gr_gerichte · A 2020 62 · 2021-05-18 · de

Grundstücksgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 20 62
4. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser und Audétat 
Aktuar ad hoc
Brunner
URTEIL
vom 18. Mai 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführerin
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstücksgewinnsteuer


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ 
veräusserte 
am 
12. 
April 
2019 
die 
Stock-
werkeinheit B._____ in C._____ inklusive Mobiliar zum Preis von 
CHF 470'000.00. Diese hatte sie im Jahr 1997 für CHF 350'000.00 erwor-
ben.
2.
In der Steuererklärung für Grundstückgewinne vom 10. Februar 2020 
machte A._____ verschiedene Ausgaben als wertvermehrende Aufwen-
dungen geltend, insgesamt CHF 80'805.00. Diese wurden in der definiti-
ven Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2020 nur teilweise akzeptiert, da 
einzelne Positionen als werterhaltend qualifiziert wurden. Ein allfälliger 
wertvermehrender Anteil wurde bei gewissen Positionen deshalb lediglich 
zu einem Drittel anerkannt. Zudem wurden Einzahlungen in den Erneue-
rungsfonds ebenfalls nicht steuermindernd berücksichtigt. Dasselbe gilt für 
die Aufwendungen aus den Jahren 2006 und 2014, welche gemäss der 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend KStV) bereits 
bei der ordentlichen Einkommenssteuer als Unterhalt in Abzug gebracht 
wurden.
3.
Am 21. August 2020 erhob A._____ Einsprache gegen die Veranlagung 
vom 22. Juli 2020 und führte aus, dass, soweit bestehende Elemente er-
setzt worden seien, qualitativ bessere angeschafft worden seien. Eine Kür-
zung um zwei Drittel sei daher nicht gerechtfertigt, zumal diese bei der 
Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht worden seien. Im Übrigen 
seien die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds als Abzug zuzulassen. 
Aufgrund einer Vereinbarung zwischen ihr und den Käufern sei sie ver-
pflichtet, zusätzliche Einzahlungen in den Erneuerungsfonds zu tätigen, 
dies käme einer Kaufpreisminderung gleich.
4.
Die KStV wandte sich mit Schreiben vom 1. September 2020 an A._____. 
Sie hielt darin an der pauschalen Berücksichtigung eines wertvermehren-


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den Anteils von einem Drittel fest und lehnte einen weitergehenden Abzug 
ab. Was das Kapital im Erneuerungsfonds angehe, so sei hier lediglich der 
Anteil per Datum der Eigentumsübertragung abzugsfähig. Die KStV setzte 
eine Frist von 30 Tagen zur Beibringung der entsprechenden Unterlagen, 
ansonsten könnten diese im Einspracheentscheid nicht berücksichtigt 
werden.
5.
Am 19. Oktober 2020 wies die KStV die Einsprache von A._____ ab. Sie 
hielt in ihrem Einspracheentscheid fest, dass die geltend gemachten wert-
vermehrenden Investitionen aus den Jahren 1998, 1999 und 2012 
grundsätzlich als Unterhalt an einer vorbestehenden Liegenschaft zu be-
trachten seien. Daher werde lediglich ein wertvermehrender Anteil von ei-
nem Drittel anerkannt. Eine Erhöhung dieses Anteils werde abgelehnt. Da 
A._____ der Aufforderung vom 1. September 2020 zur Beibringung der 
fehlenden Unterlagen betreffend die Einzahlung in den Erneuerungsfonds 
nicht nachgekommen sei, werde die Einsprache auch in diesem Punkt ab-
gewiesen.
6.
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) gelangte mit Beschwerde 
vom 19. November 2020 an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte die Aufhebung der vorgenommenen Kürzun-
gen bei den wertvermehrenden Investitionen, die Berücksichtigung des 
Kapitalanteils am Erneuerungsfonds in der Höhe von CHF 15'719.20 so-
wie des an die Käufer zurückbezahlten Betrages von CHF 4'800.00 als 
Kaufpreisminderung; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 
der Steuerverwaltung. Begründend führte sie aus, dass beim Ersatz be-
stehender Elemente neu qualitativ bessere Produkte eingesetzt worden 
seien. Eine Kürzung um zwei Drittel sei nicht gerechtfertigt, zumal die In-
vestitionen nicht als Unterhalt von der Einkommenssteuer abgezogen wor-
den seien. Die Abrechnung des Erneuerungsfonds habe sie am 14. Okto-
ber 2020 erhalten. Aufgrund ihres Umzuges sei es ihr nicht möglich gewe-
sen, diese rechtzeitig weiterzuleiten. Daher seien der darin ersichtliche An-


- 4 -
teil am Erneuerungsfonds per Datum Eigentumsübertragung sowie die 
Rückzahlung an die Käufer im Einspracheentscheid vom 19. Oktober 
2020 unberücksichtigt geblieben.
7.
In der Vernehmlassung vom 1. Dezember 2020 beantragte die KStV 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die teilweise Gutheissung der Be-
schwerde. An ihrem Entscheid, bei den Ersatzanschaffungen lediglich ei-
nen Drittel als wertvermehrend zu betrachten, hielt sie weiterhin fest. Sie 
akzeptierte aber die gewinnmindernde Berücksichtigung des Anteils am 
Erneuerungsfonds in der Höhe von CHF 15'719.00 sowie den Abzug der 
an die Käufer geleisteten Zahlung von CHF 4'800.00. Die Beschwerde-
gegnerin hielt allerdings fest, dass es nicht ihr Verschulden sei, dass diese 
Abzüge im Einspracheentscheid nicht berücksichtigt worden seien. Viel-
mehr habe die Beschwerdeführerin die Unterlagen trotz Aufforderung im 
Einspracheverfahren nicht eingereicht.
8.
Die Beschwerdeführerin hielt in ihrer Replik vom 14. Dezember 2020 und 
der Ergänzung zur Replik vom 11. Januar 2021 an ihren Anträgen fest und 
wiederholte ihre Ausführungen zum wertvermehrenden Charakter der Er-
satzanschaffungen. Weiter behalte sie sich die Einreichung von weiteren 
Rechnungen für den Einbau von Wandschränken vor, die sie bisher nicht 
in Abzug gebracht habe, falls die geltend gemachten Abzüge weiterhin 
nicht akzeptiert würden. Zudem seien die Ausgaben, welche seinerzeit 
nicht als Unterhaltsabzug bei der Einkommenssteuer berücksichtigt wor-
den seien, als wertvermehrende Aufwendungen den Anlagekosten zuzu-
rechnen. Es sei die Aufgabe der Beklagten (recte: Beschwerdegegnerin), 
nachzuweisen, welche Ausgaben die Steuerverwaltung bei der Einkom-
menssteuer als Unterhaltskosten anerkannte. 
9.
Mit Duplik vom 13. Januar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren 
Anträgen und der Argumentation betreffend den Charakter der Investitio-
nen gemäss Vernehmlassung fest. Der in der Replik erhobene Einwand, 


- 5 -
dass sie keine Unterlagen eingereicht habe, aus denen ersichtlich sei, wel-
che Investitionen bereits als Unterhalt berücksichtigt worden seien, sei 
verspätet, da sich auf der Steuerveranlagung ein entsprechender Vermerk 
befinde, welcher von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet wurde.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2020 be-
treffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem 
die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin vom 
21. August 2020 abgewiesen hat. Solche Entscheide können gemäss 
Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 
BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-
waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-
tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kanto-
nalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 
Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-
sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Dem-
zufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständig-
keit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Beschwer-
deführerin ist als Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids 
berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf 
(vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist somit einzutreten. 
2.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, in welcher Höhe die von der Beschwer-
deführerin geltend gemachten Kosten von gesamthaft CHF 80'805.00 als 
Anlagekosten bei der Festlegung des Veräusserungsgewinns zuzulassen 
sind. Mithin ist die Frage zu klären, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 


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bloss einen Drittel der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten 
Auslagen als Wertvermehrung akzeptiert hat. Allerdings gilt es zu beach-
ten, dass das streitberufene Gericht in steuerrechtlichen Beschwerdever-
fahren nicht an die Begehren der Parteien gebunden ist. Vielmehr hat das 
Gericht im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 140 Abs. 2 StG die gleichen 
Befugnisse wie die Veranlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren und 
kann dementsprechend auch eine reformatio in peius vel in melius vorneh-
men. 
3.1.1.
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-
tone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtli-
che Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Pri-
vatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks so-
wie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anla-
gekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) über-
steigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung kön-
nen nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmoni-
sierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steuer-
aufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder 
Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von 
Landumlegungen, Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen 
Grundstücken oder Eigenheimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementspre-
chend wird die Steuerpflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräus-
serung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen 
wird. Gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteu-
ern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner 
Gemeinden eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.
3.1.2.
Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 
d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 
Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 
letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 


- 7 -
StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller wei-
teren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 49 
Abs. 1 StG gelten Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und an-
dere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grunds-
tückes bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbei-
träge für Bau und Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserungen, für 
Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b), Kosten, die mit dem Erwerb und 
der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der 
üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c) sowie die raumpla-
nerischen Mehrwertabgaben (lit. d) als Aufwendungen. Aufwendungen, 
die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind und 
der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen versteuert worden ist, 
können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). 
3.1.3.
Unter den Begriff der Anlagekosten fallen gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
somit auch wertvermehrende Investitionen. Diese sind von den Unterhalts-
kosten abzugrenzen, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu 
erhalten. Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind wertvermeh-
rende Aufwendungen, während werterhaltende Aufwendungen bei der 
Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können (vgl. Art. 35 Abs. 1 
lit. b StG). Eine doppelte Berücksichtigung, sowohl bei der Einkommens-
steuer wie auch bei der Grundstückgewinnsteuer, ist ausgeschlossen. Im 
Idealfall sind die Einkommenssteuer und die Grundstückgewinnsteuer 
steuersystematisch und wertungsmässig lückenlos aufeinander abge-
stimmt (Urteile des Bundesgerichts 2C_460/2015 vom 1. Oktober 2015 
E.4.1; 2C_674/2014 vom 11. Februar 2015 E.3.3; 2C_647/2013 vom 
1. Mai 2014 E.2.2; 2C_622/2011 vom 29. Februar 2012 E.4). Hat eine 
steuerpflichtige Person die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht gel-
tend gemacht, kann sie nicht unter Hinweis auf die Lückenlosigkeit die An-
rechnung als wertvermehrende Aufwendungen verlangen, wenn es sich 
objektiv-technisch um Unterhalt gehalten hat (vgl. RICHNER/FREI/KAUF-


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MANN/ROHNER, 
Kommentar 
zum 
Zürcher 
Steuergesetz, 
4. Aufl., 
Zürich 2021, § 221 Rz. 34).
3.2.1.
Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung 
neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist 
und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen 
sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Ge-
bäude in seiner Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert 
weiter bestehen; es werden einzig die mangelhaften Teile ersetzt oder in-
stand gestellt. Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung der Lie-
genschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bau-
ten und Anlagen voraus. Darüber hinaus können Unterhaltskosten auch 
solche Aufwendungen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werten 
neue hinzugefügt werden, wobei die neuen Werte aber einzig dazu die-
nen, das Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es 
seinen bereits einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder 
vollständig erfüllen kann. Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwen-
dungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es 
sich bereits einmal befunden hat (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, 
Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 Rz. 37 f.). Unter-
haltskosten können somit sowohl der Instandhaltung als auch der Instand-
stellung eines Grundstücks dienen. Dabei sind Instandhaltungskosten die 
regelmässig anfallenden Auslagen, welche die Funktionsfähigkeit des 
Grundstücks sicherstellen. Demgegenüber fallen Instandstellungskosten 
aperiodisch, in grösseren Zeitabständen an und stellen die Ertragsfähig-
keit der Liegenschaft sicher, indem sie durch diese Aufwendungen − al-
lenfalls modernisiert − weiterhin ihren bisherigen Verwendungszweck er-
füllen kann. Dazu gehören beispielsweise Fassadenrenovationen, Neuan-
striche, aber auch der Ersatz veralteter Installationen wie sanitären Ein-
richtungen, 
Kücheneinrichtungen, 
Heizanlagen 
usw. 
(vgl. 
RICH-
NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 39 ff.; LOCHER, Kommen-


- 9 -
tar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, I. Teil, Art. 1 - 48 
DBG, 2. Aufl., Basel 2019, Art. 32 Rz. 26). 
3.2.2.
Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche 
zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehren-
den Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 
Abs. 1 lit. d StG), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig 
(vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung be-
reits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwen-
dungen zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des Bundesgerich-
tes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E.3.3). Alle Aufwendungen, 
welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein 
Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes 
aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter (vgl. RICH-
NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 48). Typische wertver-
mehrende Aufwendungen sind neben der erstmaligen Schaffung von Wer-
ten (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts) insbesondere auch ein-
malige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-, Werkleitungsbei-
träge, Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, 
Gas, 
Strom, 
Fernseh- 
und 
Gemeinschaftsantennen 
(vgl. 
RICH-
NER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 110 ff.; vgl. auch Art. 1 
Abs. 2 lit. b der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von 
Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer 
[ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116.2]). 
3.2.3.
Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt 
nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht 
der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret in-
stand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird also eine alte Installa-
tion nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste 
neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere 
Installation gesetzt, liegt kein Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertver-


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mehrung, auch wenn der ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches 
nicht angestiegen ist (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 
Art. 32 Rz. 47; LOCHER, a.a.O., Art. 32 Rz. 27). 
4.1.1.
Vorliegend machte die Beschwerdeführerin in der Steuerveranlagung wert-
vermehrende Aufwendungen in der Höhe von CHF 80'805.00 geltend. Die 
Beschwerdegegnerin kürzte diesen Betrag auf CHF 15'456.00 mit der Be-
gründung, dass es sich hierbei zum einen nicht um wertvermehrende Auf-
wendungen handle, zum anderen seien die Aufwendungen der Jahre 2006 
und 2014 bereits als effektiver Unterhalt bei der Einkommenssteuer berück-
sichtigt worden. 
4.1.2.
Das Steuergesetz für den Kanton Graubünden unterscheidet zwischen 
Verfahrenspflichten und Verfahrensrechten (so bereits PVG 1993 Nr. 66). 
Zu 
den 
Verfahrenspflichten 
gehören 
die 
Steuererklärungspflicht 
(vgl. Art. 127 StG), die Pflicht zur Einreichung von Belegen und die Aus-
kunftspflicht über steuerbegründende Tatsachen (vgl. Art. 128 StG). Ver-
fahrensrechte sind dagegen Rechte auf Behauptung steuermindernder 
Tatsachen (wie Schulden, Schuldzinsen, weitere Abzüge etc.). Sie führen 
zur Pflicht zur Erteilung von Auskünften über solche Tatsachen. Aufgrund 
dieser Beweislastverteilung gilt, dass die Steuerbehörden für die steuerbe-
gründenden Tatsachen den Beweis zu erbringen haben und dem Steuer-
pflichtigen der Nachweis derjenigen Tatsachen obliegt, welche die Steuer-
schulden mindern oder aufheben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_16/2015 vom 6. August 2015 E.2.5.4 m.w.H.; ZWEIFEL/HUNZIKER, 
in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 46 Rz. 24 ff; LOCHER, 
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil, 
Art. 102 - 222 DBG, Basel 2015, Einführung zu Art. 122 ff. Rz. 35 ff.). Die 
Folgen des Nichterbringens des Beweises sind verschieden, je nachdem, 
ob es sich um eine Verfahrenspflicht oder um ein Verfahrensrecht handelt. 


- 11 -
Im Bereich der Grundstückgewinnsteuer wirken sich die Anlagekosten 
steuermindernd aus, da der steuerbare Gewinn umso kleiner ist, je höher 
die Anlagekosten ausfallen. Daraus folgt, dass die Beweislast dafür, dass 
für das fragliche Grundstück überhaupt Anlagekosten und allenfalls in wel-
cher Höhe angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Die-
sen Nachweis hat er durch eine substantiierte Sachdarstellung anzutreten 
(vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., § 221 Rz. 16). 
4.2.
Die Beschwerdeführerin hat vorliegend im Rahmen des Veranlagungsver-
fahrens Kopien folgender Rechnungen eingereicht (vgl. beschwerdegeg-
nerische Akten [Bg-act.] 8):
27. August 1997
CHF 3'751.00
Heizung
10. September 1997
CHF 959.00
Garderobe und Geländer
18. Mai 1998
CHF 8'305.00
Sanitärinstallationen
22. Mai 1998
CHF 4'800.00
Sanierung Badezimmer
2. Juli 1998
CHF 705.00
Elektroarbeiten Badezimmer
22. Juli 1999
CHF 1'040.00
Geschirrspüler 
6. April 2006
CHF 2'054.00
Installation Wärmepumpe
11. April 2006
CHF 3'204.00
Erneuerung Sonnenstoren
12. April 2006
CHF 9'770.00
Erneuerung Fenster
30. Oktober 2006
CHF 6'927.00
Renovation Küche
16. Dezember 2012
CHF 1'495.00
Malerarbeiten
21. Dezember 2012
CHF 7'265.00
Umbau WC
22. Dezember 2012
CHF 682.00
Elektroinstallationen Badezimmer
31. Dezember 2012
CHF 7'946.00
Malerarbeiten
8. Oktober 2014
CHF 770.00
Umbau Küche
29. Oktober 2014
CHF 439.00
Elektroinstallationen Küche
29. Dezember 2014
CHF 7'893.00
diverse Schreinerarbeiten
2017
CHF 4'000.00
Erneuerungsfonds
2018
CHF 8'800.00
Erneuerungsfonds
CHF 80'805.00
Im Veranlagungsverfahren hat die Beschwerdegegnerin bei einzelnen Po-
sitionen nur einen Drittel als wertvermehrende Investitionen akzeptiert, mit 
der Begründung, dass Reparatur- und Unterhaltsarbeiten sowie Ersatzin-
vestitionen nicht als wertvermehrende Aufwendungen anerkannt würden. 
Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben seien Aufwen-


- 12 -
dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. 
der Ersatz bisheriger Werte sei. Dazu zählten insbesondere der Ersatz von 
Bädern und Küchen, der Ersatz bzw. die Sanierung von Dächern, der Er-
satz von Bodenbelägen und Heizungen, Maler- und Gipserarbeiten sowie 
Reparaturen. Die Steuerverwaltung anerkenne bei grösseren Ersatzbe-
schaffungen dennoch einen Anteil von einem Drittel als wertvermehrend 
an, um einer gewissen Wertvermehrung durch verbesserte Materialien, ei-
ner verbesserten Funktionalität und gewissen Erweiterungen einzelner 
Komponenten Rechnung zu tragen. Weiter stellten Einzahlungen bzw. Be-
züge aus dem Erneuerungsfonds grundsätzlich Unterhalt dar, welcher nicht 
als Anlagekosten steuermindernd berücksichtigt werden könnten. Zudem 
seien die Aufwendungen in den Jahren 2006 und 2014 bereits in der Ein-
kommenssteuer als effektiver Unterhalt berücksichtigt worden und könnten 
daher nicht noch einmal in Abzug gebracht werden. 


- 13 -
Daraus ergibt sich folgende Aufstellung:
Wertvermehrung 
gemäss KStV
27. August 1997
CHF 3'751.00
Heizung
CHF 3'751.00
10. September 1997
CHF 959.00
Garderobe und Geländer
CHF 959.00
18. Mai 1998
CHF 8'305.00
Sanitärinstallationen
CHF 2'768.00
*
22. Mai 1998
CHF 4'800.00
Sanierung Badezimmer
CHF 1'600.00
*
2. Juli 1998
CHF 705.00
Elektroinstallationen Badezim-
mer
CHF 235.00
*
22. Juli 1999
CHF 1'040.00
Geschirrspüler 
CHF 347.00
*
6. April 2006
CHF 2'054.00
Installation Wärmepumpe
-
*
11. April 2006
CHF 3'204.00
Erneuerung Sonnenstoren
-
**
12. April 2006
CHF 9'770.00
Erneuerung Fenster
-
**
30. Oktober 2006
CHF 6'927.00
Renovation Küche
-
**
16. Dezember 2012
CHF 1'495.00
Malerarbeiten
CHF 498.00
**
21. Dezember 2012
CHF 7'265.00
Umbau WC
CHF 2'422.00
**
22. Dezember 2012
CHF 682.00
Elektroinstallationen Badezim-
mer
CHF 227.00
**
31. Dezember 2012
CHF 7'946.00
Malerarbeiten
CHF 2'649.00
**
8. Oktober 2014
CHF 770.00
Umbau Küche
-
**
29. Oktober 2014
CHF 439.00
Elektroinstallationen Küche
-
**
29. Dezember 2014
CHF 7'893.00
diverse Schreinerarbeiten
-
**
2017
CHF 4'000.00
Einzahlungen Erneuerungsfonds
-
***
2018
CHF 8'800.00
Einzahlungen Erneuerungsfonds
-
***
CHF 80'805.00
CHF 15'456.00
*
**
***
Ein Drittel des Gesamtbetrags wurde als wertvermehrend anerkannt
Bereits in der Einkommenssteuer berücksichtigt
Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, die nicht abgezogen werden können
Wie ausgeführt, wirken sich die Anlagekosten im Bereich der Grundstück-
gewinnsteuer steuermindernd aus, weshalb die Beweislast dafür, ob und 
− falls ja − in welcher Höhe für das fragliche Grundstück überhaupt Anla-
gekosten angefallen sind, dem steuerpflichtigen Veräusserer obliegt. Die-
ser Nachweis ist durch eine substantiierte Sachdarstellung beizubringen. 
Vorliegend hat die Beschwerdeführerin den Nachweis, dass sämtliche der 
von ihr geltend gemachten Kosten als Anlagekosten zu behandeln sind, 
weder im Veranlagungs- und Einspracheverfahren noch im vorliegenden 


- 14 -
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. Vielmehr hat die 
Beschwerdeführerin im Veranlagungsverfahren zusammen mit der Steu-
ererklärung für Grundstückgewinne der Beschwerdegegnerin bloss Kopien 
verschiedener Rechnungen eingereicht und sämtliche Aufwendungen pau-
schal als wertvermehrend qualifiziert. 
4.3.
Die Beschwerdegegnerin hat aufgrund dieser Abrechnungen jede Position 
entsprechend der vorstehenden Aufstellung aufgeschlüsselt und dargelegt, 
welche Kosten bzw. welcher Kostenanteil der einzelnen Ausgaben als Un-
terhaltskosten und welche als Anlagekosten zu berücksichtigen sind. Eine 
Kürzung erfolgte dabei bei der Sanierung des Badezimmers im Jahre 1998, 
bei der Erneuerung des Geschirrspülers im Jahre 1999 sowie bei den Ma-
ler-/Gipserarbeiten und der Sanierung des WCs im Jahre 2012. Die Be-
schwerdegegnerin erachtete bei den dort anfallenden Kosten lediglich ei-
nen Drittel als wertvermehrend. Diese Beurteilung erweist sich im Ergebnis 
als sehr grosszügig. So sind der Ersatz von veralteten Sanitär- und 
Kücheneinrichtungen sowie Malerarbeiten in der Regel als Unterhaltskos-
ten zu qualifizieren (vgl. vorstehende E.3.2.1). Die Beschwerdeführerin 
bringt in ihren Rechtsschriften denn auch nicht substantiiert vor, inwiefern 
diese Bewertung falsch sein sollte, sondern fordert generell, dass mindes-
tens die Hälfte bis zu drei Viertel der Investitionen als wertvermehrend be-
trachtet werden sollten. Beispielhaft erwähnt sie lediglich die Erneuerung 
der Toilette, bei der eine normale Toilette (Kosten ca. CHF 250.00) durch 
ein Dusch-WC zum Preis von CHF 3'884.00 ersetzt wurde. Da die Be-
schwerdeführerin für steuermindernde Tatsachen die Beweislast trägt und 
vorliegend nicht nachweisen konnte, dass es sich bei den soeben erwähn-
ten, von der Beschwerdegegnerin als Unterhaltskosten erachteten Ausga-
ben in Tat und Wahrheit um Anlagekosten handelt, hat sie die Folgen des 
nicht erbrachten Nachweises zu tragen.


- 15 -
4.4.
Wie einleitend ausgeführt, hat das Verwaltungsgericht gemäss Art. 140 
Abs. 2 StG im Beschwerdeverfahren die gleichen Befugnisse wie die Ver-
anlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren (vgl. vorstehende E.2). 
Gestützt auf die eingereichten Rechnungen (Bg-act. 8) ergeben sich für 
das Verwaltungsgericht die folgenden wertvermehrenden Investitionen:
Wertvermehrung 
gemäss Verwaltungsge-
richt
27. August 1997
CHF 3'751.00
Heizung
CHF 3'751.00
10. September 1997
CHF 959.00
Garderobe und Geländer
CHF 959.00
18. Mai 1998
CHF 8'305.00
Sanitärinstallationen
CHF 2'382.10
22. Mai 1998
CHF 4'800.00
Sanierung Badezimmer
-
2. Juli 1998
CHF 705.00
Elektroinstallationen Badezim-
mer
-
22. Juli 1999
CHF 1'040.00
Geschirrspüler 
-
6. April 2006
CHF 2'054.00
Installation Wärmepumpe
-
11. April 2006
CHF 3'204.00
Erneuerung Sonnenstoren
-
12. April 2006
CHF 9'770.00
Erneuerung Fenster
-
30. Oktober 2006
CHF 6'927.00
Renovation Küche
-
16. Dezember 2012
CHF 1'495.00
Malerarbeiten
-
21. Dezember 2012
CHF 7'265.00
Umbau WC
CHF 3'696.40
22. Dezember 2012
CHF 682.00
Elektroinstallationen Badezim-
mer
CHF 409.50
31. Dezember 2012
CHF 7'946.00
Malerarbeiten
-
8. Oktober 2014
CHF 770.00
Umbau Küche
-
29. Oktober 2014
CHF 439.00
Elektroinstallationen Küche
-
29. Dezember 2014
CHF 7'893.00
diverse Schreinerarbeiten
-
2017
CHF 4'000.00
Einzahlungen Erneuerungsfonds
-
2018
CHF 8'800.00
Einzahlungen Erneuerungsfonds
-
CHF 80'805.00
CHF 11'198.00
4.5.1.
Die Abweichungen von den Bewertungen der Beschwerdegegnerin erge-
ben sich dabei aus den nachfolgenden Gründen:


- 16 -
4.5.2.
Im Jahre 1998 wurde gemäss Angaben der Beschwerdeführerin im Rah-
men einer Sanierung des Badezimmers die bestehende Badewanne durch 
eine Dusche ersetzt. Der dadurch gewonnene Platz wurde genutzt, um 
eine zusätzliche Toilette in der Wohnung zu installieren. Bei der Sanierung 
von Badezimmern handelt es sich um klassische werterhaltende Aufwen-
dungen. Daher können die Elektroinstallations- sowie die Plattenlegerar-
beiten nicht als wertvermehrend qualifiziert werden. Durch den Einbau ei-
ner zusätzlichen Toilette in der Wohnung rechtfertigt es sich aber, den ent-
sprechenden Anteil als wertvermehrend zu betrachten. Die Apparatekos-
ten der Toilette und die dazugehörigen Kleinteile wurden dabei, abzüglich 
des durch die Sanitärfirma gewährten Rabatts von 5 %, vollständig 
berücksichtigt (CHF 636.50); bei den zusätzlichen Kalt- und Schmutzwas-
serleitungen wurde ein Anteil von 1/2 akzeptiert (CHF 1'403.65), ebenso 
bei den Montagekosten (CHF 743.20). Abzüglich des gewährten Rabatts 
von 18 %, zzgl. 6.5 % MWST und unter Berücksichtigung des gewährten 
Skontos von 2 % resultiert daraus ein wertvermehrender Anteil von insge-
samt CHF 2'382.10.
4.5.3.
Bei der Sanierung der Toilette im Jahre 2012 ist eine Korrektur zu Gunsten 
der Beschwerdeführerin vorzunehmen. Die bestehende Toilette wurde 
durch ein Dusch-WC ersetzt. Die entsprechenden Anschaffungskosten 
(CHF 3'884.00, abzüglich 4 % Rabatt und 2 % Skonto, zzgl. 8 % MWST) 
sowie die dazugehörigen Elektroinstallationsarbeiten, abzüglich der Kos-
ten für die Erneuerung des Ventilators, können unter Abzug der Kosten 
einer Standardtoilette von CHF 250.00 als wertvermehrend qualifiziert 
werden. Dies gilt aber nicht für die Montagearbeiten, da diese auch bei 
einer Neuinstallation einer Standardtoilette angefallen wären. Insgesamt 
resultiert daraus eine Wertvermehrung von CHF 4'105.90 (CHF 3'696.40 
Wertvermehrung durch Dusch-WC + CHF 409.50 dazugehörige Elektroin-
stallationen).


- 17 -
4.5.4.
Nicht als wertvermehrend können der Ersatz des Geschirrspülers, die In-
stallation einer Wärmepumpe, die Erneuerung der Sonnenstoren und 
Fenster, die Sanierung und der Umbau der Küche, die Maler- und Schrei-
nerarbeiten sowie die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds qualifiziert 
werden. Hierbei handelt es sich um typische werterhaltende Aufwendun-
gen (vgl. vorstehende E.3.2.1). Diese können nicht als Anlagekos-
ten i.S.v. Art. 48 StG bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht 
werden, sondern sind im Rahmen der Einkommensteuer als Unterhalts-
kosten geltend zu machen (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. b StG bzw. Art. 32 Abs. 2 
DBG). Nicht relevant ist, ob die Ausgaben in den jeweiligen Steuerperi-
oden tatsächlich bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht wurden. 
Entscheidend ist alleine, ob die Investition als wertvermehrend oder wert-
erhaltend zu qualifizieren sind (vgl. vorstehende E.3.1.3).
4.5.5.
Insgesamt resultieren daraus wertvermehrende Investitionen in der Höhe 
von CHF 11'198.00.
4.6.
Der im Beschwerdeverfahren eingereichte Kapitalausweis für den Erneu-
erungsfonds per 31. März 2019 über CHF 15'719.20 (beschwerdeführeri-
sche Beilage [Bf-act.] 5) kann ohne Weiteres gewinnmindernd berücksich-
tigt werden. Dasselbe gilt für die Zahlung der Beschwerdeführerin an die 
Käufer der Wohnung vom 14. Oktober 2020 über CHF 4'800.00 (vgl. Bf-
act. 7), welche ebenfalls im Sinne einer Kaufpreisminderung berücksich-
tigt werden kann. Die Berücksichtigung dieser beiden Positionen wird von 
der Beschwerdegegnerin auch nicht bestritten; eine Berücksichtigung sei 
im Veranlagungs- und Einspracheverfahren aber nicht möglich gewesen, 
da die Beschwerdeführerin die benötigten Unterlagen nicht eingereicht 
habe.
5.
Die Beschwerde wird nach dem Gesagten teilweise gutgeheissen. Der an-
gefochtenen Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2020 ist insofern auf-
zuheben, als sich die wertvermehrenden Investitionen auf CHF 11'198.00 


- 18 -
reduzieren. Zusätzlich gewinnmindernd zu berücksichtigen sind jedoch 
das Kapital im Erneuerungsfonds per 31. März 2019 in der Höhe von 
CHF 15'719.20 sowie die Zahlung an die Käufer in der Höhe von 
CHF 4'800.00. Die Sache ist daher zum Erlass einer neuen Veranlagungs-
verfügung an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zurückzu-
weisen.
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mit-
teilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). 
Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach 
dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse 
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 
Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr in der Höhe von 
CHF 2'000.00 angemessen. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwer-
deführerin den Kapitalausweis des Erneuerungsfonds sowie die Zahlungs-
bestätigung an die Käufer erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
vorgebracht hat, und es bei der Berechnung wertvermehrenden Investiti-
onen zu einer reformatio in peius gekommen ist, rechtfertigt es sich, ihr die 
Verfahrenskosten aufzuerlegen. 
6.2.
Bund Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu-
gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 
Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. 


- 19 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Ein-
spracheentscheid vom 19. Oktober 2020 wird aufgehoben. Die Sache wird 
an die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden zur Neuveranlagung 
im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
392.00
zusammen
CHF
2'392.00
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]