gr_gerichte · R 2023 112 · 2024-04-29 · de

Feststellung Bruttogeschossfläche (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 112
5. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 29. April 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Feststellung Bruttogeschossfläche (BAB)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist Eigentümer des Maiensässes 5-168 auf Parzelle 3589 in der 
Gemeinde B._____, Fraktion C._____. Am 20. Dezember 2023 ersuchte 
er die Gemeinde um eine vorläufige Beurteilung für einen geplanten Um- 
und Ausbau seines Maiensässes (inkl. Erweiterung). 
2.
Das Amt für Raumplanung Graubünden (ARE) und die Gemeinde stellten 
A._____ in ihren Stellungnahmen vom 13. April und 22. Mai 2023 einen 
Bauabschlag in Aussicht. Das ARE empfahl, mit Blick auf die vorhandenen 
Differenzen 
(Abgrenzung 
betreffend 
Bruttogeschossfläche 
[BGF], 
Bruttonebenfläche [BNF] sowie nicht anrechenbarer Flächen [da 
landwirtschaftlicher Ökonomie- und nicht Wohnteil]) im Zuge einer 
Baukontrolle vorweg die Feststellung der bestehenden Raumflächen und 
deren Qualifikation vorzunehmen. Nur eine solche Feststellung erlaube 
Rückschlüsse für die Beurteilung einer noch massvollen Erweiterung und 
schaffe damit eine unerlässliche Grundlage für künftige Um- und 
Ausbaupläne des Bauherrn. 
3.
Am 27. Juli 2023 fand eine Baukontrolle durch die kommunale 
Baukommission statt. Am 30. Juli 2023 reichte A._____ seinerseits eine 
Aufnahmedokumentation und Geschossflächenberechnung der D._____ 
AG vom 4. Februar 2021 ein. Darin war das Ingenieurbüro zu folgenden 
Ergebnissen gelangt: EG Küche [21.73 BGF]; EG Milchaufbewahrung 
[12.19 BNF]; EG Viehstall [47.8 Ökonomieteil]; OG Schlafen [33.92 BGF]; 
OG Korridor [19.23 BGF] OG Heustall [28.57 Ökonomieteil]; Total 74.88 
BGF, 12.19 BNF und 76,37 Ökonomieteil [nicht anrechenbar]. 
4.
An ihrer Sitzung vom 14. August 2023 kam die Baukommission - gestützt 
auf die Baukontrolle vom 27. Juli 2023 – zu folgenden Zahlen: EG Küche 
[ca. 18 m2 BGF], EG Milch-/Käseaufbewahrung [ca. 10 m2 BNF], EG 


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Viehstall [nicht anrechenbar]; OG Heustall [nicht anrechenbar]; OG 
Korridor [nicht anrechenbar]; OG Schlafen [ca. 18 m2 BGF]. Mit diesen 
Feststellungen konnte sich A._____ nicht einverstanden erklären, weshalb 
er dagegen am 23. August 2023 Einsprache beim Gemeindevorstand 
erhob.
5.
Mit Feststellungsverfügung vom 6. Oktober 2023 entschied der 
Gemeindevorstand was folgt (Dispositiv III./S. 6): 1. Die Einsprache wird 
teilweise gutgeheissen. Im Übrigen wird sie abgewiesen. 2. Es werden für 
das Maiensäss 5-168 auf Parzelle Nr. 3589 im Grundbuch der Gemeinde 
B._____ folgende Flächen festgestellt (zzgl. Planskizzen Abb. 4 [EG] u. 5 
[OG]): Erdgeschoss [EG] Küche 21.27 m2 Bruttogeschossfläche [BGF]; 
EG Milch-Käseaufbewahrung 12.47 m2 Bruttonebenfläche [BNF]; EG 
Viehstall [nicht anrechenbar]; OG Heustall [nicht anrechenbar]; OG 
Korridor [nicht anrechenbar]; OG Schlafen 19.06 m2 Bruttogeschossfläche 
[BGF] und im Übrigen nicht anrechenbar. [Ziff. 3. Keine Kosten; Ziff. 4. 
Rechtsmittelbelehrung]. Zur Begründung der Abweichungen gegenüber 
den Ergebnissen der Baukommission wurde vorgebracht, dass die Innen-
und Aussenmauern bis zu einer Wandstärke vom 30 cm zur BGF 
hinzugerechnet werden dürften und bei der Position EG Küche 
antragsgemäss auf 21.27 m2 BGF erkannt werde. Dasselbe gelte in Bezug 
auf die Position EG Milch-/Käseaufbewahrung, welche daher im Umfang 
von 12.47 m2 der BNF zugewiesen werde. Bei der Position OG Schlafen 
betrage die Fläche korrekterweise 19.06 m2 BGF (21.27 m2 abzgl. 
Treppenaufgang 2.21 m2). Die Position OG Korridor sei nicht anrechenbar, 
da keine Wohnnutzung nachgewiesen sei, sondern jene Fläche im 
Ökonomieteil hauptsächlich der internen Erschliessung des Heulagers 
gedient habe. Dass Kinder früher wegen der engen Platzverhältnisse im 
Heu geschlafen hätten, ändere daran nichts. Total demnach 40.33 BGF, 
12.47 BNF und Restfläche Ökonomieteil (nicht anrechenbar). 


- 4 -
6.
Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführer) am 22. August (recte 
Oktober) 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden. Er machte sinngemäss geltend, dass er die Aufhebung der 
angefochtenen Feststellungsverfügung beantrage, weil er mit der 
festgestellten Anrechenbarkeit (Umfang) sowie der Qualifikation (BGF; 
BNF; Ökonomieteil) der einzelnen Flächen im Maiensäss 5-168 (inkl. 
Erweiterung) nicht einverstanden sei. Er äusserte sich (Ziff. 1) zur 
Anrechnung BGF Obergeschoss Wohnteil, samt Planskizze/Foto 
[Ökonomteil/Wohnteil]. Er wies dabei besonders auf die objektiv visuelle 
Trennung zum Wohnteil (lit. a), auf das "Gutachten" (Bericht der D._____ 
AG) (lit. b), auf die Aussagen der Voreigentümer (lit. c), die objektiv 
erkenntliche, ursprüngliche Nutzung (lit. d) und die fehlenden Nachweise 
des Gemeindevorstands für die bestrittenen Zuordnungen (lit. e) hin. 
Dasselbe (Ziff. 2) wurde zur Anrechnung BGF Obergeschoss Korridor 
geltend gemacht, wobei total vier Farbfotos (eine mit Aussenansicht/drei 
Innenansicht) eingefügt wurden.
7.
Mit Schreiben vom 27. Oktober 2023 teilte der damalige Instruktionsrichter 
dem Beschwerdeführer mit, dass er gestützt auf Art. 38 des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) seine "Beschwerde vom 
22. August 2023" – in zwei ausdrücklich genannten Punkten – 
nachzubessern habe, andernfalls nicht darauf eingetreten werden könne.
8. 
Mit (zweiter) Beschwerde vom 31. Oktober 2023 besserte der 
Beschwerdeführer im Rahmen seiner Möglichkeiten als "Laie" die 
Erstbeschwerde nach, wobei inhaltlich im Wesentlichen auf die 
Ersteingabe verwiesen werden kann. Der angefochtene Entscheid wurde 
aufforderungsgemäss eingereicht und das Rechtsbegehren auf Teile der 
Flächenberechnungen 
beschränkt. 
Nicht 
die 
ganze 
Feststellungsverfügung sollte korrigiert werden. 


- 5 -
9.
Mit Vernehmlassung vom 18. Dezember 2023 – und damit innert der vom 
Gericht gewährten Fristerstreckung bis am 3. Januar 2024 – beantragte 
die 
Gemeinde 
B._____ 
(Beschwerdegegnerin) 
die 
kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur 
Begründung 
verwies 
sie 
auf 
die 
Ausführungen, 
Unterlagen 
(Berechnungen) und Dokumente zur Feststellungsverfügung vom 6. 
Oktober 2023. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) kann gegen Entscheide von Gemeinden Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben werden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die 
Feststellungsverfügung vom 6. Oktober 2023 der Beschwerdegegnerin 
stellt einen solchen Entscheid dar. Mit der vorläufigen Feststellung und 
Berechnung der massgebenden Bruttogeschossflächen (BGF), der 
Bruttonebenflächen 
(BNF) 
sowie 
der 
nicht 
anrechenbaren 
Ökonomieflächen wird direkt in die künftigen Eigentums- und 
Nutzungsrechte des Beschwerdeführers mit Blick auf dessen Aus- und 
Umbau seines Maiensässes ausserhalb der Bauzone eingegriffen. Als 
Adressat dieser Verfügung ist der Beschwerdeführer daher berührt und 
hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Abänderung. 
Er ist damit zur Beschwerdeerhebung an sich legitimiert (Art. 50 VRG). 
Zudem hat er die Beschwerdefrist von 30 Tagen laut Art. 52 Abs. 1 VRG 
mit Ersteingabe von 22. Oktober 2023 bzw. innert gesetzter Frist 
nachgebesserter Beschwerde vom 31. Oktober 2023 ebenfalls korrekt 
eingehalten. Zu prüfen bleibt allerdings, ob auch die übrigen 
Prozessvoraussetzungen – wie namentlich die Formvorschriften laut Art. 
38 Abs. 1 VRG (mit den Erfordernissen: Rechtsbegehren, Sachverhalt und 


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Begründung) – als erfüllt angesehen werden können; andernfalls auf die 
Beschwerde androhungsgemäss gar nicht eingetreten werden kann. Zu 
betonen gilt es dabei allerdings, dass es sich beim Beschwerdeführer um 
einen juristischen Laien handelt und deshalb keine überrissen hohen 
Anforderungen an seine Eingaben gestellt werden sollten, um sich nicht 
dem Vorwurf des überspitzen Formalismus auszusetzen und dem 
Rechtssuchenden nicht ohne sachlichen Grund den Weg für eine Prüfung 
seines Anliegens zu versperren bzw. ihn unnötig eines Entscheids zu 
berauben.
2.
Vorab gilt es die Einhaltung der Formvorschriften (Art. 38 VRG) zu klären. 
Dazu sind insbesondere die Begründungen zur Beanstandung "OG 
Wohnteil" und zum "OG Korridor" auf ihre Verständlichkeit zu würdigen 
und zu prüfen (nachfolgend E.3.ff). Zur Hauptsache stellte sich die Frage, 
um was für eine Art von Entscheid es sich bei der angefochtenen 
Feststellungsverfügung überhaupt handelt und ob bei Vorliegen eines 
allfälligen blossen "Zwischenentscheids" auf die Beschwerde einzutreten 
wäre (E.4.ff).
3.
Aus chronologischer Sicht ist zuerst auf die Formvorschriften einzugehen:
3.1.
Nach Art. 38 Abs. 1 VRG haben Rechtschriften insbesondere ein 
Rechtsbegehren zu enthalten. Vorliegend wird gemäss (zweiter) Eingabe 
vom 31. Oktober 2023 – nachdem ihn der Instruktionsrichter mit Schreiben 
vom 27. Oktober 2023 auf das ungenügende Rechtsbegehren 
aufmerksam gemacht hatte – unter "Rechtsbegehren" die Neufestsetzung 
der Zuordnung der spezifischen Räume "BGF Obergeschoss Wohnteil 
(hangseitig) und "BGF Obergeschoss Korridor" entlang des Gutachtens 
durch die D._____ AG angestrebt. Die übrigen Flächen würden sich mit 
der Zuordnung der D._____ AG decken und seien akzeptiert. Demnach 


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werde der Entscheid, d.h. die Feststellungsverfügung, nicht gesamthaft 
angefochten.
3.2.
Zur Beanstandung und zum Punkt "Obergeschoss Wohnteil" (hangseitig) 
finden sich in der angefochtenen Verfügung keine Ausführungen. 
Entsprechend erweist sich das vom Beschwerdeführer gestellte 
"Rechtsbegehren" 
als 
unzulässig, 
zumal 
unklar 
ist, 
was 
der 
Beschwerdeführer genau beantragt. Hinzu kommt, dass in der 
angefochtenen Verfügung unter Ziffer C Fläche Obergeschoss Schlafen 
die vordere Fläche "OG Schlafen" unmittelbar oberhalb der Fläche "EG 
Küche" angerechnet wurde. Diesbezüglich erfährt der Beschwerdeführer 
keinen Nachteil und er bringt in dieser Beziehung auch nichts vor. Die 
hintere Fläche "OG Schlafen" wurde nicht angerechnet. In der 
Beschwerde finden sich diesbezüglich keine Ausführungen. Der 
Beschwerdeführer begnügt sich mit allgemeinen Ausführungen zur BGF 
Obergeschoss Wohnteil, ohne aber die Berechnungen und Ausführungen 
der Beschwerdegegnerin in Frage zu stellen, respektive ohne diese zu 
widerlegen. Folglich genügt die Beschwerde den Formerfordernissen, wie 
sie von Art. 38 VRG verlangt werden, nicht. 
3.3.
Zur Beanstandung und zum Punkt "Obergeschoss Korridor" bringt der 
Beschwerdeführer in seiner Beschwerde vor, Korridore müssten der BGF 
zugeordnet werden. Er stützt sich dabei auf die Anleitung zur Berechnung 
der Geschossflächen bei Bauten ausserhalb der Bauzone vom Oktober 
2014 (vgl. dazu auch Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 20 Dossier C 
– Cercle Bruit, Vollzugshilfe 6.21, lärmrechtliche Beurteilung von 
Luft/Wasser-Wärmepumpen, S. 6 von 22, datiert vom 16. Juni 2022). Der 
Beschwerdeführer führt aus, dass er lediglich die "Neufestsetzung der 
Zuordnung der Räume" gemäss Gutachten D._____ AG anstrebe. Im 
Gutachten wird diesbezüglich festgehalten, dass es einen Durchgang zum 
Wohnbereich zum Heustock gebe, damit letzterer als Schlafgelegenheit 


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für die Kinder genutzt werden konnte. Im Gutachten wird der Korridor mit 
19.23 BGF berechnet, wobei die Raumnutzung vom aktuellen Eigentümer 
E._____ bestätigt worden sei. Folglich beantragt der Beschwerdeführer 
die Aufhebung von Ziff. III.2. Obergeschoss Korridor. Ob der Korridor zur 
BGF zu zählen ist oder nicht, kann offenbleiben. Die Beschwerde erfüllt in 
der Beziehung aber die Formvorschrift gemäss Art. 38 VRG.
3.4.
Im Übrigen gilt es festzuhalten, dass dieser Rügepunkt (Ungenügen 
Formvorschriften) – wie nachfolgend gleich gezeigt werden wird – im 
Rahmen des ordentlichen BAB-Verfahrens erneut aufgebracht und 
beurteilt werden kann. 
4.
Liegt hier bereits ein Endentscheid, oder bloss ein Zwischenentscheid vor:
4.1.
In konkreten Fall stellt sich die Frage, um was für eine Art von Entscheid 
es sich bei der Feststellungsverfügung vom 6. Oktober 2023 handelt. In 
der 
vorliegenden 
Feststellungsverfügung 
wird 
einzig 
über 
die 
vorhandenen Flächen entschieden. Weitere Fragen in Bezug auf das 
Bauprojekt werden nicht entschieden. Vorliegend handelt es sich nicht um 
einen 
negativ 
lautenden 
baurechtlichen 
Vorentscheid, 
da 
die 
angefochtene 
Verfügung 
für 
den 
Beschwerdeführer 
keine 
rechtsverbindliche Ablehnung der baurechtlichen Bewilligung für das 
konkrete Projekt bewirkt.
4.2.
Als Zwischenentscheid - und nicht als Teil-Endentscheid - werden 
Grundsatzentscheide 
qualifiziert, 
welche 
einen 
Teilaspekt 
einer 
Streitsache 
(z.B. 
eine 
von 
mehreren 
materiell-rechtlichen 
Anspruchsvoraussetzungen) 
beantworten. 
Mit 
der 
verbindlichen 
Festlegung der BGF wurde für das geplante Bauvorhaben in einer 
wichtigen Teilfrage der Weg zur Baubewilligung geebnet (BGE 135 II 30). 
Die angefochtene Verfügung erweist sich indessen weder als 


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Teilentscheid noch als Endentscheid im Sinne von Art. 90 ff. des 
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110).
4.3.
Es handelt sich nicht um einen Teilentscheid, da das Gesuch um 
Festlegung der BGF etc. untrennbar mit dem gesamten Bauprojekt 
zusammenhängt und nicht getrennt von diesem beurteilt werden kann (vgl. 
dazu auch Feststellungsverfügung, Rz. 3). 
4.4.
Die angefochtene Feststellungsverfügung stellt auch keinen Endentscheid 
im Sinne von Art. 90 ff. BGG dar, weil es das Baubewilligungsverfahren 
nicht abschliesst. Wie gesagt bildet die Feststellungsverfügung lediglich 
einen wichtigen Zwischenschritt auf dem Weg zur Erlangung der 
Baubewilligung dar, weshalb es sich um einen Zwischenentscheid 
handelt. Die vorliegende Feststellungsverfügung ist als "Vorentscheid" 
(vorläufige Beurteilung wesentlicher Punkte des Bauvorhabens) i.S.v. Art. 
41 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 
801.110) zu qualifizieren. Weder gibt sie dem Beschwerdeführer Anspruch 
auf 
Erteilung 
einer 
Baubewilligung, 
noch 
bindet 
sie 
die 
Beschwerdegegnerin bei der Beurteilung des ordentlichen Baugesuchs. 
4.5.
Ein solcher Zwischenentscheid ist nach Art. 49 Abs. 4 lit. a VRG aber nur 
anfechtbar, wenn er für die betroffene Partei einen Nachteil zur Folge hat, 
welcher sich später ausdrücklich nicht mehr beheben lässt. Dies ist im 
konkreten Fall gerade nicht so, denn die Feststellungsverfügung als 
Zwischenentscheid 
kann 
im 
Rahmen 
des 
ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren zusammen mit dem allfälligen abschlägigen 
Bauentscheid in Frage gestellt werden (vgl. Art. 41 KRVO). Der 
Beschwerdeführer legt denn auch nicht dar, inwiefern ihm ein Nachteil 
entsteht, der später voraussichtlich nicht mehr behoben werden kann. 


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4.6.
Die Feststellungsverfügung enthält eine Rechtsmittelbelehrung, weshalb 
sich die Frage stellt, ob diese damit ausdrücklich als selbständig 
anfechtbar i.S.v. Art. 49 Abs. 4 lit. b VRG erlassen wurde, wobei 
vorausgesetzt wird, dass sich das Verfahren dadurch möglicherweise 
vereinfachen lässt. Im konkreten Einzelfall ist nicht ersichtlich, inwiefern 
sich das Verfahren vereinfachen lässt, da die Fragen der BGF und dgl. im 
Rahmen einer vorläufigen Beurteilung gestützt auf Art. 41 KRVO beurteilt 
wurden. Die Berechnungen etc. können im Rahmen des ordentlichen 
Baubewilligungsverfahrens erneut aufgebracht werden, zumal im 
vorliegenden Fall Dritte ihre Rechte nicht wahrnehmen konnten, da ja kein 
Bauprojekt mit entsprechenden Berechnungen öffentlich aufgelegt wurde. 
Somit wird auf die Beschwerde – mangels Vorliegens eines 
Endentscheids – nicht eingetreten.
5.
Es bleibt noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden:
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahren sind die Gerichtskosten grundsätzlich 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Weil 
der Beschwerdeführer aber ein juristischer Laie ist und der angefochtene 
Entscheid eine Rechtsmittelbelehrung enthielt, kann ihm nicht vorgehalten 
werden, dass er den "Zwischenentscheid" angefochten hat. Aus Sicht des 
streitberufenen Gerichts erscheint es vorliegend gerechtfertigt, die 
Staatsgebühr mit CHF 1'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) eher tief 
anzusetzen und somit lediglich reduzierte Gerichtskosten zu erheben.
5.2.
Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im 
Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises gehandelt hat (Art. 78 Abs. 2 
VRG). 


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III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
1'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
230.--
zusammen
CHF
1'230.--
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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