gr_gerichte · VR3 2024 110 · 2025-12-05 · de
Zivilprozessordnung

Einleitung Quartierplanverfahren D._____ (Änderung) | Planung

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 5. Dezember 2025
mitgeteilt am 9. Dezember 2025
Referenz
VR3 24 110
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Ott, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
und
B._____ AG
Beschwerdeführerin
beide vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Europa
Fiordalisi-Hunger
gegen
Stadt Chur
Rathaus, Poststrasse 33, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Patrick Benz
und
C._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,

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Gegenstand
Einleitung Quartierplanverfahren D._____ (Änderung)

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Sachverhalt
A.
Das Quartierplangebiet D._____ liegt im Bereich zwischen E._____ und
F._____. Westlich wird es durch die G._____ und östlich durch den H._____
begrenzt. Es umfasst heute die Parzellen Z.1._____, Z.2._____, Z.3._____
(partiell), Z.4._____, Z.5._____ (inkl. das selbständige Baurecht Z.6._____),
Z.7._____, Z.8._____, Z.9._____ und Z.10._____ im Grundbuch der Stadt Chur. Es
befindet sich in der Wohnzone W5, überlagert von der Archäologiezone und einer
Quartierplanpflicht. Zudem bestehen weitere Festlegungen im Generellen
Gestaltungsplan (GGP) und im Generellen Erschliessungsplan (GEP). Das
Quartierplangebiet gliedert sich in die drei Bereiche West, Hofstattrecht und Ost.
Innerhalb der Bereiche West und Ost sind Baubereiche (für Neubauten) festgelegt.
Die Festlegung von Baubereichen im Bereich Hofstattrecht ist (erst) über eine
Quartierplananpassung zulässig. Die Publikation des Quartierplans erfolgte am
_____. Am 24. September 2019 genehmigte der Stadtrat den Quartierplan und wies
die dagegen gerichteten Einsprachen ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden wies die dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil R 19 92 vom
10. November 2021, mitgeteilt am 10. Mai 2022, ab und der Quartierplan erwuchs
in Rechtskraft.
B.
Mit Schreiben vom 13. Februar 2023 stellte C._____ als Grundeigentümer
der Parzelle Z.10._____ ein Gesuch um Einleitung des Verfahrens für eine
Änderung des Quartierplans D._____ (für seine Parzelle). Im Bereich Hofstattrecht
gemäss Quartierplan D._____ befinden sich insgesamt vier Grundstücke im
privaten Eigentum (Parzellen Z.2._____, Z.4._____, Z.9._____ und Z.10._____).
Der Stadtrat erklärt sich damit einverstanden, eine Quartierplanänderung im
amtlichen Verfahren zu prüfen. In der Folge sind die betroffenen Eigentümer mit
Schreiben
vom
12. April
2023
über
die
geplante
Überbauung
der
Parzelle Z.10._____ informiert und gebeten worden mitzuteilen, ob ihrerseits
Entwicklungsabsichten
bestehen
bzw.
wie
sie
sich
zur
vorgesehenen
Quartierplanänderung
stellen.
Während
sich
die
Eigentümerschaft
der
Parzelle Z.4._____ zu einer Planänderung positiv äusserten, liessen die
Eigentümer der Parzellen Z.2._____ und Z.9._____ mit Schreiben vom 24. Mai
2023 mitteilen, vorliegend würden mit Ausnahme von Überbauungsinteressen keine
Gründe vorliegen, welche eine Anpassung des seit knapp einem Jahr
rechtskräftigen Quartierplans notwendig machen würden. Insbesondere hätten sich
die Verhältnisse nicht verändert. Zudem sei zum jetzigen Zeitpunkt nicht
beabsichtigt, die Parzellen Z.2._____ und Z.9._____ ausserhalb des Hofstattrechts
zu überbauen. Eine Quartierplanänderung sei aus diesen Gründen abzulehnen.

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C.
Anlässlich der Sitzung vom 8. November 2023 befasste sich die
Baukommission mit dem Vorhaben. Am 19. Dezember 2023 (SRB.Z.11._____)
beschloss der Stadtrat, die Einleitung des Quartierplanverfahrens im Bereich
Hofstattrecht gemäss Quartierplan D._____ bzw. der Parzellen Z.2._____,
Z.4._____, Z.9._____ und Z.10._____. Als Zweck wurde die Erarbeitung einer
Quartierplanänderung über den Bereich Hofstattrecht festgelegt. Mit Schreiben vom
17. Januar 2024 wurden die betroffenen Grundeigentümer über die Absicht zur
Einleitung des Verfahrens betreffend Änderung des Quartierplans D._____ im
Bereich Hofstattrecht aufgrund einer vorliegenden Bauabsicht in Kenntnis gesetzt.
Am _____ wurde dies ausserdem im Amtsblatt der Stadt Chur publiziert und
namentlich der Einleitungsplan öffentlich aufgelegt.
D.
A._____ und die B._____ AG (Eigentümer der Parzellen Z.9._____ bzw.
Z.2._____) erhoben gegen die beabsichtigte Einleitung des Quartierplanverfahrens
am 16. Februar 2024 Einsprache und beantragten, dass auf die Revision der
Quartierplanung
D._____
zu
verzichten
sei.
Dies
unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge zulasten des Antragstellers C._____. Zur Begründung
brachten
sie
im
Wesentlichen
vor,
dass
keine
erheblich
veränderten
Voraussetzungen vorlägen, welche die Anpassung des rechtkräftigen Quartierplans
notwendig machen würden. Das rein private Interesse eines Eigentümers, eine
Parzelle ausserhalb des Hofstattrechts zu überbauen, stelle keinen hinreichenden
Grund dar, welcher die Anpassung eines seit nicht einmal zwei Jahren
rechtskräftigen Quartierplans notwendig mache.
E.
Am 28. Oktober 2024 (SRB.Z.12._____) wies der Stadtrat die Einsprache
vom 16. Februar 2024 ab und beschloss die Einleitung des Quartierplanverfahrens
D._____, 1. Änderung, mit dem am _____ publizierten Planungszweck. Die
Abgrenzung des Quartierplangebietes ergebe sich aus dem am _____ publizierten
Auflagenplan 1:1000 vom _____. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
ausgeführt, dass gemäss Art. 11 Abs. 1 der Quartierplanvorschriften zum
Quartierplan D._____ (QPV) das Quartierplangebiet in die Bereiche West,
Hofstattrecht und Ost gegliedert werde. Die erwähnten Bereiche unterschieden sich
bezüglich Etappierung, Bauabsicht, Gestaltung und Nutzung (Art. 11 Abs. 2 QPV).
In Art. 13 Abs. 1 QPV wiederum werde für den Bereich Hofstattrecht – gerade mit
Blick auf die Etappierung und konkreten Bauabsichten der betroffenen
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer – festgehalten, dass für Neubauten,
die über das Mass des Hofstattrechts hinausgingen, eine Änderung des
Quartierplans erforderlich sei. Art. 15 Abs. 1 QPV bestätige, dass die Festlegung
von
Baubereichen
im
Bereich
Hofstattrecht
(jederzeit)
über
eine

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Quartierplananpassung zulässig sei. Vorliegend sei beabsichtigt, ein über das
Hofstattrecht hinausgehendes Bauprojekt zu verwirklichen. Der publizierte
Planungszweck, nämlich die Erarbeitung einer Quartierplanänderung über den
Bereich Hofstattrecht sowie eine gesamtheitliche Betrachtung und Entwicklung
desselben, sei auf die Umsetzung der konkret gewordenen Bauabsichten
ausgerichtet. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden und die Einsprache in
diesem Punkt abzuweisen. Soweit die Beschwerdeführer das Fehlen von
wesentlich veränderten Verhältnissen als Voraussetzung für die Änderung des
rechtskräftigen Quartierplans nach so kurzer Zeit rügten, wurde folgendes
festgehalten: Mit dem geltenden Quartierplan wurde nichts anderes beabsichtigt,
als im Bereich des Hofstattrechts die Vorschriften unter Berücksichtigung der
Etappierung und der konkreten Bauabsichten jederzeit anpassen zu können. Somit
bleibe für die Anwendung von Art. 21 KRVO kein Raum.
F.
Gegen den Einleitungsbeschluss und Einspracheentscheid vom 28. Oktober
2024 erhoben A._____ und die B._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführer) am
13. Dezember 2024 Beschwerde an das frühere Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden. Darin beantragten sie die vollumfängliche Aufhebung des
angefochtenen Entscheids vom 28. Oktober 2024 betreffend die Einleitung des
Quartierplanverfahrens D._____. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Stadt Chur und C._____. In formeller Hinsicht beantragten sie der
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Zur Begründung
brachten sie im Wesentlichen das Fehlen von wesentlich veränderten Verhältnissen
im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG und Art. 21 Abs. 1 KRVO vor, welche eine
Anpassung des erst vor kurzer Zeit rechtskräftig gewordenen Quartierplans
D._____ rechtfertigten. Von diesem (übergeordneten) Erfordernis könne auch nicht
aufgrund der QPV-Vorschriften des Quartierplans D._____ abgewichen werden.
G.
C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) liess sich zur Beschwerde am
13. Januar 2025 vernehmen. Er beantragte die Abweisung der Beschwerde. Dies
unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge (mit
solidarischer Haftbarkeit) zu Lasten der Beschwerdeführer. Gegen die beantragte
Gewährung der aufschiebenden Wirkung opponierte der Beschwerdegegner nicht.
H.
Nachdem die Stadt Chur (nachfolgend Beschwerdegegnerin) auf eine
Vernehmlassung betreffend die beantragte aufschiebende Wirkung verzichtet hatte,
erkannte die Instruktionsrichterin mit Verfügung vom 13. Januar 2025 der
Beschwerde im Verfahren VR3 24 110 die aufschiebende Wirkung zu. Die Kosten
dafür blieben bei der Prozedur.

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I.
Die Beschwerdegegnerin liess sich am 11. Februar 2025 innert erstreckter
Frist zur Sache vernehmen. Sie beantragte die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Gegenpartei. Zur Begründung wurde im Wesentlichen auf die Begründung im
angefochtenen Entscheid verwiesen und diese vertieft. Dabei entgegnete sie den
beschwerdeführerischen Ausführungen.
J.
Die Beschwerdeführer replizierten innert erstreckter Frist am 19. März 2025
mit unveränderten Rechtsbegehren und entgegneten den Ausführungen der
Beschwerdegegner.
K.
Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 17. April 2025 mit unveränderten
Anträgen. Darin vertiefte sie ihre Argumentation.
L.
Der Beschwerdegegner duplizierte am 23. April 2025 ebenfalls mit
unveränderten
Anträgen
und
entgegnete
den
beschwerdeführerischen
Ausführungen.
M.
Die Beschwerdeführer reichten am 9. Mai 2025 eine Triplik ein.
N.
Während der Beschwerdegegner am 14. Mai 2025 auf eine Quadruplik
verzichtete, reichte die Beschwerdegegnerin am 2. Juni 2025 innert erstreckter Frist
eine Quadruplik mit unveränderten Anträgen ein.
O.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie die weiteren
Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft.
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des
Kantons
Graubünden
fusioniert,
welches
ab
diesem
Datum
die
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des
Kantons Graubünden [KV; BR 110.100]). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG
(BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am
1. Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem
Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen (vgl. auch Art. 85 Abs. 5
VRG [BR 370.100]).

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2.
Formelles
2.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das heutige Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Verfahrensleitende Anordnungen und
vorsorgliche Massnahmen sowie andere Zwischenentscheide sind nur unter den
Voraussetzungen von Art. 49 Abs. 4 VRG anfechtbar. Bei der vom Stadtrat am
28. Oktober
2024
(SRB.Z.12._____)
–
unter
Abweisung
der
von
den
Beschwerdeführern erhobenen Einsprache – gemäss Art. 16 Abs. 4 KRVO
(BR 801.110) beschlossenen Einleitung des Quartierplanverfahrens D._____,
1. Änderung, mit dem am _____ publizierten Planungszweck, handelt es sich nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts – angesichts der Regelung von Art. 16
Abs. 2 KRVO – um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (BGE 140 II 25
E. 1.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_362/2021 vom 23. Februar 2023 E. 1). Solche
Einleitungs- und Einspracheentscheide der zuständige Planungsbehörde sind vor
Obergericht direkt anfechtbar (vgl. Art. 53 Abs. 1 und Art. 85 Abs. 2 KRG
[BR 801.100] i.V.m. Art. 2 und Art. 98 Abs. 1 des Baugesetzes der Stadt Chur
[BauG; Nr. 611], Art. 96 Abs. 1 BauG, Art. 21 Abs. 2 KRVO; vgl. auch Art. 33 der
Verfassung
der
Stadt
Chur
[Nr. 111]
und
Art. 35
ff.
des
kantonalen
Gemeindegesetzes [GG; BR 175.050]; vgl. Urteile des Obergerichts des Kantons
Graubünden VR3 23 107, VR3 23 108, VR3 23 109, VR3 23 110 und VR3 23 111
vom 27. März 2025 E. 2.1 und VR3 23 117 vom 20. Februar 2025 E. 2.1 sowie
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 05 vom 16. März
2021 E. 1 und R 17 74 vom 21. August 2018 E. 1).
2.2.
Die
Beschwerdeführer
sind
Grundeigentümer
im
betroffenen
Quartierplangebiet D._____, Bereich Hofstattrecht, und sind mit ihrem, in der
Einsprache vom 16. Februar 2024 gestellten Antrag auf Verzicht der Revision der
Quartierplanung D._____ vorinstanzlich nicht durchgedrungen (vgl. dazu Art. 16
Abs. 2 KRVO i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG). Sie haben dementsprechend ein
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen
Entscheids (vgl. Art. 50 VRG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit im Rahmen des Streitgegenstandes einzutreten (vgl. Art. 38
und Art. 52 Abs. 1 VRG).
2.3.
In Bezug auf die Kognition des Obergerichts in der vorliegenden Sache ist
zunächst auf Art. 51 Abs. 1 VRG hinzuweisen, wonach mit verwaltungsgerichtlicher
Beschwerde Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung und Missbrauch
des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des

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rechtserheblichen
Sachverhaltes
gerügt
werden
können.
In
bau-
und
planungsrechtlichen Angelegenheiten ist zusätzlich auch noch Art. 33 Abs. 2 und
Abs. 3 lit. b RPG (SR 700) zu berücksichtigen. Demnach muss das kantonale Recht
wenigstens ein Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vorsehen, die
sich
auf
das
RPG
und
seine
kantonalen
und
eidgenössischen
Ausführungsbestimmungen stützen. Zudem ist die volle Überprüfung durch
wenigstens eine Beschwerdebehörde zu gewährleisten. Damit steht zwar dem
Obergericht, als erste und einzige kantonale Beschwerdeinstanz, grundsätzlich eine
volle Überprüfungsbefugnis zu, doch heisst dies nicht, dass es sein eigenes
Ermessen ohne Weiteres an dasjenige der Planungsbehörde setzen darf. Denn es
ist Rechtsmittelinstanz und nicht Planungsbehörde, womit es sich regelmässig
rechtfertigt, eine gewisse Zurückhaltung bei der Überprüfung von (planerischen)
Ermessensentscheiden bzw. lokalen Angelegenheiten zu üben. Ein recht- und
zweckmässiger Planungsentscheid ist in diesen Fällen von der Rechtsmittelinstanz
zu schützen, auch wenn sich weitere, ebenso zweckmässige Lösungen erkennen
liessen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_173/2022 vom 23. Januar 2024 E. 6.1,
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 4.3.2, 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom
16. Januar 2020 E. 4.4.1 ff., 1C_420/2015 vom 22. April 2016 E. 3.4 und
1C_477/2008 vom 16. Juni 2009 E. 5.3 und 6.3, je m.H.a. BGE 127 II 238 E. 3b/aa;
Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 14 vom 9. Mai 2025
E. 2.3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 92 vom
10. November 2021 E. 2.2, R 20 5 vom 16. März 2021 E. 3 und R 18 6 vom
2. Oktober 2018 E. 2.1; vgl. dazu auch Art. 2 Abs. 3 RPG).
3.
Zulässigkeit der Änderung des Quartierplans D._____ im Bereich
Hofstattrecht
3.1.
Vorliegend ist im Wesentlichen streitig, ob die Änderung des Quartierplans
D._____ im Bereich Hofstattrecht zum jetzigen Zeitpunkt zulässig und mit dem
massgebenden Recht vereinbar ist.
3.2.
Ausgangslage und Entwicklung des Quartierplans D._____
3.2.1. Am 11. November 1999 beschloss der Gemeinderat von Chur den
Gesamtüberbauungsplan D._____ West (GÜP D._____). Mit der Totalrevision der
Grundordnung der Stadt Chur im Jahr 2006, genehmigt von der Regierung des
Kantons Graubünden am 3. Juli 2007 (Prot. Nr. 813), wurden die im GÜP D._____
festgelegten Abweichungen von der Grundordnung in das revidierte Baugesetz der
Stadt Chur übernommen. In Art. 57 BauG (Zonenschema) wurde dementsprechend
die für die Wohnzone 5 (W5) festgelegte Ausnützungsziffer von 0.9 mit folgendem

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Hinweis versehen: "GÜP D._____ AZ 1.0 bzw. 1.2 (Bonus 0.2) gemäss RB 962 vom
25. Mai 1999; vgl. auch Art. 100 Abs. 2 BauG." (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 19 92 vom 10. November 2021 Sachverhaltsziffer 1).
Die unter bisherigem Recht ergangenen Gesamtüberbauungspläne (GÜP) blieben
gemäss Art. 100 Abs. 2 BauG in Kraft. Für Aufhebungen, Ergänzungen oder
Änderungen gelten sinngemäss die neuen Bestimmungen des kantonalen Rechts
zur Quartierplanung.
3.2.2. Die heutigen Parzellen Z.2._____, Z.4._____, Z.9._____ und Z.10._____ im
Bereich Hofstattrecht des Quartierplans D._____ sind in der am 3. Juli 2007
genehmigten Totalrevision der Grundordnung der Zone W5 als Grundnutzung
zugeordnet. Daneben bestehen weitere Festsetzungen in der Grundordnung. Der
Stadtrat beabsichtigte im November 2016 die Einleitung des Quartierplanverfahrens
und publiziert seine Absicht im kommunalen Amtsblatt. Nachdem dagegen keine
Einsprachen eingegangen waren, beschloss er am 17. Januar 2017 die Einleitung
des Quartierplanverfahrens D._____. Dieser Beschluss blieb unangefochten. In der
Folge wurde der Quartierplan D._____ erarbeitet. Der Quartierplan wurde am _____
öffentlich aufgelegt (act. C.1). Mit dem Quartierplan sollen die Rahmenbedingungen
zur Bebauung, Erschliessung, Gestaltung und Nutzung des Gebiets festgelegt
werden. Mit Entscheid vom 24. September 2019 genehmigte der Stadtrat den
Quartierplan D._____ unter dem Vorbehalt der Änderung der Baulinien D._____
West gemäss Auflageplan vom 12. Oktober 2018. Er erklärte insbesondere den
Planungsbericht vom 18. Juni 2018 (act. C.12) zum integrierenden Bestandteil der
Genehmigung. Die gegen den Quartierplan D._____ erhobenen Einsprachen
wurden abgewiesen (act. C.2, S. 9). Die dagegen von einer unterlegenen
Einsprecherin erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit Urteil R 19 92 vom 10. November 2021, mitgeteilt am 10. Mai 2022,
ab soweit es darauf eintrat. Dieses erwuchs in Rechtskraft. Mit Urteil R 19 91 vom
10. November 2021, mitgeteilt am 10. Mai 2022, wies das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden auch eine von derselben Beschwerdeführerin wie im
Verfahren R 19 92 erhobene Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid der
Regierung des Kantons Graubünden vom 17. Dezember 2019 (Prot. Nr. 958)
betreffend die Änderung der Baulinien im Bereich D._____ West ab.
3.2.3. Der am 24. September 2019 vom Stadtrat genehmigte Quartierplan D._____
ersetzte im Quartierplanperimeter gemäss Art. 2 QPV (heute bestehend aus den
Parzellen Z.1._____, Z.2._____, Z.3._____ [partiell], Z.4._____, Z.5._____ [inkl.
das selbständige Baurecht Z.6._____], Z.7._____, Z.8._____, Z.9._____ und
Z.10._____) den GÜP D._____ vom 11. November 2019, bestehend aus V1

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Strukturplan 1:500 und V2 Vorschriften bis auf wenige Ausnahmen (vgl. Art. 47
QPV). Im Rahmen des Quartierplans D._____ wurden Parzellengrenzen
Dienstbarkeiten
und
Anmerkungen
bereinigt
(Art. 5
ff.
QPV).
Das
Quartierplangebiet wurde im Quartiergestaltungsplan (Q-GGP, datiert vom
10. September 2018) in drei Bereiche gegliedert: den Bereich West, Hofstattrecht
und Ost. Diese Bereiche sollen sich bezüglich Etappierung und Bauabsicht sowie
Gestaltung und Nutzung unterscheiden (Art. 11 QPV). Die Baute auf der
Parzelle Z.4._____ gilt gemäss GGP als erhaltenswert im Sinne von Art. 76 BauG.
Gemäss Art. 77 BauG sind Bauten und Anlagen in der Umgebung von geschützten,
schützens- sowie erhaltenswerten Bauten und Baugruppen im Hinblick auf eine
gute
Gesamtwirkung
besonders
sorgfältig
zu
gestalten.
Bei
der
im
Quartierplanbereich Ost gelegenen Alten J._____ auf der Parzelle Z.1._____,
welche östlich an die Parzelle Z.2._____ angrenzt, handelt es sich gemäss Art. 12
QPV um eine prägende Baute. Die städtebauliche Erscheinung ist in der Volumetrie
als prägendes Element zu erhalten. Ein Abbruch und Wiederaufbau gemäss dieser
Vorgabe ist zulässig, sofern dies auch im jeweils rechtsgültigen übergeordneten
Recht hinsichtlich Schutzstatus zulässig ist. Ansonsten gelten die Vorgaben des
jeweils rechtsgültigen übergeordneten Rechts. Art. 13 QPV mit der Überschrift
"Bereich Hofstattrecht" bestimmt, dass Neubauten, die über das Mass des
Hofstattrechts hinausgehen, eine Änderung des Quartierplans erfordern. Ein
allfälliger Ausnützungsbonus von bis zu 12 % bleibt vorbehalten (Abs. 1). Bei einer
Änderung des Quartierplans ist die Langsamverkehrsverbindung entlang des
P._____-Bachs zu vervollständigen (Verbindung Bereich West – Bereich
Hofstattrecht – E._____). Die offene Gestaltung des P._____-Bachs ist fortzuführen
und die Parkierung ist unterirdisch anzuordnen (Abs. 2). Im vom Stadtrat am
24. September 2019 beschlossenen Q-GGP wurden Baubereiche und Baufenster
im Sinne von Art. 15 ff. QPV erst für die Bereiche West und Ost festgesetzt. Für den
Bereich Hofstattrecht wurden hingegen im Q-GGP noch keine Baubereiche oder
-fenster festgesetzt (abrufbar unter: https://oereblex.gr.ch/…, besucht am:
1. Dezember 2025). Gemäss Art. 15 Abs. 1 QPV ist in den Baubereichen West und
Ost die Erstellung von Neubauten zulässig. Die Festlegung von Baubereichen im
Bereich Hofstattrecht ist über eine Quartierplananpassung zulässig. Die
Baubereiche sind jeweils unterteilt in Baufenster verschiedener Abmessungen und
Höhen (Art. 15 Abs. 2 QPV). Art. 21 Abs. 1 QPV bestimmt, dass die Baufenster den
Grenz- und Gebäudeabständen gemäss BauG vorgehen. Allfällige Näher- und
Grenzbaurechte gelten als eingeräumt. Nach Art. 21 Abs. 3 QPV bestimmen sich
die zulässigen Gebäudelängen in den Bereichen West und Ost ebenfalls nach den
Baufenstern.

11 / 34
3.2.4. Im Planungsbericht vom 18. Juni 2018, welcher im Beschluss des Stadtrates
vom 24. September 2019 in der Dispositivziffer 3 als integrierender Bestandteil der
Genehmigung erklärt wurde, wird im Kapitel 6.2 Gestaltung unter Ziffer 6.2.1 "Inhalt"
insbesondere
ausgeführt,
dass
der
Quartierplan
entsprechend
den
Realisierungsperspektiven der Grundeigentümer in drei Bereiche aufgeteilt sei.
Nämlich die Bereiche West, Hofstattrecht und Ost. Gemäss den Ziffern 6.2.2 ff.
umfasse der Bereich West das Quartierplangebiet, für welches konkrete
Bebauungsabsichten bestünden. Entsprechend sei ein detailliertes Richtprojekt
ausgearbeitet worden und die Umsetzung der Quartierplanung erfolge mit gleicher
Bearbeitungstiefe. Die Baueingabe stehe kurz bevor. Im Bereich Hofstattrecht seien
die Grundstücke insofern ausgeklammert worden, als dass zurzeit keine konkreten
Entwicklungsabsichten bestünden. Bauvorhaben im Hofstattrecht gemäss BauG
seien aber möglich. Für weitergehende Überbauungsabsichten sei eine Änderung
des Quartierplans durchzuführen, wobei dadurch die Planbeständigkeit nicht
verletzt werde. Über einen allfälligen Ausnützungsbonus werde dannzumal
entschieden. Auch eine allfällige Weiterführung der vorgesehenen Wegverbindung
und eine Neugestaltung des P._____-Bachs sei mit einer Neubebauung des
Bereichs Hofstattrecht zu klären. Der Bereich Ost bestehe aus dem historischen
Bau
der
J._____,
der
als
prägende
Baute
bezeichnet
und
gemäss
Stadtratsbeschluss zu erhalten sei, sowie den Baubereichen D und E. Für die
J._____ stehe die Sanierung des Gebäudes mit gepflästertem Innenhof im
Vordergrund. Der Baubereich D schaffe die Möglichkeit, einen nordseitigen Anbau
anzubringen. Dieser soll sich baulich dem Bestand unterordnen. Die neue Nutzung
für die J._____ sei noch nicht bekannt. Je nach Nutzung würden sich die
Bedürfnisse für den Anbau ergeben. Mit dem Anbau solle die Abdeckung neuer
Bedürfnisse ermöglicht werden, ohne dass in die historische Substanz eingegriffen
werden müsse. Der Baubereich E befinde sich beim heutigen H._____ und sei für
die Erstellung von Neubauten vorgesehen (act. C.12, S. 4 ff.).
3.2.5. In der Duplik vom 17. April 2025 führte die Beschwerdegegnerin zur
verwaltungsinternen Auslegeordnung vom Januar 2023 betreffend die vorliegend
strittige Einleitung des Verfahrens auf Abänderung des Quartierplans D._____ aus,
dass darin die stadtinterne Entscheidfindung nachvollziehbar wiedergegeben
werde. Dabei sei selbstverständlich, dass verschiedene Szenarien durchgegangen
und auch die Prozessrisiken beurteilt worden seien. Darin wurde gemäss der
Beschwerdegegnerin als Fazit insbesondere klar festgehalten, dass der kommunale
Quartierplan im Planungsbericht explizit darauf hinweise, dass bei einer neuen
Überbauungsabsicht im Bereich Hofstattrecht eine Änderung des Quartierplans
durchzuführen sei, wobei dadurch die Planbeständigkeit nicht verletzt werde. Dies

12 / 34
sei in der Folge auch so umgesetzt worden. Damit solle Art. 21 Abs. 1 KRVO
selbstverständlich nicht umgangen werden, wie dies etwas unglücklich und nicht im
juristischen Jargon formuliert worden sei. Es finde keine Umgehung statt. Vielmehr
gelte, dass in Anbetracht der ausdrücklichen Erwähnung in den QPV der Bereich
Hofstattrecht gestützt auf Bauabsichten auch nur eines einzigen Eigentümers –
ohne die Beeinträchtigung der Planbeständigkeit – ergänzt werden könne. Die
vorgesehene Änderung entspreche dem rechtsgültigen Quartierplan, welcher eine
zeitliche Etappierung bzw. konkrete Bauabsichten als Grund für eine
Quartierplanung ausdrücklich erlaube. Mit dem geltenden Quartierplan werde nichts
anderes beabsichtigt, als im Bereich des Hofstattrechts die Vorschriften unter
Berücksichtigung der konkreten Bauabsichten jederzeit anpassen zu können
(act. A.6 Rz. 6 ff. und act. C.11, S. 12).
3.3.
Die Beschwerdeführer erachten die beschlossene Einleitung des Verfahrens
auf Änderung des Quartierplans D._____ namentlich als nicht mit Art. 21 Abs. 2
RPG und Art. 21 Abs. 1 KRVO bzw. dem Grundsatz der Planbeständigkeit
vereinbar. Die Verhältnisse hätten sich seit dem Inkrafttreten des Quartierplans
D._____ im Sommer 2022 nicht erheblich verändert. Das neu entstandene
Interesse des Beschwerdegegners an der Überbauung seiner Parzelle Z.10._____
stelle keine wesentliche Veränderung der Verhältnisse dar. Ausserdem überwiegten
im Rahmen einer Interessenabwägung die beschwerdeführerischen Interessen an
der Planbeständigkeit. Denn sie hätten im Vertrauen in die Planbeständigkeit und
insbesondere auf den erlassenen Quartierplan D._____ eine aufwendige Sanierung
ihrer Liegenschaft vorgenommen und angesichts der Lage ihrer Parzellen im
Bereich Hofstattrecht bewusst auf einen wirtschaftlich gesehen lukrativeren Neubau
ausserhalb des Hofstattrechts verzichtet. Sie hätten aufgrund des Quartierplans
D._____ Dispositionen getroffen, welche sie heute nicht mehr ohne Nachteile
rückgängig machen könnten. Ihre Interessen seien umso gewichtiger, als dass der
Quartierplan erst seit Juli 2022, und somit erst gut zwei Jahre, in Kraft stehe. Der
Planbeständigkeit sei somit erhebliches Gewicht beizumessen. Die Auffassung der
Beschwerdegegnerin, dass die KRVO für die Beurteilung der vorliegenden
Quartierplanänderung irrelevant sei, treffe nicht zu. Die Bestimmungen der KRVO
betreffend Quartierplan wären nach Art. 53 Abs. 3 KRG nur dann teilweise nicht
anwendbar, wenn der Quartierplan von Privaten erarbeitet würde. Der
Planungsbericht zum Quartierplan D._____ stelle keine zulässige Grundlage für die
Änderung des Quartierplans in Abweichung der bundesrechtlichen und kantonalen
Bestimmungen dar.

13 / 34
3.4.
Die Beschwerdegegnerin führt im angefochtenen Entscheid vom 28. Oktober
2024 und in ihrer Vernehmlassung vom 11. Februar 2025 insbesondere aus, dass
Art. 11 QPV das Quartierplangebiet in drei Bereiche gliedere, welche sich bezüglich
Etappierung und Bauabsicht, Gestaltung und Nutzung unterschieden. Gerade mit
Blick auf die Etappierung und die konkreten Bauabsichten der betroffenen
Grundeigentümer lege Art. 13 QPV fest, dass für Neubauten, die über das Mass
des Hofstattrechts hinausgingen, eine Änderung des Quartierplans erforderlich sei.
Auch Art. 15 Abs. 1 QPV bestätige, dass die Festlegung von Baubereichen im
Bereich Hofstattrecht "(jederzeit) über eine Quartierplananpassung" zulässig sei.
Der
publizierte
Planungszweck,
nämlich
die
Erarbeitung
einer
Quartierplanänderung über den Bereich Hofstattrecht sowie eine gesamtheitliche
Betrachtung und Entwicklung desselben (vgl. act. C.8), sei auf die Umsetzung der
konkret gewordenen Bauabsichten ausgerichtet. Eine Quartierplananpassung
komme also in Frage, wenn ein Grundeigentümer über die aktuell erlaubten Masse
des Hofstattrechts hinausbauen wolle. In diesen Fällen könne einer beantragten
Quartierplananpassung im Sinne einer weiteren Etappe der Gebietsentwicklung
entsprochen werden. Die Quartierplananpassung (im Bereich Hofstattrecht) zur
Planung der Entwicklung dieses Gebietes müsse somit nach Art. 11, 13 und 15 QPV
jederzeit gestattet sein, sobald entsprechende Bauabsichten aktuell würden. In den
QPV sei somit eine zeitliche Etappierung vorgesehen worden und der Grundsatz
der
Rechtssicherheit
müsse
gerade
dahingehend
wirken,
dass
eine
Quartierplanänderung (im Bereich Hofstattrecht) jederzeit bzw. bei entsprechenden
Bauabsichten möglich sei. Damit bleibe für die (allgemeinen) Voraussetzungen von
Art. 21 KRVO in der vorliegenden Konstellation kein Raum. Der Bereich
Hofstattrecht gehöre zwar zum Quartier D._____ und müsse deswegen auch im
Quartierplan enthalten sein. Ebenso seien einzelne Regelungen des Quartierplans
auf diesen Bereich anwendbar. Der Bereich Hofstattrecht sei allerdings nicht in die
dem Erlass des Quartierplans D._____ inkl. QPV vorangegangene Gebietsplanung
bzw. Gebietsentwicklung einbezogen worden. Der von den Beschwerdeführern
vorgebrachten, zu ihren Gunsten ausfallenden Interessenabwägung könne nicht
zugestimmt werden. Die QPV sähen eine etappenweise Entwicklung des Gebietes
und
insbesondere
eine
Quartierplananpassung
für
die
Festlegung
von
Baubereichen sowie für Bauten, die über das Mass des Hofstattbereichs
hinausgehen, vor. Die Interessen der betroffenen Grundeigentümer, um eine
Quartierplanänderung entsprechend ihren Bauabsichten zu ersuchen, seien hoch
zu gewichten und vorliegend zu schützen. Die Quartierplanänderung führe auch
nicht
dazu,
dass
die
Beschwerdeführer,
als
Grundeigentümer
der
Parzellen Z.2._____ und Z.9._____, ihre Grundstücke überbauen müssten. Eine
Betrachtung des gesamten Hofstattbereichs garantiere vielmehr eine ganzheitliche,

14 / 34
räumlich kohärente Entwicklung und sichere zukünftige, wirtschaftlich sinnvolle
Nutzungen an bester Lage im Stadtzentrum. Diese Interessen überwögen
zweifellos (vgl. zum Ganzen act. B.2, Rz. 11 f. und act. A.4, Rz. 18 ff.).
3.5.
Der Beschwerdegegner stellt sich in seiner Beschwerdeantwort vom
13. Januar 2025 auf den Standpunkt, dass es vorliegend nicht um eine Änderung
des Quartierplans D._____ gehe, sondern lediglich um dessen Ergänzung. Art. 13
QPV sehe für den Bereich Hofstattrecht (Quartierplan-)Änderungen geradezu vor.
Der Stadtrat habe mit der getroffenen Regelung nichts anderes gewollt, als im
Bereich Hofstattrecht die Vorschriften im Hinblick auf konkrete Bauvorhaben
jederzeit und individuell ergänzen zu können. Wo eine Regelung ausgespart worden
sei, könne der Grundsatz der Planbeständigkeit nicht greifen. Auch wenn dem
Planungsbericht selbst zwar keine Rechtswirkung zukomme, könne dieser zur
Auslegung der QPV (im Sinne der historischen Auslegung) sehr wohl hinzugezogen
werden.
3.6.
Vorgaben
des
übergeordneten
Rechts
betreffend
Planungen
und
Planänderungen
3.6.1. Dem Bund kommt gestützt auf Art. 75 Abs. 1 BV im Bereich der
Raumplanung nur eine Grundsatz- bzw. Rahmengesetzgebungskompetenz zu. Im
Übrigen obliegt sie den Kantonen (und Gemeinden). Die Grundsatz- bzw.
Rahmengesetzgebungskompetenz schliesst aber nicht aus, einzelne, aus
gesamtschweizerischer Sicht besonders wichtige Fragen dichter zu normieren und
hierfür unmittelbar anwendbares Recht zu setzen (vgl. zum Ganzen BGE 142 II 509
E. 2.3 und 139 II 271 E. 10; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 22 24 vom 6. Dezember 2022 E. 3.3.3 und R 18 98 vom
3. Dezember
2019
E. 2.2
m.H.;
Botschaft
zu
einer
Teilrevision
des
Raumplanungsgesetzes vom 20. Januar 2010, BBl 2010 1082; GRIFFEL, Die
Grundsatzgesetzgebungskompetenz gemäss Art. 75 Abs. 1 BV: Tragweite und
Grenzen, Rechtsgutachten vom 20. Februar 2017 zuhanden des Bundesamtes für
Raumentwicklung [ARE], S. 12 ff.). Nach Art. 1 Abs. 1 RPG sorgen Bund, Kantone
und Gemeinden dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet
vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten
aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes
ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen
Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft. Gemäss
Art. 2 Abs. 1 RPG erarbeiten der Bund, die Kantone und Gemeinden die für ihre
raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen und stimmen sie aufeinander ab.
Inhaltliches Merkmal der Raumplanung ist also die auf die erwünschte Entwicklung

15 / 34
ausgerichtete Abstimmung der raumwirksamen Tätigkeiten. Dies zu erreichen ist
die spezifische Aufgabe der Planung (BGE 116 IB 50 E. 3b; Urteile des
Bundesgerichts 1C_520/2014 vom 8. April 2015 E. 2.5 und 1C_120/2011 vom
1. Juni 2011 E. 2). Planungen bedürfen zur Erfüllung ihres Zwecks grundsätzlich
einer gewissen Beständigkeit (Urteile des Bundesgerichts 1C_760/2021 vom
24. Januar 2023 E. 5.2, 1C_121/2020 vom 9. Februar 2021 E. 6.1 und
1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2 m.H.a. BGE 144 II 41 E. 5.1, 132 II 408
E. 4.2 und 120 Ia 227 E. 2b).
3.6.2. Nach Art. 3 Abs. 1 KRG ist die Ortsplanung Aufgabe der Gemeinden. Sie
erfüllen diese Aufgabe im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom (vgl.
BGE 128 I 3 E. 2b und 118 Ia 446 sowie insbesondere zur Quartierplanung: Urteile
des Bundesgerichts 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 2020 E. 2.1 und
1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E. 2.4). Der Quartierplan gemäss Art. 51 ff. KRG
regelt im Rahmen der Grundordnung namentlich die Gestaltung und Erschliessung
von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im
Detail (Art. 51 Abs. 1 KRG). Er besteht aus den Quartierplanbestimmungen
(vorliegend Quartierplanvorschriften genannt [QPV]) und je nach Zweck aus dem
Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan (vgl. Art. 51 Abs. 2
und Art. 52 KRG). Das Quartierplanverfahren ist in Art. 53 und Art. 16 ff. KRVO
geregelt. Nach Art. 21 Abs. 1 KRVO werden Quartierpläne von Amtes wegen oder
auf Antrag von Quartierplanbeteiligten überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn
sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert haben. Eine Anpassung ist
insbesondere vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter Quartierplan
geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht. Art. 21 Abs. 2
RPG bestimmt, dass (Rahmen-)Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls
angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (BGE 148
II 417 E. 3.2; TSCHANNEN, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Art. 2
Rz. 68). Dies gilt auch für Sondernutzungspläne wie etwa Quartierpläne
(TANQUEREL in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 Rz. 23 und 36). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet
zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so
erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss. In
einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung. Ob eine
Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist,
beurteilt sich aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die
Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu
beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene

16 / 34
Veränderungen anzupassen. Einzubeziehen sind insbesondere die bisherige
Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und
Konkretisierung,
das
Gewicht
des
Änderungsgrunds,
der
Umfang
der
beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran. Im Rahmen der
ersten Stufe sind geringere Anforderungen zu stellen: Eine Überprüfung der
Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der
Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung
massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Erheblichkeit ist auf
dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im
fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig
sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet (BGE 148 II 417 E. 3.2
und 140 II 25 E. 3 ff.). Eng verknüpft mit der Planbeständigkeit ist der Grundsatz,
wonach die Nutzungsplanung aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen
Belange heraus erfolgen muss (vgl. Art. 2 Abs. 1 RPG; Urteil des Bundesgerichts
1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2 m.H.a. TSCHANNEN, a.a.O., Art. 2 Rz. 60).
Zur Planung der Entwicklung der Bautätigkeit ist ein planerisches Gesamtkonzept
erforderlich (Urteil des Bundesgerichts 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023
vom 22. August 2024 E. 5.5 m.H.a. BGE 149 II 79 E. 3.3). TSCHANNEN postuliert als
formelle Planungsgrundsätze neben dem Grundsatz der umfassenden Planung,
auch diejenigen der durchgehenden, der offenen und der rollenden Planung. Der
Grundsatz der umfassenden Planung erwartet, dass der Planungsgegenstand
vollständig und lückenlos erfasst wird und die davon berührten Interessen
gesamthaft gewürdigt werden. In Bezug auf die Nutzungsplanung zeigt sich dieser
Grundsatz in einer örtlich-sachlichen Dimension. Nutzungspläne sollen den
zugewiesenen
Planungsraum
flächendeckend
erfassen
und
dabei
alle
Nutzungsbedürfnisse in Rechnung stellen. Verlangt wird eine gesamtheitliche
Betrachtungsweise. Inhaltsleere Pläne sind zu vermeiden. Nach dem Grundsatz der
rollenden Planung sollen sowohl die Zielvorgaben der Planung als auch die
daraufhin ausgerichteten Pläne laufend auf ihre Problem- und Realitätsadäquanz
hin überprüft und nötigenfalls den veränderten Verhältnissen oder besseren
Erkenntnissen angepasst werden. Angesichts der Allgemeinverbindlichkeit von
Nutzungsplänen verlangt Art. 21 Abs. 1 RPG, wie bereits oben erwähnt, an sich den
Nachweis von erheblich veränderten Umständen für die Anpassung von
Raumplänen. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nämlich nur erfüllen, wenn er eine
gewisse Beständigkeit aufweist. Je neuer ein Plan ist, umso mehr darf daher mit
seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die
beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die

17 / 34
für die Planänderung sprechen (vgl. zum Ganzen TSCHANNEN, a.a.O., Art. 2 Rz. 60
ff. und TANQUEREL, a.a.O., Art. 21 Rz. 10 ff.).
3.7.
Beschränkung
eines
Sondernutzungsplans
auf
Teilgebiete
bzw.
differenzierte
Festlegungen
je
Teilgebiete
mit
unterschiedlicher
Bearbeitungstiefe/-dichte
Angesichts der vorstehenden Ausführungen ist zwischen den Parteien im Ergebnis
namentlich umstritten, ob im Bereich Hofstattrecht des Quartierplans D._____ – im
Sinne einer Etappierung/Staffelung – mit einer geringeren Bearbeitungstiefe/-dichte
geplant werden durfte bzw. die damaligen Festsetzungen aus dem Jahre 2019 für
den Bereich Hofstattrecht nun aufgrund des Grundsatzes der Planbeständigkeit
(vorderhand) unabänderlich geworden sind. Verstünde man die vorliegende
Konstellation als Anwendungsfall von Art. 21 Abs. 1 KRVO bzw. Art. 21 Abs. 2
RPG, wäre die strittige Einleitung des Quartierplanverfahrens auf Änderung des
Quartierplans D._____ im Bereich Hofstattrecht, namentlich zur Festlegung von
Baubereichen sowie allenfalls Baumasse und Bauziffern, nur zulässig, wenn sich
die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben und diese Veränderung
die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betreffen und erheblich sind.
Erheblich sind sie, wenn die Anpassung der Planung im fraglichen Gebiet in
Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des
Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine
Plananpassung von vornherein ausscheidet. Die Beschwerdegegner gehen im
Ergebnis hingegen davon aus, dass eine Sondernutzungsplanung bzw. ein
Quartierplan in zulässiger Weise eine Etappierung der Planung von Teilgebieten
vorsehen darf und damit die erneute Einleitung eines Planungsverfahrens bereits
nach relativ kurzer Zeit lediglich der Fortschreibung/Fortsetzung der ursprünglich
festgesetzten Planung dient.
3.7.1. Das
Verwaltungsgericht
des
Kantons
Zürich
gelangte
im
Urteil
VB.2019.00017 vom 14. November 2019 zum Schluss, dass gemäss § 48 Abs. 3
des Zürcher Planungs- und Baugesetzes (PBG/ZH; ZH-Lex 700.1) für bestimmte
Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden müsse, wenn ein wesentliches
öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des
Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer
differenzierten baulichen Verdichtung bestehe. Vor Einreichung eines Baugesuches
müsse somit ein privater oder öffentlicher Gestaltungsplan erwirkt werden. Um
eines von mehreren Grundstücken in einem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht
überbauen zu können, reiche es aber grundsätzlich aus, wenn ein Gestaltungsplan
für das Baugrundstück vorliege. Es sei grundsätzlich nicht notwendig, für die ganze

18 / 34
Zone, welche mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt sei, einen einzigen
Gestaltungsplan zu erlassen. Dies könne nur verlangt werden, wenn dies in der
Bauordnung ausdrücklich so vorgesehen sei. Das mit der Einführung der
Gestaltungsplanpflicht bezweckte Ziel müsse aber erreicht werden. Erfordere die
Erreichung dieses Ziels eine gesamtheitliche Betrachtung (des gesamten
Gestaltungsplanpflichtgebietes), könne dies einer Etappierung entgegenstehen
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kanton Zürich VB.2019.00017 vom
14. November
2019
E. 4.2
m.H.a.
BÖSCH,
Brennpunkte
des
Zürcher
Gestaltungsplans, in PBG aktuell 3/2014, S. 6 f.). Mit Gestaltungsplänen gemäss
§§ 83 ff. PBG/ZH werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere
Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abgewichen werden, sofern die Grundordnung nicht
ihres Sinngehalts entleert wird. Mit dem Gestaltungsplan nach Zürcher Recht wird
eine
städtebaulich,
architektonisch
und
wohnhygienisch
einwandfreie
Gesamtüberbauung angestrebt. Zu diesem Zweck wird eine Spezialbauordnung
aufgestellt (BGE 135 II 209 E. 5.2 und Urteile des Bundesgerichts 1C_367/2022
vom 9. Mai 2023 E. 5 und 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.4.5). In der gegen
das abweisende Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2019.00017
vom 14. November 2019 beim Bundesgericht erhobenen Beschwerde wurde
geltend gemacht, dass – mit Blick auf eine Gestaltungsplanpflicht für das ganze
Bahnhofsgebiet – ein Gestaltungsplan nur für das südliche Bahnhofsareal
unzweckmässig sei. Die mit dem strittigen Gestaltungsplan verbundene
Etappierung sei unzulässig. Die Zweckmässigkeit der Nutzungsplanung stelle eine
selbstverständliche Voraussetzung des bundesrechtlichen Raumplanungsrechts
dar. Dem entgegnete das Bundesgericht, dass der strittige Gestaltungsplan nur
einen geringen Teil des Gebiets um den Bahnhof erfasse, das der
Gestaltungsplanpflicht unterstehe. Das übrige Gebiet bleibe davon unberührt. Die
vom dortigen Beschwerdeführer behauptete Verletzung von Bundesrecht erweise
sich als vage und laufe im Ergebnis auf eine allgemeine Angemessenheitsprüfung
hinaus, die so im Bundesrecht nicht vorgesehen sei. Er rufe auch keine kantonale
Bestimmung an, die ein Etappierungsverbot enthielte und willkürlich angewendet
worden wäre. Der von ihm vertretene Standpunkt stehe vielmehr im Widerspruch
zu den den kommunalen und kantonalen Planungsbehörden zustehenden
Ermessensspielräumen.
Inwiefern
die
vom
dortigen
Beschwerdeführer
beanstandete Etappierung konkret gegen Bundesrecht verstossen sollte, lege er
nicht dar und sei auch nicht ersichtlich. Es treffe nicht zu, dass das
Raumplanungsrecht des Bundes eine solche Etappierung ausschlösse. Im
Gegenteil könnten beispielsweise Unsicherheiten über künftige Entwicklungen eine

19 / 34
Etappierung geradezu nahelegen. Sodann sei auch nicht erkennbar, weshalb eine
solche im vorliegenden Fall unzweckmässig bzw. weniger zielführend als eine
integrierte Gestaltungsplanung für das gesamte Bahnhofareal sein sollte. Dass die
künftige Entwicklung des gesamten Bahnhofareals negativ präjudiziert würde,
vermöge er nicht nachvollziehbar darzulegen. Planerisch verblieben überdies
genügend Möglichkeiten, allenfalls erforderliche Infrastrukturen im öffentlichen
Interesse wie einen zukünftigen Bahnhofskiosk zu realisieren (Urteil des
Bundesgerichts 1C_26/2020 vom 17. November 2020 E. 5.1 f.).
3.7.2. Im
Urteil
VB.2017.00371
vom
21. Dezember
2017
hielt
das
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zu Art. 4 Ziff. 3 der Bau- und Zonenordnung
der Stadt Wetzikon (BZO) fest, dass diese Bestimmung die Staffelung von
Gestaltungsplänen innerhalb eines der Planungspflicht unterworfenen Gebiets
erlaube, wenn der ausgeklammerte Bereich in seiner Entwicklung nicht
beeinträchtigt werde. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich habe festgehalten,
dass es sich bei dieser Bestimmung um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht handle. Bei dessen Auslegung stehe der Gemeinde ein
grösserer Beurteilungsspielraum zu als etwa bei der kantonalrechtlichen
Bestimmung von § 238 PBG/ZH. Dem Verständnis des Stadtrats, wonach Art. 4
Ziff. 3 BZO vorab auf nicht oder erst teilweise überbaute Gebiete zugeschnitten sei,
könne gefolgt werden. Inwiefern die vier vollständig überbauten Nachbarparzellen
durch die Festsetzung des Gestaltungsplans F benachteiligt würden, sei nicht
auszumachen. Der Plan entfalte nur innerhalb des Perimeters Wirkung, weshalb
der Nichteinbezug der vier Nachbargrundstücke diese von vornherein nicht zu
beeinträchtigen vermöge. Demgegenüber waren die dortigen Beschwerdeführer der
Ansicht, dass Art. 4 Ziff. 3 BZO auch für überbaute Gebiete zum Zuge komme. Die
Zulässigkeit einer Etappierung richte sich vielmehr danach, ob auf beiden Bereichen
eine von der anderen unabhängige Überbauung realisiert werden könne. Wenn
aber städtebauliche Berührungspunkte vorhanden seien, verbiete sich eine
Staffelung. Vorliegend bestünden nicht nur solche Berührungspunkte, sondern die
vier
vorgelagerten
Nachbarparzellen
seien
mit
den
beiden
Gestaltungsplangrundstücken eng verzahnt. Das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich gelangte zum Schluss, dass der Zuschnitt von Art. 4 Ziff. 3 BZO auf nicht
vollständig überbaute Gebiete einleuchte. Hingegen sprächen weder der Wortlaut
noch Sinn und Zweck der Bestimmung gegen die von der Beschwerdeführerin
verfochtene Anwendung auch auf bereits bebaute Gebiete. Planerisch wäre es zwar
wünschenswert gewesen, wenn die vier Grundstücke Kat.-Nrn. 05, 06, 07 und 09
an der G-Strasse 04–11 in den Gestaltungsplan F einbezogen worden wären.
Nachdem eine diesbezügliche Verständigung zwischen den privaten Parteien

20 / 34
gescheitert sei, mache es jedoch Sinn, den Plan auf die beiden Grundstücke Kat.-
Nrn. 01 und 02 zu beschränken (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich
VB.2017.00371 vom 21. Dezember 2017 E. 10). In der gegen das abweisende
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich beim Bundesgericht erhobenen
Beschwerde wurde geltend gemacht, dass die Zweckmässigkeit einer Etappierung
der Gestaltungsplanung nach städtebaulichen Gesichtspunkten zu beurteilen sei
und nicht von einer "Verständigung" der Grundeigentümer abhängen dürfe. Eine
Unterteilung des Gebiets mit Gestaltungsplanpflicht sei auch nicht zweckmässig,
weil die vorgelagerten Kleinparzellen mit den vom Gestaltungsplan erfassten
Grundstücken eng verzahnt seien und diverse städtebauliche Berührungspunkte
bestünden. Das Bundesgericht führte dazu aus, dass Art. 4 Ziff. 3 ZPO (recte BZO)
das
Aufstellen
mehrerer
Gestaltungspläne
innerhalb
eines
Gestaltungsplanpflichtgebietes
bereits
zulasse,
wenn
eine
zweckmässige
Unterteilung dieses Gebiets möglich sei. Dass eine solche Unterteilung vorliegend
nicht möglich bzw. unmöglich sein soll, könne nicht daraus abgeleitet werden, dass
zwischen dem Gebiet des strittigen Gestaltungsplans und den Kleinparzellen
städtebauliche Berührungspunkte bestünden. Denn entgegen der Meinung der
dortigen Beschwerdeführerin könne nicht von einer "Verzahnung" gesprochen
werden, zumal der Gestaltungsplan im Zwischenbereich einen Innenhof und keine
Überbauung vorsehe, was dem kommunalen Teilrichtplan Zentrum entspreche.
Zudem bestehe für das Gebiet des Gestaltungsplans Metropol ein konkretes Projekt
der Verdichtung, wogegen bezüglich der Erneuerung bzw. Erweiterung der
bestehenden Bauten auf den Kleinparzellen noch kein Konzept vorliege. Unter
diesen Umständen durfte nach dem Bundesgericht die Vorinstanz in vertretbarer
Weise annehmen, es sei zweckmässig, in einem ersten Gestaltungsplan die
bauliche Verdichtung auf dem Teilgebiet Trompete unter Berücksichtigung der
bestehenden Häuser auf den Kleinparzellen zu regeln und in einem späteren
Zeitpunkt bezüglich der möglichen Verdichtung dieser Häuser einen weiteren
Gestaltungsplan zu schaffen. Dies werde dadurch bestätigt, dass der
Gestaltungsplan Metropol gemäss den willkürfreien Feststellungen der Vorinstanz
die baulichen Möglichkeiten auf den Kleinparzellen nicht beeinträchtige (Urteil des
Bundesgerichts 1C_75/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 5).
3.7.3. Die Planungspflicht nach Art. 2 Abs. 1 RPG ist dem Grundsatz der
umfassenden Planung verpflichtet. Die Nutzungsplanung muss grundsätzlich aus
einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen. Insbesondere
zur Planung der Entwicklung der Bautätigkeit ist ein planerisches Gesamtkonzept
erforderlich. Namentlich der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen
für Teile des Gemeindegebiets kann der Planungspflicht widersprechen (vgl.

21 / 34
BGE 149 II 79 E. 3.3 und 118 IA 165 E. 3c sowie Urteile des Bundesgerichts
1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2, 1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023
vom 22. August 2024 E. 5.5-5.8, 1C_65/2023 vom 30. Oktober 2023 E. 4.2 und
1C_86/2020 vom 22. April 2021 E. 2.3). Planungen für ein Teilgebiet sind aber
zulässig, wenn sie sich ins planerische Gesamtkonzept einordnen (vgl. Urteile des
Bundesgerichts 1C_86/2020 vom 22. April 2021 E. 2.3 und 1C_573/2015 vom
5. Juli 2016 E. 2.2 ff.). Der Grundsatz der umfassenden Planung schliesst also
namentlich Teilrevisionen der Grundordnung, die einer Gesamtrevision vor- oder
nachgelagert sind, nicht aus. Er setzt ihnen jedoch Grenzen. Für die Koordination
(und damit gegen eine separate Teilrevision) spricht, wenn ein sachlicher
Zusammenhang besteht, der eine isolierte Interessenabwägung in Unkenntnis der
künftigen räumlichen Entwicklung der Gemeinde ausschliesst. Gegen das
Erfordernis eines koordinierten Vorgehens (bzw. gegen die Notwendigkeit einer
Integration in die Gesamtrevision der Nutzungsplanung) spricht, wenn sich die
Teilrevision räumlich und/oder thematisch klar abgrenzen lässt, sodass sie die
Gesamtrevision nicht beeinträchtigt. Das Bundesgericht hat zudem in seiner
jüngeren Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass es vertretbare Gründe für ein
etappiertes Vorgehen geben könne. So ist etwa denkbar, dass eine Gesamtrevision
durch den Einbezug eines kontroversen Teilrevisionsvorhabens zu scheitern droht
und dadurch wichtige bzw. dringliche planerische Entwicklungen blockiert würden
(Urteile des Bundesgerichts 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025 E. 6.2 m.H.a.
1C_588/2023, 1C_593/2023, 1C_602/2023 vom 22. August 2024 E. 5.5-5.8).
3.7.4. Gemäss Art. 26 Abs. 4 Satz 1 KRG können im Zonenplan Gebiete
bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung)
durchgeführt wird. § 48 Abs. 3 PBG/ZH statuiert ebenfalls die Möglichkeit zur
Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht im Zonenplan. Insofern statuieren beide
Bestimmungen in vergleichbarer Weise die Regelung, dass im Zonenplan bzw. in
der Grundordnung eine Folgeplanung vorgesehen werden kann bzw. unter
gewissen Voraussetzungen vorzusehen ist. Gemäss Art. 74 BauG bezeichnet der
Generelle Gestaltungsplan innerhalb der Bauzone Gebiete, in denen vor der
Überbauung eine Generelle Gestaltungsplanung (Teilgebiet), eine Arealplanung
oder eine Quartierplanung durchzuführen ist. Wie nachstehend noch dargelegt wird,
kann der Quartierplan gemäss Art. 51 ff. KRG – wie auch der Gestaltungsplan nach
§ 83 ff. PBG/ZH (vgl. vorstehende Erwägung 3.7.1) – gestützt auf Art. 25 Abs. 4
KRG nach Massgabe des kommunalen Baugesetzes namentlich von der
grundsätzlich in der Grundordnung festzusetzenden Regelbauweise abweichen
(vgl. Art. 22 Abs. 1 und Art. 24 Abs. 1 und 3 KRG). Das Bundesgericht stellte im
Urteil 1C_26/2020 vom 17. November 2020 gemäss der vorstehenden

22 / 34
Erwägung 3.7.1 insbesondere fest, dass der dortige Beschwerdeführer nicht
aufzeige, inwiefern die beanstandete Etappierung (der Planung in einem grösseren
Gestaltungsplanpflichtgebiet) konkret gegen Bundesrecht verstossen soll, und dies
sei auch nicht ersichtlich. Das Raumplanungsrecht des Bundes schliesse eine
solche Etappierung nicht aus. Im Gegenteil könnten beispielsweise Unsicherheiten
über künftige Entwicklungen eine Etappierung geradezu nahelegen. Sodann war für
das Bundesgericht auch nicht erkennbar, weshalb eine solche (Etappierung) im dort
zu beurteilenden Fall unzweckmässig bzw. weniger zielführend als eine integrierte
Gestaltungsplanung für das gesamte Bahnhofareal sein sollte. Dass die künftige
Entwicklung des gesamten Bahnhofareals negativ präjudiziert würde, vermochte
der dortige Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar darzulegen. Im Ergebnis kam
das Bundesgericht zum Schluss, dass die Beschränkung des Gestaltungsplans auf
einen
Teil
des
Bahnhofgebiets
kein
Bundesrecht
verletze
(Urteil
des
Bundesgerichts 1C_26/2020 vom 17. November 2020 E. 5.2 f.). Diese
Überlegungen, namentlich betreffend Unsicherheiten der künftigen Entwicklung,
lassen
sich
nach
Ansicht
des
Gerichts
auch
auf
Teilgebiete
eines
Quartierplanperimeters übertragen. Soweit also der Grundsatz einer umfassenden
Planung bzw. eine Gesamtsicht der Planung im Sinne eines planerischen
Gesamtkonzeptes für das Gebiet und allfällige Koordinationserfordernisse gewahrt
bleiben, ist nicht ersichtlich, woraus sich eine bundesrechtliche Pflicht ableiten
liesse, dass im Rahmen einer Quartierplanung alle identifizierten Teilbereiche eines
Quartierplanperimeters
in
jedem
Fall
zum
selben
Zeitpunkt
dieselben
Festsetzungen, vorliegend namentlich Baubereiche und -felder, enthalten müssen.
Denn weder das RPG noch die eidgenössische Raumplanungsverordnung (RPV;
SR 700.1) schliessen explizit aus, dass die Planungsträger im Rahmen einer
Sondernutzung- bzw. Quartierplanung verschiedene Teilbereiche eines Gebietes
mit differenzierter Bearbeitungstiefe/-dichte und unterschiedlichen Festsetzungen
bzw. (auch) im Hinblick auf die Planung staffeln/etappieren dürfen. Art. 5 Abs. 1
KRG sieht zwar – vorbehältlich von entsprechenden Vorbehalten zu Gunsten von
kommunalem Recht in den entsprechenden kantonalen (Verfahrens-)Vorschriften –
vor, dass namentlich für die im KRG und der KRVO geregelten Verfahren für
Planungen ausschliesslich das kantonale Recht gilt. Dieser Umstand steht nach
Ansicht
des
Gerichts
einer
Etappierung
der
Planung,
wie
dies
die
Beschwerdegegnerin im Quartierplan D._____ für verschiedene Teilbereiche mit je
unterschiedlicher Bearbeitungstiefe/-dichte und unterschiedlichen Festsetzungen
vorgenommen hat, aber nicht entgegen. Denn gemäss der vorstehenden
Erwägung 3.6.2 regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung zwar die
Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanungen oder weitere
Teilgebiete der Bauzonen im Detail (Art. 51 Abs. 1 KRG). Dabei ist aber zu

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berücksichtigen, dass Sondernutzungsplanungen gemäss Bundesgericht –
unabhängig davon, ob das kommunale Baugesetz im Rahmen einer namentlich
durch den Gemeindevorstand zu erlassenden Folgeplanung weitreichende
Abweichungen von der Regelbauweise gemäss Grundordnung zulässt – aufgrund
des planerischen Stufenbaus die Grundordnung nicht ihres Gehalts entleeren
dürfen (BGE 149 II 79 E. 3.3). Bestandteil eines Quartierplans sind die
Quartierplanbestimmungen (QPB) bzw. QPV und – abhängig vom Zweck –
allenfalls ein Quartiergestaltungs- und Quartiererschliessungsplan (Art. 51 Abs. 2
KRG). Die QPB enthalten Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen,
über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung
sowie
über
die
Aufteilung
der
Planungs-
und
Erschliessungskosten
(Verteilschlüssel). Die QPB können die Bauvorschriften der Grundordnung
ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des
Quartiers festlegen (Art. 52 Abs. 1 KRG). Der Quartiergestaltungsplan bestimmt die
Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann
weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben und
deren Nutzung und Gestaltung (Art. 52 Abs. 2 KRG). Der Q-GEP enthält die
notwendigen
Anlagen
zur
Erschliessung
des
Quartiers.
Er
kann
Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze sowie Anlagen für die Parkierung
und die Quartierausstattung (Art. 52 Abs. 3 KRG). Die Art. 53 f. KRG regeln das
Verfahren und die Verlegung der Planungs- und Erschliessungskosten auf
Gesetzesstufe, schliessen aber nicht ausdrücklich eine – wie vorliegend von der
Beschwerdegegnerin vorgenommene – Staffelung/Etappierung bzw. Bearbeitung
der Planung in differenzierter Bearbeitungstiefe/-dichte und unterschiedliche
Festsetzungen in verschiedenen Teilbereichen des Quartierplangebietes aus.
Ebenso wenig untersagen dies explizit die (Verfahrens-)Vorschriften gemäss Art. 16
ff. KRVO i.V.m. Art. 53 Abs. 4 und Art. 54 Abs. 4 KRG.
3.7.5. Gemäss Art. 74 BauG muss in den im GGP bezeichneten Gebieten vor der
Überbauung eine Folgeplanung wie namentlich eine Quartierplanung durchgeführt
werden. In den in der Grundordnung bezeichneten Gebieten mit Folgeplanung
werden nach Art. 88 Abs. 1 BauG Bauvorhaben nur bewilligt, wenn sie den Erlass
der Folgeplanung nicht beeinträchtigen und wenn sie den rechtskräftigen und
vorgesehenen neuen Vorschriften und Vorgaben nicht entgegenstehen. Darin wird
– infolge damals fehlender Entwicklungsabsichten – auch der Hintergrund für die
vorläufige Beschränkung auf die Baumöglichkeiten gemäss dem Hofstattrecht
gemäss BauG im Bereich Hofstattrecht des Quartierplans D._____ zu sehen sein.
Art. 88 BauG hält als Grundsätze für die Folgeplanungen unter anderem fest, dass
die in der Grundordnung festgelegte Abgrenzung des Planungsgebiets für

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jedermann verbindlich sei. Die Baubehörde kann zu Beginn oder im Verlauf der
Planung das Verfahren auf weitere Grundstücke ausdehnen, sofern sich dies als
notwendig oder zweckmässig erweist (Abs. 2). Folgeplanungen können von der
Baubehörde auch ausserhalb von Gebieten mit Folgeplanpflicht gemäss
Grundordnung durchgeführt werden, wenn sich eine Folgeplanung zur Umsetzung
der Grundordnung als notwendig oder zweckmässig erweist (Abs. 3). Die
Voraussetzungen
und
Abweichungsmöglichkeiten
von
den
allgemeinen
Bauvorschriften und den Zonenvorschriften im Rahmen einer Folgeplanung werden
in
Art. 88
Abs. 4
BauG
definiert.
Dabei
gelten
aber
gegenüber
Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, die
gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände (Abs. 5).
3.7.6. Die Beschwerdegegnerin erarbeitete den aktuell gültigen Quartierplan
D._____ in den Jahren 2017 bis 2019 (vgl. act. B.2, S. 1 f. und C.1 f.). Wie in der
vorstehenden Erwägung 3.2.2 dargelegt, erwuchs der Quartierplan D._____ erst
Mitte 2022 in Rechtskraft. Im Planungsbericht vom 18. Juni 2018 zum Quartierplan
D._____ wird jedoch unter Ziffer 6.2.1 "Inhalt" betreffend die Gestaltung des
Quartierplans
ausdrücklich
festgehalten,
dass
entsprechend
der
Realisierungsperspektiven der Grundeigentümer der Quartierplan bzw. das
fragliche Quartierplangebiet in drei Bereiche (Bereich West, Bereich Hofstattrecht
und Bereich Ost) aufgeteilt werde (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Für die Bereiche West und
Ost wurden bereits Baubereiche und Baufenster gemäss Art. 15 ff. QPV im Q-GGP
festgesetzt (abrufbar unter: https://oereblex.gr.ch/… und https://oereblex.gr.ch/…,
jeweils besucht am: 1. Dezember 2025). Gemäss dem Planungsbericht sollten die
Grundstücke im Bereich Hofstattrecht insofern "ausgeklammert" werden, als dass
dort zurzeit (Jahr 2018) keine konkreten Entwicklungsabsichten bestünden.
Zugleich wurde aber auch festgehalten, dass Bauvorhaben (immerhin) im
Hofstattrecht möglich seien. Für weitere Überbauungsabsichten sei (hingegen) eine
Änderung des Quartierplans durchzuführen, wobei die Planbeständigkeit nicht
verletzt werde. Über einen allfälligen Ausnützungszifferbonus werde dannzumal
entschieden. Im Beschluss des Stadtrates vom 24. September 2019 wurde
schliesslich in der Dispositivziffer 3 – in Ergänzung von Art. 3 QPV gemäss der
Planauflage vom _____ – auch der Planungsbericht vom 18. Juni 2018 als
integrierender Bestandteil der Genehmigung erklärt (act. C.2, S. 9). In der
vorstehenden Erwägung 3.2.3 wurde dementsprechend auch bereits dargelegt,
dass Neubauten, die über das Mass des Hofstattrechts hinausgehen, eine
Änderung des Quartierplans erfordern. Ein allfälliger Ausnützungsbonus von bis zu
12 % bleibt gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV aber vorbehalten. Weil im Bereich
Hofstattrecht mit Beschluss des Stadtrates vom 24. September 2019 keine

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Baubereiche und Baufelder festgesetzt wurden, gelten dort gemäss Art. 21 QPV
und im Gegensatz zu den Bereichen West und Ost weiterhin die Vorschriften des
BauG, namentlich betreffend Grenz- und Gebäudeabstände (vgl. Art. 57 BauG
betreffend die Zone W5) und die aktuellen Ausmasse im Rahmen des Hofstattrechts
nach Art. 39 f. BauG und Art. 81 Abs. 3 KRG. Andererseits legt der am
24. September 2019 vom Stadtrat beschlossene Quartierplan D._____ auch für den
Bereich Hofstattrecht bereits gewisse Gesichtspunkte fest. So ist bei einer
Änderung
des
Quartierplans
nach
Art. 13
Abs. 2
QPV
die
Langsamverkehrsverbindung entlang des P._____-Bachs zu vervollständigen
(Verbindung Bereich West – Bereich Hofstattrecht – E._____; vgl. auch Art. 36 und
43 QPV). Die offene Gestaltung des P._____-Bachs ist fortzuführen und die
Parkierung ist unterirdisch anzuordnen (Art. 13 Abs. 2 und Art. 41 QPV). Insofern
hat der am 24. September 2019 beschlossene Quartierplan D._____ auch für den
Bereich Hofstattrecht gewisse Festsetzungen getroffen. Gemäss Planungsbericht
wurde aber namentlich die Festsetzung von Baubereichen und -feldern im Bereich
Hofstattrecht auf ein nachfolgendes Planungsverfahren verschoben und abhängig
von einer konkretisierten Bebauungsabsicht gemacht (vgl. bereits die vorstehenden
Erwägungen 3.2.3 f.). Diese Absicht der Beschwerdegegnerin findet seinen
Niederschlag auch in der Regelung der Verteilung der Planungskosten gemäss
Art. 48 i.V.m. Art. 14 QPV. Denn die Quartierplanbeteiligten im Bereich
Hofstattrecht (Parzellen Z.2._____, Z.4._____, Z.9._____ und Z.10._____) hatten
keinen Planungskostenanteil zu tragen, weil für ihren Bereich in der Spalte 5 von
Art. 14 QPV auch noch keine zulässigen anrechenbaren Geschossflächen
festgesetzt wurden. Diese richten sich für ihren Bereich gemäss Art. 14 QPV nach
dem Hofstattrecht bzw. die Festlegung hat im Rahmen einer Anpassung des
Quartierplans zu erfolgen.
3.7.7. Mit der Beschränkung der Regelungen und Festsetzungen im Rahmen des
erstmaligen Erlasses des Quartierplans D._____ betreffend den Bereich
Hofstattrecht auf gewisse, für das ganze Quartierplangebiet relevante Aspekte
wurde dem Grundsatz der umfassenden Planung auch auf der örtlich bzw. räumlich-
sachlichen Dimension des Quartierpangebietes Rechnung getragen. Dem
Umstand, dass die für Neubauten im Quartierplangebiet im Hinblick auf eine
hochwertige
Siedlungsverdichtung
bedeutsamen
Festsetzungen
von
Abweichungen vom Mass der Nutzung gemäss der Regelbauweise im Bereich
Hofstattrecht, namentlich der Grenz- und Gebäudeabstände und allenfalls der
gemäss Grundordnung zulässigen Nutzungsziffer/Ausnützungsziffer (vgl. Art. 57 ff.
BauG), auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wurden, wird aber immerhin im
Rahmen der Erarbeitung der Quartierplananpassung für den Bereich Hofstattrecht

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gewisse Auswirkungen zeitigen. Denn angesichts der in den weiteren
Quartierplanbereichen
West
und
Ost
bereits
rechtskräftig
festgesetzten
Baubereichen und -felder wird die Beschwerdegegnerin als Planungsträgerin
diesen Umstand bei der Fortschreibung des Quartierplans D._____ im Bereich
Hofstattrecht zu berücksichtigen haben. Namentlich auch angesichts des
Umstandes, dass sich im Bereich Ost auf der Parzelle Z.1._____ gemäss dem Q-
GGP mit der alten J._____ eine prägende Baute im Sinne von Art. 12 QPV befindet.
Diese Baute ist auch in der Ortsbildaufnahme der Stadt Chur aus dem Jahre 2020
des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung ISOS enthalten und aufgrund seiner hohen architekturhistorischen
Qualität
mit
dem
Erhaltungsziel A
(Erhaltung
der
Substanz)
bewertet
(https://www.gisos.bak.admin.ch/…, abgerufen am: 1. Dezember 2025). Weiter wird
im Rahmen der Erarbeitung der Änderung bzw. Fortschreibung des Quartierplans
D._____
zu
beachten
sein,
dass
in
Bezug
auf
die
zulässigen
Abweichungsmöglichkeiten von der Grundordnung diese nicht ihres Gehalts
entleert werden darf und somit der planerische Stufenbau zu beachten ist. Im
Stadtratsbeschluss
vom
19. Dezember
2023
wurden
dementsprechend
verschiedene Rahmenbedingungen für die Erarbeitung des Quartierplans
festgehalten. Namentlich soll sich der Charakter des Quartierplans hinsichtlich der
architektonischen Ausgestaltung (Dachform, Gliederung, Körnung, Fassadenbild,
etc.) am D._____ orientieren. Eine zeitgemässe Interpretation soll aber möglich
sein. Das städtebauliche Richtprojekt für den Hofstattbereich soll von der I._____
AG erarbeitet werden, basierend auf den Überlegungen der städtebaulichen Studie
für die Entwicklung D._____ West/M._____ aus dem Jahr 2016. Die offene
Neugestaltung des P._____-Bachs ist fortzuführen und der betriebliche Unterhalt zu
berücksichtigen. Auch die Langsamverkehrsverbindung (Bereich West – Bereich
Hofstattrecht – E._____) ist zu vervollständigen. Schliesslich ist auch die Parkierung
unterirdisch anzuordnen. Gemäss Baukommission sind die Rahmenbedingungen
insbesondere noch um die Berücksichtigung der als erhaltenswert oder mit einer
Schutzempfehlung bzw. im Q-GGP als prägende Baute bezeichneten Objekte
(Haus N._____ und Alte J._____; auf den Parzellen Z.4._____ und Z.1._____) zu
ergänzen. Weil die Stadt ein starkes Interesse an einer vollumfänglichen
Ausschöpfung des Potenzials im Bereich Hofstattrecht in dem dynamischen
Entwicklungsgebiet habe, stellte sie in Aussicht, sich in massgeblichem Umfang an
den
Kosten
des
Richtprojektes
zu
beteiligen.
Die
Ausarbeitung
der
Quartierplanänderung soll wiederum durch ein externes Planungsbüro erarbeitet
werden (vgl. act. C.7, S. 3 f.). Damit wird nach Ansicht des Gerichts im aktuellen
Zeitpunkt hinreichend sichergestellt, dass die bauliche Tätigkeit (weiterhin) nach

27 / 34
einem planerischen Gesamtkonzept erfolgt (vgl. dazu bereits die vorstehende
Erwägungen 3.7.1 ff.).
3.7.8. Angesichts der vorstehenden Erwägungen 3.7.1 ff. ist hingegen nicht
ersichtlich, dass die Beschwerdegegnerin mit der darin vorgenommenen
Staffelung/Etappierung
mit
differenzierter
Bearbeitungstiefe/-dichte
und
unterschiedlichen Festsetzungen gegen höherrangiges Recht verstossen hätte.
Insofern ist auch das zweistufige Prüfschema zu Art. 21 Abs. 2 RPG und Art. 21
Abs. 1 KRVO nicht auf die vorliegende Konstellation anzuwenden. Denn dies führte
zur nicht sachgerechten Folge, dass grundsätzlich keine solchen – den Grundsatz
der umfassenden Planung berücksichtigende – Teilgebietsplanungen mit
differenzierter Bearbeitungstiefe/-dichte und unterschiedlichen Festsetzungen mehr
zulässig wären. Eine kurz- bis mittelfristige Fortschreibung der Planung in diesem
Teilgebiet stünde aufgrund ihres geringen Alters regelmässig in unauflösbarem
Widerspruch zum Grundsatz der Planbeständigkeit und setzte dabei in jedem Fall
erheblich veränderte Verhältnisse voraus. Dies zumal es sich bei einem
Quartierplan regelmässig um eine bereits relativ stark konkretisierte Planung mit
entsprechend erhöhten Anforderungen an die Erheblichkeit der Änderung handelt.
Mit den bereits (auch) für den Bereich Hofstattrecht erfolgten Festsetzungen und
Regelungen im Quartierplan D._____, welche im Hinblick auf eine gesamtheitliche
Betrachtung des Quartierplangebiets von Bedeutung sind, wird auch dem
Grundsatz der umfassenden und abgestimmten Planung grundsätzlich Rechnung
getragen. Soweit namentlich die Festsetzung von Baubereichen und -feldern auf
einen späteren Zeitpunkt und in Abhängigkeit von einer konkretisierten
Bebauungsabsicht im Rahmen einer Fortschreibung der Planung verschoben
wurde, ist darin auch nicht per se ein Verstoss gegen den Grundsatz der
umfassenden und abgestimmten Planung zu sehen. Dies jedenfalls, wenn dem
planerischen Gesamtkonzept hinreichend Rechnung getragen wird. Ob dies der Fall
ist, kann aber erst nach Ausarbeitung der Planung abschliessend beurteilt werden.
Für die Einleitung eines (Quartierplan-)Verfahrens muss in Fällen wie dem
Vorliegenden – analog zum reduzierten Massstab für die Voraussetzungen für die
Überprüfung der Nutzungsplanung im Rahmen der "ersten Stufe" (vgl. dazu die
vorstehende Erwägung 3.6.2) – also gelten, dass die Fortschreibung der Planung
der Gesamtsicht der Planung bzw. dem planerischen Gesamtkonzept nicht
diametral zuwiderläuft. Inwiefern und mit welchem Ergebnis der Quartierplan
schliesslich im Teilbereich des Quartierplanperimeters angepasst werden kann,
ohne dass er gegen den Grundsatz der umfassenden Planung unter
Berücksichtigung des planerischen Gesamtkonzeptes inkl. der möglichen
Abweichungen von der Grundordnung verstösst, ist im Rahmen des Beschlusses

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über die Quartierplanänderung bzw. einem allfällig folgenden Rechtsmittelverfahren
zu beurteilen. Dabei werden aber, angesichts des mehrstufigen Verfahrens auf
Erlass und Änderung des Quartierplans im Kanton Graubünden (vgl. Art. 16 ff.
KRVO i.V.m. Art. 53 KRG), weiterhin die Schranken gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO
zu beachten sein.
3.8.
Es
bestehen
für
die
vorliegend
beabsichtigte
Anpassung
bzw.
Fortschreibung des Quartierplans D._____ im Bereich Hofstattrecht im Moment
jedenfalls
keine
Hinweise,
dass
dem
planerischen
Gesamtkonzept
im
Quartierplangebiet, auch unter Berücksichtigung der Festsetzungen in der aktuell
geltenden Grundordnung für das betroffene und die umliegenden Gebiete,
diametral widersprochen werden soll. Gemäss dem Schreiben an die
Quartierplanbeteiligten vom 12. April 2023, dem Stadtratsbeschluss vom
19. Dezember 2023, dem Schreiben vom 17. Januar 2024, dem Publikationstext
vom _____ und dem angefochtenen Beschluss vom 28. Oktober 2024 soll damit
vielmehr infolge eines geplanten, über das Hofstattrecht hinausgehenden
Bauvorhabens des Beschwerdegegners der Bereich Hofstattrecht gesamtheitlich
betrachtet und entwickelt werden. Dabei wurde im Schreiben vom 12. April 2023 an
die
Quartierplanbeteiligten
auch
auf
die
Voraussetzungen
und
Abweichungsmöglichkeiten von Folgeplanungen gemäss Art. 88 Abs. 4 BauG
hingewiesen
(vgl.
bereits
die
vorstehende
Erwägung 3.7.5),
sofern
die
Quartierplananpassung Gewähr für eine sehr gute Beziehung der geplanten Bauten
zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander biete. In der
internen Auslegeordnung vom Januar 2023 wird als Vorteil der Anpassung des
Quartierplans im Bereich Hofstattrecht basierend auf der Machbarkeitsstudie zur
Parzelle Z.10._____ gegenüber den Bauten im Hofstattrecht die städtebauliche
Eingliederung, das feingliedrige Volumen zum Hof und der Bestandesbauten,
Kopfbau zur Strasse bzw. zur neuen grossmassstäblichen Überbauung, die
situative Reaktion (Höhe, Volumen) auf Bestandesbauten/Neubauten, eine
mögliche Wegführung entlang dem P._____-Bach, die Durchlässigkeit der F._____
zur E._____, der formale Ausdruck und die erhöhte Grünflächenziffer angeführt. Als
Nachteile bei Verzicht auf eine Anpassung des Quartierplans D._____ im Bereich
Hofstattrecht und dem Bauen im Hofstattrecht (Szenario 2) wird eine dort nicht
stattfindende Entwicklung, die Nichtumsetzung von öffentlichen Interessen und eine
verpasste Entwicklung an attraktiver Lage erwähnt. Gegen eine separate
Betrachtung
der
Parzelle Z.10._____
(Szenario 3)
spricht
gemäss
der
Beschwerdegegnerin insbesondere, dass keine gesamthafte Betrachtung möglich,
das Einspracherisiko erhöht ist und öffentliche Interessen nicht vollumfänglich
umgesetzt werden können. Für das von der Beschwerdegegnerin gewählte

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Szenario 4 spreche hingegen auch, dass eine Entwicklung an attraktiver Lage
erfolgen könne und die öffentlichen Interessen gesamtheitlich umgesetzt werden
können. Als Fazit wird insbesondere festgehalten, dass es städtebaulich absolut
Sinn mache, den Bereich Hofstattrecht an dieser attraktiven Lage zu entwickeln (vgl.
act. B.2, S. 5, B.3 und B.5 sowie C.4 und C.11, S. 8 und 10 ff.). Im
Stadtratsbeschluss
vom
19. Dezember
2023
wurden
verschiedene
Rahmenbedingungen für die Erarbeitung des Quartierplans festgehalten (act. C.7,
S. 3 und bereits die vorstehende Erwägung 3.7.7). Insofern soll der Quartierplan
D._____ im Bereich Hofstattrecht weiterentwickelt bzw. fortgeschrieben werden.
Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Abgrenzung des Perimeters für die
"1. Quartierplanänderung Bereich Hofstattrecht" gemäss Perimeterplan Einleitung
Quartierplan vom _____, Massstab 1:1000 (act. B.1) angesichts der vorstehend
erläuterten Zielsetzung unzweckmässig wäre und die Beschwerdegegnerin den ihr
in Planungsangelegenheiten zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten
hätte.
Insofern
sieht
das
streitberufene
Gericht
keinen
Anlass
als
Rechtsmittelbehörde
die
von
der
Beschwerdegegnerin
vorgenommene
Perimeterabgrenzung für die Anpassung/Fortschreibung des Quartierplans
D._____ im Bereich Hofstattrecht in Frage zu stellen.
3.9. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, sie hätten im Vertrauen auf die
Festsetzungen im Quartierplan D._____ gemäss Stadtratsbeschluss vom
24. September
2019
eine
aufwendige
Sanierung
ihrer
Liegenschaften
vorgenommen und – aufgrund der Lage ihrer Parzellen im Bereich Hofstattrecht –
bewusst auf einen wirtschaftlich gesehen lukrativeren Neubau ausserhalb des
Hofstattrechts auf ihrer Parzelle verzichtet. Sie hätten Dispositionen getroffen, die
nicht mehr ohne Nachteile rückgängig gemacht werden könnten. Angesichts der
erst kurzen Dauer der Geltung des Quartierplans D._____ seien ihre Interessen
umso gewichtiger. Dazu ist zu bemerken, dass die Investitionen der
Beschwerdeführer namentlich dann nutzlos werden könnten, wenn im Rahmen der
Änderungen der Vorschriften und Festsetzungen im Bereich Hofstattrecht
Anpassungs- bzw. Mobilisierungsvorschriften beschlossen würden, welche die
Beschwerdeführer zum Abriss ihrer Gebäude und Neubebauung ihrer Parzellen
gemäss den geänderten Vorschriften verpflichten würden. Dafür gibt es aber
momentan keine konkreten Anhaltspunkte. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer
Vernehmlassung vom 11. Februar 2025 denn auch selber aus, dass eine
Quartierplanänderung
für
die
Beschwerdeführer,
als
Eigentümer
der
Parzellen Z.2._____ und Z.9._____, nicht zur Folge habe, dass diese ihre
Grundstücke (nach Massgabe des geänderten Quartierplans im Bereich
Hofstattrecht) überbauen müssten (act. A.4, Rz. 23). Ausserdem ist darauf

30 / 34
hinzuweisen, dass gemäss Rechtsprechung offensichtliche Planungsfehler bereits
nach kurzer Zeit nach Erlass eines Zonenplanes behoben werden dürften, da den
Behörden nicht zugemutet werden könne, mit der Behebung solcher Fehler ein
Jahrzehnt oder noch länger zuzuwarten (Urteile des Bundesgerichts 1C_316/2023
vom 18. Juli 2024 E. 4.2 und 1C_173/2022 vom 23. Januar 2024 E. 7.1). Insofern
gibt es durchaus Konstellationen, bei denen die Interessen an Planbeständigkeit
auch bereits nach kurzer Geltungsdauer hinter die für die Anpassung sprechenden
Interessen zu treten haben.
3.10. Der Bereich Hofstattrecht, welcher vorliegend den massgeblichen Perimeter
für das Planänderungsverfahren darstellt (vgl. act. B.1 und Q-GGP, abrufbar unter:
https://oereblex.gr.ch/…, besucht am: 1. Dezember 2025), ist gemäss Zonenplan
wie das gesamte Quartierplangebiet D._____ der Wohnzone W5 zugewiesen (vgl.
bereits die vorstehend Erwägung 3.2.2). Dabei handelt es sich um die Wohnzone
im Sinne von Art. 44 BauG mit der höchsten Ausnützungsziffer (AZ). Höhere AZ
finden sich nur in den Zentrumszonen City und Chur West (Art. 42 BauG) sowie in
der Zentrumszone Bahnhof (offene und geschlossene Bauweise; Art. 43 BauG;
siehe Zonenschema gemäss Art. 57 BauG). Insofern befindet sich der Perimeter
des Quartierplans D._____ gemäss Grundordnung in einer Zone mit eher hoher AZ
und entsprechend dichter bzw. hoher Bebauung. Aufgrund der Lage des
Quartierplangebiets D._____ in Bezug auf das Stadtgebiet bzw. im Perimeter der
Verdichtung von Gebieten gemäss Stadtentwicklungskonzept der Stadt Chur, dem
wichtigen Ziel bzw. Grundsatz der Siedlungsentwicklung nach Innen und der im
Stadtentwicklungskonzept in diesem Gebiet vorgesehenen schwergewichtigen
Wohnnutzung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG;
Stadtentwicklungskonzept 2050 der Stadt Chur vom 23. November 2021, S. 11 f.
und 28 f. sowie dazugehörigem Plan, https://mitwirken.chur.ch/de/revision-
grundordnung/participant/survey-document-groups/10539,
besucht
am:
1. Dezember 2025) ist auch im Rahmen der derzeit hängigen Revision der
Grundordnung und bei der Erarbeitung des Stadtraumkonzepts 2050 davon
auszugehen, dass weiterhin eine hohe Bebauungsdichte mit primärer Wohnnutzung
angestrebt wird. Beim Stadtentwicklungskonzept handelt es sich um eine
konzeptionelle Grundlage für die angestrebte räumliche Entwicklung. Die laufende
Revision der Grundordnung der Stadt Chur wird in drei Phasen unterteilt. Momentan
befindet sie sich noch in der Phase 1, in der verschiedene Grundsätze festgelegt
werden. Der Gemeinderat behandelte die Phase 1 der Ortsplanungsrevision am
13. November 2025. Er nahm Kenntnis vom Stand der Arbeiten und genehmigte
das aufgezeigte weitere Vorgehen. Ausserdem genehmigte er die Grundsätze zu
den sieben Kernthemen der Phase 1 der Ortsplanungsrevision (Planungszone,

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empfehlende Gremien, Baulandmobilisierung, Mehrwertausgleich, Zonierung,
Verdichtung und Qualitative Aspekte) im Sinne der besprochenen Änderungen im
Bericht (https://www.chur.ch/sitzung/6047161, besucht am: 1. Dezember 2025). In
der Phase 2 sollen dringende Aufgaben wie die Zusammenführung und
Harmonisierung
der
Planungsinstrumente
der
ehemaligen
Gemeinden,
Pflichtaufgaben aus dem übergeordneten Recht und politisch weniger umstrittene
Themen zeitnah behandelt werden. Die erfahrungsgemäss kontroverseren Themen
der Siedlungsentwicklung und Siedlungs-/Landschaftsqualität sollen erst in der
Phase 3 (frühestens) ab Frühling 2027 behandelt werden. Gemäss Faktenblatt
Verdichtung vom 26. September 2023 (Projekt. Nr. S2022-518) soll eine
Siedlungsentwicklung mittels Entwicklung vorhandener Reserven und gezielter
Verdichtung ohne (wesentliche) Erweiterung des Siedlungsgebiets stattfinden (vgl.
zum
Ganzen
https://www.chur.ch/neuigkeitenarchiv/2460532
und
https://mitwirken.chur.ch/de/revision-grundordnung/participant/survey-document-
groups/10404; Botschaft des Stadtrates an den Gemeinderat vom 20. Mai 2025,
S. 9
ff.,
26
ff.
und
Faktenblatt
Verdichtung,
S. 1
ff.,
https://www.chur.ch/_docn/5759827/01__Botschaft_Revision_Grundordnung_Pha
se_1.pdf;
Bericht
der
gemeinderätlichen
Vorberatungskommission
vom
2./7. Oktober 2025 zur "Revision Grundordnung Botschaft Phase 1" und
Stellungnahme des Stadtrates vom 10. Oktober 2025 [SRB.Z.13._____] dazu,
https://www.chur.ch/sitzung/6047161, jeweils besucht am: 1. Dezember 2025). Der
vorliegend fragliche Bereich Hofstattrecht ist gemäss ISOS-Aufnahme der Stadt
Chur Bestandteil des Ortsbildteils Z.14._____ "Fortsetzung D._____", welchem
gewisse räumliche und architekturhistorische Qualität zukommt und mit dem
Erhaltungsziel
B
(Erhaltung
der
Struktur)
bewertet
ist
(vgl.
https://www.gisos.bak.admin.ch/…, abgerufen am: 1. Dezember 2025). Dabei ist
festzuhalten, dass es sich bei den bestehenden (Wohn-)Gebäuden auf den
Parzellen Z.9._____ und Z.10._____ gemäss den Daten des Eidgenössischen
Gebäude- und Wohnungsregisters (GWR) um drei- bzw. vierstöckige Gebäude
handelt. Für das Gemeindegebiet der Stadt Chur gilt ausserdem – ausgenommen
für das ehemalige Gemeindegebiet von Tschiertschen Praden – aktuell keine
generelle Planungszone im Hinblick auf die hängige Revision der Grundordnung,
welche
die
Grundnutzung
oder
Regelbauweise
betreffen
würde
(vgl.
https://map.geo.gr.ch/…, besucht am: 1. Dezember 2025). Insofern bestehen für die
vorliegend zu beurteilende Einleitung der Änderung des Quartierplans D._____ im
Bereich Hofstattrecht nach dem jetzigen Stand der Dinge auch keine Anhaltspunkte,
dass dies zu einem unkoordinierten Erlass einer Sondernutzungsplanung führt,
welcher der Revision der Grundordnung in unzulässiger Weise vorausgreifen und
diese negativ präjudizieren würde.

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3.11. Im
Ergebnis
ist
somit
festzuhalten,
dass
sich
das
von
der
Beschwerdegegnerin gewählte Vorgehen für den Bereich Hofstattrecht anlässlich
des Erlasses des Quartierplans D._____ im Jahr 2019 und die vorliegend zu
beurteilende Einleitung des Verfahrens auf Änderung dieses Quartierplans im
Bereich Hofstattrecht als recht- und zweckmässige Vorkehrung namentlich zur
Siedlungsentwicklung nach innen erweist. Dementsprechend erweist sich die
Beschwerde vom 13. Dezember 2024 als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
Gerichtskosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG),
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 sowie Art. 72 Abs. 2 VRG zu gleichen Teilen und
unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer. Die Staatsgebühr wird
in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und unter Berücksichtigung der dortigen
Beurteilungskriterien auf CHF 4'000.00 festgesetzt.
5.
Parteientschädigung
5.1.
Im Rechtsmittelverfahren wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Bund, Kanton und
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen
wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen
besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin
keine Parteientschädigung zusteht.
5.2.
Demgegenüber haben gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die unterliegenden
Beschwerdeführer dem obsiegenden Beschwerdegegner die durch das Verfahren
verursachten Kosten zu ersetzen. Gemäss Art. 16a Abs. 2 AnwG (BR 310.100) und
Art. 2 Abs. 1 und 2 HV (BR 310.250) i.V.m. Art. 19 AnwG wird die
Parteientschädigung an die obsiegende Partei nach Ermessen des Gerichts
festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der Honorarnote geltend gemachten
(und als angemessen sowie für die Prozessführung erforderlich zu betrachtenden)
Aufwand sowie (üblichen) Stundenansatz ausgeht. Am 28. April 2025 reichte der
Beschwerdegegner einen Honorarnote über CHF 1'847.45 für den Zeitraum vom
11. Januar bis 28. April 2025 ein (Honorar: 6.37 h x CHF 260.00, Fotokopie:
CHF 40.00 und Porto: CHF 12.80 zzgl. 8.1 % MWST: CHF 138.45). Die insgesamt
6.37 h für das Studium der Sach- und Rechtslage, die Redaktion der

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Rechtsschriften, die Korrespondenz mit Klient und Gericht erweisen sich als
angemessen und für die Prozessführung als erforderlich. Eine Honorarvereinbarung
über einen Stundenansatz von CHF 260.00 zzgl. MWST liegt vor (act. G.1). Die
geltend gemachten Kopier- und Portospesen überschreiten zwar die praxisgemäss
anerkannte Pauschale von 3 % auf das Honorar geringfügig. Angesichts der
betraglich in einem nachvollziehbaren Rahmen liegenden, effektiv ausgewiesenen
Spesen, des eher geringen Honorars und dem noch nicht in der Honorarnote vom
28. April 2025 enthaltenen Verzicht auf die Einreichung einer Quadruplik vom
14. Mai 2025 (act. A.9), erscheint eine Kürzung auf die 3 % Pauschalspesen aber
nicht gerechtfertigt und der mit der Honorarnote ausgewiesene Betrag insgesamt
immer noch angemessen und für die Prozessführung erforderlich. Die
Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner somit aussergerichtlich je hälftig
mit insgesamt CHF 1'847.45 zu entschädigen. Insofern, als der Beschwerdegegner
die Zusprache einer Parteientschädigung unter solidarischer Haftbarkeit zwischen
den Beschwerdeführern verlangt hat, ist vorliegend der Beurteilung dieser
zivilrechtlichen Fragestellung durch die zuständigen Instanzen nicht vorzugreifen
(PVG 2024 Nr. 19 E. 6.3).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
842.00
Total
CHF
4’842.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zulasten von
A._____ und der B._____ AG.
3.
A._____ und die B._____ AG entschädigen C._____ aussergerichtlich je
hälftig mit insgesamt CHF 1'847.45.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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