gr_gerichte · A 2013 28 · 2013-10-08 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 13 28
4. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser und 
Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 8. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Lenz & Dudli Treuhandgesellschaft AG, 
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
und
Gemeinde X._____, 
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
1.
Mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 und Grundbucheintrag vom 
11. Januar 2012 verkaufte A._____ das im Jahr 1981 erbaute, durch ihn 
am 16. März 2004 für Fr. 1‘200‘000.-- erworbene und in den Jahren 2004 
und 2005 für rund Fr. 600‘000.-- erneuerte Einfamilienhaus auf Parzelle 
1816-47 samt den unbebauten Weg- bzw. Wiesenparzellen 1799, 1815 
(1/2 Miteigentum) und 1817-47 in X._____, an die einfache Gesellschaft 
B._____ für Fr. 2‘890‘000.--, davon Fr. 200‘000.-- für den halben Mitei-
gentumsanteil an Parzelle 1815. Im Rahmen der Steuererklärung für die 
Grundstückgewinnsteuer 2011 machte A._____ insbesondere unter Ziff. 
20 wertvermehrende Aufwendungen unter Verweis auf die Umbaukosten 
der Jahre 2004 und 2005 von Fr. 600‘815.-- geltend. In ihrer Veranla-
gungsverfügung vom 27. November 2012 für die kantonale und kommu-
nale Grundstückgewinnsteuer reduzierte die kantonale Steuerverwaltung 
die unter Position 20 geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendun-
gen auf Fr. 383‘207.-- und legte aufgrund eines steuerbaren Grundstück-
gewinns von Fr. 1‘231‘166.-- Grundstückgewinnsteuerbeträge von kanto-
nal und kommunal je Fr. 184‘674.90, insgesamt somit Fr. 369‘349.80, 
fest. Die dagegen erhobene Einsprache vom 20. Dezember 2012 wies die 
kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 9. April 2013 
vollumfänglich ab. 
2.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 10. Mai 
2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
mit den Anträgen um Aufhebung des angefochtenen Einspracheent-
scheids und Zulassung der wertvermehrenden Aufwendungen gemäss 
Ziff. 20 der Steuererklärung im vollen Betrag von Fr. 600‘815.--. Mit dem 
Bundesgesetz über die steuerliche Behandlung von Instandstellungskos-
ten bei Liegenschaften vom 3. Oktober 2008 sei im Kanton Graubünden 
die Dumont-Praxis per 1. Januar 2010 vollständig aufgehoben worden, 
was umgekehrt bedeute, dass sie bis und mit Steuerperiode 2009 ein-


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kommenssteuerlich voll oder zumindest modifiziert Gültigkeit gehabt ha-
be. Da die geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen vorlie-
gend in den Jahren 2004 und 2005 vorgenommen worden seien, gelte sie 
somit auch für den vorliegenden Fall. Nach der bis 2004 geltenden Du-
mont-Praxis seien Gebäudeunterhaltskosten bei einer neu erworbenen 
Liegenschaft, die vom technischen Standpunkt aus Unterhaltskosten dar-
stellten, jedoch eine Verbesserung des Liegenschaftswertes gegenüber 
dem Zeitpunkt des Erwerbs bewirkten, nicht zum Abzug zugelassen. Nur 
diejenigen Aufwendungen sollten Unterhaltskosten darstellen, die zur 
Werterhaltung oder zur Wiederherstellung nach dem Kauf eingetretener 
Wertverminderungen notwendig seien. Ab 2005 bis 2009 habe das Bun-
desgericht die Anwendung der Dumont-Praxis auf Liegenschaften einge-
schränkt, die vom Voreigentümer vernachlässigt worden seien (modifizier-
te Dumont-Praxis). Wenn dieser vor dem Verkauf die normalen periodi-
schen Unterhaltsarbeiten unterlassen habe, so könnten in den ersten fünf 
Jahren seit Erwerb derselben keine Kosten für die Nachholung von Un-
terhaltsarbeiten in Abzug gebracht werden, was konsequenterweise dann 
bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen sei. Die von der kan-
tonalen Steuerverwaltung festgelegten Kriterien zur Beurteilung der Fra-
ge, ob eine Liegenschaft im Unterhalt vernachlässigt sei, seien vorliegend 
erfüllt. Die Liegenschaft sei im Jahr 1995 mit einem Verkehrswert von 
Fr. 1‘460‘000.-- geschätzt und vom Beschwerdeführer zu einem Preis von 
Fr. 1‘200‘000.-- erworben worden. Hinsichtlich des Verhältnisses zwi-
schen den Kosten der Instandstellung und dem Erwerbspreis habe das 
Bundesgericht bereits Unterhalts- und Umbaukosten in der Höhe von 
38 % des Erwerbspreises der Liegenschaft nicht zum Abzug zugelassen. 
Vorliegend würden die Sanierungs- und Umbaukosten von Fr. 600‘815.-- 
sogar 50 % der Erwerbskosten von Fr. 1‘200‘000.-- betragen. Die Liegen-
schaft habe sich beim Kauf zudem gemäss Aussagen des umbauaus-
führenden Architekten klar in einem vernachlässigten Zustand befunden. 


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Die Umbau- und Sanierungsarbeiten hätten ein Vielfaches dessen über-
stiegen, was üblicherweise bei einem Mieterwechsel vorgenommen wer-
de. Überdies habe sich der amtliche Verkehrswert nach dem Umbau auf 
Fr. 1‘738‘000.-- erhöht, wobei in der Schätzung auf wertvermehrende In-
vestitionen von Fr. 600‘000.-- hingewiesen worden sei. Der vorliegende 
Fall habe sehr wohl etwas mit der Dumont-Praxis zu tun. Entweder wür-
den die Kosten abzugsfähige Unterhaltskosten bei der Einkommenssteu-
er oder aber wertvermehrende Anlagekosten bei der Grundstückgewinn-
steuer darstellen. Eine Beurteilung in die eine Richtung habe stets auch 
entsprechende Auswirkungen auf die andere Steuerart. Im Zeitpunkt des 
Umbaus sei klar davon auszugehen gewesen, dass der Gesamtumbau 
bzw. die -Renovation insgesamt und auch in Einzelteilen kein abzugsfähi-
ger Unterhalt darstelle, sondern dass die gesamten Anlagekosten zu ei-
nem späteren Zeitpunkt für die Grundstückgewinnsteuer zu berücksichti-
gen seien. Deshalb seien die einzelnen Handwerksgattungen auch nicht 
auf einen möglichen Unterhaltsanteil zu prüfen. Die Liegenschaft habe 
sich beim Kauf im Jahr 2004 unmöglich in einem sehr guten Zustand be-
finden können; ansonsten hätte der Beschwerdeführer kaum mehr als 
Fr. 600‘0000.-- investieren müssen, um die Liegenschaft vernünftig nut-
zen zu können. Nach dem Erwerb der über 23 Jahre alten Liegenschaft 
habe diese innen wie auch aussen umfassend saniert werden müssen. 
Bei einem Kostenverhältnis zwischen Kaufpreis und Umbaukosten, wie 
dies vorliegend der Fall sei, handle es sich offensichtlich um die Nachho-
lung eines vernachlässigten Unterhalts. Somit hätten aufgrund einer Ge-
samtsanierung alle Aufwendungen wertvermehrenden Charakter. Für die 
Zwecke der Grundstückgewinnsteuer würden denn auch die gesamten 
Umbaukosten Anlagekosten darstellen. Die Berechnung des Umfangs ei-
ner Wertvermehrung durch die kantonale Steuerverwaltung sei eine rein 
theoretisch rechnerische Thematik. Letztlich gehe es darum, dass eine to-
tal demodierte Liegenschaft, welche nach der kantonalen Steuerpraxis 


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sämtliche Kriterien erfülle, die für eine Vernachlässigung der Liegenschaft 
sprächen, umfassend saniert werde, und damit unter Anwendung der 
damaligen Steuerpraxis zum heutigen Zeitpunkt alle Umbaukosten als 
Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen seien. 
Ferner erhob der Beschwerdeführer in verschiedenen Punkten Kritik an 
der Begründung des Einspracheentscheids. 
3.
Die kantonale Steuerverwaltung beantragte in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer mache zwar geltend, 
dass bei einer umfassenden Sanierung und Erneuerung die Vermutung 
dafür spreche, dass die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden 
Charakter hätten. Diese Sichtweise übersehe indessen, dass es vorlie-
gend an der Grundvoraussetzung für die Anwendung der Dumont-Praxis 
fehle, nämlich am Vorhandensein einer Liegenschaft in verwahrlostem 
oder stark renovationsbedürftigem Zustand. Für die Grundstückgewinn-
steuer sei Art. 49 Abs. 1 lit. a StG massgebend, wonach als abzugsfähige 
Aufwendungen die Kosten für Erschliessung, Bauten, Umbauten und an-
dere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks 
bewirkt hätten, gelten würden. Hingegen seien nach Art. 35 Abs. 1 lit. b 
StG als Gewinnungskosten bei der Einkommenssteuer Liegenschaftsun-
terhaltskosten zugelassen für jährlich oder periodisch wiederkehrende, 
nicht wertvermehrende Ausgaben mit dem Ziel der Erhaltung und des Er-
satzes bisheriger Werte. Zu Letzteren zählten gemäss Doktrin und Praxis-
festlegung zu Art. 35 StG insbesondere die Sanierung bestehender Ein-
richtungen, der Ersatz von Bad und Küche, Reparatur-, Maler- und Gip-
serarbeiten sowie der Ersatz elektronischer Installationen. Gemäss der 
bis 2009 geltenden modifizierten Dumont-Praxis sei eine Besteuerung 
nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und eine rechtsgleiche Be-
handlung von Erwerbern einer renovierten und Erwerbern einer renovati-
onsbedürftigen Liegenschaft zu erreichen. Deshalb sei die Dumont-Praxis 


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nur für Liegenschaften anwendbar, welche in einem verwahrlosten oder 
stark renovationsbedürftigen Zustand übernommen und kurz nachher re-
noviert worden seien. Die Dumont-Praxis sei per 1. Januar 2009 (recte: 
1. Januar 2010) aufgehoben worden. Nunmehr könnten eigentliche In-
standstellungskosten bei der Einkommenssteuer als Unterhalt in Abzug 
gebracht werden. Vorliegend seien die Investitionen in den Jahren 2004 
und 2005 getätigt worden. Der Beschwerdeführer habe bisher stets die 
Pauschale für den Unterhalt beansprucht. Daher sei vorfrageweise zu 
prüfen, ob eine mindestens teilweise effektive Anerkennung als Unterhalt 
entsprechend der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen geltenden 
modifizierten Dumont-Praxis hätte abgelehnt werden müssen. Wenn dies 
zu bejahen wäre, müssten die Aufwendungen vollumfänglich bei der 
Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten, wenn nicht nur im Rahmen 
der effektiven Wertvermehrung, berücksichtigt werden. Gegen eine Ver-
nachlässigung der Liegenschaft würden vorliegend folgende Punkte spre-
chen: Einerseits sei die im Jahr 1980 erstellte Liegenschaft im Zeitpunkt 
der Investitionen 2004 und 2005 erst ca. 24 Jahre alt gewesen. Anderer-
seits habe die Liegenschaft gemäss Schätzungen 1995 einen Zeitwert 
von 95 % aufgewiesen, der bis 2004/2005 auf 90 % abgesunken sei. 
Nach den Investitionen 2004/2005 habe der Zeitwert gemäss Schätzung 
2005 95 % bzw. gemäss Schätzung 2010 wiederum 90 % betragen. Die 
Liegenschaft sei somit vor der Investition weder vernachlässigt gewesen 
noch hätte sich der Zeitwert infolge der Investitionen signifikant erhöht. 
Auch der Eigenmietwert sei zwischen 1995 und 2011 praktisch unverän-
dert geblieben. Weiter habe der amtliche Verkehrswert vor der Veräusse-
rung gemäss Schätzung vom 25. November 2011 Fr. 1‘785‘000.-- betra-
gen. Rund einen Monat nach Vornahme der Schätzung habe der Be-
schwerdeführer die Liegenschaft für Fr. 2‘890‘000.-- verkauft. Dies zeige, 
dass die Wertsteigerung bzw. der Verkaufspreis nicht primär durch die 
vorgenommenen Investitionen, sondern vielmehr konjunkturell bedingt 


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sei. Die Investitionskosten hätten vorliegend mit Fr. 600‘815.-- etwa die 
Hälfte des Erwerbspreises von Fr. 1‘200‘000.-- erreicht. Im durch den Be-
schwerdeführer zitierten Bundesgerichtsurteil habe die Investitionshöhe 
zwar tatsächlich bloss 38 % erreicht, die Liegenschaft sei dort aber vor 
der Investition gar nicht vermietbar bzw. nutzbar gewesen. Das Bundes-
gericht habe in BGE 123 II 218 und 103 Ib 197 Investitionen von 101 % 
bzw. sogar 260 % nicht als Unterhalt anerkannt. Aufgrund der Schät-
zungsvergleichsmethode habe sie den Grad der Wertvermehrung der 
Liegenschaft durch Investitionen berechnet, welcher bloss Fr. 209‘000.-- 
(= 34 %) erreicht habe. Konkret habe sie sogar einen Betrag von 
Fr. 383‘207.-- (= 63 %) als wertvermehrend akzeptiert, was somit nicht zu 
beanstanden sei.
4.
In seiner Replik ergänzte der Beschwerdeführer, der mit der Steuerer-
klärung eingereichten Handwerkerliste sei zu entnehmen, dass die weit-
aus meisten Arbeiten im Jahr 2004 erfolgt seien. Die im Jahr 2005 datier-
ten Rechnungen im Umfang von Fr. 59‘350.-- würden bloss noch die 
Schlussrechnungen des Architekten und des Gartenbauers sowie kleinere 
Restarbeiten betreffen. Damit sei die Gesamtsanierung der Liegenschaft 
dem Jahr 2004 zuzuweisen und die unveränderte Dumont-Praxis anzu-
wenden. Nachdem die kantonale Steuerverwaltung neuerdings auch die 
Vernachlässigung der Liegenschaft in Frage stelle, werde die schriftliche 
Beurteilung des damaligen Architekten über den Zustand der Liegen-
schaft im Jahr 2004 nachgereicht. Die Verweise auf die verschiedenen 
Schätzungen könnten nicht darüber hinwegtäuschen, dass kurz nach der 
Renovation in der Schätzung 2005 der Zeitwert wieder 95 % erreicht ha-
be, was für eine 24 Jahre alte Liegenschaft nur durch eine praktische To-
talsanierung des Gebäudes habe erreicht werden können. Der Eigen-
mietwert bzw. der Nutzwert der Liegenschaft berücksichtige die Nut-
zungsmöglichkeit der vorhandenen Wohn- und Nutzfläche. Durch eine 


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Totalsanierung, auch wenn die Summe des Gesamtprojektes über 
Fr. 600‘000.-- ausmache, verändere sich die Quadratmeterzahl der Lie-
genschaft nicht, weshalb eine solche nicht dazu führen könne, dass sich 
der Eigenmietwert verändere. Saniert worden seien das Mauerwerk, die 
Zimmermannskonstruktion wegen Fäulnis, die Fenster wegen Undicht-
heit, die Haustüren wegen irreparabler Schäden, der Verputz wegen 
grossflächigen Rissen und die Türen und Bodenbeläge wegen Verunrei-
nigungen durch Haustiere usw. Der Preisanstieg beim Verkauf sei dem-
nach nicht nur auf die hohe Konjunktur auf dem Immobilienmarkt, sondern 
auch auf die vorgenommene Gesamtrenovation zurückzuführen. In einem 
solchen Fall gehe es nicht an, Einzelpositionen wie das Streichen der 
Wände oder der Einbau der Küche und des Bades einfach von der Ge-
samtrenovation auszuscheiden. 
5.
Die kantonale Steuerverwaltung hielt in ihrer Duplik an ihren Anträgen 
und Begründungen fest. Auch der nunmehr mit der Replik eingereichte 
Bericht des umbauausführenden Architekten könne ihre Auffassung in 
keiner Weise widerlegen, da es sich dabei um eine Parteistellungnahme 
im Interesse des Auftraggebers handle, wovon einzelne Punkte wie bei-
spielsweise das Defektsein praktisch aller Sanitäranlagen sowie der 
Küchenapparate sogar unglaubwürdig erscheinen würden. Die Beweis-
pflicht des desolaten Zustands der Liegenschaft obliege dem Beschwer-
deführer, was ihm aber nicht gelungen sei. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


Mitgeteilt am
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
angefochtene Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 
9. April 2013 (kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer). Die 
Prozessvoraussetzungen geben vorliegend zu keinen Bemerkungen An-
lass. Auf die Beschwerde ist einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die 
Rechtmässigkeit der von der kantonalen Steuerverwaltung vorgenomme-
nen Kürzung der vom Beschwerdeführer im Rahmen der Steuererklärung 
für die Grundstückgewinnsteuer 2011 geltend gemachten wertvermeh-
renden Aufwendungen von Fr. 600‘815.-- auf Fr. 383‘207.--. 
2. a)
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 
sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 
sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 
übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 
Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An-
teilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. BERNHARD ZWAHLEN 
in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht I/1, Basel 2008, N. 26 zu Art. 12 StHG). Von dieser 
verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen 
werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschlies-
senden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbe-
zug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Güterge-
meinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung 
von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. 
Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht nach 


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Art. 42 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 
BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum 
an einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungs-
gewinn im Sinne von Art. 46 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Auch die 
Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Ge-
meinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG 
eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.
b)
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde 
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, 
als abzugsfähige Aufwendungen. Nicht abziehbar sind gemäss Art. 49 
Abs. 2 StG Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 
berücksichtigt worden sind. Als bei der Einkommenssteuer abziehbare 
Aufwendungen gelten gemäss Art. 35 Abs. 1 lit. b StG die Unterhaltskos-
ten. Dazu zählen die jährlich oder periodisch wiederkehrenden, nicht 
wertvermehrenden Ausgaben mit Einschluss der Versicherungsprämien. 
Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben sind Aufwen-
dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. 
der Ersatz bisheriger Werte ist wie beispielsweise der Ersatz eines Bades 
oder einer Küche, der Ersatz eines Flachdaches, der Ersatz eines Tep-
pichbodens durch einen Parkett, der Ersatz elektronischer Installationen 
sowie Reparatur-, Maler- und Gipserarbeiten (vgl. FELIX RICHNER/WALTER 
FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Züricher 
Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, N. 30 ff. zu § 221; vgl. auch Praxis-
festlegung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegen-
schaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 2.2.1). 


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3. a)
Bezüglich Unterhaltskosten für neu erworbene Liegenschaften galt bis 
zum Inkrafttreten des Bundesgesetzes über die steuerliche Behandlung 
von Instandstellungskosten bei Liegenschaften vom 3. Oktober 2008 per 
1. Januar 2010 die vom Bundesgericht mit BGE 99 Ib 362 eingeleitete 
strenge Dumont-Praxis, welche grundsätzlich sowohl auf Bundes- als 
auch auf kantonaler Ebene Anwendung fand. Danach konnten Gebäude-
unterhaltskosten bei einer neu erworbenen Liegenschaft, die vom techni-
schen Standpunkt aus zwar Unterhaltskosten darstellten, jedoch eine 
Verbesserung des Liegenschaftswertes gegenüber dem Zeitpunkt des 
Erwerbes bewirkten, bei der Einkommenssteuer nicht zum Abzug zuge-
lassen werden. Nur diejenigen Aufwendungen sollten Unterhaltskosten 
darstellen, die zur Werterhaltung oder zur Wiederherstellung nach dem 
Kauf eingetretener Wertverminderungen notwendig waren. Nicht aus-
schlaggebend war dabei, ob die Aufwendungen technisch bzw. objektbe-
zogen werterhaltender oder wertvermindernder Natur waren, sondern, ob 
sie den Wert der Liegenschaft seit dem Erwerb durch den neuen Ei-
gentümer erhielten oder vermehrten (vgl. Praxisfestlegung der Steuer-
verwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und Dumont-
Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 6.1.1).
b)
Während der Steuerperioden 2005 bis 2009 war die Anwendung der Du-
mont-Praxis nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bloss noch 
auf vernachlässigte Liegenschaften beschränkt. Handelte es sich um eine 
vom bisherigen Eigentümer vernachlässigte Liegenschaft, so waren die 
Kosten, die der Erwerber zur Instandstellung in den ersten fünf Jahren 
aufwenden musste, steuerlich grundsätzlich bei der Einkommenssteuer 
nicht abziehbar (vgl. Art. 1 Abs. 1 zweiter Satz der bundesrätlichen Ver-
ordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatver-
mögens bei der direkten Bundessteuer [Liegenschaftskostenverordnung; 
SR 642.116] in der bis Ende 2009 gültigen Fassung, AS 2009 1517). Ging 


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es dagegen um eine nicht vernachlässigte Liegenschaft, konnte der neue 
Eigentümer die „anschaffungsnahen“ Kosten steuerlich abziehen, soweit 
sie für den normalen periodischen Unterhalt (und nicht zum Nachholen 
unterbliebenen Unterhalts) aufgewendet wurden. Damit sollte eine steu-
erpflichtige Person, die eine im Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft 
kaufte, um sie instand zu stellen, steuerlich nicht besser gestellt werden 
als derjenige Steuerpflichtige, der ein bereits renoviertes Grundstück er-
warb (Urteil des Bundesgerichtes 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 
E.2.1, publ. in: StE 2005 A 23.1 Nr. 10). Die Frage, wann eine Liegen-
schaft in diesem Sinne als vernachlässigt galt, war nach der bundesge-
richtlichen Praxis anhand der konkreten Umstände zu beantworten. 
Massgebliche Indizien waren namentlich das Alter des erworbenen Ge-
bäudes, die Art und der Umfang der vorgenommenen Arbeiten, das Ver-
hältnis zwischen Renovationsaufwand und Erwerbspreis sowie die Höhe 
des Kaufpreises (vgl. Urteile des Bundesgerichtes 2C_348/2010 vom 
10. Oktober 2010 E.2.1, 2G_595/2009 vom 14. Dezember 2009 E.2.2, 
2G_525/2008 vom 23. Juli 2008 E.4, 2A.71/2006 vom 21. Juni 2006 
E.3.1.1, 2A.389/2003 vom 10. März 2004 E.2). Lag eine in diesem Sinne 
vernachlässigte Liegenschaft vor, so konnten nur die Instandstellungskos-
ten, d.h. die Auslagen zur Beseitigung von Schäden, die seit dem Erwerb 
eingetreten waren, abgezogen werden, im Gegensatz zu den kurz nach 
der Anschaffung angefallenen Instandstellungskosten (vgl. zum Ganzen: 
Urteil des Bundesgerichtes 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005, publ. in: 
StE 2005 A 23.1 Nr. 10 mit weiteren Hinweisen; BGE 123 II 218). 
4. a)
Vorliegend hat der Beschwerdeführer die fragliche Liegenschaft am 
16. März 2004 für Fr. 1‘200‘000.-- erworben, anschliessend in den Jahren 
2004 und 2005 für rund Fr. 600‘000.-- in Stand stellen lassen und 
schliesslich mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 (Grundbucheintrag 
vom 11. Januar 2012) für Fr. 2‘890‘000.-- an die einfache Gesellschaft 


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B._____ verkauft. In der Steuererklärung für den Grundstückgewinn vom 
3. Oktober 2012 hat der Beschwerdeführer bei einem Veräusserungspreis 
von Fr. 2‘890‘000.-- Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 60‘247.-- de-
klariert, was einen Veräusserungserlös von Fr. 2‘829‘753.- ergab. Davon 
zog er die Anlagekosten, vorliegend Fr. 1‘820‘020.--, bestehend aus dem 
damaligen Kaufpreis von Fr. 1‘200‘000.--, Nebenkosten des Erwerbs von 
Fr. 19‘205.-- sowie wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 600‘815.--, 
ab, woraus ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 1‘009‘733.-- resul-
tierte. Mit Veranlagungsverfügung vom 27. November 2012 für die kanto-
nale und kommunale Grundstückgewinnsteuer reduzierte die kantonale 
Steuerverwaltung insbesondere die geltend gemachten wertvermehren-
den Aufwendungen von Fr. 600‘815.-- auf Fr. 383‘207.-- und legte auf-
grund eines steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 1‘231‘166.-- Grunds-
tückgewinnsteuerbeträge von kantonal und kommunal je Fr. 184‘674.90, 
insgesamt somit Fr. 369‘349.80, fest.
b)
Streitig ist einzig die Berechnung der gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
zulässigen Anlagekosten aus den Renovationsarbeiten der Jahre 2004 
und 2005. Betragsmässig geht es - nachdem die kantonale Steuerverwal-
tung Anlagekosten in der Höhe von Fr. 383‘207.-- anerkannt hat - noch 
um die Zulassung von zusätzlichen Abzügen in der Höhe von 
Fr. 217‘608.-- (= Fr. 600‘815.-- - 383‘207.--). Wie gesehen setzt Art. 49 
Abs. 1 lit. a StG hierfür voraus, dass die Kosten für Umbauten eine Wert-
erhöhung des Grundstücks bewirkt haben, wobei Aufwendungen, die be-
reits bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, 
gemäss Art. 49 Abs. 2 StG nicht geltend gemacht werden können. Bereits 
diese Bestimmungen deuten an, dass die reinen werterhaltenden Unter-
haltskosten grundsätzlich bei der Einkommenssteuer abziehbar sind, 
während die wertvermehrenden Anlagekosten bei der Grundstückgewinn-
steuer abzugsfähig sind. Wie vorstehend unter Erwägung 3 erläutert hat 


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das Bundesgericht bezüglich Berücksichtigung der reinen Unterhaltskos-
ten bei der Einkommenssteuer für die direkte Bundessteuer die Dumont-
Praxis entwickelt, welche an sich auch im Kanton Graubünden für die 
kantonale und kommunale Einkommenssteuer übernommen worden ist. 
Unter den Parteien ist denn auch unbestritten, dass diese Praxis bis ins 
Jahr 2004 volle Gültigkeit hatte, dass sie ab dem Jahr 2005 bis 2009 eine 
gewisse Beschränkung in dem Sinne erfahren hat, dass deren Anwend-
barkeit nur noch für Liegenschaften zulässig war, die vom Voreigentümer 
vernachlässigt worden sind, und dass die Dumont-Praxis ab Inkrafttreten 
des Bundesgesetzes über die steuerliche Behandlung von Instandstel-
lungskosten bei Liegenschaften per 1. Januar 2010 an sich nicht mehr 
gilt. 
c)
Wenn nun die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Kosten für die 
Renovationsarbeiten unter der Geltung der Dumont-Praxis bei der Ein-
kommenssteuer nicht zugelassen worden wären, müssten sie grundsätz-
lich vollumfänglich als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer an-
erkannt werden. Die in vorliegendem Beschwerdeverfahren zur Diskussi-
on stehenden Renovationsarbeiten sind gemäss den der Steuererklärung 
beigelegten Abrechnungen (vgl. BG-act. 5 und 6) zu rund 90 % 
(Fr. 541‘455.-- von 600‘815.--) unmittelbar nach dem Kauf der Liegen-
schaft noch im Jahr 2004 durch den Beschwerdeführer vorgenommen 
worden. Demnach gelangt aber die ursprüngliche, bis Ende 2004 gültige 
Dumont-Praxis zur Anwendung. Unter der Geltung der ursprünglichen 
Dumont-Praxis wäre aber eine Zulassung der Kosten der Renovation als 
reine Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer i.S.v. Art. 35 Abs. 1 
lit. b StG ausgeschlossen gewesen. Denn unter der ursprünglichen Du-
mont-Praxis konnten Gebäudeunterhaltskosten bei einer neu erworbenen 
Liegenschaft, die vom technischen Standpunkt aus Unterhaltskosten dar-
stellten, jedoch eine Verbesserung des Liegenschaftswertes gegenüber 


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dem Zeitpunkt des Erwerbes bewirkten, wie vorstehend dargestellt nicht 
zum Abzug zugelassen werden. Vielmehr stellten nur diejenigen Aufwen-
dungen abzugsfähige Unterhaltskosten dar, die zur Werterhaltung oder 
zur Wiederherstellung nach dem Kauf eingetretener Wertverminderungen 
notwendig waren. Vorliegend ist unbestritten, dass die vom Beschwerde-
führer in den Jahren 2004 und 2005 veranlassten Renovationsarbeiten 
eine Verbesserung des Liegenschaftswertes gegenüber dem Zeitpunkt 
des Erwerbes bewirkten und nicht bloss zur Werterhaltung oder zur Wie-
derherstellung nach dem Kauf eingetretener Wertverminderung notwen-
dig waren. Dementsprechend hätte aber die kantonale Steuerverwaltung 
grundsätzlich die gesamten Kosten für die Renovation als Anlagekosten 
i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG bei der Grundstückgewinnsteuer anerken-
nen müssen, da eine Anerkennung dieser Kosten als Unterhaltskosten 
i.S.v. Art. 35 Abs. 1 lit. b StG bei der Einkommenssteuer ausgeschlossen 
gewesen wäre.
d)
Selbst wenn aber der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt aufgrund 
der Tatsache, dass nicht sämtliche der Renovationsarbeiten im Jahr 2004 
abgeschlossen waren, unter die ab dem 1. Januar 2005 bis Ende 2009 
geltende modifizierte Dumont-Praxis subsumiert würde, ergäbe sich kein 
anderes Ergebnis. Wie gesehen ist bei der modifizierten Dumont-Praxis 
vor allem die Frage zentral, ob die Liegenschaft vom Voreigentümer ver-
nachlässigt worden ist, wobei diese Frage gemäss zitierter Bundesge-
richtspraxis jeweils nach den konkreten Umständen zu beantworten ist. 
Dabei sind das Alter der Liegenschaft, der Umfang der vorgenommenen 
Arbeiten, das Verhältnis zwischen Renovationsaufwand und Erwerbspreis 
sowie die Höhe des Kaufpreises als massgebliche Indizien zu beachten 
(vgl. vorstehend Erwägung 3b). Diverse Kantone gingen dabei von einer 
vernachlässigten Liegenschaft aus, wenn kumulativ das Alter derselben 
im Renovationszeitpunkt zwischen 15 und 30 Jahren lag und die Instand-


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stellungskosten 20 - 25 % des Erwerbspreises erreichten (vgl. BBl 2007, 
S. 7998 bzw. 8006). Auch die kantonale Steuerverwaltung hat in ihrer 
entsprechenden Praxisfestlegung als massgebliches Alter der Liegen-
schaft im Renovationszeitpunkt eine Grenze von 20 Jahren festgelegt 
(vgl. Praxisfestlegung der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Liegenschaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 6.1.2). 
e)
Vorliegend hat der Beschwerdeführer die im Jahr 1981 erbaute Liegen-
schaft im Jahr 2004 für Fr. 1‘200‘000.-- erworben und diese unmittelbar 
nach dem Kauf in den Jahren 2004 und 2005 für rund Fr. 600‘000.-- reno-
vieren lassen. Dementsprechend war die Liegenschaft im Zeitpunkt der 
Renovation 23- bzw. 24-jährig und die Instandstellungskosten haben mit 
Fr. 600‘000.-- rund 50 % des Erwerbspreises ausgemacht. Bereits das Al-
ter der Liegenschaft im Renovationszeitpunkt sowie das Verhältnis zwi-
schen den Instandstellungskosten und dem Erwerbspreis sind somit als 
gewichtige Indizien zu werten, dass die Liegenschaft im Unterhalt ver-
nachlässigt war, zumal das Bundesgericht in einem Fall aus dem Jahr 
2005 bereits Instandstellungskosten von rund 37 % des Erwerbspreises 
nicht zum Abzug als Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer zuge-
lassen hat (Urteil des Bundesgerichtes 2A.480/2004 vom 2. Februar 
2005, publ. in: StE 2005 A 23.1 Nr. 10) und auch der umbauausführende 
Architekt des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 14. August 2013 
bestätigte, dass sich die Liegenschaft vor den Renovationsarbeiten in ei-
nem desolaten Zustand befunden habe und schon länger keine Unter-
haltsarbeiten mehr vorgenommen worden seien. Sodann ergibt sich auch 
aus den beigebrachten Abrechnungen (BG-act. 5 und 6), dass die Lie-
genschaft einer umfassenden Renovation unterzogen wurde. So belegen 
die bei den Akten liegenden Leistungsabrechnungen insbesondere die 
Sanierung der Elektroinstallationen sowie deren Anpassung an die neuen 
Vorschriften, weitgehende Maler- und Schreinerarbeiten, die Renovation 


- 17 -
der Nasszellen einschliesslich des Einbaus einer neuen Sauna sowie die 
Lieferung und der Einbau einer neuen Küche. Ausserdem wurden auch 
das Mauerwerk saniert und die tragende Konstruktion, die Fenster und 
Dichtungen, die Hauseingangstüre sowie auch sämtliche Rollläden kom-
plett ersetzt (vgl. BG-act. 5 und 6). Wird eine Liegenschaft in dieser Art 
umfassend erneuert, spricht die Vermutung dafür, dass die gesamten 
Aufwendungen wertvermehrenden Charakter hatten (PETER LOCHER, 
Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, N. 49 zu Art. 32 DBG; 
siehe auch: BERNHARD ZWAHLEN in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Basel 2008, N. 12 zu 
Art. 32 DBG; Urteile des Bundesgerichtes 2A.71/2006 vom 21. Juni 2005 
E.3.2, 2A.480/2004 vom 2. Februar 2005 E.2.3, publ. in: StE 2005 A 23.1 
Nr. 10). Dies muss vorliegend umso mehr gelten, als der Erwerbspreis 
von Fr. 1‘200‘000.-- deutlich unter dem Verkehrswert der Liegenschaft 
gemäss Schätzung vom 8. März 1995 von Fr. 1‘459‘000.-- lag (vgl. BG-
act. 11) und zudem der Verkehrswert nach Vornahme sämtlicher Renova-
tionsarbeiten gemäss Schätzung vom 18. November 2005 einiges höher 
lag als noch im Jahr 1995, nämlich bei Fr. 1‘738‘000.-- (vgl. BG-act. 12). 
Bei dieser Sachlage ist von der Instandstellung einer zuvor vernachlässig-
ten Liegenschaft bzw. von einer wertvermehrenden Investition auszuge-
hen. Dementsprechend wäre aber eine Zulassung der Kosten des Um-
baus als reine Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer von vornher-
ein ausgeschlossen gewesen, sodass die kantonale Steuerverwaltung die 
gesamten Kosten für die Renovation auch unter Berücksichtigung der 
modifizierten Dumont-Praxis als Anlagekosten bei der Grundstückge-
winnsteuer hätte anerkennen müssen. 
5.
Die von der kantonalen Steuerverwaltung erhobenen Einwände bezüglich 
Zeitwert der Liegenschaft und ungefähr gleichbleibender Eigenmietwerte 
derselben von rund Fr. 40‘000.-- im Rahmen der amtlichen Schätzungen 


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aus den Jahren 1995, 2005 und 2011 sind nicht geeignet, am erwähnten 
Ergebnis massgeblich etwas zu ändern. Einerseits hat sich der Verkehrs-
wert der Liegenschaft - wie vorstehend dargestellt - nach Vornahme der 
umfassenden Renovationsarbeiten von Fr. 1‘459‘000.-- im Jahr 1995 auf 
Fr. 1‘738‘000.-- im Jahr 2005 bzw. offensichtlich gar auf Fr. 2‘890‘000.-- 
im Verkaufszeitpunkt erhöht. Die von der kantonalen Steuerverwaltung 
aufgestellte Behauptung, wonach der vom Beschwerdeführer erzielte Er-
lös von Fr. 2‘890‘000.-- allein auf die erhöhte konjunkturelle Entwicklung 
und sicher nicht auf die vorgenommenen Investitionen zurückzuführen 
sei, erweist sich als unhaltbar, haben doch sicherlich beide Elemente zum 
erzielten Verkaufspreis beigetragen, was auch die dem Kaufvertrag vom 
30. Dezember 2011 beigelegten Fotos belegen. Bezüglich des Eigen-
mietwerts, welcher sich infolge der Renovationsarbeiten von Fr. 43‘800.-- 
gemäss Schätzung vom 8. März 1995 auf Fr. 44‘400.-- gemäss Schät-
zung vom 18. November 2005 erhöht hat, ist auf die zutreffenden Aus-
führungen des Beschwerdeführers in seiner Replik (vgl. Ziff. 4.5) zu ver-
weisen, wo er ausführte, dass der Eigenmietwert die Nutzungsmöglichkeit 
der vorhandenen Wohn- und Nutzfläche berücksichtige. Dementspre-
chend verändert sich aber der Eigenmietwert nur in geringem Ausmass, 
wenn beispielsweise das Mauerwerk innen und aussen wegen strukturel-
ler Mängel saniert wird oder die tragende Konstruktion komplett ersetzt 
werden muss. Auch die Sanierung der Elektroinstallationen sowie die 
Auswechslung der Sanitäranlagen in sämtlichen Nasszellen oder auch 
der Einbau einer neuen Küche sind vor diesem Hintergrund nur be-
schränkt geeignet, den Eigenmietwert zu erhöhen. Vielmehr wurde durch 
die umfassenden Renovationsarbeiten wieder ein Zustand erreicht, wie er 
bei einer üblichen Nutzung und dem jährlich angemessenen Unterhalt 
vorgelegen hätte. Vor diesem Hintergrund dürfte eine Renovation wie die 
vorliegende nur in den seltensten Fällen - beispielsweise bei einer Ver-


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grösserung der Wohnfläche durch einen Anbau - zu einer markanten 
Steigerung des Eigenmietwerts führen. 
6.
Die Haltung der kantonalen Steuerverwaltung ist auch insofern wider-
sprüchlich, als unter der Geltung der ursprünglichen Dumont-Praxis - im 
Gegensatz zur ab dem 1. Januar 2010 geltenden Praxis - die Renovati-
onskosten entweder vollumfänglich bei der Einkommenssteuer zum Ab-
zug zugelassen oder aber überhaupt keine Kosten als Gebäudeunter-
haltskosten bei der Einkommenssteuer abzugsberechtigt waren. Bei kon-
sequenter Weiterverfolgung der Auffassung der kantonalen Steuerverwal-
tung, wonach es sich bei der zur Diskussion stehenden Liegenschaft vor 
dem Umbau nicht um eine vernachlässigte Liegenschaft gehandelt hat 
und demnach die anschaffungsnahen Renovationskosten bei der Ein-
kommenssteuer abzugsberechtigt gewesen wären, hätte sie dementspre-
chend anlässlich der Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer gar 
keine Renovationskosten zum Abzug zulassen dürfen. Ermessensweise 
liess sie dann aber einen Abzug von rund 64 % der geltend gemachten 
Aufwendungen von Fr. 600‘815.--, ausmachend Fr. 383‘207.--, zum Ab-
zug zu, wahrscheinlich aufgrund der offenbar ab dem Jahr 2004 erfolgten 
Pauschalabzüge bei der Einkommenssteuer, welche aber für das vorlie-
gende Verfahren nicht relevant sind. Ein solches „Entgegenkommen ex 
aequo et bono“ entspricht an sich nicht der ursprünglichen Dumont-
Praxis. Es erübrigt sich jedoch, weiter auf diesen Punkt einzugehen, da 
die kantonale Steuerverwaltung - wie vorstehend erläutert - ohnehin die 
gesamten Kosten für die Renovation als Anlagekosten i.S.v. Art. 49 
Abs. 1 lit. a StG bei der Grundstückgewinnsteuer hätte anerkennen müs-
sen, da eine Anerkennung dieser Kosten als Unterhaltskosten i.S.v. 
Art. 35 Abs. 1 lit. b StG bei der Einkommenssteuer von vornherein ausge-
schlossen gewesen wäre. Die Beschwerde erweist sich somit als begrün-
det und ist gutzuheissen. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 


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9. April 2013 sowie die ihm zugrunde liegende Veranlagungsverfügung 
vom 27. November 2012 sind aufzuheben und die Sache zur Neuveran-
lagung im Sinne der Erwägungen an die kantonale Steuerverwaltung 
zurückzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung). Gemäss 
Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, 
der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwen-
digen Kosten zu ersetzen. Die kantonale Steuerverwaltung hat daher 
A._____ aussergerichtlich zu entschädigen. Das Gericht erachtet dabei 
eine Entschädigung von Fr. 3‘000.-- (inkl. MWST) als angemessen. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Einspracheent-
scheid samt Veranlagungsverfügung aufgehoben und die Sache zur Neu-
veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewie-
sen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
484.--
zusammen
Fr. 3‘484.--
gehen zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung) und sind in-
nert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.


- 21 -
3.
Der Kanton Graubünden (Steuerverwaltung) hat A._____ aussergericht-
lich mit Fr. 3‘000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]