gr_gerichte · R 2023 7 · 2023-12-12 · de

Baubewilligung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 6 und R 23 7
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 12. Dezember 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
StWEG A._____, Haus N._____, 
und
C._____ und C.A._____, 
D._____, 
E._____, 
F._____ und F.A._____, 
G._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 23 6)
sowie
StWEG A._____, Haus H._____, 


- 2 -
und
I._____, 
J._____, 
K._____, 
L._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 23 7)
gegen
Gemeinde M._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubewilligungen


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Im Jahre 2016 bewilligte der Gemeindevorstand M._____ sowohl beim 
Haus N._____ (Verfahren R 23 6; Parzelle 1393) als auch beim Haus 
H._____ (Verfahren R 23 7; Parzelle 1392) im Rahmen einer 
Projektänderung unter Auflagen einen unbeheizten Wintergarten. 
Auflageweise wurde jeweils verfügt, dass die Fensterfront nur in 
Einfachverglasung ausgeführt werden dürfe. Zudem sei unter anderem 
der unbeheizte Wintergarten beim Grundbuchamt als Nebennutzfläche 
anzumerken. Dies damit die Wintergartenflächen nicht der Hauptnutz- 
bzw. der anrechenbaren Geschossfläche zugeordnet werden mussten.
2.
Entgegen der Auflagen wurde bei den erwähnten Wintergärten – nach 
Angaben der Beschwerdeführer aus bauphysikalischen Gründen – eine 
Zweifachverglasung eingebaut und der Raum zur Vermeidung von 
Kondenswasser- und Schimmelbildung mit einer Innendämmung 
versehen.
3.
Anlässlich einer Bauabnahmekontrolle im Jahre 2018 wurde bei beiden 
Wintergärten insbesondere die im Widerspruch zur jeweils verfügten 
Auflage stehende Zweifachverglasung festgestellt. In der Folge forderte 
die Gemeinde die Bauherrschaften auf, sich zu den verschiedenen 
Abweichungen 
von 
der 
Baubewilligung, 
namentlich 
auch 
den 
Wintergärten, zu äussern. In der Stellungnahme vom 19. September 2018 
hielt der Architekt bzw. Planverfasser der Häuser N._____ und H._____ 
(Parzellen 1393 und 1392) zu Haus B (Parzelle 1392) fest, der 
Wintergarten sei mit einer Isolierverglasung ausgeführt worden, damit der 
Raum 
ganzjährig 
bauphysikalisch 
einwandfrei 
funktioniere. 
Die 
Aussenwände und die Decke sowie der Boden seien gedämmt, so dass 
keine 
Tauwasserbildung 
in 
diesem 
im 
Erdbereich 
befindlichen 
Gebäudeteil entstehen könne. Somit sei Schimmel und Feuchte 


- 4 -
ausgeschlossen. 
Damit 
der 
Wärmedämmperimeter 
auch 
im 
Glas/Fensterteil bauphysikalisch entsprechend funktioniere, sei die 
Verglasung nach Rücksprache mit einem Bauphysiker in der vorliegenden 
Ausführung erfolgt. Eine Einfachverglasung hätte mit Sicherheit 
Bauschäden nach sich gezogen. Der Wintergarten nutze die Passive 
Sonnenenergie und sei in der vorliegenden Ausführung eine gute 
"Wärmefalle" für die angrenzenden Wohnräume, was ganz im Sinne des 
Energiegesetzes sei. Den kantonalen Vorschriften liessen sich keine 
Vorschriften über die Verglasung von Wintergärten entnehmen und es 
bestünden auch keine Vorschriften betreffend die Dämmung von nicht AZ-
pflichtigen Räumen. Für die (Ansicht der) Fassade sei kein "Schaden" 
entstanden, 
da 
eine 
Isolierverglasung 
im 
Vergleich 
zu 
einer 
Einfachverglasung keinen massgeblichen Unterschied bewirke.
4.
Im Rahmen der später seitens der Gemeinde M._____ verlangten 
nachträglichen (Projektänderungs-)Baugesuche (Bauprojekt Nr. 22/22 
[Parzellen 1393 und 1394; Haus N._____; Verfahren R 23 6] und 
Nr. 21/22 [Parzelle 1392; Haus H._____; Verfahren R 23 7]) entschied der 
Gemeindevorstand der Gemeinde M._____ als Baubehörde jeweils am 
14. Dezember 2022, dass nur gewisse Punkte aus den revidierten Plänen 
bzw. 
dem 
Baugesuch 
(nachträglich) 
bewilligt 
werden 
könnten. 
Insbesondere nicht bewilligt wurden im Erdgeschoss der jeweiligen 
Bauten die mit Dreifachverglasung (recte Zweifachverglasung) isolierten, 
als Wintergarten benannten Bereiche mit Flächen im Umfang von 21 m2 
(Parzelle 1393) bzw. 15 m2 (Parzelle 1392) als Wohnraum. Die 
Nichtbewilligung wurde im Ergebnis damit begründet, dass diese Flächen 
der Wintergärten in der erstellten Ausführung – nebst weiteren 
anrechenbaren Flächen – der wohnlichen Hauptnutzung zuzurechnen 
seien, wofür aber die erforderliche Nutzungsbefugnis infolge der 
höchstzulässigen anrechenbaren Geschossfläche bzw. HNF fehle.


- 5 -
5.
Gegen die Baubewilligungsentscheide vom 14. Dezember 2022 erhoben 
am 30. Januar 2023 mit separaten Eingaben die StWEG A._____, Haus 
N._____ und die an der Parzelle 1393 berechtigten Stockwerkeigentümer 
C._____ und C.A._____ (Stockwerkeigentumseinheit [StWE-Nr.] 51086), 
D._____ und E._____ (StWE-Nr. 51087), F._____ und F.A._____ (StWE-
Nr. 
51088), 
G._____ 
(StWE-Nr. 
51089); 
alle 
nachfolgend 
Beschwerdeführer 1 genannt) sowie die StWEG A._____, Haus H._____ 
und die an der Parzelle 1392 berechtigten Stockwerkeigentümer I._____ 
(StWE-Nr. 51075), 
J._____ 
(StWE-Nr. 51076), 
K._____ 
(StWE-
Nr. 51077), 
L._____ 
(StWE-Nr. 51078); 
alle 
nachfolgend 
Beschwerdeführer 2 genannt) Beschwerde. Sie verlangten jeweils die 
Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Rückweisung der 
Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz. Dies unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge, 
letztere 
zuzüglich 
7.7 % 
MWST, 
für 
die 
Beschwerdeverfahren zu Lasten der Gemeinde M._____.
6.
Die Gemeinde M._____ beantragte in ihrer beide Verfahren betreffenden 
Vernehmlassung vom 9. März 2023 die Abweisung der Beschwerden 
unter 
gesetzlicher 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge. 
In 
Verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte sie die Vereinigung der 
Verfahren R 23 6 und R 23 7. Eventualiter, sei das Verfahren R 23 7 zu 
sistieren, bis das Verwaltungsgerichtsurteil im Verfahren R 23 6 
rechtskräftig sei.
7.
Die Beschwerdeführer replizierten am 4. Mai 2023 mit unveränderten 
Rechtsbegehren.
8.
Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 12. Juni 2023 ebenfalls mit 
unveränderten Rechtsbegehren.


- 6 -
9.
Mit Eingabe vom 23. Juni 2023 reichte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer aufforderungsgemäss die Honorarnote ein und 
äusserte sich punktuell noch zur beschwerdegegnerischen Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide vom 14. Dezember 2022 sowie die weiteren 
Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Vorliegend sind zwei Entscheide des Gemeindevorstandes M._____ als 
Baubehörde im Sinne von Art. 85 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für 
den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sowie Art. 6 des 
kommunalen Baugesetzes (BG) angefochten. Darin wurden die 
nachträglich eingereichten Projektänderungsgesuche betreffend die 
Parzellen 1392 und 1393/1394 teilweise abgewiesen. Dabei handelt es 
sich um Entscheide einer Gemeinde welche nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100] und 
Art. 119 Abs. 1 BG). Beide Entscheide schliessen das vorinstanzliche 
Verfahren ab und wurden namentlich auch nicht unter aufschiebenden 
Bedingungen erlassen (vgl. BGE 149 II 170 E.1.6 ff.; Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 21 108 vom 
3. Oktober 2023 E.1 und 9), bzw. sie enthalten auch keinen anderen 
Anhaltspunkt für einen blossen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 49 
Abs. 4 VRG. Somit ist das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
örtlich und sachlich zuständig und die Anfechtung der beiden Entscheide 
im jetzigen Zeitpunkt zulässig.


- 7 -
1.2.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer erhob die beiden Beschwerden 
vom 30. Januar 2023 jeweils explizit sowohl im Namen der beiden 
Stockwerkeigentümergemeinschaften als auch der jeweiligen an den 
Parzellen 1392 und 1393 berechtigten Stockwerkeigentümer. Dies weil 
unklar sei, ob in den Bauentscheiden zu Recht die jeweiligen 
Stockwerkeigentümergemeinschaften als Bauherrschaften aufgeführt 
worden seien. Denn die von der Bewilligung betroffenen Gebäudeteile 
seien im Wesentlichen zu Sonderrecht zugewiesen. Weiter sei fraglich, ob 
die Baubewilligungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft haben 
eröffnet werden können. Bauherrschaft und Grundeigentümer seien die 
einzelnen Stockwerkeigentümer. Dazu ist zu bemerken, dass gemäss 
Mitteilungsdispositiv die angefochtenen Entscheide vom 14. Dezember 
2022 sowohl der jeweiligen Stockwerkeigentümerverwaltung als auch den 
einzelnen 
Stockwerkeigentümern 
mitgeteilt 
wurden 
(Akten 
der 
Beschwerdeführer im Verfahren R 23 6 [R 23 6 Bf-act.] 1 und Akten der 
Beschwerdeführer im Verfahren R 23 7 [R 23 7 Bf-act.] 1, jeweils S. 2). 
Betrifft ein Bauvorhaben gemeinschaftliche Bestandteile im Sinne von 
Art. 712b Abs. 2 und 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; 
SR 210), ist dazu unter Vorbehalt gewöhnlicher Verwaltungshandlungen 
im Sinne von Art. 647a Abs. 1 ZGB und dringlicher Massnahmen im Sinne 
von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ein zustimmender Beschluss der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft (mit dem nötigen Quorum) erforderlich 
(Urteil des Bundesgerichts 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 E.3.1.3 m.H.a. 
BGE 147 III 553 E.5.2). Fehlt eine solche Zustimmung für Änderungen an 
gemeinschaftlichen Teilen, darf die Baubehörde nach der Rechtsprechung 
davon ausgehen, dass eine Baugesuchstellerin zivilrechtlich offensichtlich 
nicht bauberechtigt ist (Urteile des Bundesgerichts 1C_432/2021 vom 
27. Juli 2022 E.3.1.3 und 1C_116/2013 vom 11. Oktober 2013 E.5.2; 
PVG 1982 Nr. 23). Die fraglichen Verglasungen der Wintergärten auf den 
Parzellen 1392 und 1393 befinden sich zwar einerseits sichtbar in den 


- 8 -
Fassaden bzw. im Bereich der Balkone der beiden Gebäude (vgl. zur 
Tangierung von gemeinschaftlichen Bauteilen bei baulichen Massnahmen 
im 
Zusammenhang 
mit 
Balkonen: 
Luzerner 
Gerichts- 
und 
Verwaltungsentscheide [LGVE] 2019 IV Nr. 8 E.2.3.3). Andererseits hängt 
das Erscheinungsbild der Baute hinsichtlich der Materialisierung dieser 
Fensterfront (Einfach- oder Zweifachglas) tendenziell nicht erheblich 
davon ab. Die Qualifikation als gemeinschaftliche Bestandteile ist aber 
auch nicht auf den ersten Blick eindeutig oder offensichtlich (vgl. VGU 
R 11 3 vom 17. Mai 2011 E.2). Einer Stockwerkeigentümergemeinschaft 
kommt zwar keine eigene Rechtspersönlichkeit zu, sie ist aber im Rahmen 
ihrer (gemeinschaftlichen) Verwaltungstätigkeit immerhin (beschränkt) 
prozessfähig. Die Berechtigung der Gemeinschaft zum Auftreten in 
eigenem 
Namen 
wird 
in 
der 
Lehre 
unter 
anderem 
für 
raumplanungsrechtliche Verfahren in gewissen Konstellation bejaht (siehe 
BGE 142 III 551 E.2.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 1C_500/2018 vom 
5. August 2019 E.1, 1C_234/2012 vom 29. August 2012 E.2.1 und 
1C_126/2008 vom 17. November 2008 E.1; WERMERLINGER, Das 
Stockwerkeigentum, 
SVIT-Kommentar 
[nachfolgend 
SVIT-Komm], 
3. Aufl., Zürich/Genf 2023, Art. 712l Rz. 160 ff., 174, 193 und 214 sowie 
Art. 712t Rz. 72 f., 103 und 108; WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 
Art. 712a-712t ZGB, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht 
[nachfolgend ZK-Stockwerkeigentum], 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, 
Art. 712l 
Rz. 124 
ff. 
sowie 
Art. 712t 
Rz. 45; 
BÖSCH, 
in: 
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum ZGB, Zivilrecht II 
[nachfolgend BSK ZGB II], 5. Aufl., Basel 2015, Art. 712l Rz. 7 ff.). Wird 
(nur) im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, vertreten durch 
ihre Verwaltung und allenfalls wiedervertreten durch einen mandatierten 
Rechtsvertreter, 
ein 
verwaltungsgerichtliches 
Verfahren 
in 
einer 
raumplanungsrechtlichen Angelegenheit eingeleitet, setzte dies gemäss 
Art. 712t 
Abs. 2 
ZGB 
an 
sich 
eine 
spezifische 


- 9 -
Prozessführungsermächtigung bzw. einen solchen Beschluss durch die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft voraus (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_202/2020 vom 17. Februar 2021 E.1 m.H.a BGE 114 II 310 E.2 und 
5A_913/2012 vom 24. September 2013 E.5.2.1 f.; Urteile des 
Bundesgerichts 
1C_307/2012 
vom 
15. November 
2012 
E.1.4, 
1C_126/2008 vom 17. November 2008 E.1 und 1P.237/2001 vom 12. Juli 
2001 E.2a f.; PVG 2007 Nr. 36; Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] 
R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.1.2, R 16 41 vom 15. November 2016 E.1b 
und R 15 40 vom 12. November 2015 E.1b f.; LGVE 2005 II Nr. 45; 
WERMELINGER, SVIT-Kommentar, Art. 712t Rz. 74 ff., WERMELINGER, ZK-
Stockwerkeigentum, Art. 712l Rz. 131 ff. sowie Art. 712t Rz. 45 f. und 54 
ff.; BÖSCH, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], BSK ZGB II, Art. 712l Rz. 13 
und Art. 712t Rz. 6). Vorliegend ist festzustellen, dass nach Angaben des 
Rechtsvertreters der Beschwerdeführer sämtliche Stockwerkeigentümer 
der betroffenen Parzellen 1392 und 1393 ihn mittels auf Januar/Februar 
2023 datierenden Vollmachten für das vorliegende Verfahren mandatiert 
haben (siehe R 23 6 Bf-act. V1 ff. und R 23 7 Bf-act. V1 ff.). Die primär 
fraglichen Wintergärten auf den Parzellen 1392 und 1393 gehören 
aufgrund 
ihrer 
Lage 
jeweils 
im 
EG 
und 
gemäss 
den 
beschwerdeführerischen Angaben zu den Stockwerkeigentumseinheiten 
51075 (Parzelle 1392) und 51086 (Parzelle 1393). Die Vollmachten der 
(damaligen) Stockwerkeigentümer der Parzelle 1392 liegen vollständig 
vor (R 23 7 Bf-act. V1 ff.) und betreffend die Parzelle 1393 jedenfalls 
diejenigen der Stockwerkeigentumseinheit 51086 (R 23 7 Bf-act. V1). 
Insoweit ist davon auszugehen, dass sich die jeweiligen Mitglieder der 
beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften gemeinschaftlich für die 
Anfechtung der Entscheide entschieden haben. Namentlich die 
(damaligen) Stockwerkeigentümer, denen die Bereiche der Wintergärten 
zugeordnet sind, haben in Bezug auf deren Nutzung ein persönliches und 
die Stockwerkeigentümergemeinschaften hinsichtlich der – infolge 


- 10 -
bautechnischen bzw. bauphysikalischen Gegebenheiten – behaupteten 
erforderlichen Wärmedämmung zur Vermeidung von potenziellen 
Schäden auch an (potenziellen) gemeinschaftlichen Bestandteilen der 
Liegenschaften ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder 
Änderung der angefochtenen Entscheide (Art. 50 VRG). Damit sind die 
erhobenen Rügen in jedem Fall materiell zu prüfen (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 1C_202/2020 vom 17. Februar 2021 E.1 und 1P.237/2001 
vom 12. Juli 2001 E.2a f.).
1.3.
Die Beschwerden wurden ausserdem frist- und formgerecht eingereicht 
(Art. 38 f. und 52 VRG). Somit ist auf diese einzutreten.
1.4.
Die Verfahren R 23 6 und R 23 7 wurden am 25. April 2023 vereinigt, 
womit diese mit vorliegendem Urteil in der ordentlichen Besetzung gemäss 
Art. 43 Abs. 1 VRG gemeinsam erledigt werden.
2.
Aufgrund 
der 
Rechtsbegehren 
und 
den 
Ausführungen 
in 
den 
Beschwerden vom 30. Januar 2023 ist vorliegend strittig, ob die 
Beschwerdegegnerin die Flächen der im EG gelegenen Wintergärten auf 
den Parzellen 1392 und 1393 namentlich infolge einer auflagewidrigen 
Ausführung der Fensterfronten in Zweifachverglasung zu Recht als 
anrechenbare Geschossfläche beurteilt und somit die nachträglichen 
Baugesuche teilweise nicht bewilligt hat.
2.1.
Die Beschwerdeführer machen in ihren Beschwerden vom 30. Januar 
2023 und der Replik vom 4. Mai 2023 im Wesentlichen geltend, die 
Ausführungsvariante der Zweifachverglasung sei während der Erstellung 
gewählt worden, um das bauphysikalisch problemlose Funktionieren des 
Raumes zu gewährleisten. Zur Verhinderung von Tauwasserbildung seien 
die Wände einfach gedämmt worden. Diese Wände wie auch die Fenster 
wiesen aber einen U-Wert auf, der für einen beheizten Raum gemäss 


- 11 -
Energiegesetz ungenügend sei. Die Wintergärten lägen ausserhalb des 
Dämmperimeters 
und 
der 
Energiebezugsfläche 
gemäss 
Energienachweis. Zudem sei die Türe vom Wintergarten zum Wohnraum 
als Klimatüre (Aussentüre) ausgeführt. Die Dämmung sei insbesondere 
nötig, um Schimmel und Feuchte in diesem unterirdisch gelegenen 
Gebäudeteil ausschliessen zu können. Die Ausführung in einer 
Zweifachverglasung, was heute nicht der Norm für Verglasungen von 
Wohnräumen entspreche (seit mehr als 10 Jahren gelte die 
Dreifachverglasung als Standard und sie müsse seit dem neuen 
Energiegesetz zwingend eingebaut werden), sei nach Rücksprache und 
mit Empfehlung des Bauphysikers erfolgt. Die Problematik bestehe darin, 
dass ein Wintergarten mit einer Einfachverglasung insbesondere, wenn er 
über einen direkten Zugang von einem Wohnraum verfüge, beim Öffnen 
der Türe infolge der warmen Luft – welche eine hohe (absolute) 
Luftfeuchtigkeit 
aufweise 
– 
sofort 
beschlagen 
würde, 
was 
zu 
Feuchtigkeitsproblemen bei den Fenstern führen würde. Dies könne nur 
mit 
einem 
höheren 
U-Wert, 
das 
heisst 
mindestens 
einer 
Zweifachverglasung verhindert werden. Bei einem Wohngebäude seien 
nicht beheizte Räume unabhängig von der Art der Verglasung nicht zur 
anrechenbaren Geschossfläche (aGF) zu zählen, da sich die 
Nutzungsmöglichkeiten nur an sonnigen Tagen wesentlich von einer 
Nutzung eines Balkons unterscheiden. Die Frage der Verglasung habe 
darauf nur insofern einen Einfluss, als dass bei einem besseren U-Wert 
der Zweifachverglasung ein unmittelbares Beschlagen der Fenster beim 
Öffnen des Zuganges aus dem Wohnraum verhindert werde. In diesem 
Sinne sei die unterschiedliche Qualifizierung eines Wintergartens mit 
Zweifachverglasung und eines solchen mit Einfachverglasung sachlich 
nicht 
gerechtfertigt 
und 
auch 
nicht 
nachvollziehbar. 
Die 
Zweifachverglasung führe nicht zu klimatischen Bedingungen, die eine 
eigentliche Wohnnutzung ermöglichen würden. Ohne eine Heizung sei 


- 12 -
dies nicht möglich. Gemäss Messungen des Bauphysikers B._____ vom 
Dezember 2022/Januar 2023 sei der Wintergarten nicht beheizt und der 
Temperaturverlauf 
folge 
auch 
mit 
der 
Zweifachverglasung 
im 
Wesentlichen der Aussentemperatur. In der Messperiode habe die 
durchschnittliche Temperatur 7°C betragen bei einer durchschnittlichen 
Aussentemperatur 
von 
knapp 
6.4°C. 
Die 
Höchsttemperatur 
im 
Wintergarten 
habe 
10.7°C 
betragen, 
die 
Höchsttemperatur 
im 
Aussenbereich 12.9°C. Dies zeige, dass auch mit der Zweifachverglasung 
kein wesentlicher Heizeffekt feststellbar sei. Ohne eine Beheizung sei 
somit 
eine 
Wohnnutzung 
auch 
mit 
der 
Zweifachverglasung 
ausgeschlossen. Auch mit einer Zweifachverglasung wären zudem die im 
Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes gesetzlich vorgeschriebenen 
Werte nicht erreicht worden. Eine Bewilligung für einen beheizten 
Wohnraum hätte gar nicht erteilt werden dürfen. Schliesslich könne auch 
mit einer Einfachverglasung eine Umgehung des Verbotes der Nutzung zu 
Wohnzwecken nicht ausgeschlossen werden. Mit einem entsprechenden 
Heizaufwand könne auch ein mit einer Einfachverglasung versehener 
Raum auf eine für eine Wohnnutzung nötige Temperatur gebracht werden. 
Der Kontrollaufwand sei zudem gleich gross, ob Isolierverglasungen 
verboten werden oder nicht, da die Beheizung trotzdem möglich sei. Die 
Auflage der Einfachverglasung sei kein taugliches Mittel, um die 
unerlaubte Beheizung und die Nutzung zu Wohnzwecken zu verhindern. 
2.2.
Gemäss der Beschwerdegegnerin sind Flächen eher der Wohnnutzung 
als der Nebennutzung zuzuweisen, wo aufgrund der Zugänglichkeit von 
den Wohnräumen aus und mittels geringem Aufwand geheizt werden 
könne, etwa mittels eines Elektro- oder Gasofens. Für die Zuordnung sei 
aber nicht allein auf das Kriterium der Heizbarkeit abzustellen. So sei 
einem typischen Wintergarten eigen, dass die Mehrheit der Aussenwände 
bzw. Aussenhülle und das Dach aus Glas und zwar aus unisoliertem Glas 


- 13 -
bestünden. Werde eine Fläche mehrheitlich von Mauerwerk umfasst, 
weise gegen aussen nur Isolierglas auf und werde über die Wohnung 
erschlossen, sei sie funktionell der Wohnnutzung zuzuweisen bzw. bilde 
sie eine Wohnraumerweiterung. Keine Rolle spiele, dass ein nicht 
isoliertes Glas beim Öffnen der Wohnungstüre und bestimmten 
Temperaturverhältnissen beschlage. Durch ein einfaches Mittel, wie sie 
Wintergärten eigen seien, etwa durch das Öffnen eines Fensters, dürfte 
das Beschlagen weitgehend vermieden werden. Bei mit Isolierglas 
versehenen Balkonen oder Wohnräumen vorgelagerten Gebäudeteilen 
sei die Erweiterung des dahinterliegenden Wohnraumes naheliegender 
als bei vorgelagerten Gebäudeteilen, die nur teilweise verglast oder nur 
mit einem einfachen Glasfenster von der Aussenwelt abgegrenzt seien. 
Darin unterscheide sich ein nicht von Isolationsfenstern ummantelter 
Balkon von einem Balkon, der eben mit Isolierglas von der Aussenwelt 
geschützt sei. Die Baubehörde habe in ihrer Praxis zu Art. 16 BG deshalb 
Wintergärten dann nicht zur aGF gezählt, wenn die Fläche einerseits 
unbeheizt und andererseits nicht durch Isolierglas von der Aussenwelt, 
sprich Aussentemperatur, abgeschirmt sei. Werde ein Wintergarten mit 
einfachem Glas ummantelt, sei eine wohnliche Nutzung über das ganze 
Jahr praktisch ausgeschlossen. Eine unzulässige Erweiterung des 
Wohnraumes bzw. der Wohnflächen werde damit praktisch unterbunden. 
Ganz abgesehen davon wäre es der Baubehörde gar nicht möglich, eine 
Nutzung der Wintergärten über das Jahr zu prüfen. Wolle die 
Bauherrschaft Wintergärten nicht der Hauptnutzfläche (HNF) angerechnet 
haben, werde einer Umgehung der Vorschriften über die zulässige 
Ausnützung mit dem Verbot von Isolierglas wirkungsvoll entgegengewirkt. 
Dieser Praxis habe die Baubehörde mit Auflagen in der Baubewilligung 
von 2016 nachgelebt. Die Bauherrschaft habe damals diese Auflage nicht 
angefochten, in der Folge aber abweichend von der erteilten 
Baubewilligung und in Missachtung der Auflage das Werk erstellt. 


- 14 -
Duplicando führt die Beschwerdegegnerin namentlich noch an, dass 
unabhängig davon, ob es sich um Hobbyräume, verglaste Balkone, 
Wintergärten und dergleichen handle, diese Flächen aufgrund der 
baulichen Ausführung regelmässig der HNF zugeordnet würden. Gerade 
bei sogenannten Wintergärten stelle die Gemeinde regelmässig darauf ab, 
ob Isolierglas verwendet werde. Nicht beachtlich sei, ob sich diese Fläche 
ausserhalb der isolierten Gebäudehülle gemäss heute geltender 
Energiegesetzgebung befinde. Eigne sich die Fläche objektiv, eben mit 
Isolierglas versehen, einfach begehbar etc. für eine wohnliche Nutzung, 
schlage die Gemeinde die Fläche der HNF zu. Unbeachtlich sei die 
Angabe der Bauherrschaft in den Baugesuchunterlagen. Sei objektiv 
erstellt, dass die Fläche wohnlich genutzt werden könne, sei sie 
anzurechnen. Gerade mit Blick auf die Zweitwohnungsgesetzgebung bzw. 
die Flächenermittlung altrechtlicher Wohnungen und die Zulässigkeit von 
Flächenerweiterungen sei es für die Gemeinde wichtig, nicht allein auf 
Behauptungen und Bezeichnungen der Bauherrschaften, sondern auf 
objektive Kriterien abzustellen. Nebst der Verglasung bildeten objektive 
Kriterien die Zugänglichkeit der Fläche, der funktionale Anschluss an das 
Wohnzimmer, der Bodenbelag, die Einfachheit, den Raum beheizen zu 
können und dergleichen. Im vorliegenden Fall sprächen nicht nur die 
Verwendung von Isolierglas, sondern auch die einfache Begehbarkeit, die 
funktionale Einbindung an das Wohnzimmer und die Einbindung in die 
gemauerten Fassadenbestandteile für den Einbezug in die HNF.
2.3.
Die Beschwerdeführer bemerkten in ihrer (gemeinsamen) Eingabe vom 
23. Juni 2023 dazu, dass die Beschwerdegegnerin die heute bestehenden 
Räume einzig mit der Auflage einer Einfachverglasung bewilligt habe. 
Weitere Auflagen im Sinne der erwähnten objektiven Kriterien seien nicht 
verfügt worden. Es sei nicht sachgerecht an einer Einfachverglasung 
festzuhalten, weil eine Wohnnutzung auch mit der ausgeführten 


- 15 -
Zweifachverglasung im Winter nur unter den gleichen eingeschränkten 
Bedingungen möglich sei, womit dieses Kriterium als sachfremd zu 
qualifizieren sei.
2.4.
Art. 15 f. BG legen als Zonenvorschriften bzw. Regelbauweise und zur 
Begrenzung des Masses der Nutzung gestützt auf Art. 24 f. KRG in der 
fraglichen Wohnzone 2 (W2) insbesondere eine Geschossflächenziffer 
(GFZ) von 0.4 als Nutzungsziffer fest. Der Begriff der GFZ ist eine 
Nutzungsziffer, welche in der Interkantonalen Vereinbarung über die 
Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005 im 
Anhang 1 unter Ziffer 8.2 wie folgt definiert wird: Die GFZ (gemäss IVHB) 
ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur 
anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). Dabei besteht die Summe 
aller 
Geschossflächen 
aus 
den 
Hauptnutzflächen 
(HNF), 
den 
Nebennutzflächen 
(NNF), 
den 
Verkehrsflächen 
(VF), 
den 
Konstruktionsflächen (KF) und den Funktionsflächen (FF) im Sinne der 
SIA-Norm 416 (2003) "Flächen und Volumen von Gebäuden" (vgl. IVHB-
Erläuterung vom 3. September 2013, S. 19). Nicht angerechnet werden 
bloss Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber 
vorgegebenen Mindestmass liegen. Der Kanton Graubünden trat der IVHB 
mit Regierungsbeschluss RB-Nr. 593 vom 23. Mai 2006 per 26. November 
2010 bei (VGU R 21 47 vom 13. September 2022 E.4.2). Gemäss Art. 2 
Abs. 2 IVHB darf die (kantonale) Gesetzgebung nicht durch Baubegriffe 
und Messweisen ergänzt werden, welche den vereinheitlichten 
Regelungsgegenständen widersprechen. Art. 16 Abs. 1 BG definiert die 
GFZ demgegenüber als Verhältnis der Summe der anrechenbaren 
Geschossflächen (aGF) der Gebäude und der aGSF. Als aGF gilt unter 
Vorbehalt von Art. 16 Abs. 4 ff. BG die Summe der HNF, VF und KF in 
Hauptbauten. Damit definierte die Beschwerdegegnerin in ihrem BG, 
welches 
am 
25. August 
2009 
von 
der 
Gemeindeversammlung 


- 16 -
beschlossen und am 4. Mai 2010 von der Regierung des Kantons 
Graubünden genehmigt wurde (Prot.-Nr. 402/2010), eine von der 
Definition in der IVHB abweichende GFZ. Art. 36 Abs. 1 der 
Raumplanungsverordnung 
für 
den 
Kanton 
Graubünden 
(KRVO; 
BR 801.110) bestimmt in der ab dem 1. Oktober 2011 in Kraft stehenden 
Fassung, dass die Gemeinden ihre Baugesetze der IVHB anzupassen 
haben. Die Anpassungen sind sinngemäss innert der Frist von Art. 107 
Abs. 1 KRG vorzunehmen. Bis zur Anpassung richten sich die Begriffe und 
Messweisen nach den geltenden kommunalen Baugesetzen. Mit 
Regierungsbeschluss vom 1. Juni 2021 (RB 517/2021) wurde für alle 
säumigen 
Gemeinden 
eine 
generelle 
Fristverlängerung 
für 
die 
Anpassungen der kommunalen Baugesetze an die IVHB statuiert, damit 
diese 
im 
Rahmen 
der 
ohnehin 
laufenden 
RPG1-bedingten 
Ortsplanungsrevisionen integriert werden können. Vom T.1._____ bis 
T.2._____ fand die öffentliche Mitwirkungsauflage für die Gesamtrevision 
der 
Nutzungsplanung 
M._____ 
statt 
(siehe 
https://www.kantonsamtsblatt.gr.ch/...). 
Angesichts 
der 
laufenden 
Ortsplanungsrevision (inkl. Baugesetz) sowie auch der Lehrmeinung von 
GRIFFEL gilt somit für die Gemeinde M._____ weiterhin die Definition der 
GFZ gemäss Art. 16 Abs. 1 ff. BG (siehe zum Ganzen: VGU R 22 104 vom 
22. August 2023 E.3 ff.; GRIFFEL, Harmonisierung der Baubegriffe – ein 
Schlag ins Wasser, in AJP 10/2018 S. 1222 ff.). Insofern geht es bei der 
vorliegenden Fragestellung im Wesentlichen um die Anwendung von 
kommunalem 
Recht, 
wo 
der 
Beschwerdegegnerin 
rechtsprechungsgemäss ein geschützter Beurteilungsspielraum zukommt 
(vgl. BGE 128 I 3 E.2b und 118 IA 446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 
1C_172/2020 vom 24. März 2021 und 1C_173/2020 vom 24. März 2021, 
jeweils E.3.3 sowie 1C_163/2015 vom 10. November 2015 E.3.1; VGU 
R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2.2). Auch wenn sich die Überprüfung von 
kommunalen Entscheiden – jedenfalls im Anwendungsbereich von Art. 33 


- 17 -
Abs. 3 lit. b RPG (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_682/2017 vom 
11. September 2018 E.6.2 und VGU R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2.3) – 
durch die (einzige) kantonale Rechtsmittelinstanz nicht auf eine blosse 
Willkürprüfung beschränken darf (BGE 146 II 367 E.3.1.4 und 3.2.1 sowie 
145 I 52 E.3.6; vgl. auch Urteile des Bundesgerichts 1C_105/2023 vom 
13. November 2023 E.2.1, 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022 E.9.2 und 
1C_325/2021 vom 25. Oktober 2021 E.7.1), so ist doch hervorzuheben, 
dass sie sich – im Lichte von Art. 50 Abs. 1 BV – eine gewisse 
Zurückhaltung 
bei 
der 
(Angemessenheits-)Überprüfung 
eines 
angefochtenen Entscheids aufzuerlegen hat. Andererseits darf die 
Rechtsmittelbehörde auch nicht erst dann tätig werden, wenn die 
vorinstanzliche Beurteilung unhaltbar bzw. willkürlich ist. So hat die 
kantonale Rechtsmittelbehörde auch kommunale Entscheide, die in einem 
Sachbereich 
mit 
(relativ) 
erheblichem 
kommunalem 
Beurteilungsspielraum gefällt wurden, daraufhin zu überprüfen, ob sie 
übergeordnete, vom Kanton zu wahrende Interessen, angemessen 
berücksichtigen, die Entscheide gegen übergeordnetes Recht verstossen, 
in 
Entscheiden 
betreffend 
die 
Auslegung 
eines 
unbestimmten 
Rechtsbegriffes grundlos von Grundsätzen abgewichen wird, welche 
Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt 
haben, sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung 
fremden 
Erwägungen 
leiten 
lässt 
oder 
die 
Grundsätze 
der 
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. BGE 145 I 52 
E.3.6; Urteile des Bundesgerichts 1C_48/2022 vom 29. März 2023 E.4.4, 
1C_647/2021 
vom 
15. September 
2022 
E.3.5, 
1C_571/2020, 
1C_573/2020 vom 2. Juni 2022 E.6.3 f., 1C_128/2019, 1C_134/2019 vom 
25. August 2020 E.5.2 f., nicht publ. in BGE 147 II 125; VGU R 23 13 vom 
1. November 2023 E.6.3, R 22 30 vom 29. März 2023 E.3.4 und R 22 10 
vom 7. Juni 2022 E.2.5).


- 18 -
2.5.
Gemäss 
den 
Ausführungen 
der 
Beschwerdegegnerin 
lässt 
sie 
praxisgemäss die Qualifikation von Wintergärten als NNF zu bzw. 
verzichtet auf deren Anrechnung an die aGF, wenn diese insbesondere 
unbeheizt und nur mittels Einfachverglasung von der Aussenwelt bzw. 
Aussentemperatur abgeschirmt sind. Damit sei die wohnliche Nutzung 
über das ganze Jahr praktisch ausgeschlossen und eine unzulässige 
Erweiterung des Wohnraumes bzw. der Wohnflächen werde damit 
praktisch unterbunden. Dieser Praxis sei im Jahr 2016 nachgelebt worden, 
als in die damaligen Baubewilligungen entsprechende Auflagen 
aufgenommen 
worden 
seien. 
Diese 
Auflagen 
seien 
von 
den 
Beschwerdeführern damals nicht angefochten worden. Damit sei dem 
Zweck und Sinn von Art. 16 BG nachgelebt worden, bzw. habe sie den ihr 
aufgrund ihrer Autonomie in der Auslegung ihres Rechts zustehenden 
Ermessenspielraum 
keinesfalls 
überschritten 
oder 
missbräuchlich 
angewandt. Die Beschwerdeführer erachten hingegen im Wesentlichen 
das Abgrenzungskriterium einer Einfachverglasung für die Frage der 
Anrechnung an die maximal zulässige Nutzungsziffer (GFZ) als nicht 
sachgerecht. Dafür berufen sie sich in erster Linie auf das Ergebnis einer 
in 
Auftrag 
gegebenen 
Messung 
des 
Innen-/Aussenklimas 
des 
Bauphysikers B._____ vom Dezember 2022/Januar 2023 (R 23 6 Bf-act. 7 
und R 23 7 Bf-act. 7) sowie dessen Stellungnahme zur Verglasung des 
Wintergartens vom 19. April 2023 (R 23 6 Bf-act. 8 und R 23 7 Bf-act. 8), 
wonach die mittlere Temperatur sowie die relative und absolute 
Luftfeuchtigkeit im Wintergarten parallel mit den Parametern des 
Aussenklimas verlaufe. Daraus folgerte der Bauphysiker, dass der 
Wintergarten im EG der Liegenschaft O._____ 11 bzw. auf der 
Parzelle 1392 im Messzeitraum vom 20. Dezember 2022 bis 8. Januar 
2023 nicht aktiv beheizt worden sei (Verfahren R 23 7). Konkrete 
Aussagen betreffend die das Verfahren R 23 6 betreffende Parzelle 1393 
finden sich darin hingegen nicht. In der Stellungnahme vom 19. April 2023 


- 19 -
betreffend eine Anfrage eines Stockwerkeigentümers der Liegenschaft auf 
der Parzelle 1392 stellte der Bauphysiker einen Vergleich der 
Wärmedurchgangskoeffizenten UGlas und UFrame bzw. UWindow der im 
Wintergarten auf der Parzelle 1392 vermutungsweise eingesetzten 
Zweifachverglasung und den Anforderungen des Energiegesetzes des 
Kantons Graubünden (BEG, BR 820.200) bzw. der Energieverordnung 
des Kantons Graubünden (BEV; BR 820.210) im Jahr 2016 an 
(1. Projektänderung [vgl. R 23 7 Bf-act. 1 S. 3]). Daraus folgerte der 
Experte, dass nach dem im Jahre 2016 gültigen BEG bzw. der BEV 
Fenster gegen Aussenklima einen U-Wert von Uw <= 1.3 W/m2K erreichen 
mussten, was mit der erstellten Wintergartenfensterkonstruktion und 
einem Uw(indow)-Wert von bestenfalls 1.4 W/m2K nicht erreicht werde. Dies 
zeige eindeutig auf, dass dieser Wintergarten als unbeheizter Raum 
geplant bzw. auch ausgeführt worden sei. Sollte der Wintergarten von 
einem unbeheizten Raum in einen beheizten Raum umgenutzt werden, 
müsste dies gemäss Energiegesetz als Umnutzung angesehen und die 
heute gültigen Anforderungen des BEG bzw. der BEV eingehalten werden. 
Das aktuelle BEG bzw. die BEV würden für Fenster/Verglasungen ein U-
Wert von Uw <= 1.0 W/m2K fordern, was aber nur mit neu einzubauenden 
Dreifachverglasungen einzuhalten wäre. Ausgehend von einem Uw-Wert 
von ca. 5.2 W/m2K für die in der Auflage der Baubewilligung vorgesehene 
Einfachverglasung fiele die innere Oberflächentemperatur schon bei 
Aussentemperaturen von Ta < 5°C unter die Taupunkttemperatur, was auf 
der Innenseite der Verglasung zu Kondensatbildung führe. Dieser Effekt 
könnte nur mit einer ständigen Durchlüftung verhindert werden, was aber 
die Nutzung des Wintergartens, je nach Jahreszeit, stark einschränken 
bzw. verunmöglichen würde. Weiter wurde vom Bauphysiker kritisiert, 
dass mit der Einfachverglasung des Wintergartens der Vorteil der 
Gewinnung von passiver Sonnenenergie und die durch dessen 
Erwärmung bewirkte Reduktion des Energieverbrauches zur Beheizung 


- 20 -
der angrenzenden, beheizten Bereiche verloren ginge. Dazu ist zu 
bemerken, dass angesichts der von den beiden Wintergärten im EG 
abgedeckten Fassadenflächen über eine Länge von maximal 3.5 m (vgl. 
R 23 6 Bf-act. 4 und R 23 7 Bf-act. 4) im Vergleich zur gesamten 
Fassadenfläche der Gebäude mit einem Umfang von über 50 m über 
mehrere Etagen eine verbesserte Dämmung der Fassade wohl erheblich 
mehr Energieersparnis bewirken dürfte als die potenzielle, infolge der 
Zweifachverglasung bewirkte Nutzbarmachung passiver Sonnenenergie 
in den der Fassaden vorgelagerten Wintergärten. 
2.6.
Auch wenn sich vorliegend die Definition der Geschossflächenziffer nach 
Art. 16 BG und nicht unmittelbar nach der Definition in Ziffer 8.2 des 
Anhangs 1 der IVHB richtet, ist doch auf die Erläuterung zur IVHB vom 
3. September 2013 hinzuweisen. Darin werden unter Hinweis auf SIA 416 
(2003) als NNF namentlich Waschküchen, Schutzräume, Abstellräume 
und Fahrzeugeinstellräume genannt (IVHB-Erläuterung zu Ziff. 2.2, S. 3; 
vgl. auch Musterbaugesetz [MBauG] 2020, Anhang 1, S. 23, [abrufbar 
unter: https://www.bvr.ch/dokumente]). Im Zusammenhang mit der 
Definition einer (nur NNF enthaltenden) Anbaute, wird die Möglichkeit 
einer entsprechenden Privilegierung eines Wintergartens tendenziell 
verneint, weil diese wohl – wie auch ein Hobbyraum oder allgemein auch 
VF – keine NNF darstellten (IVHB-Erläuterung zu Ziff. 2.3, S. 4). Im 
Gegensatz zur GFZ im Sinne der IVHB, welche gemäss der vorstehenden 
Erwägung 2.4 die Summe aller Geschossflächen, bestehend aus – die 
eine vom Gesetzgeber festzulegenden lichten Höhe übersteigenden – 
HNF, NNF, VF, KF und FF im Sinne der SIA-Norm 416 (2003) 
berücksichtigt, wird für die Berechnung der GFZ im Sinne von Art. 16 BG 
namentlich die NNF generell nicht berücksichtigt. Mit solchen relativ 
weitgehenden Ausnahmen bei der Summierung von GF bzw. deren 
Ausserachtlassen bei der Bestimmung der aGF weist die GFZ gemäss 


- 21 -
Art. 16 BG vergleichbare baupolizeiliche Problemstellungen auf, wie sie in 
der IVBH-Erläuterung zur Ziffer 8.2 im Zusammenhang mit dem 
vorgesehenen Ersatz der Ausnützungsziffer (AZ) angesprochen werden 
und auch der vorliegende Fall exemplarisch zeigt. Im Rahmen der 
hängigen Revision der Grundordnung wird diese Problematik in der 
Gemeinde M._____ insoweit entschärft, als die Gemeinde infolge von 
Art. 37 Abs. 1 und 2 KRVO nur noch Nutzungsziffern gemäss IVHB oder 
alternativ die AZ gemäss kantonaler Definition in Art. 37a KRVO vorsehen 
darf. Nach Art. 22 und Art. 23 Abs. 1 des Entwurfs des BG vom T.1._____ 
gemäss Mitwirkungsauflage vom […] sieht die Gemeinde M._____ 
zukünftig die AZ gemäss kantonaler Definition in Art. 37a KRVO als 
Nutzungsziffer vor, welche neben HNF auch NNF – mit Ausnahme von 
Fahrzeugeinstellräumen, 
Schutzräumen, 
Kehrrichträumen, 
Gartenhäuschen für Gartengeräte und dergleichen, Holzschöpfe und 
Kleintierställe –, VF und KF zur aGF zählt, soweit sie Räume oder 
Raumteile betreffen, die mehr als 1.6 m über das massgebende oder tiefer 
gelegte Terrain hinausragen. Betreffend den Begriff des – verglasten 
Balkonen und Veranden gleichgestellten – Wintergartens im Sinne von 
§ 10 Abs. 1 lit. d der dazumal gültigen Planungs- und Bauverordnung des 
Kantons Luzern (SRL 736) hielt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Luzern 
unter 
anderem 
fest, 
dass 
dieser 
nicht 
als 
blosse 
Wohnraumerweiterung 
wahrgenommen 
werden 
dürfe 
und 
dementsprechend hinreichend vom Wohnbereich abgegrenzt sein müsse 
(Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2012 vom 17. Juli 2013 E.3.1 ff.). 
Insofern ist der von den Beschwerdeführern gezogene Schluss 
keineswegs zwingend, wonach infolge der Definition der HNF (Teil der 
Nutzfläche [NF], welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des 
Gebäudes i.e.S. dient; vgl. MBauG 2020 Anhang 1, S. 23 sowie den 
Erläuterungsbericht zur Teilrevision der KRVO zur Umsetzung der IVHB, 
S. 6 in: Beschluss der Regierung zur Teilrevision der KRVO zwecks 


- 22 -
Umsetzung der IVHB vom 13. September 2011, Prot. Nr. 856) und NNF 
(Teil der NF, welcher die HNF zur NF ergänzt, wobei sie je nach 
Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren ist; vgl. 
ebenfalls MBauG 2020 Anhang 1, S. 23) bei Wohngebäuden die 
unbeheizten Räume – unabhängig von der Art ihrer Verglasung – nicht als 
aGF zu beurteilen seien und sich die Nutzungsmöglichkeiten nicht 
wesentlich von denjenigen eines Balkons unterschieden. Wenn die 
Gemeinde nun unter der geltenden Definition der GFZ bzw. aGF zur 
Absicherung der Nichtanrechnung von gewissen Flächen an die aGF bzw. 
der damit einhergehenden Verneinung der Qualität von HNF und der 
Verhinderung oder zumindest Erschwerung von missbräuchlichen 
Verhaltensweisen 
für 
(überdachte) 
Wintergärten 
als 
Auflage 
praxisgemäss eine Einfachverglasung in ihren Baubewilligungen verlangt, 
ist dies durchaus nachvollziehbar und es ist auch kein Verstoss gegen 
übergeordnetes Recht erkennbar. Die Beschwerdegegnerin nannte – 
neben der Art der Verglasung – duplicando noch ergänzend weitere 
sachliche, nachvollziehbare Anhaltspunkte, die für den Einbezug solcher 
Flächen in die HNF sprächen, wie etwa die Zugänglichkeit der Flächen 
von den (Wohn-)Räumen aus, die Bodenbeläge oder der Aufwand für eine 
allfällige (unbewilligte) Beheizung. Die kommunale Praxis steht auch nicht 
in Widerspruch zur verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die 
Anrechnung 
bzw. 
die 
Nichtanrechnung 
vornehmlich 
unter 
Berücksichtigung 
der 
objektiven 
Eignung 
der 
Räume 
für 
die 
(zonenkonforme) Hauptnutzung und nicht nach der von der Bauherrschaft 
angegebenen bzw. beabsichtigen Nutzung zu beurteilen ist (Urteile des 
Bundesgerichts 
1C_126/2016 
vom 
30. August 
2016 
E.2.1 
und 
1C_130/2012 vom 9. August 2012 E.3.2 ff.; VGU R 15 25 vom E.2a ff. und 
R 11 18 vom 15. November 2011 E.2a).


- 23 -
2.7.
Soweit die Beschwerdeführer die Auflage bzw. das Festhalten der 
Gemeinde an einer Einfachverglasung bei den beiden fraglichen 
Wintergärten für deren Nichtanrechnung an die aGF bzw. Qualifikation als 
NNF als nicht sachgerecht beanstanden, weil der Temperaturverlauf im 
Wintergarten gemäss den Messungen vom Dezember 2022/Januar 2023 
auch mit Zweifachverglasung im Wesentlichen der Aussentemperatur 
folge, ist folgendes zu bemerken. Gemäss Grundrissplänen (R 23 6 Bf-
act. 4 und R 23 7 Bf-act. 4) verfügen die Wintergärten über Fensterfronten, 
die geöffnet werden können. Die Messprotokolle der Datenlogger zeigen 
den Verlauf der Temperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit im 
Wintergarten auf der Parzelle 1392 sowie des Aussenklimas im 
Schattenbereich für den Zeitraum vom 20. Dezember 2022 bis 8. Januar 
2023. Zwar differiert die mittlere Temperatur im Wintergarten von 7°C 
tatsächlich nicht erheblich von derjenigen des Aussenklimas von 6.4°C 
und auch die minimale und maximale Temperatur im Wintergarten 
differiert mit relativ parallelem Verlauf nur wenige Grad Celsius von den 
gemessenen Aussentemperaturen im Schattenbereich (R 23 6 Bf-act. 7 
und R 23 7 Bf-act. 7). Insofern kann die Aussage des Experten 
nachvollzogen 
werden, 
wonach 
während 
der 
Messperiode 
der 
Wintergarten (wohl) unbeheizt war. Die Relevanz dieser Feststellung für 
die vorliegende Fragestellung ist aber gering, hängt doch die 
Anrechenbarkeit der fraglichen Geschossflächen nicht – wie vorstehend 
dargelegt – von einer nachgewiesenen Beheizung der in den Plänen als 
Wintergärten deklarierten Flächen ab. Zudem sind auch die weiteren 
Messparameter bzw. -umstände nicht dokumentiert. So ist beispielsweise 
nicht ausgewiesen und konnte vom Experten vermutlich auch nicht rund 
um die Uhr kontrolliert werden, ob die Fensterfront im Wintergarten im 
Zeitpunkt der Messungen jeweils offen oder geschlossen war. 
Andererseits ergibt sich bereits aus der Stellungnahme des beauftragten 
Bauphysikers vom 19. April 2023 (R 23 6 Bf-act. 8 und R 23 7 Bf-act. 8), 


- 24 -
dass sich die Uw-Werte von Fenstern mit Zweifach- und Einfachverglasung 
erheblich unterscheiden (Uw mit Zweifachglas [bei UGlas von 1.1 bis 1.6 
W/m2K, UFrame von 1.3 bis 1.7 und einem PSI [ΨGlas] für den 
Glasrandverbund von 0.06 W/mK]: ca. 1.4 W/m2K - 1.75 W/m2K; Uw mit 
Einfachglas: 
ca. 
5.2 W/m2K; 
vgl. 
auch 
Konferenz 
Kantonaler 
Energiefachstellen [EnFK], Merkblatt Fenster, S. 9 sowie das zugehörige 
Berechnungstool, 
abrufbar 
unter: 
https://www.endk.ch/de/fachleute-
1/hilfsmittel). 
Bei 
derart 
erheblichen 
Differenzen 
des 
Wärmedurchgangskoeffizienten für das gesamte Fenster bzw. des 
hauptsächlich massgebenden Fensterglases erscheint die Gefahr und der 
Anreiz für eine von der Baubehörde kaum zu kontrollierende schleichende 
Umnutzung der Flächen in den beiden Wintergärten doch deutlich erhöht 
und die entsprechende Erschwerung mittels Auflage zum Einbau von 
wesentlich schlechter isolierendem Glas – entgegen der Ansicht der 
Beschwerdeführer – durchaus sachgerecht. Denn je schlechter der 
Wärmedurchgangskoeffizient der Fensterflächen, desto grösser wäre die 
benötigte Heizenergie, um eine deutliche Erhöhung und Beibehaltung der 
Innentemperatur im Wintergarten zu erreichen. Sei dies durch eine 
separate 
Wärmequelle 
oder 
durch 
das 
"Mitheizen" 
über 
die 
Verbindungstüren zu den angrenzenden Zimmern (vgl. R 23 6 Bf-act. 4 
und R 23 7 Bf-act. 4). Aufgrund der damit verbundenen deutlich höheren 
Kosten für die Erwärmung und Erhaltung der Temperatur in den 
Wintergärten im Vergleich zu Zweifachglas, erscheint es somit auch klar 
weniger attraktiv in den kalten Jahreszeiten diese Flächen – in 
Abweichung der Baubewilligung – ähnlich wie HNF-Flächen zu nutzen. 
Der Umstand, dass eine solche von der Bewilligung abweichende Nutzung 
von Flächen nie vollständig ausgeschlossen werden kann, lässt das 
Festhalten der Beschwerdegegnerin an einer Einfachverglasung für die 
Nichtanrechnung der Flächen noch nicht als ungeeignet oder nicht 
erforderlich erscheinen.


- 25 -
2.8.
Soweit die Beschwerdeführer den Bedarf für den Einsatz einer 
Zweifachverglasung mit der Verhinderung von Feuchtigkeitsschäden 
begründen, vermag auch dies nichts am Ergebnis zu ändern. Zum einen 
musste ihnen angesichts der unmissverständlichen Auflagen, wonach die 
Fensterfronten bei den Wintergärten nur in Einfachverglasung ausgeführt 
werden dürften und die unbeheizten Wintergärten beim Grundbuchamt als 
Nebennutzfläche anzumerken seien (siehe betreffend die Parzelle 1393 
die lit. a und b in der Bewilligung vom 25. November 2016 [R 23 6 Bf-
act. 2]), klar sein, dass der Einsatz einer Einfachverglasung für den 
Fortbestand der bewilligten Berechnung der Geschossflächenziffer für die 
Beschwerdegegnerin von zentraler Bedeutung war. Trotzdem haben die 
Beschwerdeführer von der ihr zustehenden Beschwerdemöglichkeit zur 
Anfechtung dieser Auflage, namentlich mit der Begründung einer 
bauphysikalischen Unmöglichkeit zu deren Umsetzung, keinen Gebrauch 
gemacht. Insofern wurden sie durch die angefochtenen Entscheide der 
Beschwerdegegnerin 
jedenfalls 
nicht 
überrascht, 
als 
diese 
die 
entsprechenden Abweichungen bei der Bauausführung vom bewilligten 
Bauvorhaben 
feststellte 
und 
nachträglich 
abschlägig 
beurteilte. 
Ausserdem ergibt sich auch aus der Stellungnahme des Bauphysikers 
vom 19. April 2023, dass der Effekt einer (dauerhaften) Kondensatbildung 
an der Innenseite der Verglasung und somit Feuchtigkeitsprobleme auch 
mit einer ausreichenden Durchlüftung verhindert werden können. 
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer wird damit auch die 
bestimmungsgemässe Nutzbarkeit eines Wintergartens, nicht derart 
eingeschränkt oder aufgehoben, dass die Qualifikation dieser Flächen als 
(in Art. 16 BG nicht explizit begrenzten) NNF bzw. als nichtanrechenbare 
Geschossfläche nicht mehr sachgerecht erschiene. Vielmehr sind 
gewisse, namentlich aus den klimatischen Verhältnissen resultierende 
Einschränkungen bei der Nutzbarkeit dieser Flächen dem Umstand 
geschuldet, dass sie bei der Bestimmung der aGF privilegiert und 


- 26 -
unberücksichtigt geblieben sind. Dass bei Wintergärten, die von der 
Anrechnung 
an 
die 
aGF 
ausgenommen 
sind, 
nicht 
dieselben 
Nutzungsmöglichkeiten wie bei an die aGF anrechenbaren Flächen 
erwartet werden können, liegt auf der Hand. Die vorliegend gedeckten und 
vollständig mit Mauerwerk und Glas umschlossenen Wintergärten der 
Beschwerdeführenden bieten jedoch im Vergleich zu offenen Balkonen 
oder Terrassen zumindest in der Übergangszeit, regnerischen oder 
windigen Verhältnissen weiterhin einen deutlichen Mehrwert.
2.9.
Damit 
ist 
im 
Ergebnis 
nicht 
zu 
beanstanden, 
wenn 
die 
Beschwerdegegnerin die Flächen der Wintergärten im Erdgeschoss der 
Parzellen 1392 und 1393 im Umfang von 21 m2 bzw. 15 m2 aufgrund der 
abweichend von den erteilten Baubewilligungen mit Zweifachverglasung 
erstellten Fensterfronten der aGF im Sinne von Art. 16 BG zugerechnet 
hat. 
Nach 
den 
von 
den 
Beschwerdeführenden 
in 
den 
Baubewilligungsverfahren 21/22 und 22/22 nicht substantiiert bestrittenen 
Berechnungen betreffend die Einhaltung der höchstzulässigen aGF von je 
552 m2 für die Parzellen 1392 und 1393 resultiert bereits aus den Flächen 
der beiden Wintergärten eine Überschreitung der höchstzulässigen aGF 
und somit auch der GFZ. Die Beschwerdegegnerin hat daher in den 
angefochtenen Entscheiden vom 14. Dezember 2022 namentlich die 
nachträgliche Bewilligung für diese Abweichungen zu Recht nicht erteilt 
(R 23 6 Bf-act. 1 und R 23 7 Bf-act. 1, jeweils S. 2 f.). Gegen die in den 
angefochtenen Entscheiden vom 14. Dezember 2022 ebenfalls nicht 
nachträglich bewilligte Neuerstellung bzw. Anrechnung von Wohnraum in 
den oberen Stockwerken der Bauten auf den Parzellen 1392 und 1393 
erheben die Beschwerdeführenden keine konkreten Rügen, womit es 
damit sein Bewenden hat (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG). Über die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gemäss Art. 94 KRG 
und Art. 61 Abs. 3 KRVO sowie eine allfällige Busse gestützt auf Art. 95 


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KRG wird die Beschwerdegegnerin in einem separaten Verfahren zu 
befinden haben.
3.1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 23 6 und R 23 7 erweisen sich somit 
als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang der Verfahren 
gehen die Gerichtskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr und den 
Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 72 
Abs. 2 sowie Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG zu gleichen Teilen und unter 
solidarischer 
Haftung 
zulasten 
der 
Beschwerdeführenden. 
Die 
Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in 
Anbetracht des Verfahrensaufwandes auf insgesamt CHF 2'000.-- 
festgesetzt.
3.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 
Anlass, 
weshalb 
der 
obsiegenden 
Beschwerdegegnerin 
keine 
Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 23 6 und R 23 7 werden 
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
948.--
zusammen
CHF
2'948.--


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gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten der 
StWEG A._____, Haus N._____, C._____ und C.A._____, D._____ und 
E._____, F._____ und F.A._____, G._____ sowie der StWEG A._____, 
Haus H._____, I._____, J._____, K._____, L._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]