gr_gerichte · R 2020 22 · 2021-11-02 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 22
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat und Racioppi
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 2. November 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
B._____, 
C._____, 
D._____, 
E._____, 
F._____, 
G._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Frank Schuler,
Beschwerdeführer
gegen


- 2 -
Gemeinde H._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin
und
K._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 22. April 1992 erliess der Gemeindevorstand der Gemeinde H._____ 
den Quartierplan I._____, der verschiedene Parzellen, unter anderem 
auch die Parzelle J._____ (vormals L._____), im Bereich der N._____-
Strasse und auch diese selbst umfasste. Am 20. Juni 2013 erfolgte insbe-
sondere eine Anpassung der Quartierplanvorschriften (QPV). Art. 18 QPV 
etwa lautete nach der QPV-Revision wie folgt:
"Für die Parkierung gelten grundsätzlich die öffentlich-rechtlichen Bauvorschrif-
ten. 
Die Grundeigentümer haben für die notwendige Parkierung auf dem eigenen 
Grundstück besorgt zu sein; sie dürfen höchstens die Hälfte der erforderlichen 
Abstellplätze oberirdisch anlegen. 
Die unterirdische Parkierung ist jeweils für mehrere Gebäude zusammen zu pla-
nen und zu errichten."
Gestrichen wurde der letzte Satz von Art. 18 Abs. 3 QPV, wonach mögli-
che, unverbindliche Standorte für die Parkierungsanlagen im (Quar-
tier-)Gestaltungsplan enthalten seien. 
2.
Die Parzelle J._____ liegt heute in der Wohnzone 0.3 (W 0.3) gemäss 
Art. 64 i.V.m. Art. 61 des kommunalen Baugesetzes (BG). Weiter unter-
steht sie – wie das übrige Quartierplangebiet – der Erstwohnungsanteils-
verpflichtung gemäss Art. 25 ff. BG und Art. 6 QPV, wonach mindesten ein 
Drittel der von der Baueingabe erfassten Bruttogeschossflächen (BGF) 
während 20 Jahren ausschliesslich als Erstwohnung genutzt werden müs-
sen. Die südliche Ecke der Parzelle J._____ wird im Umfang von ca. 
100 m2 von der Wintersportzone gemäss Art. 76 BG überlagert. Am 
24. August 2012 wurde ein Baugesuch für die Überbauung der Par-
zelle J._____ gestellt. Während einem hängigen Beschwerdeverfahren 
vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wurde das Bauge-
such am 12. November 2013 zurückgezogen, was am 17. Dezember 2013 
zu einer Abschreibung infolge Gegenstandslosigkeit des Beschwerdever-
fahrens führte (Verfahren R 13 116). 


- 4 -
3.
Am 26. November 2014 ersuchte der Grundeigentümer der Par-
zelle J._____ den Gemeindevorstand der Gemeinde H._____, den fragli-
chen Quartierplan betreffend Parkierung, Zaunverbotsgrenzen und Ter-
rainanpassungen abzuändern. Zur Begründung wurden verschiedene 
Probleme bei der Erstellung einer unterirdischen Parkierung geltend ge-
macht. Nachdem am 11. Dezember 2014 der Gemeindevorstand ein 
Quartierplanverfahren zur Änderung des Quartierplanes eingeleitet und 
benachbarte Grundstückeigentümer dagegen Einsprache erhoben hatten, 
wies der Gemeindevorstand diese am 19. März 2015, mitgeteilt am 7. Mai 
2015, ab. Die dagegen beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
erhobene Beschwerde vom 8. Juni 2015 wurde mit Urteil R 15 51 vom 
8. Dezember 2015, mitgeteilt am 29. Juli 2016, abgewiesen. Dieses Urteil 
erwuchs in Rechtskraft.
4.
Vom 13. Oktober 2017 bis 13. November 2017 lagen die geänderten 
Quartierplanunterlagen sowie der dazugehörige Erläuterungsbericht öf-
fentlich auf. Der aufgelegte Erschliessungsplan zum Quartierplan I._____ 
änderte diesen dahingehend, dass der vormals auf der Parzelle J._____ 
vorhandene Eintrag "projektierte unterirdische Parkierungsanlage" aufge-
hoben wurde. Hinsichtlich (der Lage und der [unbestimmten] Höhenkote) 
der Erschliessungsstrasse waren keine wesentlichen Änderungen vorge-
sehen. Im Gestaltungsplan zum Quartierplan I._____ wurde auf der nord-
westlich an die Parzelle J._____ angrenzenden Parzelle O._____, welche 
mit einem Hochbau- und Zaunverbot belegt ist, ein 3.5 m breiter und ca. 
21 m langer Streifen des Zaunverbotes im Bereich der südöstlichen Par-
zellengrenze aufgehoben. Damit wurden auf der Parzelle J._____ insbe-
sondere Terrainveränderungen zur Niveauangleichung des Vorplatzes ei-
ner projektierten Baute an die bestehende Erschliessungsstrasse ermög-
licht. In Art. 18 Abs. 2 QPV wurde der Passus "sie dürfen höchstens die 
Hälfte der erforderlichen Abstellplätze oberirdisch anlegen" sowie Art. 18 
Abs. 3 QPV (Gemeinsame Planung und Errichtung einer unterirdischen 


- 5 -
Parkierung für mehrere Gebäude) gestrichen. Art. 18 Abs. 2 QPV wurde 
hingegen wiederum mit folgendem Wortlaut ergänzt:
"mindestens die Hälfte der erforderlichen Abstellplätze sind unterirdisch oder in-
nerhalb des Gebäudes anzulegen."
Im Erläuterungsbericht zur Änderung des Quartierplanes I._____ war im 
Anhang auch ein Richtprojekt vom April 2017 betreffend die Überbauung 
der Parzelle J._____ enthalten. Dagegen erhoben benachbarte Grunds-
tückeigentümer am 13. November 2017 wiederum Einsprache, welche 
vom Gemeindevorstand am 21. Dezember 2017 abgewiesen und der 
geänderte Quartierplan zugleich genehmigt wurde. Die gegen den ab-
schlägigen Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 21. Dezember 
2017 erhobene Beschwerde der benachbarten Grundeigentümer wies das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil R 18 6 vom 2. Ok-
tober 2018 ab. Die dagegen am 10. Dezember 2018 erhobene Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, wies das Bundesge-
richt mit Urteil 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 ab.
5.
Bereits am 6. Dezember 2018, im kantonalen Amtsblatt publiziert am 
13. Dezember 2018, hatte der Gemeindevorstand über das ganze Ge-
meindegebiet eine zweijährige Planungszone mit folgenden Planungszie-
len erlassen:
a) Überprüfung und Anpassung der Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszo-
nen) entsprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie des 
am 20. März 2018 beschlossenen Richtplans - Siedlung (KRIP-S).
b) Umsetzung der weiteren Vorgaben von Art. 15 RPG sowie des KRIP-S, ins-
besondere die Förderung einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach in-
nen.
c) Anpassung der kommunalen Vorschriften über den Erst- und Zweitwohnungs-
bau an das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) sowie Überprüfung 
von ergänzenden Bestimmungen, insbesondere auch betreffend Wohnungen 
im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben (Art. 8 ZWG) 
und neuen Wohnungen in geschützten und ortsbildprägenden Bauten (Art. 9 
ZWG).
d) Festlegung der Gewässerräume und der Gefahrenzonen.


- 6 -
Die Planungszone wurde im November/Dezember 2020 um weitere zwei 
Jahre verlängert, wobei die vorstehend erwähnten Planungsziele a) bis c) 
unverändert blieben.
6.
Am 14. November 2019 hatte K._____ ein Baugesuch zur Überbauung 
der Parzelle J._____ mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im 
Untergeschoss bei der Gemeinde H._____ eingereicht. Das Baugesuch 
wurde am 22. November 2019 publiziert und lag bis zum 12. Dezember 
2019 öffentlich auf. Dagegen erhoben am 12. Dezember 2019 die anwalt-
lich vertretenen A._____ AG, B._____, C._____, D._____, E._____ 
(Stockwerkeigentümer in der StWEG P._____ auf der Parzelle Q._____) 
sowie F._____ sowie G._____ (Stockwerkeigentümer in der StWEG 
M._____ auf der Parzelle R._____) als benachbarte Grundeigentümer 
wiederum Einsprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. 
Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen einen Verstoss gegen die 
geltende Planungszone sowie einen Verstoss gegen die gesetzlich zuläs-
sige Ausnützungsziffer vor. K._____ beantragte mit Schreiben vom 17. Ja-
nuar 2020 die Genehmigung des Baugesuchs und die kostenpflichtige Ab-
weisung der als unbegründet erachteten Einsprache.
7.
Mit Entscheid vom 23. Januar 2020, mitgeteilt am 20. Februar 2020, wies 
der Gemeindevorstand der Gemeinde H._____ die am 12. Dezember 
2019 erhobene Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung insbeson-
dere mit einer Erstwohnungsauflage für die 5.5-Zimmerwohnung im Erd-
geschoss/Obergeschoss sowie die 3.5-Einliegerwohnung im Unterge-
schoss.
8.
Gegen diesen Entscheid erhoben die A._____ AG, B._____, C._____, 
D._____, E._____ sowie F._____ sowie G._____ (nachfolgend Beschwer-
deführer) am 23. März 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Sie beantragten den Einspracheentscheid sowie 
die Baubewilligung vom 20. Februar 2020 betreffend das Baugesuch 


- 7 -
Nr. BB._____ für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwoh-
nung aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Weiter ersuchten 
sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Dies alles unter gesetzli-
cher Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung brachten sie wie-
derum im Wesentlichen einen Verstoss gegen die Planungszone sowie 
einen Verstoss gegen die gesetzlich zulässige Ausnützungsziffer vor. Im 
Zusammenhang mit der Gewährung eines Quartierplanbonus von 0.03 
rügten sie auch eine Verletzung der Begründungspflicht seitens der Ge-
meinde.
9.
Die Gemeinde H._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 
der am 11. Mai 2020 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Vernehm-
lassung die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kosten- und 
Entschädigungspflicht. Sie erachtete die Rüge der Verletzung der gelten-
den Planungszone, der Überschreitung der zulässigen BGF sowie einer 
unzureichenden Begründung des Einspracheentscheides als unbegrün-
det.
10.
K._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) liess sich am 11. Mai 2020 zur 
Beschwerde vernehmen und beantragte ebenfalls die Beschwerdeabwei-
sung. Dies unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten 
der Beschwerdeführer. Auch er verneinte einen Verstoss gegen die Pla-
nungszone sowie einen solchen gegen die gesetzlich zulässige Ausnüt-
zungsziffer infolge der unter Berücksichtigung eines Quartierplanbonus 
von 0.03 erteilten Baubewilligung.
11.
Die Beschwerdeführer replizierten am 25. Mai 2020 und hielten unverän-
dert an ihren Rechtsbegehren fest, wobei sie ihre Argumentation vertieften 
und ergänzten. Die Beschwerdegegnerin sowie der Beschwerdegegner 
duplizierten mit unveränderten Rechtsbegehren jeweils am 8. Juni 2020. 
Dazu nahmen wiederum die Beschwerdeführer am 3. Juli 2020 in ihrer Tri-
plik Stellung, worauf am 14. August 2020 der Beschwerdegegner und am 


- 8 -
17. August 2020 auch die Beschwerdegegnerin eine Quadruplik einreich-
ten. Dazu nahmen die Beschwerdeführer am 31. August 2020 erneut Stel-
lung und reichten auf eine entsprechende Rüge des Beschwerdegegners 
Vollmachten und eine weitere Honorarvereinbarung ein.
12.
Am 13. September 2021 erfolgte in Anwesenheit der Parteien ein Augen-
schein im Umfeld der Parzelle J._____. Vom Augenschein wurde ein Pro-
tokoll mit 20 Fotografien erstellt. Es enthielt auch die von den Beschwer-
deführern anlässlich des Augenscheins präsentierten vier Winterfotogra-
fien. Zum Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021 äusserten 
sich am 11. Oktober 2021 die Beschwerdeführer sowie der Beschwerde-
gegner. Die Beschwerdeführer äusserten sich schliesslich am 21. Oktober 
2021 noch einmal zur Eingabe des Beschwerdegegners vom 11. Oktober 
2021 sowie zu den Ausführungen der Beschwerdegegnerin anlässlich des 
Augenscheins.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Entscheide sowie auf die weiteren Akten, wird, sofern er-
forderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.


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II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Vorliegend ist in erster Linie der Entscheid des Gemeindevorstandes der 
Beschwerdegegnerin vom 23. Januar 2020, mitgeteilt am 20. Februar 
2020, angefochten, worin die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Be-
schwerdeführer abgewiesen und zugleich die Baubewilligung für das Bau-
gesuch Nr. BB._____ unter Auflagen erteilt hat. Zugleich ist auch der ent-
sprechende Baubescheid bzw. die Baubewilligung vom 20. Februar 2020 
angefochten (siehe Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1 und 2). Dabei 
handelt es sich um Entscheide einer Gemeinde welche nicht bei einer an-
deren Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Somit ist das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich zustän-
dig. Als Stockwerkeigentümer auf der nordöstlich an die Baupar-
zelle J._____ angrenzenden Parzelle Q._____ sowie der in der Nachbar-
schaft gelegenen Parzelle R._____ sind die Beschwerdeführer, welche mit 
ihren Anträgen im Einspracheverfahren unterlegen sind, berührt und ha-
ben ein schutzwürdiges Interesse (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG) an der Aufhe-
bung der angefochtenen Entscheide, womit sie zur Beschwerdeerhebung 
legitimiert sind. Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Be-
merkungen Anlass, weshalb auf die Beschwerde vom 23. März 2020 ein-
zutreten ist. Mit dem Entscheid in der Sache, erübrigt es sich auch über 
die von den Beschwerdeführern verlangte Erteilung der aufschiebenden 
Wirkung – welcher weder die Beschwerdegegnerin noch der Beschwerde-
gegner opponiert hatten – zu entscheiden.
2.
Vorgängig ist auf die Rüge der Beschwerdeführer einzugehen, wonach die 
Beschwerdegegnerin im angefochtenen (Einsprache-)Entscheid im Zu-
sammenhang mit der Gewährung des Quartierplan(ausnützungs-)bonus 
von 0.03 ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen sei. Die Ge-
währung des (maximalen) Quartierplanbonus stelle eine Ausnahme von 


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der Grundordnung dar, die an gewisse Voraussetzungen geknüpft sei. Die 
Beschwerdegegnerin hätte nach Ansicht der Beschwerdeführer konkret 
begründen müssen, weshalb das Bauvorhaben eine vorzügliche bzw. 
überdurchschnittliche architektonische oder siedlungsbauliche Qualität 
aufweise und die Gewährung des (maximalen) Bonus rechtfertige. Sie 
habe aber nur ausgeführt, dass die Gestaltung des Gebäudes die Ge-
währung des Quartierplanbonus nicht ausschliesse, der Quartierplanbo-
nus bisher jeweils gewährt worden sei und das Bauprojekt keine negativen 
Auswirkungen auf das Ortsbild habe, weil es trotz oberirdischer Parkierung 
ein deutlich kleineres Volumen als die meisten Gebäude innerhalb des 
Quartierplans aufweise.
Die Beschwerdeführer rügen im Zusammenhang mit dem seitens der Be-
schwerdegegnerin gewährten Quartierplanbonus von 0.03 auch ein Ver-
stoss gegen das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens und eine Er-
messenunterschreitung. Sie leiten auch daraus die Rechtsfolge ab, dass 
die Beschwerde gutzuheissen und die Baubewilligung zu verweigern sei. 
Gemäss Art. 23 Abs. 2 der Quartierplanvorschriften (QPV) könne ein 
Quartierplanbonus von maximal 0.03 nur beansprucht werden, wenn die 
"übrigen Voraussetzungen" erfüllt seien. Aufgrund des Entscheides des 
Gemeindevorstandes vom 21. Dezember 2017 sowie des verwaltungsge-
richtlichen Urteils R 18 6 vom 2. Oktober 2018 hätte die Beschwerdegeg-
nerin zu prüfen gehabt, ob das konkrete Projekt die Voraussetzungen von 
Art. 23 Abs. 2 QPV i.V.m. Art. 83 des kommunalen Baugesetzes (BG) er-
fülle. Im angefochtenen Entscheid stelle sich die Beschwerdegegnerin 
aber – im Widerspruch zu früheren eigenen Äusserungen und entspre-
chenden Äusserungen des Verwaltungsgerichts – auf den Standpunkt, 
dass Art. 83 BG nicht für die Auslegung des Begriffs der "übrigen Voraus-
setzungen" herangezogen werden könne, weil sich dieser nur auf die Ab-
weichungsmöglichkeiten eines Quartierplans von der Regelbauweise be-
ziehe sowie dass ein vollständiger Ausschluss eines Quartierplanbonus 


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(infolge des Wegfalls einer Verpflichtung zur teilweisen Erstellung von un-
terirdischen Parkplätzen) – wie von den Beschwerdeführern in ihrer Ein-
sprache vom 12. Dezember 2019 gefordert – gleichzeitig mit der letzten 
Änderung des Quartierplanes hätte erfolgen müssen. Mit der Berufung auf 
eine bisher jeweils ungekürzte Gewährung des Quartierplanbonus im Zu-
sammenhang mit der Anerkennung des vollen Quartierplanbonus beim 
vorliegend strittigen Bauvorhaben, unterschreite die Beschwerdegegnerin 
schliesslich ihren Ermessenspielraum.
2.1.
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 VRG 
gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits 
der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezo-
genes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (siehe BGE 144 I 11 
E.5.3, 142 I 86 E.2.2, 140 I 99 E.3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst na-
mentlich das Recht der Parteien, in einem vor einer Verwaltungs- oder 
Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu wer-
den, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung 
wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 1002). Ausserdem ergibt sich für die entscheidende 
Behörde aus Art. 29 Abs. 2 BV auch eine Begründungspflicht (siehe 
BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141 V 557 E.3.2.1, 137 II 266 
E.3.2 und 134 I 83 E.4.1). Art. 22 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn 
auch für Gemeindebehörden ausdrücklich fest, dass Entscheide zu be-
gründen sind (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 
74, R 19 75 und R 19 76 vom 28. September 2021 E.8.5.6). Sinn und 
Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, 
warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Be-
gründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der 
Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur 


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möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die 
Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müs-
sen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich 
die Behörde leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stützt (siehe BGE 
143 III 65 E.5.2 und 136 I 229 E.5.2). Es ist insbesondere nicht nötig, dass 
sie sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Ein-
wand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den 
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler 
BGE 146 II 335 E.5.1, 140 II 262 E.6.2 und 136 I 229 E.5.2). Ob die Be-
gründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine 
Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der mate-
riellen Beurteilung der Streitfrage (siehe zum Ganzen R 19 52 vom 13. Ok-
tober 2021 E.2.2 und VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.3.1). Der An-
spruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine Verlet-
zung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Be-
schwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des angefoch-
tenen Entscheids (siehe BGE 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 195 E.2.2, 132 V 
387 E.5.1; PVG 2011 Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1174). Dies aber unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Be-
schwerdeverfahren geheilt werden kann (siehe BGE 138 II 77 E.4.3, 137 
I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2). Formelle Verfahrens-
fehler, wozu insbesondere die Verletzung des Anspruches auf rechtliche 
Gehörs gehört, können durch die Rechtsmittelinstanz ausnahmsweise ge-
heilt werden, wobei es sich dabei (in der Regel) nicht um eine schwerwie-
gende Verletzung handeln darf und die Rechtsmittelinstanz über eine um-
fassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügen muss, mit-
hin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist 
(siehe BGE 138 II 77 E.4 und 137 I 195 E.2.3.2 f. und 2.6; Urteil des Bun-
desgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Infolge von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesge-
setzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) verfügt das Verwaltungsge-


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richt des Kantons Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts 
grundsätzlich über eine volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälli-
gen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU R 19 6 vom 22. Dezember 
2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Hinsichtlich einer 
eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner Funktion 
als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52 E.3.1 ff.; VGU 
R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 
E.2.5.1). Denn im Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden im Be-
reich des kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über 
eine relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. 
BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 
1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.4, 1C_163/2015 vom 10. Novem-
ber 2015 E.3.1). Von einer Rückweisung an die Vorinstanz ist – selbst bei 
einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
– abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung – im Sinne einer Heilung 
des Mangels – zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der Partei an einer 
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (siehe 
BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 
E.4.2.2.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_756/2019 vom 14. Mai 2020 
E.3.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1C_184/2016 vom 
14. November 2016 E.2.4.1 sowie 1C_98/2012 vom 7. August 2012 E.3.1 
ff.). Ein Verstoss gegen die Begründungspflicht stellt in der Regel aber 
ohnehin keine besonders schwerwiegende Verletzung des Anspruches 
auf rechtliches Gehör dar (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 
vom 13. November 2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2014 E.2 und 
1C_300/2015 vom 14. März 2016 E.4.1).
2.2.
Die Beschwerdeführer hatten sich in ihrer Einsprache vom 12. Dezember 
2019 (siehe Akten der Beschwerdegegnerin [Bg1-act.] 34) insbesondere 


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auf den Standpunkt gestellt, dass das strittige Bauvorhaben die in Art. 23 
Abs. 2 QPV i.V.m. Art. 83 Abs. 2 BG genannten Voraussetzungen für die 
Gewährung eines Quartierplanbonus nicht erfülle. In diesem Zusammen-
hang erwähnten die Beschwerdeführer noch, dass sie im Verfahren be-
treffend Anpassung des Quartierplanes I._____ verlangt hätten, dass der 
in Art. 23 Abs. 2 QPV vorgesehene Quartierplanbonus (aufgrund des 
Wegfalls der Verpflichtung zur zumindest teilweisen Erstellung von unter-
irdischen Parkierungsanlagen) erheblich zu reduzieren oder zu streichen 
sei. Sowohl die Beschwerdegegnerin, als auch das Verwaltungsgericht 
hätten sich (im Verfahren R 18 6) aber auf den Standpunkt gestellt, dass 
über die Gewährung eines Quartierplanbonus erst im Baubewilligungsver-
fahren zu entscheiden sei. Die Gewährung eines Quartierplanbonus sei 
aber nur gerechtfertigt gewesen, solange im Quartierplangebiet ein unter-
irdische Parkierungsanlagen vorgeschrieben gewesen seien, weil solche 
nicht direkt sichtbar seien und das Quartierbild nicht störten. Durch unter-
irdische Parkierungen würden die zulässigen Baukörper nicht durch nicht 
ausnützungszifferpflichtige (nicht AZ-pflichtige) Flächen und Volumen ver-
grössert. Der Quartiergestaltungsplan biete im Hinblick auf die Par-
zelle J._____ keine Gewähr (mehr) für eine architektonisch und siedlungs-
baulich vorzügliche Überbauung (im Sinne von Art. 83 Abs. 2 BG), was 
sich bereits an der gewählten verkehrsmässigen Erschliessung am höchs-
ten Punkt der Parzelle zeige. Die Beschwerdegegnerin hielt sich in der 
Begründung des Entscheides vom 23. Januar 2020 angesichts der von 
den Beschwerdeführern geäusserten Kritik hinsichtlich des Quartierplan-
bonus sowie angesichts der auslegungsbedürftigen Formulierungen von 
Art. 23 Abs. 2 QPV und Art. 83 Abs. 2 BG ausserordentlich kurz. Während 
die Begründung im angefochtenen Entscheid gut eine halbe Seite lang 
war, verneinte die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 
11. Mai 2020 eine Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche 
(BGF) beim bewilligten Bauvorhaben bzw. verteidigte die Gewährung des 
Quartierplan(ausnützungs-)bonus von 0.03 über etwa drei Seiten. Zusätz-


- 15 -
lich widmete sie in ihrer Duplik vom 5. Juni 2020 knapp eine weitere Seite 
dieser Thematik. Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens brachte die Be-
schwerdegegnerin auch neue Argumente vor bzw. vertiefte in jedem Fall 
die Begründung des angefochtenen Entscheides und stellte gewisse Äus-
serungen im angefochtenen Entscheid als von den Beschwerdeführern 
missverstanden dar. Auch wenn der Beschwerdegegnerin nicht vorgewor-
fen kann, sie sei auf entscheidwesentliche Rügen der Beschwerdeführer 
im angefochtenen Entscheid überhaupt nicht eingegangen, so wäre auf-
grund der bereits im Verfahren R 18 6 thematisierten Voraussetzungen zur 
Gewährung eines Quartierplanbonus im Sinne von Art. 83 Abs. 2 BG bzw. 
dessen Höhe die Beschwerdegegnerin angesichts der ablehnenden Hal-
tung der Beschwerdeführer dazu doch gehalten gewesen, sich im Rahmen 
des Baubewilligungsverfahrens noch etwas vertiefter mit der Gewährung 
des Quartierplanbonus von 0.03 auseinanderzusetzen. Dies insbesondere 
auch in Anbetracht des Umstandes, dass das Verwaltungsgericht im Urteil 
R 18 6 vom 2. Oktober 2018 – bestätigt durch das Bundesgericht mit Urteil 
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 – zum Schluss kam, dass die Prüfung 
der Erfüllung der "übrigen Voraussetzungen" gemäss Art. 23 Abs. 2 Satz 1 
QPV unter Berücksichtigung von Art. 83 Abs. 2 BG auch erst im Baube-
willigungsverfahren erfolgen könne bzw. die Beschwerdegegnerin nicht 
bereits im Rahmen der Quartierplanung über eine Reduktion oder Verwei-
gerung des (maximalen) Quartierplanbonus von 0.03 entscheiden müsse 
(siehe VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.6.2 f. und Urteil des Bundes-
gerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.3.2). Im vorliegenden Verfah-
ren konnten sich die Beschwerdeführer aber im Rahmen des dreifachen 
Schriftenwechsels zu den zusätzlichen Argumenten der Beschwerdegeg-
nerin (und zudem auch derjenigen des Beschwerdegegners) in jedem Fall 
hinreichend äussern, womit angesichts der in der vorstehenden Erwä-
gung 2.1 erwähnten Kognition des Verwaltungsgerichts jedenfalls von ei-
ner Heilung des nicht schwerwiegenden formellen Mangels auszugehen 
ist. Dies wird indes im Kosten- und Entschädigungspunkt zugunsten der 


- 16 -
Beschwerdeführer angemessen zu berücksichtigen sein (siehe nachste-
hende Erwägungen 5.1 f.).
2.3.
Soweit die Beschwerdeführer ein widersprüchliches Verhalten sowie eine 
(qualifizierte) Ermessensunterschreitung der Beschwerdegegnerin im 
Rahmen der Begründung des angefochtenen Entscheides geltend ma-
chen, ist darauf hinzuweisen, dass daraus nicht ohne weiteres die Verwei-
gerung der Baubewilligung resultieren kann. Wenn im vorliegenden Ver-
fahren überzeugende Gründe für die Gewährung des vollen Quartierplan-
bonus vorgebracht werden können (siehe dazu die nachstehende Erwä-
gungen 4.1.1 ff.), rechtfertigte sich gegenüber dem Beschwerdegegner die 
(dauerhafte) Verweigerung der Baubewilligung jedenfalls nicht. Allfällige 
Widersprüche oder Unzulänglichkeiten in der Begründung des angefoch-
tenen Entscheides könnten aber immerhin – etwa unter Berücksichtigung 
des Verursacherprinzips – im Rahmen der Kosten- und Entschädigungs-
folge für das vorliegende Verfahren und unabhängig vom Prozessausgang 
zu Gunsten der Beschwerdeführer berücksichtigt werden (siehe nachste-
hende Erwägungen 5.1 f.).
3.
Die Beschwerdeführer erachten die Erteilung der Baubewilligung unter an-
derem als unzulässig, weil dies nicht mit der im Dezember 2018 für das 
ganze Gemeindegebiet erlassenen – und im November/Dezember 2020 
um weitere zwei Jahre verlängerten Planungszone – vereinbar sei. Dazu 
führen sie insbesondere aus, dass gemäss kantonalem Richtplan, Bereich 
Siedlung (KRIP-S), die Bauzone in der Gemeinde H._____ zu gross sei 
und den Bestimmungen von Art. 15 RPG widerspreche. In der daraufhin 
im Dezember 2018 erlassenen Planungszone dürfe gemäss Art. 21 Abs. 2 
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) somit nichts unternommen werden, was die neue Planung 
erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürften 
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen 
noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften wider-


- 17 -
sprächen. Das strittige Baugesuch betreffe die Parzelle J._____ in 
S._____, liege in der W 0.3 und falle in den Anwendungsbereich der Pla-
nungszone. Die Beschwerdegegnerin sei angesichts ihrer (in den kanto-
nalen [Richtplan-]Grundlagen) ausgewiesenen theoretischen und mobili-
sierbaren Kapazitätsreserven (an Wohn-, Misch- und Zentrumszonen 
[WMZ]) bei einer bestenfalls stagnierenden Bevölkerungstendenz zur Aus-
zonung von WMZ in erheblichem Ausmass verpflichtet. Gemäss bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung könne im Rahmen eines Baubewilligungs-
verfahrens geltend gemacht werden, dass die Baubewilligung zu verwei-
gern sei, wenn die Bauzone in dieser Gemeinde überdimensioniert sei, 
Auszonungsbedarf bestehe und die fragliche (Bau-)Parzelle für eine Aus-
zonung in Betracht falle. Die Beschwerdegegnerin stelle sich zu Unrecht 
auf den Standpunkt, dass die Parzelle J._____ kein Auszonungspotenzial 
aufweise. Denn entgegen des angefochtenen Entscheides zeige die kan-
tonale Karte betreffend Auszonungspotenziale gerade, dass (zumindest) 
der südliche Teil der Parzelle J._____ über Auszonungspotenzial verfüge. 
Weil das Bauvorhaben auch die Ausnützungsziffer des Parzellenteils mit 
Auszonungspotenzial gemäss der Karte zum kantonalem Richtplan bean-
spruche, könne es nicht bewilligt werden, zumal das Bauprojekt darüber 
hinaus auch noch in unzulässiger Weise den Quartierplanbonus (von 0.03) 
beanspruche. Daran ändere entgegen der Ansicht der Beschwerdegegne-
rin auch das im Dezember 2019/Januar 2020 öffentlich aufgelegte (und 
am 14. Mai 2020 vom Gemeindevorstand beschlossene) kommunale 
räumliche Leitbild ([KRL]; vgl. die Fassung der Mitwirkungsauflage vom 
9. Oktober 2019 in Bg1-act. 38) nichts. Denn die darin enthaltene graphi-
sche Umsetzung der potenziellen Auszonungsgebiete entspreche betref-
fend die Parzelle J._____ derjenigen im kantonalen Richtplan, weil auch 
das KRL dem südlichen Parzellenteil Auszonungspotenzial attestiere 
(siehe Bf-act. 5 und 6). Dies decke sich auch mit der textlichen Umschrei-
bung im KRL von Lagen mit Auszonungspotenzial, wonach ein solches an 
steilen Hanglagen am Bauzonenrand anzunehmen sei. Im Vergleich zur 


- 18 -
Karte des kantonalen Richtplans sehe das KRL sogar noch für weitere 
Flächen Auszonungspotenziale vor. Für ein klares Auszonungspotenzial 
der Parzelle J._____ sprächen aber – neben den erwähnten formellen – 
auch inhaltliche Gründe, weil für die Bezeichnung von potenziellen Auszo-
nungsflächen die übergeordneten Strategien für die Siedlungsentwicklung 
zu berücksichtigen seien, wobei eine hohe Wohn- und Siedlungsqualität 
mit überwiegend unterirdischen Parkierungsanlagen sowie die Wahrung 
der Entwicklungsmöglichkeiten für einen wettbewerbsfähigen Tourismu-
sort zentral seien. So halte das KRL denn auch fest, dass etwa Winter-
sportabfahrten durch das Siedlungsgebiet als wesentliche Qualität des 
touristischen Angebotes zu erhalten seien. Der südliche Teil der Par-
zelle J._____ sei somit eindeutig als Fläche mit Auszonungspotenzial zu 
qualifizieren. Ihrer Ansicht nach sei aber sogar die ganze Parzelle J._____ 
als potenzielles Auszonungsgebiet zu bezeichnen, weil es sich namentlich 
um eine ausgeprägte Hanglage am Bauzonenrand – sprich für die Über-
bauung wenig geeignetes Gebiet – handle. Es komme hinzu, dass die Pa-
rzelle J._____ fast vollständig von Nichtbauland bzw. aufgrund von rechts-
kräftigen (nutzungsplanerischen) Festlegungen von nichtüberbaubarem 
Land umgeben sei und somit für eine Auszonung zwingend in Betracht 
fallen müsse. Ausserdem bestehe an der Auszonung auch ein erhebliches 
öffentliches Interesse, weil dadurch die Nutzung der Talabfahrt im Winter 
sichergestellt werden könne. Mit dem Verzicht auf eine Überbau-
ung(smöglichkeit) auf der Parzelle J._____ könnte die Beschwerdegegne-
rin im Winter ein dort bei der Talabfahrt bestehendes Nadelöhr mit ent-
sprechender Unfallgefahr beseitigen. Auch wenn (bei einer bestehenden 
Planungszone) rechtsprechungsgemäss eine Baubewilligungserteilung 
möglich sei, wenn eine Auszonung aufgrund der gesetzlichen Vorgaben 
bereits ausgeschlossen werden könne, treffe dies vorliegend eindeutig 
nicht zu. Vielmehr seien aufgrund des umfassenden Zwecks der Pla-
nungszone betreffend die Vorgaben von Art. 15 RPG erhöhte Anforderun-
gen an den "Ausschluss vom Auszonungspotenzial" zu stellen. Gegen den 


- 19 -
Ausschluss spreche etwa, dass sich die fragliche Parzelle nicht im Orts-
zentrum bzw. der Fraktion T._____ der Gemeinde H._____ befinde und 
auch gemäss Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 
als peripher gelegen beurteilt worden sei (siehe Urteil des Bundesgerichts 
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.4.2). Weiter handle es sich dabei auch 
nicht um eine Baulücke. Denn sie sei zu mehr als der Hälfte von Land 
umgeben, welches entweder mit einem Hochbauverbot belegt sei oder in 
der Talabfahrt der Pistenzone liege und somit nicht überbaubar sei. Die 
Bezeichnung dieser umliegenden, nicht überbaubaren Flächen als poten-
zielles Auszonungsgebiet akzentuiere die periphere Lage der Par-
zelle J._____ zusätzlich, weil diese dann als Sporn in Nichtbaugebiet hin-
einragen würde. Die Baubewilligung sei zu verweigern, weil mit der Ge-
nehmigung des Bauvorhabens im jetzigen Zeitpunkt eine präjudizierende 
Wirkung (auf die erforderliche Anpassung der Nutzungsplanung bzw. 
Grundordnung) entstünde und dies gegen übergeordnetes Rechts vers-
tiesse.
3.1.
Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner sehen hingegen in 
der geltenden Planungszone kein Hindernis für die Erteilung der fraglichen 
Baubewilligung. Dies auch wenn die Beschwerdegegnerin bezogen auf 
das gesamte Gemeindegebiet eine grundsätzliche Rückzonungsverpflich-
tung betreffend WMZ einräumt. Sie führt dazu etwa aus, dass bei den im 
KRL erwähnten Grundsätze zur Beurteilung von potenziellen Auszonungs-
gebieten auch die Grundsätze des höherrangigen Rechts, insbesondere 
der Schutz des Vertrauens in die Planbeständigkeit sowie die gestützt dar-
auf gutgläubig getätigten Investitionen, zu berücksichtigen seien. Der Ein-
bezug der letzten, unüberbauten Parzelle J._____ in den Quartierplan 
I._____ sowie deren erfolgte Erschliessung sprächen dagegen, das strit-
tige Baugesuch der Planungszone zu unterstellen. Der Beschwerdegeg-
ner stellt sich darüber hinaus auf den Standpunkt, dass die voll erschlos-
sene Parzelle J._____ die Kriterien des kantonalen Richtplanes sowie des 


- 20 -
KRL betreffend die für eine Auszonung in Frage kommenden Flächen 
nicht erfülle. So liege die fragliche Parzelle etwa weder am Siedlungsrand 
noch an einer steilen Hanglage am Bauzonenrand, sondern an einer sanft 
abfallenden Lage im geschlossenen Siedlungsbereich in nächster Nähe 
zum Siedlungskern und der Hauptverkehrsachse. Ausserdem widerspra-
chen sie der Behauptung der Beschwerdeführer, wonach eine Auszonung 
der Parzelle J._____ zur Sicherung der Wintersportabfahrt nötig sei. Denn 
diese sei bereits mit einer, seit langem bestehenden, hinreichend dimen-
sionierten Wintersportzone gesichert, welche vom Bauvorhaben nicht tan-
giert werde.
3.2.
Den Beschwerdeführern kann insoweit zugestimmt werden, dass im Rah-
men einer Baueinsprache die akzessorische Überprüfung der Nutzungs-
planung – insbesondere bei einer erheblich veränderter Sach- oder 
Rechtslage im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG sowie wenn das Interesse 
an deren Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interes-
sen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt – 
grundsätzlich nicht ausgeschlossen ist. Aber wie der Beschwerdegegner 
zu Recht erwähnt, stellt weder die RPG1-Revision vom 15. Juni 2012 noch 
die Annahme von Art. 75b BV bzw. das Inkrafttreten des Bundesgesetzes 
über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) – im Rahmen einer akzessorischen 
Prüfung – für sich alleine betrachtet eine solche massgebliche wesentliche 
Änderung der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG dar. Es müss-
ten vielmehr weitere Umstände hinzukommen wie etwa die Lage des 
Grundstücks in Bezug auf die bestehende Bauzone, der Stand der Er-
schliessung, der Realisationsgrad und das Alter des Nutzungsplans (siehe 
BGE 145 II 83 E.5, 144 II 41 E.5.1 ff. und 140 II 25 E.4.4; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_351/2020 vom 18. März 2021 E.2.3, 1C_25/2019 vom 
5. März 2020 E.6.1 f., 1C_161/2019 vom 23. Januar 2020 E.3.4, 
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.4.2, 1C_695/2017 vom 22. Februar 
2019 E.3.1 und 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 E.6.2). Vorliegend ist 


- 21 -
eine Überprüfung und mögliche Änderung der Nutzungsplanung aber oh-
nehin bereits hängig und gerade zu dessen Sicherung eine Planungszone 
im Sinne von Art. 27 RPG und Art. 21 KRG erlassen worden, womit für die 
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens also insbesondere dessen Ver-
einbarkeit mit der Planungszone massgebend ist. Unter den Begriff der 
Planungszone wird in erster Linie das raumplanungsrechtliche Siche-
rungsinstrument verstanden, wie es in Art. 27 RPG ausgebildet worden ist. 
Diese Bestimmung bzw. das gesamte RPG enthält aber keine eigentliche 
Umschreibung des Begriffs der Planungszone. Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG 
umschreibt die Planungszone aber zumindest von ihrer Wirkung her. Eine 
Planungszone bezweckt die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Pla-
nungsbehörden, womit zukünftigen Nutzungsplänen und -vorschriften 
eine negative Vorwirkung zuerkannt wird. Der Erlass einer Planungszone 
nach Art. 27 RPG bzw. Art. 21 KRG stellt eine öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung dar, welche den allgemeinen Voraussetzungen für den 
Erlass von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zu genügen 
hat. Namentlich ist eine gesetzliche Grundlage (Art. 27 RPG und Art. 21 
KRG) und ein öffentliches Interesse erforderlich. Zudem muss die Ein-
schränkung bzw. Massnahme sich als verhältnismässig erweisen. Zu letz-
terem ist zu bemerken, dass der Grundsatz der Erforderlichkeit es gebie-
tet, dass Planungszonen nicht in persönlicher, räumlicher, sachlicher und 
zeitlicher Hinsicht darüber hinausgehen, was zur Erreichung des Siche-
rungszwecks unbedingt notwendig ist. Dem Grundsatz nach entfaltet eine 
Planungszone ihre Wirkung auf Bauvorhaben bzw. Baugesuche, welche 
nach dem Erlass der Planungszone eingereicht werden. Ob und inwieweit 
eine Planungszone die Behandlung bereits hängiger Baugesuche hemmt, 
hängt auch vom kantonalen Recht ab (siehe zum Ganzen RUCH, in: AEMI-
SEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar RPG: Nutzungspla-
nung [nachfolgend: Praxiskommentar NUP 2016], Zürich/Basel/Genf 
2016, Art. 27 Rz. 25 f., 30 ff. und 53 ff.; vgl. auch BGE 136 I 142 E.3.2 
sowie Urteile des Bundesgerichts 1C_358/2020 vom 9. Juli 2021 E.4.2, 


- 22 -
1C_440/2019 vom 7. Januar 2020 E.4.3.1, 1C_149/2018 vom 13. Sep-
tember 2018 E.2.2, 1C_141/2014 vom 4. August 2014 E.5.1 ff. und 
1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E.2.2 ff.; VGU R 20 73 vom 1. Dezem-
ber 2020 E.5.4). Bauvorhaben dürfen während der Geltung einer Pla-
nungszone infolge deren negativen Vorwirkung also nur noch bewilligt 
werden, wenn die vorgesehene Neuordnung dadurch nicht erschwert wird 
bzw. sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Pla-
nungen und Vorschriften widersprechen (siehe BGE 136 I 142 E.3.2; Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 11. November 2017 E.4.5, 
1C_518/2016 vom 26. September 2017 E.5.5 f. und 1C_287/2016 vom 
5. Januar 2017 E.3.2). Die Frage der künftigen planungsrechtlichen Fest-
legungen bzw. der Planungsvorstellungen bestimmt sich dabei nicht aus-
schliesslich nach den (ursprünglichen) Absichten im Zeitpunkt des erstma-
ligen Erlass bzw. der allfälligen Verlängerung der Planungszone, sondern 
es können auch die zwischenzeitlich gewonnenen Ansichten und neu for-
mulierten Planungsideen und -ziele berücksichtigt werden (vgl. VGU R 20 
65 vom 14. September 2021 E.3, R 20 66 vom 14. September 2021 E.3, 
R 20 97 vom 14. September 2021 E.3; FRITSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, Band 1, 6. Aufl., Wädenswil 2019, 
Rz. 2.1.8.2 S. 126; BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 2012, 
Rz. 672).
3.3.
Mit den Parteien ist davon auszugehen, dass unter dem Gesichtspunkt der 
Planungszone die Zulässigkeit der erteilten Baubewilligung in erster Linie 
unter dem Gesichtspunkt der Rückzonungseignung bzw. -wahrscheinlich-
keit der Parzelle J._____ im Rahmen der hängigen Ortsplanungsrevision 
zu beurteilen ist. Hinsichtlich der ebenfalls von der Planungszone umfass-
ten Zweitwohnungsthematik (Planungsziel lit. c) ist immerhin noch zu be-
merken, dass in der Baubewilligung für das fragliche Bauvorhaben die 
ausschliessliche Nutzung durch Erstwohnungen deklariert wurde (siehe 
Bg1-act. 19 S. 2) und dementsprechend eine Erstwohnungsauflage (mit 


- 23 -
Wohnsitzerfordernis; siehe Bg1-act. 36 S. 6 und Bg1-act. 37 S. 5; vgl. 
Art. 7 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 7 Abs. 3 und Art. 2 Abs. 2 ZWG sowie Art. 25 
ff. BG) sowohl für die 5.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss/Obergeschoss 
als auch die 3.5-Einliegerwohnung im Untergeschoss verfügt wurde (vgl. 
auch Art. 26 Abs. 1 BG). Gemäss der Publikation des Bundesamtes für 
Raumentwicklung (https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwick-
lung-und-raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html, zuletzt 
besucht am: 6. Dezember 2021), weist die Gemeinde H._____, gestützt 
auf das Wohnungsinventar gemäss Art. 4 ZWG, einen Zweitwohnungsan-
teil von mehr als 20 % auf und untersteht in örtlicher Hinsicht gemäss Art. 1 
und Art. 6 Abs. 1 ZWG somit den bundesrechtlichen Bestimmungen be-
treffend Zweitwohnungen. Anpassungen der Grundordnung im Zusam-
menhang mit dem Bundesrecht betreffend Zweitwohnungen (namentlich 
Art. 75b BV und das ZWG) werden gemäss Mitwirkungsauflage vom 
27. August bis 27. September 2021 im Rahmen einer Teilrevision der 
Ortsplanung zusammen mit weiteren dringlichen Anpassungen vorgezo-
gen. Verschärfte Regelungen betreffend Erstwohnungen im Rahmen von 
ausschliesslich mit Erstwohnungen belegten Wohnbauten sind dabei nicht 
vorgesehen. Vielmehr wird im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 
20. August 2021 festgehalten, dass die Förderungsmöglichkeit von Art. 61 
(Abs. 4) BG für reine Wohnbauten, welche für die Dauer von 20 Jahren 
ausschliesslich Erstwohnungen enthalten, infolge eines weiterbestehen-
den Interesses daran beibehalten werden soll. Der aktuell mögliche (Aus-
nützungs-)Bonus von 20 % solle aber in Abstimmung mit den Erweite-
rungsmöglichkeiten (von altrechtlichen Wohnungen) gemäss ZWG auf 
30 % erhöht werden. Die Planungszone dient aber auch insbesondere der 
Anpassung der Nutzungsplanung, namentlich der Grundordnung, an die 
Vorgaben des revidierten Art. 15 RPG, des neuen Art. 8a RPG und der 
Umsetzung der Vorgaben des kantonalen Richtplanes in den Bereichen 
Raumordnungspolitik (Kapitel 2) und Siedlung (Kapitel 5) vom 20. März 
2018 (vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigt) bzw. 25. Juni 2019 


- 24 -
(Kenntnisnahme und Änderungen im Richtplantext gemäss bundesrätli-
chen Genehmigungsbeschluss; vgl. zu den Zielen einer vergleichbaren 
Planungszone auch VGU R 20 65 vom 14. September 2021 E.4 ff., R 20 
66 vom 14. September 2021 E.4 ff., R 20 97 vom 14. September 2021 E.4 
ff.). 
3.3.1.
Unbestritten ist die Gemeinde H._____ gemäss kantonalem Richtplan als 
Gemeinde mit überdimensionierter WMZ (bis 2030) festgesetzt (vgl. auch 
Bf-act. 3). Wenn die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit einem 
Rückzonungspotenzial auf der Parzelle J._____ vorbringen, dass eine 
Karte zum kantonalen Richtplan vom März 2018 (siehe Bf-act. 5) dies so 
vorsehe, ist dies zu präzisieren. Dabei handelt es sich nämlich nicht um 
einen Auszug aus dem Planteil bzw. eigentlichen Bestandteil des kanto-
nalen Richtplanes, welcher von der Regierung in Bereichen Raumord-
nungspolitik (Kapitel 2) und Siedlung (Kapitel 5) mit Beschluss vom 
20. März 2018 (vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigt) bzw. 
25. Juni 2019 (Kenntnisnahme Genehmigungsbeschluss und Änderungen 
im Richtplantext gemäss bundesrätlichem Genehmigungsbeschluss) 
geändert wurde (siehe dazu die genehmigten Richtplanbestandteile unter: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistun-
gen/richtplanung/Seiten/Text-und-Karte.aspx, zuletzt besucht am: 6. De-
zember 2021). Vielmehr handelt es sich dabei um einen Auszug aus dem 
Layer "Auszonungspotenziale (Dez. 2015)" des Geoportals des Kantons 
Graubünden. Dies stellt aber lediglich eine gesamtkantonale Grundlage 
dar, welche namentlich der Erarbeitung der Anpassungen in den Kapi-
teln 2 und 5 des kantonalen Richtplanes zugrunde lag, als Grundlage für 
die anstehenden Ortsplanungsrevisionen dienen soll und relativ schema-
tisch WMZ-Flächen (grösser als 0.3 ha) bezeichnete, welche grundsätz-
lich für eine Zuweisung in eine andere Zone als die WMZ in Frage kom-
men. Der Kanton Graubünden machte im Hinblick auf die Richtplananpas-
sung infolge der RPG-Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 


- 25 -
2014, verschiedenen Erhebungen, damit den kommunalen Kapazitätsbe-
rechnungen nur effektiv nutz-/überbaubare und verdichtbare Kapazitäts-
reserven zugrunde gelegt werden. Die Gemeinden haben gemäss kanto-
nalem Richtplan die gesamtkantonalen Grundlagen zu überprüfen und 
dem Kanton Bericht zu erstatten. Die Erhebung "Auszonungspotenziale" 
zeigt gemäss der Erläuterung im kantonalen Richtplan im Sinne eine Ver-
mutung WMZ-Gebiete > 0.3 ha auf, die seit mehr als zehn Jahre unüber-
baut, meistens schlecht gelegen oder nur teilweise erschlossen seien 
(siehe die Handlungsanweisen und Erläuterungen zum Kapitel 5.2.2 des 
kantonalen Richtplanes [Rz. 5.2-10 und Rz. 5.2.13; Stand Mai 2019]; siehe 
auch Amt für Raumentwicklung Graubünden, Erläuternder Bericht zum 
kantonalen Richtplan Graubünden, Richtplananpassung im Bereich 
Raumordnungspolitik und Siedlung vom März 2018, S. 25 und 29 f. sowie 
die Berichte der STW AG für Raumplanung im Auftrag des Amtes für Rau-
mentwicklung Graubünden [ARE GR], Auszonungspotenziale, Auswer-
tung [Bericht 2], S. 4 ff., Nicht Wohn-, Misch- und Zentrumszonen [nWMZ], 
Bericht 1, S. 3 und 6 ff. sowie nWMZ, Auswertung, S. 4 ff., jeweils vom 
März 2016; alle abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwal-
tung/dvs/are/dienstleistungen/richtplanung/Seiten/KRIP-S.aspx, 
zuletzt 
besucht am: 6. Dezember 2021; vgl. auch Art. 6 RPG, Art. 4 der eidgenös-
sischen Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] und Art. 3 Abs. 1 der 
Raumplanungsverordnung 
für 
den 
Kanton 
Graubünden 
[KRVO; 
BR 801.110] sowie TSCHANNEN, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenab-
wägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 6 Rz. 18 und 21). Dabei handelt es 
sich aber nicht um eigentliche Bestandteile der Beschlussdokumente 
Richtplantext und Richtplankarte 1:100000 (siehe dazu Kapitel 1.2.1 des 
kantonalen Richtplanes [Rz. 1.2-1; Stand Dezember 2009] und Art. 6 
Abs. 1 RPV). Dem Richtplanauftrag betreffend die Überprüfung der ge-
samtkantonalen Grundlagen für Gebiete mit Auszonungspotenzial an 
WMZ > 0.3 ha sowie der Übersicht mit Gebieten mit nicht überbaubaren 


- 26 -
WMZ-Flächen > 1 ha, welche die gesamtkantonale Bilanz belasten, ist die 
Beschwerdegegnerin jedenfalls insoweit nachgekommen, als dass sie im 
KRL graphisch potenzielle Auszonungsgebiete bezeichnet hat (siehe KRL, 
genehmigt vom Gemeindevorstand am 14. Mai 2020, S. 24). Beim KRL 
handelt es sich um eine konzeptionelle Grundlage im Rahmen der über-
geordneten Vorgaben für die anschliessende Erarbeitung der grundei-
gentümerverbindlichen Instrumente und Entscheide im Bereich der kom-
munalen räumlichen Entwicklung (vgl. Art. 20 Abs. 4 KRG und Amt für 
Raumentwicklung Graubünden, Wegleitung "Kommunales räumliches 
Leitbild", S. 6 f.). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer stimmt das 
"Auszonungspotenzial" gemäss der gesamtkantonalen Grundlage vom 
Dezember 2015 nicht genau mit der graphischen Darstellung im KRL für 
das Gebiet im Umfeld der Parzelle J._____ überein. Betrachtet man näm-
lich diesen Perimeter genauer, stellt man fest, dass im Layer "Auszo-
nungspotenziale (Dez. 2015)" im Bereich der Parzellen U._____, 
V._____, W._____, O._____, J._____, X._____, Y._____ und AA._____ 
eine Fläche von ca. 4'500 m2 als "Auszonungspotenzial" (rot schraffiert; 
siehe auch Bf-act. 1 S. 4, Bf-act. 5 und Bg1-act. 40) dargestellt wird, wel-
che ziemlich genau der dort die W 0.3 überlagernde Wintersportzone so-
wie teilweise dem Hochbauverbot des Generellen Gestaltungsplans 
(GGP) gemäss Art. 15 Abs. 2 BG bzw. den Hochbau- und Zaunverbots-
flächen gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. c und d QPV sowie Art. 9 und 13 QPV 
entspricht. Gemäss den vorstehend erwähnten Berichten zu den gesamt-
kantonalen Grundlagen wird es sich wohl um nWMZ-Flächen vom Typ 1 
handeln (siehe Berichte der STW AG für Raumplanung im Auftrag des 
Amtes für Raumentwicklung Graubünden, nWMZ, Bericht 1, S. 9 sowie 
nWMZ, Auswertung, S. 7, jeweils vom März 2016). In der graphischen 
Darstellung des KRL wird demgegenüber das potenzielle Auszonungsge-
biet im Bereich der Parzellen U._____, V._____, W._____, O._____, 
X._____, Y._____, Z._____ und AA._____ im Wesentlichen im Bereich 
mit dem die W 0.3 überlagernden Hochbauverbot gemäss GGP bzw. 


- 27 -
Art. 15 Abs. 2 BG mit einer Fläche von ca. 5'000 m2 festgehalten (vgl. Bf.-
act. 6 und Bg1-act. 41). Klar erkennbar ist aufgrund der Form dieses po-
tenziellen Auszonungsgebietes – entgegen der Darstellung der Beschwer-
deführer – jedenfalls, dass die südliche Ecke der Parzelle J._____, welche 
im Umfang von ca. 100 m2 insbesondere von der Wintersportzone nach 
Art. 76 BG überlagert wird, gemäss KRL nicht (mehr) den potenziellen 
Rückzonungsflächen zugerechnet wird.
3.3.2.
Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, dass auch inhaltliche 
Gründe für ein klares Rückzonungspotenzial der Parzelle J._____ 
sprächen. Denn bei der Bezeichnung von potenziellen Auszonungsgebie-
ten seien auch übergeordnete Strategien für die Siedlungsentwicklung zu 
beachten. Dabei gehe es insbesondere auch um die Wahrung der Ent-
wicklungsmöglichkeiten für einen wettbewerbsfähigen Tourismusort, wo-
bei im KRL namentlich auch Wintersportabfahrten durch das Siedlungsge-
biet als wesentliche Qualität des touristischen Angebotes erhalten werden 
müssten (siehe KRL, S. 33). Damit müsste eindeutig zumindest der südli-
che, von einer Wintersportzone überlagerte Teil der Parzelle J._____ als 
Rückzonungsgebiet qualifiziert werden. Dazu ist zu bemerken, dass das 
KRL auf S. 33 nur von der Erhaltung solcher Abfahrtsmöglichkeiten durch 
das Siedlungsgebiet spricht und die Wintersportzone (welche in der südli-
chen Ecke der Parzelle J._____ sich mehrheitlich mit der Hochbauver-
botsfläche gemäss Art. 9 QPV deckt) durch das Bauvorhaben nicht tan-
giert wird. Die Wintersportzone wird weiterhin von Bauten freigehalten und 
das Bauvorhaben hält von der südwestlichen Baulinie gemäss Quartierge-
staltungsplan in der Fassung vom 21. Dezember 2017 zusätzlich noch ei-
nen Abstand von ca. zwei Meter ein (siehe Bg1-act. 5, 10, 16, 20 und 26). 
Soweit die Beschwerdeführer aktuell einen gefährlichen Engpass in der 
Abfahrtsmöglichkeit Richtung AB._____ sehen und dementsprechend in 
der generellen Verhinderung einer Baute an diesem Standort ein erhebli-
ches öffentliches Interesse erblicken, überzeugt dies nicht. Denn die 


- 28 -
(gemäss Generellem Erschliessungsplan beschneibare) Haupttalabfahrt 
bis zum Skilift S._____ sowie den Parkplätzen bei der AC._____-Strasse, 
passiert die Parzellen J._____ und AA._____ nicht. Vielmehr dient die 
fragliche Wintersportzone im Bereich der Parzellen J._____ und AA._____ 
– bei ausreichenden Schneeverhältnissen – nur etwa der Sicherung einer 
direkten Zufahrtsmöglichkeit mit Schneesportgeräten zu den östlich der 
Strasse AB._____ gelegenen Hotelunterkünften sowie weiteren, umlie-
genden Unterkunftsmöglichkeiten. Die minimale Breite der rechtskräftigen 
Wintersportzone beträgt auf der Parzelle AA._____ ca. acht Meter und 
überlagert die Parzelle J._____ an ihrer südlichen Ecke in einer maxima-
len Breite von gut neun Meter (siehe Bg1-act. 20). Anlässlich des Augen-
scheins vom 13. September 2021 konnte das Gericht sich davon überzeu-
gen, dass das Bauprojekt an sich einer Wintersportabfahrt ins Gebiet 
AB._____ nicht entgegensteht, ist doch bereits die bestehende Winter-
sportzone mit einer als hinreichend zu betrachtenden Breite ausgeschie-
den und dies zusätzlich auch über rechtskräftige Baulinien und Hochbau-
verbotsflächen im Quartiergestaltungsplan gesichert (siehe Bg1-act. 16). 
Anlässlich des Augenscheins hielt einer der anwesenden Beschwerdefüh-
rer fest, dass die Skipiste von Nordwesten hinab komme. Die Skipiste wird 
dort weiter oben über eine Überführung (im Bereich der Parzellen 
AD._____ und AE._____) über die AF._____-Strasse geführt die ebenfalls 
nur ca. 12 m breit ist und dabei auch noch als Zubringer für die Hauptab-
fahrt zum Skilift S._____ dient (siehe Protokoll zum Augenschein vom 
13. September 2021, S. 13 und Foto 9). Sollte sich wider Erwarten doch 
noch Bedarf für eine Verbreiterung der Wintersportzone im Bereich der 
Parzellen J._____ und AA._____ ergeben, könnte diese auch noch etwas 
nach Süden hin bis zum bestehenden Zaun verbreitert werden (siehe Pro-
tokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, Fotos 12 ff.). Es be-
steht somit aus planerischer Sicht kein ersichtlicher Bedarf, die ganze Pa-
rzelle J._____ für eine Schneesportabfahrtsmöglichkeit offen zu halten. 
Daran vermöchte auch eine in Abweichung der Wintersportzone vorge-


- 29 -
nommene Präparierung der Schneesportabfahrt über die Parzellen 
J._____ und AA._____ gemäss den anlässlich des Augenscheins gezeig-
ten Fotografien etwas zu ändern, zumal der Beschwerdegegner in seiner 
Eingabe vom 11. Oktober 2021 nicht ganz zu Unrecht darauf hinweist, 
dass im Bereich der Parzelle J._____ ausserhalb der Wintersportzone 
keine Spuren eines Pistenfahrzeuges erkennbar seien. Aus dem Um-
stand, dass Schneesportler ausserhalb einer präparierten Piste und ohne 
entsprechende nutzungsplanerisches Sicherung ein Grundstück benütz-
ten, kann entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht in deren Eingabe 
vom 21. Oktober 2021 jedenfalls nicht geschlossen werden, dass das 
Bauvorhaben – welches ausserhalb einer als ausreichend dimensioniert 
zu betrachtenden, bestehenden Wintersportzone zu liegen kommt – das 
öffentliche Sicherungsinteresse an einer solchen Abfahrtsmöglichkeit 
massgeblich tangieren könnte.
3.3.3.
Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, dass bei einer potenziellen 
Auszonung von zumindest des mit der Wintersportzone überlagerten, 
süd(west)lichen Parzellenteils dem Bauvorhaben in jedem Fall die erfor-
derliche BGF für dessen Bewilligungsfähigkeit fehlen würde, kann dem 
ebenfalls nicht gefolgt werden. Denn dafür müsste die mit der Wintersport-
zone überlagerte Grundstücksfläche zumindest mit einer gewissen Wahr-
scheinlichkeit tatsächlich für eine Rückzonung in Frage kommen und da-
durch zugleich auch die für die Parzelle J._____ im Quartiergestaltungs-
plan (siehe Art. 8 Abs. 1 lit. a QPV) festgelegte BGF von 258 m2 (ohne 
Bonus; 861 m2 Neuzuteilung gemäss der Quartierplanbeilage 1 zu den 
QPV [Bg1-act. 2 und 7] im Rahmen der Quartierplanung x 0.3) automa-
tisch reduziert werden. Zu letzterem ist immerhin festzuhalten, dass eine 
Beibehaltung der im Quartiergestaltungsplan zugestanden BGF im Rah-
men der für einen Rückzonungsentscheid zentralen Interessenabwägung 
(siehe dazu auch die nachstehende Erwägung 3.3.5) selbst eine Verklei-
nerung der in der WMZ verbleibenden anrechenbaren Landfläche im 


- 30 -
Sinne von Art. 53 Abs. 5 BG nicht per se gegen das zu beachtende zen-
trale Ziel bzw. des Planungsgrundsatzes der Lenkung der Siedlungsent-
wicklung nach innen verstossen würde (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 
Abs. 3 lit. abis RPG; siehe auch bereits VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 
E.5.1) und eine entsprechende, zeitgleich vorgenommene planerische 
Festsetzung nicht ausgeschlossen erscheint. Wie in der vorstehenden Er-
wägung 3.3.1 bereits festgehalten, sieht die Beschwerdegegnerin gemäss 
dem KRL auf der Parzelle J._____ aber gar kein potenzielles Auszonungs-
gebiet mehr vor, sondern beschränkt es auf die Fläche des bestehenden 
Hochbauverbots gemäss GGP und im Sinne von Art. 15 Abs. 2 BG auf 
den Parzellen U._____, V._____, W._____, O._____, X._____, Y._____, 
Z._____ und AA._____. Gemäss KRL weist die Beschwerdegegnerin po-
tenzielle, zu überprüfende Auszonungsflächen von rund 13 ha auf (siehe 
KRL, S. 29 und Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, 
S. 13). Als Lagen, die für eine Rückzonung in Frage kommen, nennt das 
KRL für eine Überbauung nicht oder wenig geeignete Gebiete an steilen 
Hanglagen am Bauzonenrand, für den Erhalt des Ortsbildes und der Sied-
lungsstruktur wichtige siedlungsinterne Grün- und Freiräume sowie an das 
Siedlungsgebiet angrenzende Landschaftsräume, Gebiete mit geringer 
Nachfrage nach Erstwohnungen an peripherer Lage sowie nicht oder nur 
teilweise erschlossene Gebiete am Siedlungsrand. Zudem wies die Be-
schwerdegegnerin anlässlich des Augenscheins auch nicht ganz zu Un-
recht darauf hin, dass eigentlich nicht nach dem Gesamtumfang der 
zurückzuzonenden, formell einer WMZ zugeordneten Flächen gefragt wer-
den müsse, sondern für die Beurteilung der Bundesrechtskonformität einer 
revidierten Ortsplanung in erster Linie entscheidend ist, dass die verblie-
benen, mobilisierbaren WMZ-Reserven mit der erwarteten Bevölkerungs-
entwicklung korrespondieren. So ist auch der seitens der Beschwerdefüh-
rer geäusserten Kritik zu begegnen, wonach Rückzonungen nicht bloss 
Land erfassen dürfe, welches beispielsweise bereits mit einem 
(Hoch-)Bauverbot belegt sei oder dessen Ausnützung schon übertragen 


- 31 -
worden sei. Dies schliesst aber – abhängig davon, ob das potenzielle Aus-
zonungsgebiet bzw. der errechnete Rückzonungsbedarf bereits um alle 
nicht überbaubaren WMZ bzw. nWMZ bereinigt wurde – nicht aus, dass 
unter Umständen auch nicht überbaubare WMZ im Ergebnis bei den 
zurückzuzonenden Flächen angerechnet werden können bzw. beim po-
tenziellen Auszonungsgebiet einbezogen werden dürfen. Zudem wies die 
Beschwerdegegnerin auch noch auf die voraussichtliche Genehmigungs-
praxis der Regierung betreffend Ortsplanungsrevisionen hin, wonach Ge-
meinden mit mehr als 500 Einwohnern – trotz grundsätzlichem Rückzo-
nungsbedarf – pro 100 Einwohner einen Bauplatz innerhalb des weitge-
hend überbauten Gebietes im Sinne einer angemessenen Reserve beibe-
halten könnten (vgl. dazu Amt für Raumentwicklung Graubünden, Techni-
sche Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung 
vom Dezember 2020, S. 3 ff.). Aus der erwähnten technischen Wegleitung 
des ARE GR ergibt sich weiter, dass C-Gemeinden mit überdimensionier-
ter WMZ, wozu die Beschwerdegegnerin gehört, die WMZ-Reduktion stu-
fenweise anzugehen haben. In erster Priorität sind nicht erschlossene 
bzw. nicht überbaubare WMZ-Reserven am Siedlungsrand und ortsbau-
lich bedeutende (momentan einer WMZ zugeordnete) Freiräume heranzu-
ziehen und im Rahmen der Ortsplanungsrevision einer nWMZ zuzuwei-
sen, in zweiter Priorität sollen auch erschlossene WMZ-Reserven am 
Siedlungsrand einer geeigneten nWMZ zugewiesen werden, als Drittens 
dann nicht erschlossene WMZ-Reserven innerhalb des Siedlungskörpers 
und schliesslich auch noch bereits erschlossene WMZ-Reserven inner-
halb des Siedlungskörpers (siehe Amt für Raumentwicklung Graubünden, 
Technische Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Orts-
planung vom Dezember 2020, S. 4 f.). An dieser kantonalen Erwartungs-
haltung orientiert sich infolge der textlichen Umschreibung der potenziellen 
Auszonungsgebiete im KRL sowie deren graphischen Darstellung auch 
das KRL, welches wiederum eine verfeinerte konzeptionelle Grundlage für 


- 32 -
die anstehende, grundeigentümerverbindliche Anpassung der Nutzungs-
planung darstellt. 
3.3.4.1. Die Beschwerdeführer erachten ein klares Rückzonungspotenzial für die 
Parzelle J._____ im Wesentlichen auch deshalb als gegeben, weil die Pa-
rzelle J._____ sich am Rand des überbaubaren Gebietes befinde und di-
rekt an ein grösseres, nicht überbaubares Gebiet anschliesse. Die Par-
zelle sei nicht zentral gelegen, weil sich das Zentrum der Gemeinde in 
T._____ befinde. Damit falle es entgegen der Ansicht der Beschwerde-
gegnerin für eine Rückzonung nicht eindeutig ausser Betracht. Beim grös-
seren, nicht überbaubaren Gebiet handle es sich um eine für das Ortsbild 
und die Siedlungsstruktur wichtigen Grün- und Freiraum. Den Nachweis 
von noch peripherer gelegenen und somit für eine Rückzonung noch bes-
ser geeigneten (WMZ-)Gebieten bleibe die Beschwerdegegnerin schuldig. 
3.3.4.2. Demgegenüber bringen – in Anbetracht der Siedlungsstruktur der Ge-
meinde H._____ mit verschiedenen Fraktionen – die Beschwerdegegnerin 
und der Beschwerdegegner zu Recht vor (siehe dazu auch die Ausführun-
gen im Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, S. 12 ff.), 
dass die Parzelle J._____ in Bezug auf die gesamte Fraktion S._____ 
durchaus als zentral gelegen betrachtet werden kann, auch wenn sie in 
westlicher und nördlicher Richtung an eine grössere siedlungsinterne Frei-
fläche angrenzt (vgl. dazu auch das vorderhand als Zwischenergebnis 
ausgewiesene Siedlungsgebiet gemäss Kapitel 5.2.1 des kantonalen 
Richtplan für S._____, wo sich westlich des Quartierplangebietes I._____ 
sowie der erwähnten Freifläche noch die eher locker überbauten Gebiete 
AG._____, AH._____, AI._____ und AJ._____ befinden). Bei der Fraktion 
S._____ ist also zu beachten, dass sie eine auffallend breitflächige Sied-
lungsentwicklung durchgemacht hat. Angesichts der Nähe der Par-
zelle J._____ zur kantonalen Hauptstrasse (H3a; Julierstrasse), wo sich 
auch eine ÖV-Haltestelle befindet (Luftlinie knapp 200 m), stellt die Par-
zelle J._____ in Übereinstimmung mit den Beschwerdegegnern kein in 


- 33 -
sehr hoher Priorität zurückzuzonendes Grundstück dar. Wenn die Be-
schwerdeführer ein eindeutiges Rückzonungspotenzial ausserdem darin 
erblicken, dass die fragliche Bauparzelle beim Verzicht auf deren Rückzo-
nung als Sporn in Nichtbauland bzw. nicht überbaubares Land hineinragen 
würde, erscheint diese Schlussfolgerung mit Blick auf die Bebauungssi-
tuation auf der südlich gelegenen Parzelle AA._____ und der südwestlich 
gelegenen Parzelle AK._____ unter dem Gesichtspunkt eines zweckmäs-
sigen Abschlusses des Siedlungsgebietes in diesem Teilperimeter nicht 
als zwingend.
3.3.4.3. Dass das Bundesgericht die Parzelle J._____ im Verfahren 1C_646/2018 
als peripher gelegen bezeichnet hat, kann bei einer sehr kleinräumigen 
Betrachtungsweise in Bezug auf die nördlich bis südwestlich gelegene, 
grössere siedlungsinterne Freifläche noch nachvollzogen werden. Bezo-
gen auf das gesamte Siedlungsgebiet der Fraktion S._____ hingegen er-
scheint die Parzelle J._____ aber, wie vorstehend erwähnt, als durchaus 
zentral gelegen. Die periphere Lage bzw. eine solche am Rand des (effek-
tiv) überbaubaren Siedlungsgebietes ist für die Bejahung eines realisti-
schen Rückzonungspotenzials aber ohnehin nicht das einzig massge-
bende Kriterium. So kann etwa eine bestehende Erschliessung gegen eine 
(prioritäre) Rückzonung sprechen (vgl. dazu etwa die Kriterien des KRL 
auf S. 29 und in der Technischen Wegleitung zur Ermittlung des Bauzo-
nenbedarfs in der Ortsplanung des ARE GR auf S. 4). Im Rahmen der 
umfassenden Interessenabwägung für planerische Entscheide bzw. der-
jenigen der "zweiten Stufe" nach Art. 21 Abs. 2 RPG können sodann auch 
allfällige Vertrauensschutzüberlegungen (vgl. dazu auch Art. 5 Abs. 3 und 
Art. 9 BV) ihren Platz finden, namentlich wenn es sich um eine jüngere 
Planung handelt (siehe etwa Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2020 vom 
16. August 2021 E.6.2 und die nachstehende Erwägung 3.3.5). Die bun-
desgerichtliche Einordnung der Parzelle J._____ kann angesichts der zwi-
schenzeitlichen planerischen Grundsatzentscheidungen der Beschwerde-


- 34 -
gegnerin gemäss dem KRL jedenfalls nicht bedeuten, dass die knapp 
100 m2 der die Parzelle J._____ überlagernden Wintersportzone oder so-
gar die ganze Parzelle J._____ mit einer Fläche von 555 m2 unbesehen 
der weiteren Umstände als potenzielles Auszonungsgebiet zu betrachten 
sind und die Erteilung einer Baubewilligung infolge der geltenden Pla-
nungszone unmöglich wäre. Dies namentlich auch deshalb, weil im KRL 
alleine für S._____, neben des bereits erwähnten potenziellen Auszo-
nungsgebietes im Anschluss an die Parzelle J._____, beispielsweise noch 
im Gebiet nordwestlich des Skilifts S._____ (Parzellen AL._____ und 
AM._____), im Gebiet AG._____ (Parzellen AN._____ f.) und bei den Pa-
rzellen AO._____, AP._____, AQ._____, AR._____ AS._____ und 
AT._____ weitere potenzielle Auszonungsgebiete im Umfang von mehre-
ren 1'000 m2 ausgewiesen werden. Darüber hinaus finden sich in fast allen 
weiteren Fraktionen ebenfalls noch weitere potenzielle Auszonungsge-
biete (vgl. Bg1-act. 41 bis 43). Die Rüge der Beschwerdeführer in deren 
Eingaben vom 3. Juli 2020, wonach die Beschwerdegegnerin in der Duplik 
vom 5. Juni 2020 die alternativen, potenziellen Rückzonungsflächen nicht 
hinreichend spezifiziert habe, erscheint angesichts der damals bereits ak-
tenkundigen bzw. ohnehin öffentlich zugänglichen Unterlagen als nicht 
nachvollziehbar, konnte das Gericht entsprechende und nachvollziehbare 
Flächen – namentlich anhand des KRL – doch ohne weiteres ermitteln.
3.3.4.4. Ausserdem äusserte sich die Beschwerdegegnerin anlässlich des Augen-
scheins dahingehend, dass im August 2021 der Gemeindevorstand im 
Hinblick auf die Revision der Nutzungsplanung weitere (Richtungs-)Ent-
scheidungen gefällt habe. Gewisse Parzellen, wozu die Parzelle J._____ 
(im Einklang mit dem KRL) nicht gehöre, seien zur Aus- bzw. Rückzonung 
vorgesehen worden, für andere werde eine Überbauungsverpflichtung 
vorgesehen (siehe Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, 
S. 6). Wenn die Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins für die 
Berücksichtigung dieser – im Einklang mit dem KRL – konkretisierten Pla-


- 35 -
nung eine vorgängige formelle Anpassung der Planungszone fordern, er-
scheint dies – in Übereinstimmung mit der Ansicht der Beschwerdegegne-
rin – nicht praktikabel und vom übergeordneten Recht auch nicht in jedem 
Fall gefordert. Denn die Planungsvorstellungen bzw. die angestrebten, 
künftigen planungsrechtlichen Festlegungen dürfen durchaus einer gewis-
sen Dynamik unterliegen (vgl. dazu VGU R 20 65 vom 14. September 
2021 E.3, R 20 66 vom 14. September 2021 E.3, R 20 97 vom 14. Sep-
tember 2021 E.3; FRITSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, Band 1, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Rz. 2.1.8.2 S. 126; BERNER, 
Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 672) und einer konkre-
tisierten Planungsabsicht kann bei einem konkreten Baugesuch – wie vor-
liegend – mit einer Befreiung von der (möglichen) Bausperrwirkung der 
Planungszone bzw. einer (impliziten) Nichtunterstellung aufgrund von Ver-
hältnismässigkeitsgesichtspunkten ohne vorgängige formelle Anpassung 
der Planungszone Rechnung getragen werden. Dadurch wird zum einen 
der aus der verfassungsmässigen Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) flies-
senden, im Rahmen der massgebenden Vorschriften bestehenden Bau-
freiheit (siehe dazu BGE 145 I 156 E.4.1 f. und Urteil des Bundesgerichts 
1C_514/2020 vom 5. Mai 2021 E.4.3 und 6.3) Rechnung getragen und be-
troffenen Anwohnern steht es, wie im vorliegenden Fall auch geschehen, 
im Rahmen einer Einsprache frei, die Bewilligungsfähigkeit des projektier-
ten Vorhabens infolge einer bestehenden Planungszone im Einsprache- 
und Rechtsmittelverfahren gegen die Baubewilligungserteilung in Frage zu 
stellen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_159/2012 vom 14. Dezember 
2012 E.5). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Baubewilligungs-
erteilung während einer geltenden Planungszone keine Ausnahmebewilli-
gung darstellt, sofern das Bauvorhaben die zukünftige Planung (voraus-
sichtlich) nicht erschweren kann, sondern ein eigentlicher Anspruch auf 
die 
Bewilligungserteilung 
besteht 
(siehe 
RUCH, 
in: 
AEMISEG-
GER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar NUP 2016, Art. 27 
Rz. 54). Die Beschwerdeführer berufen sich in ihrer Eingabe vom 21. Ok-


- 36 -
tober 2021 ausserdem noch auf Art. 89 Abs. 2 KRG, wonach das im Zeit-
punkt des (kommunalen) Entscheides geltende Recht massgebend sei. 
Mangels rechtsverbindlicher Konkretisierung in diesem Zeitpunkt, wo und 
wie die Beschwerdegegnerin der Rückzonungsverpflichtung betreffend 
WMZ nachkommen wolle, müsse weiterhin von einem grundsätzlichen 
Auszonungspotenzial auf der Parzelle J._____ ausgegangen werden und 
die Baubewilligung müsse verweigert werden. Damit verkennen sie aber 
das im Zusammenhang mit der Beurteilung gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG 
bzw. Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG inhärente Erfordernis einer gewissen An-
tizipierung der Ergebnisse der in Aussicht genommenen Anpassung der 
Nutzungsplanung. Die Forderung nach einer (grundeigentümer-)verbindli-
chen Festlegung der Rückzonungsflächen im gesamten Planungszonen-
perimeter als generelle Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilli-
gung liesse sich mit der ratio legis einer Planungszone und dem insbeson-
dere beim Erlass sowie der konkreten Handhabung einer Planungszone 
zu berücksichtigendem Verhältnismässigkeitsprinzip nicht vereinbaren 
(vgl. dazu RUCH, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskom-
mentar NUP 2016, Art. 27 Rz. 36 ff. und 54). Art. 89 Abs. 2 KRG ist aber 
vorliegend immerhin insoweit relevant, als dass im Zeitpunkt der Erteilung 
der strittigen Baubewilligung am 20. Februar 2020 die Planungszone be-
reits bestand und grundsätzlich eine Wirkung hätte entfalten können bzw. 
deren Einfluss auf das Baubewilligungsgesuch immerhin zu prüfen war 
(siehe dazu VGU R 20 73 vom 1. Dezember 2020 E.5.5 f.). Somit ist das 
Vorgehen der Beschwerdegegnerin, welche sich im angefochtenen Ent-
scheid mit dem Einfluss der Planungszone auf das strittige Bauvorhaben 
auseinandergesetzt hat, auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu bean-
standen.
3.3.5.
Im Rahmen der "zweiten Stufe" ist für einen allfälligen Änderungsent-
scheid der bestehenden Nutzungsplanung bzw. Grundordnung im Sinne 
von Art. 21 Abs. 2 RPG eine Interessenabwägung erforderlich (siehe dazu 


- 37 -
BGE 140 II 25 E.3.1, 132 II 408 E.4.2, 131 II 728 E.2.4, 128 I 190 E.4.2 
und Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2020 vom 16. August 2021 E.6.1 
ff; TANQUEREL, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar 
NUP, Art. 21 Rz. 34 f. und 38 ff.). Ausserdem liegt auch einem Planungs-
entscheid jeweils eine umfassende Interessenabwägung zugrunde, wobei 
die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen vollständig 
zu erfassen und die im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwick-
lung im Lichte der Ziele und Planungsgrundsätze gegeneinander abzuwä-
gen sind (vgl. Art. 1 und 3 RPG und Art. 2 f. RPV; Urteile des Bundesge-
richts 1C_270/2019 vom 27. Februar 2020 E.3.2, 1C_305/2015 vom 
14. Dezember 2015 E.3.2, 1C_534/2012 vom 16. Juli 2013 E.2.3.2 und 
1P.37/2005 vom 7. April 2005 E.5.1). Somit ist mit der Beschwerdegegne-
rin und dem Beschwerdegegner darauf hinzuweisen, dass die Par-
zelle J._____ die letzte noch bebaubare Parzelle im Quartierplangebiet 
darstellt und der Quartierplan zuletzt Ende 2017 – mit Urteil des Bundes-
gerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 bestätigt – spezifisch für die op-
timale Überbauung der Parzelle J._____ angepasst wurde (vgl. zur 
Beständigkeit 
eines 
Quartierplanes: 
Urteil 
des 
Bundesgerichts 
1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E.2.5.4). Auch wenn das Bundes-
gericht in der Quartierplanänderung betreffend eine mögliche Rückzonung 
der Parzelle J._____ bzw. deren Bebaubarkeit oder die Dimensionierung 
des Baugebiets kein Präjudiz erblicken wollte, wies es immerhin darauf 
hin, dass etwa die Urteile BGE 140 II 25 und 1C_40/2016 vom 5. Oktober 
2016 entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht nicht einschlägig 
seien. Denn in BGE 140 II 25 (Quarta Morta) sei es um die Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens für nicht baureifes Land gegangen und im Urteil 
des Bundesgerichts 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 (Motta di Larasc) 
sei die genügende Erschliessung der dort (von einer allfälligen Rückzo-
nung) betroffenen Parzellen umstritten gewesen. Zudem stellte das Bun-
desgericht auch fest, dass auch aus dem Urteil 1C_447/2015 vom 21. Ja-
nuar 2016 die Beschwerdeführer infolge der Pflicht zur Reduktion über-


- 38 -
mässig grosser Bauzonen keine Argumente gegen die Quartierplanung 
ableiten könnten. Denn dort habe das Bundesgericht die Erschliessungs-
strasse einer Walliser Gemeinde aufgehoben, weil eine massgebliche Ver-
kleinerung des damit erschlossenen, grösseren Baugebietes in Betracht 
gekommen sei (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 
13. Juni 2019 E.4.2). Gemeinsam ist diesen Fällen also eine (noch) feh-
lende oder zumindest umstrittene Erschliessung. Dies liegt bei der Par-
zelle J._____ unbestrittenermassen anders, sind doch sowohl die Zufahrt 
als auch die Ver- und Entsorgung ohne grossen Aufwand sichergestellt 
(siehe Bg1-act. 21 und 25 sowie Art. 22 QPV; vgl. für den Erschliessungs-
begriff: VGU R 18 87 vom 20. Oktober 2020 E.4.3.1 und R 18 94 vom 
20. Oktober 2020 E.6.3.1). Damit kann aber auch dem beschwerdeführe-
rischen Vorbringen in der Replik vom 25. Mai 2020 nicht gefolgt werden, 
wonach die vorliegende Situation mit BGE 140 II 25 (Quarta Morta) ver-
gleichbar sei, weil dort das Bundesgericht eine Überprüfung der Nutzungs-
planung angeordnet habe. Dass die letzte Gesamtrevision der Ortspla-
nung aus dem Jahre 2001 datiert und zwischenzeitlich nur Teilrevisionen 
unterzogen worden ist, ändert nichts an einer spätestens seit November 
2014 (Gesuch um Einleitung der Änderung des Quartierplanes) beharrlich 
vorangetriebenen Überbauungsabsicht, welche in der rechtskräftigen, pro-
jektspezifischen Quartierplananpassung vom 21. Dezember 2017 zuguns-
ten der Parzelle J._____ mündete, die dann am 13. Juni 2019 auch vom 
Bundesgericht bestätigt worden war. Insofern ist die Situation nicht mit 
derjenigen von anderen Grundeigentümern in der Gemeinde H._____ ver-
gleichbar, welche nach einer Plangeltungsdauer von 20 Jahren grundsätz-
lich nicht nur mit der Überprüfung und Anpassung der Ortsplanung, son-
dern auch einer potenziellen Rückzonung ihres Grundstückes rechnen 
müssen (vgl. zur Relevanz einer Sondernutzungsplanungsänderung im 
Zusammenhang mit Art. 21 Abs. 2 RPG: Urteil des Bundesgerichts 
1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E.2.5.4).


- 39 -
3.3.6.
Somit erscheint – angesichts der schon relativ stark konkretisierten Pla-
nung der Beschwerdegegnerin – die graphische Bezeichnung des poten-
ziellen Auszonungsgebietes gemäss KRL unter Ausschluss der Par-
zelle J._____ als gut nachvollziehbar und basiert – wie vorstehend darge-
legt – auf durchaus plausiblen und auch richtplan-, verfassungs- und ge-
setzeskonformen Überlegungen der Beschwerdegegnerin. Der Entscheid 
der Beschwerdegegnerin, das strittige Bauvorhaben – trotz der geltenden 
Planungszone – als bewilligungsfähig zu erachten, ist auch im Rahmen 
der verwaltungsgerichtlichen Kognition gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 
nicht zu beanstanden. Denn die Beurteilung der Beschwerdegegnerin, wo-
nach das strittige Bauvorhaben mangels Erschwerung der künftigen Pla-
nung bzw. der Vereinbarkeit sowohl mit dem geltenden als auch dem (vor-
aussichtlichen) künftigen Recht, als bewilligungsfähig erachtet wird, kann 
gut nachvollzogen werden. Dabei darf auch noch berücksichtigt werden, 
dass einem solchen Entscheid der kommunalen Baubewilligungsbehörde 
(vgl. dazu Art. 85 Abs. 2 KRG und Art. 4 Abs. 1 BG), welche gemäss Art. 4 
Abs. 1 BG auch als (federführende) Planungsbehörde amtet, insbeson-
dere in planerischen Gesichtspunkten (vgl. dazu Art. 3 Abs. 1 KRG), ein 
gewisser, von der Gemeindeautonomie geschützter Beurteilungsspiel-
raum zugestanden werden kann (vgl. BGE 145 I 52 E.3.3, 137 I 235 E.2.5 
und 128 I 3 E.2b; Urteile des Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. Au-
gust 2020 E.5.3, 1C_241/2019 vom 19. August 2019 E.2.2 und 
1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 und 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 
E.2.2 ff.; VGU R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E.4.6). 
4.
Die Beschwerdeführer erachten ferner die Gewährung des (vollen) Quar-
tierplanbonus von 0.03 für das strittige Bauprojekt durch die Beschwerde-
gegnerin als unzulässig. Das Bauvorhaben auf der Parzelle J._____ er-
fülle die in Art. 83 Abs. 2 BG geforderten Voraussetzungen – namentlich 
infolge einer (teilweise) in das Gebäude integrierten Parkierung anstatt ei-
ner unterirdischen Parkierung sowie der daraus resultierenden Volumen-


- 40 -
vergrösserung – nicht. Der Quartiergestaltungsplan habe die gesetzlichen 
Voraussetzungen für einen Quartierplanbonus automatisch zu erfüllen 
vermögen, solange im Quartierplangebiet unterirdische Parkierungsanla-
gen vorgeschrieben gewesen seien. Denn diese führten dazu, dass Par-
kierungsanlagen nicht direkt sichtbar gewesen seien und das Quartierbild 
nicht störten. Zudem würden durch die unterirdische Errichtung die zuläs-
sigen Baukörper auf den einzelnen Parzellen nicht durch nicht AZ-pflich-
tige Flächen und Volumen vergrössert und eine Beschränkung der Ge-
bäude auf direkt für die Wohnnutzung relevante Haupt- und Nebennutz-
flächen führe zu einer kompakteren Bauweise, welche eine bessere Ein-
bettung in die Landschaft ermögliche. Damit sei auch nicht zu beanstan-
den gewesen, dass – vor der Änderung des Quartierplanes im Dezem-
ber 2017 – jeder Überbauung im Quartierplangebiet der maximale Bonus 
gewährt worden sei. Die Beschwerdeführer führten ausserdem noch aus, 
dass der Quartiergestaltungsplan für die Parzelle J._____ und das darauf 
zu errichtende Bauprojekt nicht Gewähr für eine architektonisch und sied-
lungsbaulich vorzügliche Überbauung böte. Dies zeige sich an der gewähl-
ten verkehrsmässigen Erschliessung, welche vom höchsten Punkt der Pa-
rzelle J._____ aus erfolge. Der Quartierplanbonus solle zudem eine "Be-
lohnung" für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Über-
bauung und keinen Ausgleich für allfällige Nachteile darstellen. Die Quar-
tierplanänderung erlaube dem Eigentümer von Parzelle J._____ nun, an-
statt der schwer zu realisierenden unterirdischen Parkierungsanlage die 
Hälfte der Parkplätze innerhalb des Gebäudes anzulegen, unter entspre-
chender Kostenersparnis. Die für die Nachbarn sichtbare Fassadenfläche 
werde um rund einen Drittel verbreitert und somit insgesamt erheblich ver-
grössert. Die Bauweise führe zu erheblichen Auswirkungen für Landschaft 
und Nachbarn. Das Gebäudevolumen sei ins Verhältnis zur Parzellen-
grösse zu setzen. Ein Vergleich mit den benachbarten Häusern sei nicht 
statthaft, weil diese auf wesentlich grösseren Parzellen errichtet worden 
seien. Die Beschwerdeführer schlossen daraus, dass der (maximale) 


- 41 -
Quartierplanbonus von 0.03 nicht gewährt werden könne, womit das Bau-
projekt die zulässige BGF überschreite und dementsprechend nicht hätte 
bewilligt werden dürfen.
4.1.
Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner sind demgegenüber 
der Ansicht, dass dem Bauvorhaben zu Recht ein Quartierplanbonus von 
0.03 zugestanden wurde.
4.1.1.
Die Beschwerdegegnerin führt dazu insbesondere aus, dass gemäss 
Art. 83 Abs. 2 BG die Baubehörde im Quartierplanverfahren einen Quar-
tierplanbonus von bis zu 0.05 gewähren könne, wenn der Quartiergestal-
tungsplan Gewähr für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügli-
che Überbauung mit überdurchschnittlicher Gestaltung, differenzierter Ge-
staltung und ausgewogener Umgebungsgestaltung biete. Die dergestalt 
im Quartierplan festgehaltene Abweichungsmöglichkeit von der Regelbau-
weise bilde die gesetzliche Grundlage für die Beurteilung der nachfolgen-
den Baugesuche. Einerseits bildeten sie den Rahmen, innerhalb welchem 
die Baubehörde die Rechtmässigkeit der Baugesuche prüfe, andererseits 
begründeten sie einen Anspruch der Baugesuchsteller, von der Grundord-
nung bzw. der Regelbauweise abweichen zu dürfen. Vorliegend sei für das 
Quartierplangebiet generell ein Bonus von 0.03 festgelegt worden, wel-
cher aber nicht generell den einzelnen Grundstücken zugesprochen wor-
den sei. Das Verwaltungsgericht habe in Verfahren R 18 6 den Quartier-
planbonus geschützt und das Begehren, diesen zu reduzieren oder gänz-
lich fallen zu lassen, abgelehnt. Eine generelle Anpassung des höchst-
zulässigen Bonus sei gemäss Verwaltungsgericht nicht nötig, nur weil 
(Quartierplan-)Bestimmungen betreffend die unterirdische Anlage von 
Parkflächen aufgegeben worden seien. Zudem habe das Verwaltungsge-
richt gesagt, der Baubehörde seien im Übrigen in Art. 83 Abs. 2 BG die 
massgebenden Gesichtspunkte vorgegeben um den Quartierplanbonus 
im Sinne von Art. 23 Abs. 2 QPV zu gewähren (siehe VGU R 18 6 vom 
2. Oktober 2018 E.6.2 f.). Die Gewährung des Bonus geschehe also auf-


- 42 -
grund eines konkreten Bauvorhabens und somit im Baubewilligungsver-
fahren. Das Gericht habe nebenbei ausgeführt, es lägen keine Anhalts-
punkte vor, dass der Bonus gerade wegen der hohen Kosten beim Bau 
unterirdischer Garagen gewährt worden sei, weswegen er bei Aufgabe 
dieses Erfordernisses gestrichen werden müsse. Aus Protokollen des Ge-
meindevorstandes vom Februar 1990 ergebe sich, dass ursprünglich ein 
Bonus von 0.025 vorgesehen gewesen sei, die Diskussion im Gemeinde-
vorstand in der betreffenden Sitzung dann aber ergeben habe, dass der 
Bonus auf 0.03 angehoben werde (siehe Bg1-act. 39). In den Materialien 
fänden sich keine Anhaltspunkte, der Bonus sei wegen der Verpflichtung, 
unterirdische Garagen mit entsprechenden Kosten zu erstellen, gewährt 
worden. Massgebend seien wohl schon damals die in Art. 83 Abs. 2 BG 
aufgeführten Kriterien gewesen. Die Baubehörde habe das Bauprojekt un-
ter diesem Blickwinkel geprüft und sei (in kurzen Worten) zum Schluss 
gekommen, dass das am Rand des Quartierplangebietes befindliche Bau-
vorhaben – trotz oberirdischer Garagierung – ein deutlich kleineres Volu-
men als die meisten Gebäude innerhalb des Quartierplanperimeters auf-
weise. Die Gebäudegestaltung schliesse einen Quartierplanbonus nicht 
aus, weshalb der Quartierplanbonus (von 0.03) praxisgemäss gewährt 
werde. Die Beschwerdegegnerin ergänzte im vorliegenden Verfahren, 
dass sich das Bauvorhaben durch eine klare architektonische Linie aus-
zeichne sowie sich ausgezeichnet in die Stilrichtung moderner, alpiner 
Baugestaltung mit Bindung an die traditionelle Bauweise und unter Ver-
wendung einheimischer Materialien einreihe. Die traditionellen Gestal-
tungselemente würden durch die charakteristische Holzverkleidung ab 
dem Erdgeschoss, welcher auf einem gemauerten Sockel aufsetze, unter-
strichen. Der Grundriss weise einfache Formen aus und wie es sich für 
einen Bau am Siedlungsrand aufdränge, würden die zulässigen Giebel-
höhen bzw. Traufhöhen nicht ausgenützt und das Gebäude lasse den 
Blick auf den geschützten unüberbaubaren Hügelzug oberhalb des 
Baustandortes weiterhin zu, welcher mit einer Ausnützung der zulässigen 


- 43 -
Höhe unterbrochen würde. Die Baute ordne sich auch vorzüglich in die 
Körnung und Ausrichtung der Gebäude im Quartierplangebiet ein, ohne 
sich anzubiedern. Das Gebäudevolumen bleibe infolge des Verzichts auf 
die Ausnützung der zulässigen Höhe, trotz Anbindung von zwei gedeckten 
Garagenplätzen an das Hauptgebäude, im Vergleich zu den Volumen in 
der Umgebung bescheiden. Mit der Lösung, die eine Dachseite über die 
Garagenanbaute zu ziehen, integrierten die Planer diesen Werkteil har-
monisch in das Gesamtgefüge und es habe auf eine weitere, dem Orts- 
und Quartierbild abträgliche Tiefgarageneinfahrt verzichtet werden kön-
nen. Damit werde auch der Aussenraum geschont und die geringfügigen 
Terrainanpassungen würden sich ausgezeichnet in den natürlichen Gelän-
deverlauf einbetten, ohne zu verbergen, dass die Umgebung einer be-
wohnten Baute dienlich sei. Werde Art. 83 Abs. 2 BG mutatis mutandis auf 
das zur Debatte stehende Bauprojekt sowie die bisherige Auslegungspra-
xis zu Art. 23 Abs. 2 QPV aus Gründen der Gleichbehandlung der Rechts-
unterworfenen wie bisher angewendet, so könne ein Quartierplanbonus 
(von 0.03) für das strittige Bauvorhaben nicht verweigert werden. Dabei 
habe die Baubehörde im Rahmen des ihr zustehenden Beurteilungsspiel-
raumes aufgrund von sachlichen Überlegungen entschieden.
4.1.2.
Der Beschwerdegegner sieht aufgrund der Entstehungsgeschichte von 
Art. 23 Abs. 2 QPV und der für das Quartierplanverfahren geltenden Re-
gelung von Art. 83 Abs. 2 BG das hilfsweise Heranziehen von Art. 83 
Abs. 2 BG grundsätzlich kritisch. Die Baubehörde habe im Zeitpunkt der 
Genehmigung des Quartierplanes zu entscheiden, ob und in welcher Höhe 
aufgrund des Quartiergestaltungsplan ein Quartierplanbonus gewährt 
werde. Vorliegend sei im Rahmen der Quartierplanung nicht der höchst-
mögliche Bonus von 0.05, sondern nur einer von 0.03 beschlossen wor-
den. Daraus sei zu schliessen, dass der Quartiergestaltungsplan die Vor-
aussetzungen von Art. 83 Abs. 2 BG nur teilweise erfüllt habe bzw. nicht 
das Prädikat "vorzüglich" und "überdurchschnittlich" hinsichtlich Architek-


- 44 -
tur, Siedlungsbau und Gestaltung bzw. Umgebungsgestaltung habe errei-
chen können. Trotz dem Verweis auf die "übrigen Voraussetzungen" in 
Art. 23 Abs. 2 QPV sei im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die 
Frage nach der Gewährung eines Quartierplanbonus von 0.03 nicht mehr 
zu prüfen, weil sich die "übrigen Voraussetzungen" nur auf den Rege-
lungsinhalt des rechtskräftigen Quartierplanes bezöge. Dass in Art. 23 
Abs. 2 QPV nur von "maximal 0.03" die Rede sei, finde in den Materialien 
zum Quartierplan keine Stütze und im Übrigen sei bei bisher allen Bauvor-
haben im Quartierplangebiet ein Quartierplanbonus von 0.03 gewährt wor-
den. In jedem Fall sei aber auch bei einer Anwendung der in Art. 83 Abs. 2 
BG genannten Kriterien im Baubewilligungsverfahren die Gewährung ei-
nes Quartierplanbonus von 0.03 rechtens, weil das Bauvorhaben in optima 
forma auf die Umgebung Rücksicht nehme und keineswegs geringere ar-
chitektonische oder siedlungsbauliche Qualitäten als die bestehenden 
Bauten aufweise. Eine Verweigerung des Ausnützungsbonus wäre hinge-
gen mit dem Rechtsgleichheitsgebot nicht vereinbar.
4.2.
Wenn die Beschwerdeführer in ihrer Eingabe vom 11. Oktober 2021 die 
Aufnahme der ohne ihre unmittelbare Anwesenheit an den entsprechen-
den Standorten erstellten Fotos 16 bis 20 ins Protokoll zum Augenschein 
vom 13. September 2021 kritisieren, ist darauf hinzuweisen, dass der 
Rechtsvertreter des Beschwerdegegners anlässlich des Augenscheins 
sich betreffend der Bebauungsstruktur sowie der Ausgestaltung der 
(Tief-)Garageneinfahrten dahingehend geäussert hatte, dass das Gericht 
dies bei der Anfahrt zum Augenscheinstandort selber habe feststellen kön-
nen (siehe Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, S. 12). 
Dementsprechend wurde diese Thematik vom Beschwerdegegner anläss-
lich des Augenscheins (erneut) vorgetragen und das Gericht konnte dies 
bei der Anfahrt über die einzige Zufahrt zum Augenscheinstandort tatsäch-
lich wahrnehmen. Insofern war diese, potenziell entscheiderhebliche 
Wahrnehmung in Nachachtung der Aktenführungspflicht auch im Augen-


- 45 -
scheinprotokoll zu dokumentieren. Hätten die Beschwerdeführer direkt vor 
Ort an den entsprechenden Standorten in sachverhaltlicher Sicht noch et-
was dazu Vorbringen wollen, wäre ihnen dies anlässlich des Augen-
scheins bzw. vor dessen Abschluss auf eine entsprechende Wortmeldung 
hin offen gestanden. Das Augenscheinprotokoll mit den entsprechenden 
Fotografien wurden den Parteien am 20. September 2021 zudem zur 
Kenntnisnahme zugestellt, womit deren Mitwirkungsmöglichkeiten an der 
Beweiserhebung in einer solchen Konstellation jedenfalls hinreichend 
Rechnung getragen wurde. Namentlich wurde nicht auf die Einladung der 
Parteien zum Augenschein überhaupt verzichtet (vgl. zum Ganzen 
BGE 142 I 86 E.2.2 ff., 121 V 150 E.4a und 116 Ia 94 E.3b, Urteil des 
Bundesgerichts 1C_430/2008 vom 16. April 2009 E.2.3; Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-5491/2010 vom 27. Mai 2011 E.4.6 f.). In jedem 
Fall sind vergleichbare Fotografien aber ohnehin bereits aktenkundig 
(siehe Akten des Beschwerdegegners [Bg2-act.] 3), womit die entspre-
chenden Erscheinungen der verschiedenen Parkierungsanlagen in jedem 
Fall seitens des Gerichts zu würdigen sind.
4.3.
Wie die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen zutreffend ausführt, hat 
das Verwaltungsgericht in VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 festgehalten, 
dass gemäss Art. 23 Abs. 2 QPV ein Quartierplanbonus von maximal 0.03 
beansprucht werden könne, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt 
seien. Welches genau die Voraussetzungen seien, lasse sich den QPV 
aber nicht direkt entnehmen. Dies könne aber unter Berücksichtigung von 
Art. 83 Abs. 3 BG konkretisiert werden. Das Verwaltungsgericht kam also 
zum Schluss, dass für die Gewährung des maximalen Bonus von 0.03 auf 
die im Quartiergestaltungsplan I._____ je Parzelle festgelegten BGF (vgl. 
dazu Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 23 Abs. 1 QPV) entscheidend sei, ob der 
Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und siedlungs-
baulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter Gestal-
tung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung 


- 46 -
biete. Wenn dies der Fall sei, könne die Baubehörde im Quartierplangebiet 
I._____ also einen maximalen Quartierplanbonus von 0.03 gewähren. Es 
widersprach der Ansicht der Beschwerdeführer, wonach bereits im Quar-
tierplanverfahren infolge des Verzichts auf eine (teilweise) unterirdische 
Parkierung bereits im Rahmen der Quartierplanänderung eine Aufhebung 
oder deutliche Reduktion des Quartierplanbonus vorgenommen werden 
müsse. Dies namentlich deshalb, weil gegenüber der Regelbauweise wei-
terhin erhöhte Parkierungsanforderungen gälten. Das zwingende Erfor-
dernis einer unterirdischen Parkierungsfläche gehöre entgegen der be-
schwerdeführerischen Ansicht nicht zu den Voraussetzungen für die Ge-
währung und die Abstufung des Quartierplanbonus. Entscheidend sei, ob 
aus architektonischer und siedlungsbaulicher Sicht eine vorzügliche Über-
bauung mit überdurchschnittlichen Anforderungen an die Gestaltung, ei-
ner differenzierten Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung 
sichergestellt werden könne, wobei auch auf die seit jeher bestehende 
Festlegung einer Hochbauverbotsfläche auf der Parzelle J._____ durch 
den Quartiergestaltungsplan (siehe Bg1-act. 5, 10 und 16) (siehe Art. 8 
Abs. 1 lit. c und Art. 9 QPV) hingewiesen wurde. Diese Festlegung des 
Quartierplanes an ihrer südlichen und der (nord-)westlichen Grenze in ei-
nem bis zu 9 m breiten Streifen im Sinne einer hochwertigen Siedlungsge-
staltung treffe nicht alle im Quartierplangebiet als überbaubar bezeichne-
ten Parzellen und eine erhöhte Ausnützungsziffer habe auch nicht zwin-
gend einen negativen Einfluss auf die (Siedlungs-)Gestaltung infolge ver-
grösserter Bauvolumen, weil die Grösse der zulässigen Baukuben primär 
von anderen Festlegungen in der Grundordnung bzw. der anwendbaren 
Nutzungsplanung abhänge. Im Ergebnis gelangte das Verwaltungsgericht 
zum Schluss, dass die Beurteilung der Gewährung bzw. der Verweigerung 
des Quartierplanbonus und sowie allenfalls seines Umfanges im Rahmen 
des Baubewilligungsverfahrens, unter Berücksichtigung des konkreten 
Bauvorhabens und unter Miteinbezug der massgeblichen Gesichtspunkte 
gemäss Art. 83 Abs. 2 BG, sich als sachgerecht erweise. Denn so könne 


- 47 -
dem Erfordernis nach gestalterisch hochwertigen Lösungen betreffend 
des Gebäudes, der Umgebungsgestaltung sowie den weiteren individuel-
len Lasten und Vorteilen infolge des Quartierplanes im Sinne einer hohen 
Siedlungsqualität im vorgegebenen Rahmen Rechnung getragen werden 
(siehe VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.6.2 f.). Das Bundesgericht be-
anstandete die Verweisung des Entscheides über die Gewährung eines 
Quartierplanbonus in das Baubewilligungsverfahren nicht (siehe Urteil des 
Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.3.2). Insofern besteht 
keine Veranlassung, von der vorstehend dargelegten Auslegung des Be-
griffs "übrigen Voraussetzungen" von Art. 23 Abs. 2 QPV abzuweichen 
und der Argumentation des Beschwerdegegners kann insoweit nicht ge-
folgt werden. Beim Miteinbezug von Art. 83 Abs. 2 BG, welcher insbeson-
dere eine Abweichung von maximal 0.05 von der zulässigen Ausnützungs-
ziffer gemäss Zonenschema in Art. 61 BG bzw. der Regelbauweise 
zulässt, wenn der Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architekto-
nisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnitt-
lich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umge-
bungsgestaltung bietet, sind die in Art. 83 Abs. 2 Satz 1 BG genannten 
Elemente immerhin auf eine Beurteilung im Rahmen eines konkreten Pro-
jektes im Baubewilligungsverfahren zu adaptieren. So gibt es wesens-
gemäss gewisse Aspekte die bei einem konkreten Einzelobjekt in den Hin-
tergrund rücken werden. Beispielsweise kann hinsichtlich einer siedlungs-
baulich vorzüglichen Überbauung bzw. einer differenzierten Bauweise das 
konkrete Bauprojekt für sich alleine keine solche bewirken, sondern dar-
unter muss vielmehr eine siedlungsbaulich optimale Eingliederung in die 
Bebauungsstruktur und Landschaft verstanden werden. Es kann somit im 
Rahmen der konkreten Projektbeurteilung durch die Baubehörde nicht in 
jedem Fall auf den exakten Wortlaut der Beurteilungselemente von Art. 83 
Abs. 2 Satz 1 BG abgestellt werden.


- 48 -
4.4.
Die Beschwerdegegnerin hat nunmehr im vorliegenden Verfahren das 
strittige Bauvorhaben unter Art. 23 Abs. 2 QPV in Verbindung mit den Be-
urteilungselementen von Art. 83 Abs. 2 Satz 1 BG gemäss der vorstehen-
den Erwägung 4.1.1 ausführlich gewürdigt und gut nachvollziehbar darge-
legt, weshalb sie beim Bauprojekt des Beschwerdegegners von einer so-
wohl aus architektonischer als auch siedlungsbaulicher bzw. -gestalteri-
scher Sicht vorzüglichen bzw. überdurchschnittlichen Gestaltung des Bau-
projekts ausgeht und sich somit der (maximale) Quartierplanbonus von 
0.03 rechtfertigt. Anlässlich des Augenscheins vom 13. September 2021 
konnte sich das Verwaltungsgericht einen eigenen Eindruck vom Quartier-
plangebiet I._____ und der bereits bestehenden sowie des projektieren 
Gebäudes machen (siehe Protokoll zum Augenschein vom 13. September 
2021, Fotos 1 ff.). Weiter ergeben sich die massgebenden Merkmale des 
strittigen Bauvorhabens aus dem in den Akten liegenden Baugesuch 
(siehe Bg1-act. 19 ff.). Wenn die Beschwerdeführer eine angebliche Er-
höhung des (sichtbaren) Gebäudevolumens durch die mit der Quartier-
planänderung vom Dezember 2017 zugelassene Parkierung innerhalb des 
Gebäudes (siehe Art. 18 QPV in der Fassung vom 21. Dezember 2017, 
wonach mindestens die Hälfte der erforderlichen Abstellplätze unterirdisch 
oder innerhalb des Gebäudes anzulegen seien) im Vergleich zu einer un-
terirdischen Parkierung monieren, kann dies im vorliegenden Fall nicht 
nachvollzogen werden. Denn aufgrund der Geländeverhältnisse auf der 
Parzelle J._____ ist es dem Beschwerdegegner ohne umfangreiche (tal-
seitige) Geländeanpassungen möglich, im Untergeschoss natürlich belich-
tete Wohnräume mit einer Ausrichtung gegen Süden bzw. Südosten un-
terzubringen. Im hangseitigen Teil des Unterschosses befinden sich so-
dann ein Technik- und ein Kellerraum sowie die Waschküche (siehe Bg1-
act. 24, 26 und 31 f.). Anstatt einer Situierung von Wohnräumen auf dem 
Erdgeschossniveau, finden sich unter der nordöstlichen Verlängerung des 
Giebeldachs nun zwei Fahrzeugabstellplätze. Insofern hätte auch die Re-
alisierung der zwei Abstellplätze im UG nicht ohne weiteres zu einem ge-


- 49 -
ringeren Gebäudevolumen führen müssen, weil dasselbe sichtbare Volu-
men mit einem (teilweisen) "Flächentausch" von im Untergeschoss gele-
gener BGF und Nebenraumflächen (NRF [vgl. Art. 53 Abs. 2 und 3 BG]; 
insbesondere "10 Zimmer 17.91" und "4 Waschküche 23.90") mit den nun 
im Erdgeschoss gelegenen nicht anrechenbaren Flächen (NAF [vgl. 
Art. 53 Abs. 4 lit. a BG]; "19 Garage 34.56"; siehe Bg1-act. 24) erreicht 
werden könnte. Die maximalen Gebäudeabmessungen im Quartierplan-
gebiet, welche – vorbehältlich der Einhaltung der maximal anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche bzw. Ausnützungsziffer – das höchstzulässige Vo-
lumen einer Baute bestimmen, richten sich seit der Quartierplanänderung 
vom Juni 2013 nach Art. 11 QPV i.V.m. mit Art. 61 BG. Gemäss Art. 11 
Abs. 1 QPV darf eine einzelne selbständige Baute im Quartierplangebiet 
eine Gebäudegrundfläche von 150 m2 und in der Regel eine Giebelfront-
breite von 15 m nicht überschreiten. Gemäss dem Zonenschema in Art. 61 
BG beträgt in der Zone W 0.3 die maximale Gebäudehöhe 7.5 m und die 
maximale Firsthöhe 10.5 m. Gemäss Art. 11 Abs. 1 QPV darf die Gebäu-
dehöhe (im Rahmen eines detaillierten Quartiergestaltungsplanes) für ein-
zelne Bauten des Quartierplanes um maximal 3.5 m erhöht werden (vgl. 
auch Art. 83 Abs. 2 lit. c BG), wobei gemäss Art. 12 Abs. 2 QPV alle 
Haupt- und Nebenbauten mit Giebeldächern zu versehen sind. Gemäss 
der vor Juni 2013 gültigen Fassung von Art. 11 QPV, als das Quartierplan-
gebiet vornehmlich überbaut wurde, war noch eine Gebäudehöhe von 9 m 
zulässig. Im Übrigen blieben die im Quartierplangebiet zulässigen 
Flächen- und Längenmasse sowie die Gebäude-/Grenzabstandsregelung 
(Art. 10 QPV) im Wesentlichen unverändert (siehe Bg1-act. 2, 5, 7, 10 und 
16). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringt, schöpft das strittige 
Bauvorhaben – in Berücksichtigung seiner Lage gegen eine grössere sied-
lungsinterne Freifläche hin – die heute zulässigen Gebäude- und Firsthöhe 
im Sinne von Art. 55 BG nicht ganz aus (siehe Bg1-act. 31). Gegenüber 
dem Richtprojekt vom April 2017 (siehe Bg1-act. 14) weist das strittige 
Bauvorhaben beim First auch noch eine etwas geringere Höhenkoten auf 


- 50 -
(siehe Bg1-act. 31). Wie der Beschwerdegegner zutreffend vorbringt, ra-
gen im Quartierplangebiet bei verschiedenen – von der Beschwerdegeg-
nerin als unterirdisch im Sinne von Art. 18 Abs. 3 QPV in der ursprüngli-
chen Fassung anerkannten – Parkierungsanlagen gewisse Bestandteile 
davon deutlich wahrnehmbar aus dem heute sichtbaren Terrain heraus 
(siehe Bg2-act. 3). Insofern kann die Behauptung der Beschwerdeführer 
in der absoluten Form nicht zutreffen, wonach für die anderen Bauten im 
Quartierplangebiet der Quartierplanbonus zu gewähren war, weil diese 
über eine nicht sichtbare, unterirdische Parkierungsanlage verfügten und 
somit das Quartierbild nicht stören konnten. Für die vollumfängliche Ge-
währung des (vollen) Quartierplanbonus von 0.03 kann demnach aber 
auch vom Beschwerdegegner nicht verlangt werden, dass dieser – nach 
der Quartierplanänderung vom Dezember 2017 – mindestens die Hälfte 
der Parkierungsflächen vollumfänglich unter dem gewachsenen bzw. 
sichtbaren Terrain realisiert und somit beispielsweise ein zweites Unterge-
schoss (unter der Höhenkote von 1538 M.ü.M.) mit einem Liftzugang vor-
sehen hätte müssen. Es kommt hinzu, dass der Beschwerdegegner wohl 
auch für diese Variante aus gestalterischen Gründen eine Integration der 
Liftzufahrt, analog zu den geplanten, gedeckten Garagenplätzen, ins Ge-
bäude hätte vornehmen müssen und aufgrund der im oberen Bereich der 
Parzelle gelegenen Strassenanbindung in jedem Fall entsprechend sicht-
bares Volumen entstanden wäre. Daraus würde man also betreffend sicht-
barer Bauvolumen nichts Wesentliches gewinnen. Daran vermag auch 
nichts zu ändern, dass gemäss den Beschwerdeführern die grösseren 
Baukörper anderer Gebäude im Quartierplan auf eine grössere zur Verfü-
gung stehende Grundstücksfläche bzw. im Quartiergestaltungsplan fest-
gesetzte BGF zurückzuführen seien. Denn massgeblich müssen für die 
zulässigen Bauvolumen in erster Linie die Quartierplanvorgaben von 
Art. 11 Abs. 1 QPV i.V.m. Art. 61 BG (Flächen-, Längen- und Höhen-
masse) sowie Art. 12 QPV (Gebäude- und Grenzabstände) sein (vgl. dazu 
bereits VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.5.6 und 6.3 m.H.a. VGU R 13 


- 51 -
211 vom 4. März 2014 E.8c, R 13 187 vom 4. Februar 2014 E.5b, 
PVG 1993 Nr. 23 E.2 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_228/2014 vom 
16. Oktober 2014 E.2.5), welche aber noch durch die gemäss Quartierge-
staltungsplan (vgl. auch Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 23 Abs. 1 QPV) maxi-
mal zur Verfügung stehende BGF (vgl. dazu Art. 53 Abs. 2 ff. BG) be-
schränkt sein können. Andererseits wurde bei grösseren Parzellen wie 
etwa bei den heutigen Parzellen BA._____ f., welchen zusammen mit der 
heutigen Parzelle AU._____ im Quartiergestaltungsplan insgesamt 
1'797 m2 BGF (ohne Bonus) zugewiesen wurde (siehe dazu Quartierplan-
beilage 1 zu Bg1-act. 2 und 7 sowie Bg1-act. 4, 5, 10 und 16), auch von 
der Zusammenbaumöglichkeit gemäss Art. 11 Abs. 2 QPV Gebrauch ge-
macht, womit relativ massiv wirkende, zusammenhängende Baukörper mit 
einer Gesamtlänge von gegen 24 m resultierten (siehe auch Protokoll zum 
Augenschein vom 13. September 2021, Fotos 1 und 7). Dabei profitierten 
sie von einer Nutzungsübertragung von 206 m2 BGF von der ursprüngli-
chen Parzelle AW._____ (heute Bestandteile der Parzelle Y._____), wel-
che im Quartiergestaltungsplan vollständig mit einem Hochbau- und Zaun-
verbot überlagert wird (siehe Bg1-act. 1 S. 10, Bg1-act. 4, 5, 10 sowie je-
weils die Quartierplanbeilage 1 zu Bg1-act. 2 und 7). Demgegenüber be-
schränkt sich das sich in der Nähe einer grösseren siedlungsinternen Frei-
fläche befindliche, strittige Bauvorhaben auf eine gemäss Art. 11 Abs. 1 
QPV durchaus zulässige Giebelfrontbreite von 15 m (siehe Bg1-act. 31). 
Wenn die Beschwerdegegnerin auf eine vorzügliche bzw. überdurch-
schnittliche Eingliederung ins Quartierplangebiet hinsichtlich Körnung und 
Ausrichtung der Gebäude im Quartierplangebiet sowie ein im Vergleich zu 
den Gebäuden in der Umgebung bescheidenes Gebäudevolumen er-
kennt, ist dies nicht zu beanstanden und kann so auch infolge des gewon-
nen Eindrucks am Augenschein bestätigt werden. Zudem kann der Be-
schwerdegegnerin durchaus zugestimmt werden, wenn sie aus architek-
tonischer Sicht dem Wohnhaus mit einfachen Grundrissen, einem gemau-
erten Sockel und einer charakteristischen Holzverkleidung im vorliegen-


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den Verfahren attestierte, dass es sich durch eine klare architektonische 
Linie auszeichne und sich ausgezeichnet in die Stilrichtung moderner, al-
piner Baugestaltung mit Bindung an die traditionelle Bauweise und unter 
Verwendung einheimischer Materialien einreihe. Angesichts der anläss-
lich des Augenscheins festgestellten, äusseren Gestaltung der angrenzen-
den Gebäude im Quartierplangebiet, passt sich das strittige Bauvorhaben 
in nicht zu beanstandender Weise in die Gestaltung der bestehenden Bau-
ten ein (siehe Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, Fo-
tos 1, 2 und 6 f.).
4.5.
Wie bereits in der vorstehenden Erwägung 4.3 angetönt und im Urteil R 18 
6 vom 2. Oktober 2018 erwähnt, wird die Bauparzelle J._____ – im Ge-
gensatz zu einigen anderen Parzellen im Quartierplangebiet – im südli-
chen und nordwestlichen Bereich zudem in einer Breite von bis zu ca. 9 m 
von einer siedlungsgestalterisch begründeten Bauverbotsfläche im Sinne 
von Art. 8 Abs. 1 lit. c bzw. Art. 9 QPV tangiert und ist auch mit sich daran 
orientierenden Baulinien belastet (siehe Bg1-act. 2, 5, 7, 10 und 16). Der 
Hintergrund der Hochbau- und Zaunverbotsfläche im Sinne von Art. 8 
Abs. 1 lit. c und d QPV bzw. Art. 9 und 13 QPV war ein bereits im Zonen-
plan vom 28. April 1986 festgesetztes Hochbauverbot (vgl. auch das heute 
noch gültige, noch leicht vergrösserte Hochbauverbot gemäss Art. 15 
Abs. 2 BG), wobei die Hochbau- und Zaunverbotsflächen aus siedlungs-
gestalterischer Sicht im Bereich der heutigen Parzellen AX._____, 
AY._____, AZ._____, BA._____, U._____, V._____, W._____, O._____, 
J._____, X._____, Y._____, Z._____ und AA._____ teilweise noch etwas 
ausgedehnt worden waren (siehe Bg1-act. 1, S. 2 sowie Bg1-act. 3, 4, 5 
10 und 16). Die Parzelle J._____ trägt somit gemäss Quartiergestaltungs-
plan und den QPV eine entsprechende Last, welche dem Quartierplan erst 
die Abweichungsmöglichkeit von Art. 83 Abs. 2 BG eröffnete. Das verhält-
nismässig kleine Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung mit einer traditio-
nellen, unaufgeregten Formgebung und Gestaltung, setzt nach Ansicht 


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des Gerichts einen siedlungsbaulich und landschaftlich wertvollen 
Schlusspunkt im Quartierplangebiet, fügt sich überaus ansprechend in die 
Landschaft ein und rundet die bestehende, von einigen weitaus dominan-
teren (Ferienwohnungs-)Bauten geprägte Siedlungsstruktur des Quartier-
plangebietes behutsam ab. Wenn die Beschwerdegegnerin angesichts der 
überzeugenden, in der vorstehenden Erwägung 4.1.1 angeführten Beur-
teilung aus architektonischer und siedlungsgestalterischer Sicht zum 
Schluss kommt, dass dem Bauvorhaben der volle Quartierplanbonus von 
0.03 zuzugestehen sei, ist dies angesichts des der Beschwerdegegnerin 
in solchen Angelegenheiten durchaus noch zustehenden Beurteilungs-
spielraumes (siehe bereits die vorstehende Erwägung 3.3.6) sowie der 
vorstehenden Erwägungen 4.3 f. – auch im Rahmen der verwaltungsge-
richtlichen Kognition gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – in jedem Fall nicht 
zu beanstanden. 
5.1.
Somit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gingen die Gerichtskosten, beste-
hend aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 
lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 sowie Art. 72 Abs. 2 
VRG grundsätzlich vollumfänglich und zu gleichen Teilen sowie unter so-
lidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer. Wie in der vorstehen-
den Erwägung 2.2 aber bereits festgehalten, wäre die Beschwerdegegne-
rin aufgrund der gesamten Vorgeschichte gehalten gewesen, die Erfüllung 
der gesetzlichen Voraussetzungen der Gewährung des vollen Quartier-
planbonus von 0.03 im angefochtenen Entscheid noch etwas ausführlicher 
hinsichtlich der ihrerseits konkret gewürdigten Gesichtspunkte zu begrün-
den, so wie sie es gemäss der vorstehenden Erwägung 4.1.1 im vorlie-
genden Verfahren schlussendlich überzeugend getan hat. Unterliegt eine 
Partei nur deshalb vollständig, weil ein formeller Fehler der Vorinstanz im 
Rechtsmittelverfahren geheilt wurde, soll diesem Umstand im Rahmen der 
Kosten- und Entschädigungsfolge Rechnung getragen werden (siehe Ur-


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teil des Bundesgerichts 1C_326/2018 vom 21. November 2018 E.6.1 ff., 
1C_255/2017 vom 24. Oktober 2017 E.7.3, 1C_41/2014 vom 24. Juli 2014 
E.7.3 f. und 1C_98/2012 vom 7. August 2012 E.9.3). Unter Berücksichti-
gung der ausführlichen Begründungsergänzung im vorliegenden Verfah-
ren (siehe vorstehende Erwägung 2.2) und insbesondere den zumindest 
sehr missverständlichen, im Widerspruch zu den Erwägungen des Urteils 
R 18 6 vom 2. Oktober 2018 stehenden Ausführungen der Beschwerde-
gegnerin betreffend die Massgeblichkeit von Art. 83 BG für die Beurteilung 
der Erfüllung der "übrigen Voraussetzungen" gemäss Art. 23 Abs. 2 QPV 
im angefochtenen Entscheid (siehe vorstehende Erwägung 2.3), sind die 
Gerichtskosten zu 1/10 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Dies in 
Nachachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Heilung 
formeller Mängel im Rechtsmittelverfahren sowie des in Ausnahmefällen 
für die Kosten- und Entschädigungsregelung heranzuziehenden Verursa-
cherprinzips (vgl. dazu VGU R 18 104 vom 15. Januar 2019 E.6 m.H.a. 
R 17 40 vom 6. Juni 2018 E.7, R 14 39 vom 8.März 2016 E.6a, R 13 128A 
vom 2. September 2014 E.2 und U 14 27 vom 16. Juli 2014 E.7).
5.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittel- und Klageverfahren die 
unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die 
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 
Gemäss Art. 16a Abs. 2 des kantonalen Anwaltsgesetzes (BR 310.100) 
und Art. 2 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Bemessung des Hono-
rars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; 
BR 310.250) i.V.m. Art. 19 des kantonalen Anwaltsgesetzes wird die Par-
teientschädigung an die obsiegende Partei nach Ermessen des Gerichts 
festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der Honorarnote geltend 
gemachten (und als angemessen sowie für die Prozessführung erforder-
lich zu betrachtenden) Aufwand sowie (üblichen) Stundenansatz ausgeht. 
Die Beschwerde gegen die Erteilung der Baubewilligung für das strittige 
Bauvorhaben und die entsprechende Abweisung der Einsprache erweist 


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sich in der Sache als unbegründet. Insofern unterliegen die Beschwerde-
führer und die Beschwerdegegnerin sowie der Beschwerdegegner obsie-
gen. Weil gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG der obsiegenden Gemeinde in der 
Regel in ihrem amtlichen Wirkungskreis keine Parteientschädigung zu-
steht, steht vornehmlich eine solche zu Gunsten des privaten Bauherrn als 
Beschwerdegegner zu Diskussion. Der Beschwerdegegner reichte am 
15. Oktober 2021 eine aktualisierte Honorarnote über CHF 8'181.15 (29.5 
Stunden à CHF 250.-- zzgl. 3 % Spesenpauschale und 7.7 % MWST) ein. 
Eine Honorarvereinbarung vom 6. Mai 2020 über CHF 250.-- liegt vor 
(Bg2-act. 1). Seitens der Beschwerdeführer liegen zudem Honorarverein-
barungen über einen Stundenansatz von CHF 270.-- und eine aktualisierte 
Honorarnote vom 20. Oktober 2021 über CHF 6'482.10 (21.55 Stunden à 
CHF 270.-- zzgl. 3 % Spesenpauschale und Reisespesen/Barauslagen 
[CHF 25.60] sowie 7.7 % MWST) vor. Die Honorarnote des Beschwerde-
gegners erweist sich angesichts des Verfahrensaufwand mit mehrfachem 
Schriftenwechsel und Augenschein noch als angemessen. Weil die Be-
schwerdegegnerin sich angesichts der Vorgeschichte in der Begründungs-
dichte des angefochtenen Entscheides doch etwas gar kurz gehalten hat 
und die Begründung zumindest sehr missverständlich war, ist dies auch 
im Entschädigungspunkt in untergeordnetem Ausmass zu Gunsten der 
Beschwerdeführer zu berücksichtigen. Da diese Unzulänglichkeiten aber 
nicht dem Beschwerdegegner zuzurechnen sind, erweist sich folgende Lö-
sung als angemessen. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegeg-
ner lediglich zu 9/10 und somit im Betrag von CHF 7'363.05 (inkl. Spesen 
und MWST) zu entschädigen, während 1/10 der Parteientschädigung zu 
Gunsten des Beschwerdegegners im Betrag von CHF 818.10 (inkl. Spe-
sen und MWST) die Beschwerdegegnerin als für den geringfügigen for-
mellen Mangel Verantwortliche zu tragen hat. Mit der Reduktion der Ver-
pflichtung der Beschwerdeführer zur Leistung einer Parteientschädigung 
an den Beschwerdegegner im Umfang von 10 % wird zugleich der in der 
vorstehenden Erwägung 5.1 erwähnten bundesgerichtlichen Rechtspre-


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chung Rechnung getragen, wonach das (formell) vollständige Unterliegen 
infolge einer Heilung eines formellen Mangels im Kosten- und Entschädi-
gungspunkt zu berücksichtigen ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, 
dass die eigene Honorarnote der Beschwerdeführer sogar noch etwas ge-
ringer als diejenige des Beschwerdegegners ausgefallen ist.


- 57 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
1'224.--
zusammen
CHF
5'224.--
gehen im Umfang von 9/10, jeweils zu gleichen Teilen und unter solidari-
scher Haftung, zulasten der A._____ AG, B._____, C._____, D._____, 
E._____ sowie F._____ sowie G._____. Im Umfang von 1/10 gehen sie 
zu Lasten der Gemeinde H._____.
3.1.
A._____ AG, B._____, C._____, D._____, E._____ sowie F._____ sowie 
G._____ entschädigen K._____ aussergerichtlich und reduziert mit 
CHF 7'363.05 (inkl. Spesen und MWST).
3.2.
Die Gemeinde H._____ entschädigt K._____ aussergerichtlich mit 
CHF 818.10 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 1C_667/2022 vom 1. Dezember 2022 hat das Bundesgericht die gegen 
diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen und diesen Entscheid sowie 
die damit bestätigte Baubewilligung der Gemeinde aufgehoben. Die Sache wurde 
zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolge des kantonalen Verfahrens 
ans Verwaltungsgericht zurückgewiesen.]