gr_gerichte · R 2018 27 · 2019-01-22 · de

Bauvollendungsfrist (Verlängerung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 27
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuarin
Kuster
URTEIL
vom 22. Januar 2019
in der Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Guadagnini Fischer,
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauvollendungsfrist (Verlängerung)


- 2 -
1.
Mit Datum vom 7. Dezember 2012 bewilligte der Gemeindevorstand 
X._____ (nachfolgend: Gemeindevorstand) den Abbruch des Hotels 
B._____ und den Neubau eines Hotels, bestehend aus Haus A und B, den 
Neubau eines Hauses C mit Hotelstudios und den Neubau eines Hauses 
D mit Wohnungen auf den Parzellen 1169 und 1660. 
2.
Am 26. August 2015 ersuchte die A._____ AG (nachfolgend: Bauherr-
schaft) um Erstreckung der zweijährigen Bauvollendungsfrist bis zum 
12. November 2016. Die Voraussetzungen nach Art. 91 Abs. 2 KRG seien 
hierfür zweifelsfrei gegeben. Da die Parzelle 1660 noch nicht auf die Bau-
herrschaft übertragen worden sei, hätten die notwendigen Gelder für die 
Ausführung der geplanten Bauarbeiten noch nicht generiert werden kön-
nen. Dies habe zu einer Blockade der Vertragsvergabe und folgerichtig zu 
einer Hinderung der Weiterführung sämtlicher Bauarbeiten geführt. Das 
Projekt hange noch einzig vom Abschluss des besagten Kaufvertrages ab. 
3.
Mit Schreiben vom 11. November 2015 erstreckte der Gemeindevorstand 
die Frist für die Bauvollendung bis zum 12. November 2016.
4.
Am 17. Oktober 2016 ersuchte die Bauherrschaft um eine weitere Frister-
streckung. Es sei schon im Zeitpunkt der Gewährung der ersten Fristerstre-
ckung klar gewesen, dass eine weitere Fristerstreckung notwendig sein 
würde. Der Bau sei mittlerweile anhand genommen worden, habe aber auf-
grund seiner Grösse noch nicht abgeschlossen werden können. Für die 
Vollendung sämtlicher Rohbauten ersuche sie deshalb um eine weitere 
Fristerstreckung bis zum 31. Dezember 2017.
5.
Dieses zweite Fristerstreckungsgesuch wurde am 17. November 2016 an 
einer gemeinsamen Sitzung in Y._____ besprochen. Die Bauherrschaft si-
cherte dem Gemeindevorstand zu, dass die Überbauung als Ganzes ohne 
Verzug fertiggestellt werden könne und legte ein Bauprogramm vor. Dem-


- 3 -
zufolge sollten die Ausbauarbeiten der Wohnungen im Haus D gemäss se-
paratem Bauprogramm im Jahr 2017 erfolgen, während die Ausbauarbei-
ten der verkauften Studios im Haus C in der Kalenderwoche 48/2017 und 
der Ausbau der Häuser A und B per Ende September 2018 abgeschlossen 
sein sollten. 
6.
Am 20. Februar 2017 (mitgeteilt am 29. März 2017) verfügte der Gemein-
devorstand was folgt: 
1.
Die Frist zur Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens Hotel B._____ gemäss Bau-
bewilligung _____ vom 7. Dezember 2012 wird auf den 30. September 2018 erstreckt.
2.
Die Fristerstreckung steht unter der Bedingung, dass folgende Zwischentermine (Mei-
lensteine) erreicht werden:
Haus D
a.
Arbeitsaufnahme
KW 14/17
b.
Aufrichte
KW 20/17
c.
Bezug
KW 48/17
Haus C
d.
Arbeitsaufnahme
KW 14/17
e.
Aufrichte
KW 23/17
f.
Bezug
KW 48/17
Haus A + B
g.
Arbeitsaufnahme
KW 04-05/17
(Aushubarbeiten/Baugrubensicherung/Erdsondenbohrungen)
h.
Aufrichte
November 2017
i.
Ausbau fertig
Ende September 2018
3.
Wird ein Zwischentermin nicht erreicht, so endet die Fristerstreckung vorzeitig.
4.
Treten ausserordentliche Umstände ein, welche die Fertigstellung hindern oder über-
mässig erschweren (ausserordentlich ungünstige Witterungsverhältnisse, Wasserein-
brüche etc.), können die Zwischentermine und der Endtermin auf entsprechendes Ge-
such hin entsprechend erstreckt werden.
[…]
Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft.
7.
Mit Schreiben vom 7. April 2017 teilte die Bauherrschaft dem Gemeinde-
vorstand mit, dass die Bauarbeiten aufgrund von ausstehenden Zahlungen 


- 4 -
eines Investors sistiert worden seien und nicht wie prognostiziert in der Ka-
lenderwoche 14/17 hätten wiederaufgenommen werden können. Sie bean-
tragte, die Fristen gemäss Verfügung vom 20. Februar 2017 seien um ei-
nen Monat nach hinten zu schieben.
8.
Am 10. Oktober 2017 teilte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft mit, 
dass das Fristerstreckungsgesuch vom 7. April 2017 gegenstandslos ge-
worden sei, zumal die Zwischentermine auch bei Erstreckung der Frist um 
einen Monat nicht eingehalten worden wären. Damit ende die Fristerstre-
ckung gemäss Verfügung vom 20. Februar 2017 vorzeitig. Die Bauherr-
schaft könne allerdings unter Angabe verbindlicher Termine ein weiteres, 
begründetes Fristerstreckungsgesuch einreichen, wobei der Gemeindevor-
stand dessen Gutheissung nicht zum Voraus in Aussicht stellen könne. 
9.
Mit Schreiben vom 23. Oktober 2017 bestritt die Bauherrschaft, dass das 
Fristerstreckungsgesuch vom 7. April 2017 gegenstandslos geworden sei. 
Das Fristerstreckungsgesuch hemme den Fristenlauf für die Baubewilli-
gung, bis das Gesuch behandelt werde. Weiter hielt die Bauherrschaft fest, 
dass aufgrund anhaltender Finanzierungsprobleme eine zeitnahe Fortset-
zung der Bauarbeiten nicht möglich sei. Die Frist müsse auf einen längeren 
Zeitraum hinaus erstreckt werden können. Die Behandlung des Fristerstre-
ckungsgesuchs sei einstweilen zu sistieren, bis die Bauherrschaft die Forts-
etzung verlange.
10.
Am 19. Januar 2018 teilte der Gemeindevorstand der Bauherrschaft mit, er 
beabsichtige, keine weitere Fristerstreckung zu gewähren und deshalb 
auch das Sistierungsbegehren abzuweisen. Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG 
dürfe die Frist zur Bauvollendung nur angemessen erstreckt werden. Da 
gemäss Stellungnahme der Bauherrschaft keine Lösung in Sicht sei, die 
eine zeitnahe Fortsetzung der Bauarbeiten ermöglichen würde, müsste die 
Frist auf unbestimmte Zeit erstreckt werden. Zum gleichen Ergebnis würde 


- 5 -
die Gutheissung des Sistierungsgesuchs führen. Eine angemessene Fris-
terstreckung sei damit nicht möglich. Im Übrigen lägen keine Gründe im 
Sinne von Dispositivziff. 4 der Verfügung vom 20. Februar 2017 vor, die 
eine weitere Fristerstreckung rechtfertigten.
11.
In ihrer Stellungnahme vom 2. März 2018 hielt die Bauherrschaft fest, der 
Gemeindevorstand habe ihr die Möglichkeit weiterer Fristerstreckungen 
ausdrücklich in Aussicht gestellt. Dementsprechend habe der Gemeinde-
vorstand die Voraussetzungen gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG als gegeben er-
achtet, worauf er zu behaften sei. Es lägen keine veränderten Verhältnisse 
vor, welche eine andere Beurteilung rechtfertigten. Die Abweisung des Fris-
terstreckungsgesuchs hätte für die Bauherrschaft eine übermässige Härte 
zur Folge. Ausserdem stünden einer Fristerstreckung keine öffentlichen 
oder privaten Interessen entgegen. Dem Fristerstreckungsgesuch sei zu 
entsprechen bzw. es sei ein einvernehmlicher Weg zu finden, um die Bau-
vollendung zu ermöglichen.
12.
Mit Verfügung vom 26. März 2018 (mitgeteilt am 2. Mai 2018) wies der 
Gemeindevorstand das Gesuch um Sistierung der Behandlung des 
Fristerstreckungsgesuchs vom 7. April 2017 sowie das Fristerstreckungs-
gesuch selber ab. Ausserdem verfügte der Gemeindevorstand, dass die 
mit Verfügung vom 20. Februar 2017 gewährte Fristerstreckung vorzeitig 
ende und die Baubewilligung vom 7. Dezember 2012 aufgrund der nicht 
fristgerecht erfolgten Bauvollendung hinfällig sei. 
13.
Hiergegen erhob die Bauherrschaft (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 
1. Juni 2018 (Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden mit den Anträgen, die Verfügung des Gemeindevor-
stands (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) vom 26. März 2018 sei vollum-
fänglich aufzuheben und es sei der Beschwerdeführerin eine angemes-
sene Frist zur Fertigstellung ihres Bauvorhabens anzusetzen, eventualiter 


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sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In 
prozessualer Hinsicht wurde beantragt, es seien die Akten aus dem vorin-
stanzlichen Verfahren beizuziehen.
14.
Auf Aufforderung des Instruktionsrichters und mit Datum vom 20. Juni 2018 
erklärten die C._____ AG, die D._____ AG und die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft ihren Verzicht auf die Teilnahme am vorliegenden Verfahren.
15.
In ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2018 beantragte die Beschwerdegeg-
nerin die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, sofern darauf einge-
treten werden könne.
16.
Am 12. September 2018 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. Auch die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Duplik vom 
27. September 2018 an ihren Anträgen fest.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die eingereich-
ten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung vom 
26. März 2018, in welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch der Be-
schwerdeführerin vom 7. April 2017 um Erstreckung der Bauvollendungs-
frist für das mit Datum vom 7. Dezember 2012 bewilligte Bauvorhaben 
resp. das Gesuch der Beschwerdeführerin vom 23. Oktober 2017 um Sis-
tierung der Behandlung des Fristerstreckungsgesuchs vom 7. April 2017 
abgewiesen hat. Gegen solche in Anwendung von Verwaltungsrecht er-
gangenen, individuell konkreten Entscheide, die bei keiner anderen Instanz 


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angefochten werden können und weder nach eidgenössischem noch nach 
kantonalem Recht endgültig sind, kann gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde geführt werden. Die 
Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zustän-
digkeit des angerufenen Gerichts. Als Adressatin der angefochtenen Ver-
fügung ist die Beschwerdeführerin davon überdies berührt und sie hat ein 
schutzwürdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung. Sie ist folg-
lich zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die von der Be-
schwerdeführerin zudem frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) ein-
gereichte Beschwerde ist damit einzutreten, soweit sich die darin gestellten 
Begehren als zulässig erweisen.
1.2.
Gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG können Parteien Rechtsbegehren, die sie im 
vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen. Mit Schreiben 
vom 23. Oktober 2017 beantragte die Beschwerdeführerin bei der Vorin-
stanz die Erstreckung der Bauvollendungsfrist auf einen längeren Zeitraum 
hinaus resp. die Sistierung der Behandlung des Fristerstreckungsgesuchs 
vom 7. April 2017. Wenn die Beschwerdeführerin vor dem Verwaltungsge-
richt nun die Gewährung einer angemessenen Frist zur Fertigstellung ihres 
Bauvorhabens beantragt, dehnt sie ihr Rechtsbegehren nicht in unzulässi-
ger Weise aus. Auch diesbezüglich ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Beizug der Akten aus 
dem vorinstanzlichen Verfahren kann verzichtet werden, zumal sich die Be-
schwerde anhand der bei den Akten liegenden Unterlagen hinreichend be-
urteilen lässt (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E.5.3). Die 
Akten aus dem Verfahren U 14 100 wurden beigezogen.
3.1.
In formeller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs. In ihrer Stellungnahme vom 2. März 2018 habe sie gel-


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tend gemacht, dass sie zu Recht auf die Möglichkeit einer weiteren Frister-
streckung vertraut habe und in diesem Vertrauen zu schützen sei. Trotz-
dem habe sich die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung 
nicht mit dem Vertrauensschutz auseinandergesetzt. Diese Unterlassung 
stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, welche zumindest die 
Rückweisung der angefochtenen Verfügung an die Vorinstanz zur Folge 
haben müsse.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin ist demgegenüber der Ansicht, dass das rechtli-
che Gehör nicht verletzt worden sei und auch dann keine Gehörsverletzung 
vorläge, wenn sie sich im angefochtenen Entscheid nicht mit dem Argu-
ment des Vertrauensschutzes auseinandergesetzt hätte. Die entschei-
dende Behörde sei nicht verpflichtet, sich mit jeder tatsächlichen Behaup-
tung und jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen, sondern dürfe 
sich auf die entscheidwesentlichen Gesichtspunkte beschränken. 
3.3.
In Ziff. 9 der Erwägungen der angefochtenen Verfügung hielt die Be-
schwerdegegnerin fest, dass die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf 
eine weitere Fristerstreckung habe und es an einer hierfür erforderlichen 
Ausnahmesituation fehle. Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin die 
Bauvollendungsfrist entgegenkommenderweise zweimal verlängert habe, 
verpflichte sie nicht, eine weitere Fristerstreckung zu gewähren. Der Be-
schwerdeführerin sei auch nie die Gewährung einer weiteren Fristerstre-
ckung zugesichert oder in Aussicht gestellt worden. Hieraus folgt, dass sich 
die Beschwerdegegnerin sehr wohl mit der Vertrauensschutzproblematik 
auseinandergesetzt hat, weshalb keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
infolge mangelhafter Begründung vorliegt.
4.
In materieller Hinsicht ist streitig und nachfolgend zu prüfen, ob die Be-
schwerdegegnerin das Gesuch vom 7. April 2017 resp. vom 23. Okto-
ber 2017 hätte gutheissen und die Bauvollendungsfrist hätte verlängern 


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resp. die Behandlung des Fristerstreckungsgesuchs hätte sistieren und da-
mit die Bauvollendungsfrist auf unbestimmte Zeit hinaus hätte erstrecken 
sollen.
5.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) erlöschen Baubewilligungen und BAB-
Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zuläs-
sigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jah-
ren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zuständige 
Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen ver-
längern. Diese unter dem Marginale Baubeginn, Erlöschen der Baubewilli-
gung, Bauvollendung stehende Regelung gehört zum formellen Baurecht. 
Als solche gelangt sie gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar zur 
Anwendung und geht kommunalen Vorschriften vor, sofern diese nicht über 
die kantonalen Vorgaben hinausgehen (Urteil des Bundesgerichts 
1C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3). Dass im Baugesetz der Be-
schwerdegegnerin eine kürzere Bauvollendungsfrist vorgesehen ist, wird 
von den Parteien nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Ob 
die Beschwerdegegnerin gehalten gewesen wäre, die Frist für die Vollen-
dung des mit Datum vom 7. Dezember 2012 bewilligten Bauvorhabens ein 
weiteres Mal zu erstrecken, beurteilt sich folglich nach Art. 91 Abs. 2 KRG. 
5.1.
Das Verwaltungsgericht hat bereits mit Urteil R 08 93 vom 10. März 2009 
entschieden, dass der Wortlaut der fraglichen Regelung insoweit zu eng 
gefasst ist, als darin das Erlöschen der Baubewilligung infolge Fristablaufs 
nur für den Baubeginn explizit vorgesehen wird. Dieselbe Verwirkungsfolge 
gilt rechtsprechungsgemäss aber ebenfalls für die verspätete Bauvollen-
dung, wie dies Art. 10 Abs. 4 des alten KRG 1973 ausdrücklich statuierte, 
der im Rahmen der KRG-Revision von 2004 hinsichtlich der Bauvollen-
dungsfrist konkretisiert, im Übrigen jedoch unverändert übernommen 
wurde (Heft Nr. 3/2004-2005, S. 366; vgl. Arbeitshilfe des Departements für 


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Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar zu Art. 91 
Abs. 2 KRG). Die Wichtigkeit einer derartigen Begrenzung der Geltungs-
dauer der Baubewilligung folgt zum einen aus der faktischen Bedeutung 
von Bauprojekten, zum anderen aus der Kurzlebigkeit von Sachverhalt und 
Rechtsordnung. Die zweijährige Bauvollendungsfrist dient insofern der 
Rechtssicherheit und erleichtert Gesetzesrevisionen (VGU R 08 93 E.1). 
Läuft sie ab, erlischt die Baubewilligung von Gesetzes wegen. Will ein Bau-
herr das in Frage stehende Bauvorhaben nach dem Ablauf der Bauvollen-
dungsfrist dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, 
über welches die Baubehörde auf der Grundlage der dazumal geltenden 
Regelungen zu entscheiden hat (vgl. Arbeitshilfe des Departements für 
Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar zu Art. 91 
Abs. 2 KRG). 
5.2.
Die zuständige Baubewilligungsbehörde kann die zweijährige Bauvollen-
dungsfrist freilich auf begründetes Gesuch hin verlängern (Art. 91 
Abs. 2 KRG). Der Verlängerungsentscheid muss nicht vor Ablauf der zwei-
jährigen Bauvollendungsfrist gefällt werden. Bei rechtzeitiger Einbringung 
eines Verlängerungsgesuchs wird der Fristablauf bis zur Entscheidung der 
Baubehörde gehemmt (BERNER, in: WALDER [Hrsg.], Luzerner Planungs- 
und Baurecht, Bern 2012, Rz. 98). Fraglich ist, ob eine einmal verlängerte 
Frist abermals erstreckt werden kann. Der Wortlaut von Art. 91 Abs. 2 
Satz 2 KRG schliesst ein solches Vorgehen nicht aus, schreibt es aber 
auch nicht vor. Der Entscheid darüber ist folglich, wie bei der erstmaligen 
Verlängerung der Bauvollendungsfrist, der zuständigen Baubewilligungs-
behörde anheimgestellt. Insofern bietet Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG bereits 
die Möglichkeit, die Bauvollendungsfrist in Abweichung von der im Norma-
lfall geltenden Regelung festzulegen, um unverhältnismässige Härten zu 
vermeiden. Die fragliche Regelung beinhaltet demnach eine gesetzliche 
Konkretisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von Art. 82 KRG, 
weshalb sie diesem als lex specialis vorgeht. 


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5.2.1.
Ersucht ein Bauherr um Verlängerung der zweijährigen Bauvollendungs-
frist, hat die Baubehörde deshalb vorderhand zu prüfen, ob tatsächlich 
ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die ein Abweichen von der 
gesetzlichen Bauvollendungsfrist rechtfertigen. Naturgemäss ist davon nur 
in wirklichen Ausnahmefällen auszugehen (vgl. TSCHANNEN/ZIMMERLI/
MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 44 Rz. 49; 
BERNER, 
a.a.O., 
Rz. 1133). 
In 
Betracht 
fallen 
dabei 
objektive 
Besonderheiten (Lage der Parzelle, technische Situation), aber auch 
besondere Verhältnisse, die in der Person des Gesuchstellers begründet 
sind (z.B. Bedürfnisse einer behinderten Person). Hingegen genügen 
wirtschaftliche Motive nicht, um eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist 
zu erwirken, da sich solche Gründe praktisch immer anführen lassen, 
weshalb bei deren Zulassung die zweijährige Bauvollendungsfrist im 
Ergebnis verlängert würde (BGE 117 Ia 141 E.4; WALDMANN/HÄNNI, 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 23 Rz. 4). Kommt eine Baubehörde 
in Würdigung der massgeblichen Umstände des Einzelfalls zum Schluss, 
es liege eine Ausnahmesituation vor, so kann sie die Bauvollendungsfrist 
angemessen 
erstrecken, 
wenn 
die 
Einhaltung 
der 
zweijährigen 
Bauvollendungsfrist für die betroffene Bauherrschaft eine unverhältnis-
mässige Härte bedeutete und dadurch keine überwiegenden öffentlichen 
sowie privaten Interessen verletzt werden. Hierfür hat die Baubehörde alle 
sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu ermitteln, zu bewerten und 
sorgfältig gegeneinander abzuwägen (VGU R 08 93 E.1).
5.2.2.
Dabei hat sie als Rechtsfrage zu beurteilen, ob eine Ausnahmesituation 
vorliegt (BERNER, a.a.O., Rz. 1161). Ist dies zu bejahen, so liegt es im Er-
messen der Baubehörde, der begehrten Erstreckung der Bauvollendungs-
frist stattzugeben. Diesen Ermessensentscheid prüft das Verwaltungsge-
richt nur mit Zurückhaltung. Es schreitet nur ein, wenn die Baubehörde 
grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen ab-
gewichen ist, Tatsachen berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen 


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dürfen, oder umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten 
miteinbezogen werden müssen. In derartige Ermessensentscheide wird 
ferner eingegriffen, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stos-
sender Weise ungerecht erweisen (Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG). Die Kognition 
des Verwaltungsgerichts beschränkt sich damit praktisch auf eine Willkür-
prüfung. Es liegt demnach noch keine Unrichtigkeit vor, wenn eine andere 
Lösung ebenfalls in Betracht fällt, und zwar selbst wenn diese als ange-
messener erschiene als die von der Baubehörde gewählte (VGU R 08 93 
E.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 
Zürich/St.Gallen 2016, Rz. 442). Ausgehend von diesem gerichtlichen Prü-
fungsmassstab ist anschliessend zu untersuchen, ob sich die angefoch-
tene Verfügung als rechtmässig erweist.
6.1.
In der angefochtenen Verfügung erwog die Beschwerdegegnerin im 
Wesentlichen, es lägen keine ausserordentlichen Umstände vor, die das 
Einräumen einer weiteren Fristerstreckung rechtfertigten, da die 
Beschwerdeführerin lediglich Finanzierungsprobleme geltend mache. 
Wirtschaftliche Gründe reichten allerdings nicht aus, um das Vorliegen 
einer Ausnahmesituation bejahen zu können. Ausserdem hält die 
Beschwerdegegnerin fest, sie habe die ersten beiden Fristerstreckungs-
gesuche entgegenkommenderweise gutgeheissen, da ihr die Be-
schwerdeführerin versichert habe, das Bauvorhaben zeitnah fertigzu-
stellen. Aus diesem Grund habe sie die zweite Fristerstreckung an 
Bedingungen geknüpft. Eine weitere Fristerstreckung sei zu keinem 
Zeitpunkt in Aussicht gestellt worden. Im Übrigen lägen veränderte 
Verhältnisse vor, zumal die Beschwerdeführerin keine verbindlichen 
Termine für die Fertigstellung des Bauvorhabens angeben könne und eine 
zeitnahe Fortsetzung der Bauarbeiten aufgrund der anhaltenden 
Finanzierungsprobleme ausgeschlossen sei. Hätte sie vor Gewährung der 
zweiten Fristerstreckung gewusst, dass die von der Beschwerdeführerin 
vorgelegten Fristen nicht eingehalten werden können, hätte sie bereits 


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damals die Verlängerung der Bauvollendungsfrist verweigert. Darüber 
hinaus stünden der Gewährung einer weiteren Fristerstreckung auch 
überwiegende öffentliche Interessen entgegen. Das gesetzlich verankerte 
Verbot zum Bau neuer Zweitwohnungen dürfe nicht durch wiederholte 
Bewilligungsverlängerungen ausgehebelt werden. 
6.2.
Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, sie habe sich ge-
genüber der Beschwerdegegnerin stets transparent verhalten und ihr die 
finanziellen Schwierigkeiten wahrheitsgetreu dargelegt. Die Beschwerde-
gegnerin sei in der Vergangenheit bereits zweimal davon ausgegangen, es 
lägen ausserordentliche Umstände vor, die eine Erstreckung der Bauvoll-
endungsfrist rechtfertigten. Es sei nicht einzusehen, weshalb diese Voraus-
setzungen nun plötzlich nicht mehr erfüllt sein sollen, zumal die Problema-
tik mit der Finanzierung des Bauprojekts nach wie vor dieselbe sei. Die 
Beschwerdegegnerin habe mit ihrem Verhalten bei der Beschwerdeführe-
rin ein Vertrauen erweckt, welches geschützt werden müsse. Darüber hin-
aus habe die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin im zweiten Er-
streckungsbeschluss und in ihrem Schreiben vom 19. Januar 2018 aus-
drücklich auf die Möglichkeit einer weiteren Fristerstreckung hingewiesen. 
Auch dies habe eine verbindliche Vertrauensgrundlage geschaffen. Weiter 
hält die Beschwerdeführerin fest, die Zweitwohnungsinitiative werde durch 
eine weitere Fristerstreckung nicht ausgehebelt. Durch eine Bewilligungs-
verlängerung würden keine neuen oder anderen Bauten erstellt, als jene, 
die ohnehin schon gebaut werden dürften. Die Beschwerdeführerin erhalte 
keine zusätzlichen Rechte oder Vorteile. Ob die mittlerweile in dieser Form 
wohl nicht mehr bewilligungsfähigen Bauten nun einige Monate früher oder 
später erstellt würden, könne keine Rolle spielen. Ausserdem habe sich die 
Beschwerdegegnerin über ein halbes Jahr lang gar nicht um das zweite 
Fristerstreckungsgesuch der Beschwerdeführerin gekümmert, ein Schrei-
ben der Beschwerdeführerin vom Oktober 2017 erst im Januar 2019 (recte: 
2018) beantwortet und die angefochtene Verfügung vom 26. März 2018 


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erst anfangs Mai 2018 verschickt. Ein Dahinfallen der Bewilligung hätte 
darüber hinaus den Konkurs der Bauherrschaft und der involvierten Ei-
gentümer zur Folge, zumal die gesamte Investitionskette zusammenbre-
chen würde. Die angefochtene Verfügung hätte für die Beschwerdeführerin 
also eine übermässige Härte zur Folge, welche einer Interessenabwägung 
nicht standhalten könne. Zudem läge eine erneute Fristerstreckung durch-
aus auch im Interesse der Gemeinde, zumal sie bei einem Konkurs der 
Beschwerdeführerin die bestehende Baulücke im Ortsbild sowie die unat-
traktive Baustelle über mehrere Jahre hinnehmen müsste.
6.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt im Beschwerdeverfahren vor, dass die Be-
schwerdeführerin bereits beim Einreichen des ersten Fristerstreckungsge-
suchs anwaltlich vertreten gewesen sei. Es sei ihr bekannt gewesen, dass 
eine Verlängerung der gesetzlichen Bauvollendungsfrist nur unter be-
stimmten Voraussetzungen möglich sei und wirtschaftliche Schwierigkeiten 
alleine nicht ausreichten, um ausserordentliche Umstände zu begründen. 
Somit müsse ihr auch klar gewesen sein, dass einerseits eine Verlänge-
rung der Bauvollendungsfrist auf unbestimmte Zeit nicht möglich sei und 
andererseits bei jedem weiteren Gesuch aufs Neue zu prüfen sei, ob eine 
weitere Fristerstreckung gewährt werden könne. Die Beschwerdeführerin 
könne sich folglich nicht auf eine Vertrauensgrundlage berufen. Darüber 
hinaus sei die zweite Fristerstreckung nicht bedingungslos gewährt und 
eine weitere Fristerstreckung ausschliesslich für den Fall des Eintretens 
ausserordentlicher Umstände, nicht aber für anhaltende Finanzierungspro-
bleme vorgesehen worden. Ausserdem habe die Beschwerdegegnerin im 
Schreiben vom 19. Januar 2018 nicht ausdrücklich auf die Möglichkeit ei-
ner weiteren Fristerstreckung hingewiesen, sondern dargelegt, dass eine 
weitere Fristerstreckung nicht gewährt werden könne. Die Beschwerdegeg-
nerin habe keine Vertrauensgrundlage geschaffen, auf welche sich die Be-
schwerdeführerin in guten Treuen berufen dürfe. Weiter hält die Beschwer-
degegnerin fest, dass sich die rechtlichen Verhältnisse betreffend Zweit-


- 15 -
wohnungen seit der Bewilligungserteilung im Dezember 2012 massgebend 
verändert hätten. Es bestehe ein grosses öffentliches Interesse an der rich-
tigen Anwendung und Durchsetzung des geltenden Rechts. Ausserdem 
seien die Bemerkungen der Beschwerdeführerin betreffend Konkurs und 
damit zusammenhängender Härte infolge Nichterstreckung der Bauvollen-
dungsfrist bedeutungslos. Die Beschwerdeführerin habe genügend Zeit ge-
habt, sich um die Bauvollendung zu bemühen. Das Argument, dass bei 
Nichtrealisierung eines Bauvorhabens getätigte Investitionen nutzlos wür-
den, liesse sich immer anführen und dürfe nicht zu einem Freipass für un-
beschränkte Fristerstreckungen führen. 
7.1.
Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführerin zur Begründung der ver-
schiedenen Fristerstreckungsgesuche jeweils finanzielle Probleme ange-
geben hat. Wirtschaftliche Motive genügen allerdings nicht, um eine Ver-
längerung der Bauvollendungsfrist zu erwirken, da sich solche Gründe 
praktisch immer anführen lassen, weshalb bei deren Zulassung die zwei-
jährige Bauvollendungsfrist im Ergebnis verlängert würde (vgl. E.5.2.1). Die 
Beschwerdeführerin macht nun geltend, dass die Fristverlängerungen aus 
wirtschaftlichen Motiven gewährt worden seien, weshalb aufgrund des Ver-
trauensschutzes eine weitere Fristerstreckung gewährt werden müsse. Die 
Beschwerdeführerin versucht also eine die Erstreckung der Bauvollen-
dungsfrist rechtfertigende Ausnahmesituation zu kreieren, indem sie sich 
auf den Vertrauensschutz beruft. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin bei 
den ersten beiden Fristerstreckungen noch ausschliesslich wirtschaftliche 
Motive hätte gelten lassen – was gemäss Rechtsprechung zu vermeiden 
ist – übergeht die Beschwerdeführerin die Tatsache, dass die zweite Fris-
terstreckung lediglich unter der Bedingung gewährt wurde, dass bestimmte 
Zwischentermine (Meilensteine) erreicht werden. Ausserdem geht aus der 
zweiten Fristerstreckung deutlich hervor, dass eine weitere Fristerstre-
ckung nur bei Vorliegen ausserordentlicher Umstände gewährt würde. Als 
solche führt die Beschwerdegegnerin in Dispositivziff. 4 etwa ausserordent-


- 16 -
lich ungünstige Witterungsverhältnisse und Wassereinbrüche an. Mit der 
Verfügung vom 20. Februar 2017 wurde demnach keine Vertrauensgrund-
lage für allfällige weitere Fristerstreckungen ohne das Auftreten der geschil-
derten ausserordentlichen Umstände geschaffen. Auch das Schreiben der 
Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2017, worin die Beschwerdeführe-
rin darauf hingewiesen wurde, dass sie ein weiteres, begründetes Frister-
streckungsgesuch einreichen könne, vermochte keine Vertrauensgrund-
lage zu schaffen. Die Beschwerdegegnerin verlangte nämlich für ein sol-
ches neues Fristerstreckungsgesuch die Angabe verbindlicher Termine 
und hielt fest, dass sie die Gutheissung des Gesuchs nicht zum Voraus in 
Aussicht stellen könne. Dem Begehren um Angabe verbindlicher Termine 
kam die Beschwerdeführerin in ihren Schreiben vom 23. Oktober 2017 und 
2. März 2018 nicht nach. Vielmehr beantragte sie die Erstreckung der Frist 
auf einen längeren Zeitraum hinaus resp. die einstweilige Sistierung der 
Behandlung des Fristerstreckungsgesuchs, bis sie die Fortsetzung ver-
lange. 
7.2.
Aus dem vorangehend Ausgeführten folgt, dass die Beschwerdegegnerin 
das Vorliegen einer Ausnahmesituation i.S.v. Art. 91 Abs. 2 KRG zu Recht 
verneint und das Gesuch der Beschwerdeführerin vom 7. April 2017 um Er-
streckung der Bauvollendungsfrist für das mit Datum vom 7. Dezem-
ber 2012 bewilligte Bauvorhaben resp. das Gesuch der Beschwerdeführe-
rin vom 23. Oktober 2017 um Sistierung der Behandlung des Fristerstre-
ckungsgesuchs vom 7. April 2017 zu Recht abgewiesen hat. Die angefoch-
tene Verfügung erweist sich damit als rechtens, was zu deren Bestätigung 
und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.
7.3.
Selbst wenn das Gericht zum Schluss gekommen wäre, dass das Vorliegen 
einer Ausnahmesituation i.S.v. Art. 91 Abs. 2 KRG zu bejahen ist, so 
könnte bei Abweisung der erwähnten Fristerstreckungsgesuche nicht von 
einer unverhältnismässigen Härte für die Beschwerdeführerin gesprochen 


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werden, zumal der Beschwerdeführerin für die Vollendung des mit Datum 
vom 7. Dezember 2012 bewilligten Bauvorhabens bereits mehr als fünf 
Jahre eingeräumt wurden und wirtschaftliche Motive ohnehin nicht genü-
gen, um eine weitere Fristerstreckung zu erwirken. Darüber hinaus stünden 
einer weiteren Fristerstreckung auch überwiegende öffentliche Interessen 
entgegen. Am 1. Januar 2016 wurde die Verordnung über Zweitwohnun-
gen vom 22. August 2012 [SR 702] durch das Bundesgesetz über Zweit-
wohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und die Zweitwoh-
nungsverordnung (ZWV; SR 702.1) abgelöst. Das bedeutende öffentliche 
Interesse an der Durchsetzung der geltenden Rechtsordnung ginge dem 
rein wirtschaftlichen Interesse der Beschwerdeführerin an einer weiteren, 
auf unbestimmte Dauer beantragten und damit ohnehin fragwürdigen Fris-
terstreckung vor. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach die Be-
schwerdegegnerin die Baubewilligung vom 7. Dezember 2012 absichtlich 
früher und dementsprechend weniger substantiiert begründet erteilt habe, 
um der Beschwerdeführerin durch die Zweitwohnungsinitiative keine Nach-
teile erwachsen zu lassen und wonach sich die Beschwerdegegnerin vom 
Bauvorhaben der Beschwerdeführerin also auch selber Vorteile verspro-
chen habe, änderten hieran nichts. Da die Beschwerdeführerin zudem sel-
ber der Ansicht ist, dass das mit Datum vom 7. Dezember 2012 bewilligte 
Bauprojekt aufgrund der geltenden Rechtslage wohl nicht mehr bewilli-
gungsfähig wäre, erübrigen sich weitere Abklärungen und Ausführungen 
diesbezüglich. 
8.
Bei diesem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin als unterlie-
gende Partei die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu tragen (Art. 73 
Abs. 1 VRG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Be-
schwerdegegnerin steht keine aussergerichtliche Parteientschädigung zu 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). 


- 18 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
409.--
zusammen
Fr. 3‘409.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 8. Juli 2919 
abgewiesen (1C_151/2019).