gr_gerichte · R 2014 112 · 2015-05-19 · de

Baugesuch/Wiederherstellungsverfügung/Baubusse | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 112
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar ad hoc
Bott
URTEIL
vom 19. Mai 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler, 
Beschwerdeführerinnen
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Flurin von Planta, 
Beschwerdegegnerin
und
Eheleute C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, 
Beschwerdegegner
betreffend Baugesuch/Wiederherstellungsverfügung/Baubusse


- 2 -
1.
Am 1. Juli 2013 reichte die A._____ AG der Gemeinde Y._____ das Ge-
such um Neubau eines Autounterstands auf ihrer Parzelle 705 in Y._____ 
ein. Gemäss Baueingabeplänen sollte der Unterstand eine Grundfläche 
von 6 auf 6 m aufweisen und von Parzelle 682 der Eheleute C._____ ei-
nen Grenzabstand von mindestens 2.57 m einhalten. Am 2. September 
2013 bewilligte die Baukommission Y._____ das Baugesuch unter Aufla-
gen und Bedingungen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.
2.
Im November 2013 begann die A._____ AG mit den Bauarbeiten. Sie 
beschränkte sich aber nicht darauf, den bewilligten Autounterstand zu er-
stellen sondern trug zusätzlich Material südöstlich des geplanten Unter-
stands ab. Damit entstand bis zur Grenze von Parzelle 682 eine ebene 
Fläche. Als Abschluss des abgegrabenen Hangs erstellte sie eine massi-
ve Blocksteinmauer, welche ebenfalls bis zur Grenze von Parzelle 682 
reicht.
3.
In der Folge ergab sich eine Korrespondenz zwischen den Eigentümern 
von Parzellen 705 und 682 sowie der Gemeinde Y._____. Am 2. Dezem-
ber 2013 reichte die A._____ AG das Gesuch ein, den Aushub und die 
Stützmauern an der Grenze zu Parzelle 682 und nordöstlich der zusätz-
lich geschaffenen ebenen Fläche und des Autounterstands auf Parzelle 
705 zu bewilligen. Am 4. Dezember 2013 verfügte die Gemeinde Y._____ 
einen Baustopp. Am 13. Januar 2014 reichte die A._____ AG definitiv ein 
neues Baugesuch (1. Projektänderung) ein.
4.
Dagegen erhoben die Eheleute C._____ am 3. Februar 2014 Einsprache. 
Die nicht bewilligte Mauer an der gemeinsamen Grundstücksgrenze sei 
am höchsten Punkt 2.79 m hoch und nicht, wie im Plan wiedergegeben, 
0.95 m. Die vorgenommene Terrainveränderung sei in den aktuellen Plä-
nen nicht dargestellt. Der Geländeverlauf in den Planungsunterlagen sei 
demzufolge falsch. Das Terrain sei entgegen den Planungsunterlagen auf 


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das Niveau der bestehenden Garage aufgefüllt und eine Futtermauer an 
der Nordseite mit einer Höhe von 2.79 m bis an ihre Grundstücksgrenze 
erstellt worden. Auch dieser Teil der Mauer sei in den Planungsunterla-
gern mit einer Höhe von 0.95 m (Plan Schnitt A) falsch dargestellt wor-
den. Die Masse der Mauer und der Abstand zur Grenze stimmten nicht 
mit der Realität überein. Der Unterstand weise nun eine Fläche von 
59.8 m² auf und gelte nicht mehr als Nebenbau im Sinne von Art. 44 des 
Baugesetzes der Gemeinde Y._____ (BG). Hier gelte folglich ein Grenz-
abstand von 5 m und nicht, wie im Plan dargestellt, von 2.5 m. Ein Bau-
gespann sei nicht erstellt worden. Falls keine Einigung über ein gegensei-
tiges Grenzbaurecht zustande komme, werde die Wiederherstellung des 
gesetzmässigen Zustands betreffend die bereits erstellte Mauer verlangt.
5.
Am 24. Februar 2014 beantragte die A._____ AG die Bewilligung der 
Stützmauer entlang der Abgrabung und des Autounterstands gemäss 
Plan vom 24. Februar 2014 (2. Projektänderung). Es sei keine Aufschüt-
tung vorgenommen worden. Die Stützmauer könne direkt auf die Grenze 
gestellt werden, ohne Näherbaurecht, dies gemäss Art. 76 Abs. 3 KRG. 
Zwar seien die Pläne bezüglich der Abgrabung und der Erstellung der 
Stützmauer nicht korrekt. Dies ändere aber nichts daran, dass keine Auf-
schüttungen vorgenommen worden seien und die erstellte Mauer ohne 
Näherbaurecht als Stützmauer bewilligungsfähig sei. Über ein Näherbau-
recht betreffend den Autounterstand sei keine Einigung zustande ge-
kommen. Somit werde dieser auf eine Fläche von maximal 40 m² verklei-
nert, womit er bis auf 2.5 m an die Grenze gesetzt werden könne. Es 
werde eine einfache Holzkonstruktion mit Blechdach erstellt. Die Profile 
für den Autounterstand stünden.
6.
Nach Vornahme eines Augenscheins gab die Gemeinde Y._____ der 
D._____ AG am 8. April 2014 den Auftrag zur Erstellung einer Expertise 
(Kostentragung durch die A._____ AG). Die Expertise vom 21. Mai 2014 


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ergab unter anderem, dass die Mauer nur bedingt nach den Regeln der 
Baukunst erstellt worden sei. Es fehle ein Fundament mit definierter Ein-
bindung in das Erdreich. Quer liegende Mauerblöcke (Binder) seien wenig 
systematisch nur in den oberen Lagen eingefügt worden. Die Neigung der 
Mauer sei uneinheitlich und steil. Dies führe dazu, dass rechnerische De-
fizite bei den Standsicherheitsberechnungen entstehen könnten. Dennoch 
könne die Mauer als standsicher bezeichnet werden. Am 22. Juni 2014 
hielt die A._____ AG dafür, dass es sich beim vorliegenden Gutachten um 
ein unabhängiges Gutachten handle. Es gehe hier um die Sicherheitsfra-
ge. Sollte ein weiteres Gutachten durch die Eheleute C._____ eingereicht 
werden, sei zu berücksichtigen, dass ein solches nicht unabhängig wäre. 
Am Baugesuch hielt sie fest.
7.
Am 17. Juli 2014 nahmen die Eheleute C._____ Stellung und hielten fest, 
dass aufgrund des Gutachtens der D._____ AG erstellt sei, dass die 
A._____ AG eine nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspre-
chende hinterfüllte Mauer gebaut habe, die den Grenzabstand nicht ein-
halte und die Nachbarliegenschaft gefährde. Eine Baubewilligung könne 
nicht erteilt werden bzw. es sei der Rückbau zu verfügen. Sie reichten ein 
geologisch-geotechnisches Gutachten (Stellungnahme zum Bericht der 
D._____ AG), ebenfalls vom 17. Juli 2014, ein. Dieses hielt unter ande-
rem fest, dass für den hangseitigen Mauerflügel kein vollständiger Stand-
sicherheitsnachweis erbracht werden könne. Die Sicherheitswerte gegen 
Kippen und Grundbruch seien ungenügend, weswegen das Risiko beste-
he, dass die Mauer sich immer mehr verforme. Der hangseitige Mauerflü-
gel sei nicht genügend massiv dimensioniert und nicht nach den Regeln 
der Baukunst ausgeführt. Für den entlang der Grenze zu Parzelle 682 
stehenden Mauerflügel hätten sie keine geotechnischen Berechnungen 
durchgeführt. Diese Mauer sei aber prinzipiell standsicher. Die Randbe-
dingungen seien hier durchwegs günstiger als beim hangseitigen Mauer-
teil. Für diese Mauer sei hinter die Ausführungsqualität aber ein grosses 


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Fragezeichen zu setzen. Die Wahrscheinlichkeit eines Mauereinsturzes 
sei aber sehr gering. Am 17. August 2014 hielt die A._____ AG dafür, 
dass auf das Gutachten der D._____ AG abzustellen sei.
8.
Am 25. Oktober 2014 reichte die A._____ AG eine neue Berechnung der 
Stützmauer durch die D._____ AG vom 1. Oktober 2014 ein und führte 
aus, es handle sich nicht um einen Abbruch und eine Neuerstellung einer 
Mauer. Vielmehr müsse die bestehende Mauer nachgebessert werden. 
Es werde dasselbe Material verwendet und die Dimension der Mauer und 
deren Standort seien dieselben. Es handle sich hier nicht um eine Auf-
schüttung. Die Gemeinde Y._____ müsste das Gegenteil beweisen. Die 
Mauer sei standsicher. Im beigelegten Bericht der D._____ AG präzisier-
ten diese den im Gutachten vom 21. Mai 2014 gewählten Begriff der Auf-
füllung. Dort sei dasjenige Material als Auffüllung bezeichnet worden, 
welches für den Mauerbau abgegraben und anschliessend hinterfüllt wor-
den sei. Es handle sich folglich um lokal umgelagertes Material. Der im 
Gutachten vom 21. Mai 2014 in den Profilen auf Seite 5 eingezeichnete 
Umfang der Auffüllung entspreche folglich nicht einer entsprechenden 
Geländeerhöhung, sondern weitgehend einer Mauerhinterfüllung zur 
Wiederherstellung der alten Geländehöhe. Vergleiche mit dem Terrainver-
lauf auf dem Nachbargrundstück und Fotoaufnahmen von der Situation 
vor 2013 (Anhang B) zeigten, dass durch den Mauerbau lediglich im Eck-
bereich der Mauer eine Geländeauffüllung von wenigen Dezimetern (ma-
ximal 0.75 m) erfolgt sei.
9.
Am 27. Oktober 2014, mitgeteilt am 5. November 2014, hiess die Ge-
meinde Y._____ die Einsprache von den Eheleuten C._____ gut und wies 
das nachträgliche Baugesuch der A._____ AG ab, soweit die erstellte 
Mauer den gesetzlichen Grenzabstand von 1.8 m nicht einhalte. Der in 
den Grenzabstand hineinragende Teil der Mauer sei abzubrechen. Das 
Terrain im Grenzbereich sei dabei so wieder herzustellen, wie es sich vor 


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der unbewilligten Abgrabung präsentiert habe. Die A._____ AG werde un-
ter Hinweis auf Art. 292 StGB für den Unterlassungsfall verpflichtet, die 
Wiederherstellung innert sechs Monaten vorzunehmen. Der Mauerteil, 
welcher mehr als 1.8 m von der Grenze der Parzelle 682 entfernt sei, 
werde nachträglich unter der Auflage bewilligt, dass er gemäss Aus-
führungsempfehlungen des Gutachtens der D._____ AG saniert werde, 
also innert sechs Monaten abgebrochen und unter Wahrung der entspre-
chenden Vorschriften (Aufzählung) wieder erstellt werde. Der Autounter-
stand werde gemäss den Projektänderungplänen 1:100 vom 24. Februar 
2014 bewilligt. Die Grundfläche sei strikt einzuhalten. B._____ als einzi-
ges Mitglied des Verwaltungsrats der A._____ AG werde wegen formeller 
und materieller Verletzung des BG und des KRG mit einer Busse von 
Fr. 1'000.-- bestraft. Am Augenschein vom 2. April 2014 sei zwischen den 
Parteien vereinbart worden, dass die Bauherrschaft auf ihre Kosten bei 
der D._____ AG ein Gutachten erstellen lassen solle, welches sich unter 
anderem dazu zu äussern habe, ob die ohne Bewilligung erstellte Mauer 
statisch korrekt und nach den Regeln der Baukunst erstellt worden sei. 
Jedes bewilligungsfähige Bauprojekt in Y._____ habe den anerkannten 
Regeln der Baukunst zu entsprechen (Art. 27 Abs. 2 BG und Art. 73 
Abs. 1 KRG). Die Gutachten der D._____ AG und der E._____ AG hätten 
festgestellt, dass die fragliche Mauer nicht den Regeln der Baukunst ent-
spreche. In der vorliegenden Form könne sie deshalb nicht bewilligt wer-
den, weswegen die Einsprache schon aus diesem Grund gutzuheissen 
sei. Selbst wenn die Mauer den Regeln der Baukunst entspräche oder 
gemäss Vorschlägen der D._____ AG saniert würde, könnte sie in der 
bestehenden Ausdehnung nicht bewilligt werden, weil sie den Grenzab-
stand zur Nachbarparzelle 682 verletze. Es handle sich um eine hinterfüll-
te Mauer, welche, wenn sie mehr als 1 m hoch sei, gemäss Art. 76 Abs. 2 
KRG einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 
2.5 m, einzuhalten habe. Die bestehende Mauer habe bergseits eine ma-
ximale Höhe von 2.8 m und halte keinen Grenzabstand ein, da sie bis an 


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die Grenze reiche. Der Teil, der in den gesetzlichen Grenzabstand hinein-
rage, könne nicht bewilligt werden. Es liege eine ganze Anzahl von Bele-
gen vor, welche bewiesen, dass es sich um eine hinterfüllte Mauer, also 
um eine Futtermauer und nicht um eine Stützmauer, handle. Bereits die 
Baubewilligungsunterlagen des Rechtsvorgängers der A._____ AG von 
1996 bewiesen, dass die ohne Baubewilligung abgegrabene und durch 
die heute bestehende Mauer ersetzte Böschung nicht rechtwinklig gewe-
sen sei und zwangsläufig durch zusätzliches Material habe ergänzt wer-
den müssen, um einen Anschluss an die heute bestehende Mauer zu er-
reichen. Dies bewiesen auch die von der A._____ AG selbst eingereich-
ten Projektpläne für das bewilligte Baugesuch 2013, die nachträgliche 
Projektänderung vom 13. Januar 2014 sowie die nochmalige Projektände-
rung vom 24. Februar 2014. Anderweitige Behauptungen der A._____ AG 
seien nicht glaubwürdig. Dass sie ihre Behauptungen nicht beweisen 
könne, habe sie selbst zu verantworten. Sie habe den heute zu bewei-
senden Geländeverlauf durch ihre ohne Baubewilligung vorgenommenen 
Abgrabungen im November 2013 selber zerstört. Auch die Berichte der 
D._____ AG gingen von einer Futtermauer aus. In den Profilen komme 
zum Ausdruck, dass zwischen der Mauer und der bestehenden Moräne 
eine Auffüllung vorhanden sei. Die D._____ AG sage im Bericht vom 
1. Oktober 2014, dass das als Auffüllung bezeichnete Material jenes sei, 
welches für den Mauerbau abgegraben und anschliessend hinterfüllt wor-
den sei. Somit gingen auch die Experten von einer hinterfüllten Mauer 
und nicht von einer Stützmauer aus. Eine hinterfüllte Mauer stütze im Ge-
gensatz zu einer Stützmauer nicht den gewachsenen Boden, sondern 
nachträglich hinterfülltes Material. Eine solche Stützung von hinterfülltem 
Material sei gemäss sämtlichen der Baubehörde vorliegenden Unterlagen 
gegeben. Zum gleichen Schluss komme auch die E._____ AG. Die diver-
sen Fotografien der A._____ AG deuteten ebenfalls auf eine Hinterfüllung 
hin. Die Mauer müsse 1.8 m Abstand von der Grenze einhalten. Die Ein-
sprache sei auch aus diesem Grund gutzuheissen. Der rechtmässige Zu-


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stand sei wieder herzustellen. Die bestehende Mauer müsse einerseits 
verkürzt und anderseits statisch saniert werden. Sei sie saniert und halte 
sie den gesetzlichen Grenzabstand ein, sei sie rechtmässig. Die A._____ 
AG habe am 24. Februar 2014 eine Projektänderung bezüglich des ge-
planten Autounterstands eingereicht, diesen verkleinert und damit ermög-
licht, dass dieser als Nebenbaute gemäss Art. 44 BG betrachtet werden 
könne. Der vorgeschriebene Grenzabstand von 2.5 m werde eingehalten. 
Dagegen sei keine Einsprache eingereicht worden. Die Einsprecher seien 
nicht ausseramtlich zu entschädigen und müssten die Kosten des von ih-
nen veranlassten Gutachtens der E._____ AG tragen. Die Busse in Höhe 
von Fr. 1'000.-- sei gerechtfertigt. Der Aufwand der Baubehörde von 
Fr. 3'000.-- gehe zulasten der A._____ AG.
10.
Am 8. Dezember 2014 (Briefeinwurf vor Zeugen) erhoben die A._____ 
AG und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführerinnen) dagegen Be-
schwerde und beantragten die Aufhebung der Ziffern 1-3 (Gutheissung 
der Einsprache; Abweisung des Baugesuchs, soweit die erstellte Mauer 
den Grenzabstand von 1.8 m nicht einhält; Abbruch dieses Teils der 
Mauer; Wiederherstellung des Terrains wie vor der unbewilligten Abgra-
bung; Wiederherstellungverpflichtung unter Hinweis auf Art. 292 StGB; 
Bewilligung des mehr als 1.8 m von der Grenze der Einsprecher entfern-
ten Mauerteils, falls er gemäss Vorgaben saniert wird) und 7 (Baubusse) 
des Entscheids der Gemeinde Y._____ vom 27. Oktober 2014. In teilwei-
ser Gutheissung der Einsprache von den Eheleuten C._____ sei das 
nachträgliche Baugesuch der A._____ AG mit der Auflage zu genehmi-
gen, dass die hangseitige Stützmauer zwischen der bestehenden Garage 
und Grenze zu Parzelle 682 gemäss den Ausführungsempfehlungen des 
Gutachtens der D._____ AG vom 1. Oktober 2014 saniert werde. Im Falle 
der Gutheissung der Beschwerde sei B._____ wegen formeller Verlet-
zung der baurechtlichen Vorschriften mit einer Busse von Fr. 200.-- zu 
bestrafen. Es werde nicht bestritten, dass die parallel zur Strasse verlau-


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fende, hangseitige Stützmauer zwischen der bestehenden Garage auf 
Parzelle 705 und der Parzellengrenze zur Parzelle 682 nicht nach den 
Regeln der Baukunst erstellt worden sei und somit gemäss den Empfeh-
lungen der D._____ AG vom 1. Oktober 2014 zu sanieren sei. Hingegen 
sei durch die Gutachten der D._____ AG vom 21. Mai 2014 und der 
E._____ AG vom 17. Juli 2014 erstellt, dass die Stützmauer entlang der 
Parzellengrenze zu Parzelle 682 standsicher und nach den Regeln der 
Baukunst erstellt worden sei. Für die Frage, ob eine Stütz- oder eine Fut-
termauer vorliege, sei vom gewachsenen Terrain auszugehen. Somit sei 
von der Situation auszugehen, wie sie sich nach dem Bau der Liegen-
schaften und dem Abschluss der Umgebungsarbeiten auf den Parzellen 
705 und 682 präsentiert habe. Der Bau auf Parzelle 705 sei im Jahr 1996 
und derjenige auf Parzelle 682 im Jahr 1998 errichtet worden. Die Umge-
bungsarbeiten seien für beide Parzellen gleichzeitig nach der Fertigstel-
lung beider Häuser vorgenommen worden. Ein Teil von Parzelle 705, je-
ner der jetzt strittigen Abgrabung, sei für die Bauinstallationen für die 
Überbauung von Parzelle 682 verwendet worden. Bereits vor rund 17 
Jahren sei das Terrain auf Parzelle 705 bis oberkant der bestehenden 
Doppelgarage aufgeschüttet worden und sei jetzt gewachsenes Terrain. 
Bei den Umgebungsarbeiten sei auch der Teil zur Strasse aufgeschüttet 
worden, wie dem jetzigen Terrainverlauf entlang der Parzellengrenze ent-
nommen werden könne. Dies sei in den Plänen zur Projektänderung vom 
Februar 2014 enthalten und ergebe sich auch aus den beiliegenden Fo-
tografien (beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 5-8). Somit handle es 
sich bei der hangseitigen Mauer um eine Stützmauer, da sie das beste-
hende Terrain aufgrund der getätigten Abgrabung stabilisiere. Die Gut-
achten meinten mit „Auffüllung“ den Teil des bisherigen Terrains, der für 
den Bau der Stützmauer abgegraben und anschliessend wieder aufgefüllt 
worden sei. Der als „Moräne“ bezeichnete Teil gebe nicht das Ausmass 
des ursprünglich gewachsenen Terrains wieder. Die Abgrabungen seien 
für den Bau der Mauer erforderlich gewesen, da sonst die in den Hang 


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gelegen Quadersteine gar nicht hätten verlegt werden können. Es handle 
sich nicht um eine Hinterfüllung im rechtlichen Sinn, sondern um eine 
Wiederherstellung des gewachsenen Terrains nach Fertigstellung der 
Stützmauer. Auch die Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1996 sagten 
nichts anderes. Die Terrainveränderungen vom Jahr 1998 seien mögli-
cherweise nicht nach dem ursprünglichen Plan verfolgt. Die Auffüllung sei 
im Jahr 1997 bis fast zur Oberkante der Rahmen der Umgebungsarbeiten 
und der damit verbundenen Aufschüttung bis an die Strasse erfolgt. Zu-
mindest der grössere untere Teil der Mauer wäre eine Stützmauer und le-
diglich ein kleiner Teil eine Futtermauer. So hätten anlässlich des Augen-
scheins vom 2. April 2014 auch Vertreter der Gemeinde Y._____ münd-
lich ausgeführt, dass höchstens die oberste Ecke der Stützmauer um ei-
nige wenige Dezimeter als Auffüllung betrachtet werden könne. Somit wä-
re die Futtermauer höchstens 1 m hoch und müsse keinen Grenzabstand 
einhalten. Das Verschulden von B._____ sei nicht schwer, die Verletzung 
nur formell und fahrlässig. Somit sei die Busse auf Fr. 200.-- zu reduzie-
ren. Die Beschuldigte habe keine Gelegenheit zur Stellungnahme erhal-
ten, weswegen diesbezüglich das rechtliche Gehör verletzt worden sei 
und die Busse schon deshalb aufzuheben wäre.
11.
Am 19. Januar 2015 beantragten die Eheleute C._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. In den Plänen sei 
stets von einer Hinterfüllung der Mauer ausgegangen worden. Am 
18. März 2014 habe die Baukommission Y._____ auf diese rechtlich we-
sentliche Frage hingewiesen und deshalb einen Augenschein angeordnet, 
welcher am 2. April 2014 stattgefunden habe. Selbst die Gegenpartei sei 
während geraumer Zeit richtigerweise von einer Hinterfüllung ausgegan-
gen. Die erstellten Mauern orientierten sich nicht am gewachsenen Ter-
rain. Der Bau der Mauer habe dazu geführt, dass hinter der 2.8 m hohen 
Futtermauer eine fast ebene Fläche habe realisiert werden können. Der 
Terrainverlauf vor Inangriffnahme der Bauarbeiten sei massgeblich und 


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die Beschwerdeführerinnen seien dafür beweispflichtig. Sie könnten den 
Beweis aber nicht mehr erbringen. Mit der Erstellung der Umfassungs-
mauern sei eine Hinterfüllung einhergegangen. Auch der Geländeverlauf 
der Parzellen 682 und 705 könne verglichen werden. Dieser sei vor Inan-
griffnahme der Bauarbeiten mit gleichem Gefälle hangabwärts verlaufen. 
Neu sei ein fast ebener Gartensitzplatz entstanden. Dies habe nur mit ei-
ner Aufschüttung realisiert werden können.
12.
Am 19. Januar 2015 beantragte auch die Gemeinde X._____ (nachfol-
gend Beschwerdegegnerin; bis 31. Dezember 2014 Gemeinde Y._____) 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 
Die Fotografie Bf-act. 5 sei nicht geeignet, einen Beweis für den von den 
Beschwerdeführerinnen behaupteten früheren Terrainverlauf zu erbrin-
gen. Vielmehr sei daraus ersichtlich, dass die vorbestehende Aufschüt-
tung schon beim Anschlusspunkt an die Doppelgarage gegenüber dersel-
ben leicht zurückversetzt sei und sich in Richtung der Parzelle der Be-
schwerdegegner noch weiter verschmälere. Die Mauer, die jetzt erstellt 
worden sei, stelle aber eine nahtlose Verlängerung der ursprünglich be-
stehenden Garagenfront dar. Damit habe insbesondere im Bereich der 
Grenze zur Liegenschaft der Beschwerdegegner zwangsläufig Material 
zur Aufhebung des Zwischenraums zwischen dem bestehenden Terrain 
und der Rückseite der neuen Mauer eingefügt werden müssen. Der Plan 
„Südfassade“ und der Plan „Schnitt B-B“ des Baugesuchs aus dem Jahr 
1996 besagten, dass damals keine Terrassierung bis zur Garagenfront 
vorgenommen worden sei. Auch die Pläne „Ansicht Südost“ vom 1. Juli 
2013, „Ansicht Südost“ vom 2. Dezember 2013 und vom 13. Januar 2014 
und „Schnitt A“ vom 13. Januar 2014 zeigten ganz klar eine hinterfüllte 
Mauer. Die Pläne vom 24. Februar 2014 stünden betreffend Verlauf des 
gewachsenen Terrains im Widerspruch zu allen früher eingereichten Plä-
nen und widersprächen dem Bild des Terrainverlaufs aus dem Jahr 1997. 
In der Expertise der D._____ AG vom 21. Mai 2014 würden zwei Profile 


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dargestellt, die zeigten, dass zwischen der Mauer und der bestehenden 
Moräne eine Auffüllung vorhanden sei. Auch die E._____ AG gehe von 
einer hinterfüllten Mauer aus, wie die Schnittzeichnungen in den Beilagen 
2.1 und 2.2 des Gutachtens belegten. Somit handle es sich um eine Fut-
termauer. Die A._____ AG habe sich neben einer formellen auch einer 
materiellen Baugesetzverletzung schuldig gemacht. Das rechtliche Gehör 
sei ihr gewährt worden (E-Mail vom 26. November 2013 und vom 4. De-
zember 2013 sowie Schreiben von B._____ vom 13. Januar 2013).
13.
Am 23. Januar 2015 reichten die Beschwerdegegner ihre Honorarnote 
über Fr. 1'382.40 (Honorar nach Zeitaufwand Fr. 1'260.--, Spesen 
Fr. 20.--, MWST 8 % Fr. 102.40) ein, welche sie mit Schreiben vom 
11. Februar 2015 um den Mehrbetrag von Fr. 120.-- (Honorar nach 
Zeitaufwand) ergänzten.
14.
Am 2. Februar 2015 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an 
ihren Anträgen fest und reichten ihre Honorarnote über Fr. 2'961.80 ein 
(Honorar nach Zeitaufwand Fr. 2'662.50, Spesen Fr. 79.90, MWST 8 % 
Fr. 219.40). Mit Schreiben vom 13. Mai 2015 reichten sie eine – die erste 
Honorarnote ersetzende – ergänzte Honorarnote über Fr. 3'170.30 ein 
(Honorar nach Zeitaufwand Fr. 2'850.--, Spesen Fr. 85.50, MWST 8 % 
Fr. 234.80).
15.
Am 11. Februar 2015 verzichteten die Beschwerdegegner auf die Einrei-
chung einer Duplik. Am 13. Februar 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 
duplicando an ihren Anträgen fest.
16.
Am 14. April 2015 schrieb der Instruktionsrichter der D._____ AG Folgen-
des:
"In obgenannter Angelegenheit hat die D._____ AG am 1. Oktober 2014 „Ausführungs-
empfehlungen“ abgegeben (Kopie beiliegend). Aufgrund des Dokuments vom 1. Oktober 


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2014 wird nicht restlos klar, ob sich diese Ausführungsempfehlungen auf beide Mauer-
flügel, sowohl den hangseitigen als auch denjenigen entlang der Grenze von Parzelle 
682 (…) oder lediglich auf den hangseitigen Mauerflügel beziehen."
17.
Am 23. April 2015 antwortete die D._____ AG wie folgt:
"Gerne nehmen wir Stellung zu Ihrer schriftlichen Anfrage vom 14. April 2015 in oben 
erwähnter Sache. Sie haben uns im erwähnten Schreiben angefragt, ob sich die im Zu-
sammenhang mit der Neudimensionierung der erwähnten Stützmauer vom 1. Oktober 
2014 angegebenen Ausführungsempfehlungen auf beide Mauerflügel beziehen. Im Ge-
gengutachten der Baugeologie vom 17. Juli 2014 wurde der hangseitige Mauerflügel als 
nicht genügend massiv dimensioniert und als nicht nach der Regel der Baukunst ausge-
führt beurteilt. Im Rahmen der Neudimensionierung wurde deshalb die Standsicherheit 
mit optimierten Dimensionierungen erneut berechnet. Unter Einhaltung der Aus-
führungsempfehlung für eine optimierte Dimensionierung des hangseitigen Mauerflügels 
kann dessen Standsicherheit einwandfrei erbracht werden. Die Empfehlungen gelten 
somit für diesen Flügel zwingend. Für den tieferen seitlichen Mauerflügel entlang der 
Grenze zur Parzelle 682 (…) wurden keine Standsicherheitsberechnungen und keine 
Neudimensionierung durchgeführt, da wir übereinstimmend mit dem Gegengutachten 
der Baugeologie vom 17. Juli 2014 diesen Mauerteil ohne Berechnungen als standsicher 
beurteilen. Die Einhaltung der Ausführungsempfehlungen für den hangseitigen Mauer-
flügel würde die Standsicherheit dieses Mauerflügels zwar ebenfalls verbessern, ist je-
doch unserer Beurteilung folgend für die Einhaltung der Standsicherheit dieses Mauer-
flügels nicht notwendig."
18.
Am 4. Mai 2015 verzichteten die Beschwerdegegner auf die Einreichung 
einer Vernehmlassung zum Schreiben der D._____ AG vom 23. April 
2015. Gleichentags schrieben die Beschwerdeführerinnen, die Standfes-
tigkeit der Stützmauer entlang der Grenze zur Parzelle der Beschwerde-
gegner sei im bisherigen Verfahren nie in Frage gestellt worden. Das 
Gutachten der E._____ AG habe ebenfalls keine Hinweise auf eine man-
gelhafte Ausführung der Stützmauer enthalten. Sie teilten die Auffassung 
der D._____ AG, wonach die Ausführungsempfehlungen für die Einhal-
tung der Standsicherheit dieses Mauerflügels nicht notwendig seien und 
sich folglich auch nicht darauf bezögen. Von der Beschwerdegegnerin 
ging innert Frist keine Stellungnahme ein.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid sowie auf die im Recht liegenden 
Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen. 


- 14 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Ein-
spracheentscheid vom 27. Oktober 2014, mitgeteilt am 5. November 
2014, mit welchen die Beschwerdegegnerin unter anderem die Einspra-
che der heutigen Beschwerdegegner gutgeheissen und B._____ mit einer 
Busse von Fr. 1'000.-- bestraft hat, ist weder endgültig noch kann er bei 
einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb er ein taugliches An-
fechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden darstellt. Mit Vernehmlassung vom 19. Januar 2015 
bringen die Beschwerdegegner vor, die Beschwerde sei verspätet einge-
reicht worden und daher abzuweisen. Gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ist die 
Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen 
Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Der angefochtene 
Entscheid wurde den Beschwerdeführerinnen am 7. November 2014 zu-
gestellt. Die Frist fing somit am 8. November 2014 an zu laufen und ende-
te am 7. Dezember 2014. Da dieser aber ein Sonntag war, endete die 
Frist erst am 8. Dezember 2014. Die Beschwerde wurde am 8. Dezember 
2014 und damit fristgerecht der Post übergeben (Briefeinwurf vor Zeu-
gen), weshalb auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde 
einzutreten ist.
2. a)
Der im angefochtenen Einspracheentscheid bewilligte Autounterstand 
bildet vorliegend nicht Prozessthema. Streitig und zu prüfen ist insbeson-
dere, ob es sich bei der auf Parzelle 705 der A._____ AG erstellten, bis 
an die Grenze zu Parzelle 682 der Beschwerdegegner reichenden, hang-
seitigen Blocksteinmauer um eine hinterfüllte Mauer (Futtermauer) oder 


- 15 -
um eine Stützmauer handelt, respektive ob B._____ durch ihr Verhalten 
lediglich eine formelle oder auch eine materielle Baurechtsverletzung be-
gangen hat.
b)
Gemäss Art. 76 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen freistehende Mauern, hinterfüllte 
Mauern (Futtermauern), Böschungen und dergleichen an der Grenze er-
richtet werden, sofern sie nicht höher als 1.0 m sind. Überschreiten sie die 
Höhe von 1.0 m, haben sie einen Grenzabstand im Ausmass der Mehr-
höhe, jedoch von maximal 2.5 m einzuhalten. Nach Art. 76 Abs. 3 KRG ist 
bei Grabungen ein Grenzabstand von 0.5 m, gemessen von der Oberkan-
te der Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück durch 
eine Stützmauer oder vergleichbare bauliche Massnahmen gesichert, 
braucht kein Grenzabstand eingehalten zu werden. Mauern, die das be-
stehende (gewachsene) Terrain stützen, werden als Stützmauern be-
zeichnet. Mauern, welche ein durch nachträglich hinterfülltes Material 
aufgeschüttetes Terrain stützen, welches das gewachsene Terrain über-
ragt, werden als Futtermauern qualifiziert (vgl. Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden R 09 73 und 74 vom 19. Januar 2010 
E.4c und d; PKG 1998 Nr. 6 E.c). Das Verwaltungsgericht hat sich bereits 
in seiner früheren Rechtsprechung eingehend mit dem Begriff und der 
Auslegung des Begriffs des gewachsenen Terrains auseinandergesetzt 
(vgl. VGE 473/83) und festgestellt, dass dessen eigentlicher Zweck es 
sei, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen sowie von Grenz- und 
Gebäudeabständen durch Terrainveränderungen zu verhindern. In VGE 
292/92 hat es in Auslegung einer kommunalen Bestimmung diesbezüglich 
u.a. festgehalten, dass mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainver-
änderungen grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten seien, 
es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht 
nachgewiesen werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 14 45 vom 6. Januar 2015 E.4a mit Hinweisen auf PVG 


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1992 Nr. 10; VGU R 03 5; R 05 31 und Urteil des Bundesgerichts 
1C_492/2010 vom 23. März 2011 E.4.2).
c)
Es trifft zu, dass die Pläne des Jahres 1996 (möglicherweise ist damals 
die Aufschüttung nicht plangemäss erfolgt) und die Pläne vom 1. Juli 
2013 und vom 13. Januar 2014 das gewachsene Terrain nicht richtig wie-
dergeben. Indessen hat die D._____ AG in ihrem Zusatzbericht vom 
1. Oktober 2014 den im Gutachten vom 21. Mai 2014 gewählten Begriff 
der Auffüllung präzisiert. Dort sei das Material als Auffüllung bezeichnet 
worden, welches für den Mauerbau abgegraben und anschliessend hin-
terfüllt worden sei. Es handle sich folglich um lokal umgelagertes Material. 
Der im Gutachten vom 21. Mai 2014 in den Profilen auf Seite 5 einge-
zeichnete Umfang der Auffüllung entspreche folglich nicht einer entspre-
chenden Geländeerhöhung, sondern weitgehend einer Mauerhinterfüllung 
zur Wiederherstellung der alten Geländehöhe. Vergleiche mit dem Ter-
rainverlauf auf dem Nachbargrundstück und Fotoaufnahmen von der Si-
tuation vor 2013 (Anhang B) zeigten, dass durch den Mauerbau lediglich 
im Eckbereich der Mauer eine Geländeerhöhung von wenigen Dezime-
tern (maximal 0.75 m) erfolgt sei (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 
[Bg-act.] 31). Die sich im Anhang B des erwähnten Berichts vom 1. Okto-
ber 2014 befindliche Fotografie (Bg-act. 31 Anhang B Abbildung 1) zeigt 
tatsächlich deutlich, wie die Situation nach Abschluss der Bauarbeiten für 
die Liegenschaft auf Parzelle 705 im Jahr 1997 aussah. An die damals 
erstellte Doppelgarage schliesst sich eine Art Blockwurf an, welcher das 
im Anschluss an die Doppelgarage bis zu deren Oberkante aufgeschütte-
te Gelände stützt. Der Blockwurf geht Richtung Grenze zur Parzelle 682 
in eine Böschung über, welche denn auch die in diesem Bereich vorhan-
dene Aufschüttung abschliesst. Auf der Fotografie scheint sich der ebene 
Vorplatz auf Parzelle 705 tatsächlich, wenn auch nur leicht, in Richtung 
Grenze zur Parzelle 682 zu verschmälern, was darauf hindeuten könnte, 
dass in diesen Bereich eine senkrechte Stützmauer als Fortsetzung der 


- 17 -
vorderen Flucht der Doppelgarage tatsächlich hinterfüllt hätte werden 
müssen, wie dies die Beschwerdegegnerin auf Seite 4 ihrer Vernehmlas-
sung vom 19. Januar 2015 ausführt. Indessen besteht für das Gericht 
kein Anlass, von den Feststellungen der fachkundigen D._____ AG in ih-
rem Zusatzbericht vom 1. Oktober 2014 abzuweichen, womit auch in anti-
zipierter Beweiswürdigung erstellt ist, dass sich die Durchführung eines 
Augenscheins sowie der (falls erforderlich) beantragten Zeugeneinver-
nahme von F._____ (ursprünglicher Bauherr der Parzelle 705) erübrigen. 
Die D._____ AG ist klar der Ansicht, dass es sich vorliegend, bis auf die 
Hinterfüllung im Eckbereich der Mauer von wenigen Dezimetern (maximal 
0.75 m), um eine das gewachsene Terrain stützende Mauer handelt, weil 
diese weitgehend zur Wiederherstellung der alten Geländehöhe hinterfüllt 
worden sei, und lediglich der überragende Teil im Eckbereich, welcher 
aber höchstens 0.75 m hoch sei, neu aufgefüllt worden sei. Der Bereich, 
welcher zur Wiederherstellung der alten Geländehöhe aufgefüllt wurde, 
stellt nach der oben in Erwägung 2b dargelegten Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts (Verlauf älter als zehn Jahre, nämlich ca. 18 Jahre) 
gewachsenes Terrain dar. Somit stellt der grosse Teil der Mauer eine 
Stützmauer dar und nur der überragende Teil im Eckbereich, welcher 
aber nach Feststellung der D._____ AG höchstens 0.75 m hoch ist, ist ei-
ne Futtermauer. Gemäss Art. 76 Abs. 2 und 3 KRG müssen somit weder 
der Stützmauerteil noch der Futtermauerteil, welcher weniger als 1 m 
hoch ist, einen Grenzabstand einhalten, wie dies die Beschwerdeführe-
rinnen in ihrer Beschwerdeschrift auf Seite 5 und 6 in den Ziffern 8-10 zu-
treffend dargelegt haben. Kann aber die Mauer am Ort belassen werden, 
ist nach der ergänzenden Auskunft der D._____ AG vom 23. April 2015 
die gesamte hangseitige, nicht nach den Regeln der Baukunst erstellte 
Mauer zu sanieren.
d)
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in Bezug auf die materielle Bau-
rechtskonformität der erstellten Blocksteinmauer vollumfänglich gutzu-


- 18 -
heissen. Die Ziffern 1-3 und 7 des Entscheids der Baukommission 
Y._____ vom 27. Oktober 2014 sind aufzuheben und in teilweiser Gut-
heissung der Einsprache der Beschwerdegegner ist das nachträgliche 
Baugesuch der A._____ AG mit der Auflage zu genehmigen, dass die von 
den Beschwerdeführerinnen erstellte hangseitige Stützmauer zwischen 
der bestehenden Garage und der Grenze zu Parzelle 682 gemäss den 
Ausführungsempfehlungen des Gutachtens der D._____ AG vom 1. Ok-
tober 2014 saniert wird. Da sich die hangseitige Mauer vorbehältlich de-
ren Sanierung somit als bewilligungsfähig erweist, ist antragsgemäss die 
Baubusse für B._____ zu reduzieren, allerdings nicht im geforderten Um-
fang. Die nicht lege artis erstellte Mauer, deren Sanierungsbedürftigkeit 
unbestritten ist, stellt weiterhin eine materielle Baurechtswidrigkeit dar, 
sodass sich eine Reduktion der Baubusse auf Fr. 500.--, und nicht wie 
beantragt auf Fr. 200.--, als angemessen erweist. Diesbezüglich wird die 
Beschwerde demnach nur teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführe-
rinnen machen in ihrer Beschwerdeschrift geltend, bezüglich der Baubus-
se habe die Beschwerdegegnerin eine Gehörsverletzung begangen. Nach 
der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hätte die Be-
schwerdegegnerin B._____ Gelegenheit zur Stellungnahme geben müs-
sen, indem sie ihr den vorgeworfenen Sachverhalt und den Strafrahmen 
hätte mitteilen müssen. Diese Anhörung sei im vorliegenden Fall unter-
blieben. Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlas-
sung vom 19. Januar 2015 zu Recht, dass B._____ bereits mit E-Mail 
vom 26. November 2013 (Bg-act. 2) mitgeteilt worden sei, dass allenfalls 
ein Baubussenverfahren gegen sie eröffnet werden müsse. Diese Andro-
hung sei mit E-Mail vom 4. Dezember 2013 (Bg-act. 5) wiederholt worden. 
Mit Schreiben vom 13. Januar 2014 (Bg-act. 6) habe B._____ ausdrück-
lich auf den Vorhalt reagiert und festgehalten, dass sie die Situation nicht 
vorsätzlich herbeigeführt habe. Dieser Einwand sei denn auch berück-
sichtigt worden. Da die Beschwerdeführerinnen in ihrer Beschwerdeschrift 
jedoch ausdrücklich das Rechtsbegehren stellten, B._____ sei im Falle 


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der Gutheissung der Beschwerde wegen formeller Verletzung der bau-
rechtlichen Vorschriften mit einer Busse von Fr. 200.-- zu bestrafen, ist an 
dieser Stelle nicht weiter auszuführen, inwiefern das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin bezüglich Gewährung des rechtlichen Gehörs nicht der 
verwaltungsgerichtlichen Praxis entsprach oder nicht.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und den Be-
schwerdegegnern aufzuerlegen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG haben die 
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner den obsiegenden Be-
schwerdeführerinnen zudem die durch den Rechtsstreit entstandenen 
Kosten zu ersetzen. Da die A._____ AG selbst mehrwertsteuerpflichtig 
und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist ihr die Prozessentschädigung 
ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Mit Schreiben vom 13. Mai 2015 hat 
der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen seine Honorarnote über 
Fr. 3'170.30 eingereicht (Honorar nach Zeitaufwand Fr. 2'850.--, Spesen 
Fr. 85.50, MWST 8 % Fr. 234.80). Das Honorar exkl. MWST beträgt somit 
Fr. 2'935.50 und wird vom Gericht ermessensweise auf pauschal 
Fr. 2'900.-- gekürzt. Mit ¾ dieses Betrags haben die Beschwerdegegnerin 
und die Beschwerdegegner je zur Hälfte die A._____ AG (insgesamt 
Fr. 2'175.-- [exkl. MWST]) und mit ¼ des Betrags B._____ (insgesamt 
Fr. 783.-- [inkl. MWST von 8 %] aussergerichtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Bezüglich Baurechtswidrigkeit wird die Beschwerde vollumfänglich gutge-
heissen. Die Ziffern 1 bis 3 und 7 des Entscheids der Baukommission 
Y._____ vom 27. Oktober 2014 werden aufgehoben. In teilweiser Gut-
heissung der Einsprache von den Eheleuten C._____ wird das nachträgli-
che Baugesuch der A._____ AG mit der Auflage genehmigt, dass die von 


- 20 -
der A._____ AG und B._____ erstellte hangseitige Stützmauer auf Parzel-
le 705 zwischen der bestehenden Garage und der Grenze zu Parzelle 
682 gemäss den Ausführungsempfehlungen des Gutachtens der D._____ 
AG vom 1. Oktober 2014 saniert wird.
2.
Bezüglich Baubusse wird die Beschwerde teilweise gutgeheissen. 
B._____ wird wegen Verletzung der baurechtlichen Vorschriften mit einer 
Busse von Fr. 500.-- bestraft.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
447.--
zusammen
Fr.
1'947.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie den Eheleuten 
C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
4.
Die Gemeinde X._____ sowie die Eheleute C._____ haben je zur Hälfte 
aussergerichtlich die A._____ AG mit insgesamt Fr. 2'175.-- (exkl. MWST) 
und B._____ mit insgesamt Fr. 783.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
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