gr_gerichte · R 2013 235 · 2014-05-20 · de

Baubewilligung (Nichtigkeit, Widerruf) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 235
ses
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 20. Mai 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli,
C.____AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. André Britschgi,
und
D.____AG, Lindenquai 4, 7000 Chur,
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Baubewilligung (Nichtigkeit, Widerruf)


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1.
Am 9., mitgeteilt am 12. Juli 2012, erteilte die Baukommission der Ge-
meinde X._____ dem Gesuchsteller C._____ die Bewilligung zum Neu-
bau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 2001 am Seehaldenweg in 
Arosa (Baubewilligung 2012 Nr. 26). Grundeigentümer der entsprechen-
den Parzelle ist E._____. Die Bewilligung wurde für Zweitwohnungen ge-
stützt auf das kommunale Gesetz über die Kontingentierung von Zweit-
wohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe erteilt (Art. 3 - 10). 
Die vier Wohnungen waren als Zweitwohnungen deklariert und es wurde 
eine Lenkungsabgabe von gesamthaft Fr. 243‘222.-- verfügt. Weiter wur-
de verfügt, dass die Baufreigabe nach der Einzahlung der Lenkungsab-
gabe ab dem 16. April 2013 erfolge. Das Kontingent verfalle, wenn der 
Baubeginn nicht vor dem 1. Oktober 2013 erfolgt sei. Dagegen gerichtete 
Einsprachen von F.___ und G._____ wies die Gemeinde ab, soweit sie 
darauf eintrat. 
2.
Am 4. Oktober 2013 verlangte B._____ via seinen Rechtsvertreter, die 
Gemeinde habe die Bauarbeiten unverzüglich einstellen zu lassen und 
die erteilte Baubewilligung als nichtig zu erklären, allenfalls zu widerrufen. 
Mit dem Bau auf Parzelle 2001 sei am 26. September 2013 begonnen 
worden. Das Baugesuch sei am 9. Juli 2012 bewilligt worden, weswegen 
die einjährige Frist von Art. 91 Abs. 2 KRG abgelaufen sei. Eine Verlänge-
rung der Bewilligung wäre in Anbetracht von Art. 75b BV nicht nur un-
zulässig, sondern sogar nichtig. Eventualiter sei die im Jahr 2012 erteilte 
Bewilligung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gesetzes-
konform, weil die Bewilligung gar nicht mehr hätte verlängert werden dür-
fen. 
3.
Die Gemeinde lehnte die Anträge, die Bauarbeiten unverzüglich einstellen 
zu lassen und die erteilte Baubewilligung für nichtig zu erklären, mit 
Schreiben vom 9. Oktober 2013 ab. Aufgrund des fehlenden Kontingents 


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für das Jahr 2012 sowie der Tatsache, dass das Gesetz über die allge-
meine Ortspolizei in Art. 29 lit. e während der Wintersaison, d.h. bis zum 
15. April, eine Abbruch- und Aushubsperre vorsehe, sei in der Baubewilli-
gung als frühestmöglicher Zeitpunkt des Baubeginns der 16. April 2013 
festgelegt worden. Nicht der Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung, 
sondern derjenige des zulässigen Baubeginns sei massgebend für die 
Einjahresfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG. Dieser sei in der Baubewilli-
gung als der 16. April 2013 definiert. Da mit dem Bau am 26. September 
2013 begonnen worden sei, sei die Einjahresfrist eingehalten. Der Ge-
meindevorstand als Baubehörde habe keine Verlängerung der Baubewil-
ligung erteilt. 
4.
Mit Verfügung vom 29. Oktober 2013 nahm die Gemeinde Bezug auf ein 
Schreiben von B._____ vom 14. Oktober 2013 (welches nicht bei den Ak-
ten liegt), worin dieser wiederum die Auffassung vertreten hatte, die Bau-
bewilligung sei erloschen, weil die Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 KRG ab-
gelaufen sei, weswegen die Bauarbeiten einzustellen seien. Dabei führte 
die Gemeinde aus, aufgrund der Kontingentierung der Zweitwohnungen 
sei die Baufreigabe in der rechtskräftigen Baubewilligung vom 9. Juli 2012 
erst auf den Zeitpunkt der Bezahlung der geschuldeten Lenkungsabgabe, 
frühestens auf den 16. April 2013, erteilt worden. Die Bauarbeiten auf der 
Parzelle 2001 seien mit der Bezahlung der Lenkungsabgabe am 26. Sep-
tember 2013 begonnen worden. Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Len-
kungsabgabe schreibe vor, dass vor der Bezahlung der Lenkungsabgabe 
nicht mit dem Bau begonnen werden dürfe. Diese Bestimmung und 
Art. 16 Abs. 4 desselben Gesetzes definierten in zulässiger Weise den 
zulässigen Baubeginn gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG. Massgeblich für den 
zulässigen Baubeginn sei somit nicht der Zeitpunkt der Baubewilligungs-
erteilung, sondern derjenige der Baufreigabe. Als solche gelte eine Verfü-


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gung der Baubehörde, in der bestimmt werde, zu welchem Zeitpunkt die 
kontingentsrechtlichen Voraussetzungen für die Bauausführung vorlägen 
und der Bau entsprechend zur Ausführung freigegeben werde. Die Bauf-
reigabe hätte gemäss Baubewilligung frühestens am 16. April 2013 erteilt 
werden dürfen. Bei einem zulässigen Baubeginn frühestens am 16. April 
2013 sei mit dem Baubeginn am 26. September 2013 die Jahresfrist von 
Art. 91 Abs. 2 KRG eingehalten und die Baubewilligung nicht erloschen. 
Folglich werde das Ersuchen von B._____ abgewiesen. 
5.
Dagegen erhoben A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) und 
B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 2. Dezember 2013 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und bean-
tragten die Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung und die Anwei-
sung der Gemeinde, den Bau auf Parzelle 2001 einzustellen. Eventualiter 
sei festzustellen, dass die Baubewilligung zu widerrufen sei und die Ge-
meinde sei anzuweisen, diese zu widerrufen. 
• Gemäss Art. 12 Abs. 3 des Musterbaugesetzes sei eine Baubewilligung 
mit einer aufgeschobenen Baufreigabe unter Vorbehalt zu erteilen, falls 
der Aufschub mehr als ein Jahr dauere. In diesem Fall sei der Vorbehalt 
anzubringen, dass bis zur Baufreigabe keine verschärften baupolizeili-
chen Vorschriften in Kraft träten. Damit werde gesagt, dass die Baube-
willigung nicht in Rechtskraft erwachse und beim Inkrafttreten derselben 
geprüft werden müsse, ob sie noch den geltenden Vorschriften ent-
spreche. Dies gelte auch für Bewilligungen, deren Aufschub weniger als 
ein Jahr betrage. Die Jahresfrist dürfte auf Art. 91 Abs. 2 KRG basieren. 
Dies bedeute somit nicht, dass die Baufrist erst ab dem Datum des auf-
geschobenen, frühesten Baubeginns zu laufen beginne. Vorliegend ha-
be die Gemeinde im Sommer 2012 eine Bewilligung für die Erstellung 
eines Gebäudes erteilt, welche erst nach dem 1. Januar 2013 Rechts-
wirkung zeitigen sollte. Damit habe diese als im Jahr 2013 erteilt zu gel-
ten. Somit liege ein Verstoss gegen Art. 75b BV vor, weshalb die Bewil-
ligung im Sinne von Art. 197 Abs. 2 BV nichtig sei. 
• Selbst wenn die Bewilligung nicht als nichtig qualifiziert würde, habe am 
26. September 2013 zum Zeitpunkt des Baubeginns keine gültige Bau-
bewilligung vorgelegen. Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG seien Lo-


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ckerungen gegenüber den gesetzlichen Fristen von Art. 91 Abs. 2 KRG 
nicht zulässig. Was im kommunalen Baugesetz nicht anders geregelt 
werden dürfe, könne auch in einem anderen kommunalen Gesetz nicht 
geregelt werden, andernfalls die entsprechenden Beschränkungen 
ausgehebelt würden. Selbst wenn die Baubewilligung im Jahr 2012 auf 
den 16. April 2013 noch gültig hätte erteilt werden können, wäre die ein-
jährige Baufrist am 9. Juli 2013 abgelaufen. Ein Baubeginn am 26. Sep-
tember 2013 wäre somit nur aufgrund einer im konkreten Fall unzuläs-
sigen Erstreckung der Baufrist im Sinne von Art. 91 Abs. 2 KRG mög-
lich. 
• Ein Rechtsanspruch auf Verlängerung einer Baubewilligung bestehe 
gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG nicht. Da ab dem 1. Januar 2013 keine 
Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dürfen 
und solche Bewilligungen nichtig seien, sei die Verlängerung der Bau-
bewilligung als nichtiger Akt zu qualifizieren. 
• Selbst wenn die Baubewilligung respektive deren Verlängerung nicht 
nichtig wäre, hätte die Bewilligung gemäss Bundesgerichtsurteilen vom 
22. Mai 2013 nicht mehr erteilt werden dürfen, da nach dem 11. März 
2012 keine Bewilligungen mehr für Zweitwohnungen hätten erteilt wer-
den dürfen. Die im Jahr 2012 für das vorliegende Projekt erteilte Bewil-
ligung sei somit nicht gesetzeskonform gewesen und hätte nicht mehr 
verlängert werden dürfen. 
6.
Die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer 
Stellungnahme vom 20. Dezember 2013 die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. 
• Die Beschwerdeführerin sei von der angefochtenen Verfügung nicht 
berührt und habe sich am kommunalen Verfahren nicht beteiligt. Die In-
tervention von Rechtsanwalt lic. iur. H. Just, welche zur angefochtenen 
Verfügung geführt habe, sei nur im Namen des Beschwerdeführers er-
folgt. Zudem grenze Parzelle 2000, wo die beiden Beschwerdeführer 
Stockwerkeigentümer seien, nicht an das Baugrundstück (Parzelle 
2001). Der Bauplatz sei wegen der zwischen den Parzellen 2000 und 
2001 bestehenden Baute auf Parzelle 501 nicht sichtbar. Die Aussicht 
von Parzelle 2000 werde kaum beeinträchtigt. Die Beschwerdeführer 
würden nicht mehr als jeder andere durch die Baute beschwert. Ebenso 
fehle es den Beschwerdeführern an einem hinreichend intensiven, un-
mittelbaren und eigenen Interesse an der Verhinderung der Baute, 
weshalb die Legitimation der Beschwerdeführer zu verneinen und auf 
die Beschwerde nicht einzutreten sei.


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• Selbst wenn auf die Beschwerde einzutreten wäre, wäre diese abzu-
weisen. Die Baubewilligung sei am 9./12. Juli 2012 erteilt worden und 
mit Ablauf der Beschwerdefrist im Jahr 2012 rechtskräftig geworden. 
Folglich sei die Baubewilligung nicht nichtig. Daran vermöge Art. 16 
Abs. 3 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen 
und die Erhebung einer Lenkungsabgabe nichts zu ändern, da in der 
strittigen Baubewilligung kein Vorbehalt bezüglich verschärfter Vor-
schriften bis zur Baufreigabe verfügt worden sei. Selbst wenn ein sol-
cher Vorbehalt verfügt worden wäre, würde dies die Rechtskraft indes 
nicht aufschieben. 
• Normalerweise könne gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG bei Vorliegen einer 
schriftlichen Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden. Vorliegend 
sei der Baubeginn allerdings frühestens am 16. April 2013 möglich ge-
wesen. Art. 16 Abs. 4 und Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die Kontin-
gentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsab-
gabe definierten in zulässiger Weise den zulässigen Baubeginn von 
Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG. Es handle sich dabei nicht um eine Locke-
rung der Jahresfrist. Zulässiger Baubeginn sei somit die Baufreigabe 
gewesen. Diese sei frühestens am 16. April 2013 möglich gewesen und 
effektiv nach Bezahlung der Lenkungsabgabe am 26. September 2013 
erfolgt. Folglich sei die Baubewilligung im Zeitpunkt des Baubeginns am 
26. September 2013 nicht erloschen, weshalb die Voraussetzungen für 
einen Baustopp vorliegend nicht erfüllt seien. 
7.
Die C.____AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 
28. Januar 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen dasselbe 
vor wie die Beschwerdegegnerin 1. 
8.
Am 3. März 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-
trägen fest. 
•
Die Legitimation der Beschwerdeführer sei zu bejahen. Auch die Be-
schwerdeführerin habe bei der Gemeinde gegen die Realisierung des 
Bauvorhabens opponiert und habe in diesem Sinne vor der Vorinstanz 
ebenfalls die Aufhebung der Baubewilligung beantragt. Die Tatsache, 
dass sie in der angefochtenen Verfügung nicht als Partei aufgeführt sei, 
vermöge daran nichts zu ändern. 


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•
Die formelle Rechtskraft stehe einem Widerruf der Verfügung nicht ent-
gegen. Eine nichtige Verfügung vermöge keine materiellen Rechtsver-
hältnisse zu regeln. 
•
Der Bauherrschaft sei eine Baubewilligung mit frühester Wirksamkeit ab 
dem 16. April 2013 erteilt worden. Der Aufschub bis ins Jahr 2013 sei 
nicht an ein künftiges, allein im Willen der Beschwerdegegner liegendes 
Ereignis gebunden gewesen. 
•
Werde die Baufreigabe erst später erteilt, sei neues Recht massge-
bend, da ansonsten die neuen Bestimmungen umgangen werden könn-
ten. Im Jahr 2013 hätten keine Bewilligungen mehr erteilt werden dür-
fen. Die Rechtswirkung der Baubewilligung sei erst im Jahr 2013 einge-
treten, weshalb die Baubewilligung nichtig sei. Die Erteilung im Jahr 
2012 sei nur erfolgt, weil man die neuen Bestimmungen habe umgehen 
wollen.
•
Zwar stimme es, dass der Widerruf einer Baubewilligung nur aus-
nahmsweise unter qualifizierten Voraussetzungen erfolgen könne. Die-
se seien im vorliegenden Fall indes gegeben. Vorliegend liege ohnehin 
eine nichtige Verfügung vor, welcher jede Verbindlichkeit und Rechts-
wirksamkeit abgehe. Die betreffende Verfassungsbestimmung sei be-
reits am 9. Juli 2012 anzuwenden gewesen, da die damals ausgespro-
chene Baubewilligung erst auf einen Zeitpunkt nach der Anwendbarkeit 
der entsprechenden Bestimmung Rechtswirkungen gezeitigt habe und 
damit als auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Januar 2013 erteilt zu gelten 
habe. Das Aussprechen der Baubewilligung am 9. Juli 2012 sei nicht 
mit dem Erteilen der Baubewilligung gleichzusetzen.
9.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt am 10. März 2014 duplicando an ihren 
Anträgen fest. Selbiges tat die Beschwerdegegnerin 1 mit Eingabe vom 
4. April 2014. 
10.
Am 9. April 2014 beantragten die Beschwerdeführer die Erteilung der 
aufschiebenden Wirkung. Der Bauherrschaft sei zu verbieten, die Bauar-
beiten wieder aufzunehmen und mit dem Hochbau zu beginnen. Im 
Hauptverfahren sei überdies ein Augenschein vorzunehmen. 


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11.
Die Beschwerdegegnerin 1 stellte sich am 15. April 2014 nicht gegen die 
Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Die Beschwerdegegnerin 2 bean-
tragte am 22. April 2014 die Abweisung des Gesuchs um Erlass vorsorg-
licher Massnahmen, soweit darauf einzutreten sei. 
12.
Die D.____AG verzichtete durch Nichteinreichung von Stellungnahmen 
auf eine Teilnahme am Verfahren. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die ange-
fochtene kommunale Verfügung vom 29. Oktober 2013, mit welcher die 
Beschwerdegegnerin 1 die Anträge des Beschwerdeführers, die Bauar-
beiten unverzüglich einzustellen und die erteilte Baubewilligung für nichtig 
zu erklären oder allenfalls zu widerrufen, abgelehnt hat, ist weder endgül-
tig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich 
stellt die angefochtene Verfügung ein taugliches Anfechtungsobjekt für 
ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht dar. 
b)
Im Gegensatz zum Beschwerdeführer war A._____ nicht Adressatin der 
angefochtenen Verfügung, was von den Beschwerdeführern auch nicht 


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bestritten wird. Sie behaupten aber, A._____ habe bei der Gemeinde 
ebenfalls gegen die Realisierung des Bauvorhabens opponiert und dabei 
die Aufhebung der Baubewilligung beantragt. Diese Behauptung wurde 
von den Beschwerdeführern indes mit keinem Beweismittel belegt, was 
dazu führt, dass auf die Beschwerde von A._____ infolge Nichtausschöp-
fung des Instanzenzugs nicht eingetreten werden kann (vgl. PVG 1997 
Nr. 67). 
c)
Der Beschwerdeführer beantragt zunächst die Feststellung der Nichtigkeit 
der Baubewilligung 2012 Nr. 26. Dazu ist festzuhalten, dass es vorliegend 
nicht um die „normale“ Nichtigkeit der Verfügung geht, welche nach der 
Evidenztheorie dann gegeben ist, wenn der der Verfügung anhaftende 
Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht er-
kennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die Nichtigkeit nicht 
ernsthaft gefährdet wird (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 956). Vielmehr geht es 
vorliegend um die Nichtigkeit aufgrund verfassungsrechtlicher Vorschrif-
ten. Folglich sind nicht die vorstehend erwähnten Voraussetzungen der 
„normalen“ Nichtigkeit zu prüfen, sondern lediglich, ob aufgrund von 
Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) eine Nichtigkeit der Baubewilli-
gung 2012 Nr. 26 vorliegt. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit 
einer Verfügung. Eine nichtige Verfügung entfaltet keinerlei Rechtswir-
kungen. Sie ist vom Erlass an (ex tunc) und ohne amtliche Aufhebung 
rechtlich unverbindlich. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten 
und kann von jedermann jederzeit − auch noch im Vollstreckungsverfah-
ren − geltend gemacht werden (vgl. BGE 133 II 366 E.3, 127 II 32 E.3g; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 955). Der Beschwerdeführer war 
und ist somit auf jeden Fall legitimiert. Eine Prüfung, ob die Legitimations-
voraussetzungen für eine Baueinsprache vorliegen, ist entgegen der Mei-


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nungen der Parteien obsolet. Auf die zudem frist- und formgerecht einge-
reichte Beschwerde des Beschwerdeführers ist deshalb einzutreten. 
2. a)
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass mit dem 
vorliegenden Entscheid in der Hauptsache der beschwerdeführerische 
Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung obsolet wird. 
b)
Sodann gilt es in beweisrechtlicher Hinsicht festzuhalten, dass auf den 
vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein verzichtet werden kann. 
Vorliegend gilt es ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, welche 
sich anhand der Aktenlage ohne Weiteres beurteilen lassen. Überdies 
sollte der Augenschein gemäss dem Beschwerdeführer einzig der 
Klärung der Frage dienen, ob die Legitimationsvoraussetzungen für eine 
Baueinsprache vorliegen (vgl. Schreiben des Beschwerdeführers vom 
9. April 2014 Ziff. II. 2.). Wie gesehen braucht diese Frage in vorliegen-
dem Verfahren indes nicht beantwortet zu werden (vgl. vorstehend E.1c), 
weshalb sich ein Augenschein durch das Gericht erübrigt. 
3.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die am 9./12. Juli 2012 erteilte Baube-
willigung sei nichtig, weil sie erst im Jahr 2013 und damit zu einem Zeit-
punkt, zu dem aufgrund der neuen Verfassungsbestimmungen keine Be-
willigungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dürfen, voll-
streckbar sei. Damit setzt sich der Beschwerdeführer aber diametral in 
Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Das Bundesge-
richt hat in seinem Urteil 1C_614/2012 vom 22. Mai 2013 in E.7 betont, 
dass Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf den Zeitpunkt der Erteilung der Bau-
bewilligung abstellt. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung der Nich-
tigkeit respektive Anfechtbarkeit der Baubewilligung ist damit die Bewilli-
gungserteilung durch die Gemeinde. Das Bundesgericht qualifiziert Bau-
bewilligungen für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden, die 


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nach dem 11. März 2012, aber vor dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich er-
teilt und im Rechtsmittelverfahren nicht erheblich modifiziert wurden, als 
anfechtbar. Demgegenüber sind nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich 
erteilte (oder im Rechtsmittelverfahren erheblich modifizierte) Baubewilli-
gungen gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig (vgl. Urteil des Verwal-
tungsgerichtes des Kantons Graubünden R 13 184 und 185 vom 18. Fe-
bruar 2014 E.3; in diesem Entscheid wurde sogar festgehalten, dass 
Baubewilligungen, die im Jahr 2012 erteilt, aber erst im Jahr 2013 rechts-
kräftig geworden seien, auch in diese Kategorie der anfechtbaren Bewilli-
gungen fielen). Die fragliche Baubewilligung wurde nach dem Vorgesag-
ten am 9./12. Juli 2012 erstinstanzlich erteilt. Sie ist im Rechtsmittelver-
fahren nicht modifiziert worden, so dass sie lediglich anfechtbar war und 
nicht nichtig ist. Demnach ist der Antrag des Beschwerdeführers auf Fest-
stellung der Nichtigkeit der Baubewilligung 2012 Nr. 26 abzuweisen. 
4. a)
Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die Baubewilligung sei erloschen, 
weil von ihr nicht binnen der Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) Ge-
brauch gemacht worden sei. Die Baubewilligung sei unzulässigerweise 
verlängert worden. Überdies werde die Vorschrift von Art. 91 Abs. 2 erster 
Satz KRG, wonach Baubewilligungen erlöschen, wenn mit den Bauarbei-
ten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden 
sei, durch das kommunale Recht in unzulässiger Weise (Art. 107 Abs. 2 
Ziff. 6 KRG) gelockert. 
b)
Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB-
Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 
zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert 
zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zu-
ständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin ange-


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messen verlängern. Im vorliegenden Fall konnten die Bauarbeiten auf-
grund der Tatsache, dass für das Jahr 2012 kein Kontingent für Zweit-
wohnungen mehr zur Verfügung stand, logischerweise − und unbestritten 
− nicht im Jahr 2012 ausgeführt werden bzw. war ein Baubeginn im Jahr 
2012 nicht zulässig. Art. 29. lit. e des Gesetzes über die allgemeine Orts-
polizei der Gemeinde X._____ lautet sodann wie folgt:
Art. 29
Baugewerbe
Für das Baugewerbe gelten folgende Sonderbestimmungen:
e)
Während der Wintersaison (15. Dezember bis Ostermontag 
bzw. 15. April) dürfen keine Ramm-, Bohr-, Pfählungs-, 
Spreng-, Abbruch-, Aushub- und Rohbauarbeiten durchgeführt 
werden. Andere lärmerzeugenden Arbeiten dürfen von 17:00 
bis 09:00 Uhr sowie von 12:00 bis 13:30 Uhr nicht vorgenom-
men werden. 
Diese Bestimmung stellt klar, dass ein Baubeginn im Jahr 2013 für sämt-
liche Bauvorhaben − und nicht nur für solche betreffend Zweitwohnungen 
− erst am 16. April möglich und folglich erst dann − im Sinne von Art. 91 
Abs. 2 erster Satz KRG − zulässig war. Auch Art. 16 Abs. 3 des Gesetzes 
über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer 
Lenkungsabgabe, wonach in Fällen, wo zwischen der Baubewilligungser-
teilung und der (aufgeschobenen) Baufreigabe mehr als ein Jahr liegt, die 
Baubewilligung nur unter dem Vorbehalt erteilt werden darf, dass bis zur 
Baufreigabe keine verschärften baupolizeilichen Vorschriften in Kraft tre-
ten, kam vorliegend somit nicht zur Anwendung. Ab dem 16. April 2013 
war es indessen ins Belieben der Bauherrschaft gestellt, mit dem Bau je-
derzeit anzufangen, weil Voraussetzung dafür einzig noch die Bezahlung 
der Lenkungsabgabe in der Höhe von Fr. 243‘222.-- war. Vor diesem Hin-
tergrund wäre aber die Bauherrschaft in der Lage gewesen, nach dem 
16. April 2013 den Beginn der Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 KRG beliebig 


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zu wählen, was dem Sinn der Vorschrift nicht entsprechen kann. Vielmehr 
fing die entsprechende Jahresfrist am 16. April 2013 zu laufen an. Mit 
dem − unbestrittenen − Baubeginn am 26. September 2013 nach Bezah-
lung der Lenkungsabgabe wurde somit die Jahresfrist gewahrt. Eine Ver-
längerung derselben war folglich nicht nötig und hat auch nicht stattge-
funden. Die Ausführungen des Beschwerdeführers zu den Rechtsfolgen 
der von ihm behaupteten Verlängerung der Jahresfrist durch die Be-
schwerdegegnerin 1 zielen somit ins Leere. 
Vor dem Hintergrund, dass die Baubewilligung 2012 Nr. 26 lediglich an-
fechtbar, nicht aber nichtig war, und die einjährige Frist von Art. 91 Abs. 2 
KRG mit dem Baubeginn vom 26. September 2013 gewahrt wurde, be-
steht aber kein Anlass zur Anweisung der Beschwerdegegnerin 1, den 
Bau auf Parzelle 2001 in Arosa einzustellen. Folglich erweist sich auch 
dieser Antrag des Beschwerdeführers als unbegründet und ist abzuwei-
sen.
5. a)
Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer eventualiter, die Beschwer-
degegnerin 1 sei anzuweisen, die Baubewilligung 2012 Nr. 26 zu widerru-
fen. 
b)
Art. 25 VRG schreibt vor, dass die Verwaltungsbehörde einen rechtskräf-
tigen Entscheid von Amtes wegen oder auf Gesuch hin ändern oder auf-
heben kann, wenn (a) sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ur-
sprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat und (b) nicht über-
wiegende öffentliche oder private Interessen dem Widerruf entgegenste-
hen. Vorliegend hat sich aber weder die Sach- noch die Rechtslage ge-
genüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert. Geändert 
hat sich einzig die Auslegung der massgeblichen Verfassungsbestim-
mungen von Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV. Eine geänderte Ge-


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richts- oder Verwaltungspraxis ist aber grundsätzlich kein Anlass für einen 
Widerruf. Vielmehr bringt eine geänderte Praxis lediglich zum Ausdruck, 
dass eine jetzt − im Zeitpunkt der Praxisänderung − als unrichtig erkannte 
Rechtsanwendung aufgegeben wird. Eine Praxisänderung kann nur dann 
ausnahmsweise zur Abänderung einer rechtskräftigen Verfügung mit Wir-
kung ex nunc et pro futuro führen, wenn das Festhalten an der ursprüngli-
chen Verfügung aus Sicht der neuen Rechtspraxis schlechterdings nicht 
mehr vertretbar ist und diese eine so allgemeine Verbreitung erfährt, dass 
ihre Nichtbeachtung in einem einzelnen Fall als stossende Privilegierung 
(oder Diskriminierung) und damit als Verletzung des Gleichbehandlungs-
gebots erscheint (WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwal-
tungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 2685 f.). Davon kann vorliegend aber 
keine Rede sein. Demnach wäre ein Widerruf bereits wegen fehlender 
Voraussetzungen nicht vorzunehmen gewesen. 
6.
Zusammenfassend erweist sich die angefochtene Verfügung vom 29. Ok-
tober 2013 als rechtens, was zur umfassenden Bestätigung derselben 
und im Resultat zur Abweisung der Beschwerde führt, soweit darauf ein-
getreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die 
Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haf-
tung zulasten der Beschwerdeführer, welche gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
überdies zu verpflichten sind, der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 al-
le durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 
Die am 9. April 2014 vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 ein-
gereichte Honorarnote in der Höhe von gesamthaft Fr. 2‘483.85 (9 Std. 
5 Min. x Fr. 250.-- [= Fr. 2‘270.85] zuzüglich Auslagen für Kopien/Porti 
[Fr. 29.--] sowie 8 % MWST von Fr. 2‘299.85 [= Fr. 184.--]) kann dabei 
übernommen werden. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegeg-
nerin 2 somit aussergerichtlich unter solidarischer Haftung mit 
Fr. 2‘483.85 (inkl. MWST) zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemein-


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den sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen 
wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Da-
von abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwer-
degegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden 
kann. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
384.--
zusammen
Fr.
3'384.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-
waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ und B._____ haben die C.____AG aussergerichtlich unter soli-
darischer Haftung mit Fr. 2‘483.85 (inkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 22. April 
2015 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_322/2014).