gr_gerichte · PKG 2013 3 · 2012-12-17 · de

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PKG 2013
3 – Neubeurteilung einer Mietstreitsache gestützt auf ein 
Rückweisungsurteil des Schweizerischen Bundesge- 
richts. Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses. 
Anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und 
Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Beweisanforde- 
rungen. Nachschieben von Kündigungsgründen.
Aus den Erwägungen
2a. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündi- 
gungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den 
Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen 
und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grund- 
satz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen 
ist die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses anfechtbar, wenn sie 
gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Als treuwidrig gilt 
im Allgemeinen jede Kündigung, die ohne objektives, ernsthaftes und schüt- 
zenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen 
der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander ste- 
hen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in 
Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 138 III 
59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w.H.; BGE 136 III 190 ff. [192 f.], E. 2; Anita Thanei, in:
Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009 [im Folgenden: 
Lachat/ Thanei], N 29 / 1.1, N 29 / 3.10 u. N 29 / 4.4, m.w. H.; Das schweizerische 
Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 20 f. zu Art. 271 OR).
b/aa. Es obliegt dem Empfänger einer Kündigung, zu beweisen, dass 
diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der 
Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kün- 
digung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 266l 
OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und 
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]) und im 
Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen 
Unterlagen vorzulegen. Sofern die angegebenen Kündigungsgründe bestrit- 
ten sind, hat in diesem Sinn die kündigende Partei deren Richtigkeit zu be- 
weisen. Für das Bundesgericht genügt es aber, dass der Kündigende die 
Gründe zumindest glaubhaft macht. Ein strikter Beweis, dass sich die Kün- 
digungsgründe realisiert haben, kann vom Kündigenden nur dann verlangt 
werden, wenn es sich um äussere Tatsachen wie bspw. Vertragsverletzungen 
handelt. Beruht die Kündigung dagegen auf inneren Tatsachen, so sind die 
Kündigungsgründe lediglich glaubhaft zu machen. Eine mangelnde oder feh- 
lerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes In- 
teresse an der Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb ange-
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nommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der 
wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 138 III 59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w. H.; 
BGE 135 III 112 ff. [119], E. 4.1; Lachat/ Thanei, a. a. O., N 29 / 3.11 u. N 29 /4.4;
Roger Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, Art. 1–529 
OR, 5. A., Basel 2011, N 30 zu Art. 271/271a OR; SVIT-Kommentar, N 40a ff. 
zu Art. 271 OR, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). 
b/bb. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, so genügt es für
die Gültigkeit der Kündigung, dass einer dieser Gründe sich als nicht treu- 
widrig erweist (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Januar 2007, 4C.365/2006,
E. 3.2; SVIT-Kommentar, N 54 zu Art. 271 OR, m.w. H.).
c/aa. Das Kantonsgericht führte in seinem Entscheid vom 7. De- 
zember 2010 gestützt auf die mietrechtliche Lehre aus, dass die kündigende 
Partei an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung gebunden sei. 
Zwar sei es zulässig, die ursprünglich genannten allgemeinen Kündigungs- 
gründe im Laufe des Verfahrens zu präzisieren und zu konkretisieren, doch 
sei es grundsätzlich ausgeschlossen, im Laufe eines Verfahrens andere oder 
zusätzliche als die ursprünglich genannten Kündigungsgründe anzuführen. 
Das eigentliche Nachschieben von Kündigungsgründen sei nur ausnahms- 
weise möglich, wenn ein legitimes Interesse daran bestehe, den Kündi- 
gungsgrund nicht oder nicht vollständig zu nennen, beispielsweise wenn der 
Kündigungsgrund ehrenrührig ist oder um die gekündigte Partei zu schüt- 
zen (ZK2 10 54, E. 3b/bb).
In diesem Sinn prüfte das Kantonsgericht lediglich die vom Vermie- 
ter in seiner Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde vom 25. August 
2009 angeführte Begründung, dass bei ihm aufgrund der Untervermietung 
ohne Zustimmung und zu missbräuchlichen Bedingungen ein Vertrauens- 
verlust eingetreten sei (ZK2 10 54, E. 5). Darüber hinaus befand es, die von
Y. erst in der Prozesseingabe an das Bezirksgericht genannten Gründe der 
freien Mieterwahl, eines weiteren Vertrauensverlustes aufgrund unkorrek- 
ten Verhaltens von X. gegenüber seinen Untermietern sowie der Schaffung 
klarer Verhältnisse könnten nicht gehört werden (ZK2 10 54, E. 6).
c/bb. Das Bundesgericht hält nun in seinem im Entscheid vom 10. Ja- 
nuar 2012 fest, dass das Gesetz bei der ordentlichen Kündigung nicht vor- 
schreibe, bis wann Gründe für die Kündigung vorgebracht werden könnten. 
Es schreibe insbesondere nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist 
nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gründe oder spätes- 
tens im Schlichtungsverfahren zu geschehen habe. Da die Schlichtungs- 
behörde und der erstinstanzliche Richter den Sachverhalt in Mietstreitig- 
keiten von Amtes wegen zu ermitteln hätten, könnten Gründe für die 
Kündigung grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Richter vor- 
gebracht werden. Das Gesetz schliesse sodann unter dem Vorbehalt rechts- 
missbräuchlichen Verhaltens auch ein späteres Nachschieben zusätzlicher
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Kündigungsgründe nicht aus. Das Nachschieben könne allenfalls ein Indiz 
zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich zie- 
hen, schliesse aber die Berücksichtigung der neuen Gründe nicht von vorn- 
herein aus. Die Ergänzung und Präzisierung schon vorgebrachter Kündi- 
gungsgründe schliesslich sei an sich ohne Weiteres zulässig (vgl. E. 2.3 des 
bundesgerichtlichen Urteils, m. H. auf Lachat/ Thanei, a. a. O., N 29 / 3.3; 
SVIT-Kommentar, N 51 f. zu Art. 271 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar 
zu Art. 271–274g OR, 4. A., Zürich 1996, N 121 u. N 140 ff. zu Art. 271 OR).
Nachfolgend sind somit sämtliche vom Berufungsbeklagten bis und mit dem 
bezirksgerichtlichen Verfahren vorgebrachten Gründe zu prüfen.
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Urteil vom 17. Dezember 2012
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