gr_gerichte · R 2012 29 · 2012-08-28 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 29
5. Kammer 
URTEIL
vom 28. August 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 9. November 2011 informierte die Gemeinde … unter anderem … sowie die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft … und die … über den Rückzug des 
Baugesuchs Nr. 2010.13/52 von … und die Einreichung eines neuen 
Baugesuchs Nr. 2011.14/52 desselben Bauherrn vom 15. November 2011. 
Das neue Baugesuch wurde am 19. November 2011 öffentlich ausgeschrieben. 
Es umfasst die Instandstellung des Engadinerhauses (erhaltenswerte 
Liegenschaft) sowie den Abbruch und den Neubau des Anbaues … auf 
Parzelle 1908.
b)
Dagegen erhoben die … auf der Parzelle 47) und … (Eigentümerin von Parzelle 
47) Einsprache und beantragten die Nichtbewilligung des Baugesuchs. Sie 
bemängelten unter anderem die Verletzung von Art. 109 des Baugesetzes der 
Gemeinde (BG; betreffend Gebäudehöhe), die Verletzung von Art. 73 BG 
(Zufahrt) sowie die Verletzung von Art. 52 Abs. 2 BG (Erstwohnanteil). 
c)
Am 19. Dezember 2011 beantragte … die Abweisung der Einsprache.
d)
Am 30. Januar 2012 reichte … eine neue Berechnung des Erstwohnungsanteils 
ein. Diese wurde dem Vertreter der Einsprecher zur Stellungnahme zugestellt. 
Am 9. Februar 2012 nahmen die Einsprecher dazu Stellung.
e)
Am 20. Februar 2012 wies die Baubehörde die Einsprache im Sinne der 
Erwägungen ab und bewilligte das Baugesuch mit den Erwägungen des Bau- 


und Einspracheentscheides sowie den Auflagen und Bedingungen der 
separaten Baubewilligung. Der Bau- und Einspracheentscheid diene als 
integrierter Teil der separaten Baubewilligung. Die mit der Einsprache 
verbundenen Kosten von Fr. 1‘600 (davon Fr. 1‘100 für Rechtsberatung) 
wurden zur Hälfte den Einsprechern auferlegt.
Es treffe nicht zu, dass bei einer für die Berechnung der Gebäudehöhe 
massgeblichen Hauptgebäudeecke fälschlicherweise von einer künstlich 
angelegten Mauer und nicht, wie gesetzlich vorgesehen, vom gewachsenen 
Boden aus gemessen worden sei. Massgebend sei Art. 109 BG. Danach werde 
die 
Gebäudehöhe 
vom 
gewachsenen 
Boden 
am 
Schnittpunkt 
der 
Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren bemessen. Der fragliche Messpunkt 1 
sei dort, wo das neue Bauprojekt realisiert werde. Dies sei dort, wo heute der 
südliche Altbau ende. Der beanstandete Terrainpunkt befinde sich zwar im 
Bereich der kleinen Steinpackung, sei jedoch mit dem Messpunkt 1 nicht 
identisch und es sei auch keine bleibende Abgrabung notwendig (der 
Messpunkt 1 befinde sich einen halben Meter südlich des besagten 
Steinhaufens). Das Terrain verlaufe recht harmonisch zur Fassade und 
zweifellos sei die Berechnung der mittleren Gebäudehöhe und somit für den 
Neubauteil korrekt vorgenommen worden (mittlere Gebäudehöhe = 10.84 m).
Selbst wenn ein durch die recht schwierige Gebäudegrundrissform möglicher, 
zusätzlicher, recht hoher sechster Messpunkt ca. 8 m südlich des Messpunktes 
1 zur Berechnung herangezogen würde, ergäbe sich noch immer keine 
Überschreitung der möglichen mittleren Gebäudehöhe von 11 m.
Gemäss Art. 73 Abs. 3 BG seien Zufahrten zu Strassen hinreichend, wenn bei 
Grundstücken, die an Strassen angrenzten, die unmittelbare Zu- und Wegfahrt 
die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtige, die Zufahrt auch im Winter 
benützbar sei und der Ausbau in der Regel den VSS-Normen entspreche. Den 
Baugesuchsplänen sei zu entnehmen, dass von den auf Parzelle 1908 
geplanten 
Garagenplätzen 
1 
und 
2 
keineswegs 
rückwärts 
in 
die 
Gemeindestrasse eingefahren werden müsse, sondern ein Wendemanöver 
bereits auf dem vorgelagerten Platz vor der Garageneinfahrt auf Parzelle 1908 
vorgenommen werden könne. Die Benützung sei gewährleistet und eine sichere 


Ein- 
und 
Ausfahrt 
auf 
die 
angrenzende, 
kaum 
befahrene 
Gemeindeerschliessungsstrasse ebenfalls. Die Verkehrssicherheit sei nicht 
beeinträchtigt.
Für die Erst- und Zweitwohnungsregelung sei jedes der beiden Bauprojekte 
separat zu betrachten. Einerseits werde der Altbau umgebaut, anderseits 
erfolge der Neubau respektive die Erweiterung der … Der Umbau altrechtlicher 
Wohnbauten mit und ohne Vergrösserung der Bruttogeschossfläche (BGF) falle 
nicht unter die Erstwohnungsanteilsregelung. Würden Umbauarbeiten innerhalb 
des bestehenden Gebäudes vorgenommen, fielen dieselben ebenfalls nicht 
unter die Erstwohnungsanteilsregelung, selbst wenn damit gleichzeitig eine 
Umnutzung bestehender Räumlichkeiten einhergehe. Werde ein bestehendes 
Gebäude ausserhalb der bestehenden Gebäudehülle vergrössert, handle es 
sich 
um 
eine 
Erweiterung, 
welche 
grundsätzlich 
der 
Erstwohnungsanteilsregelung unterliege. Hier sei eine solche Erweiterung des 
Gebäudes beim Umbau nicht erkennbar. Hingegen unterstehe der Abbruch und 
Neubau 
mit 
Erweiterung 
des 
südlichen 
Gebäudeteils 
der 
… 
der 
Anteilsregelung. Sie sei ein Neubau, allenfalls eine Erweiterung. Hier müsse die 
Summe aller oberirdischen Geschossflächen im Aussenmass einschliesslich 
Aussentreppen und Zwischengeschossen mit Ausnahme des Mehrmasses von 
Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm hinzugezogen werden. Zudem 
müssten im Dachgeschoss Raumteile angerechnet werden, deren lichte Höhe 
gemessen unterkant Dachsparren 1.6 m überschreite. Bei Geschossen über 4.3 
m werde pro 2.7 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet. Hier werde ein 
beträchtlicher Teil des Erdgeschosses (EG) des Neubauteiles als Garage 
genutzt. Ihre BGF werde nicht für Wohnzwecke benötigt. Dieses Geschoss 
brauche deshalb nicht mit berücksichtigt zu werden. Die Nutzungsbindung als 
Garage werde als Auflage in der Baubewilligung verankert. Hingegen stünden 
der Lift und das Treppenhaus im Zusammenhang mit der Wohnnutzung. Die 
Berechnung der Bauherrschaft vom 30. Januar (recte) 2012 erfülle die 
Anforderungen. Es resultierten 487 m² BGF; 20 % davon minimal real zu 
erfüllende 97.4 m². Mit der Bezeichnung von Wohnung 1 mit 115.2 m² BGF sei 
die Erstwohnungsverpflichtung erfüllt. Die dann noch fehlende Fläche bis zu 


den 
gesetzlich 
geforderten 
35 
% 
Erstwohnungsfläche 
könne 
mittels 
Ersatzabgabe gemäss Art. 59 Abs. 1 BG abgegolten werden. Selbst, wenn die 
Garagenfläche von 87.3 m² mitgezählt würde, wäre Wohnung 1 noch gross 
genug, um die reale Erstwohnungspflicht zu erfüllen. Hingegen würde dann die 
Ersatzabgabe aus Gründen der höheren prozentual fehlenden Wohnfläche 
höher ausfallen.
Gleichzeitig erteilte der Gemeindevorstand die Bewilligung unter Auflagen und 
Bedingungen. Danach ist die Wohnung 1 im Neubauteil im 1. OG als 
Erstwohnung bezeichnet. Es sei eine 3-Zimmerwohnung mit 115.2 m² BGF. Sie 
sei entsprechend Art. 50 ff. BG zu nutzen. Mit dieser Wohnung seien 23.65 % 
der verlangten 35 % Erstwohnungspflicht erfüllt. Dies werde im Grundbuch 
eingetragen. Für die fehlenden 11.35 % Erstwohnungspflicht sei vor Baubeginn 
die Ersatzabgabe zu zahlen.
2.
Die vormaligen Einsprecherinnen erhoben dagegen am 27. März 2012 
Beschwerde 
und 
beantragten 
die 
Aufhebung 
des 
Bau- 
und 
Einspracheentscheides vom 20. Februar 2012 samt Baubewilligung und es sei 
die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde … zurückzuweisen. Zudem 
verlangten sie die Gewährung der aufschiebenden Wirkung (am 27. April 2012 
gewährt).
Gemäss Art. 109 BG gelte bei Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 der 
neue Terrainverlauf als gewachsenes Terrain, bei späteren Aufschüttungen 
aber der alte Terrainverlauf. Die Baugesuchsteller hätten im Sommer 2003 an 
der Südwestfassade erhebliche Terrainveränderungen vorgenommen, wie 
Fotos zeigten. Sie müsse somit heute nachweisen, wie das Terrain vor diesen 
Veränderungen ausgesehen habe. Von diesem sei auszugehen. Würde vom 
ursprünglichen Terrain ausgegangen, erhöhe sich die Höhe am Messpunkt 1 
um mindestens 1 m und am Messpunkt 2 um mindestens 0.2 m. Nehme man 
den Durchschnitt dieser Erhöhungen, erhöhe sich die mittlere Gebäudehöhe um 
mindestens 33 cm und somit sei die Gebäudehöhe von 11 m bei weitem 
überschritten.


Der von der Gemeinde festgelegte Messpunkt sei nachträglich künstlich erstellt 
worden, was sie schon im Einspracheverfahren gerügt habe. Darauf sei die 
Gemeinde nicht eingegangen.
Auch an der Südostfassade seien Terrainanpassungen vorgenommen worden. 
Aus den Plänen sei nicht genau eruierbar, was verändert worden sei respektive 
welches Terrain bestanden habe, als der Vorplatz mit den Parkplätzen erstellt 
worden sei. Auch hier müsste aufgrund der Baubewilligung der Überbauung … 
abgeklärt werden, was nach 1986 verändert worden sei.
Auf dem Plan des Nachweises der Pflichtparkplätze sei die geplante Zufahrt zu 
den beiden Autoeinstellplätzen ersichtlich, es fehlten aber weitere Pläne, 
insbesondere ein Längs- und ein Querschnitt. Die Gemeinde hätte diese Pläne 
für die Abklärung der Benutzbarkeit der Zufahrt einfordern müssen. Ein 
Querschnitt würde zeigen, dass die Zufahrt nur gebaut werden könnte, wenn 
auf der Nachbarliegenschaft eine Stützmauer erstellt würde. Ein solches Recht 
der Bauherrschaft existiere aber nicht. Sei die Stützmauer auf der eigenen 
Liegenschaft zu erstellen, reduzierte sich die Fahrbahnbreite auf 2.15 m. Weil 
die Mauer mit Natursteinen verkleidet werden müsste, würde sie mindestens 35 
cm aufweisen. Gemäss der anwendbaren VSS-Norm sei für die Komfortstufe 
Wohnbauten eine Fahrbahnbreite von mindestens 2.5 m und an den Seiten 
Schrammborde von je 20 cm vorzusehen. Aus einem von ihnen eingeholten 
Bericht eines Verkehrsplaners gehe hervor, dass die Garageneinfahrt zwar 
möglich sei, nicht aber mit einem grösseren Auto. Die Einfahrt in die Rampe sei 
nur dann möglich, wenn man über das Nachbargrundstück fahre. Ein solches 
Recht der Bauherrschaft existiere nicht. Zudem sei die Einsehbarkeit in die 
Gemeindestrasse 
vorbehalten. 
Am 
Rampenende 
müsste 
eine 
Vertikalausrundung vorgenommen werden. Es liege ein Verstoss gegen Art. 76 
Abs. 1 BG vor (Verkehrssicherheit). 
Für das Wendemanöver in der Garage müsste auch die Fläche neben der 
Stützmauer zur einsprecherischen Parzelle genutzt werden. Dafür bräuchte es 
eine Abgrabung. Diese sei zu verbieten, weil dadurch allenfalls ihre Mauer 
beschädigt werden könnte.


Gemäss Art. 6 des Anhanges zur Förderung des Erst- und Einschränkung des 
Zweitwohnungsbaus seien Raumteile, welche mehr als 1.6 m über das 
gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragten, ohne Rücksicht auf die 
Nutzung anzurechnen. Jetzt wolle die Gemeinde die Garagenfläche von 87.3 
m² nicht anrechnen. Würde diese aber wie vorgeschrieben angerechnet, 
erhöhte sich die neue BGF gemäss Gesetz auf 663.90 m². Der Erstwohnanteil 
betrüge somit 232.365 m². Effektiv seien somit 132.78 m² als Erstwohnung zu 
erfüllen, die Restfläche von 99.585 m² könne abgegolten werden.
Es stelle sich die Frage, wie das Bauvorhaben klassifiziert werde (Neubau, 
Ersatzbau, Erweiterung etc.). Je nachdem ergebe sich eine andere Berechnung 
der Erstwohnfläche und der Kontingentsfläche. Eine Zweiteilung des Gebäudes 
in Umbau und Ersatzbau könnte nur dann vorgenommen werden, wenn beide 
Bauten unabhängig voneinander nutzbar seien. Dies sei hier nicht der Fall. Die 
gesamte Erschliessung werde in den Ersatzbau verlegt, dadurch könne im 
Umbauteil eine grössere Fläche an Zweitwohnungen erstellt werden. Das 
Gesetz enthalte primär die Förderung von Erstwohnraum. Deswegen sei die 
Norm restriktiv anzuwenden. Somit sei das Gesamtgebäude als Ersatzbau 
anzusehen und entsprechend sei die Erstwohnungsfläche zu berechnen.
Weil aufgrund der Einsprache vom 9. Dezember 2011 das Projekt wesentlich 
überarbeitet und somit Einsprachepunkte akzeptiert worden seien, könnten die 
damaligen Einsprecherinnen und heutigen Beschwerdeführerinnen nicht mit 
der Hälfte der Kosten des Einspracheverfahrens belastet werden. Die 
Einsprache der … sei zudem von der Gemeinde bis heute nicht behandelt 
respektive sei der Entscheid nicht mitgeteilt worden.
3.
Am 30. April 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf eingetreten werden könne.
Die Legitimation der Beschwerdeführerinnen sei mit Bezug auf die geltend 
gemachte Verletzung der Erstwohnungsanteilsregelung gemäss Art. 57 ff. BG 
nicht gegeben (PVG 2010 Nr. 29). Auf die Beschwerde sei insoweit nicht 
einzutreten.


Gemäss 
Art. 
109 
BG 
gelte 
als 
Gebäudehöhe 
das 
Mittel 
aller 
Hauptgebäudeecken der Gebäudehülle, gemessen vom gewachsenen Boden 
bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut mit oberkant Dachsparren bzw. 
oberkant oberster roher Betondecke bei Flachdächern. Die Höhe dürfe an 
keinem Messpunkt um mehr als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen 
um mehr als ein Drittel der Fassadenlänge gelte der neu geschaffene tiefste 
Punkt als Basis für die Messungen und zwar für beide Gebäudeecken der 
betreffenden Fassade. Bei Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 gelte der 
neue Terrainverlauf als gewachsenes Terrain, bei späteren Aufschüttungen der 
alte Terrainverlauf.
Der Einwand, dass im Sommer 2003 an der Südwestfassade erhebliche 
Terrainveränderungen vorgenommen worden seien, sei nicht substanziert. 
Gemäss Abklärungen der Gemeinde sei dort lediglich Material deponiert 
worden und zwar für die Erstellung der Stützmauer für den Neubau auf Parzelle 
47 der … also der Beschwerdeführerinnen. Die Deponie sei nur vorübergehend 
gewesen, nach Abschluss der Arbeiten sei das Terrain wiederum wie vorher 
gewesen. Das jetzige Terrain dürfe also als gewachsenes Terrain betrachtet 
werden. Für die gegenteiligen Behauptungen seien die Beschwerdeführerinnen 
beweispflichtig, zumindest so lange, als die behaupteten Terrainveränderungen 
nicht offensichtlich seien. Dafür gebe es aber keine Anhaltspunkte. Dies zeige 
auch die Entstehungsgeschichte der . Bis 1969 habe auf Parzelle 1908 nur ein 
altes Engadinerhaus mit angebautem Stall bestanden. 1969 sei dem 
Eigentümer der Ausbau des alten Stallgebäudes bewilligt worden. 1981 habe 
die Renovation des alten Teils der … stattgefunden. Mit diesen baulichen 
Massnahmen seien keine nennenswerten Terrainveränderungen verbunden 
gewesen, dies gerade im Bereich der Südwestfassade. Dort sei das Terrain im 
kritischen Bereich praktisch unverändert geblieben, was die Kellerluken im 
Altbau deutlich machten.
Die Gemeinde habe also 2003 keine Terrainaufnahmen machen müssen und 
solche könnten folglich nicht ediert werden. Hingegen würden die Unterlagen 
Baubewilligung Überbauung … auf Parzelle 831 ediert, es sei aber nicht 
ersichtlich, was die Beschwerdeführerinnen damit beweisen wollten.


Gemäss Artikel 76 BG dürften Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf 
Strassen, Wege und Plätze die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden 
und gemäss Art. 77 BG solle die freie Sicht auf die Strasse wenigstens 3.5 m 
von der Fahrbahngrenze und einem Winkel von 45° gewährleisten. 
Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche 
Strassen etc. müssten einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m 
Breite aufweisen. Dienten sie zur Unterbringung von Fahrzeugen mit mehr als 5 
m Länge, sei der Vorplatz entsprechend zu vergrössern. Rampen dürften eine 
maximale Neigung von 12 % aufweisen. Bei besonderen Verhältnissen könne 
die Baubehörde dabei abweichende Masse gestatten.
Hier seien total zwölf Pflichtparkplätze notwendig, sieben in der Tiefgarage von 
Parzelle 831 mit Zufahrt über die …, drei offen auf den Parzellenteil der 
Nachbarparzelle 831 und zwei im neuen Anbau.
Zehn Pflichtparkplätze (PP) seien unbestritten. Die beiden PP im neuen Anbau 
könnten, falls die Kritik daran begründet wäre, abgegolten werden (Art. 79 BG). 
Allerdings sei fraglich, ob die Legitimation der Beschwerdeführerinnen für den 
Antrag auf vollständige Realerfüllung der Parkplatzpflicht gegeben sei.
Durch die vorgesehene Einfahrt in die Via … würde kein gefährlicher Zustand 
geschaffen. Diese höre im kritisierten Einfahrtsbereich als öffentliche Fahrbahn 
auf und es existiere keine Verbindung zur unterliegenden Via …. Es lägen also 
die in Art. 77 Abs. 3 BG erwähnten besonderen Verhältnisse vor. Danach könne 
die Baubehörde auch ohne die Einhaltung der vorgegebenen Normen eine 
Bewilligung erteilen, zumal es nur um zwei Parkplätze gehe. Ob die interne 
Zufahrt dann in allen Teilen komfortabel sei oder nicht, sei Sache der 
Grundeigentümer.
Zudem liege offenbar jetzt auch das Einverständnis der Eigentümer von 
Parzelle 831 vor, die Zufahrt zu den beiden Parkplätzen breiter und 
komfortabler gestalten zu können. Zudem habe die Bauherrschaft schon jetzt 
das Recht, fünf Parkplätze auf Parzelle 831 zu nutzen.
Hier lägen zwei gesondert zu behandelnde Tatbestände, einerseits der Umbau 
und die Instandstellung der aus dem 16./17. Jahrhundert stammenden … und 
anderseits der Abbruch der 1969 erstellten Annexbaute vor. Diese habe von der 


Nutzung her einen vollständig eigenständigen Charakter gehabt. Diese 
Annexbaute solle nun neu erstellt werden, allerdings nicht im Hofstattrecht, 
sondern mit einem neuen Grundriss. Hier liege somit kein Wiederaufbau, 
sondern ein Ersatzbau vor (Anhang Ziff. 5 Abs. 2 und 3). Auch nach Abschluss 
der baulichen Massnahmen bildeten Altbau und Ersatzbau separate Baukörper, 
nicht nur hinsichtlich der Erscheinung, sondern auch der Nutzung. Deswegen 
habe kein Anlass bestanden, die beiden Tatbestände unter dem Aspekt der 
Erstwohnungsanteilsregelung zu vermengen und den Erstwohnungsanteil über 
den ganzen Gebäudekomplex zu ermitteln. Daran ändere nichts, dass die 
Erschliessung der Altbaute über ein gemeinsames Treppenhaus in der neuen 
Annexbaute erfolge. Es sei nicht willkürlich, dass die Baubehörde diese 
Baukörper bezüglich Erstwohnungsanteilsregelung und Kontingentierung 
gesondert behandelt hätten.
Ebenfalls nicht willkürlich sei, dass die Baubehörde bei der Ermittlung des 
Erstwohnungsanteils beim Ersatzbau die im EG eingebaute Garage nicht 
angerechnet habe. Ziff. 6 des Anhangs erwähne nämlich lediglich die BGF und 
habe mit der Erstwohnungsanteilsregelung nicht direkt zu tun. Die Definition der 
BGF sei nur nötig geworden, weil der Kreis … bei der Festlegung des 
Gesamtkontingents für Zweitwohnungen und deren Aufteilung auf die einzelnen 
Gemeinden auf die BGF abstelle und die Gemeinde … nur eine 
Baumassenziffer, nicht aber eine Ausnützungsziffer kenne. Die im BG 
getroffene Regelung möge zwar etwas missverständlich sein, doch sei aufgrund 
von Art. 47 Abs. 1 BG klar, dass sich der Erstwohnungsanteil von Art. 35 nur 
auf die für Wohnzwecke bestimmte BGF beziehen könne, nicht aber auf 
Nutzungen, welche damit nichts zu tun hätten, wie das bei einer Garage der 
Fall sei. In Art. 57 BG heisse es denn auch, der Erstwohnungsanteil betrage pro 
Grundstück und pro Überbauung 35 % der für Wohnzwecke bestimmten BGF.
Selbst wenn die Garagenfläche von 87.3 m² mitgezählt würde, wäre die 
Wohnung Nr. 1 (bezeichnete Erstwohnung) mit 115.2 m² BGF noch gross 
genug, um die reale Erstwohnungspflicht von 20 % erfüllen zu können. 
Lediglich die Ersatzabgabe würde diesfalls höher ausfallen. Es liege kein die 


Legitimation 
begründendes 
schützenswertes 
Interesse 
der 
Beschwerdeführerinnen an dieser Rüge vor.
Betreffend Kosten sei festzuhalten, dass die Bauherrschaft nur mit Bezug auf 
die Berechnung des Erstwohnungsanteils und der Kontingentierung eine 
Nachbesserung der Unterlagen habe vornehmen müssen. Diese habe sich in 
den 
korrigierten 
Berechnungsplänen 
niedergeschlagen. 
Die 
Beschwerdeführerinnen seien hier aber nicht legitimiert, weswegen sie mit ihren 
Rechtsbegehren in der Einsprache nicht im Wesentlichen durchgedrungen 
seien.
Die von der … eingereichte Einsprache habe sich noch auf das ursprüngliche 
Bauprojekt bezogen (Nr. 2010.13/52). Diese sei aber mit der Einreichung des 
neuen Projekts (Nr. 2011.14/52) gegenstandslos geworden.
4.
Ebenfalls am 30. April 2012 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.
Die Behauptungen betreffend Auffüllungen des Terrains seien nicht zutreffend. 
Die Messpunkte seien korrekt bestimmt worden.
Eine Stützmauer, die die Rechte der Nachbarn beeinträchtigen könnte, müsse 
nicht erstellt werden.
Die Gemeinde habe die Ein- und Ausfahrt überprüft. Diese sei gewährleistet.
5.
Am 7. Juni 2012 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an ihrer 
Beschwerde fest.
PVG 2010 Nr. 29 betreffe nur die Kontingentszuteilung, nicht aber die 
Erstwohnungsverpflichtung. Würde das EG korrekt als Erstwohnanteil 
berechnet, hätte die Bauherrschaft mit Sicherheit das Interesse, anstelle der 
Garage eine Wohnung zu erstellen und somit würden die BGF von der 
Belastung der zufahrenden Autos entlastet. Sie seien somit von dieser 
speziellen Situation betroffen und zur Beschwerde legitimiert.
Die … habe 2001 Höhenaufnahmen auf Parzelle 47 vorgenommen. Diese seien 
bis zur Fassade des heute bestehenden Gebäudes der Bauherrschaft 
gegangen. Aus dem Plan Messpunkte sei ersichtlich, dass Punkt 1 mit 1‘810.19 


m.ü.M. angegeben worden sei. Dies könnte die heute bestehende Terrainhöhe 
sein, 
ein 
Nachweis 
eines 
Geometers 
fehle 
aber. 
Es 
sei 
für 
die 
Beschwerdeführerinnen nicht ersichtlich, dass die heute bestehenden 
Terrainhöhen von einem Geometer aufgenommen worden seien.
Aus dem Kurvenplan der … sei ersichtlich, dass 2001 der Punkt, welcher heute 
als Messpunkt für die Gebäudehöhe diene, eine Terrainhöhe von 1‘809.85 
m.ü.M. aufgewiesen habe. 2001 sei das Terrain also 34 cm tiefer als heute 
gewesen. Somit sei belegt, dass das Terrain aufgeschüttet worden sei. Somit 
sei für den Messpunkt 1 die 2001 vom Geometer aufgenommene Terrainhöhe 
massgebend. Beim Punkt 1 ergebe sich somit eine Gebäudehöhe von 11.43 m. 
Dies ergebe total (Messpunkte 1-5) eine Gebäudehöhe von durchschnittlich 
11.316 m.
Ziehe man den Geometerplan der … hinzu und vergleiche man diesen mit der 
Fassade gegen die Parzelle der Beschwerdeführerinnen, sei ersichtlich, dass 
das neue Terrain tiefer liege als 2001, auch tiefer als das heute bestehende. 
Somit werde mehr als ein Drittel abgegraben und die Gebäudehöhe 
(Durchschnitt) belaufe sich so berechnet auf 11.46 m. Das Gebäude müsse 
also 46 cm in der Höhe verringert werden
Bei den Messpunkten 2 und 3 werde eine Abgrabung vorgenommen, bei Punkt 
2 um 12 cm, bei Punkt 3 um 10 cm. In der Fassade sei das neue Terrain 
zwischen Punkten 3 und 4 nicht eingezeichnet. Somit sei nicht eruierbar, wie 
weit die Abgrabung vorgenommen werde. Da an der Fassade die Zufahrt zur 
Garage erstellt werde, müsse die Fahrbahn abgerundet werden und die 
Abgrabung betrage noch mindestens einen Drittel. Dies habe zur Folge, dass 
bei Punkt 4 als Basis die Höhe von 1‘809.13 m.ü.M. zu nehmen sei und somit 
erhöhe sich das Gebäude massiv.
Die Gemeinde habe von der Bauherrschaft keinen Fassadenplan verlangt, aus 
welchem das neu geschaffene Terrain ersichtlich sei. Somit seien die 
publizierten Pläne massgebend. Falls diese ungenügend seien, seien sie neu 
einzureichen und aufzulegen.
In der Südwestfassade sei das bestehende Terrain gegen die Parzelle der 
Beschwerdeführerinnen 
auf 
der 
Höhe 
1‘809.13 
m.ü.M. 
als 
Ebene 


eingezeichnet. Dies sei falsch, weil das bestehende Terrain an der 
Parzellengrenze sich mindestens auf 1‘809.40 m.ü.M. befinde und hier klar eine 
Abgrabung vorgenommen werde. Diese habe einen erheblichen Einfluss auf die 
bestehende Stützmauer der Beschwerdeführerinnen. Deren Fundament werde 
zerstört. Das bestehende Terrain bis zur Grenze sei in den Plänen nicht 
eingezeichnet. Dies könne am Augenschein belegt werden.
Die an der Fassade entlang zu erstellende Rampe weise eine unkorrekte 
Gefällsangabe auf. Ziehe man eine Gerade zwischen Messpunkten 3 (1‘809.13 
m.ü.M) und 4 (1‘810.61 m.ü.M.) ergebe sich auf einer Länge von 12.615 m ein 
Höhenunterschied von 1.48 m, was einem Gefälle von 11.73 % entspreche und 
nicht wie von der Bauherrschaft angegeben 10.94 %. Da nach der betreffenden 
VSS-Norm bei einer Rampe unten und oben eine vertikale Ausrundung zu 
planen sei, ergebe sich im geraden Rampenstück ein Gefälle von mindestens 
13.2 %. Diese dürfte aber nur 12 % aufweisen und hätte somit nicht bewilligt 
werden dürfen. Es seien keine Pläne eingereicht worden, aus welchen die 
Rampenführung ersichtlich sei. Jedenfalls seien keine derartigen Pläne 
aufgelegt worden. Korrekte Pläne seien aber für eine Baubewilligung 
unabdingbar. 
6.
Am 20. Juni 2012 hielt die Bauherrschaft duplicando an ihren Anträgen fest.
Es sei Sache der Gemeinde, sich zu den Messpunkten zu äussern.
Messpunkt 1 liege genau zwischen den Höhenlinien 1‘810.5 und 1‘809.85 
m.ü.M. Nehme man den Durchschnitt durch Interpolation, komme man genau 
auf den geltend gemachten Messpunkt. Die Höhenlinien in der Nähe von Punkt 
2 liege sogar um 2 cm höher als die Angaben, die sie ihrer Berechnung zu 
Grunde gelegt habe.
7.
Am 26. Juni 2012 hielt die Gemeinde duplicando an ihren Anträgen fest.
Die Begründung zur Legitimation bezüglich Erstwohnungsanteil wirke reichlich 
konstruiert. Auch ein Zweitwohnungsbesitzer habe mindestens ein ebenso 
grosses Interesse an einer zeitgemässen Garagierung wie ein Ortsansässiger.


Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, das Terrain sei 2001 34 cm tiefer 
gewesen als heute, sei Spekulation. Mit dem von der … angefertigten 
Höhenkotenplan datiert 5. Juni 2001 sei es sogar möglich, den umstrittenen 
Messpunkt 1 (1‘810.19 m.ü.M.) zusätzlich zu den Baubewilligungsunterlagen zu 
verifizieren. Der Plan sei ja vor dem Neubau … auf der Liegenschaft Parzelle 
47 (…) angefertigt worden.
Der Plan ergebe, dass die Höhenkurven 1‘810.00 m.ü.M. an der Fassade … 
ende und zwar offensichtlich über den Geometerpunkt 1‘809.85 m.ü.M. Somit 
komme, entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen der Geometerpunkt 
1‘809.85 m.ü.M. als Messpunkt nicht in Frage.
Die Höhenkurven 1‘810.50 m.ü.M. endeten bei der … über den vom Architekten 
festgelegten Messpunkt 1. Dies stelle klar, dass Messpunkt 1 zwischen den 
vom Geometer festgelegten Kurven 1‘800 (recte: 1‘810) m.ü.M. und 1‘800.50 
(recte: 1‘810.5) m.ü.M. liegen müsse und dementsprechend mit 1‘810.19 
m.ü.M. im vorliegenden Baugesuch sicher korrekt angegeben worden sei.
Der Bauamtsvorsteher habe am 22. Juni 2010 den umstrittenen Punkt noch 
einmal einmessen lassen.
Zwar sei richtig, dass zwischen Messpunkten 2 und 3 eine Abgrabung von 12 
cm vorgesehen sei. Dies habe aber der Architekt berücksichtigt, in dem im 
betreffenden Plan bei den neuen Terrainpunkten 1‘809.13 m.ü.M. angegeben 
seien. Falsch sei auch die Behauptung, das bestehende Terrain zwischen den 
Messpunkten 3 und 4 sei in den Plänen nicht eingezeichnet und im Plan 
Südostfassade sei das bestehende Terrain nicht eingezeichnet; das Terrain sei 
identisch mit dem Verlauf der neuen Rampe. Es stimme nicht, dass das 
bestehende Terrain an der Parzellengrenze sich mindestens auf 1‘809.4 m.ü.M. 
befinde respektive dies sei hier relevant, den die Höhenberechnungen seien 
nirgends an den Grenzpunkten vorgenommen worden. Angesichts der geringen 
Differenzen sei auch die Behauptung gesucht, dass durch die vorgesehenen 
Abgrabungen 
die 
bestehende 
Stützmauer 
der 
Beschwerdeführerinnen 
gefährdet würde.
Es möge sein, dass das Gefälle der vorgesehenen Rampe 11.73 % betrage. 
Selbst dann könnte sie aber bewilligt werden. Was die von den 


Beschwerdeführerinnen postulierte Ausrundung betreffe, bleibe für eine 
einwandfreie Ausfahrt genügend Raum (Augenschein). Zudem könne die 
Baubehörde in der Dorfkernzone beim Vorliegen besonderer Verhältnisse von 
den einschlägigen Normen abweichen, was hier der Fall sei und nur eine 
Zufahrt für zwei Fahrzeuge geschaffen werden solle.
8.
Am 27. August 2012 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts (V. 
Kammer) 
einen 
Augenschein 
durch, 
an 
welchem 
von 
Seiten 
der 
Beschwerdeführerinnen ein einzelner Stockwerkeigentümer persönlich (der … 
auf der benachbarten Parz. 47), ein Geometer (als Auskunftsperson) und deren 
gemeinsamer Rechtsanwalt teilnahmen. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 
war der Baufachchef der Gemeinde in Begleitung ihres Anwalts zugegen. Der 
Beschwerdegegner und Bauherr auf Parz. 1908 (Umbau/Neubau …) war 
persönlich in Begleitung des Architekten/Projektverfassers und seines Anwalts 
vor Ort präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen 
Standorten (1. Korridor an der Südwestfassade Höhe Eckwert 1810.19 müM; 2. 
Südwestfassadenecke des geplanten Neubaus bei Stütz-/Futtermauer bzw. vor 
der Garagenzufahrt; 3. Südostfassadenecke im Einfahrtsbereich zur geplanten 
Rampe ab der Via …) die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zur 
Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht wurde (vgl. 
Protokoll). 
Von 
Seiten 
der 
Beschwerdeführerinnen 
wurde 
noch 
ein 
kommentierter Plan über die Zufahrts- und Manövrierverhältnisse auf der Parz. 
1908 zu den Akten gegeben. Das Gericht erstellte seinerseits noch insgesamt 
18 
Fotos 
über 
die 
aktuellen 
Raum-, 
Boden-, 
Erschliessungs- 
und 
Verkehrsverhältnisse sowie rund um das Bauvorhaben auf Parz. 1908 und über 
die dortige Terrainsituation.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind der Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 
2012 und die Baubewilligung vom 23. Februar 2012, worin die betreffende 


Gemeinde das Bauvorhaben auf Parzelle 1908 (Umbau/Sanierung Altbaute … 
sowie Neubau/Ersatzbaute Gebäudekomplex Süd) mit Auflagen bewilligte und 
die dagegen erhobenen Einsprachen der heutigen Beschwerdeführerinnen 
(Nachbarn auf Parz. 47) abwies.
2.
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 
stellen 
die 
Vorschriften 
der 
kommunalen 
Bauordnungen 
autonomes 
Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 I E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht 
sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 
Rechtsanwendung und –auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem 
selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann 
bei 
der 
Anwendung 
und 
Auslegung 
solcher 
Normen 
Zurückhaltung 
aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in 
besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden 
steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, falls die Gemeinde 
diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Art. 107 Abs. 2 des 
kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene 
Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach Art. 72-84 
KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden kommunalen 
Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt diesbezüglich 
keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung durch das 
Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51 des 
kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG). Das bedeutet, dass die 
Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den 
Gemeinden 
kommt 
demnach 
im 
Sinne 
der 
bisherigen 
kantonalen 
Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein 
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht 


nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder 
überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114, R 09 14). Dies gilt umso mehr, als 
Art. 3 KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des 
übergeordneten Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt (vgl. R 09 85). 
Hinsichtlich der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes besteht 
demnach kein wesentlicher Unterschied zwischen dem kommunalen und 
kantonalen 
Baurecht. 
Da 
das 
kantonale 
Raumplanungsgesetz 
keine 
Vorschriften über die Verkehrssicherheit und die Erstwohnungsverpflichtung 
enthält, 
kommt 
diesbezüglich 
vorliegend 
ausschliesslich 
autonomes 
Gemeinderecht zur Anwendung (VGU U 11 35). Was die strittigen 
Gebäudehöhen angeht, gilt es noch auf den Beschluss der Bündner Regierung 
vom 
13. 
September 
2011 
betreffend 
Teilrevision 
der 
kantonalen 
Raumplanungsverordnung (KRVO) zwecks Umsetzung der Interkantonalen 
Vereinbarung über die Harmonisierung von Baubegriffen (IVHB) hinzuweisen, 
wonach die Gemeinden künftig verpflichtet sind, die IVHB – insbesondere für 
die Messweise der Gebäudehöhen und für die Definition der Nutzungsziffern – 
in ihrer Baugesetzgebung zu berücksichtigen. Gemäss Erläuterungsbericht zur 
Umsetzung der am 1. Oktober 2011 in Kraft getretenen IVHB wurde den 
beigetretenen Kantonen aber eine angemessene Übergangsfrist (Anpassung 
spätestens innert 15 Jahren) für die Umsetzung in ihren Gemeinden gewährt, 
weshalb die IVHB (zur Vereinheitlichung der Begriffe und Messweisen der 
Regelbauweise gestützt auf Art. 25 Abs. 5 KRG) vorliegend noch keine 
Anwendung findet. In diesem Sinne hält Art. 36 Abs. 1 Satz 2 KRVO 
ausdrücklich fest: Für die Anpassung gelten sinngemäss die Fristen von Art. 
107 Abs. 1 KRG. Bis zur Anpassung richten sich die Begriffe und Messweisen 
nach den geltenden kommunalen Baugesetzen. 
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es zunächst den Einwand der Verletzung der 
Gebäudehöhe zu prüfen. Gemäss Art. 109 des kommunalen Baugesetzes (BG) 
gilt als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken der Gebäudehülle, 
gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut 
mit oberkant Dachsparren bzw. mit oberkant oberster roher Betondecke bei 


Flachdächern. Die Höhe darf an keinem Messpunkt um mehr als 2 m 
überschritten werden. Bei Abgrabungen um mehr als einen Drittel der 
Fassenlänge gilt der neugeschaffene tiefste Punkt als Basis für die Messungen 
und zwar für beide Gebäudeecken der betreffenden Fassade. Bei 
Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 gilt der neue Terrainverlauf als 
gewachsenes Terrain. Bei späteren Aufschüttungen gilt der alte Terrainverlauf 
als gewachsener Boden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Niveaulinien 
bzw. die Festlegungen in den Quartierplänen (Abs. 1). Bei gegliederten Bauten 
wird die Gebäudehöhe für jeden Baukörper einzeln ermittelt. Als Gliederung gilt 
nur ein Vor- oder Rücksprung von mind. 3 m, der vom Terrain bis zum Dach 
reicht und sich durch getrennte Dächer fortsetzt (Abs. 2). Unmotivierte Ecken 
fallen bei der Berechnung der Gebäudehöhen ausser Betracht (Abs. 3).
b) 
Im konkreten Fall betreffen die Rügen bezüglich der Nichteinhaltung der 
Gebäudehöhe einzig die höhenmässige Festsetzung der Messpunkte und zwar 
bezüglich 
des 
unterliegenden 
neuen 
Gebäudeteils 
(Abbruch/Neubau 
Gebäudekomplex Süd auf Parz. 1908). Nicht bestritten ist demgegenüber die 
eigentliche Gebäudehöhe (hier: max. 11 m). Ergibt die nachfolgende Prüfung, 
dass die Messpunkte richtig festgesetzt wurden, würden sich die Rügen der 
Beschwerdeführerinnen betreffend Gebäudehöhe als unzutreffend erweisen. 
Ihre Behauptung, im Sommer 2003 seien an der Südwestfassade erhebliche 
Terrainveränderungen 
vorgenommen 
worden, 
stützen 
die 
Beschwerdeführerinnen zunächst in ihrer Prozesseingabe auf die Fotos in ihrer 
Beilage 4. Dabei soll offenbar das erste Foto den Zustand vor der Vollendung 
der Überbauung … zeigen und das dritte Bild den Zustand nach Vollendung 
dieser Überbauung. Aus diesen Bildern vermag das Gericht aber keine 
Terrainveränderungen zu erkennen. Die im ersten Foto wohl geteerte, aber 
noch unbewachsene Fläche ist im dritten Foto einfach begrünt. Der 
Terrainverlauf ist jedoch im Wesentlichen gleich. In beiden Bildern ist zu sehen, 
wie die Trennmauer zwischen Parzelle 47 (Nachbarn) und Parzelle 1908 
(Bauherr) verläuft. Im Bereich, wo das alte Engadinerhaus (im Norden) sowie 
der neue Gebäudeteil (im Süden) aufeinandertreffen, ist auf beiden Fotos der 


gleiche Geländeabsatz zu sehen. Dieser ist auch auf dem bewilligten 
Fassadenplan sichtbar. Wie anlässlich des Augenscheins vom 27. August 2012 
zudem glaubhaft dargetan wurde, können dort schon deshalb keine 
Terrainabgrabungen vorgenommen worden sein, weil sonst die unteren Fenster 
entlang 
der 
Südwestfassade 
am 
Gebäudekomplex 
Süd 
ursprünglich 
unterirdisch erstellt worden wären, was offensichtlich nicht den Tatsachen 
entsprechen kann bzw. völlig unsinnig gewesen wäre (vgl. Gerichtsfoto 1 am 
Standort 1). Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, im Sommer 2003 
hätten 
auf 
jener 
Fassadenseite 
erhebliche 
Terrainveränderungen 
stattgefunden, konnte nicht belegt werden und trifft somit nicht zu. Bei den 
eingereichten Fotos (Beilage 9 der Gemeinde) von 1969 sah das Gelände im 
fraglichen Scharnierbereich zwischen dem alten Engadinerhaus (im Norden) 
und dem später erstellten Gebäudekomplex (im Süden) allerdings noch ganz 
anders aus. Der nun interessierende Geländeabsatz war damals noch nicht 
ausgeprägt vorhanden. Man vermag darauf zu erkennen, dass die jetzt 
vorhandene Abgrabung beim neueren Gebäudekomplex damals noch nicht 
existierte, da die untersten Fenster auf jenem Foto kaum sichtbar waren. Wann 
allerdings diese Abgrabung vorgenommen wurde, ist zeitlich offenbar nicht 
mehr genau eruierbar. Die Situation, wie sie dem dritten Foto der 
Beschwerdeführerinnen (Beilage 4) von angeblich 2002 zu entnehmen ist, 
scheint jedoch schon alt zu sein. 
c)
In 
ihrer 
Replik 
machen 
die 
Beschwerdeführerinnen 
geltend, 
die 
Höhenaufnahmen von 2001 der … zeigten, dass der Messpunkt 1 für die 
Gebäudehöhe 2001 eine Terrainhöhe von 1809.85 m.ü.M. aufgewiesen habe. 
Diese Behauptung stimmt aber nicht, wie Beweismittel der Gemeinde (Beilage 
14) zeigen. Der Messpunkt 1 (1810.19 m.ü.M.) liegt im Gelände oberhalb des 
Punktes 1809.85 m.ü.M., zwischen den beiden Höhenlinien 1810.00 m.ü.M. 
und 1810.50 m.ü.M. Dabei ist er von der Linie (Höhenkurve) 1810.00 m.ü.M. 
weniger weit entfernt als von der Linie 1810.50 m.ü.M mit 31 cm (vgl. dazu 
Beilage 14 der Gemeinde; Vergrösserung vom 21. Juni 2012). Demzufolge ist 
von der Richtigkeit der höhenmässigen Festsetzung dieses Messpunktes 


(1810.19 m.ü.M.) auszugehen. Dies gilt umso mehr, als der betreffende 
Messpunkt/Eckwert unterhalb des Betonsockels an der Südwestfassade am 22. 
Juni 2012 noch einmal von der Gemeinde nachgemessen und verfiziert wurde 
(Beilage 15; vgl. zudem Gerichtsfotos 2 und 3 am Standort 1 entlang der 
Südwestfassade auf Parz. 1908 anlässlich der Begehung vom 27. August 
2012).
d)
Die weitere Behauptung der Beschwerdeführerinnen, im Fassadenplan sei das 
neue Terrain zwischen den Messpunkten 3 und 4 überhaupt nicht 
eingezeichnet, ist sodann aktenwidrig. Im Plan Südostfassade (Beilage 16 der 
Gemeinde) ist sowohl das neue als auch das bestehende Geländeterrain 
zwischen diesen Punkten vermerkt. Die Abgrabung beginnt somit genau beim 
Messpunkt 3. Zwischen den zwei Messpunkten 3 und 4 ist dort das bestehende 
Terrain an der Fassade eingezeichnet. 
e) 
Der Bau der Rampe (für die Zufahrt zu den zwei Garagen im neuen 
Gebäudekomplex Süd) hat – wie die Gemeinde zu Recht festhielt – auf die 
Gebäudehöhe keinen Einfluss, weil die Rampe auf dem bestehenden Terrain 
an der Südostfassade (im Fassadenplan sichtbar; Beilage 16) entlang verläuft. 
Für die fragliche Rampe muss also keine Abgrabung erfolgen. Die 
Bewilligungserteilung – auch allenfalls ohne Ausrundung und mit leichter 
Überschreitung des max. zulässigen Rampengefälles von 12% (Art. 77 Abs. 2 
BG; siehe dazu hinten Erw. 4.a) – liegt bei diesen Vorgaben jedoch noch im 
pflichtgemässen Ermessen der Gemeinde, weshalb auch diesbezüglich keine 
Korrektur der angefochtenen Entscheide vom Februar 2012 gerechtfertigt ist 
oder sachlich notwendig erscheint. 
f) 
Im Übrigen muss das bestehende Terrain bis zur Grenze der benachbarten 
Parz. 1908 und 47 – entgegen der Sachdarstellung der Beschwerdeführerinnen 
– nicht noch separat auf einem Plan eingezeichnet werden (vgl. Gerichtsfotos 
4-7 am Standort 2). Die Gebäudehöhe wird nämlich laut Art. 109 BG 
ausschliesslich vom Terrain beim Fassadenfuss bis zum Schnittpunkt der 


Fassadenhaut 
mit 
oberkant 
Dachsparren 
gemessen. 
Die 
Höhe 
des 
gewachsenen Terrains an der Parzellengrenze ist dafür nicht massgebend, 
weshalb dort auch auf weitere Messungen oder Abklärungen verzichtet werden 
kann.
4. a)
Nach Art. 73 BG ist die Voraussetzung der hinreichenden Zufahrt erfüllt, wenn 
das Grundstück unmittelbar an eine Strasse grenzt oder eine Zufahrt zu einer 
Strasse aufweist. Als Strasse gelten auch Plätze und Wege, sofern sie die 
gleichen Funktionen erfüllen (Abs. 1). Strassen sind hinreichende Zufahrten, 
wenn sie: a) baulich und verkehrstechnisch der zu erwartenden Beanspruchung 
genügen oder ein mit zunehmender Beanspruchung erforderlicher Ausbau 
möglich ist; und b) ihre Benützung auch durch Motorfahrzeuge rechtlich 
gesichert ist (Abs. 2). Zufahrten zu Strassen sind hinreichend, wenn bei 
Grundstücken, die an Strassen angrenzen, die unmittelbare Zu- und Wegfahrt 
die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt, die Zufahrt auch im Winter 
benützbar ist und in der Regel der Ausbau den VSS-Normen (Verein 
Schweizerischer Strassenfachleute) entspricht (Abs. 3). Bei Überbauungen für 
landwirtschaftliche Zwecke sind die Zufahrten den jeweiligen Bedürfnissen 
anzupassen (Abs. 4). 
Zur Verkehrssicherheit von Erschliessungsanlagen wird in Art. 76 BG bestimmt: 
Bauliche Anlagen wie Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, 
Wege und Plätze dürfen die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden 
(Abs. 1). Die Baubehörde kann die Anpassung oder Beseitigung gefährlicher 
Anlagen verfügen. Die dadurch entstehenden Kosten sind dem betroffenen 
Grundeigentümer zu vergüten (Abs. 2). Im Bereich von Kantonsstrassen 
erfordern neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen eine 
zusätzliche Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Abs. 3). 
Bezüglich Ausfahrten von Garagen und Abstellplätzen wird in Art. 77 BG 
festgehalten: Die freie Sicht auf die Strasse soll auf wenigstens 3.5 m von der 
Fahrbahngrenze unter einem Winkel von 45° gewährleistet sein. Einstellhallen 
und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche Strassen, 
Wege und Plätze müssen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m 


Breite aufweisen. Dienen sie zur Unterbringung von Fahrzeugen mit mehr als 5 
m Länge, ist der Vorplatz entsprechend zu vergrössern (Abs. 1). Rampen 
dürfen eine maximale Neigung von 12% aufweisen. Bei Rampen an 
verkehrsreichen Strassen muss zwischen der Strassengrenze und dem Beginn 
der Neigung ein Vorplatz mit einer Neigung von höchstens 5% und von 
mindestens 3 m Länge vorhanden sein (Abs. 2). Bei Vorliegen besonderer 
Verhältnisse, insbesondere in den Dorfkernzonen und dem alten Dorfteil … und 
…, kann die Baubehörde davon abweichende Masse gestatten (Abs. 3). Die 
Baubehörde kann die Erstellung gemeinschaftlicher Zu- und Ausfahrten 
vorschreiben oder die Eigentümer bestehender Anlagen verpflichten, Dritten die 
Mitbenützung gegen angemessene Entschädigung zu gestatten, sofern sich 
dies im öffentlichen Interesse als notwendig erweist (Abs. 4).
b)
Wie aus den bei den Bauakten liegenden Plänen zur Erschliessung (vgl. 
Hauszufahrtspläne 
… 
AG 
vom 
22. 
September 
2011 
und 
Architektengemeinschaft … vom 30. Januar, von der Gemeinde genehmigt am 
20. Februar 2012) sowie auch dem Katasterplan 1:500 (Grundbuchamt) vom 
18. November 2011 hervorgeht, ist die Behauptung der Beschwerdeführerinnen 
offensichtlich falsch, dass für die Zufahrt zu den zwei im Erdgeschoss (EG) auf 
der Südseite des neuen Ersatzbaues liegenden Parkplätze fremder Boden 
(Nachbargrundstücke) beansprucht werden müsste. Die Zufahrt erfolgt vielmehr 
eindeutig auf dem Grundstück Parz. 1908 der Bauherrschaft. Die Argumente 
bezüglich der Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit sind nach Auffassung 
des Gerichts – insbesondere aufgrund der Erkenntnisse des Augenscheins (vgl. 
Gerichtsfotos 10-15 am Standort 3 samt 3 Fotos von der Via …) – nicht 
zutreffend, da die Ein- und Ausfahrt zur Via … keineswegs unübersichtlich, 
besonders steil und sonst – selbst im Winter - nicht ausserordentlich gefährlich 
erscheint. Im Übrigen hat die Gemeinde plausibel dargetan, dass der 
motorisierte Verkehr auf der Via … mit entsprechenden Massnahmen (mittels 
Verkehrsschranken, Stopp-Pfosten usw.) weiterhin sehr niedrig gehalten 
werden kann und aus den zwei zusätzlich geplanten Garagenplätzen auf Parz. 
1908 
sicherlich 
kein 
nennenswerter 
Mehrverkehr 
oder 
lästige 


Geruchsemmissionen zu erwarten sind. Weiter ist zu beachten, dass die von 
den Beschwerdeführerinnen – laut Art. 73 Abs. 3 BG – angeführten VSS-
Normen nicht zwingend anwendbar sind. Die genannten VSS-Normen sind 
lediglich „in der Regel“ zu beachten, womit ausdrücklich Raum für die 
Berücksichtigung besonderer Zufahrtsverhältnisse besteht. Die örtlichen 
Verhältnisse lassen nun aber ohne Zweifel eine sichere und vernünftige 
Erschliessung der Parz. 1908 zu. Massgebend ist sicher auch, dass die Via … 
ab dem Grundstück der Beschwerdeführerinnen gemäss den Ausführungen der 
Gemeinde keine öffentliche Strasse mehr ist. Es ist infolgedessen davon 
auszugehen, dass die Voraussetzungen nach Art. 77 BG erfüllt sind und die 
Bewilligungserteilung deshalb im Ermessen der Gemeinde gelegen ist. 
5. a)
Nach Art. 57 BG beträgt der Erstwohnungsanteil pro Grundstück und pro 
Überbauung 35% der für Wohnzwecke bestimmten Bruttogeschossfläche 
(BGF). Dabei sind 20% real zu erfüllen (Pflichtanteil; Abs. 1). Wird auf einem 
Grundstück nur eine Wohnbaute mit lediglich einer Wohneinheit erstellt 
(Einfamilienhaus/Villa), unterliegt sie als Ganze der Erstwohnungspflicht. Sofern 
die 
Wohnfläche 
weniger 
als 
300 
m2 
aufweist, 
kann 
sie 
indessen 
uneingeschränkt durch Ersatzabgabe abgegolten werden (Abs. 2). Werden auf 
einem Grundstück mehrere Bauten erstellt, kann die Erstwohnungspflicht in 
einer 
Baute 
bzw. 
in 
einzelnen 
Bauten 
erfüllt 
werden, 
sofern 
die 
nutzungspflichtigen Erstwohnungen vorgängig oder zumindest gleichzeitig 
erstellt werden (Abs. 3). 
b) 
Die Beschwerdeführerinnen verlangen, dass das Baugesuch abgewiesen 
werde, weil die Nichtanrechnung der Garagenfläche im Erdgeschoss die 
Vorschriften über die Erstwohnungsverpflichtung verletzen würde. Nachdem 
aber unbestritten feststeht, dass die Gesamterstwohnungsverpflichtung auch 
erfüllt werden könnte, falls die Garagenfläche von 87.3 m2 im Erdgeschoss 
mitgezählt würde, da die von der Bauherrschaft bestimmte Erstwohnung Nr. 1 
mit 115.2 m2 Bruttogeschossfläche noch gross genug ist, um die reale 
Erstwohnungspflicht (20%) zu erfüllen und in diesem Fall lediglich die 


Ersatzabgabe 
höher 
ausfiele, 
scheint 
es 
gar 
fraglich, 
ob 
die 
Beschwerdeführerinnen diesbezüglich überhaupt noch ein schützenswertes 
Interesse haben, da ihnen ein praktischer Nutzen bezüglich der Höhe der 
Ersatzabgabe offensichtlich abgeht. Die Beschwerdeführerinnen haben aber 
noch 
ein 
weiteres 
Argument 
für 
die 
Nichterfüllung 
der 
Erstwohnungsverpflichtung vorgebracht, indem sie behaupten, die zwei 
Baukörper auf Parz. 1908 (Umbau Altbaute … [im Norden] sowie 
Abbruch/Neubau Gebäudekomplex Süd) müssten als Gesamtbaute behandelt 
und beurteilt werden, womit dann die Erstwohnungsverpflichtung bei der 
Umbaute nicht mehr erfüllbar wäre (siehe dazu Berechnung S. 9 der 
Beschwerdeschrift; Erstwohnfläche 232.365 m2; Realerfüllung 132.78 m2). 
Wäre dem effektiv so, läge aber auch ein praktischer Nutzen für die 
Beschwerdeführerinnen vor, da die Baubewilligung in diesem Fall nicht hätte 
erteilt werden dürfen. Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach Art. 50 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) kann unter diesem Gesichtspunkt 
folglich bejaht werden, weshalb auf die Beschwerde auch in diesem Rügepunkt 
einzutreten ist.
In der Sache selbst ist für das Gericht aber klar, dass es im Ermessen der 
Gemeinde liegt, die beiden Baukörper auf Parz. 1908 in Bezug auf die Erfüllung 
der Erstwohnungsverpflichtung separat zu behandeln. Daran ändert nichts, 
dass 
das 
beide 
Bauten 
erschliessende 
Treppenhaus 
im 
Neubau 
(Gebäudekomplex Süd) erstellt wird. Ebenfalls liegt es im Ermessen der 
Gemeinde, die Garagenfläche vorliegend nicht anzurechnen (vgl. dazu auch die 
einleuchtende Argumentation der Gemeinde in der Vernehmlassung vom 30. 
April 2012, S. 9-10, worauf hier verwiesen werden kann).
6. a)
Nach Art. 96 Abs. 2 KRG trägt die Verfahrenskosten, wer durch Gesuche aller 
Art oder durch sein Verhalten einen Aufwand verursacht hat. Die sich aus der 
Behandlung von Einsprachen ergebenden Kosten sind den Einsprechenden zu 
überbinden, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten 
wird. Diesfalls können die Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer 


angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden 
verpflichtet werden. 
b)
Die Beschwerdeführerinnen bemängeln in diesem Zusammenhang, dass sie zu 
Unrecht mit 50% (Fr. 800.--) der Kosten des Einspracheverfahrens belastet 
worden seien (vgl. Ziff. 3 Dispositiv im Bau- und Einspracheentscheid vom 20. 
Februar 2012). Sie verkennen dabei offensichtlich, dass sie mit ihren 
Einwänden nicht durchgedrungen sind (vgl. Ziff. 1 Dispositiv) und die 
Behandlung und Beurteilung derselben durch die Gemeinde einen nicht 
unbedeutenden Aufwand (Kosten Rechtsberatung Fr. 1‘100.--) erforderlich 
machte, 
wofür 
die 
damaligen 
Einsprecher 
zumindest 
anteilsmässig 
kostenpflichtig sind. 
c) 
Der Vollständigkeit halber sei nur noch erwähnt, dass auch der Vorwurf der 
Nichtbehandlung der Einsprache „…“ unbegründet ist, da sich deren Einwände 
auf das ursprüngliche Baugesuch Nr. 2010.13/52 bezogen haben. Dieses 
Gesuch wurde aber wieder zurückgezogen und das neue Baugesuch Nr. 
2011.14/52 am 15. November 2011 gestellt, was der … bereits mit Schreiben 
der Gemeinde vom 9. November 2011 so mitgeteilt wurde, mit dem Hinweis, 
dass sämtliche gegen das ursprüngliche Bauprojekt erhobenen Einsprachen 
damit obsolet würden.
7. a)
Sowohl der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2012 
als auch die strittige Baubewilligung vom 23. Februar 2012 sind demnach 
rechtmässig, was zur Abweisung der Beschwerde führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 VRG unter soldarischer Haftung den beiden Beschwerdeführerinnen 
aufzuerlegen. 
Diese 
haben 
den 
anwaltlich 
vertretenen, 
obsiegenden 
Beschwerdegegner (Bauherr) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich 
noch angemessen zu entschädigen, wobei das Gericht ermessensweise eine 
Entschädigung von insgesamt Fr. 2000.-- (inklusive Mehrwertsteuer) für 


gerechtfertigt 
erachtet. 
Gemäss 
Art. 
78 
Abs. 
2 
VRG 
steht 
der 
Beschwerdegegnerin (Gemeinde) keine Parteientschädigung zu, da sie 
lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr. 5‘599.--
gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für die ganzen Kosten 
zulasten der … sowie der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Die … und die … haben … aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2‘000.-- (inkl. 
MWST) zu entschädigen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 14. Oktober 2014 
abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_523/2012).