gr_gerichte · R 2012 22 · 2012-07-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 22
5. Kammer 
URTEIL
vom 10. Juli 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Betreffend Baueinsprache
1.
Nachdem 
die 
Baubehörde 
der 
Gemeinde 
... 
im 
Rahmen 
des 
Beschwerdeverfahrens 
R 
11 
76 
ihren 
ursprünglichen 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid vom 21. Juni 2011 und die parallel hierzu ergangene 
Baubewilligung zurückgenommen hatte, reichte die ... AG am 25. November 
2011 ein bereinigtes Baugesuch für den Abbruch (Gebäude .... Nrn. 77-D und 
77-F) und den Neubau eines Personalhauses auf der in der Zentrumszone 
liegenden Parzelle Nr. 6196 in ... ... ein. Gegen das ordentlich publizierte und 
aufgelegte Baugesuch erhoben u.a. die im Rubrum aufgeführten Eigentümer 
von benachbarten Liegenschaften gemeinsam Einsprache, wobei sie die 
Verweigerung der Baubewilligung beantragten. Zur Begründung machten sie 
namentlich eine Verletzung der Ästhetik Vorschriften, einer unzulässige 
Unterschreitung 
der 
Grenzabstandsvorschriften, 
einer 
Verletzung 
der 
Ausnützungsziffer (AZ) durch eine unzulässige Nutzungsübertragung, eine 
Missachtung der Vorschriften über die Pflichtparkplätze, einer Missachtung der 
kantonalen Strassenabstandsvorschriften sowie im Zusammenhang mit dem 
abzubrechenden Güterschuppen eine Verletzung der Vorschriften über die 
Erhaltung und Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes geltend.
Mit Entscheid vom 14. Februar 2012 wies der Kleine Landrat ... als Baubehörde 
die Einsprachen ab und erteilte der ... AG die nachgesuchte Abbruch- und 
Baubewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen. Parallel dazu 
eröffnete er den Parteien auch die Verfügung des kantonalen Tiefbauamtes, mit 


welcher der vorgesehene Anschluss der Liegenschaft an die ...-Strasse unter 
Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde (Zufahrtsbewilligung).
2.
Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Beschwerdeführer beim 
Verwaltungsgericht am 16. März 2012 Beschwerde erheben mit dem Antrag um 
Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheides 
einerseits sowie der Zufahrtsbewilligung des kantonalen Tiefbauamtes 
anderseits. Mit ausführlicher Begründung machten sie - wie bereits im 
vorinstanzlichen Einsprache Verfahren - eine Verletzung von Ästhetik 
Vorschriften (Art. 73 KRG und Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG), eine unzulässige 
Unterschreitung der in der Zentrumszone geltenden Grenzabstandsvorschriften, 
eine Verletzung der Ausnützungsziffer (AZ) aufgrund eines ihres Erachtens 
unzulässigen Nutzungstransfers, eine Missachtung der Vorschriften über die 
Pflichtparkplätze, 
eine 
Missachtung 
der 
kantonalen 
Strassenabstandsvorschriften 
sowie 
im 
Zusammenhang 
mit 
dem 
abzubrechenden Güterschuppen der ... eine Verletzung der Vorschriften über 
die Erhaltung und Pflege des kulturgeschichtlichen Erbes geltend. 
3. a)
Die Gemeinde ... beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. Zur Begründung ergänzte und vertiefte sie die dem 
angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid zugrunde liegenden 
Überlegungen.
b)
Die ... AG schloss mit im Ergebnis denselben Überlegungen auf Abweisung der 
Beschwerde.
4.
Die 
Beschwerdeführer 
ergänzten 
und 
vertieften 
in 
einer 
weiteren 
Stellungnahme 
die 
von 
ihnen 
vertretenen 
Rechtsstandpunkte. 
Die 
Beschwerdegegner sahen demgegenüber von weiteren Ausführungen ab.
5.
Das beigeladene kantonale Tiefbauamt nahm zu den Vorhalten betreffend 
Missachtung der kantonalen Strassenabstandsvorschriften Stellung. Es hielt 


fest, dass die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen vollumfänglich 
unbegründet seien.
6.
Am 4. Juli 2012 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein von 
Vertretern der Parteien sowie deren Rechtsanwälten einen Augenschein vor Ort 
durch, anlässlich welchem allen Anwesenden Gelegenheit geboten wurde, sich 
an verschiedenen Standorten im Nahbereich der Bauparzelle auch noch 
mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein, wie auch auf die weiteren 
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
bildet 
der 
gemeindliche 
Baubewilligungs- 
und 
Einspracheentscheid vom 17./20. Februar 2012 betreffend Abbruch Geb. .... 
Nrn. 77-D und 77-F und Neubau ... auf der an der ...-Strasse in ... ... 
gelegenen, der Zentrumszone zugeschiedenen Parzelle Nr. 6916 sowie die 
separat ergangene Zufahrtsbewilligung des kantonalen Tiefbauamtes vom 6. 
Februar 
2012. 
Die 
Beschwerdeführer 
verlangen 
die 
Aufhebung 
des 
missliebigen 
Baubewilligungs- 
und 
Einspracheentscheides 
sowie 
der 
Zufahrtsbewilligung. 
2. a) 
Soweit die Beschwerdegegnerin 1 den Beschwerdeführern mit Blick auf 
einzelne, von diesen vorgebrachten Einwänden (Pflichtparkplätze, Abbruch 
Güterschuppen und Verladerampe, Mindestwohnflächen der Wohnungen) die 
Beschwerdelegitimation absprechen will, kann ihr nicht gefolgt werden. In dem 
zur Publikation vorgesehenen Urteil 1C_296/2010 vom 25. Januar 2011 hat das 
Bundesgericht diese - während einigen Jahren auch vom Verwaltungsgericht 
vertretene - Betrachtungsweise als unzulässig erklärt (zuvor bereits Urteil 


1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5 mit Hinweisen). Dies deshalb, weil mit 
einer 
rügespezifischen 
Beurteilung 
Beschwerdelegitimation 
und 
Beschwerdegründe vermengt würden, die Beschwerdelegitimation sich aber 
ausschliesslich nach Art. 89 BGG richte. Seien diese Voraussetzungen 
gegeben, seien die Beschwerdeführer mit sämtlichen der in Art. 95 ff. BGG 
aufgeführten Rügen zum Verfahren zuzulassen, wenn ihnen durch die 
Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. 
Peter Hänni/Bernhard Waldmann, Besonderheiten der Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach dem neuen Bundesgerichtsgesetz 
im Bereich des Planungs- und Baurechts, Baurecht 2007 S. 161 f.; Etienne 
Poltier, RDAF, 2008 I 490). Gleich verhält es sich vorliegend in Bezug auf die 
genannten Einwände der Beschwerdeführer. Würden sie mit einem ihrer 
Einwände durchdringen, könnte das Bauvorhaben nicht wie geplant realisiert 
werden. Die Beschwerdeführer sind somit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG von 
der Erteilung der Baubewilligung besonders betroffen und haben an deren 
Aufhebung 
ein 
schutzwürdiges 
Interesse. 
Da 
die 
Legitimation 
der 
Beschwerdeführer im kantonalen Verfahren mindestens in gleichem Umfang 
wie im bundesgerichtlichen Verfahren zu gewähren ist, ist auf sämtliche von 
ihnen vorgebrachten Rügen einzutreten.
b)
Nach bestätigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt das öffentliche 
Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der 
Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz keine 
abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den Gemeinden eine 
relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der 
kommunalen Bauordnungen entsprechend autonomes Gemeinderecht dar 
(BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur 
auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung, 
wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht 
angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und 
Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall 
vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche 


Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen Fällen ein 
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das 
Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich 
missbraucht oder überschritten hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes 
beschränkt 
sich 
damit 
praktisch 
auf 
eine 
Willkürprüfung, 
d.h. 
das 
Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf 
autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar 
erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler 
VGU R 10 50; R 09 14). 
c)
Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt 
sodann das kantonale Baurecht nach den Art. 72 - 84 KRG als unmittelbar 
anwendbar. Bei dem von den Parteien angerufenen Art. 73 Abs. 1 KRG handelt 
es sich um eine solche unmittelbar anwendbare Bestimmung. Weil Art. 24 BG 
im Wesentlichen gleichlautend ist, mithin nicht strenger ist, kommt ihm (Art. 107 
Abs. 3 KRG) bei der Rechtsanwendung und -auslegung, keine eigenständige 
Bedeutung zu (so mit Blick auf die nämliche Gemeinde letztmals festgehalten in 
VGU R 10 71). Die Überprüfung durch das Verwaltungsgericht kann daher - im 
Sinne von Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
betrachtet - frei erfolgen. Das bedeutet, dass die Ermessensausübung auf 
Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den Gemeinden ist aber, 
entsprechend der bisherigen konstanten Rechtsprechung, auch bei der 
Anwendung des kantonalen Baurechtes ein geschützter Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum zuzugestehen, in welchen das Gericht nur dann eingreift, 
wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder überschritten hat (VGU 
R 07 114; R 07 7). Solches gilt umso mehr, als Art. 3 KRG den Gemeinden bei 
der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten Rechtes ausdrücklich 
Autonomie zubilligt. Dies führt dazu, dass sich das Verwaltungsgericht gerade 
in Fällen, wo die Natur der Streitfrage Schwierigkeiten bereiten kann – etwa, ob 
sich ein Bauvorhaben derart einordnet und derart gestaltet ist, dass die 
verlangte gute Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft entsteht, 
mithin in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind - in 


Zurückhaltung übt. Die Gemeinden sind in der Regel besser in der Lage, die 
Bau- und Ortsbildgeschichte, ihre Absichten in der Ortsbildpflege und das 
kommunale Stil- und Geschmacksempfinden angemessen zu berücksichtigen. 
Dass jedoch nicht der Geschmack der Baubehörde dafür massgebend sein 
kann, was architektonisch gut gestaltet ist, sich gut einordnet und eine gute 
Gesamtwirkung mit der Umgebung entstehen lässt, liegt auf der Hand. Solches 
lässt sich vernünftigerweise nur nach allgemeingültigen architektonischen und 
objektivierbaren Kriterien beurteilen (VGU R 09 77, R 03 8, PVG 1994 Nr.19).
3. 
Unbestritten ist, dass Bauten, wie die vorliegend in der Zentrumszone 
geplanten, nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten, sondern auch 
allfällige strengere ästhetische Schutzvorschriften zu erfüllen haben, weil 
Ästhetik Vorschriften eine eigenständige Bedeutung zukommt (vgl. z. B. BGE 
115 la 370, Altstadt von Bern; 115 la 363, Municipalité d’Ormont-Dessus; 101 la 
213). Es genügt mithin noch nicht, wenn die in der Zone geltenden 
Bauvorschriften 
(u.a. 
AZ-Vorschriften, 
Gebäudeabmessungen, 
Abstandsvorschriften) 
eingehalten 
sind. 
Dies 
daher, 
weil 
sich 
die 
Schutzbereiche der Bau- und der Ästhetik Vorschriften nicht zwingend decken. 
Im Einzelfall kann daher die Anwendung einer Vorschrift zum Schutze des 
Ortsbildes zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung an sich zulässigen 
Bauens führen (vgl. BGE 115 la 370 E. 5). Trotzdem sind es letztlich die 
Zonenvorschriften, welche den Charakter der in einer Zone zulässigen 
Gebäude bestimmen. Vorliegend gilt es sich vor Augen zu halten, dass die am 
nordöstlichen Dorfeingang, unmittelbar beim Bahnhof gelegene Bauparzelle Nr. 
6916 gemäss geltender Zonenordnung der Zentrumszone zugeschieden 
worden ist. Demgegenüber befinden sich die in unmittelbarer Nähe befindlichen 
Liegenschaften der Beschwerdeführer allesamt in einer „normalen“ Wohnzone. 
Mit der Gemeinde ist davon auszugehen, dass grossvolumige Gebäude in der 
Zentrumszone, weil dort eine intensive Nutzung mit entsprechender AZ und 
Gebäudeabmessungsvorschriften vorgesehen ist, unter Vorbehalt allfälliger 
ästhetischer Einschränkungen, üblich und von den Nachbarn denn auch 
grundsätzlich hinzunehmen sind. Dies auch dann, wenn die in der Umgebung 


liegenden Parzellen - wie vorliegend - unternutzt sind. Grossvolumige Bauten 
verstossen mithin nicht bereits schon deshalb gegen Art. 73 KRG, weil sie 
grosse Volumina aufweisen. Vielmehr müssen weitere Voraussetzungen 
ersichtlich sein, worauf nachstehend einzugehen sein wird.
4.
Verletzung von Art. 73 KRG / Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG
a)
Die Beschwerdeführer machen geltend, die geplante Baute nehme unter dem 
Blickwinkel des Volumens keine Rücksicht auf die bauliche Umgebung bzw. auf 
die das Ortsbild prägenden Elemente. Das Grundstück werde durch das 97 m 
lange und 18 m hohe Gebäude praktisch auf der ganzen Fläche überbaut, 
wodurch eine Trennwand durch das Quartier entstehe. Durch den AZ-Transfer 
von 1'223 m2 BGF werde die Ausnützung auf rund 1.9 angehoben, dadurch um 
rund 52% (im Falle einer anwendbaren AZ von 1,0 gar um 90%) erhöht, was im 
Zusammenspiel 
mit 
den 
eingeräumten 
Näherbaurechten 
zu 
einem 
ortsunüblichen Volumen führe und das Ortsbild zerstöre. Zudem werde damit 
für die Bewohner der umliegenden Gebäude der Blick in die Landschaft und die 
bauliche Einheit massiv beeinträchtigt. Das geplante Objekt beeinträchtige die 
bauliche Umgebung, die von unterschiedlichen Höhen, Fassaden mit 
Rücksprüngen geprägt sei. Die Höhen der umliegenden Bauten würden eine 
Linie bilden, welche mit Unterbrüchen durchsetzt sei. Die Fassaden in der 
Umgebung seien sodann auch nicht flächig, sondern würden durch Vor- und 
Rücksprünge geprägt, welche die Bauten gliederten. Dass die Baubehörde der 
Beschwerdegegnerin 2 die Baubewilligung dennoch erteilt habe, sei umso 
unverständlicher, als sie noch mit Verfügung vom 2. Dezember 2006 das 
lediglich durch die …-strasse getrennte, das Strassenbild prägende Gebäude 
auf Parzelle Nr. 1084 (Haus ...) als schützenswert bezeichnet und ein 
Bauvorhaben nur unter entsprechenden Auflagen bewilligt habe. Ein 
stadtähnlicher Eingang mit hohen Häusern stehe im Widerspruch zu der 
erwähnten Verfügung. Abgesehen davon müssten gemäss Art. 25 Abs. 2 KRG 
das Mass der Gebäude, also Länge, Höhe und Breite zwingend geregelt sein, 
was in Bezug auf die Länge aber gerade nicht erfolgt sei.


b)
Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den 
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung 
und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Mit dem Wort „gut“ wird 
rechtsprechungsgemäss zum Ausdruck gebracht, dass die Anforderungen trotz 
der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht allzu hoch angesetzt 
werden dürfen (vgl. Botschaft der Regierung Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343; VGU 
R 10 77, R 09 77). Dies bedeutet aber auch nicht, dass sich ein 
Umbauvorhaben nur an den in unmittelbarer Nachbarschaft zur Bauparzelle 
gelegenen Bauten zu orientieren hat. Vielmehr gilt es, einen solchen Umbau im 
Rahmen einer parzellenübergreifenden, gebietsbezogenen Betrachtung auf die 
gute Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft hin zu überprüfen 
(VGU R 06 7). 
c)
Dem noch in der angefochtenen Verfügung angeführten Art. 24 BG kommt, wie 
das Verwaltungsgericht die nämliche Gemeinde betreffend bereits mehrfach 
erkannt hat (letztmals VGU 10 71), keine selbständige Bedeutung zu, weil er 
nicht strenger ist als Art. 73 KRG. Dasselbe gilt für den von den 
Beschwerdeführern angeführten Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG. Abgesehen davon, 
dass es sich dabei lediglich um einen Planungsgrundsatz handelt, beschränkt 
sich die bundesrechtliche Regelung auf ein allgemeines Einordnungsgebot, 
wohingegen Art. 73 Abs. 1 KRG - wie dargelegt - eine „gute Gesamtwirkung“ 
verlangt.
d)
Den oben umschriebenen Voraussetzungen an die von Art. 73 KRG verlangte 
„gute Gesamtwirkung“ wird das Bauvorhaben insgesamt betrachtet durchaus 
gerecht. Entgegen der von den Beschwerdeführern vertretenen Ansicht geht mit 
ihm keine rechtlich relevante Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes 
einher, welche eine Verweigerung der Baubewilligung aus ästhetischen 
Gründen rechtfertigen würde. Zwar trifft es zu, dass das auf der Parzelle Nr. 
6916 geplante ... angesichts der konkreten Gebäudeabmessungen ein grosses 
Volumen aufweist. Dieses steht aber einerseits im Einklang mit dem Willen des 
Gesetzgebers, welcher in der Grundordnung die Bauparzelle - nicht aber die 


den 
Beschwerdeführern 
gehörenden 
Parzellen, 
für 
welche 
niedrigere 
Gebäudeabmessungen 
und 
Nutzungsmasse 
vorgesehen 
sind 
- 
der 
Zentrumszone zugewiesen hat. Letztere ist angesichts der darin zulässigen 
hohen Gebäudeabmessungen und Nutzungsmasse - analog der in der 
nämlichen Gemeinde ausgeschiedenen Zone für städtisches Wohnen - für 
Bauten mit intensiver Nutzung und städtischem Charakter vorgesehen. Bereits 
mit dieser Zonierung hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, was 
siedlungsplanerisch auf der am Eingang des Dorfes situierten Bauparzelle 
gewünscht ist: eine markante, den Beginn des städtischen Wohnen 
signalisierende Baute. Damit soll eine Art Eingangstor geschaffen werden, 
welches zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die umliegenden Parzellen 
ebenfalls im zonenüblichen Rahmen überbaut sein werden, komplettiert werden 
wird. Anderseits hat der Augenschein augenfällig aufgezeigt, dass bereits heute 
in geringer Distanz vergleichbar grosse Volumina aufweisende Gebäude 
vorhanden sind, so etwa die Post, das Hotel ... oder das bereits bewilligte 
Einkaufszentrum ... Aus dieser Sicht betrachtet kann mit dem Bauprojekt die 
erforderliche gute Gesamtwirkung durchaus erzielt werden. Aus dem Umstand, 
dass das auf der benachbarten Parzelle Nr. 1084 stehende Haus ... als 
schutzwürdig qualifiziert und daher mit baulichen Einschränkungen belegt 
worden ist, können die Beschwerdeführer unter dem Aspekt der Volumina 
nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. Insbesondere kann das Gebäude 
auch nicht als Massstab für die Bemessung der zulässigen Gebäudehöhe der in 
der Zentrumszone gelegenen Bauparzelle herangezogen werden. Eine 
entsprechende Rüge wäre, wenn überhaupt, im Rahmen des (längst 
rechtskräftig abgeschlossenen) Zonenplangenehmigungsverfahrens geltend zu 
machen gewesen. Davon haben die heutigen Beschwerdeführer aber - aus 
welchen Gründen auch immer - abgesehen, was sie sich heute entgegen halten 
lassen müssen. Im Übrigen bestätigen die am Augenschein eingereichten 
Visualisierungen 
des 
Bauprojekts 
die 
von 
der 
Gemeinde 
in 
ihrer 
Vernehmlassung vertretene Auffassung, wonach das zweigeschossige Haus ... 
unwesentlich kleiner in Erscheinung treten wird als der abgestufte 
dreigeschossige nördliche Teil des auf Parzelle Nr. 6916 geplanten Gebäudes. 


Der südliche Teil des geplanten Gebäudes weist seinerseits in etwa 
vergleichbare 
Gebäudehöhen 
auf, 
wie 
die 
weiter 
südlich 
gelegenen 
Liegenschaften (Parzellen Nrn. 1084, 1060, 1375 und 860), was unter dem 
Aspekt der Volumina ebenfalls für das Bauprojekt zu gewichten ist.
e)
Auch die von den Beschwerdeführern dem Bauprojekt entgegen gehaltenen 
gestalterischen 
Einwänden 
sind 
nicht 
geeignet, 
die 
angefochtene 
Baubewilligung als rechtswidrig erscheinen zu lassen. Ganz im Gegenteil. Der 
geplante Neubau zeichnet sich - wie die bei den Akten liegenden 
Visualisierungen bestätigen - durch eine klare Linienführung aus. Angesichts 
des sich gegen Norden hin zuspitzenden, relativ schmalen Baubereichs 
zwischen der Kantonsstrasse und den parallel geführten ...-Geleisen kommt 
dieser Art von Gestaltung eine grosse Bedeutung zu. Positiv ins Gewicht fällt 
zudem die in Richtung Nordosten vorgenommene Abstufung des Gebäudes, 
welche dadurch das Gebäude bzw. die Gebäudehöhen durchaus vorteilhaft in 
Erscheinung treten lässt und den - aufgrund der unterschiedlichen Zonierungen 
der umliegenden Parzellen unausweichlichen - Zonensprung, insbesondere 
auch gegenüber den nördlich der Bauparzelle gelegenen Parzellen, relativiert. 
Demgegenüber würde die von den Beschwerdeführern skizzierte starke 
Gliederung dem von der Gemeinde angestrebten Ziel, ein Eingangstor zu 
erzielen, klar zuwiderlaufen. 
5.
Verletzung von Art. 25 Abs. 1 lit. a i.V. mit Art. 93 BG, Art. 77 Abs. 1 KRG / Art. 
102 Abs. 1 BG und Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG
a)
Die Beschwerdeführer machen eine unzulässige Unterschreitung der in der 
Zentrumszone geltenden Bauabstände (grosser Grenzabstand: 7,5 m, bzw. 
kleiner Grenzabstand: 3,5 m; Art. 25 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 93 BG) 
geltend. Die Baubehörde könne Unterschreitungen lediglich dann bewilligen, 
wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliege und keine 
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden (Art. 77 Abs. 1 KRG; 
Art. 102 Abs. 1 BG). Durch die bemängelte Unterschreitung der gesetzlich 
vorgegebenen Grenzabstände werde eine massive Volumenvergrösserung 


ermöglicht. 
Zudem 
begünstige 
die 
anbegehrte 
Abweichung 
von 
der 
Regelbauweise eine ortsunübliche Fassadenlänge von rund 97 m. Solches sei 
aber mit den öffentlichen Interessen am Schutz des Ortsbildes nicht zu 
vereinbaren. Das Baugrundstück werde auf zwei Seiten durch die beabsichtigte 
Unterschreitung der Vorschriften praktischen vollständig überbaut. Das 
gestalterische Element, das Grenzabstandsvorschriften insbesondere unter 
dem Blickwinkel der Freihaltung von unüberbauten Flächen zwischen 
Grundstückgrenze 
und 
Gebäuden 
zukomme, 
werde 
dergestalt 
völlig 
unterwandert. Der gelegentliche Blick von der ...-strasse auf die östlich und 
südlich gelegene Berglandschaft werde dadurch übermässig eingeschränkt, 
sogar ausgeschlossen. 
b)
Gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG i.V. mit Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG sind 
Unterschreitungen des gesetzlichen Grenzabstandes resp. die Einräumung 
eines Näherbaurechtes u.a. dann zulässig, wenn keine öffentlichen Interessen 
entgegenstehen. Das dem Bauvorhaben von den Beschwerdeführern einzig 
entgegen gehaltene Interesse des Ortsbildschutzes vermag die von der 
Gemeinde zugestandenen Unterschreitungen der Grenzabstände nicht als 
unzulässig erscheinen lassen. Bereits ausgeführt wurde, dass mit dem in der 
städtisch geprägten Zentrumszone geplanten Neubau trotz seines Volumens 
aus ästhetischer Sicht eine gute Gesamtwirkung erzielen lässt. Zu Recht macht 
die Gemeinde sodann geltend, dass in einer solchen Zone mit intensiver 
Nutzung ein grosses Volumen noch keineswegs eine Missachtung der 
öffentlichen Interessen bedeutet. Vielmehr entspricht es dem Zonenzweck, 
Grundstücke baulich möglichst optimal zu nutzen. Dies umso mehr dann, wenn 
Baulandreserven generell gering vorhanden und Neueinzonungen nur noch 
beschränkt möglich sind. Dem aus dem Gebot der haushälterischen Nutzung 
abgeleiteten Grundsatz des verdichteten Bauens kommt entsprechend eine 
gewichtige Bedeutung zu. Daher erweist sich aber auch der Einwand der 
unzulässigen Unterschreitung der in der Zone geltenden Bauabstände 
insgesamt betrachtet als falsch.


c)
Aus den von den Beschwerdeführern in ihrer Eingabe angeführten und am 
Augenschein noch verdeutlichen Überlegungen, wonach ein derart grosses 
Gebäude ihre Aussicht auf die östlich und südlich gelegene Berglandschaft 
unverhältnismässig stark beeinträchtige, wenn nicht gar ausschliesse, können 
diese ebenfalls nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. Abgesehen davon, 
dass die Beschwerdeführer keine Bestimmung anzuführen vermögen, aufgrund 
der sich ein Anspruch auf uneingeschränkte Aussicht ableiten liesse, liegt es 
bereits im Wesen der für die Bauparzelle geltenden Zonenordnung, dass im 
Zuge einer Überbauung der Aussicht auf die weitere Umgebung und die 
Berglandschaft nicht die gleiche Bedeutung zukommen kann wie in einer reinen 
Wohnzone. Ebenso wenig kann von einer unzulässigen Beeinträchtigung der 
Umgebung gesprochen werden. Abgesehen davon, dass in der Gemeinde 
Gebäudelängen in der zur Diskussion Grössenordnung von 97 m keineswegs 
unüblich sind (z.B. ... Areal beim Bahnhof in ... ...; das ...), bestehen im Bereich 
der Bauparzelle zumindest auf drei Seiten ausgedehnte Freiräume. Diese 
werden vor allem durch das ...-Areal und die ...-strasse gebildet und garantieren 
eine ausreichende Belichtung und Besonnung der Liegenschaften der 
Beschwerdeführer, wie die bei den Akten liegenden Sonnendiagramme 
augenfällig aufzeigen. Auch aus dieser Sicht betrachtet, ist nicht ersichtlich, 
dass die streitigen Unterschreitungen der Bauabstände im Lichte der 
erforderlichen Interessenabwägung als unzulässig erscheinen liessen.
6.
Verletzung von Art. 99 BG (Nutzungstransfer)
a)
Die Beschwerdeführer beanstanden den vorgesehenen Nutzungstransfer ab 
der Parzelle Nr. 735. Sie machen geltend, es dürfe nicht dem Belieben des 
Grundeigentümers überlassen bleiben, durch Nutzungsübertragungen eine 
städte- und ortsbaulich unerwünschte Baudichte zu schaffen. Solches würde 
dem Zweck von Nutzungsziffern widersprechen, welche den Anstössern eine 
gleichmässige Verteilung der Baudichte garantierten. Wenn eine Gemeinde 
städtebauliche Verhältnisse zulassen wolle, so sei sie auf das Mittel der 
Gestaltungsplanung sowie die entsprechende Baugesetzgebung zu verweisen. 
Jedenfalls dürfe sie nicht mittels einer Einzelbewilligung den Zweck der 


Nutzungsziffern vereiteln. Auch wenn in Graubünden keine gesetzliche 
Beschränkung der Nutzungsübertragung vorgesehen sei, bedeute dies nicht, 
dass eine unbeschränkte Übertragung statthaft sei. In anderen Kantonen sei 
die zulässige Ausnutzung auf dem begünstigten Grundstück beschränkt 
worden. 
b)
Auch aus diesen Überlegungen können die Beschwerdeführer nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. Art. 99 BG ist als „Kann“-Vorschrift ausgestaltet. Dies bringt 
es mit sich, dass der Baubehörde bei der Zulassung eines Nutzungstransfers - 
unter den in Art. 99 BG aufgeführten Einschränkungen (verlangt sind 
aneinandergrenzende und in der gleichen Bauzone gelegene Grundstücke) - 
ein erheblicher Ermessensspielraum zuzugestehen ist. Dass die Verschiebung 
von Nutzungsreserven zwischen zwei Parzellen derselben Bauzone zulässig 
ist, 
hat 
das 
Bundesgericht 
bereits 
mehrfach 
festgehalten 
(vgl. 
Bundesgerichtsurteil 1C_576/2010 vom 5. Mai 2011 mit Verweis auf das 
Bundesgerichtsurteil 1P.193/1997 vom 5. September 1997, E. 2c mit weiteren 
Hinweisen auf die Rechtsprechung). Davon abzuweichen besteht vorliegend 
kein Anlass, zumal die in der erwähnten Bestimmung aufgeführten 
Voraussetzungen unbestrittenermassen eingehalten sind. Selbst wenn man der 
Argumentation der Beschwerdeführer folgen wollte und die Baubehörde zur 
Vornahme einer Abwägung aller auf dem Spiele stehenden Interessen 
verpflichten würde, hätte dies vorliegend nicht zur Konsequenz, dass der 
Nutzungstransfer zum Schutze des Zonencharakters und der zonengemässen 
Baudichte untersagt werden müsste. Dies umso mehr, als das projektierte 
Gebäude 
der 
in 
der 
Zentrumszone 
vorgesehenen 
Regelbauweise 
(Gebäudeabmessung und Nutzungsmass) entspricht und auch im Lichte der 
von Art. 73 KRG verlangten guten Gesamtwirkung betrachtet nicht aus dem 
zulässigen Rahmen fällt. Der von den Beschwerdeführern vorgebrachte 
Hinweis auf den Nutzungstransfer beschränkende Regelungen in anderen 
Kantonen geht offenkundig fehl. 


c) 
Die von den Beschwerdeführern vorgebrachte Überlegung, dass ein allfälliger 
Nutzungstransfer nur unter dem Vorbehalt einer Interessenabwägung gewährt 
werden dürfe, weil das kommunale Baugesetz keine die Gebäudeabmessungen 
konkretisierende Längenvorschrift enthalte, erweist sich sodann ebenfalls als 
unbehelflich. Zutreffend ist, dass nach Art. 25 Abs. 2 KRG das Mass der 
Nutzung durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern bestimmt wird. Mit 
der Gemeinde ist jedoch davon auszugehen, dass gerade in Zonen mit 
städtischem Charakter oder in seit längerem überbauten Siedlungsbereichen 
auf Längenvorgaben verzichtet werden darf, ansonsten die vom Gesetzgeber 
für solche Bereiche vorgesehene charakteristische Bauweise gar nicht realisiert 
werden könnte. Davon darf vorliegend umso mehr ausgegangen werden, als in 
der städtisch geprägten Gemeinde verschiedene Gebäude länger sind als das 
vorliegend streitige. Zu denken ist dabei z.B. an die in unmittelbarer Nähe des 
Baustandortes gelegenen Gebäude ... und das Hotel ..., oder die sich über das 
weitere Siedlungsgebiet verteilenden Gebäude des Hotels ..., des Neubaus des 
Hotels ... und des .... - Entsprechend erweist sich die Rüge des für die 
Projektrealisierung vorgesehenen Nutzungstransfers so oder anders als 
unbehelflich.
7.
Verletzung von Art. 38 BG (Pflichtparkplätze)
a)
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, für jede der geplanten 68 
Einzimmerwohnungen müsste jeweils mindestens ein Parkplatz erstellt werden. 
Für die Parkplatzberechnung dürften nicht die für Hotels massgeblichen 
Regeln, sondern jene für gewöhnliche Wohnungen herangezogen werden. Der 
Parkplatzbedarf sei jedenfalls bei Personalunterkünften für Hotelangestellte 
kein anderer als bei Wohnungen. Ihnen kann im Ergebnis nicht gefolgt werden. 
b)
Nach Art. 38 BG sind bei Wohnbauten ein Pflichtparkplatz pro Wohnung (bis 4-
Zimmerwohnung) und bei Hotels ein Parkplatz pro vier Fremdenbetten 
bereitzustellen. Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die 
Anzahl Pflichtparkplätze. Dabei hat sie sich an anerkannte Normen zu halten. 
Unbestritten ist, dass die 68 Einzimmerwohnungen und eine 4-Zimmer 


Wohnung als Personalunterkünfte für Hotelpersonal vorgesehen sind. Mit 
diesen Unterkünften soll der notorische Notstand an Personalunterkünften für 
Hotelpersonal in der Gemeinde, welcher durch die im Bau befindlichen 
Neubauten der Hotelbetriebe „In der ...“ und ... noch verschärft werden wird, 
etwas gelindert werden. Seitens der Baubehörde wurden die geplanten 
Personalunterkünfte 
mit 
Bezug 
auf 
die 
erforderliche 
Anzahl 
an 
Pflichtparkplätzen wie die in einem Hotel integrierten Personalunterkünfte 
behandelt. Wobei dem Umstand, dass die Personalunterkünfte dem Personal 
lediglich in erreichbarer Nähe zum Arbeitsort, nicht aber auf der Hotelparzelle 
selbst zur Verfügung gestellt werden, keine weitergehende Bedeutung 
zugemessen, was sich aus der Sicht des Parkplatzangebotes betrachtet 
durchaus vertreten lässt. 
c) 
Vertreten lässt sich jedenfalls die von der Baubehörde geübte Praxis, bezüglich 
Pflichtparkplätze bei Personalunterkünften auf die Regelung für Hotelzimmer 
zurückzugreifen, mithin lediglich einen Pflichtparkplatz pro vier Betten zu 
verlangen. Die von der Gemeinde zur Begründung der Gleichstellung 
vorgebrachten Überlegungen erscheinen durchaus sachgerecht und geboten. 
Es erscheint ohne weiteres nachvollziehbar, dass der Bedarf an Parkraum beim 
Personal unvergleichlich geringer ist als bei einer gewöhnlichen Wohnung, weil 
das Hotelpersonal meist unverheiratet und kinderlos sei und sich zudem nur 
während der Saison, mithin einer beschränkten Zeit, an Ort aufhalte. Nicht von 
der Hand zu weisen ist sodann, dass die Hotelangestellten vielfach darauf 
verzichten würden, ihr Fahrzeug - so sie überhaupt über ein solches verfügen - 
nach ... mitzunehmen. Die Beschwerdeführer bringen jedenfalls nichts vor, was 
die geschilderten gemeindlichen Überlegungen als geradezu willkürlich oder 
sachlich nicht gerechtfertigt erscheinen liesse. Der Umstand, dass allenfalls 
auch eine andere, zusätzliche Pflichtparkplätze bedingende Lösung nicht 
ausgeschlossen gewesen wäre, vermag an der Zulässigkeit der von der 
Gemeinde geübten Praxis nichts zu ändern


d)
Damit die Personalstudios im Sinne der gemeindlichen Praxis genutzt werden, 
mithin ein weitergehender Bedarf nach Pflichtparkplätzen durch Dritte 
ausgeschlossen werden kann, ist in den Ziff. 4.1 und 4.2 des Dispositivs des 
angefochtenen Entscheides die flankierende Auflage aufgenommen worden, 
dass alle im Gebäude erstellten Personalzimmer als Erstwohnungen gelten und 
bloss von Hotelangestellten bewohnt werden dürften (Stichwort: Erstwohnung 
für Hotelangestellte). Diese Auflage wiederum ist im Grundbuch auf der 
Parzelle Nr. 6916 bzw. auf allfällig begründeten Stockwerkeinheiten als 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken, woraus erhellt, dass 
der Einwand der fehlenden Durchsetzbarkeit der Nutzungsverpflichtung ins 
Leere zielt.
e)
Ausgehend von der umschriebenen Berechnungsweise (pro 4 Studios ein 
Pflichtparkplatz) müssen für die geplanten 68 Studios entsprechend 17 
Pflichtparkplätze bereitgestellt werden. Für die im zweiten Obergeschoss 
vorgesehene Personalwohnung braucht es einen weiteren Pflichtparkplatz. Für 
die im selben Gebäude vorgesehenen Büroräumlichkeiten im ... von 392 m2 
BGF hat die Vorinstanz 10 Pflichtparkplätze als erforderlich erachtet. Die von ihr 
diesbezüglich 
angeführte 
Berechnung 
(Anrechnung 
lediglich 
der 
Nettobürofläche, Nichtanrechnung der Toilettenanlagen sowie des Korridors) 
erweist sich unter diesem Aspekt als ohne weiteres vertretbar. Unter 
Berücksichtigung der - gestützt auf Art. 38 BG -aufgrund der Anzahl 
Wohnungen noch erforderlichen beiden Besucherparkplätz, muss das zur 
Beurteilung 
stehende 
Projekt 
mithin 
mindestens 
30 
Pflichtparkplätze 
bereitstellen. Nachdem die Erstellung von 31 Parkplätzen vorgesehen ist, 
erweist sich die Rüge der Verletzung der Vorschriften über die Pflichtparkplätze 
als unbegründet.
8.
Verletzung von Art. 19 Abs. 2 StrV (Ausfahrt in die Kantonsstrasse)
a.)
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die projektierte Ausfahrt ab den in 
einer Einstellhalle geplanten Parkflächen in die stark frequentierte ...-strasse 
(Kantonsstrasse) sei ungenügend. Das geplante Gebäude halte nämlich 


gegenüber dem Fahrbahnrand gemessen ab der Fassade lediglich einen 
Abstand von 5 m ein, wohingegen gemäss Art. 19 Abs. 2 StrV ein Abstand von 
7 m eingehalten werden müsste. Zwischen der Einstellhalle und der 
Kantonsstrasse befinde sich ein viel begangener Gehsteig. Vor Ort werde die 
Übersichtlichkeit durch den seitlich, zwischen Gehsteig und Kantonsstrasse, 
geplanten Parkplatz einerseits und die in den Abstandsbereich hineinragenden 
Parkflächen 
Nrn. 
1 
- 
8 
anderseits 
behindert 
und 
erschwert. 
Aus 
Sicherheitsgründen sei ein Vorplatz notwendig, ansonsten die Übersicht auf die 
Kantonsstrasse durch allfällige Benutzer des Gehsteigs eingeschränkt wäre, 
wodurch eine erhebliche Gefahrenquelle entstehe. Weil für Fussgänger und 
Automobilisten gefährliche Situationen zu erwarten seien, müssten die 
kantonale Zufahrtsbewilligung und entsprechend auch die Baubewilligung 
aufgehoben werden. Ihre Auffassung geht fehl.
b)
Gemäss kantonaler Strassengesetzgebung (Art. 45 Abs. 1 StrG in Verbindung 
mit Art. 19 Abs. 2 StrV) ist für Bauten und Anlagen ein Abstand von 7 m vom 
Fahrbahnrand einzuhalten, sofern ihre Zweckbestimmung einen Vorplatz 
erfordert. Dies ist z.B. bei geschlossenen Garagen mit direkter Zufahrt zur 
Kantonsstrasse, nicht aber bei offenen Einstellhallen der Fall. Bei ersteren ist 
ein Vorplatz verkehrstechnisch notwendig, damit Fahrzeuge abseits der 
Kantonsstrasse (zwischen Strasse und Garagentor) gewendet, kurzzeitig 
abgestellt (zum Öffnen oder Schliessen des Garagetors) oder parkiert werden 
können. 
Bei 
der 
Anordnung 
und 
Gestaltung 
von 
Zufahrten 
aus 
Sicherheitsgründen ist zudem das Aus- und Einfahren in Vorwärtsrichtung 
anzustreben (VSS Norm SN 640 050). Der von 19 Abs. 2 StrV verlangte 
Abstand von 7 m dient allein der Sicherstellung von genügend Platz für die 
erwähnten Aktionen und somit der Verkehrssicherheit. Vorliegend handelt es 
sich um eine gegen die Kantonsstrasse hin offene Einstellhalle. Ein Garagentor, 
welches im Sinne des oben Ausgeführten mit einem Vorplatz einhergehen 
müsste, ist nicht vorgesehen. Nicht ersichtlich ist, dass im Einfahrtsbereich von 
und zur Kantonsstrasse hin Wendemanöver vorgenommen werden müssten. 
Die Zufahrt selbst ist sodann derart ausgestaltet, dass im Einmündungsbereich 


ein Kreuzen möglich und auch die für derartige Anlagen im Innerorts-Bereich 
erforderliche Beobachtungsdistanz (gemäss VSS-Norm SN 640 273a: 2,5 m) 
gewährleistet ist. Der Augenschein hat sodann aufgezeigt, dass im fraglichen 
Bereich eine relativ gute Übersichtlichkeit gegeben ist. Mit der neuen Zufahrt 
wird letztlich gar eine Verbesserung der heutigen Situation einhergehen, so 
bereits deshalb, weil künftig nur mehr an einem Ort ab der Bauparzelle, und 
nicht wie heute ab mehreren, auf die Kantonsstrasse eingefahren werden wird. 
Die geforderte Übersicht für die Benutzer der Einstellhalle ist auf jeden Fall, 
sowohl in Bezug auf den Verkehr auf der Kantonsstrasse als auch auf den 
Fussgängerverkehr, gewährleistet. Die Beschwerdeführer bringen denn auch 
nichts vor, weshalb aufgrund der Zweckbestimmung des Personalhauses in 
Abweichung der eingangs gemachten Vorgaben einen Vorplatz erforderlich sein 
sollte. Kommt aber die in Art. 19 Abs. 2 StrV enthaltene Abstandsvorschrift gar 
nicht zu Anwendung, erweist sich die Rüge der Beschwerdeführer als 
unbegründet, nachdem sich schon aus dem Situationsplan ergibt, dass sowohl 
von Art. 19 Abs. 1 StrV vorgegebene Abstand von 5 m vom Fahrbahnrand, wie 
auch der 2.5 m Abstand gegenüber dem Strassengrundstück (Art. 19 Abs. 4 
StrV) eingehalten ist.
9.
Verletzungen von Art. 1 Abs. 1 lit. c, Art. 3 Abs. 2 lit. c, Art. 24 lit. a und Art. 27 
KNHG (Abbruch des ...-Güterschuppens und der Verladerampe) 
a)
Gestützt auf die aufgeführten Bestimmungen und unter Hinweis auf das 
Privatgutachten von Dr. ... ..., ... Industriekultur, ..., haben die Beschwerdeführer 
bereits im Einspracheverfahren den Beizug der kantonalen Natur- und 
Heimatschutzkommission 
verlangt, 
damit 
diese 
sich 
vorgängig 
zur 
Schutzwürdigkeit des Güterschuppens und allfällig zu treffender Massnahmen 
zu dessen Erhalt für die Nachwelt, allenfalls an einem anderen Standort, 
äussern könne. Weil die Vorinstanz der sie auch diesbezüglich treffenden 
Abklärungspflicht nicht nachgekommen sei, müsse sie gerichtlich angehalten 
werden, das Versäumte noch nachzuholen.


b)
Auch aus diesem Einwand der unzureichenden Sachverhaltsabklärungen 
können die Beschwerdeführer nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. In Art. 
8 Abs. 2 KNHG ist aufgeführt, wann eine betroffene Gemeinde die kantonale 
Natur- und Heimatschutzkommission zur Stellungnahme einholen kann, so u.a. 
zu wichtigen Fragen des Natur- und Heimatschutzes (lit. a). Eine wichtige Frage 
i,S. der erwähnten Bestimmung ergibt sich regelmässig aus der den 
Gemeinden gestützt auf Art. 3 KNHG zugewiesenen öffentlichen Aufgabe, 
wertvolle Gebäudegruppen und Einzelbauten - soweit das öffentliche Interesse 
an ihrer Erhaltung überwiegt - zu schützen und zu erhalten (Abs. 1 i.V. mit Art. 
24 lit. a KNHG). Sie erfüllen diese Aufgaben namentlich beim Erlass von 
Nutzungsplanungen (Abs. 2 lit. a) und nicht erst im Baubewilligungsverfahren. 
Vorliegend ist unbestritten, dass der fragliche Güterschuppen und die 
Verladerampe im Rahmen der Nutzungsplanung nicht als Schutzobjekt 
bezeichnet worden ist und mithin auch nicht Eingang in ein kommunales oder 
kantonales Inventar gefunden hat. Entsprechend bestand aber für die 
Vorinstanz auch keinerlei Anlass für vertieftere Sachverhaltsabklärungen im 
Sinne des von den damaligen Einsprechern gestellten Antrages auf Beizug der 
Kommission, weshalb sich das (formelle) Rückweisungsbegehren als 
unbegründet erweist. In materieller Hinsicht kann es mit dem Hinweis, dass die 
von 
der 
Gemeinde 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
vorgenommene 
Interessenabwägung von den Beschwerdeführern zu Recht nicht beanstandet 
worden ist, sein Bewenden haben. Entsprechend erweisen sich auch die 
Einwände gegen den von der Gemeinde bewilligten Abbruch des …-
Güterschuppens und der Verladerampe als unbegründet.
10.
Verletzung von Art. 44 BG (Mindestwohnflächen)
a)
Die Beschwerdeführer stellen sich unter Anrufung von Art. 44 Abs. 3 BG auf 
den Standpunkt, dass die Wohnflächen bei Einzelzimmern mindestens 30 m2 
BGF betragen müssten. Die vorliegend geplanten Studios lägen jedoch klar 
darunter. Eine Gleichstellung mit Personalzimmern, welche offenbar weniger 
als 30 m2 BGF aufweisen dürften, gehe nicht an. Dies zum einen deshalb, weil 
die Nutzung durch Personal nicht nachhaltig gesichert sei, zumal die 


Umsetzung der entsprechenden in die Baubewilligung aufgenommenen Auflage 
vom Ausgang des planungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens abhänge. 
Zum andern weil Art. 44 Abs. 1 BG nur reine Personalzimmer von der 
Minimalflächenverpflichtung ausnehmen wolle. Es bestehe kein Grund, andere 
1-Zimmerwohnungen - ob sie nun von Personal oder anderen Personen benutzt 
würden - von der Minimalflächenverpflichtung auszunehmen. Ihr Einwand geht 
fehl.
b)
Die Gemeinde hat die Gleichstellung der projektierten Einzimmer-Studios für 
Personal mit Personalzimmern und damit das Abweichen von der in Art. 44 
Abs. 3 BG vorgesehenen Mindestwohnfläche im Wesentlichen damit begründet, 
dass die für das Personal bestimmten Räumlichkeiten gegenüber einer 
gewöhnlichen Wohnnutzung nur in untergeordnetem Masse (u.a. saisonal 
Nutzung und ausschliesslich durch Hotelangestellte) belegt seien, weshalb 
auch nicht so hohe Anforderungen an den Wohnkomfort gestellt werden 
müssten. Die Beschwerdeführer bringen nichts vor und es ist auch nichts 
ersichtlich, was die gemeindliche Auslegung als geradezu willkürlich oder 
ermessensmissbräuchlich erscheinen liesse. Vielmehr erscheint die getroffene 
Lösung auch angesichts des glaubhaft geschilderten Mankos an Wohnraum für 
Hotelanagestellte, als durchaus sachgerecht und geboten. - Die Beschwerde 
erweist sich somit als vollumfänglich unbegründet und ist daher abzuweisen.
11. a)
Entsprechend dem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 ff. 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) unter solidarischer 
Haftung zulasten der Beschwerdeführer.
b)
Die Beschwerdeführer werden überdies gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG 
verpflichtet, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den 
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Mangels einer 
Kostennote wird die diesen geschuldete Parteientschädigung ermessensweise 
auf Fr. 5‘000.-- (inkl. MWST) festgelegt und dieser Betrag ist den 
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zu überbinden.


c)
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine Parteientschädigung 
zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
584.--
zusammen
Fr. 6‘584.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftung der ... AG eine 
Parteientschädigung von Fr. 5‘000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.