gr_gerichte · R 2004 54 · 2004-12-09 · de
Kantonssteuer und direkte Bundessteuer

Quartierplan | Planung

R 04 54
4. Kammer
URTEIL
vom 9. Dezember 2004
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1. a)
Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet
sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem
Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer
Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden
situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970,
971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern
überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob
verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen
gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz.
4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und
nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und
[neu] Parz. 4624) erschlossen.
b)
In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten
Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und
Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere
Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein
privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge
zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte
Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die
Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die
Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 958)
ebenfalls zum Beizugsgebiet zählte.

c)
Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der
betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender
Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans
(bestehend
aus:
QP-Vorschriften
mit
Anhang
1-7,
Bestandesplan,
Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab
1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die
Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht
wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl.
Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit
vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen
wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom
19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt.
2.
Dagegen erhob die StWEG … bzw. ihr Verwalter am 24.06.2004 Rekurs beim
Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des
angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung
des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf eine Sanierung der
heutigen Strassenparz. 965 zu verzichten sei und die Kostenposition „künftige
Sanierung
öffentliche
Erschliessungsstrasse“
ersatzlos
aus
dem
Kostenverteiler zu streichen sei [Begehren Ziff. 1.1]; dass die StWEG …
(Parz. 958) aus dem Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ zu
entlassen und jenes Grundstück bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse
ausschliesslich (nur) mit den anteilsmässigen Verfahrenskosten zu belasten
sei [Begehren Ziff. 1.2]; dass ihr (Parz. 958) wegen des erlittenen
Minderwertes (Verkleinerung Holzschopf) eine Entschädigung von Fr. 6'000.--
zu bezahlen sei [Begehren Ziff. 1.3]. Eventuell sei die ganze Quartierplanung
… zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen [Begehren Ziff. 2.].
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass sich die
Vorinstanz hinsichtlich der Kostenposition „künftige Sanierung öffentliche
Erschliessungsstrasse“ widersprüchlich verhalte, da sie bisher stets betont
habe, dass sich der …weg (Strassenparz. 965) in einem guten Zustand
befände und vorläufig keine Reparaturarbeiten nötig wären. Trotzdem seien
nun – im Hinblick auf die Übernahme durch die öffentliche Hand quasi auf
Vorrat – enorm hohe Sanierungskosten veranschlagt worden, wovon 70%

durch die privaten Anstösser bezahlt werden sollten. Ein solches Vorgehen
sei nicht statthaft und müsse entsprechend korrigiert werden. Hinzu komme,
dass die Parz. 958 das einzige Grundstück im Plangebiet sei, das
verkehrsmässig
nicht
über
den
…weg,
sondern
direkt
über
die
Kantonsstrasse erschlossen sei. Ursprünglich sei daher auch nie die Rede
davon gewesen, dass sie ebenfalls etwas an die Sanierungskosten der für sie
unnötigen Wegeinfahrt bezahlen müsste. Im Dezember 2003 sei dann
plötzlich die Kehrtwende gekommen, was nicht verständlich sei, da die
Parkplätze auf Parz. 958 allein und ausschliesslich ab der Kantonsstrasse
zugänglich seien. Würde man anders entscheiden, würde dies zu einer klaren
Doppelbelastung der Parz. 958 führen, da sie auf ihrer Parzelle schon
erhebliche bauliche Massnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen im
Zusammenhang mit der Baubewilligung für die Parz. 964 (1999/2000) in Kauf
genommen habe, wofür ihr im Gegenzug ein Garagen-Benützungsrecht
eingeräumt worden sei. Einer anteilsmässigen Belastung der Parz. 958 mit
den entstandenen Verfahrenskosten werde aber zugestimmt. Wie oben
dargetan, sei der Nutzwert der Parz. 958 durch die zugestandenen
Baumassnahmen (Verkleinerung Holzschopf; Verlust Gebrauch der eigenen
Hausgarage - Ersatzgarage mehrere 100 m entfernt und besonders im Winter
viel mühsamere Verwendung) stark gesunken. Der daraus resultierende
Minderwert der Parz. 958 werde von den Fachleuten auf mindestens Fr.
6'000.-- geschätzt. In dieser Höhe stehe der StWEG … daher noch eine
separate Entschädigung zu, die als Zusatzposition in den Kostenverteiler
aufzunehmen sei.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung
des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass der …weg
(Strassenparz.
965)
unbestritten
die
Basiserschliessung
für
das
Beizugsgebiet darstelle und es daher sachgerecht sei, im amtlichen QP-
Verfahren nicht nur die Eigentumsverhältnisse (Übertragung an Gemeinde),
sondern zugleich auch noch das ganze Nutzungs- und Finanzierungsregime
über diese Anlage für die Zukunft zu regeln. In diesem Sinne sei die kritisierte
Privatinteressenz
bzw.
der
Kostenverteiler
einzig
für
spätere
Sanierungsmassnahmen an jener Quartierstrasse verbindlich festgelegt

worden. Zur Entschädigung der ersatzweise zur Verfügung gestellten
Garagenbox auf Parz. 964 führte die Vorinstanz grundsätzlich aus, dass
frühere Auslagen im Zusammenhang mit dem unvollendeten (privaten) QP-
Verfahren bzw. der Baubewilligung für die Realisierung des MFH …
(1999/2000) nur insoweit akzeptiert werden könnten, als sie ohnehin im
amtlichen QP-Verfahren angefallen wären. In diesem Sinne sei eine
Entschädigung von Fr. 25'000.-- für den Wegfall des Garagenplatzes auf Parz.
958 (zufolge Radiuserweiterung Einfahrt zur Kantonsstrasse) bereits
zugesichert worden. Eine höhere Entschädigung (zusätzlich Fr. 6'000.--) wäre
indes nicht mehr zu rechtfertigen, da das private Geschäft zwischen den
betreffenden Eigentümern der Parz. 958 und den bauwilligen Eigentümern der
Parz. 964 ursächlich nichts mit dem amtlichen QP-Verfahren (seit März 2001)
zu tun habe und daher jene Vereinbarungen hier absolut irrelevant seien.
Soweit die StWEG … eine vollständige Entlassung aus dem Kostenverteiler
(wegen kompletter Erschliessung über die Kantonstrasse) beantragt habe, sei
verkannt worden, dass es für die Beurteilung des einen Beitrag
rechtfertigenden
Sondervorteils
nicht
entscheidend
auf
die
vom
Grundeigentümer effektiv gewählte Erschliessungsart ankomme, sondern
einzig darauf, ob die betreffende Parzelle auch über die Quartierstrasse
erschlossen werden könnte, also auf die blosse Möglichkeit, einen
Sondervorteil zu realisieren. Dass dies bei Parz. 958 klar der Fall sei, ergebe
sich bereits aus dem Bestandesplan, wonach sie als vorderste Parzelle bei
der Quartiereinfahrt sowohl direkt an die Kantonsstrasse (von oben) als auch
direkt an den Rüfeweg (seitlich und von unten) anstosse. Aus den erwähnten
Gründen erweise sich der Rekurs damit in allen Punkten als unbegründet und
sei darum – ohne Rückweisung an die Vorinstanz und somit ohne weiteren
unnötigen Zeitverlust – vollständig abzuweisen.
4.
Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der
noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem Gericht
mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des angerufenen Gerichts in
der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten wahrzunehmen.

5.
Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die
Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich
Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen
Erkenntnisse.
6.
Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten zwei
StWEG-Vertreter sowie deren Anwalt … anwesend waren. Seitens der
Gemeinde
waren
ein
Vorstandsmitglied,
der
Ortsplaner,
ein
Baukommissionsmitglied sowie ihr Anwalt … zugegen. Allen Anwesenden
wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben, sich auch
mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon unter
Hinweis
auf
die
räumlichen,
verkehrstechnischen
und
baulichen
Gegebenheiten auf der Strassenparz. 965 im Einfahrtsbereich zur Parz. 958
[…] von mehreren Personen rege Gebrauch gemacht wurde. Seitens des
Gerichts wurden noch fünf Farbfotos (im Format A4) des im Einzelfall
besonders verkehrsneuralgischen Knotenpunkts im Ein- und Ausfahrtsbericht
zur Kantonsstrasse, des wegfallenden Abstellplatzes auf Parz. 958 und des
Strassenzustands der Parz. 965 erstellt und dem Protokoll des Augenscheins
beigeheftet.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;
BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der
Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine
Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz,
wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen
und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest
(Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur
Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des
kommunalen
Baugesetzes
(BG)
nachgekommen.
Betreffend
Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss

(Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt
geregelt:
Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen
Baulandumlegung
oder
Grenzbereinigung
mit
den
zugehörigen
Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für
die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der
Quartierplanbeteiligten (Abs. 1).
Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer
zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen,
sind allein diesen zu belasten (Abs. 2).
b)
Zunächst ist strittig, ob der Kostenverteiler (im Verhältnis 30% öffentliche
Interessenz zu 70% Privatinteressenz) betreffend künftige Sanierung der
vorhersehbar ins Eigentum der Gemeinde übergehenden Quartierstrasse
(neu Öffentliche Erschliessungstrasse „Parz. 965“) laut Anhang 2 [4/5] der
Quartierplanvorschriften
[QPV]
haltbar
ist.
Von
den
budgetierten
Gesamtkosten über Fr. 117'000.-- sollten danach Fr. 81'900.-- (je zur Hälfte
zulasten der unüberbauten/überbauten Parzellen im Plangebiet) auf die
privaten Strassenanlieger verteilt werden, wobei der Beitragsanteil der bereits
mit einem MFH überbauten Parz. 958 (StWEG …) auf Fr. 2’335.-- beziffert
wurde. Wie sich anlässlich des Augenscheins zeigte, macht eine frühzeitige
Sanierungsregelung für die Strassenparz. 965 indes durchaus Sinn, nachdem
unbestritten ist, dass das gesamte Erschliessungskonzept ausschliesslich
über jenen Strassenstrang erfolgt und daher absehbar mit einer intensiveren
Nutzung dieses wichtigen Zufahrt-/Verbindungsstücks für alle privaten
Anwohner zu rechnen ist, was alters- und abnützungsbedingt unerlässlich in
Zukunft zu entsprechenden Sanierungskosten führen muss. Ohne einen
einwandfreien Unterhalt bzw. eine längerfristig garantierte Instandhaltung der
Parz. 965 würde es aber allen privaten Anstössern auf Dauer an einer
genügend sicheren Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG fehlen, womit
augenfällig ist, dass die vorausschauende Kostenregelung im Anhang 2 [4/5]
vernünftig war und im Ergebnis sehr wohl für alle privaten Eigentümer als
nützlich und im Hinblick auf eine dauerhaft garantierte Hauszufahrt als
vorteilhaft gewertet werden kann. Der kritisierte Kostenverteiler gibt insofern
zu keinen Korrekturen Anlass, womit sich der Rekurs diesbezüglich
[Begehren Ziff. 1.1] als unbegründet erweist.

c)
Zum Antrag auf vollständige Entlassung der Parz. 958 aus dem
Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ laut Anhang 2 [3/5] der
QPV gilt es vorab klarzustellen, dass die dort erwähnte Kostenaufteilung unter
den Privateigentümer im Verhältnis 50:50 (zwischen den bereits überbauten
und den noch unüberbauten Parzellen) einzig bezweckt, die beim Vollzug des
Planverfahrens anfallenden Kosten möglichst gerecht zwischen diesen
beiden Kategorien von Privateigentümern zu ermitteln und auf sie zu
überwälzen. Es handelt sich dabei – gleich wie bei Perimeterbeiträgen -
charakteristisch um Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten
für das realisierte Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des
wirtschaftlichen Vorteils der davon speziell profitierenden Eigentümer
erhoben werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur
Deckung der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem
Gesamtwerk entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (zumindest
theoretisch) wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar
sein. Nicht entscheidend ist dagegen, ob der einzelne Grundeigentümer den
ihm erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt vielmehr
schon, wenn er jederzeit die Möglichkeit hätte, den direkt aus dem amtlichen
Planverfahren hervorgehenden Nutzen zu realisieren. Der anrechenbare
Sondervorteil ist also unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv
davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Umgekehrt ist
ebenso klar, dass die Erhebung derartiger Beiträge nach schematischen
Massstäben zulässig ist (PVG 1994 Nr. 39), solange keine unsinnigen,
sachlich
absolut
nicht
mehr
vertretbaren
bzw.
keine
willkürlichen
Unterscheidungen getroffen werden (BGE 106 Ia 241). Im Einzelfall ist dazu
genügend erstellt, dass selbst die Parz. 958, die unmittelbar bereits durch die
Kantonsstrasse [von oben] erschlossen ist, durch die Sanierung der
quartiereigenen Parz. 965 einen Sondernutzen erhält, da sie so über eine
doppelte Erschliessung inklusive verbessertem Ausbaustandard verfügt und
sie so auf teure Kunstbauten ab der Kantonsstrasse für eine vernünftige
Zweiterschliessung von unten via Parz. 965 (zur Erschliessung des im Süd-
Westen noch ungenutzten Grundstückteils) verzichten kann. Mit ihrem
Argument, dass die bei der Quartiereinfahrt gelegene Parz. 958 (ungünstige
Dreiecksform in Hanglage) schon von oben über die Kantonsstrasse vollauf

erschlossen
sei
und
daher
mangels
verwertbaren
Nutzens
konsequenterweise aus dem Kostenverteilschlüssel zu entlassen sei
[Begehren Ziff. 1.2], dringt die Rekurrentin in der Sache selbst daher
klarerweise nicht durch.
d)
Zu prüfen bleibt damit aber noch, ob die verlangte Minderwertabgeltung von
Fr. 6'000.-- infolge Schopfverkleinerung bzw. diverser baulicher Massnahmen
auf Parz. 958 (Entschädigung Sonderopfer) tatsächlich eine separate
Berücksichtigung im Kostenversteilschlüssel gerechtfertigt hätte. Dies trifft
vorliegend nicht zu. Unerlässliche Voraussetzung für die Aufnahme in einen
solchen Verteilschlüssel ist nämlich immer, dass die aufgelaufenen Kosten
unmittelbar im betreffenden QP-Verfahren entstanden sind bzw. ohne dessen
Durchführung nicht angefallen wären. Gerade an dieser Voraussetzung fehlt
es im konkreten Fall, da die gewünschte Sonderentschädigung für Parz. 958
(Reduktion Holzschopf; Verlust eigener Hausgarage; im Gegenzug dafür aber
eine neue Garagenbox mit der Einstellmöglichkeit für zwei Autos gestaffelt
hintereinander auf Parz. 964 erhalten) ausschliesslich auf einen früheren
Dienstbarkeitsvertrag unter Privaten bzw. der Erfüllung von Bauauflagen im
Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf Parz. 964 zurückzuführen ist. Die
damals (Frühling 2000) gegenseitig vereinbarten Sachleistungen waren für
das erst später im März 2001 eingeleitete amtliche QP-Verfahren aber
aktenkundig nicht kausal bzw. absolut zwingend erforderlich. Eine
Minderwertabgeltung der Parz. 958 für die zuvor freiwillig und nur aus
Partikulärinteressen erbrachten Gegenleistungen muss darum vorab ausser
Betracht fallen, womit der Rekurs auch in diesem Punkt [Begehren Ziff. 1.3]
unbegründet ist.
e)
Schliesslich ist dem Begehren auf Rückweisung und Neubeurteilung des
gesamten Planprojekts [Begehren Ziff. 2] ebenfalls kein Erfolg beschieden, da
weder formelle noch materielle Mängel bei der Erarbeitung und Planung des
schon seit 1999/2000 anhängig gemachten Verfahrens für eine möglichst
seriös und sinnvoll koordinierte Überbauung des QP-Gebiets … erkennbar
sind, die ein derartiges Vorgehen nach so langer Planungs- und
Realisationsphase zu rechtfertigen vermöchten.

2. a)
Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder
Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur umfassenden Bestätigung
desselben und demnach im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) vollständig und
allein der Rekurrentin (StWEG …; Parz. 958) aufzuerlegen. Sie hat die
Vorinstanz, die sich durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess,
überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
216.--
zusammen
Fr.
3'216.--
gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … (Eigentümerin der
Parz. 958) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die StWE-Gemeinschaft … hat die Gemeinde … zudem aussergerichtlich mit
Fr. 1'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.