gr_gerichte · PVG 2007 23 · 2026-02-14 · de


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Raumordnung und Umweltschutz
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Pianificazione e protezione
dell’ambiente
Ortsplanungsrevision. Neueinzonung. Bauzonenbedarf
i.S.v. Art. 15 lit. b RPG und KRIP 2000. Alternative Einzo-
nungsflächen.
– Massgebliche Wohnbauzonenreserven als Ausgangslage für
die Beurteilung einer Neueinzonung (E.3).
–Vereinbarkeit einer Neueinzonung unter dem Aspekt des
Baulandbedarfs mit Art. 15 lit. b RPG (E.4a, b).
– Zulässigkeit einer Neueinzonung unter dem Aspekt des RIP
2000 (E.4c).
– Zulässigkeit einer Neueinzonung unter dem Aspekt der
Eignung vergleichbar gut geeigneter Gebiete (E.4d).
Revisione della pianificazione locale. Nuovo azzo-
namento. Fabbisogno di terreno edificabile ai sensi
dell’art. 15 lett. b LPT e del piano direttore cantonale 2000
(PiDC). Spazi alternativi di azzonamento.
– Determinante fabbisogno di terreno edificabile quale
punto di partenza per la valutazione del nuovo azzo-
namento (della nuova assegnazione alla zona edilizia)
(cons. 3).
– Conciliabilità di un nuovo azzonamento sotto l’aspetto del
fabbisogno di terreno edificabile giusta l’art. 15 lett. b LPT
(cons. 4a, b).
– Ammissibilità di un nuovo azzonamento sotto l’aspetto del
PiDC 2000 (cons. 4c).
– Ammissibilità di un nuovo azzonamento sotto l’aspetto
dell’idoneità di terreni paragonabilmente adatti allo
scopo (cons. 4d).
Erwägungen
3. a) Zwischen den Parteien ist in tatbeständlicher Hinsicht
umstritten, wie gross die mit der streitigen Planung genehmigten
Bauzonenreserven sind. Währenddessen die Gemeinde und die
Vorinstanz von 3 ha ausgehen, machen die Rekurrenten Reserven
von 3,3 bis 3,5 ha geltend. Auch wenn die Unterlagen auf den
ersten Blick in der Tat etwas missverständlich sind, so trifft letztlich
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– wie folgend aufzuzeigen ist – doch die Auffassung der Rekurs-
gegner zu.
b) Etwas irreführend ist der Umstand, dass die Wohnbau-
zonenflächen bei der Revision der Ortsplanung 1991/1992 insge-
samt noch ca. 15 ha betrugen, wohingegen sie nach der zur Dis-
kussion stehenden Revision – trotz weiteren Einzonungen – nur
noch 14 ha aufweisen sollen. Dieser Unterschied lässt sich nun
aber zum einen bereits damit erklären, dass bei der OP-Revision
1991/1992 die Wohnzone mit Spezialvorschriften (im Halte von ca.
2,1 ha) zur Wohnzonenfläche gezählt wurde, wohingegen sie bei
der der nunmehr streitigen Zonenplanrevision zugrunde liegen-
den Berechnung ausgeklammert wurde (vgl. zum einen den Be-
richt zur Revision der Ortsplanung vom November 1989, S. 12, und
zum andern die Bauzonenstatistik vom Juni 2005, wo sie als «Bau-
zone mit Spezialvorschriften» unter den weiteren Bauzonen auf-
geführt ist). Zum andern ergibt sich eine Differenz aus dem Um-
stand, dass die damaligen Flächenbemessungen noch nicht auf
den viel präziseren Angaben der amtlichen Vermessung
basierten, was insgesamt die umschriebene Reduktion der
Wohnbauzonenflächen um rund 1 ha nachvollziehbar erscheinen
lässt.
c) Auch die sich aus einem Vergleich der beiden Planungs-
und Mitwirkungsberichte (Februar 2005: Wohnbauzonenreserve:
33 000 m2; Juni 2005: Reserve: 30 000 m2) ergebende Differenz
von 3 000 m2 lässt sich letztlich einfach nachvollziehen. Während-
dem der Bericht vom Februar 2005 noch auf den UEB vom No-
vember 2002 abstellte, liegt dem Bericht vom Juni 2005 ein aktua-
lisierter, mithin nachgeführter UEB 2005 zugrunde, in welchem
insbesondere die verschiedenen, im Zeitraum 2002 – 2005 er-
stellten Neubauten und die von diesen konsumierten Baulandre-
serven, berücksichtigt worden sind. Sodann gab es im Vergleich
zum Vorentwurf noch einige kleinere Bauzonenreduktionen (so
z.B. im Bereich unterhalb der Parzelle 629 aufgrund der erforderli-
chen Abgrenzung Wald-Bauzonen oder beim Swisscom-Gebäude,
dessen Parzellenfläche bei der Berechnung im UEB 2005 nicht
mehr einbezogen wurde). All diese und weitere Korrekturen hatten
zum einen zur Folge, dass sich die unüberbaute Wohnzonenfläche
zwischen 2002 und 2005 reduzierte. Diese Reduktion wurde durch
die hinzugewonnene Reserve zufolge Anrechnung der Gewerbe-/
Wohnzone (neu zu 75%) nicht kompensiert, weshalb daraus insge-
samt eine Reduktion von ca. 3 000 m2 resultierte. Die der ange-
fochtenen Genehmigung zugrunde liegende Bauzonenreserve

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von 30 000 m2 gemäss UEB 2005 erweist sich aus dieser Sicht be-
trachtet als korrekt.
d) Den beiden erwähnten Berichten vom Februar 2005 (S.
22) und Juli 2005 (S. 23) lässt sich im übrigen auch entnehmen,
dass die nicht verfügbaren Bauzonenflächen (mehr als 10 000 m2)
in der UEB-Bauzonenstatistik mitberücksichtigt wurden, d.h. in der
ausgewiesenen Reserve von 30 000 m2 bereits enthalten sind, was
die Parteien übersehen zu haben scheinen. In der ermittelten Re-
serve nicht enthalten sind lediglich die in der Bauzone befindli-
chen, heute nicht Wohnzwecken dienenden Gebäude (insbeson-
dere Ställe), die zu Wohnzwecken umgenutzt werden könnten.
Deren Nichteinbezug in die Wohnbauzonenreserven lässt sich im
konkreten Fall bereits deshalb vertreten, weil diese – gemäss den
unwidersprochen gebliebenen Angaben des Planers am Augen-
schein – auch bei der Berechnung des Wohnbauzonenverbrauchs
nicht angerechnet werden.
e) Für die Beurteilung der Frage, ob die Wohnbauzonener-
weiterung zulässig ist oder nicht, ist deshalb in tatbeständlicher
Hinsicht von einer von der Gemeinde beschlossenen und von der
Regierung bestätigten Wohnbauzonenreserve von rund 3 ha – wo-
von rund die Hälfte durch Neueinzonungen [u.a. rund 0,7 ha im an-
gefochtenen Bauzonenabschnitt Pradasetga Sura] erfolgen soll –
auszugehen.
4. a) Unter dem Aspekt der Wohnbauzonengrösse resp.
des Baulandbedarfs im Sinne von Art. 15 lit. b RPG lässt sich die
genehmigte Wohnbauzonenreserve im Allgemeinen und u.a. auch
die konkret angefochtene Neueinzonungsfläche im Speziellen,
durchaus vertreten. Den von der Gemeinde und von der Vorinstanz
in diesem Zusammenhang ihrer Beurteilung zugrunde gelegten
Überlegungen und Schlüssen kann sich das Gericht, nicht zuletzt
unter Beachtung der gemeindlichen Planungshoheit sowie der
dem Gericht zustehenden, eingangs umschriebenen Kognitions-
vorgaben, anschliessen.
b) Das Gesagte gilt im Ergebnis auch ohne weiteres für die
Überlegungen, aufgrund derer die Vorinstanz hinreichende
Gründe (entwicklungsfördernde Umstände [z.B. Bewahrung und
Stärkung der historisch gewachsenen Zentrumsfunktion der Ge-
meinde im Ausserdomleschg oder die glaubhaft geltend ge-
machte, anhaltend starke Nachfrage nach Bauland in den Jahren
2001 – 2004 aufgrund der bevorzugten Exposition des Dorfes so-
wie der nahen Lage zur Kapitale] und räumlich-politische Zielset-
zungen [so insbesondere jene, wie sie dem kommunalen Leitbild

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zugrunde liegen, u.a. Verbesserung des Wohnangebotes für junge
Familien und Senioren; Schaffung und Förderung von Standort-
vorteilen; Förderung des Zuzugs von Familien- und Personen-
gruppen; Entwicklung nicht nur nach Innen sondern durch gemäs-
sigte Erweiterungen der Bauzonen auch nach Aussen]; ebenso die
hinreichende Abstimmung mit dem als Entwurf vorliegenden re-
gionalen Siedlungskonzept «MACU»]) für ein Abweichen von dem
aufgrund der Trendmethode ermittelten künftigen Baulandbedarf
(ca. 2,2 ha) erkannt und gestützt darauf die beschlossene Reserve
(3 ha) akzeptiert hat.
Was die Rekurrenten in diesem Zusammenhang in ihrer
Eingabe vorbringen, findet in der von ihnen ausführlich beschrie-
benen, absoluten Form und Ausprägung in der angefochtenen
Planung keine Stütze; insbesondere kann von einer geradezu ex-
pansiven Siedlungsentwicklung nach aussen keine Rede sein. Die
ihrer Eingabe zugrunde liegende Auffassung hinsichtlich der für
Neueinzonungen, wie der zu Diskussion stehenden, verlangten
Tiefe der Abstützung und Abstimmung im regionalen und kanto-
nalen Kontext erscheint i.c. als praxisfremd und im Ergebnis denn
auch völlig verfehlt. Würde man ihrer Argumentation unbesehen
folgen wollen, hätte dies letztlich zur Konsequenz, dass in einer
Gemeinde wie der zu beurteilenden jegliche, den Bedarf gemäss
Trendmethode übersteigende Neueinzonungen, mithin selbst
massvoll darüber hinaus gehende Erweiterungen, wie die strei-
tige, wenn nicht gar faktisch verunmöglicht, so doch unnötig
verhindert würden. Dass mit den von den Rekurrenten umschrie-
benen, äusserst weitgehenden Vorgaben auch der planungsrecht-
liche Spielraum einer Gemeinde und damit das ihr zustehende
Planungsermessen in unzulässiger Art und Weise beschnitten
würde, kommt hinzu.
c) Auch unter der Optik der vom RIP 2000 für Neueinzo-
nungen verlangten sechs Anforderungen besteht für das Gericht
kein Anlass, von der im angefochtenen Beschwerdeentscheid ver-
tretenen Auffassung abzuweichen oder gar im Sinne der rekurren-
tischen Anträge zu entscheiden. Dabei gilt es sich vor Augen zu
halten, dass ein Nutzungsplan keine dem Richtplan nachgehende,
ihn nur durchführende Massnahme darstellt, sondern dass er als
Ordnungsaufgabe eigenständiger Herkunft zu betrachten ist. Er
ist, mit anderen Worten gesagt, inhaltlich dem Richtplan verpflich-
tet (BGE 123 I 186f.). Die Anordnungen der Richtplanung sind nicht
parzellengenau verbindlich zu verstehen, sondern der Nutzungs-
planung steht vielmehr ein angemessener Konkretisierungsspiel-

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raum zu (vgl. statt vieler BGE 118 Ib 508). Lehre und Rechtspre-
chung lassen Abweichungen vom Richtplan zu, wenn diese sach-
lich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sind und
wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den
Richtplan förmlich zu ändern. Auch neue Erkenntnisse können ein
Abweichen vom Richtplan rechtfertigen (Art. 9 Abs. 2 RPG). Wie
die Rekurrenten an sich zu Recht geltend machen, sieht der
RIP 2000 vor (vgl. S. 96), dass die Entwicklung des Siedlungsge-
bietes wo immer möglich und zweckmässig nach innen zu erfol-
gen hat (Konzentrationsprinzip). Erweiterungen des Siedlungsge-
bietes werden dort vorgenommen, wo Synergien mit bereits
getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Sied-
lungsqualität verbessert oder erhalten werden kann und wo eine
ausgewiesene Nachfrage besteht. Der RIP 2000 verlangt sodann
die von der Regierung in ihrem Beschwerdeentscheid aufgezähl-
ten sechs Anforderungen an Siedlungsgebietserweiterungen. De-
ren Vorliegen wurde von der Vorinstanz im angefochtenen Ent-
scheid (S. 9 ff.) geprüft und mit ausführlicher Begründung zu Recht
für erfüllt befunden. Ergänzend lediglich noch einige Bemerkun-
gen zu einzelnen Anforderungen:
aa) Hinsichtlich Anforderung 1 (Leitbild, Zielvorstellungen) ist fest-
zuhalten, dass gemäss dem kommunalen Leitbild mittels Zuzügen
von Familien und Personengruppen ein langsames Bevölkerungs-
wachstum gefördert und daher die Bauzonen gemässigt erweitert
werden sollen. Mit der genehmigten Bauzonenerweiterung von
insgesamt rund 1,55 ha, welche – unter Einrechnung der nicht ver-
fügbaren Reserven in den bisherigen Bauzonen eine Reserve von
3 ha oder 21% ausmacht – ist diese Zielsetzung zweifellos erfüllt.
Ausgehend von der bestehenden Siedlungsdichte und unter An-
nahme der Verfügbarkeit allen Baulandes dürfte die Bevölkerung
in den nächsten 15 Jahren folglich um rund 21% (entsprechend ca.
97 Personen) wachsen. Dies würde eine Zunahme von jährlich 6 –
7 Personen, mithin also einer grösseren Familie, entsprechen.
Dass eine solche Zunahme im Einvernehmen mit dem von der Ge-
meinde angestrebten langsamen Bevölkerungswachstum und da-
her auch mit der von ihr verfolgten Zielsetzung einer gemässigten
Bauzonenerweiterung steht, ist offenkundig.
bb) Hinsichtlich Anforderung 2 (Abstimmung auf ein regionales
Siedlungskonzept) ist in Präzisierung der rekurrentischen Aus-
führungen festzuhalten, dass das «MACU» nicht zwingend eine
Siedlungsentwicklung innerhalb bestehender Bauzonen fordert,
sondern lediglich eine Siedlungsentwicklung in erster Linie inner-

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halb bestehender Bauzonen. Damit ist aber auch gesagt, dass Er-
weiterungen nach Aussen grundsätzlich möglich und bei Aus-
gangslagen wie der vorliegenden auch durchaus zulässig sind.
cc) Hinsichtlich Anforderung 4 (Gestaltungs- und Erschliessungs-
konzept) sieht die angefochtene Nutzungsplanung u.a. für den
streitigen Bauzonenteil in Pradasetga Sura ausdrücklich die Quar-
tierplanpflicht vor. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen
Ausführungen, wonach die Gemeinde ausdrücklich daran zu be-
haften sei, dass die als Voraussetzung für die Erteilung von Bau-
bewilligungen durchzuführende Quartierplanung, u.a. auch aus
einem Quartiergestaltungsplan gemäss Art. 51 Abs. 2 KRG beste-
hen müsse, gelangt das Gericht zum Schluss, dass damit dem Er-
fordernis des Gestaltungskonzeptes hinreichend Rechnung getra-
gen werden kann. Letzteres gilt im Ergebnis auch für die im
Generellen Erschliessungsplan 1: 2000 eingetragene Zufahrts-
strasse für den fraglichen Bauzonenteil. Wie seitens Rekurrenten
zwar nicht zu Unrecht geltend gemacht worden ist, wird die neue
Strasse insbesondere im Einmündungsbereich relativ steil anstei-
gen; der Augenschein hat aber bestätigt, dass die vorinstanzliche
Auffassung, wonach eine machbare Zu- und Wegfahrtsrampe ent-
stehe, durchaus vertretbar ist. Zudem hat der Augenschein ge-
zeigt, dass die bestehende, ringförmige Erschliessungsstrasse für
den (u.a. mit den rekurrentischen Wohnhäusern) überbautenTeil in
Pradasetga zumindest vergleichbare Steigungsverhältnisse auf-
weist. Insgesamt betrachtet ist damit dem Erfordernis «Gestal-
tungs- und Erschliessungskonzept» hinreichend Rechnung getra-
gen. Die Rekurrenten verkennen im Übrigen, dass durch den RIP
2000 lediglich ein «Konzept» verlangt wird, und nicht etwa eine
abgeschlossene, weit höheren Ansprüchen genügen müssende
Gestaltungs- und Erschliessungsplanung.
Soweit die Rekurrenten den Ausbaugrad der bestehenden Quar-
tierstrasse als (für den durch das neue Quartier [10 – 12 neue Häu-
ser] entstehenden Mehrverkehr) ungenügend erachten, kann ih-
nen ebenfalls nicht gefolgt werden. Wie der Augenschein bestätigt
hat, weist die Strasse einen hinreichenden Ausbaugrad aus und es
ist nichts ersichtlich, was die der Genehmigung zugrunde liegende
Einschätzung des Vorliegens einer rechtsgenüglichen Erschlies-
sung, die auch die zusätzlich entstehenden Bedürfnisse abzu-
decken vermag, als geradezu willkürlich oder rechtswidrig er-
scheinen liesse.
dd) Mit den Rekursgegnerinnen darf sodann davon ausgegangen
werden, dass keine überwiegenden entgegenstehenden Interes-

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sen ersichtlich sind, welche den Einzonungen im Allgemeinen und
jener in Pradasetga Sura im Speziellen entgegenstehen könnten.
Die von den Rekurrenten behaupteten Verstösse gegen Planungs-
ziele und Planungsgrundsätze treffen im Lichte des oben Dargeleg-
ten nicht zu und die geltend gemachten «privaten» Interessen (u.a.
Verzicht auf eine Aufweichung des bestehenden Dorfabschlusses;
Interesse nach Verzicht auf eine Einzonung in Pradasetga und nach
einer Verlegung der Einzonung ins Gebiet Punis) vermögen das
von der Gemeinde nach erfolgter Interessenabwägung (vgl. dazu:
S. 22 f. ihrer Vernehmlassung im vorliegenden Rekursverfahren)
geltend gemachten Interesse an einer Einzonung im fraglichen Be-
reich weder in rechtlich relevanter Weise entgegenzustehen noch
zu überwiegen. Aus dem Einwand der Verletzung des Konzentra-
tionsprinzipes können sie in diesem Zusammenhang nichts zugun-
sten ihrer Begehren ableiten. Wie oben erwähnt will dieses zwar
grundsätzlich die Entwicklung des Siedlungsgebietes nach innen
lenken; entsprechend besteht auch ein öffentliches Interesse an der
Einhaltung dieses Prinzips. Abweichungen sind aber möglich. An-
gesichts der von den Vorinstanzen umschriebenen, glaubhaft dar-
gelegten Interessenlage (hervorragende Wohnlage, dynamische
bauliche Entwicklung in den letzten Jahren, Zentrumsfunktion im
äusseren Domleschg) und aufgrund des Umstandes, dass gemäss
RIP 2000 auch Bauzonenerweiterungen möglich sind, erweist sich
das rekurrentische Berufen auf das Konzentrationsprinzip unter
diesem Titel daher als unbehelflich.
ee) Nicht geholfen werden kann den Rekurrenten auch, soweit sie
die Anforderung 6 (Nachweis der Verfügbarkeit des eingezonten
Baulandes) als nicht gegeben erachten. Sie machen unter diesem
Aspekt erneut geltend, dass ein Drittel des Baulandes im Gebiet
Pradasetga Sura gar nicht verfügbar sei. Ihr Einwand zielt ins
Leere. In Ergänzung der vorinstanzlichen Ausführungen, denen
vollumfänglich gefolgt werden kann, bleibt festzuhalten, dass die
von den Rekurrenten erwirkten Bauverbote nur bis ins Jahr 2008
Gültigkeit haben und bereits aus dieser Sicht betrachtet nicht
ernsthaft der verlangten Verfügbarkeit entgegenstehen. Auch die
zu den Akten gegebenen Absichtserklärungen der weiteren Ei-
gentümer, welche ihre Parzellen nicht überbauen wollen, sind
rechtlich nicht verbindlich und für den Ausgang des vorliegenden
Verfahrens bereits daher ohne Belang. Die Rekurrenten verken-
nen, dass die Gemeinde im Rahmen der für den fraglichen Bauzo-
nenteil obligatorischen Quartierplanung gestützt auf Art. 92 Abs. 3
BG Bauverpflichtungen anordnen kann, sofern eine Baulandum-

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legung durchgeführt wird. Dass letztere angesichts der heutigen
Parzellierungen unabdingbar ist, ist offenkundig. Im Lichte der Vor-
gaben des RIP 2000 betrachtet, erweist sich die genehmigte Rege-
lung als hinreichend. Dass sie zumindest mit Blick auf Art. 19 Abs.
2 KRG als fraglich bezeichnet worden ist, vermag an diesem Er-
gebnis bereits deshalb nichts zu ändern, weil diese Bestimmung
erst nach der Verabschiedung durch die Gemeinde in Kraft getre-
ten ist. Unter dem Aspekt der im RIP 2000 aufgestellten Anforde-
rungen erweist sich der Rekurs daher ebenfalls als unbegründet.
d) Ebenso wenig vermögen die rekurrentischen Dar-
legungen, wonach sich das Gebiet Punis weit besser für eine Neu-
einzonung geeignet hätte als das Gebiet Pradasetga Sura, an der
Rechtmässigkeit der angefochtenen Entscheide etwas zu ändern.
Unbestritten ist, dass die Einzonungen auch anderswo hätten vor-
genommen werden können, insbesondere im Gebiet Punis, das
sich zweifellos ebenfalls für Einzonungen eignen würde. Die Re-
kurrenten verkennen, dass eine vergleichbar gute Eignung zweier
Gebiete nicht zwingend eine gleiche Zonenzugehörigkeit nach sich
ziehen muss. Dies umso weniger, als dem Gebot rechtsgleicher
Behandlungen in Planungssachen nur eine abgeschwächte Be-
deutung zukommt und es insofern auch mit dem Willkürverbot zu-
sammen fällt (statt vieler: BGE 118 Ia 162). Hinzu kommt der den
Gemeinden in Planungssachen zustehende weite Ermessens- und
Beurteilungsspielraum. Entgegen der von den Rekurrenten vertre-
tenen Auffassung hat die Gemeinde im Übrigen erst nach Durch-
führung einer breiten Interessenabwägung, unter Bezugnahme
auf die Ergebnisse der Vorprüfung und der Vorgaben der kantona-
len Instanzen dem Gebiet Pradasetga Sura den Vorzug gegeben.
Die Überlegungen und Gründe dafür sind im angefochtenen Ent-
scheid nachvollziehbar dargelegt und von der Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung im vorliegenden Verfahren noch einmal ausge-
führt und vertieft worden. Diesen zutreffenden Darlegungen ist
nichts beizufügen. Der rekurrentische Einwand, wonach das Ge-
biet Punis weit zentraler liege, als das neu eingezonte Gebiet
Pradasetga trifft zwar zu; ihm kommt aber angesichts der lokal
äusserst kleinräumigen Distanzen und Verhältnisse keine ent-
scheidrelevante Bedeutung zu. – Der Rekurs erweist sich somit als
vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen.
R 06 89
Urteil vom 16. Februar 2007
Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffent-
lichrechtlichen Angelegenheiten noch hängig.