gr_gerichte · U 2022 13 · 2022-08-30 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Aufhebung Bewirtschaftungspflicht (BewG) - PVG 2022 Nr. 5 | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 22 13 und U 22 14
1. Kammer
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Audétat und von Salis
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 30. August 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführerin (U 22 13)
B._____,
C._____,
D._____,
E._____,
F._____,
G._____,
H._____,
alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Stefania Vecellio,

- 2 -
Beschwerdeführer (U 22 14)
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Aufhebung Bewirtschaftungspflicht (BewG)

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Auf dem Grundstück Nr. I._____ in J._____ besteht seit 27. Juli 1966
Stockwerkeigentum. Dieses Grundstück gehörte ursprünglich der K._____
AG, die darauf das ehemalige L._____ (heute: M._____) erstellte und be-
trieb. In der Folge überliess die K._____ AG ihren beteiligten Personen
sogenannte "Zertifikate", die es ihnen erlaubte, sich als Eigentümer von
Appartements in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die K._____ AG
wurde dann aufgelöst und das damalige L._____ in die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft (STWEG) L._____ (heute: STWEG M._____) umge-
wandelt.
2.
Mit Verfügung vom 10. Oktober 1979 (Grundsatzbewilligung) wurde der
damaligen Grundeigentümerin eine Globalbewilligung für den Verkauf von
Appartements von zusammen 199/1000 Wertquoten an Personen im Aus-
land bewilligt, wobei alle verkauften Appartements der hotelmässigen Be-
wirtschaftungspflicht unterstellt wurden. Der Hotelteil verblieb im gemein-
schaftlichen Eigentum der Stockwerkeigentümer (STWE) der heutigen
STWEG M._____. Nicht zum Apparthotel-Betrieb gehörend und folglich
nicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung verpflichtet waren und sind alle
Stockwerkeinheiten aus dem Haus "N._____" (mit insgesamt 329.5/1000
Wertquoten).
3.
Im August 1983 erliess die STWEG eine "Ordnung über die hotelmässige
Benützung von Stockwerkeinheiten", die am 15. August 1983 im Grund-
buch angemerkt wurde.
4.
Bis 2014 wurden Appartements mit insgesamt 568/1000 Wertquoten der
Vermietungspflicht unterstellt.
5.
Am 24. Februar 2014 stellte die STWEG M._____ ein Gesuch um Widerruf
der Auflagen betreffend die hotelmässige Bewirtschaftungspflicht (Appar-

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thotel) für 20 Stockwerkeigentumseinheiten. Begründet wurde das Gesuch
durch den grossen strukturellen Renovationsbedarf, was zu einer grossen
finanziellen Belastung der Eigentümer geführt habe. Um diese finanzielle
Belastung abzufedern und für die Sanierung Rückstellungen bilden zu
können, hätten die STWE beschlossen, den Anteil von bewirtschaftungs-
pflichtigen Einheiten von 85 % auf 65 % zu senken.
6.
Mit Verfügung vom 11. April 2014 entliess das Grundbuchinspektorat 20
weitere Stockwerkeinheiten (mit 133.5/1000 Wertquoten) aus der Bewirt-
schaftungspflicht, widerrief die angemerkte Auflage "Aparthotel" und be-
auftragte das Grundbuchamt damit, die entsprechende Löschung vorzu-
nehmen. Mit dieser Befreiung von der Bewirtschaftungspflicht wurde der
Anteil vermietungspflichtiger Appartements von 85 % (568/670.5 Wert-
quoten ohne Haus "N._____" [329.5 Wertquoten]) auf den gesetzlich vor-
geschriebenen Anteil von 65 % (434.5/670.5 Wertquoten ohne Haus
"N._____") gesenkt.
7.
Im Schreiben vom 21. September 2021 hielt die Gemeinde J._____ na-
mentlich fest, dass sie, solange der Hotelbetrieb im heutigen Rahmen wei-
tergeführt werde, nicht eingreifen werde, falls es zu einer Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht käme. Die Gemeinde gehe vorliegend von einem
strukturierten Beherbergungsbetrieb aus, der grundsätzlich in dieser Form
erhalten bleiben müsse. Falls dieser Betrieb nach Aufhebung der Bewirt-
schaftungspflicht eingestellt würde, wäre die Umwandlung der Wohnun-
gen zu Zweitwohnungen gemäss kommunalem Zweitwohnungsgesetz
(Art. 10 Abs. 1 KZWG) ausgeschlossen. Möglich wären nur Umwandlun-
gen zu Erstwohnungen oder zu Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen.
8.
Wie im Vorjahr bereits beschlossen aber nicht durchgesetzt, wurde an-
lässlich der STWE-Versammlung vom 16./17. Oktober 2021 u.a. nochmals
einstimmig (ohne Gegenstimmen aber mit Enthaltungen) entschieden, ein
Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Zudem

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wurde beschlossen, das Hotel und die Verwaltung der STWEG zu trennen,
das heisst das Hotel sollte nicht mehr durch die Verwaltung der STWEG
geführt werden. Als neue Hotelbetreiberin mit Vertragsbeginn ab Ge-
schäftsjahr 2022 wurde die O._____ AG gewählt.
9.
Am 9. November 2021 stellte RA Wieser im Auftrag der STWEG M._____
und der bewirtschaftungspflichtigen STWE der STWEG M._____ ein Ge-
such um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht. Begründend brachte er
insbesondere vor, dass der Hotelbetrieb seit 2012 jeweils jährlich einen
Verlust zwischen CHF 200'000.00 und CHF 1.0 Mio aufweise. Dadurch
würden insbesondere die bewirtschaftungspflichtigen STWE zur Kasse
gebeten. Weiter werde das Apparthotel unter der Verantwortung und dem
Risiko der STWEG geführt. Die bewilligungspflichtigen STWE müssten
50 % des Fehlbetrages aus den Restaurationsbetrieben sowie allen öf-
fentlichen Räumen übernehmen. Dabei würden die Personalkosten
grundsätzlich zu rund 70 % zulasten der bewirtschaftungspflichtigen und
zu 25 % zulasten der nichtbewirtschaftungspflichtigen STWE aufgeteilt.
Das könne dazu führen, dass ein STWE denselben Betrag, den er als nor-
male Stockwerkeigentümerbeiträge leisten müssen, nochmals für den
Verlust aus Restaurant-Betrieben zahlen müsse. Die bewirtschaftungs-
pflichtigen STWE hätten aus der Bewirtschaftung keinen Ertrag. Im Ge-
genteil, sie müssten grosse Defizite tragen. Somit sei die Einhaltung der
Auflage der hotelmässigen Bewirtschaftung nicht mehr zumutbar und die
Voraussetzungen für deren Aufhebung seien erfüllt.
10.
Im verwaltungsrechtlichen Instruktionsverfahren gingen dem GIHA ent-
sprechende Stellungnahmen seitens der STWE ein.
11.
Mit Verfügung vom 28. Januar 2022 wies das GIHA das Gesuch um Wi-
derruf der Bewirtschaftungspflicht für das Apparthotel "M._____" ab. Das
GIHA verpflichtete die der Bewirtschaftungspflicht unterstehenden Ei-
gentümer, ihre Appartements weiterhin zur hotelmässigen Bewirtschaf-

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tung zur Verfügung zu stellen. Zudem ordnete das GIHA an, dass die
STWEG verpflichtet bleibe, den Hotelbetrieb des Apparthotels und die Be-
wirtschaftung der Appartements zu organisieren und durchzuführen. Bis
auf Weiteres gelte die im Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirt-
schaftung. Allfällige Änderungen (Einsatz einer separaten Betriebsorgani-
sation / neuer Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu un-
terbreiten. Begründend hielt das GIHA im Wesentlich fest, konkret könnten
die Gesuchsteller nachweisen, dass ihnen in der Vergangenheit aus dem
Betrieb des Apparthotels bzw. aus der Bewirtschaftung ihrer Apparte-
ments zeitweise beachtliche Verluste entstanden seien. Allerdings würden
Verluste per se nicht (zwingend) zum Widerruf der Auflagen führen. Hinzu
komme, dass die STWEG nunmehr offenbar einen Weg gefunden habe,
die hotelmässige Bewirtschaftung neu zu organisieren bzw. einen wirt-
schaftlich funktionierenden Hotelbetrieb zu installieren. Dass die Weiter-
führung des Apparthotels unmöglich bzw. für die Eigentümer nicht mehr
zumutbar sei, habe insbesondere für die letzten Betriebsjahre und die Er-
wartung an die Zukunft nicht nachgewiesen werden können. Im Gegenteil,
es würden deutliche Anzeichen dafür bestehen, dass eine "Wende zum
Guten", soweit nicht bereits vollzogen, zumindest bevorstehe. Auch die
Gemeinde J._____ habe sich gegen die Aufhebung der Bewirtschaftungs-
pflicht ausgesprochen, zumindest soweit die Qualifizierung des Appartho-
tels als strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne der Zweitwohnungs-
gesetzgebung zur Beurteilung gestanden habe. Soweit die Eigentümerin
A._____ SA geltend mache, dass sie nicht dem BewG unterstehe und da-
her von der Bewirtschaftungspflicht zu befreien sei, verkenne diese, dass
die Auflagen der hotelmässigen Bewirtschaftung objektbezogen seien und
bestehen bleiben würden.
12.
Gegen diese Verfügung erhoben am 23. Februar 2022 die A._____ SA
(nachfolgend: Beschwerdeführerin [Verfahren U 22 13]) sowie am 28. Fe-
bruar 2022 die STWE B._____, C._____, D._____, E._____, F._____,

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G._____ sowie H._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer [Verfahren U 22
14]) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden.
13.1.
In der Beschwerde U 22 13 beantragte die Beschwerdeführerin, der ange-
fochtene Entscheid und die Bewirtschaftungspflicht für das Grundstück Nr.
I._____ (M._____) seien aufzuheben. Eventualiter seien die Wohnungen
der Beschwerdeführerin (Stockwerke Nrn. P._____, Q._____, R._____,
S._____, T._____, U._____, V._____, W._____, X._____, Y._____,
Z._____, AA._____, AB._____, AC._____, AD._____, AE._____ und
AF._____) aus der Bewirtschaftungspflicht auszunehmen. Falls das Ge-
richt die Beschwerde nicht gutheissen könne, sei das Verfahren zu sistie-
ren bis das angestrebte Zivilverfahren abgeschlossen sei. Zusammenge-
fasst machte die Beschwerdeführerin geltend, dass aufgrund des veralte-
ten Gebäudes und der mangelnden Strukturen ein Hotelbetrieb nicht mög-
lich sei. Die zur Fortführung des Hotelbetriebs notwendigen Investitionen
würden die Wirtschaftsfreiheit der STWE verletzen. Die M._____ AG habe
in einem Interessenkonflikt gehandelt. Entgegen der Meinung des GIHA
könne keine bessere Situation in Aussicht gestellt werden.
13.2.
In der Beschwerde U 22 14 verlangten die Beschwerdeführer ebenfalls die
Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie die Aufhebung der Be-
wirtschaftungspflicht für das M._____, Grundstück Nr. I._____. Eventuali-
ter sei die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht für die Grundstücke der
Beschwerdeführer Nrn. AG._____, AH._____, AI._____, AJ._____,
AK._____, AL._____, AM._____ und AN._____ zu gewähren. Zusammen-
gefasst trugen die Beschwerdeführer vor, das M._____ sei ein veraltetes,
nicht mehr lukratives Apparthotel, das nur deswegen noch nicht bankrott-
gegangen sei, weil die exorbitanten Verluste des Hotels und des Restau-
rants der letzten zehn Jahre vollumfänglich von den mit ihrem Privatver-
mögen mithaftendenden Miteigentümern übernommen worden seien. Die
Verluste der letzten zehn Jahre betrügen ca. CHF 4 Mio. Bereits aus die-
sem Grund seien die Voraussetzungen für Apparthotels nicht mehr erfüllt.

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Obschon die Verwaltung der STWEG behaupte, dass das Stockwerkei-
gentum zukünftig vom Hotelbetrieb getrennt sein werde, würden die Kos-
ten des Restaurants und des Hotels bzw. die Verluste, die aus der Verwal-
tung und Führung entstehen würden, in Wirklichkeit als Gemeinschafts-
spesen gebucht und den STWE in Rechnung gestellt. Dies verschmälere
ihre wirtschaftliche Substanz, was die Eigentumsgarantie verletze. Es sei
nicht hinzunehmen, dass die ablehnenden STWE einfach diese Kosten-
verteilung und die Bilanzen anfechten könnten. Das sei in der Vergangen-
heit bereits passiert und dürfe sich nicht wiederholen. Die einzige Lösung
sei die Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht, wie es für praktisch
alle anderen Apparthotels im Kanton Graubünden bereits erfolgt sei.
14.
Mit Stellungnahmen vom 18. März 2022 beantragte das GIHA (nachfol-
gend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerden und hielt zu-
sammenfassend fest, dass keine zwingenden Gründe vorlägen, die den
Widerruf der Auflagen zur hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht im Ap-
parthotel "M._____" rechtfertigen könnten.
15.
In den Repliken vom 21. und 22. April 2022 hielten die Beschwerdeführerin
bzw. die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest und vertieften ihren
Standpunkt. Der Beschwerdegegner verzichtete auf die Einreichung einer
Duplik.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung vom 28. Januar 2022, womit der
Beschwerdegegner das Gesuch um Widerruf der Bewirtschaftungspflicht
für das Apparthotel "M._____" abwies. Das Verwaltungsgericht ist die zu-
ständige Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR
211.412.41]) i.V.m. Art. 15 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG
[EGzBewG; BR 217.600]). Die Wohnungen der Beschwerdeführer (U 22

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13 und U 22 14) unterstehen der Bewirtschaftungspflicht. Die Beschwer-
deführer sind somit von der angefochtenen Verfügung berührt und haben
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung, weshalb sie zur Be-
schwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und form-
gerecht (Art. 20 Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG) eingereichten Beschwer-
den ist somit einzutreten.
1.2.
Die von den Beschwerdeführern (U 22 13 und U 22 14) eingereichten
Rechtsschriften sind auf Italienisch verfasst. Der angefochtene Entscheid
ist aber in deutscher Sprache. Die Verfahrenssprache und damit auch die
Urteilssprache ist deshalb Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengeset-
zes des Kantons Graubünden [SpG; BR 492.100]).
1.3.
Da die Verfahren U 22 13 und U 22 14 den gleichen Gegenstand betreffen,
werden sie gestützt auf Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG vereinigt.
2.
Nachdem die Beschwerdeführerin in der Replik eine Heilung der von ihr
gerügten Verletzung des rechtlichen Gehörs angenommen hat, erübrigen
sich weitere Ausführungen zu dieser formellen Rüge.
3.
Strittig ist, ob der Beschwerdegegner die von der STWEG der Stammpar-
zelle I._____ (M._____) und von den bewirtschaftungspflichtigen STWE
der STEWG beantragte Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu Recht
abgelehnt hat.
4.1.1.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und
Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich
die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (vgl.
BGE 130 II 290 E.2.1).

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4.1.2.
Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt
die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und
dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfü-
gung zu stellen. Eine entsprechende Auflage in der Bewilligung ist heute
ausdrücklich vorgeschrieben (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art.
11 Abs. 2 lit. g der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese Verpflichtung ist
öffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Wider-
rufs der Auflage. Sie kann durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht
wegbedungen werden (BGE 130 II 290 E.2.3).
4.1.3.
Der Widerruf ist nur aus zwingenden Gründen (auf Antrag des Erwerbers)
zulässig (Art. 14 Abs. 4 BewG). Als zwingender Grund für den ganzen oder
teilweisen Widerruf einer Auflage gilt eine Veränderung der Verhältnisse
für den Erwerber, welche die Erfüllung der Auflage unmöglich oder unzu-
mutbar macht (Art. 11 Abs. 4 BewV). Der Widerruf einer Auflage untersteht
gemäss Rechtsprechung also zwei Bedingungen: Erstens müssen sich die
Umstände seit der Erteilung der Bewilligung wesentlich und unvorherseh-
bar geändert haben; zweitens muss die tiefgreifende Änderung Auswir-
kungen auf die Betroffenen haben, welche die Aufrechterhaltung der Auf-
lage unmöglich oder unzumutbar machen (BGE 129 II 361 E.6.2 [= Die
Praxis 2004 Nr. 112]). Dies ist noch nicht der Fall, wenn ein Verlust erwirt-
schaftet wird (BGE 129 II 361 E.6.3) oder wenn die Erfüllung der Bewirt-
schaftungspflicht für den Wohnungseigentümer erschwert wird (BGE 130
II 290 E.2.3). Grundsätzlich muss der Erwerber einer Wohneinheit in ei-
nem Apparthotel somit das wirtschaftliche Risiko, das sich aus der Bewirt-
schaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen. Insbesondere kann er nicht da-
mit rechnen, mit der Vermietung des Appartements einen Gewinn zu er-
zielen. Wenn jedoch, um einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu er-
möglichen, die Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungsei-
gentümer verändert werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein

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Verlust erwachsen oder dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Sub-
stanz angetastet würde, wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer
unzumutbar. In diesem Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirt-
schaftung die Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (BGE 132 II
171 E.2.1; vgl. auch BGE 130 II 290 E.2.8, 118 Ib 178 E.4c; BGU
2A.433/2005 E.2.1).
4.2.1.
Die Beschwerdeführerin (U 22 13) macht geltend, dass der Hotel- und der
Restaurantbetrieb in den letzten zehn Jahren nur Schulden angehäuft hät-
ten. Die Verluste seien auf exogene Gründe (veränderte Reisegewohnhei-
ten) und endogene Gründe (hohes Alter der Hotelstruktur sowie Unfähig-
keit der Betreiber) zurückzuführen. Sämtliche 101 Wohnungen zu moder-
nisieren würde Kosten von geschätzten CHF 3 bis 5 Mio. verursachen.
Aber nicht nur die Wohnungen seien renovationsbedürftig, sondern auch
die gemeinschaftlichen Einrichtungen. Die gesamten Renovationskosten
würden daher CHF 7 bis 8 Mio. betragen. Die Beschwerdeführerin hat
diesbezüglich (Heizungs-, Sanitär- und Lüftungsanlagen, Solaranlage,
Thermopumpe für Bad und SPA, etc.) verschiedene Fachberichte einge-
reicht. Nebst diesen strukturellen Mängeln sei auch die Hotel- und Restau-
rantführung mangelhaft gewesen. Die Unmöglichkeit bzw. die Unzumut-
barkeit der Hotelführung sei hier objektiv gegeben. Die Verluste der letzten
zehn Jahre würden CHF 3'866'841.35 betragen. Die strukturellen Mängel
und die Nutzung des Erneuerungsfonds zur Deckung von betrieblichen
Verlusten würden eine gewinnbringende Weiterführung der Bewirtschaf-
tung verunmöglichen, es sei denn, die Eigentümer würden weitere Ausga-
ben tätigen. Berücksichtige man die Verluste und die zu tätigenden Inves-
titionen, würden die Eigentümer eine finanzielle Last von weit über CHF
10 Mio. tragen müssen. Unabhängig von der Fähigkeit des Hotelbetreibers
sei die Unmöglichkeit der Weiterführung der Bewirtschaftung objektiv er-
wiesen. Durch die Fortführung der Bewirtschaftungspflicht werde die Ei-
gentumsgarantie verletzt. Daher sei diese aufzuheben.

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Der Sachverhalt sei durch den Beschwerdegegner falsch festgestellt wor-
den. Dieser habe die strukturellen Mängel des Betriebs und das hohe Alter
des Gebäudes, die die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme im vor-
instanzlichen Verfahren erwähnt habe, nicht berücksichtigt. Der Be-
schwerdegegner gehe davon aus, dass die STWEG einen Weg gefunden
habe, die hotelmässige Bewirtschaftung neu zu organisieren und einen
wirtschaftlich funktionierenden Hotelbetrieb zu installieren; demnach sei
die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Apparthotels, insbesondere für
die letzten Betriebsjahre und die Erwartung an die Zukunft, nicht gegeben.
Gemäss dem Beschwerdegegner bestünden deutliche Anzeichen dafür,
dass eine "Wende zum Guten" soweit nicht bereits vollzogen, zumindest
bevorstehe. Tatsache sei jedoch, dass selbst zwischen Mai 2020 und April
2021 ein Verlust von CHF 167'120.00 resultiert habe (bei einem Gewinn
des Hotels und einem Verlust des Restaurants). Dabei sei zu berücksich-
tigen, dass der bescheidene Gewinn aus dem Hotelbetrieb aufgrund der
Reiserestriktionen wegen COVID-19 erzielt worden sei. Es sei völlig un-
klar, wie die STWE – wie vom Beschwerdegegner festgehalten – einen
Bewirtschafter gefunden haben sollen, der einen wirtschaftlich funktionie-
renden Hotelbetrieb sicherstellen solle. Der Beschwerdegegner sehe eine
"Lösung" in der "neuen" Betriebsführung. Die alte Betriebsführung habe
die Situation zugegebenermassen verschlechtert, aber ein wirtschaftlich
funktionierender Hotelbetrieb sei unabhängig von der Betriebsführung
nicht möglich, da die Hotelanlage veraltet sei. Die Beschwerdeführerin
habe zudem die entsprechenden Beschlüsse der STWEG betreffend die
neue Betriebsführung auf dem Zivilweg angefochten. Hinter der neuen Be-
triebsführung würden praktisch dieselben Personen der bisherigen
Führung stehen. Doch unabhängig davon, wer den Betrieb führen werde,
sei diese Person nicht in der Lage, die notwendigen Investitionen zu finan-
zieren. Das gelte auch für die O._____ AG.
Der Beschwerdegegner habe ausserdem fälschlicherweise festgehalten,
dass sich die Gemeinde J._____ gegen die Aufhebung der Bewirtschaf-

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tungspflicht ausgesprochen habe. In ihrem Brief vom 21. September 2021
habe diese hingegen auf eine Äusserung hierzu verzichtet.
Der Beschwerdegegner stütze sich sodann auf die Stellungnahme des
Verwaltungsrats der M._____ AG vom 8. Dezember 2021, worin auf das
Protokoll der Sitzung des Verwaltungsrates vom 17. Oktober 2021 verwie-
sen wird, dem zufolge der Verwaltungsrat das Gesuch um Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht ablehne. Diese Stellungnahme widerspreche dem
Entscheid der STWE-Versammlung vom 17. Oktober 2020. Da der Ver-
waltungsrat inaktiv geblieben sei, sei die Aufhebung von der STWEG ein
Jahr später erneut beschlossen worden. Der Verwaltungsrat habe auch
seine Sorgfalts- und Treupflicht verletzt, indem er es unterlassen habe, die
STWE-Versammlung darüber zu benachrichtigen, dass er einen negativen
Vorbescheid auszusprechen gedenke. Indem der Beschwerdegegner die
Ausführungen des Verwaltungsrats als der Wahrheit entsprechende Tat-
sachen erachtet habe, sei dieser fälschlicherweise davon ausgegangen,
dass die Bewirtschaftung nicht unmöglich oder unzumutbar sei. Das Ver-
halten des Verwaltungsrats und die entsprechenden STWEG-Beschlüsse
seien bereits im Zivilverfahren angefochten worden. Im Obsiegensfall
könnten die Ausführungen des Verwaltungsrats nicht mehr berücksichtigt
werden. Zudem sei die Mitteilung vom 8. Dezember 2021 ohnehin nichtig,
weshalb sie in diesem (und im vorinstanzlichen) Verfahren nicht berück-
sichtigt werden dürfe. Indem sich der Beschwerdegegner hauptsächlich
auf diese Aussagen des Verwaltungsrates gestützt habe, habe es den
Sachverhalt nicht korrekt ermittelt. Der Verwaltungsrat habe nicht nur ge-
setzeswidrig, sondern auch treuwidrig bzw. widersprüchlich gehandelt, da
er sich zuerst verpflichtete, das Gesuch um Entlassung aus der Bewirt-
schaftungspflicht zu stellen mit der Begründung, die Hotelführung sei un-
zumutbar, um dann – nicht mal einen Monat später – mit dem Brief vom 8.
Dezember 2021 mitzuteilen, dass eine erfolgreiche Führung des Betriebs
möglich sei. Zudem stütze sich der Entscheid des Beschwerdegegners le-
diglich auf diese Mutmassungen im Schreiben des Verwaltungsrats, unter

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Ausklammerung der roten Zahlen der letzten zehn Jahre. Damit habe der
Beschwerdegegner das eigene Ermessen missbräuchlich angewandt.
Die Beschwerdeführerin weist ausserdem auf die Interessenskonflikte des
Verwaltungsrats (der M._____ AG) und der neu zwecks Hotelführung ge-
gründeten O._____ AG hin: AO._____ sei Präsident sowohl der M._____
AG als auch der O._____ AG. Dieser handle daher in einem offensichtli-
chen Interessenkonflikt und gegen jegliche Regel des guten Glaubens. Zu-
dem sei im Verwaltungsrat der O._____ AG auch AP._____, der aktuelle
Direktor des M._____. Das von der O._____ AG vorgestellte Angebot sei
völlig unglaubwürdig (unbezahlbare Miete des Restaurants von CHF
120'000.00 pro Jahr; willkürliche Erstattung der Nebenkosten an die Ei-
gentümer Ende Jahr; Verteilung von 20 % des jährlichen Betriebsgewinns
an die STWE, wenn jedoch kein Gewinn bestehe; Übernahme der Reno-
vationskosten der bewirtschaftungspflichtigen Wohnungen, wobei die
STWE das Haftungsrisiko tragen müsste). Es sei daher klar, dass diesel-
ben Personen, die jetzt für die M._____ AG sprechen, gleichzeitig im Ver-
waltungsrat der neuen hotelführenden Firma sitzen und bisher das Hotel
führten, ein Interesse haben, dass die Bewirtschaftungspflicht nicht aufge-
hoben werde. Hinzu komme, dass zurzeit eine Abwanderung des Hotel-
personals zu sehen sei. Im Zivilverfahren habe die Beschwerdeführerin
Prof. Amedeo Wermelinger einen Auftrag erteilt, um die Rechtmässigkeit
der Handlungen der STWEG und des Ausschusses bzw. des Verwal-
tungsrats der M._____ AG zu prüfen.
4.2.2.
Die Beschwerdeführer (U 22 14) bringen vor, dass das Hotel anfänglich
profitabel bewirtschaftet worden sei. Das Umlaufvermögen habe sich je-
doch zwischen 2011 und 2012 halbiert. Die Bankguthaben seien von
CHF 812'265.00 auf CHF 425'328 gesunken. Es hätten folgende Verluste
resultiert:
2012
CHF 272'595.00
2013
CHF 348'549.00

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2014
CHF 254'145.00
2015
CHF 365'344.00
2016
CHF 191'977.29
2017
CHF 254'012.00
2018
CHF 684'036.00
2019
CHF 978'332.00
2020
CHF 350'732.00
2021
CHF 403'946.00.
In den zehn Jahren von 2011 bis 2021 hätten sich Verluste von insgesamt
CHF 3.866 Mio. ergeben (im Schnitt jährlich CHF 386'684.00). Diese Ver-
luste hätten die STWE über die STWE-Beiträge decken müssen. Diese
Zahlen würden belegen, dass durch eine neue Hotelführung diese Ver-
luste nie saniert werden könnten. Die Verwaltung habe die Verluste teil-
weise über den Erneuerungsfonds gedeckt. Nun verfüge man über ein Ho-
tel ohne Erneuerungsfonds, der die notwendigen Unterhalts- und Erneue-
rungsarbeiten tragen sollte. Bereits an der STWE-Versammlung vom 17.
Oktober 2020 habe man beschlossen, ein Gesuch um Entlassung aus der
Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Die Verwaltung habe dieses jedoch
nicht gestellt, weshalb das Gesuch am 9. November 2021 durch RA Wie-
ser gestellt worden sei (nach der erneuten STWE-Versammlung im Okto-
ber 2021).
Zwischen 1974 und 1986 seien 54 Bewilligungen für Apparthotels erteilt
worden. 2012 hätten nur noch 14 Apparthotels bestanden. Eine Studie der
HTW zeige auf, dass das Konzept der Apparthotels gescheitert sei. Die-
selbe Studie halte fest, dass der Beschwerdegegner in der Regel gross-
zügig die Gesuche um Befreiung von der Bewirtschaftungspflicht gutge-
heissen habe. Voraussetzung sei nach Praxis des Beschwerdegegners,
dass alle Eigentümer der vermietungspflichtigen Appartements, der Ei-
gentümer des Hotelteils sowie die Standortgemeinde der Aufhebung zu-
stimmen. Die meisten Apparthotels seien nur bis zur ersten notwendigen
Renovation geführt worden.

- 16 -
Bei Einführung der Bewirtschaftungspflicht im Jahre 1979 sei das M._____
erfolgreich geführt worden. Ab 2011 seien nur noch Verluste verbucht wor-
den. Es seien erhebliche Renovationsmassnahmen nötig (Ersatz Hei-
zungs-, Lüftungs- und Elektroanlage, Fassaden- und Dachisolation, Ersatz
der Möbel und Geräte, Erneuerung der Zimmer und der gemeinschaftli-
chen Teile, etc.). Die Eigentümer hätten jährlich Verluste von durchschnitt-
lich CHF 386'684.00 tragen müssen. Man könne von ihnen nicht erwarten,
für zukünftige Verluste und zusätzlich für die notwendigen Kosten für Un-
terhalt und Sanierung des Hotels aufzukommen, da ja kein liquider Erneu-
erungsfonds bestehe. Die 100 Zimmer des Hotels müssten allesamt sa-
niert werden. Bei durchschnittlichen Kosten von CHF 30'000.00 pro Zim-
mer, würden allein dafür – ohne weitere Sanierungen der gemeinschaftli-
chen Teile – Gesamtkosten von CHF 3 Mio. anfallen. Damit sei die erste
Bedingung für die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht (und zwar die
Veränderung der Verhältnisse) erfüllt.
Es habe verschiedene Streitigkeiten und Verfahren gegen ehemalige Ver-
waltungen und gegen einzelne STWE, die sich geweigert hätten, die Ne-
benkosten resp. Verluste des Hotelbetriebs zu zahlen, gegeben. Dies
zeige die Unzufriedenheit unter den STWE. Zudem bestehe kein Erneue-
rungsfonds. Dieser sei 2017 auf das Konto der Hotel-AG übertragen wor-
den, und zwar zur Deckung von Verlusten. Für die Sanierung der fünf Auf-
züge wären CHF 350'000.00 notwendig. Allein für den Ersatz des Boden-
belags im N._____ Haus wären weitere CHF 300'000.00 notwendig. Auch
bestehe nur ein Stromzähler. Für jede Wohnung müsste deshalb ein
Stromzähler installiert werden. Es bestehe aber keine Liquidität in der AG.
Die Eigentümer müssten daher Liquidität einschiessen oder die AG
müsste eigene Stockwerkeinheiten verkaufen. Die Beibehaltung der Be-
wirtschaftungspflicht sei deshalb unmöglich und unvernünftig und verletze
die Eigentumsgarantie.
Der Betrieb eines Apparthotels mit 151 Einheiten von verschiedenen Ei-
gentümern sei komplex. Es habe unendlich wirkende Diskussionen über

- 17 -
die Führung und Verwaltung des Hotels gegeben, insbesondere über die
(Neben-)Kosten. In den letzten Jahren seien immer wieder die Mitglieder
der Verwaltung ausgewechselt worden. Nichtsdestotrotz seien die objek-
tiven Probleme immer dieselben und diese würden bestehen bleiben, es
sei denn, die STWE würden erhebliche Beträge für Investitionen tätigen.
Die Verschlechterung der Situation (bevorstehende beträchtliche Investiti-
onen, die die STWE finanzieren müssten) würde die Erfüllung der Bewirt-
schaftungspflicht daher unzumutbar und unverhältnismässig machen (da-
mit sei die zweite Voraussetzung für die Aufhebung erfüllt).
Sämtliche STWE seien mit der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ein-
verstanden (damit sei die dritte Voraussetzung auch erfüllt). Die Gemeinde
habe bloss festgehalten, dass sie sich noch nicht dazu habe äussern kön-
nen. Zudem wolle die Gemeinde nicht eingreifen, wenn die Bewirtschaf-
tungspflicht aufgehoben werde. Einzig die Umwandlung der Wohnungen
zu Zweitwohnungen ohne Bewirtschaftungspflicht sei gemäss der Ge-
meinde nicht zulässig. Möglich wären ihr zufolge nur Umwandlungen zu
Erstwohnungen oder zu Gewerbe- oder Diensträumen. Die Gemeinde
habe sich somit nicht gegen die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
geäussert (damit sei die vierte, letzte Voraussetzung erfüllt).
Der Beschwerdegegner gehe zu Unrecht davon aus, dass die STWE mit
der neuen Bewirtschaftung eine verlustlose Führung des Hotels gefunden
hätten. Hinter der O._____ AG stehe aber weiterhin die Familie AP._____.
Dies zeige, dass es keinen Wechsel geben werde. Die neue Betreiberin
O._____ AG sei gemäss ihrem Brief vom 2. September 2021 bereit, eine
Jahresmiete von CHF 120'000.00 zu zahlen. Tatsache sei jedoch, dass in
den Vorjahren exorbitante Verluste verbucht worden seien, und dies, ohne
dass eine Miete fällig gewesen wäre. Also selbst ohne Mietzahlung sei die
Betriebsführung untragbar. Auch sei nicht nachvollziehbar, wie die neue
AG, wie angeboten, nebst den Nebenkosten auch die Renovation der zu
bewirtschaftenden Wohnungen tragen wolle, wenn bisher ohne diese Kos-
ten jährlich hohe Verluste resultiert hätten. Zudem seien die gemeinschaft-

- 18 -
lichen Teile renovationsbedürftig. Überdies biete diese Gesellschaft eine
lächerliche Eigennutzung der Einheiten. Letztlich seien die Pachtvertrags-
dauer von 10 Jahren, die angebliche Kostenoptimierung und die angebli-
chen Sanierungen intransparent und nicht nachgewiesen.
Es bestehe zudem ein Interessenkonflikt zwischen der aktuellen STWEG-
Verwaltung und der neuen Hotelbetreiberin. Der Verwaltungsrat der neuen
Hotelbetreiberin (O._____ AG) werde durch den Präsidenten AO._____,
der auch Präsident der Verwaltungskommission der STWEG und der
M._____ AG sei, sowie durch AQ._____ (den Sohn des verstorbenen Ver-
waltungsratsmitglieds der M._____ AG und der Verwaltungskommission
der STWEG) und AP._____ (den bisherigen Hoteldirektor 2018/2019) ge-
führt. Zudem sei die Revisionsgesellschaft die AR._____ AG (an der Marc
Wieser, Rechtsvertreter der M._____, beteiligt sei). Es seien dieselben
Personen, die in der Vergangenheit hohe Verluste zulasten der STWE ver-
ursacht hätten, die nun das Hotel führen würden. Es werde keine Tren-
nung zwischen der STWEG und der Hotelführung geben, da dieselben
Personen beide verwalten würden. Der Beschwerdegegner habe zu Un-
recht diese Interessenkonflikte als rechtlich nicht bedeutsam erachtet.
Die M._____ AG gehöre der STWEG M._____, die somit als Generalver-
sammlung der Aktionäre fungiere. Was dort beschlossen werde, gelte
ebenfalls für die AG. Anlässlich der STWE-Versammlung vom 17. Oktober
2021 habe der Verwaltungsrat der M._____ AG (vertreten durch
AQ._____ und AO._____, wobei Ersterer gar nicht die AG vertreten dürfe)
versichert, sich für die Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht einzu-
setzen. Die STWEG habe einstimmig beschlossen, das Gesuch um Auf-
hebung der Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Indem der Verwaltungsrat
der M._____ AG beantrage, das Gesuch abzuweisen, weil nunmehr die
Vorgaben des BewG eingehalten werden könnten, verhalte er sich wider-
sprüchlich und rechtsmissbräuchlich. Der Beschwerdegegner scheine
sich nur auf diese Stellungnahme des Verwaltungsrates zu stützen, die
eigentlich gar nicht hätte berücksichtigt werden dürfen.

- 19 -
4.2.3.
Der Beschwerdegegner hält den Argumenten der Beschwerdeführer (in
den Verfahren U 22 13 und U 22 14) insbesondere entgegen, die Be-
schwerdeführerin habe ihre 17 Einheiten in Zeiträumen gekauft (2013 bis
2020), in welchen ihr alle Details der hotelmässigen Bewirtschaftungs-
pflicht uns insbesondere auch des heute beklagten Zustands der Wohn-
einheiten und des Hotelgebäudes bekannt gewesen seien. Es sei absolut
nicht nachvollziehbar, warum der Zustand der Gebäude und die hotelmäs-
sige Bewirtschaftungspflicht für die Beschwerdeführerin nach dem Kauf
plötzlich nicht zumutbar sein sollten, zumal der Investitionsstau beim Kauf
der Grundstücke bereits angemessen berücksichtigt worden sein dürfte.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer könnten Betriebsdefi-
zite nicht zum Widerruf einer Auflage führen. Dass der Erneuerungsfonds
zur Deckung von Betriebsdefiziten genutzt worden sei, ändere nichts
daran. Die STWEG habe in ihrer ureigenen Kompetenz beschlossen, die
Mittel aus dem Erneuerungsfonds zur (teilweisen) Deckung der Betriebs-
defizite einzusetzen, was in Zeiten, in denen mit den Einlagen kaum Ertrag
erwirtschaftet werden könne, nicht ungewöhnlich sei. Weiter liege auch
nicht ausserhalb des Absehbaren, dass der in den 60iger Jahren erstellten
(Appart-)Hotelanlage nun grössere Investitionen für eine Instandstellung
erfordern. Auch dies stelle keinen besonderen Umstand und auch keine
Veränderung der Verhältnisse dar, welche den Widerruf der Auflagen be-
gründen könne.
Im Übrigen seien die aufzubringenden Mittel, die die Beschwerdeführerin
mit rund CHF 100'000.00 pro Appartement veranschlage, gemessen an
der Wertzunahme der Immobilien keineswegs exorbitant. Im Gegenteil,
die aufgrund der Investitionen zu erwartende Wertsteigerung der Anlage
dürfe die Investitionskosten bei Weitem übersteigen. Die Gebäudealterung
sei ein völlig normaler Prozess. Ebenso sei allgemein notorisch, dass die
Instandstellung einer Hotelanlage deren Eigentümer finanziell stark belas-
ten könne. Allerdings stehe nach der Instandstellung einem wirtschaftlich

- 20 -
erfolgreichen Betrieb des erneuerten Apparthotels zumindest unter dem
Aspekt des baulichen Zustands nichts mehr im Weg.
Dass die STWE ihre Appartements und das Hotel über Jahrzehnte hinweg
hätten verkommen lassen, könne schliesslich auch kein Grund für den Wi-
derruf der Auflagen zur hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht sein. So-
wohl die schlechte Hotelführung als auch der Investitionsstau falle in ihren
Verantwortungsbereich. Die STWE hätten es in der Hand gehabt, die un-
liebsame Verwaltung und/oder die erfolglose Hotelleitung auszuwechseln
sowie rechtzeitig die dringend erforderlichen baulichen Erneuerungen der
Anlage zu beschliessen.
Die STWEG habe am 16./17. Oktober 2021 grossmehrheitlich entschie-
den, die Verwaltung der STWEG und den Betrieb des Apparthotels zu
trennen und die O._____ AG als Hotelbetreiberin einzusetzen. Ob der Be-
schluss nun rechtmässig erfolgt sei und die Neuausrichtung des Appar-
thotelbetriebs erfolgreich umgesetzt werden könne, werde sich weisen. Es
könne jedoch nicht von Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit zur Fort-
führung der hotelmässigen Bewirtschaftung die Rede sein.
In der Versammlung des Jahres 2020 habe sich ein sehr grosser Teil der
bewirtschaftungspflichtigen Eigentümer für ein gemeinsames Gesuch um
Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ausgesprochen. In der Versamm-
lung des Jahres 2021 sei dieser Beschluss zwar bekräftigt worden; gleich-
zeitig habe aber eine grosse Mehrheit der Implementierung einer neuen
Betriebsgesellschaft zugestimmt und damit die Fortführung der hotelmäs-
sigen Bewirtschaftung mit einer neuen Betriebsgesellschaft beschlossen.
Unter diesen Umständen bleibe der Widderruf der Bewirtschaftungspflicht
durch den Beschwerdegegner als Bewilligungsbehörde ausgeschlossen.
Nach einer Instandstellung stehe einem wirtschaftlich erfolgreichen Be-
trieb nichts mehr im Weg.
Im angefochtenen Entscheid sei die Stellungnahme der Gemeinde
J._____ korrekt wiedergegeben worden. Es sei nie behauptet worden, die
Gemeinde habe sich explizit gegen die Aufhebung der Auflagen zur Be-

- 21 -
wirtschaftungspflicht ausgesprochen. Die Gemeinde habe sich lediglich
auf den strukturierten Beherbergungsbetrieb nach ZWG abgestützt (und
nicht nach BewG). Ob letztlich die einzelnen Eigentümer bei Aufhebung
der Bewirtschaftungspflicht die eigenen Wohnungen als Erstwohnung (un-
ter dem Regime des ZWG) nutzen könnten, sei vorliegend nicht von Be-
deutung.
Die Bewilligungsbehörde könne auch nicht die fachliche Kompetenz für
eine erfolgreiche Betriebsführung der O._____ AG ab- oder zusprechen.
Im Beschluss der Eigentümer sei jedoch der klare Wille ersichtlich, eine
neue Betreiberin für das Apparthotel einzusetzen. Damit sei die Fort-
führung der Bewirtschaftung durch die Mehrheit der Eigentümer explizit
gewollt.
Betreffend das Eventualbegehren der Beschwerdeführer weist der Be-
schwerdegegner darauf hin, dass bei Entlassung einzelner Wohnungen
aus der Bewirtschaftungspflicht die verpflichtete Mindestquote von 65 %
unterschritten würde.
4.2.4.
Replizierend führt die Beschwerdeführerin (U 22 13) aus, dass das hän-
gige Zivilverfahren durchaus Auswirkungen auf das vorliegende Verfahren
habe. Würden die Beschlüsse aufgehoben, hätte dies selbstverständlich
Auswirkungen auf den vorliegenden Fall.
Die Nutzung des Erneuerungsfonds sei – entgegen der Unterstellung des
Beschwerdegegners – ohne Zustimmung der Eigentümer erfolgt.
Ein allfälliger Verlust sei durchaus hinzunehmen. Aber die Situation stelle
sich anders dar, wenn die Verluste chronisch und unzumutbar würden.
Dann müsse die Bewirtschaftungspflicht aufgehoben werden, ansonsten
die Eigentumsgarantie verletzt werde, weil das Eigentum in seiner Sub-
stanz angetastet werde.
Die Renovationskosten von CHF 100'000.00 pro Einheit seien gemäss
dem Beschwerdegegner nicht exorbitant hoch. Dabei verkenne der Be-
schwerdegegner, dass die Investitionen gegen den Willen der Eigentümer

- 22 -
erfolgen würden. Dies stelle ebenso eine Verletzung der Eigentumsgaran-
tie dar. Dazu kämen auch die Investitionen für die gemeinschaftlichen
Teile.
Die meisten Eigentümer hätten einen neuen Bewirtschaftungsvertrag nur
unterzeichnet, weil sie dazu gezwungen worden seien. Die Gesamtheit der
Eigentümer habe nämlich darum ersucht, ein Gesuch um Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht zu stellen. Die Mehrheit der STWEG habe nur des-
halb beschlossen, einen neuen Bewirtschaftungsvertrag zu unterzeich-
nen, weil im Moment diese Pflicht fortdauere. Dies stehe jedoch nicht im
Widerspruch mit dem Willen, die Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht
zu beantragen.
Die Gemeinde habe sich nicht gegen die Aufhebung der Bewirtschaftungs-
pflicht gemäss BewG geäussert. Die Ausführungen der Gemeinde würden
das ZWG betreffen, das jedoch im Zusammenhang mit der Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht keine Rolle spiele. Sobald die Pflicht weggefallen
sei, könne die Beschwerdeführerin ihre Eigentumsrechte in Übereinstim-
mung mit dem ZWG ausüben.
4.2.5.
In der Replik tragen die Beschwerdeführer (U 22 14) vor, das hängige Zi-
vilverfahren zeige auf, dass die Beibehaltung der Bewirtschaftungspflicht
nicht mehr zumutbar sei. Zurzeit seien die Eigentümer an diese unprofes-
sionelle Verwaltung gebunden. Die Eigentümer seien nicht mehr bereit,
zusätzliches Kapital zur Renovierung der Anlage zu investieren, da sie in
den letzten 10 Jahren erhebliche Verluste hätten decken müssen.
Die Verwaltung habe entschieden, die ausserordentliche STWE-Ver-
sammlung zur Genehmigung des Pachtvertrages auf schriftlichem Weg
am 18. März 2022 durchzuführen, obwohl die COVID-Einschränkungen
bereits aufgehoben worden seien. Dies zeige die mangelhafte Transpa-
renz und Mitarbeit der Verwaltung auf.
Die Aussage des Beschwerdegegners, wonach die STWE-Versammlung
im Oktober 2021 beschlossen habe, die Bewirtschaftungspflicht fortzu-

- 23 -
führen, sei schlicht falsch. Bereits 2020 sei (einstimmig) beschlossen wor-
den, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht einzureichen.
Dies sei von der Verwaltung nicht gemacht worden, weshalb man sich an
der Versammlung des Jahres 2021 darüber beschwert habe und erneut
beschlossen habe, ein solches Gesuch einzureichen. Die Protokolle der
Versammlungen der Jahre 2020 und 2021 würden das unmissverständlich
zeigen. Der Wille der Miteigentümer sei, die Bewirtschaftungspflicht auf-
zuheben. Die einzigen Miteigentümer, die die Ablehnung des Aufhebungs-
gesuchs gefordert hätten, seien Mitglieder oder Verwandte der Verwal-
tungskommission der STWEG oder Mitglieder der neuen Hotelführung
(O._____ AG), welche ein direktes wirtschaftliches Interesse an der Bei-
behaltung der Bewirtschaftungspflicht hätten.
Die Verwendung des Erneuerungsfonds sei ohne Zustimmung und ohne
Kenntnis der Eigentümer erfolgt. Daher seien die Ausführungen des Be-
schwerdegegners falsch.
Die Anlage sei heruntergekommen. Dies würden auch die Google-Rezen-
sionen bestätigen. Auch sei auf der Fassade gemäss Meldung eines Ei-
gentümers ein beachtlicher, tiefer Riss vom 3. bis zum 1. Stock ersichtlich.
Es seien also erhebliche Investitionen notwendig. Die Umstände hätten
sich seit 1979 wesentlich geändert. In den letzten Jahren seien nur Ver-
luste verbucht worden, und dies unter verschiedenen Führungen. Entge-
gen der Behauptung von AO._____ sei im Betriebsjahr 2020/2021 kein
Gewinn von CHF 137'042.00, sondern ein Verlust von CHF 167'120.00
erwirtschaftet worden.
Bis vor zehn Jahren sei das Hotel gewinnbringend geführt worden. Die
Eigentümer hätten nicht damit rechnen können, dass sich so hohe Ver-
luste in den letzten Jahren anhäufen würden. Es gehe zudem nicht bloss
um die Verluste. Verschiedene Eigentümer würden ihre Wohnungen gerne
als Erstwohnung nutzen. Aufgrund der Streitigkeiten mit der Hotelführung
seien sie nicht mehr bereit, ihre Wohnungen mit dieser Vermietungspflicht
zu behalten.

- 24 -
Entgegen den Ausführungen des Beschwerdegegners habe der Wechsel
von Verwaltung, Bewirtschafter und Hotelführung nichts am Verlustge-
schäft geändert. Mit anderen Worten hätten die Eigentümer durchaus ge-
handelt. In den letzten Jahren hätten sich die Miteigentümer zudem von
den Verwaltern beeinflussen lassen, weshalb sie die Hotelverwaltung nicht
hätten abwählen und die Bilanzen und Spesenverteilung nicht hätten be-
anstanden können.
Es sei nicht möglich, die Anlage verlustlos zu führen. Dies gelte auch für
die Zukunft, selbst nach der Trennung zwischen Verwaltung der STWEG
und Hotelführung.
Die Gemeinde habe ausserdem nie entschieden oder mitgeteilt, gegen die
Aufhebung der Pflicht zu sein.
Überdies könnte es sein, dass der Beschwerdegegner das Gleichheitsge-
bot verletze. Es wäre interessant zu wissen, in wie vielen Fällen der Be-
schwerdegegner bis heute die Bewirtschaftungspflicht für andere Appar-
thotel aufgehoben habe.
Es seien bei der neuen Betriebsgesellschaft dieselben Personen involviert
wie bisher. Eine erfolgreiche Bewirtschaftung sei daher ausgeschlossen.
4.3.
Die Beschwerdeführer (in den Verfahren U 22 13 und U 22 14) stützen
ihre Argumentation in erster Linie auf den Investitionsstau und die Verluste
der letzten zehn Jahre (vgl. Bf14-act. 4, wobei im Geschäftsjahr 2020/2021
aus dem Hotelbetrieb ein Gewinn und aus dem Restaurantbetrieb ein Ver-
lust, der höher war als der Gewinn aus dem Hotelbetrieb, resultierte [vgl.
Bf13-act. B = Bg-act. 4.18.2]). Betreffend den geltend gemachten Investi-
tionsstau gilt es zu beachten, dass notwendige periodische Renovationen
(sowohl der Wohnungen als auch der gemeinschaftlichen Räume) voraus-
sehbar waren. Es handelt sich damit nicht um unvorhersehbare veränderte
Verhältnisse, wie die Rechtsprechung verlangt (vgl. oben E.4.1.3). In den
16 Geschäftsjahren 1996/1997 bis 2011/2012 hat die STWEG M._____
offenbar insgesamt CHF 8'197'792.00 in das Gebäude investiert. Bis da-
hin wurden offenbar Ausgaben für die Instandhaltung getätigt, aber keine

- 25 -
Renovationen vorgenommen (vgl. Gesuch um Reduktion der bewirtschaf-
tungspflichtigen Einheiten vom 8. April 2014 [Bg-act. 2.1.1]). Die nun fälli-
gen Investitionen sind deshalb selbst verursacht. Dass die Nutzung des
Erneuerungsfonds zur Deckung der Betriebskosten verwendet wurde, än-
dert daran nichts. Wäre der Erneuerungsfonds dazu nicht eingesetzt wor-
den, hätten die Eigentümer die Verluste ohnehin tragen müssen. Der Er-
neuerungsfonds ist zwar nicht mehr vorhanden. Die Beteiligung der
STWEG an der M._____ AG ist jedoch mit CHF 610'000.00 bilanziert (vgl.
Bilanz 2020/2021 [Bf-14-act. 12]). Der tatsächliche Wert dürfte gemäss
Beschluss-Protokoll der STWE-Versammlung 2021 noch höher liegen.
Gemäss diesem Protokoll müsste man Einheiten der [den STWE gehören-
den] M._____ AG verkaufen (vgl. für die betreffenden Einheiten Bg-act.
2.1.1), um liquide Mittel zu gewinnen (der Beschluss über diesen Punkt
wurde auf die nächste Versammlung verschoben [vgl. Beschluss-Protokoll
vom 16. und 17. Oktober 2021 {Bg-act. 6.4}]). Aus der von der Beschwer-
deführerin eingereichten Tabelle (Bf13-act. B) geht hervor, dass der Ge-
samtbetrieb bis und mit Jahr 2011 einen Gewinn erwirtschaftet hat. Kumu-
liert von 1980 bis 2011 beläuft sich der Gewinn auf über CHF 20 Mio. Von
2001 bis 2011 betrugen die Gewinne insgesamt CHF 3.683 Mio., demge-
genüber ergaben sich von 2012 bis 2021 Verluste von CHF 3.866 Mio. Der
grösste Teil der Verluste entfällt auf das Restaurant. Die Garage war im-
mer gewinnbringend (wenn auch diese nur eine minimale Auswirkung auf
den Gesamtertrag hat). Der Hotelbetrieb schloss in den Geschäftsjahren
2015/2016, 2016/2017, 2019/2020 und 2020/2021 jeweils mit einem Ge-
winn ab. Die Verluste aus dem Restaurant in den letzten drei Betriebsjah-
ren 2018/2019 bis 2020/2021 haben stark abgenommen (von
CHF 815'440.00 auf CHF 309'842.00). Zudem wird der Hotelbetrieb ab 1.
Mai 2022, wie von der STWEG beschlossen, nicht mehr von der STWEG
geführt, sondern er wird an die O._____ AG gegen eine Entschädigung
von CHF 120'000.00 pro Jahr verpachtet (vgl. Art. 5 Entwurf des Mietver-
trages [Bg-act. 5.1.1]). Die neue Hotelbetreiberin verspricht den bewirt-

- 26 -
schaftungspflichtigen Eigentümern u.a. die Übernahme Ende Geschäfts-
jahr sämtlicher von den Appartements-Eigentümern anfangs Geschäfts-
jahr mittels Akontorechnung bezahlten Nebenkosten, eine Nettoertrags-
beteiligung von anteilmässig 20 % sowie die Übernahme der Umbaukos-
ten für die Appartements (vgl. Entwurf des Mietvertrags [Bg-act. 5.1.1];
Entwurf des Bewirtschaftungsvertrags [Bg-act. 5.1.2]; diese Verträge wur-
den von der STWEG anlässlich der schriftlichen Versammlung vom 18.
März 2022 und in der Folge auch vom Beschwerdegegner mit Verfügung
vom 31. März 2022 genehmigt [s. dazu Verfahren U 22 36]). Ein Turna-
round bzw. eine "Wende zum Guten", wie vom Beschwerdegegner ange-
nommen, scheint also durchaus machbar. Es kann nicht sein, dass man
während 30 Jahren einen Gewinn von über CHF 20 Mio. erzielt und dann
wegen verlustreicher Jahre (wobei die Verluste viel tiefer ausgefallen sind)
sich auf eine Unzumutbarkeit der Weiterführung der Bewirtschaftungs-
pflicht berufen kann. Auf die letzten 40 Jahre betrachtet zeigen zwar die
letzten 10 Jahre einen Verlust auf. Dieser hat aber 2021 stark abgenom-
men und mit der neuen Struktur (Verpachtung an eine externe Gesell-
schaft) sollten die Eigentümer keine Verluste mehr tragen müssen. Aus
den Akten ergibt sich nicht, wie die Gewinne (von über CHF 20 Mio.) von
1980 bis 2011 verwendet wurden. Jedenfalls ist davon auszugehen, dass
der geltend gemachte Investitionsstau selbst verschuldet ist. Wenn nun
aber die Notwendigkeit von Investitionen nicht als unvorhersehbar zu qua-
lifizieren ist, kann keine Entlassung aus der Bewirtschaftungspflicht erfol-
gen, da es bereits an der Voraussetzung der unvorhersehbaren veränder-
ten Verhältnisse mangelt. Selbst wenn man aber diese Voraussetzung als
gegeben erachten sollte, scheint es aufgrund der Umstrukturierung und
der letzten Bilanzzahlen des Geschäftsjahrs 2020/2021 (Gewinn im Hotel-
betrieb von CHF 137'000.00, Verlust im Restaurantbetrieb von knapp
CHF 310'000.00) durchaus realistisch, dass das M._____ wieder ertrags-
fähig wird. Auch die Unmöglichkeit oder die Unzumutbarkeit der Aufrecht-

- 27 -
erhaltung der Auflage wäre somit zu verneinen. Demnach kann die öffent-
lich-rechtliche Bewirtschaftungsauflage zurzeit nicht aufgehoben werden.
4.4.
Nach dem Gesagten sind die zwingenden Gründe für eine Aufhebung der
strittigen Auflage im vorliegenden Fall nicht gegeben. Es erübrigen sich
somit Ausführungen über weitere Voraussetzungen zur Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht gemäss der von den Beschwerdeführern angeru-
fenen Praxis des Beschwerdegegners. Im Übrigen hat der Ausgang des
Zivilverfahrens gegen die Beschlüsse der STWEG der Jahres 2021 und
2022 keine direkten Auswirkungen auf diesen Entscheid. Wie vom Be-
schwerdegegner zu Recht eingewendet, sind die Vorbehalte der Be-
schwerdeführer gegen die vorgesehene Betreiberin des Apparthotels und
der Beizug der Akten des Zivilverfahrens für das vorliegende Verfahren
irrelevant. Das vorliegende Verfahren musste deshalb auch nicht sistiert
werden. Auf die diesbezüglichen Ausführungen und Anträge der Be-
schwerdeführer ist daher nicht weiter einzugehen.
5.
Nach dem Gesagten ist die angefochtene Verfügung in Abweisung der Be-
schwerden U 22 13 und U 22 14 zu bestätigen.
6.
Die Gerichtskosten gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens je zur
Hälfte zu Lasten der Beschwerdeführerin (U 22 13) und der Beschwerde-
führer (U 22 14) unter solidarischer Haftung der Letzteren (Art. 73 Abs. 1
und 2 VRG). Die Staatsgebühr wird auf CHF 8'000.00 festgesetzt. Dem
Beschwerdegegner wird entsprechend der Regel in Art. 78 Ab. 2 VRG
keine Parteientschädigung zugesprochen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden U 22 13 und U 22 14 werden vereint.
2.
Die Beschwerden U 22 13 und U 22 14 werden abgewiesen.

- 28 -
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
8'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
644.00
zusammen
CHF
8'644.00
gehen zur Hälfte zulasten der A._____ SA sowie zur Hälfte unter Solidar-
haftung zulasten von von B._____, C._____, D._____, E._____, F._____,
G._____ sowie H._____.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
"Mit Urteil 2C_981/2022 vom 15. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen."