gr_gerichte · R 2017 44 · 2019-12-02 · de

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 44
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi, von Salis und Brunner
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 2. Dezember 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad,
Beschwerdeführerin
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden,
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 2
und
B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber,
Beigeladene
betreffend Ortsplanungsrevision


- 2 -
1.
Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 1694 mit dem A._____ Hotel 
sowie Hotelresidenzen in Südhanglage im Teilgebiet H._____-Nord in 
X._____. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete H._____ Nord und 
Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich ent-
lang der Via I._____ voneinander getrennt. Die Parzelle 1694 befindet sich 
bergseits, nördlich oberhalb der Via I._____; dazwischen liegen nicht über-
baute Grundstücke (so Parzellen 183, 1715, 926 und 1665) und es beste-
hen darum erhebliche Freiräume, welche die Aussicht ab Parzelle 1694 
talseits zum X._____-ersee ermöglichen.
2.
Im Jahre 2000 erwarb die B._____ AG die im Teilgebiet H._____ Süd direkt 
südlich entlang der Via I._____ anstossende Parzelle 1808 im Ausmass 
von 13'428 m2, worauf sich heute das alte Postgebäude von 1950 samt 
Postauto-Platz befindet, sowie die südlich daran angrenzende Parzelle 
2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen 
Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza 
R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zu-
gewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (See-
strasse) sowie im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ einge-
grenzt. Vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das 
N._____, das 1944 abbrannte. Westwärts liegt das D._____ Hotel, erbaut 
1896. Nördlich der Via I._____ ca. 90 m und mehr bergwärts am H._____-
hang liegt das bereits erwähnte, überbaute Areal der A._____ auf Parzelle 
1694. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang wird in Richtung Nordos-
ten und Osten durch die noch etwas entfernter gelegenen Hotels K._____ 
und L._____ vervollständigt.
3.
Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im 
Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der 
Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere 
Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse 


- 3 -
im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung um-
fasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 
(Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel-
len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan 
Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau- 
und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi-
onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs-
sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei 
zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen 
Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen 
Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) er-
heblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut 
die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Ba-
sis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros 
T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten 
damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Post-
gebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Ho-
tels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, ge-
sundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des 
Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige 
Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei-
che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen 
Gebäudekomplexen für Technikräume sowie Versorgungs- und Entsor-
gungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach 
des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vor-
gesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen 
Millionenbereich) bildeten zudem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage 
vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem 
Dach des geplanten Klinikgebäudes.


- 4 -
4.
Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der 
B._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt 
wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, 
falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 
nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Fer-
ner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu 
überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft 
kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird 
oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch ge-
macht wird. 
5.
Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 
amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war 
u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 1694; hiernach Beschwerde-
führerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 
Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren er-
hob:
1. In Gutheissung der Beschwerde sei die am 18. Oktober 2015 beschlos-
sene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd nicht zu genehmigen 
und der angefochtene Erlass der Grundordnung sei ersatzlos aufzuhe-
ben.
2. Eventuell sei die von der Urnenabstimmung am 18. Oktober 2015 be-
schlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben, die 
Planung nicht zu genehmigen und mit den Auflagen an die Gemeinde 
X._____ zurückzuweisen, wonach
2.1eine Planungsvorlage für beide Baugebiete von H._____, resp. für 
H._____ Nord und Süd zu erarbeiten ist;
2.2eine nachvollziehbare Aufstellung über das Resultat und die Ent-
wicklung der Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugs-
gebietes vorzulegen ist;
2.3ein Planungsvertrag abzuschliessen ist, der die Abgeltung der Pla-
nungsvorteile erfasst;
2.4das Amt für Raumentwicklung des Kantons Graubünden angewie-
sen wird, eine verwaltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen 
und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmal-
pflege zu einem eventuellen Abbruch des Postgebäudes einzuho-
len;


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2.5auf einen Heli-Landeplatz im Perimeter von H._____ Nord und Süd 
verzichtet wird. 
3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Be-
schwerdegegnerin (2).
Zur Begründung wurde vorab die Verletzung von Ausstandsvorschriften 
bzw. der Anspruch auf ein faires Verfahren nach Art. 19 Abs. 1 BV geltend 
gemacht (S. 3-4). Sodann wurde auf einen Interessenskonflikt der Bau-
behörde hingewiesen (S. 4-5). Weiter wurde zum Vorprüfungsbericht und 
zur Gesamtplanung H._____ (S. 6-9), zur allfälligen Verletzung von Art. 38a 
RPG (Kompensation) infolge gesetzeswidriger Vergrösserung der über-
baubaren Flächen inkl. Erhöhung der Bruttogeschossflächen (S. 10-11) 
und zu den Eventualbegehren Ziff. 2.2-2.5 (S. 11-12) Stellung genommen.
6.
Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 
(Prot.-Nr. 355), beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, 
die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet:
1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungspla-
nung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes 
(Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd, dem 
Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen 
Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teil-
plan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden zusätz-
lichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfehlun-
gen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt:
Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I:
a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss 
das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also 
auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im 
Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen 
und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffent-
lichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, 
allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbe-
triebs) genutzt werden.
b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzie-
rung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 
2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gülti-
gen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil 
von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Woh-
nungen im Baubereich I nicht übersteigen darf.


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Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen:
c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts 
herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und 
die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbun-
den werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den 
Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu-
führen.
d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situations-
gerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen 
und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungs-
mindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Bau-
bewilligung aufzunehmen.
e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissions-
grenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Soll-
ten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten.
f)
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luft-
reinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. 
Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt 
(ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auf-
lagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden 
Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver-
brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und 
dergleichen betroffen.
g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten 
Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusam-
menhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 
1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postge-
bäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist 
von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem 
ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. 
Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnah-
men durch das ANU.
h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im 
Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte 
Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form 
von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen. 
2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbe-
schlüssen behandelt.
3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen In-
halt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öf-
fentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Pu-
blikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 
18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuwei-
sen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen 
werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben 


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und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Mass-
gabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Ver-
waltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.
4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-
tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeit-
punkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. 
5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher 
Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen 
Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.
6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Be-
schlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen 
Auszügen vorzunehmen.
7. [Mitteilung an:]
7.
Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 
2017 (Prot.-Nr. 356), wurde in der Streitsache PB 25/15 erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der 
Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Er-
wägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden:
a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das 
gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch 
das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im We-
sentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und er-
gänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, 
gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige 
Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) ge-
nutzt werden.
b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzie-
rung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen 
Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 
20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnun-
gen im Baubereich I nicht übersteigen darf.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus
Staatsgebühr
Fr. 6'000.--
Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren
Fr. 1'680.--
Total
Fr. 7'680.--
gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten 
der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____ AG. Die Beträge 
sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beilie-
gendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden, 


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Postkonto 
70-187-9 
(Konto 
Nr. 
1200. 
4210001, 
Kostenstelle 
1200.100201), zu überweisen.
3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ AG eine Partei-
entschädigung in Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Mitteilung an]
In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kogni-
tion und Legitimation sowie zum Ausstandsbegehren (S. 8-9) Stellung ge-
nommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde 
– unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 11-
16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen 
Richtplan Siedlung (S. 16-17) samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 17-
18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur 
Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 
20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen 
X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan 
"schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Ge-
fahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung 
Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 
27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), 
zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur 
Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 
31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Be-
darfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur 
Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a 
Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), 
des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrecht-
licher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Ver-
letzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44-
45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luft-


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reinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschads-
toffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 
51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstu-
fung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung 
(S. 57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über 
die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Ver-
kehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart 
(S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 
71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interes-
sensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten:
Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Re-
gierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschrif-
ten sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfas-
send zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung er-
möglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort 
(Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen 
ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vor-
schriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der 
näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie 
A._____, D._____ und K._____) und mit der vorgesehenen Architektur in 
einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenste-
henden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Er-
haltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D._____ und A._____ so-
wie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichts-
verhältnisse) klar überwiegt.
Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die 
Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kun-
densegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von 
X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Be-
deutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den im-
mer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Repu-
tation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berg-
gebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies ins-
besondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben auf-
grund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten 
der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sicherge-
stellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Pla-
nung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das er-


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möglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel 
zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge-
genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der 
erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Aus-
scheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik 
S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen 
Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse. 
Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonen-
konforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlos-
sene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Ver-
gleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude 
zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktio-
nen erfahren.
Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung 
auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil le-
diglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zu-
dem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmal-
schutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen.
Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungs-
planung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Ver-
gleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech-
tern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche 
Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstim-
mung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der 
Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten 
Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Or-
tes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des 
Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an 
einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie 
schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein An-
spruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und 
mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, 
dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom 
Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das 
gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 
Schliesslich machte die Beschwerdegegnerin 1 noch weitere Ausführun-
gen zur Rüge der Missachtung von Ausstandsvorschriften im kommunalen 
Verfahren (S. 74-76) und zum ehemaligen Bauamtsleiter (S. 76-78)


- 11 -
8.
Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die 
Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen:
1.
In Gutheissung der Beschwerde seien der Beschwerdeentscheid der 
Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 356, der Genehmi-
gungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 
355, und der Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. 
Oktober 2015 aufzuheben, die Teilrevision der Ortsplanung H._____ 
Süd nicht zu genehmigen und damit den angefochtenen Erlass der 
Grundordnung ersatzlos aufzuheben. 
2.
Eventuell sei in Aufhebung der in I.1. genannten Entscheide die von der 
Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 beschlossene Teilrevision der 
Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben und mit der Auflage an die Ge-
meinde X._____ zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Gesamtpla-
nung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszu-
arbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Be-
schwerdegegnerinnen und der Beigeladenen.
Zur Begründung ihrer Begehren brachte die Beschwerdeführerin im We-
sentlichen vor, dass der im Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 darge-
stellte Sachverhalt rudimentär und unvollständig sei. In einigen wesentli-
chen Punkten sei die Sachdarstellung auch falsch, so z.B., wenn angege-
ben werde, es seien bei der neuen Planung maximale Gebäudehöhen ver-
bindlich festgelegt worden. Definiert seien nur maximale Höhenkoten in 
Meter über Meer. Unter dieser Kote seien Bauten in beliebiger Höhe zuläs-
sig. Auch nicht richtig sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1, im 
Baubereich III würden zwei neue Aussichtsterrassen geschaffen. Die Aus-
sicht von diesen projektierten Aussichtsterrassen sei praktisch zur Hälfte 
(in Richtung Südwesten und Westen) durch die Ostwand des Gesundheits-
hotels beschränkt (S. 4). Betreffend Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 
2 RPG bestreite die Beschwerdeführerin nach wie vor, dass die gesetzli-
chen Voraussetzungen für eine Planänderung für den Bereich Süd gege-
ben seien, weil relevante Veränderungen oder veränderte Verhältnisse 
fehlten, die eine Anpassung der letzten Nutzungsplanung aus dem Jahr 


- 12 -
2002 rechtfertigten. Seit jenem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 habe 
sich auch in der Spezialzone H._____ nichts Wesentliches und somit Re-
levantes geändert. Im Planungsbericht zur nun zur Diskussion stehenden 
Teilrevision (Stand 27. Oktober 2015) werde zwar erwähnt, dass mit der 
vorgesehenen (recte: nach GGP möglichen) Überbauung des Teilgebietes 
H._____ Nord die Qualität des gesamten H._____-Hanges als zusammen-
hängenden Grünraum stark geschmälert werde und H._____ Süd daher 
einer Neuplanung zuzuführen sei. Dabei werde verschwiegen, dass die bis-
herige Überbauung des Teilgebietes H._____ Nord gestützt auf die Pläne 
(GGP) aus dem Jahre 1999/2000 erfolgt sei und damit auf dem Konzept 
für das gesamte Gebiet der Spezialzone H._____ beruhe. Es gebe keinen 
Grund, heute von den damaligen Zielsetzungen (H._____ Nord und Süd 
als Einheit) abzuweichen. Nicht nachvollziehbar sei, warum das Teilgebiet 
H._____ Süd – ohne Berücksichtigung der restlichen Fläche der Spezial-
zone H._____ – gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundei-
gentümerin mit einem neuen Sondernutzungsplan überführt werden solle, 
welcher den bisherigen Planungsgrundsätzen und –zielen diametral entge-
genlaufe, indem er massiv höhere Bauten zulasse, zusätzliche Bauberei-
che für oberirdische Bauten schaffe und den Abbruch eines als erhaltens-
wert qualifizierten Gebäudes (Post) ermögliche (S. 5). Im Gebiet H._____ 
lägen keine raumplanungsrechtlich wesentlichen Änderungen vor, die eine 
Revision rechtfertigen würden. Selbst die behauptete Unmöglichkeit eines 
Um- und Erweiterungsbaus des Postgebäudes auf Parzelle 1808 lasse 
eine einseitige und partielle Planänderung und Zerstückelung des Gesamt-
konzepts H._____ nicht zu (S. 6). Die Beschwerdegegnerin 2 habe erst 
nach Ausarbeitung der Planungsgrundlagen bemerkt und sich veranlasst 
gesehen, die Grundidee der Ortsplanung 1999, die einen durchlaufenden 
Grünhang östlich des Postgebäudes vorsah, zu überprüfen (s. Planungs-
bericht [PB] vom 27. Oktober 2015, S. 5). Auf den Schlusspunkt gebracht, 
seien die Erwägungen zum angefochtenen Entscheid bezogen auf die 
Überprüfung der Planbeständigkeit und damit die Argumente gegen eine 


- 13 -
Gesamtplanung H._____ nicht stichhaltig, politisch thematisiert worden 
und daher mit einer (wirklichen) Nutzungsplanung resp. der Überprüfung 
einer solchen nicht vereinbar (Planungsbeschwerde S. 7). Weiter wurde 
zur Prüfung der Übereinstimmung mit der Richtplanung (S. 8-9), zur Koor-
dination mit anderen Planungen inkl. Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets 
H._____ Nord (S. 9-16), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 16-21), 
zum Gebot der haushälterischen Bodennutzung (S. 21-25) samt Vergleich 
Bruttofläche Projekt T._____ – Projekt U._____ (S. 24), zur Kompensation 
gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 25-28), zum ISOS (S. 28-30), zum UN-
ESCO-Weltkulturerbe (S. 30-31), zum Umweltrecht inkl. Luftreinhaltung (S. 
31-33), zur denkmalpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 34) und 
zur Planungsmehrwertabschöpfung (S. 34-37) Stellung genommen. So-
dann stellte die Beschwerdeführerin noch folgende Verfahrens- bzw. Be-
weisanträge (S. 37-38): 
a) Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwendigkeit 
einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____ Nord und 
Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen.
b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmal-
pflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen.
c) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz-
kommission einzuholen über
-
die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die Umge-
 bungszone Weltkulturerbe UNESCO
-
die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützenswerte
 Ortsbild
Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit der 
Expertise zu beauftragen. 
d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die verwal-
tungsinternen Vernehmlassungen offenzulegen und insbesondere die 
Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorgesehenen Än-
derung der Nutzungsplanung zu edieren.
e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässigen 
Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets 1999-
2015 vorzulegen.
f)
Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen. 
9.
In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be-
schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft 


- 14 -
und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1). 
Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahme des Beweisantrags 
unter III lit. d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) abzu-
weisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung 
werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegeg-
nerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ 
Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen 
der Beschwerdeführerin eingehend auseinandergesetzt. 
Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder 
Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich 
Beschluss des Souveräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgeho-
ben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen 
Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Ent-
scheid vom 25. April/3. Mai 2017 fest.
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von der Beschwerdeführerin gestell-
ten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit 
jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin (Ziff. 3). 
Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 darge-
legt (S. 3-5). In der Folge wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 
1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die 
B._____ AG (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung 
H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Park-
hauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt 
Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan E._____ (S. 9), zum Quartier-
plan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungs-
plan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen 
um die Quartierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu 


- 15 -
den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen mul-
tifunktionalen Saal (Forum KK._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung 
genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung 
der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ 
Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept 
der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen 
Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für 
Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage 
wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer pro-
jektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beur-
teilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Be-
schwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), 
die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten 
und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschie-
dung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Pla-
nungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung 
der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfah-
ren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungs-
entscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug 
genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher 
Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerde-
führerin (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdele-
gitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Be-
streitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung 
genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ 
House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten 
Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 
28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung 
(S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtpla-
nung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung 
zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen 


- 16 -
dieser Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), 
zur städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht 
der G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevi-
sion Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutach-
ten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro 
U._____ (S. 44-46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP 
"schützenswerte Bauten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 
48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Boden-
nutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-
56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UN-
ESCO-Weltkulturerbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denk-
malpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz 
und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-
72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung be-
zogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde 
vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Be-
schwerdegegnerin 1 (im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen. Die Be-
schwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Ergebnis der Gesamt-
güterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung 
durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da 
die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, wel-
che Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und 
Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der 
Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten auseinanderge-
setzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerde-
gegnerin 2 noch fest:
Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vor-
schriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde 
wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, 
jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D._____, A._____, K._____ 
oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesund-
heitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus 


- 17 -
allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch 
desaströs.
Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek-
ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage 
aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und 
sei von dort zu edieren (S. 80). Schliesslich äusserte sich die Beschwerde-
gegnerin 2 noch zur aufgeworfenen Frage betreffend Einholung von Exper-
tengutachten im vorliegenden Verfahren R 17 44 (S. 81).
11.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ AG 
(Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal-
tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei-
sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä-
digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzu-
treten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzli-
chen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei 
der Ermessensausübung sei ebenfalls nicht einzutreten (S. 3). Materiell 
wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahr 2002 hätten die 
Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das Gebiet 
H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni 2002 / 22. Ok-
tober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungspla-
nung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante öffentliche 
Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd verlegt wor-
den. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und 
Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen Parkie-
rungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von der Beschwerde-
führerin behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten Nord und 
Süd sei damit endgültig verlorengegangen. Es stimme nicht, dass die streit-
gegenständliche Nutzungsplanung H._____ Süd von den bisherigen Pla-
nungsgrundsätzen und –zielen abweiche (S. 6). Dass der Nutzungsplan 
auf dem Baubereich I die Realisierung eines höheren Gebäudes als früher 


- 18 -
zulasse, stelle die 1999/2000 im Planungsbericht statuierten Planungsziele 
nicht in Frage (S. 7). Die Beschwerdegegnerin 1 sei in einer nachvollzieh-
baren und zutreffenden Abwägung aller privaten und öffentlichen Interes-
sen zum Schluss gekommen, dass die öffentlichen Interessen an der Rea-
lisierung eines Gesundheitshotels und einer Klinik mit den vorgesehenen 
Massen gegenüber gegenläufigen Interessen überwiegen würden (S. 9). 
Wenn die Interessen an einer Änderung der Nutzungsplanung auch auf 
dem Teilgebiet Nord gegenüber der Planbeständigkeit höher zu gewichten 
wären, hätte dies noch nicht zur Konsequenz, dass die Gebiete Nord und 
Süd gleichzeitig weiterentwickelt werden müssten. Die Entwicklung auf 
dem Gebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen 
(S. 10). Im Weiteren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung 
ihres Bauvorhabens mit der Richtplanung (S. 11-13), zur Koordination mit 
anderen Planungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Ge-
staltungsplan [GGP]) samt Gutachten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. 
Modellfotografien zzgl. Planungsbericht vom 27. Oktober 2015, Fotomon-
tagen/Grössenvergleichen und Fussabdruck im Vergleich abgebranntes 
bzw. neu geplantes H._____ und zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. Au-
gust 2016 und dem Gutachten der LL._____ AG von 2016 (S. 13-22) Stel-
lung. Danach äusserte sich die Beigeladene zum GGP "schützenswerte 
Bauten" inklusive Gutachten EE._____ vom Februar 2013, Gutachten 
QQ._____ AG vom August 2014 und Gutachten II._____ Ingenieure vom 
6. Juli 2014 (S. 22-34), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Konzept-
studie U._____ vom 30. August 2016 (S. 34-38). Eine Kompensation nach 
Art 38a Abs. 2 RPG sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten 
überbaubare Fläche mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevi-
sion (2015-2017) nicht vergrössert werde. Im Gegenteil, sie nehme ge-
genüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m2 ab (S. 38). Zur Bauzonengrösse 
wurde beigefügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentra-
len/guten Lage) nicht zur Auszonung eigne und daher gewichtige öffentli-
che Interessen dagegensprächen (S. 39 f.). Sodann wurde noch zum ISOS 


- 19 -
(S. 41-43), zum UNESCO-Weltkulturerbe (S. 43-44), zum Umweltrecht (S. 
44-45) inkl. Lärmschutz (S. 46-49) und Luftreinhaltung (S. 49), zur denk-
malpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 49-50) und zur Mehr-
wertabschöpfung (S. 50-52) Stellung genommen. Als Beilagen wurden das 
Gutachten QQ._____ von Ende August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch 
Postgebäude' [1], das Gutachten/Kurzbericht II._____ Ingenieure vom 6. 
Juli 2014 [2] sowie eine Stellungnahme der GG._____ vom 17. August 
2016 [3] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18. August 2017 an-
gefügt.
12.
In der Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin unverän-
dert an den Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 fest. 
Betreffend planerische Vorgeschichte seien sich die Beschwerdegegnerin 
2 und die Beschwerdeführerin weitgehend einig; nicht aber über die Aus-
wirkungen des in dieser Zeitspanne Geschehenen (S. 3). Wenn die Be-
schwerdegegnerin 2 behaupte, die Post hätte sich an das Ergebnis einer 
Nutzungsplanung in H._____ Süd nicht halten müssen, so sei dies nur die 
halbe Wahrheit. Das der Post gehörende Grundstück (Parz. 1808) habe 
sich damals in der ZöBA befunden, in der sich Art und Mass der Nutzung 
nach der Inneren Dorfzone (ID) zu richten hatten. Somit habe es damals 
klare Vorgaben betreffend Überbauung dieses Teilgebiets gegeben. Da-
nach wäre die Gebäudehöhe im Gebiet des Postareals auf maximal 1'820 
m.ü.M. beschränkt gewesen. Daraus abzuleiten, das Gebiet von H._____ 
Süd sei bereits im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 
als Standort für eine dichte Bebauung mit publikumsorientierten Nutzungen 
vorgesehen gewesen - jedenfalls nicht als Grünraum (Freihaltefläche) - 
entspreche deshalb nicht den Tatsachen und sei daher falsch (S. 4). Mit 
der oberirdischen Nutzung und Überbauungsmöglichkeit von H._____ Süd 
und deren Auswirkungen auf das Teilgebiet Nord hätten die planerischen 
Massnahmen (Änderung des GEP) nichts zu tun. Daher seien die überbau-
baren Flächen (Baubereiche) im alten Ausmass erhalten geblieben. Am 


- 20 -
Verhältnis zwischen oberirdischer Überbaubarkeit und Grünraum habe sich 
nichts geändert. Es sei auch bei dem nur für unterirdische Bauten reser-
vierten Baufeld, auf dem nun die Klinik als Hochbaute erstellt werden solle, 
geblieben (S. 5). Ebenso wenig habe das Scheitern der Realisierung des 
multifunktionalen Saals in H._____ Nord (Forum KK._____) einen Grund 
dargestellt, bei einer Revision von H._____ Süd die Verbindung zwischen 
diesen beiden Teilgebieten als Einheit H._____ zu missachten. Dieses Pro-
jekt sei vor allem aus Kostengründen und nicht etwa aus Uneinigkeit zwi-
schen den beiden Hotelgesellschaften (D._____/A._____) gescheitert (S. 
5-6). Danach äusserte sich die Beschwerdeführerin zur Entwicklung der 
nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd 
(S. 6-8). Nebst der Aufhebung der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 
2015 und des Genehmigungsentscheids vom 25. April 2017 werde even-
tualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevision 
der Ortsplanung H._____ Süd verlangt mit der Auflage, die Beschwerde-
gegnerin 2 habe eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das ganze 
Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung 
vorzulegen (S. 8). In materieller Hinsicht wurde nochmals zur Planbestän-
digkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG samt projektbezogener Nutzungsplanung 
und zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 9-12) Stellung ge-
nommen. Auch setzte sich die Beschwerdeführerin einlässlich mit der Ver-
letzung von Bundesumweltrecht (S. 13-20) inkl. Lärmschutz [S. 16-18], 
Luftreinhaltung [S. 18-19] und Altlasten [S. 20] auseinander. Im Weiteren 
wurde die Unterlassung einer UVP-Prüfung (S. 20-23) bemängelt. Es folg-
ten noch Ausführungen zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postge-
bäudes (S. 23), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 24) und 
zum Verkehrskonzept (S. 25), das von der Beschwerdegegnerin 2 bei de-
ren Planungstätigkeit zwingend zu berücksichtigen sei.
13.
In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an 
ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Ver-


- 21 -
fahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von III lit. d – sei erledigt worden) 
fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund 
welcher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. 
April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. 
Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es 
werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerun-
gen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2).
14.
In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un-
verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au-
gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor-
geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung 
der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut-
zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge-
biet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. 
Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm-
lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge-
samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und 
die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so-
wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea-
lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für die der Be-
schwerdeführerin vorschwebenden neuen Gesamtplanung gelten müsste, 
vor allem weil die Hotels D._____ und A._____ als Eigentümerinnen des 
grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die 
konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 
2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut-
zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets 
mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert 
werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf-
fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati-
ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen 


- 22 -
zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur 
Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur 
Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtli-
cher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwä-
gungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), 
zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denk-
malpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbild-
schutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ 
House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Be-
schwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum An-
trag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (S. 25) geltend 
gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage 
an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung 
für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen 
werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Über-
prüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht 
insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu 
urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen 
Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Ge-
samtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Be-
schwerde gar nicht einzutreten.
15.
Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass bereits im 
Rahmen des Ideenwettbewerbs 1993 die Intensität und die Auswirkungen 
einer Überbauung im Gebiet H._____ Süd studiert worden seien. Dass da-
bei auch Überlegungen betreffend Entwicklungen auf das Gebiet H._____ 
Nord angestellt wurden, zeige das Potential einer Überbauung im Gebiet 
H._____ Süd. Eine Höhenkote von 1'820 m.ü.M. sei nie strittig gewesen. 
Wenn heute für eine Hotelnutzung aber eine höhere, nämlich die gleiche 
Gebäudehöhe beansprucht werde wie das benachbarte Hotel D._____, sei 
daran nichts auszusetzen (S. 2). Die vielbeschworene Einheit H._____ 


- 23 -
gebe es nicht. Das Gebiet werde von einer stark befahrenen Einfallstrasse 
getrennt. Beide Gebiete hätten ein grosses Überbauungspotential. Daran 
ändere auch nichts, dass eine erschliessungsmässige Verbindung ur-
sprünglich angedacht und später fallen gelassen worden sei. Das und 
warum der multifunktionale Saal (KK._____) aufgegeben worden sei, sei 
vorliegend ebenfalls nicht relevant (S. 3). Die Stellungnahme der kantona-
len Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 gebe eine fachspezifische Mei-
nung wieder, die vom ARE und schliesslich auch von der Beschwerdegeg-
nerin 1 zu Recht nicht geteilt worden sei. In Bezug auf die Planbeständig-
keit rügte die Beigeladene, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin 
widersprüchlich seien, sofern sie die Verhältnisse im Gebiet H._____ Süd 
mit der Umzonung beim Hotel Z._____ vergleiche. Im Übrigen bestehe vor 
Ort gemäss gerichtlicher Beurteilung ein erhebliches öffentliches Interesse 
an mondänen Grosshotels (S. 4). Die Behauptung der Beschwerdeführerin 
sei falsch, dass hinter dem Sondernutzungsplan kein konkretes Projekt 
stehe. Abgesehen davon kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht (S. 4). 
Im Weiteren nahm die Beigeladene nochmals zur Kompensation nach Art. 
38a Abs. 2 RPG, zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht inkl. 
Lärmschutz/Luftreinhaltung und zum Vorwurf der unterlassenen UVP-Prü-
fung (S. 5-6), zur fehlenden Funktionalität des öffentlichen Parkhauses mit 
den 235 Parkplätzen für das Hotel und die Klinik (S. 7), zur denkmalpflege-
rischen Einstufung des Postgebäudes (S. 7-8), zum Ortsbildschutz und zur 
Gebäudegestaltung (S. 8-9) sowie zum Verkehrskonzept (S. 9) für das Ge-
biet H._____ Süd je noch kurz Stellung.
16.
Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-
genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch die Hoteldi-
rektion und ein Verwaltungsratsmitglied in Begleitung ihres Rechtsvertre-
ters RA Dr. iur. Peter Curdin Conrad vertreten war. Von Seiten der Be-
schwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS 
und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegeg-


- 24 -
nerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mit-
glieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger 
präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der 
OO._____-Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zuge-
gen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf ver-
schiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor 
Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdefüh-
rerin im Parallelverfahren R 17 50 ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd ' 
H._____' mit Situationsanalyse/Visualisierungen sowie ein Schreiben des 
Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 
'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ 
für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Prä-
sentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Archi-
tekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend 
Richtprojekt/Visualisierung ' H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Ak-
ten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA 
Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwer-
deführerin/Bauherrschaft beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Ge-
richt nachgereicht. Das Gericht seinerseits erstellte insgesamt 61 Fotos von 
den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Pro-
tokoll des Augenscheins bei.
17.
Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das 
weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. 
In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä-
sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern sowie 
dem Juristen für Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen 
Verfahren wurden gemäss Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die 
während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu 
den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze 
das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli-


- 25 -
chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen 
zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme 
(auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies-
send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Be-
schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente 
am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten 
Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinpro-
tokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen.
18.
Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) 
der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 
29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 
(Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so 
Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein 
Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu 
beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen 
zu vervollständigen (Antrag 3):
 
a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 
15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 
2002.
b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone 
gemäss Publikation in der […..] Post vom 11. März 2019 hin."
Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente 
angefügt:
-
Auszug […..] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone 
-
Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019
-
ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018
-
3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Aus-
baugrad) 
19.
Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer-
deführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, 
dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro-


- 26 -
tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen 
Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde 
auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins 
(Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch 
eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je 
zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei.
20.
Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi-
ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme 
zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass 
dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) 
der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt 
W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur 
das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die pro-
jektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion 
stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt 
T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsver-
treter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annähe-
rungen der Standpunkte zu torpedieren. 
21.
Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. 
Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zuge-
stellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen 
an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver-
vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 
noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Pro-
jektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er 
habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visuali-
sierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft 
möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich 
habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenschein-


- 27 -
protokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt BB._____' (Hotel-
Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild ein-
zufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen un-
terirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK._____ in H._____ 
Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter 
of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung 
unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die 
verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für 
das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die 
Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunkti-
onshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) ge-
machte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand 
des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (un-
genügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ 
Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu mögli-
chen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde.
22.
Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer-
deführerin dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Be-
schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) voll und 
ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren 
Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats 
der Beschwerdeführerin (C._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinn-
gemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm 
während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem 
Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis 
zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts 
um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und 
Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 


- 28 -
23.
Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be-
schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu 
den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie 
der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte 
dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem 
Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umge-
kehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. 
Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (wei-
tere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten 
vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei 
dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit 
DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt 
habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser 
Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach 
dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt 
habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse deren Intentionen falsch verstan-
den haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, 
"irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies 
seitens der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. 
Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela-
denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es 
sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei-
ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche 
aufgrund der Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien.
Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:


- 29 -
1.1.
Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns 
vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ 
Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 
25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut-
zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung 
(Protokoll Nr. 356) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der 
Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen 
und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb 
sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der Urnenabstimmung der 
Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Re-
gierung beantragte (Rechtsbegehren Ziff. 1). Eventuell sei die Sache mit 
der Auflage an die Gemeinde zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Ge-
samtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) aus-
zuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen (Rechtsbegeh-
ren Ziff. 2). Beschwerdeobjekte sind somit die Rechtmässigkeit der Urnen-
abstimmung auf Gemeindeebene sowie im Besonderen der angefochtene 
Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Regierung. Im Übrigen wird 
der Eventualantrag auf Rückweisung zu klären sein. 
1.2.
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es 
festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von 
kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe-
schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum-
planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter-
gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-
waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug-
nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf 
Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens 
sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das 
Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen 


- 30 -
frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid 
zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge-
nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein-
stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel-
behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 
1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. 
November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 
[Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. Novem-
ber 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 
Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Be-
zug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, d.h. auf die Prü-
fung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermes-
sensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Be-
antwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand nachfolgender ma-
teriell-rechtlicher Erwägungen (E. 21.2) sein.
1.3.
Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob 
die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge-
meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge-
rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde-
gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die 
entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 als-
dann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwal-
tungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerich-
tet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz 
selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und de-
taillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Be-
schwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbar-
keit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 
25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen 


- 31 -
Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des 
Rechtbegehrens Ziff. 1). 
1.4.
Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 
700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach-
ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben 
nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht 
Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund-
ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo 
es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts-
kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei 
denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur 
Debatte stehen. Auf die Beschwerde (Rechtsbegehren Ziff. 2) kann somit 
von vornherein nicht eingetreten werden, als die Beschwerdeführerin darin 
eventualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevi-
sion der Ortsplanung H._____ Süd mit der Auflage verlangte, dass die Be-
schwerdegegnerin 2 eine neue Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das 
ganze Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Ab-
stimmung vorzulegen habe. Thema des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens kann nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse im Sinne von 
Ziff. 1 des Rechtsbegehrens sein. Weil das Verwaltungsgericht aber eben 
nicht Planungsbehörde ist, kann es auch nicht darüber urteilen, ob das 
Stimmvolk/der Souverän der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen 
Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsentscheide 
eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. 
Auf die Beschwerde ist insofern daher vorweg nicht einzutreten. 
1.5.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch-
tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-
hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 


- 32 -
30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs-
gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. 
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 1694 mit dem darauf 
befindlichen A._____ und den vorgelagerten Wohnresidenzen. Diese sind 
von Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd ca. 90 m und mehr entfernt. Die 
Beschwerdeführerin ist daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe 
(siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal 
ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder rechtliche Si-
tuation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdever-
fahrens infolge Aussichtseinschränkungen auf den talseitigen X._____er-
see einschliesslich Uferpromenade beeinflusst werden könnte (siehe BGE 
140 II 214 E. 2.3, 137 II 30 E. 2.2.2) – nicht a priori ausgeschlossen werden 
kann (vgl. ferner AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/HAAG 
[Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33, Rz. 60; HÄNNI, Pla-
nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 563; Urteil 
des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E. 2.2). Dieses 
Schutzinteresse an einer gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungs-
planung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich gelegenen Teilgebiet 
H._____ auf Parzelle 1808 ist gegeben, zumal bis zur Totalrevision Orts-
planung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei eigenständigen 
Teilgebieten (H._____ Nord und Süd) differenziert wurde und deshalb 
früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungspla-
nung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Be-
zug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die 
Beschwerde ist demzufolge – mit Ausnahme von E. 1.4 vorstehend, und 
materiell nachfolgend allenfalls bezüglich Planungsmehrwertabschöpfung 
(siehe hinten E. 23.1.1.ff.) – einzutreten. 
1.6.
Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin 
gilt es zunächst festzuhalten, dass sämtlichen Editionsbegehren der Be-
schwerdeführerin – mit Ausnahme des Herausgabebegehrens gegenüber 


- 33 -
der Beschwerdegegnerin 2 betreffend 'Baubewilligung vom 29. April 2013' 
– stattgegeben wurde. Dieser Editionsverweigerung der Beschwerdegeg-
nerin 2 wurde seitens der Beschwerdeführerin in deren Replik vom 3. Ok-
tober 2017 nicht substantiiert opponiert, so dass darauf nicht weiter einzu-
gehen ist. Die Beschwerdeführerin hat sowohl (1) die Einholung einer städ-
tischen Expertise über die Notwendigkeit der H._____-Planung Nord und 
Süd als Gesamtplanung, (2) die Einholung eines Gutachtens der EKD über 
die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes, (3) die Einholung einer Expertise 
der ENHK über die Verträglichkeit der projektbezogenen Nutzungsplanung 
mit dem ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn 
(RhB), als auch noch (4) eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über 
das gesamte Nutzungsprojekt in H._____ Süd beantragt. Das Gericht hält 
dazu fest: (Ad 1) Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungs-
planung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durch-
zuführen oder ob eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von 
H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, die 
einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. 
(Ad 2) Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (vgl. Akten 
Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdefüh-
rerin [BF-act.] 34 in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegne-
rin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die 
Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. auch Privatgutachten 
EE._____ [BF-act. 30] und Prof. O._____ [BF-act. 17 sowie BG1-act. 2/17] 
in R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär 
um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde 
(Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde 
(Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdever-
fahren geht es nun noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Inter-
essenabwägung durch das streitberufene Gericht. (Ad 3) Eine ENHK-Ex-
pertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von 
Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 


- 34 -
451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fa-
kultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich daher nicht 
für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere 
ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – welche hier im 
Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsge-
richts ist dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sonder-
nutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von ISOS und UNESCO-Weltkul-
turerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. (Ad 4) 
Auf das Thema 'Umweltverträglichkeitsprüfung' wird in E. 19.2 ('unterlas-
sene UVP') eingegangen.
1.7.
Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA 
Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 
2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es 
festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 
VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, 
wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha-
ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest-
stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die 
notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver-
halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem 
Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 
11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund-
lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' 
und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen 
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nicht-
berücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzu-
stellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen-
scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und 
das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und 
nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung 


- 35 -
durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 18) 
wurde nachweislich stattgegeben. 
2.1.1.
Die Beschwerdeführerin rügt materiell, der 'Sachverhalt sei unvollständig'. 
Zum Beispiel seien bei der neuen Planung nicht maximale Gebäudehöhen 
verbindlich festgelegt worden. Definiert seien maximale Höhenkoten in Me-
ter über Meer (m.ü.M.) und darunter seien Bauten in beliebiger Höhe zuläs-
sig. Zudem werde im Baubereich III keine neue Aussichtsterrasse geschaf-
fen. Die Aussicht von dieser sei praktisch zur Hälfte in Richtung Südwesten 
und Westen durch die riesige Ostwand des Gesundheitshotels beschränkt.
2.1.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 27-29). 
2.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu in ihrer Vernehmlassung fest, dass 
mit den Baubereichen auf der einen Seite und den maximalen Höhenkoten 
(m.ü.M.) sei die bauliche Ausdehnung eines Gebäudes genauso definiert 
wie mit konkret festgelegten Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Eine 
solche Festlegung sei nicht nur bei projektbezogenen Sondernutzungspla-
nungen, sondern auch bei Folgeplanungen durchaus üblich. In der Duplik 
ergänzte sie, das gleiche Bemessungssystem sei ja bereits bei der Spezi-
alplanung H._____ im Jahre 1999/2000 zur Anwendung gelangt. 
2.1.4.
Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin Parzelle 1808) brachte vor, 
dass die erfolgte Sachverhaltsfeststellung vollständig sei. Aus den maxi-
malen Höhenkoten ergäben sich die maximalen Gebäudehöhen. Die Aus-
sicht von den Terrassen sei zwar nach Westen und Osten behindert, die 
Aussicht sei aber so, dass die Terrassen je verschiedene Aussichten auf 
verschiedene Abschnitte von See und Berglandschaft böten. 


- 36 -
2.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts steht sachverhaltsmässig 
fest, dass im Baubereich III (siehe Ziff. B 3. der Bau- und Erschliessungs-
vorschriften H._____ Süd [BESS]) sowie im Baubereich I/5 (siehe Ziff. B 2. 
BESS) jeweils eine Aussichtsterrasse geplant ist (siehe BG1-act. 9 in R 17 
50 [mit Beschlussexemplar BESS] und GGP H._____ Süd 1:1000 [Be-
schlussexemplar] vom 25. April 2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Ho-
tel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Klinik] und III [Zwischentrakt/Aussichtster-
rasse]). Die Aussicht von diesen Terrassen wird in Richtung Südwesten 
und Westen eingeschränkt sein. Die Rüge der unvollständigen Feststellung 
des Sachverhalts ist aber unbegründet. Es ist eine Frage des Standpunkts, 
ob man eine gegen zwei Seiten offene Fernsichtplattform nun als Aus-
sichtsterrasse oder anders, zum Beispiel als Nicht-Aussichtsterrasse be-
zeichnet. Mit den Baubereichen resp. dem Terrainverlauf einerseits und 
den maximalen Höhenkoten (m.ü.M.) ist die höchstmögliche bauliche Aus-
dehnung eines Gebäudes genauso definiert wie mit konkret festgelegten 
Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Nachdem in den Plänen und Bau-
unterlagen (BG1-act. 9 in R 17 50 BESS mit Vorgaben im Planungsvertrag 
vom 16. September 2015 und im Richtprojekt vom 25. Mai 2015) bezüglich 
der jeweiligen Höhen in den Baufeldern mit Höhenkoten operiert wird, kann 
hier nicht von einem unvollständig festgestellten Sachverhalt gesprochen 
werden. Diese Rüge ist daher materiell unbegründet.
3.1.1.
Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der-
artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen 
Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für 
Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge-
richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge-
meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die 
ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie 
müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung 
tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des 


- 37 -
Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontre-
sina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. 
Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 
127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer 
gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 
15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausge-
hen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Än-
derungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts 
1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits 
in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundei-
gentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in 
einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (BGE 123 II 
489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits 
VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet 
mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ers-
ten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert ha-
ben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten 
Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bundesgerichts 
1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpas-
sung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, be-
urteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwä-
gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Sta-
bilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen 
Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupas-
sen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungs-
dauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkreti-
sierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtig-
ten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 29 E. 
3.1, 132 II 413 E. 4.2).


- 38 -
3.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt zur Planbeständigkeit vor, dass selbst, 
wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ 
Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhält-
nisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheb-
lich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Planung 
H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde 
jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin ein 
neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Planungs-
grundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, 
zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhaltenswerter 
Post). Z._____ House als projektbezogene Nutzungsplanung sei mit dem 
vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Anders wäre es nur, wenn das für das 
Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotelzone erklärt worden wäre. 
Beim Z._____ House sei eine wirklich projektbezogene Sondernutzungs-
planung gemacht worden, hier nicht. Zu einer projektbezogenen Sonder-
nutzungsplanung gehörten verbindliche Angaben über Art und Nutzung 
des Gebäudes, ein Bedürfnisnachweis, Angaben über ein Betriebskonzept 
und den Betreiber. Die Sondernutzungsplanung H._____ Süd wolle nur 
eine grösstmögliche BGF auf engem Raum herausholen. Es fehle an der 
Gewissheit, dass ein Gesundheitshotel gebaut werde. Die B._____ AG 
wehre sich im Verfahren R 17 48 gegen Auflagen der Regierung im Ge-
nehmigungsbeschluss. Der Betreiber sei nur gerüchteweise bekannt. Der 
vorliegende Sondernutzungsplan sei mangels Detaillierungsgrads und Ver-
fügungscharakters einer besonderen Prüfung zu unterziehen. Die Ge-
meinde definiere in der Vernehmlassung die Teilgebietsplanung. Danach 
stehe am Anfang die Planung und am Ende das Projekt. Hier sei genauso 
vorgegangen worden. Deshalb liege hier keine projektbezogene Sonder-
nutzungsplanung vor. Hier sei zuerst geplant und dann das Geplante mit 
einem Projekt, das immer noch keines sei, gefüllt.


- 39 -
3.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16). 
3.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung 
und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der 
Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie-
gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri-
gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim 
Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der 
Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier 
lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. 
Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP 
H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges 
Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____ 
House). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungs-
planung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Schon in den BESS 
von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-act. 6/9 in Verfahren R 17 50), sei neben dem 
Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und 
eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen wor-
den. Dies gehe nur mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführerin könnte 
nicht behaupten, sie hätte mit dem Weiterbestand der Planung von 
1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, im Gegensatz zur B._____ AG. Der 
Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und 
auch diesbezüglich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man 
die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was 
im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtpla-
nung für eine Bedeutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit 
auch einer Gesamtplanung entgegenstehen. 
(Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 
6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-2 in R 17 44 
handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten 


- 40 -
BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im 
vorinstanzlichen Verfahren).
3.1.5.
In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____ AG) geltend, die 
Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt-
haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon-
zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs-
ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver-
legt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord 
und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ 
Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. 
Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingun-
gen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss 
GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 
Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der gu-
ten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten ent-
stehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des 
Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der 
heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch 
das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten 
Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem 
werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit 
Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Bau-
bereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungs-
grundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine 
dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche oh-
nehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend 
neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten 
eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf 
H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und 
öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden 


- 41 -
überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen 
nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwick-
lung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine 
planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei 
nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ 
Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nörd-
lich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdich-
tung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die un-
sichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar-
ten.
Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ 
House widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, 
dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um 
die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baube-
willigungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor in-
vestieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten 
Projekts, obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren 
heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine 
Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach 
den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Bau-
eingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude.
3.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich 
Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän-
dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen 
worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 
1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 
2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit 
Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ 
Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd 2002] bzw. BG1-act. 2/14-16 
[mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus 


- 42 -
H._____ ist nach Süden verlegt worden (siehe BG1-act. 6/8 [Parkhaus 
H._____ See], BG1-act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 
50). Spätestens im Jahre 2002 ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teil-
revision mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgese-
henen öffentlichen Parkierungsgarage (vgl. BG1-act. 4/30 [Situation U1 
und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. 
Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben 
worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstun-
nel ab Bahnhof (siehe BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbe-
reich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschlies-
sungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b [GEP H._____ Nord] in R 17 44). 
Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage 
der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die 
Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent-
gegenstehen. 
Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der 
NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung 
des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter 
anderem ins Gewicht, dass A._____ im Einverständnis der anderen Betei-
ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den 
Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP 
H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord an-
derseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Ge-
meinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende September 
2008) nach (siehe BG1-act. 4/25 in Verfahren R 17 50). Es ist – trotz ent-
sprechender Ankündigung von D._____ am 21. Juli 2008 (siehe BG1-act. 
4/27 in R 17 50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung je-
mals wieder aufgehoben wurde.
Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nöti-
genfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert 
haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu 


- 43 -
prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist 
in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dür-
fen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende 
Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der 
Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz 
der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfas-
senden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planände-
rung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 
15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jah-
ren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen 
geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zuläs-
sige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden.
Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). 
Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht über-
mässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt diesbezüglich folgendes:
Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richt-
plan Graubünden (KRIP GR) 2010 sowie Art. 75b der Bundesverfassung 
der schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) mit dem Zweitwoh-
nungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im 
Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsan-
sätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie 
und dem Gesundheitstourismus eingestellt (vgl. BG1-act. 6/36-41 in R 17 
50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht 
auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die NUP 1999 
und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (vgl. BG1-act. 2/16 
[BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 
Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschrän-
kung bei Hotel-/Klinikbau] in R 17 50).
Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In 
X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven jedoch mit erheblichem 
Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-


- 44 -
mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung 
und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier deshalb auf. Dieses 
Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt 
(siehe BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiete H._____ Nord 1999 und 
H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat.
Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er-
satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin-
dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin-
dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (vgl. BG1-act. 6/7 
[Projektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 
17 50). 
Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte 
Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten 
Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An-
passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt.
Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross-
zügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel 
und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig 
im Kanton Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen 
Siedlungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben 
in grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 
% Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausge-
sprochen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert 
(siehe BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat]; BG1-act. 9 [mit Botschaft zur 
Volksabstimmung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50). 
Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es 
nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver-
trauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung 
in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeord-
net. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP 
H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs 


- 45 -
auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 expli-
zit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (siehe BG1-act. 2/15 [Revi-
sion Teilgebietsplanung H._____ Süd - Planungsbericht vom 26. April 
2002, Seite 5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Ver-
mögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. 
Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa-
tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den 
für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren 
R 17 50) und A._____ (R 17 44) sowie den Liegenschaften P._____ (R 17 
45) und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die 
Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber we-
niger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft 
NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus-
sicht besteht jedoch grundsätzlich nicht.
4.1.1.
Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es 
festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht 
nach Art. 75 BV auf Gesetzesstufe regelt. Der Nutzungsplan hat im Ein-
klang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu 
schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil-
ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der 
im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise 
Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her-
vorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 
1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie-
ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nut-
zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine 
kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem 
Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung 
und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung 
muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-


- 46 -
urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht 
sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige 
Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein 
Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein 
Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bun-
desgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom 
19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit 
weiteren Hinweisen).
 
4.1.2.
Die Beschwerdeführerin räumt zunächst selbst ein, sie stimme der Regie-
rung (Beschwerdegegnerin 1) insoweit zu, dass zu den Standortanforde-
rungen für ein künftiges touristisches Beherbergungsangebot unter ande-
rem die Lagefaktoren wie Aussicht etc. gehörten. Auch stimme, dass bei 
der Siedlungsentwicklung nach innen H._____ Süd einen über die ange-
strebten Mindestdichten hinausgehenden Betrag zur Siedlungsverdichtung 
in einem Gebiet mit guter ÖV-Anbindung leiste und nicht zur Auszonung 
geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte. 
Zwingender Schluss sei dann aber, dass dies auch für H._____ Nord gelte. 
H._____ sollte nicht als Teil der Zentrumszone, sondern als Teil einer ein-
geschränkten Bauzone ausgeschieden werden. H._____ eigne sich nur 
marginal zur Verdichtung. Bisherige Freiflächen (ausserhalb der Bauberei-
che) seien, wie in der NUP 2002 gewollt, zum Schutz des Ortsbildes zu 
erhalten. Die jetzt angestrebte Überbauung (Klinikgebäude, Zwischentrakt) 
sei nicht konzentriert. Die NUP H._____ Süd widerspreche den im Entwurf 
zur kantonalen Richtplanung gemachten Aussagen.
4.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24).
4.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 
2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe: 


- 47 -
So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des 
Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi-
tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen 
der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der 
vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte 
qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten 
Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu-
dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels 
D._____, A._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alterna-
tivprojekt U._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden 
Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in 
weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei 
damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 
(KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H._____. Anders der aktu-
elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat 
genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H._____ Zentrumsfunktion 
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf 
des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 
2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung 
H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen 
auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung 
noch unüberbauter Bereiche im Hanggebiet H._____.
4.1.5.
Die Beigeladene (Eigentümerin/Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, es sei 
unbestritten, dass das Gebiet H._____ nicht zur Auszonung geeignet sei 
und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die Richt-
planung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet 
H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa-
rate Weiterentwicklung für H._____ Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die 
Richtplanung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. 
Bereits im Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine 


- 48 -
lockere Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgese-
hen sei. Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. 
Eine angemessene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen 
Nutzungsplanung (NUP) weiter.
4.2.
Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die 
NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019 
genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied-
lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut-
zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion 
mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu 
treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei-
nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert, 
verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be-
stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei-
halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich 
überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben-
falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (vgl. 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Ge-
meinde_X._____ _de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17 
50). Auch in Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen 
zwischen der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen.
Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführerin, 
dass es zwar stimme, dass H._____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, 
sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn 
zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge-
biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt 
(im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies-
bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht, 
weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 


- 49 -
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572; 
WALDMANN/WIEDERKEHR, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
Zürich/Ba-
sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.). 
Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem zweiten Vorprüfungs-
bericht zum 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 sowie BG1-act. 4/53 in R 17 50) 
die Sondernutzungsplanung H._____ Süd als grundsätzlich regionalricht-
plankonform beurteilt.
Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und 
der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung 
nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) gemeint und 
im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt, um 
den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik 
zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den Rän-
dern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort erhal-
ten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle Bau-
weise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige Bau-
ten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen pro-
minenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung wird 
allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der Bau-
bereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern über-
baut wird (vgl. dazu BG1-act. 6/5 in R 17 44 [Planungsbericht Stand 27. 
Oktober 2015], Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebaulich).
5.1.1.
Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor, 
dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge-
nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh-
migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli-
gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge-
samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah-
rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs. 
2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu-


- 50 -
ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für 
eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus, 
dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern 
ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich, 
die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen 
(BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem 
Planungsgefüge nach RPG zu koordinieren (WALDMANN/HÄNNI, Raumpla-
nungsgesetz [RPG], 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; ferner AEMISEG-
GER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskom-
mentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff. [pro-
jektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in a.a.O. 
zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N. 53 
[Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]). 
5.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass von 1992 bis kurz vor der letzten NUP 
2015 bei jeder Revision und jedem Projekt die Auswirkungen auf H._____ 
Nord und H._____ Süd berücksichtigt worden seien. Mit der NUP 2002 
(GGP und GEP H._____ [Teilgebiet Süd]) seien die überbaubaren Flächen 
praktisch unverändert geblieben. Die Umzonung von Parzelle 1808 (Post) 
aus der ZöBA in die Spezialzone H._____ (SZS) habe aber die Höhenkoten 
in den Baubereichen H1-H3 und im Baubereich I/1 von 1'801.7 m.ü.M. auf 
1'820 m.ü.M. angehoben. Für die Baubereiche I/2-I/4 sei die maximale 
Höhe auf 1'816.50 m.ü.M. fixiert worden. Bei der NUP 2015 sei man von 
den bisherigen gültigen Planungsgrundsätzen abgewichen. So sei eine im-
mense Vergrösserung des Bauvolumens, eine extreme Erhöhung der Ge-
bäudehöhe um bis zu 20 m und eine Schmälerung bisher unüberbaubarer 
Flächen ausserhalb der Baufelder vorgenommen worden. Dies habe man 
in der Volksabstimmung wohl bewusst nicht thematisiert. Für H._____ Nord 
werde eine Überbauung nach der geltenden Ordnung (GGP H._____ [Teil-
gebiet Nord]) verunmöglicht. Die gemäss NUP 2015 projektierten Gebäude 
nähmen H._____ Nord jede Sicht auf den Talboden samt See und Land-


- 51 -
schaft. Auf H._____ seien seit der Schaffung der SZS respektive dem GGP 
H._____ Nord und dem GGP H._____ Süd die Residenz R._____ (Baufeld 
H), die Sammelgarage H._____ (mit koordinierter Revision der Gesamtpla-
nung), der Gebäudekomplex P._____ (Baufeld E), die Erweiterung des 
Wellnessbereiches des Hotels A._____ (Baufeld B), Wohnungen in der Re-
sidenz II (Baufeld A) und eine Überbauung des Hotels D._____ (Bauberei-
che C3 und G) realisiert worden. 
5.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20).
5.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro-
jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge-
samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkte 
seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei 
eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes 
erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und 
Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be-
achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die 
Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und 
dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das 
Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge-
nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22 
Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung 
gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür-
den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen 
Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw. 
auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren 
liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung 
und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung 


- 52 -
1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb 
gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der 
1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord 
beschränkt gehabt (siehe BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Pla-
nungsperimeter H._____; Jurybericht] in R 17 50). H._____ Süd sei nur 
einbezogen worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden 
geplanten öffentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die 
auch einen Teil des Postareals beansprucht hätte.
Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla-
nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen 
auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf 
H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete 
aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er-
schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für übrige Verän-
derungen auf die Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd: Umzonung Par-
zelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartierplanungen mit 
Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst 
vom Teilgebiet Süd). Die betreffenden Teilgebiete seien sowieso durch die 
Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt.
Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen. 
Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der 
Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichen 
Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son-
dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne 
Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt.
2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren 
Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr. 
O._____ im Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Studie 
FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamtpla-
nung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde 
liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der 


- 53 -
Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge-
nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche 
und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014 
sei der Bericht der G._____ ag (vgl. BG1-act. 2/45 in R 17 50) erfolgt und 
am 12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilrevision der Ortsplanung 
H._____ Süd (siehe BG1-act. 2/7 in R 17 50). Dieser Planungsbericht setze 
sich (vgl. Ziff. 7 auf Seite 11) auch mit dem Teilgebiet H._____ Nord aus-
einander.
Zum Bericht von Prof. Dr. O._____ (vgl. BF-act. 17 und BG1-act. 2/17 in R 
17 44) seien die Beschwerdegegnerin 2 und die beigezogenen Fachleute 
nie angehört worden und sie hätten keine Gelegenheit gehabt, sich dazu 
zu äussern. Deshalb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. Dr. O._____ 
setze sich mit den Überlegungen der Fachleute der Beschwerdegegnerin-
nen zur Bedeutung des Richtprojekts T._____ nicht auseinander. Der Autor 
sei einseitig von den Eigentümern des Hotels A._____ instruiert gewesen. 
Das Richtprojekt mit Hotel und Klinik nehme nur wenig zusätzliches Land 
in Anspruch, im Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der Studie U._____ 
(siehe BF-act. 37 in R 17 44) handle es sich nicht um ein Bauprojekt, son-
dern um eine Projektstudie und diese könne nicht mit dem Richtprojekt ver-
glichen werden. Die Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die Durchsichten von 
der Via I._____ in die unterliegende Landschaft gingen verloren. Im Richt-
projekt seien sie dagegen gewährleistet. Zwar weise die Projektstudie 
U._____ eine grössere BGF bei geringerer Bauhöhe als das Richtprojekt 
T._____ (vgl. BF-act. 40 [BGF-Berechnung] in R 17 44, BG1-act. 9 [mit 
Richtprojekt] in R 17 50) aus. Für seine Realisierung würden aber noch 
mehr Freiflächen in Anspruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge am 
falschen Ort, in den Bereichen Front of House und Back of House. Bei den 
Zimmern und Suiten erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude sei nicht 
konkretisiert. 


- 54 -
5.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz 
vor der letzten NUP bei der Revision die Auswirkungen derselben auf das 
Gesamtgebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem 
Letter of Intent (LOI) von 2011 hervor (BG1-act. 2/9 in R 17 44). Dieser 
habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord gewollt. Auf H._____ 
Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der Beschwerdegegnerin 2 
seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf H._____ Nord berück-
sichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an der Freihaltung der 
unberührten Aussicht sei den Interessen an der Entwicklung des Hotel- und 
Klinikgebäudes 
gegenübergestellt 
worden. 
Letztere 
überwögen. 
1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest-
gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter 
beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah-
menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi-
dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze 
sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu-
ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten-
trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im 
Lauf der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ ag 2011 
(vgl. BG1-act. 6/55 in R 17 50) und 2014 (BG1-act. 6/25 in R 17 50) geprüft 
und schliesslich für gut befunden worden. Ein Grünbereich werde auf 
H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II und III weiterhin bestehen. 
Der Grünraum werde nur durch das (neue) Baufeld II (Klinik) geschmälert. 
Dies sei auf die geänderten Anschauungen und Änderung der rechtlichen 
Situation zurückzuführen.
Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und 
seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue 
Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs-
zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das 
Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung 
der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten 


- 55 -
Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der 
Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer 
Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der 
Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung 
einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor-
derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu.
Die Beschwerdeführerin mache angebliche Unregelmässigkeiten bei der 
Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde 
beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien 
aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie-
gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der 
Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante 
H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in 
der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des 
H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be-
zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches 
abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko-
ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge-
setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei 
ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel-
raum zu. Die Gutachten der G._____ ag und der FF._____ AG (BG1-act. 
6/22 in R 17 50) seien keine Privatgutachten und von der Beschwerdegeg-
nerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sie inhaltlich zutreffend und nach-
vollziehbar.
5.2.
Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002 
H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän-
digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen 
öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte 
Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir-
dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich 


- 56 -
die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt 
(Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar-
tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen bzw. nach Sistie-
rung durch die Beschwerdegegnerin 2 am 7./10. April 2008 [vgl. BG1-act. 
4/25 in R 17 50] nicht wiederaufgenommen, und die Nutzungsordnung des 
Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd geändert). Die 
Teilgebiete sind ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander ge-
trennt. Obwohl es keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für 
das Teilgebiet Nord keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb 
ist eine Gesamtplanung unmöglich. 
Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung 
bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an-
sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil-
revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt 
werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten 
und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch-
lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____ 
bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine 
gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist, 
beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla-
nung und andererseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla-
nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab-
schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin-
sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____ 
Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in 
R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum 
durch Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig 
wurden die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, 
sondern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt. 
Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist 
im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine 


- 57 -
öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies-
sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht 
werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage 
nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post) 
in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg. 
Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli-
chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für 
H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla-
nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son-
dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie-
rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd. 
Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ ag (BG1-act. 6/1 in R 17 44 
sowie BG1-act. 4/52 in R 17 50) als auch in der städtebaulichen Studie der 
FF._____ AG vom 23 November 2013 (BG1-act. 3 Vernehmlassung der 
BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 und BG1-act. 9 [S. 7 
mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in R 17 50) bestätigt 
wird, ist die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, 
auch ohne formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach ei-
ner vorgängigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte 
H._____-Gebiet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich 
beantragte Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Ein-
holung von Gutachten laut S. 40 f. Beschwerdeeingabe) sind deshalb ab-
zuweisen. Es war und ist somit zulässig, die projektbezogene Sondernut-
zungsplanung 2015 durchzuführen. Sie setzt keine Gesamtplanung mit 
Einbezug von H._____ Nord voraus. Die NUP 2015 H._____ Süd lässt im 
Teilgebiet Nord alle Optionen offen; so entweder die Beibehaltung des sta-
tus quo oder die intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder dann die 
Freihaltung der noch nicht überbauten Bereiche.
Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____ 
vom 16. Juni 2016 (BF-act. 17 und BG1-act. 2/17 in R 17 44) nicht ent-
scheidend relativiert. Zur Hauptsache wird dort nämlich formell ein fehlen-


- 58 -
des Gesamtkonzept für die Bereiche des Bahnhofplatzes, des Dorfein-
gangs beim Hotel D._____ und dem dazwischenliegenden Raum bemän-
gelt. Eine materielle Auseinandersetzung und konkrete begründete Aussa-
gen zur Einordnung und zur Gestaltung des projektierten Hotels und der 
Klinik sind in diesem Privatgutachten nicht zu finden.
6.1.1.
Zur 'Bauzonensituation' äussert sich die Beschwerdeführerin nicht weiter.
6.1.2.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 24-25 sowie S. 36).
6.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 2 lässt verlauten, grosse Teilflächen von H._____ 
Nord eigneten sich für Auszonungen. Deswegen wolle die Beschwerdefüh-
rerin dem nicht überbauten Teil von H._____ Süd zwischen Post und den 
östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern die Baulandqualität ab-
sprechen. Dies wäre nicht richtig. Die aus RPG-Revision und KRIP resul-
tierende Pflicht zur Überprüfung und Anpassung der Bauzonen hindere die 
Gemeinden nicht an der Durchführung der projektbezogenen Sondernut-
zungsplanung, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben seien. Infolge-
dessen sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 richtig, dass die 
projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd eine Gesamtpla-
nung nicht präjudiziere.
6.1.4.
Die Beigeladene hat sich zur Bauzonengrösse nicht weiter geäussert.
6.2.
Aus Sicht des Verwaltungsgerichts verhält es sich in dieser Hinsicht so, 
dass die Beschwerdegegnerin 2 in den kommenden Jahren möglicher-
weise Bauzonenreduktionen vornehmen muss, aber sicher nicht auf 
H._____ Süd, welches bereits weitgehend überbaut und bestens erschlos-
sen ist, auch mit dem öffentlichen Verkehr [ÖV] (vgl. dazu Genehmigungs-
beschluss des Bundesrates vom 30. April 2019 i.S. Richtplan Graubünden, 


- 59 -
"Anpassungen Raumordnungskonzept und Siedlung" [KRIP-S Ziff. 6 Kapi-
tel 5.1.2. worin der Kanton Graubünden aufgefordert wird, die Siedlungs-
entwicklung nach innen und die Abstimmung des Verkehrs [d.h. die Anfor-
derungen an die ÖV-Erschliessung] zu ergänzen]). Das zur Diskussion ste-
hende Teilgebiet liegt mitten im kommunalen Siedlungsgebiet und ist all-
seitig von Bauzonen umgeben. Zudem muss die Beschwerdegegnerin 2 
ihre Kapazitätsreserven nur in der Bauzonenkategorie der Wohn-, Misch- 
und Zentrumszone (WMZ) überprüfen. Nutzungen wie die hier im Wesent-
lichen vorgesehene Hotel- und Kliniknutzung, welche faktisch einer Hotel- 
resp. Klinikzone entsprechen, haben praktisch keinen WMZ-Charakter, so 
dass die vorliegende Aufzonung keinen Einfluss auf die WMZ-Kapazitäten 
und die daraus resultierenden planerischen Konsequenzen hat. Es gibt so-
mit keine Verpflichtung zur gesamthaften Überprüfung sämtlicher Bauzo-
nen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 2.
7.1.1.
Der Generelle Gestaltungsplan 'schützenswerte Bauten' und dessen An-
wendung auf die projektbezogene Nutzungsplanung ist weiter strittig.
7.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt für ihren Standpunkt vor, dass die Pla-
nungszone betreffend Inventarisierung der schützenswerten Bauten und 
Anlagen in einem Generellen Gestaltungsplan (GGP) im Februar 2010 er-
lassen und letztmals bis zum 8. Februar 2018 verlängert worden sei. Die 
Schutzwürdigkeit des Postgebäudes sei nicht korrekt untersucht worden. 
Der Bericht der Denkmalpflege sei beizuziehen und ein Gutachten der EKD 
über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. In der öffentli-
chen Auflage des GGP-Entwurfs vom September 2012 sei auf der Postter-
rasse ein Aussichtspunkt eingezeichnet, welcher im neuen GGP H._____ 
Süd fehle. Die geplanten Aussichtsterrassen könnten die Funktion eines 
Aussichtspunkts nicht übernehmen, weil die Aussicht von der Terrasse 
durch die Spital-Ostwand halbiert werde. Der GGP 2015 missachte eine 
ältere Planungsvorlage, die immer noch pendent sei.


- 60 -
7.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 26).
7.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu fest, dass bei einer solchen projekt-
bezogenen Sondernutzungsplanung auch die Auswirkungen auf die Ob-
jekte mit Schutzstatus zu überprüfen seien. Sprächen überwiegende öffent-
liche Interessen für den Schutzstatus, werde die Projektrealisierung verun-
möglicht. 
Eine projektbezogene Sondernutzungsplanung könne auch bei einem 
gleichzeitig in Gang befindlichen Revisionsverfahren betreffend GEP und 
GGP schützenswerte Bauten durchgeführt werden, wenn im Rahmen die-
ser projektbezogenen Sondernutzungsplanung eine umfassende Beurtei-
lung der Objekte mit möglichem Schutzstatus erfolgen könne. Die beiden 
Planungen stünden auf gleicher Stufe. Anders wäre es nur, wenn planeri-
sche Abhängigkeiten bestünden, welche im Rahmen der projektbezogenen 
Sondernutzungsplanung nicht berücksichtigt werden könnten. Von all dem 
könne beim Postgebäude nicht die Rede sein. Die Prüfung von dessen Er-
haltenswürdigkeit könne im Rahmen der projektbezogenen Sondernut-
zungsplanung durchgeführt werden. Dies gelte auch für die Interessenab-
wägung. Davon hänge ab, ob die projektbezogene Sondernutzungspla-
nung zulässig sei oder nicht. Sie basiere auf dem Abbruch des Postgebäu-
des.
7.1.5.
Die Beigeladene äussert sich dahingehend, dass die Beschwerdeführerin 
erstmals geltend mache, die vorliegende Nutzungsplanung stimme nicht 
mit der Planungszone betreffend Aufnahme schützenswerter Bauten im 
GGP überein und es sei kein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des 
Postgebäudes eingeholt worden. Das Postgebäude sei schützenswert. 
Das Postgebäude sei aber nicht schutzwürdig. Es sei erhaltungswürdig und 
könne bei Vorliegen gewichtiger Gründe abgebrochen werden. Die Denk-


- 61 -
malpflege sei einbezogen worden. Das Gutachten EE._____ sei ein Privat-
gutachten (siehe BG1-act. 6/49 in R 17 50). 
Das Postgebäude sei inmitten der bestehenden Hotels ortsbaulich und his-
torisch deplatziert. Es sei an die Stelle des abgebrannten N._____ getreten. 
Es sei an dieser Lage nichts ortsbildprägend. Es sei funktional und sachlich 
gehalten und nicht der durchwegs durch elegante teils prunkvolle Bauten 
geprägten Umgebung angepasst. Mit dem Postgebäude Arosa sei es nicht 
vergleichbar. Auch nicht mit dem Postgebäude in Maloja. Der Hinweis des 
ARE auf die Vornahme einer bauhistorischen Interessenabwägung sei eine 
Empfehlung gewesen. Das Gutachten der QQ:_____ AG von Ende August 
2014 (siehe BG1-act. 6/50 in R 17 50) sei zur Vorbereitung der Interessen-
abwägung eingeholt worden.
Unter anderem seien das raumplanerische Interesse an der Verdichtung, 
die falsche Standortidentität, die schlechte Visitenkarte, die unzweckmäs-
sige Nutzung des Standortes, die Stärkung der Wettbewerbsposition von 
X._____, die Ansehnlichkeit/Einordnung und das Bauvolumen sowie die 
Arbeits- und Ausbildungsplätze Gründe für den Abbruch des Postgebäu-
des. Auch der Zustand der Bausubstanz sei schlecht. Die Post sei in stati-
scher Hinsicht ungenügend konstruiert. 
Ein ENHK-Gutachten sei nicht notwendig. Es fehle an einer gesetzlichen 
Grundlage. Art. 8 NHG komme nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben 
zur Anwendung. Eine Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde 
liege nicht vor und die Einholung eines Gutachtens sei daher nicht erlaubt. 
Ein Gutachten sei denn auch nicht angezeigt. Es lägen genügend gewich-
tige Gründe für einen Abbruch vor. Das Argument betreffend den Aus-
sichtspunkt werde zum ersten Mal vorgebracht und deshalb könne darauf 
nicht eingetreten werden. Die Aussichtsterrassen gäben eine gute Aussicht 
auf den See und die Berge. Die Beschwerdegegnerin 2 habe die Unter-
schutzstellung des Postgebäudes geprüft und sei zum Schluss gekommen, 
überwiegende öffentliche Interessen sprächen für einen Abbruch dessel-
ben. Die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes sei demnach 


- 62 -
vorgeholt worden. Eine Koordination mit dem Verfahren der Revision von 
Art. 108/109 BG erübrige sich damit. Die Anliegen der Revision seien in 
den Vorarbeiten zur Revision des GGP H._____ Süd bereits vollumfänglich 
berücksichtigt worden.
7.2.
Das Verwaltungsgericht stellt zunächst fest, dass die Planungszone 
gemäss Gemeindespiegel offenbar nochmals bis 8. Februar 2020 verlän-
gert wurde (vgl. BG1-act. 2/46 [letztmals bis 8. Februar 2018 verlängert] in 
R 17 50). Die Prüfung der allfälligen Unterschutzstellung erfolgt im Verfah-
ren zur Änderung der Grundordnung (GGP, Art. 42 ff. KRG). Deshalb ist es 
auch möglich, die Prüfung der allfälligen Unterschutzstellung vorzuziehen 
und parallel mit der Sondernutzungsplanung durchzuführen, weil die Prü-
fung der Sondernutzungsplanung H._____ Süd in der Planungshierarchie 
auf gleicher Stufe steht.
Die im Gang befindliche Revision des GGP der schützenswerten und er-
haltenswerten Bauten und Anlagen steht der NUP 2015 mit Bezug auf das 
alte Postgebäude nicht entgegen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat nach ih-
ren Angaben die Gefahr einer allfälligen Präjudizierung dieser Revision ge-
prüft und ist nach vorgenommener Interessenabwägung zum Schluss ge-
langt, die Interessen an einem Neubau im Baubereich I seien höher zu ge-
wichten als die Erhaltung eines Postgebäudes, das gemäss Gutachten 
AA._____ (BG1-act. 4/69 [öffentliches Bauinventar 2007/2008] in R 17 50) 
und Privatgutachten EE._____ von Februar 2013 (BG1-act. 2/40 [Architek-
turgeschichtliches Gutachten Postgebäude/mit Beurteilung auf Seite 19] in 
R 17 50) als "erhaltenswert" einzustufen sei und nach dem Gutachten 
II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 [Bausubstanz 
Postgebäude] in R 17 50) sich in einem desolaten baulichen Zustand be-
finde, welcher sich auch durch zumutbare Sanierungsmassnahmen nicht 
mehr beheben liesse. Aufgrund der vorgegebenen Geschosshöhen des 
bestehenden Postgebäudes wären zudem konkrete und rentable Umnut-
zungen schwierig. Die Klassifizierung des bestehenden Postgebäudes als 


- 63 -
schützenswerte Baute konnte deshalb von vornherein ausgeschlossen 
werden. Verfahrensmässig ist die Prüfung der Unterschutzstellung des 
Postgebäudes somit durch die gleichrangige NUP 2015 vorgeholt worden, 
was eben zulässig ist und auch vom kommunalen Stimmvolk sanktioniert 
worden ist. Es hat die NUP 2015 H._____ Süd, welche den Abbruch des 
bestehenden Postgebäudes beinhaltet (vgl. BG1-act. 2/8 und BG1-act. 9 
[mit Botschaft zur Volksabstimmung betreffend Teilrevision der Ortspla-
nung H._____ Süd] Ziff. B/1, Seite 14 f., in R 17 50), am 18. Oktober 2015 
genehmigt (so BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat] in R 17 50). Auf das 
Thema "Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes" wird nachste-
hend unter E. 20.1.1. ff. eingegangen.
8.1.1.
Weiter ist die Bedeutung und 'Prüfung des Planungsberichts' für die NUP 
2015 zwischen den Parteien strittig geblieben und hier somit zu klären.
8.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass sich die Revision der bis heute gelten-
den Grundordnung für das Gebiet H._____ Süd – entgegen der Darstellung 
im Planungsbericht und in der Stellungnahme des Gemeindevorstands im 
Mitwirkungsverfahren vom 12. August 2015 – nicht nur auf die Neugestal-
tung einer künftigen, überdimensionierten Überbauung des ehemaligen 
Postareals beschränkte. Vielmehr sehe die neue NUP entlang der Via 
I._____ einen Gebäuderiegel vor, der nichts mit dem angerufenen Pla-
nungsgrundsatz einer Verdichtung nach innen und schon gar nichts mit der 
Schaffung einer Bahnhofstrasse mit attraktiven Aussichtsräumen zu tun 
habe. Das Modell und die dem Planungsbericht beigegebenen Modellfotos 
zeigten deutlich, dass das Gebiet von H._____ Nord für eine Überbauung 
nach der geltenden Ordnung (GGP H._____ Teilgebiet Nord) nicht nur un-
interessant, sondern verunmöglicht würde. Ein Gebäude mit der nach der 
Teilrevision von H._____ Süd möglichen Höhe nähme praktisch im ganzen 
Gebiet von H._____ Nord jede Sicht auf den Talboden samt See und Land-
schaft. Mit den im Genehmigungsverfahren vor der Beschwerdegegnerin 1 


- 64 -
abgegebenen Sichtschnitten und Fotomontagen könne nachgewiesen wer-
den, dass selbst vom höchsten Punkt in H._____ Nord (vor den Gebäuden 
A._____) wesentliche Teile des Talbodens nicht mehr einsehbar seien, 
was zu einer immensen Vernichtung von Werten führe, von denen auch die 
Beschwerdegegnerin 2 mit ihren BGF-Ansprüchen in den Baufeldern F und 
D im Teilgebiet Nord betroffen sei.
8.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 27-29).
8.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 entgegnet dem Vorwurf der Unvollständigkeit 
des Planungsberichts vom 8. Juni 2015 (siehe BG1-act. 9 [Stand 27. Okto-
ber 2015] in R 17 50), dass derselbe nicht unvollständig sei. Dazu gehöre 
auch der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht "Neubau 
H._____/Klinik S._____ mit Parkierungsanlage" sowie die Verkehrsstudie 
der HH____ vom Juni 2014. Im Planungsbericht werde bei den Themen 
Umweltschutz und Erschliessung Bezug auf diese Fachberichte genom-
men. Der Planungsbericht weise keine Mängel auf. Selbst, wenn es anders 
wäre, wäre es unverhältnismässig, deswegen die ganze Vorlage zurückzu-
weisen. Die erforderlichen Interessenabwägungen hätten stattgefunden. 
Wolle ein privater Initiant eine Sondernutzungsplanung realisieren, müsse 
er den Inhalt dieser Planung darlegen und inwiefern das Projekt auch den 
planungsrechtlichen Anforderungen genüge. Insoweit seien die diesbezüg-
lichen Angaben privater Natur. Dann folgte die Prüfung durch die Planungs-
behörde und die allfällige Anpassung. Anschliessend sei die Vorlage öf-
fentlich. Der Umweltteil des Berichts habe also nicht gefehlt. Die Beschwer-
degegnerin 2 habe sich folglich auch dazu geäussert.
8.1.5.
Die Beigeladene hat sich zum besagten Planungsbericht nicht geäussert.
8.2.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts zählt der Planungsbericht nicht 
zu den zwingenden Unterlagen des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens und 


- 65 -
bildet keinen Bestandteil der zu verabschiedenden NUP. Er ist ein Doku-
ment der Entscheidungsgrundlage und hat reinen Informationscharakter. 
Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung des 
Bundes (RPV; SR 700.1) an die Genehmigungsbehörde und nicht an die 
Stimmberechtigten (vgl. dazu auch Art. 22 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1 KRG 
sowie Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
[KRVO; BR 801.110]). Nur wenn durch einen allfälligen unvollständigen 
Planungsbericht die unverfälschte Willenskundgabe der Stimmberechtig-
ten verletzt worden sein könnte, wäre eine Beschwerde (Stimmrechtsbe-
schwerde nach Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG) innert zehn Tagen seit Kenntnis 
des Beschwerdegrundes zu erheben gewesen. Dies ist hier nicht erfolgt.
Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Planungsbe-
richts gemäss Art. 47 RPV sind nicht Gültigkeitsvoraussetzung für die NUP. 
Auf die betreffenden Rügen muss deshalb nicht näher eingegangen wer-
den. Auch kein Mangel ist, dass die Grundlagen für den Planungsbericht 
durch die Bauherrin erarbeitet worden sind. Der Gemeindevorstand hat den 
Inhalt des Berichts überprüft und übernommen. Bei projektbezogenen Nut-
zungsplanungen (NUP) ist dies gemäss der Beschwerdegegnerin 1 häufig 
der Fall. Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche projektbe-
zogene NUP initiieren können, werden gemäss Art. 22 Abs. 4 KRG denn 
auch zur Übernahme der Planungskosten verpflichtet.
Die Beschwerdegegnerin 1 als Genehmigungsbehörde und einzige Adres-
satin des Planungsberichts entscheidet, ob die Vorlage spruchreif ist, hier 
aufgrund des Schriftenwechsels, des Augenscheins und der Aktenlage. Im 
konkreten Fall sind dies insbesondere der Umweltbericht GG____ AG vom 
14. Juli 2014 (BG1-act. 2/36 in R 17 50), die städtebauliche Konzeptstudie 
der FF._____ AG vom 23. November 2014 (siehe BG1-act. 3 Vernehmlas-
sung BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 und BG1-act. 9 
[S. 7 mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in R 17 50), das 
Argumentarium Abbruch Postgebäude der QQ.____ von Ende August 
2014 (BG1-act. 2/41 in R 17 50), die Beurteilung der Bausubstanz durch 


- 66 -
die II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 in R 17 50), die 
Verkehrsstudie X._____, Planungsbericht HH____ vom Juni 2014 (BG1-
act. 2/30 in R 17 50), sowie die Expertise der MM____ vom 24. Juli 2014 
(BG1-act. 2/37 in R 17 50) gewesen. Diese Akten bildeten Bestandteil der 
zweiten Mitwirkungsauflage vom Juni 2015 (vgl. BG1-act. 2/7 [mit Stellung-
nahme Gemeinde gegenüber Mitwirkenden an der zweiten öffentlichen 
Auflage vom 12. August 2015] in R 17 50). Die Beschwerdegegnerin 1 ist 
gestützt auf diese Faktenlage der Ansicht, dass der rechtserhebliche Sach-
verhalt damit rechtsgenüglich erstellt und die Sache spruchreif sei. Folglich 
wäre es hier auch unter dem Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips 
nicht angebracht, die NUP nur wegen allfälliger formeller Mängel im Pla-
nungsbericht (vom 8. Juni 2015) aufzuheben. Der Beschwerdegegnerin 1 
ist deshalb inhaltlich zu folgen.
9.1.1.
Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit 
und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben.
9.1.2.
Die Beschwerdeführerin führt aus, dass der Vorprüfungsbericht des ARE 
vom 24. Juli 2014 innert einer Woche erstattet worden sei. Der Bericht be-
ziehe sich auf das Gutachten EE._____ und empfehle, eine Interessenab-
wägung zwischen den ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und dem Ob-
jektschutz vorzunehmen. Die Einbindung der Denkmalpflege sei aber in 
dieser kurzen Zeit nicht möglich gewesen, weshalb davon auszugehen sei, 
dass die Denkmalpflege entgegen Art. 12 KRVO nicht in die Vorprüfung 
eingebunden worden sei und diese damit unvollständig gewesen sei. 
9.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30). 
9.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme 
des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014 


- 67 -
(BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfahren, zweite 
Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug 
nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsver-
fahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse abzuwarten. Dies ver-
stosse gegen das Koordinationsprinzip von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, 
dass der aktualisierte Umweltbericht der GG____ AG bei der Abgabe des 
zweiten Vorprüfungsberichts des ARE beim ANU noch in Prüfung gewesen 
sei. Im Vorprüfungsbericht sei dies vermerkt und darauf hingewiesen wor-
den, dass die Prüfungsergebnisse nachgereicht würden, sobald sie vorlä-
gen. Das ANU teilte diese Ergebnisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 
mit. Dies sei anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage nicht beanstandet 
worden.
9.1.5.
Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der 
ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gehe auch 
die Beschwerdeführerin aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die Forde-
rungen der Denkmalpflege hinweise, die im ersten Vorprüfungsbericht vom 
14. März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug habe das 
ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan. 
9.2.
Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach 
Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur 
Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht 
genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht 
Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die 
Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver-
fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG. 
Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv 
zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts 
über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der 
Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas-


- 68 -
sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle 
anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb 
beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens 
bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen 
Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung.
10.1.1.
Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'.
10.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, im GGP 2002 sei für den Haupttrakt eine 
Höhenkote von 1'816.5 m.ü.M. massgebend, in einem kleineren seitlichen 
Bereich 1'820 m.ü.M. Dies sei die maximal zulässige Gebäudehöhe von 
18.5 m in der Inneren Dorfzone. Neu sei im Bereich I/2 die maximale 
Höhenkote 1'837.5 m.ü.M. sowie 1'833.5 m.ü.M. im Bereich I/3. Daraus re-
sultiere eine zulässige Gebäudehöhe an der Via I._____ von 31 m, gegen 
den See sogar von über 45 m. Dies verdeckte die Aussicht von H._____ 
Nord und auch von der anderen Seite auf H._____. Das von den zwei Be-
schwerdeführern im Parallelverfahren R 17 45 eingereichte Alternativpro-
jekt U._____ (Konzeptstudie) liesse mit einer gegenüber dem Projekt 
T._____ um 13.5 m reduzierten Gebäudehöhe eine um über 4'000 m² ge-
steigerte Nutzung zu, was, da ortsbild- und nachbarschaftsschonend, ar-
chitektonisch vorzuziehen wäre.
10.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30). 
10.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer-
deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im-
mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels. 
Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (U._____) eingereicht, wel-
ches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richtpro-
jekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von der 


- 69 -
Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten der 
LL._____ AG 2016 (siehe BG1-act. 6/1, [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem 
Hintergrund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in An-
lehnung an das Richtprojekt im Detail. Die Beschwerdegegnerin 1 habe 
deshalb zu Recht auf dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. 
Am jetzigen Standort seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und 
sie sei auf den Standort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie an Ort 
bleiben wolle, was im öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 
liege. Gemäss Gutachten der LL._____ AG 2016 sei der auserwählte 
Standort H._____ optimal, sowohl für das Gebäude wie auch wegen der 
Umgebung zu Erholungszwecken.
10.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein-
trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche 
Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt-
projekt die Ansicht auf den H._____-hang beeinträchtige. Im Planungsbe-
richt stehe, dass die Ansicht von X._____ durch markante Einzelobjekte 
geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch sei. Das Richtprojekt 
gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder 
nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein Anspruch auf 
ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Interessenabwä-
gung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts 
auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den Interessen an der 
Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abgewogen. Zwar 
werde das geplante Hotel die Aussicht vom Hotel A._____ teilweise schmä-
lern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Interessen spielten bei der Interes-
senabwägung keine grosse Rolle. Die Interessenabwägung der Beschwer-
degegnerin 1 sei nicht zu beanstanden.
Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu 
spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei 
nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin 


- 70 -
1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten 
der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren 
eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den 
Raumbedarf bestritten hätten.
Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge-
stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri-
gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart 
und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek-
tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert.
Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht 
zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang 
der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte 
Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits-
hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna-
tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt.
10.2.
Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und 
Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist 
(Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach 
innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), durch bessere Ausnutzung 
und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. abis 
RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert 
werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge-
fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeignete Planungsmass-
nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung.
Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele 
Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2 
geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der 
Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment. 
Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das 
Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla-


- 71 -
nung für das Z._____ House (mit Urteil 1C_ 164/2012 vom 30. Januar 2013 
E. 3.1) bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeit-
gemässe Behandlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr. 
Das neue Gesundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der 
vorgesehene Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bes-
tens erschlossen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe 
am See und die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen 
attraktiv. Das hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich 
gezeigt (siehe Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5] 
auf Seite 3 und die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1 
[Postareal] samt Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21 
am Standort 2 [Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23), 
die Gerichtsfotos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel 
D._____] mit Projektstudien entlang Via I._____ [Nrn. 29-33], die Gerichts-
fotos Nrn. 34-52 am Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel A._____] 
sowie die Gerichtsfotos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit 
Gesamtrelief aller Gebäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneu-
baute]). Zudem kann das Bauland auf H._____ Süd endlich mobilisiert wer-
den. H._____ Süd ist nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein ge-
eigneter Standort für Hotel und Klinik. Die umliegenden Hotels D._____ und 
A._____ wie auch das Z._____ House beweisen, dass Hotels im Premium-
segment über eine bestimmte Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der 
LL._____ AG wird nachgewiesen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai 
2015 zugrunde gelegte Raumprogramm bedarfsgerecht dimensioniert ist 
(siehe BG1-act. 6/1, [Duplik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnun-
gen [Hotelbaute: BGF gemäss Baugesetz 15'830 m2 plus Bonus-Fläche 
3'220 m2 [= 19'050 m2] und Klinik: 4'660 m2] in R 17 50). Die Gegenüber-
stellung des mutmasslichen Flächenbedarfs mit den Annahmen gemäss 
der vorliegenden NUP 2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, 
welche auf Stufe NUP Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich 
bleiben noch Optimierungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung. 


- 72 -
Dies kann aber den Bedarf für die Realisierung der vorgesehenen Bauku-
ben nicht im Grundsatz in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittel-
fristige innere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. 
Gebäude aller Art im Gesundheitsbereich müssen bekanntlich kontinuier-
lich auf den neuesten Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinan-
zierung neuer Hotelanlagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden 
müssen, ist notorisch und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus 
(Art. 7 und 8 ZWG). Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich 
des Hotels ist nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich 
ausgewiesen. Dass die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, 
weil das Hotel in ein Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, d.h. 
grosszügigere Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der un-
mittelbaren Umgebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten 
Standort.
11.1.1.
Sodann wird die Frage nach (Land-/Wert-) Kompensationen aufgeworfen. 
Nach Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-]Änderung 
vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre Richtpläne 
innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten dieser Ände-
rung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die betroffenen 
Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen treffen, 
insbesondere […] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen oder die Er-
hebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (betrifft 
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis zur Ge-
nehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betreffenden 
Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt 
nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV (betrifft Überg-
angsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen Einzonungen 
während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur genehmigt wer-
den, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung geschaffen werden, 
die dringend notwendig sind […]. Nach Art. 80 des kommunalen Baugeset-


- 73 -
zes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H._____" (SZS) für Wohn-
bauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebetriebe sowie für 
Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung bestimmt. 
Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und Gestal-
tungsplan "H._____" vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkierungsan-
lagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der Rubrik 'Ge-
staltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebereich bezeich-
net der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das Ortsbild von 
besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dürfen keine 
oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105 Abs. 2; 
Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot'). 
11.1.2.
Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4 
zu dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun-
gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich 
bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus-
serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be-
zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih-
ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets 
und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 
Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner-
halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor-
haben sind deshalb nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften 
bzw. der (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurtei-
len (Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen hin-
gegen dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der 
Bauzone abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um 
Nichtbauzonen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt.
11.1.3.
Die Beschwerdeführerin macht zur 'Kompensation' geltend, dass gemäss 
NUP 2002 in H._____ Süd oberirdisch nur die Baubereiche I und II hätten 


- 74 -
überbaut werden können, während der Rest gemäss GGP und GEP 2002 
Freihaltebereich gewesen sei. Die NUP 2015 vergrössere die überbaubare 
Fläche um die Bereiche III (Zwischentrakt) sowie II/1 und II/2 (Klinik). Durch 
die Zonenplanänderung würden zusätzliche Teile des Baugebiets über-
baut. Die neue Planungsvorlage wolle damit im Ergebnis Teile der Freihal-
teflächen überbaubar machen. Mit den Baustandorten II und III würden 
praktisch neue Bauzonen geschaffen, was nicht zulässig sei. Art. 52 Abs. 
2 lit. c RPV sei hier nicht anwendbar, weil es sich um eine im privaten In-
teresse durchgeführte Planungsrevision handle.
11.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36). 
11.1.5.
Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung 
des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich 
die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der 
Ortsplanung 1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine 
Neueinzonung. Es sei deshalb keine Kompensation vorzunehmen. Die 
SZS (und früher die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich 
Bauzonen. Daran ändere die Ausscheidung von Baustandorten innerhalb 
dieser Zone nichts. Es könne offenbleiben, ob die frühere Qualifizierung 
der nicht überbaubaren Flächen in der Bauzonenstatistik der Beschwerde-
gegnerin 2 und im Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 
vom 2. März 2000 richtig gewesen sei. Jedenfalls handle es sich um Bau-
zonen. Selbst wenn es sich um Nichtbauzonen handelte, wäre gemäss Art. 
52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler Bedeutung) eine Einzonung 
während der 5-jährigen Übergangsfrist möglich.
11.1.6.
Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten 
überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP 
2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus-


- 75 -
führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich 
H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei, 
gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen 
von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht-
bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser 
Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (siehe BG1-act. 2/16; BG1-act. 
6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschliessungsan-
lagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Gestaltungs-
vorschrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht Baufelder, 
sondern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau ausserhalb 
eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das Baufeld und 
nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von Vergrösse-
rungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen.
11.2.
Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG 
enthält die Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012, 
welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach 
ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas-
sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes-
rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo-
nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a 
Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen 
Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten 
dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA 
geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere 
Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in 
der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor-
den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. 
vorne E. 4.2 betreffend Richtplanung).
Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor-
schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu-


- 76 -
fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen-
konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un-
zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei 
Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden. 
Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich 
innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben 
und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede-
rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird 
also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver-
letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba-
ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP 
2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau-
bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt-
fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca. 
5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m². 
Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II 
(Klinik S._____) und III (Zwischentrakt) mit gesamthaft rund 2'200 m² nicht 
vollständig konsumiert. Auch eine Gegenüberstellung der separaten unter-
irdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt 
zu keiner Flächenzunahme (siehe BG1-act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 44). 
Die Rüge der Verletzung der Kompensationsflächen trifft demzufolge ein-
deutig nicht zu. Die Beschwerde ist diesbezüglich unbegründet.
12.1.1.
Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das 
Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; 
SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen 
Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu 
schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der 
Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er-
füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und 
Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge-


- 77 -
schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un-
geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt 
der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na-
tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun-
desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung 
(ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981 
(VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest-
gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach 
Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (vgl. hierzu Urteil 
1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3.2 [Absatz 3]; ARNOLD MARTI, Das 
Schutzkonzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/2008 S. 83 [im 
Folgenden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes von na-
tionaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in 
besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbe-
zug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die 
grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von 
der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung 
einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr be-
stimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Be-
deutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventaren aus-
gehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung ge-
knüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von na-
tionaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich- 
oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung bedürfen (MARTI, 
Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 
6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 
2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen 
(und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung 
zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales 
Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 
1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind 


- 78 -
(vgl. Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in ZBl 11/2005 S. 
602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/ THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaats-
recht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 326 Rz. 1055; EHRENZEL-
LER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizerische Bundesverfas-
sung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2014, S. 1591 Rz. 
4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und S. 1594 Rz. 10 [Schutzobjekte] zu Art. 
78 BV; ARNOLD MARTI, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, 2. Aufl. 
2008, N. 4 f. zu Art. 78 BV). Auch bei der Erfüllung von kantonalen und 
kommunalen Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von 
Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten 
gemäss Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht 
der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer 
Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die 
Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im 
Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der 
Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars 
auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbe-
sondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und 
in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). 
Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer ver-
bindlich. Insoweit besteht für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur 
Berücksichtigung von Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen: ALAIN GRIFFEL, 
Umweltrecht, in a nutshell, 2. Aufl. Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und 
Heimatschutz, III/B 2 [Inventare], S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinven-
tare - eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Hei-
matschutzes, in URP 2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht, 
Zürich 2004, Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum 
einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umset-
zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder-
liche Interessenabwägungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen 


- 79 -
werden (BGE 135 II 212 E. 2.1, 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER, in Baurecht 
4/2019 S. 189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS).
12.1.2.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass der Schutzbereich des ISOS nicht 
berücksichtigt und die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes ausser Acht gelas-
sen worden seien. Dies ergebe sich aus der Fotodokumentation der Dorf-
ansicht und den Auswirkungen auf die angrenzenden historischen Hotels. 
Die geltende NUP 2002 lasse eine oberirdische Überbauung in weiten Tei-
len von H._____ Süd nicht zu und wahre damit die Anliegen des ISOS op-
timal. Das neu geplante Hotel auf Parzelle 1808 mit einer Gebäudehöhe 
von 46 m sei weit grösser als alle Bauten in der Umgebung. Das sei zu viel. 
Die den Hotels zugehörigen Pärke und Grünflächen als letzte noch nicht 
überstellte Freiräume seien mit einem absoluten Bauverbot zu belegen, so 
die Hangflächen beim Dorf (U-Zo I, U-Zo II), über die hinweg die Grossho-
tels und der Ortskernteil wenigstens mit Blick auf die Talsilhouette und die 
Kurpärke im Talboden (U-Zo V) noch an die Blütezeit des Weltkurortes um 
die Jahrhundertwende erinnerten. Das zeige die grosse Bedeutung der his-
torischen Hotelbauten und die Wichtigkeit der anschliessenden Grünräume 
für die Ortsansicht.
12.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39). 
12.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um-
weltbericht der GG____ AG vom 14. Juli 2014 (siehe BG1-act. 2/36 in R 17 
50) diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Auswirkungen des 
Vorhabens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorfkern handle es 
sich gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeu-
tung (Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der Projektperimeter 
tangiere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Umgebungszone (U-
Zo) I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungszone (U-Zo) IV mit 
Erhaltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 'Erhalten als Frei-


- 80 -
fläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzen-
den Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ Süd wolle Umnut-
zungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten ermöglichen. Dabei 
müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf die lokalen Gege-
benheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpassung und Erneue-
rung unterschieden werden. Dies wolle die Planung H._____ Süd mit der 
Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit der Anordnung der 
projektierten Bauten und der Sicherstellung von Freiräumen gebührend auf 
die Umgebung und insbesondere auf die grossen Hotelbauten Rücksicht 
genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungszone (U-Zo) IV gemäss 
ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die im Rahmen der projekt-
bezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen Bauten die Eigen-
schaften schmälern sollten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent-
lich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Gesamtrevision der 
Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals noch vorhande-
nen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung freigegeben 
worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der projektbezoge-
nen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten nur wenige zu-
sätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS ermögliche die For-
tentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentlichen Schutzbereich 
des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Umgebungszone. So ge-
sehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit den zitierten Passa-
gen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Widerspruch.
12.1.5.
Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei 
erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver-
spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus-
arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe.
Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle es sich um die tiefstmögliche 
Aufnahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig 
überbaut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu er-


- 81 -
halten, welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das 
Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im 
Gegenteil werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich 
und funktional aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heu-
tigen Grünflächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE 
habe zu Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei-
genwert beurteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden.
12.2.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und 
kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan-
tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die 
Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich 
dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die 
Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemei-
nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4 
RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies-
sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die 
Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal-
tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische 
Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz-
zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im 
Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügten die Ge-
meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei-
lungsspielraum (vgl. zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BG1-act. 2/28 in 
R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS zwar 'von ge-
wisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "Modern verbaute 
Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher Teil des Ortsbil-
des, d.h. häufig überbaut" ist richtplankonform, zeigt doch der neue KRIP-
S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort H._____ Süd, der mit 
der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänzlich als überbaut dar-
gestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umgebungszone (U-Zo) IV 


- 82 -
respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der Eigenschaften, die für 
die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird exakt von der vorlie-
genden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Planungs- und Geneh-
migungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 2015 ist vom Er-
messen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abgedeckt. Die Be-
schwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmassnahmen be-
treffend Festlegung von Baustandorten und daraus resultierenden Frei-
flächen auf H._____ Süd (siehe BG1-act. 9 BESS Ziff. II A 1.3. [Bebaubare 
Flächen] in R 17 50) innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums 
festgelegt. Im Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd gilt gemäss ISOS für 
die Umgebungszone I resp. für das Gebiet H._____ Nord die strengere Auf-
nahmekategorie a ("unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder 
mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entspre-
chen", was ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und das strengere Erhal-
tungsziel a („Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche") 
(BG1-act. 13 Ziff. 9 S. 38 in R 17 44). Somit erweist sich die Beschwerde 
auch in dieser Beziehung (Verletzung ISOS) als unbegründet.
13.1.1.
Unbestritten zählt die Albula- und Berninalinie der Rhätischen Bahn (RhB) 
seit 2008 zum UNESCO-Welt(kultur)erbe. Neben der besagten Bahnlinie 
gehört auch die sie umgebende Landschaft (samt Bahnhofareal der Be-
schwerdegegnerin 2) zu den Schutzbereichen. Es werden drei Pufferzonen 
unterschieden. Die qualifizierte Pufferzone schliesst an die Kernzone an 
und beinhaltet wichtige und wertvolle kulturelle Anlagen, Orte von nationa-
ler Bedeutung. Die Pufferzone im Nahbereich umfasst all jene Gebiete, die 
sich ebenfalls an die Kernzone anfügen, aber nicht zur qualifizierten Puf-
ferzone gehören. Hier finden sich etwa die in jüngerer Zeit entstandenen 
Wohnquartiere sowie kleine Gewerbe- und Industriezonen. Die Pufferzone 
im Fernbereich umfasst den gesamten übrigen von der Bahnlinie bzw. vom 
Bahnhofareal aus sichtbaren Bereich der Landschaft. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts gilt das Schutzobjekt nicht nur einem einzelnen 


- 83 -
Objekt, sondern darüber hinaus auch einem Ensemble von Bauten und 
dessen näherer Umgebung (vgl. BGE 109 Ia 185; sowie Urteil des Bundes-
gerichts 1C_509/2018 vom 4. März 2019 E. 2.3 in fine). Damit ist allerdings 
die Frage noch nicht beantwortet, wie weit das öffentliche Interesse reicht 
bzw. welche Objekte Schutz verdienen und in welchem Ausmasse. Das 
öffentliche Interesse, die bezeichnete RhB-Linie – die im Juli 2008 in das 
Verzeichnis der Weltkulturgüter der UNESCO aufgenommen wurde – vor 
Beeinträchtigungen zu schützen, wird denn auch zu Recht von keiner Seite 
in Abrede gestellt. Indessen ist zu prüfen, ob dieses an sich unbestrittene 
öffentliche Interesse bei Würdigung der konkreten Umstände hier effektiv 
eine genügende Grundlage für die Verweigerung der NUP 2015 im Gebiet 
H._____ Süd darstellt (vgl. BGE 115 Ia 373 E. 3a; Urteile des Bundesge-
richts 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 2.1 sowie 1C_300/2011 vom 3. 
Februar 2012 E. 3.3 ff.).
13.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, das Gebiet H._____ befinde sich in der UN-
ESCO-Pufferzone im Nahbereich (BG1-act. 2/29 in R 17 50). Eine Fachbe-
ratung sei nicht beigezogen worden. Dies sei nachzuholen. Die Eidgenös-
sische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) sei als Fachberaterin 
beizuziehen. Die Beschwerdegegnerin 1 halte dafür, dass die Gestaltungs-
beratung bloss empfohlen sei. Indessen sei ein neutrales Gutachten einzu-
holen, da es um die Anliegen des UNESCO-Weltkulturerbes, des ISOS-
Inventars und der Post gehe.
13.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 39-40).
13.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, in der Pufferzone des UNESCO-
Weltkulturerbes sei die Gestaltungsplanung nur empfohlen. Der Gemein-
devorstand habe aber die G._____ ag um eine Beurteilung ersucht. Diese 
habe im Mai 2011, im November 2011 und im Juni 2014 Änderungen am 
Richtprojekt vorgeschlagen und diese seien erfolgt, bis letztlich ein über-


- 84 -
zeugendes Richtprojekt vorgelegen habe, welches als Grundlage für die 
NUP 2015 habe dienen können.
13.1.5.
Die Beigeladene hält dem entgegen, dass die – unbegründete – Rüge der 
Verletzung der Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes erst-
mals vor Gericht erhoben worden und daher verspätet sei. Wenn hinsicht-
lich des UNESCO-Weltkulturerbes keine Gestaltungsberatung obligato-
risch sei, könne auch kein Gutachten erforderlich sein. Zudem gebe es 
mehrere Gutachten, weswegen ein städtebauliches Gutachten nicht mehr 
erforderlich sei. Auch ein Gutachten betreffend Vereinbarkeit mit den An-
sprüchen des ISOS-Inventars sei nicht erforderlich, da davon keine neuen 
Erkenntnisse zu erwarten seien. Bei einer sorgfältigen Bezugnahme auf die 
ortsbauliche Umgebung könnten keine ISOS-Ansprüche beeinträchtigt 
sein. Die Planungsbehörde habe einen Ermessensspielraum.
13.2.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts gibt es keine Verpflichtung, 
für die Prüfung einer in der Pufferzone im Nahbereich liegenden, sogenannt 
'einfachen NUP' eine Gestaltungsberatung beizuziehen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 3.3 [Gemeinde Sa-
medan]). Diese wird nur empfohlen, insbesondere bei Einzonungen und 
Aufzonungen, welche zu einer höheren Nutzungsdichte führen, oder sonst 
bei Massnahmen, die eine Erhöhung der Gebäude in bestehenden Bauzo-
nen ermöglichten, wie z.B. durch höhere Anzahl Geschosse, Erhöhung der 
Gebäudehöhe im Baugesetz oder die Anpassung der Messweise. Hier liegt 
keine Erfüllung einer Bundesaufgabe vor und auch eine qualifizierte Beein-
trächtigung des UNESCO-Schutzobjektes ist zu verneinen. Vorliegend 
geht es lediglich um die Gestaltungsberatung im Rahmen des UNESCO-
Welterbes, nicht aber um das ISOS oder um das Postgebäude.
14.1.1.
Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be-
schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge-


- 85 -
bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz 
(USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich 
vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird 
es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige 
Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se-
hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De-
tailnutzungsplanung) vor, gilt diese als massgebliches Verfahren, wenn sie 
eine umfassende Prüfung ermöglicht. Laut Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV be-
steht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Motor-
wagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist.
14.1.2.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass die Beschwerdegegnerin 1 wegen 
der Unverbindlichkeit des Richtprojektes auf die Durchführung einer UVP 
verzichtet habe. Ohne Sondernutzungsplanung könne das Projekt nicht re-
alisiert werden, die UVP sei demnach bei der Sondernutzungsplanung 
durchzuführen. Dies ergebe sich unter anderem aus Art. 5 Abs. 3 UVPV 
(Kantone müssten früh und umfassend prüfen). Die Prüfung sei gegebe-
nenfalls im Baubewilligungsverfahren zu ergänzen, wenn detailliertere Er-
kenntnisse vorlägen. Das geplante H._____ brauche gemäss den Projek-
tanten 210 Parkplätze, die Klinik 25. Die Berechnung sei unklar. Es sei an-
zunehmen, dass bei richtiger Berechnung die Schwelle von 500 notwendi-
gen Parkplätzen überschritten werde. Die Berechnung sei offenzulegen. 
Das Richtprojekt werde in Ziff. 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) als mass-
gebend erklärt. Die Anzahl unterirdischer Geschosse werde nicht definitiv 
bestimmt. E contrario und weil es zur Gestaltung gehöre, seien die oberir-
dischen Geschosse gemäss Richtprojekt zu realisieren. Dies sei das wich-
tigste Argument für eine Begutachtung im Zusammenhang mit dem ISOS-
Inventar und dem Ortsbild und für die Nachbarn.
Der Grundsatz der stufengerechten Planung sei verletzt. Die Nutzungsin-
tensität, die Anzahl Parkplätze, der Umfang von Abgrabungen und Auf-


- 86 -
schüttungen seien nicht definiert. Somit könnten im Baubewilligungsverfah-
ren keine Beschränkungen mehr festgelegt werden. Sie wären auf Stufe 
Nutzungsplanung zu regeln gewesen. Die Planungsgrundlage sei für die 
Beurteilung des späteren Bauvorhabens verbindlich. Somit sei die Be-
schwerdeführerin gezwungen, entsprechende Rügen gegen die erfolgten 
Festlegungen bereits bei der NUP vorzubringen. Die mit den Festlegungen 
zusammenhängenden Abklärungen seien schon bei der NUP zu machen. 
Es sei nicht relevant, ob das Richtprojekt in all seinen Bestandteilen ver-
bindlich festgesetzt werde. Abweichungen von der projektbezogenen NUP 
im Rahmen des Richtprojektes und Konkretisierungen seien üblich und 
auch zulässig. Wesentliche Massnahmen, beispielsweise zur Emissions-
begrenzung, müssten schon im Rahmen der NUP getroffen werden. Sie 
seien im Baubewilligungsverfahren zwingend zu ergänzen, wenn neue 
oder detailliertere Erkenntnisse dies erforderten. Umweltrechtliche Ab-
klärungen müssten im Rahmen der NUP erfolgen. Es sei egal, ob eine UVP 
notwendig sei oder nicht. Dies gelte, ob der Sondernutzungsplan auch bis-
her nicht in der Bauzone gelegene Flächen betreffe oder nicht. Die Über-
prüfung der umweltrechtlichen Auswirkungen und die fehlende UVP seien 
fälschlicherweise nicht geprüft worden. Die Interessenabwägung be-
schlage auch Rechtsfragen. Rechtsfragen seien vom Gericht frei zu prüfen. 
Die Auffassung der Beigeladenen, welche geltend mache, die umweltrecht-
lichen Abklärungen seien im Rahmen des Umweltberichts vom 14. Juli 
2014 rechtsgenüglich vorgenommen worden, sei falsch. Es fehle die Um-
weltverträglichkeitsprüfung. Auch der Umweltbericht weise nichts Anderes 
nach. Er beschreibe die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt und 
führe, wo relevant, eine Sensitivitätsanalyse der Resultate durch. Die Aus-
führungen zu den Auswirkungen des Vorhabens beruhten nicht auf eige-
nen Erhebungen oder Abklärungen, sondern griffen auf veraltete Werte 
zurück und stützten sich auf grobe Annahmen und seien vielfach falsch 
(insb. ISOS-Inventar, Sanierung belasteter Standort) oder unvollständig 


- 87 -
(Abklärungen Helikopterlandeplatz oder Ozonbelastungswerte). Das ANU 
selbst verlange diesbezüglich weitere Abklärungen. 
14.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45).
14.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und 
Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah-
ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen-
trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh-
lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen 
der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte 
durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren. 
Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus-
wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die 
gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf 
die Umwelt habe. Der von der GG____ AG ausgearbeitete Umweltbericht 
vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin-
sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden 
durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif-
ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt-
bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige-
ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für 
die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An-
forderungen sei aber nicht der Detailierungsgrad eines solchen Projekts, 
sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge-
bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien 
nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP 
H._____ Süd sowie die GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan 
Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte 
Grundlage zur Information.


- 88 -
In Ziff. II 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) werde festgestellt, dass das 
erwähnte Richtprojekt des Architekturbüros T._____ massgebend sei und 
es als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte je-
doch ausdrücklich nur „für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und 
Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen 
Planungsgebiet“. Es gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erschei-
nungsform der Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsin-
tensität und die Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der 
Umfang von Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser 
offenen Fragen wäre es auch gar nicht möglich gewesen, genauere Anga-
ben über die umweltrechtlichen Auswirkungen der zukünftigen Bauvorha-
ben zu machen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, 
Nutzungs- und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik 
werde dies gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik bean-
spruchten Bruttogeschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein. 
Bei den nicht einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207 
und 123 II S. 88 ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 
gegangen und Thema sei dort gewesen, ob die Vorhaben sich allenfalls im 
Baubewilligungsverfahren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren 
liessen. Im Urteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Bundesgericht 
entschieden, dass es bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben – bei dem 
der zur Diskussion stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert sei (dort be-
züglich der Detailgestaltung der Anlage) – zulässig sei, die UVP nicht im 
Nutzungsplanverfahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durch-
zuführen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren bei einer 
UVP-pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort gelten, wo 
keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, aber nicht bewiesen, dass 
der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Parkplätze zu-
lasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich sei. Es 
fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschliessend be-
urteilen zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan enthal-


- 89 -
tenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplätzen. 
Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die geplanten Parkplätze 
nur deshalb nicht genau ausgewiesen worden seien, weil man der UVP-
Pflicht habe entgehen wollen, stimme nicht. 
14.1.5.
Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführerin erstmals 
vor Verwaltungsgericht rüge, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche 
Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht 
einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis 
des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla-
nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden 
müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210 
Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un-
verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36 
ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen. 
Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen 
für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde, 
und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech-
nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin-
stanzlichen Parallelverfahrens D._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das 
Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass-
gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem 
Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu-
men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts. 
Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl 
Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige-
ladene erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele-
vanten Aspekte (Nutzung nach den Bauvorschriften) noch völlig offen 
seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im 
Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die 
vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen 


- 90 -
Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü-
fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll 
gewesen und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das 
schweizerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 
2013 (BG1-act. 14 in R 17 50) sei in den Vorprüfungsbericht des ARE vom 
24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 Ziff. 2.3 S. 5 sowie BG1-act. 4/53 in R 17 50) 
eingeflossen.
14.2.
Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS 
(BG1-act. 9 in R 17 50) als massgebend erklärt wird, aber nicht für die 
benötigte Anzahl Einstellplätze, sondern lediglich für die Typologie und Ge-
staltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für 
die Freiräume. Nach dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon 
zulässig, sofern damit gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richt-
projekt nur in Bezug auf die Typologie und Gestaltung eine beschränkte 
Rechtsverbindlichkeit zukommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nut-
zungsart, Nutzungsintensität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse ei-
nes zukünftigen Bauvorhabens nicht bereits abschliessend bestimmt. 
Diese Punkte bleiben einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehal-
ten, deshalb können hier, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält, 
auch keine allzu hohen Anforderungen an Vorabklärungen und Beurteilun-
gen insbesondere hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts gestellt 
werden. Es trifft zwar zu, dass das ANU selbst weitere Abklärungen zu den 
Umweltauswirkungen des Vorhabens verlangt, jedoch nicht im Rahmen der 
NUP 2015, sondern im Baubewilligungsverfahren.
15.1.1.
Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) 
durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht 
hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und 
die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf 
die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren, 


- 91 -
welche im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind, 
grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3, 112 Ib 
42 E. 1c; sowie Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 
2002 E. 1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a, 1A.135/1999 vom 8. 
März 2000 E. 1c). In der LSV wird zwischen Planungs-, Immissions- und 
Alarmwerten differenziert. In Bezug auf die Lärmimmissionen gelten unter-
schiedliche Werte für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach 
Art. 43 LSV für Nutzungszonen nach Art. 14 ff. RPG massgebend sind (vgl. 
BGE 114 Ib 220 E. 4a; auch Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2003 vom 
23. Februar 2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 der LSV sind für den Lärm 
Belastungsgrenzwerte festgesetzt, welche bei der Bewilligung neuer und 
wesentlich geänderter ortsfester Anlagen einzuhalten sind (Art. 25 USG, 
Art. 7 f. LSV; vgl. dazu im Besonderen BGE 124 II 520 E. 4a; illustrativ 
zudem auch BGE 140 II 36 E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2). 
15.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Immissionsgrenzwerte würden gemäss 
Umweltbericht der GG____ AG bereits heute überschritten. Wie die Daten 
ermittelt würden, sei unklar. Bei einer Einzonung müssten die Planungs-
werte eingehalten werden. Baubewilligungen würden nur erteilt, wenn die 
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten würden. Es fehle das notwen-
dige Lärmgutachten. Ob der Sondernutzungsplan selber zu einer Über-
schreitung der zulässigen Grenzwerte führe, sei unklar. Unklar sei auch die 
Belastungssituation während der Bauphase. Die Delegation all dieser Prü-
fungen ins Baubewilligungsverfahren verletze insbesondere Art. 22 Abs. 1 
USG. Der Umweltbericht zeige zu wenig deutlich die Immissionen der Bau-
phase und des geplanten Helikopterlandeplatzes. Der Helikopterlandeplatz 
werde in der NUP ermöglicht. Diese Vorgabe habe Verfügungscharakter 
und müsse somit auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüft werden. Dies sei 
nicht erfolgt. Untersuchungen lägen keine vor.


- 92 -
15.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48).
15.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des 
Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 14.1.4).
15.1.5.
Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des 
Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte 
(IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision 
H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo-
nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an-
wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei-
ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt-
projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau-
barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2. 
OG Fenster zwei lärmempfindliche Räume gegen die Via I._____ auf, wor-
auf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung er-
teilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche Räume 
im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann, wenn 
die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber nicht 
der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärmimmis-
sionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend). Hier sei 
der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien keine Mes-
sungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne auf Ver-
kehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur LSV). Die 
aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet worden. Die Im-
missionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abgeschätzt wer-
den. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht enthalte die 
Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich gewesen sei, sei 
schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob die Einhaltung 
der IGW möglich sei, ob der Nutzungsplan selber zu einer Überschreitung 


- 93 -
der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil das Richtprojekt 
lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten massgebend sei. 
15.2.
Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik 
als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu-
halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten. 
Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs-
lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der 
GG____ AG vom 14. Juli 2014 wird der Verkehr durch die zusätzlichen 
Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A) gesteigert. 
Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissionen entlang 
der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit zu keinen 
Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder zu einer 
Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen laut Art. 9 LSV. 
Gemäss Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für direkte Ein- 
und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegenden Wohn-
haus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden (vgl. dazu BG1-act. 
2/36 S. 16 [Tabelle 9] sowie S. 30 [Mehrbelastung durch Strassenverkehr 
nach Neubau H._____/Klinik] in R 17 50).
Die Anzahl Fahrbewegungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang 
17/1-5 des Umweltberichts. Die Immissionen während der Bauzeit können 
in der NUP noch nicht verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich 
abgeschätzt werden. Dies ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich.
Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP 
folglich genehmigt werden. Die Vorinstanz hat jedoch als Auflage verfügt, 
dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit situationsge-
rechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der 
Baubehörde fachlich zu prüfen sei.
Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den 
längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions-
grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an-


- 94 -
geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen 
werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi-
onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp-
findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab-
schirmung aufgrund baulicher und gestalterischer Massnahmen des Ge-
bäudes gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss 
Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu-
des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu-
stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere 
Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be-
urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas-
tung) auf das Vorhaben klären.
Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei 
der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten (BG1-
act. 2/36 S. 31 [Lärmschutz-Nachweis] sowie Anhang 18/1-3 in R 17 50). 
Dies wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojektes zu berücksichti-
gen sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorliegen, steht einer Ge-
nehmigung der NUP nicht entgegen, da nicht ausgeschlossen ist, dass eine 
lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen werden kann. Die Beschwer-
degegnerin 2 wird aber im angefochtenen Genehmigungsentscheid ange-
wiesen, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis der Einhaltung des Im-
missionsgrenzwertes für lärmempfindliche Räume zu verlangen. Ist dies 
nicht möglich, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umwelt-
fachstelle (ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV vorbehalten (Dispositiv Ziff. 
1.e); BF-act. 23 S. 58 [Genehmigungsentscheid] in R 17 44 [schwarzer 
Ordner]).
16.1.
Thematisiert wurde zudem die Rechtmässigkeit und umweltschutzrechtli-
che Vertretbarkeit eines Helikopterlandeplatzes auf dem Dach der Klinik.


- 95 -
16.2.
Ein Spitalhelikopterlandeplatz im Siedlungsgebiet gilt nicht als ziviler Flug-
platz (Art. 1 Abs. 2 Anhang 5 LSV). Für Spitalhelikopterlandeplätze gelten 
keine Belastungsgrenzwerte für Lärm. Die Zumutbarkeit des Lärms ist ge-
stützt auf Art. 40 Abs. 3 LSV im Einzelfall nach Art. 15 USG zu beurteilen. 
Daher hat die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht eine Grobabschätzung über 
Flugsicherheit und Lärmbelastung vornehmen lassen. Wie die Vorinstanz 
festhält, dürfte der neue Spitallandeplatz für die Klinik S._____ für Notfälle 
zu rund 50 Flugbewegungen pro Jahr und weniger als einer pro Nacht 
führen. Der Landeplatz wird vom jetzigen Standort der Klinik S._____ im 
Zentrum der Beschwerdegegnerin 2 400 m nach Nordosten verschoben. 
Dazu wird von der Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ergänzend auf die Ex-
pertise der MM._____ vom 24. Juli 2014 verwiesen (BG1-act. 2/37; BG1-
act. 6/48 in R 17 50). In diesem Zusammenhang hat die Beschwerdegeg-
nerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 empfohlen, im Baubewilligungsverfah-
ren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein ei-
genständiges Lärmgutachten zu ermitteln.
17.1.1.
Strittig ist überdies die Einhaltung der Luftreinhalte-Verordnung (LRV). 
17.1.2.
Die Beschwerdeführerin reklamiert, dass die ANU-Messungen eine mehr-
fache Überschreitung der Immissionsgrenzwerte (IGW) von NO2 (Stick-
oxide) und PM 10 (Feinstaub) zeigten. Die NO2-Belastungs-Mittelwerte 
seien innerhalb von eineinhalb Monaten 16 x überschritten worden, zuläs-
sig wäre aber einmal pro Jahr. Der Umweltbericht der GG____ AG vom 14. 
Juli 2014 besage, dass die Schadstoffe vor allem auf winterliche Inversi-
onslagen zurückzuführen seien. Laut Regierung stehe die Anzahl Park-
plätze noch nicht fest. Die noch durchzuführende UVP werde Klarheit 
schaffen. Es werde Mehrverkehr geben. Die Anzahl der unterirdisch zu er-
stellenden Parkplätze sei unbeschränkt, auch die Anzahl unterirdische 
Stockwerke. Die BESS beschränkten nur die zulässige Anzahl Parkplätze 
im Baubereich IV auf 210. Aussenabstellplätze und Besucherparkplätze in 


- 96 -
anderen Baubereichen würden in den BESS nicht beschränkt. Nach Art. 4 
Abs. 1 lit. a KUSV gälten Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplät-
zen als Anlagen der erheblichen Luftverunreinigungen. Im Umweltbericht 
würden die zu erwartenden Immissionen von CO, NO2 und PM 10 thema-
tisiert. Die Anzahl Pflichtparkplätze oder weiterer Parkplätze sei nicht fest-
gelegt worden. Das Vorhaben führe daher offensichtlich zu mehr Immissi-
onen. Weitere relevante Schadstoffe, etwa Ozon, blieben unberücksichtigt. 
Äusserungen der Gemeinde zum erwartenden Mehrverkehr fehlten. Auch 
Massnahmen zur Beschränkung der Immissionen fehlten. Der Projektperi-
meter liege in einem lufthygienischen Belastungsgebiet. Deswegen habe 
man für dieses Gebiet einen behördenverbindlichen Massnahmenplan er-
stellt. Schwerpunkt des kommunalen Massnahmenplans Lufthygiene sei 
der Verkehr. Es fehle die Koordination der vorliegenden Planungsvorlage 
mit dem Massnahmenplan und dem Verkehrskonzept bzw. die Planungs-
vorlage sei nicht auf die Übereinstimmung mit den behördenverbindlichen 
Grundlagen geprüft worden. Dies wäre zwingend gewesen. Die Vorlage 
beinhalte auch öffentliche Parkplätze. Die zahlreichen möglichen Nutzun-
gen des Projekts liessen einen erheblichen Mehrverkehr erwarten. Gestützt 
auf den behördenverbindlichen Massnahmenplan könne die Baubewilli-
gungsbehörde insbesondere die Parkplatzanzahl nicht mehr beschränken. 
Somit hätten die Überprüfungen und Vorgaben im Rahmen der NUP erfol-
gen müssen.
17.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 48-50).
17.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 hat darauf bereits unter dem Aspekt des Um-
weltrechts Bezug genommen (vgl. nochmals vorstehend E. 14.1.4).
17.1.5.
Die Beigeladene hält diesbezüglich fest, für die UVP-Pflicht sei auf den An-
hang abzustellen. Das Vorhaben sei nicht im Anhang aufgezählt, weswe-


- 97 -
gen eine UVP nicht erforderlich sei. Es spiele für die UVP-Pflicht keine 
Rolle, ob die IGW für Luftschadstoffe überschritten seien. Die Überschrei-
tung der IGW sei vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht 
auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen.
17.2.
Das Verwaltungsgericht ist der Überzeugung, dass Nutzungsplanungen 
betreffend Luftreinhaltung auch die einschlägigen Massnahmenpläne zu 
respektieren haben. Diese teilen Vorkehrungen gegen übermässige Luft-
belastungen auf unterschiedliche Verursacher zur Wahrung der rechtsglei-
chen Behandlung auf (vgl. Art. 44a USG und Art. 31-34 LRV). Neue Schad-
stoffverursacher sollen dadurch gegenüber den vorbestandenen Verursa-
chern nicht benachteiligt werden. Gemäss Umweltbericht (siehe BG1-act. 
2/36 S. 21 ff. in R 17 50) sind Überschreitungen der IGW bei den Luftschad-
stoffen im Bereich H._____ vor allem auf die winterlichen Inversionslagen 
und nicht auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen. 
Hinzu kommt das Risiko von temporären Überschreitungen der IGW ent-
lang grösserer Strassenzüge. Dies soll neue Bauvorhaben aber nicht a pri-
ori verunmöglichen, selbst wenn punktuell eine leicht erhöhte Verkehrsbe-
lastung zu erwarten ist. Der kommunale Massnahmenplan Lufthygiene 
spricht entweder von Parkplätzen für die Öffentlichkeit oder von Parkplät-
zen im Zusammenhang mit überdurchschnittlichen Emittenten. Das vorlie-
gende Projekt ist aufgrund der aktuell noch nicht definitiv feststehenden 
Parkplatzzahl nicht dazu zu zählen (Aktualisierung des (Luftreinhalte-) 
Massnahmenplans April 2007 im Kanton Graubünden, S. 29 f. [BG1-act. 
13 S. 49] in R 17 44; BG1-act. 15 [Massnahmenplan Lufthygiene Be-
schwerdegegnerin 2, April 1997 [Zusammenfassung] in R 17 50). Die NUP 
2015 geht von maximal 235 neuen Parkplätzen aus. Abhängig vom künfti-
gen Bauprojekt sind es möglicherweise auch weniger. Welche konkreten 
Massnahmen zur Eindämmung der zu erwartenden Immissionen zu ergrei-
fen sind, kann erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt 
werden. Auf S. 24 des einschlägigen Umweltberichts wird bereits auf mög-


- 98 -
liche Massnahmen im Rahmen der NUP hingewiesen. So werden nament-
lich die Erschliessung der Parkierung direkt über die Zubringerstrasse so-
wie die Berücksichtigung der vorhandenen Erschliessung durch den öffent-
lichen Verkehr bei Festlegung der Parkierungsanlage erwähnt. Weiter wer-
den die Ableitung der Parkhausabluft übers Dach des Hochbaus und die 
Aufhebung von 48 Parkfeldern beim bestehenden Postgebäude vorge-
schlagen. Auch hinsichtlich der Eindämmungsmassnahmen für die Bauzeit 
enthält der Umweltbericht (BG1-act. 2/36 S. 22 f. in R 17 50) schon Aus-
führungen, obwohl diese erst Gegenstand des späteren Baubewilligungs-
verfahrens bilden werden. Der Umweltbericht (BG1-act. 2/36 S. 12 ff. in R 
17 50) zeigt auf, dass die zu erwartende Zunahme des Verkehrs im Ver-
hältnis zum bestehenden Verkehr im Bereich Bahnhof/Dorfeingang Ost 
verschwindend gering ist. Weiter wird darin belegt, dass die in diesem Zu-
sammenhang zu erwartende Erhöhung der Luftbelastung mit weniger als 
0.2 % äusserst gering ist (BG1-act. 2/36 S. 26 in R 17 50). Zudem wird auf 
das Rundschreiben des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des ARE 
Bund „Effektivität und Effizienz verkehrslenkender Massnahmen bei ver-
kehrsintensiven Einrichtungen" vom 9. April 2013 hingewiesen (siehe 
https://www.bafu.admin.ch > Themen > Umweltverträglichkeitsprüfung > 
Rechtliche Grundlagen > UVP und Raumplanung: Rechtsgutachten, zu-
letzt besucht am 2. Dezember 2019). Danach nehmen Luftschadstoffemis-
sionen des Verkehrs wegen verbesserter Fahrzeugtechnik im Vergleich zu 
früher ab und damit geht auch die Bedeutung von verkehrsrelevanten Ein-
richtungen als Ursache übermässiger Emissionsbelastungen zurück. Des-
wegen stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit zusätzlicher Massnah-
men für ein Einzelprojekt noch vermehrt. Somit kann kein überwiegendes 
Interesse der Luftreinhaltung an der Verhinderung der im öffentlichen Inter-
esse liegenden Entwicklung auf H._____ ausgemacht werden. Die Auswir-
kungen der NUP 2015 auf die lufthygienischen Verhältnisse sind somit 
rechtsgenüglich abgeklärt. Allfällige erforderliche projektunabhängige De-
tailabklärungen sind im Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Die 


- 99 -
Emissionserklärungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 
dem ANU zwecks Prüfung und Entscheid einzureichen bzw. weiterzuleiten 
(vgl. Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1. f) des angefochtenen Genehmi-
gungsentscheids) (siehe BF-act. 23 S. 58 in R 17 44).
18.1.1.
Thematisiert wird überdies ein Verstoss gegen die Verordnung über die Sa-
nierung von belasteten Standorten (AltlV; SR 814.680) bzw. die Missach-
tung der umweltrechtlichen Vorschriften über die korrekte Entsorgung von 
Altlasten und Bauschadstoffen im betreffenden Planungsperimeter. 
18.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Replik dazu vor, dass sich gemäss 
Altlastenkataster auf dem Revisionsperimeter ein belasteter Standort be-
finde, weil dort 1971 Heizöl ausgelaufen und somit das Erdreich verunrei-
nigt worden sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass auf dem Planungsperi-
meter sanierungsbedürftige belastete Standorte vorhanden seien. Deshalb 
müssten zwingend entsprechende Untersuchungen gemäss Altlastenver-
ordnung angeordnet werden. Das ANU habe von der Beigeladenen ein 
Gutachten von PP._____ als Grundlage für das Genehmigungsverfahren 
herausverlangt. Die Beschwerdeführerin habe es nicht erhalten. Art. 3 AltlV 
verbiete Bauten auf sanierungsbedürftigen belasteten Standorten. Ziff. II B 
4. BESS verletze Art. 3 AltlV und sei somit bundesrechtswidrig. Die BESS 
verletze auch Art. 48 des Kantonalen Umweltschutzgesetzes (KUSG; BR 
820.100) und Art. 22 der entsprechenden Verordnung (KUSV; BR 
820.110), wonach eine Bewilligung der kantonalen Fachstelle zwingend er-
forderlich sei.
18.2.
Das Verwaltungsgericht hält fest, dass eine allfällig notwendige Sanierung 
von Altlasten nicht auf Planungsebene behandelt werden muss, ausser be-
lastete Standorte könnten im Rahmen einer Überbauung gar nicht geset-
zeskonform saniert werden. Dies stellte die Überbaubarkeit des Geländes 


- 100 -
und dessen generelle Eignung als Bauland natürlich in Frage. Hier ist dies 
aber nicht der Fall.
Bauprojekte auf belasteten Standorten benötigen gemäss Art. 48 KUSG 
die Zustimmung der Fachstelle (ANU). Dieses hat dazu ausgeführt, dies 
sei kein Ausschlusskriterium, welches eine Nichtgenehmigung der NUP 
2015 nahelegte. Je nach Ausgang der Untersuchungen seien aber Mass-
nahmen zur Entsorgung des Aushubmateriales vorzusehen und es müsse 
noch abgeklärt werden, ob im abzubrechenden Postgebäude umweltge-
fährdende Stoffe bzw. Sonderabfälle vorhanden seien, welche fachgerecht 
entsorgt werden müssten (siehe BG1-act. 2/32 Stellungnahme ANU vom 
2. Oktober 2014 S. 2 [Altlasten] in R 17 50). In Würdigung aller Gesam-
tumstände erweist sich die Prüfung des konkreten Sanierungs- und Entsor-
gungsbedarfs als zulässig, unter der Auflage gemäss Ziff. 1. g), im Baube-
willigungsverfahren die detaillierten Altlastensanierungs- und Entsorgungs-
bedürfnisse zu ermitteln, die entsprechende Entsorgungserklärung an das 
ANU weiterzuleiten und dem ANU eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu 
beantragen (siehe BF-act. 23 S. 58 in R 17 44). Vorbehalten bleibt gemäss 
dieser Auflage auch die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen 
durch das ANU. 
19.1.1.
Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären.
19.1.2.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, für die Parkierungsanlagen hätte 
zwingend eine UVP durchgeführt werden müssen (Art. 5 Abs. 3 UVPV). Die 
Beschwerdegegnerin 1 habe als Beilage 14 eine Stellungnahme des ANU 
vom 10. Januar 2013 eingelegt. Dann nehme das ANU Bezug auf eine 
UVP-taugliche Untersuchung. Demnach scheine auch das ANU davon 
ausgegangen zu sein, dass eine UVP durchgeführt werde. Der massge-
bende Schwellenwert von 500 Parkplätzen sei überschritten. Im Baube-
reich VII sei von der Beigeladenen die Einstellhalle H._____ mit 800 Ein-
stellplätzen erstellt worden und werde von dieser immer noch betreut. Der 


- 101 -
Baubereich IV könne maximal 210 Autoeinstellplätze umfassen. Nicht als 
Pflichtparkplätze benötigte Plätze könnten benachbarten Liegenschaften 
und der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden (Ziff. II A 2. BESS). 
Die für die Klinik erforderlichen Pflichtparkplätze würden im Baufeld II un-
tergebracht, ebenfalls unterirdisch. Des Weiteren dürften in sämtlichen 
Baufeldern oberirdische Parkplätze erstellt werden (Ziff. III 3. BESS). Es 
bestehe ein funktionaler Zusammenhang mit dem Parkhaus H._____. Es 
sei offensichtlich, dass das Parkhaus H._____ die Kapazitäten der beste-
henden Parkierungsanlage bei der Planung des hier strittigen Projekts 
berücksichtigt und einberechnet habe. 25 Parkplätze für das Klinikgebäude 
seien nicht ausreichend für den Klinikbetrieb und das gleiche gelte für 210 
Parkplätze im Baufeld IV für die Hotelnutzung und die weiteren Nutzungen. 
Die Parkierungsanlagen dürften nach BESS auch verbunden werden. Ein-
zelne Anlagen, die räumlich zusammenhingen, stünden grundsätzlich auch 
funktional in einem Zusammenhang, wenn die räumlichen Verbindungen 
dazu dienten, beliebig abwechselnd die einfachere Benutzung einer ande-
ren Anlage zu ermöglichen. Es sei bei der Planung offenkundig angenom-
men worden, die Benützer der neuen Grossüberbauung würden auch die 
bestehende Parkierungsanlage H._____ benutzen.
19.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44).
19.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be-
schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über 
Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600 
Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer-
degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park-
hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie-
rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003 
200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus 


- 102 -
mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2 
übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen (vgl. BG2-
act. 74-76 [mit Vorlage Gemeinderat für Volksabstimmung vom 2. Juni 
2002; Budget Gemeinde für Verwaltungsjahr 2017 mit Position 651; Über-
bauung H._____ - Kaufvertrag Parkhaus H._____] in R 17 44).
19.1.5.
Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe 
dargelegt, dass die Nutzungsplanung H._____ Süd nicht genügend detail-
liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige 
UVP wäre im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel-
lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant. 
Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park-
plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige 
weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen-
sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit 
dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten. 
Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende 
geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus-
gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er-
klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las-
sen. Dies übergehe die Beschwerdeführerin. Damit sei das Thema der 
„Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark-
plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20). 
Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli-
gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden.
19.2.
Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An-
hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von 
500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto-
nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige 
und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü-


- 103 -
fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das 
Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen 
schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird 
in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung 
der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be-
zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri-
gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil-
ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht 
jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son-
dern nur solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillierungs-
grad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark einem 
Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich revidierte Rah-
mennutzungsplanung – mit angepassten Baubereichen und recht detaillier-
ten Gestaltungsvorschriften für H._____ Süd –und nicht um eine verbindli-
che und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungsplanung. 
Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Parkplätze 
noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorliegend 
tatsächlich benötigt würden und realisiert werden sollten, ergibt sich unstrit-
tig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat sich die Beigela-
dene bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstellplätze für 
Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein jede ver-
lässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zusätzlich die 
zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu treffen. Es fehlt 
hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungs-
grad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorlie-
gen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung der UVP-
Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusammenhang 
(s. Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 E. 5.2; BGE 
142 II 20 E. 3.5 S. 29) zwischen den neuen Parkhäusern und dem beste-
henden Parkhaus H._____. Diese relevante Frage wird erst dann absch-
liessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des detail-


- 104 -
liert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und funk-
tionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Entspre-
chend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsentscheid 
vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1.c) des Dispositivs die Auflage verfügt, 
dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durch-
zuführen sei, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchpro-
jekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und 
die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbunden wer-
den oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III 
und IV anderweitig überschritten wird (BF-act. 23 S. 57-58 in R 17 44). Vor-
läufig ist einzig zu konstatieren, dass die Parkierungsanlagen für Fussgän-
ger verbunden werden sollen (siehe BG1-act. 9 BESS Ziff. III [Erschlies-
sungsvorschriften] 4. [Fusswege und Fussverbindungen] und 5. [Anschluss 
H._____ an die Fusswegverbindung Via M._____ – Parkhaus H._____ – 
Via I._____] in R 17 50). Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten Parkierungs-
anlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen mit erheblichen Luft-
verunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, dass die Beschwerde-
gegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zustimmung der kantona-
len Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde erweist sich auch 
diesbezüglich als unbegründet.
20.1.1.
Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'.
20.1.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Beschwerdegegnerin 2 habe zwar eine 
Analyse der QQ._____ eingeholt. Es fehle aber eine von der Beschwerde-
gegnerin 1 angeordnete fachliche Abklärung zu den von der Denkmal-
pflege empfohlenen Punkten. Eine bauhistorische Interessenabwägung 
zwischen ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und Objektschutzinter-
esse gemäss Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 fehle. Das sei Willkür. 
Der GGP über die schützenswerten Bauten und Anlagen stehe in Revision. 
Die Revisionsvorlage beinhalte auch eine Überprüfung der Begriffe schüt-


- 105 -
zenswert, erhaltenswert und beachtenswert gemäss Art. 108 f. BG. Damit 
habe hier gar nicht geprüft werden können, welchen Schutzstatus das Post-
gebäude habe oder haben werde. Bei der Beschwerdegegnerin 2 sei zu-
dem ein Gesuch um Unterschutzstellung des Postgebäudes (BG1-act. 2/34 
in R 17 50) gestellt worden. Darüber habe wegen der bestehenden Pla-
nungszone nicht entschieden werden können. Die geplante NUP falle somit 
darunter.
20.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57).
20.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die 
Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes in der vorliegenden 
projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzunehmen, und nicht die 
eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbestrittenermassen habe 
das Postgebäude, welches 1950 am Standort des sechs Jahre zuvor ab-
gebrannten N._____ gebaut worden ist, gemäss geltender Nutzungsord-
nung keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in einem behördenverbind-
lichen Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Totalrevision der kommu-
nalen Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswertes Objekt in den Ge-
nerellen Gestaltungsplan aufgenommen worden, was zweifellos hätte ge-
schehen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. Beim Postgebäude 
habe es sich damals um ein öffentliches Objekt gehandelt. Niemand habe 
sich daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, das bereits 1988 Dr. 
AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein Kurzinventar guter ört-
licher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 mit den Bauten ergänzt 
habe, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Beschwerdegegnerin 2 
habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine Schutzmassnahmen 
nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. Schon in diesen Listen 
sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft worden. Im Hinblick auf 
eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die sogenannt übrigen als schüt-


- 106 -
zenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien damit vorab die im Privat-
besitz stehenden Gebäude) habe der Gemeindevorstand nach Rechtskraft 
der Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der Kulturobjekte von 1991 
durch Dr. AA._____, Kunsthistorikerin aus Zürich, auf seine Aktualität hin 
überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 die betreffenden 
Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchgeführt. Dazu habe 
sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hangkante, zwischen den 
beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Gebäudeteil mit Flach-
dach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. Breite, auf kurzen 
Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Geschoss bandartig 
vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in spannungsvollem Ver-
hältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtsteinmauerwerk, Sgraffiti und 
Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hanglage neben dem Hotel 
D._____.“ Daran schliesse die Bewertung „erhaltenswert“ mit dem Zusatz 
„situationswert“ an. Die denkmalschützerische Beurteilung des Postgebäu-
des durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau habe ergeben, dass das 
Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemeindevorstand habe am 8. Fe-
bruar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun auch mit den übrigen, in 
Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten zu ergänzen. Er habe 
zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, welche inzwischen zweimal 
verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 2016 – laut Gemeinde-
spiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – gelte. Der Entwurf für 
die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober bis 4. November 
2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, mit der Möglich-
keit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der Folge seien dann 
insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von Rechtsanwalt Dr. 
Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, in der dieser na-
mens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 den Antrag ge-
stellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schützenswertes Kul-
turobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei ein Gutachten 
zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäudes in Aussicht 


- 107 -
gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 eingegangen 
sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE._____, Kunst- und 
Architekturhistoriker, Zürich, verfasst worden (siehe BF-act. 30 in R 17 44; 
BG1-act. 2/40 in R 17 50; BG1-act. 6/49 in R 17 50). Er habe festgehalten, 
dass Dr. AA._____ zu Recht das Postgebäude ins 2007/2008 erstellte ört-
liche Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur für Postgebäude: BF-
act. 34 in R 17 44; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R 17 44) aufgenommen 
habe. Die Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber nicht in Zweifel gezogen 
worden. In der Duplik wird noch ergänzt, diese Inventarlisten hätten keine 
Verbindlichkeit. Es seien Grundlagen nach Art. 7 KRG. Die Studie der 
QQ._____ habe dem Gemeindevorstand als Grundlage für eine Interes-
senabwägung gedient. Die Frage sei für den Vorstand mitentscheidend für 
die Verabschiedung der Vorlage zuhanden des Gemeinderates und der Ur-
nenabstimmung gewesen. Somit sei im Rahmen der projektbezogenen 
Sondernutzungsplanung die Prüfung der denkmalpflegerischen Aspekte 
nach Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne einer Vorwegbeurtei-
lung zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mitwirkungsauflage habe dann 
erst im Januar 2015, die zweite gar erst im Sommer 2015 stattgefunden. 
Bereits in der Vernehmlassung wird ausgeführt: Die Frage der Verletzung 
der Planungszone stelle sich gar nicht. Der Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG 
habe nämlich primär Bauvorhaben im Auge und allenfalls noch Folgepla-
nungen, keinesfalls aber die Grundordnung selbst bzw. Teile davon. Abge-
sehen davon wären Änderungen an einem Teil der Grundordnung wie hier 
im Bereich von H._____ Süd ohne weiteres möglich, wenn die Schutzan-
liegen berücksichtigt würden. Hier sei also lediglich abzuklären, ob die Vor-
aussetzungen für eine Qualifikation des Postgebäudes im Lichte des Orts-
bildschutzes vorlägen und, wenn ja, ob die daraus gezogenen Schlüsse 
richtig seien, insbesondere was die Interessenabwägung anbelange. Die 
erste Frage sei zu bejahen, nachdem Dr. AA._____ das Postgebäude bloss 
als erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 
108 BG eingestuft habe. Nur als erhaltenswert eingestufte Objekte stünden 


- 108 -
nicht unter absolutem Schutz; sie könnten auch abgebrochen werden, 
wenn gewichtige Interessen dafürsprächen. Für diese Interessenabwä-
gung, und nicht etwa zur Beurteilung der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, 
habe die Beschwerdegegnerin 2 bei der QQ._____ ein Gutachten einge-
holt, das die für einen Abbruch des Postgebäudes sprechenden Aspekte 
beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich mit dem Neubau des H._____ die 
Chance biete, das frühere Hotel-Ensemble mit D._____, A._____ und dem 
1944 abgebrannten N._____ wieder "auferstehen" zu lassen, der Neubau 
des H._____ an diesem wichtigen Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 
eine adäquate Visitenkarte schaffe, welche dem Postgebäude fehle. Neue 
Hotelbetriebe in einem Tourismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien 
zwingende Voraussetzung für eine positive touristische Entwicklung. 
Standorte an guter Lage seien ausgesprochene Mangelware und mit dem 
Neubau des H._____ und der Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- 
und Ausbildungsplätze geschaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit 
der bestehenden Regelung der baulichen Nutzung des Postareals die 
Grundsätze der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und 
der Siedlungsentwicklung nach innen (Abs. 2 lit. abis und b RPG) nicht opti-
mal verwirklichen liessen. Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung 
H._____ Süd würde dieses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nut-
zung des Postareals liesse sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim 
Postgebäude um ein einzigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten 
Schutz handeln würde, was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwer-
deführerin A._____ beigezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 
2016, "die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss dem neuen gülti-
gen Gestaltungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, (eröffne) die Möglich-
keit, ein sperriges Hindernis aus dem Weg zu räumen und damit eine neue 
Chance“ (BG1-act. 2/17 S. 2 oben in R 17 44). Letztlich entscheidend sei 
aber die Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der Beurteilung der 
II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen schlech-
ten Zustand befinde, nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur und da-


- 109 -
mit die Erdbebensicherheit anbelange. Die II._____ Ingenieure AG komme 
zum Schluss: „Ein Umbau des Gebäudes oder gar eine Aufstockung erach-
ten wir als extrem aufwendig und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle 
Nutzung durch die ungünstigen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen 
Gründen ist ein Umbau/Aufstockung nicht empfehlenswert“ (BG1-act. 6/51 
in R 17 50). Diese Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses 
Befunds erübrige sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irre-
levant, ob der GGP schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe 
oder nicht. Die Interessen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes 
sprächen, seien daher weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibe-
haltung des Objekts ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung 
vermöchte weder eine Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der 
ENHK etwas zu ändern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung 
nicht in ihren Aufgabenbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob 
sich die kantonale Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsbe-
richts zur Schutzwürdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder 
nicht. Darauf habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche 
Beurteilung im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die 
Problematik beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl 
das ursprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den 
Abbruch des Postgebäudes voraus. 
20.1.5.
Die Beigeladene verweist auf die Ausführungen zum GGP schützenswerte 
Bauten (vgl. BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die 
Erhaltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt 
worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den 
möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an-
gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei bezüglich Städtebaus das abge-
brannte N._____, das wieder zum Leben erweckt werden solle.


- 110 -
20.2.
Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen 
und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 
(vorstehend E. 20.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (vorstehend E. 20.1.4) 
und der Beigeladenen (vorstehend E. 20.1.5) materiell anzuschliessen. 
21.1.1.
Weitere Rügepunkte bilden der 'Ortsbildschutz inkl. Gebäudegestaltung'.
21.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt in der Replik vor, dass die NUP 2015 nicht 
auf ihre Ortsbildverträglichkeit hin überprüft worden sei. Dem besonderen 
Wert des gewählten Standorts laut ISOS-Inventar, UNESCO-Konvention 
und geltender regionaler sowie kommunaler Planungsgrundlage sei nicht 
Rechnung getragen worden. Die betreffende NUP sei aber offensichtlich 
auch nicht mit dem Ortsbildschutz vereinbar. Es sei ein gigantisches Me-
gabauwerk in einer bisher als Grünfläche ausgeschiedenen Fläche. Die 
Umgebung sei kleinformatiger. Gemäss kantonaler Denkmalpflege sei das 
Projekt wuchtig und von starker Dominanz auf Umgebung und Ortsbild. 
Selbst die mutmassliche Betreiberin erachte das Projekt weder bedarfsent-
sprechend noch ortsbild- und landschaftsverträglich. 
Die Beschwerdegegnerin 2 und Projektanten hätten unterschiedliche Auf-
fassungen. Erstere halte die enormen Nutzungsmasse wegen der Zweck-
bestimmung als Hotel für zulässig. Die Projektanten seien der Meinung, 
unterhalb einer Höhenkote von 1'820 m.ü.M. könnten sie unbeschränkt 
Wohnungen oder andere Nutzungen erstellen. Zudem sehe das Richtpro-
jekt weitere Nutzungen vor. Die Erstellung eines Megabauwerks sei sach-
lich nicht gerechtfertigt, auch wenn ein Hotel nach Sonderbauformen ver-
langen würde.
21.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 67-70).


- 111 -
21.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 führt an, es seien vor allem D._____ und 
A._____, welche die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 bezüglich 
Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung kritisierten und geltend machten, 
dass der vorliegende Sondernutzungsplan eine weit grössere Ausnützung 
des Gebiets H._____ Süd zulasse, als dies bisher der Fall gewesen sei und 
dabei auch die geltenden Bestimmungen über das Mass bei einer Neuü-
berbauung verletze. Zudem übersteige die zulässige Nutzung diejenige der 
Regelbauweise in der angrenzenden Inneren Dorfzone um ein Vielfaches. 
Der Hotelneubau würde gemäss Richtprojekt insgesamt 15 Etagen aufwei-
sen, davon 12 zumindest teilweise oberirdisch, die restlichen unterirdisch. 
Die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I – erhöhe sich auf 
1'837.5 m.ü.M. und verdopple damit die zulässige Gebäudehöhe gemäss 
Spezialzone H._____ auf eine Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nord-
seite und 48 m auf der Südseite. Damit würde die Gebäudehöhe in der 
angrenzenden Dorfzone um etwa 13 bis 30 m überschritten. Auch der Kli-
nikbau würde eine Höhenkote von immerhin 1'820 m.ü.M. aufweisen. Die 
städtebauliche Beurteilung der beigezogenen Fachleute (G._____ ag und 
FF._____ AG) habe gezeigt, dass die Standorte und die Setzung der ge-
planten Baukörper wie auch deren Volumetrie und Gebäudehöhe richtig 
gewählt seien. Solche Sondernutzungen riefen eben nach Sonderbaufor-
men, was die Beispiele der umliegenden Hotels, nämlich D._____, A._____ 
und K._____ – aber auch Z._____ House – zeige. Es sei für den Gemein-
devorstand aber auch klar, dass sich diese Sonderbauform nur mit einer 
entsprechenden Typologie und Nutzung, wie eben einem Hotel, rechtferti-
gen lasse. 
Es sei egal, ob es sich bei den bestehenden Hotelbauten um historische 
Objekte handle. Die Weiterentwicklung dürfe nicht unterbunden werden. 
Das widerspräche auch Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis, bbis und c RPG. 
Zwar bleibe gemäss den Konzepten der G._____ ag vom Mai 2011 (BG1-
act. 2/43, BG1-act. 4/49), November 2011 (BG1-act. 2/44, BG1-act. 4/50) 
und Juni 2014 (BG1-act. 2/45, BG1-act. 4/52 allesamt in R 17 50) das Ge-


- 112 -
genüber des Baus offen und der Grösse des neuen Eingangs stehe ein 
kleinformatiges Wohnhaus gegenüber. Dies bleibe aber so, bis D._____ 
und vor allem A._____ keine einigermassen klaren Vorstellungen über die 
Nutzung in diesem Bereich hätten. Die Beschwerdegegnerin 2 wäre dies-
bezüglich kooperativ. 
Im Gegensatz zur Planung 1999/2000 stelle heute nach Art. 1 Abs. 2 lit. abis 
RPG die Siedlungsentwicklung nach innen und damit eine hochwertige 
Verdichtung ein grosses Thema dar, ebenso wie das Gebot der Hotelför-
derung. Eine lockere Überbauung wäre heute auf H._____ höchst proble-
matisch. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten Bauten stellten 
bezüglich Nutzungsdichte, Gebäudeabmessungen und vor allem Höhe 
nichts Anderes dar als die natürliche Fortsetzung der herrschenden Kör-
nung in der Umgebung. Diese Baukörper fügten sich optimal in die Skyline 
der Beschwerdegegnerin 2 ein, welche ihrerseits durch die grossen Hotel-
bauten geprägt werde. Das ARE habe im zweiten Vorprüfungsbericht vom 
24. Juli 2014 sogar eine zusätzliche Verdichtung bzw. Erhöhung der Nut-
zungsdichte vorgeschlagen (siehe BG1-act. 2/23 Ziff. 4.1 S. 5-6, BG1-act. 
4/53 Ziff. 4.1 S. 5-6 in R 17 50). Aus Rücksicht auf die benachbarten Lie-
genschaften hätten die Projektanten davon aber abgesehen und die Höhe 
des vorgesehenen Gesundheitshotels noch reduziert.
Durch den Neubau würden nur wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht 
stark beschränkt, jedenfalls nicht die P._____ und die beiden Hotelliegen-
schaften. Die P._____ (Parzelle 1915) und der A._____-Hotelkomplex (Pa-
rzelle 1694) lägen derart hoch über dem oberen Rand des projektierten 
Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aussichtsbe-
schränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein Teil des 
X._____er Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar wie bisher. 
Indessen bestehe kein Anspruch auf freie Sicht, insbesondere nicht im 
Siedlungskern. In der Duplik wird noch präzisierend festgehalten: Die Stel-
lungnahme der Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 (BG1-act. 14 in R 17 
50) sei zu einem anderen Projekt als dem vorliegenden abgegeben wor-


- 113 -
den. Dieses sei in Höhe und Struktur wesentlich abgeändert worden. Im 
jüngsten Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 habe die Denkmalpflege so-
gar noch grösser dimensionierte Hauptbauten als vertretbar erachtet. Die 
jetzt vorhandenen kleinformatigen Wohnbauten auf H._____ Nord dürften 
keine Bezugsgrösse für eine zukünftige Planung sein. Es stimme nicht, 
dass ein Vergleich mit Z._____ House nur dann möglich wäre, wenn das 
für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotelzone erklärt wor-
den wäre. Im Bereich des im Richtprojekt vorgesehenen Gesundheitsho-
tels sei über der Kote 1'820 m.ü.M. nur eine Hotelnutzung zulässig, so dass 
auch insoweit kein Unterschied zur projektbezogenen Nutzungsplanung 
Z._____ House bestehe. Dass unter 1'820 m.ü.M. keine Hotelnutzung vor-
geschrieben worden sei, habe damit zu tun, dass bis zu dieser Kote schon 
nach bisherigem Recht alle Nutzungen der Inneren Dorfzone realisiert hät-
ten werden dürfen und zum Teil mit dem Postgebäude auch schon realisiert 
worden seien. Die Frage, ob oberhalb der Kote 1'820 m.ü.M. auch ho-
telähnliche Bauten zulässig seien, also generell strukturierte Beherber-
gungsbetriebe gemäss ZWG und in diesem Zusammenhang auch Querfi-
nanzierungen, könne hier offengelassen werden, weil die Regelung beim 
Z._____ House ebenfalls von einer hotelmässigen Nutzung spreche und 
sich damit im Bedarfsfall die gleiche Auslegungsfrage stellen würde.
21.1.5.
Die Beigeladene hält fest, das Projekt nehme gemäss Umweltbericht die 
Anliegen des ISOS geradezu auf. Die Planung nehme mit ihrer Bebauung- 
und freien Raumkonzeption auf die Umgebung genügend Rücksicht. Das 
städtebauliche Konzept werde weitergeführt. Die Stellungnahme der kan-
tonalen Denkmalpflege sei berücksichtigt worden. In der Duplik wird noch 
ergänzt, die Beschwerdegegnerinnen hätten sich mit den ISOS auseinan-
dergesetzt. Es stimme nicht, dass die Sondernutzungsplanung H._____ 
Süd überdimensionierte Bauten zulasse. Das geplante Bauvolumen ent-
spreche gerade dem betreffenden Standort mit den benachbarten Hotels 


- 114 -
und dem erschliessungsrelevanten öffentlichen Verkehr, besonders wegen 
des nahen Bahnhofs. Hier erheische auch das ISOS einen Akzent.
21.2.
Nach Auffassung des Gerichts schreiben Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 
73 Abs. 1 KRG das Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen 
vor. Eine optimale Gesamtwirkung wird aber nicht verlangt. Hier enthält das 
kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und Gestaltungsvorschrif-
ten. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene Planungsermessen 
haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben. Bei den Ästhetikfragen 
haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Beurteilung- und Ermes-
sensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als Beschwerde- und Ge-
nehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse anstelle desjenigen 
der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern bedeutet kein 
plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwicklung der Ortsbil-
der erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qualitäten und die 
Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegenstand bildet da-
bei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem aktuellen über-
geordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nutzungsplanung wird 
die Grundnutzung neu definiert.
Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein-
zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs. 
Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2. 
Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in 
dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N._____. An-
stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion 
weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan-
ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen 
mit der künftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu-
mina entlang der Nordseite der Via I._____. Mit der Gliederung der Ge-
bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können 
trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des 


- 115 -
Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist 
schon heute recht dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Über-
bauung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der In-
neren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit 
wird auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen 
und südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi-
schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes 
(Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar 
kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem 
Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als 
Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der 
Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd 
2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften.
Im Gutachten der LL._____ AG (vgl. BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) hat 
gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der Nachweis erbracht werden kön-
nen, dass das dem Richtprojekt vom 19. September 2015 zugrunde gelegte 
Raumprogramm und damit auch der Volumenbedarf für ein modernes Ge-
sundheitshotel mit Klinik betrieblich und wirtschaftlich im Grundsatz richtig 
dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses Gutachtens vermag sich das Gericht 
uneingeschränkt anzuschliessen.
Der Grössenvergleich (Fussabdruck) von A._____ und D._____ mit dem 
geplanten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche 
von 2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche vom A._____ und 6'262 m² 
Grundfläche beim D._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden 
genannten Tophotels (vgl. BG1-act. 6/32 in R 17 50).
Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta-
tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau-
stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt 
den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus-
gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu 
schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im 


- 116 -
Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla-
nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies 
gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und 
das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be-
schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut-
zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege-
staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März 
2019 (vgl. Gerichtsfotos 1-61) und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 44 – 
Wurde dem Gericht ausgehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der 
getroffenen Lösung hat die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde 
das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wett-
bewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die 
Entwürfe sind zudem seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft 
und durch die Projektverfasser umfassend überarbeitet worden.
22.
Zur Thematik der 'Verbauung der bisherigen Aussicht' ist klarzustellen: Es 
gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt bisheriger Aussichts-
verhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschriften re-
spektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG je-
derzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter 
Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht 
zu rechnen. Dies hat sich durch die Siedlungsentwicklung nach innen ver-
schärft. Diese führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten 
Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Eine gegenteilige 
Auffassung führte zu einer Schlechterstellung des Projekts gegenüber 
grossvolumigen Gebäuden wie den Hotels ringsum. Weder der Hotellie-
genschaft der Beschwerdeführerin noch für andere Dorfteile wird die be-
stehende Aussicht auf nicht vertretbare Weise geschmälert. Dies hat auch 
der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt. Das topogra-
phisch weit höher als das Projekt gelegene A._____ Hotel und die Resi-
denzen in einer Entfernung von rund 90 m haben keine unhaltbaren Ein-


- 117 -
schränkungen der Aussicht zur Folge. Die Sicht wird nicht verbaut. Ledig-
lich der Blick auf den See, insbesondere aus den westlichen Suiten auf den 
unteren Geschossebenen erfährt Einschränkungen, wogegen für die Ho-
telhalle und die darüber liegenden Geschosse immer noch eine gute See-
sicht gewährleistet bleibt. Die Sicht vom D._____ wird höchstens in Rich-
tung Westen geringfügig beeinträchtigt. Die möglichen wirtschaftlichen Ein-
bussen bei der Beschwerdeführerin müssen bei einer Interessenabwägung 
hinter dem öffentlichen Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen 
für das neue Hotel und die neue Klinik am genannten Standort und der 
damit ermöglichten Weiterentwicklung im Einklang mit den neuen Verdich-
tungsgrundsätzen zurückstehen. Mittels Auflage ist sichergestellt, dass von 
der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 nur dann Ge-
brauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen 
überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Sollte wider Erwarten das Ho-
tel nicht gebaut werden, gilt gemäss Ziff. II A. 1.4 letzter Absatz BESS die 
maximale Höhenkote von 1'820 m.ü.M., wie es bereits bei der NUP 2002 
der Fall gewesen war. Die Aussicht ab Niveau Via I._____ ist sicherlich 
beeinträchtigt, jedoch nicht übermässig. Es werden dort zwei Aussichtster-
rassen erstellt, welche für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Architekt 
T._____ hat zudem am Augenschein vom 29. März 2019 betont, dass zwi-
schen den Gebäuden trotz baulichen Erweiterungen überall stets ein Mini-
malabstand von 25 m eingehalten wird. Die entstehenden Beeinträchtigun-
gen der Aussicht stehen der Genehmigung der vorliegenden Planung folg-
lich nicht entgegen. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren durchzu-
führen gewesen wäre, kann offenbleiben. Erstellt ist aber immerhin, dass 
die früheren Entwürfe (seit 2010/11) immer wieder überprüft und durch die 
Projektverfasser umfassend überarbeitet worden sind.
23.1.1.
Einen zusätzlichen Streitpunkt bildet die 'Planungsmehrwertabschöpfung'.


- 118 -
23.1.2.
Die Beschwerdeführerin moniert diesbezüglich, die Beigeladene verfüge 
gemäss einer Vereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin 2 und ihr 
auf Parzelle 1808 über 16'900 m² BGF mit der Möglichkeit, darauf Wohn-
bauten und Arbeitsstätten realisieren zu können. Nach Inkrafttreten der Re-
visionsvorlage liessen sich auf Parzelle 1808 jedoch wesentlich mehr BGF 
bzw. höhere Bauten realisieren als bisher. Daraus ergebe sich gemäss je-
ner Vereinbarung kein Planungsvorteil für Parzelle 1808, wenn die Mehr-
nutzung bzw. Mehrhöhe nur für die geplante Hotel- und Kliniknutzung be-
ansprucht werde. Dies sei hier gewährleistet, wenn ein Hotel mit Restaura-
tionsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen und sportli-
chen Nutzungen erstellt werde. Öffentliche und gewerbliche Nutzungen, 
Dienstleistungsbetriebe und Wohnungen seien gestattet. Der Baubereich II 
sei für den Bau einer Klinik bestimmt. Zulässig seien Arztpraxen, öffentliche 
und gewerbliche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe. Laut Vereinba-
rung müssten also die neu geschaffene Überbauungsmöglichkeit des Kli-
nikareals, die Steigerung der zulässigen Gebäudehöhe am Hotelstandort 
von 18.5 m auf mehr als 46 m, die zusätzliche Nutzung für Erstwohnungen, 
Zweitwohnungen und Gewerbe von wohl über 14'000 m² und die Nutzung 
für Hotels und Klinik in beliebiger Höhe nicht abgegolten werden. Diese 
Einschätzungen und die Berechnungsgrundlagen dazu seien nie publik ge-
macht worden. Möglicherweise könnten anstatt bisher 16'900 m² neu 
30'254 m² für das Hotel und 8'079 m² für die Klinik, total 39'324 m², realisiert 
werden. Die Steigerung betrage somit 22'424 m². Diese vorgesehene Re-
gelung (gemäss Vereinbarung) widerspreche Art. 5 RPG und Art. 19 Abs. 
3 KRG. Die Erhöhung der BGF am Baustandort des H._____-Hotels auf 
das Doppelte und die Neueinführung einer Überbaubarkeit am vorgesehe-
nen Standort der Klinik seien klare Planungsvorteile und müssten abgegol-
ten werden. Es stimme nicht, dass die Beschwerdegegnerin 2 auf den 
Mehrwertausgleich verzichten könne. In Art. 19 Abs. 3 KRG gebe es eine 
Bestimmung, die hätte angewendet werden sollen. Die Beschwerdegegne-


- 119 -
rin 2 hätte hier folgerichtig zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages 
angehalten werden müssen.
23.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 64-65). 
23.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, laut Genehmigungsentscheid 
fordere Art. 5 Abs. 1 bis RPG einen Mehrwertausgleich nur bei neu und 
dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden. Aus Bundesrecht resul-
tiere für das betreffende Areal also keine Abschöpfungspflicht, auch aus 
Art. 19 Abs. 3 KRG nicht; vorbehalten bleibe die Möglichkeit der vertragli-
chen Festlegung eines angemessenen Ausgleichs. Bei Weigerung zur Zu-
stimmung müsste von einer Planungsmassnahme abgesehen werden. 
Zwar sei hier in den Baubereichen I, II und III keine Hotel- bzw. Klinikzone 
statuiert worden. Indessen handle es sich materiell um eine solche Zone, 
weil gemäss Ziff. 1.2 und 1.4 BESS die Nutzungen, welche über das bis-
herige Mass von ca. 16'900 m² BGF und die bisherige Höhe (1'820 m.ü.M.) 
hinausgingen, nur für diese Zwecke verwendet werden könnten. Erst recht 
gelte dies nach den entsprechenden zusätzlichen Auflagen der Beschwer-
degegnerin 1. Weil Hotel- und Kliniknutzung von grösstem öffentlichen In-
teresse seien, habe die Beschwerdegegnerin 2 hier zu Recht auf eine 
Mehrwertabschöpfung verzichtet. Dies sei beispielsweise auch beim 
Z._____ House, bei der Jugendherberge, beim RR._____ und beim 
L._____ geschehen. Soweit es um die zulässige Wohnnutzung im Baube-
reich I gehe, sei diese nach wie vor ca. 16'900 m² und eine Mehrwertab-
schöpfung nicht gerechtfertigt. Nicht ersichtlich sei ein schützenswertes In-
teresse der Beschwerdeführerin an einer Mehrwertabschöpfung. Es be-
stehe diesbezüglich auch kein öffentliches Interesse.
23.1.5.
Die Beigeladene entgegnet, der Verzicht der Beschwerdegegnerin 2 auf 
eine finanzielle Mehrwertabschöpfung verstosse nicht gegen Art. 5 RPG 


- 120 -
oder Art. 19 Abs. 3 KRG. Jedenfalls hätte dies nicht zur Folge, dass der 
GGP ungültig wäre. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin seien keine 
gestaltungsplanbezogenen Rügen. Daraus könnte sie keinen Vorteil zie-
hen und sei nicht legitimiert. Die allfällige Mehrwertabschöpfung wäre eine 
Folge einer Nutzungsplanänderung und keine Voraussetzung. Art. 5 RPG 
sei noch nicht umgesetzt, der Kanton habe Zeit bis 30. April 2019. Art. 19 
Abs. 3 KRG sei eine Kann-Bestimmung. Es gebe keine Verpflichtung und 
es brauchte eine Vereinbarung. Gemäss GGP gebe es Einschränkungen. 
Im Baufeld I dürften über die Höhenkote von 1'820 m.ü.M. Hotelnutzungen 
erfolgen. Der Baubereich II sei für eine Klinik bestimmt. Nur ergänzend 
zulässig seien Arztpraxen, öffentliche und gewerbliche Nutzungen und 
Dienstleistungsbetriebe. Wenn die Beigeladene bereit wäre, im Wesentli-
chen nur diese im öffentlichen Interesse liegende Nutzungen zu realisieren, 
erhielte sie am Ende keinen Planungsvorteil. Die von ihr zu entrichtende 
Entschädigung würde dann bereits in der Nutzungseinschränkung beste-
hen. Die Klinik S._____ werde gegenüber anderen Kliniken respektive dem 
Kreisspital nicht bevorzugt. Auch das Hotelgebäude werde nicht bevorzugt. 
Eine Ungleichbehandlung direkter Konkurrenten sei nicht auszumachen.
23.2.
Das Verwaltungsgericht vermag sich den zutreffenden und einleuchtenden 
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 23.1.3), der Be-
schwerdegegnerin 2 (hiervor E. 23.1.4) und der Beigeladenen (vorstehend 
E. 23.1.5) vollumfänglich anzuschliessen. Im Übrigen könnte sich noch die 
Frage stellen, ob die Beschwerdeführerin zu dieser Rüge mangels eigenen 
unmittelbaren Rechtsschutzinteresses überhaupt legitimiert ist, was so-
dann das Nichteintreten auf diesen Rügepunkt bedeuten würde (vgl. dazu 
eingangs E. 1.5 in fine). 
24.1.1.
Streitpunkt bildet im Weiteren auch das 'kommunale Verkehrskonzept'.


- 121 -
24.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt in der Replik vor, die Verkehrsstudie 
HH____ vom Juni 2014 (BG1-act. 2/30 in R 17 50) sei kein Teil des Pla-
nungsberichts. Sie stütze sich auf den RRIP OE ab, wonach die Beschwer-
degegnerin 2 eine Verkehrsstudie zu erstellen und für geeignete Massnah-
men zur Beschränkung und Reduktion der zulässigen Parkplatzanzahl zu 
sorgen hätte. Die Studie sei deshalb durch die kommunale Planungs-
behörde bei ihrer Planungstätigkeit zwingend zu berücksichtigen.
24.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 66-67). 
24.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, die Verkehrsstudie HH____ 
vom Juni 2014 sei kein Verkehrskonzept, nur eine Studie. Sie sei vom Bau-
amt in Auftrag gegeben und vom Gemeindevorstand bloss zur Kenntnis 
genommen worden. Sie habe keine verbindliche Wirkung. Das Verkehrs-
konzept sei im geltenden GEP und in Art. 38-47 BG enthalten. Der GEP 
unterscheide zwischen einem Perimeter inner- und ausserhalb. Innerhalb, 
dazu gehöre auch H._____ Nord und Süd, errichte grundsätzlich die Be-
schwerdegegnerin 2 Gemeinschaftsparkierungsanlagen und stelle diese 
ganz oder zum Teil als Parkplätze zur Verfügung. Die Beschwerdegegnerin 
2 könne dies auch Dritten überlassen. Innerhalb dürften Pflichtparkplätze 
nur beschränkt erstellt werden, im Dorf höchstens 40 %, im Bad höchstens 
50 % und somit nicht unbeschränkt viele. Die Regelung habe sich bewährt. 
Somit seien hier keine weiteren Einschränkungen nötig. Für das Gesund-
heitshotel und die Klinik gebe es eine Gemeinschaftsparkierungsanlage. 
Diese sei nicht öffentlich und der Zusatzverkehr, welcher daraus resultiere, 
sei auf dem kurzen Stück auf der Via I._____ bis zur Via M._____ gut zu 
bewältigen. Die Studie HH____ ziele nicht auf die Pflichtparkplatzregelung 
ab, sondern auf die öffentlichen Parkplätze. Danach sollen in den Zentren 
Dorf und Bad das Angebot an öffentlichen Parkplätzen auf öffentlichem 
Grund beschränkt werden. Im Dorf solle eine parkplatzfreie Zone mit u.a. 


- 122 -
einer Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses CC._____ geschehen. 
Dazu seien in der Studie flankierende Massnahmen vorgesehen.
24.1.5.
Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Erschliessung von H._____ 
Süd sei optimal. Es sei nicht ersichtlich, welches vernünftige Verkehrskon-
zept beeinträchtigt werden könnte.
24.2.
Nach Erkenntnis und Würdigung des streitberufenen Verwaltungsgerichts 
war Gegenstand der Auflage im Genehmigungsentscheid der Beschwer-
degegnerin 1 auch die im Juni 2014 von HH____ erstellte kommunale Ver-
kehrsstudie zur Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehrsange-
bot. Die Beschwerdegegnerin 2 hat zu dieser Verkehrsstudie erwogen, 
diese empfehle als zentrale Massnahme für die Verbesserung der örtlichen 
Verkehrssituationen im Gebiet 'Dorf' unter anderem die Aufhebung bzw. 
Umnutzung des Parkhauses CC._____. Mit den in der Studie empfohlenen 
weiteren Massnahmen in den Bereichen Parkierung und Parkraumbewirt-
schaftung, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr sowie verschiedener 
verkehrsplanerischer und organisatorischer Massnahmen sollten nach An-
sicht der Beschwerdegegnerin 2 die aus den bekannten Planungen und 
Bauprojekten resultierenden Verkehrszunahmen, wozu auch das Vorpro-
jekt H._____ Süd gehört, zu bewältigen sein. Für H._____ Süd gilt diese 
Feststellung ganz besonders wegen der guten Anbindung an den ÖV mit 
der RhB und zwei Buslinien in der Nähe und für den Individualverkehr an 
das Strassennetz eingangs der Beschwerdegegnerin 2. Im Umweltbericht, 
Ziff. 4.3.4 und 4.3.5 (BG1-act. 2/36 in R 17 50), hat sich die GG____ AG 
mit den von HH____ gelieferten Daten detailliert auseinandergesetzt. Die 
Verkehrsstudie bildet daher neben den weiteren Unterlagen eine gute 
Grundlage für die NUP 2015. Indessen kann über die definitive Anzahl der 
Parkplätze bekanntlich erst befunden werden, wenn ein konkretes Baupro-
jekt samt Nutzungs- und Betriebskonzept vorliegt. Differenzen zwischen 
der Verkehrsstudie und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren 


- 123 -
sind daher auch nicht entscheidend. Ein Nutzungs- bzw. Betriebskonzept 
ist erst dann zu erarbeiten, wenn klar ist, ob das Hotel und die Klinik mit 
den vorgesehenen Volumina und Gebäudeabmessungen erstellt werden 
können. Die NUP H._____ Süd steht damit nicht im Widerspruch zur Ver-
kehrsstudie, sondern berücksichtigt diese.
25.1.1.
Es wird überdies eine 'Einschränkung der Aussichtspunkte' bemängelt.
25.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt dazu bereits im Sachverhalt vor, dass die 
Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht richtig sei, im Baubereich III 
würden zwei neue Aussichtsterrassen geschaffen. Vor Ort sei feststellbar, 
dass die Aussicht von diesen projektierten Aussichtsterrassen praktisch zur 
Hälfte (in Richtung Südwesten und Westen) durch die Ostwand des Ge-
sundheitshotels beschränkt werde. Zudem kann auf die vorstehend in E. 
8.1.2 und E. 10.1.2 enthaltene Argumentation verwiesen werden.
25.1.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 62-64 und speziell S. 67-68).
25.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht dazu geltend, dass die Behauptung der 
Beschwerdeführerin masslos übertrieben sei, die Projektrealisierung wäre 
für einen grossen Teil des Dorfes und namentlich für ihre Hotelanlage auf 
Parzelle 1694 (A._____) eine Katastrophe. Ein Blick auf die Pläne zeige 
und der Augenschein werde dies bestätigen, dass durch den Neubau nur 
wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht stark eingeschränkt würden, je-
denfalls nicht die P._____ (Parzelle 1915 [Verfahren R 17 45]) und die bei-
den Hotelliegenschaften (A._____ und D._____). Die P._____ und der 
A._____-Hotelkomplex lägen derart hoch über dem oberen Rand des pro-
jektierten Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aus-
sichtsbeschränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein 
Teil des dort gelegenen Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar 


- 124 -
wie bisher. Zu Recht halte die Beschwerdegegnerin 1 in diesem Zusam-
menhang fest, dass kein Anspruch auf freie Aussicht bestehe. Dies gelte 
namentlich für einen Siedlungskern.
25.1.5.
Die Beigeladene bringt vorab vor, diese Rüge sei im vorinstanzlichen Ver-
fahren nie erhoben worden, weshalb die Beschwerdeführerin damit nun 
nicht zu hören sei. Abgesehen davon seien gemäss Richtprojekt in den Be-
reichen zwischen den Baufeldern I und II und westlich des Baufeldes I öf-
fentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant. Zwar werde die Aussicht 
beider Terrassen durch die Ost- bzw. West-Fassaden der H._____ jeweils 
in westlicher bzw. in östlicher Richtung eingeschränkt. Nichtsdestotrotz 
würden die Terrassen eine sehr gute Aussicht auf den See und die Berge 
gewährleisten, und das in Kombination mit der interessanten Architektur 
und Ausstrahlungskraft der geplanten Klinik- und Hotelgebäude. Damit 
setze der GGP den allenfalls schützenswerten Aussichtspunkt gemäss 
Vorlage zum GGP schützenswerte Kulturobjekte 2012 um. 
25.2.
Das Verwaltungsgericht stellt diesbezüglich klar, dass das im GGP von 
1999 enthaltene Signet „schützenswerter Aussichtspunkt/Aussichtslage" 
bereits in den Plänen und Bauvorschriften der NUP 2002 nicht mehr auf-
geführt wurde, so dass sich die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) 
im Zusammenhang mit der NUP 2015 damit nicht mehr auseinanderzuset-
zen hatte. Zudem sind zwischen den Baufeldern I und II und westlich des 
Baufeldes I öffentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant (BG1-act. 
2/36 Ziff. II A. 1.1 und B. 2 BESS in R 17 50). Somit berücksichtigt die NUP 
2015 die Interessen an der Erhaltung von Aussichtspunkten gebührend. 
Ein Rundumblick von Aussichtsterrassen ist keine Genehmigungsanforde-
rung.
26.
Zu den im angefochtenen Entscheid weiter behandelten Rügen betreffend 
'offene Nutzungsart' (Ziff. 16.4 S. 68-71) und betreffend 'Nutzungsan-


- 125 -
sprüche der Eigentümer H._____ Nord' (Ziff. 16.5 S. 71-72) ist der Be-
schwerde vom 2. Juni 2017 der Beschwerdeführerin nichts Neues oder Zu-
sätzliches zu entnehmen, was diese nicht bereits unter dem Aspekt der 
'Prüfung der Planmehrwertabschöpfung' gerügt hatte (vgl. dazu vorstehend 
E. 23.1.2). Es erübrigen sich deshalb auch weitere gerichtliche Erörterun-
gen dazu.
27.1.1.
Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'. 
27.1.2.
Die Beschwerdeführerin ist vorliegend der Meinung, dass auch die Abwä-
gung mit allenfalls abweichenden öffentlichen Interessen der Beschwerde-
gegnerin 2 zur Nichtgenehmigung (der NUP 2015) hätte führen müssen. 
Es sei der Nachweis erbracht worden, dass die Flächenansprüche der Kli-
nik und des Hotels – so sie denn überhaupt bestünden – mit einem Alter-
nativprojekt, welches 13 m weniger hoch sei, erfüllt werden könnten. Es 
könne diesbezüglich auf die detaillierte Konzeptstudie des Architekturbüros 
U._____ verwiesen werden. Wenn man den Anliegen des ISOS und der 
Dorfansicht sowie denjenigen der Nachbarn mit einer um 13 m niedrigeren 
Gebäudehöhe gebührend Rechnung tragen könne, so gebe es nicht den 
geringsten Anlass, dass Grossprojekt durchzudrücken. Es werde bestrit-
ten, dass eine umfassende und nachvollziehbare Interessenabwägung 
durch die Beschwerdegegnerin 2 stattgefunden habe.
27.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen 
Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74).
27.1.4.
Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 
habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes-
sen für und wider 'Gesamtplanung H._____' gegeneinander abgewogen. 
Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von 
H._____ Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht 


- 126 -
dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund-
heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im 
Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der QQ._____ 2014 
in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick-
lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor 
allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe sich der Ge-
meindevorstand mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In 
der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe 
die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali-
sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be-
richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des 
Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne-
rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh-
men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin-
stanz mit umfassender Kognition und gemäss Art. 49 KRG nach Anhörung 
der Beschwerdegegnerin 2 und Betroffener sogar berechtigt, rechtswidrige 
Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prüfung habe 
unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interessenabwä-
gung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die Be-
schwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung ganz 
oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung wäre nur dann vorzunehmen, 
wenn die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhte. Eine 
Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 aufgrund 
eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor-
lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla-
nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder 
privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige.
27.1.5.
Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS') 
geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter-
essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte 


- 127 -
Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, Residenza R._____, Auf-
wertung des Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Ho-
telareals L._____ im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____ 
Nord und der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes, 
bezeichne bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit be-
schränktem Eigenwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu 
verdichtende Brache gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten 
ortsbaulichen Akzent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qua-
litäten zwischen den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorf-
zentrum schaffe. Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die nahelie-
genden und zu den prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, näm-
lich das D._____ und das A._____ in bester und zeitgemässer Form. Auf-
grund dieser Erwägungen und Interessenabwägung habe schon das ARE 
keine Probleme mit dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E. 
12.1.5). 
27.2.
Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg-
nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä-
gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des 
dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen 
Standort (in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und 
aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im 
Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist) in den geplanten 
Ausmassen (in näherer Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolu-
men, wie die Hotels A._____, D._____ und K._____) und mit der vorgese-
henen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum Schluss ge-
kommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen Interesse 
liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen 
– so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des Postgebäu-
des sowie das Interesse der Hotels A._____ und D._____ samt übriger 
Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse – 


- 128 -
überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass die Ent-
stehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an promi-
nenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin 2 als 
weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, 
um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher 
werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation bestehen 
zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht zahl-
reich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvor-
haben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt 
worden ist.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt sodann auch deshalb zu Gunsten der 
vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt wird, 
dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Bau-
bereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte ma-
ximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. 
Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehenden 
privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nut-
zungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines 
dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ 
Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des 
Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I wider Er-
warten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen realisiert 
werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als 
sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd 
keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren 
Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen.
Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten 
der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste-
hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter-
essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder 
des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP 


- 129 -
2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich 
zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech-
tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein-
bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin 
2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf-
fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge-
planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung 
des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen 
des Raumplanungsrechts aber als höher ein als das private Interesse an 
einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei-
nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels 
der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent-
scheids (siehe BF-act. 23 S. 57 in R 17 44) wird zudem sichergestellt, dass 
von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur 
dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Vo-
lumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird.
28.1.
Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto-
ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch 
der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro-
tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be-
schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 356) vom 25. 
April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs-
planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als 
rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da-
gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt, soweit auf diese 
Beschwerde aus formellen Gründen überhaupt eingetreten werden kann.
28.2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der 
Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung (mit Durch-


- 130 -
führung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht vorliegend 
ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen. 
28.3.1.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene ebenfalls zu 
entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Person, 
welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teilnimmt, die 
gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich die Beige-
ladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden Anträgen als 
auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019 am Verfah-
ren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Verfahrens – aus-
sergerichtlich angemessen zu entschädigen ist. Angesichts der Gleichstel-
lung mit den Hauptparteien kommt in Bezug auf die Beigeladene Art. 78 
Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittelverfahren unter-
liegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegenden Partei die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 
28.3.2.
Ausgangspunkt bildet hier die (im Parallelverfahren R 17 50) eingereichte 
Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Huber) der Beigeladenen vom 15. 
Januar 2018, worin dieser eine Entschädigung von Fr. 69'579.10 ([soweit 
für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 185.50 
Std. meist à Fr. 360.--/Std. [zirka Fr. 66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbe-
trag Fr. 2'799.10]) geltend machte. Da sich die Eingaben und Vorbringen 
der Beigeladenen auf vier Beschwerdeführer/Innen beziehen, muss die 
Gesamtsumme der eingereichten Honorarnote entsprechend auf vier Par-
teien aufgeteilt werden. Zudem ist die betreffende Honorarnote von vorn-
herein noch zu kürzen. Im Kanton Graubünden ist für die Bemessung und 
Berechnung der Entschädigung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
die Honorarverordnung (HV; BR 310.250) massgebend. Nach Art. 2 Abs. 1 
HV setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden 
Partei nach Ermessen fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt: 
"Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das 


- 131 -
Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durch-
schnittlichen) Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementspre-
chend ist die Honorarnote vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinba-
rung laut Art. 4 HV) noch ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Ge-
richt setzt deshalb ermessensweise die Parteientschädigung auf gesamt-
haft Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 185.50 Std. à Fr. 240.-- [Fr. 44'520.--] 
plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] und Auslagenersatz für die Teilnahme 
am Augenschein vom 29. März 2019 [Pauschale Fr. 2'000.--] inkl. Studium 
Protokoll Augenschein) fest. Mangels Substantiierung und Spezifizierung 
der am 15. Januar 2018 eingereichten Honorarnote ist dieselbe je hälftig 
und damit zu gleichen Teilen auf die beiden Verfahren R 17 44, 45, 46, 50 
[Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] ande-
rerseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 44 bedeutet dies konkret, dass 
die hier obsiegende Beigeladene gegenüber der unterliegenden Beschwer-
deführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorarnote von Fr. 23'927.80 (für alle 
vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu entschädigen ist. Die Parteientschä-
digung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 23'927.89 geteilt durch 4). In diesem 
Umfang hat die Beschwerdeführerin der Beigeladene im Verfahren R 17 44 
eine aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Weil die Beigeladene 
gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und da-
mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehr-
wertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 
39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und 
R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b).
28.4.
Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG 
keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird.
Demnach erkennt das Gericht:


- 132 -
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
2'852.--
zusammen
Fr.
12'852.--
gehen zulasten der A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
3.
Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ AG mit Fr. 5'981.95 (ohne 
MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021 
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_53/2020).