gr_gerichte · R 2016 26 · 2017-03-22 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 26
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 22. März 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Thaler,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde O.1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,
Beschwerdegegnerin
und
B._____,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 1. Mai 2015 ging bei der Gemeinde O.1._____ ein Baugesuch von 
B._____ für die Totalsanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses auf 
seiner Parzelle 270, Via C._____, O.1._____, ein. Neben der Totalsanie-
rung des Mehrfamilienhauses war dabei auf der Westseite der Parzelle 
270 ein Carport-Neubau für vier Fahrzeuge geplant. Gegen das Bauvor-
haben erhob der Eigentümer der Nachbarparzelle 272 am 29. Mai 2015 
bei der Gemeinde Baueinsprache. Gleichentags zog der Baugesuchstel-
ler den Teil "Carport-Neubau" seines Bauvorhabens schriftlich zurück, 
woraufhin der Nachbar seine Einsprache zurückzog. 
2.
Am 23. Juni 2015 erteilte die Gemeinde dem Baugesuchsteller die Bau-
bewilligung für eine Totalsanierung des Mehrfamilienhauses auf der Par-
zelle 270. Die Baubewilligung wurde unter anderem mit der Bedingung er-
teilt, dass vor Baubeginn der Nachweis für eine ausreichende Anzahl 
Parkplätze auf der eigenen Parzelle zu erbringen sei. Diese Verfügung 
erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
3.
Am 1. September 2015 ging bei der Gemeinde ein neues Baugesuch von 
B._____ für den Neubau eines Carports auf der Westseite der Parzelle 
270 ein. Dagegen erhob wiederum der Eigentümer der Nachbarparzelle 
272 am 5. Oktober 2015 Baueinsprache infolge Verletzung der Grenzab-
standsvorschriften gegenüber seiner Parzelle. 
4.
Anlässlich der Vorstandsitzung vom 7. Dezember 2015 erteilte der Ge-
meindevorstand auf Antrag der Baukommission dem Baugesuchsteller für 
den Neubau eines Carports ein Näherbaurecht gegenüber der Via 
D._____ (Parzelle 251 der Gemeinde). 
5.
Mit Schreiben vom 6. Januar 2016 ersuchte die Architektin des Bauge-
suchstellers um Sistierung des Baugesuchs "Neubau Carport" bis auf wei-
teres. 


- 3 -
6.
Am 28. Januar 2016 ersuchte B._____ erneut um Bewilligung eines Car-
port-Neubaus auf der Westseite der Parzelle 270. Die Gemeinde legte 
dieses Baugesuch vom 5. Februar 2016 bis zum 26. Februar 2016 öffent-
lich auf. 
7.
Dagegen erhob A._____, Eigentümer der Parzelle 78, Via D._____, 
O.1._____, mit Eingabe vom 18. Februar 2016 (erstmals) Baueinsprache 
mit dem Antrag, es sei die Baubewilligung für den Neubau Carport mit 
drei Parkplätzen zu verweigern. 
8.
Mit Schreiben vom 22. Februar 2016 reichte die Architektin des Bauge-
suchstellers zur Ergänzung des Baugesuchs "Neubau Carport" beim 
Bauamt die Abbruchpläne für die bestehende Gartenmauer ein. 
9.
Am 26. Februar 2016 unterbreitete die kantonale Denkmalpflege der Ge-
meinde ihre zustimmende Stellungnahme zum geplanten Carport. 
10.
B._____ beantragte mit Stellungnahme vom 1. März 2016, auf die Ein-
sprache sei nicht einzutreten, eventuell abzuweisen. 
11.
Mit Einspracheentscheid vom 8. März 2016, mitgeteilt am 23. März 2016, 
trat der Gemeindevorstand auf die Einsprache von A._____ nicht ein. Die 
Baubewilligung für den Neubau Carport wurde mit Entscheid vom 9. März 
2016 erteilt. Im Einspracheentscheid wurde begründend im Wesentlichen 
ausgeführt, dass eine unmittelbare Angrenzung an der Bauparzelle nicht 
bestehe. Der Einsprecher sei durch die Erteilung der Baubewilligung nicht 
mehr als irgendjemand in eigenen Interessen berührt und ziehe keinen 
praktischen Nutzen aus der Abweisung des Baugesuches. Damit fehle die 
Einsprachelegitimation, sodass auf die Einsprache nicht eingetreten wer-
den könne. Die Einsprache wäre allerdings auch aus materiellen Gründen 
abzuweisen. Beim vorliegenden Projekt gehe es alleine um eine Ergän-
zung der erteilten Stammbaubewilligung. Die vom Einsprecher beanstan-


- 4 -
deten, fehlenden Angaben (Abbruch der bestehenden Natursteinmauer) 
seien bereits Gegenstand der Stammbaubewilligung vom 23. Juni 2015 
gewesen und somit nicht mehr zu beurteilen. Das Haus des Baugesuch-
stellers sei nicht als schützenswert eingestuft. Aus ortsbaulicher Hinsicht 
könne diesem Vorhaben zugestimmt werden. Es bestehe keine Veranlas-
sung, von der Beurteilung der Denkmalpflege abzuweichen. Der Gemein-
devorstand habe der Bauherrschaft die Unterschreitung des Grenzab-
stands des Carports gegenüber der Via D._____ mittels Einräumung ei-
nes Näherbaurechts bewilligt. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse sei kei-
ne Gefährdung der Sicherheit von Strassenbenutzern ersichtlich. 
12.
Am 1. April 2016 stellte A._____ ein Gesuch um Akteneinsicht betreffend 
die im Einspracheentscheid vom 8. März 2016 erwähnten Aktenstücke 
(Baubewilligung vom 23. Juni 2015, schriftliche Stellungnahme der kanto-
nalen Denkmalpflege vom 26. Februar 2016 sowie Bewilligung des Ge-
meindevorstandes betreffend Unterschreitung des Grenzabstandes mit-
tels Einräumung eines Näherbaurechts). 
13.
Am 5. April 2016 hielt die Gemeinde fest, dass A._____ mangels Legiti-
mation nicht als Verfahrensbeteiligter gelte und ihm somit keine Verfah-
rensrechte zukämen, weshalb er keinen Anspruch auf die beantragte Zu-
stellung der gewünschten Unterlagen bzw. auf Akteneinsicht habe. 
14.
Am 18. April 2016 (Datum der Rechtsschrift und des Poststempels) erhob 
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) Beschwerde ans Verwaltungs-
gericht gegen den Einspracheentscheid vom 8. März 2016 und die ver-
weigerte Akteneinsicht gemäss Verfügung vom 5. April 2016, mit folgen-
den Anträgen: 
" 1. Der Einspracheentscheid vom 8. März 2016 sei aufzuheben, und es sei die er-
suchte Baubewilligung für den Neubau Carport mit drei Parkplätzen samt Abbruch 
der bestehenden Natursteinmauer mit Garten zu verweigern und der private Be-


- 5 -
schwerdegegner zu verpflichten, bereits vorgenommene Veränderungen rückgän-
gig zu machen; 
eventualiter sei der Einspracheentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeur-
teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
2. Die Verfügung vom 5. April 2016 betreffend Verweigerung der Akteneinsicht sei 
aufzuheben, und dem Beschwerdeführer sei im Verfahren betreffend Baubewilli-
gung Neubau Carport mit 3 Parkplätzen sowie im Baubewilligungsverfahren betref-
fend Totalsanierung Mehrfamilienhaus (Bewilligung vom 23. Juni 2015) umfassen-
de Akteneinsicht zu gewähren und im Anschluss daran die Gelegenheit zu geben, 
die Beschwerdeanträge betreffend den Einspracheentscheid vom 8. März 2016 
sowie die Begründung hierzu zu ergänzen; 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche MwSt) zu 
Lasten der Beschwerdegegner."
Verfahrensanträge:
" 3. Dem Beschwerdeantrag gemäss Ziff. 1 vorstehend sei aufschiebende Wirkung zu 
erteilen und es sei der privaten Beschwerdegegnerin unverzüglich zu untersagen, 
bis zur rechtskräftigen Erledigung dieses Verfahrens weitere Veränderung im Be-
reich des streitbetroffenen Carports sowie der Abstellplätze vorzunehmen; über 
diesen Antrag sei superprovisorisch, d.h. ohne vorherige Anhörung der Gegenpar-
tei, zu befinden. 
4. Eine Vernehmlassung der Beschwerdegegner sei dem Beschwerdeführer zur Stel-
lungnahme zuzustellen; 
5. Es sei ein Augenschein zur Ermittlung der Verhältnisse vor Ort inkl. der baulichen 
und landschaftlichen Umgebung durchzuführen."
Er führte im Wesentlichen aus, die Einsprachelegitimation sei unbegrün-
deterweise verneint worden. Sein Anspruch auf Akteneinsicht sei verletzt 
worden. Weiter machte er verschiedene Verfahrensfehler geltend. Der 
Abbruch der Natursteinmauer sowie die übrigen, mit dem Carport samt 
Abstellplätzen einhergehenden Umgebungsveränderungen seien nicht 
Gegenstand der Stammbaubewilligung vom 23. Juni 2015 betreffend To-
talsanierung Mehrfamilienhaus gewesen. Der Abriss der Natursteinmauer 
sei mit dem Schutzziel des ISOS und den Vorgaben im Baugesetz unver-
einbar. Der Wegabstand des Carports werde unterschritten. Die Via 
D._____ sei eng und unübersichtlich, sodass beim Herausfahren aus den 
Abstellplätzen die übrigen Verkehrsteilnehmer gefährdet würden.


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15.
Mit Schreiben vom 13. Mai 2016 präzisierte die Bauberaterin der Denk-
malpflege, dass die Zerstörung der Bruchsteinmauer sowie eine Verände-
rung des vom Carport betroffenen Gartenteils toleriert werde. 
16.
Mit prozessleitender Verfügung vom 25. Mai 2016 gewährte der stellver-
tretende Instruktionsrichter die aufschiebende Wirkung. 
17.
Mit Vernehmlassung vom 26. Mai 2016 beantragte B._____ (nachfolgend: 
Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einge-
treten werden könne. Er machte im Wesentlichen geltend, die Legitimati-
on des Beschwerdeführers sei nicht gegeben. Der Beschwerdeführer ver-
kenne, dass der Abbruch der Mauer bereits mit der Stammbaubewilligung 
vom 23. Juni 2015 bewilligt worden sei. Das Kantonale Amt für Denkmal-
pflege toleriere die Zerstörung der Bruchsteinmauer. Die Mauer und der 
Garten seien nicht als Schutzobjekte qualifiziert worden. Der Unterschrei-
tung des Grenzabstandes stünden keine öffentlichen Interessen entge-
gen. 
18.
Mit Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 beantragte die Gemeinde (nach-
folgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei. Sie vertiefte die von ihr im angefochtenen Einspra-
cheentscheid erwähnten Standpunkte. 
19.
Mit Replik vom 30. Juni 2016 hielt der Beschwerdeführer an seinen An-
trägen fest und vertiefte seine Standpunkte. Mit Duplik vom 25. August 
2016 bzw. 29. August 2016 hielten auch die Beschwerdegegner und die 
Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und erläuterten ebenfalls ihre 
Argumente. Am 12. September 2016 reichte der Beschwerdeführer eine 
Triplik ein.
20.
Am 27. September 2016 reichte die Bauberaterin der Denkmalpflege 
Graubünden dem Verwaltungsgericht eine Stellungnahme ein. Sie führte 


- 7 -
insbesondere aus, die Zerstörung der Bruchsteinmauer sei aus ortsbauli-
cher Sicht toleriert worden, zumal es in O.1._____ bedeutendere Frei-
räume gebe, die auf jeden Fall zu erhalten seien. Auch den Gartenbereich 
beim Haus des Beschwerdegegners erachte sie als weniger wichtig als 
andere Freiräume.
21.
Am 7. Oktober 2016 reichte der Beschwerdegegner eine Quadruplik ein. 
Am 10. Oktober 2016 reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme 
(Quintduplik) zur Stellungnahme der Bauberaterin der Denkmalpflege 
vom 27. September 2016 ein. Er wies insbesondere darauf hin, dass mit 
Bezug auf das vorliegend streitbetroffene Bauvorhaben (drei Parkplätze 
mit einem Carport) kein gutheissender Bericht der Denkmalpflege vorlie-
ge. 
22.
Am 10. Oktober 2016 reichte auch die Beschwerdegegnerin eine Qua-
druplik ein. Sie hielt im Wesentlichen fest, die Mitarbeiterin der Denkmal-
pflege habe mit ihrem Schreiben vom 27. September 2016 ihre früheren 
Ausführungen bestätigt. Die Einwände des Beschwerdeführers betreffend 
Ortsbildschutz und Erhaltenswürdigkeit des Freiraums vor dem Wohn-
haus des Beschwerdeführers sowie der Natursteinmauer im Besonderen 
seien auch für die Denkmalpflege nicht stichhaltig.
23.
Mit Stellungnahme vom 13. Oktober 2016 sextduplizierte der Beschwer-
degegner. Mit Verweis auf die entsprechenden Fotos, stellte er insbeson-
dere fest, dass im Gegensatz zur Annahme des Beschwerdeführers we-
der bezüglich der Natursteinmauer noch des Freiraums ein Einzelobjekt-
schutz bestehe. Das habe auch die Denkmalpflegerin bereits ausgeführt. 
24.
Am 25. Oktober 2016 reichte auch die Beschwerdegegnerin eine Sextdu-
plik ein. Auch sie betonte vor allem, dass die Natursteinmauer sowie der 
Freiraum vor dem Haus – im Gegensatz zum Strassenzug der Via 
C._____ – nicht im ISOS aufgeführt seien.


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25.
Am 31. Oktober 2016 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Stel-
lungnahme (Septduplik) ein. Er machte im Wesentlichen geltend, das 
ISOS umfasse nicht etwa die Strassenflucht der C._____ allein, sondern 
explizit auch die anschliessenden, Seiten- und rückwärtigen Bereiche und 
Freiräume insbesondere den streitbetroffenen Abschnitt der Via D._____. 
26.
Am 22. März 2017 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 
durch, an welchem der Beschwerdeführer und sein Rechtsanwalt; seitens 
der Beschwerdegegnerin ihr Rechtsvertreter und der Gemeindepräsident; 
seitens des Beschwerdegegners er selbst, seine Rechtsanwältin und sei-
ne Architektin anwesend waren.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird im Rahmen der nachfol-
genden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet hier einerseits der Einspracheentscheid der Be-
schwerdegegnerin vom 8. März 2016, womit sie auf die Baueinsprache 
des heutigen Beschwerdeführers gegen das Baugesuch "Neubau Car-
port" des Beschwerdegegners nicht eintrat bzw. mit Eventualbegründung 
als unbegründet abwies. Da der Beschwerdeführer die Verweigerung der 
Erteilung der Baubewilligung verlangt, ist der separate Baubewilligungs-
entscheid vom 9. März 2016 auch mitangefochten. Andererseits wird 
auch die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 5. April 2016 ange-
fochten, womit dem heutigen Beschwerdeführer die Einsichtnahme in die 
Verfahrensakten in Zusammenhang mit dem Neubau Carport verweigert 
wurde. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (vgl. Art. 
49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 
370.100]). Der Beschwerdeführer ist als Adressat der abschlägigen Ent-
scheide ohne Weiteres zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 50 


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VRG). Die Beschwerde wurde im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 52 
Abs. 1 und Art. 38 VRG) eingereicht, weshalb darauf einzutreten ist.
2. a)
Streitig und zu prüfen ist zunächst, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 
die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers verneinte und daher 
auf seine Baueinsprache nicht eintrat. 
b)
Der Beschwerdeführer macht geltend, dass sich seine Parzelle 78 in ei-
nem Abstand von lediglich 36 bis 37 m von der Bauparzelle befinde. Von 
den Wohnräumen und dem Sitzplatz dieser Parzelle aus sei der geplante 
Carport, wie auch ein Grossteil der Parzelle 270 – entgegen den Aussa-
gen der Beschwerdegegnerin – bestens einsehbar und zwar in der 
Hauptblickrichtung nach Süden, d.h. talabwärts in Richtung historischen 
Dorfkerns. Dieser Bereich des Dorfkerns zeichne sich durch ein reizvolles 
Zusammenspiel von historischen Bauten mit hoher Qualität, Gärten und 
den das Quartier durchziehenden schmalen Strassenräumen aus. Mit Be-
zug auf die Parzelle 270 sei derzeit (bzw. sei bis vor kurzem gewesen) ei-
ne begrünte und mit Natursteinmauern sowie Holzzaun eingefasste Gar-
tenlandschaft einsehbar, welche sich klar von der Gasse – der Via 
D._____ – abhebe. Dieser Bereich, d.h. die bestehende Gartenseite des 
Wohnhauses, solle gemäss dem streitgegenständlichen Baugesuch zu 
einer störenden Parkfläche degradiert werden, "gekrönt" mit einem bana-
len (von der Umgebung stark abweichenden) Carportdach. Mit Bezug auf 
die Legitimation sei weiter darauf hinzuweisen, dass der direkteste Weg 
von der Parzelle 78 des Beschwerdeführers in Richtung O.2._____ über 
die Via D._____ (und von dort in die Via C._____) verlaufe. Das Abbiegen 
nach Osten biete dem Beschwerdeführer die nächste Strassenverbindung 
in Richtung der Nachbargemeinde (und weiter nach O.2._____). Die Via 
D._____ sei im generellen Erschliessungsplan der Gemeinde als Er-
schliessungsstrasse (E) im Sinne von Art. 39 des Baugesetzes der Ge-
meinde (BG) definiert. Mit dieser Qualifizierung sei die Via D._____ auf ih-
rer gesamten Länge dazu bestimmt, als Aussenraum für gemeinschaftli-


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che Zwecke des Quartiers und als Zufahrt zu dienen. Diese Strasse sei 
im Bereich der Bauparzelle 270 steil abfallend, eng und damit unüber-
sichtlich. Dennoch solle an dieser Stelle gemäss angefochtenem Ent-
scheid eine Parkierungsanlage erstellt werden, welche nur mittels blindem 
Rückauswärtsfahren in den engen Strassenraum verlassen werden kön-
ne, was die Sicherheit von Autofahrern und Fussgängern, und im Beson-
deren auch den Beschwerdeführer erheblich gefährde. Die bundesge-
richtliche Rechtsprechung bejahe in der Regel die Legitimation von Nach-
barn, deren Parzellen sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befin-
den. Lediglich bei grösseren Entfernungen müsse eine Beeinträchtigung 
aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. In 
dem 
vom 
Beschwerdegegner 
zitierten 
Bundesgerichtsentscheid 
1C_372/2010 sei es um die Beschwerdelegitimation einer Eigentümer-
schaft einer Parzelle gegangen, das 180 m entfernt gewesen sei. Zudem 
sei es um die Bewilligung einer Tiefgarage gegangen, die nach Aussen 
nur beschränkt in Erscheinung getreten sei. Auch die mit der Tiefgarage 
verbundenen Lärmimmissionen seien vernachlässigbar gewesen. Dieser 
Fall lasse sich mithin nicht mit dem vorliegenden vergleichen. Hier die 
Rechtsmittellegitimation zu verweigern käme einer kompletten Praxisän-
derung und einer untragbaren Einschränkung nachbarlicher Rechte im 
Baubewilligungsverfahren gleich. Eine besondere Beziehungsnähe zum 
Gegenstand wie auch ein tatsächlicher praktischer Nutzen des Be-
schwerdeführers an der beantragten Aufhebung und Verweigerung der 
erteilten Bewilligung sei somit ohne weiteres ausgewiesen. In rechtlicher 
Hinsicht sei zu ergänzen, dass der Beschwerdeführer praxisgemäss zum 
Vorbringen sämtlicher Rügen legitimiert sei, welche zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheides führten. Die Anrufung von explizit nachbar-
schützenden Bestimmungen sei bekanntlich nicht Voraussetzung für die 
Legitimation. Die Einsprachelegitimation sei mithin unbegründeterweise 
verneint worden. 


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c)
Dem erwidert die Beschwerdegegnerin, die Parzelle 78 des Beschwerde-
führers grenze nicht unmittelbar an die Bauparzelle 270 und sei ebenfalls 
nicht nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt. Eine unmittelbare 
Angrenzung an die Bauparzelle bestehe somit nicht, weshalb zu prüfen 
gewesen sei, ob die beachtenswerte nahe Beziehung und die qualifizierte 
persönliche Betroffenheit nach den konkreten Verhältnissen bejaht wer-
den könne oder nicht, d.h. ob der Beschwerdeführer mehr als die Allge-
meinheit vom strittigen Bauvorhaben betroffen sei. Entgegen der Darstel-
lung des Beschwerdeführers komme es nicht auf die fixe Distanz von 100 
m an. Wie das Bundesgericht gleich selber festgehalten habe handle sich 
bei dieser Abstandsangabe gerade nicht um einen verbindlichen absolu-
ten Wert. Die Legitimation ergebe sich nicht allein aus der räumlichen 
Nähe, sondern aus der daraus herrührenden besonderen Betroffenheit. 
Deshalb seien die Legitimationsvoraussetzungen selbst im Umkreis bis 
100 m in einer Gesamtwürdigung anhand der im konkreten Fall vorlie-
genden tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall zu prüfen. Vorliegend ge-
he es um den Neubau eines Carports für drei Fahrzeuge, welcher im un-
teren (südlichen) Teil der Via D._____ gelegen sei. Dass die Via D._____ 
als Erschliessungsstrasse klassiert sei, vermöge für sich alleine keine be-
sondere Beziehungsnähe zu begründen. Die Frage sei nämlich allein, ob 
die Via D._____ der Parzelle des Beschwerdeführers als Erschliessung 
im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG diene, was klarerweise nicht der Fall sei. 
Ebenfalls sei nicht relevant, ob das Bauvorhaben von seiner Parzelle aus 
einsehbar sei. Relevant sei alleine, ob seine rechtlichen und tatsächlichen 
Interessen betroffen seien, was nicht der Fall sei. Im Weiteren sei auch 
nicht ersichtlich, dass das Bauvorhaben irgendwelche Immissionen oder 
sonstigen ideellen Auswirkungen für die Parzelle 78 des Beschwerdefüh-
rers zeitigen würde. Der Beschwerdeführer sei somit vom Bauvorhaben 
nicht mehr als die Allgemeinheit in seinen tatsächlichen und rechtlichen 
Interessen betroffen. Dies zeige sich bereits anhand seiner Rügen, ver-
möge er sich doch auf keine Normen mit nachbarschützender Funktion zu 


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berufen, sondern stütze diese allesamt Schutznormen des öffentlichen In-
teresses. 
d)
Der Beschwerdegegner behauptet, die Legitimation des Beschwerdefüh-
rers sei nicht gegeben. Es fehle sowohl an einer direkten Nachbarschaft 
als auch an der Legitimationsvoraussetzung, besonders berührt zu sein. 
Der Beschwerdeführer erwähne als einziges Argument, der Carport sei 
"einsehbar". Er werde in der Tat das begrünte Dach des Carports sehen 
können. Die Einsehbarkeit eines Bauvorhabens begründe für sich allein 
jedoch keine Legitimation. Die Einsehbarkeit bzw. "Sichtverbindung" stelle 
keinen Grund dar, zonenkonforme Bauprojekte zu verhindern. Dies gelte 
auch für die behauptete "Gartenlandschaft". Die der Beschwerde beige-
legten Fotos zeigten, was der Beschwerdeführer unter "Gartenlandschaft" 
verstehe: Es gehe um einen ungepflegten kleinen Fleck, der von einem 
völlig wertlosen, mehrfach rudimentär geflickten Holzzaun umzäunt sei. 
Welchen persönlichen direkten Nutzen der Beschwerdeführer beim Erhalt 
dieses Gartens hätte, sei unerfindlich. Ein solcher werde auch nicht gel-
tend gemacht. Dass sein Eigentum durch das Bauprojekt eine erhebliche 
Wertverminderung erfahren würde, sei aus objektiver Sicht von der Hand 
zu weisen. Die privatrechtlichen Einwände von Entzug von Licht, Sonne 
oder Aussicht würden zu Recht nicht behauptet, besondere nachbar-
schützende Bestimmungen nicht angerufen. Vorgebracht werde einzig die 
Einsehbarkeit. Der Beschwerdeführer erfahre durch das Bauvorhaben 
keinen qualifizierten persönlichen Nachteil. Es werde bestritten, dass der 
Beschwerdeführer die Via D._____ als kürzeste Zufahrt in Richtung 
O.2._____ benutze. Vielmehr gelange er von seinem Haus direkt in die 
Via E._____, um weiter über diese in Richtung O.3._____ oder O.4._____ 
zu fahren. Die Einfahrt von der Via D._____ in die Via C._____ werde 
derzeit praktisch nur vom Eigentümer der Parzelle 86 beansprucht. Sie 
stelle die einzige Zufahrt zur Garage dar. Die Via D._____ diene dem Be-
schwerdeführer nicht als Erschliessungsstrasse. Es bleibe dabei, dass die 
Via D._____ ausschliesslich den unmittelbaren Anwohnern und nicht dem 


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Beschwerdeführer diene, der sie bis anhin nie benutzt habe. Faktisch stel-
le sie keine allgemeine Erschliessungsstrasse dar. Wie in den Vernehm-
lassungen ausgeführt, sei sie mitnichten die nächste und kürzeste Stras-
senverbindung nach O.2._____. Der Beschwerdeführer werde verkehrs-
mässig durch das Bauvorhaben gar nicht beeinträchtigt und damit nicht 
besonders berührt.
e)
Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a Raumplanungsgesetz (RPG; SR 700) ge-
währleistet das kantonale Recht gegen Nutzungspläne und raumplaneri-
sche Verfügungen (z.B. Baubewilligungen gemäss Art. 22 RPG) die Legi-
timation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Laut Art. 50 Ge-
setz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Be-
schwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist 
und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung 
hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Zur Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist nach Art. 89 Abs. 1 
Bundesgerichtsgesetz (BGG; SR 173.110) berechtigt, wer vor der Vorin-
stanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teil-
nahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder Er-
lass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Verlangt ist somit neben der 
formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische 
Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen 
aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. 
Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten 
insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges In-
teresse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Be-
schwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden 
kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundes-
rechtspflege, BBl 2001 S. 4236). Will ein Nachbar eine baurechtliche Be-
willigung anfechten, genügt die Behauptung allein, er sei von den Folgen 


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der Baubewilligung betroffen, nicht, um die Beschwerdebefugnis zu be-
gründen. Vielmehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhalts das be-
sondere Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erschei-
nen. Ein Kriterium für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis ist die 
räumliche Distanz der Parzelle bzw. des Mietobjekts eines Beschwerde-
führers zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt be-
stimmte Distanzwerte ankommt (vgl. BGE 136 II 281 E.2.3.1; Urteile des 
Bundesgerichts 1C_56/2011 vom 15. Juni 2011 E.2.3; 1C_133/2008 vom 
6. Juni 2008 E.2.4 mit Hinweisen). In der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung wurde die Legitimation des Nachbarn im Rahmen der Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde bis zu einem Abstand von ca. 100 m regelmäs-
sig bejaht (BGE 121 II 171 E.2b und c; Urteile des Bundesgerichts 
1P.237/2001 vom 12. Juli 2001 E.2c/bb; 1A.179/1996 vom 8. April 1997, 
publ. in: Pra 87/1998 Nr. 5 S. 27 ff. E.3a). Es handelt sich bei dieser Ab-
standsangabe allerdings nicht um einen verbindlichen absoluten Wert. 
Die Legitimation ergibt sich nicht allein aus der räumlichen Nähe, sondern 
aus der daraus herrührenden besonderen Betroffenheit. Die Legitimati-
onsvoraussetzungen sind in einer Gesamtwürdigung anhand der im kon-
kreten Fall vorliegenden tatsächlichen Verhältnisse zu prüfen. So wird das 
Beschwerderecht in der Regel anerkannt, wenn der Bau oder Betrieb ei-
ner projektierten Anlage mit Sicherheit oder grosser Wahrscheinlichkeit zu 
Immissionen führt und der Beschwerdeführer durch diese – seien es 
Lärm-, Staub-, Erschütterungs-, Licht- oder andere Einwirkungen – betrof-
fen wird (BGE 136 II 281 E.2.3.1; vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesge-
richts 1C_346/2011 vom 1. Februar 2012 E.2.2 ff.). 
f)
Die Erkenntnisse vor Ort anlässlich des Augenscheins vom 22. März 
2016 lassen annehmen, dass von den Wohnräumen und dem Sitzplatz 
der Parzelle des Beschwerdeführers, die sich in einem Abstand von ca. 
40 m befinden, der geplante Carport resp. dessen begrüntes Dach anstel-
le der heutigen Gartenfläche einsehbar sein dürften. Beim Erhalt dieses 
Gartens geht es aber einzig um einen rein subjektiven Wunsch des Be-


- 15 -
schwerdeführers. Die Einsehbarkeit stellt allein keinen Grund dar, zonen-
konforme Bauprojekte zu verhindern. Auf eine fixe Distanz zwischen den 
Parzellen kommt es zudem nicht an. Gemäss oberwähntem Urteil des 
Bundesgerichts 1C_346/2011 vom 1. Februar 2012 handelt sich bei die-
ser Abstandsangabe gerade nicht um einen verbindlichen absoluten Wert. 
Die Legitimation ergibt sich nicht allein aus der räumlichen Nähe, sondern 
aus der daraus herrührenden besonderen Betroffenheit. Deshalb sind die 
Legitimationsvoraussetzungen selbst im Umkreis bis 100 m in einer Ge-
samtwürdigung anhand der im konkreten Fall vorliegenden tatsächlichen 
Verhältnisse im Einzelfall zu prüfen. Wie am Augenschein festgestellt 
werden konnte, ist die Via D._____ steil und eng und weist eine gefährli-
che Einfahrt in die Via C._____ auf. Mit der Beschwerdegegnerin ist da-
von auszugehen, dass die Via D._____ für den Verkehr nicht geeignet ist 
und nur von den Direktanwohnern als Zugang benutzt wird. Die weiter 
oben liegende Parzelle des Beschwerdeführers ist durch andere Sam-
melstrassen erschlossen. Dennoch ist die Via D._____ als Erschlies-
sungsstrasse klassiert und befindet sich in der Nähe der Parzelle 78. Der 
Beschwerdeführer benutzt sie dementsprechend auch, wie er angab, un-
ter anderem für Fahrradfahrten. Durch die zusätzliche Belastung der 
Strasse wird er vom Bauvorhaben somit mehr als die Allgemeinheit in 
seinen tatsächlichen und rechtlichen Interessen betroffen, weshalb er ei-
nen zureichenden praktischen Nutzen an der Abweisung des betreffen-
den Baugesuchs hat. Die Beschwerdegegnerin hat die Einsprachelegiti-
mation des Beschwerdeführers demnach zu Unrecht verneint.
3. a)
Weiter ist die Rüge der verweigerten Akteneinsicht zu behandeln. Der 
Beschwerdeführer hatte die Beschwerdegegnerin nach am 29. März 2016 
erfolgtem Empfang des abschlägigen Einspracheentscheids mit Gesuch 
vom 1. April 2016 um Akteneinsicht betreffend die im Einspracheent-
scheid erwähnten Aktenstücke (Baubewilligung vom 23. Juni 2015, 
schriftliche Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 26. Febru-
ar 2016 sowie Bewilligung des Gemeindevorstandes betreffend Unter-


- 16 -
schreitung des Grenzabstandes mittels Einräumung eines Näherbau-
rechts) ersucht. Die Beschwerdegegnerin lehnte das Gesuch mit der an-
gefochtenen Verfügung vom 5. April 2016 ab, da dem Beschwerdeführer 
mangels Legitimation keine Verfahrensrechte zukämen. Dem Beschwer-
deführer zufolge würde mit der erfolgten Verweigerung insbesondere der 
Anspruch auf Akteneinsicht als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör verletzt. Es gehe im Lichte des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
nicht an, einen zulasten des Einsprechers abschlägigen Entscheid unter 
explizitem Verweis auf Akten zu fällen, welche dem Einsprecher vorent-
halten würden. Die ungerechtfertigterweise verweigerte Akteneinsicht 
werde vorneweg bei der Verlegung der Kosten- und Entschädigungen zu 
Lasten der Beschwerdegegnerin zu berücksichtigen sein.
b)
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 
soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-
rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-
so den Charakter eines selbständigen Grundrechts (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 
1003 ff.). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst u.a. das Recht, 
Einsicht in alle für das Verfahren wesentlichen Akten zu nehmen (vgl. Art. 
17 VRG). Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Akten, die geeignet 
sind, Grundlage der späteren Verfügung bzw. des späteren Entscheids in 
der betreffenden Sache zu bilden (vgl. BGE 121 I 225 E.2a). Dement-
sprechend ist jedem Betroffenen vor Erlass einer Verfügung Gelegenheit 
zur Stellungnahme zu geben. Nach der Rechtsprechung kann ein Verfah-
rensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör, geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht 
eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus auch kein Nachteil 
erwächst. Eine Heilung ist ausgeschlossen, wenn es sich um eine beson-


- 17 -
ders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt, und sie soll 
die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 335 E.3.1; 126 I 72 E.2 mit Hinweisen; 
PVG 2008 Nr. 1). Jedoch ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache 
an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu ei-
nem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen 
führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der 
betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 
vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E.2.3.2).
c)
Wie oben unter Ziff. 2f festgehalten war der Beschwerdeführer zur Ein-
sprache legitimiert, womit ihm als Verfahrensbeteiligter ein Aktenein-
sichtsrecht im Einspracheverfahren zukam. Das Akteneinsichtsrecht be-
steht auch noch während der Rechtsmittelfrist (GRIFFEL, in: GRIFFEL 
[Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, § 8 Rz. 9). Durch die mit 
Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 5. April 2016 kundgetane Wei-
gerung der Zustellung der verlangten Unterlagen im Nachgang zum ab-
weisenden Einspracheentscheid wurde das Einsichtsrecht des Be-
schwerdeführers somit verletzt. Diese Verletzung kann indessen als ge-
heilt angesehen werden, zumal das Gericht hier über umfassende Kogni-
tion verfügt und sämtliche Akten vorliegen. Da die Beschwerdegegnerin 
nach Eröffnung des vorliegenden Verfahrens die vom Beschwerdeführer 
verlangten Unterlagen (Baubewilligung vom 23. Juni 2015, schriftliche 
Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 26. Februar 2016 so-
wie Bewilligung des Gemeindevorstandes betreffend Unterschreitung des 
Grenzabstandes mittels Einräumung eines Näherbaurechts) einreichte 
und dem Beschwerdeführer durch deren spätere Kenntnisnahme kein un-
nützer Aufwand entstanden ist, rechtfertigt sich auch nicht eine Berück-
sichtigung der geheilten Verletzung im Kostenpunkt durch Zusprache ei-
ner reduzierten Parteientschädigung und blosse Teilauferlegung der Ge-
richtskosten. 


- 18 -
4. a)
Weiter ist auf die Einwände des Beschwerdeführers bezüglich der Verfah-
rensfehler in der Behandlung der Baugesuche und der Unvollständigkeit 
der eingereichten Pläne einzugehen.
b)
Der Beschwerdeführer führt aus, der im ursprünglichen Baugesuch vom 
1. Mai 2015 mitenthaltene Teil Carport-Neubau für vier Fahrzeuge sei 
aufgrund des diesbezüglichen Teilrückzugs des Beschwerdegegners vom 
29. Mai 2015 nicht Gegenstand der Stammbaubewilligung Totalsanierung 
Mehrfamilienhaus vom 23. Juni 2015. Im Rahmen der Baubewilligung sei 
diesbezüglich nichts geprüft und/oder angeordnet worden. Entsprechend 
sei in der Baubewilligung auflageweise der (pendente) Nachweis von 
genügenden eigenen Parkplätzen verlangt worden. Mithin könne der Be-
schwerdegegner nichts aus jener Bewilligung für den streitbetroffenen Ca-
rport samt Abstellplätzen bzw. das vorliegend streitgegenständliche Bau-
gesuch ableiten. Vorstehendes gelte ebenfalls für den Abbruch der 
Bruchsteinmauer, in deren Bereich der zurückgezogene Carport offenbar 
hätte realisiert werden sollen. Gegenteiliges ergebe sich insbesondere 
auch nicht aus dem von den Beschwerdegegnern eingereichten Fassa-
denplan West (Beilage BG D.4), auf welchem die Lage und das Ausmass 
der abzubrechenden Bruchsteinmauer (samt Abgrabungen von bis zu 
1.60 m) gar nicht (schon gar nicht als "Abbruch" mit gelber Farbe) einge-
zeichnet worden sei. Mithin sei davon auszugehen, dass der Abbruch der 
Natursteinmauer sowie die übrigen, mit dem Carport samt Abstellplätzen 
einhergehenden 
Umgebungsveränderungen 
nicht 
Gegenstand 
der 
Stammbaubewilligung vom 23. Juni 2015 betreffend Totalsanierung Mehr-
familienhaus gewesen seien. 
Das Baugesuch vom 1. September 2015 für den Neubau eines Carports 
an der Westseite der Parzelle 270 sei nach Baueinsprache des Eigentü-
mers der Parzelle 272 durch das spätere, vorliegend zu beurteilende 
Baugesuch abgelöst worden, weshalb es nach eigener Darstellung des 
Gemeinderates als gegenstandslos abgeschrieben worden sei. Daraus 


- 19 -
könne der Beschwerdegegner mithin ebenfalls nichts zu seinen Gunsten 
ableiten. 
Im aufgelegten Katasterplan und in den Projektplänen des Baugesuchs 
vom 28. Januar 2016 seien drei Parkplätze, davon einer als Carport, mit 
roter Farbe dargestellt gewesen. Die bestehende Natursteinmauer sei 
demgegenüber in schwarzer Farbe eingezeichnet gewesen, was bedeutet 
habe, dass die Natursteinmauer habe bestehen bleiben sollen. Abzubre-
chende Bauteile seien keine eingezeichnet gewesen. Weitere Unterlagen 
seien nicht aufgelegt worden, insbesondere hätten eine Baubewilligung 
aus dem Jahr 2015, eine Stellungnahme der Denkmalpflege sowie eine 
Regelung betreffend Näherbaurecht mit der Beschwerdegegnerin gefehlt. 
Der Projektplan sei – offenbar auf die Einsprache des Beschwerdeführers 
hin – während laufendem Verfahren ausgewechselt bzw. ergänzt wor-
den. Auf Nachfrage hin sei dem Beschwerdeführer mit E-Mail der Be-
schwerdegegnerin vom 14. März 2016 ein "Abbruchplan Gartenmauer", 
datiert 17. September 2015 mit Revisionsdatum 19. Februar 2016, zuge-
stellt worden. Darin sei erstmals ein Abbruch der Natursteinmauer (gelb 
markiert) eingezeichnet worden (Beilage BG C. Dossier Neubau 4). Ir-
gendwelche Erläuterungen zum nachgereichten Plan seien dem E-Mail 
der Gemeinde vom 14. März 2016 nicht zu entnehmen. Bisher sei kein 
Abbruch der bestehenden, für das Ortsbild bedeutenden Stützmauer vor-
gesehen bzw. als solcher in den ursprünglichen Plänen eingezeichnet 
worden. Über die ausgewechselten Pläne mit dem neu vorgesehenen 
Abbruch hätten die übrigen Einspracheberechtigten wie auch die be-
schwerdelegitimierten Verbände des Natur- und Heimatschutzes mittels 
erneuter Publikation zwingend orientiert werden müssen, was die Ge-
meinde jedoch unterlassen habe. Rechtfehlerhaft bzw. widersprüchlich 
sei das Vorgehen der Beschwerdegegnerin zudem, wenn sie das als 
"Neubau eines Carports" eingereichte und publizierte Baugesuch im 
Rahmen des Einsprachentscheides plötzlich als blosse "Projektänderung" 
zu einer Stammbaubewilligung vom 23. Juni 2015 klassiere und geltend 
mache, dass der beanstandete Abbruch der Natursteinmauer samt Ab-


- 20 -
grabungen und dgl. bereits Gegenstand dieser Stammbaubewilligung ge-
wesen sei. Das streitgegenständliche Baugesuch vom 28. Januar 2016 
sei ein selbständiges, neues Baugesuch, welches in keiner Weise auf 
früheren Gesuchen aufbauen oder sich darauf abstützen könne, da der 
neu projektierte Carport samt Autoabstellplätzen sowie der hierfür erfor-
derliche Abbruch der Natursteinmauer (Bruchsteinmauer) samt Abgra-
bungen der bestehenden Terrassierungen um bis zu 1.60 m gar nie zuvor 
beurteilt und bewilligt worden gewesen sei. 
Vor dem Hintergrund, dass erst anhand der neuen Baugesuchsunterlagen 
überhaupt ersichtlich werde, dass das Bauvorhaben weitreichende Ver-
änderungen der bestehenden Umgebung voraussetze (insb. Abbruch der 
bestehenden für das Ortsbild bedeutenden Natursteinmauer sowie Gar-
tenbereiche, Abgrabungen der historisch gewachsenen Terrassierungen 
um bis zu 160 cm), hätte das Baugesuch effektiv neu publiziert werden 
und von Amtes wegen dem Kanton zur ergänzenden Beurteilung zuge-
stellt werden müssen, was – wie ausgeführt – aufgrund der Verfahrens-
geschichte unterblieben sei. Ergänzend sei festzuhalten, dass es für die 
Frage der erneuten Publikation nicht ausreiche, dass der Beschwerdefüh-
rer im vorliegenden Verfahren (erst auf Verlangen) Kenntnis vom ausge-
wechselten Plan erhalten habe, die übrigen potentiellen Einsprecher 
darüber jedoch in Unkenntnis gelassen worden seien. Zwar seien auf der 
neu eingereichten Plankopie mit der Westansicht gelb eingezeichnete 
Umrisse der Stützmauer erkennbar. Die massiven Veränderungen des 
Geländeverlaufs würden damit jedoch nur ungenügend und nur unbe-
stimmt dargestellt. Im Grundriss wie auch im Schnittplan sei der vorgese-
hene Abbruch gar nicht dargestellt. Wie die Umgebung im Einzelnen neu 
gestalten werde, insbesondere die Materialisierung der Parkflächen, die 
Gestaltung der Anschlüsse und Übergänge zu den angrenzenden 
Flächen und dgl. lasse sich den eingereichten Plangrundlagen nicht an-
satzweise entnehmen. Dem "Abbruchplan Gartenmauer" lasse sich z.B. 
lediglich entnehmen, dass die bestehende Mauer abgebrochen werden 
solle, nicht jedoch, was an deren Stelle folgen werde bzw. wie die beste-


- 21 -
henden Niveausprünge des gewachsenen Terrains aufgefangen würden. 
Ohne solche Pläne lasse sich die Einordnung in diesem sensiblen Teil 
des Ortsbildes gar nicht beurteilen. Die Baugesuchsunterlagen (Projekt-
pläne) seien somit noch immer unvollständig. Letztlich könne dies dahin 
gestellt bleiben. Denn der damalige Rückzug des Baugesuches für den 
Carport habe zugleich die damit zusammenhängenden (unklar bzw. un-
bestimmt dargestellten) Abgrabungen erfasst. Der vom Beschwerdegeg-
ner angeführte Sitzplatz samt Hauseingang betreffe des Weiteren nur den 
untersten Teil der Freifläche, in welchem auf dem Fassadenplan im Übri-
gen gar kein Abbruch eingezeichnet sei. Mithin bleibe es dabei, dass der 
Abbruch der Natur-Bruchsteinmauer samt Geländeveränderungen mit 
Bezug auf die historische Terrassierung bisher nicht bewilligt worden sei, 
weshalb der private Beschwerdegegner selbst diesen Abbruch in den 
neuen, streitbetroffenen Gesuchsunterlagen auch erneut als solchen (mit 
gelber Farbe) eingezeichnet habe. Der Baustelleninstallationsplan sei mit 
Bezug auf die Zulässigkeit der beanstandeten Abbruche im Übrigen klare-
rweise nicht von Relevanz, sei dieser doch mit Bezug auf die Bewilligung 
des Bauvorhabens selbst gar nicht einschlägig.
c)
Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass sie gemäss Art. 42 
Abs. 2 Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; 
BR 801.110) i.V.m. mit Art. 49 Abs. 2 BG grundsätzlich die Befugnis ha-
be, auch während des Baubewilligungsverfahrens weitere Planunterlagen 
anzufordern, sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig 
sei. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts müsse sich die 
Baubehörde nach dem Gebot der Verhältnismässigkeit allerdings auf die 
für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendigen Unterlagen beschrän-
ken. Gesetzlich sei nicht vorgeschrieben, dass alle Unterlagen schon bei 
der Einreichung des Baugesuchs vorliegen müssten (Urteil des Verwal-
tungsgerichts R 12 124 vom 18. November 2014 E.3b und 3c). Im vorlie-
genden Fall habe eine Prüfung der Baugesuchunterlagen bezüglich der 
Natursteinmauer bei der Baukommission eine Unklarheit ergeben, die mit 


- 22 -
der Nachreichung von weiteren Bauplänen zu beseitigen gewesen sei. lm 
Baubewilligungsverfahren für die Totalsanierung des Mehrfamilienhauses 
habe der Beschwerdegegner seinerzeit zwar den Teil Carport ausdrück-
lich zurückgezogen. In den Bauplänen, die am 23. Juni 2015 bewilligt 
worden seien (Beilagen BG C. 2; D. 4-9), sei der Abbruch der Natur-
steinmauer ausdrücklich bezeichnet und damit auch Teil der Baubewilli-
gung geworden, da nur der Teil Carport (nicht aber der Abbruch der Na-
tursteinmauer) zurückgezogen worden sei. Die Baukommission habe es 
deshalb zur Klarstellung der Ausgangslage als erforderlich erachtet, dass 
der bereits am 23. Juni 2015 bewilligte Abbruch der Natursteinmauer im 
vorliegenden Baubewilligungsverfahren planerisch nochmals dargestellt 
werde. Die Totalsanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses auf Pa-
rzelle 270 sei am 23. Juni 2015 ohne den Neubau Carport bewilligt wor-
den, da letzterer Teil von der Bauherrschaft zurückgezogen worden sei. 
Das Bauvorhaben sei im Publikationsorgan der Gemeinde deshalb zu 
Recht als „Neubau Carport“ publiziert worden. Zwar gehe es dabei inhalt-
lich um den mit der Baubewilligung vom 23. Juni 2015 noch erforderlichen 
Nachweis von genügend eigenen Parkplätzen auf eigener Parzelle. Eine 
Änderung des Projekts stelle dies mitnichten dar, da der entsprechende 
Nachweis nicht zwingend einen Bau oder eine Anlage auf der Parzelle 
270 oder gar eine zusätzliche Baubewilligung erfordert hätte. Deshalb 
stelle das Bauvorhaben auch keine Änderung eines bewilligten Projekts 
dar, sondern ein eigenständiges Bauvorhaben. Letztlich spiele die Be-
zeichnung des Bauvorhabens aber keine entscheidende Rolle. Von Rele-
vanz sei alleine der materielle Inhalt des Bauvorhabens, welcher richti-
gerweise als "Neubau Carport" bezeichnet worden sei. 
Der Beschwerdeführer sei am 14. März 2016 mit den entsprechenden 
Unterlagen bedient worden und habe sich dazu äussern können, von wel-
cher Möglichkeit er mit E-Mail vom 15. März 2016 auch Gebrauch ge-
macht habe. Eine erneute Ausschreibung des Bauvorhabens sei zu kei-
nem Zeitpunkt erforderlich gewesen. Die entsprechende Natursteinmauer 
sei nicht als geschützte, zu erhaltende oder ortstypisch prägende Baute 


- 23 -
oder Anlage bzw. als Kulturobjekt (historische Mauer) im Sinne von Art. 
36 BG verzeichnet. Eine erneute Ausschreibung käme einem formellen 
Leerlauf gleich, nachdem der Abbruch der Natursteinmauer ohnehin be-
reits Teil der Baubewilligung vom 23. Juni 2015 gewesen sei. Selbst wenn 
dies nicht der Fall gewesen wäre, würde selbst ein unvollständiges Bau-
gesuch nur dann zur Aufhebung der Baubewilligung führen, wenn der 
Einsprecher aus diesem Grund seine Rechte überhaupt nicht oder nur mit 
grosser Mühe hätte wahren können (PVG 1979 Nr. 29). Der Beschwerde-
führer habe sich anhand der aufgelegten Pläne bei Befolgung der erfor-
derlichen Aufmerksamkeit ein genügendes Bild vom Bauvorhaben ma-
chen könne. Dies zeigten auch seine im Einsprache- und Beschwerdever-
fahren erhobenen materiellen Einwendungen mit aller Deutlichkeit. Es be-
stehe deshalb keine Veranlassung für eine Wiederholung der Ausschrei-
bung. 
Auch dem Beschwerdegegner zufolge verkenne der Beschwerdeführer, 
dass der Abbruch der Mauer bereits im Plan "Ansicht West" vom 28. April 
2015 vorgesehen gewesen sei und am 23. Juni 2015 bewilligt worden sei.
Nach Art. 49 Abs. 2 BG könne die Baubehörde auf einzelne Planunterla-
gen verzichten oder weitere anfordern, sofern dies für die Beurteilung ei-
nes Bauvorhabens notwendig sei. Dies bedeute mit anderen Worten: Ein 
Baugesuch müsse nicht von Anfang an vollständig und in finaler Form 
vorliegen. Was die Materialisierung der Parkflächen und die Gestaltung 
der Anschlüsse etc. angehe, wären sie – wenn überhaupt – erst vor der 
Ausführung vorzulegen.
Der Beschwerdeführer verlange eine erneute Publikation des vorliegen-
den Baugesuches. Er gehe davon aus, der Abbruch der Mauer habe sich 
erstmals aus den neuen Baugesuchsunterlagen ergeben. Dies treffe nicht 
zu. In den bewilligten Ansichtsplänen West und Süd vom 28. April 2015 
sei der Abbruch der Mauer gelb eingezeichnet. Dies zeigten die beilie-
genden Pläne in ihrer Originalgrösse. Im bewilligten Grundrissplan EG 
vom 28. April 2015 sei der Sitzplatz zugelassen worden. Der Plan Bau-
platzinstallation vom 23. März 2016 zeige ausserdem den Erschlies-


- 24 -
sungsweg zur Wohnung im 1. OG. Die Gemeinde habe den separaten 
Hauseingang zur Wohnung im 1. OG bewilligt. Der Sitzplatz und der Hau-
seingang in die Wohnung im 1. OG würden sich ohne Abbruch der Mauer 
gar nicht realisieren lassen. Aus all diesen genehmigten Plänen resultiere, 
dass der Mauerabbruch seit Sommer 2015 rechtskräftig bewilligt sei. Der 
Bauherr müsse sich je nach Dauer des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens und des Baufortschritts ein Gesuch um vorsorgliche Massnahmen 
vorbehalten. Im Zusammenhang mit dem nutzlosen Begehren um neue 
Ausschreibung sei von Bedeutung, dass der Einsprecher seine Rechte 
umfassend wahrgenommen habe. Eine erneute Publikation des Bauge-
suches käme einem überspitzen Formalismus gleich. Der Beschwerde-
führer suggeriere, die Mauer sei für das Ortsbild bedeutend, und es stün-
den historisch gewachsene Terrassierungen zur Diskussion. Davon kön-
ne keine Rede sein. Die Denkmalpflegerin, eine ausgebildete Fachfrau, 
habe anlässlich ihres Augenscheines vom 22. Januar 2016 nichts Derar-
tiges festgestellt. Der Beschwerdeführer anerkenne, dass der Abbruch 
der Mauer in den Ansichtsplänen West und Süd vom 28. April 2015 gelb 
eingezeichnet und bewilligt worden sei. Er sei von der Gemeinde in voller 
Kenntnis der effektiven Veränderungen zugelassen worden. Die fachkun-
dige Baubehörde habe ebenso erkannt und erfasst, dass die Mauer und 
der Garten beim Bau des geplanten Sitzplatzes im EG und des Hausein-
ganges zum 1. OG schwinden würden. Die Bewilligung sei in Rechtskraft 
erwachsen. 
d)
Baugesuche und Gesuche für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen 
(BAB-Gesuch) sind bei der Gemeinde zusammen mit den für die Beurtei-
lung erforderlichen Unterlagen und Nachweisen auf amtlichem Formular 
in der von der Gemeinde festgelegten Anzahl Ausfertigungen einzurei-
chen (Art. 42. Abs. 1 KRVO). Gemäss Art. 49 Abs. 1 BG ist für alle der 
Baubewilligungspflicht unterliegenden Gebäude und Anlagen (Bauvorha-
ben) bei der Baubehörde ein Baugesuch auf amtlichem Formular in min-
destens drei, bei BAB-Gesuchen in mindestens fünf Ausfertigungen, ein-


- 25 -
zureichen. Die Baubehörde verlangt weitere Ausfertigungen nach Bedarf. 
Nach Art. 42 KRVO bestimmen die Gemeinden unter Beachtung des 
übergeordneten Rechts, welche Unterlagen und Nachweise dem Bauge-
such beizulegen sind (Abs. 2). Bei Änderung bestehender Bauten und An-
lagen sowie bewilligter Pläne muss aus den Plänen der Zustand der be-
treffenden Bauteile vor und nach der Änderung ersichtlich sein (beste-
hend: grau/schwarz; neu: rot; Abbruch: gelb; Abs. 4, vgl. Art. 49 Abs. 5 
BG). 
e)
In den Projektplänen des Baugesuchs vom 28. Januar 2016 (Neubau Ca-
rport) ist zwar die bestehende Natursteinmauer in schwarzer Farbe ein-
gezeichnet (keine gelbe, sondern schwarze Farbe, also Bestand [vgl. Bei-
lage Dossier Neubau Carport BGin C.1]); doch darin sind drei Parkplätze, 
davon einer als Carport, mit roter Farbe dargestellt, was darauf schliessen 
lässt, dass die Steinmauer auf das Strassenniveau abgebrochen werden 
muss, da ja sonst nicht zu den Parkplätzen zugefahren werden könnte. 
Die Baukommission hat deshalb zu Recht zur Bereinigung dieser Unge-
nauigkeit gestützt auf Art. 42 Abs. 2 KRVO i.V.m. Art. 49 Abs. 2 BG noch 
den (revidierten) Abbruchplan Gartenmauer vom 19. Februar 2016 einge-
holt (Beilage Dossier Neubau Carport BGin C.4). Dieser wurde dem Be-
schwerdeführer im Übrigen noch vor Eröffnung des Einspracheentscheids 
mit E-Mail vom 14. März 2016 (Beilage Dossier Baueinsprache BF C.7) 
zugestellt, wozu er Stellung nehmen konnte (vgl. E-Mail vom 15. März 
2016 [Beilage Dossier Baueinsprache BF C.8]). Dass der Einspracheent-
scheid bereits am 8. März 2016 gefällt wurde, hinderte die Beschwerde-
gegnerin nicht daran, die Antwort des Beschwerdeführers zum zugestell-
ten revidierten Abbruchplan zu berücksichtigen. Es kann somit schliess-
lich dahingestellt bleiben, ob der Abbruch der Steinmauer nach dem Teil-
rückzug des Beschwerdegegners vom 29. Mai 2015 (Teil Carport) noch 
Gegenstand der Stammbaubewilligung vom 23. Juni 2015 bildet. Aus 
dem vorliegenden Verfahrensablauf ist dem Beschwerdeführer kein Nach-
teil erwachsen. Eine erneute Ausschreibung wäre ein prozessualer Leer-


- 26 -
lauf. Zudem kann der Beschwerdeführer nicht die Interessen allfälliger 
anderer Einsprecher geltend machen. Allfällige Verbände hätten übrigens, 
falls ihrerseits tatsächlich ein Interesse am Schutz der Natursteinmauer 
bestanden hätte, bereits gegen das ursprüngliche Baugesuch vom 1. Mai 
2015 (auf dessen Pläne der Abbruch klar in Gelb gezeichnet war [vgl. Bei-
lage zur Vernehmlassung BGin C.3; Beilagen BGer D.4-9) Einsprache er-
heben können, was sie aber unterliessen. Die vom Beschwerdeführer gel-
tend gemachten Einwände zu den Verfahrensfehlern sind unbegründet.
5. a)
Im Folgenden wird auf die materielle Rüge eingegangen, der Abriss der 
Natursteinmauer sei mit dem Schutzziel des Bundesinventars der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) und 
den Vorgaben im Baugesetz unvereinbar. 
b)
Der Beschwerdeführer behauptet, dass der Dorfkern von O.1._____ im 
ISOS aufgeführt sei, wobei die streitbetroffene Parzelle 270 dem höchs-
ten Erhaltungsziel A zugeordnet sei, was bedeute, dass alle Bauten, An-
lageteile und Freiräume integral zu erhalten und störende Eingriffe zu be-
seitigen seien. Dieses Erhaltungsziel habe gemäss eigener Darstellung 
der Gemeinde im angefochtenen Einspracheentscheid gestützt auf Art. 44 
KRG i.V.m. Art. 25 BG Eingang in den Zonen- und generellen Gestal-
tungsplan der Gemeinde gefunden und sei damit grundeigentümerver-
bindlich. Der bewilligte Neubau eines Carports mit drei Parkplätzen be-
dinge den Abriss der prägenden Natursteinmauer mit Holzzaun samt Ab-
grabung des typischen, gegenüber der Strasse erhöhten Grünraumes, 
der auf einem geologisch gewachsenen Felsverlauf geschaffen worden 
sei. Dies führe nicht nur zu einer Abwertung dieses wertvollen Grünrau-
mes, sondern auch zu einer nachteiligen Ausweitung des bestehenden, 
für das Ortsbild typischen, engen, jedoch reizvollen und von einer Natur-
steinmauer gesäumten Strassenraumes zu einem unwirtlichen Garagen- 
bzw. Abstellplatz im Sinne einer unattraktiven Hinterhofsituation. Solches 
sei unmöglich mit dem Schutzziel des ISOS und den Vorgaben im Bau-


- 27 -
gesetz (insb. Art. 25) vereinbar. Der Verstoss gegen die Vorgaben des 
ISOS wie auch des Baugesetzes sei für den Beschwerdeführer umso un-
verständlicher, als er seine eigene Parzelle 78 mit viel Sorgfalt denkmal-
pflegerisch saniert und im Inventar als kantonales Schutzobjekt habe ein-
tragen lassen. Nun solle die bestehende Qualität dieses Bauensembles 
durch den Carport samt Abstellplätzen empfindlich gestört werden. Die 
Pflicht zur Beachtung des ISOS durch den Kanton und die Gemeinden 
beschränke sich nicht nur auf ihren Niederschlag in der Anwendung der 
die Schutzanliegen umsetzenden Nutzungsplanung, sondern auch in der 
im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägung im Lichte der Heimat-
schutzanliegen. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn von der 
Grundnutzungsordnung – wie vorliegend – abgewichen werden solle (vgl. 
BGE 135 II 209, E.2.1). Der streitbetroffene Bereich befinde sich mitten in 
der Ortsbildschutzzone gemäss Art. 25 BG. Diesbezüglich lege diese Be-
stimmung u.a. fest, dass Neubauten und Umbauten sowie Renovationen 
mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen seien und auch bei 
der Neugestaltung von Freiräumen auf das Ortsbild angemessen Rück-
sicht zu nehmen sei. Die bestehende Siedlungsstruktur, insbesondere 
wertvolle Bauten, Anlagen und Freiräume, und die Bauweise seien an-
gemessen zu erhalten, in der ursprünglichen Form zu ersetzen und sinn-
voll zu ergänzen. Wo Baugestaltungslinien fehlten, seien bei Neubauten 
und Umbauten wichtige bestehende Baufluchten beizubehalten. Gebäu-
de- und Firsthöhen sowie Dachformen hätten sich nach den umliegenden 
Bauten zu richten. Mit diesen Vorgaben setze sich der Gemeinderat we-
der in seiner Bewilligung noch in der Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 
auch nur ansatzweise auseinander. Der Umstand, dass bezüglich des 
streitbetroffenen Bereichs keine Schutzanordnung als Einzelobjekt ("be-
sondere Schutzanordnungen") bestünden, dispensiert selbstverständlich 
nicht von der Einhaltung der Vorgaben von Art. 25 BG sowie des ISOS. 
Dies habe auch die Denkmalpflege in ihrem Bericht vom 26. Februar 
2016 verkannt. Es sei geradezu evident, dass der Carport weder die 
Dachform der umliegenden Bauten übernehme, noch sich anderweitig 


- 28 -
einordne bzw. auf das Ortsbild Rücksicht nehme. Auch handle sich nicht 
um eine (noch dazu sinnvolle) Ergänzung des Bestehenden, sondern 
aufgrund seiner auffallenden Flachdachkonstruktion um einen stark 
störenden Zweckbau und damit um einen Fremdkörper im bestehenden 
historischen Gefüge von nationaler Bedeutung. Der bestehende Freiraum 
mit den für das Ortsbild typischen Grünflächen samt den historisch ge-
wachsenen Terrassierungen gingen für die Erstellung von drei Abstell-
plätzen samt Carport unwiederbringlich verloren. Sollte keine andere 
(ortsbildverträgliche) Möglichkeit für die Realisierung von Abstellplätzen 
auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe (vgl. Art. 63 BG) bestehen 
(letztere Möglichkeit sei soweit ersichtlich gar nicht in die Interessenab-
wägung miteinbezogen worden, was ebenfalls rechtsfehlerhaft sei), so 
wäre – wie in Kernzonen üblich – eine Ersatzlösung, ev. mit Ausnahme-
bewilligung, zu treffen. Das Interesse am Erhalt des ISOS-Ortsbilds über-
wiege jedenfalls klar das Interesse an der Schaffung von Parkraum, zu-
dem mit einem einordnungsunverträglichen Carport, auf privatem Grund, 
mitten im Ortskern. Der Verweis der Beschwerdegegner auf die Geneh-
migung der kantonalen Denkmalpflege vermöge ebenfalls nicht zu über-
zeugen. Wie die Denkmalpflege in ihrem letzten Bericht vom 27. Septem-
ber 2016 mit ihrem in Fettdruck widergegebenen Zitat aus dem Bericht 
vom 13. Mai 2016 wie auch aus den abschliessenden Bemerkungen dar-
lege, setze die Beurteilung der vorgesehenen Geländeveränderungen wie 
auch die Erstellung eines Carports eine vorgängige Siedlungsanalyse mit 
einer konzeptionellen Gesamtschau voraus. Eine solche hätte seit länge-
rem von der Gemeinde angefertigt werden sollen, wie explizit auch im 
ISOS mit Bezug auf das vorliegend interessierende Gebiet G1 verlangt 
werde (vgl. „Erhaltungsziele" auf S. 3 des Inventars „das Erstellen eines 
Einzelbau-Inventars ist unbedingt notwendig"). Eine solche Gesamtschau 
sei gemäss der dargelegten Praxis des Bundesgerichts umso mehr erfor-
derlich, als vorliegend mit der gewährten Abstandsunterschreitung ge-
genüber der Strasse von der geltenden Grundnutzungsordnung abgewi-
chen werden solle (vgl. der oben zitierte BGE 135 II 209, E. 2.1). Nur so 


- 29 -
könne die Bedeutung des strittigen Strassenzuges im Lichte der Vorga-
ben des ISOS zum Ortsbild überhaupt richtig beurteilt werden. Ohne eine 
solche Gesamtschau seien keine Veränderungen zulässig bzw. sei die 
Erteilung einer Bewilligung vornweg willkürlich. 
Auch losgelöst von einer solchen Gesamtschau bedürfe der Umgang mit 
der streitbetroffenen Freifläche nach Auffassung der Denkmalpflege zu-
mindest der "grösstmöglichen Sorgfalt". Vorliegend seien den Freiflächen 
seitens des Gemeinderates schlicht keine Beachtung geschenkt worden 
und damit die verlangte Sorgfalt nicht ansatzweise gewahrt. Zu wider-
sprechen sei im Übrigen der Auffassung der Denkmalpflege, wonach der 
Gartenbereich beim Haus "weniger wichtig" sei (wobei dies nach Auffas-
sung der Denkmalpflege immerhin nur "grundsätzlich" gelte – eine absch-
liessende Beurteilung setze eben die vorerwähnte Siedlungsanalyse vor-
aus). Wie bereits dargelegt, sei der fragliche Bereich samt Bruchstein-
mauer im ISOS explizit (sogar mehrfach) aufgeführt. Es handle sich mit-
hin um einen typischen, für das Ortsbild wichtigen Strassenzug des Ge-
bietes G1 mit dem Erhaltungsziel A, was bedeute, dass alle Bauten, An-
lageteile und Freiräume integral zu erhalten seien, weshalb der streitbe-
troffene Gartenbereich sowie insbesondere die Natur-Bruchsteinmauer 
nicht für die blasse Erstellung von Autoabstellplätzen bzw. eines Carports 
mitten im Dorfzentrum geopfert werden dürften. Selbst das kommunale 
Baugesetz sehe in Art. 59 Abs. 1 vor, dass Veränderungen des beste-
henden Geländeverlaufs nur zulässig seien, soweit sie das Orts- und 
Landschaftsbild nicht beeinträchtigten. Abgrabungen und Aufschüttungen 
müssten dem umgebenden natürlichen Gelände oder dem neugestalteten 
Terrain auf den Nachbarparzellen angepasst werden. Gemäss Art. 25 
Abs. 1 und 2 des Baugesetzes sei zudem bei der Neugestaltung von Frei-
räumen auf das Ortsbild angemessen Rücksicht zu nehmen. Mithin seien 
nicht nur die Ziele des ISOS missachtet worden, sondern das Bauvorha-
ben verstosse gar in mehrfacher Hinsicht gegen die eigenen Schutzan-
ordnungen des Baugesetzes der Gemeinde.


- 30 -
Hinzu komme, dass die Auffassung der Denkmalpflege, wonach das 
ISOS das Hauptaugenmerk auf den Hauptgassenzug der Durchgangs-
strasse „C._____" lege (vgl. Schreiben vom 13. Mai 2016), aktenwidrig 
und im Übrigen auch sachfremd sei. Aktenwidrig sei sie deshalb, weil im 
ISOS nicht nur der eigentliche Hauptgassenzug dem Gebiet G1 zugeord-
net sei, sondern der gesamte rückwärtige Bereich beidseits der Strasse 
C._____ (vgl. Beilage 14 der Beschwerdeschrift). Dabei werde nicht zwi-
schen bedeutenderen und weniger bedeutenden Bereichen und Freiräu-
men unterschieden. Solches wäre auch nicht sachgerecht, denn ein Orts-
bild zeichne sich generell nicht nur durch die blosse Fassadenflucht ent-
lang einer bestimmten Strasse aus, sondern erfasse stets ein Geviert als 
Ganzes. Nicht ohne Grund finde sich, eine Fotoaufnahme genau der 
streitbetroffenen Natursteinmauer (Bruchsteinmauer) und des Strassen-
bereichs, wo der Carport auch noch mit zusätzlicher Abstandsunterschrei-
tung erstellt werden solle, im Inventar des ISOS. 
Im vorliegenden kleinräumigen, historischen Ortskern sei eine Zweckbau-
te wie ein Carport stark störend und keineswegs "kaum wahrnehmbar". 
Hinzu komme der Verlust der wertvollen Natur-Bruchsteinmauer und der 
ebenso wertvollen Terrassierung der Freiflächen. Das Erfordernis der In-
teressenabwägung bzw. die Beachtung der ISOS-Vorgaben gelte auch 
insbesondere bei der Anwendung der geltenden Baugesetzgebung. Es 
gehe mithin nicht um eine akzessorische Überprüfung der Grundordnung, 
sondern um die Konkretisierung der bestehenden Gesetzesvorschriften 
im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens im Lichte der Bundesvorga-
ben und deren Berücksichtigung im Rahmen der vorzunehmenden Inter-
essenabwägung, was vorliegend klarerweise zur Verweigerung der er-
suchten Baubewilligung zu führen habe. 
Dass sämtliche anderen Dachformen angeblich noch schlechter ins Orts-
bild passen würden als das vorgesehene Flachdach, vermöge die Bewilli-
gung ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Denn es bestehe kein unabdingba-
rer Anspruch auf Errichtung eines mit dem Ortsbild nicht zu vereinbaren-


- 31 -
den Carports zu Lasten der für das Ortsbild wichtigen und inventarisierten 
Natur-Bruchsteinmauer samt terrassierten Freiflächen. 
Richtig sei, dass den Gemeinden bei der Beurteilung der Einordnung 
grundsätzlich ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zustehe. Dies 
setze jedoch voraus, dass die Gemeinde sämtliche massgeblichen Inter-
essen ermittelt und sorgfältig gegeneinander abgewogen habe. Zu diesen 
Interessen gehörten insbesondere die Anliegen des Ortsbildschutzes, wie 
sie im ISOS vorgegeben würden. Da sich der Gemeinderat in seiner Be-
willigung nicht zu diesen Vorgaben geäussert bzw. diese als nicht rele-
vant erachtet habe, habe er die Interessen unvollständig ermittelt, was 
rechtsfehlerhaft sei, und weshalb das Verwaltungsgericht keine Rücksicht 
auf einen kommunalen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu neh-
men habe. Die ungenügende Ermittlung der involvierten Interessen allein 
müsse bereits zur Aufhebung der erteilten Baubewilligung führen. 
Die vom Beschwerdegegner anhand von Fotoaufnahmen aufgezeigten 
weiteren Beispiele seien vorliegend irrelevant. Sie würden lediglich 
bestätigen, dass dann der Gemeinderat die Voraussetzungen von Art. 25 
BauG sowie die Vorgaben des ISOS nicht nur im vorliegenden Fall, son-
dern offenbar auch in der Vergangenheit wiederholt nur ungenügend be-
achtet habe, weshalb die Denkmalpflege begründeterweise seit längerem 
eine Siedlungsanalyse verlange (vgl. Rz. 18 der Beschwerdereplik). Im 
Übrigen könne der Beschwerdegegner aus den anderen Beispielen nichts 
für seinen Standpunkt ableiten. Dass eine eigentliche rechtswidrige Praxis 
bestehen würde, welche zu einer Gleichbehandlung im Unrecht Anlass 
geben könnte, werde seitens des Gemeinderates zu Recht nicht geltend 
gemacht. Eine solche stünde zudem unter dem Vorbehalt entgegenste-
hender gewichtiger öffentlicher Interessen (vorliegend des Ortsbildschut-
zes) sowie berechtigter Interessen Dritter (insb. des Beschwerdeführers), 
sodass auch unter diesem Aspekt keine Bewilligung erteilt werden könne. 
Die Aufnahme Nr. 60 des ISOS O.1._____ bilde klarerweise die Via 
D._____ ab (und nicht etwa die Via C._____). Lediglich bei den Aufnah-
men Nr. 58 und 59 – die bei der Einmündung von der Via D._____ in die 


- 32 -
Via C._____ gemacht worden seien – sei der Blick in die Via C._____ ge-
richtet. Der Standort der Aufnahme Nr. 60 befinde sich zudem einige 
Schritte oberhalb der Via C._____, ansonsten die in der Fotoaufnahme 
prominent abgebildete Bruchsteinmauer aufgrund der Krümmung der Via 
D._____ auf der Abbildung gar nicht erkennbar wäre. In Übereinstimmung 
mit der vorerwähnten Aufnahme der Seitenstrasse umfasse das Gebiet 
Nr. 1 (mit dem Erhaltungsziel A) gemäss der Kartendarstellung Mst. 
1:5000 im Inventarblatt zum ISOS (Beschwerdebeilage 14) nicht etwa die 
Strassenflucht der C._____ allein, sondern explizit auch die anschlies-
senden, Seiten- und rückwärtigen Bereiche und Freiräume insb. den 
streitbetroffenen Abschnitt der Via D._____. Der anschliessende, weiter 
oberhalb befindliche Abschnitt der Via D._____ sei im Übrigen mit der 
Abbildung Nr. 37 des ISOS erfasst worden (mit Blick die Via D._____ hin-
unter). Der Standort jener Aufnahme selber befinde sich zwar auf der Via 
E._____/F._____, die sich im angrenzenden Inventargebiet G Nr. 2 befin-
de und für welche das Erhaltungsziel B gelte, wobei die Anordnung und 
Gestalt der Bauten und Freiräume selbst in diesem Gebiet zu bewahren 
und die für die Struktur wesentlichen Elemente und Merkmale integral zu 
erhalten seien. Da die Grenze zum Gebiet Nr. 1 entlang des südlichen 
Strassenrands der Via E._____/F._____ verlaufe, befinde sich der Gross-
teil der in der Abbildung Nr. 37 ersichtlichen Bauten und Freiräume (insb. 
die dort erkennbare, im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Ter-
rassierung samt Freiflächen) bereits im Gebiet Nr. 1 (Erhaltungsziel A). 
c)
Die Beschwerdegegnerin stellt sich hingegen auf den Standpunkt, dass 
die Vorgaben des ISOS nicht direkt anwendbar seien. Massgeblich seien 
alleine die Festlegungen in der Grundordnung der Gemeinde. Die 
Schutzziele des ISOS hätten als überlagerte Ortsbildschutzzone im Sinne 
von Art. 25 BG Eingang in den Zonen- und Generellen Gestaltungsplan 
der Gemeinde gefunden. Weder das Mehrfamilienhaus des Beschwerde-
gegners noch die Natursteinmauer entlang der Via D._____ seien 
gemäss dem Generellen Gestaltungsplan der Gemeinde als geschützte, 


- 33 -
zu erhaltende oder als ortstypisch prägende Baute oder Anlage bzw. als 
Kulturobjekt (historische Mauer oder historischer Zaun) im Sinne von Art. 
36 BG klassiert worden. Eine besondere Unterschutzstellung liege somit 
nicht vor. Zudem liege für das vorliegende Bauvorhaben die nach Art. 25 
Abs. 4 BG erforderliche Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege vor. 
Die Ausführungen des Beschwerdeführers seien nicht geeignet, diese 
Beurteilung in Frage zu stellen. 
Der vom Beschwerdeführer gezogene Vergleich mit seiner eigenen Par-
zelle 78 gehe in der Sache fehl. Im Gegensatz zur Bauparzelle 270 seien 
das Wohnhaus auf Parzelle 78 im Generellen Gestaltungsplan als zu er-
haltendes Gebäude und die angrenzende Gartenmauer als historische 
Mauer klassifiziert. Wenn der Beschwerdeführer die Unterschutzstellung 
seiner Parzelle 78 gewünscht habe, könne dies selbstverständlich nicht 
dazu führen, dass sich auch die Umgebung über die Einordnungsbestim-
mungen diesem Entscheid eines einzelnen Eigentümers unterordnen 
müsste, insbesondere nicht, wenn die Umgebung gar nicht zur selben 
Häusergruppe zähle. Ansonsten liefe dies darauf hinaus, dass ein Lieb-
haber altertümlicher Objekte anderen Eigentümern seine Liebhaberei 
aufoktroyieren könnte. Darauf laufe die Rüge des Beschwerdeführers 
aber hinaus.
Vorliegend handle es sich um den Neubau eines nach allen vier Seiten 
offenen Autounterstandes für ein einziges Fahrzeug, bestehend aus vier 
Säulen und schmalem Flachdach, also eine filigrane und minimalistische 
Konstruktion. Von den Dimensionen her gehe es somit um einen völlig 
untergeordnete Kleinbaute in einem ansonsten bereits vollständig über-
bauten Quartier. Aufgrund der filigranen Gestaltung der Anlage sei diese 
zwischen den bestehenden, teilweise grossvolumigen Bauten im Quartier 
in optischer Hinsicht kaum wahrnehmbar und könne daher von Vornher-
ein das Ortsbild nicht beeinflussen. Dies habe die Denkmalpflege 
Graubünden bei ihrem Augenschein vom 22. Januar 2016 ebenfalls er-
kannt und habe dem Carport aus ortsbaulicher Hinsicht deshalb ohne 
weiteres die Zustimmung erteilen können. 


- 34 -
Der Beschwerdeführer behaupte zu Unrecht, dass vorliegend von der 
Grundordnung abgewichen werde. Das Bauvorhaben liege in der Dorfzo-
ne, welche gemäss Art. 19 Abs. 1 BG für Wohnzwecke sowie Dienstleis-
tungs- und Produktionsbetriebe (Gast- und KIeingewerbe) bestimmt sei. 
Der Carport sei als Nebenbaute zu einem Hauptbau mit Wohnzweck zo-
nenkonform. 
Die Ausgangslage sei anders als im Fall BGE 135 II 209. Einerseits sei 
dort das Objekt selber im Inventar verzeichnet worden, vorliegend unter-
liege die Bauparzelle keiner Schutzanordnung, wie der Beschwerdeführer 
selber anerkenne. Andererseits sei es um die Rechtmässigkeit eines Ge-
staltungsplanes gegangen. Eine spätere akzessorische Überprüfung in 
einem Anwendungsfall sei nur in Ausnahmesituationen zugelassen, die 
hier nicht erfüllt sind. Wenn vorliegend der Generelle Gestaltungsplan der 
Gemeinde für das vorliegend zu beurteilende Objekt keine besondere 
Schutzanordnung vorsehe, könne im Anwendungsfall somit keine akzes-
sorische Prüfung der Grundordnung der Gemeinde auf die Schutzziele 
des ISOS mehr vorgenommen werden. Darauf laufe die Argumentations-
weise des Beschwerdeführers aber hinaus. Dass eine besondere Aus-
nahmesituation vorliegen sollte, werde nicht geltend gemacht. Beim Car-
port handle es sich um einen Neubau. Art 25. Abs. 3 BG komme deshalb 
nicht zu Anwendung. Massgeblich sei Art. 25 Abs. 2 BG, wonach Neu-
bauten in der Ortsbildschutzzone mit besonderer Sorgfalt zu gestalten 
und auszuführen seien und auf das Ortsbild angemessene Rücksicht zu 
nehmen haben. Der Carport sei gemäss Ziff. 2.2. Anhang 1 zur IVHB in 
Verbindung mit Art. 11 Abs. 1 Ziff. 1 BG als Kleinbaute zu klassieren. 
Nach Art. 55 Abs. 1 BG seien Flachdächer bei Kleinbauten zulässig. Die 
Denkmalpflege Graubünden habe in ihrer Stellungnahme vom 26. Febru-
ar 2016, welche die Bauherrschaft in Nachachtung von Art. 25 Abs. 4 BG 
eingeholt habe, festgehalten, dass diesem Vorhaben mit Flachdach aus 
ortsbaulicher Hinsicht entsprochen werden könne. Diese Beurteilung ei-
ner behördlichen Fachperson sei nachvollziehbar und widerspruchsfrei, 
weshalb für den Gemeindevorstand keine Veranlassung bestanden habe, 


- 35 -
davon abzuweichen. Zumal gerade für einen Carport als Kleinbaute oh-
nehin keine andere Dachform als geeignet erscheine. Das Kriterium der 
Einordnung würde mit einer anderen Dachform (Giebel-, Walm- oder 
Pultdach), die eine Anlehnung (bzw. Anbiederung) an die bestehenden 
Wohnbauten verfolge, sogar eher verschlechtert. Denn bei solchen Dach-
formen wäre eine filigrane Konstruktion mit schmalem Dach kaum mög-
lich, sondern würde eine eher auffällige und extravagante Carportform 
annehmen, was vermieden worden sei. Mit dem strittigen Bauvorhaben 
werde gerade aufgrund seiner minimalistischen Konstruktion der Charak-
ter des Quartiers nicht verändert. Er nehme mit seiner Schlichtheit viel-
mehr die mit Art. 25 Abs. 2 BG geforderte angemessene Rücksicht auf 
das Quartier und stelle sich damit sozusagen in den Hintergrund des Be-
stehenden. Bei einer parzellenübergreifenden Betrachtung könne von ei-
ner unbefriedigenden Einordnung des Bauvorhabens somit keine Rede 
sein. 
Die von der Denkmalpflege Graubünden geforderte Siedlungsanalyse 
beziehe sich offensichtlich auf künftige Bauvorhaben, zumal davon aus-
zugehen sei, dass in den nächsten Jahren – gleich wie bei der im Gang 
befindlichen Totalsanierung des bestehenden Hauses auf der Bauparzelle 
– verschiedene Sanierungen bestehender, älterer Bausubstanz anstehen 
würden. Gemäss Beurteilung der Denkmalpflege Graubünden, die inzwi-
schen dreifach schriftlich bestätigt sei, sei das Bauvorhaben aus Gründen 
des Ortsbildschutzes nicht zu beanstanden. Der Gemeindevorstand habe 
sich bei der Behandlung des vorliegenden Bauvorhabens vollumfänglich 
auf diese Beurteilung der kantonalen Fachstelle abstützen dürfen. 
Der Beschwerdeführer führe aktenwidrig aus, die Natursteinmauer sowie 
der Freiraum vor dem Haus seien im ISOS aufgeführt, mit Verweis auf die 
Fotos 58 bis 60. Die Fotos 57 bis 60 bezögen sich eindeutig nur auf den 
Strassenzug der Via C._____ d.h. der Kantonstrasse (siehe Objekt Nr. 1 
mit Erhaltungsziel A und Objekt Nr. 1.0.7) und gerade nicht auf einen 
Freiraum an der Via D._____, um den es vorliegend gehe. Die zu erhal-
tenden vier Bauten in diesem Bereich der Via C._____ seien im Generel-


- 36 -
len Gestaltungsplan ausdrücklich als Schutzobjekte ausgeschieden wor-
den. Dies im Gegensatz zur Natursteinmauer an der Via D._____, da die-
se eben nicht zum Strassenzug der Via C._____ gehöre. 
Die vom Beschwerdegegner angeführten Argumente stimmten im We-
sentlichen mit denjenigen der Beschwerdegegnerin überein. Ihm zufolge 
umfasse die Ortsbildschutzzone nach Art. 25 Abs. 1 BG u.a. Bauten und 
Anlagen sowie Freiräumen, die aufgrund ihrer Gesamtform, Stellung und 
äusseren Erscheinung von erheblicher, räumlicher, architektonischer oder 
ortsbaulicher Bedeutung seien. Diese Eigenschaften träfen auf die fragli-
che Mauer und den Garten nicht zu. Weder die Mauer noch der Garten 
seien als Einzelobjekte unter Schutz gestellt. Sie seien weder räumlich 
noch architektonisch noch ortsbaulich von Bedeutung – schon gar nicht 
von erheblicher. Dies sage nicht einmal die Denkmalpflege. Von einem 
"empfindlichen" Eingriff in das Ortsbild könne – entgegen der Behauptung 
des Beschwerdeführers keine Rede sein. 
Wie die kantonale Denkmalpflege im Schreiben vom 13. Mai 2016 festhal-
te, lege das ISOS das Hauptaugenmerk auf den Hauptgassenzug, die 
Durchgangsstrasse von "C._____" und nicht auf die Seitenstrasse und 
den Hintergrund des Hauptgassenzugs, wo sich die fragliche Bruchstein-
mauer befinde. Zudem enthalte der Generelle Gestaltungsplan keine spe-
zifische Festlegung über den im Norden des Gebäudes angrenzenden 
Gartenbereich. Die Mauer und der Garten seien nicht als Naturobjekte, 
Kulturobjekte, schützenswert, erhaltenswert, ortstypisch oder prägend 
qualifiziert worden. Von einer historischen Mauer oder einem historischen 
Garten könne keine Rede sein. 
Der Beschwerdeführer behaupte zu Unrecht, das Bauvorhaben weiche 
von der Grundnutzungsordnung ab. Die Berufung auf BGE 135 II 209 hel-
fe nicht weiter. Der beurteilten Streitsache seien ganz andere Verhältnis-
se zugrunde gelegen. Einmal sei das Objekt selber und dessen Schutz-
würdigkeit im Inventar des Bundes aufgenommen worden. Dies sei vor-
liegend nicht der Fall. Alsdann sei das Verhältnis Grundnutzungsordnung 


- 37 -
zur Bebauungsordnung eines Gestaltungsplans zur Diskussion gestan-
den. 
Der Beschwerdeführer berufe sich auf Art. 25 BG. Dieser spreche von 
"angemessener" Rücksicht und "sinnvoller" Ergänzung. Nach konstanter 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts komme den Gemeinden bei der 
Auslegung solcher Fragen bzw. bei der Prüfung der Eingliederung von 
Bauten in eine bestehende Umgebung ein geschützter (weiter) Beurtei-
lungs- und Ermessensspielraum zu. In diesen greife das Verwaltungsge-
richt nur ein, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbrau-
che oder überschritten habe. Die Gemeinde habe in unmittelbarer und 
näherer Umgebung Autoabstellplätze erlaubt. Alle Beispiele befänden 
sich in der Ortschutzzone und wiesen Flachdächer auf. Die Kantonale 
Denkmalpflege habe sie nicht beanstandet. 
Art. 25 Abs. 4 BG räume der Gemeinde einen grossen Ermessensspiel-
raum ein. Sie entscheide über die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Sie hät-
te die Meinung der Denkmalpflege gar nicht einholen müssen, zumal das 
Vorhaben in der Nebenstrasse keine erheblichen Auswirkungen auf das 
Ortsbild und die Siedlungsstruktur habe. 
Das Kantonale Amt für Denkmalpflege habe im Schreiben vom 13. Mai 
2016 bestätigt, dass die Zerstörung der Bruchsteinmauer aus ortsbauli-
cher Sicht toleriert werde. Damit entfalle der Einwand des Beschwerde-
führers, die kantonale Denkmalpflege sei über den Abbruch der Mauer 
nicht orientiert gewesen. 
Art 55 Abs. 1 BG lasse denn für Nebenbauten Flachdächer zu. Sie seien 
die logische Lösung für Autounterstände, bei welchen ein Satteldach kei-
nen Sinn mache. Das geplante Flachdach sei auch aus ästhetischer Sicht 
einem Satteldach vorzuziehen. Es werde weder als stark störend noch als 
Fremdkörper auffallen. Die Fachperson habe im Übrigen auch die geplan-
te Dachgestaltung nicht beanstandet.
Entgegen der Annahme des Beschwerdeführers biete das Baugesetz 
keinen Raum für eine Ersatzlösung anstelle von effektiven Abstellplätzen. 
Art. 63 Abs. 1 BG verlange "Abstellplätze auf der Bauparzelle oder in 


- 38 -
nächster Nähe auf privatem Boden". Solche gehörten zur Kernzone, die 
für Wohnbauten, Hotels, Gaststätten, Verkaufslokale etc. bestimmt sei – 
alles Betriebe mit Parkplatzbedarf. Eine Abweichung von der Grundnut-
zungsordnung sei nicht auszumachen. Mangels rechtlicher Grundlage 
könne diesbezüglich keine Ausnahmebewilligung gewährt werden. 
Es werde bestritten, dass der geplante Carport stark störend sein solle. Er 
störe nicht einmal leicht, komme er doch in einer Nebenstrasse und im 
Hintergrund des Hauptgassenzuges zu stehen. Die Denkmalpflege habe 
bestätigt, dass das ISOS den Hauptaugenmerk auf den Hauptgassenzug 
richte. Zudem habe sie ausgeführt, dass das Haus weder im GGP noch in 
der Kantonalen Inventarliste als schützenswertes Objekt eingestuft sei. 
Der Beschwerdeführer anerkenne, dass kein Einzelobjektschutz bestehe.
Der Beschwerdeführer berufe sich auf Art. 25 Abs. 3 BG sowie auf Art. 55 
Abs. 1 BG. Die Denkmalpflege sage mit keinem Wort, dass der geplante 
Carport diesen Bestimmungen widerspreche. Sie beanstande auch nicht 
die Dachform. Die gewünschte Siedlungsanalyse sei für die Zukunft ge-
dacht und könne dem konkreten Vorhaben nicht entgegenstehen. 
Der Beschwerdeführer gestehe der Gemeinde einen Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum zu. Die Gemeinde habe die Meinung der Denkmal-
pflege angehört. Eine Vertreterin sei vor Ort gewesen. Sie habe im 
Schreiben vom 13. Mai 2016 bestätigt, dass die Zerstörung der Bruch-
steinmauer weniger gewichtet und eine Veränderung aus ortsbaulicher 
Sicht toleriert worden sei. Die Fachperson habe den Anliegen des Orts-
bildschutzes, wie sie im ISOS vorgegeben würden, Rechnung getragen. 
Habe die Gemeinde auf die Aussagen der Denkmalpflege abgestellt, sei 
es verfehlt, ihr ungenügende Interessenabwägung vorzuwerfen.
Die eingereichten Fotos anderer Unterstände in der gleichen Zone zeig-
ten mit aller Deutlichkeit die Praxis der Gemeinde. Der Beschwerdeführer 
bezeichne sie ohne Beweis als rechtwidrig. Tatsache sei, dass die Denk-
malpflege das Bauvorhaben an besagter Stelle toleriert habe. 
Auf keinem Bild des ISOS gehe es um den Schutz der fraglichen Mauer 
oder des Freiraums. Die Fotos bezögen sich einzig auf den Strassenzug 


- 39 -
der Via C._____. Die Denkmalpflegerin habe bereits im Schreiben vom 
26. Februar 2016 ausgeführt, dass das Haus weder im GGP noch in der 
Kantonalen Inventarliste als schützenswertes Objekt eingestuft sei. 
Die formellen Einwände zu den Entscheiden der Gemeinde grenzten an 
überspitzten Formalismus und seien deshalb von der Hand zu weisen.
d)
Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das 
Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), das 
heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie 
die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen so-
wie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der Bund, seine 
Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Erfüllung von 
Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, 
geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont wer-
den und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, ungeschmälert 
erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt der Bun-
desrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler 
Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bundesinven-
tar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) 
gemäss der entsprechenden Verordnung (VISOS; SR 451.12). In deren 
Anhang werden die einzelnen Objekte festgehalten. Die Umschreibung 
der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit gemäss Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt 
in separaten Inventarblättern. Durch die Aufnahme eines Objektes von 
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es 
in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter 
Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnah-
men die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Ab-
weichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf 
bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, 
wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls 
nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den 
Inventaren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interes-


- 40 -
senabwägung geknüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in 
Schutzobjekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtferti-
gung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler 
Bedeutung bedürfen. Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 
2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 
und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen 
(und kommunalen) Aufgaben – wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung 
zählt – wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales (und kommuna-
les) Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 
Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zustän-
dig sind. Auch bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Auf-
gaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ih-
rer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 
13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone 
(Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im 
Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare 
als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 
Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung 
(Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese 
Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in 
die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die An-
ordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart 
ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich. 
Insoweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur 
Berücksichtigung von Bundesinventaren. Die Pflicht zur Beachtung findet 
zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen 
umsetzenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall 
erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen 
vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn von der 
Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll. Die Grundnutzungsord-
nung ist nicht auf ihre materielle Übereinstimmung mit dem vom ISOS 
angestrebten Schutz hin zu prüfen. Nutzungspläne (und in engem Zu-


- 41 -
sammenhang stehende planerische Festlegungen) sind grundsätzlich im 
Anschluss an deren Erlass anzufechten. Eine spätere akzessorische 
Überprüfung in einem Anwendungsfall ist nur in Ausnahmesituationen zu-
gelassen (vgl. zum Ganzen BGE 135 II 209 E.2.1 und 5.1)
Nach Art. 25 Abs. 2 BG sind in der Ortsbildschutzzone Neubauten und 
Umbauten mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen. Nach 
Art. 25 Abs. 4 BG entscheidet die Baubehörde nach Einholung einer Stel-
lungnahme der kantonalen Denkmalpflege oder der Bauberatung über die 
Zulässigkeit von Bauvorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf das 
Ortsbild und die Siedlungsstruktur. 
e/aa)
Zunächst ist bezüglich der zur Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts 
beigezogenen Denkmalpflege darauf hinzuweisen, dass deren Baubera-
terin mit Stellungnahme vom 27. September 2016 präzisiert hat, ihre am 
26. Februar 2016 (also vor Erteilung der Bewilligung für den Carport) ab-
gegebene Stellungnahme habe sich bloss auf den Carport bezogen. Nach 
Erteilung der Baubewilligung hat sie aber in der Stellungnahme vom 13. 
Mai 2016 und in der späteren vom 27. September 2016 klargestellt, dass 
auch die Zerstörung der Bruchsteinmauer sowie eine Veränderung des 
vom Carport betroffenen Gartenteils aus ortbaulicher Sicht toleriert wür-
den. Die Denkmalpflege wurde somit einbezogen. Sie reichte insgesamt 
drei Stellungnahmen ein und hält das Bauvorhaben für zulässig. Zweifel 
daran, dass die Fachperson anlässlich des Augenscheins der streitbetrof-
fenen Mauer und Umgebung nicht gebührend Rechnung getragen hätte, 
bestehen – entgegen der Meinung des Beschwerdeführers – nicht. Daran 
ändert auch nichts, dass der Augenschein der Denkmalpflege am 22. Ja-
nuar 2016 erfolgt ist und damit auf der Basis des älteren Bauprojektes. 
Die vom Beschwerdeführer erhobenen Einwände über die formellen Un-
regelmässigkeiten der Berichte der Denkmalpflege sind abzuweisen. 


- 42 -
e/bb)
Die Vorgaben des ISOS betreffend die Dorfteile von O.1._____ wurden 
vorliegend bereits in die Nutzungsplanung überführt. So regelt Art. 25 BG 
die Ortsbildschutzzone und Art. 36 BG enthält Erhaltungsbestimmungen 
über die unter Schutz gestellten Objekte. Im vorliegenden Fall sind die be-
troffenen Bauten einzeln weder schützenswert noch erhaltenswert. Weder 
die Natursteinmauer entlang der Via D._____ noch der Freiraum vor dem 
Wohnhaus des Beschwerdegegners sind im ISOS inventarisiert. Diese 
sind gemäss Generellem Gestaltungsplan auch nicht als geschützte, zu 
erhaltende oder als ortstypisch prägende Baute oder Anlage bzw. als Kul-
turobjekt (historische Mauer) im Sinne von Art. 36 BG klassiert worden. 
Die Bauberaterin der Denkmalpflege hält fest, dass das Bauvorhaben mit 
den Vorgaben des ISOS kompatibel sei, zumal dieses den Hauptaugen-
merk auf den Hauptgassenzug, die Durchgangsstrasse "C._____" lege, 
an dem sich wertvolle Bauten entlang aufreihten. Die Nutzungsordnung 
der Beschwerdegegnerin verletzt die Schutzziele des ISOS insoweit nicht. 
Eine Überprüfung des Zonen- und Generellen Gestaltungsplans auf seine 
ISOS-Konformität käme hier ohnehin nicht in Frage. Die Gartenfläche und 
die Natursteinmauer befinden sich aber in der Ortsbildschutzzone. Somit 
geht es hier lediglich um die ortsbildnerischen Vorgaben gemäss Art. 25 
BG. Die Bauberaterin hat dementsprechend auch das gesamte Ortsbild 
berücksichtigt, indem sie ausführte, dass sich der vom Carport betroffene 
Gartenteil mit der noch bestehenden Bruchsteinmauer an einer Seiten-
strasse und im Hintergrund des Hauptgassenzugs befinde. Im Gesamtü-
berblick von O.1._____ gebe es im Vergleich zum betroffenen Garten 
ortsbaulich bedeutendere Freiräume, die es auf jeden Fall zu erhalten gel-
te. So sei hier die Zerstörung der Bruchsteinmauer weniger gewichtet und 
eine Veränderung aus ortsbaulicher Sicht zu tolerieren. Die von der 
Denkmalpflege Graubünden geforderte Siedlungsanalyse bezieht sich of-
fensichtlich auf künftige Bauvorhaben. Die Bauberaterin hat sich zudem 
auch nicht ablehnend über die ihr bekannte flache Dachform des Carports 
geäussert. Die Vorgaben des Baugesetzes zur Ortsbildschutzzone sind 
somit eingehalten, weshalb auch dieser Rügepunkt abzuweisen ist. 


- 43 -
6. a)
Der Beschwerdeführer beanstandet noch die Unterschreitung des Grenz-
abstandes zur Via D._____. Mittels (zivilrechtlichen) Näherbaurechten 
könnten bloss die Grenzabstände zu Nachbarparzellen im eigentlichen 
Sinne, nicht jedoch zu öffentlichen Strassen und Wegen verkleinert wer-
den. Zudem stünden solche privatrechtlichen Vereinbarungen stets unter 
dem Vorbehalt zwingender öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wozu ins-
besondere die Verkehrssicherheitsvorschriften wie Strassen- und Wegab-
standsvorschriften gehörten. Letztere – wie auch die Voraussetzungen für 
deren ausnahmsweise Unterschreitung – würden sich abschliessend 
nach dem KRG und (mit Bezug auf kommunale Strassen und Wege) nach 
dem Baugesetz und nicht nach privatrechtlichen Vereinbarungen. Bei der 
Via D._____ handle es sich aktenkundig um eine Erschliessungsstrasse 
(E) im Sinne von Art. 39 BG. Dementsprechend kämen nachfolgende Be-
stimmungen zur Anwendung, gegen welche allesamt verstossen worden 
sei: Art. 57 Abs. 4 BG: Bauliche Anlagen wie Einmündungen. Ausfahrten 
und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze dürfen die Benutzerinnen 
und Benutzer der Verkehrsanlagen nicht gefährden. [...] Art. 61 Abs. 3 
BG: Hochbauten haben gegenüber Gemeindestrassen und Privatstras-
sen, die für den öffentlichen Verkehr zugänglich sind, einen Bauabstand 
von 3 m ab Fahrbahnrand einzuhalten. Die Baubehörde kann geringere 
Abstände zulassen, wenn die Verkehrssicherheit gewährleistet Ist. Vor-
behalten sind gestalterische Gründe in der Dorfzone. Art. 62 Abs. 1 BG: 
Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf öffentliche Gemein-
destrassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz von, mindestens 5 
m Länge und 3 m Breite aufweisen. [...]. Vorliegend betrage der Wegab-
stand des Carports lediglich ca. 50 cm und nicht die vorgeschriebenen 3 
m für Hochbauten. Zudem sei vor dem Carport kein Vorplatz mit einer 
Länge von mind. 5 m vorgesehen. Auch sei die Strasse derart eng und 
unübersichtlich, sodass ein Herausfahren aus den Abstellplätzen ohne 
erhebliche Gefährdung der übrigen Verkehrsteilnehmer nicht möglich sei. 
Gründe für irgendwelche Erleichterungen seien aufgrund der gegebenen 


- 44 -
Gefährdungssituation somit klarerweise nicht gegeben, sodass an der 
Einhaltung der vorerwähnten Bestimmungen festzuhalten sei. Der Ge-
meinderat verkenne, dass Art. 77 KRG auf Strassenabständen von Ge-
meinden gar keine Anwendung finde (diese würden in Abs. 3 von Art. 77 
KRG explizit vorbehalten). Weiter habe sich der vom Gemeinderat ein-
geräumte (im Lichte des vorerwähnten Abs. 3 von Art. 77 KRG gesetzes-
widrige) "Näherbau" zur Strasse auf das alte, gar nicht streitgegenständli-
che Bauvorhaben mit unbekanntem Inhalt bezogen. Eine genaue Bemes-
sung des "Strassenabstands-Näherbaurechts" und/oder eine planliche 
Darstellung fehlten ebenfalls, sodass gar nicht ersichtlich sei, wofür und in 
welchem Umfang konkret von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen 
werden solle bzw. dürfe. Sodann fehle auch jegliche Begründung für eine 
solche Strassenabstandsunterschreitung im eingereichten Protokoll, so 
dass nicht einmal nachvollziehbar sei, welche Beweggründe und gesetzli-
chen Parameter sowie Interessenabwägungen vorgenommen worden 
seien. 
Das eingeräumte Näherbaurecht sei offenkundig projektspezifisch gewe-
sen, nehme es doch konkret Bezug auf die damals hängige Einsprache 
gegen das in der Folge zurückgezogene Baugesuch vom 1. September 
2015 (jedoch nicht auf vorliegendes Verfahren). 
Ein angeblich „generelles" Näherbaurecht würde bedingen, dass das 
zulässige Ausmass des Näherbaus konkret definiert würde, was aber un-
terblieben sei. Für ein generelles Näherbaurecht wäre jene Regelung mit-
hin zu unbestimmt und damit unbeachtlich. Zudem habe der Gemeinderat 
gar keine Kompetenz, generelle Näherbaurechte mit Bezug auf Sachen 
im Gemeingebrauch zu erteilen. 
Schliesslich habe auch jegliche Begründung für ein solches generelles 
Näherbaurecht gefehlt. Letztlich könne der Inhalt des protokollierten 
"Näherbaus" dahingestellt bleiben, da die Einräumung eines „Näherbau-
rechts", d.h. die Bewilligung einer Strassenabstandsunterschreitung, nur 
im Rahmen einer Ausnahmebewilligung innerhalb einer Baubewilligung 
(vgl. Art. 61 Abs. 3 BauG) erfolgen könne (und nicht gestützt auf eine „pri-


- 45 -
vate" bzw. geheime, nirgends publizierte Vereinbarung). Jedenfalls müsse 
das geltend gemachte „Näherbaurecht" im vorliegenden Beschwerdever-
fahren unter Verweis auf die prekären Verkehrssicherheitsverhältnisse 
durch betroffene Dritte wirksam angefochten werden können.
Weiter sei nochmals zu betonen, dass es sich bei der Via D._____ (und 
zwar auf deren gesamten Länge) um eine Erschliessungsstrasse im Sin-
ne von Art. 39 BG handle. Unbehelflich und geradezu offensichtlich un-
richtig seien daher die Ausführungen des Gemeinderates, wonach diese 
Strasse verkehrsmassig einer "Sackgasse" gleichkomme. 
Richtig sei einzig, dass die Erschliessungsstrasse Via D._____ im unteren 
(insb. im streitgegenständlichen Bereich) eng und unübersichtlich sei, was 
zwangsläufig nachteilige Folgen auf die Verkehrssicherheit habe. Unver-
ständlich sei vor diesem Hintergrund, weshalb der Gemeinderat bei dieser 
Ausgangslage gar noch einen Dispens bezüglich des Strassenabstandes 
ausspreche, der die prekäre Situation gar noch offensichtlich zusätzlich 
verschärfe. Wie die Verkehrssicherheit dadurch noch immer gewährleistet 
sei (wie die Beschwedegegner bloss pauschal, und damit rechtlich unzu-
reichend, behaupteten) sei nicht ersichtlich. Art. 16 Abs. 3 [recte Abs. 6] 
BG spreche von "offenen Abstellplätzen" und nicht von "offenen Autoun-
terständen". Der Gemeinderat habe die Auffassung vertreten, dass es 
sich beim Carport um eine Kleinbaute handle. Solche hätten gemäss Art. 
13 Abs. 7 BauG den kantonalen Mindestabstand von 2.50 m einzuhalten. 
Effektiv dürfte jedoch Art. 61 Abs. 3 BG bzw. ein Abstand von 3.00 m zur 
Anwendung gelangen. Sollte effektiv nur ein Abstand von 0.5 m erforder-
lich sein (was bestritten werde), so wäre es zudem unverständlich, wes-
halb sich der Gemeinderat überhaupt veranlasst gesehen habe, ein 
"Näherbaurecht" einzuräumen. Die Ausführungen des Gemeinderats sei-
en widersprüchlich. 
Bestritten werde, dass die heute bereits prekäre Verkehrssicherheit durch 
den Carport nicht zusätzlich beeinträchtigt würde. Gründe für eine Aus-
nahmebewilligung im Sinne von Art 61 Abs. 3 BauG seien nicht gegeben. 
Eine solche sei vom Gemeinderat auch gar nicht erteilt worden. Die Ein-


- 46 -
räumung eines privaten, nicht publizierten "Näherbaurechts" stelle keine 
Ausnahmebewilligung dar.
b)
Die Beschwerdegegnerin erwidert, der Beschwerdeführer verkenne, dass 
es im Kanton Graubünden lediglich einen Weg gebe, Unterschreitungen 
von Bauabständen (Grenz- und Strassenabstände) nach kantonalem oder 
kommunalem Recht zu ermöglichen. Es komme dafür einzig das Verfah-
ren nach Art. 77 KRG in Frage. Diese Bestimmung zu den kantonalen 
Bauvorschriften sei nach Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG unmittelbar anwend-
bar und gehe allfälligen abweichenden kommunalen Vorschriften vor. 
Nach Art. 77 Abs. 1 KRG könne die Baubehörde mittels Verfügung Unter-
schreitungen der Bauabstände unter zwei Voraussetzungen bewilligen, 
nämlich: Vorliegen einer Vereinbarung und keine entgegenstehenden öf-
fentlichen Interessen. Aufgrund von Art. 77 Abs. 1 KRG sei der Abschluss 
eines öffentlich beurkundeten privatrechtlichen Dienstbarkeitsvertrages 
für die Reduktion des ausschliesslich öffentlich-rechtlichen Bauabstands 
nicht nötig. Art. 680 Abs. 2 ZGB komme nicht mehr zur Anwendung. Die 
"Näherbaurechtsvereinbarung" gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG stelle kein 
Vertrag mit Begründung einer Dienstbarkeit im Sinne von Art. 732 ZGB 
dar. Die Vereinbarung bedürfe für ihre Gültigkeit keiner bestimmten Form 
(VGU R 14 78). Der Gemeindevorstand habe anlässlich der Sitzung vom 
7. Dezember 2015 entschieden, den Neubau des Carports auf Parzelle 
270 durch Einräumung eines Näherbaurechts gegenüber der Via D._____ 
zu ermöglichen, und habe dies der Bauherrschaft auch so kundgetan. Im 
Grundbuch werde dieses Näherbaurecht als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung angemerkt, sobald die Baubewilligung in Rechtskraft 
erwachse. 
Da es sich bei der Totalsanierung um einen Umbau und eine Erweiterung 
einer bestehenden Baute handle, die zusätzlichen Verkehr erwarten las-
se, sei der Eigentümer nach Art. 63 Abs. 1 BG somit verpflichtet, die Ab-
stellfläche auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden 
zu erstellen. Da dies objektiv möglich sei – wie das vorliegende Baupro-


- 47 -
jekt gezeigt habe – sei die Voraussetzung für eine Ausnahme im Sinne 
von Art. 63 Abs. 3 BG nicht erfüllt. Zudem bestünden im Quartier bis dato 
gar keine entsprechenden Gemeinschaftsanlagen oder wären solche ge-
plant, noch verfügt die Gemeinde O.1._____ über überzählige Abstell-
flächen für Motorfahrzeuge auf öffentlichem Grund und wären neue öf-
fentliche Parkplätze geplant. Dass dieses nicht projektspezifisch für das 
damals hängige Baugesuch erteilt worden sei, ergebe sich schon daraus, 
dass das Näherbaurecht nicht speziell auf die Ausmasse des Baugesuchs 
vom 1. September 2015 definiert worden sei, sondern diesbezüglich offen 
formuliert sei.
In der Gemeinde O.1._____ übe der Gemeindevorstand die Funktion der 
Baubehörde aus (Art. 6 BG). Weder Gemeindeverfassung noch Bauge-
setz übertrügen die Kompetenz zur Erteilung von Näherbaurechten einem 
anderen kommunalen Organ, so dass die Zuständigkeit auch gestützt auf 
Art. 14 Abs. 2 Gemeindegesetz bzw. Art. 44 Abs. 1 der Gemeindeverfas-
sung beim Gemeindevorstand liege. In der Dorfzone liege die Unter-
schreitung des Strassenabstandes ausdrücklich im Ermessen der Bau-
behörde (Art. 61 Abs. 3 BG). Bei beiden Vorgängen handle es sich somit 
nicht um Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 82 Abs. 1 KRG, da 
sie nicht ausserhalb der gesetzlichen Bauvorschriften lägen, sondern Er-
messensausübung der Baubehörde innerhalb der gesetzlichen Bauvor-
schriften darstellten. Diese habe das ihr zustehende Ermessen pflicht-
gemäss ausgeübt. 
Der Gemeindevorstand sei zum Schluss gekommen, dass einem Näher-
baurecht keine öffentlichen Interessen entgegenstünden, zumal Art. 61 
Abs. 3 BG eine Unterschreitung der gesetzlichen Grenzabstände ge-
genüber öffentlichen Verkehrsanlagen auch ausdrücklich zulasse, sofern 
die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Einziges zu beachtendes Kriteri-
um sei somit die Verkehrssicherheit gewesen. Im hier interessierenden, 
untersten (südlichen) Bereich diene die Via D._____ einzig der Erschlies-
sung der Bauparzelle sowie der gegenüberliegenden Parzelle 86, wobei 
nur letzteres von der unterliegenden Via C._____ her verkehrsmässig er-


- 48 -
schlossen werde. Die Bauparzelle sowie die ihm angrenzenden Parzellen 
271 und 272 würden allesamt von oben (Norden) her erschlossen. Da die 
Via D._____ keinen Durchgangsverkehr aufweise und verkehrsmässig ei-
ner Sackgasse gleichkomme, sei die Verkehrssicherheit nach Auffassung 
der Baukommission und des Gemeindevorstands auch bei einer Unter-
schreitung des Strassenabstandes weiterhin gewährleistet. Ausbaube-
dürfnisse für den unteren Teil der Via D._____ bestünden keine. Denn ein 
Ausbau zur einer Durchgangsstrasse falle aufgrund der schwierigen, nicht 
behebbaren Einfahrtsverhältnisse in die kantonale Verbindungsstrasse 
Via C._____ ausser Betracht, da das hierfür zuständige kantonale Tief-
bauamt mangels normgerechter Gestaltung der Einfahrt (starkes Gefälle, 
fehlende Sichtweiten usw.) ein solches Vorhaben kaum genehmigen wür-
de. Soweit der Beschwerdeführer die fehlende Länge der Zu- und Aus-
fahrt des Carports beanstande, übersehe er, dass Art. 61 Abs. 3 BG in 
der Dorfzone ausdrücklich vom Baugesetz abweichende Masse gestatte. 
Der Beschwerdeführer übersehe, dass der Strassenabstand vorliegend 
gar nicht zur Diskussion stehe. Gemäss Art. 16 Abs. 3 BG hätten offene 
Abstellplätze gegenüber öffentlichen Strassen einen minimalen Abstand 
von 0.5 m vom Fahrbahnrand einzuhalten. Carports seien offene Autoun-
terstände und gälten damit als offene Abstellplätze im Sinne von Art. 16 
Abs. 3 BG. Dies im Gegensatz zu Garagenboxen, Garagen, Autoeinstell-
hallen und dergleichen, die als Hochbauten gälten und einen Bauabstand 
von 3 m ab Fahrbahnrand einzuhalten hätten (Art. 61 Abs. 3 BG). Die Pri-
vilegierung der offenen Abstellplätze in Carports gegenüber Garagenbo-
xen/Garagen etc. liege in der fehlenden Umfassungswand und in der da-
durch freien Einsicht in den Strassenraum. Beim Carport als offener Ab-
stellplatz stelle sich somit vorliegend nicht die Frage des Strassenab-
stands, sondern alleine die Frage des Grenzabstands von (Neben-) Bau-
ten. Aber selbst für die Unterschreitung des Strassenabstands für Hoch-
bauten bedürfe es nach der klaren Regelung von Art. 61 Abs. 3 BG kei-
nes Näherbaurechts. Diese liege – insbesondere in der Dorfzone – im al-
leinigen Ermessen der Baubehörde. Selbst wenn ein Carport also als 


- 49 -
Hochbaute betrachtet würde, stehe aufgrund der fehlenden Umfassungs-
wand aufgrund der Sichtverhältnisse jedenfalls die Verkehrssicherheit ei-
ner Unterschreitung des gesetzlichen Strassenabstandes nicht entgegen.
Es gelte zudem, sich die tatsächliche Ausgangslage nochmals zu verge-
genwärtigen: Gemäss dem ursprünglichen Bauvorhaben vom 1. Mai 2015 
sei noch ein halb offener Autounterstand für vier Fahrzeuge geplant ge-
wesen. Aufgrund zweier Einsprachen des unmittelbaren Nachbarn habe 
der Beschwerdegegner den geplanten Carport für den inzwischen dritten 
Anlauf erheblich redimensioniert und angepasst. Vorliegend handle es 
sich um die Erstellung von drei Fahrzeug-Abstellplätzen. Ein einziger da-
von werde noch mit einem Neubau Carport überdacht, welcher nach allen 
vier Seiten offen sei und eine filigrane Konstruktion mit vier Säulen und 
einem schmalen Flachdach aufweise. Der bewilligte Carport stelle 
gemäss Ziff. 2.2. Anhang 1 zur IVHB in Verbindung mit Art. 11 Abs. 1 Ziff. 
1 Baugesetz O.1._____ eine Kleinbaute dar. Es sei nicht nachvollziehbar 
und erstaune, dass der Beschwerdeführer bei den Baugesuchen vom 1. 
Mai 2015 und 1. September 2015 auf die Einreichung einer Baueinspra-
che gänzlich verzichtet habe, dagegen aber gegen das erheblich redi-
mensionierte Projekt vorliegend mit grossem Geschütz auffahre. 
Der Beschwerdegegner bringt in etwa die gleichen Argumente vor wie die 
Beschwerdegegnerin. So hält er fest, dass sich der Beschwerdeführer ir-
re, wenn er das Näherbaurecht zur Strasse als unzulässig erachte. Ein-
mal bedarf die Begründung keiner besonderen Form (VGU R 14 78 mit 
Hinweisen). Die Anmerkung im Grundbuch genüge, welche die Gemeinde 
veranlasse sobald die Baubewilligung rechtkräftig sei. 
Alsdann stünden der Unterschreitung des Grenzabstandes keine öffentli-
chen Interessen entgegen. Vorliegend stehe nicht eine geschlossene Ga-
rage zur Diskussion. Der geplante Carport weise eine offene Bauweise 
auf, welche die Sicht auf die Strasse gewähre. Art. 16 Abs. 6 BG sehe bei 
offenen Abstellplätzen vor, dass diese gegenüber öffentlichen Strassen 
einen Abstand von 0.5 m vom Fahrbahnrand einzuhalten haben. Dieser 
Abstand werde, wie der Beschwerdeführer anerkenne, eingehalten. Die 


- 50 -
Distanz vom Dach zur Strasse betrage 50 cm. Art. 61 Abs. 3 BG erlaube 
bei Hochbauten ausdrücklich geringere Abstände, wenn die Verkehrssi-
cherheit gewährleistet sei. Diesbezüglich sei zu beachten, dass die Via 
D._____ nicht als Durchgangsstrasse benutzt werde, was der Gemeinde 
bekannt sei und als notorisch vorausgesetzt werden könne. Im südlichen 
Teil diene die Strasse derzeit einzig als Zufahrt zur Garage und künftig 
zum Carport. Ansonsten weise der untere Teil der Via D._____ praktisch 
keinen Fährverkehr auf. Die Parzellen 271 und 272 würden von Norden 
her erschlossen. Im Übrigen gelte für Bergdörfer mit engen Gassen, dass 
der Verkehr im Schritttempo erfolge. 61 Abs. 3 BG gehe den kantonalen 
Abstandsvorschriften vor (VGU R 11 133). Nicht zum Zuge komme Art. 62 
Abs. 1 BG, zumal weder eine Einstellhalle noch eine Garage zur Beurtei-
lung stehe.
Es sei nicht abwegig, einen Autounterstand einem offenen Abstellplatz 
gleichzustellen. 
Nach Art. 61 Abs. 3 BG liege es im Ermessen der Gemeinde, geringere 
Abstände zu einer Strasse zuzulassen. Wie die Gemeinde dargelegt ha-
be, habe sie ihr Ermessen pflichtgemäss ausgeübt und das Näherbau-
recht im Rahmen eines baupolizeilichen Vorgangs erteilt. 
Die Gemeinde habe gegenüber der Denkmalpflege zudem bestätigt, dass 
keine Alternativen vorhanden seien. 
c)
Gemäss Art. 61 Abs. 3 BG haben Hochbauten gegenüber Gemeinde-
strassen und Privatstrassen, die für den öffentlichen Verkehr zugänglich 
sind, einen Bauabstand von 3 m ab Fahrbahnrand einzuhalten. Die Bau-
behörde kann geringere Abstände zulassen, wenn die Verkehrssicherheit 
gewährleistet ist. Vorbehalten sind gestalterische Gründe in der Dorfzone. 
Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, gibt es im Kanton 
Graubünden lediglich einen Weg, Unterschreitungen von Bauabständen 
nach kantonalem Recht (KRG) oder kommunalem Recht (BG) zu ermög-
lichen. Es kommt dafür einzig das Verfahren nach Art. 77 KRG in Frage. 
Diese Bestimmung gehört zu den kantonalen Bauvorschriften, ist nach 


- 51 -
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG unmittelbar anwendbar und geht allfälligen 
abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Laut unmissverständlichem 
Gesetzestext von Art. 77 KRG ist klar, dass die kommunale Baubehörde 
mittels Verfügung Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen kann. 
Es gibt dafür bloss zwei Voraussetzungen: Die eine ist, dass eine Verein-
barung zwischen den Betroffenen – also benachbarten Grundeigentü-
mern – vorliegt. Diese Vereinbarung bedarf jedoch keiner bestimmten 
Form, um gültig zu sein. Obwohl die einfache Schriftlichkeit keine Gültig-
keitsvoraussetzung ist, dürfte diese Form aber im Hinblick auf eine An-
merkung im Grundbuch und zur Vermeidung von Streitigkeiten im Zu-
sammenhang mit der Rechtsnachfolge für eine Vereinbarung über die Un-
terschreitung der kantonalen bzw. kommunalen Bauabstände im Sinne 
von Art. 77 Abs. 1 KRG allein schon aus Praktikabilitätsgründen einzuhal-
ten sein (vgl. zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 15 80 vom 21. Januar 2016 E.4b).
d)
Mit dem vom Gemeindevorstand am 7. Dezember 2015 dem Beschwer-
degegner eingeräumten Näherbaurecht wurde die Unterschreitung der 
Bauabstände gegenüber der Via D._____ bewilligt (vgl. Beilage BGin 
C.7). Wie am Augenschein festgestellt werden konnte, bestehen keine 
Verkehrssicherheitsbedenken und dem Näherbaurecht stehen auch keine 
anderen öffentlichen Interessen entgegen. Somit erweist sich die zugrun-
de liegende Vereinbarung zwischen Gemeinde und Bauherrschaft bzw. 
die Bewilligung der Abstandsunterschreitung als rechtmässig. 
7.
Nach dem Gesagten dringt der Beschwerdeführer mit der Rüge zur Ein-
sprachelegitimation zwar durch, all seine übrigen Rügen sind jedoch ab-
zuweisen. Der Einspracheentscheid wird somit nur hinsichtlich dieses 
Punktes präzisiert, er wird jedoch nicht aufgehoben und weder wird über 
die Angelegenheit gemäss Hauptbegehren in Ziff. 1 der Beschwerde re-
formatorisch neu entschieden noch wird diese zur Neubeurteilung an die 
Beschwerdegegnerin zurückgewiesen (Eventualbegehren in Ziff. 1 der 


- 52 -
Beschwerde). Im Übrigen ist das Rechtsbegehren in Ziff. 2 der Be-
schwerde gegenstandslos, da der Beschwerdeführer im vorliegenden 
Verfahren Zugang zu sämtlichen Akten hatte und dies unabhängig von 
der Formulierung eines solchen Begehrens. Die Beschwerde ist somit ab-
zuweisen.
8. a)
Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegen-
de Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Vorliegend wurde 
die Einsprachelegitimation des Beschwerdeführers entgegen den Erwä-
gungen im angefochtenen Einspracheentscheid zwar bejaht, allerdings ist 
der Beschwerdeführer mit seiner Argumentation nicht durchgedrungen. 
Aufgrund der Eventualbegründung im Einspracheentscheid liegt auch 
kein Teilobsiegen vor, denn die Bejahung der Einsprachelegitimation 
bringt dem Beschwerdeführer keine Vorteile. Der angefochtene Einspra-
cheentscheid wird nicht zum Nachteil der Gegenparteien abgeändert (vgl. 
PLÜSS, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, § 
13 Rz. 51), weshalb dem Beschwerdeführer die vollen Gerichtskosten von 
Fr. 3'000.-- aufzuerlegen sind. Eine andere Kostenverteilung wäre nur 
dann gerechtfertigt gewesen, wenn die Beschwerdegegnerin in ihrem an-
gefochtenen Einspracheentscheid keine Eventualbegründung angeführt 
hätte und eine Rückweisung zur Neuentscheidung hätte angeordnet wer-
den müssen. 
b)
Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer dem obsiegenden anwaltlich 
vertretenen Beschwerdegegner nach Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemes-
sen zu entschädigen. Die vom Anwalt des Beschwerdegegners einge-
reichte Honorarnote vom 8. Juni 2016 bzw. 7. Oktober 2016 in Höhe von 
insgesamt Fr. 12'767.55 (inkl. MWST) erscheint trotz umfangreichen 
Rechtsschriften angesichts der relativen Einfachheit des Streitgegen-
stands als überhöht. Das Gericht erachtet daher eine Reduktion der Par-
teientschädigung für den Beschwerdegegner auf pauschal Fr. 9'000.-- als 
angemessen. Der Beschwerdegegnerin steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG 


- 53 -
keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
1'074.--
zusammen
Fr.
4'074.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
A._____ hat B._____ aussergerichtlich mit Fr. 9'000.-- (inkl. MWST) zu 
entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 25. Juni 
2018 abgewiesen (1C_340/2017).