gr_gerichte · R 2012 120 · 2012-11-21 · de

Baugesuch | Baurecht

R 12 120
5. Kammer 
URTEIL
vom 21. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Es geht im konkreten Fall um die Überbauung der Parzelle Nr. 2863 im 
Quartierplangebiet … in der Gemeinde ... 
Der 
zugehörige 
Quartierplan 
war 
am 
3. 
Dezember 
1976 
vom 
Gemeindevorstand und der Gemeindeversammlung erlassen und am 12. April 
1977 von der Regierung genehmigt worden. Der damals neu geschaffenen 
Parzelle Nr. 2863 war eine realisierbare Bruttogeschossfläche (BGF) von 283 
m2 zugewiesen worden und im Quartiergestaltungsplan war ein Baufeld 
festgelegt worden, das auf drei Seiten mit einer „Bebauungslinie verbindlich“ 
und auf der Westseite mit einer „Bebauungslinie hinweisend“ markiert war. 
Wegen Diskrepanzen zwischen dem Neuzuteilungsplan 1976/77 und der 
amtlichen Vermessung sowie der ungenügenden Regelung der Erschliessung 
des Parkhauses wurde im Jahre 2003 eine Revision des Quartierplans 
eingeleitet. Die Parzelle Nr. 2863 blieb bei dieser Revision im Wesentlichen 
unverändert, geändert wurde lediglich die Bezeichnung der westlichen 
Bebauungslinie. „Hinweisend“ wurde durch „verbindlich“ ersetzt.
b)
Am 17. Februar 2011 hatte der in … wohnhafte Dr. … die fragliche Bauparzelle 
erworben und am 1. April 2011 das Baugesuch für ein Wohnhaus mit zwei 
Wohnungen eingereicht. Das geplante Gebäude sollte 4.3 m über die 
„verbindliche Baulinie“ ragen. Am 20. Juni 2012 reichte der Bauinteressent nach 
Rücksprache mit dem Bauberater und nach verschiedenen Besprechungen mit 
Vertretern der Gemeinde ein abgeändertes Baugesuch ein. Der nunmehr 


projektierte Baukörper ragte nur noch 1.05 m über die Baulinie. Geplant waren 
wiederum zwei Wohnungen, die untere als Erstwohnung, die obere als 
Zweitwohnung. Für den Fall, dass die Kontingente für die Zweitwohnungen 
aufgrund übergeordneten Rechts unzulässig sein sollten, erklärte sich der 
Gesuchsteller im Begleitschreiben zum Baugesuch damit einverstanden, beide 
Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen zu nutzen.
c)
Gegen 
dieses 
Bauvorhaben 
erhoben 
die 
heutigen 
Beschwerdeführer 
Einsprache, wobei sie hauptsächlich rügten, dass die Voraussetzungen für die 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der „verbindlichen 
Baulinie“ nicht erfüllt seien und die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde 
(vgl. dazu Parallelverfahren R 12 98). Weiter hatten die Beschwerdeführerinnen 
auch eine Verletzung der Zweitwohnungsinitiative geltend gemacht. 
d)
Am 22. August 2012 schrieb der Gemeindevorstand das erste Baugesuch vom 
1. April 2011 infolge Gegenstandslosigkeit ab. Ausserdem wies er die 
Einsprache gegen das zweite Baugesuch vom 20. Juni 2012 im Sinne der 
Erwägungen ab und entsprach dem zweiten Baugesuch mit Auflagen und 
Bedingungen. Zum Einwand der Verletzung der Zweitwohnungsinitiative führte 
die Baubehörde im Wesentlichen Folgendes aus:
Das Inkrafttreten von Art. 75b der Bundesverfassung (BV) hindere die Erteilung 
einer Baubewilligung für die Zweitwohnung im laufenden Jahr nicht. In der 
Gemeinde … gelte aber eine Kontingentierung und die Kontingente für die vom 
Kreis festgelegte Periode (bis Februar 2014) seien ausgeschöpft. In Anbetracht 
von Art. 75b BV sei es dem Kreis und in der Folge auch den Gemeinden des 
Oberengadins verwehrt, neue Zweitwohnungskontingente ab März 2014 
festzulegen und Bauten zur Ausführung freizugeben. Solches würde dem 
Verfassungsauftrag diametral widersprechen.
Im Laufe des Baubewilligungsverfahrens habe sich der Baugesuchsteller 
jedoch dazu bereit erklärt, die betreffende Wohnung als Erstwohnung 
auszugestalten, wenn eine Zweitwohnung nicht mehr zulässig sein sollte. Die 


Baubewilligung werde daher mit der Auflage verbunden, dass beide 
projektierten Wohnungen nur als Erstwohnungen genutzt werden dürften.
2.
Am 25. September 2012 erhob der Baugesuchsteller gegen diesen Entscheid 
des Gemeindevorstands Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgendem 
Antrag: „Der erste Punkt der Auflagen (100%-ige Erstwohnungsverpflichtung) 
des Bau- und Einspracheentscheides des Gemeindevorstandes ... vom 22./30. 
August 2012 sei aufzuheben, soweit er die Nutzung des Obergeschosses als 
Zweitwohnung für unzulässig erkläre, es sei der Bau des Obergeschosses als 
Zweitwohnung zu bewilligen, und die Gemeinde … sei anzuweisen, das 
Baugesuch mit Baugesuchsdatum vom 20. Juni 2012 in die kommunale 
Kontingentsliste gemäss Art. 87 Abs. 3 Baugesetz der Gemeinde … 
einzutragen.“ 
Art. 75b BV verbiete nicht, für Baubewilligungen im Jahre 2012 neue 
Kontingente ab März 2014 festzulegen. Dass die Gemeinde auch unter der 
Geltung des Art. 75b BV im Jahre 2012 noch Baubewilligungen für 
Zweitwohnungen erteilen könne, anerkenne grundsätzlich auch die Gemeinde. 
Sowohl die Übergangsbestimmungen zu Art. 75b BV wie auch die Verordnung 
über 
Zweitwohnungen 
stellten 
auf 
den 
Zeitpunkt 
der 
Erteilung 
der 
Baubewilligung und nicht auf einen späteren Zeitpunkt der Baufreigabe ab. Es 
dürften somit im Jahre 2012 noch Baubewilligungen für Zweitwohnungen im 
Rahmen und nach Massgabe der kantonalen jährlichen Kontingentierungen 
bewilligt werden.
Zu 
Unrecht 
führe 
die 
Gemeinde 
vorliegend 
aus, 
dass 
hier 
neue 
Zweitwohnungskontingente 
festgelegt 
werden 
müssten. 
Das 
jährliche 
Kontingent der Gemeinde … betrage nämlich 700 m2. Dieser Wert passe sich 
jeweils automatisch den veränderten Vorgaben im Regionalen Richtplan 
Zweitwohnungsbau an (Art. 78 Abs. 2 BauG). Solche veränderten Vorgaben 
gebe es aber bis heute nicht, das Kontingent der Gemeinde betrage daher 
weiterhin 700 m2.


In Art. 6 Abs. 2 des Regionalen Richtplanes heisse es zwar, dass die Aufteilung 
gemäss Art. 6 Abs. 1 alle fünf Jahre überprüft werde. Das sei aber nicht anders 
zu verstehen, als dass die Aufteilung nach fünf Jahren und damit per Ende 
Februar 2014 verändert werden könne. Wenn dies aber nicht geschehe, bleibe 
es bei der bisherigen Aufteilung. Diese Bestimmung könne nicht bedeuten, 
dass bei fehlender Überprüfung das Total der Kontingente von 12‘000 m2 auf 0 
herabgesetzt werde.
Die Frage, ob der Beschwerdeführer das Obergeschoss als Zweitwohnung 
nutzen dürfe, treffe ihn unmittelbar in den von der Eigentumsgarantie 
geschützten Nutzungs- und Wertrechten, mithin in einem verfassungs-mässig 
und durch die Europäische Menschenrechtskonvention (EMRK) geschützten 
Recht. Ein Grundrecht dürfe nur aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher 
Grundlage eingeschränkt werden. Vorliegend fehle eine solche ausdrückliche 
gesetzliche Grundlage für ein Verbot, das Obergeschoss als Zweitwohnung zu 
nutzen.
Selbst wenn alle diese Überlegungen verworfen würden, habe der 
Beschwerdeführer Anspruch darauf, in der Kontingentsliste nachzurücken, falls 
ein in der Liste vorgehender Bauherr sein Kontingent nicht rechtzeitig in Angriff 
nehme. Dieses Recht dürfe dem Beschwerdeführer auf keinen Fall verweigert 
werden.
Der 
Gemeinde 
sei 
es 
nicht 
verwehrt, 
eine 
Baufreigabe 
für 
einen 
Zweitwohnungsbau ab März 2014 zu erteilen. Zu Recht führe die Gemeinde 
aus, dass Art. 75b BV so zu verstehen sei, dass bis zum 1. Januar 2013 von 
Bundesrechts wegen in allen Schweizer Gemeinden Baubewilligungen für den 
Bau von Zweitwohnungen erteilt werden dürften. Daran ändere die kommunale 
Kontingentierung nichts. Eine genauere Analyse der kommunalen und 
kreisrechtlichen Rechtsgrundlagen bestätige sogar, dass eine im Jahr 2012 
erteilte Zweitwohnungsbewilligung auch dann zulässig sei, wenn der Zeitpunkt 
der Baufreigabe voraussichtlich erst nach Februar 2014 liege. Die Baufreigabe 
erfolge in einer separaten Verfügung. Im Jahre 2015 werde die Gemeinde 
daher im Rahmen dieser separaten Verfügung prüfen müssen, ob die 
Voraussetzungen für eine Baufreigabe erfüllt seien. Die Frage, ob dannzumal 


die Baufreigabe erteilt werden dürfe, könne heute noch gar nicht geprüft 
werden.
Der Anspruch auf Erteilung der Zweitwohnungsbaubewilligung ergebe sich 
auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Die Gemeinde habe schon 
seit 
Jahren 
eine 
Kontingentsliste 
veröffentlicht, 
die 
keine 
zeitliche 
Beschränkung für Baubewilligungen oder Baufreigaben vorgesehen habe. Der 
Beschwerdeführer habe daher darauf vertrauen können, dass für die 
Baufreigabe keine zeitliche Beschränkung gelte, oder dass zumindest die 
Baubewilligung erteilt werde und Kontingentsvoraussetzungen im Rahmen 
einer separaten Baufreigabeverfügung geprüft würden. Im Vertrauen darauf 
habe er die Bauparzelle erworben und den Architekturauftrag erteilt. Er sei denn 
auch ohne „Einschränkung betreffend Baufreigabe ab März 2014“ in die 
publizierte Liste eingereiht worden.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde die Abweisung der 
Beschwerde.
Treu und Glauben spielten hier keine Rolle, da das Baugesuch erst am 20. Juni 
2012 
eingereicht 
worden 
sei, 
also 
klar 
nach 
der 
Annahme 
der 
Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Volk am 11. März 2012. Der 
Gemeinde 
könne 
auch 
nicht 
vorgeworfen 
werden, 
sie 
habe 
das 
Baubewilligungsverfahren verschleppt.
Auf Grund der massgebenden Bestimmungen des Baugesetzes und des 
Regionalplanungsgesetzes des Kreises Oberengadin seien der Regionale 
Richtplan Zweitwohnungsbau Oberengadin und die dazugehörigen Vorschriften 
zur Beschränkung des Zweiwohnungsbaus mit der regierungsrätlichen 
Genehmigung vom 24. Februar 2009 in Kraft getreten und die in Art. 6 
vorgenommene Aufteilung der Kontingente gelte zunächst nur für die 
Zeitspanne Februar 2009 – Februar 2014.
Das Baugesetz unterscheide mit Bezug auf Baugesuche mit Zweitwohnungen 
drei 
Fälle. 
Wenn 
für 
ein 
Bauvorhaben 
die 
erforderlichen 
Zweitwohnungskontingente vorhanden seien, erfolge mit der Baubewilligung 
auch die Baufreigabe, so dass von der Baubewilligung sofort Gebrauch 


gemacht werden könne (Fall 1). Reiche das Jahreskontingent für eine 
Überbauung aber nicht aus oder benötige der Bauherr mehr Quote, werde die 
Baufreigabe zurückgestellt; sie erfolge erst für den Zeitpunkt, in dem die 
Bauherrschaft mit den Quoten der darauffolgenden Jahre über das 
beanspruchte Kontingent verfüge. Aber auch in diesem Fall werde die 
Baufreigabe bereits mit der Baubewilligung festgesetzt, was bedeute, dass die 
betreffende Bauherrschaft einen unbedingten Anspruch darauf habe, ihr Projekt 
in dem in der Baubewilligung festgelegten Zeitpunkt realisieren zu können (Fall 
2). Klar davon zu unterscheiden sei der Fall, in dem die betreffende 
Bauherrschaft für die Realisierung ihres Bauvorhabens sogar mehr Kontingente 
beanspruche, als innerhalb der vom Kreisrat festgelegten 5-jährigen Periode 
zur Verfügung stünden. In diesem Falle werde zwar die Baubewilligung 
ebenfalls erteilt, die Baufreigabe gemäss Art. 83 Abs. 2 des kommunalen 
Baugesetzes (BauG) jedoch gänzlich zurückgestellt, bis die Voraussetzung 
bzw. Bedingung erfüllt sei, d.h. bis der Kreisrat für die nächste Periode 
wiederum die Zweitwohnungskontingente für die Gemeinden festgelegt habe. 
Der Eintritt dieser Suspensivbedingung sei zu gegebener Zeit in einer 
separaten Verfügung festzustellen (Fall 3).
Es treffe nicht zu, dass dem Kreisrat nur die Befugnis zur Überprüfung der am 
26. Juni 2008 vorgenommenen Kontingentsaufteilung unter die Gemeinden 
zustehe. Der Beschwerdeführer übersehe bei dieser Argumentation, dass Art. 6 
Abs. 6 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus klipp und 
klar sage: „Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt.“ bzw. „die Baufreigaben 
dürfen nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen.“ Solange der Kreisrat also 
für die nächste Periode (ab Februar 2014) keine Aufteilung der Kontingente 
vornehme, sei es den Gemeinden verwehrt, weitere Baufreigaben zu erteilen. In 
der Gemeinde … stünden daher für das Jahre 2014 keine Kontingente zur 
Verfügung. Es liege nun auf der Hand, dass der Kreisrat nach der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative und dem Inkrafttreten von Art. 75b BV in Zukunft keine 
neuen Kontingente für unbewirtschaftete Zweitwohnungen mehr festlegen 
dürfe, nachdem im ganzen Kreis Oberengadin die Zweitwohnungsanteile weit 
über 20% lägen. Wenn aber bei der Beurteilung eines Baugesuches von 


vornherein feststehe, dass eine Bedingung als Folge des übergeordneten 
Rechts (Art. 75b BV und Art. 8 der bundesrätlichen Verordnung) gar nicht 
erfüllbar sei, bleibe für die in Art. 83 BauG vorgesehene Zurückstellung der 
Baufreigabe (Suspensiv-Bedingung) gar kein Raum.
Unter diesen Umständen wäre es auch höchst problematisch, das Baugesuch 
in die Kontingentsliste aufzunehmen. Damit würde nur ein falsches Signal 
gesetzt. Der Bauherr könnte sich dann nämlich auf den Standpunkt stellen, er 
hätte in guten Treuen davon ausgehen dürfen, früher oder später eine 
Baufreigabe zu erhalten. Es existiere zwar eine Kontingentsliste mit Stand 7. 
März 2012, in welcher auch das erste Baugesuch des Bauherrn figuriere. Das 
vorliegende Baugesuch sei erst am 20. Juni 2012 eingereicht worden, also 
klarerweise nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Aus diesem Grunde 
stosse auch die ganze Argumentation mit Treu und Glauben ins Leere.
Auch das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Nachrücken im Sinne von 
Art. 84 Abs.1 BauG stehe ausser Diskussion. Der Bauherr könnte mit 112.40 
m2 Zweitwohnungsfläche frühestens im Jahre 2015 in die erwähnte Liste 
aufgenommen werden. Ein Nachrücken wäre also nur möglich, wenn praktisch 
alle für das Jahr 2014 vorgesehenen Kontingente und auch Teile der für 2013 
freigegebenen 
Kontingente 
verfallen 
würden. 
Eine 
solche 
Nachrückungsmöglichkeit könne vorliegend mit an Sicherheit grenzender 
Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden, zumal gerade die nach Annahme 
der Zweitwohnungsinitiative bewilligten Wohnbauprojekte mit freigegebenen 
Zweitwohnungskontingenten ein hohes Gut darstelle. Auf ein solches werde 
nicht ohne Not verzichtet.
Abgesehen davon erscheine es höchst fraglich, ob eine Nachrückungsregelung 
sich mit Art. 75b BV noch vertrage. Sinn und Zweck des mit der 
Zweitwohnungsinitiative angenommenen Art. 75b BV würde es jedenfalls 
diametral zuwiderlaufen, wenn am Ende jene Gemeinden, welche schon lange 
vor Annahme dieser Verfassungsbestimmung den Zweitwohnungsbau durch 
eine Kontingentierung eingeschränkt hätten, am Ende noch mehr und über eine 
längere Zeit den Bau von Zweitwohnungen zulassen müssten als jene, welche 
sich bis anhin überhaupt nicht um dieses Thema gekümmert hätten.


4.
In ihrer Vernehmlassung beantragten die Einsprecherinnen die Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung wurden keine neuen Aspekte eingebracht.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Bau- und Einspracheentscheid vom 22., mitgeteilt am 
30. 
August 
2012, 
worin 
die 
betreffende 
Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin/Vorinstanz) dem überarbeiteten Baugesuch vom 20. Juni 
2012 bezüglich Erstellung eines Wohnhauses (Nutzung unten als Erstwohnung; 
Nutzung oben als Zweitwohnung) auf Parzelle 2863 im Quartierplangebiet … 
die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen (Verpflichtung zur Nutzung 
des Obergeschosses als Erst- und nicht als Zweitwohnung) erteilte und damit 
die 
dagegen 
erhobenen 
Einwände 
der 
Einsprecherinnen 
(heute 
Beschwerdegegnerinnen) abwies. Mit dieser Nutzungsvorgabe konnte sich der 
Bauherr (jetziger Beschwerdeführer) nicht einverstanden erklären, weshalb er 
sich dagegen am 25. September 2012 mit Beschwerde zur Wehr setzte. 
Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob die von der Vorinstanz erwähnte 
Nutzungsvorgabe – gestützt auf Art. 75b der Bundesverfassung (BV) samt 
zugehörigen Erlass- und Ausführungsbestimmungen auf Stufe Bund, Kanton, 
Kreis und/oder Gemeinde - rechtens und vertretbar war. Überdies wird über den 
Antrag des Beschwerdeführers auf Eintragung seines (zweiten) Baugesuchs 
vom 20. Juni 2012 in die kommunale Kontingentsliste gestützt auf Art. 87 Abs. 3 
des kommunalen Baugesetzes (BauG) zu befinden sein.
2. a)
Zunächst gilt es die hier zur Streitentscheidung massgebenden Bestimmungen 
auf Bundesebene (Bundesverfassung [BV]; Bundesrätliche Verordnung über 
Zweitwohnungen [BVZ]), auf Kantons- und Kreisebene (Raumplanungsgesetz 
für den Kanton Graubünden [KRG]; Regionaler Richtplan Zweitwohnungsbau 
Kreis Oberengadin [RRKO] samt Vorschriften zur Beschränkung des 
Zweitwohnungsbaus [VP1]) und auf Gemeindeebene (Kommunales Baugesetz 


[BauG]) zu zitieren sowie auf die dazu bereits ergangene Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts Graubünden (VGU) hinzuweisen (kursiv/unterstrichen hier 
besonders wichtig):
Art. 75b BV
Zweitwohnungen
1Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und 
der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf 
höchstens 20 Prozent beschränkt.
2Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilsplan und 
den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. 
Art. 4 BVZ
Bau neuer Wohnungen
1In Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen 
dürfen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die:
a. als Erstwohnungen genutzt werden; oder
b. […].
Art. 8 BVZ
Übergangsbestimmungen
1Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen können nach bisherigem Recht 
gestützt auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden, wenn 
dieser:
a. vor dem 11. März 2012 genehmigt wurde; und
b. […].
2Baubewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. 
Januar 2013 und der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche 
Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, sind nichtig. Vorbehalten bleiben 
Bewilligungen nach Absatz 1 […]. 
Art. 9 BVZ
Inkrafttreten und Geltungsdauer
1Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2013 in Kraft.
2Sie gilt bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV.
Art. 14 KRG
Kantonaler Richtplan
1Der Richtplan Graubünden und dessen Änderungen werden von Kanton und 
Regionalverbänden partnerschaftlich erarbeitet.
2Zuständig für Beschlüsse über Erlass und Änderungen des kantonalen 
Richtplans ist die Regierung. Fortschreibungen sind in der Regel Sache des 
Departements. 
Richtplantext RRKO Beschränkung des Zweitwohnungsbaus (S. 10f.)
B Leitüberlegungen
•
Der Bau von Zweitwohnungen wird im Kreis Oberengadin durch jährliche 
Kontingente eingeschränkt. Das Gesamtkontingent darf 12‘000 m2 
Bruttogeschossfläche (BGF) pro Jahr nicht übersteigen.
•
Bei der Kontingentierung ist jenen Ortsansässigen Priorität einzuräumen, 
die eine Zweitwohnung zur Mitfinanzierung eines Eigenheims in Form einer 
Erst- bzw. Hauptwohnung erstellen.


•
Bauvorhaben, 
die 
von 
überwiegendem 
öffentlichen 
und 
volkswirtschaftlichen 
Interesse 
sind, 
können 
im 
Rahmen 
von 
projektbezogenen kommunalen Nutzungsplanungen ganz oder teilweise 
von der Kontingentierung befreit werden.
•
Die Erst- bzw. Hauptwohnungsnutzung ist zu fördern.
•
Für die Gemeinden sind die Vorschriften zur Beschränkung des 
Zweitwohnungsbaus verbindlich und stellen zwingende einheitliche 
Minimalvorschriften dar. Die Gemeinden sind befugt, strengere Vorschriften 
zu erlassen.
•
Der Richtplan Zweitwohnungsbau wird in einem späteren Zeitpunkt in den 
Richtplan Siedlung eingebaut.
Art. 6 VP1
Kontingente 
1Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12‘000 m2 
und wird wie folgt aufgeteilt:
-
Hier interessierende Gemeinde 700 m2
2Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft.
3Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine Bruttogeschossfläche (BGF) 
kennen, erfolgt eine analoge Umrechnung dieser Flächen.
4Die 
Grundordnung 
kann 
für 
die 
einzelnen 
Bauherrschaften 
Kontingentsvorbezüge von maximal einem Jahr gestatten.
5Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr 
übertragen.
6Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im 
Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen.
Art. 7 VP1
Abweichende kommunale Regelungen
1Die Gemeinden können die vorliegenden Kontingentierungen verschärfen. 
2Der 
Gemeindesouverän 
kann 
im 
Rahmen 
von 
projektbezogenen 
Nutzungsplanungen im überwiegenden öffentlichen und volkswirtschaftlichen 
Interesse liegende Bauvorhaben teilweise oder ganz von der Kontingentierung 
befreien, sofern die Kontingente gemäss Art. 6 nicht ausreichen.
Art. 8 VP1
Überprüfung und Publikation
1Die Gemeinden führen Buch über die Kontingente und über die 
Bauzonenreserve. Die Resultate werden jährlich dem Kreisrat übermittelt, der 
sie veröffentlicht.
Art. 9 VP1
Flankierende Massnahmen
1Die Gemeinden treffen in der Grundordnung oder auf andere Weise 
Vorkehren, welche die Erst- bzw. Hauptwohnungsnutzung fördern. 
Art. 78 BauG
Jahreskontingente der Gemeinde
1Das in der Gemeinde für den Zweitwohnungsbau zur Verfügung stehende 
Jahreskontingent beträgt 700 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) pro Jahr. 
2Das Jahreskontingent passt sich jeweils automatisch den veränderten 
Vorgaben im Regionalen Richtplan Zweitwohnungen (RRKO) an. 


Art. 81 BauG
Baugesuche mit Wohnnutzungen (Erstwohnungen)
1In den Baugesuchen mit vorgesehener Wohnnutzung sind die Erst- und 
Zweitwohnungen 
sowie 
die 
altrechtlichen 
Wohnungen 
in 
den 
Baugesuchsplänen 
zu 
bezeichnen 
sowie 
die 
für 
die 
Überbauung 
beanspruchten Kontingente anzugeben.
2Nachträgliche Änderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im 
Rahmen dieses Gesetzes sind bei gleicher Qualität der Erstwohnung zulässig. 
Nachträgliche Änderungen sind in jedem Fall bewilligungspflichtig.
3In der Baubewilligung ist eine Auflage aufzunehmen, wonach die betreffenden 
Wohneinheiten nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen.
4Die Baubehörde lässt die Zweckbestimmung als Erstwohnung nach 
Rechtskraft der entsprechenden Auflage in der Baubewilligung auf Kosten der 
Bauherrschaft auf den betreffenden Grundstücken im Grundbuch anmerken. 
Art. 82 BauG
Behandlung von Baugesuchen mit Kontingenten
1Die Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges der 
entsprechenden Baugesuche berücksichtigt. An demselben Datum der 
Gemeinde oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene Baugesuche 
gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die betreffenden 
Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die Rangfolge. Die 
Verlosung erfolgt durch den Gemeindepräsidenten oder seinen Stellvertreter im 
Beisein der Bauherrschaften.
2Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher 
Vorschriften 
zur 
Überarbeitung 
zurückgewiesen 
werden, 
ist 
für 
die 
Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten Gesuchs massgebend.
3Gesuche für Bauvorhaben, welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind 
oder 
deren 
Realisierung 
innert 
der 
dafür 
vorgesehenen 
Frist 
als 
ausgeschlossen 
erscheint 
(Gesuche 
auf 
Vorrat), 
bleiben 
bei 
der 
Kontingentszuweisung unberücksichtigt. 
4Die Baufreigabe der beanspruchten Kontingente erfolgt unter dem Vorbehalt 
von Art. 83 Abs. 2 im Rahmen der Baubewilligung. 
Art. 83 BauG
Zurückstellung der Baufreigabe
1Reicht das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht aus oder benötigt eine 
Bauherrschaft mehr als die ihr zustehende Quote, wird die Baufreigabe 
zurückgestellt. Die Baufreigabe erfolgt erst für den Zeitpunkt, in dem die 
Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffolgenden Jahre über das 
beanspruchte Kontingent verfügt.
2Die Kontingente dürfen jeweils nur für die im Regionalen Richtplan 
Zweitwohnungen festgelegte Zeitspanne (derzeit fünf Jahre) freigegeben 
werden. Bei Überschreitung dieser Zeitspanne wird die Baufreigabe 
zurückgestellt, bis die Voraussetzungen erfüllt sind. Letztere Freigabe erfolgt in 
einer separaten Verfügung.
3Die im Kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG) enthaltenen Fristen für den 
Baubeginn und die Bauausführung stehen während des Aufschubs still. 
Art. 87 BauG
Übersicht und Kontrolle der Erstwohnungen und 
der verfügbaren Kontingente 


1Die Gemeinde führt über die Erstwohnungen und die entsprechenden 
Grundstücke ein Verzeichnis.
2Die 
Baubehörde 
veranlasst 
Kontrollen 
über 
die 
Einhaltung 
der 
Erstwohnungspflicht. Die betroffenen Grundeigentümer und Wohnungsbenützer 
haben die entsprechenden Kontrollen zu dulden und die erforderlichen 
Auskünfte zu erteilen.
3Die Baubehörde führt laufend eine aktuelle Übersicht über die nachgesuchten, 
zugewiesenen und die noch nicht freigegebenen Kontingente. Diese Übersicht 
steht jedermann zur Einsicht offen. 
b)
Im Lichte dieser rechtlichen Vorgaben (BV/BVZ; KRG, RRKO/PV1; BauG) 
sowie der zu Art. 75b BV bereits ergangenen Rechtsprechung (vgl. VGU R 12 
44 vom 23. Oktober 2012 E. 3 mit weiteren zahlreichen Hinweisen) ist 
vorliegend zu entscheiden, ob der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 
– insbesondere bezüglich der unter Auflagen/Bedingungen angeordneten 
Nutzungsvorgabe (das Obergeschoss des Neubaus auf Parzelle 2863 künftig 
als Erst- und nicht als Zweitwohnung zu verwenden) - der Vorinstanz geschützt 
werden kann oder aufgehoben werden muss.
c)
Vorliegend sind sich die Parteien zumindest darin einig, dass an sich im Jahre 
2012 trotz Annahme der Zweitwohnungsinitiative und Inkrafttretens des Art. 75b 
BV grundsätzlich noch Zweitwohnungen bewilligt werden können (so auch: 
VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012). Das Problem ist hier aber nicht die 
intertemporale Regelung des bis Ende 2012 anwendbaren Rechts, sondern die 
im Kanton Graubünden schon seit längerem von einigen Gemeinden über das 
Jahr 
2012 
hinaus 
festgelegte 
Staffelung 
der 
Bauaktivitäten 
mittels 
Kontingenten. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung für die obere, ursprünglich 
als Zweitwohnung geplante Wohneinheit deshalb – gestützt auf Art. 81 Abs. 3 
BauG – mit der Auflage zur Nutzung als Erstwohnung erteilt, weil die noch zur 
Verfügung stehenden Kontingente bis Februar 2014 in der betreffenden 
Gemeinde (max. 700 m2 laut Art. 6 Abs. 1 VP1) längst aufgebraucht seien und 
für die Zeit ab März 2014 vom Kreisrat keine neuen Kontingente eingeräumt 
werden könnten. Die Argumentation des Beschwerdeführers, auf Grund der 
geltenden Regelung sei es gar nicht nötig, dass der Kreisrat für die Zeit ab März 
2014 eine neue Verteilung der Kontingente vornehme, da es nur darum gehe, 


dass der Kreisrat die Aufteilung überprüfe, geht an den gesetzlichen Vorgaben 
vorbei. In Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohungsbau Kreis 
Oberengadin (RRKO) heisst es nämlich unmissverständlich, dass die Aufteilung 
gemäss Absatz 1 für 5 Jahre festgelegt werde. Die Baufreigaben dürften nur im 
Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Es kann deshalb keine Rede davon sein, 
dass die vorgesehenen Gesamtkontingente von 12‘000 m2 pro Jahr oder die 
einzelnen Gemeindekontingente (hier: 700 m2 für Vorinstanz) auf Dauer 
angelegt waren unter dem Vorbehalt, dass die dafür zuständige Behörde diese 
auf Grund einer Überprüfung nicht ändere; vielmehr sollten diese 5 Jahre einen 
geschlossenen Zeitraum darstellen, dem eine Neuentscheidung für die 
kommenden Jahre folgen musste. Eine solche neue Kontingentregelung für die 
Zeit ab März 2014 ist aber auf Grund des Inkrafttretens des Art. 75b BV in den 
Oberengadiner Gemeinden klar ausgeschlossen, weil alle diese Gemeinden 
einen Zweitwohnungsanteil von weit über 20% aufweisen und damit der 
Neubau von unbewirtschafteten Zweitwohnungen ausgeschlossen ist.
d)
Daran kann auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf den Grundsatz von 
Treu und Glauben nichts ändern. Die Voraussetzungen für die Anwendung des 
Vertrauensschutzes sind vorliegend offensichtlich nicht gegeben. Das gilt 
bereits 
deshalb, 
weil 
das 
konkret 
zur 
Beurteilung 
gestellte 
(überarbeitete/zweite) Baugesuch erst am 20. Juni 2012 eingereicht wurde, also 
deutlich nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 und 
dem Inkrafttreten von Art. 75b BV. Im Übrigen wäre auch das erste (zur 
Überarbeitung zurückgewiesene) Baugesuch vom 1. April 2012 nach der 
massgebenden eidgenössischen Volksabstimmung betreffend den sofortigen 
Baustopp von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem solchen Wohnanteil 
von aktuell bereits über 20% bei der Vorinstanz eingegangen, womit selbst eine 
Prüfung und Bewilligung des ersten Baugesuch nicht mehr rechtzeitig, das 
heisst vor dem 11. März 2012 möglich gewesen wäre. Hinzu kommt, dass das 
Zustandekommen dieser weitreichenden Zweitwohnungsinitiative schon seit 
längerer Zeit bekannt war, so dass jeder Bauinteressent mit der Annahme 
dieser Initiative zumindest rechnen musste. Es kann darum nicht gesagt 


werden, dass sich der Beschwerdeführer im Vertrauen auf die Beständigkeit der 
Rechtslage auf die Zulässigkeit von Zweitwohnungen habe verlassen dürfen 
oder die Vorinstanz sogar vertrauensbegründende Massnahmen getroffen 
hätte.
e)
Zu klären und zu beurteilen bleibt damit einzig noch der Antrag des 
Beschwerdeführers, sein Baugesuch vom 20. Juni 2012 sei gestützt auf Art. 87 
Abs. 3 BauG (Nachrücken in bestehende kommunale Kontingentsliste vom 7. 
März 2012) zu behandeln und entsprechend in diese Liste aufzunehmen, um 
allenfalls künftig – bei totalem Weg- oder Ausfall der dort bereits vorgemerkten 
Bauvorhaben bis Februar 2014 bzw. im Hinblick auf aktuell nicht bereits 
auszuschliessende (neue) Lösungen ab März 2014 – doch noch dereinst bauen 
und damit das Bauvorhaben vom 20. Juni 2012 ohne missliebige 
Auflage/Bedingung (Nutzungsvorgabe im Obergeschoss mit Erst- statt 
Zweitwohnung) realisieren zu können. Diesem Begehren ist entgegenzuhalten, 
dass offensichtlich bis Februar 2014 keine Kontingente mehr zur Baufreigabe 
zur Verfügung stehen und folglich – nicht zuletzt angesichts der schon 
existierenden Warteliste für den Erhalt von ersatzweise anfallenden 
Bruttogeschossflächen (BGF) – auf die weitere Registrierung zusätzlicher 
Bauinteressenten mit Fug seitens der Gemeinde verzichtet werden durfte, 
andernfalls doch lediglich (höchstwahrscheinlich nach der Annahme der 
Volksinitiative vom 11. März 2012) klar unerfüllbare Hoffnungen bei potentiellen 
Bauwilligen geweckt worden wären. Falls die Vorinstanz – völlig widererwarten 
– aber doch noch Kontingente vergeben sollte (ersatzweise bis Februar 2014 – 
oder neue ab März 2014), kann sich der Beschwerdeführer indes 
selbstverständlich nochmals bei der Vorinstanz melden und seine allfälligen 
Ansprüche geltend machen. 
3. a)
Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 22./30. August 2012 ist 
damit rechtmässig und vertretbar, was zu seiner Bestätigung und zur 
Abweisung der Beschwerde vom 25. September 2012 führt.


b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Er hat die anwaltlich vertretenen, obsiegenden 
Beschwerdegegnerinnen zudem aussergerichtlich gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
noch angemessen zu entschädigen, wozu auf die Honorarnote vom 19. Oktober 
2012 des Rechtsvertreters (RA lic. iur. …) abgestellt und diese unverändert in 
der Höhe von insgesamt Fr. 3‘335.-- (gegliedert in: Zeit-/Arbeitsaufwand 12 
Stunden à Fr. 250.--/Std. [Fr. 3‘000.--]; plus Spesen [Fr. 88.--] und 8% 
Mehrwertsteuer [Fr. 247.--]) übernommen werden kann. Eine aussergerichtliche 
Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin (Vorinstanz/Gemeinde) laut Art. 
78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
390.--
zusammen
Fr. 3‘390.--
gehen zulasten von Dr. … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3.
Dr. … hat die Stockwerkeigentümergemeinschaften … A, B und C 
aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3‘335.00 (inkl. MWST) zu entschädigen.