gr_gerichte · PVG 2007 21 · 2026-02-14 · de


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Erstwohnungspflichtersatzabgabe.
Verfassungsmässigkeit.
Rechtsgleichheitsgebot. Berechnung.
– Eine auf 10% des in der amtlichen Schatzung bezeichne- ten
Neuwerts festgelegte Ersatzabgabe für eine Erst-
wohnungsverpflichtung lässt sich verfassungsrechtlich
nicht beanstanden; sie hält i.c. insbesondere auch vor
dem Rechtsgleichheitsgebot stand (E.1).
– Ersatzabgabepflichtig sind auch nachträgliche Erweite-
rungen von bestehenden Gebäuden oder Wohnräumen
(E.2).
– Aufgrund des klaren Wortlautes im kommunalen Gesetz, darf
bei der Bemessung der Ersatzabgabe nach einer
baulichen Erweiterung nur auf den amtlich geschätzten
Wert der neu geschaffenen Bauteile abgestellt werden
(E.3).
Contributo compensativo per obbligo di residenza prima- ria.
Costituzionalità. Principio della parità di trattamento.
Calcolo.
– Un contributo compensativo per l’obbligo di residenza
primaria fissato al 10% del valore a nuovo figurante sulla
stima ufficiale non è censurabile da un punto di vista del
diritto costituzionale; nel caso concreto regge anche di
fronte al principio della parità di trattamento (cons. 1).
– Sottostanno all’obbligo del contributo compensativo
anche i successivi ampliamenti di costruzioni esistenti o di
locali abitabili (cons. 2).
– Sulla base del chiaro testo della legislazione comunale, per
il calcolo del contributo compensativo dopo un am-
pliamento edilizio è dato fondarsi solo sul valore di stima
della parte nuova della costruzione (cons. 3).
Erwägungen:
1. a) Der Beschwerdeführer stellt vorweg die Verfassungs-
mässigkeit der in den Art. 61 – 76 BG vorgesehenen Erstwoh-
nungs- und Ersatzabgaberegelung in Frage. Er macht sodann ins-
besondere eine rechtsungleiche Behandlung gegenüber den
Grundeigentümern in der Villenzone geltend. Ihm kann nicht ge-
folgt werden.
b) Art. 8 BV verlangt lediglich, dass Gleiches nach Mass-
gabe der Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe der Un-
gleichheit ungleich behandelt wird. Nach bestätigter Rechtspre-
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chung wird das Rechtsgleichheitsgebot nur dann verletzt, wenn
gleiche Sachverhalte ohne sachliche Gründe ungleich behandelt
werden (vgl. BGE 131 I 91 mit zahlreichen Verweisungen). Im Pla-
nungsrecht hat das Rechtsgleichheitsgebot ohnehin einen gerin-
gen Stellenwert, und zwar nicht zuletzt deshalb, weil die verschie-
denen Nutzungsbedürfnisse der einzelnen Gemeinwesen geradezu
zwingend unterschiedlicher Lösungen bedürfen; letzteres gilt ins-
besondere mit Blick auf die vom Beschwerdeführer zur Stützung
seines Begehrens herangezogenen Villenzonen (so u.a. in den Ge-
bieten Suvretta und Chantarella).
Die vom Beschwerdeführer angeführten Villenzonen ha-
ben aufgrund ihrer Vorgeschichte (vgl. zur Planungsgeschichte seit
1950: VGU R 05 72/R 05 73; Villenzone mit besonderem Baustatut
u.a. hinsichtlich der grossen z.T. bewaldeten Flächen; periphere
Lage; relativ grosse Distanz zum Zentrum; bevorzugte Wohnlage
für finanziell besser gestellte Bewohnerschaft) seit den 50er Jah-
ren des letzten Jahrhunderts ein eigenes planerisches Schicksal
erfahren. Die grosse Bedeutung für die Gemeinde, das Oberen-
gadin und den Kanton Graubünden (wirtschaftliche und touristi-
sche Bedeutung; Steuereinnahmen) hat ihren Ausdruck letztlich
auch darin gefunden, dass der Sonderstatus der Villenzone von
der Kantonsregierung (letztmals mit Genehmigungsentscheid [da-
tiert vom 29. Februar 2000] der Totalrevision der Ortsplanung) an-
erkannt worden ist. Die Grösse der Wohnbauzonenkapazität des
Villengebiets wurde dabei unabhängig von derjenigen der übri-
gen Wohnbauzonen in der Gemeinde beurteilt. Wie die Beschwer-
degegnerin nun in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt
hat, wäre es angesichts der besonderen planerischen Ausgangs-
lage und des speziellen Zwecks der Villenzone bzw. der von der öf-
fentlichen Hand damit verfolgten Ziele unverständlich gewesen,
die Erstwohnungsanteilsregelung auch auf die Villenzonen auszu-
dehnen. Damit ist gesagt, dass sich im Lichte von Art. 8 BV be-
trachtet die Rüge der unzulässigen Ungleichbehandlung zwischen
den Wohnzonen und der Villenzone als unzutreffend erweist. Im
Übrigen hat die Regierung im erwähnten Genehmigungsent-
scheid sowohl die dort vorgesehene Erstwohnungsanteilsrege-
lung wie auch die Ersatzabgabemöglichkeit genehmigt und zudem
in jüngster Zeit (Genehmigungsbeschluss vom 18. April 2006) die
geringfügig veränderten Bestimmungen über die Förderung des
Erst- und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus erneut ge-
nehmigt. Der Einwand der unzulässigen Ungleichbehandlung
stösst damit ins Leere.

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c) Aus verfassungsrechtlicher Sicht betrachtet unbedenk-
lich erweist sich die Festlegung der Ersatzabgabe auf 10% des in
der amtlichen Schätzung festgelegten Neuwerts. Auf die von der
Gemeinde im angefochtenen Entscheid angeführte, in diesem Zu-
sammenhang bereits bei vergleichbaren Festlegungen ergangene
Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes im Verfahren 1P.
588/2004 vom 28. Juni 2005) kann anstelle von Wiederholungen
verwiesen werden. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Eingabe
nichts vor, was aus verfassungsrechtlicher Sicht ein Abweichen
von dieser gefestigten Praxis rechtfertigen würde.
d) Zu Recht nicht in Abrede gestellt hat er sodann die von
der Gemeinde vertretene Auffassung, dass ohne die Möglichkeit
der Entrichtung einer Ersatzabgabe die zur Diskussion stehenden
An- und Umbauten des Wohnhauses nur dann möglich gewesen
wären, wenn das ganze Einfamilienhaus als Erstwohnung dekla-
riert worden wäre.
e) Als verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden erweist
sich auch die gemeindliche Meinung, dass der Gesetzgeber mit
Art. 63 Abs. 1 BG ausserhalb der Villenzone gelegene Einfamili-
enhäuser nicht von der Erstwohnungsanteilsverpflichtung habe
ausnehmen wollen. Die von ihr in diesem Zusammenhang vorge-
brachten Überlegungen (EFH weisen nur eine Wohneinheit auf)
und die Problematik, welche aufgrund dieser Konstellation entste-
hen würde (Unterlaufen bzw. vollständiges Verfehlen der ge-
meindlichen Planungsziele; Verletzung des raumplanerischen Ge-
botes nach einer haushälterischen Nutzung der Baulandflächen;
offenkundige Gefahr einer eklatanten und raumplanerisch uner-
wünschten Unternutzung in Zonen mit grosser AZ), sind nach-
vollziehbar, vertretbar und sachlich gerechtfertigt. Der die ge-
meindliche Auffassung in Frage stellenden Argumentation des Be-
schwerdeführers ist bereits daher der Boden entzogen. Was er in
diesem Zusammenhang hinsichtlich der Unterstellung von Erwei-
terungen, Aus- und Umbauten von Einfamilienhäusern unter die
Ersatzabgabepflicht vorbringt, vermag nicht zu überzeugen und es
kann festgehalten werden, dass sich der gemeindliche Entscheid
aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht beanstanden lässt.
2. a) Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass für
die Erhebung einer Ersatzabgabe für die Erweiterung eines Einfa-
milienhauses mit Art. 63 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche
Grundlage bestehe, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Zu-
treffend ist, dass in der erwähnten Bestimmung nebst der Umnut-
zung nur von «neuen Wohnungen» die Rede ist. Mit der Gemeinde

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ist aber davon auszugehen, dass von dieser Umschreibung auch
Erweiterungen von Wohnungen erfasst werden, ansonsten einer
unzulässigen Umgehung Tür und Tor geöffnet würde. Es wäre
nämlich mit einer entsprechend ausgestalteten Bauplanung ein
Leichtes, Wohnungen zu erstellen und diese nachträglich zu er-
weitern, um dadurch die Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu un-
terlaufen. Für den von der Gemeinde vertretenen Rechtsstand-
punkt spricht im übrigen der Wortlaut von Art. 63 Abs. 2 BG,
aufgrund welchem einmalige Erweiterungen von bestehenden
Wohnungen unter 15 m2 BGF von der Verpflichtung befreit sind,
womit e contrario wiederum aber auch gesagt ist, dass alle darü-
ber hinausgehenden Erweiterungen der Ersatzabgabepflicht un-
terstehen.
b) Auch aus dem Wortlaut von Art. 70 BG lässt sich im
Übrigen ohne weiteres ableiten, dass der Gesetzgeber sowohl bei
der Erstwohnungsanteilsregelung als auch bei der korrespondie-
renden Ersatzabgabe nicht nur ganze Gebäude, sondern auch
Gebäudeteile erfassen wollte, also auch nachträgliche Erweite-
rungen von bestehenden Wohnräumen. Ansonsten könnten
nachträglich beliebige Erweiterungen von bestehenden Ein- und
Mehrfamilienhäusern erfolgen, ohne dass die Erstwohnungsan-
teilsregelung Platz greifen würde. Auch aus dieser Sicht betrachtet
erweist sich die Beschwerde als unbegründet.
3. a) Zu prüfen bleibt damit noch die konkrete Bemessung
der dem Beschwerdeführer für die getätigten baulichen Arbeiten
in Rechnung gestellten Ersatzabgabe. Gemäss Art. 70 BG beträgt
die Ersatzabgabe 10% des in der amtlichen Schätzung festgelegten
Neuwertes. Dieser Neuwert bezieht sich im Lichte des Dargelegten
auf die neu geschaffenen Gebäude bzw. Gebäudeteile inkl. der In-
frastrukturanlagen und Nebenräume wie Treppenhaus, Keller, Ga-
ragen und dergleichen. Abgezogen wird nur der Wert jener
Räume, welche weder direkt noch indirekt mit der Wohnnutzung
zusammenhängen. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass
vorliegend kein Neubau im engeren Sinne zur Diskussion steht,
sondern ein An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses bzw.
des Nebengebäudes. Dabei stellt auch die Gemeinde nicht in Ab-
rede, dass in Fällen wie dem vorliegenden für die Bemessung der
Ersatzabgabe nicht auf den ganzen Neuwert des baulich veränder-
ten Einfamilienhauses abgestellt werden darf, sondern in sinn-
gemässer Anwendung von Art. 63 Abs. 2 BG nur auf jenen Teil des
Neuwerts, der mit der Erweiterung verbunden ist.

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b) Die Gemeinde stellt sich nun aber auf den Standpunkt,
dass Ausgangspunkt der Neuwert des gesamten Gebäudes sei (Fr.
3 696 600.–), woraus der 10%-Ansatz (Fr. 369 660.– für 461 m2 BGF)
ermittelt werde. Dieser Betrag sei wiederum ins Verhältnis zu set-
zen mit der effektiven Erweiterung (94 m2 BGF), woraus sich eine
geschuldete Ersatzabgabe von Fr. 75 375.35 ergebe. Unter Berück-
sichtigung der bereits bezahlten Fr. 25 500.– belaufe sich die noch
zu bezahlende Restanz auf Fr. 51 312.45, eventuell 49 875.35. Die
gemeindliche Berechnungsweise findet in Art. 70 BG keine Stütze.
Vielmehr darf nur auf den Neuwert der neu geschaffenen Bauteile
abgestellt werden, welcher amtlich geschätzt werden muss. Weil
aufgrund des klaren Wortlautes der gemeindlichen Bestimmung
nur auf den amtlich geschätzten Wert der neu geschaffenen Bau-
teile und nicht auf den amtlich geschätzten Neuwert des gesamten
Gebäudes nach der Erweiterung abgestellt werden darf, erweist
sich die gemeindliche Berechnungsweise als falsch. Hinzu kommt,
dass zwischen amtlicher Schätzung (vor der baulichen Erweite-
rung bzw. dem Umbau) und neuer amtlicher Schätzung (nach der
Erweiterung bzw. dem Umbau) bis 10 Jahre liegen können, was
offenkundig zu unhaltbaren Verzerrungen bei dem Ausgangspunkt
der Berechnungen bildenden Neuwert des gesamten Gebäudes
führen muss. Die Gemeinde wird daher nicht umhin kommen, die
Berechnung der Ersatzabgabe auf den Wert der neu geschaffenen
Bauteile zu beschränken und die Bemessung im Sinne der Erwä-
gungen neu vorzunehmen. Die Beschwerde ist in diesem Sinne
gutzuheissen, der angefochtene Beschwerdeentscheid aufzuhe-
ben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zu neuer
Veranlagung an die Gemeinde zurückzuweisen.
A 07 33
Urteil vom 18. September 2007