gr_gerichte · R 2012 48 · 2013-02-05 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 12 48
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. Februar 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan "…"
1.
Das Gebiet … ist eines der letzten grossen zusammenhängenden 
innerstädtischen noch nicht überbauten Baugebiete in der Stadt ... Parzelle 
2762 steht im Eigentum der Baugesellschaft … und liegt teilweise in der 
Wohnzone W3 und teilweise in der Wohnzone W2 sowie im Arealplangebiet …. 
Gemäss der Stadt … erfordert die Aufgabenstellung im Gebiet … ein 
Planungsverfahren, 
welches 
Diskussionen 
und 
differenzierte 
Vertiefungsarbeiten zulässt. Am 29. März 2010 beauftragte der Stadtrat deshalb 
das Hochbauamt, für das Gebiet eine Testplanung durchzuführen. Diese sollte 
die Vorgaben der Grundnutzung aufnehmen und eine konkrete Umsetzung 
darin vorschlagen oder den Anpassungsbedarf zeigen. Die Ergebnisse der 
Testplanung sollten in die vorübergehende Arealplanung einfliessen und als 
Grundlage für nachfolgende Quartierplan- oder Architekturwettbewerbs-
verfahren dienen. Der gesamte Stadtteil sollte betrachtet werden. Im Gebiet der 
Testplanung (Perimeter s. Aktennotiz Hochbauamt Abteilung Planung vom 25. 
Oktober 2010, S. 4 [act. Bg.1/Nr. 4]) liegt auch Parzelle 2762. Mit der 
Testplanung wurden drei interdisziplinäre Teams beauftragt, welche durch ein 
Projektteam mit Vertretern der Stadt und einem externen Experten begleitet 
wurden.
2.
Mit Beschluss vom 28. März 2011 (SRB 210) nahm der Stadtrat von den 
Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1-3 und Schemadarstellungen Synthese 
1 und 2) Kenntnis. Für den Baubereich B, in welchem Parzelle 2762 liegt, stellte 
der Stadtrat fest, dass Parzellen 481 und allenfalls auch Parzellen 482 und 


5068 zur Zeit nicht für eine Überbauung zur Verfügung stünden. Hier seien bis 
zur Umsetzung im Arealplan Abklärungen mit den Grundeigentümern 
notwendig. Für die im Eigentum der Baugesellschaft befindliche Parzelle 2762 
könne aufgrund der Testplanung festgestellt werden, dass die Lösungen der 
drei Planungsteams insbesondere hinsichtlich Erschliessung mehr oder weniger 
deckungsgleich seien. Diese Vorgaben könnten im Quartierplanverfahren 
eingebracht werden. Parzelle 2762 habe demnach nur eine geringe 
Präjudizwirkung für die Weiterentwicklung des Gesamtareals.
3.
Am 1. April 2011 teilte die das Hochbauamt der Stadt … von der … 
Architekturbüro AG mit, die Ergebnisse der Testplanung lägen nun vor und 
könnten auf dem Internet eingesehen werden. Der nächste Planungsschritt, die 
Arealplanung, sei aufgrund einer neuen Prioritätenfestlegung des Stadtrates 
zurückgestellt worden. Nebst anderem habe der Stadtrat den Beschluss 
gefasst, 
Parzelle 
2762 
könne 
mittels 
Quartierplanverfahrens 
unter 
Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben aus der Testplanung geplant 
und überbaut werden.
4.
Im Zusammenhang mit der geplanten Wohnüberbauung auf Parzelle 2762 
(Quartierplan …) beschloss der Stadtrat, nachdem der Baulinienplan ab 25. 
November 2011 während 30 Tagen öffentlich aufgelegen hatte und dagegen 
keine Einsprachen eingegangen waren, am 2. April 2012 (SRB 218) die 
Änderung der Baulinien Sattelweg gemäss Baulinienplan vom 25. November 
2011.
5.
Am 31. Mai 2011 reichte die Baugesellschaft … die Planunterlagen für den 
Quartierplan ein. Er umfasst den in der W2 liegenden Teil von Parzelle 2762. 
Es sind vier dreigeschossige Baukörper mit zurückversetztem Attikageschoss 
vorgesehen. Die Ausrichtungen der Wohneinheiten orientieren sich gegen 
Westen und Süden. Die Erschliessung erfolgt über die …strasse. Der 
Quartierplan strebte danach einen Geschossflächen (GF)-Bonus von 12.06% 
an. Die Planunterlagen bestehen aus den Quartierplanvorschriften (QPV), dem 


Bestandesplan 1:500, dem Gestaltungsplan/Umgebungsplan 1:500, dem 
Erschliessungsplan 1:500 und dem Profilierungsplan 1:500. Nicht verbindliche 
Bestandteile des Richtplans sind das Richtprojekt Umgebungsgestaltung, das 
Richtprojekt Häuser, der Grundbuchauszug, die Erläuterungen Konzept/Bezug 
Testplanung und das Modell. Gemäss Art. 2 QPV bezweckt der Quartierplan 
die harmonische und massstäbliche Bebauung, die Schaffung von wertvollen 
Freiräumen/Aussenräumen sowie die Erschliessung des Quartierplangebietes 
und regelt die Kostenverteilung. Gemäss Art. 4 Abs. 4 QPV ist vor Erstellung 
von 
Bauten 
und 
Anlagen 
das 
ordentliche 
Baubewilligungsverfahren 
durchzuführen. 
Gemäss 
Art. 
5 
QPV 
sind 
die 
Richtprojekte 
etc. 
richtungsweisend. Die GF beträgt gemäss Art. 8 QPV total 2‘140 m², eine 
Nutzungsverschiebung zwischen einzelnen Häusern ist bis 50 m² GF zulässig. 
Gemäss Art. 9 QPV sind neue Gebäude innerhalb der im Gestaltungsplan 
festgelegten 
Baufeldes 
zu 
erstellen. 
Die 
Häuser 
müssen 
an 
die 
Baugestaltungslinien gestellt werden. Ausserhalb der Baufelder dürfen nur 
Anlagen und eingeschossige Nebenbauten erstellt werden. Gemäss Art. 10 
QPV dürfen innerhalb der Baufelder Balkone offene und auskragende Balkone 
erstellt werden. Gemäss Art. 11 QPV darf das Attikageschoss bis an die im 
Gestaltungsplan festgelegte Baulinie Attikageschoss erstellt werden. Gemäss 
Art. 
15 
QPV 
wird 
die 
erforderliche 
Anzahl 
Abstellplätze 
im 
Baubewilligungsverfahren 
festgelegt. 
Die 
Anordnung 
erfolgt 
in 
einer 
unterirdischen Parkgarage, Abmessungen und Lage sind im Gestaltungsplan 
definiert.
6.
Am 8. Juni 2011, mitgeteilt am 14. Juni 2011, wies die Baukommission den 
Quartierplan zur Überarbeitung und Ergänzung entsprechend den Erwägungen 
zurück. Am 14. September 2011, mitgeteilt am 22. September 2011, beschloss 
die Kommission, den Quartierplan im Sinne der Erwägungen der Baubehörde 
grundsätzlich zur Genehmigung zu empfehlen und erklärte sich mit der 
Gewährung eines Ausnützungsbonus von 12.06% einverstanden. Sie hielt die 
Umsetzung 
der 
wesentlichen 
Erkenntnisse 
aus 
der 
Testplanung 
für 
überzeugend. Der Quartierplan werde bezüglich des Kriteriums "Städtebau" als 


gute, angemessene Lösung beurteilt. Bezüglich des Kriteriums "Quartier" sei er 
als überdurchschnittlich mit interessanten Ansätzen zu beurteilen, wozu 
hauptsächlich die versetzte Anordnung der Bauten und die dadurch 
ermöglichten Aussichten beitrügen. Die Gestaltung der Aussenräume sei gut 
und angemessen. Die Einbindung der Bauten in der natürlichen Topographie 
ohne grössere Geländeanpassungen und die differenzierte Anordnung und 
Gestaltung der halböffentlichen und privaten Aussenräume seien teilweise als 
vorbildlich zu bewerten. Die architektonische Gestaltung (Raumqualitäten 
Grundrisse, 
Gestaltungsqualitäten 
Fassaden, 
Funktionalität, 
Flexibilität, 
Sicherheit, 
innere 
Erschliessung) 
werde 
als 
angemessen, 
teilweise 
überdurchschnittlich, beurteilt. Die Organisation der Wohnungsgrundrisse sei 
funktional richtig, die Gestaltung der Fassaden durchschnittlich. Das Kriterium 
"Energie" und "Nachhaltigkeit" sei gut und angemessen gelöst. Die zulässige 
Gebäudehöhe der vorgesehenen Baufelder gemäss den verbindlichen 
Bestandteilen des Gestaltungsplanes und des Profilierungsplans werde 
eingehalten. Indessen sei zumindest für das geplante Haus 4 das 
unverbindliche Richtprojekt Häuser R2 in der vorgelegten Form voraussichtlich 
nicht umsetzbar. Die zulässige Gebäudehöhe von Haus 4 ab dem 
vorgesehenen und abgegrabenen neuen Terrain werde überschritten. Die 
Hangneigung im entsprechenden Baufenster betrage weniger als 10%.
7.
Der Quartierplan wurde in der Folge vom 28. Oktober bis 27. November 2011 
aufgelegt. Dagegen erhob unter anderen die … Architekturbüro AG Einsprache. 
Sie beantragte, der Quartierplan sei in dieser Form nicht zu genehmigen und es 
seien die unter "Materielles" aufgeführten Einwände, Beanstandungen und 
Forderungen gemäss kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG), Baugesetz der 
Stadt Chur (BG) und QPV zu berücksichtigen. Sie sei zu einer 
Einigungsverhandlung 
einzuladen. 
Am 
20. 
Januar 
2012 
nahm 
die 
Baugesellschaft dazu Stellung und beantragte die Abweisung der Einsprache, 
soweit darauf einzutreten sei. Am 26. Januar 2012 nahm auch das 
Hochbauamt, Abteilung Planung, Stellung und erklärte, aus seiner Sicht sei die 
Einsprache abzuweisen.


Mit Beschluss (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, wies der 
Stadtrat die Einsprache der … Architekturbüro AG ab. Ebenfalls am 8. Mai 
2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, genehmigte der Stadtrat (SRB 307) in einem 
separaten Entscheid den Quartierplan mit vier dreigeschossigen Baukörpern 
mit zurückversetztem Attikageschoss, mit Ausrichtung der Wohneinheiten 
gegen Westen und Süden und mit Erschliessung über den …weg (verlängerte 
…strasse). Er genehmigte den Ausnützungsbonus von 12.06%. Ferner bilden 
die 
Quartierplanunterlagen 
gemäss 
Auflageakten 
einen 
integrierenden 
Bestandteil der Genehmigung. Der Stadtrat wies zudem darauf hin, dass im 
Richtprojekt das Attikageschoss von Haus 4 nicht den baugesetzlichen 
Vorschriften bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe entspreche.
8.
Am 11. Juni 2012 erhob die … Architekturbüro AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden und verlangte die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses 
(SRB 307) vom 8. Mai 2012. Zur Begründung führte sie aus, sie sei 
Eigentümerin der teilweise überbauten, an die Kirchgasse angrenzenden 
Parzelle 2761. In zweiter Bautiefe schliesse sich daran Parzelle 2762 an. Es sei 
fragwürdig, 
wie 
das 
Ergebnis 
dreier 
unterschiedlich 
ausgefallener 
Testplanungen massgeblich sein solle, weil einerseits nicht nur das 
Arealplangebiet beplant worden sei und anderseits niemand entschieden habe, 
welches der drei Ergebnisse nun weiterentwickelt werden solle. Es sei deshalb 
davon auszugehen, das Ergebnis aller drei Testplanungen sei aussagekräftig 
für die Beantwortung der Frage, ob mit einer Quartierplanung die künftige 
Arealplanung beeinträchtigt werde. Die Beschwerdeführerin rügte folglich, der 
Quartierplan stehe mit den Testplanungen im Widerspruch und präjudiziere 
entsprechend eine künftige Arealplanung erheblich. Ferner werde durch den 
Quartierplan die Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 KRG verletzt. Sodann 
widerspreche die Quartierplanung auch geltendem Recht, indem er in 
unzulässiger 
Weise 
Anordnungen 
über 
Gebiete 
ausserhalb 
des 
Beizugsgebietes treffe. Es gehe nicht, dass der Quartierplan Regelungen 
ausserhalb 
des 
Beizugsgebiets 
treffe. 
Die 
Baulinie 
für 
die 


Erschliessungsstrasse sei somit unzulässigerweise geändert worden. Gemäss 
Art. 88 Abs. 5 BG gälten gegenüber ausserhalb des Quartierplangebietes 
liegenden Grundstücken die gesetzlichen Grenzabstände. Gemäss Art. 57 in 
Verbindung mit Art. 68 Abs. 2 BG erhöhe sich der einzuhaltende Grenzabstand 
bei Gebäudelängen ab 15 m um einen Fünftel. Bei Haus 3 sei eine 
Gebäudelänge von 22.5m möglich und zulässig und müsste gegenüber 
Parzelle 2761 minimal 6.5m betragen, gemäss Quartierplan betrage er nur 
6.2m. Gemäss Art. 88 Abs. 4 BG dürfe bei einer Quartierplanung nicht von den 
Vorschriften über die Gebäudehöhe abgewichen werden. Art. 3 QPV erkläre 
den Profilierungsplan für verbindlich. Dort würden Profilierungs- bzw. 
Messpunkte und zugleich die zulässigen Gebäudehöhen verbindlich festgelegt. 
Wie der Stadtrat im Genehmigungsbeschluss festhalte, würden im Richtprojekt 
die Höhenbestimmungen bei Haus 4 nicht eingehalten. Es sei unverständlich, 
dass die Genehmigungsbehörde diese Rechtsverletzung bei der Prüfung des 
verbindlichen Profilierungsplanes übergangen habe, übernehme doch der 
Profilierungsplan 
die 
Höhen 
des 
Richtprojektes. 
Quartierplan 
und 
Quartierprofilierungsplan stünden im Widerspruch zu Art. 67 in Verbindung mit 
Art. 57 BG. Der Quartierplan treffe auch Anordnungen für Grundstücke 
ausserhalb des Quartierplangebietes, also über Parzelle 2762 hinausgehende 
Anordnungen. Somit liege kein privater Quartierplan vor, der ohne 
Einleitungsbeschluss eingeleitet und genehmigt werden könne.
9.
Am 
26. 
Juni 
2012 
beantragte 
die 
Baugesellschaft 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten sei. Die Stadt habe in einem grösseren Testplangebiet, welches 
unter anderem auch das Arealplangebiet umfasst habe, eine Testplanung 
durchgeführt. Der Quartierplan entspreche weitgehend dem Vorschlag von 
Team B im Rahmen der Testplanung, weil die Mitglieder von Team B anlässlich 
der Testplanung auch den Quartierplan erarbeitet hätten. Es sei klar, dass nicht 
drei verschiedene Möglichkeiten festgelegt werden könnten. Insofern sei die 
vermeintliche Präjudizierung von Erschliessung und Überbauung der Parzelle 
keine Präjudizierung, sondern Vorwegnahme der Arealplanung in diesem 


Gebiet. Zudem präjudiziere der Quartierplan die Gestaltung und die Dimension 
der Baukörper auf dem übrigen Areal nicht, ebenso wenig die Erschliessung 
des gesamten Areals. Nach wie vor lasse sich das Areal durch alle von den drei 
Teams vorgeschlagenen Möglichkeiten erschliessen. Der Gestaltung entzogen 
sei lediglich die Erschliessung von Parzelle 2762, was aber gewollt sei. Durch 
die Gewährung des Bonus werde kein verbindlicher Standard für die Gestaltung 
und Dimensionierung der Baukörper im übrigen Gebiet geschaffen. Dies sei 
Sache der betreffenden Grundeigentümer. Es resultiere auch kein faktischer 
Zwang. Zudem habe der Quartierplan nicht den Maximalbonus gemäss Art. 88 
Abs. 4 BG erhalten. Der Quartierplan beschränke sich nur auf Parzelle 2762. Er 
indiziere nicht die Durchsetzung der Testplanung von Team B im gesamten 
Areal. Die Beschwerdeführerin habe sich nicht um einen Anschluss an die 
private Quartierplanung bemüht. Sie hätte spätestens seit dem 1. April 2011 
von der Absicht der Erarbeitung einer Quartierplanung Kenntnis gehabt. Die 
Parzelle der Beschwerdeführerin habe bei den Testplanungen der Teams A-C 
keine besondere Bemerkung hinsichtlich Ausgestaltung und Überbauung 
erfahren. Dort werde ebenfalls nichts präjudiziert. Weil auf Parzelle 2762 ein 
Quartierplan erarbeitet worden sei, hätten die von Gesetzes wegen 
erforderlichen Parkierungsmöglichkeiten geplant werden müssen. Die geplante 
Lösung präjudiziere die Erschliessung des Areals nicht. Geltendes Recht werde 
nicht verletzt. Die abgeänderte Baulinie betreffe ausser Parzelle 2762 nur noch 
Parzellen im Eigentum der Stadt. Weder sei das Mitbestimmungsrecht noch das 
rechtliche Gehör verletzt worden. Zudem habe die Stadt für das übrige 
betroffene Gebiet ein selbstständiges Verfahren zur Änderung der Baulinie 
durchgeführt. Diese Änderung sei rechtskräftig. Die Grenzabstände müssten 
erst im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Die Baufelder seien 
unverbindlich und es handle sich nicht um fest geplante Bauten. Das 
Richtprojekt Häuser sei nicht verbindlich. Dies gelte auch für die Gebäudehöhe 
von Haus 4. Auf diese Rügen sei nicht einzutreten. Gemäss Art. 53 Abs. 3 KRG 
entfalle beim privaten Quartierplan das Einleitungsverfahren. Die Baulinie sei 
zudem in einem separaten Verfahren geändert worden.


10.
Am 3. Juli 2012 beantragte auch die Stadt (nachfolgend Beschwerdegegnerin 
1) die Abweisung der Beschwerde. Es stimme, dass der Stadtrat sich nicht 
integral für eine der drei Testplanungslösungen entschieden habe. Indessen 
habe er am 28. März 2011 die abgeschlossene Testplanung beurteilt und den 
nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher Varianten festgelegt. 
Die aus der Testplanung abgeleitete Synthese zeige für den hier 
interessierenden Baubereich, dass der Quartierplan sowohl betreffend 
Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte als auch betreffend Erschliessung den 
beiden vom Stadtrat bevorzugten Varianten entspreche. Einzig betreffend 
Anordnung der Grünzone und der Linienführung des Fuss- und Radwegs 
hangaufwärts bestünden je nach Variante unterschiedliche Auffassungen, 
wobei das Quartierplangebiet hiervon nicht tangiert werde. Mit der Testplanung 
sei nicht bereits eine detaillierte Überbauungsstudie mit exakt vorgegebenen 
Gebäudeformen ausgearbeitet worden. Im Rahmen einer Gesamtkonzeption 
habe man geprüft, ob die wesentlichsten Vorgaben der Grundordnung 
zweckmässig seien und wie diese allenfalls nach den Regeln von Art. 46 Abs. 2 
KRG 
angepasst 
und 
ergänzt 
werden 
könnten. 
Die 
Teams 
seien 
übereinstimmend zum Ergebnis gelangt, dass die W2 bei der Umsetzung des 
Arealplans 
richtig 
sei 
und 
seien 
sich 
auch 
in 
der 
Frage 
der 
Quartiererschliessung einig gewesen. Somit könne für die Weiterentwicklung 
des Arealplans nicht von einer negativen Präjudizierung durch den Quartierplan 
ausgegangen werden. Der Bonus und die Parkierung stünden der 
Weiterentwicklung des Arealplangebiets nicht entgegen. Es wäre zu begrüssen, 
wenn auch zukünftige Überbauungen im Arealplangebiet einen qualitativ hohen 
Standard aufwiesen, damit auch dort ein Bonus gewährt werden könne. Auf 
Stufe Arealplan gehe es zudem darum, die groben Erschliessungsvorstellungen 
und -grundsätze festzulegen nicht aber darum, die Parkierung festzuschreiben. 
Erstaunlicherweise beantrage die Beschwerdeführerin, das Beizugsgebiet sei 
bis zur …gasse auszudehnen. Dort seien aber die Grundstücke bebaut und 
erschlossen und es sei dort nicht mit weiterer Bautätigkeit zu rechnen. Zudem 
habe die Beschwerdeführerin sich nicht darum bemüht, mit ihrem Grundstück in 
den Quartierplan aufgenommen zu werden. Die von der Baulinie betroffenen 


Grundstücke gehörten ihr. Zudem habe sie ein eigenständiges Verfahren für die 
Änderung der Baulinie durchgeführt. Ferner sei eine Verletzung des 
Grenzabstandes zwischen dem geplanten Haus 3 und der Grundstücksgrenze 
der Parzelle 2761 nicht ersichtlich. In der W2 dürfe bei den Gebäudeecken auf 
der Hangseite maximal 7.5m, auf der Talseite (mindestens 10% Hangneigung) 
höchstens 9.5m hoch gebaut werden. Die Frage, ob mit dem Richtprojekt die 
Höhen eingehalten seien, könne vorliegend offen bleiben. Dies werde 
anlässlich des Baubewilligungsverfahrens insbesondere unter Berücksichtigung 
allfälliger Abgrabungen im Detail zu überprüfen sein. Der Profilierungsplan 
stelle die Höhenpunkte der Gebäudemasse, des Terrains und der Profilstangen 
dar. Die Profilierung zeige die Höhe der Baute im Gelände (Art. 43 Abs. 1 
KRVO). Weder Profilierungsplan noch Baugespann im Gelände bildeten die 
Definition der baugesetzlichen Gebäudehöhe ab. So werde beispielsweise 
gemäss Baugesetz bei Attikageschoss die Gebäudehöhe bis oberkant 
Mauerkrone 
oder 
Brüstung, 
also 
nicht 
bis 
zum 
Dach, 
gemessen. 
Demgegenüber stelle das Baugespann bei Punkten 6, 7 und 8 die Ausdehnung 
des geplanten zurückversetzten Attikageschoss bis hinauf zum Dach dar. Hier 
liege ein privater Quartierplan vor und es habe kein Einleitungsbeschluss 
gefasst werden müssen.
11.
In der Folge wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50 mit verfahrensleitender 
Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 zusammengelegt.
12.
Am 17. September 2012 liess sich auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 
12 50 als Beigeladener im Verfahren R 12 48 vernehmen. Diese 
Vernehmlassung entspricht der Replik im Verfahren R 12 50.
13.
Am 17. September 2012 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Die Rüge betreffend Änderung der Baulinie werde fallen 
gelassen. Die Beschwerdeführerin behaftete die Stadt darauf, dass eine 
maximale Gebäudelänge von 20.95m und ein Grenzabstand von 6.19m 
einzuhalten sei. Die Baubehörde werde darauf behaftet, dass weder 


Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige Gebäudehöhe wiedergäben. 
Daraus könne die Bauherrschaft nichts ableiten. Im Frühjahr 2005 habe das 
Hochbauamt der Beschwerdeführerin einen Entwurf für einen Arealplan 
zugestellt. Dieser sehe einen Einbezug ihrer Parzelle in einen Quartierplan vor. 
Weil sich der Stadtrat nie für eine, zwei oder eine Synthese von zwei 
Testplanungen als Grundlage ausgesprochen habe, sei die betreffende 
Behauptung aktenwidrig. Der Stadtrat habe damals auch nicht beschlossen, für 
Parzelle 2762 könne ein Quartierplan geschaffen werden. Dies entspreche 
auch nicht der Empfehlung des Projektteams. Dieses wolle nur den südlichen 
Teil von Parzelle 493 freigeben. Die Pläne Synthese Variante 1 und Synthese 
Variante 2 würden im Stadtratsbeschluss nicht erwähnt. Es stimme nicht, dass 
ein Einbezug von Parzelle 2761 nie zur Diskussion gestanden habe. Im 
Arealplanentwurf von 2005 sei der Einbezug seiner Parzelle in das 
Quartierplangebiet vorgesehen gewesen. Es bedeute nichts, wenn diese 
Parzellen jetzt überbaut und momentan nicht verfügbar seien. Es gehe um die 
künftige Überbauung, allenfalls nach Abbruch von Bestehendem. Zudem seien 
noch überbaubare Flächen vorhanden. Zwar seien hier die von der 
Arealplanpflicht betroffenen Eigentümer über das Vorliegen der Testplanungen 
orientiert. Diese habe man nur im Internet einsehen können und zwar nur das 
Fazit, nicht aber die eigentlichen Planungen. Über die Stadtratsbeschlüsse 
seien die Betroffenen nicht orientiert worden, vor allem nicht über jenen vom 28. 
März 2011. Die Mitteilung des städtischen Bauamtes vom 1. April 2011 stehe 
damit im Widerspruch. Die Betroffenen seien über die Einleitung eines 
Quartierplanverfahrens nicht orientiert worden. Sie hätten nur während der 
Auflagefrist des Quartierplans Stellung nehmen können. Eine vorangehende 
Orientierung wäre zwingend gewesen, weil 2005 ein Entwurf für eine 
Arealplanung mitgeteilt worden sei, welche Parzelle 2761 auch in ein 
Quartierplanverfahren einbezogen hätte. Sie habe davon ausgehen können, 
diese Planung würde fortgesetzt. Sie habe auch davon ausgehen können, die 
Wirkungen der Planungszone würden am Entwurf 2005 gemessen werden.


14.
Am 19. Oktober 2012 hielt die Beschwerdegegernin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest. Im Beschluss vom 28. März 2011 habe der Stadtrat festgehalten, 
dass die Lösungen der drei Planungsteams im Bereich von Parzelle 2762 mehr 
oder weniger deckungsgleich seien und im Quartierplanverfahren eingebracht 
werden könnten, Parzelle 2762 habe nur geringe präjudizielle Wirkung für die 
Weiterentwicklung des Gesamtareals. Zudem habe sich der Stadtrat im 
Rahmen einer Synthese für zwei Varianten entschieden. In beiden Varianten 
entsprächen die Baufelder auf Parzelle 2762 den im Quartierplan festgelegten 
Baufeldern. Sie habe der Stadt angeboten, eine private Quartierplanung 
auszuarbeiten und diese an den Interessen der Stadt für das gesamte Areal 
auszurichten. Die Stadt habe das Angebot angenommen. Darauf habe sich die 
Stadt für die Testplanung entschieden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich 
deshalb entschieden, das Quartierplanverfahren kurzfristig zurückzustellen und 
das Ergebnis der Testplanung abzuwarten. Nach Abschluss der Testplanung 
habe die Beschwerdegegnerin 2 das Quartierplanverfahren mit der Stadt wieder 
aufgenommen. Nachdem erkennbar geworden sei, dass der Quartierplan wenn 
überhaupt nur eine geringe präjudizielle Wirkung für die Arealplanung habe und 
der Stadtrat festgehalten habe, der Quartierplan sei nicht präjudizierlich für die 
Arealplanung, habe das Hochbauamt am 1. April 2011 mitteilen können, die 
Quartierplanung könne unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben 
stattfinden. Die Beschwerdegegnerin 2 hätte schon vor der Benachrichtigung 
durch das Hochbauamt einen Quartierplan erarbeiten können, einfach mit dem 
Risiko der Ablehnung durch die Stadt. Ein Einleitungsbeschluss sei nicht 
notwendig gewesen. Der Stadtratsbeschluss vom 28. März 2011 habe der 
Beschwerdegegnerin 2 nur die gewünschte Sicherheit gegeben, dass ein 
arealplankonformer Quartierplan möglich sei. Gemäss den beiden Varianten 
nach der Synthese ergebe sich keine Präjudizierung der künftigen 
Arealplanung. Eine gewisse vernachlässigbare Präjudizierung finde lediglich im 
Bereich der vorgesehenen Baukörper statt, habe doch die Beschwerdegegnerin 
2 
nicht 
alle 
unterschiedlichen 
Varianten 
der 
Planungsteams 
gleich 
berücksichtigen können. Dies sei aber nur die logische und gewollte Folge der 
Planung für Parzelle 2762. Einen fixen Anspruch der Bevölkerung, in jedem 


Stadium der Planung über einzelne Schritte informiert zu werden, gebe es nicht 
(BGE 135 II 286, 290 ff). Massgebend sei Art. 13 KRVO. Die Stadt habe zudem 
mehr nur als nur das Fazit der Testplanung im Internet aufgeschaltet gehabt. 
Wo kein Einleitungsbeschluss vorgeschrieben sei, müsse auch nicht darüber 
informiert werden. Der Entwurf der Arealplanung von 2005 gebe keinen 
Anspruch auf Vertrauensschutz. Zudem sehe dieser Entwurf auf Parzelle 2762 
vier Baufelder mit vier Mehrfamilienhäusern vor, mindestens so gross wie 
derzeitig vorgesehen. Die Beschwerdeführerin würde also gemäss jetzigem 
Quartierplan weniger von den zulässigen Gebäuden betroffen.
15.
Am 22. Oktober 2012 duplizierte auch die Beschwerdegegnerin 1 und hielt an 
ihren Anträgen fest. Der Stadtrat habe am 28. März 2011 in dem nicht 
anfechtbaren Zwischenentscheid festgehalten, dass aufgrund der Vorschläge 
der drei Planungsteams nun ein gemeinsamer Nenner extrahiert werden 
müsse. Er habe als nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher 
Varianten (Synthese 1 und 2) festgelegt bzw. zur Kenntnis genommen. Diese 
Synthesen zeigten für Parzelle 2762 auf, dass der Quartierplan sowohl 
betreffend Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte sowie Erschliessung beiden 
Varianten entspreche. Nur betreffend Anordnung der Grünzone und der 
Linienführung des Fuss- und Radweges hangaufwärts bestünden je nach 
Variante unterschiedliche Auffassungen. Das Gebiet des Quartierplans werde 
hiervon aber nicht tangiert. Bisher sei für die Arealplanung noch kein 
Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Der Arealplan sei noch nicht 
ausgereift, wie dies Art. 13 Abs. 1 KRVO vorschreibe. Es lägen vorläufig 
lediglich die Varianten 1 und 2 vor, die weiter verfolgt werden sollten. Die direkt 
betroffenen Grundeigentümer seien regelmässig schriftlich und anlässlich einer 
Informationsveranstaltung über die Arealplanung informiert worden.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im 
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschluss des 
Stadtrats (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend 
die Genehmigung des Quartierplans. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 
370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können. 
Verfügungen von Gemeinden betreffend die Genehmigung von Quartierplänen 
können nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb auf die 
vorliegende Beschwerde vom 11. Juni 2012 einzutreten ist. Da der Sachverhalt 
aufgrund der dem Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) 
genügend erstellt ist, kann auf den von der Beschwerdeführerin beantragten 
Augenschein verzichtet werden. 
b)
Mit prozessleitender Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 
wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50, die beide den Quartierplan 
betreffen, im Sinne von Art. 6 lit. a VRG zusammengelegt. Nachdem sich im 
vorliegenden Verfahren herausgestellt hat, dass es in den Beschwerden zwar 
um den gleichen Quartierplan geht, indessen völlig verschiedene Rügen 
erhoben werden, sind die Verfahren R 12 48 und R 12 50 aus 
Zweckmässigkeitsgründen wieder zu trennen (Art. 6 lit. b VRG). 
2.
Nachdem die Beschwerdeführerin die Rüge betreffend Änderung der Baulinien, 
die Rüge des verletzten Grenzabstandes sowie der verletzten Gebäudelänge 
unter Behaftung der Stadt auf den Grenzabstand von Haus 3 zu Parzelle 2761 
von 6.19 m und einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 20.95 m im 
Quartierplangebiet, welche einzuhalten sei, und die Rüge betreffend 
Gebäudehöhe (Profilierungsplan, Baugespann) unter Behaftung der Stadt 
darauf, dass weder Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige 
Gebäudehöhe wiedergäben, fallen gelassen hat, ist als verbleibender 


Streitgegenstand noch zu beurteilen, ob die Stadt trotz des noch fehlenden 
Arealplans den Quartierplan zu Recht genehmigt hat, bzw. ob der Quartierplan 
die Arealplanung erschwert oder dieser entgegenstehen könnte (Verletzung von 
Art. 26 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für 
den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Als weiterer Streitgegenstand ist 
ferner zu beurteilen, ob Parzelle 2761 der Beschwerdeführerin ebenfalls in das 
Quartierplangebiet einbezogen hätte werden müssen, um eine Präjudizierung 
der Arealplanung zu vermeiden und um sie in ihrem Vertrauen auf den 2005 
kommunizierten Arealplanentwurf zu schützen.
3. a)
Der Zonenplan der Stadt sieht für das hier zur Diskussion stehende Gebiet die 
Wohnzone 2 und 3 vor. Dem Generellen Gestaltungsplan der Stadt, lässt sich 
weiter entnehmen, dass das Gebiet … mit einer Arealplanpflicht belegt ist, es 
sich dabei folglich um ein Gebiet mit Sonderregelung handelt (Planungspflicht 
[act. BG1/Nr. 3]). Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG können im Zonenplan Gebiete 
bezeichnet 
werden, 
in 
denen 
eine 
Folgeplanung 
(Arealplanung, 
Quartierplanung) durchgeführt wird, wobei die Festlegung einer Folgeplanung 
für das betroffene Gebiet die Wirkung einer Planungszone hat. In der 
Planungszone darf gestützt auf Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen 
werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen 
könnte. Dass vorliegend die Stadt die Arealplanpflicht im Generellen 
Gestaltungsplan und nicht im Zonenplan festgelegt hat schadet dabei nicht, 
zumal es sich bei beiden Plänen um Pläne der Grundordnung handelt und die 
Frage, wo die Arealplanpflicht statuiert wird, im Planungsermessen der Stadt 
liegt. 
b)
Mit Stadtratsbeschluss (SRB 210) vom 28. März 2011 hat der Stadtrat von den 
Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1 bis 3 und Schemadarstellungen 
Synthese Variante 1 und 2; act. BG1/Nr. 4c) Kenntnis genommen. Die 
Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach im betreffenden Beschluss des 
Stadtrates diese Synthese Varianten 1 und 2 gar nicht erwähnt seien, ist vor 
diesem Hintergrund nicht zutreffend. Wie die Beschwerdeführerin jedoch richtig 


festhält, wurde bezüglich der Weiterverfolgung der Arealplanung gestützt auf 
diese beiden Synthese Varianten nichts beschlossen, auch nicht betreffend die 
Quartierplanung.
c)
Betrachtet man diese Synthese Varianten, wird ersichtlich, dass diese im 
Wesentlichen der Konzeption des Quartierplans entsprechen. Es sind – wie im 
Quartierplan – vier abgewinkelte Baustandorte sowie deren Erschliessung über 
den …weg vorgesehen. Die beiden Synthese Varianten unterscheiden sich in 
Bezug auf Parzelle 2762 lediglich dadurch, dass die Wegführung des 
vorgesehenen Fuss- und Radweges sowie die Situierung der vorgesehenen 
Grünzone anders angeordnet sind. Hinsichtlich der vorgesehenen Grünzone 
betrifft dies Parzelle 2762 bei beiden Synthese Varianten nicht respektive bei 
Synthese Variante 2 nur unbedeutend am Rande, nämlich in Bezug auf den 
vorgesehenen Fuss- und Radweg im südlichen Teil der Parzelle. Gemäss der 
ausgearbeiteten Synthese Variante 2 soll der besagte Fuss- und Radweg an 
der Südseite (Hauptachse) und an der Ostseite (Abzweiger) teilweise über das 
Quartierplangebiet führen. Während der Quartiererschliessungsplan den 
gemäss Synthese Variante 2 auf der Ostseite von Parzelle 2762 vorgesehenen 
Abzweiger Richtung Norden aufnimmt, ist im Quartierplan die Führung der 
gemäss Synthese Variante 2 im Süden von Parzelle 2762 vorgesehenen 
Hauptachse dieses Fuss- und Radweges weder in den Quartierpanvorschriften 
(QPV) noch im Erschliessungsplan vorgesehen (vgl. act. BG1/Nr. 5a und 5d). 
Auch wenn die Nichtberücksichtigung der Hauptachse dieses Fuss- und 
Radweges im Quartierplan aufs Ganze gesehen von eher untergeordneter 
Bedeutung ist und von der Beschwerdeführerin denn auch nicht ausdrücklich 
beanstandet wurde, bleibt – entgegen der anders lautenden Behauptung der 
Beschwerdegegnerin 1 – dennoch festzuhalten, dass der Erlass des 
Quartierplans diesbezüglich die für das Gebiet … beabsichtigte Arealplanung 
durch 
die 
Genehmigung 
des 
Quartierplans 
… 
beeinträchtigt 
bzw. 
beeinträchtigen könnte, nämlich dann, wenn die Beschwerdegegnerin 1 sich für 
die Synthese Variante 2 zur Weiterverfolgung der Arealplanung entscheidet. In 
diesem Falle stünde der genehmigte Quartierplan … den neuen Vorschriften 


und Vorgaben der Arealplanung … (Synthese Variante 2) entgegen und hätte 
präjudizierende Wirkung, was gestützt auf die durch die Folgeplanung 
hervorgerufene Wirkung einer Planungszone unzulässig ist (Art. 26 Abs. 4 KRG 
i.V.m. Art. 21 Abs. 2 KRG). 
4.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde gutzuheissen 
ist und der Beschluss des Stadtrates vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 
2012, betreffend Genehmigung des Quartierplanes … und die Abweisung der 
dagegen erhobenen Einsprachen aufzuheben ist. Bei diesem Ausgang des 
Verfahrens 
erübrigt 
sich 
die 
Prüfung 
der 
weiteren 
Rügen 
der 
Beschwerdeführerin. Es muss auch nicht geprüft werden, ob die von der 
Beschwerdeführerin erst in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend 
gemachte Ausweitung des Quartierplanbeizugsgebietes und die von ihr erst in 
der Replik geltend gemachte Verletzung von Art. 4 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (Mitwirkung [RPG; SR 700]) eine unzulässige Ausdehnung 
des Rechtsbegehrens gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG darstellt.
5.
Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten je zur 
Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und 2 (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die 
anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin wird gemäss richterlichem Ermessen 
im Umfang von Fr. 4000.-- von den Beschwerdegegnerinnen entschädigt (vgl. 
Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Parteientschädigung ist wiederum je zur Hälfte von der 
Beschwerdegegnerin 1 (Fr. 2‘000.--) und der Beschwerdegegnerin 2 (Fr. 2‘000.-
-) zu leisten. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss des Stadtrates von … 
vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend Genehmigung des 
Quartierplanes … sowie die Abweisung der dagegen erhobenen Einsprache 
wird aufgehoben. 


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
500.--
zusammen
Fr. 3‘500.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Stadt … und der Baugesellschaft … und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Stadt und die Baugesellschaft haben die … Architekturbüro AG mit Fr. 
4‘000.-- aussergerichtlich zu entschädigen. Die Kosten der Parteientschädigung 
sind je zur Hälfte (je Fr. 2‘000.--) von der Stadt … und der Baugesellschaft … 
zu bezahlen.