gr_gerichte · R 2009 15 · 2009-10-13 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baugesuche | Baurecht

R 09 15
5. Kammer
URTEIL
vom 13. Oktober 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuche
1.
… – in seinen Gesuchen und Eingaben verschiedentlich auch als „…
Management“ bezeichnet – ist seit Oktober 2002 Eigentümer der Parzelle Nr.
254 in …, auf welcher seit Jahrzehnten das Chalet Firnelicht steht. Dieser
Altbau, in dessen Erdgeschoss sich eine kleine Sauna befand, hatte weder
eine Garage noch einen offenen Autoabstellplatz. Erschlossen wird die
Parzelle über die Obere Waldpromenade (Parzelle Nr. 2053, Eigentümerin
Gemeinde …), die seit jeher ein beliebter Wanderweg ist. Im Generellen
Erschliessungsplan (GEP) vom 24. November 2002 besteht dort ein
öffentlicher Fussweg. Die Signalisation weist darauf hin, dass Anwohner das
Wegstück zum Güterumschlag befahren dürfen.
2.
Am 7. Juni 2004 reichte … ein Baugesuch ein. Er sah einen Abbruch des
teilweise auf Parzelle Nr. 1344 der Bürgergemeinde Chur bestehenden
Zugangs und Blockwurfs, den Anbau eines Hausaufgangs und Kellers im
Untergeschoss gegen Süden, die Erweiterung der Sauna mit Dampfbad,
Dusche und Kühlbecken sowie den Neubau von Stützmauern gegen
Südwesten, Süden und Südosten vor. Im Untergeschoss plante er unter
anderem einen dreieckigen Raum mit einer über 2 m breiten Doppeltüre ins
Freie. Am 12. Juli 2004 erteilte die Baukommission die entsprechende
Bewilligung. In der Folge wurde das Bauvorhaben jedoch nicht ausgeführt und
die Baubewilligung erlosch. Nachdem das Gemeindebauamt erfuhr, dass …
im Chalet eine Autogarage erstellen wollte, wies es diesen darauf hin, dass er
diesbezüglich kaum mit einer Baubewilligung rechnen könne.

3.
Am 8. Juni 2006 liess … wiederum ein Baugesuch (2006/31) stellen. Im
Untergeschoss sollte der dreieckige Raum im Wesentlichen bestehen bleiben,
aber die Doppeltüre sollte nach Westen verschoben werden, sodass dahinter
keine Treppe mehr war. Bergseits des dreieckigen Raums waren neue
Räumlichkeiten für Sommer- und Wintersportgeräte sowie ein Wasch- und
Trockenraum vorgesehen. Im Erdgeschoss war nun geplant, die alte Sauna
zu entfernen und dort unter Beibehaltung von Dampfbad, Kühlbecken und
Dusche einen Liegebereich zu schaffen. Für dieses Projekt erteilte die
Baukommission am 10. Juli 2006 die Bewilligung. Sie verlangte, dass noch
vor Baubeginn eine revidierte Baueingabe bezüglich Einhaltung der
Grenzabstände für den Wellnessbereich und den Wintersportgeräteraum zur
Prüfung und Genehmigung einzureichen sei. Zudem sei der Bereich zwischen
der Oberen Waldpromenade (Wegrand) und der Stützmauer gemäss
Absprache mit dem Gemeindebauamt zu gestalten.
4.
Am 1. Juni 2007 liess … ein erstes Abänderungsgesuch einreichen
(2006/31a), welches als Änderung die Vergrösserung des seitlichen
Grenzabstandes beim Westanbau im Untergeschoss von 1.4 m auf 2.5 m und
den Verzicht auf ein Vordach über dem Eingangsbereich vorsah. Dieses
Gesuch bewilligte die Baukommission am 19. Mai 2007. Es wurde aber
festgehalten, dass die Auflagen gemäss der Stammbaubewilligung 2006/31
weiterhin aufrecht erhalten bleiben. Zudem wurde verfügt, dass die
Stützmauer entlang der Oberen Waldpromenade die Bauparzelle nicht
überschreiten dürfe.
5.
Im Spätsommer 2007 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Am 22. Mai 2008
führten das Bauamt und die Bauherrschaft einen gemeinsamen Augenschein
durch,
mit
dem
Zweck,
die
Gestaltung
des
Bereichs
zwischen
Waldpromenade und Stützmauer zu regeln, was auch erfolgte. Indessen
wurden Abweichungen von der Baubewilligung bei den schon ausgeführten
Bauteilen im Westen festgestellt. Unmittelbar an der Grenze zu Parzelle Nr.
426 wurde eine Mauerscheibe mit Terrassenkanzel festgestellt, die den
Nachbarn Reichwein zur Intervention veranlasst hatte. Ausserdem sei im
Untergeschoss neben der grossen Wandöffnung noch eine weitere

Wandöffnung für eine separate Ausgangstüre erstellt worden. Innen habe
man keine Mauern für Geräteräume und den Waschraum festgestellt, obwohl
sonst die gesamte Rohbaute schon erstellt worden sei.
6.
Am 4. September führten das Bauamt und der Bauleiter einen weiteren
Augenschein durch. Dabei wurden folgende Abweichungen von den erteilten
Baubewilligungen festgestellt: Statt lediglich 2.5 m sei der Weg Obere
Waldpromenade ca. 3 m breit, der seitliche Strassenabschluss sei nur ca. 25
cm hoch statt 50 cm, der Vorplatz habe eine Breite von 4.9 m statt 2.3 m
zentrisch zum Tor und es fehle die Anböschung zur Parzelle Nr. 426 obwohl
eine solche von 60 cm bis 100 cm unter die Fensterbank vorgesehen gewesen
sei. Die Gemeinde bestand auf der Erfüllung dieser an der Begehung vom 22.
Mai 2008 festgelegten Auflagen.
7.
Nachdem die Vollendung der Umbauarbeiten bekannt gegeben wurde, fand
am 25. November 2008 die Schlussabnahme statt, an welcher das Bauamt
und der Bauleiter teilnahmen. Anlässlich dieser Abnahme wurde unter
anderem festgestellt, dass der Saunaraum im Erdgeschoss lediglich eine
Dusche und einen kleinen Whirlpool hatte, aber keine Saunakabine, kein
Dampfbad, kein Abkühlbecken, und auch keine Vorbereitungsinstallationen
dazu. Statt im Untergeschoss stand die Heizung im Erdgeschoss und für den
Öltank, welcher gemäss Bewilligung im Untergeschoss hinter der Treppe
hätte installiert werden sollen, wurde ausserhalb des Gebäudes im
Waldabstandsbereich ein separater Raum erstellt. Darüber hinaus fehlten im
Untergeschoss nach wie vor jegliche Wände für die Sportgeräteräume bzw.
den Waschraum.
8.
Bereits am 25./29. September 2008 liess … ein zweites Abänderungsgesuch
(2006/31b) zu den Abweichungen im Untergeschoss einreichen. Diese
Änderung bewilligte die Baukommission am 8. Dezember 2008, wobei die
Auflagen gemäss Stammbaubewilligung 2006/31 und der Projektänderung
2006/31a integrierenden Bestandteil bildeten. Ferner wurde verfügt, dass der
Abstellraum im Untergeschoss nicht als Autoeinstellplatz benutzt werden
dürfe (Ziffer 4 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken

sei (Ziffer 5 des Dispositivs). Gegen diese Bewilligung vom 8. Dezember 2008
liess … Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 4 und
5 des Dispositivs.
9.
Ende November 2008 stellte die Bauherrschaft zudem ein drittes
Abänderungsgesuch
(2006/31c)
betreffend
die
Abweichungen
im
Saunaraum. Dieses Gesuch („Wellness statt Sauna“) wurde von der
Baukommission am 22. Dezember 2008 bewilligt. Es wurde verfügt, dass der
Wellnessraum nicht zu Wohn-, Arbeits- oder Schlafzwecken genutzt werden
dürfe (Ziffer 2 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken
sei (Ziffer 3 des Dispositivs). Auch gegen diese Bewilligung liess …
Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 2 und 3 des
Dispositivs.
10.
Am 9. Februar 2009 wies der Gemeinderat in zwei separaten Entscheiden die
beiden Einsprachen betreffend die Bewilligungen 2006/31b und 2006/31c ab.
Die früheren Gesuche hätten im Untergeschoss noch Sauna- und
Wellnessräume vorgesehen, und jetzt sei ein 2.5 m breites Einfahrtstor mit
einem dahinterliegenden Abstellraum geplant. Die Baukommission habe zu
Recht die Umnutzung in eine Autoeinstellhalle befürchtet, weshalb die Auflage
sowie deren Anmerkung im Grundbuch im öffentlichen Interesse liege. Es
könne auf die Auflage zurückgekommen werden, wenn die planerischen
Grundlagen geändert würden. Betreffend Wellnessraum im Erdgeschoss
wurde ausgeführt, dass ein Verbot der Umnutzung in BGF-pflichtige Wohn-,
Schlaf- oder Arbeitsräume verfügt und angemerkt werden müsse, weil keine
Ausnützung mehr zur Verfügung stehe. Hallenbäder und Saunen seien
gemäss dem Baugesetz der Gemeinde … nicht ausnützungspflichtig.
Aufgrund der vorzüglichen Lage bestehe die Gefahr der Umnutzung. Der
Wellnessraum sei nicht gemäss bewilligten Plänen mit Saunainstallationen
ausgerüstet worden und sei daher als überdimensioniertes Badezimmer zu
werten. Die Baukommission habe grosszügigerweise entgegen den
gesetzlichen Bestimmungen die Bewilligung mit Auflage erteilt, jedoch zur
Sicherung deren Anmerkung im Grundbuch verlangt, was gerechtfertigt sei.

11.
Gegen diese beiden Einspracheentscheide bzw. die Baubewilligungen
2006/31b und 2006/31c liess … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 12.
März 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden erheben und
beantragte deren Aufhebung und die Erteilung der nachgesuchten
Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung an die
Gemeinde. Erforderlich für den Erlass von Bedingungen und Auflagen sei,
dass sie in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben
stehen, verhältnismässig und durchsetzbar seien. Diese Voraussetzungen
seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Betreffend „Autoeinstellhalle“ führte der Beschwerdeführer aus, dass der
Raum im Untergeschoss von Anfang an als Abstellraum bewilligt worden sei
und es seien keine Auflagen betreffend allfälliger Umnutzung in eine
Autoeinstellhalle gemacht worden. Dass der Raum jetzt grösser werde,
vermöge daran nichts zu ändern. Die Benützung dieses Raums als
Autoeinstellhalle sei objektiv gar nicht möglich. Zum einen sei die obere
Waldpromenade mit einem Fahrverbot belegt und könne nur zum
Güterumschlags befahren werden, weshalb die Zufahrt zum Zwecke des
Parkierens strafbar wäre. Zum anderen habe die Gemeinde eine Breite des
Zugangs von bloss 1.8 m und Bordsteine mit einer Mindesthöhe von 25 cm
vorgeschrieben, weshalb mit einem normalen Fahrzeug in den Zugang gar
nicht eingebogen werden könne. Daran vermöge auch die Breite des Tores
von 2.5 m nichts zu ändern. Diesbezüglich sei mit der Gemeinde anlässlich
des Augenscheins vom 22. Mai 2008 ausserdem vereinbart worden, dass das
Tor so bestehen bleiben dürfe und der Vorplatz so umzugestalten sei, dass
ein Wenden und Einfahren in die Garage verunmöglicht werde. Der GEP sage
nichts darüber aus, wo private Parkierungsanlagen erstellt werden dürften.
Die Zulässigkeit der Erstellung einer solchen Anlage bestehe unabhängig
davon, ob der GEP eine hinreichende Zufahrt dazu vorsehe. Es gebe auch
ansonsten keine Bestimmung, welche die Erstellung einer Autoeinstellhalle
verböte. Das kommunale Baugesetz schreibe nicht vor, zu welchen Zwecken
Abstellräume genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der
Bruttogeschossfläche (BGF) erfolge, sei es irrelevant, ob ein solcher
Abstellraum für das Abstellen von Fahrzeugen, Holz oder anderen
Gegenständen verwendet werde. Es handle sich nicht um eine

Zweckänderung, wenn Fahrzeuge eingestellt würden. Eine Garage sei nicht
erstellt worden. Eine solche müsste von der Gemeinde aber sogar mittels
Ausnahmebewilligung bewilligt werden, zumal kein Vorplatz erstellt werden
könne, die Erstellung von Parkraum im öffentlichen Interesse liege und sich
in vertretbarer Distanz keine Gemeinschaftsanlage befinde. Die somit ohnehin
unzulässige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erweise sich auch
als sachfremd und diene nur zur Einhaltung des Fahrverbots auf der
Promenade. Deren Anmerkung im Grundbuch wäre darüber hinaus
unverhältnismässig, weil objektiv keine Nutzung als Autoeinstellhalle möglich
wäre.
Betreffend „Wellness“ führte der Beschwerdeführer aus, dass inzwischen das
Dampfbad entsprechend der Bewilligung vom 22. Dezember 2008 eingebaut
worden sei. Die Projektänderung sei fälschlicherweise als „Wellness anstelle
Sauna im Erdgeschoss“ umschrieben worden. Es könne keinen Unterschied
machen, ob in diesem Raum nun eine Sauna oder eine Dampfbad-Kabine
stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht BGF-pflichtigen Raum
zulässig.
12.
Mit Vernehmlassung vom 27. April 2009 beantragte die Gemeinde die
Abweisung der Beschwerde. Betreffend Wellnessraum führte die Gemeinde
aus, dass in der Stammbaubewilligung noch Dampfbad, Kühlbecken und
Dusche vorgesehen gewesen seien, weswegen der Charakter des gesamten
Raums als Sauna gewahrt gewesen sei. Bei der Bauabnahme Mitte
November 2008 sei festgestellt worden, dass der Saunaraum bloss eine
Dusche und einen kleinen Whirlpool umfasse, jedoch keine Saunakabine,
kein Dampfbad, kein Abkühlbecken sowie keine Vorinstallation dazu. Der
Saunaraum sei in der Stammbaubewilligung und in der Bewilligung 2006/31a
als nicht BGF-pflichtig qualifiziert worden. Jetzt könne er aber aufgrund der
fehlenden Installationen, der Grundfläche von über 30 m2, der oberirdischen
Lage, der Fenster und der breiten Glastüre zur angrenzenden Terrasse mit
geringem Aufwand und ohne äusserliche Erkennung als BGF-pflichtiger
Raum hergerichtet und benützt werden. Aus diesem Grund sei die Auflage
zur Nutzungsbeschränkung und deren Anmerkung im Grundbuch zu Recht
erfolgt. Im Bezug auf den Abstellraum hielt die Gemeinde fest, dass das

Garagentor im Untergeschoss auf ca. 2.75 m verbreitert worden sei und eine
separate Eingangstüre vorgesehen sei. Der grosse Abstellraum könne leicht
und unauffällig zu einer Autoeinstellhalle umfunktioniert werden. Auch
diesbezüglich seien daher die Auflage und deren Anmerkung gerechtfertigt.
Darüber hinaus wies die Gemeinde darauf hin, dass auf dem Areal der
Natureisbahn … ein Parkhaus gebaut werde, worin noch einige Plätze
erhältlich seien. Dieses Parkhaus liege in vertretbarer Distanz zur Parzelle Nr.
254.
13.
In seiner Replik liess der Beschwerdeführer an seinen Anträgen festhalten. Er
führte aus, dass mit dem Nachbarn Reichwein (Parzelle Nr. 426) eine gütliche
Lösung gefunden werden konnte. Mit der Gemeinde sei am 22. Mai 2008
vereinbart worden, dass das Tor 2.3 m Breite umfasse und ein Wenden und
Einfahren in den Raum unmöglich gemacht werde. Zudem sei die Breite des
Zugangs zum Tor auf 1.8 m reduziert worden. Auch die Änderung der
Raumeinteilung im Untergeschoss sei von der Gemeinde bewilligt worden. Mit
der Gemeinde sei ausserdem auch die Umgebungsgestaltung geregelt
worden. Die Obere Waldpromenade sei nicht verbreitert worden. Der
Beschwerdeführer machte ferner geltend, dass das Tor bereits am 22. Mai
2008 vorhanden gewesen sei. Auch die Zwischenwände für die Räume
bestünden seit diesem Datum und am 25. November 2008 sei auch das
Dampfbad eingebaut gewesen.
14.
In ihrer Duplik liess auch die Gemeinde an ihren Begehren festhalten. Sie
präzisierte, dass die Umgebungsgestaltung erst am 25. November 2008
eingereicht worden sei. Wohl seien die Zwischenwände eingezogen worden,
jedoch gelte dies nicht für den grossen Teil hinter dem Tor. Auch sei am 25.
November 2008 noch nichts von einem Dampfbad zu sehen gewesen.
Vergleichend führte die Gemeinde aus, dass andere Saunaräume in … unter
der Erde lägen. Das kommunale Baugesetz verbiete unterirdische
Wohnräume und lasse auch unterirdische Arbeitsräume nur unter gewissen
Voraussetzungen zu. In jenen Fällen seien besondere Auflagen und
Grundbuchanmerkungen deshalb nicht nötig gewesen. In casu sei dies jedoch
anders, da es sich um einen oberirdischen Raum in bester Lage handle.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind im vorliegenden Verfahren der Einspracheentscheid
des Gemeinderates … vom 9./11. Februar 2009 bzw. der Entscheid der
Baukommission … vom 8./11. Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung
2006/31b sowie der Einspracheentscheid des Gemeinderates … vom 9./11.
Februar 2009 bzw. der Entscheid der Baukommission … vom 22/24.
Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung 2006/31c.
2.
Formell ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall …, gleichzeitig
Grundeigentümer, der Beschwerdeführer ist. Die „… Management“ scheint
eine
nicht
im
Handelsregister
eingetragene
Einzelfirma
des
Beschwerdeführers zu sein.
3. a)
Die sich im vorliegenden Verfahren stellenden Fragen sind im Lichte der
(unmittelbar anwendbaren und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 bis
Art. 96 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR
801.100) sowie der materiell-rechtlichen Vorgaben in der kommunalen
Grundordnung zu prüfen und beurteilen.
b)
Sofern das Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften des kommunalen,
kantonalen und eidgenössischen Rechts einhalten (Art. 89 Abs. 1 KRG),
insbesondere
den
im
Nutzungsplan
ausgedrückten
räumlichen
Ordnungsvorstellungen
wie
auch
allen
übrigen
planerischen
und
baupolizeilichen
Vorschriften
entsprechen
sollte,
bestünde
für
die
Bauherrschaft grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer (unbelasteten)
Baubewilligung (= Polizeibewilligung) im Sinne von Art. 89 KRG.
c)
Eine gestützt auf Art. 89 KRG erteilte Baubewilligung kann nach Art. 90 Abs.
1 KRG mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen,

Befristungen) verknüpft werden, wenn dadurch inhaltliche oder formale
Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben
werden können oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung
des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Art. 90 KRG umschreibt
generalklauselartig, welche Nebenbestimmungen (so unter anderem
Auflagen) im Zusammenhang mit Baubewilligungen materiell zulässig sind.
Mit der genannten Bestimmung ist die erforderliche formell-gesetzliche
Grundlage zur Verknüpfung einer Auflage mit einer Baubewilligung dem
Grundsatz nach denn auch ohne weiteres gegeben, wobei vorliegend
aufgrund der Vorbringen in den Rechtsschriften davon auszugehen ist, dass
mit der Auflage nicht inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens
behoben werden sollen, sondern dass damit die Schaffung bzw. Erhaltung
des rechtmässigen Zustandes angestrebt wird. Voraussetzung einer Auflage
ist, dass diese mit der Bewilligung in einem sachlichen Zusammenhang steht
und notwendig ist, um einen rechtmässigen Zustand zu sichern. Ferner spricht
der Gesetzestext mit dem Erfordernis des sich „zur Schaffung oder Erhaltung
des
rechtmässigen
Zustandes“-Aufdrängens
den
Grundsatz
der
Verhältnismässigkeit an, der Voraussetzung für jegliche Verknüpfung einer
Nebenbestimmung
mit
einer
Baubewilligung
sein
muss.
Die
Nebenbestimmung muss mithin somit unter Wahrung des Grundsatzes der
Verhältnismässigkeit geeignet und erforderlich sein, den rechtmässigen
Zustand zu sichern. Dazu ist der Mitteleinsatz für die Wahrung des Rechtes
entsprechend dem Rechtswert des Schutzgutes zu dosieren, wobei die
Verwaltung dem Bürger weder von vorneherein misstrauisch gegenüber
treten, noch in ihm einen potentiellen Rechtsbrecher sehen, sondern von der
grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger ausgehen soll. Für die Verknüpfung
von Auflagen im Baubewilligungsverfahren bedeutet dies, dass sich eine
Belastung des Bauherrn nur dann rechtfertigt, wenn nach den Umständen
eine künftige Rechtsverletzung wahrscheinlich ist und sich entsprechend eine
Auflage zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes
aufdrängt (PVG 2008 Nr. 21 E. 2 a ff.; im Ergebnis bereits PVG 1993 Nr. 37
mit weiteren Hinweisen).

4. a)
Betreffend Abstellraum führt der Gemeinderat in seinem Einspracheentscheid
vom 9. Februar 2009 aus, dass die Auflage betreffend das Verbot der
Umnutzung als Autoabstellplatz sowie die Eintragung dieser Auflage in das
Grundbuch gerechtfertigt sei, zumal die Gefahr der Umnutzung als hoch
einzustufen sei. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Benützung
dieses Abstellraums als Autoeinstellhalle objektiv gar nicht möglich sei. Das
kommunale Baugesetz schreibe nicht vor zu welchen Zwecken Abstellräume
genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der BGF erfolge, sei es
irrelevant, für was ein solcher Abstellraum verwendet werde. Es ist daher zu
prüfen, ob die Gemeinde bezüglich des Abstellraums die Bewilligung zu Recht
an die Auflage geknüpft hat, dass dieser Raum nicht als Autoabstellplatz
umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei.
b)
Zweifellos erfüllt die angefochtene Auflage die von der Lehre sowie der
Rechtsprechung
geforderte
Voraussetzung
des
sachlichen
Zusammenhanges mit der Baubewilligung. Die Auflage zulasten des
Bewilligungsadressaten, die fragliche Baute dürfe künftig nur zum bewilligten
Zweck benützt werden, ist auch nicht sachfremd. Fraglich ist jedoch, ob die
angefochtene Auflage tatsächlich notwendig ist, um den rechtmässigen
Zustand gemäss Art. 90 KRG zu sichern. Eine Baubewilligung – geknüpft an
die Auflage eines Zweckentfremdungsverbots – ist zulässig, sofern
objektiverweise eine gewisse Wahrscheinlichkeit nicht ausgeschlossen
werden kann, dass das fragliche Bauvorhaben nach Bauabnahme künftig
auch noch anderweitig genutzt werden könnte, als dies aus den eingereichten
Bauplänen hervorgeht (vgl. Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22).
Wie der Beschwerdeführer korrekt ausführt, gibt es keine gesetzliche
Grundlage, die das Verbot einer Einstellhalle regelt. Es geht demnach gestützt
auf die obigen Ausführungen um die Frage der Verhältnismässigkeit dieser
Auflage. Anlässlich eines Augenscheins am 2. Oktober 2009 begutachtete
das Verwaltungsgericht die Situation vor dem Hauseingang bzw. vor dem Tor
zum Abstellraum sowie den Abstellraum selber. Vor dem Tor zum Abstellraum
ist die Zufahrt mittels Bordsteinen mit einer Höhe von ca. 25 cm auf 1.8 m
verengt. Dies macht ein Einfahren mit einem Auto nahezu unmöglich. Darüber
hinaus ist der Boden im Abstellraum nicht armiert, weshalb er bei der Einfahrt

mit einem Auto respektive unter entsprechender Belastung wohl einbrechen
würde. Ferner ist auch das Parkieren im Innern des Raums aus rein
räumlichen Gründen nur schwer möglich. Ebenfalls zu beachten ist, dass der
Abstellraum nicht vom Treppenhaus abgetrennt ist, was zur Folge hätte, dass
beim Einfahren mit einem Auto sämtliche Abgase in die oberen Geschosse
gehen würden. Gestützt auf diese Überlegungen gelangt das Gericht zu der
Auffassung, dass die Umnutzung des Abstellraums in einen Autoeinstellraum
äusserst unwahrscheinlich ist. Es wären hierzu sowohl im Raum selber als
auch vor dem Tor massive bauliche Massnahmen vorzunehmen, die
zumindest betreffend die Einfahrt auch von aussen sichtbar wären. Neben
dem Vorbau und der Konstruktion des Raums an sich, ist schliesslich auch zu
beachten, dass die Zufahrt zu diesem Haus mit dem Auto an sich verboten ist
und nur der Güterumschlag erlaubt ist. Zusammenfassend vertritt das Gericht
daher die Meinung, dass die Gefahr der Umnutzung betreffend den
Abstellraum als äusserst gering eingestuft werden kann. Die Auflage der
Gemeinde erweist sich damit als unverhältnismässig, weshalb die
Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen ist.
5. a)
Im Bezug auf den Wellnessraum bestätigt der Gemeinderat in seinem
Einspracheentscheid vom 9. Februar 2009 die Ansicht der Gemeinde, dass
ein Verbot der Nutzung in BGF-pflichtige Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume
verfügt und im Grundbuch angemerkt werden dürfe, da aufgrund der
vorzüglichen Lage des Raums die Gefahr bestehe, dass dieser Raum, ohne
dass es nach aussen ersichtlich werden würde, umgenutzt werde. Dem hält
der
Beschwerdeführer
entgegen,
dass
die
Gemeinde
bei
der
Stammbaubewilligung noch keine Auflagen gemacht habe. Es sei nicht
nachvollziehbar, weshalb dies nun verlangt werde, zumal es keinen
Unterschied machen könne, ob in diesem Wellnessraum nun eine Sauna oder
eine Dampfbad-Kabine stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht
BGF-pflichtigen Raum zulässig. Vorliegend ist demnach zu prüfen, ob die
Gemeinde zu Recht die Auflage erteilt hat, dass der Wellnessraum nicht
umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei.

b)
Auch bezüglich der Umnutzung des Wellnessraums gilt, dass die
angefochtene
Auflage
einen
sachlichen
Zusammenhang
mit
der
Baubewilligung aufweist. Darüber hinaus ist die Auflage, die fragliche Baute
dürfe künftig nur zum bewilligten Zweck benützt werden, auch nicht
sachfremd. Betreffend Verhältnismässigkeit gilt, dass eine Baubewilligung
dann an eine Auflage des Zweckentfremdungsverbots geknüpft werden darf,
wenn
objektiverweise
nicht
mit
einer
gewissen
Wahrscheinlichkeit
ausgeschlossen werden kann, dass der Raum künftig anderweitig genutzt
werden könnte, als dies aus den eingereichten Bauplänen hervorgeht (vgl.
Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22).
Im Rahmen des Augenscheins vom 2. Oktober 2009 konnte sich das
Verwaltungsgericht ein Bild des fraglichen Wellnessraums machen. Der
Raum im Erdgeschoss beinhaltet einen kleinen Liegebereich (zwei
Liegestühle), einen kleinen Whirlpool sowie eine Dampfbad-Kabine. Der
Raum ist abgetrennt zu den Wohnungen und Gäste, die den Raum nutzen
möchten, müssen dafür das Treppenhaus durchqueren. Der Wellnessraum
hat eine Grösse von ca. 30 m2, ist oberirdisch, hat grosse Fenster sowie eine
Glastüre zur angrenzenden Terrasse. Das Gericht teilt die Meinung der
Vorinstanz, wonach der Wellnessraum leicht in einen BGF-pflichtigen Wohn-
, Schlaf- oder Arbeitsraum umgewandelt werden könnte. Mit einer Grösse von
rund 30 m2 ist der Raum gross genug, um darin mindestens eine 1-
Zimmerwohnung einzurichten. Da es sich um einen internen Raum handelt,
wäre ein solcher Umbau möglich, ohne dass dies von aussen ersichtlich wäre.
Auch das anlässlich des Augenscheins vorgebrachte Argument des
Beschwerdeführers, dass für den Raum Investitionen in Höhe von
Fr. 110'000.-- getätigt wurden, vermag daran nichts zu ändern. Da eine
Umnutzung des Raums nicht mit einer genügend hohen Wahrscheinlichkeit
ausgeschlossen werden kann, hat die Gemeinde die Auflage betreffend ein
entsprechendes Verbot zu Recht verfügt.
Zu prüfen bleibt, ob die Gemeinde die Eintragung dieser Auflage ins
Grundbuch verlangen durfte. Gemäss Art. 90 Abs. 2 KRG dürfen
Nebenbestimmungen, dazu gehören unter anderem auch Auflagen, mit
längerer zeitlicher Wirkung oder solche die von erheblicher Bedeutung sind
vor Baubeginn auf Kosten der Baugesuchstellenden im Grundbuch

angemerkt werden. Die sachliche Rechtfertigung einer Eintragung liegt in
deren Wirkung und Bedeutung sowie im Publizitätsbedürfnis Dritter, so
beispielsweise von potentiellen Käufern. Im vorliegenden Fall sind die
Voraussetzungen für eine Eintragung erfüllt, zumal die Auflage sicherlich
zumindest eine längere zeitliche Wirkung hat.
Die Beschwerde ist demzufolge sowohl betreffend die Auflage zur Umnutzung
des Wellnessraums als auch betreffend die Anmerkung dieser Auflage im
Grundbuch abzuweisen.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umnutzung des Abstellraums in
einen
Autoeinstellraum
mit
genügend
hoher
Wahrscheinlichkeit
ausgeschlossen werden kann, weshalb die Voraussetzungen für eine
entsprechende Auflage nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist in diesem Punkt
daher gutzuheissen. Dagegen kann die Umnutzung des Wellnessraums nicht
mit
einer
objektiverweise
geforderten
gewissen
Wahrscheinlichkeit
ausgeschlossen werden. Die Auflage sowie deren Anmerkung im Grundbuch
sind gestützt auf obige Erwägungen gerechtfertigt. Die Beschwerde ist
diesbezüglich demnach abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 3'000.-- zur
Hälfte zulasten des Beschwerdeführers und zur Hälfte zulasten der
Gemeinde.
Diese
hat
dem
Beschwerdeführer
entsprechend
dem
Verfahrensausgang
ausserdem
eine
reduzierte
aussergerichtliche
Entschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Auflage betreffend
Abstellplatz in Ziffer 4 sowie deren Anmerkung im Grundbuch gemäss Ziffer
5 der Baubewilligung 2006/31b vom 8. Dezember 2008 aufgehoben. Im
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
338.--
zusammen
Fr.
3'338.--
gehen je zur Hälfte zulasten von … sowie der Gemeinde … und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … hat … eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung von
Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.