gr_gerichte · ZF 2005 73 · 2006-04-24 · it

azione creditoria e iscrizione di ipoteca legale | ZGB Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
___________________________________________________________________________________________________
Rif.: 
Coira, 24 aprile 2006
Comunicata per iscritto il: 
ZF 05 73
(Die gegen diese Entscheidung erhobene Berufung wurde vom 
Bundesgericht mit Urteil vom 19. Dezember 2006 (5C.177/2006) abgewiesen.)
Sentenza
Camera civile
Presidenza
Presidente Brunner
Giudici
Heinz-Bommer, Riesen-Bienz, Giger e Zinsli 
Attuario
Crameri
——————
Visto l’appello civile
di A., convenuto e appellante, rappresentato dall’avv. Yasar Ravi, casella postale 
138, Via Soldino 22, 6903 Lugano-Besso,
contro
la sentenza del Tribunale distrettuale Moesa del 14 settembre 2005, comunicata il 
3 ottobre 2005, in re E . , attrice e appellata, rappresentata dall’avv. Marco 
Savoldelli, studio legale Cereda, casella postale 1065, Piazza Simen 6, 6501 
Bellinzona, contro il convenuto e appellante, 
concernente azione creditoria e iscrizione di ipoteca legale,


2
è risultato:


3
A.
A. è proprietario della PPP no. Z., quota 46/1000 del X., particella no. 
Y., piano no. 30, del registro fondiario del Comune di Mesocco, sita nella frazione 
di San Bernardino. Con scritto del 16 ottobre 2003 egli è stato invitato a versare 
entro il 31 ottobre 2003 le arretrate spese condominiali dell’importo di fr. 21'878.30, 
pari a fr. 642.--, acconto spese 2001/2002; fr. 827.80, saldo al 30 aprile 2002; fr. 
1’023.20, fondo rinnovamento 2002/2003; fr. 8'919.40, acconto spese 2002/2003; 
fr. 50.--, spese di richiamo; fr. 137.50, saldo al 30 aprile 2003; fr. 1'023.20, acconto 
fondo 2003/2004; fr. 9'255.20, acconto spese 2003/2004, a cui egli non ha reagito. 
B.
Con istanza del 28 ottobre 2003 al Presidente del Circolo di Mesocco 
quale conciliatore la E. ha proposto azione di pagamento del suddetto importo 
contro A.. Fallito il tentativo di conciliazione, il 17 novembre 2003 è stato rilasciato 
il libello coi seguenti petiti:
Di parte attrice:
“1.
Il signor A. è condannato a pagare alla E., Mesocco-San Bernardino, e 
per essa alla F. SA, G., l’importo di fr. 21'878.30 oltre interessi di mora 
del 10% dal 1° novembre 2003.
2.
È ordinata all’Ufficio dei registri di Mesocco l’iscrizione di un’ipoteca 
legale a favore della comunione di comproprietari del fondo-particella 
no. Y. del Comune di Mesocco-San Bernardino per l’importo di fr. 
21'878.30 più interessi del 10% dal 1° novembre 2003 sull’unità di 
proprietà per piani, foglio RF-PPP no. Z., quota di comproprietà di 
46/1000 del fondo medesimo, di proprietà del signor A..
3.
Protestate spese e ripetibili, a carico della convenuta (recte: convenuto.”
Di parte convenuta:
“1.
L’istanza per quanto ricevibile è respinta.
2.
Protestate spese e ripetibili.”
Proseguita la causa colle stesse richieste con istanza processuale del 5 
dicembre 2003, risposta del 4 febbraio 2004 e un secondo scambio di scritti del 25 
febbraio 2004, rispettivamente del 5 maggio 2004, il Tribunale del Distretto Moesa 
con sentenza del 14 settembre 2005, comunicata il 3 ottobre 2005, ha giudicato:
“1.
L’istanza processuale 5 dicembre 2003 è parzialmente accolta.
1.1
Il signor A., B., è condannato a pagare alla E., Mesocco-San 
Bernardino, e per essa alla F. SA, G., l’importo di fr. 21'878.30 oltre 
interessi del 10% dal 1° novembre 2003.
1.2
È fatto ordine all’Ufficio dei registri di Mesocco d’iscrivere 
un’ipoteca legale a favore della Comunione dei comproprietari del 
fondo-particella no. Y. del Comune di Mesocco-San Bernardino 
per l’importo di fr. 20'358.50 più interessi del 10% dal 1° novembre 
2003 sull’unità di proprietà per piani, foglio RF-PPP no. Z., quota 


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di comproprietà di 46/1000 del fondo medesimo, di proprietà del 
signor A., B..
2.
La tassa di giustizia di fr. 1'800.--, di scritturazione di fr. 532.50, le spese 
peritali di fr. 2'743.80 e le spese diverse di fr. 215.45, per complessivi fr. 
5'291.75, sono a carico del convenuto, il quale è obbligato a rifondere 
all’attrice l’importo di fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili.
3.
Comunicazione.”
C.
Contro questo giudizio A. è insorto con appello del 24 ottobre 2005 al 
Tribunale cantonale dei Grigioni ed ha chiesto:
“1.
L’istanza processuale 5 dicembre 2003 è integralmente respinta.
1.1
Il signor A., B., non è condannato a pagare alla E., Mesocco-San 
Bernardino, e per essa alla F. SA, G., l’importo di fr. 21'878.30 oltre 
interessi del 10% dal 1° novembre 2003.
1.2
È fatto ordine all’Ufficio dei registri di Mesocco di non iscrivere 
l’ipoteca legale a favore della Comunione dei comproprietari del 
fondo-particella no. Y. del Comune di Mesocco-San Bernardino 
per l’importo di fr. 20'358.50 più interessi del 10% dal 1° novembre 
2003 sull’unità di proprietà per piani, foglio RF-PPP no. Z., quota 
di comproprietà di 46/1000 del fondo medesimo, di proprietà del 
signor A., B..
2.
La tassa di giustizia di fr. 1'800.--, di scritturazione di fr. 532.50, le spese 
peritali di fr. 2'743.80 e le spese diverse di fr. 215.45, per complessivi fr. 
5'291.75, sono a carico dell’attrice, la quale è obbligata a rifondere al 
convenuto l’importo di fr. 6'000.-- a titolo di ripetibili.
3.
Protestate tasse, spese e ripetibili relative la procedura di appello.”
La comunione dei comproprietari ha proposto la reiezione dell’appello.
La Camera civile considera :
1.
L’appello contro la sentenza del Tribunale del Distretto Moesa del 14 
settembre 2005, comunicata il 3 ottobre 2005, è stato inoltrato con proposte e mo-
tivazione il 24 ottobre 2005, sicchè è ricevibile in ordine (artt. 218 e 219 CPC). Sen-
nonché è da rilevare che ai sensi dell'art. 219 CPC l'appello deve essere dichiarato 
in tre copie al presidente dell’istanza di primo grado entro il termine perentorio di 20 
giorni dalla comunicazione scritta della sentenza e deve contenere unicamente le 
proposte di modifica del giudizio nonchè le nuove eccezioni, in quanto ancora am-
missibili. La dichiarazione d'appello va notificata immediatamente alla controparte 
ed al Presidente del Tribunale cantonale da parte del presidente della prima istanza. 
Ne viene che l'appello è da dichiarare tempestivamente al "iudex a quo" all'atten-


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zione del Presidente del Tribunale cantonale soltanto colle proposte di modifica del 
giudizio impugnato e non colla motivazione. È poi questione che deve decidere il 
Presidente del Tribunale cantonale se ha luogo la procedura scritta o orale (art. 224 
CPC). Una motivazione scritta dell'appello non è necessaria, se v'è un'udienza d'ap-
pello. Può per contro esser rinunciato alla stessa, è da fissare all'appellante un ter-
mine per motivare per iscritto le proposte d'appello.
2.
Nell’ordine colla memoria completiva del 31 gennaio 2006 l’appellan-
te censura la mancata assunzione del teste C. da parte dell’istanza precedente.
Ai sensi dell’art. 226 cpv. 1 CPC dinanzi all’istanza d’appello le parti possono 
esigere che vengano assunti i mezzi di prova proposti entro termine utile dinanzi 
alla prima istanza, ma non accolti dalla stessa, per quanto essi possano essere 
d’importanza essenziale per il giudizio della questione controversa. Questa richiesta 
deve essere fatta, pena la perenzione del diritto d’assunzione delle prove, al più 
tardi colla dichiarazione d’appello. Postulata in sede dell’udienza d’ap-pello o colla 
motivazione della dichiarazione d’appello, essa è inammissibile. Non v’è motivo 
oggettivo che permetta di scostarsi dall’esigenza che la domanda d’assunzione di 
già proposti, ma non accolti mezzi probatori deve risultare già dalla dichiarazione 
d’appello (PTC 1991 no. 12). 
Nel concreto caso l’eccezione dell’omessa audizione del teste non sollevata 
colla dichiarazione d’appello, rispettivamente coll’istanza d’appello del 24 ottobre 
2005, ma solo colla memoria completiva del 31 gennaio 2006 è intempestiva. 
Conseguenza è che il teste non ammesso dai primi giudici non può essere 
interrogato dall’istanza d’appello.
3.
Pure dal profilo formale l’appellata eccepisce che la censura di nullità 
della delibera dell’assemblea dei comproprietari del X. del 17 ottobre 1998 viola il 
principio dell’eventualità, poichè è stata proposta dal convenuto per la prima volta 
in sede dell’udienza principale della prima istanza e non. cogli scritti processuali. A 
suo dire già per questo motivo essa è irricevibile. 
L’unico scopo del principio dell’eventualità è la presentazione tempestiva 
delle allegazioni di fatto. La nullità è per contro la conseguenza giuridica, che è 
eventualmente tratta dalle allegazioni, fatte valere tempestivamente e suffragate 
dalle prove. Il principio dell’eventualità è quindi violato unicamente se le allegazioni 
di fatto, non le conseguenze giuridiche, non sono addotte per tempo. Colla risposta 
e la duplica il convenuto ha fatto valere che la decisione assembleare violava 


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gravemente il diritto federale, segnatamente l’art. 712h cpv. 3 CC. Può quindi essere 
inferito che con quest’allegazione di fatto il convenuto reputava nulla la suddetta 
delibera.
4.a)
Nel merito secondo l’appellante la decisione assembleare del 17 
ottobre 1998, con cui sono state modificate le chiavi di riparto delle spese generali 
e dei costi di riscaldamento del condominio, è nulla poiché viola il suo diritto d’esse-
re sentito e l’art. 712h cpv. 3 CC.
Nullità di delibere di assemblee di comproprietari per piani è da ammettere 
se un atto di formazione di volontà comporta un grave vizio formale e/o materiale, 
che viola la struttura fondamentale della persona giuridica, è incompatibile con le 
norme giuridiche che proteggono i creditori sociali o l’interesse pubblico, ha un 
contenuto immorale o impossibile, viola il diritto della personalità, scardina l’orga-
nizzazione o è concluso in violazione di prescrizioni imperative che regolarizzano la 
deliberazione. Dato che in caso d’accertamento della nullità la corporazione deve 
essere riportata allo stato antecedente la decisione nulla, la nullità di delibere 
assembleari può essere ammessa solo con estremo riserbo. Una deliberazione può 
quindi essere reputata nulla unicamente per motivi assolutamente imperativi, p. es. 
se le violazioni sono madornali e manifeste. La nullità di vizi del contenuto è basata 
sugli art. 19 cpv. 2 e 20 CO. Nulle sono in particolare decisioni con contenuto 
generale-astratto come delibere relative a modifiche di statuti o di regolamenti che 
violano il diritto imperativo (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich 2004, art. 
712m n. 210 segg.; PTC 2002 no. 17, cons. 3a; 1993 no. 3, cons. 1).
La modifica delle chiavi di riparto delle spese generali e dei costi di 
riscaldamento, che s’è resa necessaria in seguito alla trasformazione del ristorante 
in tre abitazioni nonché alla soppressione della terrazza dello stesso ed è stata 
applicata con effetto retroattivo a partire dal periodo contabile 1° maggio 1997 - 30 
aprile 1998 (atto 4, allegato 1, 2/6; atto 4, allegati 4 e 5a), non viola prescrizioni 
regolamentari e legali e non è quindi nulla. Le spese generali (spese di portineria, 
d’amministrazione, di manutenzione e riparazione delle parti comuni, spese 
bancarie e postali, tasse varie, spese per luce e forza per le parti comuni, premi 
d’assicurazione e contributi al fondo di rinnovamento) sono state ripartite in base 
alle quote di comproprietà (atto 4, allegato 3, 1-2/7, 5/7). Questa ripartizione sta in 
armonia coi §§ 19 - 24 del regolamento del condominio (atto 2.6) e coll’art. 712h 
cpv. 1 e 2 CC. I costi di riscaldamento sono invece stati ripartiti in base alla superficie 
degli appartamenti. L’appellante fa valere che paga almeno il 50% di più di quanto 


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dovrebbe pagare, ma non contesta che la sua quota di comproprietà (quattro 
negozi) abbia un’area di 396.38 mq (atto 4, allegati 4, 5a e 7). Le pretese violazioni 
del diritto d’essere sentito e dell’art. 712h cpv. 3 CC sono infondate. Per sua stessa 
asserzione l’appellante è divenuto proprietario dei quattro negozi il 1° dicembre 
1999. Il 17 ottobre 1998 quando è stata presa la decisione assembleare di modifica 
delle chiavi di riparto egli non era comproprietario, non faceva parte della comunione 
dei comproprietari, non aveva diritto di decisione ed è quindi manifestamente 
malvenuto a pretendere che gli è stato rifiutato il diritto d’essere sentito. Quanto poi 
all’addebitamento dei costi per la piscina ed il lift, che stando all’appellante viola 
l’art. 712h cpv. 3 CC è da rilevare che questi costi non gli sono stati messi in conto, 
ma unicamente le spese generali ed i costi di riscaldamento - quest’ultimi non sono 
spese comuni (art. 712h cpv. 3 CC) - della sua quota di comproprietà (atto 4, pag. 
4; 4, allegato 3, 5/7; 4, allegato 5a, 3/3). 
b)
L’appellante fa poi valere che la modifica delle chiavi di riparto è nulla 
per mancato rispetto del quorum deliberativo.
Ai sensi dei §§ 31 e 43 del regolamento del condominio la maggioranza di 
tutti i comproprietari, che rappresentano più della metà delle quote, può modificare 
in ogni tempo il regolamento. Giusta il § 30 cpv. 3 del regolamento ogni decisione 
dell’assemblea può essere sostituita mediante accettazione scritta da parte di tutti i 
comproprietari. L’art. 66 cpv. 2 CC dispone che l’annuenza scritta di tutti i soci ad 
una proposta è parificata alla risoluzione sociale, quand’anche non sia stata tenuta 
un’assemblea.
La modifica delle chiavi di riparto delle spese generali e dei costi di 
riscaldamento è stata accettata da 22 comproprietari, rappresentanti 327/1000 delle 
quote, presenti all’assemblea del 17 ottobre 1998 e per corrispondenza con clausola 
d’accettazione in caso di silenzio entro 30 giorni dalla ricezione dell’ingiun-zione, 
dai comproprietari assenti dall’assemblea (atto 4, allegato 1,2-3/6; atto 3.1). La 
votazione per corrispondenza è ammissibile, sicchè la deliberazione non può essere 
reputata nulla (Riemer, Berner Kommentar, Das Personenrecht, Aufl. 1990, art. 66 
CC n. 28 e 32; Wermelinger, op. cit., art. 712m n. 210 segg.; PTC 1993 no. 3). La 
questione di sapere se la decisione è viziata di parziale nullità o tutt’al più di 
annullabilità a causa della clausola di tacita accettazione, non prevista dal § 30 cpv. 
3 del regolamento del condominio e dall’art. 66 cpv. 2 CC, può rimanere aperta, 
poiché tutti gli aventi allora diritto di voto l’hanno accettata, rispettivamente non 
l’hanno impugnata (§ 46 del regolamento, art. 712m cpv. 2 e 75 CC). A norma del 


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§ 46 del regolamento tutte le divergenze fra i comproprietari sono decise 
esclusivamente e inappellabilmente in via equitativa da un arbitro unico, scelto dalle 
parti di comune accordo o, in caso di disaccordo, designate su istanza dalla parte 
più diligente ad opera del presidente pro tempore del Tribunale d’appello (recte: 
cantonale) dei Grigioni e l’art. 75 CC stabilisce che ogni socio ha per legge il diritto 
di contestare davanti al giudice le risoluzioni contrarie alla legge od agli statuti, 
ch’egli non abbia consentite, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza. 
Ne viene che unicamente il socio o il comproprietario che non ha accettato la 
deliberazione in assemblea o per corrispondenza può contestarla dinanzi al giudice. 
L’appellante che nel 1998 non era comproprietario del condominio non è quindi 
autorizzato ad invocare neanche la da lui presunta nullità per motivi formali della 
decisione assembleare, poiché alla formazione della volontà non ha partecipato. Ai 
sensi dell’art. 649a CC per il successore d’un comproprietario il regolamento per 
l’uso e l’amministrazione, convenuto dai comproprietari, nonché le misure 
amministrative da essi decise sono vincolanti. Recede un comproprietario dalla 
comunione nel senso che vende la sua quota ad un terzo, l’acquirente diventa 
senz’altro membro della comunione dei comproprietari e come tale egli è legato 
all’esistente regolarizzazione della comunità. Il successore del comproprietario che 
lascia la comunione subentra al posto del suo predecessore e assume i suoi diritti 
ed obblighi comuni. La legge rafforza così la comunione e l’avvicina alla persona 
giuridica. Il successore si trova nella stessa posizione come p. es. colui che aderisce 
ad un’associazione. Questa disposizione imperativa che provoca un effetto verso 
terzi delle norme comuni è di grande importanza per comunioni durevoli e quindi 
segnatamente per comunioni di comproprietari per piani (Christoph Brunner/Jürg 
Wichtermann, Basler Kommentar, Zivigesetzbuch II, 2. Aufl. Basel 2003, art. 649a 
n. 1). L’art. 649a CC manifestamente era ed è a conoscenza dell’appellante, poiché 
nei primi anni dopo l’acquisto della quota di comproprietà ha pagato senza 
discussioni le spese ed i costi secondo le chiavi di riparto accettata dall’assemblea 
dei comproprietari del 17 ottobre 1998 e solo a partire dal 2002 non li ha più versati.
c)
L’appellante si duole altresì del fatto che le chiavi di riparto modificate 
con decisione del 17 ottobre 1998 non sono state depositate a registro fondiario.
Come è stato esposto, l’acquirente di una quota di comproprietà è di 
massima vincolato al regime della comunione dei comproprietari che c’era prima 
che diventasse comproprietario. Intanto è irrilevante che il compratore conosca i 
diritti e gli obblighi, che gli vengono accollati coll’adesione alla comunità. Non 
dipende nemmeno dalla circostanza che gl’impegni siano iscritti a registro fondiario. 


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Ignoranza della regolarizzazione comune non esime l’acquirente dai suoi obblighi 
quale comproprietario (Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, op. cit., art. 649a n. 
6).
d)
L’appellante argomenta inoltre che la nullità della decisione del 17 
ottobre 1998 comporta la nullità delle delibere assembleari del 27 ottobre 2001, 1° 
febbraio 2003 e 12 luglio 2003 per ciò che concerne l’approvazione dei consuntivi 
condominiali.
Come è stato illustrato la decisione del 17 ottobre 1998 non è nulla, per cui 
la deduzione che fa l’appellante è priva di qualsiasi fondamento ed è anzi temeraria. 
A ciò deve essere aggiunto che i bilanci al 30 aprile 2001, 30 aprile 2002 e 30 aprile 
2003 nonché i conti economici 2000/2001, 2001/2002 e 2002/2003, approvati dalle 
tre anzidette assemblee dei comproprietari, sono stati analizzati dai periti giudiziari 
della D. SA, che hanno affermato che gli importi ivi evidenziati trovano riscontro 
nelle movimentazioni finanziarie (atto 4, pag. 2).
e)
Dall’istanza precedente l’appellante è stato condannato a pagare alla 
comunione dei comproprietari l’importo di fr. 21'878.30. Stando ai periti giudiziari 
questa somma è stata calcolata conformemente alle chiavi di riparto decise 
dall’assemblea dei condomini del 17 ottobre 1998 ed è corretta (atto 4, pag. 4). 
L’interesse di mora del 10%, reputato sproporzionato dall’appellante, non può 
essere criticato, poichè esplicitamente disposto dal § 22 cpv. 2 del regolamento. 
Come è già stato detto il compratore di una quota di comproprietà è vincolato al 
regime della comunione dei comproprietari che c’era prima che diventasse 
comproprietario (art. 649a CC).
f)
Da ultimo l’appellante obietta che la comunione dei comproprietari non 
è legittimata a richiedere l’iscrizione dell’ipoteca legale sulla sua quota.
L’assunto dell’appellante secondo cui l’iscrizione dell’ipoteca legale spetta 
soltanto all’amministratore è manifestamente sbagliato. Il § 22 cpv. 5 del 
regolamento del condominio è del seguente tenore:
“La comunità condominiale ha il diritto di chiedere l’iscrizione di un’ipoteca 
legale sulla quota del comproprietario inadempiente per i contributi degli 
ultimi 3 anni. La richiesta d’iscrizione è ordinata dall’amministratore a nome 
della comunità condominiale in caso di ritardo del pagamento di due rate 
consecutive.”


10
Senza possibilità d’equivoci il § 22 cpv. 5 del regolamento dispone che la 
comunità condominiale ha il relativo diritto (come l’art. 712i CC). L’amministratore è 
unicamente autorizzato a ordinare l’iscrizione in nome della comunità.
5.
Per i motivi suesposti l’appello dev’essere respinto. Gli oneri 
processuali e l’indennità a titolo di ripetibili seguono la soccombenza (art. 122 cpv. 
1 e 2 CPC).


11
La Camera civile giudica:
1.
L’appello è respinto.
2.
I costi della procedura d’appello, consistenti nella tassa di giustizia di fr. 
3'000.-- ed in quella di scritturazione di fr. 150.--, quindi dell’importo totale di 
fr. 3'150.--, vanno a carico dell’appellante, che rifonde all’appellata 
un’indennità a titolo di ripetibili di fr. 1'500.--.
3.
Comunicazione a:
__________
Per la Camera civile del Tribunale cantonale dei Grigioni 
Il Presidente
L'Attuario