gr_gerichte · VR2 2025 39 · 2026-02-23 · de
Regionalgericht Viamala, Einzelrichter


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 12. Februar 2026
mitgeteilt am 19. Februar 2026
Referenz
VR2 25 39, VR2 25 40
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Righetti und Audétat
Merlo, Aktuarin
Parteien
Anlagestiftung A._____
Beschwerdeführerin im Verfahren VR2 25 39
B._____ ag
Beschwerdeführerin im Verfahren VR2 25 40
vertreten durch C._____ AG,
gegen
Gemeinde D._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Corina Caluori
Gegenstand
Handänderungssteuer

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Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 4. September 2024 verkaufte die Anlagestiftung
A._____ das Wohn- und Geschäftshaus G._____ in D._____ (Grundstück
Nr. Z._____) zum Preis von CHF 7'300'000.00 an die B._____ ag.
B.
Mit Veranlagungsverfügungen vom 2. Oktober 2024 veranlagte das
Steueramt der Gemeinde D._____ die Handänderungssteuer, wobei sie für die
Bemessung der Steuer nicht vom vereinbarten Kaufpreis, sondern von einem Wert
von CHF 8'949'000.00 ausging, entsprechend der amtlichen Schätzung. Daraus
resultierte ein Steuerbetrag von CHF 178'980.00, je hälftig von Verkäuferin und
Käuferin zu tragen. Dagegen erhoben die Anlagestiftung A._____ am
16. Oktober 2024 und die B._____ ag am 30. Oktober 2024 Einsprache mit dem
Antrag, die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von CHF 7'300'000.00 zu
erheben.
C.
Im Laufe des Einspracheverfahrens veranlasste das Steueramt eine neue
amtliche Schätzung durch das kantonale Amt für Immobilienbewertung (AIB). Mit
Verfügung vom 19. Dezember 2024 legte dieses den Verkehrswert auf
CHF 9'200'000.00 fest. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs wies das
Steueramt
mit
zwei
getrennten,
aber
inhaltlich
gleichlautenden
Einspracheentscheiden vom 16. Mai 2025 die Einsprachen ab. Zugleich nahm es
eine reformatio in peius vor und berechnete die Steuer neu auf einem Verkehrswert
von CHF 9'200'000.00, was eine Steuer von CHF 184'000.00 ergab, je hälftig von
Verkäuferin und Käuferin zu tragen.
D.
Die Anlagestiftung A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1) erhob am
13. Juni 2025 Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden
(Verfahren VR2 25 39) mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 16. Mai 2025
sei aufzuheben und die Handänderungssteuer sei auf dem öffentlich beurkundeten
Kaufpreis von CHF 7'300'000.00 zu erheben, ausmachend für sie CHF 73'000.00.
E.
Die
B._____
ag
(nachfolgend:
Beschwerdeführerin 2)
erhob
am
12. Juni 2025 Beschwerde an das Obergericht (Verfahren VR2 25 40) mit dem
gleichlautenden Antrag.
F.
Mit Verfügung vom 15. Juli 2025 vereinigte die damalige Instruktionsrichterin
die Verfahren VR2 25 39 und VR2 25 40.

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G.
Die Gemeinde D._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragt mit
Stellungnahme vom 6. August 2025, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne.
H.
Mit Repliken vom 21. August 2025 halten die Beschwerdeführerinnen an
ihren Anträgen fest, ebenso die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom
29. September 2025.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 GKStG (BR 720.200) sowie Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG
(BR 370.100) kann die steuerpflichtige Person gegen Einspracheentscheide der
Gemeinden beim Obergericht Beschwerde erheben. Die Beschwerdeführerinnen
sind als Steuerpflichtige dazu legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist-
(Art. 52 Abs. 1 VRG) und formgerechten (Art. 38 VRG) Beschwerden ist
einzutreten.
2.
Die Gemeinden können nach Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 7 ff. GKStG bei
Handänderung
eines
in
der
Gemeinde
gelegenen
Grundstücks
eine
Handänderungssteuer
erheben.
Streitig
ist
vorliegend
einzig
die
Bemessungsgrundlage.
2.1.
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer ist der Verkehrswert des
übertragenen Grundstücks (Art. 12 Abs. 2 GKStG). Beim Kauf gilt als Verkehrswert
der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist kein Kaufpreis
vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem Verkehrswert, wird die
Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben (Art. 12 Abs. 3 GKStG). Der
Kaufpreis beträgt vorliegend unbestritten CHF 7'300'000.00. Umstritten ist, ob
dieser offensichtlich unter dem Verkehrswert liegt.
2.2.
Gemäss Schätzungseröffnung des AIB vom 28. November 2017 (act. C.2
[VR2 25 39]) betrug der Verkehrswert der Liegenschaft CHF 8'949'000.00. Auf
diesen Wert stellte die Beschwerdegegnerin in den Veranlagungsverfügungen ab.
Im Einspracheverfahren brachten die Steuerpflichtigen vor, die Käuferin sei eine
von
der
Verkäuferin
unabhängige
Dritte.
Der
vereinbarte
Preis
von
CHF 7'300'000.00 entspreche dem Preis, wie er unter unabhängigen Dritten
vereinbart wird. Sie legten ferner eine Marktbewertung der E._____ AG vom
3. Juli 2024 vor (act. C.4 Beilage 2 [VR2 25 39]), welche zu einem Marktwert von
CHF 6'869'000.00 gelangte, sowie eine Objekt-/Standort-/Marktbeurteilung und
Verkehrswertschätzung der F._____ ag vom 10./11. April 2024 vor (act. C.5 Beilage
[VR2 25 39), welche einen Verkehrswert von CHF 7'070'000.00 angab. Aufgrund

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dieser Einsprachen veranlasste die Beschwerdegegnerin eine neue amtliche
Schatzung durch das AIB, welches in seiner neuen Schätzung vom
19. Dezember 2024 zu einem Verkehrswert von CHF 9'200'000.00 gelangte.
Im Einspracheentscheid erwog die Beschwerdegegnerin, eine Wertdifferenz von
mehr als 10 % zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei gemäss Rechtsprechung
ein Indiz dafür, dass der Kaufpreis offensichtlich unter dem Verkehrswert liege.
Jedenfalls dann, wenn die Differenz mehr als 20 % betrage, sei von einer
augenscheinlichen Unterpreislichkeit auszugehen. Aufgrund der Differenz von
18.4 % zwischen dem Verkaufspreis und dem (früheren) amtlichen Wert habe sie
die neue amtliche Schätzung eingeholt. Nach dieser betrage nun die Differenz
26 %, womit von einer offensichtlichen Unterpreislichkeit auszugehen sei. Die
privaten Liegenschaftenschätzungen seien als Parteibehauptungen zu qualifizieren
und könnten nicht berücksichtigt werden, da sie eine deutliche, von den Parteien
nicht weiter begründete und nicht nachvollziehbare Abweichung vom kantonalen
Schätzwert aufwiesen und zudem auch unter sich deutlich unterschiedlich seien.
Die neue amtliche Schätzung von CHF 9'200'000.00 sei unangefochten in
Rechtskraft erwachsen und zudem auch neuer als die beiden privaten
Schätzungen. Die Verkäuferin habe trotz ausdrücklicher Aufforderung keine
Verkaufsbemühungen (Inseratekosten, Zusammenstellung der Bieter und der
eingegangenen Angebote) nachgewiesen. Die Aussagen der Steuerpflichtigen, sie
seien voneinander unabhängige Dritte, weshalb der vereinbarte Kaufpreis dem
Marktwert entspreche, seien reine Annahmen, welche nicht mittels Beweismitteln
gestützt werden könnten. Es sei daher auf die amtliche Bewertung abzustellen.
2.3.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Verkäuferin sei eine
aufsichtsunterstellte
und
reglementierte
Anlagestiftung
im
Sinne
von
Art. 53g ff. BVG (SR 831.40). Ihre Rechtsgeschäfte müssten marktüblichen
Bedingungen entsprechen, Rechtsgeschäfte mit Nahestehenden seien gegenüber
der Revisionsstelle offen zu legen und vor dem Verkauf von Immobilien sei eine
Schätzung durch Schätzungsexperten einzuholen. Der hier streitige Verkauf sei
nach ihrem standardisierten Verkaufs- und Bewilligungsprozess abgelaufen. Es
seien keine Gründe ersichtlich, weshalb die Verkäuferin mit der ihr nicht
nahestehenden Käuferin einen unterpreislichen Verkauf hätte abschliessen sollen.
Der vereinbarte Kaufpreis entspreche dem Marktpreis. Auch die höhere amtliche
Verkehrswertschätzung vermöge nicht nachzuweisen, dass sie dem Marktwert
entspreche. Die Marktwertschätzung von E._____ AG sei Bestandteil der
Konformitäts- und Compliance-Prüfung beim Verkauf gewesen. Die jährlichen
Schätzungen der Liegenschaft hätten in den drei Vorjahren Marktwerte zwischen

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CHF 6'786'000.00 und 6'860'000.00 ergeben. Die von E._____ AG angewendete
DCF-Methode sei unter Immobilieninvestoren weit verbreitet und gelte als eine der
bevorzugten
Methoden
zur
Bewertung
von
Investititons-
bzw.
Devestitionsentscheidungen. Die Marktwertschätzung diene auch anderen
Zwecken
als
den
Kaufs-
bzw.
Verkaufsentscheiden.
Die
Ansicht
der
Beschwerdegegnerin, es handle sich dabei um Parteibehauptungen, greife viel zu
kurz. Im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen habe sich die Verkäuferin an der
Marktwertschätzung
von
E._____
AG
orientiert.
Darin
und
in
den
Kaufverhandlungen habe sich auch niedergeschlagen, dass die Liegenschaft im
Jahre 1997 erstellt wurde und in den nächsten Jahren grössere Investitionen
getätigt werden müssen. Die amtliche Bewertung berücksichtige diese Aspekte
nicht oder ungenügend. Der dort schematisch ermittelte Verkehrswert trage den
tatsächlichen Marktverhältnissen und individuellen Gegebenheiten keine oder
ungenügende Rechnung. Die Differenz von mehr als 10 % zwischen amtlicher
Schätzung sei lediglich ein Indiz und rechtfertige, der Wertdifferenz auf den Grund
zu gehen. Die Beschwerdegegnerin trage die Beweislast für den höheren
Verkehrswert. Dieser Beweis sei mit dem blossen Hinweis auf die neue amtliche
Schätzung nicht erbracht, zumal sich die Beschwerdegegnerin nicht mit den von
den Parteien eingebrachten Marktwertschätzungen auseinandergesetzt habe. Die
beiden Schätzungen seien zudem entgegen der Meinung der Vorinstanz praktisch
deckungsgleich. Insgesamt gebe es keine sachlichen Gründe dafür, dass der unter
unabhängigen Parteien vereinbarte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Marktpreis
entspreche. Die Beschwerdeführerin 1 bringt zudem vor, dass die neue
Schätzungsverfügung nur der neuen Eigentümerin eröffnet worden sei, so dass sie
selber dagegen kein Rechtsmittel habe ergreifen können.
2.4.
Die Beschwerdegegnerin verweist in ihrer Stellungnahme auf die
Gerichtspraxis, wonach bei einer Differenz von mehr als 20 % zwischen amtlich
geschätztem Verkehrswert und Kaufpreis (was hier der Fall sei) von einer
augenfälligen Unterpreislichkeit auszugehen sei. Das Steueramt habe die
Verkäuferin darauf hingewiesen, dass sie den Nachweis erbringen könne, dass auf
dem Markt kein höherer Preis erzielt werden könne, so wenn sie nachweise, dass
trotz professioneller Verkaufsbemühungen kein höherer Preis zu erzielen gewesen
wäre; ein solcher Nachweis sei aber nicht erbracht worden. Die neue amtliche
Bewertung habe alle wertbeeinflussenden Faktoren und Kriterien berücksichtigt und
sei nicht zu beanstanden.
2.5.
Die Beschwerdeführerin 1 bringt in der Replik vor, der amtliche Verkehrswert
von CHF 9'200'000.00 bilde vorliegend keine taugliche Vergleichsgrösse, da er die

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tatsächlichen Marktverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung nicht widerspiegle.
Für die im Jahre 1997 erstellte Liegenschaft müssten in den nächsten Jahren
grössere Investitionen getätigt werde, was sich wertmindernd auswirke. In der
Marktwertschätzung
von
E._____
AG
sei
deshalb
der
Barwert
der
Instandsetzungskosten von CHF 3'131'140.00 abgezogen worden, was in der
amtlichen Schätzung nicht oder ungenügend berücksichtigt worden sei. Sie
wiederholt sodann, dass ihr die neue amtliche Schätzung nicht eröffnet worden sei,
so dass deren Rechtskraft ihr nicht entgegengehalten werden dürfe.
2.6.
Die Beschwerdegegnerin verweist in der Duplik darauf, dass die Liste der
massgebenden Faktoren gemäss Art. 4 der Verordnung über die amtlichen
Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) nicht abschliessend sei und auch der
Investitionsbedarf
einer
Liegenschaft
zu
berücksichtigen
sei.
Die
Beschwerdeführerinnen hätten den Beleg nicht erbracht, dass die amtliche
Schätzung nicht als Bemessungsgrundlage dienen könne. In Bezug auf die
Rechtskraft
der
Schätzung
weist
sie
darauf
hin,
dass
auch
die
Beschwerdeführerin 1 mit E-Mail vom 6. Dezember 2024 (act. C.10 [VR2 25 39])
informiert worden sei, dass eine neue amtliche Schätzung veranlasst werde. Die
Beschwerdeführerin habe diese Information ohne Einwände zur Kenntnis
genommen.
3.
Zum Argument der Beschwerdegegnerin, die (neue) amtliche Schätzung sei
unangefochten in Rechtskraft erwachsen, ist vorab zu bemerken, dass in den Akten
nur eine an die neue Eigentümerin (Käuferin) adressierte Verfügung vom
19. Dezember 2024 mit Rechtsmittelbelehrung vorliegt (act. C.6 [VR2 25 39]). Der
Verkäuferin wurde mit E-Mail vom 6. Dezember 2024 (act. C.10 [VR2 25 39])
mitgeteilt, dass eine neue amtliche Schätzung veranlasst werde. Die neue
Schätzung wurde ihr dann am 19. Februar 2025 zugestellt (act. C.7 [VR2 25 39]),
zusammen mit dem Hinweis auf die Möglichkeit, dazu Stellung zu nehmen. So oder
so kann aber die Rechtskraft der Bewertungsverfügung (vgl. Art. 15, 19 und 20 des
Gesetzes über die amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]) keine
präjudizielle
Wirkung
haben:
Der
Verkehrswert
gemäss
amtlicher
Liegenschaftsschätzung ist nicht unbedingt mit dem massgebenden Verkehrswert
identisch (so für die Erbschafts- und Schenkungssteuer gemäss Art. 110 Abs. 1 StG
[BR 720.000] Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantos Graubünden A 23 4 vom
22. August 2023 E. 3.3, A 20 61 vom 16. März 2021 E. 4.1 und 5.2). Das gilt auch
für die Anwendung von Art. 12 Abs. 3 GKStG, denn die dabei zu entscheidende
Frage ist gerade die, ob die amtliche Bewertung den massgebenden Verkehrswert
im Sinne dieser Bestimmung abbildet. So wurde denn auch im Urteil des

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Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 16 19 vom 22. Juni 2017 E. 3b
nicht einfach auf die rechtskräftige Schätzung abgestellt.
4.
Im Folgenden ist somit zu prüfen, ob der angefochtene Entscheid zu Recht
auf den Wert gemäss der amtlichen Schätzung abstellt.
4.1.
Nach der Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts darf die
Gemeinde nicht einfach auf die amtliche Schätzung abstellen. Der amtliche
Verkehrswert bildet bloss dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon
auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der
Handänderung entspricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab
als den vereinbarten Kaufpreis, trägt sie gemäss der auch im Steuerrecht geltenden
Beweislastregel von Art. 8 ZGB (BGE 148 II 285 E. 3.1.3) die Beweislast dafür,
dass der höhere Wert dem Marktwert im Übertragungszeitpunkt entspricht. Dies
kann mittels einer neuen Schätzung oder einem entsprechenden Gutachten
geschehen. Es ist demgegenüber unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem
fiktiven Erlös zu erheben, der auf dem Markt für die betreffende Liegenschaft mit
Sicherheit nicht erzielbar wäre (zum Ganzen: Urteile des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden A 22 22 vom 18. Oktober 2022 E. 3.2, A 21 12 vom
2. November 2021 E. 3.2, A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.2, je mit Hinweisen).
4.2.
Die Beschwerdegegnerin beruft sich auf eine Gerichtspraxis, wonach
jedenfalls dann, wenn die Differenz zwischen amtlicher Schätzung und Kaufpreis
mehr als 20 % beträgt, von einer augenfälligen Unterpreislichkeit auszugehen sei
(Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 09 56 vom
1. Dezember 2009 E. 3 m.H. auf PVG 2002 Nr. 24 und 1997 Nr. 37).
4.2.1. In der Vergangenheit hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass allfällige
Abweichungen zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem
tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden
herkömmlicherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren seien, als
die entsprechenden Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht
überschreiten würden. Das bedeutet jedoch nicht im Umkehrschluss, dass jede
höhere Wertdifferenz zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem
tatsächlich vereinbarten Kaufpreis per se eine offensichtlich unter dem
Verkehrswert liegende Handänderung darstellt. Vielmehr stellt eine höhere
Wertdifferenz lediglich ein Indiz dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall,
der höheren Wertdifferenz näher auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu
hinterfragen (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 12 vom
2. November 2021 E. 4).

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4.2.2. In mehreren Entscheiden hat das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit
der Schenkungssteuer gesagt, dass jedenfalls dann von einer augenfälligen
Unterpreislichkeit und damit von einer gemischten Schenkung auszugehen sei,
wenn die Differenz zwischen Verkehrswert und Preis mehr als 20 % beträgt (Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 59 vom 4. März 2014
E. 4a [Differenz rund 45 %], A 09 56 vom 1. Dezember 2009 E. 3 [Differenz rund
23 %], A 01 25 vom 10. Juli 2001 E. 2c [Differenz rund 60 %]), oder in neueren
Urteilen 25 % (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 4 vom
22. August 2023 E. 5.1). Vorbehalten bleibt aber immer der Nachweis des
Steuerpflichtigen, dass in einem konkreten Einzelfall kein offensichtliches
Missverhältnis vorliegt (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
A 23 4 vom 22. August 2023 E. 5.1). Effektiv folgt aber auch aus einer solchen
Differenz nicht automatisch eine offensichtliche Unterpreislichkeit: So wurde im
Urteil A 02 68 vom 7. November 2002 E. 3d/bb nicht schon aus der Differenz von
rund 28 % für sich allein eine gemischte Schenkung angenommen, sondern nur in
Verbindung mit anderen Umständen, die auf einen nicht marktkonformen
Verkaufspreis schliessen liessen. Im zitierten Urteil A 23 4 E. 5 wurde ein rund 36 %
unter der amtlichen Schätzung liegender Verkaufspreis als begründet erachtet und
eine gemischte Schenkung verneint. Auch eine Differenz von rund 70 % zwischen
dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem vereinbarten Preis rechtfertigt
zwar, der Preisdifferenz näher auf den Grund zu gehen, aber nicht, einfach auf den
Verkehrswert der letzten amtlichen Schätzung abzustellen, auch wenn diese relativ
aktuell ist (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 02 89 vom
18. Februar 2003 E. 2b).
4.2.3. Dasselbe gilt für die Handänderungssteuer: Auch hier bedeutet eine höhere
Wertdifferenz zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich
vereinbarten Kaufpreis nicht per se eine offensichtlich unter dem Verkehrswert
liegende Handänderung. Vielmehr stellt eine höhere Wertdifferenz lediglich ein Indiz
dar und es rechtfertigt sich in einem solchen Fall, der höheren Wertdifferenz näher
auf den Grund zu gehen und sie detaillierter zu hinterfragen (Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.3,
A 21 12 vom 2. November 2021 E. 4).
4.2.4. Die amtliche Schätzung ist zwar grundsätzlich durchaus ein taugliches
Instrument, um die Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenhandels zu prüfen. Dabei
ist indessen zu beachten, dass der amtlich geschätzte Verkehrswert auf der
Vergleichsmethode beruht: Nach Art. 18 VAIB richtet sich der Verkehrswert nach
dem bei gleichen oder ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen Verhältnissen

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am Markt erzielten Preis (Satz 1). Es können Vergleichsobjekte im gesamten
Kantonsgebiet herangezogen werden (Satz 2). Diese Methode setzt somit das
Vorhandensein gleicher oder ähnlicher Bewertungsobjekte voraus. Mangels solcher
lässt sich der marktkonforme Preis erst nach erfolgtem Verkauf anhand der
konkreten Umstände ermitteln (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden A 02 89 vom 18. Februar 2003 E. 2b, A 01 12 vom 4. Mai 2001 E. 4).
Sodann kann eine amtliche Schätzung den Beweis für einen höheren Verkehrswert
nicht ohne weiteres erbringen, wenn sie methodische Mängel aufweist (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 22 22 E. 3.3), und die
Veranlagungsbehörde darf nicht unbesehen darauf abstellen, ohne die
Wertdifferenz näher zu prüfen (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.3, A 21 12 vom 2. November 2021
E. 4). Hingegen kann eine amtliche Schätzung massgebend sein, wenn
abweichende private Schätzungen Mängel aufweisen oder sonstwie die Vorbringen
der Parteien keine Zweifel an ihrer Zuverlässigkeit erwecken (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 14 15 vom 15. Mai 2014 E. 4c).
4.3.
Entgegen der Auffassung im angefochtenen Entscheid können die beiden
privaten
Verkehrswertschätzungen
nicht
einfach
als
unmassgebliche
Parteibehauptungen betrachtet werden. Es handelt sich dabei um ausführliche
Dokumente professioneller Bewertungsunternehmen. Auch Bewertungsstudien
privater Unternehmen können beweistauglich sein (Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.3). Vorliegend wurden die
beiden Schätzungen nicht erst im Rahmen des Steuerverfahrens erstellt, sondern
bereits vor dem Kaufvertrag. Das spricht dafür, dass sie nicht spezifisch zum
Zwecke der Steuerveranlagung erstellt wurden, sondern bereits als Grundlage für
die Vertragsverhandlungen dienten. Sodann wurde die eine (E._____ AG) von der
Verkäuferin in Auftrag gegeben, die andere (F._____ ag) von der Käuferin. Obwohl
diese beiden Auftraggeberinnen naturgemäss gegensätzliche Interessen haben,
differieren die beiden Bewertungen nur um rund 3 % voneinander. Auch das spricht
für die Seriosität der beiden Bewertungen.
4.4.
Zutreffend
ist,
dass
die
Beschwerdeführerinnen
keine
konkreten
Verkaufsbemühungen und Angebotspreise beigebracht haben, obwohl sie im
Einspracheverfahren dazu aufgefordert worden waren. In der Rechtsprechung wird
bisweilen darauf hingewiesen, dass der Nachweis, dass der vereinbarte
Verkaufspreis dem objektiven Marktwert entsprochen habe, erbracht werden könne,
wenn dargelegt wird, dass trotz jahrelanger professioneller Verkaufsbemühungen
kein höherer als der erwirtschaftete Preis zu erzielen gewesen wäre (Urteile des

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Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 59 vom 4. März 2014 E. 3c,
A 01 13 vom 10. Juli 2001 E. 3c). Das kann angesichts der Beweislastverteilung
(vorne E. 4.1) allerdings nicht so verstanden werden, dass die Steuerpflichtigen
beweisen müssten, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. In den
genannten Urteilen sprachen keine ernsthaften Gründe dafür, dass die amtlichen
Schätzungen fehlerhaft sein könnten. Wenn aber wie hier zwei ausführliche
Verkehrswertbeurteilungen professioneller Unternehmen vorliegen, kann ein
zusätzlicher Nachweis konkreter Verkaufsbemühungen nicht eine unabdingbare
Voraussetzung sein, um auf den vereinbarten Verkaufspreis abzustellen.
4.5.
Hinzu kommt, dass die Vertragsparteien geltend machen, sie seien
unabhängig voneinander. Auch die Beschwerdegegnerin behauptet nicht, dass
Verkäuferin und Käuferin nahestehende Personen wären, und für das Gericht
ergeben sich ebenfalls keine Hinweise in dieser Richtung. Es sind keine sachlichen
Gründe ersichtlich, weshalb die beiden Gesellschaften einen unterpreislichen
Verkauf
für
die
Liegenschaft
hätten
vereinbaren
sollen
(Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.3),
zumal die Verkäuferin eine der BVG-Aufsicht unterstehende Anlagestiftung ist
(Art. 53g Abs. 2 i.V.m. Art. 64a Abs. 2 BVG), die von Gesetzes wegen
Interessenkonflikte und Rechtsgeschäfte mit Nahestehenden vermeiden muss
(Art. 8 der Verordnung über die Anlagestiftungen [ASV; SR 831.403.2]). Unter
solchen Umständen kann die Beschwerdegegnerin nicht ohne weiteres auf die
amtliche Schätzung abstellen, ohne sich mit den abweichenden Schätzungen
auseinanderzusetzen
(vgl.
Urteil
des
Verwaltungsgerichts
des
Kantons
Graubünden A 20 3 vom 17. Mai 2022 E. 7.3, bei einer Wertdiskrepanz von
mindestens 32.5 % zwischen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem
vereinbarten Kaufpreis). Es kann also nicht von vornherein davon ausgegangen
werden, dass die beiden privaten Schätzungen unmassgeblich wären, sondern es
ist im Folgenden zu prüfen, ob diese Schätzungen oder die amtliche Schätzung
überzeugender sind.
5.1.
Die
Schätzung
von
E._____
AG
beruht
auf
der
dynamischen
Ertragswertmethode auf der Basis eines Discounted Cashflow-Modelles (DCF-
Methode). Diese ist eine Variante der Ertragswertmethode, bei der die zukünftigen
Nettoerträge geschätzt und auf den Gegenwartswert diskontiert werden. Diese
international verbreitete Methode eignet sich insbesondere für die Bewertung von
ertragsorientierten Immobilien (SVKG, Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
5. Aufl. 2019,
S. 158;
ausführliche
Darstellung
der
Methode
bei
FIERZ,
Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl. 2011, S. 153 ff.)

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und wird auch vom Bundesgericht als sachgerechte Bewertungsmethode
bezeichnet
(Urteile
des
Bundesgerichts
2C_309+310/2013
vom
18. September 2013 E. 3.6, 5A_311/2013 vom 18. Oktober 2013 E. 4.5.1;
2C_292/2018 vom 6. Mai 2019 E. 3.2.2, 2C_132/2020 vom 26. November 2020
E. 5.6.5). Die Schätzung berechnet eine Marktmiete von CHF 440'870.00, die etwas
tiefer liegt als die aktuelle Miete von CHF 463'107.00, und einen Netto-Mietertrag
von CHF 238'604.00. Bei einer Rendite von 3.47 % wird damit ein Marktwert von
CHF 6'869'000.00 errechnet.
5.2.
Die Studie der F._____ ag schätzt den aktuellen Marktwert der Liegenschaft
auf CHF 7'000'000.00 bis 7'500'000.00 (act. C.5 Beilage [VR2 25 39] S. 15). Im
Einzelnen werden folgende Werte angegeben:
Der Neuwert des Gebäudes wird mit CHF 14'267’668.00 angegeben, der Zeitwert
bei einer Wertminderung von CHF 2’140'150.00 mit CHF 12'127'518.00.
Zusammen mit einem Landwert von CHF 3'484'000.00 und noch zu tätigenden
Investitionen
von
CHF 1'612'500.00
resultiert
ein
Substanzwert
von
CHF 17'224'000.00.
Der Ertragswert errechnet sich aus einem aktuellen effektiven Brutto-Mietertrag von
CHF 462'280.00, der als marktkonform bezeichnet wird (S. 4), und einem Netto-
Mietwert von CHF 284'230.00, woraus sich bei einem Kapitalisierungssatz von
6.02 % ein Ertragswert von CHF 7'679'103.00 ergibt.
Weiter wird ein klassischer Barwert von CHF 7'732'999.00 angegeben, resultierend
aus einem Barwert des nachhaltigen Nettomietertrags von CHF 9'522'971.00,
abzüglich der Summe der diskontierten Instandsetzungen von CHF 1'789'972.00.
Der DCF-Wert wird mit CHF 7'070'700.00 angegeben, resultierend aus einem Cash
Flow von CHF 388'744.00, was bei einem Kapitalisierungssatz von 3.70 % einen
Residualwert von CHF 10'506'595.00 und bei einem Diskontfaktor von 0.695364
einen diskontierten Residualwert von CHF 7'305'908.00 ergibt, zuzüglich dem
Barwert (Summe der Nettoerträge) von CHF 1'554'770.00 und abzüglich den
Investitionen aus Barwert von CHF 1'789'972.00.
In der Zusammenstellung wird beim Substanzwert, dem Ertragswert und dem
Barwert ebenfalls je der zu tätigende Investitionsbedarf von CHF 1'612'500.00
abgezogen, was einen Substanzwert von CHF 15'611'500.00, einen Ertragswert
von CHF 6'066'600.00 und einen Barwert von CHF 6'120'499.00 ergibt. Dann wird
erwähnt, im vorliegenden Fall basiere der Verkehrswert auf dem DCF-Wert von
CHF 7'070'000.00, was einer Bruttorendite Mietertrag von 6.54 % entspricht.

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5.3.
Die neue Schätzungsverfügung des AIB vom 19. Dezember 2024 nennt
folgende Werte (in CHF):
Neuwert
12'687'303
Zeitwert
10'784'207 (resultierend aus dem Neuwert abzüglich 15 %)
Sachwert
13'756’559 (Summe aus Gebäude 10'784'207; Zusatzkosten
1'230'352; Landwert 1'742'000)
Mietwert
460’956
Ertragswert
8'238'022 (bei einem Kapitalisierungssatz von 5.25-5.95 %)
Verkehrswert
9'200’000
Die frühere Schätzung vom 28. November 2017 (act. C.2 [VR2 25 39]) hatte
folgende Werte angegeben (in CHF):
Mietwert
469’300
Ertragswert
7'880’700
Verkehrswert
8'949’000
Während also der Mietwert von 2017 bis 2024 geringfügig abnahm, stieg der
Ertragswert offensichtlich aufgrund eines anderen Kapitalisierungssatzes.
In
den
Akten
befindet
sich
sodann
eine
frühere
Schätzung
der
Kant. Schätzungskommission vom 8. Oktober 2001. Diese kam zu einem
Ertragswert
von
CHF 6'278'000.00,
resultierend
aus
einem
Ertrag
von
CHF 470'836.00 und einem Kapitalisierungssatz von 7.50 %, einem Neuwert von
CHF 9'024'000.00 und einem gleich hohen Zeitwert. Als Verkehrswert war dort
CHF 8'665'000.00 angegeben.
5.4.
Im Folgenden sind diese Schätzungen vergleichend zu würdigen: Es ist
naheliegend, dass für die für eine Renditeliegenschaft in Betracht fallende
potenzielle Käuferschaft in erster Linie der zu erzielende Ertrag bzw. der Ertragswert
von Interesse ist. Ein Vergleich zwischen den privaten Bewertungen und der
amtlichen Schätzung zeigt jedoch, dass sie sich alle in den Annahmen zum
Mietertrag nicht wesentlich unterscheiden.
Dementsprechend unterscheiden sich auch der Ertragswert gemäss der
Berechnung F._____ ag (CHF 7'679'103.00) und derjenige der amtlichen
Schätzung von 2017 (CHF 7'880'700.00) nicht wesentlich voneinander. In der
neuen amtlichen Schätzung von 2024 wird nun der Ertragswert auf
CHF 8'238'022.00 geschätzt, was sich bei praktisch unverändertem Mietertrag
hauptsächlich aus einem unterschiedlichen Kapitalisierungsfaktor ergibt. Aber auch

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gegenüber diesem neuen Ertragswert liegt der vereinbarte Kaufpreis nur rund
11.4 % tiefer, was nahe der Unbedenklichkeitsschwelle von 10 % (E. 4.2.1) liegt.
Entscheidend für die Annahme einer offensichtlichen Unterpreislichkeit war denn für
die Beschwerdegegnerin nicht der Ertragswert, sondern der Verkehrswert gemäss
der amtlichen Schätzung. Dazu ist jedoch zu bemerken, dass in den amtlichen
Schätzungen weder der frühere Verkehrswert von CHF 8'949'000.00 noch der neue
von CHF 9'200'000.00 irgendwie begründet werden. Es werden weder
Vergleichsobjekte noch die dafür am Markt erzielten Preise genannt. Es ist somit
nicht nachvollziehbar, wie diese Werte zustande gekommen sind, und es kann nicht
überprüft werden, ob diese Werte den effektiv erzielbaren Marktwerten
entsprechen. Zwar sind auch die privaten Bewertungen nicht bis ins letzte
nachprüfbar. Immerhin tragen sie aber in einer plausiblen Weise dem zukünftigen
Investitionsbedarf Rechnung, der für die Käuferin einer Renditeliegenschaft von
wesentlicher Bedeutung ist. Die Beschwerdegegnerin führt nur aus, gemäss der
nicht abschliessenden Liste von Art. 4 VAIB sei auch bei der amtlichen Bewertung
der Investitionsbedarf zu berücksichtigen. Dass dies bei der vorliegenden
Bewertung konkret erfolgt wäre, lässt sich aber der amtlichen Schätzung nicht
entnehmen.
5.5.
Insgesamt hat die Beschwerdegegnerin den ihr obliegenden Beweis (vorne
E. 4.1), dass der vereinbarte Kaufpreis offensichtlich unter dem Verkehrswert liegt,
nicht erbracht. Für die Bemessung der Handänderungssteuer ist daher auf den
vereinbarten Kaufpreis abzustellen.
6.
Die Beschwerden sind damit gutzuheissen und die Handänderungssteuer ist
auf CHF 146'000.00 festzusetzen, d.h. auf 2 % (Art. 5 des Steuergesetzes der
Gemeinde D._____) des Verkaufspreises von CHF 7'300'000.00, je hälftig, d.h. zu
je CHF 73'000.00 zu tragen durch Verkäuferin und Käufer (Art. 10 Abs. 3 GKStG
i.V.m. Ziff. 2 der weiteren Vertragsbestimmungen des Kaufvertrags).
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdegegnerin die
Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1 VRG). Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG wird
der obsiegenden Partei dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend
eine
aussergerichtliche
Parteientschädigung
zugesprochen.
Eine
Parteientschädigung steht auch beruflichen Vertreterinnen und Vertretern, wie
Treuhänderinnen und Treuhändern, zu (siehe Urteile des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden A 22 25 vom 28. November 2022 E. 3.6, A 21 46 vom
21. April 2022 E. 6.2 und A 21 20 vom 24. Juni 2021 E. 5.2; ferner: Botschaft der
Regierung
an
den
Grossen
Rat,
Heft
Nr. 6/2006-2007,
S. 559).
Die

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Beschwerdeführerin im Verfahren VR2 25 40 wird durch ein Treuhandbüro
vertreten. Dieses hat eine Honorarnote in der Höhe von CHF 4'504.40 (inkl. MWST)
eingereicht. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Zeitaufwand vor Erlass des
angefochtenen
Einspracheentscheids
als
vorprozessualer
Aufwand
keine
Beachtung finden kann und zu kürzen ist. Im Übrigen erachtet das Gericht eine
pauschale Entschädigung von CHF 3'000.00 (inkl. MWST und Spesen) als
angemessen. Die nicht vertretene Beschwerdeführerin im Verfahren VR2 25 39 hat
keinen Anspruch auf Parteientschädigung.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Die Einspracheentscheide vom
16. Mai 2025 werden aufgehoben. Die Handänderungssteuer wird auf
CHF 146'000.00 festgesetzt (je CHF 73'000.00 zulasten der Anlagestiftung
A._____ und der B._____ ag).
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
348.00
Total
CHF
2’348.00
gehen zulasten der Gemeinde D._____.
3.
Die Gemeinde D._____ hat die B._____ ag aussergerichtlich mit
CHF 3'000.00 (inkl. MWST und Spesen) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]