gr_gerichte · R 2018 49 · 2021-02-26 · de
Entscheide Obergericht


VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 49 A
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 26. Februar 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roger Brändli,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. D._____,
Beschwerdegegnerin 1
und
E._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:
1.
E._____ ist Eigentümerin der Parzelle 1868 in der Gemeinde C._____
(nachfolgend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung der
Via F._____ in die Via G._____ im Gebiet H._____ in der Villenzone bzw.
im Villengebiet G._____ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle
2462, die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen von
der südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle 1868 hinzieht
und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper der Via
F._____ belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle 2462 sind A._____ und
B._____. Im Norden grenzen die Parzellen 1938 und 2100 an die Parzelle
1868. Daran schliesst sich die Parzelle 779 an, die sich in der Landwirt-
schaftszone (mit überlagerter Wintersportzone) befindet und ebenfalls im
Miteigentum von A._____ und B._____ steht.
2.
Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017
hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und Wiederauf-
bau des auf der Parzelle 1868 stehenden Einfamilienhauses sowie ver-
schiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018, eingegangen bei
der Baubehörde am 12. März 2018, reichte E._____ der Baubehörde das
fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie als Variante beurteilt haben
wollte. Diese Projektänderung sah im 1. Untergeschoss anstelle der bewil-
ligten Abstell- und Kellerräume eine zusätzliche Erstwohnung verbunden
mit dem Einbau von zwei verglasten Lichtschächten sowie die Verlegung
des Fusswegs als Zugang zum Hauseingang von der Südseite auf die
Westseite des Gebäudes vor. Diese Untergeschosswohnung sollte als
Wohnraum für eine/n Hauswart/in dienen.
3.
A._____ und B._____ erhoben am 4. April 2018 Einsprache gegen dieses
Baugesuch. Mit Stellungnahme vom 14. Mai 2018 beantragte E._____, auf
die Einsprache sei mangels Legitimation nicht einzutreten und das Bauge-

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such sei zu bewilligen. In der Folge wurde ein zweiter Rechtsschriftenwech-
sel durchgeführt.
4.
Am 23. Juli 2018, mitgeteilt am 26. Juli 2018, erliess der Gemeindevorstand
den Bau- und Einspracheentscheid. Er bejahte die Einsprachelegitimation
von A._____ und B._____, trat auf die Einsprache ein und wies diese unter
Korrektur der Berechnung der Bruttogeschossfläche (nachfolgend BGF)
ab. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung für das Baugesuch als Varia-
nte auf das letzte rechtskräftig bewilligte Bauprojekt mit den entsprechen-
den Modalitäten und den im Dispositiv aufgeführten Auflagen (Erstwoh-
nungspflicht für die Wohnung im 1. Untergeschoss, Nutzung der Pflicht-
parkplätze und entsprechende Anmerkungen im Grundbuch, etc.).
5.
Gegen den Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes vom
23./26. Juli 2018 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwer-
deführer) am 29. August 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden. Sie beantragten die kosten- und entschädigungsfäl-
lige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids sowie
die Verweigerung der Baubewilligung.
6.
Mit Eingabe vom 18. September 2018 reichte die Gemeinde (nachfolgend
Beschwerdegegnerin 1) ihre Vernehmlassung ein, mit der sie die kosten-
und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit
darauf eingetreten werden könne. In ihrer Begründung bestritt sie insbe-
sondere die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer.
7.
Mit Eingabe vom 19. September 2018 reichte E._____ (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin 2) ihre Vernehmlassung ein, mit der sie ebenfalls die
kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde beantragte,

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soweit darauf einzutreten sei. Sie machte u.a. geltend, die Beschwerde sei
mangels Einsprachelegitimation aussichtslos.
8.
Mit Verfügung vom 21. September 2018 gewährte der Instruktionsrichter
der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung.
9.
Nach einem weiteren Rechtsschriftenwechsel (Replik vom 26. Oktober
2018 der Beschwerdeführer, Duplikverzicht vom 30. Oktober 2018 seitens
der Beschwerdegegnerin 1, Duplik vom 2. November 2018 der Beschwer-
degegnerin 2 sowie Stellungnahme [Triplik] vom 17. Dezember 2018 der
Beschwerdeführer, Verzicht auf Quadruplik vom 19. Dezember 2018 sei-
tens der Beschwerdegegnerin 1 und vom 20. Dezember 2018 seitens der
Beschwerdegegnerin 2) erliess das Verwaltungsgericht am 21. Mai 2019
das Urteil R 18 49. Es trat auf die Beschwerde mangels Legitimation nicht
ein und überband die Kosten des Verfahrens sowie die Pflicht zur Entrich-
tung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte
den Beschwerdeführern einerseits und der Beschwerdegegnerin 1 ande-
rerseits. Das Urteil wurde den Parteien am 11. September 2019 mitgeteilt.
10.
Mit Schreiben vom 7. Juni 2019 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Ge-
richt mit, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligungsfrist mit Ver-
fügung vom 3. Juni 2019 einstweilen bis zum 23. Juli 2021 verlängert habe.
11.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 21. Mai 2019 erhoben die
Beschwerdeführer am 14. Oktober 2019 öffentlich-rechtliche Beschwerde
an das Bundesgericht mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen
Urteils und Rückweisung der Streitsache zur materiellen Beurteilung. Die
Beschwerdegegnerin 2 beantragte die Abweisung der Beschwerde, die Be-
schwerdegegnerin 1 verzichtete auf eine Stellungnahme.

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12.
Mit Urteil 1C_547/2019 vom 16. April 2020 hiess das Bundesgericht die
Beschwerde gut, hob das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts
R 18 49 vom 21. Mai 2019 auf und wies die Streitsache zurück zu materi-
eller Prüfung sowie zu neuem Entscheid über die Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen im vorinstanzlichen Verfahren.
13.
Mit Schreiben vom 15. Juli 2020 teilte das Gericht den Parteien mit, dass
es die Streitsache gemäss Urteil des Bundesgerichts an die Hand nehmen
werde und dass kein weiterer Schriftenwechsel stattfinde.
Auf die Erwägungen im ergangenen Urteil des Bundesgerichts
1C_547/2019 vom 16. April 2020, auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 23./26. Juli 2018 sowie auf die
weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit
entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Bei einer Rückweisung sind die Vorgaben und Anweisungen des Bundes-
gerichts für die Vorinstanz verbindlich (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwal-
tungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich
2013, Rz. 1643). Während die örtliche und sachliche Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden gestützt auf Art. 49 Abs. 1
lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100),
Art. 103 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) so-
wie Art. 154 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde C._____ (nachfolgend
BG) zu keinem Zeitpunkt bestritten war, stellte die Legitimation der Be-
schwerdeführer im aufgehobenen Urteil R 18 49 vom 21. Mai 2019 den
massgeblichen Streitgegenstand dar. Nachdem das Bundesgericht die
Frage der Legitimation in Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils

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bejaht hat, ist folglich auf die seitens der Beschwerdeführer am 29. August
2018 frist- und formgerecht erhobene Beschwerde gegen den angefochte-
nen Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 23./26.
Juli 2018 (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1, Akten der Beschwerde-
gegnerin 1 [Bgin 1-act.] 2) einzutreten.
2.
Streitig ist in materiell-rechtlicher Hinsicht die Frage, ob die Beschwerde-
gegnerin 1 die ersuchte 5. Projektänderung zu Recht bewilligt hat oder
nicht. Dabei ist zu prüfen, ob ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vor-
liegt, mithin die Absicht, die Vorschriften über die Zweitwohnungen zu um-
gehen, ob die wohnhygienischen Vorschriften eingehalten sind und die
BGF-Berechnung korrekt ist oder nicht.
3.
Die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts bezieht sich gemäss Art. 51
Abs. 1 VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Bezüglich der Ko-
gnition des Verwaltungsgerichts gilt es festzuhalten, dass die Bündner Ge-
meinden in weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung au-
tonom sind (BGE 128 I 3 E.2b, BGE 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Verwal-
tungsgerichts R 14 98 vom 10. Februar 2015 E.3a und R 11 07 vom
21. Juni 2011 E.2.a), d.h. in Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen
Gesetz nicht abschliessend geregelt sind und bei denen den Gemeinden
eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften
der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht dar. Bei de-
ren Anwendung und Auslegung auferlegt sich das Verwaltungsgericht
Zurückhaltung, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist
oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind
(BGE 128 I 3 E.2b, BGE 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Verwaltungsgerichts
R 14 98 vom 10. Februar 2015 E.3a, R 11 109 vom 27. März 2012 E.1 und

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R 11 7 vom 21. Juni 2011 E.2.a). Den Gemeinden kommt demnach
gemäss konstanter Rechtsprechung ein geschützter Beurteilungs- und Er-
messensspielraum zu, in den das Gericht nur eingreift, wenn die Ge-
meinde diesen missbraucht oder überschritten hat, mithin wenn der sich
gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich
unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst
(Urteile des Verwaltungsgerichts R 14 98 vom 10. Februar 2015 E.3a,
R 11 109 vom 27. März 2012 E.1 und R 11 7 vom 21. Juni 2011 E.2.a).
4.
Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018
wies die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache der hiesigen Beschwerde-
führer ab, korrigierte die BGF-Berechnung und erteilte gleichzeitig die Bau-
bewilligung für das Baugesuch als Variante auf das letzte rechtskräftig be-
willigte Bauprojekt mit den entsprechenden Modalitäten und den im Dispo-
sitiv aufgeführten Auflagen (Erstwohnungspflicht für die Wohnung im 1. Un-
tergeschoss, Nutzung der Pflichtparkplätze und entsprechende Anmerkun-
gen im Grundbuch, etc.).
Die Gemeinde erachtete den Bedarf nach einer Hauswartwohnung (zuläs-
sige zweite Herdstelle in der Villa) als gegeben und verneinte gleichzeitig
eine Absicht der Beschwerdegegnerin 2, die Zweitwohnungsgesetzgebung
zu umgehen oder zu missbrauchen. Sie bewilligte die Erstellung der pro-
jektierten Wohnung im Untergeschoss als Erstwohnung und ordnete dies-
bezüglich die Anmerkung einer entsprechenden Nutzungsbeschränkung
im Grundbuch an. Die von den Einsprechern gerügte Wohnhygiene erach-
tete die Gemeinde als mit derjenigen in einer Wohnung im Dachgeschoss
unter einem Steildach vergleichbar, zumal vorliegend die Haupträume im
1. Untergeschoss natürlich belichtet und ausreichend belüftet würden. In
Bezug auf die zulässige BGF stellte sie fest, dass der eine Lichtschacht
eine Art begehbare Erweiterung des Wohn- und Essraums darstelle und

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diese Räume daher der BGF anzurechnen seien, was in der BGF-Berech-
nung der Baugesuchstellerin/Beschwerdegegnerin 2 korrekt vorgenom-
men worden sei. Anders verhalte es sich jedoch beim Lichtschacht, der den
Zimmern 1 und 2 vorgelagert sei. Dieser müsse ebenfalls an die BGF an-
gerechnet werden, im Gegenzug dürfe die vorgesehene Beplankung unter
der verglasten, abgeschrägten Decke des Lichtschachtes weggelassen
werden. Insgesamt sei die Ausnützungsziffer eingehalten, wenn auch ohne
Reserven. Darüber hinaus trat die Gemeinde auf die Anzeige der Be-
schwerdeführer betreffend eine vermeintliche Verletzung von Baurecht
nicht ein, stellte fest, dass die Parkplatzpflicht erfüllt sei und wies die An-
träge betreffend Kostenverlegung und Parteientschädigung zu Lasten der
Einsprecher ab.
4.1.
In ihrer Beschwerde vom 29. August 2018, der Replik vom 26. Oktober
2018 und der Stellungnahme (Triplik) vom 17. Dezember 2018 stellen sich
die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, dass mit der Projektänderung
das Zweitwohnungsgesetz umgangen werde. Die entsprechende auch
vom Bundesgericht verlangte Prüfung seitens der Gemeinde sei unsorgfäl-
tig und falsch erfolgt. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 mangle es am Bedarf nach
einer Hauswartwohnung; in der Villenzone würden sich kaum oder gar
keine Bauten mit Hauswartwohnung befinden. Die Beschwerdegegnerin 2
beabsichtige nicht, die Wohnung als ihren Hauptwohnsitz zu benutzen,
weshalb die Bewilligung als Erstwohnung nur zulässig sei, wenn im betref-
fenden Gebiet eine genügende Nachfrage nach Erstwohnungen bestehe,
was nicht nachgewiesen sei. Unzutreffend seien auch die Ausführungen zu
den in der Villenzone maximal zulässigen zwei Herdstellen, zumal die ent-
sprechende kommunale Bestimmung nicht von der Einhaltung des Zweit-
wohnungsgesetzes befreie. Im Übrigen sei nicht nachvollziehbar, dass ge-

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rade eine vollständig unter dem Boden liegende Wohnung ganzjährig be-
wohnt werden solle.
Des Weiteren bestritten die Beschwerdeführer, dass die Wohnung ausrei-
chend belichtet und belüftet werde. Die ausschliesslich über Lichtschächte
geplante Belichtung und Belüftung widerspreche gängigen wohnhygieni-
schen Anforderungen. Auch die zulässige Ausnützung werde massiv über-
schritten, indem mit einer Ausnützungsreserve von 23.7 m2 eine 3.5-Zim-
mer-Wohnung mit 145.7 m2 realisiert werde. Die Versetzung der zweiten
Wohnung in das Untergeschoss, nur weil dieses von der BGF ausgenom-
men sei, sei offensichtlich unzulässig. Die Vorinstanz habe sich mit diesem
Aspekt gar nicht auseinandergesetzt, weshalb auch das rechtliche Gehör
verletzt sei. Die von der Beschwerdegegnerin 1 angestellte Ausnützungs-
berechnung sei zudem zurechtgebogen worden, um die Projektänderung
bewilligen zu können. Bei korrekter Berechnung sei die Ausnützung bei
weitem überschritten. Im Übrigen kritisieren die Beschwerdeführer, dass
die Baugesuchsunterlagen unvollständig seien (fehlende Unterlagen be-
treffend Abgrabungen im gesamten Fassadenbereich, Einhaltung feuerpo-
lizeilicher Vorschriften und Energienachweis).
4.2.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. September 2018 hält die Beschwerde-
gegnerin 1 fest, dass Erstwohnungen grundsätzlich auch in Gemeinden mit
einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % bewilligt werden dürften,
wenn sie als solche bezeichnet würden. Im vorliegenden Fall bestehe kein
Anlass, einen Rechtsmissbrauch zu vermuten; die zu beurteilende Situa-
tion sei mit dem Sachverhalt in dem von den Beschwerdeführern zitierten
bundesgerichtlichen Urteil (1C_102/2017 vom 16. Januar 2018) nicht zu
vergleichen. In C._____ sei die Nachfrage nach Erstwohnungen vorhan-
den, zudem würde Art. 81 BG die Erstellung von Hauswartwohnungen in
Villen zulassen, wovon in der Vergangenheit schon mehrmals Gebrauch

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gemacht worden sei. In Bezug auf die Frage der Wohnhygiene verfüge die
Gemeinde über einen grossen Ermessensspielraum. Vorliegend könne von
einer Gefährdung der Gesundheit nicht die Rede sein. Die geplante Belich-
tung unterscheide sich nicht wesentlich von derjenigen, die in den unteren
Wohngeschossen der dicht überbauten inneren Dorfzone anzutreffen sei;
und eine ausreichende (künstliche) Belüftung könne nach dem heutigen
Stand der Technik in jedem Raum sichergestellt werden, wie dies auch bei
Nullenergiehäusern die Regel sei. Bei der Regelung der Ausnützung auf
Gemeindeebene sei bewusst in Kauf genommen worden, dass Unterge-
schosse auch dann nicht angerechnet werden, wenn sie als Hauptnutz-
flächen dienten, was an Hanglagen nicht aussergewöhnlich sei. Die von
der Baubehörde vorgenommene Ausnützungsberechnung sei tatsächlich
geringfügig zu korrigieren, was jedoch im Resultat zu keiner Änderung des
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids führe. Schliesslich sei
auch festzuhalten, dass die Baugesuchsunterlagen nicht unvollständig
seien, zumal es sich lediglich um ein Projektänderungsgesuch zu einem
bereits bewilligten Bau (Stammbaubewilligung vom 19. September 2016)
handle. Das Terrain könne aus der beigelegten Fotomontage bzw. dem
Modellfoto und dem den Baugesuchsakten beigelegten Grundrissplan Erd-
geschoss entnommen werden. Die Gebäudeversicherung habe das Pro-
jektänderungsgesuch geprüft und für in Ordnung befunden, womit die
Übereinstimmung mit den feuerpolizeilichen Vorschriften ausgewiesen sei.
Im Übrigen sei zu erwarten, dass der energetische Grenzwert auch mit Ein-
bau der Hauswartwohnung in einen Teilbereich des 1. Untergeschosses
eingehalten werde.
4.3.
In ihrer Vernehmlassung vom 19. September 2018 und der Duplik vom
2. November 2018 führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, Streitgegenstand
bilde einzig der Einbau einer Erstwohnung für den Hausabwart im 1. Un-
tergeschoss, hingegen nicht die Verlegung des Fussweges, wogegen sich

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die Beschwerdeführer nicht gewehrt hätten. Sie hält fest, es sei selbstver-
ständlich, dass die geplante Hauswartwohnung nur als Erstwohnung ge-
nutzt werden dürfe. Das Baugesetz sehe ausdrücklich vor, dass in der Vil-
lenzone zwei Herdstellen zulässig seien, und es sei nicht ersichtlich, wes-
halb ihr der Einbau einer solchen Wohnung in ihre Villa verwehrt werden
solle. Sie beabsichtige keine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes. Die
Situation sei nicht vergleichbar mit derjenigen in dem von den Beschwer-
deführern zitierten Urteil des Bundesgerichts (1C_102/2017 vom 16. Ja-
nuar 2018), folglich müsse sie auch keinen Bedarf nach Hauswartwohnun-
gen nachweisen. Die entsprechende Erstwohnungsauflage lasse sich kon-
trollieren und durchsetzen. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 geht
zudem auch die Rüge der fehlenden Wohnhygiene fehl. Die Belichtung sei
ausreichend, was aus den Plänen hervorgehe. Zudem bestehe ein Belüf-
tungskonzept, womit von einer Gesundheitsgefährdung keine Rede sein
könne. Schliesslich seien auch die Ausnützungsvorschriften eingehalten,
ohne Anrechnung des dem Bereich der Zimmer 1 und 2 vorgelagerten un-
beheizten Wintergartens resultiere gar eine BGF-Reserve von 12 m2. In
Graubünden würden unterirdische Geschosse in vielen Gemeindegeset-
zen nicht oder nicht vollständig angerechnet, insbesondere was die in
Hanglagen eingebauten Wohnungen, die nur auf der Vorderseite belichtet
würden, betreffe. Was den Vorwurf der unvollständigen Unterlagen an-
gehe, verweist die Beschwerdegegnerin 2 darauf, dass die Gemeinde
diese als vollständig angesehen habe, ansonsten sie Fehlendes nachge-
liefert hätte. Die Feuerpolizeibewilligung liege vor. In Bezug auf die Frage
des Energienachweises könne davon ausgegangen werden, dass die ent-
sprechenden Vorschriften eingehalten seien.
5.
Vorerst ist auf die formellen Rügen der Beschwerdeführer (unvollständige
Baugesuchsunterlagen [vgl. Erwägung 5.1. ff.], sowie Verletzung des
rechtlichen Gehörs [vgl. Erwägung 6]) einzugehen.

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5.1.
Die Beschwerdeführer bemängeln die Unvollständigkeit der Baugesuchs-
unterlagen. Ihrer Ansicht nach fehlen Angaben über das Ausmass der Ab-
grabungen für den gesamten relevanten Fassadenbereich. Zudem müss-
ten auch die Einhaltung der feuerpolizeilichen Vorschriften neu ausgewie-
sen und der Energienachweis neu erbracht werden.
5.2.
Art. 11 VRG verpflichtet die Behörden, mithin auch die Gemeindebehörden
(vgl. Art. 2 VRG), den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs. 1),
und die notwendigen Beweise zu erheben, wobei sie an Begehren zur Er-
mittlung des Sachverhalts nicht gebunden sind (Art. 11 Abs. 3 VRG). Im
Gegenzug sind die am Verfahren Beteiligten verpflichtet, an der Feststel-
lung des Sachverhalts mitzuwirken (Art.11 Abs. 2 VRG). Im Baubewilli-
gungsverfahren bestimmen die Gemeinden unter Beachtung des überge-
ordneten Rechts, welche Unterlagen und Nachweise dem Baugesuch bei-
zulegen sind (Art. 42 Abs. 2 der kantonalen Raumplanungsverordnung
[KRVO; BR 801.110]). Art. 141 BG enthält eine diesbezügliche, nicht ab-
schliessende Aufzählung von Unterlagen und Nachweisen, die dem Bau-
gesuch beizulegen sind. Dabei kann sich die Baubehörde nach dem Gebot
der Verhältnismässigkeit auf die für die Beurteilung des Bauvorhabens not-
wendigen Unterlagen beschränken; es ist zudem gesetzlich nicht vorge-
schrieben, dass alle Unterlagen schon bei der Einreichung des Bauge-
suchs vorliegen müssen (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 124
vom 18. November 2014 E.3c). Vorliegend ist auch zu beachten, dass es
sich nicht um ein Baugesuch für ein komplett neues Bauprojekt, sondern
um ein Projektänderungsgesuch zu einem bereits bewilligten Bau handelt.
5.2.1.
In Art. 141 Abs. 1 Ziff. 8 BG werden die Fassadenpläne mit bestehenden
und neuen Terrainlinien, in Ziff. 10 dieser Bestimmung die Projektpläne der
Umgebungsarbeiten mit Darstellung von Terrainveränderungen etc. aufge-

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zählt. Wie die Beschwerdegegnerin 1 ausführt, ist die Situation mit den bei-
den Lichtschächten einerseits aus dem beigelegten Modellfoto ersichtlich,
das die Hauptfassade, das Erdgeschoss und die darunterliegenden Öff-
nungen zum 1. Untergeschoss hin zeigt. Andererseits ist der Verlauf des
Terrains – gerade auch im Bereich der Lichtschächte – aus dem Plan
Schnitte A-A/B-B, den Grundrissplänen 1. Untergeschoss und Erdge-
schoss sowie aus dem Fassadenplan ablesbar (vgl. Höhenkurven 1998-
1999) (Bgin 1-act. 1). Gerade im Längsschnitt B-B und dem Schnitt Fenster
Wohnen/Essen sind für den Bereich beider Lichtschächte sowohl das be-
reits bewilligte Terrain wie auch der neue Verlauf eingezeichnet. Die Ge-
meinde erachtete diese Angaben als ausreichend. Was die Beschwerde-
führer mit ihren Ausführungen, das Terrain verlaufe nicht horizontal entlang
der relevanten Fassaden mit den Lichtschächten, weshalb das Ausmass
der Abgrabungen für alle Lichtschächte bzw. Räume dargestellt werden
müsse, geltend machen wollen, ist vor diesem Hintergrund nicht nachvoll-
ziehbar. Insbesondere ist nicht ersichtlich, wozu weitere Pläne erforderlich
sein sollten. Die entsprechende Rüge ist daher nicht zu hören.
5.2.2.
Ferner verlangt Art. 141 Abs. 1 Ziff. 14 BG die Einreichung von Unterlagen
für die der feuerpolizeilichen Bewilligungspflicht unterstellten Anlagen. Die
Beschwerdegegnerin 1 legte mit ihrer Vernehmlassung vom 18. Septem-
ber 2018 die feuerpolizeiliche Bewilligung der Gebäudeversicherung
Graubünden vom 22. März 2018 ins Recht (Bgin 1-act. 4). Daraus geht her-
vor, dass die feuerpolizeiliche Bewilligung auch für die Projektänderung er-
teilt wurde, weshalb der Einwand der Beschwerdeführer weder in formeller
(Unvollständigkeit der Unterlagen) noch in materieller Hinsicht (mangelnde
feuerpolizeiliche Bewilligung) zu hören ist.
5.2.3.
Art. 141 Abs. 1 Ziff. 15 BG verlangt schliesslich die Einreichung eines Ener-
gienachweises sowie des Ergebnisses desselben auf offiziellem Formular.

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Die Beschwerdeführer rügen unter Verweis auf Art. 49 BG (Einhaltung
energetischer Vorschriften), dass wegen der geplanten Lichtschächte und
der damit einhergehenden vergrösserten Fassadenabwicklung markant
andere Werte im Energienachweis als bisher zu erwarten seien.
Die Beschwerdegegnerin 1 verweist in ihrer Vernehmlassung vom 18. Sep-
tember 2018 auf das Energiedossier I._____ AG vom 11. Februar 2016
(umfassend die Zonen Hallenbad im 1. Untergeschoss und Wohnen Einfa-
milienhaus), in dem bestätigt wurde, dass der Grenzwert des Energiege-
setzes deutlich eingehalten sei. Ihrer Ansicht nach ist auch mit dem geplan-
ten Wohnungseinbau die Einhaltung des energetischen Grenzwerts weiter-
hin zu erwarten. Die Beschwerdegegnerin 2 führt in ihrer Vernehmlassung
vom 19. September 2018 ergänzend aus, dass angesichts der heutigen
Bautechnik bei Projekten wie dem vorliegenden von der Einhaltung des
Energiegesetzes ausgegangen werden könne. Sie reichte diesbezüglich
einen Anlagenbeschrieb der J._____ AG vom 12. September 2018 (Akten
der Beschwerdegegnerin 2 [Bgin 2-act.] 1) sowie einen ergänzten Energie-
nachweis I._____ AG vom 17. September 2018 (Bgin 2-act. 2) ein. Mit Ein-
gabe vom 26. September 2018 legte die Beschwerdegegnerin 2 schliess-
lich die Verfügung der Gemeinde vom 24. September 2018 betreffend Ge-
nehmigung Energienachweis ins Recht (Bgin 2-act. 3). Dazu äusserten
sich die Beschwerdeführer, denen das fragliche Dokument mit Schreiben
vom 27. September 2018 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde, weder in
der Replik vom 26. Oktober 2018 noch in der Stellungnahme vom 17. De-
zember 2018.
Mit der erwähnten Genehmigung vom 24. September 2018 (Bgin 2-act. 3)
ist erstellt, dass einerseits die Baugesuchsunterlagen, was den Nachweis
des Energiebedarfs betrifft, vollständig waren bzw. sind. Zudem ergibt sich
daraus, dass die Projektänderung in energetischer Hinsicht bewilligbar ist

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bzw. bewilligt wurde. Da die Beschwerdeführer dagegen nichts vorbringen,
ist darauf in materieller Hinsicht nicht weiter einzugehen.
5.3.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die eingereichten Bau-
gesuchsunterlagen vollständig sind. Die Beschwerdegegnerin 1 war damit,
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer, in der Lage, das Bau-
vorhaben bzw. die Projektänderung auf seine bzw. ihre Rechtmässigkeit
hin zu prüfen. Der entsprechende Einwand der Beschwerdeführer ist folg-
lich unbehelflich.
6.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Sie
machen geltend, die Beschwerdegegnerin 1 sei auf den Vorwurf, man habe
die zusätzliche Wohnung in das Untergeschoss verschoben, um so zu ver-
hindern, dass weitere BGF angerechnet würde, nicht geprüft.
6.1.
Auch auf diese Rüge ist vorab einzugehen, weil der sich aus Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR
101) ergebende Anspruch auf rechtliches Gehör formeller Natur ist und
seine Verletzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmit-
tels bzw. der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids führt (BGE 144 I 11 E.5.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_373/2019
vom 6. März 2020 E.3.1). Vorbehalten bleiben Fälle, in denen die Gehörs-
verletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass
die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz
äussern kann, die sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneinge-
schränkt überprüft (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1039 und Rz. 1174 ff.; BGE 142 II 218
E.2.8.1, BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_373/2019
vom 6. März 2020 E.3.1 und 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019 E.2.2).

- 16 -
Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet u.a., dass eine Behörde ihren
Entscheid begründet, d.h. die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört,
ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt.
Dabei kann sie sich aber auf die für ihren Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Par-
teistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbrin-
gen ausdrücklich widerlegt (zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1038; BGE 142 II 49 E.9.2, BGE 142 I 135 E.2.1; Urteile des
Bundesgerichts 2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 E.3.2 und
9C_436/2018 vom 4. Oktober 2018 E.3.2.1).
6.2.
Vorliegend ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdegegnerin 1 in ih-
rem Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 das rechtliche
Gehör verletzt haben sollte. Die Beschwerdegegnerin 1 setzte sich in der
Erwägung II.4. des erwähnten Entscheids ausführlich mit der Frage der
zulässigen Ausnützung auseinander. Insbesondere wies sie auf Art. 87 BG
hin und legte die ihrer Ansicht nach korrekte Anwendung dieser Bestim-
mung bei der BGF-Berechnung dar. Indem sie zum Schluss kam, dass die
Ausnützungsziffer eingehalten sei, bestätigte sie implizit, dass der Einbau
einer Erstwohnung im 1. Untergeschoss zulässig ist, dass keine Übernut-
zung des Grundstücks vorliegt und dass im fraglichen Kontext keine Um-
gehung der Bestimmungen über die Ausnützung vorliege. Dass die Be-
schwerdegegnerin 1 die behauptete Umgehungsabsicht in ihrer Begrün-
dung nicht explizit verneinte, ändert nichts am Umstand, dass sie sich mit
der Thematik auseinandergesetzt hat. Jedenfalls war es den Beschwerde-
führern möglich, sich über die Rechtsauffassung der Beschwerdegegne-
rin 1 und die Tragweite der vorinstanzlichen Erwägungen ein Bild zu ma-
chen und den Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 sach-
gerecht anzufechten (vgl. Erwägung 6.1; BGE 142 I 135 E.2.1, BGE 136 I

- 17 -
229 E.5.2). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, nämlich der Begrün-
dungspflicht der Beschwerdegegnerin 1, liegt nicht vor, weshalb im Nach-
folgenden auf die materiell-rechtlichen Fragen einzugehen ist.
7.
Unbestrittenermassen liegt der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde
C._____ über 20 %, sodass gemäss Art. 6 des Bundesgesetzes über
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]) keine neuen
Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen. Gemäss Art. 7 ZWG dürfen in
solchen Gemeinden neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie als
Erstwohnung oder als Wohnung, die einer Erstwohnung gleichgestellt ist
(Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung
(Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) genutzt werden. Die für die Baubewilligungen zu-
ständige Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die
entsprechende Nutzungsbeschränkung an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittel-
bar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde
das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden
Grundstück im Grundbuch anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG).
7.1.
Wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspra-
cheentscheid vom 23./26. Juli 2018 sowie in ihrer Vernehmlassung vom
18. September 2018 zu Recht ausführt, dürfen Erstwohnungen in der be-
treffenden Gemeinde immer noch bewilligt werden. Bedingung ist einzig,
dass eine Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung im Grundbuch ange-
merkt wird. Da im Dispositiv des angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheids (Ziff. 4) das Grundbuchamt K._____ angewiesen wird, eine ent-
sprechende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung auf dem fragli-
chen Grundstück Parzelle 1868 anzumerken, konnte die Beschwerdegeg-
nerin 1 das Projektänderungsgesuch grundsätzlich bewilligen.

- 18 -
7.2.
Zu prüfen ist, ob mit dem Projektänderungsgesuch eine Umgehung des
ZWG beabsichtigt wird, wie die Beschwerdeführer geltend machen, und ob
es aus diesem Grund nicht hätte bewilligt werden dürfen.
7.2.1.
Das Bundesgericht hat sich mehrfach mit dem Phänomen der rechtsmiss-
bräuchlichen Umgehung der Bestimmungen des ZWG zur Einschränkung
des Zweitwohnungsbaus auseinandergesetzt (BGE 145 II 99, BGE 144 II
49 [entspricht dem von den Beschwerdeführern zitierten Urteil
1C_102/2017 vom 16. Januar 2018], BGE 142 II 206; Urteil des Bundes-
gerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.4.1). Demnach findet der
offenbare Missbrauch eines Rechts gemäss dem für die gesamte Rechts-
ordnung geltenden Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(ZGB; SR 210) keinen Rechtsschutz. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein
Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet
wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Diesfalls muss die um-
gangene Norm angewendet werden, ungeachtet der rechtlichen Konstruk-
tion, die zu ihrer Umgehung entwickelt worden ist. Um sanktioniert zu wer-
den, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon
aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein. Die
Behörde, die beabsichtigt, die umgangene Norm anzuwenden, muss den
Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft diesbezügliche
Hinweise aufzeigen. Es ist nicht einfach, die Umgehung abzugrenzen von
der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Mög-
lichkeit. Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls auf-
grund der gesamten Umstände (BGE 144 II 49 E.2.2, BGE 142 II 206 E.2.5;
Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.4.1).
Nach der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist von Amtes we-
gen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht einer
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen las-

- 19 -
sen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach
Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht nämlich das Risiko, dass die
Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von
vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des
ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von
Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen ge-
nutzt werden können (zum Ganzen: BGE 145 II 99 E.3, BGE 144 II 49
E.2.1-2.4, BGE 142 II 206 E.2 und 3 [= Urteil des Bundesgerichts
1C_159/2015 vom 3. Mai 2016]; Urteile des Bundesgerichts 1C_285/2019
vom 28. Januar 2020 E.2.1, 1C_158/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3,
1C_160/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3). Zu berücksichtigen sind (je nach
den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjäh-
rige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der
Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Ver-
hältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und
Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewoh-
nerinnen nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen
Segment das Hauptkriterium (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.2,
BGE 142 II 206 E.3.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28.
Januar 2020 E.2.1). Diesfalls, – nicht nur im Fall von Spekulationsbauten,
wie die Beschwerdegegnerin 2 behauptet –, muss glaubhaft gemacht wer-
den, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnun-
gen besteht (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.3). In Fällen, in denen
die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur
erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Er-
werb durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 145 II 99 E.3.1,
BGE 144 II 49 E.2.4). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn
die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu
vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der
gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbe-

- 20 -
achtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (BGE 145
II 99 E.3.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020
E.2.2).
7.2.2.
Das Bundesgericht geht, wie erwähnt, nur in offensichtlichen Fällen von
einem Rechtsmissbrauch aus. Ein solcher wurde in BGE 145 II 99 bejaht,
wo es um die Erstellung von drei Häusern mit je zwei 3-Zimmer-Wohnun-
gen und zwei 4-Zimmer-Wohnungen – total also 12 Wohnungen des ge-
hobenen/luxuriösen Segments – ausserhalb des Dorfzentrums ging, wo
bereits ein genügendes Angebot an Erstwohnungen des gehobenen Seg-
ments bestand und die Bevölkerungsentwicklung stagniert.
In den übrigen Fällen hat das Bundesgericht entweder eine Umgehungs-
absicht verneint, das jeweilige vorinstanzliche Urteil mangels ausreichen-
der Abklärungen aufgehoben oder die Sache zu weiteren Abklärungen an
die Vorinstanzen zurückgewiesen:
-
Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020: Bewil-
ligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern (zwei 7½-Zim-
mer-Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, 13 Erstwohnungen
mit Nutzungsbeschränkung). Das Bundesgericht wies die gegen das
vorinstanzliche Urteil erhobene Beschwerde ab und hielt Folgendes
fest (E.4.2): Im vorliegenden Fall liegen keine eindeutigen Hinweise
vor, um von einer Gesetzesumgehung auszugehen, geschweige denn
von einem offensichtlichen Fall. Wie die Vorinstanz zurecht festhält,
spricht insbesondere die bauliche Gestaltung der zu erstellenden
Wohnungen nicht dafür, dass Zweitwohnungen geplant sind, weisen
sie doch weder eine grosse Anzahl an Zimmern noch eine speziell
grosse Wohnfläche auf, und es sind auch keine exklusiven, auf eine
zahlungskräftige Kundschaft ausgerichteten Einrichtungen geplant.
Zudem liegt die Bauparzelle im Ortszentrum und nicht am Rande des

- 21 -
Siedlungsgebiets. Sie ist mit einer Buslinie gut erschlossen; aus allen
diesen Gründen erscheinen die Wohnungen und Studios als Erstwoh-
nungen geeignet. Der Fall liegt insofern grundlegend anders als im
Urteil BGE 145 II 99; dort handelte es sich um ein peripher gelegenes,
mit dem öffentlichen Verkehr nur schwer erreichbares Grundstück, auf
dem Wohnungen von gehobenem Standard geplant waren, die auf-
grund des voraussichtlichen Preises nur für wohlhabende Personen in
Betracht kamen, zugleich aber für Erstwohnungen im gehobenen bzw.
luxuriösen Segment klein dimensioniert waren. Schon vor diesem Hin-
tergrund spricht wenig für eine Umgehungsabsicht der Beschwerde-
gegnerin. Ferner führte das Bundesgericht in E.4.3 aus, auf den Streit-
punkt betreffend die Entwicklung der Wohnbevölkerung einerseits und
derjenigen der verfügbaren Erstwohnungen andererseits brauche
nicht vertieft eingegangen zu werden. Zwar seien die künftigen Be-
wohnerinnen der fraglichen Erstwohnungen nicht namentlich bekannt,
doch sei der Umstand zu berücksichtigen, dass mindestens zehn der
13 Wohnungen aufgrund einer abgeschlossenen Vereinbarung zwi-
schen der Bauherrin und einer Gastrounternehmerin als Personalwoh-
nungen für deren Angestellte vorgesehen seien und der Bedarf an
Personalwohnungen ohne weiteres als plausibel erscheine.
-
BGE 144 II 49 (entspricht dem von den Beschwerdeführern zitierten
Urteil 1C_102/2017 vom 16. Januar 2018) (Regeste): Bau von zwei
Chalets als Erstwohnungen (Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils
und der Baubewilligung). Das Bundesgericht hielt fest, dass die Nach-
frage nach Erstwohnungen angesichts des Bevölkerungsrückgangs
zwischen 2013 und 2016 und des Angebots von mehreren Dutzend
Unterkünften ungenügend erscheine; das Projekt dürfe deshalb nur
bewilligt werden, wenn noch vor dem Bau ernsthafte und konkrete Zu-

- 22 -
sicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen
würden.
-
BGE 142 II 206 (Urteil 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016): Aufgrund der
Anzahl geplanter Wohnungen und jener der ganzjährigen Bewohner
bestehe Anlass, die Nachfrage nach Erstwohnungen im betroffenen
Gebiet zu prüfen (Regeste). Im konkreten Fall ging es um vier Chalets
à sieben Wohnungen mit Grundflächen von 60 m2 (zwei Wohnungen),
88 m2 (drei Wohnungen) und 194 m2 (Wohnungen im Dachgeschoss)
sowie zwei Einzelchalets mit einer Grundfläche von ca. 200 m2 (total
32 Wohnungen) die sich rund zwanzig Autominuten vom Rhonetal ent-
fernt befanden (E.4). Das Bundesgericht wies die Streitsache zu wei-
teren Abklärungen bezüglich des Bedarfs an Erstwohnungen und ins-
besondere zur Bestimmung der Quote an fehlenden Unterkünften im
entsprechenden Marktsegment an die Vorinstanz zurück (E.4.4).
-
Gleichzeitig mit diesem Urteil erliess das Bundesgericht am 3. Mai
2016 auch die Urteile 1C_158/2015 und 1C_160/2015. In einer glei-
chentags herausgegebenen Medienmitteilung gab es bekannt, dass
nicht auszuschliessen sei, dass gewisse Bauherrschaften versucht
sein könnten, den Bewilligungsbehörden falsche Angaben zur Nut-
zung als Erstwohnung zu machen. Von einem solchen Rechtsmiss-
brauch sei jedoch nur in offensichtlichen Fällen auszugehen. Das
könne unter anderem der Fall sein, wenn keine entsprechende Nach-
frage an Erstwohnungen bestehe. Das Bundesgericht habe bisher in
sieben Fällen aus unterschiedlichen Kantonen über einen möglichen
Rechtsmissbrauch im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsbe-
schränkung entschieden und dabei keinen feststehenden offensichtli-
chen Rechtsmissbrauch festgestellt. In zwei Fällen habe es von den
kantonalen Behörden zusätzliche Abklärungen verlangt. Gestützt auf
seine bisherigen Entscheide komme das Bundesgericht bezüglich der

- 23 -
beiden zu beurteilenden Mehrparteienchalets und den beiden Ein-
zelchalets zum Schluss, dass eine Nachfrage nach 44 neuen Erstwoh-
nung in einem Ferienort mit rund 700 festen Einwohnern nicht ausrei-
chend ausgewiesen sei. Die Vorinstanzen würden zur Frage der
Nachfrage vertiefte Abklärungen treffen müssen. Dazu sei insbeson-
dere die Leerstandsquote für Wohnungen des fraglichen Typs zu er-
mitteln. Bei den Bauherrschaften könnten Angaben zu potentiellen
Käufern erhoben werden. Ebenfalls abzuklären sei, ob die Wohnun-
gen aufgrund ihrer Lage, ihrer Art und ihres Preises zum Verkauf oder
zur Vermietung als Erstwohnungen überhaupt in Frage kämen.
7.3.1.
Vorliegend ist zu beachten, dass das Projektänderungsgesuch der Be-
schwerdegegnerin 2 eine einzige Erstwohnung und nicht, wie in der Mehr-
zahl der erwähnten bundesgerichtlichen Urteile, Mehrfamilienhäuser mit
mehreren geplanten Erstwohnungen betrifft. Aus diesem Grund erscheint
es nach Ansicht des Gerichts grundsätzlich nicht als unrealistisch, dass
die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss von einem/r Hauswart/in bzw.
von einem Hauswartpaar als Erstwohnung genutzt wird. Immerhin hat es
die Bauherrin und Beschwerdegegnerin 2 selbst in der Hand, Personen für
die Wartung und Überwachung ihrer Villa einzustellen und dieser bzw. die-
sen gleichzeitig mit der Anstellung die Hauswartwohnung zu vermieten.
Dementsprechend führt sie in ihrer Vernehmlassung auch aus, es sei von
ihr gewollt, dass der Hauswart dort wohne. Dabei geht es, entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführer, nicht um die Frage, ob die Be-
schwerdegegnerin 2 selbst die fragliche Wohnung als Erstwohnung zu
benützen beabsichtigt, ist doch davon auszugehen, dass sie die bereits
rechtskräftig als Zweitwohnung bewilligte Hauptwohnung des Gebäudes,
nämlich nebst dem Wellnessbereich und den Fitnessräumen im 1. Unter-
geschoss v.a. die Räumlichkeiten im Dachgeschoss nutzen wird. Die Mög-
lichkeit, in einer Villa eine weitere Wohnung bzw. eine Hauswartwohnung

- 24 -
einzubauen, sieht das Baugesetz der Gemeinde (nachfolgend BG) denn
auch vor, indem es in Art. 81 explizit festlegt, die Villenzone sei für Wohn-
bauten bestimmt und diese dürften nicht mehr als zwei Herdstellen aufwei-
sen.
Die fragliche Erstwohnung mit einer Hauptnutzfläche von 145.35 m2, zwei
Zimmern, zwei Nasszellen und offenem Wohn-/Essbereich liegt im 1. Un-
tergeschoss; belichtet wird sie über zwei nach Süden ausgerichtete Licht-
schächte. Zwar ist es nicht ganz einfach, sich allein aufgrund der Pläne
und des Fotomodells (Bgin 1-act. 1) ein Bild der künftigen Wohnung, ins-
besondere der Lichtverhältnisse, der Aussicht und der sich ergebenden
Wohnatmosphäre konkret vorzustellen, doch ist das Gericht einerseits der
Ansicht, dass die ganzjährige Nutzung einer solchen (unkonventionellen)
Wohnung auch bezüglich der Art der Räumlichkeiten nicht unrealistisch ist.
Nicht relevant ist diesbezüglich, entgegen den Ausführungen der Be-
schwerdeführer, ob es erforderlich oder zweckmässig ist, dass sich ein/e
Hauswart/in ständig auf dem betreffenden Grundstück aufhalte, oder ob es
naheliegender wäre, eine externe Hauswartfirma beizuziehen. Derlei Ent-
scheide bleiben der Beschwerdegegnerin 2 überlassen; jedenfalls weist
die Beschwerdegegnerin 1 darauf hin, dass von diesem Modell (Villa mit
Hauswartwohnung) in der fraglichen Villenzone verschiedentlich Ge-
brauch gemacht worden sei. Im konkreten Fall erscheint das Bedürfnis
nach der ständigen Anwesenheit einer Person, die sich um Unterhalt und
Kontrolle des Grundstücks kümmert, angesichts der Lage der fraglichen
Hauswartwohnung im 1. Untergeschoss auch im Hinblick auf die Wahrung
der Privatsphäre der Beschwerdegegnerin 2 bzw. der Bewohner der Villa
(im vollständig über dem gewachsenen Terrain liegenden Dachgeschoss),
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer, nicht als unglaubwür-
dig. Anderseits fehlen Angaben zum baulichen Standard der Wohnung und
es ist nicht bekannt, ob sich der Mietzins für eine/n Hauswart/in bzw. ein

- 25 -
Hauswartpaar im ortsüblichen Rahmen bewegen wird. Auch ist zu beach-
ten, dass sich das fragliche Villengebiet G._____ in einem eigenen, vom
Kern von C._____ unabhängigen und etwas abseits gelegenen Teil der
Gemeinde und die Parzelle 1868 ihrerseits am westlichen Rand des Vil-
lengebiets befindet.
7.3.2.
Die Beschwerdegegnerin 2 legt nicht dar, dass bereits bekannt wäre, wer
künftig als Hauswart/in angestellt bzw. welche Personen in der fraglichen
Wohnung wohnen werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
darf im Falle, dass die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen nicht be-
kannt sind, nicht allein auf die Verhältnisse (v.a. Lage und bauliche Gestal-
tung) als Indiz für die Nutzung als Erstwohnung abgestellt werden, viel-
mehr muss als Hauptkriterium eine Nachfrage nach Erstwohnungen im be-
treffenden Marktsegment gegeben sein (BGE 145 II 99 E.3.2, BGE 144 II
49 E.2.3, BGE 142 II 206 E.3.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019
vom 28. Januar 2020 E.2.2). Diese kann sich, entgegen den Ausführungen
der Beschwerdeführer, nicht allein auf die Nachfrage nach Hauswartwoh-
nungen beziehen, was ohnehin schwer zu definieren wäre, sondern
grundsätzlich auf Erstwohnungen mit dem entsprechenden Standard wie
die fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss. Diesbezüglich führt die Be-
schwerdegegnerin 1 aus, in der Gemeinde sei der Markt für Erstwohnun-
gen angespannt, und für Ortsansässige sei es schwierig, bezahlbaren
Wohnraum zu finden. Die Beschwerdeführer bestreiten in diesem Zusam-
menhang, dass generell ein Bedarf nach Erstwohnungen des entspre-
chenden Typs bestehe, wobei sie nicht näher ausführen, was genau sie
mit "Erstwohnung des entsprechenden Typs" meinen. Sollte damit der Be-
darf nach Hauswartwohnungen in Villen gemeint sein, ist das Argument
nicht zu hören, geht es doch vorliegend um die Frage, ob Indizien dafür
vorliegen, dass die kundgetane Absicht, eine Erstwohnung zu bauen, un-
wahrscheinlich ist und offensichtlich dem Zweck des ZWG entgegensteht.

- 26 -
Zudem hat auch nicht, wie die Beschwerdeführer geltend machen, allein
die Bauherrin und Beschwerdegegnerin 2 in ihrem Projektänderungsge-
such nachzuweisen, dass eine genügende Nachfrage nach Erstwohnun-
gen besteht und mithin kein Rechtsmissbrauch vorliegt. Vielmehr hat die
Beschwerdegegnerin 1, nämlich die "autorité chargée de la délivrance des
permis de construire" zu gewährleisten, dass die anzuwendende Geset-
zesbestimmung nicht umgangen werde ("s'assurer que les conditions
posées pourront être respectées") (vgl. BGE 144 II 49 E.2.2, BGE 142 II
206 E.4.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 E.4.1).
7.3.3.
Die Beschwerdegegnerin 1 macht zu dieser Frage keine anderen Aus-
führungen, als dass der Wohnungsmarkt für Erstwohnungen in C._____
angespannt sei. Auf der Homepage der Beschwerdegegnerin 1 ist die
Rede von einer grossen Nachfrage und dass gemeindeeigene Wohnun-
gen für Ortsansässige zu fairen Preisen vermietet würden. Wie es mit dem
Leerbestand von Wohnungen in der Gemeinde aussieht, kann den Leer-
wohnungsziffern des Bundesamtes für Statistik (BSF) entnommen werden
(vgl.
www.bfs.admin.ch/bfs/de/
home/statistiken/bau-wohnungswe-
sen.html, Karte zur Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2020; zuletzt abge-
rufen am 3. Februar 2021). Demnach verfügte C._____ in den Jahren
2018-2020 über einen Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtwoh-
nungsbestand von 3.84 % / 4.79 % / 3.6 %, während diese Zahl im ganzen
Kanton bei 1.59 % / 1.68 % / 1.4 % bzw. in anderen Gemeinden (für das
Jahr 2020: L._____ i.E. 1.87 %, M._____ 0.8 %, N._____ 1.64 %, O._____
0.22 %, P._____ 0.91 %, Q._____ 2.8 %) und in anderen touristischen Ge-
meinden des Kantons (für das Jahr 2020: z.B. R._____ 0.28 %, S._____
0.77 %, T._____ 0.99 %, U._____ 0.47 %) tiefer liegt und gesamtschwei-
zerisch seit 10 Jahren am Steigen ist. Aus dem online abrufbaren Grund-
lagenbericht für das Kommunale räumliche Leitbild (KRL) der Firma
V._____, geht hervor, dass die Leerwohnungsziffer in den Jahren 2010 bis

- 27 -
2014 relativ tief war (zwischen 0.13 % und 1.2 %) und im Jahr 2015 auf
über 3 % anstieg. Ebenfalls gemäss Angaben auf der Homepage zählt die
Gemeinde ca. 5'200 ganzjährige EinwohnerInnen, wobei während der Sai-
son ca. 2'500 Angestellte dazu kommen.
Aus diesen Angaben geht hervor, dass die Aussage der Beschwerdegeg-
nerin 1, der Wohnungsmarkt für Erstwohnungen sei angespannt, nicht so
ohne Weiteres nachvollziehbar ist. Unklar ist insbesondere, weshalb der
Leerwohnungsbestand im Jahr 2015 anstieg und auf dem höheren Niveau
verharrte, wobei festzuhalten ist, dass als leer stehende Wohnungen im
Sinne der Zählung sowohl Erstwohnungen (Wohnungen und Einfamilien-
häuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und
am Stichtag [1. Juni 2020] nicht bewohnt sind) wie auch Zweitwohnungen
(ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie zur
Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) gelten (Medienmittei-
lung S. 2). Somit fehlen genauere Angaben zum Leerbestand von Erst-
wohnungen, zur Anzahl der erstellten Erstwohnungen und zum Verhältnis
von Erst- und Zweitwohnungen sowie zur Entwicklung der Bevölkerung in
der Gemeinde C._____. Damit bleibt aber unklar, ob tatsächlich eine
Nachfrage nach Erstwohnungen besteht, wobei vorliegend, wie bereits er-
wähnt (Erwägung 7.3.1) hinzukommt, dass weder Standard noch Mietzins
der geplanten Erstwohnung bekannt sind.
7.4.
Das Gericht stellt daher fest, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Ab-
klärungspflicht nicht genügend nachgekommen ist, weshalb die Be-
schwerde gutzuheissen und die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen
bezüglich Nachfrage nach Erstwohnungen im entsprechenden Segment
und allenfalls bezüglich konkreter Absichten oder bereits erfolgter Kontakte
der Bauherrin zu möglichen Hauswarten/innen in der Gemeinde an die Be-
schwerdegegnerin 1 zurückzuweisen ist. Der Vollständigkeit halber ist im

- 28 -
Nachfolgenden auf die Frage der mangelnden Wohnhygiene (Erwägung 8)
und der Einhaltung der Ausnützungsziffer einzugehen (Erwägung 9).
8.
Gemäss dem Gesetz zum Schutz der Gesundheit im Kanton Graubünden
(Gesundheitsgesetz; BR 500.000) sind Gemeinden für den Schutz der Ge-
sundheit der Bevölkerung zuständig, soweit diese Aufgabe nicht dem Kan-
ton übertragen ist (Art. 6 Abs. 1 Gesundheitsgesetz); u.a. ist die Gemeinde
zuständig für die Überwachung der Umwelt- und Wohnhygiene (Art. 6
Abs. 2 lit. e Gesundheitsgesetz). Gemäss Art. 79 KRG haben Bauten und
Anlagen den gesundheits-, feuer- und gewerbepolizeilichen Bestimmungen
sowie den Vorschriften der Arbeits-, Energie-, Gewässerschutz- und Um-
weltschutzgesetzgebung zu entsprechen (Abs. 1); sie haben den aner-
kannten Regeln der Baukunde zu genügen und dürfen weder bei der Er-
stellung noch durch ihren Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere und
Sachen gefährden (Abs. 2). Auch Art. 48 BG schreibt vor, dass Bauten und
Anlagen so auszuführen sind, dass sie die Luft und Gewässer möglichst
wenig beeinträchtigen (Abs. 1 Satz 1), und dass auf die Natur und das
Wohlbefinden der Bewohnerinnen und Bewohner Rücksicht zu nehmen ist
(Abs. 1 Satz 2). Sie sind nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu
erstellen und haben den geltenden gesundheits-, feuer- und gewerbepoli-
zeilichen Bestimmungen sowie den Vorschriften des Arbeitsrechts, der
Energie, der Gewässerschutz- und der Umweltschutzgesetzgebung zu
genügen (Art. 48 Abs. 2 BG).
8.1.
Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 so-
wie in ihrer Vernehmlassung vom 18. September 2018 beurteilt(e) die Be-
schwerdegegnerin 1 die Rüge der mangelnden Wohnhygiene als unbe-
gründet, weil die Haupträume im 1. Untergeschoss der fraglichen Wohnung
natürlich belichtet und ausreichend belüftet würden und von einer Gefähr-
dung der Gesundheit nicht die Rede sein könne.

- 29 -
Das Gericht erachtet diese Ausführungen als überzeugend. Was die Be-
schwerdeführer dagegen vorbringen, reicht nicht aus, um die ersuchte Pro-
jektvariante als unhaltbar und damit gesetzeswidrig zu taxieren. So führen
die Beschwerdeführer nicht aus, auf welcher Grundlage sie die Belichtung
und Belüftung als ungenügend erachten. Sie berufen sich auf geltende
wohnhygienische Anforderungen, ohne diese zu konkretisieren. Darüber
hinaus legen sie nicht dar, auf welcher Basis das von ihnen erwähnte an-
geblich landesübliche Verhältnis von 10 % zwischen Fenster- und Boden-
fläche massgeblich sein soll, und die Behauptung, die Sonne könne nicht
oder nur sehr beschränkt in die Wohnung gelangen und die Räume könn-
ten nur dämmerhaft wahrgenommen werden, erscheint insofern übertrie-
bene, als die Glas- bzw. Fensterflächen vor den Bereichen Essen/Wohnen
und Zimmer 1 und 2 immerhin rund 4 m breit und 2.75 m hoch sind (vgl.
Bgin1-act. 1, Plan Schnitte A-A/B-B und Grundrissplan 1. Untergeschoss).
Hinzu kommt, dass die vorgesehene Beplankung der verglasten, abge-
schrägten Decke des Lichtschachts im Bereich der Zimmer 1 und 2 nach
Anordnung der Beschwerdegegnerin 1 weggelassen werden darf. Alles in
allem kann nach Ansicht des Gerichts nicht von einer ungenügenden Be-
lichtung ausgegangen werden. Insofern kann der Beschwerdegegnerin 1
zugestimmt werden, dass die Belichtungsverhältnisse in den unteren
Wohngeschossen des dicht überbauten Dorfkerns zuweilen ebenfalls ein-
geschränkt sind, ohne dass das Wohnen dort als unzulässig angesehen
wird bzw. werden müsste.
Schliesslich ist auch die Behauptung der Beschwerdeführer, eine sinnvolle
Belüftung sei mit den Schächten nicht möglich, nicht näher begründet. Dem
hält die Beschwerdegegnerin 2 entgegen, es bestehe ein Belüftungskon-
zept, und die Beschwerdegegnerin 1 wendet überzeugend ein, dass eine
ausreichende (künstliche) Belüftung nach dem heutigen Stand der Technik

- 30 -
in jedem Raum sichergestellt werden könne, was bei Nullenergiehäusern
die Regel sei.
8.2.
Nach dem Gesagten ist die Rüge der mangelnden Wohnhygiene nicht zu
hören. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli
2018 ist in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
9.
Das kantonale Recht schreibt den Gemeinden vor, dass die im Baugesetz
enthaltenen Zonenvorschriften den Zonenzweck, die zulässige Art der Nut-
zung und für die Bauzonen die zusätzliche Regelbauweise zu enthalten
haben (Art. 24 Abs. 3 KRG).
9.1.1.
Das Mass der Nutzung wird durch Gebäudeabmessungen und Nutzungs-
ziffern bestimmt (Art. 25 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei auf letztere
verzichtet werden kann, wenn das Mass der Nutzung durch Gebäudeab-
messungen oder andere planerische Massnahmen hinreichend bestimmt
ist (vgl. Art. 25 Abs. 3 KRG). Sofern also Ausnützungsziffern überhaupt er-
lassen werden, findet sich deren Definition in Art. 37a KRVO (Art. 37
Abs. 2 Satz 1 KRVO). Gemäss Art. 37a Abs. 1 KRVO gilt als Ausnützungs-
ziffer (nachfolgend AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren
Geschossfläche (aGF) und der anrechenbaren Grundstückfläche (aGSF)
(vgl. auf kommunaler Ebene Art. 87 Abs. 1 BG mit den entsprechenden
Bezeichnungen Bruttogeschossfläche und Landfläche). Art. 37a Abs. 3
KRVO zählt Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen, Verkehrsflächen und
Konstruktionsflächen, soweit sie Räume oder Raumteile betreffen, die
mehr als 1.60 m über das massgebende oder tiefer gelegte Terrain hin-
ausragen, zu den anrechenbaren Geschossflächen. Nicht angerechnet
werden alle Flächen unter 1.60 m lichter Höhe, Funktionsflächen und Ne-
bennutzflächen (Art. 37a Abs. 4 KRVO).

- 31 -
9.1.2.
Auf Gemeindeebene bestimmt Art. 87 Abs. 2 BG, dass für die Berechnung
der AZ die oberirdischen Geschossflächen grundsätzlich angerechnet wer-
den. In den Untergeschossen werden Raumteile, deren Decken unterkant
an einer Fassade 70 cm oder mehr über den gewachsenen oder abgetra-
genen Boden hinausragen, zur Ermittlung der Bruttogeschossfläche ange-
rechnet (Art. 87 Abs. 3 Satz 1 BG). In jedem Fall angerechnet werden je-
doch gemäss Art. 87 Abs. 3 Satz 2 BG Raumteilflächen mit einer Tiefe, die
der doppelten Raumhöhe entspricht, es sei denn, die effektive Raumtiefe
betrage weniger als die doppelte Raumhöhe; diesfalls ist die effektive
Raumtiefe massgebend (vgl. auch die entsprechende Erläuterungs-Skiz-
zen im Anhang des BG). Art. 87 Abs. 6 BG definiert schliesslich, welche
Raumteile bei der anrechenbaren BGF nicht zu berücksichtigen sind.
9.1.3.
Gemäss Art. 86 Abs. 4 BG (Zonenschema) darf in der Villenzone, mithin
auch in der Villenzone G._____, in der sich die Parzelle der Beschwerde-
gegnerin 2 befindet, eine AZ von 0.2 nicht überschritten werden. Bezogen
auf das vorliegende Bauprojekt auf Parzelle 1868 resultiert bei einer mass-
geblichen Landfläche von 1'337.00 m2 eine maximal zulässige BGF von
267.40 m2 (vgl. auch BGF-Berechnung der Beschwerdegegnerin 2, Bgin 1-
act. 1). Die bereits rechtskräftig bewilligte Zweitwohnung nimmt eine BGF
von 230.82 m2 in Anspruch, womit für die geplante Erstwohnung eine BGF-
Reserve von 36.58 m2 verbleibt.
9.2.
Die Beschwerdeführer rügen einerseits eine Umgehung von Art. 87 BG,
weil mit der verbleibenden Ausnützungsreserve von 23.7 m2 BGF eine 3.5-
Zimmer-Wohnung mit 145.7 m2 BGF realisiert werde, was ihres Erachtens
zu einer massiven Übernutzung der Parzelle führt. Andererseits kritisieren
sie die seitens der Beschwerdegegnerin 1 vorgenommene AZ-Berech-
nung. Auf diese Fragen ist im Nachfolgenden einzugehen. Wie bereits dar-
gelegt und wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht ausführt, ist dabei zu

- 32 -
berücksichtigen, dass der Gemeinde bei der Auslegung und Anwendung
ihres Baugesetzes, soweit es sich wie hier um Fragen handelt, die im kan-
tonalen Gesetz nicht abschliessend geregelt sind, ein grosser Beurtei-
lungs- und Ermessensspielraum zukommt (vgl. Erwägung 3; BGE 128 I 3
E.2b, BGE 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Verwaltungsgerichts R 14 98 vom
10. Februar 2015 E.3a, R 11 109 vom 27. März 2012 E.1 und R 11 7 vom
21. Juni 2011 E.2.a).
9.2.1.
Die Beschwerdegegnerin 2 berechnete in ihrem Projektänderungsgesuch
(Bgin 1-act. 1) ein in Anspruch genommenes BGF-Gesamttotal von
254.52 m2 (Erst- und Zweitwohnung) bei einer total möglichen BGF von
267.40 m2 und somit eine BGF-Reserve von 12.88 m2. Dabei nahm sie für
die Erstwohnung im 1. Untergeschoss eine BGF von 23.70 m2 an, indem
sie in ihrer Berechnung den dem Bereich Essen/Wohnen vorgelagerten
Lichtschacht berücksichtigte, den dem Bereich der Zimmer 1 und 2 vorge-
lagerten Lichtschacht jedoch nicht.
Die Beschwerdegegnerin 1 korrigierte diese Berechnung im angefochte-
nen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 dahingehend,
dass sie den Lichtschacht im Bereich der Zimmer 1 und 2 mit 12 m2 BGF
dazurechnete, womit die gesamte zulässige BGF konsumiert wurde, mithin
eine BGF-Reserve von 0 m2 resultierte. In ihrer Vernehmlassung vom 18.
September 2018 hat die Beschwerdegegnerin 1, auf entsprechende Rüge
der Beschwerdeführer hin, die Berechnung hinsichtlich der Raumhöhe im
Bereich Wohnen/Essen angepasst. Diese betrage 2.60 m anstatt 2.75 m,
die doppelte Raumhöhe somit 5.20 m (anstatt 5 m wie in den Plänen zur
BGF-Berechnung der Beschwerdegegnerin 2 eingezeichnet bzw. anstatt
5.5 m wie die Beschwerdeführer behaupteten), was aber letztlich, so führt
die Beschwerdegegnerin 1 weiter aus, an der Berechnung der BGF für die-
sen Bereich (24 m2 Lichtschacht im Bereich Wohnen/Essen) und, ange-

- 33 -
sichts der korrekten Berechnung im Bereich der Zimmer 1 und 2 (12 m2
Lichtschacht), an der Tatsache, dass die zulässige AZ eingehalten sei,
nichts ändere.
9.2.2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die fragliche zweite Woh-
nung einfach unter den Boden in das Untergeschoss geschoben werde,
weil gemäss BG nur oberirdische Räume als anrechenbare BGF gelten
würden. Unterirdische Geschossflächen seien aber nur deshalb von der
BGF ausgenommen, weil in der Regel keine übermässige Nutzung der Un-
tergeschosse zu erwarten sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall, solle doch
im fraglichen Untergeschoss eine selbständige Wohnung realisiert wer-
den.
Wenn die Beschwerdeführer rügen, Untergeschosse seien von der BGF
ausgenommen, so trifft dies zu und ist nach kantonalem Recht zulässig,
sofern die entsprechenden Raumteile nicht nach aussen in Erscheinung
treten. Damit dürfte dem Umstand ausreichend Rechnung getragen sein,
dass Wohn- und Arbeitsräume in aller Regel nicht unterirdisch, ohne natür-
liche Belichtung gebaut werden, sondern wenn schon, dann z.B. als Halb-
geschoss oder im Zusammenhang mit an Hanglage erstellten und nur auf
der Vorderseite belichteten Räumlichkeiten. Dementsprechend sehen das
kantonale wie das kommunale Recht vor, dass Raumteile, die in einem
bestimmten Mass über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain her-
ausragen, ganz oder zumindest teilweise anzurechnen sind (Art. 37a
Abs. 3 KRVO, Art. 87 Abs. 3 BG). Dass diese lediglich teilweise Anrech-
nung von Untergeschossen, gerade an Hanglagen – selbst bei Hauptnutz-
flächen, – nicht aussergewöhnlich ist, erscheint plausibel, wie sowohl die
Beschwerdegegnerin 1 als auch die Beschwerdegegnerin 2 ausführen;
ähnliche Regelungen (lediglich teilweise Anrechnung von Untergeschos-
sen) sind im Übrigen auch in den Baugesetzen anderer Gemeinden zu

- 34 -
finden (z.B. Art. 61 Abs. 5 BG W._____, Art. 19 Abs. 3 BG L._____ i.E.,
Art. 11 Abs. 3 BG X._____, Art. 14 Abs. 2 BG Y._____). So hat die Be-
schwerdegegnerin 1 bei ihrer AZ-Berechnung immerhin beide Licht-
schächte zur BGF gezählt, obwohl sie sich, wie sie in ihrer Vernehmlas-
sung vom 18. September 2018 ausführt, die Frage stellte, ob der unbe-
heizte und nicht zum Wohnen geeignete "Wintergarten" im Bereich der
Zimmer 1 und 2 überhaupt zur BGF gezählt werden müsse. Die Bau-
behörde wollte es, so die Beschwerdegegnerin 1, mangels näherer Um-
schreibung im BG nicht darauf ankommen lassen, weshalb sie den Licht-
schacht bei der AZ-Berechnung dazuzählte. Dies erscheint korrekt ange-
sichts des Umstands, dass gemäss Art. 87 Abs. 6 BG lediglich nicht abge-
schlossene Raumteile wie z.B. überdeckte offene Dachterrassen oder of-
fene ein- und vorspringende Balkone von der Anrechnung an die Brutto-
geschossfläche ausgenommen sind, nicht jedoch geschlossene; so sind
denn z.B. Wintergärten bei den Ausnahmen in Art. 87 Abs. 6 BG im Ge-
gensatz zu Baugesetzen anderer Gemeinden (z.B. Art. 19 Abs. 5 BG
L._____ i.E., Art. 61 Abs. 5 BG P._____, Art. 14 Abs. 3 BG Y._____,
Art. 53 Abs. 5 BG N._____) nicht aufgeführt.
Zutreffend ist die Feststellung der Beschwerdeführer, dass vorliegend auf-
grund der gestützt auf das BG erfolgten Berechnungsweise mit der ver-
bleibenden BGF von 23.7 m2 – recte: 36.58 m2 – der Einbau einer Woh-
nung mit zwei Zimmern und insgesamt 145.7 m2 BGF möglich wird. Die
Beschwerdeführer befürchten mit der allfälligen Erstellung dieser zusätzli-
chen Wohnung eine Übernutzung der fraglichen Parzelle; sie legen jedoch
nicht dar, worin sich diese Übernutzung im Konkreten manifestiere. Dies
ist denn auch nicht ersichtlich. Immerhin ist der Bau der fraglichen Villa
rechtskräftig bewilligt und gemäss der erteilten Baubewilligung dürfen im
1. Untergeschoss bereits jetzt Räumlichkeiten mit denselben Ausmassen
wie die geplante Erstwohnung gebaut werden. Dort, wo die Hauswartwoh-

- 35 -
nung erstellt werden soll, sind bis anhin Lager- und Kellerräume projektiert.
Die Nutzung des fraglichen Grundstücks dürfte sich folglich mit der allfälli-
gen Bewilligung der 5. Projektvariante insofern ändern, als künftig ein/e
Hauswart/in, somit eine bis zwei weitere Personen dort leben würden, was
gemäss Art. 81 BG in der Villenzone auch explizit zulässig ist (zwei Herd-
stellen). Damit kann aber, auch in einem Villengebiet, nicht von einer über-
mässigen Nutzung gesprochen werden. Das Gericht erkennt darin auch
kein Indiz für eine Umgehung von Art. 87 BG.
9.2.3.
Der eine der beiden fraglichen Lichtschächte, welche die Erstwohnung im
Untergeschoss belichten sollen, ist ohne Trennwand bzw. Fenstertüren
und im entsprechenden Dämmungsperimeter einbezogen dem Bereich
Wohnen/Essen, der andere mit verglaster Abtrennung (inkl. Dämmung)
den Zimmern 1 und 2 vorgelagert (vgl. entsprechender Grundrissplan in
der BGF-Berechnung der Beschwerdegegnerin 2, Bgin 1-act. 1).
9.2.3.1. Im Bereich Wohnen/Essen beträgt die Raumhöhe, wie die Beschwerde-
gegnerin 1 zu Recht darlegt, 2.60 m (vgl. Bgin 1-act. 1, Längsschnitt B-B,
Schnitt Fenster Wohnen/Essen), d.h. weder 2.75 m, wie die Beschwerde-
führer geltend machen, noch 2.5 m wie der BGF-Berechnung der Be-
schwerdegegnerin 2 (Bgin 1-act. 1, BGF-Berechnung, Plan 1. Unterge-
schoss) zu entnehmen ist. Die Raumhöhe des diesbezüglichen Licht-
schachts beläuft sich hingegen (im Gegensatz zum Innenraum) von
2.60 m ansteigend auf 2.75 m. Die effektive Raumtiefe des Bereichs Es-
sen/Wohnen übersteigt die doppelte Raumhöhe von 5.20 m (2 x 2.60 m).
Folglich berechnet sich die BGF aufgrund der doppelten Raumhöhe und
der Raumbreite, die im Bereich des Lichtschachts rund 3.9 m beträgt und
sich im Bereich Essen/Wohnen von rund 3.9 m auf 6 m erweitert (Bgin 1-
act. 1, Plan Grundriss 1. Untergeschoss). Wenn gemäss dem der BGF-
Berechnung der Beschwerdegegnerin 2 (Bgin 1-act. 1) beigelegten

- 36 -
Grundrissplan bei angenommener Raumhöhe von 5.00 m eine BGF-Ge-
samtfläche von 23.70 m2 resultiert, entspricht dies einer durchschnittlichen
Raumbreite von 4.74 m (23.70 m2 : 5.00 m), womit bei einer Raumhöhe
von 5.20 m eine BGF von rund 25 m2 (4.74 m x 5.20 m = 24.65 m2 + ge-
ringfügige Zunahme der Raumbreite im Bereich der zusätzlichen 20 cm
Raumhöhe bzw. -tiefe) resultieren muss (vgl. zur Rundung Erwägung
9.2.3.2).
9.2.3.2. Die Beschwerdeführer rügen ferner, dass die BGF der Zimmer 1 und 2,
denen der zweite Lichtschacht vorgelagert ist, bei der AZ-Berechnung
nicht mitberücksichtigt wurde. Mit dem Kriterium der Begehbarkeit bzw.
Nichtbegehbarkeit des vorgelagerten Lichtschachts treffe die Beschwerde-
gegnerin 1 eine unzulässige Unterscheidung. Wie bereits erwähnt, bezog
die Beschwerdegegnerin 2 den Lichtschacht im Bereich der Zimmer 1
und 2 ursprünglich nicht in ihre BGF-Berechnung ein, während die Be-
schwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid diesen unbeheizten und
nicht zum Wohnen geeigneten Lichtschacht ohne die beiden dahinterlie-
genden Zimmer anrechnete und zwar im Umfang der effektiven Raumtiefe
des Lichtschachts (2.74 m), womit eine BGF von 12.30 m2 resultierte
(2.74 m x 4.49 m [Raumbreite inkl. Aussenwände]) (die Raumtiefe ist klei-
ner als die doppelte Raumhöhe, die ansteigt von 2.60 m bis 2.75 m und
somit zwischen 5.20 m und 5.50 m beträgt]). In diesem Zusammenhang
hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, dass im Gegenzug die geplante Be-
plankung unter der verglasten, abgeschrägten Decke des Lichtschachts
weggelassen werden dürfe, was zu einer viel besseren Belichtung der bei-
den Zimmer führe.
Angesichts des grossen Ermessensspielraums, welcher der Beschwerde-
gegnerin 1 bei der Auslegung des kommunalen Baurechts zukommt (vgl.
Erwägungen 3 und 9.2), erweisen sich die Überlegungen der Beschwer-

- 37 -
degegnerin 1 nicht als unhaltbar. Der Lichtschacht im Bereich der Zimmer
1 und 2 ist nicht beheizt, räumlich abgetrennt und damit eigenständig.
Wenn die Beschwerdegegnerin 1 diesbezüglich ausführt, dass man sich
überlegt habe, die fragliche Fläche bei der Berechnung der BGF, weil nicht
beheizt und nicht zum Wohnen geeignet, gar nicht anzurechnen, dies im
Zweifel aber trotzdem tat, kam sie den Beschwerdeführern mit dieser
strengeren Beurteilung entgegen. Im Endeffekt führte dies allerdings nicht
zu einer anderen Beurteilung, weil die erforderliche AZ auch bei Hinzu-
rechnung dieses Bereichs als eingehalten angesehen wurde. Dem kann
nach Ansicht des Gerichts beigepflichtet werden, allerdings mit folgender
Präzisierung: Die BGF-Reserve beträgt nämlich gemäss der BGF-Berech-
nung der Beschwerdegegnerin 2 (Bgin 1-act. 1) 36.58 m2, beansprucht
wird vorliegend eine BGF von 37.30 m2 (rund 25 m2 + 12.30 m2), was eine
Differenz bzw. Überschreitung der BGF um 0.72 m2 ausmacht und eine AZ
von 0.2278 ergibt. Das Gericht ist der Ansicht, dass eine solch geringfügige
Abweichung (nämlich 0.0278) von der zulässigen AZ von 0.2 für die unter-
irdisch liegende Erstwohnung nicht ins Gewicht fallen kann. Nach verwal-
tungsgerichtlicher Rechtsprechung muss der Baubehörde nämlich das
Auf- und Abrunden auf sinnvolle und in der Praxis auch überprüfbare Zah-
lenwerte unbenommen bleiben, hier somit das Abrunden auf die zulässige
AZ von 0.2 (vgl. auch Urteil R 03 79 vom 28. Oktober 2003 E.3a). Unter
den dargelegten Umständen und entgegen den Ausführungen der Be-
schwerdeführer kann (noch) nicht von einem unzulässigen Zurechtbiegen
der Ausnützungsberechnung zum Zwecke der Bewilligung der Projektän-
derung gesprochen werden.
9.2.4.
Nach dem Gesagten vermag das Gericht in der konkreten Anwendung von
Art. 87 BG keine Umgehungsabsicht zu erkennen, weshalb der entspre-
chende, nicht präzisierte Einwand der Beschwerdeführer, die "Hinzurech-
nung der entsprechenden Flächen" zur BGF führe dazu, dass die maximal

- 38 -
zulässige AZ weit überschritten sei, nicht zu hören ist. Vielmehr kann fest-
gehalten werden, dass die gestützt auf den Ermessensspielraum der Be-
schwerdegegnerin 1 erfolgte Auslegung von Art. 87 BG bzw. die entspre-
chende Berechnungsweise nicht zu beanstanden ist, womit die zulässige
Ausnützung von 0.2 in der Villenzone bei einer resultierenden BGF-Re-
serve von 0 m2 nicht überschritten ist. Der Vorwurf der Übernutzung der
fraglichen Bauparzelle erweist sich damit als unbegründet und der ange-
fochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 ist in die-
sem Punkt zu schützen.
10.
Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Beschwer-
degegnerin 1 mit Erlass des angefochtenen Bau- und Einspracheent-
scheids vom 23./26. Juli 2018 ihrer Abklärungspflicht im Zusammenhang
mit der Frage nach einer allfälligen Umgehung des ZWG nicht genügend
nachgekommen ist. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen, der ange-
fochtene Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegen-
heit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Beschwerde-
gegnerin 1 zurückzuweisen.
11.
Damit bleibt die Kostenfrage zu prüfen. Zu beachten ist dabei, dass das
Bundesgericht im Urteil 1C_547/2019 vom 16. April 2020 das Verwaltungs-
gericht anwies, auch "über die Kosten- und Entschädigungsfolgen im vor-
instanzlichen Verfahren" zu entscheiden (E.4).
11.1.
Gemäss Art. 96 Abs. 2 KRG (in der seit 1. April 2019 gültigen rechtspre-
chungskonformen Fassung; vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts R 20
43 vom 1. September 2020 E.2 m.w.H. sowie BGE 143 II 467) überbinden
die Gemeinden die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergebenden
Kosten den Einsprechenden nur, wenn die Einsprache offensichtlich un-
zulässig oder offensichtlich unbegründet ist (Satz 2). Diesfalls können die

- 39 -
Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer angemessenen ausseramt-
lichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet werden (Art. 96
Abs. 2 Satz 3 KRG).
11.1.1.
Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018,
mit der die Einsprache abgewiesen wurde, auferlegte die Beschwerdegeg-
nerin 1 den unterliegenden Einsprechern mit Hinweis auf die neueste bun-
desgerichtliche Rechtsprechung (vgl. dazu Erwägung 11.1) weder Verfah-
renskosten noch eine Parteientschädigung. Die Baubewilligungsgebühren
hingegen wurden der Bauherrschaft und hiesigen Beschwerdegegnerin 2
überbunden.
11.1.2.
Das vorliegende Urteil, mit dem die Beschwerde gutgeheissen wird, lässt
den Ausgang des kommunalen Verfahrens offen. Die Beschwerdegegne-
rin 1 wird im neu zu ergehenden Bau- und Einspracheentscheid die Kosten
aufgrund des dannzumaligen Verfahrensausgangs festzulegen haben. In
diesem Zusammenhang kann jedoch zumindest festgehalten werden, dass
die diesbezüglichen Überlegungen der Beschwerdegegnerin 1 im ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheid (vgl. Erwägung 11.1.1) zutref-
fend sind.
11.2.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts Anderes
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr
beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).

- 40 -
11.2.1. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 4'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unter-
liegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur Hälfte und unter solida-
rischer Haftbarkeit (vgl. Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG), auferlegt.
11.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
11.3.1. Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerde-
verfahrens entsprechend zu Gunsten der obsiegenden Beschwerdeführer
und zu Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zuge-
sprochen.
11.3.2. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer legte mit seiner Beschwerde
vom 29. August 2018 zwei Honorarvereinbarungen vom 15. und vom
18. August 2018 (Bf-act. 2 und 3), in denen ein Stundentarif von Fr. 280.--
aufgeführt ist, sowie mit Schreiben vom 17. Dezember 2018 die Zwischen-
abrechnungen vom 4. Oktober 2018 über Fr. 4'106.20 (Honoraraufwand
von Juli bis September 2018 von Fr. 3'701.60 [13.22 h à Fr. 280.--], Ausla-
genpauschale von Fr. 111.05 [3 %] und MWST von Fr. 293.55 [7.7 %]) und
vom 17. Dezember 2018 über Fr. 5'307.90 (Honoraraufwand von Oktober
bis Dezember 2018 von Fr. 2'531.20 [9.04 h à Fr. 280.--], Auslagenpau-
schale von Fr. 75.95 [3 %], MWST von Fr. 200.75 [7.7 %] und Interessen-

- 41 -
wertzuschlag von Fr. 2'500.--) ins Recht; die Gesamthonorarforderung
beläuft sich auf Fr. 9'414.10.
Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September
2017, vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober
2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom
18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die Verordnung über die Be-
messung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Hono-
rarverordnung [HV; BR 310.250]) dahin, dass bei Einreichen einer Honora-
rvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, so-
fern er den Ansatz von Fr. 270.-- nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall,
wird er auf Fr. 270.-- herabgesetzt. Wird keine Honorarvereinbarung einge-
reicht, beträgt der Stundenansatz höchstens Fr. 240.-- (vgl. Praxisände-
rung vom 5. September 2017). Angesichts dieser Praxis ist die Honorar-
rechnung des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer anzupassen, indem
nicht ein Stundenansatz von Fr. 280.--, sondern ein solcher von Fr. 270.--
zur Anwendung gelangt. Dies ergibt ein Zwischentotal von Fr. 3'959.60 für
die Honorarrechnung vom 4. Oktober 2018 (Honoraraufwand von
Fr. 3'569.40 für 13.22 h à Fr. 270.--, Auslagenpauschale von Fr. 107.10
[3 %] und MWST-Zuschlag von Fr. 283.10 [7.7 %]) sowie ein Zwischentotal
von Fr. 5'207.60 für die Honorarrechnung vom 17. Dezember 2018 (Hono-
raraufwand von Fr. 2'440.80 für 9.04 h à Fr. 270.--, Auslagenpauschale von
Fr. 73.20 [3 %], MWST-Zuschlag von Fr. 193.60 [7.7 %] und Interessen-
wertzuschlag von Fr. 2'500.--), womit ein Gesamthonorar von Fr. 9'167.20
resultiert.
Was den geltend gemachten Interessenwertzuschlag von Fr. 2'500.-- be-
trifft, so steht den Beschwerdeführern ein solcher nach ständiger Praxis
des Bundes- und des Verwaltungsgerichts nicht zu, weil öffentlich-rechtli-
che Streitigkeiten im Bereich des Bau- und Umweltrechts nicht als vermö-

- 42 -
gensrechtliche Streitigkeiten qualifiziert werden und weil deshalb in diesen
Fällen kein Interessenwertzuschlag zugesprochen wird (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1C_338/2007 vom 24. April 2008 E.5; Urteile des Verwaltungs-
gerichts R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.2, R 16 67 vom 22. Juni
2017 E.13b, R 10 67 vom 1. Februar 2011 E.4 und R 09 100 vom 12. Ok-
tober 2010 E.5). Der Interessenwertzuschlag von Fr. 2'500.-- ist damit von
der Gesamthonorarforderung abzuziehen, womit ein zulässiger Betrag für
die Parteientschädigung von Fr. 6'667.20 (Fr. 9'167.20 - Fr. 2'500.--) resul-
tiert.
Angesichts des Umstands, dass dem Rechtsvertreter der Beschwerdefüh-
rer nach Ergehen des Urteils des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom
16. April 2020 kein zusätzlicher Aufwand entstanden ist, erachtet das Ge-
richt die bereinigte Honorarforderung von Fr. 6'667.20 als den gesamten
Umständen sowie dem Umfang (mehrere Rechtsschriftenwechsel) und der
Schwierigkeit der Angelegenheit angemessen. Dem Ausgang des Verfah-
rens entsprechend werden die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 verpflich-
tet, die Beschwerdeführer aussergerichtlich, je zur Hälfte, mit total
Fr. 6'667.20 zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Bau- und Einspra-
cheentscheid vom 23./26. Juli 2018 wird aufgehoben und die Angelegen-
heit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde
C._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--

- 43 -
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
924.--
zusammen
Fr.
4'924.--
gehen, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten von
A._____ und B._____ einerseits und der Gemeinde C._____ andererseits.
3.
A._____ und B._____ einerseits und die Gemeinde C._____ andererseits
haben E._____, je zur Hälfte, mit Fr. 6'667.20 aussergerichtlich zu entschä-
digen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]