gr_gerichte · A 2023 4 · 2023-08-22 · de

Schenkungssteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 23 4
4. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 22. August 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Livio D. Zanetti, 
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Schenkungssteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 30. November 2010 erwarb die B._____ SA mit Sitz in 
I._____ die Stockwerkeinheit-Nr. C._____ (2.5-Zimmerwohnung D1 im 
2. OG entsprechend Wertquote 16.36/1000 Miteigentum an Grundstück 
Nr. D._____, samt Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20 resp. 1/39 
Miteigentum 
an 
Grundstück 
Nr. E._____) 
in 
der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Residenza F._____, G._____, an der 
Via 
H._____ 
in 
I._____, 
für 
CHF 800'000.--. 
Nach 
diversen 
Umbauarbeiten verkaufte sie das Objekt am 7. April 2011 zum Preis von 
CHF 1'200'000.— an J._____. Auf der Stockwerkeinheit bestand im 
1. Rang eine Hypothek von CHF 600'000.--. Am 29. Oktober 2015 
schätzte das Amt für Immobilienbewertung die Wohnung auf einen 
Verkehrswert von CHF 1'047'300.-- und den Autoeinstellplatz auf einen 
solchen von CHF 60'000.-- (Realwert: CHF 523'700.-- und CHF 35'000.--
).
2.
Mit Kaufvertrag vom 14. Mai 2020 veräusserte J._____ die 2.5-Zimmer-
wohnung samt Autoeinstellplatz zum Preis von insgesamt CHF 700'000.—
, d.h. CHF 665'000.-- für die 2.5-Zimmerwohnung und CHF 35'000.-- für 
das Benützungsrecht am Autoeinstellplatz Nr. 20, an die Firma A._____ 
AG mit Sitz in K._____. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 forderte die 
Steuerverwaltung die Käuferin unter Verweis auf die amtliche Schatzung 
auf, eine Schenkungssteuererklärung einzureichen. Die A._____ AG 
stellte sich mit Schreiben vom 23. Dezember 2021 auf den Standpunkt, 
dass keine Schenkung vorliege, da nicht der amtliche Schätzwert, sondern 
vielmehr der zwischen den Parteien vereinbarte Preis den Verkehrswert 
der Grundstücke wiederspiegle, so dass sich die Einreichung einer 
Schenkungssteuererklärung erübrige.


- 3 -
3.
Die 
Steuerverwaltung 
des 
Kantons 
Graubünden 
(nachfolgend 
Steuerverwaltung) erhob mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 
7. Januar 2022 auf einer steuerbaren Zuwendung von CHF 392'900.-- 
zufolge Missverhältnis der Leistungen (Art. 106a Abs. 2 StG) bei einem 
Steuersatz 
von 
10 % 
eine 
kantonale 
Schenkungssteuer 
von 
CHF 39'290.—.
4.
Dagegen erhob die die A._____ AG am 26. Januar 2022 Einsprache. 
Begründend führte sie an, dass zwischen der Veräusserin der Grund-
stücke und der Alleinaktionärin der Steuerpflichtigen keinerlei freund-
schaftliche oder verwandtschaftliche Verhältnisse bestünden. Die 
Verkaufsverhandlungen seien über den Rechtsvertreter gelaufen. Der 
vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- stelle den Verkehrswert bzw. 
Marktwert der Grundstücke dar, zumal dieser das Resultat von Angebot 
und Nachfrage sei. So habe die Verkäuferin keinen anderen Käufer 
gefunden, der ihr einen höheren Preis angeboten habe. Bei der 
Veräusserin handle es sich um eine erfolgreiche Augenärztin einer 
bestens etablierten Praxis im Aargau. Der Verkauf der Grundstücke sei 
daher nicht aus finanzieller Not, sondern vielmehr aus freien Stücken 
erfolgt. Demgegenüber stelle der durch die Steuerverwaltung geltend 
gemachte Schätzwert gerade nicht den Verkehrs- bzw. Marktwert dar. 
Somit liege auch kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen-
leistung und folglich auch keine Schenkung im Sinne von Art. 106 Abs. 2 
lit. a StG vor.
5.
Mit Schreiben vom 15. Februar 2022 führte die Steuerverwaltung an, dass 
der vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'000.-- offensichtlich nicht dem 
Verkehrswert entspreche, so liege der Veräusserungspreis ca. 36 % unter 
dem auf den Verkaufszeitpunkt aufindexierten amtlichen Verkehrswert, so 
dass offensichtlich ein offenbares Missverhältnis gemäss Art. 106a Abs. 2 
lit. a StG vorliege. Die Einwände gegen die Besteuerung könnten nicht 


- 4 -
berücksichtigt werden, die Unterpreislichkeit sei klar gegeben. Es stelle 
sich nur noch die Frage, ob die Einsprecherin eine neue amtliche 
Schätzung befürworte, welche aber kaum zu deren Gunsten ausfallen 
werde.
6.
Mit Stellungnahme vom 9. März 2022 führte die A._____ AG an, dass der 
Kaufpreis von CHF 700'000.-- unter normalen Angebots- und Nach-
frageverhältnissen zustande gekommen sei und daher den Verkehrswert 
wiederspiegle. Sie verwies auf die ebenfalls am 29. Oktober 2015 erfolgte 
Schätzung der sich im selben Gebäude befindlichen Stockwerkeinheit 
L._____ (5.5-Zimmerwohnung mit einer Wertquote von 35.48/1000). Für 
diese Stockwerkeinheit sei ein Verkehrswert von CHF 1'648'100.-- 
ermittelt worden, was CH 46'452.-- pro 1/1000 Wertquote entspreche. 
Hingegen entspreche der Verkehrswert der Stockwerkeinheit Nr. C._____ 
(2.5-Zimmerwohnung) CHF 64'106.-- pro 1/1000 Wertquote. Werde der 
Wert der Stockwerkeinheit C._____ aufgrund dem für die Stockwerk-
einheit L._____ ermittelten Wert von CHF 46'452.-- pro Wertquote 
ermittelt, resultiere ein Wert von rund CHF 760'000.--. Es lasse sich 
demnach 
unschwer 
erkennen, 
dass 
der 
Verkehrswert 
der 
Stockwerkeinheit Nr. C._____ falsch ermittelt worden sei.
7.
Mit Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 wies die Steuerverwaltung 
die Einsprache mit Verweis auf ihre neuere Praxis, wonach von einem 
Missverhältnis zwischen den Leistungen ausgegangen werde, wenn der 
Erlös mindestens 25 % unter dem Verkehrswert liege, und der Verkaufs-
erlös im konkreten Fall sogar nur ca. 63 % des Verkehrswertes betrage, 
aufgrund der offenkundigen und nicht zu widerlegenden Unterpreislichkeit 
der veräusserten Liegenschaft ab.
8.
Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin) 
am 
8. Februar 
2023 
Beschwerde 
an 
das 


- 5 -
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die 
Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids bzw. sinngemäss 
die Feststellung, dass keine Schenkungssteuer geschuldet sei. 
Begründend führte sie im Wesentlichen an, es sei erstellt, dass der 
vereinbarte Kaufpreis von CHF 700'00.-- unter normalen Angebots- und 
Nachfrageverhältnissen zustande gekommen sei. Der Verkehrswert der 
Stockwerkeinheiten entspreche daher dem bezahlten Kaufpreis. Die 
Behauptung 
der 
Beschwerdegegnerin, 
dass 
die 
fehlenden 
verwandtschaftlichen oder freundschaftlichen Verhältnisse nicht mehr als 
Argument vorgebracht worden seien, treffe nicht zu. Vielmehr impliziere 
die einleitende Feststellung im Schreiben vom 9. März 2022, wonach der 
Kaufpreis im Rahmen eines normalen Angebots- und Nachfrage-
verhältnisses zustande gekommen sei, dass keine verwandtschaftlichen 
oder freundschaftlichen Verhältnisse vorlägen. Die Beschwerdegegnerin 
bleibe weiter den Nachweis, dass der Kaufpreis aus dem Jahr 2011 über 
CHF 1'200'000.-- unter normalen Umständen zustande gekommen sei, bis 
heute schuldig. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass auf Basis 
der Schätzung für die Stockwerkeinheit L._____ und für die Stockwerk-
einheit C._____ ein Schätzwert von CHF 760'000.-- resultiere, sei 
offenkundig, dass der Verkehrswert für die Stockwerkeinheit C._____ 
gestützt auf die Bewertung vom 29. Oktober 2015 methodisch nicht 
korrekt ermittelt worden sei.
9.
In ihrer Vernehmlassung vom 2. März 2023 beantragte die Steuer-
verwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, als 
Verkehrswert 
des 
unterpreislichen 
Verkaufes 
sei 
der 
amtliche 
Verkehrswert anzusehen. Demgemäss habe der Steuerkommissär den 
amtlichen Verkehrswert gemäss Schätzung 2015 mit dem Index 
123.1/122.3 
auf 
den 
Schenkungszeitpunkt 
2020 
aufindexiert 


- 6 -
(CHF 1'100'200.--). Für die Schenkungsbesteuerung sei die günstigere 
Variante eingesetzt worden, habe doch der tatsächliche Kaufpreis im Jahr 
2011 bereits CHF 1'200'000.-- betragen. Die Unterpreislichkeit sei gemäss 
neuerer Praxis der Steuerbehörde klar gegeben, so mache der Verkaufs-
preis nur ca. 63 % des Verkehrswertes aus. Eine Vergleichbarkeit mit der 
5.5-Zimmerwohnung L._____ liege nicht vor, da diese im Dezember 2011 
zu einem Preis von CHF 978'000.-- erworben worden sei, die hier 
betreffende 2.5-Zimmerwohnung im selben Jahr aber zu einem Preis von 
CHF 1'200'000.--. Eine Neuschätzung habe die Beschwerdegegnerin aus 
naheliegenden Gründen nicht vornehmen wollen. Eine explizite 
Schenkungsabsicht sei zudem nicht erforderlich. Den Akten lasse sich 
immerhin entnehmen, dass die Alleinaktionärin der Beschwerdegegnerin 
mit der Verkäuferin über die Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt 
sein dürfte. Die Verkäuferin sei nur nicht bereit gewesen, die Wohnung 
noch unter dem ursprünglich angedachten Preis von CHF 700'000.-- zu 
verkaufen. Sie habe offenbar ein gewisses Desinteresse am Objekt 
gezeigt.
10.
Mit Replik vom 16. März 2023 führte die Beschwerdeführerin an, die 
Behauptung der Beschwerdegegnerin, als Verkehrswert sei der amtliche 
Verkehrswert anzusehen, sei schlicht falsch. Im Weiteren vertiefte sie ihre 
bisherigen Ausführungen.
11.
Mit Duplik vom 28. März 2023 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 
Anträgen fest. Sie führte ergänzend aus, dass die B._____ SA die Liegen-
schaft im Jahr 2010 zu einem Preis von CHF 800'000.-- erworben und 
nach nicht unerheblichen Investitionen mit einem Gewinn von 
CHF 174'000.-- an J._____ weiterverkauft habe. Im Übrigen vertiefte sie 
ihre bisherigen Ausführungen.


- 7 -
12.
Mit Eingabe vom 25. April 2023 brachte die Beschwerdeführerin vor, dass 
die B._____ SA nur unwesentlich in die Stockwerkeinheit "investiert" habe. 
Bezeichnenderweise könne sie dazu auch keine näheren Angaben 
machen, sondern verweise lediglich auf den Kontoauszug "M._____ SA 
(Resid. F._____) C._____". Diesem lasse sich entnehmen, dass sämtliche 
laufenden Kosten, Finanzierungskosten sowie die Kosten im Zusammen-
hang mit dem Verkauf der Stockwerkeinheit aktiviert worden seien. 
Effektiv seien lediglich Aufwendungen von insgesamt CHF 27'500.85 
getätigt worden. Da die Liegenschaft im Jahr 1980 erstellt worden sei, 
lasse sich unschwer erkennen, dass diese Kosten im Zusammenhang mit 
der Auffrischung der Küche, des Bads und der Böden stünden und damit 
keinen wertvermehrenden Charakter hätten. Damit sei auch erstellt, dass 
der damalige Erwerbspreis nicht dem Marktwert entsprochen habe.
13.
Am 28. April 2023 nahm die Beschwerdegegnerin dazu Stellung.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtschriften sowie im 
angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 1 Abs. 1 lit. d des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 
vom 1. Januar 2022 (StG; BR 720.000) erhebt der Kanton Graubünden 
eine Schenkungssteuer von den natürlichen und juristischen Personen. 
Gegen definitive Veranlagungsverfügungen kann der Steuerpflichtige bei 
der Veranlagungsbehörde Einsprache erheben (Art. 137 Abs. 1 StG). Das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beurteilt nachfolgend 
Beschwerden gegen Einspracheentscheide (Art. 139 Abs. 1 StG). Der 
angefochtene Einspracheentscheid vom 24. Januar 2023 (vgl. Akten der 
Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1; Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 


- 8 -
9), mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen 
Beschwerdeführerin vom 26. Januar 2022 abgewiesen und die zu ihren 
Lasten veranlagte Schenkungssteuer von CHF 39'290.-- bestätigt hat, 
bildet demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Als materielle und formelle 
Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids ist die Beschwerde-
führerin überdies berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren 
Aufhebung auf (vgl. Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2.
Gemäss Übergangsbestimmungen in der aktuellen Fassung des kanton-
alen Steuergesetzes (Stand 1. Januar 2022) ist für die zeitliche Abgren-
zung des Geltungsbereichs des kantonalen Steuergesetzes, vorbehältlich 
der Bestimmungen Art. 188 f. StG, für die periodischen Steuern das 
Steuerjahr und für die anderen Steuern der Zeitpunkt massgebend, in 
welchem der steuerbegründende Tatbestand eingetreten ist (Art. 187 
Abs. 1 StG). Die Veräusserung der Stockwerkeinheit C._____ samt 
Autoeinstellplatz an die Beschwerdeführerin erfolgte im Mai 2020. 
Massgebend ist somit das Steuergesetz für den Kanton Graubünden in 
der gültigen Fassung bis zum 30. November 2020.
2.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 
auf die aufindexierte amtliche Schätzung vom 29. Oktober 2015 und damit 
auf einen Verkehrswert von CHF 1'100'200.-- (vgl. Bf-act. 9 und Bg-act. 6) 
abgestellt hat und damit zu Recht von einer gemischten Schenkung 
gemäss aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG ausgegangen ist, was zur Folge hat, 
dass eine Schenkungssteuer geschuldet ist.
3.1.
Gemäss aArt. 106a Abs. 1 StG unterliegt der Schenkungssteuer – 
unbekümmert einer Schenkungsabsicht – jede freiwillige Zuwendung 


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unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen anderen 
ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkung gilt 
insbesondere auch die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, 
soweit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung 
des andern steht (aArt. 106a Abs. 2 lit. a StG; gemischte Schenkung; vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 5A_377/2018 vom 20. Dezember 2018 E.3.5.1). 
In einem solchen Rechtsgeschäft sind Elemente einer Schenkung und 
eines anderen Vertragstypus enthalten (vgl. RICHNER/FREI, Kommentar 
zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 
Rz. 51 f.). 
Durch 
diese 
Rechtsfigur 
soll 
die 
Umgehung 
einer 
Schenkungssteuer durch fingierte Verkäufe verhindert werden (vgl. 
RECHENBERG/RECHENBERG, Handkommentar, Bündner Nachlass- und 
Schenkungssteuern, Chur 1998, Art. 116 Rz. 3). Der Beweis der 
gemischten Schenkung ist durch die Veranlagungsbehörde zu erbringen 
(BGE 118 Ia 497 ff.; vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 3; 
RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 62). Die Tatsache, dass ein Rechtsgeschäft 
(i.d.R. ein Kauf) für eine Partei vorteilhaft erscheint, genügt noch nicht zur 
Annahme einer gemischten Schenkung. Vielmehr muss auch bei den 
Parteien (objektiv) die Erkenntnis vorhanden sein, dass zwischen dem 
höheren Wert des Vermögensrechts und dem Entgelt ein Missverhältnis 
besteht, das schenkungsweise zugewendet werden soll. Auch wenn keine 
Schenkungsabsicht verlangt wird, so muss für die Parteien das 
Missverhältnis trotzdem ersichtlich sein (vgl. BGE 118 Ia 497 ff.; 
RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 4; RICHNER/FREI, a.a.O., 
§ 4 Rz. 53). Allein aus der Tatsache, dass der Veräusserungspreis unter 
dem objektiven Verkehrswert bzw. amtlichen Wert liegt, kann noch nicht 
auf das Vorliegen eines Zuwendungswillens geschlossen werden. Die 
Vertragsparteien können vielerlei Gründe haben, für eine Sache oder 
Leistung einen über bzw. unter dem objektiven Verkehrswert liegenden 
Betrag zu bezahlen oder zu verlangen. Der Preis einer Sache oder 


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Leistung bestimmt sich nicht nur nach ihrem objektiven Marktwert, vielfach 
können auch unterschiedliche Beurteilungen der künftigen Marktent-
wicklung oder andere subjektive Gesichtspunkte der Parteien (z.B. 
Lagerprobleme, Liquiditätsbedürfnisse, Spekulationsabsicht usw.) für die 
Preisgestaltung massgebend sein. So geht das Bundesgericht davon aus, 
dass zumindest ein Zuwendungswille als subjektives Tatbestands-
merkmal gegeben sein muss (BGE 118 Ia 497 E.2b/bb). Steuerpflichtig ist 
der Empfänger der Zuwendung (aArt. 107 Abs. 1 StG).
3.2.
Aufgrund der Kaufmodalitäten bestreitet die Beschwerdeführerin, dass 
eine gemischte Schenkung vorliegt, während die Beschwerdegegnerin 
gestützt auf die aufindexierte amtliche Schätzung von der offensichtlichen 
Unterpreislichkeit der Veräusserung der Stockwerkeinheit vom 14. Mai 
2020 ausgeht. Damit gilt es im Folgenden zu prüfen, ob eine gemischte 
Schenkung vorliegt. Vorwegzunehmen ist, dass die Beschwerdeführerin 
aus ihrem Einwand, wonach es sich bei ihr und der Verkäuferin um 
unabhängige Dritte handle, weshalb eine Schenkungsabsicht ausge-
schlossen werden könne, nichts zu ihren Gunsten ableiten kann. Denn 
gemäss bündnerischer Gesetzgebung ist ein Schenkungswille nicht 
erforderlich, hat der Kanton Graubünden doch nach dem Gesetzes-
wortlaut ausdrücklich auf das Vorliegen eines Schenkungswillens 
verzichtet. Immerhin muss die bereichernde Zuwendung "freiwillig" bewirkt 
werden 
(vgl. 
aArt. 106 
Abs. 2 
lit. a 
StG; 
SIEBER/OEHRLI, 
in: 
ZWEIFEL/BEUSCH/HUNZIKER [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 
Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht, Basel 2020, § 14 
Rz. 57; RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 Rz. 2). Damit ist der 
Verkehrswert der Stockwerkeinheit-Nr. C._____ zu bestimmen und zu 
klären, ob ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und 
Gegenleistung zu bejahen ist.


- 11 -
3.3.
Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, 
wobei der Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem 
Verkehrswert für die Besteuerung nicht identisch sein muss. Während sich 
der amtliche Verkehrswert nach Art. 18 der Verordnung über die amtlichen 
Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) nach dem bei gleichen oder 
ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen Verhältnissen am Markt 
erzielten Preis richtet, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den 
Marktwert dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteuernden 
Geschäftsvorganges höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtliche 
Verkehrswert hat zwar oft einen massgeblichen Einfluss auf die 
Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufs-
erlöses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach 
Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert 
gleichgesetzt werden kann (vgl. zur Schenkungssteuer Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 13 59 vom 
4. März 2014 E.3b; zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur 
Nachlassteuer VGU A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b).
4.1.
Nach dem Gesagten sind die konkreten Werte der übertragenen 
Stockwerkeinheit und des Kaufvertrages einerseits und die übrigen 
konkreten Umstände des zur Diskussion stehenden Geschäftes 
andererseits zu überprüfen und zu würdigen. Dafür massgebend sind die 
Verhältnisse im Zeitpunkt der zu besteuernden Zuwendung (aArt. 109 
Abs. 2 StG; RICHNER/FREI, a.a.O., § 4 Rz. 61), d.h. in casu am 14. resp. 
15. Mai 2020 (vgl. Handänderungsanzeige vom 28. Mai 2020 [Bg-act. 1]).
4.2.
Die Beschwerdeführer monieren, dass die amtliche Schätzung aus dem 
Jahr 2015 falsch gewesen sei und ziehen dabei den Vergleich mit einer 
5.5-Zimmerwohnung in derselben Liegenschaft. Zum einen wurde die 
Schätzung aus dem Jahre 2015 aber nicht angefochten und zum anderen 
sind die beiden Wohnungen nicht vergleichbar. So ist allgemein bekannt, 


- 12 -
dass kleine Wohnungen im Verhältnis zu grossen Wohnungen jeweils 
betreffend Bruttogeschossfläche, Hauptnutzfläche und Wertquote teurer 
sind resp. höher bewertet werden. Dies ergibt sich bereits aus den in den 
Akten liegenden Veräusserungspreisen der beiden Wohnungen im Jahr 
2011 
von 
CHF 1'200'000.-- 
für 
die 
2.5-Zimmerwohnung 
und 
CHF 978'000.-- für die 5.5-Zimmerwohnung (vgl. Handänderungsanzeige 
[Bg-act. 1] und Vernehmlassung vom 2. März 2023 [Akte des Gerichts 
A2]). Entsprechend ist der durch die Beschwerdeführerin gemachte 
Vergleich nicht massgebend.
4.3.
Die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 über CHF 1'047'300.-- 
entspricht zudem nahezu dem im Jahr 2011 erzielten Verkaufspreis der 
2.5-Zimmerwohnung von CHF 1'200'000.--. Aus den Akten ergeben sich 
keine Hinweise, dass dieser Preis nicht unter "normalen Umständen" 
zustande gekommen ist. Im Gegenteil ist glaubhaft, dass dieser Preis 
aufgrund von Angebot und Nachfrage erzielt wurde, liegt doch die amtliche 
Schätzung vier Jahre später nur unwesentlich unter dem im Jahr 2011 
erzielten Kaufpreis. Entsprechend ist die amtliche Schätzung aus dem 
Jahr 2015 als Grundlage zu nehmen, zumal sich die Preise für 
Eigentumswohnungen in I._____ seit dem Jahr 2018 stabilisiert haben und 
nur 10 % (2020) resp. 5 % (2021) unter den Rekordwerten von 2015 lagen 
(vgl. dazu den Marktbericht Ginesta Immobilien 2020 und 2021, abrufbar 
unter: https://N._____; https://O._____; beide letztmals besucht am 
22. August 2023).
4.4.
Entsprechend durfte die Beschwerdegegnerin grundsätzlich auf die 
unangefochten gebliebene amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 
abstellen. Die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin keine neue 
Schätzung beantragt hat, spricht auch gegen die Argumentation, dass die 
Schätzung aus dem Jahr 2015 falsch ist. Wäre dem so, hätte die 
Beschwerdeführerin auf eine neue Schätzung bestehen müssen, was sie 


- 13 -
indessen unterlassen hat. Es ist denn auch davon auszugehen, dass 
aufgrund den seit der Pandemie erfolgten Preissteigerungen im 
Zweitwohnungsmarktsegment die amtliche Schätzung wesentlich höher 
ausgefallen wäre, als jene aus dem Jahr 2015. Damit erweist sich das 
Abstellen auf die amtliche Schätzung aus dem Jahr 2015 von Vorteil für 
die Beschwerdeführerin.
5.1.
Für den Entscheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts auf den 
amtlichen Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis 
abgestellt wird, muss jedoch nunmehr auf die konkreten Umstände des 
Einzelfalls abgestellt werden. Unbestritten blieb, dass der bezahlte 
Verkaufspreis von CHF 700'000.-- nur 64.62 % der amtlichen Schätzung 
beträgt und damit rund 36 % unter der amtlichen Schätzung liegt. Objektiv 
betrachtet liegt daher ohne Weiteres eine Unterpreislichkeit vor. So geht 
die kantonale Steuerbehörde bei einer Differenz von mehr als 25 % von 
einem offensichtlichen Missverhältnis bzw. einer gemischten Schenkung 
aus; vorbehalten bleibt der Nachweis des Steuerpflichtigen, dass in einem 
konkreten Einzelfall kein offensichtliches Missverhältnis vorliegt (vgl. dazu 
die Aktennotiz des Rechtsdienstes der Steuerverwaltung aus dem Jahr 
2018 [Bg-act. 10 S. 6]). Es stellt sich nun die Frage, ob diese objektiv 
bestehende Unterpreislichkeit subjektiv nachvollziehbar begründbar ist. 
Dabei obliegt es der Beschwerdeführerin, glaubhaft darzulegen, dass der 
vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert entsprochen hat.
5.2.
Den Akten kann dazu folgendes entnommen werden: Nachdem J._____ 
mitgeteilt hatte, dass sie mit dem Gebot von CHF 690'000.-- für die 2.5-
Zimmerwohnung samt Garagenplatz nicht einverstanden sei, hingegen mit 
einem solchen von CHF 700'000.--, zeigte sich der damalige Rechts-
vertreter der Beschwerdeführerin, Dr. iur. P._____, am 24. Januar 2020 
damit einverstanden (vgl. Bf-act. 13). Mit E-Mail vom 10. Februar 2020 
bestätigte der Rechtsvertreter die Kaufabsicht zu einem Kaufpreis von 


- 14 -
CHF 700'000.--. Der mit dem Vollzug des Verkaufs der Grundstücke 
beauftragte Notar benötigte in der Folge viel Zeit zur Ausarbeitung des 
Kaufvertrags (vgl. Einsprache vom 26. Januar 2022 S. 2 [Bg-act. 7]). 
Gemäss E-Mail vom 2. April 2020 des damaligen Rechtsvertreters an die 
Beschwerdeführerin erkundigte sich J._____ gleichentags, ob das 
Kaufinteresse noch bestehe, da eine andere Kaufinteressentin vorhanden 
sei. Der Rechtsvertreter nahm daraufhin Rücksprache mit der 
Beschwerdeführerin, ob immer noch die Absicht bestehe, den Kaufpreis 
zu senken (Bg-act. 7). Mit E-Mail vom 3. April 2020 unterbreitete der 
Rechtsvertreter J._____ eine neue Kaufofferte, wobei er auf die erheblich 
verschlechterte Marktsituation aufgrund der Corona-Krise verwies. So 
blieben in I._____ viele Touristen aus, zudem verkauften viele italienische 
Eigentümer ihre Wohnungen. In der Residenz F._____ selbst stünden drei 
Wohnungen zum Verkauf. Unter Berücksichtigung der gesunkenen 
Marktpreise betrage der Kaufpreis CHF 650'000.--. J._____ lehnte diese 
Kaufofferte mit E-Mail vom 7. April 2020 ab und erklärte die Verkaufs-
verhandlungen als beendet (Bg-ac. 7). Aus dem E-Mail vom 5. Mai 2020 
geht indessen hervor, dass die Verkaufsverhandlungen später wieder-
aufgenommen wurden. Demgemäss wandte sich der (damalige) 
Rechtsvertreter von J._____, lic. iur. Q._____, mit der Mitteilung, dass die 
Verkäuferin gemäss Vertrag auch alle Notariatskosten übernehme und die 
Vertragsunterzeichnung am 14. Mai 2020 erfolge, an den damaligen 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (Bg-act. 7).
5.3.
Aus den Akten ergibt sich, dass die Parteien immer von einem Kaufpreis 
von CHF 700'000.-- gesprochen haben bzw. ein höherer Preis nie genannt 
wurde (siehe dazu die Korrespondenz zwischen dem Rechtsvertreter 
Dr. iur. P._____ und J._____ resp. R._____, Vertreterin der A._____ AG 
[Bf-act. 13 bis 16; Bg-act. 7]). Demnach bestehen Anhaltspunkte, wonach 
die Veräusserin offenbar damit einverstanden war, das Kaufobjekt mit 


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einem erheblichen Verlust an die Beschwerdeführerin zu veräussern. 
Objektiv betrachtet mag dies schwer nachvollziehbar sein. Dabei handelt 
es sich jedoch um einen wirtschaftlichen Entscheid der Veräusserin, der 
zu akzeptieren ist. So sind vorliegend die überaus gewichtigen Umstände 
zu berücksichtigen, dass auf dem Immobilienmarkt zu Beginn der 
Coronapandemie grosse Unsicherheit geherrscht hat und zudem für 
solche Wohnungen im Tiefpreissegment in I._____ kaum eine Nachfrage 
bestand. Weiter liegen keine Hinweise vor, dass der Kaufpreis nicht unter 
"normalen Umständen" zustande gekommen ist. Jedenfalls führt der 
blosse Umstand der Unterpreislichkeit von rund 36 % unter Berücksich-
tigung der im Recht liegenden Akten nicht dazu, dass der Kaufpreis nicht 
aufgrund Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist. Die 
Beschwerdegegnerin bringt denn – ausser dem schematischen Abstellen 
auf die Unterpreislichkeit – nichts vor, was gegen die Ausführungen der 
Beschwerdeführerin spricht. Der Umstand, dass sich die Parteien 
aufgrund der damaligen Zugehörigkeit zur Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft kennen, ist ebenfalls kein Beleg dafür, dass der Kaufpreis 
bewusst zu tief angesetzt wurde. Andernfalls wäre der Kaufpreis im 
Kaufvertrag unrichtig, womit sich die Parteien einer Falschbeurkundung 
strafbar gemacht hätten. Aus dem Gesagten folgt, dass die Differenz 
zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis nicht als Schenkung zu 
qualifizieren ist, womit eine Schenkungssteuer entfällt. Es gilt darauf 
hinzuweisen, dass es sich hierbei um einen Einzelfallentscheid handelt, 
der die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts nicht umzustossen 
vermag, sondern einzig auf den besonderen Umständen im Rahmen der 
Coronapandemie beruht. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und der 
angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben.


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6.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten in der 
Höhe von CHF 2'500.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der 
Beschwerdegegnerin, die gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies 
verpflichtet ist, der obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerde-
führerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu 
ersetzen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des 
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) 
setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden 
Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV 
vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die 
anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte 
Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 
üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 
Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.-- bis CHF 270.--. Weiter wird 
vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für 
die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 
geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 
den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 
Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 
HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 
vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 
urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der Partei-
entschädigung die Anwaltsrechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). 
Gemäss Honorarnote vom 19. Juni 2023 macht der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von total CHF 7'851.35 
(27 h x CHF 270.-- [CHF 7'290.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 561.35]) 
geltend. Der Rechtsvertreter hat zur Honorarnote keine Vereinbarung 
eingereicht.


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6.2.
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 
2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 
2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 
18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei 
Einreichen 
einer 
Honorarvereinbarung 
der 
geltend 
gemachte 
Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.-- 
nicht überschreitet. Wird keine Honorarvereinbarung eingereicht, beträgt 
der Stundenansatz höchstens CHF 240.-- (vgl. Praxisänderung vom 
5. September 2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des 
Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin anzupassen, indem nicht ein 
Stundenansatz von CHF 270.--, sondern ein solcher von CHF 240.-- zur 
Anwendung gelangt und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die so 
korrigierte Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 
beläuft sich danach auf total CHF 6'978.95 (bestehend aus: 27 h à 
CHF 240.-- [CHF 6'480.--] zuzüglich 7.7% MWST [CHF 498.95]). In 
diesem Umfang hat der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung zu entrichten.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Einsprache-
entscheid der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 24. Januar 
2023 wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
356.00
zusammen
CHF
2'856.00
gehen zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden.


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3.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat die A._____ AG mit 
insgesamt CHF 6'978.95 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]