gr_gerichte · R 2019 68 · 2020-12-22 · de

Aufhebung Erstwohnungsanteilsverpflichtung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 68
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 22. Dezember 2020
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Aufhebung Erstwohnungsanteilsverpflichtung


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 20. März 1990 erteilte die Gemeinde C._____ D._____ die Baubewil-
ligung für die Erstellung einer Werkstatt mit Mehrfamilienhaus an der Via 
E._____ auf Parzelle F._____, Äussere Dorfzone. Die Baubewilligung 
wurde mit verschiedenen Auflagen und Bedingungen verknüpft. Die Auf-
lage unter lit. B Ziff. 4 lautete wie folgt:
Gestützt auf Art. 69 Ziff. 2 des Baugesetzes (Anmerkung des Gerichts: Gemeint ist das 
Baugesetz der Gemeinde C._____ vom 8. April 1984, nachfolgend: aBG) darf für dieses 
Bauvorhaben die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.7 nur dann beansprucht werden, wenn im 
Masse einer AZ von 0.15 (im vorliegenden Fall = 245.70 m2 Bruttogeschossfläche [BGF]) 
Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und aus-
schliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._____) für die Dauer von we-
nigstens 20 Jahren zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird. Die 
Fläche des Wohnraums muss mindestens einer Ausnützung von 0.15 entsprechen und 
ist im Gebäude zweckmässig anzuordnen. Noch vor Baubeginn ist diese Verpflichtung 
zugunsten der Einheimischen als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf An-
meldung der Baubehörde zulasten Parzelle F._____ im Grundbuch anzumerken. 
2.
Am 6. Juni 1990 wurde die Verpflichtung betreffend Wohnraum für Einhei-
mische als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten der Pa-
rzelle F._____ im Grundbuch angemerkt.
3.
Mit Erbteilungsvertrag vom Mai 1996, im Grundbuch vollzogen am 10. Juli 
1996, begründeten die Erben des verstorbenen D._____ an der Parzelle 
F._____ Stockwerkeigentum, bestehend aus 13 Stockwerkeinheiten (Nrn. 
1-12 sind gemäss Aufstellung der Gemeinde C._____ in ihrer Vernehm-
lassung angeblich Wohnungen, Nr. 12 wurde allerdings im Erbteilungsver-
trag als Schreinereiwerkstätte ausgestaltet, Nr. 13 ist ein Lagerraum). Die 
13 Stockwerkeinheiten wurden wie folgt zu Alleineigentum zugewiesen:
B._____: Stockwerkeinheiten Nrn. 1-4 (S53199-S53202), 6-8 (S53204-S53206), 10-11 
(S53208-S53209); A._____: Stockwerkeinheit Nr. 9 (S53207); G._____: Stockwerkein-
heiten Nrn. 5 (S53203), 12-13 (S53210-S53211); H._____: keine.


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4.
Am 19. Februar 2018 teilten I._____ (nunmehr Eigentümer der Stockwerk-
einheiten Nrn. 1 [S53199], 2 [S53200], 6-8 [S53204-S53206]) und 
G._____ (nach wie vor Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 5 [S53203]; 
die Stockwerkeinheiten Nrn. 12 [S53210] und 13 [S53211] gehören 
gemäss Grundbuchauszug vom 19. November 2018 der J._____ AG) un-
ter anderem der Gemeinde C._____ sowie K._____ und A._____ mit, die 
Parzelle F._____ sei als Ganzes mit der angemerkten Erstwohnungsver-
pflichtung belastet. Die Stockwerkeinheiten von A._____ (S53207) und 
K._____ (S53208, S53209) seien als Zweitwohnungen zum Verkauf aus-
geschrieben. Damit seien I._____ und G._____ nicht einverstanden. Sie 
erteilten die Zustimmung zu einer Aufhebung der Erstwohnungsverpflich-
tung und der entsprechenden Anmerkung im Grundbuch nicht. Damit falle 
eine Löschung der Erstwohnungsauflage ausser Betracht. 
5.
Am 14. Dezember 2018 reichten A._____ und B._____ bei der Gemeinde 
C._____ ein Gesuch mit folgenden Rechtsbegehren ein:
1.
Es sei die Erstwohnungsverpflichtung für das Grundstück Nr. F._____ (Grundbuch 
C._____) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._____ anzuweisen, die 
Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._____) auf dem 
Grundstück Nr. F._____ zu löschen;
2.
Eventualiter sei die Erstwohnungsverpflichtung für die Stockwerkeinheiten S53207, 
S53208 und S53209 (GB C._____) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region 
L._____ anzuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 
Grundbuch C._____) auf dem Grundstück Nr. F._____ entsprechend zu beschrän-
ken;
3.
Subeventualiter sei die Erstwohnungsverpflichtung für die Stockwerkeinheit S53207 
aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._____ anzuweisen, die Anmer-
kung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._____) auf dem Grund-
stück Nr. F._____ entsprechend zu beschränken;
4.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.).


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6.
Mit Schreiben vom 17. Januar 2019 ersuchte die Gemeinde C._____ die 
Gesuchsteller um Nachreichung weiterer Unterlagen. Am 30. Januar 2019 
reichten die Gesuchsteller die einverlangten Unterlagen ein. 
7.
Am 1. Februar 2019 stellte die Gemeinde C._____ das Gesuch von 
A._____ und B._____ vom 14. Dezember 2018 I._____ und G._____ zur 
Stellungnahme zu. 
8.
Am 27. März 2019 beantragten I._____ und G._____ sowie (gemäss 
Grundbuchauszug vom 28. Januar 2016 nunmehr auch) M._____ als Ei-
gentümer der Stockwerkeinheit Nr. 3 (S53201) und N._____ als Eigentü-
merin der Stockwerkeinheit Nr. 4 (S53202) (gemäss ihren Angaben somit 
alle weiteren Eigentümer der Parzelle F._____ mit Ausnahme der Gesuch-
steller A._____ und B._____ [Anmerkung des Gerichts: gemäss Grund-
buchauszug vom 19. November 2018 gehören jedoch die Stockwerkein-
heiten Nrn. 12 und 13 der J._____ AG]), auf das Gesuch sei nicht einzu-
treten; eventualiter sei es abzuweisen. Zur Begründung wurde im Wesent-
lichen vorgebracht, bei der Begründung von Stockwerkeigentum an der 
Parzelle F._____ sei zugunsten aller jeweiligen Stockwerkeigentümer ein 
zeitlich unlimitiertes Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 712c Abs. 1 und Art. 
682 Abs. 1 ZGB begründet worden. Das Vorkaufsrecht bestehe unverän-
dert. Die Erstwohnungspflicht laste nicht auf den Stockwerkeinheiten der 
Gesuchsteller, sondern auf der Parzelle F._____. I._____, G._____, 
N._____ und M._____, die mehr als zwei Drittel Eigentum an der Parzelle 
F._____ und ein Sonderrecht an 10 von 13 Stockwerkeinheiten hätten 
(Anmerkung des Gerichts: inkl. Stockwerkeinheiten Nrn. 12 und 13 der 
J._____ AG, diese hat sich aber hier nicht geäussert), hätten den Gesuch-
stellern ihre Einwilligung zum Gesuch vom 14. Dezember 2018 bis dato 
nicht erteilt. 
9.
Mit Schreiben vom 22. Mai 2019 nahmen die Gesuchsteller zu den Aus-
führungen von I._____, G._____, M._____ und N._____ vom 27. März 


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2019 Stellung. Zusammenfassend wurde festgehalten, dass die Zustim-
mung der übrigen Stockwerkeigentümer zur Aufhebung bzw. Löschung 
der Erstwohnungsverpflichtung nicht erforderlich sei, zumal eine Aufhe-
bung gemäss Art. 5 Abs. 5 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes 
(kZWG) in die alleinige Zuständigkeit des Gemeindevorstandes falle. 
10.
Am 3. Juni 2019 nahmen I._____, G._____, M._____ und N._____ zum 
Schreiben der Gesuchsteller vom 22. Mai 2019 Stellung. Am 17. Juni 2019 
äusserten sich die Gesuchsteller zur Stellungnahme von I._____, 
G._____, M._____ und N._____ vom 3. Juni 2019.
11.
Mit Verfügung vom 24./27. Juni 2019 wies die Gemeinde C._____ das Ge-
such von A._____ und B._____ im Sinne der Erwägungen ab, unter Auf-
erlegung der Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung an die Letztge-
nannten. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die 
Gesuchsteller als Inhaber von Stockwerkeinheiten zur Gesuchstellung le-
gitimiert seien. Gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBG habe der Gemeindevor-
stand in der Baubewilligung vom 20. März 1990 verfügt, dass von total 
1'035.96 m2 BGF 245.70 m2 BGF als Wohnraum zur Nutzung durch Ein-
heimische für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur 
Verfügung gestellt werden müsse. Dabei sei das Grundbuchamt angewie-
sen worden, diese Verpflichtung zulasten der Parzelle F._____ als öffent-
lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen. Es 
hätte die Möglichkeit bestanden, später festzulegen, welche der insgesamt 
elf Wohnungen Erst- und welche Zweitwohnungen seien. Diese Möglich-
keit sei aber mit der in der Erbteilung erfolgten Zuweisung der einzelnen 
Stockwerkeinheiten dahingefallen, zumal auch in diesem Vertrag und 
auch später nichts über den Charakter der einzelnen Wohnungen gesagt 
worden sei. Die Baubehörde habe nicht einfach nachträglich nach eige-
nem Gutdünken die Erst- und Zweitwohnungen bestimmen können. Die 
Erstwohnungspflicht laste nach wie vor auf der Stammparzelle F._____. 
Immerhin sei in der erwähnten Baubewilligung das Mass der belasteten 


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BGF (245.70 m2) festgelegt worden. Das Problem könnte beispielsweise 
folgendermassen gelöst werden: Wenn ein Stockwerkeigentümer über so 
viel BGF verfügte und dieser Raum im Sinne von Art. 69 Abs. 2 aBG ge-
eignet wäre, könnte dieser Stockwerkeigentümer die Erstwohnungspflicht 
für die ganze Liegenschaft übernehmen und zu gegebener Zeit ein Ge-
such um Aufhebung der Erstwohnungspflicht stellen. Für die Aufhebung 
der auf der Stammparzelle lastenden Erstwohnungspflicht bedürfe es also 
einerseits die Erklärung, die Erstwohnungspflicht auf die eigenen Stock-
werkeinheiten zu übernehmen und anderseits den Nachweis, dass die be-
treffenden Erstwohnungen schon 20 Jahre von Ortsansässigen, d.h. von 
Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde C._____, genutzt worden seien. 
Mit entsprechender Übernahme der Erstwohnungspflicht würden die rest-
lichen Wohnungen zu Zweitwohnungen und könnten als solche genutzt 
werden. Damit würde nachgeholt, was früher unterblieben sei. Die Anmer-
kung (recte: Erstwohnungsverpflichtung) wäre von der Stammparzelle auf 
die neu belasteten Stockwerkeinheiten zu "verlegen". Die Gesuchsteller 
verfügten mit den Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 über eine BGF von total 
353 m2 (Wohnung Nr. 9 = 166 m2, Wohnung Nr. 10 = 60 m2, Wohnung 
Nr. 11 = 127 m2), was für eine Übernahme genügte. Die Übernahme der 
Erstwohnungspflicht sei aber bis jetzt unterblieben. Zusätzlich wären die 
Voraussetzungen für die Ablösung der Erstwohnungspflicht im Sinne von 
Art. 5 Abs. 2 und 4 kZWG nicht erfüllt, nämlich der Nachweis einer 20-
jährigen Erstwohnungsnutzung. Bei der Wohnung Nr. 9 scheine dies erfüllt 
zu sein, habe der in C._____ wohnhafte A._____ diese doch zu Eigentum 
übernommen und von Anfang an genutzt. Bei den Wohnungen Nrn. 10 
und 11 sei dies offensichtlich nicht erfüllt, weshalb eine Ablösung im jetzi-
gen Zeitpunkt wohl ausser Betracht falle. Dies könne aber offen gelassen 
werden, weil keine Erklärung der Gesuchsteller auf Übernahme der Erst-
wohnungspflicht über 245.70 m2 vorliege. 


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12.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdefüh-
rer) am 29. August 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
1.
Es sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2019 aufzuheben;
2.
Es sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für das Grundstück Nr. F._____ 
(Grundbuch C._____) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._____ an-
zuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch 
C._____) auf Grundstück Nr. F._____ zu löschen;
3.
Eventualiter sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheiten 
S53207, S53208 und S53209 (GB C._____) aufzuheben und das Grundbuchamt 
der Region L._____ anzuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 
249.87 Grundbuch C._____) auf Grundstück Nr. F._____ zu löschen;
4.
Subeventualiter sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheit 
S53207 aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._____ anzuweisen, die 
Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._____) auf 
Grundstück Nr. F._____ zu löschen;
5.
Subsubeventualiter sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2019 
aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen;
6.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin.
In prozessualer Hinsicht wurde beantragt, es sei der Beschwerde die auf-
schiebende Wirkung zu gewähren; unter gesetzlicher Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Gemeinde C._____. Be-
gründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Rechtsauffassung der 
Gemeinde, die Beschwerdeführer hätten für die Ablösung der Erstwoh-
nungsanteilsverpflichtung diese übernehmen müssen, sei falsch. Es sei 
überspitzter Formalismus, wenn die Gemeinde behaupte, die Beschwer-
deführer hätten nicht klar genug zum Ausdruck gebracht, die Erstwoh-
nungsanteilsverpflichtung auf ihrem Eigentum aufheben zu lassen. Zudem 
sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung, 245.70 m2 BGF für 20 Jahre an 
Einheimische zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen, 


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erfüllt. A._____ habe die Wohneinheit Nr. 9 während den letzten 20 Jahren 
dauernd und fortwährend als Erstwohnung bewohnt. B._____ habe die 
Wohneinheit Nr. 10 ab dem Jahr 2001 vermietet. Die Wohneinheit Nr. 5 
von G._____ sei in den letzten 20 Jahren an Einheimische zur Verfügung 
gestellt worden. Diese Wohneinheit werde vorliegend nur zwecks Anrech-
nung und Erfüllung der erforderlichen BGF von 245.70 m2 mitberücksich-
tigt. Die Wohneinheit Nr. 1 sei sodann durch die Mutter der Beschwerde-
führer seit 1989 bewohnt und somit seit über 20 Jahren als Erstwohnung 
genutzt worden. Die Gemeinde habe die Nutzungsbeschränkung in Bezug 
auf einzelne Wohneinheiten nicht ausgeschieden. Eine Erstwohnungs-
pflicht laste aber auf Wohnungen, mithin habe eine räumliche Ausschei-
dung zu erfolgen. Es stimme nicht, dass die Gemeinde dazu nicht befugt 
gewesen wäre. Die Gemeinde habe sich damit begnügt, die Parzelle 
F._____ mit der Erstwohnungsanteilsverpflichtung insgesamt zu belasten. 
Sie habe bis heute keine Zuweisung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung 
auf einzelne Stockwerkeinheiten verfügt. Somit laste auf diesen keine 
Erstwohnungspflicht. Die Wohneinheiten Nrn. 9, 10 und 11 seien bundes-
rechtlich altrechtlich und somit in der Art der Wohnnutzung frei. Es stehe 
fest, dass 245.70 m2 BGF (BGF von mindestens 100 m2 [Wohneinheit Nr. 
5] + BGF von 166 m2 [Wohneinheit Nr. 9] = BGF von mindestens 266 m2) 
als Wohnraum an Einheimische zu angemessenen Bedingungen für min-
destens 20 Jahre zur Verfügung gestellt worden sei. Ferner bedürften Ein-
schränkungen des Eigentums gemäss Art. 36 Abs. 1 i.V.m. Art. 26 Abs. 1 
BV einer gesetzlichen Grundlage. Die Erstwohnungsanteilsverpflichtung 
sei erfüllt worden. Eine gesetzliche Grundlage für eine zeitlich über 20 
Jahre dauernde Eigentumsbeschränkung gebe es nicht. Somit sei die Ei-
gentumsgarantie gemäss Art. 36 Abs. 1 i.V.m. Art. 26 Abs. 1 BV verletzt. 
Eine zeitlich unbeschränkte Nutzungsbeschränkung zulasten der Be-
schwerdeführer sei nicht gerechtfertigt. Es gebe auch keine Notwendigkeit 
an der Beibehaltung der Nutzungsbeschränkung. Das Festhalten an der 
Nutzungsbeschränkung sei unverhältnismässig und rechtswidrig. Des 


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Weiteren lasse sich weder aus lit. B Ziff. 4 der Baubewilligung noch aus 
Art. 69 Abs. 2 aBG ableiten, dass ein Stockwerkeigentümer die gesamte 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung von 245.70 m2 BGF übernehmen 
müsse. Auch das angerufene Gericht habe entschieden, dass bei unter-
lassener Ausscheidung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung die Ge-
meinde diese vornehmen müsse (VGU R 02 72 E.2d). Werde infolge der 
erfüllten Voraussetzungen zur Aufhebung der Erstwohnungsanteilsver-
pflichtung diese auf der Stammparzelle F._____ aufgehoben, falle die 
Grundlage für eine zwingende Erstwohnungsnutzung weg. Hätten die Be-
schwerdeführer nur die Aufhebung der Erstwohnungspflicht auf ihren 
Wohneinheiten beantragt, wäre das Gesuch abgewiesen worden, weil auf 
diesen keine Erstwohnungspflicht laste. Die Gemeinde hätte die Ausschei-
dung der Erstwohnungsanteilspflicht auf die einzelnen Wohneinheiten vor-
nehmen müssen, was sie aber bei der Erteilung der Baubewilligung pflicht-
widrig unterlassen habe. Die Gemeinde sage nicht, aufgrund welcher ge-
setzlichen Grundlage sie die Aufhebung der Erstwohnungsanteilsver-
pflichtung verweigere. Damit seien das rechtliche Gehör, das Legalitäts-
prinzip und die Eigentumsgarantie verletzt. 
13.
I._____, G._____, M._____ und N._____ teilten dem streitberufenen Ge-
richt am 9. September 2019 mit, dass sie am Beschwerdeverfahren nicht 
teilnähmen. 
14.
Die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte 
in ihrer Vernehmlassung vom 10. September 2019 die Abweisung der Be-
schwerde. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei zwar 
richtig, dass es sich bei den Wohneinheiten auf der Parzelle F._____, also 
auch bei den Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 der Beschwerdeführer, um 
altrechtliche handle und diese gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der 
Wohnnutzung frei seien. Diese Bestimmung enthalte jedoch einen Vorbe-
halt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen 
und kommunalen Rechts. Um eine solche bestehende Nutzungsbeschrän-


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kung handle es sich bei der in der Baubewilligung vom 20. März 1990 ent-
haltenen Auflage, welche damals gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBG erlassen 
worden sei. Art. 69 Abs. 2 aBG fordere zwar "nur", dass Wohnraum für 
Einheimische zur Verfügung zu stellen sei. "Zur Verfügung stellen" heisse 
aber klar "Schaffung der Nutzungsmöglichkeit", zumal im besagten Abs. 2 
das gesetzgeberische Ziel ebenfalls genannt sei, nämlich dass im betref-
fenden Gebäude genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche Per-
sonen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der 
Gemeinde C._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedin-
gungen zur Verfügung gestellt werde. Es stimme nicht, dass nach Art. 4 
Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 kZWG die Erstwohnungspflicht auf den Wohnun-
gen lasten müsse. Die Beschwerdeführer übersähen, dass die Wohnun-
gen Teil von Parzelle F._____ seien und die Eigentumsbeschränkungen – 
zulässigerweise – auf dem (Stamm-)Grundstück lasteten. Solange die Zu-
weisung nicht erfolgt sei, bleibe es grundsätzlich bei der Belastung der 
Gesamtparzelle und die Erstwohnungspflicht laste dementsprechend 
grundsätzlich auf allen Stockwerkeinheiten, bis eine (einvernehmliche) Zu-
weisung erfolge. In der Baubewilligungsauflage sei zwar nur die belastete 
BGF von 245.70 m2 festgelegt worden, es heisse dort aber auch, dass die 
diesem Mass entsprechenden Wohnungen im Gebäude zweckmässig an-
zuordnen seien. Diese Anordnung könne nur durch die Bauherrschaft 
selbst erfolgen und nicht durch die Baubehörde. Dies wäre ein unzulässi-
ger Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Art. 76 des geltenden BG der Be-
schwerdegegnerin verlange auch, dass die Bauherrschaft im Baugesuch 
und in den dazugehörigen Plänen die Erstwohnungen, Zweitwohnungen 
und die verschiedenen Wohnungs- und Beherbergungstypen bezeichne 
und die beanspruchten Kontingente angebe. Mit der Baubewilligungsauf-
lage von 1990 sei eine Erstwohnungspflicht statuiert worden und diese be-
treffe alle Wohnungen, solange die der BGF von 245.70 m2 entsprechende 
Ausscheidung der Erstwohnungen noch nicht erfolgt sei. Die Bauherr-
schaft hätte es nach Bewilligungserteilung und später bis zur Erbteilung in 


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der Hand gehabt, die Bezeichnung der Wohnungen vorzunehmen und ge-
genüber der Baubehörde zu erklären. Dies wäre auch heute noch möglich. 
Jedoch wäre es nach der Begründung von Stockwerkeigentum und nach 
der Aufteilung der Stockwerkeinheiten nur durch einen gemeinsamen An-
trag aller Erben möglich. Diese Voraussetzung sei offensichtlich schwierig 
zu erfüllen. Die Beschwerdeführer verfügten mit den Wohnungen Nrn. 9, 
10 und 11 über eine BGF von 353 m2 und könnten somit selbst die Anord-
nung der Erstwohnungen im Gebäude bewerkstelligen. Sie müssten dazu 
die Erstwohnungspflicht bedingungslos übernehmen, die betreffenden 
Wohnungen als Erstwohnungen bezeichnen und nachweisen, dass diese 
seit Bestehen mindestens dauernd oder mit Unterbrüchen 20 Jahre lang 
als Erstwohnungen genutzt worden seien. Ob die weiteren Voraussetzun-
gen für eine Aufhebung der Nutzungsbeschränkung gegeben seien, könne 
erst geprüft werden, wenn die betreffenden Erst- und Zweitwohnungen 
ausgeschieden seien. Nur Eigentümer einer Erstwohnung könnten einen 
Antrag auf Aufhebung der Nutzungspflicht stellen. Die Wohnungen Nrn. 9, 
10 und 11 der Beschwerdeführer könnten somit nicht als Erstwohnungen 
behandelt werden. Selbst im Fall, wo dies möglich wäre, könnte dem 
Eventualantrag nicht bzw. nicht vollumfänglich stattgegeben werden. Der 
geforderte Nachweis wäre höchstens für die Wohneinheit Nr. 9 von 
A._____ erbracht, welcher die Wohnung 20 Jahre als Erstwohnung ge-
nutzt habe. Für die Wohneinheit Nr. 10 würden zahlreiche Mietverträge zu 
den Akten gegeben, diese erfassten jedoch nur die Zeitspanne ab 22. Fe-
bruar 2001, also nicht die geforderten 20 Jahre. Abgesehen davon seien 
die Mieter zum Teil nicht in C._____ wohnhaft gewesen. Wenn die Aufhe-
bung der Erstwohnungspflicht auf einzelnen Wohnungen die vorgängige 
Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen voraussetze, sei es auch 
nicht zulässig, ohne diese Ausscheidung die Erstwohnungspflicht für eine 
einzelne Wohnung infolge erfüllter Nutzungsdauer vorzunehmen oder 
dafür gar die Nutzungsdauer von Wohnungen zu beanspruchen, die den 
Beschwerdeführern gar nicht gehörten, wie dies beispielsweise bei der 


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Wohnung Nr. 5 der Fall sei. Damit über die Nutzungsdauer befunden wer-
den könne, müsse man wissen, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwoh-
nung handle. Gemäss Art. 5 Abs. 5 kZWG sei ein ausdrückliches Gesuch 
gefordert, dieses müsse der berechtigte Eigentümer stellen. Zwar sei die 
Voraussetzung für die Aufhebung der Erstwohnungspflicht und die Lö-
schung der entsprechenden Anmerkung für die Wohneinheit Nr. 9 von 
A._____ mit einer BGF von 166 m2 erfüllt. Indessen sei eben noch keine 
Ausscheidung von Erst- und Zweitwohnungen erfolgt und demzufolge sei 
auch nicht bestimmbar, ob es sich bei der Wohneinheit Nr. 9 tatsächlich 
um eine Erstwohnung handle. Ferner gehörten die Wohnungen Nrn. 1 und 
5 nicht den Beschwerdeführern. Diese Wohneinheiten stünden hier nicht 
zur Diskussion. Auch bestehe kein Anlass für eine Rückweisung. Das an-
gerufene Gericht könne die Sache ohne weiteres selbst beurteilen. Zudem 
wolle die Beschwerdegegnerin die Erstwohnungspflicht nicht über die ge-
forderten 20 Jahre hinaus verlängern, sondern müsse prüfen, ob die Vor-
aussetzungen für eine Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung erfüllt 
seien oder nicht. Die Erstwohnungsanteilsverpflichtung liege schliesslich 
im öffentlichen Interesse, zumal in C._____ Erstwohnungen rar seien und 
Wohnraum für Ortsansässige knapp sei.
15.
Am 12. September 2019 wies der Instruktionsrichter das Gesuch um Er-
teilung der aufschiebenden Wirkung ab und verfügte gleichzeitig, dass die 
Kostenregelung dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten bleibe. 
16.
Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels vertieften die Parteien ihre Ar-
gumente. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
die vorliegenden Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Er-
wägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:


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1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend die Verfü-
gung vom 24./27. Juni 2019, mit welcher die Beschwerdegegnerin das Ge-
such der Beschwerdeführer betreffend Aufhebung der Erstwohnungsan-
teilsverpflichtung im Sinne der Erwägungen abwies. Diese Verfügung ist 
weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten wer-
den. Folglich stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle 
und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügung sind die Be-
schwerdeführer davon überdies berührt und sie weisen ein schutzwürdi-
ges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde 
(Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit 
einzutreten.
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das beschwerde-
führerische Gesuch betreffend Aufhebung Erstwohnungsanteilsverpflich-
tung Parzelle F._____ zu Recht abgewiesen hat. 
3.
Soweit die Beschwerdeführer in ihren Rechtsschriften das verwaltungsge-
richtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002 erwähnen und geltend ma-
chen, gestützt darauf hätte die Beschwerdegegnerin für den rechtsglei-
chen Vollzug der Erstwohnungsanteilsverpflichtung gegenüber den Be-
troffenen eine gegen aussen in Erscheinung tretende Ausscheidung der 
Wohneinheiten als Erst- und Zweitwohnungen vornehmen müssen, sofern 
eine solche Ausscheidung unterlassen worden sei bzw. die Auflage nur 
das Stammgrundstück erfasse, ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhal-
ten, dass dieses Urteil für den vorliegenden Fall nicht besonders viel her-
gibt. In dem jenem Urteil zugrundeliegenden Fall hatte der ursprüngliche 


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Eigentümer immerhin für vier der insgesamt 12 Wohnungen beim Grund-
buchamt die Anmerkung "kann Zweitwohnungsanteil beanspruchen" an-
gemeldet und damit diese Wohnungen als Zweitwohnungen deklariert. Zu-
dem bediente die Gemeinde die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit 
einer Liste sämtlicher Stockwerkeinheiten und forderte sie auf, diese in 
Bezug auf deren Mieter und Eigentümer sowie auch auf deren Zuordnung 
als Erst- und Zweitwohnung zu überprüfen und zu ergänzen. Gestützt dar-
auf war die Gemeinde somit in der Lage, die jeweilige Nutzungspflicht als 
Erstwohnung für die einzelnen Stockwerkeinheiten zu verfügen. Im vorlie-
genden Fall war dies nicht geschehen und spätestens seit der Erbteilung 
vom Mai 1996 auch nicht mehr möglich, weil sich die Erben des Bauherrn 
bzw. die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft O._____ we-
der vorher noch nachher in irgendeiner Form über den Status der einzel-
nen Wohnungen (Erst- oder Zweitwohnungen) geäussert oder gar geeinigt 
hatten. Jedenfalls konnte die Beschwerdegegnerin jetzt, wo das Gesuch 
um Aufhebung der Erstwohnungspflicht auf der Parzelle F._____ gestellt 
wurde, nicht einfach bestimmen, auf welchen Stockwerkeinheiten die Erst-
wohnungspflicht für die fraglichen 245.70 m2 BGF ausgeschieden werden 
soll. 
Zudem ist darauf hinzuweisen, dass in der Erwägung 2.b) des besagten 
verwaltungsgerichtlichen Urteils auf die im Wesentlichen analoge Auflage 
wie vorliegend verwiesen und festgestellt wurde, dass die entsprechende 
Verpflichtung denn auch mittels einer Auflage in der Baubewilligung si-
chergestellt und auf der Stammparzelle angemerkt worden sei. Weiter 
wurde dann was folgt festgehalten: "Die Überbauung ihrerseits besteht 
aus 12 Stockwerkeinheiten, wobei bei der Begründung des Stockwerkei-
gentums auf den jeweiligen Grundbuchblättern – entgegen der klaren For-
mulierung in der Baubewilligung – keine entsprechenden Anmerkungen 
angebracht worden sind. Dass in diesem Vorgehen eine Verletzung des 
materiellen Baurechts vorliegt, ist offensichtlich, und die Gemeinde war 


- 15 -
daher grundsätzlich auch berechtigt, mit einer Anmerkungsverfügung den 
gesetzlichen Zustand wiederherzustellen." Wie die Beschwerdegegnerin 
zutreffend festhält, wird damit klar zum Ausdruck gebracht, dass die Stock-
werkeigentümer spätestens im Zuge der damaligen Stockwerkeigentums-
begründung die Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen hätten vor-
nehmen sollen. 
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat in diesem Zusam-
menhang in der Erwägung 2.a) sogar erwogen, dass selbst das Fehlen 
einer solchen Baubewilligungsauflage den Eigentümer nicht von dieser 
gesetzlichen Verpflichtung zu entbinden vermöchte, bezwecke doch die 
Regelung über die Zweckbestimmung der Erstwohnungen durch Auflage 
nach ihrem klaren Wortlaut einzig die Sicherstellung des Gesetzesvollzugs 
und sei demnach für die Entstehung der Erstwohnungsverpflichtung nicht 
einmal konstitutiv. Dass das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
in seinem Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002 den rekurrierenden Stock-
werkeigentümer dann schliesslich doch von der Erstwohnungsverpflich-
tung entbunden hat, ist lediglich auf dessen Gutgläubigkeit zum Zeitpunkt 
des Kaufes zurückzuführen. Von einer solchen Gutgläubigkeit kann vorlie-
gend jedoch nicht gesprochen werden, zumal die Beschwerdeführer als 
direkte Nachkommen des Bauherrn offensichtlich um diese Baubewilli-
gungsauflage wussten. Sie behaupten denn auch nicht, dass sie die ihnen 
gehörenden Wohnungen ohne Wissen einer möglichen Erstwohnungs-
pflicht übernommen hätten, sondern bringen im Gegenteil vor, dass sie die 
zur Diskussion stehenden Wohnungen 20 Jahre in der geforderten Art 
Ortsansässigen zur Verfügung gestellt hätten bzw. dass die Beschwerde-
gegnerin nun seit bald 30 Jahren Kenntnis von der fehlenden Ausschei-
dung habe. 
Im Übrigen sind gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG und der gestützt darauf erlas-
senen Baubewilligungsauflage lit. B Ziff. 4 die dem Mass von 245.70 m2 
BGF entsprechenden Wohnungen im Gebäude zweckmässig anzuordnen 


- 16 -
(vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1). Wie die Beschwerdegeg-
nerin richtig festhält, kann diese Anordnung nur durch die Bauherrschaft 
selbst erfolgen. Es wäre mit der Eigentumsgarantie des Eigentümers nicht 
vereinbar, wenn die Baubehörde von sich aus einfach die ihr geeignet er-
scheinenden Erstwohnungen ausscheiden würde. 
4.
Jeder Eigentümer von Stockwerkeinheiten auf der Parzelle F._____ hat 
gemäss den nachfolgenden Ausführungen die Möglichkeit, den Nachweis 
zu erbringen, dass seine Wohneinheit(en) die Bedingungen für eine Ent-
lassung aus der Erstwohnungspflicht (Zurverfügungstellung zur Nutzung 
durch Einheimische [natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliessli-
chem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._____] für wenigstens 20 
Jahre zu angemessenen Bedingungen) erfüllt/erfüllen. Jeder Stockwerk-
eigentümer kann Gesuche um Entlassung aus der Erstwohnungspflicht 
stellen, aber – wie von der Beschwerdegegnerin zugestanden – lediglich 
für seine eigenen Wohneinheiten. Ebensowenig dürfen die Beschwerde-
führer andere, ihnen nicht gehörende Wohneinheiten (z.B. die Wohnein-
heit Nr. 5 [S53203] von G._____) gegen den Willen der jeweiligen Eigentü-
mer für ihre Zwecke anrechnen. Dies bedeutet, dass ein Gesuchsteller 
nicht für die ganze AZ von 0.15 bzw. BGF von 245.70 m2 den Nachweis 
der mindestens 20-jährigen Nutzung als Erstwohnung erbringen muss, 
sondern lediglich für seine Wohneinheit(en). 
5.
Wie die Beschwerdeführer zwar zutreffend ausführen, handelt es sich bei 
ihren Wohneinheiten Nrn. 9, 10 und 11 um altrechtliche Wohnungen im 
Sinne von Art. 10 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwoh-
nungsgesetz, ZWG; SR 702), weshalb sie grundsätzlich gemäss Art. 11 
Abs. 1 ZWG in der Art der Wohnnutzung frei sind. Jedoch wird von den 
Beschwerdeführern ausgeblendet, dass in Art. 11 Abs. 1 ZWG ein Vorbe-
halt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen 
und kommunalen Rechts existiert. Um eine solche bestehende Nutzungs-
beschränkung handelt es sich bei der in der Baubewilligung vom 20. März 


- 17 -
1990 enthaltenen Auflage, welche damals gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBG 
erlassen wurde. Gemäss Art. 4 Abs. 1 kZWG besteht somit eine Nutzungs-
pflicht solcher Wohnungen als Erstwohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 2 
und 3 ZWG. Alle gegenteiligen Ausführungen der Beschwerdeführer tref-
fen nicht zu. 
6.
Die in der Baubewilligung vom 20. März 1990 enthaltene Regelung sah 
folgendermassen aus: AZ-Bonus von 0.15 gegen Zurverfügungstellung 
von Wohnraum (245.70 m2 BGF) zur Nutzung durch Einheimische (natür-
liche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuer-
sitz in der Gemeinde C._____) für wenigstens 20 Jahre (aber nicht mehr) 
zu angemessenen Bedingungen (vgl. Bg-act. 1).
An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass sich der Einwand der Be-
schwerdeführer, Art. 69 Abs. 2 aBG fordere lediglich, dass Wohnraum für 
Einheimische zur Verfügung zu stellen sei, nicht aber eine Nutzung durch 
Personen mit Wohnsitz in C._____, als nicht stichhaltig erweist. Wie die 
Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, kann in diesem Zusammenhang 
unter "zur Verfügung stellen" nichts anderes als "Schaffung der Nutzungs-
möglichkeit" verstanden werden, zumal im erwähnten Abs. 2 das gesetz-
geberische Ziel ebenfalls genannt ist, nämlich dass im betreffenden Ge-
bäude "genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche Personen mit 
Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde 
C._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur 
Verfügung gestellt wird." Alle Gesetze dieser Art, welche später im Zusam-
menhang mit dem Zweitwohnungsbau erlassen wurden, zielen ja darauf 
ab, die Erstwohnungsnutzung zu fördern. 
7.1.
Auszugehen ist vorliegend vom kZWG der Beschwerdegegnerin, welches 
an der Urnenabstimmung vom 27. November 2016 beschlossen und von 
der Regierung des Kantons Graubünden am 9. Mai 2017 (Regierungsbe-
schluss Nr. 408) genehmigt wurde. Gemäss Art. 12 kZWG werden durch 


- 18 -
dieses die bestehenden kommunalen Regelungen aufgehoben, insbeson-
dere die Bestimmungen über die Förderung des Erstwohnungsbaus und 
die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus (Art. 61-76j des Baugesetzes 
1999/2000).
7.2.
Gemäss Art. 3 Abs. 3 kZWG gelten als bestehende Erstwohnungen Woh-
nungen, die aufgrund des jetzigen oder eines früheren Baugesetzes im 
Rahmen einer Baubewilligung einer Erstwohnungspflicht unterstellt wor-
den sind. In dieser Hinsicht "unterstellt" sind auch Wohnungen auf einer 
Stammparzelle wie der vorliegenden Parzelle F._____. Dies, weil die in 
den Gebäuden auf Parzelle F._____ befindlichen Wohneinheiten, die als 
Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, Teil von Parzelle F._____ sind und 
auf dieser als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung die "Verpflich-
tung betreffend Wohnraum für Einheimische" lastet und die entspre-
chende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auch auf dieser 
Stammparzelle angemerkt wurde (vgl. Bg-act. 2). Für diese Wohnungen 
besteht eine Nutzungspflicht analog Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG (Art. 4 Abs. 
1 kZWG). 
7.3.
Gemäss Art. 5 Abs. 4 kZWG gilt, wo die Erstwohnungspflicht noch auf dem 
Baugesetz 1984/85 gründet, für die Aufhebung die im erwähnten Gesetz 
bzw. die in den betreffenden Baubewilligungen enthaltene Regelung.
7.4.
Gemäss Art. 69 Abs. 1 des BG von 1984 (aBG) betrug die maximale AZ 
in der Äusseren Dorfzone 0.7 bzw. gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 0.55. Nach 
Art. 69 Abs. 2 aBG wurde in der Äusseren Dorfzone die AZ gemäss Abs. 1 
für Wohnbauten um 0.15 ermässigt, wenn nicht im Gebäude genügend 
Wohnraum für Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und aus-
schliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._____) für we-
nigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt 
wurde. 


- 19 -
7.5.
Der damalige Bauherr durfte also eine AZ von 0.7 beanspruchen. Um nicht 
eine AZ-Einbusse von 0.15 auf 0.55 zu erleiden, musste er sich im Gegen-
zug verpflichten, im Masse einer AZ von 0.15 (vorliegend 245.70 m2 BGF) 
Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische für wenigstens 20 Jahre zu 
angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen (vgl. Bg-act. 1). 
Während die Leistung der Beschwerdegegnerin (Einräumung einer AZ 
von 0.7) erfolgt ist, harrt die Erfüllung der Leistung des damaligen Bau-
herrn bzw. (nach Vollzug des Erbteilungsvertrags vom Mai 1996 sowie 
weiteren Handänderungen in der Familie) der heutigen Eigentümer von 
Stockwerkeinheiten, nämlich die Ausscheidung der Erst- und Zweitwoh-
nungen in den Gebäuden auf Parzelle F._____ (ausser Nr. 9), nach wie 
vor der Dinge. Das schadet aber nicht: Solange die Ausscheidung in Erst- 
und Zweitwohnungen nicht erfolgt ist, können grundsätzlich alle Wohnein-
heiten nämlich nach wie vor und auch in Zukunft nur als Erstwohnungen 
genutzt werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die "Verpflichtung be-
treffend Wohnraum für Einheimische" nach wie vor auf der Stammparzelle 
F._____ und nicht auf den einzelnen Stockwerkeinheiten lastet, denn alle 
Wohneinheiten (Nrn. 1-11) haben, solange keine Aufteilung der Erstwoh-
nungsverpflichtung auf die einzelnen Wohneinheiten stattgefunden hat, 
als Erstwohnungen zu gelten und dürfen nur als solche genutzt werden 
(Art. 4 Abs. 1 kZWG). Dass durch die Weigerung der Stockwerkeigentü-
mer zur Verpflichtungsverlegung und damit zur Vornahme der Ausschei-
dung der Erst- und Zweitwohnungen auf Parzelle F._____ die Erstwoh-
nungsnutzung für die Wohneinheiten Nrn. 1-8 und 10-11 erhalten bleibt, 
ist im öffentlichen Interesse, sind doch – wie die Beschwerdegegnerin zu-
treffend festhält – Wohnungen für Einheimische in C._____ knapp. Es gilt 
an dieser Stelle noch darauf hinzuweisen, dass – wie nachfolgend aufge-
zeigt wird – die Auflage in lit. B Ziff. 4 der Baubewilligung vom 20. März 
1990 (Zurverfügungstellung von 245.70 m2 BGF als Wohnraum zur Nut-
zung durch Einheimische zu angemessenen Bedingungen während min-
destens 20 Jahren) nicht vollumfänglich erfüllt wurde, weshalb sich die in 


- 20 -
Bezug auf die Wohneinheiten Nrn. 1-8 und 10-11 weiterbestehende Nut-
zungs- bzw. Eigentumsbeschränkung weder als unverhältnismässig noch 
als rechtswidrig erweist. Im vorliegenden Verfahren geht es nicht darum, 
dass die Beschwerdegegnerin die Erstwohnungspflicht über die geforder-
ten 20 Jahre hinaus verlängern will, sondern lediglich um die Frage, ob die 
Voraussetzungen für die Aufhebung der öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung erfüllt sind oder nicht. Die diesbezüglichen Rügen der Be-
schwerdeführer zielen somit ins Leere. 
7.6.
Darüber hinaus erweist sich auch der beschwerdeführerische Einwand, 
die Beschwerdegegnerin habe die Eigentumsgarantie, das rechtliche 
Gehör und das Legalitätsprinzip verletzt, weil sie es unterlassen habe, 
auszuführen, auf welcher gesetzlichen Grundlage sie die Aufhebung der 
Erstwohnungsanteilsverpflichtung verweigert habe, als nicht stichhaltig. 
Aus der angefochtenen Verfügung vom 24./27. Juni 2019 ergibt sich, dass 
die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen für die Aufhebung der Erst-
wohnungspflicht als nicht erfüllt erachtete, weshalb sie das entsprechende 
Gesuch der Beschwerdeführer – auch wenn nicht explizit erwähnt – ge-
stützt auf Art. 5 Abs. 5 kZWG e contrario abwies. Den Beschwerdeführern 
war es denn auch ohne weiteres möglich, die besagte Verfügung sachge-
recht anzufechten. 
8.1.
Vorliegend steht somit die Frage im Zentrum, ob die von der Beschwerde-
gegnerin in der Baubewilligung vom 20. März 1990 verfüge Auflage "Erst-
wohnungspflicht" für alle später ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten gilt, 
obwohl eine Konkretisierung des festgelegten Masses von 245.70 m2 BGF 
nie erfolgt ist. Nach dem Dargelegten ist diese Frage zu bejahen. 
8.2.
Zunächst ist entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin festzuhalten, 
dass eine Zustimmung irgendwelcher Erben für die Übertragung der Erst-
wohnungsverpflichtung von der Stammparzelle F._____ auf einzelne 
Wohneinheiten sicherlich nicht nötig ist. Es existiert nämlich seit der durch-


- 21 -
geführten Erbteilung gar keine Erbengemeinschaft mehr. Wenn schon 
wären es die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft O._____, 
die zustimmen müssten. Diese Zustimmung ist jedoch gemäss den nach-
folgenden Ausführungen für die Zukunft nicht erforderlich. 
8.3.
A._____ hat für seine Wohneinheit Nr. 9 (S53207) unstrittig die Gegenleis-
tung für die Leistung der Beschwerdegegnerin (die Einräumung einer 
höheren AZ an den damaligen Bauherrn von total 0.7 anstatt nur 0.55) 
erbracht. Er hat die besagte Wohneinheit für Einheimische (natürliche Per-
sonen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der 
Gemeinde C._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedin-
gungen zur Verfügung gestellt, zumal er sie während mindestens 20 Jah-
ren zusammen mit seiner Familie bewohnte (vgl. beschwerdeführerische 
Akten [Bf-act.] 4 S. 6 und 10). Es ist deshalb nicht einzusehen, weswegen 
seine Wohneinheit Nr. 9 (S53207) nicht auch ohne die Zustimmung der 
übrigen Beteiligten aus der Erstwohnungsverpflichtung entlassen werden 
kann, nur, weil er lediglich die Erfüllung der Voraussetzungen für seine 
Wohneinheit Nr. 9 (S53207) mit 166 m2 BGF (vgl. Bf-act. 6 ff.) und nicht 
für andere Wohneinheiten auch nachweist. Wäre es anders, könnten wie 
hier Mitglieder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft andere Stock-
werkeigentümer erfolgreich daran hindern, ein Gesuch um Entlassung zu 
stellen, obwohl für die betreffende Wohneinheit die Voraussetzungen für 
die Entlassung erfüllt wären. Es ist deshalb nicht einzusehen, weswegen 
für eine "Verschiebung" der Erstwohnungsverpflichtung von der Stamm-
parzelle F._____ auf die Wohneinheit Nr. 9 (S53207) zwecks Stellung ei-
nes (erfolgreichen) Gesuchs um Entlassung aus der Erstwohnungsver-
pflichtung durch A._____ die Zustimmung anderer Stockwerkeigentümer 
notwendig ist. Es kann ihm nicht zur Last gelegt werden, dass die anderen 
Stockwerkeigentümer nichts tun. 
8.4.
Zu den Folgen einer Entlassung der Wohneinheit Nr. 9 (S53207) aus der 
Erstwohnungsverpflichtung für die Zukunft von Parzelle F._____ ist was 


- 22 -
folgt festzuhalten: Würde die besagte Wohneinheit aus der Erstwohnungs-
verpflichtung entlassen, wäre auf der Stammparzelle F._____ die dort er-
folgte Anmerkung entsprechend zu beschränken. Alle übrigen Wohnein-
heiten (Nrn. 1-8 und 10-11) verblieben wie bis anhin und auf Weiteres der 
Erstwohnungspflicht unterstellt, bis entweder die Aufteilung der Gebäude 
auf der Parzelle F._____ in Erst- und Zweitwohnungen erfolgt ist oder wei-
tere Stockwerkeigentümer für ihre Wohneinheit den Nachweis erbringen, 
dass die Gegenleistung für die Gewährung einer AZ von 0.7 (Zurverfü-
gungstellung zur Nutzung durch Einheimische [natürliche Personen mit 
Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde 
C._____] für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen) er-
bracht worden ist (nach der Entlassung von Wohneinheit Nr. 9 [S53207] 
nur noch für 79.70 m2 BGF [245.70 m2 BGF – 166 m2 BGF]). B._____ hat 
diesen Nachweis – wie die Beschwerdegegnerin richtig festgestellt hat – 
für seine Wohneinheiten Nrn. 10 (S53208) und 11 (S53209) auf jeden Fall 
nicht erbracht. So werden für die Wohneinheit Nr. 10 (S53208) zwar ver-
schiedene Mietverträge ins Recht gelegt, welche allerdings nur die Zeit-
spanne ab 1. November 2001 und damit nicht die geforderten 20 Jahre 
erfassen. Zudem handelt es sich bei den Mietern überwiegend um Perso-
nen, welche ihren Wohnsitz offensichtlich nicht in C._____ haben (vgl. Bf-
act. 14 ff.). Bezüglich der Wohneinheit Nr. 11 (S53209) wird denn nicht 
einmal versucht, die mindestens 20-jährige Nutzung als Erstwohnung 
nachzuweisen. 
9.
Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Erst-
wohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheit S53207 (Wohnein-
heit Nr. 9) von A._____ ist aufzuheben und das Grundbuchamt der Region 
L._____ anzuweisen, nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils die An-
merkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._____) 
auf Parzelle F._____ entsprechend – im Umfang der Wertquote der be-
sagten Stockwerkeinheit von 114/1000 (vgl. Bf-act. 5) – zu beschränken 


- 23 -
und zwar mit folgendem Wortlaut: […] "Verpflichtung betr. Wohnraum für 
Einheimische ausser Stockwerkeinheit S53207 (Wohneinheit Nr. 9) mit ei-
ner Wertquote von 114/1000" […]. Im Übrigen ist die Beschwerde abzu-
weisen.
10.1.
Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die 
unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss erscheint es 
angemessen, die Kosten zu zwei Dritteln den Beschwerdeführern (sie ob-
siegen zu einem Drittel [für eine der drei Wohneinheiten] und unterliegen 
somit zu zwei Dritteln) unter solidarischer Haftung (Art. 72 Abs. 2 VRG) 
und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Staats-
gebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festge-
setzt. 
10.2.
Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG ist den anwaltlich vertretenen Beschwer-
deführern eine Parteientschädigung nach Massgabe des Obsiegens zu-
zusprechen. Der vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer geltend ge-
machte Zeitaufwand von insgesamt 59.5 Stunden (mit einem Ansatz von 
200.--) erachtet das Gericht als überaus hoch und nicht mehr angemes-
sen, weshalb die eingereichten Honorarrechnungen ermessensweise auf 
pauschal CHF 4'000.-- (inkl. Barauslagen und MWST) zu kürzen sind. Bei 
vollständigem Obsiegen würde dieser Betrag als Parteientschädigung zu-
gesprochen. Da die Beschwerdeführer jedoch nur zu einem Drittel obsiegt 
haben, steht ihnen eine Parteientschädigung von total CHF 1'333.35 (inkl. 
Barauslagen und MWST) zu. Umgekehrt steht der anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnerin laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung 
zu, weil sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis (teil-)obsiegte. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Erstwohnungsanteils-
verpflichtung für die Stockwerkeinheit S53207 (Wohneinheit Nr. 9) wird 


- 24 -
aufgehoben und das Grundbuchamt der Region L._____ angewiesen, 
nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils die Anmerkung Nr. 7245 vom 
6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._____) auf Parzelle F._____ ent-
sprechend – im Umfang der Wertquote der besagten Stockwerkeinheit von 
114/1000 – zu beschränken und zwar mit folgendem Wortlaut: […] "Ver-
pflichtung betr. Wohnraum für Einheimische ausser Stockwerkeinheit 
S53207 (Wohneinheit Nr. 9) mit einer Wertquote von 114/1000" […]. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
605.-- 
zusammen
CHF
3'605.-- 
gehen zu einem Drittel zulasten der Gemeinde C._____ und zu zwei Drit-
teln unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____. 
3.
Die Gemeinde C._____ hat A._____ und B._____ mit insgesamt CHF 
1'333.35 (inkl. Barauslagen und MWST) aussergerichtlich zu entschädi-
gen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]