gr_gerichte · R 2021 74 · 2024-07-09 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 74
5. Kammer 
Vorsitz
Audétat
Richterinnen
Brun und Pedretti
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 9. Juli 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
Beschwerdeführer 1
und
B._____, 
Beschwerdeführer 2
und
C._____, 
Beschwerdeführer 3
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Schnyder,
gegen


- 2 -
Erbengemeinschaft D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,
 Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde E._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Im Jahr 2012 hatte der Vorstand der Gemeinde E._____ im Zusammen-
hang mit dem Beweissicherungsverfahren für die erste Etappe der Sanie-
rung der F._____ Strasse festgestellt, dass der alte Stadel auf Parzelle 
551 in G._____ in schlechtem Zustand und die Standsicherheit nicht mehr 
gewährleistet sei. Die Grundeigentümer, namentlich die Erben-
gemeinschaft D._____, erklärten sich daraufhin mit dem Abbruch des 
Stadels mit anschliessendem Wiederaufbau (Besitzesstand) einver-
standen. In der Folge ersuchten die Grundeigentümer die Gemeinde 
E._____, die Frist für den Wiederaufbau des Stadels im Hofstattrecht um 
sechs Jahre zu erstrecken. Mit Verfügung vom 27. März 2013 wurde ihnen 
diese Fristerstreckung unter dem ausdrücklichen Hinweis, dass ein 
allfälliges Baugesuch für einen Wiederaufbau bis spätestens Ende April 
2019 einzureichen sei, gewährt.
2.
Am 25. April 2019 reichten H._____ (Tochter der Miterbin I._____) und 
J._____ ein Baugesuch (Nr. 2019-0013) zur Erstellung eines Wohnhauses 
im Sinne einer Ersatzbaute für den Stadel ein. Dieses Baugesuch erfuhr 
nach seiner Einreichung diverse Änderungen. Das derart abgeänderte 
Baugesuch (Nr. 2019-0007) wurde schliesslich am 26. September 2019 
publiziert. Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ sowie K._____ und 
K.A._____ Einsprache. Aufgrund dieser Einsprachen sowie der 
Feststellungen der Baubehörde, wonach das projektierte Gebäudedach 
die Gebäudehöhen des alten Stadels deutlich überrage und die Nutzung 
der Wohnungen noch unklar sei, wurde das Baugesuch durch die 
Bauherrschaft zurückgezogen. Am 31. März 2020 schrieb die Gemeinde 
E._____ das Baugesuch Nr. 2019-0007 infolge Rückzugs ab.
3.
Am 21. April 2020 bewilligte die Gemeinde E._____ auf Gesuch von 
H._____ und J._____ sowie der Erbengemeinschaft D._____ eine zweite 


- 4 -
Fristerstreckung für den Wiederaufbau um ein weiteres Jahr, d.h. bis April 
2021.
4.
Mit Vereinbarungen vom 3. März 2021 räumten L._____, Eigentümerin der 
Parzelle 549, und M._____, Eigentümer der Parzelle 550, zugunsten der 
Parzelle 551 ein Recht auf Unterschreitung der Bauabstände gemäss 
Art. 77 KRG ein. Laut Klausel fielen diese Vereinbarungen ersatzlos dahin, 
wenn das Projekt nicht bewilligt bzw. nicht innert der vorgeschriebenen 
Baufrist realisiert würde. Weiter wurde darin festgehalten, dass das 
projektierte Gebäude rund 0.4 m höher sei als der damals bestehende 
Heustadel.
5.
Am 12./15. März 2021 reichte N._____ ein neues Baugesuch (Nr. 2021-
0008) für die Erstellung eines Wohnhauses auf der Parzelle 551 ein. 
Dieses Gesuch wurde von der Erbengemeinschaft D._____, vertreten 
durch O._____, mitunterzeichnet. Es wurde um Wiederaufbau des 
ehemaligen Heustadels zu einem Wohnhaus mit einer Erstwohnung sowie 
einer touristisch bewirtschafteten Zweitwohnung à je 95 m2 und vier 
offenen Parkplätzen auf Parzelle 551 nachgesucht. Das Baugesuch wurde 
am 25. März 2021 publiziert.
6.
Dagegen erhoben A.B._____ und A._____ am 12. April 2021 Einsprache 
und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. Eventualiter sei zu 
prüfen, ob die vorgesehene Nutzung des Gebäudes dem "Gesetz der 
Gemeinde E._____ zur Förderung des Erst- und Einschränkung des 
Zweitwohnungsbaus" vom 17. Mai 2011 entspreche. Begründend führten 
sie an, der Ersatzbau erfülle die Voraussetzungen für Bauten nach 
Hofstattrecht nicht, weshalb ein Gebäude nach den Regelbauvorschriften 
erstellt werden müsse.


- 5 -
7.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Mai 2021 beantragten N._____ und die 
Erbengemeinschaft D._____, die Einsprache von A.B._____ und A._____ 
sei abzuweisen und das Baugesuch zu bewilligen. Das geplante Bauvor-
haben bewege sich im Rahmen des Hofstattrechts. Am 28. Mai 2021 
ersuchten N._____ und die Erbengemeinschaft D._____ die Gemeinde 
E._____ für den Fall, dass das Hofstattrecht nicht zur Anwendung 
gelangen würde, ein Näherbaurecht zur Parzelle 529 zu gewähren.
8.
Nach durchgeführtem zweitem Schriftenwechsel wies die Gemeinde 
E._____ die Einsprache von A.B._____ und A._____ mit Bau- und 
Einspracheentscheid vom 21. Juli 2021 ab und erteilte mit Entscheid vom 
28. Juni resp. 21. Juli 2021 die Baubewilligung Nr. 2021-0008 zur 
Erstellung des Wohnhauses auf Parzelle 551 unter Auflagen. Begründend 
wurde im Wesentlichen geltend gemacht, dass mit dem Abbruch des alten 
Stadels das Hofstattrecht eingetreten sei. Mit dem Baugesuch vom 
12./15. März 2021 sei die bis April 2021 in zulässiger Weise erstreckte 
Frist für den Wiederaufbau gewahrt worden. Ohnehin entspreche das 
geplante Wohnhaus mit Ausnahme der Grenzabstände der Regel-
bauweise. Allerding lägen in Bezug auf die Parzellen 549 und 550 Verein-
barungen vor, welche eine Unterschreitung des vorgeschriebenen Grenz-
abstandes gewährten. Ebenso gewähre die Gemeinde antragsgemäss 
eine solche Unterschreitung in Bezug auf die Parzelle 529. Zur Sicherung 
der touristischen Nutzung der Einliegerwohnung werde in der 
Baubewilligung eine entsprechende Nutzungsauflage im Sinne einer 
Nutzungsbeschränkung aufgenommen. Ein offensichtlicher Rechts-
missbrauch sei nicht erkennbar; dies umso weniger, als das Einlieger-
wohnungsmodell langer Praxis der Gemeinde entspreche. Die Bewilligung 
könne gestützt auf die Nutzung gemäss Art. 7 ZWG erteilt werden.
9.
Dagegen erhob die P._____ AG am 18. August 2021 namens und im 
Auftrag von A.B._____ und A._____ Beschwerde beim Verwaltungs-


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gericht des Kantons Graubünden. Nachdem das Verwaltungsgericht der 
P._____ AG mitgeteilt hatte, dass auf die Eingabe nicht eingetreten 
werden 
könne, 
erhoben 
A.B._____ 
und 
A._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdeführer 1) mit Eingabe vom 25. August 2021 (Poststempel) 
selbständig Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten was 
folgt:
1.
Die von der Gemeinde E._____ am 21. Juli 2021 erteilte Baubewilligung 
Nr. 2021-0008 sei zu widerrufen.
2.
Die Neubebauung des Grundstücks Nr. 551 nach Hofstattrecht sei wegen Ablauf 
der mehrfach erstreckten Fristen zu verweigern.
3.
Das von der Gemeinde E._____ im Rahmen der Baubewilligung Nr. 2021-0008 
gewährte Näherbaurecht sei aufzuheben und die im Grundbuch der Gemeinde 
E._____ auf Grundstück Nr. 529 als Anmerkung eingetragene Last sei, sofern 
der Eintrag bereits erfolgt ist, zu löschen.
4.
Die Gemeinde E._____ sei anzuweisen, ein Bauvorhaben auf Grundstück 
Nr. 551 nur dann zu bewilligen, wenn das geplante Gebäude den 
Regelbauvorschriften entspricht und gegenüber dem Grundstück Nr. 529 den 
ordentlichen Strassenabstand einhält sowie die Zufahrt zu Grundstück Nr. 530 
nicht behindert.
5.
Die Gemeinde E._____ sei anzuweisen, die für den Fortbestand des 
Landwirtschaftsbetriebs von Rekurrent (recte: Beschwerdeführer) A._____ am 
bestehenden Standort nötige strassenmässige Erschliessung über Grundstück 
Nr. 529 nachhaltig zu sichern.
6.
Die Gemeinde E._____ sei anzuweisen, im Bewilligungsverfahren für die 
Neubebauung des Grundstücks Nr. 551 zur Beurteilung des Vorbestands und 
der Abweichungen davon sowie für die Beurteilung der Einhaltung der 
Regelbauvorschriften einen unabhängigen Fachmann beizuziehen.
7.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegner (recte: 
Beschwerdegegner).
Mittels Beschwerdeergänzung vom 13. September 2021 modifizierten die 
nun anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer 1 ihre Anträge wie folgt:
1.
Die Baubewilligung und der Baueinspracheentscheid vom 21.07.21 seien aufzu-
heben.
2.
Die im Bauentscheid (Ziff. II.1, Dispositiv Ziffer 2.1) enthaltene Gewährung von 
Näherbaurechten zugunsten der Parzelle 551 generell und zulasten der Strassen-
parzelle 529 im Besonderen sei aufzuheben.
3.
Formelle Anträge
- Es sei ein Gutachten zur Frage einzuholen, ob das Projektgrundstück unter 
verkehrssicherheitsrechtlichen Gesichtspunkten, auch unter Berücksichtigung der 
von der Gemeinde gewährten Näherbaurechte, zureichend erschlossen ist.
- Es sei im Winter 2021/2020 (recte: 2021/2022) ein Augenschein durchzuführen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. 7.7 % MWSt zu Lasten der 
Beschwerdegegner.


- 7 -
Begründend führten die Beschwerdeführer 1 im Wesentlichen die fehler-
hafte Unterzeichnung des Baugesuchs an, ein Erbenschein und vor allem 
ein vollständiger Grundbuchauszug mit individuellem Eigentümer-
nachweis fehle bei den Akten. Im Weiteren machten sie geltend, der 
Baubescheid stütze sich nicht auf das Hofstattrecht ab, halte die Bau-
behörde doch in ihren Erwägungen fest, die Hofstattfrage müsse 
vorliegend nicht abschliessend beurteilt werden, da der geplante Neubau 
mit Ausnahme der Grenzabstände den Vorgaben von Art. 14 Baugesetz 
(BG) entspreche. Der Abriss des Heustadels auf Parzelle 551 sei 
unbestrittenermassen im Jahr 2013 erfolgt. Die mit Schreiben des 
Gemeindevorstands vom 27. März 2013 ausgesprochene Verlängerung 
auf sechs Jahre sei deshalb gemäss Art. 82 BG ungültig gewesen und das 
Hofstattrecht im Jahr 2016 definitiv untergegangen. Damit erweise sich 
auch die mit Schreiben der Gemeinde vom 21. April 2020 vorgenommene 
Verlängerung um ein weiteres Jahr als rechtswidrig, da die sechsjährige 
Frist aus dem Jahr 2013 bereits Ende April 2019 abgelaufen sei und durch 
die Baueingabe vom September 2019 nicht habe eingehalten werden 
können. Die Bewilligung unter dem Hofstattrecht sei auch aus materiellen 
Gründen unzulässig, so stelle das Bauprojekt vom Gebäudekubus und 
vom Zweck her etwas ganz Anderes dar, als der bis ins Jahr 2013 
bestehende Stadel. Zudem machten die Beschwerdeführer 1 eine 
fehlende Erschliessung und damit fehlende Baureife geltend. Sie merkten 
an, dass die Beschwerdegegnerin die Zufahrten für Personenwagen zu 
Parkplätzen über die Parzelle 529 am 7. Mai 1986 als unzulässig beurteilt 
und damals das Baugesuch von A._____ abgewiesen habe. Wenn die 
Beschwerdegegnerin nun gegenteilig argumentiere, indem das geplante 
Bauprojekt 
über 
dieselben 
steilen 
Rampen 
von 
Parzelle 
529 
erschliessungsfähig sein solle, liege eine Rechtsungleichheit vor. Sie 
rügten zudem den fehlenden Nachweis der geforderten vier offenen Park-
plätze auf der Parzelle 551. Im Weiteren rügten die Beschwerdeführer 1 


- 8 -
die Verletzung der Grenzabstände gemäss Art. 20 BG. Aufgrund des 
öffentlichen Interesses dürfe die Gemeinde die mit den Nachbarn 
abgeschlossenen Näherbaurechte nicht genehmigen; aber auch das 
private Interesse an der Einhaltung der Regelordnung führe zur 
Verweigerung der Zustimmung zu allen Näherbaurechten. Überdies 
machten die Beschwerdeführer 1 eine Verletzung des Strassenabstandes 
gemäss Art. 21 BG geltend. Das durch die Gemeinde eingeräumte 
Näherbaurecht bis an die Grenze zu Lasten der Strassenparzelle 529 sei 
rechtswidrig und führe zusätzlich zu einer erheblichen und gefährlichen 
Verengung der ohnehin bereits engen Strassenfläche. Schliesslich rügen 
die Beschwerdeführer 1 die Verletzung von Art. 73 KRG. Die obligato-
rische Gestaltungsberatung (Art. 8 Abs. 3 BG) habe nicht stattgefunden, 
was für sich allein zwingend zur Aufhebung der Baubewilligung führe; das 
Projekt könne auch aus ästhetischen Gesichtspunkten nicht bewilligt 
werden.
10.
Mit weiterer Beschwerdeergänzung vom 14. September 2021 machten die 
Beschwerdeführer 1 
darauf 
aufmerksam, 
dass 
die 
angefochtene 
Baubewilligung 
auch 
unter 
dem 
Aspekt 
des 
(Bundes-)Zweit-
wohnungsgesetzes unzulässig sei. Es fehle am Bedürfnisnachweis, den 
das Bundesgericht seit dem Entscheid BGE 145 II 101 verlange.
11.
Mit Vernehmlassung vom 28. September 2021 beantragte die Gemeinde 
E._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 2) 
die 
kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne und 
reichte den Grundbuchauszug betreffend Liegenschaft Nr. 551 vom 
15. September 2021 zu den Akten. In formeller Hinsicht beantragte die 
Beschwerdegegnerin 2, auf den verspätet erfolgten Einwand der 
fehlenden Bauberatung sei nicht einzutreten. Der Einwand des Fehlens 
des vollständigen Grundbuchauszuges mit individuellem Eigentums-
nachweis sei gerechtfertigt; diese Belege könnten jedoch auch noch 


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nachträglich beigebracht werden. Betreffend Hofstattrecht hielt sie fest, 
nach Gesetz bestünde nach Ablauf der Frist zwar kein Anspruch des 
Grundeigentümers mehr auf Wiederaufbau, es liege damit aber im 
Ermessen der Baubehörde, ob sie dennoch die Rechtswohltat des 
Hofstattrechts zugestehen wolle, wenn rechtzeitig ein entsprechendes 
Verlängerungsgesuch gestellt worden sei. Unter den gegebenen 
Umständen und da die Gemeinde den Anlass für den Abbruch des 
Gebäudes gegeben habe, wäre es treuwidrig, sich im Nachhinein auf den 
Standpunkt zu stellen, dass die damalige Fristverlängerung um weitere 
drei Jahre nicht zulässig gewesen sei. Nicht stichhaltig sei der Einwand, 
die verlängerte Frist bis Ende April 2019 sei nicht eingehalten worden, da 
die erste Baueingabe vom 25. April 2019 datiere. Damit sei auch 
gerechtfertigt gewesen, dass die Gemeinde der Bauherrschaft zur 
Anpassung des Projekts und Neuausschreibung nochmals eine Frist von 
einem Jahr eingeräumt habe. Nicht zu beanstanden sei auch, dass der 
Zweck der Ersatzbaute ein anderer sei, da gemäss Art. 82 Abs. 2 BG 
Anpassungen an die Nutzungsart der betreffenden Zone ohne weiteres 
zulässig seien. Die Parzelle 551 sei entgegen den beschwerde-
führerischen Behauptungen baureif gemäss Art. 72 KRG und eigne sich 
für 
die 
vorgesehene 
Wohnnutzung. 
Daran 
änderten 
auch 
die 
Erschliessungsverhältnisse nichts, die keineswegs so schlecht seien, wie 
von den Beschwerdeführern 1 dargestellt. Die F._____ Strasse als auch 
die beiden Strässchen auf der Ost- und Westseite der Liegenschaft seien 
im Generellen Erschliessungsplan (GEP) als bestehende Erschliessungs-
strasse eingezeichnet, hätten also Zufahrtsfunktion. Zum Nachweis der 
geforderten vier Parkplätze hielt die Beschwerdegegnerin 2 fest, selbst 
wenn die Zufahrt zu den beiden Plätzen östlich des Ersatzbaus im Winter 
nicht möglich wäre, wäre eine vollständige Abweisung des Baugesuchs 
nicht gerechtfertigt. Dann käme die Ersatzabgaberegelung gemäss Art. 75 
BG zum Zuge resp. die Ausnahmeregelung von Art. 82 Abs. 1 KRG. Zur 


- 10 -
behaupteten Verletzung der Grenzabstände führte sie an, die These der 
Beschwerdeführer 1 liesse sich mit dem Verdichtungsgebot nicht 
vereinbaren und wäre auch sachlich aufgrund des vorhandenen 
öffentlichen Interesses an der Wiederbebauung der Parzelle nicht zu 
rechtfertigen. Die Interessensabwägung spreche eindeutig für die 
Unterschreitung 
der 
Grenzabstände. 
Es 
sei 
richtig, 
dass 
die 
Unterschreitungsregelung in Art. 77 KRG für Strassenabstände der 
Gemeinde nicht gelte, stattdessen gelange jedoch für diese Art von 
Abstandsregelungen Art. 57 KRG zur Anwendung. Hier rechtfertige sich 
auch diesbezüglich die Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 KRG. 
Bei Gewährung des Hofstattrechts spiele der Strassenabstand ohnehin 
keine Rolle. Vorliegend sei der Neubau sogar 50 cm weiter vom Strassen-
körper entfernt projektiert, so dass erst recht nicht von einer 
Verschlechterung des bestehenden Zustands gesprochen werden könne. 
Betreffend die Rüge der Verletzung von Art. 73 KRG (Ästhetik) führte die 
Beschwerdegegnerin 2 aus, in der Gemeinde E._____ nehme der Leiter 
des Bauamts die Aufgabe der Bauberatung wahr, der nebenberuflich als 
Architekt tätig sei und über das nötige Fachwissen auch in gestalterischer 
Hinsicht verfüge. Zur Rüge der Missachtung der Zweitwohnungs-
gesetzgebung brachte sie abschliessend vor, mit N._____ sei der Nutzer 
der projektierten Erstwohnung bekannt. Daraus, dass ursprünglich eine 
andere Bauherrschaft aufgetreten sei, könne nicht geschlossen werden, 
dass N._____ lediglich als Strohmann fungiere und nicht gewillt sei, die im 
Erdgeschoss vorgesehene Erstwohnung selber zu nutzen. Der künftige 
Nutzer der Einliegerwohnung sei hingegen naturgemäss nicht bekannt, 
müsse diese Wohnung im Obergeschoss doch entgegen jener im 
Erdgeschoss gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG touristisch bewirtschaftet sein. 
Der vorliegende Fall sei also nicht mit der Rechtsprechung in BGE 145 II 
101 zur Umgehung der Erstwohnungspflicht zu vergleichen.


- 11 -
12.
In ihrer Vernehmlassung vom 5. Oktober 2021 beantragten N._____ 
(vormaliger Beschwerdegegner) und die Erbengemeinschaft D._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 1) 
ebenfalls 
die 
kostenfällige 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie 
brachten im Wesentlichen vor, im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
stelle sich die Frage der rechtswidrigen Ausdehnung der Rechtsbegehren 
gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG (sog. Erweiterungsverbot) insbesondere in 
Bezug auf die nachweislich erst in der Beschwerdeergänzung 
vorgebrachten Rügen der fehlenden Baureife und Verletzung von 
Ästhetikvorschriften. In der Einsprache vom 12. April 2021 seien diese 
Rügepunkte noch kein Thema gewesen, folglich sei auf diese Rügen 
mangels Legitimation nicht einzutreten. Sie führten weiter aus, die 
Bewilligung des Bauvorhabens unter dem Hofstattrecht sei zulässig bzw. 
die Beschwerdegegner seien in ihrem berechtigten Vertrauen zu 
schützen. Die Dreijahresfrist nach Art. 82 Abs. 8 (recte: Abs. 5) BG sei 
nicht peremptorisch, weshalb eine Erstreckung möglich gewesen sei. 
Auch mehrmalige Erstreckungen seien nach Art. 9 Abs. 2 VRG bei 
Vorliegen zureichender Gründe möglich. Minimale Abweichungen von 
Grundriss, Gebäudeprofilen und Baukubus seien gestattet; diesen 
Korrekturen lägen keine überwiegenden öffentlichen oder privaten 
Interessen entgegen. Das Bauvorhaben sei aber auch unter der Regel-
bauweise konform. Der Neubau entspreche mit einer Fassadenhöhe von 
12 m, einer Gesamthöhe von 15 m und einer Gesamtlänge von 30 m den 
gesetzlich vorgeschriebenen Grundmassen in der Dorfzone (Art. 14 i.V.m. 
Art. 23 BG), womit die Regelbauweise eingehalten werde. Im Weiteren 
hielten die Beschwerdegegner fest, die Rüge der fehlenden Erschliessung 
resp. Baureife erweise sich als unbegründet. Mit der 'Näherbau-
rechtsvereinbarung' werde sichergestellt, dass der Nachbarschutz 
gewahrt bleibe. Betreffend die Unterschreitung der Grenzabstände lägen 
rechtmässige Unterschreitungsvereinbarungen vor (Art. 20 Abs. 1 BG 


- 12 -
i.V.m. Art. 77 Abs. 1 KRG). Vorliegend sei irrelevant, ob Art. 77 KRG auf 
Strassenabstände nach Art. 21 BG keine Anwendung finde, da die 
angrenzenden Parzellen keine Strassen i.S.v. Art. 21 BG seien, sondern 
Dorfwege, die unter die allgemeinen Bestimmungen von Art. 20 Abs. 1 BG 
i.V.m. Art. 77 Abs. 1 KRG fielen. Somit liege keine Verletzung des 
Strassenabstandes 
vor, 
womit 
die 
Beschwerdegegnerin 2 
die 
Unterschreitung des Grenzabstandes gewähren dürfe. Von einer 
ernsthaften Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit könne keine Rede 
sein. Ein überwiegendes öffentliches Interesse, das der Unterschreitung 
des Grenzabstandes entgegenstehe, sei nicht ersichtlich. Weiter führten 
sie an, eine Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG liege nicht vor. Bei der 
Planung des Neubaus sei bewusst auf die Umgebungssituation der 
Fraktion F._____ Rücksicht genommen worden, z.B. mit der Holz-
schalung. In Absprache mit dem Bauamt seien diverse Verbesserungen 
des Projekts vorgenommen worden. Eine Bauberatung habe somit durch 
den Bauamtsleiter Q._____ stattgefunden, der über das entsprechende 
Fachwissen verfüge. Zudem habe die Baubehörde den externen 
Rechtsberater Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger bezüglich die Fragen 
des Hofstattrechts und der Zweitwohnungsgesetzgebung hinzugezogen. 
Damit sei die Bestimmung von Art. 8 Abs. 3 BG (Bauberatung) erfüllt. Es 
entspreche zudem der Praxis der Baubehörde E._____, keine zusätzliche 
Bauberatung hinzuzuziehen. Die Beschwerdegegner hielten weiter fest, 
dass der Bauherr die geplante Erstwohnung bei ihrer Realisierung selber 
bewohnen werde. Dessen bisheriges Wohnhaus an der F._____ Strasse 
12 sei sanierungsbedürftig und aufgrund seines Alters bestünde bei 
N._____ das Interesse an einer komfortablen eingeschossigen Wohnung. 
Damit sei der Nachweis für den Bedarf einer persönlichen Erstwohnung 
erbracht. Nach dem Gesagten liege kein Widerspruch zum ZWG vor, 
weshalb die Einwände der Beschwerdeführer 1 abzuweisen seien. 
Abschliessend hielten die Beschwerdegegner fest, aus diesen Gründen 


- 13 -
erübrige sich auch das Einholen eines Gutachtens, welches nur zu 
Verzögerungen führen würde.
13.
Am 8. November 2021 hielten die Beschwerdeführer 1 replicando an ihren 
Anträgen fest. In formeller Hinsicht beantragten sie, die Beschwerde-
gegner seien im Hinblick auf den beantragten Augenschein zu 
verpflichten, die Bauprofile vollständig und massstabgetreu zu errichten. 
Die 
Steilheit 
der 
beiden 
Erschliessungssträsschen 
sei 
durch 
Fachpersonen aufzunehmen und zwar im Durchschnitt und in Bezug auf 
die steilste Stelle. Für den Fall, dass die Sache nicht ohnehin an die 
Vorinstanz zurückgewiesen werde, sei ein Gutachten des Bündner 
Heimatschutzes zur ästhetischen und städtebaulichen Einfügung der 
geplanten Baute ins Ortsbild von F._____ einzuholen. Sie machten im 
Wesentlichen geltend, die inhaltliche Identität zwischen Abbruchobjekt 
und geplantem Neubau sei nicht nachgewiesen; die Umrisse des 
ehemaligen Stalls würden vom Neubauprojekt überschritten. Die 
Beschwerdeführer 1 hätten im Baubewilligungsverfahren davon ausgehen 
dürfen, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Pflicht zum Beizug eines 
Bauberaters einhalte, und zwar von Amtes wegen. Erst mit der Zustellung 
des Einspracheentscheids sei klar gewesen, dass sich die Beschwerde-
gegnerin 2 rechtswidrig über diese Bestimmung hinweggesetzt habe. 
Dieser Punkt sei noch innerhalb der gesetzlichen Beschwerdefrist recht-
zeitig gerügt worden.
14.
Am 18. November 2021 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an 
ihren Rechtsbegehren fest. Ergänzend hielt sie fest, die 1986 verweigerte 
Errichtung von Parkplätzen sei erfolgt, da damals der Weg noch nicht 
befestigt gewesen sei und mit den damaligen Gerätschaften nicht 
zuverlässig habe von Schnee geräumt werden können. Würden die 
Fussgänger an Leib und Leben gefährdet, müsste der Weg auch für den 
Beschwerdeführer 1 selbst gesperrt werden, eine Zufahrt zu seiner 


- 14 -
Mistlege wäre dann nicht mehr möglich. Der Beschwerdeführer 1 sei 
daran zu erinnern, dass ihm im Bereich der Parzelle 513 eine Parkplatz-
ausfahrt direkt auf die F._____ Strasse sowie ein Näherbaurecht bewilligt 
worden seien. Die Argumentation der Beschwerdeführer 1 betreffend die 
beiden unteren Parkplätze erstaune, benutze der Beschwerdeführer 1 die 
Zufahrt im Winter doch selber für die Bedienung seiner Hofdüngeranlage 
und habe dabei keine Probleme. Vorliegend gehe es nicht um den Beizug 
externer Fachleute i.S.v. Abs. 1, sondern um die ständige Gestaltungs-
beratung gemäss Abs. 2 von Art. 8 BG. Letztere verlange nebst der 
fachlichen Eignung nur, dass die betreffende Person nicht in der 
Gemeinde wohnhaft sei. Diese Voraussetzungen erfülle Q._____, der in 
Österreich wohnhaft und fachlich geeignet sei.
15.
Mit Duplik vom 6. Dezember 2021 hielten auch N._____ und die 
Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträgen fest und beantragten die 
Abweisung der von den Beschwerdeführern 1 in ihrer Replik vom 
8. November 2021 gestellten formellen Anträgen, soweit darauf überhaupt 
eingetreten werden könne.
16.
Mit Schreiben vom 25. Januar 2022 liess der beschwerdeführerische 
Rechtsvertreter dem Verwaltungsgericht die Vollmachten von B._____ 
und C._____ (nachfolgend Beschwerdeführer 2 und 3) zugehen, die den 
väterlichen Landwirtschaftsbetrieb (Parzelle 530) übernommen hatten und 
diesbezüglich als Rechtsnachfolger von A._____ in das verwaltungs-
gerichtliche Verfahren eintraten.
17.
Im Rahmen eines dritten Rechtsschriftenwechsels hielten die Parteien an 
ihren Anträgen fest und vertieften ihre Argumentationen nochmals.
18.
Mit prozessleitender Verfügung vom 20. Oktober 2022 ersuchte der 
vormalige Instruktionsrichter die R._____ AG um Edition sämtlicher 


- 15 -
Unterlagen des Baugesuchs vom 25. April 2019 für den Ersatzbau auf 
Parzelle 551. Mit Schreiben vom 8. November 2022 edierten N._____ und 
die Beschwerdegegnerin 1 diverse Unterlagen, so insbesondere das 
Baugesuch vom 25. April 2019.
19.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 monierten die Beschwerdeführer 1 
bis 3, N._____ und die Beschwerdegegnerin 1 könnten die Editions-
verfügung vom 20. Oktober 2022 bereits deshalb nicht erfüllen, weil sich 
diese an die R._____ AG richte. Ohnehin sei unklar, was mit den 
eingereichten Unterlagen bewiesen werden solle.
20.
Am 18. Januar 2023 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor 
Ort durch, an welchem die Beschwerdeführer 2 und 3 sowie der 
beschwerdeführerische Rechtsvertreter anwesend waren. Von Seiten der 
Beschwerdegegnerin 2 nahmen S._____ (Gemeindepräsident), T._____ 
(Vorstandsmitglied), 
Q._____ 
(Leiter 
Bauverwaltung) 
sowie 
der 
Rechtsvertreter 
am 
Augenschein 
teil. 
Für 
N._____ 
und 
die 
Beschwerdegegnerin 1 waren deren Rechtsvertreter sowie U._____ 
(Architekt) anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen 
Standorten Gelegenheit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch 
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern, wovon allseits 
Gebrauch gemacht wurde.
21.
Mit Schreiben vom 6. Oktober 2023 teilte der beschwerdeführerische 
Rechtsvertreter mit, dass N._____ am 23. September 2023 verstorben sei. 
Damit sei das einzige Argument, welches die Beschwerdegegnerin 1 im 
Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsgesetz anführe, weggefallen.
22.
Am 18. Oktober 2023 hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, dass die 
Geschwister den verstorbenen N._____ sel. beerbten. Die Geschwister 
seien bereits als D._____ Erben und damit als Gesamteigentümer des 


- 16 -
Grundstücks 551 am vorliegenden Verfahren beteiligt. Damit seien die 
beiden Erbengemeinschaften identisch und würden den Prozess weiter-
führen. Die Beschwerdegegnerin 2 schloss sich diesen Ausführungen mit 
Schreiben vom 23. Oktober 2023 an.
23.
Mit Eingabe vom 1. November 2023 bestritten die Beschwerdeführer 1 
bis 3 die Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2.
24.
Mit prozessleitender Verfügung vom 24. November 2023 ersuchte der 
Instruktionsrichter die Beschwerdegegnerin 2, von einer unabhängigen 
Bauberatung zuhanden des Verwaltungsgerichts einen Bericht zum 
streitberufenen Bauvorhaben einzuholen.
25.
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2023 hielten die Beschwerdeführer 1 
bis 3 fest, die Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 24. November 
2023 sei in mehrfacher Hinsicht rechtswidrig, auf deren Anfechtung sei 
aber verzichtet worden. Wenn die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens einen nicht neutralen Bauberater eingesetzt 
habe, könne dieser Mangel nicht im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen 
Verfahrens geheilt werden. Der angefochtene Entscheid müsse vielmehr 
aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen werden.
26.
Am 15. Dezember 2023 erstattete die V._____ Raumentwicklung in 
ortsbaulicher und gestalterischer Hinsicht ihren Bericht.
27.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 nahmen die Beschwerdeführer 1 bis 3 
dazu Stellung.
28.
Am 16. Januar 2024 äusserte sich die Beschwerdegegnerin 1 zum Bericht 
der Bauberaterin und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf eingetreten werden könne. Eventualiter sei die Baubewilligung vom 


- 17 -
21. Juli 2021 mit den neuen Plänen vom 30. Januar 2024 zu bestätigen 
und die Beschwerde im Übrigen abzuweisen (alternative Projekt-
änderung). Begründend führte sie an, die Beurteilung von V._____ 
enthalte nicht objektive feststellbare und gegen das Baugesetz 
verstossende Punkte, jedoch ein paar subjektive Hinweise. Die 
Beschwerdegegnerin 1 legte zur Prozedur ein abgeändertes und 
alternatives Projektänderungsgesuch, bei dem sämtliche Punkte der 
Bauberatung aufgenommen und in den Plänen berücksichtigt worden 
waren, ein. Die Bauberatung habe dieses Projekt mit Bericht vom 
25. Januar 2024 begutachtet und als bewilligungsfähig eingestuft. Das 
leicht angepasste Bauprojekt entspreche somit den Empfehlungen der 
(externen) Bauberatung und stehe im Einklang mit den baugesetzlichen 
Normen. Das Verwaltungsgericht könne prozessrechtlich auch dem 
Eventualbegehren 
stattgeben, 
falls 
nicht 
dem 
Hauptbegehren 
stattgegeben würde (Art. 56 Abs. 3 VRG). Im vorliegenden Verfahren 
könne aufgrund der nur geringfügigen Projektänderung das Melde-
verfahren gemäss Art. 50 f. RPV zur Anwendung gelangen. Eine erneute 
Ausschreibung entfalle.
29.
Mit Eingabe vom 13. März 2024 beantragten die Beschwerdeführer 1 
bis 3, auf das Eventualbegehren der Beschwerdegegnerin 1 sei nicht 
einzutreten. Das ursprüngliche Projekt sei gemäss dem Bericht der 
Bauberater klar nicht bewilligungsfähig. Das Eventualprojekt könne bereits 
aus formellen Gründen nicht durch das Verwaltungsgericht beurteilt 
werden; es könne zudem auch nicht Gegenstand des vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens bilden. Formell liege zudem gar kein rechts-
gültiges Baugesuch vor.
30.
Die Beschwerdegegnerin 2 verzichtete am 20. März 2024 auf eine weitere 
Vernehmlassung. Am 15. April 2024 verzichtete auch die Beschwerde-
gegnerin 1 auf eine weitere formelle Stellungnahme; sie bestritt sämtliche 


- 18 -
Anträge und Behauptungen der Beschwerdeführer. Ebenso verzichteten 
die Beschwerdeführer 1 bis 3 am 25. April 2024 auf eine weitere Stellung-
nahme; die Behauptungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 wurden 
durchwegs bestritten.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein, in ihren Rechts-
schriften, im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie in der 
angefochtenen Baubewilligung vom 28. Juni bzw. 21. Juli 2021 wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte im vorliegenden Fall bilden der Bau- und Einsprache-
entscheid vom 21. Juli 2021 (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-
act.] 31) und die Baubewilligung vom 28. Juni bzw. 21. Juli 2021 (vgl. Bg2-
act. 32), mit welchen die Beschwerdegegnerin 2 die Einsprache der 
Beschwerdeführer 1 vom 12. April 2021 abgewiesen und das Baugesuch 
von N._____ und der Beschwerdegegnerin 1 vom 12./15. März 2021 zur 
Erstellung eines Wohnhauses auf Parzelle 551 unter Auflagen 
gutgeheissen hat. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ist 
nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) vorliegend zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. 
Die Beschwerdeführer 1 sind als Verfügungsadressaten beschwert und 
folglich zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. Die Beschwerde-
legitimation kommt auch B._____ und C._____ (nachfolgend Beschwerde-
führer 2 und 3) zu, die Ende 2021 den väterlichen Landwirtschaftsbetrieb 
(u.a. Parzelle 530) zu Eigentum übernommen haben und diesbezüglich 
als Rechtsnachfolger des Beschwerdeführers 1 in das verwaltungs-
gerichtliche Verfahren eingetreten sind (vgl. Gerichtsakte A9 und Beilagen 
zur Eingabe vom 25. Januar 2022; vgl. auch Art. 83 der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Die Beschwerdelegitimation des 


- 19 -
Beschwerdeführers 1, 
der 
in 
unmittelbarer 
Nachbarschaft 
zum 
bestrittenen Projekt wohnhaft ist resp. über ein Wohnrecht an der 
Liegenschaft F._____ Strasse 8 verfügt, bleibt davon unberührt. Auf die 
im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach 
einzutreten.
2.1.
Die Beschwerdegegnerin 1 reichte im verwaltungsgerichtlichen Verfahren 
einen Grundbuchauszug ein, aus dem die Eigentümerstellung an der 
Parzelle 551 hervorgeht. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass 
W._____ als Erbe von D._____ sel. weder das Baugesuch vom 
12./15. März 2021 noch die Anwaltsvollmacht der Kunz Schmid Rechts-
anwälte und Notare AG unterzeichnet habe. An seiner Stelle habe indes 
sein Beistand X._____ unterschrieben. Mangels im Recht liegenden 
Einsetzungsbeschlusses der Erwachsenenschutzbehörde sei unklar, ob 
und in welchem Umfang X._____ überhaupt vertretungsberechtigt 
gewesen sei. Ohnehin hätte der Beistand die Zustimmung der 
Erwachsenenschutzbehörde einholen müssen.
2.2.
Nach Art. 394 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 
210) wird eine Vertretungsbeistandschaft errichtet, wenn die hilfsbedürf-
tige Person bestimmte Angelegenheiten nicht erledigen kann und deshalb 
vertreten werden muss. Die Erwachsenenschutzbehörde kann die 
Handlungsfähigkeit der betroffenen Person entsprechend einschränken 
(Art. 394 Abs. 2 ZGB). Auch wenn die Handlungsfähigkeit nicht 
eingeschränkt ist, muss die betroffene Person sich die Handlungen des 
Beistands oder Beiständin anrechnen und gefallen lassen (vgl. Abs. 3). 
Gemäss Art. 416 Abs. 1 ZGB erfordern diverse Geschäfte, die der 
Beistand oder die Beiständin in Vertretung der betroffenen Person 
vornimmt, die Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde – so unter 
anderem auch das Erstellen von Bauten und die Erklärung zur Prozess-
führung (vgl. Art. 416 Abs. 1 Ziff. 4 und 9 ZGB). Diese Zustimmung ist 


- 20 -
indes gemäss Art. 416 Abs. 2 ZGB nicht erforderlich, wenn die urteils-
fähige Person ihr Einverständnis erteilt und ihre Handlungsfähigkeit durch 
die Beistandschaft nicht eingeschränkt ist.
2.3.
Mit Ernennungsurkunde vom 15. April 2014 wurde für W._____ eine 
Vertretungsbeistandschaft mit Vermögensverwaltung gemäss Art. 394 
i.V.m. Art. 395 ZGB mit den Aufgabenbereichen angeordnet, (a) ihn beim 
Erledigen der administrativen Angelegenheiten zu vertreten, insbesondere 
auch im Verkehr mit Behörden, Ämtern, Banken, Post, (Sozial-)
Versicherungen, sonstigen Institutionen und Privatpersonen sowie (b) ihn 
beim Erledigen der finanziellen Angelegenheiten zu vertreten, insbeson-
dere sein Einkommen und Vermögen sorgfältig zu verwalten. Als 
Vertretungsbeistand wurde X._____ bestätigt (vgl. Akten der Beschwerde-
gegnerin 1 [Bg1-act.] 17). Am 18. November 2021 unterzeichnete 
W._____ zudem folgende Erklärung (vgl. Bg1-act. 18): (Zustimmung zum 
Baugesuch und zur Prozessführung [Kunz Schmid Urkunde 18]).
Sowohl das Baugesuch vom 12./15. März 2021 als auch die 
Anwaltsvollmacht zur Prozessführung wurden unbestrittenermassen von 
W._____ 
unterzeichnet. 
Es 
ist 
den 
Beschwerdeführern 
indes 
zuzustimmen, 
dass 
aufgrund 
der 
familiären 
Beziehungen 
nicht 
ausgeschlossen werden kann, dass diese Geschäfte die Interessen des 
Beistandes in eigener Angelegenheit denjenigen von W._____ wider-
sprechen; schliesslich ist die Ehefrau von X._____ – wie W._____ – 
Mitglied der Erbengemeinschaft D._____. Eine Interessenkollision würde 
grundsätzlich dazu führen, dass die Befugnisse von X._____ entfallen 
wären (vgl. Art. 403 Abs. 2 ZGB). Die Frage, ob tatsächlich eine 
Interessenkollision vorliegt, muss hier indes nicht beantwortet werden. 
Gemäss Erklärung vom 18. November 2021 hat W._____ seinem 
Beistand nämlich die mündliche Zustimmung sowohl zur Bevoll-
mächtigung von O._____ zur Unterzeichnung des Baugesuchs vom 


- 21 -
12./15. März 2021 als auch zur Bevollmächtigung der Kunz Schmid 
Rechtsanwälte und Notare AG zur Prozessführung erteilt. Es bestehen 
keine Anhaltspunkte, dass W._____ im Zeitpunkt dieser Zustimmungen 
nicht urteilsfähig gewesen wäre. Gegenteiliges wird von den Beschwerde-
führern auch nicht behauptet. Dies hat zur Konsequenz, dass die Urteils-
fähigkeit von W._____ zu vermuten ist (vgl. VOGEL, in: GEISER/-
FOUNTOULAKIS [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, Art. 1-456 
ZGB, 6. Aufl., Basel 2018, Rz. 11 zu Art. 416/417 ZGB). Auch ist die 
Handlungsfähigkeit von W._____ gemäss Ernennungsurkunde vom 
14. April 2014 nicht beschränkt worden (vgl. Art. 416 Abs. 2 ZGB). Damit 
ist festzuhalten, dass W._____ einerseits über seinen Beistand und 
andererseits auch persönlich sowohl dem Baugesuch vom 12./15. März 
2021 sowie der Prozessführung mündlich und schriftlich zugestimmt hat. 
Dies führt dazu, dass es gemäss Art. 416 Abs. 2 ZGB keiner Zustimmung 
durch die Erwachsenenschutzbehörde bedurfte. Damit erweist sich diese 
Rüge als unbegründet. Festzuhalten ist weiter, dass im vorliegenden 
Beschwerdeverfahren die gesetzlichen Erben, die bereits als Erben-
gemeinschaft D._____ und damit als Gesamteigentümer des streit-
berufenen Grundstücks Nr. 551 am Verfahren beteiligt sind, von Gesetzes 
wegen an die Stelle des in der Zwischenzeit verstorbenen N._____ treten 
(vgl. Art. 560 Abs. 2 ZGB). Das vorliegende Verfahren ist demzufolge mit 
der an die Stelle von N._____ tretenden Erbengemeinschaft D._____ 
weiterzuführen.
3.1.
Die Beschwerdegegnerin 1 bringt ihrerseits vor, die Beschwerdeführer 
beanstandeten in der Beschwerdeergänzung vom 13. September 2021 
neu die Baureife des Grundstücks, die Ästhetik des Gebäudes sowie 
dessen Eingliederung in die Umgebung. Diese Beanstandungen seien im 
Rahmen des Einspracheverfahrens nicht geltend gemacht worden, womit 
eine unzulässige Ausdehnung des Rechtsbegehrens vorliege.


- 22 -
3.2.
Gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien Rechtsbegehren, die sie 
im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen, was 
bedeutet, dass der Instanzenzug einzuhalten ist (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 20 40 vom 
4. August 2021 E.1 mit Hinweis auf A 14 3 vom 1. Juli 2014 E.1.b). Nur 
das Vorbringen neuer Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge, 
welche das ursprünglich gestellte Rechtsbegehren zu stützen vermögen, 
ist zulässig (VGU R 20 71 vom 28. September 2021 E.2.1 mit Hinweis auf 
U 12 181 vom 28. Februar 2013 E.1a). Gegen das Baugesuch vom 
12./15. März 2021 erhoben die Beschwerdeführer 1 am 12. April 2021 
Einsprache. Darin beantragten sie die Abweisung des Baugesuchs. 
Nachdem die Einsprache der Beschwerdeführer 1 mit Bau- und 
Einspracheentscheid vom 21. Juli 2021 abgewiesen und die Bewilligung 
zur Erstellung des Wohnhauses auf Parzelle 551 am 28. Juni bzw. 21. Juli 
2021 unter Auflagen erteilt wurden, beantragten die Beschwerdeführer 1 
in ihrer Beschwerdeergänzung vom 13. September 2021 die Aufhebung 
des Bau- und Einspracheentscheids bzw. die Nichtbewilligung des 
Baugesuchs vom 12./15. März 2021. Das Rechtsbegehren in der 
Hauptsache zielt sowohl im Einspracheverfahren als auch im 
Beschwerdeverfahren auf die Nichtbewilligung des Baugesuchs vom 
12./15. März 2021 ab. Wenn die Beschwerdeführer 1 dieses Hauptrechts-
begehren im Beschwerdeverfahren nun anders begründen als im 
Einspracheverfahren, stellt dies keine unerlaubte Ausdehnung des 
Rechtsbegehrens dar. Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt 
als unbegründet.
4.1.
Mit angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid und Baubewilligung 
vom 28. Juni bzw. 21. Juli 2021 hat die Beschwerdegegnerin 2 die 
Erstellung des Wohnhauses auf Parzelle 551 unter anderem unter dem 
Aspekt des Hofstattrechts bewilligt. Dagegen bringen die Beschwerde-


- 23 -
führer vor, dass das Bauvorhaben sowohl vom Gebäudekubus als auch 
vom Zweck her vom ehemaligen Heustadel abweiche. Dabei handle es 
sich nicht bloss um minimale Abweichungen, weshalb das Bauvorhaben 
unter dem Aspekt des Hofstattrecht (materiell) nicht bewilligt werden 
könne.
4.2.
Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) regelt das Hofstattrecht, welches als besonderes 
Institut der Besitzstandsgarantie bezeichnet werden kann. Das Hofstatt-
recht wird definiert als Befugnis, ein Gebäude, das durch höhere Gewalt 
zerstört oder freiwillig abgebrochen wurde, innert bestimmter Frist ohne 
Rücksicht auf die Vorschriften der Regelbauweise (Grenz- und Gebäude-
abstände, Gebäudeabmessungen, Nutzungsziffern; vgl. dazu Art. 25 
KRG) wieder aufzubauen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen 
Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 353). Die Beschwerde-
gegnerin 2 gewährleistet das Hofstattrecht in Art. 82 Abs. 2 BG. Danach 
dürfen Bauten und Anlagen, die durch höhere Gewalt zerstört oder 
freiwillig abgebrochen werden, ohne Rücksicht auf die Vorschriften über 
die Ausnützungsziffer und die Gebäudeabmessungen im gleichen Umfang 
und im Rahmen der bisherigen Nutzung wieder aufgebaut werden. Die 
Baubehörde kann bei Wiederaufbauten minimale Abweichungen vom 
Grundriss, Gebäudeprofil und vom Baukubus gestatten, sofern damit eine 
bessere Überbauung und Gestaltung erreicht wird und keine über-
wiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Das hier zu beur-
teilende Bauvorhaben sieht vor, den im Jahr 2013 abgebrochenen Heu-
stadel durch ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten zu ersetzen (vgl. Bg2-
act. 25). Damit ist der Tatbestand des Hofstattrechts grundsätzlich erfüllt. 
Den bewilligten Baugesuchplänen "Grundrisse Fassaden Schnitt M 1:100" 
(vgl. Bg2-act. 25) kann entnommen werden, dass das geplante 
Bauvorhaben 
im 
Giebelbereich 
erhebliche 
Abweichungen 
zum 


- 24 -
ehemaligen Heustadel aufweist. In Übereinstimmung mit der Beschwerde-
gegnerin 2 ist allerdings festzuhalten, dass diese Abweichungen augen-
scheinlich darauf zurückzuführen sind, dass der Heustadel im Laufe der 
Zeit an Standsicherheit verlor und sich gegen Osten hin absenkte. Die 
fehlende Standsicherheit war nämlich der Grund dafür, dass sich die 
Beschwerdegegnerin 1 bereit erklärte, den Heustadel abzureissen. Mit 
anderen Worten kann also davon ausgegangen werden, dass die Giebel-
linie des Heustadels ursprünglich horizontal verlief und die bewilligten 
Baugesuchpläne nicht diesen (ursprünglichen) Zustand, sondern den 
Zustand nach der Absenkung zeigen. Die auf diesen Plänen ersichtlichen 
Abweichungen im Giebelbereich würden somit keinen Grund darstellen, 
um das Bauvorhaben unter dem Aspekt des Hofstattrechts nicht bewilligen 
zu können. Allerdings ist das Hofstattrecht – wie in den nachfolgenden 
Erwägungen 5.1 ff. aufgezeigt wird – ohnehin verwirkt. Damit kann die 
Frage, ob die weiteren aus den bewilligten Baugesuchplänen zu 
entnehmenden Abweichungen als nicht mehr minimal zu qualifizieren 
sind, offengelassen werden.
5.1.
Die Beschwerdeführer machen die Verwirkung des Anspruchs auf Wieder-
aufbau im Hofstattrecht geltend. Das Gesetz sähe nämlich keine Möglich-
keit vor, die in Art. 82 Abs. 5 BG statuierte Dreijahresfrist zu verlängern. 
Der Abriss des Heustadels auf Parzelle 551 sei unbestrittenermassen im 
Jahr 2013 erfolgt. Die von der Beschwerdegegnerin 2 mit Schreiben vom 
27. März 2013 gewährte Verlängerung um weitere drei Jahre bis Ende 
April 2019 sei somit ungültig gewesen. Damit sei das Hofstattrecht im Jahr 
2016 definitiv untergegangen. Vor diesem Hintergrund erweise sich auch 
die von der Beschwerdegegnerin 2 mit Schreiben vom 21. April 2020 
bewilligte zweite Fristverlängerung bis April 2021 als rechtswidrig.
5.2.
Gemäss Art. 82 Abs. 5 BG besteht ein Anspruch auf Wiederaufbau nur, 
sofern die Gebäudemasse des Altbaus vor dem Abbruch bzw. binnen zwei 


- 25 -
Monaten seit der Zerstörung im Einvernehmen mit der Gemeinde durch 
Pläne festgehalten wurde und der Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren 
seit der Zerstörung bzw. dem Abbruch erfolgt. Diese Bestimmung regelt 
nicht, wie diese Dreijahresfrist einzuhalten ist. Richtigerweise ist – unter 
Füllung dieser Gesetzeslücke – davon auszugehen, dass diese Frist dann 
eingehalten ist, wenn innert derselben Frist ein Gesuch um Wiederaufbau 
im Hofstattrecht gestellt wird. Nur so ist gewährleistet, dass es in der Macht 
des Bauherrn liegt, von seinem Hofstattrecht Gebrauch zu machen oder 
nicht. Würde für die Fristwahrung beispielsweise auf die Rechtskraft einer 
Baubewilligung oder auf den Baubeginn abgestellt, läge es an vom 
Bauherrn nicht zu beeinflussenden Faktoren wie der Dauer des Baubewil-
ligungsverfahrens, der Erhebung von Einsprachen Dritter oder eines 
allfälligen Rechtsmittelverfahrens, ob das Hofstattrecht ausgeübt werden 
kann oder nicht. So hat das Verwaltungsgericht in VGE 444/95 E.3, 
festgehalten, dass es für die Inanspruchnahme des Hofstattrechts 
insbesondere eines Baugesuchs bedarf. Auch die Rechtsordnungen 
anderer Kantone sehen vor, dass zur Fristwahrung die Einreichung des 
Wiederaufbaugesuchs genügt. Angefügt sei, dass die Einreichung eines 
Wiederaufbaugesuchs innert der dreijährigen Frist nur dann fristwahrend 
sein kann, wenn das Gesuch auch bewilligt werden kann (vgl. zum 
Ganzen: PVG 2007 Nr. 31; VGU R 06 98 vom 27. März 2007 E.2.c).
5.3.
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 die Frist für den 
Wiederaufbau im Hofstattrecht in jedem Fall verwirkt. Dies hätte selbst 
dann zu gelten, wenn es sich bei der in Art. 82 Abs. 5 BG enthaltenen 
Dreijahresfrist nicht um eine peremptorische, sondern um eine erstreck-
bare Frist handeln würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die 
Beschwerdegegnerin 1 am 25. April 2019 (vgl. Aktenedition Bg1-act. 29), 
also innert erstmaliger Fristerstreckung bis Ende April 2019 (vgl. Bg2-act. 
2), ein Baugesuch (Nr. 2019-0013) für die Erstellung eines Wohnhauses 


- 26 -
im Sinne eines Ersatzbaus für den Heustadel einreichten (vgl. Bg2-act. 9). 
Dieses Baugesuch erfuhr in der Folge diverse Änderungen (Baugesuch 
Nr. 2019-0007), da es zu diesem Zeitpunkt unvollständig war, weshalb die 
Bauherrschaft zu diversen Ergänzungen bzw. Anpassungen aufgefordert 
worden war (vgl. Aktenedition Bg1-act. 34; Bg2-act. 11 ff. und 16; 
Gerichtsakte A11). Das abgeänderte Baugesuch hat die Beschwerde-
gegnerin 1 aufgrund von Einsprachen sowie der Feststellungen der 
Baubehörde, wonach das projektierte Gebäudedach die Gebäudehöhen 
des alten Heustadels deutlich überrage, die Firsthöhe und die Fassaden-
höhe überschritten würden sowie die Nutzung der Wohnungen noch 
unklar sei, am 21. März 2020 zurückgezogen. Mit Verfügung der 
Beschwerdegegnerin 2 vom 31. März 2020 wurde das entsprechende 
Baubewilligungsverfahren infolge Rückzugs abgeschrieben (vgl. Bg2-act. 
24). Aufgrund des Ausgeführten ist was folgt festzustellen: Das Bau-
gesuch vom 25. April 2019 (Nr. 2019-0013) war zwar innert erstreckter 
Frist bis Ende April 2019 eingereicht worden, allerdings war dieses 
Baugesuch nicht bewilligungsfähig, andererseits die Beschwerde-
gegnerin 1 kaum daran Ergänzungen bzw. Anpassungen vorgenommen 
hätte, und das Baugesuch folglich erst am 26. September 2019 (Nr. 2019-
0007) publiziert wurde (vgl. Bgin-act. 17 und 19). War das Baugesuch vom 
25. April 2019 nicht bewilligungsfähig, hat damit auch die bis Ende April 
2019 erstreckte Frist nicht gewahrt werden können; schliesslich ist die 
Bewilligungsfähigkeit Voraussetzung für die Fristwahrung (vgl. PVG 2007 
Nr. 31, VGU R 06 98 vom 27. März 2007 E.2.c). Damit ist der Anspruch 
auf Wiederaufbau im Hofstattrecht verwirkt. Dasselbe gilt auch in Bezug 
auf das abgeänderte Baugesuch, publiziert am 26. September 2019 
(Nr. 2019-0007). Einerseits wurde dieses abgeänderte Baugesuch (vgl. 
Bg2-act. 16) nämlich nicht innert der bis am 25. April 2019 gewährten Frist 
eingereicht, 
andererseits 
war 
es 
augenscheinlich 
auch 
nicht 
bewilligungsfähig. Diesbezüglich verhält es sich nämlich so, dass die 


- 27 -
Beschwerdegegnerin 1 
das 
abgeänderte 
Baugesuch 
mangels 
Bewilligungsfähigkeit am 21. März 2020 zurückzog. Vor diesem Hinter-
grund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Beschwerde-
gegnerin 1 – selbst wenn es sich bei der Dreijahresfrist gemäss Art. 82 
Abs. 5 BG um eine erstreckbare Frist handeln würde – weder mit 
Baugesuch vom 25. April 2019 (Nr. 2019-0013) noch mit dem abgeän-
derten Baugesuch vom 20. September 2019 (Nr. 2019-0007) die Frist für 
den Wiederaufbau im Hofstattrecht gewahrt hat, womit das Hofstattrecht 
in jedem Fall verwirkt ist.
5.4.
Kann das Bauvorhaben im Hofstattrecht gemäss Art. 82 Abs. 2 BG infolge 
Verwirkung nicht realisiert werden, hat dies zur Konsequenz, dass die 
Rechtskonformität des Bauvorhabens nach der Regelbauweise und den 
einschlägigen Zonenbestimmungen zu beurteilen ist, was unter den 
Parteien unstrittig blieb. In diesem Zusammenhang rügen die 
Beschwerdeführer, dass das Bauvorhaben sowohl infolge fehlender 
Baureife bzw. Erschliessung und fehlender Parkplätze als auch infolge 
Verletzung der Grenzabstände sowie des Strassenabstandes nicht 
bewilligungsfähig sei. Auch unter ästhetischen Gesichtspunkten könne 
das Bauvorhaben nicht bewilligt werden. Auf die einzelnen Rügen der 
Beschwerdeführer wird nachstehend eingegangen.
6.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, gegenüber einer Strasse sei der 
Abstand von 3 m gemäss Zonenschema zwingend einzuhalten. Jede 
Änderung eines in der Regelbauweise vorgesehenen Strassenabstandes 
sei somit widerrechtlich. Widerrechtlich sei demnach auch das von der 
Gemeinde gestützt auf Art. 77 KRG zugunsten der Parzelle 551 und 
zulasten der Strassenparzelle 529 eingeräumte Näherbaurecht bis an die 
Grenze.


- 28 -
6.2.
Nach Art. 77 Abs. 1 KRG kann die kommunale Baubehörde Unterschrei-
tungen der in diesem Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde fest-
gelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den 
Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. Vorbehalten bleiben gemäss Abs. 3 dieser Bestimmung 
unter anderem Strassenabstände der Gemeinden. Nach Art. 21 Abs. 1 BG 
haben Gebäude gegenüber öffentlichen oder öffentlichen Zwecken 
dienenden Strassen die Grenzabstände der betreffenden Zone 
einzuhalten. Das vorliegende Bauvorhaben liegt unbestrittenermassen in 
der Dorfzone. Nach Art. 14 Abs. 1 BG beträgt der Grenzabstand in der 
Dorfzone und damit auch der Strassenabstand 3 m.
6.3.
Gemäss dem Generellen Erschliessungsplan (GEP) Verkehr handelt es 
sich bei der auf der Nordseite des geplanten Bauvorhabens angrenzenden 
Teil des Grundstück Nr. 551 nicht um eine (Erschliessungs-)-Strasse (im 
GEP gelb markiert), sondern um einen Dorfweg (vgl. Bg2-act. 34). Bei dem 
von den Beschwerdeführern gerügten "Strassenabstand" von 3 m, 
welcher als solcher einzuhalten wäre, handelt es sich demnach nicht um 
einen Strassenabstand, sondern vielmehr um einen Grenzabstand. Ein 
solcher kann gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG unterschritten werden, wenn 
eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt. Diese Voraus-
setzung ist erfüllt, zumal die Beschwerdegegnerin 2 der Beschwerde-
gegnerin 1 mit angefochtenem Bau- und Einspracheentscheid ein Näher-
baurecht bis auf die Grenze von Parzelle 529 gewährt hat. Vor diesem 
Hintergrund geht auch die Argumentation der Beschwerdeführer, wonach 
eine Baulinie zu erlassen sei, sofern der gesetzlich definierte "Strassen-
abstand" verringert werden solle, ins Leere; schliesslich liegt kein 
Strassenabstand, sondern ein Grenzabstand zur Diskussion.
7.1.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, in einer Dorfzone, in 
welcher keine Ausnützungsziffer vorgeschrieben sei, würden die 


- 29 -
Vorschriften über die Grenzabstände und Gebäudehöhen besondere 
Bedeutung erlangen. In solchen Fällen hätten Grenzabstände prototypisch 
planerische Funktion. Es würde daher den in Art. 77 KRG geforderten 
öffentlichen Interessen widersprechen, wenn sowohl die Nachbarn als 
auch die Beschwerdegegnerin 2 Hand zur Unterschreitung solcher 
Grenzabstände bieten würden.
7.2.
Gemäss Art. 20 Abs. 1 BG sind die Grenzabstände gemäss Zonenschema 
einzuhalten. Vorbehalten sind Baulinien und Unterschreitungen gemäss 
Art. 75 bis 77 KRG. Der Grenzabstand in der Dorfzone beträgt 3 m (vgl. 
Art. 14 BG). Da das Bauvorhaben diesen Abstand nicht einhält, haben 
L._____, Eigentümerin der Nachbarsparzelle 549, und Y._____, 
Eigentümer der Nachbarsparzelle 550, zugunsten des Grundstücks 551 
ein Recht auf Unterschreitung von Bauabständen gemäss Art. 77 KRG 
eingeräumt (vgl. Bg-act. 12 und 13). Mit angefochtenem Bau- und 
Einspracheentscheid hat die Beschwerdegegnerin 2 zugunsten des 
Grundstücks 551 ebenfalls ein Näherbaurecht gemäss Art. 77 KRG bis auf 
die Grenze der Nachbarsparzelle 529 gewährt. Ohne diese eingeräumten 
Näherbaurechte wäre die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet, den Grenz-
abstand gemäss Regelbauweise von 3 m einzuhalten. Diese Verpflichtung 
würde faktisch zu einer Unüberbaubarkeit von Grundstück 551 führen. 
Dies wiederspricht nicht nur den privaten Interessen der Beschwerde-
gegnerin 1, sondern auch den öffentlichen Interessen. Was das öffentliche 
Interesse anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass mit dem geplanten 
Wohnhaus der ehemalige Heustadel als Baute ersetzt werden soll. Mit 
anderen Worten wird durch das geplante Bauvorhaben das ursprüngliche 
Dorfbild wiederhergestellt, was im öffentlichen Interesse liegt. Die 
eingeräumten Näherbaurechte erweisen sich zudem auch unter Berück-
sichtigung der in der Fraktion F._____ ohnehin dichten Siedlungs-
verhältnisse sowie dem gemäss Art. 1 des Bundesgesetzes über die 


- 30 -
Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, 
RPG; 
SR 700) 
statuierten 
Verdichtungsgebot als im öffentlichen Interesse liegend. Vor diesem 
Hintergrund kann der Argumentation der Beschwerdeführer, die der 
Beschwerdegegnerin 1 eingeräumten Näherbaurechte würden den von 
Art. 77 KRG geforderten öffentlichen Interessen widersprechen, nicht 
gefolgt werden.
8.1.
Die Voraussetzungen der Erschliessung eines Grundstücks durch eine 
hinreichende Zufahrt für die Erteilung einer Baubewilligung ergibt sich aus 
Art. 19 und Art. 22 RPG; verdeutlicht wird sie durch Art. 72 KRG. Welchen 
Anforderungen eine Zufahrt zu genügen hat, wird nicht näher geregelt, 
wodurch den kantonalen und kommunalen Behörden bei der Beurteilung, 
ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, ein erhebliches 
Ermessen zukommt (vgl. BGE 136 III 130 E.3.3, 121 I 65 E.3a; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_667/2017 vom 18. Juni 2018 E.2.1). Dabei hängt es 
von den örtlichen Gegebenheiten, vor allem den jeweiligen Verkehrs-
verhältnissen sowie der Art und Anzahl der Gebäude, zu denen die 
Strasse führt, ab, ob diese die Anforderungen an eine genügende 
Erschliessung erfüllen. Insbesondere muss die Verkehrssicherheit aller 
Benützer wie Fussgänger, Radfahrer, Personenwagen und der Zugang für 
öffentliche Dienste wie Feuerwehr und Sanität gewährleistet sein (vgl. 
VGU R 21 107 vom 15. September 2022 E.3.7.3). In diesem Sinne hält 
Art. 69 Abs. 1 BG fest, dass bauliche Anlagen wie Einmündungen, 
Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze die Benützer 
der 
Verkehrsanlagen 
nicht 
gefährden 
dürfen. 
Ist 
bereits 
eine 
Erschliessung vorhanden, darf die Baubewilligung für eine neue Baute nur 
dann mit der Begründung der ungenügenden Erschliessung verweigert 
werden, wenn der Mehrverkehr zu einer gefährlichen Überlastung – in 
gewissen Entscheiden wird gar von einem polizeilichen Notstand 
gesprochen – führen würde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_476/2018 


- 31 -
vom 3. Juli 2019 E.3.1 f.; VGU R 17 31 vom 17. April 2018 E.8.1 mit 
weiteren Hinweisen).
8.2.
Im Rahmen des Augenscheins vom 18. Januar 2023 hat sich gezeigt, 
dass die von der F._____ Strasse abzweigenden Dorfwege tatsächlich 
sehr steil sind. Indessen müssen in topografisch schwierigen Verhält-
nissen – wie hier und auch in anderen Siedlungsgebieten des Kantons 
Graubünden – gewisse widrige Umstände in Kauf genommen werden. 
Das starke Gefälle mag zwar für die Benützer der Dorfwege ein gewisses 
Risiko in sich bergen, führt indessen nicht dazu, dass die Erschliessung 
als geradezu ungenügend bezeichnet werden kann. So werden im 
Sommer keine nennenswerten Probleme auftreten. Im Winter kann den 
Behinderungen durch Schnee und Eis durch eine effektive Schwarz-
räumung begegnet werden. Zudem kann den künftigen Bewohnern ohne 
Weiteres die Montage von Schneeketten zugemutet werden. Durch die 
Steilheit der Dorfwege wird die Übersichtlichkeit im Ein-/Ausfahrtbereich 
der F._____ Strasse erschwert. Entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführer konnte anlässlich des Augenscheins allerdings nicht 
festgestellt werden, dass auf der F._____ Strasse reger Auto- und Bus-
verkehr herrscht. Vor diesem Hintergrund wird die Problematik der 
Unübersichtlichkeit entschärft; dies umso mehr, als in F._____ eine 
Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h gilt. Ferner ist zu berück-
sichtigen, dass insbesondere der nordwestliche Dorfweg sehr schmal ist 
und dieser durch die Umsetzung des Bauvorhabens noch weiter 
verschmälert wird, was weder ein Befahren mit Landmaschinen noch ein 
Kreuzen von Fahrzeugen zulässt. Was die Zufahrt über den nordöstlichen 
Dorfweg anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass ein Kreuzen der 
Fahrzeuge im Bereich, in welchem die Dorfwege abzweigen, möglich ist. 
In diesem Bereich besteht genügend Platz für zwei Fahrzeuge. Im Übrigen 
erweist sich auch die Erschliessung der auf der Westseite des Wohn-


- 32 -
hauses projektierten Pflichtparkplätze als unproblematisch. In diesem 
Bereich ist nämlich keine aussergewöhnliche Steigung zu verzeichnen. 
Vielmehr können diese Pflichtparkplätze von der F._____ Strasse her 
sozusagen ebenerdig befahren werden. Auch wenn die beschriebene 
Erschliessungssituation ein gewisses Gefahrenpotenzial in sich birgt, ist 
sie aufgrund der besonderen Verhältnissen (Topografie) nicht als 
ungenügend zu qualifizieren. Daran ändert auch der Verweis der 
Beschwerdeführer auf die VSS-Normen nichts. Diese Normen sind 
nämlich gemäss Art. 1 Abs. 3 BG nicht zwingend anwendbar, sondern 
lediglich als "richtungsweisend" zu beachten. Damit besteht ausdrücklich 
Raum für die Berücksichtigung besonderer Zufahrtsverhältnisse.
8.3.
Aufgrund der Ausführungen der Parteien ergibt sich, dass die Dorfwege 
den Grundstücken Nr. 551 und 530 sowohl in der Vergangenheit als auch 
heute als Zu-/Wegfahrt nutzten. Das geplante Wohnhaus beinhaltet 
lediglich zwei 4-Zimmerwohnungen. Davon soll eine Wohnung touristisch 
bewirtschaftet werden, womit entgegen der Auffassung der Beschwerde-
führer nicht von einem Mehrverkehr durch Touristen auszugehen ist. 
Daraus ergibt sich, dass allein der durch diese Wohnungen entstehende 
Mehrverkehr nicht dazu führen kann, dass die heutige Zu-/Wegfahrt über 
die Dorfwege plötzlich nicht mehr ausreichen sollte. Selbst wenn die 
Erschliessung als mangelhaft bezeichnet werden müsste, so wäre sie es 
daher auch bereits heute. Unter diesen Umständen wäre die 
Verweigerung der Bewilligung für eine zonenkonforme Baute nur bei 
drohendem Notstand, was vorliegend nicht gegeben ist, und nur kurzfristig 
das richtige Mittel, um diesen Zustand zu bekämpfen. Auch unter diesem 
Aspekt ist die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht von einer genügenden 
Erschliessung ausgegangen.
8.4.
Die Beschwerdeführer rügen, wenn das Bauvorhaben bewilligt würde, 
könnten sie mit den Landmaschinen über den nordwestlichen Dorfweg 


- 33 -
nicht mehr auf die F._____ Strasse gelangen. Sie seien indes auf diese 
Zufahrt angewiesen. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass die 
Beschwerdeführer ohne Weiteres über den nordöstlichen Dorfweg zu 
ihrem Grundstück Nr. 530 bzw. von dort auf die F._____ Strasse gelangen 
können. Die Erschliessung dieses Grundstücks ist somit in jedem Fall 
gewährleistet. Sofern die Beschwerdeführer weiter vorbringen, das 
Bauvorhaben würde eine Fläche beanspruchen, auf welcher ein öffentlich-
rechtliches Wegrecht (Art. 42 Abs. 2 und 44 BG) bestehe, ist dieses 
Vorbringen ebenfalls nicht zu hören. Den Baugesuchplänen (vgl. 
Ostfassade und Erdgeschoss) kann entnommen werden, dass die 
Nordseite des ehemaligen Heustadels weiter in den Strassenkörper des 
nordwestlichen Dorfweg hineinragte als die Nordseite des hier zur 
Diskussion stehenden Bauvorhabens. Dies hat zur Konsequenz, dass 
selbst dann, wenn auf dem nordwestlichen Dorfweg ein öffentlich-
rechtliches Wegrecht bestünde, die vom Bauvorhaben beanspruchte 
Fläche dieses Wegrecht nicht tangieren würde.
8.5.
Die Beschwerdeführer merkten an, dass die Beschwerdegegnerin 2 die 
Zufahrten für Personenwagen zu Parkplätzen über die Parzelle 529 am 
7. Mai 1986 als unzulässig beurteilt und damals das Baugesuch des 
Beschwerdeführers 1 
abgewiesen 
habe. 
Wenn 
die 
Beschwerde-
gegnerin 2 nun gegenteilig argumentiere, indem das geplante Bauprojekt 
über dieselben steilen Rampen von Parzelle 529 erschliessungsfähig sein 
solle, liege eine Rechtsungleichheit vor. Die Beschwerdegegnerin 2 hielt 
dazu fest, die 1986 verweigerte Errichtung von Parkplätzen sei erfolgt, da 
damals der Weg noch nicht befestigt gewesen sei und mit den damaligen 
Gerätschaften nicht zuverlässig habe von Schnee geräumt werden 
können. Würden die Fussgänger an Leib und Leben gefährdet, müsste der 
Weg auch für den Beschwerdeführer 1 selbst gesperrt werden, eine 
Zufahrt zu seiner Mistlege wäre dann nicht mehr möglich. Den 


- 34 -
überzeugenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 kann gefolgt 
werden, handelt es sich doch bei einem solchen Entscheid auch um eine 
Einzelfallbeurteilung, deren Grundlagen sich – wie vorgebracht – in der 
Zwischenzeit geändert haben, so dass diese Rüge ins Leere geht.
9.1.
Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätz-
lichen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle während des 
ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen 
und dauernd für die Parkierung offenzuhalten (Art. 71 BG). Gestützt auf 
diese Bestimmung wurden im angefochtenen Bau- und Einsprache-
entscheid vier Pflichtparkplätze verfügt. In diesem Zusammenhang 
bringen die Beschwerdeführer vor, dass in den bewilligten Plänen nur zwei 
Parkplätze ausgewiesen seien.
9.2.
Den bewilligten Baugesuchplänen (Südfassade sowie Ober- und 
Untergeschoss [vgl. Bg2-act. 25]) können insgesamt vier Parkplätze 
entnommen werden. Ihre genaue Lage geht aus diesen Plänen klar 
hervor. Damit sind die geforderten Pflichtparkplätze ausgewiesen. Den 
Beschwerdeführern ist zwar dahingehend zuzustimmen, dass sich im 
Winter insbesondere die Zufahrt zu den Parkplätzen auf der Ostseite des 
Bauvorhabens als nicht einfach gestaltet. Als unmöglich gestaltet sich 
diese Zufahrt indes – wie bereits ausgeführt – nicht. Werden diese 
Parkplätze und der nordöstliche Dorfweg nämlich vom Schnee befreit, 
können sie ganzjährig zugänglich gehalten werden; dies umso mehr, als 
den Benützern der Parkplätze aufgrund der besonderen topografischen 
Verhältnisse zugemutet werden kann, Schneeketten zu montieren. Nach 
Auffassung des Verwaltungsgerichts sind damit die Voraussetzungen von 
Art. 71 BG erfüllt. Dagegen kann auch nicht eingewendet werden, dass 
die zwei Parkplätze auf der Ostseite des Bauvorhabens aus Verkehrs-
sicherheitsgründen nicht bewilligungsfähig seien. Auch wenn die Zufahrt 
zu diesen Parkplätzen ein gewisses Gefahrenpotenzial in sich birgt, ist sie 


- 35 -
unter Berücksichtigung der besonderen topografischen Verhältnisse nicht 
als ungenügend zu qualifizieren. Hierfür spricht auch, dass im Winter 
kaum Verkehr im Bereich der zwei Parkplätze auf der Ostseite des Bauvor-
habens herrschen wird. Damit ist insbesondere bei der Retour-Ausfahrt 
nicht mit Komplikationen zu rechnen. Das geringe Verkehrsaufkommen 
spricht somit ebenfalls gegen das Vorbringen der Beschwerdeführer, 
wonach im Winter eine Benützung dieser Parkplätze aus Gründen der 
Verkehrssicherheit nicht in Frage komme.
10.1.
Die Beschwerdeführer machen zudem geltend, dass die angefochtene 
Baubewilligung auch unter dem Aspekt des Zweitwohnungsgesetzes bzw. 
des in BGE 145 II 101 geforderten Bedürfnisnachweises unzulässig sei. 
Gemäss dem von den Beschwerdeführern zitierten Urteil bzw. der 
neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts sind im Anwendungs-
bereich des Zweitwohnungsgesetzes für die Erteilung einer Bau-
bewilligung dann ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb 
durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner erforderlich, wenn die 
Nachfrage 
nach 
Erstwohnungen 
im 
betreffenden 
Marktsegment 
offensichtlich unzureichend ist. Es würde dem Zweck des Zweitwohnungs-
gesetzes und von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) offensichtlich zuwiderlaufen, die 
Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als 
Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 
E.2.4).
10.2.
Seit Einreichung der Beschwerde haben sich die Verhältnisse derart 
geändert, als N._____ sel., welcher die projektierte Erstwohnung zu 
beziehen beabsichtigte, im September 2023 verstorben ist. Wer diese 
Erstwohnung künftig beziehen soll, ist aktuell somit nicht bekannt. Die 
Wohnung im Erdgeschoss wurde von Beginn an als Erstwohnung 
konzipiert. Mit der verfügten Nutzungsbeschränkung ist zudem sicher-


- 36 -
gestellt, dass diese Wohnung nicht zweckwidrig verwendet wird. Die 
Baukosten für die zwei 4-Zimmerwohnungen belaufen sich gemäss 
Baugesuch auf approximativ insgesamt CHF 820'000.00. Es handelt bei 
der projektierten Erstwohnung im Erdgeschoss somit nicht um eine 
Erstwohnung im gehobenen bzw. luxuriösen, sondern vielmehr um eine 
Erstwohnung im einfachen bis mittleren Segment. Entsprechend ist diese 
Wohnung mit einer Hauptnutzfläche (HNF) von 95 m2 auch nicht gross 
dimensioniert (vgl. Bg2-act. 25). Das Bauvorhaben liegt zudem im 
Siedlungskern. Unter diesen Umständen erscheint das Vorhaben der 
Beschwerdegegnerin 1, eine Erstwohnung des einfachen bis mittleren 
Standards zu vermarkten, nicht als unrealistisch; dies umso weniger, als 
die Beschwerdeführer nicht substantiiert vorzubringen vermögen, es 
bestünden 
konkrete 
Indizien, 
welche 
für 
eine 
Umgehung 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung sprechen. Eine solche Umgehung ist auch 
nicht erkennbar. Dabei ist nämlich zu berücksichtigen, dass sich das 
geplante 
Bauvorhaben 
namentlich 
wesentlich 
von 
demjenigen 
unterscheidet, welches Gegenstand des von den Beschwerdeführern 
zitierten Urteils bildete, in dem das Bundesgericht einen Rechts-
missbrauch bejahte (BGE 145 II 99 E.3.2 und 3.3). Ist eine Erstwohnungs-
nutzung realistisch und nicht rechtsmissbräuchlich, hat dies zur 
Konsequenz, dass auch keine konkreten Zusicherungen für den Kauf der 
projektierten Erstwohnung vorliegen müssen bzw. der Käufer dieser 
Wohnung nicht bekannt sein muss. Mit anderen Worten ändert der Tod 
von N._____ sel. also nichts daran, dass die Baubewilligung unter dem 
Aspekt der Zweitwohnungsgesetzgebung erteilt werden kann.
11.
Die Beschwerdeführer rügen schliesslich, die Beschwerdegegnerin 2 
habe es versäumt, das Bauvorhaben durch die Bauberatung beurteilen zu 
lassen; das Bauvorhaben könne auch unter ästhetischen Gesichtspunkten 
nicht bewilligt werden.


- 37 -
11.1.
Gestützt auf die prozessleitende Verfügung des Verwaltungsgerichts holte 
die Beschwerdegegnerin 2 am 27. November 2023 bei V._____ Raument-
wicklung einen Gestaltungsbericht zum streitberufenen Bauvorhaben ein. 
Wo das KRG oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung 
vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der 
Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens 
durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (Art. 73 
Abs. 2 KRG). Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts wäre es im 
vorliegenden Verfahren unter den gegebenen Umständen in der Dorfzone 
von vornherein angezeigt gewesen, die externe Bauberatung gemäss 
Art. 8 Abs. 3 i.V.m. Art. 23 BG beizuziehen. Der Beizug des bei der 
Gemeinde angestellten ständigen Gestaltungsberaters im Sinne von Art. 8 
Abs. 2 BG erscheint wenig sachdienlich. Der Ansicht der Beschwerde-
führer, dass der nachträgliche Beizug der externen Bauberatung durch die 
kommunale Baubehörde verspätet erfolgt sei, so dass eine Heilung ausser 
Betracht falle, was zwingend zur Aufhebung der Baubewilligung führe, 
kann indes nicht gefolgt werden. Die Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz hätte zu einem formalistischen Leerlauf und zu einer weiteren 
Verzögerung des Verfahrens geführt, so dass dieses Versäumnis durch 
das streitberufene Gericht mit Aufforderung an die Beschwerdegegnerin 2 
vom 24. November 2023 hat nachgeholt und damit geheilt werden können. 
Die Nichtvornahme der zwingenden Beweisabnahme ist indes im 
Kostenpunkt zu berücksichtigen. Überdies ist nach verwaltungs-
gerichtlicher Rechtsprechung zur Bauberatung auch die externe 
Rechtsberatung zu zählen (so bereits: VGU R 22 103 vom 26. März 2024 
E.5.1, A 23 23 vom 30. Januar 2024 E.4.1 und R 17 47 vom 29. Mai 2018 
E.14.2).
11.2.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, zwischen dem Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführer und dem Büro V._____ sei eine Auseinander-


- 38 -
setzung in der Gemeinde Z._____ hängig. Zwischen dem Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführer als Anwalt und Eigentümer von Liegenschaften in 
Z._____ und der beauftragten V._____ bestehe demnach klar ein 
antagonistisches Verhältnis, weshalb deren Einsetzung als mit den 
kantonalen Ausstandvorschriften sowie Art. 9, 29, 29a und 30 BV und 
Art. 6 EMRK nicht vereinbar sei. Eine neutrale Beurteilung sei nicht 
gewährleistet und der Anschein der Befangenheit der kommunalen 
Bauberater vorhanden.
11.2.2.
Dass es sich bei den Bauberatern weder um Personen im Sinne von 
Art. 6a Abs. 1 VRG, die einen Entscheid zu treffen, vorzubereiten oder zu 
redigieren haben, noch um Mitglieder einer Gemeindebehörde im Sinne 
von Art. 25 Abs. 1 GG handelt, liegt auf der Hand und bedarf keiner 
weiteren Ausführungen. Der kommunale Bauberater kann lediglich eine 
Empfehlung zuhanden der Baubehörde abgeben. Der Entscheid darüber, 
ob das Bauvorhaben bewilligt werden kann oder nicht, obliegt letztlich der 
Baubehörde. Art. 73 Abs. 2 KRG hält denn auch explizit fest, dass sich die 
Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in 
Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen hat, wo das Gesetz oder die 
Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen. Das 
kommunale Baugesetz sieht den Beizug der Bauberatung bei 
Bauvorhaben in der Dorfzone vor (Art. 8 Abs. 3 BG). Wie bereits in PVG 
2017 Nr. 31 E.5d festgehalten, vermag dies indes nichts an der Tatsache 
zu ändern, dass der kommunale Bauberater aufgrund seines besonderen 
Sachwissens dennoch als Entscheidgehilfe bei der Entscheidfindung 
mitwirkt. Die Bauberatung unterstützt die Baubehörde mit Empfehlungen 
zu Baugesuchen, informiert über die geltenden Bauvorschriften und berät 
in Gestaltungsfragen. Formell betrachtet dient die Bauberatung der 
Baubehörde somit als Entscheidungsgrundlage, indem die Empfehlungen 
in Verfügungen einfliessen können (siehe dazu auch 'Bauberatung in 


- 39 -
Graubünden', 
Kurs-Dokumentation 
zur 
Baugestaltungs-Praxis 
für 
Baubehörden, Bauherren, Projektverfasser und Bauberater der Bündner 
Vereinigung für Raumentwicklung Bauberatung [BVR], S. 8 f.). Die 
Erkenntnisse und Beurteilungen des Bauberaters können den Ausgang 
eines Verfahrens wesentlich beeinflussen bzw. in Einzelfällen gar 
entscheiden. Somit macht es Sinn, den kommunalen Bauberater in den 
Schutzbereich der Unabhängigkeitsgarantie von Art. 29 Abs. 1 BV 
einzubeziehen. Die Anforderungen an gerichtliche Experten richten sich 
wiederum nach Art. 30 Abs. 1 BV (so auch WIEDERKEHR, Öffentliches 
Verfahrensrecht, Bern 2016, Rz. 46; BREITENMOSER/SPORI FEDAIL, in: 
WALDMANN/WEISSENBERGER 
[Hrsg.], 
Praxiskommentar 
Verwaltungs-
verfahrensgesetz, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 10 Rz. 35; 
STEINMANN, in: EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER [Hrsg.], 
Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 29 Rz. 35 und Art. 30 Rz. 10, vgl. zum 
Ganzen auch: Urteil des Bundesgerichtes 1C_422/2015 vom 11. April 
2016).
11.2.3.
Dementsprechend ist vorliegend zu prüfen, ob die Beurteilung der 
kommunalen Bauberater vom 15. Dezember 2023 durch das Gericht 
berücksichtigt werden darf oder ob sie durch eine weitere, unabhängige 
Beurteilung ersetzt oder ergänzt werden müsste. Die wichtigsten Gründe, 
die zu einer subjektiven Befangenheit führen, sind ein unmittelbares 
eigenes Interesse am Ausgang des Verfahrens, eine besonders nahe 
Beziehung zu einer am Verfahren beteiligten Partei, äusserer Druck sowie 
ein spezifisches Verhalten vor oder während eines Verfahrens wie z.B. 
allfällige Äusserungen oder verfahrensbezogene Stellungnahmen (vgl. 
WIEDERKEHR, a.a.O., Rz. 48). Anerkannt als Ausstandgrund sind 
insbesondere auch spezifische Näheverhältnisse zwischen Experten und 
Verfahrensbeteiligten (vgl. BREITENMOSER/SPORI FEDAIL, a.a.O., Art. 10 


- 40 -
Rz. 36; KIENER/KRÜSI, Die Unabhängigkeit von Gerichtssachverständigen, 
in: ZSR 2006 I S. 487 ff., S. 496). In solchen Fällen droht nämlich die 
Gefahr, dass Expertinnen und Experten sich – mehr oder weniger bewusst 
– den Standpunkt der ihnen nahestehenden Partei zu Eigen machen oder 
sich im Gegenteil davon distanzieren (vgl. KIENER/KRÜSI, a.a.O., S. 496 f.). 
Mit Blick auf die verfassungsrechtliche Dimension hat das Bundesgericht 
indes festgehalten, dass nicht jede irgendwie geartete Beziehung 
zwischen dem Sachverständigen und den Parteien den Verdacht der 
Befangenheit begründen könne. So ergebe sich eine solche nicht schon 
daraus, dass ein Experte im gleichen Institut arbeite wie ein Kollege, 
dessen Meinungsäusserung zu beurteilen sei; denn sonst könnte in vielen 
Fällen überhaupt kein geeigneter Experte gefunden werden. Ebenso 
wenig ergebe sich eine Befangenheit daraus, dass der Experte etwa als 
Spitalarzt Angestellter des Gemeinwesens sei (siehe BGE 147 III 89 E.5.2, 
125 II 541 E.4b; zum Ganzen PVG 2017 Nr. 31 E.6).
11.2.4.
Die V._____ Raumentwicklung ist langjährig als Raumplanungsbüro in 
diversen Bereichen (Ortsplanung und Raumentwicklung, Städtebau, 
Bauamtsdienstleistungen, 
Geoinformation, 
Konkurrenzverfahren/
Submission, Verkehr) im Kanton Graubünden tätig. Vorliegend haben die 
externen Bauberater erst rund zweieinhalb Jahre nach Ergehen des 
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids resp. Baubescheids 
Stellung zum strittigen Bauprojekt genommen, so dass nicht gesagt 
werden kann, dass die Empfehlungen der Bauberater Eingang in die 
angefochtenen Bauentscheide gefunden hätten. Dies zeigt, dass deren 
Beurteilungen und Empfehlungen auch den Verfahrensausgang nicht 
haben beeinflussen können. Zudem ergibt sich weder aus den Akten noch 
aus der Internetrecherche – nebst der einer kommunalen Bauberatung 
allfälligen immanenten Nähe zur Beschwerdegegnerin 2 – eine 
spezifische Verbindungsnähe, die über die professionelle Tätigkeit des 


- 41 -
Raumplanungsbüros für die Beschwerdegegnerin 2, vorliegend u.a. der 
Ortsplanung und der Digitalisierung der Nutzungsplanung (vgl. Bericht der 
Gemeindevorstandssitzung 
vom 
23. Mai 
2018, 
abrufbar 
unter: 
https://www.E._____.swiss/_docn/1695134/20._Vorstandssitzung_2018.
pdf), hinausginge. Vorliegend hat denn auch die Tätigkeit des 
Raumplanungsbüros für die Gemeinde Z._____ Anlass für die Intervention 
des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer gegeben, der u.a. im Rahmen 
der Mitwirkungsauflage zur Gesamtrevision Ortsplanung Stellung nahm 
(vgl. Schreiben vom 27. November 2023 [Beilage zur Stellungnahme vom 
14. Dezember 2023]) und darin Kritik an der Tätigkeit des Raumplanungs-
büros V._____ übte. Entscheidend ist, ob objektiv begründete Hinweise 
dafür vorliegen, dass die kommunalen Bauberater in vorliegender Sache 
möglicherweise befangen oder voreingenommen waren. Dies ist nach 
dem Gesagten zu verneinen, so dass sich die Beschwerde in diesem 
Punkt als unbegründet erweist.
11.3.
Gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen Bauten 
und Anlagen nicht nur die geltenden Bau- und Zonenordnungen einhalten, 
sondern auch den von der Rechtsordnung vorgesehenen ästhetischen 
Anforderungen genügen. Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG bestimmt u. a., dass sich 
Bauten und Anlagen in die Landschaft einzuordnen haben. Nach Art. 73 
Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der 
Baukunst derart zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung 
und der Landschaft eine 'gute Gesamtwirkung' entsteht, was im Einzelfall 
auf Grund der konkreten Verhältnisse zu prüfen ist (vgl. dazu Urteil des 
Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.3; VGU R 17 47 
vom 29. Mai 2018 E.9.4, R 12 10 vom 3. Juli 2012 E.3a; Botschaft der 
Regierung an den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004–2005, 
343). Bei Art. 73 Abs. 1 KRG handelt es sich um eine (positive) 
Ästhetikgeneralklausel, bei deren Beurteilung der Beschwerdegegnerin 2 


- 42 -
ein geschützter bzw. zu respektierender Beurteilungsspielraum zusteht 
(vgl. BGE 145 I 52 E.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_128/2019, 
1C_134/2019 vom 25. August 2020 E.5, nicht publ. in: BGE 147 II 125). 
Ästhetikvorschriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht 
von vornherein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, 
da sich die Schutzbereiche der Normen nicht zwingend decken (vgl. Urteil 
des Bundesgerichts 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.4.2). Die 
Gemeinwesen haben das ihnen durch Art. 3 Abs. 1 KRG eingeräumte 
Ermessen, wonach die Ortsplanung Aufgabe der Gemeinden ist und sie 
diese Aufgaben im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom erfüllen, 
pflichtgemäss auszuüben. Das kommunale Baugesetz verweist bezüglich 
Gestaltung und Einordnung von Bauten auf Art. 73 und 74 KRG (Art. 64 
BG). Die auf der Parzelle 551 projektierte Baute liegt unbestrittener-
massen in der Dorfzone (Art. 23 BG), diese ist u.a. für Wohnbauten 
bestimmt (Art. 23 Abs. 1 BG). Art. 23 Abs. 2 BG präzisiert, dass 
Siedlungsstruktur und Bauweise zu erhalten und zu ergänzen sind. Bei 
Neubauten 
und 
Umbauten 
sind 
die 
bestehenden 
Baufluchten 
beizubehalten (Art. 23 Abs. 2 BG). Gebäude- und Firsthöhen sowie Dach-
form richten sich nach den umliegenden Bauten. Sprechen gestalterische 
Gründe dagegen, besteht kein Anspruch auf die Maximalhöhen (Art. 23 
Abs. 3 BG).
11.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt im angefochtenen Bau- und Einsprache-
entscheid dazu fest, dass gemäss Art. 82 Abs. 4 BG minimale 
Abweichungen vom Grundriss, Gebäudeprofil und Baukubus gestattet 
seien, sofern damit eine bessere Überbauung und Gestaltung erreicht 
werde, was vorliegend offensichtlich der Fall sei (vgl. Bg2-act. 3 Rz. 13). 
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren führte die Beschwerdegegnerin 2 
aus, das Verwaltungsgericht sei selber in der Lage, einzuschätzen, ob das 
Bauvorhaben in ästhetischer Hinsicht den Vorgaben von Art. 73 KRG 


- 43 -
entspreche. Zur behaupteten Verletzung von Art. 73 KRG hielt sie fest, 
vorliegend nehme Q._____, Leiter des Bauamts, die Aufgabe der 
Bauberatung wahr. Er habe die Bauherrschaft auch auf die formellen und 
materiellen Mängel der ursprünglichen Baueingaben aufmerksam 
gemacht, was zu Verbesserungen geführt habe. Ein schriftlicher Bericht 
liege nicht vor, sei aber auch nicht erforderlich. Von einer Missachtung der 
Ästhetikvorschriften könne keine Rede sein. Der Neubau entspreche 
hinsichtlich seiner Erscheinungsform doch im Wesentlichen dem Altbau, 
der sich einwandfrei ins Dorfbild F._____ eingefügt habe. Richtig sei, dass 
das Projekt an prominenter Stelle oberhalb des Abhangs stehe; dies sei 
aber bereits beim ehemaligen Stadel der Fall gewesen. Unklar sei, was 
die Beschwerdeführer mit der nicht existierenden stilistischen Anbindung 
an die Häuser der Umgebung meinten. An diesem überaus steilen Abhang 
sei es zur Gewährleistung der Statik unerlässlich, den Gebäudekörper 
abzustützen. Die gewählte Konstruktion mittels durchgehender Mauer sei 
nicht nur technisch unerlässlich, sondern auch die unauffälligste Art, das 
Problem zu lösen und damit gestalterisch von grossem Vorteil. Eine 
weitere Verbesserung habe zudem mit der Holzverschalung des 
Gebäudes erreicht werden können, womit das bestimmungsgemässe 
Element des alten Heustadels übernommen worden sei. Die Beschwerde-
gegnerin 1 wiederum liess ausführen, dass die Beurteilung des bewilligten 
Projektes nicht objektive feststellbare und gegen das Baugesetz 
verstossende Punkte, jedoch ein paar subjektive Hinweise enthalte. Es 
könne 
mit 
guten 
Gründen 
angenommen 
werden, 
dass 
die 
Baubewilligungsbehörde das beanstandete Projekt auch in Kenntnis 
dieser Punkte bewilligt hätte (vgl. Eingabe vom 5. Februar 2024 Rz. 16).
11.5.
Die Bauberater V._____ Raumentwicklung nahmen mit Bericht vom 
15. Dezember 2023, nach Einsicht in das Baugesuch vom 22. März 2021 
(recte: 12./15. März 2021) und den Bericht AA._____ Ingenieure und 


- 44 -
Geometer vom 12. März 2013 (vgl. Bg2-act. 1), aus ortsbaulicher und 
gestalterischer Sicht Stellung zum streitbetroffenen Bauvorhaben, wobei 
sich ihre Ausführungen auf die Baugestaltung beschränkten. Sie hielten 
fest, der Fussabdruck des Neubaus sei geringfügig kleiner als derjenige 
der Vorgängerbaute, die Höhe sei in etwa gleich geblieben. Der GEP 
beinhalte im Bereich der Dorfzone keine Festlegungen. Positiv beurteilt 
wurde das klare und einfache Volumen des geplanten Gebäudes, das sich 
an der Volumetrie der ehemaligen Stallscheune orientiere sowie den 
meisten historischen Gebäuden der historischen Siedlung F._____; das 
geplante Wohnhaus nehme praktisch die Position des alten Ökonomie-
gebäudes ein. Der Giebel des geplanten Gebäudes stehe, ähnlich wie bei 
der vorbestehenden Baute und anderen Gebäuden in F._____, parallel 
zum Hang, was die Einfügung des geplanten Gebäudes in die Siedlung 
unterstütze. Aufgrund des steilen Hangs sei im Süden die Wieder-
herstellung der ehemaligen Stützmauer vorgesehen, auf welcher eine 
auskragende Terrasse mit einer Länge von rund 20 m geplant sei. Ebenso 
komme das geplante Wohnhaus auf dieser Stützmauer zu stehen. In 
Bezug auf die örtliche Bauweise und Gestaltung sei von Bedeutung, dass 
sich die neue Stützmauer gut in die bestehende historische Siedlung 
einfüge und sich an der bereits vorhandenen Mauer anlehne. Das 
geplante Gebäude rage aber teilweise über die Stützmauer hinaus, was 
zu einer ungewöhnlichen Situation führe. Aus ortsbaulicher Sicht sollte die 
geplante Mauer vor dem geplanten Wohnhaus stehen resp. der Neubau 
leicht zurückversetzt platziert werden. Alternativ könne auf die Stützmauer 
verzichtet werden und die Talfassade des Neubaus bis zum gewachsenen 
Terrain geführt werden. Als nicht mit den hohen gestalterischen 
Anforderungen der Dorfzone vereinbar erachteten die Bauberater die 
prominent vorspringende Terrasse an dieser exponierten Stelle. Weiter 
brachten sie vor, dass in der Dorfzone von F._____ vollständig mit Holz 
verkleidete Wohnhäuser unüblich seien. Vorliegend werde mit der 


- 45 -
Materialisierung der Fassaden den gemäss Baugesetz vorgegebenen 
Erhalt und die Ergänzung der traditionellen Bauweise nur im Sinne einer 
Ökonomiebaute, nicht aber eines Wohnhauses berücksichtigt. Ebenfalls 
eher atypisch für die Dorfzone seien die geplanten grossflächigen 
Fensteröffnungen im Wohnhaus; charakteristisch seien vielmehr vertikal 
ausgerichtete Lochfenster. Als Fazit hielten die Bauberater folgendes fest:
„Die klare und einfache Volumetrie des Neubaus ist zwar passend für die historische 
Siedlung von F._____. Aus ortsbaulicher und gestalterischer Sicht weist das Projekt 
jedoch noch Potenzial auf, um sich besser in die sensible historische Siedlung von 
F._____ einzufügen. Daher empfehlen wir der Baubehörde, den Gesuchsteller und/oder 
den Projektverfasser aufzufordern, das Projekt spätestens im Rahmen der Ausführungs-
planung gemäss den Erläuterungen zu überarbeiten. In ortsbaulicher und gestalterischer 
Hinsicht empfehlen wir insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen, vergleiche 
dazu auch die zwei beiliegenden Skizzen, welche einen denkbaren Ansatz aufzeigen, der 
weiter zu entwickeln wäre:
a) Falls weiterhin eine Stützmauer vorgesehen ist, sollte diese in traditioneller Bauweise 
(zum Beispiel Sichtmauerwerk) errichtet werden. Sie sollte vor dem Gebäude stehen, 
wodurch der Neubau leicht zurückversetzt wird. Als Alternative könnte auf die 
Stützmauer verzichtet werden, und die Talfassade des Neubaus könnte bis zum 
gewachsenen Gelände geführt werden.
b) Die auskragende Terrasse sollte entweder vermieden werden oder dem 
Hauptgebäude eindeutig untergeordnet werden, beispielsweise in Form einer 
leichteren Balkonschicht.
c) Die Gestaltung der Fassaden (Materialwahl und Fensteröffnungen) sollte sich 
mehrheitlich an den Wohngebäuden in der Dorfzone orientieren. Eine zeitgemässe 
Interpretation der historischen Fassaden wäre aus gestalterischer Sicht denkbar 
respektive wünschenswert.ˮ
11.6.
Wie bereits angeführt, kann die kommunale Bauberater lediglich eine 
Empfehlung zuhanden der Baubehörde abgeben; der Entscheid darüber, 
ob das Bauvorhaben bewilligt werden kann oder nicht, obliegt letztlich der 
Baubehörde der Beschwerdegegnerin 2. In Anbetracht des kommunalen 
Baugesetzes und Art. 73 KRG sind aus ästhetischer Sicht relativ hohe 
Anforderungen an ein Bauvorhaben zu stellen. Für das streitberufene 
Gericht steht fest, dass die Bestimmungen betreffend gestalterische 
Einordnung einer Baute ins zeitlich gewachsene Orts- und Landschaftsbild 
naturgemäss einen relativ weiten Ermessensspielraum der Bewilligungs-
behörden mit sich bringt, da diese mit dem jeweils vorherrschenden 
Baustil, der historischen Bau- und Ortsentwicklung und den architekto-


- 46 -
nischen Gepflogenheiten und Besonderheiten in ihrer Gemeinde 
einschliesslich ganzen Talschaft am besten vertraut sind. Nach gefestigter 
Rechtsprechung 
auferlegt 
sich 
das 
Verwaltungsgericht 
bei 
der 
einzelfallbezogenen Überprüfung von Fragen der Ästhetik und Gestaltung 
selbst eine gewisse Zurückhaltung, was bedeutet, dass es nur aus ganz 
triftigen Gründen bzw. nicht ohne Not in das beträchtliche Ermessen der 
lokalen Baubehörden eingreift, was im Ergebnis auf eine weniger strenge 
Willkürprüfung hinausläuft (vgl. BGE 145 I 52 E.3.3 und 3.6; Urteile des 
Bundesgerichts 1C_123/2021 vom 28. März 2022 E.3.5.1, 1C_264/2020 
vom 9. Dezember 2020 E.5.4.3 und 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 
E.4.3; VGU R 20 38 vom 29. März 2022 E.6.2). Abgesehen von einfachen 
oder klar gelagerten Fällen haben die Gemeinden jedoch spätestens im 
Beschwerdeverfahren 
darzulegen, 
welche 
Erwägungen 
für 
ihren 
Entscheid massgeblich waren. Bei ungenügender Begründung wird 
angenommen, die Gemeinden überliessen den Einordnungsentscheid 
den kantonalen Rechtsmittelinstanzen, die dann frei prüfen können, ohne 
auf eine mögliche andere Auslegung der Gemeinde Rücksicht zu nehmen. 
Die Baubehörden haben ihre Massstäbe betreffend Einordnung sorgfältig 
zu begründen. Es reicht nicht aus, einfach auf ein beliebiges subjektives 
architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen. Vielmehr ist im 
Einzelnen darzutun, weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung 
eine befriedigende Gesamtwirkung in Bezug auf den Bau und die 
Umgebung erreicht wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2018 vom 
8. Februar 2019 E.4.3).
11.7.
Für die Dorfzone weist der GEP keine Festlegungen auf. Im konkreten Fall 
hat die beantragte Überprüfung der Ästhetik anhand der Bestimmungen 
gemäss Art. 64 BG i.V.m. Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 23 BG zu erfolgen. 
Während die kantonalrechtliche Bestimmung verlangt, dass Bauten und 
Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen 


- 47 -
seien, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamt-
wirkung entsteht, sind die kommunalen Bestimmungen strenger formuliert. 
Nach Art. 23 Abs. 2 BG sind Siedlungsstruktur und Bauweise in der 
Dorfzone zu erhalten und zu ergänzen; bei Neubauten und Umbauten sind 
die bestehenden Baufluchten beizubehalten. Diese Regelung geht den 
Vorschriften über die Grenz- und Strassenabstände vor, sofern solche sich 
nicht aus Gründen der Verkehrssicherheit aufdrängen. Nach Absatz 3 
richten sich Gebäude- und Firsthöhen sowie Dachform nach den 
umliegenden Bauten. Ein Anspruch auf die Maximalhöhe gemäss Zonen-
schema besteht nicht, wenn gestalterische Gründe dagegen sprechen.
11.8.
Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvoll-
ziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der mass-
gebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu 
respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht 
durch ihr eigenes ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 
vom 28. März 2013 E.3.3 mit weiteren Hinweisen). Die Beschwerde-
gegnerin 2 hat im angefochtenen Entscheid nicht ausreichend dargelegt, 
weshalb sie die Anforderungen von Art. 73 KRG als erfüllt ansieht. Erst mit 
Vernehmlassung vom 28. September 2021 machte sie einige wenige 
Ausführungen dazu. Ausserdem hielt sie im Schreiben vom 5. Februar 
2024 nochmals fest, dass der (interne) Bauberater der Gemeinde das 
Projekt auch in gestalterischer Hinsicht als gut empfunden habe. 
Diesbezüglich liegt aber kein schriftlicher Bericht vor. Vorliegend gilt es 
demnach zu prüfen, ob der Einordnungsentscheid der Beschwerde-
gegnerin 2 nachvollziehbar und auf einer vertretbaren Würdigung der 
massgebenden Sachumstände beruht. Damit einhergehend ist auch zu 
prüfen, ob die Beurteilung von V._____ Raumentwicklung die Beurteilung 
der Beschwerdegegnerin 2 zu erschüttern vermag.


- 48 -
11.9.
Vorliegend besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, nicht auf den 
sorgfältigen und vollständigen Bericht von V._____ Raumentwicklung, der 
ausgewiesenermassen bereits langjährig tätigen Bauberatung, vom 
15. Dezember 2023, abzustellen, der die Abweichung der Gestaltung und 
Einordnung der geplanten Baute von der Siedlungsstruktur und Bauweise 
in der Dorfzone nachvollziehbar aufzeigt, wonach von einer durchaus 
unbefriedigenden gestalterischen Einordnung in das bestehende Orts- 
und Landschaftsbild gesprochen werden kann. Die Beurteilung der 
externen Bauberatung vermag die Darlegungen der Beschwerde-
gegnerin 2 mehr als zu erschüttern. Angesichts der diversen durch die 
Bauberater bemängelten Punkte, wobei u. a. das Gebäude aus ortsbau-
licher Sicht vor dem geplanten Wohnhaus stehen und der Neubau leicht 
zurückversetzt gegenüber der Stützmauer zu stehen kommen sollte; die 
vorspringende Terrasse an dieser prominenten Stelle nicht mit den hohen 
gestalterischen Anforderungen der Dorfzone vereinbar ist, als auch die 
Materialisierung der Fassade wie auch die Fenstergestaltung der 
Erhaltung der traditionellen Bauweise für Wohnhäuser in der Dorfzone 
F._____ nicht entspricht, kann weder das Erfordernis der guten Gesamt-
wirkung laut Art. 73 Abs. 1 KRG noch die kommunale Voraussetzung der 
Erhaltung der Siedlungsstruktur als auch Bauweise als erfüllt angesehen 
werden. Eine Verletzung des Orts- und Landschaftsbild im Sinne von 
Art. 73 KRG ist damit zu bejahen.
11.10.
Dass die Beschwerdegegnerin 1 die Beanstandungen gemäss Bericht der 
externen Bauberatung vom 15. Dezember 2023 anerkennt, zeigt sich auch 
darin, dass sie dem Verwaltungsgericht am 5. Februar 2024 ein abgeän-
dertes 
und 
alternatives 
Projektänderungsgesuch, 
bei 
dem 
die 
Empfehlungen der externen Bauberatung aufgenommen und in den 
Plänen berücksichtigt wurden, als Eventualantrag einbrachte (vgl. Bg1-
act. 29). Dieses abgeänderte Alternativprojekt wurde durch das externe 


- 49 -
Raumplanungsbüro als bewilligungsfähig eingestuft (vgl. Schreiben der 
V._____ vom 25. Januar 2024 [Bg1-act. 30] und Plan mit Revisionsdatum 
22. Januar 2024 [Bg1-act. 29]). Daraus geht hervor, dass folgende 
Änderungen vorgesehen sind:
-
die talseitige Stützmauer wird in traditioneller Bauweise (Sichtmauer-
werk) errichtet und ca. 50 cm vor dem Gebäude platziert resp. auf der 
Flucht der bestehenden bzw. alten Stallmauer,
-
die Stützmauer beim Sitzplatz weist einen Knick auf und erstreckt sich 
bis zum bestehenden Weg im Westen,
-
die ursprünglich geplante auskragende Terrasse wird weggelassen,
-
die Fassaden als auch die Fensteröffnungen wurden umfassend 
überarbeitet: anstelle eines Holzbaus ist die Fassade nun mit einem 
groben und hellen Verputz gestaltet, während die meisten Fenster mit 
Schiebeläden bzw. einer vertikalen, halboffenen Verschalung 
versehen sind.
Dabei handelt es sich nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht 
mehr um unwesentliche Änderungen.
12.1.
Die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 2, wonach das strittige 
Bauvorhaben als bewilligungsfähig erachtet wird, ist angesichts dessen, 
dass der kommunalen Baubewilligungsbehörde (vgl. Art. 85 Abs. 2 KRG 
und Art. 85 i.V.m. Art. 5 Abs. 1 BG), welche auch als (federführende) 
Planungsbehörde amtet, insbesondere in planerischen Gesichtspunkten 
(vgl. Art. 3 Abs. 1 KRG), ein gewisser, von der Gemeindeautonomie 
geschützter Beurteilungsspielraum zugestanden werden kann (vgl. 
BGE 145 I 52 E.3.3) im Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Kognition 
nach dem Gesagten zu beanstanden. Die geplante Baute erweist sich 
demnach als nicht bewilligungsfähig gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG, womit 
die angefochtene Baubewilligung zu Unrecht erteilt wurde. Die 
Beschwerde erweist sich somit als begründet, was zur Gutheissung der 


- 50 -
Beschwerde führt, weshalb der angefochtene Bau- und Einsprache-
entscheid vom 21. Juli 2021 als auch die Baubewilligung vom 28. Juni 
bzw. 21. Juli 2021 aufzuheben sind.
12.2.
Eventualbegehren sind ausser Betracht zu lassen, soweit das Haupt-
begehren geschützt oder anerkannt wird. Nicht einzutreten ist deshalb auf 
den mit Eingabe vom 5. Februar 2024 gestellten Eventualantrag der 
Beschwerdegegnerin 1 
betreffend 
"Alternative 
Projektänderung 
(Plangrundlagen vom 30. Januar 2024) (vgl. Bg-act. 29), das nicht Gegen-
stand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden kann. Anfechtungs-
objekte der Beschwerde sind wie gesagt vielmehr der angefochtene Bau- 
und Einspracheentscheid resp. die angefochtene Baubewilligung der 
Beschwerdegegnerin vom 28. Juni 2021 bzw. 21. Juli 2021 und die 
entsprechenden Baupläne. Vorliegend handelt es sich nach Auffassung 
des Verwaltungsgerichts nicht mehr um unwesentliche Änderungen am 
Bauprojekt, 
womit 
für 
das 
Alternativprojekt 
ein 
ordentliches 
Baubewilligungsverfahren mit Publikation zwingend wird (vgl. dazu z.B. 
VGU R 18 15 vom E.7.3 f., wo das Verwaltungsgericht aufgrund 
unwesentlicher 
Änderungen 
[Zusatzbewilligung 
zu 
Lärmnachweis] 
kassatorisch entschied). Das Eventualprojekt kann damit bereits aus 
formellen Gründen nicht durch das Verwaltungsgericht beurteilt werden, 
da das Verwaltungsgericht weder funktionell noch hierarchisch zuständig 
zur Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens ist. Ausserdem 
würden mit einer Beurteilung durch das Verwaltungsgericht potentielle 
Einsprecher um ihr Einspracherecht gebracht. Zu diesem Schluss 
gelangte auch die Beschwerdegegnerin 2, wenn sie vorbringt, dass 
allenfalls eine "Überarbeitung des Projekts im Sinne des erwähnten 
Berichts" zu erfolgen hätte, diese aber nicht im Rahmen des vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens erfolgen könne (vgl. Gerichtsakte A20). Aufgrund 


- 51 -
des Gesagten ist dem Eventualantrag der Beschwerdegegnerin 1 nicht 
stattzugeben.
12.3.
Bei diesem Ergebnis sind von den beschwerdeführerisch beantragten 
Gutachten keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse mehr zu 
erwarten, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet 
werden kann (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 146 III 73 
E.5.2.2, 140 I 285 E.6.3.1 und 136 I 229 E.5.3 und 5.5).
13.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Beschwerdeführer mit ihrem 
Hauptantrag durchgedrungen, weshalb die Kosten des fraglichen 
Verfahrens an sich gesamthaft von den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 
als unterliegenden Parteien zu tragen wären (Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG). 
In Anbetracht dessen, dass die Beschwerdeführer 1 bis 3 aber nur mit 
einer ihrer zahlreichen Rügen durchgedrungen sind, rechtfertigt es sich, 
die Verfahrenskosten zu zwei Dritteln zu gleichen Teilen den Beschwerde-
gegnerinnen 1 und 2 sowie zu einem Drittel den Beschwerdeführern 1 
bis 3 zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 72 Abs. 2 
VRG) aufzuerlegen. Insbesondere in Anbetracht des umfangreichen 
Schriftenwechsels und des vorgenommenen Augenscheins ist die 
Staatsgebühr auf CHF 5'000.00 festzusetzen (vgl. Art. 75 Abs. 1 und 2 
VRG).
13.2.
Die unterliegenden Parteien werden gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG in der 
Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und 
Gemeinden 
sowie 
mit 
öffentlich-rechtlichen 
Aufgaben 
betrauten 
Organisationen 
wird 
in 
der 
Regel 
keine 
Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier kein 
Anlass. Gemäss Art. 2 der Verordnung über die Bemessung des Honorars 


- 52 -
der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 
310.250) wird die Parteientschädigung nach Ermessen des Gerichts 
festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der Honorarnote geltend 
gemachten (und als angemessen zu betrachtenden) Aufwand sowie vom 
(üblichen) Stundenansatz ausgeht. Der vereinbarte Stundenansatz 
zuzüglich allfälligem Interessenwertzuschlag muss aber üblich sein, darf 
keine Erfolgszuschläge enthalten und die geforderte Entschädigung darf 
nicht zu einer von der Sache bzw. von legitimen Rechtschutzbedürfnissen 
her nicht gerechtfertigten Belastungen der unterliegenden Partei führen 
(Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 und 3, Art. 3 HV). Geltend gemachte Pauschalspesen 
werden maximal im Umfang von 3 % des festgelegten Honorars nach 
Zeitaufwand zugesprochen. Gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV und Art. 16a 
Abs. 2 des Anwaltsgesetzes (BR 310.100) muss der geltend gemachte 
Aufwand zudem angemessen und für die Prozessführung erforderlich 
sein. Die gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung erforderliche 
vollständige und unterzeichnete Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 
Abs. 1 HV hat der Rechtsvertreter mit Eingabe vom 31. August 2021 (vgl. 
Gerichtsakte F3) eingereicht, so dass auf den geltend gemachten 
Stundenansatz von CHF 270.00 abgestellt werden kann (vgl. anstatt 
vieler: VGU R 20 26 vom 13. September 2022 E.4.2 mit Hinweisen).
13.3.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1 bis 3 reichte am 12. Januar 
2022 eine Honorarnote für den Zeitraum vom 26. August 2021 bis 
12. Januar 2022 im Betrag von CHF 15'781.80 (51.80 h à CHF 270.00 
zzgl. 3 % Spesenpauschale, Fahrspesen von CHF 248.00 und 7.7 % 
MWST), am 28. März 2023 eine Honorarnote für den Zeitraum vom 
25. Januar 2022 bis 6. März 2023 im Betrag von CHF 4'502.70 (14.3 h à 
CHF 270.00 zzgl. 3 % Spesenpauschale, Fahrkosten für den Augenschein 
von CHF 126.00 plus CHF 78.00 Kosten des Vereinatunnel zzgl. 7.7 % 
MWST) und am 15. Mai 2024 zwei Honorarnoten, einerseits für den 


- 53 -
Zeitraum vom 26. August 2021 bis 14. Dezember 2023 im Betrag von 
CHF 17'399.20 (57.2 h à CHF 270.00 zzgl. 3 % Spesenpauschale und 
Fahrspesen von CHF 248.00 sowie 7.7 % MWST) und andererseits für 
den Zeitraum vom 9. Januar 2024 bis 13. März 2024 im Betrag von 
CHF 1'412.80 (4.7 h à CHF 270.00 zzgl. 3 % Spesenpauschale und 8.1 % 
MWST), ein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die am 12. Januar 2022 
geltend gemachten Aufwände auch in der Honorarnote vom 15. Mai 2024 
beinhaltet sind. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer verrechnete für 
das Verfahren vor Verwaltungsgericht insgesamt 76.2 h à CHF 270.00 
samt 
3 % 
Spesenpauschale 
sowie 
Fahrspesen 
von 
insgesamt 
CHF 452.00 und Mehrwertsteuern von 7.7 % resp. 8.1 %. Dem 
Verwaltungsgericht erscheint der geltend gemachte Aufwand von 
insgesamt CHF 23'314.70 angesichts des umfangreichen Schriften-
wechsels sowie einem Augenschein noch als angemessen.
13.4.
Die gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung erforderliche 
vollständige und unterzeichnete Honorarvereinbarung gemäss Art. 4 
Abs. 1 HV liegt betreffend N._____ sel. und damit für die Erben-
gemeinschaft D._____ vor (vgl. Bg1-act. 1). Darin wurde ein Honorar von 
CHF 300.00 vereinbart, auf welches gemäss Praxis des Verwaltungs-
gerichts nicht abgestellt werden kann. Der Rechtsvertreter der 
Beschwerdegegnerin 1 reichte am 21. Januar 2021 eine Honorarnote für 
den Zeitraum vom 2. August bis 31. August 2021 im Betrag von 
CHF 278.25 (0.92 h à CHF 270.00 zzgl. 4 % Spesenpauschale und 7.7% 
MWST) und eine Honorarnote für den Zeitraum vom 1. September 2021 
bis 20. Januar 2022 im Betrag von CHF 9'897.75 (32.53 h à CHF 270.00 
[CHF 8'783.10] zzgl. 4 % Spesenpauschale [CHF 351.30] und 7.7 % 
MWST sowie Gebühren Grundbuchamt CHF 60.00), am 23. März 2023 
eine Honorarnote für den Zeitraum vom 21. Januar 2022 bis 16. März 
2023 im Betrag von CHF 5'080.80 (57.2 h à CHF 270.00 zzgl. 4 % 


- 54 -
Spesenpauschale und Fahrtspesen von CHF 250.00 sowie 7.7 % MWST) 
sowie am 15. April 2024 eine Honorarnote für den Zeitraum vom 29. März 
2023 bis 15. April 2024 im Betrag von CHF 3'897.15 (1.75 h à 
CHF 220.00, 4.2 h à CHF 250.00, 7.58 h à CHF 270.00 zzgl. 4 % Spesen-
pauschale und 7.7 % resp. 8.1 % MWST), ein. Der geltend gemachte 
Aufwand von insgesamt 62.89 h erscheint angemessen, so dass auf ihn 
abgestellt 
werden 
kann. 
Gemäss 
vorstehender 
Praxis 
ist 
die 
Kleinspesenpauschale auf 3 % zu kürzen. Dies ergibt ein angepasstes 
Honorar von insgesamt CHF 18'964.60.
13.5.
Nach demselben Verteilschlüssel wie bei den Verfahrenskosten haben die 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 den Beschwerdeführern 1 bis 3 zu zwei 
Dritteln je zu gleichen Teilen die durch das Verfahren verursachten 
notwendigen 
Kosten 
zu 
ersetzen 
(CHF 15'543.15) 
und 
die 
Beschwerdeführer 1 bis 3 ihrerseits die Beschwerdegegnerin 1 zu einem 
Drittel 
(CHF 6'321.55) 
zu 
gleichen 
Teilen 
aussergerichtlich 
zu 
entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bau- und Einspracheentscheid 
vom 21. Juli 2021 und die Baubewilligung vom 28. Juni resp. 21. Juli 2021 
der Gemeinde E._____ werden aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
1'352.00
zusammen
CHF
6'352.00


- 55 -
gehen zu zwei Dritteln zu gleichen Teilen zulasten der Gemeinde E._____ 
und der Erbengemeinschaft D._____ sowie zu einem Drittel zu gleichen 
Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten von A.B._____ und 
A._____ sowie B._____ und C._____.
3.1.
Die 
Gemeinde 
E._____ 
und 
die 
Erbengemeinschaft 
D._____ 
entschädigen A.B._____ und A._____ sowie B._____ und C._____ 
aussergerichtlich zu zwei Dritteln zu gleichen Teilen mit insgesamt 
CHF 15'543.15 (inkl. Spesen und MWST).
3.2.
A.B._____ und A._____ sowie B._____ und C._____ entschädigen die 
Erbengemeinschaft D._____ aussergerichtlich zu einem Drittel zu 
gleichen Teilen mit insgesamt CHF 6'321.55 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung].
5.
[Mitteilungen].