gr_gerichte · U 2016 7 · 2016-04-26 · de
Gewerbepolizei

Amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 16 7
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
RichterIn
Moser, Meisser
Aktuarin ad hoc
Dedual
URTEIL
vom 26. April 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. B._____,
Beschwerdeführerin
gegen
Amt für Schätzungswesen Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Amtliche Schätzung

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1.
Am 27. November 2012 ist die Mutter von A._____ verstorben. Als Erben
hat sie ihren Ehemann und drei Töchter hinterlassen. In ihrem Testament
vom 10. Oktober 2012 hielt die Erblasserin als Teilungsregel fest, dass
das Maiensäss der Tochter A._____ zukommen solle. Sie verfügte, dass
das Maiensäss im Zeitpunkt der Übertragung an ihre Tochter von der
Schätzungskommission geschätzt werden solle. Weiter hielt die Erblasse-
rin fest, dass die Tochter den von der Schätzungskommission bestimmten
Verkehrswert im Rahmen der Vornahme der Erbteilung ausgleichen solle.
Nebst dem "Testament mit Teilungsregel" vom 10. Oktober 2012 waren
ein eigenhändiges Testament vom 18. Juni 1981 und ein Ehevertrag vom
11. Juni 1981 vorhanden. Als Willensvollstrecker wurde D._____, der
Ehemann der Erblasserin eingesetzt.
2.
Am 4. Juni 2014 reichte der Willensvollstrecker ein Gesuch um Neuschät-
zung der Liegenschaft beim Amt für Schätzungswesen ein. Die Schät-
zung wurde der Erbengemeinschaft am 26. Mai 2015 eröffnet; die Schät-
zungskommission
legte
unter
anderem
einen
Verkehrswert
von
Fr. 296'000.-- für das Maiensäss fest.
3.
Gegen diese Schätzung erhob A._____ am 23. Juni 2015 Einsprache
[recte: Beschwerde] beim Amt für Schätzungswesen (ASW). Sie bean-
tragte, die Schätzung vom 26. Mai 2015 sei aufzuheben und der Ver-
kehrswert der Liegenschaft sei mit nicht mehr als Fr. 200'000.-- festzule-
gen. Zur Legitimation führte sie aus, dass sie gemäss Testament das
Maiensäss zum amtlichen Verkehrswert zugewiesen erhalten habe. Da
sie die Erbschaft nicht ausgeschlagen habe, sei sie von der Schätzungs-
eröffnung unmittelbar betroffen und daher zur Beschwerde legitimiert.
4.
Mit Schreiben vom 26. Juni 2015 bestätigte das ASW den Eingang der
Beschwerde und hielt fest, dass gemäss Art. 13 SchG die Eigentümer von
Liegenschaften zur Beschwerde legitimiert seien. Im vorliegenden Fall

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bestehe Gesamteigentum durch die Erbengemeinschaft. Die Erbenge-
meinschaft sei lediglich partei- und prozessfähig, wenn sämtliche Erben
zusammen handeln oder einen Vertreter bestimmen würden. A._____
wurde daher eine Frist bis zum 10. Juli 2015 eingeräumt, um die Voll-
machten sämtlicher Mitglieder der Erbengemeinschaft beizubringen. Das
ASW drohte an, auf die Beschwerde nicht einzutreten, sollte die Frist
nicht eingehalten werden.
5.
Am 29. Juni 2015 ersuchte A._____ um eine Fristerstreckung bis zum 15.
August 2015. Mit Schreiben vom 1. Juli 2015 wurde dem Gesuch um Fris-
terstreckung bis zum 15. August 2015 entsprochen.
6.
Am 13. August 2015 reichte A._____ zwei Vollmachten ein. Für das Ein-
holen der dritten Vollmacht, derjenigen des Miterben D._____, wurde eine
erneute Fristerstreckung beantragt, und zwar bis zum 30. September
2015. Es wurde eine gütliche, familieninterne Lösung in Aussicht gestellt.
7.
Mit Schreiben vom 14. August 2015 verlangte das ASW zur Gewährung
der erneuten Fristerstreckung die Zustimmung des Rechtsvertreters von
D._____. Dieser stimmte der erwähnten Fristerstreckung am 24. August
2015 schriftlich zu. Daraufhin gewährte das ASW am 27. August 2015 ei-
ne zweite und gleichzeitig letzte Fristerstreckung bis zum 30. September
2015.
8.
Mit Schreiben vom 29. September 2015 ersuchte A._____ in der Folge
dennoch um eine erneute Fristerstreckung bis zum 30. November 2015.
Es sei es dem Willensvollstrecker bis zum 30. September 2015 nicht
möglich, einen Kompromissvorschlag vorzulegen.

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9.
Um eine gütliche Einigung nicht zu verhindern, gewährte das ASW am
1. Oktober 2016 ausnahmsweise eine dritte und allerletzte Fristerstre-
ckung bis zum 30. November 2015.
10.
Nachdem auch diese Frist unbenutzt abgelaufen war, verfügte das ASW
am 15. Dezember 2015, gleichentags mitgeteilt, das Nichteintreten auf die
Beschwerde und erhob Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 336.--.
11.
Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 13. Januar 2016 Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie bean-
tragte, der Einspracheentscheid [recte: Beschwerdeentscheid] des ASW
sei aufzuheben und der Vorinstanz zur materiellen Beurteilung zurückzu-
weisen. Das Maiensäss sei der Beschwerdeführerin gemäss Testament
zum amtlichen Verkehrswert gemäss der vorzunehmenden Schätzung
zugewiesen worden. Sie sei durch den Ausgang des Schätzungsverfah-
rens direkt finanziell betroffen. Der Willensvollstrecker (und vierte Erbe)
habe die Ermächtigung zur Beschwerdeerhebung ohne irgendwelche Be-
gründung nicht erteilt, obwohl er einige Monate Zeit gehabt hätte. Im Vor-
feld der Schätzung seien den Schätzungsbehörden seitens der Be-
schwerdeführerin zudem umfangreiche Unterlagen eingereicht worden.
Diese seien jedoch nicht gewürdigt worden. Der Beschwerdeführerin
müssten im Einspracheverfahren [recte: Beschwerdeverfahren] Verfah-
rensrechte zustehen. Es gehe nicht an, dass in einer Erbengemeinschaft
ein Erbe und dazu noch der Willensvollstrecker die ausdrücklich verlangte
Vollmacht zur Einspracheerhebung [recte: Beschwerdeerhebung] ohne
Begründung nicht erteile und die direkt von der amtlichen Schätzung be-
troffene Beschwerdeführerin kein Rechtsmittel für die Anfechtung der
Schätzung habe. Dies sei stossend und widerspreche jedem Rechtsemp-
finden. Der Erbe und Willensvollstrecker, welcher keine Ermächtigung zur
Beschwerdeerhebung erteilt habe, handle aus Eigeninteresse. Der

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Grundsatz des gemeinsamen Handelns der Erbengemeinschaft müsse
Ausnahmen erleiden und es liege ein solcher Fall vor.
12.
Mit Vernehmlassung vom 3. Februar 2016 beantragte das ASW (Be-
schwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Das Schätzungsrecht
kenne ein spezialgesetzliches Legitimationserfordernis. Zur Einsprache
[recte: Beschwerde] seien Eigentümer einer Liegenschaft legitimiert. Es
gelte somit eine von Art. 30 VRG abweichende Legitimationsvorausset-
zung. Vorliegend handle es sich um eine Erbengemeinschaft, der im
Rahmen des Gesamteigentums (Art. 602 und 652 ZGB) Rechte und
Pflichten gemäss Art. 653 Abs. 1 ZGB als Gemeinschaft zustehen wür-
den. Zur Ausübung des Eigentums und zur Verfügung über die Sache
selbst sei ein einstimmiger Beschluss der Gesamteigentümer notwendig
(Art. 602 Abs. 2 und Art. 653 Abs. 2 ZGB). Das Einstimmigkeitsprinzip
gelte auch zur Beurteilung der Legitimationsfrage im vorliegenden Fall.
Die Beschwerdeführerin habe keinen Nachweis für eine vorliegend gel-
tende Abweichung des Einstimmigkeitsprinzips beigebracht. Das Amt
könne beabsichtigte Eigentumsverhältnisse bei einer amtlichen Schät-
zung nicht berücksichtigen. Es habe sich vielmehr strikt nach den Eigen-
tumsverhältnissen im Zeitpunkt des Gesuchs sowie bei Eröffnung der
Schätzung zu richten. Die scheinbar vorliegenden unüberbrückbaren Un-
stimmigkeiten zwischen der Beschwerdeführerin und dem von der Erblas-
serin eingesetzten Willensvollstrecker seien ausschliesslich mit den
Rechtsbehelfen des Erbrechts aufzulösen. Der von der Beschwerdeführe-
rin gewählte Weg über das ASW sei nicht zielführend. Das ASW sei dem
Legalitätsprinzip verpflichtet und das SchG biete in der vorliegenden Fra-
ge keinerlei Grundlage um anders zu entscheiden.
13.
Mit Replik vom 1. März 2016 macht die Beschwerdeführerin einzig zu-
sätzlich geltend, dass analog zum Steuerrecht ein Betroffener die Mög-

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lichkeit haben müsse, sich gegen eine ihn betreffende Verfügung zu weh-
ren.
14.
Mit Schreiben vom 7. März 2016 verzichtete das ASW faktisch auf eine
Duplik.
15.
Am 15. Juni 2016 teilte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
das Urteil vom 26. April 2016 mit einer Kurzbegründung im Sinne von Art.
48 VRG mit. Die Staatsgebühr wurde bei Fr. 2'000 festgesetzt, wobei sich
diese bei Verzicht auf ein vollständig begründetes Urteil auf Fr. 1'000 re-
duzieren sollte.
16.
Mit Schreiben vom 11. Juli 2016 verlangte A._____ die Zustellung eines
vollständig begründeten Urteils.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien sowie die einge-
reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschwerde-
entscheid des Beschwerdegegners vom 15. Dezember 2015, welcher am
selben Tag mitgeteilt wurde. Gemäss Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über
die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) kann ein Entscheid des
Amtes für Schätzungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwal-
tungsgericht angefochten werden. Auf die frist- und formgerechte einge-
reichte Beschwerde ist somit einzutreten.

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2.
Strittig ist vorliegend einzig die Frage, ob der Beschwerdegegner auf die
Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Schätzungseröffnung
durch die Schätzungskommission zu Recht nicht eingetreten ist. Der Be-
schwerdegegner begründete dies mit der fehlenden Beschwerdelegitima-
tion der Beschwerdegegnerin, was im Folgenden zu prüfen ist.
3.
Das Recht zur Beschwerdeführung setzt unter anderem die Rechts- und
Parteifähigkeit voraus. Der Erbengemeinschaft als Gesamthandverhältnis
fehlen die Partei- und damit die Prozessfähigkeit. Das bedeutet, dass
sämtliche Erben zusammen handeln oder einen Vertreter bestellen müs-
sen, es sei denn, es liege eine Ausnahme vom Grundsatz des gemein-
samen Handelns vor (Urteil des Bundesgerichts 1P.443/2002 vom 25.
September 2002 E.1).
a)
In casu liegt unbestrittenermassen ein Gesamthandverhältnis vor. Mehre-
re Erben bilden von Gesetzes wegen für das Vermögen des Erblassers
eine Gemeinschaft zur gesamten Hand, die Erbengemeinschaft (Art. 602
i.V.m. Art. 652 des schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB]; SR 210).
Die Erben sind gemeinsam auf das Ganze berechtigt; jeder Erbe verfügt
in der Höhe seines Erbteils über einen latenten, nicht ausgeschiedenen
Gesamthandanspruch bzw. Liquidationsanteil. Zur Ausübung des Eigen-
tums und insbesondere zur Verfügung über die Sache bedarf es daher
eines einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer (Art. 602 Abs. 2
i.V.m. Art. 653 Abs. 2 ZGB). Dasselbe gilt im vorliegenden Fall für das
Maiensäss, welches gemäss Teilungsregel zwar der Beschwerdeführerin
zugewiesen wurde (beschwerdeführerische Beilagen [Bf]-act. 2), sich im
Zeitpunkt des Schätzungsgesuchs und der Beschwerde jedoch aufgrund
der noch ausstehenden Erbteilung im Gesamteigentum befand.
b)
Die Beschwerdeführerin bringt gegen den Entscheid des Beschwerde-
gegners vor, dass sie von der Schätzungseröffnung unmittelbar und direkt

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betroffen sei. Da der Grundsatz gemeinsamen Handelns der Erbenge-
meinschaft zudem Ausnahmen erdulden müsse, sei sie zur Beschwerde
legitimiert. Die Ausnahme sei vorliegend darin zu erblicken, dass sie als
Beschwerdeführerin im Rahmen der Erbteilung ein Objekt zu einem Wert
übernehmen müsse, der zu hoch angesetzt sei. Aus der amtlichen Schät-
zung würden ihr somit Rechtsnachteile erwachsen, die nicht wiedergut-
zumachen seien.
c)
Wie bereits der Beschwerdegegner zu Recht ausführt, übersieht die Be-
schwerdeführerin mit dieser Argumentation, dass Art. 13 SchG im Schät-
zungsrecht ein spezialgesetzliches Legitimationserfordernis zur Be-
schwerdeanhebung vorsieht:
Art. 13 SchG – Beschwerde
1 Die Eigentümer und Eigentümerinnen oder bei Stockwerkeigentum die Ver-
waltung für die Liegenschaft als Ganzes sind befugt, gegen die Schätzung und
gegen die Gebührenrechnung innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Amt schrift-
lich Beschwerde zu erheben.
2 Der Entscheid des Amtes kann mit Beschwerde innert 30 Tagen seit Mitteilung
beim Verwaltungsgericht angefochten werden.
Gemäss klarem Wortlaut der Bestimmung sind zur Beschwerde – mit
Ausnahme von Liegenschaften im Stockwerkeigentum – lediglich die Ei-
gentümer legitimiert. Die Legitimation ist somit enger gefasst als in Art. 30
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wo-
nach ein Berührtsein und ein schutzwürdiges Interesse ausreichen:
Art. 13 VRG – Legitimation
1 Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Ände-
rung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist.
Es ist durchaus zulässig, dass Spezialgesetze zu gewissen Themenbe-
reichen eine Einschränkung der Beschwerdelegitimation vorsehen. So
kennt etwa auch das Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht

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(BGBB; SR 211.412.11) eine lex specialis zum allgemeinen Legitimati-
onserfordernis, welche den Kreis derjenigen einschränkt, die gegen eine
Bewilligungserteilung Beschwerde erheben können. Der Gesetzgeber
wollte mit dieser Formulierung bewusst den Kreis derjenigen einschrän-
ken, die gegen die Bewilligungserteilung Beschwerde erheben können;
insbesondere sollten Nachbarn oder die Organisationen des Naturschut-
zes oder der Landwirtschaft ausgeschlossen werden. Die ratio legis liegt
darin, dass sich Dritte nicht in das Vertragsverhältnis drängen. Das mit
der Bewilligungspflicht verbundene öffentliche Interesse soll bei Anwen-
dungsfällen zum BGBB nämlich nur von den Behörden und nicht von
Drittbeschwerdeführern wahrgenommen werden (vgl. zum Ganzen BGE
139 II 233 E.5.2.1). Aus den Materialien zum SchG ergeben sich keine
Erkenntnisse bezüglich der Einschränkung zur Beschwerdeführung. Der
Grundgedanke dürfte demjenigen des BGBB jedoch ähnlich gewesen
sein. Es sollen nur die von der amtlichen Schätzung direkt Betroffenen
Beschwerde erheben können und nicht Nachbarn, Vorkaufsberechtigte,
Steuerverwaltungen, Banken, etc. Das geltende SchG aus dem 2006 hat
diesbezüglich die bereits vorher geltende Regelung aus der grossrätli-
chen Verordnung über die amtlichen Schätzungen übernommen. Im der-
zeit vorliegenden Revisionsentwurf ist wiederum dieselbe Regelung be-
treffend Beschwerdelegitimation vorgesehen, wobei auch hier begrün-
dende Ausführungen fehlen (Gesetzesmaterialien sind abrufbar unter htt-
ps://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dfg/ds/projekte/vernehmlassu
ngen/Seiten/amtliche-Schätzungen.aspx, [besucht am 6. August 2016]).
Es kann daher festgehalten werden, dass der Gesetzgeber bewusst eine
von Art. 30 VRG abweichende, strengere Regelung zur Beschwerdelegi-
timation im SchG vorgesehen hat. Demnach sind – von hier nicht in Frage
stehenden Ausnahmen (Liegenschaft als Ganzes bei Stockwerkeigentum)
– einzig Eigentümer zur Beschwerde legitimiert.

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4.
Wie eingangs ausgeführt, fungiert im vorliegenden Fall eine Erbenge-
meinschaft als Eigentümerin. Eine solche ist nur gemeinsam partei- und
prozessfähig. Der Beschwerdegegner hat daher von der Beschwerdefüh-
rerin zu Recht eine Nachbesserung ihrer Beschwerde vom 23. Juni 2015
verlangt. Indem trotz drei Fristverlängerungen keine Ermächtigungen
sämtlicher Mitglieder der Erbengemeinschaft beigebracht werden konnten
– nach Gewährung der letzten Fristerstreckung blieb eine Reaktion von
beschwerdeführerischer Seite gänzlich aus –, durfte der Beschwerdegeg-
ner einen kostenpflichtigen Nichteintretensentscheid fällen. Im Übrigen
wurde auf diese Konsequenz bereits im ersten Schreiben des Beschwer-
degegners ausdrücklich hingewiesen (beschwerdegegnerische Beilagen
[Bg]-act. 2). Hieran vermag auch der Verweis der Beschwerdeführerin auf
das Steuerrecht in der Replik nichts zu ändern. Im Gegenteil, hält doch
Art. 137 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR
720.000) ausdrücklich fest, dass die von einem Miterben erhobene Ein-
sprache gegen eine Veranlagungsverfügung über die Nachlasssteuer
auch für die übrigen von der Verfügung betroffenen Personen gilt. Eine
analoge Regelung fehlt jedoch im hier massgeblichen SchG. Allfällige zi-
vilrechtliche Aspekte sind nicht im Rahmen des Beschwerdeverfahrens zu
behandeln. Entgegen dem sinngemässen Vorbringen der Beschwerde-
führerin bestand im Übrigen für den Willensvollstrecker und Miterben
D._____ keine Pflicht, eine Vollmacht zu erteilen. Vor diesem Hintergrund
ist der Entscheid des Beschwerdegegners vollumfänglich zu schützen.
5.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens werden die Gerichtskos-
ten in Höhe von Fr. 2'000.-- nach Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der
unterliegenden Beschwerdeführerin auferlegt. Dem in seinem amtlichen
Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegner steht keine Parteien-
tschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
248.--
zusammen
Fr.
2'248.--
gehen zulasten von A._____ und sind unter Anrechnung der bereits in
Rechnung gestellten Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1'122.-- innert 30 Ta-
gen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kan-
tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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