gr_gerichte · PVG 2008 27 · 2007-10-03 · de


Amtliche Schätzungen
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Stime ufficiali
Schätzung eines Baurechtes.
– Ein im Grundbuch eingetragenes selbständiges und dau-
erndes Baurecht (hier mit Unterbaurechten zur Aufstel-
lung von Campingfahrnisbauten) gilt als Grundstück und
untersteht als solches der amtlichen Schätzung.
Stima di un diritto di superficie.
– Un diritto di superficie autonomo e duraturo iscritto a re-
gistro fondiario (in concreto collegato a diritti di super-
ficie subordinati per la posa di costruzioni mobili da
campeggio) rappresenta un immobile e deve pertanto
essere stimato ufficialmente.
Erwägungen:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfah-
ren bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungs-
wesen Graubünden (ASW) vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem
zugrunde liegende Verfügung vom 3. Oktober 2007. Nachfolgend
gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des fraglichen Grund-
stücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht hier
einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden
und im Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden
Baurechts (Baurechtsparzelle Nr. 1335) an der Liegenschaft «X.»
(Plan-Parzelle 15-783), die im Eigentum der Gemeinde G. steht.
2. a) Als amtliche Schätzungen gelten gemäss Art. 1 Abs. 2
SchG die von den Schätzungskommissionen auf Antrag oder von
Amtes wegen ermittelten Werte von Grundstücken sowie der
damit verbundenen Nutzungsrechte und Sachen. Nach Mass-
gabe des Gesetzes werden u.a. die Grundstücke im Sinne von
Art. 655 ZGB geschätzt (Art. 2 lit. a SchG). Als Grundstücke können
grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechte
in das Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück
im Sinne von Art. 655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten
(Hermann Laim in: Basler Kommentar, Honsell, Vogt, Geiser
[hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, 3. Auflage, Basel 2007,
Art. 655 N 10). Ist ein selbständiges und dauerndes Recht im
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Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art. 655 Abs. 2
Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Als solches kann es Gegen-
stand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655
N 11). Demzufolge kann auch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779a
ff. ZGB) als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden,
wenn es die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum
Ganzen auch die Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom
30. Mai 2006, Heft Nr. 5/2006–2007, 6. Erlass eines Gesetzes über
die amtlichen Schätzungen, Seite 353).
b) Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der
Baurechtsparzelle Nr. 1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich
um ein im Grundbuch eingetragenes, selbständiges und dauern-
des Baurecht für die Dauer von 75 Jahren bis 31. Dezember 2050
zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783, Plan Nr. 15, in der er-
wähnten Gemeinde. Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind,
steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grund-
stück im Sinne von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der
amtlichen Schätzung untersteht.
3. Bei einer amtlichen Schätzung hat die zuständige Schät-
zungskommission auf Antrag oder von Amtes wegen die Werte
von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte
und Sachen zu ermitteln (Art. 1 Abs. 2 SchG). Hierbei wird im Ge-
setz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatori-
schen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertrags- als auch
der Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtspar-
zelle Nr. 1335) stehen in einem gewissen Zusammenhang mit den
Mieterträgen, welche die Beschwerdeführerin aus den entspre-
chenden (obligatorischen) Mietverträgen erwirtschaften kann. We-
sentlich ist demnach einzig, dass aus der Vermietung von Stand-
plätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden.
Analoges gilt auch für die Erträge aus den Baurechtszinsen für die
Unterbaurechte. In der amtlichen Schätzung vom 3. Oktober 2007
sind die Erträge aus den bestehenden Miet- und Pachtverträgen
und den Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr. 42 324.–
berücksichtigt und umgerechnet worden; dass die ermittelten
Werte an sich nicht zutreffen, wird von der Beschwerdeführerin
nicht einmal behauptet. Sachlich stehen sie zweifellos direkt mit
dem Ertrags- und indirekt mit dem Verkehrswert des betreffenden
Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage,
dass es sich bei den Campingbaracken um Fahrnisbauten handelt.
Die Werte dieser Mobilheime sind aber zu Recht in keiner Weise
mitberücksichtigt worden. In diesem Sinne ist auch der Vermerk in
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der Schätzungseröffnung «Erträge Nutzniessung FH» entspre-
chend zu korrigieren. Damit erweist sich aber die Schätzung als
korrekt.
4. Die Beschwerdeführerin legt dar, dass während 25 Jah-
ren keine Schätzung vorgenommen worden sei. Die angefochtene
Verfügung stelle demnach eine ohne zureichenden Anlass vorge-
nommene und damit rechtswidrige Praxisänderung dar. Die Vorin-
stanz hingegen führt aus, dass die betreffenden Fahrnisbauten bei
den vorangegangenen Totalrevisionen der Grundstücksschätzun-
gen auf dem Gebiet der Gemeinde G. fälschlicherweise einzeln be-
wertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der
aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Dem-
zufolge handle es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen
entsprechende Bereinigung der Sachlage und nicht um eine Pra-
xisänderung. Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten
kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grund-
satz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der Re-
gel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht
entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht (Ulrich
Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage,
Zürich Basel Genf 2002, N 509). Vorliegend steht fest, dass die bis-
herige Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem
Gesetz entsprach und somit falsch war. Auch die Beschwerdefüh-
rerin anerkennt, dass es sich bei den Mobilheimen um Fahrnis-
bauten handelt, welche nicht als Grundstücke im Sinne von Art. 1
Abs. 2 bzw. Art. 2 lit. a SchG i.V.m. Art. 655 ZGB betrachtet werden
können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die bisherige,
offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten Durch-
führung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden ist.
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Urteil vom 9. Mai 2008
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