gr_gerichte · R 2020 59 · 2021-09-28 · de

Baueinsprache - PVG 2021 Nr. 17 | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 59
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 28. September 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 1
und
E._____ AG,
c/o C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Frey,


- 2 -
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Baubescheid vom 19. Februar, mitgeteilt am 9. Mai 2018, bewilligte die 
Gemeinde B._____ der E._____ AG den Neubau eines Zweifamilienhau-
ses auf der unüberbauten Parzelle D._____ an der G._____ als Erstwoh-
nungen. Der Baubeginn erfolgte am 4. Juni 2018.
2.
Am 29. Juli 2019, gleichentags mitgeteilt, verfügte die Gemeinde B._____ 
einen Baustopp, weil festgestellt worden war, dass das Bauvorhaben ab-
weichend von den bewilligten Plänen umgesetzt worden war. Gleichzeitig 
wurde der Bauherrschaft sowohl für die Abgabe einer Erklärung hinsicht-
lich freiwilliger Herstellung des rechtmässigen Zustands wie auch für die 
Einreichung eines Projektänderungsgesuchs über das gesamte Wohn-
haus eine Frist bis zum 19. August 2019 gesetzt. Damals war das Bauvor-
haben bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau ausgeführt.
3.
Mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, stellte 
die Gemeinde B._____ fest, dass die Baubewilligung vom 19. Februar 
2018 dahingefallen sei. Zudem lehnte sie das nachträglich eingereichte 
Baugesuch ab. Sie führte insbesondere aus, gemäss Art. 94 KRG seien 
materiell vorschriftswidrige Zustände zu beseitigen, gleichgültig ob für de-
ren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden sei. Was bis-
her, d.h. bis zu dem von der Baubehörde angeordneten Baustopp ausge-
führt worden sei, sei jedoch nicht von vornherein widerrechtlich, sondern 
könnte im Rahmen eines neuen Baugesuchs gegebenenfalls bewilligt wer-
den. Aus diesem Grund verzichte der Gemeindevorstand diesbezüglich 
einstweilen auf weitere Schritte. Die Bauherrschaft sei jedoch gehalten, 
innert drei Monaten seit Eröffnung des vorliegenden Entscheids ein neues 
Baugesuch einzureichen, welches in allen Teilen den gesetzlichen Vorga-
ben entspreche. Sollte die Bauherrschaft dieser Aufforderung nicht nach-
kommen, so bliebe dem Gemeindevorstand aus Gründen des Orts- und 


- 4 -
Landschaftsbilds nichts anderes übrig, als Wiederherstellungsmassnah-
men anzuordnen. 
4.
Am 9. März 2020 reichte die E._____ AG ein neues Baugesuch ein, wel-
ches vom 12. März bis 1. April 2020 öffentlich aufgelegt wurde. Gegen-
stand dieses Baugesuchs bildet folgendes Bauvorhaben:
•
7. UG
Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen, Technikräume
•
6. UG
Drei Zimmer mit Nasszellen, Abstellraum, Werkstatt mit Lager, Weinkeller
•
5. UG
Fünf Personalzimmer mit Nasszellen, Küche, Waschküche, Trockenraum
•
4. UG
Schwimmbad mit Wellnessbereich, Technikraum, Putzraum
•
3. UG
Fitnessraum, Kino, Büro, Technikraum
•
2. UG
Drei Gästezimmer mit Nasszellen, Gartengeräteraum, Technikraum, Putzraum/ 
Waschküche
•
1. UG
Drei Gäste-/Kinderzimmer mit Nasszellen, Technikraum, Abstellraum
•
EG
Zwei Schlafzimmer mit Nasszellen
•
1. OG
Wohn- und Essraum, Küche, Abstellraum 
•
DG
Galerie
5.
Während der Auflagefrist erhob A._____ am 27. März 2020 Einsprache 
gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. 
Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Bauvorhaben stehe 
in Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung und sei nicht zonenkon-
form. 


- 5 -
6.
Mit Vernehmlassung vom 6. April 2020 beantragte die E._____ AG die 
Abweisung der Einsprache und die Genehmigung des Baugesuchs. Zur 
Begründung wurde hauptsächlich festgehalten, das eingereichte Baupro-
jekt halte alle Zonenbestimmungen des kommunalen Baugesetzes und 
des KRG ein. Zudem umgehe das Bauprojekt das Zweitwohnungsgesetz 
nicht. 
7.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 
2020, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab und 
bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der Erstwoh-
nungsverpflichtung. Bezüglich der geltend gemachten Verletzung des 
Zweitwohnungsgesetzes hielt die Gemeinde im Wesentlichen fest, dass 
es sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als AF.________ Ein-
wohnern handle, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erst-
wohnungen bestehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, be-
zahlbaren Wohnraum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, wel-
che einen Umzug nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxu-
riöseren Objekten wie vorliegend geplant niederlassen wollten. In B._____ 
bestehe also nach wie vor eine Nachfrage nach Erstwohnungen. Hinzu 
komme, dass es für Villenbesitzer schwierig sei, die meist sehr teuren Ob-
jekte zu überwachen. Dieses Problem lasse sich am besten lösen, indem 
in den Villen Raum für Hauswarte geschaffen werde. Diesem Bedürfnis 
werde mit vorliegendem Projekt dadurch Rechnung getragen, dass im zur 
Diskussion stehenden Bauvorhaben Personalzimmer vorgesehen seien. 
Abgesehen davon gehe es im konkreten Fall nicht um eine Vielzahl neuer 
Erstwohnungen, sondern um eine einzige, was schon rein zahlenmässig 
nicht ins Gewicht falle. Schliesslich dürfe nicht ausser Acht gelassen wer-
den, dass Eigentümer von derart exklusiven Objekten im Allgemeinen gar 
nicht daran interessiert seien, in einer Villa ohne Not zusätzlichen Wohn-
raum für Dritte zu schaffen; dadurch wäre die Intimität gefährdet. Daher 
bestehe kein Anlass, vorliegend einen Rechtsmissbrauch zu vermuten; 


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erst recht liege nicht der vom Bundesgericht geforderte offensichtliche Fall 
vor. 
8.
Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 27. Mai 
2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitge-
teilt am 5. Mai 2020, sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Ab-
weisung des Baugesuchs vom 9. März 2020 zu verweigern. Unpräjudiziell 
für die künftige Situation beantragte der Beschwerdeführer keine aufschie-
bende Wirkung. Die E._____ AG könne sich, falls sie pendente lite in 
Kenntnis der Beschwerde baue, nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. 
Eine Duldungsverfügung käme nicht in Betracht, ebenso wenig Schaden-
ersatzansprüche gegen den Staat oder den Beschwerdeführer. In materi-
eller Hinsicht brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass 
der angefochtene Entscheid Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG verletze. 
Vorliegend werde das Projekt erstellt für – angebliche – Interessenten, 
also noch unbekannte Erwerber. Die E._____ AG habe weder belegt noch 
glaubhaft dargelegt, dass im betreffenden Segment eine Nachfrage für 
Erstwohnungen bestehe. Eine solche Nachfrage gebe es nicht. Ohne ei-
gene Erhebungen zu tätigen habe sich die Gemeinde B._____ die Version 
der Bauherrschaft kritiklos zu eigen gemacht. Sie habe damit den Sach-
verhalt nicht abgeklärt. B._____ habe bei gleichzeitiger nicht unbedeuten-
der Abnahme der ständigen Wohnbevölkerung eine weit überdurchschnitt-
lich hohe Leerwohnungsziffer und es gebe sehr viele Leerwohnungen, 
auch im gehobenen Preissegment für ganzjährige Nutzer. Eine Nachfrage 
nach luxuriösen Villen mit bundesrechtlicher Erstwohnungsauflage gebe 
es nicht. Hinzu komme, dass solche Personen, wenn es sie denn gäbe, 
ihren Wohnsitz schnell wieder verlegen würden (z.B. wegen Steueropti-
mierung), womit keine Nachhaltigkeit bestehe. Die Gefahr, vorliegend von 
Beginn weg auf die Sistierungsmöglichkeit zu setzen, bestehe. Die Ge-
meinde habe zur Bekämpfung der Missbrauchsgefahr keine, jedenfalls 


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keine genüglichen bzw. vertieften Abklärungen vorgenommen, obwohl das 
Baugesuch und die Einsprache hierzu Veranlassung geboten hätten. Im 
konkreten Fall sei vielmehr der Beweis erbracht, dass das am 19. Februar 
2018 bewilligte Wohnhaus nicht verkäuflich gewesen sei. Es sei bis und 
mit Decke über dem 5. UG im Rohbau bereits ausgeführt gewesen, als ein 
Baustopp verfügt worden sei. Das nun in der Folge zur Vermeidung der 
Wiederherstellung des baurechtskonformen Zustands bewilligungser-
suchte Projekt sehe einfach eine Wohnung mit einer grossen Anzahl von 
Schlaf- und Wohnzimmern vor. Selbst die Gemeinde gehe davon aus, 
dass später Stockwerkeigentum begründet werde, weshalb im Dispositiv 
des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids verfügt worden sei, 
dannzumal die Erstwohnungsauflage auf die Stockwerkeinheiten zu verle-
gen. Es sehe so aus und sei keineswegs ausgeschlossen, dass hier wohl 
später aus einer Wohnung mehrere Erstwohnungen entstehen würden. 
Auch hierzu bestehe keine Nachfrage in B._____. Wiederum bestehe die 
Möglichkeit, auf die Sistierung auszuweichen, was aber missbräuchlich 
wäre. Die Gemeinde habe auch keine Auflagen verfügt, die von der Bau-
herrschaft hätten erfüllt werden müssen, um eine Baufreigabe zu erhalten. 
Damit ergebe sich, dass hier ohne Bedarf ein Spekulationsbau realisiert 
werden solle, sei es für ein Luxusobjekt, sei es für ein in Stockwerkeigen-
tum umgewandeltes Miet- oder Wohnhaus mit mehreren Stockwerkeinhei-
ten, wenn sich der Verkauf als Einheit nicht erfülle. Damit werde – trotz 
sehr hohen Leerwohnungsbeständen und weit überdurchschnittlicher 
Leerwohnungsziffer in B._____ und in der Region – an der Nachfrage vor-
bei wiederum der Bau kalter Betten bewilligt. Aufgrund der Aktenlage sei 
mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit mit Gesuchen um Sistie-
rung der Erstwohnungsauflage zu rechnen mit dem Ziel, diese Wohnun-
gen als Zweit- und Ferienwohnungen nutzen zu können, was unzulässig 
wäre. Der Beschwerdeführer sei überzeugt, dass der Tatbestand einer re-
alistischen Gesetzesumgehung und demzufolge eines keinesfalls schüt-
zenswerten Rechtsmissbrauchs erstellt sei. 


- 8 -
9.
Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde. 
Betreffend aufschiebende Wirkung zeigte sie sich erstaunt, dass der Be-
schwerdeführer keine aufschiebende Wirkung beantragt habe. Dieser Ver-
zicht erwecke den Anschein, dass es ihm mit seiner Intervention nicht ganz 
so ernst sei. Immerhin hätte der Instuktionsrichter die Möglichkeit, der Be-
schwerde von Amtes wegen die aufschiebende Wirkung zukommen zu 
lassen. Eine solche Massnahme sei umso eher in Betracht zu ziehen, als 
die E._____ AG ihre Bautätigkeit trotz der Beschwerde fortsetze und damit 
die Angelegenheit gegebenenfalls noch weiter verkompliziert werde. Den-
noch verzichte die Beschwerdegegnerin 1 auf einen solchen prozessualen 
Antrag, da der jetzige unfertige Bauzustand das Ortsbild stark störe und 
sie ein Interesse daran habe, dass der Bau endlich fertiggestellt werde. In 
Bezug auf die geltend gemachte Verletzung von Art. 75b BV und Art. 6 
Abs. 1 ZWG hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, vorliegend gehe es um 
eine einzige Wohnung und zwar um eine Villa mit einem sehr grossen 
Raumangebot an bester Lage. Wie die Erfahrungen in B._____ gezeigt 
hätten, gebe es zwar vergleichsweise wenige Personen, welche sich ein 
solches luxuriöses Objekt leisten könnten, es gebe aber immer wieder 
Leute, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, 
diese in ein solches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines 
Kaufs oder einer Miete. Viele dieser Interessenten seien aber erst bereit, 
ein solches Liebhaberobjekt zu kaufen oder zu mieten, wenn das betref-
fende Objekt realisiert sei und sie sich konkrete Vorstellungen über die 
Ausgestaltung und Zweckmässigkeit machen könnten. Zudem bestehe 
weder eine Pflicht noch eine gesetzliche Grundlage, im Rahmen des Bau-
bewilligungsverfahrens nachzuweisen, dass solche Wohnbauprojekte ver-
mietet oder verkauft würden (geschweige denn an welche Personen). Der 
Beschwerdeführer blende aus, dass das seinerzeit bewilligte Bauvorha-
ben ein Wohnhaus betroffen habe, welches sich in Bezug auf die Erstwoh-
nungsnutzung nicht von der jetzt zur Diskussion stehenden Villa unter-


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scheide. Mit der Baubewilligung vom 19. Februar 2018 sei damit festge-
stellt worden, dass das Bauvorhaben in jeder Hinsicht rechtskonform ge-
wesen sei, und zwar auch in Bezug auf die Vorgaben, welche das Zweit-
wohnungsgesetz hinsichtlich Erstwohnungen mache. Die Baueinstellung 
sei denn auch nicht wegen eines Konflikts mit der Zweitwohnungsgesetz-
gebung erfolgt, sondern nur deshalb, weil von den bewilligten Plänen ab-
gewichen worden sei. Die Bauherrschaft habe also davon ausgehen dür-
fen, dass die Bauarbeiten nach Bereinigung dieser Unstimmigkeiten fort-
gesetzt werden dürften. Auch mache der Beschwerdeführer nicht geltend, 
dass das jetzige Bauvorhaben materiell vorschriftswidrig sei. Gerade weil 
dem so sei, hätte die Beschwerdegegnerin 1 auch kaum eine Handhabe 
für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Unter diesen Um-
ständen erscheine es als vertretbar, der Bauherrschaft die Fertigstellung 
des rechtskräftig bewilligten Wohnbauprojekts zu ermöglichen und an den 
Bedarfsnachweis für Erstwohnungen keine allzu hohen Anforderungen zu 
stellen. Letzteres rechtfertige sich umso mehr, als mit der Projektrealisie-
rung nur eine Wohnung geschaffen werde und es immer wieder einen 
Markt für solche Luxusobjekte gebe, also auch dann, wenn der Bestand 
an Leerwohnungen der übrigen Kategorien gross sei. Auch der Beschwer-
deführer behaupte nicht, dass es in B._____ ein Überangebot von solchen 
Villen gebe oder solche seit längerer Zeit gar leer stünden. Hinzu komme, 
dass die Beschwerdegegnerin 1 auch aus Gründen des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes ein Interesse daran habe, dass die exponierte Bau-
stelle bald einmal verschwinde. Der Zustand lasse sich nur beheben, in-
dem die Baute fertiggestellt werde. Für eine Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustands fehle es nicht nur an einer materiellen Rechtsver-
letzung; ein Rückbau wäre auch unverhältnismässig.
10.
In ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 beantragte die E._____ AG 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen 


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aus, das Bauvorhaben richte sich an eine zahlungskräftige und gehobene 
Kundschaft. Aufgrund der Dimensionen des Wohnhauses und dessen 
Ausstattung sei dieses klar im Luxussegment anzusiedeln. Dafür sei 
B._____ auch der richtige Ort. Die Parzelle D._____ besteche ausserdem 
durch ihre Lage mit spektakulärer Sicht auf den H._____. Sie sei eines der 
letzten frei bebaubaren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aus-
sicht. Das Grundstück sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattli-
chen Anwesens. Dafür bestehe auch ein stetiger und relativ krisensicherer 
Markt. Kaufinteressenten für eine solche Liegenschaft verlangten äus-
serste Diskretion für die Verkaufsverhandlungen. Die Beschwerdegegne-
rin 2 als Verkäuferin habe den Kaufinteressenten deshalb entsprechende 
Vertraulichkeit zugesichert. Zudem sei der Leerwohnungsbestand in 
B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Gemeinden in völlig anderen 
raumplanerischen Bezugssituationen nicht überdurchschnittlich hoch. Die 
Behauptung des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin 2 erstelle 
nur pro forma eine Erstwohnung, um dann auf die zweijährige Sistierungs-
möglichkeit für Ferienwohnungszwecke zu spekulieren, sei ferner nicht 
stichhaltig. Hätte die Beschwerdegegnerin 2 die Absicht, das umstrittene 
Wohnhaus nur für eine Nutzungsdauer von zwei Jahren zu Ferienwoh-
nungszwecken zu bauen, würde sie kaum CHF 10.5 Mio. in einen Neubau 
investieren. Niemand miete oder kaufe einen Neubau, um diesen ansch-
liessend nur für zwei Jahre als Zweitwohnung nutzen zu können. Die Kos-
ten dafür wären nicht amortisierbar. Ausserdem baue niemand auf Vorrat 
ein Wohnhaus für CHF 10.5 Mio., ohne zu wissen, ob er dafür einen Käu-
fer finden werde. Wer dieses Haus erwerben wolle, müsse seinen Wohn-
sitz nach B._____ verlegen oder dieses an in B._____ domizilierte Perso-
nen vermieten. Auch ein Ausländer könne dieses Haus nur erwerben, 
wenn er seinen Wohnsitz nach B._____ verlege. Des Weiteren beruhten 
die vom Bundesgericht beurteilten Umgehungsfälle (insb. BGE 145 II 99, 
Saanen) auf völlig anderen Gegebenheiten und seien nicht ansatzweise 
mit dem vorliegenden Bauvorhaben vergleichbar. Die Unterschiede zum 


- 11 -
vorliegenden Fall lägen auf der Hand. So habe die Beschwerdegegnerin 
2 nicht ein überarbeitetes Zweitwohnungsprojekt vorgelegt, sondern ori-
ginär ein Gesuch um Bau einer Erstwohnung eingereicht. Das Wohnhaus 
sei aufgrund seiner Dimensionierung für einen Erstwohnsitz der Luxus-
klasse bestens geeignet und für eine Ferienwohnung viel zu gross. Das 
Baugrundstück liege an bester Lage im Zentrum von B._____ in einem 
Umfeld von Luxushotels und stattlichen Anwesen. Es werde ein Einzelob-
jekt erstellt und keine Überbauung mit einer Vielzahl an standardisierten 
Wohnungen. Dass dafür ein Markt bestehe, sei durch die Feststellungen 
der Vorinstanz, die den lokalen Immobilienmarkt aufgrund der dort einge-
henden Baugesuche und Handänderungsanzeigen gut kenne, mehr als 
glaubhaft gemacht worden. Beim vorliegenden Bauvorhaben seien die Kri-
terien an einen Hauptwohnsitz also erfüllt. Damit dürften die im Zusam-
menhang mit dem ZWG vom Beschwerdeführer vorgebrachten Rügen wi-
derlegt sein. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer die Rechtskraft der 
am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung entgegenzuhalten. Die Be-
schwerdegegnerin 1 habe bereits damals die Erstellung eines neuen 
Wohnhauses auch unter dem Titel des ZWG als zulässig erachtet. Dieser 
Entscheid sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die vorliegende 
Baubewilligung enthalte keine Umnutzung, sondern weiterhin eine Erst-
wohnungsnutzung. Somit habe sich der Beschwerdeführer die Rechtskraft 
der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in Bezug auf die Erst-
wohnungsnutzung entgegenhalten zu lassen. Auf diesen bereits von der 
Beschwerdegegnerin 1 beurteilten Punkt könne im vorliegenden Verfah-
ren nicht mehr zurückgekommen werden. Somit seien die vom Beschwer-
deführer gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet 
und im hiesigen Verfahren nicht zu hören. Folgerichtig wäre auf seine Be-
schwerde gar nicht einzutreten. 
11.
Am 3. August 2020 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen mate-
riellen Anträgen fest und nahm zu den beschwerdegegnerischen Vernehm-


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lassungen Stellung. In prozessualer Hinsicht beantragte er neu, es sei der 
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und der Beschwer-
degegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen) zu verbieten, die Bauarbeiten pen-
dente lite fortzusetzen. Das Verfahren sei in Bezug auf diesen Antrag für 
dringlich zu erklären.
12.
Der Instruktionsrichter wies den Antrag auf Dringlicherklärung des Verfah-
rens am 7. August 2020 ab.
13.
Am 18. August 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf das Einrei-
chen einer Duplik. Betreffend aufschiebende Wirkung führte sie aus, dass 
sie den diesbezüglichen Entscheid dem angerufenen Gericht überlasse, 
dies umso mehr, als sie diesbezüglich keine eigenen speziellen Interessen 
habe. 
14.
Am 25. August 2020 beantragte die Beschwerdegegnerin 2, der Antrag auf 
aufschiebende Wirkung sei abzuweisen. Zudem ersuchte sie um Frister-
streckung zur Einreichung der Duplik in der Sache bis am 7. September 
2020.
15.
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der Instruk-
tionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und verbot der 
Beschwerdegegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen), die Bauarbeiten pen-
dente lite fortzusetzen. Gleichzeitig wurde der Beschwerdegegnerin 2 die 
anbegehrte Fristerstreckung gewährt.
16.
Mit Schreiben vom 4. September 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 2 
dem Gericht mit, dass sie sich bereits mit Vernehmlassung vom 25. August 
2020 zur Replik des Beschwerdeführers geäussert habe. Sie habe sich 
darin vorwiegend zum Antrag auf aufschiebende Wirkung geäussert. Das 
darin Gesagte gelte sinngemäss auch für den materiellen Teil der Replik.


- 13 -
17.
Am 18. September 2020 nahm der Beschwerdeführer zu den Ausführun-
gen in den beschwerdegegnerischen Dupliken kurz Stellung. 
18.
Die gegen die prozessleitende Verfügung vom 27. August 2020 erhobene 
Prozessbeschwerde der Beschwerdegegnerin 2 hiess das Verwaltungsge-
richt mit Urteil R 20 86 vom 8. Dezember 2020 gut und hob die angefoch-
tene Verfügung auf. Gleichzeitig wurde die Beschwerdegegnerin 2 auf ihrer 
Revers-Erklärung vom 28. August 2020 behaftet, wonach sie sich unwider-
ruflich verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der Kosten 
auf Dritte alle Gebäudeteile oder das gesamte Gebäude rückzubauen, die 
allenfalls vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 20 59 oder im Falle des 
Weiterzugs an das Bundesgericht von diesem als rechtswidrig qualifiziert 
werden. Ausserdem wurde die Beschwerdegegnerin 1 ermächtigt, diesen 
Rückbau, falls notwendig, zwangsweise durchzusetzen. 
19.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf 
den angefochtenen Entscheid sowie auf die vorliegenden Beweismittel 
wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 
27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, in welchem die Beschwerdegegnerin 1 
die Einsprache des Beschwerdeführers gegen das aufgelegte Bauprojekt 
"Neubau Einfamilienhaus nach Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) betreffend Par-
zelle D._____" abwies und die Baubewilligung unter Auflagen, insbeson-
dere der Erstwohnungsverpflichtung, erteilte. Dabei handelt es sich um ei-
nen Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem 
Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal-


- 14 -
tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Folglich ist das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden örtlich und sachlich zuständig. Als Eigentümer 
der Parzelle I._____, welche – sieht man von der dazwischenliegenden 
Wegparzelle J._____ ab – unmittelbar oberhalb der Bauparzelle D._____ 
liegt, ist der Beschwerdeführer vom angefochtenen Bau- und Einspra-
cheentscheid berührt und er weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG), weshalb er zur Beschwerdeerhe-
bung legitimiert ist. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit 
einzutreten. 
1.2.
Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, dass dem Beschwerde-
führer die Rechtskraft der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in 
Bezug auf die Erstwohnungsnutzung entgegenzuhalten sei, womit die von 
ihm gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet und im 
vorliegenden Verfahren nicht zu hören seien und demnach auf seine Be-
schwerde gar nicht einzutreten wäre, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Be-
schwerdegegnerin 1 mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. 
Oktober 2019, rechtskräftig feststellte, dass die Baubewilligung vom 19. Fe-
bruar 2018 dahingefallen sei (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-
act.] 4 S. 16). Damit zielt der erhobene Einwand der Beschwerdegegnerin 
2 ins Leere.
2.
In materieller Hinsicht streitig und zu prüfen ist, ob das Bauvorhaben auf 
der Parzelle D._____ eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweit-
wohnungsverbots gemäss Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 ZWG darstellt. 
3.1.
Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit 
des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen 
Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwoh-
nungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist unbestritten, dass die 


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Beschwerdegegnerin 1 einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent 
aufweist und damit in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. 
Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist dieses Gesetz anwendbar auf Baugesuche, 
über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwer-
deverfahren zu entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.
Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwoh-
nungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt 
werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt werden, wenn sie als 
Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt 
werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der 
Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung an 
(Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist 
die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, die Nutzungs-
beschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken 
(Art. 7 Abs. 4 ZWG). Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 
sieht eine Nutzungsbeschränkung des geplanten Einfamilienhauses als 
Erstwohnung gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt K._____ wird im be-
sagten Entscheid zudem angewiesen, auf der Parzelle D._____, Grund-
buch B._____, die Anmerkung "Erstwohnung oder einer Erstwohnung 
gleichgestellten Wohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG (EGID 191577251, 
EWID 2)" als Zweckentfremdungsverbot einzutragen. Bei einer Stockwerk-
eigentumsbegründung sei die Beschwerdegegnerin 1 berechtigt, zu gege-
bener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung 
auf den jeweiligen Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen (vgl. Akten des 
Beschwerdeführers [Bf-act.] 3 S. 17 f.). 
3.2.
Nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG kann jedoch die Baubewilligungsbehörde 
auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbe-
schränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG sistieren, wenn die Eigentümerin oder 
der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und er-
folglos nach Personen gesucht zu haben, welche die Wohnung gegen an-


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gemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Diese Sistierung ist zeitlich be-
schränkt, kann jedoch verlängert werden, wenn die Voraussetzungen wei-
terhin erfüllt sind (Art. 14 Abs. 2 ZWG). Die Möglichkeit, die Erstwohnnut-
zungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Risiko, dass die Bau-
herrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vorn-
herein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde demnach dem Zweck 
des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung 
von Wohnung zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen ge-
nutzt werden können (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 
Nr. 140]). 
Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut wer-
den dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann somit 
eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmiss-
brauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, 
um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Be-
stimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung oder einen 
ernsthaften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies erfordert eine Be-
urteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch 
handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur, wenn 
von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt 
werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen 
Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der betref-
fenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung spre-
chen. Diese Indizien können die Lage der Liegenschaft (Bauzone, Zugäng-
lichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnun-
gen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis sowie die Verhält-
nisse der Person betreffen, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller 
Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung der Interessierten). Wenn die künf-
tigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die Nachfrage 


- 17 -
nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls 
muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine 
Nachfrage für Erstwohnungen besteht. In Fällen, in denen die Nachfrage 
offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, 
wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganz-
jährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Recht-
sprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bau-
vorhaben als Erstwohnung zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realis-
tisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. 
Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das 
finanzielle Risiko trage (vgl. BGE 145 II 99 E.3.1, 144 II 49 E.2.2 ff. [Pra 
107/2018 Nr. 140]).
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes we-
gen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die 
Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch er-
scheinen lassen (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 
140]).
4.
Die Beschwerdegegnerin 2 beabsichtigt den Bau eines Einfamilienhauses 
mit zehn Geschossebenen sowie einer Nettogeschossfläche (NGF) von 
über 3'000 m2 auf der Parzelle D._____ an der G._____ in B._____. Das 
Wohnhaus verfügt über eine Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen (vier da-
von für das Haus L._____) und Technikräume im 7. UG, über drei Zimmer 
mit Nasszellen, einen Abstellraum, eine Werkstatt mit Lager, einen Wein-
keller und zwei WCs im 6. UG, über fünf Personalzimmer mit Nasszellen, 
zwei Küchen (warme/kalte Küche) mit Kühlräumen, eine Waschküche, ei-
nen Trockenraum und zwei WCs im 5. UG, über ein Schwimmbad mit Well-
nessbereich (Dampfbad, Sauna, Massageraum, Ruheraum), einen Tech-
nikraum und einen Putzraum im 4. UG, über einen Fitnessraum, ein Kino, 
ein Büro, einen Abstell-/Putz-/Technikraum und über zwei WCs im 3. UG, 
über drei Gästezimmer mit Nasszellen, einen Gartengeräteraum, einen 


- 18 -
Technikraum und einen Putz-/Waschküchenraum im 2. UG, über drei 
Gäste-/Kinderzimmer mit Nasszellen, einen Technikraum und einen Ab-
stellraum im 1. UG, über zwei Schlafzimmer mit Nasszellen im EG, über 
einen Wohn- und Essraum, eine Küche, einen Abstellraum und ein WC im 
1. OG sowie über eine Galerie im DG. Die Baukosten werden mit CHF 10.5 
Mio. beziffert (vgl. Bg1-act. 4 und 5). Unter den Parteien ist unbestritten, 
dass das streitgegenständliche Bauvorhaben dem luxuriösen Segment zu-
zuordnen ist. 
5.
Vorliegend behauptet die Beschwerdegegnerin 2 zwar, dass es Kaufinter-
essenten für das fragliche Einfamilienhaus gäbe, legt diese aber nicht of-
fen, obwohl sie in ihrer Prozessbeschwerde vom 28. August 2020 ankün-
digte, aufgrund von weit fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen in ab-
sehbarer Zeit gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 sowie dem angerufe-
nen Gericht einen Käufer namentlich nachzuweisen. Folglich sind die künf-
tigen Bewohnerinnen und Bewohner des streitgegenständlichen Einfamili-
enhauses nicht bekannt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
bildet in einem solchen Fall die Nachfrage nach Erstwohnungen im glei-
chen Sektor das Hauptkriterium, wobei glaubhaft gemacht werden muss, 
dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen 
besteht (vgl. vorstehend Erwägung 3.2). 
6.1.1.
Diesbezüglich hält die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, fest, es 
handle sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als 5'000 Einwoh-
nern, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erstwohnungen be-
stehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, bezahlbaren Wohn-
raum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, welche einen Umzug 
nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxuriöseren Objekten 
wie vorliegend geplant niederlassen wollten, um ihren Lebensmittelpunkt 
nach B._____ zu verlegen. In B._____ bestehe also nach wie vor eine 
Nachfrage nach Erstwohnungen (vgl. Bf-act. 3 S. 10). 


- 19 -
6.1.2.
Ausserdem führt die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 
23. Juni 2020 aus, vorliegend gehe es um eine einzige Wohnung und zwar 
um eine Villa mit einem sehr grossen Raumangebot an bester Lage. Wie 
die Erfahrungen in B._____ gezeigt hätten, gebe es zwar vergleichsweise 
wenige Personen, welche sich ein solches luxuriöses Objekt leisten könn-
ten, es gebe aber immer wieder – auch in Zeiten der Krise – Leute, die über 
die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, diese in ein sol-
ches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines Kaufs oder einer 
Miete. Einen Markt für solche Luxusobjekte gebe es immer wieder und zwar 
auch dann, wenn der Bestand an Leerwohnungen der übrigen Kategorien 
gross sei. Der Beschwerdeführer behaupte denn auch nicht, dass es in 
B._____ ein Überangebot von solchen Villen gebe oder solche seit längerer 
Zeit gar leer stünden, also weder als Erst- noch als Zweitwohnungen ge-
nutzt würden. 
6.2.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 
betreffend Bedarf fest, die Parzelle D._____ besteche durch ihre Lage mit 
spektakulärer Sicht auf den H._____ und sei eines der letzten frei bebau-
baren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aussicht. Das Grundstück 
sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattlichen Anwesens, welches 
sich an eine entsprechend begüterte Kundschaft richte. Dafür bestehe 
auch ein stetiger und relativ krisensicherer Markt. Soweit der Beschwerde-
führer die schweizweit durchschnittliche Leerwohnungsziffer von 1.66 % 
anrufe, sei ihm entgegenzuhalten, dass es sich gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung bei Leerwohnungsbeständen von weniger als 2 % 
um eine Wohnungsnot handle, was natürlich nicht als Zielgrösse für die 
Bestimmung des Wohnungsbedarfs sein könne. Man könne deshalb nicht 
ernsthaft behaupten, es müsse erst eine Wohnungsnot eintreten, bis wie-
der Bedarf am Bau von neuen Erstwohnungen entstehen könne. Vor die-
sem Hintergrund sei eine Leerwohnungsziffer in B._____ denn auch nicht 
besonders hoch. Der Beschwerdeführer begründe den Leerwohnungs-


- 20 -
stand von B._____ mit der unbelegten Behauptung, die Nachfrage an Erst- 
und Zweitwohnungen sei im Q.________ nach Inkrafttreten der neuen 
Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zusammengebrochen; neue 
Erstwohnungen seien schlicht unverkäuflich. Er ignoriere allerdings, dass 
es im Kanton Graubünden andere Gemeinden mit ähnlich hohen oder so-
gar höheren Leerwohnungsbeständen gebe, die aber keine ausgeprägten 
Tourismusgemeinden seien. So habe z.B. die Gemeinde M._____ eine 
Leerwohnungsziffer von 4.15 %, N._____ (vor der Fusion mit der Ge-
meinde O._____) eine solche von 7.84 % und die Gemeinde P._____ eine 
solche von 5.32 %. Diese Gemeinden seien ausgeprägte Agglomerations-
gemeinden, die aufgrund der hohen Immobilienpreise in O._____ eine 
hohe Nachfrage für freien Wohnraum hätten. Trotzdem gebe es dort hohe 
Leerwohnungsziffern. Es wäre willkürlich, in Bezug auf diese Gemeinden 
anhand der Leerwohnungsziffern den Bedarf an neuen Wohnungen zu be-
streiten. Der Grund für Leerwohnungsziffern könne nämlich auch ganz wo-
anders liegen: alte Bausubstanz, die renovationsbedürftig sei oder an ei-
nem unattraktiven Ort liege, Eigentümerschaften, die verkaufsunwillig 
seien und ihre Liegenschaften horteten etc. Damit sei gezeigt, dass der 
Leerwohnungsbestand in B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Ge-
meinden in völlig anderen raumplanerischen Bezugssituationen nicht über-
durchschnittlich hoch sei und sich daraus gegen das vorliegende Bauvor-
haben auch keine Schlüsse ziehen liessen, wie sie der Beschwerdeführer 
verstanden haben wolle.
6.3.
Auf der Homepage der Beschwerdegegnerin 1 ist unter dem Titel "Wohnen 
in B._____, Mieten und Kaufen" die Rede von einer grossen Nachfrage. 
Wie es mit dem Leerbestand von Wohnungen in der Gemeinde B._____ 
aussieht, kann den Leerwohnungsziffern des Bundesamts für Statistik 
(BFS) entnommen werden (vgl. https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/sta-
tistiken/kataloge-datenbanken/karten.assetdetail.18704433.html, 
zuletzt 
besucht am 28. September 2021). Demnach verfügte B._____ in den Jah-


- 21 -
ren 2018 bis 2021 über einen Anteil an leerstehenden Wohnungen am Ge-
samtwohnungsbestand von F.________ / Y.________ / Z.________ / 
AA.________ , während diese Zahl im ganzen Kanton bei 1.59 % / 1.68 % 
/ 1.4 % / 0.87 % bzw. in anderen Gemeinden des Q._____ (für die Jahre 
2020 und 2021: R._____ 1.87 % / 0.94 %, S._____ 0.8 % / 0.4 %, T._____ 
1.64 % / 1.44 %, U._____ 0.22 % / 0.43 %, V._____ 0.91 % / 0.78 %, 
W._____ 2.8 % / 1.09 %) tiefer liegt und gesamtschweizerisch zum ersten 
Mal seit zwölf Jahren rückläufig ist (vgl. dazu Medienmitteilung vom 13. 
September 
2021, 
abrufbar 
unter 
https://www.bfs.ad-
min.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetde-
tail.18664830.html, [nachfolgend: Medienmitteilung], zuletzt besucht am 
28. September 2021). Aus dem online abrufbaren Grundlagenbericht für 
das Kommunale räumliche Leitbild (KRL) der Firma X._____ AG geht her-
vor, dass die Leerwohnungsziffer in den Jahren 2010 bis 2014 relativ tief 
war (zwischen AB.________ und AC.________ und im Jahr 2015 auf über 
AD.________ anstieg. Zudem zählt die Gemeinde B._____ gemäss Anga-
ben auf der Homepage ca. AE.________ ganzjährige Einwohnerinnen und 
Einwohner.
6.4.
Die dargelegten Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zei-
gen klar, dass damit nicht glaubhaft gemacht ist, dass eine effektive Nach-
frage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in B._____ besteht, zu-
mal dies bloss behauptet wird, was rechtsprechungsgemäss – wie bereits 
dargelegt (vgl. vorstehend Erwägung 3.2) – nicht genügt. Zudem ist insbe-
sondere unklar, weshalb der Leerwohnungsbestand im Jahr 2015 anstieg, 
für eine gewisse Zeit auf dem höheren Niveau verharrte und anschliessend 
wieder sank, wobei festzuhalten ist, dass als leerstehende Wohnungen im 
Sinne der Zählung sowohl Erstwohnungen (Wohnungen und Einfamilien-
häuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und am 
Stichtag [1. Juni 2021] nicht bewohnt sind) wie auch Zweitwohnungen 
(ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie zur Dau-


- 22 -
ermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) gelten (vgl. Medienmittei-
lung S. 3). Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der 
Berechnung der Leerwohnungsziffer nicht nur Wohnungen im Segment 
des streitgegenständlichen Einfamilienhauses berücksichtigt wurden. Folg-
lich fehlen genauere Angaben zum Leerbestand von Erstwohnungen im 
Luxussegment, zur Anzahl der erstellten Erstwohnungen im betreffenden 
Marktsegment sowie zum Verhältnis von Erst- und Zweitwohnungen der 
entsprechenden Art. Damit bleibt unklar, ob tatsächlich eine Nachfrage 
nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment besteht. 
6.5.
Das Gericht stellt somit fest, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Ab-
klärungspflicht nicht genügend nachgekommen ist. Daher drängt es sich 
auf, die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit zur Abklärung 
des Immobilienmarktes in der Gemeinde B._____ – insbesondere der 
Nachfrage nach Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilien-
hauses – unter Berücksichtigung aller Umstände (vgl. vorstehend Erwä-
gung 3.2) an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. Im Rahmen einer 
solchen Abklärung könnte z.B. ein Gutachten eines auf Immobilienmarkt-
analysen spezialisierten Fachbüros eingeholt werden. Dabei ist auf Art. 141 
Abs. 1 des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 1 hinzuweisen, welcher 
unter anderem vorsieht, dass die Baubehörde bei allen Baugesuchen auf 
einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern kann, sofern 
dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. Sollte sich im 
Rahmen der vorzunehmenden Abklärung ergeben, dass die Nachfrage of-
fensichtlich unzureichend ist, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, 
wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganz-
jährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (vgl. vorstehend Erwä-
gung 3.2).
7.
Im Ergebnis ist die Beschwerdegegnerin 1 mit Erlass des angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheids vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, 
ihrer Abklärungspflicht im Zusammenhang mit der Frage nach einer allfäl-


- 23 -
ligen Umgehung des ZWG nicht hinreichend nachgekommen. Die Be-
schwerde ist daher gutzuheissen, der angefochtene Bau- und Einspra-
cheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im 
Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. 
8.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des Ent-
scheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 
beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und 
der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaft-
lichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit 
den Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den un-
terliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur Hälfte und unter soli-
darischer Haftbarkeit (vgl. Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG), auferlegt.
8.2.
Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die unterliegende 
Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den 
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton 
und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Orga-
nisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, 
wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend zu Gunsten des obsiegenden Beschwerdeführers und zu 
Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugespro-
chen. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers teilte am 18. September 


- 24 -
2020 mit, dass die Höhe der Parteientschädigung (resp. die Anzahl an auf-
gewendeten Stunden) in das pflichtgemässe Ermessen des streitberufenen 
Gerichts gestellt werde. Der zur Parteientschädigung anbegehrte Stunden-
ansatz liege bei CHF 270.-- und sei durch die ins Recht gelegte Honorar-
vereinbarung gedeckt, ebenfalls die Spesenpauschale von drei Prozent. 
Demzufolge 
wird 
die 
Parteientschädigung 
ermessensweise 
auf 
CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) festgesetzt und je zur Hälfte den 
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zur Zahlung auferlegt.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Bau- und Einspra-
cheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, wird aufgehoben 
und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an 
die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
584.--
zusammen
CHF
3'584.--
gehen, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Ge-
meinde B._____ einerseits und der E._____ AG anderseits. 
3.
Die Gemeinde B._____ einerseits und die E._____ AG anderseits haben 
A._____, je zur Hälfte, mit CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) ausser-
gerichtlich zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 25 -
5.
[Mitteilungen]