gr_gerichte · A 2013 21 · 2013-09-11 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 13 21
4. Kammer
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 
und Präsident Meisser, Aktuarin Bernhard
URTEIL
vom 11. September 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


- 2 -
1.
A._____ verkaufte mit Vertrag vom 15. August 2011 das Grundstück 
Nr. 3187 in O.1._____ (Garage mit 460 m2 Boden), welches er am 
27. August 2008 durch Schenkung von B._____ erhalten hatte, für 
Fr. 350‘000.-- an C._____. Mit Schreiben vom 15. Februar 2012 machte 
er die kantonale Steuerverwaltung darauf aufmerksam, dass die 
Realisierung des Projektes wegen der in der Zwischenzeit bei C._____ 
eingetretenen schweren Erkrankung nicht mehr gewährleistet sei, die 
Restzahlung von Fr. 150‘000.--, zahlbar per Ende 2012, wahrscheinlich 
nicht rechtzeitig erfolgen könne und deshalb die Besteuerung der 
Grundstückgewinnsteuer vorübergehend bis zur Zahlung aufzuschieben 
sei. Die kantonale Steuerverwaltung beharrte auf der Einreichung der 
entsprechenden Steuererklärung innert der angesetzten Frist und 
veranlagte, als diese nicht eintraf, am 16. August 2012 kantonal und 
kommunal eine Grundstückgewinnsteuer auf Grund eines steuerbaren 
Gewinnes von Fr. 320‘475.-- von je Fr. 48‘071.25, insgesamt somit 
Fr. 96‘142.50. Die durch den Steuerpflichtigen dagegen erhobene 
Einsprache wurde mit Entscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 
21. 
März 
2013 
abgewiesen. 
Im 
Rahmen 
des 
laufenden 
Rechtsöffnungsverfahrens 
betreffend 
Betreibung 
Nr. 2122566 
des 
Betreibungsamtes O.2._____ entschied überdies der Präsident des 
Bezirksgerichtes O.2._____ in der Zwischenzeit am 11. Februar 2013, 
dass das Gesuch von A._____ um Rechtsöffnung gegenüber C._____ für 
Fr. 150‘000.-- abgewiesen werde, da die Fälligkeit der Forderung 
(31. Dezember 2012) erst zwischen der Zustellung des Zahlungsbefehls 
(10. Oktober 2012) und der Einleitung des Rechtsöffnungsverfahrens 
(21. Januar 2013) eingetreten sei.
2.
Gegen 
den 
erwähnten 
Einspracheentscheid 
der 
kantonalen 
Steuerverwaltung erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 
18. April 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem 


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sinngemässen Antrag auf einstweiligen Aufschub der vorgenommenen 
Veranlagung. Das Problem liege darin, dass der Käufer, Architekt 
C._____, seinen notariell festgehaltenen Verpflichtungen bisher nicht 
nachgekommen sei. Er habe wohl eine Anzahlung von Fr. 35‘000.-- 
geleistet und eine Überweisung von Fr. 165‘000.-- vorgenommen. Per 
31. Dezember 2012 seien aber die Restzahlung von Fr. 150‘000.-- und 
die Quartalszinsen per Juni, September und Dezember 2012 offen 
geblieben. Die Fortsetzung der Betreibung verzögere sich und nun strebe 
die Anwaltskanzlei Lüthi und Lazzarini für den Käufer gemäss Vorladung 
des Vermittleramtes O.2._____ vom 12. Februar 2013 sogar eine 
Vertragsklage an, deren Inhalt und Ausgang offen sei. Auch dadurch 
seien ihm Kosten aufgelaufen und es würden noch welche entstehen, 
deren 
Betrag 
noch 
nicht 
feststehe. 
Der 
Käufer 
habe 
ein 
mehrgeschossiges Objekt mit 15/16 Wohnungen und einer unterirdischen 
Garage geplant, deren Realisierung möglicherweise durch die Annahme 
der Zweitwohnungsinitiative verhindert werde. Der Käufer habe versucht, 
aus den vertraglichen Verpflichtungen auszusteigen, wobei immer wieder 
verschiedene Erkrankungen des Käufers vorgeschoben würden. All diese 
Umstände würden die Erfüllung des Vertrages und die Tragung der 
dadurch 
entstehenden 
beträchtlichen 
Kosten 
als 
völlig 
unsicher 
erscheinen lassen, weshalb eine Veranlagung der Steuer zur Zeit als 
absolut unmöglich erscheine.
3.
In ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2013 beantragte die kantonale 
Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 
Beschwerde. Als Erlös würden bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss 
Art. 47 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 
BR 720.000) alle vermögensrechtlichen Leistungen, zu welchen sich der 
Erwerber verpflichtet habe, gelten. Dabei sei auf den öffentlich 
beurkundeten Vertrag abzustellen. Ob der Veräusserer diese tatsächlich 


- 4 -
vereinnahme, sei für die Erlösbestimmung unerheblich. Es handle sich 
dabei nämlich um eine Objekt- bzw. Rechtsverkehrssteuer, welche ohne 
Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen geschuldet sei, 
weshalb Leistungsstörungen bei der Erfüllung des dem Verkauf zugrunde 
liegenden Verpflichtungsgeschäftes grundsätzlich ausser Betracht fielen 
(unter Verweis auf VGE 704/94, Bg-act. Nr. 16). Vorliegend habe der 
vereinbarte Veräusserungserlös gemäss Kaufvertrag Fr. 350‘000.-- 
betragen. Davon habe der Veräusserer dem Käufer ein Darlehen über 
Fr. 150‘000.-- mit einer Laufzeit bis Ende 2012 mit einer Sicherstellung 
durch einen Namensschuldbrief in gleicher Höhe gewährt. Offenbar 
hätten sich in der Zwischenzeit diesbezüglich Leistungsstörungen 
eingestellt, 
welche 
aber 
gemäss 
Lehre 
und 
Praxis 
zum 
Grundstückgewinnsteuerrecht nichts daran änderten, dass der Erwerber, 
das heisst in casu der Beschwerdeführer, die Kaufpreisforderung in 
vollem Umfang realisiert habe. Auch wenn jetzt seitens der Käuferschaft 
vor Vermittleramt offenbar ein Grundlagenirrtum geltend gemacht werde, 
bleibe die Tatsache, dass der Beschwerdeführer korrekterweise auf dem 
vertraglich vereinbarten Veräusserungspreis bestehe. Auf jeden Fall 
bestehe kein Anlass, mit der Veranlagung wegen eines bevorstehenden, 
möglicherweise jahrelangen Prozesses zuzuwarten. Selbstverständlich 
verbleibe dem Beschwerdeführer in einem späteren Zeitpunkt die 
Möglichkeit, zu einem Revisionsgesuch innert drei Monaten gemäss 
Art. 141 ff. StG, falls der Vertrag infolge Nichtigkeit oder Willensmängeln 
gerichtlich aufgehoben werden sollte.
4.
In seiner Replik vom 6. Mai 2013 präzisierte der Beschwerdeführer seinen 
Antrag 
dahingehend, 
dass 
mit 
der 
Veranlagung 
einer 
Grundstückgewinnsteuer bis zur definitiven Lösung oder aber bis zur 
Erfüllung des Kaufvertrages zugewartet werden solle. Eine jetzige 
Veranlagung erweise sich auf jeden Fall als nicht machbar und wäre ein 


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Unterfangen auf fragwürdiger und unseriöser Basis. Die Übernahme des 
Grundstückes in O.1._____ sei klar inklusive Restzahlung und 
Sicherstellung bis 31. Dezember 2012 vereinbart worden. Der Vertrag sei 
nun aber nicht vollständig erfüllt worden, da die Leistung nur teilweise 
erfolgt sei. Grundsätzlich strebe er noch immer die komplette 
Vertragserfüllung an und werde hierfür alles Nötige unternehmen. Das 
Geschäft sei schliesslich noch nicht gemäss den Bedingungen des 
Kaufvertrages abgeschlossen. Dies gehe aber ins grosse Geld, ein 
Resultat sei damit auch noch nicht erzielt, terminlich nicht absehbar und 
nur bedingt beeinflussbar. Die noch nicht bekannten Auslagen würden 
jedenfalls 
eine 
Veranlagung 
der 
Grundstücksgewinnsteuer 
verunmöglichen. Vielleicht könne er das Grundstück auch noch einem 
weiteren Erwerber weiterverkaufen, aber auch dies sei zur Zeit noch 
offen.
5.
In ihrer Duplik vom 14. Mai 2013 bestätigte die Beschwerdegegnerin ihre 
bisherigen Anträge und Begründungen. Sie sei auf jeden Fall nicht bereit, 
das Veranlagungsverfahren bis zum Abschluss der allenfalls in Aussicht 
gestellten Prozesse oder Weiterverkäufe zu sistieren. Schliesslich machte 
die 
Beschwerdegegnerin 
erneut 
auf 
die 
Möglichkeit 
eines 
Revisionsgesuches aufmerksam.
6.
Anschliessend reichte der Beschwerdeführer noch zwei weitere 
Schreiben nach, in welchen er vorab die seinerseits eingeleiteten 
Betreibungsbegehren vom 12. Februar 2013 und 15. April 2013 
dokumentierte und die diesbezüglichen Antworten des Betreibungsamtes 
O.2._____ vom 13. Februar 2013 und 6. Juni 2013 beilegte. Die 
Beschwerdegegnerin verzichtete ihrerseits auf die Abgabe weiterer 
Stellungnahmen.


- 6 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der 
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 21. März 
2013 respektive die diesem zugrunde liegende Veranlagungsverfügung 
der 
kantonalen 
und 
kommunalen 
Grundstückgewinnsteuer 
vom 
16. August 2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die kantonale 
Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von 
Fr. 96‘142.50 bereits veranlagen durfte, obwohl der Kaufvertrag zwischen 
dem Beschwerdeführer und dem Käufer des Grundstücks Nr. 3187 in 
O.1._____ noch nicht gänzlich erfüllt worden ist.
2. a)
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a des 
Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) Gewinne 
aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. Die 
Differenz 
zwischen 
Erlös 
und 
Anlagekosten 
(Erwerbspreis 
und 
Aufwendungen) stellt den Veräusserungsgewinn dar (Art. 46 StG), 
welcher die Steuerbemessungsgrundlage bildet. Grundsätzlich geht es 
bei der Grundstückgewinnsteuer um eine reine Rechtsverkehrsteuer, 
welche auf Grund des Abschlusses des Rechtsgeschäftes ausgelöst wird. 
Der 
Beschwerdeführer 
vermengt 
vorliegend 
offensichtlich 
Vertragsabschluss und Vertragserfüllung. Für die Realisation eines 
Anspruches bei Grundstückverkäufen und auch bei anderen Geschäften 
gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass mit dem 
Vertragsabschluss in der Regel ein fester Anspruch auf die Gegenleistung 
entsteht, welcher einen steuerbaren Einkommenszugang darstellt. Auch 


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deshalb ist gemäss Bundesgericht mit der Besteuerung nicht bis zur 
Vertragserfüllung, das heisst bis zur Eintragung der Handänderung im 
Grundbuch zuzuwarten (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 2A.475/2002 
vom 31. März 2003 E.3.2, BGE vom 1. November 1991, publiziert in: StE 
1992 B 21.2 Nr. 6, E.3b). Eine Ausnahme zu dem soeben dargelegten 
Grundsatz der Einkommensrealisierung bei klassischen Grundstück-
verkäufen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses besteht dort, wo die 
Erfüllung der Forderung als unsicher erscheint. In diesen Fällen ist nicht 
auf den Zeitpunkt des Forderungserwerbs, sondern auf die tatsächliche 
Erfüllung der Forderung abzustellen (vgl. BGE 105 Ib 242, E.4a). 
Ansonsten ist aber der effektive Zahlungstermin unerheblich, weil eben 
der feste, unbedingte und realisierbare Rechtsanspruch auf die Erfüllung 
der Forderung mit Vertragsabschluss entstand (vgl. die Urteile des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 09 53 vom 16. Februar 
2010 E.2a, A 09 26 vom 10. November 2009 E.2a und b sowie 751/94 
vom 
16. Mai 
1995). 
Diese 
Praxis 
bezüglich 
Realisations- 
und 
Besteuerungszeitpunkt wurde in PVG 2006 Nr. 14 einer eingehenden 
Überprüfung unterzogen. Dabei ist der Grundsatz der Realisation der 
Einkünfte aus Grundstückverkäufen in dem Zeitpunkt, in welchem der 
Kaufvertrag durch öffentliche Beurkundung rechtsgültig abgeschlossen 
worden ist und der Verkäufer einen festen Rechtsanspruch auf die 
Gegenleistung erworben hat, voll bestätigt worden. Die durch die Praxis 
des 
Bundesgerichts 
und 
des 
Verwaltungsgerichts 
des 
Kantons 
Graubünden 
gemachten 
Ausnahmen 
(Unsicherheit 
bzw. 
spätere 
Überbauung des Grundstücks) treffen für den vorliegenden Fall nicht zu, 
so dass es beim Grundsatz bleibt (vgl. das Urteil des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Graubünden A 09 26 vom 10. November 2009 E.2c).
b)
Entsprechend dem Gesagten ist vorliegend der Grundstückgewinn mit 
Vertragsabschluss rechtsverbindlich entstanden und realisiert worden. 


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Der Beschwerdeführer bestätigt zudem noch selber, dass er gestützt 
darauf noch immer versuchen werde, die Vertragserfüllung auch 
bezüglich 
der 
noch 
offenen 
Beträge 
von 
Fr. 150‘000.-- 
plus 
Quartalszinsen durchzusetzen, erwähnt aber auch noch andere mögliche 
Prozessaussichten und Varianten, wie er das Geschäft allenfalls 
abwickeln werde. Grundsätzlich ist somit die beanstandete Veranlagung 
zu Recht vorgenommen worden. Nachdem der Beschwerdeführer trotz 
mehrmaliger 
Aufforderung 
keine 
entsprechende 
Steuererklärung 
eingereicht hat und in seinem letzten Schreiben vor der Veranlagung 
einen Aufwand von bisher ca. Fr. 30‘000.-- geltend gemacht hat, der in 
der Veranlagung auch berücksichtigt worden ist, ist die vorgenommene 
Veranlagung auch aus dieser Sicht nicht zu beanstanden. Der 
Beschwerdeführer selbst hat die verkaufte Liegenschaft am 27. August 
2008 geschenkt bekommen, sodass dies als grundstückgewinnsteuerauf-
schiebender Tatbestand zu Recht unberücksichtigt geblieben ist. Eine 
Sistierung der Veranlagung bzw. der entsprechenden Grundstück-
gewinnsteuer ist, wenn die kantonale Steuerverwaltung diese ablehnt, 
auch nicht zu beanstanden. Bei nachträglicher rückwirkender (ex-tunc) 
Aufhebung oder Änderung des massgebenden Kaufvertrages hat die 
kantonale Steuerverwaltung ein mögliches Revisionsgesuchverfahren zu 
Recht ausdrücklich vorbehalten. Die Beschwerde ist somit unbegründet 
und abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten in der Höhe von 
Fr. 1‘500.-- zulasten des Beschwerdeführers (Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
[VRG; 
BR 
370.100]). 
Eine 
Parteientschädigung steht der obsiegenden kantonalen Steuerverwaltung, 
welche im amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, nicht zu (Art. 78 Abs. 2 
VRG).


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Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
244.--
zusammen
Fr. 1‘744.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 2. Juni 
2014 nicht eingetreten (2C_1045/2013).