gr_gerichte · R 2015 3 · 2015-09-24 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 3
5. Kammer 
Vorsitz
Audétat
RichterIn
Moser, Racioppi 
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 24. September 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
und
Amt für Raumentwicklung Graubünden, 
Beigeladene
betreffend Baugesuch (BAB)


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1.
A._____ ist Alleineigentümerin der Parzellen 7516, 7517, 7518 und 1719 
auf der "B._____" in der Fraktion X._____ - Y._____. Die Parzelle 7517, 
mit einer Gesamtfläche von 49 m2, und die Parzelle 7518, mit einer Ge-
samtfläche von 25 m2, sind je mit einem Gebäude überbaut. Am 5. Mai 
1998 reichte der Ehemann von A._____ eine Bau- bzw. ein BAB-Gesuch 
zur Renovation und teilweisen Änderung der Kleinbaute auf Parzelle 7518 
(Geb. Assek.Nr. 95B) ein. Mit Schreiben vom 14. Mai 1998 ersuchte das 
damalige Amt für Raumplanung die Gemeinde darum, das Gesuch durch 
den Gesuchsteller um folgende Unterlagen vervollständigen zu lassen: (1) 
Grundrisspläne sämtlicher Stockwerke im Massstab 1:100 (evtl. 1:50 
Bauprojekt) mit Massangaben und Angaben über die Zweckbestimmung 
der Räume; (2) Aufnahmepläne im Massstab 1:100 oder 1:50 mit Anga-
ben über die heutige Nutzung der Räume. 
Da die verlangten Unterlagen in der Folge nicht eingereicht wurden, setz-
te das Amt für Raumplanung der Gemeinde mit Schreiben vom 8. Okto-
ber 1999 eine Frist von 14 Tagen zur Stellungnahme über das weitere 
Vorgehen. Daraufhin teilte der Baugesuchsteller dem Amt für Raumpla-
nung mit, dass er das Bauvorhaben in nächster Zeit nicht realisieren wer-
de und erklärte sich mit der Abschreibung des Verfahrens einverstanden. 
Am 22. Oktober 1999 schrieb das Amt für Raumplanung das Verfahren 
ab und wies darauf hin, dass ein entsprechendes Baugesuch zu einem 
späteren Zeitpunkt erneut eingereicht werden könne.
Am 29. Juli 2014 reichte A._____ ein Baugesuch für "Unterhalt und Isolie-
rung" des Kleingebäudes (Geb. Assek.Nr. 95B) auf der in der Landwirt-
schaftszone gelegenen Parzelle 7518 ein.
2.
Die Gemeinde X._____ hielt den Nachweis der Baugesuchstellerin, wo-
nach das Gebäude bereits ursprünglich zu Wohnzwecken gedient hatte, 
für offensichtlich nicht erbracht, weshalb sie darauf verzichtete, das Bau-
gesuch der kantonalen Fachstelle zu unterbreiten, und verweigerte in der 
Folge die Baubewilligung mit Verfügung vom 2. Dezember 2014, mitge-


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teilt am 5. Dezember 2014 (Art. 87 Abs. 3 KRG). Sie begründete ihren 
Entscheid im Wesentlichen damit, dass das strittige Gebäude keine Fens-
teröffnungen besitze, was darauf schliessen lasse, dass darin keine 
Wohnnutzung stattgefunden haben könne; weiter seien solche kleinen 
Stallgebäude seinerzeit nicht zu Wohnzwecken errichtet worden, sondern 
dienten rein landwirtschaftlichen Zwecken, also der Lagerung und Aufbe-
wahrung von landwirtschaftlichen Gütern und Tierfutter.
3.
Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 29. Dezember 2014 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, worin 
sie beantragte, dass der ablehnende Bauentscheid aufzuheben und die 
Gemeinde X._____ anzuweisen sei, die Baubewilligung zu erteilen, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gemeinde. Sie rügt da-
bei eine unrichtige Sachverhaltsdarstellung durch die Baubehörde bzw. 
eine falsche Würdigung der Tatsachen. So sei die Türöffnung viel zu nied-
rig, um Tiere einzulassen oder landwirtschaftliche Güter wie Heu einzu-
bringen. Vor allem aber gebe es zeitgenössische und historische Belege, 
wonach die vorliegende Kombination von Ökonomiegebäude und Wohn-
hütte (Trennhof) tatsächlich wie von der Beschwerdeführerin behauptet 
genutzt wurde. Damit sei der erforderliche Nachweis einer vorbestehen-
den temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung rechtsgenüglich er-
bracht.
4.
Das beigeladene Amt für Raumentwicklung (ARE) liess sich mit Eingabe 
vom 28. Januar 2015 vernehmen, wobei es auf einen Antrag verzichtete. 
Es beurteilte verschiedene Kriterien und kam dabei zu einem uneinheitli-
chen Ergebnis. Es regte deshalb die Durchführung eines Augenscheins 
an, um bessere Erkenntnisse zu erlangen.
5.
Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) liess sich am 16. Februar 2015 
vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Dabei sah 


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sie - auch unter Berücksichtigung der zahlreichen teils neuen Beweismit-
teln der Beschwerdeführerin - den von dieser zu erbringenden Nachweis 
als nicht erbracht an. Ausserdem stellte sich die Beschwerdegegnerin auf 
den Standpunkt, dass ein allfälliger Nachweis der Beschwerdeführerin 
ohnehin nichts nützen würde, weil eine temporäre landwirtschaftliche 
Wohnnutzung der Baute bereits vor Jahrzehnten definitiv aufgegeben 
worden sei.
6.
In der nachfolgenden Replik vom 18. März 2015 vertiefte die Beschwer-
deführerin ihren Standpunkt und legte weitere Beweismittel ein (u.a. Stel-
lungnahmen von Diego Giovanoli, Autor des Buches 'Alpschermen und 
Maiensässe' und von Thomas Gadmer, Geschäftsführer der Walserverei-
nigung Graubünden); einen Augenschein hielt sie für nicht angezeigt. Die 
Beschwerdegegnerin nahm mit Duplik vom 4. Mai 2015 zur Argumentati-
on in der Replik Stellung, ohne neue eigene Gesichtspunkte vorzubrin-
gen. Das ARE hatte bereits am 8. April 2015 auf eine Duplik verzichtet.
7.
Am 2. September 2015 führte eine Delegation des kantonalen Verwal-
tungsgerichts (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die 
Beschwerdeführerin persönlich in Begleitung ihres Ehemannes und ihres 
Rechtsvertreters (RA lic. iur. Thomas Hess) anwesend war. Von Seiten 
der Beschwerdegegnerin waren der Bauinspektor und deren Rechtskon-
sulent zugegen. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) war als Beigelade-
ne durch einen Mitarbeiter vertreten. Weiter waren als Auskunftspersonen 
ein ehemaliger kantonaler Denkmalpfleger (Experte für die Typisierung al-
ter Nutz- und Wohnbauten in Berggebieten) sowie eine Zeitzeugin (geb. 
1921) betreffend die frühere Nutzung der umstrittenen Holzstrickbaute auf 
Parzelle 7518 anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei vor Ort noch 
die Möglichkeit geboten, sich mündlich zum bisherigen Verfahrenslauf 
sowie der früheren Nutzung der Holzstrickbaute zu äussern. Die Be-
schwerdeführerin und ihr Ehemann, der Denkmalpfleger und die Zeitzeu-


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gin votierten dabei für eine ursprüngliche Nutzung als Milch- und Käse-
verarbeitungsstätte mit Feuerstelle und einfacher Schlaf- und Wohnmög-
lichkeit im Innern der Hütte, während die Beschwerdegegnerin eine frühe-
re Bewohnbarkeit der Hütte verneinte bzw. als nicht mehr nachweisbar 
bezeichnete. Der zuletzt genannten Auffassung schloss sich auch der 
ARE-Mitarbeiter an, weil keine amtlich zuverlässige Bestandesaufnahme 
vor dem jetzt strittigen Um- und Ausbau der Hütte auf Parzelle 7518 er-
folgt sei. Von Seiten des Gerichts wurden zudem noch 12 Farbfotos be-
züglich der bestehenden Erschliessungs- und Platzverhältnisse sowie 
insbesondere des aktuellen Ausbaustandards der Holzstrickbaute (mit vi-
sueller Aussen- und Innenansicht) auf Parzelle 7518 inklusive benachbar-
ter Stallbaute auf Parzelle 7517 – samt Bildlegende - erstellt und dem 
Protokoll des Augenscheins beigefügt. 
8.
Am 14. September 2015 reichte der Anwalt der Beschwerdeführerin seine 
Honorarnote in der Höhe von Fr. 3'463.25 (inkl. Augenschein und MWST) 
beim Gericht ein. Zudem wurde noch die Kostenabrechnung vom 5. Sep-
tember 2015 über Fr. 630.-- des von der Beschwerdeführerin fallrelevant 
beigezogenen ehemaligen Denkmalpflegers nachgereicht. 
9.
Am 16. September 2015 liess das Gericht die in Ziff. 8 erwähnte Honorar-
note samt Expertenrechnung der Beschwerdegegnerin zur Kenntnisnah-
me zustellen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 2./5. Dezember 2014, worin die 
Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Bewilligung eines nachträglich ge-
stellten Baugesuchs betreffend Unterhalt und Isolierung einer (Alp-) Hütte 
in der Landwirtschaftszone mit der Begründung verweigerte, dass das 


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besagte Gebäude keine Fensteröffnungen besitze und deshalb dort zuvor 
niemals eine Wohnnutzung stattgefunden habe; die Hütte habe rein land-
wirtschaftlichen Zwecken gedient und dürfe deshalb nun nicht zweckent-
fremdet werden. Damit konnte sich die Baugesuchstellerin (Beschwerde-
führerin) nicht einverstanden erklären, weswegen sie gegen die Bewilli-
gungsverweigerung am 29. Dezember 2014 beim Verwaltungsgericht Be-
schwerde erhob, mit den Begehren, der angefochtene Bauentscheid sei 
aufzuheben und die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die nachgesuchte 
Bewilligung zu erteilen. Streitgegenstand bildet hier die Frage, ob die Hüt-
te auf Parzelle 7518 nachweislich bereits früher zu Wohnzwecken genutzt 
wurde und somit eine Bewilligung in der Landwirtschaftszone (für Bauten 
ausserhalb der Bauzone; sog. BAB-Bewilligung) möglich ist oder nicht. 
2.
Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 
Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
bung oder Änderung hat […]. Gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG können mit der 
Beschwerde geltend gemacht werden: a) Rechtsverletzungen einschliess-
lich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens; b) unrichtige oder 
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Nach 
Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mit-
teilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzurei-
chen. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdeführerin 
durch die Verweigerung der nachgesuchten (BAB-) Bewilligung nachteilig 
betroffen wird, da sie den Unterhalt und die Isolierung ihrer (Alp-) Hütte 
nicht vornehmen dürfte (bzw. wieder rückgängig machen müsste). Die 30-
tägige Anfechtungsfrist wurde ebenfalls korrekt eingehalten, da die Be-
schwerde vom 29. Dezember 2014 und der angefochtene Entscheid vom 
2./5. Dezember 2014 datieren. Die Beschwerdeführerin rügt insbesondere 
eine unvollständige Feststellung bzw. falsche Ermittlung des rechtserheb-
lichen Sachverhalts und somit einen Beschwerdegrund nach Art. 51 Abs. 


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1 lit. b VRG. Das Verwaltungsgericht ist zudem örtlich, sachlich und funk-
tionell gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG zuständig für die Entgegennahme und 
Behandlung der frist- und formgerecht eingereichten Beschwerde. Auf die 
Beschwerde ist deshalb vollumfänglich einzutreten.
3. a)
Nach Art. 83 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) richtet sich die Zulässigkeit von nicht 
zonenkonformen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen nach dem Bun-
desrecht. Laut Art. 83 Abs. 2 KRG wird die Umnutzung landwirtschaftli-
cher Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken im Rahmen 
des Bundesrechts bewilligt. Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur 
mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Laut Art. 22 
Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass die Bauten und 
Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land 
erschlossen ist (lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts 
und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 RPG). 
Nach Art. 24 RPG – der die Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausser-
halb der Bauzonen regelt (BAB-Bewilligung) - können, abweichend von 
Art. 22 Abs. 2 lit. a, solche (BAB-) Bewilligungen erteilt werden, wenn der 
Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen 
erfordert (lit. a); und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. 
b).
b)
Ist also wie im konkreten Fall ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben in 
der Landwirtschaftszone zu beurteilen, das nicht im Sinne von Art. 22 
RPG zonenkonform ist, gilt es zu untersuchen, ob allenfalls ein bundes-
rechtlicher Ausnahmetatbestand gemäss Art. 24a-24e RPG Anwendung 
findet. Art. 24a RPG erlaubt Zweckänderungen ohne bauliche Massnah-
men ausserhalb der Bauzone, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen 


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auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Abs. 1 lit. a) und sie 
nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig sind (lit. b). Nach Art. 24c 
RPG können bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen in Nichtbau-
zonen mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert oder wieder-
hergestellt werden, falls sie bestimmungsgemäss, d.h. zu Wohnzwecken, 
nutzbar und rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Bestandes-
garantie). Zu ergänzen bleibt nur noch, dass laut Art. 87 Abs. 1 KRG Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB) neben der Baubewilli-
gung eine kantonale Bewilligung (BAB-Bewilligung; ARE/DVS) erfordern.
c)
Vorliegend geht es hauptsächlich um die Beurteilung, ob eine Wohnnut-
zung in der Hütte auf Parzelle 7518 rechtmässig vorbestanden hat oder 
nicht. Hat eine – wenn auch nur sehr rudimentäre bzw. ursprünglich primi-
tive – Wohnnutzung in der betreffenden Kleinbaute (Raumfläche 5 m2) auf 
der Alp bzw. dem dortigen Maiensäss zulässigerweise bestanden, so kä-
me die Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG und somit der Grundsatz 
„Wohnen bleibt Wohnen“ zur Anwendung, solange zwischenzeitlich das 
fragliche Gebäude nicht einer anderen Nutzung zugeführt wurde. Wäre 
eine frühere Wohnnutzung bzw. die Rechtmässigkeit einer frühreren 
Wohnnutzung zu verneinen, so läge von Beginn weg ein Fall einer zo-
nenwidrigen Umnutzung vor, die in der Regel nicht bewilligt werden könn-
te (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
[VGU] R 07 36 vom 5. Juli 2007 E.2 und E.3a-d sowie VGU R 14 60 vom 
8. September 2015 E.3b). Bei der hier behaupteten vorbestehenden 
Wohnnutzung handelt es sich offensichtlich um eine solche als „temporä-
re landwirtschaftliche Wohnbaute“ durch die Voreigentümer und nicht et-
wa um eine solche als „nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung zu Ferien-
zwecken“ seit dem Eigentumsübergang. Für das Gericht stellt sich nun 
die Kernfrage, wie dieser frühere, zeitweilige Aufenthalt im Gebäude im 
Dienste der Alp- und Landwirtschaft aus heutiger Sicht zu werten ist. Die 
Beschwerdeführerin und ihre Mitstreiter sind dazu der Meinung, dass die 


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fragliche Hütte seit jeher als Milch- und Käseverarbeitungsstätte (inkl. La-
gerung der Produkte im Keller) mit einfacher Feuer- und Kochstelle und 
als temporäre Schlaf- und Wohnbaute genutzt wurde und daher der 
nachgesuchten Bewilligung betreffend Unterhalt und Isolation für die Hüt-
te nichts im Wege stünde. Die Beschwerdegegnerin ist dazu anderer 
Meinung, da der Nachweis für eine (frühere) Wohnnutzung nicht erbracht 
bzw. eine temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung der Hütte bereits 
vor Jahrzehnten definitiv aufgegeben worden sei. Zur Würdigung und 
Bewertung dieser gegensätzlichen Standpunkte sind zuerst die Argumen-
te der Parteien anzuführen und danach das Resultat des Augenscheins 
mit den entsprechenden Schlussfolgerungen kundzutun.
d)
Indizien für eine "temporäre landwirtschaftliche Wohnnutzung" sind etwa 
die Existenz von Fenstern, eine gewisse Entfernung von der nächsten 
permanent bewohnten Siedlung, das Vorhandensein einer Feuerstelle, 
die Dimensionierung der Türöffnung und die historische Zweckbestim-
mung. Insbesondere das ARE setzt sich in seiner Stellungnahme vom 28. 
Januar 2015 (Ziff. 2, S. 3-5) mit diesen Kriterien sachlich auseinander und 
kommt zu einem uneinheitlichen Resultat: Während die Entfernung zum 
nächsten Dorf und die historische Zweckbestimmung eher für die behaup-
tete frühere Wohnnutzung sprächen und auch fensterlose Wohnformen 
(z.B. Kleinsennereien) bekannt seien, könne aus der Dimension der 
Türöffnung kein eindeutiger Schluss gezogen werden; ausserdem fehlten 
in Bezug auf die behauptete Feuerstelle konkrete Nachweise, wonach der 
Ofen im betreffenden Gebäude tatsächlich verwendet worden sei. Nicht 
abgestützt werden könne auf die Bezeichnung des strittigen Gebäudes 
als „Hütte“ in den Dokumenten der kantonalen Schätzungskommission 
und der Denkmalpflege, da der Begriff dort untechnisch verwendet werde.


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e)
Anhand der bei den Akten liegenden Rechtsschriften und Entscheidungs-
grundlagen ist die Behauptung der Beschwerdeführerin einer vorgängigen 
temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung mit eigener Feuerstelle 
nachvollziehbar und plausibel. Die Distanz vom Dorf und insbesondere 
die historische Dokumentation und fachkundige Einschätzung des beige-
zogenen Denkmalpflegers lassen diesen Schluss zu; zumal dieser Exper-
te die Erkenntnis vorbrachte, dass solche Gebäude trotz Fensterlosigkeit 
früher tatsächlich temporär zu landwirtschaftlichem Wohnen genutzt wor-
den seien. Die zahlreichen schriftlichen Bestätigungen von Zeitzeugen, 
welche in besagter Liegenschaft temporäres landwirtschaftliches Wohnen 
selber wahrgenommen haben und die Beschreibung exakt dieser Liegen-
schaft im Buch „Alpschermen und Maiensässe“ (S. 307) durch den er-
wähnten Denkmalpfleger – welcher als ausgewiesener und anerkannter 
Fachmann für die Typisierung und die Charakterisierung alter Nutz- und 
Wohnbauten in Berggebieten gilt – verstärken diesen Eindruck noch. Um 
letzte Zweifel auszuräumen, erschien dem Gericht ein Augenschein an-
gezeigt. Anlässlich dieser Ortsbegehung sollte die Gesamtsituation des 
Alphofes betrachtet und analysiert werden; neben den Indizien zu Guns-
ten einer vorbestehenden temporären landwirtschaftlichen Wohnnutzung 
sollte dabei insbesondere noch geprüft werden, ob die Annahme der Be-
schwerdegegnerin haltbar ist, wonach das strittige Gebäude zur Lagerung 
und Aufbewahrung von landwirtschaftlichen Gütern und Tierfutter gedient 
haben soll (vgl. Ziff. II.6, S. 2 im angefochtenen Abweisungsentscheid).
f)
Am 2. September 2015 führte eine Delegation des zuständigen Spruch-
körpers des Verwaltungsgerichts einen Augenschein auf Parzelle 7518 
(umstrittene Baute) und Parzelle 7517 (Stallbaute) durch und besichtigte 
den aktuellen Ausbaustandard der zur Diskussion stehenden Holzstrick-
baute (vgl. dazu Gerichtsfotos 4, 5, 7 und 8; mit Aussenansicht der Baute; 
daneben die grössere und bloss aufgetrölte Stallbaute – Fotos 2, 4, 6 und 
7) samt bestehender Erschliessung (Gerichtsfotos 1, 3 und 5). Das Ge-


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richt ist dabei zur Überzeugung gelangt, dass der bisher aufgrund der Ak-
ten gewonnene Eindruck – wonach die Existenz einer früheren (tem-
porären landwirtschaftlichen) Wohnnutzung zu bejahen sei – bestätigt 
werden kann. Namentlich die einleuchtenden Ausführungen des als Aus-
kunftsperson beigezogenen Denkmalpflegers bzw. Experten über die ty-
pischen Unterscheidungsmerkmale zwischen Wohn- und Stallbauten 
vermochten das Gericht zu überzeugen. Während erstere eine niedrige 
Türöffnung am Rande der Hauptfassade aufweisen würden und die Ge-
bäude selbst durch einen Trennbalken in der Mitte gekennzeichnet seien 
(für Inneneinteilung: Hinterer Teil mit Zwischendecke, unten: Milch- und 
Käseverarbeitung samt Lager, oben: Schlafstätte; Vorderer Gebäudeteil 
ohne Zwischendecke für Feuer-/Kochstelle mit Wohnanteil), seien die 
Stallbauten mit einer höheren Türöffnung in der Mitte (um das Vieh rechts 
und links im Stall anzubinden) und der obere Stallteil für die Einlagerung 
des Heus mit eigener Stallzufahrt auf der Hinterseite versehen worden. 
Genau diese typischen Charaktermerkmale für eine „Wohnnutzung“ (vgl. 
Fotos 4, 6, 8 sowie innen 9, 10, 11 - mit von aussen sichtbarem Trennbal-
ken auf Foto 7 für Gebäudeeinteilung) bzw. für eine „Stallbaute“ (Fotos 2, 
4, 6) konnten vor Ort durch die Gerichtsdelegation überprüft und verifiziert 
werden. Hinzu kommt, dass die persönlich anwesende Zeitzeugin (geb. 
1921) sehr bestimmt und glaubwürdig zu vermitteln mochte, dass bereits 
vor Jahrzehnten eine Feuerstelle in der betreffenden Hütte auf Parzelle 
7518 existiert habe und dort – aus Gründen der Zeit- und Wegersparnis 
für die Bewirtschafter aus dem Dorf – zeitweilig gewohnt, gegessen und 
geschlafen worden sei (vgl. Foto 12; Bild über ehemalige Alpbewirtschaf-
ter mit Mähsensen). Diesen Beteuerungen gibt es nichts hinzuzufügen. 
g)
Für das Gericht ergibt sich somit, dass von keiner Partei jemals bestritten 
wurde, dass das fragliche Gebäude auf Parzelle 7518 seit jeher für tem-
porär landwirtschaftliche Arbeits-, Schlaf- und "Aufenthaltszwecke" ge-
nutzt wurde; auch ist es offensichtlich, dass eine solche Nutzung seiner-


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zeit rechtmässig erfolgte. Gleichzeitig gibt es keinerlei Anzeichen dafür, 
dass das Gebäude zwischenzeitlich einer anderen Nutzung zugeführt 
worden wäre. Somit kommt vorliegend die Bestandesgarantie zum Tra-
gen.
h)
Der ARE-Mitarbeiter betonte anlässlich des Augenscheins aber noch, 
dass es grundsätzlich zwischen Arbeits- und anderen Räumen zu unter-
scheiden gelte. Vorliegend sei der ursprüngliche Innenzustand des Ge-
bäudes einfach nicht mehr feststellbar. Eine frühere Mischnutzung wurde 
jedoch selbst vom ihm nicht in Abrede gestellt. Tatsache ist zudem, dass 
aus der Hütte nichts Elementares herausgerissen sowie an ihr auch 
nichts (äusserlich sichtbar) angebaut wurde. Im Hinblick auf die kantonale 
Bewilligung nach Art. 87 Abs. 1 KRG (BAB-Bewilligung) ist deshalb noch 
von Bedeutung, dass eine differenzierte Ausscheidung bei solch klein-
flächigen Gebäuden (mit 5 m2) kaum möglich oder sinnvoll erscheint. Lie-
gen nachweislich derart kleine Räume vor, wäre es geradezu unsinnig 
bzw. unverhältnismässig, flächenmässig eine weitere Trennung (Aus-
scheidung) innerhalb dieser Hütte vorzunehmen, weshalb das Gebäude 
auf Parzelle 7518 gesamthaft als „Wohnbaute“ zu qualifizieren und im 
BAB-Verfahren nach Art. 24c RPG – vorbehältlich allfälliger anderer 
rechtlicher Hindernisse – zu bewilligen sein wird. Weil die Beschwerde-
führerin lediglich den Antrag auf Bewilligung ihres Baugesuchs durch die 
Beschwerdegegnerin - nicht aber gesetzeskonform auch noch durch die 
kantonale Fachstelle (ARE) bzw. das zuständige Departement (DVS) - 
stellte, kann ihre Beschwerde nicht komplett, sondern „nur“ teilweise gut-
geheissen werden. 
i)
Der angefochtene Abweisungsentscheid vom 2./5. Dezember 2014 ist 
demzufolge nicht rechtens oder schützenswert, was zu seiner Aufhebung 
und zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde vom 29. Dezember 2014 
führt. Die Streitsache ist an die Beschwerdegegnerin zur Weiterführung 


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des Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen, 
wobei die kantonalen Behörden die angestrebte BAB-Bewilligung innert 
vernünftiger Frist zu erteilen haben.
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdegegnerin 
aufzuerlegen. Das Gericht setzt dabei die Staatsgebühr ermessensweise 
auf Fr. 2‘500.-- fest. Die Beschwerdegegnerin hat die in der Hauptsache 
obsiegende und anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin gemäss Art. 78 
Abs. 1 VRG überdies aussergerichtlich noch angemessen zu entschädi-
gen, wobei hierfür auf die Honorarnote vom 11. September 2015 des An-
walts der Beschwerdeführerin in der Höhe von Fr. 3‘463.25 (gegliedert in: 
Arbeits-/Zeitaufwand 11.75 Std. à Fr. 260.-- [3‘055.05] plus Spesen Au-
genschein [Fr. 60.--], plus 3% Pauschale für Kleinspesen [Fr. 91.65] und 
8% MWST [256.55]) abzustellen und diese zu übernehmen ist; zuzüglich 
Kostenabrechnung vom 5. September 2015 über total Fr. 630.-- (zusam-
mengesetzt aus: Bericht/Dokumentation Fr. 350.-- plus Aufwand Augen-
schein Fr. 200.--, plus Spesen Fr. 80.--) des von der Beschwerdeführerin 
fallrelevant beigezogenen Denkmalpflegers. Die Beschwerdegegnerin hat 
die Beschwerdeführerin folglich insgesamt mit Fr. 4‘093.25 (Fr. 3‘463.25 
[Anwaltskosten] plus Fr. 630.-- [Expertenkosten]) zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, die angefochtene Verfü-
gung der Gemeinde X._____ aufgehoben und die Sache zur Weiter-
führung des Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die 
Gemeinde X._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--


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- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
344.--
zusammen
Fr.
2'844.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit insgesamt 
Fr. 4'093.25 (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]