gr_gerichte · ZF 2003 22 · 2003-09-29 · de
unentgeltliche Rechtspflege (Kostenauflage)

Mieterstreckung | Leitentscheid, publiziert als PKG 2003 4\x3Cbr\x3E | OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 29. September 2003
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 03 22
(nicht mündlich eröffnet)
Urteil
Kantonsgericht
Präsident Brunner, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Lazzarini, Rehli und Sutter-Am-
bühl, Aktuar ad hoc L. Duff
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
des A., Kläger und Berufungskläger, vertreten durch lic. iur. Claudia Ziörjen, c/o
Anwaltsbüro Buchli, Caviezel, Just, Postfach 414, Masanserstrasse 35, 7001 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 12. März 2003, mitgeteilt am 28. März
2003, in Sachen des Klägers und Berufungsklägers gegen die G e m e i n d e B . ,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. oec. HSG Reto
Marugg, Postfach, Maienfelderstrasse 2, 7310 Bad Ragaz,
betreffend Erstreckung eines Mietverhältnisses,
hat sich ergeben:
A.
Am 15. Oktober 1980 schloss A. mit der Gemeinde B. einen unbefris-
teten Mietvertrag über die Liegenschaft “X.” in B. ab. Bei dieser handelt es sich um

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ein nach dem 1. Weltkrieg im heutigen Umfang errichtetes Einfamilienhaus mit Ga-
ragenanbau, Stall sowie etwa 2'000 m2 Umschwung. In den Jahren 1964 und 1982
wurden nach Angaben der Gemeinde B. einige Renovationsarbeiten durchgeführt.
Die Gebäulichkeiten befinden sich im übrigen Gemeindegebiet, der Boden in der
Landwirtschaftszone 1. Dem Berufungskläger ist die Benutzung der gesamten Lie-
genschaft gestattet, wobei der gegenwärtige bauliche Zustand des Mietobjekts nicht
die Bewohnung sämtlicher Räume ermöglicht. Der monatliche Mietzins beläuft sich
derzeit auf Fr. 450.--. Das Wohnhaus ist nicht ans Kanalisationsnetz angeschlos-
sen, die Erstellung der entsprechenden Leitung ist jedoch vorgesehen und wird von
der Gemeinde vorfinanziert. Anlässlich einer am 8. Februar 2002 durchgeführten
Brandschutzkontrolle beanstandete das Feuerpolizeiamt verschiedene Mängel an
den Öfen und setzte der Eigentümerin Frist, diese bis zum 31. Mai 2002 zu behe-
ben. Auf Gesuch hin wurde diese mit Schreiben vom 6. November 2002 bis zum 31.
August 2003 verlängert.
B.
Im Jahre 1996 wurde der Berufungkläger erstmals über die Verkaufs-
absichten der Gemeinde in Kenntnis gesetzt. In der Folge hat ein solcher jedoch
nicht stattgefunden. Schliesslich gelangte die Gemeinde B. am 12. Februar 2002
erneut an A. und orientierte ihn über ihre Verkaufsabsichten. Zusätzlich wurde dem
Berufungskläger eröffnet, dass der Mietvertrag - unter Vorbehalt der Genehmigung
des Verkaufs durch die Gemeindeversammlung - voraussichtlich auf Ende Septem-
ber 2002 gekündigt werde. Nach der Publikation entsprechender Inserate im Be-
zirksamtsblatt meldeten sich zahlreiche Interessenten, woraufhin in den Monaten
April und Mai 2002 verschiedene Hausbesichtigungen stattfanden. Am 27. Juni
2002 kündigte die Gemeinde das Mietverhältnis frist- und formgerecht auf den 30.
September 2002. In einem gleichentags verfassten Begleitschreiben bot man dem
Berufungskläger Hilfe bei der Suche nach geeigneten Ersatzobjekten an. Davon
machte A. jedoch keinen Gebrauch. An der Gemeindeversammlung vom 5. Dezem-
ber 2002 wurde dem Verkauf an einen Interessenten zu einem Kaufpreis von Fr.
550'000.-- mit 133 Ja- zu 22 Neinstimmen definitiv stattgegeben. Bereits am 9. Ok-
tober 2002 war die Zustimmung mit 130 zu 45 Stimmen erfolgt, das Geschäft wurde
aber wegen formeller Mängel - Verletzung der Ausstandspflicht durch den Kaufin-
teressenten, welcher an der Versammlung mitgewirkt hatte - neu traktandiert.
C.
Nach ausgesprochener Kündigung gelangte A. mit Eingabe vom 24.
Juli 2002 innert der in Art. 273 Abs. 2 OR vorgesehenen Frist an die Schlichtungs-
behörde für Mietsachen des Bezirks Landquart mit dem Begehren, es sei das Miet-
verhältnis um das gesetzliche Höchstmass von vier Jahren zu erstrecken. Mit Ent-

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scheid vom 2. September 2002, mitgeteilt am 5. September 2002, hiess die Schlich-
tungsbehörde das Begehren teilweise gut und gewährte dem Berufungskläger eine
Erstreckung bis zum 31. März 2003. Mit Prozesseingabe vom 1. Oktober 2002 beim
Bezirksgericht Landquart erneuerte A. sein Begehren. In ihrer Prozessantwort vom
22. Oktober 2002 trug die Gemeinde B. auf kostenfällige Abweisung des Gesuchs
an. Das Bezirksgericht Landquart erkannte in seinem Urteil vom 12. März 2003,
mitgeteilt am 28. März 2003, was folgt:
"1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Landquart, beste-
hend aus:
-
einer Gerichtsgebühr von
Fr. 2’800.--
-
einer Schreibgebühr von
Fr.
460.--
-
den Barauslagen von
Fr.
240.--
total somit
Fr.
3’500.--
werden dem Kläger auferlegt. Dieser hat der Beklagten überdies
eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 3'141.80 (Mehrwert-
steuer inbegriffen) zu bezahlen. Das Verfahren vor der Schlich-
tungsbehörde ist kostenlos (Art. 274d Abs. 2 OR).
3.
(Mitteilung).”
D.
Gegen das am 28. März 2003 mitgeteilte Urteil liess A. durch seine
Rechtsvertreterin innert Frist am 22. April 2003 Berufung einlegen, mit den folgen-
den Rechtsbegehren:
"1. Es seien die Ziffern 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen
Urteils in Gutheissung der Berufung aufzuheben und es sei das
Mietverhältnis betreffend Einfamilienhaus auf der Liegenschaft
“X.”, welches auf den 30. September 2002 gekündigt wurde, auf
das erlaubte Höchstmass, das heisst um vier Jahre, zu erstre-
cken.
2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfahren
vor Bezirksgericht Landquart und vor Kantonsgericht Graubünden
zu Lasten der Berufungsbeklagten.”
In prozessrechtlicher Hinsicht wurde die Einholung einer Expertise zur Frage
über die Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung und deren Auswirkungen auf
den Mietzins beantragt. Eventualiter sei ein Augenschein sowohl ausser- wie auch
innerhalb der Liegenschaft vorzunehmen. Ebenso sei ein Gutachten über den phy-
sischen und psychischen Gesundheitszustand des Berufungsklägers zu erstellen.

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Nach Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO
erstattete der Berufungskläger die schriftliche Berufungsbegründung am 24. Juli
2003. Darin wurde insbesondere aufgeführt, beim Berufungskläger habe aufgrund
der langen Mietdauer von 22 Jahren begründetes Vertrauen auf eine längerfristige
Bindung bestanden; überdies sei A. mit seiner näheren Umgebung sehr verwurzelt.
Auch die gesundheitlichen Beschwerden - Diabetes und eine langjährig bestehende
Sehbehinderung - hätten zur Folge, dass für die Suche nach einem geeigneten Er-
satzobjekt mehr Zeit benötigt werde. Im Übrigen könne dem Berufungskläger nicht
der Vorwurf gemacht werden, er habe sich nicht ernsthaft um eine andere Wohnung
bemüht. Zum einen seien gut ausgerüstete Wohnungen nicht an jeder Ecke zu fin-
den, zum anderen könne A., da er sei ganzes bisheriges Leben in B. verbracht habe,
sehr gut beurteilen, ob die inserierten Wohnungen für ihn geeignete Objekte seien.
Zudem sei er wegen seines geringen Einkommens auf eine preisgünstige Wohnung
angewiesen; gerade dort herrsche aber erwiesenermassen der grösste Mangel.
Beim Berufungskläger liege somit eine Härtesituation vor. Die vorzunehmende In-
teressenabwägung falle klar zu seinen Gunsten aus, da die Gemeinde B. rein finan-
zielle Interessen geltend mache, welche als solche nicht schützenswert seien.
E.
In ihrer Berufungsantwort vom 26. August 2003 trug die Gemeinde B.
auf kostenfällige Abweisung der Berufung an. Zur Sache führte sie zunächst aus,
die beim Berufungskläger bestehende Zuckerkrankheit hindere ihn nicht an einem
allfälligen Umzug; die Sehbehinderung stelle insofern keinen Härtegrund dar, als
diese durch eine Mieterstreckung nicht gemildert werden könne. Im Übrigen sei A.
immer wieder über die Verkaufsabsichten der Berufungsbeklagten orientiert wor-
den, weshalb bei ihm kein begründetes Vertrauen in eine längerfristige oder gar
immerwährende Miete geweckt worden sei. Die umfassende Renovationsbedürftig-
keit des Mietobjektes sei hinreichend ausgewiesen; die Erstellung einer diesbezüg-
lichen Expertise sei unnötig. Die finanziellen Verhältnisse seien keinesfalls derart
prekär, dass er zwingend auf eine sehr günstige Wohnung angewiesen wäre. A.
habe auch keinen Anspruch darauf, sich nur an seinem bisherigen Wohnort B. nach
einem geeigneten Objekt umzusehen, sondern müsse auch die nähere Umgebung
mit einbeziehen. Ausreichende Suchbemühungen seien seit Empfang der Kündi-
gung bis zum heutigen Zeitpunkt nicht erfolgt.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochte-
nen Urteil, wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.

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Das Kantonsgericht zieht in Erwägung :
1.
Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36
der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung
mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Berufung erklärt werden.
Nach Art. 51 Abs. 1 lit. a OG ist im kantonalen Entscheid festzustellen, ob der erfor-
derliche Streitwert von Fr. 8'000.-- (Art. 46 OG) erreicht ist, sofern dies ohne erheb-
liche Weiterung möglich ist. Massgebend ist nach allgemeiner schweizerischen
Lehre und der Praxis des Kantonsgerichtes der im Zeitpunkt der Ausfällung der an-
gefochtenen Entscheidung noch vorhandene Streitwert, unter Abrechnnung der im
Laufe des Verfahrens fallen gelassenen oder anerkannten Begehren (PKG 1994 Nr.
15). Gemäss angefochtenem Urteil hatte der Berufungskläger eine Erstreckung des
Mietverhältnisses um die gesetzliche Maximaldauer von vier Jahren beantragt;
massgeblicher Streitwert ist demnach der in dieser Periode fällig werdende Mietzins
(Frank/Sträuli/Messmer: Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Auf-
lage, Zürich 1997, N 12 zu §18), welcher unbestrittenermassen Fr. 8'000.-- über-
steigt. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Berufung kann folglich
eingetreten werden.
2.
Der Berufungskläger stellt in beweisrechtlicher Hinsicht den Antrag auf
Einholung einer Expertise zur Frage, welche Sanierungen als dringend notwendig
erscheinen und wie sich allfällige Renovationen und der zu erstellende Kanalisati-
onsanschluss auf die Höhe der Miete auswirken werden. Ein weiteres Gutachten
habe sich über den physischen und psychischen Gesundheitszustand des Beru-
fungsklägers und die Zumutbarkeit eines Auszugs im gegenwärtigen Zeitpunkt zu
äussern. Schliesslich wird im Rahmen eines Eventualantrags die Durchführung ei-
nes Augenscheins innerhalb und ausserhalb der Liegenschaft anbegehrt.
a) In diesem Zusammenhang hält Art. 226 Abs. 1 ZPO fest, dass neue Be-
weismittel vor der Berufungsinstanz ausser im Falle der Revision nicht mehr ange-
rufen werden können. Beweismittel hingegen, welche vor erster Instanz fristgemäss
angemeldet, aber nicht abgenommen worden sind, können auf Begehren der Par-
teien erhoben werden, sofern sie für die Beurteilung von wesentlicher Bedeutung
sein können. Die Expertise betreffend Notwendigkeit einer Gesamtsanierung hat
der Berufungskläger im erstinstanzlichen Verfahren erst in seiner Stellungnahme
vom 13. Januar 2003 und damit verspätet beantragt, beschränkt sich deren Inhalt
doch gemäss Art. 87 Abs. 2 ZPO auf die Erhebung von Einreden gegen Zeugen
und Expertisen, welche in der letzten Rechtsschrift - vorliegend der Duplik der Ge-

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meinde B. vom 17. Dezember 2002 - beantragt wurden. Gleich verhält es sich mit
der Expertise betreffend den Gesundheitszustand des Berufungsklägers, stellt doch
auch diese ein im Berufungsverfahren unzulässiges Novum dar. Ebensowenig
wurde im vorinstanzlichen Verfahren die Durchführung eines Augenscheins ver-
langt; das Novenverbot beansprucht auch in Bezug auf dieses Beweismittel Gel-
tung.
b) Das Kantonsgericht kann indes von Amtes wegen Sachverständigengut-
achten einholen, Augenscheine durchführen und die Parteien zur Beweisaussage
zulassen (Art. 226 Abs. 2 ZPO). Dazu besteht vorliegend jedoch kein Anlass. Aus
den Verfahrensakten ergibt sich eindeutig, dass das Gebäude nach dem ersten
Weltkrieg im heutigen Umfang erstellt und gemäss Angaben der Gemeinde B. in
den Jahren 1964 und 1982 einigen - nicht näher umschriebenen - Renovationsar-
beiten unterzogen wurde (vgl. BB 2). Gemäss rechtskräftiger Verfügung des Feuer-
polizeiamtes des Kantons Graubünden vom 18. Februar 2002 ist die Feuerungsein-
richtung im Mietobjekt zu renovieren, da sie entweder defekt ist (Stubenofen sowie
Feuerungstüre in der Küche), nicht mehr den Vorschriften entspricht (Badofen, wel-
cher vom Kamin abzutrennen ist) oder nicht vollständig ist (fehlender Verputz am
Kamin im Estrich). Die Frist zur Behebung wurde letztmals bis zum 31. August 2003
verlängert (BB 15). Im Übrigen bedarf es keiner besonderen Fachkenntnisse, um
die Sanierungsbedürftigkeit des vom Berufungskläger bewohnten Einfamilienhau-
ses beurteilen zu können. Nimmt man die von Lehre und Praxis anerkannten Richt-
werte für die Lebensdauer von Enrichtungsgegenständen zum Massstab, so ergibt
sich mit Ausnahme des eigentlichen Rohbaus (40 bis 100 Jahre) ein maximaler zeit-
licher Gebrauchswert von 40 Jahren; bei den Öfen (Schweden- und Holzofen) be-
trägt dieser 25 Jahre (Lachat, David/Stoll, Daniel/Brunner, Andreas: Mietrecht für
die Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, Anhang VIII). Bei dieser Sachlage kann aus
zureichenden Gründen der Schluss gezogen werden, das Objekt erweise sich als
renovationsbedürftig. Dass eine Gesamtsanierung schlechterdings Unbewohnbar-
keit einer Baute voraussetzt, kann nicht ernsthaft behauptet werden. Abgesehen
davon macht es durchaus Sinn, die vom Feuerpolizeiamt beanstandeten Mängel im
Rahmen einer umfassenden Sanierung - mit gleichzeitiger Erstellung des Kanalisa-
tionsanschlusses - zu beheben, anstatt nur die notwendigsten Unterhaltsarbeiten
auszuführen. Den Feststellungen der Vorinstanz, welche sich anlässlich des Au-
genscheins unmittelbar ein Bild vom Zustand der Liegenschaft gemacht hat, ist im
Ergebnis zu folgen. Es ist unerfindlich, inwiefern eine Expertise zu einem anderen
Ergebnis gelangen sollte. Schliesslich ist nicht nur die Bewohnbarkeit eines Gebäu-
des zu beurteilen, sondern auch, ob der Ausbaustandard und der Zustand der Ein-

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richtungen ein sicheres Wohnen zulassen - letzteres ist in Bezug auf die Feuerungs-
anlage nicht mehr der Fall. An diesem Schluss würde auch die als Eventualantrag
vorgebrachte Durchführung eines Augenscheins innerhalb und ausserhalb des Ge-
bäudes nichts ändern. Zum einen hat die Vorinstanz das Objekt - von aussen - be-
sichtigt und dieses als umfassend sanierungsbedürftig bezeichnet (S. 14), zum an-
deren ist im Lichte der vorstehenden Erwägungen schlechterdings nicht zu erwar-
ten, dass sich die Inneneinrichtung aufgrund ihres Alters in einem Zustand befindet,
der den heutigen Anforderungen genügt. Auf das subjektive Empfinden des Beru-
fungsklägers kann es dabei jedenfalls nicht ankommen; allenfalls vorhandene, be-
scheidene Ansprüche bezüglich Wohnqualität vermögen nicht darüber hinweg-
zutäuschen, dass bei objektiver Betrachtung die Renovationsbedürftigkeit ausge-
wiesen ist.
c) Auch die Beurteilung des gesundheitlichen Zustandes des Berufungsklä-
gers kann aufgrund der bestehenden Verfahrensakten erfolgen. Es liegen insge-
samt drei Zeugnisse verschiedener Ärzte im Recht. Bei Dr. med. H. und Dr. med.
C. - letzterer ist der Hausarzt des Berufungsklägers - handelt es sich um Personen,
welche A. wegen der bestehenden Sehbehinderung und der Altersdiabetes seit vie-
len Jahren kennen und seinen gesundheitlichen Zustand zuverlässig beurteilen
können. Von einer Expertise sind keine neuen und für das Berufungsverfahren we-
sentlichen Erkenntnisse zu erwarten. Die Beantwortung der Frage nach der Zumut-
barkeit eines Umzuges im gegenwärtigen Zeitpunkt setzt keine Fachkenntnisse vor-
aus, über welche die Mitglieder des Kantonsgerichts nicht verfügen. Im Übrigen geht
es im vorliegenden Verfahren wohl mehr darum, ob der Umzug zu einem späteren
Zeitpunkt für A. mit weniger Unannehmlichkeiten verbunden sein wird. Dr. med. P.
weist zwar darauf hin, dass der Berufungskäger aufgrund der Progredienz des de-
menziellen Syndroms einen Wechsel zu einem späteren Zeitpunkt besser verkraf-
ten werde, doch beruht diese Schlussfolgerung auf der Grundlage einer einzigen
Konsultation, ohne dass sichere Kenntnis über das tatsächliche Bestehen einer be-
ginnenden Demenz vorhanden wäre. Bezüglich der übrigen, eingangs erwähnten
gesundheitlichen Beeinträchtigungen wird auf die Beurteilung des Hausarztes, Dr.
med. C., verwiesen. Es entspricht aber gerade einer Erfahrenstatsache des Le-
bens, dass angesichts des hohen Alters des Berufungsklägers keine wesentliche
Besserung der bestehenden Sehbehinderung und der Altersdiabetes zu erwarten
ist. Dass eine Expertise diesbezüglich zu einem anderen Schluss führen würde, er-
scheint als äusserst unwahrscheinlich. Sollte sich beim Berufungskläger - was sich
offenbar erst nach längeren Gesprächen zeigen würde - tatsächlich eine begin-

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nende Demenz abzeichnen, so könnte diese durch einen im Rahmen einer Mieter-
streckung gewährten zeitlichen Aufschub nicht gemildert werden.
3.
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Fa-
milie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).
a) Unter den Begriff der Härte zu subsumieren sind die den Mieter oder seine
Familie persönlich treffenden besonderen Schwierigkeiten und Probleme, die es
ihm verunmöglichen oder mindestens erschweren, innert der bis zur Vertragsbeen-
digung verbleibenden Zeit ein ihm zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Die Erstre-
ckung soll eine Milderung der nachteiligen Folgen der Kündigung bewirken, welche
der Verlust des bisherigen Lebensmittelpunktes mit sich bringt (SVIT-Kommentar
Mietrecht, Zürich 1991, N 15 ff. zu Art. 272 OR; BGE 105 II 198 und 116 II 448).
Von einer besonderen Intensität müssen diese Umstände zwar nicht sein, doch fal-
len die üblichen, mit einem Umzug verbundenen Umtriebe und Folgen als Härte-
gründe ebenso ausser Betracht wie all jene Umstände, deren Auswirkungen die
Suche nach einem Ersatzobjekt zwar behindern, aber durch Zeitablauf nicht gemil-
dert werden können. Dies erfordert in jedem Einzelfall das Anstellen einer Prognose
darüber, ob der Auszug für den Mieter zu einem späteren Zeitpunkt weniger nach-
teilig sein wird als im vorgesehenen Zeitpunkt (Higi, Peter: Kommentar zum Schwei-
zerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 271-274g OR, 4. Auf-
lage, Zürich 1996, N 86 ff. zu Art. 272). Von vorneherein keine Härte zu begründen
vermag der Wunsch des Mieters, länger oder gar für “immer” im Mietobjekt zu ver-
bleiben. Ebensowenig hat die Erstreckung zum Zweck, den Mieter möglichst lange
von günstigem Mietraum profitieren zu lassen (Weber, Roger: Kommentar zum
Schweizerischen Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, Basel 2003, N 3 zu Art. 272
OR).
b) Ob eine Härte vorliegt, beurteilt sich anhand aller wesentlichen Umstände
des konkreten Einzelfalls. Dabei obliegt es trotz der auch für das Erstreckungsver-
fahren geltenden Untersuchungsmaxime dem Mieter, den Nachweis für das Beste-
hen einer Härtesituation zu erbringen, ersetzt diese doch weder die Behauptungs-
noch die Beweislast einer Partei (Higi, a.a.O., N 237 ff. zu Art. 272; SVIT-Kommen-
tar, a.a.O., N 60 ff. zu Art. 272). Als zu berücksichtigende Kriterien fallen insbeson-
dere die Umstände des Vertragsschlusses und der Inhalt des Vertrags, die Dauer
des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhält-

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nisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen
Markt für Wohn- und Geschäftsräume in Betracht (Art. 272 Abs. 2 OR). Ein allfälliger
Eigenbedarf des Vermieters (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) sowie weitere, auf Vermie-
terseite bestehende Interessen sind erst dann in die Beurteilung mit einzubeziehen,
wenn seitens des Mieters das Vorliegen einer Härte bejaht wird und demzufolge
eine Interessenabwägung stattzufinden hat (Higi, a.a.O., N 90 ff.). Der gegenteili-
gen, von einem Teil der Lehre vertretenen Meinung (vgl. die Nachweise bei Higi,
ebenda), wonach eine Interessenabwägung bereits bei Prüfung des Vorliegens ei-
ner Härtesituation zu erfolgen hat, vermag sich das Kantonsgericht nicht anzusch-
liessen. Im Übrigen ist diese Frage ohne allzu weitreichende Bedeutung, lässt sich
doch eine Härte auch ohne nähere Berücksichtigung der Vermieterinteressen fest-
stellen. Der Richter ist angewiesen, nach dem zu urteilen, was ihm im konkreten
Einzelfall unter Würdigung aller relevanter Umstände als recht und billig erscheint.
Es steht ihm mit anderen Worten ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Dabei ist
zu beachten, dass Recht und Billigkeit im Sinne von Art. 4 ZGB nicht zwei vonein-
ander verschiedene Beurteilungsgrundlagen sind, sondern die Billigkeit selbst zum
Recht gehört. Der Richter hat dabei alle sachlich wesentlichen Umstände des Ein-
zelfalls zu berücksichtigen und seinen Entscheid nach objektiven und nachvollzieh-
baren Gesichtspunkten zu treffen (Honsell, Heinrich: Kommentar zum Zivilgesetz-
buch, Band I, Art. 1-456 ZGB, 2. Auflage, Basel 2002, N 8 f. zu Art. 4). In diesem
Zusammenhang ist festzuhalten, dass die Aufzählung in Art. 272 Abs. 2 OR nicht
abschliessend ist und je nach den konkreten Verhältnissen weitere Härtegründe auf
Seiten des Mieters in Betracht fallen (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 572).
c) Mit der Vorinstanz ist überdies festzuhalten, dass die Gemeinde B. das
Mietverhältnis form- und fristgerecht auf den 30. September 2002 gekündigt hat (KB
5). Ausschlussgründe im Sinne von Art. 272a Abs. 1 OR, welche einer Erstreckung
von vornherein entgegenstehen, fehlen. Ferner hat die Berufungsbeklagte dem Be-
rufungskläger aktenkundig auch keinen konkreten, gleichwertigen Ersatz (Art. 272a
Abs. 2 OR) angeboten, so dass auch in dieser Hinsicht nichts gegen eine Erstre-
ckung spricht. Im Begleitschreiben zur Kündigung vom 27. Juni 2002 (BB 2) wird
lediglich ausgeführt, der Gemeindepräsident erteile dem Berufungskläger bei Be-
darf gerne Auskunft über freie Miethäuser oder Mietwohnungen in B.. Auch der Hin-
weis, man habe zwischenzeitlich die Suche nach allfälligen Alternativen nicht unter-
lassen, stellt kein rechtsgenügliches Angebot eines zumutbaren und gleichwertigen
Ersatzobjektes dar. Diesbezüglich wird nämlich vorausgesetzt, dass der Vermieter
dem Mieter ein Mietobjekt konkret bezeichnet, damit er es auf Gleichwertigkeit be-

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ziehungsweise auf seine objektiven Bedürfnisse überprüfen kann (Higi, a.a.O., N 70
ff. zu Art. 272a OR).
4.
Nach dem Dargelegten stellt sich somit zunächst die Frage, ob beim
Berufungskläger infolge der Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte entsteht.
Weiter wird - im Rahmen einer vorzunehmenden Interessenabwägung - allenfalls
zu prüfen sein, ob diese Härte das Interesse der Berufungsbeklagten an der Been-
digung des Mietverhältnisses überwiegt.
a) Unbestritten ist, dass das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger im Zeit-
punkt der Auflösung 22 Jahre gedauert hat. Eine lange Mietdauer vermag für sich
allein eine Härtesituation in aller Regel nicht zu begründen; insbesondere kann auch
ein langjähriges Mietverhältnis weder beim Mieter noch beim Vermieter hinreichen-
des Vertrauen auf Weiterführung begründen, kann dieses doch beidseits mit einer
Kündigungsfrist von drei Monaten aufgelöst werden (Art. 266c OR). Unerheblich ist
in diesem Zusammenhang aber, dass A. gemäss den Ausführungen der Vorinstanz
damit rechnen musste, die Liegenschaft werde früher oder später verkauft. Gewiss
wurden solche Absichtserklärungen seitens der Berufungsbeklagten mehrmals - un-
ter anderem im Jahre 1996 - vorgebracht; nichtsdestotrotz wurde das Mietverhältnis
aber danach jahrelang weitergeführt. Konkret mit einer Veräusserung musste der
Berufungskläger erst dann rechnen, als ihn die Berufungsbeklagte am 12. Februar
2002 über die Ausschreibung des Objekts zum Verkauf in Kenntnis setzte und in
den Monaten April und Mai 2002 verschiedene Hausbesichtigungen mit Kaufinter-
essenten stattfanden. Zur Vornahme von Suchbemühungen war A. - wie noch auf-
zuzeigen sein wird - erst verpflichtet, als die Berufungsbeklagte die Kündigung
tatsächlich ausgesprochen hatte. Erst zu diesem Zeitpunkt bestanden hinreichend
klare Verhältnisse (Weber, Basler Kommentar, a.a.O., N 14 zu Art. 272 OR). Die
grundsätzliche Annahme einer Härtesituation bei hochbetagten Leuten - A. ist mitt-
lerweile 81 Jahre alt - und bei langer Mietdauer ist allerdings mit dem Sinn und
Zweck des Erstreckungsrechts nicht vereinbar. Zweifellos ist ein Umzug im hohen
Alter für den Betroffenen mit grösseren Unannehmlichkeiten verbunden als für einen
jungen Mieter. Dies entspricht indes dem Lauf des Lebens, weshalb es sich nicht
von vorneherein sagen lässt, ältere Leute benötigten mehr Zeit, um sich auf eine
veränderte Situation einzustellen (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N 19 zu Art. 272
OR). Der Entscheid über das Vorliegen einer Härte ist aufgrund sämtlicher Um-
stände des Einzelfalles zu treffen; es gibt keine a priori vorrangigen Interessen (Higi,
a.a.O., N 124 zu Art. 272 OR). Wenn man nun die lange Mietdauer und das hohe
Alter eines Mieters ohne Berücksichtigung weiterer Umstände - vergebliche Such-

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bemühungen, körperliche Behinderungen, prekäre finanzielle Verhältnisse, Orts-
oder Quartierbezogenheit und dergleichen mehr - als für die Gewährung einer Er-
streckung genügend erachten würde, käme dies der unzulässigen Schaffung eines
absoluten Erstreckungsgrundes gleich. Bei langdauernden Mietverhältnissen wie
dem vorliegenden muss aber eine allfällig bestehende besondere Verwurzelung mit
einem bestimmten Ort oder Quartier berücksichtigt werden, welche allenfalls härte-
begründend sein kann (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 19 zu Art. 272 OR). A. hat sein
ganzes Leben in B. verbracht, davon 22 Jahre in der Liegenschaft “X.”. Es besteht
somit zweifellos eine intensive Beziehung zu diesem Ort. Insoweit geht die Vorin-
stanz fehl, wenn sie geltend macht, die täglichen Fahrten des Berufungsklägers
nach Landquart mit dem Zug oder mit dem Mofa würden sein gewohntes Umfeld
erheblich ausweiten und ebenso eine Verwurzelung mit Landquart offenbaren (vgl.
S. 8). Offenbar besucht er im dortigen Altersheim regelmässig Bürger oder frühere
Einwohner von B., woraus erhellt, dass der Berufungskläger nicht nur eine emotio-
nale Bindung zu seiner Wohngemeinde hat, sondern dort auch soziale Kontakte
pflegte und immer noch aufrecht erhält. Auch wenn A. somit zuzugestehen ist, seine
Suchbemühungen grundsätzlich auf B. zu beschränken, so ist gleichzeitig festzu-
halten, dass er sich auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens nach
Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemühen muss und er alles ihm Zu-
mutbare zu unternehmen hat, um eine Härte abzuwenden (Weber, Basler Kommen-
tar, a.a.O., N 13 zu Art. 272 OR). Diesbezüglich ist auf die individuellen Verhältnisse
abzustellen; von einem kranken oder körperlich behinderten Mieter kann erwartet
werden, dass er Dritte (etwa Verwandte oder Freunde) für die Suche nach Ersatz-
lösungen beizieht. Sodann darf verlangt werden werden, dass er sich bei den loka-
len Liegenschaftsverwaltungen anmeldet und Anfragen auf Inserate tätigt
(Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 575 f.). Als Ersatzlösung gilt ein zumutbares und
insofern ein dem bisherigen Mietbojekt bezüglich Preis, Lage, Grösse, Zustand und
Ausstattung gleichwertiges Objekt. Was als angemessen zu gelten hat, hängt von
den konkrekten Bedürfnissen des Mieters ab, doch kann sich die Suche nicht nach
einem völlig identischen und insofern idealen Ersatzobjekt ausrichten, welches oh-
nehin kaum je zu finden sein dürfte. Diese hat vielmehr nach objektiven Kriterien -
im Lichte der Bedürfnisse vernünftiger und korrekter, in gleicher oder ähnlicher Si-
tuation sich befindlicher Leute - zu erfolgen. Unter Umständen kann, vor allem bei
einer Einzelperson, auch ein kleineres Lokal als das bisherige zumutbar sein (Higi,
a.a.O., N 102 zu Art. 272 OR). Sofern der Mieter geltend macht, er sei in seinen
Suchbemühungen eingeschränkt, diese seien erfolglos gewesen oder ihm aufgrund
der persönlichen Verhältnisse - beispielsweise infolge Alter, Krankheit oder Invali-

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dität - nicht zumutbar, trägt er dafür nach den Regeln von Art. 8 ZGB und Art. 118
ZPO die Beweislast.
b) A. macht zunächst geltend, er lese jeweils die Mietanzeigen im Bezirks-
amtsblatt. Hingegen hat er bis zum heutigen Zeitpunkt kein einziges dieser Objekte
besichtigt. Vor diesem Hintergrund sei insbesondere angemerkt, dass der Mieter
während der faktischen Verlängerung des Mietverhältnisses durch ein laufendes
Gerichtsverfahren nicht untätig bleiben darf, sondern er sich auch während dieser
Zeit um Ersatzräume bemühen muss (BGE 104 II 313). Der Einwand des Beru-
fungsklägers in seiner Berufungsschrift, es seien seit dem Zeitpunkt der Kündigung
vom 27. Juni 2002 in einem Zeitraum von vier Monaten lediglich vier Wohnungen in
der Gemeinde B. ausgeschrieben worden, ist nicht stichhaltig. Diese Argumentation
lässt ausser Acht, dass im Zeitpunkt der Abfassung der schriftlichen Berufungsbe-
gründung (24. Juli 2003) die tatsächlich gewährte Verlängerung des Mietverhältnis-
ses bereits mehr als ein Jahr gedauert hat und darüber hinaus offenbar weder die
Inserate in den Tageszeitungen beachtet noch Anfragen bei Liegenschaftsverwal-
tungen getätigt wurden. A. wäre es ohne weiteres zumutbar gewesen, sich an die
Gemeinde B. zu wenden, welche ihm Unterstützung bei der Suche zugesagt hatte.
Gewiss trifft es gemäss den Ausführungen auf Seite 8 der Berufungsbegründung
zu, dass der Berufungskläger sein ganzes Leben in B. verbracht hat und über aus-
gezeichnete Ortskenntnisse verfügt, doch kann auch er nicht ohne vorgängige Be-
sichtigung der inserierten Wohnungen beurteilen, ob diese für ihn geeignet sind
oder nicht. A. verweist sodann auf seine gesundheitlichen Probleme und seine ge-
ringen Einkommensverhältnisse; vor diesem Hintergrund dürften von ihm keine
übertriebenen Suchbemühungen verlangt werden; es könne ihm daher nicht vorge-
worfen werden, dass er keine ernsthaften Suchbemühungen getätigt habe. Dem ist
aus verschiedenen Gründen nicht beizupflichten. Zum einen ist es um den Gesund-
heitszustand des Berufungsklägers - wie noch aufzuzeigen sein wird - nicht derart
schlecht bestellt, dass er schlechterdings keine eigenen Suchbemühungen unter-
nehmen und Mietobjekte besichtigen könnte. Er ist im Gegenteil heute noch fähig,
mit Unterstützung seiner Tochter, welche ihm die Wäsche besorgt und mit ihm ein-
kaufen geht, einen eigenen Haushalt zu führen. Zum anderen sind - worauf eben-
falls noch zurückzukommen sein wird - auch seine finanziellen Verhältnisse nicht
derart prekär, dass er zwingend auf sehr günstigen Wohnraum angewiesen wäre.
Zudem dürfte es nahezu ein Ding der Unmöglichkeit sein, in B. ein ähnliches Mie-
tobjekt mit eigenem Garten und Umschwung zu einem derart tiefen Mietzins zu fin-
den; für den Berufungskläger erscheint auch ein kleineres Objekt mit bescheiden-
erem Raumangebot als tragbar. Dies zumal ja auch in der “X.” nachgewiesener-

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massen nicht alle Räume nutzbar sind. Darüber hinaus zieht A. derzeit auch keinen
Umzug in ein Altersheim in Betracht, so dass auch unter diesem Blickwinkel nicht
vom Erfordernis ernsthafter Suchbemühungen abgesehen werden kann (Weber,
Basler Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 272 OR). Dass dem Berufungskläger im
hohen Alter und nach über 22-jähriger Mietdauer ein Umzug nicht leicht fällt, ist
ohne weiteres nachvollziehbar, doch vermag eine Erstreckung daran letztlich nichts
zu ändern. Der unvermeidliche Umzug würde ihn dannzumal mindestens gleich
hart, aller Voraussicht nach aber noch härter treffen, da ein Wohnungswechsel mit
zunehmendem Alter erfahrungsgemäss mit noch grösseren Unannehmlichkeiten
verbunden ist. Der Berufungskläger mag den nachvollziehbaren Wunsch haben, für
den Rest seines Lebens oder so lange als möglich in der Liegenschaft “X.” zu ver-
bleiben, doch vermag dies eben keine Härte zu begründen. Immerhin hatte die Be-
rufungsbeklagte ihm ihre Verkaufsabsichten frühzeitig mitgeteilt; angesichts der da-
nach erfolgten Hausbesichtigungen war es für A. zumindest erkennbar, dass ein
baldiger Verkauf tatsächlich stattfinden würde. Insofern hatte er seit den ersten An-
zeichen der sich abzeichnenden Kündigung Zeit, um sich mit dem Gedanken an
einen Wohnungswechsel zu befassen.
Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass zwar eine besonders intensive Be-
ziehung zum Ort B. besteht, sich die bisherigen Bemühungen um Beschaffung zu-
mutbaren Ersatzraums jedoch als ungenügend erweisen.
c) Der Berufungskläger bringt mit Blick auf seine gesundheitlichen Beschwer-
den (Diabetes und Sehbehinderung) vor, er brauche wesentlich mehr Zeit, um eine
für ihn geeignete Wohnung zu finden. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz hält
er fest, diese Leiden würden sich in Zukunft noch verstärken. Dieser Ansicht
schliesst sich auch das Kantonsgericht an, sind diese Beeinträchtigungen gemäss
den im Recht liegenden ärztlichen Zeugnissen doch nicht nur vorübergehender Na-
tur und kann vor dem Hintergrund des hohen Alters des Berufungsklägers generell
nicht mit einer merklichen Besserung gerechnet werden. Gerade daraus folgt aber,
dass eine Erstreckung diesfalls keine Milderung bringen kann; dies im Gegensatz
zu einem vorübergehenden Spitalaufenthalt wegen Unfalls oder Krankheit mit kon-
kreter Aussicht auf Besserung des Gesundheitszustandes in absehbarer Zeit (Higi,
a.a.O., N 152 ff. zu Art. 272 OR). An diesem Schluss vermag auch der ärztliche
Bericht von Dr. med. P., welcher beim Berufungskäger eine beginnende Demenz
feststellte, nichts zu ändern. Zum einen beruht diese Diagnose auf einer einmaligen
Konsultation und steht sie in Widerspruch zur kurz darauf gemachten Aussage, die
beginnende Demenz mache sich vor allem nach längeren Gesprächen bemerkbar.

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Der Schluss, zu einem späteren Zeitpunkt werde der Wechsel besser verkraftet, ist
daher wenig überzeugend. Zum anderen steht entgegen den Ausführungen von Dr.
med. P. in ad 6 seines Berichts im vorliegenden Fall nicht fest, dass der Berufungs-
kläger in eine andere Gemeinde umziehen muss, wo es ihm aufgrund der Zunahme
der demenziellen Symptome unmöglich sei, sich in der neuen Umgebung adäquat
zu verhalten. Der behandelnde Arzt Dr. med. H. attestiert seinem Patienten zwar
eine hochgradige Sehbehinderung und einen negativen Einfluss der Faktoren
Stress und Zuckerkrankheit auf das restliche Sehvermögen, doch trat bis anhin, wie
dem Bericht von Dr. med. C. zu entnehmen ist, offenbar keine Verschlechterung der
Diabetes auf. Dass der Berufungskläger beim Gedanken an einen bevorstehenden
Wohnungswechsel gewisse Stresssymptome entwickelt und emotional aufgewühlt
ist, geht - wie die Vorinstanz zu Recht festhält - nicht über die üblicherweise mit
einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinaus (vgl. S. 9 des vorinstanzli-
chen Urteils). Die Folgen eines Wohnungswechsels mögen für den Mieter unange-
nehm oder gar hart sein, doch gehören sie zur Auflösung des Vertrages und werden
durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss
aufgeschoben (BGE 105 II 197 f.). Die Sehbehinderung hindert A. offenbar nicht
daran, bei schönem Wetter täglich mit dem Mofa nach Landquart zu fahren (vgl. S.
10 des vorinstanzlichen Urteils). Vor diesem Hintergrund ist das Argument, der Be-
rufungskläger könne sich aufgrund dieser Beeinträchtigung nicht nach einem ande-
ren Mietobjekt umsehen, nicht zu hören. Er kann Besichtigungen durchaus in Be-
gleitung seiner Tochter vornehmen, welche ihn gemäss ihrer Zeugenaussage täg-
lich besucht und ihm die Wäsche besorgt. Zudem schliesst die bestehende Sehbe-
hinderung nicht aus, dass sich A. in einer überschaubaren, gut eingerichteten Woh-
nung mit entsprechendem Ausbaustandard - so würde unter anderem das Einfeuern
des Ofens in der kälteren Jahreszeit wegfallen - innert relativ kurzer Zeit gut zu-
rechtfinden könnte. Der Vorinstanz kann insbesondere auch kein Vorwurf gemacht
werden, wenn sie bei der Beurteilung des Gesundheitszustandes des Berufungs-
klägers auch die Aussagen von T. mitberücksichtigt hat. Sie sieht ihren Vater täglich
und kann sehr wohl verlässliche Aussagen über dessen allgemeines Befinden ma-
chen. Ihre Aussage, wonach der Berufungskläger absolut keine Fremdhilfe bean-
spruche, selbständig haushalte und körperlich wie geistig völlig fit sei (vgl. BB 4),
findet ihre Bestätigung im Bericht von Dr. med. C., welcher zum Schluss kommt,
dass A. vom gesundheitlichen Zustand her selbständig wohnen kann. Diese
Selbständigkeit wird im vorliegenden Fall noch dadurch unterstrichen, dass der Be-
rufungskläger offenbar längere Zugreisen unternehmen und zudem einen Fellhan-
del betreiben kann. Dieser Umstand täuscht jedoch nicht darüber hinweg, dass sich
die Haushaltsführung im derzeitigen Mietobjekt für den Berufungskläger mit forts-

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chreitendem Alter zunehmend mühsamer gestalten wird, weil dieses eben nicht
mehr zeitgemäss ausgerüstet ist. Gerade eine Wohnung mit entsprechendem Kom-
fort vermag - wie die Vorinstanz richtig erkannt hat - älteren Menschen die Dauer
ihrer Eigenständigkeit zu verlängern und das tägliche Leben spürbar zu vereinfa-
chen.
d) Der Berufungskläger verweist sodann auf seine geringen finanziellen Mög-
lichkeiten und macht geltend, er sei auf eine preisgünstige Wohnung angewiesen.
Gerade dort herrsche aber erwiesenermassen der grösste Mangel. Es ist nicht von
der Hand zu weisen, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Mieters ent-
scheidend auf die Suche nach gleichwertigem Ersatzraum auswirken. Dabei ist
nicht nur die Einkommenslage zu berücksichtigen, sondern auch allfällig vorhande-
nes Vermögen - diese Faktoren bestimmen letztendlich die wirtschaftliche Kraft des
Mieters (Higi, a.a.O., N 166 ff. zu Art. 272 OR). Wie den nachfolgenden Ausführun-
gen entnommen werden kann, erweisen sich die finanziellen Verhältnisse des Be-
rufungsklägers jedoch nicht als derart prekär, dass er zwingend auf Ersatzraum im
untersten Preissegment angewiesen wäre. Die Höhe des Einkommens blieb im Be-
rufungsverfahren unbestritten; dieses setzt sich gemäss den Angaben des Beru-
fungsklägers in seiner Prozesseingabe vom 1. Oktober 2002 aus einer AHV-Rente
von Fr. 1'918.-- (vgl. KB 11; der Betrag wurde fälschlicherweise mit Fr. 1'090.-- auf-
geführt), einer Pensionskassenrente von Fr. 1'586.-- und einem SUVA-Beitrag von
Fr. 169.-- zusammen, was einen Betrag von Fr. 3'673.-- ergibt. Dieses Einkommen
verbleibt dem Berufungskläger zur Gänze. Beiträge an Sozialversicherungseinrich-
tungen hat er als Rentner nicht mehr zu tätigen. Bei der Bedarfsberechnung im Um-
fange von Fr. 2'852.-- hat die Vorinstanz zu Recht auf gewisse Doppelspurigkeiten
hingewiesen, da im Grundbetrag von Fr. 1'100.-- die zusätzlich aufgeführten Abon-
nementskosten für die Zeitschrift Beobachter, die Telefonanschlussgebühr, die Ra-
dio- und Fernsehgebühren und der Parteibeitrag bereits enthalten sind (vgl. Seite 5
der Prozesseingabe vom 1. Oktober 2002). Entgegen der Berechnung des Beru-
fungsklägers stehen ihm somit mehr als die geltend gemachten Fr. 820.-- zur freien
Verfügung. Dies wird vom Berufungskläger im vorliegenden Verfahren denn auch
nicht bestritten, geht er doch von einem monatlichen Betrag in der Höhe von ca. Fr.
900.-- aus (vgl. S. 9 der Berufungsbegründung). Sofern A. geltend macht, damit sei
evident erwiesen, dass er sich keine teure Wohnung leisten könne, ansonsten er
auf dem Existenzminimum leben müsse, kann ihm nicht gefolgt werden. In der Pra-
xis hat sich die Faustregel entwickelt, dass nicht mehr als ein Drittel bis ein Viertel
des monatlichen Nettoeinkommens im Regelfall für den Mietzins aufzuwenden sei
(Higi, a.a.O., N 171 zu Art. 272 OR). Im Falle von A. ergibt dies einen Betrag zwi-

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schen Fr. 920.-- bis 1'220.--. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, er könne somit
durchaus Fr. 1'000.-- für das Wohnen aufbringen, ist daher nicht zu beanstanden.
Nicht ausser Acht zu lassen ist nämlich die Tatsache, dass der Berufungskläger bis
anhin von Mietzinsen profitiert hat, die mit Fr. 450.-- im Monat erheblich unter dem
liegen, was ihm gemäss Faustregel zuzumuten wäre. Der bisherige Mietzins bleibt
daher unbeachtlich, entspricht es doch wie bereits erwähnt nicht dem Sinn und
Zweck des Erstreckungsrechts, den Mieter möglichst lange von günstigem Wohn-
raum profitieren zu lassen (BGE 105 II 198). Der Berufungskläger hat nun aber we-
der behauptet noch bewiesen, dass in B. ein Wohnungsmangel herrscht und zu-
mutbare Ersatzobjekte zu einem Mietzins in der Grössenordnung von Fr. 1'000.--
nicht erhältlich sind. Insbesondere sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewie-
sen, dass A. seit Empfang der Kündigung am 27. Juni 2002, mithin seit mehr als
einem Jahr, keine nennenswerten Suchbemühungen getätigt hat. Dass während
dieses doch erheblichen Zeitraums kein einziges gleichwertiges Ersatzobjekt zu fin-
den gewesen wäre, erscheint selbst bei Beschränkung der Suchbemühungen auf
die Ortschaft B. doch sehr unwahrscheinlich. Dies umso mehr, als der Berufungs-
kläger nicht auf sich selbst gestellt gewesen wäre, sondern die Berufungsbeklagte
um Hilfe hätte angehen können.
Im Lichte der vorstehenden Erwägungen erhellt, dass der Berufungskläger
keine Gründe vorzubringen vermag, welche eine Härte im Sinne des Gesetzes be-
gründen. Damit entfällt jedoch auch die Grundlage für die Vornahme einer Interes-
senabwägung zwischen den Parteien, setzt diese doch nach dem bisher Gesagten
(vgl. Ziff. 3 lit. b hievor) das Bestehen einer Härte seitens des Mieters voraus. Die
Berufung ist somit abzuweisen.
5.
Der Berufungskläger wird zufolge seines Unterliegens kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 122 Abs. 1 ZPO sowie Art. 122 Abs. 2 ZPO). Der
Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten hat keine Honorarnote eingereicht, wes-
halb die ausseramtliche Entschädigung für das Berufungsverfahren nach freiem
richterlichem Ermessen festzusetzen ist. Angesichts des Prozessaufwands er-
scheint es als angemessen, diese auf Fr. 1'500.-- festzulegen.

17
Demnach erkennt das Kantonsgericht :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2'500.-- sowie die Schreibge-
bühr von Fr. 285.--, total somit Fr. 2'785.--, gehen zu Lasten des Berufungs-
klägers, welcher die Berufungsbeklagte aussergerichtlich mit Fr. 1'500.-- zu
entschädigen hat.
3.
Mitteilung an:
__________
Für das Kantonsgericht von Graubünden
Der Präsident
Der Aktuar ad hoc