gr_gerichte · ZK2 2023 50 · 2023-11-02 · de
Berufung übrige Fälle

Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 02. November 2023
(Mit Urteil 5A_557/2023 vom 12. Dezember 2023 ist das Bundesgericht auf die
gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde nicht eingetreten.)
Referenz
ZK2 23 50
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Coray-Mosele, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungskläger
gegen
B._____
Berufungsbeklagter
vertreten durch D._____
C._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch D._____
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Landquart, Einzelrichter, vom
19.09.2023, mitgeteilt am 20.09.2023 (Proz. Nr. 135-2023-308)
Mitteilung
06. November 2023

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Sachverhalt
A.
Mit Mietvertrag für Wohnungen vom 18. Dezember 2010 mietete A._____
von E._____ sel. ab 1. April 2011 eine 4.5-Zimmerwohnung, Parterre, mit Keller-
abteil und Doppelgarage in der Liegenschaft F._____. Der Mietvertrag war künd-
bar viermonatlich im Voraus auf Ende März, Juni und September. Der monatliche
Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 2'350.00 brutto, zahlbar monatlich zum
Voraus, und basierte auf einem Hypothekarzinssatz von 2.75%.
B.
Mit Einschreiben vom 12. Mai 2023, zugestellt am 15. Mai 2023, mahnte die
Liegenschaftsverwaltung die ausstehenden Mietzinse für die Monate April und Mai
2023 in der Höhe von je CHF 2'187.00, insgesamt CHF 4'374.00, und forderte
A._____ auf, diese Ausstände innert 30 Tagen zu begleichen, ansonsten sie sich
gezwungen sähen, eine Betreibung einzuleiten und das Mietverhältnis zu kündi-
gen.
C.
Mit Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch
den Vermieter des Kantons Graubünden vom 19. Juni 2023, zugestellt am 20. Ju-
ni 2023, kündigte die Liegenschaftsverwaltung den Mietvertrag vom 18. Dezember
2010 per 31. Juli 2023.
D.
E._____ sel. verstarb am 25. Juni 2023 und hinterliess als gesetzliche Er-
ben seine zwei minderjährigen Kinder, C._____ und B._____ (fortan Berufungsbe-
klagte), welche gesetzlich durch ihre Mutter, D._____, vertreten werden.
E.
Am 31. August 2023 (Poststempel) stellten die Berufungsbeklagten beim
Regionalgericht Landquart ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen gemäss Art. 257 ZPO um Ausweisung von A._____ aus der 4.5-
Zimmerwohnung, Parterre, mit Kellerabteil und Doppelgarage in der Liegenschaft
F._____.
F.
Der
vom
Regional
Landquart
einverlangte
Kostenvorschuss
von
CHF 700.00 ging fristgerecht ein. A._____ liess sich innert der angesetzten Frist
zur Stellungnahme zum Gesuch nicht vernehmen. Auf die Durchführung einer
Hauptverhandlung wurde verzichtet.
G.
Mit Entscheid vom 19. September 2023, mitgeteilt am 20. September 2023,
entschied der Einzelrichter am Regionalgericht Landquart was folgt:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und A._____ gerichtlich angewiesen,
die 4.5-Zimmer-Wohnung samt Kellerabteil und Doppelgarage unver-
züglich, bis spätestens am 30. September 2023 zu räumen und der

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vermietenden Partei ordnungsgemäss geräumt und gereinigt mit allen
Schlüsseln zu übergeben.
Diese Aufforderung erfolgt unter der ausdrücklichen Strafandrohung
von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung
nicht Folge leistet.
2.
Die gesuchstellende Partei ist berechtigt, nach unbenütztem Ablauf
der obigen Frist, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der
obgenannten Objekte zu veranlassen und dafür allenfalls polizeiliche
Hilfe in Anspruch zu nehmen.
3.
Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 700.00 gehen zu Lasten der ge-
suchsgegnerischen Partei und werden mit dem geleisteten Vorschuss
verrechnet.
4.
Die gesuchsgegnerische Partei hat der Gegenpartei den geleisteten
Vorschuss in Höhe von CHF 700.00 zu ersetzen.
5.
[Rechtsmittel]
6.
[Mitteilung]
H.
Diesen Entscheid focht A._____ (fortan Berufungskläger) mit Eingabe vom
28. September 2023 an das Kantonsgericht von Graubünden an.
I.
Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Auf die Einholung von Stel-
lungnahmen wurde verzichtet. Die Angelegenheit erweist sich als spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid im Verfahren nach
Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Ent-
scheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach
Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht. Hingegen ist bei
einem Rechtsmittelstreitwert ab CHF 10'000.00 die Berufung zulässig (Art. 319
Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält
keine Angaben zum Streitwert. Das Bundesgericht hat in BGE 144 III 346 einheit-
liche Regeln für die Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Rechts-
schutz in klaren Fällen aufgestellt. Danach ist zu unterscheiden, ob nur die Aus-
weisung aus dem Mietobjekt als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündi-
gung des Mietvertrages streitig ist. Im ersteren Fall besteht das wirtschaftliche In-
teresse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summar-
verfahrens entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Un-
terschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer
Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer

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4A_346/2022 v. 1.11.2022 E. 2.2). Bei einem aktuellen monatlichen Mietzins von
CHF 2'187.00 (RG act. II.2) beläuft sich der Streitwert vorliegend auf
CHF 13'122.00 und liegt damit über der Streitwertgrenze von CHF 10'000.00. Da-
mit ist entgegen der Rechtsmittelbelehrung im Entscheid des Regionalgerichts
Landquart (Dispositiv-Ziffer 5) das Rechtmittel der Berufung und nicht der Be-
schwerde zulässig. Der Berufungskläger durfte als juristischer Laie auf die für ihn
nicht offensichtlich unrichtige Rechtsmittelbelehrung vertrauen, womit ihm daraus
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 49 BGG kein Nachteil erwach-
sen darf (vgl. Daniel Steck/Norbert Brunner, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.],
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017,
N 34 zu Art. 238 ZPO).
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Ent-
scheid des Regionalgerichts Landquart (act. B.1) datiert vom 19. September 2023
und wurde den Parteien am 20. September 2023 mitgeteilt. Die Berufung vom
28. September 2023 erweist sich damit als fristgerecht.
1.3.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechts-
mittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Erweist sich das
Rechtsmittel, wie im vorliegenden Fall, als offensichtlich unbegründet (vgl. dazu
die nachfolgenden Erwägungen), entscheidet der Vorsitzende der zuständigen
Zivilkammer in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO, Art. 18
Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.00]).
2.1.
Die Berufung ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
ZPO). In der Berufungsschrift sind Berufungsanträge zu stellen, d.h. zu erklären,
welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden
(Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.],
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016,
N 16 zu Art. 311 ZPO). Den Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in
der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der ange-
fochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse.
Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz
auseinander zu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten In-
stanz wiederholen. Diese Pflicht besteht auch in Angelegenheiten, in denen die
Offizialmaxime gilt. In der Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz
das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben

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soll. Die Berufungsinstanz muss bei ungenügender Begründung nicht Frist zur
Behebung des Mangels anzusetzen. Liegt gar keine Begründung vor, ist auf die
Berufung nicht einzutreten (Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.],
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017,
N 15 und N 18 zu Art. 311 ZPO). An Berufungen von Laien sollten sodann nicht
die gleich strengen Anforderungen gestellt werden wie an von Anwälten verfasste
Berufungen. Dennoch sind auch an die Formulierung von Anträgen und an die
Begründung des Rechtsmittels bei Laien minimale Anforderungen zu stellen, bei
deren Nichterfüllung auf das Rechtsmittel nicht einzutreten ist. So bedarf es auch
im Falle einer Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen
Entscheid und einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen (Hungerbüh-
ler/Bucher, a.a.O., N 32 zu Art. 311 ZPO). Nichts anderes gilt für die Beschwerde
(vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO; Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl., Zürich 2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO). Insofern erwächst
dem Berufungskläger diesbezüglich kein Nachteil aus der unrichtigen Rechtsmit-
telbelehrung.
2.2.
Das Regionalgericht Landquart wies den Berufungskläger mit dem ange-
fochtenen Entscheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 30. Sep-
tember 2023, zu räumen und ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu überge-
ben. Es erwog, die vermietende Partei habe nachgewiesen, dass sie das Mietver-
hältnis unter Wahrung der Verfahrens- und Formvorschriften mit amtlichem For-
mular rechtsgültig per 31. Juli 2023 aufgehoben habe. Demnach habe die mieten-
de Partei das Mietobjekt zurückzugeben. Komme sie dieser Verpflichtung nicht
nach, bestehe ein Anspruch auf Ausweisung der mietenden Partei.
2.3.
Der Berufungskläger legte mit Eingabe vom 28. September 2023 dar, er
respektiere und verstehe sehr wohl den Entscheid des erstinstanzlichen Zivilge-
richts und auch das Anliegen des Vermieters. Er habe sich inzwischen bemüht,
eine neue Bleibe zu finden. Leider finde er im Moment keinen Wohnraum, der ge-
eignet wäre, seine Habe aufzunehmen. Es sei leider so, dass er im Moment nicht
100% arbeitsfähig sei, Betreibungen vorlägen, finanzielle Mittel aufgebraucht sei-
en und er auch keinen festen Job habe. Dies erleichtere die Wohnungssuche
nicht. Weiter führte der Berufungskläger aus, wie er sich seit zehn Jahren "mit den
wahren Ursachen und Hintergründe des aktuellen Weltgeschehens" beschäftige.
Zurzeit könne er die Miete nicht zahlen, eine neue Arbeit und eine neue Wohnung
habe er noch nicht. Er müsse jetzt versuchen, sein Leben neu aufzubauen. Dazu
benötige er einfach noch mehr Zeit (act. A.1).

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2.4.
Mit seinen Vorbringen wendet sich der Berufungskläger einzig gegen die
eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe, zumal er noch keine neue Wohnung
gefunden habe. Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der
Vorinstanz findet nicht statt, scheint der Berufungskläger aber auch nicht zu beab-
sichtigen, bringt er doch vor, er respektiere und verstehe sehr wohl den Entscheid
(act. A.1 S. 1). Damit sind aber mangels rechtsgenügender Begründung, warum
der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss, die
formellen Anforderungen an die Berufung (und wären auch an eine Beschwerde)
nicht erfüllt, und zwar selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laien-
eingabe handelt. Auf die Berufung ist demzufolge nicht einzutreten.
3.1.
Im Übrigen wäre die Berufung, selbst wenn auf sie eingetreten werden
könnte, abzuweisen. Der Berufungskläger bringt vor Kantonsgericht erstmals vor,
mehr Zeit für die Wohnungssuche zu benötigen. Im erstinstanzlichen Verfahren
liess er sich nicht vernehmen (act. B.1 E. G). Damit handelt es sich um unzulässi-
ge neue Vorbringen im Rechtsmittelverfahren (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3.2.
Weiter bringt der Berufungskläger zu Recht nicht vor, die Kündigung sei
unwirksam oder nichtig. Die Liegenschaftsverwaltung setzte dem Berufungskläger
aufgrund des Ausstands der gemäss Mietvertrag monatlich zum Voraus zu leis-
tende Mietzinse für die Monate April und Mai 2023 von je CHF 2'187.00, insge-
samt CHF 4'374.00, mit Einschreiben vom 12. Mai 2023 eine Zahlungsfrist von
30 Tagen und drohte ihm an, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Miet-
verhältnis gekündigt werde (RG act. II.2). Diese Mahnung mit Kündigungsandro-
hung wurde dem Berufungskläger am 15. Mai 2023 zugestellt (RG act. II.3). Der
Berufungskläger bestreitet weder den Zahlungsausstand noch, dass er innert der
angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat, sondern räumte ein, zurzeit
den Mietzins nicht zu bezahlen (vgl. act. A.1). Nach Ablauf der 30-tägigen Zah-
lungsfrist kündigte die Liegenschaftsverwaltung mit amtlichem Formular für die
Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons
Graubünden vom 19. Juni 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kündigungsfrist
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger auf den
31. Juli 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.4). Die Kündigung wurde dem
Berufungskläger am 20. Juni 2023 zugestellt (RG act. II.5) und erweist sich als
form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der
Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach
Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267
OR geltend macht. Verweigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der
Vermieter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung

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vollstrecken lassen. Die Vermieterschaft hätte aufgrund des Ausstands des Miet-
zinses für April bereits dann die Mahnung mit Fristansetzung und nach unbenutz-
tem Ablauf die Zahlungsverzugskündigung aussprechen können und hat daher mit
ihrem Vorgehen dem Berufungskläger bereits einen Monat mehr Zeit eingeräumt
als gesetzlich vorgeschrieben.
3.3.
Sodann hätte der Berufungskläger auch keinen Anspruch auf die Einräu-
mung einer längeren Frist gehabt. Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhält-
nisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungs-
behörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine
Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wiederhergestellt werden
kann. Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des
Mieters – der Berufungskläger bestreitet nicht bzw. räumt ein, seit April den Miet-
zins nicht mehr zu bezahlen (vgl. act. A.1) – ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1
lit. a OR).
4.
Betreffend die Rückgabe der Mietsache legte der Vorderrichter fest, das
Mietobjekt sei "unverzüglich, bis spätestens am 30. September 2023" zu räumen.
Dem Berufungskläger ist eine letzte 10-tägige Frist für die Räumung und Rückga-
be der Mietsache im ordnungsgemässen Zustand einzuräumen. Als fristauslösen-
des Ereignis hat die Zustellung des vorliegenden Entscheides zu gelten. Eine Zu-
stellung kann – in analoger Anwendung von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO – am sieb-
ten Tag nach dem Versand des Entscheides als erfolgt angesehen werden (vgl.
KGer GR ZK2 22 37 v. 4.10.2022 E. 2.5; KGer GR ZK2 22 51 v. 26.1.2023 E. 2.3).
Die ordnungsgemässe Rückgabe des Mietobjekts hat folglich bis spätestens am
23. November 2023 zu erfolgen.
5.
Die Kosten des vorliegenden Berufungsverfahrens gehen ausgangsgemäss
zu Lasten des Berufungsklägers (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sein Gesuch um Ge-
währung der unentgeltlichen Rechtspflege wurde abgewiesen (KGer GR ZK2 23
51 v. 2.11.2023). Aufgrund der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und unter
Berücksichtigung der einzelrichterlichen Erledigung erscheint eine reduzierte Ent-
scheidgebühr von CHF 800.00 als angemessen (Art. 10 i.V.m. Art. 13 der Verord-
nung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210). Parteien-
tschädigungen werden mangels Durchführung eines Schriftenwechsels keine zu-
gesprochen.

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Demnach wird erkannt:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids des Einzelrichters am Regionalgericht
Landquart vom 19. Juni 2023, mitgeteilt am 20. Juni 2023 (Proz. Nr. 135-
2023-308), wird von Amtes wegen aufgehoben und durch folgende Neufas-
sung ersetzt:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und A._____ gerichtlich angewiesen,
die 4.5-Zimmer-Wohnung samt Kellerabteil und Doppelgarage unver-
züglich, spätestens jedoch bis am 23. November 2023, zu räumen
und der vermietenden Partei ordnungsgemäss geräumt und gereinigt
mit allen Schlüsseln zu übergeben.
3.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 800.00 gehen zu Lasten von
A._____.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An-
dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
6.
Mitteilung an: