gr_gerichte · R 2018 8 · 2019-01-15 · de

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 8
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Parolini
URTEIL
vom 15. Januar 2019
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Eheleute A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Guadagnini Fischer,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Josef Brunner,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch (BAB)


- 2 -
1.
Die Eheleute A._____ sind Eigentümer der Parzelle 10479 in der früheren 
Gemeinde Y._____ (heute X._____; nachfolgend Gemeinde). Die Parzelle 
liegt gemäss Zonenplan vom 29. Januar 1988 in der Landwirtschaftszone. 
Sie ist heute mit einem Ferien-/Wochenendhaus und einem konventionel-
len Stall, bestehend aus Viehstall (unten) und Heustall (oben) überbaut.
2.
Mit Eingabe vom 27. April 2005 hatte die damalige Eigentümerin, B._____, 
zum Zwecke der Ausparzellierung von Hütte und Stall um Bewilligung für 
deren Verwendung als nichtlandwirtschaftliche Baute (Zweckänderung) er-
sucht. Auf dem entsprechenden Gesuchsformular war festgehalten, dass 
Hütte und Stall nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke genutzt und dass 
keine baulichen Veränderungen vorgenommen würden. Mit BAB-Bewilli-
gung vom 19. Juni 2006 war die Zweckänderung in ein Ferien-/Wochen-
endhaus (Hütte) und in einen Abstellraum (Stall) bewilligt worden. 
3.
Mit Baugesuch vom 21. Dezember 2009 ersuchten die Eheleute A._____ 
um die Bewilligung, die bestehende Hütte zu renovieren (ohne Vergrösse-
rung des Aussenvolumens) und zu versetzen. Vorgesehen waren der Ein-
bau von Küche und Bad/Dusche sowie von entsprechenden Leitungen für 
Wasser und Abwasser mit Stapelung in einer abflusslosen, betonierten 
Grube sowie eine tragbare chemische bzw. Camping-Toilette (Typ: Thet-
ford Porta Potti) im Stall. Mit Schreiben vom 22. Februar 2010 teilte der 
damalige Architekt der Eheleute A._____ dem Amt für Raumentwicklung 
des Kantons Graubünden (ARE; nachfolgend Fachstelle) u.a. mit, dass auf 
die Erstellung des geplanten Holzschopfs auf der Nordseite der Hütte und 
auf die geplante Wasserleitung zum Stall verzichtet werde. Die entspre-
chende BAB-Bewilligung wurde am 2. Juni 2010 mit verschiedenen Aufla-
gen erlassen. 
4.
Mit Zusatz-Entscheid vom 26. Juni 2012 bewilligte die damalige Gemeinde 
Y._____ in Form eines einfachen Schreibens das am 7. Mai 2012 einge-
reichte Gesuch für Sanierungsarbeiten am Stall (Böden, Wände, Dach).


- 3 -
5.
Am 20. Mai 2016 fand seitens der Gemeinde die Schlussabnahme statt. Im 
Schlussabnahmeprotokoll wurde festgehalten, dass die Ausbauten im Stall 
(WC/DU und Kammer gemäss Fotodokumentation) nicht bewilligt seien, 
weshalb die Eheleute A._____ aufgefordert wurden, ein entsprechendes 
Baugesuch für diese Einbauten nachzureichen. 
6.
Am 11. August 2016 reichten die Eheleute A._____ ein nachträgliches Bau-
gesuch für die nicht bewilligten, jedoch bereits ausgeführten Arbeiten, näm-
lich die Errichtung eines WC's mit Kompost-Toilette (Typ: Insetta bzw. Se-
parett-Villa 9010), einer Dusche (mit Anschluss an die bestehende abfluss-
lose Grube) und eines Abstellraums (mobile Lagerbox aus Holzelementen 
für die Lagerung von Esswaren, Getränken, Textilien, etc.) im Stall ein. Das 
Bauvorhaben wurde am 26. August 2016 publiziert, es gingen keine öffent-
lich-rechtlichen Einsprachen ein. Die Gemeinde leitete das Baugesuch am 
29. August 2016 der Fachstelle zur Prüfung bzw. Feststellung der Zuläs-
sigkeit weiter. Diese nahm am 4. Dezember 2017 in ablehnender Weise 
dazu Stellung. 
7.
Mit Entscheid vom 15. Januar 2018, mitgeteilt am 18. Januar 2018, wies 
die Gemeinde das nachträgliche Baugesuch der Eheleute A._____ vom 29. 
August 2017 für die bereits ausgeführten Einbauten (drei Raumboxen im 
Stallgebäude) ab. Im Hinblick auf die Verhängung einer Baubusse ver-
langte die Gemeinde die Vorlage des Planervertrags sowie des Steueraus-
zugs 2016 der Bauherrschaft und kündigte die Anordnung der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands (nach Eintritt der Rechtskraft des Ent-
scheids vom 15. Januar 2018) an. 
8.
Gegen den Entscheid der Gemeinde (Abweisung des Baugesuchs) vom 
15. Januar 2018 erhoben die Eheleute A._____ (nachfolgend Beschwerde-
führer) am 16. Februar 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden mit dem Antrag auf kosten- und entschädigungsfäl-


- 4 -
lige Aufhebung des angefochtenen Entscheids. In verfahrensmässiger Hin-
sicht stellten sie Antrag auf Sistierung des Verfahrens, bis der Sachverhalt 
mit der Gemeinde korrekt aufgearbeitet sei. Dieser Antrag wurde, nach Ein-
gang der ablehnenden Stellungnahme der Gemeinde vom 5. März 2018, 
mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 6. März 2018 abgewiesen.
9.
Mit Eingabe vom 10. April 2018 reichte die Fachstelle ihre Vernehmlassung 
mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde ein.
10.
Mit Vernehmlassung vom 20. April 2018 beantragte die Gemeinde (nach-
folgend Beschwerdegegnerin) die kosten- und entschädigungsfällige Ab-
weisung der Beschwerde.
11.
Am 24. Mai 2018 erging die Replik der Beschwerdeführer mit unveränder-
tem Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 16. Februar 2018.
12.
Mit Schreiben vom 4. Juni 2018 verzichtete die Fachstelle auf die Einrei-
chung einer Duplik und hielt an ihren Ausführungen und Anträgen gemäss 
Vernehmlassung vom 10. April 2018 fest.
13.
Mit Schreiben vom 6. Juni 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf 
die Einreichung einer Duplik und bestätigte ihre Ausführungen in der Ver-
nehmlassung vom 20. April 2018.
14.
Mit Schreiben vom 7. Juni 2018 forderte der Instruktionsrichter die anwalt-
lich vertretenen Parteien auf, eine detaillierte Kostennote inkl. Honorarver-
einbarung einzureichen. In der Folge reichte die Rechtsvertreterin der Be-
schwerdeführer mit Schreiben vom 13. Juni 2018 ihre Honorarnote mitsamt 
Honorarvereinbarung ein.


- 5 -
15.
Auf Anordnung des Instruktionsrichters reichte die Fachstelle dem Gericht 
mit Schreiben vom 31. Oktober 2018 sämtliche Unterlagen zur BAB-Bewil-
ligung ein.
16.
Mit Schreiben vom 29. Oktober 2018 wurden die Parteien zu einem Augen-
schein eingeladen, der am 12. November 2018 auf der Parzelle 10479 im 
Beisein der Beschwerdeführer, der Beschwerdegegner und der Fachstelle 
stattfand. Mit Schreiben vom 13. November 2018 wurde den Parteien das 
Augenscheinprotokoll zugestellt. Mit Stellungnahme vom 26. November 
2018 nahmen die Beschwerdeführer dazu Stellung. Gleichzeitig legten sie 
eine ergänzende Honorarnote ins Recht. Die Fachstelle verzichtete mit 
Schreiben vom 30. November 2018 auf eine Stellungnahme.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren 
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheid-
relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-
sischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Entscheid 
(Abweisung Baugesuch) vom 15. Januar 2018 (Akten der Beschwerdefüh-
rer [Bf-act.] 1) stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 
1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung (vgl. Art. 92 des kantonalen 
Raumplanungsgesetzes [KRG]; BR 801.100, sowie Art. 47 ff. der kantona-
len Raumplanungsverordnung [KRVO]; BR 801.110). Die örtliche und 


- 6 -
sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
ist somit gegeben. 
1.2.
Als Adressaten des angefochtenen Entscheids vom 15. Januar 2018 (Bf-
act. 1) sind die Beschwerdeführer von diesem berührt und weisen ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf 
(Art. 50 VRG). Mit der Beschwerde können sie Rechtsverletzungen einsch-
liesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrich-
tige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts 
geltend machen (Art. 51 Abs. 1 VRG). Da die Beschwerde die formellen 
Erfordernisse erfüllt und sie im Übrigen auch fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 
VRG) eingereicht wurde, ist darauf einzutreten. 
2.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Beschwerdegegnerin mit dem 
Entscheid vom 15. Januar 2018 (Bf-act. 1) das nachträgliche BAB-Bauge-
such vom 11. August 2016 (Bf-act. 8-12) zu Recht abgewiesen hat oder 
nicht, ob mithin die baulichen Änderungen im Stallgebäude bewilligungs-
fähig sind oder nicht. Nicht Streitgegenstand sind die am Ferien-/Wochen-
endhaus vorgenommenen Umbauten auf derselben Parzelle.
3.1.
Im angefochtenen Entscheid vom 15. Januar 2018 (Bf-act. 1) führte die Be-
schwerdegegnerin aus, die beiden Holzboxen im Heustall seien auf Dauer 
ausgelegt und würden keinen temporären Charakter aufweisen, was durch 
die ebenfalls nicht bewilligungsfähigen Erschliessungsanlagen (Wasser-, 
Elektro- und Abwasserleitung) bestätigt werde. Die Dusche und das La-
vabo in der einen Holzbox seien fest eingebaut. Anzunehmen sei, dass 
auch das WC fest eingebaut und angeschlossen sei, es sich also nicht wie 
angegeben um eine tragbare Campingtoilette handle. Damit sei ein voll 
funktionstüchtiges Bad mit den entsprechenden Anschlüssen erstellt wor-
den, das als feste Baute bezeichnet werden müsse. Was die zweite Holz-
box betreffe, so seien in der Fotodokumentation keine Esswaren oder Ge-
tränke zu sehen, sondern ein Bett, das eben auf eine Wohnnutzung hin-


- 7 -
weise. Da beide Wohnboxen eine Wohnnutzung ermöglichten, seien sie 
der Bruttogeschossfläche anzurechnen, die jedoch durch den Ausbau der 
Hütte vollständig ausgeschöpft sei. Ferner sei auf den Fotos des ehemali-
gen Viehstalles eine dritte Holzbox erkennbar, dabei handle es sich um ei-
nen Abstellraum bzw. einen Technikraum (mit Durchlauferhitzer, Gasfla-
sche, etc.). Dieser ermögliche die Wohnnutzung im Obergeschoss und sei 
deshalb auch nicht bewilligungsfähig. Die Erstellung der drei Holzboxen 
stelle eine Umgehung der Raumplanungsgesetzgebung dar und sei des-
halb nicht statthaft, zumal die Umnutzung von Ställen zu Wohneinheiten 
nach wie vor nicht bewilligungsfähig sei. Die Beschwerdegegnerin wies das 
nachträgliche Baugesuch aus all diesen Gründen ab. Gleichzeitig hielt sie 
fest, dass für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und der bewillig-
ten Pläne die Bauherrschaft und der beauftragte Planer verantwortlich 
seien und dass die Verletzung des Gesetzes mit Baubusse bestraft werden 
könne, weshalb die Beschwerdeführer den Planervertrag und den Steuer-
auszug 2016 vorzulegen hätten. Schliesslich kündigte sie auch an, dass 
sie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anordnen werde.
3.2.
In ihrer Beschwerde vom 16. Februar 2018 und in der Replik vom 24. Mai 
2018 machen die Beschwerdeführer geltend, die Beschwerdegegnerin 
habe den rechtserheblichen Sachverhalt unvollständig bzw. unrichtig fest-
gestellt. Es seien nur Indizien für eine Wohnnutzung gesucht worden und 
keine entlastenden Tatsachen. Weil die Beschwerdeführer keine Möglich-
keit gehabt hätten, vorgängig zum Erlass des angefochtenen Entscheids 
zu den neuen Sachverhaltselementen Stellung zu nehmen, sei ihr rechtli-
ches Gehör verletzt worden. Die im Stall vorgenommenen baulichen Ver-
änderungen würden nicht auf eine Umnutzung zu Wohnzwecken hinaus-
laufen, weshalb sie bewilligungsfähig seien. Die grössere Box auf dem 
Heuboden diene wie eine grosse Lagerbox oder ein grosser Schrank Auf-
bewahrungszwecken. Die Kompost-Toilette sei keine bauliche Verände-
rung und somit gar nicht bewilligungspflichtig. Zudem verstehe es sich von 
selbst, dass eine solche einer Umwandung bedürfe. Diese ändere den 


- 8 -
Zweck des Stalles nicht, weshalb die kleinere der beiden Boxen auf dem 
Heuboden RPG-konform sei. Im ehemaligen Viehstall befinde sich keine 
dritte Holzbox, vielmehr sei dort lediglich eine Trennwand eingezogen wor-
den. Es sei fraglich, ob diese überhaupt bewilligungspflichtig sei. Diese 
schaffe keine neue Bruttogeschossfläche. Separat davon müssten die In-
stallationen (Durchlauferhitzer und Zubehör für die Warmwasseraufberei-
tung) hinter dieser Trennwand beurteilt werden. Sie schliesse nicht aus, 
dass einzelne Elemente oder Einrichtungen nicht bewilligungsfähig seien, 
jedoch sei die pauschale Feststellung der Beschwerdegegnerin, die drei 
Raumboxen seien nicht bewilligungsfähig, falsch. Darüber hinaus dürfe die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht an die Rechtskraft 
des Entscheids betreffend materielle Rechtskraft geknüpft werden, wie dies 
die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3 des Dispositivs des angefochtenen Ent-
scheids gemacht habe.
3.3.
In ihrer Vernehmlassung vom 10. April 2018 weist die Fachstelle den Vor-
wurf zurück, der Sachverhalt sei unvollständig ermittelt worden. Die rechts-
anwendenden Behörden seien nicht gehalten, allen irgendwie gearteten 
Umständen und Hintergründen nachzugehen, sondern könnten sich auf die 
entscheidrelevanten Fakten beschränken. Entscheidend sei vorliegend, 
dass es sich bei den fraglichen Holzboxen mit fix eingebauten Dusch-, La-
vabo- und WC-Einrichtungen, angeschlossen an das ebenfalls dauerhaft 
eingerichtete Wasser- und Abwassernetz, offensichtlich um auf Dauer an-
gelegte Wohnungseinrichtungen handle. Diese gehörten zur anrechenba-
ren Bruttogeschossfläche im Sinne von Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV. Bei der 
Beurteilung der Verwendbarkeit eines Raumes zu Wohnzwecken spiele es 
keine Rolle, ob ein Raum auch effektiv entsprechend genutzt werde, ent-
scheidend sei vielmehr, ob er objektiv geeignet sei, für sich allein oder im 
Rahmen des übrigen Raumkonzepts als Wohnfläche zu dienen. Dies treffe 
auf die Holzboxen im Heustall, konzipiert als "Bau im Bau", zweifellos zu. 
Unter diesen Umständen könne der Gemeinde keine willkürliche Sachver-
haltsfeststellung vorgeworden werden. Da das Erweiterungspotential an 


- 9 -
Bruttogeschossfläche ausgeschöpft sei, könnten die fraglichen Holzboxen 
schon aus diesem Grund nicht nachträglich bewilligt werden. Die Fachstelle 
hält zudem fest, dass der Ausbau von Ökonomiegebäuden für landwirt-
schaftsfremde Wohnzwecke grundsätzlich untersagt und nur ausnahms-
weise unter äusserst restriktiven Voraussetzungen zulässig sei, die im vor-
liegenden Fall offensichtlich nicht gegeben seien. 
Was den Vorwurf der Gehörsverletzung angehe, so die Fachstelle, könne 
sie nicht abschliessend beurteilen, ob sich die Beschwerdeführer vor Erlass 
des abweisenden Entscheids der Beschwerdegegnerin nochmals zur Sa-
che hätten äussern können. Selbst wenn jedoch das rechtliche Gehör ver-
letzt worden wäre, müsste die Beschwerdegegnerin angesichts der liqui-
den Sach- und Rechtslage ihren Entscheid bestätigen, weshalb eine allfäl-
lige Aufhebung und Rückweisung des Entscheids an die Vorinstanz einem 
unnötigen verwaltungsrechtlichen Leerlauf gleichkommen würde. Im Übri-
gen würde eine Gehörsverletzung, wenn eine solche überhaupt bejaht 
würde, nicht schwer wiegen, und es sei nicht ersichtlich, inwiefern eine Hei-
lung derselben im Beschwerdeverfahren für die Beschwerdeführer beson-
ders nachteilig sein sollte. 
3.4.
In ihrer Vernehmlassung vom 20. April 2018 führt die Beschwerdegegnerin 
aus, Ausgangspunkt sei die am 26. Juni 2012 offenbar ohne BAB-Verfah-
ren erteilte Baubewilligung, in der es um Unterhaltsarbeiten an Wänden, 
Böden und Dach des Stalles ging. Ausgeführt worden seien dann aber tief-
greifende Eingriffe und Umnutzungen am ursprünglichen Stallgebäude. Im 
Einzelnen verweist sie auf die Stellungnahme der Fachstelle vom 4. De-
zember 2017. Bemerkenswert sei, dass das nachträgliche Baugesuch auf 
dem Formular "BAB-Gesuch für Wohnbauten" eingereicht wurde, obwohl 
die Beschwerdeführer behaupteten, die baulichen Veränderungen liefen 
nicht auf eine Umnutzung des Stalls zu Wohnzwecken hinaus. Die bauli-
chen Veränderungen seien detailliert dokumentiert, der Sachverhalt sei 
deshalb nicht unrichtig festgestellt worden. Auch das rechtliche Gehör der 


- 10 -
Beschwerdeführer sei nicht verletzt, zumal diese aus dem Schlussprotokoll 
inkl. Fotodokumentation um die Beanstandungen gewusst hätten und dazu 
hätten Stellung nehmen können. Die vorgenommenen baulichen Änderun-
gen am Stall würden zweifellos einer jedenfalls teilweisen Nutzung der bis-
her rein landwirtschaftlichen Baute zu Wohnzwecken dienen, was in der 
Landwirtschaftszone ausgeschlossen sei. Mit dem nachträglichen Bauge-
such sei kein bewilligungsfähiges Projekt unterbreitet worden, weshalb es 
zu Recht abgewiesen worden sei.
4.
Zu den Grundsätzen des Verwaltungsverfahrens gehören die Zuständigkeit 
und die richtige Zusammensetzung der Behörde, die Prinzipien der richti-
gen Durchführung des Verfahrens (Offizial- und Dispositionsprinzip, Unter-
suchungs- und Verhandlungsprinzip, Ermittlung des anzuwendenden 
Rechts von Amtes wegen), der Anspruch auf rechtliches Gehör, der An-
spruch auf gleiche und gerechte Behandlung im Verfahren sowie der An-
spruch auf unentgeltliche Rechtspflege (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 976 ff.).
4.1.1.
Gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu er-
mitteln. Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, an der Feststellung 
des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Nach Art. 11 Abs. 3 VRG erhebt die 
Behörde die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung 
des Sachverhalts nicht gebunden ist.
Dieses für das kantonale Verwaltungsverfahren in Art. 11 VRG festgehal-
tene Untersuchungsprinzip bedeutet, dass die Verwaltungs- und Justiz-
behörden für die Beschaffung der Entscheidungsgrundlagen verantwortlich 
sind (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 988), d.h. dass sie von sich 
aus vorkehren, was geeignet ist, zu einer sachlich zutreffenden Entschei-
dung zu führen (PFEIFER, Der Untersuchungsgrundsatz und die Offizialma-
xime im Verwaltungsverfahren, Basel 1980, S. 85 mit Hinweisen; KISTLER, 
Die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Graubünden, Zürich 1979, S. 162 


- 11 -
f.). Die Parteien tragen weder eine Behauptungs- noch eine Beweis-
führungslast, was aber nichts an der Verteilung der materiellen Beweislast, 
d.h. an der Regelung der Folgen der Beweislosigkeit ändert: Der Entscheid 
fällt zu Ungunsten jener Partei aus, die aus dem unbewiesen gebliebenen 
Sachverhalt Rechte ableiten wollte (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 988). 
4.1.2.
Ein Vertreter der Beschwerdegegnerin führte am 20. Mai 2016 vor Ort die 
Schlussabnahme durch und erstellte das Schlussabnahmeprotokoll mit Fo-
todokumentation (Bf-act. 7, Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 1). 
Dort ist unter den Bemerkungen aufgeführt, dass die Sanierung und Um-
platzierung der Hütte sowie die Werkleitungen für Wasser und Abwasser 
gemäss den bewilligten Plänen bzw. dem beiliegenden Werkleitungsplan 
erstellt wurden, dass hingegen die Ausbauten im Stall für WC/DU und Kam-
mer im bewilligten Plan für die Stallsanierung nicht enthalten seien. Die Be-
schwerdegegnerin verwies diesbezüglich auf die Fotodokumentation und 
hielt die Beschwerdeführer zur Nachreichung eines entsprechenden Bau-
gesuchs an. Im entsprechenden Baugesuchsformular vom 11. August 
2016 (Bf-act. 8) kreuzten die Beschwerdeführer bei der Art des Bauvorha-
bens das Kästchen "Wohnbauten" an (S. 2 oben), füllten das entspre-
chende Formular für Wohnbauten aus (Bf-act. 9), gaben als Nutzungs-
zweck "WC/DU und Abstellraum im Stall" an und beschrieben auf der letz-
ten Seite des Gesuchs das konkrete Bauvorhaben näher. In ihrem Bauent-
scheid vom 15. Januar 2018 (Bf-act. 1) stellte die Beschwerdegegnerin auf 
das Schlussabnahmeprotokoll mit Fotodokumentation (Bf-act. 7, Bg-act. 1) 
sowie auf das nachträgliche Baugesuch vom 11. August 2016 (Bf-act. 8-
12) ab. Dasselbe tat die Fachstelle in ihrer Stellungnahme vom 4. Dezem-
ber 2017 (Bf-act. 15). Die Beschwerdeführer zeigen nun nicht auf, inwiefern 
die Beschwerdegegnerin den auf diesen Akten beruhenden Sachverhalt 
unvollständig bzw. unrichtig abgeklärt hätte bzw. was die Beschwerdegeg-
nerin ihrer Ansicht nach noch zusätzlich oder anderes hätte abklären müs-
sen.


- 12 -
Wie erwähnt, war ein Vertreter der Beschwerdegegnerin anlässlich der 
Schlussabnahme vom 20. Mai 2016 vor Ort. Die Beschwerdegegnerin und 
die Fachstelle konnten sich in der Folge aufgrund der Baugesuchsunterla-
gen (Bg-act. 8-12) und der Fotos (Bf-act. 7, Bg-act. 1) ein ausreichend kla-
res Bild der Umbauten im fraglichen Stall machen. Wenn nun die Be-
schwerdeführer rügen, die Beschwerdegegnerin und die Fachstelle hätten 
die Umbauten fälschlicherweise als für die Wohnnutzung geeignet erach-
tet, bezieht sich diese Rüge bereits auf die vom Verwaltungsgericht zu 
überprüfende Beweiswürdigung der Vorinstanz (vgl. dazu Erwägung 5.2 ff.) 
und nicht auf die Sachverhaltsermittlung. 
Was die Beschwerdeführer ferner aus ihrer Behauptung, die Beschwerde-
gegnerin habe nicht abgeklärt, was der Grund für die Aufstellung der Holz-
boxen und für die tatsächliche Nutzung des Stalls sei, hinsichtlich der Sach-
verhaltsermittlung ableiten wollen, ist nicht ersichtlich: Im Baugesuchsfor-
mular vom 11. August 2016 (Bf-act. 8, 9) kreuzten sie als Nutzungszweck 
"WC/DU und Abstellraum im Stall" an (S. 1). Die Nutzung eines Bads 
(WC/DU) (Bg-act. 1 S. 10) bedarf keiner weiteren Erklärung und somit auch 
keiner weiteren Abklärungen. Dass die grössere Holzbox im Obergeschoss 
(S. 11), in der gemäss den Fotos (Bf-act. 7, Bg-act. 1) ein Regal mit ver-
schiedener Ware (Kleider, Kissen, Aufbewahrungskörbe etc., jedoch ent-
gegen den Angaben im Baugesuchsformular keine Esswaren und Ge-
tränke) (S. 8) sowie eine hohe Doppelmatratze erkennbar sind (S. 9), so-
wohl zu Lagerzwecken wie auch zu Wohnzwecken gebraucht werden 
kann, ist leicht erkennbar. Was die Installationen im Abstellraum im Erdge-
schoss (verschiedene Leitungen, ein Durchlauferhitzer und eine Gasfla-
sche, S. 1) betrifft, ist naheliegend, dass sie der Nutzung der beiden Holz-
boxen im Obergeschoss dienen. Dass dies falsch wäre, behaupten die Be-
schwerdeführer nicht bzw. sie geben nicht an, von welcher anderweitigen 
Nutzung die Vorinstanz hätte ausgehen müssen.


- 13 -
Der Umstand, dass es sich bei der Matratze nicht um ein Bett (vgl. Stel-
lungnahme Fachstelle, Bf-act. 15, und Bauentscheid vom 15. Januar 2018, 
Bf-act. 1), sondern gemäss Angaben der Beschwerdeführer um eine Luft-
matratze handle, bedeutet nicht bereits eine willkürliche Sachverhaltsfest-
stellung der Beschwerdegegnerin. Dasselbe gilt für den Abstellraum im 
Erdgeschoss (Bg-act. 1 S. 1), bei dem es sich nach Angaben der Be-
schwerdeführer nicht um eine Holzbox handle, sondern um einen durch 
eine Trennwand entstandenen Abstellraum. 
Was die angeblich temporäre bzw. tragbare Toilette betrifft, so lässt sich 
anhand der Fotodokumentation (Bf-act. 7, Bg-act. 1) nicht abschliessend 
feststellen, ob diese fest installiert ist oder nicht, wobei das in die Wand 
verlaufende Rohr Ersteres vermuten lässt (Bg-act. 1 S. 10) (vgl. dazu Er-
wägung 5.3.3). Inwiefern die Vermutung der Fachstelle (Bf-act. 15) bzw. 
der Beschwerdegegnerin im Bauentscheid vom 15. Januar 2018 (Bf-
act. 1), es handle sich nicht um eine tragbare Campingtoilette, nicht zutref-
fen sollte, ist nicht nachvollziehbar, immerhin führten selbst die Beschwer-
deführer auf dem massgeblichen Beiblatt zum nachträglichen Baugesuch 
vom 11. August 2016 (Bf-act. 12) eine Kompost-Toilette auf und nicht eine 
Campingtoilette (vgl. dazu Erwägung 5.3.3). 
Die fehlende Beheizbarkeit der Holzboxen und der angeblich ungenutzte 
Zustand der Luftmatratze, auf welche die Beschwerdeführer hinweisen, 
kann zwar anhand der Fotodokumentation (Bf-act. 7, Bg-act. 1) nicht fest-
gestellt werden, sie spielen aber, wie nachfolgend zu zeigen ist (vgl. v.a. 
Erwägung 5.3) bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit keine bzw. 
keine ausschlaggebende Rolle. Dasselbe gilt für den Hinweis der Be-
schwerdeführer, sie hätten weder Geld noch Mühe gescheut, um die ur-
sprüngliche Optik der Hütte, des Stalls und der Umgebung zu erhalten. 


- 14 -
Der Vorwurf der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin habe den 
Sachverhalt unvollständig und/oder unrichtig ermittelt, ist aus all diesen 
Gründen nicht zu hören. 
4.2.1.
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene Art. 16 VRG gewährleisten 
den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der Sachauf-
klärung und garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht der Parteien im Verfahren (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1001 ff.). Er umfasst das Recht der Parteien, in einem vor einer Ver-
waltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren an-
gehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Ent-
scheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1002). Der Anspruch ist formeller Natur, 
mithin führt eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgs-
aussichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E.2.2, BGE 132 V 387 E.5.1; PVG 
2011 Nr. 31 E.2a), sofern der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt 
werden kann (BGE 134 I 331 E.3.1, BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 
2008 Nr. 1 E.1). 
Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung des Anspruchs auf recht-
liches Gehör geheilt werden, wenn die unterlassene Anhörung, Aktenein-
sicht oder Begründung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, 
das eine Prüfung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Grundsätzlich lässt das Bun-
desgericht die Heilung allerdings nur zu, wenn die Verletzung des rechtli-
chen Gehörs nicht besonders schwer wiegt (HÄFELIN/-MÜLLER-/UHL-MANN, 
a.a.O., Rz. 1001 ff.). Eine Heilung ist also immer dann ausgeschlossen, 
wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-
rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1, 
BGE 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1 E.1). Verfügungen oder 


- 15 -
Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, 
sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ord-
nungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 
zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31 E.2a). Von einer Rückwei-
sung an die Vorinstanz ist jedoch − selbst bei einer schwerwiegenden Ver-
letzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör − abzusehen, wenn und so-
weit die Rückweisung − im Sinne einer Heilung des Mangels − zu einem 
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen 
würde, die mit dem Interesse der Partei an einer beförderlichen Beurteilung 
der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteil des Bundesgerichts 
1C_184/2016 vom 14. November 2016 E.2.4.1; BGE 138 II 77 E.4.3, 
BGE 137 I 195 E.2.3.2, BGE 136 V 117 E.4.2.2.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 1176). 
4.2.2.
Mit dem Schlussabnahmeprotokoll vom 20. Mai 2016 bzw. mit der dazu-
gehörenden Fotodokumentation (Bf-act. 7, Bg-act. 1) zeigte die Beschwer-
degegnerin auf, dass die Umbauten im Stall nicht den bewilligten Plänen 
entsprachen, weshalb sie gleichzeitig die Eingabe eines nachträglichen 
Baugesuchs verlangte, das die Beschwerdeführer am 11. August 2016 ein-
reichten (Bf-act. 8-12). Dieses leitete die Beschwerdegegnerin am 29. Au-
gust 2016 der Fachstelle weiter mit dem Hinweis, sie habe das Gesuch zur 
Kenntnis genommen und bitte die Fachstelle um Feststellung der Zulässig-
keit (Bf-act. 14). Der entsprechende ablehnende Bauentscheid der Be-
schwerdegegnerin erging dann siebzehn Monate später, nämlich am 15. 
Januar 2018 (Bf-act. 1). 
Offenbar hatte die Fachstelle das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 
29. August 2016 nicht als zustimmenden kommunalen Entscheid gemäss 
Art. 87 Abs. 3 Satz 1 KRG taxiert (vgl. auch Art. 86 ff. KRG und Art. 47 
KRVO), sondern muss es als Ersuchen um fachliche Unterstützung ange-
sehen haben. Denn hätte die Beschwerdegegnerin das BAB-Gesuch als 
bewilligungsfähig erachtet, hätte die Fachstelle gemäss Art. 87 Abs. 4 KRG 


- 16 -
und Art. 49 Abs. 3 KRVO, allenfalls nach Einholung der notwendigen Stel-
lungnahmen (Art. 48 KRVO), über das BAB-Gesuch entschieden. Hätte sie 
die BAB-Bewilligung erteilt, hätte die kommunale Baubehörde den Gesuch-
stellenden den BAB-Entscheid zusammen mit der Baubewilligung eröffnet 
(Art. Art. 87 Abs. 4 KRG und Art. 49 Abs. 3 KRVO). Hätte bereits die kom-
munale Behörde das BAB-Gesuch als nicht bewilligungsfähig beurteilt, 
hätte sie das Gesuch bereits von vornherein und von sich aus abgewiesen 
(Art. 87 Abs. 3 Satz 2). Vorliegend verneinte die Fachstelle die Vorausset-
zungen für eine BAB-Bewilligung, womit sie gemäss Art. 87 Abs. 5 KRG 
und Art. 49 Abs. 1 KRVO den ablehnenden BAB-Entscheid den Gesuch-
stellenden direkt hätte eröffnen können, wodurch das Baugesuch als abge-
wiesen gegolten hätte. Dies tat sie nicht, sondern hielt ihre ablehnende Mei-
nung in der Stellungnahme vom 4. Dezember 2017 fest (Bf-act. 15), womit 
sich die Frage stellt, ob die Beschwerdegegnerin diese Stellungnahme den 
Beschwerdeführern vorgängig zum Erlass des Bauentscheids zur Einsicht 
und Stellungnahme hätte zustellen müssen oder nicht. 
Da der von der Beschwerdegegnerin eingeschlagene Verfahrensweg so 
gesetzlich nicht vorgesehen (aber auch nicht unzulässig) ist, muss die 
Frage einer allfälligen Verletzung des rechtlichen Gehörs nach allgemeinen 
Grundsätzen entschieden werden. Diese Frage stellt sich ähnlich auch bei 
Verfügungen, welche die Bewilligung mehrerer Behörden voraussetzen 
und somit eine Koordination des Verfahrens erfordern, was in Art. 25a des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) geregelt ist. Hier 
ist umstritten, ob die beteiligten Parteien zum Ergebnis des (behördeninter-
nen) Abstimmungsverfahrens anzuhören sind (MARTI, in: AEMISEG-
GER/KUTTLER/MOOR/HAAG [Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, 
Art. 25a Rz. 36 mit Hinweisen). Als unumgänglich wird eine solche An-
hörung bezeichnet, wenn aufgrund der Koordinationsanforderungen wei-
tere Sachverhaltsabklärungen durchgeführt oder Projektänderungen vor-
genommen werden müssen (MARTI, a.a.O., Art. 25a Rz. 36).


- 17 -
Vorliegend nahm die Fachstelle keine eigentliche neue Sachverhaltsab-
klärung vor, sondern hielt das, was in der Fotodokumentation der Be-
schwerdegegnerin vom 20. Mai 2016 enthalten war, erstmals in einem ge-
schriebenen Text fest und ergänzte insofern den Inhalt des Bauabnahme-
protokolls vom 20. Mai 2016 (Bf-act. 7, Bg-act. 1) und des Baugesuchs vom 
11. August 2016 (Bf-act. 8-12). Der Behauptung der Beschwerdeführer, 
dass hier neue Sachverhaltselemente eingebracht worden wären, kann da-
her in diesem Sinn nicht gefolgt werden. Die Beschwerdeführer geben denn 
auch nicht an, welche Sachverhaltselemente tatsächlich neu wären. Der 
Umstand, dass in der Stellungnahme vom 4. Dezember 2017 (Bf-act. 15) 
erstmals von einer unzulässigen Umnutzung/Wohnnutzung des Stalles die 
Rede ist, hat nichts mit der Sachverhaltsermittlung, sondern mit der Würdi-
gung bzw. mit der rechtlichen Einordnung der im Stallgebäude vorgefunde-
nen konkreten Situation zu tun. Ob diese den Beschwerdeführern schon 
vor Erlass des (erstmaligen) kommunalen Bauentscheids hätte mitgeteilt 
werden müssen, kann vorliegend offen bleiben. Denn selbst wenn im Vor-
gehen der Beschwerdegegnerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
gesehen würde, müsste eine solche als leicht bezeichnet werden, zumal 
den Beschwerdeführern aufgrund des Bauabnahmeprotokolls inkl. Fotodo-
kumentation vom 20. Mai 2016 (Bf-act. 7, Bg-act. 1) bekannt sein musste, 
was noch nicht bewilligt und daher vor dem Hintergrund der Art. 24 ff. RPG 
noch zu beurteilen war. Auf dieser Basis erstellten die Beschwerdeführer 
dann auch das Baugesuch (Bf-act. 8-12), und hätten dann (rechtliche) Un-
klarheiten bestanden, hätten sie entsprechende rechtliche Abklärungen 
selbst vornehmen können oder sich diesbezüglich auch mit der Beschwer-
degegnerin bzw. mit der Fachstelle in Kontakt setzen können. Darüber hin-
aus konnten sich die Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdever-
fahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels sowie anlässlich des 
Augenscheins vom 12. November 2018 zur rechtlichen Beurteilung durch 
die Beschwerdegegnerin bzw. die Fachstelle und auch zu deren Stellung-
nahme vom 4. Dezember 2017 (Bf-act. 15) sowie zum Augenscheinproto-
koll (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. November 2018) 


- 18 -
äussern. So bekamen sie mehrmals die Möglichkeit, sich somit zu den im 
Raum stehenden Vorwürfen zu äussern. Unter diesen Umständen wäre 
auch eine allfällige leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs ohne weite-
res als im vorliegenden Beschwerdeverfahren geheilt zu betrachten. 
4.3.
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass der angefoch-
tene Bauentscheid vom 15. Januar 2018 (Bf-act. 1) nicht an formellen Män-
geln leidet, weshalb in den nachfolgenden Erwägungen auf die materiellen 
Rügen einzugehen ist.
5.
Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilli-
gung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone ent-
sprechen, das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG) und die übrigen 
Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts eingehal-
ten sind (Art. 22 Abs. 3 RPG). 
In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn 
sie u.a. für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nötig sind (Art. 16a 
Abs. 1 Satz 1 RPG). Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform 
verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinne der Art. 24 - Art. 24e 
RPG nicht zulässig ist, dürfen nicht mehr benutzt werden (Art. 16b Abs. 1 
Satz 1 RPG).
Die Art. 24 - Art. 24e RPG enthalten die Voraussetzungen für die Erteilung 
von Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone (BAB). Dabei regeln 
insbesondere die vorliegend in Frage kommenden Art. 24a RPG die 
Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen, Art. 24c RPG die erwei-
terte Besitzstandsgarantie und deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen 
Bauten (MUGGLI, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c 
Rz. 11 f. und Art. 24d Rz. 9; vgl. auch Art. 41 KRV) und Art. 24d RPG die 


- 19 -
Wohnnutzung von landwirtschaftlichen (neurechtlichen, somit nach dem 1. 
Juli 1972 erstellten; MUGGLI, a.a.O., Art. 24d Rz. 1) Wohnbauten.
5.1.
Vorliegend wurde im Jahr 2006 die Zweckänderung der Hütte in ein Ferien-
/Wochenendhaus gestützt auf Art. 24d Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42a der 
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) (landwirtschaftliche Wohnnut-
zung in landwirtschaftlichen Wohnbauten) (Akten der Fachstelle [Fa-
act.] 6) sowie im Jahr 2010 die Erneuerung und die geringfügige Verset-
zung der Hütte mit Frischwasserleitung und Erstellung einer abflusslosen 
Grube für das Abwasser aus der Küche ebenfalls gestützt auf Art. 24d 
Abs. 1 i.V.m. Art. 42a RPV (landwirtschaftliche Wohnnutzung in landwirt-
schaftlichen Wohnbauten) bewilligt (Fa-act. 12).
Das hier strittige alleinstehende Stall- bzw. Ökonomiegebäude befindet 
sich in rund 15-20 m Distanz zum erwähnten Ferien-/Wochenendhaus. Im 
Jahr 2006 wurde die Zweckänderung des Stallgebäudes, nämlich die Um-
nutzung in einen Abstellraum gestützt auf Art. 24a Abs. 1 RPG (Zweckän-
derung ohne bauliche Massnahmen) (Fa-act. 6) bewilligt, im Jahr 2010, wie 
aus dem Baugesuchsformular vom 21. Dezember 2009 hervorgeht (Fa-
act. 7), die Platzierung einer tragbaren Campingtoilette (Typ: Thetford 
Porta Potti) (vgl. auch Fa-act. 12) und im Jahr 2012, offenbar im Meldever-
fahren nach Art. 50 KRVO, die Sanierung des Stalles (Unterhaltsarbeiten 
an Wänden, Böden und Dach) (Bf-act. 5).
Da es sich um eine alleinstehende Ökonomiebaute handelt, die offenbar 
bis in die 2000er Jahre (und damit auch noch nach dem 1. Juli 1972) land-
wirtschaftlich, also zonenkonform genutzt wurde (vgl. Begründung im Bau-
gesuchsformular vom 27. April 2015, Fa-act. 2) (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c 
Rz. 20) und weil es sich auch nicht um eine – nicht mehr zonenkonforme – 
landwirtschaftliche Wohnbaute oder eine angebaute Ökonomiebaute han-
delt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E.8.3 
und 1C_397/2011 vom 9. Januar 2014 E.3.2.1), kommt Art. 24c RPG (er-


- 20 -
weiterte Besitzstandsgarantie und deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen 
Bauten) nicht zur Anwendung. Das Bundesgericht hat sich bezüglich Aus-
bau eines frei stehenden (nicht im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG unter 
Schutz gestellten) Stalls zu Wohnzwecken nämlich eindeutig geäussert: 
Ein solcher Ausbau ist nach Art. 24c Abs. 3 RPG auch dann nicht zugelas-
sen, wenn er in der Nähe eines für Ferienzwecke genutzten Maiensässes 
steht (Urteile des Bundesgerichts 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 
E.3.4, 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E.8.5 und 1C_786/2013 vom 8. Ok-
tober 2014 E.2.7). Das heisst, vormals landwirtschaftliche Ökonomiebau-
ten ausserhalb der Bauzone dürfen – mit Ausnahme unter Schutz gestellter 
Gebäude (Art. 24d Abs. 2 RPG; Urteil 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 
E.8.3) – nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden (Urteil 1C_786/2013 
vom 8. Oktober 2014 E.2.7). Das bedeutet vorliegend, dass eine Erneue-
rung, eine teilweise Änderung, eine massvolle Erweiterung oder ein Wie-
deraufbau im Sinne von Art. 24c RPG (erweiterte Besitzstandsgarantie und 
deren Veränderbarkeit bei altrechtlichen Bauten) nicht in Frage kommt.
Dasselbe gilt mangels Voraussetzungen (keine landwirtschaftliche Wohn-
baute, keine als schützenswert anerkannte Baute oder Anlage) bezüglich 
der Anwendung von Art. 24d RPG (Wohnnutzung von neurechtlichen land-
wirtschaftlichen Wohnbauten), eine entsprechende vollständige Zweckän-
derung ist somit ebenfalls nicht zulässig. Damit verbleibt lediglich Art. 24a 
RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen), auf deren Grund-
lage das fragliche Bauvorhaben der Beschwerdeführer geprüft werden 
kann.
5.2.
Das fragliche Stallgebäude dient unbestrittenermassen keinen landwirt-
schaftlichen Zwecken mehr (Fa-act. 2), d.h. es wird für die landwirtschaftli-
che Bewirtschaftung, mithin für eine zonenkonforme Nutzung nicht mehr 
gebraucht (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG). Grundsätzlich darf es daher so-
lange nicht mehr benutzt werden (Art. 16b Abs. 1 Satz 1 RPG), bis es wie-
der zonenkonform genutzt werden kann (Art. 16b Abs. 1 Satz 2 RPG).


- 21 -
Zu beachten ist vorliegend allerdings, dass im Jahr 2006 eine Zweckände-
rung nach Art. 24a RPG bewilligt und somit die Benützung als Abstellraum 
erlaubt wurde (Fa-act. 6). Eine solche Zweckänderung setzt voraus, dass 
keine baulichen Massnahmen ergriffen werden, die nach Art. 22 Abs. 1 
RPG 
baubewilligungspflichtig sind 
(Art. 24a Abs. 1 
RPG; 
WALD-
MANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24a Rz. 4), und dass 
keine Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen 
(Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG). In den Anwendungsbereich dieser Bestimmung 
fallen z.B. die Einlagerung von Booten oder Surfbrettern in einer am See 
gelegenen Scheune (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, Bern 2016, S. 214 f.). Den Rahmen einer reinen Zweckände-
rung sprengten gemäss Urteil des Bundesgerichts 1A.161/2002 vom 3. 
April 2003 E.4.1 hingegen der Verzicht auf die innere Verbindungstreppe, 
der Abbau von zwei Wandteilen und der Einbau einer Küche im Oberge-
schoss, weil diese Änderungen bauliche Massnahmen im Sinne von Art. 22 
Abs. 1 RPG darstellten und es sich um eine raumplanungsrechtlich erheb-
liche Änderung einer Baute handelte, die über den blossen Unterhalt hin-
ausging. Auch der Einbau einer Holzfeuerungsanlage wurde als bauliche 
Massnahme und als nicht nach Art. 24a RPG bewilligbar qualifiziert (WALD-
MANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 24a Rz. 4 mit Hinweis auf Entscheid der Baudirek-
tion AR vom 20. Dezember 2002, in: ARGVP 2002, S. 11f.). Im Nachfol-
genden ist also zu prüfen, ob die von den Beschwerdeführern vorgenom-
menen Veränderungen dem vorliegend einzig noch in Frage kommenden 
Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen) entspre-
chen oder nicht.
5.3.1.
Was die beiden Holzboxen im Obergeschoss betrifft, so stellen diese er-
hebliche bauliche Veränderungen des ursprünglichen Stallgebäudes dar. 
Sie sind, soweit ersichtlich, aus hochwertigen Materialien hergestellt, ha-
ben Türen und Fenster und scheinen, sofern das Gericht dies anlässlich 
des Augenscheins beurteilen konnte, isoliert zu sein. Zudem enthalten 
beide elektrische Leitungen inkl. Lichtschalter und die kleinere WC/DU-Box 
auch Wasser- und Abwasserleitungen. In letzterer sind ein WC (vgl. dazu 


- 22 -
auch Erwägung 5.3.3), eine Dusche mit Brause, Abfluss und Glasumwan-
dung, ein Lavabo mit Wasserhahn und Abfluss installiert, was einer moder-
nen Badezimmereinrichtung entspricht. In der grösseren Holzbox ist ein 
Regal eingebaut, der Rest des Raums ist gross, sauber und trocken, mithin 
ideal, um eine Schlafgelegenheit einzurichten. Beide Boxen stellen nicht 
einfach eine mobile, leicht verstell- oder wieder abbaubare Umwandung ei-
nes WC's oder eines Aufbewahrungsregals dar, wie dies die Beschwerde-
führer glauben machen wollen. Vielmehr sind die Boxen auf Dauer in den 
oberen Boden des Stalles eingebaut und eindeutig zu Wohnzwecken aus-
gelegt. Damit sprengen sie den Rahmen des hier anwendbaren Art. 24a 
RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen). Selbst die Fach-
stelle führt in einem auf ihrer Homepage (www.are.gr.ch) abrufbaren Papier 
zum Bauen ausserhalb der Bauzonen (vgl. Amt für Raumplanung Graubün-
den, Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, Eine Arbeitshilfe für 
die Erarbeitung und Beurteilung von BAB-Gesuchen, November 2017, 
S. 46 f.) als typische Beispiele für eine Umnutzung ohne bauliche Mass-
nahmen im Sinne von Art. 24a RPG die Umnutzung eines alleinstehenden 
Stalls in ein Material- und Maschinenlager oder zur Einstellung von Fahr-
zeugen (S. 46) sowie als Beispiele für zulässige bauliche Massnahmen des 
Unterhalts die Fundamentsicherung oder die Verbreiterung eines Zufahrts-
tors auf (S. 47). Die beiden von den Beschwerdeführern im fraglichen Stall-
gebäude eingebauten und fest installierten Holzboxen können mit diesen 
Beispielen zulässiger Massnahmen nicht verglichen werden. Insbesondere 
kann auch keine Rede davon sein, dass allein Unterhaltsarbeiten vorge-
nommen worden seien, wie sie mit Bewilligung vom 26. Juni 2012 (Bf-
act. 5) zugelassen wurden (nämlich: das Ausschneiden morscher Holzteile, 
das Unterfangen mit Beton sowie das Aufmauern mit Natursteinen, die In-
standstellung der Böden, die Ausbesserung des Heubodens, das Ver-
schrauben der bestehenden Holzbretter sowie das Einbauen eines neuen 
Holzbodens aus Dreischichtplatten, das Entrosten, Grundieren und Neu-
Streichen des bestehenden Blechdachs sowie weitere kleinere Instandstel-
lungsarbeiten, vgl. Bf-act. 6). Im Urteil 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 


- 23 -
schützte das Bundesgericht den Entscheid einer Gemeinde, welche die 
ohne Baubewilligung vorgenommenen baulichen Veränderungen in einem 
alleinstehenden, nicht mehr zonenkonform genutzten Stall wie u.a. ein Ba-
dezimmer auf dem Heuboden, eine Werkstatt im Kleintierstall, Tisch und 
Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, Holztäferung an den Wänden und De-
cken im Grossviehstall sowie eine Treppe vom Kleintierstall zum Heuboden 
nicht bewilligt hatte.
Nach dem Gesagten sind die beiden Holzboxen im Obergeschoss des 
Ökonomiegebäudes samt den sich darin befindlichen Installationen (Elek-
tro-, Wasser- und Abwasserleitungen) nicht nach Art. 24a RPG (Zweckän-
derungen ohne bauliche Massnahmen) bewilligbar. Eine teilweise Erweite-
rung nach Art. 24c RPG oder eine Zweckänderung nach Art. 24d RPG ist, 
wie bereits erwähnt, bei alleinstehenden Stallgebäuden nicht zulässig, 
weshalb die beiden Holzboxen unter keinem Titel bewilligbar sind. Sie stel-
len, wie dies auch die Fachstelle bzw. die Beschwerdegegnerin zu Recht 
festhielt, eine Umgehung bzw. eine Verletzung des Raumplanungsgeset-
zes dar. 
Im Übrigen sei erwähnt, dass die Beschwerdeführer bei dem neben dem 
Stallgebäude liegenden Ferien-/Wochenendhaus die maximal zulässige 
Bruttogeschossfläche (nachfolgend BGF) vollumfänglich ausgenützt haben 
(vgl. insbesondere den am Augenschein von der Fachstelle eingelegten 
Plan mit der BGF-Berechnung, wonach eine anteilsmässige Erweiterung 
von 65.64 % anstatt der zulässigen 60 % zugelassen wurde).
5.3.2.
Was die neu eingebaute Trennwand im Erdgeschoss des Stallgebäudes 
betrifft, so stellt auch diese eine bauliche Massnahme dar, die über den 
Rahmen von Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnah-
men) hinausgeht. Die Wand, in der eine Tür eingebaut ist, trennt den hin-
teren Teil des Erdgeschosses ab und lässt damit einen neuen Raum ent-
stehen, in dem ein Durchlauferhitzer, eine Gasflasche und verschiedene 


- 24 -
Leitungen installiert sind, welche der Strom- und Wasserzufuhr in den bei-
den Holzboxen im Obergeschoss dienen. Insoweit kann dieser Raum als 
Technikraum bezeichnet werden, wie dies die Fachstelle bzw. die Be-
schwerdegegnerin gemacht hat. Dieser Raum wie auch die Installationen 
gehen über die bewilligte Umnutzung ohne bauliche Massnahmen nach 
Art. 24a RPG sowie über die bewilligten Unterhaltsarbeiten (vgl. Bf-act. 5 
und 6) hinaus. Da zudem ausserhalb der Bauzonen auch jede geringfügige 
Änderung im Innern von Bauten und Anlagen baubewilligungspflichtig ist 
(vgl. Art. 22 RPG i.V.m. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO e contrario), ist die frag-
liche Trennwand – wie auch die im Raum dahinter angebrachten Installati-
onen – im Erdgeschoss des Stallgebäudes nicht bewilligungsfähig.
5.3.3.
Schliesslich ist die Frage der Zulässigkeit des WC's zu prüfen. Gemäss 
dem Baugesuchsformular vom 21. Dezember 2009 (Fa-act. 7) war vorge-
sehen, im Stallgebäude eine tragbare Campingtoilette (Typ: Thetford Porta 
Potti) aufzustellen. In der BAB-Bewilligung vom 2. Juni 2010 (Fa-act. 12) 
wurde die Camping-Toilette bewilligt und es wurde darauf hingewiesen, 
dass die Rückstände der chemischen Toilette auf eine zentrale Abwasser-
reinigungsanlage abzuführen seien (vgl. S. 2). In ihrem nachträglichen 
Baugesuch bzw. im Baugesuchsformular BAB vom 11. August 2016 (Bf-
act. 9) führten die Beschwerdeführer unter dem Titel Erschliessung eine 
Kompost-Toilette (Typ: Insetta Villa 9010) auf, das massgebliche Zusatz-
blatt (Bf-act. 12) enthält jedoch die Angaben zur tatsächlich installierten 
(vgl. Protokoll des Augenscheins vom 12. November 2018, S. 3) Separett-
Villa 9010. Diese hat einen Solar-Anschluss, kann jedoch auch mit norma-
lem Elektroanschluss betrieben werden (Bf-act. 12, S. 2), und wird mit ei-
nem zwei Meter langen Schlauch für die Urinableitung geliefert (Bf-act. 12, 
S. 2). Das WC ist gemäss Angaben der Beschwerdeführer anlässlich des 
Augenscheins durch eine Ableitung für den Urin mit der abflusslosen Grube 
verbunden. Ein Entlüftungsrohr führt durch die Holzwand der Boxe nach 
aussen. Abgesehen davon, dass die Abwasserleitung zur abflusslosen 
Grube vom Stall aus (nicht vom Ferien-/Wochenendhaus) weder vorgese-


- 25 -
hen noch bewilligt bzw. bewilligbar ist, ist hier festzustellen, dass die WC-
Anlage mit dem Entlüftungsrohr und der Urinableitung fest installiert ist, wo-
mit sie sich von der ursprünglich bewilligten tragbaren Campingtoilette (Fa-
act. 12) erheblich unterscheidet und keine nicht-bauliche Massnahme im 
Sinne von Art. 24a RPG darstellt. 
5.3.4.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass vor dem Hintergrund 
der dargelegten Rechtslage (keine Änderung nach Art. 24c RPG, keine 
Zweckänderung/Wohnnutzung nach Art. 24d RPG möglich) die seitens der 
Beschwerdegegnerin gerügten Veränderungen im Stallgebäude auch nicht 
nach Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen) be-
willigbar sind.
5.4.
Sofern die Beschwerdeführer rügen, die Beschwerdegegnerin habe im Dis-
positiv des angefochtenen Entscheids vom 15. Januar 2018 (Bf-act. 1) die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands direkt d.h. mit Wirkung ab 
Eintritt der Rechtskraft des angefochtenen Entscheids vom 15. Januar 
2018 verfügt, so ist dies unzutreffend. Die Beschwerdegegnerin hielt dazu 
in Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids vom 15. Januar 2018 
explizit fest, dass bezüglich der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands eine separate Verfügung ergehen würde. Dieses Vorgehen ent-
spricht Art. 94 KRG und ist nicht zu beanstanden. Die entsprechende Rüge 
der Beschwerdeführer ist nicht zu hören. 
5.5.
Das Gericht kommt zum Schluss, dass die vorgenommenen, bewilligungs-
pflichtigen baulichen Veränderungen am Stallgebäude weder in Anwen-
dung von Art. 24a RPG noch Art. 24c bzw. Art. 24d RPG bewilligbar sind. 
Damit ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Nicht im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist, welche Massnahmen die Be-
schwerdeführer zu ergreifen haben werden, um den rechtmässigen Zu-
stand wiederherzustellen. Dies wird, wie erwähnt, die Gemeinde in einer 


- 26 -
separaten Verfügung nach Eintritt der Rechtskraft des angefochtenen Ent-
scheids vom 15. Januar 2018 zu entscheiden haben.
6.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-
ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 
zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 
Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 
beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der 
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 
6.2.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 2‘500.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den 
Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unter-
liegenden Beschwerdeführern auferlegt. 
6.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel ver-
pflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 
öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-
kungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend besteht kein Anlass, 
von dieser letzteren Bestimmung abzuweichen, weshalb der Beschwerde-
gegnerin praxisgemäss keine Parteientschädigung zugesprochen wird.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 


- 27 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
624.--
zusammen
Fr. 3‘124.--
gehen zulasten der Eheleute A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustel-
lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]