gr_gerichte · A 2024 18 · 2024-11-19 · de

Kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer (Revision) | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 24 18
4. Kammer 
Einzelrichter
Righetti
Aktuar ad hoc
Erhard
URTEIL
vom 19. November 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer (Revision)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ veräusserte mit Kaufvertrag vom 15. Juli 2021 eine Liegenschaft 
(Stockwerkeigentum Nr. B._____, Appartementhaus "C._____", 23/1000 
Miteigentum am Grundstück Nr. 1701, 2 ½-Zimmerwohnung, Typ E, 
Nr. 15 im dritten Obergeschoss mit Balkon und Keller Nr. 15) inkl. 
Parkplatz in der Gemeinde D._____ zu einem Kaufpreis von 
CHF 550'000.00 an E._____ und E.A._____. Am 28. November 2022 
reichte A._____ die Steuererklärung für Grundstückgewinne Kantons- und 
Gemeindesteuer 2021 inkl. Beilagen bei der Steuerverwaltung des 
Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) ein.
2.
Mit der definitiven Veranlagungsverfügung vom 9. Dezember 2022 
betreffend die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer wurde 
der aus dem Grundstückverkauf resultierende Gewinn von A._____ 
veranlagt. Dabei ergab sich ein Steuerbetrag für den Kanton Graubünden 
und die Gemeinde D._____ von je CHF 24'246.65. Unter dem Titel 
"Abweichungen zur Selbstdeklaration / Bemerkungen" wurde in der 
definitiven 
Veranlagungsverfügung 
vermerkt, 
dass 
einerseits 
die 
Nebenkosten der Veräusserung und des Erwerbs gemäss dem 
Kaufvertrag von Amtes wegen ergänzt wurden und andererseits die 
deklarierten Investitionen als Folge nicht eingereichter Belege nicht 
berücksichtigt werden konnten. Darauffolgend reichte A._____ keine 
weiteren Belege über die deklarierten Investitionen in der Höhe von 
CHF 42'000.00 
ein, 
weshalb 
die 
Steuerverwaltung 
diese 
nicht 
berücksichtigen konnte. Die definitive Veranlagungsverfügung wurde nicht 
angefochten. In der Folge erwuchs sie in Rechtskraft. 
3.
Mit Schreiben vom 3. Mai 2023 ersuchte A._____ um Revision der in 
Rechtskraft erwachsenen, definitiven Veranlagungsverfügung vom 
9. Dezember 2022. Zur Begründung des Revisionsgesuchs bringt 


- 3 -
A._____ vor, dass gemäss Praxisfestlegung der Steuerverwaltung 
nachträglich zugunsten des Steuerpflichtigen um Revision einer 
rechtskräftigen Veranlagungsverfügung ersucht werden könne. Im 
vorliegenden Fall seien bei der Edition von Akten neue Tatsachen zu Tage 
getreten, welche in der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer 
berücksichtigt werden müssen und deshalb eine Revision unumgänglich 
machen 
würden. 
Es 
brauche 
somit 
eine 
Neubeurteilung 
der 
Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von CHF 48'493.30. Aus dem 
einstmaligen Kaufvertrag zwischen A._____ und F._____ (vormaliger 
Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheit) gehe hervor, dass die 
Dienstbarkeit für ein übertragbares und vererbliches Benützungsrecht für 
den Parkplatz Nr. 5 nicht inkludiert gewesen sei. Die betreffende Urkunde 
zur Zession der Dienstbarkeit zeige, dass eine einmalige Zahlung von 
CHF 9'000.00 nötig gewesen sei. Folglich müsse diese bei der 
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer miteinbezogen werden. Weiter 
sei ein Beleg für die in Auftrag gegebenen Renovationsarbeiten an der 
Stockwerkeigentumseinheit, 
welche 
in 
der 
Steuererklärung 
vom 
28. November 2022 mit einem Betrag von CHF 42'000.00 ausgewiesen 
wurden, aufgetaucht. Diese seien ebenfalls in einer allfälligen 
Neuberechnung zu berücksichtigen.
4.
Der zuständige Sachbearbeiter der Steuerverwaltung stellte im weiteren 
Schriftenwechsel 
vorerst 
fest, 
dass 
die 
Kosten 
für 
das 
Parkplatzbenützungsrecht von CHF 9'000.00 aus Kulanz akzeptiert 
werden könnten. Diese Zusicherung widerrief er jedoch mit Schreiben vom 
30. Mai 2023. Er vertrat die Meinung, dass A._____ die Kosten für das 
Parkplatzbenützungsrecht und die Kosten für die Renovationsarbeiten 
bereits im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können und 
müssen.


- 4 -
5.
Dementsprechend trat die Steuerverwaltung mit Entscheid vom 24. Mai 
2024 nicht auf das gestellte Revisionsgesuch von A._____ ein. Als 
Begründung führte die Steuerverwaltung auf, dass der Gesuchsteller den 
Revisionsgrund bereits im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen 
können und müssen. Somit liege eine Sorgfaltspflichtverletzung des 
Steuerpflichtigen vor, weshalb ihn alleine das Verschulden treffe und 
folglich auch er selbst die Folgen zu tragen habe.
6.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 20. Juni 
2024 (Poststempel) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit den Anträgen, der Entscheid der Steuerverwaltung vom 
24. Mai 2024 sei aufzuheben und die Steuerverwaltung habe die 
Veranlagungsverfügung vom 9. Dezember 2022 aufzuheben und unter 
der Berücksichtigung der neuen Unterlagen neu zu berechnen. Weiter sei 
die Zahlungsfrist bis zur Neubeurteilung durch das Verwaltungsgericht des 
Kantons 
Graubünden 
aufzuschieben. 
Die 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolgen sollen zulasten der Steuerverwaltung gehen. 
Begründet wird die Beschwerde mit neu bekannt gewordenen Tatsachen 
und Belegen, welche bei einer Edition der Akten zu Tage getreten seien. 
Der Beschwerdeführer bezieht sich dabei auf die bereits im 
Revisionsentscheid thematisierte Zessionsurkunde und den Beleg für 
Renovationsarbeiten.
7.
Mit Vernehmlassung vom 14. August 2024 schloss die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf eingetreten werden könne. Die Kosten seien dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. Im Wesentlichen wird die Abweisung der 
Beschwerde damit begründet, dass der Beschwerdeführer die neu 
bekannt gewordenen Tatsachen und Belege bereits im ordentlichen 
Verfahren 
hätte 
vorlegen 
können 
und 
müssen 
und 
die 


- 5 -
Beschwerdegegnerin deshalb zu Recht nicht auf das Revisionsgesuch 
eingetreten sei.
8.
Mit Replik vom 17. Juni 2024 (recte wohl: 17. August 2024) hielt der 
Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und vertiefte seine bisherigen 
Ausführungen.
9.
Mit 
Schreiben 
vom 
4. September 
2024 
verzichtete 
die 
Beschwerdegegnerin auf die Einreichung einer ausführlichen Duplik. Sie 
hielt vollumfänglich an ihren Rechtsbegehren und Darstellungen in der 
Vernehmlassung vom 14. August 2024 fest.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 
im angefochtenen Revisionsentscheid vom 24. Mai 2024 wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
Nichteintretensentscheid der Beschwerdegegnerin vom 24. Mai 2024 
betreffend Revision der definitiven Veranlagungsverfügungen der 
kantonalen und kommunalen Grundstückgewinnsteuer vom 9. Dezember 
2022. Gemäss Art. 142 Abs. 3 des Steuergesetzes für den Kanton 
Graubünden (StG; BR 720.000) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 370.100) 
können 
Revisionsentscheide 
der 
Steuerverwaltung 
innert 
30 Tagen 
mit 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
weitergezogen werden. Als formeller und materieller Adressat des 
angefochtenen Nichteintretensentscheids ist der Beschwerdeführer 
berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
oder Änderung auf (Art. 50 VRG).


- 6 -
1.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist lediglich zu prüfen, ob die 
Beschwerdegegnerin zu Recht nicht auf das Revisionsgesuch des 
Beschwerdeführers vom 3. Mai 2023 eingetreten ist oder sie zu Unrecht 
einen entsprechenden Nichteintretensentscheid gefällt hat. Soweit der 
Beschwerdeführer die Anpassung der definitiven Veranlagungsverfügung 
vom 9. Dezember 2022 beantragt, ist auf die Beschwerde nicht 
einzutreten (Ziff. 2 des Rechtsbegehrens der Beschwerde vom 17. Juni 
2024; sh. zu Devolutiveffekt auch BGE 130 V 138 E.4.2; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_210/2022 vom 3. Januar 2024 E.1.2). Die weiteren 
Prozessvoraussetzungen 
geben 
vorliegend 
keinen 
Anlass 
zu 
Bemerkungen. Folglich ist im Rahmen der vorstehenden Ausführungen 
auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten.
1.3.
Ist ein Rechtsmittel offensichtlich unzulässig oder offensichtlich begründet 
oder unbegründet, entscheidet die oder der zuständige Vorsitzende in 
einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 43 Abs. 3 lit. b VRG). Bei der 
vorliegenden Beschwerde handelt es sich – wie nachfolgend aufgezeigt 
wird – um ein offensichtlich unbegründetes Rechtsmittel, weshalb die 
Zuständigkeit des Vorsitzenden als Einzelrichter gegeben ist.
1.4.
Vorweg ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht festzuhalten, dass mit dem 
Entscheid in der Hauptsache, der Entscheid um Gewährung der 
aufschiebenden Wirkung obsolet wird (Ziff. 3 des Rechtsbegehrens der 
Beschwerde vom 17. Juni 2024).
2.
Zu prüfen ist vorliegend einzig, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht auf 
das Revisionsgesuch des Beschwerdeführers vom 3. Mai 2023 nicht 
eingetreten ist. Kommt der Einzelrichter zum Schluss, dass auf das 
Revisionsgesuch hätte eingetreten werden müssen, ist die Beschwerde 
gutzuheissen und der Fall zur materiellen Beurteilung an die 
Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Andernfalls muss die Beschwerde 


- 7 -
abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid bestätigt werden (vgl. 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., § 147 Rz. 43). Insbesondere ist 
im konkreten Fall zu prüfen, ob ein Anwendungsfall von Art. 141 Abs. 2 
StG vorliegt, welcher eine Revision per se ausschliesst.
3.1.
Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde aus, dass die 
rechtskräftige Veranlagungsverfügung vom 9. Dezember 2022 betreffend 
die 
kantonale 
und 
kommunale 
Grundstückgewinnsteuer 
auf 
unvollständigen Akten stütze. Gemäss Praxisfestlegung könne demnach 
nachträglich zu Gunsten des Steuerpflichtigen um Revision der 
rechtskräftigen Veranlagungsverfügung ersucht werden. Konkret stützt 
der Beschwerdeführer die Unvollständigkeit der Akten darauf, dass durch 
eine Edition von Akten Belege und Tatsachen zu Tage getreten seien, 
welche geeignet seien, eine Neuberechnung der Grundstückgewinnsteuer 
zu verlangen. Einerseits ergebe sich aus dem einstmaligen Kaufvertrag 
zwischen A._____ und F._____, dass das Benützungsrecht für den 
Parkplatz Nr. 5 nicht inkludiert gewesen sei. Für dieses sei gemäss 
Zessionsurkunde eine Einmalzahlung von CHF 9'000.00 nötig gewesen. 
Andererseits 
sei 
ein 
Beleg 
für 
die 
Renovationsarbeiten 
der 
Stockwerkeigentumseinheit im Umfang von CHF 42'000.00 wieder 
hervorgetreten. Dieser Umstand müsse ebenfalls in die Neuberechnung 
miteinbezogen werden. Beide massgebende Belege seien unerwartet aus 
alten Archiv-Akten, welche beim Treuhänder des Beschwerdeführers 
gelagert worden seien, wiederentdeckt worden. Somit hätten diese 
Unterlagen vom Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Veranlagungs- bzw. 
eines allfälligen Einspracheverfahrens gar nicht beigebracht werden 
können. Dem Beschwerdeführer könne deshalb nicht vorgeworfen 
werden, im ordentlichen Verfahren nicht mit der nötigen Sorgfalt gehandelt 
zu haben. Die Voraussetzungen für eine Revision seien folglich gegeben.


- 8 -
3.2.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass es sich bei einer 
Revision um ein ausserordentliches Rechtsmittel handle, welches nicht 
dazu dienen solle, früher nicht ergriffene ordentliche Rechtsmittel zu 
ersetzen. 
Nach 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
seien 
steuermindernde 
und 
steuerausschliessende 
Tatsachen 
von 
der 
steuerpflichtigen 
Person 
nachzuweisen. 
Aus 
Sicht 
der 
Beschwerdegegnerin sei nicht ersichtlich, weshalb der Beschwerdeführer 
die massgebenden Belege nicht bereits im ordentlichen Verfahren 
vorgebracht habe. Der Beschwerdeführer könne nicht aufzeigen, dass er 
trotz sorgfältiger Abklärung nicht in der Lage gewesen sei, die 
notwendigen Belege vorzuweisen. Der Umstand, dass die Belege im 
Archiv seines Treuhänders und somit bei seinem Vertreter hinterlegt 
waren, könne nicht ins Feld geführt werden, um ein sorgfältiges Handeln 
des Beschwerdeführers zu begründen. Denn allfälliges fehlerhaftes 
Verhalten des Vertreters müsse sich der Beschwerdeführer anrechnen 
lassen. Der Treuhänder hätte sich so zu organisieren und die 
entsprechenden Akten so zu archivieren, dass die benötigten Belege bei 
Bedarf zur Verfügung stehen würden. Sei dies wie vorliegend nicht der 
Fall, könne keinesfalls von einer angemessenen Sorgfalt die Rede sein. 
Folgerichtig könne gemäss Art. 141 Abs. 2 StG nicht auf das 
Revisionsgesuch des Beschwerdeführers eingetreten werden.
3.3.
Die 
Voraussetzungen 
für 
eine 
Revision 
von 
rechtskräftigen 
Veranlagungsverfügungen ergeben sich direkt aus Art. 141 f. StG, welcher 
gegenüber der allgemeinen Gesetzesbestimmung zur Revision von 
Entscheiden gemäss Art. 67 VRG als lex specialis zu betrachten ist, auch 
wenn 
eine 
weitgehende 
inhaltliche 
Übereinstimmung 
vorliegt. 
Dementsprechend kann zur Auslegung von Art. 141 f. StG auch Art. 67 
VRG hilfsweise beigezogen werden, zumal es sich dabei um die 


- 9 -
Kodifizierung 
von 
diesbezüglich 
allgemein 
geltenden 
Verfassungsgrundsätzen handelt. 
3.4.
Gemäss 
Art. 141 
Abs. 1 
StG 
können 
rechtskräftige 
Veranlagungsverfügungen sowie Einsprache- und Beschwerdeentscheide 
auf Antrag oder von Amtes wegen zugunsten des Steuerpflichtigen 
revidiert werden, wenn nachträglich erhebliche Tatsachen oder 
entscheidende Beweismittel entdeckt werden (lit. a) oder die erkennende 
Behörde erhebliche Tatsachen oder entscheidende Beweismittel, die ihr 
bekannt waren oder bekannt sein mussten, ausser Acht gelassen oder in 
anderer Weise Verfahrensgrundsätze verletzt hat (lit. b) oder ein 
Verbrechen oder Vergehen die Verfügung oder den Entscheid beeinflusst 
hat (lit. c). Die Revision ist gemäss Art. 141 Abs. 2 StG ausgeschlossen, 
wenn der Antragsteller bei der ihm zumutbaren Sorgfalt schon im 
ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können, was er als 
Revisionsgrund vorbringt. Das Revisionsgesuch ist innert 90 Tagen seit 
Entdeckung des Revisionsgrundes, spätestens jedoch innert zehn Jahren 
seit Eröffnung der Verfügung oder des Entscheides, zu stellen (Art. 142 
Abs. 1 StG; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 9C_674/2021 vom 
20. März 2023 E.3.3.3 und E.3.3.5 mit Hinweisen).
3.5.
Die 
Veranlagungsverfügung 
vom 
9. Dezember 
2022 
wurde 
unbestrittenermassen ordnungsgemäss eröffnet und erwuchs demnach in 
Rechtskraft. Es wurde deshalb korrekterweise vom Beschwerdeführer ein 
Revisionsgesuch gestellt und von der Beschwerdegegnerin als solches 
entgegengenommen 
und 
geprüft. 
Als 
Revisionsgrund 
führt 
der 
Beschwerdeführer die Unvollständigkeit der Akten auf. Es wird ein Beleg 
für Renovationsarbeiten an der Stockwerkeigentumseinheit in der Höhe 
von CHF 42'000.00 und der einstmalige Kaufvertrag zwischen ihm und 
F._____ vorgebracht, welche laut Beschwerdeführer eine Neuberechnung 
der Grundstückgewinnsteuer rechtfertigen würden. 


- 10 -
3.6.
Folglich ist nun zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin die Revision 
gestützt auf Art. 141 Abs. 2 StG zu Recht ausgeschlossen hat. Bei 
Art. 141 Abs. 2 StG handelt es sich nach konstanter Praxis des 
Verwaltungsgerichts um einen Nichteintretensgrund (vgl. PVG 1983 Nr. 
85; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 16 
58 vom 26. April 2017 E.4b und VGU A 13 36 vom 7. Januar 2014 E.2b). 
Tatsachen und Beweismittel im Sinne von Art. 141 Abs. 1 lit. a StG sind 
somit nur dann zu berücksichtigen, wenn sie dem betroffenen 
Steuerpflichtigen zur Zeit der Veranlagung noch nicht bekannt waren oder 
nicht beigebracht werden konnten und dieser seinen Sorgfaltspflichten 
nachgekommen ist. An die Sorgfalt des Steuerpflichtigen bei der 
Abklärung der tatsächlichen Verhältnisse sowie der Wahrnehmung seiner 
Rechte im Veranlagungsverfahren dürfen gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt werden. Es ist grundsätzlich 
davon auszugehen, dass er seine eigenen finanziellen Verhältnisse kennt 
und dass er die Veranlagungsverfügung nach Erhalt überprüft und 
allfällige Mängel rechtzeitig rügt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
9C_656/2022 
vom 
24. März 
2023 
E.2.3 
und 
E.2.3.2). 
Die 
Revisionsmöglichkeit von Entscheiden soll nicht die praktische Bedeutung 
der Rechtskraft von Steuerentscheiden aushöhlen, sondern in einzelnen, 
sachlich begründeten Ausnahmefällen eine nachträgliche Korrektur 
ermöglichen. Die Revision dient nicht dem Zweck, vermeidbare 
Unterlassungen während des ordentlichen Verfahrens im Rahmen des 
Revisionsverfahrens nachholen zu können, selbst wenn an sich ein 
Revisionsgrund vorliegen würde. Aus diesem Grund muss der 
Steuerpflichtige, der die Revision eines rechtskräftigen Entscheids 
veranlassen will, nachweisen, dass es ihm trotz sorgfältiger Abklärungen 
nicht möglich war, die in Frage stehende Tatsache schon im 
Veranlagungsverfahren 
vorzubringen. 
Die 
Revision 
ist 
also 
ausgeschlossen, wenn der Gesuchsteller den Revisionsgrund bei der ihm 


- 11 -
zumutbaren Sorgfalt schon im ordentlichen Verfahren hätte geltend 
machen können (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_674/2021 vom 
20. März 2023 E.3.3.3 und E.3.3.5 mit Hinweisen). Revisionsgesuche 
dürfen nämlich nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder 
in Frage zu stellen, gesetzliche Vorschriften über die Rechtsmittelfristen 
zu umgehen oder die Folgen eigener Unsorgfalt im ordentlichen Verfahren 
nachträglich zu beseitigen (vgl. BGE 127 I 133 E.6 mit Hinweisen; Urteile 
des Bundesgerichts 1C_217/2010 vom 3. Februar 2011 E.3.2 und 
2A.147/2003 vom 10. April 2003 E.2; VGU A 23 28 vom 11. Dezember 
2023 E.3.5).
3.7.
Vorliegend ist es unbestritten, dass der Beschwerdeführer die Einreichung 
der nötigen Unterlagen im Veranlagungsverfahren unterlassen hat. Der 
Beschwerdeführer begründet dies damit, dass die besagten Akten bei 
seinem Treuhänder im Archiv abgelegt worden seien und deshalb im 
Zeitpunkt der Veranlagung nicht mehr auffindbar gewesen seien. Erst bei 
der Auflösung des Archivs seien die Unterlagen betreffend die 
Renovationsarbeiten und die Zessionsurkunde wieder hervorgetreten. 
Daher habe er auch erst nach der Kenntnis, dass die Akten wieder 
aufgetaucht 
sind, 
handeln 
können. 
Folglich 
könne 
ihm 
keine 
Sorgfaltspflichtverletzung vorgeworfen werden. Diese Argumentation 
verfängt nicht und läuft ins Leere. Die Rechtsprechung verlangt eine strikte 
Anwendung des Ausschlussgrundes der Revision und stellt hohe 
Anforderungen an das Mass der Sorgfalt des Steuerpflichtigen. Aus dem 
Blickwinkel des Revisionsverfahrens sind die Gründe für die Verletzung 
der zumutbaren Sorgfalt unerheblich. Allfällige Fehleinschätzungen und 
Unkenntnis der Rechtslage des Vertreters des Steuerpflichtigen sind 
letzterem anzulasten (vgl. VGU A 23 28 vom 11. Dezember 2023 E.3.4.4.; 
Entscheid des Steuergerichtshofs des Kantons Freiburg Nr. 604 2022 6 
und 604 2022 7 vom 12. Dezember 2022 E.6.1 mit Hinweisen). Gemäss 


- 12 -
bundesgerichtlicher Rechtsprechung herrscht auch im Steuerrecht das 
Prinzip, dass die vertretene Partei sich Fehlleistungen ihrer Vertretung 
unmittelbar anrechnen lassen muss. Die vertraglich vertretene, 
steuerpflichtige Person soll insofern gegenüber den Nichtvertretenen nicht 
besser gestellt sein. Dementsprechend ist die steuerpflichtige Person 
verpflichtet, die vertragliche Vertretung sorgfältig auszuwählen, zu 
instruieren und das Arbeitsergebnis zu überprüfen (sh. z.B. Urteile des 
Bundesgerichts 2C_699/2012 vom 22. Oktober 2012 E.3.4 und E.3.5 und 
9C_674/2021 vom 20. März 2023 E.3.3.9; VGU A 23 24 vom 21. 
November 2023 E.5.2). Daraus ergibt sich, dass auch ein allfälliges 
sorgfaltswidriges Verhalten des Treuhänders dem Beschwerdeführer 
anzurechnen wäre. Folglich kann offen bleiben, ob ein sorgfaltswidriges 
Verhalten direkt beim Beschwerdeführer oder dessen Treuhänder 
anzusiedeln ist. Erwiesen ist, dass der Beleg für die Renovationsarbeiten 
und die Zessionsurkunde der Beschwerdegegnerin bereits im ordentlichen 
Verfahren 
eingereicht 
hätte 
werden 
können. 
Dies 
hätte 
der 
Beschwerdeführer gemäss seiner Mitwirkungspflicht im Steuerverfahren, 
wonach er steuermindernde und -aufhebende Tatsachen substantiiert 
deklarieren und nachweisen muss, tun sollen. Dem Beschwerdeführer ist 
demnach – entgegen seiner Auffassung – eine Sorgfaltspflichtverletzung 
vorzuwerfen, weil er (bzw. sein Treuhänder) aufgrund einer ungeeigneten 
Aufbewahrung die massgebenden Belege nicht einreichen und somit der 
Mitwirkungspflicht 
nicht 
nachkommen 
konnte. 
Es 
wäre 
dem 
Beschwerdeführer oder dessen Treuhänder ohne Weiteres möglich 
gewesen, sich so zu organisieren, dass bei Bedarf die Akten auch 
gefunden hätten werden können. Die Rüge des Beschwerdeführers ist 
demnach unbegründet.
4.1.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, dass ein Sachbearbeiter der 
Abteilung Spezialsteuern in einem ersten Schritt die Kosten für das 


- 13 -
Parkplatzbenützungsrecht in der Höhe von CHF 9'000.00 aus Kulanz 
akzeptiert, dann aber diese Zusicherung mit Schreiben vom 30. Mai 2023 
widerrufen habe.
4.2.
Die 
Beschwerdegegnerin 
vertritt 
den 
Standpunkt, 
dass 
der 
Beschwerdeführer für die Anwendbarkeit des Vertrauensschutzes in 
unrichtige behördliche Auskünfte eine Disposition getroffen haben müsste, 
welche er im Vertrauen auf die behördliche Auskunft getätigt haben 
müsste. Dies sei aber vorliegend nicht geschehen. Deshalb könne die 
Beschwerdegegnerin ohne Weiteres auf die getätigte Zusicherung 
zurückkommen und diese widerrufen oder ändern.
4.3.
Gemäss Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) handeln staatliche Organe und Private 
nach Treu und Glauben. Im Verwaltungsrecht wirkt sich dieser Grundsatz 
von Treu und Glauben vor allem in zweifacher Hinsicht aus: In Form des 
Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV verleiht er den Privaten einen 
Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte 
Erwartungen begründende Verhalten von Behörden. Als Verbot 
widersprüchlichen Verhaltens und als Verbot des Rechtsmissbrauchs 
(Art. 5 Abs. 3 BV) verbietet der Grundsatz von Treu und Glauben sodann 
sowohl den staatlichen Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren 
öffentlich-rechtlichen 
Beziehungen 
widersprüchlich 
oder 
rechtsmissbräuchlich zu verhalten (vgl. WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des 
allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, § 5 Rz. 1970 ff., 
2122 ff. und 2131 ff.). Durch behördliche Zusicherungen, Auskünfte, 
Empfehlungen oder Belehrungen werden keine Rechtsfolgen verbindlich 
festgelegt. Solche Mitteilungen stellen demnach keine Verfügungen dar 
und sind folglich nicht anfechtbar. Unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, 
Mitteilungen oder Empfehlungen von Behörden können jedoch nach dem 
Grundsatz von Treu und Glauben Rechtswirkungen entfalten, (1) wenn die 


- 14 -
Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen 
(vorbehaltlos) gehandelt und dadurch bestimmte Erwartungen begründet 
hat, (2) wenn die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft 
zuständig war oder wenn sie der Bürger aus zureichenden Gründen als 
zuständig betrachten konnte, (3) wenn der Bürger die Unrichtigkeit der 
Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte, (4) wenn er im Vertrauen 
auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne 
Nachteil rückgängig gemacht werden können (bzw. Unterlassung von 
Dispositionen sh. VGU A 24 6 vom 24. Juli 2024 E.7.2 und VGU U 19 33 
vom 1. Dezember 2021 E. 5.1), und (5) wenn die gesetzliche Ordnung seit 
der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (BGE 121 II 473 E.2c; 
BGE 115 Ia 12 E.4a; BGE 116 Ib 185 E.3c; BGE 117 Ia 285 E.2b; BGE 
119 Ib 229 E.4c, je mit Hinweisen; sh. dazu auch BGE 150 I 1 wonach die 
privaten Interessen am Vertrauensschutz bei vollständig gegebenen 
Voraussetzungen dem Legalitätsprinzip vorgehen).
4.4.
Damit der Grundsatz des Vertrauensschutzes zur Anwendung gelangt, 
muss die Partei, welche sich darauf beruft, aufgrund des Verhaltens einer 
Behörde Dispositionen getätigt oder bestimmte Massnahmen unterlassen 
haben. Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass er aufgrund des 
Schreibens vom 15. Mai 2023 der Beschwerdegegnerin Dispositionen 
getroffen bzw. Massnahmen unterlassen hätte. Dies ist vorliegend auch 
nicht ersichtlich und ergibt sich ebenso wenig aus den Akten. Es wäre in 
diesem Zusammenhang am Beschwerdeführer gelegen, das Tätigen bzw. 
die Unterlassung solcher Dispositionen zu belegen, da grundsätzlich 
diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu 
tragen hat, die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]). Bei Beweislosigkeit ist folglich zu 
Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. BGE 
140 I 285 E.6.3.1; VGU A 23 25 vom 16. April 2024 E.3.3; VGU R 24 4 


- 15 -
vom 16. April 2024 E.4.1). Zudem ist das Vorliegen der Voraussetzung 
einer vorbehaltlosen Zusicherung fraglich, insofern es sich beim 
obenerwähnten Schreiben um ein "Kulanzangebot" handeln sollte. Auf 
diese 
Frage 
ist 
allerdings 
nicht 
näher 
einzugehen, 
da 
der 
Beschwerdeführer sich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes – wie 
auch auf das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens (sh. dazu BGE 131 
II 627 E.6.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_542/2016 vom 27. November 
2017 E.3.2, wonach die gleichen Voraussetzungen zur Anwendung 
gelangen; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_240/2020 vom 
21. August 2020 E.7.1 m.w.H.) – bereits aus anderen Gründen nicht 
berufen kann. 
4.5.
Es erübrigt sich demnach, auf die weiteren Voraussetzungen für den 
Vertrauensschutz einzugehen.
5.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin zu Recht auf 
das Revisionsgesuch des Beschwerdeführers vom 3. Mai 2023 mit 
Revisionsentscheid vom 24. Mai 2024 nicht eingetreten ist. Somit erweist 
sich die dagegen erhobene Beschwerde als offensichtlich unbegründet, 
weshalb sie einzelrichterlich abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten 
werden kann.
6.1.
Bei 
diesem 
Ausgang 
des 
Verfahrens 
trägt 
der 
unterliegende 
Beschwerdeführer gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG die Gerichtskosten. Die 
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.00 
festgesetzt und sie wird zusammen mit den Kanzleiauslagen dem 
unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.
6.2.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 


- 16 -
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Dazu zählt auch die Beschwerdegegnerin, weshalb 
ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
III. Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
320.00
zusammen
CHF
2'320.00
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]