gr_gerichte · VR2 2025 41 · 2025-12-22 · de
Eröffnung Abklärungsverfahren

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 22. Dezember 2025
mitgeteilt am 8. Januar 2026
Referenz
VR2 25 41
Instanz
Zweite verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Righetti und Audétat
Merlo, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Toni Russi
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
Steinbruchstrasse 18, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer

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Sachverhalt
A.
B._____ war als selbständiger Architekt erwerbstätig. Mit Kaufvertrag vom
18. Februar 1989 (act. C.1) kaufte er das Grundstück Nr. Z.1._____, Gemeinde
C._____, zum Preis von CHF 881'000.00. In der Folge überbaute er es und
begründete am 1. November 1990 Stockwerkeigentum (act. C.2). Die meisten
Einheiten wurden verkauft, mit Ausnahme der Stockwerkeigentumseinheiten
Nr. Z.2._____ (5 ½ Zimmerwohnung) und Nr. Z.3._____ (Anteil an Fitnessraum,
Sauna und Ruheraum usw.), welche B._____ und seiner Ehefrau A._____ als
Privatwohnung dienten. Mit Vereinbarung vom 17. November 1995 (act. C.3)
übertrug B._____ diese beiden Grundstücke "im Rahmen einer Bereinigung der
güterrechtlichen Verhältnisse" auf Grundlage eines zwischen den Parteien
geschlossenen Ehe- und Erbvertrags seiner Ehefrau zu Alleineigentum, unter
Einräumung eines lebenslänglichen und unentgeltlichen Wohnrechts zugunsten
von B._____. Steuerlich wurden die beiden Liegenschaften weiterhin als
Geschäftsvermögen behandelt. Mit definitiven Veranlagungsverfügungen vom
7. November 2016 (act. C.5) wurde das Ehepaar A._____ infolge Aufgabe der
selbständigen
Erwerbstätigkeit
mit
einer
Sondersteuer
auf
einem
Liquidationsgewinn von CHF 539'800.00 veranlagt. Dieser Liquidationsgewinn
berechnete sich aus dem Verkehrswert von CHF 1'196'300.00 abzüglich des
Buchwerts von CHF 598'466.00 und eines AHV-Beitrags von CHF 58'000.00. Mit
Kaufvertrag vom 30. März 2022 (act. C.6) verkaufte A._____ die beiden
Stockwerkeigentumseinheiten zum Preis von CHF 1'850'000.00 an Dritte, unter
Löschung des Mitbenützungsrechts von B._____.
B.
Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 1. Februar 2024 (act. C.8) wurde
A._____
für
einen
Grundstückgewinn
von
CHF 648'388.00
mit
einer
Grundstückgewinnsteuer
von
insgesamt
CHF 194'516.40
veranlagt
(je
CHF 97'258.20 für Kanton und Gemeinde C._____). Der Gewinn ergab sich aus
dem Veräusserungspreis von CHF 1'850'000.00 abzüglich Veräusserungskosten
von CHF 63'312.00 und Anlagekosten von CHF 1'138'300.00. Am 1. März 2024
erhob A._____ Einsprache (act. C.9) mit dem Antrag, die Anlagekosten seien mit
CHF 1'196'300.00 festzulegen und die Grundstückgewinnsteuer sei gestützt auf
Art. 53 StG (BR 720.000) um 31.5 %, eventualiter um 24 % zu reduzieren. Mit
Einspracheentscheid vom 2. Juni 2025 (act. C.10) wurde die Einsprache teilweise
gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer auf der Basis von Anlagekosten von
CHF 1’196'300.00 berechnet, entsprechend dem Verkehrswert im Zeitpunkt der
Überführung
vom
Geschäftsvermögen
in
das
Privatvermögen
am
31. Dezember 2012. Hingegen wurde der Antrag auf Reduktion der Steuer gemäss
Art. 53 StG abgewiesen. Daraus ergaben sich ein steuerbarer Grundstückgewinn

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von CHF 590'388.00 und eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 177'116.40 (je
CHF 88'558.20 für Kanton [Art. 52 StG] und Gemeinde C._____ [Art. 2 Abs. 1 Bst. b
und Art. 6 GKStG {BR 720.200}; Art. 1 Abs. 1 Bst. b des Steuergesetzes der
Gemeinde C._____]).
C.
A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) erhob am 27. Juni 2025
Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der
Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer sei gestützt
auf Art. 53 StG um 31.5 % zu reduzieren. Mit Vernehmlassung vom
18. August 2025 beantragt die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik
vom 15. September 2025 und Duplik vom 8. Oktober 2025 halten die Parteien an
ihren Anträgen fest.
Erwägungen
1.
Gegen Einspracheentscheide in Steuersachen kann der Steuerpflichtige
innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheides beim Obergericht schriftlich
Beschwerde erheben (Art. 139 Abs. 1 StG; Art. 49 Abs. 1 Bst. b VRG). Die
Beschwerdeführerin ist als Steuerpflichtige zur Beschwerde legitimiert (Art. 50
VRG). Auf die form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) erhobene
Beschwerde ist einzutreten. Das Obergericht überprüft den angefochtenen
Entscheid auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des
Ermessens
sowie
unrichtige
oder
unvollständige
Feststellung
des
rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 51 Abs. 1 VRG).
2.
Streitgegenstand ist die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer, die aus
dem Verkauf vom 30. März 2022 resultiert.
2.1
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens
unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 41 Abs. 1 Bst. a StG). Die
Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an
einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). In den in Art. 43 StG
genannten
Fällen
wird
die
Besteuerung
aufgeschoben,
so
u.a.
bei
Eigentumswechsel
durch
Erbgang
(Erbfolge,
Erbteilung,
Vermächtnis),
Erbvorbezug oder Schenkung sowie Eigentumswechsel unter Ehegatten im
Zusammenhang mit dem Güterrecht. Steuerobjekt ist der Veräusserungsgewinn,
d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt (Art. 46 Abs. 1 StG). Für die Berechnung der
Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46

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Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis, zuzüglich aller
weiteren Leistungen des Erwerbers. Leistungen, welche unter Umgehung der
Steuerpflicht erbracht worden sind, werden nicht berücksichtigt (Art. 48 Abs. 1 StG).
Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der
Vermögenssteuerwert
zum
Zeitpunkt
der
letzten
steuerbegründenden
Veräusserung
(Art. 48
Abs. 2
StG).
Wurde
das
Grundstück
vom
Geschäftsvermögen ins Privatvermögen überführt, gilt als Erwerbspreis der im
Zeitpunkt der Überführung steuerlich massgebende Buchwert zuzüglich der bei der
Überführung versteuerten Gewinne (Art. 48 Abs. 3 StG). Als Aufwendungen gelten
u.a. die Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes
verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren
(Art. 49 Abs. 1 Bst. c StG). Der Steuersatz ergibt sich aus Art. 52 StG und beträgt
maximal 15 %.
Art. 53 StG lautet:
2. Ermässigung und Erhöhung
1 War das Grundstück während mehr als zehn Jahren im Eigentum des Veräusserers, wird
der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1.5 Prozent ermässigt, höchstens jedoch
um 51 Prozent.
2 War das Grundstück weniger als zwei Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der
Steuerbetrag für jeden Monat, um den die Eigentumsdauer kürzer ist, um zwei Prozent
erhöht.
3 Bei Erwerb des Grundstückes zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels ist für
die Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung
abzustellen. Diesem Eigentumswechsel wird die Überführung von Geschäftsvermögen in
das Privatvermögen gleichgestellt.
2.2.
Unbestritten sind vorliegend der Erlös von CHF 1’850'000.00 und die
Veräusserungskosten von CHF 63'312.00. Der Einspracheentscheid bemisst
sodann die Anlagekosten in teilweiser Gutheissung der Einsprache und in
Anwendung von Art. 48 Abs. 3 StG mit dem Verkehrswert im Zeitpunkt der
Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen. Ein Antrag auf Steueraufschub
im Sinne von Art. 18b Abs. 1 StG sei bei der Überführung ins Privatvermögen nicht
gestellt worden, weshalb damals die Überführung zum Verkehrswert habe erfolgen
müssen. Dies habe zur Konsequenz, dass einzig der Wertzuwachs, der während
der Dauer entstanden ist, als sich das Grundstück im Privatvermögen befunden hat,
der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Damit beschränke sich auch die
Eigentumsdauer auf die Zeit, in der das Grundstück im Privatvermögen war, und
Art. 53 Abs. 3 StG komme nicht zur Anwendung.
2.3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie sei seit 1995 Eigentümerin der
im Jahre 2022 verkauften Stockwerkeigentumseinheiten. Die steuerliche

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Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen ändere nichts an den
Eigentumsverhältnissen und vermöge die Eigentumsdauer nicht zu unterbrechen.
Art. 53 Abs. 3 StG setze ausdrücklich die Überführung von Geschäftsvermögen ins
Privatvermögen dem Erwerb zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels
gleich. Solche Grundstücke dürften daher im Falle eines späteren Verkaufs nicht
schlechter gestellt werden. Die letzte steuerbegründende Veräusserung, auf welche
bei Erwerb des Grundstückes zufolge steueraufschiebenden Eigentumswechsels
abzustellen sei, beziehe sich auf die letzte grundstückgewinnsteuerbegründende
Veräusserung. Die Übertragung des Eigentums von ihrem Ehemann auf sie im
Jahre
1995
habe
gestützt
auf
Art. 43
Abs. 2
Bst. a
StG
keine
Grundstückgewinnsteuerfolgen gehabt, weshalb die Eigentumsdauer von 1990-
1995 ebenfalls erhalten bleibe. Daraus ergebe sich für die Zeit von 2001-2021, d.h.
für 21 Jahre, eine Reduktion von 1.5 % pro Jahr, d.h. 31.5 %. Die unterschiedliche
Behandlung je nachdem, ob die Liegenschaft während der ganzen Dauer im
Privatvermögen desselben Eigentümers gewesen sei oder ob die Liegenschaft vom
Geschäfts- ins Privatvermögen überführt wurde, führe im vorliegenden Fall dazu,
dass die Grundstückgewinnsteuer um CHF 55'790.00 höher ausfalle, und verletze
Treu und Glauben.
2.4.
Die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, dass der Begriff der
"letzten steuerbegründenden Veräusserung" in Art. 53 Abs. 3 StG daran anknüpfe,
ob anlässlich der Überführung ins Privatvermögen der Wertzuwachsgewinn auf
dem Grundstück besteuert oder die Besteuerung aufgeschoben wurde. Die
teleologische und systematische Auslegung führe dazu, dass bei der Veräusserung
eines Grundstücks, welches zum Verkehrswert und damit ohne Steueraufschub
vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt wurde, der Zeitpunkt dieser
Überführung als letzte steuerbegründende Veräusserung zu qualifizieren sei. Auch
die historische Auslegung ergebe, dass unter dem Begriff der letzten
steuerbegründenden Veräusserung der letzte Erwerbsvorgang zu verstehen sei, mit
welcher der Wertzuwachsgewinn steuerlich realisiert wurde. Wenn im Zeitpunkt der
Überführung ins Privatvermögen der Wertzuwachsgewinn besteuert wurde, sei
daher für die Berechnung der Eigentumsdauer auf den Zeitpunkt der Überführung
abzustellen, vorliegend auf den 31. Dezember 2012. In diesem Zeitpunkt sei der
vorher entstandene Wertzuwachsgewinn besteuert worden. Der seitherige
Wertzuwachsgewinn sei während weniger als zehn Jahren entstanden. Würde
dafür trotzdem die Eigentumsdauer von 33 Jahren angerechnet, würde sich diese
Ermässigung auf den während der Zuordnung zum Geschäftsvermögen entstanden
Wertzuwachsgewinn auswirken, was nicht der ratio legis entspreche.

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3.
Streitig ist einzig, ob die Ermässigung infolge mehr als zehnjähriger
Eigentumsdauer (Art. 53 StG) geltend gemacht werden kann.
3.1.
Der Wortlaut des isoliert betrachteten Art. 53 Abs. 3 StG spricht für die
Auffassung der Beschwerdeführerin: Der 1995 erfolgte Erwerb war ein
steueraufschiebender Eigentumswechsel im Sinne von Art. 43 StG, so dass für die
Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung
(also den Kauf durch den Ehemann 1989) abzustellen ist (vgl. Art. 53 Abs. 3 Satz 1
StG). Die 2012 erfolgte Überführung in das Privatvermögen war selber keine
steuerbegründende Veräusserung (Art. 42 StG e contrario), sondern war einem
steueraufschiebenden Eigentumswechsel gleichgestellt (Art. 53 Abs. 3 Satz 2 StG),
was ebenfalls dazu führt, dass auf die letzte steuerbegründende Veräusserung
abzustellen ist. Indessen kann auch von einem vordergründig klaren Wortlaut
abgewichen werden, wenn ein triftiger Grund für die Annahme besteht, der Wortlaut
ziele am wahren Sinn der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können
die
Entstehungsgeschichte
der
Bestimmung
(historisch),
deren
Zweck
(teleologisch) oder der Zusammenhang mit anderen Vorschriften (systematisch)
geben (BGE 149 V 129 E. 4.1; 148 II 243 E. 4.5.1).
3.2.
In
Bezug
auf
die
Auslegung
von
Bestimmungen
über
die
Grundstückgewinnsteuer
ist
insbesondere
auch
das
Verhältnis
zu
der
Einkommenssteuer zu berücksichtigen (BGE 148 II 378 E. 3.4; 143 II 382 E. 4.1).
Grundstückgewinne können entweder mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer
oder mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Die beiden Steuern
unterscheiden
sich
historisch
und
von
ihrem
Steuerobjekt
her:
Die
Grundstückgewinnsteuer erfasst den konjunkturell bedingten, "unverdienten"
Mehrwert
auf
dem
Grundstück
(BGE 145 II 206
E.
3.2.3;
ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinn-
steuerrecht, 2021, § 1 Rz. 6, § 4 Rz. 1), die Einkommenssteuer u.a. das
Erwerbseinkommen und den Vermögensertrag (Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG;
SR 642.14]). Die beiden Steuern unterscheiden sich in verschiedener Hinsicht
(ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 4 Rz. 2 ff.). Die Grundstück-
gewinnsteuer ist insbesondere für das Privatvermögen bedeutsam, weil dort die
übrigen Kapitalgewinne nicht steuerbar sind (Art. 7 Abs. 4 Bst. b StHG; Art. 16
Abs. 3
DBG).
Im
Unternehmenssteuerrecht
sind
demgegenüber
auch
Kapitalgewinne grundsätzlich mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer steuerbar
(Art. 8 Abs. 1 und Art. 24 Abs. 1 StHG; Art. 18 Abs. 2 und Art. 58 Abs. 1 DBG;
Art. 18 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 1 StG). Dies bedingt eine Regelung, wie sich

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Grundstückgewinnsteuer einerseits und Einkommens- bzw. Gewinnsteuer
andererseits zueinander verhalten. Das Bundesrecht sieht im Grundsatz das sog.
dualistische System vor: Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks
des Privatvermögens ergeben, unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12
Abs. 1 StHG), während Gewinne auf Geschäftsvermögen (ausser bei land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücken) mit der allgemeinen Einkommens- oder
Gewinnsteuer erfasst werden. Von der Befugnis, die Grundstückgewinnsteuer auch
auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens
zu erheben (Art. 12 Abs. 4 StHG), hat der Kanton Graubünden keinen Gebrauch
gemacht (vgl. Art. 41 StG). Die Dualität von Grundstückgewinnsteuer und
Einkommenssteuer
bedingt,
dass
der
Wertzuwachs,
welcher
der
Einkommenssteuer
unterliegt,
von
demjenigen,
welcher
der
Grundstückgewinnsteuer
untersteht,
genau
abgegrenzt
werden
muss
(BGE 143 II 382 E. 4.1.1; 131 II 722 E. 2.2): Was der Einkommenssteuer unterliegt,
kann nicht mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden und umgekehrt (Urteil
des Bundesgerichts 2C_719/2017 vom 26. April 2019 E. 2.4 und 2.5.2).
Dementsprechend können die Bestimmungen über die Bemessung der
Grundstückgewinnsteuer von vornherein nur Anwendung finden für Steuern auf
Wertzuwächsen, welche der Grundstückgewinnsteuer unterliegen.
3.3.
In diesem Kontext ist auch Art. 53 StG zu lesen: Der Steuerbetrag, der nach
Abs. 1 ermässigt wird, kann nur derjenige Grundstückgewinnsteuerbetrag sein, der
sich aus Art. 52 StG ergibt. Auch Art. 53 Abs. 3 StG kann nur innerhalb dieses
Systems zum Tragen kommen. Bei den steueraufschiebenden Tatbeständen
(Art. 43 StG) wird die Grundstückgewinnsteuer noch nicht erhoben, sondern
aufgeschoben. Wird das Grundstück später veräussert, unterliegt der ganze bisher
nicht versteuerte Gewinn der Grundstückgewinnsteuer. Systemlogisch berechnet
sich daher die Ermässigung gemäss Art. 53 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 Satz 1
StG für die ganze Zeitdauer, während welcher dieser Gewinn erzielt wurde. Dass
gemäss Satz 2 die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen
diesem Eigentumswechsel gleichgestellt wird, ist im Zusammenhang mit dem
früheren Abs. 3 von Art. 18 StG zu sehen: Diese Bestimmung in der ursprünglichen
Fassung vom 8. Juni 1986 sah vor, dass bei der Überführung von Liegenschaften
des
Geschäftsvermögens
in
das
Privatvermögen
ohne
anschliessende
Veräusserung Gewinne nur in dem Umfang als Einkommen steuerbar sind, in dem
früher Abschreibungen zugelassen worden waren, dies als Ausnahme vom
Grundsatz, dass bei Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen der
ganze Kapitalgewinn der Einkommenssteuer unterliegt (Art. 18 Abs. 2 StG). Das
bedeutet, dass der Wertzuwachsgewinn auf Liegenschaften des Geschäfts-

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vermögens nicht der Einkommenssteuer, sondern der Grundstückgewinnsteuer
unterlag. Da aber die Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen
keinen Veräusserungstatbestand darstellt (Art. 42 StG e contrario), konnte dieser
Gewinn nur, aber immerhin, bei der späteren Veräusserung besteuert werden.
Diese Besteuerung erfasste somit den ganzen, seit der letzten steuerbegründenden
Veräusserung entstandenen Wertzuwachs. Bei dieser Rechtslage war es
systemkonform, die Grundstückgewinnsteuer auf diesem Wertzuwachs nach den
Regeln von Art. 53 StG zu bemessen, also mit Ermässigung seit der letzten
grundstückgewinnsteuerbegründenden Veräusserung (so auch im Falle, welcher
dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 21 44 vom
21. April 2022 zugrunde lag, vgl. dort E. 5.3).
3.4.
Per 1. Januar 2011 wurde jedoch Art. 18 Abs. 3 StG aufgehoben. Seither
unterliegt der ganze Gewinn aus der Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts-
ins Privatvermögen im Zeitpunkt dieser Überführung der Einkommenssteuer
(Art. 18 Abs. 2 StG; vorbehältlich eines Aufschubs auf Antrag der steuerpflichtigen
Person gemäss Art. 18b StG bzw. Art. 8 Abs. 2bis StHG), also mit Einschluss des
vorher entstandenen Wertzuwachses. Wird das Grundstück später veräussert,
werden für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer entgegen der Grundregel
von Art. 46 Abs. 2 StG die Anlagekosten nicht seit der letzten steuerbegründenden
Veräusserung berechnet, sondern als Erwerbspreis gilt der im Zeitpunkt der
Überführung steuerlich massgebende Buchwert zuzüglich der bei der Überführung
versteuerten Gewinne (Art. 48 Abs. 3 StG), also der ganze Verkehrswert im
Zeitpunkt der Überführung. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt demnach nur
noch
der
nach
der
Überführung
entstandene
Wertzuwachs
(ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 6 Rz. 180 f.). Während der Zeit
vor
der
Überführung
entstand
kein
Wertzuwachs,
welcher
der
Grundstückgewinnsteuer unterläge. Mit anderen Worten: Erst mit der Überführung
wechselt das Grundstück bzw. der darauf erzielte Gewinn vom System der
Einkommenssteuer in das System der Grundstückgewinnsteuer. Es wäre daher
systemwidrig, die Ermässigung gemäss Art. 53 StG auch für den vorher liegenden
Zeitraum zu gewähren, in welchem gar kein grundstücksteuergewinnpflichtiger
Gewinn entstand (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 11
Rz. 15). Damit würde eine Steuer ermässigt, die gar nicht geschuldet ist.
3.5.
Vorliegend wurde bei der Überführung Ende 2012 der gesamte Gewinn
(inklusive Wertzuwachs seit dem Erwerb im Jahre 1989) der Einkommenssteuer
unterworfen (zum privilegierten Satz gemäss Art. 40b Abs. 1 StG bzw. Art. 37b
Abs. 1 DBG). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegt nur der seither (mithin nur

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während zehn Jahren) entstandene Wertzuwachs, wie im Einspracheentscheid mit
Recht erkannt wurde (vorne Bst. B). Daher besteht kein Raum für eine Ermässigung
nach Art. 53 StG.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt, bei diesem Ergebnis entstehe für sie eine
stossende und Treu und Glauben verletzende Mehrbelastung, indem die
Grundstückgewinnsteuer
um
CHF 55'790.00
höher
ausfalle,
was
unter
Berücksichtigung
der
bei
der
Liquidationsgewinnbesteuerung
bezahlten
Sozialabgaben eine Mehrbelastung von über CHF 115'000.00 bedeute. Dies sei
insbesondere stossend, weil die Wohnung seit deren Erstellung im Jahre 1989
immer als private Familienwohnung benützt worden sei.
4.1.
Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV; Art. 2
Abs. 1 StG) verleiht Rechtsuchenden unter gewissen Umständen Anspruch auf
Schutz ihres Vertrauens in die Richtigkeit behördlichen Handelns, auch wenn dieses
sich als rechtswidrig erweist. Potenzielle Vertrauensgrundlage sind nur behördliche
Handlungen, die sich auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende
Angelegenheit beziehen (z.B. individuelle Auskünfte und Zusicherungen) und von
einer zuständigen Behörde ausgehen. Vorausgesetzt ist weiter, dass der
Rechtsuchende die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte
und er im Vertrauen auf die Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne
Nachteil rückgängig machen kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt,
wenn die gesetzliche Ordnung zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der
Verwirklichung des Sachverhalts geändert hat (zum Ganzen: BGE 148 II 233
E. 5.5.1; 146 I 105 E. 5.1.1).
4.2.
Die Beschwerdeführerin scheint eine Vertrauensgrundlage darin zu
erblicken, dass die Wohnung bis 2012 als Geschäftsvermögen behandelt und der
daraus erzielte Gewinn per Ende 2012 einer Liquidationsgewinnbesteuerung
unterworfen wurde, was sich jetzt grundstückgewinnsteuerlich nachteilig auswirke.
In der Tat mag es seltsam erscheinen, dass die offenbar seit je als Privatwohnung
genutzte
Liegenschaft
als
Geschäftsvermögen
behandelt
wurde.
Die
Steuerverwaltung bringt vor, sie sei von den Steuerpflichtigen so deklariert worden.
So oder so macht die Beschwerdeführerin aber keine individuelle Zusicherung
geltend (vorne E. 4.1), etwa in dem Sinne, dass ihr zugesichert worden wäre, dass
bei Besteuerung als Geschäftsvermögen bei der späteren Grundstückgewinnsteuer
die Ermässigung nach Art. 53 StG für die ganze Dauer des zivilrechtlichen
Eigentums erfolgen werde. Der blosse Umstand, dass damals eine Besteuerung als
Geschäftsvermögen erfolgte, ist keine Vertrauensgrundlage im dargelegten Sinne.
Sowohl die früheren Veranlagungen während der Dauer der Zuordnung zum

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Geschäftsvermögen als auch die Veranlagung der Liquidationsgewinnsteuer sind
rechtskräftig und es besteht offensichtlich kein Revisionsgrund (Art. 141 StG bzw.
Art. 147 DBG). Es wurde auch keine Revision beantragt. Ein anderer
Abänderungstitel kommt nicht in Frage (vgl. BGE 151 II 345 E. 2.2.1). Es besteht
daher keine Grundlage, um unter Berufung auf Treu und Glauben von der
rechtmässigen (vorne E. 3.5) Besteuerung abzuweichen.
4.3.
Auch eine rechtswidrige Ungleichbehandlung liegt nicht vor. Es liegt auf der
Hand, dass sich eine bestimmte steuerliche Gestaltung unter bestimmten
Umständen später als nachteilig erweisen kann. Insbesondere sind Einkommens-
und Grundstückgewinnsteuer verschiedene Steuern, die sich in vielerlei Hinsicht
unterscheiden.
Je
nach
den
konkreten
Umständen
kann
sich
die
Grundstückgewinnsteuer
gegenüber
der
ordentlichen
Einkommens-
bzw.
Gewinnsteuer für die steuerpflichtige Person vorteilhaft oder nachteilig auswirken.
Dies ist aber bundesgesetzlich vorgegeben, lässt sich mit verschiedenen
Überlegungen
sachlich
begründen
und
stellt
keine
verfassungswidrige
Ungleichbehandlung dar (BGE 145 II 206 E. 3.2). Im Übrigen steht auch gar nicht
fest, dass insgesamt die hier vorliegende Konstellation für die Steuerpflichtigen
steuerlich nachteilig ist: Die Zuordnung der Wohnung zum Geschäftsvermögen
erlaubte ihnen, Abschreibungen vorzunehmen und damit möglicherweise
Progressionsspitzen zu vermeiden, während die Liquidationsgewinnbesteuerung zu
einem privilegierten Satz erfolgen konnte. Wäre die Liegenschaft von Anfang an als
Privatvermögen behandelt worden, wäre zwar jetzt die Ermässigung für 21 Jahre
anzuwenden, aber dafür die Steuer auf dem ganzen seit 1989 angefallenen
Wertzuwachs geschuldet. Dass schliesslich auf dem per Ende 2012 angefallenen
Liquidationsgewinn auch Sozialversicherungsabgaben zu entrichten waren, ergibt
sich daraus, dass das Erwerbseinkommen der Beitragspflicht unterliegt (Art. 4 und
9 AHVG). Das kann nicht dazu führen, dass später die geschuldete Steuer reduziert
wird.
5.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang gehen die
Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dem
obsiegenden Kanton wird keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 78 Abs. 2
VRG).

11 / 11
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
256.00
Total
CHF
2’256.00
gehen zulasten der Beschwerdeführerin.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]