gr_gerichte · R 2012 69 · 2012-10-16 · de

Baufreigabe | Baurecht

R 12 69
5. Kammer 
URTEIL
vom 16. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baufreigabe
1. a)
Am 
27. 
Dezember 
2010 
erteilte 
der 
Gemeindevorstand 
… 
der 
Immobiliengesellschaft 
… 
AG, 
und 
… 
die 
Baubewilligung 
für 
die 
Gesamtüberbauung … mit Abbruch … und Abbruch … sowie Neubau Häuser 1 
und 2 auf Parzelle 1934, Haus 3 auf Parzelle 2033 (vorgesehene neue Nr. 
2141), Haus 4 auf Parzelle 2033 und Haus 5 auf Parzelle 61. Während für Haus 
3 und 4 und der unterirdischen Einstellhalle (erste Etappe) per 2013 die 
Baufreigabe erteilt wurde, wurde diese für Häuser 1, 2 und 5 (zweite Etappe) 
zurückgestellt 
und 
festgehalten, 
dass 
über 
die 
definitiven 
Kontingentszuweisungen und die Baufreigabe der zweiten Etappe entschieden 
werde, sobald die Kontingente für die folgenden Perioden gemäss Regionalem 
Richtplan Zweitwohnungsbau bestimmt seien. Diese Bewilligung erwuchs in 
Rechtskraft.
b)
Mit der Realisierung der ersten Etappe, welche die Häuser 3 und 4 sowie die 
Autoeinstellhalle umfasst, ist bereits begonnen worden.
2.
Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative "Schluss 
mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" an. Am 22. August 2012 erliess der 
Bundesrat die Verordnung über die Zweitwohnungen.
3. a)
Die Bauherrschaft trat daraufhin am 22. Mai 2012 an die Baubehörde mit den 
Begehren heran, die Zweitwohnungen des Bauprojekts zweite Etappe von der 


Kontingentierungspflicht zu dispensieren und die sofortige Baufreigabe im 
Rahmen einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 KRG zu erteilen. Eventuell 
sei die Baufreigabe ausgehend von einer neuen Kontingentszuweisung nach 
Art. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 zu 
verfügen.
b)
Mit Entscheid vom 18. Juni 2012 wies der Gemeindevorstand … das Gesuch 
ab. Er erwog, Art. 82 KRG lasse Ausnahmen dann zu, wenn ausserordentliche 
Verhältnisse vorlägen und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine 
unverhältnismässige Härte bedeute und dadurch keine überwiegenden 
öffentlichen und privaten Interessen verletzt würden. Ausnahmeregelungen 
seien restriktiv zu handhaben und an die Voraussetzungen zur Gewährung 
desselben seien strenge Massstäbe anzusetzen. Andernfalls bestehe die 
Gefahr, dass der Zweck der Vorschriften nicht erfüllt werden könne. Rein 
finanzielle Interessen schieden für die Annahme eines Falles von vornherein 
aus. Hier sei nicht ersichtlich, wo ausserordentliche Verhältnisse liegen sollten. 
Ausserordentlich sei nur die Annahme der Volksinitiative, welche den Bau von 
Zweitwohnungen inskünftig verbiete. Weil mit der Bewilligungsauflage vom 27. 
Dezember 2010 statuiert worden sei, dass die geplanten Zweitwohnungen 
realisiert werden könnten, wenn der Kreis für die nächste Periode (2014 bis 
2017) wiederum Zweitwohnungskontingente festlege und dies nun nicht mehr 
möglich 
sei, 
liege 
lediglich 
einer 
der 
Fälle 
vor, 
in 
denen 
eine 
Resolutivbedingung infolge einer Gesetzesänderung nicht eintrete. Dies sei 
nicht ungewöhnlich. Zudem zielten die Auswirkungen der Volksinitiative in die 
gleiche 
Richtung 
wie 
die 
Erstwohnungsanteils- 
und 
Kontingentierungsregelungen 
der 
Gemeinde 
…. 
(Unbewirtschaftete) 
Zweitwohnungen seien schon nach der bestehenden kommunalen Regelung 
nicht erwünscht. Der neuen Verfassungsbestimmung würde sehr viel Gewalt 
angetan, wenn im letzten Moment noch Zweitwohnungen freigegeben würden, 
die schon nach bisherigem Recht erst verzögert hätten realisiert werden dürfen. 
Weiter wird ausgeführt, die bauliche Nutzung (Erstellung von Erstwohnungen) 
sei weiterhin möglich, weswegen keine unverhältnismässige Härte vorliege. 


Vertrauensschutz sei hier nicht zu gewähren. Die Adressaten der Bewilligung 
vom 27. Dezember 2010 hätten nicht mit Sicherheit damit rechnen können, 
dass die Freigabe zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolge. Dem Kreisrat wäre 
es schon vor Annahme der Initiative frei gestanden, das Gesamtkontingent für 
die … Gemeinden wesentlich unter dem jetzigen Wert von 12'000 m² 
Bruttogeschossfläche (BGF) festzulegen und er hätte sogar auf eine Zuweisung 
ganz verzichten können. Dementsprechend sei in der Baubewilligung vom 27. 
Dezember 2010 für die Häuser 1, 2 und 5 der Vermerk "unbestimmt" 
angebracht worden. Daran ändere nichts, dass die von den Bauherrschaften 
beanspruchten Kontingente in die Liste der Gemeinde aufgenommen worden 
seien. Dies ergebe keinen Rechtsanspruch und es sei nur im Hinblick auf eine 
mögliche und bis 11. März 2012 wahrscheinliche Neufestlegung durch den 
Kreisrat 
geschehen. 
Hingegen 
stünden 
der 
beantragten 
vorzeitigen 
Baufreigabe wohl öffentliche Interessen gegenüber; dies könne jedoch offen 
bleiben.
4.
Dagegen erhoben die Immobiliengesellschaft … AG und Mitbeteiligte 
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 13. Juli 2012 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Aufhebung 
des Entscheides des Gemeindevorstandes … vom 18. Juni 2012. Die 
Gemeinde sei anzuweisen, die Baufreigabe für Häuser 1, 2 und 5 mit sofortiger 
Wirkung zu erteilen. Eventualiter sei sie anzuweisen, die Baufreigabe für diese 
Häuser auf den Zeitpunkt zu erteilen, in welchem nach bisherigem Recht mit 
derselben habe gerechnet werden dürfen. Subeventualiter sei die Sache im 
Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. 
Formell beantragen die Beschwerdeführer, es sei eine Referentenaudienz 
durchzuführen. Die Beschwerdeführer rügen, die Gemeinde habe das 
Rechtsverweigerungsverbot verletzt, indem sie sich mit dem in der Eingabe 
vom 22. Mai 2012 gestellten Eventualantrag betreffend Erteilung der 
Baufreigabe ausgehend von einer neuen Kontingentszuweisung nach Art. 6 des 
Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau nicht auseinandergesetzt habe. Die 
Subsumption der Angelegenheit nur unter die Ausnahmeregelung von Art. 82 


KRG greife zu kurz. Es stelle sich auch die Frage nach einer ergänzenden 
respektive lückenfüllenden Gesetzesanwendung und die Grundsätze des 
Vertrauensschutzes 
und 
der 
Rechtsgleichheit 
seien 
beachtlich. 
Die 
Beschwerdeführer 
rügen 
weiter 
die 
unrichtige 
und 
willkürliche 
Sachverhaltsfeststellung sowie Rechtsanwendung und führen diesbezüglich 
aus, 
auch 
die 
Gemeinde 
sei 
der 
Ansicht, 
dass 
die 
projektierten 
Zweitwohnungen ohne Annahme der Initiative hätten realisiert werden können. 
Auch sie habe deshalb die Baufreigabe für die zweite Etappe nicht als so 
bedingt erachtet, wie sie nun behaupte. Sonst wäre es der Bauherrschaft nicht 
gestattet worden, die unterirdische Einstellhalle für alle fünf Häuser bereits in 
der ersten Etappe zu realisieren. Sie hätten die Ersatzabgaben für nicht 
realisierte 
Erstwohnungen 
oder 
die 
provisorischen 
Wasser- 
und 
Abwasseranschlussgebühren 
für 
alle 
fünf 
Häuser 
nicht 
schon 
vor 
Inangriffnahme 
der 
ersten 
Etappe 
aufbringen 
müssen, 
sämtliche 
Erstwohnungen hätten nicht schon in der ersten Etappe realisiert werden 
müssen und verschiedene Formulierungen in Bewilligungsentscheid wären 
anders ausgefallen. Im Zusammenhang mit der Kontingentsaufteilung gemäss 
regionalem Richtplan machen die Beschwerdeführer geltend, im Dezember 
2010 habe sich die Frage, ob der Kreis für die nächste Periode wiederum 
Kontingente festlege, nicht gestellt. In Art. 6 Abs. 1 des Regionalen Richtplans 
Zweitwohnungsbau werde einerseits das Gesamtkontingent für die elf 
Kreisgemeinden festgelegt und anderseits dieses auf die Gemeinden aufgeteilt. 
Nur die Aufteilung sei je für jeweils fünf Jahre festgelegt worden respektive 
habe alle fünf Jahre überprüft werden müssen. Die Baufreigabe der zweiten 
Etappe habe im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nur deshalb nicht erteilt 
werden können, weil eben die Aufteilung noch nicht erfolgt gewesen sei. Es 
stimme nicht, dass mit der Baubewilligung die Bedingung statuiert worden sei, 
dass die geplanten Zweitwohnungen nur realisiert werden könnten, wenn der 
Kreis für die nächste Periode wiederum Kontingente festlege. Es gehe nur um 
die Aufteilung auf die Gemeinden. Dass die Gemeinden für die nächste Periode 
wiederum ein Kontingent erhalten hätten, stehe ausser Frage. Der Kreisrat 
hätte das Gesamtkontingent nicht reduzieren oder gar auf eine Zuweisung 


verzichten dürfen. Die Beschwerdeführer machen ferner geltend, aufgrund der 
rechtskräftigen Bewilligung der zweiten Etappe sowie der Tatsache, dass die für 
die Realisierung erforderlichen Zweitwohnungskontingente bei der nächsten 
Zuteilung freigegeben worden wären, habe die Bauherrschaft das berechtigte 
Vertrauen darauf begründet, Häuser 1, 2 und 5 erstellen zu können. Es stehe 
fest, dass die Kontingentsaufteilung durch den Kreis für die nächste Periode 
wegen der Zweitwohnungsinitiative verbindlich nicht mehr erfolgen habe dürfen. 
Dadurch seien aber für das Bauprojekt … ausserordentliche Verhältnisse 
geschaffen worden, die es im Rahmen einer sachgerechten Ausnahmeregelung 
zu lösen gelte. Die vorgesehene bundesrätliche Verordnung über den 
Zweitwohnungsbau sehe vor, dass Baugesuche, die vor dem 11. März 2012 
eingereicht worden seien, nach dem Recht zu beurteilen sein, das zur Zeit der 
Gesuchseinreichung 
gegolten 
habe 
(Art. 
7 
Abs. 
1 
VO). 
Die 
Zweitwohnungsbeschränkung gemäss Initiative dürfe hier somit keine 
Anwendung finden. Es stelle sich somit nur noch die Frage, wie das 
massgebende alte Recht im Hinblick auf eine sachgerechte Lösung 
angewendet respektive ergänzt werden könne. Entweder könne die 
Baufreigabe für Häuser 1, 2 und 5 auf den Zeitpunkt erteilt werden, in welchem 
nach bisherigem Recht mit derselben gerechnet habe werden dürfen. Hier wäre 
dies spätestens im Jahr 2015 gewesen. Oder es könne die Baufreigabe auch 
per sofort erteilt werden. Der Zweck der verzögerten Baufreigabe sei obsolet 
geworden, werde doch der Zweitwohnungsbau in … in Zukunft nicht mehr bloss 
beschränkt, sondern nicht mehr möglich sein. Verschiedene … Gemeinden 
hätten sich für letztere Variante entschieden. Somit spreche auch das 
Rechtsgleichheitsgebot 
für 
diese 
Variante. 
Zudem 
verlange 
das 
Rechtsgleichheitsgebot, dass eine Bauherrschaft mit früher geltender 
Kontingentierungspflicht nicht schlechter gestellt werde als eine Bauherrschaft 
ohne 
Kontingentierungspflicht. Für 
Erstwohnungen 
und 
bewirtschaftete 
Zweitwohnungen bestehe in … kein Markt. Die Bauherrschaft könne die zweite 
Etappe aus finanziellen Gründen nicht als Erstwohnungen realisieren. Schon 
das Bauland habe zu Zweitwohnungspreisen erworben werden müssen. Es 
wäre nicht im öffentlichen Interesse, wenn im Dorf brachliegendes Bauland und 


eine 
überdimensionierte 
Autoeinstellhalle 
bestünden. 
Hier 
liege 
eine 
unverhältnismässige Härte vor, so die Beschwerdeführer weiter. Die 
Bewilligung, die unterirdische Einstellhalle für alle Häuser in erster Etappe 
realisieren, die Bezahlung der Ersatzabgabe für die nicht realisierten 
Erstwohnungen und die Bezahlung der provisorischen Wasser- und 
Abwasseranschlussgebühren für alle fünf Häuser vor Inangriffnahme der ersten 
Etappe, die Vorgabe der Gemeinde, sämtliche Erstwohnungen für das gesamte 
Bauprojekt bereits in erster Etappe zu realisieren und auch Formulierungen im 
Bewilligungsentscheid 
begründeten 
bei 
der 
Bauherrschaft 
berechtigtes 
Vertrauen darauf, dass ihr die für die zweite Etappe erforderlichen Kontingente 
im Rahmen der nächsten Zuteilung durch den Kreis zugesprochen worden 
wären und die Häuser 1, 2 und 5 wie geplant erstellt werden könnten. Sie habe 
Investitionen getätigt und Dispositionen getroffen, welche sich nicht mehr 
rückgängig machen liessen, sollte die Baufreigabe für die zweite Etappe nicht 
doch noch erfolgen. Das Vertrauen auf Zusicherungen und das Verhalten der 
Baubewilligungsbehörde habe dieses Vertrauen begründet. Die Gemeinde sei 
daran gebunden. 
5. a)
Mit prozessleitender Verfügung vom 16. Juli 2012 wurde die Gemeinde … 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) zur Einreichung ihrer Vernehmlassung bis 
zum 27. August 2012 aufgefordert. 
b)
Am 19. Juli 2012 teilte die Beschwerdegegnerin, sie wolle sich dem formellen 
Antrag 
der 
Beschwerdeführer 
- 
Durchführung 
einer 
vorgängigen 
Referentenaudienz zur möglichen Lösungsfindung - keinesfalls verschliessen. 
Jedoch mache es unter den gegebenen Umständen Sinn, den weiteren 
Schriftenwechsel auszusetzen. 
c)
Mit prozessleitender Verfügung vom 20. Juli 2012 wurden die Parteien zur 
beantragten Referentenaudienz vorgeladen. Diese fand unter dem Vorsitz von 
… am 26. Juli 2012 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden statt, 
blieb jedoch ohne Ergebnis. 


d)
Im Hinblick auf die Bemühungen um eine einvernehmliche Regelung der 
Streitsache wurde sodann die vorliegende Streitsache mit prozessleitender 
Verfügung vom 26. Juli 2012 bis zum 31. August 2012 sistiert. 
6.
Am 28. August 2012 reichte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden die Vernehmlassung in vorliegender Angelegenheit 
ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Anlässlich der Sitzung vom 
14. August 2012 habe der Gemeindevorstand beschlossen, an seinem 
Entscheid festzuhalten und die Angelegenheit durch das Verwaltungsgericht 
beurteilen zu lassen. Zur Begründung führt sie aus, sie habe das Recht nicht 
verweigert. Die zweite Etappe sei in die Kontingentsliste aufgenommen worden, 
eine Zuweisung sei aber nie erfolgt und erst recht nicht die Baufreigabe. Beides 
sei aufgeschoben worden, bis der Kreis die Kontingente für die im Februar 2014 
beginnende Periode bestimmen würde. Weil mit dem Entscheid, dass nach 
Annahme der Zweitwohnungsinitiative der Kreis ab 2014 auch keine 
Kontingentszuweisungen mehr vornehmen dürfe, sei die sofortige Baufreigabe 
wie auch die Baufreigabe zu einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen. Der 
angefochtene Entscheid habe somit eine Antwort mit Bezug auf das Haupt- wie 
auf das Eventualbegehren enthalten. Weiter macht die Beschwerdegegnerin 
geltend, im angefochtenen Entscheid sei im Detail dargelegt worden, 
weswegen 
für 
die 
Erteilung 
einer 
Ausnahmebewilligung 
bezüglich 
Kontingentszuweisung und Baufreigabe die Voraussetzungen nicht erfüllt seien. 
Die Gemeinde habe nicht gegen Treu und Glauben verstossen. Sie habe die 
Gesamtüberbauung als Grossprojekt behandeln wollen, was zur Folge gehabt 
hätte, dass die Beschwerdeführer mit dem Bau der einzelnen Häuser erst bei 
Vorliegen 
der 
gesamthaft 
benötigten 
Zweitwohnungskontingente 
hätte 
beginnen 
dürfen 
(Art. 
63c 
BauG). 
Die 
Bauherrschaft 
habe 
selber 
vorgeschlagen, die Überbauung in ein grosses und ein kleines Projekt zu 
unterteilen und die Etappierung so vorzunehmen, um wenigstens mit diesen 
Teil beginnen zu können. Die Gemeinde sei entgegenkommenderweise darauf 


eingegangen und habe dies gestattet. Es sei sogar ein Kontingentsvorbezug 
gewährt worden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
bildet 
der 
Entscheid 
vom 
18. 
Juni 
2012 
der 
Beschwerdegegnerin 
betreffend 
die 
Gesamtüberbauung 
… 
/ 
Ausnahmebewilligung für definitive Kontingentszuweisung bzw. Baufreigabe. 
Die Beschwerdegegnerin hat darin das Gesuch der Beschwerdeführer um 
Erteilung 
einer 
Ausnahmebewilligung 
im 
Sinne 
von 
Art. 
82 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) im Zusammenhang 
mit der zweiten Etappe der Überbauung … mit den Häusern 1, 2 und 5 
abgewiesen. 
Die 
Beschwerdeführer 
beantragen 
die 
Aufhebung 
des 
Entscheides des Gemeindevorstands … vom 18. Juni 2012 sowie die 
Anweisung der Gemeinde die Baufreigabe für das Grossbauprojekt Häuser Nr. 
1, 2 und 5 (Parzellen-Nr. 1934 und 61) mit sofortiger Wirkung zu erteilen. 
Eventualiter sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Baufreigabe für das 
Grossbauprojekt Häuser Nr. 1, 2 und 5 (Parzellen-Nr. 1934 und 61) auf den 
Zeitpunkt zu erteilen, in welchem nach bisherigem Recht mit derselben habe 
gerechnet werden dürfen. Subeventualiter sei die Sache im Sinne der 
Erwägungen zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. Zur 
Begründung machen sie geltend, das Rechtsverweigerungsverbot sei verletzt. 
Ferner rügen sie die unrichtige und willkürliche Sachverhaltsfeststellung sowie 
Rechtsanwendung. Des Weiteren sei der Grundsatz des Vertrauensschutzes 
durch den genannten Entscheid verletzt, so die Beschwerdeführer.


2. a)
In formeller Hinsicht gilt es vorab die Rüge der Beschwerdeführer bezüglich der 
Verletzung 
des 
Rechtsverweigerungsverbots 
zu 
behandeln. 
Die 
Beschwerdeführer machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe sich im 
angefochtenen Entscheid mit dem in der Eingabe vom 22. Mai 2012 gestellten 
Eventualantrag, wonach die Baufreigabe ausgehend von einer neuen 
Kontingentszuweisung 
nach 
Art. 
6 
des 
Regionalen 
Richtplans 
Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 zu verfügen sei, mit keinem Wort 
auseinandergesetzt. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen der Entscheid 
der Baubehörde zum Ausnahmebewilligungsgesuch habe sowohl eine Antwort 
auf das Haupt-, wie auch auf das Eventualbegehren enthalten, indem dargelegt 
worden sei, dass nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative der Kreis für die 
Zeit ab 2014 keine Kontingentszuweisungen mehr vornehmen dürfe, was dazu 
führe, dass sowohl die sofortige Baufreigabe wie auch die Baufreigabe zu 
einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen sei. 
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird durch Art. 29 der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) garantiert. Auf kantonaler Ebene 
ist die Garantie des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Art. 16 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) gewährleistet. Als Teilgehalt 
umfasst der Anspruch auf rechtliches Gehör unter anderem auch das Verbot 
der formellen Rechtsverweigerung (Regina Kiener/Walter Kälin, Grundrechte, 
Bern 2007, S. 412 f.). Eine Verletzung des Verbots der Rechtsverweigerung 
bzw. Rechtsverzögerung liegt dann vor, 
wenn 
eine Gerichts- 
oder 
Verwaltungsbehörde untätig bleibt oder das gebotene Handeln über Gebühr 
hinauszögert, 
obschon 
sie 
zum 
Tätigwerden 
verpflichtet 
wäre 
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Rz. 1657 
m.w.H.). Die Beschwerdeführer beantragten in ihrem Gesuch um Erteilung 
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 KRG neben der sofortigen 
Baufreigabe, eventualiter sei die Baufreigabe ausgehend von einer neuen 
Kontingentszuweisung 
nach 
Art. 
6 
des 
Regionalen 
Richtplans 
Zweitwohnungsbau 
vom 
26. 
Juni 
2008 
zu 
verfügen. 
Indem 
die 
Beschwerdegegnerin in ihrem Entscheid vom 18. Juni 2012 ausführt, durch die 


Annahme der Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Volk sei inskünftig 
der Bau von Zweitwohnungen verboten und in casu liege einer der Fälle vor, in 
denen eine (resolutive) Bedingung infolge einer Gesetzesänderung nicht 
eintrete, hat sie sich - wenn auch kurz und knapp - mit dem Eventualbegehren 
der Beschwerdeführer durchaus auseinander gesetzt und dieses beantwortet. 
Das Vorbringen der Beschwerdeführer in Bezug auf die Verletzung des 
Rechtsverweigerungsverbots erweist sich somit als nicht stichhaltig. 
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es in einem ersten Schritt zu prüfen, ob eine 
Baufreigabe gestützt auf den vorliegend anwendbaren Regionalen Richtplan 
Zweitwohnungsbau des Kreises … rechtmässig durch die Beschwerdegegnerin 
erteilt werden kann. 
b)
Die 
Erfüllung 
von 
regionalen 
Planungsaufgaben 
hat 
durch 
die 
Regionalverbände zu erfolgen (Art. 17 Abs. 1 KRG). Der Kreis … nimmt neben 
seinen Aufgaben als Kreis auch diejenigen eines Regionalverbandes im Sinne 
der kantonalen Verfassung und Gesetze wahr (Art. 3 der Kreisverfassung des 
Kreises Oberengadin). Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat in Erfüllung dieser 
Aufgabe den regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Zweck dieses 
Richtplanes ist es, die Gemeinden zu verpflichten, die Schaffung von 
Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu begrenzen (Art. 1 des Regionalen 
Richtplans Zweitwohnungsbau). Die Kontingente sind in Art. 6 des Regionalen 
Richtplans Zweitwohnungsbau festgelegt. Die Bestimmung lautet wie folgt:


Gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG bedürfen Erlass und Änderung von regionalen 
Richtplänen der Genehmigung durch die Regierung und werden mit der 
Genehmigung für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten 
Gemeinden verbindlich. Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau des 
Kreises Oberengadin wurde am 24. Februar 2009 durch die Regierung 
genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6 Abs. 1 
des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau wurde für fünf Jahre festgelegt 
(vgl. Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau). 
Unbestrittenermassen betrifft dies die Zeitperiode von 2009 bis und mit 2013. 
Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde noch nicht getroffen. In 
Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau ist bestimmt, dass 
Baufreigaben nur im Rahmen der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die 
das Gesamtkontingent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist, 


erteilt 
werden 
dürfen. 
Damit 
steht 
fest, 
dass 
Baufreigaben 
und 
Kontingentsvorbezüge für die Zeit nach Februar 2014 aufgrund des geltenden 
Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau des Kreises Oberengadin nicht 
möglich sind. Die Rechtsnatur von Richtplänen lässt sich weder als Rechtssatz 
noch als Verfügung qualifizieren. Es handelt sich vielmehr um eine besondere 
Art von Dienstanweisungen oder Verwaltungsverordnungen. Richtpläne sind 
denn auch nur für die Behörden verbindlich, nicht dagegen für Private 
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Rz. 942). 
Wie bereits dargelegt werden Richtpläne gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG durch die 
Genehmigung der Regierung für die Behörden des Kantons, der Region und 
der beteiligten Gemeinden verbindlich. Die Genehmigung der Regierung 
erfolgte am 24. Februar 2009 und der vorliegend zur Diskussion stehende 
Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau war damit ab diesem Zeitpunkt 
behördenverbindlich. Die Beschwerdegegnerin als Gemeinde des Kreises … ist 
somit seit dem 24. Februar 2009 an den genannten Richtplan gebunden. 
Baufreigaben und Kontingentsvorbezüge für die Zeit nach Februar 2014 sind, 
wie dargelegt, gestützt auf Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans 
Zweitwohnungsbau nicht möglich. Somit kann die Beschwerdegegnerin - sei es 
mittels normaler oder aber mittels Ausnahmebewilligung - rechtmässig keine 
Baufreigabe erteilen, welche die Zeit nach Februar 2014 betrifft. Die 
Beschwerdegegnerin hat dies denn auch in ihrer Baubewilligung vom 27. 
Dezember 2012 richtig erkannt und entsprechend im Zusammenhang mit der 
Kontingentszuweisung und Baufreigabe für das Grossprojekt Häuser 1, 2 und 5 
(zweite Etappe) ausgeführt, es sei offensichtlich, dass in der im Regionalen 
Richtplan Zweitwohnungsbau festgelegten Zeitspanne für diesen Teil der 
Gesamtüberbauung keine Zweitwohnungskontingente mehr zur Verfügung 
stehen, was aufgrund von Art. 63c BauG dazu führe, dass hierfür einstweilen 
keine Kontingentsfreigabe erfolgen könne. Der Kontingentsbedarf von 1‘377 m2 
BGF 
werde 
indessen 
in 
die 
Gemeinde-Kontingents-Liste 
der 
Beschwerdegegnerin aufgenommen und definitiv zugewiesen bzw. freigegeben, 
sobald die Kontingente für die folgende Periode bestimmt seien. Nach dem 
Ausgeführten können Baufreigaben erst wieder erteilt werden, wenn die 


Aufteilung für die nächste Periode, nämlich 2014 bis 2018, festgelegt ist. Der 
Umstand, dass es dazu aufgrund der Annahme der Volksinitiative „Schluss mit 
uferlosem Zweitwohnungsbau“ durch das Schweizer Stimmvolk am 11. März 
2012 
nicht 
mehr 
kommen 
wird, 
ist 
in 
casu 
unbeachtlich. 
Die 
Beschwerdegegnerin hat folglich sämtliche Begehren, auch die Eventual- und 
Subeventualbegehren der Beschwerdeführer - wenn auch mit unrichtiger 
Begründung - zu Recht abgewiesen. 
c)
Nach dem im Verwaltungsprozess geltenden Grundsatz der Rechtsanwendung 
von Amtes wegen kann das Verwaltungsgericht einen Entscheid, wie dies 
vorliegend der Fall ist, auch mit einer von der Vorinstanz abweichenden 
Begründung bestätigen. Es kann mit anderen Worten seinen Entscheid anders 
begründen als die Vorinstanz und eine falsche Begründung durch die von ihm 
als richtig erachtete ersetzen, selbst wenn es letztliche zum gleichen Ergebnis 
gelangt (Substitution der Motive; vgl. BGE 122 I 262; BVR 1996 S. 47; VGU R 
09 58 m.w.H.). 
4. a)
Gestützt auf die Ausführungen in Erwägung 3 erübrigt sich die Prüfung, ob die 
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 
82 KRG in vorliegender Angelegenheit gegeben sind oder ob die Gemeinde 
einen Vertrauenstatbestand - wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht 
- geschaffen hat, aufgrund dessen die Beschwerdeführer einen Anspruch auf 
Baufreigabe hätten.
b)
Der Vollständigkeit halber ist jedoch festzuhalten, dass in vorliegender 
Angelegenheit die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinne 
von Art. 82 KRG - wie von den Beschwerdeführern beantragt - aus folgenden 
Gründen nicht gegeben sind: 
aa)
Gemäss Art. 82 KRG kann die kommunale Baubehörde Ausnahmen von 
einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren, wenn ausserordentliche 
Verhältnisse vorliegen und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine 


unverhältnismässige Härte bedeutet, sofern dadurch keine überwiegenden 
öffentlichen und privaten Interessen verletzt werden. 
bb)
Wie die Beschwerdegegnerin in ihrem Entscheid vom 18. Juni 2012 richtig 
darlegt, liegen gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 82 KRG dann 
vor, wenn die Allgemeinordnung den besonderen Gegebenheiten des 
konkreten Einzelfalles nicht gerecht wird und die korrekte Anwendung der 
Bauordnung zu einem ungewollten und unbilligen Ergebnis führt (VGU R 99 
155; PVG 1989 Nr. 27 m.w.H.). Vorausgesetzt wird daher, dass die 
tatsächlichen Verhältnisse im gegebenen Fall wesentlich von denjenigen 
abweichen, welcher der Gesetzgeber beim Erlass der betreffenden Norm vor 
Augen hatte. Die ausserordentlichen Verhältnisse liegen daher in der Regel in 
der besonderen Form, Lage oder Beschaffenheit begründet (PVG 1989 Nr. 27). 
Eine Härtesituation liegt dort vor, wo eine sinnvolle Ausnützung unter 
Einhaltung der Bauvorschriften überhaupt nicht mehr möglich ist. Kein Härtefall 
liegt hingegen dort vor, wo es einem Bauherrn trotz Vorhandenseins 
besonderer Verhältnisse zumutbar ist, sein Bauvorhaben baurechtskonform 
umzuprojektieren. Die besonderen Verhältnisse sind stets nach ihren 
Auswirkungen zu messen, um zu entscheiden, ob eine Ausnahmesituation 
vorliegt. Es liegt denn auch kein Härtefall vor, wenn eine sinnvolle oder optimale 
Ausnützung noch erreicht werden kann, denn ein Anspruch auf höchstmögliche 
Ausnützung 
besteht 
nicht 
(vgl. 
Charlotte 
Good-Weinberger, 
Die 
Ausnahmebewilligung im Baurecht insbes. nach § 220 des Zürcherischen 
Planungs- und Baugesetzes, Aachen, 1996, S. 107). Die Voraussetzungen für 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung müssen kumulativ erfüllt sein. Dass 
Ausnahmeregelungen schliesslich restriktive zu handhaben sind, liegt im 
Wesen der Sache, denn solche bedeuten immer auch ein Abweichen von dem, 
was der Gesetzgeber grundsätzlich angeordnet hat (PVG 2002 Nr. 31). So sind 
denn auch gemäss Lehre und Rechtsprechung an die Voraussetzungen zur 
Gewährung von Ausnahmebewilligungen strenge Massstäbe anzusetzen, da 
andernfalls die Gefahr besteht, dass der Zweck der Vorschriften nicht erfüllt 


werden kann. Rein finanzielle Interessen scheiden für die Annahme eines 
Härtefalles von vornherein aus (PVG 1981 Nr. 21). 
cc)
Der Beschwerdegegnerin kann gefolgt werden, wenn diese richtig erwägt, es 
sei vorliegend nicht ersichtlich, worin die ausserordentlichen Verhältnisse liegen 
sollen. Ausserordentlich ist, wie von der Beschwerdegegnerin korrekt dargelegt, 
einzig der Umstand, dass das Schweizer Volk am 11. März 2012 eine Initiative 
angenommen hat, welche inskünftig den Bau von Zweitwohnungen verbietet. 
Die Baubewilligung vom 27. Dezember 2010 enthält hinsichtlich der 
Realisierung des Grossbauprojekts mit Häuser 1, 2 und 5 (zweite Etappe) eine 
Resolutivbedingung, indem statuiert wurde, dass die Realisierung der 
Zweitwohnungen nur erfolgen kann, wenn der Kreis für die nächste Periode 
(2014 bis 2017) wiederum Zweitwohnungskontingente festlegt. Da dies nach 
Annahme der Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ 
nicht mehr möglich ist, kann die statuierte resolutive Bedingung infolge einer 
Gesetzesänderung 
nicht 
mehr 
eintreten, 
was 
aber 
keineswegs 
als 
aussergewöhnlich 
zu 
qualifizieren 
ist. 
Der 
Beschwerdegegnerin 
kann 
schliesslich 
auch 
hinsichtlich 
des 
Fehlens 
der 
Voraussetzung 
der 
unverhältnismässigen Härte gefolgt werden. Es ist richtig, dass die bauliche 
Nutzung der Liegenschaft - wenn auch in Form von Erstwohnungen - nach wie 
vor möglich ist. 
dd)
Damit kann festgehalten werden, dass die Voraussetzungen für die Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 KRG nicht erfüllt sind und die 
Gemeinde das Gesuch daher auch aus diesen Gründen zu Recht abgewiesen 
hat. 
c)
Schliesslich erweist sich auch die Berufung der Beschwerdeführer auf den 
Vertrauensschutz als unbehelflich. Gestützt auf die Baubewilligung vom 27. 
Dezember 2010 konnten die Beschwerdeführer keineswegs mit Sicherheit 
damit rechnen, dass die Baufreigabe zu einem bestimmten Zeitpunkt denn auch 
tatsächlich erfolgt. Die Beschwerdegegnerin führt in diesem Zusammenhang 


richtig aus, dem Kreisrat sei es schon vor Annahme der Initiative freigestanden, 
das Gesamtkontingent für die … Gemeinden wesentlich unter dem jetzigen 
Wert von 12‘000 m2 BGF festzulegen und er hätte auf eine Zuweisung sogar 
gänzlich verzichten können. Entsprechend sei in der Bewilligungseingabe für 
die Häuser 1, 2 und 5 der Vermerk „unbestimmt“ angebracht worden. Somit 
fehlt es vorliegend bereits an der Vertrauensgrundlage. 
5. a)
Zusammenfassend 
kann 
damit 
festgehalten 
werden, 
dass 
sich 
der 
angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 18. Juni 2012 als 
rechtmässig erweist und die von den Beschwerdeführern dagegen erhobene 
Beschwerde abzuweisen ist. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten zulasten der 
Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 VRG). Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der 
Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zu. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
374.--
zusammen
Fr. 5‘374.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Immobiliengesellschaft … AG, … 
und … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 4. Juli 
2013 abgewiesen (1C_584/2012).