gr_gerichte · ZR2 2025 27 · 2025-10-13 · de
permissiun da construcziun

Eigentumsfreiheitsklage/Umfang Mietobjekt | OR 253-273c Miete

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 13. Oktober 2025
mitgeteilt am 14. Oktober 2025
[Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (5D_52/2025)]
Referenz
ZR2 25 27
Instanz
Zweite zivilrechtliche Kammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitz
Theus Simoni, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just
Masanserstrasse 35, Postfach 414, 7001 Chur
gegen
Kanton Graubünden
Beschwerdegegner
vertreten durch Amt für Gemeinden Graubünden
Rosenweg 4, 7001 Chur
wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas
Castelberg, Vincenz & Partner
Masanserstrasse 40, 7000 Chur
Gegenstand
Eigentumsfreiheitsklage/Umfang Mietobjekt
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Viamala, Einzelrichter, vom 8. April
2025, mitgeteilt am 26. Mai 2025 (Proz. Nr. 115-2024-19)

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Sachverhalt
A.
Mit Vertrag vom 23./27. Mai 2013 vermietete der Kanton Graubünden,
vertreten durch das Departement für Finanzen und Gemeinden, wiedervertreten
durch das Amt für Gemeinden, A._____ einen Standplatz für Fahrende
(Parzelle Z.1._____) sowie zwei Parkplätze (P1 und P2) im Gebiet B._____ in der
Gemeinde C._____. Integrierender Bestandteil dieses Vertrages bildete folgender
Situationsplan:
B.
Mit Schreiben vom 10. August 2022 kündigte das Amt für Gemeinden das
Mietverhältnis mit A._____ per Ende November 2022.
C.
Am
9. September
2022
focht
A._____
die
Kündigung
bei
der
Schlichtungsstelle für Mietsachen Viamala an. Eventualiter wurde eine Erstreckung
des Mietverhältnisses beantragt. Die Parteien konnten sich anlässlich der

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Schlichtungsverhandlung vom 1. Dezember 2022 nicht einigen. Am 8. Dezember
2022 stellte die Vermittlerin der klagenden Partei die Klagebewilligung aus.
D.
Die Klage vom 24. Januar 2023 ging am 25. Januar 2023 beim
Regionalgericht Viamala mit den folgenden Rechtsbegehren ein:
1.
Es sei festzustellen, dass die Kündigung per Ende November 2022 nicht
gültig erfolgt ist und die Kündigung vom 10. August 2022 sei für nichtig,
allenfalls ungültig zu erklären.
2.
Eventualiter sei das Mietverhältnis für sechs Jahre definitiv zu
erstrecken.
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
E.
Das Regionalgericht Viamala grenzte das Verfahren vorerst auf die Frage
der Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses ein und stellte mit Entscheid vom
17. April 2023 (Proz. Nr. 115-2023-1) fest, dass der Mietvertrag zwischen dem
Kanton Graubünden, vertreten durch das Departement für Finanzen und
Gemeinden, wiedervertreten durch das Amt für Gemeinden, und A._____
betreffend einen Standplatz für Fahrende sowie zwei Parkplätze im Gebiet B._____
in der Gemeinde C._____ vom 23./27. Mai 2013 dem öffentlichen Recht unterstehe
und trat daher auf die Klage von A._____ vom 24. Januar 2023 nicht ein.
F.
Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Viamala erhob A._____ am
5. Juli 2023 Beschwerde ans damalige Kantonsgericht von Graubünden und
verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung an
die Vorinstanz. Mit Urteil vom 8. Januar 2024 (ZK2 23 40) hiess das Kantonsgericht
die Beschwerde gut, hob den angefochtenen Entscheid des Regionalgerichts
Viamala vom 17. April 2023 auf und wies die Sache zur Neubeurteilung im Sinne
der Erwägungen an die Vorinstanz zurück.
G.
Nachdem das Urteil des Kantonsgerichts vom 8. Januar 2024 unangefochten
in Rechtskraft erwachsen war, wurde das Verfahren vor Regionalgericht Viamala
neu unter der Proz. Nr. 115-2024-4 fortgeführt. In seiner Stellungnahme vom
31. Mai 2024 stellte der Kanton Graubünden daraufhin folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Klage vom 24. Januar 2023 sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Erstreckung des Mietverhältnisses auf ein Jahr zu
beschränken.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten des
Klägers.
H.
Bereits am 1. Mai 2024 hatte der Kanton Graubünden beim Vermittleramt
Viamala
ein
Schlichtungsbegehren
eingereicht
und
machte
eine
Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 Abs. 2 ZGB gegen A._____ anhängig.

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Anlässlich der Vermittlungsverhandlung vom 27. Juni 2024 konnte keine Einigung
erzielt werden, weshalb die Vermittlerin gleichentags die Klagebewilligung
ausstellte.
I.
In seiner Klageschrift vom 30. August 2024 stellte der Kanton Graubünden
beim Regionalgericht Viamala folgende Rechtsbegehren (Proz. Nr. 115-2024-19):
1.
Der Beklagte sei unter Strafandrohung von Art. 292 StGB im
Unterlassungsfall zu verpflichten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, unverzüglich,
spätestens innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils, von jedem von
ihm gesammelten Material (Abfall, Alteisen und sonstiges Altmetall,
Reifen, Gerätschaften und alles andere) vollständig zu räumen, soweit
es nicht die von ihm gemietete Fläche 1 (von 12m x 12.7m) gemäss dem
angehängten Situationsplan, sondern die in der angehängten
Luftaufnahme
gelb
eingefärbte
Fläche
(Schrottsammlung/Abfall/Materiallagerung) betrifft (Art. 343 Abs. 1 lit. a
ZPO).
2.
Ebenfalls sei dem Beklagten unter Strafdrohung von Art. 292 StGB im
Unterlassungsfall zu verbieten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, nach erfolgter
Räumung erneut in irgendeiner Form in Beschlag zu nehmen und zu
beanspruchen, insbesondere darauf Altmetall, Reifen, Gerätschaften
oder Abfall zu lagern.
3.
Die zuständige Polizeibehörde sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen
des Gesuchstellers zu vollstrecken und die Liegenschaft nötigenfalls
durch Polizeigewalt auf Kosten des Beklagten zu räumen (Art. 343
Abs. 3 ZPO).
4.
Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich
8.1 % MWST zu Lasten der Beklagten.
5.
Prozessualer Antrag:
Die vorliegende Klage sei mit dem Verfahren Nr. 115-2024-4
(Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung) zwischen denselben
Parteien zu vereinigen.
J.
Mit Stellungnahme vom 12. November 2024 verlangte A._____ die
Abweisung des prozessualen Antrages auf Verfahrensvereinigung der Verfahren
Nr. 115-2024-4 und Nr. 115-2024-19. Das Regionalgericht Viamala wies den Antrag
auf Verfahrensvereinigung im Verfahren Nr. 115-2024-19 mit Verfügung vom
19. Februar 2025 ab.
K.
A._____ reichte am 5. März 2025 eine Klageantwort mit folgenden
Rechtsbegehren ein:
1.
Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Vollstreckungsbegehren gemäss Ziffer 3 sei vollumfänglich
abzuweisen.

5 / 20
3.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich
8.1 % Mehrwertsteuer, zu Lasten des Klägers.
L.
Am 8. April 2025 fällte das Regionalgericht Viamala folgenden Entscheid:
1.
A._____
ist
verpflichtet,
die
Grundstücke
Nr. Z.2._____
und
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, unverzüglich,
spätestens innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden
Entscheids, von jedem von ihm gesammelten Material (Abfall, Alteisen
und sonstiges Altmetall, Reifen, Gerätschaften und alles andere)
vollständig zu räumen, soweit es nicht die von ihm gemietete Fläche 1
(von 12m x 12.7m) gemäss dem diesem Entscheid angehängten
Situationsplan, sondern die in der angehängten Luftaufnahme gelb
eingefärbte Fläche (Schrottsammlung/Abfall/Materiallagerung) betrifft.
2.
A._____ ist es verboten, die Grundstücke Nr. Z.2._____ und
Nr. Z.3._____ in der B._____, Gemeinde C._____, nach erfolgter
Räumung erneut in irgendeiner Form in Beschlag zu nehmen und zu
beanspruchen, insbesondere darauf Altmetall, Reifen, Gerätschaften
oder Abfall zu lagern.
3.
Die Anordnungen gemäss Ziff. 1 und 2 vorstehend ergehen unter dem
ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft
wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen
Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn
erlassenen Verfügung nicht Folge leistet (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
4.
Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, vorliegenden
Entscheid auf Verlangen des Kantons Graubünden zu vollstrecken und
die
gelb
eingefärbte
Fläche
gemäss
Luftaufnahme
(vgl.
Dispositivziffer 1) nötigenfalls durch Polizeigewalt auf Kosten von
A._____ zu räumen (Art. 343 Abs. 3 ZPO).
5.
a) Die Gerichtskosten betragen CHF 3'300.00 (Schlichtungspauschale
CHF 300.00, Entscheidgebühr CHF 3'000.00). Sie werden A._____
auferlegt. Infolge der bewilligten unentgeltlichen Rechtspflege gehen
die A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 3'300.00 unter
Vorbehalt von Art. 123 ZPO zu Lasten des Kantons Graubünden und
werden auf die Gerichtskasse genommen (Proz. Nr. 135-2024-123).
b) A._____ hat dem Kanton Graubünden eine Parteientschädigung von
CHF 6’835.10 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
c) Die Kosten der unentgeltlichen Rechtsvertretung von A._____,
Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, von CHF 9'731.40 (inkl.
Barauslagen und MwSt.) gehen unter Vorbehalt von Art. 123 ZPO zu
Lasten des Kantons Graubünden und werden auf die Gerichtskasse
genommen (Proz. Nr. 135-2024-123).
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilungen]
M.
Gegen den Entscheid des Regionalgerichts Viamala vom 8. April 2025
reichte A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 26. Juni 2025 beim
Obergericht des Kantons Graubünden Beschwerde ein. Dabei stellte er folgende
Rechtsbegehren:

6 / 20
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei das angefochtene Urteil
aufzuheben und die Klage abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Sache zum Entscheid in der Sache an die Vor-
instanz zurückzuweisen.
3.
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu
erteilen.
4.
Die Anordnung gemäss obiger Ziffer I. 3. sei superprovisorisch, das
heisst ohne Anhörung der Gegenpartei, zu erlassen.
5.
Die Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Regionalgericht Viamala
seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, welcher zu verpflichten
sei, den Beklagten und Beschwerdeführer für das Verfahren vor
Regionalgericht
Viamala
mit
CHF 14'249.70
ausseramtlich
zu
entschädigen.
6.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.1 %
Mehrwertsteuer für das Beschwerdeverfahren vor Obergericht des
Kantons Graubünden zu Lasten des Beschwerdegegners.
N.
Mit Verfügung vom 27. Juni 2025 wurde der Beschwerde einstweilen die
aufschiebende Wirkung zuerkannt.
O.
Der Kanton Graubünden, vertreten durch das Amt für Gemeinden
Graubünden
(nachfolgend:
Beschwerdegegner),
verlangte
in
seiner
Beschwerdeantwort vom 27. August 2025, was folgt:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen und der Entscheid vom 8. April 2025
mit der Proz. Nr. 115-2024-19 des Regionalgerichts Viamala
vollumfänglich zu bestätigen.
2.
Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 8.1%
MwSt. zu Lasten des Beschwerdeführers.
P.
Mit Verfügung vom 2. September 2025 hiess die Kammervorsitzende das
Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege mit Wirkung ab
Gesuchseinreichung gut und ernannte Rechtsanwalt Hermann Just zum
unentgeltlichen Rechtsbeistand.
Q.
Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 3. Oktober 2025 Stellung zur
Beschwerdeantwort vom 27. August 2025, wobei er an seinen Rechtsbegehren
gemäss Beschwerdeschrift vom 26. Juni 2025 festhielt. Besagte (freiwillige)
Stellungnahme ist dem Beschwerdegegner mit vorliegendem Urteil zuzustellen.
R.
Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Die Sache ist spruchreif.

7 / 20
Erwägungen
1.
Eintretensvoraussetzungen
1.1.
Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide sind mit Beschwerde
anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die
Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 3'000.00 (act. A.1, II. Ziff. 3; act. B.1, E. 1),
weshalb gegen den vorinstanzlichen Entscheid nur die Beschwerde zulässig ist.
1.2.
Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit der
Zustellung des begründeten Entscheides oder seit der nachträglichen Zustellung
der Entscheidbegründung (Art. 239 ZPO) unter Beilage des angefochtenen
Entscheids schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 und Abs. 3
ZPO).
Der mit schriftlicher Begründung versehene, vorinstanzliche Entscheid vom 8. April
2025 wurde dem Beschwerdeführer am 27. Mai 2025 zugestellt. Die am 26. Juni
2025 der Post übergebene Beschwerde erfolgte daher fristgerecht. Die Eingabe
erfüllt auch die übrigen formellen Erfordernisse. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.3.
Das Obergericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Beschwerden und zwar in
einzelrichterlicher Kompetenz, sofern nicht die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3
EGzZPO (BR 320.100) gegeben sind (Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a EGzZPO).
In casu sind die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 3 EGzZPO nicht erfüllt, sodass
das Obergericht als Einzelgericht entscheidet.
2.
Beschwerdegründe
Mit der Beschwerde kann eine offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes und eine unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht werden
(Art. 320 ZPO).
3.
Situierung und Umfang der Standplatzparzelle
3.1.
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Situationsplan, welcher dem
Mietvertrag beigelegen habe, sei für die Bestimmung der Grösse des Mietobjekts
nicht entscheidend. Es werde bestritten, dass das Mietobjekt, der Standplatz, nur
144 m2 umfasse. Der Beschwerdegegner habe dies nie behauptet, sondern nur das
entsprechende Beweismittel eingereicht. Ferner moniert der Beschwerdeführer

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Erwägung 2b des vorinstanzlichen Entscheides, wonach die exakte Lage der
Standplatz-Parzelle 1 aufgrund der Schachtdeckel im Gelände möglich sei. Eine
solche Behauptung sei vom Beschwerdegegner bzw. von beiden Parteien nie
aufgestellt worden (act. A.1, III. Ziff. 4 f.; act. A.1, III. Ziff. 6 f.; act. A.1, IV. Ziff. 3).
Damit überschreite die Vorinstanz ihr Ermessen nach Art. 55 Abs. 1 ZPO und
verletze Art. 29 Abs. 2 BV (Anspruch auf Orientierung, Äusserung und Teilnahme
am Beweisverfahren) (act. A.1, IV. Ziff. 3; act. A.1, IV. Ziff. 3.3). Der Umfang des
Mietobjekts müsse durch Auslegung bestimmt werden, weil es an einem
übereinstimmenden Parteiwillen gefehlt habe (act. A.1, IV. Ziff. 5.2).
3.2.
Nach Ansicht der Vorinstanz ergibt sich die Fläche des Standplatzes 1 aus
dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013, dem ein Situationsplan mit Angabe der
Länge und Breite des Standplatzes beigefügt sei. Aus diesem Situationsplan lasse
sich anhand der Schachtdeckel auch die exakte Lage des Standplatzes 1 eruieren.
Aufgrund des Mietvertrages mit angefügtem Situationsplan des Standplatzes sei
zudem ersichtlich, dass nicht eine weitergehende Fläche vermietet worden sei
(act. B.1, E. 2b).
3.3.
Der Beschwerdegegner führt an, die Mietfläche beschränke sich auf die
Parzelle 1, was aus dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 samt Situationsplan
hervorgehe (act. A.2, Rz. 10 f.). Der Beschwerdeführer selbst stelle in RG-act. III.1
auf den Situationsplan und die Schachtdeckel ab, indem er das Luftbild des Jahres
2022 mit dem Situationsplan überlagere und dadurch die Parzellen auf dem
Standplatz verorte (act. A.2, Rz. 12). Zudem sei die genaue Lage der Parzelle 1
gemäss Situationsplan beispielsweise aus dem Luftbild 2022 (RG-act. III.2)
ersichtlich, indem ab der auf der Luftaufnahme klar erkennbaren Parzelle 4 anhand
der Parzellenbreite (von zwölf Metern) der einzelnen Parzellen die Parzelle 1 klar
verortet werden könne (act. A.2, Rz. 23).
3.4.
Im Prozess muss der Richter zunächst die wirkliche und gemeinsame Absicht
der Parteien (subjektive Auslegung) prüfen, gegebenenfalls empirisch auf der
Grundlage von Indizien. Indizien in diesem Sinne bilden nicht nur der Wortlaut der
Willenserklärungen, seien sie mündlich oder schriftlich, sondern auch ihr
allgemeiner Kontext, das heisst alle Umstände, welche die Entdeckung des
wirklichen Willens der Parteien erlauben, seien es Erklärungen, die im Vorfeld des
Vertragsschlusses abgegeben wurden, oder Tatsachen, die sich nach diesem
ereignet haben, namentlich das spätere Verhalten der Parteien, das über den
ursprünglichen Willen der Parteien Aufschluss geben kann. Die Würdigung der
konkreten Umstände durch den Richter nach Massgabe der allgemeinen
Lebenserfahrung bildet eine Tatfrage.

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Wenn es dem Richter nicht gelingt, den wirklichen und gemeinsamen Willen der
Parteien festzustellen, weil die Beweise fehlen oder nicht überzeugen, oder wenn
er feststellt, dass eine Partei den von der anderen erklärten Willen zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses nicht verstanden hat – was sich nicht bereits aus der blossen
Tatsache ergibt, dass sie es im Verfahren behauptet, sondern aus der
Beweiserhebung folgen muss – hat er auf die normative (oder objektive) Auslegung
zurückzugreifen und den wirklichen Willen festzustellen, indem er in Anwendung
des Vertrauensprinzips den Sinn feststellt, den jede Partei den Willenserklärungen
der anderen Partei vernünftigerweise beimessen konnte und musste. Gemäss
diesem Prinzip ist nicht allein der innere Wille des Erklärenden, sich zu verpflichten,
massgebend; eine Verpflichtung zu seinen Lasten kann sich aus seinem Verhalten
ergeben, sofern die andere Partei gestützt darauf nach Treu und Glauben auf eine
Verpflichtung schliessen durfte. Das Vertrauensprinzip erlaubt es somit, eine Partei
auf dem objektiven Sinn ihrer Erklärung oder ihres Verhaltens zu behaften, selbst
wenn dies nicht ihrem inneren Willen entspricht. Die Feststellung des objektiven
Willens der Parteien auf Grundlage des Vertrauensprinzips ist eine Rechtsfrage, die
das Bundesgericht frei prüft; zu entscheiden ist diese Frage allerdings auf
Grundlage des Inhalts der Willenserklärung sowie der Umstände, wobei es sich um
Tatfragen handelt. Relevant sind dabei einzig Umstände, die der Willenserklärung
vorausgegangen sind oder diese begleitet haben, nicht aber nachträgliche
Ereignisse (BGE 144 III 93 E. 5.2.2 f. m.w.H., in: Pra 2019 Nr. 40).
Der Wortlaut eines scheinbar klaren Textes ist nicht zwingend massgebend. Eine
rein wörtliche Auslegung ist unzulässig (Art. 18 Abs. 1 OR). Selbst wenn der
Wortlaut einer Vertragsklausel auf den ersten Blick klar erscheint, kann sich aus
anderen Bestimmungen des Vertrages, aus dem von den Parteien angestrebten
Zweck oder aus anderen Umständen ergeben, dass der Text der besagten Klausel
nicht den genauen Sinn der getroffenen Vereinbarung wiedergibt. Allerdings hat es
beim wörtlichen Sinn des Textes sein Bewenden, wenn kein ernsthafter Grund dafür
ersichtlich ist, dass dieser nicht dem Willen der Parteien entspricht (BGE 130 III 417
E. 3.2 m.w.H., in: Pra 2005 Nr. 30).
Die Parteien haben die rechtsrelevanten Tatsachen zu behaupten und Beweismittel
anzugeben (sodass klar wird, inwiefern diese den angestrebten Beweis erbringen
sollen) und nicht die Beweiswürdigung vorwegzunehmen. Es wird nicht verlangt,
dass sie sämtliche Aspekte und Eigenheiten eines Beweismittels, die beim
Entscheid über dessen Überzeugungskraft gewürdigt werden, einzeln behaupten.
Beruft sich eine Partei für die Zulässigkeit einer Kündigung auf einen Vertrag, in
dem die von ihr angewendete Kündigungsfrist angekreuzt ist, muss sie dies nicht

10 / 20
noch
explizit
behaupten
(Urteil
des
Bundesgerichts
4A_489/2024
vom
25. November 2024 E. 1.7.4 m.w.H.).
3.5.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Mietvertrag vom 23. Mai/27. Mai
2013 samt integriertem Situationsplan und "Merkblatt für das Aufstellen von
Wohncontainern bzw. -wagen sowie das Errichten von Wohnbauten", dass der
Beschwerdeführer diesen Mietvertrag unterschrieben hat, die Parzelle Z.1._____
das Mietobjekt darstellt, welches eine Fläche von zirka 140 m2 bzw. gemäss
Situationsplan 12 x 12.7 Meter aufweist, und sich auf der Grenze zur
Nachbarparzelle 2 ein Schachtdeckel befindet, dem sich der Schachtdeckel der
Nachbarparzelle 2 anschliesst (RG-act. II.1). Der Verortung der Parzelle Z.1._____
sowie das Ausmass des Mietobjektes (zirka 140 m2 bzw. [12 x 12.7 Meter =]
152.40 m2) ergeben sich klar aus dem Mietvertrag sowie dem Situationsplan. Auch
der Beschwerdeführer hat mit der Einreichung seines Beweismittels RG-act. III.1
(Überlagerung Luftbild des Jahres 2022 mit Situationsplan) gezeigt, dass er die
Parzelle Z.1._____ und deren Ausmass klar verorten kann, auch wenn er dies
bestreitet (act. A.2, Rz. III/2). Zudem ist aus den vom Beschwerdegegner
eingereichten Luftaufnahmen ersichtlich, wo sich die beiden Schachtdeckel
befinden und wo sich im Verhältnis dazu die vom Beschwerdeführer gelagerten
Materialien und Kehrichtsäcke befinden (RG-act. II.3; RG-act. II.4). Aufgrund der
eingereichten Beweismittel sind deshalb – auch ohne detailliertere Ausführungen
des Beschwerdegegners – sowohl dem Beschwerdeführer als auch der Vorinstanz
der Umfang und die Verortung des Mietobjektes (Parzelle Z.1._____) klar gewesen.
Wenn der Beschwerdeführer bei Vertragsschluss wirklich der Ansicht gewesen
wäre, der Standplatz umfasse mehr als die im Situationsplan angegebene
Mietfläche (act. A.3, III. Ziff. 1), so hätte er sich angesichts der klaren
Mietvertragsdokumentation beim Beschwerdegegner in diesem Punkt vergewissern
müssen, bevor er den Mietvertrag unterzeichnete. Wenn er dies im damaligen
Zeitpunkt offenbar nicht gemacht hatte, so durfte der Beschwerdegegner von einer
Einigung gemäss Mietvertragswortlaut und Situationsplan ausgehen, sogar, wenn
man die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes im vorliegenden Fall bejahen
wollte.
Der vorinstanzliche Entscheid, insbesondere dessen Erwägung 2b, ist daher in
diesem Punkt zu bestätigen.
4.
Zustimmung zum Lagern von Material

11 / 20
4.1.
Weiter rügt der Beschwerdeführer Erwägung 2c des vorinstanzlichen
Entscheides. Eine schriftliche Zustimmung für das Lagern von Material sei vom
Beschwerdegegner nie verlangt worden, obwohl der Beschwerdeführer die
vorliegend umstrittene Fläche bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre
2013 für das Deponieren von Material verwendet habe. Auch im Jahre 2003, als der
Standplatz seinen Eltern vermietet gewesen sei, sei eine annähernd gleiche Fläche
bereits benützt worden. Die anderen Standplatzmieter würden ebenfalls grössere
Flächen benützen als im Situationsplan eingezeichnet (act. A.1, III. Ziff. 8 f.;
act. A.1, III. Ziff. 10 f.). Dies beweise, dass der dem Mietvertrag beigelegte
Situationsplan für die Fläche des gemieteten Standplatzes nicht massgebend sei
(act. A.1, III. Ziff. 10; act. A.1, IV. Ziff. 5.2). Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid
zudem die von den Parteien über 20 Jahre lang gelebte Nutzung nicht berücksichtigt
und damit das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) des Beschwerdeführers verletzt
(act. A.1, IV. Ziff. 3.2; act. A.1, IV. Ziff. 4).
4.2.
Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass sich aus dem Mietvertrag vom
23./27. Mai 2013 ergebe, dass das Deponieren von Material auch auf der
gemieteten Parzelle Z.1._____ nicht erlaubt gewesen wäre. Folglich gelte das umso
mehr für das nicht vermietete Gelände in der Umgebung des Mietobjekts, zumal nie
geltend gemacht worden sei, es sei vom Beschwerdegegner als Vermieter je eine
schriftliche Zustimmung zur Lagerung von Gegenständen eingeholt worden
(act. B.1, E. 2c). Weil der Inhalt des Mietvertrages bereits aufgrund der
grammatikalischen Auslegung klar sei, bleibe kein Raum für eine Auslegung des
Parteiwillens aufgrund der gelebten Übung (act. B.1, E. 2d). Es sei daher irrelevant,
ob bereits die Eltern des Beschwerdeführers Gegenstände im angrenzenden
Waldstück gelagert hätten oder auch andere Mieter weitere Flächen beanspruchen
würden (act. B.1, E. 2e).
4.3.
Der
Beschwerdegegner
führt
aus,
er
habe
nur
die
teilweise
parzellenüberschreitende Nutzung der Kiesplätze durch die übrigen Mieter, zuvor
durch die Eltern des Beschwerdeführers und zu Beginn auch durch den
Beschwerdeführer geduldet (Abstellen von Fahrzeugen und allenfalls eines
Unterstandes auf der kleinen Kiesfläche bei den jeweiligen Parzellen). Allerdings
sei dies nur auf Zusehen hin, im Sinne einer bloss prekaristischen Nutzung, erfolgt.
Als aber im Jahre 2018 die rechtswidrige Nutzung der umliegenden Waldfläche
durch den Beschwerdeführer begonnen habe (Ablagern von Schrott, Altmetall und
Haushaltskehricht), habe er, der Beschwerdegegner, interveniert (act. A.2, Rz. 7 f.).
Im Übrigen bestreitet der Beschwerdegegner, dass im Jahre 2003 und bei
Vertragsschluss im Jahre 2013 eine Nutzung bestand, die über die vermietete

12 / 20
Parzelle hinausging, was sich auch nicht aus der Luftaufnahmen von 2003 und von
2013 ergebe (act. A.2, Rz. 14; act. A.2, Rz. 16; vgl. act. A.2, Rz. 28; RG-act. III.6;
RG-act. III.7). Selbst wenn er, der Beschwerdegegner, die Störung seines
Eigentums sehr lange widerspruchslos geduldet hätte, was bestritten werde, hätte
er diese prekaristische Erlaubnis bzw. Duldung jederzeit widerrufen können
(act. A.2, Rz. 42).
4.4.
Die Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 Abs. 2 ZGB setzt voraus, dass
eine fremde Person in ungerechtfertigter Weise auf die Sache des Eigentümers
einwirkt. Mit der Eigentumsfreiheitsklage kann der Eigentümer einer Sache die
Beseitigung bestehender Beeinträchtigungen oder die Unterlassung drohender
Eingriffe verlangen (GRAHAM-SIEGENTHALER, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner
Kommentar, Das Eigentum, Allgemeine Bestimmungen, Art. 641 – 654a ZGB,
Art. 641
N. 161
m.w.H.).
Beklagter
ist
der
Störer,
beispielsweise
der
Verhaltensstörer, der durch sein eigenes Verhalten den Besitz oder das Eigentum
eines anderen unmittelbar stört oder gefährdet, ohne sich auf einen
Rechtfertigungsgrund stützen zu können (vgl. BGE 145 III 121 E. 4.1; GRAHAM-
SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 169 und N. 171, je m.w.H.). Das Ablagern von
Bauschutt auf einem Grundstück ohne Einwilligung des Eigentümers kann eine
solche Eigentumsstörung darstellen (vgl. BGE 100 II 307; Urteil des Bundesgerichts
5A_340/2017 vom 11. Dezember 2018 E. 3.1).
Der
Eigentümer
hat
neben
seinem
Eigentum
die
Störung
und
den
Kausalzusammenhang zwischen dem widerrechtlichen Verhalten des Störers und
der eingetretenen Störung zu beweisen. Dem Beklagten steht der Nachweis eines
Rechtfertigungsgrundes offen, namentlich, dass ihm ein subjektives Recht
dinglicher oder obligatorischer Natur zur Einwirkung zustehe (GRAHAM-
SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 195 f. m.w.H.). Der Abwehranspruch ist
grundsätzlich unverjährbar. Solange der ungerechtfertigte Eingriff andauert, kann
der Eigentümer ihn durch Klage beseitigen. Doch kann der Eigentümer gegen eine
während längerer Zeit unangefochten geduldete Einwirkung unter Umständen nicht
mehr vorgehen, ohne das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 ZGB) zu verletzen
(GRAHAM-SIEGENTHALER, a.a.O., Art. 641 N. 198 m.w.H.). Auch eine sehr lange
widerspruchslose Duldung der Nutzung lässt das Zurückkommen auf die
Bereitschaft zur Überlassung erst als rechtsmissbräuchlich erscheinen, wenn der
Kläger beim Beklagten die bestimmte Erwartung geweckt hätte, er werde sein Recht
nicht durchsetzen und dann (insoweit widersprüchlich) trotzdem auf seinem Recht
beharrt hätte. Denn blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung begründet noch

13 / 20
nicht Rechtsmissbrauch (BGE 127 III 506 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts
5C.307/2005 vom 19. Mai 2006 E. 6.2).
4.5.
Vorliegend
hat
der
Beschwerdeführer
anerkannt,
dass
der
Beschwerdegegner Eigentümer der Grundstücke Nr. Z.2._____ und Nr. Z.3._____,
Gemeinde C._____, ist, auf denen sich der Standplatz der Fahrenden befindet (RG-
act. I.2, III.1; RG-act. I.7, III.1). Aus dem Mietvertrag vom 23./27. Mai 2013 geht
eindeutig hervor, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer nur die
Fläche der Parzelle Z.1._____ als Mietobjekt überlassen hat, nicht jedoch einen
darüberhinausgehenden Bereich. Wenn daher der Beschwerdeführer Materialien
und Kehrrichtsäcke in einem Bereich ablagert, welcher nicht zu seiner
Parzelle Z.1._____ gehört, wie es aus der Luftaufnahme vom Frühjahr 2024 (RG-
act. II.3) hervorgeht, begeht er eine Eigentumsstörung, gegen die sich der
Beschwerdegegner
als
Eigentümer
des
Standplatzes
mittels
Eigentumsfreiheitsklage
wehren
kann.
Eine
Zustimmung
seitens
des
Beschwerdegegners für das Lagern des Materials und der Kehrrichtsäcke kann der
Beschwerdeführer
nicht
nachweisen.
Zwar
hat
der
Beschwerdegegner
zugestanden, eine teilweise parzellenüberschreitende Nutzung der Kiesplätze
(Abstellen von Fahrzeugen und allenfalls eines Unterstandes auf der kleinen
Kiesfläche bei den jeweiligen Parzellen) durch die Mieter der Standplätze (zuvor
durch die Eltern des Beschwerdeführers und zu Beginn auch durch den
Beschwerdeführer) auf Zusehen hin geduldet zu haben, nicht jedoch die im Jahre
2018 begonnene weitergehende Nutzung der umliegenden Waldfläche durch den
Beschwerdeführer zum Ablagern von Schrott, Altmetall und Haushaltskehricht. Die
vom Beschwerdeführer als Nachweis der bereits in den Jahren 2003 und 2013
bestehenden Flächenbeanspruchungen ins Recht gelegten Luftaufnahmen (RG-
act. III.6; RG-act. III.7) sind für einen Vergleich der Benützung des Landes
ausserhalb der Parzelle 1 in den Jahren 2003, 2013 und im Jahre 2024 nur sehr
beschränkt aussagekräftig. Denn der Beschwerdeführer lagert sein Material und
seine Kehrrichtsäcke vor allem im Wald. In den beiden Luftaufnahmen (RG-
act. III.6; RG-act. III.7) verdecken aber die Baumkronen die für einen korrekten
Vergleich des Ausmasses der Materialablagerungen relevanten Flächen, weshalb
die beiden Luftaufnahmen keine tauglichen Beweismittel darstellen. Aber sogar
wenn der Beschwerdegegner längere Zeit eine Nutzung der beiden Grundstücke
Nr. Z.2._____ und Nr. Z.3._____ geduldet haben sollte, welche über die vermietete
Standplatzfläche hinausgehen würde, so würde diese blosse Duldung nicht zur
Verwirkung der Eigentumsfreiheitsklage des Beschwerdegegners führen. Denn der
Beschwerdeführer macht kein weitergehendes Verhalten des Beschwerdegegners
geltend, welches beim Beschwerdeführer hätte die Erwartung wecken müssen, der

14 / 20
Beschwerdegegner werde sein Recht auf ungestörtes Eigentum nicht durchsetzen.
Denn blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung begründet noch nicht
Rechtsmissbrauch.
Weil der Beschwerdeführer keinen Rechtfertigungsgrund für das Ablagern von
Material und Kehrrichtsäcken ausserhalb der Parzelle Z.1._____ nachweisen kann
und
im
Übrigen
auch
kein
rechtsmissbräuchliches
Verhalten
des
Beschwerdegegners dargetan bzw. ersichtlich ist, ist die Beschwerde im
vorliegenden Punkt abzuweisen.
5.
Abstellen auf gerichtsnotorische Tatsachen
5.1.
Der Beschwerdeführer beanstandet, die Vorinstanz habe in Erwägung 2g
des angefochtenen Entscheides auf Behauptungen und Beweismittel abgestellt, die
von den Parteien nie ins Verfahren eingebracht worden seien. Insbesondere hätten
die
Parteien
keine
Ausführungen
und
Beweismittel
betreffend
frühere
Aufforderungen des Beschwerdegegners zur Räumung des gelagerten Materials
durch den Beschwerdeführer ins Verfahren eingebracht (act. A.1, III. Ziff. 11).
Indem die Vorinstanz auf Akten des Verfahrens Proz. Nr. 115-2023-1 bzw. Nr. 115-
2024-4 und ZK2 23 40 abgestellt habe, habe sie Art. 55 Abs. 1 ZPO und Art. 29
Abs. 2 BV verletzt, weil sich der Beschwerdeführer nicht dazu habe äussern können
(act. A.1, IV. Ziff. 3.1).
5.2.
Die Vorinstanz hat unter Bezugnahme auf das Verfahren Proz. Nr. 115-2023-
1, in welchem sich der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner
gegenüberstehen, ausgeführt, dass der Beschwerdegegner sich seit Jahren – aber
mindestens seit dem Jahre 2018 – bemühe, den Beschwerdeführer zur Räumung
der gelagerten Materialien zu bewegen. Der Beschwerdegegner habe wiederholt
Entgegenkommen
gezeigt
und
Hilfeleistungen
angeboten.
Nach
einem
Augenschein vom 23. Februar 2022 sei ein Einigungsversuch gescheitert und im
August 2022 ein zweiter Augenschein vor Ort erfolgt, bevor der Beschwerdegegner
am 10. August 2022 gegenüber dem Beschwerdeführer die Kündigung
ausgesprochen habe. Gestützt auf diese gerichtsnotorischen Tatsachen sei erstellt,
dass seitens des Beschwerdegegners keine Duldung eines vertragswidrigen
Zustandes vorliege (act. B.1, E. 2g). Aus der Petition der Standplatz-Nachbarn im
Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1 ergebe sich auch, dass der vom Beschwerdeführer
gelagerte Haushaltskehricht verrotte und stinke (act. B.1, E. 2h).
5.3.
Der Beschwerdegegner verweist darauf, dass er bereits bei Einleitung der
vorliegenden Klage (Proz. Nr. 115-2024-19) die Zusammenlegung mit dem

15 / 20
Parallelverfahren Proz. Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung)
verlangt hatte (act. A.2, Rz. 20; RG-act. I.2). Die Vorinstanz habe das rechtliche
Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt, wenn sie sich, ohne ihn nochmals
anzuhören, auf Akten aus dem Parallelverfahren stütze, welche gerichtsnotorisch
und dem Beschwerdeführer bekannt gewesen seien (act. A.2, Rz. 22). Zudem habe
der Beschwerdegegner in seiner Klage die Zeugen- bzw. Parteibefragung des
Gemeindekanzlisten, des Amtsleiters des Amts für Gemeinden Graubünden sowie
von Anwohnern beantragt, um zu beweisen, dass der Beschwerdegegner und die
Gemeinde C._____ den Beschwerdeführer seit Jahren zur Räumung zu bewegen
versuchten und die anderen Standplatzbenutzer sich gegen das störende Verhalten
des Beschwerdeführers gewehrt hätten. Es sei der Vorinstanz freigestanden,
stattdessen die Akten des Parallelverfahrens beizuziehen. Die Vorinstanz habe den
Beschwerdeführer zu den beigezogenen Akten nicht anhören müssen, weil diesem
die Akten bereits bekannt gewesen seien und er sich im Parallelverfahren bereits
dazu habe äussern können (act. A.2, Rz. 26; RG-act. I.2, III. Ziff. 3 und Ziff. 5).
5.4.
Offenkundige und gerichtsnotorische Tatsachen sowie allgemein anerkannte
Erfahrungssätze bedürfen keines Beweises (Art. 151 ZPO). Gerichtsnotorisch ist
eine Tatsache, die eine Gerichtsperson aus ihrer amtlichen Tätigkeit kennt, vor
allem aus früheren Verfahren zwischen den gleichen Parteien, aus Pilotprozessen
oder aus einem Parallelprozess (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_610/2016 vom
3. Mai
2017
E. 3.1;
HASENBÖHLER/YAÑEZ,
in:
Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2025, Art. 151 N. 7; JUNGO, in: Schmid [Hrsg.],
Zürcher
Kommentar,
3. Aufl.
2018,
Art. 8
N. 81;
VISCHER/LEU,
in:
Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
3. Aufl. 2024, Art. 151 N. 9). Da in der Regel sämtliche Tatsachen, von denen eine
Gerichtsperson im Rahmen ihrer Tätigkeit Kenntnis erhält, in irgendwelchen
Verfahrensakten dokumentiert sind, kann allein dies einer Berücksichtigung nicht
entgegenstehen, sonst würde Art. 151 ZPO in Bezug auf die Gerichtsnotorietät
insoweit ausgehöhlt. Auch der Hinweis auf die Akten kann nicht unzulässig sein, da
dies den Parteien erlaubt, die Gerichtsnotorietät nachzuvollziehen (Urteil des
Bundesgerichts 4A_122/2021 vom 14. September 2021 E. 2.3.2). Hinzu kommt,
dass auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zur eidgenössischen ZPO
das Gericht sog. gerichtsnotorische Tatsachen im Rahmen des Prozessthemas
unbesehen der Parteibehauptungen von Amtes wegen in den Prozess einführen
darf (BGE 135 III 88 E. 4.1 mit Hinweisen). Dabei hat das Bundesgericht unter
Hinweis auf das zit. Urteil 4A_37/2014 vom 24. Juni 2014 E. 2.4.1 ausdrücklich
festgehalten, dazu gehörten namentlich Beweisergebnisse aus früheren Verfahren

16 / 20
zwischen den nämlichen Parteien (Urteil des Bundesgerichts 4A_122/2021 vom
14. September 2021 E. 2.4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_610/2016 vom 3. Mai
2017 E. 3.1; BRÖNNIMANN, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, 2012,
Art. 151 N. 4 und N. 8; HASENBÖHLER/YAÑEZ, a.a.O., Art. 151 N. 7). Nach der
Mehrheit der Lehre genügt es, wenn nur ein Mitglied des Spruchkörpers die
fragliche Tatsache aus seiner amtlichen Tätigkeit kennt und es die übrigen
Mitglieder des Kollegiums zu überzeugen vermag (HASENBÖHLER/YAÑEZ, a.a.O.,
Art. 151 N. 7b m.w.H.). Wenn das Gericht eine bestrittene Tatsache infolge
Gerichtsnotorietät als erstellt erachtet, hat es dies den Parteien sicherheitshalber
bekannt zu geben, damit sie im Rahmen des rechtlichen Gehörs die Möglichkeit
haben, Zweifel an der Gerichtsnotorietät zu wecken (VISCHER/LEU, a.a.O., Art. 151
N. 17 m.w.H.).
5.5.
Der
Vorinstanz
des
vorliegenden
Verfahrens
Nr. 115-2024-19
(Eigentumsfreiheitsklage) waren die Akten der beiden anderen, vorinstanzlichen
Verfahren (Proz. Nr. 115-2023-1 [Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung:
Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses] und Proz. Nr. 115-2024-4 [Anfechtung
Kündigung, evtl. Erstreckung]) sowie der Rechtsmittelentscheid im Verfahren Proz.
Nr. 115-2023-1 (ZK2 23 40 [Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung: Rechtsnatur
des Vertragsverhältnisses]) bekannt. Die Gerichtsnotorietät ist daher zu bejahen.
In den vorliegend zur Diskussion stehenden Verfahren Proz. Nr. 115-2023-1
(Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung: Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses),
Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung), Nr. 115-2024-19
(Eigentumsfreiheitsklage)
und
ZK2 23 40
(Anfechtung
Kündigung,
evtl.
Erstreckung: Rechtsnatur des Vertragsverhältnisses) standen und stehen sich stets
der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner gegenüber. Beiden Parteien
waren folglich die Akten der jeweiligen Verfahren bekannt und sie konnten sich zu
den Eingaben der Gegenpartei jeweils äussern. Der Beschwerdeführer konnte sich
sodann im vorliegenden Verfahren in seiner Stellungnahme vom 12. November
2024 vor Vorinstanz zum Antrag des Beschwerdegegners äussern, die beiden
Parallelverfahren Proz. Nr. 115-2024-19 (Eigentumsfreiheitsklage) und Proz.
Nr. 115-2024-4 (Anfechtung Kündigung, evtl. Erstreckung) miteinander zu
vereinigen (RG-act. I.4). Der Beschwerdeführer vermochte daher sein rechtliches
Gehör in Bezug auf die Frage, ob die Eingaben und Beweismittel des
Parallelverfahrens ins vorliegende Verfahren einzubeziehen seien, wahrnehmen.
Damit durfte die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid mittels der
gerichtsnotorisch bekannten (und auch beiden Parteien bekannten) Tatsachen und
Beweismitteln begründen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des

17 / 20
Beschwerdeführers liegt nicht vor, zumal die Vorinstanz den angefochtenen
Entscheid gestützt auf den klaren Wortlaut des Mietvertrages samt beiliegendem
Situationsplan gefällt hat und die Frage der gelebten Nutzung durch den
Beschwerdeführer bzw. der Duldung der Situation durch den Beschwerdegegner
schliesslich ohnehin nicht als relevant erachtet (act. B.1, E. 3a), d.h. gar nicht auf
die Gerichtsnotorietät abgestellt hat. Die Beschwerde ist daher auch in diesem
Punkt abzuweisen.
6.
Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsvertreters vor Vorinstanz
6.1.
Sodann beanstandet der Beschwerdeführer im Fall seines Obsiegens die
von der Vorinstanz vorgenommene Kürzung der Parteientschädigung. Die von
seinem Vertreter geleisteten Stunden würden sich auf 47.4 Stunden belaufen
(act. A.1, IV. Ziff. 7). Die von der Vorinstanz in E. 4d vorgenommene Kürzung des
Zeitaufwandes sei nicht gerechtfertigt (act. A.1, III. Ziff. 12).
6.2.
Die
Vorinstanz
hat
die
Position
vom
13. Mai
2024
"Studium
Schlichtungsbegehren, Abklärungen betreffend Mietflächen etc., Schreiben an
Klient" um eine Stunde gekürzt. Die Position vom 15. Mai 2024 "URP-Gesuch" hat
sie um eine weitere halbe Stunde gekürzt. Eine zusätzliche Kürzung von
0.1 Stunden machte die Vorinstanz für die Position vom 21. Oktober 2024
"Fristerstreckungsgesuch".
Auch
die
Mitteilung
der
Vorladungen
zur
Hauptverhandlung vom 17. März 2025 wurde um 0.1 Stunden gekürzt. Ferner
kürzte die Vorinstanz die Position vom 31. März 2025 "Vorbereitung HV" um zwei
Stunden. Total ergab dies eine Kürzung des Zeitaufwandes um 3.7 Stunden auf
43.7 Stunden, was vor Vorinstanz zu einer Entschädigung von CHF 9'731.40 führte
(43.7 x CHF 200.00 = CHF 8'740.00 plus 3 % von CHF 8'740.00 = CHF 262.20
Spesenpauschale plus 8.1 % von CHF 9'002.20 = CHF 729.20 MWST) (act. B.1,
E. 4d i.V.m. act. VI.3).
6.3.
Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, wird der unentgeltliche
Rechtsbeistand vom Kanton angemessen entschädigt (Art. 122 Abs. 1 lit. a ZPO).
Der Anspruch steht dem amtlichen Rechtsbeistand selber und nicht der
verbeiständeten Partei zu. Entsprechend ist allein der Rechtsvertreter legitimiert,
die Höhe der amtlichen Entschädigung anzufechten (Urteil des Bundesgerichts
4A_456/2021 vom 27. Oktober 2021 E. 2.1; 4D_24/2014 vom 14. Oktober 2014
E. 4.1). Der Festsetzungsentscheid kann von der bedürftigen Partei mit
Beschwerde gegen den Kostenentscheid oder in Verbindung mit dem Rechtsmittel
gegen den Endentscheid in der Hauptsache nur dann angefochten werden, wenn
eine übersetzte Entschädigung ihres Rechtsbeistandes gerügt wird (RÜEGG/RÜEGG,

18 / 20
in:
Spühler/Tenchio/Infanger
[Hrsg.],
Basler
Kommentar,
Schweizerische
Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, Art. 122 N. 8).
6.4.
Im vorliegenden Fall hat der unentgeltliche Rechtsbeistand die Höhe der von
der Vorinstanz zugesprochenen Entschädigung nur für den Fall des Obsiegens
seines Mandanten und nur im Namen seines Mandanten mittels Beschwerde
angefochten.
Der
Beschwerdeführer
ist
mit
seiner
Beschwerde
nicht
durchgedrungen. Damit muss die Angemessenheit der Entschädigung des
unentgeltlichen Rechtsbeistandes schon aus diesem Grund nicht geprüft werden.
Zudem hätte der unentgeltliche Rechtsbeistand die Unangemessenheit seiner
Entschädigung in eigenem Namen mittels Beschwerde anfechten müssen, was er
nicht getan hat, weshalb auf die Rüge der Unangemessenheit der Entschädigung
auch im Falle des Obsiegens des Beschwerdeführers nicht hätte eingetreten
werden müssen.
7.
Aufschiebende Wirkung
Mit Verfügung vom 27. Juni 2025 erteilte die Kammervorsitzende der Beschwerde
antragsgemäss einstweilen (superprovisorisch) die aufschiebende Wirkung
(act. A.1,
II. Ziff.
7;
act. D.1;
vgl.
Art. 325
Abs. 2
Satz 1
ZPO).
Der
Beschwerdegegner erhob alsdann keine Einwände gegen deren Erteilung (act. A.2,
Rz. 3). Mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache erübrigt sich, über die
aufschiebende Wirkung zu befinden bzw. wird dieser Antrag gegenstandslos.
8.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
8.1.
Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (vgl. Art. 106
Abs. 1 Satz 1 ZPO). Unterliegt die unentgeltlich prozessführende Partei, so werden
die Prozesskosten wie folgt liquidiert: a) die unentgeltliche Rechtsbeiständin oder
der unentgeltliche Rechtsbeistand wird vom Kanton angemessen entschädigt; b)
die Gerichtskosten gehen zulasten des Kantons; c) der Gegenpartei werden die
Vorschüsse, die sie geleistet hat, zurückerstattet; d) die unentgeltlich
prozessführende Partei hat der Gegenpartei die Parteientschädigung zu bezahlen
(Art. 122 Abs. 1 ZPO).
Für den berechtigten Aufwand der unentgeltlichen Vertretung und der amtlichen
Verteidigung wird der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt ein Honorar von
CHF 200.00 pro Stunde zuzüglich notwendige Barauslagen und Mehrwertsteuer
ausgerichtet. Zuschläge werden keine gewährt (Art. 5 Abs. 1 HV [BR 310.250]).
Reicht die amtliche Verteidigerin oder der amtliche Verteidiger keine Honorarnote

19 / 20
ein, die eine umfassende Überprüfung der Aufwendungen erlaubt, wird die
Entschädigung nach Ermessen festgesetzt (Art. 5 Abs. 2 HV).
Entscheidet das Obergericht im Beschwerdeverfahren, beträgt die Entscheidgebühr
in Fällen mit einzelrichterlicher Kompetenz CHF 500.00 bis CHF 4000.00 (Art. 12
VGZ [BR 320.210]).
8.2.
Angesichts des insgesamt mit der Streitsache verbundenen Aufwandes
werden die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auf CHF 2'500.00
festgesetzt. Weil dem mit seiner Beschwerde unterliegenden Beschwerdeführer für
das Beschwerdeverfahren die unentgeltliche Rechtspflege gewährt worden ist
(act. M.4), werden die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens vorerst – unter
dem Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO – aus der Gerichtskasse
bezahlt.
8.3.
Vorliegend
hat
der
unentgeltliche
Rechtsbeistand
für
das
Beschwerdeverfahren
keine
Honorarnote
eingereicht.
Weil
in
der
Beschwerdeschrift und in der Stellungnahme vom 3. Oktober 2025 über weite
Strecken nur das bereits vor Vorinstanz Vorgebrachte wiederholt wird, hält das
Obergericht eine Entschädigung von CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST)
als angemessen.
8.4.
Der Beschwerdegegner hat für das Beschwerdeverfahren keine Honorarnote
eingereicht. Angesichts des geschätzten Aufwandes erachtet das Obergericht eine
Parteientschädigung von CHF 3'000.00 als angemessen (vgl. Art. 2 Abs. 1 HV),
welche der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner zu bezahlen hat.
9.
Mitteilung an die Kantonspolizei
Für die Mitteilung des erstinstanzlichen Entscheids an die Kantonspolizei hat die
Vorinstanz gemäss ihrem Mitteilungssatz selbst besorgt zu sein. Das vorliegende
Urteil ist der Kantonspolizei einzig als Folge der bereits an sie eröffneten Verfügung
vom 27. Juni 2025 betreffend die aufschiebende Wirkung mitzuteilen. Der
Vollständigkeit
halber
bleibt
anzumerken,
dass
die
Differenzierung
im
Mitteilungssatz der Vorinstanz zwischen sofortiger Eröffnung und nach "Eintritt der
Rechtskraft" in einem (nur) der Beschwerde unterliegenden Entscheid nicht sinnvoll
ist und sich als unklar und missverständlich erweisen kann. Die mit dem
ausserordentlichen Rechtsmittel der Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO
anfechtbaren Entscheide werden nämlich bereits mit ihrer Eröffnung (formell)
rechtskräftig (Art. 325 ZPO; Urteil des Bundesgerichts 5A_755/2022 vom
20. Februar 2023 E. 4.2.2; vgl. auch BGE 146 III 284 E. 2.3.4 f.).

20 / 20
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500.00 werden
A._____ auferlegt.
3.
A._____ hat dem Kanton Graubünden eine Parteientschädigung von
CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST) zu bezahlen.
4.
Die A._____ auferlegten Gerichtskosten von CHF 2'500.00 und die Kosten
seines Rechtsvertreters, Rechtsanwalt Hermann Just, in Höhe von
CHF 3'000.00 (inkl. Barauslagen und MWST) gehen aufgrund der ihm mit
Verfügung vom 2. September 2025 gewährten unentgeltlichen Rechtspflege
unter Vorbehalt der Rückforderung gemäss Art. 123 ZPO zu Lasten des
Kantons Graubünden und werden aus der Gerichtskasse des Obergerichts
bezahlt.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilung an]