gr_gerichte · R 2012 160 · 2012-12-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 160
5. Kammer 
URTEIL
vom 11. Dezember 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 15. Juni 2012 reichten … und … das Gesuch um Abbruch der Skihalle … 
und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf Parzelle Nr. 2015 in … 
ein (Bauprojekt 2012/Nr. 36).
2.
Dagegen erhoben … und Mitbeteiligte am 5. Juli 2012 öffentlich-rechtliche 
Baueinsprache und beantragten, die Bewilligung sei nicht zu erteilen. Dazu 
nahm die Bauherrschaft mit Schreiben vom 18. Juli 2012 Stellung. 
3.
Am 27., mitgeteilt am 30. August 2012, wies die Baukommission … die 
Einsprache ab, soweit darauf eingetreten wurde. Sie erwog unter anderem, 
dass sämtliche Vorgaben gemäss Baugesetz eingehalten seien. Im Jahr 2012 
könnten noch Bewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden. Zwei der fünf 
Wohnungen seien Erstwohnungen, drei Zweitwohnungen. Dem Baugesuch 
werde das Kontingent für das Jahr 2015 zugeteilt. Gleichentags wurde die 
Baubewilligung erteilt und die Baufreigabe auf den 16. April 2015 festgelegt. 
4.
Dagegen erhoben … und Mitbeteiligte am 17. September 2012 Einsprache 
beim Gemeinderat … und beantragten die Aufhebung des Entscheides der 
Baukommission und die Verweigerung der Baubewilligung. Die neue 
Verfassungsbestimmung von Art. 75b BV erlaube die Bewilligung der hier zur 
Diskussion stehenden neuen Zweitwohnungen nicht mehr. Den Auflageakten 
sei zu entnehmen, dass der …bach, der quer durch die zu überbauende 
Liegenschaft fliesse, umgelegt werden solle. Aus den Baugesuchsunterlagen 


gehe nicht hervor, dass diese Bachverlegung von den zuständigen 
kommunalen und kantonalen Behörden genehmigt worden wäre. Es müsse 
geklärt werden, ob es sich beim Bach um ein öffentliches Gewässer handle. 
Dazu sei eine Stellungnahme des ANU einzuholen, und zwar auch hinsichtlich 
der einzuhaltenden Gewässerabstandsvorschriften. Ohne diese Abklärungen 
dürfe keine Baubewilligung erteilt werden. Aufgrund der Bemerkungen in der 
Baubewilligung sei davon auszugehen, dass das ANU offenbar eine 
Stellungnahme zum Thema abgegeben und dabei festgehalten habe, dass eine 
Eindolung des Gewässers gemäss Art. 38 Abs. 1 GSchG nicht zulässig sei. 
Einer Verlegung des Gewässers könnte zugestimmt werden, sofern dadurch 
der Zustand eines bereits verbauten oder korrigierten Gewässers verbessert 
werden könnte. Für die Ausarbeitung eines konkreten Projekts habe die 
Bauherrschaft ein spezialisiertes Ingenieurbüro zu beauftragen. An der 
angrenzenden Parzelle 2015 werde ein weiteres Bauprojekt geplant, weswegen 
es sich empfehle, für die Neugestaltung und die Linienführung des Baches ein 
gemeinsames Projekt auszuarbeiten. Diese Stellungnahme des ANU sei den 
Einsprecherinnen zur Vernehmlassung zuzustellen, da eine Verlegung des 
Baches allenfalls Gefahren für die Liegenschaften der Einsprecher schaffen 
könnte. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden. Die Einsprecherinnen 
müssten im vorliegenden Verfahren Gelegenheit haben, Einsicht in die Akten zu 
nehmen und sich dazu zu äussern. 
5.
An seiner Sitzung vom 15. Oktober 2012, mitgeteilt am 17. Oktober 2012, wies 
der Gemeinderat der Gemeinde … die Einsprache ab. Er erwog, dass 2012 
noch Bewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden könnten. Es treffe nicht 
zu, dass vor Erteilung einer Baubewilligung abgeklärt werden müsse, ob es sich 
beim … um ein öffentliches oder ein privates Gewässer handle, da das GSchG 
und die GSchV sowohl für öffentliche wie auch für private Gewässer gälten. Die 
Stellungnahme des ANU werde den Einsprechern zusammen mit dem 
vorliegenden Beschluss zugestellt. Dieser Stellungnahme zufolge müsse der 
Bach in Zukunft offen geführt werden und dürfe nicht mehr eingedolt werden. 
Bei der definitiven Festlegung des Gewässerraums, welche bis Ende des 


Jahres 2018 vorzunehmen sei, sei ein Gewässerkorridor von 11 m Breite 
auszuscheiden. Das ANU empfehle der Gemeinde im Zusammenhang mit 
einem weiteren Bauprojekt auf Parzelle 676 ein gemeinsames Projekt für die 
Neugestaltung und die neue Linienführung des …baches auszuarbeiten. Die 
Baukommission habe die in der Stellungnahme des ANU geäusserten Punkte 
bei der Baubewilligungserteilung ausreichend berücksichtigt. Der geforderte 
Gewässerkorridor sei grundsätzlich möglich. Punkt 10 der Baubewilligung sehe 
zudem vor, dass vor Baubeginn ein Projekt über die Führung und Gestaltung 
des …baches bewilligt sein müsse. Die Baukommission habe bestätigt, dass 
die Stellungnahme des ANU den Einsprechern nicht zugestellt worden sei, und 
habe dies damit begründet, dass die vom ANU geforderte neue Bachführung 
die Liegenschaften der Einsprecher nicht tangiere. Weder die Liegenschaft … 
noch die Liegenschaft … würden durch die geringfügige Verlegung des 
Bachverlaufs westwärts betroffen. Ausschlaggebend sei aber vielmehr Ziff. 10 
der Baubewilligung, gemäss welcher vor Baubeginn das Projekt über die 
Führung und Gestaltung des …baches bewilligt sein müsse. Die Einsprecher 
erhielten somit bei diesem separaten Projekt die Möglichkeit, sich vernehmen 
zu lassen und allenfalls gegen die geplante Bachverlegung Einsprache zu 
erheben. 
6.
Dagegen erhoben die vormaligen Einsprecherinnen am 19. November 2012 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden 
und 
beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids und der erteilten 
Baubewilligung. Begründend führten sie aus, die zur Diskussion stehenden 
neuen Zweitwohnungen dürften nicht mehr bewilligt werden. Der Bundesrat 
hätte gar keine Ausführungsbestimmungen erlassen dürfen. Art. 75b BV sei 
sofort nach dessen Annahme, mithin am 11. März 2012, in Kraft getreten. Der 
aus der Übergangsbestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geschlossene 
Umkehrschluss, den das Verwaltungsgericht in VGU R 12 77 als massgebend 
für die Möglichkeit zur Erteilung von Baubewilligungen für Zweitwohnungen im 
Jahr 
2012 
erachtet 
habe, 
sei 
nicht 
zulässig. 
Die 
Initianten 
der 
Zweitwohnungsinitiative hätten mit der Nennung des 1. Januars 2013 nicht die 


Inkraftsetzung von Art. 75b BV hinausgeschoben. Sie seien auch nicht Partei im 
Verfahren 
R 
12 
77 
gewesen. 
Die 
Inkraftsetzung 
sei 
eben 
nicht 
hinausgeschoben 
worden. 
Dies 
sei 
lediglich 
die 
Auslegung 
des 
Verwaltungsgerichtes, welche sich aber mit Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 
BV nicht vereinbaren lasse. Die Initiative habe die Meinung gehabt, dass am 1. 
Januar 2013 alle Gemeinden ihre Baugesuche von 2012 erledigt haben sollten 
und ab diesem Datum keine neuen Baugesuche für Zweitwohnungen mehr 
bewilligen sollten. Das vormals bestehende Recht werde durch Art. 75b BV 
derogiert. Baugesuche, die zwischen dem 11. März 2012 und dem 31. 
Dezember 2012 erteilt würden, seien anfechtbar und auf die Einhaltung von 
geltendem Recht zu überprüfen, einschliesslich auf Art. 75b BV. Die Erteilung 
von Baubewilligungen nach dem 11. März 2012 für Zweitwohnungen 
widerspreche Art. 75b BV. Die ebenfalls angenommene Übergangsbestimmung 
stehe dem nicht entgegen. Hingegen spreche auch der erste Entwurf der 
Verordnung über den Bau von Zweitwohnungen des Bundesrats, welcher zwar 
noch 
leicht 
abgeändert 
worden 
sei, 
für 
diese 
Auffassung. 
Die 
Beschwerdeführerinnen hätten die Stellungnahme des ANU bis heute nicht 
erhalten. Dementsprechend könnten sie sich nicht dazu äussern, weswegen ihr 
rechtliches Gehör verletzt worden sei. Die Aussage des Gemeinderates, 
wonach die neue Bachführung ihre Liegenschaften nicht tangieren würde, 
werde bestritten. Zudem habe die Vorinstanz festgehalten, gegen die geplante 
Bachverlegung könnten Rechtsmittel ergriffen werden. Offenbar werde aber ein 
öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der Bauherrschaft und der Gemeinde 
abgeschlossen. Den Beschwerdeführerinnen sei es nicht klar, wie ihre 
Teilnahme an einem solchen Verfahren aussehen solle. Es werde ihnen die 
Möglichkeit genommen, gegen die geplante Bachverlegung zu opponieren. 
7.
Mit Schreiben vom 22. November 2012 verzichtete die Gemeinde auf die 
Einreichung einer Vernehmlassung und verwies auf den Einspracheentscheid 
sowie VGU R 12 108. 


8.
Am 23. November 2012 verzichteten auch … und … auf die Einreichung einer 
Vernehmlassung und beantragten die Abweisung der Beschwerde. Zur 
Begründung verwiesen sie ebenfalls auf den angefochtenen Entscheid sowie 
VGU R 12 108.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie in den 
angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
des 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens 
bildet 
der 
Einspracheentscheid vom 15., mitgeteilt am 17. Oktober 2012, der 
Beschwerdegegnerin 
1, 
mit 
welchem 
die 
Einsprache 
der 
heutigen 
Beschwerdeführerinnen gegen das von den Beschwerdegegnern 2 eingereichte 
Baugesuch 2012/Nr. 36, Abbruch der Skihalle … und Neubau eines Wohn- und 
Geschäftshauses auf Parzelle Nr. 2015 in … abgewiesen worden ist sowie die 
am 27. August 2012 erteilte Baubewilligung 2012/Nr. 36. Streitig und zu prüfen 
ist, ob die Einsprache zu Recht abgewiesen und die Baubewilligung folglich zu 
Recht erteilt worden ist.
2. a)
Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst geltend, sie hätten das 
Schreiben des ANU betreffend die Verlegung des …baches vom 16. August 
2012 nach wie vor nicht erhalten, weshalb sie dazu keine Stellung hätten 
nehmen können. Ihr rechtliches Gehör sei verletzt. 
b)
Dazu ist zunächst zu sagen, dass die Gemeinde im jetzigen Zeitpunkt aufgrund 
des Schreibens des ANU vom 16. August 2012 lediglich zur Kenntnis 
genommen hat - und dies im angefochtenen Entscheid auch dokumentiert hat -, 
dass der …bach in Zukunft offen geführt und nicht mehr eingedolt oder 
überdeckt werden kann. Ihren Ausführungen im angefochtenen Entscheid 


zufolge will die Gemeinde bei der definitiven Festlegung des Gewässerraums, 
welche bis Ende 2018 vorzunehmen ist, einen Gewässerkorridor von 11 m 
Breite ausscheiden. Weiter will die Gemeinde der Empfehlung des ANU im 
Zusammenhang mit einem weiteren Bauprojekt auf Parzelle Nr. 676 folgen und 
in Zusammenarbeit mit den beiden Bauherrschaften ein gemeinsames Projekt 
für die Neugestaltung und die neue Linienführung des …baches ausarbeiten. 
Zudem hat der Gemeinderat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, Punkt 10 
der Baubewilligung sehe explizit vor, dass vor Baubeginn ein Projekt über die 
Führung und Gestaltung des …baches bewilligt sein müsse. 
c)
Die Behandlung der Thematik „Bachverlegung“ in einem der Baubewilligung 
nachfolgenden Verfahren - welches zudem vor Inangriffnahme der Bauarbeiten 
am Bauprojekt 2012/Nr. 36 der Beschwerdegegner 2 abgeschlossen sein muss 
- ist ohne weiteres zulässig. Allerdings müssen die Beschwerdeführerinnen an 
einem solchen Verfahren wie im vorliegenden Verfahren auch wieder mitwirken 
und Rechtsmittel ergreifen können. Genau dies ist hier jedoch vorgesehen. Die 
Bachverlegung soll in einem separaten Projekt verwirklicht und auch in einem 
separaten Verfahren bewilligt werden. Der Abschluss eines öffentlich-
rechtlichen Vertrages über die Verlegung des …baches erfolgt zusätzlich 
gestützt auf das zu bewilligende Verlegungsprojekt. Es entspricht dem 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit und ist sinnvoll und sachgerecht, zunächst 
abzuklären, ob die Überbaubarkeit der Parzelle Nr. 2015 im Sinne der 
Vorstellungen 
der 
Bauherrschaft 
überhaupt 
gegeben 
ist, 
bevor 
das 
Verlegungsprojekt 
in 
Angriff 
genommen 
wird. 
Im 
Rahmen 
des 
Bewilligungsverfahrens für das Verlegungsprojekt stehen den heutigen 
Beschwerdeführerinnen, wie die Gemeinde richtig festgehalten hat, wiederum 
sämtliche Mitwirkungsrechte zu. Sie können sowohl im Bewilligungsverfahren 
Einsprache erheben wie auch die Schlussverfügung anfechten. Weil den 
Beschwerdeführerinnen hinsichtlich der Bachverlegung erst im nachgelagerten 
Bewilligungsverfahren 
sämtliche 
Mitwirkungsrechte 
zustehen, 
liegt 
die 
behauptete Verletzung des rechtlichen Gehörs im jetzigen Zeitpunkt aber nicht 
vor. Im Übrigen haben die Beschwerdeführerinnen im Verfahren vor 


Verwaltungsgericht auch keine Einsicht in die Akten, insbesondere in das 
Schreiben des ANU vom 16. August 2012, verlangt, was ihnen aber ohne 
weiteres freigestanden wäre. Zudem fällt es auch schwer zu glauben, dass den 
Beschwerdeführerinnen das Schreiben des ANU vom 16. August 2012 vor 
Erhebung der Einsprache beim Gemeinderat in der Tat nicht vorgelegen hat, 
zitieren sie doch in ihrer Einsprache dessen Inhalt weitgehend wörtlich. Somit 
konnten sie aber den Entscheid der Baukommission und somit auch den 
Entscheid des Gemeinderates sachgerecht anfechten. Jedenfalls wurden den 
Beschwerdeführerinnen ihre Mitwirkungsrechte in keiner Weise beschnitten, 
weshalb sich ihre diesbezügliche Rüge denn auch als unbegründet erweist. 
Selbst wenn aber eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorgelegen hätte, 
wäre sie im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens geheilt worden, 
weil es den Beschwerdeführerinnen frei gestanden hätte, sich zum bei den 
Akten befindlichen Schreiben des ANU vom 16. August 2012 zu äussern. 
3. a)
Die Beschwerdeführerinnen rügen des Weiteren eine Verletzung von Art. 75b 
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101). 
Dabei machen sie sinngemäss geltend, dass mit der Annahme der 
Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ (nachfolgend: 
Zweitwohnungsinitiative) der Anteil an Zweitwohnungen am Gesamtbestand der 
Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer 
Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt worden sei. Gemäss Art. 195 BV 
trete die ganz oder teilweise revidierte Bundesverfassung in Kraft, wenn sie von 
Volk und Ständen angenommen würde, womit der neue Art. 75b BV am Tage 
der Annahme, d.h. am 11. März 2012 und damit vor Erteilung der vorliegend 
angefochtenen Baubewilligung vom 27. August 2012, in Kraft getreten sei.
b)
Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in 
Kraft tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b 
BV und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung 
entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 


ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 
Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnungen vom 
17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführerinnen berufen sich nun auf Art. 
75b BV und wollen zumindest sinngemäss aus der Geltung dieser Bestimmung 
seit ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass sämtliche 
nach dem 11. März 2012 erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie in …) nicht 
mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen die Beschwerdeführerinnen, dass 
das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen 
Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil 
von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung 
von Art. 197 Ziff. 9 BV (in den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) 
zugestimmt hat. Der neue Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem 
neuen Art. 197 Ziff. 9 BV gelesen und verstanden werden. Aus der neuen 
verfassungsrechtlichen Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b 
BV i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 BV) geht entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführerinnen zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der 
neuen 20 %-Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt 
sich einerseits aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung 
voraussetzt („das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV, der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. 
subsidiär den Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. 
Auch wenn Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung 
des Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 
Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie in …) vom 1. Januar 2013 


hinweg bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. 
Die vom Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen 
Tag in Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es 
vorliegend vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden 
Behörden, welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender 
Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporale Regelung ist mit 
anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr 
relevant, erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 
22. August 2012 verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − 
als Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − 
das bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV 
(und aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 
Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche 
die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 
2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; 
dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht 
gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen 
Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 
49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 
ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die 
intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache 
gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien 
(AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des 
Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt 
wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten 


ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative 
durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges 
Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf eine 
Übergangsregelung zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative - 
wie auch aus sich der Baueinsprecher bzw. der Beschwerdeführer - mag es zu 
bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in 
Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. 
Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser der Initiative selbst zu 
verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1. Januars in den 
Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt 
wurde. 
c)
Selbst wenn aber Art. 75b BV der Erteilung von Bewilligungen für den Bau von 
Zweitwohnungen zwischen dem 11. März 2012 und dem 31. Dezember 2012 
entgegenstünde, würde dies nicht zur gänzlichen Gutheissung der Beschwerde 
und Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führen, sondern höchstens 
zur teilweisen Gutheissung und Feststellung, dass auch die drei geplanten 
Zweitwohnungen als Erstwohnungen zu erstellen sind. Da Art. 75b BV aber wie 
gesehen der Erteilung von Bewilligungen zum Bau von Zweitwohnungen bis am 
31. Dezember 2012 nicht entgegensteht, konnte die Gemeinde die ersuchte 
Baubewilligung am 27. August 2012 ohne Verletzung von Art. 75b BV erteilen. 
Die Beschwerde ist demnach auch in diesem Punkt unbegründet und 
abzuweisen.
4. a)
Zusammenfassend kann demzufolge festgehalten werden, dass sich der 
angefochtene Einspracheentscheid vom 15., mitgeteilt am 17. Oktober 2012, 
sowie die am 27. August 2012 erteilte Baubewilligung 2012/Nr. 36 als 
rechtmässig erweisen und die von den Beschwerdeführerinnen dagegen 
erhobene Beschwerde abzuweisen ist.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten der 
Beschwerdeführerinnen 
(Art. 
73 
Abs. 
1 
des 
Gesetzes 
über 
die 


Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Aufgrund der Tatsache, dass der 
Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Entschädigung 
zusteht, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, und den 
Beschwerdegegnern 2 kein grosser Aufwand entstanden ist, werden vorliegend 
keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
314.--
zusammen
Fr. 4‘314.--
gehen je zu einem Drittel zulasten von den Beschwerdeführerinnen und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 18. 
Dezember 2013 als durch Rückzug erledigt abgeschrieben (1C_112/2013).