gr_gerichte · R 2023 86 · 2024-06-26 · de

Baubewilligung / Baueinsprache - PVG 2024 Nr. 11 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 83 und R 23 86
5. Kammer 
Vorsitz
Zanolari Hasse
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 26. Juni 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 23 83)
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 23 86)
gegen


- 2 -
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, 
Beschwerdegegnerin 1
und
D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baubewilligung / Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 22. Juli 2022 reichte D._____ beim Bauamt der Gemeinde C._____ 
ein Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung des Zweifamilien-
hauses auf der Parzelle 2187 an der E._____ in F._____ ein. Das 
Grundstück mit einer Baulandfläche von 527 m2 liegt gemäss Zonenplan 
in der Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.15.
2.
Im Rahmen der im ordentlichen Verfahren innerhalb der Bauzone erfolg-
ten Publikation des Baugesuchs Nr. 2022-0120 vom 19. August 2022 
erhob B._____, Nutzniesser der Parzelle 2185, welche sich schräg 
versetzt auf der anderen Strassenseite hinter der Bauparzelle 2187 
befindet, am 27. August 2022 Einsprache und beantragte die Ablehnung 
des Baugesuchs. Am 8. September 2022 erhoben A.B._____ und 
A._____, Miteigentümer der unmittelbar benachbarten Parzelle 2188, 
ebenfalls Einsprache und forderten die Abweisung des Baugesuchs. 
D._____ reichte anschliessend eine Projektänderung betreffend den 
offenen Windschutz an der Nordwestfassade ein.
3.
Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstands C._____ vom 16. März 
2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, wurden die beiden 
Einsprachen abgewiesen; mit separater Baubewilligung vom 21. Juli 2023 
erteilten der Gemeindevorstand und die Bauverwaltung dem Baugesuch 
die Bewilligung unter Auflage.
4.
Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ (fortan Beschwerdeführer 1) 
am 8. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden und beantragten die kosten- und entschädigungs-
fällige Aufhebung des Einspracheentscheids und der Baubewilligung 
sowie die Abweisung des Baugesuchs (Verfahren R 23 83). Prozessualiter 
beantragten die Beschwerdeführer 1 die Erteilung der aufschiebenden 


- 4 -
Wirkung. Begründend führten sie an, es handle sich insbesondere beim 
Wintergarten und wohl auch beim Rest des Gebäudes um einen Abbruch 
und Wiederaufbau und nicht um eine bauliche Massnahme nach Art. 81 
Abs. 1 und 2 KRG. Die Realisierung der bestehenden oder gar neuen 
Bruttogeschossfläche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
sei mit Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung unter 
Berufung auf die Besitzstandsgarantie unzulässig. Die bestehende 
Bruttogeschossfläche dürfe nur im Rahmen eines Bauvorhabens wieder 
erstellt werden, das mit dem bisherigen Bau weitgehend vergleichbar sei. 
Die Bauherrin beabsichtige faktisch die Erstellung eines Neubaus. Das 
bestehende Gebäude werde bis auf drei Aussenwände abgebrochen und 
ausgekernt sowie gegen Süden um 70 cm erweitert, das Dach um 74 cm 
erhöht und es werde eine praktisch vollständig verglaste Fassade mit 
Balkon erstellt. Der gedeckte Balkon werde abgebrochen und durch eine 
moderne Glaskonstruktion (Wintergarten) ersetzt. Die Berufung auf das 
Hofstattrecht 
sei 
vorliegend 
nicht 
zulässig; 
die 
weitgehende 
Vergleichbarkeit des geplanten Gebäudes mit dem bestehenden sei 
offensichtlich nicht gegeben. Die geplante Baute könne somit weder als 
Wiederaufbau noch als Wiederherstellung der vorbestehenden Baute im 
bisherigen Umfang qualifiziert werden. Die Gemeinde hätte das 
Baugesuch abweisen oder die Nutzung als Erstwohnung verfügen 
müssen. Zudem müsse der neue Wintergarten einen Grenzabstand von 
3 m einhalten, anstatt der geplanten 1.4 m. Er stelle keine zulässige 
Umnutzung, sondern eine wesentliche Änderung dar. Die Umnutzung des 
bestehenden überdachten Balkons in einen Wintergarten mit Glasdach 
und direktem Zugang aus dem Wohnzimmer führe dazu, dass ein neuer 
Raum geschaffen werde, der wesentlich intensiver genutzt werden könne. 
Dadurch würden die Nachbarn in ihren geschützten Interessen in ihrer 
Privatsphäre beeinträchtigt.


- 5 -
5.
Mit Beschwerde vom 14. September 2023 beantragte B._____ (fortan 
Beschwerdeführer 2) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
die kosten- und entschädigungsfällige Aufhebung des Einsprache-
entscheids und der Baubewilligung sowie die Verweigerung der 
Baubewilligung (Verfahren R 23 86); eventualiter sei die Angelegenheit 
zur 
Neubeurteilung 
an 
die 
Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
Die 
Besitzstandsgarantie 
schütze 
die 
rechtmässige 
Ausübung 
des 
Privateigentums 
und 
die 
bisher 
getätigten 
Investitionen. 
Die 
Beschwerdegegnerin 2 breche getätigte Investitionen bis auf wertmässig 
zu vernachlässigende Reste ab; davon werde wohl der grösste Teil 
während des Baus aus konstruktiven oder ökonomischen Gründen 
ebenfalls 
entfernt. 
Es 
sei 
offensichtlich, 
dass 
es 
der 
Beschwerdegegnerin 2 nicht um den Schutz der Investitionen, sondern um 
den Erhalt der hohen Ausnützung gehe. Damit werde Art. 81 KRG 
missbräuchlich angewendet. Das Projekt müsse als Neubau bewertet 
werden, welcher aufgrund der Überschreitung der zulässigen Ausnützung 
nicht bewilligt werden könne. Indem die Beschwerde-gegnerin 2 den im 
Erdgeschoss (EG) vorhandenen, bisher nicht zur Ausnützung zählenden 
Schutzraum herausbreche und die Südfassade auf beiden Geschossen 
auf der ganzen Länge um 40 cm nach aussen verschiebe, gewinne sie 
zusätzliche als Wohnraum nutzbare Fläche, welche als Keller, 
Trockenraum, Waschküche und Vorraum kaschiert werde. Diese zumeist 
mit Fenstern versehenen und nach aussen wärmegedämmten Flächen 
könnten in unzulässiger Erhöhung der Ausnützung mit geringem Aufwand 
zum Wohnraum geschlagen werden. Sodann seien die Windfänge und 
Aussentreppen so geplant, dass sie sich im Handumdrehen verglasen 
liessen. Spätestens im Winter, wenn es durch die Öffnungen in den 
Eingangsbereich und in den Treppenbereich regne oder schneie, würden 
diese eingedacht und mit seitlicher Verglasung bestückt werden. Damit 
wäre die Hauptnutzfläche aber sofort überschritten. Ebenso sei die 


- 6 -
Zuordnung der Vorräume im EG und Obergeschoss (OG) als ungeheizte 
Aussenräume funktional und ökologisch sinnlos, was über das 
Verschieben der Haustüre in die Aussenhaut ohne Aufwand korrigiert 
werden könnte. Im Verkaufsfall würde jeder Käufer die Haustüre nach 
Aussen schieben und früher oder später Windfang und Treppenhaus 
verglasen lassen. Es liege auf der Hand, dass die durch die Vorräume 
"eingesparte" Nutzfläche anderweitig verwendet werden solle, während 
sie nachträglich durch eine Verschiebung der Haustüre, was mit sehr 
geringem Aufwand und ohne grosses Aufsehen erfolgen könne, zu normal 
nutzbaren Räumen umfunktioniert würden. Diese Räume seien demnach 
zur Hauptnutzfläche (HNF) zu zählen, womit dem Baugesuch bereits 
wegen Überschreitung der bestehenden HNF die Bewilligung zu 
verweigern gewesen wäre. Es werde bestritten, dass es sich bei der 
Erhöhung des Daches um 74 cm noch um eine massvolle Erweiterung 
handle. Es handle sich aufgrund der weitgehenden baulichen 
Massnahmen durch Entfernen und Ersetzen praktisch der gesamten 
Bausub-stanz sowie des völlig neuen Erscheinungsbildes definitiv um eine 
neubauliche Umgestaltung. Selbst wenn dem nicht so wäre, würde die 
Erhöhung an den entgegenstehenden nachbarlichen Interessen scheitern, 
da die Aussicht auf See, Tal und umliegende Bergwelt durch jede noch so 
geringfügige Erhöhung für das dahinterliegende Gebäude spürbar 
eingeschränkt würde. Wenn in einer Konstellation wie der vorliegenden, 
wo es um ein Haus in F._____ mit schönstem und wertvollstem Blick gehe, 
bei einer Erhöhung des vorstehenden Hauses um mehr als einen halben 
Meter nicht nachbarliche Interessen im Sinne von Art. 81 Abs. 2 KRG 
entgegenstünden, dann sei schlicht nicht ersichtlich, wann diese 
Bestimmung überhaupt je zur Anwendung gelangen solle. In diesem 
Zusammenhang beantragte der Beschwerdeführer 2 die Durchführung 
eines gerichtlichen Augenscheins. Die Erhöhung sei sodann alles andere 
als zwingend, da die lichte Höhe im OG mit 3.85 m deutlich über der 


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Normgeschosshöhe von 2.40 m liege. Damit würden die nachbarlichen 
Interessen am Schutz der Aussicht gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 
an einer Erhöhung ihres ohnehin schon sehr hohen Hauses offensichtlich 
entgegenstehen. Hinzu komme das Interesse der Öffentlichkeit, die 
Besitzstandsgarantie zu Ungunsten der Regelbauweise nicht über Gebühr 
zu beanspruchen.
6.
Nachdem die Gemeinde C._____ in ihrer Vernehmlassung vom 
25. September 2023 zur allfälligen Gewährung der aufschiebenden 
Wirkung 
keine 
Einwände 
erhoben 
und 
sich 
D._____ 
(fortan 
Beschwerdegegnerin 2) dazu nicht geäussert hatte, erteilte die 
Instruktionsrichterin am 28. September 2023 der Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung.
7.
Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte in ihren Vernehmlassungen vom 
9. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der 
Beschwerde im Verfahren R 23 83 sowie die kosten- und entschädigungs-
fällige Abweisung der Beschwerde im Verfahren R 23 86, soweit auf diese 
einzutreten sei. Prozessualiter beantragte die Beschwerdegegnerin 2 die 
Vereinigung der Verfahren R 23 83 und R 23 86. Unter Verweis auf ihre 
Stellungnahmen im Einspracheverfahren stellt sich die Beschwerde-
gegnerin 2 auf den Standpunkt, dass die Auffassung der Beschwerde-
führer 1, wonach das bestehende Wohnhaus faktisch abgebrochen und 
neu aufgebaut werde, nicht zutreffe. Die Pläne zeigten vielmehr, dass die 
konstruktiven Bauelemente, namentlich die Umfassungswände im 
Norden, Westen und Osten des Gebäudes grösstenteils bestehen blieben, 
ebenso die Decke im EG bzw. der Boden des 1. OG. Korrekt sei, dass die 
Südfassade und das Dach abgebrochen und neu erstellt würden. Entfernt 
werde zudem der markante Kamin. Zudem handle es sich, entgegen der 
irrigen Auffassung der Beschwerdeführer 1, gerade nicht um einen 
Anwendungsfall des Hofstattrechts und es werde nicht ein bestehendes 


- 8 -
Gebäude abgebrochen und mit gänzlich veränderten Gebäude-
abmessungen von Grund auf neu erstellt. Vielmehr bleibe der Grossteil 
der konstruktiven Bauelemente bestehen, und das Gebäude werde nach 
dem Umbau nicht wesentlich vom Baukörper der bisherigen Baute 
abweichen, weshalb es sich um einen Anwendungsfall von Art. 81 Abs. 1 
und 2 KRG handle. Die Beschwerde richte sich offensichtlich gegen den 
an der Westfassade geplanten Wintergarten. An dieser Stelle bestehe 
bereits heute ein Wintergarten und nicht bloss ein überdachter Balkon. Der 
Ersatz dieses Wintergartens sei ebenfalls mit Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG 
vereinbar. Das bestehende Gebäude bedürfe einer umfassenden 
Sanierung. Das Interesse der Beschwerdegegnerin 1 dies im Rahmen des 
Besitzstands vorzunehmen zu können, sei zweifellos hoch zu gewichten. 
Entgegenstehende 
überwiegende 
öffentliche 
oder 
nachbarliche 
Interessen seien nicht erkennbar. Der Ausblick der Beschwerdeführer 1 in 
Richtung Nordosten werde durch das geplante Bauvorhaben zudem 
deutlich aufgewertet, u.a. durch den Abbruch des markanten Kamins.
Bezüglich der Beschwerde des Beschwerdeführers 2 macht die 
Beschwerdegegnerin 2 geltend, dieser sei mangels schützenswertem 
Interesse nicht zur Beschwerde legitimiert, da seine 35 m entfernte 
Parzelle von der Lage her durch das Bauvorhaben auf der Bauparzelle gar 
nicht tangiert und sein Ausblick absolut nicht beeinträchtigt werde. Ihm 
würde im Falle des Obsiegens kein praktischer Nutzen entstehen. Dass 
ein Beschwerdeführer von einem Bauvorhaben besonders berührt sei, 
könne nicht automatisch bedeuten, dass ihm auch ein schutzwürdiges 
Interesse daran zukomme, dieses zu verhindern. Zum Beweis sei ein 
Augenschein vorzunehmen. In materieller Hinsicht treffe die Auffassung 
des Beschwerdeführers 2 nicht zu. Die Pläne zeigten, dass die 
konstruktiven Bauelemente grösstenteils bestehen blieben. Die Verfügung 
der Vorinstanz, wonach Bauteile, welche in der Baueingabe als bestehend 


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eingezeichnet worden seien, auch tatsächlich stehen gelassen werden 
müssten, würde dafür Gewähr bieten, dass hier nicht eine über das 
zulässige Mass hinausgehende Umgestaltung vorgenommen werde. Es 
sei das Gebot der Stunde, das in die Jahre gekommene Haus 
wärmetechnisch umfassend zu sanieren; dementsprechend sei in den 
Plänen viel rot eingefärbt, was unvermeidlich sei. Für den Rahmen der 
Besitzstandsgarantie sei das neue Erscheinungsbild nicht massgebend. 
Es sei auch nicht die Absicht der Beschwerdegegnerin 2, gewisse Flächen 
im Nachhinein zu Wohnraum umzunutzen. Ohnehin wären solche 
Änderungen baubewilligungspflichtig. Es sei daher nicht angezeigt und 
nicht statthaft, von einem künftigen Fehlverhalten der Beschwerde-
gegnerin 2 auszugehen. Die Forderung des Beschwerdeführers 1, diese 
Fläche zur HNF zu zählen, entbehre jeder rechtlichen Grundlage, da es 
keine Vorschriften gäbe, die es verbieten würden, das Haus in der 
vorgesehenen Art und Weise zu nutzen. Aufgrund der Zulässigkeit, 
Vorschriften 
der 
Regelbauweise 
mit 
dem 
Besitzstandrecht 
zu 
kombinieren, halte die Höhe des geplanten Gebäudes die geltenden 
Vorschriften ein, weshalb Art. 81 Abs. 2 KRG gar nicht zur Anwendung 
gelange. Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass dem Bauvor-
haben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstünden. Die Erhöhung des Daches sei moderat, es resultiere 
daraus keine Einschränkung oder Beeinträchtigung der Aussicht des 
Beschwerdeführers 2.
8.
In ihren Vernehmlassungen vom 23. Oktober 2023 beantragte die 
Gemeinde C._____ (fortan Beschwerdegegnerin 1) die kosten- und 
entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerden in den Verfahren 
R 23 83 und R 23 86, soweit darauf eingetreten werden könne. 
Begründend führte sie an, die Beschwerdeführer 1 würden die Vorgaben 
von Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG mit jenen des Hofstattrechts (Art. 81 Abs. 3 


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KRG) vermischen. Beim geplanten Bauvorhaben werde das Hofstattrecht 
nicht beansprucht, da es nicht um einen Abbruch und Wideraufbau gehe, 
sondern um einen Umbau, eine Erneuerung und eine massvolle 
Erweiterung eines bestehenden Wohnhauses. Selbst wenn die 
weitgehende Vergleichbarkeit zu prüfen sei, seien namentlich die Position, 
der Fussabdruck und die Gebäudemasse praktisch identisch. Es werde 
weder die Bruttogeschossfläche (BGF) noch die HNF erweitert. Es sei 
festzuhalten, dass der bestehende Balkon an der Westfassade weder 
vergrössert noch in seiner Lage verändert werde und dass dieser bereits 
heute überdeckt und verglast sei; zudem sei er bereits heute vom 
Wohnzimmer aus zugänglich. Es könne der Behauptung der Beschwerde-
führer 1, wonach die nachbarlichen Interessen durch den neuen Winter-
garten stärker beeinträchtigt würden als der bestehende verglaste Balkon, 
nicht gefolgt werden. Hinsichtlich der fehlenden Vergleichbarkeit des 
Wintergartens sei festzustellen, dass sich diese Frage gar nicht stelle. 
Dass der verglaste Balkon modernisiert und die bestehende Holz-
konstruktion durch eine neue Glas-Metall-Konstruktion ersetzt würden, 
stehe im Einklang zu Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG. Der Balkon sei heute und 
werde auch künftig verglast sein; insofern könne mit Blick auf die Baute 
keine stärkere Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen erblickt 
werden. Die Erweiterung des Gebäudes an der Südfassade um 70 cm 
könne ohne weiteres als massvolle Erweiterung qualifiziert werden und die 
Grenzabstände gegen Süden würden eingehalten. Weder die BGF noch 
die HNF würden dadurch erhöht. Dass nachbarliche Interessen einer 
solchen baulichen Massnahme entgegenstehen würden, machten selbst 
die Beschwerdeführer 1 nicht geltend. Mit der Erhöhung des Daches um 
74 cm würde die maximale Höhe gemäss Zonenschema in der Wohnzone 
mit einer Gebäudehöhe von 7.5 m und einer Firsthöhe von 10.5 m bei 
weitem nicht ausgeschöpft. Somit liege weder heute noch in Zukunft eine 
Abweichung von geltenden Vorschriften vor. Zudem richte sich das Projekt 


- 11 -
nach der Regelbauweise. Art. 81 Abs. 2 KRG komme mit Blick auf die 
Höhen somit gar nicht zur Anwendung. Selbst wenn diese Bestimmung für 
massgebend erklärt würde, sei dennoch festzuhalten, dass bezüglich der 
Höhe keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstünden.
Bezüglich der Legitimation des Beschwerdegegners 2 könne die Frage, 
ob seine Aussicht spürbar eingeschränkt werde, offengelassen werden. 
Trotz der vorliegend höchst fraglichen Legitimation des Beschwerde-
führers 2 habe die Beschwerdegegnerin 1 die Rügen geprüft und sie zu 
Recht als unbegründet beurteilt. Aus dem Umstand, dass in den Plänen 
vieles rot gefärbt sei, könne nicht auf eine missbräuchliche Anwendung 
von Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG geschlossen werden. Ob die Erhöhung des 
Gebäudes zwingend sei oder nicht, sei nicht zu beurteilen; innerhalb der 
Bauzone gelte der Grundsatz der Baufreiheit, sofern das Gesetz diesen 
nicht ausdrücklich einschränke. Die Ausführungen des Beschwerde-
führers 2 zur behaupteten missbräuchlichen Berechnung der HNF seien 
reine Spekulation. Die fraglichen Räume (Keller, Trockenraum, Wasch-
küche) im EG lägen unter dem Terrain und eigneten sich objektiv 
betrachtet mit den nur zum Teil vorhandenen kleinen Fenstern im Licht-
schacht nicht als Wohnraum. Eine Verschiebung der Haustür oder die 
Schliessung des Windfangs und des Treppenbereichs seien auch nicht 
ohne weiteres realisierbar. Im vorliegenden Verfahren seien diese 
behaupteten 
baulichen 
Massnahmen, 
welche 
Gegenstand 
eines 
allfälligen nachträglichen Baubewilligungsverfahrens wären, nicht Gegen-
stand des hier zu beurteilenden Bauvorhabens und folglich nicht 
Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Auf diese 
Rüge sei nicht einzutreten.


- 12 -
9.
In seiner Replik vom 13. November 2023 hielt der Beschwerdeführer 2 
unverändert an seinen im Verfahren R 23 86 gestellten Anträgen fest und 
vertiefte seinen Standpunkt.
10.
In ihrer Replik vom 27. November 2023 hielten die Beschwerdeführer 1 an 
ihren im Verfahren R 23 83 gestellten Anträgen fest und vertieften ihren 
Standpunkt zum faktischen Abbruch resp. Neubau. Namentlich stellen sie 
sich auf den Standpunkt, die auch im Sinne von Art. 11 Abs. 2 ZWG 
weitgehende Wahrung der Identität der Baute, damit noch von Umbau, 
Erneuerung und Erweiterung gesprochen werden könne, sei keineswegs 
gewahrt und der geplante Wintergarten sei als Nebenbaute zu 
qualifizieren. Bei beibehaltener Bestreitung der Beschwerdegegnerin 2 
werde die Einholung eines Gutachtens beantragt.
11.
In ihrer Duplik vom 30. November 2023 hielt die Beschwerdegegnerin 2 im 
Verfahren R 23 86 unverändert an ihren gestellten Anträgen fest und 
vertiefte ihren Standpunkt.
12.
Mit Schreiben vom 5. Dezember 2023 verzichtete die Beschwerde-
gegnerin 2 im Verfahren R 23 83 auf Einreichung einer Duplik.
13.
In der Duplik vom 28. Dezember 2023 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 
ihren in den Verfahren R 23 83 und R 23 86 gestellten Anträgen fest und 
vertiefte ihren Standpunkt.
14.
Mit Abschluss des Schriftenwechsels vereinigte die Instruktionsrichterin 
am 3. Januar 2024 die Verfahren R 23 83 und R 23 86.
15.
In ihrer freiwilligen Stellungnahme vom 12. Januar 2024 unterstrichen die 
Beschwerdeführer 1 die Qualifikation des Projekts als unzulässige 
neubauähnliche Umgestaltung.


- 13 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide vom 16. März 2023/20. Juli 2023 und 21. Juli 
2023 sowie die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekte in den vorliegenden Verfahren bilden der Einsprache-
entscheid des Gemeindevorstands vom 16. März 2023/20. Juli 2023, 
mitgeteilt am 21. Juli 2023 (vgl. Akten der Beschwerdeführer 1 [Bf1-act.] 1; 
Akten des Beschwerdeführers 2 [Bf2-act.] 3; Akten der Beschwerde-
gegnerin 1 [Bg1-act.] 12); und die Baubewilligung des Gemeindevorstands 
/ Bauverwaltung vom 21. Juli 2023 (vgl. Bf1-act. 2; Bf2-act. 2, Bg1-act. 11), 
mit welchen die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen der Beschwerde-
führer 1 und 2 abgewiesen und das Baugesuch der Beschwerde-
gegnerin 2 zum Umbau und Erweiterung des Zweifamilienhauses auf 
Parzelle 2187 in F._____ unter Auflagen bewilligt hat. Dabei handelt es 
sich um Entscheide einer Gemeinde, welche nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Somit ist 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich 
zuständig. Die Beschwerden sind zudem frist- und formgerecht erfolgt (vgl. 
Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 39 Abs. 1 lit. b VRG).
1.2.
Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 
durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer 1 
sind Miteigentümer der unmittelbar benachbarten Parzelle 2188. Somit 
kann aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungs-


- 14 -
nähe und von einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder 
Abänderung des angefochtenen Entscheides durch die Beschwerde-
führer 1 ausgegangen werden, welche im vorinstanzlichen Verfahren mit 
ihren Anträgen nicht vollständig durchgedrungen sind. Auf deren 
Beschwerde ist somit einzutreten.
1.3.1.
Die Beschwerdegegnerin 1 trat auf die Einsprache des Beschwerde-
führers 2 ein und prüfte seine Rügen materiell. In ihrer Vernehmlassung 
stellt sie sich sodann auf den Standpunkt, die Legitimation des 
Beschwerdeführers 2 sei fraglich; trotzdem habe sie dessen Rügen 
geprüft. Es ist von Amtes wegen zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 
zu Recht auf die Einsprache eingetreten ist oder nicht. Bejahendenfalls 
(die Vorinstanz ist zu Recht auf die Einsprache eingetreten) prüft das 
Verwaltungsgericht den angefochtenen Einspracheentscheid auch in 
materieller Hinsicht; im Verneinungsfall (die Vorinstanz ist zu Unrecht auf 
die Einsprache eingetreten) hat es von einer solchen Prüfung (zumindest 
im Umfang der in der Einsprache erhobenen Rügen) abzusehen. Verneint 
das Gericht die Beschwerdelegitimation für das Beschwerdeverfahren, tritt 
es auf die Beschwerde nicht ein.
1.3.2.
Der Beschwerdeführer 2 ist durch den angefochtenen Entscheid aufgrund 
seiner Teilnahme am Einspracheverfahren formell beschwert. Materiell ist 
er zudem aufgrund der besonderen Beziehungsnähe zum geplanten Bau-
projekt beschwert, da die Parzelle 2185, an welcher er ein (unbestrittenes) 
Nutzniessungsrecht innehat, unbestrittenermassen im rechtsprechungs-
gemäss konkretisierten Umkreis von 100 m (Luftlinie) zur Bauparzelle liegt 
(vgl. BGE 140 II 214 E.2.3 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 
1C_530/2023 vom 23. November 2023 E.2.1.2, 1C_446/2022 vom 
17. August 2023 E.1.2, 1C_145/2022 vom 6. April 2023 E.1.3). Damit 
erübrigen sich vertiefende Abklärungen zur Legitimation. Besteht die 
spezifische Beziehungsnähe, sind alle Rügen zulässig, die sich rechtlich 


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oder tatsächlich in dem Sinne auf die Stellung des Nachbarn auswirken, 
da ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 
II 50 E.2.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_290/2021 vom 
15. September 2022 E.1, 1C/174/2020 vom 5. Mai 2021 E.1.2.1, 
1C_244/2019 vom 25. August 2020 E.1.2.1). Letzterer ist zu bejahen, 
wenn das Durchdringen der beschwerdeführerischen Rügen dazu führen 
würde, dass das Bauvorhaben im den Beschwerdeführer 2 belastenden 
Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGE 139 II 499 
E.2.2 mit Hinweisen). Ist die räumliche Nähe erfüllt, hat eine rüge-
spezifische Beurteilung der Legitimation keinen Platz (vgl. BGE 141 II 50 
E.2.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 
23. November 2023 E.2.1.3, 1C_290/2021 vom 15. September 2022 E.1, 
1C_416/2019 vom 2. Februar 2021 E.1.2.2 [nicht publ. in BGE 147 II 351]; 
vgl. WALDMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], 
Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, 
Rz. 3a zu Art. 89 BGG). I.c. könnte der geplante Umbau bzw. die geplante 
Erweiterung 
des 
Wohnhauses 
der 
Beschwerdegegnerin 2 
bei 
Durchdringen der durch den Beschwerdeführer 2 vorgetragenen Rügen 
bezüglich 
Verletzung/Umgehung 
der 
Besitzstandsgarantie, 
der 
missbräuchlichen Berechnung der HNF sowie gegenteiligen Interessens-
abwägung nicht verwirklicht werden. Darin liegt vorliegend der praktische 
Nutzen für den Beschwerdeführer 2. Auf seine Beschwerde ist daher 
ebenfalls einzutreten.
1.4.1.
Der Einspracheentscheid vom 16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 
21. Juli 2023 (Bg1-act. 12), wurde vom Gemeindevorstand erlassen, die 
Baubewilligung vom 21. Juli 2023 (Bg1-act. 11) durch den Gemeinde-
vorstand und die Bauverwaltung. Mit Ersterem wurden die Einsprachen 
abgewiesen, mit Letzterem die Baubewilligung (mit Auflage) erteilt. Wurde 
während der Auflagefrist Einsprache erhoben, entscheidet nach Art. 46 


- 16 -
Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) die kommunale Baubehörde über das Baugesuch 
und die Einsprachen und erlässt den Bauentscheid. Der Bauentscheid ist 
den Baugesuchstellenden sowie den Einsprechenden gleichzeitig zu 
eröffnen (Art. 46 Abs. 2 KRVO). In der Gemeinde C._____ entscheidet der 
Gemeindevorstand gemäss Art. 4a Abs. 1 Baugesetz (BG) über alle 
abzulehnenden Baugesuche sowie über Baugesuche, gegen die 
Einsprache erhoben wurde und gleichzeitig über diese Einsprachen. Er 
entscheidet zudem über Bussen- und Abbruchverfügungen, Ersatz-
massnahmen, Ausnahmebewilligungen sowie Dienstbarkeiten wie Näher-
baurechte und dergleichen. Die Baukommission ist zuständig zur Erteilung 
von Baubewilligungen für alle Neubauten und wesentliche Umbauten 
(Abs. 2). 
Die 
Bauverwaltung 
ist 
zuständig 
zur 
Erteilung 
von 
Baubewilligungen für alle übrigen Bauvorhaben, Bewilligungen für 
befristeten gesteigerten Gemeingebrauch und der Bewilligung von dem 
vereinfachten Baubewilligungsverfahren unterstellten Vorhaben (Abs. 3). 
Nach Art. 39 Abs. 1 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden 
(GG; BR 175.050) vertritt der Gemeindevorstand die Gemeinde nach 
aussen. In der Regel führt die Gemeindepräsidentin oder der Gemeinde-
präsident zusammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied oder mit der 
Gemeindeschreiberin oder mit dem Gemeindeschreiber die rechts-
verbindliche Unterschrift für Geschäfte im Kompetenzbereich des 
Gemeindevorstands (Art. 39 Abs. 2 GG). Diese Vorgabe wurde in die 
Verfassung der Gemeinde C._____ übernommen: Der Gemeindevorstand 
vertritt die Gemeinde gegenüber Dritten und vor Gericht. Dabei führt der 
Gemeindepräsident zusammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied 
oder mit dem Gemeindeschreiber die rechtsverbindliche Unterschrift für 
die Gemeinde (Art. 41 Abs. 3). Verfügungen und Anordnungen der 
Baukommission, des Bauamts oder einzelner Gemeindefunktionäre bei 
der Anwendung des BG oder der darauf beruhenden Erlasse können 


- 17 -
innert 20 Tagen seit Mitteilung durch Einsprache i.S.v. Art. 45 Abs. 4 
KRVO beim Gemeindevorstand angefochten werden (Art. 117 BG).
1.4.2.
Der Gemeindevorstand war unbestrittenermassen für den Erlass des 
Einspracheentscheids zuständig sowie für die damit verbundene 
Baubewilligung. Während der Einspracheentscheid verfassungskonform 
durch den Gemeindepräsidenten und den Stellvertreter der Gemeinde-
schreiberin unterzeichnet wurde, wurde die Baubewilligung hingegen 
durch den Gemeindepräsidenten und den Leiter Bau unterzeichnet. Die 
Geschäftsordnung der Gemeinde sieht für eine solche Konstellation des 
Zeichnungsrechts keine Handhabe vor. Vielmehr wird wiederholt, dass der 
Gemeindevorstand die Gemeinde C._____ nach innen und nach aussen 
vertritt (Art. 47 Abs. 2 in fine Geschäftsordnung der Gemeinde C._____). 
Bereits aus diesem Grund ist die angefochtene Baubewilligung vom 
21. Juli 2023 nicht rechtsgenüglich unterzeichnet worden und aus diesem 
Grund aufzuheben (vgl. BGE 147 IV 93 E.1.4.4 mit Hinweisen; Urteile des 
Bundesgerichts 
1C_633/2022 
vom 
27. September 
2023 
E.2.1, 
8C_355/2022 vom 2. November 2022 E.3.5; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
8. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 
2020, 
Rz. 1096 ff. und 1105 ff.). Hätte der Gemeindevorstand in einem einzigen 
Bauentscheid – was durch das KRVO eigentlich so vorgesehen ist – 
sowohl die Einsprache abgewiesen als auch die Baubewilligung erteilt, 
hätte sich diese Problematik nicht gestellt.
1.5.
Die Verfahren R 23 83 und R 23 86 wurden am 3. Januar 2024 vereinigt, 
womit diese mit vorliegendem Urteil in der ordentlichen Besetzung gemäss 
Art. 43 Abs. 1 VRG gemeinsam erledigt werden.
2.
Streitig ist vorliegend die materielle Frage, ob die Baubehörde der 
Gemeinde C._____ in zulässiger Weise das geplante Bauprojekt der 
Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der Besitzstandsgarantie gemäss 


- 18 -
Art. 81 Abs. 1 und 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) bewilligt resp. die Einsprachen der 
Beschwerdeführer 1 und 2 abgewiesen hat.
3.1.
Eine Anwendung des Hofstattrechts wurde nach Auffassung des 
Verwaltungsgerichts 
beim 
vorliegenden 
Verfahren 
seitens 
der 
Beschwerdegegnerin 1 zu Recht von Anfang an ausgeschlossen. Das 
kommunale Baugesetz sieht in Art. 9 mit der Marginalie "Hofstattrecht" 
nämlich folgendes vor:
1Für 
Erhalt 
und 
Erneuerung 
sowie 
Umbau, 
massvolle 
Erweiterung 
und 
Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten Bauten, die den geltenden Vorschriften 
nicht mehr entsprechen, gelten die Vorschriften der kantonalen Raumplanungs-
gesetzgebung (KRG).
2Für den Wiederaufbau rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen innerhalb der 
Bauzone gilt das Hofstattrecht im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen.
3Werden rechtmässig erstellte Bauten oder Anlagen, die den geltenden Vorschriften 
nicht mehr entsprechen, durch höhere Gewalt zerstört oder ganz oder teilweise 
abgebrochen, dürfen sie ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der 
Regelbauweise in ihrer bisherigen Lage und Ausdehnung wieder aufgebaut werden, 
wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
1. bei Abbruch entspricht die bestehende oder beabsichtigte Nutzung dem 
Zonenzweck. Bei Zerstörung bleibt die bestehende Nutzung unabhängig der 
Zonenkonformität gewährleistet;
2. die Gebäudemasse des Altbaus wurden vor dem Abbruch bzw. binnen zweier 
Monate seit der Zerstörung im Einvernehmen mit der Baubehörde durch 
Pläne festgehalten und diese bei der Gemeinde deponiert;
3. das Baugesuch für den Wiederaufbau wurde innert drei Jahren nach der 
Zerstörung bzw. dem Abbruch eingereicht.
4. es stehen keine überwiegenden öffentlichen Interessen wie Feuerpolizei, 
Anliegen des Ortsbildschutzes etc. entgegen;


- 19 -
4Geringfügige Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung können gestattet 
werden, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine 
überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen.
5Erweiterungen sind zulässig, wenn sie den geltenden Vorschriften der 
Regelbauweise entsprechen.
6Vorbehalten bleiben besondere gesetzliche Anpassungs- oder Sanierungspflichten 
sowie besondere Regelungen des eidgenössischen oder kantonalen Rechts für 
bestehende Bauten und Anlagen, wie Vorschriften in Gefahrenzonen, Abstands-
vorschriften gegenüber Kantonsstrassen, besondere Zonenbestimmungen betreffend 
Ersatzbauten und Ersatzanlagen, Schutzanordnungen des Generellen Gestaltungs-
plans oder Baulinien.
In Abs. 1 von Art. 9 BG verweist das kommunale Recht auf die 
Bestimmungen der Besitzstandsgarantie nach KRG, wenn es beim 
massgebenden Bauprojekt um "Erneuerung sowie Umbau, massvolle 
Erweiterung und Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten Bauten" 
geht. Die Beschwerdegegnerin 2 hat bereits mit ihrem Baugesuch vom 
21. Juli 2022 (Bg1-act. 1) den Grundstein für die Anwendung der 
Besitzstandsgarantie gelegt, indem sie das Bauvorhaben als "Umbau und 
Erweiterung 2-Familienhaus" betitelte. Aufgrund der eingereichten Pläne 
war es für die Baubehörde von Anfang also klar, dass es sich im 
vorliegenden Fall nicht um ein Bauvorhaben im Hofstattrecht handelte, 
zumal es sich beim Bauprojekt offensichtlich nicht nur um eine 
geringfügige Abweichung bezüglich Ausdehnung gemäss Art. 9 Abs. 4 BG 
handelt, weshalb das vorliegenden Bauprojekt unter dem Titel 
"Hofstattrecht" von Vornherein nicht bewilligungsfähig wäre. So soll die 
Südfassade um 70 cm verschoben und das Dach um 74 cm erhöht 
werden, was nicht mehr als geringfügig zu qualifizieren wäre. Die 
Beschwerdegegnerin 2 beruft sich in ihren Rechtsschriften denn auch 
nicht auf das Hofstattrecht nach Art. 9 Abs. 2 ff. BG, weshalb sämtliche 
das Hofstattrecht betreffenden Rügen der Beschwerdeführer 1 ins Leere 
gehen. Eine Prüfung des Hofstattrechts würde sich im hier hypothetischen 


- 20 -
Fall eines ungewollten Abbruchs resp. einer ungewollten Zerstörung, 
sprich durch Einsturz der stehenzulassenden Mauern, aufdrängen. Diese 
Konsequenz hat die Beschwerdegegnerin 1 bereits mit der Auflage, dass 
alle in der Baueingabe als bestehend eingezeichneten Bauteile auch 
tatsächlich stehen gelassen werden müssen, unmissverständlich in 
Aussicht gestellt (vgl. Ziffer 10c der Baubewilligung [Bg1-act. 11]). Dieser 
hypothetische Fall ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bauverfahrens, 
weshalb auf die entsprechenden Rügen auch nicht einzutreten ist. Es ist 
vielmehr zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 eine zulässige 
Bewilligung im Rahmen der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 81 Abs. 1 
und 2 KRG erteilt hat, mithin zu Recht ein in Abgrenzung zum 
unzulässigen Neubau zu qualifizierendes Projekt genehmigt hat.
3.2.
Ebenso ins Leere gehen die Vorbringen des Beschwerdeführers 2, 
wonach Vorräume, Keller, Waschküche und Trockenraum zur HNF zu 
schlagen seien. Er begründet dieses Ansinnen zusammenfassend mit 
hypothetischen Baumassnahmen (Verschiebung der Eingangstür etc.), 
die nicht Gegenstand des bestehenden Verfahrens sind, weshalb auf 
diese Rügen ebenfalls nicht einzutreten ist.
3.3.
Im Weiteren kann in antizipierter Beweiswürdigung auf den beantragten 
Augenschein sowie auf die Einholung eines Gutachtens eines Architektur-
fachmannes (vgl. Replik Beschwerdeführer 1 S. 5) verzichtet werden, da 
sich der Sachverhalt resp. Fotos und Pläne in hinreichendem Masse aus 
den Akten ergeben und nicht ersichtlich ist, inwiefern die Abnahme dieser 
Beweismittel zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern 
könnten (vgl. BGE 141 I 60 E.3.3 mit Hinweis; Urteile des Bundesgericht 
2D_6/2023 vom 22. Februar 2024 E.6.2, 1C_760/2021 vom 24. Januar 
2023 E.4.2, 1C_311/2021 vom 16. März 2022 E.3.3).


- 21 -
4.
Materiell rügen die Beschwerdeführer die Verletzung der Bestimmungen 
zur Besitzstandsgarantie. Die Beschwerdeführer 1 sind insbesondere der 
Auffassung, dass es sich beim vorliegenden Bauprojekt gar um einen 
Anwendungsfall des Hofstattrechts – was jedoch nicht der Fall ist (siehe 
hiervor E.3.1) – handle. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 stellen sich 
hingegen auf den Standpunkt, dass es sich beim geplanten Umbau um 
eine massvolle Erweiterung handle.
4.1.
Die bestehende Baute, welche im Jahr 1974, und somit vor dem 1. Januar 
1998 erbaut worden ist, zählt unbestrittenermassen zu den rechtmässig 
erstellten Bauten innerhalb der Bauzone, die den geltenden Vorschriften 
nicht mehr entsprechen (altrechtliche Baute). Die zu erhaltenden oder 
erneuernden bzw. zu erweiternden Einrichtungen des Gebäudes 
existieren noch. Das zu beurteilende Baugesuch sieht im Wesentlichen 
vor, dass das bestehende Gebäude mit zwei 3.5-Zimmerwohnungen 
(Zweitwohnungen) teilweise abgerissen wird. Das neue Gebäude soll 
ebenfalls über zwei 3.5-Zimmerwohnungen (Zweitwohnungen) verfügen. 
Die Erschliessung der geplanten Wohnungen erfolgt wie beim bestehen-
den Bau von aussen her. Die neu auf dem Grundstück unterirdisch zu 
errichtende Einstellhalle samt zwei Untergeschossen sind mit der 
Wohnbaute nicht direkt verbunden und bilden auch nicht Streitgegen-
stand, werden der Vollständigkeit halber aber trotzdem erwähnt. Gemäss 
den Plänen bleiben an der Nord-, West- und Ostfassade des Wohn-
gebäudes mehrere Teile der Umfassungsmauern (in schwarz markiert) 
bestehen (vgl. Plan 1221_202 BE_Grundrisse [Bg1-act. 8/2]). Gänzlich 
bestehen bleiben der Boden des EG und des OG (vgl. Plan 1221_204 
BE_Nordostfassade und Querschnitt [Bg1-act. 8/4]). Unbestrittener-
massen wird die Südfassade um 70 cm verschoben und das Dach um 
74 cm erhöht. Die neu zu errichtenden Bauteile sind in den Plänen jeweils 
in rot markiert und der Umriss der bestehenden Teile ist gelb koloriert. Das 


- 22 -
geplante Gebäude wird ein Sparrendach mit Eterniteindeckung mit 
integrierten PV-Paneelen und eine Fassade in Modellier- und Feinputz 
aufweisen (vgl. Baubeschrieb Baugesuch [Bg1-act. 1]). Die Ausrichtung 
des Giebels bleibt unverändert. Der bestehende Balkon wird mit einem die 
gesamte Südfassade umfassenden Balkon ersetzt (vgl. Visualisierung 
[Bg1-act. 2/10] und Plan 1221_202 BE_Grundrisse [Bg1-act. 8/2]); die 
überdachte/verglaste Loggia auf der Südwestseite wird mit einer Glas-
Metall-Konstruktion (Wintergarten) ersetzt (vgl. Plan 1221_222 Fassade 
Südwest mit Obergeschoss [Bg1-act. 8/1]). Das bestehende Gebäude 
weist eine BGF von 147.93 m2 auf, die geplante Baute wird eine solche 
von 147.91 m2 haben (vgl. BGF Berechnung [Bg1-act. 2/6]). Die 
bestehende HNF beträgt 126.36 m2 und die projektierte HNF 126.21 m2 
(bei einer HNF-Reserve in Anwendung der zulässigen Erweiterung von 
30 % nach Art. 11 Abs. 3 ZWG von 38.06 m2 [Bg1-act. 2/3]).
4.2.
Die Besitzstandsgarantie wird im Raumplanungs- und Baurecht allgemein 
davon abhängig gemacht, dass eine rechtmässige Baute oder Anlage 
besteht, die aufgrund einer Rechtsänderung (und nicht Sachverhalts-
änderung) rechtswidrig geworden ist (ZIMMERMANN, Die Besitzstands-
garantie im öffentlichen Recht, Diss. Zürich 2023, Rz. 21; vgl. WILLI, Die 
Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb 
der Bauzonen, Diss. Zürich 2003, S. 25). Während sich für Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzonen der Umfang der erweiterten 
Besitzstandsgarantie 
abschliessend 
nach 
Bundesverwaltungsrecht 
bestimmt, sind die Besitzstandsgarantien für Bauten und Anlagen 
innerhalb der Bauzonen regelmässig im kantonalen, und wo vorhanden, 
im kommunalen Recht vorgesehen. Diese werden jedoch durch die 
bundesrechtliche 
Besitzstandsgarantie 
für 
Zweitwohnungen 
(vgl. 
Art. 10 ff. ZWG) verdrängt (ZIMMERMANN, a.a.O., Rz. 20 und 117), wenn es 
um die Überführung einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung handelt 


- 23 -
(Art. 11 Abs. 4 ZWG) oder bei einer Erneuerung, Umbaute resp. bei einem 
Wiederaufbau zusätzliche Wohnungen geschaffen (Art. 11 Abs. 2 ZWG) 
oder bestehende Wohnungen um mehr als 30 Prozent der HNF erweitert 
werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Da die bestehende Baute bereits heute zwei 
Zweitwohnungen beinhaltet und die zu erstellende Baute ebenfalls zwei 
Ferienwohnungen mit der gleichen HNF beinhalten wird, ist der 
vorliegende Fall kein Anwendungsfall von Art. 11 ZWG. Die streitgegen-
ständliche Baute liegt innerhalb der Bauzone, weshalb das kantonale 
Recht zur Anwendung gelangt.
4.3.
Zu unterscheiden gilt es zwei Arten von Garantien: Die "einfache 
Besitzstandsgarantie" richtet sich darauf, eine Baute in ihrem Bestand zu 
erhalten und die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten grundsätzlich zu 
ermöglichen, soweit der Umfang, die Erscheinung, die Bestimmung und 
der Wert der Anlage unverändert bleiben (vgl. zum Ganzen WALDMANN, in: 
Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches 
Baurecht, Zürich et al. 2016, Rz. 6.56 ff.). Eingeschlossen ist der 
werterhaltende Unterhalt zur Erlangung der ordentlichen Lebensdauer 
(Urteile des Bundesgerichts 1C_218/2015 vom 2. Juni 2016 E.3.2, 
1P.418/2002 vom 16. Dezember 2002 E.3.1.1, 1P.236/2000 vom 
10. August 2000 E.3b). Bei der "erweiterten Besitzstandsgarantie" 
bestehen 
je 
nach 
einschlägiger 
Rechtsgrundlage 
weitergehende 
Befugnisse wie wertvermehrender Unterhalt, Umbauten, Erweiterungen, 
Nutzungsänderungen und Wiederaufbau bzw. Ersatzneubau (vgl. z.B. 
Art. 24c Abs. 2 Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungs-
gesetz, RPG; SR 700] i.V.m. Art. 42 Raumplanungsverordnung [RPV; 
700.1]; BGE 113 Ia 119 E.2a). Die erweiterte Besitzstandsgarantie dient 
mithin der Fortentwicklung der unter dem alten Recht rechtmässig 
getätigten baulichen Investitionen (WILLI, a.a.O., S. 70).


- 24 -
4.4.
Art. 9 Abs. 1 BG verweist für Erhalt und Erneuerung sowie Umbau, 
massvolle Erweiterung und Nutzungsänderung von rechtmässig erstellten 
Bauten, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, auf die 
Vorschriften der Besitzstandsgarantie der kantonalen Raumplanungs-
gesetzgebung. Die Besitzstandsgarantie wird kantonal einheitlich in 
Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG geregelt. Sinn und Zweck dieser Bestimmung 
ist die Konkretisierung des Gebots zur Siedlungsentwicklung nach innen 
und die Garantie einer gebotenen sinnvollen Weiterentwicklung der 
vorhandenen Bausubstanz, ohne anderseits legitime öffentliche und 
private Anliegen, wie Siedlungsqualität und Wohnhygiene, zu vernach-
lässigen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur KRG-
Revision, Heft Nr. 3/2004 – 2005, S. 352 f. [fortan Botschaft]; Arbeitshilfe 
zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden, Stand 1. Dezember 2010, S. 80 Vorbemerkung). Nach 
Art. 81 Abs. 1 KRG dürfen rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die 
den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, erhalten und erneuert 
werden. Solche Bauten und Anlagen dürfen zudem umgebaut, massvoll 
erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die 
Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 
überwiegenden 
öffentlichen 
oder 
nachbarlichen 
Interessen 
entgegenstehen (Art. 81 Abs. 2 KRG). Im Kanton Graubünden ist 
demnach eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorgesehen. Nach 
Auffassung des Verwaltungsgerichts ist das Ermessen der kommunalen 
Baubehörde bei der Anwendung der Besitzstandsgarantie beschränkt, da 
die einheitliche Anwendung von Art. 81 KRG höher zu gewichten ist. Diese 
Einschränkung entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der bei der 
Kodifizierung der Besitzstandsgarantie auf kantonaler Ebene eine 
einheitliche kantonale Regelung schaffen wollte zwecks Vereinfachung für 
die Rechtsanwendung sowie Entlastung der kommunalen Baugesetze 
(vgl. Botschaft, S. 353).


- 25 -
4.5.
Konkretisiert werden die beiden massgebenden Bestimmungen von 
Art. 81 KRG in der Arbeitshilfe zum KRG (S. 80 f.) wie folgt: "Abs. 1 und 2 
befassen sich einerseits mit der Erhaltung und Erneuerung von 
bestehenden, rechtmässig entstandenen Bauten und Anlagen (Abs. 1) 
und anderseits […] dem Umbau, der angemessenen Erweiterung und der 
teilweisen Nutzungsänderung solcher Bauten und Anlagen (Abs. 2). Die 
Regelung entspricht dem schweizerischen und auch bündnerischen 
Standard. Während Erhaltung und Erneuerung ohne weiteres bereits 
gestützt auf die Eigentumsgarantie gestattet sind, sind die darüber hinaus 
gehenden Eingriffe (Umbau, angemessene Erweiterung, teilweise 
Nutzungsänderung) nur zulässig, wenn die bestehende Rechtswidrigkeit 
(wozu auch die Zonenwidrigkeit gehört) nicht verschärft wird und wenn 
dem Vorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen 
Interessen entgegenstehen. Mit dieser Lösung ist ein vernünftiger 
Ausgleich zwischen dem Interesse an einer sinnvollen Weiterverwendung 
neurechtswidriger Bauten einerseits und dem Interesse der Öffentlichkeit 
und des Nachbarn an der möglichst ungeschmälerten Durchsetzung der 
jeweils rechtskräftigen Bau- und Nutzungsordnung anderseits sicher-
gestellt. Die in Art. 81 KRG enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe 
werden in der Praxis zu konkretisieren sein. Von grosser Bedeutung ist 
dabei vor allem die Trennlinie zwischen den (noch zulässigen) Umbauten 
resp. angemessenen Erweiterungen und der (nicht mehr zulässigen) 
neubauähnlichen Umgestaltung, sowie auch die Frage, wann bei einem 
Um- oder Erweiterungsbau von einer Verstärkung der bestehenden 
Rechtswidrigkeit gesprochen werden kann. Eine solche dürfte im 
Allgemeinen dann vorliegen, wenn das öffentliche oder nachbarliche 
Interesse, das die verletzte Norm schützen soll, durch den Um- oder 
Erweiterungsbau stärker beeinträchtigt würde" (vgl. auch Botschaft, 
S. 352 f.).


- 26 -
4.6.
Anhand dieser Vorgaben ergeben sich aus Art. 81 KRG zwei Kriterien, die 
kumulativ erfüllt sein müssen, um die Rechtswohltat der erweiterten 
Besitzstandsgarantie in Anspruch nehmen zu können (vorausgesetzt, die 
Baute war unter dem alten Recht gesetzeskonform); einerseits gilt das 
Gebot der sinnvollen Weiterentwicklung der vorhandenen Bausubstanz. 
Auf der anderen Seite dürfen keine überwiegenden öffentlichen oder 
nachbarlichen Interessen vorliegen. Diese Kriterien gilt es in der Folge 
vertieft zu erörtern und zu prüfen:
4.6.1.
In zulässiger Erweiterung der in der Bundesverfassung verankerten 
Bestandesgarantie (Art. 26 und Art. 9 BV; WALDMANN, a.a.O., Rz. 6.56) 
sind weiterreichende Vorkehrungen ausdrücklich zulässig (WILLI, a.a.O., 
S. 45). Die hier massgebende Gesetzesbestimmung im KRG steckt mit 
dem 
Gebot 
der 
sinnvollen 
Weiterentwicklung 
der 
vorhandenen 
Bausubstanz den Rahmen der zulässigen Vorkehrung ab. Im Urteil 
1C_317/2019 vom 17. März 2020, mitgeteilt am 14. Mai 2020, hält das 
Bundesgericht in Erwägung 5.3 dazu fest, zwar überschreite die geplante 
Baute die BGF der bisherigen Baute nicht, doch übersteige bereits diese 
ihrerseits die heute an sich zonenkonforme Ausnützung deutlich, was mit 
Blick auf die Besitzstandsgarantie für sich genommen nicht unzulässig sei. 
In jenem Fall wich aber die geplante Bauweise vom Baukörper der 
bisherigen Baute wesentlich ab und veränderte damit das Bild der 
Kernzone 
massgeblich, 
weshalb 
die 
Besitzstandsgarantie 
keine 
Anwendung fand. Das im Kanton Graubünden geltende Gebot der 
sinnvollen Weiterentwicklung der vorhandenen Bausubstanz ist im 
Einklang mit der Arbeitshilfe zum KRG und im Lichte der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung dahingehend zu konkretisieren, dass die 
bestehende Rechtswidrigkeit nicht durch das Bauvorhaben verstärkt 
werden darf.


- 27 -
4.6.2.
Mangels umfassenderer kantonaler Rechtsprechung und der gesetz-
geberisch gewollten Konkretisierung durch die Praxis (vgl. Botschaft, 
S. 353) ist zur Auslegung der unzulässigen Verstärkung der Rechts-
widrigkeit die Rechtsprechung anderer Kantone heranzuziehen, die 
ebenfalls in ihrer Bauordnung eine erweiterte Besitzstandsgarantie 
vorsehen. Insbesondere der Kanton Zürich verfügt diesbezüglich über 
eine umfassende gefestigte Lehre und Rechtsprechung. Laut Recht-
sprechung des Bundesgerichts liegt im Sinne des Zürcher Bau- und 
Planungsrechts eine weitergehende Abweichung vor, wenn zusätzlich 
gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, also z.B. die 
bereits überschrittene Bauhöhe noch einmal erhöht würde (statt vieler: 
Urteile des Bundesgerichts 1C_5/2016, 1C_9/2016 vom 18. Mai 2016 E.4, 
1C_326/2008 
vom 
29. Oktober 
2008 
E.2.2, 
1C_198/2007 
vom 
21. Dezember 2007 E.4.1). In der Zürcher Lehre wird das Vorliegen einer 
weitergehenden Abweichung von Vorschriften bejaht, wenn eine bereits 
bestehende Baurechtswidrigkeit einer Baute verstärkt wird, indem bspw. 
ein bereits unterschrittener Abstand zusätzlich unterschritten oder die 
schon überschrittene Baumasse oder Geschosszahl zusätzlich erhöht 
wird (vgl. FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ [Hrsg.], Zürcher Planungs- und 
Baurecht, 7. Aufl. 2024, Bd. 1, S. 582 f.). In der St. Galler Praxis wird bei 
einer (ursprünglich) materiell rechtswidrigen Baute die Attikanorm 
erheblich auch bei an sich wenig bedeutsamen Erweiterungen verletzt, 
wenn die Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als wesentlich 
bezeichnet wird (Urteil des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 26. Januar 
2011 [B 2010/106]; SGGVP 2011 Nr. 18). Im Kanton Luzern gilt für die 
Abgrenzung zur neubauähnlichen Umbaute folgendes (Urteil des 
Kantonsgerichts Luzern 7H 17 235 vom 5. April 2018): "Es dürfen nicht nur 
kleinere Schäden an Innen- und Aussenwänden, Fenstern, Türen und 
Böden behoben, sondern auch bestehende unbefriedigende technische 
oder sanitäre Einrichtungen verbessert oder dem modernen Wohn-


- 28 -
standard angepasst werden. Unter Umständen darf gar das Volumen in 
unbedeutender Weise vergrössert und das Erscheinungsbild verändert 
werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_218/2010 vom 11. Januar 2011 
E.3.3; WILLI, a.a.O., S. 44). Stets muss es jedoch um Massnahmen gehen, 
die das Gebäude vor dem vorzeitigen Verfall oder – gemessen am 
heutigen Wohnstandard – dem Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der 
Lebensdauer 
der 
Substanz 
schützen. 
Namentlich 
sind 
unter 
Modernisierungsarbeiten bzw. Erneuerungen im baurechtlichen Sinn nur 
solche zu subsumieren, die Werterhaltung, nicht aber Wertvermehrung 
anstreben (Luzerner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 2004 II 
Nr. 19 E.3a; Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 14 279/281/282 vom 
26. Oktober 2015 E.3.5; ferner: SOMMERHALDER FORESTIER, in: Baumann/ 
van 
den 
Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder 
Forestier [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 
2013, § 68 Rz. 16 ff.; ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, 
Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 Rz. 3; ferner: WALDMANN, a.a.O., 
Rz. 6.58, 6.61). Es kann folglich nicht ein eigentlicher Neubau anstelle der 
infolge Alters verfallenen bestehenden Baute errichtet werden (LGVE 
1992 II Nr. 13; Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V 05 157 vom 
16. Februar 2006 E.3b). Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach § 178 
Abs. 2 PBG LU hingegen erfasst auch Umbauten und Erweiterungen 
neubauähnlichen Charakters (LGVE 2015 IV Nr. 15 E.3.4; Urteil des 
Verwaltungsgerichts Luzern 7H 17 235 vom 5. April 2018 E.6.3.2).
4.6.3.
Das in der Wohnzone 0.15 liegende Grundstück der Beschwerde-
gegnerin 2 verfügt über eine Fläche von 527 m2, was gemäss Zonen-
schema (Art. 64 BG) in Anwendung der AZ von 0.15 eine zulässige 
Ausnützung von 79.05 m2 ergibt. Die zonenkonforme Ausnützung wird 
demnach bei weitem überschritten. Damit ist die bestehende Baute mit 
einer BGF von 147.93 m2 in diesem Sinne zonenwidrig. Indes 


- 29 -
überschreitet die geplante Baute die BGF der bisherigen nicht. In diesem 
Sinne ist die geplante Baute hinsichtlich ihrer Erweiterung der Südfassade 
um 70 cm mangels Verstärkung des rechtswidrigen Zustandes nicht per 
se rechtswidrig. Denn bauliche Veränderungen, welche die Gebäudehülle 
in der Horizontalen ohne Verstärkung der Rechtswidrigkeit erweitern, 
dürften für sich allein betrachtet die für die Annahme einer neubau-
ähnlichen Umgestaltung geforderte Intensität kaum je erreichen (vgl. 
WILLI, a.a.O., S. 104). Der bestehende Anbau im EG, auf dem die Terrasse 
im OG erweitert wird, unterschreitet den gesetzlichen Grenzabstand von 
2.5 m gemäss Zonenschema (Art. 61 BG; vgl. Plan 1221_202 
BE_Grundrisse 
[Bg1-act. 
8/2]). 
Geplant 
ist 
die 
umfangmässige 
Beibehaltung des Anbaus zur Nutzung als Skiraum; darauf soll ein Winter-
garten für das OG platziert werden. Unabhängig davon, ob nun ein 
gedeckter und verglaster Balkon durch einen geschlossenen Wintergarten 
ersetzt wird, wird die Unterschreitung des Gebäudeabstands durch den 
geplanten Bau nicht verstärkt. Die Frage der unzulässigen Umnutzung des 
Wintergartens, deren Beantwortung wesentlich von der Art der Verglasung 
abhängt (vgl. VGU R 23 6 und R 23 7 vom 12. Dezember 2023 betr. 
Auflage einer Einfachverglasung bei einem unbeheizten Wintergarten), 
kann an dieser Stelle offen gelassen werden. Schliesslich wird die 
geplante Gebäudehöhe die in der Wohnzone geltende Gebäudehöhe von 
7.5 m nicht überschreiten. In den einzelnen Teilbereichen resultiert durch 
das Bauprojekt prima facie keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit. 
Rechtsprechungsgemäss ist eine vertikale oder eine horizontale 
Abweichung zulässig. Da – wie im vorliegenden Fall – drei Teilbereiche in 
ihrer Kumulation eine nicht zu vernachlässigende Gesamtwirkung 
zeitigen, sind weitere Kriterien zur Konkretisierung der sinnvollen 
Weiterentwicklung zu erörtern.


- 30 -
4.6.4.
Das Gebot der sinnvollen Weiterentwicklung einer bestehenden Baute im 
Rahmen der Besitzstandsgarantie beschränkt sich nach Auffassung des 
Verwaltungsgerichts nicht nur auf die Einhaltung des aktuellen zahlen-
mässigen Besitzstandes; es ist vielmehr eine Gesamtwürdigung 
sämtlicher Aspekte vorzunehmen, um zwischen zulässiger Umbaute / 
Erweiterung und unzulässiger Neubaute unterscheiden zu können, 
insbesondere wenn, wie vorliegend, nicht nur ein Teilbereich betroffen ist. 
Für die eingehende Prüfung des Gebots der sinnvollen Weiterentwicklung 
sind demnach die Kriterien zur Abgrenzung der unzulässigen Verstärkung 
der Regelwidrigkeit mit (nicht abschliessenden) Unterkriterien im Rahmen 
der Einzelfallbeurteilung zu verfeinern. Es ist mithin die Trennlinie 
zwischen den noch zulässigen Umbauten und der nicht mehr zulässigen 
neubauähnlichen Umgestaltung zu finden (vgl. auch VGU R 07 103 vom 
11. April 2008 E.4).
4.6.4.1. Zum einen ist das Kriterium des Erweiterungsmasses heranzuziehen. Da 
das Mass des Erlaubten keine absolute Grösse darstellt, sondern sich am 
Bestehenden misst, dürfen Erweiterungen bei einer grösseren Baute 
folgerichtig etwas umfangreicher ausfallen als bei einem kleineren 
Gebäude. Die Grenze des Zulässigen ist jedoch auf jeden Fall dort zu 
ziehen, wo die geplanten Neuerungen die Gestalt des ursprünglichen 
Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, so dass dieses seine Identität 
verlöre (WILLI, a.a.O, S. 103 f.). Ins gleiche Kerbholz schlägt das Bundes-
gericht mit dem wegweisenden Urteil 1C_478/2019, 1C_479/2019 vom 
8. Mai 2020 E.5.2.3 f. (betr. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 18 
18): "In der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 2287 ff., S. 2310) führte der 
Bundesrat aus, altrechtliche Wohnungen dürften erneuert, umgebaut und 
– gegebenenfalls mit einer geringfügigen Standortverschiebung – wieder 
aufgebaut werden. Diese Einschränkung beruht auf der Überlegung, dass 
Art. 11 ZWG an den altrechtlichen Besitzstand anknüpft: Es dürfen keine 


- 31 -
neuen Zweitwohnungen errichtet werden, sondern lediglich bereits 
bestehende altrechtliche Wohnungen abgebrochen und wiederaufgebaut 
werden. Die Identität der Baute muss daher im Wesentlichen gewahrt 
bleiben. Ob dies der Fall ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände 
zu beurteilen, zu denen insbesondere auch der Standort zählt." Im 
vorliegenden Fall bleibt die Identität der Baute bezüglich des Standorts 
und des Fussabdrucks bestehen. Wie hiervor ausgeführt, verstärken die 
Erweiterung nach Süden und in die Höhe nicht die Rechtswidrigkeit, 
weshalb die einzelnen Erweiterungen abstrakt und unabhängig 
voneinander an und für sich als massvoll zu qualifizieren sind.
4.6.4.2. Weiter gilt es das Kriterium der inneren Einteilung und Organisation oder 
Konstruktion der Baute heranzuziehen. Für die Abgrenzung zulässiger 
Umbauten zu unzulässigen Neubauten dürfte von entscheidender 
Bedeutung sein, ob das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile in 
der inneren Einteilung und in der Organisation oder Konstruktion des 
Gebäudes noch zu erkennen sind. Dies ist klarerweise dort zu verneinen, 
wo die bestehende Bausubstanz weitreichend durch neue ersetzt werden 
soll und nur der Anschein der Kontinuität erweckt wird. Als Faustregel soll 
gelten, dass bei Umbauten das zulässige Mass noch nicht überschritten 
ist, wenn die Konstruktion der Baute mit den Aussenmauern, den 
wesentlichen inneren Mauern und der Decken- und Dachkonstruktion 
mehrheitlich erhalten bleibt und auch die innere Einteilung und 
Organisation der Baute nicht grundlegend verändert wird (WILLI, a.a.O., 
S. 102). Dass im OG an der Nordfassade viele rote (=neue) Mauern 
eingezeichnet sind, resultiert daraus, dass die bestehende Nordfassade 
zur Hälfte nicht aus Mauerwerk besteht (vgl. Plan Erdgeschoss und Ober-
geschoss HNF Neu [Bg1-act. 2/5] und Foto Fassade Nordwest [Bg1-act. 
2/10]). Im EG bleibt an der Westfassade mehr als die Hälfte der bisherigen 
Mauern bestehen und im OG auch ein überwiegender Teil (vgl. Plan EG 


- 32 -
und OG HNF Bestand [Bg1-act. 2/4] mit Plan EG und OG HNF neu [Bg1-
act. 2/5]). Es bleibt jedoch keine einzige der drei genannten Aussen-
mauern in der Form bestehen, wie sie heute ist. Auch im Inneren bleibt 
keine einzige Mauer bestehen. Selbst wenn die beiden 3.5-Zimmer-
wohnungen im Sinne der Raumnutzung bestehen bleiben und den 
heutigen Wohnanforderungen angepasst werden (was grundsätzlich nicht 
zu beanstanden ist), so fällt insbesondere im EG auf, welches bis dato 
über einen Schutzraum verfügt, dass das Geschoss mit weiteren Räumen, 
wie Keller und Waschküche/Trockenraum, ergänzt werden soll, die heute 
so gar nie Bestandteil des EG waren. Damit erfährt dieses Geschoss eine 
grundlegende innere Reorganisation und dient nicht mehr ausschliesslich 
Wohnzwecken. Vorliegend zeigt die Visualisierung der geplanten Baute 
eine völlig neue Konstruktion. Insbesondere das gesamte Dach wird 
ersetzt und weitreichend mittig mit einer Überdachung, deren Giebel quer 
zum Dachgiebel steht, zwecks Deckung des Balkons im OG erweitert. 
Zudem soll das OG eine lichte Höhe über der Normgeschosshöhe von 
2.40 m aufweisen, was ebenfalls eine grundlegende Änderung in der 
Konstruktion darstellt. Zudem erscheint das geplante OG mit dieser 
Konstruktionsänderung im Vergleich zum EG, bei welchem die bisherige 
Raumhöhe beibehalten wird, wuchtig, was bei der bestehenden 
Konstruktion eben nicht der Fall ist. Die heutige Baute zeichnet sich 
dadurch aus, dass die Fassade an der Südseite des EG weiss verputzt ist 
und das OG mit seiner Holzverkleidung im Gegensatz dazu eher unauf-
fällig erscheint. Es besteht schlussfolgernd weder äusserlich noch im 
Innern eine Kontinuität der bestehenden Konstruktion, die sich im Umbau 
resp. in der Erweiterung wiederspiegeln würde, weshalb das geplante 
Bauprojekt nicht mehr als sinnvolle Weiterentwicklung der Bausubstanz, 
sondern als Neubau zu qualifizieren ist.


- 33 -
4.6.4.3.
Schliesslich gilt es das Kriterium Schutz der Investitionen zu prüfen. Das 
Argument des Beschwerdeführers 2 bezüglich Erhalt und Schutz der 
getätigten Investitionen ergibt sich ebenfalls aus der Zürcher Praxis (vgl. 
statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich 
VB.2022.00044 vom 1. Juni 2022). Die Prüfung dieses Kriteriums entfällt 
aber infolge der Schlussfolgerung hiervor. Selbst wenn die Kriterien 
hiervor bejaht würden, würde der geplante Bau nicht bloss die bestehende 
Baute vor dem Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer in 
ihrer Substanz schützen, sondern Investitionen vergleichbar wie bei einem 
Neubau von CHF 1'516'900.00 (vgl. Baugesuch S. 2 [Bg1-act. 1]) 
auslösen, was ebenfalls den Sinn und Zweck der Besitzstandsgarantie 
über Gebühr strapaziert. Auch aufgrund dieses Kriteriums ist die geplante 
Baute aufgrund der Perpetuierung des rechtwidrigen Zustandes als 
unzulässige Neubaute zu qualifizieren.
4.7.
Aufgrund der hiervor resultierenden Qualifikation erübrigt sich eine 
Vornahme der Interessensabwägung. Im Sinne eines obiter dictums sei 
jedoch bezüglich des Standpunkts des Beschwerdeführers 2, wonach das 
an und für sich nicht justiziable Recht auf Aussicht des Beschwerde-
führers 2 im Rahmen der gebotenen Interessensabwägung nach Art. 81 
Abs. 2 KRG zu berücksichtigen sei (Replik Rz. 18), angeführt, dass die 
Interessensabwägung vorliegend zugunsten der Beschwerdegegnerin 2 
ausfallen würde, da die durch die Gebäudehöhe geschützten Interessen 
des Nachbarn (Belichtung, Aussicht) durch die Erhöhung des Gebäudes 
nicht weitergehender tangiert würden, als dies bei einem zonenkonformen 
(Ersatz-)Neubau der Fall wäre.
4.8.
Sind bauliche Massnahmen an einem bestehenden Gebäude als neubau-
ähnliche Umgestaltung zu qualifizieren, hat dies zur Folge, dass die 
Besitzstandsgarantie nach Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG keine Anwendung 
findet und das gesamte Projekt nach den Neubauvorschriften zu 


- 34 -
beurteilen ist. Als Neubaute ist die geplante Baute regelwidrig und damit 
zu Unrecht bewilligt worden. Aufgrund dessen sind beide Beschwerden in 
diesem Umfang gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die 
angefochtenen Entscheide vom 16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 
21. Juli 2023, resp. vom 21. Juli 2023, aufzuheben.
5.1.
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig – ohne solidarische Haftung – zu Lasten der 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2. Das Verwaltungsgericht erachtet dabei 
vorliegend eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00, zuzüglich Kanzlei-
auslagen, für angemessen.
5.2.1.
Auf die Beschwerden der Beschwerdeführer 1 und 2 wird rügespezifisch 
teilweise nicht eingetreten. Trotzdem sind sie die obsiegende Partei, da 
sie mit ihrem Hauptantrag, der Einspracheentscheid und die Baubewilli-
gung seien aufzuheben, vollständig durchdringen. Nach Art. 78 Abs. 1 
VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der 
obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen 
Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die Parteientschädigung dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend zugunsten den obsiegenden 
Beschwerdeführern 1 
und 
2 
resp. 
zulasten 
der 
unterliegenden 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugesprochen. Ausgangspunkt dafür ist 
die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreter der obsiegenden 
Parteien. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des 
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) 
setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden 
Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV 
vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die 
anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte 
Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag 
üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 


- 35 -
Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter 
wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen 
und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die 
geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von 
den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte 
Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 
HV). Reichen die Parteien zu Beginn des Verfahrens nicht eine 
vollständige, unterschriebene Honorarvereinbarung ein, kann die 
urteilende Instanz davon absehen, für die Festsetzung der die Anwalts-
rechnung heranzuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).
5.2.2.
Gemäss Kostennote vom 12. Januar 2024 macht der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer 1 
eine 
Parteientschädigung 
von 
insgesamt 
CHF 3'901.55 (bestehend aus: Honorar gemäss Vereinbarung und 
Zeitaufwand von 13.05 h à CHF 270.00 [CHF 3'253.50] plus Spesen-
pauschale von 3 % [CHF 105.70] zzgl. 7.7 % MWST auf CHF 3'253.50 
[CHF 250.50] resp. 8.1 % MWST auf CHF 270.00 [CHF 21.85]) geltend. 
Auf diesen Aufwand kann abgestellt werden.
5.2.3.
Gemäss Kostennote vom 11. Januar 2024 macht der Rechtsvertreter des 
Beschwerdeführers 2 eine Parteientschädigung von total CHF 3'152.10 
(bestehend aus [jeweils kaufm. gerundet]: Honorar gemäss Vereinbarung 
und Zeitaufwand von 10.41666 h à CHF 270.00 [CHF 2'812.50] plus 
Spesenpauschale von 4 % [CHF 112.50] zzgl. 7.7 % MWST auf 
CHF 2'362.50 [CHF 181.90] resp. 8.1 % MWST auf CHF 450.00 
[CHF 36.45] sowie 7.7 % MWST auf CHF 94.50 [CHF 7.30] resp. 8.1 % 
MWST auf CHF 18.00 [CHF 1.45]) geltend. Gemäss ständiger Praxis des 
Verwaltungsgerichts (vgl. statt vieler: VGU R 21 78 vom 30. Juni 2022 
E.10.4) erfolgt eine Reduktion auf die im Kanton Graubünden übliche 
Spesenpauschale 
von 
3 %. 
Die 
eingereichte 
Honorarnote 
ist 
entsprechend auf CHF 3'121.80 zu kürzen (10.41666 h à CHF 270.00 


- 36 -
[CHF 2'812.50] plus Spesenpauschale von 3 % [CHF 84.40] zzgl. 7.7 % 
MWST auf CHF 2'362.50 [CHF 181.90] resp. 8.1 % MWST auf 
CHF 450.00 [CHF 36.45] sowie 7.7 % MWST auf CHF 70.90 [CHF 5.45] 
resp. 8.1 % MWST auf CHF 13.50 [CHF 1.10]). Die Beschwerde-
gegnerinnen 1 und 2 haben den Beschwerdeführer 2 daher gesamthaft 
mit gerundet CHF 3'121.80 zu entschädigen.


- 37 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden R 23 83 und R 23 86 werden gutgeheissen, soweit 
darauf eingetreten wird. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 
16. März 2023/20. Juli 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, sowie die 
Baubewilligung vom 21. Juli 2023 werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
804.00
zusammen
CHF
4'804.00
gehen zu gleichen Teilen zulasten der Gemeinde C._____ und D._____.
3.1.
Die Gemeinde C._____ und D._____ entschädigen A._____ und 
A.B._____ 
zu 
gleichen 
Teilen 
aussergerichtlich 
mit 
insgesamt 
CHF 3'901.55 (inkl. Spesen und MWST).
3.2.
Die Gemeinde C._____ und D._____ entschädigen B._____ zu gleichen 
Teilen aussergerichtlich mit insgesamt CHF 3'121.80 (inkl. Spesen und 
MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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