gr_gerichte · R 2006 28 · 2006-06-16 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 06 28 + 29
4. Kammer
URTEIL
vom 16. Juni 2006
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
… ist Eigentümer der in der Gemeinde … gelegenen Parz. 246, die der
Dorferweiterungszone angehört und auf der im Süden eine ältere
Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer) steht. Im Nordwesten stösst die Parz.
1034 der Eheleute …, welche mit einem Wohnhaus überbaut ist, und im
Südosten (auf der gegenüberliegenden Strassenseite der „…“) die Parz. 251
des Landwirts … an dieses Stück der Parz. 246. Hinter der Parz. 1034 (weiter
im Nordwesten; Hang aufwärts) liegt der grössere, noch nicht überbaute
Grundstücksteil der Parz. 246. Im September 05 reichte … ein Baugesuch zur
Umnutzung der Stallbaute in ein Wohnhaus (bestehend aus: einer 3½- und
einer 1½ -Zimmerwohnung; einer Garage und einem Freiparkplatz) bei der
Gemeinde ein. Die dagegen von den Nachbarn … und Miteigentümer (Parz.
1034) und von … (Parz. 251) erhobenen Einsprachen wurden vom
Gemeindevorstand mit Verfügungen (Einspracheentscheide) vom 31.01.2006
abgelehnt. Darauf erhoben beide Einsprecher innert Frist Rekurs beim
Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung der angefochtenen
Verfügungen
und
Verweigerung
der
Baubewilligung
betreffend
Ausbau/Umnutzung der Stallbaute. Auf entsprechende Veranlassung des
zuständigen Instruktionsrichters stellte die Gemeinde dem Bauherrn, den
Einsprechern und dem Gericht am 22.03.2006 noch die konkrete
Baubewilligung zu; worauf die Einsprecher vom Gericht zur Stellungnahme
bis 07.04.2006 eingeladen wurden. Darauf hin zogen die Einsprecher ihre
früheren Rekurse (Febr. 06) zurück; um danach innert gesetzter Frist erneut
Rekurs
beim
Verwaltungsgericht
gegen
die
Verfügungen

(Einspracheentscheide Jan. 06) sowie die Baubewilligung (März 06) zu
erheben.
2. a)
Mit Rekurseingabe (Verfahren R 06 28) vom 30.03.2006 beantragten die
Eheleute … und Mitbeteiligte die kostenfällige Aufhebung der angefochtenen
Einspracheentscheide
samt
Baubewilligung;
bzw.
Rückweisung
der
Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zur Begründung
brachten sie im Wesentlichen vor, dass sie gegen den Ausbau und die
Umnutzung des Stalles zu einer Garage mit mehreren Autoabstellplätzen
nichts einzuwenden gehabt hätten, die Verwendung als zweistöckiges
Wohnhaus aber weder den früher vereinbarten Dienstbarkeitsverträgen
(Einräumung Grenzbaurecht für Südteil der Parz. 246; im Gegenzug
Einräumung Fuss-/Fahrwegrecht für Parz. 1034) entspräche noch zu einer für
sie zumutbaren Erschliessung für den hinteren Teil der Parz. 246 führen
würde. Zum Umbauprojekt selbst (im Hofstattrecht mit Nutzungsänderung)
wurde geltend gemacht, dass der Dachfirst bzw. die Traufe über die erlaubte
Mehrhöhe von 20 cm (Isolationsstärke) zu stehen käme, der Grenzabstand
zur Strassenachse von 6 m durch das Gebäude bzw. die geplanten Balkone
bei weitem unterschritten würde (bloss 2,5 m Abstand) und auch der Einbau
einer neuen Dachlukarne im Hofstattrecht nicht zulässig sei. Die Baubehörde
habe wohl selbst erkannt, dass der Umbau mit Zweckänderung nur mit einer
Ausnahmebewilligung möglich wäre; entgegen ihrer Darstellung seien die
Voraussetzungen dafür (ausserordentliche Verhältnisse; unverhältnismässige
Härte; keine Verletzung überwiegender öffentlicher oder privater Interessen)
im Einzelfall aber klar nicht erfüllt worden, weshalb der Einsprache-
/Baubewilligungsentscheid im Sinne der Rekursanträge aufzuheben bzw. an
die Vorinstanz zurückzuweisen sei.
b)
Mit Rekurseingabe (R 06 29) vom 03.04.2006 beantragte Landwirt …
ebenfalls die Aufhebung des Einspracheentscheids samt Baubewilligung;
evtl. Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid (unter
Erlass weitergehender Auflagen). Er brachte vor, dass er beim Bau eines
Wohnhauses anstelle des von ihm bisher selbst als Geräteabstellkammer
gepachteten Stalles auf der anderen Strassenseite seines Bauernbetriebs

gewiss bald mit Reklamationen des Bauherrn wegen übermässiger Lärm-
/Staubimmissionen (Betrieb Heugebläse) zu rechnen hätte und darum diese
Befürchtungen vorher ausgeräumt/geklärt haben möchte.
3.
In der Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse
und Bestätigung der angefochtenen Entscheide; unter Kosten- und
Entschädigungspflicht zu Lasten der Einsprecher bzw. Rekurrenten. Den
Einwänden der rekurrierenden Nachbarn hielt sie entgegen, dass die spätere
Erschliessung der hinteren Restparz. 246 nicht Gegenstand des hier allein zur
Diskussion stehenden Umbauvorhabens im Südteil sei. Die gemeindeeigenen
Bauvorschriften würden durch das bewilligte Bauprojekt ebenso eingehalten
wie die Vorgaben nach kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG). Namentlich
würde das Hofstattrecht mit Nutzungsänderung nicht verletzt, da der
bestehende Gebäudegrundriss gewahrt bleibe; bloss die Gebäudehöhe
würde etwas erhöht. Dachlukarnen, die nicht mehr als 1/3 der Gebäudelänge
mässen bzw. nicht höher als 1 Meter erstellt würden, wären laut
Gemeindebaugesetz ebenfalls erlaubt; der vorhandene Grenz- und
Strassenabstand der geplanten Balkone von 2,5 m sei gleichfalls genügend,
zumal die bestehende Verkehrssituation vor Ort dadurch nicht nachteilig
berührt würde. Bezüglich der erwähnten Dienstbarkeiten (Näherbaurecht nur
für Stallbaute; Einräumung Fuss-/Fahrwegrechte) gelte es klar festzuhalten,
dass die Baubehörde einzig für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen
Bauvorschriften
zuständig
sei
und
somit
frühere
privatrechtliche
Abmachungen zwischen den Nachbarn für sie ohne Belang seien. Im Übrigen
seien
auch
die
Voraussetzungen
für
die
Gewährung
einer
Ausnahmebewilligung erfüllt worden; zumal die bestehende Stallbaute sich in
einem schlechten Zustand präsentiere und das Orts-/Landschaftsbild durch
die vorgesehene Umnutzung in ein typisches Wohnhaus nur gewinnen
könnte. Im Verfahren R 06 29 ergänzte sie noch, dass den Befürchtungen
betreffend Lärm-/Staubimmissionen ab Parz. 251 dadurch gebührend
Rechnung getragen werden könnte, indem allfällige Messungen bezüglich
Störpotential erst sechs Meter ab Strassenachse erfolgen dürften, was ohne
weiteres noch entsprechend als zusätzliche Auflage in die angefochtene
Baubewilligung vom März 06 aufgenommen werden könnte.

4.
Seitens des Bauherrn oder Eigentümers ging keine Stellungnahme ein.
5.
Am 15. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1
(Verfahren R 06 28) die Eheleute … in Begleitung ihres Rechtsanwaltes …
bzw. der Rekurrent 2 persönlich ohne Anwalt (R 06 29) anwesend waren. Die
Vorinstanz (Rekursgegnerin) war durch den Chef des Bauamtes, ein
Gemeindevorstandsmitglied (zugleich Präsident Baukommission) und den
Vize-Gemeindepräsidenten vertreten. Der Bauherr (Rekursgegner) war
gleichfalls - mit kleiner Zeitverspätung – persönlich zugegen. Allen
Anwesenden wurde die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich
anhand der konkreten Lokalitäten sowie tatsächlich existierenden Raum- und
Platzverhältnisse
beim
Strassenzufahrtsbereich
„…“
samt
Profilierungsbaustangen auf Parz. 246 zu äussern. Von Seiten des Gerichts
wurden noch sechs Fotos ab zwei Standorten erstellt und dem Protokoll der
Begehung (Augenscheinprotokoll) beigefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da die Rekurse R 06 28 und 29 in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht
offensichtlich gleich liegen, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen
Gründen, die beiden Streitverfahren (analog Art. 32 Abs. 2 VGG)
zusammenzulegen und sie damit in einem einzigen Rekursentscheid zu
behandeln und zu entscheiden.
2. a)
Laut Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) können die Gemeinden im Baugesetz auch den
Wiederaufbau nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die
geltenden
Vorschriften
der
Regelbauweise
für
zulässig
erklären
(Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten unter Berücksichtigung der
öffentlichen und nachbarlichen Interessen. Nach Art. 82 Abs. 1 KRG sind
Ausnahmen von dieser Besitzstandsgarantie einzig dann denkbar, wenn

ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde. Zudem
dürfen dadurch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen
verletzt werden. In der betreffenden Gemeinde wird das Hofstattrecht in Art.
8 BG wie folgt geregelt: Wird innerhalb der Bauzonen ein Gebäude ganz oder
teilweise zerstört oder abgetragen, darf es – sofern dessen Nutzung nicht
verändert werden soll – grundsätzlich innert zweier Jahre und ohne Rücksicht
auf die Vorschriften des Baugesetzes im bisherigen Lichtraumprofil wieder
aufgebaut
werden
(Abs.
1).
Das
Hofstattrecht
mit
Nutzungsänderungsmöglichkeit
bleibt
gewahrt,
wenn
gegenüber
Gemeindestrassen ein Abstand von 6 m ab Strassenachse eingehalten wird
(Abs. 5 Satz 1). Das Hofstattrecht gibt dem Bauherrn bzw. Eigentümer also
das Recht, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet
späterer (allenfalls strengerer) Bauvorschriften wieder neu zu erstellen. Es
verleiht ihm damit eine privilegierte Stellung, indem er sich nicht an sämtliche
ordentlichen Bauregeln halten muss. Jene Ausnahme widerspricht sowohl
dem öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der aktuell
gültigen Bauordnung als auch den privaten Grundstücksinteressen, die so
eine ordnungswidrige Baute auf dem Nachbargrundstück dulden müssen.
Deshalb hat sich das Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dafür
ausgesprochen, dass das Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung
restriktiv zu handhaben sei; es sollten also keine weiteren Ausnahmen vom
generellen Ausnahmestatut (Hofstattrecht) erlaubt sein; ausser, das
kommunale Baugesetz hätte dies so ausdrücklich vorgesehen und
entsprechend formuliert (vgl. hierzu: VGU R 04 62; PVG 2002 Nr. 32, 2000
Nr. 56 und 1990 Nr. 14).
b)
Im Einzelfall ist erstellt, dass der in Art. 8 Abs. 5 BG ausdrücklich für Neu-
/Umbauten (mit Nutzungsänderungen) im Hofstattrecht vorgeschriebene
Strassenabstand von 6 m erheblich unterschritten und somit verletzt würde.
Wie sowohl dem beigelegten Grundsrissplan für das Erdgeschoss im
Massstab 1:100 als auch den fotografisch dokumentierten Erkenntnissen im
Zuge des Augenscheins eindeutig entnommen werden kann, würde der
Gebäudeabstand an der kürzesten Stelle höchstens noch 2,5 m betragen und

hätte so nicht einmal mehr die Hälfte des verlangten Sicherheitsabstands
respektiert. Die generelle Verkehrssicherheit und die Vermeidung von
Autounfällen
durch
die
Freihaltung
entsprechender
Sicht-
und
Manövrierdistanzen
bei
der
Ein-/Ausfahrt
(Erschliessung)
von
Privatgrundstücken ist aber offenkundig für sich allein bereits von einem
derart hohen öffentlichen Interesse gedeckt, dass Ausnahmen hiervon zu
Gunsten privater Bauherrn oder Grundeigentümer zum vornherein zwingend
ausser Betracht fallen müssen. Die Unterschreitung des Strassenabstands
um bis zu 3,5 m je nach Messpunkt bei der geplanten Neubaute hätte deren
Bewilligung folglich schon deshalb klar verunmöglicht. Die Gewährung einer
weiteren Ausnahme (Verkürzung Strassenabstand) hätte die mit Art. 8 Abs. 5
BG verfolgte Zielsetzung andernfalls geradezu ausgehöhlt bzw. überflüssig
werden lassen, da ein Wiederaufbau im Hofstattrecht „mit Nutzungsänderung“
eben einzig unter Wahrung der eigens dafür vorgesehenen Sicherheitsdistanz
von 6 m (gemessen ab Strassenachse) erlaubt sein sollte. Dem ist hier umso
mehr zuzustimmen, als auch keine ausserordentlichen Verhältnisse oder gar
eine unverhältnismässige Härte für den Bauherrn auszumachen sind, die
gestützt auf Art. 82 KRG trotzdem noch eine weitere Ausnahme von jener
kommunalen Ausnahme (privilegiertes Bauen im Hofstattrecht) zugelassen
bzw. gerechtfertigt hätten. Der in diesem Zusammenhang von der Gemeinde
angeführte Bewilligungsgrund eines „verschönerten Ortsbildes“ durch die
Erstellung eines neuen Wohnhauses anstelle der bisher schlecht
unterhaltenen und daher störenden Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer)
vermag jedenfalls nicht zu überzeugen, da solche gestalterischen bzw.
bauästhetischen Anliegen eindeutig nicht über den Anwendungsbereich des
Hofstattrechts gelöst werden können, sondern allein mit den dafür
bestehenden Bestimmungen (vgl. Art. 73 Abs. 3 KRG) bekämpft werden
dürfen. Eine besondere Härte für den Bauherrn ist ebenfalls klarerweise nicht
ersichtlich, wird ihm doch nichts untersagt, worauf er sonst ohne das
Hofstattprivileg einen Rechtsanspruch gehabt hätte. Wie der Augenschein
vielmehr klar zeigte, ist die Einhaltung des stipulierten Strassenabstands
sogar für den Bauherrn von Nutzen, zumal die direkt anstossende
Gemeindestrasse „…“ an der betreffenden Garageneinfahrt ziemlich
unübersichtlich ist, weil sie im Norden durch ein bestehendes Wohnhaus

komplett verdeckt wird und daher die Zufahrtsverhältnisse zur Bauparzelle im
Süden wegen jener Strassenkrümmung nicht nur ein Gefahrenpotential für die
übrigen Verkehrsteilnehmer, sondern im Besonderen auch für den Bauherrn
selbst dargestellt hätte. Die erteilte Baubewilligung verstösst damit aber
zweifelsfrei gegen Art. 8 Abs. 5 BG in Verbindung mit Art. 82 Abs. 1 KRG, was
zu ihrer Aufhebung samt der ihr zugrunde liegenden Einspracheentscheide
und demnach zur Gutheissung der beiden Rekurse führen muss.
c)
Was die übrigen Erweiterungen – insbesondere den Einbau der Dachlukarne
mit Erhöhung der Dachgiebelhöhe um mehr als 20 cm inkl. Isolationsstärke –
am Bauobjekt betrifft, muss aufgrund der vor Ort ausgesteckten
Profilierungsstangen davon ausgegangen werden, dass das bisherige
Lichtraumprofil ebenfalls nicht hätte eingehalten werden können. Die
Anhebung der genannten Dachvorrichtungen hätte äusserlich augenfällig zu
einer bedeutend voluminöseren Ausgestaltung des neuen Wohnhauses im
Vergleich zur bisher dort stehenden Stallbaute geführt, womit auch Art. 8 Abs.
1 BG verletzt worden wäre. Daran können selbst die von der Vorinstanz für
den gegenteiligen Standpunkt angeführten Architektur- und Dachvorschriften
(Art. 18 Abs. 4; Art. 19 BG) nichts ändern, da jene Bestimmungen alle für die
Regelbauweise geschaffen wurden und ihnen daher bei der Anwendbarkeit
des Ausnahmestatus laut Art. 8 BG (Bauen im Hofstattrecht) vorab keine
Geltung bzw. baurechtliche Bedeutung mehr zukommen kann. Die erteilte
Baubewilligung wäre damit aber auch mit Art. 8 Abs. 1 BG unvereinbar
gewesen, was im Resultat ebenso die Gutheissung der Rekurse zur
Konsequenz gehabt hätte.
3. a)
Die angefochtenen Einspracheentscheide und die darauf basierende
Baubewilligung sind demzufolge weder rechtens noch haltbar, weshalb sie
aufzuheben und die beiden Rekurse gutzuheissen sind.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG je zur Hälfte der Rekursgegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) und dem
Rekursgegner (Bauherr) aufzuerlegen. Sie haben die jeweils separat durch
einen Anwalt vertretenen Rekurrenten (1 + 2) überdies aussergerichtlich

angemessen zu entschädigen; wobei berücksichtigt werden darf, welcher
Anwalt persönlich beim Augenschein teilgenommen hat (RA …) und welcher
sich dafür entschuldigen liess (RA …).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die
Rekurse
werden
gutgeheissen
und
die
angefochtenen
Einspracheentscheide sowie die angefochtene Baubewilligung aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
209.--
zusammen
Fr.
3'209.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … (Rekursgegnerin) und dem
Bauherrn … (Rekursgegner) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
Die Rekursgegnerin und der Rekursgegner haben je hälftig aussergerichtlich
… und Mitbeteiligte mit insgesamt Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) sowie … mit Fr.
1'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.