gr_gerichte · U 2018 44 · 2020-01-23 · it
Berufung ZGB Erbrecht

diritto notarile | Notariatsrecht

Comunicata in data
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 18 44
1a Camera
Giudice unico
Audétat
Attuario
Rogantini
SENTENZA
del 23 gennaio 2020
nella vertenza di diritto amministrativo
A.X.________ e B.X.________,
ricorrenti
contro la decisione della Commissione notarile del
Cantone dei Grigioni del 14 giugno 2018,
comunicata il 2 luglio 2018 nella causa dei ricorrenti contro
l'avvocato e notaio M.________,
resistente
concernente diritto notarile

- 2 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
I coniugi [oggi ex coniugi] A.X.________ e B.X.________ erano
comproprietari in ragione di ½ cadauno dell'appartamento di due locali
n. _____ (unità di proprietà per piani n. S_____) con rispettiva
autorimessa n. _____ (unità di comproprietà n. M_____) nella residenza
F.________ sulla particella n. _____, più precisamente nella H.________,
n.-ass. _____, a L.1.________ (vedi l'estratto del registro fondiario in
act. C.4.5).
2.
In base agli atti non è stato possibile ricostruire in quale data esattamente,
comunque al più tardi nel mese di ottobre 2015 A.X.________ diede
l'incarico alla G.________ Sagl con sede a L.2.________ di vendere
l'appartamento. Con tre e-mail del 20 ottobre 2015 A.X.________ inviò a
E.X.________ [oggi E.Y.________, nel seguito sempre chiamata così]
della G.________ Sagl la documentazione dell'appartamento, scrivendo
espressamente
"come
convenuto",
e
confermò
il
prezzo
per
l'appartamento di CHF 495'000.00 e quello per il posto auto sotterraneo di
CHF 45'000.00, cioè complessivi CHF 540'000.00 (act. C.4.1). La
documentazione da lui trasmessa comprese delle foto dell'interno e
dell'esterno nonché dei piani dell'appartamento e dell'autorimessa.
3.
Nel mese di marzo 2017, la società immobiliare menzionata trovò
un'acquirente disposta ad acquistare l'appartamento e l'autorimessa in
questione
al
prezzo
di
CHF 495'000.00
(CHF 450'000.00
per
l'appartamento e CHF 45'000.00 per il posto auto). Si trattò di I.________.
Intanto pare che A.X.________ e B.X.________ divorziarono. Difatti il
6 marzo 2017 E.Y.________ della G.________ Sagl scrisse un-e-mail a
I.________ con copia a A.X.________ (act. C.8.2), informando la prima
che il proprietario [inteso verosimilmente: A.X.________] avrebbe
chiamato la società immobiliare, dicendo di aver potuto parlare con
l'avvocato della sua ormai ex moglie. Egli non avrebbe potuto negoziare

- 3 -
un'ulteriore riduzione del prezzo, ma potrebbe offrire di assumersi le spese
del trapasso di proprietà di complessivi 2.3% del prezzo di vendita, le quali
normalmente sarebbero dovute dall'acquirente.
Con e-mail del medesimo giorno (6 marzo 2017) A.X.________ trasmise
sempre a E.Y.________ della G.________ Sagl il saldo degli interessi del
fondo di rinnovazione per l'anno 2016, facendo espresso riferimento a una
conversazione telefonica precedente (act. C.4.2).
4.
Il 13 marzo 2017 I.________ firmò una promessa di acquisto fra
A.X.________ e B.X.________ quali venditori e I.________ quale
acquirente, firmata l'indomani pure dalla G.________ Sagl quale
intermediaria (act. C.4.3 = act. B.8).
5.
Con e-mail del 14 marzo 2017 (act. C.4.4 = act. B.5), con "contratto di
compravendita H.________, L.1.________" quale oggetto e facendo
riferimento a quanto preannunciato, la G.________ Sagl incaricò
l'avvocato e notaio M.________ di stendere il contratto di compravendita
del fondo in questione, precisando che basterebbe una versione tedesca
del contratto, visto considerato che i venditori comprenderebbero
sufficientemente bene il tedesco. Chiese al notaio di procurare anche la
costituzione di proprietà per piani e una versione tedesca del regolamento
di proprietà per piani, considerato che la G.________ Sagl avrebbe
ricevuto
soltanto
una
versione
italiana
del
regolamento.
La
documentazione per il calcolo dell'imposta sugli utili da sostanza
immobiliare sarebbe già stata richiesta ai venditori.
L'indomani la G.________ Sagl chiese all'Ufficio del registro fondiario della
Regione Maloja di avere un estratto del registro fondiario (act. C.4.5).
6.
Nel seguito il notaio M.________ redasse il contratto in tedesco come
incaricato dalla G.________ Sagl (vedi la bozza del 16 marzo 2017 in

- 4 -
act. C.4.6, identica alla bozza del 21 marzo 2017 in act. B.1). La società
immobiliare mandò la bozza del contratto a A.X.________ con e-mail del
21 marzo 2017 (act. C.4.7), chiedendogli di mandarle gli altri documenti
per completare il contratto.
Il contratto non fu mai firmato dai venditori. Piuttosto in data 3 maggio 2017
essi venderono il fondo ai coniugi C.X.________ e D.X.________, nata
D.Y.________, in comproprietà in ragione di ½ cadauno (cfr. l'act. C.4.9).
7.
Intanto il 18 aprile 2017 il notaio M.________ spedì la sua nota d'onorario
a A.X.________ e B.X.________ (act. B.10), con la quale fece valere una
tassa notarile di 1‰ del prezzo di vendita pattuito di CHF 495'000.00
(ossia CHF 495.00), oltre a delle spese in contanti per l'estratto del registro
fondiario, il regolamento ecc. (CHF 97.25) e l'8% di IVA (CHF 47.40) per
complessivi CHF 639.65.
Lo stesso giorno la G.________ Sagl mandò una fattura a A.X.________
e B.X.________ per la provvigione sulla vendita di CHF 14'850.00, oltre
all'8% di IVA (CHF 1'188.00), per complessivi CHF 16'038.00 (act. B.9),
costatando che I.________ avrebbe firmato il contratto ma che poi
A.X.________ e B.X.________ invece si sarebbero ritirati dal contratto.
Da parte di A.X.________ e B.X.________ non vi fu reazione né al primo
né al secondo scritto.
8.
Il notaio M.________ trasmise una diffida a A.X.________ e
B.X.________ il 12 settembre 2017 (act. C.4.10 pag. 1), sollecitando il
pagamento dello scoperto di CHF 639.65. Con lettera scritta a mano del
22 settembre 2017 A.X.________ rispose che la fattura del 18 aprile 2017
non sarebbe di sua competenza, in quanto lui non avrebbe richiesto
nessuna prestazione (act. C.4.10 pag. 2 = act. B.11). Con lettera del
2 ottobre 2017 indirizzata a A.X.________ e B.X.________ (act. C.4.11) il

- 5 -
notaio M.________ rispose a suo turno che loro avrebbero dato l'incarico
alla G.________ Sagl di vendere il loro appartamento di due locali nella
H.________ a L.1.________. La G.________ Sagl avrebbe trovato
un'acquirente e incaricato il notaio scrivente di redigere il contratto di
compravendita. Ciò sarebbe avvenuto in base al contratto di mediazione
concluso fra A.X.________ e B.X.________ d'una parte e la società
immobiliare dall'altra. Di conseguenza A.X.________ e B.X.________
sarebbero tenuti a pagare la fattura in questione. Qualora non dovessero
dare seguito al sollecito di pagamento entro dieci giorni, il notaio scrivente
emanerebbe una decisione impugnabile sulle tasse notarili in base
all'OTNot.
9.
A.X.________ e B.X.________ non reagirono nemmeno a questo scritto,
cosicché in data 15 gennaio 2018 il notaio M.________ emanò, come
comminato, la decisione impugnabile sulle tasse notarili (act. C.4.12 =
act. B.2 = act. C.1 pagg. 2-4).
10.
A.X.________
e
B.X.________
interposero
ricorso
presso
la
Commissione notarile del Cantone dei Grigioni con memoria scritta del
31 gennaio 2018 (act. C.2 = act. B.6 = act. B.13 = act. C.1 pag. 5). Fecero
valere essenzialmente di non aver mai dato alcun incarico allo studio
legale del notaio M.________ per l'allestimento di un contratto, né
verbalmente né per iscritto. Avrebbero, anzi, venduto il loro appartamento
nel mese di aprile 2017 a delle persone private che loro stessi avrebbero
contattato, senza alcuna intermediazione. Neanche la G.________ Sagl
non avrebbe ricevuto alcun mandato da parte dei ricorrenti. Di
conseguenza la fattura del notaio non sarebbe di loro competenza.
11.
Con memoria scritta del 15 febbraio 2018 (act. C.4 = act. B.3) il notaio
M.________ chiese la reiezione del ricorso, nella misura della sua
ricevibilità, con protesta di spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. I
ricorrenti si limiterebbero a sostenere di non essere debitori della fattura,

- 6 -
senza formulare petiti né addurre una motivazione. Per questi motivi ci si
dovrebbe chiedere se lo scritto da loro inoltrato costituisca un ricorso o
meno. Nella misura in cui andrebbero ritenute valide, le richieste
andrebbero comunque respinte.
Il notaio fece presente che in verità A.X.________ avrebbe contattato la
G.________ Sagl già il 4 giugno 2007 per la vendita dell'appartamento in
questione. Già allora la società immobiliare avrebbe trovato un acquirente
interessato. A.X.________ però si sarebbe ritirato dal contratto causa il
divorzio in corso e nel seguito avrebbe incaricato la G.________ Sagl di
affittare l'appartamento tutto l'anno, finché la causa di divorzio sarebbe
evasa. L'ultimo contratto di locazione sarebbe stato sciolto per il
31 dicembre 2015 con l'accordo dei proprietari. Con e-mail del 20 ottobre
2015 la G.________ Sagl sarebbe nuovamente stata incaricata con la
vendita. A.X.________ le avrebbe spedito non solo il prezzo auspicato,
bensì anche una documentazione fotografica. Dopo che la G.________
Sagl avrebbe trovato un'acquirente interessata, A.X.________ avrebbe
spedito il saldo degli interessi del fondo di rinnovazione a detta società,
riferendosi a una conversazione telefonica precedente con E.Y.________
[che nel frattempo pare si sia sposata, da cui il cambio del cognome] della
G.________ Sagl. Dall'insieme della documentazione agli atti risulterebbe
quindi chiaramente che A.X.________ e B.X.________ avrebbero dato
l'incarico alla G.________ Sagl di vendere il fondo in domanda e anche di
allestire il corrispondente contratto di compravendita.
12.
I ricorrenti replicarono il 13 marzo 2018 (act. C.6 = act. B.7 = act. B.14).
Concessero espressamente di aver incaricato verbalmente la G.________
Sagl alla vendita dell'appartamento e del garage a un prezzo di
CHF 540'000.00 (provvigione 3%) in ottobre 2015. Dalla bozza del
contratto con i Signori I.________ [recte: la Signora I.________] di marzo
2017 a CHF 495'000.00 risulterebbe che non sarebbe stata loro intenzione
di vendere l'appartamento e il garage a tale prezzo, il che sarebbe stato

- 7 -
noto alla G.________ Sagl. Loro non conoscerebbero l'avvocato [e notaio]
M.________, tantomeno lo avrebbero incaricato per l'allestimento di un
contratto. L'incarico sarebbe piuttosto stato dato dalla società immobiliare
senza il loro consenso. I ricorrenti non sarebbero a conoscenza dei
rapporti fra la società immobiliare e il notaio. Sarebbero trascorsi più di un
anno e mezzo senza che la G.________ Sagl abbia trovato un possibile
acquirente, quindi loro non avrebbero più seguito il rapporto verbale con
la società immobiliare. Confermerebbero infine che il rapporto di vendita
[inteso: le trattative] con i poi acquirenti del fondo sarebbe iniziato già nei
primi giorni del mese di febbraio 2017.
13.
Con scritto del 27 marzo 2018 (act. C.8) il notaio duplicò, adducendo che
la G.________ Sagl avrebbe confermato la conversazione telefonica con
A.X.________ del 6 marzo 2017, in occasione della quale sarebbe stato
pattuito il prezzo di CHF 495'000.00 e E.Y.________ avrebbe calcolato le
spese a carico di A.X.________ (vedi l'act. 8.1, l'act. 8.2 e l'act. 8.3). Allo
stesso tempo A.X.________ le avrebbe comunicato il prezzo d'acquisto
originario di CHF 330'000.00 e il valore del fondo di rinnovazione di
CHF 9'000.00. A.X.________ avrebbe inoltre offerto di assumersi le spese
accessorie per il 2017 di ca. CHF 5'000.00 e di aumentare la sua quota
delle spese del trapasso di proprietà da 50% a 100%. Infine avrebbe
incaricato E.Y.________ di chiedere all'acquirente di riprendere l'ipoteca.
In altre parole, A.X.________ sarebbe stato permanentemente in contatto
con E.Y.________ della G.________ Sagl e lei, a sua volta, lo avrebbe
informato della vendita e avrebbe firmato la promessa di acquisto con il
suo consenso.
Infine A.X.________ avrebbe informato E.Y.________ della G.________
Sagl soltanto il giorno precedente la firma del contratto con i coniugi
C.X.________ e D.X.________ che avrebbe venduto l'appartamento a
loro due. Fino a quel momento si sarebbe sempre comportato come se

- 8 -
fosse fermamente determinato a concludere la vendita tramite la
G.________ Sagl.
14.
La Commissione notarile emise la sua decisione di reiezione del ricorso il
14 giugno 2018, comunicata il 2 luglio 2019 (act. C.9 = act. B.12). Ritenne
essenzialmente quanto considerato dal notaio M.________.
15.
A.X.________ e B.X.________ hanno interposto ricorso al Tribunale
amministrativo del Cantone dei Grigioni contro detta decisione con
memoria scritta del 19 luglio 2018 in lingua italiana (act. A.1), chiedendo
l'annullamento della decisione impugnata e un adeguato indennizzo dei
costi causati loro dalla procedura.
Dichiarano innanzitutto di essere di lingua madre italiana e di non
padroneggiare la lingua tedesca. Di conseguenza non avrebbero
compreso la decisione impugnata. Avrebbero soltanto capito che il loro
ricorso contro la fattura del notaio sarebbe stato respinto dalla
Commissione notarile e che quindi sarebbero tenuti a pagare l'onorario del
notaio. Per quanto da loro compreso, però, la Commissione notarile non
sarebbe entrata in materia delle loro argomentazioni.
A.X.________ avrebbe incaricato la G.________ Sagl di provvedere alla
vendita solo della sua quota all'appartamento, e ciò a voce e senza alcuna
esclusiva. B.X.________, invece, non avrebbe mai attribuito una tale
richiesta di vendita e sarebbe stato obbligo della società immobiliare
chiedergliela. A.X.________ non avrebbe impartito una tale richiesta. Per
il resto non sarebbero stati presi ulteriori accordi. In particolare la
G.________ Sagl non sarebbe stata né incaricata né autorizzata a dare
l'incarico un notaio per la stesura del contratto. I ricorrenti avrebbero
comunque scelto un notaio che parli l'italiano. Il contratto del notaio
M.________ invece sarebbe stato inutile, poiché i ricorrenti non lo
avrebbero capito, essendo scritto in tedesco. Se la G.________ Sagl e il

- 9 -
notaio M.________ avrebbero un accordo particolare, secondo il quale la
società immobiliare incaricherebbe regolarmente questo notaio per i
contratti, ciò sarebbe affare loro. I ricorrenti sarebbero liberi di scegliere
loro a quale notaio rivolgersi e chi pagare. Non avrebbero mai incaricato il
notaio M.________, persona a loro sconosciuta, né direttamente né
indirettamente di procedere alla stesura di un contratto. Sarebbe stato
compito suo informarsi presso i ricorrenti se questi avessero concesso un
tale incarico. La società immobiliare avrebbe agito di propria iniziativa,
cosa che il notaio avrebbe dovuto riconoscere. L'incarico a una società
immobiliare per la vendita di un appartamento comprenderebbe
esclusivamente il compito di trovare un acquirente interessato e non
permetterebbe quindi di dare anche l'incarico a un notaio per la stesura
del contratto. Ciò poiché perlomeno nel Cantone Ticino i costi del notaio
potrebbero essere negoziati. Non si sarebbe mai parlato di una vendita a
una presunta I.________ e i ricorrenti sarebbero rimasti stupiti pure della
bozza del contratto da parte del notaio resistente. La fattura del notaio non
sarebbe quindi credibile, come pure la fattura di provvigione della
G.________ Sagl.
16.
Il notaio M.________ [nel seguito: resistente] ha presentato la sua risposta
al ricorso in data 13 settembre 2018 (act. A.2), con la quale chiede la
reiezione del ricorso nella misura della sua ricevibilità con protesta di
spese e ripetibili a carico dei ricorrenti. Quanto alla fattispecie fa valere
innanzitutto quanto già esposto nello scambio di scritti dinanzi alla
Commissione notarile (cfr. l'act. C.4).
Aggiunge che A.X.________ non avrebbe mai criticato il fatto che gli
sarebbe stata spedita la bozza del 21 marzo 2017 del contratto redatto dal
resistente. Nel ricorso, poi, i due ricorrenti farebbero valere diversi fatti
nuovi, sui quali non si potrebbe entrare nel merito.

- 10 -
L'affermazione che i ricorrenti non comprenderebbero il tedesco non
sarebbe affatto credibile, avendo questi preso posizione ai vari
considerandi della Commissione notarile. A.X.________ sarebbe il
sindaco del suo comune di residenza e ingegnere senior presso il Cantone
Ticino. Del resto i ricorrenti non avrebbero mai segnalato alla società
immobiliare di non capire il tedesco.
Sarebbe inoltre completamente sconclusionata l'affermazione che
B.X.________ non avrebbe dato l'incarico di vendere la sua quota e che
così si sarebbe trattato unicamente di vendere la quota di A.X.________.
Una vendita di una quota di comproprietà non sarebbe possibile. Sarebbe
del resto normale che nel caso di comproprietà a quote uguali si presenti
solo un comproprietario e che l'altro resti in retroscena. Difatti, nella fase
di locazione dell'appartamento si sarebbe anche già presentato soltanto
A.X.________ da solo, il contratto di locazione sarebbe stato fatto solo a
suo nome e la pigione sarebbe stata versata regolarmente sul suo conto
personale. Come allora, anche in merito alla vendita sarebbe chiaro che
A.X.________ sarebbe comparso a suo nome ma anche come
rappresentante della sua (poi ex) moglie per vendere l'appartamento di cui
erano comproprietari. Del resto, come ritenuto a ragione dalla
Commissione notarile, non sarebbe plausibile che la società immobiliare
dia un incarico a un notaio senza prima aver chiesto il consenso alle parti.
E.Y.________ della G.________ Sagl avrebbe comunicato l'interesse di
I.________ all'appartamento e avrebbe espressamente chiesto ai
ricorrenti se fossero d'accordo con il resistente. La società immobiliare
incaricherebbe infatti regolarmente un notaio in prossimità dell'immobile in
vendita e chiederebbe sempre il consenso alle parti contrattuali, poiché
sarebbero loro a dover decidere se sarebbero d'accordo con il notaio
proposto. Non sarebbe dunque vero che vi sarebbe un accordo fra la
G.________ Sagl e il resistente che prevedrebbe di incaricare sempre
quest'ultimo. I qui ricorrenti comunque non si sarebbero opposti alla

- 11 -
proposta della società immobiliare. Non sarebbe inoltre vero nemmeno
che la società immobiliare avrebbe esclusivamente il compito di trovare un
acquirente. Il contratto di mediazione sarebbe complessivo, cioè
comprenderebbe la ricerca di potenziali acquirenti, le negoziazioni con
questi ultimi, appunto l'elaborazione del contratto di compravendita, in
accordo con le parti e infine la consegna del fondo.
17.
Nella sua risposta del 14 settembre 2018 (act. A.3) la Commissione
notarile ha anch'essa proposto la reiezione integrale del ricorso sotto
protesta di spese e ripetibili a carico dei ricorrenti, rinunciando a
osservazioni e rinviando alla decisione impugnata.
18.
I ricorrenti hanno chiesto una proroga causa il dispendio per tradurre le
osservazioni del resistente (act. E.5) e hanno replicato con scritto del
19 ottobre 2018 (act. A.4), adducendo essenzialmente che avrebbero
annullato l'ordine di vendita alla G.________ Sagl perché questa non
avrebbe fatto nulla per un lungo periodo. Negano di aver avuto una
conversazione telefonica con E.Y.________ nel marzo 2017 e, anzi, di
aver avuto colloqui di vendita con la G.________ Sagl nell'intero anno
2017. Le trattative con i loro amici che avrebbero poi acquistato
l'appartamento il 21 aprile 2017 sarebbero cominciate già a fine gennaio
2017. In merito alla lingua fanno valere di aver fatto tradurre i testi dal
tedesco all'italiano da una persona di competenza.
19.
Il resistente ha rinunciato a una duplica, precisando con scritto del
23 ottobre 2018 (act. A.5) unicamente che la G.________ Sagl avrebbe
tutt'ora una chiave dell'appartamento in loro possesso. Se i ricorrenti
d'avvero non avessero dato alcun incarico a detta società immobiliare, non
vi sarebbe motivo perché questa abbia ricevuto una chiave da loro.
20.
La Commissione notarile ha anch'essa rinunciato a presentare una duplica
(vedi lo scritto del 4 dicembre 2018, act. A.6).

- 12 -
21.
Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini
del giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.
II. Considerando in diritto:
1.
Secondo l'art. 1 cpv. 1 dell'Ordinanza sulle tasse notarili del 5 dicembre
2000 (OTNot; CSC 210.370), per i loro atti i notai ai sensi dell'art. 1 cpv. 1
della Legge sul notariato del 18 ottobre 2004 (LNot; CSC 210.300) sono
tenuti a riscuotere le tasse fissate nell'OTNot. Possono redigere le loro
note delle tasse sotto forma di decisioni impugnabili (art. 1 cpv. 3 OTNot).
Contro tali disposizioni delle tasse può essere inoltrato ricorso presso la
Commissione notarile entro 30 giorni dal ricevimento della decisione (art. 2
cpv. 1 OTNot). Secondo l'art. 2 cpv. 3 OTNot per la procedura si applica
per analogia la Legge sulla giustizia amministrativa del 31 agosto 2006
(LGA; CSC 370.100). Le decisioni della Commissione notarile, poi,
possono a loro volta essere impugnate mediante ricorso al Tribunale
amministrativo, all'eccezione di quelle in merito all'esame di notariato
(art. 9 LNot in unione con l'art. 49 cpv. 1 lett. g LGA). La procedura è retta
dagli artt. 49 segg. LGA.
I due ricorrenti sono entrambi toccati dalla decisione impugnata della
Commissione notarile in quanto ex comproprietari del fondo in questione
e debitori in solido della tassa notarile contestata. La loro memoria scritta
è tempestiva. Come già il ricorso alla Commissione notarile, anche quello
al Tribunale amministrativo adempie inoltre di principio tutte le formalità di
un ricorso di persone non patrocinate da un avvocato, cosicché questa
Corte può entrare nel merito dello stesso. Considerato che il valore litigioso
è largamente sotto la soglia di CHF 5'000.00, questa decisione compete
al presidente della Prima Camera, competente in materia (art. 43 cpv. 3
lett. a LGA in unione con l'art. 3 lett. j dell'Ordinanza sull'organizzazione
del Tribunale amministrativo del 5 dicembre 2008 [OOTA; CSC 173.300]).

- 13 -
2.
Va dapprima chiarita la situazione delle lingue.
2.1.
All'eccezione degli scritti dei ricorrenti stessi, gli atti sono tenuti tutti in
lingua tedesca – così in particolare anche la decisione impugnata. I
ricorrenti invece si sono sempre espressi in lingua italiana. Anche il loro
ricorso a questa Corte è stato scritto in italiano. Ciò è senz'altro
ammissibile (art. 8 cpv. 1 della Legge sulle lingue del Cantone dei Grigioni
del 19 ottobre 2006 [LCLing; CSC 492.100]), le parti potendo scegliere
liberamente fra le tre lingue ufficiali cantonali (tedesco, romancio e
italiano). Al contempo, al notaio resistente come anche alla Commissione
notarile era concesso rispondere in tedesco, essendo stata quella la lingua
della procedura.
2.2.
Giusta l'art. 8 cpv. 2 LCLing dinanzi al Tribunale amministrativo la lingua
della procedura si conforma di regola alla lingua ufficiale usata nella
decisione impugnata rispettivamente alla lingua ufficiale parlata dalla parte
convenuta. Nell'occorrenza i ricorrenti sostengono ripetutamente di capire
solo (o comunque meglio) l'italiano. Lo scambio di scritti è stato fatto in
tedesco, i ricorrenti avendo risposto dettagliatamente alle censure del
resistente nella loro lingua di preferenza, ossia l'italiano. Visto quanto
precede e considerando che la Commissione notarile è un'autorità
cantonale che di sua natura deve padroneggiare tutte e tre le lingue ufficiali
cantonali e che il resistente ha espressamente confermato di essere in
grado di redigere un contratto di compravendita di un fondo in italiano, per
garantire una migliore comprensione della presente sentenza da parte dei
ricorrenti si giustifica redigerla in italiano.
3.
Il resistente fa valere fra l'altro che i ricorrenti avrebbero addotto in gran
parte dei fatti nuovi nella procedura di ricorso giudiziario, il che sarebbe
inammissibile. Non si impone statuire definitivamente se sia ammissibile
far valere fatti nuovi in questa precisa costellazione (cfr. la regola generale
dell'art. 51 cpv. 3 LGA e la prassi più restrittiva del Tribunale

- 14 -
amministrativo), visto che le censure si rivelano comunque tutte quante
infondate, come sarà dimostrato nel seguito.
4.
I ricorrenti fanno valere, nel senso, una violazione del diritto di essere uditi.
Affermano difatti di non capire il tedesco e, con questo, di non aver
compreso la decisione impugnata. Ciò lo sostengono però per la prima
volta dinanzi a questa Corte. Prima, sia durante le trattative con la
G.________ Sagl sia durante la procedura dinanzi al notaio e alla
Commissione notarile, – almeno per quanto documentato agli atti – non
hanno mai fatto valere nulla di simile. In particolare non hanno chiesto una
traduzione di documenti né della decisione impugnata, bensì hanno
formulato un ricorso, nel quale si sono confrontati con le singole
considerazioni
dell'autorità
precedente.
Vi
si
aggiunge
che
la
collaboratrice della società immobiliare ha assicurato per e-mail al notaio
resistente che i ricorrenti comprenderebbero sufficientemente bene il
tedesco, cosicché il contratto potrebbe essere redatto in tale lingua.
E.Y.________ ha parlato più volte al telefono con A.X.________ ed è stata
in contatto con lui per più di due anni. È perciò poco plausibile che abbia
fatto una tale affermazione contrariamente al vero. Come sostiene inoltre
a ragione il resistente, pare che i ricorrenti abbiano capito praticamente
tutta la decisione impugnata, avendo criticato in dettaglio ad esempio
quanto ritenuto dalla Commissione notarile al consid. 4.4. Sono in ogni
caso stati in grado di comprendere tutti i punti essenziali della motivazione
della decisione qui impugnata. Contrariamente a quanto sostenuto dal
resistente va però precisato anche che non si intravvede quale garanzia
di padronanze linguistiche possa dare il mero fatto di essere sindaco di un
comune ticinese oppure "ingegnere senior" presso l'amministrazione
cantonale, se nel Cantone Ticino la sola lingua ufficiale è l'italiano. Fatto
sta che i ricorrenti sono stati in grado di capire e impugnare correttamente
la decisione della Commissione notarile, motivo per cui anche se dovesse
esservi stata un'eventuale violazione del diritto di essere uditi, essa

- 15 -
sarebbe senz'altro lieve e sanata nella procedura di ricorso dinanzi a
codesta Corte.
5.
Nel caso qui in giudizio l'ammontare della tassa notarile di principio non è
conteso, motivo per cui si potrebbe rinviare a quanto considerato
correttamente dalla Commissione notarile a riguardo. Conviene qui però
rammentare in lingua italiana all'indirizzo dei ricorrenti che nel Cantone dei
Grigioni – al contrario a quanto pare del Cantone Ticino – le tasse notarili
non sono negoziate fra le parti e il notaio, bensì sono disciplinate
dall'OTNot e quindi prestabilite. L'art. 15 OTNot statuisce che per la
costituzione di un atto debbano venir riscosse le stesse tasse come per
l'attestazione giusta l'art. 16 OTNot. L'art. 16 lett. a OTNot prescrive che
nel caso di una trasmissione di proprietà di fondi come ad esempio
mediante contratto di compravendita la tassa per l'attestazione deve
equivalere a 1‰ della somma del contratto (cfr. l'art. 14 cpv. 1 OTNot),
tuttavia non può né essere inferiore a CHF 100.00 né superare i
CHF 15'000.00. Infine l'art. 8 OTNot prevede che nel caso in cui un
negozio, dopo la sua preparazione, non venga condotto a termine, per
l'allestimento del documento va messa in conto la parte di tassa prevista.
Poco importa quindi che nella fattispecie non si sia giunti alla conclusione
e alla firma del contratto di compravendita. La tassa è dovuta già sulla
bozza del contratto. Il notaio resistente ha calcolato correttamente la tassa
con tutte le spese accessorie. L'importo totale di CHF 639.65 va dunque
confermato.
Fra le parti è invece controverso chi sia il debitore della tassa notarile, le
parti basandosi su due versioni e interpretazioni completamente diverse
dell'accaduto. Sarà compito di questa Corte cercare di portare più
chiarezza in merito.
6.
Va ora chiarito chi sia il debitore delle tasse notarili. Dal punto di vista
giuridico si ricorda che ai sensi dell'art. 4 cpv. 2 OTNot se il negozio non

- 16 -
giunge all'atto pubblico, le tasse vengono riscosse da coloro che hanno
chiesto al notaio l'avvio della procedura di attestazione notarile. Nel caso
di specie il notaio resistente sostiene di essere stato incaricato dalla
G.________ Sagl in rappresentanza dei due ricorrenti. Questi ultimi invece
ritengono di non aver mai dato un simile incarico. Ciò per motivi diversi e
con argomentazioni contradittorie.
6.1.
In base agli atti è inconfutabile che la G.________ Sagl, rispettivamente
E.Y.________ quale ausiliare di quest'ultima, abbia chiesto al notaio
resistente con e-mail del 14 marzo 2017 di redigere il contratto di
compravendita fra i ricorrenti e I.________ (act. C.4.4 = act. B.5). Ciò non
è del resto mai stato contestato. Si costata inoltre che nel 2015 si è
discusso con la G.________ Sagl di una mediazione per la vendita
dell'appartamento e del garage. Lo concedono esplicitamente i ricorrenti
stessi a varie riprese, anche se in alcune memorie sostengono il contrario,
contradicendosi. Contestano invece di aver dato entrambi l'incarico di
vendita alla società immobiliare. A loro dire, solo A.X.________ avrebbe
voluto vendere.
6.1.1.
Come si evince dagli atti e come dichiarato da E.Y.________ nella
corrispondenza
con
il
resistente,
i
ricorrenti
(rispettivamente
A.X.________)
hanno
comunicato
con
la
G.________
Sagl
prevalentemente in via orale, in particolare per telefono, e per e-mail. Ciò
è avvenuto su esplicita richiesta di A.X.________. Già solo dalla raccolta
di e-mail agli atti si deduce che devono esservi stati diversi contatti
telefonici fra A.X.________ e E.Y.________, lui stesso accennando nelle
e-mail varie volte a dei tali colloqui che avrebbero preceduto. Inoltre dagli
atti risale chiaramente anche una volontà perlomeno di A.X.________ di
alienare l'appartamento e il garage in domanda e di incaricare la società
immobiliare menzionata quale intermediaria. Si può dunque partire dal
presupposto che è stato concluso un contratto di mediazione e che ciò è
avvenuto oralmente, il che è ammissibile, data la libertà contrattuale. Non

- 17 -
vi sono infatti prescrizioni di forma in merito (vedi la DTF 131 III 268
consid. 5.1.2 secondo cui il contratto può essere concluso per scritto,
oralmente o può anche risultare da degli atti concludenti). Tuttavia un tale
modo di procedere può porre dei problemi di prova in caso di controversie,
come nell'occorrenza.
6.1.2.
A un certo punto nello scambio di scritti i ricorrenti hanno affermato che
sarebbe stato solo A.X.________ a voler vendere e che avrebbe inteso
alienare solo la sua quota di comproprietà. A ragione il notaio resistente
puntualizza che non può essere alienata solo una quota di un
appartamento in comproprietà senza il consenso dei comproprietari (salvo
eccezioni qui non di rilievo). Il comproprietario deve necessariamente
mettersi d'accordo con gli altri comproprietari se intende vendere (cfr.
l'art. 648 cpv. 2 del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 [CC;
RS 210]; per la comproprietà fra coniugi nel regime ordinario della
partecipazione agli acquisti, presunta per legge [art. 181 CC], vedi
l'art. 201 cpv. 2 CC). Tutti i comproprietari devono quindi consentire
all'alienazione. Ciò nonostante è vero anche che, una volta trovato tale
accordo, non è necessario che nelle trattative si presentino sempre tutti i
comproprietari insieme per vendere un fondo in comproprietà. È sufficiente
e del resto anche uso comune se alle negoziazioni si presenta solo uno
dei comproprietari come venditore, in rappresentanza dell'insieme dei
comproprietari. Pretendere il contrario non sarebbe praticabile. Nel
contratto dovranno invece figurare di nuovo tutti i comproprietari quali
alienatori.
6.1.3.
Nel caso che qui ci occupa, i ricorrenti erano verosimilmente ancora
sposati quando hanno dato l'incarico di vendere l'appartamento e il garage
di loro comproprietà. Non è documentato nero su bianco, ma è molto
verosimile che quando A.X.________ ha contattato la G.________ Sagl,
quest'ultima abbia chiesto se anche la moglie comproprietaria era
d'accordo con l'alienazione. Si tratta di un punto talmente basilare per una

- 18 -
società immobiliare che vi dovrebbero essere dei forti indizi contrari per
non presumerlo, il che qui non è minimamente il caso. Dovesse essere
vero quanto sostenuto dal resistente, è strano che la locazione
dell'appartamento sia stata fatta a solo nome di A.X.________ e la pigione
sia andata sul suo conto personale. Tuttavia ciò non cambia nulla a
riguardo. Fatto sta che si è sempre parlato di un appartamento e garage
in comproprietà ed è sempre stato fatto il nome dei due ricorrenti (unica
eccezione è forse l'act. C.8.2, benché anche qui a mente della Corte era
sottinteso che si tratta di due comproprietari, altrimenti non vi sarebbe
motivo perché A.X.________ dovrebbe parlare con l'avvocato della futura
ex moglie). Basta gettare uno sguardo sulla promessa di acquisto firmata
da I.________ il 13 marzo 2017 e dalla G.________ Sagl il 14 marzo 2017
per convincersene (act. C.4.3). La società immobiliare è dunque sempre
partita dall'idea che interessati a vendere erano ambedue i comproprietari
e che lei si trovava in un rapporto contrattuale con entrambi. Da quanto
risulta dagli atti era senz'altro legittimo trarre questa conclusione.
6.1.4.
Riassumendo, quindi, per questa Corte è chiaro che se A.X.________ ha
dato un incarico alla G.________ Sagl – il che è documentato ed
espressamente concesso dai due ricorrenti –, lo ha fatto a nome suo e
anche a quello di sua moglie rispettivamente ex moglie. Ogni altra ipotesi
è altamente inverosimile. A tutti i coinvolti era dunque chiaro in ogni
momento che si trattava di un appartamento e garage in comproprietà fra
i due ricorrenti e che l'alienazione sarebbe avvenuta con il consenso di
entrambi.
6.2.
I ricorrenti sostengono poi che normalmente l'incarico dato a una società
immobiliare comprenderebbe soltanto la ricerca di un potenziale
acquirente e nulla più. Ciò non convince. Secondo la dottrina (vedi fra tanti
CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht – Allgemeiner und Besonderer Teil,
3a ed., Zurigo 2019, §37 pag. 1121 seg.) vi sono vari tipi di contratto di
mediazione e nel settore immobiliare il modello del contratto di mediazione

- 19 -
per interposizione, il quale può includere anche la proposta di un notaio e
l'incarico a quest'ultimo di redigere il contratto di compravendita, è molto
diffuso, anche nel Cantone dei Grigioni. Nel caso che qui ci occupa vi sono
diversi elementi a comprova che le parti contrattuali abbiano optato proprio
per questo modello. Si ricorda infatti che A.X.________ ha non solo
spedito i piani e le foto dell'appartamento e garage, bensì ha anche
comunicato il valore del fondo di rinnovamento e il prezzo di acquisto
originario. Ha inoltre intensificato lo scambio con E.Y.________ nel mese
di marzo 2017. Se lui e sua (ex) moglie avessero d'avvero voluto che la
G.________ Sagl si limiti a trovare un acquirente, sarebbe bastato dirlo
dall'inizio o al più tardi quanto è stato comunicato loro l'interesse di
I.________. Invece i ricorrenti non hanno mai reagito alle varie e-mail,
dalle quali risultava sempre più chiaramente che si sarebbe proceduto
prossimamente alla stesura del contratto. Se i ricorrenti avessero voluto
opporsi ad altre attività da parte della società immobiliare, avrebbero avuto
più occasioni per farlo. In base all'insieme delle circostanze dunque
secondo questa Corte era lecito concludere che il silenzio dei ricorrenti
significhi un'accettazione tacita delle proposte della società immobiliare e
un'approvazione del suo modo di procedere.
6.3.
I ricorrenti contestano anche di aver dato il consenso all'incarico del notaio
qui resistente da parte della G.________ Sagl. Nella procedura di ricorso
dinanzi a questa Corte pretendono addirittura di non aver avuto contatti
con la società immobiliare nell'intero anno 2017. Pure questa affermazione
dei ricorrenti si rivela totalmente priva di fondamento.
6.3.1.
Nella fattispecie è vero che non vi è prova scritta precisa che la
G.________ Sagl abbia chiesto il consenso ai qui ricorrenti di incaricare il
notaio qui resistente di redigere il contratto di compravendita. Tuttavia tale
circostanza
può
chiaramente
essere
desunta
dall'insieme
dell'atteggiamento delle parti e in particolare dallo scambio avvenuto in
tardo inverno e primavera del 2017.

- 20 -
6.3.2.
Difatti, contrariamente a quanto temerariamente sostenuto dai ricorrenti,
questi hanno avuto diversi contatti con la G.________ Sagl nei primi mesi
del 2017. In particolare va menzionato lo scambio di e-mail del 6 marzo
2017. Alle ore 15.25 E.Y.________ scrisse un'e-mail (act. C.8.2), nella
quale si rivolse sia a I.________ sia a A.X.________ (vedi l'esordio) e
menzionò espressamente di aver ricevuto ancora una chiamata dal
proprietario [inteso verosimilmente: A.X.________]. Questi nel frattempo
avrebbe potuto parlare con l'avvocato della sua ormai ex moglie e non
avrebbe potuto negoziare un'ulteriore riduzione del prezzo, ma potrebbe
offrire di assumersi le spese del trapasso di proprietà di complessivi 2.3%
del prezzo di vendita, le quali normalmente sarebbero dovute
dall'acquirente. Da questa e-mail si desume diverse cose: innanzitutto è
così documentato che la G.________ Sagl abbia informato i ricorrenti
dell'interesse all'acquisto da parte di I.________, poi è provato anche che
A.X.________ abbia parlato con la sua ex moglie rispettivamente
l'avvocato di quest'ultima della vendita dell'appartamento e garage, e
infine ne risulta che era chiaro anche che mancava poco alla conclusione
del contratto, trattandosi soltanto ancora di chiarire i dettagli del negozio.
Se tutto ciò non fosse stato il caso, non vi sarebbe alcun motivo perché
E.Y.________ dovesse scrivere una tale e-mail, chiedere ulteriori
documenti ai ricorrenti e un nuovo estratto del registro fondiario all'ufficio
competente, e non da ultimo fare appunto allestire un contratto da parte
del notaio. A.X.________, poi, rispose alle ore 15.40 dello stesso giorno
(act. C.4.2), inviando il documento da lui richiesto e riferendosi
espressamente alla conversazione telefonica. Anche qui non si
comprende perché egli dovesse spedire il saldo degli interessi del fondo
di rinnovazione per l'anno 2016, facendo espresso riferimento a una
conversazione telefonica precedente, e comunicare ulteriori dettagli
sull'appartamento (prezzo di acquisto da loro pagato) se, come affermato
dai ricorrenti in questa sede, d'avvero non fosse più stato interessato a

- 21 -
vendere l'appartamento o invece non avesse voluto che la società
immobiliare si occupi di altro che solo trovare un potenziale acquirente.
6.3.3.
Nel seguito, E.Y.________ incaricò il notaio resistente in data 14 marzo
2017 (act. C.4.4), accennando fra l'altro di aver chiesto al venditore di
trasmettere la documentazione per il calcolo dell'imposta sugli utili da
sostanza immobiliare. È vero: uno scritto con tale richiesta e, cosa più
importante, con la proposta di incaricare detto notaio manca agli atti.
Dall'insieme delle circostanze e il modo di procedere delle parti scelto fino
ad allora però si può senz'altro desumere che la domanda deve essere
stata fatta oralmente, come era uso fare con A.X.________ che preferiva
la comunicazione telefonica anziché scritta. La dichiarazione della società
immobiliare di chiedere sempre il consenso prima di incaricare un notaio
e di averlo fatto anche in questo frangente, difatti, è credibile. Non sarebbe
comprensibile perché la G.________ Sagl dovesse incaricare un notaio
se non avesse prima chiarito tutti i dettagli del contratto e, parimenti,
chiesto agli alienatori se sarebbero d'accordo di dare tale incarico.
6.3.4.
Infine si costata che E.Y.________ trasmise la bozza del contratto redatta
dal notaio resistente ai qui ricorrenti per e-mail in data 21 marzo 2017
(act. C.4.7), rinnovando la preghiera di mandarle gli altri documenti per
completare il contratto. Si tratta di una comunicazione breve, il che fa
pensare che fra i due interlocutori era chiaro di cosa stessero parlando. Al
contempo però è la prova che i ricorrenti sapevano almeno da quel
momento in poi che era già stato steso un contratto. Se d'avvero non
fossero stati d'accordo, sicuramente avrebbero protestato subito. Il fatto
che non hanno minimamente reagito a tale comunicazione prova piuttosto
che l'incarico era avvenuto con il loro consenso, nella peggior delle ipotesi
solo tacito, ma pur sempre un consenso.
6.3.5.
Poco credibile è inoltre anche l'affermazione dei ricorrenti secondo cui,
non avendo più sentito nulla nell'arco di oltre un anno dalla G.________

- 22 -
Sagl, essi avrebbero dovuto provvedere di propria iniziativa alla vendita
rivolgendosi ad amici e parenti. Tentano così di sostenere di aver disdetto
il contratto di mediazione. Va precisato che se hanno voluto vendere
l'appartamento loro stessi, erano liberi di farlo. Le conseguenze a livello
contrattuale non sono tema di questa procedura, bensì dovranno, semmai,
essere decise da un tribunale civile. D'una parte però si può partire
dall'idea che l'inattività della società immobiliare era dovuta in parte anche
ai ricorrenti stessi (avevano voluto far locare l'appartamento per diversi
anni e si trovavano in divorzio, cosa che verosimilmente avrà causato
incertezza e rallentato il corso delle trattative). D'altra parte comunque,
come ritenuto giustamente dalla Commissione notarile, si rileva soprattutto
che non vi sono i minimi indizi che i ricorrenti avessero voluto rescindere
dal contratto di mediazione nei primi mesi del 2017. Anzi, vi sono più
elementi a comprova del contrario. Altrimenti sarebbe del tutto inspiegabile
lo scambio di e-mail con la G.________ Sagl (si pensi già solo alla risposta
di A.X.________ per e-mail del 6 marzo 2017).
6.3.6.
Riassumendo, questa Corte si aggrega alla conclusione della
Commissione notarile secondo cui dall'insieme delle circostanze si deve
desumere che la G.________ Sagl ha comunicato oralmente
(presumibilmente per telefono) la proposta di incaricare il notaio resistente
fra il 6 e il 14 marzo 2017 e che i ricorrenti comproprietari, sempre
rappresentati da A.X.________, hanno accettato tale proposta.
Sicuramente però si può costatare che non vi è mai stata un'opposizione
a tale incarico, perlomeno fino alla risposta alla diffida del notaio il 22
settembre 2017. L'insieme dell'atteggiamento dei ricorrenti fa pensare
piuttosto che essi abbiano cercato di trovare un motivo per non dover
pagare la fattura e abbiano sfruttato il fatto che su loro propria iniziativa lo
scambio con la società immobiliare era stato fatto prevalentemente per via
orale (telefonica) e vi era poco di scritto.

- 23 -
6.4.
Ne segue in conclusione che se i ricorrenti hanno dato il loro consenso
all'incarico del notaio resistente da parte della G.________ Sagl, sono loro
a dover pagare le tasse notarili e che la Commissione notarile ha quindi
respinto a ragione il ricorso contro la decisione del notaio resistente. La
decisione qui impugnata va dunque integralmente confermata e il ricorso
giudiziario del 19 luglio 2018 respinto.
7.
Visto l'esito della procedura di ricorso, le spese della procedura, qui fissate
a CHF 1'000.00, vanno a carico dei ricorrenti soccombenti con vincolo di
solidarietà (art. 73 cpv. 1 LGA). Parimenti questi ultimi vengono obbligati
in solido a versare al resistente un'indennità a titolo di ripetibili (art. 78
cpv. 1 LGA) prudentemente fissata dal giudice a un importo forfettario di
CHF 1'000.00 (IVA e spese incluse). Alla Commissione notarile invece non
vengono riconosciute spese ripetibili, trattandosi di un'autorità cantonale
cui sono affidati compiti di diritto pubblico e non essendo in presenza di
un'eccezione (art. 78 cpv. 2 LGA).

- 24 -
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
- una tassa di Stato di
CHF
1'000.00
- e le spese di cancelleria di
CHF
523.00
totale
CHF
1'523.00
Tali spese sono poste a carico dei qui ricorrenti A.X.________ e
B.X.________ con vincolo di solidarietà.
3.
I ricorrenti sono obbligati, sempre con vincolo di solidarietà, a versare al
qui resistente avvocato e notaio M.________ un'indennità forfettaria di
CHF 1'000.00 (IVA e spese incluse) a titolo di ripetibili.
4.
[Vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]