gr_gerichte · ZK1 2022 148 · 2022-12-06 · de
Ortsplanungsrevision

vorsorgliche Massnahmen (Vorkaufsrecht) | Berufung ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 06. Dezember 2022
Referenz
ZK1 22 148
Instanz
I. Zivilkammer
Besetzung
Bergamin, Vorsitzender
Hubert und Nydegger
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Berufungskläger
B._____
Berufungsklägerin
C._____
Berufungskläger
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Ramiro Pedretti
Via Maistra 1, 7500 St. Moritz
gegen
D._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Schnyder
Schulstrasse 1, Postfach 115, 7302 Landquart
Gegenstand
vorsorgliche Massnahmen (Vorkaufsrecht)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos, Einzelrichter, vom
01.09.2022, mitgeteilt am 01.09.2022 (Proz. Nr. 135-2022-223)
Mitteilung
12. Dezember 2022

2 / 20
Sachverhalt
A.
Das Grundstück Nr. G._____ an der H._____strasse 9 in E._____ ist in
Stockwerkeigentum mit drei Einheiten aufgeteilt. B._____ und C._____ sind Ei-
gentümer der Stockwerkeinheit Nr. F._____ (Wohnung 001). D._____ ist Ei-
gentümerin der Stockwerkeinheit Nr. I._____ (Wohnung L._____). A._____ ist Ei-
gentümer der Stockwerkeinheit Nr. J._____ (Wohnung 201). D._____ und
A._____ sind Geschwister. B._____ ist die Tochter von A._____, C._____ deren
Lebenspartner.
B.
Mit Eingabe vom 3. Juni 2022 stellten A._____, B._____ und C._____ beim
Regionalgericht Prättigau/Davos folgendes Gesuch:
1.
Es sei das Grundbuchamt E._____ superprovisorisch, das heisst so-
fort und ohne Anhörung der Gesuchsgegnerin, eventualiter proviso-
risch, anzuweisen, auf der Stockwerkeinheit Nr. K._____, Grundbuch
der Gemeinde E._____, Wohnung Nr. L._____ mit Waschküche, Keller
und Windfang sowie separater Raum im Obergeschoss, Keller im Un-
tergeschoss, Stammparzelle Nr. G._____, im Eigentum der Gesuchs-
gegnerin, zu Gunsten der Gesuchsteller A._____, E._____, B._____,
E._____ und C._____, E._____ für die Dauer von 25 Jahren ein limi-
tiertes Vorkaufsrecht für den Kaufpreis der noch zu beziffernden Er-
stellungskosten zuzüglich CHF 150'000.00 vorläufig vorzumerken;
2.
Eventualiter sei das Grundbuchamt E._____ superprovisorisch, das
heisst sofort und ohne Anhörung der Gesuchsgegnerin, eventualiter
provisorisch, anzuweisen, auf der Stockwerkeinheit Nr. K._____,
Grundbuch der Gemeinde E._____, Wohnung Nr. L._____ mit Wasch-
küche, Keller und Windfang sowie separater Raum im Obergeschoss,
Keller im Untergeschoss, Stammparzelle Nr. G._____, im Eigentum
der Gesuchsgegnerin, zu Gunsten der Gesuchsteller A._____,
E._____, B._____, E._____ und C._____, E._____ für die Dauer von
25 Jahren ein unlimitiertes Vorkaufsrecht vorläufig vorzumerken;
3.
Subeventualiter sei das Grundbuchamt E._____ superprovisorisch,
das heisst sofort und ohne Anhörung der Gesuchsgegnerin, eventuali-
ter provisorisch, anzuweisen, auf der Stockwerkeinheit Nr. K._____,
Grundbuch der Gemeinde E._____, Wohnung Nr. L._____ mit Wasch-
küche, Keller und Windfang sowie separater Raum im Obergeschoss,
Keller im Untergeschoss, Stammparzelle Nr. G._____, im Eigentum
der Gesuchsgegnerin, eine Verfügungssperre vorzumerken;
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich gesetzlichem
Mehrwertsteuerzuschlag, zu Lasten der Gesuchsgegnerin.
Mit Verfügung vom 7. Juni 2022 ordnete das Regionalgericht Prättigau/Davos su-
perprovisorisch eine Grundbuchsperre über die im Eigentum von D._____ stehen-
de Stockwerkeinheit Nr. I._____ an. In der Folge holte das Regionalgericht die
Stellungnahme von D._____ ein. Im Bestätigungsentscheid vom 1. September
2022 wies das Regionalgericht das von A._____, B._____ und C._____ gestellte
Gesuch ab.

3 / 20
C.
Gegen diesen Entscheid erhoben A._____, B._____ und C._____ (nachfol-
gend: Berufungskläger) mit Eingabe vom 12. September 2022 beim Kantonsge-
richt von Graubünden Berufung mit folgendem Rechtsbegehren:
1.
Der Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos im Proz. Nr. 135-
2022-2223 vom 1. September 2022 sei aufzuheben und das Grund-
buchamt E._____ sei provisorisch anzuweisen, auf der Stockwerkein-
heit Nr. M._____, Grundbuch der Gemeinde E._____, Wohnung Nr.
L._____ mit Waschküche, Keller und Windfang sowie separater Raum
im Obergeschoss, Keller im Untergeschoss, Stammparzelle Nr.
G._____, im Eigentum der Gesuchsgegnerin, zu Gunsten der Beru-
fungskläger A._____, E._____, B._____, E._____ und C._____,
E._____ für die Dauer von 25 Jahren ein unlimitiertes Vorkaufsrecht
vorläufig anzumerken;
2.
Eventualiter sei Ziff. 1 des Entscheids des Regionalgerichts Prätti-
gau/Davos im Proz. Nr. 135-2022-223 vom 1. September 2022 aufzu-
heben und es sei das Grundbuchamt E._____ anzuweisen, die auf der
Stockwerkeinheit Nr. M._____, Grundbuch der Gemeinde E._____,
Wohnung Nr. L._____ mit Waschküche, Keller und Windfang sowie
separater Raum im Obergeschoss, Keller im Untergeschoss, Stamm-
parzelle Nr. G._____, im Eigentum der Berufungsbeklagten superpro-
visorisch angemerkte Grundbuchsperre provisorisch beizubehalten;
3.
die Ziff. 2 des Entscheids des Regionalgerichts Prättigau/Davos im
Proz. Nr. 135-2022-223 vom 1. September 2022 sei aufzuheben und
es seien die Prozesskosten gemäss Art. 106 ZPO nach Massgabe des
Obsiegens neu aufzuerlegen;
4.
die Ziff. 3 des Entscheids des Regionalgerichts Prättigau/Davos im
Proz. Nr. 135-2022-223 vom 1. September 2022 sei aufzuheben und
es sei den Berufungsklägern eine Parteientschädigung zuzusprechen;
5.
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.) zu
Lasten der Berufungsbeklagten.
In prozessualer Hinsicht ersuchten die Berufungskläger um Gewährung der auf-
schiebenden Wirkung.
D.
D._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte) beantragte in ihrer Berufungs-
antwort vom 22. September 2022 die kostenfällige Abweisung der Berufung, so-
weit darauf einzutreten sei.
E.
Mit Verfügung vom 26. September 2022 ordnete der Vorsitzende an, die mit
superprovisorischer Verfügung des Regionalgerichts vom 7. Juni 2022 angeordne-
te Grundbuchsperre bis auf Weiteres bestehen zu lassen. Zugleich teilte er den
Parteien mit, dass das Verfahren – unter Vorbehalt des Replikrechts – spruchreif
sei und im nächsten Schritt voraussichtlich der Endentscheid ergehen werde.
F.
Der von den Berufungsklägern eingeforderte Kostenvorschuss von
CHF 3'000.00 ging innert Frist ein. Die Akten wurden beigezogen.

4 / 20
G.
Am 21. November 2022 (Poststempel) reichte die Berufungsbeklagte eine
Noveneingabe ein. Da die Phase der Urteilsberatung bereits mit Ablauf der Replik-
frist im Anschluss an die Verfügung vom 26. September 2022 begonnen hat, ist
diese Noveneingabe nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. BGer 5A_447/2022 v.
2.9.2022 E. 3.4.4).
Erwägungen
1.
Gegen erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen in ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung offen, sofern der Streit-
wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00
beträgt (Art. 308 ZPO). Der Wert des Vorkaufsrechts an einer Stockwerkeinheit in
E._____, um das vorliegend gestritten wird, übersteigt offensichtlich den Betrag
von CHF 10'000.00, womit die Berufung zulässig ist.
2.1.
Die Berufungsbeklagte weist darauf hin, dass Noven im Berufungsverfahren
nur noch vorgebracht werden können, wenn nachgewiesen werde, warum sie
nicht bereits vor erster Instanz eingebracht worden seien (act. A.2 Rz. 3.1). Dazu
werde nichts gesagt und act. A.1 Rz. 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 21 und die
Ausführungen zum Rechtlichen in act. A.1 Rz. 22-36 seien durchwegs neu
(act. A.2 Rz. 3.2). Dies bezieht sich auf Art. 317 Abs. 1 ZPO, wonach neue Tatsa-
chen und Beweismittel nur berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorge-
bracht und trotz zumutbarer Sorgfalt erstinstanzlich nicht vorgebracht werden kön-
nen.
Act. A.1 Rz. 9 betrifft die Aufnahme des Vorkaufsrechts ins Stockwerkeigentümer-
reglement und die Anmerkung des Reglements im Grundbuch. Das Reglement als
solches wurde in RG act. I/1 mit der Ziff. 7 (Einräumung Vorkaufsrecht) erwähnt,
nicht aber dessen Anmerkung. Act. A.1 Rz. 10 betrifft eine Erkenntnis, die die Be-
rufungskläger aus der erstinstanzlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten
gezogen haben wollen. Act. A.1 Rz. 11 ist bedeutungslos; dass die Berufungsbe-
klagte dem Vorkaufsrecht zugestimmt hat, ist nicht neu. Act. A.1 Rz. 12 betrifft die
zuvor nicht angesprochene Anmerkung des Reglements im Grundbuch. In act. A.1
Rz. 14 ist die Bezugnahme auf die Anmerkung im Grundbuch neu. In act. A.1
Rz. 15 wird eine Folgerung gezogen. Act. 1 Rz. 17, 19, 20 und 21 sind neu und
betreffen insbesondere die "Vorgeschichte", wie es zur Erstellung der nunmehr im
Stockwerkeigentum bewohnten Liegenschaft gekommen ist.
Im Berufungsverfahren erstmals vorgelegt worden sind nach der Berufungsbeklag-
ten folgende Beilagen der Berufungskläger (act. A.2 Rz. 3.3): act. B.3 (integrales

5 / 20
Stockwerkeigentümerreglement); act. B.4 (Kaufvertrag über Grundstück G._____),
act. B.5 (Vertrag über eine einfache Gesellschaft), act. B.6 (Kaufverträge vom
12.5.2020), act. B.7 (Urkunden betreffend Begründung von Stockwerkeigentum
vom 12.5.2020), act. B.8 (Schreiben von RA Pedretti an RA Schnyder vom
12.9.2020). Tatsächlich sind diese Beilagen – ohne Angaben dazu, warum sie erst
jetzt beigebracht werden – neu eingereicht worden. Was das Vorkaufsrecht im
Stockwerkeigentümerreglement anbelangt, ist dieses – obwohl das Stockwerkei-
gentümerreglement als solches erst zu spät eingereicht wurde – in der erstinstanz-
lichen Rechtsschrift unter Hinweis auf das Traktandum 4 im Protokoll der ersten
Stockwerkeigentümerversammlung (RG act. II/4) wiedergegeben [RG act. 1
Rz. 7). Das reicht soweit aus. Soweit ersichtlich wurde auch der Auszug aus dem
Grundbuch (act. B.2) erstmals im Berufungsverfahren zu den Gerichtsakten gege-
ben, so dass die Anmerkung im Grundbuch urkundlich nicht nachgewiesen wird.
Entscheidend ist dies allerdings nicht.
Soweit die Vorbringen nach dem Vorstehenden neu sind und zu ihrer Zulässigkeit
nichts gesagt wird (keine Möglichkeit des Vorbringens vor erster Instanz, zumutba-
re Sorgfalt; Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO) – und das ist durchwegs der Fall – müssen
sie bei der Entscheidfällung ausser Acht bleiben. Unzutreffend ist hingegen die
Rüge der Berufungsbeklagten, welche die Ausführungen zum Rechtlichen in
act. A.1 Rz. 22-36 als novenrechtlich unzulässig bezeichnet. Diesbezüglich gilt,
dass neue rechtliche Ausführungen unbeschränkt zulässig sind (Demian Stauber,
in: Kunz/Hoffmann-Nowotny/Stauber [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Be-
schwerde, N 13 zu Art. 317 ZPO; BGer 5A_95/2019 v. 18.9.2019 E. 4), was ins-
besondere darauf zurückgeht, dass das Recht vom Gericht von Amtes wegen an-
zuwenden und mit Blick darauf auch stets beachtlich ist (Art. 57 ZPO). Der Aus-
gang des vorliegenden Verfahrens beruht im Übrigen vor allem auf rechtlichen
Überlegungen.
Anzumerken ist, dass sich nicht nur die Berufungskläger auf die im Berufungsver-
fahren verspätet eingereichten Urkunden nicht berufen können, sondern dass dies
gleichermassen für die Berufungsbeklagte gelten muss, die ebenfalls nichts dar-
aus herleiten kann (vgl. z.B. die Bezugnahme auf die Beilage "Begründung von
Stockwerkeigentum und Miteigentum", act. B.7, in act. A.2 S. 5, die zu den neu
und verspätet eingereichten Urkunden gehört).
2.2.
In prozessualer Hinsicht stellt sich weiter die Frage, wie die Tatsache zu
werten ist, dass – nachdem die Berufungskläger im erstinstanzlichen Verfahren in
einem Haupt- und zwei Eventualbegehren vorsorglich Vormerkungen verlangt hat-
ten – in der Berufung nunmehr die vorläufige Anmerkung eines (unlimitierten) Vor-

6 / 20
kaufsrechts verlangen (act. A.1 S. 1). Was den Übergang von der Vormerkung zur
Anmerkung anbelangt, ist der Begründung der Berufung explizit nichts zu entneh-
men: Zunächst wird darauf hingewiesen, dass das Stockwerkeigentümerregle-
ment, das im Grundbuch angemerkt sei, in Ziff. 7 das einstimmig vereinbarte (un-
limitierte) Vorkaufsrecht enthalte (act. A.1 Rz. 26). Daran schliesst folgender Pas-
sus an: "Es ist jedoch zu beachten, dass das unlimitierte Vorkaufsrecht solcher-
massen nicht eigenständig auf dem Grundbuchblatt der Stockwerkeinheit der Be-
rufungsbeklagten vorgemerkt und damit direkt aus dem Grundbuch ersichtlich ist,
sondern in einem Grundbuchbeleg enthalten und damit 'nur' beim Studium des im
Grundbuch angemerkten Stockwerkeigentümerreglements für das Grundbuchamt
ersichtlich ist" (act. A.1 Rz. 27). Nach Hinweis auf die Gefahr eines nicht leicht
wiedergutzumachenden Nachteils, weil ein neuer Eigentümer ins Grundbuch ein-
getragen werden könnte und damit der Erhalt der Liegenschaft innerhalb der Fa-
milie vereitelt und die Erzielung spekulativer Verkaufsgewinne nicht verhindert
werde, heisst es weiter: "Dieser Gefahr kann nur damit Einhalt geboten werden,
indem auf der fraglichen Wohnung Nr. I._____ im Grundbuch der Gemeinde
E._____ im Eigentum der Berufungsbeklagten vorsorglich ein unlimitiertes Vor-
kaufsrecht vorgemerkt wird, resp. eventualiter eine Verfügungssperre erlassen
wird" (act. A.1 Rz. 28). Angesichts dieser Begründung muss das Kantonsgericht
davon ausgehen, dass sich die Berufungskläger zu wenig bewusst waren, dass
die einschlägige sachen- bzw. grundbuchrechtliche Terminologie (Vormer-
kung/Anmerkung) die Wirkungen der Einschreibung beeinflusst und nicht das
Gleiche (anders gesagt) verlangt wird, sondern dass Vormerkung und Anmerkung
für unterschiedliche Rechtsfolgen stehen.
2.3.
Würde man das Berufungsbegehren 1 (Anmerkung eines unlimitierten Vor-
kaufsrechts) wörtlich und unter Ausserachtlassung der widersprechenden Begrün-
dung verstehen, dann stellte sich die Frage nach einer Klageänderung. Diese ist
im Berufungsverfahren zwar nicht ausgeschlossen (Art. 317 Abs. 2 ZPO), jedoch
nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen zulässig. Ausserdem ist nicht
restlos geklärt, ob Klageänderungen im summarischen Verfahren überhaupt mög-
lich sind (vgl. Stauber, a.a.O., N 10 zu Art. 317 ZPO; Ingrid Jent-Sørensen, in:
Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl., Basel 2021, N 6 zu Art. 252 ZPO). Jedenfalls ist eine Kla-
geänderung in der Berufung nur dann möglich, wenn die Voraussetzungen von
Art. 227 Abs. 1 ZPO gegeben sind und sie ausserdem auf neuen Tatsachen und
Beweismitteln beruht, was kumulativ gegeben sein muss. Eine Klageänderung im
Berufungsverfahren muss auf Noven basieren, welche ohne Verzug vorgebracht
wurden und trotz zumutbarer Sorgfalt (OGer ZH LB140058 v. 2.9.2014 E. II/1.1)

7 / 20
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die neuen Tatsachen
und/oder Beweismittel müssen demnach Grundlage der Klageänderung bilden
und diese muss damit begründet werden (Benedikt Seiler, Die Berufung nach
ZPO, Zürich 2013, Rz. 1404) bzw. die Klageänderung muss "durch diese neuen
Tatsachen und/oder Beweismittel veranlasst worden sein […], d.h. die Klageände-
rung muss sich aufgrund der neuen Tatsachen und/oder Beweismittel ergeben
und mit diesen begründet werden, was einen entsprechenden Kausalzusammen-
hang voraussetzt" (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/
Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3.
Aufl., Zürich 2016, N 86 zu Art. 317 ZPO). Die Zulässigkeit einer Klageänderung
gehört zu den Prozessvoraussetzungen und auf eine nicht zulässig geänderte
Klage ist nicht einzutreten (KGer GR ZK1 11 62 v. 4.10.2011 E. 2). Die Klage wird
dann auf der Grundlage des ursprünglichen Begehrens beurteilt (Alexander Zür-
cher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 81 zu Art. 59 ZPO). Die
Berufungskläger haben in der Berufung hinsichtlich des Vorkaufsrechts als sol-
chem keine neuen Behauptungen aufgestellt. Dass dieses im Reglement steht,
wurde auch vorinstanzlich geltend gemacht, dass das Reglement im Grundbuch
angemerkt ist, wird soweit ersichtlich neu behauptet und ergibt sich auch aus dem
(allerdings verspätet eingereichten) Grundbuchauszug (vgl. act. B.2; zu den ver-
späteten Noven allgemein vgl. E. 2.2). Der Grundbuchauszug als solcher datiert
zwar vom 9. September 2022, die Anmerkung des Reglements der Stockwerkei-
gentümer-Gemeinschaft jedoch bereits vom 24. März 2022 und damit aus der Zeit
vor der Einreichung des erstinstanzlichen Gesuches am 3. Juni 2022 (RG act. I/1),
sodass ein sog. Potestativnovum vorliegt (vgl. BGE 146 III 416 E. 5).
2.4.
Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass die Berufungskläger keine
Klageänderung veranlasst haben. Aus der vorstehenden Erwägung 2.3 ist zudem
ersichtlich, dass der (höchstens implizit) vorgenommenen Klageänderung nicht
hätte stattgegeben werden können. Und aus den nachstehenden Erwägung 5.4
wird sich ergeben, dass mit der Anmerkung des Vorkaufsrechts nicht diejenige
Wirkung gegenüber jedermann hätte erzielt werden können, um die es den Beru-
fungsklägern geht.
3.1.
Die Parteien unterzeichneten am 1. Mai 2020 eine Vereinbarung, deren
Ziffer 2 folgendermassen lautet (RG act. II/3):
2. Vereinbarung Vorkaufsrecht
Die Parteien kommen überein, dass nach Fertigstellung der Liegenschaft
gemeinsam schriftlich die genauen Regelungen betr. gegenseitigem Ein-
räumen eines Vorkaufsrechts festgelegt werden.

8 / 20
Bereits heute vereinbaren die Parteien in den Grundzügen:
•
Es gilt pro Stockwerkeigentumseinheit ein Vorkaufsrecht für den Ver-
kauf einer Einheit der Liegenschaft an der H._____strasse 9.
•
Das Vorkaufsrecht soll für mindestens 25 Jahre gelten, aber auf den
1. Vorkaufsfall begrenzt sein.
•
Das Vorkaufsrecht soll auf einen bestimmten Betrag fixiert werden. Da
aber die definitiven Baukosten pro Einheit noch unklar sind, muss der
genaue Betrag nach Fertigstellung definiert werden.
Es soll ungefähr was folgt gelten; Endbaukosten pro Stockwerkeigen-
tumseinheit zuzügl. max. Fr. 150'000.- als Vorkaufsrecht. Abfällige In-
vestitionen nach Baufertigstellung sind ebenfalls zu berücksichtigen.
•
Auf die Vormerkung des Vorkaufsrechts im Grundbuch soll verzichtet
werden. Zweck des Vorkaufsrechts ist es, dass die Stockwerkeigen-
tumseinheiten innerhalb der Familie bleiben, es wird daher von Einver-
nehmlichkeit ausgegangen.
Anlässlich der ersten Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. September 2021
fällten die Parteien sodann unter Traktandum 4 folgende Beschlüsse (RG act. 1
Rz. 7; RG act. II/4):
4. Stockwerkeigentumsreglement: Reglement gemäss Beilage prüfen /
verabschieden
Beschlüsse:
Die Stockwerkeigentumseinheit D._____ möchte gemäss Besprechung und
E-Mail vom 01.09.2021 nach der Sitzung, Ziff. 7.2 aus dem Reglement lö-
schen, wobei Ziff. 7.1. belassen werden könne.
Ziff. 7
7.1 Einräumung Vorkaufsrecht
Gemäss Vereinbarung der bauenden Stockwerkeigentümerschaft gilt per Stand der 1.
Stockwerkeigentümerversammlung 2021 was folgt: Die Stockwerkeigentümer kommen übe-
rein, dass pro Stockwerkeigentumseinheit ein Vorkaufsrecht gilt für den Verkauf einer Ein-
heit der Liegenschaft.
7.2 Dauer und Fixierung
Das Vorkaufsrecht gilt für mindestens 25 Jahre. Die Fixierung ist wie folgt festgesetzt: End-
baukosten pro Stockwerkeigentumseinheit zuzüglich max. Fr. 150’000.- als Vorkaufsrecht.
Investitionen nach Baufertigstellung sind dabei ebenfalls zu berücksichtigen.
Die Einheiten A._____ und C._____/B._____ sind mit diesem Vorschlag
einverstanden.
Es wird seitens Einheiten A._____ und C._____/B._____ an der Sitzung
was folgt festgehalten:
Gegen die Löschung von Ziffer 7.2 im Reglement besteht grundsätzlich
kein Einwand. Die Gültigkeit der Vereinbarung vom 01.05.2020 betr. Limi-
tierung wäre im Streitfälle gerichtlich zu klären, sollte der Vorkaufsfall ein-
treffen. Auf die Einhaltung des vertraglich Vereinbarten wird bestanden,
daran ändert sich nichts, auch wenn dies nicht im Reglement aufgenom-
men wird.

9 / 20
Die vorgeschlagene Regelung betr. Hausordnung von D._____/N._____
vom 26.08.2021 wird von den beiden STWE-Einheiten A._____ und
C._____/B._____ abgelehnt. Im Reglement enthalten ist die Möglichkeit,
eine Hausordnung zu erstellen, welche durch die Mehrheit der Stockwerk-
eigentümer angenommen werden kann. Dies kann seitens Stockwerkei-
gentümer anlässlich einer kommenden Stockwerkeigentümerversammlung
beantragt werden, sollte dies gewünscht werden. Die feuerpolizeiliche Ab-
nahme des Flurs ist bereits erfolgt und es gab keine Bemängelungen. Aus-
serdem sind die Fluchtwege selbstverständlich freigehalten und verfügt zu-
sätzlich jedes der drei Stockwerke über einen separaten Fluchtweg nach
Draussen.
Das Reglement wird somit wie mit der Einladung versandt für gültig erklärt,
einzige Anpassung ist die Löschung von Ziffer 7.2.
3.2.
Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Parteien hätten in der Vereinbarung
vom 1. Mai 2020 und an der ersten Stockwerkeigentümerversammlung vom
1. September 2021 ein Vorkaufsrecht begründet. Es handle sich um ein unlimitier-
tes Vorkaufsrecht, welches nur der Schriftform bedurft habe, nicht aber der öffent-
lichen Beurkundung. Somit sei ein Vorkaufsrecht als obligatorisches, allein zwi-
schen den Vertragsparteien wirkendes Recht entstanden, welches auch heute
noch bestehe (act. B.1 E. 4.1). Allerdings hätten die Parteien auf eine grundbuch-
liche Vormerkung verzichtet. Zudem hätten sie zum Ausdruck gebracht, dass die
Urkunde vom 1. Mai 2020 nicht als Ausweis für die Grundbuchanmeldung diene.
Das vereinbarte Vorkaufsrecht sollte also bewusst keine dingliche Wirkung entfal-
ten können. Damit seien die Ziffern 1 und 2 des Rechtsbegehrens, mit denen eine
Vormerkung verlangt werde, abzuweisen. Aber auch Ziffer 3 des Rechtsbegeh-
rens, mit dem die Berufungskläger eine Verfügungssperre gemäss Art. 960 Abs. 1
Ziff. 1 ZGB gemeint hätten, sei abzuweisen. Denn eine Verfügungssperre diene
der Sicherung eines obligatorischen Anspruchs, der sich auf das Grundstück be-
ziehe und, wenn endgültig anerkannt, zu einem Grundbucheintrag führe. Da die
Parteien ausdrücklich darauf verzichtet hätten, das vereinbarte Vorkaufsrecht im
Grundbuch vorzumerken, könne die Verfügungssperre folglich nicht angeordnet
werden. Hinzu komme, dass die Berufungskläger nicht glaubhaft machten, dass
der Vorkaufsfall eingetreten sei. Sie machten auch nicht glaubhaft, dass sie ihr
Vorkaufsrecht – nach eingetretenem Vorkaufsfall – ausgeübt hätten. Auch aus
diesem Grund entfalle ein Sicherungsanspruch nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB.
Denn der aus einem nicht vorgemerkten Vorkaufsrecht Berechtigte könne sich zur
Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs mit einer Verfügungsbe-
schränkung erst ab Eintritt des Vorkaufsfalls bzw. für den Zeitraum nach der Aus-
übung des Vorkaufsrechts behelfen, nicht jedoch für den davorliegenden Zeitraum
(act. B.1 E. 4.2).

10 / 20
4.1.
Die Berufungskläger machen geltend, die Vorinstanz sei von einem gülti-
gen, unlimitierten Vorkaufsrecht mit rein obligatorischer Wirkung ausgegangen
(act. A.1 Rz. 7). Anlässlich der ersten ordentlichen Stockwerkeigentümerversamm-
lung vom 1. September 2021 hätten sämtliche Stockwerkeigentümer, die alle auch
am vorliegenden gerichtlichen Verfahren beteiligt seien, das Reglement als Trak-
tandum 4 verabschiedet (act. A.1 Rz. 8). Dabei sei die (gekürzte) Ziffer 7 mit dem
darin enthaltenen (unlimitierten) Vorkaufsrecht beim Grundbuchamt auf allen drei
Stockwerkeigentumseinheiten angemerkt worden (act. A.1 Rz. 9). Die Berufungs-
beklagte wolle sich weder an die Vereinbarung vom 1. Mai 2020 noch an das am
1. September 2021 beschlossene Stockwerkeigentümerreglement halten, dem alle
Stockwerkeigentümer zugestimmt hätten; auf Wunsch der Berufungsbeklagten sei
der Passus, welcher das Vorkaufsrecht limitiert habe, weggelassen worden
(act. A.1 Rz. 10 f.). Das Stockwerkeigentümerreglement sei auch auf der Stock-
werkeinheit Nr. M._____ angemerkt (act. A.1 Rz. 12). Die Vorinstanz sei davon
ausgegangen, dass das Vorkaufsrecht keine dingliche, sondern nur obligatorische
Wirkung habe (act. B.1 E. 4.1.7) und habe dabei die Anmerkung im Grundbuch zu
Unrecht unberücksichtigt gelassen (act. A.1 Rz. 14). Es sei daher zu befürchten,
dass die Berufungsbeklagte beim beabsichtigten Verkauf ihrer Stockwerkeinheit
die verbindliche Abrede umgehe (act. A.1 Rz. 15). Auf dem vom Berufungsklä-
ger 1 im Jahr 2013 erworbenen Grundstück sei von den Parteien ein Mehrfamili-
enhaus als Familienprojekt realisiert worden (act. A.1 Rz. 17). In der Vereinbarung
vom 1. Mai 2020 sei eine Limitierung des Vorkaufsrechts vorgesehen worden
(Endbaukosten pro Stockwerkeinheit zuzüglich max. CHF 150'000.00 unter
Berücksichtigung allfälliger zusätzlicher Investitionen nach Baufertigstellung) und
es habe der Verbleib in der Familie sichergestellt werden sollen (act. A.1 Rz. 18).
Die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass das (unlimitierte) Vorkaufsrecht
im Stockwerkeigentümerreglement vom 1. September 2021 enthalten sei (act. A.1
Rz. 27); das Stockwerkeigentümerreglement als solches sei im Grundbuch ange-
merkt, sodass es gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden könne, auch
wenn es nicht direkt aus dem Grundbuch ersichtlich sei (act. A.1 Rz. 26 f.). Damit
bestünde mangels provisorischer Vormerkung bzw. eventualiter einer Grundbuch-
sperre die Gefahr eines nicht wiedergutzumachenden Nachteils, wenn ein Kauf-
vertrag mit einem Dritten grundbuchlich vollzogen werde. Der Erhalt in der Familie
würde damit illusorisch und spekulative Verkaufsgewinne könnten nicht vereitelt
werden (act. A.1 Rz. 32).
4.2.
Die Berufungsbeklagte macht geltend, dass Antrag und Begründung der
Berufungskläger nicht kohärent seien und dass die meisten Beweismittel eigentli-
che Noven seien, ohne dass die Zulässigkeit der neuen Behauptungen und Be-

11 / 20
weismittel begründet werde (act. A.2 Rz. 1). Mit der zentralen Begründung der
Vorinstanz, dass die Parteien eben gerade keine grundbuchliche Wirkung gewollt
hätten, setzten sich die Berufungsbeklagten nicht auseinander. Der ursprüngliche
Hauptantrag, ein limitiertes Vorkaufsrecht vorzumerken, sei fallengelassen worden
und es werde vor zweiter Instanz lediglich die Anmerkung eines unlimitierten Vor-
kaufsrechts bzw. die provisorische Verhängung einer Grundbuchsperre verlangt.
Es werde bestritten, dass je gültig ein limitiertes (oder ein unlimitiertes) Vorkaufs-
recht abgeschlossen worden sei, und das sei von der Vorinstanz auch zutreffend
gesehen worden (act. A.2 Rz. 2.2). Im Antrag sei das limitierte Vorkaufsrecht fal-
lengelassen worden, in der Begründung beriefen sich die Berufungskläger denn-
noch auf ein limitiertes Vorkaufsrecht. Die beantragten vorsorglichen Massnahmen
würden sich auf einen angeblichen Vertrag abstützen, in welchem ein limitiertes
Vorkaufsrecht behauptet werde, sodass es zum vornherein kein Konsens betref-
fend ein unlimitiertes Vorkaufsrecht geben könne. Es sei nicht möglich, gestützt
auf die unzutreffende Behauptung der Vereinbarung eines limitierten Vorkaufs-
rechts vorsorglich die Anmerkung eines unlimitierten Vorkaufsrechts zu verlangen.
Die Vereinbarung vom 1. Mai 2020 stelle mangels Konsens und Beurkundung kein
limitiertes Vorkaufsrecht dar. Ebenso wenig liege ein Konsens über ein unlimitier-
tes Vorkaufsrecht vor. Bei der Begründung des Stockwerkeigentums sei "auf die
Begründung von Vorkaufsrechten und Einspracherechten im Sinne von Art. 712c
ZGB […] im heutigen Zeitpunkt verzichtet [worden]" (act. A.2 Rz. 3.4 S. 5). Dieser
Passus sei elf Tage nach Unterzeichnung des Dokuments vom 1. Mai 2020 in die
öffentliche Urkunde aufgenommen worden (act. A.2 Rz. 3.4). Die Berufungsbe-
klagte reicht ihrerseits Noven ein (Darlehensvertrag N._____ [act. C.1] und der
Email-Verkehr mit dem Grundbuchamt E._____ [act. C.2] betreffend limitiertes
Vorkaufsrecht) für den Fall, dass das Kantonsgericht die unzulässigen Noven der
Berufungskläger berücksichtigen sollte (act. A.2 Rz. 3.4). Die Berufungskläger hät-
ten sich nicht mit der Argumentation der Vorinstanz auseinandergesetzt, die dar-
auf basiere, dass mangels öffentlicher Beurkundung kein limitiertes Vorkaufsrecht
abgeschlossen worden sei, dass am 1. Mai 2020 ein unlimitiertes Vorkaufsrecht
abgeschossen worden sei, das aber zwischen den Parteien nur obligatorisch wirke
und daher nicht eingetragen werden könne. Die Parteien hätten ausdrücklich auf
eine grundbuchliche Vormerkung des Vorkaufsrechts verzichtet. Die Behauptung,
dass die Absicht bestanden habe, eine Vormerkung vorzunehmen, sei falsch. Das
Vorkaufsrecht habe nicht ins Grundbuch eingetragen werden und bewusst keine
dingliche Wirkung entfalten sollen, womit auch kein Anspruch auf Vormerkung im
Grundbuch und damit keine Drittwirkung bestehe (act. A.2 Rz. 4.1). Mit der vor-
instanzlichen Annahme (act. B.1 E. 4.2.3), dass die Parteien auf die Vormerkung
im Grundbuch verzichtet hätten, setzten sich die Berufungskläger nicht auseinan-

12 / 20
der, ebenso fehle eine Auseinandersetzung damit, dass die Abrede über die Vor-
merkbarkeit eines Vorkaufsrechts zu den formbedürftigen Essentialia eines Vor-
kaufsrechts gehörten (act. A.2 Rz. 4.2). Die Behauptung, aufgrund der Erwähnung
des Vorkaufsrechts im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei eine
Drittwirkung entstanden, ersetze die Auseinandersetzung mit der Begründung der
Vorinstanz nicht (act. A.2 Rz. 4.3).
Der Passus, dass die Vereinbarung vom 1. Mai 2020 betreffend Limitierung gege-
benenfalls gerichtlich zu klären sei, bedeute, dass die Berufungskläger der Mei-
nung gewesen seien, dass es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht handle, sodass
eine Gutheissung des Begehrens auf Vormerkung eines unlimitierten Vorkaufs-
rechts ausgeschlossen sei (act. A.2 Rz. 4.2). Das Dokument vom 1. Mai 2020 sei
eine blosse Absichtserklärung (act. A.2 Rz. 4.3), die Vormerkung sei ausdrücklich
ausgeschlossen worden (act. A.2 Rz. 4.4) und ein limitiertes Vorkaufsrecht sei –
ohne öffentliche Beurkundung – formnichtig, was den Parteien bekannt gewesen
sei. Art. 216 Abs. 3 OR lasse bei unlimitierten Vorkaufsrechten einfache Schrift-
lichkeit genügen; hinsichtlich eines unlimitierten Vorkaufsrecht sei aber kein Kon-
sens zustande gekommen. Zudem sei das unlimitierte Vorkaufsrecht nur mit ei-
nem Satz erwähnt (act. A.2 Rz. 5.2). Schriftlichkeit bedeute, dass die Essentialia
des unlimitierten Vorkaufsrechts im erwähnten Dokument aufgeführt würden. Es
wäre konkret das Objekt der Stockwerk-Einheit-Nummer zu bezeichnen gewesen,
es müsse eine vertragliche Vereinbarung vorliegen und nicht eine Absichtser-
klärung; getroffen sei eine künftige, noch konkretisierungsbedürftige Vereinbarung
und die Vormerkung sei ausgeschlossen worden (act. A.2 Rz. 5.2 und 6).
5.
Das Kantonsgericht teilt die Ansicht der Vorinstanz und geht – im Wesentli-
chen mit den gleichen rechtlichen Argumenten – von Folgendem aus:
5.1.
Die Parteien waren sich jedenfalls zu Beginn des Verfahrens uneinig, ob es
sich um ein limitiertes oder ein unlimitiertes Vorkaufsrecht handle. Bei einem limi-
tierten Vorkaufsrecht wird dieses zu einem zum vornherein bestimmten Preis ver-
einbart, während ein unlimitiertes sich nach dem Kaufpreis richtet, der zwischen
dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten vereinbart wird (BGE 134 II 597
E. 3.4.1). Bei einem unlimitierten Vorkaufsrecht genügt die einfache Schriftlichkeit,
während bei einem limitierten die öffentliche Beurkundung erforderlich ist (Amédéo
Wermelinger, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum
[Art. 712a - 712t ZGB], 2. Aufl., Zürich 2019, N 20 zu Art. 712c ZGB).
Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass es sich im vorliegenden Fall höchstens
um ein nicht limitiertes Vorkaufsrecht handeln kann. Die Parteien haben zwar am

13 / 20
1. Mai 2020 vorgesehen, dass das Vorkaufsrecht nach der Fertigstellung auf einen
bestimmten Betrag fixiert werden solle, nämlich "Endbaukosten pro Stockwerkei-
gentumseinheit zuzügl. max. Fr. 150'000.00" und "[a]llfällige Investitionen nach
Baufertigstellung" (RG act. II/3). Aufgrund dieser Angaben lässt sich allerdings der
massgebliche Preis des Vorkaufsrechts nicht festlegen: Während die Bau- und
nachträglichen Investitionskosten ermittelbar wären, ist beim Zuschlag von "max.
Fr. 150'000.00" völlig offen, wie hoch dieser letztlich sein und nach welchen Krite-
rien dieser festgelegt werden sollte. Im Protokoll der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 1. September 2021 (RG act. II/4) wurde dann – auf Wunsch der
Berufungsbeklagten – gänzlich auf eine Limitierung verzichtet; in Ziffer 7.1. ist le-
diglich noch von einem Vorkaufsrecht als solchem die Rede und alle Stockwerkei-
gentümer waren mit der Streichung von Ziffer 7.2 einverstanden. Dazu kommt,
dass ein limitiertes Vorkaufsrecht öffentlich zu beurkunden gewesen wäre
(Art. 216 Abs. 2 OR), und von einer öffentlichen Beurkundung ist weder die Rede
noch ist sie ersichtlich. Was damit geblieben ist, ist ein unlimitiertes Vorkaufsrecht.
Davon ist bereits die Vorinstanz zu Recht ausgegangen.
5.2.
Vorkaufsrechte können mit rein obligatorischer Wirkung vereinbart werden.
Dem Vorkaufsrecht kann aber auch gemäss Art. 712c Abs. 1 ZGB durch Vormer-
kung im Grundbuch realobligatorische Wirkung verliehen werden (Arthur Meier-
Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schwei-
zerisches Zivilgesetzbuch, Band IV, Das Sachenrecht, 1. Abteilung, Das Eigen-
tum, 3. Teilband, Grundeigentum IV, Das Stockwerkeigentum, Bern 1988, N 6 und
32 zu Art. 712c ZGB), sodass es gegenüber jedem Dritten und damit auch ge-
genüber den Singularsukzessoren der Stockwerkeigentümer (Meier-Hayoz/Rey,
a.a.O., N 18 und 29 zu 712c ZGB) wirkt und den später errichteten beschränkten
dinglichen und vorgemerkten persönlichen Rechten vorgeht (Meier-Hayoz/Rey,
a.a.O., N 33 zu Art. 712c ZGB). Eine solche Vormerkung bedarf einer entspre-
chenden Vereinbarung zwischen den Parteien (Art. 712c Abs. 1 ZGB).
Ein Vorkaufsrecht, das nicht vorgemerkt ist, wirkt nicht gegenüber Dritten bzw.
dem Erwerber eines dinglichen Rechts am Stockwerkanteil (Wermelinger, a.a.O.,
N 30 zu Art. 712c ZGB); es kann lediglich gegenüber den an der Vereinbarung
über die Begründung des Stockwerkeigentümer-Vorkaufsrechts Beteiligten gel-
tend gemacht werden (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N 75 zu Art. 712c ZGB). Im vor-
liegenden Fall haben die Parteien in der Vereinbarung vom 1. Mai 2020 (RG
act. II/3) ausdrücklich vorgesehen, dass das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch
vorgemerkt werden soll. Entsprechend fehlt den Berufungsklägern ein Anspruch
auf eine solche Vormerkung.

14 / 20
5.3.
Das unlimitierte Vorkaufsrecht ist unbestrittenermassen ins Stockwerkei-
gentümerreglement aufgenommen worden (vgl. auch RG act. II/4). Gemäss
Art. 712g Abs. 3 ZGB kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Re-
glement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch ange-
merkt wird. In formeller Hinsicht ist Art. 80 Abs. 3 GBV zu beachten. Ein solches
Reglement ist auf alle Stockwerkeigentümer anwendbar, seien es die ursprüngli-
chen, seien es deren Rechtsnachfolger (Wermelinger, a.a.O., N 99 zu Art. 712g
ZGB). Diese Rechtswirkung des Reglements gilt nicht absolut, sondern nur für
Bestimmungen, die im direkten Zusammenhang mit der Verwaltung oder Nutzung
stehen (Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler
Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019, N 3 zu Art. 649a ZGB;
Barbara Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar zum Sachenrecht, Das Eigen-
tum, 6. Aufl., Bern 2022, N 8 zu Art. 649a ZGB). Damit ist tatsächlich in Frage ge-
stellt, ob die Aufnahme des hier interessierenden Vorkaufsrechts ins Reglement
auf diesem Weg und trotz fehlender Vormerkung "Drittwirkung" entfalten kann.
Lehre und Rechtsprechung scheinen dies zu verneinen (Wermelinger, a.a.O.,
N 30 zu Art. 712c ZGB; Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N 84 zu Art. 712g ZGB; Jonas
Rüegg, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Zürich 2014,
Rz. 497; BGer 4P.113/2001 v. 11.9.2001 E. 3c/aa [betreffend eine Schiedsklau-
sel]; BGE 123 III 53 E. 3 [betreffend Solidarhaftung für Beiträge]; BGE 142 III 220
E. 3.4 [betreffend eine Schiedsklausel]).
Ist das Reglement nicht angemerkt, besteht für den Erwerber keine Sicherheit,
dass kein Reglement besteht (Wermelinger, a.a.O., N 164 zu Art. 712g ZGB). Die
Verbindlichkeit des Reglements für die Sonderrechtsnachfolger der einzelnen
Stockwerkeigentümer hängt nicht von der Anmerkung im Grundbuch ab (Meier-
Hayoz/Rey, a.a.O., N 85 zu Art. 712g ZGB). Auf den Erwerber kommt das Regle-
ment zur Anwendung, ungeachtet der Fassung, die im Grundbuch angemerkt ist
(Wermelinger, a.a.O., N 164 zu Art. 712g ZGB). Die Anmerkung entfaltet damit
höchstens eine deklaratorische Wirkung (Wermelinger, a.a.O., N 164 zu Art. 712g
ZGB) und sie hat rein informativen Charakter.
Die Berufungskläger bemängeln, dass die Vorinstanz sich nicht mit dem im Re-
glement aufgenommenen Vorkaufsrecht befasst habe. Nach dem vorstehend Ge-
sagten bedurfte das ins Reglement aufgenommene Vorkaufsrecht auch keiner
besonderen Erörterung. Sofern dieses dazu führen sollte – was hier nicht zu ent-
scheiden ist –, dass das darin enthaltene Vorkaufsrecht gegenüber einem allfälli-
gen Erwerber der Stockwerkeinheit der Berufungsbeklagten beachtlich ist, besteht
kein Bedarf nach einer vorsorglichen Massnahme. Und sofern das Vorkaufsrecht –

15 / 20
weil nicht die Verwaltung und Nutzung betreffend – gegenüber einem allfälligen
Erwerber nicht wirkt, so wäre dies eine Folge der Beschränkung der Wirkungen
des Reglements auf Verwaltung und Nutzung, die mit vorsorglichen Massnahmen
nicht beeinflusst werden können.
5.4.
Der Vorkaufsvertrag wird unterschiedlich qualifiziert, überzeugend wird er
als doppelt bedingter Kaufvertrag bezeichnet: Kaufvertrag mit der Suspensivbe-
dingung, dass der Vorkaufsfall eintritt, und weiter mit der zusätzlichen Potestativ-
bedingung, dass der Vorkaufsberechtigte eine frist- und formgerechte Ausübungs-
erklärung abgibt (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N 20 zu Art. 712c ZGB mit Hinweisen,
auch auf abweichende Ansichten). Bedingungen führen dazu, dass die Wirkungen
erst eintreten, wenn diese in Erfüllung gehen (Art. 151 Abs. 2 OR), bei der (zweit-
genannten) Potestativbedingung hängt der Eintritt vom Willen einer Partei oder
einem Dritten ab (Peter Gauch/Walter R. Schluep/Susan Emmenegger, Schweize-
risches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 11. Aufl., Zürich 2020,
Rz. 3965). Erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird der bisher in der
Schwebe befindliche Vorkaufsvertrag zwischen dem Verkaufsberechtigten und
dem Vorkaufsverpflichteten wirksam und wird zu einem unbedingten.
Die beschränkte Wirkung des rein obligatorischen Vorkaufsrechts erweitert sich
dann, wenn die Vorkaufsverpflichtung vom Erwerber ausdrücklich übernommen
wird (Wermelinger, a.a.O., N 30 zu Art. 712c ZGB). Ist jedoch die fragliche Stock-
werkeigentümereinheit schon auf den Dritten übertragen worden, so ist beim nicht
vorgemerkten (und auch beim nicht übernommenen Vorkaufsrecht) eine Realexe-
kution ausgeschlossen (BGE 75 II 131 E. 3; 85 II 570 f.). Diesfalls bleibt bei der
rein obligatorischen Vorkaufsberechtigung lediglich Schadenersatz nach Art. 97 ff.
OR (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N 83 zu Art. 712c ZGB), da immerhin der Verpflich-
tete aus dem Vorkaufsrecht obligatorisch gebunden bleibt.
5.5.
Im vorinstanzlich gestellten Gesuch verlangten die Berufungskläger die vor-
läufige Vormerkung eines limitierten Vorkaufsrechts (Gesuchsantrag Ziff. 1), even-
tualiter die vorläufige Vormerkung eines unlimitierten Vorkaufsrechts (Ziff. 2) und
subeventualiter eine Verfügungssperre (Ziff. 3). In der Berufung ersuchten sie
dann um eine vorläufige Anmerkung eines unlimitierten Vorkaufsrechts (Beru-
fungsantrag Ziff. 1) und eventualiter um Beibehaltung der superprovisorisch an-
gemerkten Grundbuchsperre (Ziff. 2).
Was die vorläufige Anmerkung des (unlimitierten) Vorkaufrechts anbelangt, ist
diese gesetzlich nicht vorgesehen. Um Vorkaufsrechte gegenüber Dritten wirken
zu lassen, besteht bei gegebenen Voraussetzungen die Möglichkeit der Vormer-

16 / 20
kung (Art. 959 ZGB). Wenn – wie hier – auf die Vormerkung verzichtet wurde,
kann die gleiche Wirkung, wie sie mit einer Vormerkung erzielt werden kann, nicht
auf einem anderen Weg herbeigeführt werden, auch nicht mit einer Anmerkung.
Das schweizerische Grundbuchrecht sieht drei Einschreibearten vor: die Eintra-
gung im engeren Sinn, die Vormerkung und die Anmerkung (Dominic Staible/Beat
Vogt, Grundbuchsperren, in: ZBGR 2017, S. 213 ff., S. 217 Anm. 24). Die Wirkung
dieser Einschreibungen ist grundbuchrechtlich vorgegeben. Nur mit Vormerkun-
gen gemäss Art. 959-961 ZGB treten Wirkungen gegenüber jedem späteren Recht
ein (Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 6. Aufl., Zürich 2022,
Rz. 470). Anmerkungen sind definitionsgemäss dazu bestimmt, ohnehin beste-
hende Rechtsverhältnisse sichtbar zu machen, sie haben lediglich Informations-
charakter und eignen sich in Verbindung mit Art. 970 Abs. 3 ZGB höchstens dazu,
den guten Glauben zu zerstören (Schmid/Hürlimann-Kaup, a.a.O., Rz. 495). Aller-
dings spielt bei vielen anmerkbaren Rechtverhältnissen der gute Glaube gar keine
Rolle, weil sie unabhängig von ihrem Bekanntsein Geltung beanspruchen (Stai-
ble/Vogt, a.a.O., S. 219).
Würde das obligatorisch wirkende Vorkaufsrecht angemerkt werden können, wür-
de sich – anders als bei der Vormerkung – am rein obligatorischen Charakter des-
selben nichts ändern. Fest steht, dass das Wissen um ein "konkurrierendes" obli-
gatorisches Recht nicht dazu führt, dass dieses deshalb gegenüber einem allfälli-
gen Erwerber wirken würde. Es verhält sich so, wie wenn das gleiche Grundstück
an zwei verschiedene Käufer veräussert wird. Eigentümer wird – unabhängig von
seinem Wissen um den anderen Kaufvertrag – derjenige, der zuerst im Grundbuch
als Eigentümer eingetragen ist bzw. der zuerst eine Vormerkung im Sinne von
Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB erwirkt hat. Wäre eine Anmerkung überhaupt zulässig,
so würde ein allfälliger Käufer der Stockwerkeinheit der Berufungsbeklagten zwar
über das (obligatorische) Vorkaufsrecht informiert (BGE 124 III 211 E. 1a). Das
würde aber nicht dazu führen, dass er das rein obligatorische Vorkaufsrecht gegen
sich gelten lassen müsste.
5.6.
Bezüglich der bei der Vorinstanz von den Berufungsklägern subeventualiter
beantragten Vormerkung einer Verfügungssperre (RG act. I/1) hat die Vorinstanz
am 7. Juni 2022 die unverzügliche Anmerkung einer Grundbuchsperre angeordnet
(RG act. III/1). Als Folge der Abweisung des Gesuchs um vorsorgliche Massnah-
men im Entscheid vom 1. September 2022 wurde das Grundbuchamt E._____
angewiesen, diese Grundbuchsperre zu löschen (act. B.1). Auf Ersuchen der Be-
rufungskläger betreffend Beibehaltung der superprovisorisch angemerkten Grund-
buchsperre im Berufungsverfahren (act. A.1 S. 2) erliess der Vorsitzende am

17 / 20
26. September 2022 die Anordnung, dass die am 7. Juni 2022 angeordnete
Grundbuchsperre bis auf Weiteres bestehen bleibe (act. F.1 Dispositiv-Ziff. 2). Mit
der Abweisung der Berufung und der Bestätigung des vorinstanzlichen Entschei-
des ist die Grundbuchsperre aufzuheben und das Grundbuchamt E._____ anzu-
weisen, diese auf der Stockwerkeinheit Nr. I._____ (Beleg Nr. 588) zu löschen.
Wird der Bestand eines Rechts, das gesichert werden kann, verneint, kann auch
die Grundbuchsperre nicht weiterbestehen.
6.
Das Kantonsgericht geht nach dem Gesagten von der Rechtslage aus,
dass ein rein obligatorisches (unlimitiertes) Vorkaufsrecht besteht. Das bedeutet,
dass die obligatorisch berechtigten Berufungskläger ihr obligatorisches Recht der-
zeit weder sichern noch durchsetzen können, nicht mit einer Vormerkung nach
Art. 959 Abs. 1 ZGB und nicht mit einer Verfügungsbeschränkung nach Art. 960
Abs. 1 Ziff. 1 ZGB. Was die Vormerkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB be-
trifft, ist noch kurz zu klären, ob obligatorisch wirkende Verträge gegenüber ande-
ren obligatorischen Verträgen realobligatorisch gesichert werden können. Erwäh-
nenswert ist in diesem Zusammenhang der sog. Doppelverkauf: Käufer A schliesst
mit dem Verkäufer B einen Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Käufer A erfährt,
dass Verkäufer B beabsichtigt, das Grundstück dem Käufer C zu verkaufen bzw.
dass auch zwischen B und C bezüglich des gleichen Grundstücks ein Kaufvertrag
verhandelt bzw. abgeschlossen wurde. Das Eigentum am Grundstück geht an je-
nen der beiden Käufer (A oder B) über, der zuerst als Eigentümer ins Grundbuch
eingetragen wird oder eine gerichtliche Verfügungsbeschränkung als Sicherung
streitiger obligatorischer Ansprüche i.S.v. Art. 960 ZGB vormerken lassen kann,
und damit die spätere Eigentumsübertragung an sich sichern und damit dem
"Konkurrenten" zuvorzukommen kann (vgl. dazu BGer 4C.273/2002 v. 28.11.2002
E. 3; BGE 75 II 131 E. 3; 85 II 570 f.).
Die Möglichkeit, im heutigen Zeitpunkt für ein rein obligatorisch wirkendes Vor-
kaufsrecht eine Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB zu
sichern, besteht im vorliegenden Fall (noch) nicht. Die Berufungskläger – anders
als der Käufer A aus dem Beispiel des Doppelverkaufs, der bereits Berechtigter
aus einem gültig geschlossenen Kaufvertrag geworden ist – sind mangels Bedin-
gungseintritts (vgl. vorstehend E. 5.4) noch nicht zur Durchsetzung ihres noch
"pendenten" Vorkaufsrechts befugt. Zum Mittel einer Verfügungsbeschränkung
i.S.v. Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB können Vorkaufsberechtigte erst nach der Ausü-
bung des Vorkaufsrechts bzw. nach dem Eintritt des Vorkaufsfalles greifen. Erst
dann erhalten sie gegen den Vorkaufsbelasteten den Anspruch auf Übertragung

18 / 20
des Grundeigentums (Rüegg, a.a.O., Rz. 465 und 922), der in jenem Zeitpunkt
dann auch gesichert werden kann.
Dass ein rein obligatorisches Vorkaufsrecht vor Eintritt des Vorkaufsfalles mittels
Grundbuchsperre gesichert werden könnte, scheidet im Übrigen aus der bereits in
E. 5.5 ausgeführten Überlegung aus. Vereinbaren die Parteien ein Vorkaufsrecht
ohne realobligatorische Wirkung, dann kann diesem Vorkaufsrecht nicht auf dem
Umweg der Grundbuchsperre realobligatorische Wirkung verleiht werden (Christi-
an P. Meister, Vorsorgliche Massnahmen bei immobiliarsachenrechtlichen Strei-
tigkeiten, Diessenhofen 1977, S. 143 f.).
7.
Abschliessend ist noch auf die Frage der Vormerkung des Rückübertra-
gungsanspruches einzugehen. Die Berufungskläger reichten mit der Berufung ein
Schreiben an die Berufungsbeklagte vom 12. September 2022 ein, mit dem sie
sich auf einen Willensmangel i.S.v. Art. 23 ff. OR beriefen und die Rückabwicklung
des Kaufvertrages verlangten (act. B.8). In der Berufungsschrift widmen die Beru-
fungskläger dem behaupteten Willensmangel des Berufungsklägers 1 lediglich
den kurzen Hinweis, dass die Voraussetzungen der Sicherung des (obligatori-
schen) Rückabwicklungsanspruchs gegenüber dem Berufungskläger 1 gemäss
Art. 960 Abs. 1 ZGB gegeben seien (act. A.2 Rz. 30 f.). Ein förmlicher Antrag fehlt
und der Frage, wie der geltend gemachte Willensmangel des Berufungsklägers 1
im Prozess der mehreren Berufungskläger berücksichtigt werden kann, wird offen
gelassen, gleichermassen wie praktisch jegliche Begründung. Damit könnte die
verlangte Vormerkung bereits in einem erstinstanzlichen Verfahren nicht erfolg-
reich geltend gemacht werden und schon gar nicht in einem Berufungsverfahren.
Fehlt ein förmlicher Antrag, muss auch der diesbezüglich förmliche Entscheid ent-
fallen. Abgesehen davon soll der Willensmangel laut dem Schreiben vom 12. Sep-
tember 2022 in der irrigen Vorstellung darüber bestehen, dass das am 1. Mai 2020
vereinbarte Vorkaufsrecht von sämtlichen Parteien in einem Vorkaufsfall "einver-
nehmlich respektiert würde" (act. B.8). Nachdem den Berufungsklägern, wie sie
selber einräumen (RG act. I/1 Rz. 9), schon vor September 2021 bekannt war,
dass die Berufungsbeklagte das Vorkaufsrecht zu verletzen beabsichtigt, ist nicht
glaubhaft, dass der Berufungskläger 1 den Kaufvertrag mit der Berufungsbeklag-
ten am 12. September 2022 rechtzeitig innert Jahresfrist (Art. 31 OR) angefochten
hat. Was den Rückübertragungsanspruch angeht, fehlt es somit auch am notwen-
digen Verfügungsanspruch i.S.v. Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO für den Erlass vorsorg-
licher Massnahmen. Ob es überhaupt zulässig ist, eine Vertragsanfechtung infolge
Willensmangel als Potestativnovum erst im Berufungsverfahren geltend zu ma-

19 / 20
chen, nachdem dies bereits im erstinstanzlichen Verfahren möglich gewesen wä-
re, kann bei diesem Ergebnis dahingestellt bleiben.
8.
Bei diesem Ausgang gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu
Lasten der Berufungskläger (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts des verursachten
Aufwands und des Interesses der Parteien werden die Gerichtskosten auf
CHF 3'000.00 festgesetzt (Art. 15 Abs. 2 EGzZPO [BR 230.100] i.V.m. Art. 9 VZG
[BR 320.210]). Zudem haben die Berufungskläger die Berufungsbeklagte für die
Kosten der anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Gemäss der im vorinstanzli-
chen Verfahren eingereichten Honorarvereinbarung zwischen der Berufungsbe-
klagten und ihrem Rechtsvertreter (RG act. V/1) beträgt der vereinbarte Stunden-
ansatz CHF 270.00, was im üblichen Rahmen liegt (vgl. Art. 3 Abs. 1 HV
[BR 310.250]). Eine Honorarnote für das Berufungsverfahren wurde keine einge-
reicht. Mit Blick auf Berufung und Berufungsantwort, die Verfügung vom 26. Sep-
tember 2022 sowie den Umstand, dass der Prozessstoff bereits aus dem erstin-
stanzlichen Verfahren bekannt war, ist der erforderliche Zeitaufwand auf zehn
Stunden zu schätzen (vgl. Art. 2 HV). Zusammen mit der Spesenpauschale (3 %)
und der Mehrwertsteuer (7.7 %) resultiert so eine Parteientschädigung von
CHF 3'000.00.

20 / 20
Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid wird
bestätigt.
2.
Das Grundbuchamt E._____ wird angewiesen, die unter Nr. _____ ange-
merkte Grundbuchsperre (08.06.2022 Beleg 588) auf dem Stockwerkeigen-
tum Nr. I._____, EGRID _____, von D._____ zu löschen.
3.
Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 3'000.00 gehen zu Lasten von
A._____, B._____ und C._____ unter solidarischer Haftung und werden mit
dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet.
4.
A._____, B._____ und C._____ werden unter solidarischer Haftung ver-
pflichtet, D._____ eine Parteientschädigung von CHF 3'000.00 zu bezahlen.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30
Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90
ff. BGG.
6.
Mitteilung an: