gr_gerichte · ZK2 2009 1 · 2009-03-24 · de
Forderung aus Arbeitsvertrag

Mietstreitigkeiten | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 24. März 2009
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 09 1
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Kantonsrichter Hubert
RichterInnen
Kantonsrichter Bochsler und Kantonsrichterin Michael Dürst
Redaktion
Aktuarin Mosca
In der zivilrechtlichen Berufung
des Z., und der X., Kläger und Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt
lic. iur. Diego Quinter, Goldgasse 11, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Hinterrhein vom 30. Oktober 2008, mitgeteilt am 9.
Dezember 2008, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen Y., Beklagte und
Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Elisabeth Blumer, Qua-
derstrasse 5, 7002 Chur,
betreffend Mietstreitigkeiten,
hat sich ergeben:

Seite 2 — 12
I. Sachverhalt
A.
X. und Z. als Mieter und Y. als Vermieterin haben am 15. Juli 2005 einen
Mietvertrag betreffend ein 7-Zimmer-Haus mit Stall, Garten und Parkplätzen an der
A. in B., unterzeichnet. Mietbeginn war der 1. August 2005. Der Mietzins wurde auf
Fr. 1'500.--inklusive Garage/Parkplatz, exklusive Nebenkosten festgelegt. Weiter
vereinbarten die Parteien eine Kündigungsfrist von drei Monaten und Kündigungs-
termine auf Ende März, Ende Juni sowie Ende September.
Am 10. Oktober 2005 schlossen X. und Y. zudem einen Mietvertrag betreffend das
sich im gleichen Haus befindliche Ladenlokal ab. Sie einigten sich auf einen Mo-
natszins von Fr. 500.-- bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten jeweils per
Ende März und Ende September.
B.
Gemäss Ausführungen der Mieter ist die Vermieterin ihrer Pflicht zur Behe-
bung von schweren Mängeln nicht nachgekommen, weshalb sie teilweise aus Si-
cherheitsgründen gezwungen gewesen seien, die Mängel selbst zu beheben. Für
ihre Aufwendungen forderten sie Ersatz. Y. gab in diesem Zusammenhang an, die
Mieter hätten seit September 2007 nur noch Fr. 1'000.-- Miete statt den vereinbarten
monatlichen Fr. 1'500.-- bezahlt. In eine Verrechnung der Aufwendungen mit den
ausstehenden Mietzinsen habe sie nicht eingewilligt.
C.
Im April 2006 stellte Y. den Mietern eine (undatierte) Kündigung ohne amtli-
ches Formular und am 22. Mai 2006 eine Kündigung mit amtlichem Formular zu,
welche X. und Z. bei der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Hin-
terrhein anfochten. Da die Kündigung den Mietern nicht je separat zugestellt worden
war, erachtete die Schlichtungsbehörde die Kündigung mit Entscheid vom 26. Juli
2006, mitgeteilt am 8. August 2006, als ungültig. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft
erwachsen.
D.
In der Folge kündigte Y. das Mietverhältnis per 30. September 2007 mit zwei
separaten Schreiben an X. und Z.. Diese Kündigungen datieren vom 17. April 2007.
Mit Eingabe vom 22. Mai 2007 gelangten die Mieter erneut an die Schlichtungs-
behörde im Mietwesen des Bezirks Hinterrhein. Letztere gewährte mit Entscheid
vom 25. September 2007 eine Erstreckung des bestehenden Mietverhältnisses bis
zum 30. September 2008. Das Protokoll der Schlichtungsverhandlung wurde am
11. Dezember 2007 ausgestellt und den Parteien mitgeteilt.
E.
X. und Z. prosequierten in der Folge die Streitsache mit Prozesseingabe vom
11. Januar 2008 an das Bezirksgericht Hinterrhein. Sie beantragten:

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„1.
Die Kündigung vom 17.04.2007 sei infolge Ungültigkeit aufzuheben und
es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis unter den Parteien betref-
fend das 7-Zimmer-Haus an der A. in B. gemäss Vertrag vom
15.07.2005 weiter andauert.
2.
Eventualiter sei das in Ziff. 1 hiervor erwähnte Mietverhältnis bis
30.06.2014 zu erstrecken.
3.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zulasten der Gesuchsgegnerin.
Y. liess mit Prozessantwort vom 13. März 2008 die kostenfällige Abweisung der
Klage beantragen. Am 30. April 2008 reichten X. und Z. die Replik mit unveränder-
tem Rechtsbegehren ein. Die Duplik datiert vom 22. Mai 2008.
F.
Am 30. Oktober 2008 führte das Bezirksgericht Hinterrhein einen Augen-
schein in Anwesenheit von X., Z. und den beiden Rechtsvertretern der Parteien an
der A. in B. durch.
G.
Mit Urteil vom 30. Oktober 2008, mitgeteilt am 9. Dezember 2008, erkannte
das Bezirksgericht Hinterrhein:
„1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und das Mietverhältnis zwischen
den Parteien bis zum 30. September 2009 erstreckt.
2.
Die Kosten des Bezirksgerichts Hinterrhein, bestehend aus:
- Gerichtsgebühren
Fr.
4'948.90
- Schreibgebühren
Fr.
720.00
Total
Fr.
5'668.90
gehen zu 9/10, nämlich Fr. 5'102.00 zu Lasten der Kläger und zu 1/10,
nämlich Fr. 566.90 zu Lasten der Beklagten. Die Auslagen werden unter
Vorbehalt der Rückforderung der die Kosten der unentgeltlichen Pro-
zessführung tragenden Gemeinde B. (für die Kläger) und der Gemeinde
F. (für die Beklagte) in Rechnung gestellt.
Die Kläger haben die Beklagte mit Fr. 4'765.45 ausseramtlich zu ent-
schädigen.
Die Parteivertreter haben dem Gericht bis am 15. Januar 2000 ihre ta-
rifgemässen Honorarnoten einzureichen (Art. 47 Abs. 4 ZPO).
3.
(Mitteilung)“
H.
Dagegen liessen X. und Z. am 30. Dezember 2008 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erheben. Sie beantragen:
„1.
Das angefochtene Urteil sei insoweit aufzuheben, als das die Klage der
Berufungskläger nicht vollumfänglich gutgeheissen wurde und es sei die
Kündigung vom 17.04.2007 infolge Ungültigkeit aufzuheben unter
gleichzeitiger Feststellung, dass das Mietverhältnis unter den Parteien
betreffend das 7-Zimmer-Haus an der A. in B. gemäss Vertrag vom
15.07.2005 weiter andauert.

Seite 4 — 12
2.
Eventualiter sei das in Ziffer 1 hiervor erwähnte Mietverhältnis bis
30.06.2014 zu erstrecken.
3.
In verfahrensmässiger Hinsicht beantragen wir
a) die Durchführung eines Augenscheins und
b) Edition aus Händen der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Be-
zirks Hinterrhein, B.: sämtliche Akten in den beiden Verfahren Anfech-
tung Kündigung und Mietersteckung (Verhandlung 25.09.07) und An-
fechtung Kündigung (Verhandlung 26.07.06), soweit sie sich nicht
(mehr) bei den Verfahrensakten befinden.
4.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolge für das vorinstanzliche sowie auch für das kantonsgerichtli-
che Verfahren zu lasten der Beklagten.“
Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 5. Januar 2009 auf eine Vernehmlas-
sung.
I.
Mit Beweisverfügung vom 9. Februar 2009 lehnte der Vorsitzende der II. Zi-
vilkammer die Durchführung eines Augenscheins ab. Der Antrag betreffend Edition
wurde - da die mit der Berufungserklärung zur Edition verlangten Akten sich bereits
bei den Verfahrensakten befanden - als gegenstandslos abgeschrieben.
J.
Am 24. März 2009 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem Kan-
tonsgericht von Graubünden statt. Anwesend waren die Berufungsklägerin X., ihr
Rechtsvertreter, Rechtsanwalt Quinter, die Berufungsbeklagte Y. mit ihrer Rechts-
vertreterin, Rechtsanwältin Blumer, sowie der Amtsvormund C.. Rechtsanwalt Quin-
ter bestätigte und begründete in seinem Parteivortrag die Anträge gemäss der
schriftlichen Berufungserklärung vom 30. Dezember 2008. Rechtsanwältin Blumer
beantragte die kostenfällige Abweisung der Berufung. Beide Rechtsvertreter gaben
von ihren Vorträgen eine schriftliche Ausführung zu den Akten.
K.
Die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts fällte am 24. März 2009 ein Urteil in
dieser Angelegenheit und teilte dieses den Parteien am 3. April 2009 mit Kurzbe-
gründung (Art. 121 Abs. 2 ZPO) mit. Mit Schreiben vom 5. Mai 2009 liessen X. und
Z. eine vollständige, schriftlich begründete Ausfertigung des Entscheids beantra-
gen.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der
Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungs-
verhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.

Seite 5 — 12
II. Erwägungen
1.
Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten
im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen wer-
den (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist innert
der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung des Urteils
zu erklären und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen
Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit solche noch zulässig sind,
zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Diesen Anforderungen vermag die vorliegende
Berufung zu genügen.
2.a)
Im vorliegenden Fall stellt sich zunächst die Frage, ob die Kündigungen vom
17. April 2007 fristgerecht angefochten worden sind. Die Vorinstanz hat in diesem
Zusammenhang erwogen, dass nicht festgestellt werden könne, ob die Kündigungs-
schreiben schon am Tag nach der Datierung der Kündigung, am 18. April 2007,
oder innerhalb der siebentätigen Abholfrist tatsächlich entgegengenommen worden
seien. Im ersten Fall sei die Anfechtung, mit Poststempel vom 22. Mai 2007, ver-
spätet, im letzten Fall - je nach Abholtag - gerade noch rechtzeitig. In Anwendung
der allgemeinen Beweislastregeln (Art. 8 ZGB) ging die Vorinstanz davon aus, dass
die Kläger die Rechtzeitigkeit der Kündigungsanfechtung und damit auch die
tatsächliche Entgegennahme der Kündigungen zu beweisen, oder aber die Folge
der Beweislosigkeit zu tragen haben. Schliesslich kam das Bezirksgericht Hin-
terrhein zum Schluss, dass die Anfechtung der Kündigungen verspätet erfolgt sei.
b)
Dieser Schlussfolgerung ist – wie noch zu zeigen sein wird – im Ergebnis
zuzustimmen. Die Parteien können ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung
der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder
keinen anderen Termin vereinbart haben (Art. 266a Abs. 1 OR). Will eine Partei die
Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang
der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Will der
Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren
der Schlichtungsbehörde einreichen, bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert
30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Bei den in Art.
273 OR genannten Fristen handelt es sich um prozessuale Verwirkungsfristen des
Bundesrechts, die von der entscheidenden Instanz von Amtes wegen zu beachten
sind und weder verlängert noch wiederhergestellt werden können (Weber, Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl., Basel 2007, N 3 zu Art. 273 OR). Für die
Einhaltung einer Verwirkungsfrist trägt stets der das Recht Ausübende die Beweis-
last (BGE 118 II 142 E. 3.a mit weiteren Hinweisen). Der Nachweis einer Fristwah-

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rung beinhaltet einerseits den Tag des Fristbeginns, andererseits jenen der Rechts-
ausübung (BGE 118 II 142 E. 3a; Kummer, Berner Kommentar, Band I, 1. Abteilung,
Einleitung, Bern 1966, N 151 zu Art. 8 ZGB). Für die Einhaltung der Fristen nach
Art. 273 OR sind dies der Tag, an dem die Kündigung in Empfang genommen wurde
und jener, an welchem das Begehren um Anfechtung der Kündigung respektive Er-
streckung des Mietverhältnisses gestellt wurde. Für die Empfangnahme der Kündi-
gung gilt die eingeschränkte Empfangstheorie mit Zustellfiktion nach Ablauf der 7-
tägigen Abholfrist bei eingeschriebener Post (Weber, Basler Kommentar, a.a.O., N
3a zu Art. 373 OR).
Aufgrund des bei den Akten liegenden Zustellcouverts ist ersichtlich, dass
das undatierte Anfechtungsbegehren am 22. Mai 2007 gestellt wurde. Die Kündi-
gungen datieren, wie bereits ausgeführt, vom 17. April 2007. Wann diese Kündigun-
gen versandt wurden, ist unbekannt. Das Empfangsdatum der Kündigungen ist
ebenfalls nicht nachgewiesen. Bei den Akten liegt kein Dokument, welches den
Empfang belegen würde. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, ist die An-
fechtung verspätet, falls die Kündigungen am 18. April 2008 zugestellt worden sind.
Sind die Kündigungen erst innerhalb der siebentätigen Abholfrist entgegengenom-
men worden, so wäre die Anfechtung - je nach Abholtag - gerade noch rechtzeitig.
Die Beweislast obliegt nach dem oben Ausgeführten den Mietern. Es wäre somit an
ihnen gelegen, das Zustellcouvert als Beweismittel für das Zustelldatum aufzube-
wahren und dem Gericht einzureichen. Da vorliegend weder das Versanddatum
noch das Empfangsdatum der Kündigungen nachgewiesen wurde, steht nicht fest,
ob die Frist von Art. 273 OR eingehalten wurde. Daran ändert auch der Hinweis der
Berufungskläger auf kB 14 nichts. Den Briefen von E. (damalige Beiständin von Y.)
vom 3. Juni 2007 an die Schlichtungsbehörde sowie vom 20. April 2007 an D. (So-
zialamt) ergeht, dass E. offenbar am 19. April 2007 bei X. war und ihr die Kündigung
ankündigte (vgl. kB 14 und Editionsakten). Im Schreiben vom 20. April 2007 an D.
wird zudem festgehalten: „Die Kündigungen sind selbstverständlich mit dem offizi-
ellen Formular erfolgt“. Demnach waren die Kündigungen spätestens am 20. April
2007 erfolgt. Die Schreiben schliessen aber auch eine frühere Kündigung keines-
wegs aus. Namentlich ist durchaus möglich, dass die Kündigungen am 19. April
2007 versandt und tags darauf in Empfang genommen wurden, womit die Anfech-
tungsfrist nicht eingehalten wäre. Demnach bleibt es letztlich bei der von den Beru-
fungsklägern zu vertretenden Beweislosigkeit.
c)
Die Berufungskläger werfen Y. vor, sie habe zu keinem Zeitpunkt reklamiert,
die Anfechtungen seien zu spät erfolgt. Dies obwohl sie anfänglich von einem voll-
amtlich tätigen Beistand und später von einer Rechtsanwältin vertreten worden sei.

Seite 7 — 12
Dieser Vorwurf zielt ins Leere, zumal es sich bei den in Art. 273 OR genannten
Fristen um Verwirkungsfristen des Bundesrechts handelt, deren Einhaltung von Am-
tes wegen und auch ohne entsprechende Parteivorbringen zu prüfen sind (vgl. We-
ber, Basler Kommentar, a.a.O., N 3 zu Art. 273 OR).
Die Berufungskläger rügen sodann, sowohl die Schlichtungsbehörde als auch die
Vorinstanz hätten – falls die Anfechtung tatsächlich verspätet erfolgt wäre – ihre
Pflicht verletzt, indem sie gar nicht respektive verspätet die Rechtzeitigkeit der An-
fechtungen von Amtes wegen überprüft hätten. Dieser Argumentation kann nicht
gefolgt werden. Art. 274 d Abs. 3 OR schreibt vor, dass Schlichtungsbehörde und
Richter den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen und die Beweise nach freiem
Ermessen würdigen. Die Parteien haben alle für die Beurteilung des Streitfalls not-
wendigen Unterlagen vorzulegen. Die Bestimmung statuiert den Grundsatz der so-
zialen Untersuchungsmaxime, respektive eine gemilderte Verhandlungsmaxime,
nicht aber eine Offizialmaxime im umfassenden Sinne (BGE 125 III 231 E. 4.a).
Auch im Rahmen des Verfahrens um einen mietrechtlichen Anspruch bleibt es Sa-
che der Parteien, dem Gericht das Tatsächliche des Streites vorzutragen und die
Beweismittel zu nennen. Die Parteien sind weder von der Beweisführungspflicht be-
freit noch wird die Beweislastverteilung verändert. Das Gericht hat lediglich, aber
immerhin, eine Fragepflicht auszuüben, die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht so-
wie das Beibringen von Beweisen hinzuweisen (SVIT-Kommentar, Das Schweize-
rische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, Art. 274d OR N 19a). Vorliegend ist die Vor-
instanz dieser Pflicht nachgekommen, indem sie die Berufungskläger zum fragli-
chen Thema anlässlich der Hauptverhandlung befragt hat (vgl. Protokoll der vorin-
stanzlichen Hauptverhandlung). Dabei sagte X. aus, die Kündigungen seien per ein-
geschriebener Sendung zugestellt worden. Sie nehme die Post normalerweise im-
mer gleich entgegen. Einen Beleg für den Nachweis des Empfangsdatums legten
die Berufungskläger nicht vor. Entgegen der Ansicht der Berufungskläger wäre es
aber an ihnen gelegen, die notwendigen Belege dem Gericht einzureichen, um die
Einhaltung der Verwirkungsfrist zu beweisen.
d)
Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass die Berufungskläger die
Einhaltung der 30-tägigen Anfechtungsfrist der Kündigungen bei der Schlichtungs-
behörde nicht nachgewiesen haben. Sie haben die Folge der Beweislosigkeit zu
tragen, weshalb die Berufung abzuweisen ist.
3.
Selbst wenn die Anfechtungen nachweislich innert Frist erfolgt wären,
müsste die Berufung abgewiesen werden.

Seite 8 — 12
a)
Die Berufungskläger machen in der Hauptsache geltend, das Mietverhältnis
sei bereits einmal am 22. Mai 2006 gekündigt worden. Die Schlichtungsbehörde
habe mit Entscheid vom 8. August 2006 diese Kündigung für ungültig erklärt. Dies
habe einen dreijährigen Kündigungsschutz im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff.
1 und 3 OR ausgelöst. Gemäss diesen Bestimmungen sei die durch den Vermieter
ausgestellte Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird vor drei Jahren
nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs-
oder Gerichtsverfahrens, in dem Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist
(lit. e Ziff. 1) oder auf die Anrufung des Richters verzichtet hat (lit. e Ziff. 3). Die
Kündigungen vom 17. April 2007 seien darum infolge Ungültigkeit aufzuheben. Die
Berufungskläger übersehen bei ihrer Argumentation, dass eine Kündigung nach Ab-
schluss eines Verfahrens dann möglich ist, wenn eine vorausgegangene Kündigung
wegen eines Fehlers mit Bagatellcharakter (meist wegen eines Formfehlers) sich
als nichtig erwiesen hat (Weber, Basler Kommentar, a.a.O., N 27 zu Art 271/271a
OR mit weiteren Hinweisen). In der Praxis wird die Wiederholung einer formnichti-
gen Kündigung zugelassen (Lachat/Stoll, Brunner, Mietrecht für die Praxis, 5. Aufl.,
Zürich 2002, S. 543). Vorliegend hat es die Vermieterin unterlassen, die Kündigung
vom 22. Mai 2006 an beide Mieter je separat zuzustellen. Dabei handelt es sich um
einen Formfehler mit Bagatellcharakter im Sinne der eben zitierten Lehre und
Rechtsprechung. Unter diesen Umständen durfte die Beklagte die Kündigung noch-
mals aussprechen. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist wäre in
solchen Fällen nicht gerechtfertigt. Richtig ist in diesem Zusammenhang die von der
Vorinstanz geäusserte Ansicht, wonach es belanglos sei, ob die Schlichtungsstelle
in ihrem Entscheid vom 8. August 2006 die Kündigung vom 22. Mai 2007 als ungül-
tig bezeichnete oder diese als nichtig hätte qualifizieren müssen. Massgebend ist,
dass dem Entscheid ein blosser Formfehler mit Bagatellcharakter zugrunde lag.
Schliesslich kann auch der Argumentation der Berufungskläger nicht gefolgt wer-
den, wonach die Sperrfrist vorliegend doch ausgelöst worden sei, weil die Motive
für die beiden fraglichen Kündigungen sich wesentlich unterschieden hätten.
Während bei der Kündigung vom 22. Mai 2006 noch der Hausverkauf im Mittelpunkt
gestanden hätte, sei die Kündigung vom 17. April 2007 wegen „zu Unrecht rekla-
mierten Zahlungsrückständen“ ausgesprochen worden. Abgesehen davon, dass –
wie nachstehend zu zeigen sein wird - auch die Kündigung vom 17. April 2007 we-
gen des beabsichtigten Hausverkaufs erfolgt ist, spielt der Kündigungsgrund bei der
von der Praxis anerkannten Ausnahme von der Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e Ziff. 1 und 3 OR keine Rolle. Entscheidend ist, wie bereits erwähnt, dass die
vorausgegangene Kündigung wegen eines Fehlers mit Bagatellcharakter ihre Wir-

Seite 9 — 12
kung nicht entfalten konnte und die Beklagte darum berechtigt war, rund ein Jahr
später erneut zu kündigen.
b)
Die Berufungskläger stützen sich sodann auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR und
machen geltend, es handle sich um eine Vergeltungskündigung, weil die Mieter auf
eine Entschädigung für von ihnen erbrachte Investitionen im Mietobjekt bestanden
hätten. Der Hausverkauf sei nur bei der früheren Kündigung vom 22. Mai 2006 als
Grund angegeben worden. Auch dieses Argument greift nicht. Soweit bereits früher
Differenzen über auszuführende Instandstellungsarbeiten bestanden, so liegen
keine genügenden Anhaltspunkte vor, die deswegen die Annahme einer Vergel-
tungskündigung rechtfertigen liessen. Bei den nachgewiesenermassen von den
Mietern vorgenommenen Reparaturen handelt es sich um geringfügige Arbeiten.
Diesbezüglich haben sich die Parteien zumindest teilweise auf eine Verrechnung
mit ausstehenden Mietzinsen geeinigt (vgl. Editionsakten Schlichtungsstelle).
Kommt hinzu, dass dem bereits erwähnten Schreiben von E. vom 20. April 2007 an
D. entnommen werden kann, dass X. am Vortag darüber informiert worden war,
dass das Haus nun zum Verkauf ausgeschrieben werde (vgl. Editionsakten). Dies
entspricht genau dem Zeitpunkt der hier zur Diskussion stehenden Kündigungen.
Sodann ist einem Schreiben vom 3. Juni 2007 von E., ehemalige Beiständin der
Berufungsbeklagten, an die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirkes Hin-
terrhein zu entnehmen, dass am 31. Januar 2007 eine Aussprache zwischen ihr,
D., Sozialarbeiterin, und X. stattgefunden habe (kB 14 und Editionsakten). Anläss-
lich dieses Treffens habe sie noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
das Haus verkauft werde. Die Verkaufsabsichten ergeben sich schliesslich auch
aus einem Schreiben von Y. an X. und Z. vom 26. November 2006 sowie einem
solchen von E. an X. vom 16. April 2007 (vgl. Editionsakten). Somit steht fest, dass
auch die Kündigungen vom 17. April 2007 wegen des beabsichtigten Hausverkaufs
ausgesprochen wurden und nicht von Vergeltungskündigungen ausgegangen wer-
den darf.
4.
Die Vorinstanz hat in teilweiser Gutheissung der Klage das Mietverhältnis bis
zum 30. September 2009 erstreckt. Die Berufungskläger verlangen mit ihrem Even-
tualbegehren eine weitere Erstreckung bis zum 30. Juni 2014 für den Fall, dass die
Kündigung nicht entsprechend dem Hauptantrag wegen Ungültigkeit aufgehoben
werde. Die Vorinstanz hat übersehen, dass auch für die Einreichung eines Erste-
ckungsbegehrens gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. b OR eine 30-tägige Frist einzuhalten
ist. Deren Einhaltung wurde vorliegend ebenfalls nicht nachgewiesen. Die Nichtein-
haltung dieser Verwirkungsfrist hätte von Amtes wegen berücksichtigt werden müs-
sen. Demzufolge hätte die Vorinstanz auch keine Mieterstreckung gewähren dürfen.

Seite 10 — 12
Da Y. weder Berufung noch Anschlussberufung gegen diesen Entscheid erhoben
hat, muss darüber nicht mehr entschieden werden. Jedenfalls führt die Nichteinhal-
tung der Frist aber dazu, dass schon aus diesem Grund keine weitere Ersteckung
gewährt werden kann. Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass auch
aufgrund der bei einem Ersteckungsgesuch vorzunehmenden Interessenabwägung
keine weitere Erstreckung gerechtfertigt wäre. Diesbezüglich kann auf die Erwägun-
gen der Vorinstanz verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Ergänzend wäre zu
erwähnen, dass die Vermieterin den Vertrag unter Einhaltung einer 5-monatigen
statt, wie vertraglich vereinbart, einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst hat.
Sie hat somit den Mietern von Anfang an mehr Zeit für die Suche eines Ersatzob-
jektes eingeräumt (vgl. Weber, Basler Kommentar, a.a.O., N 14 zu Art. 272 OR).
Weiter ist darauf hinzuweisen, dass die Vermieterin ihre Verkaufsabsichten und eine
mögliche Kündigung bereits mit Schreiben vom 26. November 2006 (Editionsakten)
vorankündigte.
5.a)
Vor erster Instanz sind die Kläger mit ihren Begehren überwiegend geschei-
tert, weshalb ihnen 9/10 der Verfahrenskosten überbunden und sie überdies ver-
pflichtet wurden, Y. mit Fr. 4'765.45 ausseramtlich zu entschädigen. Dies ist nach
dem Ergebnis des Berufungsverfahrens nicht zu beanstanden. Vor Kantonsgericht
wurde denn auch gar nicht erst geltend gemacht, dass an der vorinstanzlichen Kos-
ten- und Entschädigungsregelung selbst dann etwas zu ändern sei, wenn es im
Wesentlichen beim bezirksgerichtlichen Urteil sein Bewenden habe.
b)
Da die Berufungskläger mit ihrem Rechtsmittel keinen Erfolg zu erzielen ver-
mochten, gehen die Kosten des Weiterzugsverfahrens, bestehend aus einer auf Fr.
4’000.-- festzulegenden Gerichtsgebühr und einer Schreibgebühr von Fr. 208.--,
vollumfänglich und unter solidarischer Haftung zu ihren Lasten. Ausserdem werden
sie solidarisch verpflichtet, der Gegenpartei für das Verfahren vor Kantonsgericht
eine angemessene Umtriebsentschädigung zu bezahlen.
c)
Die amtlichen Kosten des Berufungsverfahrens sowie die im Berufungsver-
fahren entstandenen Kosten der Rechtsvertretung von Z. und X. werden gestützt
auf die gewährte unentgeltliche Rechtspflege der Gemeinde B. in Rechnung gestellt
(vgl. ERZ 09 34 und ERZ 09 35). Die Rückforderung der geleisteten Kostenhilfe
bleibt im Sinne von Art. 45 Abs. 2 ZPO vorbehalten.
d)
Es wird davon Vormerk genommen, dass Y. im Falle der nachgewiesenen
Uneinbringlichkeit der ihr zu Lasten von Z. und X. zugesprochenen ausseramtlichen
Entschädigung die mit Verfügung vom 11. März 2009 gewährte unentgeltliche

Seite 11 — 12
Rechtspflege zu Lasten der Gemeinde F. in Anspruch nehmen kann (vgl. ERZ 09
33).

Seite 12 — 12
III. Demnach wird erkannt
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 4'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 208.--, insgesamt somit Fr.
4'208.--, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten von Z. und X..
3.
Z. und X. werden überdies verpflichtet, Y. für das Verfahren vor Kantonsge-
richt eine Umtriebsentschädigung von Fr. 1'756.-- zu bezahlen, die Mehrwert-
steuer eingeschlossen.
4.
a) Die amtlichen Kosten des Berufungsverfahrens sowie die im Berufungs-
verfahren entstandenen Kosten der Rechtsvertretung von Z. und X. werden
gestützt auf die gewährte unentgeltliche Rechtspflege der Gemeinde B. in
Rechnung gestellt.
b) Die Rückforderung der geleisteten Kostenhilfe bleibt im Sinne von Art. 45
Abs. 2 ZPO vorbehalten.
5.
Es wird davon Vormerk genommen, dass Y. im Falle der nachgewiesenen
Uneinbringlichkeit der ihr zu Lasten von Z. und X. zugesprochenen ausser-
amtlichen Entschädigung die mit Verfügung vom 11. März 2009 gewährte
unentgeltliche Rechtspflege zu Lasten Gemeinde F. in Anspruch nehmen
kann.
6.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff.
und Art. 90 ff. BGG.
7.
Mitteilung an: