gr_gerichte · PVG 2007 36 · 2007-01-26 · it
ZGB Familienrecht


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Verfahren
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Procedura
Legittimazione formale. Diritto dell'amministratore di rap-
presentare in giudizio la CPPP.
– L'amministratore che motu proprio inoltra un ricorso di
diritto amministrativo e malgrado le contestazioni di
controparte nonché l'onere probatorio a suo carico
omette di presentare pendente lite una decisione as-
sembleare di ratifica, non gode della legittimazione for-
male a rappresentare in giudizio la CPPP.
Formelle Legitimation. Vertretungsbefugnis des Verwal- ters
einer StWEG.
– Der Verwalter, der von sich aus eine verwaltungs-
gerechtliche Beschwerde erhebt und trotz der Ein-
wände der Gegenpartei sowie seiner Beweis- pflicht
während
laufendem
Verfahren
keinen
Zustim-
mungsbeschluss der Versammlung nachreicht, ist for- mell
nicht legitimiert, die StWEG vor Gericht zu vertre- ten.
Considerandi:
3. a) Prima di procedere all’esame del contenzioso nell’ot-
tica materiale occorre accertare se esistano o meno i presupposti
della legittimazione al ricorso amministrativo da parte dell’ammi-
nistratore condominiale, contestati dall’impresa edile convenuta.
L’istituto della proprietà per piani, che costituisce una forma parti-
colare di comproprietà regolata dagli art. 712a-t CC, è caratteriz-
zato da un diritto reale collettivo di più persone sulla stessa parti-
cella. In tal senso, i proprietari per piani formano una comunione
giuridica la quale non è di per se stessa titolare di diritti e oneri che
sono invece di pertinenza dei singoli membri. Onde poter esple-
tare le faccende comuni si è perciò reso necessario regolamen-
tare, sia nell’ottica interna che in quella esterna, il rapporto legale
fra i singoli proprietari per piani. Di conseguenza, oltre che dalla
componente di diritto reale, la comunione dei comproprietari per
piani è caratterizzata pure da una componente di diritto comunita-
rio di carattere corporativo. Elemento determinante di detta co-
struzione è la facoltà limitata della comunione dei comproprietari
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in campo patrimoniale, processuale, esecutivo e in quello della ca-
pacità di disporre.
La comunione dei proprietari per piani, che non detiene
personalità giuridica propria, può quindi essere considerata una
comunione amministrativa basata sul diritto reale nonché caratte-
rizzata da particolari attributi corporativi.Tenor l’art. 712l cpv. 2 CC,
la comunione dei proprietari per piani può, in proprio nome, stare
in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa,
nel luogo in cui si trova la cosa. Indubbiamente, quindi, la co-
munione dei proprietari può godere della legittimazione attiva e
passiva nel contesto dei procedimenti amministrativi quali quello
in giudizio.
b) Alla luce della situazione legale precedentemente de-
scritta, nella propria prassi il Tribunale amministrativo ha sempre
riconosciuto la legittimazione dell’amministratore della co-
munione dei proprietari per piani a rappresentare la stessa in giu-
dizio senza pretendere espressamente la presentazione di un
estratto della decisione emanata al riguardo dall’assemblea dei
condomini poiché, in mancanza di contestazione, data per scon-
tata.
Nel caso in giudizio la situazione appare diversa in quanto
l’impresa edilizia convenuta ha contestato espressamente la legit-
timazione dell’amministratore condominiale ad impugnare la de-
cisione comunale non solo a causa del mancato presupposto della
decisione assembleare nel merito, bensì, a maggior ragione, per
la contrarietà al riguardo espressa in forma scritta dalla maggio-
ranza dei condomini che detiene contestualmente la maggioranza
delle quote. Da parte sua, l’amministratore giustifica il proprio
agire con l’urgenza dell’intervento e, in sostanza, con la necessità
di perorare i diritti dei condomini indipendentemente dalla loro
volontà. Ai sensi dell’art. 712t CC, l’amministratore rappresenta la
comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell’amministra-
zione comune che gli competono per legge. Egli non può stare in
un giudizio civile come attore o come convenuto senza esserne
precedentemente autorizzato dall’assemblea dei comproprietari,
salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l’autorizza-
zione può essere chiesta successivamente. Secondo l’art. 43 cifra
2 del regolamento condominiale, per rappresentare i proprietari in
cause civili l'amministratore necessita del consenso dell’assem-
blea dei comproprietari.
Sia le disposizioni del CC che quelle del regolamento con-
dominiale non regolano la problematica della facoltà di rappre-

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sentanza dell’amministratore nelle cause amministrative. Se-
condo questa Corte non è però possibile concludere e contrario
dal testo dell’art. 712t cpv. 2 CC che il legislatore abbia inteso e-
scludere a priori la necessità di una decisione assembleare per
permettere all’amministratore di rappresentare la comunione dei
comproprietari nelle cause amministrative. Lo stessoTribunale Fe-
derale nella propria decisione DTF 114 II 312, pur lasciando aperta
la questione, ha considerato come, tenendo conto della finalità
della norma in oggetto, si potrebbe concludere sulla necessità
della decisione dei comproprietari anche nel caso delle cause am-
ministrative. Sempre secondo la Corte federale, l'ordinamento
stabilito dall'art. 712t cpv. 2 CC si fonda sulle considerazioni che un
processo, che potrebbe anche essere promosso contro uno o più
proprietari per piani, implica sovente degli sviluppi imprevisti e
provoca non solo ingenti spese ma turba pure i rapporti, giun-
gendo persino a cagionare inimicizie durature tra proprietari e vi-
cini (Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962
pag. 1864; Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la
communauté des copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284;
Liver, Sachenrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pag.
103/4; Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock-
werkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ 1978 pag. 125). Per
ovvie ragioni detti inconvenienti possono verificarsi anche in una
procedura di ricorso di diritto amministrativo per cui il Tribunale
Federale lascia chiaramente intendere la necessità di una deci-
sione nel merito da parte dell'assemblea dei condomini. Secondo
la dottrina, la formulazione dell'art. 712t CC non esclude che, nei
casi non caratterizzati da urgenza, l'amministratore che ha agito
senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale
possa essere considerato alla stregua di un rappresentante senza
poteri (falsus procurator) con la possibilità di presentare, pen-
dente lite, la ratifica da parte dell'assemblea condominiale degli
atti precedentemente eseguiti senza legittimazione che sana il vi-
zio con effetto ex tunc (Gillioz, op. cit., pag. 287; inoltre Guldener,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, III. ediz., pag. 285).
c) Nel caso in giudizio, l'amministratore condominiale, dal
giorno della notifica della decisione comunale ha goduto di un
lasso di tempo di 20 giorni che, in effetti, malgrado l'errata indica-
zione della decisione stessa, ai sensi dell'art. 52 cpv. 1 LGA,
avrebbe dovuto estendersi a 30 giorni, per l'inoltro del ricorso al
Tribunale amministrativo. Tenendo conto che, ai sensi dell'art. 29
cifra 1 del regolamento condominiale, l'assemblea deve essere

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convocata con un preavviso di almeno 20 giorni, appare com-
prensibile che l'amministratore abbia deciso di agire «motu pro-
prio» a salvaguardia del presunto interesse dei condomini e
quindi abbia impugnato la decisione di prima istanza. Detto am-
ministratore avrebbe però potuto convocare contestualmente
un'assemblea straordinaria onde ottenere la ratifica del proprio in-
tervento. L'amministratore, però, non solo ha omesso di indire
un'assemblea già in tale momento, bensì, anche in seguito, mal-
grado la palese contestazione della sua legittimazione formale da
parte dell'impresa edile convenuta, ha tralasciato di dar seguito ad
un simile atto amministrativo volto ad ottenere la ratifica del suo
intervento processuale. Nell'ottica temporale, l'iter della pratica di
ricorso in sede diTribunale amministrativo avrebbe comodamente
permesso all'amministratore, per esempio in virtù di una richiesta
di proroga dei termini o di sospensione della procedura, di orga-
nizzare l'assemblea condominiale in oggetto. Appare logico pre-
supporre che detta assemblea, malgrado le chiare contestazioni
della società convenuta, non sia stata indetta proprio perché, nel
contesto specifico, la convenuta ha pure presentato una dichiara-
zione sottoscritta dalla maggioranza dei condomini detentori della
maggioranza di quote della stessa comunione ricorrente, tramite
la quale viene negata all'amministratore l'autorizzazione
a stare in giudizio e viene intimato il ritiro del gravame. L'esito
dell'assemblea che, in applicazione dell'art. 33 del regolamento
condominiale, avrebbe dovuto decidere a maggioranza semplice,
sarebbe stato scontato.
Alla luce delle conclusioni esposte, l'amministratore che
ha dato seguito al ricorso amministrativo senza il previo consenso
dell'assemblea condominiale e che, malgrado le contestazioni al
riguardo e l'onere probatorio a suo carico, ha omesso di presen-
tare, pendente lite, una decisione assembleare di ratifica della sua
azione giudiziaria, non gode della legittimazione formale a rap-
presentare in giudizio la comunione dei proprietari per piani, per
cui il ricorso deve essere dichiarato quale irricevibile.
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Sentenza del 21 giugno 2007