gr_gerichte · VR3 2023 45 · 2025-09-25 · de
Unfallversicherung

Ortsplanungsrevision | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 25. September 2025
mitgeteilt am 1. Oktober 2025
Referenz
VR3 23 45
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat, Schmid Christoffel, von Salis und Righetti
Parolini, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
B._____
Beschwerdeführerin
C._____
Beschwerdeführerin
D._____
Beschwerdeführerin
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg,
gegen
Gemeinde Churwalden
Hauptstrasse 101, 7075 Churwalden
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
und

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Regierung des Kantons Graubünden
Graues Haus, Reichsgasse 35, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden
Gegenstand
Teilrevision Ortsplanung "E._____, F._____"

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Sachverhalt
A.
A._____ und B._____ sind Eigentümer der Parzelle Z.1._____, C._____ und
D._____ Eigentümerinnen der Parzelle Z.2._____, beide in der Gemeinde
Churwalden, Fraktion F._____. Auf der benachbarten Parzelle Z.3._____ mit einer
Fläche von 8'632 m2 steht das E._____, das seit Jahrzehnten von der Familie
G._____ geführt wird. Eigentümerin des Hotels ist die E._____ AG, deren
Alleinaktionär G.A._____ ist. Die Parzelle Z.3._____ befindet sich im Gebiet
"H._____" und gemäss geltendem Zonenplan teilweise in der Wohnzone W2 und in
der Wohnzone W3, zudem wird sie teilweise von einer Archäologiezone sowie einer
Wintersportzone überlagert.
B.
Die E._____ AG beabsichtigt angesichts der fehlenden Nachfolge innerhalb
der Familie G._____ und im Hinblick auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche
Weiterführung der bestehenden Hotelanlage, den bestehenden traditionellen
Hotelbetrieb im Gebiet "H._____" mit einem Neubau mit Gästezimmern zu
erweitern. Gleichzeitig sollen Neubauten mit touristisch bewirtschafteten
Wohnungen
sowie
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung
des
Beherbergungsbetriebs
und
eine
unterirdische
Parkierungsanlage erstellt sowie die Dépendance auf der anderen Strassenseite
(Parzelle
Z.4._____)
umgebaut
werden.
Um
die
raumplanerischen
Voraussetzungen für die Erweiterung des E._____ zu einem Hotel-Resort,
bestehend aus sieben einzelnen, drei- und viergeschossigen neuen Baukörpern zu
schaffen, hat die Gemeinde auf der Basis eines Konzepts bzw. Richtprojekts für das
Hotel-Resort eine Teilrevision der Ortsplanung eingeleitet und im Dezember 2018
über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone erlassen, die mehrmals
verlängert wurde. Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (nachfolgend: ARE)
verfasste im Dezember 2019 einen Vorprüfungsbericht. Nach zweimaliger
Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im Oktober/November 2020 fand am
11. Mai 2021 die Gemeindeversammlung statt, an der die Stimmberechtigen die
Teilrevision der Ortsplanung und insbesondere die Umzonung der fraglichen
Parzelle in die neu geschaffene "Hotelzone C" beschlossen, sowie als
Planungsmittel die Teilrevision des Baugesetzes (Art. 16 und Art. 34b), den
Zonenplan 1:1000 E._____, F._____, den Generellen Gestaltungsplan 1:1000
E._____, F._____, die Vorschriften zum Generellen Gestaltungsplan, E._____,
F._____, und den Generellen Erschliessungsplan 1:1000 E._____, F._____,
verabschiedeten.
C.
Die Beschwerdeauflage erfolgte vom 28. Mai 2021 bis zum 28. Juni 2021
(vgl. eKAB-Nr. T._____). Gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gingen in

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der Folge vier Planungsbeschwerden ein, u.a. auch diejenige von A._____ und
B._____ sowie C._____ und D._____, datiert vom 28. Juni 2021.
D.
Der Gemeindevorstand Churwalden ersuchte die Regierung des Kantons
Graubünden mit Schreiben vom 14. Juni 2021 um Genehmigung der
Revisionsvorlage. Sie reichte dazu die beschlossenen Planungsmittel, die
eingegangenen Planungsbeschwerden sowie folgende Unterlagen ein:
–
Planungs- und Mitwirkungsbericht, Teilrevision Ortsplanung E._____,
F._____, (PMB) vom Mai 2021
–
Kommunales Räumliches Leitbild (KRL) vom 21. November 2019
–
Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG für
Projektentwicklungen und Architektur vom 20. September 2020
–
"Erläuterungsbericht E._____ F._____/Erschliessung und Verkehr" der
J._____ AG vom 26. Januar 2021
–
Entwurf
"Lärmschutznachweis
für
Strassenlärm,
Tiefgaragen-
und
Parkplatzlärm, Industrie und Gewerbelärm" der K._____ AG vom 3. Februar
2020
–
"Verkürzter
Businessplan,
E._____
F._____
Lenzerheide"
vom
22. September 2020
–
Bericht "E._____ F._____, Beurteilung des Nachfragepotenzials" der
L._____ AG vom 10. Februar 2021
–
"Konformitätsgutachten Zweitwohnungsgesetz (ZWG) Artikel 8 Absatz 1,
Park-Hotel E._____, F._____" der Schweizerischen Gesellschaft für
Hotelkredit (SGH) vom 1. Oktober 2020.
E.
Die Regierung des Kantons Graubünden erliess am 25. April 2023 sowohl
den Entscheid betreffend die Genehmigung der Ortsplanungs-Teilrevision
"E._____,
F._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023;
nachfolgend:
Genehmigungsentscheid)
als
auch
den
Entscheid
betreffend
die
Planungsbeschwerde von A._____ und B._____ sowie C._____ und D._____
(PB 15/21; Protokoll Nr. 349/2023; nachfolgend: Beschwerdeentscheid). Sie
genehmigte die besagte Ortsplanungs-Teilrevision im Sinne der Erwägungen und
wies die Planungsbeschwerde ab, soweit sie darauf eintreten konnte.
F.
Gegen beide Entscheide erhoben A._____, B._____, C._____ und D._____
(nachfolgend: Beschwerdeführende) am 25. Mai 2023 Beschwerde beim damaligen
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit dem 1. Januar 2025
Obergericht). Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

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1.
Der angefochtene Genehmigungsbeschluss vom 25. April 2023 sowie der
angefochtene Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 seien aufzuheben.
Den entsprechenden Planungsmitteln (Teilrevision Baugesetz, Vorschriften
zum Generellen Gestaltungsplan, Zonenplan, Genereller Gestaltungsplan,
Genereller Erschliessungsplan) sei die Genehmigung zu verweigern.
2.
Eventualiter sei die Nichtigkeit des Gemeindeversammlungsbeschlusses
vom 11. Mai 2021 betreffend die Teilrevision der Ortsplanung "Hotelresort
E._____, F._____" sowie des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses
und des angefochtenen Beschwerdeentscheids festzustellen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.
In formeller Hinsicht beantragten die Beschwerdeführenden die Durchführung eines
Augenscheins.
Zudem
machten
sie
die
Nichtigkeit
des
Gemeindeversammlungsbeschlusses sowie eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs seitens der Regierung geltend, weil sich diese in mehrfacher Hinsicht nicht
mit ihren Argumenten auseinandergesetzt habe. Darüber hinaus rügten sie in
materieller Hinsicht eine Übernutzung der Parzelle Z.3._____ und einen
mangelnden Ortsbildschutz. Auch habe die vorliegende Planung angesichts der viel
zu grossen Bauzonen in der Gemeinde eine negative Wirkung für die folgende
Gesamtrevision der Ortsplanung, weshalb sie nicht hätte vorgezogen werden
dürfen. Zudem fehlten der Nachweis für den Bedarf nach einem grossen Hotel-
Resort und für dessen nachhaltige Wirtschaftlichkeit sowie die überkommunale
Abstimmung. Schliesslich kritisierten die Beschwerdeführenden auch eine
ungenügende Erschliessung.
G.
Mit Vernehmlassung vom 16. Juni 2023 nahm die Regierung des Kantons
Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales
(nachfolgend Regierung), Stellung mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Sie bestritt die Ausführungen der Beschwerdeführenden und verwies
im Wesentlichen auf ihre Erwägungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid. In
diesen habe sie sich eingehend mit der Nutzungsplanung "E._____, F._____" und
den dagegen vorgebrachten Rügen auseinandergesetzt. Im Zusammenhang mit
der Kritik an den zulässigen Höhen im Baufeld "B" führte sie ergänzend aus, dass
die Gemeinde im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der
aktuellen Wohnzone 2 am M._____ (Parzellen Z.5._____, Z.6._____, Z.7._____
und Z.1._____) in eine Wohnzone 3 vorsehe, weshalb der Übergang zwischen
dieser Zone und der neuen Hotelzone in Bezug auf die zulässige Gebäudehöhe
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht als krass bezeichnet

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werden könne. Im Übrigen reichte die Regierung die Akten des vorinstanzlichen
Verfahrens ein.
H.
Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 nahm die Gemeinde Churwalden
(nachfolgend: Gemeinde) zur Beschwerde Stellung, ebenfalls mit dem Antrag auf
deren kosten- und entschädigungsfällige Abweisung. Sie bestritt eine angeblich
unvollständige
Aktenauflage
und
Nichtigkeit
des
Gemeindeversammlungsbeschlusses sowie die von den Beschwerdeführenden
behauptete Verletzung des rechtlichen Gehörs. Zudem verneinte sie eine
Übernutzung der Parzelle sowie eine Verletzung des Ortsbildschutzes und
erachtete die vorgezogene Sondernutzungsplanung als zulässig. Auch bestritt sie
einen Verstoss gegen die kantonale Richtplanung und den angeblich fehlenden
Bedarf des Resorts. Sie führte aus, die Wirtschaftlichkeit des Projekts sei
ausgewiesen, es liege kein Verstoss gegen das ZWG vor. Eine Pflicht zur
überkommunalen Abstimmung bestehe nicht und auch die Erschliessung in Bezug
auf den Winterwanderweg und den M._____ sei genügend sichergestellt.
I.
Mit
Schreiben
vom
29. September
2023
verzichteten
die
Beschwerdeführenden auf die Einreichung einer Replik.
J.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die
angefochtenen Entscheide der Regierung sowie die weiteren Akten wird, sofern
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Genehmigungsentscheid
betreffend
die
Ortsplanungs-Teilrevision
"E._____,
F._____"
(Protokoll
Nr. 347/2023) und den entsprechenden Beschwerdeentscheid (PB 15/21; Protokoll
Nr. 349/2023) der Regierung des Kantons Graubünden, beide datiert vom 25. April
2023 (act. B.1 und 2 / act. D.5 und 7). Mit diesen hat die Regierung die
Ortsplanungs-Teilrevision
genehmigt
und
die
Planungsbeschwerde
der
Beschwerdeführenden vom 28. Juni 2021 (act. D.1) abgewiesen, mit der diese die
Nichtgenehmigung der Teilrevision der Ortsplanung E._____, F._____, und
eventualiter
die
Feststellung
der
Nichtigkeit
des
Gemeindeversammlungsbeschlusses beantragt hatten.
1.2.
Gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG (BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG
(BR 370.100) können Entscheide der Regierung (…) über die Genehmigung von
kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden mit Beschwerde

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an das Obergericht, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am
1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
weitergezogen werden. Da es sich bei den angefochtenen Entscheiden um solche
über die Teilrevision der Ortsplanung und über eine Planungsbeschwerde handelt,
ist das angerufene Gericht zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich
und sachlich zuständig. Das Obergericht entscheidet gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a
VRG in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung,
womit das vorliegende, in Fünferbesetzung ergehende Urteil auch hinsichtlich der
funktionellen Zuständigkeit die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.
1.3.
Zur Beschwerde berechtigt ist, wer vor der Vorinstanz am Verfahren
teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den
angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG und
Art. 89 BGG; vgl. dazu statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 1.2 m.w.H. [bestätigt durch das
Bundesgericht mit Urteil 1C_360/2024 vom 25. Juni 2025]).
Die Beschwerdeführenden sind als mit ihren Anträgen unterlegene Partei des
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens und als Nachbarn der Parzelle Z.3._____
von den angefochtenen Entscheiden direkt berührt und haben ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 50 Abs. 1 VRG).
1.4.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52
Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist demnach einzutreten.
1.5.
Amtet die Regierung nicht bloss als Genehmigungs-, sondern wie vorliegend
auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Obergericht somit die zweite
kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach
Art. 51 Abs. 1 VRG. Danach erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Obergerichts im
Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Gericht
überprüft demnach Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es
nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist (Urteile
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 2
und R 18 69 vom 7. Januar 2020 E. 2, je m.w.H.).

8 / 42
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die einzig für die Parzelle
Z.3._____ (E._____, F._____) erfolgte Teilrevision der Ortsplanung den
gesetzlichen Anforderungen entspricht oder nicht, mithin ob die Regierung die von
der Gemeindeversammlung beschlossene Ortsplanungsrevision zu Recht
genehmigt und die dagegen erhobene Beschwerde zu Recht abgewiesen hat.
2.1.
Raumplanerische
Grundlagen
für
die
Beurteilung
der
vorliegend
angefochtenen Entscheide der Regierung bilden insbesondere der kantonale
Richtplan Siedlung (KRIP-S; vom Bundesrat genehmigt am 10. April 2019, abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025]), das KRL vom
21. November 2019 (act. D.7) und der PMB, Teilrevision Ortsplanung E._____,
F._____, vom Mai 2021 (act. D.7).
2.1.1. Gemäss der Objektliste des KRIP-S (vgl. Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18) ist
Churwalden eine Gemeinde mit mutmasslich überdimensionierten Wohn-, Misch-
und
Zentrumszonen
(WMZ).
Der
Kanton
erhob
im
2016
potenzielle
Auszonungsflächen (Auszonungspotenziale, Auswertung, Bericht 1, abrufbar unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonungspotent
iale_Bericht_1_Plaene.pdf [letztmals besucht am 3. September 2025]). Gemäss der
dazugehörigen
Auswertung
des
ARE
(Bericht 2,
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F2%20Auszonungspot
entiale%20Auswertung%20(Bericht%202)%20inlusive%20Lesehilfe.pdf [letztmals
besucht am 3. September 2025]) wurden als Grundlage für die Untersuchung der
Auszonungspotenziale von den nicht überbauten und theoretisch überbaubaren
WMZ-Flächen jene Flächen gefiltert und weiter in Betracht gezogen, die eine
zusammenhängende Fläche von über 0.3 ha aufweisen. In der Gemeinde
Churwalden bezeichnete der Kanton einzig einen Teil der Parzelle Z.3._____ als
potenzielle
Auszonungsfläche
(vgl.
zum
Ganzen
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanun
g/Seiten/KRIP-S.aspx [letztmals besucht am 3. September 2025], Ziff. 2
[Richtplandokumente], Kpt. 5, und Ziff. 7c [weitere Grundlagen]). Die Gemeinde ist
gemäss KRIP-S verpflichtet, zwecks Reduktion der WMZ die vom Kanton
erhobenen potenziellen Auszonungsflächen zu überprüfen und weitere zu suchen
(KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere Kpt. 5.2.2, S. 5.2-14; vgl. auch PMB,
S. 9).
2.1.2. Im KRL vom 21. November 2019 wird im Zusammenhang mit den
Bauzonenreserven festgehalten, dass bis 2040 mit einem Bevölkerungsrückgang

9 / 42
von 51 Einwohnern (EW) zu rechnen sei (act. D.7). Gleichzeitig bestünden
beachtliche mobilisierbare Kapazitätsreserven für gut 500 EW. Knapp ein Drittel der
Bauzonenfläche
befinde
sich
in
X._____,
wo
infolge
der
Zweitwohnungsgesetzgebung die bisherige Entwicklung der Ferienhausbauten
nicht mehr möglich sei (S. 9). Als Entwicklungsziele werden u.a. die
Weiterentwicklung von F._____ als Schwerpunktgebiet für den Wintertourismus und
eine leichte Bevölkerungszunahme in den Hauptsiedlungen genannt (S. 26 f.). In
Bezug auf die Fraktion F._____ wird erwähnt, dass das Entwicklungsgebiet
H._____ der Erstellung von Wohnbauten sowie der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs diene (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen erfolge in der Regel an
peripheren Lagen, die für die Siedlungsentwicklung nicht von strategischer
Bedeutung seien (S. 36). Die Siedlungsentwicklung erfolge schwerpunktmässig an
gut erschlossenen und zentralen Lagen, in den Entwicklungsschwerpunkten werde
eine
Erhöhung
der
baulichen
Nutzung
angestrebt,
dies
im
Rahmen
projektbezogener Nutzungsplanungen oder in Folgeplanungen (S. 36). Für das
Entwicklungsgebiet H._____ wird als Massnahme u.a. erwähnt, dass die
Bedürfnisse des Hotelbetriebes miteinbezogen würden (S. 39).
2.1.3. Im PMB vom Mai 2021 wird hervorgehoben, dass mit der vorgenommenen
Umzonung von der Wohnzone in die Hotelzone C die Kapazität der WMZ verringert
werde. Ferner stelle die Teilrevision kein Präjudiz bezüglich der Auszonungen dar,
da die Umzonung in einem zentralen Teil des Siedlungsgebiets erfolge (act. D.7,
S. 9).
2.1.4. Auf
die
weiteren
Berichte,
nämlich
diejenigen
der
I._____
AG
(Projektentwicklung, Businessplan), der J._____ AG (Erschliessung und Verkehr),
der K._____ AG (Lärmschutznachweis), der L._____ AG (Nachfragepotential) und
der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) (Konformitätsgutachten),
wird in den jeweiligen Erwägungen eingegangen.
2.2.
Auf der Grundlage dieser Planungsmittel begründete die Regierung den
Genehmigungs- und den Beschwerdeentscheid folgendermassen:
2.2.1. Im Genehmigungsentscheid vom 25. April 2023 (act. B.1 und D.7) bejahte
sie gestützt auf Art. 26 Abs. 2 RPG die Richtplankonformität der Ortsplanungs-
Teilrevision E._____, F._____, mit Verweis u.a. auf den KRIP-S. Die Gemeinde
gelte als Gemeinde mit überdimensionierter WMZ, mithin als sogenannte C-
Gemeinde, die verpflichtet sei, ihre WMZ in Bezug auf ihre Grösse zu überprüfen
und im erforderlichen Mass mittels Auszonungen zu reduzieren. Eine Teilfläche der
Parzelle Z.3._____ sei in der Übersicht über die Gebiete mit Auszonungspotenzial

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als solches bezeichnet worden. Die Gemeinde verfüge über ausreichend
unüberbaute Parzellen, die sich besser als die Parzelle Z.3._____ zur Auszonung
eigneten, weshalb die vorgesehene Umnutzung von der W2 und W3 in die
Hotelzone C die Pflicht der Gemeinde zur Reduktion ihrer WMZ weder erschwere
noch verhindere. Gemäss KRIP-S sei das touristische Beherbergungsangebot mit
dem Ziel der Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus weiterzuentwickeln. Im
KRL sei der Standort, der unmittelbar an das Dorfzentrum angrenze, in nächster
Nähe zur Talstation des W._____-Lifts liege und über eine gute Anbindung an die
übergeordnete Erschliessung verfüge, als Entwicklungsgebiet für die Erweiterung
des bestehenden Hotelbetriebs beschrieben.
Die Regierung genehmigte darüber hinaus auch das teil-revidierte Baugesetz
(Art. 16 Zonenschema und Art. 34b Hotelzone C) und die Vorschriften zum
Generellen Gestaltungsplan (GGP) E._____, F._____, weil sie die Anforderungen
des ZWG als eingehalten beurteilte. Sie verwies auf das Konformitätsgutachten der
SGH, das sich insbesondere zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des
Betriebs sowie zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge äussere, und
erachtete die Voraussetzungen nach Art. 5 Abs. 2 lit. a und b ZWV für die Erstellung
von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Zusammenhang mit
strukturierten
Beherbergungsbetrieben
in
Gemeinden
mit
einem
Zweitwohnungsanteil über 20 % (gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) im Grundsatz als
erfüllt. Sie wies jedoch darauf hin, dass die Gesuchstellenden im Rahmen des
durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens die erforderlichen Nachweise erneut
erbringen müssten.
Genehmigt wurden ferner der Zonenplan (ZP) 1:1000 E._____, F._____, der GGP
1:1000 E._____, F._____, und der Generelle Erschliessungsplan (GEP) 1:1000
E._____, F._____. Die Regierung führte dazu aus, gemäss kantonalem Richtplan
gelte die Fraktion F._____ als schützenswert. Gemäss dem Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) handle es sich bei F._____ um ein
Ortsbild von lokaler Bedeutung, beim Gebiet H._____ um eine Siedlungsgruppen
trennende, flache Wiese. Das Gebiet liege in der Umgebungszone I mit
Erhaltungsziel a, was die Erhaltung der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche bezwecke. Die Gemeinde habe im PMB die in einem solche Fall
erforderliche Interessenabwägung vorgenommen und die Regierung teile die
Auffassung, dass das öffentliche Interesse an der Erweiterung des Hotels die
Interessen des Ortsbildes überwiegen würden. Die Regierung gehe zudem davon
aus,
dass
das
Hotel-Resortprojekt
im
Rahmen
des
durchzuführenden

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Baubewilligungsverfahrens
und
der
Bauausführung
eng
durch
die
Gestaltungsberatung der Gemeinde begleitet werde.
Schliesslich machte die Regierung im Hinblick auf das Folgeverfahren verschiedene
Hinweise. So hielt sie fest, dass es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
einer Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes bedürfe. Weiter ging sie davon aus, dass
die Anforderungen der LSV (Planungswerte) eingehalten seien. Was das Bauen im
lärmbelasteten Gebiet (ES III entlang der Kantonsstrasse) betreffe, müsse für die
Umbauten im bestehenden Hotel und in der Dépendance vor Erteilung der
Baubewilligung eine Zustimmungsverfügung des ANU nach Art. 31 Abs. 2 LSV
eingeholt werden. Bei den geplanten Neubauten habe die Gemeinde für den Vollzug
des Lärmschutzes und im Baubewilligungsverfahren für die Einhaltung der
Vorschriften bei neuen ortsfesten Anlagen nach Art. 7 LSV zu sorgen. Der südliche
Teil der Parzelle Z.3._____ werde von einer rechtskräftigen Archäologiezone
überlagert, weshalb die Gemeinde nach Kenntnis der Bauabsichten unter Beizug
des Archäologischen Dienstes die erforderlichen Auflagen festzulegen habe.
2.2.2. Mit Beschwerdeentscheid vom 25. April 2023 (act. B.2 und D.5) wies die
Regierung die Planungsbeschwerde ab. Dabei prüfte und verwarf sie die folgenden
von
sämtlichen
Beschwerdeführenden
erhobenen
Rügen,
die
sie
der
Übersichtlichkeit halber zusammengefasst und thematisch behandelte:
1.
Prüfung unter dem Aspekt der Planbestätigkeit
2.
Übereinstimmung mit der Richtplanung
3.
RPG-Konformität der Ortsplanung
4.
Regionale Abstimmung
5.
Ortsbild
6.
Bauzonengrösse
7.
Grösse des Planungsperimeters
8.
Ausnutzung der Parzelle
9.
Prüfung des Bedarfs
10. Pflicht zur Durchführung einer UVP
11. Detaillierungsgrad
12. Zu- und Ausfahrten
13. Lärm
14. Mehrwertabschöpfung
15. ZWG
16. Submissionsrecht/Lex Koller
17. Archäologiezone
18. Kosten
Auf die einzelnen Erwägungen dazu, insbesondere auf die von den
Beschwerdeführenden
bestrittenen
Ausführungen
der
Regierung
im
Beschwerdeentscheid, wird weiter unten im Detail eingegangen.

12 / 42
2.3.
Gegen den angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid
bringen
die
Beschwerdeführenden
in
formeller
Hinsicht
vor,
der
Gemeindeversammlungsbeschluss sei mangels Auflage der massgeblichen
Planungsmittel nichtig, und weil die Regierung auf diese Rüge nicht eingegangen
sei, habe sie ihr rechtliches Gehör verletzt. Letzteres gelte auch in Bezug auf das
Argument
der
mangelnden
Erschliessung.
Darüber
hinaus
rügen
die
Beschwerdeführenden eine Übernutzung der Parzelle Z.3._____ und einen
mangelnden Ortsbildschutz. Dies zeige sich insbesondere in den zugelassenen
Gebäudehöhen und den nahe beieinander angeordneten Baubereichen. Die
Gesamtüberbauung erscheine für die Nachbarn wie ein grosser Riegel und füge
sich auch nicht gut ins Ortsbild ein, das gemäss ISOS als Ortsbild von lokaler
Bedeutung eingestuft sei. Sie rügen die Bauzonengrösse und machen geltend, dass
die starke Erweiterung der Ausnützung eine massive Aufzonung darstelle, was
angesichts der viel zu grossen Bauzonen in der Gemeinde mit dem RPG nicht
vereinbar sei. Auch habe die vorliegende Planung eine negative Wirkung für die
folgende Gesamtrevision der Ortsplanung, weshalb sie nicht hätte vorgezogen
werden dürfen. Zudem fehlten der Nachweis für den Bedarf nach einem grossen
Hotel-Resort und für dessen nachhaltige Wirtschaftlichkeit. Im Gutachten der
L._____ AG werde von einer Jahres-Zimmerauslastung von 60 % ausgegangen, im
Businessplan nur von einer solchen von 42 %. Auch eine überkommunale
Abstimmung im Sinne eines regionalen touristischen Gesamtkonzepts betreffend
die potentiellen Standorte für grössere Beherbergungsprojekte sei entgegen dem
KRIP nicht erfolgt. Schliesslich sei die Erschliessung in Bezug auf die
Wintersportzone und den M._____ ungenügend.
2.4.
Die Gemeinde legt in ihren Rechtsschriften dar, die Beschwerdeführenden
machten sinngemäss eine Verletzung des Wahl- und Abstimmungsgrundsatzes der
unverfälschten
Willensbildung
und
-kundgabe
geltend.
Dass
einzelne
Planungsmittel nicht vorgelegt worden seien, sei unzutreffend, seien diese doch
während der zweimaligen Mitwirkungsauflage publiziert und aufgelegt worden.
Ohnehin hätten die Beschwerdeführenden diese Rüge fristgerecht im Rahmen einer
Stimmrechtsbeschwerde und nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren
vorbringen müssen. Hinsichtlich der Frage der angeblichen Übernutzung der
Parzelle Z.3._____ verwies die Gemeinde auf den Beurteilungs- und
Ermessensspielraum, der ihr bei der Prüfung von Fragen der Ästhetik bzw. der
Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung zukomme. In Bezug auf
die kritisierten Baukuben hielt sie fest, dass in der Gemeinde bereits
mehrgeschossige Gebäude existierten, dass drei- und viergeschossige Bauten in
der Gemeinde zulässig seien und dass diese Verdichtung eine bessere Nutzung

13 / 42
ermögliche. Das Ortsbild der Fraktion sei nicht im ISOS aufgeführt, ein ISOS von
lokaler Bedeutung gebe es nicht. Die fragliche Fläche befinde sich seit langem in
der Bauzone, weshalb der Entscheid "Überbauung ja/nein" mit dem gültigen
Zonenplan bereits entschieden sei. Auch im KRL sei das Gebiet "H._____" nicht als
Grün- und Freiraum bezeichnet. Dass die projektbezogene Nutzungsplanung
vorgezogen worden sei und die notwendige Bauzonenreduktion erst in einem
nächsten Schritt erfolge, sei zulässig und zweckmässig. Ein Verstoss gegen die
kantonale Richtplanung liege nicht vor. Der Bedarf nach einem verbesserten
touristischen Angebot und die Rentabilität des Hotel-Resorts sei mit der Beurteilung
der L._____ AG und dem Konformitätsgutachten der SGH ausgewiesen. Eine
Umgehung des ZWG liege nicht vor, zumal ein Risiko, dass aus den Betten dereinst
kalte Betten werden könnten, zum jetzigen Zeitpunkt zu verneinen sei. Eine Pflicht
zur überkommunalen Abstimmung bestehe nicht, zumal keine Änderung des
Siedlungsgebiets erfolge. Der Winterwanderweg sei mit den im GEP festgehaltenen
Anschlusspunkten genügend sichergestellt, die Erschliessung des Areals mittels
Zufahrt direkt über die Hauptstrasse und die Ausfahrt über den M._____ sei gemäss
Erläuterungsbericht der J._____ AG verkehrstechnisch sinnvoll.
2.5.
Die Regierung verweist in ihren Rechtsschriften auf die Erwägungen und
Schlussfolgerungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid, an denen sie in allen
Teilen festhalte. Ergänzend weist sie darauf hin, dass im Rahmen der laufenden
Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am M._____
(Parzellen Z.5._____, Z.6._____, Z.7._____ und Z.1._____) in eine Wohnzone 3
vorgesehen sei.
3.
Vorerst ist auf die formellen Einwände der Beschwerdeführenden
einzugehen.
3.1.1. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit eines Entscheids; sie wird im
Falle
fehlerhafter
Verfügungen
nur
ausnahmsweise
angenommen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1096;
Urteil des Bundesgerichts 2C_387/2018 vom 18. Dezember 2018 E. 3.2; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1,
V 13 06 vom 4. November 2014 E. 2.b). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu
beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden (BGE 144 IV
362 E. 1.4.3, 138 II 501 E. 3.1). Damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eines
Entscheids eintritt, müssen kumulativ folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel aufweisen (1). Der Mangel
muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein; massgebend ist das
Erkenntnisvermögen eines Laien (2). Die Nichtigkeit darf die Rechtssicherheit nicht

14 / 42
ernsthaft gefährden; es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der
Rechtssicherheit und jenem an der richtigen Rechtsanwendung erforderlich (3)
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098 m.w.H.). Als Nichtigkeitsgründe fallen
vorab krasse Verfahrensfehler oder die funktionelle oder sachliche Unzuständigkeit
der entscheidenden Behörde in Betracht (BGE 137 I 273 E. 3.1; Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 54 vom 15. August 2023
E. 3.2.1, A 2020 8 vom 9. Juni 2020 E. 2.1, V 13 06 vom 14. November 2014 E. 2.b;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1102 ff.).
3.1.2. Eingriffe in das Stimmrecht sowie Wahlen und Abstimmungen beurteilt das
Obergericht als Verfassungsgericht auf Beschwerde hin (Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG).
Die Beschwerdefrist beträgt in diesem Fall zehn Tage (Art. 60 Abs. 2 VRG).
3.1.3. Die Parteien haben Anspruch auf Begründung; diese zeigt, ob sich die
Behörde
mit
ihren
Argumenten
auseinandergesetzt
hat
(…)
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1070 f.; BGE 148 III 30 E. 3.1, 145
III 324 E. 6.1, je m.w.H.). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs führt grundsätzlich
dazu, dass im Beschwerdeverfahren der formell mangelhafte Entscheid der
Vorinstanz aufgehoben wird; unter Umständen ist aber eine Heilung möglich
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039).
3.2.1. Die Beschwerdeführenden behaupten, die massgeblichen Planungsmittel
hätten weder der Einladung zur Gemeindeversammlung beigelegen noch seien sie
an der Gemeindeversammlung vom 11. Mai 2021 aufgelegen. Sie verweisen in
diesem Zusammenhang auf die Ausführungen in der im Beschwerdeverfahren vor
der Regierung eingereichten Planungsbeschwerde. Die Gemeinde bringt vor, dass
die fraglichen Unterlagen während der Mitwirkungsauflage im Mai/Juni 2020 und im
Oktober/November 2020 publiziert und aufgelegt worden seien, was von den
Beschwerdeführenden nicht bestritten wird (eKAB-Nr. U._____ und Nr. V._____,
vgl. auch act. D.2.-6 und -7, D.4-8 und 18 mit Aufführung der massgeblichen
Planungsmittel und PMB inkl. Beilagen).
3.2.2. Wie die Beschwerdeführenden vorbringen, unterliegen gemäss Art. 48
Abs. 1 KRG Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Generellen
Gestaltungsplänen, Generellen Erschliessungsplänen sowie von Reglementen,
soweit sie Bestandteil der Grundordnung bilden, der Abstimmung in der Gemeinde,
wobei für den Generellen Erschliessungsplan oder Teile davon auch der
Gemeinderat für zuständig erklärt werden kann. In der Einladung zur
Gemeindeversammlung
(act. D.2-4
und
D.4-23)
wurde
die
"Teilrevision
Ortsplanung Hotelresort E._____, F._____" ausführlich beschrieben (Ziff. 1-28) und

15 / 42
mit dem Antrag auf Zustimmung versehen. Weiter wurde auf die beiden
Mitwirkungsauflagen und die dort eingegangenen Stellungnahmen verwiesen. Aus
dem Protokoll zur Gemeindeversammlung vom 11. Mai 2021 (act. D.2-5 und D.4-
24) geht hervor, dass die Gemeindepräsidentin das Projekt vorgestellt hatte, dass
N._____ von der I._____ AG und O._____ vom Planungsbüro P._____ anwesend
waren
und
als
Fachreferenten
die
Details
des
Projekts
und
der
nutzungsplanerischen Grundlagen präsentiert hatten. Schliesslich hatte vor der
eigentlichen Abstimmung eine Diskussion stattgefunden, während der mehrere
Anwesende das Wort ergriffen und Fragen (z.B. zu Gebäudeeckdaten,
Anschlusspunkte zur Wintersportzone) gestellt hatten. Aus diesen lässt sich
schliessen, dass das Projekt und auch entsprechende Details offensichtlich bekannt
waren. Auch wenn das Thema "Information" von einer anwesenden Person
aufgeworfen worden war, geht aus dem Protokoll nicht hervor, dass Einsicht in
konkrete Pläne oder Unterlagen verlangt worden wäre. Damit ist auch nicht
nachgewiesen, dass die einzelnen Planungsmittel nicht vorgelegen hätten bzw. von
den Referenten auf entsprechende Nachfrage hin nicht hätten gezeigt werden
können. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Stimmberechtigten nach zwei
Mitwirkungsauflagen, an denen die nach Art. 13 KRVO erforderlichen Akten
aufgelegen
hatten,
und
mit
den
Erläuterungen
anlässlich
der
Gemeindeversammlung nicht ausreichend über das abzustimmende Traktandum
informiert gewesen wären. Die Rüge, dass die Stimmberechtigten unter diesen
Umständen nur in allgemeiner Weise über das Vorhaben informiert worden seien,
sie daher gerade nicht über die massgeblichen Planungsmittel abgestimmt hätten
und der Beschluss folglich nichtig, mithin mit einem schwerwiegenden Mangel
behaftet sei, ist unbegründet.
3.2.3. Hätten die Beschwerdeführenden tatsächlich Mängel in der Vorbereitung
bzw. im Ablauf der Gemeindeversammlung, insbesondere eine mangelhafte
Information über die Abstimmungsvorlage und damit eine Verletzung ihres
Stimmrechts geltend machen wollen, hätten sie, sofern sie stimmberechtigt und
damit auch zur Stimmrechtsbeschwerde legitimiert sind (Art. 58 Abs. 2 VRG), innert
10 Tagen eine Stimmrechtsbeschwerde einreichen müssen, was offensichtlich nicht
erfolgte (vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden V 24
5 vom 17. Oktober 2024 E. 1 und 2.2 m.w.H., V 14 7 vom 17. März 2015 E. 2b).
3.3.1. Sofern die Beschwerdeführenden eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
geltend machen, weil sich die Regierung nicht mit ihrer in der Planungsbeschwerde
erhobenen Rüge (Rz. 5 ff.), der Gemeindeversammlungsbeschluss sei nichtig,
auseinandergesetzt habe, kann ihnen nicht gefolgt werden. Im angefochtenen

16 / 42
Beschwerdeentscheid (E. A.3) führte die Regierung aus, der geltend gemachte
Verfahrensfehler betreffe die Vorbereitung und Durchführung einer Abstimmung
und hätte daher innert 10 Tagen mit Stimmrechtsbeschwerde angefochten werden
müssen. Damit hat sie ausreichend dargelegt, weshalb sie sich nicht weiter mit dem
Argument der Nichtigkeit auseinandergesetzt hat. Es ist nicht ersichtlich, weshalb
die Parteien die Tragweite dieser Ausführungen nicht hätten beurteilen können und
nicht in der Lage gewesen wären, sie in voller Kenntnis der Umstände an die höhere
Instanz weiterzuziehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038 und 1071;
BGE 148 III 30 E. 3.1, 142 II 49 E. 9.2).
3.3.2. Eine
weitere
Verletzung
des
rechtlichen
Gehörs
machen
die
Beschwerdeführenden in Bezug auf den Umstand geltend, dass sich die Regierung
nicht mit den in der Replik erhobenen Rügen (S. 4 f.) des im GEP fehlenden
Anschlusspunktes für den Winterwanderweg im Osten der Parzelle Z.3._____ und
der Problematik des Verkehrs auf dem engen M._____ auseinandergesetzt habe.
Das Gericht sieht auch diesbezüglich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs,
zumal sich die Regierung im angefochtenen Beschwerdeentscheid zu den im
Rahmen von vier Planungsbeschwerden erhobenen insgesamt 18 Rügen (inkl.
Kosten) auch mit der Frage der Zu- und Ausfahrten und den Anschlusspunkten für
den Winterwanderweg beschäftigt hat. So führte sie aus, dass mit dem angedachten
Verkehrsregime unnötiger Suchverkehr mit Wendemanövern auf dem M._____
entfalle, was auch im Interesse der Anstösser liege, weshalb sie eine
gesetzmässige Verkehrsregelung im Ausfahrtsbereich (M._____) als möglich
erachtete; für die Details verwies sie jedoch auf das Baubewilligungsverfahren
(Ziff. 12, S. 32 f.). Ebenfalls im Baubewilligungsverfahren müssten die Details
bezüglich des öffentlichen Winterwanderwegs geregelt werden, nur so weit nötig
seien die Auswirkungen auf die Nachbargrundstücke mitberücksichtigt worden,
indem man die Wintersportzone aufgehoben und im GEP sogenannte
Anschlusspunkte festgelegt habe. Dass nun im Osten der Parzelle Z.3._____ am
Übergang zur Parzelle Z.7._____ (vgl. geltender Zonenplan und GEP, act. D.6) ein
Anschlusspunkt für den Winterwanderweg fehlt (sofern ein solcher überhaupt
notwendig ist) und sich die Regierung dazu trotz der Rüge im Beschwerdeentscheid
nicht geäussert hat (Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023 Ziff. 7,
S. 26), mag zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen, jedoch wäre
sie von untergeordneter Bedeutung und keineswegs derart schwerwiegend, dass
diese allein zur Aufhebung des gesamten Beschwerdeentscheids führen müsste
bzw.
nicht
im
vorliegenden
Verfahren
geheilt
werden
könnte
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1074 f.).

17 / 42
3.4.
Die formellen Rügen der Beschwerdeführenden sind zusammengefasst nicht
zu hören, weshalb im Nachfolgenden die materiellen Argumente, die sie gegen den
Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid erhoben haben, zu beurteilen sind.
4.
Unbestrittenermassen stellt die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung eine
projektbezogene Nutzungsplanung dar. Mit einem solchen Sondernutzungsplan
werden die raumplanerischen Grundlagen für konkrete Einzelprojekte ermöglicht
(BGE 145 II 176 E. 4.2, 131 II 103 E. 2.4.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 3.2.2, 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 6.2;
AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar
RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen Rz. 59 ff.). Deren Erarbeitung und
Erlass gehört in das Planungsverfahren nach Art. 14 ff. RPG, weshalb die
minimalen
Verfahrensvorschriften
des
Bundesrechts
erfüllt
sein
müssen
(Mitwirkung der Bevölkerung, Genehmigung durch eine kantonale Behörde,
Rechtsschutz der Betroffenen; AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Vorbemerkungen
Rz. 61 und Rz. 75). Sondernutzungspläne gestalten die im Rahmennutzungsplan
(Zonenplan) festgelegte Grundordnung näher aus und schaffen davon
abweichende Regelungen (Urteil des Bundesgerichts 1C_573/2015 vom 5. Juli
2016 E. 2.2).
4.1.1. Grundlage für die vorliegende Teilrevision sind die Vorprüfung des ARE vom
5. Dezember 2019 (vgl. Anhang zum PMB), das vom Gemeindevorstand am
21. November 2019 beschlossene KRL und der PMB vom Mai 2021 (act. D.7).
4.1.2. Der
Vollständigkeit
halber
ist
zu
erwähnen,
dass
parallel
zur
projektbezogenen Nutzungsplanung "E._____, F._____" auch die Teilrevision der
Ortsplanung im Bereich Siedlung (mit dem Ziel der Bauzonen- bzw. WMZ-
Reduktion) im Gang ist, über welche die Gemeindeversammlung am 19. November
2024 Beschluss fasste und die vom 17. Januar 2025 bis zum 15. Februar 2025
öffentlich auflag (vgl. https://churwalden.ch/Q._____/ [letztmals besucht am 3.
September 2025]). Auch für diese Revision dient u.a. der KRIP-S als Grundlage.
4.1.3. Gestützt auf diese Grundlagen wird im Nachfolgenden auf die einzelnen
Argumente der Beschwerdeführenden eingegangen:
4.2.
Übernutzung der Parzelle Z.3._____ / Ortsbild
4.2.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, mit dem Projekt werde die
Parzelle Z.3._____ massiv übernutzt. So sei im Baufeld "B", das sich nicht etwa an
der Kantonsstrasse, sondern in zweiter Bautiefe befinde, eine Gesamthöhe von
17.5 (+z) m möglich. Dies sei 7 m mehr als in der bisherigen W2 und als in der W2

18 / 42
entlang der R._____ bzw. 5 m mehr als in der W3 und 3 m mehr als in der Hotelzone
A oder der Kernzone Portal. Bei den Baufeldern "C", "D" und "E" seien 15.0 (+z) m
möglich. Die Baubereiche seien extrem nahe beieinander angeordnet, innerhalb
dieser
Bereiche
seien
die
Gebäudelängen
frei.
Die
Strassen-
und
Gebäudeabstände seien gering, weshalb die Gesamtüberbauung für die Nachbarn
wie
ein
grosser
Riegel
erscheine.
Dies
sei
nicht
ortsbild-
und
nachbarschaftsverträglich
und
widerspreche
dem
Gebot
einer
guten
Gesamtwirkung mit der Umgebung, insbesondere einer lockeren offenen
Überbauung, nach Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 74 BauG. Der beantragte
Augenschein werde dies verdeutlichen. Gemäss ISOS weise F._____ ein Ortsbild
von lokaler Bedeutung auf und der Fläche hinter dem E._____ komme das
Erhaltungsziel "a" zu, was für die Freihaltung dieser Fläche spreche, oder zumindest
dafür, im Falle einer Überbauung keine maximale Ausnützung zuzulassen. Eine
umfassende Interessenabwägung müsse unter Beachtung des gewichtigen
öffentlichen Interesses am Schutz des Ortsbildes zur Ablehnung der vorliegenden
Planung führen.
4.2.2. Die Gemeinde verweist auf ihr Planungsermessen und auf den ihr gerade in
Ästhetikfragen zukommenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraum. Sie
hält auch fest, dass der Schutz von Ortsbildern kein Einfrieren des Ist-Zustandes
bedeute. Prüfgegenstand bilde einzig die Übereinstimmung der revidierten Planung
mit dem aktuellen, übergeordneten Recht. In Bezug auf die beanstandeten
Baukuben weist sie darauf hin, dass in F._____ bereits mehrgeschossige Bauten
existierten. Wie aus dem PMB hervorgehe, sei eine höhere Dichte entlang der
Kantonsstrasse vorgesehen und eine mittlere Dichte mit dreigeschossigen
bewirtschafteten Wohnungen bzw. Wohnungen zur Querfinanzierung gegen das
bestehende Wohnquartier hin, was einen ortsbaulich verträglichen Übergang zur
angrenzenden zweigeschossigen Wohnzone gewährleiste, eine bessere Nutzung
ermögliche und mit der Zielsetzung einer haushälterischen Bodennutzung gemäss
RPG und KRIP-S übereinstimme. Das Ortsbild von F._____ sei nicht im ISOS
aufgeführt, ein ISOS von lokaler Bedeutung gebe es nicht. Die Gemeinde habe aber
sehr wohl eine Interessenabwägung vorgenommen. Die Fläche auf der Parzelle
Z.3._____ habe schon lange keine siedlungs-trennende Funktion mehr, noch
bezwecke sie den Erhalt einer Freifläche mitten im Siedlungsgebiet. Sie befinde
sich seit 1996 in der Bauzone, die Frage, ob sie überbaut werden solle oder nicht,
habe mit Inkrafttreten des aktuellen Zonenplans bereits stattgefunden. Im KRL sei
das Gebiet als Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen
verzeichnet. Selbst im Inventarblatt sei als spezieller Erhaltungshinweis die
Erweiterung des Hotels verzeichnet. Im Übrigen dürften selbst im ISOS

19 / 42
verzeichnete Ortsbilder weiterentwickelt werden, deren Aufnahme bedeute kein
Einfrieren des Ist-Zustands. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten
Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudeabmessung nichts anderes
dar als die Fortsetzung und Weiterentwicklung der herrschenden Körnung in der
Umgebung mit optimaler Bodennutzung. Mit den festgelegten Baubereichen und
der unterschiedlichen Dichte in den diversen Bautiefen sei ein haushälterischer
Umgang mit dem Bauland, die Rücksichtnahme auf die umliegenden Bauten sowie
eine ökologisch wertvolle Umgebungsgestaltung mit Freiflächen möglich. Im
Zusammenhang mit der laufenden Ortsplanungsrevision im Bereich Siedlung sei
eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am M._____ in eine Wohnzone 3
vorgesehen. Die genaue Gestaltung der Baukörper, die definitive Abmessung und
Aussengestaltung sowie die gestalterischen Qualitätsanforderungen würden im
Baubewilligungsverfahren
geprüft
und
gegebenenfalls
mittels
Auflagen
sichergestellt. Ein Anspruch auf maximale Ausnützung bestehe aber auch bei
Rechtskraft der Teilrevision nicht.
Die Regierung verweist auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid und weist in
Bezug auf die gerügten Höhen im Baufeld "B" ebenfalls darauf hin, dass im Rahmen
der laufenden Ortsplanungsrevision eine Aufzonung der heutigen Wohnzone 2 am
M._____ in eine Wohnzone 3 vorgesehen sei. Im Beschwerdeentscheid legte sie
dar, dass F._____ im Zuge der Erarbeitung des ISOS als Ortsbild von lokaler
Bedeutung eingestuft worden sei. Im KRL sei das Gebiet "S._____" als Grün- und
Freiraum bezeichnet worden, der Bereich "H._____" diene gemäss KRL (S. 33)
hingegen der Erstellung von Wohnbauten und der Erweiterung des bestehenden
Hotelbetriebs. Es sei gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Die
angestrebte Verdichtung spreche nicht gegen die Interessen des Ortsbildes. Das
Areal werde vom Verkehr freigehalten, sodass Freiflächen gesichert werden
könnten. Die von der Gemeinde durchgeführte Interessenabwägung sei nicht zu
beanstanden (Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 22 f.).
4.2.3. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 KRG).
Ihnen kommt bei der Erarbeitung von Nutzungsplänen und somit auch bei der
Umschreibung des Detaillierungsgrads der Pläne ein Ermessensspielraum zu
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 14; vgl. auch BGE 149 II 79 E. 3.3; Urteil des
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2 zur
Festsetzung von Quartierplänen; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 3.4 f.). Gemäss Art. 73 KRG sind
Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute

20 / 42
Gesamtwirkung entsteht. Art. 74 BauG schreibt den Beizug einer Bauberatung vor,
wenn Bauvorhaben den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere
bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung
oder Farbgebung nicht genügen (Abs. 1). Bauten und Anlagen haben sich gut in
das Orts- und Landschaftsbild einzufügen (…) (Abs. 2).
4.2.4. Gemäss Art. 11 VISOS (SR 451.12) berücksichtigen die Kantone das ISOS
sowohl bei der Richt- wie auch bei der Nutzungsplanung. Diese Pflicht gilt gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur für schützenswerte Ortsbilder von
nationaler Bedeutung (Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021
E. 8.1 f.). Das ISOS für Graubünden wurde in den 1980/90er-Jahren erstellt.
Damals wurde F._____ als Ortsbild von lokaler Bedeutung erfasst. Seit 2017 wurde
das ISOS in Tranchen aktualisiert (vgl. dazu die Wegleitung des ARE "Entwicklung
und
Schutz
von
Ortsbildern"
von
März
2024,
S. 2,
abrufbar
unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Entwicklun
g%20und%20Schutz%20von%20Ortsbildern_d.pdf [letztmals besucht am 3.
September 2025]). Im Jahr 2021 hat der Bundesrat die Aktualisierung u.a. für den
Kanton Graubünden und hier u.a. für die Region Plessur, in der sich Churwalden
befindet,
verabschiedet
(vgl.
https://www.news.admin.ch/de/nsb?id=82756
[letztmals besucht am 3. September 2025]). Die Unterscheidung zwischen national,
regional und lokal fällt mit der Aktualisierung seit 2017 weg, neu werden nur noch
national bedeutende Ortsbilder erfasst (S. 3). Die im KRIP-S aufgeführte Objektliste
der schützenswerten Ortsbilder im Kpt. 5.4 geht zurück auf das Jahr 2009 (vgl. dort
S. 5.4-1 ff. und für Churwalden, F._____ S. 5.4-15).
Da Churwalden bzw. F._____ nicht in der Liste der schützenswerten Ortsbilder von
nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1 VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4,
S. 5.4-15, Region Plessur), kommen die entsprechenden Schutzbestimmungen
vorliegend nicht zum Tragen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b RGP haben die
Planungsbehörden allerdings darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und
Anlagen in die Landschaft einordnen. Die fragliche Parzelle Z.3._____ befindet sich
seit Jahren in der Bauzone und gemäss KRL gilt sie als Entwicklungsgebiet für
Beherbergungs- und Wohnnutzungen (vgl. S. 33). Sie liegt direkt an der
Kantonsstrasse und ist umgeben von weiteren Gebäuden. Unter den gegebenen
Umständen ist nicht ersichtlich, woraus die Beschwerdeführenden eine
Freihaltepflicht zum Schutz des Ortsbildes ableiten wollten. Diesbezüglich kann auf
die
zutreffenden
Ausführungen
der
Regierung
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid (vgl. S. 22 f.) und die Ausführungen der Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung, insbesondere auch auf die Ausführungen zur erfolgten

21 / 42
Interessenabwägung und diesbezüglich zum grossen öffentlichen Interesse an der
Verwirklichung des Hotel-Projekts, verwiesen werden.
4.2.5. Im GGP E._____, F._____, sind u.a. die einzelnen Baubereiche A-G für neue
Gebäude
und
Ersatzbauten,
der
Erschliessungsbereich
und
der
Umgebungsbereich festgelegt. Die Art. 3 ff. der Vorschriften zum GGP präzisieren,
was in den einzelnen Bereichen zulässig ist: In den Baubereichen B, F und G
ausschliesslich touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in den Baubereichen C, D
und E auch Wohnungen zur Querfinanzierung (Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum
GGP). Vorgeschrieben sind auch die maximalen Höhen pro Baubereich, für die
Baubereiche B, F und G eine max. Gesamthöhe von 17.5 (+z) m, für die
Baubereiche C, D und E (in der zweiten Bautiefe) eine solche von 15.0 (+z) m (Art. 3
Abs. 4 der Vorschriften zum GGP). In der übrigen Gemeinde betragen gemäss
geltendem Art. 16 BauG (Zonenschema) die max. Gesamthöhen 16 (+z) m in der
Landwirtschaftszone, 15 (+z) m u.a. in der Gewerbezone A, 14.5 (+z) m in der
Hotelzone A und in der Kernzone Portal (mit Vorbehalt genehmigt gemäss
Regierungsbeschluss 334 vom 22. April 2014). In der Wohnzone 2 darf max.
10.5 (+z) m, in der Wohnzone 3 max. 12.5 (+z) m hoch gebaut werden. Die
Ausnützungsziffer (AZ) beträgt in der Wohnzone 2 0.50, in der Wohnzone 3 0.65
und in der Hotelzone A 1.00. Für die Hotelzonen B ist keine AZ festgelegt, für die
neue Hotelzone C ist ebenfalls keine vorgesehen. Diese neuen Bauregeln für die
Parzelle Z.3._____ bedeuten in der Tat ein erhebliches Nutzungspotential, das bei
Realisierung zu einer dichten Überbauung des Grundstücks führen wird, was auch
aus der Visualisierung im Bericht "Projektentwicklung E._____ F._____" der I._____
AG (Resort aus der Vogelschau und Resort von oben) ersichtlich wird. Dies
entspricht allerdings den Zielen der RPG-Revision mit dem Grundsatz der
haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der inneren
Verdichtung, nämlich der besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend
genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der
Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), ebenso wie der Stossrichtung des KRL,
das eine Erhöhung der baulichen Nutzung an gut erschlossenen und zentralen
Lagen vorsieht (S. 36), für das Entwicklungsgebiet H._____ auch unter
Berücksichtigung der Bedürfnisse des Hotelbetriebs (S. 39). Zu berücksichtigen ist,
dass eine Abstufung der Ausnützung vorgesehen ist, nämlich eine höhere Dichte
entlang der Kantonsstrasse und eine mittlere Dichte für die Baubereiche C, D und
E (max. Gesamthöhe 15.0 m[+z]) gegen das bestehende Wohnquartier hin, das im
Übrigen im Rahmen der Ortsplanungsrevision ebenfalls von der W2 (max.
Gesamthöhe 10.5 [+z] m) in die W3 (max. Gesamthöhe 12.5 [+z] m) aufgestuft
werden soll. Der Baubereich B befindet sich direkt hinter dem bestehenden Hotel

22 / 42
und
kann
gemäss
der
bereits
erwähnten
Visualisierung
im
Bericht
"Projektentwicklung E._____ F._____" vier Geschosse aufweisen, während für die
anderen Baubereiche C, D und E drei visualisiert sind. Dass die Gesamtüberbauung
für die dahinterliegenden Häuser wie ein Riegel wirkt, lässt sich wohl selbst dann
nicht vermeiden, wenn die Gebäude weniger hoch gebaut würden. Da sich die
Freifläche seit Jahren in der Bauzone befindet und gemäss KRL (S. 33) als
Entwicklungsgebiet für Beherbergungs- und Wohnnutzungen gilt, mussten die
Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass auch dieser Teil der Parzelle Z.3._____
irgendwann einmal überbaut würde. Da letztlich die konkrete Gestaltung und somit
auch die konkreten Gebäudehöhen erst im Baubewilligungsverfahren definitiv
bestimmt werden, kann nicht gesagt werden, die vorgesehenen baulichen
Nutzungsmöglichkeiten seien nicht vertretbar und nicht RPG-konform bzw. stellten
eine Überschreitung des Planungsermessens der Gemeinde dar, zumal es nicht die
Aufgabe des Gerichts ist, eine eigene umfassende Beurteilung von Gestaltungs-
und Einordnungsfragen vorzunehmen (vgl. Erwägung 1.5 hiervor; Urteile des
Bundesgerichts 1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 2.2,
1C_629/2013
vom
5. Mai
2014
E. 7.1).
Darüber
hinaus
können
die
Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass Churwalden bzw. F._____ im ISOS
bzw. im KRIP-S als Ortsbild von lokaler Bedeutung, nicht jedoch in der Liste der
schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung aufgeführt ist (vgl. Anhang 1
VISOS sowie KRIP-S Kpt. 5.4, S. 5.4-15, Region Plessur), nichts Weiteres zu ihren
Gunsten
ableiten.
Im
Übrigen
kann
bezüglich
Ortsbild-
und
Nachbarschaftsverträglichkeit und dem Gebot der guten Gesamtwirkung mit der
Umgebung auf die zutreffenden Ausführungen der Regierung im angefochtenen
Beschwerdeentscheid
(vgl.
Beschwerdeentscheid
PB 15/21,
Protokoll
Nr. 349/2023, S. 22 f.) sowie die Ausführungen der Gemeinde in ihrer
Vernehmlassung (Rz. 21 ff.) verwiesen werden.
4.2.6. Nach dem Gesagten erachtet das Gericht die Durchführung eines
Augenscheins in antizipierter Beweiswürdigung als nicht erforderlich. Die zur
Beurteilung notwendigen Angaben sind aus den Akten hinreichend ersichtlich.
Somit wird der entsprechende Beweisantrag abgelehnt (zur antizipierten
Beweiswürdigung vgl. BGE 145 I 167 E. 4.1, 144 II 427 E. 3.1.3; vgl. Urteile des
Bundesgerichts 1C_631/2023 vom 18. Februar 2025 E. 4.1 und 1C_522/2022 vom
25. März 2024 E. 1.2 und 2.3).
4.3.
Bauzonengrösse
4.3.1. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass die mit der Teilrevision
einhergehende Aufzonung angesichts der viel zu grossen Bauzonenreserven in der

23 / 42
Gemeinde mit Art. 15 RPG nicht vereinbar sei. Die bundesrechtliche Vorgabe,
wonach Bauzonen so festzulegen seien, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für
15 Jahre entsprechen würden, dürfe nicht mit der Festlegung von "Spezialzonen"
umgangen werden. Die Aufzonung in die Hotelzone C müsste also zwingend mit
entsprechenden Auszonungen einhergehen. Es gehe nicht an, die Planungsmittel
abzuändern und ein "fait accompli" zu schaffen, bevor eine Gesamtschau
vorgenommen und die Zonenordnung insgesamt an Art. 15 RPG angepasst sei. Um
dies zu verhindern, sei ja die Planungszone erlassen worden. Die vorliegende
Planung verhindere, dass die grosse zusammenhängende Fläche auf der Parzelle
Z.3._____
ausgezont
werden
könnte,
nota
bene
die
einzige
als
Auszonungspotenzial bezeichnete Fläche in Churwalden. Ob es der Gemeinde
gelingen werde, ohne Einbezug der Parzelle Z.3._____ genügend Bauland
auszuzonen, sei nicht klar, zumal sich die Gemeinde damit äusserst schwer tue, wie
dem
PMB
für
die
Teilrevision
Nutzungsplanung
im
Bereich
Siedlung
(Bearbeitungsstand März 2023) zu entnehmen sei. Deshalb sei es weder mit Art. 15
Abs. 1 und 2 RPG noch mit Art. 21 Abs. 2 KRG vereinbar, die vorliegende Planung
vorzuziehen.
4.3.2. Die Gemeinde legt in ihrer Vernehmlassung dar, eine Aufteilung der
Ortsplanung könne im Interesse der Rechtssicherheit, der Qualitätssicherung und
finanzieller Aspekte sinnvoll und zweckmässig sein. Dass in der Gemeinde die
notwendigen Bauzonenreduktionen erst in einem nächsten Schritt erfolgten, sei
angesichts des ihr zustehenden Ermessens nicht zu beanstanden und
zweckmässig. Sie habe die vorliegende projektbezogene Nutzungsplanung im
konkreten Fall vorziehen dürfen, weil damit die Grundlage für einen erfolgreichen
Tourismus in der Gemeinde geschaffen werde, die Bestandteil der Destination
Lenzerheide sei. Das Projekt sei für einen Tourismusort wie Churwalden von sehr
grosser volkswirtschaftlicher Bedeutung. Auch gemäss KRIP-S sei ein vielseitiges,
attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung
(Kpt. 5.2.5), weshalb die Gemeinde mit einer projektbezogenen Nutzungsplanung
Hand für massgeschneiderte Lösungen bieten könne. Deshalb sei diese Planung
vorgezogen worden, zumal die Anpassung der gesamten Ortsplanung noch Zeit in
Anspruch nehmen werde. Das Projekt erfülle die im kantonalen Richtplan
formulierten qualitativen Aspekte eines Hotel-Resorts. Eine Auszonung der zur
Diskussion stehenden Fläche und die Zuweisung zur Freihaltezone komme
aufgrund gegenteiliger Interessen ohnehin nicht in Frage, insbesondere weil es nur
mit dieser Fläche möglich sei, den Fortbestand und die Weiterentwicklung des
E._____ langfristig zu sichern. Im Übrigen entspreche der Standort vollumfänglich
den Vorgaben des KRIP-S. Der Standort sei als geradezu perfekt zu qualifizieren.

24 / 42
Er füge sich unmittelbar an die bestehende Siedlung im Dorfzentrum an, sei
unmittelbar an die Hauptverkehrsachse Chur-Lenzerheide angebunden und der
Einstieg in das Skigebiet Arosa-Lenzerheide liege 300 m entfernt. Durch seine
zentrale Lage werde auch das Dorfzentrum aufgewertet. Auch seien mit der
Sondernutzungsplanung
keine
negativen
Präjudizien
für
die
kommende
"Teilrevision Nutzungsplanung im Bereich Siedlung" verbunden. Die vorgezogene
projektbezogene Nutzungsplanung habe keinen Zusammenhang mit der Frage, wo
und welche Bauplätze im Rahmen der erwähnten Teilrevision ausgezont werden
sollten. Die Sondernutzungsplanung "E._____, F._____" habe vielmehr positive
Auswirkungen, weil sie zu einer Reduktion der WMZ-Kapazitäten führe, zumal die
Hotelzone nicht der WMZ zugerechnet werde. Hotels wie das E._____ entsprächen
nicht mehr den heutigen und künftigen Gästeerwartungen, weshalb sie nicht mehr
überlebensfähig seien. Folgerichtig würden die Hybridisierung der Hotellerie und ein
differenziertes, attraktives und zeitgemässes Angebot gefördert. Es wäre
widersinnig, wenn dieser Trend dadurch verunmöglicht würde, dass die Hotelzone
als WMZ zu gelten hätte.
Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und
bestätigt im Wesentlichen ihre Ausführungen im Beschwerdeentscheid. Dort wird
u.a. auch auf die noch folgende Gesamtrevision der Ortsplanung hingewiesen, mit
der die notwendigen Bauzonenreduktionen erfolgen werden. Der Umstand, dass
dies erst nach der vorliegenden Planung für das Hotel-Resort erfolge, sei nicht zu
beanstanden. Zudem wird ausgeführt, dass es sinnvoll und zweckmässig sein
könne, die Ortsplanung in einzelne Schritte aufzuteilen. Irgendwelche negativen
Präjudizien für die folgenden Planungsschritte seien damit nicht verbunden (vgl.
Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 23 ff.).
4.3.3. Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen
sind zu reduzieren (Abs. 2). Gemäss Art. 27 RPG (vgl. auch Art. 21 Abs. 1 KRG)
erlässt die Behörde Planungszonen, u.a. wenn Nutzungspläne angepasst werden
(Abs. 1 Satz 1). Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden,
was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG, vgl. auch
Art. 21 Abs. 1 KRG; vgl. zu deren negativen Vorwirkung auch Urteile des
Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1, 1C_518/2016 vom
26. September 2017 E. 5.5). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen
Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG).

25 / 42
4.3.4. Die Bauzonen in der Gemeinde Churwalden bzw. die WMZ (die den Grossteil
der Bauzonenfläche ausmachen, vgl. KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), sind
überdimensioniert, weshalb die Gemeinde im KRIP-S als "C-Gemeinde" eingestuft
wurde (KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-18; vgl. Erwägung 2.1.1). Die Gemeinde kommt
ihrer Verpflichtung, die Bauzone und damit v.a. die WMZ zu reduzieren (KRIP-S,
Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9 ff., insbesondere S. 14; vgl. auch PMB S. 9), insofern nach, als
sie parallel zur vorliegenden auch eine Teilrevision der Ortsplanung im Bereich
Siedlung durchführt, die im Januar/Februar 2025 öffentlich aufgelegen hat (vgl.
Erwägung 4.1.2
und
zur
Zulässigkeit
dieses
Vorgehens:
Urteil
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 23 20 vom 19. März 2024 E. 5).
Gemäss KRL will die Gemeinde die Bauzonen in der Regel an peripheren Lagen
reduzieren und die Siedlungsentwicklung schwerpunktmässig an gut erschlossenen
und zentralen Lagen konzentrieren (S. 36), was den Anliegen der RPG1-Revision
und des KRIP-S entspricht, nämlich der Reduktion überdimensionierter Bauzonen
und der Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b, Art. 3 Abs. 3 lit. abis,
Art. 15 Abs. 2 RPG; KRIP-S Kpt. 5.1.2, S. 5.2-2). Dementsprechend hat die
Gemeinde das hier interessierende Gebiet "H._____", das sich an der
Kantonsstrasse und damit an zentraler Lage von F._____ befindet, im KRL als
Entwicklungsgebiet für die Erstellung von Wohnbauten und die Erweiterung des
Hotelbetriebs bezeichnet (S. 33). Die Reduktion der Bauzonen soll hingegen, wie
erwähnt, an peripheren Lagen umgesetzt werden (S. 36). An dieser Stossrichtung
und damit an der Realisierung des Hotel-Resorts in einem zentralen Teil des
Siedlungsgebiets, ist nichts auszusetzen.
Ferner ist nicht ersichtlich, dass die vorliegende Teilrevision eine negative
präjudizierende Wirkung in Bezug auf die Teilrevision der Ortsplanung haben
könnte, zumal es sich hier um die projektbezogene Nutzungsplanung für eine
einzige Parzelle handelt, was dem Ziel, im Rahmen der laufenden "Revision der
Ortsplanung im Bereich Siedlung" die Bauzonen im gesamten verbleibenden
Siedlungsgebiet gemäss den Vorgaben des Kantons zu reduzieren, nicht
grundsätzlich entgegensteht (vgl. dazu auch PMB S. 9). Insofern ist auch die
Aussage im PMB (S. 9) nachvollziehbar und zu bestätigen, wonach der
Hotelstandort zentral und aus touristischer Sicht vorteilhaft liegt und durch die
planerische Massnahme besser genutzt wird, was mit der Zielsetzung einer
haushälterischen Bodennutzung übereinstimmt (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2
lit. abis RPG). Von einer Umgehung der Reduktionspflicht bzw. einem Verstoss
gegen Art. 15 RPG kann nicht gesprochen werden, noch besteht eine Pflicht, die
Umzonung in die Hotelzone C mit anderweitigen Auszonungen zu kompensieren.

26 / 42
4.3.5. Wird eine negative Präjudizierung der projektbezogenen Nutzungsplanung
"E._____, F._____" auf die Teilrevision der Ortsplanung im Bereich Siedlung
verneint (vgl. Erwägung 4.3.4 hiervor), ist auch nicht zu beanstanden, dass die
Gemeinde die projektbezogene Nutzungsplanung im Einklang mit den Vorgaben
des KRIP-S, mithin im Hinblick auf die Weiterentwicklung und Erneuerung der
touristischen Beherbergungsinfrastruktur (Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37) vorgezogen hat.
Dies gilt umso mehr, als der zentrale, mitten im Siedlungsgebiet und in unmittelbarer
Nähe der Kantonsstrasse sowie des Einstiegs zum Skigebiet gelegene Standort des
E._____ für die Weiterführung des Beherbergungsbetriebs und dessen Erweiterung
in der Tat ideal erscheint. Im Übrigen ist das Gebiet "H._____" auch im KRL (S. 33)
als Entwicklungsschwerpunkt bezeichnet, das u.a. der Erweiterung des
bestehenden Hotelbetriebs dienen soll. Insofern und auch weil der Gemeinde bei
der Raumplanung ein grosses Ermessen zukommt, ist die Argumentation der
Beschwerdeführenden, die Gemeinde hätte zuerst eine Gesamtschau vornehmen
müssen, wofür ja auch die Planungszone erlassen worden sei, nicht überzeugend.
Dasselbe gilt für den Hinweis der Beschwerdeführenden, die vorliegende Planung
verhindere eine mögliche Auszonung der Parzelle Z.3._____, die als einzige als
Auszonungspotenzial bezeichnet worden sei. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass
in der fraglichen Auswertung der Auszonungspotenziale, Bericht 1, Chur 2016 (vgl.
Erwägung 2.1.1), nur Flächen über 0.3 ha ausgewertet wurden und dieser Bericht
nur als Hilfsmittel dient. Die Gemeinde hat im Rahmen ihres Planungsermessens
weitere Flächen (auch solche unter 0.3 ha) selbst zu suchen und zu bezeichnen
(KRIP-S Kpt. 5.2.2, S. 5.2-9), weshalb das Reduktionsziel auch ohne diese Fläche
erreicht werden muss bzw. kann, zumal die Gemeinde über genügend
Bauzonenreserven verfügt (KRL, S. 9; vgl. auch Beschwerdeentscheid, S. 23 f., zu
den Bauzonenkapazitäten).
4.4.
Fehlender Bedarf / Umgehung des ZWG
4.4.1. Die Beschwerdeführenden rügen, dass die Regierung nicht auf die von ihnen
aufgezeigten Unstimmigkeiten im Gutachten der L._____ AG eingegangen sei.
Diese habe eine hinreichende Nachfrage bejaht, gehe jedoch von einer Jahres-
Zimmerauslastung von 60 % aus. Mit einer solchen dürfe aber nicht gerechnet
werden, gehe doch auch der Businessplan von einer deutlich tieferen Auslastung
von 42 % aus, das Gutachten der SGH gar nur von 37 %. Auch sei gemäss SGH-
Gutachten keine nachhaltige Wirtschaftlichkeit gegeben, zumal die Erfolgsrechnung
trotz à-fonds-perdu-Geldern von Kanton und Gemeinde einen Verlust aufweisen
werde. Auch damit habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Die

27 / 42
entsprechende Planung könne daher nicht als zweckmässig beurteilt werden und
hätte nicht genehmigt werden dürfen.
Das Bundesgericht verlange bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von
über 20 % sogar beim Bau von Erstwohnungen, dass keine Zweifel daran bestehen,
dass im betreffenden Marktsegment eine entsprechende Nachfrage bestehe (mit
Hinweis auf die Urteile des Bundesgerichts 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 und
1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 [= BGE 145 II 99]). Die entsprechenden
Überlegungen seien auf den vorliegenden Fall übertragbar. Eine projektbezogene
Nutzungsplanung für rund 290 zusätzliche Betten sei nur statthaft, wenn das Risiko
gering sei, dass diese dereinst zu kalten Betten werden könnten. Dies sei vorliegend
nicht erfüllt. Zudem müsse beim Bau der touristisch bewirtschafteten Wohnungen
zwingend eine Etappierung vorgesehen werden.
4.4.2. Die Gemeinde hingegen bejaht den Bedarf nach einem Hotel-Resort mit
Hinweis auf die nachvollziehbare und schlüssige Beurteilung der L._____ AG. Sie
führt gestützt darauf aus, gerade in der Berghotellerie könne ein neues Angebot
auch eine neue Nachfrage generieren. Der Hauptgrund für die Rückläufigkeit der
Übernachtungen sei das Fehlen eines entsprechenden Angebots. So bezeichne
das
SGH
in
ihrem
Gutachten
das
Freizeitangebot
in
F._____
als
unterdurchschnittlich und die Schlechtwetter-Infrastruktur als bescheiden. Die SGH
komme zum Schluss, dass die Weiterentwicklung zu einem Resort von
strategischer Bedeutung sei und den Fortbestand des Hotels langfristig sichere. Das
Gutachten Hanser beurteile das Wachstumspotential für die nächsten 10-15 Jahre
insbesondere für die Region Lenzerheide als positiv. Gemäss KRIP-S sei
Churwalden eine Gemeinde im urban-touristischen und suburban-touristischen
Raum. Für solche Gemeinden sei ein vielseitiges, attraktives und zeitgemässes
Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung, eine solche stelle eine
unverzichtbare Basis für eine starke Tourismuswirtschaft dar. Die Gemeinde
erachte die vom Bundesgericht formulierten Anforderungen an eine zweckmässige
Planung zu Recht als erfüllt.
Ferner verneint die Gemeinde eine Umgehung des ZWG bzw. einen
Rechtsmissbrauch, zumal ein Risiko, dass dereinst aus den Betten kalte Betten
werden könnten, nicht bestehe. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb sei
vorhanden
und
dieser
Kernbetrieb
werde
im
Sinne
einer
Bewirtschaftungsverpflichtung dauernd als solcher zu nutzen und zu betreiben sein
(gesichert mittels Auflage und Anmerkung im Grundbuch), sodass die
Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV erfüllt seien (vgl.
Betriebskonzept S. 12, Art. 34b Abs. 3 teilrevidiertes BauG). Gemäss Art. 3 Abs. 3

28 / 42
der Vorschriften zum GGP seien zudem Wohnungen zur Querfinanzierung gemäss
Art. 8 ZWG nur zulässig, wenn die erforderlichen Nachweise im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens erbracht würden. Gemäss dem Konformitätsgutachten
der SGH würden die Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bejaht
(Notwendigkeit und Geeignetheit der Querfinanzierung durch Zweitwohnungen für
einen wirtschaftlichen Betrieb). Ferner werde mittels entsprechender Auflage in der
Baubewilligung sichergestellt werden, dass der Erlös aus dem Verkauf der
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen
auch
in
den
strukturierten
Beherbergungsbetrieb investiert werde und dass diese Wohnungen nur gleichzeitig
oder später als das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert
würden. Schliesslich zeigt die Gemeinde auf, dass auch die Voraussetzungen nach
Art. 8 Abs. 2 lit. c (20 % Hauptnutzfläche), lit. d (bauliche und funktionale Einheit)
und lit. e (keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen) gegeben sind.
Die
Regierung
verweist
auf
die
Erwägungen
im
angefochtenen
Beschwerdeentscheid, an denen sie vollumfänglich festhält. In diesem beurteilte sie
den Bericht der L._____ AG, bei dem es sich um eine wichtige Grundlage zur
Projektbeurteilung handle, sowie das Konformitätsgutachten der SGH als schlüssig
und hielt fest, dass bereits wegen der ausgezeichneten Lage und bei einer guten
Betriebsführung durchaus mit einem Erfolg des Hotel-Resorts gerechnet werden
könne. Die Voraussetzungen für den Bau von touristisch bewirtschafteten
Wohnungen
seien
erfüllt.
Die
Finanzierung
der
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen zur Querfinanzierung sei im Gutachten der SGH
plausibel dargelegt worden, der gemäss ZWG erforderliche Nachweis müsse im
Baubewilligungsverfahren nochmals erbracht werden (Beschwerdeentscheid
PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 29 f. und 36 f.).
4.4.3. In dem von den Beschwerdeführenden zitierten Urteil 1C_164/2012 vom
30. Januar 2013 (projektbezogene Nutzungsplanung für das Gebiet des Hotels
Suvretta House, St. Moritz) im Zusammenhang mit der Rüge, der Standort für die
neuen Hotelbauten sei nicht nach raumplanerischen, sondern ausschliesslich nach
betriebswirtschaftlichen bzw. subjektiven Kriterien ermittelt worden, hielt das
Bundesgericht fest, dass eine Planung, die einen bestehenden Hotelbetrieb fördern
und weiterentwickeln solle, nur zweckmässig sei, wenn die geplante Überbauung,
Gestaltung und Erschliessung einen langfristig sinnvollen und damit auch rentablen
Hotelbetrieb ermögliche. Insofern handle es sich zumindest auch um
raumplanerische Kriterien (E. 5.5.2). Das Bundesgericht verwies darin auch auf
BGE 136 II 204 (Prätschli, Arosa), wo es ausgeführt hatte, dass Neubauprojekte
grundsätzlich den bestehenden Baumöglichkeiten angepasst werden müssten, und

29 / 42
nicht umgekehrt die Bauzonen den Standortwünschen der Investoren; vorrangig
müssten bestehende Hotelbauten innerhalb der Bauzone umgebaut oder ersetzt
werden, namentlich durch deren Umzonung in eine Hotelzone (dortige E. 7.2).
4.4.4. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn
sie u.a. als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden (lit. b). Dies setzt
voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu
markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden und u.a. nicht auf die
persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten
sind sowie im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet
werden (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR
702.1) definiert den strukturierten Beherbergungsbetrieb als Betrieb, der
hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von der
Mehrheit der Gäste beansprucht werden, umfasst (lit. a), ein hotelähnliches
Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines
einheitlichen Betriebs sicherstellt (lit. c).
4.4.5. Bei
der
Möglichkeit,
einen
strukturierten
Beherbergungsbetrieb
in
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % durch den Verkauf von
Zweitwohnungen quer zu finanzieren, steht die Führung eines neuen Betriebs bzw.
die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund (PFAMMMATTER,
Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung
[ZWV], 2. Aufl. 2021, Art. 8 Rz. 4). Art. 8 Abs. 1 ZWG definiert dazu fünf
Voraussetzungen, zu deren Nachweis ein unabhängiges Gutachten einzuholen ist
(Art. 8 Abs. 5 ZWG), und die kumulativ erfüllt sein müssen:
– Notwendiger Ertrag zur wirtschaftlichen Führung bzw. Weiterführung des
Betriebs (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG): Vorausgesetzt wird, dass ein bestehender
Betrieb nicht wirtschaftlich ist bzw. dass ein geplanter Betrieb mutmasslich nicht
wirtschaftlich sein kann. Nach welchen Kriterien die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen
ist, lässt der Gesetzgeber offen. In der Praxis kommt der Beurteilung durch den
Experten im Rahmen des Gutachtens ein hohes Gewicht zu (PFAMMATTER, a.a.O.,
Art. 8 Rz. 7). Zudem muss die Querfinanzierung geeignet sein, eine angemessene
Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-)herzustellen, wobei die Eignung auch dann
gegeben ist, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen
Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken können (PFAMMATTER,
a.a.O., Art. 8 Rz. 9).

30 / 42
– Investition des Ertrags in den Bau oder Betrieb (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG): Die
Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber hat auf
Verlangen den entsprechenden Nachweis zu erbringen, wobei in der Regel die
Abgabe
einer
entsprechenden
Erklärung
im
Rahmen
des
Baubewilligungsverfahrens ausreicht (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8 Rz. 11 f.).
– Max. 20 % (bzw. 33 %) der Hauptnutzfläche (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG).
– Bauliche und funktionale Einheit (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) im Sinne einer
zusammengehörenden Häusergruppe mit gemeinsamer Erschliessung, zentraler
Parkierung
und
Gemeinschaftseinrichtungen,
die
auch
von
den
Wohnungseigentümern mitbenutzt werden können (PFAMMATTER, a.a.O., Art. 8
Rz. 18).
– Keine entgegenstehenden überwiegenden Interessen (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG).
4.4.6. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur
Verwirkligung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht
schützen will (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 723). Die von den
Beschwerdeführenden zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung steht im
Zusammenhang mit der Erteilung einer Baubewilligung für eine Erstwohnung oder
einer als Erstwohnung gleichgestellten Wohnung bzw. bei Anordnung einer
Erstwohnungs-Nutzungsbeschränkung (Urteile des Bundesgerichts 1C_592/2017
vom 15. Juni 2018 und 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018 [= BGE 145 II 99]). Das
Bundesgericht hat einen Rechtsmissbrauch bzw. eine Gesetzesumgehung bejaht,
wenn eine Erstwohnungsnutzung gar nicht beabsichtigt wird oder ein
Baugesuchsteller
von
vornherein
auf
eine
Sistierung
der
Erstwohnnutzungsbeschränkung gemäss Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG abzielt
(BGE 144 II 49 E. 2.1-3, 142 II 206 E. 2.3; PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 Rz. 17). Ob
konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen, ist
von Amtes wegen zu prüfen.
4.4.7. Daran, dass es sich beim zu erstellenden E._____ um einen strukturierten
Beherbergungsbetrieb nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV handelt, ist
nicht zu zweifeln; dies wird von den Parteien denn auch nicht substantiell bestritten.
Dies geht aus dem Bericht "Projektentwicklung Park-Hotel E._____" der I._____ AG
hervor (act. D.7). Dementsprechend wird das BauG mit dem neuen Art. 34b BauG
für die Hotelzone C angepasst, die bestimmt ist für traditionelle Hotels, hotelmässig
geführte Resorts und auch für Betriebe, welche die Anforderungen an strukturierte

31 / 42
Beherbergungsbetriebe gemäss Art. 4 ZWV erfüllen. Dass die Gemeinde darüber
hinaus zugesichert hat, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung für die
touristisch
bewirtschafteten
Wohnungen
(Resortwohnungen),
nämlich
die
Verpflichtung zur dauernden touristischen Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b
ZWG, als Auflage in die Baubewilligung aufnehmen und mittels Anmerkung im
Grundbuch sichern werde, muss für das vorliegende Verfahren ausreichen, zumal
auch angesichts der in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG entsprechend formulierten Pflicht
kein Grund ersichtlich ist, an dieser Zusicherung zu zweifeln.
4.4.8. Die Fachleute der L._____ AG kamen in ihrem Bericht zur Beurteilung des
Nachfragepotentials zum Schluss, dass das Areal E._____ F._____ für den Zweck
eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft gesehen, sehr attraktiv sei,
und aus raumplanerischer Sicht ebenfalls optimal, und gegenüber anderen
Standorten am Siedlungsrand mit einer schlechteren Anbindung an den öffentlichen
Verkehr zu bevorzugen sei (vgl. act. D.7, Fazit, S. 20).
Sie legten dar, dass der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage in der
Berghotellerie iterativ sei, d.h. dem Muster folge, wonach ein neues Angebot auch
eine neue Nachfrage zu generieren vermöge. Nach Plausibilisierung des
Businessplans und des Betriebskonzepts wurde die Nachfrage- bzw. die
Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf Makro-, Meso- und Mikroebene
untersucht. Die Gutachter erachteten das Marktwachstum im deutschsprachigen
Alpenraum als intakt und die Aussichten als vielversprechend. Sie gingen davon
aus, dass in der Ferienregion Lenzerheide ein Potential für weitere Projekte im Stil
des Hotel-Resorts E._____ gegeben sei. Die Planrechnungen erachteten sie als
plausibel und sachgerecht, womit sie die Ausgangsfrage, ob ein genügend grosses
Gäste-Nachfragepotential für das konkrete Hotelprojekt bestehe, mit ja
beantworteten, und auch die Chancen für das vorliegende Projekt, sich in einem
allfälligen Verdrängungswettbewerb durchzusetzen, als gegeben betrachteten.
Die Gutachter untersuchten die wesentlichen Faktoren für den Erfolg eines Hotels
im Schweizer Alpentourismus (Betrieb, Destination und Umfeld; S. 5) und
beurteilten insbesondere die geplante Erhöhung der Bettenzahl von aktuell 37 (im
Dreisternsegment) auf rund 155 (Drei- und Viersternsegment) sowie der
Zimmernächte
von
aktuell
3'911
(2016-2019;
mit
Hinweis
auf
Hesta
Beherbergungsstatistik des Bundesamtes für Statistik [BFS]) auf rund 21'000
(davon 7'200 in den bewirtschafteten Wohnungen) pro Jahr (bei einer
Zimmerauslastung von 37 % bis 42 %). Sie stützten sich dabei auf die
Planerfolgsrechnung der I._____ AG (Auftraggeberin) und deren Beurteilung durch
die SGH (Eckwerte der Businessplanung) (vgl. S. 7 f.). Bei einer EBITDA-Rendite

32 / 42
zwischen 4.03 % (SGH-Daten) bis 4.59 % (vgl. Abbildung 2, S. 8) erachteten die
Gutachter die geplanten Auslastungszahlen aufgrund ihrer Erfahrungen bei
vergleichbaren Projekten als plausibel für den Standort und das vorliegende Projekt.
Die L._____ AG ortete auf der Makroebene (deutschsprachiger Alpenraum) ein
hohes Wachstumspotential für Schweizer Anbieter (vgl. S. 11). Dabei stellte sie fest,
dass der Tourismus weltweit seit zwei Jahrzehnten um rund 5 % pro Jahr wachse
und dass das Produkt Ferienregion Lenzerheide primär im Wettbewerb mit anderen
alpinen Regionen in der Schweiz (Berner Oberland, Wallis, Zentralschweiz) sowie
den umliegenden ausländischen Regionen (Tirol, Vorarlberg, Südtirol) stehe. Seit
2005 sei dieser relevante Markt um knapp 20 % bzw. 16 Mio. Logiernächte
gewachsen (Wachstum total 80 % zwischen 2005 und 2019; vgl. Abbildung 3,
S. 10), also um 1,4 % jährlich (vgl. S. 9). Aufgrund des Wechselkurses sei die
Nachfrage in den ausländischen Destinationen deutlich stärker gewachsen (vgl.
Abbildung 3, S. 10). Weil Graubünden in diesem relevanten Markt einen nur
bescheidenen Anteil habe, könne dort durch das Nachfragewachstum eine
wesentliche Ausweitung der Kapazitäten grundsätzlich von der Nachfrage
absorbiert werden; entscheidend sei, dass die Angebote aus der Schweiz preislich
mit dem Ausland mithalten könnten (vgl. S. 9). Der Vergleich mit den grössten,
alpinen Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz (Mesoebene), die ähnliche
Voraussetzungen bieten wie die Ferienregion Lenzerheide, zeige für die Jahre
2013-2019 ein Nachfragewachstum von 12 % bzw. 2 % jährlich (bei einer
Zimmerauslastung
von
54.7 %
jährlich).
In
Vaz/Obervaz
liege
das
Nachfragewachstum bei 22 %, wobei auch die Beherbergungskapazitäten um 24 %
ausgeweitet worden seien (Steigerung von 648 auf 804 Hotelzimmer; vgl.
Abbildung 4, S. 12). Davon ausgehend, dass ein Hotel dann profitabel betrieben
werden könne, wenn es zu 60 % über 365 Tage ausgelastet ist, wäre in der
entsprechenden Gruppe über den Zeitraum 2013-2019 eine Ausweitung der
Zimmerkapazitäten auf 2'461 möglich gewesen. Die effektive Ausweitung habe
lediglich 958 Hotelzimmer betragen, womit ein Absorptionspotential von 1'503
resultiere. Mehrere Gründe sprächen für eine Trendfortschreibung dieses
Wachstums, was innerhalb der nächsten zehn Jahre zu einem zusätzlichen
Absorptionspotential (auf der Nachfrageseite) für die Periode 2013-2030 von total
6'424 Hotelzimmern führen würde. Hinzu käme ein Ersatzpotential (vom Markt
genommene Zimmer) von 1'303 (5 % der bestehenden Hotelzimmer), womit auf der
Mesoebene ein prognostiziertes Absorptionspotential von total 7'727 Hotelzimmern
resultierte. Dies entspreche bei einer durchschnittlichen Grösse eines neuen Hotels
rund 90 modernen Hotels (= d.h. mit je rund 85 Zimmern [7'727: 90]) bzw. rund drei
neuen Hotelprojekten pro aufgeführtem Tourismusort. Dem stehe auf der

33 / 42
Angebotsseite
ein
realistisch
zu
erwartender
Ausbau
von
Hotel-
und
Resortkapazitäten von 48 Projekten mit 2'408 Hotelzimmern (= d.h. je rund 50
Zimmer pro Hotel [2'408: 48] bzw. 1.6 Projekte pro Ort / 80 Hotelzimmer pro Ort)
gegenüber, was zeige, dass die Nachfrageentwicklung der nächsten 10 Jahre von
diesem erweiterten Angebot absorbiert werden könne (S. 15 f.).
Die L._____ AG kommt schliesslich zum Schluss, dass das Areal E._____ in
F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist. Es
stimme auch mit der Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion
Lenzerheide überein (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden,
Vaz/Obervaz,
Lantsch/Lenz,
Bürgergemeinde
Vaz/Obervaz,
Lenzerheide
Bergbahnen AG und Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September
2018), die eine Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich anstrebe
(S. 20,
Fn. 8).
Für
die
Gemeinde
Vaz/Obervaz
seien
in
der
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten (S. 20 und
Abbildung 10, S. 21), wobei zum jetzigen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein
baubewilligtes Projekt vorliege. Die Gutachter gehen davon aus, dass innert der
nächsten zehn Jahre ein bis zwei Projekte durchaus entstehen könnten, und dass
das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den
nächsten 10-15 Jahren durchaus vorhanden sei (S. 20).
4.4.9. Beim geplanten E._____ mit 155 Zimmern (111 Hotelzimmer zuzüglich 44
Zimmer in den bewirtschafteten Wohnungen) handelt es sich zweifellos um ein
grosses Projekt, das die Grösse eines durchschnittlichen Hotels (mit 50 bis 85
Zimmern) übersteigt. Wenn man mit der L._____ AG jedoch davon ausgeht, dass
eine Ferienregion wie die Lenzerheide in den nächsten Jahren mehrere solcher
Hotelprojekte aufzunehmen vermag, kann von einer realistischen Einschätzung der
angenommenen knapp 14'000 Logiernächte ausgegangen werden: Bei 111
Hotelzimmern und einer rund 42%igen bzw. 50%igen Auslastung (d.h. an 153 bzw.
183 Tagen des Jahres) resultierten rund 17'000 (111 x 153) bzw. rund 20'000 (111
x 183) Zimmernächte, die Anzahl Logiernächte wäre noch höher. Der bestehende
Hotelbetrieb würde um das Dreifache erweitert (155 abzüglich der 37 bestehenden
Zimmer ergibt 118 neue Zimmer [davon 44 bewirtschaftete Wohnungen], was rund
300 % von 37 beträgt). Weiter ist zu beachten, dass auch laufend Hotelzimmer vom
Markt genommen werden (gemäss Bericht der L._____ AG 497 Hotelzimmer bzw.
2 % in sechs Jahren in den 30 grössten alpinen Tourismusorten der Schweiz, vgl.
S. 15, vgl. auch zum Strukturwandel bei nicht oder unter 3* klassierten Hotels

34 / 42
S. 18). Gemäss Bericht der SGH wurden tendenziell kleinere Betriebe aufgegeben
(S. 9). Diese können allerdings angesichts allgemein steigender Wachstumszahlen
ersetzt werden. Damit zeigt der Bericht der L._____ AG in nachvollziehbarer Weise
auf, dass realistischerweise davon ausgegangen werden kann, dass die
Erweiterung des bestehenden Hotels mit dem Nachfragepotential wird Schritt halten
können. Auch kommen die Gutachter darin zum Schluss, dass das Areal E._____
in F._____ für den Zweck eines Hotel-Resorts aus touristischer Sicht gesamthaft
gesehen sehr attraktiv und auch aus raumplanerischer Sicht optimal gelegen ist.
Diese Ausführungen sind plausibel und nachvollziehbar. Die Beschwerdeführenden
setzen dem nichts entgegen, was ernsthafte Zweifel an der gutachterlichen
Einschätzung nach sich ziehen würde. Wenn sie rügen, die L._____ AG gehe von
einer für den erfolgreichen Betrieb erforderlichen Zimmerauslastung von 60 % aus,
die I._____ AG bzw. der SGH lediglich von einer solchen von 42 % bzw. 37 %,
weshalb das Gutachten nicht überzeuge, muss ihnen entgegengehalten werden,
dass dies nicht entscheidend sein kann. Die L._____ AG stellte bei ihren
Überlegungen das Nachfragepotential dem möglichen Angebot gegenüber und kam
zum Schluss, dass auf der Mesoebene (im Vergleich mit den grössten, alpinen
Tourismusorten/Destinationen in der Schweiz) auf der Nachfrageseite mit einem
Potential von rund 90 modernen Hotels (durchschnittlicher Grösse) gerechnet
werden könne, während auf der Angebotsseite ein realistisch zu erwartender
Ausbau von 48 Hotels stehe. D.h. die Nachfrage wird nach deren Einschätzung in
den nächsten Jahren weitaus grösser sein als das Angebot. Die sich auf
abweichende
Zimmerauslastungszahlen
abstützende
Behauptung
der
Beschwerdeführenden, das geplante Hotel-Resort werde nicht wirtschaftlich
betrieben werden können, vermag die gegenteilige Einschätzung der L._____ AG
nicht in Zweifel zu ziehen. Insgesamt erachtet das Gericht die Bedarfsanalyse der
L._____ AG als nachvollziehbar, weshalb die Planung als zweckmässig im Sinne
der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Erwägung 4.4.3) angesehen
werden kann. Die Einschätzung der Gemeinde bzw. der Vorinstanz, es sei damit zu
rechnen, dass das geplante Hotel-Resort auch langfristig sinnvoll und rentabel
betrieben werden könne, ist nicht zu beanstanden.
4.4.10.
Im Konformitätsgutachten ZWG der SGH wurde die Notwendigkeit und
Geeignetheit der Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG bestätigt.
Die Fachleute der SGH bejahten die operative Wirtschaftlichkeit des Resort-
Projekts und erachteten die Erweiterung des Hotelbetriebs als von strategischer
Bedeutung (S. 30). Die Gutachter führten aus, dass der Verkaufsgewinn aus den
Zweitwohnungen mit einem Anteil von 26 % (13,8 Mio. CHF) einen substanziellen

35 / 42
Beitrag an die Gesamtfinanzierung des Investitionsbedarfs leiste (S. 2, 27, 31).
Zwar sei die operative Wirtschaftlichkeit des bestehenden Hotels zum heutigen
Zeitpunkt gegeben, die mittel- bis langfristige Marktfähigkeit aufgrund des
beschränkten Angebots des Betriebs jedoch fraglich (S. 18, 30). Die operative
Wirtschaftlichkeit des geplanten Resortprojekts erachteten die Fachleute der SGH
als gegeben (S. 30), die Erweiterung zum Resort beurteilten sie als von
strategischer Bedeutung, um den Fortbestand des aus Destinationssicht
Lenzerheide-Valbella peripher gelegenen Hotels langfristig zu sichern (S. 30).
Nach Ausführungen zum Projektbeschrieb, zum Raumprogramm und zum
Betriebskonzept legten die Gutachter der SGH dar, dass die Investitionskosten rund
46 Mio. CHF für das Resort, rund 15 Mio. CHF für die Tiefgarage und Umgebung
sowie rund 6,9 Mio. CHF für die Zweitwohnungen betragen würden (S. 21). Der
Verkaufserlös
für
die
Zweitwohnungen
(Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen) inkl. 20 Parkplätze in der Tiefgarage werden auf
CHF 20'662'924.00 veranschlagt (bei Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF), womit
ein Finanzierungsbedarf von rund 47 Mio. CHF verbleibe. Die Anlagekosten würden
deutlich über dem wirtschaftlichen Wert des Betriebs liegen, was bei Hotelbauten
nicht ungewöhnlich sei (S. 27). Das bedeute aber auch, dass die Investitionskosten
nur zu einem Bruchteil mit einer klassischen Fremdfinanzierung gedeckt werden
könnten (34 %), die Differenz müsse mit zinslosen Darlehen (Banken und SGH), à-
fonds-perdu-Beiträgen (Kanton und Gemeinde), dem Verkaufserlös aus den
Zweitwohnungen und Eigenmitteln (Investor/Aktienkapital Dritte) finanziert werden
(S. 21 und 27). Der Verkaufserlös aus den Zweitwohnungen von 13,8 Mio. CHF
(20,7 Mio. CHF abzüglich Investitionskosten von 6,9 Mio. CHF) – d.h. mit einem
Anteil von rund 26 % (vgl. S. 2) – bilde daher einen substanziellen Anteil an der
Gesamtfinanzierung des Projekts (52,6 Mio. CHF ohne Land [pauschal 8 Mio. CHF,
vgl. S. 21] und ohne Erstellungskosten der Zweitwohnungen; S. 27 und 31).
Zur
Frage
der
Tragbarkeit
des
Hotel-Resorts
verglich
die
SGH
die
Planerfolgsrechnung der Auftraggeberin für das Jahr 2027/2028 mit eigenen
Annahmen und Erfahrungswerten. Bei einer Gesamtbelehnung von 80 % und
einem Fremdfinanzierungspotential von 17,9 Mio. CHF kam sie auf einen
ausreichenden EBITDA ab Planjahr 3 (bei einem Fremdkapitalzins von 4,5 %,
langfristiger Durchschnittszinssatz) bzw. bereits knapp ab Planjahr 1 (bei einem
Fremdkapitalzins von 1,5 %, aktuelles Marktumfeld) (S. 25 f.). Das Ertragspotential
liege bei 8,6 Mio. CHF, der indikative DCF-Ertragswert bei 22,32 Mio. CHF (S. 26
f.). Gemäss SGH werde das Gästesegment durch das erweiterte und diversifizierte
Angebot (nach Grösse und Preisklasse) vergrössert (S. 22). Das Projekt folge damit

36 / 42
dem allgemeinen Trend zur Hybridisierung in der Hotellerie (S. 30). Ergänzt werde
das Angebot mit einem zeitgemässen Wellnessangebot und Behandlungsräumen
sowie einem Kidsclub (S. 22 und 30). Damit werde der neue Hotelbetrieb in seiner
Grösse eine dominierende Rolle in der Feriendestination einnehmen und auch für
einen internationalen Brand interessant sein (S. 22).
4.4.11.
In Art. 3 Abs. 3 der Vorschriften zum GGP ist vorgeschrieben, dass die
gemäss Art. 8 Abs. 1-3 ZWG erforderlichen Nachweise im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu erbringen sind. Die Gemeinde hat diesbezüglich
dargelegt, dass sie die entsprechende Nutzungsbeschränkung bezüglich der
Resortwohnungen, nämlich die Verpflichtung zur dauernden touristischen
Bewirtschaftung nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG, als Auflage in die Baubewilligung
aufnehmen und mittels Anmerkung im Grundbuch sichern werde (vgl. dazu die
entsprechende, in Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG umschriebene Pflicht). Auch hat sie im
Hinblick auf Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG (Investition des Verkaufsertrags in den Bau oder
Betrieb der strukturierten Beherbergung) klargestellt, dass sie im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens mittels Auflage sicherstellen werde, dass die
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nur gleichzeitig oder später als das
Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden, um
sicherzustellen, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Betrieb der
strukturierten Beherbergung investiert werde. In diesem Zusammenhang ist auch
darauf hinzuweisen und dies ergibt sich auch aus dem Bericht der SGH, dass der
Erlös aus dem Verkauf der Zweitwohnungen zentral ist für die Realisierung der
Hotelerweiterung, weshalb es auch im ureigenen Interesse des Hotelbetreibers ist
bzw. eine Notwendigkeit darstellt, diesen für die Finanzierung der Hotelanlage zu
nutzen, und somit eine Gefahr, dass nur die Zweitwohnungen erstellt würden, nicht
aber das Hotel-Resort, kaum gegeben sein dürfte.
4.4.12.
Das SGH bestätigte damit die Konformität des Hotel-Projekts mit den
Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-b ZWG. Darüber hinaus ist zu beachten, dass
die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen gemäss Nutzungsaufteilung im
PMB (S. 12) eine HNF von 1'480 m2 aufweisen, was gegenüber der übrigen HNF
von total 7'470 m2 (bestehende Hotelanlage 640 m2, Hotelerweiterung 2'100 m2,
Dépendance
550 m2,
touristisch
bewirtschaftete
Wohnungen
2'700 m2,
Zweitwohnungen 1'480 m2) einen Anteil von 19,81 % ausmacht. Damit sind die
massgebliche Grenze von max. 20 % und die Voraussetzung nach Art. 8 Abs. 1
lit. c ZWG eingehalten. Ferner ist die bauliche und funktionale Einheit zwischen dem
Beherbergungsbetrieb und den Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen
gegeben (vgl. Bericht Projektentwicklung der I._____ AG; Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG)

37 / 42
und es sind auch keine überwiegenden Interessen ersichtlich, die gegen die
Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung sprechen würden, womit
Art. 8 Abs. 1 lit. d und lit. e ZWG und somit insgesamt die Voraussetzungen für eine
Querfinanzierung des Hotel-Resorts durch den Verkauf von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen erfüllt sind.
4.4.13.
Nach dem Gesagten ist nicht ersichtlich, dass mit der Realisierung des
Hotel-Resorts und dessen Querfinanzierung durch den Verkauf von Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkung
eine
Umgehung
des
ZWG
bzw.
ein
Rechtsmissbrauch einhergehen würde. Die Errichtung von Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkungen
zur
Querfinanzierung
des
strukturierten
Beherbergungsbetriebs ist nach Art. 8 ZWG bei gegebenen Voraussetzungen
erlaubt, die entsprechenden Wohnungen dürfen frei genutzt werden, sei es als Erst-
oder Zweitwohnungen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befürchtung der
Beschwerdeführenden, dass die geplanten zusätzlichen Betten dereinst zu kalten
Betten werden könnten, einem Rechtsmissbrauch bzw. einer Gesetzesumgehung
gleichkommen könnte.
4.5.
Fehlende überkommunale Abstimmung
4.5.1. Die Beschwerdeführenden machen geltend, gemäss KRIP (S. 4.1-8) müsse
die zukünftige räumliche Entwicklung des Tourismus in einer Region in einem
Regionalen touristischen Gesamtkonzept (TGK) aus einer Gesamtsicht dargestellt
werden. Vorliegend fehle es an einer solchen überkommunalen Abstimmung bzw.
an einem Gesamtkonzept betreffend die potentiellen Standorte für grössere
Beherbergungsprojekte. Folglich verstosse die Planung gegen Art. 15 Abs. 3 RPG
und sei auch nicht richtplankonform. Eine unkoordinierte Erstellung von
Hotels/Resorts führe zu Überkapazitäten und unrentablen Betrieben, was dringend
zu vermeiden sei. Die Argumentation der Vorinstanz, eine regionale Abstimmung
sei nur bei Erweiterungen/Verlagerungen des Siedlungsgebiets von über 1 ha
notwendig, gehe an der Sache vorbei. Es gehe darum, die potentiellen Standorte
für grössere Beherbergungsprojekte überkommunal abzustimmen. Die Grenze von
1 ha pro Planungsperiode sei angesichts weiterer, bereits genehmigter Projekte
ohnehin überschritten.
4.5.2. Die Gemeinde sieht in der vorliegenden Teilrevision keine Änderung des
Siedlungsgebiets, zumal die vorgesehene Umzonung vollständig innerhalb des
bestehenden Siedlungsgebiets erfolge. Somit bestehe auch keine Pflicht zu einer
regionalen Abstimmung. Zudem halte der KRIP-S fest, dass ein vielseitiges,
attraktives und zeitgemässes Beherbergungsangebot von zentraler Bedeutung und

38 / 42
eine
unverzichtbare
Basis
für
eine
starke
Tourismuswirtschaft
sei.
Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Resorts stellten sehr spezifische
Anforderungen an den Standort bzw. die räumliche Umgebung (unmittelbare Nähe
zu Bergbahnstationen und anderen touristischen Einrichtungen, Ortszentrum, gute
Anbindung an die übergeordnete Erschliessung). Diese würden vom Standort
E._____ allesamt erfüllt. Mit Verweis auf das Gutachten der L._____ AG erachtet
die Gemeinde die akute Konkurrenzgefahr als gering, und zudem sei das Potential
für mehrere Projekte durchaus vorhanden.
Die Regierung erachtet die Rüge der Beschwerdeführenden als unbegründet und
bestätigt im Wesentlichen ihre Ausführungen im Beschwerdeentscheid. Darin stellt
sich die Regierung auf den Standpunkt, dass Erweiterungen oder Verlagerungen
des
Siedlungsgebiets
von
jeweils
insgesamt
weniger
als
1 ha
keiner
Richtplanfestsetzung bedingen. Die vorliegende Planung bzw. die Parzelle
Z.3._____ befinde sich gemäss rechtskräftiger Ortsplanung in der W2 sowie W3
und sei von Bauzonen umgeben. Der Standort im Siedlungsgefüge erfordere
demzufolge weder eine Erweiterung noch eine Verlagerung des Siedlungsgebiets.
Ob das Potenzial für weitere Hotels oder Resorts in der Ferienregion Lenzerheide
vorhanden sei und wie sich allfällige Anlagen auf die Destination F._____
auswirkten, müsse nicht an dieser Stelle geprüft werden (Beschwerdeentscheid
PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 21).
4.5.3. Im Hinblick auf die Nutzungsplanung schreibt Art. 15 Abs. 3 RPG u.a. vor,
dass Lage und Grösse der Bauzonen über die Gemeindegrenzen hinaus
abzustimmen sind; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu
befolgen. Diese regionale Betrachtungsweise betrifft die Bauzonendimensionierung
(AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 70). Dafür leistet der kantonale Richtplan
die Vorarbeit (vgl. Art. 8a Abs. 1 lit. a RPG, KRIP-S, Kpt. 5.1.1, S. 5.2-1). Die
Regionen setzen das Siedlungsgebiet in ihren Richtplänen fest; bis dahin gilt das
im kantonalen Richtplan festgelegte Siedlungsgebiet als Zwischenergebnis (KRIP-
S, S. 5.2-1). Vorliegend geht es weder um eine Abstimmung der Bauzonen noch
um eine Verlagerung des Siedlungsgebiets, weshalb ein Verstoss gegen das RPG
und eine Nichtkonformität zum Richtplan nicht ersichtlich sind (vgl. dazu auch KRIP-
S, Kpt. 5.2.1, S. 5.2-3, S. 5.2-5).
Zutreffend ist, dass für Gebiete für die touristische Beherbergung aufgrund ihrer
speziellen Standort- und Erschliessungsanforderungen und ihrer Auswirkungen auf
Natur, Landschaft und Infrastruktur ein Abstimmungsbedarf im kantonalen
Richtplan besteht (KRIP-S, Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37). Allerdings schreibt der im Jahr
2019 verfasste KRIP-S bei Standorten innerhalb der Siedlung oder am

39 / 42
Siedlungsrand keine richtplanerische Grundlage vor (KRIP-S, Kpt. 5.2.5, S. 5.2-37).
Insofern überzeugt der Hinweis der Beschwerdeführenden auf das aus dem Jahr
2009 stammende Kapitel 4 des KRIP (Tourismus) nicht, und ebensowenig ihre
darauf
gestützte
Forderung,
dass
vorab
ein
Regionales
touristisches
Gesamtkonzept (TGK) erstellt werden müsste. Auch vor dem Hintergrund, dass die
Gemeinden Churwalden, Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz und weitere Akteure im Jahr
2018 eine "Destinationsentwicklungsstrategie für die Ferienregion Lenzerheide"
entwickelt haben (gemeinsame Agenda der Gemeinden Churwalden, Vaz/Obervaz,
Lantsch/Lenz, Bürgergemeinde Vaz/Obervaz, Lenzerheide Bergbahnen AG und
Lenzerheide Marketing und Support AG vom 28. September 2018; vgl. Bericht
L._____ AG, S. 20, Ziff. 5.2.2 und Fn. 8), erscheint die Forderung der
Beschwerdeführenden obsolet. Gemäss dem KRIP-S erweisen sich vielmehr die
projektbezogene Nutzungsplanung sowie die Erarbeitung von Konzepten und
Standortevaluationen als geeignete Verfahren bzw. Gefässe für massgeschneiderte
Lösungen im touristischen Beherbergungsbereich (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-37).
Demnach sind die Potentialstandorte im KRL zu bezeichnen und in der Ortsplanung
zu sichern (KRIP-S, Kpt. 5.2.2, S. 5.2-38, Leitsätze und Handlungsanweisungen).
Die Gemeinde ist bei der vorliegenden Teilrevision nach diesen Kriterien
vorgegangen: Es bestehen ein KRL und ein PMB, und eine Evaluation des
Nachfragepotentials wurde eingeholt.
Die Fachleute der L._____ AG beurteilten das Hotelprojekt in Bezug auf die Makro-,
Meso- und Mikroebene, weshalb auch nicht ersichtlich ist, dass ein weiteres
"regionales Tourismuskonzept für die Durchführung einer überkommunalen
Bedarfsanalyse unter Einbezug der Gemeinden Arosa, Vaz/Obervaz und
Churwalden, wie es der kantonale Richtplan fordere" notwendig wäre, wie die
Beschwerdeführenden mit Hinweis auf den kantonalen Richtplan (Kapitel 4 aus dem
Jahr 2009, Tourismus, S. 4.1-8) geltend machen. Immerhin zogen die Fachleute der
L._____ AG, wo sie die Situation auf der Mikroebene untersuchten, den Vergleich
mit anderen Standorten in der Ferienregion Lenzerheide, zu der auch die von den
Beschwerdeführenden erwähnten Gemeinden zählen (vgl. S. 17 ff.). Gemäss der
bereits erwähnten Destinationsentwicklungsstrategie der Ferienregion Lenzerheide
wird die Ansiedlung weiterer Hotels und Feriendörfer ausdrücklich angestrebt
(Bericht L._____ AG, S. 20, Ziff. 5.2.2). Für die Gemeinde Vaz/Obervaz seien in der
Destinationsentwicklungsstrategie sechs potenzielle Standorte definiert worden, die
für künftige Hotels und Resorts prioritär entwickelt werden sollten, wobei zum
aktuellen Zeitpunkt für keinen der Standorte ein baubewilligtes Projekt vorliege
(S. 20 und Abbildung 10, S. 21). Diese potenziellen Standorte und das E._____
seien aus touristischer Sicht etwa gleichwertig. Die Fachleute gingen davon aus,

40 / 42
dass das Potential in der Ferienregion Lenzerheide für zwei bis vier Projekte in den
nächsten 10-15 Jahren vorhanden sei; allerdings dürfe diese mögliche künftige
Wettbewerbssituation angesichts der Unsicherheit, ob an den erwähnten
Standorten in Vaz/Obervaz überhaupt gebaut werde, das Hotel-Resortprojekt in
F._____ zum jetzigen Zeitpunkt nicht verhindern (S. 20).
4.6.
Ungenügende Erschliessung
4.6.1. Die
Beschwerdeführenden
rügen
schliesslich
eine
ungenügende
Erschliessung, weil im GEP nur im Norden und im Süden, nicht jedoch im Osten der
Parzelle Z.3._____ ein Anschlusspunkt für den Winterwanderweg festgelegt worden
sei. Dadurch fehle es an einem möglichst direkten, bequemen Zugang zur W._____-
Talstation. Dies werde dazu führen, dass sich Ski- und Snowboardfahrer ihre
individuellen Wege durch das Wohnquartier suchen und auch die Grundstücke der
privaten Grundstücke befahren würden. Da künftig die Zu- und Wegfahrt der
Anwohner über den M._____ erfolgen werde, müsse vermieden werden, dass der
enge und kurvige M._____ noch vermehrt von Fussgängern und Wintersportlern
benutzt werde, was zu Verkehrs- und Sicherheitsproblemen führen könne.
4.6.2. Die Gemeinde legt dar, dass die Wintersportzone auf den angrenzenden
Parzellen an die im GEP für die Parzelle Z.3._____ festgelegten Anschlusspunkte
anknüpfe, womit die Durchgängigkeit des Winterwanderwegs gewährleistet sei.
Diese
müsse
gemäss
Art. 7
der
Vorschriften
zum
GGP
auch
im
Baubewilligungsverfahren noch nachgewiesen werden. Was das Verkehrsregime
auf dem M._____ betreffe, könne auf den Erläuterungsbericht der J._____ AG
abgestellt werden, welche die Zufahrt zum Hotel-Resort über die Hauptstrasse und
die Ausfahrt über den M._____ als verkehrstechnisch sinnvoll beurteilt habe.
Die
Regierung
bestätigt
ihre
diesbezüglichen
Ausführungen
im
Beschwerdeentscheid. Insbesondere führte sie aus, die Wintersportzone auf
Parzelle Z.3._____ für den Winterwanderweg sei aufgehoben worden, jedoch seien
im GEP die Anschlusspunkte festgelegt worden. Im Baubewilligungsverfahren
werde aufzuzeigen sein, wie der öffentliche Winterwanderweg gemäss den
Anschlusspunkten auf Parzelle Z.3._____ neu geführt werden solle. Damit sei
sichergestellt, dass der Winterwanderweg auch nach der Bauvollendung im
Resortgebiet angelegt werde und wie heute über die Nachbarparzellen weiterführe
(Beschwerdeentscheid PB 15/21, Protokoll Nr. 349/2023, S. 25 f.)
4.6.3. Gemäss Art. 7 Abs. 2 der Vorschriften zum GGP muss innerhalb des
Umgebungsbereichs ein durchgehender öffentlich begehbarer Winterwanderweg

41 / 42
gemäss
den
Anschlusspunkten
im
GEP
gewährleistet
werden.
Die
Anschlusspunkte sind im GEP im Norden und Süden der Parzelle Z.3._____
festgelegt; sie führen direkt auf den M._____ bzw. auf die R._____ und damit auf
eine öffentliche Erschliessungsstrasse. Dass kein Anschlusspunkt im Osten der
Parzelle besteht, ist insofern nachvollziehbar, als ein solcher die Schneesportler
zuerst über die dortige private Parzelle Z.7._____ und erst dann auf den M._____
führen würde, was die Zustimmung der Grundeigentümer voraussetzt. Dass die
bestehende Wintersportzone auf der Parzelle Z.7._____ nicht aufgehoben wird (vgl.
act. D.6), stellt auch angesichts des Umstands, dass der definitive Verlauf des
Winterwanderweges erst im Baubewilligungsverfahren festzulegen sein wird (Art. 7
Abs. 2 der Vorschriften zum GGP), keinen Nachteil dar.
Was das Verkehrsregime rund um das geplante Hotel-Resort betrifft, so wurde beim
Ingenieurbüro J._____ AG ein Erläuterungsbericht Erschliessung und Verkehr
eingeholt. Dieses kam zum Schluss, dass das Konzept mit der Zufahrt direkt zur
Adresse des Hotel-Resorts und der Ausfahrt über den M._____ verkehrstechnisch
sinnvoll sei und auch der Intuition der ankommenden Gäste entspreche. Wie vom
ARE angeregt, wurde ein Verkehrsregime gewählt, welches das Wenden von
Fahrzeugen (auch von Cars) abseits der Kantonsstrasse möglich macht, d.h. ohne
dass rückwärts auf die Strasse gefahren werden müsste, und das somit den
einschlägigen VSS-Normen genügt (Erläuterungsbericht J._____ AG, S. 5 und 7).
Die Ausfahrt auf den M._____ soll durch eine Verbreiterung der Strasse angepasst
werden, damit Last- und Personenwagen im Eingangsbereich kreuzen können. Die
Ausführungen der Verkehrsfachleute erscheinen insgesamt schlüssig und
nachvollziehbar, wogegen die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten
Einwände nicht zu überzeugen vermögen.
4.7.
Nach dem Gesagten erweisen sich der Beschwerde- sowie der
Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 25. April 2023 als rechtmässig. Die
dagegen erhobene Beschwerde ist folglich abzuweisen.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, bestehend
aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00
festzusetzen ist, den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 und
2 VRG).
5.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht weder der Regierung noch der
Gemeinde zu, da beide in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2
VRG).

42 / 42
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
1'140.00
total
CHF
5'140.00
gehen zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von
A._____, B._____, C._____ und D._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]