gr_gerichte · R 2014 29 · 2014-05-20 · de
Baubewilligung (Nichtigkeit, Widerruf)

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 210 und R 14 29
5. Kammer
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 20. Mai 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marc Tomaschett,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andrea Brüesch,
Beschwerdegegnerin
und
B._____ und C._____,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache

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1.
Am 7. Juli 2013 reichten C._____ und B._____ das Gesuch um Neubau
eines Zweifamilienhauses auf Parzelle 2484 der Gemeinde X._____ ein.
Das Gebäude soll eine Dreizimmerwohnung und eine Einzimmerwohnung
und vier Parkplätze beinhalten. Die Umfassungswände sollen in Block-
bauweise, Holz massiv, dunkelbraun und das Dach mit roten Ziegeln ge-
deckt werden. Die Dachneigung sollte gemäss Gesuch 18° betragen.
2.
Dagegen erhob unter anderem A._____ am 15. August 2013 Einsprache.
Mit dem geplanten Wohnhaus würden in X._____ eine Zweiklassenge-
sellschaft von Hauseigentümern geschaffen, einerseits die Einfamilien-
hauseigentümer im Quartierplangebiet "Y._____", die durch die Quartier-
planvorschriften (QPV) bei anstehenden Renovationen und Erneuerungen
massiv benachteiligt würden, anderseits die Eigentümer von Häusern in
den dazwischen liegenden Dorfzonen, die fast alle Freiheiten in der Ge-
staltung ihrer Häuser hätten. Zudem habe er festgestellt, am Bauprofil sei
das Erdgeschoss[EG]-Niveau nicht angegeben.
3.
Am 30. August 2013 trat der Gemeindevorstand X._____ auf die Einspra-
che mangels Legitimation nicht ein. Gemäss Art. 101 Abs. 2 KRG müsse
ein Einsprecher in räumlicher Nähe zum Bauobjekt stehen oder durch
dessen Immissionen beeinträchtigt werden. In erster Linie seien direkte
Anstösser der Bauparzelle zur Einsprache berechtigt. Hier liege weder
das eine noch das andere vor. Zudem könne in keinem der Einsprache-
punkte auf ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Einsprechers ge-
schlossen werden. Die Betroffenheit durch die QPV „Y._____“ sei kein
schutzwürdiges Interesse. Beim vorliegenden Bauprojekt handle es sich
um eine Parzelle, welche sich schon vor Erlass des Quartierplans (QP) in
der Dorfzone befunden habe. Die Annahme, dass durch die eingereichte
Einsprache zum aktuellen Bauprojekt, welches nicht mit dem Quartierplan

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in Verbindung gebracht werden könne, eine Lockerung oder Aufhebung
der QPV „Y._____“ erwirkt werden könnte, sei unbegründet.
Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand X._____ dem Bauvorhaben
die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen.
4.
Dagegen erhob A._____ am 1. Oktober 2013 Beschwerde (Verfahren R
13 210) und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides. Es
sei festzustellen, dass er zur Einsprache und zur Beschwerdeführung le-
gitimiert sei. Das Baugesuch sei abzuweisen. Der Beschwerde sei auf-
schiebende Wirkung zu erteilen (am 11. November 2013 erteilt).
Zwar trage das Bauvorhaben ein Satteldach, auf der einen Dachfläche
werde aber eine Lukarne aufgebaut, so dass ein Quergiebel entstehe.
Dies widerspreche Art. 35.1 BG und Art. 19 BG. Durch die Erteilung einer
Bewilligung würden die Bauwilligen in der Wohnzone unterschiedlich zu
den Bauwilligen in der Dorfzone behandelt, obwohl die Bestimmungen be-
treffend Dächer im kommunalen Baugesetz (BG) für beide identisch sei-
en. Zudem verlange Art. 19 Abs. 4 BG für Neu- und Umbauten gemäss
Art. 35.1 BG in der Dorfzone obligatorisch eine Bauberatung. Ein Bericht
liege ihm aber nicht vor.
Die angefochtene Verfügung sei vom Baufachchef und der Aktuarin un-
terzeichnet. Gemäss Art. 3 BG sei der Gemeindevorstand Baubehörde.
Die Verfügung sei deshalb nicht rechtsgenüglich unterzeichnet und daher
aufzuheben.
Die Gemeinde habe gestützt auf Art. 101 Abs. 2 KRG seine Legitimation
zur Einspracheerhebung verneint. Indessen lägen beide Parzellen an der
gleichen Strasse und sein Haus befinde sich rund 40 m von der Grunds-
tücksgrenze des Baugrundstückes entfernt. Das Quartierplangebiet
„Y._____“ sei nur durch eine kleine Landwirtschaftsparzelle von der Dorf-
zone und von der Bauparzelle entfernt. Somit sei hier die besondere Be-
ziehungsnähe in räumlicher Hinsicht gegeben. Das Anfechtungsinteresse

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müsse dann nicht mit dem Interesse übereinstimmen, das durch die von
einem Beschwerdeführer als verletzt bezeichneten Normen geschützt
werde. Er könne somit die Überprüfung des Bauvorhabens im Lichte all
jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich auf seine
Stellung auswirken, sodass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer
Nutzung entstehe.
Ihm sei vor Jahren ein ähnlicher Ausbau seines Dachstockes nicht bewil-
ligt worden. Weil er nur rund 40 m vom Bauvorhaben entfernt wohne, sei
er besonders berührt.
Hier gelte das BG Z._____. Ende der Neunzigerjahre sei „Y._____“ ein
Quartierplangebiet ausgeschieden und eine Wohnzone statuiert worden.
Die Gemeinde habe sodann am 23. Februar 2000 Art. 35 BG über Ge-
bäude- und Firsthöhe ergänzt und Art. 35.1 BG betreffend Dächer in der
Dorf- und Wohnzone genauer definiert. Entsprechend sei in den QPV
„Y._____“ der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 35.1 BG vorformuliert
worden. Den Quartierplanbeteiligten sei demzufolge untersagt gewesen,
überdimensionierte Lukarnen auf den Dächern anzubringen.
Gemäss Art. 35 Abs. 1 BG seien in der Dorf- und Wohnzone nur Sat-
teldächer mit einer Neigung von 40-55 % zulässig. Beide Dachflächen
hätten dieselbe Neigung aufzuweisen. Die Dächer seien sorgfältig zu ge-
stalten und die Gestaltung habe auf die ortsüblichen Formen, Farben und
Materialien Bezug zu nehmen. Dies gelte für alle Bauten in X._____, so-
wohl in der Dorf- wie in der Wohnzone. Sämtliche Giebel seien zudem
talabwärts in der Falllinie des Gebäudes ausgerichtet.
In Abs. 2 von Art. 35.1 BG sei festgehalten, dass Lukarnen und Dach-
flächenfenster zulässig seien. Die Grössen seien aber definiert. Zudem
solle die Belichtung in der Regel über die Giebelseiten (mindestens 60 %
der Gesamtfensterfläche) erfolgen. Dachflächenfenster und Lukarnen
dürften höchstens 40 % der Gesamtfensterfläche betragen.

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Hier solle ein Satteldach erstellt werden, das auch wie bei den übrigen
Häusern talabwärts ausgerichtet sei. Die eine Dachfläche werde aber
vollständig von einer Lukarne bedeckt, welche ebenfalls ein Satteldach
trage, das ausgehend von den unteren Ecken der Dachfläche bis hinauf
zum Giebel reiche. Dadurch entstehe ein Quergiebel, so dass die gesetz-
lich verlangte Satteldachform nicht mehr ablesbar sei. So könne das Bau-
gesuch nicht bewilligt werden.
Zudem würden durch diese Lukarne sämtliche Bestimmungen von Art.
35.1 BG über Grösse der Dachaufbauten und der Verhältnisse der First-
flächen zueinander missachtet.
Die Dorfzone (Art. 19 BG) unterscheide sich von der Wohnzone (Art. 20
BG) dadurch, dass in der Dorfzone bereits auf Gesetzesstufe die erhal-
tenswerte Siedlungsstruktur geschützt werde. Neu- und Umbauten hätten
sich in der Höhe, Länge, Dachform, Proportionen, Stellungen, Baumateri-
al und Farbgebung in die umliegenden Bauten einzufügen. Der Sied-
lungscharakter und die siedlungstypische Bausubstanz seien zu erhalten.
In der Wohnzone sollten Neubauten nur im Rahmen rechtskräftiger Quar-
tierpläne bewilligt werden, welche sich wiederum an die Dachstrukturen
von Art. 35.1 BG halten müssten. Dem Erhalt der Wohnzone werde somit
eine massgebliche Bedeutung beigemessen. Das vorliegende Projekt ver-
letze die grundsätzlichen Bestimmungen zum Erhalt des Charakters und
könne nicht bewilligt werden. Eine Ungleichbehandlung insbesondere im
Sinne von Art. 35.1 BG, welcher die Dorf- und die Wohnzone gleich be-
handeln wolle, würde entstehen.
Zudem lägen wohl weitere Verletzungen des Baugesetzes vor, was er
nicht weiter geprüft habe. Grundsätzlich gehe es hier um eine Gleichbe-
handlung sämtlicher Bauwilligen in der Gemeinde. Sei diese nicht gege-
ben und gebe es keinen Raum für Ausnahmebewilligungen, könne das
Baugesuch nicht bewilligt werden.

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5.
Am 6. November 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Eventuell sei die Streitsache
unter Aufhebung des Nichteintretensentscheides zur materiellen Beurtei-
lung der Einsprache an die Gemeinde zurückzuweisen.
Es entstehe kein eigentlicher Quergiebel. Ähnliche Dachgestaltungen
seien in Z._____ bereits vorhanden. Insbesondere seien - im Gegensatz
zu den QPV „Y._____“, Ziff. 2.8 - Dachaufbauten (Lukarnen) gemäss
Art. 35.1 BG ausdrücklich auf einer Dachhälfte zulässig.
Die vermeintliche Ungleichbehandlung sei darauf zurückzuführen, dass
im QP „Y._____“ spezielle QPV die Quartiergestaltung umschrieben und
auch Dachgestaltungsvorschriften umfassten, welche den baugesetzli-
chen Bestimmungen nicht entsprächen. Gemäss Art. 49 Abs. 2 BG seien
der Baubehörde überdies hinsichtlich Quartiergestaltung die Möglichkeit
gegeben worden, unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von
den Vorschriften über Gebäudelänge, Dachgestaltung und den Zusam-
menbau mehrerer Baukörper zu gewähren. Dementsprechend sei die
seinerzeitige Gemeinde Z._____ auch berechtigt gewesen, vom Bauge-
setz abweichende QPV zu erlassen.
Seit der Fusion X._____/Z._____ sei die Baukommission der Gesamtge-
meinde mit beratender Funktion zu Handen der Baubehörde eingesetzt.
In der Baukommission sässen Mitglieder mit Fachkenntnissen im Bauwe-
sen, weswegen der Bestimmung von Art. 19 Abs. 4 in Verbindung mit Art.
73 BG Genüge getan sei.
Zwar seien gemäss Art. 15 GG Vorstandsverfügungen vom Präsidenten
und dem Gemeindeschreiber oder einem anderen Vorstandsmitglied zu
unterzeichnen. Der Baufachchef sei auch Mitglied des Gemeindevorstan-
des. Zudem führe ein solcher Unterzeichnungsmangel nicht ohne weite-
res zu einer Aufhebung des Entscheides. Es wäre prozessökonomisch
nicht zweckmässig, einen Entscheid nur deswegen aufzuheben und die
Sache zurückzuweisen.

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Die Parzelle des Beschwerdeführers grenze nicht an die Bauparzelle und
sei auch nicht nur durch einen Verkehrsträger von ihr getrennt. Zwei wei-
tere Parzellen lägen dazwischen.
Dem Beschwerdeführer gehe es praktisch ausschliesslich um eine
Gleichbehandlung sämtlicher Bauwilligen in Z._____. Dementsprechend
habe er auch weitere Verletzungen des Baugesetzes, mit Ausnahme der
Dachvorschriften, nicht weiter beachtet. Damit gehe es ihm nur um ein
allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen respektive rechtsglei-
chen Anwendung des Rechts, ohne dass ihm darauf im Fall eines Obsie-
gens tatsächlich ein Vorteil entstünde. Weil sein Grundstück den QPV
„Y._____“ unterstehe, die von den übrigen baugesetzlichen Bestimmun-
gen in Z._____ abwichen, könne weder eine rechtsungleiche noch eine
unrichtige Anwendung des Rechts geltend gemacht werden, womit ihm
auch bei einem Obsiegen kein praktischer Nutzen entstünde. Zudem liege
das Haus des Beschwerdeführers zwischen 40-50 m vom Bauprojekt ent-
fernt. Die bemängelte Dachgestaltung sei kaum ersichtlich, da sie durch
das Gebäude auf Parzelle 2028 teilweise verdeckt sei. Seine eigene Par-
zelle sei durch zwei Parzellen von der Bauparzelle getrennt. Ein prakti-
scher tatsächlicher Nutzen im Falle eines Obsiegens bestehe für ihn auch
aus diesen Gründen nicht. Deswegen sei zu Recht nicht auf seine Ein-
sprache eingetreten worden.
Der Beschwerdeführer rüge, wie schon in seiner Einsprache, nur eine
Verletzung von Art. 35.1 und 19 BG. Insoweit er generell eine willkürliche
Anwendung des Baugesetzes und eine Verletzung des Gleichbehand-
lungsgebotes geltend mache, sei die Beschwerde von vornherein abzu-
weisen. In seiner Argumentation bezüglich ähnlichem Ausbau seines ei-
genen Dachstocks verkenne er, dass im QP-Gebiet „Y._____“ andere
Gestaltungs- und Dachvorschriften bestünden als im übrigen Baugebiet
von Z._____ ausserhalb der Quartierplangebiete. Seine generellen Aus-

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führungen könnten daher nicht gehört werden, weswegen die Beschwer-
de diesbezüglich abzuweisen sei.
Hier handle es sich beim Dachaufbau nicht um einen eigentlichen Quer-
giebel. Der Dachaufbau sei auch Schutz- und Vordach im Eingangsbe-
reich der Liegenschaft von Südwesten her. Gemäss Art. 35.1 Abs. 2 BG
seien Lukarnen zulässig, wobei sich Anordnung und Grösse der Dach-
aufbauten lediglich in der Regel nach den weiteren Grundsätzen in die-
sem Artikel zu richten hätten. Dementsprechend sei die hier gewählte Da-
chgestaltung nicht im Widerspruch zum Baugesetz. Art. 19 Abs. 3 BG hal-
te bezüglich Dorfzone fest, dass Neu- und Umbauten im Rahmen von Art.
5 (Hofstattrecht) zulässig seien, wobei in Art. 19 BG lediglich festgehalten
sei, dass sich solche Neu- und Umbauten in die umliegenden Bauten ein-
zufügen hätten. Dies sei hier der Fall. Auch Art. 5 BG stehe dem Bauvor-
haben nicht entgegen. Aus der Ausrichtung des bestehenden Gebäudes
ergebe sich auch, dass der Hauptgiebel talwärts gerichtet bleibe, woge-
gen Dachaufbauten wie auch Dächer bei mehrgeschossigen Anbauten,
verschiedene Dachformen umfassen könnten (Art. 35.1 Abs. 1 BG).
Nur die QPV im Gebiet „Y._____“ erklärten Dachaufbauten als nicht
zulässig und stellten entsprechende Dachgestaltungsvorschriften auf.
Dagegen liessen Art. 35.1 und Art. 19 in Verbindung mit Art. 5 BG andere
Dachgestaltungen zu.
Auch die Quartierpläne „T_____“ und „S._____“ enthielten neben dem QP
„Y._____“ unterschiedliche Dachgestaltungs- und Ausführungsvorschrif-
ten. Somit würden Bauten in diesen Gebieten zu Recht anders behandelt.
6.
Am 22. November 2013 hielt der Beschwerdeführer in seiner freigestellten
Replik an seinen Anträgen und Begründungen fest.
Der Neubau widerspreche Art. 35.1 BG. Am 23. Februar 2000 habe die
Gemeindeversammlung die Änderung von Art. 35 und Ergänzung von Art.
35.1 BG beschlossen, dies aufgrund eines Baugesuchs des Beschwerde-

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führers vom 27. Mai 1999 betreffend Bau einer Lukarne. Die damaligen
gesetzlichen Grundlagen hätten sich nicht über die Dachgestaltung aus-
gesprochen und die entsprechenden Bestimmungen des QP hätten
geändert werden müssen. Stattdessen sei auf Vorschlag des damaligen
Bauberaters das Gesetz mit Art. 35.1 ergänzt worden.
Die Dachneigung mit 18° betrage in % 32.5. Sie müsste aber mindestens
eine Neigung von 40 % aufweisen. Dies sei von der Baubehörde nicht
geprüft worden. Die Bewilligung sei deshalb aufzuheben.
Art. 35.1 BG enthalte eine detaillierte Regelung. Ein Dacheinschnitt bis an
die untere Kante des Daches sei gesetzlich nicht vorgesehen. Die Be-
stimmung gehe davon aus, dass Lukarnen als Dachaufbauten vorgese-
hen seien, so dass nicht der Einbau eines Quergiebels entstehe. Einen
solchen Quergiebel erlaube das Baugesetz nicht. Die Gemeinde sage
nicht, an welche alten Bauten sich diese neue Baute in Aussehen und
Gestaltung anlehne.
Der Baufachchef habe Baueingaben auf Gesetzeskonformität zu prüfen
und dem Gemeindevorstand zum Entscheid vorzulegen. Sei er, wie hier,
Mitglied des Gemeindevorstandes, könne er nicht für das von ihm berate-
ne Gremium unterzeichnen. Untersuchung und Entscheid seien im Rah-
men der Gewaltenteilung voneinander zu trennen.
7.
Am 20. Dezember 2013 beantragte die Gemeinde, das Verfahren sei zu
sistieren bis zum Abschluss des Projektänderungverfahrens.
Die Dachneigung mit 18° entspreche nicht dem Baugesetz. Die Bauherr-
schaft habe sich deshalb entschlossen, ein Projektänderungsgesuch ein-
zureichen, mit einer Dachneigung von 40 %. Dieses werde aufgelegt und
dagegen könne Einsprache erhoben werden.
8.
Mit prozessleitender Verfügung vom 23. Dezember 2013 und 19. Februar
2014 sistierte der Instruktionsrichter das Verfahren R 13 210 bis 31. März

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2014. Am 17. Februar 2014 war die Gemeinde auf die vom Beschwerde-
führer erhobene Einsprache gegen die Projektänderung nicht eingetreten
und hatte diese bewilligt. Am 18. Februar 2014 hatte die Gemeinde das
Gericht darauf hingewiesen, dass sie auf eine Einsprache des Beschwer-
deführers gegen die Projektänderungsbewilligung vom 17. Februar 2014
nicht eingetreten sei.
9.
Am 12. März 2014 erhob der Beschwerdeführer gegen den neuerlichen
Nichteintretensentscheid betreffend die Projektänderung Beschwerde
(Verfahren R 14 29) und beantragte die Aufhebung des Einspracheent-
scheides. Es sei festzustellen, dass er zur Einsprache und zur Beschwer-
deführung legitimiert sei. Das Baugesuch Neubau Wohnhaus sei abzu-
weisen. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 26.
März 2014 erteilt). Die Beschwerde sei mit dem sistierten Verfahren R 13
210 zu vereinigen und die beiden Verfahren seien gemeinsam fortzu-
führen.
Auch diese Verfügung sei vom Baufachchef und der Aktuarin unterzeich-
net worden. Es sei unverständlich, dass die Baubehörde diese schon im
ersten Verfahren als ordnungswidrig festgestellte Handlung wiederhole.
Aus dem angefochtenen Entscheid sei nicht ersichtlich, ob der Gemein-
devorstand den Entscheid als Baubehörde tatsächlich gefällt habe. Es
bestehe die Möglichkeit, dass der Baufachchef im Alleingang entschieden
habe. Sein Verhalten sei unverständlich.
Die Projektänderung beziehe sich nur auf die Dachneigung. In Bezug auf
die Dachaufbauten, welche beanstandet worden seien, sei nichts korri-
giert worden. Die Dachgestaltung sei nach wie vor nicht gesetzeskonform
und könne auch mit anderer Dachneigung nicht genehmigt werden.
Die Firsthöhe habe sich um 0.26 m erhöht. Der First des Quergiebels sei
um 0.25 m tiefer als in den Plänen mit einer geringeren Dachneigung.
Gemäss Schnitt A-A sei trotz der steilen Dachneigung die lichte Höhe ge-

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genüber dem Plan des ursprünglichen Projekts geringer. Die Masse könn-
ten so nicht stimmen und müssten kontrolliert werden.
Gemäss Art. 34 BG betrage die Gebäudehöhe hier 8 m und die Firsthöhe
11 m. Der tiefste Punkt liege auf 1‘147.5 m.ü.M. Die Nullkote werde aber
auf 1‘154 m.ü.M. festgelegt. Dies entspreche einer Höhe von 6.5 m. In
den Plänen werde die Traufhöhe mit 4.56 m angegeben. Schon dort habe
man also eine Höhe von 11.06 m, was die 8 m überschreite. Gleiches gel-
te für die Firsthöhe. Diese betrage gemäss Plänen 6.9 m ab Nullkote.
Damit überschreite die Firsthöhe die erlaubten 11 m um 2.4 m.
In den ursprünglichen Plänen sei der tiefste Punkt mit 1‘147.5 m.ü.M.
angegeben worden. In der neuen Ansicht von Südost der Projektände-
rung werde sie mit 1‘148.88 m.ü.M. angegeben. Auch wenn man von der
korrigierten tiefsten Stelle des gewachsenen Terrains ausgehe, seien die
gesetzlichen Vorgaben verletzt.
Gemäss Art. 35 Abs. 2 BG werde festgehalten, dass durch Terrainverän-
derungen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgan-
gen werden dürften. Die Höhen seien hier ungenau und liessen keine ge-
naue Prüfung zu. Es sei davon auszugehen, dass die Vorschriften betref-
fend Gebäudehöhe und Firsthöhe verletzt seien.
Art. 63 Abs. 2 BG verlange die Angabe des Erdgeschossniveaus am
Bauprofil, was fehle.
Die Projektänderung sei einer teilweisen Anerkennung der Beschwerde
gleichzusetzen, was jedenfalls bei den Kosten berücksichtigt werden
müsse.
10.
Am 4. April 2013 reichte die Gemeinde die Duplik im Verfahren R 13 210
und die Vernehmlassung im Verfahren R 14 29 ein. Sie beantragte, die
Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kön-
ne. Eventuell seien die Streitsachen unter Aufhebung der Nichteintreten-

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sentscheide zur materiellen Beurteilung der Einsprachen an die Gemein-
de zurückzuweisen.
Die Ausführungen betreffend Nichteintreten im Verfahren R 13 210 gälten
auch für das Verfahren R 14 29.
Die Sichtdistanz zwischen dem Wohnhaus des Beschwerdeführers und
dem Bauprojekt liege bei über 50 m und Pflanzen verdeckten die direkte
Sicht des Beschwerdeführers auf das Bauvorhaben.
Der Beschwerdeführer stosse sich nicht an der beabsichtigten Baute im
Gelände, sondern bemängle eine Benachteiligung seiner baulichen Mög-
lichkeiten und gar eine Ungleichbehandlung. Hier werde aber Ungleiches
ungleich behandelt.
Die Baubehörde sei identisch mit dem Gemeindevorstand X._____.
Verschiedene markante Gebäude wiesen eine ähnliche Gestaltung auf
wie das vorliegende Bauvorhaben. Hier werde auf Gebäude in Z._____
hingewiesen, welche dem Beschwerdeführer bekannt sein müssten.
Der Baufachchef bereite zusammen mit der Baukommission Bauangele-
genheiten vor.
Der Beschwerdeführer anerkenne, dass die Dachneigung den gesetzli-
chen Anforderungen angepasst worden sei. Seine Beschwerde richte sich
nicht gegen die diesbezügliche Projektänderung; sie richte sich gegen die
bereits im Verfahren R 13 210 beanstandete Gestaltung der Lukarne. Das
diesbezügliche Rechtsschutzinteresse werde in Frage gestellt, weil die
Gestaltung der Lukarne bereits Gegenstand des Verfahrens R 13 210 sei.
Im Rahmen der Baubewilligung sei die von Seiten des Beschwerdefüh-
rers gerügte Verletzung der Höhenvorschriften mittels Auflagen geregelt
worden. Auch hier stelle sich die Frage, ob ein Rechtsschutzinteresse für
die Beschwerdeerhebung im Verfahren R 14 29 noch bestehen könne.
Die Baukommission berate über die geplanten Bautätigkeiten. Sie gebe
eine Empfehlung zu Handen der Baubehörde ab. Diese Konstellation ha-
be die Bauberatung in Z._____ abgelöst. Das Vorgehen des Baufach-

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chefs sei im Einvernehmen mit dem Gemeindevorstand erfolgt, zumal es
sich um einen identischen Nichteintretensentscheid gehandelt habe.
Bei der ersten Baueingabe sei übersehen worden, dass die Dachflächen
zu wenig geneigt gewesen seien. Deswegen sei das Projektänderungs-
gesuch eingereicht worden. Es beziehe sich lediglich auf die Dachnei-
gung. Hinsichtlich Dachaufbauten/Quergiebel sei die Bauherrschaft der
Auffassung, die baugesetzlichen Vorgaben seien eingehalten.
Massgebend sei der tiefste Punkt des Gebäudes an der entsprechenden
Hausfront. Sowohl aus der Südwestansicht als auch aus der Nordwestan-
sicht ergebe sich der Verlauf des gewachsenen Terrains an der Haus-
wand, nämlich die Kote 1‘148.88 m.ü.M. Es ergebe sich, dass die gesetz-
liche First- und Gebäudehöhe eingehalten werde.
Entsprechend sei die Auflage verfügt worden, dass der First nicht über die
Kote 1‘159.88 m.ü.M. hinausragen dürfe. Zudem seien auch Kontrollen
zur Einhaltung der Auflagen in der Baubewilligung verfügt worden.
Im Rahmen der unterschiedlichen Grundlagen erfolge durchaus eine
Gleichbehandlung der Bauwilligen in der Fraktion Z._____. Die Projek-
tänderung habe die Verletzung der diesbezüglichen baugesetzlichen Be-
stimmung behoben. Weitere Gesetzesverletzungen lägen nicht vor.
11.
Am 5. Mai 2014 edierte die Gemeinde auf Verlangen des Instruktionsrich-
ters die Unterlagen betreffend Projektänderungsgesuch der Beschwerde-
gegner.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im
Rahmen der Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind hier einerseits der Nichteintretensentscheid vom
30. August 2013 (Beschwerdeverfahren R 13 210) sowie andererseits der
Nichteintretensentscheid vom 17. Februar 2014 (mit bewilligter Projektän-
derung für die Beschwerdegegner auf Bauparzelle 2484; Beschwerdever-
fahren R 14 29) der Gemeinde (Beschwerdegegnerin), worin jeweils so-
wohl auf die Einsprache vom 15. August 2013 des Beschwerdeführers
(Eigentümer Parzelle 2464) als auch auf dessen Einsprache vom 9. Ja-
nuar 2014 (gegen die bewilligte Projektänderung) mangels Anfechtungs-
berechtigung (fehlende Einsprachelegitimation) nicht eingetreten wurde.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügte der Beschwerdeführer dabei nebst
dem Nichteintreten der Beschwerdegegnerin auf seine Einsprachen vor
allem noch eine ungenügende Unterzeichnung der angefochtenen Ent-
scheide, das Fehlen einer Bauberatung sowie eine Ungleichbehandlung
mit anderen Quartierplangenossen in derselben Gemeinde. Materiell-
rechtlich habe die Beschwerdegegnerin mit der Bewilligung des Baupro-
jekts (Neubau Zweifamilienhaus auf Parzelle 2484) der Beschwerdegeg-
ner sowohl gegen die in der Dorfzone maximal zulässige Gebäude- und
Firsthöhe (8 m bzw. 11 m) als auch gegen die dort geltenden Dachnei-
gungs- und Dachgestaltungsvorschriften (nur Gegenstand Projektände-
rung) verstossen. Die formellen Einwände und die Einhaltung der Höhen-
vorschriften bildeten dabei bereits Thema der Beschwerde R 13 210,
während die Projektänderung erst das Verfahren R 14 29 auslöste. Weil
beide Beschwerdeverfahren sachlich und rechtlich eng miteinander ver-
knüpft sind, rechtfertigt es sich, sie gemeinsam in einem einzigen Urteil zu
behandeln und zu beurteilen. In diesem Sinne werden die Verfahren R 13
210 (Hauptverfahren) und R 14 29 (Annexverfahren) vereinigt (vgl. Art. 6
lit. a des Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]).

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2. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Grundsatzfrage der Legitimation
des Beschwerdeführers zur Erhebung der Einsprachen gegen das Bau-
vorhaben auf Parzelle 2484 zu klären und zu entscheiden. Nach Art. 33
Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) gilt
bezüglich Anfechtungsberechtigung im Bau- und Planungsrecht was folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1. (…)
2. (…)
3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a) die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht,
b) die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerde-
behörde.
4. (…)
Der Verweis im eben zitierten Art. 33 Ziff. 3 lit. a RPG auf die Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des
Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VVG; SR 173.32)
am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG in
Verbindung mit Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimati-
onserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften
entwickelt haben, auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das
Art. 33 RPG anwendbar ist (vgl. HEINZ AEMISEGGER/STEPHAN HAAG, Kom-
mentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen).
Das Anfechtungsinteresse gemäss Art. 50 VRG muss folglich den Anfor-
derungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach Art. 89 Abs. 1
BGG genügen.
b)
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs.
1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitgegenstand
bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juli

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2010 1C_236/2010 E.1.3, 1.4): "Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG
berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine
Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse
an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit ne-
ben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezi-
fische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen
Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids
zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Baupro-
jekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwür-
diges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation
des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst
werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der
Bundesrechtspflege, BBl 2011 S. 4236). Die Voraussetzungen von Art. 89
Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng zusammen. Es kann insoweit an
die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei der Verwaltungsgerichts-
beschwerde nach Art. 103 lit. a des Bundesrechtspflegegesetzes (OG;
ausser Kraft) entwickelt worden sind, angeknüpft werden (BGE 133 II 400
E.2.2 mit Hinweisen).
c)
Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Viel-
mehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere
Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, an-
sonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine un-
zutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzuläs-
sige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung der Be-
schwerdebefugnis des Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grunds-
tücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt be-

- 17 -
stimmte Abstands- bzw. Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht
wird aber in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn
unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch ei-
nen Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E.2b mit Hinwei-
sen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E.2b, in:
ZBl 96/1995 S. 528 f.; AEMISEGGER/HAAG, a.a.O. Art. 33 N. 57 ff.). Liegt
diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das
durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten
Normen geschützt wird (vgl. PETER KARLEN, Das neue Bundesgerichtsge-
setz, Basel 2006 S. 52; MICHAEL BEUSCH/ANDRÉ MOSER/LORENZ KNEUBÜH-
LER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem Bun-
desverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin die
Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlan-
gen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung
auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen
entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerde-
gründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der
richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E.1.3.2),
ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil
entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit
ein wichtiges Eintretenskriterium, mit dem ein "Ausufern" der Beschwer-
demöglichkeiten verhindert werden kann (HEINZ AEMISEGGER, Erste Erfah-
rungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November
2008 Rzn. 52 und 65, www.weblaw.ch, zuletzt besucht am 21. Mai 2014).
d)
Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG
die Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu
ermitteln. Folglich muss auch das Vorliegen der Voraussetzungen der
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft werden. Daraus folgt,

- 18 -
dass der Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der Voraussetzun-
gen der Legitimation das Gericht nicht bindet. Der Beschwerdeführer hat
vor der Beschwerdegegnerin am Verfahren teilgenommen, diesbezüglich
ist er deshalb zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht legitimiert.
Fraglich ist indessen, ob der Beschwerdeführer durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt ist sowie ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung oder Änderung besitzt; oder mit anderen Worten, ob
die bei Bauprojekten vorausgesetzte Nähe der Beziehung zum Streitge-
genstand in räumlicher Hinsicht gegeben ist. - Wie ein Überblick über die
Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Legitimation von Dritten in Be-
zug auf die räumliche Distanz der Liegenschaft des Beschwerdeführers
zum Bauvorhaben zeigt, verneinte das Bundesgericht beispielsweise die
Beschwerdelegitimation bei einer räumlichen Nähe von 150 Metern bei
fehlender Immissionszunahme (vgl. Katalog in AEMISEGGER/HAAG, a.a.O.
Art. 33 N. 58 ff.). Im konkreten Fall wohnt der Beschwerdeführer unbestrit-
ten in X._____ in einer Entfernung von ca. 35 m von der Bauparzelle (von
Grenze zu Grenze gemessen) resp. ca. 53 m vom Bauprojekt (von Ge-
bäude zu Gebäude gemessen; zur Messung vgl. Beilage 2 der Gemeinde
im Massstab ca. 1:529). Vorab gilt es hier klarzustellen, dass der geplante
Bau, welcher eine Dreizimmerwohnung und eine Einzimmerwohnung mit
vier Parkplätzen aufweist, keine oder nur eine minime Immissionszunah-
me für den Beschwerdeführer zur Folge hat. Der Beschwerdeführer stellt
die Möglichkeit zur Überbauung der Parzelle 2484 und deren mögliche
Ausmasse denn auch nicht grundsätzlich in Frage, weshalb eine gleiche
Immissionszunahme auch dann resultieren würde, wenn die Beschwer-
degegner ein Bauvorhaben auf Parzelle 2484 realisierten, welches selbst
den Vorstellungen des Beschwerdeführers entspräche. Hier liegen aber
der Wohnsitz des Beschwerdeführers und das Bauprojekt, je nach Be-
trachtungsweise ca. 35 m bis gut ca. 53 m auseinander und in Sichtweite
zueinander (vgl. Beilage 9 der Gemeinde). Betreffend Einsehbarkeit kann

- 19 -
es nicht darauf ankommen, dass - wie von der Beschwerdegegnerin vor-
getragen – Pflanzen teilweise die direkte Sicht des Beschwerdeführers
von seinem Wohnsitz auf das Bauprojekt verdecken, können doch Bäume
und Büsche in Bauzonen auch ganz oder teilweise entfernt werden und
tragen Laubbäume – wie hier vorhanden – im Winter keine Blätter, womit
sie saisonal bedingt auch keinen Sichtschutz bieten. Der Beschwerdefüh-
rer ist folglich vom geplanten Neubau mehr als jeder Dritte (wie z.B. nur
an der Bauparzelle vorbeigehende oder vorbeifahrende Personen) betrof-
fen und somit besonders berührt. Hinzu kommt, dass der Beschwerdefüh-
rer einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des an-
gefochtenen Entscheids zieht. Die tatsächliche Situation des Beschwer-
deführers kann bei Obsiegen desselben beeinflusst werden, indem die
Beschwerdegegner ihr Bauvorhaben nur anders als vorgesehen und/oder
in geringeren Dimensionen erstellen können. Die Beschwerdegegnerin ist
infolgedessen zu Unrecht nicht auf die Einsprachen des Beschwerdefüh-
rers eingetreten, weshalb beide Beschwerden in diesem verfahrensrecht-
lichen Punkt gutzuheissen sind und jeweils darauf einzutreten ist, was für
das streitberufene Gericht eine materiell-rechtliche Prüfung der vorge-
brachten Einwände und Rügen des Beschwerdeführers zur Folge haben
muss.
e)
Im Übrigen kritisierte der Beschwerdeführer formell noch, dass die ange-
fochtenen Entscheide nicht von dem dafür zuständigen Gemeindeorgan
unterzeichnet worden seien und deshalb zum vornherein keine Gültigkeit
hätten entfalten können. Nach Art. 15 Abs. 2 des Gemeindegesetzes des
Kantons Graubünden (GG; BR 175.050) führt der Gemeindepräsident zu-
sammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied oder mit dem Gemeinde-
schreiber die rechtsverbindliche Unterschrift für die Gemeinde. Laut Pra-
xis ist dem Rechtsschutzinteresse Genüge getan, wenn die objektiv man-
gelhaft Eröffnung trotz des Mangels ihren Zweck erreicht hat (BGE 122 V

- 20 -
189 E.2). Ausschlaggebend ist, ob die Partei im konkreten Fall tatsächlich
irregeführt oder benachteiligt wurde (BGE 121 II 72 E.2a). Die Mangelhaf-
tigkeit der Eröffnung hat also nur Folgen, wenn die Betroffenen deshalb
erstens einem Irrtum unterliegen und wenn sie zweitens infolge dieses Irr-
tums einen Nachteil erleiden. - Vorliegend wurden die missliebigen Ent-
scheide vom Baufachchef (Vorstandsmitglied) und der Gemeindeschrei-
berin unterzeichnet. Die vorliegend festgestellte Nichtbeachtung des
Wortlauts von Art. 15 Abs. 2 GG kann aber vernünftigerweise nicht bereits
zur Aufhebung der zwei angefochtenen Entscheide führen, weil die
Rückweisung zur (formkorrekten) Nachbesserung hier nur einen prozes-
sualen Leerlauf mit unnötigem Zeitverlust bedeuten würde. Am Inhalt und
an der Wirkung der beiden Entscheide hätte sich durch einen solchen
Umweg nämlich nichts geändert; vielmehr hätten die dann "einwandfrei"
unterzeichneten Entscheide nochmals erneut angefochten werden müs-
sen, was im Resultat absolut unsinnig gewesen wäre. Auf die Rüge der
fehlenden Unterschriftsberechtigung tritt das Gericht deshalb nicht ein.
f)
Der Beschwerdeführer bemängelte zudem noch das Fehlen einer Baube-
ratung. Nach Art. 72 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) bezeichnet die
Baubehörde einen geeigneten Fachmann, der der Bauherrschaft und den
Architekten als Berater zur Verfügung steht. Auf denjenigen Gebieten, in
denen eine obligatorische Bauberatung vorgeschrieben ist, müssen sämt-
liche Baugesuche vor der Einreichung mit dem Bauberater besprochen
werden. Die Baubehörde hat diese Aufgabe vorliegend der fachkundigen
Baukommission übertragen, was dem Gericht als zulässig erscheint, weil
damit die angestrebte Qualitätssicherung hinreichend sichergestellt wird.
g)
Weiter monierte der Beschwerdeführer eine rechtsungleiche Behandlung,
indem ihm eine ähnliche Baubewilligung verweigert und den Beschwer-
degegnern diese aber erteilt worden sei. Der Beschwerdeführer verkennt

- 21 -
indessen wiederholt und uneinsichtig, dass hier ungleiches ungleich be-
handelt wird. Seine überbaute Parzelle 2464 liegt im Quartierplangebiet
"Y._____" und untersteht deshalb anderen Dachgestaltungsvorschriften
als die in der Dorfzone liegende Parzelle 2484 der Beschwerdegegner.
Deren Bauvorhaben hat Art. 19 und Art. 35.1 BG zu beachten, was es
noch materiell zu überprüfen gilt. Auf den Einwand einer sachlich nicht zu
rechtfertigenden Diskriminierung wird folglich nicht eingetreten.
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es zunächst die einschlägigen Bau- und Gestal-
tungsvorschriften (BG) in der hier massgebenden Dorfzone aufzulisten:
Art. 19 – Dorfzone
Die Dorfzone umfasst die bestehenden Bauten in Inner- und Usser-
Z._____. Der Charakter dieser Siedlungen und die siedlungstypische
Bausubstanz sind zu erhalten. Zulässige Nutzungen sind Wohnbauten,
Hotels, landwirtschaftliche Betriebe und gewerbliche Bauten.
An neuen Standorten können lediglich An- und Nebenbauten erstellt wer-
den. Diese dürfen eine maximale Höhe von 3.50 m an der Traufe und 5 m
im First aufweisen.
Neubauten und Umbauten sind im Rahmen von Art. 5 dieses Gesetzes
zulässig. Solche Neu- und Umbauten haben sich in Höhe, Länge, Dach-
form, Proportionen, Stellungen, Baumaterial und Farbgebung in die um-
liegenden Bauten einzufügen.
Die Bauberatung (Art. 73) ist für Neu- und Umbauten obligatorisch.
Art. 35.1 – Dächer
In der Dorf- und Wohnzone sind nur Satteldächer mit einer Neigung von
40% bis 55% zulässig. Beide Dachflächen haben dieselbe Neigung auf-
zuweisen. Die Dächer sind sorgfältig zu gestalten. Die Gestaltung hat auf
die ortsüblichen Formen, Farben und Materialien Bezug zu nehmen. Für
eingeschossige Anbauten (Grundfläche max. 20 m2, Gebäudehöhe max.
3.5 m) oder mehrgeschossige Anbauten (Grundfläche max. 15 m2 pro
Geschoss) kann die Baubehörde Pultdächer und andere Dachformen ge-
statten. Lukarnen und Dachflächenfenster sind zulässig. Die zur Belich-
tung und Belüftung des Dachgeschosses erforderlichen Fensterflächen
dürfen insgesamt 10% der Bodenfläche mit einer Raumhöhe unter 1.50 m
(Abstand Boden zur inneren Dachfläche) zuzüglich 2.5% der Bodenfläche

- 22 -
mit einer Raumhöhe unter 1.50 m nicht überschreiten. Die Belichtung soll
in der Regel über die Giebelseiten (mind. 60% der Gesamtfensterfläche)
erfolgen. 40% der Gesamtfensterfläche dürfen als Dachflächenfenster
oder bei Lukarnen ausgeführt werden. Dachflächenfenster sind in der Re-
gel auf beide Dachhälften zu verteilen.

- 23 -
b)
Wie dem Einreichplan Projekt-Nr. 12-133 [Schnitt A-A mit Dachneigung
22° bzw. 40.3% und Firsthöhe +6.90 m] vom 11. Dezember 2012, geän-
dert am 6. Dezember 2013, zur [bereits bewilligten] Projektänderung vom
17. Februar 2014 entnommen werden kann, wird die Dachneigung
gemäss Art. 35.1 BG nunmehr eingehalten, womit sich der Einwand des
Beschwerdeführers einer baugesetzwidrigen Dachkonstruktion auf Par-
zelle 2484 - seit der Projektanpassung - als unbegründet erweist.
c)
Bezüglich Dachgestaltung wird in Art. 35.1 BG lediglich bestimmt, dass
sich Neu- und Umbauten unter anderem in der Dachform und in den Pro-
portionen in die umliegenden Bauten einzufügen haben, wobei Lukarnen
– auf einer Dachhälfte – zulässig sind. Sie haben sich zudem gut ins
Dach einzufügen. Im konkreten Fall weicht die Grösse der hier verwirk-
lichten Lukarne stark von dem ab, was in den oben wiedergegebenen
Skizzen (als Regelbeispiele) abgebildet ist. Im Gegensatz dazu ist diese
Lukarne fassadenbündig. Zudem ist sie sehr breit; sie entspricht der Län-
ge des gesamten Hauptdaches (vgl. Beilagen 19 und 20 der Gemeinde –
Ansicht von Südwesten bzw. Ansicht von Nordwesten). Einen eigentli-
chen Quergiebel stellt die geplante Dachaufbaute aber nicht dar, verläuft
ihr First doch deutlich unterhalb des Hauptdachfirstes. Nachdem Art. 35.1
BG indes zulässt, dass sich Anordnung und Grösse von Lukarnen bloss
in der Regel nach diesen Skizzen bestimmen, ist – das weite Rechtsan-
wendungsermessen der Gemeinde berücksichtigend – selbst diese Lu-
karne als zulässig zu betrachten, sofern sie sich gut ins Dach und in die
Proportionen der umliegenden Bauten einfügt. Ob dem so ist, kann hier
offen gelassen werden, da es dafür wesentlich auf die – nachfolgend
gleich noch zu prüfende – Einhaltung der Gebäude- und Firsthöhen an-
kommt.

- 24 -
d)
Für die Bemessung der Gebäude- und Firsthöhe bzw. zur Überprüfung
einer allfälligen Überschreitung dieser beiden Höhen sind die nachfolgen-
den Vorschriften laut Zonenschema (Art. 34 BG) und einschlägiger
Höhenmassvorgaben (Art. 35 BG) massgebend und für die nachweislich
in der Dorfzone situierte Bauparzelle 2484 der Beschwerdegegner zu re-
spektieren bzw. korrekt einzuhalten und beim gesamten Bauvorhaben in
die Praxis umzusetzen.
Dem Beschwerdeführer ist Recht zu geben, dass – wenn man einzig die
Pläne betrachtet – weder die Bemessung der Gebäude- noch die Berech-
nung der Firsthöhe nachvollzogen werden kann. Dies ist einzig möglich,
sofern man die Auflagen Nrn. 4 und 5 der Baubewilligung vom 17. Febru-
ar 2014 in die Betrachtung mit einbezieht, welche wie folgt lauten:
Gemäss Art. 34 BG beträgt die maximale Gebäudehöhe 8.00 m. Als Ge-
bäudehöhe gilt der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachse-

- 25 -
nen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie
zwischen Umfassungswand und Dachfläche (gemäss Art. 35 BG). Um die
gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, darf die Unterkant Bodenplatte
nicht oberhalb vom Höhenpunkt 1149.58 m ü.M. verlegt werden. Laut Art.
34 BG beträgt die maximale Firsthöhe 11.00 m. Als Firsthöhe gilt der
grösste senkrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen oder
abgegrabenen Terrain und dem höchsten Punkt des geneigten Daches
(gemäss Art. 35 BG). Um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, darf
der First nicht über den Höhenpunkt von 1159.88 m ü.M. ragen.
e)
Ausgehend von den soeben zitierten Bauauflagen Nrn. 4 und 5 ist für die
Bemessung und Überprüfung der Gebäude- und Firsthöhen auf den – der
Baubewilligung beigehefteten - Plan "Ansicht von Nordwesten" abzustel-
len, woraus hervorgeht, dass vom tiefsten Punkt des gewachsenen Ter-
rains an der Hauskante (Südostwand) zu messen ist, zumal keine Abgra-
bungen vorliegen. Dieser tiefste Niveaupunkt liegt auf 1'148.88 m ü.M.
Von dort aus gemessen darf die Gebäudehöhe höchstens 8 m betragen,
was einen zulässigen oberen Niveaupunkt von 1'156.88 m ü.M. ergibt.
Die Firsthöhe darf vom tiefsten Niveaupunkt (1'148.88 m ü.M.) höchstens
11 m betragen, was einen zulässigen oberen Niveaupunkt von 1'159.88 m
ü.M. ergibt (vgl. Plan "Ansicht von Nordwesten" mit roter senkrechter Linie
bis auf 1'159.88 [unterhalb] Giebel-Lukarne mit Firsthöhenangabe 11.00
m bzw. für Gebäudehöhe 8.00 m Schnittpunkt Hausfassade/Dachauslauf
Unterkant). Betont sei an dieser Stelle noch, dass das Volumen bzw. die
Kubatur des Bauvorhabens auf Parzelle 2484 durch die Projektänderung
(Absenken der Dachneigung von 18° auf neu 22° mit erhöhtem First
[+6.90 statt +6.64]) unverändert geblieben ist. Die zulässige Firsthöhe von
11 m kann demnach eingehalten werden, sofern die Auflage Nr. 5 in der
Baubewilligung vom 17. Februar 2014 beibehalten und respektiert wird.
Zur Berechnungsweise der Gebäudehöhe am fraglichen Baustandort gilt

- 26 -
es festzuhalten, dass diese zumindest als aussergewöhnlich bezeichnet
werden darf, weil dafür nicht – wie andernorts üblich – auf das arithmeti-
sche Mittel der vier Gebäudeecken oder Ähnliches abgestellt wird, son-
dern nur ein einziger Punkt oben – nämlich der höchste Punkt der Schnitt-
linie zwischen Umfassungswand und Dachfläche – und ein einziger Punkt
unten – nämlich der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains – für die Be-
rechnung der Gebäudehöhe massgebend sind. Betrachtet man den Wort-
laut von Art. 35 Abs. 1 BG wird klar, dass die Gebäudehöhe an der Trauf-
seite des Gebäudes zu messen ist. Andernfalls ergäbe die Vorschrift kei-
nen Sinn, wäre doch sonst immer der Schnittpunkt der Umfassungswand
und der Dachfläche unter dem First der höchste Punkt, was nicht sein
kann. Im konkreten Fall wären also - ein "normales" Satteldach ohne fas-
sendenbündigen Dachaufbau und mit einer waagrechten Schnittlinie an
beiden (gleich hohen) Traufseiten vorausgesetzt – alle Punkte dieser
Schnittlinien der (traufseitigen) Umfassungswand und der Traufseite der
Dachfläche die höchsten Messpunkte für die Begrenzung der Gebäu-
dehöhe. Bei unterschiedlich hohen waagrechten Schnittlinien auf den bei-
den Traufseiten wären alle Punkte der höheren Schnittlinie als höchste
Eckwerte anzusehen (vgl. abermals Beilage 19 der Gemeinde – Ansicht
von Südwesten). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin bezüglich Ge-
bäudehöhe in ihrer Baubewilligung vom 17. Februar 2014 für die Projek-
tänderung als Auflage Nr. 4 ausdrücklich verfügt, dass die Unterkante der
Bodenplatte nicht oberhalb vom Höhenpunkt (Niveaupunkt) 1'149.58 m
ü.M. verlegt werden darf. Der Niveaupunkt der Unterkante der Bodenplat-
te liegt deshalb um 0.7 m höher als der (massgebende) tiefste Niveau-
punkt 1'148.88 m ü.M. (also + 0.7 m = 1'149.58 m ü.M.; vgl. Beilage 20
der Gemeinde – Ansicht von Nortdwesten). Misst man die Distanz zwi-
schen dem Niveaupunkt des oberen Endes der Gebäudehöhe (1'156.88
m ü.M.) und dem Niveaupunkt Unterkant Bodenplatte (1'149.58 m ü.M.)
ergibt sich eine Gebäudehöhe von 7.3 m. Zusammengerechnet (7.3 m +

- 27 -
0.7 m) ergäbe das 8 m, womit die gesetzlich vorgeschriebene Gebäu-
dehöhe – bei Erfüllung der Auflage Nr. 4 – auf der Nordwestfront einge-
halten werden könnte. Vorliegend besteht aber eben noch die Besonder-
heit, dass der Dachaufbau [Lukarne] – welcher seinerseits ein Satteldach
aufweist – die traufseitige Umfassungswand des Gebäudes markant er-
höht (vgl. Beilage 19 der Gemeinde – Ansicht von Südwesten). Dadurch
liegt der höchste Punkt der Schnittlinie zwischen der Umfassungswand
und der Dachfläche auf dieser Traufseite – welcher zugleich den für die
Bemessung der Gebäudehöhe massgebenden höchsten Punkt darstellt –
unter dem First des Dachaufbaus, womit die Gebäudehöhe nicht 8 m,
sondern ca.10.3 m betragen würde (Differenz: Tiefster Niveaupunkt bei
1'148.88 m ü.M. bis zu höchster Schnittlinie [+10.3 m] auf ca. 1'159.18 m
ü.M.). Damit wird die zulässige Gebäudehöhe auf der Südwestfront bei
der Dachlukarne um rund 2.3 m überschritten und hätte in dieser Form
und Ausgestaltung durch die Beschwerdegegnerin nicht bewilligt werden
dürfen. Die Angelegenheit muss daher zur nochmaligen Überprüfung und
Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde zurück-
gewiesen werden.
f)
Zusammengefasst ergibt sich somit, dass die Beschwerde R 13 210 gut-
zuheissen ist (vgl. vorne E.2a-d) – soweit darauf eingetreten werden kann
(E.2e-g) - und die Sache zur weiteren Behandlung an die Beschwerde-
gegnerin zurückzuweisen ist (vgl. E.3e am Ende). Die Beschwerde R 14
29 ist hingegen nur insofern gutzuheissen, als die Beschwerdegegnerin
auch darauf gar nicht eingetreten ist (E.2a-d); im Übrigen ist diese (zwei-
te) Beschwerde abzuweisen, weil Gegenstand der Projektänderung einzig
die Änderung der Dachneigung war und das mit der Projektänderungs-
bewilligung vom 17. Februar 2014 erzielte Resultat nun gesetzeskonform
ist (vgl. vorne E.3b). Auf alle weiteren, im (Annex-) Verfahren R 14 29
vom Beschwerdeführer erneut geltend gemachten Rügen kann das Ge-

- 28 -
richt nicht eintreten, da diesen Rügen (vgl. vorne E.2e-g) die Rechtshän-
gigkeit des (Haupt-) Verfahrens R 13 210 entgegensteht.
4.
Bei diesem Ausgang der Beschwerdeverfahren sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zu Hälfte der Beschwerdegegnerin
(Gemeinde) sowie den Beschwerdegegnern (Bauherrschaft), diese dafür
nach Art. 72 Abs. 2 VRG solidarisch haftend, aufzuerlegen. Ausserge-
richtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner den
Beschwerdeführer – nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel
wie bei den Gerichtskosten – zudem laut Art. 78 Abs. 1 VRG noch ange-
messen zu entschädigen, wobei dazu auf die Honorarnote des Anwalts
des Beschwerdeführers vom 8. April 2014 (in der Höhe von Fr. 5'606.50
inkl. Mehrwertsteuer) abgestellt und diese inhaltlich unverändert über-
nommen werden kann. Die Beschwerdegegner haben an den anwaltlich
vertretenen und (teilweise) obsiegenden Beschwerdeführer somit je noch
Fr. 2'803.25 inkl. MWST (= ½ von total Fr. 5'606.50) zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1. a)
Die Beschwerde R 13 210 wird gutgeheissen – soweit darauf eingetreten
werden kann - und der angefochtene Einspracheentscheid vom 30. Au-
gust 2013 aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde zur wei-
teren Behandlung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.
b)
Die Beschwerde R 14 29 wird nur insofern (also teilweise) gutgeheissen,
als die Gemeinde darauf nicht eingetreten ist. Im Übrigen wird diese Be-
schwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetre-
ten wird.

- 29 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
3'599.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie von B._____
und C._____, diese dafür solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ sowie B._____ und
C._____, diese dafür solidarisch haftend, A._____ mit je Fr. 2'803.25, ge-
samthaft also mit Fr. 5'606.50 (inkl. MWST), zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]