gr_gerichte · R 2017 35 · 2017-12-15 · de
licenza edilizia (opposizione edilizia)

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 35
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 15. Dezember 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

- 2 -
1.
Am 1. Juli 2016 stellte die C._____ AG bei der Baukommission der Ge-
meinde X._____ folgende drei Baugesuche:
•
Baugesuch Nr. _____, Neubau Doppeleinfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus C
und D);
•
Baugesuch Nr. _____, Neubau Doppeleinfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus E
und F);
•
Baugesuch Nr. _____, Neubau Einfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus G).
Die Baugesuche wurden am 8. Juli 2016 publiziert.
2.
Am 19. Juli 2016 erhob A._____ für sich und seine Familie sowie für die
Familien D._____, E._____ und F._____ dagegen Einsprache und
bemängelte die seines Erachtens durch das Bauvorhaben stark erschwer-
te Zufahrt zu den Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828. Zudem sei der Si-
tuationsplan nicht von einem Geometer unterzeichnet. Zur Ergänzung der
Einsprache werde eine Fristerstreckung beantragt.
3.
Mit Schreiben vom 20. Juli 2016 gewährte ihm das Bauamt X._____ eine
Fristerstreckung zur Ergänzung der Einsprache bis zum 20. August 2016.
4.
Am 19. August 2016 reichten die Eheleute D._____, F._____, B._____
und A._____ sowie E._____ bei der Gemeinde X._____ die ergänzte Ein-
sprache ein mit dem Antrag auf Abweisung der Baugesuche. Dabei rüg-
ten sie im Wesentlichen, dass die Pläne bezüglich des Verlaufs des ge-
wachsenen Terrains unvollständig seien, die Vermassung der Pläne dürf-
tig und uneinheitlich und die zulässige Gebäudehöhe des Hauses G an
der Südfassade überschritten sei, die überdachten Sitzplätze der Häuser
D und G den Grenzabstand nicht einhielten, Art. 73 KRG verletzt sei, bei
der Berechnung der Ausnützungsziffer das Untergeschoss zu Unrecht
nicht mitberücksichtigt worden sei und dass der geplante Ausnützungs-
transport ab Parzelle 1130 auf Parzelle 1131 unzulässig sei.

- 3 -
5.
Am 24. August 2016 nahm die Kantonspolizei Graubünden zum Projekt
Stellung und kam dabei zum Schluss, dass die Verkehrssicherheit der Zu-
fahrt mit Massnahmen erreichbar sei.
6.
Am 30. August 2016 reichte die C._____ AG beim Bauamt X._____ eine
Projektanpassung für das Haus G ein. Gleichzeitig beantragte sie die Ab-
weisung der Einsprache. Die Projektänderung des Hauses G beinhaltete
eine Verlegung der Eingangstreppe näher an die Hausfassade und die
Verlegung der Sitzplatzüberdachung von Süden nach Westen.
7.
Am 9. September 2016 wurde die Projektanpassung des Baugesuchs
Nr. _____ (Haus G) nochmals publiziert.
8.
Dagegen erhoben die Eheleute D._____, F._____, B._____ und A._____
sowie E._____ am 29. September 2016 wiederum Einsprache mit dem
Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. Dabei rügten sie unter anderem,
dass ihnen die Vernehmlassung und die geänderten Pläne nicht zuge-
stellt worden seien, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.
Des Weiteren hätten die Profile am 9. September 2016 nicht ordentlich
gestanden oder seien bereits teilweise entfernt worden.
9.
Am 5. Oktober 2016 nahm die C._____ AG zur Einsprache vom 29. Sep-
tember 2016 Stellung und beantragte unter Verweis auf die Stellungnah-
me vom 30. August 2016 die Abweisung derselben.
10.
Mit Schreiben vom 13. Oktober 2016 teilte die Baukommission X._____
der C._____ AG verschiedene Mängel an den Baugesuchen mit.
11.
Am 28. Oktober 2016 reichte die C._____ AG beim Bauamt X._____ eine
Ergänzung ihres Bauprojekts ein.

- 4 -
12.
Am 8. Dezember 2016 beschloss die Baukommission X._____, dass die
Einsprachen gegen die drei Baugesuche abgewiesen und diese bewilligt
würden. Dabei erlegte die Baukommission der Bauherrschaft auf, die je-
weils in den Untergeschossen liegenden Räumlichkeiten dürften nicht für
Wohn- und Gewerbezwecke genutzt werden.
13.
Gegen den Einspracheentscheid und die Baubewilligungen der Baukom-
mission vom 8. Dezember 2016 erhoben die Eheleute D._____, F._____,
B._____ und A._____ sowie E._____ am 2. Januar 2017 Einsprache an
den Gemeindevorstand X._____ und beantragten die Aufhebung der Ein-
spracheentscheide und der Baubewilligungen sowie die Abweisung der
Baugesuche.
14.
Am 9. Januar 2017 beantragte die C._____ AG die Abweisung der Ein-
sprache.
15.
Am 26. Januar 2017 fand ein Augenschein unter Anwesenheit der Betei-
ligten statt.
16.
Ebenfalls am 26. Januar 2017 hielten die Einsprecher an ihren Aus-
führungen fest.
17.
Am 10. März 2017 wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache
gegen den Einspracheentscheid der Baukommission vom 8. Dezember
2016 ab und bewilligte die Baugesuche Nr. _____ (Haus C und D) und
_____ (Haus E und F) vom 1. Juli 2016 mit den von der Baukommission
verfügten Auflagen. Ebenfalls bewilligt wurde das Baugesuch Nr. _____
(Haus G) vom 1. Juli 2016, abgeändert aufgelegt am 9. September 2016,
mit den von der Baukommission verfügten Auflagen. Zur Begründung hielt
der Gemeindevorstand im Wesentlichen was folgt fest:

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•
Das nach Art. 43 KRVO nötige Baugespann sei vor der Durchführung
des Augenscheins nochmals errichtet worden. Relevant seien lediglich
die Pläne für die zu erstellenden Bauten. Anhand der vorhandenen
Pläne hätten sich die Einsprecher ein Bild davon machen können, wie
die Bauten in Zukunft aussähen. Dies gelte auch für die Profilierung
der Aufschüttungen.
•
Bezüglich Höhenangaben seien ausschliesslich die Angaben der Ko-
ordinatenliste vom 22. August 2016 relevant. Die langjährige kommu-
nale Praxis bezüglich Berechnung der Gebäudehöhe sei damit zu er-
klären, dass das Abstellen auf die Mitte der Fassade je nach gewach-
senem Terrain zu verfälschten Ergebnissen führe. Die Mittelung der
Gebäudeecken zur Eruierung der Gebäudehöhe führe zu adäquateren
Ergebnissen und entspreche dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG.
•
In Bezug auf Art. 34 BG nutze die Gemeinde den ihr zustehenden Be-
urteilungs- und Ermessensspielraum. Zudem habe die Gemeinde auf
den Nachbarparzellen 1130 und 2135 demselben Bauherrn dieselbe
Bauweise mit Aufschüttungen rechtsgültig bewilligt. Eine plötzliche Be-
jahung einer Beeinträchtigung des Orts-, Strassen- und Landschafts-
bilds durch die geplanten Aufschüttungen liefe der Rechtssicherheit
zuwider.
•
Aus den eingereichten Plänen sei ersichtlich, dass die geplanten Auf-
schüttungen die Höhe von 1 m nicht überstiegen. Selbst bei der von
den Einsprechern geltend gemachten Aufschüttung von 1.88 m wären
die gesetzlichen Vorgaben von Art. 76 Abs. 2 KRG eingehalten, da die
Böschung um 1 m zurückversetzt werde und die Aufschüttung somit
im Ausmass der Rückversetzung höher gebaut werden dürfte. Bei der
Bauabnahme könne zudem die konkrete Aufschüttung anhand der
Höhenkoten vermessen und kontrolliert werden.
•
Die Praxis der Gemeinde X._____ bei der AZ-Berechnung sei gross-
zügig, indem im Untergeschoss befindliche Trockenräume und
Waschküchen seit jeher nicht zur Ausnützungsziffer hinzugerechnet
würden. Die entsprechenden Räume in den Untergeschossen würden
somit auch hier nicht zur Ausnützungsziffer hinzugerechnet.
•
Die Nutzungsübertragung von den Parzellen 1130 und 2135 auf Par-
zelle 1131 im Umfang von 31 m2 BGF sei zulässig. Auch bei den Häu-
sern A und B liege kein Verstoss gegen das Baugesetz vor. Es sei
richtig, dass die Parzelle 1131 lediglich ein Ausmass von 1'556 m2
aufweise. Die Referenzfläche zur Berechnung der Ausnützungsziffer
betrage, inkl. Nutzungstransport, 1'587 m2. Deshalb werde in den
Baugesuchen und den Bewilligungen betreffend die AZ-Berechnung
die Referenzfläche von 1'587 m2 verwendet.

- 6 -
•
Gemäss Schreiben der Kantonspolizei vom 24. August 2016 seien
sowohl die geforderten Sichtweiten als auch die Mindestbreite der Er-
schliessungsstrasse eingehalten. Überdies werde mit der Bewilligung
der eingereichten Baugesuche gleichzeitig darüber entschieden, dass
die Strasse auf 3 m verschmälert werde.
18.
Dagegen erhoben B._____ und A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer)
am 27. April 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Baugesuche
Nrn. _____, _____ und _____ seien abzuweisen und somit die erteilten Bau-
bewilligungen aufzuheben.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Bauherrin."
In formeller Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer die Gewährung
der aufschiebenden Wirkung. Begründend führten sie im Wesentlichen
was folgt aus:
•
Die in den Projektänderungsplänen vom 30. August 2016 eingezeich-
neten Höhen betreffend das gewachsene Terrain stimmten nicht mit
den Aufnahmen vom 22. August 2016 überein. Die entsprechenden
Werte wichen je nach Fassadenansicht ab. Die Pläne seien nur un-
vollständig berichtigt worden und widersprächen sich nach wie vor.
•
Am 27./28. Oktober 2016 seien von der Bauherrschaft geänderte Plä-
ne eingereicht worden. Da diese Pläne nicht mit der letzten aktenkun-
digen Stellungnahme vom 5. Oktober 2016 eingereicht worden seien,
sei davon auszugehen, dass nach Eingang derselben im Rahmen der
Prüfung der Baugesuche Kontakte zwischen Baukommission und
Bauherrschaft stattgefunden hätten und die Pläne vom 27. Oktober
2016 aufgrund dieser Kontakte erstellt worden seien. In den schluss-
endlich bewilligten Plänen sei zwar die Höhenangabe korrigiert, zeich-
nerisch bezüglich des Strassenniveaus aber nichts geändert worden.
Durch die falsche Darstellung entstehe der Anschein, dass das Erdge-
schoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-
schliessungsstrasse errichtet werde. Zudem solle die Kante gegenü-
ber dem Böschungsfuss um 1 m zurückversetzt werden, was aber nir-
gends vermasst sei. Die falsche Darstellung setze sich auch in der
Profilierung der Aufschüttungen fort.

- 7 -
•
Die mit dem Tiefersetzen des Gebäudes im Einspracheverfahren an-
erkannte Verletzung der maximalen Gebäudehöhe sei nur ungenü-
gend bereinigt worden. Schon in der Einsprache habe man darauf
hingewiesen, dass im Plan vom 27. Oktober 2016 die vermerkte Höhe
von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der Gebäu-
dehöhe des Hauses G nicht nachgewiesen sei. Der Punkt sei vom In-
genieurbüro nicht vermasst worden und liege auch nicht in der Mitte
der Südfassade. Weil das gewachsene Terrain von der Südwestecke
des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte liegenden Punkt
10 cm ansteige, ergebe sich, dass in der Mitte der Fassade die Ge-
bäudehöhe von 7.5 m nicht eingehalten sei. Der Punkt liege effektiv
tiefer.
•
Die nur zum Schein als solche bezeichneten Wasch- und Trocken-
räume müssten angerechnet werden. Sie seien grosszügig angelegt
und natürlich belichtet. Die Waschküche sei effektiv im Technikraum
integriert. Die fraglichen Räume verfügten über keine Installationen für
eine Waschküche oder einen Trockenraum. Auch der Ausbaustandard
mit Bodenheizung und Laminatboden lasse auf eine Wohnnutzung
schliessen. Es hänge alleine vom Willen der Bewohner ab, den
Wasch-/Trockenraum ohne weitere bauliche Massnahmen einer
herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen, zumal die Räume über
grosszügige Fensterflächen verfügten.
•
Der Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 sei nicht nachgewiesen.
Auch die beiden Untergeschossräume im Doppeleinfamilienhaus auf
den Parzellen 1130 und 2135 seien bei der dortigen AZ-Berechnung
mitzuberücksichtigen, weshalb der Ausnützungstransport ab Parzelle
1130 nicht berücksichtigt werden könne. Es werde die Edition der
Baubewilligungen der beiden Häuser A und B auf Parzellen 1130 und
2135 beantragt. Aus der Verkaufsdokumentation sei ersichtlich, dass
die Räume im Haus A und B nicht als Wasch- und Trockenraum an-
gepriesen würden. Die Häuser würden als 6-Zimmerhäuser angebo-
ten. Eines der sechs Zimmer sei der fragliche Raum. Mit der Hinzu-
rechnung der fünf Waschküchen sei die zulässige Ausnützungsziffer
überschritten.
•
Haus G werde teilweise auf der heutigen Zufahrtsstrasse erstellt. Es
müsse mindestens geprüft werden, ob die Voraussetzungen für den
Teilabbruch vorlägen.
19.
Die C._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am
8. Mai 2017 die Abweisung der Beschwerde. Die beschwerdeführerische
Parzelle 1828 habe nur einen kleinen Grenzanstoss von rund 8.8 m zum
Haus G. Bei den restlichen bewilligten Doppelhäusern seien die Be-

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schwerdeführer nicht direkte Anstösser und somit auch nicht beschwerde-
legitimiert. Die Ergreifung des Rechtsmittels durch die Beschwerdeführer
sei überdies rechtsmissbräuchlich. Sie wollten nur ihr Durchfahrtsrecht
ausweiten und hätten ein entsprechendes Angebot gemacht, was gegen
Treu und Glauben verstosse.
20.
Mit prozessleitender Verfügung vom 10. Mai 2017 erkannte der Instrukti-
onsrichter der Beschwerde die beantragte aufschiebende Wirkung zu.
21.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in
ihrer Vernehmlassung vom 19. Mai 2017 auf Abweisung der Beschwerde.
Betreffend Gebäudehöhe, Aufschüttungen und Zufahrtsstrasse werde zur
Begründung auf die angefochtene Verfügung vom 10. März 2017 verwie-
sen. Gemäss Art. 23 BG werde im Untergeschoss grundsätzlich nur die
Fläche für zu Wohn- und Gewerbezwecke nutzbaren Räume angerech-
net. Nicht angerechnet würden praxisgemäss die im Untergeschoss be-
findlichen Trockenräume und Waschküchen, wenn diese nicht mehr als
1.5 m aus dem gewachsenen Terrain herausragten. Art. 23 Abs. 4 BG
enthalte eine ausdrückliche Ausnahme des Grundsatzes von Art. 23
Abs. 3 BG. Somit sei es bei den Ausnahmen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG
nicht relevant, ob theoretisch eine Wohn- oder Gewerbenutzung möglich
sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Auflage verfügt, dass die Räum-
lichkeiten in den Untergeschossen nicht für Wohn- und Gewerbezwecke
genutzt werden dürften. Dadurch seien die betreffenden Räume von ihrer
Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar, womit eine Privilegierung ge-
rechtfertigt sei. Der Gemeinde komme auch hier auch ein Ermessens-
spielraum zu.
22.
Am 31. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträ-
gen fest. Entscheidend sei die objektive Eignung eines Raumes zu
Wohnzwecken. Ein Raum, der gemäss Angaben der Bauherrschaft zwar

- 9 -
keinem Wohn- oder Arbeitszweck diene, aber als solcher ausbaubar sei,
gehöre unabhängig von dessen Bezeichnung zur Ausnützung. Entschei-
dend sei das Kriterium der möglichen Umnutzung. Eine Privilegierung der
Räume rechtfertige sich nur, solange die Räume von ihrer Funktion her
bloss eingeschränkt nutzbar seien. Dies habe die Beschwerdegegnerin 1
anerkannt, indem sie eine entsprechende Auflage erlassen habe. Das
Umnutzungsverbot sei gegenüber zukünftigen Eigentümern indes nicht
durchsetzbar, da die Auflage im Grundbuch nicht angemerkt werde. Käu-
fer erhielten somit nicht zwingend Kenntnis von der Auflage. Zudem be-
stehe trotzdem die Gefahr, dass Dritte eine unrechtmässige Wohnnut-
zung herbeiführen könnten. Ein Nutzungsverbot wie das vorliegende sei
nicht durchsetzbar. Die Auflage vermöge die Nutzbarkeit dieser Räume
nicht wirkungsvoll einzuschränken, weswegen eine Privilegierung nicht
gerechtfertigt sei.
23.
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 verzichteten am 2. bzw. 7. Juni
2017 auf die Einreichung einer Duplik.
24.
Mit Stellungnahme vom 6. September 2017 unterstrichen die Beschwer-
deführer, dass der behauptete Ausnützungstransport von den Parzellen
1130 und 2135 auf die Parzelle 1131 nach wie vor nicht nachgewiesen
sei. Ob freie Ausnützungsziffer zur Verfügung stehe, könne nur durch ei-
ne Offenlegung der Baugesuche auf den Nachbarparzellen überprüft
werden.
25.
Am 13. September 2017 reichte die Beschwerdegegnerin 1 eine AZ-
Berechnung der Einfamilienhäuser A und B sowie Grundbuchauszüge der
Parzellen 2135, 1131 und 1130 ein.
26.
Mit Schreiben vom 25. September 2017 führten die Beschwerdeführer
aus, dass aus der eingereichten AZ-Berechnung der Häuser A und B

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nicht hervorgehe, ob die zur AZ hinzuzählenden Räume im Unterge-
schoss bei der Berechnung berücksichtigt worden seien, was für die Be-
urteilung der Zulässigkeit des Nutzungstransports wesentlich wäre. Zu-
dem sei der Nutzungstransport nur privatrechtlich gesichert und könne
von den Berechtigten nach Erteilung der Bewilligung jederzeit gelöscht
werden.
27.
Am 2. November 2017 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes
einen Augenschein vor Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwer-
deführer A._____ persönlich in Begleitung des Rechtsanwaltes lic. iur.
HSG Hermann Just und dessen Praktikantin anwesend waren. Von Sei-
ten der Beschwerdegegnerin 1 waren der Gemeindepräsident in Beglei-
tung des Rechtsanwaltes lic. iur. Thomas Casanova und dessen Prakti-
kantin zugegen, während von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 G._____
anwesend war. Allen Anwesenden wurde an vier verschiedenen Standor-
ten die Möglichkeit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht
wurde. Dabei verlangten die Beschwerdeführer insbesondere noch die
Baugesuchsunterlagen betreffend Häuser A und B auf Parzellen 1130
und 2135 zur Edition, weil die AZ-Berechnung ohne diese Unterlagen
nicht kontrolliert werden könnte. Seitens des Gerichtes wurden insgesamt
16 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt und dem Protokoll
des Augenscheins beigefügt.
28.
Am 3. November 2017 edierte die Beschwerdegegnerin 1 die von den
Beschwerdeführern anlässlich des Augenscheins vom 2. November 2017
ersuchten Baugesuchsunterlagen der Häuser A und B. Gleichentags wur-
den die Unterlagen den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt.
29.
Mit Stellungnahme vom 15. November 2017 führten die Beschwerdefüh-
rer aus, dass die zur Diskussion stehenden Räume aufgrund der natürli-

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chen Belichtung zur Ausnützungsziffer miteinzurechnen seien, selbst
wenn sie weniger als 1.5 m aus dem Terrain herausragten. Auch die Be-
schwerdegegnerin 1 sei zunächst davon ausgegangen, die Räume seien
zu Wohn- und Gewerbezwecken nutzbar. Daraufhin habe die Beschwer-
degegnerin 2 den in den ursprünglichen Plänen als Keller/Hobbyraum be-
zeichneten Raum kurzerhand als Waschküche/Trocknungsraum bezeich-
net, um in den Genuss der Ausnahme nach Art. 23 Abs. 4 lit. g BG zu
kommen. Die Pläne seien aber nicht geändert worden. Die Bezeichnung
im Plan besage nichts bezüglich der Anrechenbarkeit. Hier handle es sich
nicht um obenliegende Kellerfenster. Die Oberkante der Fenster befinde
sich auf einer Höhe mit dem Abschluss der Eingangstüre und die Fenster
wiesen eine für Wohnräume übliche Grösse auf. Sie seien grösser als die
Schlafzimmerfenster im Obergeschoss. Zudem fehle den Räumen jegli-
che bauliche Installation für eine Nutzung als Waschküche. Anlässlich des
Augenscheins habe sich gezeigt, dass die Fenster mit Jalousien versehen
seien und die fraglichen Räume offensichtlich zu Wohnzwecken dienten.
Es lägen objektiv keine sachlichen Gründe für die Nichtanrechnung der
Räume an die Ausnützungsziffer vor. Die Beschwerdegegnerin 1 habe ihr
Ermessen überschritten. Die Ausnützungsziffer auf Parzelle 1130 sei
überschritten, weshalb der Ausnützungstransport auf Parzelle 1131 nicht
zulässig sei.
30.
Am 17. November 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die
Einreichung einer weiteren Stellungnahme.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und
im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 10. März 2017 so-
wie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau-
und Einspracheentscheid vom 10. März 2017, mit welchem die Be-
schwerdegegnerin 1 die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer ab-
gewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchten Bau-
bewilligungen Nr. _____, _____ und _____ unter Auflagen erteilt hat, ist
weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als for-
melle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die
Beschwerdeführer berührt und weisen als direkte Anstösser an die Bau-
parzelle 1131 − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 −
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf
(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist somit einzutreten.
b)
Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheids vom 10. März 2017. Dabei gilt es zu beachten,
dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren von
Seiten der Beschwerdeführer nicht mehr gerügt wird, dass das fragliche
Bauprojekt gegen Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG; BR 801.100) verstosse. Folglich erübrigen sich
grundsätzlich weitere Ausführungen zur Frage der Ästhetik sowie zum
Orts- und Landschaftsbild. Nur am Rande sei daher an dieser Stelle er-
wähnt, dass sich anlässlich des Augenscheins vom 2. November 2017
gezeigt hat, dass sich die neu zu erstellenden Häuser auf Parzelle 1131

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mit Blick auf die Häuser auf den benachbarten Parzellen gut ins Ortsbild
einpassen, zumal auf den benachbarten Parzellen 1130 und 2135 durch
die Beschwerdegegnerin 2 bereits ein Doppeleinfamilienhaus erstellt wur-
de, welches dieselbe Bauweise mit Aufschüttungen wie bei den vorlie-
gend zu beurteilenden Bauprojekten aufweist. Folglich wäre aber die von
Art. 73 KRG geforderte gute Gesamtwirkung ohnehin zu bejahen, zumal
den Gemeinden bei Fragen der Ästhetik und Baugestaltung nach kon-
stanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes ein geschützter Beur-
teilungs- und Ermessensspielraum zusteht, in welchen das Gericht nur
eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht
oder überschritten hat (statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichtes des
Kantons Graubünden [VGU] R 17 13 vom 31. August 2017 E.4a; Urteile
des Bundesgerichtes 1C_499/2014 und 503/2014 vom 26. März 2015
E.4, 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.1 ff., 1C_115/2011 vom
17. Mai 2011 E.3).
2. a)
In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es vorweg was folgt festzuhalten:
Nachdem die Beschwerdegegnerin 2 am 1. Juli 2016 bei der Baukommis-
sion der Gemeinde X._____ die Baugesuche Nr. _____, _____ und
_____ gestellt hatte, erhoben unter anderem die heutigen Beschwerde-
führer am 19. Juli 2016 Einsprache an das Bauamt X._____ und bemän-
gelten die ihres Erachtens durch das Bauvorhaben stark erschwerte Zu-
fahrt zu den Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828 sowie die fehlende Un-
terzeichnung des eingereichten Situationsplans durch einen Geometer.
Zur Ergänzung der Einsprache beantragten sie eine Fristerstreckung,
welche ihnen vom Bauamt X._____ mit Schreiben vom 20. Juli 2016 ge-
währt wurde. Am 19. August 2016 reichten die heutigen Beschwerdefüh-
rer und Mitbeteiligte bei der Baukommission der Gemeinde X._____ so-
dann die ergänzte Einsprache mit dem Antrag auf Abweisung der Bauge-
suche ein. Dabei rügten sie im Wesentlichen, dass die Pläne bezüglich
des Verlaufs des gewachsenen Terrains unvollständig seien, die Vermas-

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sung der Pläne dürftig und uneinheitlich und die zulässige Gebäudehöhe
des Hauses G an der Südfassade überschritten sei, die überdachten
Sitzplätze der Häuser D und G den Grenzabstand nicht einhielten, Art. 73
KRG verletzt sei, bei der Berechnung der Ausnützungsziffer das Unterge-
schoss zu Unrecht nicht mitberücksichtigt worden sei und dass der ge-
plante Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 auf Parzelle 1131 unzuläs-
sig sei. Vor diesem Hintergrund gilt es nachstehend zunächst die Recht-
mässigkeit der von der Baukommission mit Schreiben vom 20. Juli 2016
gewährten Fristerstreckung und damit die Frage zu prüfen, ob die Bau-
kommission die nachträgliche, ergänzte Einsprache vom 19. August 2016
zu Recht vollumfänglich zugelassen hat.
b)
Gemäss Art. 92 Abs. 1 KRG sind Baugesuche bei der Standortgemeinde
einzureichen. Die Gemeinden führen gemäss Art. 92 Abs. 2 KRG das
Auflageverfahren durch. Während der öffentlichen Auflage kann bei der
Gemeinde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Für die
Einsprachelegitimation gelten sinngemäss die Voraussetzungen für die
Planungsbeschwerde an die Regierung. Die Regierung regelt durch Ver-
ordnung das Baubewilligungsverfahren (Art. 92 Abs. 2 KRG). Gemäss
Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden
(KRVO; BR 801.110) sind Baugesuche bei der Gemeinde zusammen mit
den für die Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Nachweisen auf
amtlichem Formular in der von der Gemeinde festgelegten Anzahl Ausfer-
tigungen einzureichen. Gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs
ist gemäss Art. 43 Abs. 1 KRVO bei Bauvorhaben, die nach aussen in Er-
scheinung treten, ein Baugespann aufzustellen. Die kommunale Bau-
behörde prüft eingehende Baugesuche umgehend auf Vollständigkeit und
unterzieht sie einer materiellen Prüfung. Gleichzeitig wird geprüft, ob das
Baugespann richtig gestellt ist (Art. 44 Abs. 1 KRVO). Bei unvollständigen
Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt
die kommunale Baubehörde den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit

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Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesse-
rung des Baugesuchs (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Nach Abschluss der vorläu-
figen Prüfung legt die kommunale Baubehörde das Baugesuch gemäss
Art. 45 Abs. 1 KRVO während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich auf.
Die Auflage des Baugesuchs wird im amtlichen Publikationsorgan der
Gemeinde bekannt gegeben (Art. 45 Abs. 2 KRVO). Einsprachen sind
gemäss Art. 45 Abs. 1 KRVO während der Auflagefrist bei der Gemeinde
einzureichen. Den Gesuchstellenden ist Gelegenheit zu geben, zu Ein-
sprachen innert 20 Tagen schriftlich Stellung zu nehmen.
c)
Bei der Einsprachefrist handelt es sich rechtsprechungsgemäss um eine
Verwirkungsfrist (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 347 mit Hinweis auf das Urteil des
Bundesgerichtes 1A.141/2005 vom 21. Juli 2005, wo es zwar um die
Durchführung eines ordentlichen Plangenehmigungsverfahrens gemäss
Art. 126b ff. des Bundesgesetzes über die Armee und die Militärverwal-
tung [Militärgesetz, MG; SR 510.10] ging; das Militärgesetz sieht in
Art. 126f aber − ebenso wie das KRG in Art. 92 Abs. 2 sowie die KRVO in
Art. 45 Abs. 4 − vor, dass die vom Vorhaben Betroffenen während der
Auflagefrist Einsprache erheben können; vgl. zudem auch HEER,
St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 929). In BGE
116 Ib 141 E.1 und 111 Ib 280 E.3 hat das Bundesgericht erwogen, dass
Fristen zur Erhebung von Einsprachen im engeren und im weiteren Sinne
gemäss Bundesgesetz über die Enteignung (EntG; SR 711) nach ständi-
ger Rechtsprechung Verwirkungsfristen seien. Auch das Bundesgesetz
über die Enteignung sieht in Art. 35 vor, dass innert der Eingabefrist Ein-
sprachen gegen die Enteignung einzureichen sind. Im Gegensatz zum
kantonalen Raumplanungsgesetz bzw. der kantonalen Raumplanungs-
verordnung enthält das Enteignungsgesetz indes im Gesetz explizit auf-
geführte Ausnahmemöglichkeiten (vgl. Art. 39 ff. EntG), was beim kanto-
nalen Raumplanungsgesetz bzw. der kantonalen Raumplanungsverord-

- 16 -
nung eben gerade nicht der Fall ist. Diese halten in Art. 92 Abs. 2 KRG
bzw. Art. 45 Abs. 4 KRVO − wie gesehen − bloss fest, dass Einsprachen
während der Auflagefrist bei der Gemeinde einzureichen sind, ohne Aus-
nahmen oder Verlängerungsmöglichkeiten vorzusehen. Auch der Wortlaut
der Bestimmung legt somit die Qualifikation der Einsprachefrist als Ver-
wirkungsfrist nahe. Im Übrigen ging bei der Beratung des kantonalen
Raumplanungsgesetzes offensichtlich auch der Grosse Rat − zumindest
sinngemäss − von der Rechtsnatur der Einsprachefrist als Verwirkungs-
frist aus. Dem Votum des Kommissionsvizepräsidenten Göpfert ist näm-
lich was folgt zu entnehmen (vgl. GRP 2-2004/2005 S. 286):
"Der vorliegenden Revision liegt daher die zweiteilige Regelungsstufe Gesetz-
Regierungsverordnung zu Grunde. Die wichtigsten materiellen Erneuerungen darin
sind die Verfahrensvereinheitlichung wie zum Beispiel das Baubewilligungsverfah-
ren, das Verfahren zum Erlass der kommunalen Grundordnung, das Quartierplan-
verfahren, das Verfahren zur Erhebung von Beiträgen oder die Erledigung von
Vorprüfungsverfahren, öffentliche Auflagen, Beschwerdeverfahren, Genehmi-
gungsverfahren, Baubewilligungsverfahren und BAB-Entscheide. Bei den aufge-
führten Erledigungsfristen soll es sich um Maximalfristen handeln."
d)
Handelt es sich bei der Einsprachefrist aber − wie soeben dargestellt −
um eine Verwirkungsfrist, war die vom Bauamt X._____ mit Schreiben
vom 20. Juli 2016 gewährte Fristerstreckung zur Ergänzung der Einspra-
che fehlerhaft. Als geradezu nichtig erweist sich die gewährte Fristverlän-
gerung aber − wie nachstehend dargestellt − nicht. Nach der Evidenzthe-
orie ist eine Verfügung nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel beson-
ders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und
zudem die Rechtssicherheit dadurch nicht ernsthaft gefährdet wird (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines
Verwaltungsrecht,
7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1098 m.w.H.). Indem die gewährte Frister-
streckung zwingendem Recht widerspricht, weist sie zwar einen beson-
ders schweren Mangel auf. Zudem würde die Rechtssicherheit durch die
Nichtigkeit dieser Verfügung nicht ernsthaft gefährdet, zumal das Interes-
se an der korrekten Rechtsanwendung sehr gross ist und die Harmonisie-

- 17 -
rung der Verfahren überdies ein erklärtes Ziel der KRG-Revision von
2004/2005 war (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur
KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 257 und 259) und die Vereinheit-
lichung der Einsprachefrist einen wesentlichen Schritt dazu darstellt. Da-
mit die Rechtsfolge der Nichtigkeit einer Verfügung eintritt, wird zudem
noch verlangt, dass der Mangel offensichtlich oder zumindest leicht er-
kennbar ist, wobei das Erkenntnisvermögen eines Laien massgebend ist
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098). Im vorliegenden Fall war
der Mangel für die heutigen Beschwerdeführer und Mitbeteiligte nicht
leicht erkennbar, zumal die Beschwerdegegnerin 1 bzw. das fachkundige
Bauamt X._____ die ersuchte Fristerstreckung mit Schreiben vom 20. Juli
2016 auch noch gewährte. Mithin war es für die heutigen Beschwerdefüh-
rer weder offensichtlich noch leicht erkennbar, dass die gewährte Frister-
streckung gegen zwingendes Recht verstösst. Vielmehr schuf das Bau-
amt mit der gewährten Fristerstreckung wohl gar einen Vertrauenstatbe-
stand, worauf sich die Beschwerdeführer erforderlichenfalls hätten beru-
fen können. Nach dem Gesagten erweist sich die vom Bauamt X._____
am 20. Juli 2016 gewährte Fristerstreckung zwar als fehlerhaft, aber nicht
als nichtig. Demzufolge hat aber die Beschwerdegegnerin 1 die Anträge
und Vorbringen der an sich verspäteten, ergänzenden Einsprache vom
19. August 2016 zu Recht in ihre Beurteilung miteinbezogen und darüber
befunden.
3. a)
Die Beschwerdeführer machen sinngemäss eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs geltend, indem Ende Oktober 2016 und damit rund ein Mo-
nat nach Einreichung der Einsprache, von der Beschwerdegegnerin 2
abermals neue Pläne mit dem Datum vom 27. bzw. 28. Oktober 2016
eingereicht worden seien, in welchen die im Einspracheverfahren gerügte
Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe korrigiert worden
sei. Die entsprechenden Pläne seien den damaligen Einsprechern nicht
zur Stellungnahme zugestellt worden. Zudem sei im Einspracheentscheid

- 18 -
nicht darauf hingewiesen worden, dass nachträglich nochmals geänderte
Pläne eingereicht worden seien. Da die Pläne offensichtlich nicht mit der
letzten aktenkundigen Stellungnahme vom 5. Oktober 2016 eingereicht
worden seien, sei davon auszugehen, dass nach Eingang derselben im
Rahmen der Prüfung der Baugesuche Kontakte zwischen der Baukom-
mission und der Bauherrschaft stattgefunden hätten und die Pläne vom
27. bzw. 28. Oktober 2016 aufgrund dieser Kontakte erstellt worden sei-
en.
b)
Den Beschwerdeführern ist − wie nachstehend dargelegt − nicht bei-
zupflichten.
aa) Richtig ist zwar, dass die Beschwerdegegnerin 2 beim Bauamt
X._____ nach erfolgter Einsprache vom 19. Juli bzw. 19. August 2016 am
30. August 2016 eine Projektanpassung für das Haus G eingereicht hat.
Nachdem diese Projektanpassung am 9. September 2016 nochmals pu-
bliziert wurde und die heutigen Beschwerdeführer und Mitbeteiligte dage-
gen am 29. September 2016 erneut Einsprache an die Baukommission
der Gemeinde X._____ erhoben haben und die Beschwerdegegnerin 2
am 5. Oktober 2016 zur erneuten Einsprache Stellung genommen hat,
teilte die Baukommission der Gemeinde X._____ der Beschwerdegegne-
rin 2 am 13. Oktober 2016 mit, dass der überdachte Sitzplatz beim Haus
D als Hauptbau gelte und den Grenzabstand von 7 m gegenüber den Pa-
rzellen 1130 und 2135 einhalten müsse. Beim Haus G gälten Garage, Ca-
rport und überdachter Sitzplatz als Hauptbauten und müssten deshalb
gegenüber der Strasse den − von der Gemeinde reduzierten − Grenzab-
stand von 4 m einhalten. Vorspringende Gebäudeteile dürften 1 m in den
Grenzabstand hineinragen, somit ergebe sich diesbezüglich ein Abstand
von 3 m. Das Vordach der Garage und das Dach des Carports wiesen
gegenüber der Strasse nur einen Abstand von 2.5 m auf, sodass das Pro-
jekt anzupassen sei. Sämtliche Fassaden- und Schnittpläne wiesen vom

- 19 -
Geometer abweichende Terrainkoten auf. Für sämtliche Gebäude seien
auf die vom Geometer aufgenommenen Koten abgestimmte Pläne einzu-
reichen. Die Berechnung der Gebäudehöhen durch Mittelung der Gebäu-
deecken entspreche zwar der üblichen Praxis der Baukommission bei un-
ebenem Gelände, stehe aber im Widerspruch zu Art. 31 BG. Danach
werde die Gebäudehöhe in der Mitte der Fassade bis zu ihrem Schnitt mit
der Dachfläche gemessen. Die Bauherrschaft könne den Nachweis er-
bringen, dass die Gebäudehöhe auch gemäss Art. 31 BG eingehalten sei,
mit Unterstützung durch den Geometer, welcher die entsprechenden Ter-
rainkoten aufnehmen oder bestätigen müsse.
bb) Daraufhin kündigte die Beschwerdegegnerin 2 dem Bauamt X._____
mit Schreiben vom 28. Oktober 2016 an, Näherbaurechte für die Sitzplät-
ze einzureichen. Die Carportvordächer seien auf den Grenzabstand 4 m
gekürzt worden. Die genauen Terrainkoten des Geometers seien auf allen
Fassadenplänen eingetragen worden. In den Plänen Längsfassaden hät-
ten sie die mittleren Gebäudehöhen gemäss Art. 31 BG noch vermasst.
Danach seien die maximalen Gebäudehöhen eingehalten. Gleichzeitig
stellte die Beschwerdegegnerin 2 dem Bauamt X._____ Situationspläne
1:250, Fassadenpläne und Erdgeschosspläne des Hauses C/D, Fassa-
denpläne des Hauses E/F sowie Fassadenpläne und Erdgeschosspläne
des Hauses G, allesamt datiert vom 27. bzw. 28. Oktober 2016, zu.
cc) Gestützt darauf wies die Baukommission der Gemeinde X._____ am
8. Dezember 2016 die Einsprachen gegen die drei Baugesuche ab und
bewilligte diese. Dagegen erhoben die heutigen Beschwerdeführer und
Mitbeteiligte am 2. Januar 2017 Einsprache an den Gemeindevorstand
X._____ und beantragten die Aufhebung der Einspracheentscheide und
der Baubewilligungen sowie die Abweisung der Baugesuche. Diese wur-
de vom Gemeindevorstand mit Bau- und Einspracheentscheid vom
10. März 2017 nach Durchführung eines Augenscheins abgewiesen.

- 20 -
dd) Nach dem soeben Gesagten trifft es zwar zu, dass sich die heutigen
Beschwerdeführer im Einspracheverfahren vor der Baukommission der
Gemeinde X._____ nicht zu den von der Beschwerdegegnerin 2 am
28. Oktober 2016 eingereichten, revidierten Situations-, Fassaden- und
Erdgeschossplänen vom 27. bzw. 28. Oktober 2016 haben äussern kön-
nen. Dies stellt jedoch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinne
von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft (BV; SR 101) dar, zumal die Beschwerdeführer sowohl bezüg-
lich der Projektanpassung vom 30. August 2016 als auch bezüglich derje-
nigen vom 28. Oktober 2016 die Gelegenheit hatten, sich im Einsprache-
verfahren vor dem Gemeindevorstand X._____ umfassend zu äussern
und zu den Änderungen Stellung zu nehmen. Mithin erhielten die Be-
schwerdeführer durch das zweistufige Bewilligungsverfahren mit Bau-
kommission und Gemeindevorstand noch vor Erhebung der Einsprache
an den Gemeindevorstand vom 2. Januar 2017 die Möglichkeit, alle Do-
kumente − insbesondere auch die Koordinatenliste des Geometers vom
22. August 2016 sowie die am 27. bzw. 28. Oktober 2016 nochmals revi-
dierten Pläne − zu betrachten und dazu Stellung zu nehmen. Das rechtli-
che Gehör der Beschwerdeführer ist somit nicht verletzt.
4. a)
In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer geltend, dass die in
den Projektänderungsplänen vom 30. August 2016 eingezeichneten
Höhen betreffend das gewachsene Terrain nicht mit den Aufnahmen vom
22. August 2016 übereinstimmten. Die entsprechenden Werte wichen je
nach Fassadenansicht ab. Die Pläne seien nur unvollständig berichtigt
worden und widersprächen sich nach wie vor. Aufgrund der Einsprachen
habe die Beschwerdegegnerin am 27. bzw. 28. Oktober 2016 noch ein-
mal geänderte Pläne eingereicht. In den schlussendlich bewilligten Plä-
nen seien zwar die Höhenangaben korrigiert worden; zeichnerisch sei be-
züglich des Strassenniveaus aber nichts geändert worden. Durch die fal-

- 21 -
sche Darstellung entstehe der Anschein, dass die geplante Aufschüttung
im Verhältnis zur Zufahrtsstrasse unbedeutend und lediglich rund 80 - 90
cm über dem Niveau der heutigen Erschliessungsstrasse errichtet werde.
Der effektive Höhenunterschied zwischen Strasse und projektierter Auf-
schüttung betrage gemäss angefochtenem Entscheid genau 1 m. Zudem
solle die Kante gegenüber dem Böschungsfuss um 1 m zurückversetzt
werden, was aber nirgends vermasst sei. Die falsche Darstellung setze
sich auch in der Profilierung der Aufschüttungen fort. Das Zurücksetzen
könne nicht kontrolliert werden, da dieses in den Plänen nicht richtig dar-
gestellt und nicht vermasst sei.
b)
Was die Beschwerdeführer mit dieser Argumentation zu ihren Gunsten
ableiten wollen, ist nicht gänzlich klar. Schon in der Einsprache an den
Gemeindevorstand vom 2. Januar 2017 haben die Beschwerdeführer
nämlich zugestanden, dass in den bewilligten Plänen vom 27. bzw.
28. Oktober 2016 betreffend Haus G die zuvor bemängelten Höhenanga-
ben korrigiert worden seien und den vom Ingenieur gemessenen Werten
entsprächen. Allerdings sei zeichnerisch bezüglich des Strassenniveaus
nichts geändert worden, wodurch der Anschein entstehe, dass das Erd-
geschoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-
schliessungsstrasse errichtet werde (vgl. Einsprache an den Gemeinde-
vorstand X._____ vom 2. Januar 2017 S. 4 Ziff. 1). Damit haben die Be-
schwerdeführer anerkannt, dass die Höhenangaben betreffend Haus G in
den bewilligten Plänen korrekt sind. Gegenteiliges wird von den Be-
schwerdeführern auch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren nicht vorgebracht. Im Gegenteil bestätigen die Be-
schwerdeführer im vorliegenden Verfahren abermals, dass die Höhenan-
gaben in den schlussendlich bewilligten Plänen vom 27. bzw. 28. Oktober
2016 korrigiert worden seien (vgl. Beschwerde vom 27. April 2017 S. 4
Ziff. 3). Dass dabei angeblich der Eindruck entstehe, dass das Erdge-
schoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-

- 22 -
schliessungsstrasse errichtet werde, ist nicht von Relevanz, da ja die an-
geblich fehlerhafte Einzeichnung des − sich in Wirklichkeit nach ihren An-
gaben anders präsentierenden − Unterschieds zwischen dem Erdge-
schoss und dem Strassenniveau von den Beschwerdeführern offensicht-
lich bemerkt und gerügt worden ist. Vor diesem Hintergrund ist nicht er-
sichtlich, was die Beschwerdeführer mit dieser Argumentation bezwecken
wollen, zumal keine Änderung des Strassenniveaus beabsichtigt ist und
sich der Höhenunterschied zwischen dem Strassenniveau und dem Erd-
geschoss − abgesehen von der zeichnerischen Darstellung − aus den
bewilligten Plänen ergibt. Im Übrigen wird die Beschwerdegegnerin 1 die
effektive Höhe der Aufschüttungen bzw. den Höhenunterschied zwischen
dem Strassenniveau und dem Erdgeschoss sowie die Zurückversetzung
der Kante um 1 m anlässlich der Bauabnahme überprüfen und dabei all-
fällige Fehler korrigieren können.
c)
aa) Wenn die Beschwerdeführer überdies geltend machen, dass die Profi-
lierung, insbesondere im Bereich der Aufschüttungen, falsch sei, ist
zunächst auf Art. 43 Abs. 1 KRVO zu verweisen, wonach bei Bauvorha-
ben, die nach aussen in Erscheinung treten, gleichzeitig mit der Einrei-
chung des Baugesuchs ein Baugespann aufzustellen ist, welches die La-
ge, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen muss. Aufschüttun-
gen und Böschungen von mehr als 0.8 m sind ebenfalls zu profilieren. Die
Höhenlage des Erdgeschosses ist gemäss Art. 43 Abs. 2 KRVO an den
Profilen zu markieren. Das Baugespann darf vor der rechtskräftigen Erle-
digung des Baugesuchs nur mit Bewilligung der kommunalen Baubehörde
entfernt werden. Es ist in jedem Falle während der Dauer der öffentlichen
Auflage stehen zu lassen. Nach Eintritt der Rechtskraft des Bauent-
scheids ist das Baugespann umgehend zu entfernen (Art. 43 Abs. 3
KRVO).

- 23 -
bb) Unter der Erstellung eines Baugespanns respektive einer Ausstre-
ckung beziehungsweise einer Profilierung versteht man die vereinfachte
Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Die Profilie-
rung weist zunächst Private auf das hängige Baugesuch hin. Dies er-
scheint deswegen als notwendig, weil auch dem aufmerksamsten Bürger
die amtliche Publikation entgehen kann. Ferner sollen Behörden und
Nachbarn eine räumliche Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung
zur Umgebung erhalten, was für dessen Beurteilung bzw. für die Prüfung
eines Rechtsmittels unerlässlich ist. Gerade für Laien lassen sich vielfach
Verletzungen von Bauvorschriften mit Hilfe der Profile leichter feststellen
als allein aufgrund der Pläne (MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren,
Diss., Zürich 1991, Rz. 278 f.; HATZ, Der Rechtsschutz in Baurechtssa-
chen im Kanton Graubünden, Diss., Zürich 1972, S. 49).
cc) Im vorliegenden Fall wurde die Profilierung offenbar während des Ein-
spracheverfahrens vor der Baukommission X._____ zumindest teilweise
entfernt (vgl. S. 6 Ziff. 2 des Einspracheentscheids der Baukommission
X._____ vom 8. Dezember 2016). In der Einsprache vom 2. Januar 2017
an den Gemeindevorstand X._____ haben die heutigen Beschwerdefüh-
rer und Mitbeteiligte daher beantragt, die Profilierung zu berichtigen und
einen Augenschein durchzuführen (vgl. S. 3 f. der Einsprache vom 2. Ja-
nuar 2017). In der Folge wurde die Profilierung offenbar vor der Durch-
führung des Augenscheins vom 26. Januar 2017 nochmals errichtet (vgl.
S. 7 Ziff. 3 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom
10. März 2017). Dass diese vor dem Augenschein nochmals errichtete
Profilierung wiederum falsch gewesen sein soll, wird von den Beschwer-
deführern nicht geltend gemacht. Vor diesem Hintergrund war die Profilie-
rung im vorliegenden Verfahren − selbst wenn sie zeitweise während der
Dauer der Auflage des Baugesuchs offenbar gewisse Mängel aufgewie-
sen hat − ohne Weiteres geeignet, den Beschwerdeführern und der übri-
gen Nachbarschaft bekannt zu machen, dass ein Baugesuch eingereicht

- 24 -
worden ist. Zudem bestreiten die Beschwerdeführer auch nicht, dass ih-
nen die − wenn auch zeitweise fehlerhafte − Profilierung eine räumliche
Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung ermöglicht
hat. Dementsprechend hat aber die Profilierung im vorliegenden Verfah-
ren sowohl die Bekanntmachungsfunktion des Baugesuchs gegenüber
der Nachbarschaft als auch seine Visualisierungsfunktion erfüllt. Die Be-
schwerdeführer haben im Laufe des Verfahrens, nachdem sie aufgrund
der amtlichen Publikation des Baugesuchs sowie der entsprechenden
Profilierung vom Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 Kenntnis erhalten
haben, denn auch in die öffentlich aufgelegten Baugesuchsakten, welche
für die Beurteilung der Rechtmässigkeit eines Bauprojekts massgebend
sind, Einsicht genommen und gestützt darauf ihre Einsprachen an die
Baukommission bzw. den Gemeindevorstand X._____ sowie ihre Be-
schwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden verfasst. In-
sofern sind ihnen durch die zeitweise fehlerhafte Profilierung keine Nach-
teile erwachsen, weswegen sie daraus auch nichts zu ihren Gunsten ab-
leiten können (vgl. zum Ganzen: VGU R 14 31 vom 9. September 2014
E.2 f.).
5. a)
Bezüglich der Gebäudehöhe stellen sich die Beschwerdeführer auf den
Standpunkt, dass diese in den neuen, revidierten Plänen vom 27. bzw.
28. Oktober 2016 um immerhin 13 cm tiefer gesetzt worden seien als dies
ursprünglich beabsichtigt gewesen sei. Die im Plan vom 27. Oktober 2016
vermerkte Höhe von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der
Gebäudehöhe des Hauses G sei nicht nachgewiesen. Dieser Punkt sei
vom Ingenieurbüro nicht vermasst worden und liege auch nicht in der Mit-
te der Südfassade. Weil das gewachsene Terrain von der Südwestecke
des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte liegenden Punkt
10 cm ansteige, ergebe sich, dass in der Mitte der Fassade die Gebäu-
dehöhe von 7.5 m nicht eingehalten sei. Der Punkt liege effektiv tiefer. Die

- 25 -
mit dem Tiefersetzen des Gebäudes grundsätzlich anerkannte Verletzung
der maximalen Gebäudehöhe sei nur ungenügend bereinigt worden.
b)
Auch diese Rüge zielt − wie nachstehend dargestellt − ins Leere. Gemäss
Art. 31 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) wird die
Gebäudehöhe in der Mitte der Fassade bis zu ihrem Schnitt mit der Dach-
fläche gemessen. Bei Gebäuden mit einer Giebelfront gegen die Strasse
wird die Gebäudehöhe bis zum unteren Drittel der Höhe des Giebeldrei-
ecks gerechnet. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 die
Gebäudehöhe indes nicht gemäss dem Wortlaut von Art. 31 Abs. 1 BG
errechnet, sondern durch Mittelung der Gebäudeecken. Sie begründet
dies einerseits mit der langjährigen Praxis in der Gemeinde sowie ander-
seits damit, dass die Berechnung der Höhe in der Mitte der Fassade je
nach gewachsenem Terrain zu verfälschten Ergebnissen führe. So hinge
es vom Zufall ab, ob sich das gewachsene Terrain genau in der Mitte der
zu erstellenden Fassade erhebe oder senke. Die Mittelung der Gebäude-
ecken zur Eruierung der Gebäudehöhe, wie es die Beschwerdegegnerin 1
seit jeher handhabe, führe zu adäquateren Ergebnissen und entspreche
dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG. Diese von der Beschwerdegegnerin
1 angewendete Praxis zur Berechnung der Gebäudehöhe mittels Mitte-
lung der Gebäudeecken ist nicht zu beanstanden, obschon die Be-
schwerdegegnerin 1 damit vom expliziten Gesetzeswortlaut abweicht. Die
Beschwerdegegnerin 1 führt nämlich zu Recht aus, dass die Berechnung
der Höhe in der Mitte der Fassade − je nach gewachsenem Terrain − zu
verfälschten Ergebnissen führen kann und es vom Zufall abhängt, ob sich
das gewachsene Terrain in der Mitte der zu erstellenden Fassade erhebt
oder senkt. Überdies entspricht die von der Beschwerdegegnerin 1 ange-
wandte Praxis offenkundig dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG, weshalb
die Anwendung derselben auf den vorliegenden Fall nicht zu beanstan-
den ist. Anzumerken ist lediglich, dass in der Gemeinde X._____ allenfalls
eine diesbezügliche Anpassung von Art. 31 Abs. 1 BG angezeigt wäre,

- 26 -
sofern die Beschwerdegegnerin 1 bei der Berechnung der Gebäudehöhe
auch weiterhin vom expliziten Gesetzeswortlaut abzuweichen gedenkt.
Dass die nach der Berechnungsmethode mittels Mittelung der Gebäudee-
cken errechneten Gebäudehöhen nicht stimmen, machen die Beschwer-
deführer nicht geltend. Ebenso wenig bestreiten sie die Korrektheit der
vom Geometer vermassten Gebäudeecken (vgl. die entsprechende Zu-
sammenstellung des Geometers vom 22. August 2016). Sie stellen sich
indes − wie gesehen − auf den Standpunkt, dass die im Plan vom 27. Ok-
tober 2016 vermerkte Höhe von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Be-
messung der Gebäudehöhe des Hauses G nicht nachgewiesen sei, da
dieser Punkt vom Geometer nicht vermasst worden sei und auch nicht in
der Mitte der Südfassade liege. Weil das gewachsene Terrain von der
Südwestecke des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte lie-
genden Punkt 10 cm ansteige, sei in der Mitte der Fassade die Gebäu-
dehöhe von 7.5 m nicht eingehalten. Mit dieser Argumentation verkennen
die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Gebäudehöhe
eben nicht in der Mitte der Fassade bis zum Schnitt mit der Dachfläche
misst, sondern zur Bestimmung der Gebäudehöhen entsprechend ihrer
langjährigen Praxis die Gebäudeecken heranzieht. Es ist zwar richtig,
dass im Plan vom 27. Oktober 2016 die vermerkte Höhe von 531.38
m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der Gebäudehöhe des Hauses
G vom Geometer nicht vermasst worden ist. Dies spielt indes keine Rolle,
weil dieser Punkt als Nichteckpunkt für die Berechnung der Gebäudehöhe
nicht herangezogen wird. Massgeblich hierfür sind vielmehr die vom
Geometer am 22. August 2016 vermassten Gebäudeecken. Dass diese
nicht stimmen, machen die Beschwerdeführer − wie gesehen − nicht gel-
tend. Ebenso wenig bestreiten sie, dass die zulässige Gebäudehöhe von
7.5 m nach der von der Beschwerdegegnerin 1 angewandten Berech-
nungsmethode eingehalten ist. Folglich erweist sich auch die beschwer-
deführerische Rüge betreffend Gebäudehöhe als unbegründet.

- 27 -
6. a)
Des Weiteren bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Räume in den
Untergeschossen, welche 42 m2 pro Haus ausmachten, bei der AZ-
Berechnung angerechnet werden müssten, selbst wenn sie weniger als
1.5 m aus dem Terrain herausragten. Sie seien grosszügig angelegt,
natürlich belichtet und verfügten über grosszügige Fensterflächen. Es
handle sich nicht um obenliegende Kellerfenster, da sich die Oberkante
der Fenster auf einer Höhe mit dem Abschluss der Eingangstüre befinde.
Auch der Ausbaustandard mit Bodenheizung und Laminatboden lasse auf
eine Wohnnutzung schliessen. Eine Privilegierung von Räumen sei nur
gerechtfertigt, solange solche Räume von ihrer Funktion her bloss einge-
schränkt nutzbar seien. Dies sei hier nicht der Fall, zumal die fraglichen
Räume über keine Installationen für eine Waschküche oder einen Tro-
ckenraum verfügten. Die Waschküche sei effektiv denn auch im Techni-
kraum integriert. Auch die Beschwerdegegnerin 1 sei zunächst davon
ausgegangen, die Räume seien zu Wohn- und Gewerbezwecken nutzbar.
Daraufhin habe die Beschwerdegegnerin 2 den in den ursprünglichen
Plänen als Keller/Hobbyraum bezeichneten Raum kurzerhand als Wasch-
küche/Trocknungsraum bezeichnet, um in den Genuss der Ausnahme
nach Art. 23 Abs. 4 lit. g BG zu kommen. Die Pläne seien aber nicht
geändert worden. Die Bezeichnung im Plan besage nichts bezüglich der
Anrechenbarkeit. Auch bei den entsprechenden Räumen auf den Nach-
barparzellen 1130 und 2135 handle es sich nicht um Wasch- und Tro-
ckenräume. Die Räume seien offensichtlich zu Wohnzwecken ausgebaut,
mit einer natürlichen Belichtung. Aus der Verkaufsdokumentation sei er-
sichtlich, dass diese Räume nicht als Wasch- und Trockenraum angeprie-
sen würden. Die technischen Anlagen für eine Waschküche seien auch
hier nicht in diesem Raum, sondern im Technikraum integriert. Folglich
seien die beiden Untergeschossräume im Doppeleinfamilienhaus auf den
Parzellen 1130 und 2135 bei der dortigen AZ-Berechnung mitzuberück-
sichtigen. Entsprechend sei die Ausnützungsziffer auf Parzelle 1130
überschritten, weshalb der Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 nicht

- 28 -
berücksichtigt werden könne. Mit der Hinzurechnung der fünf Wasch-
küchen und Trockenräume im Masse von je 42 m2 sei die zulässige Aus-
nützungsziffer überschritten.
b)
Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt,
dass Art. 23 Abs. 4 BG ausdrücklich Ausnahmen des Grundsatzes von
Art. 23 Abs. 3 BG enthalte, weshalb die Kriterien der Ausbaubarkeit, mit-
hin des Dienens und der Eignung, nicht zu prüfen seien. Bei den Aus-
nahmen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG sei nicht relevant, ob theoretisch eine
Wohn- oder Gewerbenutzung möglich sei. Durch die Auflage, dass die
Räumlichkeiten in den Untergeschossen nicht für Wohn- und Gewerbe-
zwecke genutzt werden dürfen, seien die betreffenden Räume von ihrer
Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar. Folglich sei eine Privilegierung
dieser Räume in Bezug auf die Anrechnung der Fläche zulässig.
c)
Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung bildet Art. 23 BG, wonach die
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, ohne Aussen-
wände, in Haupt-, An- und Nebenbauten als anrechenbare Geschoss-
fläche gilt. Im Dachgeschoss wird, ohne Rücksicht auf die Zweckbestim-
mung, jene Fläche angerechnet, welche innerhalb einer lichten Höhe von
1.8 m und mehr liegt. Im Untergeschoss wird nur die Fläche der für
Wohn- und Gewerbezwecke nutzbaren Räume angerechnet. Als Unterter-
rain gelten jene Geschosse, deren Koten oberkant Decke im Mittel nicht
mehr als 1.5 m aus dem gewachsenen oder massvoll planierten Terrain
herausragen. Nicht angerechnet werden unter anderem Technikräume
und Flächen für technische Installationen, Kellerräume, sofern nicht direkt
natürlich belichtet, sowie Waschküchen. Auch wenn dies nicht explizit aus
Art. 23 BG hervorgeht, ergibt sich aus dem dort statuierten allgemeinen
Anrechnungsgrundsatz, dass zur Bestimmung der Anrechenbarkeit auch
das Kriterium der möglichen Umnutzung eines Raumes zu beachten ist.
Demzufolge ist ein Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft

- 29 -
zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar
ist, zur Ausnützung hinzuzurechnen. Ausser Betracht fallen subjektive
Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen,
sprich auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein
Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbau-
bar ist, muss aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht aufgrund der
vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden. Dabei ist die
Ausbaubarkeit zu Wohn- und Arbeitszwecken für jeden infrage kommen-
den Raum einzeln zu beurteilen. In die Beurteilung miteinzubeziehen ist
auch die Ausrichtung und die Besonnung der fraglichen Räume. Ohne
Belang ist demgegenüber der Ausbaustandard (vgl. VGU R 15 25 vom
25. August 2015 E.2b und 5b sowie dessen Bestätigung im Urteil des
Bundesgerichtes 1C_126/2016 vom 30. August 2016 E.4 ff.). Zu erwäh-
nen bleibt, dass es sich bei Art. 23 BG um eine Bestimmung des
selbständigen Gemeinderechts handelt, bei deren Anwendung und Aus-
legung der Behörde ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-
raum zusteht, in welchen das Verwaltungsgericht nur mit einer gewissen
Zurückhaltung eingreift (vgl. hierzu VGU R 10 41 vom 7. Dezember 2010
E.2).
d)
Die Beschwerdeführer machen im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend, dass die Decke der fraglichen
Räume im Mittel mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausra-
gen und allein schon deshalb angerechnet werden müssen. Im Gegenteil
führen sie gar explizit aus, dass die entsprechende Vorgabe gerade ein-
gehalten sei (vgl. S. 9 Ziff. 1 der Beschwerde vom 27. April 2017). Sie
stellen sich indes auf den Standpunkt, dass die Räume in den Unterge-
schossen bei der AZ-Berechnung dennoch angerechnet werden müssten,
weil sie objektiv für Wohn- und Gewerbezwecke nutzbar seien. Dieser
Auffassung ist nicht zu folgen. Nach dem vorstehend Gesagten spielt es
für die Beurteilung der Anrechenbarkeit keine Rolle, ob die fraglichen

- 30 -
Räume − wie in den ursprünglichen Plänen − als Keller/Hobbyraum oder
− wie in den bewilligten Grundrissplänen − als Waschküche/Trockenraum
bezeichnet werden; auf den blossen Parteiwillen kann es nämlich nicht
ankommen. Folglich erweist sich aber die im Laufe des Verfahrens vor-
genommene Änderung der Bezeichnung der fraglichen Räume als nicht
von Relevanz für die vorliegend zu beurteilende Frage der Anrechenbar-
keit. Vielmehr ist aufgrund der objektiven Eignung zu entscheiden, ob ein
Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbau-
bar ist. Daher erweist sich die Argumentation der Beschwerdegegnerin 1,
wonach vorliegend die Kriterien der Ausbaubarkeit nicht zu prüfen seien,
weil Waschküchen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG ohnehin nicht angerechnet
würden, als zu kurz. Wird ein Raum nämlich zwar in den Plänen als
Waschküche bezeichnet, obschon er objektiv für Wohn- und Gewerbe-
zwecke nutzbar ist, ist er bei der AZ-Berechnung nach dem vorstehend
Gesagten dennoch zu berücksichtigen. Auf die blosse Bezeichnung in
den Plänen kommt es − wie gesehen − nicht an. Im vorliegenden Fall sind
die fraglichen, als Waschküche/Trockenraum bezeichneten Räume indes
− wie nachstehend dargestellt − objektiv nicht für Wohn- und Gewerbe-
zwecke geeignet. Zwar weisen sie eine Fläche von rund 42 m2 auf und
sind damit deutlich grösser als die in den Obergeschossen gelegenen
Räume. Zudem weisen die Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass
sich die Anschlüsse für die Waschmaschinen und Tumbler offenbar nicht
in den als Waschküche/Trockenraum bezeichneten Räumen, sondern
vielmehr in den Technikräumen befinden. Dass die objektive Eignung für
Wohn- und Gewerbezwecke dennoch zu verneinen ist, liegt einerseits an
der Ausrichtung und Belichtung der fraglichen Räume. Natürlich belichtet
sind die − nach Norden ausgerichteten − Räume praktisch ausschliesslich
über das Fenster an der Nordfassade. Ausser Lichtschächten an den öst-
lichen bzw. westlichen Fassaden weisen die Räume keine weitere Belich-
tung auf. Insbesondere über die Südfassade sind die Räume nicht belich-
tet, was hinsichtlich der Gefahr einer Umnutzung von erheblicher Bedeu-

- 31 -
tung ist. Anderseits − und dies ist entscheidend − hat die Baukommission
in Ziff. 5 der Verfügung vom 8. Dezember 2016 die Auflage erteilt, "dass
die gemäss Baugesuchen Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ jeweils in
den Untergeschossen liegenden Räumlichkeiten nicht für Wohn- und Ge-
werbezwecke genutzt werden dürfen." Durch diese Auflage sind die be-
treffenden Räume nicht mehr für Wohn- und Gewerbezwecke und damit
bloss noch eingeschränkt nutzbar. Dagegen wenden die Beschwerdefüh-
rer ein, dass die Auflage die Nutzbarkeit dieser Räume nicht wirkungsvoll
einzuschränken vermöge, zumal das als Auflage erlassene Umnutzungs-
verbot gegenüber zukünftigen Eigentümern nicht durchsetzbar sei, da die
Auflage im Grundbuch nicht angemerkt werde. Käufer erhielten somit
nicht zwingend Kenntnis von der Auflage. Zudem bestehe trotzdem die
Gefahr, dass Dritte eine unrechtmässige Wohnnutzung herbeiführen
könnten. Mit dieser Argumentation verkennen die Beschwerdeführer,
dass den Gemeinden in der Wahl der Mittel, mit denen einer zu befürch-
tenden missbräuchlichen Nutzung wirkungsvoll entgegengetreten werden
soll, ein relativ erheblicher Ermessensspielraum zukommt (vgl. VGU
R 15 25 vom 25. August 2015 E.6b). Die Gemeinde kann somit wählen,
ob sie mittels einer Auflage eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwe-
cken verbieten oder die betreffenden Räume anrechnen will. Die Be-
schwerdegegnerin 1 hat sich vorliegend für Ersteres entschieden, was auf
Seiten der Gemeinde einen Kontrollaufwand verursachen wird. Wenn die
Beschwerdegegnerin 1 diesen Aufwand auf sich nehmen möchte, ist sie
in diesem Entscheid zu schützen. Zudem liegt auch der Verzicht auf eine
Anmerkung der fraglichen Auflage im Grundbuch im Ermessen der Ge-
meinde, zumal es Sache der Gemeinde ist, wie sie die Einhaltung dieser
Auflage sicherstellt. Da die betreffenden Räume somit praktisch aussch-
liesslich über die Nordfassade belichtet werden und die Beschwerdegeg-
nerin 1 überdies ein Verbot für die Wohn- und Gewerbenutzung erlassen
hat, ist die objektive Eignung der fraglichen Räume zur Nutzung zu Wohn-
und Gewerbezwecken zu verneinen. Dementsprechend hat aber die Be-

- 32 -
schwerdegegnerin 1 die fraglichen Räume bei der AZ-Berechnung zu
Recht nicht berücksichtigt. Selbiges gilt auch in Bezug auf das bereits auf
den Parzellen 1130 und 2135 erstellte Zweifamilienhaus (Häuser A und
B) bzw. die im Untergeschoss dieser Häuser gelegenen, in den Plänen
als Waschküche/Trocknungsraum bezeichneten Räume, zumal es sich
bei den Häusern A und B um ähnliche Häuser wie die vorliegend zu beur-
teilenden Häuser C/D, E/F bzw. G handelt. Daran vermag die Tatsache,
dass an den Fenstern der fraglichen Räume der Häuser A und B auf Par-
zellen 1130 und 2135 Jalousien angebracht sind, nichts zu ändern, zumal
solche ohne Weiteres auch in einer Waschküche angebracht werden
können.
e)
Wenn die im Untergeschoss der Häuser A und B gelegenen Räume von
der Beschwerdegegnerin 1 bei der AZ-Berechnung zu Recht nicht
berücksichtigt wurden, erweist sich auch der von den Parzellen 1130 und
2135 auf Parzelle 1131 erfolgte Nutzungstransport als zulässig, auch
wenn − wie nachstehend dargelegt − lediglich 23.36 m2 Bruttogeschoss-
fläche (BGF) für den Nutzungstransport zur Verfügung stehen und nicht
31 m2, wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 10. März 2017 behauptet. Die Grundstückfläche
der Parzellen 1130 und 2135 beträgt nämlich gesamthaft 810 m2 (401 m2
+ 409 m2). Bei einer Ausnützungsziffer in der Wohnzone 2 von 0.4
gemäss Zonenschema resultiert eine BGF von 324 m2. Die anrechenbare
Geschossfläche der Häuser A und B beträgt gemäss Baugesuchsunterla-
gen − ohne Berücksichtigung der im Untergeschoss gelegenen, als
Waschküche/Trocknungsraum bezeichneten Räume − 300.64 m2. Folg-
lich verbleiben auf den Parzellen 1130 und 2135 noch 23.36 m2 BGF,
welche für einen Nutzungstransport zur Verfügung stehen. Dies reicht je-
doch − wie die nachstehende Berechnung zeigt − aus, um auf der Parzel-
le 1131 genügend BGF für den Bau der Häuser C/D, E/F und G zur Ver-
fügung zu stellen. Denn die Parzelle 1131 weist ein Ausmass von

- 33 -
1'556 m2 auf. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.4 resultiert eine BGF von
622.4 m2. Addiert man dazu die BGF von 23.36 m2 aus dem Nutzungs-
transport, ergibt sich eine maximal zulässige BGF von 645.76 m2. Die ge-
samte anrechenbare Geschossfläche der Häuser C/D, E/F und G beträgt
gemäss Baugesuchsunterlagen − wiederum ohne Berücksichtigung der in
den Untergeschossen gelegenen, als Waschküche/Trockenraum be-
zeichneten Räume − 640 m2. Folglich reicht aber die auf Parzelle 1131
vorhandene BGF − einschliesslich der mittels Nutzungstransport übertra-
genen BGF − aus für den Bau der Häuser C/D, E/F und G. Der bei den
Akten liegende Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2016 beinhaltet im
Übrigen auch bloss einen Nutzungstransport von rund 23 m2 BGF und
nicht − wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 10. März 2017 behauptet − von 31 m2. So viel
BGF stünde auf den Parzellen 1130 und 2135 nach dem Bau der Häuser
A und B nämlich − wie gesehen − gar nicht mehr zur Verfügung.
7.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführer noch eine unzureichende Zu-
fahrt, indem sie vorbringen, dass das Haus G teilweise auf der heutigen
Erschliessungsstrasse erstellt werde. Es sei zu prüfen, ob die Vorausset-
zungen für den Teilabbruch vorlägen. Auch diesbezüglich kann den Be-
schwerdeführern nicht gefolgt werden. Zutreffend ist zwar, dass die Er-
schliessungsstrasse im Rahmen der Erstellung der Häuser auf den Par-
zellen 18, 1826, 1827 und 1828 offenbar von der Beschwerdegegnerin 1
am 8. Februar 2000 mit einer Breite von 3 m genehmigt wurde. Zumindest
findet sich auf dem von den heutigen Beschwerdeführern im Einsprache-
verfahren als Beilage 9 eingereichten Erschliessungsplan vom 30. Sep-
tember 1999 ein Genehmigungsstempel der Baukommission Igis-
X._____. Zutreffend ist des Weiteren, dass Neubauten gemäss Art. 72
KRG nur bewilligt werden, sofern das Grundstück baureif ist und ein
Grundstück unter anderem dann als baureif gilt, wenn es für die beabsich-
tigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist. Des Weiteren erhellt,

- 34 -
dass ein Baugesuch nur unter der Voraussetzung bewilligt werden kann,
dass auch die genügende Erschliessung der dahinterliegenden Grundstü-
cke nach wie vor gewährt bleibt. Vorliegend besteht zulasten der Parzelle
1131 und zugunsten der Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828 ein im
Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, wonach die jeweili-
gen Eigentümer der Grundstücke 18, 1826, 1827 und 1828 das Recht
haben, über die auf dem Grundstück 1131 liegende, 3 m breite Strasse
unbeschränkt zu gehen und zu fahren. Mit der Projektänderung vom
30. August 2016 hat die Beschwerdegegnerin 2 durch Verlegung der
Treppe zu Haus G dafür gesorgt, dass die Erschliessungsstrasse auf 3 m
Breite und entsprechend des bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts von
den Eigentümern der berechtigten Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828
unverändert genutzt werden kann. Mithin entspricht das Bauprojekt nach
der Projektänderung vom 30 August 2016 der im Grundbuch eingetrage-
nen Dienstbarkeit und die Strassenbreite wird gegenüber der ursprünglich
bewilligten Strasse nicht verengt. Die Behauptung der Beschwerdeführer,
wonach Haus G teilweise auf der heutigen Erschliessungsstrasse erstellt
wird, ist somit unzutreffend. Zudem hat die Kantonspolizei Graubünden,
nachdem sie mit Schreiben vom 21. Juli 2016 dem Bauamt X._____
mangels Einhaltung der nach Normblatt erforderlichen Sichtweiten
zunächst eine nochmalige Überprüfung des Bauprojekts nahe gelegt hat-
te, anlässlich des Augenscheins vom 15. August 2015, nachdem das Pro-
jekt von der Beschwerdegegnerin 2 nochmals angepasst wurde, festge-
stellt, dass durch die Neugestaltung des Treppenaufgangs die minimalst
geforderte Sichtweiten erreicht werden und bei der Zufahrtsstrasse zu
den Parzellen 1826 bis 1828 eine Breite von 3 m eingehalten werde. Dies
bestätigte die Kantonspolizei Graubünden mit Schreiben vom 24. August
2016 auch noch schriftlich. Wenn aber die Kantonspolizei die Erschlies-
sung in der vorgesehenen Dimensionierung für genügend erachtet, erüb-
rigt sich der Beizug der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs-
und Stellflächen der Feuerwehrkoordination Schweiz (FKS), zumal es

- 35 -
sich bei der erwähnten Richtlinie − wie es der Name bereits sagt − bloss
um eine Richtlinie und nicht um eine verbindliche Rechtsgrundlage han-
delt. Die Rüge der unzureichenden Zufahrt erweist sich somit als unbe-
gründet und ist abzuweisen. Wenn die Beschwerdeführer schliesslich
noch geltend machen, dass es bezüglich der Erschliessungsstrasse
zunächst einer Abbruchbewilligung bedürfe, kann auf die zutreffenden
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 unter Ziff. 8 (S. 9) des ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 10. März 2017 verwiesen
werden. Weitere Ausführungen dazu sind nicht erforderlich.
8.
Abschliessend gilt es in beweisrechtlicher Hinsicht noch festzuhalten,
dass es nicht ersichtlich ist, was sich die Beschwerdeführer aus der Editi-
on des Kaufvertrags zwischen der Beschwerdegegnerin 1 und der Be-
schwerdegegnerin 2 über Parzelle 1131 versprechen. Da die Beschwer-
deführer auch nicht darlegen, weshalb der erwähnte Kaufvertrag für die
vorliegend zu beurteilenden Fragen von Bedeutung sein soll und solches
auch nicht ersichtlich ist, ist der entsprechende Editionsantrag in antizi-
pierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3,
127 V 491 E.1b) abzuweisen.
9. a)
Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten,
dass die Baugesuche Nr. _____, _____ und _____ sämtliche gesetzli-
chen Anforderungen erfüllen, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 diese
zu Recht unter Auflagen bewilligt hat. Der angefochtene Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 10. März 2017 erweist sich somit als rechtens,
was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobe-
nen Beschwerde führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern
aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

- 36 -
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78
Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn
sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen be-
steht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegeg-
nerin 1 keine Parteientschädigung zusteht. Die Beschwerdegegnerin 2
hat sich im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren
nicht anwaltlich vertreten lassen, weshalb auch ihr keine Parteientschädi-
gung zukommt.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
751.--
zusammen
Fr. 5‘751.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]