gr_gerichte · PVG 2008 13 · 2008-02-13 · de
Kreispräsident Oberengadin


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Steuern
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Imposte
Kantonssteuer. Einkommenssteuer. Vorzugsmiete an na-
hestehende Person.
– Diese ist neu gestützt auf Art. 22 Abs. 1 lit. b und Abs. 5 StG
voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem er- heblich
vom
Marktwert
abweichenden
Mietzins
an
eine
nahestehende Person vermietet wird (E. 1–4).
– Diese Besteuerung stellt keine Ungleichbehandlung ge-
genüber der reduzierten Eigenmietwertbesteuerung dar (E.
5–6).
Imposta cantonale. Imposta sul reddito. Affitto preferen- ziale
a persona con la quale s’intrattengono stretti rap- porti.
– Quest’ultimo è ora completamente imponibile sulla base
dell’art. 22 cpv. 1 lett. b e cpv. 5 LIC, se il fondo è dato in
locazione o affitto a una persona, con la quale
s’intrattengono stretti rapporti ad una pigione conside-
revolmente divergente dal valore locativo di mercato
(cons. 1– 4).
– Questa imposizione non rappresenta una disparità di
trattamento per rapporto alla riduzione del valore loca- tivo
proprio (cons. 5–6).
Erwägungen:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfah-
rens bildet der Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom
13. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Veranlagungs-
verfügung vom 13. Februar 2008 betreffend die Kantonssteuer für
das Jahr 2006. Streitig und zu beurteilen ist die Frage, ob bei der
Vermietung an nahestehende Personen zu einem unter dem amt-
lich geschätzten Eigenmietwert liegenden Mietzins der tatsächlich
erzielte Mietzins oder der höhere Eigenmietwert bei der Ermitt-
lung des steuerbaren Einkommens des Eigentümers und Vermie-
ters Anwendung findet und ob für die Berücksichtigung des höhe-
ren Eigenmietwertes eine hinreichende gesetzliche Grundlage
besteht.
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2. Art. 22 des StG, welcher Bestimmungen bezüglich der
Einkommenssteuer aus unbeweglichem Vermögen enthält, war in
den vergangenen Jahren wiederholt Gegenstand von Revisionen.
So wurden per 1. Januar 2008 u.a. die Absätze 2 und 4 eingefügt,
weshalb die aktuelle Absatznummerierung der genannten Bestim-
mung nicht mit derjenigen aus den Vorjahren korrespondiert. Ma-
teriell haben die hier massgebenden Absätze dieser Bestimmung
jedoch keine Änderungen erfahren, weshalb sich die nachfolgen-
den Ausführungen in den Erwägungen auf die neuste Fassung des
Steuergesetzes, welche im Januar 2008 in Kraft getreten ist, be-
ziehen.
3. a) Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zuge-
hörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren
steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (Art. 6 Abs. 1
StG). Natürliche Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz
noch einen Aufenthalt haben, sind kraft wirtschaftlicher Zu-
gehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken
im Kanton Eigentum haben (Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton
nur für einen Teil des Einkommens und Vermögens steuerpflichtig
ist, entrichtet die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte
nach dem Steuersatz, der seinem gesamten Einkommen und Ver-
mögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG).
b) Die Beschwerdeführer besitzen in S., Kanton Graubün-
den, eine Eigentumswohnung, welche sie an ihre Tochter und den
Schwiegersohn vermieten. Es ist vorliegend somit unbestritten,
dass die Beschwerdeführer im Kanton Graubünden bezüglich der
kantonalen Steuern der beschränkten Steuerpflicht unterstehen.
4. a) Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wieder-
kehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus
unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermö-
gensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken,
aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der Einkom-
menssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteue-
rung des Eigenmietwertes von Grundstücken ausdrücklich vor. Bei
der direkten Bundessteuer wird der Mietwert der selbstgenutzten
Wohnung nach dem objektiven Marktwert festgelegt. Nach der
Praxis des Bundesgerichts zur direkten Bundessteuer kann bei
Mietverträgen unter Verwandten nicht bereits aus der Tatsache,
dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, auf
Eigennutzung geschlossen werden. Liegt jedoch der vereinbarte
Mietzins unter dem Eigenmietwert, so ist die Differenz zwischen
dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert dem Eigen-

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tümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichem Ver-
mögen zuzurechnen; allerdings muss es sich um einen bedeuten-
den Differenzbetrag handeln (BG-Urteil vom 22. Februar 2007
[2C_12/2007] E. 3.2).
b) Im kantonalen Steuerrecht haben verschiedene Kantone
(OW, NW, AR, AI, SG, JU) wie auch der Kanton Graubünden, im
Nachgang zu PVG 1997 Nr. 32, eine klare gesetzliche Grundlage ge-
schaffen, die es erlaubt, die Differenz zwischen vereinbartem Miet-
zins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (Blöchliger, Die Be-
steuerung der Vorzugsmiete an Liegenschaften, StR 62/2007,
S. 610 ff.). Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbewegli-
chem Vermögen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Ver-
pachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der
Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuer-
pflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Ei-
gengebrauch zur Verfügung hält (lit. b) steuerbar. Die Besteuerung
des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als Ei-
gentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst
bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfü-
gung steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechts-
gleichen Behandlung der Wohnungseigentümer einerseits und
der Mieter andererseits. Massgebend für die Bemessung des an-
zurechnenden Eigenmietwertes ist dabei grundsätzlich der objek-
tive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den
der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten
könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Abs. 1 lit. b der
genannten Bestimmung ist auch dann steuerbar, wenn das Grund-
stück zu einem erheblich vom Marktmietwert abweichenden Miet-
zins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet wird
(Art. 22 Abs. 5 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzge-
ber sicherstellen, dass auch im Fall einer Vorzugsmiete, nament-
lich unter Verwandten, eine rechtsgleiche Besteuerung durchge-
setzt werden kann. Von einer erheblichen Abweichung im Sinne
von Art. 22 Abs. 5 StGB wird bei einer Differenz von 20% oder mehr
gesprochen (Grossratsprotokoll vom März 1999, Nr. 4, 98/99,
S. 536).
c) Im Folgenden ist zu beurteilen, ob die umstrittene Auf-
rechnung zu Recht vorgenommen wurde. Im vorliegenden Fall ha-
ben die Beschwerdeführer ihre Eigentumswohnung zu einem
Mietzins von Fr. 13200.00 pro Jahr an die Tochter und den Schwie-
gersohn vermietet. Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert
im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Die amt-

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liche Schätzung stellt ein taugliches Instrument dar, um die Unter-
preislichkeit eines Mietverhältnisses zu überprüfen, beruht doch
der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf der Ver-
gleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Ver-
gleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert
ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte
(VGU A 07 44). Der Eigenmietwert der Liegenschaft beträgt ge-
mäss amtlicher Schätzung vom 20. Juni 2008, welche im Übrigen
von den Beschwerdeführern nicht angefochten wurde und daher
in Rechtskraft erwachsen ist, Fr. 19 200.00. Dieser Wert wurde auch
von der Steuerverwaltung im Rahmen ihrer Duplik anerkannt.
Zwischen den effektiven Einnahmen und dem neu festgelegten
Eigenmietwert der Liegenschaft ergibt sich eine Differenz von
Fr. 6000.00 bzw. 31,25 %, welche gemäss vorstehenden Aus-
führungen als «erheblich» bezeichnet werden kann. Schliesslich ist
auch das zweite Erfordernis der «nahestehenden Person(en)» vor-
liegend erfüllt; so gelten doch die Tochter und der Schwiegersohn
als nahe Verwandte unbestrittenermassen als nahestehend. Dass
im streitigen Fall eine «unterpreisliche Vermietung an naheste-
hende Personen» vorliegt, was von Gesetzes wegen dem Eigen-
gebrauch gleichgestellt ist, ist zu bejahen. Die Steuerverwaltung
hat somit die Differenz von Fr. 6000.00 bzw. 31,25 % zu Recht im
Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG aufgerechnet.
5. a) Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass, wenn
die jetzigen Mieter der Stockwerkeigentumswohnung Eigentümer
würden, der Steuer-Eigenmietwert zur Anwendung gelangen
würde. Dieser sei anzupassen und gegenüber den Fr. 22800.00
herabzusetzen. Es ist richtig, dass für die am Wohnsitz dauernd
selbst bewohnte Liegenschaft lediglich 70 % des Eigenmietwertes
berechnet werden (Art. 22 Abs. 3 StG). Dafür wird aber wie in der
Bestimmung erwähnt, vorausgesetzt, dass das Steuersubjekt am
Ort der Liegenschaft Wohnsitz hat und diese dauernd selbst be-
wohnt. Die Beschwerdeführer können sich folglich bereits vom
Wortlaut der Norm her nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG berufen, da sie
nicht in der Gemeinde S. Wohnsitz haben, was sie im Übrigen auch
nicht geltend machen. Dass der Selbstnutzungsabzug für Liegen-
schaften, die von nahe stehenden Personen genutzt werden, nicht
gelten soll, ergeht bereits aus der betreffenden Bestimmung, wo-
nach nur «das am Wohnsitz selbst (durch den Eigentümer) ge-
nutzte Wohneigentum» in den Genuss der Tieferbewertung kom-
men darf. Die gesetzliche Grundlage für die Berücksichtigung
eines Eigenmietwertes von 100 % bei einer Fremdvermietung ist

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daher hinreichend bestimmt. Die Anwendung der betreffenden
Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut, wie das von den Be-
schwerdeführern verlangt wird, würde gegen deren Sinn und
Zweck verstossen. Mit dem Selbstnutzungsabzug von 30 % ver-
folgte der Gesetzgeber das Ziel, die Bildung von am Wohnsitz
selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Die Gewährung des
Abzuges auch bei Vermietung an Dritte, selbst wenn es sich um
nahe stehende Personen handelt, ist von diesem im Gesetz um-
schriebenen Zweck nicht mehr gedeckt. Abzugsberechtigt soll
nach dem klaren Wortlaut und wie aufgezeigt, auch nach dem Sinn
und Zweck des Gesetzes, nur derjenige Eigentümer sein, der
sein Wohneigentum am Wohnsitz selber nutzt. Diese zur Vermie-
tung an nahe stehende Personen unterschiedliche Veranlagung ist
daher
gemäss
bundesgerichtlicher
Rechtsprechung
sachlich
begründet und durchaus zulässig (BG-Urteil vom 26. Juni 2008
[2C_188/2007]). Würde die Liegenschaft der Beschwerdeführer hin-
gegen durch dieTochter und den Schwiegersohn erworben, würde
diese, sofern die Voraussetzungen nach Art. 22 Abs. 3 StG erfüllt
wären, zu 70 % des Mietwertes besteuert werden. Da vorliegend
aber die Beschwerdeführer Eigentümer der betreffenden Liegen-
schaft sind, gelangt die Eigenmietwertreduktion von 30 % nicht zur
Anwendung.
6. Aufgrund des Dargelegten ergibt sich, dass die Be-
schwerde unbegründet und deshalb abzuweisen ist, soweit sie
nicht wegen der neuen amtlichen Schätzung vom 20. Juni 2008 an-
erkannt wurde.
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Urteil vom 10. Oktober 2008
Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten noch pendent.