gr_gerichte · R 2018 17 · 2019-09-18 · de

Baubewilligung / Bauvollendung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 17
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter, Richterin Audétat, von Salis
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 18. September 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubewilligung / Bauvollendung


- 2 -
1.
Die Geschwister A._____, B._____ und C._____ sind Miteigentümer zu je 
1/3 der Parzelle 77 in Y._____. Seit der Fusion von Y._____ und weiterer 
Gemeinden zur neuen Gemeinde X._____ (genehmigt von der Regierung 
des Kantons Graubünden am 11. November 2014, in Kraft seit dem 1. Ja-
nuar 2015) trägt die Parzelle die Nummer 10077. Auf ihr lastete ein lebens-
längliches Nutzniessungsrecht zugunsten der Eltern der drei Geschwister, 
nämlich D._____ und E._____.
2.
Der frühere Gemeindevorstand von Y._____ bewilligte mit Entscheid vom 
14. Juli 2008, mitgeteilt am 26. August 2008, das am 16. April 2008 einge-
reichte Baugesuch, das ein solches aus dem Sommer 2006 bzw. 2007 er-
setzte. Der Gemeindevorstand wies die von den Nachbarn erhobenen Ein-
sprachen ab und erteilte die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehr-
familienhauses auf der Parzelle 77 (heute 10077). Mit Urteil R 08 80/83 
vom 10. Februar 2009, mitgeteilt am 13. März 2009, wies das Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden die dagegen erhobenen Beschwerden 
ab, soweit es darauf eintrat. Das Urteil erwuchs in Rechtskraft. Das Mehr-
familienhaus wurde erstellt und am 26. November 2011 von der damaligen 
Baubehörde abgenommen, wobei im Abnahmeprotokoll festgehalten 
wurde, dass die Wohnungen auf den Ebenen 2 und 3 nicht fertig ausgebaut 
seien ("Feinputz + kein Bodenbelag").
3.
Die Miteigentümer der Parzelle, A._____, B._____ und C._____, begrün-
deten am 10. Dezember 2010 an Parzelle 77 (heute 10077) Stockwerkei-
gentum und teilten die Liegenschaft in die folgenden vier Stockwerkeinhei-
ten auf:
-
STWE 10077-4: 3 ½-Zimmerwohnung E1 im EG, 200/1000 Wertquote
-
STWE 10077-5: 4 ½-Zimmerwohnung E2 mit Abstellraum im 1. OG, 
250/1000 Wertquote 
-
STWE 10077-6: 4 ½-Zimmerwohnung E3 mit Abstellraum im 2. OG, 
250/1000 Wertquote


- 3 -
-
STWE 10077-7: 5 ½-Zimmerwohnung E4 im 3. OG und DG mit Abstell-
raum im 3. OG, 300/1000 Wertquote
Das Nutzniessungsrecht von D._____ und E._____ wurde, unter Löschung 
desselben auf der Stammparzelle 77 (heute 10077), auf die STWE 10077-
4 und die STWE 10077-7 übertragen.
4.
Mit Schreiben vom 5. Dezember 2016 wies die Gemeinde auf den mögli-
chen Verfall der 2009 rechtskräftig erteilten Baubewilligung für die beiden 
noch nicht fertig ausgebauten Wohnungen sowie auf die Problematik der 
Bewilligungsfähigkeit unter der Geltung des Zweitwohnungsgesetzes hin. 
Mit verschiedenen Schreiben ersuchten die Mitglieder der Familie in der 
Folge die Gemeinde um Verlängerung der 2008 erteilten Baubewilligung 
zur Fertigstellung der noch unfertigen Wohnungen E2 und E3 im 1. und 2. 
OG (STWE 10077-5 und STWE 10077-6) bzw. um Bewilligung des Aus-
baus dieser zwei Wohnungen als Zweitwohnungen.
5.
Mit Verfügung vom 20. Februar 2017, mitgeteilt am 27. Februar 2017, 
stellte die Gemeinde fest, dass die Räumlichkeiten im EG und im 1. OG die 
Kriterien für altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht nicht er-
füllten. Auch stellte sie fest, dass die am 14. Juli 2008 erteilte Baubewilli-
gung für die Erstellung von Wohnungen im EG und im 1. OG mangels Bau-
vollendung unbenutzt verstrichen sei. Daher wies sie das Gesuch um Er-
streckung der Baubewilligung bzw. um Erteilung einer neuen Baubewilli-
gung für Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im EG und im 1. OG ab.
6.
Gegen diesen Entscheid erhoben D._____ und E._____ am 28. Februar 
2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
(Verfahren R 17 22). Die Gemeinde anerkannte im Rechtsschriftenwech-
sel, dass in der angefochtenen Verfügung versehentlich die falschen Ge-
schossebenen für die zwei nicht fertig ausgebauten Stockwerke (EG statt 
1. OG und 1. OG statt 2. OG) aufgeführt waren, weshalb das Verwaltungs-


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gericht die Beschwerde mit Urteil vom 31. August 2017 hinsichtlich der 
(ausgebauten und daher als altrechtlich im Sinne des Zweitwohnungsge-
setzes zu geltenden) Räume im EG (STWE 10077-4) abschrieb. Es hielt 
zudem fest, dass die Gemeinde bezüglich der (unfertigen) Räume im 2. OG 
(STWE 10077-6) eine separate Verfügung noch zu erlassen habe. Auf die 
Beschwerde bezüglich der Räume im 1. OG (STWE 10077-5) trat das Ver-
waltungsgericht mangels Beschwerdelegitimation von D._____ und 
E._____ nicht ein. Das Gericht hielt ferner fest, dass die angefochtene Ver-
fügung mangels Beschwerde seitens der beschwerdeberechtigten Mitei-
gentümer (die drei Geschwister A._____, B._____ und C._____) hinsicht-
lich der nicht fertig ausgebauten Räumlichkeiten im 1. OG (STWE 10077-
5) in Rechtskraft erwachsen sei. Dieses Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 
erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 
7.
Mit Schreiben vom 24. November 2017 stellte die Gemeinde den Erlass 
einer die Räume im 2. OG (STWE 10077-6) betreffenden Verfügung in Aus-
sicht, gab an, wie sie zu verfügen gedenke und räumte A._____, B._____ 
und C._____ die Möglichkeit ein, sich dazu schriftlich vernehmen zu lassen. 
Diese äusserten sich dazu mit Schreiben vom 15. Januar 2018. Sie ver-
langten in Bezug auf die Wohnung im 2. OG, es solle festgestellt werden, 
dass es sich dabei um eine altrechtliche Wohnung im Sinne des Zweitwoh-
nungsgesetzes handle. In Bezug auf die Wohnung im 1. OG verlangten sie 
den Widerruf der Verfügung vom 20. Februar 2017 und die Feststellung, 
dass es sich dabei ebenfalls um eine altrechtliche Wohnung im Sinne des 
Zweitwohnungsgesetzes handle. Eventualiter sei festzustellen, dass die 
Verfügung vom 20. Februar 2017 nichtig sei.
8.
In der Folge erliess die Gemeinde am 5. März 2018, mitgeteilt am 7. März 
2018, folgende Verfügung: 
"1. Es wird festgestellt, dass die Räumlichkeiten im 2. Obergeschoss 
(STWEG 10077-6) des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 10077 die 
Kriterien als Wohnung i.S. von Art. 2 Abs. 1 ZWG nicht erfüllen und 


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dass es sich daher nicht um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von 
Art. 10 ZWG handelt.
2.
Es wird festgestellt, dass die am 14.07.2008/26.08.2008 erteilte Bau-
bewilligung für die Erstellung einer fertigen Wohnung im 2. Oberge-
schoss des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 10077 in Y._____ 
mangels Bauvollendung gestützt auf Art. 91 KRG unbenutzt verstri-
chen ist.
3.
Auf das Wiedererwägungsgesuch mit Bezug auf die Verfügung vom 
20./27. Februar 2017 hinsichtlich der Räumlichkeiten im 1. Oberge-
schoss (STWEG 10077-5) wird nicht eingetreten.
4.
Die Verfahrenskosten in Höhe von 500 Franken zuzügl. Kosten für ju-
ristische Abklärungen in Höhe von 1 000 Franken, gesamthaft also 
1 500 Franken, werden den drei Miteigentümern unter solidarischer 
Haftbarkeit, also je zu 1/3, also je zu 500 Franken überbunden.
5.
(Rechtsmittelbelehrung)
6.
(Mitteilung)".
9.
Gegen diese Verfügung vom 5. März 2018 sowie gegen die Verfügung vom 
20. Februar 2017 erhoben A._____, B._____ und C._____ (nachfolgend 
Beschwerdeführer) am 9. April 2018 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt. Sie stellten folgende Rechtsbegehren:
"1.
HAUPTBEGEHREN 
Es sei festzustellen, dass die Verfügung des Gemeindevorstandes 
von X._____ vom 05. März 2018, mitgeteilt am 07. März 2018, sowie 
die Verfügung des Gemeindevorstandes von X._____ vom 20. Fe-
bruar 2017, mitgeteilt am 27. Februar 2017, beide betreffend die 
Wohnüberbauung auf der Parzelle Nr. 10077, Grundbuch der Ge-
meinde X._____, nichtig seien.
2.
EVENTUALBEGEHREN 
1. a) Es sei die Verfügung des Gemeindevorstandes von X._____ vom 05. 
März 2018, mitgeteilt am 07. März 2018, betreffend die Wohnüber-
bauung auf der Parzelle Nr. 10077, Grundbuch der Gemeinde 
X._____ (Fraktion Y._____), aufzuheben.
b) Eventualiter sei festzustellen, dass es sich bei der Wohnung im 2. 
Obergeschoss auf dem Grundstück Nr. 10077, Grundbuch der Ge-
meinde X._____, um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 
10 ZWG handelt. 


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2. a) Es sei auf das Widerrufsgesuch betreffend die Verfügung des Ge-
meindevorstandes von X._____ vom 20. Februar 2017, mitgeteilt am 
27. Februar 2017, einzutreten und dieses sei gutzuheissen: Die Ver-
fügung des Gemeindevorstandes von X._____ vom 20. Februar 
2017, mitgeteilt am 27. Februar 2017, betreffend die Wohnung im 1. 
Obergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 10077, 
Grundbuch der Gemeinde X._____, sei aufzuheben. 
b) Eventualiter sei festzustellen, dass es sich bei der Wohnung im 1. 
Obergeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 10077, 
Grundbuch der Gemeinde X._____, um eine altrechtliche Wohnung 
im Sinne von Art. 10 ZWG handelt.
3.
KOSTEN- UND ENTSCHÄDIGUNGSFOLGEN 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge der Beschwerdegegnerin."
10.
Mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2018 beantragte die Gemeinde (nachfol-
gend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei.
11.
Mit Replik vom 5. Juli 2018 hielten die Beschwerdeführer unverändert an 
ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 9. April 2018 fest.
12.
Mit Duplik vom 6. August 2018 wiederholte die Beschwerdegegnerin ihre 
mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2018 formulierten Rechtsbegehren.
13.
Mit Schreiben vom 7. August 2018 forderte der Instruktionsrichter die an-
waltlich vertretenen Parteien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honora-
rvereinbarung einzureichen. In der Folge reichte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. August 2018 seine Kostennote 
ein. Gleichzeitig machte er Ausführungen zur Duplik der Beschwerdegeg-
nerin. Zur Berechnung des Honorars (inkl. Streitwertzuschlag) nahm der 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 18. August 
2018 Stellung.


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14.
Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters vom 17. Januar 
2019 hin stellte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin dem Gericht 
mit Eingabe vom 23. Januar 2019 sämtliche Unterlagen im Zusammenhang 
mit der Baubewilligung vom 14. Juli 2008 inkl. Bauabnahmeprotokoll vom 
26. November 2011 (nachfolgend Editionsakten Beschwerdegegnerin) zu.
Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung sowie der 
Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Die angefochtenen kommunalen Verfügun-
gen vom 5. März 2018, mitgeteilt am 7. März 2018, und vom 20. Februar 
2017, mitgeteilt am 27. Februar 2017, (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 5 
und 6, Editionsakten Beschwerdegegnerin) stellen kommunale Entscheide 
im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes 
Rechtsmittel als die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung 
(vgl. Art. 20 Abs. 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG; SR 
702] i.V.m. Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 
700], Art. 92 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100], 
Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 801.110] 
und Art. 137 des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin [nachfolgend 
BG]). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden ist somit gegeben.


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2.
Gemäss Art. 20 ZWG richten sich, nebst der Zuständigkeit (vgl. Erwä-
gung 1), auch das Verfahren und der Rechtsschutz nach dem RPG und 
den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen der Kantone.
2.1.
Den entsprechenden Rechtsschutz regelt Art. 33 RPG (vgl. STALDER, in: 
WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz, Bern 2017, Art. 20 Rz. 8 f.). 
Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die Legitima-
tion mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten. Damit 
gelten die Legitimationserfordernisse von Art. 89 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 
2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) auch 
für das kantonale Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG (STALDER, in: 
WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Rz. 10 ff.). Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer vor 
der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teil-
nahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid oder 
Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Dies gilt selbstverständlich 
für den/die Baugesuchsteller/in, dessen/deren Anträgen nicht oder nicht 
vollständig entsprochen worden ist (STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER, 
a.a.O., Rz. 12). Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation 
zur Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde le-
gitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 
wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Diese Bestimmungen 
gehen nicht über die Anforderungen zur Beschwerdelegitimation gemäss 
Art. 89 Abs. 1 BGG hinaus, weshalb diesbezüglich auf das oben Ausge-
führte abgestellt werden kann. Das heisst, es reicht die besondere Nähe 
zum Streitgegenstand, damit der angefochtene Entscheid auf die erhobe-
nen Rügen hin überprüft wird (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um-
weltschutzrecht, Bern 2016, 6. Aufl., S. 555).


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2.2.
Mit der angefochtenen Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) bzw. 
mit dem diesbezüglichen, rechtskräftigen Urteil R 17 22 des Verwaltungs-
gerichts vom 31. August 2017 ergab sich, dass die nicht fertig ausgebauten 
Räumlichkeiten im 1. OG (im Gegensatz zu den ausgebauten im EG) nicht 
als altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht gelten konnten, dass 
die diesbezügliche, im Jahr 2008 erteilte Baubewilligung unbenutzt verstri-
chen war und dass ferner bezüglich den nicht ausgebauten Räumlichkeiten 
im 2. OG noch keine Verfügung erlassen worden war. Mit der angefochte-
nen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) resultierte, dass die nicht fertig 
ausgebauten Räumlichkeiten im 2. OG ebenfalls nicht als altrechtliche 
Wohnung ohne Erstwohnungspflicht gelten konnten und dass diesbezüg-
lich die im Jahr 2008 erteilte Baubewilligung ebenfalls nicht mehr gültig war. 
Konsequenz aus diesen Verfügungen wäre, – wenn diese denn als rechts-
gültig erachtet würden –, dass die Beschwerdeführer, wie sie selbst aus-
führen, die Wohnungen im 1. und 2. OG nicht als altrechtliche Wohnungen 
bzw. als Zweitwohnungen ausbauen und verkaufen bzw. vermieten dürf-
ten. Damit sind sie von den betreffenden kommunalen Verfügungen beson-
ders berührt und haben an deren Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse. 
Zudem nahmen sie an den entsprechenden vorinstanzlichen Verfahren je-
weils teil (vgl. die Mitteilungen in den Verfügungen vom 20. Februar 2017 
und vom 5. März 2018; Bf-act. 5 und 6). Folglich sind die Voraussetzungen 
für die Beschwerdelegitimation im Sinne von Art. 20 ZWG i.V.m. Art. 33 
Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG bzw. Art. 50 
VRG gegeben und die Beschwerdeführer als beschwerdeberechtigt anzu-
sehen. Da die Beschwerde im Übrigen die formellen Erfordernisse erfüllt 
und auch fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht wurde, ist darauf 
einzutreten. 
2.3.
Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen einschliesslich Über-
schreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden (Art. 51 Abs. 1 VRG).


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3.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Verfügungen vom 20. Februar 
2017 und vom 5. März 2018 nichtig sind bzw. ob die Verfügungen eventu-
aliter – in Bezug auf die Verfügung vom 20. Februar 2017 in Gutheissung 
des Widerrufsgesuchs – aufzuheben sind und ob festzustellen ist, dass es 
sich bei den Räumlichkeiten im 1. und 2. OG um altrechtliche Wohnungen 
im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder nicht.
3.1.
Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Verfügung vom 20. Februar 2017 
(Bf-act. 6) fest, eine Wohnung müsse bezugsbereit sein, um als Wohnung 
im Rechtssinne qualifiziert werden zu können. Die gesetzlich vorausge-
setzte Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche Massnah-
men sei vorliegend nicht erfüllt, weil den fraglichen Räumlichkeiten der In-
nenausbau fehle. Die Räumlichkeiten könnten deshalb nicht als altrechtli-
che Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 10 ZWG gel-
ten. Die Baubewilligung sei im Jahr 2009 erteilt und danach nie verlängert 
worden. Weil die Wohnungen klarerweise nicht vollendet und damit nicht 
bezugsbereit seien, könne die Baubewilligung nicht verlängert werden. 
Auch die Beschwerdeführer hätten im Zusammenhang mit der verlangten 
Gebührenreduktion bestätigt, dass die Wohnungen nicht vollendet bzw. 
dass nur zwei von vier Wohnungen ausgebaut seien. Eine neue Baubewil-
ligung für den Ausbau von zwei Zweitwohnungen könne nicht erteilt wer-
den, zumal der entsprechende Wohnungsanteil in der Gemeinde über 
20 % liege.
In der Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) führte die Beschwerdegeg-
nerin aus, die Verfügung vom 20. Februar 2017 könne mit Bezug auf die 
Räumlichkeiten im 1. OG nicht als nichtig taxiert werden, zumal sie gemäss 
Urteil des Verwaltungsgerichts explizit in Rechtskraft erwachsen sei. Dass 
diesbezüglich ein besonders schwerer Mangel vorliege, hätten die Be-
schwerdeführer nicht dargelegt, ein solcher sei denn auch nicht auszuma-
chen. Da sowohl für die Beschwerdeführer als auch für die Beschwerde-


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gegnerin ein eminentes Interesse an der Klärung der Frage bestehe, wel-
cher Status den Räumlichkeiten im 2. OG zukomme, sei der Erlass einer 
Feststellungsverfügung zulässig, unabhängig davon, ob eine explizite ge-
setzliche Grundlage vorhanden sei oder nicht. Weiter lehnte die Beschwer-
degegnerin den Widerruf der Verfügung vom 20. Februar 2017 mit Bezug 
auf die Räumlichkeiten im 1. OG ab, weil die Voraussetzungen dafür fehl-
ten. In Bezug auf die Räumlichkeiten im 2. OG verneinte sie die Qualifika-
tion als altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG mit der Begrün-
dung, dass es auch diesen an der Bezugsbereitschaft mangle. Die Küchen- 
und Sanitäreinrichtungen fehlten, die Nassbereiche seien nicht gefliest und 
deren Wände nicht verputzt, zudem fehlten sämtliche Bodenbeläge. Man 
könne also in den Räumen weder essen, schlafen, noch sich waschen oder 
auf die Toilette gehen, was aber für eine Wohneignung Voraussetzung sei. 
Die noch erforderlichen baulichen Investitionen seien auch aus finanzieller 
Sicht nicht unerheblich. Auch sei die künftige Wohnnutzung baulich nicht 
bereits definitiv festgelegt. Je nach Innenausbau seien auch andere Nut-
zungen denkbar, z.B. für Büros, Therapieräume, Ateliers, stille Gewerbe, 
Archive etc. Selbst die Beschwerdeführer hätten – im Zusammenhang mit 
der Frage der Gebührenreduktion – wiederholt bestätigt, dass es sich auch 
nach ihrem Verständnis nicht um zwei fertig ausgebaute Wohnungen 
handle. Aus den amtlichen Schätzungen sowie aus der Rechnungsstellung 
für die erstmaligen Anschlussgebühren lasse sich, angesichts der unter-
schiedlichen rechtlichen Grundlagen, in Bezug auf die Qualifikation als 
Wohnung nach dem ZWG nichts ableiten. Auch wenn im Jahr 2009 die 
Bewilligung für den Bau einer Wohnung im 2. OG erteilt worden sei, sei der 
Tatbestand der altrechtlichen Wohnung nach Art. 10 ZWG nicht erfüllt, weil 
gar keine Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG gebaut worden sei. 
Unabhängig davon sei diese Baubewilligung aber längst verfallen, und je-
der künftige Innenausbau zu Wohn- oder anderen Zwecken bedürfe einer 
neuen Baubewilligung. 


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3.2.
Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde vom 9. April 2018 und 
in der Replik vom 5. Juli 2018 mit Hinweis auf Art. 7 ZWG geltend, den 
Verfügungen vom 5. März 2018 und vom 20. Februar 2017 mangle es an 
einer gesetzlichen Grundlage, zumal sie ausserhalb eines Baubewilli-
gungsverfahrens erlassen worden seien. Damit liege ein besonders 
schwerwiegender Mangel vor, mit dem zudem massiv in die Eigentumsfrei-
heit der Beschwerdeführer eingegriffen werde. Das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin sei widerrechtlich, der Mangel offensichtlich und die 
Rechtssicherheit nicht gefährdet, weshalb die Nichtigkeit der besagten Ver-
fügungen festzustellen sei. Indem die Beschwerdegegnerin sich nicht mit 
diesem Argument auseinandergesetzt habe, habe sie das rechtliche Gehör 
und ihre Begründungspflicht verletzt. Sollte das Verwaltungsgericht nicht 
von einer Nichtigkeit ausgehen, sei, so die Beschwerdeführer, die Verfü-
gung vom 20. Februar 2017 im Sinne von Art. 25 Abs. 1 VRG zu widerru-
fen, zumal es sinnvoll erscheine, über die Wohnung im 1. OG gleich zu 
entscheiden wie über die Wohnung im 2. OG. Darüber hinaus verletze die 
Beschwerdegegnerin Bundesrecht, wenn sie annehme, es handle sich bei 
den fraglichen Räumlichkeiten nicht um altrechtliche Wohnungen im Sinne 
des ZWG. Die Wohnungen seien bereits vor dem 11. März 2012 erstellt 
und abgenommen worden, hätten damit rechtmässig bestanden und seien 
rechtkräftig bewilligt worden. Es fehle einzig der Innenausbau, der mit ei-
nem unerheblichen Aufwand realisierbar sei, sodass die Wohnungen der 
Wohnnutzung zugeführt werden könnten und damit den Wohnungsbegriff 
gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG erfüllten. Zum Beweis offerierten die Beschwer-
deführer u.a. die Durchführung eines Augenscheins vor Ort. Darüber hin-
aus stellen sie sich auf den Standpunkt, dass für den Innenausbau gemäss 
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO kein Baugesuch mehr notwendig sei. Da sich 
die Vorinstanz mit diesen Voraussetzungen nicht auseinandergesetzt 
habe, rügen sie eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. 
Was die angefochtene Verfügung vom 5. März 2018 angeht, halten die Be-
schwerdeführer den Ausführungen der Beschwerdegegnerin entgegen, 


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dass es ausreichend sei, wenn die Installationen für die Küche und die sa-
nitären Einrichtungen vorhanden seien. Denn der Einbau der Küche oder 
die Verlegung von Bodenbelägen sei nicht bewilligungspflichtig. Es fehle 
also einzig die Inneneinrichtung, damit handle es sich bei den fraglichen 
Räumlichkeiten durchaus um eine altrechtliche Wohnung im Sinne des 
ZWG. Die Baubewilligung sei nur für die Erstellung eines Wohnhauses er-
teilt worden, eine andere Nutzung erforderte daher eine Umnutzungsbewil-
ligung in Form einer Baubewilligung. Die Wohnungen seien an die Wasser- 
und Kanalisationsleitungen der Gemeinde angeschlossen. Aus dem Um-
stand, dass sie eine Reduktion der Wasser- und Kanalisationsgebühren 
verlangt hätten, könne nicht geschlossen werden, dass es sich nicht um 
altrechtliche Wohnungen im Sinne des ZWG handle. Der Wohnungsbegriff 
nach ZWG sei ein bundesrechtlicher, die Wasser- und Kanalisationsge-
bühren hätten damit nichts zu tun. Das Verwaltungsgericht habe im Urteil 
R 17 22 vom 31. August 2017 die Frage, ob es sich um altrechtliche Woh-
nungen handle, nicht materiell behandelt, weil es die Beschwerdelegitima-
tion verneint habe und deshalb auf die Beschwerde gar nicht eingetreten 
sei. Da die fraglichen Wohnungen zudem amtlich geschätzt worden seien, 
bestehe die gesetzliche Vermutung, dass die Wohnungen tatsächlich er-
richtet worden seien, denn eine amtliche Schätzung setze das Bestehen 
eines Neubaus voraus. Die Bauabnahme habe am 26. Oktober 2011 statt-
gefunden, die Wohnungen hätten damit vor dem Referenzzeitpunkt (11. 
März 2012) bereits bestanden. Das Gesetz verlange nicht, dass die Woh-
nungen zu diesem Zeitpunkt allesamt vollständig ausgebaut waren.
3.3.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung vom 8. Mai 2018 
und in der Duplik vom 6. August 2018 aus, in den Räumlichkeiten im 1. und 
2. OG fehlten nicht nur sämtliche Küchen-, sondern auch die Sanitärein-
richtungen wie Bad, Dusche, WC und Waschbecken. Die Nassbereiche 
seien nicht gefliest und deren Wände auch nicht verputzt. Der Umstand, 
dass eine amtliche Schätzung der nicht ausgebauten Räume vorliege, sei 
irrelevant, zumal sich deren Qualifikation als Wohnung nach dem ZWG und 


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nicht nach dem kantonalen Schätzungsrecht richte. Dem Urteil des Verwal-
tungsgerichts R 17 22 vom 31. August 2017 könne entnommen werden, 
dass die Verfügung vom 20. Februar 2017 hinsichtlich der nicht ausgebau-
ten Räumlichkeiten im 1. OG in Rechtskraft erwachsen sei, was a priori die 
behauptete Nichtigkeit ausschliesse. Auch habe das Verwaltungsgericht 
festgehalten, dass die Räumlichkeiten im 2. OG nicht fertiggestellt seien.
Die Beschwerdegegnerin führt mit Hinweis auf Art. 4 ZWG weiter aus, der 
Erlass einer Feststellungsverfügung sei zulässig, weil die Gemeinde auch 
ausserhalb von Bewilligungsverfahren die unterschiedlichen Wohnungska-
tegorien ermitteln müsse und weil vorliegend ein eminentes Interesse an 
der Klärung des umstrittenen rechtlichen Status der Räumlichkeiten im 2. 
OG bestehe. Ferner sei die Verfügung vom 20. Februar 2017 keineswegs 
nichtig, entsprechende Nichtigkeitsgründe hätten die Beschwerdeführer, 
mit Ausnahme der angeblich fehlenden gesetzlichen Grundlage, nicht vor-
gebracht. Bezüglich dieser Verfügung betreffend die Räumlichkeiten im 
1. OG bestünden auch keine Widerrufsgründe im Sinne von Art. 25 Abs. 1 
VRG, zumal sich die Sach- und Rechtslage nicht geändert habe. Folglich 
sei sie zu Recht nicht auf das Wiedererwägungsgesuch eingetreten. Die 
Rechtslage bezüglich der Wohnung im 1. OG sei damit geklärt und es be-
stehe kein Raum für weitere Feststellungsverfügungen. 
Die Räumlichkeiten im 2. OG stellten keine altrechtliche Wohnung im Sinne 
von Art. 10 ZWG dar, weil die im Frühjahr 2009 erteilte Baubewilligung 
gemäss Art. 91 KRG für die nie ausgebauten Räume im 2. OG nach zwei 
Jahren verfallen sei. Eine Wohnung müsse bezugsbereit sein, damit sie als 
Wohnung im Rechtssinne gelten könne. Die Eignung zur Wohnnutzung 
fehle den Räumlichkeiten im 2. OG, weil nicht nur die Küchen-, sondern 
auch die Sanitäreinrichtungen fehlten, die Nassbereiche nicht gefliest und 
deren Wände nicht verputzt seien und sämtliche Bodenbeläge fehlten, mit-
hin sei der Innenausbau noch nicht erfolgt. Die Kosten dafür dürften erheb-
lich sein, weshalb nicht von unerheblichen baulichen Investitionen zur Her-


- 15 -
stellung der Bewohnbarkeit geredet werden könne. Auch sei baulich eine 
Wohnnutzung noch gar nicht definiert, denkbar sei nämlich auch eine Nut-
zung als Büro, Therapieräume, Ateliers, stilles Gewerbe, Archive etc. 
Daran würden auch die Gebührenreduktion und die amtliche Schätzung, 
auf deren Basis die Anschlussgebühren veranlagt worden seien, nichts än-
dern.
4.
Gemäss Art. 11 VRG ermittelt das Gericht den Sachverhalt von Amtes we-
gen (Abs. 1), wobei die am Verfahren Beteiligten zur Mitwirkung verpflichtet 
sind (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise; dabei ist sie 
nicht an die Begehren der Parteien zur Ermittlung des Sachverhalts gebun-
den (Art. 11 Abs. 3 VRG). Zu den Beweismitteln gehören u.a. auch Augen-
scheine (lit. e).
4.1.
Vorliegend beantragen die Beschwerdeführer die Durchführung eines Au-
genscheins in den Räumlichkeiten im 1. und 2. OG des fraglichen Mehrfa-
milienhauses. Dabei geht es ihnen darum aufzuzeigen, in welchem Zu-
stand sich die fraglichen Räume befinden.
4.2.
Das Verwaltungsgericht gelangt aufgrund der Aktenlage zum Schluss, 
dass die Durchführung eines Augenscheins zur Feststellung des relevan-
ten Sachverhalts nicht erforderlich ist. Bei den Akten befinden sich ver-
schiedene Fotografien (Bf-act. 8, Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-
act.] 2), auf denen der Zustand der fraglichen Räumlichkeiten ersichtlich 
ist. Auf deren Basis ist das Gericht in der Lage, einen Entscheid zu fällen. 
Der entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführer wird daher abge-
lehnt.
5.
Vorerst ist zu prüfen, ob bezüglich der angefochtenen Verfügungen vom 
20. Februar 2017 (Bf-act. 6) und vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) eine Nichtig-
keit, mithin ein schwerwiegender Fehler (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allge-


- 16 -
meines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2016, 7. Aufl., Rz. 1133) vor-
liegt oder nicht. 
5.1.
Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit einer Verfügung; eine nichtige 
Verfügung entfaltet keinerlei Rechtswirkungen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1096). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und 
kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 mit Hinweis u.a. auf BGE 139 II 243 
E.11.2). Eine Verfügung ist nach der sogenannten Evidenztheorie nur aus-
nahmsweise nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer 
und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist; zudem darf die Nich-
tigkeit die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährden (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 mit Hinweis u.a. auf BGE 139 II 243 
E.11.2). Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich schwerwiegende Zu-
ständigkeitsfehler sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1102 ff.; vgl. auch BGE 139 II 243 
E.11.2, BGE 132 II 21 E.3.1). Schwerwiegende inhaltliche Mängel haben 
in der Regel nur die Anfechtbarkeit der Verfügung zur Folge (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1128 mit Hinweisen). 
5.2.
Im Verwaltungsrecht erachten Lehre und Rechtsprechung, unabhängig da-
von, ob eine gesetzliche Grundlage vorhanden ist oder nicht, den Erlass 
einer Feststellungsverfügung dann als zulässig, wenn ein gewichtiges öf-
fentliches Interesse daran besteht (Urteil des Verwaltungsgerichts R 06 19 
vom 5. Juli 2006 E.2 mit Hinweisen). Denn durch eine Feststellungsverfü-
gung werden keine neuen Rechte und Pflichten begründet, geändert oder 
aufgehoben; eine solche dient lediglich der Klärung der Rechtslage, indem 
das Bestehen, das Nichtbestehen oder der Umfang von verwaltungsrecht-
lichen Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt wird (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 889; GYGI, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 188). 
Im Urteil R 06 19 vom 5. Juli 2006 (vgl. E.2) sah das Verwaltungsgericht 
für den Bereich des Baurechts eine hinreichende gesetzliche Grundlage für 


- 17 -
eine Feststellungsverfügung in den Bestimmungen über die Baubewilli-
gungspflicht (Art. 86 ff. KRG; Baubewilligung erforderlich u.a. auch für Nut-
zungsänderungen einer Baute). Es hielt in jenem Fall fest, angesichts der 
von der Gemeinde verfolgten Ziele (Klärung der vorbestehenden Nutzung 
und allfällige Baubewilligungspflicht für eine allfällige Änderung der Nut-
zung) lasse sich der Erlass der angefochtenen Feststellungsverfügung 
nicht beanstanden (Urteil R 06 19 vom 5. Juli 2006 E.2).
5.3.
Auch in den beiden Verfügungen vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) und vom 
5. März 2018 (Bf-act. 5) ging es um die Klärung der Rechtslage bezüglich 
der Räumlichkeiten im 1. und 2. OG, nämlich um die Fragen, ob diese als 
Wohnungen bzw. als altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht 
im Sinne von Art. 2 Abs. 1 und Art. 10 ZWG zu qualifizieren seien oder nicht 
und ob die im Jahr 2009 erteilte Baubewilligung unbenutzt verstrichen sei 
oder nicht. Anlass für den Erlass dieser Verfügungen war die in der Zwi-
schenzeit, nämlich seit Erlass der Baubewilligung im Jahr 2008/2009 mit 
Inkrafttreten des ZWG neu hinzugekommene Problematik der Zweitwoh-
nungen und das Ersuchen der Beschwerdeführer, die Baubewilligung zu 
verlängern oder den Ausbau der Wohnungen als Zweitwohnungen zu be-
willigen (vgl. Verfügung vom 20. Februar 2017, Sachverhalt Ziff. 7, Bf-
act. 6) bzw. der eigene Antrag der Beschwerdeführer, es sei mittels Verfü-
gung festzustellen, dass beide Wohnungen als altrechtlich im Sinne von 
Art. 10 ZWG zu gelten hätten (vgl. Verfügung vom 5. März 2018, Sachver-
halt Ziff. 8, Bf-act. 5). Dass die Beschwerdegegnerin in der Folge entspre-
chende Feststellungsverfügungen erliess, erscheint zur Klärung dieser Fra-
gen sinnvoll und im Interesse beider Seiten, sicher aber auch der Be-
schwerdeführer, die Solches gar selbst verlangt hatten. Inwiefern in diesem 
Vorgehen ein schwerwiegender Mangel liegen sollte, der ausnahmsweise 
zur absoluten Unwirksamkeit der erlassenen Verfügungen führen müsste, 
mithin die beiden Verfügungen offensichtlich als nichtig erscheinen liesse, 
ist nicht ersichtlich. Auch ist zwar zutreffend, dass Nutzungsbeschränkun-
gen gemäss Art. 7 Abs. 3 ZWG in der Baubewilligung anzuordnen sind, wie 


- 18 -
die Beschwerdeführer geltend machen, selbst hier sind jedoch Klarstellun-
gen in einem nachträglichen Verfahren zulässig (vgl. Botschaft ZWG, 
S. 2305; PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. Rz. 43). Der ent-
sprechenden Argumentation der Beschwerdeführer kann somit nicht ge-
folgt werden. Deren Hauptbegehren, – Feststellung der Nichtigkeit der Ver-
fügungen vom 20. Februar 2017 und vom 5. März 2018 –, ist daher abzu-
weisen. 
6.
Ist die Nichtigkeit der beiden Verfügungen vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) 
und vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) zu verneinen, so ist vorerst auf das Be-
gehren der Beschwerdeführer einzugehen, auf das Widerrufsgesuch vom 
15. Januar 2018 (Bf-act. 13) betreffend die Verfügung vom 20. Februar 
2017 sei einzutreten, dieses sei gutzuheissen und die Verfügung vom 20. 
Februar 2017 sei zu widerrufen. 
6.1.
Gemäss Art. 25 VRG kann eine Verwaltungsbehörde einen rechtskräftigen 
Entscheid von Amtes wegen oder auf Gesuch hin ändern oder aufheben, 
wenn sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Ent-
scheidungsgrundlage geändert hat und nicht überwiegende öffentliche 
oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen (Abs. 1 lit. a und 
lit. b). 
6.2.
Vorliegend argumentieren die Beschwerdeführer, die Voraussetzungen für 
einen Widerruf seien gegeben, ein solcher rechtfertige sich, weil die Woh-
nungen im 1. und 2. OG dasselbe rechtliche Schicksal teilten. Es sei sinn-
voll, über die Wohnungen im 1. und 2. OG gleichzeitig und materiell gleich-
lautend zu entscheiden. Die Verfügung vom 20. Februar 2017 sei zwar for-
mell rechtskräftig, materiell jedoch falsch. Die Sach- und Rechtslage sei 
insofern neu, als bei Gutheissung der vorliegenden Beschwerde die Woh-
nung im 2. OG als altrechtlich zu qualifizieren sei, was auch für die Woh-
nung im 1. OG zu gelten habe.


- 19 -
Die Beschwerdegegnerin führt dagegen aus, die Sach- und Rechtslage 
habe sich nicht verändert, weshalb sie zu Recht nicht auf das Wiedererwä-
gungs-(recte: Widerrufs-)gesuch eingetreten sei. Die Beschwerdeführer 
hätten gegen die Verfügung vom 20. Februar 2017 Beschwerde erheben 
können, so wie sie dies vorliegend im Zusammenhang mit den Räumlich-
keiten im 2. OG gegen die Verfügung vom 5. März 2018 auch täten. Die 
Rechtslage bezüglich der Wohnung im 1. OG (keine altrechtliche Woh-
nung) sei rechtskräftig geklärt.
6.3.
Der Argumentation der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Vor-
liegend haben sich nämlich seit Erlass der Verfügung vom 20. Februar 
2017 (Bf-act. 6) in der Tat weder die Sach- noch die Rechtslage geändert. 
Selbst bei Gutheissung der vorliegenden Beschwerde kann nicht von einer 
geänderten Rechtslage gesprochen werden, zumal sich die massgeblichen 
gesetzlichen Grundlagen, die zum vorliegenden Urteil führen, nicht geän-
dert haben. Auch wenn zwar störend ist, dass damit die Räumlichkeiten im 
1. und 2. OG in unterschiedlichen Erlassen beurteilt werden, womit auch 
eine unterschiedliche materielle Einordnung einhergehen könnte (und 
tatsächlich einhergeht, vgl. dazu Erwägung 8, insbesondere 8.4), reicht die-
ser Umstand allein nicht aus, um die Kriterien für einen Widerruf im Sinne 
von Art. 25 Abs. 1 lit. a VRG als gegeben anzusehen. Fehlt es bereits 
daran, entfällt auch eine Interessensabwägung nach Art. 25 Abs. 1 lit. b 
VRG.
Das Gericht kommt damit zum Schluss, dass Ziff. 2.a) des Eventualbegeh-
rens der Beschwerdeführer, – Eintreten auf das Widerrufsgesuch in Bezug 
auf die Verfügung vom 20. Februar 2017, Gutheissung desselben und Auf-
hebung der entsprechenden Verfügung –, abzuweisen ist, womit Ziff. 2.b) 
des Eventualbegehrens, – Feststellung, dass es sich bei den Räumlichkei-
ten im 1. OG um eine altrechtliche Wohnung handelt –, gegenstandslos 
wird.


- 20 -
6.4.
Damit behält die Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6), auch nach 
Ergehen des Urteils des Verwaltungsgerichts R 17 22 vom 31. August 2017 
und des vorliegenden Urteils (Verfahren R 18 17), weiterhin und unverän-
dert ihre Gültigkeit. Dies bedeutet, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 
1. OG nicht um eine altrechtliche Wohnung ohne Erstwohnungspflicht im 
Sinne von Art. 10 ZWG handelt. Für diesen Fall, – dass es sich nämlich um 
keine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handeln sollte –, 
machen die Beschwerdeführer mit der Replik vom 5. Juli 2018 einen Ver-
stoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben geltend.
6.4.1.
Der Grundsatz von Treu und Glauben ist in Art. 9 der Bundesverfassung 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankert. Er gebie-
tet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 620). Er umfasst einerseits den soge-
nannten Vertrauensschutz und andererseits das Verbot widersprüchlichen 
Verhaltens und des Rechtsmissbrauchs (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 621). In Form des Vertrauensschutzes verleiht er den Privaten 
einen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte 
Erwartungen (Vertrauensgrundlage) begründende Verhalten der Behörden 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 621 und Rz. 627), sofern sich die-
ses auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit 
bezieht (Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2019 vom 8. Juli 2019 E.4). 
Verlangt wird, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, 
berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf 
nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig ma-
chen kann (Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2019 vom 8. Juli 2019 E.4; 
BGE 137 I 69 E.2.5.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 659). 
Schliesslich scheitert die Berufung auf Treu und Glauben, wenn ihr über-
wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 664; Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2019 vom 8. Juli 
2019 E.4 mit Hinweis auf BGE 137 I 69 E.2.6).


- 21 -
6.4.2.
Die Beschwerdeführer sehen in der Baubewilligung aus dem Jahr 2008 
(Editionsakten Beschwerdegegnerin) die erforderliche Vertrauensgrund-
lage, auf deren Basis sie davon hätten ausgehen können, dass sie über 
vier unbelastete, frei nutzbare Wohnungen verfügten. Die Beschwerdegeg-
nerin habe sie, in Kenntnis davon, dass in den Wohnungen nicht alle In-
nenausbauten ausgeführt waren, und nach Annahme der Zweitwohnungs-
initiative im Jahr 2012 jahrelang im Dunkeln gelassen, dass sie zu einer 
anderen Rechtsauffassung gelangt sei. Es sei gerichtsnotorisch, dass die 
Umqualifizierung einer frei nutzbaren Wohnung in eine solche mit Nut-
zungsbeschränkung eine massive Wertminderung zur Folge habe. Das 
Verhalten der Beschwerdegegnerin verdiene daher keinen Rechtsschutz.
Dem hält die Beschwerdegegnerin in der Duplik vom 6. August 2018 ent-
gegen, dass die Beschwerdeführer nicht darlegten, welche nachteiligen, ir-
reversiblen Dispositionen sie nach der Bauabnahme getroffen hätten, 
nachdem die Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt mangels Bauvollendung 
gestützt auf Art. 91 Abs. 2 KRG bereits verfallen gewesen sei. Die Durch-
setzung der Zweitwohnungsgesetzgebung liege im überwiegenden öffent-
lichen Interesse, die frühere Erteilung einer Baubewilligung schaffe keine 
Vertrauensgrundlage auf alle Ewigkeit. Immerhin habe die Beschwerde-
gegnerin über Jahre darauf verzichtet, für die zwei Geschossebenen peri-
odische Infrastrukturgebühren zu erheben, und dies mit der von den Be-
schwerdeführern bzw. deren Eltern vorgebrachten Begründung, dass diese 
nicht fertig ausgebaut seien. Folglich verstosse nicht die Beschwerdegeg-
nerin, sondern die Beschwerdeführer gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben, wenn sie nun genau das Gegenteil behaupteten, dass nämlich 
die Wohnungen seit Jahren fertig erstellt seien.
6.4.3.
Vorliegend können sich die Beschwerdeführer nicht auf die Baubewilligung 
aus dem Jahr 2008 berufen und geltend machen, die Beschwerdegegnerin 
hätte sie auf deren Verfall und die in der Zwischenzeit geänderte Rechts-
lage bezüglich der Zweitwohnungsgesetzgebung und deren Konsequen-


- 22 -
zen aufmerksam machen müssen. Eine dergestalt geartete (Rechts-)Bera-
tungspflicht ist tatsächlich, wie die Beschwerdegegnerin ausführt, nicht die 
Aufgabe einer Baubehörde. Inwiefern daher das Verhalten der Beschwer-
degegnerin im Hinblick auf die Weitergeltung der Baubewilligung eine Ver-
trauensgrundlage geschaffen haben soll, ist nicht ersichtlich. Ferner ist 
auch nicht erwiesen, dass die Beschwerdeführer irgendwelche Dispositio-
nen getroffen hätten, die sie nicht mehr rückgängig machen könnten. Viel-
mehr warteten die Beschwerdeführer mit den letzten baulichen Massnah-
men deshalb zu, weil sie deren Ausgestaltung einer künftigen Käuferschaft 
überlassen wollten (Bg-act. 5). Im Übrigen hätten auch sie gegen die Ver-
fügung vom 27. Februar 2017 (mit Streitgegenstand u.a. die Räumlichkei-
ten im 1. OG, Bf-act. 6) Beschwerde erheben können. Dass dies ihre Eltern 
als Nichteigentümer und Nicht-Nutzungsberechtigte (an dieser STWE), an-
geblich in Unkenntnis der Legitimationsbestimmungen taten, weshalb das 
Verwaltungsgericht mit Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 auf deren Be-
schwerde nicht eintrat, ist nicht der Beschwerdegegnerin anzulasten. Der 
Vorwurf der Verletzung von Treu und Glauben ist daher nicht zu hören.
6.5.
Ist die vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 17 22 rechtskräftig beurteilte 
Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) weder nichtig noch liegen die 
Voraussetzungen für einen Widerruf vor und verletzt das Verhalten der Be-
schwerdegegnerin auch nicht das Gebot von Treu und Glauben, bleibt als 
Gegenstand der nachfolgenden gerichtlichen Überprüfung nur noch die 
Verfügung vom 5. März 2018 betreffend die Räumlichkeiten im 2. OG (Bf-
act. 5).
7.
Bezüglich der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) ist 
vorerst der Frage nachzugehen, ob sich die Beschwerdegegnerin ausrei-
chend mit dem Argument der Beschwerdeführer, die Verfügungen seien 
nichtig, und mit der Frage, ob überhaupt bzw. welche baulichen Massnah-
men für die Eignung zur Wohnnutzung ausgeführt sein müssten, auseinan-


- 23 -
dergesetzt hat oder nicht, und ob sie damit das rechtliche Gehör der Be-
schwerdeführer gewahrt hat oder nicht. 
7.1.
Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene Art. 16 VRG gewährleisten den 
Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der Sachauf-
klärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht der Parteien im Verfahren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1001 ff.). Er beinhaltet u.a. das Recht der Betroffenen, vor Erlass der 
Verfügung zur Sache Stellung zu nehmen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1010), und das Recht darauf, dass sich die Behörde mit ihren 
Argumenten auch auseinandersetzt und ihnen so eine sachgerechte An-
fechtung erlaubt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Der An-
spruch ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung des Gehörsan-
spruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache 
selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 132 V 387 
E.5.1), sofern der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden 
kann (BGE 134 I 335 E.3.1, BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 
Nr. 1). 
7.2.
Ob die Beschwerdegegnerin mit der Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-
act. 6) das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt hat oder nicht, 
kann im vorliegenden Verfahren nicht mehr geprüft werden, zumal diese 
Verfügung mit Urteil R 17 22 vom 31. August 2017 bereits rechtskräftig be-
urteilt worden ist und daher vorliegend, mit Ausnahme der Frage der Nich-
tigkeit und des Widerrufs (vgl. Erwägungen 5 und 6) nicht mehr Streitge-
genstand sein kann. Sofern die Beschwerdeführer Solches beantragt hät-
ten, kann darauf nicht eingetreten werden.
7.3.
In der Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) hat sich die Beschwerde-
gegnerin in einem ganzen Kapitel (vgl. II. Erwägungen, A.1.-4., S. 4-5) mit 
dem Thema der Nichtigkeit der Verfügung vom 20. Februar 2017 (Bf-act. 6) 
auseinandergesetzt und ihre Begründung auf rund einer Seite näher dar-


- 24 -
gelegt. Sie hält fest, welches die Voraussetzungen der Nichtigkeit sind, und 
legt dar, weshalb der behauptete schwere Mangel, nämlich die Unzulässig-
keit, eine Feststellungsverfügung zu erlassen, nicht gegeben sei. Damit ist 
die Beschwerdegegnerin ihrer Begründungspflicht in Bezug auf die Frage 
der Nichtigkeit ohne Weiteres nachgekommen.
7.4.
Dasselbe gilt bezüglich der Frage, welche technischen Voraussetzungen 
für die Eignung zur Wohnnutzung gegeben sein müssten. Die Beschwer-
degegnerin setzt sich mit dem Thema "altrechtliche Wohnung" insgesamt 
auf rund zweieinhalb Seiten auseinander (vgl. II. Erwägungen, C.1.-7., 
S. 6-8), die Frage der erforderlichen baulichen Massnahmen behandelt sie 
insbesondere in Ziff. 1. Der Umstand, dass sie dabei zu einem anderen 
Ergebnis gelangt als die Beschwerdeführer es sich vorstellten, dass näm-
lich die Wohnung bezugsbereit sein müsse, bedeutet jedenfalls keine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs.
7.5.
Den Beschwerdeführern war es, wie ihre Beschwerde vom 9. April 2018 
zeigt, sehr wohl möglich, sich mit den Erwägungen in der angefochtenen 
Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) auseinanderzusetzen und die Ver-
fügung sachgerecht anzufechten. Dieser Verfügung haftet damit kein for-
meller Mangel an, weshalb im Nachfolgenden auf die materiell-rechtlichen 
Einwände einzugehen ist, nämlich auf die Frage, ob es sich bei den Räum-
lichkeiten im 2. OG um eine Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG und auch 
um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder 
nicht.
8.
Eine altrechtliche Wohnung ist gemäss Art. 10 ZWG eine Wohnung, die am 
11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.
Während die Beschwerdeführer der Ansicht sind, dass die Räumlichkeiten 
im 2. OG den Wohnungsbegriff von Art. 2 ZWG erfüllen und der Ausbau zu 
Wohnzwecken zum Referenzzeitpunkt (11. März 2012) rechtmässig erfolgt 


- 25 -
bzw. rechtskräftig bewilligt war, stellt sich die Beschwerdegegnerin auf den 
gegenteiligen Standpunkt und verneint bereits die grundsätzliche Qualifika-
tion als Wohnung im Sinne des ZWG.
8.1.
Was eine Wohnung ausmacht, definiert Art. 2 Abs. 1 ZWG als eine Ge-
samtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet sind (lit. a), eine 
bauliche Einheit bilden (lit. b), einen Zugang entweder von aussen oder von 
einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb 
des Gebäudes haben (lit. c), über eine Kocheinrichtung verfügen (lit. d) und 
keine Fahrnis darstellen (lit. e).
8.1.1.
Vorliegend ist ausgewiesen, dass im fraglichen Gebäude vier Wohneinhei-
ten, nämlich je eine pro Stockwerk, geplant und bewilligt waren, und dass 
zwei davon, nämlich je eine Wohnung im Erdgeschoss und eine im 3. 
OG/DG tatsächlich realisiert sind und in der Zwischenzeit auch zu Wohn-
zwecken genutzt werden. Dazwischen liegen die Räumlichkeiten des 1. 
und 2. OG, die ebenfalls als Wohnungen konzipiert, jedoch nicht so zu 
Ende gebaut worden sind, dass zum jetzigen Zeitpunkt darin gewohnt wer-
den könnte. Damit stellen die – hier allein noch interessierenden – Räum-
lichkeiten im 2. OG (STWE 10077-6) eine "Gesamtheit von Räumen" dar, 
die unbestrittenermassen die Kriterien "bauliche Einheit" (Art. 2 Abs. 1 lit. b 
ZWG), "Zugang" (lit. c) und "keine Fahrnis" (lit. e) erfüllen. Die Differenzen 
zwischen den Parteien entbrannten jedoch an den Begriffen "Eignung zur 
Wohnnutzung" (lit. a) und "Kocheinrichtung" (lit. d).
8.1.2.
Wie erwähnt ist das Mehrfamilienhaus auf Parzelle 10077 als Wohnhaus 
konzipiert. Das Haus ist fertig gebaut: Dach und Fassade sind erstellt, die 
Fenster eingebaut, sämtliche Anschlüsse an die Gemeindeleitungen, die 
technischen Einrichtungen für die Küchen- und Sanitärinstallationen sowie 
eine Bodenheizung sind vorhanden und die Umgebungsarbeiten sind aus-
geführt. Zwar fehlt der Innenausbau der Räume im 2. OG, jedoch kann 
nicht davon gesprochen werden, dass sich diese noch im Rohbau befinden 


- 26 -
würden. Allein die Eignung zur Wohnnutzung kann diesen Räumlichkeiten 
daher nicht abgesprochen werden. Sie ergibt sich aus der Zweckbestim-
mung der Baubewilligung und der tatsächlichen Bauausführung im Ge-
samtkontext des Wohnhauses. Dies gilt unabhängig davon, dass in den 
fraglichen Räumlichkeiten im 2. OG z.B. die Böden noch nicht verlegt und 
die Wände in den Nassbereichen noch nicht verputzt sind. Fraglich ist, wie 
sich der Umstand, dass die Wohnung tatsächlich nicht als solche genutzt 
wurde bzw. wird, auf deren Qualifikation auswirkt.
8.1.3.
Gemäss Botschaft des Bundesrates vom 19. Februar 2014 zum ZWG 
(nachfolgend Botschaft ZWG, S. 2297) gelten Räumlichkeiten, die zwar für 
die Wohnnutzung geeignet sind, aber vorübergehend rechtmässig anders 
als zum Wohnen genutzt werden, weiterhin als Wohnungen, solange keine 
baulichen Massnahmen notwendig sind, um die Räumlichkeiten wieder so 
herzustellen, dass sie sich zur Wohnnutzung eignen (z.B. Praxen oder 
Büros). Gemäss Vollzugshilfe zum ZWG des Departements für Volkswirt-
schaft und Soziales Graubünden (nachfolgend Vollzugshilfe ZWG DVS) ist 
als bauliche Massnahme nicht jeder geringfügige bauliche Eingriff gemeint, 
d.h. unerhebliche handwerkliche Eingriffe oder Massnahmen fallen nicht 
darunter (S. 10). "Meist geht es um sanitäre Anlagen oder den (Wieder-)
Einbau einer Küche" (Vollzugshilfe ZWG DVS, S. 10). Sind die technischen 
Installationen vorhanden und werden z.B. Küchenelemente neu hinzuge-
fügt, so stellen diese keine erheblichen baulichen Massnahmen dar (Voll-
zugshilfe ZWG DVS, S. 10). Nicht unter den Wohnungsbegriff fallen typi-
sche Verkaufs- und Gewerbelokale, Garagen, Ställe und Bauruinen, so-
lange sie nicht zu Wohnzwecken verwendet werden (MÖSCHING, in: 
WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 2 Rz. 5 mit Hinweisen). 
Vorliegend sind sämtliche Installationen für die Küche und die sanitären 
Einrichtungen vorhanden. Die Botschaft zum ZWG führt zum Kriterium 
"Kocheinrichtung" (Art. 2 Abs. 1 lit. d ZWG, siehe dazu auch Erwägung 
8.1.4.) aus, dass es ausreichend ist, wenn bloss die technischen Installati-


- 27 -
onen für den nachträglichen Einbau von Kocheinrichtungen vorhanden sind 
(S. 2298). Wenn dies in Bezug auf die Küche genügen soll, kann in Bezug 
auf die sanitären Einrichtungen (z.B. WC, Dusche, Badewanne) nichts an-
deres gelten. Folglich kann im vorliegenden Fall davon ausgegangen wer-
den, dass eben keine erheblichen baulichen Massnahmen mehr erforder-
lich sind, um die Wohnnutzung in den Räumlichkeiten im 2. OG (wieder) 
herzustellen. Immerhin grenzt sich die fragliche Wohnung in der vorliegen-
den Konstellation klar von einer typischen Gewerbefläche oder einer Bau-
ruine ab. Kein Kriterium ist in diesem Zusammenhang hingegen, entgegen 
den Ausführungen der Beschwerdegegnerin, die Bezugsbereitschaft. Aus 
all diesen Gründen ist das Gericht der Ansicht, dass die Wohneignung der 
Räumlichkeiten im 2. OG im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. a ZWG zu bejahen 
ist. 
8.1.4.
In der Botschaft ZWG (S. 2298) wird ausgeführt, dass die Bestimmung be-
züglich der Kocheinrichtung dazu dient, blosse Einzelzimmer in Altershei-
men, Mansarden, Hotels etc. vom Wohnungsbegriff auszuschliessen. 
Demgemäss können als Kocheinrichtung sowohl eine Küche als auch eine 
Kochnische verstanden werden (Botschaft ZWG, S. 2298). Allerdings gel-
ten nur fest installierte Anlagen mit Spülbecken, die zur Vorbereitung von 
Mahlzeiten dienen, als Kocheinrichtung, wobei das Kriterium einer vorhan-
denen Kocheinrichtung auch dann erfüllt ist, wenn bloss diesbezügliche 
technische Installationen für einen nachträglichen Einbau vorhanden sind 
(Botschaft ZWG, S. 2298). Vorliegend sind diese technischen Einrichtun-
gen vorgesehen, was sich aus den Plänen ergibt (Editionsakten Beschwer-
degegnerin), bzw. auch tatsächlich vorhanden, was zwischen den Parteien 
unbestritten ist. Damit kann auch das Kriterium von Art. 2 Abs. 1 lit. d ZWG 
ohne Zweifel als erfüllt gelten und den Räumlichkeiten im 2. OG kann, ent-
gegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin, die Wohnqualität im 
Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG nicht abgesprochen werden. Noch nicht be-
antwortet ist damit die Frage, ob es sich dabei um eine altrechtliche Woh-
nung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt oder nicht.


- 28 -
8.2.
Wie bereits erwähnt setzt die Einordnung als altrechtliche Wohnung ohne 
Erstwohnungspflicht voraus, dass die fragliche Wohnung am 11. März 2012 
rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war (Art. 10 ZWG). 
Gemäss Vollzugshilfe ZWG DVS (S. 34) bedeutet "rechtmässig bestehen", 
dass die Wohnung fertig erstellt war und die Abnahme seitens der Bau-
behörde erfolgt ist.
8.2.1.
Wie oben ausgeführt (Erwägung 8.1.3) kann die fragliche Wohnung im 2. 
OG nach Ansicht des Gerichts als – mit Ausnahme des Innen- bzw. End-
ausbaus – erstellt gelten, auch wenn noch gewisse bauliche Massnahmen 
zu deren Inanspruchnahme zu Wohnzwecken erforderlich sind. Die Ab-
nahme des Schnurgerüsts erfolgte am 14. September 2009 (Bg-act. 1), die 
Bauabnahme am 26. Oktober 2011 (Bf-act. 7). Bauabnahmen sind reine 
Kontrollmassnahmen, die von der kommunalen Baubehörde durchgeführt 
werden (Art. 60 Abs. 1 KRVO). Ihnen kommt kein Verfügungscharakter zu 
(Urteil des Verwaltungsgerichts R 99 40 vom 30. November 1999/17. März 
2000 E.3). Auch wenn daher im entsprechenden Abnahmeprotokoll der Be-
schwerdegegnerin (Bf-act. 7) vermerkt wurde, dass die Wohnungen auf 
den Ebenen 2 und 3 "nicht fertig ausgebaut (Feinputz + kein Bodenbelag)" 
seien, kann aus dem Umstand, dass die Baubehörde keine weiteren Kon-
trollmassnahmen in Aussicht stellte, geschlossen werden, dass sie die 
Bauphase für sich als abgeschlossen erachtete. Somit kann nicht gesagt 
werden, die Wohnung im 2. OG hätte zum fraglichen Zeitpunkt nicht im 
Sinne von Art. 10 ZWG rechtmässig bestanden.
8.3.
Selbst wenn man aber davon ausginge, dass die Wohnung im 2. OG am 
11. März 2012 nicht im Sinne von Art. 10 ZWG rechtmässig bestanden 
hätte, wäre zumindest das Kriterium "rechtskräftig bewilligt" als gegeben zu 
betrachten, das gemäss Art. 10 ZWG alternativ zum "rechtmässigen Be-
stehen" für die Einteilung unter die altrechtlichen Wohnungen erfüllt sein 
muss. Rechtskräftig bewilligt bedeutet, dass für die fragliche Wohnung bis 


- 29 -
zum 10. März 2012 eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegen musste, 
d.h. die Rechtmittelfrist (dauernd bis 10. März 2012) unbenutzt abgelaufen 
sein oder am 10. März 2012 ein höchstrichterlicher Entscheid vorliegen 
musste (Vollzugshilfe ZWG DVS, S. 34).
8.3.1.
Solches war vorliegend der Fall, wurde doch die Baubewilligung für das 
fragliche Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen auf der Stammparzelle 
10077 am 14. Juli 2008 erteilt (Editionsakten Beschwerdegegnerin). Die 
dagegen erhobenen Beschwerden wurden vom Verwaltungsgericht mit Ur-
teil R 08 80/83 vom 10. Februar 2009 (Editionsakten Beschwerdegegnerin) 
abgewiesen, sodass im Jahr 2009 eine rechtskräftige Baubewilligung vor-
lag. Unbestrittenermassen wurde im Sommer 2009 mit dem Bau des Ge-
bäudes begonnen.
8.3.2.
Fraglich ist, ob die Tatsache, dass bei Verfügungserlass am 5. März 2018 
(Bf-act. 5) mehr als zwei Jahre seit Baubeginn (Sommer 2009) verstrichen 
waren und die zweijährige Frist nach aArt. 91 Abs. 2 KRG (in der bis zum 
31. März 2019, mithin bei Erlass der angefochtenen Verfügung vom 5. März 
2018 gültigen Fassung) für die Vollendung der Bauarbeiten abgelaufen 
war, Einfluss auf die Anwendung von Art. 10 ZWG hat oder nicht. Während 
die Beschwerdeführer dies verneinen (vgl. auch Rechtsschrift vom 14. Au-
gust 2018) und davon ausgehen, dass die Baubewilligung bereits "aus-
geübt wurde" und der Innenausbau daher keiner weiteren Bewilligung be-
darf, stellt sich die Beschwerdegegnerin auf den Standpunkt, dass die Bau-
vollendungsfrist im August 2011, mithin noch vor der Bauabnahme, abge-
laufen war, die Baubewilligung damit verfallen sei und am 11. März 2012 
(bei Annahme der Zweitwohnungsinitiative) keine rechtskräftige Baubewil-
ligung im Sinne von Art. 10 ZWG vorlag.
8.3.2.1.Gemäss aArt. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen, wenn mit den 
Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen 
worden ist; ferner müssen Bauvorhaben innert zwei Jahren nach (tatsäch-


- 30 -
lichem) Baubeginn vollendet werden, wobei die für die Bewilligung zustän-
dige Behörde diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen ver-
längern kann (aArt. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG; vgl. auch Urteil des Verwal-
tungsgerichts R 16 50 vom 1. Februar 2017 E.4a). Art. 91 Abs. 3 KRG sieht 
vor, dass bei unvollendeten Bauvorhaben die Bauteile zu entfernen und der 
ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist. 
8.3.2.2.Zwar werden Baubewilligungen gelegentlich als Dauerbewilligungen be-
zeichnet, worauf die Beschwerdeführer zielen, dennoch können sie unge-
achtet dieser Qualifikation widerrufen oder nach einer gewissen Zeit erlö-
schen (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 
Bern 2006, Art. 22 Rz. 75). Eine ungenutzte Baubewilligung kann schon 
aus Gründen der Rechtssicherheit nicht auf unbestimmte Dauer bestehen 
bleiben (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 22 Rz. 75 mit Hinweisen). Dement-
sprechend statuierte aArt. 91 Abs. 2 KRG, dass eine einmal erteilte Bau-
bewilligung erlöscht, wenn entweder mit den Bauarbeiten nicht begonnen 
oder damit zwar begonnen, ein Bauvorhaben aber nicht innert Frist vollen-
det wird. Wird die Baubewilligungsfrist nicht verlängert, verfällt eine Baube-
willigung, selbst wenn sie einmal rechtskräftig geworden war (vgl. dazu Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_151/2019 vom 8. Juli 2019 E.3.1 und 
1C_154/2017 vom 1. November 2017 E.4.3.2; Urteil des Verwaltungsge-
richts R 16 50 vom 1. Februar 2017 E.3b). Der Argumentation der Be-
schwerdeführer kann mithin nicht gefolgt werden, es sei für die Anwendung 
von Art. 10 ZWG unerheblich, ob die Baubewilligungsfrist abgelaufen sei 
oder nicht, sofern nur eine Baubewilligung einmal, – gemeint sein muss 
einmal vor dem 11. März 2012 –, rechtskräftig geworden sei. Vorliegend 
wurde die Baubewilligung im 2009 rechtskräftig (Editionsakten Beschwer-
degegnerin), eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist wurde jedoch un-
bestrittenermassen nicht verlangt, weshalb sich die Frage stellt, ob die (vor 
dem 11. März 2012) rechtskräftig erteilte Baubewilligung zum Referenzzeit-
punkt (11. März 2012) verfallen war oder nicht. Entscheidend für die Beant-
wortung dieser Frage ist vorliegend also, ob das Bauvorhaben trotz noch 


- 31 -
erforderlichem Innenausbau zum fraglichen Zeitpunkt (11. März 2012) 
"vollendet" im Sinne von aArt. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG war oder nicht.
8.3.3.
An den Begriff der Bauvollendung knüpft die Bauabnahme seitens der zu-
ständigen Baubehörde an. Gemäss Art. 60 Abs. 2 KRVO meldet die Bau-
herrschaft der kommunalen Baubehörde unverzüglich die Bauvollendung, 
worauf letztere die Ausführung der Bauvorhaben auf ihre Übereinstimmung 
mit der Baubewilligung (…) prüft (Abs. 1 Satz 1). Wenn ein Bauvorhaben 
abweichend von bewilligten Plänen oder Auflagen in der Baubewilligung 
ausgeführt wird, verfügt sie (…) die Einstellung der Bauarbeiten bzw. for-
dert die verfügende Behörde oder Amtsperson die Bauherrschaft zur Ein-
reichung eines nachträglichen Baugesuchs auf (Art. 60 Abs. 4 KRVO). 
Vorliegend ist zu beachten, dass die Beschwerdegegnerin den Bau am 26. 
November 2011 tatsächlich abnahm (Bf-act. 7). Daraus kann gefolgert wer-
den, dass sie das Bauprojekt trotz Fehlens einiger Ausführungsarbeiten als 
vollendet erachtete (vgl. Erwägung 8.2.1). Immerhin ergingen seitens der 
Baubehörde nach dieser Bauabnahme keine weiteren Auflagen oder An-
ordnungen an die Bauherrschaft, die noch nicht ausgeführten Arbeiten zu 
Ende zu bringen oder sonstige diesbezügliche Massnahmen zu treffen. 
Ferner bedeutet die erfolgte Bauabnahme auch, dass die Beschwerdegeg-
nerin das Bauprojekt als mit den bewilligten Plänen ausgeführt erachtete 
(Art. 60 Abs. 1 KRVO) und dass die noch erforderlichen baulichen Mass-
nahmen keiner weiteren Kontrolle bedurften. Letzteres dürfte auch darauf 
beruhen, dass der Abschluss des Innenausbaus aufgrund der Konstruktion 
des Mehrfamilienhauses und der vorhandenen elektrischen und sanitären 
Installationen mehr oder weniger vorgegeben ist. Darüber hinaus ist nach-
vollziehbar, dass die Beschwerdeführer bzw. die Bauherrschaft die kon-
krete Ausführung des Innenausbaus einer künftigen Käuferschaft überlas-
sen wollten, um nicht später angesichts der angeblich schwierigen Ver-
kaufsbemühungen (vgl. dazu Bg-act. 5) allfälligen aufwändigeren Ände-
rungswünschen von Kaufinteressenten nachkommen zu müssen. Aufgrund 


- 32 -
all dieser Umstände kann die Bauvollendung in dieser besonderen Konstel-
lation nach Ansicht des Gerichts bejaht werden. Daran ändert das an sich 
durchaus widersprüchliche Verhalten der Beschwerdeführer bzw. von de-
ren Eltern nichts, die gerade mit der (gegenteiligen) Begründung, dass die 
beiden Wohnungen im 1. und 2. OG nicht ausgebaut seien, eine Reduktion 
der Gebühren für Wasser, Abwasser etc. verlangt hatten (Bg-act. 5). 
In diesem Zusammenhang darf auch beachtet werden, dass im fraglichen 
Mehrfamilienhaus grundsätzlich gewohnt werden kann und auch gewohnt 
wird, d.h. Erschliessung, Umgebungsgestaltung, Treppenhäuser, Wände 
und Dach sind vorhanden und dienen auch der Bewohnbarkeit der Woh-
nungen im 1. und 2. OG. Zudem darf vorliegend auch das Verhältnis zwi-
schen den Gesamtkosten und den für den Endausbau noch verbleibenden 
Kosten berücksichtigt werden: Abstellend auf den in der amtlichen Schät-
zung vom 29. August 2012 (vgl. Bf-act. 9) aufgeführten Neu- und Zeitwert 
können die Gesamtkosten auf ca. Fr. 2'500'000.-- veranschlagt werden. 
Die Beschwerdegegnerin schätzte die Kosten für den noch fehlenden (ge-
hobeneren) Küchenausbau in beiden Wohnungen im 1. und 2. OG auf 
ca. Fr. 100'000.-- (vgl. Vernehmlassung vom 8. Mai 2018, S. 10), während 
die Beschwerdeführer von (viel) tiefer anzusetzenden noch aufzuwenden-
den Investitionskosten ausging (vgl. Replik vom 5. Juli 2018, S. 8). Mit die-
sen Zahlen gerechnet dürfte das Verhältnis zwischen Gesamt- und noch 
fehlenden Investitionskosten weniger als 4 % ausmachen. Mithin spricht 
auch dieses Verhältnis dafür, dass das Bauprojekt als im Sinne von 
aArt. 91 Abs. 2 KRG vollendet betrachtet werden darf. Das heisst, im Zeit-
punkt, als die Zweitwohnungsinitiative angenommen wurde (11. März 
2012), konnte das Bauprojekt als vollendet angesehen gelten und der Ab-
lauf der zweijährigen Frist gemäss aArt. 91 Abs. 2 KRG (in der bis zum 31. 
März 2019 gültigen Fassung) spielte für die Subsumption unter Art. 10 
ZWG keine Rolle mehr. Damit ist vorliegend festzustellen, dass es sich bei 
der Wohnung im 2. OG um eine altrechtliche im Sinne von Art. 10 ZWG 
handelt. 


- 33 -
8.3.4.
Wird die Wohnung im 2. OG mit dem vorliegenden Urteil als altrechtlich im 
Sinne von Art. 10 ZWG qualifiziert, muss diesbezüglich auf den mit der Re-
plik vom 5. Juli 2018 für den gegenteiligen Fall (Qualifikation als nicht-alt-
rechtlich) erhobenen Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegeg-
nerin habe auch in Bezug auf diese Wohnung gegen den Grundsatz von 
Treu und Glauben verstossen, nicht mehr eingegangen werden.
8.4.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Wohnung im 2. OG 
als Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG qualifiziert werden kann und 
dass die Kriterien für deren Einstufung als altrechtliche Wohnung ohne 
Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 10 ZWG als erfüllt gelten können. In 
diesem Sinne ist die Ziff. 1.a) des Eventualbegehrens der Beschwerdefüh-
rer teilweise gutzuheissen und die Ziff. 1., 2. und 4. des Dispositivs der an-
gefochtenen Verfügung vom 5. März 2018 (Bf-act. 5) sind aufzuheben. Zu-
dem ist Ziff. 1.b) des Eventualbegehrens der Beschwerdeführer gutzuheis-
sen und es wird festgestellt, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 2. OG 
(STWE 10077-6) des Gebäudes auf Parzelle 10077 um eine altrechtliche 
Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt. In Neuverlegung der vorin-
stanzlichen Kosten von Fr. 1'500.-- (Ziff. 4 des Dispositivs der angefochte-
nen Verfügung vom 5. März 2018) sind die kommunalen Verfahrenskosten 
bei diesem vorinstanzlichen Verfahrensausgang je zur Hälfte (je Fr. 750.--
) den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
9.1.
Vor dem Verwaltungsgericht dringen die Beschwerdeführer mit ihren Be-
gehren teilweise durch, weshalb die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, unter solidarischer Haftbar-
keit, und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen sind.
9.2.
Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG und dem Verfahrensausgang entspre-
chend wird den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern eine ausserge-
richtliche Entschädigung zugesprochen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung 


- 34 -
über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsan-
wälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädi-
gung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss 
Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten 
Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der 
vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwert-
zuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält (Ziff. 1). Als üblich 
gilt dabei gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von Fr. 210.-- bis Fr. 
270.--. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand an-
gemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2) und die ge-
forderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den 
legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der 
unterliegenden Partei zur Folge hat (Ziff. 3). Reichen die Parteien zu Be-
ginn des Verfahrens nicht eine vollständige, unterschriebene Honorarver-
einbarung ein, kann die urteilende Instanz davon absehen, für die Festset-
zung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 
Abs. 1 HV).
9.2.1.
Zwei der Beschwerdeführer reichten mit den Rechtsschriften eine Anwalts-
vollmacht inkl. Honorarvereinbarung ein, gemäss welcher der Stundentarif 
Fr. 280.-- beträgt (Bf-act. 2 und 4). Einer der Beschwerdeführer legte ledig-
lich eine Anwaltsvollmacht ins Recht (Bf-act. 3). Gestützt auf die HV geht 
die Praxis des Verwaltungsgerichts dahin, dass bei Einreichen einer Hono-
rarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, 
sofern er den Ansatz von Fr. 270.-- nicht überschreitet. Ist Letzteres der 
Fall, wird er auf Fr. 270.-- herabgesetzt. Wird keine Honorarvereinbarung 
eingereicht, beträgt der Stundenansatz höchstens Fr. 240.-- (vgl. Praxisän-
derung vom 6. September 2017). 
Vorliegend liegen zwei Honorarvereinbarungen im Recht, die dritte fehlt. 
Dennoch erachtet es das Gericht in diesem Fall als gerechtfertigt, für alle 
drei Beschwerdeführer, die sich mit gemeinsamen Rechtsschriften und 
gleichlautenden Begehren am Verfahren beteiligten, nach der erwähnten 


- 35 -
Praxis bei Vorliegen von Honorarvereinbarungen von einem Stundenan-
satz von maximal Fr. 270.-- auszugehen, zumal es das Gericht als zu for-
malistisch und spitzfindig ansähe, wenn beim Beschwerdeführer, der keine 
Honorarvereinbarung einreichte, von einem anderen Tarif ausgegangen 
und die Honorarrechnungen entsprechend aufgeschlüsselt würden.
9.2.2.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte eine Übersicht über fünf 
Honorarrechnungen über insgesamt Fr. 21'378.20 ins Recht. Die Rechnun-
gen (vom 12. Dezember 2017, 15. Januar 2018, 5. März 2018, 2. Juli 2018 
und vom 14. August 2018) umfassen ein Honorar von Fr. 9'097.20 
(Fr. 350.-- + Fr. 302.40 + Fr. 2'240.-- + Fr. 3'732.40 + Fr. 2'472.40), einen 
Interessenwertzuschlag von Fr. 10'000.--, eine Kleinspesenpauschale von 
3 % sowie die Mehrwertsteuer von 8 % bzw. 7.7 %.


- 36 -
Was den geltend gemachten Streitwertzuschlag betrifft, so steht den Be-
schwerdeführern ein solcher nach ständiger Praxis des Bundes- und des 
Verwaltungsgerichts nicht zu, weil öffentlich-rechtliche Streitigkeiten im Be-
reich des Bau- und Umweltrechts nicht als vermögensrechtliche Streitigkei-
ten qualifiziert werden und weil deshalb in diesen Fällen kein Interessen-
wertzuschlag zugesprochen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_338 
2007 vom 24. April 2008 E.5; Urteile des Verwaltungsgerichts R 16 67 vom 
22. Juni 2017 E.13b und R 09 100 vom 12. Oktober 2010 E.5).
Was das Honorar betrifft, so fällt auf, dass die Honorarrechnungen vom 12. 
Dezember 2017, vom 15. Januar 2018 und vom 5. März 2018 den Zeitauf-
wand des Rechtsvertreters vor Erhalt der angefochtenen Verfügung vom 
5. März 2018 (Bf-act. 5) betrifft und somit vorliegend keine Beachtung fin-
den kann, wie dies auch die Beschwerdegegnerin zu Recht geltend macht 
(vgl. dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts S 15 23 vom 28. Oktober 
2015 E.6c und R 09 2 vom 15. September 2009 E.3). Zu beachten sind 
also lediglich die Honorarrechnungen vom 2. Juli 2018 und vom 14. August 
2018. Die Rechnung vom 2. Juli 2018 beläuft sich auf Fr. 4'170.35 bzw. 
richtigerweise, – bei Weglassung des Streitwertzuschlags sowie Berück-
sichtigung eines Stundentarifs von Fr. 270.-- anstatt von Fr. 280.-- –, auf 
Fr. 3'992.50 ([Fr. 3'732.40 : Fr. 280.-- x Fr. 270.-- =] Fr. 3'599.10 + 
[Fr. 3'599.10 x 3 % = ] Fr. 107.95 = Fr. 3'707.05 + [Fr. 3'707.05 x 7.7 % =] 
Fr. 285.45), die Rechnung vom 14. August 2018 auf Fr. 13'835.75 bzw. 
richtigerweise auf Fr. 2'644.65 ([Fr. 12'742.60 – Fr. 10'000.-- = Fr. 2'472.40 
: Fr. 280.-- x 270.-- =] Fr. 2'384.10 + [Fr. 2'384.10 x 3 % =] Fr. 71.50 = 
Fr. 2'455.60 + [Fr. 2'455.60 x 7.7 % =] Fr. 189.05). Dies ergibt ein zulässi-
ges Honorar für das vorliegenden Verfahren (ohne vorinstanzlichen Auf-
wand) von Fr. 6'637.15 (Fr. 3'992.50 + Fr. 2'644.65). Die Beschwerdegeg-
nerin kritisierte den Zeitaufwand des beschwerdeführerischen Rechtsver-
treters von rund 20h für zwei Rechtsschriftenwechsel und wies darauf hin, 
dass die Argumente zur Thematik bereits vor der Vorinstanz erörtert wor-
den seien und der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer vor Verwaltungs-


- 37 -
gericht nichts Neues vorgebracht habe. Das Gericht erachtet den geltend 
gemachten Aufwand als dem Umfang und der Schwierigkeit der Streitsa-
che angemessen, zumal diese nicht nur materiell-rechtliche, sondern auch 
verschiedene formell-rechtliche Fragen umfasste. Die aussergerichtliche 
Entschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführer wird daher dem Verfah-
rensausgang entsprechend auf die Hälfte des zulässigen Honorars festge-
setzt, nämlich auf Fr. 3'318.60 (Fr. 6'637.15 : 2). 
9.3.
Dagegen steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin keine aus-
sergerichtliche Entschädigung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
im öffentlichen Interesse tätig wurde (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Demnach erkennt das Gericht:
1.1.
Ziffer 1 des Hauptbegehrens der Beschwerde (Nichtigkeit der Verfügungen 
vom 20. Februar 2017 und vom 5. März 2018) wird abgewiesen.
1.2.1.
Ziffer 1.a) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Aufhebung der Verfü-
gung vom 5. März 2018) wird teilweise gutgeheissen und die Dispositivzif-
fern 1., 2. und 4. der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018, mitge-
teilt am 7. März 2018, werden aufgehoben.
1.2.2.
Ziffer 1.b) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Feststellung der Qua-
lifikation der Wohnung im 2. OG als altrechtliche Wohnung) wird gutgeheis-
sen, und es wird festgestellt, dass es sich bei den Räumlichkeiten im 2. OG 
(STWE 10077-6) des Gebäudes auf Parzelle 10077 um eine altrechtliche 
Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt. 
Die vorinstanzlichen Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- (Ziff. 4 des Disposi-
tivs der angefochtenen Verfügung vom 5. März 2018) gehen, unter solida-


- 38 -
rischer Haftbarkeit, je zur Hälfte (je Fr. 750.--) zu Lasten der Beschwerde-
führer einerseits und der Beschwerdegegnerin andererseits.
1.3.1.
Ziffer 2.a) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Eintreten auf das Wi-
derrufsgesuch in Bezug auf die Verfügung vom 20. Februar 2017, Gutheis-
sung desselben und Aufhebung der entsprechenden Verfügung) wird ab-
gewiesen. 
1.3.2.
Ziff. 2.b) des Eventualbegehrens der Beschwerde (Feststellung, dass es 
sich bei den Räumlichkeiten im 1. OG um eine altrechtliche Wohnung han-
delt) ist gegenstandslos. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
789.--
zusammen
Fr.
6'789.--
gehen je zur Hälfte zulasten von A._____, B._____ und C._____, unter so-
lidarischer Haftbarkeit, einerseits und der Gemeinde X._____ andererseits. 
Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz-
verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ hat A._____, B._____ und C._____ ausseramtlich 
mit einem Betrag von Fr. 3'318.60 zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]