgelistet wurde, woraus die Entschädigung von CHF
316'936.11 resultierte (act. B.16/C.50 S. 4).
5.
Zur Entschädigungsfrage aus materieller und formeller Enteignung
5.1.
Nachfolgend gilt es zwischen der Entschädigung aus materieller Enteignung
wegen Umzonung der Parzelle Z.1._____ im Jahre 1976 (W2 in ZöBA) sowie des
dadurch (angeblich) bewirkten Wertverlustes in der Höhe von CHF 101'628.89 und
der formellen Enteignung der Parzelle Z.1._____ im Jahre 2022 infolge
Eigentumswechsels und der deshalb vorgenommenen AIB-Schätzung vom 30. April
2021 zu unterscheiden. Die Beschwerdegegnerin 1 ist von einem Verkehrswert von
CHF 680'000.00 ausgegangen, was die Beschwerdegegnerin 2 im angefochtenen
Entschädigungsentscheid vom _____ bestätigte, während die Beschwerdeführerin
eine Entschädigung von CHF 316'936.11 für dasselbe Objekt (Gebäude mit
Umschwung) für angemessen und hinreichend erachtet.
5.2.
Zur Definition der materiellen Enteignung wird in BGE 114 Ib 112 E. 4
bestimmt: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts – ausführlich in BGE 112
Ib 389 E. 3 wiedergegeben – liegt eine materielle Enteignung dann vor, wenn einem
Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache
untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus
dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit,
so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder
einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der
Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht
vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen
ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu
berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich
mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer
Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu
verstehen. Weiter wird in BGE 114 Ib 112 E. 7 bezüglich Umzonung einer
Wohnzone in eine ZöBA festgehalten: "Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
findet beim Einbezug von Bauland im enteignungsrechtlichen Sinn in eine Zone für
öffentliche
Bauten
und
Anlagen
in
jenem
Zeitpunkt,
in
dem
die
Eigentumsbeschränkung formell in Rechtskraft erwächst, eine materielle
Enteignung statt (BGE 112 Ib 390 E. 3). In diesem Moment verliert das so belastete
Land seinen vormaligen Wert als Bauland; es hat nur noch einen Restwert, der bei

14 / 22
nicht überbauten Grundstücken in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert
entspricht. Da es seit Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung kein Bauland mehr
ist, macht das Grundstück keine Baulandpreissteigerungen mehr mit. Für die
Berechnung der Entschädigung aus materieller Enteignung ist somit vom Landwert
in jenem Zeitpunkt auszugehen, in dem die Eigentumsbeschränkung in Kraft
getreten ist. Der Restwert, der dem Grundstück nach Inkrafttreten der
Eigentumsbeschränkung verbleibt, macht die Preissteigerung mit, die sich von
diesem
Zeitpunkt
an
für
landwirtschaftlichen
Boden
ergibt.
Wird
das
Heimschlagrecht erst Jahre nach der materiellen Enteignung ausgeübt, so hat die
Entschädigung für die formelle Enteignung dem Wert im Zeitpunkt des Heimschlags
zu entsprechen."
5.3.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts hat im Jahre 1976 infolge
Umzonung der bereits mit einem E.______ bebauten Parzelle Z.1._____ gar keine
materielle Enteignung stattgefunden, da die damalige Umzonung lediglich der
tatsächlichen Nutzung der damaligen Eigentümerin (der Beschwerdegegnerin 1)
entsprach und mit der neuen Nutzungsverwendung als E._____ im EG mit
Einlegerwohnung im OG – anstatt zu reinen Wohnzwecken in der W2 – gar kein
Wertverlust für die damalige Betreiberin und Eigentümerin des E._____ samt
Umschwung einherging. Die 4-Zimmerwohnung im OG mit zwei Garagen und
darüber die Gartenaussenterrasse zur Wohnung im OG mit ansehnlichem
Grünumschwung haben durch den raumplanerischen Nachvollzug der real
veränderten Verhältnisse – sprich die Umzonung von W2 in die ZöBA – für die
Eigentümerin weder an Wert gewonnen noch an Wert verloren, weil die bisherige
seit 1967 betriebene Nutzung des Gebäudes auf der Parzelle Z.1._____
unverändert geblieben ist und bis 2022 fortdauerte. Nur die Tatsache einer
Umzonung genügt für sich alleine betrachtet noch nicht, um in jedem Fall auf eine
materielle Enteignung schliessen zu können, zumal wenn die Eigentümerin und
Verfügungsberechtigte der Parzelle Z.1._____ dannzumal (1976) überhaupt keine
Nutzungsbeschränkungen in Kauf nehmen und deshalb auch keine Wertverluste
gegenüber dem zuvor (vor 1967) unüberbauten Baugrundstück erfahren musste.
Mithin war die Eigentümerin im bisherigen und künftig voraussehbaren Gebrauch
des Grundstücks weder besonders stark eingeschränkt noch hat sie gegenüber der
Allgemeinheit ein Sonderopfer erbracht. Vielmehr hat man mit der Umzonung
damals nur den Wünschen der Eigentümerin (Beschwerdegegnerin 1) entsprochen
und die Raumordnung korrekt nachgeführt, weil das (damals neue) E._____
offensichtlich der ZöBA entsprechend zugewiesen werden sollte. Dies ist 1976 auch
so
geschehen,
ohne
dass
damit
eine
materielle
Enteignung
der
Beschwerdegegnerin 1 hätte einhergehen sollen und sie dereinst dafür hätte eine

15 / 22
Entschädigung verlangen können. Dasselbe gilt vorliegend daher auch für die
Beschwerdeführerin, welche die damalige Umzonung rückwirkend im Zuge der
formellen Enteignung 2022/2023 nun angerechnet haben möchte und mittels der
von ihr propagierten "Zweistufentheorie" konkret einen Wertverlust von CHF
101'628.89 (aufgeteilt in: CHF 48'888.89 [Entwertung EG 1976 und Zuweisung
ZöBA]
+
CHF 52'740.00
[Wertverlust
übriges
Land/Zuweisung
ZöBA)
mitberücksichtigt haben möchte. Wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht in ihrem
Entscheid
aufführt,
kommt
nach
Auffassung
des
Gerichts
die
(sog.)
Zweistufentheorie vorliegend nicht zum Tragen, da diese Konstellation auf private
Grundeigentümer abzielt, die ihr Grundstück im Interesse und zum Nutzen der
öffentlichen Hand zur Verfügung zu stellen haben und daher in ihrer künftigen
Nutzung so stark eingeschränkt werden, dass deren Umzonung in eine ZöBA einer
materiellen Enteignung gleichkommt. Zudem dürfte die Zweistufentheorie vor allem
bei noch unüberbauten Grundstücken ihre Wirkung entfalten, bei bereits
überbauten Grundstücken – wie vorliegend der Parzelle Z.1._____ – ist diese
Berechnungsmethode jedoch nicht praktikabel (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts
1C_317/2007 vom 14. März 2008 E. 4 und 1C_651/2018 vom 4. Juni 2019 E. 2.1).
Eine materielle Enteignung hat nach dem Gesagten hier nicht stattgefunden. Hätte
die Beschwerdegegnerin 1 damals – als die Umzonung in die ZöBA stattgefunden
hatte – eine Entschädigung für materielle Enteignung beantragt, wäre diese nicht
gewährt worden. Demnach wäre es nun nicht richtig, dass nachträglich eine solche
doch noch – zeitgleich mit der Entschädigung aus formeller Enteignung –
auszurichten wäre. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als unbegründet.
5.4.
Eine formelle Enteignung liegt dann vor, wenn von der Eigentumsgarantie
geschützte Rechte im öffentlichen Interesse und gegen Entschädigung durch einen
Hoheitsakt ganz oder teilweise entzogen und in der Regel auf den Enteigner
übertragen werden. Die formelle Enteignung wird im Wesentlichen durch folgende
fünf Elemente charakterisiert: Entzug vermögenswerter Rechte, Übergang
derselben, Erlass Hoheitsakt, Erfüllung von Verwaltungsaufgaben sowie volle
Entschädigung (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8.
Aufl. 2020, Rzn. 2359-2360). Volle Entschädigung bedeutet, dass die Enteigneten
nach der Enteignung in der gleichen ökonomischen Situation sein sollen wie vorher,
d.h. weder reicher noch ärmer. Die Entschädigung bemisst sich entweder nach
objektiven Kriterien, d.h. nach dem Wert, der das enteignete Recht aufgrund der
bisherigen Nutzung oder einer möglichen besseren Verwendung für einen
beliebigen Käufer aufweist (Verkehrs-, Verkaufswert), oder nach subjektiven
Gesichtspunkten, d.h. nach dem Interesse, das die Enteigneten daran haben, das
konkret zu enteignende Recht zu behalten, bzw. nach dem Schaden, der ihnen

16 / 22
entsteht, wenn der gegenwärtige oder der von ihnen geplante Gebrauch des in
Frage
stehenden
Rechts
verunmöglicht
oder
beschränkt
wird
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2408). Der Verkehrswert des enteigneten
Rechts ist primär aufgrund von Preisen, die für vergleichbare Grundstücke bezahlt
worden sind, zu ermitteln (Vergleichs- oder statistische Methode; vgl. zu den
Methoden der Schätzung: BGE 134 II 49 E. 7 und 73 E. 14,131 II 458 E. 5.1,122 I
168 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts 1C_224/2025 vom 24. September 2025 E.
4.2 und 1C_704/2024 vom 13. Mai 2025 E. 2.2). Der Verkehrswert stimmt oft mit
dem Ankaufs-, Wiederbeschaffungs- oder Ertragswert überein. Unter Umständen,
z.B. bei land- und forstwirtschaftlich genutzten, aber auch bei überbauten
Grundstücken, können andere Berechnungsmethoden zur Anwendung gelangen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rzn. 2410-2411). Der Zeitpunkt der Bewertung
der enteigneten Rechte spielt angesichts der oft erheblichen Preisbewegungen, die
während des Verfahrens auf dem Immobilienmarkt eintreten können, eine grosse
Rolle. Es ist anzustreben, den Zeitpunkt der Festsetzung und jener der Auszahlung
der Entschädigung einander möglichst anzunähern. Damit kann man dem
Grundsatz der vollen Entschädigung gerecht werden, aber auch bewusste
Verzögerungen des Verfahrens durch die Enteigneten oder den Enteigner
verhindern, die dadurch je nach Preisentwicklung eine höhere oder geringere
Entschädigung erwirken wollen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2417).
5.5.
Im Amtsbericht vom 22. Februar 2024 (act. C.41) erteilte das AIB auf Geheiss
des Präsidenten der Beschwerdegegnerin 2 und der Beantwortung verschiedener
Fragen (act. B.13/C.40) Auskunft zur Bewertungsmethode (Ziff. 1), zu
Vergleichsobjekten (Ziff. 2), Vergleichsobjekten in der ZöBA (Ziff. 3) und
Bemerkungen (Ziff. 4):
Ad Ziff. 1: Der Wert eines Grundstücks orientiere sich an den Nutzungsmöglichkeiten. Die Bewertung
gehe davon aus, dass das Grundstück frei handelbar sei und von einem Dritten (auch Privaten) in
der heutigen Form weitergenutzt und unterhalten werden könne (Wohnung, Atelier und Garagen).
Das Grundstück sei mit der Vergleichsmethode bewertet worden. Das heisse, es würden
vergleichbare
Liegenschaften
für
Wohnen
und
Gewerbe
in
der
Gemeinde
oder
in
Nachbargemeinden herangezogen. Die Wertfestlegung basiere daher in erster Linie auf dem
Quadratmeteransatz für gleichartig nutzbare Wohn- und Gewerbeflächen in der Umgebung. Der
Landwert für das Gebäude mit nötigem Umschwung (450 m2 à CHF 330.00) sei mittels Lageklasse
ermittelt worden. Diese Methode zur Ermittlung von relativen Landwerten beruhe auf der Erkenntnis,
dass ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage stets gleiche Verhältniszahlen zwischen Landwert und
Gesamtanlagewert aufwiesen. Sie finde bei der Marktwertermittlung für Landwerte von überbauten
wie auch unüberbauten Grundstücken Anwendung und folge dem Prinzip, dass das Land nur so viel
Wert aufweise, wie es an wirtschaftlicher Nutzung erbringen könne. Für den Bus-Wendeplatz mit
400 m2 sei kein Landwert eingesetzt worden und für das restliche Land in der ZöBA mit 872 m2 CHF
50.00/m2.

17 / 22
Ad Ziff. 2/3: Nein, es seien Vergleichsobjekte von Liegenschaften von diversen Zonen herangezogen
worden. Grund dafür sei, dass die Wohn- und Gewerbeflächen als solche weiterverwendet worden
könnten (auch in der ZöBA). Vergleichbare Objekte in der ZöBA, bei denen eine Handänderung in
jüngster Zeit stattgefunden habe, seien kaum vorhanden. Bei den vorhandenen Handänderungen in
der ZöBA handle es sich meistens um klassische öffentliche Gebäude (Schulhäuser, ehemalige
Gemeindehäuser, Magazine etc.). Die Mietwerte seien anhand von Vergleichen mit tatsächlicher
Vermietung, welche ortsüblich sei, übernommen und der Ertragswert entsprechend der Nutzung
ermittelt worden. Das AIB würde die Situation anders beurteilen, wenn es sich um ein
Baulandgrundstück handeln würde oder dem Grundstück ein Ausnützungspotential beigemessen
würde. Die realisierbare Nutzung wäre in solchen Fällen aufgrund der Lage in der öffentlichen Zone
stark eingeschränkt. Die Wertfindung würde in diesen Fällen auf vergleichbaren Handänderungen
von unbebauten Grundstücken in der öffentlichen Zone basieren.
Ad Ziff. 4: Das AIB erachte das Grundstück Nr. Z.1._____ in O._____ als handelbar (4-
Zimmerwohnung, Atelier/Büroräume und zwei Garagen). Der Buswendeplatz sei nicht bewertet
worden, da dieser nicht anderweitig genutzt werden dürfe. Der über die heutige Nutzung
hinausgehende Landanteil sei als Mehrumschwung mit reduziertem Wertanteil bewertet worden.
5.6.
Nach Auffassung des Gerichts sind die beiden Beschwerdegegnerinnen zu
Recht von der Vergleichs- und statistischen Berechnungsmethode für die Ermittlung
des vorliegend massgebenden Verkehrswertes der Parzelle Z.1._____ im Ausmass
von 1'722 m2 in einer ZöBA im Jahre 2022 ausgegangen. Die Schätzungen des
Neuwerts des bestehenden E._____ (Baujahr 1967) mit CHF 832'202.00 und des
aktuellen Zeitwerts mit CHF 524'287.00 (demzufolge: Wertverminderung 37 %
[CHF - 307'915.00]) erscheinen dem Gericht – welches sich bei Fachfragen
Zurückhaltung auferlegt – plausibel und nachvollziehbar, zumal die fachkundige
Beschwerdegegnerin 2 nachweislich ganz gezielt (act. C.41) auf vergleichbare
Gebäudeobjekte und Grundstücke in nächster Umgebung der Parzelle Z.1._____
(mit Gewerbebetrieb und Wohnhäusern) abgestellt hat, soweit dies aufgrund der
besonderen Lage in der ZöBA seit 1976 – ab dann umgeben und komplett
umschlossen von der W2 – im Zentrum im Unterdorf der Gemeinde überhaupt
möglich
war
resp.
faktisch
hierzu
zuverlässiges
und
aussagekräftiges
Zahlenmaterial vorhanden war. Zum Zeitwert des Gebäudes wurde eine
Bodenfläche als Hausumschwung bzw. "Vorgartenland" (450 m2) zu einem
"Baulandpreis" von CHF 330.72 (Landwert/Lageklasse) hinzuzurechnen (PVG 2012
Nr. 32). Der übrige Landanteil in der ZöBA (872 m2) wurde zu Recht zu einem
tieferen Preisansatz von CHF 50.00/m2 für landwirtschaftlichen Boden angesetzt,
während auf die zusätzliche Anrechnung des geteerten Vorplatzes (400
m2/unüberbaubar) gänzlich verzichtet wurde. Neben dem Sachwert (total
CHF 774'556.00),
dem
Mietwert
(CHF
25'800.00)
und
Ertragswert
(CHF 395'586.00) wurde auch der fallrelevante Verkehrswert ermittelt. Der
Verkehrswert wurde dabei laut AIB-Schätzung auf CHF 680'000.00 beziffert

18 / 22
(E._____ CHF 636'375.00 + zusätzliches Land CHF 43'630.00 – Zuschlag/Abzug
CHF 5.00). Dieser Wert erscheint plausibel und korrekt, wie nachfolgend in den
Erwägungen 5.7 f. (mittels Interessenabwägung) noch näher erläutert wird.
5.7.
Bei diesem klaren Ergebnis der Bestimmung des "vollen Verkehrswertes"
bedarf es keiner weiteren Abklärungen und Diskussionen über den Miet- und
Ertragswert der in der ZöBA gelegenen Räume im EG (mit befristeter
Zwischennutzung als Atelier/Büro für Architekt/Gewerbe; ehemals E.____-
schalterhalle), weil sich die Frage der künftigen Ertragsmöglichkeiten (ob bloss noch
ertragsschwache Vermietungen möglich sind [wie von der Beschwerdeführerin
behauptet] oder weiterhin wirtschaftlich rentable Vermietungen in der betreffenden
ZöBA denkbar sind [wie von der Beschwerdegegnerin 1 dargetan]) im Resultat
erübrigt hat. Nichts desto weniger sei in diesem Zusammenhang festgehalten, dass
die besitzstandsgeschützten Gebäudeteile (namentlich die 4-Zimmerwohnung im
OG mit Gartenaussenterrasse, wie auch die beiden Garagenboxen mit darauf
befindlicher Terrasse samt Grünumschwung) uneingeschränkt von Privaten genutzt
und an diese vermietet werden können (vgl. Art. 81 Abs. 1 KRG). Zu berücksichtigen
gilt es weiter, dass die Parzelle Z.1._____ bereits seit langem vorzüglich
erschlossen ist und entsprechende Investitionen für die künftige Eigentümerschaft
somit auf diesem Gebiet vollständig entfallen. Daran ändert auch nichts, dass
aktuell wegen der geltenden Zonenordnung (ZöBA) keine Ersatzneubaute auf
Parzelle Z.1._____ erstellt werden darf. Zum einen hat der Augenschein der
Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Februar 2024 (act. C.39 sowie act. B.16/C.50 S. 8
lit. N und O) klar gezeigt, dass von einer 'demodierten' und völlig baufälligen
Gebäudehülle des vormaligen E._____ keine Rede sein kann (vgl. dazu Replik S.
4, Rz. 10 - zwei Farbfotos). Zum anderen ist dem kantonalen Richtplan Siedlung
(KRIP-S), Kap.5.2-16: Nr. Kanton 23.SN.06; O._____ – Festsetzung: "Gemeinde
mit knapp dimensionierter WMZ") zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin in
der Lage wäre, künftig die bestehende ZöBA entweder im öffentlichen Interesse mit
entsprechenden Bauten oder Anlagen (z.B. als Recycling-Stelle; Feuerwehrdepot
oder dgl.) zu nutzen oder sonst eine Umzonung der Parzelle Z.1._____ (von ZöBA
in WMZ) anzustreben. Aus dem kommunalen räumlichen Leitbild (KRL) vom 15.
Dezember 2020 der Gemeinde geht dazu nämlich hervor (vgl. lit. D.5. S. 14), dass
der bestehende Werkhof als wichtiger Standort für die Abfallentsorgung ein zu
geringes Platzangebot aufweise und es zudem keine Ausbaumöglichkeiten gebe.
Es seien daher "ein zusätzlicher Standort bspw. bei der ehemaligen G._____ für
ÖV-Nutzer oder eine Standortverlegung ins Unterdorf" zu prüfen. Dies sei
insbesondere im Hinblick auf die steigende Einwohnerzahl wichtig. Zur
Verbesserung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) wurde im KRL (Ziff. 3.2.4

19 / 22
S.
23)
zudem
vermerkt,
dass
die
Hauptstrasse
Z.2._____
(Kantonsstrasse/C._____) die Gemeinde räumlich in zwei Teile (Unterdorf und
Oberdorf) untergliedere (bzw. zerschneide). Langfristig verfolge die Gemeinde
daher das Ziel, die Hauptstrasse in einen Tunnel zu verlegen. Neben der optischen
Trennwirkung komme es insbesondere in den Wohnquartieren direkt südlich und
nördlich
der
Hauptstrasse
Z.2._____
zu
einer
starken
Lärmbelastung.
Lärmschutzwände seien bereits vorhanden, jedoch nehme die Verkehrsbelastung
stetig zu. Die Verbesserung des Lärmschutzes oder die Möglichkeit zusätzlicher
Massnahmen seien zu prüfen.
5.8.
Für das Gericht ergibt sich daraus im Ergebnis, dass die Beschwerdeführerin
durchaus gewilligt und in der Lage sein könnte, die bestehende Zentrumsparzelle
Z.1._____ im Unterdorf für ihre zukünftigen Zwecke im öffentlichen Interesse (wie
z.B.
zum
Bau
eines
Altersheims/Seniorenresidenz;
zur
effizienten
und
umweltfreundlichen Abfallbewirtschaftung oder nach einer erfolgreichen Umzonung
in eine Wohnmischzone [WMZ] für Gewerbebetriebe und Sozialwohnungen) zu
verwenden. Solche Gebrauchs- und Verwendungsmöglichkeiten stellen ein Privileg
der Beschwerdeführerin dar, die es auch unter dem Aspekt von Art. 11 Abs.1 KEntG
gebührend zu würdigen gilt, da es vorliegend offensichtlich nicht um die Erhebung
von Spekulations- oder Liebhaberpreisen geht, sondern die vom AIB errechnete
Entschädigungssumme
auf
der
Grundlage
des
Verkehrswertes
von
CHF 680'000.00 bei einer umfassenden Interessenabwägung als geboten und
zutreffend erscheint (vgl. zur zentralen Lage der Parzelle Z.1._____, act.
C.1/Beilage 8 Blatt 3; C.13/Beilage 8; Beschwerde mit Fotos/Planskizzen aus
'Vogelperspektive' Rzn. 23, 24.1 und 34). Demnach ist die Beschwerde auch in
diesem zentralen und wichtigen Streitpunkt inhaltlich abzuweisen und der
vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen.
6.
Zur vorzeitigen Besitzeseinweisung (Art. 28 KEntG; "Neugestaltung
Bushaltestelle" Unterdorf, act. C.24/im Anhang 3 Pläne; C.1 S. 3) gilt es
festzuhalten, dass die in Ziff. 3 im Dispositiv des angefochtenen Entscheids (act.
B.16/C.50 S. 15) getroffene Unterteilung (Teilbetrag CHF 7'590.00, Restbetrag CHF
673'450.00) und die Verzinsung zu 5 % (Art. 28 Abs. 3 KEntG) korrekt erfolgt sind.
Was übrig bleibt, ist allerdings der Betrag von CHF 6'550.00 und zwar für die
vorzeitig dauernd beanspruchte Fläche von 131 m2. Die Beschwerdeführerin geht
von einem Wert von CHF 45.00/m2 und die Beschwerdegegnerin 2 von einem Wert
von CHF 50.00/m2 aus. Es handelt sich dabei um einen ca. 2 m breiten Landstreifen
nordseits entlang der bestehenden D._____. Gemäss AIB-Bewertung vom 30. April
2021 wurde der restliche Umschwung der ZöBA mit CHF 50.00/m2 bewertet. Der

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dafür eingesetzte Entschädigungswert von CHF 6'550.00 (131 m2 x CHF 50.00/m2)
wie auch dessen Verzinsung vom Tage der Besitzergreifung an sind daher in
Ordnung.
7.
Anders verhält es sich einzig bezüglich Ziff. 5 des angefochtenen Entscheids,
weil der Beschwerdegegnerin 1 zulasten der Beschwerdeführerin eine
Prozessentschädigung von CHF 3'000.00 (inkl. MWST) zugesprochen wurde, was
nicht korrekt war, da die Beschwerdeführerin als juristische Person nicht gleich wie
eine natürliche Person MWST-pflichtig ist, sondern Aktiengesellschaften
vorsteuerabzugsberechtigt sind. Die Parteientschädigung hätte daher ohne MWST
(8.1 %) zugesprochen werden müssen, was eine tiefere Entschädigung von CHF
2'757.00 gerechtfertigt hätte. Einzig in diesem Punkt ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen.
Daran
ändert
nichts,
dass
die
fehlerhaft
ermittelte
Parteientschädigung von Seiten der Beschwerdeführerin nicht substanziiert gerügt
wurde, weil das angerufene Gericht das Recht und die dazu ergangene
Rechtsprechung von Amtes wegen zu prüfen und anzuwenden hat. Auf die
Gerichtskosten und Entschädigungen im vorliegenden Beschwerdeverfahren VR2
25 8 hat die Korrektur von Ziff. 5 keinen Einfluss.
8.
Soweit die Beschwerdeführerin weitere Beweisofferten zur Bekräftigung ihrer
Argumente und ihres Standpunktes für einen Übernahmewert von CHF 316'936.11
anführte, kann darauf verzichtet werden. Für das Gericht ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Abnahme weiterer Beweismittel zusätzliche entscheidrelevante
Erkenntnisse hätte liefern können. Das Gericht hat alle erheblichen und
rechtzeitigen Vorbringen der Parteien gewürdigt und die angebotenen Beweise
abgenommen, sofern sie zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erschienen.
Gestützt darauf hat das Gericht seine Überzeugung gebildet, so dass es in
vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung davon ausgehen durfte, selbst
weitere Beweiserhebungen würden daran nichts ändern (BGE 141 I 60 E. 3.3, 136
I 229 E. 5.3).
9.
Es bleibt damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden.
9.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs.1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Das Gericht erachtet
dabei vorliegend eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen
gestützt auf Art. 75 VRG) für angemessen und gerechtfertigt.
9.2.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin überdies die anwaltlich
vertretene Beschwerdegegnerin 1 noch zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG).

21 / 22
Ausgangspunkt für den Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen
Kosten
bildet
dabei
die
Honorarnote
des
Anwalts
der
Beschwerdegegnerin 1 vom 28. Mai 2025 (act. G.2) in der Höhe von CHF 7'248.43
(bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 23.25 Std. à CHF 280.00/Std. [CHF
6'510.00], zzgl. Kleinspesenpauschale 3 % [CHF 195.30] plus 8.1 % MWST auf
CHF 6'510.00 [CHF 527.31] und 8.1% MWST auf 195.30 [CHF 15.82]). Nach Art. 3
Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF
240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz
von maximal CHF 270.00 zulässig (PVG 2022 Nr. 20). Laut Honorarvereinbarung
vom 8. April 2025 (act. G.1 Anhang Ziff. 1) wurde ein Stundenansatz von CHF
280.00 vereinbart. Dieser ist nach dem Gesagten auf CHF 270.00 zu kürzen. Hinzu
kommt, dass keine Mehrwertsteuer von 8.1 % geschuldet ist, da die
Beschwerdegegnerin 1 (UID-Nummer MWST) vorsteuerabzugsberechtigt ist (vgl.
PVG 2015 Nr. Z.2._____; Urteile des [ehemaligen] Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 20 24 vom 12. Juni 2020 E. 3.2, R 20 95 vom 30. August
2022 E. 3.3, R 20 23 vom 26. Oktober 2021 E. 3.2 m.w.H.). Die entsprechend
korrigierte Honorarnote ergibt somit eine Parteientschädigung von CHF 6'465.85
(zusammengesetzt aus: Arbeits-/Zeitaufwand 23.25 Std. à CHF 270.00 [CHF
6’277.50], zzgl. Kleinspesenpauschale 3 % [CHF 188.35]; ohne MWST). In diesem
Umfang hat die Beschwerdeführerin die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin
1 zu entschädigen.
9.3.
Der Beschwerdegegnerin 2 steht von Gesetzes wegen keine Entschädigung
zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 5 des angefochtenen
Entscheids aufgehoben. Der B._____ wird für das vorinstanzliche Verfahren
eine Prozessentschädigung von CHF 2'757.00 (ohne MWST) statt CHF
3'000.00 (inkl. MWST) zulasten der A._____ zugesprochen. Im Übrigen wird
die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
537.00
Total
CHF
4'537.00
gehen zulasten der A._____.
3.
Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ mit total CHF 6'465.85 (inkl.
Spesen / ohne MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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