gr_gerichte · PVG 2005 26 · 2026-02-14 · de


11/26 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005
Baueinsprache. Ausnützungsübertragung. Fehlende ge-
setzliche Grundlage.
– Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine AZ-Über-
tragung auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage
zulässig ( E.3a, b).
– Anwendungsfall ( E.3c–e).
Opposizione edilizia.Trasferimento dello sfruttamento. As-
senza di una base legale.
– A determinate condizioni il trasferimento dell’IS è am-
missibile anche senza una espressa base legale ( cons. 3a,
b).
– Caso d’applicazione concreta ( cons. 3c–e).
Erwägung:
3. a) Zu prüfen bleibt noch die von der Rekurrentin bemän-
gelte vorgesehene Ausnützungsübertragung zulasten der ihres
Erachtens zu weit entfernten Parzelle Nr. 3299 und zu Gunsten der
Bauparzelle Nr. 3302. Sie macht zum einen geltend, dass es der
Stadt dafür an einer gesetzlichen Grundlage fehle. Zum andern
stellt sie sich auf den Standpunkt, dass aus dieser Nutzungsüber-
tragung eine unzulässige Übernutzung entstehe, zumal zur Reali-
sierung des Bauprojekts auch noch ein Näherbaurecht gewährt
worden sei. Im Übrigen grenzten die beiden Parzellen, zwischen
welchen eine Nutzungsübertragung vorgenommen wird, nur ge-
rade im Bereich eines sehr schmalen Strassenstreifens anein-
ander und ein vernünftiger funktionaler Zusammenhang bestehe
nicht. Mit der vorgesehenen Nutzungsübertragung werde der
Charakter der betroffenen Wohnzone negativ verändert.
b) Unbestritten ist, dass der geplante Bau nicht nur mit
den aus der Bauparzelle sich ergebenden Ausnützungsmöglich-
keiten realisiert werden kann, sondern dafür noch Ausnützungsre-
serven einer anderen Parzelle benötigt. Streitig ist, ob die vorge-
sehene Ausnützungsübertragung im konkreten Fall zulässig ist.
Zutreffend ist, dass das geltende Baugesetz keine Bestimmung
über den Ausnützungstransport enthält und dass erst mit dem sich
noch in den Beratungen befindenden neuen Baugesetz eine ent-
sprechende gesetzliche Grundlage geschaffen werden wird. Ent-
gegen der Auffassung der Rekurrentin ist aber gemäss bestätigter
Praxis eine Ausnützungsübertragung unter bestimmten Voraus-
setzungen auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage zuläs-
sig ( so ausdrücklich BGE 101 Ia 289 ff. E. 3a, 291 f., 109 Ia 190 f. E. 3;
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BG-Urteil 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005; ZBl 1999 S. 220 ); dies
u.a. auch deshalb, weil die Befugnis eines Grundeigentümers zur
Nutzungsübertragung als Bestandteil der verfassungsrechtlich ga-
rantierten Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) qualifiziert wird.
c) Vorausgesetzt wird jedoch, dass die AZ-Übertragung
zwischen benachbarten Grundstücken der gleichen Zone mit den-
selben Nutzungsvorschriften und aufgrund einer privatrechtlichen
Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern erfolgt ( so bereits
PVG 1972 Nr. 27, 1979 Nr. 43; BG-Urteil 1P.438/2002 vom 4. Novem-
ber 2002 ). Die Vorinstanz verfolgt denn auch seit Jahren eine ent-
sprechende Praxis. Unbestritten ist, dass zwischen den Grund-
eigentümern der begünstigten Parzelle ( Bauparzelle) und der be-
lasteten Parzelle ( Spenderparzelle) die erforderliche privatrechtli-
che Vereinbarung abgeschlossen worden ist ( vgl. die bei den Ak-
ten liegende, öffentlich beurkundete Vereinbarung vom 4. Sep-
tember 2003, mit welcher bauliche Nutzung im Umfang von max.
230 m2 BGF übertragen worden ist). Fest steht auch, dass beide
Parzellen in der gleichen Bauzone ( W3 ) liegen und mithin densel-
ben Nutzungsvorschriften unterstehen. Streitig kann lediglich
sein, ob sie in hinreichend enger räumlicher Beziehung stehen, da-
mit sie als unmittelbar benachbart ( PVG 1972 Nr. 27 ) gelten kön-
nen. Dies trifft vorliegend zu.
Nach konstanter Rechtsprechung setzt die Bejahung eines
engen räumlichen Zusammenhanges nämlich nicht voraus, dass
die Grundstücke, zwischen denen der AZ-Transport stattfinden
soll, zwingend auf der ganzen Länge/Breite eine gemeinsame
Grenze aufweisen müssen. In PVG 1978 Nr. 42 hat das Gericht viel-
mehr bereits erkannt, dass die enge nachbarliche Beziehung zwi-
schen den an der Nutzungsübertragung beteiligten Grundstücken
selbst dann hinreichend gewahrt sei, wenn die Grundstücke nicht
über eine gemeinsame Grenze verfügten, sondern durch eine an-
dere unüberbaubare Parzelle ( so z. B. eine schmale Wegparzelle,
nicht aber z. B. durch eine breite Strassenparzelle) voneinander
getrennt seien. Diese von der Rechtsprechung präzisierte Voraus-
setzung ist im konkreten Fall ohne weiteres erfüllt. Die beiden
Grundstücke grenzen eingestandenermassen – wenn auch nur ge-
ringfügig – im Bereich der Strassenflächen aneinander. Entspre-
chend lässt es sich aber nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz
den verlangten engen räumlichen Zusammenhang und die enge
nachbarliche Beziehung bejaht hat. Was die Rekurrentin dagegen
vorbringt, vermag an diesem Ergebnis nichts zu ändern.
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d) Soweit die Rekurrentin noch geltend macht, mit der vor-
genommenen Ausnützungsübertragung werde der Charakter der
betroffenen Bauzone ( W3) in unzulässiger Weise schwerwiegend
verändert, erweist sich der Rekurs ebenfalls als völlig unbegrün-
det. Sie verkennt, dass mit der für eine Bauzone ausgeschiedenen
Ausnützungsziffer nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone
mit gleich grossen Bauten gewährleistet werden soll. Vielmehr
soll damit lediglich erreicht werden, dass in einer Bauzone – ge-
samthaft betrachtet – eine gewisse Baudichte nicht überschritten
wird. Dies umso mehr, als die Grösse der möglichen Bauten bei
der AZ von der Parzellengrösse abhängt, welche wiederum sehr
unterschiedlich ist und zudem von den Eigentümern durch Zu-
sammenlegung oder Abtrennung beeinflusst werden kann ( so be-
reits BGE 101 Ia 289 E. 3a).
e) Hinsichtlich des geklagten Masses des AZ-Transportes
kann – abgesehen von den seitens der Bauherrschaft zu Recht an-
geführten Entscheiden ( VGU R 04 41 sowie BG-Urteil 1P.134/2005
vom 19. Mai 2005 ) – auf PVG 1993 Nr. 23 verwiesen werden, wo
das Verwaltungsgericht bereits erkannt hat, dass das Ausmass der
maximal transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung
der übrigen Baupolizeivorschriften (Gebäude- und Grenzabstän-
de, Gebäudelängen und -höhen und Geschosszahl) finde. Diese
Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Be-
schränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad
der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwir-
ken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen
Charakter des jeweiligen Gebietes ( bauliche Dichte, Erschei-
nungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und dazu führen, dass
nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere
transportiert werden könne. Die Rekurrentin bringt nun nichts vor,
was eine abweichende Beurteilung der publizierten Praxis recht-
fertigen würde. Ihrem Argument, die umstrittene Ausnützungs-
übertragung höhle den vorgegebenen Charakter und das Erschei-
nungsbild der Zone W3 aus, ist daher denn auch der Boden
entzogen.
R 05 94
Urteil vom 14. Oktober 2005
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