gr_gerichte · R 2018 91 · 2020-04-21 · de

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 91
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 21. April 2020
in der Streitsache
A._____ AG ,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde O.1._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
,
Beschwerdegegnerin
betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands


- 2 -
1.
Die ehemalige Gemeinde O.2._____ bewilligte der C._____ AG, vertreten 
durch D._____, am 27. Februar 2012, mitgeteilt am 28. Februar 2012, die 
Erstellung eines neuen Werkgebäudes im Gewerbegebiet O.3._____ auf 
der Parzelle 5118 (ehem. Parzelle 118). 
2.
Am 11. April 2012 kaufte die A._____ AG die Parzelle 5118.
3.
Am 14. Februar 2015 fand die Bauabnahme statt. Mit Schreiben vom 
17. Februar 2015 teilte die Gemeinde O.2._____ der C._____ AG mit, dass 
die Ausführung des Bauprojekts teilweise nicht mit der Baueingabe und den 
bewilligten Plänen übereinstimme. Die C._____ AG wurde aufgefordert, 
neue Pläne samt farblich markierten Änderungen einzureichen. Da die ein-
geforderten Planunterlagen innert gesetzter Frist nicht eingingen, forderte 
die Gemeinde O.2._____ am 12. Mai 2015 B._____ auf, die notwendigen 
Pläne und Unterlagen nachzureichen.
4.
Mit Schreiben vom 25. September 2015 teilte die Gemeinde O.2._____ 
D._____, der E._____ GmbH sowie B._____ mit, dass entgegen der Bau-
bewilligung vom 27. Februar 2012 an mehreren Aussenfassaden fix mon-
tierte Regale angebracht worden seien. Zudem seien zwischen der Nord-
fassade und dem offenen Bachlauf befestigte Flächen und Lüftungsanla-
gen erstellt worden. Sowohl die Regale an der Nordfassade als auch die 
befestigten Flächen und Lüftungsanlagen lägen teilweise ausserhalb der 
Bauzone im übrigen Gemeindegebiet (üG). Die Gemeinde O.2._____ 
machte D._____, die E._____ GmbH sowie B._____ darauf aufmerksam, 
dass sie mit einer Wiederherstellungsverfügung und überdies mit einer 
Busse zu rechnen hätten, und gab ihnen Gelegenheit, hierzu Stellung zu 
nehmen sowie ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.
5.
Am 7. Dezember 2015 nahm die A._____ AG Stellung. Sie hielt fest, an-
lässlich der Sitzung in der Gemeinderatskanzlei vom 10. November 2015 


- 3 -
sei festgestellt worden, dass die Projektänderung vom Mai 2015 nicht ak-
tenkundig sei. Dies sei erstaunlich, da die Gemeinde die nachgereichten 
Pläne in ihrem Schreiben vom 25. September 2015 erwähnt habe. Am 19. 
Mai 2015 sei im Meldeverfahren eine Projektänderung eingereicht worden. 
Da seitens der Gemeinde innert Monatsfrist (Art. 51 KRVO) kein Entscheid 
ergangen sei, gelte die Projektänderung als bewilligt. Zudem seien die Re-
gale nicht fest mit den Aussenfassaden verbunden, weshalb sie bewilli-
gungsfrei seien. Die befestigten Flächen und die Lüftungsanlage zwischen 
der Nordfassade und dem offenen Bachlauf seien sodann anhand der 
Pläne erstellt worden. Ausserdem beträfen die zusätzlich befestigten 
Flächen zwei Parkplätze, die bewilligungsfrei seien. 
6.
Per 1. Januar 2016 trat der Zusammenschluss der Gemeinden O.2._____ 
und O.1._____ zur Fusionsgemeinde O.1._____ in Kraft. 
7.
Am 8. März 2016 ging bei der Gemeinde O.1._____ ein Gesuch der 
A._____ AG um Bewilligung einer Projektänderung für das Werkgebäude 
O.3._____ ein.
8.
Am 1. November 2016, mitgeteilt am 2. November 2016, bewilligte die Ge-
meinde O.1._____ diverse Projektänderungen und verfügte im vorliegend 
interessierenden Zusammenhang was folgt:
b) Stützmauer, dichter Bodenbelag, Deponie von Baumaterial, Baumaschinen, Installation 
von Regalen sowie der Luft/Wasser-Wärmepumpe ausserhalb der Bauzone
1. Verfügung
1.1. Das nachträgliche Baugesuch betreffend die Stützmauer, der dichte Bodenbelag (As-
phalt), die Deponie von Baumaterial und Baumaschinen, die Installation von Regalen so-
wie der Luft/Wasser-Wärmepumpe im üG wird abgewiesen. Es wird festgestellt, dass die 
besagten Bauten und Anlagen im üG materiell baurechtswidrig sind.
Gleichzeitig stellte die Gemeinde der A._____ AG den Erlass einer Wieder-
herstellungsverfügung in Aussicht und gab ihr Gelegenheit, sich hierzu zu 


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äussern. Die Verfügung vom 1. November 2016, mitgeteilt am 2. November 
2016, erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
9.
Mit Schreiben vom 20. Juni 2017 beantragte die A._____ AG, dass von der 
in Aussicht gestellten Wiederherstellungsverfügung abzusehen und eine 
Duldungsverfügung zu erlassen sei. Zur Begründung wurde im Wesentli-
chen ausgeführt, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
unverhältnismässig sei. Zudem stünden der Wiederherstellung Gründe des 
Vertrauensschutzes entgegen. 
10.
Mit Vernehmlassungsaufforderung vom 10. Oktober 2017, mitgeteilt am 11. 
Oktober 2017, teilte die Gemeinde O.1._____ der A._____ AG mit, dass 
sie nach wie vor beabsichtige, die in Aussicht gestellten Wiederherstel-
lungsmassnahmen anzuordnen. Die Gemeinde ziehe in Erwägung, die 
A._____ AG voraussichtlich lediglich zur teilweisen Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands zu verpflichten. Angesichts des Schreibens der 
A._____ AG vom 20. Juni 2017 erhalte diese nochmals die Gelegenheit, 
mittels Plänen genau aufzuzeigen, welche milderen Massnahmen aus ihrer 
Sicht möglich seien, um die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands im üG herbeizuführen. Konkret wurde die A._____ AG aufgefordert, 
der Gemeinde aufzuzeigen,
- wo sie den teilweise im üG liegenden Wärmepumpenkasten platzieren/verschieben 
möchte,
- wie sie die Stützmauer umbauen möchte, damit diese das üG nicht tangiert und
- wie sie die Regale an der Südfassade (recte: Nordfassade) des Gebäudes bedienen will, 
ohne das üG als Umschlagplatz zu benutzen.
Weiter wies die Gemeinde die A._____ AG darauf hin, dass die in Aussicht 
gestellten Wiederherstellungsmassnahmen verfügt würden, falls innert an-
gesetzter Frist keine alternativen Massnahmen präsentiert würden, mit wel-
chen ausserhalb der Bauzone die Wiederherstellung mindestens im ge-


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nannten Umfang realisiert werden könne und welche innerhalb der Bau-
zone bewilligungsfähig seien. 
11.
Mit Schreiben vom 29. Januar 2018 beantragte die A._____ AG erneut, 
dass von der in Aussicht gestellten Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands abzusehen und eine Duldungsverfügung zu erlassen sei. Die da-
malige Festlegung der Zonengrenze zum üG sei absolut willkürlich erfolgt. 
Es sei nicht erklärbar, weshalb diese Zonengrenze nicht entlang der Par-
zellengrenze gelegt worden sei. Ein übergeordnetes öffentliches Interesse 
für diese Zonengrösse sei jedenfalls nicht erkennbar. Falls die Stützmauer 
nicht geduldet werden könne, sei eine auslaufende Aufschüttung gemäss 
den beiliegenden Plänen linksseitig im üG zu verfügen, so wie dies ur-
sprünglich festgelegt worden sei. Damit wäre der ursprünglichen Baubewil-
ligung nachgelebt. Zudem liege der linke Kasten der Luft/Wasser-Wärme-
pumpe in der Tat teilweise im üG. Die Verhältnismässigkeit einer Verset-
zung in die Bauzone und eine im öffentlichen Interesse begründete Not-
wendigkeit sei aber nicht erkennbar. Sodann gehe aus der Bewilligung 
nicht hervor, dass der in den Bewilligungsplänen festgehaltene asphaltierte 
Teil im üG nicht bewilligt worden wäre. Der im Baugesuch festgelegte und 
nicht reklamierte Belag sei lediglich entlang der Nordwestfassade weiter-
gezogen und diese Fläche zusätzlich asphaltiert worden. Neben dem Ver-
trauensgrundsatz sei auch hier auf die fehlende Verhältnismässigkeit der 
Wiederherstellung aufgrund der vollkommen unbedeutenden Abweichung 
und des absolut fehlenden entgegenstehenden öffentlichen Interesses hin-
zuweisen. Ob dieser Bodenbelag asphaltiert, mit einem Kiesbelag oder als 
Wiesenfläche ausgestaltet sei, könne nicht im öffentlichen Interesse liegen. 
Hinzu komme, dass der in der willkürlich gezogenen Zonenabgrenzung lie-
gende Asphalt für die Bedienung der konformen Gestelle an der nordöstli-
chen Aussenwand notwendig sei. Dieser Teil werde ausserdem nicht als 
Umschlagplatz benutzt, zumal das Verbot der Lagerung akzeptiert werde. 
Schliesslich werde akzeptiert, dass die im üG liegende Fläche weder zum 


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Parkieren noch zur Materiallagerung verwendet werden dürfe. Auch sei ge-
gen die entsprechende grundbuchliche Verankerung einer solchen öffent-
lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung nichts einzuwenden. 
12.
Am 13. September 2018 reichte die A._____ AG das Ausführungsprojekt 
des Departements für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation 
(UVEK) betreffend die Bereinigung der Baulinien im Zusammenhang mit 
dem Bau der Nationalstrasse (F._____) vom 11. April 2018 ein. Daraus 
lasse sich entnehmen, dass keinerlei bauliche Massnahmen innerhalb der 
Baulinie ausgeführt worden seien. Dies stelle ein weiteres stichhaltiges Ar-
gument dar, die nachgesuchte Duldung zu bewilligen. 
13.
Am 9. Oktober 2018, mitgeteilt am 10. Oktober 2018, verfügte die Ge-
meinde O.1._____ was folgt:
1. Verfügung
1.1. Das Gesuch um Erlass einer Duldungsverfügung wird abgewiesen.
1.2. Der Eigentümerin von Parz. Nr. 5118, nämlich zurzeit die A._____ AG wird zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands verpflichtet, d.h. sie wird verpflichtet:
- die Krone der realisierten Stützmauer soweit abzubrechen und diese mit Erde zu bede-
cken, sodass eine auslaufende Aufschüttung entlang der Nordfassade entsteht (vgl. Süd- 
und Nordfassade/Schnitt A-A, Plan 1:100, 26. Januar 2012),
- den festen Bodenbelag ausserhalb der Zonengrenze abzutragen und den Boden fach-
gerecht und dauerhaft zu begrünen, 
- jegliche Baumaterialien, Baumaschinen, Regale sowie die Luft/Wasser-Wärmepumpe im 
üG zu entfernen.
1.3. Die Fläche im üG darf nicht zum Parkieren oder Lagern von Material verwendet wer-
den. Die Eigentümerin von Parz. Nr. 5118 hat dafür zu sorgen, dass dieses Verbot einge-
halten wird.
1.4. Das Grundbuchamt O.1._____ wird entsprechend angewiesen, diese öffentlich-recht-
liche Eigentumsbeschränkung als Auflage auf Parz. Nr. 5118, Grundbuch O.1._____, mit 
dem Stichwort "Nutzung der Fläche im üG zum Parkieren oder Lagern von Material ver-
boten" anzumerken. Die vorliegende Verfügung gilt als Anmeldungstitel für diese Anmer-


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kung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der 
Grundeigentümerin.
1.5. Mit der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands gemäss Ziff. 1.2. ist innert 
20 Tagen seit Rechtskraft dieser Verfügung zu beginnen und anschliessend sind die Ar-
beiten innert eines weiteren Monates zu vollenden, wobei sich diese Frist – falls sie in den 
Zeitraum der Wintersperre (15. Dezember bis nach Ostern analog zu Art. 62 BauG-
O.1._____) fällt – um die Dauer der Wintersperre erstreckt. 
1.6. Falls die vorerwähnten Arbeiten bis zum vorerwähnten Termin nicht ausgeführt sind, 
wird der Gemeindevorstand gestützt auf Art. 94 Abs. 3 KRG eine Ersatzmassnahme an-
ordnen, d.h. sie (recte: er) wird die entsprechenden Arbeiten auf Kosten der A._____ AG 
durch einen Dritten ausführen lassen. Im Weiteren wird der Gemeindevorstand gestützt 
auf Art. 131 Abs. 1 Ziff. 2 EGzZGB für die Kosten der Ersatzvornahme ein gesetzliches 
Pfandrecht auf das Grundstück Nr. 5118 eintragen lassen. 
2. Gebühren
Für die vorliegende Wiederherstellungsverfügung (also ohne Verwaltungsstrafverfahren) 
werden zulasten der A._____ AG, O.3._____strasse, O.2._____, folgende Gebühren er-
hoben:
Behandlungsgebühr (Art. 11 GBO)
Fr. 1'438.--
Zusätzliche Aufwendungen (Art. 13 GBO)
Fr. -.--
Weitere gebührenpflichtige Auslagen Dritter
(externe Rechtsberatung; Art. 96 KRG)
Fr. 5'167.--
Total
Fr. 6'605.--
Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, dass die damalige 
Festlegung der Zonengrenze zum üG in Umsetzung eines klaren Konzepts 
und damit nicht willkürlich erfolgt sei. Zudem komme eine Berufung auf den 
Vertrauensschutz mangels einer Vertrauensgrundlage nicht in Betracht. 
Nirgends gehe nämlich klar hervor, dass mit der Baubewilligung vom 27. 
Februar 2012 eine Asphaltierung bewilligt worden wäre. Im Gegenteil, die 
Pläne der A._____ AG seien bezüglich der Ausgestaltung des Bodens oh-
nehin widersprüchlich. Gestützt auf die besagte Baubewilligung inkl. bewil-
ligter Pläne könne keine Vertrauensgrundlage bezüglich der Asphaltierung 
der Fläche im üG abgeleitet werden. Auch in Bezug auf die Stützmauer, 
die Luft/Wasser-Wärmepumpe, die Regale und die Deponie von Baumate-
rialien und Baumaschinen im üG lasse sich keine Vertrauensgrundlage er-


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blicken. Sodann bestehe ein übergeordnetes öffentliches Interesse, dass 
der Bereich im üG nicht mit einem dichten Bodenbelag versehen und frei 
von jeglichen Bauten, Anlagen sowie Baumaterialien/-maschinen sei. Nur 
so bestehe genügend Raum, damit auf dem vorhandenen rund 15 m brei-
ten Streifen zwischen nördlichem Gewerbezonenrand und dem Strassen-
rand des Nationalstrassenzubringers im üG ein naturnaher Grünbereich 
entlang des dortigen offenen O.3._____tobelbaches entstehen könne, wel-
cher zudem als Sichtschutz dienen solle. Der heutige Zustand vermöge die-
sem öffentlichen Interesse nicht zu genügen. Weiter sei zu berücksichtigen, 
dass im hier zur Diskussion stehenden Bereich der Gewässerraum nach 
Art. 36a GSchG und dem kantonalen Leitfaden "Gewässerraumausschei-
dung Graubünden" auszuscheiden sein werde. Dieser Raum entlang des 
O.3._____tobelbaches sei für die Revitalisierung von Bauten und Anlagen 
freizuhalten. Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung sei ferner zu 
berücksichtigen, dass die A._____ AG nicht in gutem Glauben abweichend 
von der Baubewilligung vom 27. Februar 2012 eine Stützmauer, die 
Luft/Wasser-Wärmepumpe und die Regale realisiert sowie Baumaterial 
und Baumaschinen im üG deponiert habe. Sie habe die ihr nach den Um-
ständen zumutbare Sorgfalt und Aufmerksamkeit nicht walten lassen und 
sich weder um die Zulässigkeit ihres Handelns gekümmert noch sich um 
die Einholung einer Baubewilligung bemüht. Des Weiteren sei die von der 
A._____ AG vorgeschlagene Massnahme nicht geeignet, den rechtmässi-
gen Zustand im üG wiederherzustellen. Die Regale stünden zwar teilweise 
in der Bauzone und auch die Luft/Wasser-Wärmepumpe könnte in die Bau-
zone verschoben werden. Jedoch müsste der Teerbelag belassen werden, 
weil andernfalls die Regale nicht bedient werden könnten. Ausserdem wäre 
mit der Luft/Wasser-Wärmepumpe und den Regalen an der Nordfassade 
im üG nur noch eine kleine auslaufende Aufschüttung möglich. Auf einem 
solchen schmalen Grünstreifen sei eine naturnahe Gestaltung des Uferbe-
reichs entlang des dort verlaufenden O.3._____tobelbaches zwecks ökolo-


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gischer Aufwertung und Sichtschutz nicht möglich. Schliesslich sei die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands für die A._____ AG zumutbar. 
14.
Gegen diese Verfügung erhoben die A._____ AG und B._____ (nachfol-
gend: Beschwerdeführer) am 9. November 2018 Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde O.1._____ vom 9./10. Oktober 2018 
sei aufzuheben.
2. Der auf dem Grundstück Nr. 5118 bestehende Zustand, namentlich die bestehende 
Stützmauer, der bestehende Bodenbelag im üG, die Luft/Wasser-Wärmepumpe und die 
Regale, sei zu dulden.
 
3. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass sich die Wieder-
herstellungsverfügung bereits aus Gründen des Vertrauensschutzes als 
rechtswidrig erweise. Die Gemeinde habe dem im Meldeverfahren einge-
reichten Projektänderungsgesuch vom 19. Mai 2015 bezüglich der unter-
geordneten baulichen Änderungen nicht innert der gesetzlich vorgesehe-
nen Monatsfrist nach Art. 51 Abs. 2 KRVO widersprochen und dieses daher 
stillschweigend genehmigt. Spätestens seit Ende Juni 2015 bestehe somit 
eine Vertrauensgrundlage. Zudem könnten die ausgeführten baulichen 
Massnahmen nicht ohne wesentliche Nachteile wieder rückgängig ge-
macht werden. Abgesehen von den erheblichen Kostenfolgen zögen die 
verfügten Wiederherstellungsmassnahmen unsinnige Auswirkungen auf 
den Betrieb nach sich. Sodann stünden der Berufung auf den Vertrauens-
schutz keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegen. Ein beste-
hendes öffentliches Interesse an einem naturnahen Grünbereich entlang 
der Strasse samt Sichtschutz durch eine Hecke werde zwar im Grundsatz 
nicht bestritten. Die Gestaltung des Grünstreifens werde aber durch den 
heutigen Zustand nicht verunmöglicht. Fakt sei, dass trotz der erstellten 
Bauten und Anlagen nach wie vor ein Grünbereich bestehe und der Sicht-


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schutz zur Nationalstrasse mit einem Erdwall bereits erstellt worden sowie 
gewährleistet sei. Ferner erweise sich die Wiederherstellungsverfügung 
auch aus Gründen der Verhältnismässigkeit als rechtswidrig. Zunächst 
nehme die Gemeinde in der angefochtenen Verfügung keine eigentliche 
Prüfung der Verhältnismässigkeit vor, weshalb die Verfügung bereits des-
halb aufzuheben sei. Für eine Wiederherstellung fehle es zudem an einem 
ausreichenden öffentlichen Interesse. Der Grünstreifen samt Hecke als 
Sichtschutz sei bereits erstellt worden. Damit sei das öffentliche Interesse 
an einem Grünbereich umgesetzt worden. Sodann sei der Gewässerraum 
in der Gemeinde O.1._____ noch nicht definitiv ausgeschieden worden. Es 
werde vorsorglich bestritten, dass der gesamte Streifen von 15 m und damit 
insbesondere der asphaltierte Streifen entlang der Gewerbezone als Ge-
wässerraum in Frage komme, zumal die GSchV bei schmalen Gewässern 
lediglich einen Gewässerraum von 11 m verlange, der O.3._____tobelbach 
nichts weiter als ein Rinnsal ohne ökologischen Wert sei und im öffentlichen 
Interesse liegende Anlagen, wozu auch asphaltierte Flächen zum Schutz 
vor Gewässerverunreinigung gehörten, auch im Gewässerraum zulässig 
seien. Weiter sei der angeordnete Rückbau weder geeignet noch erforder-
lich, um die von der Gemeinde angeführten öffentlichen Interessen zu ver-
wirklichen. Ein Abbruch der Mauerkrone samt anschliessender Erdbede-
ckung und auslaufender Aufschüttung mache angesichts der lediglich teil-
weise baurechtswidrigen Stützmauer keinen Sinn und komme einer Schi-
kane gleich. Hinzu komme, dass der angeordnete Abbruch keinesfalls er-
forderlich sei. So sei mehrfach und nachvollziehbar aufgezeigt worden, wie 
eine auslaufende Aufschüttung mit milderen Massnahmen realisiert wer-
den könnte und dass gerade eine solche Gestaltung der Baubewilligung 
entspreche. Was die Regale betreffe, sei zu bemerken, dass diese in der 
Gewerbe-Wohnzone lägen und somit bewilligungsfähig seien. Damit seien 
die Voraussetzungen für ein Wiedererwägungsgesuch gegeben. Es fehle 
demnach bereits an der Grundvoraussetzung für ein Wiederherstellungs-
verfahren. Wie die Regale bedient würden, sei Sache der Eigentümerin. 


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Die Gemeinde könne nicht aufgrund der Annahme, es könne bei der Be-
dienung der Regale zu einer Rechtsverletzung kommen, die Beseitigung 
von zonen- und baurechtskonformen Regalen verlangen. Zudem treffe es 
nicht zu, dass die Regale fix an der Fassade montiert seien. Dieser zusätz-
liche Stauraum bei der Hinterfassade sei bei Industriegebäuden üblich und 
ein Abbruch der Regale unverhältnismässig. Was die Gemeinde im Weite-
ren mit den deponierten Baumaterialien und Baumaschinen meine, sei un-
klar, zumal sich auf dem üG selbst keine Gegenstände befänden und somit 
kein materiell rechtswidriger Zustand vorliege. Insofern könne diesbezüg-
lich auch keine Wiederherstellungsverfügung erfolgen. Die Abtragung des 
festen Bodens und die gleichzeitige Begrünung des Bodens auf dem üG 
seien ebenfalls absolut unverhältnismässig und von untergeordneter Be-
deutung. Ob die Fläche im üG asphaltiert oder begrünt sei, sei völlig irrele-
vant. Als gänzlich unverhältnismässig und geradezu unverständlich er-
weise sich im Übrigen die angeordnete Entfernung der technisch absolut 
notwendigen Luft/Wasser-Wärmepumpe, die nur teilweise im üG liege, gar 
nicht störend sei und keinerlei öffentliche Interessen tangiere. Die 
Luft/Wasser-Wärmepumpe könne gänzlich in die Gewerbe-Wohnzone ver-
schoben werde. Was die Gemeinde gegen diese mildere Massnahme aus-
führe, sei nicht nachvollziehbar, zumal es keine gesetzliche Grundlage für 
die verlangte auslaufende Aufschüttung gebe. Sodann werde die Fläche im 
üG nicht zu Parkierungszwecken oder als Materiallager verwendet. Inso-
fern habe für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung kein Rechts-
grund bestanden. Schliesslich beantragten die Beschwerdeführer die Auf-
hebung bzw. Reduktion der für das Wiederherstellungsverfahren erhobe-
nen Gebühren.
15.
Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2019 beantragte die Gemeinde 
O.1._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Be-
schwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die 
hier streitigen Terrainveränderungen sowie die Bauten und Anlagen aus-


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serhalb der Bauzone nicht unter die gemäss Art. 40 KRVO nicht baubewil-
ligungspflichtigen Bauvorhaben fielen, weshalb ein ordentliches Baubewil-
ligungsverfahren notwendig sei. Im ordentlichen Baubewilligungsverfahren 
gelte die von den Beschwerdeführern genannte Vermutung nach Art. 51 
Abs. 3 KRVO nicht. Ohnehin wäre eine Baubewilligung ohne BAB-Bewilli-
gung – mangels Zuständigkeit – nichtig. Falls die Beschwerdeführer der 
Ansicht seien, es handle sich um Bauvorhaben gemäss Art. 50 Abs. 1 
KRVO, sei festzuhalten, dass für solche Bauvorhaben ein BAB-Entscheid 
Voraussetzung sei (Art. 87 Abs. 6 KRG e contrario) und daher auch hier 
die Vermutung von Art. 51 Abs. 3 KRVO nicht greife. Zudem sei fraglich, 
ob ein unterlassener Widerspruch eine genügende Grundlage darstellen 
könne, auf die ein Bauherr vertrauen dürfe. Sodann sei weder bewiesen 
noch ersichtlich, dass die Beschwerdeführer nach Ablauf der Wider-
spruchsfrist (Ende Juni 2015) eine Disposition getätigt hätten. Die streitigen 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone seien nämlich im Zeitpunkt 
des angeblich im Meldeverfahren gestellten Projektänderungsgesuchs (19. 
Mai 2015) bereits realisiert gewesen. Mangels getroffener Investitionen 
könnten sich die Beschwerdeführer somit nicht auf den Vertrauensschutz 
berufen. Ferner sei vorliegend nicht nur das öffentliche Interesse an einem 
ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts sowie an der Tren-
nung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet massgebend, sondern auch die 
Renaturierung des O.3._____tobelbaches sowie das Erstellen eines Sicht-
schutzes auf das Gewerbegebiet, wofür ein Grünraumkonzept entwickelt 
und im Generellen Gestaltungsplan festgelegt worden sei. Entgegen der 
Ansicht der Beschwerdeführer sei die Zonengrenze zum üG mit Blick auf 
die Umsetzung eines klaren im öffentlichen Interesse liegenden Konzepts 
festgelegt worden. Somit bestehe ein übergeordnetes öffentliches und kon-
kretes Interesse, dass der Bereich im üG weder mit einem dichten Boden-
belag versehen noch mit Bauten und Anlagen verbaut werde. Nur so be-
stehe genügend Raum für eine naturnahe Gestaltung des offenen Bach-
laufs samt Gestaltung seiner Uferbereiche als ökologische Aufwertung wie 


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auch als Sichtschutz. Weiter könne von einem bestehenden Grünbereich, 
der auch als Sichtschutz dienen solle, nicht die Rede sein. Das üG sei as-
phaltiert, es würden Baumaterialien und Baumaschinen im üG deponiert 
und auch die Stützmauer sei vorhanden. Es sei zwingend erforderlich, dass 
der im üG liegende Bereich von jeglichen Bauten und Anlagen sowie vom 
Asphalt befreit werde, damit ein Grünbereich entstehen könne. Die Be-
schwerdeführer hätten mildere Massnahmen zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands vorschlagen können. Die von ihnen am 29. Ja-
nuar 2018 präsentierte Variante sei jedoch nicht zielführend. Ein Grünstrei-
fen, der sich über das gesamte Gewerbegebiet ziehe und so als Sicht-
schutz dienen könne, sei bei der vorgeschlagenen Variante nicht umsetz-
bar. Auch sei erforderlich, dass die Regale an der Nordfassade entfernt 
würden, da diese nur vom üG her bedienbar seien und bei einer Duldung 
der Grünbereich mit Erdwall aufgrund der Platzverhältnisse nicht realisiert 
werden könnte. Hinsichtlich der Stützmauer habe die Beschwerdegegnerin 
mit Blick auf das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht verlangt, dass die 
Stützmauer ganz abgebrochen werde, sondern nur soweit als diese unter 
der begrünten Böschung verschwinde. Die verfügten Wiederherstellungs-
massnahmen seien somit sowohl geeignet als auch erforderlich, den recht-
mässigen Zustand wiederherzustellen. Im Rahmen der Verhältnismässig-
keitsprüfung sei im Übrigen zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer 
nicht gutgläubig gehandelt hätten. Schliesslich seien die Wiederherstel-
lungsmassnahmen für die Beschwerdeführer zumutbar und der Aufwand 
für die externe Rechtsberatung für das hier zur Diskussion stehende Wie-
derherstellungsverfahren sei angemessen.
16.
Mit Replik vom 1. April 2019 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträ-
gen fest und nahmen zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin Stel-
lung. 


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17.
Am 16. Mai 2019 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträ-
gen fest und vertiefte ihren Standpunkt. 
18.
Am 18. November 2019 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 
durch, an welchem seitens der Beschwerdeführer B._____ in Begleitung 
seines Architekten und Rechtsvertreters anwesend war. Seitens der Be-
schwerdegegnerin war ihr Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident, ein 
weiteres Mitglied des Gemeindevorstands sowie die ehemalige Abteilungs-
leiterin Planung und Baubewilligungen zugegen. Anlässlich der Besichti-
gung der Parzelle 5118 wurde den Anwesenden Gelegenheit geboten, sich 
an Ort und Stelle auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu 
äussern. Seitens des Gerichts wurden Fotos erstellt und dem Augenschein-
protokoll angefügt, während die Rechtsvertreter einen Zonenplan 1:1000 
vom 29. Juni 2007/8. Juli 2008 bzw. einen Zonenplan 1:500 zu den Akten 
reichten. Diese Pläne samt Augenscheinprotokoll wurden den Rechtsver-
tretern der Parteien am 22. November 2019 zur Stellungnahme zugestellt. 
Am 25. November 2019 machte die Beschwerdegegnerin und am 28. No-
vember 2019 auch noch die beschwerdeführerische Seite von ihren Äus-
serungsmöglichkeiten Gebrauch.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf 
den angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Beweis-
mittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen einge-
gangen.


- 15 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorlie-
gend angefochtene kommunale Entscheid vom 9. Oktober 2018, mitgeteilt 
am 10. Oktober 2018, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Beschwer-
deführer verpflichtete, den rechtmässigen Zustand auf der Parzelle 5118 
wiederherzustellen, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen In-
stanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsob-
jekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den dar. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwer-
deführer ohne Weiteres berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung, weshalb sie zur Beschwerdeerhe-
bung legitimiert sind (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2.1.
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer implizit eine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs. Sie führen in ihrer Beschwerde aus, dass die Be-
schwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung keine eigentliche Prü-
fung der Verhältnismässigkeit vorgenommen habe. Einerseits habe sie Ar-
gumente des Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit vermischt, 
indem sie den angeblich fehlenden guten Glauben des Bauherrn als Argu-
ment zur Begründung der Verhältnismässigkeit der angefochtenen Verfü-
gung angeführt habe. Anderseits habe sie sich im Wesentlichen auf die 
Begründung des öffentlichen Interesses beschränkt. Eine eigentliche Prü-
fung der Eignung, Erforderlichkeit (milderes Mittel) und Zumutbarkeit der 
einzelnen Wiederherstellungsmassnahmen habe nicht stattgefunden.


- 16 -
2.2.
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches 
Gehör umfasst insbesondere ein Mindestanspruch auf Begründung eines 
hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale und kommunale 
Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus 
Art. 22 Abs. 1 VRG. Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, 
dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag 
entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so ab-
gefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfech-
ten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmitte-
linstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. 
In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-
den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Ent-
scheid stützt (vgl. PVG 2011 Nr. 31 mit Hinweisen). Es ist insbesondere 
nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem 
rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf 
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. statt 
vieler BGE 133 I 270 E.3.1 mit Hinweisen). Ob die Begründung dann auch 
rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen An-
spruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der 
Streitfrage.
Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussich-
ten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids (vgl. BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann 
ein Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör, jedoch geheilt werden, wenn die Kognition der urteilen-
den Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus 
auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist ausgeschlossen, wenn es 
sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte han-
delt, und sie soll die Ausnahme bleiben (vgl. BGE 126 I 68 E.2 mit Hinwei-


- 17 -
sen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missach-
tung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich auf-
zuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsver-
fahrens an die Verwaltungsbehörde zurückzuweisen. Wenn es sich jedoch 
aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung 
einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-
ten Praxis zuzulassen (vgl. PVG 2011 Nr. 31).
2.3.
Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-
pflicht – wie nachstehend dargestellt – in hinreichendem Masse nachge-
kommen. Zunächst ist festzuhalten, dass die fehlende Gutgläubigkeit 
gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung kein gänzlich sachfremdes 
Kriterium bei der Verhältnismässigkeitsprüfung darstellt (vgl. E.5.3.1 und 
5.3.5). Ausserdem führte die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 
Wiederherstellungsverfügung aus, dass die von der Bauherrin vorgeschla-
gene Massnahme nicht geeignet sei, den rechtmässigen Zustand im üG 
wiederherzustellen. Die Regale stünden zwar teilweise in der Bauzone und 
auch die Luft/Wasser-Wärmepumpe könnte in die Bauzone verschoben 
werden. Allerdings müsste der Teerbelag belassen werden, weil andern-
falls die Regale gemäss Ausführungen der Bauherrin nicht bedient werden 
könnten. Auch wäre mit der Luft/Wasser-Wärmepumpe und den Regalen 
an der Nordfassade im üG nur noch eine kleine auslaufende Aufschüttung 
möglich. Auf einem solchen schmalen Grünstreifen sei eine naturnahe Ge-
staltung des Uferbereichs entlang des dort verlaufenden O.3._____tobel-
baches zwecks ökologischer Aufwertung und zwecks Sichtschutz nicht 
möglich. Die vorgeschlagene Massnahme sei somit nicht geeignet, den 
rechtmässigen Zustand im üG wiederherzustellen und komme daher als 
mildere Massnahme gar nicht in Betracht. Zur Erreichung des im öffentli-
chen Interesse liegenden Zieles sei es erforderlich, dass die Fläche im üG 
frei von Bauten und Anlagen sei, damit auf dem rund 15 m breiten Streifen 
zwischen nördlichem Gewerbezonenrand und dem Strassenrand genü-


- 18 -
gend Raum für eine naturnahe Gestaltung des dortigen offenen Bachlaufs 
samt Gestaltung der Uferbereiche vorhanden sei. Nur so könne überhaupt 
ein Sichtschutz entstehen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 
S. 19). Schliesslich erfolgte eine Abwägung zwischen den öffentlichen In-
teressen an der Durchsetzung der Zwangsmassnahmen und den privaten 
Interessen an der Erhaltung des gesetzwidrigen Zustands, wobei die Be-
schwerdegegnerin zum Schluss kam, dass die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands für die Bauherrin zumutbar sei (vgl. Bf-act. 1 S. 19 
f.). Aus dem Gesagten folgt, dass sich die Beschwerdegegnerin in der an-
gefochtenen Wiederherstellungsverfügung entgegen der beschwerdefüh-
rerischen Auffassung genügend detailliert mit dem Argument der Verhält-
nismässigkeit auseinandergesetzt hat. Abgesehen davon waren die Be-
schwerdeführer ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen Entscheid 
sachgerecht anzufechten, was bereits ihre Beschwerdeschrift vom 9. No-
vember 2018 zeigt. Die Beschwerdegegnerin ist ihrer Begründungspflicht 
somit hinreichend nachgekommen, weshalb eine Verletzung des rechtli-
chen Gehörs zu verneinen ist.
2.4.
Selbst wenn im konkreten Fall mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht 
eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der 
Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil sich die Beschwer-
deführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Rahmen eines doppel-
ten Schriftenwechsels und des durchgeführten Augenscheins ausführlich 
zur Frage der Verhältnismässigkeit äussern konnten. Gegen eine Rückwei-
sung sprächen folglich auch verfahrensökonomische Überlegungen. Damit 
zielt die beschwerdeführerische Rüge der Gehörsverletzung ins Leere.
3.
In materieller Hinsicht strittig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Abbruch der Krone 
der realisierten Stützmauer und anschliessende Bedeckung mit Erde 
zwecks Entstehung einer auslaufenden Aufschüttung entlang der Nordfas-


- 19 -
sade, Abtragung des festen Bodenbelags ausserhalb der Zonengrenze und 
Begrünung des Bodens, Beseitigung der Baumaterialien, Baumaschinen, 
Regale und der Luft/Wasser-Wärmepumpe im üG) sowie das Parkierungs- 
und Materiallagerungsverbot betreffend üG zu Recht angeordnet hat (vgl. 
Bf-act. 1 S. 22 f.)
4.1.
Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 des Raumplanungsge-
setzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) direkt anwendba-
ren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf 
Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für de-
ren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. Laut Art. 94 Abs. 
3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands sowohl den Eigentümerinnen und den Eigentümern als auch den 
Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Unabding-
bare Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung 
ist mithin das Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustands. Dies 
bedeutet, dass dem Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätz-
lich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in 
dessen Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu 
prüfen ist. Von einem separaten Sachentscheid über die nachträgliche Be-
willigungsverweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen jedoch 
abgesehen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die Verlet-
zung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein fest-
steht, dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004 E.2.2.5; Ur-
teile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 65 vom 6. 
Oktober 2015 E.3a, R 13 227 vom 1. Juli 2014 E.4c mit Hinweisen). 
4.2.
Vorliegend hat das nachträgliche Baubewilligungsverfahren, welches dem 
Erlass einer Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich vorauszugehen 
hat, unstreitig stattgefunden und im Entscheid der Beschwerdegegnerin 


- 20 -
vom 1. November 2016, mitgeteilt am 2. November 2016, seinen Abschluss 
gefunden. Darin wurde das nachträgliche Baugesuch bezüglich der Stütz-
mauer, des dichten Bodenbelags, der Deponie von Baumaterial und Bau-
maschinen, der Installation von Regalen sowie der Luft/Wasser-Wärme-
pumpe im üG abgewiesen und rechtskräftig festgestellt, dass die besagten 
Bauten und Anlagen im üG materiell baurechtswidrig seien (vgl. beschwer-
degegnerische Akten [Bg-act.] 23 S. 7). 
5.1.
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin dem-
nach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell vorschriftswidri-
gen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu beseitigen. 
Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass 
einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie allge-
meinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegen-
steht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 9 BV 
festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des 
guten Glaubens (vgl. BGE 136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts 
1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.5.1). Im Einklang mit dieser Rechtspre-
chung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der Anordnung einer Wieder-
herstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine Duldungsverfü-
gung zu erlassen ist, wenn dies aus Gründen des Vertrauensschutzes oder 
der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser beiden Aspekte wird 
nachfolgend zu prüfen sein, ob die Wiederherstellungsverfügung der Be-
schwerdegegnerin zu Recht ergangen ist oder ob diese – dem Antrag der 
Beschwerdeführer folgend - aufzuheben und auf eine Wiederherstellungs-
anordnung zu verzichten wäre.
5.2.1.
Das in Art. 9 BV enthaltene Gebot von Treu und Glauben gibt dem Bürger 
einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-
sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-


- 21 -
halten der Behörden. Es müssen indessen verschiedene Voraussetzungen 
kumulativ erfüllt sein, damit sich der Private mit Erfolg auf den Vertrauens-
schutz berufen kann. Zunächst bedarf es eines Anknüpfungspunktes. Es 
muss mithin eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter ist das 
Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den betroffenen 
Privaten bestimmte Erwartungen auslöst (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 624 
und 627). Eine wichtige Kategorie von Vertrauensgrundlagen bilden (un-
richtige) Auskünfte und Zusagen der Behörden. Dabei taugt nicht jede 
behördliche Auskunft als Vertrauensbasis (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 636 und 668). Erforderlich ist gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung, dass es sich dabei um eine vorbehaltlose Auskunft der 
Behörden handelt, sich die Auskunft auf eine konkrete, den Bürger 
berührende Angelegenheit bezieht und die Amtsstelle, welche die Auskunft 
erteilt hat, hierfür zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden 
Gründen als zuständig betrachten durfte (vgl. BGE 137 II 182 E.3.6.2). Fer-
ner kann auch die behördliche Untätigkeit eine Vertrauensgrundlage be-
gründen, was namentlich dann der Fall sein kann, wenn die Behörde den 
rechtswidrigen Zustand zuvor über Jahre hinweg geduldet hatte, obschon 
ihr die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der ge-
botenen Sorgfalt hätte kennen müssen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_176/2009 vom 28. Januar 2010 E.2.2.1, 1A.19/2001 vom 22. August 
2001 E.4b). Neben der Vertrauensgrundlage setzt der Vertrauensschutz 
voraus, dass sich die Person, welche sich darauf beruft, berechtigterweise 
auf diese Grundlage vertrauen durfte, also gutgläubig ist. Hinsichtlich einer 
behördlichen Untätigkeit als Vertrauensgrundlage gilt es diesbezüglich 
festzuhalten, dass sich die betroffene Person selbst bei langjähriger 
behördlicher Duldung nicht auf den Vertrauensschutz berufen kann, wenn 
sie selbst über den rechtswidrigen Zustand in bösem Glauben war (vgl. 
BGE 136 II 359 E.7.1). Für die Annahme bösen Glaubens ist nicht erfor-
derlich, dass dem Betroffenen die Nutzung ausdrücklich untersagt worden 


- 22 -
ist. Vielmehr genügt es für den Ausschluss des Vertrauensschutzes, wenn 
der Betroffene wusste oder bei zumutbarer Sorgfalt wissen musste, dass 
der Zustand unrechtmässig war (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
1C_37/2013 vom 9. Oktober 2013 E.6.1). Weiter setzt der Vertrauens-
schutz voraus, dass die betroffene Person gestützt auf die Vertrauens-
grundlage nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rück-
gängig machen kann. Die Vertrauensgrundlage muss mithin kausal für die 
nachteilige Disposition gewesen sein. Ferner wird vorausgesetzt, dass die 
Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt 
der Auskunftserteilung (vgl. BGE 129 I 161 E.4.1, 137 II 182 E.3.6.2). Doch 
selbst wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, kön-
nen sich Private nicht darauf berufen, sofern ein überwiegendes öffentli-
ches Interesse dem entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall 
bleibt daher vorbehalten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes 
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 664; BGE 129 I 161 E.4.1). 
5.2.2.
Die Beschwerdeführer bringen in diesem Zusammenhang vor, dass mit 
dem Projektänderungsgesuch vom 19. Mai 2015 um Bewilligung der unter-
geordneten baulichen Änderungen – namentlich der befestigten Flächen, 
der Stützmauer, der Luft/Wasser-Wärmepumpe, der nicht fix montierten 
Regale und der darauf deponierten Baumaterialien und Baumaschinen im 
üG – ersucht worden sei. Das Projektänderungsgesuch sei nachweislich in 
den Machtbereich der Beschwerdegegnerin gelangt. Art. 51 Abs. 2 der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 
801.110) schreibe einen Entscheid innert Monatsfrist vor. Dabei handle es 
sich nicht etwa lediglich um eine Ordnungsfrist. Wenn innert Monatsfrist 
seit Einreichung des Gesuchs kein anderslautender Entscheid ergehe, göl-
ten die ersuchten Bauvorhaben ausdrücklich als bewilligt (Art. 51 Abs. 3 
KRVO). Somit seien die strittigen Abweichungen zum bewilligten Projekt 
spätestens Ende Juni 2015 rechtskräftig bewilligt worden. Eine Vertrauens-
grundlage liege also vor. Ausserdem sei von der fehlerhaften Baubewilli-


- 23 -
gung gutgläubig Gebrauch gemacht worden. Sodann könnten die ausge-
führten baulichen Massnahmen nicht ohne wesentliche Nachteile wieder 
rückgängig gemacht werden. Abgesehen von den erheblichen Kostenfol-
gen für diese Bautätigkeiten als solche zögen die angeordneten Wieder-
herstellungsmassnahmen unsinnige Auswirkungen auf den Betrieb nach 
sich; insbesondere aufgrund des Wegfalls der Regale bzw. der Möglichkeit, 
die Regale zu bedienen. Ferner vermöge das allgemeine Interesse an der 
Einhaltung der baurechtlichen Ordnung die Berufung auf den Vertrauens-
schutz von vornherein nicht zu überwiegen. Ein bestehendes öffentliches 
Interesse an einem naturnahen Grünbereich entlang der Strasse samt 
Sichtschutz durch eine Hecke werde im Grundsatz nicht bestritten. Jedoch 
vermöge dieses dem Schutz des berechtigten Vertrauens nicht entgegen-
zustehen. Die Gestaltung des Grünstreifens werde durch den heutigen Zu-
stand nicht verunmöglicht. Die geforderte Hecke sei zwischenzeitlich er-
stellt worden. Der Erdwall bilde den Abschluss dieses Grünstreifens. Es 
seien hierfür nicht die gesamten 15 m des im üG liegenden Streifens ge-
nutzt worden. Fakt sei, dass trotz der erstellten Bauten und Anlagen nach 
wie vor ein Grünbereich bestehe und der Sichtschutz zur Nationalstrasse 
mit einem Erdwall bereits erstellt worden sowie gewährleistet sei. Damit sei 
eine Wiederherstellungsverpflichtung bereits aus Gründen des Vertrauens-
schutzes unrechtmässig, weshalb der bestehende Zustand zu dulden sei. 
5.2.3.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Baubewilligung vom 27. Februar 
2012, mitgeteilt am 28. Februar 2012 (vgl. Bg-act. 6), in Bezug auf die im 
üG und damit ausserhalb der Bauzone liegende Asphaltsfläche keine Ver-
trauensgrundlage bilden kann, zumal die besagte kommunale Baubewilli-
gung diesbezüglich mangels Vorliegen einer kantonalen Bewilligung (BAB-
Bewilligung) ohnehin nichtig ist (vgl. Art. 87 Abs. 1 KRG). Ebenso wenig 
besteht eine Vertrauensgrundlage in der vorliegend nicht aktenkundigen 
Baueingabe vom 19. Mai 2015. Diesbezüglich gilt es zwar festzustellen, 
dass die Pläne vom 19. Mai 2015 bei der Beschwerdegegnerin eingegan-


- 24 -
gen sind. Dass sie darauf überhaupt nicht reagiert haben soll, stimmt aller-
dings nicht, da sie die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 25. September 
2015 angefragt hat, ob die nachgereichten Pläne vom 19. Mai 2015 als 
nachträgliches Baugesuch herangezogen werden könnten (vgl. Bg-act. 
15). Dazu haben die Beschwerdeführer am 7. Dezember 2015 zwar 
grundsätzlich ihre Zustimmung erteilt (vgl. Bg-act. 21). Indessen haben sie 
am 8. März 2016 – wie von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 
25. September 2015 aufgefordert (vgl. Bg-act. 15) – (erneut) ein Projektän-
derungsgesuch betreffend die vorliegend beanstandeten Bauten und Anla-
gen eingereicht (vgl. Bg-act. 22 und 24 ff.) und somit im Resultat das Ge-
such vom 19. Mai 2015 zurückgezogen, womit die von den Beschwerde-
führern behauptete und seitens der Beschwerdegegnerin bestrittene still-
schweigende Genehmigung dieses Gesuchs als Vertrauensgrundlage un-
tauglich ist. Zudem ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass die 
vorliegend fraglichen Bauten und Anlagen zum Zeitpunkt des gestellten 
Projektänderungsgesuchs (19. Mai 2015) bereits realisiert waren. Die Be-
schwerdegegnerin stellte nämlich bereits anlässlich der Bauabnahme vom 
14. Februar 2015 fest, dass die Ausführung des Bauprojekts teils nicht mit 
der Baueingabe und den bewilligten Plänen übereinstimme; insbesondere 
lägen sowohl die Regale an der Nordfassade als auch die befestigten 
Flächen und Lüftungsanlagen teilweise ausserhalb der Bauzone im üG 
(vgl. Bg-act. 10, 11 und 15). Vor diesem Hintergrund erhellt, dass die Be-
schwerdeführer gestützt auf die von ihnen geltend gemachte Vertrauens-
grundlage keinerlei Dispositionen getroffen haben. Nach dem Gesagten 
können sich die Beschwerdeführer nicht auf den Vertrauensschutz berufen.
5.3.1.
Sodann bleibt zu prüfen, ob die angefochtene Wiederherstellungsverfü-
gung auch einer Verhältnismässigkeitsprüfung standhält. Das Verhältnis-
mässigkeitsprinzip besagt, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet sowie erforder-
lich und dem Betroffenen zumutbar sein muss (vgl. Urteil des Bundesge-


- 25 -
richts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.3). Die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Er-
laubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentli-
chen Interessen liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben ange-
nommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung oder angefertigte Baute 
stehe mit der Baubewilligung im Einklang und ihre Fortsetzung nicht 
schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Auf den Grundsatz 
der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gut-
gläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden 
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleich-
heit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung 
des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und dem Bau-
herrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem 
Masse berücksichtigen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 
4. Juni 2014 E.8.1 mit Hinweisen). 
5.3.2.
Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich geltend, dass es an einem 
ausreichenden öffentlichen Interesse für eine Wiederherstellung fehle. Die 
seitens der Beschwerdegegnerin vorgebrachte Einhaltung des Baurechts 
stelle kein konkretes öffentliches Interesse dar, welches im Rahmen einer 
Interessensabwägung im Verhältnis zu entgegenstehenden privaten und 
öffentlichen Interessen von entscheidender Relevanz sein könne. Bestün-
den überwiegende entgegenstehende Interessen, geböten die Verfassung 
und das Gesetz die Duldung einer Abweichung vom geltenden Baurecht. 
Zudem werde das von der Beschwerdegegnerin angeführte öffentliche In-
teresse an einem Grünbereich im Grundsatz nicht bestritten. Der Grünstrei-
fen samt Hecke als Sichtschutz sei jedoch zwischenzeitlich bereits erstellt 
worden, was sich am begehrten Augenschein ohne Weiteres feststellen 
lasse. Das öffentliche Interesse an einem Grünbereich sei damit umgesetzt 
worden und werde somit durch den vorliegenden Zustand gar nicht tangiert, 
weshalb es auch nicht gegen die Duldung sprechen könne. Sodann sei be-


- 26 -
züglich des von der Beschwerdegegnerin erwähnten Gewässerraumes 
festzuhalten, dass ein solcher in der Gemeinde O.1._____ noch nicht defi-
nitiv ausgeschieden worden sei. Es werde vorsorglich bestritten, dass der 
gesamte Streifen von 15 m und damit insbesondere der asphaltierte Strei-
fen entlang der Gewerbezone als Gewässerraum in Frage komme, zumal 
die Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) bei schmalen Ge-
wässern lediglich einen Gewässerraum von 11 m verlange, der 
O.3._____tobelbach nichts weiteres als ein Rinnsal ohne ökologischen 
Wert sei und im öffentlichen Interesse liegende Anlagen, wozu auch as-
phaltierte Flächen zum Schutz vor Gewässerverunreinigung gehörten, 
auch im Gewässerraum zulässig seien. Damit sei der angeordnete Rück-
bau weder geeignet noch erforderlich, um die von der Beschwerdegegnerin 
angeführten öffentlichen Interessen zu verwirklichen. So fehle es für den 
verlangten Abbruch der Mauerkrone und die Bedeckung mit Erde offenbar 
an einem öffentlichen Interesse. Ein Abbruch der Krone der Stützmauer 
und die Bedeckung derselben mit Erde, sodass eine auslaufende Aufschüt-
tung entlang der Nordfassade entstehe, sei aber auch unverhältnismässig. 
Weil die Bauherrschaft in guten Treuen davon ausgegangen sei, anstelle 
der bewilligten auslaufenden Aufschüttung eine Stützmauer errichten zu 
können, habe sie diese erstellt. Die Abweichung vom Erlaubten sei absolut 
unbedeutend und daher zu dulden. Ein Abbruch samt anschliessender Erd-
bedeckung und auslaufender Aufschüttung mache gerade auch angesichts 
der lediglich teilweisen Baurechtswidrigkeit keinen Sinn und komme einer 
Schikane gleich. Hinzu komme, dass der angefochtene Abbruch keinesfalls 
erforderlich sei. So hätten die Beschwerdeführer mehrfach und nachvoll-
ziehbar mit beigelegten Plänen aufgezeigt, wie eine auslaufende Aufschüt-
tung mit milderen Massnahmen realisiert werden könnte und dass gerade 
eine solche Gestaltung der Baubewilligung entspreche. Es gebe keine 
Rechtsgrundlage für die von der Beschwerdegegnerin verlangte Aufschüt-
tung. Eine angebliche Pflicht zur Erstellung einer Aufschüttung könne damit 
von vornherein nicht zur Begründung herangezogen werden, wenn es 


- 27 -
darum gehe, eine mildere Massnahme abzulehnen. Was die Regale be-
treffe, sei ferner zu bemerken, dass diese in der Gewerbe-Wohnzone lägen 
und demnach bewilligungsfähig seien. Damit seien die Voraussetzungen 
für ein Wiedererwägungsgesuch gegeben. Es fehle daher bereits an der 
Grundvoraussetzung für ein Wiederherstellungsverfahren. Wie die Regale 
bedient würden, sei ausserdem Sache der Eigentümerin. Die Beschwerde-
gegnerin könne nicht aufgrund der Annahme, es könne bei der Bedienung 
der Regale zu einer Rechtsverletzung kommen, die Beseitigung von zo-
nen- und baurechtskonformen Regalen verlangen. Zudem gehe die Be-
schwerdegegnerin von der falschen Annahme aus, dass die Regale an der 
Fassade fix montiert seien. Der zusätzliche Stauraum bei der Hinterfassade 
sei bei Industriegebäuden üblich und ein Abbruch der Regale sei unverhält-
nismässig. Für die Beseitigung der Regale fehle es an einem öffentlichen 
Interesse. Damit sei die Massnahme von vornherein weder geeignet, erfor-
derlich noch zumutbar. Des Weiteren sei nicht klar, was die Beschwerde-
gegnerin mit den deponierten Baumaterialien und Baumaschinen meine, 
da sich auf dem üG selbst keine Gegenstände befänden und insofern gar 
kein materiell rechtswidriger Zustand vorliege. Diesbezüglich könne somit 
auch keine Wiederherstellungsverfügung erfolgen. Im Übrigen sei die Ab-
tragung des festen Bodens und die gleichzeitige Begrünung des Bodens 
auf dem üG absolut unverhältnismässig und von untergeordneter Bedeu-
tung. Diese Wiederherstellungsmassnahmen seien für die Beschwerdefüh-
rer unter keinen Umständen zumutbar. Ob die im berechtigten Vertrauen 
gebaute und bewilligte Fläche im üG an strittiger Stelle asphaltiert oder be-
grünt sei, sei völlig irrelevant. Ebenfalls als unverhältnismässig erweise sich 
die angeordnete Entfernung der technisch absolut notwendigen Luft/Was-
ser-Wärmepumpe, die nur teilweise im üG liege, absolut nicht störend sei 
und keine überwiegenden öffentlichen Interessen tangiere. Eine Duldung 
sei unerlässlich. Zudem könne die Luft/Wasser-Wärmepumpe gänzlich in 
die Gewerbe-Wohnzone verschoben werden. Was die Beschwerdegegne-
rin gegen diese mildere Massnahme anführe, sei nicht nachvollziehbar, da 


- 28 -
es keine gesetzliche Grundlage für die verlangte auslaufende Aufschüttung 
gebe. Schliesslich sei das Parkierungs- und Materiallagerungsverbot im üG 
unbestritten. Die Fläche werde weder zu Parkierungszwecken noch als Ma-
teriallager verwendet, weshalb der gesetzmässige Zustand eingehalten 
werde. Insofern habe für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung 
von vornherein kein Rechtsgrund bestanden. 
5.3.3.
Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands ist im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der 
baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von 
Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist 
(vgl. BGE 136 II 359 E.6). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass bereits im 
Jahr 2002 die G._____ Raumentwicklung ein Überbauungskonzept hin-
sichtlich der gesamten Gewerbezone O.3._____ erarbeitete. Die entspre-
chenden Skizzen zur Überbauungsidee Gewerbezone O.3._____ sahen ei-
nen begrünten Bereich entlang des offenen O.3._____tobelbaches vor (vgl. 
Bg-act. 57/1.1, 1.2 S. 15). In der Folge beschlossen die Stimmberechtigten 
der ehemaligen Gemeinde O.2._____ am 29. Juni 2007 eine neue Ortspla-
nung, welche von der Regierung des Kantons Graubünden am 8. Juli 2008, 
mitgeteilt am 9. Juli 2008, genehmigt wurde. Im Rahmen dieser Ortspla-
nungsrevision wurde im Zonen- und Generellen Gestaltungsplan einerseits 
im Gebiet O.3._____ zwecks Ansiedlung von Gewerbebetrieben eine Ge-
werbezone ausgeschieden und anderseits auf dem üG entlang des 
O.3._____tobelbaches eine geplante Hecke festgelegt. Im Übrigen wurden 
entsprechend dem Bebauungskonzept Baulinien festgelegt (vgl. Bg-act. 
57/1.4 S. 11, 1.5). Im dazugehörigen Planungs- und Mitwirkungsbericht 
vom Juli 2007 wurden die erwähnten Konzeptskizzen der G._____ Rau-
mentwicklung abgebildet und insbesondere Folgendes festgehalten (vgl. 
Bg-act. 57/1.2 S. 16): "Der O.3._____tobelbach wird nördlich der Gewer-
bezone entlang der Zonengrenze geführt. Als ökologische Aufwertung wie 
auch als Sichtschutz sollen entlang des Bachlaufes Niederhecken ange-


- 29 -
pflanzt werden. Die geplanten Niederhecken werden im Generellen Gestal-
tungsplan festgelegt." Zudem wurde in den Erwägungen des Regierungs-
beschlusses vom 8. Juli 2008, mitgeteilt am 9. Juli 2008, bezüglich der Ge-
werbezone O.3._____ was folgt ausgeführt (vgl. Bg-act. 57/1.4 S. 11): "Die 
im Gebiet O.3._____ ausgeschiedene Gewerbezone kommt an den west-
lichen Dorfeingang von O.2._____ zu liegen. Für das Dorf ist es wichtig, 
dass die Ansiedlung von Gewerbebauten an diesem Standort mit der nöti-
gen gestalterischen Sorgfalt geschieht. Die Gemeinde liess aus diesem 
Grund ein Bebauungskonzept erarbeiten, welches im vorliegenden Pla-
nungs- und Mitwirkungsbericht vom Juli 2007 dargestellt ist. Die im Bebau-
ungskonzept enthaltene Überbauungsidee für die im Gebiet O.3._____ 
ausgeschiedene Gewerbezone wird als zweckmässig und richtig beurteilt. 
Entsprechend dem Bebauungskonzept hat die Gemeinde O.2._____ im 
Rahmen des Generellen Gestaltungsplanes Baulinien sowie auf der nörd-
lichen Seite der ausgeschiedenen Gewerbezone entlang des zukünftig dort 
verlaufenden O.3._____tobelbaches eine geplante Hecke festgelegt. Die 
im Bebauungskonzept skizzierte Struktur der vorgesehenen Bebauung ist 
im generellen Gestaltungsplan jedoch nicht umgesetzt worden. Die Regie-
rung erwartet, dass die Umsetzung des Bebauungskonzeptes im Rahmen 
der Folgeverfahren sichergestellt wird." Im Zuge der Teilrevision der Orts-
planung 2011/2012 wurden die anlässlich der Ortsplanungsrevision 
2007/2008 festgelegten Baulinien in der Gewerbezone O.3._____ zum 
Zwecke einer weiterreichenden gestalterischen Freiheit in Bezug auf die 
Grösse der zukünftigen Gebäude bereinigt, indem die Baulinie im südlichen 
Bereich der Gewerbezone durch die Baulinie des Umfahrungsprojektes er-
setzt und die nördliche Baulinie aufgehoben wurde (vgl. Bg-act. 57/1.6 S. 
6, 1.7 S. 1 f.). Hingegen blieb die Zonengrenze unverändert und auch an 
den festgelegten geplanten Hecken entlang des O.3._____tobelbaches 
wurde nichts geändert (vgl. Bg-act. 57/1.7). In der entsprechenden Depar-
tementsverfügung vom 1. Februar 2012, mitgeteilt am 2. Februar 2012, 
wurde diesbezüglich Folgendes festgehalten (vgl. Bg-act. 57/1.7 S. 2): "Mit 


- 30 -
dem vorhandenen rund 15 m breiten Streifen zwischen nördlichem Gewer-
bezonenrand und dem Strassenrand des Nationalstrassenzubringers ins 
Dorf O.2._____ besteht genügend Raum für eine naturnahe Gestaltung 
des dortigen offenen Bachlaufs samt Gestaltung seiner Uferbereiche. Die 
Gemeinde wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Umsetzung des 
vorstehend erwähnten Bebauungskonzeptes der möglichst naturnahen 
Gestaltung des Bachlaufs sowie seiner Uferbereiche die nötige Aufmerk-
samkeit geschenkt werden soll." Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend 
ausführt, geht aus dem Gesagten klar hervor, dass die Zonengrenze zum 
üG nicht willkürlich festgelegt wurde, sondern mit Blick auf die Umsetzung 
eines klaren und im öffentlichen Interesse liegenden Grünraumkonzeptes. 
An der Realisierung eines Grünbereichs entlang des O.3._____tobelba-
ches zwecks ökologischer Aufwertung sowie auch als Sichtschutz besteht 
somit ein erhöhtes und konkretes öffentliches Interesse. Hervorzuheben 
ist, dass es sich dabei um ein Gesamtkonzept handelt. So soll der offene 
Bachlauf samt seinen Uferbereichen entlang des gesamten Gewerbeareals 
nach einem einheitlichen Konzept gestaltet und bepflanzt werden. Damit 
dieses Gesamtkonzept umgesetzt werden kann, muss genügend Raum 
und damit das gesamte ausgeschiedene üG zur Verfügung stehen. Nur so 
kann der O.3._____tobelbach samt seinen Uferbereichen renaturiert (öko-
logische Aufwertung) sowie ein Sichtschutz auf das Gewerbegebiet entste-
hen. Schliesslich ist der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass gemäss 
den aktenkundigen Vorprüfungsunterlagen zur Ortsplanungsrevision 
(Phase II) im Bereich zwischen nördlichem Gewerbezonenrand und dem 
Strassenrand des Nationalstrassenzubringers zukünftig die Gewässer-
raumzone verlaufen soll, wobei jedoch mit den Beschwerdeführern darauf 
hinzuweisen ist, dass diese Gewässerraumzone gestützt auf die vorliegen-
den Akten noch nicht definitiv ausgeschieden wurde (vgl. Bg-act. 57/1.10). 
Ungeachtet dessen besteht nach dem Ausgeführten ein allgemeines sowie 
konkretes öffentliches Interesse, dass der Bereich im üG mit keinem festen 
Bodenbelag versehen sowie frei von jeglichen Bauten, Anlagen, Baumate-


- 31 -
rialien und Baumaschinen ist. Nur so besteht – wie bereits erwähnt – genü-
gend Raum für eine naturnahe, harmonisch wirkende Gestaltung des dor-
tigen offenen Bachlaufs samt Gestaltung seiner Uferbereiche als ökologi-
sche Aufwertung sowie auch als Sichtschutz. Der Einwand der Beschwer-
deführer, wonach es für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands an einem ausreichenden öffentlichen Interesse fehle, erweist sich 
somit als unbegründet. 
5.3.4.
Sodann sind die von der Beschwerdegegnerin angeordneten Wiederher-
stellungsmassnahmen geeignet und erforderlich, die im öffentlichen Inter-
esse liegende rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung des Raumpla-
nungs- und Baurechts sowie Realisierung eines genügend grossen Grün-
streifens entlang des O.3._____tobelbaches zwecks ökologischer Aufwer-
tung und als Sichtschutz sicherzustellen. Dass ausserhalb (oder vom Nati-
onalstrassenzubringer aus betrachtet, innerhalb) der durch das UVEK be-
reinigten Baulinie keine baulichen Massnahmen ausgeführt worden seien, 
wie die Beschwerdeführer geltend machen, spielt vorliegend keine Rolle 
und ist wohl auch nicht zutreffend, weil zumindest der feste Bodenbelag die 
Baulinie überragt (vgl. Bg-act. 54). Zudem ist entgegen der Auffassung der 
Beschwerdeführer ein milderes Mittel als die verfügten Wiederherstellungs-
massnahmen zur Erreichung der angestrebten Ziele nicht ersichtlich. Ei-
nerseits ist an dieser Stelle insbesondere darauf hinzuweisen, dass die Be-
schwerdegegnerin die Beschwerdeführer mit Blick auf das Verhältnismäs-
sigkeitsprinzip nicht zum Abbruch der gesamten realisierten Stützmauer 
verpflichtete, sondern lediglich verlangte, die Krone der Stützmauer soweit 
abzubrechen und diese mit Erde zu bedecken, sodass eine auslaufende 
Aufschüttung entlang der Nordfassade entstehen kann (vgl. Bf-act. 1 S. 
22). Anderseits ist die von den Beschwerdeführern am 29. Januar 2018 
vorgeschlagene Massnahme (vgl. Bg-act. 53) mit den dargelegten Zielen 
nicht vereinbar. So sah die beschwerdeführerische Alternative nach wie vor 
eine Mitbeanspruchung des üG vor und hatte ausserdem Auswirkungen 


- 32 -
auf die Umsetzung des Grünraumkonzeptes im üG. Bei der von den Be-
schwerdeführern präsentierten Variante eines sehr schmalen Grünstrei-
fens bzw. einer kleinen Böschung wäre nämlich ein naturnaher Grünbe-
reich, der entlang des gesamten Gewerbeareals verlaufen und so sowohl 
der ökologischen Aufwertung des dortigen offenen Bachlaufs samt seinen 
Uferbereichen als auch als Sichtschutz dienen soll, nicht umsetzbar. Mit 
anderen Worten trägt die beschwerdeführerische Variante dem Zonenplan 
sowie dem im Generellen Gestaltungsplan festgelegten Grünraumkonzept 
keine Rechnung, weshalb sie als weniger einschneidende Massnahme 
nicht in Betracht kommt. Sodann kann von einem bereits bestehenden 
Sichtschutz zur Nationalstrasse hin, wie die Beschwerdeführer behaupten, 
nicht die Rede sein, was denn auch anlässlich des Augenscheins vom 18. 
November 2019 festgestellt werden konnte (vgl. Foto auf S. 3 des Augen-
scheinprotokolls vom 20. November 2019; vgl. auch Fotos gemäss Bg-act. 
56). Im Weiteren stehen die unbewilligten Bauten und Anlagen ausserhalb 
der Bauzone im Widerspruch zum Grundsatz der Trennung des Baugebiets 
vom Nichtbaugebiet. Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung 
kann die vorliegende Abweichung vom Gesetz weder insgesamt noch be-
züglich der einzelnen baulichen Massnahmen als geringfügig bezeichnet 
werden, zumal der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbau-
gebiet ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts darstellt und 
das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands stark zu gewichten ist, wenn es darum geht, diesem Grundsatz Gel-
tung zu verschaffen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_555/2013 vom 28. 
März 2014 E.8.3, 1C_37/2013 vom 9. Oktober 2013 E.7.3, je mit Hinwei-
sen). Soweit die Beschwerdeführer ferner vorbringen, dass die Regale an 
der Nordfassade in der Gewerbezone lägen und demnach bewilligungs-
fähig seien, ist zum einen zu bemerken, dass diese Regale teilweise im üG 
stehen und die diesbezügliche materielle Baurechtswidrigkeit mit Verfü-
gung der Beschwerdegegnerin vom 1. November 2016, mitgeteilt am 
2. November 2016, rechtskräftig festgestellt wurde (vgl. Bg-act. 23 S. 7). 


- 33 -
Zum anderen ist festzuhalten, dass die an der Nordfassade stehenden Re-
gale – wie die Beschwerdeführer denn auch selbst einräumen (vgl. Bg-act. 
53 S. 4 f.) – lediglich über den im üG liegenden Asphalt bedienbar sind, 
was gezwungenermassen zu einer unzulässigen Erweiterung des Bauge-
biets führt. Im Übrigen ist die Realisierung eines Grünbereichs mit Erdwall 
aufgrund der vorliegenden Platzverhältnisse mit den Regalen an der Nord-
fassade und der Luft/Wasser-Wärmepumpe – selbst wenn diese gänzlich 
in die Gewerbezone verschoben würde – gar nicht möglich, was die Be-
schwerdeführer mit ihrer vorgeschlagenen Massnahme ja gerade selbst 
bestätigen. Hinsichtlich des beschwerdeführerischen Einwands, es sei un-
klar, was die Beschwerdegegnerin mit den deponierten Baumaterialien und 
Baumaschinen meine, zumal sich auf dem üG selbst keine Gegenstände 
befänden und insofern kein materiell rechtwidriger Zustand vorliege, ist dar-
auf hinzuweisen, dass einerseits die materielle Baurechtswidrigkeit betref-
fend Deponie von Baumaterial und Baumaschinen im üG mit Verfügung 
der Beschwerdegegnerin vom 1. November 2016, mitgeteilt am 2. Novem-
ber 2016, rechtskräftig feststellt wurde (vgl. Bg-act. 23 S. 7) und anderseits 
der aktenkundigen Fotodokumentation zu entnehmen ist, dass dem Lage-
rungsverbot betreffend üG in der Vergangenheit gerade nicht nachgelebt 
wurde (vgl. Fotos gemäss Bg-act. 56). Dasselbe gilt in Bezug auf das an-
geordnete Parkierungsverbot im üG (vgl. Fotos gemäss Bg-act. 56). Dass 
es schliesslich völlig irrelevant sei, ob die Fläche im üG asphaltiert oder 
begrünt sei, wie die Beschwerdeführer geltend machen, ist nicht nachvoll-
ziehbar, zumal die Abtragung des festen Bodenbelags im üG und die Be-
grünung des Bodens für die im öffentlichen Interesse liegende Renaturie-
rung des O.3._____tobelbaches samt seinen Uferbereichen und Erstellung 
eines Sichtschutzes auf das Gewerbegebiet erforderlich sind. Somit erhellt, 
dass die Eignung und die Erforderlichkeit der von der Beschwerdegegnerin 
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen zur Erreichung der im öf-
fentlichen Interesse liegenden Ziele bejaht werden können.


- 34 -
5.3.5.
Schliesslich hat eine Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen an 
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und den privaten Inter-
essen am Festhalten am gesetzeswidrigen Zustand zu erfolgen. Den dar-
gelegten öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands stehen vorwiegend pekuniäre Interessen der Beschwerde-
führer entgegen. Zu den Kosten für die getätigten baulichen Massnahmen 
kommen Rückbaukosten hinzu. Abgesehen davon bringen die Beschwer-
deführer vor, dass die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen un-
sinnige Auswirkungen auf den Betrieb nach sich zögen; insbesondere auf-
grund des Wegfalls der Regale bzw. der Möglichkeit, die Regale zu bedie-
nen. Vorliegend haben die Beschwerdeführer bauliche Massnahmen – teil-
weise ausserhalb der Bauzone im üG – vorgenommen, ohne über eine ent-
sprechende Baubewilligung zu verfügen. Sie wussten oder hätten bei der 
gebotenen Sorgfalt wissen müssen, dass diese baulichen Massnahmen mit 
der am 27. Februar 2012, mitgeteilt am 28. Februar 2012, erteilten Baube-
willigung nicht im Einklang stehen (vgl. Bg-act. 3 ff.) und bewilligungspflich-
tig sind. Unter diesen Umständen müssen die nicht gutgläubigen Be-
schwerdeführer in Kauf nehmen, dass die ihnen aus dem Rückbaubefehl 
erwachsenden Nachteile nur in verringertem Masse berücksichtigt werden. 
Zudem ist den Beschwerdeführern die Entfernung der Regale an der Nord-
fassade zumutbar, zumal auf dem Gewerbeareal genügend Platz vorhan-
den sein dürfte, um die auf diesen Regalen gelagerten Bretter umzuplat-
zieren. Ist der asphaltierte Boden im üG – wie die Beschwerdeführer aus-
führen – lediglich für die Bedienung der Regale an der Nordfassade not-
wendig und wird diese Fläche im üG weder zu Parkierungszwecken noch 
für das Lagern von Baumaterial und Baumaschinen verwendet (vgl. Bg-act. 
53 S. 4 f.; vgl. auch Beschwerde vom 9. November 2018 S. 9), ergibt sich 
sodann, dass auch die Abtragung des festen Bodenbelags im üG zumutbar 
ist. Ebenfalls ist somit die grundbuchliche Verankerung des Parkierungs- 
und Materiallagerungsverbots in Form einer öffentlich-rechtlichen Eigen-
tumsbeschränkung zumutbar, zumal die Beschwerdeführer dagegen ohne-


- 35 -
hin nichts einzuwenden haben (vgl. Bg-act. 53 S. 5). Schliesslich ist darauf 
hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins 
vom 18. November 2019 ausführten, dass sie damit einverstanden seien, 
sämtliche baulichen Massnahmen im üG – ausser der feste Bodenbelag – 
zu entfernen (vgl. Augenscheinprotokoll vom 20. November 2019 S. 4). Die 
privaten Interessen der Beschwerdeführer an der Beibehaltung des rechts-
widrigen Zustands werden von den öffentlichen, für die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands sprechenden Interessen übertroffen, weshalb 
die umstrittene Wiederherstellungsanordnung den Beschwerdeführern zu-
mutbar und damit verhältnismässig ist. 
5.4.
Für die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands wird ein Monat 
und 20 Tage als ausreichend erachtet (vgl. Bf-act. 1 S. 23). Den Beschwer-
deführern ist deshalb eine Wiederherstellungsfrist von einem Monat und 20 
Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils einzuräumen. 
6.1.
Schliesslich werden die in der angefochtenen Wiederherstellungsverfü-
gung erhobenen Kosten für die externe Rechtsberatung in der Höhe von 
Fr. 5'167.-- beanstandet. Die Beschwerdegegnerin habe gleichzeitig vier 
Verfügungen mit fast identischem Inhalt und übereinstimmenden Rechts-
fragen erlassen. Für alle diese vier Verfügungen seien den Privaten für die 
externe Rechtsberatung Kosten von über Fr. 16'000.-- auferlegt worden. 
Diese Kostenhöhe sei nicht gerechtfertigt. 
6.2.
Die Gemeinden erheben gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG für ihren Aufwand im 
Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Ge-
bühren. Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen 
sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten. Kos-
tenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein 
Verhalten verursacht hat (Art. 96 Abs. 2 KRG). Vorliegend betreffen die 
Wiederherstellungsverfahren 2012-0901 (R 18 91), 2014-0924 (R 18 92) 


- 36 -
und 2015-0907 (R 18 89) – wie die Beschwerdeführer richtig ausführen – 
weitgehend vergleichbare Sachverhalte und dieselben Rechtsfragen. Mit 
Blick darauf erweisen sich die von der Beschwerdegegnerin für die erwähn-
ten Wiederherstellungsverfahren erhobenen Rechtsberatungskosten von 
total Fr. 14'525.-- (Verfahren 2012-0901 Fr. 5'167.--, Verfahren 2014-0924 
Fr. 3'968.--, Verfahren 2015-0907 Fr. 5'390.--) als zu hoch. Gerechtfertigt 
erscheint dem angerufenen Gericht die Auferlegung von Rechtsberatungs-
kosten im Umfang von insgesamt Fr. 10'500.--. Die seitens der Beschwer-
degegnerin geltend gemachte Behandlungsgebühr von Fr. 1'438.-- ist hin-
gegen nicht zu beanstanden, zumal denn auch die Beschwerdeführer 
nichts Konkretes dagegen einzuwenden vermögen. Demzufolge ist die an-
gefochtene Wiederherstellungsverfügung dahingehend abzuändern, dass 
für das vorliegend zur Diskussion stehende Wiederherstellungsverfahren 
Rechtsberatungskosten in der Höhe von Fr. 4'000.-- anstatt Fr. 5'167.-- er-
hoben werden, was zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde führt. Im 
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 
7.
Abschliessend bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu be-
finden. Die Staatsgebühr wird in Anbetracht des Umfangs und der mittleren 
Komplexität der Streitsache sowie des Umstands, dass ein Augenschein 
durchgeführt wurde, ermessensweise auf Fr. 3'000.-- festgelegt (vgl. Art. 
75 Abs. 2 VRG). Da die Beschwerdeführer nur in geringem Umfang obsie-
gen, rechtfertigt es sich, ihnen die Gerichtkosten vollumfänglich – und zwar 
je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung – aufzuerlegen (vgl. Art. 72 
Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG). Ausserdem steht ihnen keine Par-
teientschädigung zu. Die grösstenteils obsiegende Beschwerdegegnerin 
hat gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keinen Anspruch auf eine Parteientschädi-
gung. 
Demnach erkennt das Gericht:


- 37 -
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositivziffer 2 der 
Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde O.1._____ vom 9. Oktober 
2018, mitgeteilt am 10. Oktober 2018, wird wie folgt abgeändert:
Für die vorliegende Wiederherstellungsverfügung (also ohne Verwaltungsstrafverfahren) 
werden zulasten der A._____ AG, O.3._____strasse, O.2._____, folgende Gebühren er-
hoben:
Behandlungsgebühr (Art. 11 GBO)
Fr. 1'438.--
Zusätzliche Aufwendungen (Art. 13 GBO)
Fr. 
-.--
Weitere gebührenpflichtige Auslagen Dritter
(externe Rechtsberatung; Art. 96 KRG)
Fr. 4'000.--
Total
Fr. 5'438.--
Die Rechnungsstellung erfolgt separat durch die Gemeindebuchhaltung. 
2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.


- 38 -
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
716.--
zusammen
Fr.
3'716.--
gehen je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung zulasten von B._____ 
und der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Ent-
scheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]