gr_gerichte · VR3 2025 51 · 2026-03-10 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 29. Januar 2026
mitgeteilt am 17. Februar 2026
Referenz
VR3 25 51
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Seiler, Vorsitz
Schmid Christoffel, Cavegn
Aktuarin Parolini
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde Davos
Berglistutz 1, Postfach, 7270 Davos Platz
Beschwerdegegnerin
B._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Franziska Rhiner
Gegenstand
Baubewilligung/Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Am 14. November 2022 reichte B._____ bei der Gemeinde Davos ein
Baugesuch ein für den Umbau bzw. die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses
auf der Parzelle Nr. Z.1._____, C._____, Davos-Platz, Zone Städtisches Wohnen.
Innert der Einsprachefrist erhoben u.a. A._____, die StWEG «D._____» sowie die
StWEG «E._____» Einsprache. Im Frühjahr 2024 reichte die Bauherrschaft Pläne
für einen redimensionierten Umbau ein (Revisionspläne vom 14. Dezember 2023
und 14. Februar 2024). Die neuen Unterlagen wurden den Einsprechern am
15. März 2024 zur Stellungnahme unterbreitet. In ihren Stellungnahmen hielten die
Einsprecher
an
ihren
Einsprachen
fest.
Mit
Baubewilligung
und
Einspracheentscheid vom 1. April 2025, mitgeteilt am 25. April 2025, wies der
Kleine Landrat Davos die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter
Auflagen.
B.
A._____ erhob am 23. Mai 2025 (Poststempel) Beschwerde an das
Obergericht mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Sie
begründete dies damit, der Entscheid verletze die Wahrung des rechtlichen Gehörs
und sei auch inhaltlich falsch.
C.
Mit Verfügung vom 26. Mai 2025 verlangte die Instruktionsrichterin einen
Kostenvorschuss von CHF 3'000.00, der fristgerecht bezahlt wurde.
D.
Die Gemeinde Davos und B._____ beantragten am 18. August 2025, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. A._____ verzichtete mit
Eingabe vom 25. August 2025 auf eine Replik und hielt an ihrem Rechtsbegehren
fest.
E.
Auf Aufforderung des Obergerichts vom 26. August 2025 hin reichte die
Gemeinde Davos am 27. August 2025 den Entscheid des Amts für Militär und
Zivilschutz vom 27. März 2023 betreffend Befreiung von der Schutzraumbaupflicht
ein. A._____ kritisierte mit Eingabe vom 30. August 2025, dass ihr abermals das
rechtliche Gehör verweigert worden sei.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem
Recht
endgültig
sind.
Der
angefochtene
Bau-
und
Einspracheentscheid vom 1. April 2025 ist weder endgültig noch kann er bei einer

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anderen Instanz angefochten werden. Die Beschwerde an das Obergericht ist damit
zulässig.
Die
Beschwerdeführerin
ist
als
Miteigentümerin
der
Parzelle
Nr. Z.2._____, welche der Bauparzelle unmittelbar benachbart ist, zur Beschwerde
legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht
(Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl.
aber hinten E. 4.2).
1.2.
Das Obergericht ermittelt den Sachverhalt von Amtes wegen (Art. 11 Abs. 1
VRG) und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 111 Abs. 1 BGG ). Es ist
aber trotz Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht verpflichtet, wie eine
erstinstanzliche Behörde alle möglicherweise relevanten Rechtsfragen von Amtes
wegen aufzugreifen, sondern kann sich grundsätzlich darauf beschränken, sich mit
den Argumentationen der Parteien auseinanderzusetzen, falls allfällige weitere
rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 141 II 307 E. 6.5). Die
Beschwerdeführerin rügt einzig eine fehlende Zeichnungsberechtigung der
Bauherrin, die Pflichtschutzplätze, eine gesetzwidrige Aussentreppe auf das Dach,
die Unzulässigkeit der Dachterrasse und der Dachaufbaute und im Zusammenhang
mit diesen Aspekten eine Gehörsverletzung. Das Gericht sieht keinen Anlass, von
Amtes wegen andere Aspekte aufzugreifen, zumal weitere Punkte im
Zusammenhang mit dem streitbetroffenen Bauprojekt im parallelen Urteil VR3 25
52 behandelt werden.
2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem
die Vorinstanz auf mehrere der von ihr geltend gemachten Punkte nicht
eingegangen sei. Aus Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre
Entscheide zu begründen. Sie muss die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich
hören, ernsthaft prüfen und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigen.
Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt;
vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken.
Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn der Entscheid gegebenenfalls
sachgerecht angefochten werden kann (statt vieler: BGE 149 V 156 E. 6.1, 146 II
335 E. 5.1). Es ist im Zusammenhang mit den einzelnen materiellen Punkten zu
prüfen, ob der angefochtene Entscheid diesen Anforderungen genügt.
3.
Die Beschwerdeführerin macht wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren
geltend, Bauherrin für das Projekt sei die F._____ GmbH. Zeichnungsberechtigt für
diese Gesellschaft sei einzig G._____, nicht aber der Beschwerdegegner. Die
Vorinstanz sei nicht auf diesen Einwand eingegangen, was eine Gehörsverletzung
darstelle.

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3.1.
Im angefochtenen Entscheid wird unter Sachverhalt Ziff. 2.2 ausgeführt, die
Einsprecherin 3 (A._____) beantrage die Abweisung des Baugesuchs u.a. mit der
Begründung, die Bauherrschaft und damit die Verantwortlichkeit bei Schäden an
den Nachbargrundstücken sei unklar. Unter Erwägungen Ziff. 3 wird weiter
ausgeführt, gemäss Art. 146 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde Davos vom
4. März 2001 (BauG) seien zur Einreichung von Baugesuchen die Grundeigentümer
sowie die von diesen bevollmächtigten Vertreter oder mit Zustimmung des
Grundeigentümers
handelnde
Bauinteressenten
befugt.
Baugesuch
und
Baupublikation wiesen B._____ als Eigentümer der Bauparzelle und Bauherr aus.
An ihn sei auch der vorliegende Entscheid adressiert. Der entsprechende
Einsprachepunkt sei daher unbegründet. Die von der Einsprecherin befürchteten
Schäden an ihrem Grundstück wären privatrechtlich zu regeln über die Haftung des
Grundeigentümers, der sich über den Grundbucheintrag identifizieren lasse. Damit
wird zwar nicht ausdrücklich auf den von der Beschwerdeführerin bereits in ihrer
Einsprache vom 24. März 2023 (act. C.1.1) vorgebrachten Einwand eingegangen,
laut Baugesuch sei die F._____ GmbH Bauherrin. Aber es wird klar, dass nach
Auffassung der Gemeinde der Beschwerdegegner Bauherr ist. Ebenso wird auf die
in der Einsprache vorgebrachte Befürchtung, die Verantwortlichkeit für
Beeinträchtigungen ihrer Parzelle sei unklar, eine Antwort gegeben. Diese Angaben
erlauben der Beschwerdeführerin, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Das
rechtliche Gehör ist nicht verletzt.
3.2.
In der Sache ergibt sich aus den Akten, dass im Baugesuch vom
8. November 2022 (act. C.1.4) oben auf der Seite als Bauherr «B._____», H._____,
J._____, genannt wird. Unten auf der Seite steht unter «Bauherr» eine unleserliche
Unterschrift und ein Stempel «F._____ GmbH, H._____, J._____» (und daneben
unter «Architekt» ein Stempel «I._____ Architektur» und eine Unterschrift). In der
Baupublikation wird als Bauherrschaft B._____ genannt (act. C.2.1). Die meisten
anderen Einsprecher haben in ihrer Einsprache als Bauherrschaft ebenfalls
B._____ genannt, aber keiner die F._____ GmbH. Im angefochtenen Entscheid ist
als «Gesuchsteller» B._____ aufgeführt. In der Vernehmlassung der Gemeinde wird
ausgeführt, dieser sei auch Eigentümer der Parzelle Nr. Z.1._____, was durch die
Grundbuchabfrage bei GeoGR bestätigt wird. Der Beschwerdegegner führt in der
Beschwerdeantwort aus, die F._____ GmbH habe als Stellvertreterin des Bauherrn
unterzeichnet. Eine entsprechende Vollmacht liegt zwar nicht bei den Akten, doch
erscheint diese Darstellung plausibel, zumal die F._____ GmbH an der gleichen
Adresse
domiziliert
ist
wie
der
Beschwerdegegner
und
gemäss
Handelsregistereintrag als statutarischen Zweck die Verwaltung, Finanzierung
sowie Vermittlung von Liegenschaften und Grundstücken sowie die Durchführung

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von Immobiliengeschäften aller Art hat. Bei dieser Sachlage kann kein vernünftiger
Zweifel daran bestehen, dass der Beschwerdegegner als Eigentümer der
Bauparzelle auch der Bauherr ist. Dass in den Baugesuchsunterlagen teilweise der
Stempel der F._____ GmbH auftaucht, kann daran nichts ändern. Die Rüge der
Beschwerdeführerin ist unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz sei nicht auf ihren Einspruch
eingegangen, es seien zehn Pflichtschutzplätze zu erstellen und nicht nur acht.
Jedenfalls müsste die Bauherrschaft den Ersatzbeitrag für zehn und nicht nur für
acht Plätze bezahlen.
4.1.
Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer Einsprache vom 24. März 2023
(act. C.1.1) geltend gemacht, für die 13.5 vorgesehenen Zimmer seien acht bis zehn
Pflichtschutzplätze zu erstellen. Diese seien zu realisieren und dürften nicht
abgegolten werden. Im angefochtenen Entscheid wird unter Erwägung Ziff. 13
ausgeführt, die Bauherrschaft sei durch das Amt für Militär und Zivilschutz mit
Entscheid vom 27. März 2023 von der Schutzraumpflicht befreit worden. Damit ist
die Vorinstanz auf das Argument eingegangen und eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs liegt nicht vor.
4.2.
Die Gemeinde hat den erwähnten Entscheid des Amts für Militär und
Zivilschutz (act. C.1.7) eingereicht (vorne lit. E). Daraus geht in der Tat die
Befreiung von der Schutzraumbaupflicht hervor. Begründet wird sie damit, Um-, An-
und Aufbauten seien nicht schutzraumbaupflichtig. In Klammer wird dazu auf Art. 61
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Bevölkerungsschutz und den Zivilschutz
(BZG; SR 520.1) verwiesen. Nach dieser Bestimmung müssen die Eigentümer und
Eigentümerinnen von Wohnhäusern bei deren Bau Schutzräume erstellen und
ausrüsten, wenn in einer Gemeinde zu wenig Schutzplätze vorhanden sind; müssen
sie keine Schutzräume erstellen, so haben sie einen Ersatzbeitrag zu entrichten.
Die
Beschwerdeführerin
macht
nicht
geltend,
die
Befreiung
von
der
Schutzraumbaupflicht sei unrechtmässig. Hingegen bringt sie vor, der Ersatzbeitrag
müsste für zehn und nicht nur für acht Plätze bezahlt werden, und legt eine
Ersatzbeitragsberechnung des Amtes für Militär und Zivilschutz vor, wonach der
Ersatzbeitrag für acht Schutzplätze berechnet wird (act. B.2). Diese Rüge betrifft
nicht die Erstellung der Baute, sondern einzig eine Forderung des Staates
gegenüber
dem
Bauherrn.
Diese
ist
nicht
Streitgegenstand
und
die
Beschwerdeführerin wäre auch gar nicht legitimiert zu einer Beschwerde gegen eine
solche Verfügung, da sie kein schutzwürdiges Interesse daran hat (Art. 50 VRG).
Es ist insoweit auf die Beschwerde nicht einzutreten.

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5.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, die Aussentreppe auf das Dach
würde in den Grenzabstand hineinragen, die Dachterrasse sei nicht zulässig und
die Dachrandmauer widerspreche Art. 27 Abs. 3 BauG.
5.1.
Das Bauprojekt sieht eine begehbare Dachterrasse vor, die durch eine
Aussentreppe auf der Südwestseite vom 2. Obergeschoss her zugänglich ist und
mit einer Dachrandmauer von 1.00 Meter Höhe umrundet ist. In der Einsprache vom
24. März 2023 (act. C.1.1) hatte die Beschwerdeführerin geltend gemacht, gemäss
Art. 27 Abs. 3 BauG seien nur installationstechnisch bedingte Dachaufbauten
zulässig; eine Dachrandmauer sei nicht erforderlich und daher nicht zulässig. Im
angefochtenen Entscheid (Erwägungen Ziff. 8) wird ausgeführt, das Baugesetz
verbiete die Nutzung eines Flachdaches als Terrasse grundsätzlich nicht, wobei
dann allerdings eine Absturzsicherung notwendig sei, die gemäss SIA-Norm
mindestens 1.00 Meter hoch sein müsse. Die Absturzsicherung sei daher eine
installationstechnisch bedingte Aufbaute im Sinne von Art. 27 Abs. 3 BauG.
Immerhin sei die Baubewilligung mit einer Auflage zu versehen, wonach im
Zusammenhang mit der Nutzung der Dachterrasse mit Ausnahme dieser
Absturzsicherung keine weiteren fest installierten Anlagen und Einrichtungen
erlaubt seien. Eine entsprechende Auflage wurde unter Ziff. 2 im Dispositiv der
Baubewilligung aufgenommen. Die Gemeinde kam zum Schluss, dass die
Erschliessung der Dachterrasse über eine Aussentreppe ab dem 2. OG nicht zu
beanstanden sei.
5.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Aussentreppe auf das Dach könne nicht als
Vortreppe betrachtet werden, die in den Grenzabstand hineinragen dürfe.
Vortreppen seien nur im Erdgeschoss möglich. Überhaupt gebe es in Davos keine
einzige begehbare Dachterrasse, ausser es handle sich um ein Attikageschoss. Ein
begehbares Dachgeschoss könne aus Witterungs- und Schneeräumungsgründen
nicht verantwortet und aus Landschaftsgründen nicht bewilligt werden, so dass sich
die gesetzwidrige Aussentreppe erübrige. Jedenfalls sei die Dachrandmauer
installationstechnisch nicht erforderlich, da ein Dach nicht begehbar sein müsse,
und daher nach Art. 27 Abs. 3 BauG nicht zulässig sei.
5.3.
Die Gemeinde bringt vor, gemäss Art. 103 Abs. 2 BauG dürften auskragende
Gebäudeteile höchstens 1.5 Meter in den Grenz- und Gebäudeabstand
hineinragen. Vortreppen seien (nebst anderen Anlageteilen) nur beispielhaft
genannt. Die Aussentreppe sei ein vorkragender Gebäudeteil und halte den
Grenzabstand ein. Begehbare Dachterrassen seien in Davos ausserhalb des
Attikabereichs wenig verbreitet, aber baugesetzlich nicht ausgeschlossen. Sofern
ein Flachdach begehbar ausgestaltet sei, sei aber eine Absturzsicherung zwingend

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notwendig und gelte dann als installationstechnisch bedingt im Sinne von Art. 27
Abs. 3 BauG. Der Beschwerdegegner ergänzt, dass die Nutzung des Flachdachs
als Dachterrasse keine Auswirkungen auf das Landschaftsbild habe.
5.4.
Nach Art. 24 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen architektonisch so zu
gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und
Landschaftsbild einordnen. Nach Art. 27 Abs. 1 BauG sind innerhalb des im
Generellen Gestaltungsplan abgegrenzten Gebiet (zu dem unbestritten auch die
Bauparzelle gehört) grundsätzlich nur Flachdächer zulässig. Dachaufbauten,
Dacheinschnitte und Lukarnen müssen sich harmonisch in den Baukörper einfügen
(Art. 27 Abs. 2 BauG). Installationstechnisch bedingte Dachaufbauten dürfen die
Dachfläche bei Flachdächern um maximal 3 Meter überragen; bei Giebeldächern
werden die 3 Meter ab Kniestock gemessen (Art. 27 Abs. 3 BauG). Nach Art. 73
Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst
so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine
gute Gesamtwirkung entsteht.
5.5.
Das Bauprojekt sieht ein Flachdach vor, wie es in Art. 27 Abs. 1 BauG
vorgeschrieben ist. Wie die Gemeinde richtig vorbringt, steht nirgends im
Baugesetz, dass ein Flachdach nicht begehbar sein dürfe. Unter dem Aspekt des
Orts- und Landschaftsbildes (Art. 73 Abs. 1 KRG; Art. 24 Abs. 1 BauG) spielt es
keine Rolle, ob ein Flachdach begehbar ist oder nicht. Wie auch die
Beschwerdeführerin vorbringt, gibt es in Davos Liegenschaften, bei denen im
Attikageschoss Dachterrassen bestehen. Weshalb im Unterschied dazu eine
Dachterrasse auf dem ganzen Flachdach unzulässig sein soll, ist nicht ersichtlich.
Ebenso
ist
nicht
ersichtlich,
inwiefern
eine
Dachterrasse
aus
Schneeräumungsgründen nicht zulässig sein soll: Nach Art. 47 Abs. 3 BauG hat der
Grundeigentümer die notwendigen Massnahmen zur Beseitigung der Gefährdung
zu treffen, wenn durch Schneerutsche von Bauten oder Anlagen die öffentliche
Sicherheit gefährdet wird. In der Baubewilligung (S. 12 Ziff. 9E) wird dies dahin
präzisiert, dass es untersagt ist, Schnee und Eis von Gebäuden und Plätzen auf
den öffentlichen Grund abfallen zu lassen. Ob ein Flachdach begehbar ist oder
nicht, spielt dafür keine Rolle. Es mag zutreffen, dass eine Dachterrasse in Davos
aus Witterungsgründen relativ wenig benützt werden kann, doch ist das kein Grund,
um die Terrasse zu verbieten. Ist somit die begehbare Dachterrasse baurechtlich
grundsätzlich zulässig, ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde eine
Absturzsicherung, die in engem Zusammenhang mit der Nutzung des Hauses steht
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 10 71 vom 1. März 2011 E. 3b), als

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installationstechnisch bedingte Dachaufbaute im Sinne von Art. 27 Abs. 3 BauG
beurteilt.
5.6.
Bei dieser Ausgangslage ist auch die Aussentreppe, welche der
Erschliessung der Dachterrasse dient, nicht hinfällig. Wie die Gemeinde mit Recht
vorbringt, kann diese ohne weiteres als auskragender Gebäudeteil im Sinne von
Art. 103 Abs. 2 BauG betrachtet werden, so dass sie 1.5 Meter in den Grenzabstand
hineinragen kann. Gemäss Plan «Grundrisse» ist die Aussentreppe mindestens 3.5
Meter von der Grundstückgrenze entfernt. Unter Berücksichtigung der 1.5 Meter ist
somit der Grenzabstand von 5 Metern (Art. 93 BauG) eingehalten.
6.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 4.2). Bei diesem Ausgang des
Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens (Art. 73 Abs. 1
VRG). Die Staatsgebühr wird angesichts des geringen Umfangs der Sache
gegenüber
dem
Kostenvorschuss
reduziert
(Art. 75
Abs. 2
VRG).
Die
Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu
bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin des Beschwerdegegners hat
eine Kostennote (act. D.12) und eine Leistungsübersicht (act. G.2) eingereicht,
worin nebst Auslagen von CHF 23.60 ein Stundenaufwand von 12.15 h mit einem
Stundenansatz von CHF 350.00 geltend gemacht wird. Der Stundenaufwand
erscheint angesichts der sehr knappen und laienhaften Beschwerde als überhöht.
Angemessen erscheinen dem Gericht 8 Stunden. Auch der Stundenansatz ist
überhöht und praxisgemäss auf CHF 270.00 zu kürzen. Das ergibt ein Honorar von
CHF 2'160.00 zuzüglich Auslagen von CHF 23.60 und MWST von 8.1 %
(CHF 176.85), total CHF 2'360.45. Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf
Parteientschädigung, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78
Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
264.00
total
CHF
2’264.00
gehen zulasten von A._____. Der Überschuss von CHF 736.00 wird ihr
zurückbezahlt.
3.
A._____ hat B._____ eine Parteientschädigung von CHF 2'360.45 zu
bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]