gr_gerichte · R 2021 103 · 2022-12-20 · de

Baueinsprache (Projektänderung) | Baurecht

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 103
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 20. Dezember 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roger Brändli, C._____
Beschwerdeführer
gegen
D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, E._____
Beschwerdegegnerin 1
und
F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, G._____
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache (Projektänderung)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
F._____ ist Eigentümerin der Parzelle H._____ in der D._____ (nachfol-
gend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung der 
I._____ in die J._____ im Gebiet K._____ in der Villenzone bzw. im Villen-
gebiet L._____ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle M._____, 
die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen von der 
südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle H._____ hinzieht 
und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper der I._____ 
belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle M._____ sind N._____ und 
B._____. Im Norden grenzen die Parzellen O._____ und P._____ an die 
Parzelle H._____. Daran schliesst sich die Parzelle Q._____ an, die sich 
in der Landwirtschaftszone (mit überlagerter Wintersportzone) befindet 
und ebenfalls im Miteigentum von N._____ und B._____ steht.
2.
Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017 
hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und Wieder-
aufbau des auf der Parzelle H._____ stehenden Einfamilienhauses sowie 
verschiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018 reichte 
F._____ der Baubehörde das fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie 
als Variante beurteilt haben wollte. Diese Projektänderung sah im 1. Un-
tergeschoss anstelle der bewilligten Abstell- und Kellerräume eine zusätz-
liche, als Wohnraum für eine Hauswartin/einen Hauswart dienende Erst-
wohnung verbunden mit dem Einbau von zwei verglasten Lichtschächten 
sowie die Verlegung des Fusswegs als Zugang zum Hauseingang von der 
Südseite auf die Westseite des Gebäudes vor. 
3.
Gegen den am 23. Juli 2018 erlassenen kommunalen Bau- und Einspra-
cheentscheid erhoben N._____ und B._____ am 29. August 2018 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden sowie ge-
gen dessen Nichteintretensurteil R 18 49 am 14. Oktober 2019 öffentlich-
rechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil 1C_547/2019 vom 


- 3 -
16. April 2020 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob das an-
gefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 49 vom 21. Mai 2019 auf 
und wies die Streitsache zurück zu materieller Prüfung sowie zu neuem 
Entscheid über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im vorinstanzlichen 
Verfahren.
4.
Mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 hiess das Verwaltungsgericht 
die Beschwerde gut und hob den angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheid vom 23. Juli 2018 auf. Im Hinblick auf die Frage, ob ein offensicht-
licher Rechtsmissbrauch vorliege, nämlich eine Absicht, die Vorschriften 
über die Zweitwohnungen zu umgehen, kam das Gericht zum Schluss, 
dass die Gemeinde ihrer Abklärungspflicht nicht genügend nachgekom-
men war, weshalb es die Vornahme weiterer Abklärungen bezüglich der 
Nachfrage nach Erstwohnungen im entsprechenden Segment (nicht nur 
Hauswartwohnungen, sondern Erstwohnungen mit dem entsprechenden 
Standard wie die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss) und allenfalls 
bezüglich konkreter Absichten oder bereits erfolgter Kontakte der Bauher-
rin zu möglichen Hauswarten/innen verlangte und die Angelegenheit in 
diesem Sinne zu neuem Entscheid an die Gemeinde zurückwies. Darüber 
hinaus hielt das Gericht fest, dass die wohnhygienischen Vorschriften ein-
gehalten seien (ausreichende Belichtung und Belüftung), die BGF-Berech-
nung korrekt, die zulässige Ausnützung nicht überschritten und der Vor-
wurf der Übernutzung deshalb nicht zu hören sei.
5.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 2021, mitgeteilt am 
27. September 2021, betreffend die 5. Projektänderung wies die Ge-
meinde die Einsprache von N._____ und B._____ ab und entsprach dem 
Baugesuch so, wie es am 23. Juli 2018 bewilligt worden war, wobei die im 
Entscheid vom 23. Juli 2018 aufgeführten Bedingungen und Auflagen, so 
auch die Erstwohnungsverpflichtung, nach wie vor gelten sollten und voll-
umfänglich eingehalten werden müssten. Dabei stützte sich die Gemeinde 


- 4 -
auf die von ihr am 1. Juni 2020 und 10. März 2021 durchgeführten Erhe-
bungen betreffend die leerstehenden Wohnungen und die Ermittlung der 
Preise für deren Miete bzw. deren Kauf sowie auf einen Amtsbericht der 
Schlichtungsbehörde der Region R._____ bezüglich der Nachfrage nach 
Erstwohnungen vom 2. August 2021. Sie kam zum Schluss, dass das 
Wohnen in den Tourismusorten S._____ wiederum sehr attraktiv sei und 
viele Personen Wohnraum in den betreffenden Gemeinden suchten, um 
hier Wohnsitz zu nehmen. Auch nach Annahme der Zweitwohnungsinitia-
tive (März 2012) seien aufgrund vorbestehender Baubewilligungen noch 
zahlreiche Zweitwohnungen erstellt, aber nicht als solche benutzt worden, 
die sich jedoch vielfach nicht verkaufen liessen und in der Folge leerstan-
den, was zu einem entsprechend hohen Leerwohnungsbestand in den 
Jahren 2015 bis 2019 führte. Es sei geradezu notorisch, dass sich diese 
Situation seit der Coronakrise entscheidend verändert habe und praktisch 
alle diese Wohnungen zu vergleichsweise sehr hohen Preisen hätten ver-
kauft werden können. Auch die Schlichtungsbehörde der Region R._____ 
spreche von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt. Selbst wenn 
jedoch die Bedarfslage eine andere wäre, erachtete die Gemeinde die 
Voraussetzungen für die Nutzung der fraglichen Untergeschosswohnung 
auf der Parzelle H._____ als Erstwohnung als gegeben, zumal u.a. eine 
Hauswartwohnung in der Villenzone standortgebunden sei und keine An-
haltspunkte für eine Umgehung der Erstwohnungspflicht ersichtlich seien. 
6.
Dagegen erhoben N._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 29. Oktober 2021 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie 
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheids und die Verweigerung der Baubewilligung mit der Begründung, die 
Gemeinde habe den erforderlichen Bedarfsnachweis nach wie vor nicht er-
bracht, die von ihr getätigten Erhebungen erwiesen sich als untauglich. Ins-
besondere bestehe im fraglichen Villengebiet, in dem sich vor allem Zweit-
wohnungen befänden, kein Bedarf an Wohnungen des entsprechenden 


- 5 -
Typs. Die Leerstandstabellen der Gemeinde vermöchten die vom Verwal-
tungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäusserten Zweifel 
nicht zu beseitigen und widersprächen auch den auf der Homepage der 
Gemeinde publizierten Zahlen. Nach ihrer eigenen Auswertung gebe es in 
der Gemeinde und in der unmittelbaren Umgebung genügend Wohnungen 
und Einfamilienhäuser. Der Begriff der Einliegerwohnung setze voraus, 
dass die Hauptwohnung als Erstwohnung genutzt werde. Daher sei es un-
zulässig, bei einer Zweitwohnung (Hauptwohnung) eine Einliegerwohnung 
(Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen. Die Beschwerdegegne-
rin habe auch keine Abklärungen in Bezug auf die Entwicklung der Bevöl-
kerung vorgenommen, die seit Jahren rückläufig sei, weshalb auch die 
Nachfrage nach Erstwohnungen sinke. Die von der Gemeinde erhobene 
Zunahme an Kündigungsschutzfällen bei der Schlichtungsbehörde der Re-
gion R._____ habe nichts mit dem Bedarf an Erstwohnungen zu tun. Für 
den Unterhalt und die Kontrolle der Anlagen und der Technik in der fragli-
chen Villa sei weder erforderlich noch zweckmässig, dass sich jemand 
ständig auf dem betreffenden Grundstück aufhalte. Es gehe der Bauherrin 
schlicht um die Erweiterung der bestehenden Zweitwohnung bzw. um die 
Schaffung einer Gästewohnung. Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer 
auch an ihren Rügen der mangelnden Wohnhygiene (ungenügende Belich-
tung und Belüftung) und der Überschreitung der zulässigen Ausnützungs-
ziffer fest. Indem die Gemeinde auf diese Problematik nicht eingegangen 
sei, habe sie auch das rechtliche Gehör verletzt. Schliesslich fehlten noch 
immer die Angaben über das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten 
relevanten Fassadenbereich und Angaben zu den feuerpolizeilichen Vor-
schriften und zum Energienachweis.
7.
Mit Vernehmlassung vom 16. November 2021 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, so-
weit darauf eingetreten werden könne, mit Hinweis auf die Erwägungen im 
angefochtenen Entscheid. Ergänzend legte sie dar, die Argumentation der 


- 6 -
Beschwerdeführer sei widersprüchlich, wenn sie die Abklärungen bezüg-
lich der allgemeinen Erstwohnungsnachfrage als nicht hinreichend be-
zeichneten und gleichzeitig behaupteten, für die Frage der Zulässigkeit der 
fraglichen Erstwohnung sei nur entscheidend, ob im betreffenden Gebiet 
(und nicht in der gesamten Gemeinde) überhaupt Wohnungen des ent-
sprechenden Typs nachgefragt würden. Weiter hätten sie eine eigene 
Auswertung der allgemeinen Bedarfssituation erstellt, kritisierten aber 
gleichzeitig, dass die Gemeinde bei der Schlichtungsstelle der Region 
R._____ einen Amtsbericht über die Nachfrage für Erstwohnungen auf 
dem Mietmarkt eingeholt habe. Die Behauptung der Beschwerdeführer, im 
T._____ gebe es keinen Bedarf an Erstwohnungen, sei falsch, zumal ei-
nige der dortigen Villen von Personen mit Wohnsitz in V._____ bewohnt 
würden. Für die Nutzung der fraglichen Wohnung als Hauswartwohnung 
bestehe aus Sicht der Villenbesitzer und aus Sicht von Personen, die an 
einem solchen Job interessiert seien, durchaus ein Bedarf. Es gebe auch 
Villenbesitzer, die im Gebäude selbst oder in einem Nebengebäude Per-
sonen einquartiert hätten, die für die Überwachung und den Unterhalt der 
Villa besorgt seien. Eine gewisse Beeinträchtigung der Privatsphäre sei 
damit wohl verbunden, jedoch sei es Sache des Einzelnen abzuwägen, ob 
die absolute Privatsphäre oder die Sicherheit vorgehen solle. Bezogen auf 
die konkrete Situation erscheine der Erstwohnungsbedarf als ausgewie-
sen, zudem bestehe in der Gemeinde auch ein allgemeiner, dringender 
Bedarf nach Erstwohnungen. Auf die übrigen Einwände der Beschwerde-
führer, die das Verwaltungsgericht bereits im ersten Urteil als unbegründet 
erachtet habe, sei nicht mehr einzutreten.
8.
Mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 beantragte F._____ (nach-
folgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit 
darauf einzutreten sei, sowie die Verweigerung der aufschiebenden Wir-
kung. Begründend führte sie aus, für sie sei es selbstverständlich, dass 
die Hauswartwohnung weder als Zweitwohnung noch als Gästezimmer, 


- 7 -
sondern nur als Erstwohnung genutzt werden dürfe. In der Villenzone 
seien zwei Herdstellen zulässig; entsprechend gebe es im T._____ meh-
rere solcher Beispiele. Gerade seit Corona würden prominente Eigentü-
merschaften mehr Zeit dort verbringen, womit das Bedürfnis nach der 
ständigen Anwesenheit eines Hauswarts, der auch Concierge-Dienste 
leiste, gestiegen sei. Die Zwei-Herd-Nutzung sei damit quartiertypisch. 
Das Baugesetz sehe das auch so vor. Sie beabsichtige keine Umgehung 
des Zweitwohnungsgesetzes. Vielmehr möchte sie, dass der Hauswart in 
der Villa wohne, zumal diese im südwestlichsten oberen Gebiet der Villen-
zone und damit sehr abgelegen liege. Sie lasse sich nicht vorschreiben, 
was für sie Privatsphäre bedeute und was nicht. Die Einhaltung der Erst-
wohnungsauflage sei kontrollier- und durchsetzbar, die Gemeinde verfüge 
diesbezüglich über langjährige Erfahrung. Dieser könne überdies nicht 
vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt nicht abgeklärt. Vielmehr 
sei dabei zu Tage gekommen, dass Mietwohnungen im W._____ rar sind. 
In Bezug auf die Rügen der fehlenden Wohnhygiene, der Verletzung der 
Ausnützungsvorschiften und der unvollständigen Baugesuchsunterlagen 
erhob die Beschwerdegegnerin 2 die Einrede der res iudicata.
9.
Mit Verfügung vom 23. Dezember 2021 gewährte der Instruktionsrichter 
der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung.
10.
Mit Schreiben vom 27. Dezember 2021 (Noveneingabe) reichte die Be-
schwerdegegnerin 2 dem Gericht Auszüge aus der Engadiner Post vom 
21. Dezember 2021 bzw. aus dem Bündner Tagblatt vom 23. Dezember 
2021 betreffend Wohnungen bzw. Wohnungsnot im W._____ ein.
11.
Mit Replik vom 1. Februar 2022 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Rechtsbegehren und deren Begründung unverändert fest. Sie wiesen dar-
auf hin, dass die Beschwerdegegnerin 2 nicht beabsichtige, ihren Wohn-
sitz nach V._____ zu verlegen, weshalb die Bewilligung als Erstwohnung 


- 8 -
nur zulässig sei, wenn eine genügende Nachfrage von Wohnungen des 
entsprechenden Typs im betreffenden Gebiet bestehe, ansonsten zwin-
gend von einer Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes ausgegangen 
werden müsse. Die erwähnte Nutzungsauflage sei nicht ausreichend, zu-
mal sich nach der Bewilligung als Erstwohnung niemand mehr darum küm-
mern werde, wenn in der fraglichen Wohnung einmal nicht mehr der Haus-
wart/Diener, sondern Gäste und Familienangehörige beherbergt würden. 
Die Umgehungsabsicht sei offensichtlich: die Beschwerdegegnerin 2 habe 
wohl festgestellt, dass der Wohnraum ihrer Zweitwohnung zu klein sei, 
weshalb sie das Untergeschoss zwecks Wohnraumerweiterung umbauen 
wolle. Es sei nicht erklärbar, weshalb für eine Aufenthaltsdauer von drei 
bis vier Wochen pro Jahr ganzjährig ein Hauswart angestellt werden solle. 
Bezüglich ihrer Rügen zur Wohnhygiene, zur Ausnützung und zur Unvoll-
ständigkeit der Baugesuchsunterlagen liege keine res iudicata vor. Entge-
gen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 seien ihre Ausführun-
gen zum Bedarfsnachweis in der Beschwerde nicht widersprüchlich, viel-
mehr hätten sie sich im Sinne eines zusätzlichen Argumentes zu den ent-
sprechenden Ausführungen der Gemeinde zum Bedarfsnachweis im All-
gemeinen geäussert. Ermittelt werden müsse jedoch der Erstwohnungs-
bedarf am U._____; dieser sei nicht erbracht worden, auch nicht mit der 
mit der Vernehmlassung nachgereichten Auswertung vom 12. November 
2021. 
12.
Mit Duplik vom 8. Februar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren 
Rechtsbegehren unverändert fest. Sie fügte an, es sei nachgerade noto-
risch, dass im W._____ und namentlich auch in V._____ eine grosse Not 
an bezahlbaren Erstwohnungen bestehe. Damit erscheine es offensicht-
lich, dass der zur Diskussion stehende Erstwohnungsbedarf ausgewiesen 
sei. Die Beschwerdegegnerin 2 sei darauf angewiesen, dass der Hauswart 
in ihrer Liegenschaft eine Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme.


- 9 -
13.
Mit Duplik vom 14. Februar 2022 bestätigte die Beschwerdegegnerin 2 
ihre Rechtsbegehren. Sie brachte vor, für Familien und Einzelpersonen 
mit geringen Einkommen sei die Wohnungssuche im W._____ unglaublich 
schwierig; dasselbe gelte auch für einen Hauswart, weshalb es auch 
schwierig sei, einen Hauswart selbst zu finden. Die Problematik sei mitt-
lerweile allgemein bekannt. Sie könne nicht einen Hauswart anstellen, so-
lange nicht klar sei, ob sie die Hauswartswohnung erstellen dürfe. Ihre Ab-
sicht, einen Hauswart ganzjährig anzustellen, sei nachvollziehbar und 
müsse ausreichen. Im Übrigen verbringe ihre Familie viele Wochen und 
Wochenenden im Jahr in ihrer Villa, die Behauptung der Beschwerdefüh-
rer, sie würde die Villa nur vier Wochen pro Jahr bewohnen, sei eine un-
zutreffende Unterstellung. Gerade weil die Villa etwas abgelegen vom 
Siedlungszentrum liege, sei der Bedarf an einer ganzjährigen Hauswar-
tung und damit an einer Hauswartwohnung gegeben.
14.
Mit Stellungnahme vom 28. März 2022 zu den Dupliken der Beschwerde-
gegnerinnen 1 und 2 rügten die Beschwerdeführer, die Beschwerdegeg-
nerin 2 setze sich nach wie vor nicht mit dem Einwand auseinander, dass 
der erforderliche Bedarfsnachweis nicht erbracht worden sei. Fehle dieser 
in Bezug auf das T._____, müsse von einer Umgehung des Zweitwoh-
nungsgesetzes ausgegangen werden. Die Wirtschaftlichkeit der ganzjäh-
rigen Beschäftigung eines Hauswarts habe mit dem Bedarfsnachweis 
nichts zu tun. Die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot gingen 
an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst-
wohnungen im T._____ zu tun hätten.
15.
Mit jeweiligen Schreiben vom 4. April 2022 verzichteten sowohl die Be-
schwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einrei-
chung einer weiteren Stellungnahme bzw. einer Quadruplik.


- 10 -
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit ent-
scheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau- und Einspra-
cheentscheid der Gemeinde vom 20. September 2021, mitgeteilt am 
27. September 2021, (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1, Akten der 
Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 6). Dieser Entscheid unterliegt gemäss 
Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) der Beschwerde an das örtlich und sachlich zuständige Ver-
waltungsgericht, zumal er nicht bei einer anderen Instanz angefochten 
werden kann und nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht 
endgültig ist (vgl. Art. 92 und Art. 103 des kantonalen Raumplanungsge-
setzes [KRG; BR 801.100], Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverord-
nung [KRVO; BR 801.110] sowie Art. 154 Abs. 2 des Baugesetzes der Ge-
meinde [nachfolgend BG]). Als formelle und materielle Verfügungsadres-
saten sind die Beschwerdeführer davon unmittelbar betroffen, und sie ha-
ben ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, 
womit sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 33 Abs. 3 lit. a 
des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] i.V.m. Art. 89 
und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; 
SR 173.110] und Art. 50 VRG; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 
1C_547/2019 vom 16. April 2020 zur Legitimation der Beschwerdeführer). 
1.2.
Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, es liege in Bezug auf 
die Frage der Wohnhygiene, der Ausnützung, der unvollständigen Bauge-
suchsunterlagen (Energienachweis und feuerpolizeiliche Bewilligung) so-
wie teilweise in Bezug auf die Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes 
eine res iudicata vor, weshalb diesbezüglich auf die Beschwerde nicht ein-


- 11 -
getreten werden könne, und die Beschwerdeführer diesbezüglich einwen-
den, diese Punkte seien noch nicht rechtskräftig beurteilt worden, zumal 
ihre Beschwerde mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 (mit Hinweis 
auf die Dispositiv-Ziff. 1) gutgeheissen worden, sie daher materiell nicht 
beschwert gewesen seien und keinen Grund zum Weiterzug an das Bun-
desgericht gehabt hätten, kann diese Frage vorliegend offen gelassen 
werden. Wie noch zu zeigen ist (vgl. insbesondere Erwägungen 3.1 und 
6), bringen die Beschwerdeführer bezüglich dieser Fragen nichts wesent-
lich Neues vor, so dass das Verwaltungsgericht auch im vorliegenden Ver-
fahren nicht zu einer anderen Beurteilung als im genannten Urteil R 18 
49 A vom 26. Februar 2021 gelangt.
1.3.
Somit ist auf die im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist- 
und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegne-
rin 1 im Rahmen der Erteilung der für die 5. Projektänderung ersuchten 
Baubewilligung zu Recht nicht von einer Umgehung des Zweitwohnungs-
gesetzes ausging, indem sie insbesondere die massgebliche Frage des 
Erstwohnungsbedarfs bejahte. 
3.
Bevor auf diese materiell-rechtliche Frage eingegangen wird, sind die for-
mellen Rügen der Parteien zu beurteilen. 
3.1.
Wie bereits in ihrer Beschwerde vom 29. August 2018 gegen den Bau- 
und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 bemängeln die Beschwerde-
führer auch vorliegend die Unvollständigkeit der Baugesuchsunterlagen in 
Bezug auf das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten relevanten 
Fassadenbereich sowie in Bezug auf die Einhaltung der feuerpolizeilichen 
Vorschriften und den Energienachweis. Dazu hatte sich das Verwaltungs-
gericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 geäussert (vgl. 
dortige Erwägungen 5.2-5.2.3). 


- 12 -
3.1.1.
Insbesondere hatte das Verwaltungsgericht die Rüge der mangelnden Un-
terlagen unter Hinweis auf das beigelegte Modellfoto, auf den Plan 
Schnitte A-A/B-B, die Grundrisspläne 1. Untergeschoss und Erdgeschoss 
sowie den Fassadenplan (vgl. Höhenkurven 1998-1999) verworfen (dor-
tige Erwägung 5.2.1). Die Beschwerdeführer wiederholen im vorliegenden 
Verfahren dieselbe Rüge, bringen aber nichts Neues vor, das zu einer an-
deren Beurteilung der Frage führen würde, weshalb ihr Einwand nicht zu 
hören ist.
3.1.2.
Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 ausgeführt, reichte 
die Beschwerdegegnerin 1 im damaligen Verfahren die feuerpolizeiliche 
Bewilligung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 22. März 2018 
ins Recht, die auch die Projektänderung mitumfasste (dortige Erwägung 
5.2.2). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer im vorliegenden 
Verfahren keine neuen Einwände vor, weshalb die entsprechende Rüge 
weder in formeller noch materieller Hinsicht zu hören ist. 
3.1.3.
Im fraglichen Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 bestätigte das Ver-
waltungsgericht unter Hinweis auf das im damaligen Verfahren einge-
reichte Energiedossier der X._____ AG vom 11. Februar 2016 (umfassend 
die Zonen Hallenbad im 1. Untergeschoss und Wohnen Einfamilienhaus), 
den Anlagenbeschrieb der Y._____ AG vom 12. September 2018 sowie 
einen ergänzten Energienachweis der X._____ AG vom 17. September 
2018 und schliesslich mit Blick auf die erfolgte Genehmigung des Energie-
nachweises vom 24. September 2018 seitens der Gemeinde, dass die 
Projektänderung in energetischer Hinsicht vollständig und bewilligbar sei 
bzw. bewilligt wurde (dortige Erwägung 5.2.3). Auch diesbezüglich bringen 
die Beschwerdeführer vorliegend keine neuen Aspekte vor, die zu einer 
anderen Beurteilung führen müssten.
3.2.
Sofern die Beschwerdeführer auch eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs rügen, weil die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- 


- 13 -
und Einspracheentscheid vom 20. September 2021 die Problematik der 
Ausnützung nicht thematisiert habe (fehlende Begründung), kann ihnen 
nicht gefolgt werden. 
3.2.1.
Zwar hatte das Verwaltungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 
2021 den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 aufgehoben 
und zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 1 zurückgewiesen 
(vgl. Erwägung 10 und Dispositiv-Ziff. 1). Zur Frage der Ausnützung hatte 
es in Erwägung 6 dieselbe Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs 
(in Bezug auf die korrekte Berechnung der Ausnützungsziffer) verworfen, 
war in Erwägung 9 ausführlich auf die konkrete Berechnung eingegangen 
und hatte schliesslich festgehalten, dass die zulässige Ausnützung von 0.2 
in der Villenzone nicht überschritten, sich der Vorwurf der Übernutzung als 
unbegründet erweise und der angefochtene Bau- und Einspracheent-
scheid vom 23. Juli 2018 in diesem Punkt zu schützen sei. Da das Verwal-
tungsgericht die Sache lediglich "im Sinne der Erwägungen", nämlich zu 
weiteren Abklärungen bezüglich der Frage einer allfälligen Umgehung des 
Zweitwohnungsgesetzes zurückwies und die Beschwerdegegnerin 1 das 
Baugesuch im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 
20. September 2021 so bewilligte, wie es bereits am 23. Juli 2018 (Bau- 
und Einspracheentscheid, vgl. dortige Erwägung II.4.) bewilligt worden war 
– d.h. also auch gestützt auf die dortige, vom Verwaltungsgericht als kor-
rekt beurteilte Ausnützungsberechnung –, zielt der Einwand der Be-
schwerdeführer ins Leere. Daran vermag der Umstand, dass sich die Be-
schwerdegegnerin 1 in den Erwägungen des hier angefochtenen Ent-
scheids tatsächlich nicht mehr zur Frage der Ausnützung äusserte, nichts 
zu ändern, zumal den Beschwerdeführern die Tragweite des Hinweises in 
dessen Entscheiddispositiv zweifellos bewusst sein musste, wiesen sie 
doch in ihrer Beschwerde vom 29. Oktober 2021 selbst auf die fraglichen 
Ausführungen im ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheid vom 
23. Juli 2018 hin (vgl. Ziff. 19 ff. der Beschwerde) (vgl. dazu auch BGE 142 


- 14 -
I 135 E.2.1, BGE 136 I 229 E.5.2). Zudem war die Ausnützung im Rahmen 
der Stellungnahmen im Vorfeld des Bau- und Einspracheentscheids vom 
20. September 2021 nicht mehr thematisiert worden (vgl. Bg1-act. 3 und 
5), weshalb sich die Behörde bei der Entscheidbegründung auf die we-
sentlichen Punkte, hier die Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes, be-
schränken konnte (zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1038; BGE 147 IV 145 
E.1.4.5.2, BGE 146 II 335 E.5.1, BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 145 IV 407 
E.3.4.1 in fine, BGE 143 IV 40 E.3.4.3; Urteile des Bundesgerichts 
2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E.3.1, 2C_821/2019 vom 11. Februar 
2020 E.3.2 und 9C_436/2018 vom 4. Oktober 2018 E.3.2.1). 
3.2.2.
Würde eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, die grundsätzlich zur Gut-
heissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids führt (BGE 148 IV 22 E.5.5.2, BGE 147 I 433 E.5.1, BGE 144 I 11 
E.5.3), bejaht, so ist zu beachten, dass eine Gehörsverletzung, die nicht 
besonders schwer wiegt (was bei einem Verstoss gegen die Begrün-
dungspflicht in der Regel der Fall ist [vgl. dazu Urteile des Bundesgerichts 
1C_39/2017 vom 13. November 2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 
2014 E.2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016 E.4.1]), dadurch geheilt 
wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer 
Instanz äussern kann, die sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen un-
eingeschränkt überprüft, wenn mithin die Kognition für die zu beurteilende 
Frage nicht eingeschränkt ist (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039 
und Rz. 1174 ff.; BGE 147 IV 340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, 
BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 
30. November 2021 E.4.4.1, 1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1 und 
1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.2.2; vgl. auch PVG 2008 Nr. 1 E.1b 
und Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 20 105 vom 1. November 
2022 E.2.2); dies ist im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 
für das Verwaltungsgericht im Normalfall und wenn es als erste Rechts-


- 15 -
mittelinstanz entscheidet der Fall (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1P.512/2002 vom 26. Juni 
2003 E.3.5; VGU R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2 ff., R 20 105 vom 1. No-
vember 2022 E.2.2, R 20 22 vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6 vom 
22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). 
In ihrer Beschwerdeschrift (Ziff. 19 ff.) rügen die Beschwerdeführer die 
Ausnützungsberechnung der Vorinstanz im Detail, womit bestätigt ist, 
dass sie sich über die Tragweite des angefochtenen Bau- und Einspra-
cheentscheids vom 20. September 2021 (vgl. Dispositiv-Ziff. 1 mit Hinweis 
auf den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018) ohne Weiteres 
im Klaren waren und diesen Punkt sachgerecht anzufechten vermochten 
(vgl. BGE 148 III 30 E.3.1, BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 142 II 49 E.9.2, 
BGE 137 II 266 E.3.2). Im Übrigen verfügt das Verwaltungsgericht in der 
vorliegenden Streitfrage infolge von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG über eine 
volle Kognition (wobei es sich angesichts seiner Kontrollfunktion eine ge-
wisse Zurückhaltung auferlegt, vgl. dazu VGU R 20 55 vom 22. Februar 
2022 E.2.3 mit Hinweisen sowie in Bezug auf die Ausnützung HÄNNI, Pla-
nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 584 f.), 
weshalb – im Sinne einer Heilung des Mangels – von einer Rückweisung 
der Sache an die Vorinstanz abzusehen ist, zumal eine solche einen for-
malistischen Leerlauf bedeuten und zu unnötigen Verzögerungen führen 
würde, die mit dem Interesse der Partei, hier der Beschwerdegegnerin 2, 
an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären 
(BGE 147 IV 340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 138 II 77 E.4.3, 
BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 
30. November 2021 E.4.4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174 
ff.). Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführer inhaltlich nichts Neues 
vorbringen, mit dem sich die Beschwerdegegnerin 1 (im Bau- und Einspra-
cheentscheid vom 23. Juli 2018) und das Verwaltungsgericht (im Urteil 
R 18 49 A, dortige Erwägung 9) nicht schon auseinandergesetzt hätten. 


- 16 -
4.
Gemäss Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln 
(Abs. 1), wobei die Behörde die notwendigen Beweise erhebt und dabei 
nicht an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts gebunden ist (Abs. 3). 
4.1.
Sofern die Beschwerdegegnerin 2 den Beizug der Akten aus dem kommu-
nalen Baubewilligungsverfahren und dem verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahren R 18 49 verlangt (Urteil, Rechtsschriften, Akten) bzw. deren Wie-
dereinbringung durch die Baubehörde oder sie selbst, ist nicht ersichtlich, 
inwiefern diese Dokumente für die Entscheidfindung des Gerichts erfor-
derlich wären; Solches legte denn die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht 
dar. Dem Gericht stehen mit den von den Parteien eingereichten Unterla-
gen sämtliche entscheidrelevanten Dokumente zur Verfügung, weshalb 
der Editionsantrag abzulehnen ist.
4.2.
Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Replik, dass die Beschwerdegegne-
rin 1 mit der Vernehmlassung vom 16. November 2021 mit Bg1-act. 7 eine 
Auswertung vom 10. November 2021 über "Erstwohnungen im Gebiet 
L._____" einreichten, die erst nach Erlass des angefochtenen Bau- und 
Einspracheentscheids vom 20. September 2021 erstellt worden sei. Diese 
dürfe daher nicht Grundlage des angefochtenen Entscheids und müsse 
für das vorliegende Beschwerdeverfahren unerheblich sein.
4.2.1.
Damit machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Devolutiveffekts 
geltend, wonach es der Vorinstanz grundsätzlich verwehrt ist, nach Einrei-
chung der Beschwerde weitere Abklärungen oder Anordnungen in der 
Streitsache zu treffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1168; 
BGE 143 I 177 E.2.5.2, BGE 130 V 138 E.4.2, BGE 127 V 228 E.2.b/aa). 
Letzteres gilt allerdings nur, soweit sie den Streitgegenstand betreffen und 
auf eine allfällige Änderung der angefochtenen Verfügung durch Erlass 
einer neuen abzielen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/aa; Urteile 
des Bundesgerichts 8C_18/2019 vom 1. April 2019 E.5.2, 8C_67/2017 
vom 14. Juni 2017 E.5.6, 8C_410/2013 vom 15. Januar 2014 E.5.2). Er-


- 17 -
laubt sind der Verwaltung demgegenüber in aller Regel punktuelle Ab-
klärungen (wie das Einholen von Bestätigungen, Bescheinigungen oder 
auch Rückfragen bei [medizinischen] Fachpersonen oder anderen Aus-
kunftspersonen) (BGE 136 V 2 E.2.7, BGE 127 V 228 E.2b/bb; Urteil des 
Bundesgerichts 8C_399/2020 vom 28. September 2020 E.4); wegleitende 
Gesichtspunkte für die Beantwortung der Frage, was im kantonalen Ver-
fahren noch zulässiges Verwaltungshandeln darstellt, bilden die inhaltliche 
Bedeutung der Sachverhaltsvervollständigung und die zeitliche Intensität 
allfälliger weiterer Abklärungsmassnahmen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 
V 228 E.2b/bb).
4.2.2.
Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, dass 
die Beschwerdegegnerin 1 keine Abklärungen bezüglich der Erstwoh-
nungssituation in Z._____ getätigt habe. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 
daraufhin mit ihrer Vernehmlassung vom 16. November 2021 eine ent-
sprechende Auswertung einreichte (Bg1-act. 7), ist nicht ersichtlich, dass 
dieses Vorgehen bereits eine unzulässige Verwaltungshandlung dar-
stellte, beabsichtigte sie damit jedenfalls nicht eine Änderung des ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheids, sondern hatte sie damit zum 
Ziel, ihre von den Beschwerdeführern kritisierte Argumentation mit ent-
sprechenden Zahlen zu untermauern. Die Rüge der Beschwerdeführer er-
weist sich insofern auch als widersprüchlich; sie ist unbegründet und damit 
nicht zu hören. 
5.
Grundlage der vorliegenden Streitsache bildet Art. 7 des Bundesgesetzes 
über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]), wonach in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % neue Wohnungen 
nur bewilligt werden dürfen, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung, 
die einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als 
touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) genutzt wer-
den. 


- 18 -
Weitere Voraussetzung ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung, dass mit Bewilligung einer Erstwohnungsnutzung die Bestimmun-
gen des ZWG nicht rechtsmissbräuchlich umgangen werden (BGE 145 II 
99 E.3, BGE 144 II 49 E.2.4, BGE 142 II 206 E.2.2 ff.; Urteile des Bundes-
gerichts1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 
28. Januar 2020 E.4.1; vgl. zum Ganzen: VGU R 18 49 A vom 26. Februar 
2021 E.7.2), mithin muss von Amtes wegen geprüft werden, ob konkrete 
Indizien vorliegen, welche die Absicht einer Erstwohnungsnutzung des 
Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen (BGE 145 II 99 E.3, 
BGE 144 II 49 E.2.2-2.4, BGE 142 II 206 E.2 und 3; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 
28. Januar 2020 E.2.1, 1C_158/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3, 
1C_160/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3). Massgebliche Kriterien für die 
erforderliche Würdigung des Einzelfalls sind (je nach den Umständen des 
Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, 
Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus 
Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der 
Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, 
Umzugsabsichten). Ist wie vorliegend die künftige Bewohnerin/der künf-
tige Bewohner (Hauswartin/Hauswart) nicht bekannt, weil die Wohnung 
verkauft oder vermietet werden soll, ist auf die Nachfrage nach Erstwoh-
nungen im gleichen Segment ("dans le même secteur") als Hauptkriterium 
abzustellen (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.2, BGE 142 II 206 
E.3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 
E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2), wobei glaubhaft ge-
macht werden muss, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage 
für Erstwohnungen besteht (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.3). In 
Fällen, in denen diese Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen 
Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusi-
cherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen 
(BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.4; Urteile des Bundesgerichts 


- 19 -
1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 
2020 E.2.2). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die 
Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu 
vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der 
gesetzlichen Regelung auszugehen (BGE 145 II 99 E.3.1; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 
28. Januar 2020 E.2.2). Das Bundesgericht geht nur in offensichtlichen 
Fällen von einem Rechtsmissbrauch aus.
5.1.
Vorliegend erklärte die Beschwerdegegnerin 2 ausdrücklich, für sie sei es 
selbstverständlich, dass sie die geplante Hauswartwohnung nur als Erst-
wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG benutzen dürfe, weshalb 
sie auch mit der entsprechenden Nutzungsauflage einverstanden sei. Auf 
dieser Aussage ist sie zu behaften. Ebenso wird die Beschwerdegegne-
rin 1, die für den Vollzug des Baurechts zuständig ist (vgl. Art. 85 KRG), 
die Einhaltung dieser Auflage zu kontrollieren und nötigenfalls durchzuset-
zen haben. 
5.2.
Wie das Verwaltungsgericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 
2021 festhielt (vgl. insbesondere dortige Erwägung 7.3.1), erscheint das 
Bedürfnis der Beschwerdegegnerin 2, für die Wartung und Überwachung 
ihrer Liegenschaft eine Hauswartin/einen Hauswart bzw. ein Hauswart-
paar anzustellen und diesen die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss 
der Villa zu vermieten, entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer 
nicht als unglaubhaft, und die Nutzung dieser unkonventionellen, weil 
durch zwei Lichtschächte belichteten Wohnung im 1. Untergeschoss nicht 
als unrealistisch. Dass auch andere Villenbesitzer im Gebiet Z._____ 
HauswartInnen oder anderes Personal angestellt und in einer eigenen 
(Erst-)Wohnung untergebracht haben, wie die Beschwerdegegnerinnen 1 
und 2 darlegen, ist zwar nicht im Einzelnen ausgewiesen, doch erscheint 
dies nicht abwegig. Insbesondere spricht der Einwand der Beschwerde-
führer, Solches störe die Privatsphäre der Eigentümerschaft, nicht dage-


- 20 -
gen, liegt es doch in der Hand der Eigentümerschaft selbst, sich mit ge-
eigneten, auch baulichen Massnahmen entsprechend abzugrenzen bzw. 
zu schützen. Dies zeigt auch die Zusammenstellung der Beschwerdegeg-
nerin 1 betreffend Erstwohnungen im Gebiet L._____ vom 10. November 
2021 (Z._____; Bg1-act. 7; vgl. auch zur Zulässigkeit dieses Dokuments 
Erwägung 4.2-4.2.2), wonach Erstwohnungen (u.a. auch in Zwei- oder 
Mehrfamilienhäusern bzw. Gärtnerwohnungen) im fraglichen Gebiet vor-
handen sind, womit nebst der Eigentümerschaft grundsätzlich auch eine 
Nutzung durch Hausangestellte wie HauswartInnen, Concierges oder 
GärtnerInnen o.ä. faktisch, aber auch, gestützt auf Art. 81 BG, wonach in 
der Villenzone pro Liegenschaft zwei Herdstellen zulässig sind, rechtlich 
möglich ist. Dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin 2 selbst in der 
Villenzone abgelegen liegt, lässt das Bedürfnis nach einer/einem ange-
stellten und im Haus wohnenden Hauswartin/Hauswart nicht unrealistisch 
erscheinen, wie die Beschwerdeführer behaupten. Im Gegenteil, und auch 
unabhängig davon, wie oft sich die Beschwerdegegnerin 2 tatsächlich in 
ihrer Liegenschaft aufhält, erscheint deren Bedürfnis nachvollziehbar, 
dass eine Person sich ständig und gerade auch bei Abwesenheit der Ei-
gentümerin um die Liegenschaft kümmert. Die Beschwerdeführer begrün-
den nicht, weshalb die ständige Anwesenheit einer Hauswartin/eines 
Hauswarts für Unterhalt und Kontrolle von Anlage und Technik nicht 
zweckmässig sein sollte. Dies allein vermag jedenfalls deren Behauptung, 
es gehe der Bauherrin lediglich um die Erweiterung der bestehenden 
Zweitwohnung bzw. um die Schaffung einer Gästewohnung, nicht zu un-
termauern, weist doch die Hauptwohnung im Dachgeschoss, abgesehen 
vom Wellnessbereich und den Fitnessräumen im 1. Untergeschoss, eine 
Bruttogeschossfläche von 230.82 m2 auf (vgl. Urteil R 18 49 A vom 26. Fe-
bruar 2021 E.7.3.1 und E.9.1.3), womit schwer nachvollziehbar ist, dass 
sie für die Nutzung durch die Beschwerdegegnerin 2 und allfällige weitere 
Personen (Familienmitglieder, Gäste, etc.) zu klein und eine Erweiterung 
im Untergeschoss erforderlich sein sollte. 


- 21 -
5.3.
Sowohl gerichtsnotorisch wie auch durch die zahlreichen, ins Recht geleg-
ten Medienberichte dargelegt (vgl. Bg1-act. 8, Bg2-act. 1-3) zeigt sich, 
dass sich die Wohnungssituation im W._____ seit den zur Bekämpfung 
von Covid-19 erlassenen Massnahmen, d.h. in den letzten zwei bis drei 
Jahren zugespitzt hat, was sich offenbar in den im Urteil R 18 49 A vom 
26. Februar 2021 (vgl. dortige Erwägung 7.3.3) aufgeführten Leerwoh-
nungsziffern des Bundesamtes für Statistik (BSF) noch nicht niederge-
schlagen hatte. Gemäss den neuesten Angaben des BFS zur Leerwoh-
nungszählung wurden am 1. Juni 2022 in der Schweiz 61'496 Leerwoh-
nungen gezählt, was 1.31 % des Gesamtwohnungsbestands entspricht, 
womit die Leerwohnungsziffer innert Jahresfrist um 0.23 % zurückgegan-
gen ist. Das BFS resümiert, ein solch deutlicher Rückgang der Leerstand-
quote innert Jahresfrist sei letztmalig vor 20 Jahren zu beobachten gewe-
sen. Insgesamt seien im Vergleich zum Vorjahr 9869 weniger Wohnungen 
leer gestanden, was einer Abnahme von markanten 13.8 % entspreche 
(vgl. https://www.bfs.admin.ch/ bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswe-
sen.gnpdetail.2022-0471.html oder www.bfs.admin.ch -> Statistiken -> 
Bau- und Wohnungswesen, Karte zur Leerwohnungszählung vom 1. Juni 
2020; zuletzt abgerufen am 29. November 2021). Gemäss der entspre-
chenden Kartenübersicht belief sich der Leerwohnungsbestand in 
V._____ auf 1.14 % (des Gesamtwohnungsbestandes) (vgl. auch 
AA._____ 1.11 %, AB._____ 0.20 %, AC._____ 1.10 %, AD._____ 
0.48 %, AE._____ 0.54 %), d.h. dieser ist im Vergleich zu den Jahren 
2018-2020 (mit 3.84 %, 4.79 %, 3.6 %) erheblich gesunken und hat sich 
dem damaligen kantonalen Durchschnittswert angenähert (mit 1.59 %, 
1.68 %, 1.4 %), während letzterer per 1. Juni 2022 auf 0.61 % sank. Zu 
beachten ist bezüglich dieser Zahlen, dass sowohl Erstwohnungen (Woh-
nungen und Einfamilienhäuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf 
angeboten werden und am Stichtag nicht bewohnt sind) wie auch Zweit-
wohnungen (ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, so-


- 22 -
fern sie zur Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) zählen 
(vgl. auch Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 E.7.3.3).
5.4.
Angesichts dieser Entwicklung (sehr geringer Leerwohnungsbestand) und 
aufgrund der Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 kann nicht in Ab-
rede gestellt werden, dass in V._____ mittlerweile ein allgemeiner Bedarf 
an Erstwohnungen gegeben ist. Entscheidrelevant ist vorliegend mangels 
Kenntnis der künftigen Bewohnerin/des künftigen Bewohners (Hauswar-
tin/Hauswart) die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment 
("dans le même secteur"; vgl. Erwägung 5), was sich vorliegend entgegen 
den Ausführungen der Beschwerdeführer bzw. der Beschwerdegegnerin-
nen 1 nicht allein auf Erstwohnungen im Gebiet Z._____ beziehen kann, 
sondern grundsätzlich auf Erstwohnungen im tieferen Preis-/Mietsegment, 
die für eine/einen von der Beschwerdegegnerin 2 anzustellende Hauswar-
tin/anzustellenden Hauswart mit entsprechendem gering(er)em Einkom-
men auch bezahlbar ist. Da naheliegend ist, dass eine solche Nachfrage 
im T._____ gering oder kaum bzw. wohl nur in den jeweiligen Liegenschaf-
ten vorhanden sein dürfte, deren Eigentümerschaft für das Personal vor 
Ort auch eigenen Wohnraum zur Verfügung stellt, drängt sich auf, die Prü-
fung der entsprechenden, auszuweisenden Nachfrage auf das ganze Ge-
meindegebiet zu beziehen, ist doch einer Hauswartin/einem Hauswart 
auch ein (entsprechend etwas längerer) Anfahrts- bzw. Arbeitsweg aus 
dem Siedlungskern von V._____ durchaus zumutbar. Den Beschwerde-
führern kann jedenfalls nicht gefolgt werden, wenn sie geltend machen, 
die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot (im W._____) zielten 
an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für Erst-
wohnungen im T._____ zu tun hätten, und bei Fehlen eines Bezugs zum 
T._____ liege ohne Weiteres eine Umgehung des Zweitwohnungsgeset-
zes vor.
Die Erhebungen der Beschwerdegegnerin 1 (Zählung leer stehender 
Wohnungen) vom 1. Juni 2020 und 10. März 2021 (Bg1-act. 1) ergaben 


- 23 -
für die D._____ eine erhebliche Abnahme des Leerwohnungsbestands 
seit Juni 2020 von total 202 auf 112 am 10. März 2021 (bei den vermiete-
ten Wohnungen von 68 auf 30 und bei den verkauften Wohnungen von 
134 auf 82), wovon gemäss den Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 
nur gerade deren sieben Erstwohnungen darstellten (Bg-act. 1, Detailta-
belle), mit Mietpreisen ab CHF 1'850.-- (für eine 2-Zimmer-Wohnung) bzw. 
Kaufpreisen von CHF 680'000.-- bis CHF 6'500'000.-- (für 3- bis 4 ½- Zim-
mer-Wohnungen). Die Beschwerdegegnerin 1 resümierte in ihrem Schrei-
ben vom 23. März 2021 an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 
(Bg1-act. 2), diese Zusammenstellung zeige klar, dass es weiterhin an be-
zahlbarem Wohnraum für Einheimische fehle. Sofern die Beschwerdefüh-
rer diese Erhebungen kritisierten und eine eigene Auswertung vornahmen 
(vgl. Bg1-act. 3 Anhang), ergibt sich daraus allein in V._____ und ohne 
Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnungen ein Angebot an 19 
Mietobjekten (bei Mietpreisen ab CHF 1'200.-- allein für eine 1-Zimmer-
Wohnung) bzw. an 49 Kaufobjekten (mit Preisen ab CHF 680'000.-- [für 
eine 2.5- sowie eine 3-Zimmer-Wohnung] aufwärts). 
Von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt sprach auch die von 
der Beschwerdegegnerin 1 angefragte Schlichtungsbehörde der Region 
R._____ in ihrem Amtsbericht zur Nachfrage nach Erstwohnungen vom 
2. August 2021 (Bg1-act. 4). Sie gab einen Anstieg von Mietrechtsfällen 
im Zusammenhang mit dem Kündigungsschutz seit der zweiten Hälfte 
2020, einhergehend mit Schwierigkeiten für wohnungssuchende Mieter, 
zahlbare Ersatzwohnungen zu finden, sowie einer aktuellen Häufung von 
Kündigungsschutzfällen in der D._____ an. Sofern die Beschwerdeführer 
kritisieren, die Zunahme an Kündigungsschutzfällen habe nichts mit dem 
Bedarf an Erstwohnungen zu tun, überzeugt dies nicht. Vielmehr ist dar-
aus (Bg1-act. 4) und aus den übrigen Beweismitteln (Bg1-act. 1, 7 und 8, 
Bg2-act. 1-3) mit den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 abzuleiten, dass 
der Druck auf dem Wohnungsmarkt massiv gestiegen ist, andernfalls, 


- 24 -
nämlich bei ausreichendem Wohnungsangebot das Interesse an der An-
fechtung einer Kündigung eher sinken würde. Ebensowenig haltbar ist an-
gesichts der offensichtlich vorhandenen Wohnungsnot auch in der 
D._____ der Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 1 
habe die Entwicklung der Bevölkerung nicht untersucht, bzw. die Behaup-
tung, diese sei rückläufig, weshalb auch die Nachfrage nach Erstwohnun-
gen sinke. Unzutreffend ist schliesslich auch deren Vorbringen, es sei un-
zulässig, bei einer Zweitwohnung (als Hauptwohnung) eine Einliegerwoh-
nung (Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen (wobei in diesem 
Fall auch die Hauptwohnung eine Erstwohnung sein müsse), bezeichnet 
doch der von den Beschwerdeführern zitierte Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG eine 
Einliegerwohnung als Wohnung, die im selben Haus liegt, in dem die Ei-
gentümerin oder der Eigentümer ihren/seinen Hauptwohnsitz hat; die Ein-
liegerwohnung gilt als touristisch bewirtschaftet und damit im Sinne von 
Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG bewilligungsfähig, wenn sie dauerhaft zur aussch-
liesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Be-
dingungen angeboten wird. Das heisst, es geht in diesem Zusammenhang 
darum, dass die ortsansässige Eigentümerschaft (Hauptwohnung) eine 
aktive Gastgeberrolle (in Bezug auf die NutzerInnen der Einliegerwoh-
nung) soll einnehmen können (vgl. PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER, 
Zweitwohnungsgesetz – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, 
Bern 2021, Art. 7 Rz. 18 ff., insbesondere Rz. 20); es ist nicht ersichtlich, 
inwiefern Solches in Bezug auf die hier fragliche Hauswartwohnung mass-
geblich bzw. erfüllt wäre. 
5.5.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass ein Bedarf nach 
Erstwohnungen sowohl auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im 
W._____ und im Besonderen auch in der D._____ ausgewiesen ist, was 
auch den hier interessierenden Bedarf an einer bezahlbaren Erstwohnung 
für eine Hauswartin/einen Hauswart mit entsprechend gering(er)em Ein-
kommen sowohl im Allgemeinen in der Gemeinde wie auch im Besonde-


- 25 -
ren im Gebiet Z._____ miteinschliesst. Da auch die Absicht der Beschwer-
degegnerin 2, die anzustellende Hauswartin/den anzustellenden Haus-
wart direkt in der fraglichen Liegenschaft wohnen zu lassen, glaubhaft ist, 
muss die Nachfrage für Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment im 
Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bejaht werden (vgl. Erwä-
gung 5). Abgesehen davon, dass diese Nachfrage ohnehin nicht offen-
sichtlich unzureichend ist, hat die Beschwerdegegnerin 2 auch nachvoll-
ziehbar dargelegt, dass die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss an 
eine Anstellung als Hauswartin/Hauswart gekoppelt ist und sie diese damit 
nur an eine Hauswartin/einen Hauswart und somit an eine Person, die sie 
als Erstwohnung ganzjährig benutzt, vermieten wird. Dass sie dabei noch 
keine konkreten Schritte, eine geeignete Person für diese Stelle zu finden, 
unternommen hat, kann ihr angesichts des langjährigen Baubewilligungs-
verfahrens und der damit einhergehenden Unsicherheit über dessen Aus-
gang nicht entgegengehalten werden. Von einer offensichtlichen Umge-
hungsabsicht seitens der Beschwerdegegnerin 2, mithin von einem nicht 
zu schützenden Rechtsmissbrauch, kann unter all diesen Umständen 
nicht ausgegangen werden. 
5.6.
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 
2021 ist daher zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde abzu-
weisen. Im Sinne von Art. 7 Abs. 3 ZWG ist lediglich auf Dispositiv-Ziff. 4 
des ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheids vom 23. Juli 2018 hin-
zuweisen, wonach das Grundbuchamt R._____ angewiesen wird, eine 
entsprechende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung auf dem frag-
lichen Grundstück Parzelle H._____ anzumerken. Diese Auflage ist in Ver-
bindung mit Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheids nach wie vor gültig; die Beschwerdegegnerin 1 wird für die ent-
sprechende Umsetzung zu sorgen haben (vgl. auch Art. 7 Abs. 4 ZWG). 


- 26 -
6.
Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der man-
gelnden Wohnhygiene (ungenügende Belichtung und Belüftung) und der 
Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer fest. Unabhängig davon, 
ob diese Fragen – angesichts des in Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen 
Bau- und Einspracheentscheids enthaltenen Verweises auf den ursprüng-
lichen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 – überhaupt noch 
zum Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens gehören, sind diese 
Einwände abzuweisen. Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 
eingehend ausgeführt, kann bei der vorgesehenen 5. Projektänderung 
nicht von einer mangelnden Wohnhygiene – ungenügende Belichtung und 
Belüftung – der Wohnung im 1. Untergeschoss ausgegangen werden (vgl. 
dortige Erwägung 8). Sofern die Beschwerdeführer vorbringen, es handle 
sich um eine "Subterrain-Wohnung" und solche Wohnungstypen seien 
vom Baurekursgericht des Kantons Zürich in einem Entscheid vom 10. De-
zember 2021 als unzulässig erklärt worden (vgl. Bf-act. 4), sind sie nicht 
zu hören, ist doch nicht ausgewiesen, dass das dortige Bauprojekt (Sub-
terrainhaus, das über keine vertikalen, sondern nur über Oberfenster und 
ein Glasdach, die nicht über das Erdreich reichen, verfügt, Bf-act. 4, Erwä-
gungen 2 und 3.5) mit demjenigen der hier zu beurteilenden Hauswarts-
wohnung vergleichbar ist, und waren in jenem Verfahren hier nicht mass-
gebende kantonalrechtliche Bestimmungen zur Wohnhygiene des Kan-
tons Zürich anwendbar. Darüber hinaus bringen die Beschwerdeführer 
nichts vor, was nicht bereits im erwähnten Urteil abgehandelt und verwor-
fen worden wäre (vgl. dortige Erwägung 8). Dasselbe gilt für die Frage der 
seitens der Beschwerdeführer behaupteten Übernutzung der fraglichen 
Parzelle. Auch diesbezüglich wurde im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 
(vgl. dortige Erwägung 9) eingehend ausgeführt, dass die Voraussetzun-
gen von Art. 86 Abs. 4 BG (Zonenschema; maximal zulässige Ausnüt-
zungsziffer von 0.2 in der Villenzone) eingehalten und mit der konkret er-
folgten Ausnützungsberechnung der massgebliche Art. 87 BG (Ausnüt-
zungsziffer) nicht umgangen werde.


- 27 -
7.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Be-
schwerde abzuweisen ist.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kos-
ten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts ande-
res entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen 
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staats-
gebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach dem Um-
fang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 
VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im 
Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zu-
sammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entspre-
chend den unterliegenden Beschwerdeführern je zur Hälfte und unter so-
lidarischer Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG) auferlegt. 
7.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursach-
ten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend wird die 
Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entspre-
chend zugunsten der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 und zulasten 
der Beschwerdeführer zugesprochen, wobei diese die aussergerichtliche 
Entschädigung je zur Hälfte zu tragen haben. 


- 28 -
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte trotz entsprechen-
der Aufforderung keine Honorarnote ins Recht, sodass sein Aufwand nach 
pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 der Verordnung 
über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsan-
wälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). Das Gericht erachtet dabei 
einen Pauschalbetrag von CHF 3'000.-- als den gesamten Umständen so-
wie dem Umfang (mehrere Rechtsschriftenwechsel) und der Schwierigkeit 
der Angelegenheit (Streitpunkte und Argumente aus mehreren Verfahren 
bekannt) angemessen. Damit werden die Beschwerdeführer gemäss dem 
Ausgang des Verfahrens verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 ausser-
gerichtlich zu entschädigen. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
664.00
zusammen
CHF
3'664.00
gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 
N._____ und B._____.
3.
N._____ und B._____ entschädigen F._____ je zur Hälfte mit CHF 3'000.-
4.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 29 -
5.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 1C_57/2023 vom 10. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen dieses Ur-
teil erhobene Beschwerde abgewiesen.]