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Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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– Feststellung des Streitbetrages (Art. 22 ZPO). Beim Streit 
über das Zustandekommen eines landwirtschaftlichen
Pachtvertrages entspricht der Streitwert für den klagen- den 
Pächter nicht bloss dem Betrag der bis zur nächst- 
möglichen Kündigung auflaufenden Pachtzinsen, sondern es 
ist zudem der erzielbare Nettoertrag zu berücksichti- gen 
(Erw. 1).
– Landwirtschaftliche Pacht;Veräusserung des Pachtgegen- 
standes (Art. 14 LPG). Der Grundsatz «Kauf bricht Pacht 
nicht» kommt – ebenso wie im Miet- und im allgemeinen 
Pachtrecht (Art. 261 Abs. 1, Art. 290 lit. a OR) – nur zur An- 
wendung, wenn der Eigentumswechsel nach Pachtantritt 
erfolgt, nicht jedoch, wenn der Eigentumswechsel zwar 
nach Abschluss des Pachtvertrages, aber vor dem Besit- 
zesantritt des Pächters stattfindet (Erw. 2).
Aus den Erwägungen:
1. Nach Art. 22 Abs. 1 ZPO wird zur Feststellung der sachlichen Zu- 
ständigkeit bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten der Gesamtbetrag aller 
klägerischen Forderungen, mit Ausschluss der Zinsen und Kosten und mit 
Ausschluss der Forderungen aus einer allfälligen Widerklage, zusammen- 
gerechnet. Nach Abs. 2 der nämlichen Bestimmungen sind Nutzungen oder 
periodisch wiederkehrende Leistungen für die Streitwertfeststellung mit 
5 % zu kapitalisieren. Die Methode von Art. 22 Abs. 2 ZPO fällt vorliegend 
ausser Betracht, da es sich beim Streit, ob ein Pachtvertrag gekündigt ist und 
wie hoch der Pachtzins ist, nicht um Nutzungen oder periodische Leistungen 
im Sinne dieser Bestimmung handelt (Frank/Streuli/Messmer, Kommentar 
zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N. 1 zu § 21; vgl. 
auch PKG 1965 Nr. 7 E.1 zu aArt. 37 ZPO). Bei Ausweisung von Mietern, 
Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner 
Kündigung oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert dem in der 
entsprechenden Periode fällig werdenden Mietzins (Frank/Streuli/Messmer, 
a.a.O., N. 12 zu § 18). Wird die Gültigkeit der Kündigung eines Mietvertrages 
bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraums, während 
dem der Vertrag fortdauern würde, wenn die Kündigung nicht gültig wäre. 
Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zu dem Zeitpunkt, auf den eine weitere 
Kündigung ausgesprochen werden könnte oder ausgesprochen worden ist 
(BGE 111 II 384 E.1, 109 II 154 E.1a, 98 II 107 E.1b, 88 II 59 E.1, 86 II 58, 85 
II 220; Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den 
Kanton Bern, 5. Aufl., Bern 2000, N. 3b zu 138). Was beim Mietrecht für die 
Berechnung des Streitwerts Geltung hat, kann grundsätzlich auch beim 
Streit darüber, ob ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag zustande gekommen


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ist, zur Anwendung gelangen. Die Berechnung des Streitwerts auf dieser 
Basis bereitet voliegend allerdings insofern Schwierigkeiten, als der land- 
wirtschaftliche Pachtzins einerseits behördlicher Kontrolle unterliegt, und 
andererseits weder die Parteien einen konkreten Pachtzins vereinbart ha- 
ben, noch der vom Vorpächter bezahlte Pachtzins bekannt ist. Geht man vor- 
liegend von einer massgeblichen Fläche von 2,64 ha und schätzungsweise 
von einem durchschnittlichen Richtpreis für die Verpachtung von Einzel- 
parzellen im Rahmen von Fr. 300.– bis Fr. 500.– pro ha und Jahr aus (vgl. 
Handbuch des Verpächters, Bern 1996, Ziff. V–1), so würde bei einer 6-jähri- 
gen Erstpachtdauer für ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück (vgl. 
Art. 7 Abs. 1 LPG) der erforderliche Gesamtstreitwert von Fr. 8000.– nicht 
erreicht. Im Unterschied zur reinen Sachmiete bezieht indessen der pach- 
tende Landwirt mittels seiner Arbeit aus der Pachtsache deren Früchte, was 
seinen Erwerb darstellt. Schon deshalb dürfte das hier geltend gemachte Er- 
füllungsinteresse des Pächters regelmässig höher sein als das Interesse des 
Verpächters am Pachtzins. Auch wenn es sich nur um die Teilfrage handelt, 
ob am 31. Juli 1992 ein suspensiv bedingter Pachtvertrag zustande gekom- 
men ist, kann dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Interesse des kla- 
genden «Pächters» im besonderen Fall aus einem weiteren Grund wesent- 
lich höher ist, als dort, wo es lediglich um die Fortführung einer bestehenden 
Miete oder Pacht geht. Zum geldwerten Interesse gehören auch die Folgen 
der Gutheissung der Teilklage. Denn würde die Klage gutgeheissen, würde 
dies bedeuten, dass der Beklagte dem Kläger die Parzelle ab Frühjahr 1998 
hätte pachtweise überlassen müssen. Andererseits käme eine Realerfüllung 
für die bereits abgelaufenen 4 Jahre zufolge objektiver Unmöglichkeit nicht 
in Betracht, so dass der Kläger für diesen Zeitraum auf den Schadenersatz- 
anspruch aus Nichterfüllung des Vertrages beschränkt bliebe. Der Schaden 
in Form des positiven Erfüllungsinteresses des klagenden Pächters dürfte 
dabei regelmässig erheblich höher sein als der entsprechende Pachtzins. Der 
Kläger hat denn auch unter diesem Titel einen direktkostenfreien Ertrag 
(Gesamtertrag abzüglich Gesamtaufwand), das heisst nach schadenersatz- 
rechtlichen Gesichtspunkten einen entgangenen Gewinn von Fr. 3600.– pro 
ha und Jahr geltend gemacht. Dies ergäbe für die genannte Fläche und Zeit 
einen Schaden von rund Fr. 38 000.–. Zusammenfassend ist festzustellen, 
dass der Streitwert die Grenze von 8000 Franken übersteigt und die Sache 
daher berufungsfähig ist. Damit ist gleichzeitig der Feststellungspflicht 
gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan.
2. In Bezug auf den Sachverhalt steht fest, dass das Schriftstück vom
31. Juli 1992 von E. S. unterzeichnet ist, und E. S. im damaligen Zeitpunkt auch 
Eigentümer der Parzelle Nr. 685 «Platz» war. Weiter ist erstellt, dass E. S. 
heute noch lebt. Zwischen den Parteien ist ferner unbestritten, dass das ge- 
nannte Grundstück nach dem 31. Juli 1992 durch Einzelrechtsnachfolge


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(Kaufvertrag) von E.S. auf dessen Sohn C. S. übergegangen ist. Der Berufungs- 
kläger behauptet einerseits, es sei durch die Erklärung vom 31. Juli 1992 zwi- 
schen ihm und E. S. ein Pachtvertrag zustande gekommen. Andererseits klagt 
er aber gegen dessen Sohn C. S. Der landwirtschaftliche Pachtvertrag ist ein 
obligationenrechtlicher Vertrag, für den – vorbehältlich der Verweisung von 
Art. 276a Abs. 1 OR auf das Spezialgesetz – die Bestimmungen des OR gel- 
ten (Art. 276a Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grundsätzen des Obliga- 
tionenrechts kann der bloss obligatorisch Berechtigte die Erfüllung der ver- 
sprochenen Leistung nur vom Verpflichteten verlangen. Der Pächter kann 
die Erfüllung des Pachtvertrages nur von jenem erzwingen, der die Ver- 
pflichtung eingegangen ist. Eine Begründung dafür, dass der Kläger seine 
Klage gleichwohl gegen den Sohn, welcher selbst unbestrittenermassen 
keine derartige Verpflichtung eingegangen ist, richtet, kann weder der kläge- 
rischen Prozesseingabe noch dem angefochtenen Urteil entnommen wer- 
den. Es wird weder eine Zession noch eine vertragliche Schuldübernahme 
durch den Beklagten behauptet. Die Vorinstanz hat dazu erwogen, für den 
Fall, dass zwischen dem Kläger und E. S. ein gültiger Pachtvertrag zustande 
gekommen sei, wäre dieser auch für C. S. als Erwerber und heutiger Ei- 
gentümer der Parzelle verbindlich und dessen Passivlegitimation ohne wei- 
teres zu bejahen. Beim Vorliegen eines blossen Antrags oder einer unver- 
bindlichen Absichtserklärung auf Seiten von E. S. wäre die Passivlegitima- 
tion von C. S. hingegen zu verneinen, da diese obligatorische Verpflichtung 
nicht auf denselben übergegangen wäre. Dies bleibt zu prüfen.
Gemäss Art. 276a Abs. 1 OR gilt für Pachtverträge über landwirt-
schaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nut- 
zung das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 
1985 (LPG), soweit es besondere Regelungen enthält (vgl. auch Art. 1 Abs. 4 
LPG). Für die Ansicht, bei einem gültig zustande gekommenen Pachtvertrag 
zwischen E. S. und dem Kläger sei die Passivlegitimation von C. S. ohne wei- 
teres zu bejahen, stützt sich die Vorinstanz stillschweigend auf den Grundsatz
«Kauf bricht Pacht nicht». Nach der früheren, durch Art. 26 des Bundesge- 
setzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes 
(EGG) ins OR eingefügten Bestimmung von Art. 218bis OR galt: Wird bei 
der Pacht landwirtschaftlicher Grundstücke der Pachtgegenstand nach Ab- 
schluss des Pachtvertrages vom Verpächter veräussert oder ihm auf dem 
Wege des Schuldbetreibungs- und Konkursverfahrens entzogen, so tritt der 
Erwerber an Stelle des Verpächters in die sich aus dem Pachtverhältnis er- 
gebenden Rechte und Pflichten ein. Diese Bestimmung wurde durch Art. 14 
LPG ersetzt und aufgehoben; dieser hat folgenden Wortlaut: Wird der Pacht- 
gegenstand veräussert oder dem Verpächter im Schuldbetreibungs- oder 
Konkursverfahren entzogen, so tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein. 
Der gleiche Grundsatz gilt nunmehr auch im Mietrecht (Art. 261 Abs. 1 OR:


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Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder 
wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, 
so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwer- 
ber über). Bei allen diesen Normen liegt eine so genannte Realobligation 
vor, das heisst, dass die Verpflichtungen aus dem landwirtschaftlichen Pacht- 
vertrag mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (hinsicht- 
lich landwirtschaftlicher Grundstücke vgl. Studer/Hofer, Das landwirt- 
schaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 108 mit Hinweisen). Unter Vorbehalt 
einer Vertragsänderung sowie der abschliessend aufgezählten Ausnahmen in 
Art. 15 LPG tritt der Erwerber zu den Bedingungen, wie sie für den bisheri- 
gen Eigentümer und Verpächter gegolten haben, in den Pachtvertrag ein, 
womit Art. 14 LPG analog zu Art. 261 OR einen gesetzlichen Vertragspar- 
teienwechsel statuiert (BGE 125 III 123 E. 1d, 124 III 37 E. 2). Wo das LPG 
eine besondere Regel aufstellt, schliesst es die Anwendung des OR aus 
(BGE 125 III 425). Die Wirkungen der Veräusserung eines landwirtschaft- 
lichen Grundstücks auf bestehende Pachtverträge sind zwar in Art. 14 f. LPG 
geregelt, weshalb Art. 290 lit. a OR und mit ihm Art. 261 Abs. 1 OR im Be- 
reich der landwirtschaftlichen Pacht formell keine Anwendung finden kön- 
nen (Benno Studer, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obliga- 
tionenrecht I, 2. A. Basel 1996, N. 2 zu Art. 290 OR; Peter Higi, Zürcher 
Kommentar, N. 5 zu Art. 290, N. 6 ff. zu Art. 276a OR). Doch sind dort, wo das 
LPG auslegungsbedürftig ist, Lehre und Praxis zum Mietrecht heranzuzie- 
hen (in diesem Sinne wohl Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweize- 
rische Obligationenrecht, 9.A. Zürich 2000, S. 421 N. 78; vgl. auch Higi, a.a.O.,
N. 16 zu Art. 276a), es sei denn, das landwirtschaftliche Pachtrecht erheische
nach seinem Zweck und seiner Natur etwas anderes (die Analogie ebenso 
bejahend das Urteil der I. Abteilung des Bundesgerichts vom 27. April 2001
i.S. A. gegen B., 4P.1/2001/rnd, E. 3d). Art. 14 LPG geht vom Normalfall der 
Veräusserung zur Zeit einer ausgeübten Pacht aus. Art. 14 LPG ist – wie 
Art. 261 Abs. 1 OR – insofern auslegungsbedürftig, als er über seinen zeit- 
lichen Geltungsbereich und damit über das Schicksal der (noch) nicht ange- 
tretenen Pacht nichts Genaueres aussagt. Damit der Grundsatz «Kauf bricht 
Pacht nicht» spielt, ist in entsprechender Anlehnung an die Praxis zur miet- 
rechtlichen Bestimmung von Art. 261 Abs. 1 OR auch hier zur Voraussetzung 
zu machen, dass der Pächter die Pacht vor dem Veräusserungsfall angetreten 
hat, das heisst, vorgängig in den Besitz der Pachtsache gelangt ist. Das liegt 
nicht zuletzt auch deshalb nahe, weil einerseits Art. 14 LPG die frühere Be- 
stimmung von Art. 281bis ersetzte und bereits nach der letztgenannten Be- 
stimmung der effektive Mietantritt als Bedingung für den gesetzlichen Ver- 
tragsübergang anzusehen war. Auch wenn der Wortlaut geändert hat und die 
Bestimmung redaktionell erheblich gestrafft wurde, blieb sie in ihrer mate- 
riellrechtlichen Tragweite erhalten. Es fehlen Anzeichen, dass der Gesetzge-


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ber bei der Überführung der Bestimmung von altArt. 281bis OR ins LPG 
dem Erfordernis des tatsächlich erfolgten Miet- beziehungsweise Pacht- 
antritts einen Riegel schieben wollte.
Findet vor der Übergabe der Pachtsache an den Pächter ein Eigen- 
tumswechsel statt, kommt Art. 14 LPG demnach nicht zur Anwendung. 
Denn in diesem Fall kann der Verpächter/Veräusserer dem Pächter regel- 
mässig das Gebrauchsrecht an Sache gar nicht mehr verschaffen. Es liegt 
subjektive Unmöglichkeit vor, und der Pächter kann allenfalls nur noch 
Schadenersatz gegen den Verpächter/Veräusserer geltend machen (zum 
Ganzen vgl. Higi, a.a.O., N. 12 f./18 zu Art. 261 OR; Roger Weber/Peter Zihl- 
mann, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2.
A. Basel 1996, N. 3 zu Art. 261; Guhl/Koller/Schnyder/Druey, a.a.O., S. 420 N. 
72 f.). Art. 14 LPG und Art. 261 Abs. 1 OR bestehen zum Schutz des Päch- 
ters/Mieters; namentlich sollen dadurch Umgehungen des Kündigungs- 
schutzes verhindert werden (vgl. BE 124 III 37 E. 2). Diese Wertvorstellung 
ist allerdings nur solange schutzwürdig, als der Berechtigte sein Gebrauchs- 
recht auch tatsächlich ausübt beziehungsweise angetreten hat. Im Sinne ei- 
nes Gegengewichts soll sich der Erwerber der Pachtsache den einschneiden- 
den gesetzlichen Vertragsparteienwechsel und die Übernahme der Verpäch- 
terpflichten nur dann entgegenhalten lassen müssen, wenn er auf Grund der 
nach aussen in Erscheinung tretenden Besitz- und Bewirtschaftungsverhält- 
nisse erkennen konnte, dass das Grundstück verpachtet war. Selbst wenn 
man das landwirtschaftliche Pachtrecht in diesem Punkt vollständig auto- 
nom auslegen will, drängt sich aus sachlichen Überlegungen derselbe 
Schluss auf wie im Miet- und allgemeinen Pachtrecht des OR. Der landwirt- 
schaftliche Pächterschutz gründet auf der Bewirtschaftung des Bodens und 
der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Tätigkeit; es sind der tatsächliche 
Gebrauch des Bodens durch Fruchtziehung und daher sein Besitz, welcher 
die Befugnisse des Eigentümers zurückdrängen. Konsequenterweise soll nur 
jener, der das obligatorische Gebrauchsrecht tatsächlich ausübt, sich auf Art. 
14 LPG gegenüber einem neuen Eigentümer berufen können. Es ist nicht er- 
sichtlich, aus welchen sachlichen Gründen sich bei der landwirtschaftlichen 
Pacht ein weitergehender Schutz des Pächters ergeben soll. Vorliegend ist 
der Kläger bis heute nie – weder vor noch nach dem Veräusserungsfall – in 
den Besitz der umstrittenen Pachtsache gelangt, weshalb er sich gegenüber 
dem eingeklagten Erwerber des Pachtgrundstücks nicht auf den Grundsatz
«Kauf bricht Pacht nicht» berufen kann.
Die Aktiv- beziehungsweise Passivlegitimation ergeben sich aus dem 
materiellen Recht, und es hat daher der Entscheid darüber durch Sachurteil 
zu ergehen. Bei fehlender Passivlegitimation muss das Urteil folglich auf 
Abweisung der Klage lauten. Fehlt es bereits an der Passivlegitimation des 
Beklagten, braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob durch die Erklärung


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vom 31. Juli 1992 zwischen E. S. und dem Kläger ein landwirtschaftlicher 
Pachtvertrag zustande gekommen ist. Selbst im bejahenden Fall wäre die 
Klage gegen C. S. zufolge seiner mangelnden Passivlegitimation abzuweisen. 
Die Abweisung der Klage durch die Vorinstanz erweist sich – wenn auch aus 
anderem Grund – im Ergebnis als zutreffend. Die Berufung ist daher eben- 
falls abzuweisen.
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Urteil vom 1. Oktober 2001
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