gr_gerichte · ZK2 2020 46 · 2021-02-19 · de
2C_534/2021

Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung) | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 19. Februar 2021
Referenz
ZK2 20 46
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Hubert und Bergamin
Richter, Aktuarin
Parteien
A._____
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr
Crappun 8, 7503 Samedan
gegen
C._____ AG
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner
Via Maistra 7, Postfach 342, 7500 St. Moritz
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Mieterausweisung)
Anfechtungsobj.
Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja vom
22. Oktober 2020, mitgeteilt am 3. November 2020
(Proz. Nr. 135-2020-253)
Mitteilung
25. Februar 2021

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I. Sachverhalt
A.
A._____ als Mieterin schloss am _____ 2016 mit der C.________ als Ver-
mieterin einen Mietvertrag über eine 3 ½-Zimmerwohnung an der E.________ in
F.________. Mietbeginn war der 1. April 2017. Den monatlichen Bruttomietzins
setzten die Parteien auf CHF 2'450.00 fest.
B.
Mit Schreiben vom 11. November 2019 mahnte die C._____ AG A._____
erstmals für ausstehende Mietzinse der Monate Oktober und November 2019.
Gleichzeitig setzte sie A._____ eine Zahlungsfrist bis zum 13. Dezember 2019 an,
verbunden mit der Kündigungsandrohung im Unterlassungsfall.
C.
In der Folge bezahlte A._____ gewisse Mietzinse, andere blieb sie dagegen
schuldig.
D.
Mit E-Mail vom 12. Mai 2020 mahnte die C._____ AG A._____ für ausste-
hende Mietzinse der Monate April und Mai 2020 und gewährte ihr eine Zahlungs-
frist von zehn Tagen, um diese zu begleichen. Zudem wies sie darauf hin, dass
das Mietverhältnis nach (unbenutztem) Ablauf der Frist gekündigt werde.
E.
Mit E-Mail vom 15. Juni 2020 bestätigte die C._____ AG A._____ den Er-
halt des Mietzinses für den Monat Juni 2020, hielt jedoch fest, die Mietzinse für die
Monate April und Mai 2020 nicht erhalten zu haben. Zu deren Begleichung setzte
die C._____ AG A._____ eine letzte Zahlungsfrist bis zum 26. Juni 2020 an, unter
Androhung der Kündigung im Unterlassungsfall.
F.
Am 29. Juni 2020 kündigte die C._____ AG das Mietverhältnis unter Ver-
wendung des amtlichen Formulars per 31. Juli 2020.
G.
A._____ reichte am 30. Juli 2020 ein Schlichtungsgesuch bei der Schlich-
tungsbehörde für Mietsachen der Region Maloja ein.
H.
Die C._____ AG gelangte alsdann am 11. August 2020 an das Regionalge-
richt Maloja und beantragte die Ausweisung von A._____, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten derselben.
I.
Mit prozessleitender Verfügung vom 12. August 2020 ordnete der Einzel-
richter am Regionalgericht Maloja das schriftliche Verfahren an und forderte
A._____ zur schriftlichen Stellungnahme innert Frist auf.

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J.
A._____ nahm die gerichtliche Aufforderung zur Stellungnahme nicht ent-
gegen, weshalb am 6. Oktober 2020 deren polizeiliche Zustellung erfolgte. In der
Folge liess sich A._____ innert Frist nicht vernehmen.
K.
Mit Entscheid vom 22. Oktober 2020, in begründeter Form mitgeteilt am
3. November 2020, erkannte der Einzelrichter am Regionalgericht Maloja wie folgt:
1.
Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegnerin wird ver-
pflichtet, der Gesuchstellerin auf erstes Verlangen hin die 3 ½-
Zimmerwohnung an der E.________, F.________, innert 5 Tagen
zurückzugeben.
2.
Für die Wohnungsräumung kann Polizeigewalt in Anspruch genom-
men werden. Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, der
Gesuchstellerin auf ihr Ersuchen hin und unter Vorlage dieses Ent-
scheides bei der Räumung behilflich zu sein.
3.
Die Gerichtskosten von CHF 1'000.- werden der Gesuchsgegnerin
auferlegt. Sie werden mit dem seitens der Gesuchstellerin geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet unter Erteilung des Regressrechts auf die
Gesuchsgegnerin.
4.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Gesuchstellerin mit pau-
schal CHF 1'000.-, inkl. MwSt., ausseramtlich zu entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrungen Hauptentscheid und Kostenentscheid]
6.
[Mitteilung]
L.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (fortan Berufungsklägerin) mit Ein-
gabe vom 16. November 2020 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden
und beantragte, was folgt:
1.
Es sei der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Maloja
vom 22. Oktober 2020 im Verfahren Proz. Nr. 135-2020-253 aufzuhe-
ben und das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 11. Au-
gust 2020 betreffend Mieterausweisung abzuweisen.
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht
Maloja vom 22. Oktober 2020 im Verfahren Proz. Nr. 135-2020-253
aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen[.]
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt.)
betreffend das Berufungsverfahren zulasten des Regionalgerichts Ma-
loja[.]
M.
Mit Berufungsantwort vom 30. November 2020 schloss die C._____ AG
(fortan Berufungsbeklagte) auf kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der
Berufung.
N.
Die Berufungsklägerin machte am 21. Dezember 2020 (unaufgefordert) von
ihrem Replikrecht Gebrauch. Die Berufungsbeklagte erhielt die Replik am 22. De-
zember 2020 zur Kenntnis zugestellt.

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II. Erwägungen
1.1.
Gegen Erledigungsentscheide der Regionalgerichte im summarischen Ver-
fahren ist die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO an das Kantonsgericht von Graubün-
den zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 314 ZPO; Art. 7 Abs. 1 des kantona-
len Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO;
BR 320.100]). Vorausgesetzt ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten ein
Rechtsmittelstreitwert von CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz
äusserte sich nicht zum Streitwert (act. B.3). Die Berufungsklägerin beziffert den
Streitwert auf CHF 13'000.00 (entsprechend den Bruttomietzinsen für die auf fünf
Monate geschätzte Verfahrensdauer bis zum mutmasslich effektiven Auswei-
sungsvollzug; act. A.1, Rz. 5 ff., insb. Rz. 10).
1.1.1. Richtig ist, dass für die Streitwertberechnung bei Mieterausweisungsverfah-
ren von der mutmasslichen Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts auszu-
gehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob nur
die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise auch die Kündigung strittig ist
(BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2). Geht es nur um die Frage der Auswei-
sung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die
Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist un-
abhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewälti-
gung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen
(BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Kündigung – wie hier – eben-
falls strittig, entspricht der Streitwert in der Regel dem Mietwert für drei Jahre.
Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnis-
ses bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen im or-
dentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren geklärt werden muss und dieser Ent-
scheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl.
BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.).
1.1.2. Die Berufungsklägerin vertritt die Auffassung, die der Ausweisung zugrunde
gelegte Kündigung infolge Zahlungsverzugs sei ungültig (vgl. act. A.1, Rz. 87 ff.).
Der für die Zulässigkeit des Rechtsmittels massgebliche Streitwert beträgt somit
CHF 88'200.00 (36 Brutto-Monatsmietzinsen à CHF 2'450.00, RG act. II.1).
1.1.3. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Weiterun-
gen. Auf die rechtzeitig schriftlich und begründet eingereichte Berufung (Art. 311
Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO) ist einzutreten. Deren Beurteilung fällt in die
Zuständigkeit der II. Zivilkammer (Art. 7 lit. a der Verordnung über die Organisati-
on des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]).

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1.2.
Mit Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Ebenfalls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit des vor-
instanzlichen Entscheides. Die Berufungsinstanz verfügt damit sowohl in tatsächli-
cher Hinsicht als auch in rechtlicher Hinsicht über volle Kognition.
1.3.
Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur noch zu berücksichtigen, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
1.3.1. Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist zusätzlich zu beachten,
dass dessen Voraussetzungen bereits während des erstinstanzlichen Verfahrens
vorliegen müssen und nicht erst durch (zulässige) Noveneingaben bei der
Rechtsmittelinstanz
erfüllt
werden
können
(Urteil
des
Bundesgerichts
4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; Thomas Sutter-Somm/Cordula Löt-
scher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 36 zu
Art. 257 ZPO). Kann die gesuchstellende Partei Beweismittel erst nach dem erst-
instanzlichen Entscheid beschaffen, muss sie bei der ersten Instanz ein neues
Gesuch stellen.
Dieser Novenausschluss gilt indes nicht für die Gesuchsgegnerin (vgl. auch Lo-
renz Droese, Unklarheiten um den klaren Fall gemäss Art. 257 ZPO, in: ZBJV
155/2019, S. 253; ferner Franz Hasenböhler, Klares und weniger Klares beim
Rechtsschutz in klaren Fällen, in: Fankhauser/Widmer Lüchinger/Klingler/Seiler
[Hrsg.], Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, Festschrift für Professor Thomas
Sutter-Somm, Zürich 2016, S. 222; a.A. Urteil des Obergerichts Zürich LF160039
vom 15. Juli 2016 E. 2.2). Es erweist sich daher nicht als von vornherein unzuläs-
sig, wenn die Berufungsklägerin im Berufungsverfahren gewisse Noven gegen
den behaupteten Ausweisungsanspruch vorbringt. Denn während der Gesuchstel-
ler im Falle des Nichteintretens auf sein Gesuch bei der ersten Instanz jederzeit
ein neues Gesuch (oder auch eine Klage) einreichen kann, um seine Ansprüche
durchzusetzen, bleibt dem Gesuchsgegner gegen ein gutgeheissenes Gesuch
keine andere Verteidigungsmöglichkeit, als ein Rechtsmittel zu erheben. Ihm da-
bei jegliche Möglichkeit neuer Vorbringen zu verwehren, wäre insofern eine unge-
rechtfertigte Härte, welche überdies im Gesetz auch keine Stütze fände. Zu be-
achten bleiben allerdings – wie auch sonst im Berufungsverfahren – die Schran-
ken von Art. 317 ZPO (soeben vorstehend).

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1.3.2. Die Berufungsbeklagte macht vorab geltend, die Berufungsklägerin habe
sich im Ausweisungsverfahren nicht geäussert. Erst im vorliegenden Berufungs-
verfahren bringe sie Einwendungen gegen die Kündigung ein. Die nun vorge-
brachten Behauptungen der Berufungsklägerin seien als unechte Noven zu quali-
fizieren. Die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO seien nicht erfüllt, weshalb
die neuen Behauptungen unbeachtlich seien (act. A.2, Rz. 4).
1.3.3. Die Frage, ob die Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO bezüglich der
von der Berufungsklägerin (neu) vorgebrachten Tatsachen und Beweismittel erfüllt
sind, braucht an dieser Stelle nicht geprüft zu werden, da sich im Folgenden erge-
ben wird, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Berufungsklägerin verletzt
hat (sogleich nachstehend E. 2).
2.
Die Vorinstanz erachtete die Berufungsklägerin als säumig. Daraus leitete
sie ab, Rechtslage und Sachverhalt seien unbestritten geblieben (act. B.3, E. 6, 8).
2.1.
Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe Art. 257 ZPO falsch ange-
wandt und ihr rechtliches Gehör verletzt, indem sie einen stillschweigenden Ver-
zicht der Berufungsklägerin auf eine Stellungnahme angenommen habe. Die Vor-
instanz hätte der Berufungsklägerin eine Nachfrist ansetzen müssen oder im
Rahmen ihrer Frage- und Aufklärungspflicht bei der Berufungsklägerin nachfragen
müssen (act. A.1, Rz. 107 ff., Rz. 117 ff.).
2.2.
Das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen kann nach Ermessen des
Gerichts mündlich oder schriftlich geführt werden (Art. 256 Abs. 2 ZPO). Beim
schriftlichen Verfahren setzt das Gericht dem Gesuchsgegner eine kurze Frist zur
Stellungnahme an. In der Lehre ist umstritten, ob dem Gesuchsgegner im summa-
rischen Verfahren eine (kurze) Nachfrist zu setzen ist, wenn innert Frist keine Stel-
lungnahme eingeht. Vorliegend äusserte sich die Berufungsklägerin als Gesuchs-
gegnerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht, weshalb sich die Frage nach den
Säumnisfolgen stellt.
2.2.1. Nach Art. 147 Abs. 2 ZPO ist das Verfahren ohne die versäumte Handlung
weiterzuführen, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Das Gesetz enthält
keine spezifische Vorschrift. Ein Teil der Lehre hält die Säumnisfolge von Art. 223
Abs. 1 ZPO, d.h. die Ansetzung einer kurzen Nachfrist, für angebracht. Begrün-
dend wird dazu ausgeführt, dass – verhielte es sich anders – die Säumnis ange-
sichts eines Gesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen weitergehende Folgen als
im einlässlichen Verfahren hätte, wo der Beklagte nur eine von zwei Äusserungs-
möglichkeiten verspiele, wenn der Fall nicht spruchreif sei. Damit wäre es der Ge-

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suchsteller, der mit der Wahl des Rechtsschutzes in klaren Fällen der Gesuchs-
gegnerin ein härteres Regime aufzwinge (vgl. Droese, a.a.O., S. 245). Es wird
deshalb vorgeschlagen, die Ansetzung einer Nachfrist aus der gerichtlichen Fra-
gepflicht (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 7b zu Art. 257 ZPO; Frano Koslar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, SHK, Bern 2010, N 6 zu Art. 257 ZPO) bzw.
aus der analogen Anwendung von Art. 223 Abs. 1 ZPO (Stephan Mazan, in: Spüh-
ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl., Basel 2017, N 19 zu Art. 253 ZPO [in fine]; Droese, a.a.O.,
S. 245 f.; ferner Eric Pahud, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 9 zu Art. 223 ZPO;
vgl. auch Martin Kaufmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 29 ff. zu Art. 253
ZPO) abzuleiten. Ein anderer Teil der Lehre vertritt die Auffassung, dass das Ge-
setz im Summarverfahren keine Nachfristen vorsehe und solche auch nicht mit
dessen Natur als "raschem Verfahren" vereinbar seien (vgl. Urteil des Oberge-
richts Zürich LF200004 vom 26. Februar 2020 E. 5.2.2; Thomas Engler, in: Geh-
ri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.], OFK-ZPO, 2. Aufl., Zürich 2015, N 1a zu Art.
223 ZPO; ferner auch die Hinweise in PKG 2015 Nr. 14 E. 4e sowie Andreas
Güngerich, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, Band II, Bern 2012, N 7 zu Art. 257 ZPO). Das Bundesgericht
nimmt eine differenzierende Perspektive ein und hat zumindest entschieden, dass
im summarischen provisorischen Rechtsöffnungsverfahren keine Nachfrist ein-
geräumt werden muss (BGE 138 III 483 E. 3.2; vgl. ferner BGE 146 III 297 E. 2
[mit Bezug auf das vereinfachte Verfahren]). Ob dies auch für die Mieterauswei-
sung im Rechtsschutz in klaren Fällen gelten soll, ist bislang noch offen. Zu be-
denken ist, dass dem Schuldner bei einem gutgeheissenen provisorischen
Rechtsöffnungsgesuch die Aberkennungsklage offensteht, während bei der Mie-
terausweisung nur noch das Rechtsmittel eingelegt werden kann, wo der Ge-
suchsgegner seine versäumten Vorbringen in der Regel nicht nachholen kann
(vgl. Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger
klaren Fällen, Zürich 2019, Rz. 502).
Die Frage kann vorliegend jedoch offenbleiben. Die Vorgehensweise der Vor-
instanz erweist sich unabhängig von der Möglichkeit zur Nachfristansetzung im
Summarverfahren als rechtsfehlerhaft.
2.2.2. Die Parteien sind auf die Säumnisfolgen von Art. 147 Abs. 2 ZPO hinzuwei-
sen (Art. 147 Abs. 3 ZPO; vgl. hierzu auch BGE 138 III 483 E. 3.2.5; Kaufmann,
a.a.O., N 32 zu Art. 253 ZPO). Die Säumnisfolgen sind streng, die betroffene Par-

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tei verwirkt ihr Recht. Zudem tritt die Verwirkungsfolge grundsätzlich unmittelbar
ein, weshalb selbst beim erstmaligen Verpassen der Frist keine Nachfrist ange-
setzt werden muss. Bei der Bestimmung von Art. 147 Abs. 3 ZPO handelt es sich
deshalb nicht um eine blosse Ordnungsvorschrift. Sie beruht auf dem Prinzip von
Treu und Glauben und ist damit Voraussetzung für den Eintritt der Präklusivwir-
kung. Die Gerichte sind damit verpflichtet, die Parteien auf die Präklusivwirkung
hinzuweisen. Dabei genügt ein blosser Verweis auf die Gesetzesbestimmung
nicht, sondern es sind die Säumnisfolgen konkret anzudrohen (PKG 2015 Nr. 14
E. 4e). Im Unterlassungsfall können Säumnis und deren Rechtsfolgen gemäss
Art. 147 ZPO nicht eintreten und das Gericht hat im Falle der Nichtbeachtung ei-
ner Frist eine neue Frist anzusetzen (vgl. PKG 2015 Nr. 14 E. 4e m.w.H.; Urteil
des Bundesgerichts 5A_812/2013 vom 11. Februar 2014 E. 2.3; vgl. auch Urteile
des Bundesgerichts 4A_510/2014 vom 23. Juni 2015 E. 5.2 und 4A_377/2014
vom 25. November 2014 E. 6.3). Dies gilt jedoch nur dann, wenn die säumige Par-
tei die Präklusivwirkung nicht erkannt hat und auch bei gebotener Sorgfalt nicht
hätte erkennen können (vgl. Urteil des Kantonsgerichts ZK2 12 41 vom 6. Februar
2013 E. 7b; Reto M. Jenny/Daniel Jenny, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach [Hrsg.],
OFK-ZPO, 2. Aufl., Zürich 2015, N 8 zu Art. 147 ZPO; Nina J. Frei, in: Haus-
heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Band I, Bern 2012, N 30 zu Art. 147 ZPO; Adrian Staehelin, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 11 zu Art. 147 ZPO).
2.2.3. Mit prozessleitender Verfügung vom 12. August 2020 forderte die Vor-
instanz die Berufungsklägerin zur Stellungnahme auf (RG act. V.2). Dabei erwähnt
die Vorinstanz mit keinem Wort, dass es sich bei der eingeräumten Frist für die
Einreichung der Stellungnahme um eine nicht erstreckbare Frist handeln soll. Des
Weiteren fehlt sowohl ein Verweis auf die Gesetzesbestimmung von Art. 147 ZPO
als auch die konkrete Androhung der entsprechenden Säumnisfolgen. Da die Be-
rufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren nicht anwaltlich vertreten war, lässt
sich auch nicht sagen, sie hätte die Präklusivwirkung bei gebotener Sorgfalt er-
kennen können (so i.E. auch PKG 2015 Nr. 14 E. 4e). In Anbetracht dessen stellt
die von der Vorinstanz vorgenommene Entscheidfällung bei unterbliebener Stel-
lungnahme zum Ausweisungsgesuch ohne Hinweis auf die Säumnisfolgen eine
Gehörsverletzung dar (vgl. hierzu auch PKG 2015 Nr. 14 E. 4e).
2.2.4. Was die Berufungsbeklagte dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Zum einen
ist die Frage, ob die ZPO einen allgemeinen Anspruch auf eine Nachfrist kennt, im
vorliegenden Fall – wie dargelegt – nicht entscheidend (act. A.2, Rz. 9; soeben

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vorstehend). Zum anderen lässt sich auch aus der polizeilichen Zustellung der
fraglichen Verfügung an die Berufungsklägerin nichts zugunsten der Berufungsbe-
klagten ableiten. Der Hinweis auf die Säumnisfolgen hat konstitutive Wirkung und
hat daher klar und deutlich zu sein. Dass die Berufungsklägerin nach Ansicht der
Berufungsbeklagten aufgrund der polizeilichen Zustellung damit habe rechnen
müssen, dass es sich um eine "sehr wichtige Mitteilung" handle (act. A.2, Rz. 20,
S. 10 unten), vermag den Hinweis auf die konkreten Säumnisfolgen nicht zu er-
setzen.
2.3.1. Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Die Verletzung des
rechtlichen Gehörs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in
der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Es kommt mit
anderen Worten nicht darauf an, ob die Anhörung im konkreten Fall für den Aus-
gang der materiellen Streitentscheidung von Bedeutung ist, d.h. die Behörde zu
einer Änderung des Entscheids veranlasst wird oder nicht (BGE 127 V 431
E. 3d/aa; 126 V 130 E. 2b). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann eine
– nicht besonders schwerwiegende – Verletzung des rechtlichen Gehörs aus-
nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält,
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als
auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber
hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sa-
che an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die
mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195
E. 2.3.2; 136 V 117 E. 4.2.2.2; 133 I 201 E. 2.2).
2.3.2. Wie eingangs erwähnt, verfügt das Kantonsgericht als Berufungsinstanz
über volle Kognition (vgl. Art. 310 ZPO; vorstehend E. 1.2). Die Gehörsverletzung
kann somit im vorliegenden Verfahren geheilt werden. Zudem wäre die durch eine
Rückweisung entstehende Verzögerung angesichts des Beschleunigungsgebotes
im Summarverfahren nicht zu rechtfertigen. Ferner lassen das Rechtsbegehren
und die Ausführungen der (nunmehr anwaltlich vertretenen) Berufungsklägerin
unverkennbar darauf schliessen, dass diese einen Entscheid in der Sache und
damit keine weitere unnötige zeitliche Verzögerung bzw. Rückweisung zu neuem
Entscheid wünscht (vgl. act. A.1). Anzufügen bleibt, dass die Berufungsklägerin
damit nicht der Novenschranke von Art. 317 ZPO unterliegt (vgl. vorstehend
E. 1.3).

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3.
Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summari-
schen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und
die Rechtslage klar ist.
3.1.
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden Partei
verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsa-
chen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III
620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtspre-
chung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeuti-
gen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung
einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III
123 E. 2.1.2 m.w.H.).
3.2.
Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, wenn die beklagte Partei
substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht
nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete
richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu be-
jahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der
Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung
der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegrün-
dete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines
klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts
4A_688/2014 vom 15. April 2015 E. 3.1).
3.3.1 Ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz
in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der
Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Ver-
fahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3). Das parallel geführte Verfahren vor der
Mietschlichtungsstelle ist dabei zugunsten des Ausweisungsverfahrens nach
Art. 257 ZPO zu sistieren (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257
ZPO m.w.H.). Eine solche Sistierung nahm die Schlichtungsbehörde der Region
Maloja vorliegend korrekterweise vor (vgl. act. C.1; zum Gegenstand des dortigen
Verfahrens sogleich nachstehend).
3.3.2. Für den Fall, dass die Ausweisung gestützt auf eine Kündigung angeordnet
werden soll, die vom Mieter angefochten wurde, ist zu beachten, dass im summa-
rischen Verfahren grundsätzlich die Verhandlungsmaxime gilt. In dem für miet-

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rechtlichen Kündigungsschutz vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der
Sachverhalt dagegen im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss
Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen
festzustellen. Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte
Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist die-
ser gemäss der bundesgerichtlichen Praxis zugunsten des Mieters nur zu ge-
währen, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung
bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (Urteil
des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2 m.w.H.).
3.3.3. Im Ausweisungsverfahren muss daher vorfrageweise geprüft werden, ob
die Kündigung gültig ist (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2; 139 III 457 E. 5.3; Urteile des
Bundesgerichts 4A_265/2013 vom 8. Juli 2013 E. 6; 4A_7/2012 vom 3. April 2012
E. 2.5; Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO). Hat dies im Verfah-
ren um Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) zu erfolgen, beziehen sich
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Voraussetzungen von Art. 257
Abs. 1 ZPO auch auf die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages. Sind sie
nicht erfüllt, so kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt
werden und das Gericht tritt nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Ausweisungsbe-
gehren nicht ein (BGE 140 III 315 = Pra 2015 Nr. 4 E. 5).
3.3.4. Anzumerken ist, dass sich das mit dem Ausweisungsbegehren befasste
Gericht nicht von Amtes wegen bei der Schlichtungsbehörde über ein anhängig
gemachtes Kündigungsschutzverfahren erkundigen muss, wie dies die Berufungs-
klägerin geltend macht (vgl. act. A.1, Rz. 113). In manchen Kantonen findet ein
solcher informeller Informationsaustausch mit der Schlichtungsbehörde statt; eine
Abklärung von Amtes wegen steht indessen im Widerspruch zur geltenden Ver-
handlungsmaxime und eine entsprechende Pflicht lässt sich auch mit der erwähn-
ten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht begründen. Ebenso wenig hat das
Gericht die Akten aus dem mietrechtlichen Schlichtungsverfahren von Amtes we-
gen beizuziehen (vgl. Bachofner, a.a.O., Rz. 451).
4.
Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die Berufungsklägerin die Kündi-
gung vom 29. Juni 2020 angefochten hat (act. A.1, Rz. 108 ff.; act. A.2, Rz. 4, 20).
4.1.
Die Berufungsklägerin reichte am 30. Juli 2020 bzw. 14. August 2020 bei
der Schlichtungsbehörde der Region Maloja ein Schlichtungsgesuch ein (act. B.5;
act. B.6). Zu diesem Zeitpunkt war die Berufungsklägerin nicht anwaltlich vertre-
ten. In ihrem Schlichtungsgesuch beantragt sie gemäss Titel lediglich die "Mieter-
streckung des gekündigten Mietverhältnisses" und begründet dies mit der gegen-

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wärtigen, pandemiebedingten Ausnahmesituation. Indessen moniert sie in ihrem
Gesuch auch die Kündigung an sich, indem sie Folgendes festhält:
"[…] Meiner Meinung nach gibt es im Ablauf dieser Kündigung auch Form-
fehler, da keine Androhungen und Fristen vorab schriftlich zugestellt
wurden. […]"
4.2.
Einen expliziten Antrag betreffend Anfechtung der Kündigung enthält das
Schlichtungsgesuch nicht. Zu beachten gilt jedoch, dass es sich beim Schlich-
tungsverfahren um ein bewusst laienfreundliches Institut handelt (Formlosigkeit
der Verhandlung [Art. 201 Abs. 1 ZPO]; Kostenlosigkeit und Verzicht auf Parteien-
tschädigungen [Art. 113 Abs. 1 und 2 lit. c ZPO]). Ziel des Schlichtungsverfahrens
ist nicht die Durchführung eines Prozesses nach allen Regeln der juristischen
Kunst, sondern die einvernehmliche Lösung eines Problems. Entsprechend sind
auch die Anforderungen an das Rechtsbegehren im Schlichtungsverfahren redu-
ziert. Es muss aus dem Schlichtungsgesuch als Ganzem ersichtlich sein, was die
klagende Partei verlangt. In der Praxis vieler Schlichtungsbehörden kann das
Rechtsbegehren zumindest bei Einreichung des Schlichtungsgesuches neutral
bzw. unbestimmt formuliert werden und erst präzisiert werden, wenn keine Eini-
gung möglich ist (vgl. Patrick Winter, Anträge an die Schlichtungsbehörde, in: mp
2013 S. 177 ff.). Eine isolierte Betrachtung des Rechtsbegehrens im Schlich-
tungsgesuch verbietet sich bei nicht anwaltlich vertretenen Personen ohnehin.
Auch vor der Schlichtungsbehörde gilt, dass Rechtsbegehren nach Treu und
Glauben auszulegen sind, insbesondere im Lichte der dazu gegebenen Begrün-
dung. Eine sichtlich ungewollte oder unbeholfene Wortwahl schadet der am Recht
stehenden Person ebenso wenig wie eine nicht geglückte oder rechtsirrtümliche
Ausdrucksweise.
4.3.1. Ob die Berufungsklägerin die Kündigung an sich anfocht, kann und braucht
vorliegend nicht abschliessend beurteilt zu werden. Entgegen der Vorinstanz und
der Berufungsbeklagten blieb die Kündigung jedenfalls nicht klarerweise unange-
fochten (RG act. I.1, S. 5; act. B.3, E. 8; act. A.2, Rz. 4, 20). Steht nicht eindeutig
fest, ob die Kündigung rechtzeitig angefochten wurde, so ist die im Verfahren nach
Art. 257 ZPO beantragte Ausweisung nur dann zulässig, wenn sich die Kündigung
als klar zulässig erweist (vgl. vorstehend E. 3.3.2). Die Frage nach der Kündi-
gungsanfechtung würde im Falle der Gutheissung des Ausweisungsgesuchs letzt-
lich obsolet.
4.3.2. Es ist zudem daran zu erinnern, dass sowohl im vorliegenden als auch im
mietrechtlichen Verfahren die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit einer Kündigung von

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Amtes wegen zu beachten ist und auch der Mieter sie jederzeit, also auch noch im
Ausweisungsverfahren, geltend machen kann (Bachofner, a.a.O., Rz. 196).
4.3.3. Lediglich der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass die erkennende
Kammer offenlassen kann, ob die Berufungsklägerin zu Recht rügt, die Schlich-
tungsbehörde habe das Datum der Rechtshängigkeit des Schlichtungsgesuches in
Verletzung von Art. 62 in Verbindung mit Art. 132 Abs. 1 ZPO falsch festgestellt
(act. A.1, Rz. 85 f., 127; act. B.5). Der Berufungsklägerin ist insoweit zuzustim-
men, dass die Rechtshängigkeit grundsätzlich auch bei Rückweisung einer Klage-
schrift zur Verbesserung ab dem Zeitpunkt der Einreichung der mangelhaften Ein-
gabe eintritt. Nach eigenen Angaben der Berufungsbeklagten verschob sich das
Ende der Kündigungsfrist aber ohnehin auf den 31. August 2020 (vgl. auch
RG act. I.1, S. 6).
5.1.
Die Vorinstanz erachtete die Sach- und Rechtslage als liquid und hiess das
Ausweisungsgesuch gut. Sie erwog, die Berufungsbeklagte habe die Berufungs-
klägerin am 11. November 2019 zur Zahlung ausstehender Mietzinse aufgefordert
und ihr dabei eine Zahlungsfrist bis zum 13. Dezember 2019 angesetzt. Eine Zah-
lung der ausstehenden Mieten sei weder behauptet noch ausgewiesen. Die Vor-
aussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR seien
demnach im Dezember 2019 erfüllt gewesen. Die Kündigung sei sodann erst am
29. Juni 2020 per 31. Juli 2020 erfolgt (act. B.3, E. 8).
5.2.
Die Berufungsklägerin beanstandet zunächst, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, indem sie gestützt auf das Schreiben vom
11. November 2019 die Voraussetzungen für die ausserordentliche Kündigung
vom 29. Juni 2020 per 31. Juli 2020 als erfüllt erachtet habe (act. A.1, Rz. 88 ff.).
5.3.1. Wie ausgeführt, gilt für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht die soziale
Untersuchungsmaxime, sondern grundsätzlich der Verhandlungsgrundsatz (allen-
falls mit erhöhten Anforderungen an die Liquidität; teilweise als relativierter Ver-
handlungsgrundsatz bezeichnet; Bachofner, a.a.O., Rz. 451). Demnach obliegt es
gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO dem Vermieter, die Tatsachen schlüssig zu behaup-
ten, auf die er sein Begehren stützt.
5.3.2. Die anwaltlich vertretene Berufungsbeklagte begründete ihr Ausweisungs-
begehren bzw. die Kündigung vom 29. Juni 2020 vor erster Instanz – entgegen
ihrer Darstellung in der Berufungsantwort – nicht mit dem Mahnschreiben vom
11. November 2019, sondern mit der Zahlungsaufforderung vom 12. Mai 2020 und
den Zahlungsrückständen der Monate April und Mai 2020 (RG act. I.1). Die Beru-

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fungsbeklagte erwähnt das Mahnschreiben vom 11. November 2019 in ihrem Ge-
such, stützt ihr Ausweisungsbegehren und die Zahlungsverzugskündigung aber
einzig auf die Zahlungsaufforderung vom 12. Mai 2020 (RG act. I.1, S. 5; vgl.
demgegenüber act. A.2, Rz. 12, 15, 19). Entsprechend äusserte sie sich in ihrem
Gesuch denn auch nicht explizit zur Frage, ob die Berufungsklägerin die mit
Schreiben vom 11. November 2019 gemahnten Mietzinsen von Oktober und No-
vember 2019 beglich oder nicht (RG act. I.1). Soweit sie dies in ihrer Berufungs-
antwort nachzuholen versucht, handelt es sich um unzulässige neue Behauptun-
gen, die überdies unbelegt blieben (act. A.2, Rz. 12, 15). Gegenteiliges ergibt sich
auch nicht anhand der eingereichten E-Mailkorrespondenz (RG act. II.3-6; vgl.
act. A.2, Rz. 12). Lediglich am Rande – da von keiner Partei vorgebracht – sei er-
wähnt, dass die Berufungsbeklagte zudem am 3. August 2020 lediglich die Miet-
zinse von April, Mai und Juli 2020 in Betreibung setzte (vgl. RG act. II.10).
Die Berufungsklägerin stellt sich vor diesem Hintergrund zu Recht auf den Stand-
punkt, dass die Vorinstanz den Sachverhalt falsch feststellte, indem sie auf das
Schreiben vom 11. November 2020 anstatt die E-Mail vom 12. Mai 2020 abstellte.
Die Vorinstanz hätte das Gesuch der Berufungsbeklagten nach den allgemeinen
Regeln, also gemäss dem gewöhnlichen Verhandlungsgrundsatz, beurteilen sol-
len.
5.4.
Daran ändern auch die weiteren Argumente der Berufungsbeklagten in ihrer
Berufungsantwort nichts:
5.4.1. Vergeblich argumentiert die Berufungsbeklagte erstmals im Berufungsver-
fahren und damit verspätet, dass sie mit der ausserordentlichen Kündigung zuge-
wartet habe, um die Berufungsklägerin zu schonen, insbesondere auch infolge der
schwierigen Covid-19-Situation (act. A.2, Rz. 20; vgl. vorstehend E. 1.3).
5.4.2. Irrelevant ist in diesem Zusammenhang alsdann der Hinweis der Beru-
fungsbeklagten auf die allgemein schlechte Zahlungsmoral der Berufungsklägerin
(act. A.2, Rz. 20).
5.4.3. Schliesslich läge, selbst wenn auf die Zahlungsandrohung vom 11. Novem-
ber 2019 abzustellen wäre (quod non), keine klare Sach- und Rechtslage vor. Wie
soeben dargetan, herrscht bereits keine Klarheit über den Zahlungsverzug nach
Ablauf der Frist im Dezember 2019. Zudem liess die Berufungsbeklagte zwischen
dem Ablauf der Zahlungsfrist und der effektiven Kündigung am 29. Juni 2020 über
sechs Monate verstreichen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietverhältnis
unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Er darf aber auch nicht

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allzu lange warten; eine nach mehreren Monaten ausgesprochene Kündigung
kann nämlich unter Umständen gegen Treu und Glauben verstossen (vgl. Urteile
des Bundesgerichts 4A_244/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5.2 ff.; 4A_641/2011
vom 27. Januar 2012 E. 8). Dahinter steht die Überlegung, dass das Damokles-
schwert einer ausserordentlichen Kündigung nicht beliebig lange über dem Mieter
schweben soll. Ein dreiwöchiges Zuwarten erachtete das Bundesgericht als noch
knapp zulässig (Urteil des Bundesgerichts 4A_366/2008 vom 25. November 2008
E. 8). Eine Frist von zwölf Wochen beurteilte das Bundesgericht als zu lang, ob-
gleich der Vermieter geltend machte, er habe mit der Kündigung gewartet, weil ein
Ausweisungsverfahren wegen eines anderen Kündigungsgrundes hängig sei (Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_244/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5.3 f.). Die Beru-
fungsbeklagte wendet zwar zu Recht ein, dass eine Kündigung nach zu langem
Zuwarten lediglich missbräuchlich sein könnte, mithin nur anfechtbar und nicht
nichtig wäre (act. A.2, Rz. 7, 19). Sie übersieht jedoch, dass die Frage der Anfech-
tung der Kündigung ebenfalls der weiteren Klärung bedarf (vgl. vorstehend E. 4).
Der zu beurteilende Fall ist folglich auch diesbezüglich nicht liquid.
5.5.
Nach dem Gesagten ist nicht darauf abzustellen, ob die Voraussetzungen
für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR im Dezember 2019 erfüllt
waren. Massgebend ist vielmehr, dass die Berufungsbeklagte der Berufungskläge-
rin mit E-Mail vom 12. Mai 2020 eine Zahlungsfrist von zehn Tagen ansetzte, um
die ausstehenden Mietzinse für die Monate April und Mai 2020 zu begleichen
(RG act. II.5).
6.
Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, ob die am 29. Juni 2020 gegenüber
der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung rechtswirksam war.
6.1.
In Bezug auf die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom
12. Mai 2020 macht die Berufungsklägerin geltend, die Berufungsbeklagte habe
ihr mit E-Mail vom 15. Juni 2020 eine weitere Frist bis zum 26. Juni 2020 zur Zah-
lung der Mietzinsausstände angesetzt. Die Berufungsbeklagte habe folglich auf ihr
Kündigungsrecht verzichtet. Des Weiteren müsse die Zahlungsfrist bei Wohn- und
Geschäftsräumen zwingend 30 Tage betragen; erst nach Ablauf dieser Frist dürfe
die Kündigung erfolgen. Die Kündigung hätte daher erst nach dem 15. Juli 2020
erfolgen dürfen. Die Vorinstanz hätte demnach zum Schluss gelangen müssen,
dass die Voraussetzungen von Art. 257d OR nicht erfüllt seien und die Kündigung
deshalb nichtig sei, weshalb das Gesuch der Berufungsbeklagten hätte abgewie-
sen werden müssen (vgl. act. A.1, Rz. 100 f.).

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6.2.1. Eine Kündigung nach Art. 257d OR ist unter anderem nichtig bzw. unwirk-
sam, wenn eine zu kurze Zahlungsfrist angesetzt wurde. Die Berufung des Mieters
darauf kann jedoch missbräuchlich sein, wenn feststeht, dass der Mieter auch bei
korrekt angesetzter Frist nicht bezahlt hätte (Urteil des Bundesgerichts
4A_245/2017 vom 21. September 2017 E. 5.3.1). Ausserdem vertritt ein Teil der
Lehre die Meinung, dass eine Nachfristansetzung unter Umständen als still-
schweigender Verzicht des Vermieters auf eine Kündigung angesehen werden
könne (vgl. Peter Higi/Anton Bühlmann, in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommen-
tar, Die Miete, Vorbem. zum 8. Titel, 5. Aufl., Zürich 2019, N 29, 64 zu Art. 257d
OR m.w.H.).
6.2.2. Wie es sich mit diesen Fragen verhält, braucht indes nicht vertieft zu wer-
den, weil sich sogleich ergeben wird, dass sowohl die Zahlungsfristansetzung vom
12. Mai 2020 als auch diejenige vom 15. Juni 2020 nicht der gesetzlichen Form-
vorschrift entsprechen, mithin kein klarer Fall im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO
vorliegt.
6.3.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine
Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das
Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu-
men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der ge-
setzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d
Abs. 2 OR). Die Zahlungsfristansetzung hat wenigstens in der Form einfacher
Schriftlichkeit im Sinne von Art. 13 ff. OR zu ergehen. Die mündliche oder den An-
forderungen der einfachen Schriftlichkeit nicht genügende Zahlungsfristansetzung
ist formungültig und bleibt wirkungslos (Higi/Bühlmann, a.a.O., N 35 zu Art. 257d
OR; vgl. ferner Maja Blumer, in: Heinrich Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar Obliga-
tionenrecht, Basel 2014, N 6 zu Art. 257d OR; Irène Spirig, in: Lachat et al. [Hrsg.],
Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 709; Roger Weber, in: Widmer
Lüchinger/Oser [Hrsg.], Balser Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel
2020, N 4 zu Art. 257d OR). Die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung hat
das Gericht von Amtes wegen zu beachten.
6.4.
Die E-Mails vom 12. Mai 2020 und 15. Juni 2020 (wie auch die übrigen E-
Mails, mit denen die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin eine Zahlungsfrist
ansetzte) erfüllen das Formerfordernis der Schriftlichkeit nicht, zumal sie keine
qualifizierte elektronische Signatur tragen (Art. 14 Abs. 2bis OR; RG act. II.3-6). Die
Berufungsbeklagte räumt im Übrigen selbst ein, dass sich die Vorinstanz auf das

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Mahnschreiben vom 11. November 2019 stützte, weil lediglich dieses das Erfor-
dernis der Schriftlichkeit erfüllte (act. A.2, Rz. 19, S. 9 unten). Die durch die Beru-
fungsbeklagte im Anschluss daran ausgesprochene Kündigung vom 29. Juni 2020
erweist sich daher jedenfalls nicht als klar zulässig.
7.1.
Insgesamt liegt mit Blick auf die Kündigung vom 29. Juni 2020 kein klarer
Fall vor. Für das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten fehlt es danach
an klarem Recht und unbestrittenen bzw. sofort beweisbaren tatsächlichen Ver-
hältnissen. Das angefochtene Urteil ist aus den geschilderten Gründen in Gutheis-
sung der Berufung aufzuheben. Auf das Ausweisungsbegehren ist nicht einzutre-
ten. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die von der Berufungsklägerin
beantragte Abweisung des Gesuches von vornherein ausgeschlossen war
(BGE 140 III 315 = Pra 2015 Nr. 4 E. 5; vgl. act. A.1, S. 2).
7.2.
Auf den Eventualantrag der Berufungsklägerin, wonach der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen sei (act. A.1, S. 2), ist bei diesem Ausgang des Verfah-
rens nicht einzugehen.
8.1.
Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des erst- und zweitinstanzlichen
Verfahrens der Berufungsbeklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Für eine
(teilweise) Kostenauferlegung an die Vorinstanz gestützt auf das Verursacherprin-
zip nach Art. 108 ZPO, wie die Berufungsklägerin dies für die Kosten des Beru-
fungsverfahrens beantragt (vgl. act. A.1, Rz. 133 ff.), besteht vorliegend kein An-
lass, nachdem sich die Berufungsbeklagte mit dem Entscheid der Vorinstanz iden-
tifiziert hat. Dabei kann offenbleiben, ob der obsiegenden Berufungsklägerin an
einem solchen Antrag überhaupt ein Rechtschutzinteresse zukommt. Die Höhe
der erstinstanzlichen Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 blieb ungerügt und ist zu
bestätigen. Da sich die Berufungsklägerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht
vernehmen liess und ihr somit kein nennenswerter Aufwand entstand, ist ihr keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
8.2.
Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 9 der Ver-
ordnung über die Gerichtsgebühren im Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf
CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gebühr ist aus dem von der Berufungsklägerin
geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe zu beziehen (vgl. act. D.1). Die Be-
rufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin den Kostenvorschuss zu ersetzen
(Art. 111 Abs. 1 und 2 ZPO).

18 / 19
8.3.
Die Berufungsklägerin reichte im Berufungsverfahren – trotz Ankündigung –
keine Honorarnote ins Recht (vgl. act. A.1, Rz. 134). Die erkennende Kammer
setzt die Parteientschädigung somit nach pflichtgemässem Ermessen fest. Die
Berufungsschrift erweist sich als äusserst umfangreich und enthält sowohl in
rechtlicher als tatsächlicher Hinsicht teilweise unnötige Wiederholungen. Vor die-
sem Hintergrund erscheint eine Entschädigung von pauschal CHF 4'500.00 (inkl.
Barauslagen und Mehrwertsteuer) als angemessen. Dies gilt auch unter Berück-
sichtigung der eingereichten Honorarvereinbarung (act. G.1) sowie der erstatteten
(unaufgeforderten) Replik (act. A.3), zumal Letzterer keine zusätzlichen, notwen-
digen Ausführungen zu entnehmen sind. Die Berufungsbeklagte ist zu verpflich-
ten, die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren im besagten Umfang zu
entschädigen.

19 / 19
III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird gutgeheissen und der Entscheid des Einzelrichters am
Regionalgericht Maloja vom 22. Oktober 2020 wird aufgehoben. Auf das
Ausweisungsbegehren wird nicht eingetreten.
2.
Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 wird bestätigt und
der C._____ AG auferlegt.
3.
Für das erstinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.
4.
Die Kosten für das Berufungsverfahren werden auf CHF 2'000.00 festge-
setzt und der C._____ AG auferlegt. Die Kosten werden mit dem von
A._____ geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe verrechnet. Die
C._____ AG wird verpflichtet, A._____ den Kostenvorschuss für das Beru-
fungsverfahren von CHF 2'000.00 zu ersetzen.
5.
Die C._____ AG wird verpflichtet, A._____ für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von CHF 4'500.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu
bezahlen.
6.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwerde in
Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, ge-
führt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert
30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in
der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die
Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen
und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und
Art. 90 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: