gr_gerichte · VR3 2025 95 · 2026-06-23 · it
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Sentenza del 23 giugno 2026
comunicata il 26 giugno 2026
N. d'incarto
VR3 25 95
Istanza
Terza Camera di diritto amministrativo
Composizione
Righetti, presidente
Audétat e Schmid Christoffel, giudici
Paganini, attuario
Parti
A._____
ricorrente
patrocinata dall'avv. Adam Ferrari
contro
Comune di Roveredo
Al Giardinètt 2, 6535 Roveredo GR
convenuto
patrocinato dall'avv. Davide Nollo
Studio legale Andrea Toschini
Oggetto
ricomposizione particellare

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Ritenuto in fatto:
A.
A._____ è proprietaria del fondo n. Z.1._____, Registro fondiario (RF) di
Roveredo, ubicato interamente in zona residenziale R2.
B.
Con decreto del 20 novembre/3 dicembre 2013, il Municipio del Comune di
Roveredo (di seguito: Municipio) ha decretato l’avvio di una procedura di
ricomposizione particellare in zona B._____. Nel comprensorio sono state incluse
le seguenti particelle: nn. Z.1._____, Z.2._____, Z.3._____, Z.4._____, Z.5._____,
Z.6._____, Z.7._____, Z.8._____ e parte della particella n. Z.9._____. Il decreto
d’avvio è cresciuto in giudicato.
C.
Tramite decreto del 6/22 novembre 2018, il Municipio ha proceduto a una
prima pubblicazione ed esposizione pubblica combinata del vecchio possesso e
della nuova assegnazione. In seguito a delle opposizioni, in parte considerate
pertinenti, il Municipio ha rivisto gli atti e optato per una nuova esposizione pubblica
combinata del vecchio possesso e della nuova assegnazione parzialmente
modificati nel senso delle richieste degli opponenti.
D.
Con decreto del 26 maggio/15 luglio 2021, il Municipio ha decretato una
(nuova) esposizione pubblica combinata del vecchio possesso e della nuova
assegnazione. L’esposizione è stata resa nota nell’albo comunale e tutti gli
interessati sono stati informati per iscritto prima dell’esposizione. Il decreto,
unitamente agli atti, è stato quindi esposto pubblicamente dal 26 luglio al 24 agosto
2021. Durante l’esposizione si sono svolti degli incontri su richiesta tra gli interessati
coinvolti nella procedura e il progettista responsabile.
E.
Durante il periodo di esposizione, il 24 agosto 2021 A._____ ha inoltrato
opposizione.
F.
Con decisione del 13 aprile 2023, comunicata il 28 marzo 2024, il Comune di
Roveredo (di seguito: Comune) ha respinto l’opposizione.
G.
I due ricorsi – tra cui quello di A._____ – contro tale decisione sono stati
dichiarati inammissibili dall’allora Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni
con sentenza R 24 48 e 50 del 29 ottobre 2024.
H.
Con decisione del 19 agosto 2025, comunicata il 28 agosto 2025, il Comune
ha emanato risp. deciso formalmente la ricomposizione particellare in zona
B._____.

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I.
Avverso tale decisione, il 1° ottobre 2025 A._____ (in seguito: ricorrente) ha
inoltrato ricorso al Tribunale d’appello del Cantone dei Grigioni con i seguenti petiti
(ovvero gli stessi dell’opposizione del 24 agosto 2021):
In via principale:
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza:
1.1. Il Comune è tenuto ad elaborare un nuovo progetto della procedura di
ricomposizione particellare in zona B._____, e meglio:
1.2. Il progetto in zona B._____ è modificato nel senso che il fondo n°
Z.10._____ RF Roveredo è integrato nel comprensorio di ripartizione.
1.3. La chiave di ripartizione dei costi, integralmente da rivedere, è quindi
modificata ai sensi dei punti 1.1 e 1.2.
2. Protestate tasse, spese e ripetibili.
In via subordinata:
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza:
1.1. Il progetto in zona B._____ è modificato nel senso che il fondo n°
Z.10._____ RF Roveredo è integrato nel comprensorio di ripartizione.
1.2. La chiave di ripartizione dei costi è modificata, nel senso che è tenuto
conto anche del fondo n° Z.10._____ RF Roveredo.
1.3 II fondo n° Z.1._____ RF Roveredo partecipa alla ripartizione delle spese
unicamente mediante il suo valore perimetrale.
2. Con protesta di tasse, spese e ripetibili.
L.
Con presa di posizione del 17 novembre 2025, il Comune (in seguito:
convenuto) ha concluso al rigetto del ricorso nella misura in cui sia ricevibile.
M.
Nella replica del 5 gennaio 2026, la ricorrente si è riconfermata nei petiti del
ricorso.
N.
Con duplica del 9 febbraio 2026, il convenuto ha mantenuto invariate le
proprie richieste.
Considerando in diritto:
1.1.
Impugnata è la decisione di ricomposizione particellare del 19/28 agosto
2025, compresi gli strumenti con essa approvati concernenti il vecchio possesso, la
nuova assegnazione e la chiave di riparto delle spese di ricomposizione.
Coimpugnata è pure la decisione su opposizione del 28 marzo 2024 (a tal proposito

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si richiama il dossier R 24 50, come da richiesta della ricorrente). Il Tribunale
d’appello è competente per decidere in merito al ricorso interposto contro queste
decisioni (cfr. art. 49 cpv. 1 lett. a LGA [CSC 370.100]). La legittimazione al ricorso
della ricorrente è pacifica (cfr. art. 50 LGA). Il ricorso è inoltre tempestivo e risponde
alle condizioni di forma (cfr. art. 52 cpv. 1 e art. 38 LGA) e, di conseguenza,
fondamentalmente ricevibile.
1.2.
Preliminarmente, va esaminata l’ammissibilità delle richieste ricorsuali.
1.2.1. Giusta l’art. 30 cpv. 3 dell’Ordinanza sulla pianificazione territoriale del
Cantone dei Grigioni (OPTC; CSC 801.110), una volta conclusa la procedura di
esposizione, l'autorità competente emana il decreto d'avvio di procedura e lo notifica
agli interessati e ad eventuali opponenti. Nel corso dell'ulteriore procedura non
possono più essere sollevate obiezioni contro la procedura in sé e il comprensorio.
L'esposizione del vecchio possesso può essere combinata con l'esposizione della
nuova assegnazione (art. 31 cpv. 5 OPTC) – come è avvenuto nel caso di specie.
Secondo l’art. 32 cpv. 1 OPTC, nella nuova assegnazione devono essere indicati,
fra l’altro, il risarcimento in denaro per i plusvalori o minusvalenze non atti al
conguaglio con terreno (cif. 4) e la chiave di riparto dei costi della ricomposizione
particellare (cif. 5).
1.2.2. Nella misura in cui la ricorrente chiede che la particella n. Z.10._____ venga
integrata nel perimetro di ricomposizione (cif. 1.1 in unione alla cif. 1.2 e cif. 1.3 [in
via principale], nonché cif. 1.1 e 1.2 [in via subordinata]) il ricorso è inammissibile,
in quanto le richieste sono tardive. La ricorrente avrebbe dovuto opporsi al decreto
del 3 dicembre 2013 relativo all’avvio della procedura di ricomposizione particellare
e alla delimitazione del comprensorio (cfr. doc. C.2). Poiché non ha provveduto in
tal senso, il provvedimento è cresciuto in giudicato. Lo stesso vale nella misura in
cui la ricorrente con il petito cif. 1.3, in via subordinata, chiedesse che il suo fondo
non vada ritenuto parte del comprensorio. Pertanto, nel merito dei petiti si può
entrare unicamente per quanto riguarda la cif. 1.1 in unione alla cif. 1.3 in via
principale (elaborazione di un nuovo progetto con revisione della chiave di riparto)
e la cif. 1.3 in via subordinata (partecipazione del fondo della ricorrente alla
ripartizione delle spese solo mediante il suo valore perimetrale). Si entra pure nel
merito delle censure relative al risarcimento per plusvalore. Infatti, non solo con il
ricorso ma già con l’opposizione del 24 agosto 2021 (doc. C.7), perlomeno nella
motivazione, la ricorrente ha eccepito non solo la chiave di riparto, bensì anche il
risarcimento in denaro per il plusvalore a suo carico, seppure non con la necessaria
distinzione argomentativa. Siccome i petiti vanno interpretati secondo la buona fede

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e alla luce della motivazione (cfr. ad es. sentenza del Tribunale federale
1C_478/2011 del 9 febbraio 2012 consid. 1.2 con rinvio), in questo caso si ritiene
che, contrariamente a quanto affermato dal convenuto, l’oggetto litigioso non debba
essere limitato alla chiave di riparto.
2.
La controversia in oggetto verte dunque sulla chiave di riparto dei costi della
ricomposizione particellare e sul risarcimento in denaro per il plusvalore a carico
della ricorrente. Secondo il bilancio finale per partita, a carico della ricorrente risulta
un risarcimento per plusvalore secondo nuova assegnazione di CHF 15'655.30
nonché – con ipotesi di spese finali totali di CHF 85'000.00 – una partecipazione
alle stesse per l’ammontare di CHF 7’461.40 (cfr. doc. C.5.4).
3.
La ricorrente sostiene che il suo fondo n. Z.1._____ debba partecipare alla
ripartizione dei costi della ricomposizione particellare solo con “il suo valore
perimetrale”. La procedura di ricomposizione particellare la toccherebbe solo
marginalmente. Vi sarebbero altri fondi che in detta procedura beneficerebbero
molto di più rispetto al suo fondo. Ella dovrebbe sostenere oltre il 27% delle spese
di procedura (n.d.T.: in questo calcolo la ricorrente integra non solo la sua
partecipazione alle spese ma pure il risarcimento dovuto per plusvalore). Già solo il
fatto che il suo fondo non corrisponderebbe a neanche ca. l’8% della superficie
totale, ma dovrebbe corrispondere l’8.8% delle spese di procedura sarebbe
spropositato. Per la valutazione di tutto il progetto, il convenuto si sarebbe fondato
solo su un unico criterio di valutazione, senza tener conto, nemmeno nel fissare il
valore al m2, p. es. dell’edificabilità risp. della conformazione/dimensioni della
parcella al fine della valutazione di facile o difficile edificabilità, della distanza dalle
infrastrutture, dell’esposizione, della copertura del soprassuolo (oltre al fatto che
non vi sarebbe stata una verifica della stessa), della topografia, ecc. Non potrebbe
corrispondere alla realtà dello stato del vecchio e nuovo possesso che il valore al
m2 dei fondi sia identico prima e dopo la procedura di ricomposizione, ritenuto che
uno degli scopi perseguiti sarebbe quello di rendere edificabili alcuni fondi. I fondi
divenuti edificabili a seguito della ricomposizione, beneficerebbero non solo di una
sistemazione (circa l’accesso e la sfruttabilità dal profilo edilizio), bensì
parteciperebbero pure in modo inferiore ai costi. I fondi nn. Z.3._____, Z.5._____,
Z.7._____, Z.8._____ e Z.4._____-Z.2._____ non dovrebbero assumersi alcun
costo di miglioria. La ricorrente, invece, che avrebbe un fondo già urbanizzato ed
edificato, sarebbe maggiormente chiamata alla cassa. Ella segnala oltretutto che,
nel decreto d’intenzione di avviare una ricomposizione particellare del 3 ottobre
2013 e nel decreto di avvio del 3 dicembre 2023, si è specificato che “la particella
n. Z.1._____ viene inserita unicamente allo scopo di creare per la stessa i necessari

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accessi carrozzabili”. Inoltre, riporta il passaggio nella Relazione esplicativa del 9
luglio 2021, pag. 6, p.to 7.1 “Conformazione dei fondi” secondo cui: “Il fondo
Z.1._____ non viene modificato. Tuttavia esso partecipa alla costituzione della
particella stradale con un contributo economico pari al valore che sarebbe stato
dedotto con una correzione dei confini.” Da ciò ella deduce che il suo fondo non
sarebbe menzionato tra quelli per cui è prevista una ricomposizione, come
risulterebbe anche dalla planimetria da lei annessa (doc. B.2) in cui si farebbe una
netta distinzione fra “perimetro da ricomporre” e “particella annessa per formazione
accesso”. Sarebbe dunque incomprensibile perché ella debba contribuire come se
i confini fossero stati modificati. Pertanto, sussisterebbe una disparità di trattamento
e la formula non sarebbe condivisibile, poiché nella chiave di riparto dovrebbero
essere integrati pure i vantaggi economici effettivi, oltre che l’utilità concreta della
strada.
4.1.
Giusta l’art. 71 cpv. 2 della Legge sulla pianificazione territoriale del Cantone
dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100), per quanto riguarda l'obbligo dei tributi e la
ripartizione delle spese tra gli interessati, valgono per analogia le disposizioni sulla
riscossione di contributi. Giusta l’art. 62 cpv. 3 LPTC, i tributi di urbanizzazione
vanno di principio pagati dalle persone che traggono beneficio economico
particolare dagli impianti pubblici o che li hanno utilizzati o li potrebbero utilizzare.
In base all’art. 63 cpv. 3 LPTC, per la suddivisione della quota parte dei privati tra
diversi interessati, ci si basa di regola sull'utilizzazione possibile del fondo in
considerazione di eventuali ulteriori vantaggi e svantaggi.
4.2.
Il vantaggio particolare rappresenta il criterio determinante per definire la
ripartizione tra gli interessati. L'ammontare del singolo vantaggio è però difficilmente
accertabile in ogni situazione specifica; la giurisprudenza ammette pertanto che i
contributi di miglioria siano stabiliti in maniera schematica secondo parametri
forfetari dedotti dall'esperienza, ferma restando la verifica in ogni singolo caso del
risultato ottenuto in base al metodo adottato. Il contributo deve infatti in ogni caso
rispettare i principi della parità di trattamento e del divieto d'arbitrio. Sotto questo
profilo, il Tribunale non può imporre a un comune determinati criteri di computo
piuttosto che altri, ma deve tener conto dell'ampio margine di autonomia di cui lo
stesso gode nella materia. In sostanza, esso deve limitarsi a verificare che il sistema
d'imposizione scelto sia conforme alla costituzione e alla legge. Laddove la
decisione impugnata rientra nei limiti delle facoltà discrezionali dell'autorità
comunale, l'istanza di ricorso può censurarla soltanto se la chiave di ripartizione
adottata conduce a risultati tanto insostenibili da costituire un abuso o un eccesso
del potere d'apprezzamento (cfr. sentenza del Tribunale federale 2P.75/2006 del 19

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ottobre 2006 consid. 5.1 con riferimenti; PTA 2010 n. 22 consid. 4b con rimandi;
sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni R 06 32 del 1°
settembre 2006 consid. 3b).
4.3.
Il principio della parità di trattamento (art. 8 Cost.) e la protezione dall'arbitrio
(art. 9 Cost.) sono strettamente legati. Una decisione è arbitraria se non si fonda su
motivi seri e oggettivi o è priva di senso rispettivamente di scopo. Il fatto che un'altra
soluzione, diversa da quella adottata da un'autorità, potrebbe entrare in linea di
conto o sarebbe addirittura preferibile non costituisce arbitrio. Una decisione
disattende il principio della parità di trattamento garantito dall'art. 8 Cost. se, tra casi
simili, fa distinzioni che nessun fatto importante giustifica di fare o sottopone a
regime identico situazioni che presentano tra loro differenze rilevanti e tali da
rendere necessario un trattamento diverso (cfr. DTF 134 II 124 consid. 4.1, 136 II
120 consid. 3.3.2, 144 I 318 consid. 5.4; sentenza del Tribunale federale
9C_388/2024 del 18 settembre 2024 consid. 5.2 con riferimenti).
5.
In via preliminare, si rileva che, come già evidenziato nella decisione su
opposizione del 28 marzo 2024 (doc. C.8), la ricorrente non distingue tra il
risarcimento in denaro per plusvalori e minusvalenze non atti al conguaglio con
terreno (art. 32 cpv. 1 cif. 4 OPTC) e la chiave di riparto (art. 32 cpv. 1 cif. 5 OPTC).
Infatti, nelle sue allegazioni la ricorrente afferma erroneamente di dover sostenere
oltre il 27% dei costi di procedura, poiché calcola la propria quota di partecipazione
ai costi sommandovi impropriamente anche il risarcimento dovuto per il plusvalore
e raffrontando poi tale totale alle spese finali ipotetiche. In realtà, occorre precisare
che la chiave di riparto disciplina la partecipazione ai costi della ricomposizione
particellare secondo la nuova superficie assegnata e il diverso grado di utilità
derivante dalla nuova strada comunale, mentre il conguaglio/risarcimento per
plusvalori e minusvalenze opera sul piano perequativo, al fine di riequilibrare
l’attribuzione finale dei valori all’interno del comprensorio. Ciononostante, non è
escluso che, per verificare l'assenza di arbitrio e la parità di trattamento, occorra
analizzare i risultati dei due ambiti alla luce di un quadro d’insieme.
6.
Chiave di riparto
6.1.
La chiave di riparto dei costi della ricomposizione particellare in esame si
compone come segue:
Cp = Ap x 25% x Ctot / Atot + $p x 75% x Ctot / $tot
Cp
= costo per particella
Ctot
= costi totali
Ap
= superficie particella

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Atot
= superfici totali
$p
= valore ponderato particella
$tot
= somma valori ponderati
Ciò significa che il 25% delle spese complessive è ripartito secondo la superficie
della nuova assegnazione, mentre il restante 75% è ripartito secondo i valori delle
particelle della nuova assegnazione ponderati in base al loro grado di accessibilità.
Quest’ultima ponderazione è stata fissata come segue: fattore 0.25 per particelle
con accesso da strade comunali preesistenti e fattore 0.45 per particelle con
accesso diretto derivante dalla ricomposizione. La Relazione esplicativa del 9 luglio
2021 spiega che il fattore correttivo (quota in base al valore ponderato secondo il
grado di accessibilità) è stato introdotto per poter tener conto del miglioramento del
grado di accessibilità (cfr. doc. C.5.1, p.to 8, pag. 7). Come giustamente addotto dal
convenuto, non è quindi vero che sia stato considerato un unico criterio.
6.2.
Di conseguenza, ipotizzando costi totali di CHF 85'000.00, il fondo della
ricorrente con superficie (immutata) dopo nuova assegnazione di 538 m2
parteciperebbe ai costi della ricomposizione particellare con CHF 1'693.20 in base
alla superficie (538 m2 [superficie del suo fondo] / 6'752 m2 [superficie totale] x CHF
85'000 [costi ipotetici totali] x 0.25 [quota di partecipazione del 25% per la nuova
superficie]) e con CHF 5'768.20 in base al valore di stima ponderato secondo il
grado di accessibilità (CHF 161'400.00 [valore di stima della nuova assegnazione]
x 0.45 [fattore] = CHF 72'630.00 [valore ponderato del fondo] / CHF 802’705.00
[somma dei valori ponderati dei fondi, ossia dei nuovi valori di stima moltiplicati con
fattore risp. 0.45 o 0.25] x CHF 85'000.00 [costi ipotetici totali] x 0.75 [quota di
partecipazione del 75% per il nuovo valore ponderato secondo il grado di
accessibilità]). In rapporto p. es. al fondo n. Z.3._____ con superficie quasi identica
al fondo della ricorrente di 539 m2, la ricorrente partecipa con praticamente lo stesso
importo nella quota del 25% dei costi totali in base alla superficie; mentre nella quota
del 75% dei costi totali in base al valore di stima ponderato secondo il grado di
accessibilità ella partecipa evidentemente in modo più elevato (con CHF 5'768.20
rispetto a CHF 3'745.60 per il fondo n. Z.3._____). Ciò poiché – benché il valore di
stima sia inferiore – sul fondo della ricorrente, che ora beneficia di un accesso
carrozzabile, è stato applicato il fattore 0.45 invece del fattore 0.25 come per il fondo
n. Z.3._____ con accesso preesistente. Così, per il fondo della ricorrente risulta una
partecipazione ai costi totali – ipotizzati a CHF 85'000.00 – di CHF 7'461.40 rispetto
ai CHF 5'441.95 per il fondo n. Z.3._____ (cfr. doc. C.5.4), che peraltro corrisponde
a ca. l’8.78% dei costi ipotetici. Il fatto che detta percentuale sia leggermente
superiore alla quota della superficie complessiva non appare sproporzionato,
poiché la formula adottata non si limita per l’appunto al solo criterio della superficie,

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ma attribuisce maggiore rilevanza all’utilità funzionale tratta dalla nuova strada,
indipendentemente dal fatto che il valore al m2 sia rimasto invariato nella stima del
comprensorio. Inoltre, il fatto che la superficie del fondo della ricorrente non abbia
subito modifiche non esclude una sua partecipazione (significativa) alla procedura
di ricomposizione particellare. La ricorrente beneficia ora di un accesso carrozzabile
diretto mediante la nuova strada comunale, senza che sia stata necessaria una
cessione di superficie del suo fondo e senza dover provvedere autonomamente alla
realizzazione di una strada equivalente. Per inciso, stando alla Relazione esplicativa
del 9 luglio 2021, nella pianificazione locale sarebbe stata prevista una strada di
accesso alla particella della ricorrente e alla particella n. Z.6._____ su due fondi
privati con conseguente espropriazione e relativi costi ripartiti solo su due proprietari
(cfr. doc. C.5.1, pag. 3). Va inoltre notato che l’indicazione della ricorrente secondo
cui, in precedenza, il suo fondo avrebbe già partecipato finanziariamente alla
costruzione della strada del “C._____” e del rifacimento della strada “D._____” non
cambia nulla in questo senso.
6.3.
Riguardo al valore di stima risp. al prezzo al m2 dei fondi interessati, si
osserva anzitutto che, come precisato dal convenuto, i fondi del comprensorio
presentano parametri edificatori sostanzialmente equivalenti, trovandosi l’intero
perimetro in zona residenziale R2 e non essendo soggetti a restrizioni particolari
quali zone di pericolo, linee di arretramento o altri vincoli suscettibili di incidere in
maniera determinante sulla stima. Lo stesso vale per elementi quali l’esposizione
solare o la distanza dalle infrastrutture dei fondi coinvolti, i quali non presentano
differenze tali da imporre una valutazione individualizzata dei singoli fondi (riguardo
al soprassuolo cfr. sotto consid. 6.4). In merito alla censura della ricorrente secondo
cui il prezzo al m2 prima e dopo la ricomposizione non potrebbe rimanere invariato
si rileva quanto segue. Innanzitutto, anche ammettendo che i prezzi di mercato dei
terreni edificabili a Roveredo possano risultare superiori ai valori di CHF 300.00/m2
e CHF 350.00/m2 adottati dai progettisti, ciò non modifica il funzionamento del
sistema applicato. Infatti, un eventuale aumento del valore attribuito alle singole
particelle comporterebbe parallelamente un aumento proporzionale della somma
complessiva dei valori delle particelle del comprensorio, senza alterare in modo
sostanziale i rapporti interni della formula di riparto. Inoltre, i progettisti hanno
distinto due comparti estimativi, attribuendo un valore di CHF 350.00/m2 ai terreni
(risp. a un fondo e a parte di altri fondi) già adiacenti a una strada per considerare
eventuali costi di allacciamento già sostenuti dai proprietari, e un valore di
CHF 300.00/m2 agli altri terreni (cfr. doc. C.5.1, pag. 5; v. sotto consid. 7). Il metodo
adottato non mira tuttavia a riprodurre dettagliatamente il valore individuale di
mercato di ciascun fondo, bensì a definire parametri perequativi uniformi e coerenti

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per l’insieme del comprensorio. Il vantaggio del nuovo accesso non è stato
considerato attraverso una rivalutazione individuale del prezzo al m2, bensì
mediante la ponderazione applicata al valore di stima nella chiave di riparto dei
costi: come visto sopra, il sistema distingue tra fondi già dotati di accesso stradale
e fondi che ottengono un nuovo accesso mediante la ricomposizione, applicando
rispettivamente il fattore 0.25 oppure il fattore 0.45. Relativamente al fondo della
ricorrente, il valore perequativo di CHF 300.00/m2 è stato mantenuto invariato anche
dopo la ricomposizione, nonostante il fondo benefici ora di un accesso carrozzabile
diretto mediante la nuova strada comunale. Da un lato, il vantaggio infrastrutturale
derivante dal nuovo accesso è già considerato nella chiave di riparto dei costi
attraverso l’applicazione del fattore di ponderazione pari a 0.45 invece di 0.25, con
conseguente maggiore partecipazione della ricorrente ai costi della procedura
rispetto a un fondo di valore analogo già accessibile. Dall’altro lato, il mantenimento
del valore perequativo di CHF 300.00/m2 evita un’ancora maggiore partecipazione
ai costi e una sovrapposizione tra il meccanismo di partecipazione ai costi e quello
di perequazione (conguaglio/risarcimento). Un aumento del prezzo al m2 del fondo
della ricorrente avrebbe comportato un incremento del valore della nuova
assegnazione e quindi del risarcimento dovuto per plusvalore (cfr. sotto consid. 7),
con la conseguenza di considerare anche in tale ambito il medesimo beneficio
infrastrutturale già preso in considerazione nella chiave di riparto dei costi. Riguardo
alla critica della ricorrente che vi sarebbero fondi favoriti in punto alla ripartizione dei
costi risp. che non si sarebbe considerato il vantaggio di sfruttabilità edilizia della
nuova conformazione di determinati fondi, si osserva quanto segue. Nella quota del
75%, i fondi nn. Z.9._____, Z.3._____ e parte del fondo n. Z.4._____ (risp. nuovo
n. Z.4._____-Z.2._____) sono gravati unicamente dal fattore 0.25 (cfr. doc. C.5.4),
poiché – disponendo già di una possibilità di accesso stradale – l'utilità
supplementare generata dalla nuova strada è per essi pressoché nulla. D'altra
parte, il vantaggio del miglioramento della sfruttabilità edilizia che il fondo n.
Z.3._____ ha ottenuto attraverso la ricomposizione particellare è comunque
considerato – benché non con l’incidenza dell’applicazione del fattore più alto (0.45
invece di 0.25) –, applicando ad esso nella formula il valore di stima più elevato
(CHF 350.00/m2 anziché CHF 300.00/m2). Per quanto riguarda la considerazione di
questo vantaggio nel conguaglio/risarcimento si veda sotto al consid. 7. I fondi nn.
Z.9._____ e Z.4._____, a cui è pure stato applicato il fattore 0.25, per contro, erano
già sfruttabili (sono infatti già edificati) prima della ricomposizione, per cui appare
sostenibile che non debbano partecipare maggiormente ai costi. Per gli altri fondi,
a cui è stato applicato il fattore 0.45 e che ottengono un miglioramento della
sfruttabilità edilizia, di cui si dirà più sotto al consid. 7, non si impone parimenti
un’ancora maggiore partecipazione ai costi. In conclusione, va ritenuto che i

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proprietari partecipano equamente ai costi della ricomposizione. Posto che delle
schematizzazioni sono esplicitamente ammesse dalla giurisprudenza e che il
Tribunale valuta con un certo riserbo questa questione tecnica, la chiave di riparto
dei costi, fondata su criteri oggettivi, non disattende il principio della parità di
trattamento e non conduce a un risultato abusivo.
6.4.
In merito al soprassuolo, si rileva che le rispettive viti e il relativo fabbricato
non
sono
stati
considerati
per
la
ripartizione
dei
costi
ma
per
il
conguaglio/compensazione di plusvalori e minusvalenze (cfr. doc. C.5.1, pag. 7;
C.5.3). Inoltre, si rammenta alla ricorrente che i costi indicati per la ricomposizione
di CHF 85'000.00 sono solo ipotetici e che la loro contestazione è inammissibile in
questa sede, dovendo essere sollevata nella successiva fase di ripartizione dei
costi, non oggetto della decisione impugnata (cfr. art. 35 OPTC).
7.
Risarcimento in denaro per il plusvalore
Il risarcimento in denaro per il plusvalore a carico della ricorrente pari a
CHF 15'655.30 risulta dal seguente calcolo: dal valore di stima del vecchio
possesso di CHF 161'400.00 (538 m2 x CHF 300.00 m2) viene detratta la deduzione
collettiva per la strada comunale dell’8.84%, determinata proporzionalmente al
rapporto tra il valore della strada (CHF 205'100.00) e il valore complessivo dei fondi
del comprensorio (CHF 2'319'600.00). Ne deriva un’interessenza della ricorrente di
CHF 147'129.00 (CHF 161'400.00 x 91.16%). Siccome il valore della nuova
assegnazione rimane pari a CHF 161'400.00, dalla differenza tra tale valore finale
e l’interessenza risulta un importo di assegnazione pari a CHF 14'271.00.
Applicando il fattore di correzione pari a circa il 9.7%, si ottiene il risarcimento
definitivo di CHF 15'655.30 (CHF 14'271.00 x 1.097) (cfr. doc. C.5.1, 5.2, 5.3). Per
meglio comprendere il fattore di correzione applicato, si può anche considerare che
il valore della nuova assegnazione rappresenta il valore netto risultante dopo la
deduzione proporzionale del valore della strada. In tal senso, il valore della nuova
assegnazione della ricorrente pari a CHF 161'400.00 corrisponde al 91.16% del
valore teorico complessivo, ossia al valore residuo dopo la deduzione della quota
strada pari all’8.84%. Ne consegue che il valore teorico antecedente alla deduzione
proporzionale della quota strada ammonta a CHF 177'051.35 (CHF 161'400.00 /
0.9116). Applicando a tale importo la quota strada dell’8.84%, si ottiene un importo
di CHF 15'651.30 quale partecipazione proporzionale della ricorrente al valore della
nuova strada comunale. Il medesimo risultato emerge dal calcolo di cui sopra
effettuato mediante il fattore di correzione applicato alla differenza tra il valore della
nuova assegnazione e l’interessenza del vecchio possesso (come da tabella ai doc.
C.5). Infatti, questa differenza di CHF 14'271.00 viene moltiplicata per il fattore

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correttivo corrispondente alla formula 0.0884 / (1 – 0.0884), pari a circa 0.09697,
ottenendo così l’importo finale di CHF 15'655.30. La lieve divergenza rispetto
all’importo di CHF 15'651.30 calcolato sopra deriva unicamente dall’arrotondamento
del fattore correttivo a 0.097. Poiché il fondo della ricorrente mantiene invariata sia
la superficie sia il valore nella nuova assegnazione, non va aggiunto alcun
incremento di valore fondiario derivante da maggiore superficie di terreno. Riguardo
alla critica della ricorrente inerente al prezzo al m2 dei fondi, si rimanda a quanto
esposto sopra al consid. 6.3. Relativamente al miglioramento della sfruttabilità
edilizia dei fondi in seguito alla ricomposizione, di cui a mente della ricorrente non
si sarebbe tenuto conto, segnatamente per i fondi nn. Z.3._____, Z.5._____,
Z.7._____, Z.8._____ e Z.4._____-Z.2._____, si noti quanto segue. Riguardo al
fondo n. Z.3._____, si constata che la ricomposizione ha conferito a questo fondo,
che in precedenza era una striscia di terreno scarsamente edificabile, una
geometria ottimale sotto il profilo della sfruttabilità edilizia. Ciononostante, si può
ritenere che questo vantaggio sia stato considerato sia nell’ambito della ripartizione
dei costi (cfr. sopra consid. 6.3), sia in virtù dei seguenti motivi. Il fondo originario
del vecchio possesso presentava una superficie complessiva di 408 m2, suddivisa
in 273 m2 stimati a CHF 350.00/m2 e 135 m2 stimati a CHF 300.00/m2. Dedotta la
quota collettiva per la strada (8.84%), l'interessenza netta spettante ammonta a
CHF 124'023.35. Il valore del fondo di nuova assegnazione è di CHF 188'650.00
(539 m2 a CHF 350.00/m2). La differenza di valore genera un plusvalore di
CHF 64'626.65, a cui si aggiunge il fattore di correzione del 9.7% (CHF 6'268.80),
per un saldo totale a carico della ricorrente pari a CHF 70'895.45. In concreto, per
il vecchio possesso la porzione di 135 m2 è stata valutata alla tariffa inferiore di
CHF 300.00/m² in base al piano di suddivisione dei due comparti (cfr. doc. C.5.2).
Dalle immagini satellitari e da Google Street View emerge tuttavia che l’intero fondo
n. Z.3._____, compresa la parte vicina alla strada esistente, non è edificato ed è
adibito a vigneto (il cui conguaglio per le viti è regolato separatamente), senza
presentare investimenti infrastrutturali veicolari di rilievo. Sotto il profilo
dell’allacciamento alle reti, in realtà, distaccandosi dalla schematizzazione del piano
(ad ogni modo necessaria), non vi sarebbe motivo di differenziare la porzione di 135
m2 dal resto del fondo. Al contrario, per il fondo n. Z.4._____, la parte edificata con
l’abitazione n. d’ass. 260A, valutata maggiormente secondo il piano, riflette
effettivamente i costi sostenuti per gli allacciamenti. Ora, se l'intera superficie del
vecchio possesso del fondo n. Z.3._____, con ciò anche i 135 m2, fosse stata
uniformemente valutata alla tariffa di CHF 350.00/m2 (pari a quella del nuovo fondo
assegnato), l’importo da pagare per plusvalore da parte del fondo n. Z.3._____
sarebbe stato di oltre CHF 6'000.00 inferiore a quello dovuto dallo schema applicato
(CHF 188'650.00 [valore nuova assegnazione] ./. CHF 130'177.50 [CHF 350.00 x

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135 m2 x 0.9116 = CHF 43'073.10 + CHF 87'104.40] = CHF 58'472.50 x 1.097
[fattore di correzione] = CHF 64'144.30). Una differenza ancor più marcata a favore
del proprietario del fondo n. Z.3._____ si sarebbe ottenuta, qualora si fosse valutata
l'intera superficie – sia nel vecchio che nel nuovo possesso – alla tariffa uniforme di
CHF 300.00/m2. Ne discende che il vantaggio risultante dalla sfruttabilità edilizia
può considerarsi saldato nel calcolo di ricomposizione così come strutturato dai
progettisti. Riguardo ai fondi n. Z.4._____ e n. Z.2._____ (risp. nuovo n. Z.4._____-
Z.2._____), in comproprietà di due comunioni ereditarie, di cui una è proprietaria
del fondo n. Z.4._____, si osserva che le superficie e i valori del vecchio possesso
e della nuova assegnazione sono all’incirca uguali. Il fondo n. Z.2._____ è stato
ceduto (in favore del fondo n. Z.3._____) e il fondo n. Z.4._____, di cui ora sono
comproprietari le due comunioni in diverse quote, ha ottenuto parte del terreno del
fondo n. Z.3._____. Il fondo n. Z.4._____ era già sfruttabile a livello edilizio prima
della ricomposizione – come già rilevato sopra –, mentre la superficie del vecchio
fondo n. Z.2._____ è stata completamente ceduta e pertanto non si può parlare di
un vantaggio di sfruttabilità per i relativi (com)proprietari. Gli uni erano già (unici)
proprietari del fondo n. Z.4._____ risp. nuovo n. Z.4._____-Z.2._____, ovvero di un
fondo già edificato ora leggermente più grande, e gli altri sono ora comproprietari
dello stesso in ragione di soli 44/1000. Non si intravede dunque un vantaggio
significativo, di cui andava tenuto particolarmente conto, né per i proprietari dell’ex
fondo n. Z.2._____ né per quelli dell’ex fondo n. Z.4._____. Inoltre, per gli ulteriori
fondi citati dalla ricorrente nn. Z.7._____, Z.8._____ e Z.5._____, la sfruttabilità
edilizia è certamente migliorata, sebbene già presente prima della ricomposizione.
Ad ogni modo, per i fondi nn. Z.8._____ e Z.5._____ va considerato che, nonostante
essi prima della ricomposizione disponessero di un accesso verso la strada
comunale, partecipano comunque col fattore più alto di 0.45 nella relativa quota dei
costi, siccome dopo la ricomposizione dispongono solo dell’accesso attraverso la
nuova strada comunale. Si può dunque ritenere che la loro importante
partecipazione ai costi compensi il vantaggio della maggiore sfruttabilità ottenuta
dalla ricomposizione. Diversa è, invece, la situazione per il fondo n. Z.7._____. In
effetti, questo fondo partecipa ai costi con i medesimi parametri del fondo della
ricorrente (valore della nuova assegnazione di CHF 300.00/m2 e fattore 0.45)
nonché con lo stesso valore (CHF 300.00/m2) per il vecchio possesso e la nuova
assegnazione nel conguaglio/risarcimento. Tuttavia, il miglioramento – mediante la
ricomposizione – della geometria e quindi della sfruttabilità edilizia di questo fondo
di modesta superficie (prima di 316 m2 e dopo di 331 m2), che, eccetto una piccola
parte, è stato spostato, non può essere ritenuto sostanziale. Ritenuti anche i
vantaggi di cui la ricorrente beneficia dal sistema adottato (v. sopra consid. 6.3),
non si ravvisano motivi per constatare una disparità di trattamento. Lo schema

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applicato risulta quindi sostenibile e non è compito del Tribunale individuare
potenziali metodi di calcolo più appropriati. Ne consegue che il risarcimento per
plusvalore posto a carico della ricorrente rispetta il principio della proporzionalità e
della parità di trattamento tra i proprietari interessati.
8.
Per i suesposti motivi il ricorso si rivela infondato e va respinto per quanto
ammissibile. Le decisioni impugnate vanno pertanto confermate.
9.
I costi processuali sono posti a carico della ricorrente soccombente in causa
(art. 73 cpv. 1 LGA). La tassa di Stato viene fissata a CHF 3’000.00. Al convenuto
non vengono assegnate ripetibili, avendo agito nell'ambito delle sue attribuzioni
ufficiali (art. 78 cpv. 2 LGA).

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Il Tribunale d'appello pronuncia:
1.
Per quanto ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
–
una tassa di Stato di
CHF
3’000.00
–
e le spese di cancelleria di
CHF
336.00
totale
CHF
3’336.00
Tali spese sono poste a carico di A._____.
3.
Non sono assegnate ripetibili.
4.
[vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]