gr_gerichte · A 2017 2 · 2017-07-13 · de

Kantonssteuer (Gewinnsteuer) | Steuern der jur. Personen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 17 2
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
RichterIn
Meisser, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 13. Juli 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch ein Treuhandbüro,
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Kantonssteuer (Gewinnsteuer)


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1.
Die A._____ AG hat ihren Sitz in X._____ und war in den Jahren 2014 
und 2015 Eigentümerin eines Grundstücks in der Gemeinde Y._____ im 
Kanton Graubünden. Am 1. Juli 2015 veräusserte die A._____ AG dieses 
Objekt. Am 28. April 2016 erfolgte im Kanton Graubünden die Veranla-
gung für die Kantonssteuern 2015.
2.
Dagegen erhob die A._____ AG am 18. Mai 2016 Einsprache. Darin 
machte sie geltend, dass der Kanton Graubünden einen Anteil an Schuld-
zinsen gewinnmindernd übernehmen müsse, die Gesellschaft noch nicht 
verrechnete Verluste aus den Vorjahren habe, welche mit dem Verkaufs-
gewinn zu verrechnen seien und das steuerbare Kapital für die veräusser-
te Liegenschaft pro rata temporis zu berechnen sei. 
3.
Mit Schreiben vom 24. August und 27. September 2016 forderte die 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden die Jahresrechnungen 2010 
bis 2013 der A._____ AG sowie die Grundstückgewinnsteuerberechnun-
gen für alle Liegenschaftsverkäufe der betreffenden Jahre ein.
4.
Nachdem sich die A._____ AG zunächst weigerte, die ersuchten Unterla-
gen einzureichen, stellte sie der kantonalen Steuerverwaltung mit Schrei-
ben vom 3. Oktober 2016 die Jahresrechnungen 2009/2010, 2011, 2012 
und 2013 sowie die Steuerveranlagungen 2009/2010 bis 2014 zu. 
5.
Mit Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 hiess die kantonale 
Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut und passte die Kapitalaus-
scheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen wie beantragt an. Die 
vorgebrachten Vorjahresverluste wurden nicht anerkannt. Daraus resul-
tierte ein in Graubünden steuerbarer Reingewinn von Fr. 132'592.--.


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6.
Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 
8. Januar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit folgenden Anträgen: 
1.
Die Veranlagung für die Gewinnsteuer soll wie folgt vorgenommen werden:
Steuerbarer Gewinn Kanton GR:
Fr. 0.--
Steuerbares Kapital Kanton GR:
Fr. 183'000.--
Steuerbares Kapital gesamt:
Fr. 2'113'400.--
2.
Allfällige Verfahrenskosten sind dem Staat zu auferlegen.
In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin die Auflagen der kanto-
nalen Steuerverwaltung und die Haltung des zuständigen Revisors. Sie 
habe die geforderten Unterlagen in mehrstündiger Arbeit zusammentra-
gen müssen, was mit erheblichen Kosten verbunden gewesen sei. Das 
Verhalten des Revisors sei schikanös und rechtsmissbräuchlich. Dieser 
Tatsache sei bei der Auferlegung der Verfahrenskosten Rechnung zu tra-
gen. Im Übrigen sei der zuständige Revisor anzuweisen, dass er derartige 
Strafaktionen in Zukunft zu unterlassen habe. Bezüglich Verlustverrech-
nung stütze sich die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden auf älte-
re Bundesgerichtsentscheide und Kommentare, die sich allgemein zur 
Verlustverrechnung im interkantonalen Verhältnis äusserten, aber nicht 
auf den vorliegenden Fall passten. Den SSK-Kreisschreiben 24 und 27 
könne nicht entnommen werden, dass Verluste, welche in Liegenschafts-
kantonen dadurch entstanden seien, dass die Grundstückgewinnsteuer 
deutlich höher als eine mutmasslich zu erhebende Gewinnsteuer ausge-
fallen sei (monistisches System), von einem Kanton mit dualistischem 
System (Graubünden) nicht übernommen werden müssten. Für Fälle wie 
den vorliegenden werde bewusst in Kauf genommen, dass eben genau 
diese Verluste vom dualistischen Kanton zu übernehmen seien. 
7.
Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend Beschwer-
degegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 25. Januar 2017 auf 
Abweisung der Beschwerde. Das Verhalten des zuständigen Revisors sei 


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weder schikanös noch rechtsmissbräuchlich gewesen. Er habe lediglich 
die notwendigen Unterlagen eingefordert. In den Geschäftsjahren 2010 
bis 2014 habe die Beschwerdeführerin positive Ergebnisse realisiert. All-
fällige Betriebsverluste wären innerhalb der betreffenden Steuerperiode 
zu verrechnen gewesen. Der Kanton Schwyz habe innerkantonal diese 
Verrechnung fälschlicherweise nicht vorgenommen, indem er eine sepa-
rate Besteuerung von Betriebs- und Grundstückgewinnen vorgenommen 
habe. Die Liegenschaftsgewinne seien mit der Grundstückgewinnsteuer 
veranlagt worden und die Betriebsverluste seien bei der kantonalen Ge-
winnsteuer auf innerkantonaler Ebene fiktiv jeweils vorgetragen worden. 
Dieser fiktive Verlustvortrag könne nicht mit dem im Kanton Graubünden 
erzielten Grundstückgewinn verrechnen werden.
8.
Am 27. Februar 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Obschon der Beschwerdegegnerin sämtliche Akten be-
kannt gewesen seien, habe sie weitere Unterlagen eingefordert. Damit 
habe die Beschwerdegegnerin Verfahrenspflichten verletzt. Die Kantone 
seien in der Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung frei, 
solange es sich nicht zu Ungunsten des Steuerpflichtigen (und nicht des 
besteuerungswilligen Nebensteuerdomizils) auswirke. Im Kanton Schwyz 
könne der Steuerpflichtige wählen, ob er mittels Revisionsgesuch Be-
triebsverluste mit Grundstückgewinnsteuern in derselben Periode ver-
rechnen wolle oder nicht. Ohne Revisionsgesuch erfolge keine Verrech-
nung. Die Beschwerdeführerin habe von diesem Recht bewusst keinen 
Gebrauch gemacht. Die Beschwerdegegnerin verlange in Ausblendung 
des Schlechterstellungsverbots eine Gewinnbesteuerung, obwohl es gar 
keinen steuerbaren Gewinn auf kantonaler Ebene gebe. Die Besteuerung 
eines rechnerischen Gewinns aus der Veräusserung der Immobilie im 
Kanton Graubünden sei überdies auch gestützt auf das Verbot der Dop-
pelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis nicht zulässig. Seitens der 
Beschwerdegegnerin seien keinerlei Anstalten gemacht worden, um eine 


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vernünftige Lösung zu treffen. Sowohl die Beschwerdeführerin als auch 
der Vertreter des Hauptsteuerdomizils hätten erfolglos das persönliche 
Gespräch gesucht; dies könne der zuständige Vertreter des Hauptsteuer-
domizils anlässlich einer Anhörung bestätigen. Der Beschwerdeführerin 
seien daher keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. Im Gegenteil habe die 
Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine Entschädigung auszu-
richten. 
9.
Die Beschwerdegegnerin hielt am 10. März 2017 duplicando an ihren 
Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 sowie auf 
die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachste-
henden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016, mit 
welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen Be-
schwerdeführerin vom 18. Mai 2016 teilweise gutgeheissen und die Kapi-
talausscheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen angepasst, bezüg-
lich der Vorjahresverluste aber abgewiesen hat. Solche Entscheide kön-
nen gemäss Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung 
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) 
i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 
(StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-
waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 


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die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-
tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-
tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 
Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-
sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 
Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-
ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be-
schwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefoch-
tenen Einspracheentscheids beschwert und damit ohne Weiteres zur Be-
schwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und 
formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit − unter Vorbehalt der 
nachstehenden Erwägung 2 − einzutreten. 
2. a)
Die Beschwerdeführerin rügt in ihren Rechtsschriften vom 8. Januar bzw. 
27. Februar 2017 unter anderem ein schikanöses und rechtsmissbräuch-
liches Verhalten des zuständigen beschwerdegegnerischen Revisors. 
Dieser habe diverse Unterlagen einverlangt, obschon er zu keiner Zeit 
davon abzubringen gewesen sei, die in der Bilanz ausgewiesenen Ge-
winne trotz Vorliegens von Vorjahresverlusten zu besteuern. Vor diesem 
Hintergrund beantragt die Beschwerdeführerin die Anweisung des zu-
ständigen beschwerdegegnerischen Revisors, derartige Strafaktionen 
künftig zu unterlassen sowie die Anhörung des für die Beschwerdeführe-
rin zuständigen Revisors der Steuerverwaltung des Kantons Schwyz. 
b)
Dabei verkennt die Beschwerdeführerin, dass die Erteilung von Anwei-
sungen an den zuständigen Steuerrevisor nicht Gegenstand des vorlie-
genden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet. Streitig 
und zu prüfen ist im vorliegenden Verfahren einzig die Frage, ob die von 
der Beschwerdeführerin geltend gemachten Vorjahresverluste aus dem 
Kanton Schwyz im Kanton Graubünden bei der Veranlagung der Kan-
tonssteuer 2015 anerkannt werden müssen. Dementsprechend ist aber 


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auf den beschwerdeführerischen Antrag auf Erteilung von Anweisungen 
an den zuständigen Revisor nicht einzutreten. Ebenso ist die Frage der 
Auflagen der Beschwerdegegnerin im vorangegangenen Veranlagungs- 
und Einspracheverfahren nicht Gegenstand des vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens. Auf die diesbezüglichen Aus-
führungen der Beschwerdeführerin braucht daher nicht weiter eingegan-
gen zu werden. Und auch auf den beschwerdeführerischen Beweisantrag 
auf Anhörung des für die Beschwerdeführerin zuständigen Vertreters der 
Steuerverwaltung des Kantons Schwyz kann verzichtet werden, weil es 
vorliegend − wie gesehen − einzig um die Frage der Anerkennung der 
von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Verlustverrechnung geht. 
Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle dennoch kurz erwähnt, 
dass die Beschwerdegegnerin im Rahmen der Mitwirkungspflicht und mit 
dem Ziel, eine korrekte Veranlagung zu ermöglichen, von den Steuer-
pflichtigen Unterlagen einfordern kann und den Nachweis behaupteter 
Tatsachen fordern darf (vgl. insbesondere Art. 127 Abs. 2 und 3 sowie 
Art. 128 Abs. 1 und 2 StG). Inwiefern das Verhalten der Beschwerdegeg-
nerin bzw. des zuständigen Steuerrevisors im vorliegenden Fall schikanös 
und rechtsmissbräuchlich sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal der zustän-
dige Revisor in den Schreiben vom 24. August und 27. September 2016 
(Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 5) gegenüber der heutigen Be-
schwerdeführerin dargelegt hat, weshalb und in welchem Umfang die ent-
sprechenden Aktenauflagen erfolgten. Dass solche Auflagen mitunter für 
die Steuerpflichtigen einen Aufwand mit sich bringen, lässt sich nicht von 
der Hand weisen. Aber auch das Ausfüllen der Steuererklärung, das Zu-
sammenstellen der notwendigen Unterlagen (z.B. das Wertschriftenver-
zeichnis einer natürlichen Person) etc. stellen einen solchen Aufwand dar, 
der von den Steuerpflichtigen im Rahmen ihrer Mitwirkungspflichten im 
Veranlagungs- und Einspracheverfahren hinzunehmen ist. Dementspre-
chend erweisen sich aber die entsprechenden beschwerdeführerischen 


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Ausführungen als unbegründet und wären − selbst wenn darauf eingetre-
ten werden könnte − abzuweisen. 
3. a)
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes liegt eine gegen Art. 127 
Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV; SR 101) verstossende Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuer-
pflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steu-
erobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle 
Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden 
Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer veran-
lagt, zu deren Erhebung ein anderer Kanton zuständig ist (virtuelle Dop-
pelbesteuerung). Ausserdem hat das Bundesgericht aus dem verfas-
sungsmässigen Verbot der Doppelbesteuerung abgeleitet, dass ein Kan-
ton einen Steuerpflichtigen nicht deshalb stärker belasten darf, weil er 
nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge 
seiner territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton 
steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; vgl. BGE 140 I 114 E.2.3.1, 
138 I 297 E.3.1, 137 I 145 E.2.2, 134 I 303 E.2.1, 132 I 29 E.2.1, 
131 I 249 E.3.1, je mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichtes 
2C_243/2011 vom 1. Mai 2013 E.1.3, nicht publ. in: BGE 139 II 373, aber 
in: StE 2013 A 24.43.1 Nr. 23, StR 68/2013 S. 636, 2C_708/2012 vom 
21. Dezember 2012 E.2.1, nicht publ. in: BGE 139 I 64, aber in: StE 2013 
A 24.44.1 Nr. 3, StR 68/2013 S. 212). 
b)
Die Beschwerdeführerin beruft sich zunächst auf das Schlechterstel-
lungsverbot. Dieses sieht sie dadurch verletzt, dass die Beschwerdegeg-
nerin eine Gewinnbesteuerung im Kanton Graubünden verlange, obwohl 
es auf kantonaler Ebene infolge Konsumation durch Vorjahresverluste gar 
keinen steuerbaren Gewinn gebe. Die Beschwerdegegnerin stütze sich zu 
Unrecht auf die Gewinnsteuer bei der direkten Bundessteuer. Denn die di-
rekte Bundessteuer kenne gar keine objektmässige Gewinnsteuer, wes-


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halb der vorliegende Sachverhalt für die direkte Bundessteuer nie steuer-
relevant werden könne. Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine Verlet-
zung des Verbots der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis. 
Ihr seien rechtskräftig verrechenbare Verlustvorträge bescheinigt worden, 
welche maximal sieben Jahre vorgetragen werden könnten. Würden die-
se Verlustvorträge nicht mit dem isoliert berechneten Gewinn aus dem 
Verkauf der Immobilie im Kanton Graubünden verrechnet, bestehe die 
Gefahr der Verjährung dieser Verlustvorträge. Die Besteuerung dieser 
Gewinne führe zu einer zumindest virtuellen Doppelbesteuerung, weil das 
schweizerische Steuersystem in diesem Fall keinen Verlustrücktrag mit 
Faktorenkorrektur in der Vergangenheit zulasse.
c)
Die Beschwerdegegnerin weist demgegenüber darauf hin, dass die Be-
schwerdeführerin in den Geschäftsjahren 2010 bis 2014 positive Ergeb-
nisse realisiert habe. Allfällige Betriebsverluste wären innerhalb der be-
treffenden Steuerperiode zu verrechnen gewesen. Der Kanton Schwyz 
habe innerkantonal diese Verrechnung fälschlicherweise nicht vorge-
nommen, indem er aufgrund des monistischen Systems eine separate 
Besteuerung von Betriebs- und Grundstückgewinnen vorgenommen ha-
be, womit die Verrechnung der Betriebsverluste mit den Grundstückge-
winnen unterblieben sei. Die Liegenschaftsgewinne seien mit der Grunds-
tückgewinnsteuer veranlagt worden und die Betriebsverluste seien bei der 
kantonalen Gewinnsteuer auf innerkantonaler Ebene fiktiv jeweils vorge-
tragen worden. Dieser fiktive Verlustvortrag wolle die Beschwerdeführerin 
nun mit dem im Kanton Graubünden erzielten Grundstückgewinn ver-
rechnen. Dies sei nicht zulässig. 
4.
Die Beschwerdeführerin mit Sitz in X._____ ist im Kanton Schwyz unbe-
schränkt steuerpflichtig. Im Kanton Graubünden war sie bis zum Verkauf 
des in der Gemeinde Y._____ gelegenen Grundstücks am 1. Juli 2015 in-
folge Grundeigentum beschränkt steuerpflichtig (Spezialsteuerdomizil, 


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vgl. Art. 75 Abs. 1 lit. c StG). Die Parteien sind sich insofern einig, dass 
der Kanton Graubünden vorliegend in seiner Steuerausscheidung keine 
Einkünfte erfasst hat, die ihm als Liegenschaftskanton nach den Regeln 
zur Abgrenzung der gegenseitigen Steuerhoheiten im interkantonalen 
Doppelbesteuerungsrecht nicht zustünden. Die Beschwerdegegnerin hat 
im Einspracheverfahren auch die von der Beschwerdeführerin geltend 
gemachte Kapitalausscheidung sowie die Verteilung der Passivzinsen wie 
beantragt angepasst und die Veranlagung dementsprechend korrigiert 
(vgl. den Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2016 [Bg-act. 8]). Strei-
tig und zu prüfen ist demgegenüber die Frage, ob der Kanton Graubün-
den als reiner Liegenschaftskanton dem im Kanton Schwyz entstandenen 
Betriebsverlust bzw. dem entsprechenden Verlustvortrag Rechnung tra-
gen muss, indem er diesen vom Veräusserungsgewinn in Abzug bringt. 
5. a)
Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung folgt, dass ein 
Steuerpflichtiger in mehreren auf dem Boden der allgemeinen Reinein-
kommens- bzw. Reingewinnbesteuerung stehenden Kantonen zusammen 
nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. seinen gesamten 
Reingewinn versteuern muss (BGE 107 Ia 41 E.1a). Nach der bisherigen 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung musste diese Regel jedoch zurück-
treten gegenüber dem Grundsatz, wonach das Grundeigentum dem Kan-
ton, in dem es gelegen ist, zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehal-
ten bleibt. Der Liegenschaftskanton musste daher Verluste am Hauptsitz 
oder in einem anderen Betriebsstättekanton nicht übernehmen. Das 
heisst, er war nicht verpflichtet, solche Verluste auf den Ertrag der Lie-
genschaft oder auf den Veräusserungsgewinn (Wertzuwachs und Buch-
gewinn) anzurechnen. Sich daraus am Hauptsitz ergebende, sog. Aus-
scheidungsverluste waren zulässig. Auch wenn diese Rechtsprechung in 
der Lehre auf Kritik stiess, hielt das Bundesgericht daran stets fest (letzt-
mals bestätigt mit Urteil des Bundesgerichtes 2P.173/2001 vom 26. Fe-
bruar 2002 E.2b; vgl. BGE 120 Ia 361 E.4b und 5, 116 Ia 127 E.2b und 


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2c, 111 Ia 120 E.2a, 95 I 431 E.2a, 92 I 461 E.2-4). Diese Rechtspre-
chung zur Nichtberücksichtigung von Ausscheidungsverlusten bezog sich 
auf Kapitalanlageliegenschaften interkantonaler Unternehmungen, ein-
schliesslich Versicherungsgesellschaften und Immobiliengesellschaften, 
ausserhalb des Sitzkantons sowie auf Liegenschaften des Privatvermö-
gens natürlicher Personen. Sie kam weiter auf Liegenschaften von Lie-
genschaftenhändlern und Generalunternehmern im Belegenheitskanton 
zur Anwendung. In einem Urteil aus dem Jahre 1999 wandte das Bun-
desgericht diese Rechtsprechung zudem auf die Betriebsliegenschaft ei-
ner interkantonalen Unternehmung (Handelsgesellschaft) an (Urteil des 
Bundesgerichtes 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999, E.3c und 4, publ. 
in: StR 55/2000 S. 182). Diese Praxis führte in zahlreichen Fällen zu Aus-
scheidungsverlusten. Der Steuerpflichtige musste im Liegenschaftskanton 
ein Einkommen versteuern, welches das gesamte Reineinkommen über-
stieg. Im Extremfall versteuerte eine Unternehmung im Liegenschaftskan-
ton einen Reingewinn, obwohl die Gesamtunternehmung Verluste erlitten 
hatte. 
b)
In seiner neueren Rechtsprechung hat das Bundesgericht in Bezug auf 
die Besteuerung von Liegenschaften im interkantonalen Verhältnis das 
Schlechterstellungsverbot wie auch den Grundsatz der Besteuerung nach 
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit indessen deutlich stärker gewich-
tet. Insbesondere in BGE 131 I 219 nahm das Bundesgericht eine Ver-
deutlichung der Praxis sowie eine Praxisänderung vor. Die Verdeutli-
chung der Praxis betraf die Steuerausscheidung bei Betriebsliegenschaf-
ten von Liegenschaftenhändlern und Generalunternehmern. Das Bundes-
gericht legte fest, dass der Wertzuwachs aus der Veräusserung solcher 
Liegenschaften dem Belegenheitskanton zur ausschliesslichen Besteue-
rung zustehe (BGE 131 I 249 E.5.3). Diese Frage war in der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung bisher nicht oder nicht mit der gewünschten 
Deutlichkeit entschieden worden (vgl. auch den Vorbehalt in BGE 


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79 I 142 E.2). Für Betriebsliegenschaften der übrigen interkantonalen Un-
ternehmungen hatte nämlich das Bundesgericht diesen Schritt bereits in 
BGE 83 I 257 E.3 vollzogen und den Wertzuwachs dem Belegenheitskan-
ton zur ausschliesslichen Besteuerung zugewiesen (siehe dazu auch 
BGE 131 I 249 E. 4.3 und 4.4). Anderseits änderte das Bundesgericht 
seine Praxis, wonach der Betriebsstättekanton bei der Besteuerung des 
Wertzuwachsgewinnes aus der Veräusserung einer Betriebsliegenschaft 
auf einen allfälligen Ausscheidungsverlust im Sitzkanton keine Rücksicht 
zu nehmen brauche; es verpflichtete diesen Kanton, den Geschäftsver-
lust, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren Kantonen mit Be-
triebsstätten aufwies, mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen. Das gilt 
auch dann, wenn der Kanton den Wertzuwachs nicht mit der allgemeinen 
Einkommens- und Gewinnsteuer, sondern mit einer Grundstückgewinn-
steuer erfasst. Massgebend war für das Bundesgericht die Überlegung, 
dass die Ausdehnung des Rechts des Kantons der gelegenen Sache zur 
ausschliesslichen Besteuerung des Wertzuwachses auf Betriebsliegen-
schaften von Liegenschaftenhändlern und Generalunternehmern nicht 
dazu führen dürfe, dass dieser Kanton auf die übrige Situation der Unter-
nehmung überhaupt keine Rücksicht zu nehmen brauche und den Ge-
winn auch dann voll besteuern dürfe, wenn die Unternehmung mit einem 
Verlust abschliesse. Wenn schon der Wertzuwachs auf Betriebsliegen-
schaften dem Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung 
zugewiesen werde, so sei anderseits dafür zu sorgen, dass sich nicht 
vermehrt solche Ausscheidungsverluste ergeben (BGE 131 I 249 E.6.3). 
Das Bundesgericht hat diese neue Regel zur Vermeidung von sog. Aus-
scheidungsverlusten in der Folge − mit Bezug auf das Schlechterstel-
lungsverbot bzw. den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftli-
chen Leistungsfähigkeit − mehrfach bestätigt und sowohl auf Liegenschaf-
ten im Privatvermögen (BGE 131 I 285 E.4.1) als auch auf Kapitalanlage-
liegenschaften einer Unternehmung ausgedehnt (BGE 132 I 220 E.5). Ei-
ne weitere Praxisänderung betraf die Schuldzinsen bei Liegenschaften-


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händlern, welche neu nach dem quotenmässigen System proportional 
nach Lage der geschäftlichen und privaten Aktiven zwischen den betrof-
fenen Kantonen aufgeteilt werden (BGE 133 I 19 E.6.3; vgl. die Darstel-
lung der neuen Praxis bei LOCHER, Einführung in das interkantonale Steu-
errecht, 4. Aufl., Bern 2015, § 3 S. 18 ff.). 
c)
Gestützt auf die dargestellte neue Rechtsprechung des Bundesgerichtes 
gab die Schweizerische Steuerkonferenz (SSK) am 15. März 2007 das 
Kreisschreiben 27 über «Die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten» 
heraus. Bei solchen Kreisschreiben der SSK handelt es sich zwar nicht 
um Rechtsnormen im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr um reine 
Verwaltungsverordnungen. Mitglieder der SSK sind die kantonalen Steu-
erverwaltungen und die Eidgenössische Steuerverwaltung. Das Kreis-
schreiben statuiert keine Rechte und Pflichten gegenüber Privaten, son-
dern enthält bloss verwaltungsinterne Regeln für das Verhalten der Steu-
erbeamten. Folglich vermag das erwähnte Kreisschreiben das streitberu-
fene Gericht ebenso wenig wie etwa ein Kreisschreiben der Eidgenössi-
schen Steuerverwaltung zu binden. Es steht aber nichts entgegen, auf 
dieses Kreisschreiben abzustellen, soweit es eine überzeugende Konkre-
tisierung der rechtlichen Vorgaben und der bundesgerichtlichen Praxis 
darstellt (BGE 138 II 536 E.5.4.3, 133 V 346 E.5.4.2, 133 II 305 E.8.1; Ur-
teile des Bundesgerichtes 2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 E.2.3, 
2C_1255/2012 vom 26. Juni 2013 E.8.1, 2C_375/2010 vom 22. März 
2011 E.6.2, 2C_800/2008 vom 12. Juni 2009 E.5.1, publ. in: StE 2010 
B 52.42 Nr. 6, StR 64/2009 S. 910, 2C_504/2009 vom 15. April 2010 
E.3.3). Zweck des SSK-Kreisschreibens 27 ist die Definition von Lö-
sungsansätzen zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten (vgl. Ziff. 3 
des SSK-Kreisschreibens 27). Hinsichtlich juristischer Personen wird im 
erwähnten Kreisschreiben was folgt festgehalten (vgl. Ziff. 3.2 des SSK-
Kreisschreibens 27):


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"Juristische Personen
3.2.1.
Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse sind in erster Linie mit im 
gleichen Kanton steuerbaren Gewinnen/Erträgen zu verrechnen. Nicht im 
gleichen Kanton verrechenbare Verluste und Gewinnungskostenüber-
schüsse schmälern das nach Quoten zu verteilende Betriebsergebnis.
3.2.2.
Ein negatives Gesamtbetriebsergebnis haben die Kantone mit Kapitalanla-
geliegenschaften zu übernehmen, zuerst jene, in denen sich Betriebsstät-
ten befinden, dann die reinen Liegenschaftskantone. Es wird im Verhältnis 
der in den betroffenen Kantonen steuerbaren Reingewinne verlegt.
3.2.3.
In den Liegenschaftskantonen erfolgt die Verrechnung mit Grundstückge-
winnen, ungeachtet ob diese Gewinne mit der Gewinnsteuer oder mit der 
Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Kantone mit dem monistischen 
System der Grundstückgewinnsteuer verrechnen übernommene Verluste 
zuerst mit den wiedereingebrachten Abschreibungen und einen allenfalls 
verbleibenden Rest mit dem Wertzuwachsgewinn.
3.2.4.
Die Übernahme von Verlusten und Gewinnungskostenüberschüssen ist 
definitiv. Weder das Hauptsteuerdomizil noch die sekundären oder Spezi-
alsteuerdomizile belasten Verluste und Gewinnungskostenüberschüsse, 
die sie von einem anderen Steuerdomizil übernommen haben, an dieses 
zurück."
6. a)
Wendet man diese Grundsätze, mithin die Ziff. 3.2.1. und 3.2.3., an, be-
deutet dies, dass die entstandenen Gewinne und Verluste in erster Linie 
im gleichen Kanton zu verrechnen sind, und zwar unabhängig davon, ob 
der Wertzuwachsgewinn mit der ordentlichen Gewinnsteuer (dualistisches 
System, Kanton Graubünden) oder separat als Grundstückgewinn (mo-
nistisches System, Kanton Schwyz) erfasst wird. 
b)
Der Kanton Schwyz hat eine von diesen Grundsätzen abweichende, in-
nerkantonale Praxis. Im Merkblatt «Anrechnung von Ausscheidungsver-
lusten» der Steuerverwaltung des Kantons Schwyz vom Januar 2010 (ab-
rufbar unter: https://www.sz.ch/public/upload/assets/16695/MB_Ausschei-
dungsverluste_2007.07.01_1.pdf; zuletzt besucht am 9. August 2017) 
wird dazu was folgt festgehalten:
"4.2 Veranlagungspraxis für Veräusserungen ab 1.01.2010
Die bei Vorliegen interkantonaler Verhältnisse geänderte bundesgerichtliche 
Rechtsprechung und die geänderte schwyzerische Gesetzesgrundlage führen da-


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zu, dass bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer erzielte Verluste mit Grunds-
tückgewinnen des gleichen Jahres verrechnet werden können, unabhängig davon, 
ob es sich um natürliche oder juristische Personen mit inner- oder ausserkantona-
lem Sitz oder Wohnsitz handelt und ob ihnen steuerlich die Qualifikation einer ge-
werbsmässigen Liegenschaftenhändlerin, Betriebs- oder Kapitalgesellschaft zu-
kommt.
5.
Verfahren
Die grundstückgewinnsteuerlichen Veranlagungsverfügungen werden in der Regel 
ohne Berücksichtigung eines allenfalls zu übernehmenden einkommens- resp. ge-
winnsteuerlichen Ausscheidungs-verlusts vorgenommen, jedoch mit einem ent-
sprechenden Vorbehalt zu versehen.
Die Verrechnung eines allfälligen einkommens- oder gewinnsteuerlichen Verlusts 
kann, in Verbindung mit § 119 Abs. 4 StG auch bei rein innerkantonalen Verhält-
nissen, im Sinne von § 169 Abs. 3 StG (Revision auf Grund von interkantonalem 
oder internationalem Doppelbesteuerungsrecht) mittels Revisionsgesuch innert 90 
Tagen ab Versand der schwyzerischen Einkommens- resp. Gewinnsteuerveranla-
gung geltend gemacht werden. Bei interkantonalen Verhältnissen bildet Grundlage 
der Verlustverrechnung der in der einkommens- resp. gewinnsteuerlichen Steuer-
ausscheidung dem Kanton Schwyz rechtskräftig zugewiesene Verlust; dabei ist der 
Kanton Schwyz nicht verpflichtet, die anderen Kantonen zugewiesenen Verluste zu 
übernehmen.
Ausnahmsweise kann die Prüfung betr. Berücksichtigung allfälliger Ausschei-
dungsverluste bereits im grundstückgewinnsteuerlichen Veranlagungsverfahren 
vorgenommen werden, wenn zum Zeitpunkt der grundstückgewinnsteuerlichen 
Veranlagungshandlungen die einkommens- resp. gewinnsteuerlichen inner- resp. 
interkantonalen Veranlagungsfaktoren bereits bereinigt werden können (unter an-
derem abhängig von den inner- oder interkantonalen Ausscheidungen)."
Nach dem Gesagten können im Kanton Schwyz Betriebsverluste im in-
nerkantonalen Verhältnis lediglich auf Revisionsgesuch des Steuerpflich-
tigen hin mit Grundstückgewinnen in derselben Steuerperiode zur Ver-
rechnung gebracht werden. Eine innerkantonale Verrechnung erfolgt mit-
hin einzig auf Gesuch des Steuerpflichtigen hin. Mit anderen Worten hat 
der Steuerpflichtige die Wahl, ob er von diesem innerkantonalen Verrech-
nungs-Recht Gebrauch machen will oder nicht. 
c)
Wenn der Kanton Schwyz hinsichtlich der Kantonssteuer (mangels eines 
entsprechenden Revisionsgesuchs) die Erträge aus dem Grundstückge-
winn nicht mit den Verlusten aus der Geschäftstätigkeit verrechnet, 


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durchbricht er indes den Grundsatz der Gesamtbetrachtung, wonach der 
Steuerpflichtige nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. sei-
nen gesamten Reingewinn zu versteuern hat. Dass diese Praxis inner-
kantonal von den Steuerpflichtigen des Kantons Schwyz nicht beanstan-
det wird, liegt auf der Hand, hat der Steuerpflichtige doch die Wahl, ob er 
eine Verrechnung vornehmen möchte oder nicht. Die Praxis des Kantons 
Schwyz kann nun aber nicht dazu führen, dass ein Liegenschaftskanton 
eigentlich nicht vorhandene, innerkantonal (mangels eines entsprechen-
den Revisionsgesuchs des Steuerpflichtigen) aber nicht verrechnete Ver-
lustvorträge mit einem im Liegenschaftskanton entstandenen Wertzu-
wachsgewinn verrechnen muss. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin in 
der Gesamtbetrachtung − wie die bei den Akten liegenden Taxationskopi-
en und Jahresrechnungen der Beschwerdeführerin zeigen (Bg-act. 7 und 
10) − seit deren Gründung im Jahr 2009 immer einen Ertrag erzielt 
(2009/2010 
Fr. 97'729.--, 
2011 
Fr. 63'505.--, 
2012 
Fr. 57'781.--, 2013 Fr. 900'590.--, 2014 Fr. 690'331.--). Mithin waren die 
Erträge aus den Grundstückverkäufen stets grösser als die Verluste aus 
der Betriebstätigkeit (vgl. dazu die Tabelle auf S. 5 der Vernehmlassung 
der Beschwerdegegnerin vom 25. Januar 2017). Wie gesehen sind 
gemäss Ziff. 3.2.1 des SSK-Kreisschreibens 27 Verluste und Gewin-
nungskostenüberschüsse aber in erster Linie mit im gleichen Kanton 
steuerbaren Gewinnen und Erträgen zu verrechnen. Erst in einem zwei-
ten Schritt, sofern nach der innerkantonalen Verrechnung noch ein Ver-
lust bestehen würde, wäre dieser mit allfälligen Wertzuwachsgewinnen im 
Liegenschaftskanton 
zu 
verrechnen 
(vgl. 
Ziff. 
3.2.3. 
des 
SSK-
Kreisschreibens 27). Diese Grundsätze hat der Kanton Schwyz (mangels 
eines entsprechenden Revisionsgesuchs der Beschwerdeführerin) im vor-
liegenden Fall nicht angewandt. Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Re-
plik vom 27. Februar 2017 denn auch selber ausgeführt, dass sie vom 
Recht auf Verrechnung keinen Gebrauch gemacht habe, weil die mittel-
fristige strategische Ausrichtung aufgrund des überhitzten Immobilien-


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marktes auf einen guten Mix zwischen Kauf und Verkauf und Bewirtschaf-
ten von Immobilien ausgerichtet sei. Sie habe die Verluste bewusst vorge-
tragen, um sie später gegen Gewinne aus der Bewirtschaftung von Im-
mobilien verrechnen zu können. Diese Tatsache kann nun aber nicht da-
zu führen, dass die fiktiv vorgetragenen Betriebsverluste mit dem im Kan-
ton Graubünden erzielten Grundstückgewinn verrechnet werden können. 
Dies widerspräche sowohl dem SSK-Kreisschreiben 27 als auch der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung zur Vermeidung der interkantonalen 
Doppelbesteuerung. Vielmehr hätten die entsprechenden Betriebsverluste 
bereits in den betreffenden Steuerperioden im Kanton Schwyz verrechnet 
werden müssen. Dazu hätte die Beschwerdeführerin indes ein Revisions-
gesuch stellen müssen, was sie aber − wie gesehen − bewusst nicht ge-
tan hat. 
d)
Sollte durch die Nichtverrechnung der fiktiven Betriebsverluste eine Be-
nachteiligung der Beschwerdeführerin gegenüber anderen Steuerpflichti-
gen im Kanton Schwyz erfolgen, wäre es Sache des kantonalen Gesetz-
gebers, korrigierend einzugreifen. Wie das Bundesgericht im Leitent-
scheid BGE 131 I 249 E.6.4 nämlich zu Recht ausgeführt, liegt es am 
kantonalen Gesetzgeber, im Einzelfall oder durch generell-abstrakte 
Normen dafür zu sorgen, dass rein kantonale Unternehmen im Vergleich 
zu interkantonalen Unternehmungen nicht schlechter gestellt werden. 
7. a)
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 
dass der Kanton Graubünden im vorliegenden Fall − entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführerin − keine Verlustvorträge zu berücksichti-
gen hat. Vielmehr hätten die entsprechenden Betriebsverluste bereits in 
den betreffenden Steuerperioden im Kanton Schwyz verrechnet werden 
müssen, wozu die Beschwerdeführerin aber − wie gesehen − ein Revisi-
onsgesuch hätte stellen müssen. Dass sie dies nicht getan hat, führt nicht 
zur Berücksichtigung der geltend gemachten Vorjahresverluste im Lie-


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genschaftskanton Graubünden. Der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 7. Dezember 2016 erweist sich somit als rechtens, was zur vollum-
fänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erho-
benen Beschwerde führt, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorstehend 
E.2). 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Da − wie vor-
stehend dargestellt (vgl. E.2b) − weder das Verhalten der Beschwerde-
gegnerin noch des zuständigen beschwerdegegnerischen Revisors im 
vorangegangenen Veranlagungs- und Einspracheverfahren als schikanös 
oder rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist, besteht kein Anlass, die 
Gerichtskosten entsprechend dem beschwerdeführerischen Antrag der 
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-
chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzu-
weichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegne-
rin keine Parteientschädigung zusteht. Als unterliegende Partei steht auch 
der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 
VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 


- 19 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
374.--
zusammen
Fr.
3'374.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]