gr_gerichte · R 2006 103 · 2007-06-28 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Baugesuche | Baurecht

R 06 103
4. Kammer
URTEIL
vom 28. Juni 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuche
1. a)
Am 15. Februar 2005 beschloss der Gemeindevorstand … eine
Planungszone, publiziert im Amtsblatt des Kantons Graubünden vom 24.
Februar
2005,
mit
dem
Ziel,
einerseits
den
überbordenden
Zweitwohnungsbau mit einer Kontingentierung und der Einschränkung der
Ersatzabgabe
einzuschränken
und
andererseits
den
Generellen
Gestaltungsplan in der Dorfkernzone … und … anzupassen. Letzteres
geschah vor allem deshalb, weil in diesem Bereich verschiedene übergrosse
Baukörper geplant waren. Am 25. Februar 2005 reichte die Einfache
Gesellschaft … ein Baugesuch ein, mit dem Ziel auf der in der Dorfkernzone
… und … befindlichen Parzelle Nr. 61 (z.T. auch 2033 und 1768) das
Mehrfamilienhaus E mit Autoeinstellhalle im 2. UG zu erstellen. Gleichentags
reichte auch die Einfache Gesellschaft … für das unmittelbar daneben auf
Parzelle Nr. 2033 vorgesehene Mehrfamilienhaus D ein Baugesuch ein.
Dagegen
wurden
am
24.
März
2005
von
…,
…
und
der
Miteigentümergemeinschaft Parzelle … Einsprachen erhoben. Am 6.
September 2005 wurden die Bauprojekte der Planungszone unterstellt.
Obwohl die Gemeinde eine Anfrage der Bauherrschaften, ob ein modifiziertes
Baugesuch, welches den Planungszielen entspräche, als am 14. Februar
2005 eingereicht betrachtet werden könne, am 19. Oktober 2005 abgelehnt
hatte, unterbreiteten sie der Gemeinde am 12. Dezember Alternativprojekte
(sogenannte Varianten B). Die Projekte sehen einen Autolift ab
Kantonsstrasse in die Tiefgarage vor. Auch dagegen erhoben die vormaligen
Einsprecher am 6. Januar 2006 Einsprachen.

b)
Am 1. September 2006 reichte die Hotel … AG ein Wiedererwägungsgesuch
betreffend die ihr am 4. Juli 2006 erteilte Baubewilligung ein. In dieser war
festgestellt worden, dass sie für ihr Projekt Zweitwohnflächen von 5'223 m2
Bruttowohnfläche (BWF) beanspruchen würde. Dafür könne sie 2008 ein
Kontingent von 40 m2, 2009 bis 2016 8 x 600 m2, also 4'800 m2 und 2017 383
m2 beanspruchen. Die Freigabe erfolge erst, wenn die Bauherrschaft über das
ganze Kontingent verfüge (1. Januar 2017). Die Hotel … AG sei der Ansicht,
dass die von den Einfachen Gesellschaften … und … beanspruchten
Zweitwohnungskontingente von 1'588 m2 BWF (gemäss Variante B 2'108 m2
BWF) gar nicht in die Kontingentsliste hätten aufgenommen werden dürfen,
weil die Baugesuche nicht genehmigungsfähig seien.
c)
Mit Verfügung vom 31. Oktober 2006 stellte der Gemeindevorstand fest, dass
die Baugesuche der BG … und der BG … vom 14. Februar 2005, überarbeitet
eingereicht am 25. Februar 2005, bei der Kontingentsverteilung zumindest
solange nicht berücksichtigt werden könnten, als die nötige Erschliessung
nicht gesichert und die für die vorgesehene Zufahrt nötigen Rechte
(Dienstbarkeitsverträge) fehlten. Die Baugesuche der Gesellschaften … und
… vom 12. Dezember 2005 würden abgewiesen.
2.
Dagegen erhoben die Bauherrschaften am 27. November 2006 Rekurs an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung aufzuheben
und die Sache zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen
zurückzuweisen. Zurzeit bestehe keine rechtliche Grundlage, nach welcher
eine Kontingentsverteilung vorgenommen werden könne. Es gehe nicht an,
dass Durchfahrtsrechte privatrechtlich zu vereinbaren und ins Grundbuch
einzutragen seien, ohne zuvor eine Baubewilligung erhalten zu haben. Bei
Wegfall der Planungszone oder bei rechtskräftiger Änderung des GGP in
Bezug auf die rekurrentischen Parzellen sei dannzumal über die Baugesuche
vom
Februar
2005
zu
entscheiden,
auch
in
Bezug
auf
die
Kontingentsverteilung, weswegen Ziff. III. 1. bereits unnötig sei. Die Gesuche
vom 12. Dezember 2005 seien bewilligungsfähig. Die Erschliessungslösung,
welche in der angefochtenen Verfügung erwähnt werde, sei akzeptabel,
möglich und gesetzlich zulässig.

3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des
Rekurses. Zur Begründung vertiefte sie die in der angefochtenen Verfügung
vorgebrachte Argumentation.
4
Die Hotel … AG beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung
des Rekurses.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.
6.
Am 26. April 2007 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem für die Rekurrenten der Architekt …, der
Gemeindepräsident mit dem Gemeindeanwalt sowie die Rechtsvertreter der
privaten Gegenparteien und ein Beamter des Tiefbauamtes teilnahmen. Allen
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG;
BR
370.100)
in
Kraft
getreten,
welches
das
bisherige
Verwaltungsgerichtsgesetz
(VGG;
BR
370.100)
abgelöst
hat.
Die
Übergangsbestimmung
in
Art.
85
Abs.2
VRG
legt
fest,
dass
Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-
Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im
vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist im Jahre 2006 geendet hat, sind hier
noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes
anwendbar.

2.
Rekursthema bilden die Fragen, ob die Gemeinde zu Recht die beiden
Baugesuche
der
Rekurrenten
vom
Februar
2005
bei
der
Kontingentsverteilung nicht berücksichtigt hat bzw. ob sie zu Recht die
Baugesuche vom Dezember 2005 abgewiesen hat. Entscheidend ist dabei
bei beiden Bauvorhaben, ob sie jeweils bewilligungsfähig gewesen wären.
Was insbesondere die ursprünglichen Baugesuche betrifft, ist deren
Nichtberücksichtung bei der Kontingentierung jedenfalls nach dem Grundsatz
in maiore minus dann nicht zu beanstanden, wenn sie ohnehin nicht einer
ordentlichen Baubewilligung zugänglich wären oder zur Überarbeitung hätten
zurückgewiesen werden müssen. Für diese Betrachtungsweise bietet im
Übrigen die bestehende Planungszone im Zusammenspiel mit den bereits im
Entwurf vorliegenden Verfahrensvorschriften zur Kontingentierungsregelung
eine genügende gesetzliche Grundlage. Denn andernfalls könnten nicht
bewilligungsfähige oder unvollständige Baugesuche auf Vorrat eingereicht
werden mit dem Ziel, an den künftigen Kontingenten teilzuhaben. Dadurch
würde sowohl der Zweck der Planungszone als auch jener der
Kontingentierungsregelung vereitelt und überdies würden die vollständige und
bewilligungsfähige Baugesuche stellenden Bauwilligen in rechtsungleicher
Weise benachteiligt.
3.
Die Bauparzellen müssen unstreitig von der Kantonsstrasse (…) her
erschlossen werden, weshalb eine entsprechende Bewilligung des
Tiefbauamtes erforderlich ist. Das Tiefbauamt hat dem Gericht mit Schreiben
vom 13. März 2007 mitgeteilt, dass die für die Bauprojekte nach Baueingabe
vom Dezember 2005 vorgesehene Erschliessung mit Tiefgarage und Autolift
die Verkehrssicherheit wegen der zu erwartenden Wartezeiten zu stark
beeinträchtige, um bewilligt werden zu können. Dies hat der Vertreter des
Tiefbauamtes am Augenschein bestätigt. Damit ist erstellt, dass die geplante
Erschliessung für die beiden alternativen Bauvorhaben nicht rechtmässig ist,
weshalb diese Projekte schon allein deshalb von der Vorinstanz zu Recht
abgelehnt wurden. Ob sie auch gegen weitere Bauvorschriften verstossen,
braucht deshalb nicht mehr weiter geprüft zu werden.

4.
Die Baugesuche vom Februar 2005 unterstehen der Planungszone, die für
die
Neuregelung
des
Erst-
und
Zweitwohnungsbaus
und
der
Gestaltungsvorschriften in den Ortskernen (neue Dorfkernzone II) erlassen
wurde. In der DK II ist neu eine maximale Gebäudehöhe von 9.8 m statt bisher
11 m vorgesehen.
Während aber die BG … für die Überbauung von Parzelle 61 auf jeden Fall
auf die Zufahrt über Parzelle 1768 der Gemeinde, welche mit einer
Dienstbarkeit zugunsten der … belastet ist, angewiesen ist und die Gemeinde
dieses Baugesuch zu Recht bei der Kontingentserteilung zumindest so lange
nicht berücksichtigt, als die nötige Erschliessung nicht gesichert ist resp. die
für die vorgesehene Zufahrt nötigen Rechte nicht beigebracht sind, ist die
Sachlage beim Gesuch der BG … etwas anders. Die Parzelle 2033 ist nämlich
auf die Zufahrt über Parzelle 1768 nicht angewiesen, da sie direkt an die
Kantonsstrasse grenzt und die vorgesehene Ein- und Ausfahrt in die
Kantonsstrasse nach Ansicht des kantonalen Tiefbauamtes bewilligungsfähig
ist. Im angefochtenen Entscheid hat die Gemeinde das Gesuch der EG …
aber gleich behandelt wie dasjenige der BG …, weil zum eingereichten
Baugesuch der BG … vom 25. Februar 2005 auch die Zufahrt zur
hinterliegenden Parzelle der BG … (Parzelle 61) gehöre, ansonsten diese
Garagierung gar nicht geregelt wäre. Diese Auffassung der Gemeinde ist
indessen nicht zutreffend. Es stimmt zwar, dass Parkplätze der BG … auf
Boden der BG … bzw. in der Tiefgarage auf Parzelle 2033 realisiert werden
und folglich Parzelle 61 auf die Garagierung auf Parzelle 2033 angewiesen
ist. Umgekehrt ist dies aber nicht der Fall. Parzelle 2033 ist auf die Durchfahrt
durch Parzelle 1768 nicht angewiesen und das Projekt würde sich, was alle
auf Parzelle 2033 liegenden Bauteile anbetrifft, als bewilligungsfähig
erweisen, es sei denn, dass sich die Bereitstellung von zuviel Parkplätzen auf
Parzelle 2033 (d.h. auch diejenigen für die BG …, welche quasi auf Vorrat
erstellt würden) nicht mit dem Baugesetz vereinbaren liesse. Das kann
indessen letztlich offen bleiben. Dieses Baugesuch der BG … ist nämlich
bereits aus anderen Gründen nicht baugesetzeskonform.

Die Gemeinde ist der Ansicht, dass die ursprünglichen Bauprojekte (d.h.
diejenigen vom Februar 2005) viel voluminöser als diejenigen vom Dezember
2005 in Erscheinung getreten wären und jeden Bezug zu den
Nachbarliegenschaften hätten vermissen lassen und sich auch unter diesem
Aspekt offensichtlich als nicht bewilligungsfähig erwiesen hätten, sodass sie
mit Bezug auf die ursprünglichen Projekte ebenfalls berechtigt gewesen wäre,
die Bewilligung ganz zu verweigern. Diese Ansicht ist durchaus vertretbar.
Aus dem Schnittplan zum Gesuch vom Februar 2005 ergibt sich tatsächlich,
dass das auf Parzelle 2033 geplante Gebäude noch voluminöser in
Erscheinung träte als gemäss den Schnittplänen zum Gesuch vom Dezember
2005. Bereits letzteres wurde aber vom Bauberater der Gemeinde als unter
diesem Aspekt nicht bewilligungsfähig betrachtet. Dies ist in Anbetracht des
der Gemeinde zustehenden Ermessensspielraumes nicht zu beanstanden.
Zudem wird von der privaten Rekursgegnerin zu Recht angeführt, das
Baugesuch vom Februar 2005 überschreite die maximale Gebäudehöhe in
der Dorfkernzone. Diese beträgt gemäss Zonenschema in der Dorfkernzone
11 m und wird, wie aus dem Schnittplan zum Baugesuch ersichtlich ist, schon
bei der Nordwestecke, die oberhalb liegt und deshalb eine geringere Höhe
hat, um 36 cm überschritten. Da die Gebäudehöhe gemäss Art. 109 BG das
Mittel
aller
Hauptgebäudeecken
der
Gebäudehülle,
gemessen
ab
gewachsenem Boden bis zum Schnittpunkt der Fassaden mit Oberkant
Dachsparren ist, wird die mittlere zulässige Gebäudehöhe offensichtlich
überschritten. Damit ist die Bewilligungsfähigkeit dieses Bauvorhabens auch
aus diesem Grund nicht gegeben. Erst recht wird die Gebäudehöhe von 9.8
m, die nach dem künftigen Recht noch zulässig ist, nicht eingehalten. Damit
erweist sich der angefochtene Entscheid in jeder Beziehung als rechtmässig,
weshalb der Rekurs abzuweisen ist.
5.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten,
welche die anwaltlich vertretenen Gegenparteien überdies angemessen
aussergerichtlich zu entschädigen haben.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
8'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
290.--
zusammen
Fr.
8'290.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Rekurrenten und sind innert 30
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Rekurrenten entschädigen die Gemeinde und die privaten Gegenparteien
aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 1. Februar 2008
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_274/2007).