gr_gerichte · PKG 1998 17 · 1995-03-27 · de

Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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17 - Stockwerkeigentum; Verwalter (Art. 712q ff. ZGB). Das 
Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Stock- 
werkeigentümergemeinschaft weist organschaftliche und 
schuldrechtliche Elemente auf. Der (schuldrechtliche) Ver- 
waltervertrag wird nicht ohne weiteres mit der Beendi- 
gung der organschaftlichen Funktion (Nichtwiederwahl 
nach Ablauf der Amtsdauer) aufgelöst, sondern bedarf der 
Liquidation nach schuldrechtlichen Regeln (in casu Ent- 
schädigungsanspruch nach Ablauf der Amtsdauer bis zur 
Nichtwiederwahl bejaht).
Aus den Erwägungen:
2. Beschwerdethema bildet allein die Frage, ob - wie dies die 
Vorin- stanz annahm und deshalb die Klage auf Rückerstattung 
guthiess - sämtli- che im Jahre 1995 ausgeführten Tätigkeiten des 
Beklagten als Verwalter der StWEG Strada mit dem Pauschalhonorar 
für das Jahr 1994 abgegolten wa- ren oder ob der Beschwerdeführer für 
das Jahr 1995 zu Recht ein anteils- mässiges Verwaltungshonorar 
bezogen hat. Für den letzteren Fall nicht be- anstandet wurde die Höhe 
der getätigten Honorarbezüge von Fr. 6392.80, und nicht geltend 
gemacht wurde eine Schlechterfüllung des Verwalterver- trages, so dass 
darauf nicht eingegangen werden muss und diesfalls die Kla- ge 
vollumfänglich abzuweisen ist.
3. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und der 
Stock- werkeigentümergemeinschaft sind im Gesetz nur in Teilbereichen 
geordnet. Eine generelle Charakterisierung der Rechtsstellung des 
Verwalters fehlt. Infolge der allgemeinen Verweisung von Art. 712m 
Abs. 2 ZGB auf das Ver- einsrecht, aufgrund der Tatsache auch, dass der 
Verwalter wie ein körper- schaftliches Organ in der Regel durch 
Versammlungsbeschluss bestellt wird, sowie ganz allgemein angesichts 
der körperschaftlichen Ausgestaltung der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft, liegt es jedoch nahe, das Wesen der 
Be- ziehungen zwischen Verwalter und 
Stockwerkeigentümergemeinschaft ana- log demjenigen zwischen 
Vorstand/Verwaltung einerseits und Körperschaft andererseits zu 
erfassen. Hier geht die herrschende Lehre bekanntlich da- von aus, dass 
zum organkreativen Wahlakt (Beschluss der Gesellschafter- 
versammlung und Annahme seitens des Gewählten) der Abschluss 
eines Verwaltervertrages hinzukommen müsse. Bezüglich der 
Rechtsstellung des Organs nimmt sie aber das Vorliegen eines 
einheitlichen, organschaftliche und schuldrechtliche Elemente 
aufweisenden Rechtsverhältnisses an (vgl. Meier-Hayoz/Rey, Berner 


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Kommentar, Bern 1988, N 34 zu Art. 712q ZGB). Wenngleich diese 
Konstruktion nicht von der Qualifizierung des Rechtsver- hältnisses in 
Bezug auf die Abgrenzung zwischen Organstellung, Auftrag und 
Arbeitsvertrag enthebt, kann sie doch per analogiam für das 
Stockwerk-


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eigentumsrecht übernommen werden, wobei immerhin zu beachten ist, 
dass sich aufgrund der fehlenden Organeigenschaft des Verwalters eine 
teilweise 
unterschiedliche 
Ausgestaltung 
im 
Vergleich 
zur 
Rechtsstellung des Exe- kutivorgans einer juristischen Person ergeben 
kann. Das als Einheit zu betrachtende Rechtsverhältnis zwischen dem 
Verwalter und der Stockwerk- eigentümergemeinschaft hat seine feste 
Basis eindeutig im Stockwerkeigen- tumsrecht, wird jedoch regelmässig 
durch besondere individuelle Vereinba- 
rungen 
ergänzt 
(z.B. 
hinsichtlich Amtsdauer und Entschädigung für ge- leistete Arbeit). Ins 
Gewicht 
fällt 
die 
Unterscheidung 
von 
organschaftlichen 
und 
schuldrechtlichen Komponenten innerhalb des einheitlichen Verwalter- 
verhältnisses vor allem bei dessen Begründung und Beendigung 
(Meier- Hayoz/Rey, a.a.O., N 36 zu Art. 712q ZGB; Honsell/Vogt/Geiser, 
Kommen- tar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Basel 1998, N 3 
zu Art. 712q ZGB).
All dies hat die Vorinstanz richtig erkannt und auch zutreffend 
fest-
gehalten, dass sich die Frage, ob der Beklagte Anspruch auf eine 
anteils- mässige Entschädigung für das Jahr 1995 hat oder nicht, nach 
dem 
zwischen 
den 
Parteien 
vereinbarten 
schuldrechtlichen 
Verwaltungsvertrag beurteilt. Im Beschwerdeverfahren unbestritten 
geblieben ist des Weiteren auch die vorinstanzliche Feststellung, dass 
die organschaftliche Funktion des Be- klagten zufolge Ablaufs der 
ordentlichen zweijährigen Amtsdauer und der Nichtwiederwahl 
anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 27. März 1995 
auf diesen Zeitpunkt hin - und nicht etwa mit Ablauf des Ge- 
schäftsjahres, welches gemäss Benutzungs- und Verwaltungsreglement 
der StWEG Strada mit dem Kalenderjahr übereinstimmt - endete. Nicht 
gefolgt werden kann der Vorinstanz indes darin, dass damit ohne 
weiteres auch das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Parteien 
beendet wurde, geht doch das Rechtsverhältnis zwischen der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Verwalter auch durch den 
ordentlichen Beendigungsgrund des Zeit- ablaufs nicht ohne weiteres 
unter, 
sondern 
bedarf 
noch 
der 
Beendigung 
gemäss 
den 
schuldrechtlichen Regeln, muss mithin der Verwaltervertrag li- quidiert 
werden. Hierbei hat der Verwalter gegenüber der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft unter anderem Anspruch auf Befreiung von allen
in Ausführung der Verwaltertätigkeit eingegangenen Verbindlichkeiten, 
auf Auslagenersatz und das ausstehende Honorar, während der 
Stockwerk- eigentümergemeinschaft vor allem Ablieferungsansprüche 
zustehen (vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N 36 ff. zu Art. 712r ZGB; 
Honsell/Vogt/Geiser, a.a.O., N 1 zu Art. 712r ZGB).


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4. Der Verwaltervertrag kommt zwischen dem gewählten 
Verwalter und der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zustande. In 
der Regel wird vor oder nach dem Bestellungsbeschluss ein Vertreter 
der Stockwerk- eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter die 
Vertragsbedingungen aus-


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handeln. Inhalt des Verwaltervertrages, welcher auch formfrei zustande 
kommen kann, bildet unter anderem die Regelung von Vertragsbeginn, 
Ver- 
tragsdauer 
und 
Vertragsbeendigung, 
die 
Regelung 
der 
Entschädigung sowie der Aufgaben des Verwalters (Meier-Hayoz/Rey, 
a.a.O., N 48 ff. zu Art. 712q ZGB).
Im vorliegenden Fall kann der Inhalt des zwischen den Parteien 
ab-
geschlossenen Verwaltervertrages einem Schreiben der StWEG Strada 
an die Firma Frischknecht und Hofmann vom 23. Mai 1978 entnommen 
wer- den, wurden doch darin die diesbezüglich an einer Sitzung vom 16. 
Mai 1978 mündlich getroffenen Vereinbarungen festgehalten und 
bestätigt. Danach übernahm der Beklagte beziehungsweise dessen 
Rechtsvorgängerin die Ver- waltung der StWEG Strada per 1. Juni 
1978, vorerst für ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. 
Bereits im damaligen Zeitpunkt festge- halten war zudem, dass ab 1979 
die Vertragsdauer jeweils um zwei Jahre - entsprechend der Amtsdauer 
- verlängert würde. Für die vom Verwalter zu erbringenden 
Dienstleistungen (Kaufmännische Verwaltung, Überwachung des 
Hauswartes, Technische Überwachung, Vorschläge für Erneuerungen 
und Reparaturen, Leitung und Einberufung der GV, Diverse Sitzungen 
mit dem Beirat) wurde ein Pauschalhonorar von Fr. 5200.- pro Jahr 
vereinbart, welches während der gesamten Vertragsdauer lediglich der 
Teuerung 
ange- 
passt 
wurde. 
- 
Aufgrund 
der 
vorstehenden 
Gegebenheiten ist nun anzuneh- men, dass das schuldrechtliche 
Vertragsverhältnis zwischen den Parteien je- weils um zwei Jahre vom 1. 
Juni bis 1. Juni verlängert wurde. Nachdem sich den Akten des Weiteren 
keine Anhaltspunkte für eine Kündigung des Ver- waltungsmandates 
auf einen früheren Zeitpunkt hin ergeben, lief der Ver- waltervertrag 
erst am 1. Juni 1995 aus. Der Beklagte hat denn im Jahre 1995 auch 
unbestrittenermassen noch diverse vereinbarte Leistungen erbracht und 
hatte dementsprechend - eine Schlechterfüllung wurde von den Klä- 
gern nicht geltend gemacht - bis zu diesem Tag auch einen Anspruch 
auf das vereinbarte anteilsmässige Honorar. Dagegen bringt die 
Vorinstanz in diesem Zusammenhang der Argumentation der Klägerin 
folgend vor, dass die im Jahre 1995 vom Verwalter ausgeführten 
Tätigkeiten (Jahresabschluss 1994; Budgetierung für das Jahr 1995; 
Vorbereitung, Einberufung, Durch- führung und Protokollierung der 
Stockwerkeigentümerversammlung 1995) sich auf das Geschäftsjahr 
1994 bezogen hätten und folglich mit der Bezah- lung des 
Pauschalhonorars für jenes Jahr bereits abgegolten seien. Hierbei wird 
indes einmal übersehen, dass etwa die Verantwortlichkeit des Verwal- 
ters gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch noch im 


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Jahre 1995 gegriffen hätte und im Januar 1995 durch die Verwaltung 
Zahlungen für, die StWEG Strada getätigt wurden. Insbesondere aber ist 
entgegen der Auffassung der Vorinstanz kein Hinweis darauf 
vorhanden, dass mit den jeweils jährlich in Rechnung gestellten und 
bezahlten Pauschalhonoraren


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auch die über das Geschäftsjahr hinaus gehenden Leistungen der 
Verwal- tung bis zur nächsten Stockwerkeigentümerversammlung bzw. 
bis zum Juni des folgenden Jahres abgegolten sein sollten. Vielmehr ist 
diesbezüglich mangels einer gegenteiligen Behauptung oder eines 
anderen Hinweises da- von auszugehen, dass im Jahre 1978 das 
Verwalterhonorar bloss pro rata temporis bezahlt wurde und in der 
Folge die Pauschalentschädigung der Verwaltung jeweils für ein 
Geschäftsjahr budgetiert, in Rechnung gestellt und bezahlt wurde. Dass 
damit bloss die Leistungen des Verwalters für das jeweilige 
Geschäftsjahr abgegolten wurden, ergibt sich denn beispielsweise auch 
aus der entsprechenden Rechnung für das Geschäftsjahr 1994 vom 26. 
Januar 1995 (KB 48). Die im Jahre 1995 durch die Verwaltung 
erbrachten Leistungen waren demnach entgegen der Auffassung der 
Klägerin und der Vorinstanz nicht bereits durch das Verwaltungshonorar 
für das Jahr 1994 ab- gegolten, so dass der Beklagte für die Zeit bis zum 
Ablauf des Verwalter- vertrages einen Anspruch auf die vereinbarte 
anteilsmässige Entschädigung hatte. Nachdem im Übrigen - wie bereits 
ausgeführt - die Höhe der von die- sem hierfür getätigten Bezüge nicht 
bestritten wurde und damit auch nicht Gegenstand des Verfahrens 
bildete, ist die Klage in Gutheissung der Be- schwerde vollumfänglich 
abzuweisen.
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Urteil vom 29. April 1998
18 - Grunddienstbarkeit; Bestimmung von Inhalt und Umfang 
(Art. 738 ZGB). Zu den Bestimmungsgründen Grund- 
bucheintrag, Erwerbsgrund und Ausübung während län- 
gerer Zeit und zu ihrem Verhältnis untereinander. Ein im 
Grundbuch unter dem Stichwort «dretg da via» eingetra- 
genes, im Erwerbsgrund ebenso umschriebenesWegrecht 
umfasst aufgrund der konkreten Umstände - auf halber 
Strecke zum herrschenden Grundstück endender Fahr- 
weg - das Wenden, nicht aber das Parkieren von Fahrzeu- 
gen am Ende des Weges.
Aus den Erwägungen:
2. Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist der Grundbucheintrag, soweit 
sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben, für die Bestimmung 
des In- halts einer Dienstbarkeit massgebend. Im Rahmen des Eintrags 
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit sodann aus ihrem Erwerbsgrund 
oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten 
und im guten Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Ist 


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der genaue Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit strittig, schreibt Art. 
738 ZGB somit ei- ne Reihenfolge vor, nach welcher der Richter 
diesen zu bestimmen hat: