gr_gerichte · R 2023 70 · 2024-04-29 · de

Erstwohnungspflicht (Widerruf Verpflichtung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 70
5. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 29. April 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Mirjam Steger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht (Widerruf Verpflichtung)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist Eigentümer einer Wohnung (Stockwerkeigentums-Grundstück 
50'498) an der C._____ in der Gemeinde B._____, die bereits vor dem 
Jahr 2011 erstellt wurde und ca. 93 m2 Hauptnutzfläche (HNF) umfasst.
2.
Mit Gesuch vom 5. März 2014 ersuchte A._____ die Gemeinde B._____ 
um Bewilligung des Einbaus einer Galerie mit einer anrechenbaren HNF 
von ca. 15m2. Gestützt auf die damals geltende Verordnung zum ZWG 
bewilligte die Gemeinde B._____ am 12. Mai 2014 diese Wohnflächen-
erweiterung unter Verweis auf Art. 75b und Art. 197 Ziff. 8 (recte: Ziff. 9) 
BV, mit der Auflage, dass die gesamte Fläche der Galerie mit einer 
Erstwohnungsauflage beim Grundbuchamt angemerkt werde.
3.
In der Anmeldung zur Grundbuchanmeldung beantragte die Gemeinde 
B._____ die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung über die 
gesamte Einheit der Wohnung gemäss Art. 4 lit. a ZwVO, was so am 
30. Juli 2014 durch das Grundbuchamt D._____ angemerkt wurde.
4.
Im März 2023 fragte A._____ bei der Gemeinde B._____ mündlich an, ob 
die Nutzungsbeschränkung nunmehr aufgehoben werden könne. Mit 
Schreiben vom 31. März 2023 beantwortete die Gemeinde B._____ die 
Frage unter Bezugnahme auf Art. 25 Abs. 5 ZWG abschlägig.
5.
Mit schriftlichem Gesuch vom 12. Mai 2023 liess A._____ bei der 
Gemeinde B._____ um Aufhebung der Beschränkung der Wohnung als 
Erstwohnung, eventualiter beschränkt auf die im Jahr 2014 bewilligte 
15 m2 Galerie, und um Anweisung des Grundbuchamtes, die betreffende 
Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der 
Wohnung zu löschen, ersuchen.


- 3 -
6.
Der Gemeindevorstand B._____ lehnte das Gesuch um gänzliche oder 
teilweise Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung mit Beschluss vom 
7. Juni 2023 bzw. Entscheid vom 20. Juli 2023 ab. Begründend wurde 
angeführt, mit der baulichen Erweiterung der Nutz- bzw. Wohnfläche und 
der Zustimmung zur Erstwohnungsverpflichtung habe der Eigentümer den 
Besitzstand aus dem Jahre 2012 aufgegeben. Die Wohnung könne im 
Umfang von ca. 108 m2 nicht als altrechtliche Wohnung im Sinne des ZWG 
qualifiziert werden.
7.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 21. August 
2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte was folgt:
1.
Der Entscheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde B._____ vom 20. Juli 2023 
betreffend Widerruf Erstwohnungsverpflichtung / Anmerkung im Grundbuch gemäss 
Baubewilligung vom 12. Mai 2014 sei aufzuheben, die Erstwohnungsbeschränkung 
auf der Parzelle 253 / Liegenschaft C._____ (StWEG 50'498) in der Gemeinde 
B._____ sei aufzuheben und die betreffende Anmerkung der Erstwohnungsauflage 
auf dem Grundbuchblatt der Wohnung (StWEG 50'498 der Gemeinde B._____) sei 
zu löschen.
2.
Eventualiter sei das Grundbuchamt D._____ anzuweisen, die Anmerkung der 
Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der Wohnung (StWEG 50'498 der 
Gemeinde B._____) dahingehend abzuändern, dass diese lediglich die im Jahr 2014 
eingebaute Galerie von ca. 15 m2 umfasst.
3.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Die Kosten dieses Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und 
diese sei zu verpflichten, dem Beschwerdegegner (recte: Beschwerdeführer) eine 
angemessene Entschädigung (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen.
Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen an, die Vorin-
stanz habe den relevanten Sachverhalt nachweislich falsch festgestellt. 
Die damalige Baubewilligung habe lediglich eine Erstwohnungsauflage 
betreffend die gesamte Fläche der Galerie enthalten. Der Beschwerde-
führer hätte die Erweiterung seiner Wohnfläche nicht realisiert, wenn damit 
tatsächlich eine Erstwohnungssauflage für die gesamte Wohnung 
verbunden gewesen wäre. Nach den allgemeinen verwaltungsrechtlichen 
Grundsätzen der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensprinzips müsste 


- 4 -
vorliegend das geltende mildere und rechtlich besser legitimierte Recht 
(Art. 11 Abs. 3 ZWG) zumindest auf Anfrage hin berücksichtigt werden. 
Der Beschwerdeführer hielt weiter fest, dass er mit dem Einbau der Galerie 
den bestehenden Besitzstand nicht aufgegeben resp. den Status einer 
'altrechtlichen Wohnung' verwirkt habe. Die Erstwohnungsauflage sei 
unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit zu löschen; damit habe 
der Beschwerdeführer einen Teil seines Erweiterungskontingents gemäss 
Art. 11 Abs. 3 ZWG ausgeschöpft. Zudem sei das Interesse des 
Beschwerdeführers an der Aufhebung der Erstwohnungsauflage höher zu 
gewichten, als das Interesse der Gemeinde an der Beibehaltung einer 
'statistischen Erstwohnung'. Im Weiteren bestehe ein falscher Grundbuch-
eintrag, der nicht dem durch die Bewilligungsbehörde festgesetzten 
Beschluss entspreche. Schliesslich werde auch bezweifelt, dass der 
Einbau der Galerie überhaupt eine relevante Erweiterung der HNF 
darstelle. Daher werde auch infrage gestellt, ob die damalige Baubewilli-
gung zu Recht mit einer Einschränkung versehen worden sei.
8.
Mit Vernehmlassung vom 27. September 2023 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung 
der Beschwerde. Im Wesentlichen verwies sie auf die Sachverhalts-
darstellung im angefochtenen Entscheid. Begründend führte sie aus, erst 
nach Ergehen der Baubewilligung habe die Baubehörde bemerkt, dass die 
Beschränkung der Erstwohnungsverpflichtung rein auf die Galeriefläche 
bezogen nicht nachvollziehbar sei. Das Grundbuchamt habe deshalb in 
der Anmeldung festgehalten, dass die gesamte Stockwerkeinheit als 
Erstwohnung gemäss Art. 4 lit. a ZWVO nutzbar sei. Diese Anmeldung sei 
von den Eheleuten A._____ mitunterzeichnet worden. Die Baubehörde 
habe demnach mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümer ihren 
Baubescheid im Rahmen der Anmerkung der Nutzungsbeschränkung 
beim Grundbuchamt korrigiert. Die Baubehörde vertrete die Auffassung, 


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die Eigentümer der betroffenen Wohnung hätten mit der baulichen 
Veränderung im Jahre 2014 und mit der ausdrücklichen Zustimmung zur 
Erstwohnungsverpflichtung den Altbestand verändert und damit die 
Möglichkeit, die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen, aufgegeben. Mit 
diesem Verzicht über eine Dauer von neun Jahre und baulichen Verän-
derungen seien der Anspruch auf Besitzstand und die daraus fliessenden 
Ansprüche aufgegeben resp. verwirkt worden. Da im Jahr 2023 keine 
altrechtliche Wohnung i.S.v. Art. 10 ZWG mehr bestehe, entfalle auch eine 
Beanspruchung des Privilegs gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG. Gegen den 
Widerruf der Auflage sprächen auch überwiegende öffentliche Interessen, 
bestünde doch ein immanentes öffentliches Interesse an Erstwohnungen.
9.
Mit Replik vom 3. November 2023 hielt der Beschwerdeführer 
vollumfänglich an den bisherigen Rechtsbegehren fest. Die Darstellungen 
der Beschwerdegegnerin wurden bestritten, sofern sie nicht ausdrücklich 
anerkannt wurden.
10.
Die Beschwerdegegnerin reichte innert Frist keine Duplik ein.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Angefochten ist vorliegend die Verfügung vom 20. Juli 2023 (vgl. Akten 
des Beschwerdeführers [Bf-act.] 2), mit welcher die Beschwerdegegnerin 
das Gesuch des Beschwerdeführers vom 12. Mai 2023 abwies. Diese 
Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz 
angefochten werden. Folglich stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt 


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für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht dar. Als formeller und materieller 
Adressat der angefochtenen Verfügung ist der Beschwerdeführer davon 
überdies berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren 
Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- 
und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 
Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die 
Frage, ob die Beschwerdegegnerin die hier zur Diskussion stehende 
Stockwerkeinheit zu Recht nicht aus der Erstwohnungsverpflichtung 
entlassen hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob die mit Baubewilligung vom 
12. Mai 2014 (vgl. Bf-act. 3) auferlegte Erstwohnungsverpflichtung resp. 
mit Grundbuchanmeldung vom 24. Juli 2014 (vgl. Bf-act. 5) angemerkte 
Erstwohnungsverpflichtung in Wiedererwägung gezogen bzw. widerrufen 
werden kann.
3.
Ausgangspunkt ist die Baubewilligung vom 12. Mai 2014. Darin wurde 
unter Ziffer III.1.b) Allgemeines – Besondere Bedingungen und Auflagen 
verfügt, 
"Die 
gesamte 
Fläche 
der 
Galerie 
wird 
mit 
der 
Erstwohnungsauflage beim Grundbuchamt entsprechend angemerkt. Die 
Gemeinde B._____ erteilt dem Grundbuchamt den Auftrag für die 
Anmerkung." (vgl. Bf-act. 3). In der Anmeldung an das Grundbuchamt 
D._____ vom 24. Juli 2014 wurde festgehalten, dass gestützt auf Art. 6 
der Verordnung vom 22. August 2012 über Zweitwohnungen (aZWV; SR 
702) i.V.m. Art. 27 der Verordnung betreffend das Grundbuch im Kanton 
Graubünden (Kantonale Grundbuchverordnung/KGBV; BR 217.100; in 
der Fassung vom 4. Oktober 1995) auf dem Stockwerkeigentums-
Grundstück 50'498 folgende Anmerkung vorzunehmen sei: "Öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung: die gesamte Einheit ist als 
Erstwohnung gemäss Art. 4 lit. a ZwVo zu nutzen." (vgl. Bf-act. 5). Vorweg 
ist festzuhalten, dass die Baubewilligung vom 12. Mai 2014 ausschliess-


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lich die Galerie der Erstwohnungsauflage unterstellte. Erst im Nachhinein 
wurde, ohne dass eine neue Baubewilligung erging, die Anmeldung 
vorgenommen und auf der ganzen Wohnung eine Erstwohnungs-
verpflichtung angemerkt. Dies erweist sich indes als rechtens, da unter der 
aZWV eine Erweiterung der vorbestehenden Zweitwohnungsfläche nicht 
zulässig war (vgl. Art. 3 Abs. 1 aZWV). Soweit Baubewilligungen gestützt 
auf die Bestimmungen der aZWV mit entsprechenden Nutzungsauflagen 
erteilt wurden, entsprechen sie materiell dem geltenden Bundesgesetz 
über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und haben 
nach Art. 25 Abs. 5 ZWG weiterhin Bestand (JÄGER/HAUSER, in: 
WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter 
Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, 
Art. 25 Rz. 47). Als korrekt erweist sich auch die Grundbuchanmeldung. 
Da bei einer einzigen Wohnung nicht unterschieden werden kann 
zwischen Erst- und Zweitwohnungsfläche, musste die Wohnung als 
Ganzes der Erstwohnungsverpflichtung unterstellt werden. Überdies 
haben die ehemaligen Eigentümer mit ihrer Unterschrift auf der 
Anmeldung an das Grundbuchamt vom 24. Juli 2014 dazu auch ihr 
Einverständnis gegeben (vgl. Bf-act. 5).
4.1.
Unbestritten ist, dass die Baubewilligung vom 12. Mai 2014 formell in 
Rechtskraft erwachsen ist. Auf diese Bewilligung kann infolge deren 
formeller Rechtskraft nicht ohne Weiteres zurückgekommen werden. 
Vielmehr ist ein gesetzlicher oder in der Rechtsprechung anerkannter 
Rückkommenstitel erforderlich, wobei solche aber auch nicht dazu dienen 
dürfen (formell) rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen 
oder die Vorschriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (vgl. 
BGE 143 II 1 E.5.1, 137 I 69 E.2.2 f., 127 II 306 E.7a; Urteil des Bundes-
gerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.1 f. und 6.4; HÄFELIN/MÜLLER/-
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, 


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Rz. 1224 f. und 1250 ff.). Seither hat sich die Rechtslage aber zu Gunsten 
des Beschwerdeführers geändert. Nach den Regelungen im VRG dürfen 
(kommunale) Behörden auf (formell rechtskräftige) Verfügungen in Form 
der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), des Widerrufs (Art. 25 VRG) und der 
Revision (Art. 67 VRG) zurückkommen. Die Verwaltungsbehörde ist zur 
Wiedererwägung ihres Entscheids nur verpflichtet, wenn Gründe für einen 
Widerruf glaubhaft gemacht werden (Art. 24 Abs. 2 VRG). Der Widerruf 
gemäss Art. 25 VRG ist rechtsprechungsgemäss nur auf ursprünglich 
fehlerfreie bzw. erst nachträglich fehlerhaft oder rechtswidrig gewordene 
(Dauer-)Verfügungen anzuwenden, weil sich die Sach- und Rechtslage 
gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat 
(Abs. 1 lit. a; vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 
2018 E.2.2, 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f., 1C_217/2010 
vom 3. Februar 2011 E.3.2; Botschaft der Regierung des Kantons 
Graubünden an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006 zur Optimierung der 
kantonalen Gerichtsorganisation [Justizreform], Heft Nr. 6/2006–2007, 
S. 545). Der Widerruf kann erfolgen, wenn keine überwiegenden 
öffentlichen oder privaten Interessen dem Widerruf entgegenstehen 
(Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 
20. Mai 2019 E.4.2). Der Widerruf ist auf so genannte Dauerverfügungen 
zugeschnitten, d.h. solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in 
einem bestimmten Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei 
jedoch die Rechtsfolgen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen 
erfahren können, wie auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren 
Wandlungen unterworfen sein kann (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1230 mit weiteren Hinweisen; GYGI, Zur Rechtsbeständigkeit 
von 
Verwaltungsverfügungen 
in 
ZBl 
83 
S. 149 ff, 
159). 
Diese 
Voraussetzung ist hier erfüllt. Zudem liegt keine nicht widerrufbare 
Verfügung vor (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1231 ff.). 
Die Revision scheidet aufgrund der klaren und engen Definition im VRG 


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aus (Art. 67 VRG). Aus Art. 29 Abs. 1 und 2 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ergibt sich ein 
Minimalanspruch auf Eintreten auf ein Wiedererwägungsgesuch, wenn 
sich die Umstände seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert haben 
resp. ein Anspruch auf Anpassung einer nachträglich fehlerhaften 
Verfügung (BGE 136 II 177 E.2). Ausnahmsweise kann auch die 
Änderung des dem Entscheid zugrundeliegenden Rechts als wesentliche 
Änderung der Umstände betrachtet werden, die einen Anspruch darauf 
begründet, dass auf ein Wiedererwägungsgesuch eingetreten wird 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1275 mit Hinweis auf BGE 109 Ib 
246).
4.2.1.
Sinn und Zweck der Zweitwohnungsinitiative aus dem Jahr 2012 war, den 
Anteil an Zweitwohnungen zu begrenzen. Im Erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE) vom 17. August 2012 zur 
Verordnung über die Zweitwohnungen finden sich denn auch keine 
Ausführungen zur 'Erweiterung' von altrechtlichen Zweitwohnungen 
(abrufbar 
unter: 
https://www.are.admin.ch/dam/are/de/dokumente/-
recht/dokumente/bericht/erlaeuternder_berichtzurverordnungueberzweit-
wohnungen.pdf). Nach geltendem Art. 25 Abs. ZWG bleiben nach dem 
1. Januar 2013 rechtskräftig gewordene Baubewilligungen gültig, soweit 
sie sich auf die aZWV abstützen. Dies ist hier der Fall. Diesbezüglich ist 
anzumerken, dass Beschränkungen des öffentlichen Rechts ohne Eintrag 
im Grundbuch bestehen (Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches [ZGB; SR 210]). Ihre materielle Wirkung und auch die 
Rechtsverbindlichkeit entstehen grundsätzlich vor der Eintragung. Art. 27 
der damals geltenden Grundbuchverordnung statuierte, dass öffentlich-
rechtliche Beschränkungen im Grundbuch vorgemerkt werden können. 
Art. 962 Abs. 1 ZGB statuiert wiederum die Pflicht der entsprechenden 
Anmerkung.


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4.2.2.
Nach aZWV bewilligte und gestützt auf Art. 25 Abs. 5 ZWG 
bestandesgeschützte Wohnungen bilden – zusammen mit denjenigen 
nach Art. 25 Abs. 4 ZWG – eine eigene Kategorie, die weder neue noch 
alte Wohnungen im Sinne des ZWG darstellen. Diesbezüglich befürwortet 
die Lehre, dass die Nutzung solcher Wohnungen – analog zu altrecht-
lichen Wohnungen nach ZWG – frei ist, jedoch keine Erweiterungs-
möglichkeit nach Art. 11 Abs. 3 ZWG besteht (vgl. JÄGER/HAUSER, a.a.O., 
Art. 25 Rz. 50). Dieser Auffassung kann im vorliegenden Fall nicht gefolgt 
werden. Denn in casu geht es nicht um eine neue oder eine weitere 
Wohnung, sondern um die Erweiterung einer bestehenden (altrechtlichen) 
Wohnung, indem eine Galerie errichtet wurde. Eine solche Erweiterung 
wäre unter heutigem, milderem Recht ohne Weiteres zulässig. Es ist nicht 
ersichtlich, weshalb dies nun, einzig, weil zum damaligen Zeitpunkt eine 
solche Möglichkeit nicht vorgesehen war, nicht mehr möglich sein soll. Das 
Bundesgericht hat sich in einigen Urteilen auf den Grundsatz der 'lex 
mitior' berufen, um die Zulässigkeit der begünstigenden Rückwirkung zu 
begründen (vgl. z.B. BGE 99 V 203 E.2; Urteile des Bundesgerichts 
2A.228/2005 vom 23. November 2005 E.2.3, 2A.460/2003 vom 11. August 
2004 E.2.2; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1352/2006 vom 
25. April 2007 E.3.1). Dieser für das Strafrecht nach Art. 2 Abs. 2 des 
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) massgebende 
Grundsatz findet im Verwaltungsrecht analog Anwendung und bedeutet, 
dass ein unter dem geltenden Recht erfüllter Tatbestand nach neuem 
Recht zu beurteilen ist, wenn dieses für den Betroffenen milder, d.h. 
günstiger ist. Folglich wäre die im Jahr 2014 bewilligte Erweiterung unter 
dem geltenden (milderen) ZWG zulässig, zumal dies auch nicht gegen den 
Sinn und Zweck des ZWG verstösst, wie nachfolgend dargelegt.
4.2.3.
Sinn und Zweck der Zweitwohnungsinitiative, lanciert durch den Verein 
Helvetia Nostra, war gegen die Zerstörung von Schweizer Landschaften 


- 11 -
und 
historisch 
relevanten 
Stätten 
vorzugehen 
(vgl. 
https://-
www.zweitwohnungsinitiative.ch/helvetia-nostra.html). Beabsichtigt war, 
dass Ferienorte nicht weiter in die Berglandschaft wuchern, wobei 
bestehende Zweitwohnungen jedoch erhalten bleiben dürfen. Mit der 
Zweitwohnungsinitiative sollte eine weitere Zersiedelung und Zerstörung 
unterbunden werden. Hauptziel war folglich, den Neubau von 
Zweitwohnungen in noch unbebauten Landschaften zu verhindern resp. 
zu unterbinden und der Verdrängung der einheimischen Bevölkerung 
entgegenzuwirken 
(vgl. 
https://www.zweitwohnungsinitiative.ch/die-
initiative.html). Liest man die parlamentarischen Beratungen zur Initiative 
"Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" wird ersichtlich, dass 
keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden sollten (vgl. 
Amtliches Bulletin 14.023 [AB 2014], S. 919, Votum Ständerat Bischof-
berger). Weiter hat der Bundesrat in seinem Gesetzesentwurf die 
Erweiterungsmöglichkeit von Wohnungen, die als Zweitwohnungen 
genutzt werden, explizit ausgeschlossen, was in den parlamentarischen 
Debatten jedoch wieder geändert wurde. In den parlamentarischen 
Beratungen wurde anschliessend ausdrücklich festgehalten, dass die Art 
der Wohnnutzung bei altrechtlichen Wohnungen frei ist und solche 
Wohnungen erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden können 
(vgl. AB 2014, S. 920, Votum Ständerat Bischofberger).
4.2.4.
Nicht beabsichtigt war allerdings ein striktes Verbot jeglicher Erweiterung 
von bestehenden Zweitwohnungen, da dies als unverhältnismässig 
angesehen wurde (vgl. AB 2014, S. 921, Votum Ständerat Luginbühl). 
Erweiterungen sollten nach wie vor möglich sein, dies nicht zuletzt darum, 
weil der Souverän zwar keine neuen Zweitwohnungen auf der grünen 
Wiese wollte, aber kaum etwas gegen Verdichtungen einzuwenden hatte 
(vgl. AB 2014, S. 925, Votum Ständerat Schmid und S. 962, Votum 
Ständerat Bischofberger). Bestehende Wohnungen sollten zudem auch 


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aus dem Grund ausgebaut werden können, da durch den Ausbau nicht 
zusätzliche Quadratmeter auf der 'grünen Wiese' überbaut würden (vgl. 
AB 2014, S. 925, Votum Ständerat Bischofberger). Auch die Initianten 
selbst haben stets betont, dass bestehende Zweitwohnungen nicht von 
der Initiative betroffen seien (vgl. AB 2014, S. 922, Votum Ständerat 
Imoberdorf; vgl. auch https://www.zweit wohnungsinitiative.ch/fragen-und-
antworten.html). Die Ehefrau des Hauptinitianten hielt sogar fest, dass sie 
(d.h. die Initianten) nichts dagegen hätten, wenn jemand ein zweites Haus 
habe. Der Kampf richte sich nicht gegen kalte Betten, sondern gegen die 
masslose Überbauung der Schweiz mit immer neuen Zweitwohnungen 
(vgl. AB 2014, S. 923, Votum Ständerat Hösli).
4.2.5.
Die Bevölkerung hat der Initiative einerseits zum Schutz der Landschaft 
und andererseits zum Schutz der lokalen Bevölkerung zugestimmt (vgl. 
AB 2014, S. 926, Votum Ständerat Comte). Der Wille des Stimmvolkes 
bestand folglich darin, die Zersiedelung zu verhindern, weshalb der Blick 
in erster Linie auf das bestehende Siedlungsgebiet und dessen 
Weiterentwicklung zu richten war (vgl. AB 2014, S. 925, Votum Ständerat 
Schmid und S. 927, Votum Ständerat Engler). Nach der Interpretation des 
Volkswillens und auch den Willenskundgebungen der Initianten ging es 
folglich darum, unsere Berglandschaft nicht weiter zu "verbetonieren". Nie 
ging es aber darum, die bestehende Bausubstanz nicht mehr nutzen zu 
dürfen oder (künftige) Nutzungen zu verhindern. Die Erweiterung von 
altrechtlichen Wohnungen tangiert folglich den Willen der Initianten nicht 
(vgl. AB 2014, S. 963, Votum Ständerat Schmid).
4.3.
Folglich ist nicht ersichtlich, weshalb die Aufhebung der mit Baubewilli-
gung vom 12. Mai 2014 verfügten Erstwohnungsverpflichtung auf der 
Galerie resp. mit Grundbucheintrag vom 30. Juli 2014 angemerkten 
Erstwohnungsverpflichtung 
auf 
der 
gesamten 
Wohneinheit, 
dem 
(geltenden) ZWG widersprechen soll. Denn wie der Beschwerdeführer 


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richtigerweise darlegt, könnte er die Galerie abbrechen oder zurückbauen 
und dann im Anschluss daran ein Gesuch um Erweiterung im Umfang von 
30 % der vorbestehenden HNF beantragen, was zulässig wäre. Dem 
spricht nicht entgegen, dass der Beschwerdeführer die Wohnung seit 2014 
als Erstwohnung genutzt hat. Denn die Nutzung als solche hat keinen 
Einfluss auf die Qualifizierung der Wohnung. Andernfalls würde dies dazu 
führen, dass altrechtliche Zweitwohnungen, die über längere Zeit aufgrund 
einer Wohnsitznahme als Erstwohnung genutzt werden, einzig aufgrund 
der Nutzung zu eigentlichen Erstwohnungen umqualifiziert würden. Dass 
dem nicht sein kann, braucht nicht weiter kommentiert zu werden. Nach 
dem Gesagten ist dem Gesuch des Beschwerdeführers um Widerruf der 
Erstwohnungsverpflichtung auf dem Stockwerkeigentums-Grundstück 
Nr. 50'498 und um Anweisung des Grundbuchamtes, die betreffende 
Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem Grundbuchblatt der 
Wohnung (Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. 50'498, Parzelle 253) zu 
löschen, zu entsprechen.
4.4.
Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen, was zur Aufhebung 
des angefochtenen Entscheids vom 20. Juli 2023 führt. Die Angelegenheit 
ist unter Verweis auf die Erwägungen – Anpassung der Baubewilligung 
2014 und Löschung der Anmerkung der Erstwohnungsauflage auf dem 
Grundbuchblatt Nr. 50'498 – zu neuem Entscheid an die Beschwerde-
gegnerin zurückzuweisen.
5.1.
Wird die Beschwerde gutgeheissen und die Sache zu neuem Entscheid 
zurückgewiesen, ist über die Verteilung der Kosten zu entscheiden. Im 
Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten 
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach dem 


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Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet hier ermessensweise eine 
Staatsgebühr von CHF 2'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen) als angemessen 
und gerechtfertigt. Sie wird der Beschwerdegegnerin auferlegt.
5.2.1.
Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die 
Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 
zugunsten dem obsiegenden Beschwerdeführer resp. zulasten der 
unterliegenden Beschwerdegegnerin zugesprochen. Ausgangspunkt 
dafür ist die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreterin. Nach Art. 2 
Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die 
urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach 
Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag 
aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche 
Vertretung 
in 
Rechnung 
gestellt 
wird, 
soweit 
der 
vereinbarte 
Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 
üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 
Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter 
wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen 
und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 
geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 
den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 
Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 
HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 
vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 


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urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Parteient-
schädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).
5.2.2.
Gemäss Kostennote vom 11. Dezember 2023 macht die Rechtsvertreterin 
des Beschwerdeführers eine Parteientschädigung von total CHF 5'962.55 
(bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und Zeitaufwand von 
21.5 h à CHF 250.00 [CHF 5'375.00] plus Spesenpauschale von 3 % 
[CHF 161.25] zzgl. 7.7 % MWST [CHF 426.30] geltend. Die Rechts-
vertreterin hat zur Honorarnote vom 11. Dezember 2023 keine Honorar-
vereinbarung eingereicht. Der Vermerk im Begleitschreiben (mündlich 
vereinbartes Stundenhonorar von CHF 250.00) genügt als solcher nicht. 
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 
2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] U 16 92 vom 
25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und 
R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, 
dass bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte 
Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.00 
nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt 
der Stundenansatz höchstens CHF 240.00. Angesichts dieser Praxis ist 
die 
Honorarnote 
der 
Rechtsvertreterin 
des 
Beschwerdeführers 
anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von CHF 250.00, sondern ein 
solcher von CHF 240.00 zur Anwendung gelangt und das Honorar 
entsprechend zu kürzen ist. Ausserdem ist der Aufwand auch in zeitlicher 
Hinsicht zu kürzen, da der geltend gemachte Aufwand vor Erhalt des 
angefochtenen Entscheids am 21. Juli 2023 hier nicht zu berücksichtigen 
ist.
Die so korrigierte Honorarnote beläuft sich danach auf total CHF 4'946.65 
(bestehend aus: 18.58 h à CHF 240.00 [CHF 4'459.20] zzgl. Pauschal-
spesen von 3 % [CHF 133.75] und 7.7 % MWST [CHF 353.65]). In diesem 


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Umfang hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer ausser-
gerichtlich zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Gemeinde-
vorstandes B._____ vom 20. Juli 2023 betreffend Widerruf Erstwohnungs-
verpflichtung / Anmerkung Grundbuch gemäss Baubewilligung vom 
12. Mai 2014 aufgehoben.
1.2.
Die Angelegenheit wird im Sinne der Erwägungen zu neuem Entscheid an 
die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
356.00
zusammen
CHF
2'356.00
gehen zulasten der Gemeinde B._____.
3.
Die Gemeinde B._____ hat A._____ mit CHF 4'946.65 (inkl. Spesen und 
MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]