gr_gerichte · R 2015 42 · 2017-02-01 · de

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 42
5. Kammer 
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Moser, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 1. Februar 2017
in der Streitsache
A._____ AG,
und
B._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Severin Riedi,
Beschwerdeführerinnen
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes


- 2 -
1.
Die A._____ AG liess durch die B._____ AG auf Parzelle Nr. 186 in 
X._____, das Bauvorhaben "Abbruch MFH und Neubau MFH mit Einstell-
halle und Autounterstand" realisieren.
2.
Am 28. Dezember 2012 wies die Baukommission X._____ die Bauherr-
schaft darauf hin, dass allenfalls eine unbewilligte Erweiterung auf der 
Südostseite des Baugrundstücks in der Landwirtschaftszone auf dem 
Grundstück Nr. 200 vorliege. Die Bauherrschaft räumte mit Schreiben 
vom 15. Januar 2013 ein, versehentlich die Zufahrt auf der Südostseite 
um rund einen Meter ausgerundet zu haben. Sie habe sich weiter mit dem 
Eigentümer der Parzelle Nr. 200 geeinigt, dass sie diesen Landstreifen 
benutzen dürfe. 
3.
Dieser Umstand wurde durch die Baumkommission anlässlich der Bau-
abnahme am 14. Februar 2013 festgestellt. Nach mehreren Schriften-
wechseln und Augenscheinen wurde zwischen der Bauherrschaft und der 
Baukommission vereinbart, dass der Übergang zur Einfahrt in einem Teil-
bereich zurückgebaut wird. Mit Schreiben vom 21. März 2013 meldete die 
Bauherrschaft den Rückbau der asphaltierten Fläche.
4.
Aufgrund einer Anzeige Dritter, wonach der Hausvorplatz noch immer die 
Grundstückgrenze missachte, nahm die Baukommission am 25. April 
2013 erneut mit der Bauherrschaft und dem betroffenen Eigentümer der 
Parzelle Nr. 200 einen Augenschein vor. Dabei wurde verlangt, dass der 
gesamte Abschnitt, welcher die Parzellengrenze überschreitet und somit 
in der Landwirtschaftszone liegt, zurückgebaut werde.
5.
Am 14. Oktober 2013 schrieb die Baukommission der Bauherrschaft, 
dass der vorgenommene Rückbau der Parkierungsfläche ausserhalb des 
Baugrundstücks nach wie vor nicht zu überzeugen vermöge und der 
Rückbau wie folgt innert Monatsfrist zu ergänzen sei, andernfalls beim 


- 3 -
Gemeindevorstand die Einleitung eines Bussen- und Widerherstellungs-
verfahrens beantragt werde:
-
Bei der rückbebauten Fläche auf dem Grundstück Nr. 200 sind die Schottersteine 
abzuräumen. Die besagte Fläche ist stattdessen mit Humus aufzufüllen und ent-
sprechend zu begrünen; 
-
Beim Teerabschluss im Grenzbereich der beiden Parzellen Nrn. 186 und 200 ist 
ein Randstellriemen als Abschluss auf die Grenze zu setzen;
-
Es ist ein schriftlicher Nachweis des Grundbuchgeometers beizubringen, welcher 
bestätigt, dass der Rückbau parzellengetreu ausgeführt wurde;
-
Unter dem Vorbehalt der Umsetzung der vorgenannten Massnahmen kann sich die 
Baukommission damit einverstanden erklären, dass der auf der Parzelle Nr. 200 
neu erstellte Maschendrahtzaun im heutigen Umfang belassen werden kann.
6.
Die Bauherrschaft nahm dazu am 3. Dezember 2013 Stellung und brach-
te vor, dass sie mit dem Eigentümer von Parzelle Nr. 200 eine Vereinba-
rung geschlossen habe, wonach der strittige Streifen mit Schotter belegt 
werden dürfe; der Schotterstreifen sei nicht bewilligungspflichtig und ent-
sprechend von der Gemeinde zu tolerieren. Im Übrigen habe die Ge-
meinde bereits bei verschiedenen Gelegenheiten festgestellt und gebilligt, 
dass der Streifen mit Schotter belegt worden ist. Die Aufforderung der 
Gemeinde, den Schotter zu beseitigen, verstosse gegen das Verbot wi-
dersprüchlichen Verhaltens. Der Einbau eines Randstellriemens könne 
mangels gesetzlicher Grundlage nicht verlangt werden. Indem die Ge-
meinde von der Bauherrschaft den Nachweis der parzellengetreuen Bau-
ausführung verlange, kehre sie schliesslich die Beweisregeln im öffentli-
chen Recht um.
7.
In der Folge wurde ein Bussen- und Wiederherstellungsverfahren gegen 
die Bauherrschaft eingeleitet. In ihrer Stellungnahme vom 4. März 2014 
führte die Bauherrschaft aus, dass kein rechtswidriger Zustand vorliege, 
weshalb die angedrohten Massnahmen nicht verfügt werden könnten. Sie 
beantragte, es sei die Rechtmässigkeit des Zustandes anzuerkennen und 


- 4 -
vom angedrohten Wiederherstellungs- und Bussenverfahren sei Abstand 
zu nehmen.
8.
Am 6. November 2014 forderte die Baukommission die Bauherrschaft auf, 
für die ohne Baubewilligung erstellte, gesamte Umgebungsgestaltung inkl. 
Zaun im Grenzbereich der Parzellen Nr. 186 und 200 innert 14 Tagen ein 
nachträgliches Baugesuch (inkl. BAB-Verfahren) mitsamt den üblichen, 
vermassten Planunterlagen einzureichen.
9.
Mit Schreiben vom 24. November 2014 verzichtete die Bauherrschaft auf 
die Einreichung eines Baugesuchs und beantragte, es sei von einem 
Wiederherstellungs- und Bussverfahren abzusehen.
10.
Am 13. März 2015 verfügte die Gemeinde folgende Massnahmen:
1.
Es wird festgestellt, dass die baulichen Massnahmen im Grenzbereich der Parzellen 
Nrn. 186 und 200 formell und materiell rechtswidrig sind, soweit sie auf Parzelle Nr. 
200 liegen.
2.
Es wird ein Wiederherstellungsverfahren nach Art. 94 KRG i.V.m. Art. 61 Abs. 3 
KRVO eröffnet und die Bauherrschaft aufgefordert innert 30 Tagen zu folgenden 
Wiederherstellungsmassnahmen Stellung zu nehmen:
•
Bei der rückgebauten Fläche auf dem Grundstück Nr. 200 sind die Schot-
tersteine abzuräumen. Die besagte Fläche ist stattdessen mit Humus aufzu-
füllen und entsprechend zu begrünen;
•
Der auf Parzelle Nr. 200 neu erstellte Maschendrahtzaun ist zu beseitigen 
und in seiner ursprünglichen Dimension und Ausrichtung wiederherzustellen;
•
Beim Teerabschluss im Grenzbereich der beiden Parzellen Nrn. 186 und 
200 ist ein Randstellriemen als Abschluss auf die Grenze zu setzen;
•
Es ist ein schriftlicher Nachweis des Grundbuchgeometers beizubringen, 
welcher bestätigt, dass der Rückbau parzellengetreu ausgeführt wurde.
3.
(Eröffnung eines Bussverfahrens).
4.
(Kosten).
5.
(Rechtsmittelbelehrung).


- 5 -
11.
Dagegen liessen die A._____ AG sowie die B._____ AG (Beschwerdefüh-
rerinnen) mit Eingabe vom 28. April 2015 Beschwerde führen mit folgen-
den Anträgen:
1.a 
Ziff. 1 der Verfügung vom 13. März 2015 der Beschwerdegegnerin sei aufzuheben.
1.b
Eventualiter sei festzustellen, dass die von der Beschwerdegegnerin bemängelten 
Zustände keine materiell, bzw. formell vorschriftswidrigen Zustände begründen.
1.c
Eventualiter sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, für den Schotterstreifen 
und den Zaun eine Duldungsverfügung zu erlassen.
2.
Ziff. 4 der Verfügung des Gemeindevorstandes von X._____ vom 13. März 2015 
sei aufzuheben. 
3.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu-
lasten der Beschwerdegegnerin.
Die Beschwerdeführerinnen begründen ihre Rechtsbegehren im Wesent-
lichen damit, dass die Feststellungsverfügung in Ziff. 1 der angefochtenen 
Verfügung unzulässig sei, da sie den Subsidiaritätsgrundsatz verletze. Im 
Übrigen sei die bestehende Situation rechtmässig. Der Schotterstreifen 
sei nicht bewilligungspflichtig – wäre er es, so habe er gestützt auf den 
Vertrauensgrundsatz als genehmigt zu gelten. Der Maschendrahtzaun sei 
mit Ausnahme der Kürzung um einen Meter unverändert geblieben. Diese 
Kürzung unterstehe aber nicht der Bewilligungspflicht. Die verfügte Ent-
fernung sei zudem unverhältnismässig und erfolge treuwidrig; eine Dul-
dungsverfügung wäre indes korrekt. Das Fehlen von Randstellriemen 
stelle ebenfalls keine Baurechtswidrigkeit dar; es gebe keine gesetzliche 
Bestimmung, solche errichten zu müssen. Sie seien auch in den bewillig-
ten Bauplänen nicht vorgesehen gewesen. Auch hier verhalte sich die 
Gemeinde widersprüchlich. Schliesslich sei es nicht zulässig, von der 
Bauherrschaft einen schriftlichen Nachweis des Baugeometers zu verlan-
gen. Die Baukontrolle inkl. Nachweise vom Geometer sei allein Sache der 
Baubehörde. Die Beschwerdeführerinnen beantragen die Durchführung 
eines Augenscheins.


- 6 -
12.
Die anwaltlich vertretene Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin) be-
antragte in ihrer Vernehmlassung vom 10. Juni 2015 die Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und 
Entschädigungspflicht. Sie argumentiert im Wesentlichen, dass die An-
ordnung einer Wiederherstellungsverfügung einen rechtskräftig festge-
stellten, materiell vorschriftswidrigen Zustand voraussetze. Es handle sich 
um zwei selbständige, aufeinanderfolgende Verfahren. Vorliegend gehe 
es einzig um den rechtswidrigen Zustand; soweit in der Beschwerde Wie-
derherstellungsmassnahmen thematisiert würden, könne darauf nicht ein-
getreten werden. Ausserhalb der Bauzone würden selbst geringfügige 
bauliche Massnahmen der Bewilligungspflicht unterstehen; darunter fielen 
auch der strittige, in der Landwirtschaftszone stehende Maschendraht-
zaun sowie die über die Parzellengrenze hinaus erstellte Zufahrt. Die er-
wähnten Bauten seien, soweit in der Landwirtschaftszone liegend nicht 
bewilligungsfähig und somit baurechtswidrig. Was den angerufenen Be-
sitzstand für den Maschendrahtzaun betreffe, sei der Nachweis nicht er-
bracht, dass der Zaun so erstellt worden sei, wie er vor dem Neubau be-
standen habe. Zudem bestehe ausserhalb der Bauzone kein umfassen-
der Besitzstandschutz. Die Frage der Duldungsverfügung sei Gegenstand 
des nachfolgenden Wiederherstellungsverfahrens, weshalb darauf nicht 
einzutreten sei, dasselbe gelte für den geltend gemachten Vertrauens-
schutz. Auch in Bezug auf die Randstellriemen und den Nachweis durch 
den Geometer sei mit der strittigen Verfügung noch nichts gesagt, wes-
halb auf die Vorbringen der Beschwerdeführerinnen nicht einzutreten sei. 
Hinsichtlich der Kosten gebe es keinen Grund von der Regelung gemäss 
Art. 96 KRG abzuweichen. Weil sich die Beschwerde als offensichtlich 
unberechtigt erweise, seien die Beschwerdegegnerinnen in Abweichung 
des allgemeinen Grundsatzes zur Bezahlung einer angemessenen Par-
teientschädigung zu verpflichten.
13.
In seiner Replik vom 2. Juli 2015 schränkten die Beschwerdeführerinnen 
ihre Rechtsbegehren ein. Neu verlangten sie nur noch die Aufhebung von 


- 7 -
Ziff. 1 (Feststellung der Baurechtswidrigkeit) und von Ziff. 4 (Kosten) der 
angefochtenen Verfügung. Die Reduktion der Rechtsbegehren erfolge vor 
dem Hintergrund der korrekten Ausführungen der Beschwerdegegnerin 
zur Zweistufigkeit des Verfahrens. Hingegen liege bezüglich der Zufahrts-
strasse und dem Zaun nach wie vor keine Baurechtswidrigkeit vor. Zu 
klären bleibe im vorliegenden Verfahren aber, ob das Fehlen von Rand-
stellriemen formell oder materiell baurechtswidrig sei. Die Beschwerde-
gegnerin begründe die von ihr eingenommene Haltung jedenfalls nir-
gends. Gegenstandlos geworden sei demgegenüber die Frage des 
Nachweises durch den Geometer.
14.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 5. August 2015 ihre Duplik mit eben-
falls angepassten Rechtsbegehren ein. Sie beantragt neu lediglich noch 
die Abweisung der Beschwerde, nach wie vor unter Kosten- und Ent-
schädigungspflicht. Der die Parzellengrenze überschreitende Teil der Zu-
fahrtstrasse stelle unabhängig von seinem Belag eine Baute bzw. Anlage 
im Sinne des Baurechts dar; von einem vollständigen Rückbau bzw. einer 
Wiederherstellung könne keine Rede sein, weshalb der nicht bewilligte 
bauliche Eingriff in die Landwirtschaftszone formell und materiell bau-
rechtswidrig sei. Nach der Reduktion der Rechtsbegehren spielten die 
Randstellriemen keine Rolle mehr. Die Kosten seien im angefochtenen 
Entscheid korrekt festgelegt worden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 
auf die angefochtene Verfügung wird, soweit erforderlich, in den nachste-
henden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 13. März 2015, mit welcher sie die formelle und 


- 8 -
materielle Rechtswidrigkeit der baulichen Massnahmen, die über die 
Grenze der Parzelle Nr. 186 in die Landwirtschaftszone auf Parzelle Nr. 
200 liegen, feststellte und ein Wiederherstellungs- und Bussverfahren 
eröffnete, wobei sie die Beschwerdeführerin aufforderte, zu den ange-
drohten Wiederherstellungsmassnahmen Stellung zu nehmen. Die Eintre-
tensvoraussetzungen geben vorliegend zu keinen Bemerkungen Anlass, 
weshalb auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutre-
ten ist. 
2. a)
Nach Art. 94 Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung der zuständigen 
Behörde einen materiell vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen. Bei il-
legal erstellten Bauten ist in erster Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit 
bloss formaler oder auch materieller Natur ist. Hierzu ist grundsätzlich ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Zeigt sich, dass 
die Baute materiell rechtswidrig ist, so stellt sich die Frage, ob die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt werden kann (Urteil 
des Bundesgerichts 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 E.2.2.5). Unabdingba-
re Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung 
ist folglich das Vorliegen eines rechtskräftig festgestellten, materiell vor-
schriftswidrigen Zustands (Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons 
Graubünden R 12 9 vom 27. August 2013 E.3a m.H.).
b)
Nachdem die Beschwerdeführerinnen der Aufforderung der Beschwerde-
gegnerin, ein nachträgliches Baugesuch nachzureichen nicht nachkamen, 
ist das von der Beschwerdegegnerin gewählte Vorgehen, zuerst die Bau-
rechtswidrigkeit festzustellen, daraufhin das Wiederherstellungsverfahren 
durchzuführen, nicht zu beanstanden. Mit der angefochtenen Verfügung 
ordnete die Beschwerdegegnerin noch keine Wiederherstellungsmass-
nahmen an, sondern sie kündigte diese mit der Aufforderung zur entspre-
chenden Stellungnahme zuerst bloss an. Diese Zweistufigkeit im Sinne 
zweier getrennter Phasen der Feststellung der Baurechtswidrigkeit einer-
seits und der Durchführung von Wiederherstellungsmassnahmen ande-


- 9 -
rerseits, wurde auch von den Beschwerdeführerinnen anerkannt. Deshalb 
schränkten sie mit der Replik ihre Rechtsbegehren ein, womit ihre Rügen 
über die (bloss angedrohten) Wiederherstellungsmassnahmen gegen-
standslos wurden. Damit ist der vorliegende Streitgegenstand auf die 
Frage der Baurechtswidrigkeit eingegrenzt. 
3.
Unter den Parteien ist unstrittig, dass die Parzelle Nr. 186 in der Bauzone 
und die Parzelle Nr. 200 in der Landwirtschaftszone liegt. Unstrittig ist 
auch, dass eine über den Rand von Parzelle Nr. 186 auf Parzelle Nr. 200 
asphaltierte bzw. geschotterte Fläche und der Maschendrahtzaun von der 
rechtkräftig erteilten Baubewilligung im Baubescheid Nr. 2008-0008 nicht 
erfasst sind. Unumstritten ist weiter, dass der Zaun auf Parzelle Nr. 200 liegt. 
Zudem betrifft die in der angefochtenen Verfügung festgestellte Baurechtswid-
rigkeit nur die auf Parzelle Nr. 200 liegenden Teile, weshalb sich die nachfolgen-
den Erwägungen auf die Überprüfung der Einhaltung der Bauvorschriften dieser 
ausserhalb der Bauzone liegenden Bauten beschränkt. 
4. a)
Die Beschwerdeführerinnen behaupten, sie hätten die asphaltierte Zufahrt bereits 
im Jahr 2013 zurückgebaut, soweit sie auf dem landwirtschaftlichen Grundstück 
lag. Nachfolgend wird von dieser Behauptung ausgegangen, zumal die Erwägun-
gen über eine allfällige formelle und materielle Bauwidrigkeit des Schotterstrei-
fens erst recht auch für eine allfällige, in der Landwirtschaftszone noch vorhan-
dene Teerfläche gälten. Der von den Beschwerdeführerinnen beantragte Augen-
schein erübrigt sich somit. 
b)
Die Beschwerdeführerinnen bringen weiter vor, der Kiesstreifen zwischen 
Zufahrt und Zaun sei kein fester Bestandteil der Zufahrtsstrasse; er sei 
weder in fester Beziehung zum Erdboden noch sei er geeignet, die Vor-
stellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen. Entsprechend stelle 
er keine bewilligungspflichtige Baute dar und habe ohne Bewilligung an-
gelegt werden dürfen. Es liege weder eine formelle noch eine materielle 
Baurechtswidrigkeit vor.


- 10 -
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass sich die Zufahrtsstrasse 
weiterhin über die Parzellengrenze von Parzelle Nr. 186 hinaus in die 
Landwirtschaftszone erstrecke, wie von den Beschwerdeführerinnen in 
deren Schreiben vom 15. März 2013 zugestanden. Seither sei lediglich 
der Asphalt entfernt und die Fläche mit Kies eingedeckt worden. Eine 
Verkehrsfläche wie ein Parkplatz oder eine Zufahrtstrasse bleibe aber un-
abhängig von ihrem Belag eine Baute bzw. Anlage im Sinne des Bau-
rechts; damit sei der die Parzellengrenze überschreitende Teil der Zu-
fahrtstrasse weiterhin als Baute bzw. Anlage zu qualifizieren. Ausserhalb 
der Bauzone seien bereits geringfügige bauliche Massnahmen wie die 
vorliegende bewilligungspflichtig. Der sich über die Parzellengrenze er-
streckende Teil der Zufahrtsstrasse liege in der Landwirtschaftszone und 
sei somit weder zonenkonform noch einer Ausnahmebewilligung zugäng-
lich. Die Beschwerdeführerinnen brächten auch nichts vor, was für eine 
Bewilligungsfähigkeit spreche. Es liege deshalb eine formelle und materi-
elle Baurechtswidrigkeit vor.
c)
Der in der Landwirtschaftszone erstellte Schotterstreifen dient nicht der 
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung (vgl. Art. 16a RPG bzw. Art. 34 der 
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]). Da er nicht zonenkonform 
ist (vgl. Art. 32 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden [KRG; BR 801.100]) und mithin eine ordentliche Bewilligung 
von vornherein ausscheidet, steht die Erforderlichkeit einer Ausnahme-
bewilligung nach Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) in Frage. Dem in Art. 24 RPG verwendeten Bauten- und 
Anlagenbegriff liegt das Verständnis von Art. 22 RPG zugrunde, d.h. die 
Anwendung von Art. 24 RPG setzt das Vorliegen einer baubewilligungs-
pflichtigen Baute oder Anlage gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG voraus. Bauten 
und Anlagen gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG sind jene künstlich geschaffen-
en und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in fester Beziehung zum 
Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungs-


- 11 -
ordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich 
verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. 
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie 
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der 
Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass 
ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen 
Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der Behörde 
ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor 
seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen 
Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu über-
prüfen. Als Bauten gelten nach der bundesgerichtlichen Praxis auch 
Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume ortsfest ver-
wendet werden. Nicht bewilligungspflichtig sind nach Art. 22 Abs. 1 RPG 
Kleinvorhaben, die nur ein geringes Ausmass haben und weder öffentli-
che noch nachbarliche Interessen berühren. Darunter fallen zum Beispiel 
bauliche Veränderungen im Innern von Gebäuden oder für kurze Zeit auf-
gestellte Zelte oder Wohnwagen. Wesentlich für die Frage, ob eine Klein-
baute der Bewilligungspflicht untersteht oder nicht, sind die Art und die 
Empfindlichkeit der Umgebung, in welcher das Vorhaben realisiert werden 
soll (vgl. BGE 139 II 134 E.5.2). 
Das kantonale Recht präzisiert sodann, dass zeitlich begrenzte Bauvor-
haben sowie solche, die weder öffentliche noch private Interessen 
berühren, nicht der Baubewilligungspflicht unterliegen (Art. 86 Abs. 2 
KRG). Die Regierung hat in Art. 40 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung 
für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) die nicht bewilligungs-
pflichtigen Bauvorhaben aufgelistet. 
d)
Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin treffen zu: Der mit Schotter 
belegte Streifen ist künstlich geschaffen und auf Dauer angelegt, steht in 
fester Beziehung zum Erdboden und ist geeignet die Vorstellung über die 
Nutzungsordnung der hier betroffenen Landwirtschaftszone zu beein-


- 12 -
trächtigen. Der Schotterstreifen ist somit eine Baute bzw. Anlage im Sinne 
von Art. 22 RPG. Solch ein Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone fällt 
nicht unter den Ausnahmenkatalog von Art. 40 Abs. 1 KRVO. Im Gegen-
teil ist hier der umgekehrte Tatbestand von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 8 (Garten-
raumgestaltung ausserhalb der Bauzone) gegeben. Die Beschwerdefüh-
rerinnen haben für den auf Parzelle Nr. 200 hineinragenden Schotterstrei-
fen aber kein Baugesuch gestellt. Die formelle Baurechtswidrigkeit steht 
somit fest. 
e/aa)
Nun ist zu prüfen, ob hier eine Ausnahmebewilligung in Frage käme. Art. 
24 RPG setzt voraus, dass (a) der Zweck der Bauten und Anlagen einen 
Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und (b) keine überwiegenden 
Interessen entgegenstehen. Eine Anlage ist im Sinne von Art. 24 lit. a 
RPG standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirt-
schaftlichen Gründen auf einen Standort ausserhalb der Bauzone ange-
wiesen ist oder wenn die Anlage aus bestimmten Gründen in einer Bau-
zone ausgeschlossen ist. Nach bundesgerichtlicher Praxis muss jedoch 
ein Standort in der Bauzone nicht absolut ausgeschlossen sein. Es 
genügt die relative Standortgebundenheit, wenn gewichtige Gründe einen 
Standort in der Nichtbauzone gegenüber anderen Standorten innerhalb 
der Bauzone als erheblich vorteilhafter erscheinen lassen. Die Bejahung 
der relativen Standortgebundenheit setzt eine umfassende Interessenab-
wägung voraus, die sich mit derjenigen nach Art. 24 lit. b RPG über-
schneidet (vgl. BGE 141 II 245 E.7.6.1 m.H.).
e/bb)
Die obgenannten Kriterien für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 
RPG für den Schotterstreifen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. 
Selbst wenn in Einklang mit der beschwerdeführerischen Auffassung 
berücksichtigt wird, dass sich der mit Schotter gefüllte Streifen im Grenz-
bereich zwischen dem Zaun auf Parzelle Nr. 200 und der Parzelle der 
Beschwerdeführerin befindet und der Eigentümer von Parzelle Nr. 200 
unmittelbar angrenzend bloss ein Rosenbeet pflegt, lässt sich die Erfor-


- 13 -
derlichkeit eines Standorts ausserhalb der Bauzone für den Schotterstrei-
fen nicht nachweisen. Andere, besondere Ausnahmetatbestände (vgl. 
Art. 24a-e RPG) greifen hier nicht. Der Schotterstreifen (bzw. ein allfälliger 
Asphaltbelag) auf Parzelle Nr. 200 ist somit materiell vorschriftswidrig, 
weshalb die von der Beschwerdegegnerin in Ziff. 1 der angefochtenen 
Verfügung festgestellte Baurechtswidrigkeit aufgrund der Einschränkung 
"soweit auf Parzelle 200 liegend" nicht zu beanstanden ist. 
5. a)
Bezüglich des Zaunes lassen die Beschwerdeführerinnen vortragen, dass 
der Zaun auf Parzelle Nr. 200 ursprünglich rechtsgültig errichtet worden 
sei. Zur Vornahme von Terrainveränderungen sei eine temporäre Entfer-
nung des Zaunes technisch unumgänglich gewesen. Der Zaun sei in ge-
rader Linie zwischen dem Zaun, welcher an der östlichen Parzellengrenze 
das Grundstück Nr. 186 vom Grundstück Nr. 200 trennt, und dem Verteil-
kasten an der nördlichen Parzellengrenze wiedererrichtet worden, was 
sich auch aus den ins Recht gelegten Fotografien ergebe und wovon sich 
das Gericht anlässlich eines Augenscheins überzeugen könne. Für die 
Wiedererrichtung seien dieselben Fundamente benutzt worden. Die tem-
poräre Entfernung eines Maschendrahtzaunes im Grenzbereich zur Bau-
zone im Rahmen eine Neuüberbauung als Errichtung, Änderung oder Ab-
bruch im Sinne von Art. 86 Abs. 1 KRG darzustellen, erscheine sachlich 
nicht gerechtfertigt. Immerhin habe sich die Beschwerdegegnerin in ihrem 
Schreiben vom 14. Oktober 2014 dahingehend geäussert, dass der Zaun 
belassen werden könne, wenn die Beschwerdeführerinnen den Schotter-
streifen begrünten und einen Randstellriemen auf der Grenze errichteten.
Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, dass auch der in der Landwirt-
schaftszone stehende Maschendrahtzaun eine bewilligungspflichtige Bau-
te darstelle. Anders als die Beschwerdeführerinnen darstellten, sei der 
Zaun auch nicht etwa temporär während der Bauzeit entfernt und ansch-
liessend wieder montiert worden, sondern es sei auf der Parzelle Nr. 200 
ein neuer, massiverer Maschendrahtzaun mit anderen Abmessungen er-


- 14 -
stellt worden. Er hätte einer Baubewilligung bedurft. Der Zaun, welcher 
nicht als Grenzzaun auf der Parzellengrenze errichtet worden sei und 
nicht landwirtschaftlichen Zwecken diene, sei nicht zonenkonform und 
somit nicht bewilligungsfähig. Ein Besitzstandsschutz bestehe nicht. Man-
gels Standortgebundenheit sei auch keine Ausnahmebewilligung möglich. 
Der Zaun sei somit formell und materiell baurechtswidrig.
b)
Wie oben angetönt ist der Zaun nicht Gegenstand der Baubewilligung. 
Eine solche wäre für den neu wiederherstellten, wenn auch kürzeren 
Zaun ausserhalb der Bauzone – selbst wenn man von einem Wiederauf-
bau an gleicher Stelle ausgeht – jedoch notwendig gewesen, zumal es 
sich dabei um eine bewilligungspflichtige Änderung handelt (vgl. Art. 40 
Abs. 1 Ziff. 18 KRVO und Art. 86 f. KRG). Die formelle Rechtswidrigkeit ist 
deshalb zu bejahen. Was die materielle Einhaltung der Raumplanungs- 
und Bauvorschriften angeht, so ist hier zu berücksichtigen, dass der ur-
sprüngliche Zaun offenbar aufgrund des vor der Nivellierung vorbestan-
denen Abhangs im Grenzbereich der Parzellen Nrn. 186 und 200 als 
Grenzzaun nicht direkt auf der Grenzlinie, sondern auf der landwirtschaft-
lichen Parzelle Nr. 200 errichtet wurde. Auszuschliessen ist sodann, dass 
der Grenzzaun je landwirtschaftlichen Zwecken diente und damit zonen-
konform ist. Zu untersuchen ist somit, ob ein Wiederaufbau aufgrund des 
Besitzesstandes zu gestatten wäre. Zunächst ist klarzustellen, dass die 
kantonalen bzw. kommunalen Bestimmungen zum Besitzstand bzw. Hof-
stattrecht nicht herangezogen werden dürfen, zumal solche Rechte nur 
innerhalb der Bauzone beansprucht werden dürfen (vgl. Art. 81 und Art. 
83 Abs. 1 KRG; vgl. auch Art. 10 Abs. 1 BG). Zu prüfen ist weiter die An-
rufung der im RPG vorgesehenen Besitzstandsgarantie. Der den Bestand 
der altrechtlichen Bauten und Anlagen schützende Art. 24c RPG ist nach 
der Änderung des Bundesrates vom 10. Oktober 2012 nicht mehr an-
wendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und 
Anlagen (Art. 41 Abs. 2 RPV). Demnach kann der Zaun, selbst wenn er 
ursprünglich vor dem 1. Juli 1972 (Tag des Inkrafttretens des Gewässer-


- 15 -
schutzgesetzes und mithin der erstmaligen Trennung zwischen Bau- und 
Nichtbaugebiet) erstellt worden sein sollte, ohnehin nicht mehr unter den 
Schutz von Art. 24c RPG fallen. Die Zulässigkeit einer Änderung des zo-
nenwidrigen Zaunes ist demnach nach den Voraussetzungen von Art. 24 
RPG zu beurteilen. Wenn früher aufgrund des Abhanges eine Standort-
gebundenheit ausserhalb der Bauzone noch bejaht werden konnte, so ist 
heute aufgrund des flachen Parzellengrenzbereichs keine (relative) 
Standortgebundenheit auf Parzelle Nr. 200 mehr gegeben. Es sind näm-
lich keine gewichtigen Gründe ersichtlich, die einen Standort auf Parzelle 
Nr. 200 in der Nichtbauzone gegenüber einem Standort auf Parzelle Nr. 
186 innerhalb der Bauzone als erheblich vorteilhafter erscheinen lassen 
(vgl. vorne E.4e/aa). Der vorliegende Zaun ist demnach nicht bewilli-
gungsfähig. Sollte der Zaun hingegen auf der Grenze erstellt werden, so 
wäre er nicht von vornherein baurechtswidrig, denn Grenzzäune zwischen 
Bauzone und Landwirtschaftszone sind grundsätzlich zulässig (vgl. Art. 
76 Abs. 4 KRG). Der von den Beschwerdeführerinnen beantragte Augen-
schein erübrigt sich, weil sich die Verfügung der Beschwerdegegnerin 
korrekterweise auf die Bauteile auf Parzelle Nr. 200 einschränkt. Die Rü-
ge ist demnach abzuweisen.
6. a)
Sodann sind die Einwände hinsichtlich der Randstellriemen zu prüfen. Die 
Beschwerdeführerinnen argumentieren, dass die Baubehörde neben dem 
Schotterstreifen und dem Zaun auch das Fehlen von Randstellriemen als 
baurechtswidrig ansehe. Warum das Fehlen von Randstellriemen aber 
baurechtswidrig sei sollte, werde von der Beschwerdegegnerin nicht be-
gründet. Eine gesetzliche Grundlage, solche errichten zu müssen, existie-
re nicht und sie seien auch nicht in den Bauplänen vorgesehen.
Für die Beschwerdegegnerin bleibt unklar, was die Beschwerdeführerin-
nen mit ihren Ausführungen zu den Randstellriemen noch bezwecken 
wollten, hätten sie doch ihre Rechtsbegehren auf die Aufhebung der Zif-
fern 1 und 4 der angefochtenen Verfügung reduziert. Die Beschwerde-


- 16 -
gegnerin habe nämlich gar nie festgestellt, dass im Fehlen der Randstell-
riemen ein baurechtswidriger Zustand zu erblicken sei. Der Einbau der 
Randstellriemen diene lediglich im Rahmen des Wiederherstellungsver-
fahrens als sichernde Massnahme. Damit solle der rechtmässige Zustand 
aufrechterhalten und gleichzeitig verhindert werden, dass der in der 
Landwirtschaftszone liegende Landstreifen faktisch weiterhin als Er-
schliessungsfläche benutzt werde.
b)
Die Ansicht der Beschwerdegegnerin erscheint korrekt: Die Beschwerde-
führerinnen verkennen den Zweck der angekündigten Anordnung des 
Einbaus von Randstellriemen als sichernde Massnahmen zwecks Auf-
rechterhaltung des rechtmässigen Zustands. Die angekündigte Anord-
nung wird aber Gegenstand der nachfolgenden Wiederherstellungsverfü-
gung sein, nicht des vorliegenden Verfahrens. Auf diese Rüge ist somit 
nicht einzutreten.
7.
Schliesslich können die Beschwerdeführerinnen in dieser Verfahrenspha-
se auch aus dem Vertrauensschutz nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Denn hier geht es nur um die Feststellung der Baurechtswidrigkeit der 
vorgenommenen Baumassnahmen. Ob die Beschwerdegegnerin in einem 
späteren Wiederherstellungsverfahren aufgrund allfälliger Zusprachen 
von einem Rückbau bzw. einer Wiederherstellung absehen und, allenfalls 
in Rücksprache mit der zuständigen, kantonalen Fachstelle (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 1C_295/2016 vom 3. Januar 2017 E.3.2 abweichend 
vom VGU R 15 77 vom 8. Juni 2016 E.4c), eine Duldungsverfügung er-
lassen sollte, ist hier nicht zu prüfen. 
8.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die hier interessierenden bauli-
chen Massnahmen, soweit sie auf Parzelle Nr. 200 hineinragen, nicht be-
willigungsfähig und somit materiell baurechtswidrig sind. Die angefochte-
ne Verfügung ist somit zu bestätigen. Damit ist auch die Auferlegung der 
für den Erlass der angefochtenen Verfügung entstandenen, angemessen 


- 17 -
erscheinenden Kosten an die Beschwerdeführerinnen rechtens, zumal sie 
diese verursacht haben. Die Beschwerde ist folglich vollumfänglich abzu-
weisen. 
9. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten von Fr. 3'000.-- zu 
Lasten der unterliegenden Beschwerdeführerinnen (Art. 73 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). 
b/aa)
Was die Parteientschädigung betrifft, so beantragt die Beschwerdegegne-
rin in Abweichung von Art. 78 Abs. 2 VRG die Zusprechung einer Ent-
schädigung. Dies mit der Begründung, dass die Beschwerdeführerinnen 
der Beschwerdegegnerin einen beträchtlichen und unnötigen Aufwand 
verursacht hätten, da sich die Beschwerde als offensichtlich unberechtigt 
erweise und nach Vorliegen der Vernehmlassung der Beschwerdegegne-
rin auch aus Sicht der Beschwerdeführerinnen zum grossen Teil sogar 
gegenstandslos geworden war. 
Die Beschwerdeführerinnen sind der Ansicht, dass an den Feststellung 
der Beschwerdegegnerin ernsthafte Zweifel berechtigt gewesen seien, 
weshalb auch die Erhebung einer Beschwerde berechtig gewesen sei.
b/bb)
Dass für die Anordnung einer Wiederherstellung das Vorliegen eines ma-
teriell baurechtswidrigen Zustandes unabdingbare Voraussetzung ist, ent-
spricht allgemeiner und gerichtlicher Praxis (vgl. VGU R 12 9 vom 27. Au-
gust 2013 E.3a; R 09 26 vom 17. November 2009 E.2a; PVG 2007 Nr. 
30). In Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung kommt klar zum Ausdruck, 
dass noch keine Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet, sondern 
diese bloss angedroht wurden. Bevor die Beschwerdeführerinnen im 
Rahmen der Replik die Korrektheit dieses Vorgehens einsahen und ihre 
Rechtsbegehren eingrenzten – womit ihre Beschwerde zum Teil gegen-
standslos wurde – war der Beschwerdegegnerin durch die Verfassung der 
entsprechenden Gegenargumente in ihrer Vernehmlassung bereits ein 


- 18 -
gewisser (unnötiger) Aufwand entstanden. In diesem konkreten Fall er-
scheint somit entgegen dem in Art. 78 Abs. 2 VRG statuierten Regelfall 
ausnahmsweise eine Entschädigung in der Höhe von pauschal Fr. 2'000.-
- an die anwaltlich vertretene, obsiegende beschwerdegegnerische Ge-
meinde gerechtfertigt. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden 
kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
374.--
zusammen
Fr.
3'374.--
gehen unter solidarischer Haftung je hälftig zu Lasten der A._____ AG so-
wie der B._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Ent-
scheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
3.
Die A._____ AG sowie die B._____ AG haben die Gemeinde X._____ je 
hälftig und unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]