gr_gerichte · U 2014 98 · 2019-05-21 · de
Perimeter und übrige Beiträge

Staatshaftung

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 14 98
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter
Racioppi, von Salis
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 21. Mai 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Erbengemeinschaft A._____, bestehend aus:
- B._____, und
- C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Markus Rüssli,
Klägerin
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid,
Beklagte
und
D._____,
Beigeladener
betreffend Staatshaftung

- 2 -
1.
Die Erbengemeinschaft A._____, bestehend aus B._____ und C._____, ist
Gesamteigentümerin der Parzelle Nr. 4800 in X._____. Mit öffentlich beur-
kundetem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 5. Mai 2006 haben B._____
und C._____ den damaligen Eigentümern der Nachbargrundstücke Par-
zelle Nr. 872 und 1421, der Erbengemeinschaft E._____, ein Baurecht für
die Erstellung eines unterirdischen Zubringer- und Erschliessungstunnels
eingeräumt. Das Baurecht umfasst auf der Parzelle Nr. 4800 einen rund 25
m langen Bereich, der von der südöstlichen Parzellenecke her (dort an-
grenzend im Nordosten an Parzelle Nr. 4837 und im Süden Parzelle Nr.
1421) von ursprünglich rund 4 m Breite keilförmig und spitz in nordwestli-
cher Richtung auf die nördlich angrenzende Parzelle Nr. 872 zuläuft
(gemäss Planskizze zum Grunddienstbarkeitsvertrag vom 5. Mai 2006; vgl.
Protokoll des Augenscheins, S. 3). Der Anstoss zu diesem Grunddienst-
barkeitsvertrag kam von Seiten der Erbengemeinschaft E._____, weil diese
ohne den unterirdischen Zubringer- und Erschliessungstunnel ihre Parzelle
Nr. 872 nicht ohne Weiteres hätte überbauen können. Als Gegenleistung
vereinbarten die Vertragsparteien ein Anschlussrecht an den Tunnel zu
Gunsten der Parzelle Nr. 4800. Weil beide Vertragsparteien beabsichtig-
ten, ihre Grundstücke zu überbauen, wurden im Grunddienstbarkeitsver-
trag neben dem Anschlussrecht verschiedene andere Nebenpflichten sti-
puliert, so etwa die Mitbenützung von Werkleitungen, ein gegenseitiger Ein-
spracheverzicht gegen künftige Bauvorhaben soweit sie sich im gesetzli-
chen Rahmen bewegten und die Verpflichtung der Vertragsparteien, die-
sen Vertrag mit der Pflicht zur Weiterübertragung auf allfällige Rechtsnach-
folger zu übertragen. Der Grunddienstbarkeitsvertrag wurde von D._____
in dessen Funktion als Kreisnotar des Kreises X._____ errichtet und beur-
kundet.
2.
Die vertragliche Regelung betreffend Begründung eines Baurechtes für
den unterirdischen Zubringer- und Erschliessungstunnel mit Anschluss-

- 3 -
recht (Ziff. I des Baurechtsvertrags vom 5. Mai 2006) lautet wörtlich folgen-
dermassen:
„Die jeweiligen Eigentümer der Parzelle 4800 sind dauernd berechtigt,
für den Zugang und die Erschliessung ihrer Parzelle am Zubringer- und
Erschliessungstunnel inkl. Werkleitungen anzuschliessen und die An-
lagen und Werkleitungen etc. mitzubenützen. Der Anschluss hat mittels
dem in den beiliegenden Plänen (Situation und Querschnitt) rot ange-
legten Anbau zu erfolgen, der von den jeweiligen Eigentümern der Pa-
rzelle 4800 erstellt, dauernd beibehalten und erneuert sowie für die je-
weiligen Bedürfnisse benützt und intern umgestaltet werden kann. Für
das Recht auf und die dauernde Benützung des Zubringer- und Er-
schliessungstunnels inkl. Werkleitungen ist keine Entschädigung zu be-
zahlen; die Kosten für den rot angelegten Anbau sind jedoch von den
Eigentümern der Parzelle 4800 zu übernehmen. An den Kosten des
Unterhalts, des Betriebs und der Erneuerung der allenfalls gemeinsam
benützten Anlagen und Leitungen etc. haben sich die Eigentümer der
Parzelle 4800 im Verhältnis der realisierten Bruttogeschossflächen auf
den Parzellen 4800, 872 und 1421 zu beteiligen.“
Das den Eigentümern von Parzelle Nr. 4800 eingeräumte Anschlussrecht
fand indes in den Stichwörtern, welche im Grundbuch X._____ eingetragen
werden sollten, keinen Niederschlag. Es wurde lediglich was folgt eingetra-
gen:
Auf Blatt 888 (Parzelle 872)
Recht: - Baurecht mit Anschlussrecht für unterirdischen Zubringer-
und Erschliessungstunnel zulasten Blatt 4800.
Auf Blatt 3517 (Parzelle 1421)
Recht: - Baurecht mit Anschlussrecht für unterirdischen Zubringer-
und Erschliessungstunnel zulasten Blatt 4800.
Auf Blatt 4800
Last: - Baurecht mit Anschlussrecht für unterirdischen Zubringer-
und Erschliessungstunnel zugunsten Blätter 888 und 317
[recte: 3517].

- 4 -
Aus dem Grundbuch ergibt sich somit lediglich, dass die Eigentümer der
Parzellen Nr. 872 und 1421 berechtigt sind, auf dem Nachbargrundstück
Nr. 4800 einen unterirdischen Zubringer- und Erschliessungstunnel zu er-
stellen. Dieses Recht korrespondiert mit der auf Parzelle Nr. 4800 einge-
tragenen Last. Die zivilrechtliche Folge daraus ist, dass zugunsten der Pa-
rzelle Nr. 4800 ein Anschlussrecht nur mit obligatorischer Wirkung entstan-
den ist: Das den jeweiligen Eigentümern der Parzelle Nr. 4800 gemäss Zif-
fer I des Grunddienstbarkeitsvertrags vom 5. Mai 2006 zustehende An-
schlussrecht wurde nicht zur Eintragung im Grundbuch vorgesehen und
wurde in der Folge auch nicht eingetragen, was mit Blick auf die konstitutive
Wirkung der Eintragung zum Entstehen der dinglichen Wirkung aber not-
wendig gewesen wäre; somit fehlt der Parzelle Nr. 4800 bis heute der Ein-
trag als Recht und auf den Parzellen Nr. 872 und 1421 entsprechend der
Eintrag als Last.
3.
In den Jahren 2006/2007 wurden die beiden Grundstücke Nr. 872 und 1421
mit drei Mehrfamilienhäusern überbaut und dabei auch der unterirdische
Zubringer- und Erschliessungstunnel gebaut. Dabei nahmen B._____ und
C._____ mit Wissen und Einverständnis der Erbengemeinschaft E._____
bereits diverse bauliche Vorkehren für den späteren Anschluss ihrer Lie-
genschaft an den Tunnel vor. So wurde etwa eine zusätzliche Stationstüre
für den Lift eingebaut; weiter schlossen sie mit der Erbengemeinschaft
E._____ einen bis Mai 2016 befristeten Kaufrechtsvertrag über den Erwerb
von vier Autoabstellplätzen, welche sich auf der Parzelle Nr. 1421 in unmit-
telbarer Nähe des Zubringer- und Erschliessungstunnels befinden.
4.
Die Erbengemeinschaft E._____ verkaufte die neu erstellten Wohnungen
ohne Weiterübertragung der obligatorisch wirkenden Anschlusspflicht zu-
gunsten der Parzelle Nr. 4800.

- 5 -
5.
Aufgrund dieser Situation konnten B._____ und C._____ ein Bauprojekt auf
ihrer Parzelle Nr. 4800 wegen mangelnder Erschliessung nicht realisieren
(vgl. VGU R 10 67 vom 1. Februar 2011).
6.
Im Juli 2012 gab die Gemeinde X._____ dem Gesuch von B._____ und
C._____ statt und leitete das Quartierplanverfahren (QP-Verfahren) betref-
fend das Gebiet F._____- und G._____-strasse ein, welches zum Ziel hat,
die Erschliessung der unüberbauten Restfläche des Bauzonenbereichs
zwischen G._____-strasse und F._____-strasse, d.h. des Grundstücks Nr.
4800, zu ermöglichen. Gegen dieses Gesuch gingen verschiedene Ein-
sprachen ein, alle mit dem Antrag, auf die Einleitung und Durchführung ei-
nes Quartierplanverfahrens sei zu verzichten, eventuell die Einleitung und
Durchführung desselben unter Entlassung der Grundstücke der Einspre-
cher aus dem Quartierplangebiet. Die gegen den abschlägigen Einspra-
cheentscheid der Gemeinde erhobene Beschwerde wies das Verwaltungs-
gericht mit Urteil vom 1. April 2014 ab (VGU R 13 143).
7.
Zwischenzeitlich hat die Gemeinde das QP-Verfahren durchgeführt und in
dessen Rahmen den privaten unterirdischen Zugangs- und Erschlies-
sungstunnel auch den Eigentümern der Parzelle Nr. 4800 zur Verfügung
gestellt, nachdem sich herausgestellt hat, dass sich eine oberirdische Er-
schliessung in der Gefahrenzone G1 befinden würde und sich daher nicht
realisieren liesse. Dieser Quartierplan ist allerdings noch nicht rechtskräftig,
haben doch die Eigentümer von Parzelle Nr. 872 und 1421 dagegen am
27. August 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben und ver-
langen die Aufhebung der QP-Bestimmungen, soweit sie ein erweitertes
Nutzungsrecht des privaten Zugangs- und Erschliessungstunnels vorsehen
(Verfahren R 18 47).
8.
Parallel zu diesem QP-Verfahren erhob die Erbengemeinschaft A._____,
bestehend aus B._____ und C._____, am 9. Dezember 2014 gegen den

- 6 -
Kreis X._____ eine Staatshaftungsklage in der Form einer Teilklage. Darin
stellten sie folgende Rechtsbegehren:
1.
Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 150'191 zu bezahlen zuzüglich 5 %
Zins ab Klageeinreichung.
2.
Es sei Vormerk davon zu nehmen, dass es sich beim Rechtsbegehren gemäss Ziffer
1 um eine Teilklage handelt und sich die Kläger das Nachklagerecht ausdrücklich
vorbehalten.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten
des Beklagten.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die Klägerin zudem, dass
H._____ in den Ausstand trete bzw. in den Ausstand versetzt werde, weil
er im Jahr 2002 als Büropartner des Kreisnotars mit der Frage der Er-
schliessung der Parzelle Nr. 4800 befasst und an die heutige Klägerin dies-
bezüglich konkrete Empfehlungen abgegeben habe. Die Klage wird im We-
sentlichen damit begründet, dass der Kreisnotar durch unsorgfältige Errich-
tung und Beurkundung des Grunddienstbarkeitsvertrags vom 5. Mai 2006
und die unvollständige Nennung der berechtigten und belasteten Grunds-
tücke in der Urkunde seine Amtspflichten verletzt habe. Hierfür habe der
Kreis X._____ aufzukommen und der Klägerin den eingeklagten Schaden
zu ersetzen. Dieser bezieht sich in der vorliegenden Teilklage auf die nutz-
los gewordenen Aufwendungen für ein Bauprojekt, die Kosten für das Ein-
spracheverfahren und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht
sowie auf Kosten im Vorfeld des Quartierplanverfahrens. Die Klägerin be-
antragt die Durchführung eines Augenscheins hinsichtlich der Anschlusssi-
tuation beim Zubringer- und Erschliessungstunnel sowie der Lage der
Kaufoptions-PP und die Parteibefragung der Erben A._____.
9.
Auf Antrag des Kreises X._____ sistierte der Instruktionsrichter das Verfah-
ren, damit die Notariatskommission den Kreisnotar vom Berufsgeheimnis
entbinden könne.

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10.
Nach erfolgter Entbindung liess der Kreis X._____ in seiner Klageantwort
vom 21. September 2015 die Abweisung der Klage beantragen unter Kos-
ten- und Entschädigungspflicht der Klägerin. Weiter wurde die Beiladung
der Vertragspartner des umstrittenen Grunddienstbarkeitsvertrags, I._____
und K._____, beantragt, damit der Entscheid auch für diese Beteiligten Ver-
bindlichkeit erlange, was für allfällige Regressansprüche notwendig sei. Ein
Schaden sei weder rechtsgenüglich behauptet noch sei ein solcher bereits
eingetreten; eine allfällige Vermögenseinbusse sei zudem als Reflexscha-
den nicht klagbar. Die Klägerin hätte sich für allfällige Schadenersatzan-
sprüche an die E._____ Erben halten müssen.
11.
Der beigeladene Kreisnotar erklärte dem Gericht mit Schreiben vom 22.
September 2016, dass er auf das Einreichen einer Vernehmlassung ver-
zichte.
12.
Der Instruktionsrichter lud am 25. September 2015 antragsgemäss I._____
und K._____ zum Verfahren bei. Diese liessen sich allerdings innert Frist
nicht vernehmen und verzichteten so implizit auf eine Verfahrensteilnahme.
13.
Am 31. Dezember 2015 wurde der Kreis X._____ aufgelöst.
14.
In ihrer Replik vom 22. Januar 2016 hielt die Klägerin an ihren Rechtsbe-
gehren fest. Sie betont, dass es zum Zeitpunkt der Begründung der stritti-
gen Grunddienstbarkeit klar war, dass eine Erschliessung der Parzelle Nr.
4800 über die G._____-strasse nicht möglich war, da eine solche über eine
Lawinenzone führen würde. Es sei also von Beginn weg von den Parteien
eine Erschliessung der Parzelle Nr. 4800 über den Zugangs- und Erschlies-
sungstunnel vorgesehen gewesen, weshalb sich die rein obligatorische
Ausgestaltung des Anschlussrechts für die Klägerin als nicht sachgerechte
Lösung erweise. Diese fehlerhafte Ausgestaltung des Grunddienstbarkeits-
vertrags stelle eine Amtspflichtverletzung des Kreisnotars dar, wofür die

- 8 -
Beklagte einzustehen habe. Das Bauprojekt auf Parzelle Nr. 4800 habe ein
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen umfasst, wovon die Klägerin eine
Wohnung selber hätte bewohnen wollen und zwei weitere als Zweitwoh-
nungen hätten verkauft werden sollen. Für den Nachweis dieser Absicht
legt die Klägerin ein Schreiben ihrer beiden beigezogenen Architekten bei
und bietet diese auch als Zeugen an.
15.
Mit Schreiben vom 16. Februar 2016 beantragte der beklagtische Rechts-
vertreter, es sei die Klägerin aufzufordern, angesichts der Auflösung des
Kreises X._____ zur Passivlegitimation Stellung zu nehmen.
16.
Die Klägerin stellte am 24. Februar 2016 den Antrag, es sei die Gemeinde
X._____ anstelle des Kreises X._____ an dessen Stelle in das Verfahren
aufzunehmen. In seiner Stellungnahme vom 15. April 2016 teilte der be-
klagtische Rechtsvertreter dem Gericht mit, dass er auch die Interessen
der Gemeinde X._____ vertrete.
17.
Mit prozessleitender Verfügung vom 15. August 2016 ordnete der Instruk-
tionsrichter an, dass die Gemeinde X._____ rückwirkend per 1.1.2016 als
Rechtsnachfolgerin des Kreises X._____ in das Verfahren aufgenommen
werde. Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft.
18.
In der Duplik vom 5. September 2016 hielt die Gemeinde X._____ (hier-
nach Beklagte) an ihren Rechtsbegehren fest und vertiefte ihre Argumen-
tation. Die Beklagte bestreitet, dass mit dem Zugangs- und Erschliessungs-
tunnel allein für die Parzelle Nr. 4800 eine genügende Erschliessung hätte
erreicht werden können. Neu erhob sie gegenüber den Schadenspositio-
nen 'nutzlos gewordene Projektierungskosten für den Bau des Mehrfamili-
enhauses' und 'Kosten des Baueinspracheverfahrens und des anschies-
senden Rechtsmittelverfahrens vor Verwaltungsgericht' die Verjährungs-
einrede. Weiter führt die Beklagte aus, dass die Bauherrschaft des Baupro-

- 9 -
jekts auf Parzelle Nr. 4800 aus den Eheleuten B._____ und L._____ be-
stand, wohingegen die Vertragsparteien des strittigen Dienstbarkeitsvertra-
ges einerseits die Erben E._____ und andererseits die Erben A._____, be-
stehend aus B._____ und C._____, waren; die Bauherrschaft als einfache
Gesellschaft falle aber als Drittpartei nicht unter den Schutzzweck der Nor-
men des Notariatsgesetzes. Dritte könnten nur Schadenersatzansprüche
geltend machen, wenn eine unwahre, eine widerrechtliche oder unsittliche
Urkunde vorliege, was von der Klägerin gar nicht erst geltend gemacht
würde. Eine nicht klagbare Forderung könne nicht abgetreten werden. Aus
dem Dienstbarkeitsvertrag hätten die belasteten Eigentümer zur Abgabe
der Grundbuchanmeldung eingeklagt werden können, ersatzweise auf
Schadenersatz. Der Anspruch auf Vollzug des Vertrages gehe einem all-
fälligen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Notar bzw. der Gemeinde
vor. Die Beklagte beantragte hinsichtlich der Erschliessungssituation die
Durchführung eines Augenscheins und das Einholen eines Gutachtens zur
Frage der Klagbarkeit der Eintragung des Anschlussrechts gemäss stritti-
gem Dienstbarkeitsvertrag.
19.
In ihrer Triplik vom 29. September 2016 hebt die Klägerin hervor, dass
gemäss Baubewilligung der Beklagten aus dem Jahr 2010 die Haupter-
schliessung des Grundstücks Nr. 4800 über den Zubringertunnel und den
Schräglift erfolge. Das QP-Verfahren sei von der Klägerin angestossen
worden, um das Grundstück letztlich doch noch überbauen zu können;
hätte der Kreisnotar die Grunddienstbarkeit korrekt beurkundet, hätte der
Quartierplan nicht angepasst werden müssen. Der Erwerb von vier Auto-
abstellplätzen in der Tiefgarage auf Parzelle Nr. 1421 sei für die Klägerin
ausschliesslich von Nutzen, wenn die Erschliessung ihrer Liegenschaft
über den Schräglift erfolge. Die Klägerin bestreitet, dass ein Grundbuch-
eintrag des Anschlussrechts auf der Basis des strittigen Vertrags gerichtlich
durchgesetzt werden könnte. Entsprechend sei die Nichtübertragung des
Dienstbarkeitsvertrages durch die Erben E._____ nicht kausal für die feh-

- 10 -
lende Erschliessung; im Übrigen würden mehrere Schädiger solidarisch
haften. Die Absicht der Klägerin, Zweitwohnungen zu erstellen, ergebe sich
aus der Baubewilligung der Beklagten, in der ihr mit insgesamt 431.76 m2
die entsprechenden Kontingente zugewiesen worden seien. Das Bauge-
such und weitere Dokumente im Zusammenhang mit der Überbauung der
Parzelle Nr. 4800 habe L._____ nicht als einfache Gesellschafterin mitun-
terzeichnet, sondern als Ehefrau von B._____ als zukünftigem Alleinei-
gentümer der Liegenschaft. B._____ falle als Vertragspartei des Dienstbar-
keitsvertrages und designierter Rechtsnachfolger des betroffenen Grunds-
tücks in den Kreis der durch die beurkundungsrechtliche Schutznorm ge-
schützten Personen; die Mitunterzeichnung des Baugesuchs ändere daran
nichts. Die Klägerin listet detailliert die einzelnen Schadenspositionen auf.
Nachdem sich vor Ort mittlerweile keine Zweitwohnungen mehr realisieren
liessen und für Erstwohnungen bei einem Verkaufspreis von über Fr. 1 Mio.
keine Nachfrage bestehe - wozu von Amtes wegen ein Bericht der GKB
einzuholen sei - seien die Projektierungskosten für das ursprünglich vorge-
sehene Projekt offenkundig unnütz geworden und von der Beklagten zu
ersetzen.
20.
Die Beklagte nahm zur Triplik am 19. Oktober 2016 Stellung und bezeich-
nete darin die Substantiierung des Schadens in der Triplik infolge Ver-
spätung für unbeachtlich. Des Weiteren verteidigte sie ihre Argumentation
zur mangelhaften Erschliessung durch den Schräglift und die Wirkung der
Unterschrift der Ehefrau von B._____ auf dem Baugesuch und weiteren
Dokumenten.
21.
Am 23. November 2016 legte der klägerische Rechtsvertreter eine Hono-
rarnote ein. Dabei wies er detailliert einen Zeitaufwand von 76.25 h à Fr.
350.-- aus. Mit Auslagen, Spesen und Mehrwertsteuer (MWST) resultierte
so eine Honorarrechnung von Fr. 30'133.55.

- 11 -
22.
Am 5. September 2018 führte das Verwaltungsgericht (1. Kammer) einen
Augenschein vor Ort durch, an dem seitens der Klägerin B._____ persön-
lich in Begleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Markus Rüssli anwe-
send war. Die Beklagte war durch ihren Rechtskonsulenten RA Dr. iur.
Conradin Menn sowie RA Dr. iur. Martin Schmid vertreten. Als Beigelade-
ner war Notar/RA D._____ zugegen. Ausserdem war der Hausverwalter
M._____ der N._____ Treuhand AG vor Ort präsent. Im Verlaufe des Au-
genscheins (an fünf verschiedenen Standorten) wurde allen Anwesenden
die Möglichkeit geboten, sich nochmals zur Sache zu äussern. Von Seiten
des Gerichts wurden zudem 21 Farbfotos von den örtlichen Erschlies-
sungs-, Parkierungs-, Tunnel-, Schräglift- und Infrastrukturanlagen erstellt
und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Im Rahmen dieses Augen-
scheins bestätigte die Klägerin, dass sie inzwischen das vertraglich verein-
barte Vorkaufrecht an den vier Parkplätzen in der Autoeinstellhalle aus-
geübt habe und somit Miteigentümerin des Stockwerkeigentumsgrunds-
tücks Nr. 56347 (mit dem Recht zur alleinigen und ausschliesslichen Benüt-
zung der Parkplätze Nr. 20 bis 23) und als solche Miteigentümerin der Pa-
rzelle Nr. 1421 geworden sei.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100 – in Kraft seit dem 1. Januar 2007) beurteilt das Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden im Klageverfahren 'Entschädi-
gungsansprüche aus dem Staatshaftungsgesetz'. Gemäss Art. 64 VRG
wird die Klage durch Einreichung beim Verwaltungsgericht rechtshängig.
Nach Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vorrangig die Bestimmungen über das
Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 bez.
Formerfordernisse an Rechtschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt
und Begründung]) anwendbar. Die erhobene Staatshaftungsklage (in Form

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einer Teilklage) vom 9. Dezember 2014 erfüllt diese Formerfordernisse und
ist damit formgerecht eingegangen und das Verwaltungsgericht zuständig
für die Beurteilung der (Entschädigungs- bzw. Schadenersatz-) Ansprüche,
welche vorliegend aus dem Gesetz über die Staatshaftung (SHG; BR
170.050 – in Kraft seit dem 1. Mai 2007) gegen Organe der Gemeinwesen
und in ihrem Dienst stehende Personen nach Art. 14 Abs. 1 SHG geltend
gemacht werden. Auf die Klage wird deshalb eingetreten.
2.1.
Was das anwendbare Recht betrifft, so ist die Klägerin der Ansicht, für die
materielle Beurteilung sei vorliegend mangels konkreter intertemporaler
Regelung das frühere Verantwortlichkeitsgesetz (VG; aBR 170.050) von
1944 anwendbar, weil dieses zum Zeitpunkt der Abfassung des hier stritti-
gen Grunddienstbarkeitsvertrages vom 5. Mai 2006 in Kraft gewesen sei;
hinsichtlich des Wechsels von der Verschuldenshaftung (gemäss VG) zur
Kausalhaftung (gemäss SHG) geht die Klägerin allerdings von einer Kau-
salhaftung aus, weil diese in Art. 26 Abs. 1 der Kantonsverfassung (KV: BR
110.100 – in Kraft seit dem 1. Januar 2004) vorgeschrieben sei und der
Regelung von Art. 9 Abs. 1 VG vorgehe (unter Verweis auf ein Urteil des
Bundesgerichts vom 25. Oktober 1994 E.1b m.w.H. [s. Klägerische Beilage
[KB] 17] mit einer ähnlichen Übergangssituation im Kanton AG). Der Kan-
ton Graubünden geht hingegen mangels übergangsrechtlicher Vorschriften
von der Anwendbarkeit der geltenden Vorschriften - mithin dem SHG - aus,
auch wenn sich der zu beurteilende Sachverhalt vor dem Inkrafttreten die-
ses Gesetzes am 1. Mai 2007 ereignet hat (vgl. dazu den Verweis auf BGE
136 II 187 E.3.1. m.w.H.).
2.2.
Hinsichtlich der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit des Gerichts muss
der Zeitpunkt der Einreichung der Klage bzw. deren Rechtshängigkeit vor
Gericht massgeblich sein, mithin das VRG; dasselbe muss auch für das
anwendbare Verfahrensrecht gelten (vgl. dazu mit einlässlicher Begrün-
dung Verwaltungsgerichtsurteil [VGU] U 09 70 vom 23. Juni 2016 E.2c),

- 13 -
wobei dieses im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht das VRG ist; die
Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272 – in Kraft seit dem 1.
Januar 2011) kommt allenfalls indirekt via Verweisungsnorm im VRG (Art.
65 Abs. 2 – Subsidiäres Recht) zur Anwendung (vgl. dazu Urteil des Kan-
tonsgerichts des Kantons Graubünden ZK2 16 55 vom 21. Februar 2019,
mitgeteilt am 13. März 2019, E.3).
Zu beurteilen gilt es vorliegend, nach welchen Regeln Verfahrensbestim-
mungen in Sachgesetzen zur Anwendung kommen. So stellt sich hier die
Frage, wie etwa mit der Bestimmung nach Art. 6 Abs. 2 SHG umzugehen
ist, wonach die Parteien dem Gericht den Sachverhalt des Rechtsstreits
darzulegen haben und das Gericht seinem Verfahren nur rechtzeitig ge-
machte Tatsachen zugrunde legt. Dies ist insbesondere in Bezug auf die
Verfahrensmaxime von Bedeutung: Wenn Art. 6 Abs. 2 SHG als lex spe-
cialis gilt zu Art. 38 ff. VRG, auf welche Art. 65 Abs. 1 VRG verweist, so gilt
im Staatshaftungsprozess eine strenge Verhandlungsmaxime; dies in Ab-
weichung zu Art. 51 Abs. 3 VRG, wonach neue Tatsachenbehauptungen
und Beweisanträge zulässig sind. Zudem würde auch gemäss VG via Ver-
weisungsnorm in Art. 20 Abs. 1 (= Bündner ZPO; BR 320.000 – seit dem
31. Dezember 2010 ausser Kraft) eine strenge Verhandlungsmaxime gel-
ten (Art. 118 ZPO/GR), sodass es schliesslich bei Anwendung beider Sach-
gesetze auf dasselbe Ergebnis herauskommt. Nach Auffassung des Ge-
richts gilt für Verfahrensfragen das Recht, welches zum Zeitpunkt der Kla-
geeinreichung (= Rechtshängigkeit) in Kraft war, also das VRG; dieses wird
von den verfahrensrechtlichen Vorgaben der lex specialis (also dem SHG)
überlagert, welche(s) so oder anders die Verhandlungsmaxime vorsieht.
Als materielles Recht ist hingegen dasjenige anzuwenden, welches im Zeit-
punkt der schädigenden Handlung anwendbar war, vorliegend also das
Verantwortlichkeitsgesetz (VG). Bei Anwendung des VG stellt sich allen-
falls noch die Frage, ob der Kreis X._____ in seiner Verfassung für Mitar-
beiterinnen und Mitarbeiter auf Stufe Kreis die Option der leichten Verschul-
denshaftung gewählt hat oder nicht, wobei eine leichte oder grobe Fahrläs-

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sigkeit als Haftungsvoraussetzung denkbar ist. Diese Frage stellt sich in-
dessen gar nicht, wenn man zum Schluss kommt, dass Art. 26 Abs. 1 KV
im Zeitpunkt seines Inkrafttretens am 1. Januar 2004 ohnehin eine Kausal-
haftung auf allen Stufen in der öffentlichen Verwaltung eingeführt hat. Aus
Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 KV ergibt sich nach Auffassung des Gerichts
eine direkte und unmittelbare Anwendbarkeit der Kausalhaftung mit Inkraft-
treten der Kantonsverfassung am 1. Januar 2004, weil die Kantonsverfas-
sung der Kreisverfassung und auch der kantonalen Gesetzgebung vorgeht
(vgl. MARCO TOLLER in: Kommentar zur Kantonsverfassung des Kantons
Graubünden, Chur 2006, Art. 26 Rz 1 und 21 sowie Art. 104 Rz 8 mit Hin-
weis auf das Legalitätsprinzip). Die neue Verfassungsbestimmung (Art. 26
KV) ist aufgrund des Legalitätsprinzips und des Fehlens einer konkreten
Übergangsbestimmung (Art. 104 KV) unmittelbar anwendbar, derogiert
also anderslautende Kreisverfassungen oder kantonale Gesetze. Faktisch
gilt damit die Regelung des SHG (Verschulden ist dort nicht als Haftungs-
voraussetzung genannt).
2.3.
Zur Rechtzeitigkeit der Klage bzw. der Einrede der Verjährung verweist die
Klägerin auf den Umstand, dass ihr das Problem mit der allenfalls nicht
bestehenden Berechtigung, den Schräglift mitbenutzen zu können, erst-
mals mit der Baueinsprache einer Drittperson am 11. Februar 2010 be-
wusst geworden sei. Auch wenn der mögliche Schaden noch nicht beziffert
werden konnte, hat sich die Klägerin erstmals am 2. Februar 2011 vom
Kreis X._____ eine Verzichtserklärung betreffend Verjährungseinrede ab-
geben lassen, welche immer wieder verlängert wurde, letztmals am 30. No-
vember 2013 mit Gültigkeit bis am 28. Januar 2015; damit sei die Frist von
Art. 13 Abs. 1 VG bzw. Art. 8 Abs. 1 SHG eingehalten. Mit der Klageeinrei-
chung am 9. Dezember 2014 sei somit die relative Verjährungsfrist von ei-
nem Jahr gemäss Art. 8 SHG rechtzeitig unterbrochen worden. Dieser Um-
stand wird von Seiten der Beklagten auch nicht bestritten. Aus formellen

- 15 -
Gründen besteht somit kein Grund, die Klage nicht auch inhaltlich bezüglich
der Entschädigungs-/Schadenersatzansprüche zu prüfen.
3.1.
Zu den materiell relevanten Haftungsvoraussetzungen bringt die Klägerin
zunächst zur Voraussetzung des Schadens/einer schädigenden Handlung
vor, dass ihr folgende – unmittelbaren und mittelbaren – Schädigungen
durch den vom Kreisnotar fehlerhaft errichteten und beurkundeten Grund-
dienstbarkeitsvertrag entstanden sind:
- Nutzlos gewordenen Projektierungskosten für den Bau des MFH als Folge der Feststel-
lung in VGU 10 67 am 1. Februar 2011, dass das Grundstück nicht hinreichend erschlos-
sen sei;
- Kosten des Baueinspracheverfahrens und des anschliessenden Rechtsmittelverfahrens
vor Verwaltungsgericht (VGU U 10 67);
- Kosten im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren (VGU U 13 143);
- Erschliessungskosten;
- Entgangener Gewinn aufgrund wegfallender Möglichkeit, Zweitwohnungen zu erstellen;
- allenfalls Wertverminderung des Grundstücks, wenn gar keine Erschliessung und damit
gar keine Überbauung des Grundstücks möglich wäre.
3.2.
Das Eintreten des Schadens bei der Klägerin begründet diese mit dem Um-
stand, dass Aufwendungen aus dem Bauprojekt und den damit zusammen-
hängenden Verfahren zwar B._____ und seiner Ehefrau entstanden seien,
sie diese Ansprüche aber mit Zession vom 26. November 2014 an die Klä-
gerin abgetreten hätten (vgl. KB 23).
3.3.
Die Beklagte bestreitet das Vorliegen eines Schadens. Soweit Schadens-
positionen von B._____ und L._____ im Zusammenhang mit dem Baupro-
jekt auf Parzelle Nr. 4800 geltend gemacht würden, handle es sich nicht
um ersatzfähige Positionen. Ersatzberechtigt wären nur die an der Urkunde
Beteiligten, im Falle der Unwahrheit der Urkunde auch Dritte, wobei die vor-
liegend strittige Urkunde unbestrittenermassen wahr sei. Sie sei nicht zu
Gunsten der Baugesuchsteller errichtet worden. Weiter sei zu beachten,

- 16 -
dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung der Verlust einer Chance
einen Gewinn zu erzielen oder einen Verlust zu vermeiden keinen Schaden
darstelle (BGE 136 II 462 E.4.3.3); auch unnütze Projektierungskosten
stellten per se keine Schadensposition dar, zumal solche bei später erteilter
Baubewilligung ohnehin angefallen wären. Ersatzberechtigt sei der direkte
Schaden, nicht aber der indirekte oder Reflexschaden. Ein Reflexschaden
liege vor, wenn eine Person, welche in einer besonderen Beziehung zum
Geschädigten stehe, durch das schädigende Ereignis ebenfalls einen
Schaden erleide. Auch der direkt Geschädigte sei nicht berechtigt, den Re-
flexschaden für den Dritten geltend zu machen. Weil es die Eheleute
B._____ und L._____ waren, welche als einfache Gesellschaft die Reali-
sierung des Bauvorhabens beabsichtigten und alle damit in Zusammen-
hang stehenden Rechnungen an diese gerichtet seien, könne der behaup-
tete Schaden nicht von der Klägerin geltend gemacht werden. Im Weiteren
seien nur Rechnungen ins Recht gelegt worden, hingegen keinerlei Zah-
lungen ausgewiesen. Quartierplankosten seien bis dato keine angefallen.
Es sei auch nicht dargetan, dass die Vertragserfüllung gegenüber dem Ver-
tragspartner nicht durchgesetzt werden könne (Urteil BGer 4C.137/2006
vom 17. Januar 2008) bzw. bei den ersatzpflichtigen Vertragspartnern er-
folglos Schadenersatz geltend gemacht worden sei. Schliesslich könnte die
Klägerin durch die Ausübung ihres Kaufrechts für vier Parkplätze in der Au-
toeinstellhalle auf Parzelle Nr. 1421 im Ergebnis nachträglich jene rechtli-
che Situation herbeiführen, wie wenn der Dienstbarkeitsvertrag korrekt ab-
gefasst worden wäre.
3.4.
In ihrer Replik legt die Klägerin dar, weshalb als Bauherrschaft nicht die
Klägerin, sondern B._____ und L._____ auftreten: In einem partiellen Erb-
teilungsvertrag aus dem Jahr 2009 wird die Zuweisung des Grundstücks
Nr. 4800 in das Alleineigentum von B._____ vorgesehen; allerdings wurde
der partielle Erbteilungsvertrag aufschiebend bedingt abgeschlossen, wo-
bei der Vertrag erst verbindlich wird, wenn die Baubewilligung für die Lie-

- 17 -
genschaft vorliegt (vgl. KB 54). Diese Baubewilligung konnte nun aber ge-
rade aufgrund der Abfassung der strittigen Urkunde durch den Kreisnotar
nicht erteilt werden. Vor diesem Hintergrund ist die nicht gegebene De-
ckungsgleichheit von Bauherrschaft und Eigentümerschaft nachvollzieh-
bar; das Vorgehen liegt sogar auf der Hand. Aufgrund des Gesamteigen-
tums an der Parzelle und im Wissen um den partiellen Erbteilungsvertrag
war B._____ auch befugt, gemeinsam mit seiner Ehefrau das Baubewilli-
gungsgesuch zu stellen (konform mit Art. 89 Abs. 3 KRG). B._____ zählt
als Partei des strittigen Dienstbarkeitsvertrages und als Bauherr direkt zum
Kreis der Ersatzberechtigten bzw. fällt in den Schutzumfang von Art. 24
NotG; aber auch dessen Ehefrau muss dazu gehören, hat sie doch als Bau-
herrin im Vertrauen auf die richtige öffentliche Beurkundung und auf die mit
der Urkunde geschaffene Rechtslage im Rechtsverkehr gehandelt (vgl. Ziff.
61 in Replik [S. 23-24]: CHRISTIAN BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkun-
dungsrecht, Zürich 1993, N 663 f., FN 146; LOUIS CARLEN, Notariatsrecht
der Schweiz, Zürich 1976, S. 137, m.w.H., insbesondere in FN 22; PETER
RUF, Notariatsrecht, Langenthal 1995, N 1107; ebenso LEONHARD MÜLLER,
Die Haftung der Urkundsperson, Diss. Zürich 2000, S. 82; FRANZ MÜL-
LER/GIAN SANDRO GENNA, in: Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons
Bern, Bern 2009, N 40 ff. zu Art. 57 NG, u.a. mit Verweis auf BGE 130 III
345). Die Eheleute B._____ und L._____ zählen somit zum Kreis der er-
satzberechtigten Personen und der bei ihnen aufgrund des strittigen
Grunddienstbarkeitsvertrages eingetretene Schaden ist mit der Zes-
sion/Abtretung desselben (vgl. dazu KB 23) auf die Klägerin übergegan-
gen.
3.5.
Die weiteren Haftungsvoraussetzungen sind sodann nur zu prüfen, wenn
überhaupt ein ersatzfähiger Schaden vorliegt. Deshalb sind die eingeklag-
ten Schadenspositionen schon an dieser Stelle zu untersuchen, ohne je-
doch bereits im Detail darauf einzugehen (vgl. Ziff. 7.1. ff, hiernach). Es
geht also darum, ob im Weiteren vom Vorliegen eines Schadens ausge-

- 18 -
gangen werden kann oder ob die Klage mangels irgendeines ersatzfähigen
Schadens ohne weitere Prüfung abzuweisen ist. Ohne hier ins Detail zu
gehen, erachtet das Gericht die Kosten des Baueinspracheverfahrens und
des anschliessenden Rechtsmittelverfahrens vor Verwaltungsgericht (VGU
U 10 67) als solchen Schaden im Sinne einer Vermögensverminderung,
der eine direkte Folge des strittigen Vertrags ist. Entsprechend sind die wei-
teren Haftungsvoraussetzungen zu prüfen, bevor die eingeklagten Scha-
denspositionen gegebenenfalls einzeln abzuhandeln sind.
4.1.
Zur Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit/einer widerrechtlichen
Handlung macht die Klägerin eine Verletzung von Art. 24 des Notariatsge-
setzes (NotG; BR 210.300) geltend, welche einerseits die Sorgfaltspflicht
des Notars konkretisiert und anderseits der Verwirklichung der Interessen
der am beurkundeten Geschäft beteiligten Parteien und damit dem Schutz
von deren Vermögen dient. Aus Art. 24 NotG leitet sich auch die Garanten-
stellung des Notars gegenüber den Geschädigten ab.
4.2.
Die Beklagte räumt mit Verweis auf den Haftpflichtversicherer des Kreises
ein (vgl. Schreiben vom 14. Dezember 2013; KB 11), dass mit der Unter-
zeichnung des Vertrags vom 5. Mai 2006 und den konkret vorgenommenen
Eintragungen im Grundbuch nicht jener rechtliche Zustand geschaffen wor-
den sei, den die Vertragsparteien angestrebt hätten. Immerhin sei aber eine
obligatorische Verpflichtung der Erben E._____ geschaffen worden, einer-
seits das Anschlussrecht im Grundbuch eintragen zu lassen und anderer-
seits die Mitbenützung der Anlage zu dulden.
4.3.
Zum anwendbaren Recht sei vorab festgehalten, dass auf das NotG 2004
(Stand Mai 2006) abzustellen ist. Die Sorgfaltspflicht war dort in Art. 26
geregelt, der inhaltlich gleich wie der heutige Art. 24 NotG (mit Wirkung ab
1. Mai 2007) lautet. Die seitherigen Teilrevisionen betrafen diesen Artikel
nicht, weshalb nur eine Verschiebung in der Nummerierung vorliegt.

- 19 -
4.4.
Nach Auffassung des Gerichts kann auf die Ausführungen der Klägerin zur
Widerrechtlichkeit abgestellt werden, weil diese als zutreffend taxiert wer-
den können (vgl. Klage Ziff. 61 f. ): Die Vermögensschädigung ist im Be-
reich der Staatshaftung widerrechtlich, wenn die amtliche Tätigkeit des Be-
amten gegen Gebote oder Verbote der Rechtsordnung verstösst, die dem
Schutz des verletzten Rechtsgutes dienen; sei dies ein Tun oder ein Unter-
lassen. Bei einer Unterlassung ist das aber nur der Fall, wenn eine Rechts-
pflicht zum Handeln besteht, also eine Garantenpflicht. Diese ist hier in Art.
26 aNotG zu erblicken, der die Sorgfaltspflicht des Notars konkretisiert. Hier
hat der Kreisnotar seine Sorgfaltspflichten verletzt, indem er die strittige
Dienstbarkeit nur obligatorisch anstatt dinglich ausgestaltet hat. Diese An-
sicht wird auch durch ein bereits 80-jähriges, jedoch immer noch sehr tref-
fendes Urteil des Appellationshofs des Kantons Bern vom 6. Februar 1939
E.4 (abgedruckt in ZBGR 1948, S. 245) wie folgt gestützt:
"Wollten nun die Parteien ein dingliches Recht und schuf der Notar ein
bloss obligatorisches, an Einzelpersonen hängendes und infolge jeder In-
solvenz oder Nichtübertragung verschwindendes, so genügte er seinem
Auftrage nicht."
Im besagten Urteil bejahte das Berner Gericht in der Folge eine die Haftung
auslösende Sorgfaltspflichtverletzung des Notars. Die Annahme der Sorg-
faltspflichtverletzung wird zudem im vorliegenden Fall einerseits durch den
nicht gegebenen Zeitdruck des Geschäfts (rund 2.5 Jahre zwischen erstem
Entwurf und der Beurkundung) unterstrichen, und andererseits durch den
Umstand, dass die Formulierung vom ersten Entwurf hin bis hin zum finalen
Text vom Kreisnotar selber stammt. Rechtfertigungsgründe für das notari-
elle Fehlverhalten sind keine ersichtlich.
5.1.
Zur Haftungsvoraussetzung der Kausalität zwischen dem erlittenen Scha-
den und dem widerrechtlichen Verhalten der Beklagten argumentiert die
Klägerin, dass bei einem korrekt abgefassten und im Grundbuch eingetra-
genen Anschlussrecht dasselbe den Rechtsnachfolgern der Erben

- 20 -
E._____ hätte entgegengehalten werden können. Zwischen dem Fehler
des Kreisnotars und dem Schaden bestehe demzufolge ein adäquater Kau-
salzusammenhang. Es treffe nicht zu, dass sich die Klägerin in erster Linie
an die Erben E._____ zu halten gehabt hätte, denn der Kreisnotar und die
Erben E._____ hätten wohl beide Teilursachen für den Schaden gesetzt,
doch sei diejenige vom Kreisnotar wesentlich bedeutender; im Übrigen be-
stehe haftungsrechtlich zwischen der Beklagten und den Erben E._____
Solidarität und nicht Subsidiarität.
5.2.
Dem hält die Beklagte entgegen, dass eben gerade Subsidiarität bestehe;
indem die Klägerin ihren Anspruch nicht gegenüber den Erben E._____
gelten machte, hätte sie gegen diesen Grundsatz verstossen. Im Übrigen
habe das Verhalten der Erben E._____ auch den natürlichen und adäqua-
ten Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des beauftragten Kreis-
notars und einem allfälligen Schaden unterbrochen. Die Klägerin hätte ge-
genüber den Erben E._____ den Anspruch auf Eintragung einer Dienstbar-
keit durchsetzen können. Nicht das Verhalten des Kreisnotars habe nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung
zu einer allfälligen Schädigung der Klägerin geführt, sondern das Verhalten
der Erben E._____.
5.3.
Nach Auffassung des Gerichts ist die festgestellte Sorgfaltspflichtverlet-
zung des Kreisnotars dann haftungsbegründend, wenn zwischen ihr und
dem Schaden ein adäquater Kausalzusammenhang besteht. Ein natürli-
cher Kausalzusammenhang ist dann adäquat, wenn die betreffende Ursa-
che nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebens-
erfahrung an sich geeignet war, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so
dass der Eintritt dieses Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein
begünstigt erscheint (vgl. HEINZ REY/ISABELLE WILDHABER, Ausservertragli-
ches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, Rz 633 mit w.H. in Fussnote
686). Ein natürlicher Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vor-

- 21 -
liegen einer adäquaten Kausalität (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 642). Die
natürliche Kausalität wird umschrieben mit der 'conditio sine qua non – For-
mel', wonach das in Frage stehende Ereignis eine notwendige Bedingung
für den Schaden darstellt bzw. die Ursache nicht weggedacht werden kann,
ohne dass damit auch der eingetretene Erfolg entfällt (REY/ WILDHABER,
a.a.O. Rz 621); dabei genügt als Beweismass die überwiegende Wahr-
scheinlichkeit (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 623; vgl. zum Begriff der über-
wiegenden Wahrscheinlichkeit etwa BGE 133 III 462 E.4.4.2, 132 III 715
E.3.2.1, 130 III 321 E.3.3, 107 II 269 E.1b). Die Feststellung einer natürli-
chen Kausalität ist eine Tatfrage, die Frage nach der Adäquanz eines Kau-
salzusammenhangs unterliegt dagegen dem Ermessen des Gerichts, ist
also ein Werturteil und damit eine Rechtsfrage (REY/ WILDHABER, a.a.O. Rz
636 ff.).
Das Vorliegen der natürlichen Kausalität scheint dem Gericht vorliegend
eine Selbstverständlichkeit. Auch die adäquate Kausalität dürfte hier gege-
ben sein: Hätte im vorliegenden Fall der Kreisnotar den Dienstbarkeitsver-
trag 'lege artis' abgefasst, d.h. mit vollständiger Erfassung und dinglicher
Absicherung der gegenseitigen Rechte und Lasten, hätte auch das An-
schlussrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden
können mit der Wirkung, dass diese jederzeit auch den Rechtsnachfolgern
der Erben E._____ entgegengehalten werden könnte.
5.4.
Die Beklagte hält dem nun entgegen, dass das vertragswidrige Verhalten
der Erben E._____ den natürlichen und adäquaten Kausalzusammenhang
unterbrochen habe; die Ursache für einen allfälligen Schaden hätten die
Erben E._____ gesetzt, weswegen zwischen ihnen und der Klägerin keine
Solidarität vorliege, sondern Subsidiarität.
5.5.
Es geht hier somit um die Frage der Unterbrechung des Kausalzusammen-
hanges durch das Hinzutreten einer anderen, adäquaten Ursache
(REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 668 mit w.H. in Fussnote 737). Zu beachten ist

- 22 -
dazu Art. 41 OR als Rechtsgrundlage für die Berücksichtigung von Unter-
brechungsgründen (vgl. REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 671 f.), was qua Ver-
weis von Art. 21 VG auch für die Staatshaftung gelten muss. Eine an sich
adäquate Ursache verliert nämlich ihre Bedeutung vollständig, wenn sie
durch eine andere Ursache abgelöst wird; diese andere Ursache muss al-
lerdings einen derart hohen Wirkungsgrad (Intensität) aufweisen, dass die
an sich adäquate Ursache nach wertender Betrachtungsweise als rechtlich
nicht mehr beachtlich erscheint (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 669). An die
Intensität des Unterbrechungsgrundes werden relativ hohe Anforderungen
gestellt; eine minder intensive Ursache ist deshalb bloss Teilursache, wel-
che den Kausalzusammenhang nicht zu unterbrechen vermag (REY/WILD-
HABER, a.a.O. Rz 674). Während die Klägerin der Meinung ist, das vertrags-
widrige Verhalten der Erben E._____ sei gar nicht kausal für den Eintritt
des Schadens, erachtet das Gericht deren Verhalten als Teilursache. Da-
bei fehlt es bei der Vertragsverletzung konkret an der besonderen Intensität
gegenüber dem unsorgfältig abgefassten und beurkundeten Vertragstext,
welcher der eigentliche Ausgangspunkt des Schadenfalles bleibt; neben
der vertragswidrigen Nichtübertragung der obligatorischen Verpflichtung
würde sie nämlich etwa auch bei einer Zwangsversteigerung des belaste-
ten Grundstücks entfallen. Die (einfache) Vertragsverletzung der Erben
E._____ ist ein gewöhnliches Drittverschulden, das den Kausalzusammen-
hang nicht zu unterbrechen vermag; dafür spricht auch der Umstand, dass
die Vertragsverletzung überhaupt erst durch die mangelhafte Abfassung
des Dienstbarkeitsvertrags möglich geworden ist. Wenn die vom Dritten ge-
setzte Ursache (hier die Vertragsverletzung durch die Erben E._____) den
adäquaten Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Schädi-
gers und dem Schaden unterbrechen soll, so müsste diese derart intensiv
sein, dass sie die vom belangten Schädiger zu vertretende Ursache völlig
in den Hintergrund drängt (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 754), was vorliegend
sicher nicht der Fall ist. Daran ändert nichts, dass die Gründe oder Ursa-
chen für die Vertragsverletzung (Nichtüberbindung Verpflichtungen betref-

- 23 -
fend Anschlussrecht aus dem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 5. Mai
2006) im Dunkeln geblieben sind. Denkbar ist, dass die Weiterübertragung
schlicht vergessen wurde und damit das Missgeschick auf Fahrlässigkeit
bzw. Nachlässigkeit zurückzuführen ist. Eine Absicht wurde hingegen von
keiner Partei behauptet, weshalb hier auch nicht davon auszugehen ist.
Zutreffend ist jedoch, dass Teilursachen nicht zu einem Ausschluss der
Haftung des Erstverantwortlichen (hier also des Kreisnotars) führen; der
Geschädigte kann jeden Schädiger wie einen alleinigen Verursacher be-
langen (BGE 116 II 480 E.3c). Zwischen dem Kreisnotar (bzw. Beklagten)
und den Erben E._____ besteht somit Solidarität und nicht Subsidiarität
(vgl. dazu auch BVR 2011 S. 200 ff. E.2.4.3). Im konkreten Fall kann man
zwar von einer Konkurrenz von Teilursachen sprechen. Diese liegt vor,
wenn mehrere Ursachen zusammen den Schaden bewirken, aber eine die-
ser Ursachen allein den Schaden nicht oder zumindest nicht im konkret
vorliegenden Umfang herbeigeführt hätte (REY/ WILDHABER, a.a.O. Rz 748).
Setzen mehrere Schädiger Teilursachen, gilt grundsätzlich, dass jeder Teil-
verursacher im Verhältnis zum Geschädigten für den ganzen Schaden haf-
tet, so als wäre der Gesamtschaden von ihm allein verursacht worden
(REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 751, 754). Dem einen belangten Teilschädiger
steht das Regressrecht gemäss Art. 50 Abs. 2 und Art. 51 OR zu
(REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 755). Vorliegend kommt hinzu, dass die vom
Kreisnotar gesetzte Teilursache wesentlich bedeutender war als jene der
Erben E._____. Hätte der Kreisnotar den Vertrag richtig aufgesetzt, hätte
die Nichtüberbindung des Vertrags durch die Erben E._____ keine nach-
teiligen Folgen gehabt; die obligationenrechtlich Überbindung wäre gar
nicht nötig gewesen, da bei einer Grunddienstbarkeit das Anschlussrecht
gegenüber jedem aktuellen wie auch zukünftigen Eigentümer des betref-
fenden Grundstücks hätte durchgesetzt werden können. Der eingetretene
Schaden ist daher eindeutig aufgrund des Fehlers des Kreisnotars entstan-
den. Zwischen der schädigenden Handlung des Kreisnotars und dem ein-
geklagten Schaden besteht deshalb ein adäquater Kausalzusammenhang,

- 24 -
womit diese Haftungsvoraussetzung als erfüllt qualifiziert werden kann (vgl.
Klage Ziff. 65-68 S. 25 f.; BGE 135 III 198 E.2.3, 110 II 37 E.4, 142 IV 237
E.1.3.3 sowie speziell i.S. Staatshaftung die Urteile des Bundesgerichts
2C_816/2017 vom 8. Juni 2018 E.3.4, 2C_1059/2014 vom 25. Mai 2016
E.2.3 und E.5, 8C_900/2013 vom 5. Mai 2014 E. 4.2).
6.1.
In Bezug auf die Haftungsvoraussetzung des Verschuldens geht die Klä-
gerin unter Verweis auf das vorliegend materiell anwendbare Recht bzw.
auf Art. 26 Abs. 1 KV von einer Kausalhaftung aus. Sollte es dennoch eines
Verschuldens bedürfen, würde Fahrlässigkeit genügen, die in der Verlet-
zung der Sorgfaltspflicht durch den Kreisnotar aber ebenfalls gegeben
wäre. Das Verschulden wird von der Klägerin daher mit Fug nur subsidiär
bzw. der Vollständigkeit halber thematisiert (s. Klage Ziff. 71 S. 26; PKG
1998 Nr. 7 E.1c = ZBGR 2000, S. 37 ff.; BGE 122 III 150 E.3b).
6.2.
Nach Auffassung des Gerichts sind weitere Ausführungen zum Verschul-
den nicht notwendig, weil Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Art. 104 KV mit dem Inkraft-
treten der Kantonsverfassung am 1. Januar 2004 auf allen Stufen der öf-
fentlichen Verwaltung eine Kausalhaftung vorsieht. Die Frage nach dem
Verschulden der Beklagten ist damit aber obsolet geworden, da die Kau-
salhaftung nach SHG gerade verschuldensunabhängig zum Zuge kommt
(s. Ziff. 2.2, hiervor). Zum selben Resultat würde man allerdings auch ge-
langen, wenn die Verfassungsnorm nicht als sofort wirksam angenommen
würde, weil sich die Frage nach dem Verschulden nach dem damaligen
Verantwortlichkeitsgesetz (VG) richten würde, welches in Art. 5bis unter der
Marginalie 'Haftung der Notariatspersonen' eine Haftung vorsah "… für je-
den widerrechtlich und schuldhaft verursachten Schaden', bzw. in Art. 9bis
unter der Marginalie 'Haftung in Notariatssachen' festlegte, dass der Kan-
ton pflichtig sei, Dritten Ersatz zu leisten für Schaden, den patentierte No-
tare oder Grundbuchverwalter bei Beurkundungen widerrechtlich und
schuldhaft verursacht haben (Abs. 1), wobei die Kreise im gleichen Umfang

- 25 -
haften bei Beurkundungen durch Kreisnotare (Abs. 2). Der damals gel-
tende Art. 45 NotG hat für die Haftung noch auf das VG verwiesen, womit
die Beklagte ebenfalls ersatzpflichtig gewesen wäre.
6.3.
Im Sinne eines Zwischenfazits lässt sich demnach was folgt festgehalten:
Die unsachgemässe Abfassung des Dienstbarkeitsvertrags hat bei der Klä-
gerin zu unnötigen Aufwendungen und damit zu einer unfreiwilligen Vermö-
gensverminderung geführt. Die vom Kreisnotar an den Tag gelegte "Un-
sorgfalt" ist widerrechtlich und adäquat kausal für den eingetretenen Scha-
den. Das Vorliegen einer Staatshaftung ist demnach zu bejahen. Die ein-
zelnen Schadenspositionen sind deshalb nachfolgend zu beurteilen.
7.1.
Zu den einzelnen Schadenspositionen gilt es grundsätzlich zwischen den
'nutzlos gewordenen Projektierungskosten' (hiernach Ziff. 7.1.1. ff.), den
'Kosten für das Baueinsprache- und Rechtsmittelverfahren' (Ziff. 7.2.1. f.),
den 'Kosten im Vorfeld des Quartierplanverfahrens' (Ziff. 7.3.1. ff.) sowie
allfällig 'weiteren Schadenspositionen' (Ziff. 7.4.1. f.) zu unterscheiden.
7.1.1.
Laut Klägerschaft zählen zu den angeblich nutzlos gewordenen Projektie-
rungskosten sämtliche Aufwendungen für das Bauprojekt. Geplant seien
drei 4-Zimmer-Wohnungen, wovon eine für den Eigengebrauch und zwei
für den Verkauf als Zweitwohnung. Weil die Erstellung von Zweitwohnun-
gen mittlerweile nicht mehr möglich sei, müsse auch das Projekt vollständig
überarbeitet werden, was geschehe, sobald die Frage der Erschliessung
geklärt sei. Sämtliche bisherigen Aufwendungen (Kosten Architekt, Planko-
pien, Modell, rechtliche Begleitung) in der Höhe von Fr. 104'980.10 seien
aufgrund des Fehlers des Kreisnotars nutzlos geworden und von der Be-
klagten zu ersetzen. Das Baugesuch sei von B._____ und seiner Ehefrau
eingereicht worden, welche auch sämtliche damit zusammenhängenden
Aufwendungen beglichen hätten; B._____ und seine Ehefrau hätten ihre
Ansprüche gegen die Beklagte mit Zession vom 26. November 2014 an die

- 26 -
Klägerin abgetreten (KB 23). Die einzelnen Positionen wurden mit Einlage
der KB 24 – 41 dokumentiert und belegt.
7.1.2.
Die Beklagte wendet ein, dass es sich bei den Schadenspositionen um
nicht ersatzfähigen Reflexschaden handle. Im Übrigen könnten die geltend
gemachten Kosten nicht dem Kreisnotar und damit der Beklagten angelas-
tet werden; vielmehr hätte die Erschliessungssituation zu Beginn der Arbei-
ten von den Fachpersonen geprüft und geregelt werden sollen, welche von
den Eheleuten B._____ und L._____ beigezogen worden seien. Darüber
hinaus könnten die geltend gemachten unnützen Projektierungskosten per
se keine Schadensposition darstellen. Eine Vermögensverminderung liege
nicht vor, wären doch die Projektierungskosten bei später erteilter Baube-
willigung ebenfalls angefallen. Es liege ein nicht ersatzfähiger Frustrations-
schaden vor. Ob die geltend gemachten Aufwendungen tatsächlich nutzlos
seien, könne zum heutigen Zeitpunkt nicht beurteilt werden. Die Bauherr-
schaft habe ein Projekt erstellen lassen und auch erhalten. Die Behaup-
tung, dass dieses schlussendlich nicht realisiert werden könne, sei nicht
belegt und werde bestritten. So bezwecke das laufende Quartierplanver-
fahren gerade, das Grundstück der Klägerin zwecks Überbauung zu er-
schliessen.
7.1.3.
Das Vorbringen der Beklagten bezüglich Reflexschadens wurde eingangs
unter Ziff. 3.3. abgehandelt. Der Vorhalt der Beklagten, die Eheleute
B._____ und L._____ hätten die Erschliessungssituation vor Beginn der Ar-
beiten nochmals prüfen und allenfalls regeln sollen, hält das Gericht für un-
gerechtfertigt. Die Klägerin bringt diesbezüglich zu Recht vor, die Bauherr-
schaft habe darauf vertrauen dürfen, dass der vom Kreisnotar redigierte
und im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeitsvertrag zu einer rechts-
genüglichen Erschliessung der Liegenschaft geführt habe, wie von den
Vertragsparteien beabsichtigt; zudem sei eine Vorprüfung durch die Bau-
behörde positiv ausgefallen, worauf dann auch die Baubewilligung erteilt

- 27 -
worden sei. Weniger überzeugend ist dann die Entgegnung der Klägerin,
dass die Projektierungskosten definitiv nutzlos seien, da die projektierten
Wohnungen als luxuriöse Zweiwohnungen konzipiert gewesen seien, was
heute nicht mehr umsetzbar sei. Nicht zutreffend ist auch die Argumenta-
tion der Beklagten, dass es sich bei diesen Schadenspositionen um einen
nicht ersatzfähigen Frustrationsschaden handle. Gemäss herrschender
Lehre und Rechtsprechung gelten als ersatzfähiger Schaden die durch das
schädigende Ereignis verursachte Beeinträchtigung oder der Verlust von
entgeltlich erworbenen Nutzungsmöglichkeiten. Unter dem Aspekt der
"Frustrierung" liegt ein ersatzfähiger Schaden vor, wenn in Erwartung eines
künftigen Genusses geldwerte Aufwendungen getätigt werden, die sich
aufgrund des Eintritts eines schädigenden Ereignisses im Nachhinein als
nutzlos erweisen (vgl. REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 205 mit Verweis auf Fuss-
note 170). Im Allgemeinen kann nur ausnahmsweise von einem Frustrati-
onsschaden als ersatzfähigem Vermögensschaden gesprochen werden,
so wenn z.B. der beeinträchtigte oder verlorene Nutzen in den Kaufpreis
des Nutzungsträgers einbezogen wurde, der Betroffene in besonderem
Masse auf den Gebrauch des Nutzungsobjekts angewiesen ist oder die
ständige Verfügbarkeit zum Gebrauch als ein zentraler Posten im Gesamt-
vermögen der eigenen Wirtschaftsführung des Betroffenen gilt (so
REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 212 ff.). Im konkreten Fall ist klar, dass heute
auf dem Grundstück der Klägerin keine Zweitwohnungen mehr gebaut wer-
den können, jedenfalls keine klassischen. Dennoch vermag nicht einzu-
leuchten, weshalb für die Realisierung von kostengünstigeren Erstwohnun-
gen völlig neu geplant und projektiert werden müsste, unterscheiden sich
doch Zweitwohnungen von Erstwohnungen etwa hinsichtlich Grundriss und
Baumaterialien nicht fundamental. Dass das Projekt angepasst werden
muss, scheint hingegen klar, was zwangsläufig zu einer Differenzrechnung
führen wird. Der Schaden kann indes erst berechnet werden, wenn ein kon-
kretes anderes Projekt vorliegt, wobei eine Schadensminderungspflicht
(nicht mehr Änderungen als notwendig) zu berücksichtigen sein wird samt

- 28 -
der von der Beklagten vorgebrachten Vorteilsanrechnung infolge wegfal-
lender Zweitwohnungsabgabe. Aus der Sicht des Gerichts ist diese Scha-
densposition in Bezug auf einen Grossteil der Projektierungskosten jedoch
noch nicht liquide, weshalb die Klage diesbezüglich abzuweisen ist. Davon
betroffen sind namentlich die Aufwendungen des Architekten, des Geome-
ters und Auslagen für das Modell samt Beratungskosten. Diese Projektie-
rungskosten können nicht einfach als völlig unnütz bezeichnet werden, weil
die Verwirklichung des Bauvorhabens der Klägerin nach Abschluss des
laufenden QP-Verfahrens immer noch möglich ist und auch realistisch er-
scheint. Die Geltendmachung der Projektierungskosten von rund Fr.
105'000.-- ist somit derzeit noch illiquid, weil dieser Schaden zum überwie-
genden Teil noch gar nicht abschliessend feststeht. Die Einforderung die-
ser (Schadens-) Positionen muss daher als verfrüht bezeichnet werden.
Eventuelle Anpassungs- und Ergänzungsarbeiten könnten dereinst jedoch
anfallen und müssten dann finanziell berücksichtigt werden. Andererseits
sind zusätzliche Aufwendungen beim Architekten, Geometer, Bauberater
oder Modellbauer nicht zu erwarten, da sich an der architektonischen
Raumaufteilung, Gliederung und Standortwahl des Bauvorhabens der Klä-
gerin nichts ändern würde, wenn z.B. anstatt der ursprünglich geplanten
Zweitwohnungen lediglich noch (finanziell weniger lukrative) Erstwohnun-
gen gebaut werden dürften. Gegenteilig verhält es sich einzig mit den nach-
folgend aufgelisteten Aufwendungen, die für ein künftiges Bauprojekt nicht
mehr verwertbar sind. Dies betrifft im Detail konkret folgende (Schadener-
satz-) Positionen:

- 29 -
Bauamt X._____, Prüfung Bauvorlage
Fr. 100.00
(KB 25)
Bauamt X._____, Prüfung Bauvorlage
Fr. 100.00
(KB 26)
O._____, Baugespann
Fr. 2'636.20
(KB 33)
Bauamt X._____, Baugesuch
Fr. 4'942.00
(KB 39)
Amt für Militär und Zivilschutz
Fr. 60.00
(KB 40)
Total
Fr. 7'838.20
7.1.4.
Zu entscheiden bleibt, ob die Positionen beweisrechtlich in genügendem
Masse ausgewiesen sind: Zum Nachweis der einzelnen Schadenspositio-
nen legt die Klägerin diverse Rechnungen ein; dagegen wendet die Be-
klagte ein, dass keine Zahlungen ausgewiesen seien (Klageantwort Ziff.
40.3, S. 21: "Es wurden zwar verschiedene Rechnungen ins Recht gelegt,
aber keine Zahlungen ausgewiesen."). Da die Klägerin auch in der Replik
keine Zahlungen dargetan hat, muss geklärt werden, ob der Schaden trotz-
dem beweismässig als erstellt betrachtet werden kann, oder ob allenfalls
die Bestreitung durch die Beklagte zu wenig substantiiert erfolgt ist. Das
Kantonsgericht Graubünden hat sich zu dieser Frage wie folgt geäussert:
"Ein häufiger Anwendungsfall der gerichtlichen Fragepflicht bei unvollstän-
digem Vorbringen der Parteien ist sodann die mangelhafte Substantiierung.
Eine solche liegt vor, wenn eine Partei den Sachverhalt nicht so konkreti-
siert, dass ihn der Richter unter die Bestimmungen des Bundesrechts sub-
sumieren kann, er also die Beurteilung der Rechtsbehauptungen nicht
zulässt, um die sich der Streit dreht. Nach der Rechtsprechung des Bun-
desgerichts liegt beispielsweise eine ungenügende Substantiierung vor,
wenn sich der Kläger zur Begründung seiner Schadenersatzansprüche mit
einem Verweis auf Rechnungen begnügt, die jedoch keinerlei Aufschluss
darüber geben, welche Arbeiten ausgeführt wurden und was die verschie-
denen Arbeiten kosteten" (so Urteil der ZK2 16 50/51 vom 17./21. März
2017 E.5.4.2 mit Verweis auf BGE 108 II 337; WALTER FELLMANN, Die rich-
terliche Fragepflicht, in: HAVE 2009, S. 82 ff.; CHRISTOPH HURNI in: Berner
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, Bern 2012, N.
16 ff. zu Art. 56 ZPO). In Anbetracht dieser zivilrechtlichen Gerichtspraxis

- 30 -
erachtet das Verwaltungsgericht die eingereichten Rechnungen der Kläge-
rin (vgl. KB 25, 26, 33, 39 und 40) hier beweisrechtlich bereits als ausge-
wiesene Schadenspositionen, da diese Aufwendungen offensichtlich un-
mittelbar und projektspezifisch aufgrund der Bauabsichten der Klägerin
entstanden sind und aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Beurkundungsakts
nutzlos geworden sind. An der Ersatzpflicht der nicht mehr weiter verwend-
baren Projektierungskosten im Umfang von Fr. 7'838.20 besteht für das
Gericht somit keinerlei Zweifel.
7.1.5.
Nicht liquid sind demgegenüber heute insbesondere die (allfälligen Scha-
denersatz-) Kosten aus dem (noch) nicht definitiv und damit nicht rechts-
kräftig abgeschlossen QP-Verfahren. Diese Mehrkosten dürften gegebe-
nenfalls noch Gegenstand eines Nachklageverfahrens werden, wovon in
diesem Urteil explizit 'Vormerk' genommen wird (vgl. Ziff. 2 Urteilsdisposi-
tiv). Ebenfalls Gegenstand eines Nachklageverfahrens dürfte die Preisdif-
ferenz werden zwischen dem Wert der Erstellung und des Verkaufs von
Zweitwohnungen im Vergleich zu den heute (lediglich) noch erlaubten Erst-
wohnungen.
7.2.1.
Die Klägerin macht weiter geltend, es seien im Zusammenhang mit dem
Baueinsprache- und Rechtsmittelverfahren B._____ und dessen Ehefrau
Anwalts- und Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 22'935.55 entstanden. Sie
argumentiert, dass B._____ und seine Ehefrau ohne den Fehler des Kreis-
notars im Verfahren vor Verwaltungsgericht obsiegt hätten und die gesam-
ten Kosten zulasten der Einsprecher bzw. Beschwerdegegnerin gegangen
wären, da sämtliche Rügen ausser derjenigen betreffend Erschliessung of-
fensichtlich unbegründet gewesen seien. Auch der Beizug von RA
W._____ und RA V._____ wäre bei sorgfältiger Abfassung des Grund-
dienstbarkeitsvertrages nicht notwendig gewesen. Auch diese Ansprüche
seien wie diejenigen betreffend die Projektierungskosten zediert worden
(KB 23). Die Klägerin legt als Nachweis der geltend gemachten Kosten

- 31 -
mehrere Dokumente (KB 42 – 47) sowie den Baubewilligungs- und Ein-
spracheentscheid (KB 14) ein.
7.2.2.
Diesbezüglich wendet die Beklagte neben dem nicht einklagbaren Reflex-
schaden (vgl. Ziff. 3.3, hiervor) ein, dass es im Baueinspracheverfahren
verschiedene Einsprecher gegeben habe und von diesen keineswegs nur
die mangelhafte Erschliessung geltend gemacht worden sei; die Kosten
des Baueinspracheverfahrens wären somit ohnehin angefallen. In Bezug
auf das Rechtsmittelverfahren würde die Klägerin die notorische Tatsache
übersehen, dass aussergerichtliche Entschädigungen den prozessualen
und ausserprozessualen Aufwand für die Rechtsvertretung nicht decken
würden; bei einem Obsiegen der Klägerin wären somit deren Auslagen nur
teilweise zurückvergütet worden. Der Beizug von Rechtsanwalt V.____ sei
ebenfalls im Voraus nicht notwendig gewesen, nachdem bereits die
Dienste von Rechtsanwalt W._____ in Anspruch genommen worden seien.
7.2.3.
Wie die Beklagte zutreffend vorbringt, gingen mehrere Einsprachen gegen
das Bauvorhaben ein. Die Einsprecherin P._____, Eigentümerin einer
Wohnung in der Liegenschaft Nr. 871, rügte, eine Reduktion des Grenzab-
standes von 5 auf 4 m sei nicht zulässig, auch wenn die minimale Beson-
nungsdauer gemäss Art. 26 BauG eingehalten sei, das Bauvorhaben
schränke ihre Aussicht nach Süden und Westen stark ein und es seien
nicht genügend Parkplätze vorhanden; schliesslich sei die Bauparzelle gar
nicht baureif, da die erforderlichen dinglichen Rechte für die Zufahrt fehlten.
Die Beklagte wies sämtliche Einsprachen ab und erteilte die Baubewilli-
gung. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, welcher ersatzwürdige
Schaden der Klägerin aus dem Baubewilligungsverfahren entstanden sein
sollte. Etwas anders sieht die Situation aus bezüglich des nachfolgenden
Beschwerdeverfahrens vor Verwaltungsgericht (R 10 67). Dort wurde ein-
zig die mangelhafte Erschliessung gerügt, was schliesslich zur Gutheis-
sung der Beschwerde führte. Der damit einhergehende Schaden ist des-

- 32 -
halb zu ersetzen. Dieser besteht zum einen aus der Hälfte der Verfahrens-
kosten (Fr. 1'666.--) und der Hälfte der gerichtlich zuerkannten Parteien-
tschädigung (Fr. 2'197.50). Auch hier stellt sich die Frage, ob die Rechnun-
gen genügen oder es einen konkreten Zahlungsnachweis dafür braucht;
oder sonst, ob die Bestreitung zu wenig substantiiert erfolgt sei. Wie ein-
gangs (Ziff. 3.1. ff.) ausgeführt, hält es das Gericht diesbezüglich hier für
vertretbar, die geltend gemachte Rechnung mangels substantiierter Be-
streitung als Schadensposition zuzulassen. Als weitere zu ersetzende
Schadenspositionen erachtet das Gericht die Auslagen für die eigene
Rechtsvertretung, wobei dort die Aufwendungen von Rechtsanwalt
Z._____ im Vordergrund stehen; dessen Honorarnote weist einen Zeitauf-
wand von 52.75 h à Fr. 240.-- aus, 3 % Spesen pauschal sowie Drittrech-
nungen (Grundbuchauszüge vom 20. Dezember 2010) in der Höhe von Fr.
65.-- (KB 43); allerdings sind aus der Honorarnote keine Detailpositionen
ersichtlich, was eine konkrete Zuordnung unmöglich macht; weiter sind
darin auch Aufwendungen betreffend das Baueinspracheverfahren enthal-
ten, welche nicht zu entschädigen sind. Hätte das Gericht bei einer Abwei-
sung der Beschwerde im Verfahren R 10 67 die Parteientschädigung fest-
legen müssen, hätte es die Honorarnote gekürzt und pauschal auf mut-
masslich Fr. 5'000.-- inkl. MWST festgelegt. Die Festlegung dieses
gekürzten Honorars ist ein Anwendungsfall von Art. 42 Abs. 2 OR, wonach
ein nicht ziffernmässig nachweisbarer Schaden vorliegt. Aus der Sicht des
Gerichts nicht ersatzfähig sind hingegen die Honorare der beiden beigezo-
genen Rechtsanwälte W._____ und V.____, da diese als nicht notwendige
Aufwendungen i.S.v. Art. 78 Abs. 1 VRG bei Obsiegen im Verfahren R 10
67 der Beschwerdeführerin zu taxieren wären und daher nicht hätten über-
bunden werden können. Der ersatzfähige Schaden beläuft sich somit auf
insgesamt Fr. 8'863.50.
7.3.1.
Weiter macht die Klägerin geltend, dass sie sich gegenüber den Rechts-
nachfolgern der Erben E._____ nicht auf das Anschlussrecht berufen

- 33 -
könne, da man zunächst habe abklären lassen müssen, ob und inwieweit
das Grundstück im Rahmen eines QP-Verfahrens erschlossen werden
könne. Die diesbezüglichen Aufwendungen von RA W._____ belaufen sich
auf Fr. 14'437.50, was mit dessen Honorarnote (KB 49) belegt wird. Auch
diese Aufwendungen wären nicht notwendig gewesen, wenn der Kreisnotar
fehlerfrei gearbeitet hätte.
7.3.2.
Dagegen argumentiert die Beklagte, dass selbst die Eintragung des An-
schlussrechts im Grundbuch nicht zu einer vollständigen Erschliessung des
Grundstücks geführt hätte; es sei daher unklar, ob das QP-Verfahren nicht
ohnehin hätte durchgeführt werden müssen.
7.3.3.
Der Einwand der Beklagten geht fehl: Die Beschwerdegegnerin hat die
Baubewilligung für das Bauprojekt erteilt, weshalb nicht ersichtlich ist, wo-
her der Bedarf für eine zusätzliche Erschliessung hätte kommen sollen, zu-
mal unbestritten ist, dass die Baubewilligung einzig an der nicht dinglich
abgesicherten Erschliessung über den Schräglift gescheitert ist; ausser-
dem sind beide Häuser auf der Parzelle Nr. 872 ebenfalls ausschliesslich
über den Schräglift erschlossen. Die Aufwendungen von Rechtsanwalt
W.____ sind deshalb dem Grundsatz nach als Schaden zuzulassen. Unklar
ist, in welchem Umfang der Schaden zuzulassen ist. Nachdem das Mandat
gemäss Kostennote die 'Rechtsberatung betr. Erschliessung Grundstück
Nr. 4800 in X._____' umfasst, ist es wohl vertretbar, die Position gesamthaft
zuzusprechen, zumal diese Beratung unabhängig vom laufenden Gerichts-
verfahren plausibel erscheint und dieselbe nicht notwendig gewesen wäre,
wenn der strittige Dienstbarkeitsvertrag mängelfrei erstellt und im Grund-
buch eingetragen worden wäre. Damit ist der Gesamtbetrag von Fr.
14'437.50 zuzulassen.
7.4.1.
Unter dem Titel 'Schaden/finanzielle Nachteile' meldet die Klägerin weitere
Schadenspositionen an, abhängig von der konkreten Erschliessung, wel-

- 34 -
che aus dem Quartierplanverfahren hervorgehen wird, und dem konkret re-
alisierbaren Bauprojekt.
7.4.2.
Während die Forderung im Zusammenhang mit den bei der Projektierung
des ursprünglichen Bauvorhabens angefallenen Aufwendungen erst im
Umfang von Fr. 7'838.20 liquid ist, sind beim Baueinsprache- und Rechts-
mittelverfahren bloss Fr. 8'863.50 ersatzfähig. Die Aufwendungen, welche
im Vorfeld des QP-Verfahrens entstanden sind, stellen hingegen gesamt-
haft, d.h. im Umfang von Fr. 14'437.50, einen zu ersetzenden Schaden dar.
Die vorläufige Schadenbilanz beläuft sich demnach auf Fr. 31'139.20. Die-
ser Betrag ist der Klägerin von der Beklagten zu ersetzen. An diesem Er-
gebnis würden die beantragte Parteibefragungen, Zeugeneinvernahmen
und Begutachtungen nichts ändern, da die daraus gewonnenen Erkennt-
nisse von vorneherein keine neuen Fakten hätten erwarten lassen, aus der
eine andere (vorläufige) Schadensbilanz resultiert hätte (vgl. zur antizipier-
ten Beweiswürdigung: Urteil des Bundesgerichts 6B 421/2015 vom 16. Juli
2015 E.2.3; PVG 2016 Nr. 9 E.2b in fine; zudem Urteile des Verwaltungs-
gerichts Graubünden U 16 29 vom 25. Oktober 2016 E.3b, S 15 119 vom
8. März 2016 E.6c und S 12 111 vom 5. März 2013 E.7c).
7.5.1.
Die Errichtung und Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags durch den
Kreisnotar hat bei der Klägerin zu einer Vermögensverminderung im Um-
fang von Fr. 31'139.20 geführt. Indem der Kreisnotar den Dienstbarkeits-
vertrag unsorgfältig und damit widerrechtlich erstellt hat und diese Ursache
zumindest als relevante Teilursache für den eingetretenen Schaden
adäquat kausal ist, haftet die Beklagte für den entstandenen Schaden und
hat ihn der Klägerin zu ersetzen. Die Klage ist demnach im Umfang von Fr.
31'139.20 gutzuheissen und soweit weitergehend abzuweisen.
7.5.2.
Das Gericht hat damit noch die Gerichtskosten und Entschädigungen für
das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Klägerin und Beklagte ha-

- 35 -
ben im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens die Prozesskosten zu
tragen. Eingeklagt wurde ein Schaden im Umfang von Fr. 150'191.-- zzgl.
Zins zu 5 % ab dem 9. Dezember 2014. Die Klägerin obsiegt somit zu 1/5
und unterliegt zu 4/5. In diesem Verhältnis sind die Prozesskosten zu ver-
legen. Als Staatsgebühr erachtet das Gericht unter Berücksichtigung des
verursachten, eher grossen Aufwands (Rechtsschriften, Beilagen, Argu-
mentation, Augenschein) und des Streitwerts von rund Fr. 150'000.-- eine
Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- als angemessen. Davon sind der Klägerin
Fr. 8'000.-- (4/5) und der Beklagten Fr. 2'000.-- (1/5) zu überbinden.
7.5.3.
Die am 23. November 2016 eingereichte Honorarnote des klägerischen
Rechtsvertreters weist einen Aufwand von 76.25 h à Fr. 350.-- aus, mit
Spesenpauschale und Mehrwertsteuer (MWST) somit insgesamt einen Be-
trag von Fr. 30'133.55. Darin nicht enthalten sind der Augenschein vom
5. September 2018 und die damit zusammenhängenden Aufwendungen.
Der Zeitaufwand von 76.25 h ist detailliert ausgewiesen und weder vom
Beginn der Tätigkeit (3. Juli 2014) noch vom Umfang her zu beanstanden.
Der vereinbarte Stundenansatz von Fr. 350.-- ergibt sich aus dem mit der
Vollmacht eingelegten Mandatsvertrag. Dieser ist gemäss Praxis des Ge-
richts auf Fr. 270.-- zu reduzieren, was einen Betrag von Fr. 23'248.05 er-
gibt. Unter Annahme eines Zeitaufwandes von rund 6 h für die Durch-
führung und Nachbearbeitung des Augenscheins vom 5. September 2018
resultiert so eine Parteientschädigung von gerundet Fr. 25'000.-- inkl.
MWST, wovon die Beklagte der Klägerin 1/5, also Fr. 5'000.-- zu ersetzen
hat. Die Beklagte hat gemäss bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts
auch im Klageverfahren keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung,
sofern sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, was kon-
kret zu bejahen ist (Art. 78 Abs. 2 VRG; s. Urteil des Verwaltungsgerichts
Graubünden [VGU] U 15 91 vom 13. Juni 2017).

- 36 -
7.5.4.
Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver-
waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fungiert
und gegen dessen Urteil (ab Zustellungsdatum) innert 30 Tagen die Wei-
terzugsmöglichkeit an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es
sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid in unmittelbarem Zusam-
menhang mit Zivilrecht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b BGG handelt (vgl.
zum Ganzen Art. 85b VRG als Übergangsbestimmung betreffend "doppel-
ter Instanzenzug" im Kanton Graubünden; Botschaft 2015 - 2016 Heft
Nr. 7, S. 373; laut Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist Art. 85b VRG
rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; VGU U 09 70
vom 23. Juni 2016 E.7c). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 BGG ist nicht
abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Entscheidungen
mit staatshaftungsrechtliche Fragestellungen darunterfallen, sofern sie ei-
nen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haftung nach densel-
ben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIGGLI/UEBERSAX/WI-
PRÄCHTIGER [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl.,
Basel 2011, Art. 72 Rz. 8; vgl. für die Staatshaftung infolge fehlerhafter Be-
handlung in einem öffentlichen Spital: BGE 139 III 252; Urteil des Bundes-
gerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.2.1). Weiter hat das Bundes-
gericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht zwingend
ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (nochmals Urteil des Bundesge-
richts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2; 5A. 9/2000 vom 22. März
2001 E.3b). Die Beschwerde in Zivilsachen setzt jedoch eine "double insta-
nce" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36
Abs. 1 und 2 des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR;
SR 173.110.131) bestimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Ab-
teilung danach, auf welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entschei-
dung liegt und im Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von
der reglementarischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dement-
sprechend ist für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öf-

- 37 -
fentlich-rechtlicher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zu-
sammenhang zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung
des ordnungsgemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kan-
tonsgericht Graubünden gemäss Art. 85b VRG angezeigt.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und die Gemeinde X._____ ver-
pflichtet, B._____ und C._____ Fr. 31'139.20 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 9.
Dezember 2014 zu bezahlen. Soweit weitergehend wird die Klage abge-
wiesen.
2.
Es wird Vormerk davon genommen, dass es sich beim Rechtsbegehren
Ziff. 1 der Erben B._____ und C._____ um eine Teilklage handelt und diese
sich das Nachklagerecht ausdrücklich vorbehalten.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
770.--
zusammen
Fr. 10‘770.--
gehen im Umfang von 4/5 zulasten von B._____ und C._____, solidarisch
haftend, sowie zu 1/5 zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kan-
tons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
4.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____, B._____ und C._____ mit
insgesamt Fr. 5'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]

- 38 -
6.
[Mitteilungen]
Dagegen Weiterzug an Kantonsgericht Graubünden noch hängig.