gr_gerichte · R 2008 38 · 2008-08-25 · de
Sozialhilfe

Baugesuch | Baurecht

R 08 38A
4. Kammer
URTEIL
vom 25. August 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1.
… plant auf der in … gelegenen Parzelle Nr. 1802 die Erstellung von 5
Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 39 Wohnungen sowie von 2 Tiefgaragen.
Für das Bauvorhaben reichte er bei der Gemeinde … 7 Baugesuche ein.
Gegen das ordentlich aufgelegte und publizierte Bauvorhaben wurden innert
Frist 11 Einsprachen eingereicht. Unter gleichzeitiger Abweisung aller
Einsprachen bewilligte die Gemeinde das Bauvorhaben mit Entscheid vom 1.
April 2008 unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen, so u.a. unter der
Auflage, dass die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten der
gesamten Überbauung auf der Parzelle 1802 von oben herab über die
Parzelle Nr. 1804 zu erfolgen habe (Auflage a3.).
2.
Dagegen liess … am 19. Mai 2008 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag, es sei die Auflage a3.
aufzuheben und ihm die verkehrsmässige Erschliessung der Bauparzelle
während der Bauausführungsphase wie folgt zu bewilligen:
- für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 1-3 sowie die Unterniveaugarage
1 sei die Bauzufahrt über Parz. Nr. 1804 zu bewilligen;
- für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 4 und 5 sowie die
Unterniveaugarage 2 sei die Bauzufahrt über Parz. 1799 (Via …) und Parz.
1801 zu bewilligen.
Eventuell sei die Sache der Gemeinde zur Neuentscheidung im beantragten
Sinne zurückzuweisen.
Zugunsten der zu überbauenden Parzelle Nr. 1802 und zulasten von
Parzellen Nrn. 1799 und 1801 bestehe ein unbeschränktes Fuss- und

Fahrwegrecht. Mit der Eigentümerin von Parzelle Nr. 1801 sei kürzlich
vereinbart worden, dass der Beschwerdeführer über dieses Grundstück eine
Zufahrt zu den beiden geplanten Tiefgaragen auf der ein starkes Gefälle
aufweisenden Bauparzelle erstellen und zudem diese Zufahrt auch als
Bauzufahrt benützen dürfe. Die Strassenparzelle Nr. 1804 liege auf 1088
m.ü.M., wohingegen die Tiefgarage 2 auf 1073.5 m.ü.M. zu liegen kommen
werde, was einen Höhenunterschied von 14.5 m ergebe. Bereits die
geplanten Fusswege auf der Bauparzelle wiesen zufolge des starken Gefälles
Steigungen bis 10% auf. Dem von der Bauherrschaft eingereichten
Baustelleneinrichtungsplan sei zu entnehmen, dass die Baustelle von zwei
Seiten her, einerseits über Parzelle Nr. 1804 und anderseits über die
Parzellen
Nr.
1799
und
1801,
erschlossen
werden
solle.
Der
Gemeindevorstand habe nun die alleinige Erschliessung der Baustelle
während der Bauphase über Parzelle 1804 verfügt, ohne aber über eine
entsprechende gesetzliche Grundlage dafür zu verfügen. Auch ein
hinreichendes öffentliches Interesse sei dafür nicht ersichtlich, vielmehr
sprächen auch die Interessen der Anwohner gegen die getroffene Lösung.
Dies bereits deshalb, weil eine Erschliessung der Baustelle über zwei
Bauzufahrten den tangierten privaten Interessen besser Rechnung trage, die
Lärm- und Staubimmissionen gleichmässiger verteilt und das Bauvorhaben in
kürzerer Zeit realisiert werden könnte. Im Falle der Erschliessung der
Baustelle über die Parzelle Nr. 1804 müsste die Bauzufahrt im steilen
Gelände auf der Bauparzelle erstellt werden. Die Baupiste müsste diesfalls
den Hang mehrere Male queren und u.a. genau dort erstellt werden, wo die
geplanten MFH 1 - 3 sowie die Tiefgarage 1 zu stehen käme. Entsprechend
könnte mit dem Bau dieser MFH sowie der Tiefgarage 1 erst nach der
Fertigstellung der MFH 4 und 5 und der Tiefgarage 2 begonnen werden, was
zu einer unnötigen Verlängerung der Bauzeit führen würde. Auch die
Gemeinde gehe davon aus, dass der Baustellenverkehr auf der Via … zu
keinen Verkehrsbehinderungen führe. In der Regel müssten die mit der
Erstellung von Bauten und Anlagen verbundenen Immissionen durch die
Anwohner in Kauf genommen werden. Mit der Zulassung zweier
Baustellenzufahrten würde eine Konzentration der Immissionen verhindert.
Zudem sei die Auflage nicht verhältnismässig. Es sei jedenfalls nichts

ersichtlich, was gegen eine Verteilung des Baustellenverkehrs auf zwei
Zufahrten sprechen würde. Die Via … sei gemäss Strassen- und
Fusswegplan eine öffentliche Quartierstrasse, wobei der grösste Teil dieser
Strasse auch die erforderliche Breite von 4 m aufweise. Dort, wo dies nicht
der Fall sei, z.B. im Bereich der Trafostation, werde eine Ausstellbucht erstellt,
was mit der Eigentümerin des betroffenen Grundstücks bereits vereinbart
worden sei. Die ausschliessliche Erschliessung der Baustelle über die
Strassenparzelle Nr. 1804 sei praktisch gar nicht realisierbar und ein Kreuzen
von Fahrzeugen mangels Ausweichmöglichkeiten nicht möglich. Zudem falle
sie wegen des grossen Geländegefälles und der engen Platzverhältnisse auf
der Bauparzelle ausser Betracht. Nicht übersehen werden dürfe, dass für die
Baustelleninstallationen sehr viel Platz benötigt werde. Zudem müssten für
den Baugrubenaushub für Tiefgarage 1 im Bereich der MFH 1 - 3
Böschungsverbauungen gemacht werden. Eine Bauzufahrt entlang dieser
Baugruben würde zusätzlichen Druck auf die Hangsicherung bewirken.
3.
Die Gemeinde … liess die Abweisung der Beschwerde beantragen,
eventualiter die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung und
Zurückweisung zur Neubeurteilung an sie. Entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers, wonach die gesamte Zufahrt über Parzelle 1804 erfolgen
solle, sei in der angefochtenen Auflage Ziff. a3 der Baubewilligung lediglich
verfügt worden, dass die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten für
die gesamte Überbauung über Parzelle Nr. 1804 erfolgen müsse. Hingegen
solle die Erschliessung für die fertig gestellten fünf MFH gemäss
Baubewilligung über die Strassenparzelle Nr. 1799 sowie die noch zu
erstellende Erschliessungsstrasse über Parzelle Nr. 1801 erfolgen. Die
Grundeigentümer entlang der Strassenparzelle Nr. 1799 hätten allesamt den
für die Erschliessung der Überbauung ungenügenden Ausbaustandard gerügt
(teilweise nur 2,8 m bis 3 m breit; ungenügende Kofferung, etc.). Seitens der
Gemeinde habe man davon abgesehen, den Ausbau der Strassenparzelle
resp.
die
Durchführung
einer
entsprechenden
Quartierplanung
mit
Landumlegung durchzuführen. Fest steht, dass Parzelle Nr. 1799 im heutigen
Zustand zweifellos ungeeignet sei, Baustellenverkehr für Aushubarbeiten und
den Rohbau der Gebäude zu bewältigen. Auch die von der Bauherrschaft

vorgesehene Ampelregelung könne das Problem nicht lösen, weil die Strasse
im heutigen Zustand schwere Fahrzeuge gar nicht ertrage und zudem auch
der Anwohnerverkehr erheblich belastet würde. Im Gegensatz dazu weise die
Strassenparzelle Nr. 1804 eine Breite von 5 m auf und sei insgesamt für den
Baustellenverkehr gut geeignet. Die Baustellenzufahrt sei nur eine temporäre
Lösung bis zur Phase der Rohbauvollendung sämtlicher Gebäude. Die
gesetzliche Grundlage zur Führung der Baustellenzufahrt ausschliesslich
über Parzelle 1804 finde sich in Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes
für den Kanton Graubünden (KRG, BR 801.100). Die Auflage sei insgesamt
betrachtet ohne weiteres verhältnismässig, zumal lediglich die Abwicklung
des Baustellenverkehrs bis zum Abschluss der Rohbauphase über Parzelle
1804 verlangt worden sei, was auch praktisch ohne weiteres möglich sei. Die
gegenteilige Argumentation des Beschwerdeführers beschlage vor allem
kommerzielle Interessen.
4.
Abweisung der Beschwerde beantragen liessen - soweit sie sich überhaupt
vernehmen liessen - auch verschiedene der im Rubrum aufgeführten
Beigeladenen. Die StWEG … verlangte ergänzend, dass in Wiedererwägung
der angefochtenen Baubewilligungen die Gemeinde … anzuweisen sei, diese
dahingehend abzuändern, dass nicht nur die Baustellenzufahrt während der
Bauausführungsphase, sondern auch die gesamte verkehrstechnische
Erschliessung nach Abschluss der Bauarbeiten über die Parzelle Nr. 1804
und nicht vorgesehen über die Parzelle Nr. 1799 zu erfolgen habe.
5.
Am 25. August 2008 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein durch, an welchem der vom Beschwerdeführer betraute
Rechtsanwalt zusammen mit dem das Bauprojekt erarbeitenden Architekten,
der
gemeindliche
Rechtsvertreter
in
Begleitung
des
kommunalen
Bauamtschefs
sowie
verschiedene
der
im
Rubrum
aufgeführten
Beigeladenen bzw. deren Rechtsvertreter teilnahmen. Allen Anwesenden
wurde dabei an verschiedenen Standorten im Gebiet Gelegenheit geboten,
sich auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.

6.
Am 15. September 2008 wurde den Parteien das Urteil vom 25. August 2008
mit einer Kurzbegründung mitgeteilt. Mit Schreiben vom 30. September 2008
ersuchte der Beschwerdeführer um Zustellung des vollständig begründeten
Urteils.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie auf
deren Darlegungen am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Bau- und Einspracheentscheid vom 1. April
2008, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Bauvorhaben des
Beschwerdeführers unter Auflagen bewilligt hat. Streitig ist dabei lediglich die
Zulässigkeit der Auflage a3. (Baustellenerschliessung während der
Bauausführungsphase).
2. a)
Auf das von der StWEG … (Beigeladene) gestellte Wiedererwägungsgesuch,
mit welchem die (mit den Baubewilligungen) bewilligte Zufahrt zu den
Mehrfamilienhäusern 1 - 5 abgeändert werden soll, kann bereits zufolge
Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts nicht eingetreten werden.
b)
Soweit damit seitens dieser Beigeladenen der damalige Verzicht auf das
Einreichen eines Rechtsmittels gegen die mit den Baubewilligungen
vorgesehene, missliebige Erschliessungslösung „korrigiert“ werden sollte,
kann darauf bereits zufolge Verspätung nicht eingetreten werden.
c)
Angesichts des Verfahrensausganges braucht sodann auf den von der
Gemeinde eventualiter gestellten Rückweisungsantrag nicht eingegangen
werden
3. a)
Der Beschwerdeführer akzeptiert die in die Baubewilligung aufgenommene
Auflage a3, soweit damit die Baustellenerschliessung über die Parzelle Nr.

1804 für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 1 - 3 sowie die
Unterniveaugarage 1 geregelt wird. Hingegen wehrt er sich gegen sie, soweit
damit auch gerade noch die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten
der
beiden
weiteren
Mehrfamilienhäuser
4
und
5
sowie
der
Unterniveaugarage angeordnet wird und verlangt diesbezüglich, es sei ihm
diesbezüglich die Bauzufahrt über die Parzellen Nr. 1799 (Via …) und Parz.
1801 zu bewilligen.
b)
Die sich im vorliegenden Verfahren stellende Frage der Zulässigkeit der
streitigen Auflage (Regelung der Baustellenerschliessung für die MFH’s 4 und
5 sowie die Unterniveaugarage 2) ist im Lichte der (unmittelbar anwendbaren
und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 - 96 KRG zu prüfen und
beurteilen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG). Davon, dass die Bauvorhaben (5
MFH’s, 2 Unterniveaugaragen) die massgeblichen Vorschriften des
kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts einhalten (Art. 89 Abs.
1 KRG), ihnen selbst mithin keine ortsbaulichen, ortsplanerischen,
umweltschutzrechtlichen oder baupolizeilichen Hindernisse entgegenstehen,
darf - nachdem die gestützt auf Art. 89 KRG erteilten Baubewilligungen
diesbezüglich unangefochten geblieben sind und damit auch die künftige
verkehrsmässige Erschliessung der Überbauung (nach Abschluss der
Rohbauarbeiten) über die Parzellen Nrn. 1799 sowie 1801 bereits
rechtskräftig festgehalten worden ist - ausgegangen werden.
c)
Die gesetzliche Grundlage für die streitige, zeitlich beschränkte Auflage
„Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten der gesamten Überbauung
über die Parzelle Nr. 1804“ findet sich in Art. 90 Abs. 1 KRG. Danach dürfen
Baubewilligungen mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen,
Bedingungen, Befristungen) verknüpft werden, wenn dadurch inhaltliche oder
formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden können oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Die vorliegend streitige
(zeitlich befristete) Auflage dient nicht zuletzt auch der Erhaltung des
rechtmässigen Zustandes während der Bauphase. Bei der Beurteilung dieser
Massnahme hinsichtlich ihrer Übereinstimmung mit der raumplanerischen

Nutzungsordnung wie auch der übrigen einschlägigen Gesetzgebung sind
auch die räumlichen Folgen zu berücksichtigen, die mit der Realisierung der
Bauten im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge verbunden
sind (vgl. BGE 123 II 259 E. 3).
d)
Dass die streitige Auflage zulässig ist, ergibt sich aufgrund einer Würdigung
der erwähnten Vorgaben sowie der im Verwaltungsrecht generell geltenden
Grundsätze (u.a. Interessenabwägung; Grundsatz der Verhältnismässigkeit).
So hat der Augenschein gezeigt, dass die Strassenparzelle Nr. 1799, welche
gemäss Strassenplan zwar eine Breite von 4 m aufweisen, im Bereich der
Parzellen Nrn. 1787 und 1800 die erwähnte Breite gar nicht erreicht bzw. auf
einer Länge von rund 25 m lediglich 2,8 m breit ist. Ebenso hat sich bestätigt,
dass der vorhandene Ausbaustand (hinsichtlich Kofferung, Deckbelag) völlig
ungeeignet ist, selbst den in der Rohbauphase anfallenden Baustellenverkehr
(Aushubarbeiten, Materialtransporte für den Rohbau der MFH’s 4 und 5 sowie
der Unterniveaugarage 2 mit schweren Baumaschinen) und die sich daraus
ergebenden (und zusätzlich zum bereits bestehenden Anwohnerverkehr)
entstehenden Belastungen durch die schweren Baufahrzeuge aufzunehmen.
Wollte man daher dem Ansinnen des Beschwerdeführers folgen und die
Baustellenerschliessung für die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage
2 über diese Strasse zulassen, müsste dies letztlich bedeuten, dass zuerst
die Strasse umfassend ausgebaut werden müsste. Das solches mit grösseren
zeitlichen Verzögerungen (zeitintensive Quartierplanung mit Landumlegung,
Einsprache- und Rechtsmittelverfahren) und unnötigen Weiterungen
(kostenintensiven baulichen Massnahmen) verbunden wäre, ist offenkundig
und kann kaum im Interesse der Bauherrschaft sein. Dass die Gemeinde die
Strasse demgegenüber für das Aufnehmen des durch das Bauvorhaben
(insgesamt 39 Wohnungen und ca. 50 Parkplätze) entstehenden
Mehrverkehrs als hinreichend erachtet hat, lässt sich durchaus vertreten. Dies
umso mehr, als die Gemeinde die Bauherrschaft verpflichtet hat (Auflage a6),
spätestens bei Rohbauvollendung der ersten Tiefgarage bei der Trafo-Station
(Gebäude Nr. 608c) entlang der Via …) einen Ausweichplatz zu erstellen.

e)
Die von der Bauherrschaft vorgeschlagene und am Augenschein verdeutlichte
„Ampelregelung“ durfte von der Gemeinde - bereits angesichts der
umschriebenen tatbeständlichen Rahmenbedingungen und des ihr in
Bausachen zustehenden weiten Ermessensspielraumes - ohne weiteres als
unzweckmässig qualifiziert werden. Dies bereits deshalb, weil eine
Ampellösung, wie die vorgeschlagene, bereits aufgrund der vielen Haus- und
Quartierzufahrten im fraglichen, von der Ampel betroffenen Strassenstück
offensichtlich zu prekären Verkehrsverhältnissen für motorisierte Anwohner,
Radfahrer, Fussgänger etc. durch die zur Baustelle zu- und/oder
wegfahrenden Baufahrzeuge (LKW’s, schweres Geräte) führen muss,
weshalb das öffentliche Interesse an einem Verzicht auf eine solche
Ampellösung selbst während der zeitlich beschränkten Bauphase als sehr
gewichtig erscheint. Selbst wenn es letztlich zutreffen mag, dass „nur“ noch
rund 40% des während der gesamten Rohbauphase anfallenden
Baustellenverkehrs (ausschliesslich nur jener für die MFH’s 4 und 5 sowie die
Unterniveaugarage 2) über die vom Beschwerdeführer während der
Bauphase favorisierte Erschliessungsvariante geführt werden soll und sich
dieser Verkehr zudem nur auf die Monate im Sommer/Herbst 2009
beschränken wird, vermag dies die Rechtmässigkeit der gemeindlichen
Auflage nicht zu ändern.
f)
Ebenso
wenig
sticht
der
Einwand,
dass
mit
der
Lösung
des
Beschwerdeführers die Lärm-, Verkehr- und Staubbelastungen reduziert und
besser auf alle Quartierbewohner verteilt werden könnten. Dass die
Bauherrschaft aufgrund der gemeindlichen Anordnung der (temporären)
Baustellenerschliessung letztlich gezwungen sein wird, die Bauarbeiten
anders als von ihr vorgesehen zu etappieren, d.h. mit dem Bau der MFH’s 1-
3 erst zu beginnen, wenn die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2
erstellt sind, ist hinzunehmen. Die vom Beschwerdeführer diesbezüglich
vorgebrachten Einwände (erhebliche Verlängerung der Bauzeit, die
grösseren Mehrkosten, das steile Gelände und das grosse Gefälle, die engen
Platzverhältnisse, etc.) sind zwar verständlich, letztlich aber nicht
entscheidend.
Die
der
Bauherrschaft
aufgrund
der
gemeindlichen
Beschränkung auf eine Baustellenzufahrt entstehenden Mehrkosten (ca.

350'000.-- Fr. für das Gesamtbauvorhaben) sind rein pekuniärer Natur und
letztlich nicht geeignet, die gemeindliche Interessenabwägung als nicht
vertretbar erscheinen zu lassen. Dies umso weniger, als das Bauvorhaben
trotz der geltend gemachten Schwierigkeiten ohne weiteres - wenn auch mit
einer gewissen zeitlichen Verzögerung und vertretbaren Mehrkosten -
realisiert werden kann. Am Augenschein hat der anwesende Architekt nicht in
Abrede gestellt, dass sich die aufgrund der Auflage entstehenden
Schwierigkeiten
mit
organisatorischen
und
baulichen
Massnahmen
zufriedenstellend lösen lassen.
g)
Die gemeindliche Auflage erweist sich aus den oben angeführten
Überlegungen als zweckmässig und geeignet, die von ihr für die Zeit bis zur
Rohbauvollendung verfolgten Ziele zu erreichen. Eingriffszweck und -wirkung
stehen
in
einem
vernünftigen
Verhältnis.
Eine
Verletzung
des
Verhältnismässigkeitsprinzips ist nicht ersichtlich. - Die Beschwerde ist daher
abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers, welcher gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG überdies
verpflichtet wird, der obsiegenden, beigeladenen und anwaltlich vertretenen
StWEG … alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu
ersetzen. Die mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte
Parteientschädigung von insgesamt rund Fr. 6'477.50 (inkl. MWST) ist
entsprechend dem Verfahrensausgang sowie dem Umstand, dass diese auch
die Aufwendungen im (separat zu entschädigenden) Verfahren R 08 35
beschlägt, ermessensweise zu reduzieren. Als notwendige Kosten für das
vorliegende Beschwerdeverfahren R 08 38 können Fr. 1'500.-- (inkl. MWST)
akzeptiert werden. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung an die
Beschwerdegegnerin sowie die weiteren Beigeladenen kann demgegenüber
abgesehen werden.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Die Beschwerde R 08 38 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden
kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
614.--
zusammen
Fr.
5'614.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
…
hat
der
beigeladenen
StWEG
…
eine
entsprechend
dem
Verfahrensausgang angemessen reduzierte Parteientschädigung von Fr.
1'500.-- (inkl. MWST) zu entrichten.