gr_gerichte · ZK2 2011 62 · 2012-12-10 · de
Ausstandsgesuch (Art. 59 Abs. 1 lit. b StPO)

Forderung aus Miete | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
__________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 10. Dezember 2012
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 11 62
9. Januar 2013
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Michael Dürst und Pritzi
Aktuar
Wolf
In der zivilrechtlichen Berufung
der X., Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et
oec. Pius Fryberg, Quaderstrasse 8, 7000 Chur,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichts D. vom 31. August 2011, mitgeteilt am 8. No-
vember 2011, in Sachen des Y., und des Dr. Z., Kläger und Berufungsbeklagte,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Diener, Kornplatz 2, 7002 Chur,
gegen die Beklagte und Berufungsklägerin,
betreffend Forderung,
hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt
A.
Am 26. Februar 2004 schlossen X. und die heute aufgelöste A. einen Miet-
vertrag über die 5½-Zimmer-Dachwohnung im 3. Stock der Liegenschaft B. in C..
Gemäss Vertrag betrug der monatliche Nettomietzins Fr. 1‘750.--, während für die
Nebenkosten pauschal Fr. 150.-- pro Monat zu entrichten waren. Mietbeginn war
am 1. April 2004. Die Kündigungsfrist betrug 6 Monate und der Vertrag war erst-
mals per 30. November 2006 kündbar. Als Grundlage des Mietzinses wurde ein
Hypothekarzinssatz von 4% festgelegt.
B.
Am 12. Juli 2004 ersteigerten Y. und Dr. Z. die besagte Liegenschaft im
Rahmen einer betreibungsamtlichen Grundstückversteigerung. Als neue Eigentü-
mer kündigten sie am 13. September 2004 das Mietverhältnis mit X. auf den 31.
März 2005. Diese Kündigung focht X. bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen
des Bezirks D. an und begehrte deren Aufhebung. Mit Entscheid vom 26. Novem-
ber 2004, mitgeteilt am 27. Januar 2005, hob die Schlichtungsbehörde die per 31.
März 2005 ausgesprochene Kündigung auf. Dagegen riefen Y. und Dr. Z. mit Pro-
zesseingabe vom 25. Februar 2005 das Bezirksgericht D. an und beantragten in
erster Linie die Ungültigerklärung des Mietvertrages vom 26. Februar 2004.
Während des hängigen Verfahrens kündigte X. mit Schreiben vom 6. August 2007
das Mietverhältnis auf den 30. November 2007. Diese Kündigung wurde von Y.
und Dr. Z. „akzeptiert“. Mit Urteil vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar
2008, schrieb das Bezirksgericht D. das Verfahren infolge Gegenstandlosigkeit ab
(Proz.Nr. 110-2005-14). Dabei befand es im Rahmen der Kostenverteilung über
die Gültigkeit des Mietvertrages. Es kam zum Schluss, dass der Mietvertrag ungül-
tig (nichtig) sei, weshalb Y. und Dr. Z. im Falle einer materiellen Beurteilung der
Streitsache vollständig durchgedrungen wären. Auf die dagegen an das Kantons-
gericht von Graubünden erhobene Berufung trat die Zivilkammer mit Urteil vom
11. Juni 2008, mitgeteilt im Dispositiv ohne Begründung am 26. Juni 2008, nicht
ein.
C.
In der vorliegenden Streitsache machten Y. und Dr. Z. am 13. Oktober 2009
beim Kreispräsidenten E. eine Klage anhängig, welche sie mit Prozesseingabe
vom 21. Dezember 2009 an das Bezirksgericht D. prosequierten (Proz.Nr. 110-
2009-64). Mit Schreiben vom 21. Januar 2010 zogen sie ihre Klagen zwecks
Neuinstanzierung vor der Mietschlichtungsstelle zurück. Mit Verfügung vom 10.
Februar 2010, welche gleichentags mitgeteilt wurde, schrieb der Bezirksgerichts-
präsident D. das Verfahren ab.

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D.
Am 21. Januar 2010 stellten Y. und Dr. Z. bei der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen des Bezirkes D. folgendes Rechtsbegehren:
„1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, folgende Beträge wie folgt zu bezah-
len:
a) Heizkosten gemäss Abrechnungen für die Jahre 2004-2007 im Be-
trage von Fr. 4‘077.65 nebst 5% Verzugszins ab mittlerem Verfall.
b) Schadenersatz aus Mietausfall für die Zeit 2004-2007 von Fr.
10‘000.-- nebst 5% Zins seit mittlerem Verfall.
c) Ersetzen widerrechlich mitgenommener Arventisch und Banksitz-
kissen der Arvenstube sowie Reparatur TV-Einrichtung über Fr.
3‘626.30 nebst 5% Zins seit 1.12.2007.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegne-
rin unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer.“
X. blieb der Schlichtungsverhandlung vom 29. Januar 2010 entschuldigt fern und
liess sich auch nicht vertreten. In ihrem Protokoll vom 29. Januar 2010 stellte die
Schlichtungsbehörde das Scheitern der Verhandlung fest.
E.
Mit Prozesseingabe vom 12. Februar 2010 prosequierten Y. und Dr. Z. die
Streitsache an das Bezirksgericht D., wobei sie an den anlässlich der Sühnever-
handlung gestellten Begehren festhielten (Proz. Nr. 110-2010-10). Mit Prozes-
santwort vom 30. April 2010 beantragte X., auf die Klage sei unter Kosten- und
Entschädigungspflicht nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Mit Ein-
gabe vom 18. Mai 2010 nahmen Y. und Dr. Z. im Sinne von Art. 87 Abs. 2 GR-
ZPO zur Prozessantwort Stellung.
F.
Mit Beweisverfügung vom 16. Juni 2010 ordnete der Bezirksgerichtspräsi-
dent D. eine Expertise betreffend den Mietwert der X. überlassenen Dachwohnung
an. In seinem Gutachten vom 26. April 2011 legte F., dipl. Architekt FH, den Miet-
wert der 5½-Zimmer-Dachwohnung auf Fr. 2‘400.-- pro Monat fest, Nebenkosten
ausgenommen. Für das zusätzliche Zimmer betrage ein angemessener monatli-
cher Mietzins Fr. 180.-- zuzüglich Nebenkosten. Auf die Nebenkosten werde nicht
eingegangen, da eine detaillierte Abrechnung vorliege. Mit Schreiben vom 3. Mai
2011 teilten Y. und Dr. Z. mit, keine Bemerkungen zur eingeholten Expertise zu
haben. In ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2011 brachte X. unter anderem vor,
der Experte schweige sich über den Mietwert im April 2004 aus. Am 11. Juli 2011
ergänzte F. sein Gutachten und gab an, seine Beurteilung stütze sich auf den
massgebenden Zeitpunkt im Winter 2004, als der Mietvertrag abgeschlossen wor-
den sei. Nach seiner Ansicht habe sich der Mietwert nicht wesentlich verändert
und die statistischen Werte (Mietpreisindex) könnten für C. nur sehr bedingt ver-

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wendet werden. Die Wohnung sei im Jahr 2004 praktisch neuwertig saniert gewe-
sen. Heute seien diese Bauteile nicht mehr neu, aber in einem guten Zustand.
G.
Mit Entscheid vom 31. August 2011, mitgeteilt am 8. November 2011, er-
kannte das Bezirksgericht D. wie folgt:
„1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen.
2.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern CHF 17‘703.95 zu bezah-
len zuzüglich 5% Verzugszinsen
-
seit dem 15. März 2006 auf den Betrag von CHF 10‘000.00;
-
seit dem 21. September 2009 auf den Betrag von CHF 4‘077.65
und
-
seit dem 1. Dezember 2007 auf den Betrag von CHF 3‘626.30.
3.a)
Die Kosten des Bezirksgerichtes D. von CHF 9‘334.55 (Gerichtsge-
bühren CHF 6‘000.00, Schreibgebühren CHF 557.00, Bargebühren
CHF 312.00; Kosten der Expertise CHF 2‘465.55) gehen zu Lasten
der Beklagten. Nach Abzug des geleisteten Kostenvorschusses von
CHF 9‘000.00 verbleibt ein ungedeckter Betrag von CHF 334.55.
Dieser ist innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-3596-3 des Bezirks-
gerichtes D. zu überweisen.
b)
Die Beklagte hat die Kläger ausserdem mit CHF 5‘065.00 (inkl. Bar-
auslagen und MwSt.) zu entschädigen.
4.
[Mitteilung]“
H.
Dagegen erhob X. am 8. Dezember 2011 Berufung beim Kantonsgericht
von Graubünden und stellte folgende Anträge:
„1.
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2.
Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
3.
Die Kosten des Bezirksgerichtes D. seien den Klägern aufzuerlegen,
welche zudem zu verpflichten seien, die Beklagte ausseramtlich mit
CHF 5‘065.00 zu entschädigen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Berufungsverfahren
zulasten der Berufungsbeklagten.“
I.
In ihrer Berufungsantwort vom 4. Januar 2012 beantragten Y. und Dr. Z. die
kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Berufung.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und auf die Vorbringen der Par-
teien im vorinstanzlichen Verfahren wird, soweit erforderlich, im Folgenden einge-
gangen.

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II. Erwägungen
1.
Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts D. vom 31. August 2011
wurde den Parteien am 8. November 2011, somit nach Inkrafttreten der Schweize-
rischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) am 1. Januar 2011, mitgeteilt. Damit
ist im Gegensatz zum vorinstanzlichen Verfahren, welches sich noch nach der
alten bündnerischen Zivilprozessordnung richtete (GR-ZPO, BR 320.000; Art. 404
Abs. 1 ZPO), auf das Rechtsmittelverfahren die Schweizerische Zivilprozessord-
nung anwendbar (Art. 405 Abs. 1 ZPO).
2.a)
Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche End-
und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche
Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beru-
fung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist
unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit der Zustellung
desselben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzu-
reichen (Art. 311 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]).
b)
Mit dem angefochtene Urteil liegt ein Endentscheid vor, denn damit wurde
das vorinstanzliche Verfahren durch Sachentscheid (teilweise Gutheissung der
Klage) beendet (vgl. Art. 236 Abs. 1 ZPO; Reetz/Theiler, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, Zürich 2010, Art. 308 N 14). Zudem übersteigt der Streitwert
ganz offensichtlich Fr. 10‘000.--. Weiter wurde das angefochtene Urteil vom 31.
August 2011 den Parteien am 8. November 2011 mitgeteilt, weshalb die Berufung
vom 8. Dezember 2011 rechtzeitig erfolgte. Da auch alle übrigen Sachurteilsvor-
aussetzungen erfüllt sind, ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen auf
die Berufung grundsätzlich einzutreten.
3.a/aa)
In prozessualer Hinsicht machte die Berufungsklägerin bereits vor
der Vorinstanz geltend, die Klage hätte beim zuständigen Kreispräsidenten und
nicht bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht werden müssen, da nach
der Ansicht der Kläger zwischen den Parteien kein Mietverhältnis bestanden habe
(Prozessantwort vom 30. April 2012 S. 2). Die Vorinstanz erwog, gemäss Art.
274a altOR müssten Streitigkeiten aus Miete unbeweglicher Sachen einer pa-
ritätisch zusammengesetzten Schlichtungsbehörde vorgelegt werden, bevor das
Gericht angerufen werde. Der Begriff der mietrechtlichen Streitigkeiten, an welche

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die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde anknüpfe, sei weit auszule-
gen. Die Qualifikation des geltend gemachten Anspruchs als vertraglich, quasiver-
traglich oder ausservertraglich spiele für die Frage der sachlichen Zuständigkeit
keine Rolle. Die Grundlage des Streits müsse in einer mietrechtlichen oder jeden-
falls mietrechtsähnlichen Beziehung der Parteien liegen. Vorliegend machten die
Kläger Ansprüche aus einem faktischen Mietverhältnis geltend. Unter diesen Um-
ständen liege ein mietrechtlicher Tatbestand vor, womit die Zuständigkeit der
Mietschlichtungsstelle zu bejahen sei. Die Klage sei somit rechtsgültig vermittelt
worden (angefochtenes Urteil E. 2.a/aa).
a/bb) Dagegen bringt die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren (wiederum)
vor, die Kläger machten Schadenersatz aus einem nichtigen Vertrag geltend,
weshalb - folge man ihrem Begehren - die Klage beim Kreispräsidenten hätte ein-
geleitet werden müssen. Ob die Klage richtig instanziert worden sei oder nicht, sei
von Amtes wegen abzuklären. Ihr diesbezüglicher Einwand könne daher entgegen
den Vorbringen der Gegenpartei gar nicht rechtsmissbräuchlich sein (Berufung S.
5). Diese Ausführungen genügen den an die Begründung einer Berufung gestell-
ten formellen Anforderungen ganz offensichtlich nicht, denn damit geht die Beru-
fungsklägerin überhaupt nicht auf die vorinstanzlichen Erwägungen ein und be-
gnügt sich mit einer Wiederholung der bereits vor Bezirksgericht vorgetragenen
Argumentation. Daran vermögen namentlich auch ihre Äusserungen zum Vorwurf
der Berufungsbeklagten, der Einwand der unrichtigen beziehungsweise fehlenden
Vermittlung erfolge rechtsmissbräuchlich, nichts zu ändern. Die Vorinstanz hat der
Berufungsklägerin gar kein rechtsmissbräuchliches Verhalten entgegengehalten.
Da der Berufung somit insoweit die erforderliche (minimale) Auseinandersetzung
mit den vorinstanzlichen Entscheidgründen abgeht (vgl. dazu Reetz/Theiler,
a.a.O., Art. 311 N 36 mit weiteren Hinweisen), ist auf die Rüge der nicht richtigen
Instanzierung nicht weiter einzugehen. Im Übrigen kann festgehalten werden,
dass die Rüge ohnehin unbegründet wäre. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend
erwogen hat, ist die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde weit auszu-
legen. Die sachliche Zuständigkeit wird begründet, wenn ein „mietrechtlicher Tat-
bestand“ vorliegt, und es ist nicht massgebend, ob der geltend gemachte An-
spruch materiell als vertraglicher, quasivertraglicher oder ausservertraglicher zu
qualifizieren ist. Ein die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde begründender
„mietrechtlicher Tatbestand“ liegt immer dann vor, wenn es um Streitigkeiten aus
dem (behaupteten) Bestand, Nichtbestand oder „Nichtmehrbestand“ (Auflösung,
Dahinfallen etc.) eines Mietvertrages geht, und zwar unabhängig davon, welcher
Natur der geltend gemachte Anspruch ist. Umfasst werden demnach auch An-

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sprüche, die sich aus einem mietvertragsähnlichen Verhältnis ergeben, zum Bei-
spiel Entschädigungsforderungen des Vermieters gegen den „Mieter“, welcher die
Mietsache, nachdem der Vertrag nicht zustande gekommen, dahingefallen oder
aufgelöst worden ist, unberechtigterweise (weiter) benutzt. Nicht gegeben ist die
sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde dagegen für die Entschädi-
gungsforderung des Eigentümers gegen den Hausbesetzer (Tschudi, Zuständig-
keit und Befugnisse der Schlichtungsbehörde - ein Überblick, in: MRA 2/06 S. 46
f.; Püntener, in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 77
ff.; SVIT-Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, Art.
274 N 6 und Art. 274a N 10 f.; vgl. aber auch Higi, Kommentar zum Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b, Die Miete, 4. Aufl.,
Zürich 1996, Art. 274 N 51, wonach die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde
selbst zu bejahen ist bei Klagen aus Schadenersatzansprüchen eines Vermieters
gegen Hausbesetzer, die zu Unrecht geltend gemacht haben, es läge ein Mietver-
hältnis vor). Aus dem Gesagten erhellt, dass die Zuständigkeit der Schlichtungs-
behörde auch bei Streitigkeiten gegeben ist, die aus einem faktischen Mietverhält-
nis herrühren (vgl. dazu nachfolgend E. 4.c/bb). Da vorliegend die Berufungsklä-
ger Ansprüche aus faktischer Miete geltend machen (vgl. dazu nachfolgend E.
4.c/cc), wurde die Klage zu Recht bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des
Bezirks D. anhängig gemacht. Den Einwand der falschen oder fehlenden Vermitt-
lung hat die Vorinstanz somit zu Recht verworfen.
b/aa) Weiter macht die Berufungsklägerin geltend, die Kläger hätten vorerst die
Klage beim Kreispräsidenten als Vermittler eingeleitet. Den Leitschein vom 27.
November 2009 hätten sie mit Prozesseingabe vom 21. Dezember 2009 an das
Bezirksgericht D. prosequiert. Die hier zu beurteilende Klage sei am 21. Januar
2010 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks D. anhängig ge-
macht worden. Zum damaligen Zeitpunkt sei die von den Klägern vorerst beim
Kreispräsidenten eingeleitete und an das Bezirksgericht D. prosequierte Klage
noch rechtshängig gewesen. Während der Dauer der Rechtshängigkeit dürfe eine
identische Klage nicht ein zweites Mal erhoben werden. Auf die Klage könne
demnach nicht eingetreten werden (Berufung S. 4).
b/bb) Nach der alten bündnerischen Zivilprozessordnung wurde eine Klage
grundsätzlich mit deren Anmeldung beim Kreispräsidenten als Vermittler streitan-
hängig (Art. 50 Abs. 1 GR-ZPO). Gleiches hatte von Bundesrechts wegen für die
Anrufung der Schlichtungsbehörde in Mietsachen zwecks Durchführung eines
Schlichtungsverfahrens zu gelten (vgl. Higi, a.a.O., Art. 274a N 25 f.; SVIT-
Kommentar zum Schweizerischen Mietrecht, a.a.O., Art. 274f N 8a; vgl. ausser-

Seite 8 — 36
dem Art. 17 der per 1. Januar 2011 aufgehobenen Vollziehungsverordnung zum
Schweizerischen Obligationenrecht [Miete und Pacht von Wohn- und Geschäfts-
räumen], BR 219.800). Gemäss Art. 51 Ziff. 2 GR-ZPO hatte die Streitanhängig-
keit die Wirkung, dass gegenüber einer später bei einem andern Gericht einge-
reichten Klage in der gleichen Sache der Gegenpartei die Einrede der Rechtsan-
hängigkeit zustand (Ausschluss- beziehungsweise Sperrwirkung). Sinn und Zweck
dieser Regelung war es, widersprüchliche Urteile und überflüssige Gerichtsverfah-
ren zu vermeiden (vgl. zur unverändert bleibenden Rechtslage unter der neuen
Schweizerischen Zivilprozessordnung Zürcher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/
Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zürich 2010, Art. 59 N 26). Die so umschriebene Rechtsanhängigkeit hatte nun
aber nicht unbedingt und von allem Anfang an zur Folge, dass das später angeru-
fene Gericht einen Nichteintretensentscheid zu fällen hatte. So bestimmte Art. 35
Abs. 1 des bis zum Inkrafttreten der eidgenössischen Zivilprozessordnung noch
geltenden und somit vorliegend zu beachtenden Gerichtsstandsgesetzes (GestG;
SR 272), dass, wenn bei mehreren Gerichten Klagen über denselben Streitgegen-
stand zwischen denselben Parteien rechtshängig gemacht werden, jedes später
angerufene Gericht das Verfahren aussetzt, bis das zuerst angerufene Gericht
über seine Zuständigkeit entschieden hat (ähnlich Art. 36 Abs. 1 GestG für in Zu-
sammenhang stehende Klagen). Das später angerufene Gericht hatte demnach
auf die Klage (erst dann) nicht einzutreten, sobald die Zuständigkeit des zuerst
angerufenen Gerichts feststand (Art. 35 Abs. 2 GestG). Die mit diesen Bestim-
mungen umgesetzten allgemeinen zivilprozessualen Grundsätze waren auch bei
innerkantonalen Kompetenzkonflikten massgebend (vgl. Dasser, in: Müller/Wirth
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen,
Zürich 2001, Vorbemerkungen zu Art. 35-36 N 7; Verfügung des Vorsitzenden der
II. Zivilkammer ZK2 10 55 vom 7. Juli 2011).
b/cc) Im vorliegenden Fall machten die Berufungsbeklagten die Streitsache
zunächst mit Vermittlungsbegehren vom 13. Oktober 2009 beim Kreispräsidenten
E. rechtshängig. Mit Prozesseingabe vom 21. Dezember 2009 gelangten sie an
das Bezirksgericht D. (Proz. Nr. 110-2009-64). Am 21. Januar 2010 zogen sie die
Klage unter dem Vorbehalt deren Wiedereinbringung zurück (Vorinstanz act.
II./27), worauf am 10. Februar 2010 das Verfahren abgeschrieben wurde (Vorin-
stanz act. III./1). Ebenfalls am 21. Januar 2010 gelangten die Berufungsbeklagten
an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes D.. Nach dem Scheitern
der Schlichtungsverhandlung vom 29. Januar 2010 prosequierten sie die Streitsa-
che alsdann mit Prozesseingabe vom 12. Februar 2010 an das Bezirksgericht D.

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(Proz.Nr. 110-2010-10). Die Frage, ob auf eine Klage wegen Rechtshängigkeit
nicht einzutreten ist, beurteilte sich vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung auch für Ansprüche aus Bundesprivatrecht grundsätzlich nach kan-
tonalem Prozessrecht (vgl. Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, § 107 N 8). Nach altem bündnerischem
Zivilprozessrecht hatte der Klagerückzug unmittelbar prozesserledigende Wirkung,
auch wenn der Rückzug nach Art. 114 Abs. 2 GR-ZPO in den zu erlassenden Ab-
schreibungsbeschluss aufzunehmen war (Urteil des Kantonsgerichtsausschusses
ZB 07 8 vom 21. Februar 2007 E. 3.b; vgl. auch Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., §
102 N 13 und § 107 N 19). Demnach wurde das vor dem Kreispräsidenten einge-
leitete und an das Bezirksgericht prosequierte Klageverfahren entgegen der Auf-
fassung des Berufungsklägers nicht erst mit der Abschreibungsverfügung vom 10.
Februar 2010, sondern bereits mit dem Klagerückzug am 21. Januar 2010 been-
digt. Da das vorliegende Verfahren ebenfalls am 21. Januar 2010 vor der Schlich-
tungsbehörde für Mietsachen eingeleitet wurde, war der Einrede der Rechtshän-
gigkeit somit von Vornherein kein Erfolg beschieden.
b/dd) Im Übrigen wäre fraglich, ob vorliegend der Tatbestand von Art. 51 Ziff. 2
GR-ZPO, welcher voraussetzt, dass sich zwei Gerichte mit derselben Klage zwi-
schen denselben Parteien beschäftigen (vgl. bereits den Wortlaut von Art. 51 Ziff.
2 GR-ZPO: „[…] bei einem anderen Gericht […]“ [Hervorhebung hinzugefügt]),
überhaupt erfüllt wäre. Konkret stellt sich die Frage, ob die Schlichtungsbehörde
für Mietsachen ein Gericht im Sinne dieser Bestimmung darstellt. Dies ist jeden-
falls insoweit zu verneinen, als die Schlichtungsbehörde wie im vorliegenden Fall
ausserhalb ihrer Entscheidkompetenzen (vgl. dazu Art. 274a Abs. 1 lit. c altOR,
Art. 259i altOR, Art. 273 Abs. 4 altOR) tätig wird. Hat die Schlichtungsbehörde le-
diglich auf eine Einigung zwischen den Parteien hinzuwirken und im Falle des
Scheiterns einer Einigung bloss deren Nichtzustandekommen festzuhalten, be-
steht keine Gefahr sich widersprechender Urteile, denn in diesen Fällen ergeht
gerade kein Entscheid der Schlichtungsbehörde. Ebensowenig gilt es, ein auf-
wendiges Verfahren zu vermeiden. Zwar besagt Art. 274d Abs. 3 altOR unter an-
derem, die Schlichtungsbehörde habe den Sachverhalt von Amtes wegen festzu-
stellen. Jedoch ist das Schlichtungsverfahren von Bundesrechts wegen das eher
formlose, summarische Verfahren einer nichtrichterlichen Instanz. Die Behörde
kann daher von Bundesrechts wegen keine formellen Beweismittel abnehmen, die
Wahrheitsermahnungen im Sinn des StGB oder letztlich gar prozessualen Zwang
erfordern, wie etwa Zeugen befragen, Gutachten anfordern oder Dritte zur Her-
ausgabe von Unterlagen auffordern (Higi, a.a.O., Art. 274d N 94 und Art. 274a N

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30, mit Hinweisen). Nach dem Gesagten folgt aus der teleologischen Auslegung
von Art. 51 Ziff. 2 GR-ZPO über die Sperrwirkung bei Rechtshängigkeit, dass die
Schlichtungsbehörde zumindest in Fällen wie dem Vorliegenden nicht als Gericht
im Sinne dieser Bestimmung zu betrachten ist. Selbst wenn die Streitsache zu-
gleich beim Bezirksgericht D. und bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des
Bezirkes D. rechtshängig gewesen wäre, waren die Voraussetzungen für die
Sperrwirkung somit nicht gegeben. Der berufungsklägerische Vorhalt, das vorlie-
gende Verfahren wäre aufgrund der Sperrwirkung durch Nichteintretensentscheid
zu erledigen gewesen, erweist sich demnach auch aus diesem Grund als unbe-
gründet.
b/ee) Die Berufungsklägerin könnte im vorliegenden Verfahren aus der von ihr
geltend gemachten Sperrwirkung ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie
verkennt, dass die Sperrwirkung nicht einfach einen Nichteintretensentscheid zur
Folge hat. Wie ausgeführt, setzt als Folge der Ausschlusswirkung in der Regel das
zuletzt angerufene Gericht das Verfahren aus, bis das zuerst angerufene Gericht
über seine Zuständigkeit entschieden hat. Jenes fällt nur bei Bejahung der Zu-
ständigkeit des zuerst angerufenen Gerichts einen Nichteintretensentscheid, an-
dernfalls hat es die Klage an die Hand zu nehmen. Der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen war es damit - ganz abgesehen davon, dass ihre Kompetenzen im
vorliegenden Fall ohnehin grundsätzlich auf den Versuch einer Einigung zwischen
den Parteien beschränkt waren - auch aus diesem Grund verwehrt, einen Nicht-
eintretensentscheid zu fällen, sodass lediglich eine Sistierung des Verfahrens zur
Diskussion gestanden wäre. Das mit Prozesseingabe vom 12. Februar 2010 ange-
rufene Bezirksgericht D. schliesslich hatte hierzu überhaupt keine Veranlassung
mehr, war doch das Klageverfahren Proz.Nr. 110-2009-64 mit Verfügung vom 10.
Februar 2010 inzwischen abgeschrieben worden. Mangels eines positiven Zu-
ständigkeitsentscheides war damit jeder Einrede der Rechtshängigkeit die Grund-
lage entzogen. Es konnte sich höchstens die Frage nach den Folgen einer unter-
bliebenen Sistierung im Zeitraum vom 21. Januar 2010 bis 29. Januar 2010 stel-
len. Klar ist, dass diese nicht im Nichteintreten auf die (zuletzt erhobene) Klage
bestehen konnten. Die gegenteilige Auffassung der Berufungsklägerin wider-
spricht Sinn und Zweck der Bestimmung über die Sperrwirkung bei Rechtshängig-
keit, würde doch die klägerische Partei durch einen als Folge unterbliebener Sis-
tierung zu fällenden Nichteintretensentscheid dazu gedrängt, ein weiteres Mal bei
derselben Behörde Klage zu erheben und damit ein weiteres Verfahren einzulei-
ten. Die Sperrwirkung bei Rechtshängigkeit soll aber unter anderem gerade dazu
dienen, überflüssige (Gerichts-)Verfahren zu vermeiden. Im Übrigen ist festzuhal-

Seite 11 — 36
ten, dass der Berufungsklägerin aufgrund des Umstandes, dass die Streitsache
kurzfristig sowohl beim Bezirksgericht D. als auch bei der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen des Bezirkes D. rechtshängig war, auch keinerlei Nachteile erwuch-
sen, weshalb ihre diesbezüglichen Einwendungen an die Grenze zum Rechts-
missbrauch stossen.
b/ff)
Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass der Berufungskläge-
rin nicht gefolgt werden kann, wenn sie sich auf die Sperrwirkung bei Rechtshän-
gigkeit stützt und Nichteintreten auf die Klage verlangt. Zu Recht macht sie
schliesslich nicht geltend, mit der Abschreibungsverfügung vom 10. Februar 2010
infolge Klagerückzugs liege eine abgeurteilte Sache (res iudicata) vor, denn den
Klagerückzug, welcher bereits einen Monat nach der (erstmaligen) Anrufung des
Bezirksgerichts erfolgte, stellten die Berufungsbeklagten ausdrücklich unter den
Vorbehalt der Wiedereinbringung der Klage (vgl. dazu Urteil der II. Zivilkammer
ZK2 09 24 vom 30. Juni 2009 E. 3.b).
4.a)
In der Sache führte die Vorinstanz aus, Lehre und Rechtsprechung bejah-
ten im Bereich Miete das Vorliegen eines faktischen Vertragsverhältnisses, wenn
zwischen den Parteien kein Vertrag bestehe oder dieser aufgelöst worden sei und
der Mieter in den Räumlichkeiten verbleibe. Solche faktischen Vertragsverhältnis-
se seien zumindest in gewisser Hinsicht vertragsgleich oder vertragsähnlich zu
behandeln, das heisst die mietrechtlichen Bestimmungen seien analog anzuwen-
den. Es sei in jedem Einzelfall zu prüfen, ob und unter welchen Voraussetzungen
es sich rechtfertige, auf bestimmte Rechtsbeziehungen vertragliche Regeln anzu-
wenden, obwohl sie nicht auf einem (gültigen) Vertrag beruhten. Entgegen der
Ansicht der Berufungsklägerin habe die Anerkennung eines faktischen Vertrags-
verhältnisses bei einem Dauerschuldverhältnis aufgrund eines unwirksamen Ver-
trages allerdings nicht zur Folge, dass in Bezug auf die Wirkungen dieses Rechts-
verhältnisses sämtliche Bestimmungen eben dieses unwirksamen Vertrages zur
Lückenfüllung herangezogen werden müssten. Vielmehr bedürfe es diesbezüglich
der Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (angefochtenes Urteil E.
3.b).
b)
Dagegen macht die Berufungsklägerin geltend, die bundesgerichtliche
Rechtsprechung, wonach die Anfechtung eines ganz oder teilweise abgewickelten
Dauerschuldverhältnisses wegen eines Willensmangels als Kündigung ex nunc
gelte, sei auch anwendbar, wenn der Vertrag aus einem anderen Grund als wegen
Irrtums angefochten werde. Wenn anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhand-
lung von einem faktischen Vertragsverhältnis die Rede gewesen sei, so in der

Seite 12 — 36
Weise, dass die Vertragsabwicklung gleich zu behandeln sei, wie wenn ein wirk-
samer Vertrag vorgelegen hätte, mit anderen Worten, dass die Wirkungen der Un-
gültigkeit nicht ex tunc, sondern ex nunc einträten. Die Anfechtung eines bereits
abgewickelten Dauerschuldverhältnisses sei deshalb als ausserordentliche Kündi-
gung ex nunc zu betrachten. Die Vorinstanz habe übersehen, dass nach höch-
strichterlicher Rechtsprechung die Annahme eines faktischen Vertragsverhältnis-
ses bis zum Zeitpunkt der Anfechtung des Vertrages kaum zu anderen Lösungen
als die Annahme einer Vertragsbeendigung durch Kündigung führe. Werde die
Anfechtung des Mietvertrages richtigerweise als Kündigung ex nunc behandelt,
bedeute dies, dass der abgewickelte Teil des Vertrages als voll gültig erachtet
werde. Ein Vorbehalt wäre nur für den Fall anzubringen, dass der Vertrag nichtig
erklärt worden wäre, weil die beiden ausgetauschten Leistungen in einem offenba-
ren Missverhältnis gestanden hätten und dass der Vertrag deshalb für die eine
Partei als unverbindlich erklärt worden wäre. Dies sei aber hier nicht der Fall.
Werde mit dem Bundesgericht die „Kündigungstheorie“ übernommen, so werde
der Mietvertrag per 30. November 2007 aufgelöst. Unbestrittenermassen hätten
beide Parteien bis zu jenem Zeitpunkt die im Mietvertrag festgelegten Leistungen
erbracht und insbesondere habe die Berufungsklägerin den vereinbarten Mietzins
stets bezahlt. Die Berufungsbeklagten hätten somit keine weitere Forderung (Be-
rufung S. 5 ff.).
c/aa) Zu Recht vertritt auch die Berufungsklägerin die Auffassung, der Mietver-
trag vom 26. Februar 2004 sei nicht wirksam zustande gekommen (vgl. ihre Pro-
zessantwort vom 30. April 2010 S. 2, wonach ein „nichtiger“ Mietvertrag Grundlage
des Rechtsstreits bildet). Im Urteil vom 26. Oktober 2007, welches infolge des un-
angefochten gebliebenen Nichteintretensentscheids des Kantonsgerichts vom 11.
Juni 2008 in Rechtskraft erwachsen ist, befand das Bezirksgericht D. im Rahmen
der Kostenverteilung über die Gültigkeit des Mietvertrages. Dabei erwog es, nach
herrschender Lehre und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts sei das
Kontrahieren eines Vertreters mit sich selbst grundsätzlich unzulässig, weil es re-
gelmässig zu Interessenkollisionen führe. Selbstkontrahieren habe daher die Un-
gültigkeit des betreffenden Rechtsgeschäfts zur Folge, es sei denn, die Gefahr
einer Benachteiligung des Vertretenen sei nach der Natur des Geschäftes ausge-
schlossen oder der Vertretene habe den Vertreter zum Vertragsschluss mit sich
selbst besonders ermächtigt oder das Geschäft nachträglich genehmigt. Die Re-
geln des Selbstkontrahierens seien auf die gesetzliche Vertretung juristischer Per-
sonen durch deren Organe analog anzuwenden. Daran schliesse die Frage an,
wie es sich mit der Vertretungsmacht verhalte, wenn zwar kein Selbstkontrahieren,

Seite 13 — 36
aber ein Konflikt zwischen den Interessen der juristischen Person und jenen des
handelnden Organs vorliege. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass die Ver-
tretungsbefugnis nach dem mutmasslichen Willen der juristischen Person still-
schweigend jene Geschäfte ausschliesse, welche sich als interessen- bezie-
hungsweise pflichtwidriges Vertreterhandeln erwiesen. Eine stillschweigende Be-
schränkung der Vertretungsbefugnis könne aber dem gutgläubigen Dritten nicht
entgegengehalten werden. Der Interessenkonflikt vermöge - anders als beim
Selbstkontrahieren - die Vertretungsmacht nur zu begrenzen, wenn er für den Drit-
ten erkennbar sei oder dieser ihn wenigstens bei gebührender Sorgfalt hätte er-
kennen müssen. Die Regeln des Selbstkontrahierens seien analog anzuwenden.
Bei Bösgläubigkeit des Dritten komme das Rechtsgeschäft mit der Gesellschaft
demzufolge nur zustande, wenn eine Benachteiligung der Gesellschaft praktisch
ausgeschlossen sei oder das Geschäft nachträglich genehmigt werde. Eine Be-
nachteiligung sei vor allem dann nicht zu befürchten, wenn Markt- oder Börsen-
preise verwendet würden oder handels- und verkehrsübliche Bedingungen gälten.
Als Genehmigungsinstanz kämen bei einer Aktiengesellschaft die restlichen Ver-
waltungsratsmitglieder oder - falls vom Interessenkonflikt der gesamte Verwal-
tungsrat betroffen sei - die Generalversammlung in Frage. Handle es sich um ein
Geschäft eines Organs, das selbst die Gesellschaft beherrsche (etwa ein Mehr-
heitsaktionär), so sei für die Genehmigung allein die Generalversammlung zu-
ständig, falls nicht ein unabhängiger Gruppen- oder Minderheitsvertreter im Ver-
waltungsrat sitze und das Geschäft genehmige (E. 5.c/ca; vgl. zum Ganzen auch
BGE 116 III 361 E. 3.a mit zahlreichen Hinweisen).
Weiter führte das Bezirksgericht im Urteil vom 26. Oktober 2007 aus, beim zwi-
schen der Berufungsklägerin und damaligen Verwaltungsratspräsidentin der A.
und Letzterer (vertreten durch die Verwaltungsratsmitglieder Q. und R.) geschlos-
senen Mietvertrag vom 26. Februar 2004 liege kein klassischer Fall des Selbst-
kontrahierens vor. Deshalb prüfte es, ob ein vergleichbarer Tatbestand oder ein
anderweitiger Interessenkonflikt vorliege. G., Schätzungsexperte SEK/SVIT, habe
in seinem Schätzungsbericht vom 19. September 2002 unter der Annahme, dass
marktgerechte Mietzinse generiert werden könnten und keine Umnutzung erfor-
derlich sei, für die von der Berufungsklägerin bewohnten Wohnung einen Netto-
mietzins von Fr. 1‘800.-- pro Monat errechnet (Vorinstanz act. III./2 S. 21). Der in
jenem Gerichtsverfahren beigezogene Sachverständige H., Architekt ETH, sei in
seiner Expertise zum Schluss gekommen, dass ein Mietzins von Fr. 1‘840.-- pro
Monat marktgerecht sei (Vorinstanz act. II./18 S. 11). Angesichts des tatsächlich
vereinbarten Nettomietzinses von Fr. 1‘750.-- sei diesbezüglich zumindest eine

Seite 14 — 36
geringe Begünstigung der Berufungsklägerin auszumachen. Zur Zeit der Ver-
tragsunterzeichnung habe der massgebende Hypothekarzinssatz 3.25% betragen.
Die Aufnahme eines Zinssatzes von 4% in den Vertrag habe nicht im Interesse der
A. gelegen, sondern sei als Begünstigung der Mieterin zu qualifizieren. Schliess-
lich sei kein Interesse der A. ersichtlich, welches die vereinbarte feste Vertrags-
dauer rechtfertigen würde. Bereits anlässlich der Verwaltungsratssitzung vom 26.
Januar 2004, an welcher alle Verwaltungsratsmitglieder anwesend gewesen sei-
en, sei darüber informiert worden, dass die I. Ende 2003 das Verwertungsbegeh-
ren gestellt habe, was in der ersten Hälfte des Jahres 2004 zu weiteren betrei-
bungsamtlichen Schritten führen werde. Eine Verwertung der Liegenschaft werde
unumgänglich, soweit keine Ablösung der Hypothek zustande komme. Am 18.
März 2004 habe sich die Berufungsklägerin schriftlich an einen der Berufungsbe-
klagten gewandt und ihn darüber informiert, dass die I. gemäss Schreiben vom 24.
Februar 2004 eine Stillhaltekommission von Fr. 5‘000.-- für das Zuwarten der Ver-
steigerung bis zum 30. September 2004 verlange und dass sie selbst nicht bereit
sei, diese Summe zu bezahlen. Kurz vor Abschluss des Mietvertrages habe die
Berufungsklägerin demnach sichere Kenntnis davon erhalten, dass die von ihr
bewohnte Liegenschaft bei Nichtbezahlen der verlangten Kommission versteigert
werde, und auch die übrigen Verwaltungsräte hätten um die bevorstehende Ver-
steigerung gewusst. Unmittelbar danach sei der vorliegend in Frage stehende
Mietvertrag geschlossen worden. Im Interesse der A. hätten aufgrund der bevor-
stehenden Zwangsversteigerung Bestrebungen im Vordergrund stehen müssen,
wie die Liegenschaft bestmöglich versteigert werden könnte. Ein Interesse der A.,
mit der damaligen Verwaltungsratspräsidentin einen Mietvertrag mit einer festen
Vertragsdauer bis zum 30. November 2006 zu schliessen, der auch in der Folge
nur einmal jährlich auf Ende November ordentlich gekündigt habe werden können,
sei nicht auszumachen und nicht dargelegt worden. Eine solche Vereinbarung
deute vielmehr darauf hin, dass die Berufungsklägerin bis Ende November 2006
vor einer Kündigung geschützt habe werden sollen. Zudem sei es wahrscheinlich,
dass das Bestehen des Mietvertrages die Höhe der Angebote bei der Versteige-
rung negativ zu beeinflussen vermocht habe. Der Abschluss von Mietverträgen an
sich sei von der gesetzlichen Vertretungsmacht nach Art. 718a Abs. 1 OR ge-
deckt. Jedoch habe den handelnden Organen hinsichtlich des konkret abge-
schlossenen Mietvertrages im Innenverhältnis die Vertretungsbefugnis gefehlt, da
sich das Geschäft als interessenwidriges Vertreterhandeln erweise. Der Mietver-
trag sei nicht im Interesse der A. geschlossen worden. Vielmehr seien die Interes-
sen der Berufungsklägerin verfolgt worden, welche im Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses die Funktionen der Aktionärin, Verwaltungsratspräsidentin und Ge-

Seite 15 — 36
schäftsführerin der A. in sich vereint habe. Die für die Gesellschaft handelnden
Vertreter hätten mit ihr zusammen gewirkt. Es liege ein Sachverhalt vor, der im
Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtung demjenigen bei der Selbstkontraktion
gleich komme. Einerseits hätten die den Vertrag für die A. unterzeichnenden Ver-
waltungsratsmitglieder die Interessenwidrigkeit der darin getroffenen Vereinbarun-
gen gekannt, weswegen ihnen keine Vertretungsbefugnis für dieses Geschäft zu-
gekommen sei. Andererseits könne sich die Berufungsklägerin nicht auf den Gut-
glaubensschutz des Dritten berufen. Aufgrund ihrer Stellung als Verwaltungs-
ratspräsidentin und Geschäftsführerin der A. habe sie deren Interessen gekannt.
Sie habe den Interessenkonflikt in Kauf genommen, um sich selbst Vorteile zu
verschaffen. Der Mietvertrag sei auch nicht auf Seiten der A. nachträglich geneh-
migt worden. Dafür wäre die Generalversammlung zuständig gewesen. Die Aktio-
närsgruppe der Familie K. habe über die Mehrheit der Aktien der A. verfügt und
die Familie L. habe sich in der Minderheitsposition befunden und sei nicht im Ver-
waltungsrat vertreten gewesen. Auch von einer stillschweigenden Genehmigung
sei nicht auszugehen. Mangels Vertretungsmacht der handelnden Organe sei der
Mietvertrag demzufolge als ungültig zu qualifizieren (E. 5.c/cb).
Diese Erwägungen des in Rechtskraft erwachsenen Urteils des Bezirksgerichts D.
vom 26. Oktober 2007 erweisen sich als zutreffend und verdienen Zustimmung.
Vorbehalten bleiben lediglich - ohne dass dies einen Einfluss auf die vom Bezirks-
gericht erkannte Folge der Unwirksamkeit des fraglichen Mietvertrages hätte - die
Ausführungen über das Verhältnis des vereinbarten zum ortsüblichen Mietzins.
Wie im Folgenden noch darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend E. 5.b/bb), ist der
(Netto-)Mietwert der Gegenstand des Mietvertrages bildenden Wohnung wesent-
lich höher als Fr. 1‘800.-- bis Fr. 1‘840.--, wovon das Bezirksgericht in seinem Ur-
teil vom 26. Oktober 2007 noch ausgegangen ist. Zu betonen ist ausserdem, dass
die den vorliegend in Frage stehenden Mietvertrag für die A. unterzeichneten Or-
gane beim Abschluss des Vertrages zu deren Schaden mit der Berufungsklägerin
zusammengewirkt haben. Dies ergibt sich - ausser aus den zutreffenden Erwä-
gungen des Bezirksgerichts D. im Urteil vom 26. Oktober 2007 - auch aus weite-
ren Aktenstücken. So lässt sich dem Protokoll der Sitzung des Verwaltungsrats
der A. vom 8. Dezember 1997 entnehmen, dass bereits zu jener Zeit der damalige
Verwaltungsratspräsident, M., den „effektiven“ Mietzins für die der Berufungsklä-
gerin überlassene, als grosszügig gestaltete 6½-Zimmer-Wohnung beschriebene
Wohnung erheblich höher schätzte als den (damals) vereinbarungsgemäss zu
bezahlenden Mietzins (Vorinstanz act. II./12 S. 4). M. sagte am 16. März 2001 als
Zeuge vor dem Bezirksgericht D. aus, der Berufungsklägerin seien monatlich Fr.

Seite 16 — 36
1‘500.-- belastet worden. Dieser Betrag sei niedriger als eine Marktmiete gewe-
sen, welche er auf monatlich Fr. 2‘500.-- schätzte (Vorinstanz act. II./14 S. 1 f.).
Anlässlich der angesprochenen Verwaltungsratssitzung vom 8. Dezember 1997
wurden die Mietzinse jedoch nicht erhöht. Im entsprechenden Protokoll wurde in-
des festgehalten, dass dies in voller Kenntnis darüber erfolge, dass eine Mietdiffe-
renz in erheblicher Höhe zu Lasten der A. gehe (Vorinstanz act. II./12 S. 4). Eben-
so bestätigte N., ehemaliger Revisor der A., am 12. April 2001 als Zeuge vor dem
Bezirksgericht S., die Berufungsklägerin erhalte einen „bevorzugten günstigeren
Mietzins“. Diese Situation sei schon seit über zehn Jahren so. An dieser Woh-
nungsmiete habe sich in den letzten zehn Jahren nichts geändert (Vorinstanz act.
II./15 S. 3). Schliesslich wurde an der Verwaltungsratssitzung vom 16. September
2003 angesichts der finanziellen Probleme der A. festgehalten, als Sofortmass-
nahme werde auch erforderlich sein, dass die Mietzinsen für die Wohnungen -
unter anderem für diejenige der Berufungsklägerin - angepasst und erhöht wür-
den. Ein entsprechender Beschluss wurde jedoch nicht gefasst (Vorinstanz act.
II./13 S. 9 ff.). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Berufungsklägerin hinsicht-
lich des Mietzinses der ihr überlassenen Wohnung seit Jahren erheblich begüns-
tigt wurde und sich dies auch mit Abschluss des Mietvertrages vom 26. Februar
2004, womit ein Nettomietzins von Fr. 1‘750.-- vereinbart wurde, nicht massge-
blich änderte. Die Mitglieder des Verwaltungsrates gingen offenbar von einem
marktüblichen Mietzins von Fr. 2‘500.-- aus, denn aus den Akten geht nicht hervor,
dass gegen diese Einschätzung des damaligen Verwaltungsratspräsidenten die
übrigen Verwaltungsratsmitglieder irgendwelche Einwendungen erhoben hätten
(vgl. zur Höhe dieser Begünstigung im Übrigen nachfolgend E. 5.b/bb). Diese Be-
günstigung erfolgte ganz offensichtlich zu Lasten der A., was die diese vertreten-
den Organe auch wussten. Gleichzeitig hätte ihnen nach Treu und Glauben zu-
mindest klar sein müssen, dass dieses interessenwidrige Verhalten von ihrer Or-
ganvollmacht nicht gedeckt wurde (sogenannte Kollusion, vgl. dazu Watter, in:
Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl.,
Basel 2011, Art. 33 N 19; ders., in: Honsell/Vogt/Watter [Hrsg.], Basler Kommentar
Obligationenrecht II, 4. Aufl., Basel 2012, Art. 718 N 32). Ausserdem wusste auch
die Berufungsklägerin, welche zur Zeit des Abschlusses des fraglichen Mietvertra-
ges Verwaltungsratspräsidentin war, über sämtliche beschriebenen Umstände
Bescheid. Auf den Gutglaubensschutz kann sie sich damit nicht berufen. Somit
steht fest, dass der Mietvertrag vom 26. Februar 2004 mangels Vertretungsmacht
nicht wirksam zustande gekommen ist. Zu prüfen ist, welche Konsequenzen das
fehlende wirksame Zustandekommen des Mietvertrages für den hier zu beurtei-
lenden Fall nach sich zieht.

Seite 17 — 36
c/bb) Grundsätzlich beruhen Vertragsverhältnisse auf einem gültig zustande ge-
kommenen Vertrag. Ohne dass zwischen bestimmten Parteien ein Vertrag abge-
schlossen wurde und der abgeschlossene Vertrag gültig ist, besteht zwischen die-
sen Parteien kein Vertragsverhältnis. In gewissen Fällen besteht nun aber das
Bedürfnis, ein Rechtsverhältnis zwischen bestimmten Parteien wie ein Vertrags-
verhältnis zu behandeln, obwohl es schon am vorausgesetzten Austausch der
übereinstimmenden Willenserklärungen (dem Vertragsschluss) oder zumindest
am Eintritt der Vertragswirkungen fehlt. Solche Rechtsverhältnisse mit vertrags-
gleichem oder -ähnlichem Inhalt, die nicht auf einem gültig zustande gekommenen
Vertrag beruhen, werden als faktische Vertragsverhältnisse bezeichnet. Die unter
diesem Begriff zusammengefassten Erscheinungen sind vielfältig. Allen aber ist
eines gemeinsam: Weil sich im konkreten Fall nach der tatsächlichen („fakti-
schen“) Lage die Anwendung von Vertragsrecht (zum Beispiel an Stelle des Be-
reicherungsrechts, Art. 62 ff. OR) rechtfertigt, werden von Gesetz, Lehre oder
Rechtsprechung gewissermassen „Vertragsfolgen ohne Vertrag“ angenommen
(vgl. zum Ganzen Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, Band I, 9. Aufl., Zürich 2008, N 1183a ff. mit zahlreichen Hinwei-
sen auf Lehre und Rechtsprechung).
Als faktische Vertragsverhältnisse gelten zum Beispiel Dauerschuldverhältnisse
aufgrund unwirksamer Verträge. Sie haben gemeinsam, dass ein unwirksamer
(allenfalls nur scheinbar abgeschlossener) Dauervertrag während einer gewissen
Zeit wie ein gültiger Vertrag „erfüllt“ wurde und es sich deshalb rechtfertigt, das
Verhältnis zwischen den betreffenden Parteien (zumindest in bestimmter Hinsicht)
wie ein Vertragsverhältnis zu behandeln (Beispiele: faktischer Einzelarbeitsvertrag
nach Art. 320 Abs. 3 OR; faktische Miete [BGE 63 II 368 E. 2; 119 II 437
E. 3; PKG 1993 Nr. 12 E. 4; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.284/2000 vom
23. Januar 2002 E. 2.c]; faktischer Leasingvertrag [BGE 110 II 244 E. 2.c-d]). So
entschied im zitierten BGE 63 II 368 ff. das Bundesgericht, ein Vermieter habe
Anspruch auf eine dem Mietzins entsprechende Vergütung, wenn er dem Mieter
die Sache nach Auflösung des Mietvertrages auf Zusehen hin weiter zum Ge-
brauch überlasse oder der Mieter eigenmächtig darin verbleibe. Der ehemalige
Vermieter, welcher nach einer Vertragsauflösung dem Mietzinsschuldner gegenü-
ber Nachsicht an den Tag lege und ihn vorübergehend noch in den Mieträumen
dulde, habe in der Tat ein rechtsschutzwürdiges Interesse daran, dass seine
Rechtsstellung gegenüber dem vertraglichen Zustand nicht verschlechtert werde.
Dies gelte allerdings nur unter der Voraussetzung, dass er den Schwebezustand
nicht ungebührlich ausdehne und so dem Platzgreifen von Rechtsunsicherheit

Seite 18 — 36
Vorschub leiste. Auch dürfe ein ehemaliger Vermieter nicht etwa auf diesem Wege
auf Kosten des früheren Mieters spekulieren wollen (E. 2). In der Lehre ist gegen
die Annahme eines faktischen Vertragsverhältnisses in solchen Fällen zum Teil
Kritik erwachsen. Eine faktische Miete gibt es nach dieser Auffassung nicht (Higi,
Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V
2b, Die Miete, 3. Aufl., Zürich 1994, Art. 253 N 35; vgl. auch Zihlmann, Das Miet-
recht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 28 f., wonach in solchen Fällen den Beteiligten le-
diglich ausservertragliche Rechtsansprüche zustehen sollen). Seit BGE 110 II 244
ff. wird die Lehre der faktischen Vertragsverhältnisse jedoch in der Gerichtspraxis
explizit anerkannt und hat heute dort - wie die angeführten Zitate belegen - ihren
festen Platz.
c/cc)
Der zwischen den Parteien am 26. Februar 2004 geschlossene und bis En-
de November 2007 vereinbarungsgemäss „erfüllte“ Mietvertrag ist nach dem Dar-
gelegten unwirksam, weshalb die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung von einem
faktischen Vertragsverhältnis ausgegangen ist. Zu prüfen bleibt insbesondere, ob
zur Bestimmung des massgebenden Entgelts (beziehungsweise dessen Höhe) für
die Überlassung der Wohnung an die Berufungsklägerin unbesehen auf den (un-
wirksam) vereinbarten Mietzins abgestellt werden kann. BGE 63 II 368 E. 2 spricht
von einer dem Vertragszustand entsprechenden eigentlichen Mietzinsforderung
und bejaht damit diese Frage für den jenem Entscheid zu Grunde liegenden
Sachverhalt (ähnlich Püntener, a.a.O., S. 35, wonach bei unbefugtem Verweilen in
Räumlichkeiten dem Eigentümer ein Anspruch auf eine Entschädigung zusteht,
deren Betrag „in aller Regel“ dem eines Mietzinses entspricht). Demgegenüber
wird die Auffassung vertreten, dass für die zurückliegende Nutzungsperiode eines
mangels Einigung über den Mietzins nicht zustande gekommenen Mietvertrags ein
Nutzungsentgelt geschuldet ist, dessen Höhe der Richter festzusetzen hat (Bu-
cher, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5.
Aufl., Basel 2011, Art. 1 N 77 mit Hinweis auf BGE 108 II 112 ff. und 100 II 330 ff.).
Das Kantonsgericht hat bei der Beurteilung einer vom Eigentümer geduldeten
Weiterbenutzung einer Wohnung nach Kündigung des Mietvertrages neben dem
Verweis auf BGE 63 II 368 E. 2 ausserdem von einer mietzinsähnlichen Entschä-
digung gesprochen, welche gestützt auf Billigkeitserwägungen festgesetzt werden
müsse (PKG 1993 Nr. 12 E. 5.a mit Hinweis auf BJM 1985 S. 252 E. 5). Im Fall
einer Rückabwicklung eines nichtigen Auto-Leasing-Vertrages erwog das Bun-
desgericht schliesslich, der Benutzer des Autos schulde dem Vermieter oder Ver-
käufer nebst der Rückgabe des Fahrzeugs eine angemessene Entschädigung für

Seite 19 — 36
die Benutzung oder Vermietung, deren Höhe unabhängig von den nichtigen Ver-
tragsabreden sei (BGE 110 II 244 E. 2.c).
c/dd) Schönenberger/Jäggi sind der Meinung, ein in Vollziehung eines nichtigen
Gesellschaftsvertrages erzielter Gewinn sei so zu teilen, wie wenn ein gültiger
Vertrag vorliegen würde. Werde die einseitige Unverbindlichkeit eines in Erfüllung
begriffenen Dauervertrages vom Berechtigen geltend gemacht, so sei das Rechts-
verhältnis für die Vergangenheit so zu behandeln, wie wenn der Vertrag wirksam
gewesen wäre. Insoweit in diesem Sinne Vertragsgleichheit anzunehmen sei, gäl-
ten trotz des Mangels sowohl die Abreden des mangelhaften Vertrages als auch -
bei Vertragslücken - die gesetzlichen Regeln des dispositiven Vertragsrechtes.
Diese vertragsgleiche Behandlung entspreche dem allgemeinen Gedanken, dass
bei Auflösung eines in Erfüllung begriffenen Dauerleistungsverhältnisses jede
Rückwirkung ausgeschlossen sei (Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetz-
buch, Band V: Obligationenrecht, Teilband V 1a, 3. Aufl., Zürich 1973, Art. 1 N
565). Dem kann insoweit nicht beigepflichtet werden, als der in Frage stehende
und einen Rückgriff auf die Lehre der faktischen Vertragsverhältnisse erheischen-
de Mangel des Vertrages einen Einfluss auf dessen Inhalt hat oder gerade im Ver-
tragsinhalt begründet ist. Am deutlichsten tritt dies etwa mit Blick auf den in Art.
320 Abs. 3 OR gesetzlich geregelten faktischen Einzelarbeitsvertrag zutage, wenn
ein Einzelarbeitsvertrag wegen eines Irrtums über die Höhe des Lohnes erfolg-
reich angefochten wird. Diesfalls ist klarerweise nicht der vereinbarte, sondern der
übliche Lohn massgebend. Das gleiche muss gelten, wenn der Arbeitnehmer den
Vertrag wegen eines offenbaren Missverhältnisses zwischen Lohn- und Arbeits-
leistung gemäss Art. 21 OR anficht. Bei Ungültigkeit des Vertrages wegen fehlen-
der Handlungsfähigkeit einer Partei sodann sind die getroffenen Vereinbarungen
jedenfalls insoweit unbeachtlich, als sie unangemessen sind (vgl. dazu Staehe-
lin/Vischer, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band: Obligati-
onenrecht, Teilband V2c, Der Arbeitsvertrag, 3. Aufl., Zürich 1996, Art. 320 N 36).
c/ee) Im Entscheid BGE 129 III 320 ff., worauf die Berufungsklägerin ihre Argu-
mentation vornehmlich stützt, erkannte das Bundesgericht, bei ganz oder teilweise
abgewickelten Dauerschuldverhältnissen bestünden die Folgen der Vertragsan-
fechtung wegen eines Willensmangels ausnahmsweise nicht im Dahinfallen des
Vertrages ex tunc, sondern in einer Kündigung ex nunc. Von einem faktischen
Vertragsverhältnis ging das Bundesgericht nicht aus, jedoch erwog es, im Ergeb-
nis führe die Annahme eines faktischen Vertragsverhältnisses bis zum Zeitpunkt
der Irrtumsanfechtung kaum zu andern Lösungen als die Annahme einer Ver-
tragsbeendigung durch Kündigung (E. 7.1.1-7.1.3). Thema des von der Beru-

Seite 20 — 36
fungsklägerin angerufenen Entscheids war demnach die Anfechtung eines Dauer-
vertrages wegen Willensmängeln. Der abgewickelte Teil des anfechtbaren Dauer-
vertrags wird nach dieser Rechtsprechung als voll gültig erachtet, was für die ab-
gelaufene Vertragsdauer im Synallagma die parteiautonom begründeten An-
sprüche unberührt lässt. Zweifelhaft erscheint, ob während einer gewissen Zeit
erfüllte Dauerverträge, die wie der vorliegende Mietvertrag gar nicht erst wirksam
zustande gekommen sind, in diesem Zusammenhang (Annahme einer Kündigung
ex nunc) den (bloss) anfechtbaren ohne weiteres gleichgesetzt werden können.
Denn zur einseitigen Unverbindlichkeit eines Vertrages führende Ungültigkeits-
beziehungsweise Anfechtungsgründe (Übervorteilung und Willensmängel, Art. 21
OR und Art. 23 ff. OR) einerseits und Nichtigkeitsgründe (Art. 20 OR) sowie Fälle
von Dissens andererseits werden vom Gesetz unterschiedlich behandelt und sind
Folgen unterschiedlicher Mängel im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss.
Während ein Vertrag etwa bei (inhaltlicher) Verbots- oder Sittenwidrigkeit unheil-
bar nichtig ist, können bloss mit Willensmängeln behaftete Verträge genehmigt
werden (vgl. Art. 31 OR). Diese unterschiedliche Rechtslage aufgrund vom Gesetz
unterschiedlich gewerteter Mängel ist an sich auch bei Dauerverträgen zu beach-
ten. Daran vermag grundsätzlich auch nichts zu ändern, dass der zur Beurteilung
stehende (unwirksame) Dauervertrag in der Vergangenheit „erfüllt“ worden ist.
Deshalb ist kein Grund ersichtlich, die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wo-
nach die Anfechtung eines ganz oder teilweise abgewickelten Dauerschuldver-
hältnisses als ausserordentliche Kündigung ex nunc zu behandeln ist, in dem Sinn
auf gar nicht erst wirksam zustande gekommene Dauerverträge auszuweiten,
dass die Feststellung deren Unwirksamkeit ebenfalls als Kündigung ex nunc zu
behandeln wäre. Letztlich muss diese eher dogmatische Problematik jedoch nicht
abschliessend beurteilt werden, denn wie gesehen ist das vorliegend in Frage ste-
hende unwirksame Mietvertragsverhältnis den faktischen Vertragsverhältnissen
zuzuordnen, welch Letztere gleichermassen nichtige und anfechtbare Dauerver-
träge umfassen (vgl. etwa Bucher, a.a.O., Art. 1 N 74). Ausserdem führte die An-
nahme einer Kündigung ex nunc vorliegendenfalls ohnehin zu keinem anderen
Ergebnis als das Abstellen auf ein faktisches Vertragsverhältnis. Laut Bundesge-
richt gilt die Rechtsprechung, wonach die Anfechtung eines Dauervertrages we-
gen Willensmängeln nicht zurückwirkt und der abgewickelte Teil des Vertrags als
voll gültig erachtet wird, nämlich nicht ohne Vorbehalt. Ein solcher ist demnach
dann anzubringen, wenn der Willensmangel sich im Synallagma (vorliegend:
Überlassung der „Mietsache“ und Bezahlung des „Mietzinses“) selbst auswirkte.
Diesfalls vermag die Anfechtung insoweit zurückzuwirken, als die gegenseitigen
Leistungen in gerichtlicher Vertragsanpassung neu bewertet und bei gegebener

Seite 21 — 36
Kausalität des Irrtums auf ihr Gleichgewicht nach dem Regelungsgedanken von
Art. 20 Abs. 2 OR modifiziert werden (BGE 129 III 320 E. 7.1.4; Urteil des Bun-
desgerichts 4C.197/2004 vom 27. September 2004 E. 4.1). Wie bereits dargelegt
worden ist und noch werden wird (vgl. vorstehend E. 4.c/aa und nachfolgend E.
5.b/bb und 6.b), hatte der im interessenwidrigen organschaftlichen Handeln beste-
hende Mangel des Mietvertrages vom 26. Februar 2004 einen Einfluss sowohl auf
die im Synallagma stehenden Hauptleistungspflichten als auch auf weitere verein-
barte Leistungen. Demzufolge besteht im vorliegenden Fall auch nach dieser
Rechtsprechung Anlass, den Inhalt des unwirksamen Mietvertrags vom 26. Fe-
bruar 2004 in verschiedener Hinsicht zu modifizieren.
d)
Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass der Mietvertrag vom
26. Februar 2004 infolge interessenwidrigen organschaftlichen Handelns unwirk-
sam ist und für seinen abgewickelten Teil von der Vorinstanz zu Recht als fakti-
sches Vertragsverhältnis qualifiziert worden ist. Zur Bestimmung der von der Beru-
fungsklägerin als „Mieterin“ geschuldeten Vergütung und allenfalls weiterer Leis-
tungspflichten kann insoweit nicht auf den unwirksamen Vertrag abgestellt wer-
den, als das interessenwidrige organschaftliche Handeln den Vertragsinhalt beein-
flusst hat. Im Folgenden ist die Kausalität dieses Mangels im Einzelnen zu prüfen.
Soweit die Kausalität zu bejahen ist, ist die entsprechende Vertragsabrede durch
eine angemessene andere Lösung zu ersetzen. Hierfür kann - wie bereits die Vor-
instanz zu Recht darauf hingewiesen hat - nach den Grundsätzen der Vertragser-
gänzung verfahren werden, wonach Vertragslücken durch dispositives Gesetzes-
recht, selten durch Gewohnheitsrecht, und schliesslich durch eine vom Gericht
selbst geschaffene Regel entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen auszufül-
len sind (vgl. dazu Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1248 ff.). Nach dem oben
Ausgeführten steht diesem Zwischenergebnis auch nicht die bundesgerichtliche
Rechtsprechung über die Folgen der Anfechtung von Dauerverträgen wegen Wil-
lensmängeln entgegen. Vielmehr führt jene zu demselben Zwischenergebnis.
5.a)
Zum von den Berufungsbeklagten geltend gemachten „Schadenersatz aus
Mietausfall“ über Fr. 10‘000.-- hat die Vorinstanz festgehalten, bei fehlender Abre-
de über die Höhe des Mietzinses komme kein Mietvertrag zustande. Für die Zeit
der bereits erfolgten Nutzung sei allerdings eine richterliche Vertragsergänzung
möglich. Der Mietvertrag sei einseitig zu Gunsten der Berufungsbeklagten abge-
schlossen und für nichtig erklärt worden. Unter anderem sei darin ein zu tiefer
Mietzins vereinbart worden. Es wäre stossend, den von den Berufungsbeklagten
beanstandeten und gerichtlicherseits als zu tief erachteten Mietzins gemäss dem
ungültigen Mietvertrag als Grundlage für die Festlegung der Höhe des Entgelts,

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das den Berufungsbeklagten für die Nutzung der Mieträumlichkeiten durch die Be-
rufungsklägerin zustehe, heranzuziehen. Vielmehr sei zur Bestimmung eines an-
gemessenen Mietzinses auf einen ortsüblichen Mietzins abzustellen (angefochte-
nes Urteil E. 3.c/aa-c/bb).
b/aa) Nach dem bisher Ausgeführten stellt die von den Berufungsbeklagten gel-
tend gemachte Forderung keineswegs Schadenersatz dar. Die Forderung ent-
springt einem faktischen Vertragsverhältnis zwischen den Parteien, auf welches
Vertragsrecht (hier: Mietvertragsrecht) analog anzuwenden ist (Gauch/Schluep/
Schmid, a.a.O., N 1193 f.), und stellt vielmehr allenfalls einen Teilbetrag der von
der Berufungsklägerin geschuldeten Vergütung für die Überlassung der Dachwoh-
nung (analog einer Mietzinsschuld) dar. Als solche ist sie an keinen Schadens-
nachweis gebunden (vgl. BGE 63 II 368 E. 2 und 3; BJM 1985 S. 22 E. 3). Die
falsche Bezeichnung als Schadenersatzforderung vermag den Berufungsklägern
indes nicht zum Nachteil zu gereichen, hat das erkennende Gericht doch - Ein-
bringung des erforderlichen Sachverhalts durch die Parteien vorausgesetzt - von
Amtes wegen die einschlägigen Anspruchsgrundlagen festzustellen (iura novit
curia).
b/bb) Bereits aus dem oben (E. 4.c/aa) Ausgeführten geht hervor, dass die Beru-
fungsklägerin hinsichtlich des vereinbarten Mietzinses durch den Mietvertrag vom
26. Februar 2004 erheblich begünstigt worden war. Dies zeigt sich auch durch die
von der Vorinstanz eingeholte Expertise vom 26. April 2011, worin der Mietwert
der 5½-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses an
der B. in C. auf monatlich Fr. 2‘400.-- exkl. Nebenkosten festgelegt und für das
zusätzliche Zimmer eine Miete von monatlich Fr. 180.-- exkl. Nebenkosten als an-
gemessen befunden wurde (Vorinstanz act. VI./10). Die von der Berufungsklägerin
vor der Vorinstanz gegen diese Expertise erhobenen Einwände (Vorinstanz act.
VI./4) schlagen nicht durch. Der Vorwurf, die Mietwertbeurteilung beziehe sich auf
den Winter 2010/2011, wurde durch eine Nachfrage der Vorinstanz beim Experten
F. und dessen Ergänzung vom 11. Juli 2011, wonach sich die Beurteilung sehr
wohl auf den massgebenden Zeitpunkt im Winter 2004 stütze (Vorinstanz act.
VI./2), entkräftet. Dass der Gutachter weiter kein vergleichbares Mietobjekt in C.
angeführt hat, vermag entgegen der Berufungsklägerin die Expertise ebenso we-
nig in ihren Grundfesten zu erschüttern. In der Expertise wird ausgeführt, in C.
seien insbesondere grössere Wohnungen bei gleichzeitig sehr beschränktem An-
gebot stark nachgefragt. Der geschätzte Mietwert könne nachhaltig erzielt werden
und würde durch vergleichbare Mietobjekte in C. bestätigt (Vorinstanz act. VI./10
S. 5). Damit ist die vorgenommene Beurteilung hinreichend objektiviert und nach-

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vollziehbar, zumal der Verwaltungsrat der A. bereits im Protokoll vom 8. Dezember
1997 von einer „effektiven“ Miete der fraglichen Wohnung von Fr. 2‘500.-- ausging
(Vorinstanz act. II./12 S. 4; ebenso die Zeugenaussage von M. vom 16. März
2001, Vorinstanz act. II./14 S. 2). Daran ändert auch nichts, dass der vereinbarte
monatliche Nettomietzins von Fr. 1‘750.-- angeblich - wie die Berufungsklägerin
geltend macht - aufgrund des Schätzungsberichts von G. vom 19. September
2002 festgelegt wurde (Vorinstanz act. III./2). Dabei handelt es sich um eine Ver-
kehrs- und Liquidationswertschätzung der Liegenschaft an der B. in C., welche
von der O. offenbar in Auftrag gegeben wurde, nachdem die Hypothekarzinsen
nicht mehr bezahlt wurden (vgl. Stellungnahme der Berufungsbeklagten vom 18.
Mai 2010, Vorinstanz act. I./5). Bei der in der Expertise von G. angegebenen Mo-
natsmiete von Fr. 1‘800.-- handelt es sich sodann gar nicht um einen marktgerech-
ten Mietzins. Der Experte gab vielmehr ausdrücklich an, es sei - ausgehend von
besagtem Betrag - eine massvolle Mietzinsanpassung an den Markt erforderlich,
ansonsten der von ihm geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft erheblich tiefer
angesetzt werden müsse (Gutachten vom 19. September 2002 S. 21 und 23).
Schliesslich vermag an der Zuverlässigkeit der Expertise vom 26. April 2011 auch
nichts zu ändern, dass eine Expertise von H. am 23. Mai 2007 den ortsüblichen
monatlichen Nettomietwert für die der Berufungsklägerin überlassene Dachwoh-
nung auf Fr. 1‘840.-- schätzte (Vorinstanz act. II./18). Abgesehen davon, dass die-
ses Gutachten nicht im vorinstanzlichen Verfahren, sondern in einem Verfahren
betreffend Anfechtung einer Kündigung vor Bezirksgericht D. eingeholt wurde, ver-
liert es kein Wort über das sich im Dachgeschoss befindliche separate Aussen-
zimmer (vgl. demgegenüber das Gutachten vom 19. September 2002, Vorinstanz
act. III./2 S. 11, sowie die Mietwertbeurteilung vom 26. April 2011, Vorinstanz act.
VI./10 S. 5). Zudem ist zweifelhaft, ob es von den richtigen Grundlagen ausgeht,
denn H. hält darin fest, dass auch die Berufungsklägerin auf eigene Kosten eini-
ges in der Wohnung investiert habe (Vorinstanz act. II./18 S. 3). Wie noch zu zei-
gen sein wird (vgl. nachstehend E. 7.c) trifft dies jedoch zumindest in Bezug auf
den ebenfalls Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Arventisch er-
wiesenermassen nicht zu.
Aus dem Gesagten erhellt, dass der am 26. Februar 2004 vereinbarte Nettomiet-
zins von Fr. 1‘750.-- deutlich unter dem marktüblichen Mietwert der Dachwohnung
lag, welchen die Vorinstanz - der Expertise von F. vom 26. April 2011 folgend - zu
Recht auf Fr. 2‘400.-- festgesetzt hat. Die Beeinflussung des vereinbarten Mietzin-
ses durch den dem Mietvertrag anhaftenden Mangel springt geradezu in die Au-
gen. Für die II. Zivilkammer besteht kein Zweifel, dass die die A. vertretenden Or-

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gane mit einer beliebigen Drittperson keinen Mietvertrag gleichen Inhalts abge-
schlossen, sondern einen höheren Mietzins vereinbart hätten. Mit anderen Worten
fand die konkrete Person der „Mieterin“ und deren Eigenschaft als Verwaltungs-
ratspräsidentin und Angehörige einer der zwei grossen Aktionärsgruppen ihren
Niederschlag im tiefen Mietzins. Da sich ausserdem die beiden die A. vertretenden
Organe ein Zusammenwirken mit der Berufungsklägerin vorhalten lassen müssen
(vgl. vorstehend E. 4.c/aa), ist die Kausalität zwischen dem interessenwidrigen
organschaftlichen Handeln und dem vereinbarten Mietzins somit zu bejahen.
Da das Gesetz keine dispositiven Regeln hinsichtlich der Höhe des Mietzinses
vorsieht und diesbezüglich auch kein Gewohnheitsrecht Platz greift, ist die von der
Berufungsklägerin geschuldete Entschädigung für die Überlassung der Dachwoh-
nung durch das Gericht aufgrund des hypothetischen Parteiwillens festzusetzen.
Demnach ist massgebend, was die Parteien als vernünftige und redliche Ver-
tragspartner gewollt und deshalb vereinbart haben würden, wenn sie den fragli-
chen Mietvertrag ohne Mangel, das heisst ohne das interessenwidrige organ-
schaftliche Handeln, abgeschlossen hätten (vgl. Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N
1257 mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre). Bei der Ermittlung
des hypothetischen Parteiwillens hat die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung auf
den ortsüblichen Mietzins abgestellt und - der Expertise vom 26. April 2011 fol-
gend, welche den Nettomietwert auf Fr. 2‘400.-- pro Monat schätzte - die Beru-
fungsklägerin zur Leistung der Differenz zwischen dem vereinbarten sowie unbe-
stritten bezahlten Mietzins von Fr. 1‘750.-- und dem von den Berufungsbeklagten
geforderten Betrag von Fr. 2‘000.-- pro Monat für einen Zeitraum von 40 Monaten
(Juli 2004 [gemeint wohl: August 2004, zumal die Berufungsbeklagten die ent-
sprechende Liegenschaft am 12. Juli 2004 ersteigerten und der „Mietvertrag“ erst
per Ende November 2007 „aufgelöst“ wurde] bis und mit November 2007; vgl. die
Prozesseingabe vom 12. Februar 2010 S. 6), insgesamt somit Fr. 10‘000.--, ver-
pflichtet.
b/cc) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Berufungsklägerin
vorinstanzlich zu Recht zur Leistung von Fr. 10‘000.-- an die Berufungsbeklagten
verpflichtet worden ist. Gegen die Zusprechung dieser Forderung aus faktischer
Miete hilft der Berufungsklägerin auch der Einwand nicht, die Berufungsbeklagten
hätten die entsprechende Liegenschaft in Kenntnis des Mietvertrages und des
vereinbarten Mietzinses ersteigert (Prozessantwort vom 30. April 2010 S. 4).
Gemäss den Feststellungen des bezirksgerichtlichen Urteils vom 26. Oktober
2007 wussten sowohl die Berufungsklägerin als auch die übrigen Verwaltungsräte
beim Abschluss des Mietvertrages vom 26. Februar 2004 um die unmittelbar be-

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vorstehende Versteigerung der entsprechenden Liegenschaft (E. 5.c/cba). Nichts-
destotrotz schloss die Berufungsbeklagte in der Folge den frühestens auf Ende
November 2006 kündbaren Mietvertrag ab, welcher zudem nur einmal jährlich mit
einer sechsmonatigen Frist auf Ende November ordentlich gekündigt werden
konnte. Indem sich die Berufungsklägerin dadurch längerfristig vor einer Kündi-
gung durch die potentiellen Ersteigerer schützte, handelte sie rechtsmissbräuch-
lich. Deshalb steht es ihr von Vornherein nicht zu, den Berufungsbeklagten, wel-
che in Kenntnis der bestehenden Mietverträge die Liegenschaft ersteigerten, die
Einrede des Rechtsmissbrauchs entgegenzuhalten. Diese Einrede ist im Weiteren
auch unbegründet, denn die Berufungsbeklagten handelten durch den Erwerb der
Liegenschaft und die nachfolgende Berufung auf die Nichtigkeit des Mietvertrages
vom 26. Februar 2004 beziehungsweise die Geltendmachung der Vergütungsfor-
derung aus faktischem Mietvertrag nicht widersprüchlich oder anderweitig wider
Treu und Glauben. Nachdem sie am 12. Juli 2004 die Liegenschaft erworben hat-
ten, kündigten sie bereits am 13. September 2004, das (unwirksame) Mietverhält-
nis mit der Berufungsklägerin auf den 31. März 2005. Darauf focht die Berufungs-
klägerin diese Kündigung an. Aus diesem Verhalten der Berufungsbeklagten durf-
te die Berufungsklägerin aber mitnichten schlussfolgern, Erstere hätten sich mit
dem nichtigen Mietvertrag abgefunden und würden darauf nicht mehr zurückkom-
men.
c)
Auf der Entschädigung von Fr. 10‘000.-- aus faktischem Mietvertrag hat die
Vorinstanz 5% Verzugszinsen seit dem 15. März 2006 zugesprochen. Im ungülti-
gen Mietvertrag sei vereinbart worden, dass der Mietzins monatlich im Voraus zu
entrichten sei. Unbestrittenermassen habe die Berufungsklägerin den Mietzins
stets pünktlich bezahlt und die Zahlungsmodalitäten wie vertraglich vereinbart ge-
handhabt. Unter diesen Umständen träten die Fälligkeit und die Verzugsfolgen der
monatlichen Mietzinsschuld ohne besondere Mahnung jeweils nach Ablauf des
vereinbarten Zahlungstermins, das heisst jeweils auf den 1. eines jeden Monates,
ein. Da vorliegend gleichbleibende Beträge in regelmässigen Abständen geschul-
det seien, schulde die Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten, wie von diesen
gefordert, Verzugszinsen seit mittlerem Verfall. Der mittlere Verfalltag sei zwi-
schen dem ersten und letzten Fälligkeitstermin, vorliegend somit zwischen dem 1.
August 2004 und dem 1. November 2007, das heisst am 15. März 2006 (ange-
fochtenes Urteil E. 3.c/cc). Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden und
werden auch von der Berufungsklägerin mit keinem Wort gerügt, sodass nicht wei-
ter darauf einzugehen ist (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 N 36 und Hunger-

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bühler, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessord-
nung, Kommentar, Art. 311 N 14 ff. und N 27 f. sowie ZR 110 (2011) S. 246).
6.a)
Die von den Berufungsbeklagten geltend gemachte Forderung für Neben-
kosten für die Jahre 2004 bis 2007 von Fr. 4‘077.65 hat die Vorinstanz ebenfalls
gutgeheissen. Dass die Berufungsklägerin neben dem monatlichen Mietzins
grundsätzlich Nebenkosten zu bezahlen gehabt habe, sei zu Recht unbestritten
geblieben. Streitig sei hingegen die Abrechnungsart beziehungsweise, ob vorlie-
gend das System der Pauschalzahlung, wie es vertraglich vereinbart worden sei,
oder jenes der Akontozahlung massgeblich sei. Wie bereits hinsichtlich des Miet-
zinses erscheine es auch hinsichtlich der Nebenkosten nicht gerechtfertigt, für das
vorliegende faktische Mietverhältnis lückenfüllend auf die Bestimmungen des für
ungültig erklärten Mietvertrages zurückzugreifen, sei doch der Vertrag unter ande-
rem wegen der darin festgelegten Nebenkostenpauschale angefochten und für
ungültig erklärt worden. Demzufolge habe die Berufungsklägerin für die Dauer des
faktischen Mietverhältnisses nicht die vertraglich vereinbarte monatliche Neben-
kostenpauschale, sondern die tatsächlich angefallenen Heizkosten zu entrichten
(angefochtenes Urteil E. 3.d/aa).
b)
Im Mietvertrag vom 26. Februar 2004 wurde eine Nebenkostenpauschale
von Fr. 150.-- pro Monat vereinbart. Aus den von den Berufungsbeklagten einge-
legten Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2007 (Vorinstanz act. II./6-
9) geht hervor, dass im Zeitraum zwischen der Ersteigerung der Liegenschaft im
Juli 2004 und dem Verlassen der Dachwohnung durch die Berufungsklägerin En-
de November 2007 insgesamt Fr. 10‘077.68 (Fr. 1‘243.63 + Fr. 2‘415.78 + Fr.
3‘260.96 + Fr. 3‘157.31) an Heizkosten für die Dachwohnung angefallen sind.
Ebenso geht aus den Abrechnungen hervor, dass die Berufungsklägerin hiervon
vereinbarungsgemäss Fr. 6‘000.-- (Fr. 750.-- + Fr. 1‘800.-- + Fr. 1‘800.-- + Fr.
1‘650.--) bezahlt hat. Die Berufungsklägerin hat weder die Heizkosten noch deren
auf die Dachwohnung entfallende Anteile beanstandet. Insbesondere hat sie nie
geltend gemacht, der auf der entsprechenden Abrechnung (Vorinstanz act. II./9
zweite Seite) belegte, von Januar 2007 bis Ende November 2007 auf die Dach-
wohnung entfallende Anteil an den tatsächlichen Heizkosten betreffe in Wahrheit
das ganze Jahr 2007. Daraus erhellt, dass die Berufungsklägerin hinsichtlich der
Nebenkosten durch den Mietvertrag vom 26. Februar 2004 begünstigt wurde, in-
dem sie während der Zeit der „Erfüllung“ dieses Vertrages von den auf ihre Woh-
nung angefallenen Heizkosten von Fr. 10‘077.68 vereinbarungsgemäss lediglich
Fr. 6‘000.-- zu bezahlen hatte. Objektive, von der Person der Berufungsklägerin
losgelöste Gründe für diese Begünstigung sind nicht ersichtlich. Deshalb steht für

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die II. Zivilkammer fest, dass gerade aufgrund des ungetreuen Zusammenwirkens
der die A. vertretenden Organe mit der Berufungsklägerin, welche Verwaltungs-
ratspräsidentin der A. und Angehörige einer der zwei grossen Aktionärsgruppen
war, darauf verzichtet wurde, die Nebenkosten der Berufungsklägerin auch nur
annähernd (pauschal oder akonto) kostendeckend zu überbinden oder jene zu-
sammen mit dem - diesfalls um die (erwarteten) Nebenkosten zu erhöhenden -
Mietzins abzudecken. Damit ist (auch) die Kausalität zwischen dem interessenwid-
rigen organschaftlichen Handeln und der vereinbarten (pauschalen) Abgeltung der
Nebenkosten erwiesen, sodass die entsprechende Vertragsabrede durch eine an-
gemessene andere Regelung zu ersetzen ist.
c)
Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur bezah-
len, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Mangels besonde-
rer Vereinbarung sind sämtliche anfallenden Nebenkosten mit dem Nettomietzins
abgegolten (Béguin, in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009,
S. 236). Vorliegend ist es nicht gerechtfertigt, zur Bestimmung der aus dem fakti-
schen Mietvertrag geschuldeten Leistungen auf diese dispositive gesetzliche Re-
gelung zurückzugreifen. Zwar ist der Mietvertrag vom 26. Februar 2004 unwirksam
und wird die Berufungsklägerin durch die pauschale Abgeltung der Nebenkosten
ohne objektive Gründe begünstigt, sodass nicht darauf abgestellt werden kann.
Jedoch kann nicht ausser Acht gelassen werden, dass die Berufungsklägerin
gemäss dem unwirksamen Mietvertrag eine (wenn auch pauschale und keines-
wegs kostendeckende) Entschädigung für die Nebenkosten schuldete und diese
nicht mit dem vereinbarten (Netto-)Mietzins abgegolten werden sollten. Ausser-
dem führte die Anwendung der dispositiven Gesetzesbestimmung von Art. 257a
Abs. 2 OR zum unhaltbaren Ergebnis, dass die durch den Mietvertrag begünstigte
Berufungsklägerin nicht nur keine (weitere) Entschädigung für die entstandenen
Nebenkosten schulden würde, sondern allenfalls sogar den unter diesem Titel
monatlich beglichenen Betrag von Fr. 150.-- zurückfordern könnte. Unter diesen
Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz zur Bestimmung der
geschuldeten Entschädigung für die Nebenkosten sinngemäss den hypotheti-
schen Parteiwillen festgestellt hat. Dabei hat sie zu Recht die aufgrund der Ände-
rungen der Nebenkosten (insbesondere der Energiekosten) zunehmend an prakti-
scher Bedeutung verlierende pauschale Abgeltung der Nebenkosten verworfen
und ist stattdessen von dem in der Praxis sehr verbreiteten System der Akonto-
zahlung ausgegangen (vgl. dazu Béguin, a.a.O., S. 243). Da - wie bereits ausge-
führt wurde - weder die Heizkostenabrechnungen noch die als pauschale Abgel-
tung der Nebenkosten bereits erfolgten Zahlungen streitig sind, ist die über Fr.

Seite 28 — 36
4‘077.65 geltend gemachte Forderung somit ausgewiesen, weshalb das angefoch-
tene Urteil auch in dieser Beziehung nicht zu beanstanden ist.
d)
Auf der Entschädigung von Fr. 4‘077.65 für die Abgeltung der Nebenkosten
hat die Vorinstanz 5% Verzugszinsen seit dem 21. September 2009 zugesprochen
(angefochtenes Urteil E. 3.d/cc). Diese Erwägung ist nachvollziehbar und wird von
der Berufungsklägerin nicht beanstandet. Ihr Antrag um Aufhebung des angefoch-
tenen Urteils wird insoweit nur mit der Bestreitung der zu verzinsenden Nebenkos-
ten begründet. Diesbezüglich kann auf das Vorstehende verwiesen werden, so-
dass an dieser Stelle nicht weiter darauf einzugehen ist (vgl. auch vorstehend E.
5.c).
7.a)
Weiter hat die Vorinstanz auch die von den Berufungsbeklagten geltend
gemachten Forderungen für den Ersatz des angeblich widerrechtlich mitgenom-
menen Arventisches und der entfernten Banksitzkissen in der Arvenstube über
insgesamt Fr. 3‘290.60 (Fr. 2‘350.-- + Fr. 940.60) gutgeheissen. Da die Beru-
fungsbeklagte nicht bestreite, dass ein Arventisch und Banksitzkissen in der Woh-
nung drin gewesen seien, und ausserdem wohl kaum eine Arvensitzbank ohne
dazugehörigen Tisch in die Arvenstube eingebaut worden wäre, sei auf die Aus-
führungen der Berufungsbeklagten abzustellen. Es sei somit davon auszugehen,
dass sowohl der Arventisch als auch die Banksitzkissen den Berufungsbeklagten
und damit zur Einrichtung der Wohnung gehört hätten. Die Berufungsklägerin sei
nicht berechtigt gewesen, diese Einrichtungsgegenstände bei ihrem Auszug aus
der Wohnung mitzunehmen, sondern hätte diese in der Wohnung belassen müs-
sen. Die Berufungsbeklagten hätten die durch die Berufungsklägerin mitgenom-
menen Gegenstände durch neuwertige ersetzt, wobei sie gemäss ihren eigenen
Ausführungen beim Arventisch ein billigeres Modell ohne Schiefereinlage gewählt
hätten. Gegen die von den Berufungsbeklagten getätigten Ersatzanschaffungen
und gegen die Höhe der dafür aufgewendeten Kosten an sich habe die Beru-
fungsklägerin keine Einwendungen erhoben. Die eingeklagten Beträge seien da-
her ausgewiesen (angefochtenes Urteil E. 4.b/bb). Dagegen macht die Berufungs-
klägerin - wie bereits vor der Vorinstanz - im Wesentlichen geltend, im Verlauf der
fast fünfzig Jahren, während derer sie in der besagten Dachwohnung gelebt habe,
habe sie unter anderem einen Arventisch sowie die Banksitzkissen angeschafft.
Diese seien somit klar in ihrem Eigentum gewesen.
b)
Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache in dem Zu-
stand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art.
267 Abs. 1 OR). Neben dem vertraglichen Rückgabeanspruch kann der Vermieter

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nach Beendigung der Miete gegebenenfalls auch direkt sein Eigentumsrecht nach
Art. 641 Abs. 2 ZGB geltend machen (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.],
Basler Kommentar Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, Art. 267 N 1). Bei der
Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die
der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Versäumt er dies, verliert er
seine Ansprüche und kann den Mieter dafür nicht mehr belangen, soweit es sich
nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar
waren. Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter
sofort melden (Art. 267a Abs. 1-3 OR). Im vorliegenden faktischen Mietvertrags-
verhältnis sind diese Bestimmungen sinngemäss anwendbar.
c)
Die Beweislast hinsichtlich der Tatsache, dass der Arventisch und die
Banksitzkissen in der Arvenstube mit Letzterer und der darin stehenden Sitzbank
ein „Ensemble“ bildeten (Prozesseingabe vom 12. Februar 2010 S. 7) und deshalb
als Wohnungseinrichtung im Eigentum der Berufungskläger standen, liegt offen-
sichtlich bei den Berufungsbeklagten. Denn es sind gerade die Berufungsbeklag-
ten, die auf Grundlage dieser (behaupteten) Umstände eine Schadenersatzpflicht
der Berufungsklägerin zu ihren Gunsten ableiten.
Unbestritten ist, dass vor dem Auszug der Berufungsklägerin aus der Dachwoh-
nung neben der in der Arvenstube stehenden Sitzbank darin auch ein Arventisch
und Banksitzkissen vorhanden waren. Ebenso ist unbestritten, dass die Beru-
fungsklägerin den Arventisch und die Banksitzkissen entfernt hat. In wessen Ei-
gentum diese Gegenstände sich befanden, geht aus den Akten jedoch nicht her-
vor. So liegen zwar mehrere Fotografien im Recht, worauf die Einrichtung der Ar-
venstube wenigstens zum Teil ersichtlich ist (Vorinstanz act. II./17 S. 1; act. II./18
in „Fotobeilagen“). Der mutmassliche Arventisch wird darauf jedoch von einem
Tischtuch bedeckt, sodass seine Beschaffenheit im Dunkeln bleibt. Es kann nicht
mit Bestimmtheit festgestellt werden, ob er sich im Sinne einer untrennbaren Ein-
heit in die Arvenstube einfügt oder gar mit dem Boden der Arvenstube fest ver-
bunden ist, was allenfalls als Indiz für die dauernde Zugehörigkeit zur Arvenstube
und damit die eigentumsmässige Gleichbehandlung von Arvenstube und Arven-
tisch dienen könnte. Aus den eingelegten Unterlagen der betreibungsamtlichen
Grundstückversteigerung vom 12. Juli 2004 (Vorinstanz act. II./ 2) geht ausserdem
nicht hervor, dass die Berufungsbeklagten mit der Dachwohnung beziehungswei-
se der entsprechenden Liegenschaft irgendwelche Einrichtungen erworben hätten,
für die sie heute Ersatz verlangen. Schliesslich kann auch aus dem Protokoll des
kreisamtlichen Beweissicherungsverfahrens, welches anlässlich der Wohnungs-
übergabe Ende November 2007 durchgeführt worden war (Vorinstanz act. II./20),

Seite 30 — 36
nichts zu Gunsten der Berufungsbeklagten abgeleitet werden. Selbst wenn mit
dem darin erwähnten Küchentisch der fragliche Arventisch gemeint war (vgl. das
Schreiben der Berufungsbeklagten an das Kreisamt E. vom 15. Dezember 2007,
Vorinstanz act. II./21), liefert das besagte Protokoll keinerlei Hinweis, dass der Ar-
ventisch von der A. bezahlt und von den Berufungsbeklagten im Rahmen der
Grundstückversteigerung erworben worden wäre.
Eine gesetzliche Vermutung, wonach das Eigentum eines in einer Arvenstube ste-
henden Arventisches dem Vermieter beziehungsweise dem Eigentümer der Ar-
venstube zusteht, besteht nicht. Ebenso wenig kann insoweit von einer natürlichen
Vermutung ausgegangen werden, denn aufgrund der allgemeinen Lebenserfah-
rung gehört zu einer vermieteten Arvenstube nicht unbedingt ein (mit-)vermieteter
Arventisch (vgl. dazu auch Wyttenbach, in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis,
8. Aufl., Zürich 2009, S. 704, nach dessen Auffassung im Zweifelsfall gar zu ver-
muten ist, dass der Mieter Eigentümer der beweglichen Gegenstände ist, welche
sich in der Mietsache befinden). Endlich sind auch keine Umstände ersichtlich,
welche - wie etwa eine Beweisvereitelung durch die Gegenpartei - bei Beweis-
schwierigkeiten eine Beweislastumkehr oder eine Beweismasssenkung unter das
Regelbeweismass rechtfertigen könnten (vgl. dazu Meier, Schweizerisches Zivil-
prozessrecht, Zürich 2010, S. 291 und 284). Wohl wurde beim Abschluss des un-
wirksamen Mietvertrages vom 26. Februar 2004 auf ein Antrittsprotokoll, worin
allenfalls auch die eigentumsmässige Zuordnung bestimmter, sich in der Dach-
wohnung befindlicher Objekte festgehalten hätte werden können (vgl. dazu Roy,
in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 130 f.), verzich-
tet. Indes hätten die Berufungskläger ohnehin nicht (nur) zu belegen gehabt, dass
die Gegenstände, für deren Entfernung sie Ersatz verlangen, der früheren A.
gehörten. Vielmehr hätten sie ihr eigenes Eigentumsrecht daran zu beweisen ge-
habt. Hierfür wäre in erster Linie der Rückgriff auf die Steigerungsunterlagen in
Frage gekommen, welche jedoch - soweit sie im Recht liegen - in dieser Hinsicht
wie bereits ausgeführt keinen Aufschluss liefern.
Die Vorinstanz hat zwar richtig festgestellt, die Berufungsbeklagte vermöge nicht
zu beweisen, dass sie den Arventisch und die Banksitzkissen selbst erworben ha-
be und deshalb deren Eigentümerin sei. In der Tat haben weder die Auftragsbe-
stätigung der P. vom 1. Oktober 1959 für Türbeschläge in Bronze und Beleuch-
tungsutensilien (Vorinstanz act. III./3) noch die Rechnung der T. C. vom 27. April
1981 für ein Tischblatt in Nussbaum sowie entsprechende Arbeiten (Vorinstanz
act. III./3) irgendeinen ersichtlichen Zusammenhang mit dem Arventisch und den
Banksitzkissen. Die Vorinstanz hat jedoch verkannt, dass die Folgen der vorlie-

Seite 31 — 36
genden Beweislosigkeit nicht zu Lasten der Berufungsklägerin, sondern zu Lasten
der Berufungsbeklagten gehen. Da nicht erstellt ist, dass der Arventisch und die
Banksitzkissen Letzteren gehörten, kann ihnen von Vornherein kein Ersatz für die
Wegnahme dieser Gegenstände zugesprochen werden. Insoweit ist die Berufung
demnach gutzuheissen und die Klage abzuweisen.
8.a)
Vor der Vorinstanz machten die Berufungsbeklagten ausserdem geltend,
die Berufungsklägerin habe beim Auszug die Kabel der TV-Einrichtung (Prozess-
eingabe vom 12. Februar 2010 S. 7) beziehungsweise die Elektroleitung (Plädoyer
RA Dr. Diener S. 5) einfach durchgeschnitten, weshalb diese ersetzt habe werden
müssen. Dagegen wendete die Berufungsklägerin lediglich ein, sie sei berechtigt
gewesen, die Satellitenschüssel mitzunehmen (Prozessantwort vom 30. April 2010
S. 4). Die Vorinstanz führte aus, dieser Einwand möge wohl zutreffen, auf die
Schadenersatzpflicht der Berufungsklägerin habe er allerdings keinen Einfluss.
Der Mieter müsse nämlich die Kosten übernehmen, die für die Entfernung der von
ihm eingebrachten Gegenstände und für die allenfalls erforderlichen Reparaturen
an der Mietsache entstünden, sofern diese Reparaturen den Umfang einer ordent-
lichen Instandstellung überschreiten würden (vgl. Wyttenbach, a.a.O., S. 704).
Vorliegend seien bei den Berufungsbeklagten wegen des unsachgemässen Ent-
fernens der Satellitenschüssel durch die Berufungsklägerin erwiesenermassen
Reparaturkosten in der Höhe von Fr. 335.70 entstanden. Diese habe die Beru-
fungsklägerin zu ersetzen (angefochtenes Urteil E. 4.d).
b)
Gegen diese Ausführungen der Vorinstanz wehrt sich die Berufungsklägerin
einzig mit dem Einwand, nach einer Mietdauer von fünfzig Jahren könnten Repa-
raturkosten in der Höhe von Fr. 335.70 noch alleweil vom Vermieter übernommen
werden. Anerkanntermassen spielt bei der Unterscheidung zwischen - bereits mit
dem Mietzins entschädigter - ordentlicher und ausserordentlicher Abnutzung die
Dauer des Mietverhältnisses eine Rolle. Denn bei einem länger dauernden Miet-
verhältnis sind die Abnutzungsschäden grösser als bei einem Mietverhältnis, wel-
ches nur kurz gedauert hat (vgl. Zahradnik, in: Lachat et al., Mietrecht für die Pra-
xis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 676). Hingegen verkennt die Berufungsklägerin bei
ihrer Argumentation, dass das unsachgemässe Entfernen der Satellitenschüssel
infolge der Durchtrennung der Elektroleitung keinerlei Zusammenhang mit ihrem
langjährigen Aufenthalt in der Dachwohnung aufweist. Die infolge einer unsorgfäl-
tigen Entfernung einer Satellitenschüssel notwendige Reparatur von zum Mietob-
jekt gehörenden Elektroleitungen stellt unbesehen der Mietdauer eine ausseror-
dentliche Instandstellung dar, wofür der Mieter aufzukommen hat. Dass die in Fra-
ge stehenden Elektroleitungen, über welche die Akten keinen näheren Aufschluss

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geben, zum Mietobjekt gehören und deshalb nicht - als von der Berufungsklägerin
eingebrachte Einrichtungen - am Ende des faktischen Mietverhältnisses zu entfer-
nen waren (vgl. dazu Wyttenbach, a.a.O., S. 704), stellt zwar eine anspruchsbe-
gründende Tatsache dar und wurde als solche von den Berufungsbeklagten nicht
ausdrücklich behauptet. Jedoch ist anerkannt, dass eine Tatsache nicht bis in alle
erdenklichen Einzelheiten vorgebracht werden muss, um berücksichtigt zu wer-
den. Es muss genügen, wenn Tatsachen in einer den Gewohnheiten des Lebens
entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet
worden sind (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 1979, S. 163;
PKG 1997 Nr. 5 E. 2.a, PKG 2002 Nr. 7 E. 4, vgl. ferner zu sogenannten impliziten
Sachvorbringen: Kummer, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht,
Bern 1966, Art. 8 N 45). Indem beide Parteien über die Verantwortlichkeit für
durch die Berufungsklägerin verursachte Schäden an Elektroleitungen streiten und
entsprechende Behauptungen aufstellen, setzen sie die Zugehörigkeit derselben
zum Mietobjekt gleichsam voraus und anerkennen sie beide diesen Umstand,
denn die Frage nach der ordentlichen oder ausserordentlichen Abnützung bezie-
hungsweise der damit verbundenen Verantwortlichkeit stellt sich einzig und allein
beim Mietobjekt sowie dessen Bestandteilen, nicht jedoch bei vom Mieter einge-
brachten Gegenständen. Da die Berufungsklägerin in ihrer Berufung in diesem
Zusammenhang keine weiteren Einwendungen vorbringt und auch die Rechnung
der Bassi Elektro AG vom 18. Dezember 2007 nicht (mehr) beanstandet, braucht
an dieser Stelle nicht weiter auf die entsprechende Forderungsposition eingegan-
gen zu werden und kann insoweit auf die wiedergegebenen, zutreffenden Aus-
führungen der Vorinstanz verwiesen werden.
c)
Auf dem vorinstanzlich als ausgewiesen erachteten Forderungsbetrag von
Fr. 335.70 für die Reparatur der Elektroleitung hat die Vorinstanz 5% Verzugszin-
sen seit dem 1. Dezember 2011 zugesprochen (angefochtenes Urteil E. 4.e). Dies
wird von der Berufungsklägerin nicht beanstandet, sodass nicht weiter darauf ein-
zugehen ist (vgl. bereits vorstehend E. 5.c und 6.d).
9.a)
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Berufung hinsicht-
lich der vorinstanzlich zu Unrecht zugesprochenen Forderung für den Ersatz des
angeblich widerrechtlich mitgenommenen Arventisches und der entfernten Bank-
sitzkissen in der Arvenstube über Fr. 3‘209.60 gutzuheissen und die Klage in die-
sem Umfang abzuweisen ist. Im Übrigen ist die Berufung abzuweisen, soweit dar-
auf einzutreten ist.

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b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens bedarf es einer Korrektur der vor-
instanzlichen Kostenverteilung. Gemäss Art. 122 Abs. 1 GR-ZPO wird der unter-
liegende Teil in der Regel zur Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens ver-
pflichtet. Hat keine Partei vollständig obsiegt, können die Kosten vorbehältlich be-
sonderer Umstände verhältnismässig verteilt werden. Überdies wird die unterlie-
gende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechts-
streit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen. Fällt das Urteil nicht aussch-
liesslich zu Gunsten einer Partei aus, können die aussergerichtlichen Kosten nach
den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen verteilt werden (Art. 122 Abs. 1
GR-ZPO). Unter Berücksichtigung, dass die Berufungsbeklagten mit ihrer Klage
im Umfang von Fr. 14‘413.35 (Fr. 10‘000.-- + Fr. 4077.65 + Fr. 335.70) durchge-
drungen und im Umfang von Fr. 3‘290.60 (Fr. 2‘350.-- + Fr. 940.60) unterlegen
sind, drängt sich mangels besonderer Umstände eine Verteilung der vorinstanzli-
chen Verfahrenskosten von Fr. 9‘334.55 im Verhältnis von 1/6 (zu Lasten der Be-
rufungsbeklagten) zu 5/6 (zu Lasten der Berufungsklägerin) auf. Die vorinstanzli-
chen Verfahrenskosten sind demgemäss im Umfang von gerundet Fr. 1‘555.75 in
solidarischer Haftbarkeit den Berufungsbeklagten aufzuerlegen, während die Be-
rufungsklägerin Fr. 7‘778.80 zu tragen hat. In demselben Verhältnis hat die Beru-
fungsklägerin die Berufungsbeklagten für das vorinstanzliche Verfahren zu ent-
schädigen. Ausgehend von der erstinstanzlich zu Gunsten der Berufungsbeklag-
ten festgelegten und unbeanstandet gebliebenen ausseramtlichen Entschädigung
von Fr. 5‘065.-- (inkl. Barauslagen und MWST), ist den Berufungsbeklagten eine -
entsprechend dem Verfahrensausgang reduzierte - aussergerichtliche Entschädi-
gung in Höhe von gerundet Fr. 4’220.85 (5/6 von Fr. 5‘065.--) zuzusprechen. Der
Rechtsvertreter der Berufungsklägerin hat im erstinstanzlichen Verfahren keine
Honorarnote eingereicht. Indes ist sein geschätzter Aufwand gleich demjenigen
des berufungsbeklagtischen Vertreters anzusetzen. Nach Verrechnung der der
Berufungsklägerin zustehenden ausseramtlichen Entschädigung von gerundet Fr.
844.15 (1/6 von Fr. 5‘065.--) mit der den Berufungsbeklagten zuzusprechenden
Entschädigung von Fr. 4‘220.85 beläuft sich die von der Berufungsklägerin den
Berufungsbeklagten geschuldete Entschädigung auf Fr. 3‘376.70.
c)
Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus den Gerichts-
kosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) sind zwischen den Par-
teien nach dem Ausgang des Verfahrens aufzuteilen, das heisst nach dem Ver-
hältnis von Obsiegen und Unterliegen (vgl. Art. 106 ZPO). Die Kosten des Beru-
fungsverfahrens, die gestützt auf Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren
in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf Fr. 6'000.-- festgesetzt werden, gehen

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demnach wie bereits die erstinstanzlichen Verfahrenskosten zu 1/6 (Fr. 1‘000.--) in
solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsbeklagten und zu 5/6 (Fr.
5‘000.--) zu Lasten der Berufungsklägerin. Mangels Einreichung von Honorarnoten
werden die Parteientschädigungen für die anwaltlich vertretenen Parteien nach
richterlichem Ermessen festgesetzt. Angesichts der sich stellenden Sach- und
Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung der eingereichten Rechtsschriften er-
scheint eine den Berufungsbeklagten zuzusprechende - entsprechend dem Ver-
fahrensausgang reduzierte - aussergerichtliche Entschädigung in Höhe von pau-
schal Fr. 2’000.-- inkl. MWST (5/6 von Fr. 2‘400.--) als angemessen, welche nach
Verrechnung der der Berufungsklägerin geschuldeten Entschädigung von
Fr. 400.-- inkl. MWST (1/6 von Fr. 2‘400.--) auf Fr. 1‘600.-- inkl. MWST festgesetzt
wird.

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III. Demnach wird erkannt
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und die Ziffern 2 und 3 des Urteils
des Bezirksgerichts D. vom 31. August 2011 werden aufgehoben.
2.
Die Berufungsklägerin wird verpflichtet, den Berufungsbeklagten Fr.
14‘413.35 zu bezahlen zuzüglich 5% Verzugszinsen
-
seit dem 15. März 2006 auf den Betrag von Fr. 10‘000.--;
-
seit dem 21. September 2009 auf den Betrag von Fr. 4‘077.65 und
-
seit dem 1. Dezember 2007 auf den Betrag von Fr. 335.70.
3.
Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
4.a)
Die Kosten des Bezirksgerichts D. von Fr. 9‘334.55 (Gerichtsgebühren Fr.
6‘000.--, Schreibgebühren Fr. 557.--, Bargebühren Fr. 312.--, Kosten der
Expertise Fr. 2‘465.55) gehen im Umfang von Fr. 1‘555.75 in solidarischer
Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsbeklagten und im Umfang von Fr.
7‘778.80 zu Lasten der Berufungsklägerin.
b)
Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagten ausserdem für das Ver-
fahren vor Bezirksgericht D. mit Fr. 3‘376.70 ausseramtlich zu entschädi-
gen.
5.a)
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6‘000.-- gehen im Umfang von
Fr. 1‘000.-- in solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsbeklagten
und im Umfang von Fr. 5‘000.-- zu Lasten der Berufungsklägerin. Die den
Parteien auferlegten Gerichtskosten werden mit dem von der Berufungsklä-
gerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 8‘000.-- verrechnet. Die Beru-
fungsbeklagten werden verpflichtet, der Berufungsklägerin den Betrag von
Fr. 1‘000.-- direkt zu ersetzen. Der Restbetrag des Kostenvorschusses von
Fr. 2‘000.-- wird der Berufungsklägerin durch das Kantonsgericht erstattet.
b)
Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagten ausserdem für das Beru-
fungsverfahren mit Fr. 1'600.-- aussergerichtlich zu entschädigen.
6.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht

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schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72
ff. und Art. 90 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: