gr_gerichte · U 2014 24 · 2014-09-04 · de
domanda di costruzione

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
U 14 24
4. Kammer
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher
und Präsident Meisser, Aktuarin Bernhard
URTEIL
vom 4. September 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. André Hafner,
Beschwerdeführer
gegen
Amt für Schätzungswesen Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming,
Beschwerdegegner
betreffend amtliche Schätzung

- 2 -
1.
A._____ ist Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses auf
Parzelle Nr. 1901 in X._____. Im Nachgang einer Gesamt-Renovation
einschliesslich eines An- und Umbaus mit Kosten von Fr. 402'000.-- nahm
der Kantonale Schätzungsbezirk 3 (nachfolgend: Schätzungsbezirk 3),
handelnd durch die Schätzungskommission, auf Gesuch von A._____ hin
eine Grundstückschätzung vor. Am 7. Februar 2012 wurde A._____ der
Mietwert von Fr. 20'400.-- eröffnet. Die übrigen Werte beliefen sich auf ei-
nen Neuwert von Fr. 764'000.--, einen Zeitwert von Fr. 688'000.--, einen
Ertragswert von Fr. 324'000.-- und einen Verkehrswert von Fr. 715'000.--.
Nach durchgeführtem Rechtsmittelverfahren vor dem Amt für Schät-
zungswesen des Kantons Graubünden (nachfolgend: Amt für Schät-
zungswesen), welches die Beschwerde am 9. Juli 2012 teilweise gutge-
heissen hatte, gelangte A._____ an das Verwaltungsgericht. Er beantrag-
te, der Schätzungsbezirk 3 sei in Abweichung von Dispositiv Ziff. 3 des
Beschwerdeentscheids anzuweisen, der angeordneten Neuberechnung
des Mietwerts als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche zugrunde
zu legen, sondern diesen Wert entsprechend seiner Begründung herab-
zusetzen. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde am 6. November
2012 gut und hob den Entscheid des Amts für Schätzungswesen auf
(U 12 86). In den Urteilserwägungen wurde festgehalten, der Mietwertan-
satz sei durch den Schätzungsbezirk 3 auch unter Zugrundelegung selbst
genutzter, in der näheren regionalen Umgebung liegender Vergleichsob-
jekte neu festzulegen. Dagegen erhob das Amt für Schätzungswesen am
11. Dezember 2012 Beschwerde beim Bundesgericht mit den Anträgen,
das angefochtene Urteil sei aufzuheben und der Beschwerdeentscheid
vom 9. Juli 2012 sei in Bezug auf den für den Mietwert festgelegten Wert-
ansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche zu bestätigen; eventualiter sei die
Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen zur Neubeurteilung im
Sinne der bundesgerichtlichen Erwägungen. Das Bundesgericht wies die
Beschwerde mit Urteil vom 20. Juni 2013 ab (2C_1236/2012). Das Bun-

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desgericht hielt fest: "Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz
die massgeblichen kantonalen Bestimmungen zur Ermittlung des Miet-
werts, insbesondere Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen
Schätzungen (SchG; BR 850.100) und Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes
für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000), nicht willkürlich ange-
wendet hat. Die Aufhebung von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeent-
scheides vom 9. Juli 2012 in Verbindung mit der Anweisung, die Schät-
zung unter zusätzlicher Berücksichtigung näher gelegener, selbst genutz-
ter Vergleichsobjekte und unter Ausschluss der beiden Liegenschaften in
X._____ erneut vorzunehmen, ist somit rechtens."
2.
Am 4. Oktober 2013 eröffnete der Schätzungsbezirk 3 die neue Schät-
zung und gab folgende Werte bekannt: Neuwert Fr. 764'400.--, Zeitwert
Fr. 688'000.--, Mietwert Fr. 23'040.--, Ertragswert Fr. 311'400.-- und Ver-
kehrswert Fr. 715'000.--. Die dagegen durch A._____ erhobene Be-
schwerde wurde durch das Amt für Schätzungswesen mit Entscheid vom
6. März 2014 abgewiesen. Dabei wurden Kosten in der Höhe von
Fr. 1'083.30 erhoben.
3.
Dagegen erhob A._____ am 4. April 2014 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht mit den Anträgen auf Erhöhung des Eigenmietwertes um le-
diglich maximal ein Drittel, d.h. um Fr. 3'800.-- auf Fr. 15'200.--, Ge-
währung vollumfänglicher Akteneinsicht und aussergerichtliche Entschä-
digung für seine Rechtsvertretung. Es gehe um die Fortführung eines al-
ten Schätzungsverfahrens, weshalb ein Bezug auf frühere Vorbringen und
Feststellungen zulässig sowie eine völlige Neubeurteilung nicht erforder-
lich seien. Das seit Beginn des Verfahrens verweigerte Akteneinsichts-
recht bestehe heute noch. Ohne Kenntnis der Eigenmietwerte der direkt
vergleichbaren selbst genutzten Nachbarliegenschaften sei für ihn auch
heute nicht möglich, die Behauptungen des kantonalen Amtes im ange-

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fochtenen Beschwerdeentscheid vom 6. März 2014 zu überprüfen. Die
Vorinstanz führe auch nicht aus, inwiefern schutzwürdige Interessen
gemäss Art. 8 Abs. 2 SchG tatsächlich vorliegen würden, insbesondere
bezogen auf eine anonymisierte, aber auf die drei unmittelbaren Nachbar-
liegenschaften beschränkte Akteneinsicht. Aus der dem Beschwerdeent-
scheid beigelegten Tabelle gehe klar hervor, dass die dort aufgeführten
"Marktmieten" auch für gleich grosse oder gar grössere Liegenschaften
deutlich unter dem festgesetzten Eigenmietwert für das Beschwerdeob-
jekt von Fr. 1'920.-- pro Monat liegen würden. Um die massive Erhöhung
der angepassten Mietwerte zu begründen, berufe sich das Amt für Schät-
zungswesen auf "Punktedifferenzen", deren Bestimmung aber nicht bei-
liege. In der entsprechenden Tabelle vom 15. März 2012 des Schät-
zungsbezirks 3 sei die fragliche Fussnote aber noch vorhanden und zähle
folgende Kriterien samt deren Bewertungsrahmen für diese Punkte auf:
Wohnlage +/- 4 Punkte, Besonnung +/- 10 Punkte, Verkehrslage +/-
18 Punkte, Immissionen +/- 10 Punkte, Bauweise +/- 3 Punkte, Wärme-
und Lärmisolation +/- 15 Punkte, Garage/Parkplatz/Veloraum +/- 6 Punk-
te, Küche und Bad +/- 6 Punkte, Wohnwert/Platzverhältnisse +/- 12 Punk-
te, Zusatznutzungen +/- 6 Punkte. Die einzuschätzende Liegenschaft sei
mit Bezug auf Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage und Immissionen mit
den beiden unmittelbaren Nachbarliegenschaften absolut identisch. Im
Gegensatz mindestens zu einer davon weise sie keine Garage auf. Der
Ausbau von Küche und Bad sei durchschnittlich und die Wohnfläche sei
geringer als bei fast allen anderen aufgeführten Liegenschaften. Auch bei
der Wärmeisolation seien mit den übrigen, in den 80er und 90er Jahren
renovierten Liegenschaften, zwar ohne Akteneinsicht, keine Unterschiede
auszumachen. Es sei demnach nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz
zu Differenzen von 19 und mehr Punkten gelangen könne. Die Vorgaben
von Verwaltungs- und Bundesgericht, auch die Eigenmietwerte von selbst
genutzten vergleichbaren Nachbarliegenschaften zum Vergleich heranzu-

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ziehen, sei damit in krasser Weise verletzt worden. Schliesslich seien die
fallenden Hypothekarzinsen und die schlechte öffentliche und private Ver-
kehrserschliessung seiner Liegenschaft erneut unberücksichtigt geblie-
ben.
4.
In seiner Vernehmlassung vom 25. April 2014 beantragte das Amt für
Schätzungswesen die Abweisung der Beschwerde. Die meisten der bei-
gelegten Vergleichsunterlagen seien nur zuhanden des Gerichts abgege-
ben worden, da gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG strenge Anforderungen an
das Akteneinsichtsrecht der Verfahrensbeteiligten zu stellen seien. An-
dernfalls könnte ein Eigentümer im Einzelfall über den Rechtsmittelweg
zu konkreten Informationen über Nachbarliegenschaften und auch andere
Liegenschaften gelangen. Zur Begründung werde zunächst auf den ange-
fochtenen Beschwerdeentscheid verwiesen. In seiner Beschwerde fokus-
siere der Beschwerdeführer plötzlich auf die selbstgenutzten Objekte in
der Nachbarschaft. Dies entspreche weder den vom Amt für Schätzungs-
wesen zu beachtenden gesetzlichen Vorgaben (Art. 7 Abs. 1 SchG) noch
den Erwägungen des Bundesgerichts. Weder das Verwaltungs- noch das
Bundesgericht hätten verlangt, dass die neue Schätzung – wohl unter
Ausklammerung von zwei Objekten mit altem Baujahr und unter Einbezug
selbstgenutzter Objekte in der Nähe des vorliegenden Schätzungsobjek-
tes – zwingend zu einem tieferen Mietwert führen müsse. Die Gerichte
hätten nämlich nur eine Anpassung in der Zusammensetzung der beizu-
ziehenden Vergleichsobjekte sowie gestützt darauf eine Neuberechnung
verlangt. Nun habe die gemäss den gerichtlichen Vorgaben vorgenom-
mene Neuberechnung die Werte der ersten Schätzung bestätigt. Eine
mutwillige nachträgliche Konstruktion von Schätzungswerten – wie der
Beschwerdeführer behaupte und was sogar strafrechtlich schwer wiege –
könne den Schätzern und dem Amt für Schätzungswesen nicht vorgewor-
fen werden. Dem Beschwerdeführer seien zu jedem Stadium entspre-

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chende Vergleichstabellen mit anonymisierten Daten sämtlicher 14 Ver-
gleichsobjekte für die vorgenommenen Bewertungen ausgehändigt wor-
den, so dass auch die Begründungspflicht – anders als der Beschwerde-
führer behaupte – hinreichend erfüllt worden sei. Den nur zuhanden des
Gerichts beigelegten nicht anonymisierten Tabellen sowie den beiliegen-
den Bewertungsblättern der selbstgenutzten Vergleichsobjekte in der
Nachbarschaft und in der näheren Umgebung könne entnommen werden,
dass die aufgeführten Punktierungen in unveränderter Weise zum Ver-
gleich für die vorliegend angefochtene Schätzung beigezogen worden
seien, womit der keineswegs leicht wiegende Vorwurf der Manipulation
entkräftet sei. Zuhanden des Beschwerdeführers werde auch eine an-
onymisierte Version der gleichen Tabelle sowie eine Tabelle "Korrektur-
faktoren für Mietwertberechnung" aus dem Schweizerischen Schätzer-
handbuch beigelegt, welche belege, dass die vorliegend kritisierte Punk-
tierung anhand von fachlich anerkannten Kriterien und Korrekturbandbrei-
ten vorgenommen worden sei.
5.
In seiner Replik vom 11. Mai 2014 bestätigte der Beschwerdeführer seine
Anträge und Begründungen. Insbesondere erstaune es, dass das Amt für
Schätzungswesen trotz der aufgezeigten teilweise massiven Differenzen
in den jeweils angegebenen Einschätzungskriterien und deren Bewertung
aus dem Jahre 2012 und derjenigen aus dem Jahre 2014 zu den genau
gleichen Punktewerten komme, obschon die Einschätzungen der aufge-
führten Vergleichsliegenschaften allesamt aus den Jahren vor 2012
stammten. Es sei jedenfalls schwer nachvollziehbar, dass der Mietwert
seiner Liegenschaft 20 – 30 % höher eingeschätzt worden sei als die un-
angepassten Mietwerte von drei anderen Liegenschaften, obschon diese
je eine ca. 10 % grössere Nutzfläche aufwiesen. Namentlich sei nicht
nachvollziehbar, welche "wesentlichen Elemente" der Haustechnik in den
Vergleichsliegenschaften fehlten, so dass diese mit je -6 Punkten,

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während seine Liegenschaft mit +3 Punkten bewertet werde. Ähnliche
Diskrepanzen würden sich bezüglich Bad/WC, Balkone und Wohnfläche
ergeben. Ein Vergleich der rechtskräftig festgelegten unangepassten Ei-
genmietwerte der Vergleichsliegenschaften, den die Vorinstanz in ihrem
Beschwerdeentscheid in Erwägung 3.5 ausdrücklich abgelehnt habe, sei
unabdingbar für die Beantwortung der Frage, ob der Gleichbehandlungs-
grundsatz beachtet worden sei oder nicht. Zudem ignoriere das Amt für
Schätzungswesen konsequent, dass die Hypothekarzinsen seit den Jah-
ren 2008 und 2009 massiv gesunken seien, woraus ein Anspruch allfälli-
ger Mieter auf Herabsetzung der Mietzinse um 10.5 % resultiere. Vorlie-
gend sei der bisherige Eigenmietwert erst am 13. Januar 2009, nach
15 Jahren, von Fr. 12'000.-- auf Fr. 11'400.-- herabgesetzt worden, und
zwar nach den Einschätzungen der Nachbarliegenschaften. Die Erhöhung
der Nettowohnfläche von 101.8 m2 auf 130 m2, das heisse um 27.6 %,
könne auf jeden Fall nicht eine Erhöhung des Eigenmietwertes um 110 %
rechtfertigen. Dies sei umso weniger angebracht, als keine Veränderun-
gen des Ausbaustandards der Liegenschaft durchgeführt worden seien.
6.
In seiner Duplik vom 28. Mai 2014 führte das Amt für Schätzungswesen
unter anderem unter Verweis auf PVG 1995 Nr. 51 aus, die Überprü-
fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts sei bei Schätzungsergebnissen
im Grundsatz ähnlich eingeschränkt wie gegenüber Entscheiden in Er-
messenfragen. Während bei den Kriterien Wohnlage, Besonnung, Ver-
kehrslage und Immissionen bei den unmittelbaren Nachbarliegenschaften
die Situation tatsächlich identisch sei wie beim Objekt des Beschwerde-
führers, sei bei letzterem in den letzten Jahren eine Investition von
Fr. 402'000.-- getätigt worden, welche zu einem beinahe neuwertigen Ge-
bäudezustand geführt habe. Die Wertminderung des Neuwertes von 10%
sei nicht beanstandet worden. Die Gebäudehülle entspreche dem heuti-
gen Stand der Technik. Deshalb sei das Beschwerdeobjekt bezüglich

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Zeitwert und Gebäudehülle nicht mit seinem ursprünglichen Zustand ver-
gleichbar. Der Unterschied bezüglich Garage liege bei der Nachbarlie-
genschaft darin, dass diese dort wie üblich separat geschätzt und deshalb
nicht beim Hauptobjekt aufgeführt und bei dessen Wert auch nicht
berücksichtigt worden sei. Mit Bezug auf die Gewichtungskriterien treffe
es zu, dass diese in der Fussnote der Tabelle 2012 noch anders aufge-
führt worden seien. Das Beschwerdeobjekt und die beigezogenen Ver-
gleichsobjekte seien einheitlich nach dem System des Schweizerischen
Schätzerhandbuches (Ausgabe 2000) punktiert worden. Die Korrekturfak-
toren für die Mietwertberechnung mit zehn Kriterien von je +9/-9 Punkten
seien im Schätzerhandbuch Ausgabe 2000, Tabelle 18, und Ausgabe
2012, Tabelle 1.11 identisch. Zu den Hypothekarzinsen habe das Amt für
Schätzungswesen in Erwägung 3.6 des angefochtenen Entscheides aus-
drücklich Stellung genommen. Die Mietwertschätzung und Herabsetzung
im Jahr 2009 habe vor der Sanierung des Gebäudes stattgefunden, bilde
somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und könne, selbst
wenn jener Wert zu tief festgelegt worden wäre, nicht einen Anspruch des
Beschwerdeführers auf einen heute zu tiefen Mietwert begründen. Die
Erhöhung der Nutzfläche sowie die getätigten Investitionen würden auf
jeden Fall den Mietwert bedeutend erhöhen.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den an-
gefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschwerde-
entscheid des Amtes für Schätzungswesen vom 6. März 2014. Gemäss

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Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG;
BR 850.100) kann ein Entscheid des Amtes für Schätzungswesen innert
30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht angefochten werden.
Auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist so-
mit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Schätzungs-
bezirk 3 den Mietwert des Beschwerdeobjektes zu Recht auf Fr. 23'040.--
festgesetzt hat und ob dem Beschwerdeführer im Laufe des in Frage ste-
henden Verfahrens zu Recht nicht vollumfängliche Akteneinsicht gewährt
worden ist.
2.
Zunächst ist die Frage nach der vollumfänglichen Akteneinsicht zu prüfen.
Gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG dürfen Dritten Einsicht in Akten und Auskünf-
te erteilt werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen
können. Vorliegend hat der Beschwerdeführer sein berechtigtes Interesse
im Rahmen der Anfechtungen der Schätzungswerte seiner eigenen Lie-
genschaft sicher nicht nur glaubhaft gemacht, sondern auch nachgewie-
sen. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung steht aber den Adressaten der
Schätzung das Recht zur Einsichtnahme in die Schätzungsakten nur inso-
fern zu, als keine wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten In-
teressen entgegenstehen. Demnach steht dem Beschwerdeführer sicher
keine direkte Einsicht in die vergleichbaren beanstandeten Werte der
Nachbar- und auch nicht der weiter weg liegenden Liegenschaften zu,
aber es sind ihm – um sein rechtliches Gehör zu beachten – anonymisier-
te und für ihn kontrollierbare Vergleichswerte, in der Regel in Form einer
entsprechenden Tabellenübersicht, auszuhändigen. Grundsätzlich ist dies
vorliegend mit den zwei der angefochtenen Neuschätzung beigelegten
anonymisierten Tabellen einerseits von 4 Nachbarobjekten und anderer-
seits von 9 geschätzten Mieten bzw. Marktmieten geschehen. Dass einer
Aushändigung der ganzen Schätzungen von Nachbarobjekten oder auch
nur von einzelnen konkreten Objektangaben derselben privaten Interes-

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sen der betroffenen Eigentümer entgegenstehen, ist offensichtlich, da
damit unnötig private Aspekte wie Kaufpreis, Investitionswerte, allfällige
sich daraus ergebende Steuerwerte usw. ohne Not offengelegt würden.
Die der angefochtenen Neuschätzung beigelegten anonymisierten Tabel-
len stimmen mit den detaillierten Akten, die der Beschwerdegegner im
Rahmen des vorliegenden Verfahrens lediglich zuhanden des Gerichts
einreichte, überein. Der Beschwerdeführer konnte die Grundwerte folglich
auch den anonymisierten Tabellen entnehmen. Dem Grundsatz der Ge-
währung des rechtlichen Gehörs ist somit genügend Beachtung geschen-
kt worden und eine behauptete Verletzung desselben liegt nicht vor.
3. a)
Es ist sodann auf die Frage des vom Schätzungsbezirk 3 festgesetzten
Mietwert einzugehen. Dabei stellt sich primär die Frage nach der Kogniti-
on des Verwaltungsgerichts. Wie der Beschwerdegegner richtig feststell-
te, ist die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts bei der Überprü-
fung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz ähnlich eingeschränkt wie
gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen. Das heisst, das Verwal-
tungsgericht schreitet nur dann ein, wenn die Schätzungsbehörden die im
Schätzungsreglement statuierten Kriterien und Grundsätze krass verletzt
haben oder wenn die Schätzung trotz Anwendung des Reglements als
wirklichkeitsfremd oder offensichtlich unbillig erscheint (vgl. PVG 1995
Nr. 51, wobei neu Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
[VRG; BR 370.100] zur Anwendung gelangt wonach – wie bisher in
Art. 53 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit [VGG; alt
BR 370.100] geregelt – gemäss Abs. 1 lit. a Rechtsverletzungen einsch-
liesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und gemäss
Abs. 1 lit. b die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtser-
heblichen Sachverhalts gerügt werden können.).

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b)
In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22
Abs. 2
des Steuergesetzes für den Kanton
Graubünden
(StG;
BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag
bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Dritt-
vermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber zur
Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss
Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen;
im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die Schätzungs-
werte am Markt zu orientieren haben (vgl. das Urteil des Bundesgerichts
2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Gemäss Art. 4 Abs. 1 der Ver-
ordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) sind für die
Vergleichbarkeit von Immobilien in erster Linie die dort erwähnten Merk-
male (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissio-
nen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei gemäss dem Urteil des
Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 2012 und dem dazu er-
gangenen Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013
einerseits vergleichbare Objekte im Raum X._____ und andererseits auch
näher gelegene im gleichen Sinn vergleichbare Objekte zu berücksichti-
gen sind. Der Schätzungsbezirk 3 hat nun, wie ausdrücklich in den er-
wähnten Urteilen ausgeführt, die für einen Vergleich als ungeeignet be-
zeichneten zwei Objekte in X._____, welche aus den Jahren 1667 und
1725 stammten, weggelassen. Überdies hat er gemäss separater Tabelle
vier Nachbarobjekte neu berücksichtigt. Schliesslich hat er gemäss einer
zweiten Tabelle neun weitere Einfamilienhäuser berücksichtigt, welche
zum grössten Teil selbstgenutzt werden. Damit ist er grundsätzlich den
Vorgaben gemäss den Urteilen von Verwaltungs- und Bundesgericht
nachgekommen. Dass die Weglassung der zwei ganz alten Gebäude kei-
ne grosse Änderung ergeben hat, ergibt sich aus der Tatsache, dass der
eine
Wert
klar
über
dem
früheren
Schnitt
von
Fr. 177.--/m2
(Fr. 208.70/m2), der andere etwas darunter (Fr. 168.60 /m2) lag. Eine Vor-

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gabe zu tieferen Werten als die vormalige Schätzung ergeben hat, haben
denn auch, wie das Amt für Schätzungswesen zu Recht ausführt, weder
das Verwaltungs- noch das Bundesgericht gemacht. Höhere Gesamtwer-
te ergeben sich auch aus der Tatsache, dass nun beim restaurierten Bau
130 m2 Nutzfläche zu berücksichtigen waren, anstatt wie beim vorherge-
henden Gebäude nur 101.8 m2. Wenn nun die m2-Werte der angefochte-
nen Schätzung von Fr. 177.--/m2 mit jenen der 2 Vergleichstabellen – un-
ter Berücksichtigung von nach Punkten angepassten m2-Werten – von
Fr. 191.--/m2 bzw. sogar Fr. 242.--/m2 verglichen werden, dann liegt der
angefochtene Wert 7 % bzw. sogar 27 % darunter. Von diesen Werten
her drängt sich somit keine Korrektur auf. Der Beschwerdeführer bean-
standet weiter die Punktierung an sich als willkürlich, da bei seinem Ob-
jekt nur plus-Punkte und bei allen Vergleichsobjekten vorab minus-Werte
berücksichtigt worden seien. Es trifft aber auch zu, dass nur beim Objekt
des Beschwerdeführers im Jahr 2011 eine weitgehende Renovation
gemäss seinen eigenen Angaben im Gesamtwert von Fr. 402'000.-- vor-
genommen worden ist. Schliesslich zeigen die in den zwei erwähnten
Vergleichstabellen aufgeführten Werte, dass die immer noch tief liegen-
den Hypothekarzinsen offenbar nicht eine direkte Auswirkung auf die Ob-
jektmieten haben, auch wenn das Gesetz zumindest bei dauernd be-
wohnten Einfamilienhäusern und Wohnungen einen Anspruch auf Miet-
zinsreduktion gewährt. In Berücksichtigung all dieser Umstände und des
der Vorinstanz zustehenden Ermessens ist die amtliche Schätzung be-
züglich des Eigenmietwerts zu bestätigen. Dies führt zur Abweisung der
Beschwerde.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Eine Parteientschä-
digung steht dem obsiegenden Amt für Schätzungswesen, welches im
amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, nicht zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
284.--
zusammen
Fr.
1'784.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Dagegen Beschwerde ans Bundesgericht noch hängig.