gr_gerichte · PVG 2006 14 · 2006-04-25 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts


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Steuern
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Imposte
Einkommenssteuer. Realisierungszeitpunkt von Kapital-
gewinnen aus Grundstückverkauf. Begriff der Praxisände-
rung im Steuerrecht.
– Bei gemischten Kauf-/Werkverträgen für Eigentums-
wohnungen gilt als Realisationszeitpunkt erst die Be-
zugsbereitschaft der Wohnungen (E.1, 2).
– Im Steuerrecht sind Praxisänderungen auf alle Abga-
benerhebungen anwendbar, die im Zeitpunkt der Än-
derung noch nicht in Rechtskraft erwachsen sind (E.3).
Imposta sul reddito. Momento della realizzazione di utili in
capitale ottenuti dalla vendita di fondi. Nozione del
cambiamento di prassi in diritto fiscale.
– Nel caso di contratti misti di vendita e d’opera per ap-
partamenti di proprietà privata, vale come momento
della realizzazione solo quello della disponibilità degli
appartamenti (cons. 1, 2).
– In diritto fiscale i cambiamenti di prassi sono applicabili a
tutti i prelievi di tasse, che al momento del cambia-
mento non sono ancora cresciuti in giudicato (cons. 3).
Erwägungen:
1. Rekurs- und Beschwerdethema bilden die Fragen, wann
das Einkommen aus den umstrittenen Grundstückverkäufen reali-
siert wurde und ob die von der Steuerverwaltung diesbezüglich ver-
folgte neue Praxis auch auf den vorliegenden Fall anwendbar ist.
2. a) Vorliegend ist unbestritten, dass die Kapitalgewinne
aus der Veräusserung der verschiedenen Stockwerkeigentumsein-
heiten grundsätzlich der Einkommenssteuer unterliegen (Art. 18
Abs. 1 StG bzw. Art. 18 Abs. 1 DBG). Einkommen gilt steuerrecht-
lich in jenem Zeitpunkt als zugeflossen und erzielt, in welchem der
Steuerpflichtige eine Leistung vereinnahmt oder einen festen An-
spruch darauf erworben hat, über welchen er tatsächlich verfügen
kann. Dabei können nur unbedingte Leistungsansprüche als reali-
siertes Einkommen betrachtet werden (Reich Markus, in: Kom-
mentar zum schweizerischen Steuerrecht, l/2a, Art. 16 DBG Rz 34;
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Locher Peter, Kommentar zum DBG, Art. 16 Rz 18). Rechtlich und
tatsächlich durchsetzbar ist eine Forderung auf Gegenleistung
dann, wenn sie nur noch mit den jeder Geldforderung immanen-
ten Ausfallrisiken behaftet ist (Reich/Duss, Unternehmensum-
strukturierungen im Steuerrecht, Basel 1996, S. 26).
b) Für die Realisation von Einkommen aus dem Verkauf
von Grundstücken des Geschäftsvermögens kommen die Daten
der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages, des Eintrags ins
Grundbuch oder des Tages des Besitzesantritts in Frage. Was den
Realisationszeitpunkt beim Verkauf bereits überbauter oder reiner
Grundstücke (klassischer Grundstückverkauf) betrifft, folgt das
Verwaltungsgericht der in ständiger Rechtsprechung durch das
Bundesgericht entwickelten und immer wieder bestätigten Auffas-
sung, dass Einkünfte aus Grundstückverkäufen in dem Zeitpunkt
als realisiert gelten, in welchem der Kaufvertrag durch öffentliche
Beurkundung rechtsgültig abgeschlossen worden ist und der Ver-
käufer einen festen Rechtsanspruch auf die Gegenleistung erwor-
ben hat. Dies bestätigte das Bundesgericht im Jahre 2003 in einem
Fall, wo es um den Zeitpunkt der Einkommensrealisation aus dem
Verkauf bereits bestehender Bauten ging. Die diesem Geschäft zu-
grunde liegenden Kaufverträge waren im Oktober 1992 beurkun-
det, jedoch erst im Januar 1993 ins Grundbuch eingetragen wor-
den. Das Bundesgericht stellte fest, dass mit dem Vertragsab-
schluss in der Regel ein fester Anspruch auf die Gegenleistung
entstehe, welcher einen steuerbaren Einkommenszugang dar-
stelle. Deshalb sei mit der Besteuerung nicht bis zur Vertragserfül-
lung, d.h. bis zur Eintragung der Handänderung im Grundbuch zu-
zuwarten (BGE 2A.475/2002 vom 31. März 2003, E. 3.2; BGE vom
1.11.1991, publiziert in: StE 1992 B 21.2 Nr. 6, E. 3b). Eine Ausnahme
zu dem soeben dargelegten Grundsatz der Einkommensrealisie-
rung bei klassischen Grundstückverkäufen im Zeitpunkt des Ver-
tragsabschlusses besteht dort, wo die Erfüllung der Forderung als
unsicher erscheint. In diesen Fällen ist nicht auf den Zeitpunkt des
Forderungserwerbs, sondern auf die tatsächliche Erfüllung der
Forderung abzustellen (BGE 105 Ib 242, E. 4a). Ansonsten ist aber
der effektive Zahlungstermin unerheblich, weil eben der feste, un-
bedingte und realisierbare Rechtsanspruch auf die Erfüllung der
Forderung mit dem Vertragsabschluss entstand (VGE 751/94).
c) Gemäss bisheriger Praxis nahm die kantonale Steuer-
verwaltung mit Bezug auf den Realisationszeitpunkt bei der Ver-
äusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens keine Dif-
ferenzierung vor zwischen Einkünften aus der Veräusserung von

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Grundstücken zusammen mit noch nicht erstellten Bauten einer-
seits und solchen aus der Veräusserung von Grundstücken mit be-
reits fertig gestellten Bauten sowie von unüberbauten Grund-
stücken andererseits. Anstoss zur Überprüfung der bisherigen
Praxis und zu deren Änderung gab ein Rekurs vom 11. April 2002
i.S. B. betreffend Kantonssteuern 1998 (Verfahren A 02 26). Die Ar-
gumente der rekurrentischen Vertreterin überzeugten die Steuer-
verwaltung, insbesondere der Hinweis auf den Umstand, dass die
in solchen Verträgen regelmässig vereinbarten Abschlagszahlun-
gen lediglich die bis zum jeweiligen Zahlungszeitpunkt beim Ver-
äusserer angefallenen Kosten abgölten und die Eigentumsüber-
tragung erst nach Bauvollendung und vollständiger Bezahlung
oder Sicherstellung des Kaufpreises erfolge, ein Gewinn somit
erst in diesem letztgenannten Zeitpunkt realisiert werde. Die Steu-
erverwaltung anerkannte in der Folge diesen Rekurs, weshalb das
Verfahren beim Verwaltungsgericht am 28. Mai 2002 abgeschrie-
ben werden konnte.
d) Seither geht die Steuerverwaltung für den Realisations-
zeitpunkt von Einkünften aus Veräusserungen von Grundstücken
des Geschäftsvermögens zusammen mit erst noch zu erstellenden
Bauten davon aus, dass es sich bei den zugrunde liegenden Ver-
trägen um so genannte gemischte Kauf-/Werkverträge handelt, bei
denen der unbedingte Anspruch auf die Vergütung erst mit der Ab-
lieferung des Werkes bzw. bei Bezug der Wohnungen entsteht.
Diese rechtliche Qualifikation steht in Übereinstimmung mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung. In BGE 118 II 142, E.1a S. 144
hat das Bundesgericht einen Vertrag über ein Grundstück samt ei-
nem darauf noch im Bau befindlichen Wohnhaus, in welchem die
Entschädigung für den Boden und für die Erstellung des Bauwerks
nicht aufgeteilt, sondern in einem Gesamtpreis zusammengefasst
waren, als gemischten Vertrag qualifiziert. Letztlich kann es jedoch
nicht auf die rechtstheoretische Qualifikation der Verträge ankom-
men, sondern muss massgebend sein, was die Parteien konkret
vereinbart haben.
e) Gemäss Art. 376 Abs. 1 OR trägt beim Werkvertrag der
Unternehmer die Gefahr für den Untergang des Werkes bis zu des-
sen Übergabe. Geht das begonnene oder vollendete Werk vor sei-
ner Übergabe durch Zufall zugrunde, hat der Unternehmer um-
sonst gearbeitet. Die Vergütung hat der Besteller grundsätzlich
erst bei Ablieferung des Werkes zu bezahlen (Art. 372 Abs. 1 OR).
Der Unternehmer ist somit vorleistungspflichtig für das ganze
Werk. Die in Abweichung von dieser Regel oft vereinbarten Ab-

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schlagszahlungen, die vor der Ablieferung des Werks nach Mass-
gabe bereits erbrachter Leistungen des Unternehmers fällig wer-
den, haben nur vorläufigen Charakter und erfolgen auf An-
rechnung an den ganzen Vergütungsanspruch. Vorliegend haben
die Parteien die Regelung gemäss Art. 376 Abs. 1 OR (Untergang
des Werkes) ausdrücklich in den Vertrag übernommen, indem sie
erklärten, der Besitzesantritt erfolge mit Nutzen und Lasten sowie
Rechten und Pflichten am Tage der Bezugsbereitschaft bzw. des
Grundbucheintrags. Damit haben sie aber selber bekundet, dass
erst zu diesem Zeitpunkt ein fester, unbedingter und nicht bloss
anwartschaftlicher Anspruch auf die Gegenleistung entstehen
solle. Die Festlegung des Realisationszeitpunktes durch die Steu-
erverwaltung auf das Datum der Bezugsbereitschaft hin ist dem-
nach nicht zu beanstanden. An der Rechtmässigkeit dieser Be-
trachtungsweise ändert sich auch dadurch nichts, dass die Praxis
diesbezüglich schweizweit offenbar nicht einheitlich ist, zumal sich
dem Steuerharmonisierungsgesetz darüber nichts entnehmen
lässt.
3. a) Der Rekurrent ist weiter der Auffassung, dass die
neue Praxis jedenfalls auf seinen Fall nicht angewendet werden
dürfe. Auch damit dringt er nicht durch. Sowenig das Vertrauen in
den Fortbestand der Gesetze eine Schranke für Gesetzesänderun-
gen bildet, sowenig ist den rechtsanwendenden Behörden eine
Änderung ihrer Praxis versagt, wenn ernsthafte sachliche Gründe
dafür sprechen (Rechenschaftsbericht des Verwaltungsgerichts
des Kantons Zürich an den Kantonsrat, RB 1979 Nr. 34 m.H. auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung). Eine auf sachlichen Gründen
beruhende Praxisänderung ist deshalb stets zulässig (BGr,
3.4.1981, ASA 52, 580, BGE 104 Ia 1 = Pr 67 Nr. 94, BGE 103 Ib 201
= ASA 47, 203 = StR 33, 392, BGr. 5.6.1957, ASA 27, 362). Allerdings
müssen Praxisänderungen allgemein und konsequent und nicht
nur einzelfallbezogen durchgeführt werden (Richner/Frei/Kauf-
mann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, §
132 N 68). Der Steuerpflichtige kann sich angesichts einer ihn tref-
fenden Praxisänderung deshalb nicht darauf berufen, dass er
seine Dispositionen im Vertrauen auf den Fortbestand der alten
Praxis getroffen habe (RB 1979 Nr. 34). Der Grundsatz von Treu
und Glauben hat somit bei einer Praxisänderung, die sich auf
sachliche Gründe stützen kann, zurückzutreten: dem Legalitäts-
prinzip ist in diesem Zusammenhang der Vorrang einzuräumen
(BGr. 5.3.1958, ASA 27, 526; Richner/Frei/ Kaufmann, a.a.O., § 132
N 69). Einer Praxisänderung kann nur unter bestimmten Umstän-

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den das Gebot der Rechtssicherheit im Weg stehen. Dabei sind un-
ter dem Gesichtspunkt von Art. 9 BV die Anforderungen an die
Zulässigkeit einer Praxisänderung umso höher, je länger die Pra-
xis gedauert hat (BGr. 16.5.1973, ASA 42, 635). Auch verdient das
Vertrauen in die Auslegung von Verfahrensvorschriften einen be-
sonderen Schutz, so etwa bei Fristbestimmungen oder Formvor-
schriften (BGE 103 Ib 201 f. = ASA 47, 903 = StR 33, 392). Grundsätz-
lich sind im Steuerrecht Praxisänderungen auf alle Abgabener-
hebungen anwendbar, die im Zeitpunkt der Änderung noch nicht
in Rechtskraft erwachsen sind, wie auch umgekehrt der Grundsatz
gilt, dass spätere Praxisänderungen keinen Revisionsgrund für
bereits in Rechtskraft erwachsene Verfügungen bilden (Richner/
Frei/Kaufmann, a.a.O., § 132 N 70 m.H.).
b) Vorliegend macht der Rekurrent keine stichhaltigen
Gründe geltend, die gegen eine Anwendung der Praxisänderung
auf seinen Fall sprechen. Zwischen dem Rekurrenten und der Ver-
waltung bestand keine individuell-konkrete Vertrauenssituation.
Von Rückwirkung kann keine Rede sein, da eine Praxis grundsätz-
lich jederzeit geändert werden kann und der Anlass vorliegend
auch nicht die Veranlagung des Rekurrenten, sondern der er-
wähnte Rekurs A 02 26 war. Ein Methodendualismus wird dadurch
auch nicht geschaffen, da sich die Praxisänderung sowohl auf den
Realisationszeitpunkt von Kapitalgewinnen natürlicher als auch ju-
ristischer Personen bezieht. Sie widerspricht der bisherigen Recht-
sprechung nicht, da es eine solche für die zur Diskussion stehende
Konstellation bisher noch gar nicht gab. Rekurs und Beschwerde
erweisen sich auch unter diesen Gesichtspunkten als unbegründet
und sind daher abzuweisen.
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Urteil vom 25. April 2006