gr_gerichte · R 2009 7 · 2009-05-19 · de

Ortsplanung | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 09 7
5. Kammer 
URTEIL
vom 19. Mai 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Ortsplanung
1. a)
Die 
Stimmberechtigten 
der 
Gemeinde 
… 
beschlossen 
an 
der 
Gemeindeversammlung vom 28. November 2007 eine Teilrevision der 
Ortsplanung, u.a. ein neues Baugesetz (BG). Gegenstand des neuen 
Baugesetzes 
bilden 
u.a. 
Vorschriften 
zur 
Einschränkung 
des 
Zweitwohnungsbaus (Art. 69ff. BG). Dabei wurden einerseits minimale 
Erstwohnungsanteile festgelegt, welche in der Gewerbezone und in der 
Landwirtschaftszone 100% betragen, und anderseits führte die Gemeinde 
eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus ein. Die Erstwohnungsanteile 
wurden 
im 
Zonenschema 
(Art. 
15 
BG) 
festgelegt, 
und 
für 
die 
Landwirtschaftszone wurde der 100%-ige Erstwohnungsanteil in Art. 38 BG 
speziell wiederholt. Dieser lautet neu wie folgt:
„Für die Landwirtschaftszonen gelten die einschlägigen Bestimmungen des 
eidgenössischen Raumplanungsgesetzes.
Soweit Wohnnutzungen zulässig sind, müssen 100% als Erstwohnungen 
genutzt werden.
Vorbehalten bleiben die von der Regierung durch Verordnung erlassenen 
Bestimmungen über den landwirtschaftlichen Wohnraum.“
b)
Mit Entscheid vom 8., mitgeteilt am 10. Dezember 2008, genehmigte die 
Regierung die Teilrevision im Sinne der Erwägungen mit Korrekturen, 
Anweisungen, Anliegen und Hinweisen. Eine von …, …, … und … dagegen 
erhobene Planungsbeschwerde mit dem sinngemässen Begehren, Art. 38 
Abs. 2 des neuen kommunalen BG zu streichen, wies sie gleichentags mit 
separatem, ausführlich begründetem Entscheid ab. Es treffe zu, dass 
aufgrund des neuen Art. 38 Abs. 2 BG das dauernde oder wochenweise 
Vermieten einer Wohnung an Gäste nicht mehr möglich sei. Art. 38 Abs. 2 BG 


verletze aber kein Bundesrecht, zumal dieses keinen Anspruch auf 
Vermietung ganzer Wohnungen vorsehe; Art. 40 Abs. 3 lit. a der eidg. 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) spreche denn auch ausdrücklich 
nur von der Vermietung von Gästezimmern ohne Kochgelegenheit. Im neuen 
BG sei ebenso stets von Wohnungen, Wohneinheit und nirgends von 
Zimmern die Rede, weshalb davon auszugehen sei, dass es trotz der 
Erstwohnanteilsvorschriften nach wie vor zulässig sein müsse, einzelne 
Zimmer einer Erst- resp. Hauptwohnung als Gästezimmer an Auswärtige zu 
vermieten, solange diese Zimmer über keine eigentliche Küche oder 
Kochecke verfügten, die Gäste sich also auswärts oder bei der Familie des 
einheimischen Eigentümers der Hauptbaute verpflegen müssten. Eine 
Gemeinde sei sodann gestützt auf Art. 27a des eidg. Raumplanungsgesetzes 
(RPG; SR 700) und die in Art. 22 des Raumplanungsgesetzes des Kantons 
Graubünden 
(KRG; 
BR 
801.100) 
enthaltene 
Delegation 
befugt, 
Bestimmungen zu erlassen, mit welchen u.a. die aus Art. 24b Abs. 1bis RPG 
fliessenden bundesrechtlichen Ansprüche beschränkt würden. Dabei könnten 
mit dem Instrument der Landschaftsschutzzone gar sämtliche aus Art. 16 bis 
16b RPG fliessenden Ansprüche aus der Zonenkonformität in der 
Landwirtschaftszone aus den Angeln gehoben werden. Solches gelte gestützt 
auf Art. 83 Abs. 4 KRG noch klarer im Bereich der Ausnahmebewilligungen 
gemäss Art. 24ff. RPG.
2.
Dagegen liessen …, …, … sowie … am 26. Januar 2009 beim 
Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben und u.a. 
beantragen, es seien der vorinstanzliche Entscheid und damit auch Art. 38 
Abs. 2 der Baugesetzrevision der Gemeinde … vom 28. November 2007 
aufzuheben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
oder die Gemeinde zurückzuweisen. Der Beschwerde sei die aufschiebende 
Wirkung zu erteilen. Zur Begründung machten sie ungenügende und 
unvollständige 
Sachverhaltsabklärungen 
hinsichtlich 
der 
individuellen 
Verhältnisse bei verschiedenen Betrieben geltend. Mit der in Art. 38 Abs. 2 
BG statuierten Erstwohnungsanteilsregelung werde es ihnen in Widerspruch 
zu der aus Art. 24b Abs. 1 RPG fliessenden Berechtigung verunmöglicht, auf 
den Höfen Agritourismus zu betreiben. Das faktische Verbot stünde jedoch in 


Widerspruch zu kantonalem und eidgenössischem Recht. So sei zu einer 
derartig gravierenden Einschränkung gemäss Art. 27a RPG einzig der 
Kanton, nicht aber die Gemeinde, zuständig. Aus den von der Regierung 
angeführten Delegationsnormen (Art. 3, 22 Abs. 3 und 83 Abs. 4 KRG) könne 
keine gemeindliche Zuständigkeit abgeleitet werden, da diese von 
Bundesrechts wegen vorgegeben sei. Hinzu komme, dass sich die streitige 
Einschränkung auch sachlich nicht rechtfertigen lasse. Insgesamt sei sie 
vielmehr wirtschaftspolitisch motiviert und stelle einen unzulässigen Eingriff in 
die Wirtschaftsfreiheit dar.
3. a)
Die Regierung des Kantons Graubünden liess unter Verweis auf die 
Erwägungen 
im 
angefochtenen 
Beschwerdeentscheid 
Abweisung 
beantragen. Die geltend gemachte Diskriminierung der lokalen Landwirte 
beim Agritourismus stellte sie in Abrede, da lediglich das Vermieten ganzer 
Wohnungen, nicht aber das Vermieten von Gästezimmern in der 
gemeindlichen 
Landwirtschaftszone 
verunmöglicht 
werde. 
Sowohl 
Genehmigungsbeschluss als auch Planungsbeschwerdeentscheid seien 
gleichentags ergangen. Von einer vertiefteren Abklärung der Verhältnisse auf 
den Höfen der Beschwerdeführer …, … und … habe bereits angesichts der 
äusserst dürftigen Beschwerdeeingaben abgesehen werden können. Zudem 
stehe vorliegend eine abstrakte Baugesetzesvorschrift, welche unabhängig 
von konkreten Verhältnissen und Einzelfällen erlassen worden sei, im 
Zentrum der Prüfung und nicht ein BAB-Vorhaben. Im streitigen 
Beschwerdeentscheid sei sie zwecks besserer Illustration auf die Verhältnisse 
beim Hof … näher eingegangen, um aufzuzeigen, dass die Einliegerwohnung 
auch 
dann 
nicht 
vermietet 
könnte, 
wenn 
die 
Gemeinde 
keine 
Erstwohnungsverpflichtung in der Landwirtschaftszone erlassen hätte.
b)
Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie sei als 
Gemeinde formell zuständig, die streitige, in Art. 27a RPG vorgesehene 
Einschränkung zu Art. 24b Abs. 1bis zu erlassen. Art. 27a RPG begründe keine 
zwingende Zuständigkeit des Kantons. Gemäss kantonalen Recht sei die 
Ortsplanung Sache der Gemeinden, welche zudem auch strengere 
Vorschriften erlassen dürften, sofern nicht das übergeordnete Recht eine 


bestimmte Materie ausdrücklich oder stillschweigend abschliessend regle. 
Auch sachlich lasse sich die streitige Bestimmung rechtfertigen. Die Regelung 
ziele zwar primär auf die definitive Umnutzung, doch komme sie 
konsequenterweise auch beim temporären Zweitwohnungs-Agrotourismus 
zur Anwendung. Das Verbot sei zudem auch aufgrund des grossen, eine 
normale Landwirtschaftszone weit übersteigenden Schutzbedürfnisses der 
einzigartigen Kulturlandschaft „…“ gerechtfertigt. Auf die Rüge der Verletzung 
des rechtlichen Gehörs sei nicht weiter einzugehen, zumal die individuellen 
Verhältnisse für die Beurteilung der Zulässigkeit der generell-abstrakten Norm 
von Art. 38 Abs. 2 BG nicht massgebend seien.
4.
Mit Verfügung vom 3. März 2009 wies der Instruktionsrichter das Gesuch um 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab. Die Verfügung erwuchs 
unangefochten in Rechtskraft.
5.
Die Regierung reichte in der Folge auf Verlangen verschiedene Unterlagen 
nach, welche den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt wurden. 
Diese sahen von Bemerkungen hierzu ab.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen 
und 
Ersatzordnungen, 
über 
die 
Genehmigung 
von 
kommunalen 
Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden können mit Beschwerde 
gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG an das Verwaltungsgericht weitergezogen 
werden. 
b)
Gemäss Art. 51 Abs. 1 des bündnerischen Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
erstreckt 
sich 
die 
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Beschwerdeverfahren 


auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens 
sowie 
unrichtige 
oder 
unvollständige 
Feststellung 
des 
Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und 
die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene 
Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht 
nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste 
Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale 
Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 
51 Abs. 1 VRG (VGU R 08 76 und R 07 47; vgl. zu den identischen 
altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44). Der 
Prüfungsumfang 
beschränkt 
sich 
demnach 
in 
Bezug 
auf 
die 
Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, d.h. auf die Prüfung, ob die 
Ermessensausübung 
mit 
Rechtsfehlern 
im 
Sinne 
der 
Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei.
2. a)
Gegenstand der vorliegenden Beschwerde bildet der von der Regierung 
genehmigte Art. 38 Abs. 2 BG, wonach bei neuer oder geänderter 
Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone ein Erstwohnungsanteil von 100% 
gilt. Die Beschwerdeführer wehren sich gegen die von der kommunalen 
Bestimmung vorgesehenen, ihres Erachtens in Widerspruch zu der im 
Bundesrecht vorgesehenen (Art. 24b Abs. 1bis RPG) Öffnung stehenden 
Nutzungseinschränkung in der Landwirtschaftszone und verlangen mit der 
beantragten Aufhebung des angefochtenen Beschwerdeentscheides die 
Streichung derselben. Dabei machen sie in in formeller Hinsicht vorweg eine 
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehörs geltend. Sie führen an, im 
vorinstanzlichen Verfahren habe sich die Regierung lediglich mit den 
Verhältnissen der Familie …, nicht aber mit jenen der übrigen 
Beschwerdeführer auseinandergesetzt. Sodann habe es die Vorinstanz 
verschiedentlich 
bei 
pauschalen 
Verweisen 
auf 
die 
gemeindlichen 
Darlegungen in deren Vernehmlassung bewenden lassen. Aus diesen 
Einwänden können sie jedoch nichts zugunsten ihres Begehrens ableiten. 
Wie die Beschwerdegegnerinnen hinsichtlich der gerügten ungenügenden 
bzw. unvollständigen Sachverhaltermittlung zutreffend bemerken, steht die 
Genehmigung einer generell-abstrakten Baugesetzesbestimmung und nicht 


ein individuell-konkretes Bauvorhaben zur Diskussion. Folge davon ist, dass 
den individuellen Verhältnissen auf den einzelnen Höfen, deren Bedürfnisse, 
Nachfolgeregelungen, etc., für die Beurteilung der Zulässigkeit von Art. 38 
Abs. 2 BG keine Bedeutung zukommt. Auch der sinngemäss vorgebrachte 
Einwand der Verletzung der Begründungspflicht ist letztlich unbehelflich. Zum 
einen deshalb, weil die Vorinstanz es gerade nicht nur bei jenen pauschalen 
Verweisen hat bewenden lassen, sondern diese noch mit eigenen 
Überlegungen ergänzt hat; zum andern auch deshalb, weil den anwaltlich 
vertretenen Beschwerdeführern - selbst wenn ihr Einwand zutreffen würde - 
aus dem gerügten Mangel offenkundig kein Rechtsnachteil entstanden ist, wie 
ihre sehr ausführliche und detaillierte, frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerdeeingabe im vorliegenden Verfahren augenfällig aufzeigt. Von 
einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann daher keine Rede sein. 
b)
Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, die Gemeinde sei gar 
nicht zuständig, den bundesrechtlichen Anspruch (Art. 24b Abs. 1bis RPG) 
einzuschränken. Der Erlass solcher Einschränkungen sei gemäss der in Art. 
27a RPG gewählten Formulierung („auf dem Wege der kantonalen 
Gesetzgebung“) einzig dem Kanton vorbehalten. Ihre Auffassung geht fehl. 
Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) sieht nämlich vor, dass die 
Kantone Zuständigkeit und Verfahren selber regeln, und zwar ausdrücklich 
sowohl für die Richtplanung als auch für die hier interessierende 
Nutzungsplanung (Art.10 Abs. 1 und Art. 25 Abs. 1 RPG). Die den Kantonen 
damit grundsätzlich zugestandene Organisationsautonomie schränkt das 
RPG lediglich in einigen wenigen Fällen ein, und zwar dort, als es ausdrücklich 
die Zuständigkeit „kantonaler Behörden“ vorsieht: So etwa in Art. 25 Abs. 3 
RPG für Baubewilligungen ausserhalb der Bauzonen, in Art. 25a RPG 
betreffend Verfahrenskoordination oder in Art. 26 RPG bei der Genehmigung 
kommunaler Nutzungspläne. Hingegen wird dort, wo im RPG allgemein von 
„den Kantonen“ (z.B. Art. 16a Abs. 3 RPG), vom “kantonalem Recht‘ (z.B. 
Art. 18 Abs. 1 RPG, Art. 22 Abs. 3 RPG, 27 Abs. 2 RPG) oder von “kantonaler 
Gesetzgebung“ (z.B. Art. 27a Abs. 1 RPG) gesprochen wird, kein Eingriff in 
die Organisationsautonomie der Kantone vorgenommen. Das heisst, dort, wo 
das RPG keine kantonale Behörde zwingend vorsieht, ist eine Delegation vom 


Kanton auf Stufe Gemeinde zulässig, so insbesondere im Bereich der 
Nutzungsplanung (Art. 2 RPG i.V.m. Art. 14 ff. RPG). Mit Ausnahme der 
städtischen Kantone Genf und Basel-Stadt haben denn auch alle Kantone die 
Nutzungsplanung als Aufgabe der Gemeinden bezeichnet (Waldmann/Hänni, 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, S. 657, N13 zu Art. 25 RPG). Im Kanton 
Graubünden ergibt sich die Delegation ausdrücklich aus den Art. 3 und 22 ff. 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), 
aufgrund derer die Ortsplanung als Aufgabe der Gemeinden bezeichnet und 
die Zuständigkeit zum Erlass der Grundordnung an diese delegiert worden ist. 
c)
Gemäss Art. 22 KRG besteht die Grundordnung u.a. aus Zonenplan und 
Baugesetz (Abs. 2). Die Gemeinden können sodann im Rahmen ihrer 
Zuständigkeit grundsätzlich strengere Bestimmungen als das übergeordnete 
Recht aufstellen können, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und 
die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht (Abs. 3). Mit Blick auf 
die 
vorliegend 
interessierende, 
engere 
Umschreibung 
der 
Nutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone sieht das RPG Art. 16a 
Abs. 1 Satz 2 RPG mit Verweis auf Art. 16 Abs. 3 RPG solches ebenfalls 
ausdrücklich vor. Das kantonale Recht enthält in Art. 83 Abs. 4 KRG einen 
speziellen Vorbehalt abweichender nutzungsplanerischer Regelungen, wobei 
für denen Erlass in Graubünden die Gemeinden zuständig sind. Im Lichte der 
oben umschriebenen kantonalen Organisationshoheit und der dadurch 
festgelegten Zuständigkeiten ist denn auch Art. 27a RPG zu interpretieren 
(vgl. auch Botschaft des Bundesrates zu Art. 27a RPG in BBl 2005, S. 7117 
f.), der vorsieht, dass die Kantone auf dem Weg der Gesetzgebung - und 
damit 
im 
Kanton 
Graubünden 
die 
Gemeinden 
- 
einschränkende 
Bestimmungen, so u.a. zu Art. 24b und 24d RPG, erlassen können. Die 
Beschwerdegegnerin 2 war daher grundsätzlich zuständig, Bestimmungen, 
wie den streitigen Art. 38 Abs. 2 BG, zu erlassen und darin eine engere 
Umschreibung der Nutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone 
vorzusehen. Zu prüfen bleibt, ob die streitige Erstwohnungsanteilsregelung in 
der Landwirtschaftszone vor dem übergeordneten Recht (RPG, KRG) Stand 
zu halten vermag, und ob die örtlichen Verhältnisse (Art. 22 Abs. 3 KRG) eine 
Bestimmung wie die streitige erfordern. 


3.
Wie seitens der Beschwerdegegnerinnen zutreffend erkannt worden ist, zielt 
Art. 38 Abs. 2 BG nicht primär auf ein generelles Verbot des Agrotourismus 
i.S.v. Art. Art. 24b Abs. 1bis RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV ab, sondern mit ihm 
soll die definitive Umnutzung von dauernd nicht mehr benötigtem 
landwirtschaftlichem Wohnraum in (landwirtschaftsfremde) Zweitwohnungen 
(Ferienwohnungen) verhindert werden, was zulässig ist. Zwar gestattet das 
Bundesrecht 
den 
Kantonen, 
unter 
gewissen 
Voraussetzungen 
die 
Umwandlung 
landwirtschaftlicher 
Wohnbauten 
auch 
für 
nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzungen zu bewilligen (Art. 24d RPG). Dabei 
beschränkt sich der örtliche Anwendungsbereich dieser Bestimmung auf alle 
Gebiete ausserhalb der Bauzonen sowie auf jene Bauten, die bis anhin zu 
landwirtschaftlichen Zwecken bewohnt worden sind, für die Landwirtschaft 
definitiv nicht mehr benötigt werden und in ihrer Substanz erhalten sind 
(Waldmann/Hänni, a.a.O. S. 638, N 7f. zu Art. 24d RPG). Das kantonale 
Ausführungsrecht lässt gestützt auf Art. 83 KRG Umnutzungen im Rahmen 
des Bundesrechts zu (Abs. 2), macht aber gleichzeitig einen Vorbehalt für 
abweichende nutzungsplanerische Regelungen (Abs. 4). Von dieser 
Möglichkeit hat die Gemeinde mit dem Erlass von Art. 38 Abs. 2 BG (und u.a. 
der entsprechenden Ergänzung im Zonenschema, Art. 15 BG) dahin gehend 
Gebrauch 
gemacht, 
als 
sie 
die 
umschriebene 
Öffnung 
der 
Umnutzungsmöglichkeiten 
bestehenden 
Wohnraums 
in 
der 
Landwirtschaftszone auf einen Nutzung als Erstwohnungen beschränkt hat; 
dies mit der Konsequenz, dass eine (dauernde, zonenfremde) Nutzung von 
Personen wahrgenommen werden kann, die in der Gemeinde ihren Wohnsitz 
(Lebensmittelpunkt) haben oder als Arbeitnehmer bei einem am Ort 
domizilierten Arbeitgeber angestellt sind (Art. 70 Abs. 1 BG). Diese 
Einschränkung 
der 
(definitiven) 
Umnutzungsmöglichkeiten 
in 
eine 
Zweitwohnung 
und 
damit 
die 
Beschränkung 
der 
Öffnung 
der 
Landwirtschaftszone nur für Erstwohnungen im Sinne von Art. 70 BG lässt 
sich aus der Sicht des übergeordneten Rechts (Art. 24d RPG) ohne weiteres 
vertreten. Hat die Gemeinde aber die definitive Zweitwohnungsnutzung in der 
Landwirtschaftszone 
ohne 
Verletzung 
übergeordneten 
Rechts 
ausgeschlossen, so besteht kein Raum mehr, die von den Beschwerdeführern 


angestrebte temporäre Zweitwohnungsnutzung zuzulassen, und zwar selbst 
dann, wenn eine Überwachung zwischen definitiver oder temporärer 
Zweitwohnungsnutzung mit vertretbarem Kontrollaufwand möglich wäre. 
4. a)
Aber auch aus der Sicht von Art. 24b Abs. 1bis RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV 
lässt sich die streitige Einschränkung nicht beanstanden. Beiden 
Bestimmungen ist gemein, dass Nebenbetriebe bewilligt werden können, 
wenn „ein enger sachlicher Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe“ 
besteht. Als solche bewilligungsfähige Nebenbetriebe gelten gemäss Art. 40 
Abs. 3 RPV Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaften, Schlafen im 
Stroh, Gästezimmer auf dem Bauernhof oder Heubäder (lit. a), sowie 
sozialtherapeutische und pädagogische Angebote, bei denen das Leben und 
soweit möglich die Arbeit auf dem Bauernhof einen wesentlichen Bestandteil 
der Betreuung ausmachen (lit. b; vgl. Botschaft des Bundesrates ans 
Parlament zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 2. 
Dezember 2005, Bbl S. 7097 ff, insbesondere S. 7100 ff.). Mit dem in Art. 38 
Abs. 
2 
BG 
definierten 
100%-igen 
Erstwohnungsanteil 
in 
der 
Landwirtschaftszone werden diese agrotouristischen Angebote nicht 
verunmöglicht. Auch wenn es gestützt auf Art. 38 Abs. 2 BG nicht zulässig ist, 
eine eigentliche Wohnung dauernd oder wochenweise an Feriengäste zu 
vermieten, bleiben doch die vom Bundesrecht als zulässig deklarierten 
Angebote wie Schlafen im Stroh, Heubäder o.ä. möglich. Selbst Aufenthalts- 
und Übernachtungsmöglichkeiten sind nicht völlig ausgeschlossen, sofern sie 
Bestandteil eines umfassenden Dienstleistungs- oder Aktivitätspakets auf 
dem Hof bilden, welches den “Wohnzweck“ quantitativ und qualitativ derart 
überwiegt, dass der die Erstwohnungsverpflichtung auslösende Tatbestand 
von Art. 74 Abs. 1 BG nicht erfüllt ist. Beispielhaft zu erwähnen sind zum 
einen die in Art. 40 Abs. 3 lit. b RPV aufgeführten sozialtherapeutischen und 
pädagogischen Angebote, zum andern z.B. die vom Verein “Ferien auf dem 
Bauernhof‘ propagierten Kinderferien ohne Eltern, bei denen die Kinder 
vollständig ins Alltagsleben einer Bauernfamilie integriert werden. Auch das 
Anbieten einfacher Gästezimmer an Auswärtige bleibt - was die Vorinstanz im 
angefochtenen Beschwerdeentscheid zutreffend dargelegt hat und von der 
Gemeinde auch nie bestritten worden ist - gestützt auf Art. 40 Abs. 3 RPV 


unter bestimmten Voraussetzungen (genereller Verzicht auf Kochgelegenheit; 
Verpflegung auf dem Hof, allenfalls auswärts) grundsätzlich möglich. Einen 
weitergehenden Anspruch verschafft das von den Beschwerdeführern 
angerufene eidgenössische Raumplanungsgesetz nicht, insbesondere lässt 
sich aus ihm kein Anspruch auf Vermietung nicht mehr genutzten 
landwirtschaftlichen 
Wohnraums 
in 
(definitive 
oder 
temporäre) 
Zweitwohnungen (Ferienwohnungen) ableiten. Dies umso weniger, als es 
diesen in aller Regel auch am verlangten engen sachlichen Bezug zum 
landwirtschaftlichen Gewerbe fehlen wird, weshalb denn auch die von den 
Beschwerdeführern behauptete diesbezüglich extensivere Praxis anderer 
Kantone - so sie überhaupt bestehen sollte - wohl bundesrechtwidrig wäre.
b)
Dass 
die 
örtlichen 
Verhältnisse 
Einschränkungen 
der 
Nutzungs-
/Umnutzungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone rechtfertigen, ist 
offenkundig. Zu denken ist dabei zum einen an die gewichtigen 
Schutzbedürfnisse der einzigartigen Kulturlandschaft der … (BLN-Gebiet) und 
des Val ... Erstere ist im Übrigen unter Beteiligung von Bund, Kanton, 
Oberengadiner Gemeinden und der Stiftung Landschaftsschutz vertraglich 
unter Schutz gestellt, letzteres ist landschaftlich besonders heikel und 
schützenswert. Hinzu kommt, dass sich diese einzigartige Kulturlandschaft 
nicht mit einer durchschnittlichen Landwirtschaftszone irgendwo in der 
Schweiz vergleichen lässt. Entsprechend geht auch der Einwand, mit Art. 38 
Abs. 2 BG werde das Rechtsgleichheitsgebot verletzt, offensichtlich fehl. 
Wenn die Gemeinde mit nutzungsplanerischen Mitteln versucht, die 
möglichen 
Aktivitäten 
in 
dieser 
einzigartigen 
Gegend 
auf 
das 
landwirtschaftlich Notwendige zu beschränken und daher Zweitwohnungen in 
der Landwirtschaftszone verbietet, so ist dies nachvollziehbar, verständlich 
und angesichts der gerade im Oberengadin generell vorherrschenden 
grossen Nachfrage nach Zweitwohnungen (in- und ausserhalb der Bauzonen) 
mit den entsprechenden unerwünschten Folgen für die ortsansässige 
Bevölkerung geboten. 
c)
Art. 38 Abs. 2 BG liegt entsprechend denn auch ohne weiteres in einem 
grossen, die entgegenstehenden, rein pekuniären privaten Interessen der 


Beschwerdeführer bei weitem überwiegenden öffentlichen Interesse, und im 
Lichte der oben, Ziff. 4.a, umschriebenen, den Beschwerdeführern im 
Agrotrourismus verbleibenden Angebotsmöglichkeiten erweist er sich auch 
ohne weiteres als verhältnismässig. 
d)
Die streitige Erstwohnungsanteilsregelung, mit welcher Zweitwohnungen in 
der Landwirtschaftszone generell verboten werden, vermag damit vor dem 
übergeordneten Recht (RPG, KRG) ohne weiteres Stand zu halten.
5. 
Die Beschwerdeführer bringen noch vor, das Verbot des Agrotourismus 
bezwecke 
die 
Schaffung 
von 
Erstwohnungswohnraum 
für 
die 
Dorfbevölkerung, was keine unter Art. 27a RPG zu subsumierende zulässige 
Einschränkung, sondern vielmehr Siedlungspolitik und ein unzulässiger 
Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit sei. Aus diesem Einwand vermögen sie 
ebenfalls nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Sie scheinen übersehen 
zu haben, dass Art. 38 Abs. 2 BG die Nutzung als Erstwohnungen für die 
Dorfbevölkerung nicht voraussetzungslos zulässt, sondern nur insoweit, als 
Wohnnutzungen in der Landwirtschaftszone überhaupt zulässig sind. Das 
bedeutet, 
dass 
die 
Nutzung 
landwirtschaftlichen 
Wohnraums 
als 
Erstwohnung durch die ortsansässige (oder von einem örtlichen Arbeitgeber 
beschäftigte) Personen die Einhaltung des übergeordneten Rechts (RPG, 
KRG) voraussetzt. Nur wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben 
sind, ist die Umnutzung bis anhin landwirtschaftlichen Wohnraums in 
(landwirtschaftsfremden) Wohnraum sowie die Vermietung desselben als 
Erstwohnung überhaupt zulässig. Von einer Verletzung der Wirtschaftsfreiheit 
kann entsprechend keine Rede sein. - Die Beschwerde erweist sich somit 
unter allen Titeln als unbegründet und ist daher abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung 
zulasten der Beschwerdeführer(Art. 73 VRG). Den Beschwerdegegnerinnen, 
die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt haben, steht keine 
Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).


Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
384.--
zusammen
Fr.
4'384.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.