gr_gerichte · PZ 2005 142 · 2005-08-25 · de
Leitentscheid, publiziert als PKG 2005 24\x3Cbr\x3E

Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts | Sachenrecht

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
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Ref.:
Chur, 25. August 2005
Schriftlich mitgeteilt am:
PZ 05 142
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Vorsitz
Präsident Brunner
Aktuar ad hoc
Walder
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Im Rekurs
der S t o c k w e r k e i g e n t ü m e r g e m e i n s c h a f t X . , Gesuchstellerin und Rekur-
rentin, vertreten durch A., Poststrasse, 7132 B.,
gegen
die Verfügung des Kreispräsidenten Lugnez vom 28. Juni 2005, mitgeteilt am 28.
Juni 2005, in Sachen der Rekurrentin gegen Z., Gesuchsgegnerin und Rekursgeg-
nerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Robert Däppen, Bahnhofstrasse 8, 7000
Chur,
betreffend Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts,
hat sich ergeben:

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A.
1. Am 6. Juni 2005 reichte die A. als Verwalterin der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft X. beim Kreisamt Lugnez ein Gesuch um Anordnung einer
vorläufigen Vormerkung eines Pfandrechts auf der Stockwerkeinheit Nr. 50'462
(Stamm-Parzelle Nr. 142) der Z. zur Sicherstellung einer Beitragsforderung in der
Höhe von Fr. 467.83 im Grundbuch B. ein. Zur Begründung wurde geltend gemacht,
Z. schulde der Stockwerkeigentümergemeinschaft aus der Nebenkostenabrech-
nung für das Betriebsjahr 1. Juni 2002 bis 30. Juni 2003 noch einen Restbetrag von
Fr. 467.83. Es handle sich also um eine während der letzten drei Jahre entstandene
Beitragsforderung, für welche die Gemeinschaft gemäss Art. 712i ZGB Anspruch
auf Eintragung eines Pfandrechts habe.
2.
Vom Kreisamt zur Vernehmlassung aufgefordert, ersuchte Z. in einem
Schreiben vom 16. Juni 2005 um Abweisung des Gesuchs, da die Drei-Jahres-Frist
wohl bereits überschritten sei. Sie beantragte ferner, es seien sämtliche Unkosten
der Wohnung, welche auf Grund der fehlenden Lüftung in Bad und WC in den letz-
ten zweieinhalb Jahren angefallen seien, der Verwaltung zu belasten. Diese habe
es versäumt, einen Kundendienst mit der Wartung der Lüftungsanlage zu beauftra-
gen, so dass die Lüftung während längerer Zeit nur noch beschränkt habe in Betrieb
genommen werden können, wodurch sie gezwungen gewesen sei, das Bad/WC
über das Wohnzimmer zu entlüften und im Winter das WC auf dem Dorfplatz zu
benützen. Den Schaden, der sie wegen der beschränkten Bewohnbarkeit ihres Ap-
partements erlitten habe, schätze sie auf 2'500 Franken, wozu noch 200 Franken
kämen, welche ihr von der Verwaltung als Beitrag für die Renovation der Fenster
zugesagt aber noch nicht bezahlt worden seien.
B.
Mit Verfügung vom 28. Juni 2005 wies der Kreispräsident Lugnez das
Gesuch ab. Er stellte zur Begründung fest, nach der Abrechnung der Verwaltung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 6. Juni 2005 seien für die Gesuchsgeg-
nerin auf das Gesuchsdatum hin Fr. 2'145.43 an Beitragsforderungen fällig. Z. habe
nach der Abrechnung für die rechtlich relevante Zeitspanne insgesamt Fr. 2'238.82,
also Fr. 93.39 zuviel bezahlt. Die in ihrer Vernehmlassung geäusserte Auffassung,
wonach bei der Betriebsabrechnung für den Zeitraum Juli 2002 bis Juni 2003 bereits
eine Fortschreibung aus vergangenen Jahren vorliege und damit die Drei-Jahres-
Frist überschritten sei, dürfte daher zutreffend sein. Für die während der Zeit vom
30. Juni 2000 bis zum 8. Juni 2002 geltend gemachten Forderungen stehe das In-
strument des gesetzlichen Pfandrechts aber nicht zur Verfügung. Bei dieser Sach-
lage sei das Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts nicht gerechtfertigt
und folglich abzuweisen.

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C.
Gegen diese Verfügung rekurrierte die Verwaltung der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft „X.“ am 4. Juli 2005 an den Kantonsgerichtspräsidenten,
wobei das vor erster Instanz gestellte Gesuch um vorläufige Vormerkung eines
Pfandrechts zwecks Sicherstellung von Beitragsforderungen in der Höhe von Fr.
467.83 wiederholt wurde. Die Rekursgegnerin liess durch ihren Anwalt in einer Ver-
nehmlassung vom 22. August 2005 die Abweisung des Rekurses beantragen. Das
Kreisamt Lugnez verzichtete auf eine Vernehmlassung. – Auf die Ausführungen in
den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen ein-
gegangen.
Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung:
I. 1.
Die rechtliche Grundlage für die von der Gesuchstellerin beantragte
vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts ist unbestritten und auch vom Kreispräsi-
denten zutreffend als Ausgangspunkt für die Beurteilung des von der Verwaltung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. eingereichten Gesuchs herangezogen
worden. Der massgebliche Art. 712i ZGB gewährt der Gemeinschaft der Stockwerk-
eigentümer gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch auf Errich-
tung eines Pfandrechts auf dessen Anteil für die auf die letzten drei Jahre entfallen-
den Beitragsforderungen, worunter die Beiträge der Stockwerkeigentümer an die
gemeinschaftlichen Kosten unter Einschluss der reglementarischen oder von der
Stockwerkeigentümerversammlung rechtsgültig beschlossenen und fälligen Kos-
tenvorschüsse aus den abgelaufenen letzten drei Rechnungsjahren unter Aus-
schluss derjenigen des laufenden Rechnungsjahres zu verstehen sind; für den Be-
ginn der rückwärts zu rechnenden Dreijahresfrist ist auf den Zeitpunkt des Begeh-
rens auf Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts abzustellen (PKG 1988 Nr. 63
und 1991 Nr. 57; Bösch, Basler Kommentar, N. 5 zu Art. 712i ZGB).
2. a) Die A. als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. er-
suchte am 6. Juni 2005 um vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts für ausste-
hende Beitragsforderungen gegenüber der Gesuchsgegnerin im Betrage von Fr.
467.83. Aus der Eingabe der Verwalterin ergibt sich, dass das Betriebsjahr der Ge-
meinschaft jeweils vom 1. Juli bis 30. Juni dauert. Da das Pfandrecht nur für Bei-
tragsforderungen aus den drei bereits abgelaufenen Rechnungsjahren besteht, be-
deutet dies, dass im vorliegenden Verfahren das Pfandrecht nur für Forderungen
aus den drei Betriebsjahren vom 1. Juli 2001 bis zum 30. Juni 2004 beansprucht
werden kann, während vorher entstandene sowie bis zum Zeitpunkt der Einreichung

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des Gesuchs aufgelaufene Kosten des noch nicht abgeschlossenen Betriebsjahres
Juli 2004 bis Juni 2005 unberücksichtigt zu bleiben haben.
Im Gesuch der Verwaltung vom 6. Juni 2005 wird von einem Saldo der Ne-
benkosten per 30. Juni 2002 (Betriebsjahr 1. Juli 2001 bis 30. Juni 2002) von Fr.
1'632.12 ausgegangen, von welchem Betrag eine Zahlung der Schuldnerin vom 13.
August 2004 von Fr. 1'638.82 in Abzug gebracht wird, was zu einem Saldo zu Guns-
ten der letzteren von Fr. 6.70 führt. Es werden sodann auf Z. entfallende definitive
Betriebskosten für das Jahr Juli 2002 bis Juni 2003 von Fr. 1'074.53 aufgeführt,
womit die Gesuchstellerin unter Berücksichtigung des erwähnten Saldos und einer
Zahlung der Gesuchsgegnerin vom 24. April 2003 von 600 Franken zur beantragten
Pfandsumme von Fr. 467.83 gelangt. Der Kreispräsident errechnete demgegenüber
auf Grund der Abrechnungen der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemein-
schaft Mehrzahlungen der Gesuchsgegnerin von Fr. 93.39; er stellt sich daher auf
den Standpunkt, aus seiner Sicht mache Z. wohl zu Recht geltend, dass bei der
Betriebsabrechnung für das Jahr 1. Juli 2002 bis 30. Juni 2003 bereits eine Forts-
chreibung aus vergangenen Jahren vorliege, für welche das Pfandrecht nicht bean-
sprucht werden könne.
b)
Nach der von der Verwaltung auf den 6. Juni 2005 erstellten, dem
Gesuch an das Kreisamt beigelegten Abrechnung schuldete die Gesuchsgegnerin
nach einer Zahlung von 600 Franken am 17. Oktober 2001 noch Fr. 561.22, nach-
dem der Saldo auf das mit dem 30. Juni 2001 endende Betriebsjahr noch Fr.
1'161.22 betragen hatte. Die verbliebene Restschuld wurde in der Abrechnung der
Verwaltung als Ausgangspunkt genommen, und es wurden die Kostenanteile Z.s
für das erste für die Pfandbestellung heranziehbare Betriebsjahr 2001/2002 von Fr.
1'070.90 sowie die definitiven Kosten für das Betriebsjahr 2002/2003 von Fr.
1'074.53 dazugezählt, was unter Berücksichtigung der Zahlung von 600 Franken
vom 24. April 2003 einen Saldo auf Ende Juni 2003 von Fr. 2'106.65 beziehungs-
weise nach Abzug einer weiteren Zahlung von Fr. 1'638.82 am 13. August 2004 die
im Gesuch genannte Pfandsumme von Fr. 467.83 ergibt.
Während die Höhe der in den Abrechnungen der Verwaltung erscheinenden
Betriebskosten von der Gesuchsgegnerin nicht ernsthaft bestritten wird und die aus-
gewiesenen Kosten auf Grund der von der Gesuchstellerin eingelegten Dokumen-
tation als hinreichend glaubhaft gemacht angesehen werden können, wendet der
Rechtsvertreter der Rekursgegnerin zu Recht ein, dass die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft auch Beitragsforderungen berücksichtigt, die mehr als drei Jahre

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zurückliegen, wenn sie von einem Saldo per 30. Juni 2002 von Fr. 1'632.12 ausgeht.
Nach der zutreffenden, auch vom Kreispräsidenten angestellten Rechnung ist der
definitive Kostenanteil für das Betriebsjahr 2001/2002 von Fr. 1'070.90 sowie jener
des Betriebsjahres 2002/2003 von Fr. 1'074.53, zusammen somit Fr. 2'145.43
massgebend, von welchem Gesamtbetrag die von der Wohnungseigentümerin am
24. April 2003 und am 13. August 2004 geleisteten Zahlungen von gesamthaft Fr.
2'238.82 in Abzug zu bringen sind, was einen Saldo zu Gunsten der Gesuchsgeg-
nerin von Fr. 93.39 ergibt. Hätte es damit sein Bewenden, könnte dem Begehren
um vorläufige Vormerkung eines Pfandrechts tatsächlich nicht entsprochen werden.
3.
Nun legte die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft je-
doch den Beleg über die von Z. am 11. August 2004 beim Postamt B. ausgeführte
und von der Graubündner Kantonalbank der Stockwerkeigentümergemeinschaft am
13. August 2004 gutgeschriebenen Zahlung von Fr. 1'638.82 ein, auf welchem die
Rekursgegnerin als Zahlungsgrund die Aufstellung der Hausverwaltungskosten
vom 6. April 2004 per 30. Juni 2003 erwähnt und die Betriebsjahre 1998/99,
2000/01/02 angibt. Betrachtet man nun diese Angaben unter dem Gesichtspunkt
von Art. 86 Abs. 1 OR, so muss man aus den Bemerkungen der Schuldnerin schlies-
sen, sie habe mit ihrer Zahlung die bis zur fraglichen Abrechnung aufgelaufenen
Verbindlichkeiten, mithin auch den am Ende des Betriebsjahres 2000/2001 noch
bestehenden Saldo von Fr. 1'161.22 beziehungsweise den nach der Zahlung von
600 Franken am 17. Oktober 2001 noch offenen Betrag von Fr. 561.22 tilgen wollen.
Selbst wenn sich dieser Schluss nicht aufdrängen würde, käme man mangels einer
anderen Erklärung der Schuldnerin zum nämlichen Ergebnis. Gemäss Art. 87 Abs.
1 OR war die Verwaltung berechtigt, die eingegangene Zahlung für allfällige
Rückstände aus früheren Jahren zu verwenden, ist doch nach dieser Bestimmung
bei Vorliegen mehrerer fälliger Schulden eine Zahlung auf die Schuld anzurechnen
für die der Schuldner zuerst betrieben wurde und – falls keine Betreibung stattge-
funden hat – auf die früher verfallene Schuld. Nach dieser Regelung ist es aber klar,
dass mit der am 11. August 2004 erfolgten Einzahlung von Fr. 1'638.82 die ältesten
Zahlungsausstände getilgt wurden, wie es sich übrigens auch aus den Angaben der
Schuldnerin auf dem Einzahlungsschein ergibt. Damit fehlt aber für das per 30. Juni
2003 abgeschlossene Betriebsjahr 2002/2003 noch der von der Rekurrentin geltend
gemachte Betrag von Fr. 467.83, für welche Summe folglich das Pfandrecht zu ge-
währen ist. Der Rekurs ist damit gutzuheissen und das Grundbuchamt B. entspre-
chend dem Gesuch der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft anzu-
weisen, das entsprechende Pfandrecht zu Lasten des Stockwerkanteils der Rekurs-
gegnerin vorläufig vorzumerken.

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II.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Kreisam-
tes Lugnez zu Lasten der Gesuchs- und Rekursgegnerin, welche auch die Kosten
des Kantonsgerichtspräsidiums zu tragen und die Stockwerkeigentümergemein-
schaft ausseramtlich für beide Instanzen angemessen zu entschädigen hat.

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Demnach erkennt das Kantonsgerichtspräsidium:
1.
Der Rekurs wird gutgeheissen, die angefochtene Verfügung aufgehoben und
das Grundbuchamt B. angewiesen, zu Gunsten der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft „X.“, B., und zu Lasten der Stockwerkeinheit Nr. 50'462
(Stammparzelle Nr. 142) der Z. mit einer Wertquote von 25/1000 ein Pfand-
recht zur Sicherstellung einer Beitragsforderung von Fr. 467.83 vorläufig vor-
zumerken.
2.
Die Kosten des Kreisamtes Lugnez von Fr. 300.— gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin.
3.
Die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von
Fr. 1'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 105.--, total somit Fr. 1'105.--,
gehen zu Lasten der Rekursgegnerin, welche die Rekurrentin für beide Ver-
fahren zusammen aussergerichtlich mit 500 Franken zu entschädigen hat.
4.
Mitteilung an:
Nach Eintritt der Rechtskraft:
__________
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident:
Der Aktuar ad hoc: