gr_gerichte · R 2009 62 · 2009-11-17 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 09 62
5. Kammer 
URTEIL
vom 17. November 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB)
1.
… war Eigentümer der Parzelle Nr. 776 mit dem Stall Nr. 737 und der Parzelle 
Nr. 1374 mit den zwei Hütten Nrn. 735 und 736 (Maiensäss … auf ca. 1'850 
m.ü.M.). Die Gebäude befinden sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der 
Gemeinde 
… 
in 
der 
Landwirtschaftszone, 
welche 
von 
der 
Landschaftsschutzzone überlagert wird. Am 19. Dezember 2006 stellte er das 
Gesuch, den Stall Nr. 737 und die Maiensässbauten Nrn. 735 und 736 in 
ihrem Zweck zu ändern und die landwirtschaftliche Nutzung in eine 
nichtlandwirtschaftliche zu überführen. Die Gemeinde leitete das Gesuch am 
19. Januar 2007 zur Beurteilung an das Amt für Raumentwicklung (ARE) 
weiter, welches am 23. Juli 2007 gestützt auf die Stellungnahme des Amts für 
Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) festhielt, dass die Gebäude für die 
landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr benötigt würden. Bezüglich des 
Gebäudes Nr. 736 wurde ausgeführt, dass es sich in einem schlechten 
Zustand befinde und nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar sei; dessen 
Wohnnutzung sei mangels Unterhalt untergegangen. Für das weitere 
Vorgehen empfahl das Amt dem Gesuchsteller, auf die Zweckänderung des 
Gebäudes Nr. 736 zu verzichten und das Baugesuch für diese Baute 
zurückzuziehen. Mit Schreiben vom 3. August 2007 kam … diesem Vorschlag 
nach, merkte jedoch an, die Baute sei entgegen der Auffassung des ARE sehr 
wohl bestimmungsgemäss nutzbar. 
Im Urteil VGU R 08 82 hielt das Verwaltungsgericht Graubünden bezüglich 
des Gebäudes Nr. 736 fest, dass die Gemeinde entgegen ihren Ausführungen 
in der Vernehmlassung im Verfahren den verfügten Abrissbefehl betreffend 
diese Hütte in ihrem Einspracheentscheid vom 8. September 2008 nicht etwa 


zurückgenommen, sondern weiterhin als legitim bezeichnet habe. Gebe sie 
jetzt vor, den Abriss gar nie verfügt zu haben, so komme dies faktisch einer 
Rücknahme des Abrissbefehls im laufenden Verfahren gleich. Die 
Beschwerde R 08 82 könne somit in jenem Punkt infolge Rücknahme des 
Abrissbefehls im Sinne von Art. 20 VRG als gegenstandslos betrachtet 
werden. Ansonsten betrifft VGU R 08 82 die Hütte Nr. 736 nicht.
2.
Am 1. Mai 2009 meldete der neue Eigentümer … der Gemeinde … mit dem 
Formular "Meldung eines Bauvorhabens" geplante Bauarbeiten am 
Maiensässgebäude Nr. 736. Er beabsichtigte die Neueindeckung des 
Daches, die Sanierung des Kamins respektive der Gebäudemauern sowie die 
Reparatur der Aussenfassade.
3.
Am 11. Mai 2009 wies der Gemeindevorstand … das Gesuch ab. Die 
vorgesehenen baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich 
des Meldeverfahrens gemäss Art. 40 KRVO. Er werde ersucht, ein 
Baugesuch für ein ordentliches Bewilligungsverfahren inklusive BAB-Gesuch 
einzureichen.
4.
Dagegen erhob … Einsprache (undatiert) beim Gemeindevorstand ... 
Begründend führte er aus, dass die Baute gemäss Gutachten des Ingenieurs 
… eine neue Bedachung benötige. Ferner machte er geltend, dass die 
Befreiung von der Baupflicht ausdrücklich als Teil des formellen Baurechts 
innerhalb und ausserhalb der Bauzonen gelte. Eine Umzonung oder 
Zweckänderung der Baute sei daher keine Voraussetzung für die Befreiung 
von der Baubewilligung. Dagegen wäre eine Zweckänderung der Baute 
bewilligungspflichtig. Dies sei aber nicht Gegenstand des Bauvorhabens. Die 
geplanten baulichen Massnahmen sprengten den Anwendungsbereich von 
Art. 40 KRVO nicht. Die Neueindeckung von Dächern mit gleichem oder 
ähnlichem Material sei von der Baubewilligungspflicht befreit (Art. 40 Ziff. 4 
KRVO). Schliesslich brachte der Einsprecher vor, dass das von ihm 
gemeldete Bauvorhaben die Anforderungen an die Befreiung von der 
Baubewilligungspflicht erfülle und im Meldeverfahren gutzuheissen sei. 
Sofern formelle Mängel in der Meldung vorliegen sollten, sei er gerne bereit, 


ein neues Gesuch zu stellen. Das längerfristige Ziel seines Gesuchs sei dabei 
die Erhaltung der Baute und das kurzfristige Ziel sei es, ein dichtes Dach zu 
haben.
5.
Am 8. Juli 2009 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab. Begründen 
führte er aus, dass mit dem Gebäude Nr. 736 sich das ARE am 23. Juli 2007 
bereits befasst habe. Es habe damals festgehalten, die Baute sei nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar. Dieser Auffassung schliesse sich der 
Gemeindevorstand an. Die Erteilung der Baubewilligung wäre nicht einmal im 
ordentlichen 
Bewilligungsverfahren 
möglich. 
Deshalb 
komme 
eine 
Bewilligung im Rahmen des Meldeverfahrens ohnehin nicht in Frage. 
Abgesehen davon würden die beabsichtigten baulichen Massnahmen den 
Rahmen von Art. 40 KRVO sprengen. Dies stimme auch überein mit dem 
Ergebnis des Schreibens des ARE vom 27. Mai 2008, wonach die Hütte nicht 
mehr bestimmungsgemäss nutzbar und zudem einsturzgefährdet sei.
6.
Am 7. August 2009 erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden und beantragte, es sei der 
Entscheid der Gemeinde aufzuheben und die Bewilligung für das Objekt Nr. 
736 gemäss Meldung zu erteilen. Eventuell sei das Begehren an die 
Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Er machte zuerst geltend, 
dass es sich bei der Hütte ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt habe, 
die in der Mitte in zwei separate Hälften geteilt gewesen sei. Die beiden Teile 
seien immer separat behandelt worden, so auch bei der Melioration. Zufolge 
des Auseinanderfallens des Eigentums sei im Laufe der Zeit nur noch jener 
Hüttenteil unterhalten worden, der jetzt das Objekt Nr. 736 darstelle. Der 
andere Teil sei eingestürzt, wodurch sich die Südostwand der noch stehenden 
Hütte verzogen habe. Zudem brachte der Beschwerdeführer vor, dass die 
geplanten baulichen Massnahmen den Anwendungsbereich von Art. 40 
KRVO nicht sprengten. Das ARE habe vor dem Schreiben vom 23. Juli 2007 
keinen Augenschein vorgenommen. Es habe in seiner damaligen 
Stellungnahme die Sanierungsfähigkeit im Sinne einer BAB-Bewilligung 
untersucht. Im vorliegenden Fall gehe es aber nur um werterhaltende bauliche 
Massnahmen im Rahmen des Meldeverfahrens. Eine BAB-Sanierung und der 


Erhalt eines bestehenden Objekts ohne Ausbau seien tatsächlich und 
rechtlich unterschiedliche Angelegenheiten. Das ARE habe nur auf die von 
der Gemeinde eingereichten Fotos abgestellt. So könne keine materielle 
Beurteilung des Objekts erfolgen. Er habe daher einen Bericht des 
Ingenieurbüros … AG eingeholt. Dieses halte die Hütte für sanierungsfähig, 
da im gegenwärtigen Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe, wobei 
eine akute Gefahr verneint werde. Im letzten Winter habe die Baute über 2 m 
festen Schnee auf dem Dach gehabt. Art. 34 des Baugesetzes der Gemeinde 
besage, dass Eigentümer ihre Gebäude zu unterhalten hätten. Mit der 
Ablehnung der Meldung nehme die Gemeinde mittelfristig die Gefährdung von 
Mensch und Tier in Kauf. Schliesslich führte der Beschwerdeführer aus, dass 
er für das Objekt Nr. 736 Abfallgebühren bezahlen müsse, was ihn wundere.
7.
Am 4. September 2009 liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde 
beantragen. In der Vernehmlassung machte sie geltend, dass die damals 
eingereichten Fotos nach wie vor gültig seien und die Baute nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar sei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO seien 
Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren 
Bauten möglich. Die Arbeiten dürften nur der Werterhaltung dienen und die 
Baute dürfe dadurch keine Zweckänderung erfahren. Laut dem Baugesuch im 
Meldeverfahren wolle der Beschwerdeführer die Mauer des Gebäudes sowie 
den 
Kamin 
sanieren 
und 
die 
Aussenfassade 
reparieren. 
Der 
Beschwerdeführer sage in seiner Beschwerde selber, dass im gegenwärtigen 
Zustand mittelfristig eine Einsturzgefahr bestehe. Es handle sich deshalb um 
reine Massnahmen zur Wertvermehrung oder zur Sanierung des Gebäudes. 
Die Fotos sowie das Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 bestätigten den 
schlechten Zustand und die fehlende bestimmungsgemässe Nutzbarkeit des 
Gebäudes. Die vorgesehenen Massnahmen gingen weit über Reparatur- und 
Unterhaltsarbeiten hinaus und dienten der eigentlichen Instandhaltung 
beziehungsweise Sanierung. Es handle sich um wertvermehrende bauliche 
Massnahmen, die bezweckten, die heute nicht genutzte und nicht mehr 
benutzbare Hütte zu sanieren. Deshalb komme eine Bewilligung nicht in 
Frage, schon gar nicht im Meldeverfahren. Ausserdem brachte die Gemeinde 
vor, dass es nicht nur darum gehe, das Dach neu einzudecken, sondern um 


die Erneuerung der Dachhaut, zumal das bestehende Dach mangels 
Unterhalt in einem derartigen Zustand sei, dass offenbar Einsturzgefahr 
bestehe. Solche Arbeiten fielen nicht unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 4 KRVO.
8.
Ebenfalls am 4. September 2009 beantragte das ARE die Abweisung der 
Beschwerde. In der Vernehmlassung wurde geltend gemacht, dass der 
Gemeindevorstand … am 26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG 
eine 
Übergangsregelung 
erlassen 
habe, 
wonach 
nicht 
baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstünden. 
Bei den in Art. 40 Abs. 1 KRVO angeführten Arbeiten handle es sich um nicht 
wertvermehrende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, welche 
weder den Umfang noch die Erscheinung resp. Bestimmung des Werkes 
veränderten. Dazu gehörten etwa das Auswechseln einzelner Bretter oder 
Backsteine an Fassaden resp. einzelner Dachziegel an Dächern. 
Weitergehende Arbeiten gälten als Modernisierungsmassnahmen, welche in 
der Regel wertvermehrenden Charakter aufwiesen. Ausserdem führte das 
ARE aus, dass eine Temporärwohnbaute nach ständiger Rechtsprechung als 
bestimmungsgemäss nutzbar dann gelte, wenn das Fundament, die 
Tragkonstruktion und das Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen 
vorhanden, Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und 
Kaminanlage betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien. 
Aufgrund des Fotomaterials ergebe sich der desolate bauliche Zustand des 
Objekts. Bei den in Schieflage geratenen baulichen Überresten der 
ehemaligen Maiensässbaute fehle die eine Bauhälfte und mithin auch die 
entsprechende Trag- und Dachkonstruktion. Von einer intakten Baute könne 
nicht die Rede sein. Schon deswegen könne Art. 40 Abs. 1 KRVO keine 
Anwendung 
finden. 
Der 
verfallenen 
Bausubstanz 
werde 
keine 
Bestandesgarantie zuteil. Auch aufgrund von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO 
könne kein Anspruch auf die Erteilung der Baubewilligung im Meldeverfahren 
entstehen. Vorliegend gehe es um die Neueindeckung des Daches, die 
Sanierung der Gebäudemauer und die Reparatur der ganzen Aussenfassade. 
Halte man sich den desolaten Zustand der Baute und die Ausführungen des 
Beschwerdeführers vor Augen, erhelle ohne weiteres, dass es sich um 
Massnahmen zur Wertvermehrung handle. Zudem habe bereits der 


Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers im Jahre 2006 die Hütte zu 
nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken umnutzen wollen. Auch beim 
Beschwerdeführer handle es sich um einen Nichtlandwirt. Das ALG habe in 
seiner Stellungnahme vom 11. Juni 2007 die Notwendigkeit des Objekts zur 
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung in Abrede gestellt. Deshalb liege es 
nahe, 
dass 
die 
Unterhaltsarbeiten 
zum 
Zweck 
der 
späteren 
nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden sollten. Art. 40 Abs. 
1 Ziff. eins KRVO lasse jedoch nur Unterhaltsmassnahmen zu, welche zu 
keiner Zweckänderung führten und einer solchen wohl auch keinen Vorschub 
leisten dürften. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Gemeinde aufgrund 
von Art. 40 Abs. 3 KRVO verpflichtet sei, für baubewilligungsfreie 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ein BAB-Verfahren durchzuführen, 
sofern Anzeichen dafür bestünden, dass durch ein bewilligungsfreies 
Bauvorhaben materielle Vorschriften verletzt sein könnten. Darin habe die 
Gemeinde 
ein 
grosses 
Ermessen. 
Da 
das 
Objekt 
in 
der 
Landschaftsschutzzone liege, bestehe die Ausführung des Vorhabens 
entsprechend den Regeln der Baukunst in hohem öffentlichen Interesse, 
damit dieses mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 
73 Abs. 1 KRG erzeuge. Erfahrungsgemäss könnten Erneuerungsarbeiten mit 
den dazugehörigen Baustelleninstallationen zu gewissen Beeinträchtigungen 
des Landschaftsbildes führen. Dies und der Umstand, dass mit dem 
Bauvorhaben längerfristig unzulässiger landwirtschaftlicher Wohnraum 
geschaffen werde, führe dazu, dass das Bauvorhaben auch deswegen nicht 
im Meldeverfahren bewilligt werden könne. 
9.
Am 16. November 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 
Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit dem ihn 
beratenden Ingenieur, Vertreter der Gemeinde, deren Rechtsvertreter sowie 
der Vertreter des ARE teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 
Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten mündlich zu den 
aufgeworfenen Fragen zu äussern. 


Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie auf die weiteren Ausführungen in 
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
ablehnende Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 8. Juli 2009 zum 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die Frage, 
ob die Gemeinde gegenüber dem Beschwerdeführer zu Recht auf der 
Einreichung eines Baugesuchs im Sinne von Art. 87 KRG bestanden hat.
2.
Einleitend ist festzuhalten, dass es sich bei der in Frage stehenden Hütte 
ursprünglich um eine Doppelhütte gehandelt hat. Die beiden Teile wurden 
unstreitig immer separat behandelt. Der andere Hüttenteil ist eingestürzt und 
wurde seit der Erstellung der dem Schreiben des ARE vom 23. Juli 2007 
zugrunde liegenden Fotodokumentation weitgehend entfernt, wie sich am 
Augenschein gezeigt hat. Beim vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es 
nur um den bestehenden Teil (Hütte Nr. 736).
3. a)
Nach Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 
abgebrochen 
oder 
in 
ihrem 
Zweck 
geändert 
werden. 
Der 
Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von Grundstü-
cken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten 
sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die weder öffentliche 
noch 
private 
Interessen 
berühren, 
unterliegen 
nicht 
der 
Baubewilligungspflicht. 
Die 
Regierung 
bestimmt 
durch 
die 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110), 
welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG). 
Das in Art. 50 f. KRVO geregelte Meldeverfahren ist ein vereinfachtes 
Baubewilligungsverfahren. Es findet Anwendung auf untergeordnete 


Bauvorhaben, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie 
insbesondere 
geringfügige 
Projektänderungen 
bereits 
bewilligter 
Bauvorhaben oder bauliche Massnahmen, die nach aussen nicht in 
Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen 
bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Das Meldeverfahren 
findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die gemäss Art. 40 KRVO von 
der Baubewilligungspflicht ausgenommen, jedoch gemäss kommunalem 
Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt sind. Die Gemeinden können im 
Baugesetz gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG die in der Verordnung als nicht 
baubewilligungspflichtig aufgeführten Bauvorhaben dem Meldeverfahren 
unterstellen (VGU R 07 8). Gemäss Art. 107 Abs. 3 KRG kann die Befugnis 
der Gemeinden gemäss Art. 86 Abs. 3 KRG, nicht baubewilligungspflichtige 
Bauvorhaben dem Meldeverfahren zu unterstellen, vorübergehend bis zur 
Anpassung des Baugesetzes von den Gemeindevorständen wahrgenommen 
werden. Entsprechende Bestimmungen sind in einer Verordnung festzulegen 
und öffentlich bekannt zu geben.
b)
Der Gemeindevorstand der Gemeinde … hat mit amtlicher Publikation vom 
26. Januar 2006 gestützt auf Art. 107 Abs. 3 KRG eine Übergangsregelung 
erlassen, 
wonach 
nicht 
baubewilligungspflichtige 
Bauvorhaben 
dem 
Meldeverfahren unterstehen. 
4. a)
Im 
vorliegenden 
Fall 
ist 
zu 
prüfen, 
ob 
das 
Bauvorhaben 
des 
Beschwerdeführers die Voraussetzungen des Meldeverfahrens gemäss Art. 
40 KRVO erfüllt. 
b)
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt, dass Reparatur- und Unterhaltsarbeiten 
an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen, sofern sie nur der 
Werterhaltung dienen und die Baute und Anlage dadurch keine Änderung 
oder Zweckänderung erfährt, keiner Baubewilligung bedürfen. 
Bei Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten handelt es sich praxisgemäss etwa 
um das Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, 
respektiv 
einzelner 
Dachziegel 
an 
Dächern. 
Reparatur- 
und 
Unterhaltsarbeiten sind nur solche Massnahmen, welche die Erhaltung 


bestehender 
Bauten 
in 
ihrer 
inneren 
und 
äusseren 
Form 
und 
Zweckbestimmung durch Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile 
anstreben. Lediglich Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere 
und äussere Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen 
bleiben, also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 
Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 
Auswechseln 
schadhaft 
gewordener 
Bauteile 
von 
untergeordneter 
Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben von 
Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), soweit sie 
dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem Bestehenden keine nach 
aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringt und die Sicherheit von 
Mensch und Sachen nicht verschlechtert (Entscheid des Verwaltungsgerichts 
Luzern LGVE 1993 II Seite 108 E. 2 b mit weiteren Hinweisen). 
Weitergehende Arbeiten gelten als Modernisierungsmassnahmen, welche in 
der Regel wertvermehrenden Charakter aufweisen (VGE 579/91 E. 3). Nicht 
mehr als Unterhaltsarbeit kann eine durchgreifende Sanierung eines 
Gebäudes betrachtet werden, die in Hinsicht auf eine Änderung der 
Zweckbestimmung der Baute vorgenommen wird (PVG 1972 N. 23). So 
qualifizierte das Verwaltungsgericht Graubünden den vollständigen Ersatz 
des Daches und seiner Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen 
Unterhalt hinausgeht (PVG 2000 Nr. 59 E. 3). 
c) 
Im vorliegenden Fall beabsichtigt der Beschwerdeführer die Neueindeckung 
des Daches, die Sanierung des Kamins sowie der Gebäudemauer und 
schliesslich eine Reparatur der Aussenfassade. 
aa)
Der Augenschein hat ergeben, dass sich die bestehende Südostfassade wohl 
durch den Einsturz der anderen Hälfte der Hütte und die Belastung durch 
Schneelasten verzogen hat. Ob das vorzunehmende Geradeziehen der 
Wände und das Ausbessern schadhafter Stellen an Wänden und Mauern 
noch unter Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO subsumiert werden können, kann 
vorliegend offen bleiben, da die Beschwerde aus den nachfolgend 
dargestellten Gründen abzuweisen ist. 


bb) 
Am Augenschein wurde ersichtlich, dass das Dach sanierungsbedürftig ist. 
Es erfordert einen vollständigen Ersatz. Beim Augenschein konnte festgestellt 
werden, dass das Dach deshalb mit einer Schutzplane abgedeckt wurde, um 
es so vor Witterungseinflüssen zu schützen Auch der den Beschwerdeführer 
beratende Ingenieur stellte in seinem Bericht vom 25. September 2008 fest, 
dass das Dach stark unter Witterungseinflüssen gelitten habe und dass die 
Materialsubstanz Gefahr laufe, in absehbarer Zeit zu verderben, wenn nicht 
unverzüglich eine dichte Dachhaut in Form eines Blechdaches oder 
dergleichen flächendeckend über dem bestehenden Gebäudeteil angebracht 
werde. Diese bauliche Massnahme ist als derart weitreichend zu qualifizieren, 
dass nicht mehr von einem bewilligungsfreien Unterhalt gesprochen werden 
kann. Der Ersatz des kompletten Dachs ist nicht nur als werterhaltend, 
sondern als wertvermehrend zu qualifizieren. Er fällt auch nicht unter Art. 40 
Abs. 1 Ziff. 4 KRVO, weil dort nur die Neueindeckung des Dachs „mit gleichem 
oder ähnlichem Dachmaterial“ erwähnt ist, der Beschwerdeführer aber in 
seinem Meldeformular das Material betreffend keine Angaben gemacht hat 
und auch der beratende Ingenieur die Erstellung eines Blech- statt eines 
Schindeldaches nicht ausschliesst. Die Gemeinde hat daher diesbezüglich 
am 11. Mai 2009 zu Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt.
cc)
Ferner beantragt der Beschwerdeführer die Sanierung des Kamins. Gemäss 
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO können geringfügige Änderungen im Innern von 
Bauten und Anlagen mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der 
Anzahl Räume, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen im Meldeverfahren 
durchgeführt werden. Die Hütte Nr. 736 befindet sich ausserhalb der 
Bauzone. Die Gemeinde hat daher auch diesbezüglich am 11. Mai 2009 zu 
Recht die Einreichung eines Baugesuchs verlangt. 
dd)
Das 
Gesuch 
um 
Zweckänderung 
der 
fraglichen 
Baute 
in 
eine 
nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung wurde vom Rechtsvorgänger des 
Beschwerdeführers im Jahre 2006 zurückgezogen. Am 11. Juni 2007 nahm 
das ALG zum Vorhaben Stellung und hielt fest, dass für die Baute aus 
landwirtschaftlicher Sicht kein Bedürfnis mehr bestehe. Eine andere als eine 
nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung kommt folglich für diese Baute nicht 


mehr in Frage. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO hält fest, dass Zweckänderungen 
ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, ausgenommen 
ausserhalb der Bauzonen, im Meldeverfahren durchführbar sind. Im 
vorliegenden Fall handelt es sich aber um eine Baute ausserhalb der 
Bauzone. Der Beschwerdeführer ist kein Landwirt und es ist aufgrund der 
vorstehenden Ausführungen klar, dass sein Bauvorhaben lediglich zum 
Zweck der späteren nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung realisiert werden 
kann und somit eine Zweckänderung erfordert. Die mit dem Bauvorhaben 
verbundene Zweckänderung könnte indessen nach dem Gesagten auf jeden 
Fall nur im ordentlichen Verfahren bewilligt werden. 
d)
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Gemeinde zu Recht auf der Stellung 
eines Baugesuchs durch den Beschwerdeführer bestanden hat und die 
Beschwerde daher abzuweisen ist.
5. a)
Der Beschwerdeführer macht ausserdem geltend, die Hütte Nr. 736 sei immer 
noch bestimmungsgemäss nutzbar. Dazu drängen sich aus Gründen der 
Prozessökonomie aus Sicht des Gerichtes die nachfolgenden Bemerkungen 
auf.
b)
Im Entscheid 1A.173/1992 E. 4a hielt das Bundesgericht fest: „Damit ein 
Wohnhaus 
bestimmungemäss 
nutzbar 
ist, 
verlangt 
das 
(Bündner) 
Verwaltungsgericht, dass die tragenden Konstruktionen, Fussböden und das 
Dach 
mehrheitlich 
intakt, 
Fenster 
und 
Türen 
vorhanden, 
Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage 
betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig seien, mit anderen Worte 
die Baute, gemessen an ihrer Zwecksetzung, noch betriebstüchtig sei. Es 
erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute tatsächlich nur 
gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erforderlich sind. Das 
Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit Blick auf Berggebiete 
formuliert haben, wo die Landwirte unter kargen Bedingungen wechselnde 
zeitweilige Unterkünfte auf verschiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen 
in solchen Verhältnissen intakte tragende Konstruktionen in einem weiten 
Sinne verstanden werden, wenn von bestimmungsgemäss nutzbarem 


Wohnraum gesprochen werden soll.“ Die bestehende Baute muss in ihrer 
Substanz erhalten sein (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern, 2008, S. 213f., mit weiteren Hinweisen).
c)
Im Bericht des den Beschwerdeführer beratenden Ingenieurs … wurde 
festgehalten, dass das Material der vorhandenen Holztragkonstruktion bis auf 
einigen Schwachstellen intakt sei. Der Augenschein hat diesen Eindruck 
bestätigt und ergeben, dass die bestehende Hütte eine im Wesentlichen 
intakte – wenn auch verzogene - tragende Konstruktion aufweist. Durch den 
Einsturz des anderen Teils der Hütte hat sich zwar insbesondere die 
Südostwand der noch stehenden Hütte verzogen. Die vier Aussenwände der 
Hütte sind aber vorhanden und die Holzkonstruktion – abgesehen von einigen 
Teilen – auch materialmässig in gutem Zustand. Auch die Türen erfüllen ihre 
Funktion. Im Inneren sind ein Fussboden und auch eine – allerdings 
altertümliche und sanierungsbedürftige – Feuerstelle vorhanden. Ferner 
besteht auch eine betriebstüchtige Kaminanlage. Das Dach ist – abgesehen 
von einigen kleineren Löchern – vorhanden. Es hat zwar unter 
Witterungseinflüssen 
gelitten. 
Dieses 
Problem 
wurde 
auch 
im 
Ingenieurbericht vom 25. September 2008 erwähnt. Trotzdem war beim 
Augenschein 
ersichtlich, 
dass 
das 
Dach 
inklusive 
Lattung 
noch 
bestimmungsgemäss nutzbar ist. Der Augenschein hat ergeben, dass die 
Baute in der Tat renovationsbedürftig ist, insbesondere was das Dach und die 
Südostwand angeht, aber als solche noch immer bestimmungsgemäss 
nutzbar ist. Die gegenteilige Feststellung des ARE vom 23. Juli 2007 beruht 
offenbar einzig auf der darin erwähnten Fotodokumentation, die - wegen der 
damals noch nicht erfolgten Beseitigung des andern, verfallenen Teils der 
früher bestehenden Doppelhütte – möglicherweise einen missverständlichen 
Eindruck von der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute Nr. 736 
ergab.
d)
Zusammenfassend 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
Frage, 
ob 
eine 
bestimmungsgemässe Nutzung der Baute immer noch möglich ist, zu bejahen 
ist. Die Erteilung einer Bewilligung für das geplante Vorhaben im ordentlichen 
Verfahren ist, was diese Voraussetzung anbetrifft, somit möglich. 


6.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des 
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 
Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie 
in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 
vorliegend kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.-
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr.
1'852.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.