gr_gerichte · VR3 2026 16 · 2026-07-27 · it
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Sentenza del 27 luglio 2026
comunicata il 6 agosto 2026
N. d'incarto
VR3 26 16
Istanza
Terza Camera di diritto amministrativo
Composizione
Righetti, presidente
Moses e Brun, giudici
Zanolari Hasse, attuaria
Parti
A._____
ricorrente
patrocinata dall'avv. Mario Arnaldo Ghidoni
contro
Ufficio per lo sviluppo del territorio dei Grigioni
Ringstrasse 10, 7001 Coira
convenuto
Comune di B._____
convocato
Oggetto
domanda di costruzione (EFZ)

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Ritenuto in fatto:
A.
A._____ è proprietaria del fondo n. Z.1._____, Registro fondiario (RF) di
B._____, situato in zona agricola: altro territorio idoneo all'agricoltura. Su questo
fondo A._____ ha realizzato una tettoia/rimessa in lamiera grecata con una
superficie di base di ca. 17.85 m2 (5.10 m x 3.50 m), un pollaio con una superficie
di base di ca. 2.16 m2 (1.8 m x 1.2 m), nonché una recinzione coperta per le galline
di ca. 13 m2. Inoltre, il fondo presso la tettoia/rimessa è stato pavimentato su una
superficie di ca. 45 m2, in parte, con masselli drenanti e, in parte, con lastre di
cemento.
B.
Il 13/14 agosto 2024, su sollecito del Comune di B._____ (di seguito:
Comune o Municipio), A._____ ha inoltrato una domanda di costruzione (EFZ) a
posteriori per la costruzione di un deposito pellet/legna e di un pollaio sul fondo
n. Z.1._____.
C.
La domanda di costruzione (EFZ) è stata pubblicata il 26 settembre 2024 e
in data 8 ottobre 2024 è pervenuta l'opposizione di C._____, proprietario del fondo
confinante n. Z.2._____, RF di B._____.
D.
Con decisione del 19 dicembre 2024, il Comune ha rinunciato alla
trasmissione all'Ufficio per lo sviluppo del territorio dei Grigioni (UST GR) di detta
domanda di costruzione (EFZ) unitamente all'opposizione, rigettandola e
accogliendo la relativa opposizione.
E.
Il ricorso del 23 gennaio 2025 di A._____ contro la decisione del 19 dicembre
2024 è stato accolto dal Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni con sentenza
VR3 25 10 del 19 giugno 2025 e la decisione impugnata è stata annullata. L'incarto
è stato rinviato al Comune di B._____ per la trasmissione all'autorità EFZ
competente.
F.
Il Comune ha trasmesso la domanda all'UST GR il 6 agosto 2025. Con presa
di posizione del 19 agosto 2025, l'UST GR ha comunicato a A._____ che un
permesso EFZ non avrebbe potuto essere concesso né in conformità alla zona di
utilizzazione né in via eccezionale. Con scritto del 7 ottobre 2025, A._____ ha
richiesto di confermare la domanda di costruzione (EFZ) a posteriori, nonché
l'emanazione di una decisione da parte dell'ente comunale competente.
G.
Con decisone EFZ del 12 dicembre 2025, l'UST GR ha negato il permesso
EFZ per il progetto di A._____, incaricando il Comune, alla crescita in giudicato della
decisione, di avviare una procedura di ripristino dello stato di legalità e una

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procedura di contravvenzione, indicando, inoltre, che l'autorità EFZ procederà
all'iscrizione nel registro fondiario della menzione «Costruzione abusiva di una
rimessa-tettoia, un pollaio con recinzione e una pavimentazione; procedura di
ripristino pendente».
H.
Contro questa decisione, in data 28 gennaio 2026, A._____ (di seguito:
ricorrente) ha inoltrato un ricorso al Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni (di
seguito: Tribunale), chiedendo il rispettivo annullamento, l’accoglimento della
domanda di costruzione (EFZ) del 13/14 agosto 2024 e il rilascio del permesso EFZ
per la posa di una sosta/ripostiglio e pollaio sul fondo n. Z.1._____, RF di B._____.
In sostanza, la ricorrente censura che la decisione impugnata non sarebbe
sufficientemente motivata, motivo per il quale il diritto di essere sentiti sarebbe
violato; inoltre, ella lamenta un accertamento dei fatti manifestamente inesatto. A
mente della ricorrente, le opere situate sul suo fondo sarebbero conformi alla zona
agricola e le sue attività eccederebbero una semplice agricoltura esercitata a titolo
ricreativo. Nella misura in cui l'autorità comunale è giunta alla conclusione che le
attività svolte siano da ritenere a titolo ricreativo, essa avrebbe dovuto esaminare la
presenza di eccezioni legislative. Oltretutto, ella avrebbe creduto in buona fede che
l'autorizzazione non sarebbe stata necessaria, in quanto eserciterebbe un'attività
quale proprietaria di un'azienda agricola detentrice di animali; a suo dire, le opere
in questione, contro le quali non avrebbe mai ricevuto alcuna reclamazione,
sarebbero di finalità agricola. Le autorità comunali, giunte sul posto durante dei
lavori di allacciamento della corrente occorsi nell'anno 2020 proprio di fronte al
fondo in questione, sarebbero state a conoscenza dell'esistenza delle opere. La
ricorrente, in sintesi, conclude, che, sotto il profilo del principio della proporzionalità,
la costruzione sarebbe lecita e al mantenimento dello stato di fatto non osterebbero
importanti interessi pubblici. Infine, a suo avviso, si sarebbe in presenza di una
disparità di trattamento, in quanto sarebbe prassi costante del Municipio discostarsi
dalla legge in simili situazioni. In via cautelare, la ricorrente ha chiesto di conferire
al ricorso l'effetto sospensivo.
I.
Il 4 febbraio 2026, entro il termine stabilito, la ricorrente ha versato l'anticipo
delle spese pari a CHF 4'000.00 richiesto dal Tribunale.
L.
Con missiva del 13 febbraio 2026, il Municipio ha dichiarato di rimettersi alla
decisione del Tribunale, rinunciando a formulare osservazioni.
M.
Nella presa di posizione del 23 marzo 2026, l’UST GR (di seguito: convenuto)
ha concluso al rigetto del ricorso, invocando i motivi già addotti nella decisione

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impugnata, sottolineando che il progetto edilizio non potrebbe essere approvato né
conformemente alla zona né in via eccezionale.
N.
Con disposizione ordinatoria del 24 marzo 2026, il Presidente della Terza
Camera di diritto amministrativo ha conferito l'effetto sospensivo al ricorso,
unicamente riguardo alla ripartizione dei costi di procedura (cifra 7 del dispositivo
della decisione impugnata). Per il resto, la richiesta di conferimento dell'effetto
sospensivo (cifre 1, 2, 2, 4, 5 e 6 della decisione impugnata) è stata respinta.
O.
Con missiva del 2 aprile 2026, la ricorrente ha rinunciato a presentare
osservazioni riguardo alla presa di posizione del convenuto.
Considerando in diritto:
1.
Oggetto di impugnazione è la decisione EFZ del 12 dicembre 2025 (cfr. act.
B.13 [= act. C.2.1; di seguito non più citato in quanto incompleto]), con cui il
convenuto ha negato il permesso EFZ a posteriori per il progetto edilizio della
ricorrente, nonché respinto la rispettiva domanda edilizia a posteriori. Questo
Tribunale è competente per giudicare il ricorso contro tale decisione (art. 49 cpv. 1
lett. b LGA [CSC 370.100] in combinato disposto con l'art. 103 cpv. 1 LPTC [CSC
801.100]). La legittimazione al ricorso della ricorrente è indiscussa (cfr. art. 50 LGA).
La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA) nonché la forma (art. 38 LGA) del ricorso sono
rispettate. Si entra pertanto nel merito dello stesso.
2.
Controverso è se sono dati i presupposti per negare il permesso EFZ a
posteriori per la costruzione di un ripostiglio con sosta per veicoli e pollaio sul fondo
n. Z.1._____ in zona agricola: altro territorio idoneo all'agricoltura.
3.
Sotto il profilo formale, la ricorrente lamenta anzitutto una violazione del diritto
di essere sentiti.
3.1.
A mente della ricorrente, la decisione impugnata si limiterebbe a esporre le
basi legali e giurisprudenziali applicabili, concludendo, mediante un astratto
ragionamento per sillogismi, che il ripostiglio e il pollaio oggetto della domanda di
costruzione (EFZ) non sarebbero autorizzati. Il convenuto si sarebbe accontentato
di riprendere quanto già esposto nella sua valutazione del 19 agosto 2025,
sostenendo che il ripostiglio servirebbe principalmente da deposito per la legna.
Sarebbe bastato esperire un sopralluogo per constatare che quanto asserito
sarebbe confutato dalla realtà fattuale; il ripostiglio e il pollaio, a titolo principale,
avrebbero una finalità agricola. Il convenuto non si sarebbe chinato né sulle

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risultanze del procedimento VR3 25 10, né sulle argomentazioni esposte dalla
ricorrente, ignorandole completamente (cfr. act. A.1 n. D.1-3).
3.2.
La giurisprudenza ha dedotto dal diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost.)
l'obbligo per le autorità di motivare le proprie decisioni, affinché gli amministrati
possano comprendere ed esercitare i diritti di ricorso in maniera effettiva. L'autorità
amministrativa deve pertanto menzionare, per lo meno brevemente, i motivi che
l'hanno condotta ad adottare un determinato provvedimento, in modo tale che
l'interessato possa rendersi conto della portata della decisione e impugnarla con
cognizione di causa. Essa non ha l'obbligo di esporre e discutere tutti i fatti, i mezzi
di prova e le censure invocati dalle parti, ma può, al contrario, limitarsi all'esame
delle questioni topiche per l'esito della controversia (DTF 146 II 335 consid. 5.1, 143
III 65 consid. 5.2, 142 II 154 consid. 4.2, 141 IV 249 consid. 1.3.1, 139 IV 179
consid. 2.2). Il diritto di essere sentito è leso soltanto se l'autorità omette di
pronunciarsi su questioni che presentano una certa pertinenza o di prendere in
considerazione dei fatti e degli argomenti importanti per la decisione da adottare
(DTF 143 III 65 consid. 5.2, 142 II 154 consid. 4.2, 141 V 557 consid. 3.2.1). Per il
resto, la motivazione può essere implicita e risultare anche dalle differenti parti della
decisione (DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; sentenza del Tribunale federale 8D_3/2021
del 13 luglio 2022 consid. 4.3). Il diritto di essere sentiti è una garanzia di natura
formale, la cui violazione comporta, in linea di principio, l'annullamento della
decisione impugnata. Una violazione può essere considerata eccezionalmente
sanata se la persona interessata ha la possibilità di esprimersi dinanzi a un'istanza
di ricorso che dispone dello stesso potere di esame dell'autorità precedente. A tale
condizione anche una grave violazione del diritto di essere sentiti può essere
sanata, qualora un rinvio si riduca a una vana formalità, prolungando inutilmente la
procedura e, quindi, producendo ritardi ingiustificati incompatibili con l'interesse
della parte interessata a una rapida valutazione della causa (cfr. DTF 147 IV 340
consid. 4.11.3, 142 II 218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2).
3.3.
Le censure della ricorrente non possono essere sentite, in quanto il
convenuto, nella decisione impugnata, si è pronunciato sulle questioni pertinenti del
caso concreto. Per la motivazione dell'attività della ricorrente, nella decisione
impugnata (cfr. act. B.13. n. 2.1), il convenuto ha fatto riferimento alla presa di
posizione dell'Ufficio per l'agricoltura e la geoinformazione (UAG) del 12 agosto
2025, a mente della quale l'attività non ha finalità agricola (cfr. act. C.2.9). Inoltre, il
convenuto, sulla base di numerosi atti e fotografie, ha rilevato che il ripostiglio in
questione è destinato a deposito di attrezzi agricoli, prodotti e veicoli necessari per
la gestione del vigneto situato sul fondo n. Z.3._____, RF di B._____ (cfr. act. B.13

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n. 2.1). A mente di questo Tribunale, sulla scorta del materiale probatorio presente
agli atti, un sopralluogo da parte del convenuto non avrebbe portato alla luce ulteriori
elementi riguardo allo scopo delle costruzioni. Di conseguenza, il convenuto ha
giustamente rinunciato all’esperimento di un sopralluogo (v. anche considerando 7).
Inoltre, esso ha adeguatamente motivato le proprie considerazioni circa la
mancanza di un’attività agricola da parte della ricorrente e, di conseguenza, la non
conformità delle costruzioni alla zona. In questo senso, la ricorrente ha avuto la
possibilità di impugnare in modo adeguato e circostanziato la decisione, come
effettivamente fatto con il presente ricorso (cfr. act. A.1). Giova anche rilevare che
il convenuto, dal punto di vista del diritto di essere sentiti, nella presa di posizione
dinanzi a questo Tribunale, non ha addotto ulteriori motivi per il rigetto del permesso
EFZ (cfr. act. A.3), avendo questi principalmente esposto osservazioni in merito alle
obiezioni sollevate dalla ricorrente, la quale ha poi rinunciato a replicare (cfr. act.
A.4). Per quanto riguarda l’accenno ricorsuale alla sentenza VR3 25 10 del
19 giugno 2025 (cfr. act. A.1 n. D.2), giova ravvisare che, in tale sentenza, il
Tribunale si è chinato principalmente sull'aspetto formale della competenza relativa
alla decisione negativa in merito al permesso EFZ, senza esprimersi in modo
definitivo circa la conformità alla zona delle opere in questione. Le lamentele della
ricorrente riguardo alla violazione del diritto di essere sentito risultano pertanto
infondate. Ma anche nella misura in cui si volesse ammettere una violazione
dell’obbligo di motivazione, essa sarebbe in ogni caso da ritenere sanata in questa
sede, siccome il Tribunale, nel caso concreto, esamina liberamente le questioni che
si presentano; un rinvio si ridurrebbe a una vana formalità, prolungando inutilmente
la procedura e, quindi, producendo ritardi ingiustificati incompatibili con l'interesse
della parte interessata a una rapida valutazione della causa.
4.1.
Dal profilo materiale, la ricorrente sostiene che la decisione impugnata
sarebbe il risultato di un accertamento manifestamente inesatto e incompleto dei
fatti da parte del convenuto (cfr. act. A.1 n. D.4-8) e che quest'ultimo, tenuto conto
del suo potere di apprezzamento, non avrebbe considerato importanti elementi
suscettibili di incidere sull'esito della domanda di permesso EFZ (cfr. act. A.1 n. D.9-
17). Ella ritiene che, qualora il convenuto avesse eseguito i necessari accertamenti,
avrebbe potuto constatare la funzione agricola che svolgono le sue costruzioni,
nonché la totale assenza di legna e pellet, limitata unicamente e provvisoriamente
ad alcuni mesi invernali (cfr. act. A.1 n. D.5). A far tempo da marzo 2020 il ripostiglio
e il pollaio realizzati sul fondo n. Z.1._____ verrebbero utilizzati conformemente allo
scopo agricolo. Segnatamente il ripostiglio di 5.10 m x 3.50 m fungerebbe da
deposito per l'attrezzatura agricola, i relativi prodotti, nonché i vari macchinari
agricoli necessari alla gestione del vigneto situato sul fondo n. Z.3._____ – di cui la

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ricorrente sarebbe proprietaria in comune (cfr. act. B.3) –, il quale disterebbe 100 m
in linea d'aria dal fondo n. Z.1._____. All'interno del ripostiglio sarebbe presente un
piccolo banco per la riparazione degli utensili agricoli, alcuni contenitori per il
mangime, fieno e cippato per gli animali. La costruzione realizzata a marzo 2020
sarebbe stata composta da un assemblaggio di pali d'acciaio e da lamiere; il tutto,
poi, appoggiato su una pavimentazione «grigliato carrabile». Con l'allestimento del
pollaio a ottobre 2022, le pareti del ripostiglio esistente sarebbero state fortificate e
il suo interno ricoperto con una pavimentazione in mattonelle a forma quadrata;
all'esterno sarebbe stato creato un parcheggio per veicoli agricoli. Il pollaio
servirebbe da copertura di protezione per galline e sarebbe costituito da un'area di
circa 1.0 m x 1.50 m, la quale, a partire dal 2023, sarebbe circoscritta da un recinto
mobile coperto da una rete per conformarsi alle normative relative all'aviaria. La
realizzazione del pollaio si sarebbe resa necessaria, in quanto l'esercizio di
quest'attività avrebbe richiesto spazi adibiti a tal fine fuori dalla zona edificabile per
ragioni igienico-sanitarie. Inoltre, l'area situata dinnanzi al ripostiglio sarebbe
utilizzata per la sosta dei veicoli agricoli, rispettivamente del rimorchio e del
quadriciclo a motore per l'esercizio delle varie mansioni agricole, ovvero dell'attività
viticola. La ricorrente precisa che l'attività svolta eccederebbe una semplice
agricoltura esercitata a titolo ricreativo, avendo investito in maniera significativa
nell'acquisto dell'attrezzatura e dei macchinari agricoli. Infine, le costruzioni non
sarebbero realizzabili in nessun altro luogo, in quanto sul fondo n. Z.3._____ ogni
progetto sarebbe sospeso sino all'entrata in vigore del relativo piano di quartiere
“F._____” (cfr. act. A.1 n. C.3, C.7, C.12, C.13, C.14). Con il ricorso, la ricorrente ha
inoltrato numerose fotografie del ripostiglio con l'area di sosta per veicoli, nonché
del pollaio (cfr. act. B.6, B.7).
4.2.
Il convenuto, nella sua decisione del 12 dicembre 2025, si riferisce alla presa
di posizione dell'UAG del 12 agosto 2025 (cfr. act. C.2.9), secondo cui la ricorrente
non gestirebbe nessuna azienda agricola, e conclude che essa non svolgerebbe
alcuna attività agricola ai sensi della LPT, se non a titolo ricreativo (cfr. act. B.13
consid. 2.1). Inoltre, a mente del convenuto, il pollaio e la pavimentazione non
avrebbero alcuna relazione con la coltivazione della vite e l'art. 29 LE non
troverebbe applicazione. La tettoia con una superficie di circa 18 m2 supererebbe
ampliamente la dimensione massima consentita per un casolare da vigneto ai sensi
dell'art. 29 LE. Oltretutto, l'ubicazione del ripostiglio sul fondo n. Z.1._____ non
offrirebbe alcun vantaggio per il vigneto gestito sul fondo n. Z.3._____ rispetto a un
deposito situato nella zona edificabile; al contrario risulterebbe meno appropriato,
essendo più distante dal vigneto. Pertanto, la presunta necessità della tettoia non
sarebbe ravvisabile (cfr. act. B.13 consid. 2.2). In conclusione, il convenuto ritiene

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che il progetto non potrebbe essere approvato in conformità alla zona di
utilizzazione ai sensi dell'art. 22 LPT (cfr. act. B.13 consid. 2.3). Nella sua presa di
posizione del 23 marzo 2026, il convenuto evidenzia poi che dalle informazioni
fornite dall'UAG emergerebbe la registrazione dell'allevamento di animali di tipo non
commerciale. Secondo i dati dell'UAG, la ricorrente non coltiverebbe alcun terreno
e durante il 2024 avrebbe allevato tre galline ovaiole, cosa che rappresenterebbe
0,00081 unità standard di manodopera (USM). Si evincerebbe, quindi, che le attività
agricole svolte dalla ricorrente non rappresenterebbero un impiego organizzato
permanente di capitale e lavoro (cfr. act. A.3 n. E.2.1).
4.3.
Il fondo in questione è situato in zona agricola: altro territorio idoneo
all'agricoltura, al quale è sovrapposta una zona viticola. Il ripostiglio con l'area di
sosta per veicoli e il pollaio in questione sono stati dunque realizzati indubbiamente
fuori della zona edificabile (cfr. act. B.4).
4.3.1. Di regola, edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con
l'autorizzazione dell'autorità (cfr. art. 22 cpv. 1 LPT [RS 700]). Di principio,
un'autorizzazione è rilasciata solo se gli edifici o gli impianti sono conformi alla
funzione prevista per la zona d'utilizzazione e il fondo è urbanizzato (cfr. art. 22
cpv. 2 lett. a e b LPT). La zona agricola, determinate zone di utilizzazione speciale
al di fuori delle zone edificabili oppure la zona altro territorio comunale
rappresentano tipiche zone non edificabili. Le zone agricole servono a garantire a
lungo termine la base dell’approvvigionamento alimentare, a salvaguardare il
paesaggio e lo spazio per lo svago o ad assicurare la compensazione ecologica;
devono essere tenute per quanto possibile libere da costruzioni (art. 16 cpv. 1 LPT).
Giusta l'art. 16a cpv. 1 LPT, sono conformi alla zona agricola gli edifici e gli impianti
che sono necessari alla coltivazione agricola o all’orticoltura. L'art. 34 cpv. 4 OPT
(RS 700.1) precisa che l’autorizzazione va rilasciata soltanto se l’edificio o l’impianto
è necessario per l’utilizzazione in questione (lett. a), all’edificio o all’impianto non si
oppongono interessi preponderanti nell’ubicazione prevista (lett. b) e l’esistenza
dell’impresa è prevedibile a lungo termine (lett. c). Secondo la giurisprudenza, la
questione della necessità di costruire o modificare un edificio o un impianto viene
valutata in base a criteri oggettivi, quali la superficie coltivata, il tipo di coltivazione
e produzione, nonché la struttura, dimensione e necessità di gestione dell’azienda
(cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_578/2019 del 25 maggio 2020 consid. 4.1
con rinvii). Se è necessaria una nuova costruzione, questa deve essere adeguata
ai bisogni oggettivi dell’azienda, in particolare per quanto riguarda dimensione e
ubicazione (cfr. DTF 114 Ib 131 consid. 3), e non deve essere sovradimensionata
(cfr. DTF 125 II 278 consid. 3a). Per quanto riguarda la scelta dell'ubicazione, il

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committente non gode di uno spazio discrezionale e deve dimostrare la necessità
oggettiva del posto previsto, ovvero che esiste un interesse degno di tutela a
costruire l’edificio nel posto scelto e che, dopo aver ponderato tutti gli interessi in
gioco, non esiste un altro sito più adatto (cfr. sentenza del Tribunale federale
1C_565/2008 del 19 giugno 2009 consid. 2 con rinvii).
4.3.2. L’art. 34 cpv. 5 OPT stabilisce esplicitamente che gli edifici e gli impianti per
l’agricoltura esercitata a titolo ricreativo non sono considerati conformi alla zona
agricola. Per distinguere tra un’azienda per l’agricoltura esercitata a titolo ricreativo
non conforme alla zona e un’azienda agricola principale o accessoria conforme alla
zona, occorre fare riferimento al singolo caso. Il Tribunale federale ritiene che
un'azienda agricola ai sensi dell'art. 16a LPT si distingue dall’agricoltura esercitata
a titolo ricreativo in particolare per un impiego a lungo termine, orientato allo scopo
di lucro e allo scopo commerciale, nonché l'impiego di capitale e manodopera in
misura economicamente notevole; mentre le attività a titolo ricreativo sono
caratterizzate, ad esempio, dalla mancanza di orientamento al profitto e/o ai ricavi,
dal mancato raggiungimento di una certa dimensione minima e/o dal fabbisogno di
lavoro marginale nell’azienda (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_516/2016 del
5 dicembre 2017 consid. 5.2 con rinvii). Un impegno di tempo considerevole non è
di per sé determinante, poiché anche un hobby può richiedere molto tempo (cfr.
MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [ed.], Praxiskommentar RPG:
Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, art. 16a n. 18). Secondo la prassi cantonale,
un'impresa può essere considerata quale azienda agricola gestita a scopo di reddito
principale o quale attività accessoria con almeno 0,20 unità standard di manodopera
(USM) se questa azienda, di norma, ha diritto a percepire pagamenti diretti (cfr.
Ordinanza concernente i pagamenti diretti all'agricoltura [Ordinanza sui pagamenti
diretti {OPD; RS 910.13}]) o, in linea di principio, gestisce almeno 3,0 ettari di
superfici agricole utili (SAU) (cfr. strumento di lavoro per l'elaborazione e la
valutazione di domande EFZ dell'UST GR «Edifici e impianti fuori delle zone
edificabili», pag. 25 segg. [di seguito: strumento di lavoro UST GR],
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/BAB/Bauten%20und%20Anl
agen%20ausserhalb%20der%20Bauzonen_web_it.pdf, consultato l’ultima volta il
13 luglio 2026).
4.3.3. Inoltre, il diritto federale permette a cantoni e comuni di definire in modo più
restrittivo la conformità alla zona (art. 16 cpv. 3 in combinato disposto con l'art. 16a
cpv. 1 LPT e l'art. 32 cpv. 2 LPTC; cfr. sentenza del Tribunale amministrativo del
Cantone dei Grigioni R 15 60 e R 15 61 del 9 febbraio 2016 consid. 6c). Di questo
margine legislativo il Comune ha fatto uso, stabilendo nell’art. 29 cpv. 2 della Legge

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edilizia comunale (di seguito: LE) che nella zona viticola sono ammessi casolari di
vigneto, ripostigli, pergole e altri impianti nella misura in cui essi servano alla
coltivazione della vite. Sono consentite costruzioni di base massima di 9 m2 e di
un'altezza generale di 3 m.
4.4.1. Per quanto riguarda il pollaio, la ricorrente, anche in sede di ricorso, non
riesce né a dimostrare che l’allevamento delle galline, pur essendo persona avente
un'azienda detentrice di animali, abbia un carattere commerciale o sia orientato al
reddito, né a sostanziare concretamente che i dati forniti dall’UAG – su cui il
convenuto si è poggiato a giusta ragione – siano errati. Stando ai dati indicati
dall’UAG, secondo cui nel 2025 erano presenti sul fondo n. Z.1._____ sei galline
(cfr. presa di posizione UAG del 12 agosto 2025 [act. C.2.9]), si rileva che il
raggiungimento delle dimensioni minime di un'azienda agricola a scopo di reddito
principale o quale attività accessoria con almeno 0,20 USM non è assodato.
L'attività agricola svolta dalla ricorrente legata alla gestione del pollaio è da
considerare quindi a titolo ricreativo.
4.4.2. Non diversa è la situazione relativa all'attività per la gestione del vigneto
ubicato sul fondo n.°Z.3._____. L'impiego di importanti mezzi, come sostenuto dalla
ricorrente, non modifica la qualifica di un’azienda agricola a titolo ricreativo, poiché
non è ravvisabile e non viene dimostrata la finalità di un impegno permanente
organizzato di capitale e lavoro a scopo principale o accessorio di lucro o
commercio. Anche nella misura in cui non vi fosse altro posto idoneo per un
ripostiglio per gli attrezzi, utensili e macchinari per coltivare le viti sul fondo
n. Z.3._____, una costruzione nuova sul fondo n. Z.1._____ non sarebbe retta dallo
scopo meramente ricreativo. Inoltre, il vigneto, con una superficie di 830 m2 (cfr. act.
B.3), non supera la soglia di 3,0 ettari di SAU, per cui uno scopo di reddito principale
o accessorio cade a lato anche in questo senso. Infine, va evidenziato che l'opera
in questione, la quale è stata realizzata senza dubbio dopo l'entrata in vigore della
LE, non è sottoposta al beneficio di cui all'art. 29 cpv. 3 LE, secondo cui edifici
esistenti in contrasto con le direttive dell'art. 29 cpv. 2 LE possono essere conservati
ma non ampliati. Anche l'area di sosta situata dinnanzi al ripostiglio – la quale, a
dire della ricorrente, verrebbe utilizzata per la sosta dei veicoli agricoli – rientra nel
quadro della finalità della sua attività a scopo ricreativo, per cui non vi è motivo per
considerarla conforme alla zona.
4.5.
Ne consegue che l'attività svolta dalla ricorrente è stata qualificata dal
convenuto a giusta ragione come attività a titolo ricreativo giusta l’art. 34 cpv. 5
OPT, motivo per cui la decisione impugnata risulta lecita riguardo alla negata

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conformità alla zona di utilizzazione ai sensi dell'art. 22 LPT. Il ricorso, in questo
punto, è infondato.
5.
A titolo eventuale, la ricorrente insiste sul fatto che le costruzioni da lei
realizzate dovrebbero essere almeno autorizzate in virtù di un'approvazione in via
eccezionale (art. 24a – 24e LPT) o, perlomeno, giusta l'ubicazione vincolata di cui
all'art. 24 LPT (cfr. act. A.1 n. D.15-17).
5.1.
Nella decisione impugnata, il convenuto ha esaminato e negato
l'applicazione degli artt. 24a, 24b, 24c, 24d e 24e LPT (cfr. act. B.13 consid. 3). Le
lamentele della ricorrente riguardano unicamente l’art. 24e LPT e, a ragione, ella
non mette in discussione la valutazione del convenuto riguardo alle altre
disposizioni. Tuttavia, come giustamente concluso dal convenuto nella decisione
impugnata, non è ipotizzabile un’autorizzazione ai sensi dell’art. 24e LPT, poiché,
nel presente caso, non risulta una necessità di una nuova struttura per le galline
della ricorrente. Al riguardo, il legislatore non intende consentire la costruzione di
nuovi edifici nella zona agricola per la tenuta di animali a scopo di hobby. Consentiti
sono soltanto lavori di trasformazione di lieve entità all'interno e negli ambienti
circostanti di edifici con protezione dello stato di fatto (agricolo) o di loro parti (stalle
vuote) (cfr. strumento di lavoro UST GR pag. 68 seg.), ovvero interventi edilizi in
edifici o parti di edifici non abitati, i quali sono conservati nella loro sostanza (cfr.
sentenza del Tribunale federale 1C_347/2017 del 23 marzo 2018 consid. 4.2). Non
è qui ravvisabile e non viene nemmeno sostenuto dalla ricorrente che sul fondo
n. Z.1._____ siano stati presenti degli edifici non abitati o degli edifici che avevano
una funzione agricola. Oltretutto, va ricordato che l'art. 42b cpv. 5 OPT consente
impianti esterni privi di tettoie e di pareti; circostanza, questa, che non fa al caso
nostro (v. anche art. 42b cpv. 5 lett. b OPT).
5.2.
La ricorrente sostiene poi che le costruzioni sarebbero da ritenere quali edifici
a ubicazione vincolata ai sensi dell'art. 24 LPT, secondo cui, in deroga all’art. 22
cpv. 2 lett. a LPT, possono essere rilasciate autorizzazioni per la costruzione o il
cambiamento di destinazione di edifici o impianti se la loro destinazione esige
un’ubicazione fuori della zona edificabile (lett. a) e non vi si oppongono interessi
preponderanti (lett. b). Nella decisione impugnata, il convenuto, con riferimento alla
giurisprudenza del Tribunale federale, secondo cui viene considerata esigente
solamente una nozione oggettiva (cfr. sentenza del Tribunale federale
1C_492/2022 del 12 settembre 2023 consid. 4.2 e 4.4), ha ritenuto che il pollaio e
la tettoia sarebbero da considerare come costruzioni accessorie all'abitazione della
ricorrente situata nella zona edificabile (cfr. act. B.13 consid. 4). La ricorrente
sostiene che l'ubicazione scelta per il ripostiglio e per il pollaio sarebbe a favore del

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vicinato, in quanto esso non verrebbe disturbato dalle emissioni legate
all'utilizzazione, come per esempio il rumore causato dal continuo passaggio di
macchinari agricoli, lo sporco proveniente dai materiali e attrezzi agricoli, nonché il
rumore e l'odore generato dalle galline. Ella nega altresì la possibilità di ubicazione
alternativa idonea all'interno della zona edificabile. Gli argomenti addotti dalla
ricorrente non sono convincenti, in quanto il fondo n. Z.1._____ confina direttamente
con abitazioni situate in zona residenziale (cfr. act. B.4) e non sono oggettivamente
sufficienti per motivare un'ubicazione vincolata fuori della zona edificabile. Le
costruzioni in questione possono infatti essere realizzate nella zona edificabile,
mentre non vi sono necessità oggettive per cui debbano sorgere proprio sul fondo
n. Z.1._____ («positive Standortgebundenheit»). La presunta mancanza di
ubicazioni alternative all’interno della zona edificabile viene motivata dalla ricorrente
dal fatto che ella sarebbe proprietaria solamente di due fondi (abitazione propria e
vigneto) situati nella zona edificabile. Tale argomentazione risulta dunque fondata
su un motivo soggettivo e, in quanto tale, non meritevole di tutela. A ciò nulla muta
l’asserito piano di quartiere “F._____”. Inoltre, non risulta in che modo la DTF 129 II
63, a cui si appella la ricorrente, vada interpretata a suo favore, dato che tale
decisione si esprime su un sistema permanente di distacco preventivo di valanghe
per mettere in sicurezza una pista da sci e non di un pollaio. Il Tribunale federale ha
altresì già avuto modo di esprimersi in merito all'ubicazione vincolata («negative
Standortgebundenheit») concernente un pollaio per 18 galline, negandone la
nozione oggettiva (cfr. sentenza del Tribunale federale 1A.134/2002 del 17 luglio
2003 consid. 6.4). Anche nel presente caso, il pollaio per un numero inferiore di
galline non può quindi essere ritenuto vincolato al fondo n. Z.1._____. Infine, un
elemento oggettivo per l'ubicazione vincolata della pavimentazione dell'area di
sosta di fronte al ripostiglio non è né ravvisabile, né viene menzionato dalla
ricorrente.
5.3.
A titolo abbondanziale, giova poi rilevare che, nel caso in esame, non è
rilevante se il ripostiglio in questione sia da ritenere come deposito di legna/pellets,
come originariamente motivato dalla ricorrente (cfr. act. C.2.2, act. C.2.10 e act. B.7)
e specificato di seguito dal convenuto nella sua presa di posizione (cfr. act. A.3
n. E.4), o se si sia trasformato con il passare del tempo in un ripostiglio per mezzi e
utensili utilizzati per il vigneto situato sul fondo n. Z.3._____ (cfr. act. B.6, act. C.7,
nonché act. 2.11). Di rilevanza giuridica è unicamente il fatto che il ripostiglio con
area di sosta e il pollaio non sono stati autorizzati nell'ambito della procedura EFZ
e, per conseguenza, che tali costruzioni sono illegali.

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5.4.
Ne consegue che, anche in questo punto, la decisone impugnata va
confermata e il ricorso respinto.
6.
La ricorrente solleva poi, in modo generico, diverse censure, le quali – come
si vedrà qui di seguito – per quanto ricevibili, non possono essere sentite.
6.1.
In primo luogo, nella misura in cui la ricorrente si esprime circa la buona fede
per la tutela dei suoi interessi concernente il ripristino dello stato di legalità (cfr. act.
A.1 n. D.18 segg.) nonché la rispettiva proporzionalità (cfr. act. A.1 n. D.25 segg.),
il ricorso non è ricevibile, in quanto il (futuro) procedimento di ripristino dello stato di
legalità, per il quale è di principio competente l'autorità edilizia comunale in veste di
polizia edilizia (cfr. art. 94 cpv. 2 LPTC in combinato disposto con l'art. 61 cpv. 3
OPTC [CSC 801.110]), non è oggetto di questo giudizio concernente la conformità
delle costruzioni della ricorrente nell'ambito EFZ. Come il convenuto rettamente
ritiene alla cifra 2 del dispositivo della decisione impugnata, il procedimento di
ripristino dello stato di legalità avrà inizio dopo la crescita in giudicato della decisione
relativa alla procedura EFZ a posteriori.
Senza pregiudizio alcuno, in questo senso, si ravvisa che, secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale, il principio della buona fede in caso di
prolungata tolleranza da parte dell’autorità edilizia può essere invocato solo da chi
ha agito in buona fede, ovvero chi, con un’attenzione e una diligenza ragionevoli,
potesse legittimamente ritenere di essere autorizzato a eseguire i lavori edilizi o a
utilizzare edifici (cfr. DTF 136 II 359 consid. 7.1; sentenza del Tribunale federale
1C_645/2023 del 10 dicembre 2024 consid. 4.2 con rinvii; in merito alla dovuta
diligenza v. sotto considerando 6.2). Per quanto riguarda poi il principio di
proporzionalità nella procedura di ripristino dello stato di legalità, fra l’altro, andrà
tenuto conto della seconda fase della revisione parziale della LPT (cfr. FF 2018
6267, pag. 6269 seg.). Di specie, il nuovo art. 25 cpv. 4 LPT, in vigore dal 1° luglio
2026, prevede che soltanto l’autorità cantonale competente può decidere
validamente e a titolo eccezionale di rinunciare al ripristino dello stato legale (cfr. FF
2018 6267 pag. 6315 seg.). Infine, si rileva che la giurisprudenza ha già avuto modo
di stabilire che, sebbene anche chi ha agito in malafede possa invocare il principio
di proporzionalità, le autorità, per ragioni di principio, vale a dire per tutelare
l'uguaglianza di trattamento e l'ordine edilizio, possono attribuire maggiore
importanza all'interesse al ripristino dello stato di legalità, non tenendo conto, o solo
in misura ridotta, degli svantaggi che possono derivarne al committente (DTF 132 II
21 consid. 6.4; sentenze del Tribunale federale 1C_209/2023 del 16 novembre
2023 consid. 3, 1C_214/2022 del 9 agosto 2023 consid. 3.1, 1C_37/2022 del

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23 marzo 2023 consid. 3.1; sentenza del Tribunale d’appello del Cantone dei
Grigioni VR3 25 5 del 16 aprile 2026 consid. 4.2).
6.2.
In secondo luogo, nella misura in cui la ricorrente intenda invece censurare
la sua buona fede e la proporzionalità nell'ambito della decisione impugnata, va
evidenziato che il diritto federale, in merito alla valutazione dei presupposti in
materia concernente il permesso EFZ di cui agli artt. 16 e 24 segg. LPT, non
prevede un margine discrezionale circa la buona fede o la proporzionalità. Inoltre,
all’allegazione della ricorrente che, in quanto avente un'azienda detentrice di animali
e considerata la finalità agricola delle sue opere, ella avrebbe sempre creduto
erroneamente in buona fede che le stesse fossero conformi alla zona risp. non
abbiano necessitato di un permesso – oltretutto visto che il Comune avrebbe
ommesso sin dal 2020 per ben quattro anni di constatare i fatti – (cfr. act. A.1
n. D.18-22), non può essere dato seguito. Questo Tribunale ha già avuto modo di
stabilire che in ambito di pianificazione del territorio, oltretutto fuori dalla zona
edificabile, il cittadino deve prendere in considerazione che vige un obbligo generale
di permesso di costruzione. Ne consegue che, segnatamente al di fuori della zona
edificabile, di principio, ci si può aspettare che il cittadino si attenga ai suoi doveri di
diligenza e presti un’attenzione elevata (sentenza del Tribunale d’appello del
Cantone dei Grigioni VR3 25 5 del 16 aprile 2026 consid. 4.2).
6.3.
In terzo luogo, la ricorrente lamenta che l'iscrizione nel registro fondiario,
come formulata dal convenuto nella cifra 4 del dispositivo della decisione
impugnata, sarebbe sproporzionata (cfr. act. A.1 n. D.25 segg.). Va innanzitutto
ravvisato che detta cifra del dispositivo riferisce espressamente che si tratta di una
mera informazione al Comune convenuto. Oltre a quanto precede, non è
minimamente sostanziato il motivo per il quale tale iscrizione vada ritenuta
sproporzionata e non giustificata. A mente dell’art. 44 cpv. 1 lett. c OPT, nel caso di
autorizzazioni per edifici e impianti fuori delle zone edificabili, l’autorità cantonale
competente fa menzionare nel registro fondiario, sul fondo interessato, gli obblighi
di ripristinare lo stato legale. Il capoverso 2 di detto disposto prevede che, se
necessario, essa fa menzionare altre restrizioni del diritto di proprietà,
segnatamente restrizioni d’utilizzazione e della facoltà di disporre nonché condizioni
e oneri. A livello cantonale, l’art. 90 cpv. 2 LPTC prevede che disposizioni
accessorie con un'efficacia temporale più lunga o di notevole importanza sono da
menzionare nel registro fondiario prima dell'inizio dei lavori a spese di chi ha
inoltrato la domanda di costruzione. Bisogna poi sottolineare che, sebbene sotto
l’egida del nuovo diritto in vigore dal 1° luglio 2026, a mente dell’art. 43b cpv. 1
lett. a OPT, la formulazione del diritto cantonale relativo all’applicazione dell’art. 25

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cpv. 3 LPT deve consentire perlomeno che i divieti di utilizzazione ordinati e le
misure ordinate per la loro attuazione siano eseguiti di regola entro 30 giorni dalla
notifica della decisione, a meno che si renda verosimile che l’utilizzazione è legale.
Ciò posto, nel caso in giudizio, non è ravvisabile il motivo per il quale l'iscrizione nel
registro fondiario vada ritenuta sproporzionata.
6.4.
Per concludere, la ricorrente accusa una prassi che verrebbe esercitata con
disparità di trattamento, presupponendo che i manufatti ubicati sui fondi n. 1554,
1550, 1586, 1582 e 1579, situati in zona agricola, nonché nel bosco, lascerebbero
dubitare circa l'esistenza di una autorizzazione (cfr. act. A.1 n. D. 31 e act. B.14-
B.21). Il diritto all'uguaglianza di trattamento nell'illegalità può essere ammesso in
via eccezionale soltanto qualora, in deroga alla legge, un'autorità mostri non solo in
un singolo caso e neppure in alcuni casi, bensì secondo una prassi costante che,
anche in futuro, non deciderà in modo conforme alla stessa (cfr. DTF 146 I 105
consid. 5.3.1, 136 I 65 consid. 5.6; sentenze del Tribunale federale 1C_209/2023
del 16 novembre 2023 consid. 5.1, 1C_300/2021 dell’8 febbraio 2023 consid. 4.2;
sentenze del Tribunale d’appello del Cantone dei Grigioni VR3 24 81 del 16 ottobre
2025 consid. 5.2, VR3 21 36 del 28 agosto 2025 consid. 6.4 con rinvii). La ricorrente
misconosce che le costruzioni da lei elencate non riguardano la costante prassi del
convenuto. Al contrario, quest'ultimo sostiene nella sua presa di posizione di essere
a conoscenza di preavvisi negativi o decisioni di diniego, ma di non essere a
conoscenza di altri presunti abusi (cfr. act. A.3 n. E.7), sottolineando, a più riprese,
che vige il principio di legalità (cfr. act. A.3 n. E.3, E.4 e E.5) pur tenendo in
considerazione le particolarità locali come i piccoli manufatti in zona vinicola di
dimensione conforme all'art. 29 LE. La ricorrente non è in grado di dimostrare una
prassi costante del convenuto che violi la parità di trattamento. La ricorrente non
può pretendere di beneficiare di una prassi inesistente e il suo appello al principio
di parità di trattamento cade pertanto a lato. Ciò, soprattutto tenendo in
considerazione anche le modifiche della seconda fase della revisione parziale della
LPT, che hanno lo scopo di rinforzare la competenza dell'autorità cantonale
competente per garantire e promuovere una prassi uniforme e consolidata
nell'ambito delle costruzioni fuori delle zone edificabili (cfr. FF 2018 6267). Ma anche
volendo ammettere a titolo ipotetico una prassi illegale su suolo del convenuto,
secondo la costante giurisprudenza del Tribunale federale, il principio della legalità
dell'attività amministrativa prevale su quello della parità di trattamento. Qualora
un'autorità riconosca esplicitamente l'illegalità di una determinata prassi anteriore e
affermi chiaramente di volersi in futuro conformare alla legge, il principio
dell'uguaglianza di trattamento deve cedere a quello della legalità (cfr. sentenza del
Tribunale federale 1C_324/2016 del 14 marzo 2017 consid. 4.2). Anche qualora in

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un altro caso singolo o singoli casi non fossero state adottate, a torto, eventuali
misure di polizia edilizia, la ricorrente non potrebbe comunque trarne un vantaggio
a proprio favore (cfr. DTF 132 II 485 consid. 8.6). Infatti, come esposto nella presa
di posizione, il convenuto non sembra tollerare costruzioni in contrasto con le zone
agricole.
7.
A titolo probatorio, la ricorrente ha chiesto – oltre all'acquisizione degli atti già
prodotti – l'esperimento di un sopralluogo, la produzione dell'incarto della procedura
VR3 25 10, nonché un'informazione scritta dal convocato in merito al piano di
quartiere “F._____”. Potendo tuttavia rilevare la fattispecie ed esaminare le censure
della ricorrente sulla base degli atti prodotti dalle parti, nonché del dossier VR3 25
10 preso in edizione, il Tribunale rinuncia all’acquisizione di ulteriori prove in
apprezzamento anticipato delle stesse (cfr. DTF 144 II 427 consid. 3.1.3, 141 I 60
consid. 3.3, 136 I 229 consid. 5.3; sentenze del Tribunale federale 1C_487/2022 del
26 marzo 2024 consid. 3.2, 1C_551/2022 del 16 aprile 2024 consid. 3.4). Oltretutto
si rileva che l’asserito piano di quartiere non ha nessun influsso sul giudizio in
quesitone (cfr. considerando 5.2.).
8.
In conclusione, il ricorso – nella misura in cui risulta ricevibile – va respinto e
la decisione impugnata integralmente confermata.
9.1.
Visto l'esito del procedimento, le spese procedurali – composte da una tassa
di Stato fissata a CHF 3'500.00 e spese di cancelleria (art. 75 cpv. 1 e cpv. 2 LGA)
– vanno poste interamente a carico della ricorrente soccombente (art. 73 cpv. 1
LGA) e vengono compensate con l'anticipo delle spese da lei prestato pari a
CHF 4'000.00.
9.2.
Al convenuto non vengono riconosciute ripetibili, poiché vincente
nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali (art. 78 cpv. 2 LGA).
10.
Nei considerandi della decisione impugnata, il convenuto fa riferimento
all'opposizione di C._____, senza però – perlomeno da quanto si evince dalla cifra
no. 9 del dispositivo – avergli notificato la decisione. La presente sentenza, sebbene
non sia parte procedurale, viene notificata anche a C._____, avendo questi
sollevato opposizione alla domanda EFZ a posteriore della ricorrente.

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Il Tribunale d'appello pronuncia:
1.
Per quanto ricevibile, il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
–
una tassa di Stato di
CHF
3'500.00
–
e le spese di cancelleria di
CHF
432.00
totale
CHF
3'932.00
3.
Tali spese sono poste a carico di A._____ e sono compensate con l'anticipo
da lei versato di CHF 4'000.00. A A._____ è rimborsato l’importo di
CHF 68.00.
4.
[Rimedi legali]
5.
[Comunicazione]