gr_gerichte · R 2008 67 · 2009-03-10 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 08 67
5. Kammer 
URTEIL
vom 10. März 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 22. Mai 2008 reichte die … AG auf Parzelle 2387 in … ein Baugesuch für 
den Neubau der Mehrfamilienhäuser A+B mit Tiefgarage, …, ein. Das 
Baugesuch wurde am 30. Mai 2008 publiziert. Am 19. Juni 2008 liessen u.a. 
…, Eigentümer einer Stockwerkeinheit auf Parzelle 2442, dagegen 
Einsprache erheben und beantragten die Verweigerung der Baubewilligung. 
Mit Verfügung vom 17. Juli, mitgeteilt am 8. August 2008, wies die Gemeinde 
… die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen. Die 
Gemeinde erwog u. a., dass bei Berechnung der Gebäudehöhe nach Art. 55 
BG und der Praxis der Baubehörde sich bei Haus A eine solche von 7.28 m 
(6.1 m + 5.3 m + 8.3 m + 9.4 m : 4) und für Haus B eine solche von 7.29 m 
ergebe (9.75 m + 6.1 m + 8 m + 6.3 m + 6.3 m : 5). Ausser, wo Abgrabungen 
vorlägen, 
werde 
auf 
das 
gewachsene 
Terrain 
abgestellt. 
Die 
Ausnützungsberechnung sei korrekt und nachvollziehbar.
2.
Dagegen erhoben … am 5. September 2008 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Die Stellungnahme der 
Bauherrschaft vom 8. Juli 2008 sei ihnen nicht zugestellt worden, ebenso 
wenig angeblich nachgereichte Pläne. Eine Einspracheverhandlung und ein 
Augenschein seien nicht durchgeführt worden. Die Profilierung habe nicht den 
Vorschriften von Art. 104 BG entsprochen. Eine korrekte Profilierung der 
Aufschüttungen und Böschungen von mehr als 1 m sei unterblieben. Das 
rechtliche 
Gehör 
sei 
verletzt. 
Zudem 
habe 
die 
Vorinstanz 
die 
Begründungspflicht mehrfach verletzt. Es sei beanstandet worden, die 


Gebäudeecken seien nicht vermasst, worauf die Gemeinde nicht 
eingegangen sei. Ebenso sei die Behauptung, die Ausnützungsberechnung 
sei 
korrekt, 
nicht 
begründet 
worden. 
Aus 
Baugesetz 
und 
Ausführungsbestimmungen sei nicht ableitbar, dass die Erstwohnungen erst 
vor Baubeginn bezeichnet werden müssten und sie hätten die betreffenden 
nachgereichten Pläne nicht sehen können. Die Gebäudehöhe sei nicht 
eingehalten. In der Wohnzone 0.3 wäre die maximale Gebäudehöhe 7.5 m 
(Art. 61 BG). Die Gebäudehöhe sei aufgrund der fehlenden Vermassung nicht 
feststellbar. Die Berechnung sei nicht nachvollziehbar.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Auf dem Plan vom 19. Mai 2008, Süd- und Nordfassaden, sei 
die 
vom 
Bauamt 
durchgestrichene 
und 
mit 
Bleistift 
korrigierte 
Höhenberechnung aufgeführt. In der Einsprache sei die Profilierung nicht 
kritisiert und keine Ergänzung derselben verlangt worden. Die Baubehörde 
habe aufgezeigt, welche BG-Bestimmungen sie anwende und welche Masse 
sie der Höhenberechnung zugrunde lege. Die Höhen gingen auf den 
eingereichten Plänen hervor. Für das fachmännisch besetzte Bauamt und die 
Entscheidbehörde seien die Angaben nachvollziehbar gewesen. Haus A 
weise 4 Gebäudeecken auf, weil die Vor- und Rücksprünge weniger als 3 m 
betrügen. Diese seien auf dem Plan Süd-/Nordfassaden ermittelt worden 
(Distanz zwischen gewachsenem bzw. abgetragenem Terrain und 
Schnittpunkt zwischen Fassade und Dachhaut: Anzahl Gebäudeecken). Bei 
Haus B seien 5 Hausecken massgebend. Die zugrunde gelegten 
Massnahmen liessen sich auf dem Plan Süd-/Nordfassaden im Verbund mit 
dem Katasterplan nachvollziehen. Die Beschwerdeführer behaupteten nur, 
die zulässigen Höhen würden überschritten, machten aber keine detaillierten 
Angaben.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest und ergänzten und präzisierten ihre Argumente.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die 
Baubewilligungspflicht 
gemäss 
Art. 
22 
des 
eidgenössischen 
Raumplanungsgesetzes (RPG) soll der Behörde die Möglichkeit verschaffen, 
das Bauprojekt vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der 
raumplanerischen 
Nutzungsordnung 
und 
der 
übrigen 
einschlägigen 
Gesetzgebung zu überprüfen (BGE 119 Ib 222 E. 3a S. 226). Das 
Baugesuchsverfahren 
bezweckt 
eine 
vorgängige 
Beurteilung 
des 
Bauvorhabens durch die Behörde und durch die Nachbarn und soll sie in die 
Lage versetzen, allfällige Einwände geltend zu machen (Hänni, Planungs-, 
Bau- und besonderes Umweltrecht, 5. Auflage, Bern 2008, S. 334). Um ein 
Bauprojekt vor seiner Ausführung überhaupt beurteilen zu können, müssen 
die Pläne darüber genügend Auskunft geben. Nur was aus den Plänen mit 
hinreichender Klarheit hervorgeht, kann von der Behörde bewilligt und mit 
Ablauf der Einsprachefrist rechtskräftig werden. So hat das Bundesgericht 
ausgeführt, dass die Baubehörde nicht auf Vorbringen gegen eine 
rechtskräftige Baubewilligung eintreten musste, wenn die Pläne genügend 
deutlich waren und die Baupublikation die objektiv notwendigen Angaben 
enthielt (Urteil 1P.27/2006 vom 12. Juli 2006 E. 3). Im Falle von unklaren oder 
missverständlichen Bauplänen trägt aber die Bauherrschaft die Folgen 
unklarer 
Planinhalte. 
Schematische 
Darstellungen 
sind 
in 
Projekteingabeplänen fehl am Platz, weshalb das Bundesgericht einen 
kantonalen Entscheid über die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes im Zusammenhang mit einem nur schematisch dargestellten - und 
daher nicht bewilligten - Terrassengeländer bestätigte (Urteil 1P.728/2006 
vom 16. Februar 2007 E. 2). Auch in einem neuen, den Kanton Graubünden 
betreffenden Fall hat das Bundesgericht diese Rechtsprechung bestätigt (vgl. 
Urteil 1P. 791/2006 vom 13. November 2007 E.3.3).
2.
In Anwendung dieser Grundsätze fragt es sich im vorliegenden Fall, ob die 
Baupläne bezüglich der First- und Gebäudehöhen genügend klar gezeichnet 
sind, was von den Beschwerdeführern in Abrede gestellt wird. Tatsächlich 


sind 
die 
Baueingabepläne 
aufgrund 
unterschiedlich 
angegebener 
Höhenkoten nicht nachvollziehbar. Gemäss Art. 55 Abs. 2 BG wird etwa die 
Firsthöhe ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen. Der Niveaupunkt 
definiert sich als das Mittel der Meereshöhen der Schnittpunkte der 
Hausecken mit dem Terrain. Nach Angabe der Gemeinde sollen die 
Gebäudehöhen der Häuser A+B aus dem Plan Beilage 5 (Süd-
/Nordfassaden) vom 21. Mai 2008 hervorgehen. Diesem sind für die von der 
Gemeinde als massgeblich erachteten Gebäudeecken des Hauses A (Duplik 
der Gemeinde, S. 4) folgende Höhenkoten zu entnehmen:
Nordwestecke:
1'534.70
Nordostecke:
1'534.15
Südwestecke:
1'531.30
Südostecke: 
1'531.30
Hierbei fällt zunächst auf, dass, obwohl für die Südwest- und Südostecke im 
Plan genau die gleiche Höhe ü. M. angegeben ist, sie auf dem Plan nicht 
gleich hoch liegen. Wenn man bei der Südostecke vom Schnittpunkt 
Dachhaut/Fassade die von der Gemeinde errechneten 9.4 m hinuntermisst, 
kommt man auf die im Plan eingezeichnete Höhenkote. Deren Höhe ü. M. ist 
folglich im Plan falsch angegeben. Die richtige Höhe dort muss folglich 
1'530.75 m ü. M. sein. Im Weiteren bestehen zwischen dem Plan 5 und den 
anderen Plänen verschiedene Widersprüche. So sind etwa auf dem Plan 
Beilage 4, Grundriss Erdgeschoss Haus A, folgende Höhenkoten vermerkt:
Nordwestecke:
1'534.70
Nordostecke:
1'534.10 (Abweichung 5 cm vom Plan Beilage 5)
Südwestecke:
1'531.80 (Abweichung 50 cm vom Plan Beilage 5)
Südostecke:
1'531.80 (Abweichung 50 cm vom Plan Beilage 5)
Aus dem Plan Beilage 9, Grundriss Erdgeschoss Haus B, ergibt sich eine 
Abweichung gegenüber dem Plan Beilage 5 bei der Nordostecke um 30 cm; 
desgleichen beim Plan Beilage 6, Ost-/Westfassaden. 
Zwar enthalten die Pläne Masse. Die Gebäudehöhen und die Firsthöhen sind 
aber nicht einzeln vermasst, was – zusammen mit den Ungereimtheiten bei 
der Angabe der Höhenkoten – dazu führt, dass der Nachvollzug der Gebäude- 
und Firsthöhen nicht ohne weiteres möglich ist. Sogar das überprüfende 


Bauamt hat sich veranlasst gesehen, die Höhen mit Bleistift in den Plan 
Beilage 5 einzutragen, weil sie nicht angegeben sind. Es bleibt angesichts der 
festgestellten Abweichungen die Frage offen, welche Höhenkoten nun die 
richtigen sind. Die Pläne sind nicht widerspruchsfrei, was eine seriöse 
Überprüfung verunmöglichte und weiter verunmöglicht. Die Folgen unklarer 
und missverständlicher Baupläne trägt die Bauherrschaft (vgl. BGU 
1P.791/2006 vom 13. November 2007, E. 3.3). Die ehemaligen Einsprecher 
und heutigen Beschwerdeführer konnten sich gegen das Baugesuch faktisch 
nicht zur Wehr setzen. Die Beschwerde ist schon aus diesem Grund 
gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Auf die weiteren 
Rügen ist demnach nicht einzugehen.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der 
Gemeinde und der privaten Gegenpartei.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haben daher die 
Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter 
der Beschwerdeführer hat trotz entsprechender Aufforderung durch den 
Instruktionsrichter 
keine 
Honorarnote 
eingereicht, 
weshalb 
die 
Parteientschädigung ermessensweise auf Fr. 5'000.-- festgelegt wird.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
200.--
zusammen
Fr.
6'200.--


gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … und der … AG und sind innert 
30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … und die … AG entschädigen … aussergerichtlich im 
gleichen Verhältnis mit insgesamt Fr. 5'000.-- (inkl. MWST).