gr_gerichte · R 2013 161 · 2014-02-13 · de
Baueinsprache

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 161
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat
und Vizepräsident Priuli, Aktuarin Bernhard
URTEIL
vom 13. Februar 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Franz Xaver Ulrich,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,
Beschwerdegegnerin
und
Baugesellschaft B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baueinsprache

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1.
Am 10. Juni 2002 vereinigten C._____ und die D._____AG die Parzel-
len 1127 und 3713 des Grundbuchs X._____ zur Parzelle 3713. Am
31. Juli 2003 meldeten die Gemeinde und die Grundeigentümer eine auf
einer Baubewilligung vom 4. März 2003 basierende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung auf Parzelle 3713 an, wonach bei einer späteren
Aufteilung von Parzelle 3713 in mehrere Parzellen dieselben für die Be-
rechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bildeten. Auf Parzelle 4345
ist diese wie folgt angemerkt: "Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung: Ausnützungseinheit der Parzellen 3713, 4343, 4344, 4345, 4346".
Am 20. August 2003 teilten C._____ und die D._____AG Parzelle 3713 in
Parzellen 4346 (75 m²), Parzelle 3713 (737 m²), Parzelle 4343 (411 m²),
Parzelle 4344 (381 m²) und Parzelle 4345 (414 m²), auf.
2.
Am 12. November 2012 (Eingang bei der Gemeinde) reichte die Bauge-
sellschaft B._____ das Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses
(Haus 3) auf Parzelle 4344 in der Wohnzone A ein (Baugesuch 2012-
0122). Dagegen erhob die A._____AG Einsprache und beantragte, die
Baubewilligung für das Einfamilienhaus sei zu verweigern. Gerügt wurden
der Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung, die nicht genügen-
de Zufahrt und die daraus folgende mangelhafte Erschliessung, weil die
Via F._____ nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzelle 3713 führe und
aufgrund der Pläne nicht ersichtlich sei, ob von dort ein Fahr- oder Fuss-
weg erstellt werde. Dem Baugrundstück fehle ein Strassenanschluss. Der
Grenzabstand sei verletzt, im Grundbuch seien keine Näherbaurechte
eingetragen. Die Gebäudehöhe werde in der südöstlichen und südwestli-
chen Ecke überschritten. Bei der Berechnung der anrechenbaren Ge-
schossfläche (aGF) sei die Fläche des Korridors und der Treppe im Un-
tergeschoss ebenfalls mit einzubeziehen. Füge man diese Flächen zur
aGF, sei die Ausnützungsziffer (AZ) nicht eingehalten. Die Dachneigung
müsste zudem statt 15.7° mindestens 17° aufweisen.

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3.
Dazu liessen sich C._____ und die D._____AG am 21. März 2013 ver-
nehmen. Der Einsprecherin fehle die Legitimation. Die Erschliessung sei
vorhanden. Schon 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4344 mit einem
identischen Haus bewilligt gewesen. Betreffend die Grenzabstände könne
eine entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung verfügt
werden. Die Gebäudehöhen seien überall eingehalten. Korridore und
Treppe im UG seien nicht anrechenbar. Parzelle 4344 bilde mit den ande-
ren Parzellen eine Ausnützungseinheit. Die Ausnützungsberechnung de-
cke sich mit dem identischen Baugesuch von 2002. Parzelle 4344 seit
414 m² gross und nicht 381 m². Die Dachneigung sei tatsächlich leicht un-
terschritten. Sie habe jedoch bereits korrigierte Pläne eingereicht.
4.
Am 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, hiess die Gemeinde die Ein-
sprache teilweise gut. In Bezug auf die Geltendmachung der Verletzung
der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau werde auf die Einspra-
che nicht eingetreten. Der Einsprecherin wurden Verfahrenskosten von
Fr. 300.-- und eine ausseramtliche Entschädigung an die Bauherrschaft
von Fr. 1‘620.-- (inkl. MWST) auferlegt. Gleichentags erteilte der Gemein-
devorstand dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und
Auflagen. Sie verfügte unter anderem die Erstwohnungspflicht als Aufla-
ge. Die Dachneigung sei von jetzt 16.2° auf mindestens 17° zu korrigieren
und diese Pläne müssten vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht
werden. Gemäss Art. 43 BG dürften mehr als zwei benachbarte Häuser in
Bezug auf Form und Gestaltung nicht gleichartig sein. Das bestehende
Gebäude auf Parzelle 4343 und die geplanten Gebäude auf Parzel-
len 4344 und 4345 seien in Form und Gestaltung gleichartig und die Fas-
sadenpläne müssten korrigiert und vor Baubeginn zur Genehmigung ein-
gereicht werden. Die Fassadengestaltung müsse vor Baubeginn festge-
legt werden, ebenfalls die Details der Übergänge zwischen den verschie-
denen Materialien sowie die Materialisierung des Daches. Für das Einfa-

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milienhaus auf Parzelle 4344 müssten zwei Parkplätze ausgewiesen wer-
den (in der bestehenden Tiefgarage).
5.
Dagegen erhob die A._____AG (Beschwerdeführerin) am 13. Juni 2013
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Einspracheentscheides und der Baubewilligung. Diese sei zu verweigern.
Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventuell
seien die Dispositivziffern 3 und 4 des Einspracheentscheides aufzuhe-
ben und die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Beschwerde-
gegnerinnen aufzuerlegen. Das rechtliche Gehör sei verschiedentlich ver-
letzt worden, so insbesondere in Bezug auf den Zweitwohnungsbau. Eine
aGF von 142 m² für Haus 3 könne nur angenommen werden, wenn Korri-
dore und Treppe im Untergeschoss als nicht anrechenbar qualifiziert wür-
den. Dies sei unbegründeterweise nicht geschehen. Durch Korridor und
Treppe im Untergeschoss werde von der Tiefgarage her der Wohnbereich
des Erdgeschosses erschlossen, wobei es keine Rolle spiele, ob es sich
dabei um den Haupteingang handle. Art. 37 Abs. 2 lit. d BG mache dies-
bezüglich keine Unterscheidung.
Gemäss Feststellung der Vorinstanz sei auf der Ostseite der Grenzab-
stand mit nur 1 Meter unterschritten und es müssten deshalb die Näher-
resp. Grenzbaurechte im Grundbuch eingetragen werden. Sie halte im
Einspracheentscheid fest, die Eintragung der Näher- resp. Grenzbaurech-
te in das Grundbuch sei durch eine entsprechende Auflage in der Baube-
willigung zu sichern. Mit Auflage b13 sei in der Baubewilligung festgestellt
worden, dass der minimale Grenzabstand gegenüber Parzelle 4370 nur
1 Meter betrage. Anschliessend werde festgestellt, die Baubehörde sei
berechtigt, bei einer späteren Überbauung von Parzelle 4370 die Einhal-
tung des Gebäudeabstandes zu verlangen. Dieses Näherbaurecht sei als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Dieses Näher-
baurecht sei als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumer-

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ken. Die Auflage sei gestützt auf Art. 38 BG und Art. 96 Abs. 2 KRG er-
folgt.
Die Unterschreitung des Grenzabstandes gemäss Art. 77 KRG setzte ei-
ne Vereinbarung zwischen den Betroffenen voraus. Hier liege keine öf-
fentlich beurkundete Vereinbarung vor. Trotzdem habe die Vorinstanz ver-
fügt, die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung werde auch ohne
Vereinbarung eingetragen. Die Baubewilligung wäre mit zusätzlichen Ne-
benbestimmungen zu ergänzen gewesen. Zudem wäre die Rechtswirk-
samkeit der Baubewilligung von deren Erfüllung abhängig zu machen. Die
Bewilligung wäre nur unter der Bedingung zu erteilen, dass eine Verein-
barung über eine Unterschreitung des Grenzabstands abgeschlossen und
im Grundbuch eingetragen werde.
Hier liege keine Hanglage vor, weswegen die "talseitige" Südfassade
nicht die Gebäudehöhe um 3 Meter überschreiten dürfe (total 10 Meter).
Somit sei die Gebäudehöhe von 7 Metern auf allen Seiten einzuhalten.
Die auf Parzelle 4345 bewilligte Baute überschreite die Gebäudehöhe an
der westlichen und der nördlichen Gebäudeecke. Der Hang würde folglich
seine Richtung um 90° zwischen den beiden Baugrundstücken ändern,
was nicht den örtlichen Gegebenheiten entspreche.
Die Via F._____ führe hier nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzel-
le 3713. Danach gebe es nur noch einen schmalen Gehweg über
ca. 30 Meter zum Baugrundstück. Zwar sei nichts daran auszusetzen,
dass die Parkierung nicht auf dem Baugrundstück erfolge. Die Erschlies-
sung sei aber im Hinblick auf Notfalldienste und Feuerwehr problema-
tisch. Dem Baugrundstück fehle nicht nur ein Strassenanschluss, sondern
es sei auch durch das Gebäude auf Parzelle 3713 verdeckt. Aufgrund der
engen Verhältnisse nördlich davon, der Mauer an der Westseite und des
Gebäudes auf Parzelle 4345 bestehe für die Notfalldienste keine Möglich-
keit, zum Baugrundstück zu gelangen.

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Gemäss Art. 43 Abs. 2 BG dürften benachbarte Bauten in der Gestaltung
und der Form nicht gleichartig sein. Sie seien hier aber identisch. Die
Form des Gebäudes könne im Gegensatz zur Gestaltung nicht ohne be-
sondere Schwierigkeiten verändert werden, weswegen die Bewilligung zu
verweigern sei.
Die Vorinstanz habe die Kosten des Einspracheverfahrens zu ¾ der Be-
schwerdeführerin zugeschlagen und sie zur Zahlung einer ausseramtli-
chen Entschädigung an die Bauherrschaft verpflichtet. Art. 96 Abs. 2 KRG
sei restriktiv auszulegen. Eine Kostenüberwälzung auf den Einsprecher
rechtfertige sich nur, wenn sich eine Einsprache als vollumfänglich unbe-
rechtigt erweise. Dies sei hier nicht der Fall (Zweitwohnungsproblematik,
entsprechende Projektänderung, Grenzabstand, entsprechende Neben-
bestimmung, Dachneigung, ungenügende Erschliessung weil Fussweg
durch den Wald führte, Nichtbewilligung). Somit hätten hier keine Verfah-
renskosten auferlegt werden dürfen und sie hätte nicht verpflichtet werden
dürfen, eine ausseramtliche Entschädigung zu zahlen. Wäre der Einspra-
cheentscheid hier im Ergebnis zu schützen, wäre die Kostenverlegung
trotzdem rechtswidrig.
6.
Am 16. August 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit nicht auf sie eingetre-
ten werde (recte wohl: Soweit auf sie eingetreten werde). Bereits im Ein-
spracheverfahren habe die Bauherrschaft ausgeführt, es werde nur eine
Erstwohnung geplant. In die Bewilligung sei eine entsprechende Erstwoh-
nungspflicht aufgenommen worden. Die Parzellen 3713, 4343, 4345 und
4346 (Parzelle 4344 hätte wohl auch in diese Aufzählung aufgenommen
werden müssen) bildeten eine AZ-Einheit. Die AZ-Berechnung der Bau-
behörde decke sich mit jener aus dem Jahr 2002. Parzelle 4344 messe
unbestritten 381 m². Nach der erfolgten Waldfeststellung sei kein Wald
auf Parzelle 4344 vorhanden. Die anrechenbare Grundstücksfläche der

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vier Parzellen, die eine AZ-Einheit bildeten, betrage deshalb 1‘932 m², die
aGF der Häuser 1 - 4 666 m², weswegen die AZ von 0.35 eingehalten
werde. In den Einspracheentscheiden sei die anrechenbare Grundstücks-
fläche für alle vier Parzellen statt mit 1‘932 mit 1‘132 m² angegeben wor-
den. Aus dem Protokoll der Baukommission vom 3. April 2013 ergebe
sich aber die Richtigkeit der Angabe von 1‘932 m². Die aGF der Häuser 1
- 4 betrage danach korrekt 676 m². Es handle sich um einen bedauerli-
chen Schreibfehler. Der Haupteingang des Hauses sei oberirdisch er-
reichbar, allerdings nicht mit einem Motorfahrzeug, was jedoch dessen
Qualifikation als solchen nicht ausschliesse. Zu Recht habe deshalb die
Baubehörde Korridor und Treppe aus der Tiefgarage nicht zur aGF ge-
zählt, was einer langjährigen Praxis der Baubehörde entspreche.
Der Grenzabstand des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4344 zu Parzel-
le 4370 sei 1 Meter statt 5 Meter. Gegenüber Parzelle 4370 sei die Ein-
räumung eines Näherbaurechts verfügt worden, welches vor Baubeginn
beizubringen sei. Dies entspreche der üblichen Praxis der Gemeinde.
Betreffend Grenzabstände sei irrtümlicherweise Art. 38 BG als gesetzli-
che Grundlage angegeben, statt Art. 77 in Verbindung mit Art. 90 KRG.
Es handle sich um einen Irrtum, der jedoch keine Nachteile für die Be-
schwerdeführerin gehabt habe. Die Baubehörde müsse nur sicherstellen,
dass die Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten bei künftigen
Bauten nicht das Baugesetz verletze. Deswegen habe sie eine entspre-
chende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf den beteiligten
Parzellen im Grundbuch einzutragen. Befinde sich eine beteiligte Parzelle
im Eigentum eines Dritten, müsse die Bauherrschaft einen entsprechen-
den Dienstbarkeitsvertrag abschliessen. Es sei langjährige Praxis der
Gemeinde, dass solche Vereinbarungen nicht bereits zum Zeitpunkt der
Baubewilligung sondern erst vor Baubeginn vorliegen müssten, verbun-
den mit den entsprechenden Einträgen im Grundbuch. Dies entspreche
Art. 90 Abs. 2 KRG.

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Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin gebe es bei jeder Lie-
genschaft eine Berg- und Talseite, was sich aus den Höhenkoten heraus-
lesen liesse. Die Berg- und Talseite werde bei jeder Baute individuell
festgelegt, was dem Baugesetz der Gemeinde entspreche.
Die Beschwerdeführerin mache geltend, die Erschliessung sei für Sa-
nitätsfahrzeuge und Feuerwehr nicht genügend. Dies treffe nicht zu. Die
Bauparzelle werde über Parzelle 3713 (Fussweg) und durch die Tiefgara-
ge erschlossen.
Die Gemeinde sei überzeugt, durch eine Veränderung der Fassadenge-
staltung des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4344, Haus 3, könne den
Vorschriften von Art. 43 Abs. 2 BG entsprochen werden. Allerdings müsse
die Änderung der Fassadengestaltung so ausfallen, dass damit auch die
Form nach aussen verändert werde.
Weil die Einsprache der Beschwerdeführerin teilweise gutgeheissen wor-
den sei, seien ihr nur ¾ der Kosten des Einspracheverfahrens überwälzt
worden und sie habe nur eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung
zu entrichten. Dies sei korrekt.
7.
Am 30. August 2013 beantragte die Baugesellschaft B._____ (Beschwer-
degegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie eingetreten
werden könne. Der Beschwerdeführerin fehle die Legitimation weitge-
hend. In Bausachen sei diese nur gegeben, wenn vom Bauvorhaben Be-
einträchtigungen ausgingen, die sich auf das Grundstück des Einspre-
chers spürbar in einer Weise negativ auswirkten, dass er mehr als die All-
gemeinheit betroffen sei. Diese Voraussetzung sei bezüglich der bean-
standeten Erschliessung nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin räume ein,
dass die Zufahrt zur bestehenden Tiefgarage auf Parzelle 3713 und damit
zu Parzelle 4344 bzw. als Baustellenzufahrt gewährleistet sei. Sie bewei-
se nicht, dass sich die behauptete ungenügende Zufahrt negativ auf sie
auswirken könnte. Schon bei der Erteilung der Baubewilligung vom

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23. Februar 2004 sei die Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilien-
hauses auf Parzelle 4344 erteilt worden. Damals habe die Beschwerde-
führerin nicht dagegen remonstriert. Die gleiche Argumentation bezüglich
Legitimation gelte für den Fussweg, die behauptete Verletzung des
Grenzabstands, die Gebäudehöhe, die AZ und die Gestaltung.
Die Beschwerdeführerin habe den Einwand der Verletzung des Zweit-
wohnungsverbots in ihrer Beschwerde explizit fallen lassen (Seite 6
Ziff. 1), weswegen sich eine Stellungnahme erübrige. Aus der AZ-
Berechnung ergebe sich, dass die AZ über alle von der AZ-Einheit erfass-
ten Grundstücke eingehalten werde. Diese AZ-Berechnung sei bereits
dem identischen Baugesuch von 2004 zugrunde gelegen. Dieses sei da-
mals bewilligt worden. Die anrechenbare Grundstücksfläche sei 1‘933 m²,
was sich aus dem Plan "Diverse Berechnungen" ergebe. Bei einer aGF
von 676 m² auf Parzellen 3713 und 4343 - 4345 resultiere somit eine
zulässige AZ von weniger als 0.35. Weil der Haupteingang im Erdge-
schoss und nicht im Untergeschoss liege, seien Korridore und Treppe im
Untergeschoss nicht anrechenbar. Korridore und Treppe im Unterge-
schoss erschlössen nur nicht anrechenbare Geschossflächen im Erdge-
schoss, weswegen sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG bei der AZ-
Berechnung nicht zu berücksichtigen seien.
Art. 77 Abs. 1 KRG verlange nur eine schriftliche Vereinbarung und nicht
ein Näherbaurecht in Form einer Dienstbarkeit. Es bedürfe lediglich einer
Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. Diese könne gemäss
Art. 90 Abs. 2 KRG erst unmittelbar vor Baubeginn erfolgen.
Aus dem Einspracheentscheid ergebe sich, dass die Baugesuchstellerin
auch mit der E._____AG als Eigentümerin von Parzelle 4344 und eben-
falls Mitglied der Baugesellschaft B._____ ein Näher- bzw. Grenzbaurecht
vor Baubeginn zu vereinbaren habe. Dies ergebe sich aus Ziff. 2.3 auf
Seite 4 des Einspracheentscheides. Zudem erkläre sich die Beschwerde-
gegnerin 2 hiermit ausdrücklich damit einverstanden, das fragliche

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Grenzbaurecht vor Baubeginn zu errichten und im Grundbuch anzumer-
ken.
Die E._____AG von C._____ sei Mitglied der Baugesellschaft und derzeit
Eigentümerin von Parzelle 4344, was heisse, dass diese mit dem Näher-
baurecht einverstanden sei und dem Bauamt vor Baubeginn eine ent-
sprechende Vereinbarung zwecks Anmerkung derselben im Grundbuch
einreichen werde.
Hier weise das Baugelände eine Neigung auf. Eine Hanglage werde vom
Art. 41 Abs. 2 BG nicht verlangt, auch keine bestimmte Neigung des Bau-
grundes. In der südwestlichen Hausecke liege das gewachsene Terrain
auf 1‘055.16 m.ü.M. Bei 10 Meter Gebäudehöhe sei die Höhenkote dort
auf 1‘066.19 m.ü.M. Der First befinde sich auf 1‘063.40 m.ü.M. Die Ge-
bäudehöhe sei somit eingehalten. Bei der nordwestlichen Ecke befindet
sich das gewachsene Terrain auf 1‘055.56 m.ü.M. Der First dürfe die
Höhenkote von 1‘065.56 m.ü.M. somit nicht überschreiten. Er befinde sich
auf 1‘063.40 m.ü.M. Damit sei die Gebäudehöhe auch bei der nordwestli-
chen Gebäudeecke eingehalten.
Es bestehe eine Zufahrt zur Tiefgarage und von dort aus ein direkter Zu-
gang zum Haus 3. Über die Tiefgarage könne das Haus 3 jederzeit auch
durch Ambulanzfahrzeuge erreicht werden. Oberirdisch sei die Bauparzel-
le über einen Fussweg erschlossen. Sie verfüge über ein Fuss- und
Fahrwegrecht auch für die Bauzufahrt. Es bestünden entsprechende
Fahrwegrechte zulasten von Parzellen 7313, 4346, 3713, 4343, 1126,
4345 und 1818. Von der Einfahrt zur Tiefgarage bis zum vorgesehenen
Gebäude betrage die Wegstrecke ca. 45 Meter. Kranke und Verletzte
könnten in kürzester Zeit zur Ambulanz gebracht werden. Löschfahrzeuge
könnten zum Gebäude zufahren.
Bereits 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4344 mit einem identischen
Einfamilienhaus bewilligt gewesen, wo keine oberirdische Zufahrt bis zum

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Haus vorgesehen gewesen sei. Diese sei somit genügend. Für eine Bau-
stelleninstallation sei genügend Platz auf Parzelle 4344 vorhanden.
Betreffend Gleichartigkeit habe die Baubehörde in gleich gelagerten Fäl-
len Baugesuche ebenfalls bewilligt. Würden die Fassaden anders als ge-
plant gestaltet und die Materialisierung des Daches geändert, verändere
sich das Erscheinungsbild der Gebäude und diese seien nicht mehr iden-
tisch bzw. gleichartig. Die Gleichartigkeit könne mit einer anderen Fassa-
dengestaltung beseitigt werden. Eine Abweisung des Baugesuchs des-
wegen wäre nicht verhältnismässig. Die Gemeinde habe hier einen erheb-
lichen Ermessensspielraum.
8.
Am 13. September 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren
Anträgen fest. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BG könne durch Miteinbezug unmit-
telbar an die Bauparzelle angrenzender Grundstücke die AZ erhöht wer-
den. Somit könnten nicht unmittelbar angrenzende Grundstücke e contra-
rio nicht einbezogen werden. Es stimme nicht, dass die anrechenbare
Landfläche 1‘932 m² betrage. Sie betrage 1‘522 m². Die Beschwerdelegi-
timation sei gegeben (unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Ansonsten können der Replik keine
neuartigen Argumente entnommen werden.
9.
Am 26. September 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an
ihren Anträgen fest. Richtig gerechnet, betrage die anrechenbare Land-
fläche der AZ-Einheit 1‘933 m² (Waldfläche auf Parzelle 3713 18 m², auf
Parzelle 4345 67 m²). Bei der Berechnung einer AZ-Einheit mehrerer Par-
zellen spiele die Prozentgrenze von Art. 38 BG keine Rolle. Sinn und
Zweck einer solchen AZ-Einheit sei es eben, dass auf allen erfassten Pa-
rzellen insgesamt die zulässige AZ nicht überschritten werde, was hier
der Fall sei. Es müsse auch nicht jede Parzelle unmittelbar benachbart
sein. Dass mehrere Parzellen zusammen überbaut werden könnten und

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damit als eine Bauparzelle die AZ-Vorschriften einhielten, entspreche
langjähriger Praxis und widerspreche auch keinen gesetzlichen Bestim-
mungen. Auf der Gesamtfläche werde die AZ auch nicht um 15 % erhöht,
wie im Fall von Art. 38 Abs. 1 BG, wo eine Parzelle aGF an eine benach-
barte Bauparzelle abgebe.
10.
Am 21. Oktober 2013 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an
ihren Anträgen fest. Parzelle 4346 zähle zur AZ-Einheit und sei daher bei
der AZ-Berechnung mitzuberücksichtigen. Auch Parzelle 4343 mit 411 m²
gehöre zur AZ-Einheit. Diese Fläche fehle in der Berechnung der anre-
chenbaren Grundstücksfläche in der Replik. Rechne man die durch die
Beschwerdeführerin ermittelte Landfläche von 1‘607 m² hinzu, ergebe
sich eine anrechenbare Landfläche von 2‘018 m² - 85 m² Waldfläche (die-
se sei in der AZ-Berechnung in Abzug gebracht worden) = 1‘933 m². Die
Berechnung der Beschwerdeführerin sei fehlerhaft.
Es stimme nicht, dass Art. 77 KRG verlange, eine Vereinbarung zwischen
Nachbarn betreffend Unterschreitung des Grenzabstandes müsse vor der
Erteilung der Baubewilligung vorliegen. C._____ sei zusammen mit der
D._____AG Mitglied der Baugesellschaft B._____ und einzelzeichnungs-
berechtigter Verwaltungsrat der E._____AG, Eigentümerin von Parzelle
4370. Die E._____AG werde die schriftliche Zustimmung zur Unterschrei-
tung des Grenzabstandes vor Baubeginn erteilen. Entsprechende Zusi-
cherungen würden abgegeben.
11.
Mit Schreiben vom 24. März 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin 2,
den Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung zu ertei-
len. Diese Massnahme diene dazu, die Frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG
zu wahren und damit das Erlöschen der angefochtenen Baubewilligungen
zu verhindern. Die Beschwerdegegnerin 1 bekundete mit Schreiben vom
3. April 2014 ihr Einverständnis mit dem Gesuch der Beschwerdegegne-

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rin 2. Auch die Beschwerdeführerin teilte am 3. April 2014 mit, dass sie
keine Einwände gegen die Erteilung der aufschiebenden Wirkung habe.
Mit Verfügung vom 7. April 2014 erteilte der vorsitzende Richter den bei-
den Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bilden der kommunale
Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. April, mitgeteilt am
30. Mai 2013, betreffend das Baugesuch Nr. 2012-0122, Neubau Einfami-
lienhaus auf Parzelle 4344, Via F._____ 23 in X._____, sowie die ent-
sprechende Baubewilligung vom 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, mit
welcher dem Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 unter diversen Auf-
lagen entsprochen worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die
Beschwerdegegnerin 1 den Einspracheentscheid und die Baubewilligung
zu Recht erlassen hat.
b)
Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin zu klären.
Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG;
SR 700) lautet wie folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1.
(…)
2.
(…)
3.
Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a.
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht,
b.
die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4.
(…)

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Der Verweis im eben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesge-
setzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesge-
setzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Ja-
nuar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG i.V.m.
Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimationserfordernisse,
die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften entwickelt haben,
auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG an-
wendbar ist (vgl. AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a.
2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur
Beschwerdeerhebung
gemäss
Art.
50
des
Gesetzes
über
die
Verwaltungsrechtspflege
(VRG;
BR
370.100)
muss
folglich
den
Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89
Abs. 1 BGG genügen.
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89
Abs. 1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitge-
genstand bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.3 und 1.4): Zur Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss
Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a),
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt
(lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der
Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache
verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung
des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum
Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher
Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die
tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den

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Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom
28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001
S. 4236).
Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen.
Vielmehr muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere
Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen,
ansonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine
unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine
unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung
der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines
Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt
bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der
Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an
das
Baugrundstück
angrenzt
oder
allenfalls
nur
durch
einen
Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E.2b S. 174 mit
Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995
E.2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.; AEMISEGGER / HAAG, Kommentar zum
RPG, Zürich 2010, Art. 33 N. 57 ff.).
Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor,
braucht
das
Anfechtungsinteresse
nicht
mit
dem
Interesse
übereinzustimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person
als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (vgl. KARLEN, Das neue
Bundesgerichtsgesetz,
Basel
2006,
S. 52;
BEUSCH
/
MOSER
/
KNEUBÜHLER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor
dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann
mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener
Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne
auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein
praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen

- 16 -
von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches
Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE
133 II 249 E.1.3.2 S. 253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle
des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element des praktischen
tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintretenskriterium, mit
welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden
kann (AEMISEGGER, Erste Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in:
Jusletter vom 10. November 2008 N. 52 und 65).
Vorliegend befindet sich das Grundstück der Beschwerdeführerin in
unmittelbarer Nachbarschaft zu denjenigen der Beschwerdegegnerin 2.
Laut telefonischer Auskunft des Grundbuchamtes X._____ vom
28. Januar
2014
ist
die
Beschwerdeführerin
Eigentümerin
von
Stockwerkeinheiten
51383,
450/1000
Miteigentumsanteil
an
Parzelle 3657 und Stockwerkeinheit 51384, 550/1000 Miteigentumsanteil
an Parzelle 3657. Die Südgrenze von Parzelle 3657 liegt etwa 10 Meter
von der nächsten Grenze zu Parzelle 4344 und ca. 25-27.5 Meter von der
nächsten Grenze zu Parzelle 4345 entfernt. Diese räumliche Nähe
begründet eine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin. Sie ist
damit zumindest in tatsächlicher Hinsicht stärker vom Bauvorhaben
berührt als die Allgemeinheit.
Die Beschwerdegegnerin 2 geht von einer rügebezogenen Beurteilung
der Legitimation aus, wenn sie anführt, der Beschwerdeführerin fehle die
Legitimation weitgehend, weil diese in Bausachen nur gegeben sei, wenn
vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die sich auf das
Grundstück der Beschwerdeführerin spürbar in einer Weise negativ aus-
wirkten, dass sie mehr als die Allgemeinheit betroffen sei und diese Vor-
aussetzung sei bezüglich der beanstandeten Erschliessung, des bean-
standeten Fusswegs, der behaupteten Verletzung des Grenzabstandes,
der Gebäudehöhe, der Ausnützungsziffer (AZ) und der Gestaltung nicht
gegeben. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Mit ihrer

- 17 -
rügespezifischen Beurteilung vermengt die Beschwerdegegnerin 2
Beschwerdelegitimation
und
Beschwerdegründe.
Die
Beschwerdelegitimation richtet sich ausschliesslich nach Art. 50 VRG
bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, ist die
Beschwerdeführerin mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen,
wenn ihr durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen
entstehen
würde
(vgl.
BGE
137 II 30
E.2.3
S. 34).
Dass
die
Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist
vorliegend unbestritten. Ebenso wurde vorstehend gezeigt, dass sie in
tatsächlicher Hinsicht stärker als die Allgemeinheit vom Bauvorhaben
berührt ist. Das schutzwürdige Interesse an der Aufhebung oder
Änderung des vorinstanzlichen Entscheids bzw. der konkrete praktische
Nutzen der Beschwerdeführerin besteht mithin darin, dass das
Bauvorhaben nicht verwirklicht würde, wenn sie mit ihren Rügen
durchdringen würde (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_240/2008
vom 27. August 2008 E.6.1; ferner AEMISEGGER, a.a.O., N. 55). Würden
die
vorgebrachten
Rügen
betreffend
Erschliessung,
Fussweg,
Grenzabstand, Gebäudehöhe, AZ und Gestaltung auch nur einzeln
zutreffen, müsste die erteilte Baubewilligung aufgehoben werden. Zum
Beispiel ist eine hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG
eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 Abs. 2
lit. b
RPG).
Bei
einer
ungenügenden
Erschliessung
würde
die
Baubewilligung verweigert. Die Beschwerdeführerin ist somit im Sinne
von Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG von der Erteilung der
Baubewilligung besonders betroffen und hat an deren Aufhebung ein
schutzwürdiges Interesse (vgl. zu alldem das Urteil des Bundesgerichts
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Auf die überdies frist- und formgerecht
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.

- 18 -
2. a)
Materiell ist primär auf die Frage der AZ bzw. der anrechenbaren Grunds-
tücksfläche einzugehen. Die Beschwerdegegnerinnen sind der Meinung,
infolge des Bestehens der – letztlich unbestritten aus Parzellen 3713,
4343, 4344, 4345 und 4346 bestehenden – AZ-Einheit, müsse die AZ le-
diglich über alle von der AZ-Einheit erfassten Grundstücke eingehalten
werden und nicht auf den jeweiligen Bauparzellen. Einerseits spiele es
keine Rolle, wenn auf den Bauparzellen selbst die AZ von 0.35 überschrit-
ten werde und anderseits sei die Prozentgrenze im Sinne von Art. 38 des
Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), wonach auf der Bauparzelle
die in der betreffenden Bauzone geltende AZ infolge der AZ-Einheit
höchstens um 15 % erhöht werden dürfe, nicht anwendbar. Es handle
sich dabei um eine Praxis der Gemeinde. Dieser Ansicht der Beschwer-
degegnerinnen kann – wie nachstehend gezeigt wird – nicht gefolgt wer-
den.
b)
Im alten BG, letztmals revidiert am 26. September 2004, von der Regie-
rung genehmigt am 18. Januar 2005, lautete die vorliegend zur Diskussi-
on stehende Regelung wie folgt:
Art. 56 Anrechenbare Landfläche
Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, baulich noch
nicht ausgenützte Grundstückfläche innerhalb der Bauzone.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzellen unmittel-
bar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind,
können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern
sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die
im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der be-
treffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht wer-
den.

- 19 -
Im Urteil R 05 59 vom 11. November 2005 hatte das Verwaltungsgericht
zu entscheiden, ob die Auffassung der Gemeinde richtig sei, wonach bei
einer AZ-Einheit unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche
Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit zusammen-
gefasst werden dürften und die sich daraus ergebende Gesamtfläche als
Grundlage für die Berechnung der AZ diene, unabhängig davon, wo auf
der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wieviel jede
Parzelle dafür effektiv an anrechenbarer Geschossfläche (aGF) zur Ver-
fügung gestellt habe. Gemäss der Auffassung der Gemeinde sei einzig
massgebend, dass auf der Gesamtfläche die zonengemässe AZ nicht
überschritten werde und dass davon der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG zu un-
terscheiden sei, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes
Baugrundstück aGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem
Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Das Verwal-
tungsgericht schrieb dazu in Erwägung 2c-e Folgendes:
"c)
Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56
BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auf-
fassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich,
was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festge-
legt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ miteinbezogen wer-
den können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach
abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen „Mit-
einbezug“ die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um
max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen
Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf,
wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der ge-
meindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene
Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zu-
mal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist ge-
sagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die
von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. eines virtuellen Grundstückes) bil-
det.
d)
Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten
grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt
sich z.B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326
[dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass
Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen, und nicht etwa von einer Parzel-

- 20 -
le auf eine „AZ-Einheit“ oder von einer „AZ-Einheit“ auf eine andere „AZ-Einheit“,
transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt,
findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzli-
che Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Par-
zelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vor-
kommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indes-
sen vom Baugesetz nicht vorgesehen und entsprechend ist ein Abstellen auf die
Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht
möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden
muss.
e)
Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-
Einheiten kann die Gemeinde aus den in den Baubewilligungen vorgenomme-
nen Auflagen (grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn über-
haupt, als privat-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den be-
teiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit
verhält, ist Sache des Zivilrichters.“
Im neuen BG vom 13. Juni 2010, genehmigt am 18. Januar 2011, hat die
Gemeinde die anrechenbare Grundstücksfläche in Art. 38 BG neu gere-
gelt. Dieser neue Art. 38 BG lautet wie folgt (Änderungen gegenüber dem
alten BG durch das Gericht kursiv hervorgehoben):
Art. 38 Anrechenbare Grundstücksfläche
Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste (baulich
noch nicht ausgenützte [Anmerkung des Gerichts]) Grundstücksfläche innerhalb
der Bauzone. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund- und Grober-
schliessung.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar
angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, kön-
nen für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern sie
mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im
Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betref-
fenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden.
Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder
Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser
AZ-Einheit beteiligten Grundstücke.

- 21 -
Geändert hat sich gegenüber Art. 56 Abs. 2 des alten BG in der massge-
benden Bestimmung Art. 38 Abs. 2 BG nichts. Auch der neue Abs. 3 von
Art. 38 BG vermag daran nichts zu ändern. Dieser, welcher wohl eine ge-
setzgeberische Reaktion auf das Urteil R 05 59 des Verwaltungsgerichts
vom 11. November 2005 darstellen soll, sagt lediglich aus, dass Grunds-
tücke, die gemäss Art. 38 Abs. 2 BG für die Berechnung der AZ miteinbe-
zogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist, eine AZ-
Einheit bilden. Einzige Rechtsfolge dieser AZ-Einheit, die sowohl nach
dem alten als auch nach dem neuen BG nur gemäss der in Abs. 2 von
Art. 38 BG enthaltenen Regeln gebildet werden kann, ist es nämlich, dass
Änderungen und Verfügungen betreffend diese AZ-Einheit der Zustim-
mung der Eigentümer der beteiligten Grundstücke bedürfen. Abs. 3 von
Art. 38 BG hat somit rein deklaratorischen Charakter und benennt das Er-
gebnis der in Abs. 2 formulierten Regeln als AZ-Einheit. Dass über Abs. 3
der genannten Bestimmung die in Abs. 2 formulierte 15 %-Regel umgan-
gen oder gar ausgehebelt werden könnte, kann der Bestimmung nicht
entnommen werden. Somit sind die Schlussfolgerungen des Urteils
R 05 59 des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 nach wie vor
einschlägig und es gilt, dass die Bildung von AZ-Einheiten in dem von den
Beschwerdegegnerinnen verstandenen und offenbar trotz des Präjudizes
R 05 59 nach wie vor praktizierten Sinne vom Baugesetz nicht vorgese-
hen ist und entsprechend ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer sol-
chen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich ist. Die
gemeindliche Praxis muss damit erneut als gesetzeswidrig bezeichnet
werden (vgl. dazu bereits das Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 180
vom 20 Februar 2014). Die Folge davon ist, dass – entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdegegnerinnen – nicht aGF in der ganzen, als solche
von den Beschwerdegegnerinnen verstandenen AZ-Einheit verschoben

- 22 -
werden darf, sondern zum Einen nur, sofern sie in der gleichen Bauzone
wie das Baugrundstück liegen, an dieses unmittelbar angrenzen oder le-
diglich durch Strassen oder Bäche davon getrennt sind. Zum Anderen gilt
die weitere Beschränkung, dass auf der Bauparzelle durch den Miteinbe-
zug anderer Parzellen die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnüt-
zungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden darf. Folglich darf vorlie-
gend Parzelle 4345 lediglich von Parzellen 4344 und 3713 aGF beziehen,
Parzelle 4344 lediglich von Parzellen 4343, 3713 und 4345.
3.
In Bezug auf die AZ bzw. die aGF ist die Beschwerdeführerin der Ansicht,
die Treppe und der Gang im UG seien anrechenbare Flächen, weil sie
auch anrechenbare Räume in den oberen Geschossen erschliessen wür-
den. Die Beschwerdegegnerinnen führten dazu aus, die Beschwerdefüh-
rerin verkenne, dass sich der Haupteingang im Erdgeschoss und nicht im
Untergeschoss befinde. Der oberirdische Zugang sei zwar nicht mit Fahr-
zeugen erreichbar, was aber eine Qualifikation desselben als Hauptein-
gang nicht ausschliesse. Der Gang und die Treppe im Untergeschoss
würden somit ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen im
Untergeschoss erschliessen, weshalb sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG
bei der AZ-Berechnung nicht zu berücksichtigen seien. Dies entspreche
einer langjährigen Praxis der Gemeinde. Dieser Argumentation der Be-
schwerdegegnerinnen kann nicht gefolgt werden. Die angebliche Praxis
verstösst nämlich gegen Art. 37 Abs. 2 lit. d BG, wonach Korridore, Trep-
pen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen
erschliessen, nicht angerechnet werden. Im ähnlich gelagerten Urteil des
Verwaltungsgerichts R 12 1 E.14b – von der Beschwerdegegnerin 1 bis
heute unwidersprochen – wurde beispielsweise festgestellt, dass hinter
der Eingangstür von der Tiefgarage liegende Räumlichkeiten anzurech-
nen seien, weil sie ebenfalls anrechenbare Räume in den oberen Ge-
schossen erschliessen würden. Dies ist auch hier der Fall, erschliessen

- 23 -
doch der Gang und die Treppe anrechenbare Räume in den oberen Ge-
schossen und sind somit anzurechnen.
4.
Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass es nicht Sache des
Gerichts ist, herauszufinden, ob infolge dieser veränderten Ausgangslage
für die beiden Bauprojekte noch genügend aGF zur Verfügung steht und
ob die resultierende Erhöhung der AZ auf den Bauparzellen höchstens
15 % der in der Wohnzone A geltenden AZ von 0.35 (vgl. Art. 26 i.V.m.
Art. 36 BG) ausmacht. Folglich ist vorliegende Beschwerde gutzuheissen,
der Einspracheentscheid und die Baubewilligung aufzuheben und die Sa-
che an die Gemeinde zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens
im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig zulasten der Beschwerdegegnerinnen 1
und 2, welche zudem die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin nach
Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen haben. Der Rechtsver-
treter der Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 24. Oktober
2013 eine Honorarnote in der Höhe von Fr. 21'291.10 ein. Allerdings kann
die darin enthaltene Rechnung vom 7. Januar 2013 in der Höhe von
Fr. 9'299.40, welche offensichtlich nicht das vorliegende Verfahren betrifft,
nicht berücksichtigt werden. Somit ist die Honorarnote um diesen Betrag
auf Fr. 11'991.70 zu kürzen. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) setzt die urteilende Instanz die
Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie
geht dabei gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der ent-
schädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rech-
nung gestellt wird, soweit der geltend gemachte Aufwand angemessen
und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2). Art. 3 Abs. 1 HV hält

- 24 -
sodann fest, dass als üblich ein Stundenansatz zwischen 210 und 270
Franken gelte. Vorliegend kann der eingereichten Honorarnote der Auf-
wand in Stunden nicht vollumfänglich entnommen werden. Allerdings
rechnete der Rechtsvertreter mit einem Ansatz von Fr. 450.-- statt der üb-
lichen Fr. 270.-- pro Stunde und seine Honorarnote wäre entsprechend zu
kürzen. Mangels Einreichen einer Honorarvereinbarung kann die urteilen-
de Instanz jedoch ohnehin davon absehen, für die Festsetzung der Par-
teientschädigung die Anwaltsrechnung beizuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV).
Dem gerichtlichen Ermessen nach erscheint folglich für beide Verfahren
R 13 160 und 161, welche praktisch identisch sind und einen geringen
Schwierigkeitsgrad aufweisen, eine pauschale Entschädigung in der Höhe
von Fr. 5'000.-- gerechtfertigt. Somit haben die Beschwerdegegnerinnen 1
und 2 die Beschwerdeführerin für das vorliegende Verfahren je hälftig mit
Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) ausseramtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Einspracheentscheid und die
Baubewilligung aufgehoben und die Sache an die Gemeinde zur Weiter-
führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
523.--
zusammen
Fr.
2'523.--

- 25 -
gehen je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ und der Baugesellschaft
B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ und die Baugesellschaft B._____ entschädigen
die A._____AG aussergerichtlich je hälftig mit total Fr. 2‘500.-- (inkl.
MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]