gr_gerichte · R 2009 78 · 2010-03-09 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 09 78
5. Kammer 
URTEIL
vom 9. März 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
… ist Eigentümer der mit einem Vierfamilienhaus überbauten Parzelle Nr. 
278, … ist Eigentümer der angrenzenden, noch unüberbauten Parzelle Nr. 
275 in der Gemeinde … Beide Parzellen befinden sich gemäss geltender 
Grundordnung in der Wohnzone 2. In der Baubewilligung vom 22. März 2002 
für das Mehrfamilienhaus wurde … u.a. zur Auflage gemacht, dass die 
Verfügung Nr. 02.16.102 des kantonalen Tiefbauamtes (TBA) - mit welcher 
verlangt wurde, dass der jeweilige Eigentümer von Parzelle 278 die 
Mitbenützung der Ein- und Ausfahrt von Parzelle 278 ins so genannte Strässli 
[damals und bis ca. Mitte 2008 Kantons-, heute Gemeindestrasse] durch 
Dritte im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Anlage gegen angemessene 
Entschädigung 
zu 
dulden 
habe 
- 
integrierenden 
Bestandteil 
der 
Baubewilligung bilde. Seitens des TBA - nicht aber von der Gemeinde - wurde 
diese Auflage gegenüber dem Grundeigentümer in der Folge wiederum 
aufgehoben. Keine speziellen Auflagen wurden in der Baubewilligung 
hinsichtlich der Pflichtparkplätze gemacht. Nach Erstellung des Gebäudes 
erteilte die Gemeinde … im Bereich zwischen der Westfassade und den 
Parzellen Nr. 275 und Nr. 277 die Bewilligung zur Erstellung zweier 
Autoabstellplätze. 
b)
Im Zuge der Sicherung der (privatrechtlichen) Erschliessbarmachung der 
Parzelle Nr. 275 erkannte das Bezirksgericht … mit Urteil vom 27. Juni 2007, 
in Rechtskraft erwachsen am 30. Juni 2008, was folgt:
"1. Dem Eigentümer von Parzelle 275 in …, derzeit …, wird zulasten des 
Eigentümers der Parzelle 278 in …, derzeit …, gegen Bezahlung einer 


Entschädigung von Fr. 55’200.-- an den Eigentümer des belasteten 
Grundstücks 278 zur dauernden strassenmässigen Erschliessung der 
Parzelle 275 auf einer Breite von 3 Metern eine gegenüber allen anderen 
beschränkten dinglichen Rechten und Grundpfandrechten vorgehende 
vorrangige 
und 
unbeschränkte 
Wegrechtsdienstbarkeit 
als 
"unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht" von der Ostgrenze der Parzelle 
278 auf der bestehenden Einfahrt über die Parzelle 278 bis zum 
nordwestlichen Parzellengrenze zum Grundstück Parzelle 275 des 
Klägers eingeräumt, wobei ihm bzw. den jeweiligen Eigentümern der 
Parzelle 275 gestattet ist, diesen Notweg zur Benützung mit 
Motorfahrzeugen aller Art auszubauen und zu verwenden.
2.
Das Grundbuchamt … wird gerichtlich angewiesen, unter Vorlage des 
rechtskräftigen Urteils und gegen Nachweis der bezahlten Entschädigung 
von Fr. 55’200.-- durch den Kläger an … folgende Eintragungen im 
Grundbuch der Gemeinde … vorzunehmen:
- Auf Parzelle 275 Recht: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht 
zulasten 278"
- auf Parzelle 278 Last: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht zu 
Gunsten 275"
3. … - 6. …"
Die entsprechenden Eintragungen wurden in der Folge vom Grundbuchamt 
vorgenommen.
c)
Am 26. Februar 2009 liess … der Gemeinde … ein Baugesuch unterbreiten, 
welches auf Parzelle Nr. 275 ein Einfamilienhaus mit Garage vorsieht, wobei 
die Zufahrt ab dem Strässli über die … gehörenden Parzelle Nr. 278 erfolgen 
sollte. Gegen das ordnungsgemäss publizierte und aufgelegte Bauprojekt 
liess u.a. … Einsprache erheben, mit dem Begehren, es sei die dem 
Bauvorhaben die Baubewilligung zu verweigern. Zur Begründung stellte er 
sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, die vorgesehene Erschliessung 
könne nicht als genügend taxiert werden. Mit Entscheid vom 12. Mai/9. Juni 
2009 wies die Baukommission u.a. diese Einsprache ab und erteilte … 
gleichzeitig die Baubewilligung für sein Bauvorhaben mit der Auflage, 
verschiedene noch fehlende Unterlagen bis zum Baubeginn noch 
beizubringen. Mit Bezug auf … ordnete sie zudem folgendes an:
„3. Das Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 verfügt mit der Aufhebung 
von zwei Aussenparkplätzen im Bereich der Parzelle Nr. 275 somit über 
5 Aussenplätze. Gemäss Art. 62 des Baugesetzes benötigt das 
Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 7 Pflichtparkplätze. Da die 


Liegenschaft über eine grossen Abstellraum mit Garagetor verfügt, sind 
zwei Parkplätze in diesem Abstellraum bereitzustellen.“
d)
Gegen den Entscheid der Baukommission liess … beim Gemeindevorstand 
Beschwerde erheben und Abweisung des Baugesuchs beantragen. Mit 
Entscheid vom 25./26. August 2009 wies der Gemeindevorstand … die 
Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab und bestätigte die von der 
Baukommission erlassene Baubewilligung mit Modifikationen bezüglich 
Parkplatzersatz 
und 
Bekanntgabe 
der 
Detailausführung 
des 
Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275. Ferner auferlegte er dem Einsprecher 
die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'120.-- und verpflichtete diesen 
zudem zur Entrichtung einer Parteientschädigung von Fr. 960.-- an ...
2.
Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 25. September 2009 frist- und 
formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des 
Beschwerdeentscheides des Gemeindevorstandes vom 25./26. August 2009 
und die Abweisung des Baugesuches von ... Er machte erneut die 
Unvollständigkeit des Baugesuches (so u.a. fehlender Detailplan für die 
Erstellung der Zufahrt, fehlende Pläne für Terrainveränderungen, Elektro- und 
Wasserver-/-entsorgung sowie Überdeckung der unter der geplanten Zufahrt 
verlaufenden Kanalisationsleitung und der Sickergrube) geltend und verlangte 
die Edition sämtlicher diesbezüglicher Unterlagen. Der Revisionsplan vom 3. 
April 2009 sei ihm sodann von der Baukommission erst am 28. Juli 2009, also 
nach Ablauf der Einsprachefrist, zugestellt worden. Damit sei erstellt, dass er 
sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt nicht habe überzeugen 
können. Richtig sei, dass das Bezirksgericht … dem Bauherrn ein 
unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf 3 m Breite zulasten der Parzelle 
Nr. 278 eingeräumt. Gestützt darauf könne aber keine, den öffentlich-
rechtlichen Bestimmungen entsprechende Zufahrt zu Parzelle Nr. 275 erstellt 
werden. Obwohl dem Bauherrn nur ein Wegrecht auf 3 m Breite eingeräumt 
worden sei, habe dieser eine Zufahrtstrasse von 3.5 m vorgesehen, was 
unzulässig sei. Den VSS-Normen komme aufgrund des Verweises in Art. 62 
des Gemeindebaugesetzes (BG) Gesetzescharakter zu. Unbestritten sei nun, 
dass die geplante Zufahrt nicht den VSS-Normen entspreche. Die 
vorgesehene Ausnahme in Art. 62 Abs. 1 letzter Satz BG finde hier aber keine 


Anwendung. Zudem werde nicht nur ein Parkplatz wegfallen, sondern sieben 
Pflichtparkplätze, welche nicht anderswo erstellt werden könnten. Nachdem 
der Kanton die damalige Auflage betreffend Duldung der Mitbenützung 
zurückgezogen habe, könne er gestützt auf öffentliches Recht nicht 
verpflichtet werden, Dritten sein Grundstück zu Erschliessungszwecken zur 
Verfügung zu stellen, weshalb es dem Baugrundstück an einer hinreichenden 
Zufahrt mangle. Unter Verweis auf den aus dem Jahre 1976 stammenden 
Quartierplan … und die die Gemeinde treffende Erschliessungspflicht von 
unüberbauten Grundstücken stellte er sich sodann erneut auf den 
Standpunkt, dass die Bauparzelle vom … aus zu erschliessen sei. Ferner 
legte er dar, dass er bei einer Realisierung der Zufahrt seiner 
Parkplatzerstellungspflicht nicht mehr vollumfänglich nachkommen könne, 
weshalb ihn die Baukommission denn auch verpflichtet habe, zwei 
wegfallende Abstellplätze im "Abstellraum" bereitzustellen, was nicht zulässig 
sei. Dieser sei gemäss gemeindlichem Schreiben vom 25. Februar 2002 nur 
für landwirtschaftliche Maschinen bestimmt worden. Es erstaune auch, dass 
die Gemeinde vom Verlust von zwei Parkplätzen ausgehe, während das BG 
… sein Urteil auf der Grundlage gefällt habe, dass nur ein Parkplatz verloren 
gehe.
3.
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde. Zutreffend sei, 
dass sie das Schreiben des kantonalen Tiefbauamtes vom 22. März 2002, in 
welchem sich dieses mit der Streichung der Auflage betreffend 
Zufahrtsbewilligung einverstanden erklärt habe, erhalten habe. Ihrerseits 
seien jedoch keine Änderungen an der Baubewilligung vorgenommen 
worden. Im Jahre 2003 seien dem Beschwerdeführer zwei Parkplätze 
zwischen Westfassade und Parzellengrenze bewilligt worden, also dort, wo 
zwischenzeitlich das Bezirksgericht dem Beschwerdegegner 2 für die 
hinterliegende Parzelle Nr. 275 ein Notwegrecht eingeräumt habe. Eine 
Erschliessung der Parzelle Nr. 275 über Parzelle 274 zum … hin stehe, 
ebenso wenig wie eine Revision des Quartierplanes, zur Diskussion. Mit Ziff. 
11 der Baubewilligung 2002 sei die Mitbenützung des Anschlusses auf 
Parzelle Nr. 278 an das Strässli rechtskräftig festgelegt und seither auch nicht 
mehr geändert worden. Daran ändere nichts, dass das TBA die 


diesbezügliche Verpflichtung wiederum zurückgenommen habe und dies im 
Schreiben vom 16. Januar 2008 bestätige. Zudem sei das Strässli jetzt 
Gemeindestrasse. Die Zufahrt zur Bauparzelle sei unproblematisch und der 
durch das Bauvorhaben entstehende Mehrverkehr bescheiden. Dem 
Beschwerdegegner 2 sei in der Baubewilligung zur Auflage gemacht worden 
(Ziff. 7, 8 und 10), die Auflagen der feuerpolizeilichen Bewilligung zu erfüllen, 
einen Kanalisationsplan sowie einen Versickerungsnachweis einzureichen 
und das Durchleitungsrecht von Parzelle Nr. 274 beizubringen. Weil er bereits 
vorweg mit dem Bau habe beginnen habe wollen, habe die Baukommission 
einen Baustopp erlassen, was aber an der Rechtmässigkeit der 
Baubewilligung nichts zu ändern vermöge. Zwischen der Bauparzelle Nr. 275 
und dem Strässli wie auch zu anderen öffentlichen Strassen lägen 
Privatparzellen. Bis vor kurzem hätten keinerlei Durchgangs- und 
Durchfahrtsrechte 
zu 
Gunsten 
von 
Parzelle 
Nr. 
275 
bestanden. 
Zwischenzeitlich bestehe das erwähnte Fuss- und Fahrwegrecht zulasten 
Parzelle Nr. 278. Wenn der Beschwerdeführer vorbringe, er habe keine 
Möglichkeit gehabt, sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu 
überzeugen, erweise sich sein Einwand als formalistisch. Bereits aus dem 
aufgelegten Grundrissplan habe sich ergeben, dass die Zufahrt auf Parzelle 
Nr. 275 mit einem Gefälle von 3 % auf den Vorplatz von Parzelle Nr. 278 
führen werde und zwar in dem vom Bezirksgericht festgelegten Bereich. Die 
Zufahrt könne praktisch auf dem bestehenden Terrain ausgeführt werden, 
weshalb sich detaillierte Schnittpläne denn auch erübrigt hätten. Nachdem der 
Beschwerdeführer keinen Versickerungsnachweis beigebracht habe, sei die 
Versickerungsanlage von der Gemeinde nachträglich nachkonstruiert 
worden. Der Plan zeige, dass der Weg problemlos über den heute schon 
weitgehend eingedeckten Schacht geführt werden könne. Allenfalls wäre der 
Einstieg etwas zu korrigieren. Der Vorplatz werde bereits heute durch 
Fahrzeuge aller Art genutzt (auch Tanklastwagen und landwirtschaftliche 
Fahrzeuge). Indessen habe der Beschwerdegegner 2 ohnehin ein 
unbeschränktes 
Fahrwegrecht, 
welches 
alle 
für 
den 
Bau 
des 
Einfamilienhauses erforderlichen Fahrzeuge und Gerätschaften erfasse. 
Selbst eine 3 m breite Fläche genüge, um eine genügende Zufahrt zu Parzelle 
Nr. 275 zu garantieren. Es erstaune, dass sich der Beschwerdeführer, welcher 


die beanstandete Ausfahrt ins Strässli ja selber nutze, nun derart vehement 
auf die VSS-Normen berufe und die Ausfahrt nun als ungenügend qualifiziere. 
Solches hätte er sich selbst zuzuschreiben, da er im Ausfahrtsbereich ohne 
Bewilligung sichtbeschränkende Zäune erstellt habe. Nach gemeindlicher 
Auffassung wäre die Ausfahrt aus Sicht der VSS-Norm in Ordnung, wenn die 
Zäune wieder beseitigt würden. Hierzu wäre der Beschwerdeführer im 
Übrigen auch aufgrund des Notwegrechts verpflichtet. Es könne folglich offen 
bleiben, ob die VSS-Normen Richtlinien darstellten oder Gesetzescharakter 
hätten. Auf der Parzelle Nr. 278 stehe bei entsprechender Disposition 
ausreichend Parkraum zur Verfügung stehe. Aus der Baubewilligung 2003 
betreffend zwei Parkplätze könne er nichts zugunsten seiner Begehren 
ableiten. Durch die Mitbenützung durch Parzelle Nr. 275 gingen nur diese 
zwei Plätze verloren, deren Verlust durch die erhaltene finanzielle 
Entschädigung abgegolten worden sei. Mit dem angefochtenen Entscheid sei 
sodann die frühere gemeindliche Anordnung, dass der Abstellraum nicht zu 
Parkzwecken genutzt werden dürfe, dahingefallen. Die Anschlussbewilligung 
der Elektrizitäts- und Wasserversorgung liege seit dem 9. Juni 2009 vor. 
Zudem führe der Kanalisationshauptstrang durch Parzelle Nr. 275; ebenso 
lägen zwischenzeitlich auch die Durchleitungsrechte für die Wasserleitung 
seitens Parzelle Nr. 274 vor. 
4.
Mit prozessleitender Verfügung vom 19. Oktober 2009 verweigerte der 
Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung.
5.
… liess ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen. Mit dem Vorschlag 
für eine Alternativerschliessung sei der BF nicht zu hören. Gemäss 
eingereichtem Revisionsplan sei die Zufahrt mit einer Breite von 3 m 
vorgesehen. Die Gemeinde habe es im Zusammenhang mit dem 
Notwegprozesses vor Bezirksgericht abgelehnt, eine Erschliessungsplanung 
an Hand zu nehmen, was er als Voraussetzung für die Einräumung des 
Notwegs akzeptiert habe. Der Beschwerdeführer könne deshalb nicht 
nachträglich eine Erschliessungsplanung verlangen. Im Übrigen folgte er im 
Wesentlichen der von der Gemeinde vertretenen Begründung.


6.
 In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, den 
von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkt zu vertiefen und zu ergänzen.
7.
Am 8. März 2010 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein 
der Parteien und deren Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. 
Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten auf der Parzelle 
Nr. 278 sowie im Bereich der …strasse Gelegenheit geboten, sich auch noch 
mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren 
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 
25./26. August 2009, mit welchem die von den heutigen Beschwerdeführern 
erhobene Beschwerde im Sinne der Erwägungen und unter Auferlegung von 
Verfahrenskosten von Fr. 2'120.-- und einer Parteientschädigung von Fr. 
960.-- abgewiesen und die von der Baukommission dem Beschwerdegegner 
2 unter Auflagen (Beibringung von Unterlagen vor Baubeginn) erteilte 
Baubewilligung 
- 
nunmehr 
ergänzt 
mit 
Modifikationen 
bezüglich 
Parkplatzersatz (Aufhebung zweier Parkplätze) und Bekanntgabe der 
Detailausführung des Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275 - bestätigt 
worden ist. Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung des angefochtenen 
Entscheides und die Verweigerung der Baubewilligung.
2. a)
In formeller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer vorweg, das 
Baugesuch sei offensichtlich noch unvollständig gewesen und hätte daher gar 
nicht bewilligt werden dürfen. Zudem seien ihm Unterlagen betreffend den von 
der Gemeinde gegenüber dem Beschwerdegegner 2 verfügten Baustopp 
ohne Grund vorenthalten worden. Aus seinen Einwänden kann er nichts 
zugunsten seiner Begehren ableiten. Richtig ist, dass das am 26. Februar 


2009 eingereichte Baugesuch kleinere inhaltliche Mängel aufwies. Diesen hat 
die Baukommission mit der Verknüpfung von Auflagen (vgl. Ziff. 7, 8 und 10 
des Dispositivs der Baubewilligung vom 12. Mai/9. Juni 2009) Rechnung 
getragen, was korrekt und zulässig ist (Art. 90 Abs. 1 des kantonalen 
Raumplanungsgesetzes, 
KRG). 
Mit 
den 
in 
die 
Baubewilligung 
aufgenommenen Auflagen wurde der Beschwerdegegner 2 verpflichtet, 
verschiedene noch fehlende Unterlagen (u.a. einen Kanalisationsplan und 
einen Versickerungsnachweis; das Durchleitungsrecht vom Eigentümer der 
Parzelle Nr. 274) vor Baubeginn nachzureichen. Weil er nun aber mit dem 
Bau bereits vorher beginnen wollte, kam die Gemeinde nicht umhin, zu 
intervenieren und einen Baustopp zu verfügen. seien. Mit dem Baustopp nicht 
die Rechtmässigkeit oder die Gültigkeit der Baubewilligung in Frage gestellt, 
sondern lediglich sichergestellt, dass erst mit dem Bau begonnen wird, wenn 
die verlangten Unterlagen nachgereicht und damit die erwähnten Auflagen 
erfüllt sind. Nachdem im vorliegenden Verfahren seitens der Gemeinde die 
vom Beschwerdeführer betreffend Baustopp geklagten fehlenden Unterlagen 
zu den Akten gegeben worden sind, kann von einer vertiefteren Betrachtung 
seiner diesbezüglichen Rüge ohne weiteres abgesehen werden.
b)
Auch aus dem Umstand, dass dem Beschwerdeführer der Revisionsplan vom 
3. April 2009 erst mit Begleitschreiben vom 28. Juli 2009 zugestellt wurde und 
seinem Einwand, dass er daher keine Möglichkeit gehabt habe, sich von der 
Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu überzeugen, kann dieser ebenfalls 
nichts zu Gunsten seiner Begehren ableiten. Er scheint übersehen zu haben, 
dass vorliegend das zweistufige, kommunale Verwaltungsverfahren zum 
Entscheid über ein konkretes Baugesuch erst mit dem Beschwerdeentscheid 
des Gemeindevorstandes abgeschlossen wird. Nachdem jener Entscheid 
vom 25./26. August 2009 datiert, ist offenkundig, dass der Beschwerdeführer 
noch hinreichend Zeit gehabt hätte, sich - auch unaufgefordert - zum 
Revisionsplan vernehmen zu lassen. Wenn er davon, aus welchen Gründen 
auch immer, abgesehen hat, muss er sich sein Untätigbleiben entgegen 
halten lassen. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann bereits 
daher keine Rede sein. Im Übrigen hatte er im vorliegenden Verfahren im 
Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels sowie am Augenschein mehrfach 


die Gelegenheit, sich auch noch zum geklagten Revisionsplan zu äussern und 
zur Rechtmässigkeit der Zufahrt ausführlich Stellung zu nehmen, so dass 
seiner Rüge, auch aus dieser Sicht betrachtet, kein Erfolg bescheiden sein 
kann.
c)
Nachdem 
der 
Beschwerdeführer 
- 
abgesehen 
vom 
Antrag 
auf 
(vollumfängliche) Aufhebung des angefochtenen Entscheides - in seinen 
Rechtsschriften von Ausführungen oder konkreten Rügen hinsichtlich der 
ebenfalls 
Gegenstand 
des 
angefochtenen 
Entscheides 
bildenden 
Kostenregelung 
und 
Auferlegung 
einer 
Parteientschädigung 
im 
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren abgesehen hat, kann es mit dem 
Verweis auf Art. 96 KRG und auf die diesbezüglich offenkundige 
Unbegründetheit seines Antrags sein Bewenden haben. 
3. a)
In materieller Hinsicht ist unstreitig, dass (gestützt auf das letztinstanzlich vom 
Bundesgericht mit Urteil vom 30. Juni 2008 bestätigte, rechtskräftige Urteil 
des Bezirksgerichts …) die Bauparzelle aufgrund der am 6. Oktober 2008 
gegen Bezahlung einer Entschädigung von Fr. 55'200.-- zulasten der Parzelle 
Nr. 278 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit „unbeschränktes 
Fuss- 
und 
Fahrwegrecht“ 
über 
eine 
hinreichende 
privatrechtliche 
strassenmässige Erschliessung verfügt. 
b)
Nachdem zwischenzeitlich die Anschlussbewilligung der Elektrizitäts- und 
Wasserversorgung vorliegt, der Hauptstrang der gemeindlichen Kanalisation 
durch die Bauparzelle führt und zudem auch die (privatrechtlichen) 
Durchleitungsrechte für die Wasserleitung zur Bauparzelle gesichert worden 
sind, ist einzig noch streitig, ob die von der Gemeinde bewilligte Zufahrt mit 
einer Breite von 3 m (Ziffer 5. der Baubewilligung vom 10. März/9. Juni 2009) 
auch den öffentlichrechtlichen Vorgaben an eine hinreichende Erschliessung 
i.S. von Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und Art. 
72 Abs. 2 KRG für die Bauparzelle entspricht, und, ob sich allenfalls andere 
Erschliessungsvarianten, als die den Beschwerdeführer s.E. unnötig 
belastende, aufdrängen würden. 


c)
Hinsichtlich letzteren ist mit der Gemeinde davon auszugehen, dass sich zur 
Sicherung der strassenmässigen Erschliessung der Parzelle Nr. 275 keine 
andere Erschliessungsvariante aufdrängt. Insbesondere war (und ist) auch 
keine Anpassung des noch aus den 70er Jahren stammende, die Bauparzelle 
nicht beschlagenden Quartierplans … zwingend erforderlich. Angesichts der 
konkreten planerischen, rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im 
fraglichen Gebiet lässt es sich ohne weiteres vertreten, die auf dem Zivilweg 
erstrittene 
und 
gegen 
eine 
namhafte 
Entschädigung 
erhaltene 
Grunddienstbarkeit auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht als hinreichende 
Zufahrt zur Bauparzelle zu qualifizieren. Dies nichts zuletzt auch deshalb, weil 
die vom Bezirksgericht im Zivilverfahren getätigten, umfangreichen 
Abklärungen 
unmissverständlich 
ergeben 
haben, 
dass 
die 
Erschliessungsvariante über die Parzelle Nr. 278 die geeignetste sei. Auch 
aufgrund der Erkenntnisse am Augenschein und der Vorbringen in den 
Rechtsschriften ist nichts ersichtlich ist, was den Schluss zulassen würde, 
dass andere Erschliessungsvarianten offensichtlich zu einem weit besseren 
Ergebnis als das der Baubewilligung zugrunde liegende führen würden. Der 
Umstand, dass möglicherweise vergleichbar gute Zufahrtsvarianten bestehen 
könnten, bei denen das Grundeigentum des Beschwerdeführers allenfalls 
geschont würde, ist im Lichte des Dargelegten nicht mehr entscheidend, 
zumal der Gemeinde ein weiter Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
zusteht und der Beschwerdeführer für die ihm durch die Zufahrt entstehende 
Belastung angemessen entschädigt worden ist.
d)
Nicht ins vorliegende Verfahren gehört sodann der Einwand, die im 
Revisionsplan ausgeschiedene Zufahrtsstrasse überschreite die vom 
Bezirksgericht festgelegte Breite von 3 m. Abgesehen davon, dass der 
Einwand gegebenenfalls Gegenstand eines (künftigen) Zivilverfahrens bilden 
könnte, hat die Beschwerdegegnerin 1 die Zufahrt in der Baubewilligung 
entsprechend der privatrechtlichen Regelung im erwähnten Urteil des 
Bezirksgerichts mit einer Breite von 3 m bewilligt. 
e)
Streitig kann einzig sein, ob die bewilligte Zufahrt mit einer Breite von 
durchgehend 3 m ab dem Strässli den öffentlichrechtlichen Vorgaben 


entspricht. Der Beschwerdeführer beruft sich in diesem Zusammenhang auf 
die VSS-Normen, welche gestützt auf einen Verweis im kommunalen 
Baugesetz zur Anwendung gelangen müssten, und die er u.a. mit Blick auf 
die notwendigen Kurvenradien als verletzt erachtet. Die für die Beurteilung der 
aufgeworfenen Fragen massgebenden Bestimmungen haben folgenden 
Wortlaut:
„5. Verkehrsanlagen
Art. 61
Bauliche Anlagen jeder Art, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege 
und Plätze dürfen den Verkehr nicht behindern oder gefährden. Sie sind so 
zu gestalten, dass die Schneeräumung im Winter nicht erschwert wird. 
Die Gemeinde trifft die erforderlichen Anordnungen zur Gewährleistung der 
Verkehrssicherheit. Sie kann insbesondere die Beseitigung bestehender 
verkehrsbehindernder Ausfahrten und Anlagen verfügen. 
Im Bereiche von Kantonsstrassen dürfen neue Anlagen oder Abänderungen 
bestehender Anlagen nur mit Bewilligung der zuständigen kantonalen 
Behörde gestattet werden.
Art. 62
Bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten 
lassen, und bei Neubauten sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe 
auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für 
Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offenzuhalten. 
Bei Wohnbauten ist pro Wohnung eine Garage oder ein Parkplatz zu erstellen. 
Zusätzlich sind pro angefangene 3 Wohnungen 1 Parkplatz und pro 
angefangene 4 Wohnungen 1 Besucherparkplatz zu erstellen. Für die übrigen 
Bauten 
gelten 
die 
Richtlinien 
der 
Vereinigung 
Schweizerischer 
Strassenfachmänner (VSS). In der Dorfzone kann der Gemeindevorstand auf 
Antrag der Baubehörde in begründeten Fällen Abweichungen gestatten. 
Ist die Anlage von Abstellplätzen auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe 
auf privatem Boden nicht möglich, hat der Grundeigentümer eine einmalige 
Ersatzabgabe zu leisten. Der Ertrag der Ersatzabgaben ist für die Erstellung 
öffentlicher Parkplätze zu verwenden. Die Gemeindeversammlung erlässt 
diesbezüglich ein Reglement. Diese Ersatzabgabe entbindet nicht von der 
Pflicht zur Bezahlung der Gebühr für das Dauerparkieren auf öffentlichem 
Grund. 
Zu- und Ausfahrten sind so zu gestalten, dass die Verkehrsübersicht nicht 
beeinträchtigt wird.“
Aus den zitierten Bestimmungen ergibt sich ohne weiteres, dass der Einwand 
des Beschwerdeführers betreffend Verletzung der VSS-Normen letztlich ins 
Leere zielt. So befasst sich Art. 62 BG, welcher in Abs. 1 den Hinweis auf die 
VSS-Normen 
enthält, 
lediglich 
mit 
der 
Anzahl 
zu 
erstellender 
Autoabstellplätze für "übrige Bauten". Hingegen lässt sich aus ihm kein 
Verweis auf die Anwendbarkeit der VSS-Normen bei Verkehrsanlagen wie Zu-


, Aus- und Einfahrten auf Gemeinde- und Kantonsstrassen ableiten. 
Hinsichtlich dieser sind Art. 61 BG und Art. 62 Abs. 3 BG einschlägig. Danach 
dürfen Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen dem Verkehr nicht behindern 
oder gefährden bzw. sind Zu- und Ausfahrten derart zu gestalten, dass die 
Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Lässt sich entsprechend dem 
Baugesetz für Zufahrten wie die streitige gar kein Verweis auf die VSS-
Normen entnehmen, bleibt bereits daher festzuhalten, dass entsprechend der 
Gemeinde bei der Auslegung der erwähnten Bestimmungen und deren 
Umsetzung im Einzelfall ein breites Rechtsanwendungsermessen zusteht. 
Die in Ziff. 5. der Baubewilligung verfügte Auflage, wonach die VSS-Normen 
einzuhalten seien, ist daher in diesem Sinne zu verstehen und die streitige 
Zufahrt aus dieser Optik zu prüfen. Dabei gilt es sich zudem vor Augen zu 
halten, die erwähnte Auflage, wie die Gemeinde im Übrigen in ihren Eingaben 
mehrfach aufgezeigt hat, lediglich die Ein-/Zufahrt von der Parzelle Nr. 278 in 
das Gemeindesträsschen, nicht aber den übrigen, auf der Parzelle Nr. 278 
zur Bauparzelle führenden (auf 3 m Breite festgelegten) Teil der Zufahrt 
beschlägt. Mit Blick auf die Zu- und Einfahrtssituation auf die Parzelle Nr. 278 
bedeutet dies, dass die Gemeinde, sollte sie - im Zuge der Bauabnahme des 
Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 275 - feststellen, dass die Einfahrt den 
VSS-Normen nicht genügen sollte, weitergehende bauliche Anpassungen 
verfügen könnte. Hauptadressat der Wiederherstellungsanordnung wäre 
dann der Beschwerdeführer, auf dessen mit einer Grunddienstbarkeit 
belasteten Parzelle die Einfahrt liegt. Aufgrund der Akten und der 
Erkenntnisse am Augenschein darf aber davon ausgegangen werden, dass 
die heute bestehende Einfahrt hinsichtlich ihrer Dimensionierung und 
baulichen Ausgestaltung grundsätzlich den VSS-Normen zu genügen und 
zudem ohne weitere bauliche Massnahmen auch den von der Parzelle Nr. 
275 ausgehenden Mehrverkehr aufzunehmen vermag. Ob sich allenfalls die 
ganze oder teilweise Entfernung allfälliger sichtbehindernder Hindernisse, wie 
die vom Beschwerdeführer im Einmündungsbereich Bereich erstellten Zäune 
aufdrängen könnte, wird im Rahmen des Bauabnahmeverfahrens zu prüfen 
sein.


f)
Soweit der Beschwerdeführer den über seine Parzelle führenden Zufahrtsteil 
als aus öffentlichrechtlicher Sicht betrachtet ungenügend erachtet, kann ihm 
ebenfalls nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass lediglich die Zufahrt 
für ein hinterliegendes Einfamilienhaus zur Diskussion steht, scheint er 
übersehen zu haben, dass das mit einer Breite von 3 m ausgeschiedene 
„unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht“ allen anderen dinglichen Rechten, 
insbesondere dem Eigentum, vorgeht, und zudem auch als Grundlage für die 
mit der Zufahrt einhergehenden Einschränkungen der im öffentlichen Recht 
statuierten Eigentumsgarantie dient. Zwar darf der Dienstbarkeitsberechtigte 
gestützt auf Zivilrecht ausschliesslich die ausgeschiedenen 3 m als Zufahrt 
benutzen, der Dienstbarkeitsbelastete wiederum aber ist verpflichtet, die 
entsprechende Fläche freihalten. Das heisst, als Verkehrsteilnehmer muss er 
je nach dem ausweichen - insofern stellt sich denn die von ihm aufgeworfene 
Kreuzungsproblematik gar nicht - und er hat zudem, die für sein 
Mehrfamilienhaus auf seiner Parzelle bereitzustellenden Parkplätze derart 
anzuordnen, dass sie die Zu- und Wegfahrt auf bzw. von der Parzelle Nr. 275 
nicht behindern. In diesem Lichte ist denn auch die gemeindliche Anordnung 
betreffend Aufhebung zweier Parkplätze zu verstehen. Insgesamt betrachtet 
durfte die Gemeinde die Zufahrt zur Bauparzelle aus öffentlichrechtlicher Sicht 
ohne weiteres als hinreichend qualifizieren. Die Feststellungen des 
kantonalen Tiefbauamtes sind in diesem Zusammenhang nicht entscheidend. 
Im Gegensatz zur dort getroffenen Annahme im Schreiben vom 16. Januar 
2008 verhält es sich offenkundig so, dass die zusätzlichen, zwischen Parzelle 
Nr. 275 und dem Strässli verkehrenden Fahrzeuge gerade nicht auf Parzelle 
Nr. 278 wenden müssen und sich diesbezüglich auch keine zusätzliche 
Belastung ergeben kann. Im Übrigen war das kantonale Amt für die 
Beurteilung des Grundlage der streitigen Zufahrt bildenden Bauvorhabens gar 
nicht mehr zuständig, weil das Strässli mittlerweile eine Gemeindestrasse ist. 
Die Gemeinde war auch daher nicht an die Beurteilung des Amtes gebunden.
g)
Soweit der Beschwerdeführer sich darauf beruft, dass auf das ihm in seiner 
Baubewilligung auferlegte Verbot, im so genannten "Abstellraum" Autos 
abzustellen, nicht zurückgekommen werden dürfe, kann ihm nicht gefolgt 
werden. Gemäss Art. 25 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 


(VRG) kann eine Verwaltungsbehörde einen rechtskräftigen Entscheid 
ändern, wenn sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ursprünglichen 
Entscheidungsgrundlage geändert hat und nicht überwiegende öffentliche 
oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Dass sich die 
Entscheidungsgrundlage aufgrund der dem Beschwerdegegner 2 mit 
bezirksgerichtlichem Urteil zugestandenen „unbeschränkten Fuss- und 
Fahrwegrecht“ zulasten der Parzelle Nr. 278 geändert hat, ist offenkundig. 
Öffentliche Interessen, welche dem Widerruf entgegen stehen könnten, sind 
keine ersichtlich. Durch den Widerruf werden auch die privaten Interessen des 
Beschwerdeführers nicht in entscheidrelevantem Ausmass beeinträchtigt, 
weil er den vormals mit einem Verbot belegten Abstellraum neu auch für Autos 
nutzen darf. Ob dies letztlich gar zu seinen Gunsten gewertet werden müsste, 
kann offen gelassen werden. Fest steht, dass es für ihn zumindest gegenüber 
dem jetzigen Zustand keinen Nachteil darstellt. Nicht entscheidend ist, ob das 
Bezirksgericht im Zivilverfahren vom Verlust von einem oder zwei Parkplätzen 
ausging. Zum einen wählte es in jenem Urteil (vgl. S. 28, oben) eine 
"ungefähr"-Formulierung (vgl. S. 28, oben), was bereits daher geboten war, 
weil es primär den Verlauf des Wegrechts festzulegen hatte, zum andern 
konnte der heutige Beschwerdeführer bereits damals unschwer abschätzen, 
wie viele Parkplätze ihm aufgrund dieser Festlegung wegfallen würden. Dass 
auf der Parzelle Nr. 278, auf dem befestigten Vorplatz und im Abstellraum, 
insgesamt betrachtet ausreichend Parkraum zur Verfügung steht, hat der 
Augenschein bestätigt. - Im Lichte des Dargelegten erweist sich der 
gemeindliche Entscheid als rechtens und die Beschwerde ist daher denn auch 
vollumfänglich abzuweisen.
4.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers (Art. 73 VRG), welcher überdies zu verpflichten ist, dem 
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner 2 alle durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der mit 
den vom Beschwerdeführer eingereichten Kostennoten vom 4. Februar 2010 
und 8. März 2010 insgesamt geltend gemachte Betrag von Fr. 5'218.60 (inkl. 
MWST) erscheint als angemessen. Der Beschwerdegegnerin 1, welche in 


ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht demgegenüber keine 
Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
409.--
zusammen
Fr.
3'409.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
… hat … eine Parteientschädigung von Fr. 5'218.60 (inkl. MWST) zu 
bezahlen.