gr_gerichte · VR3 2025 61 · 2026-03-17 · de
Revision, Erläuterung, Berichtigung eigener Entscheide


Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 9. März 2026
mitgeteilt am 11. März 2026
Referenz
VR3 25 60 und VR3 25 61
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Schmid Christoffel, Vorsitz
Brun, Audétat
Parolini, Aktuarin
Parteien
Verfahren VR3 25 60
A._____
Beschwerdeführende
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg
Verfahren VR3 25 61
B._____
Beschwerdeführende
C._____
Beschwerdeführende
D._____
Beschwerdeführende
E._____
Beschwerdeführende
F._____
Beschwerdeführende
G._____
Beschwerdeführende

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alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Lukas Wolfer
gegen
Gemeinde Flims
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins
H._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Alice Isepponi und
Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally
Gegenstand
Baubewilligung und Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
Die H._____ ersuchte die Gemeinde Flims um Bewilligung eines Neubaus
von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Pavillon auf der in der Kern-
zone II liegenden Parzelle Z.1._____. Dagegen erhoben A._____ sowie B._____,
C._____, D._____, E._____, F._____, G._____ und weitere am _____ bzw. _____
Einsprache. Mit Einspracheentscheid vom _____ und der gleichentags erlassenen
Baubewilligung, beide mitgeteilt am _____, wies der Gemeindevorstand die Ein-
sprachen ab und bewilligte das Gesuch betreffend den Neubau mit Bedingungen
und Auflagen.
B.
Am 23. Juni 2025 erhoben A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende im
Verfahren VR3 25 60) Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden
mit folgenden Rechtsbegehren:
1.
Der angefochtene Einspracheentscheid und die angefochtene Baube-
willigung, samt kantonaler Zusatzbewilligungen, seien aufzuheben, und
die nachgesuchte Baubewilligung für die Erstellung zweier Mehrfamili-
enhäuser mit Tiefgarage und Pavillon auf der Parzelle Nr. Z.1._____ in
Flims O.3._____ sei zu verweigern.
2.
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegeg-
nerin und der Gemeinde Flims.
C.
Am 27. Juni 2025 erhoben B._____, C._____, D._____, E._____, F._____
sowie G._____ (nachfolgend: Beschwerdeführende im Verfahren VR3 25 61) Be-
schwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbe-
gehren:
1.
Es seien die angefochtenen Beschlüsse aufzuheben und die nachge-
suchte Baubewilligung zu verweigern.
2
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MWSt.) zu Las-
ten der Beschwerdegegnerschaft.
D.
Mit Verfügung vom 26. Juni 2025 verlangte das Obergericht von den Be-
schwerdeführenden im Verfahren VR3 25 60 einen Kostenvorschuss von
CHF 3'000.00. Dieser wurde am 3. Juli 2025 bezahlt. Mit Verfügung vom 1. Juli
2025 verlangte das Obergericht von den Beschwerdeführenden im Verfahren
VR3 25 61 Kostenvorschüsse von je CHF 500.00, total CHF 3'000.00. Diese wur-
den zwischen dem 3. und dem 7. Juli 2025 bezahlt.

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E.
Auf Antrag der Beschwerdeführenden im Verfahren VR3 25 60 erteilte die
Instruktionsrichterin mit Verfügung vom 22. Juli 2025 der Beschwerde in jenem Ver-
fahren die aufschiebende Wirkung.
F.
Im Verfahren VR3 25 60 beantragte die H._____ (nachfolgend: Beschwerde-
gegnerin) mit Vernehmlassung vom 25. August 2025 die kosten- und entschädi-
gungsfällige Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 27. August
2025 beantragte auch die Gemeinde die kosten- und entschädigungsfällige Abwei-
sung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2025 verzichteten die Be-
schwerdeführenden auf die Einreichung einer Replik. Mit Duplik vom 9. Oktober
2025 bestätigte die Beschwerdegegnerin ihre Rechtsbegehren.
G.
Im Verfahren VR3 25 61 beantragte die Beschwerdegegnerin mit Vernehm-
lassung vom 25. August 2025 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der
Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 27. August 2025 beantragte auch die Ge-
meinde die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde. Mit Re-
plik vom 19. September 2025 bestätigten die Beschwerdeführenden ihre in der Be-
schwerde gestellten Anträge. Mit Duplik vom 9. Oktober 2025 bestätigte die Be-
schwerdegegnerin ihre Rechtsbegehren. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2025 ver-
zichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik. Am _____ reichten die Be-
schwerdeführenden als weiteres Aktenstück eine Kopie der an die Gemeinde ge-
richteten Einwendung zur Teilrevision Ortsplanung, GEP, vom _____, ins Recht. Mit
Quadruplik vom 27. November 2025 äusserte sich die Beschwerdegegnerin dazu.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kan-
tonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspra-
cheentscheid und die Baubewilligung vom _____, mitgeteilt am _____, sind weder
endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Be-
schwerde an das Obergericht ist damit zulässig. Die Beschwerdeführenden im Ver-
fahren VR3 25 60 sind Miteigentümer (Stockwerkeigentümer) des Grundstücks
Z.2._____, das dem Baugrundstück diagonal gegenüberliegt. Die Beschwerde-
führenden im Verfahren VR3 25 61 sind – mit Ausnahme von I._____ – Miteigentü-
mer (Stockwerkeigentümer) des Grundstücks Z.3._____; diese Parzelle grenzt di-
rekt an das Baugrundstück. I._____ verfügt soweit ersichtlich über kein Eigentum
oder keine anderweitigen dinglichen oder obligatorischen Rechte auf oder in der
Nähe der Bauparzelle und er bringt auch nicht vor, er sei obligatorisch oder dinglich

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am Grundstück Z.3._____ berechtigt. Damit ist fraglich, ob er überhaupt ein schutz-
würdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Einspra-
cheentscheids hat und die Voraussetzungen für die Legitimation zur Beschwerde
erfüllen kann. Letztlich kann diese Frage offen gelassen werden, da zumindest
J._____ zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG; vgl. dazu Urteile des
Verwaltungsgerichts R 19 36 vom 4. Mai 2020 E. 2.1, R 19 18/19 vom 28. Mai 2020
E. 1.2, R 13 158 vom 22. Oktober 2013 E.1, R 12 53 vom 9. Oktober 2012 E. 2a).
Im Übrigen sind auch die anderen Beschwerdeführenden zur Beschwerdeerhebung
legitimiert. Auf die form- (Art. 38 VRG) und fristgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) einge-
reichten Beschwerden ist einzutreten.
1.2.
Die beiden Beschwerden wurden getrennt eingereicht, betreffen aber das
gleiche Bauprojekt und richten sich gegen den gleichen Einspracheentscheid der
Gemeinde. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Verfahren VR3 25 60 und VR3 25
61 zu vereinigen (Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG).
2.
Zum anwendbaren Recht ist festzuhalten, dass in der Gemeinde am _____
die Teilrevision der Ortsplanung (Teilrevision der Nutzungsplanung Teil Siedlung
und des Baugesetzes) angenommen worden ist. Diese befindet sich zurzeit im kan-
tonalen Genehmigungsverfahren. Gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG (BR 801.100) entfal-
ten Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der Grundordnung bis zur Ge-
nehmigung der Vorlage die Wirkung einer kommunalen Planungszone. In einer sol-
chen darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue
Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen. Das bedeutet für
das vorliegende Verfahren, dass das Bauvorhaben sowohl dem rechtskräftigen
Baugesetz (BauG) als auch dem neuen Baugesetz entsprechen muss (vgl. das
nBauG in act. C.2.7).
3.
Das Obergericht verfügt im Raumplanungs- und Baurecht gestützt auf Art. 33
Abs. 2 und Abs. 3 lit. b RPG (SR 700) über eine umfassende Kognition, die nicht
auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt ist.
Betrifft der angefochtene Entscheid einen Sachbereich mit relativ erheblichem kom-
munalem Beurteilungsspielraum, wie insbesondere bei ortsspezifischen Angele-
genheiten, hat sich das Obergericht aber – infolge der den Gemeinden zustehenden
Autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV und Art. 65 Abs. 1 der Verfassung des Kantons
Graubünden [BR 110.100; KV]) – bei der Überprüfung desselben eine gewisse
Zurückhaltung aufzuerlegen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Obergericht erst
tätig werden darf, wenn die vorinstanzliche Beurteilung willkürlich ist. Vielmehr sind

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kommunale Entscheide namentlich daraufhin zu überprüfen, ob sie übergeordnete,
vom Kanton zu wahrende Interessen angemessen berücksichtigen, ob sie gegen
übergeordnetes Recht verstossen, ob in Entscheiden betreffend die Auslegung ei-
nes unbestimmten Rechtsbegriffes grundlos von Grundsätzen abgewichen wird, die
Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe entwickelt haben, ob sich
die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägun-
gen leiten lässt oder ob die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässig-
keit verletzt sind (vgl. statt vieler BGE 146 II 367 E. 3.1.4, 145 I 52 E. 3.6; Urteile
des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022 E. 6.4, 1C_173/2020 vom
24. März 2021 E. 3.3; Urteile des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24
15 vom 20. Oktober 2025 E. 2, VR3 24 64 vom 25. Juni 2025 E. 3.3, VR3 24 38
vom 19. Juni 2025 E. 4.5.1, VR3 24 14 vom 9. Mai 2025 E. 2.3; Urteile des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 37 vom 6. Februar 2024 E. 3.2, R 22
10 vom 7. Juni 2022 E. 2 ff., R 20 22 vom 2. November 2021 E. 2.1).
4.
Die Beschwerdeführenden rügen im Zusammenhang mit den vorgesehenen
Abgrabungen eine Verletzung von Art. 39c nBauG.
4.1.
Gemäss Art. 39c Abs. 1 nBauG sind Abgrabungen, Aufschüttungen, Bö-
schungen, Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern auf das Unerlässliche zu be-
schränken und dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgra-
bungen und Aufschüttungen sind weiter dem umgebenden Gelände anzupassen
(Art. 39c Abs. 2 nBauG). Das aktuelle BauG enthält keine entsprechende Bestim-
mung.
4.2.
Bereits in der Einsprache war gerügt worden, dass sowohl beim Haus
M._____ als auch beim Haus L._____ massive Abgrabungen des gewachsenen
Terrains vorgenommen würden. Im angefochtenen Einspracheentscheid erwog die
Gemeinde, dass die vorgesehenen Terrainveränderungen sieben zusätzliche Woh-
nungen inkl. Aussensitzplätze ermöglichten, was zur inneren Verdichtung und haus-
hälterischen Nutzung des Bodens unter gleichzeitiger Sicherstellung einer ange-
messenen Wohnqualität beitrage. Dies entspreche dem Ziel, in der Gemeinde den
dringend benötigten zusätzlichen Wohnraum für Einheimische zu schaffen. Insofern
seien die Abgrabungen als unerlässlich zu betrachten. Die Gemeinde verneinte eine
Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes. Auch wies sie darauf hin, dass
gemäss Art. 41 Abs. 1 nBauG die Gesamthöhe ab dem natürlich gewachsenen
Geländeverlauf gemessen werde.
4.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, die vorge-
sehenen Abgrabungen seien massiv und deshalb mit Art. 39c nBauG nicht mehr

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vereinbar, wonach sie auf das Unerlässliche beschränkt werden müssten. Um die
Bauparzelle mit vergleichsweise hoher Dichte sinnvoll zu überbauen, seien die ge-
planten Abgrabungen nicht notwendig. Die Behauptung der Gemeinde, ohne die
Abgrabungen würden sieben Wohnungen weniger entstehen, treffe nicht zu. Die
Bauherrschaft habe ausgeführt, die Terrainveränderungen seien für die Realisie-
rung von insgesamt drei Wohnungen im EG der beiden Gebäude zwingend notwen-
dig und bei vier Wohnungen im 1. OG der beiden Gebäude würde andernfalls die
Wohnqualität eingeschränkt.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) führen aus, die Abgrabungen
würden teils mehr als eine Geschosshöhe ausmachen und ganze Fassadenberei-
che freilegen. Diese seien mitnichten unerlässlich im Sinne von Art. 39c nBauG.
Das Bestreben, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, könne im Kontext mit einer
neuen Bauordnungsbestimmung, welche die zulässige bauliche Nutzung näher be-
stimme und die zulässige Erscheinung einer Baute weitergehend begrenzen soll,
nicht massgeblich sein. Der Begriff «unerlässlich» beziehe sich auf Abgrabungen
und Aufschüttungen, die im massgeblichen Terrain für die Setzung eines Gebäudes
und dessen Anschluss an das Terrain erforderlich seien, mithin auf das bautech-
nisch unverzichtbare Mass und nicht auf die Verdichtungswünsche einer Bauherr-
schaft.
4.4.
Die Gemeinde legt dar, die Abgrabungen hätten keine negativen Auswirkun-
gen auf die Beschwerdeführenden. Massgeblich müsse sein, welche Höhenkote die
Baute erreiche. Sinn und Zweck von Art. 39c nBauG sei, rein gestalterische Ter-
rainveränderungen, die keinen praktischen Nutzen bringen, zu verhindern. «Uner-
lässlich» bedeute nicht, dass nur bautechnisch zwingend notwendige Abgrabungen
zulässig seien. Vielmehr sei massgebend, welcher Zweck damit erreicht werden
solle. Seien sie unerlässlich, um ein Grundstück sinnvoll zu überbauen, erwiesen
sie sich als zulässig. Im Hinblick auf die Wohnungsknappheit liege eine sinnvolle
Überbauung dann vor, wenn im Verhältnis zur Grundstücksgrösse eine adäquate
Anzahl Wohnungen geschaffen werden könne. Dass dies hier der Fall sei, habe die
Bauherrschaft dargetan. Ferner liege auch keine Beeinträchtigung des Orts- und
Landschaftsbildes vor.
4.5.
Die Beschwerdegegnerin argumentiert, der Begriff «unerlässlich» dürfe nicht
wörtlich in dem Sinne ausgelegt werden, dass nur das «technisch Unerlässliche»
zulässig sei, denn mit den heutigen bautechnischen Möglichkeiten sei jedes Bau-
vorhaben ohne Abgrabungen realisierbar. Vielmehr müsse der Begriff im Sinne von
«raumplanerisch unerlässlich» verstanden werden, d.h. dass Terrainveränderun-
gen eine sinnvolle, den raumplanerischen Vorgaben entsprechende Überbauung

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und eine hohe Dichte, eine angemessene bzw. hohe Wohnqualität sowie eine gute
Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild ermöglichten. Diese Voraussetzungen
seien vorliegend gegeben, zudem werde das Bauvorhaben auch architektonisch
hohen Ansprüchen gerecht. Dank den Abgrabungen sei eine optimale Gestaltung
des Aussenraums möglich. Sämtliche Wege könnten behindertengerecht gebaut
werden und mit dem Spielplatz und dem Gemeinschaftsgebäude K._____ würde
ein hochwertiger Begegnungspunkt geschaffen. Neben dem allgemeinen Verdich-
tungsgrundsatz spreche auch die eklatante Wohnungsnot für die «Unerlässlich-
keit». Dasselbe gelte für die Interessen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, wie
die 3D-Visualisierungen bestätigten. Daraus gehe hervor, dass die Terrainverände-
rungen nicht überdimensioniert seien, in Proportion zum Gebäudevolumen stünden
und nach Bauvollendung kaum wahrnehmbar sein würden.
4.6.
Art. 24 KRG bestimmt, welche Bestimmungen in einem kommunalen Bauge-
setz mindestens enthalten sein müssen (Abs. 1). Gemäss Art. 24 Abs. 2 KRG re-
geln die Bauvorschriften entsprechend den örtlichen Bedürfnissen insbesondere die
Anforderungen an Bauten und Anlagen hinsichtlich Ausführung, Betrieb und Unter-
halt (Ziff. 1), die Gestaltung und Erhaltung von Bauten und Anlagen sowie von Aus-
senräumen (Ziff. 2), die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen wie u.a. Grünanla-
gen (Ziff. 3) etc. Bei den vorliegend zur Diskussion stehenden Bestimmungen über
die Abgrabungen, Aufschüttungen, Böschungen, Stützmauern sowie hinterfüllten
Mauern (Art. 39c nBauG) handelt es sich um derart ortsspezifische Angelegenhei-
ten, bei denen sich das Obergericht eine gewisse Zurückhaltung auferlegt (vgl.
vorne Erwägung 3).
4.7.
Der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin ist zuzustimmen, dass die Ge-
meinde ihren Beurteilungs- und Ermessensspielraum in dieser Frage nicht über-
schritten hat. Tatsächlich ergibt sich aus den Plänen und den 3D-Visualisierungen
des Bauprojekts (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin, S. 11 ff., sowie
Projektevaluation vom _____, S. D-1 und D-2, act. C.2.2), dass die Abgrabungen
im Verhältnis zu den Gebäuden nicht überdimensioniert sind, sich dem übrigen
Gelände und insbesondere auch dem Strassenniveau gut anpassen, folglich nach
Vollendung des Bauprojektes mit entsprechender Begrünung und Bepflanzung
kaum wahrnehmbar sein werden und dass folglich mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 73 Abs. 1 KRG). So wird auch in der
Projektevaluation vom _____ (C.2.2) durch das Beurteilungsgremium (bestehend
aus fünf Mitgliedern, darunter zwei Fachexperten/Architekten, act. C.2.2, S. 2) aus-
geführt, «die ortsbauliche Setzung der beiden 5-eckigen, 4-geschossigen Gebäude
überzeugt und schafft einen sanften Übergang vom EFH-Quartier zu den Mehrfa-

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milienhäusern. Dies wird durch die Einbettung in den Hang und die gewählte Ge-
bäudeform massstäblich unterstützt. Die so entstehenden Aussenräume zonieren
die Parzelle in gut nutzbare Freiräume. Die Wegführung ist zurückhaltend, logisch
und lässt eine Interaktion zwischen den beiden Bauten zu.» Von einer Beeinträch-
tigung des Orts- und Landschaftsbildes im Sinne von Art. 39c Abs. 1 zweiter Satzteil
nBauG kann jedenfalls nicht gesprochen werden, ist doch das Quartier relativ dicht
überbaut und weisen auch andere Gebäude in der Umgebung vier Stockwerke auf
wie die beiden geplanten Gebäude (vgl. z.B. Foto in der Projektevaluation,
act. C.2.2, S. D-1). Zudem ist nachvollziehbar, dass mit den vorgesehenen Terrain-
veränderungen mehr Wohnungen mit hoher Wohnqualität erstellt werden können,
was dem allgemeinen Verdichtungsgrundsatz gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG ent-
spricht und der Bekämpfung der (notorischen) Wohnungsnot der Gemeinde dient,
nämlich im Sinne von Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG die Siedlungsentwicklung nach innen
zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität. Angesichts
der im RPG vorgegebenen Planungsgrundsätze, in deren Licht auch die kommuna-
len Bestimmungen auszulegen sind, ist nicht zu beanstanden, wenn der Begriff «un-
erlässlich» in Art. 39c Abs. 1 nBauG nicht auf eine rein technische Notwendigkeit
reduziert wird, sondern so verstanden wird, dass Abgrabungen zulässig sind, sofern
sie einer raumplanerisch sinnvollen Lösung dienlich und für diese unerlässlich sind.
Dies ist vorliegend der Fall, weshalb die Rüge der Beschwerdeführenden nicht zu
hören ist.
4.8.
Um dies festzustellen, erachtet das Gericht, in antizipierter Beweiswürdi-
gung, die Durchführung eines Augenscheins als nicht notwendig. Die erforderlichen
Sachverhaltselemente ergeben sich anschaulich aus den Plänen und den 3D-Visu-
alisierungen der Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung, S. 11). Es ist nicht er-
sichtlich, inwiefern ein Augenschein zusätzliche, entscheidwesentliche Erkennt-
nisse liefern könnte (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; Urteile des Bundesgericht 2D_6/2023
vom 22. Februar 2024 E. 6.2, 1C_760/2021 vom 24. Januar 2023 E. 4.2,
1C_311/2021 vom 16. März 2022 E. 3.3). Der entsprechende Beweisantrag der Be-
schwerdeführenden ist deshalb abzulehnen.
5.
Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der maximal zulässigen
Gebäude- bzw. Gesamthöhe gemäss Art. 26 BauG und nBauG (Zonenschema).
5.1.
Gemäss Zonenschema (Art. 26 BauG und nBauG) darf die Gebäude- bzw.
Gesamthöhe in der Kernzone II maximal 12 Meter betragen. Gemäss Art. 41 Abs. 2
BauG und nBauG darf dieser Wert talseits um bis zu 3.00 m überschritten werden.
Bergseits ist die gesetzliche Gebäudehöhe einzuhalten.

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5.2.
Bereits in der Einsprache war eine Überschreitung der maximal zulässigen
Gesamthöhe gerügt worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid legte die Ge-
meinde dar, dass einzig umstritten sein könne, ob die (östliche) Gebäudeecke 1
beim Haus L._____ und die (südwestliche) Gebäudeecke 9 beim Haus M._____ als
berg- oder talseitig zu qualifizieren sei. Aufgrund des spezifischen Geländeverlaufs
könnten diese als talseitig angesehen werden, womit die maximale Gesamthöhe an
diesen Gebäudeecken 15 Meter betrage, die beim Haus M._____ eingehalten und
beim Haus L._____ um 4 cm überschritten werde. Im Sinne einer Auflage wurde die
Bauherrschaft im angefochtenen Einspracheentscheid deshalb angewiesen, das
Haus L._____ um 4 cm zu reduzieren (act. B.1).
5.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, die (süd-
westliche) Gebäudeecke 9 beim Haus M._____ könne nicht als talseitig qualifiziert
werden. Verschiedene Gründe, insbesondere die geringere Höhendifferenz zu den
bergseitigen Gebäudeecken, sprächen dafür, dass auch die Gebäudeecke 9 als
bergseitig zu qualifizieren sei, womit das Gebäude mit 12.655 m deutlich zu hoch
sei.
5.4.
Die Gemeinde weist auf die fünfeckige Form der beiden Gebäude hin. Sie
erachtet die beiden höchstgelegenen Gebäudecken (2 und 3 beim Haus L._____
sowie 7 und 8 beim Haus M._____, vgl. angefochtener Einspracheentscheid Rz. 37)
als bergseitig und die beiden tiefsten Gebäudeecken (4 und 5 beim Haus L._____
sowie 6 und 10 beim Haus M._____, vgl. angefochtener Einspracheentscheid
Rz. 37) als talseitig. Ob die jeweils fünfte Ecke (1 beim Haus L._____, 9 beim Haus
M._____) als berg- oder talseitig zu qualifizieren sei, hänge davon ab, ob sie sich
im unteren oder oberen Bereich der überbauten Fläche befinde. Aufgrund ihres
natürlichen Geländeverlaufs und ihrer Lage im unteren Teil des jeweiligen Grunds-
tückteils seien die Gebäudeecke 1 des Hauses L._____ (von Süden nach Norden
verlaufend) und die Gebäudeecke 9 des Hauses M._____ (von Osten nach Westen
verlaufend) als talseitig zu qualifizieren. Die maximale Gebäudehöhe von 15 m sei
hier eingehalten.
5.5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, die Ansicht der Gemeinde, die fragliche
Gebäudeecke 9 des Hauses M._____ als talseitig zu qualifizieren, sei vertretbar.
Man könne auch die Auffassung vertreten, dass bei fünfeckigen Baukörpern unab-
hängig vom Terrainverlauf lediglich die zwei höchsten Gebäudeecken als bergseitig
gelten sollten und die übrigen als talseitig. Jedenfalls bewege sich die Gemeinde
mit ihrer Auslegung nicht ausserhalb des ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermes-
sensspielraums.

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5.6.
Das Gericht erachtet die von der Gemeinde vorgenommene Auslegung von
Art. 26 und 41 BauG bzw. nBauG als zulässig. Sie argumentiert nachvollziehbarer-
weise mit dem natürlichen Geländeverlauf und der Lage der Gebäudeecken. Auf
den Plänen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (vgl. act. C/Akten Baubewilligungs-
verfahren 5) ist ersichtlich, dass das Gelände beim Haus M._____ von Osten nach
Westen verläuft. D.h. im Osten sind die Gebäudeecken 7 und 8 mit den Koten
1'080.90 m.ü.M. und 1'081.66 m.ü.M. ab dem gewachsenen Terrain zu Recht als
bergseitig qualifiziert worden. Die Gebäudeecken 6 und 10 mit den Koten 1'079.13
m.ü.M. und 1'078.39 m.ü.M. ab dem gewachsenen Terrain liegen am tiefsten und
gelten demnach zu Recht als talseitig. Die Gebäudeecke 9 liegt mit Kote 1'080.23
m.ü.M. zwischen diesen Bereichen. Die Beschwerdeführenden gehen von der Dif-
ferenz der Kote der Gebäudeecke 9 zum Durchschnitt der beiden bergseitigen Ge-
bäudeecken 7 und 8 aus, die nur 1.0475 m betrage, während die Differenz zu den
talseitigen Gebäudeecken 6 und 10 hingegen 1.475 m ausmache. Weil die Diffe-
renz zu den bergseitigen Gebäudeecken kleiner sei, müsse die Gebäudeecke 9
nach ihrer Auffassung ebenfalls als bergseitig ansehen werden. Die Beschwerde-
führenden nennen allerdings keine Gründe, weshalb diese rein mathematische
Sichtweise der Beurteilung der Gemeinde, die sich nach dem Geländeverlauf rich-
tet, vorgehen sollte (vgl. act. C/Akten Baubewilligungsverfahren 5: Fassadenplan
M._____, Südfassade und Westfassade). Diese Ansicht der Gemeinde, der diesbe-
züglich ein eigener Beurteilungs- und Ermessensspielraum zukommt, erachtet das
Gericht als vertretbar. Es erscheint zulässig und nachvollziehbar, die Gebäudee-
cke 9, die sich im Bereich des Gemeinschaftsraums befindet (vgl. act. C/Akten Bau-
bewilligungsverfahren 5: Plan 1. Obergeschoss), aufgrund ihrer Lage als talseitig zu
qualifizieren. Die Gebäudehöhe beträgt an diesem Punkt 12.65 m, womit die maxi-
male Gebäudehöhe von 15 m eingehalten ist. Auch diese Rüge ist deshalb nicht zu
hören.
6.
Die Beschwerdeführenden rügen ferner die Dachform und die Gestaltung
(Art. 42 f. BauG und nBauG).
6.1.
Gemäss Art. 42 Abs. 1 Satz 1 BauG hat sich die Dachgestaltung den ortsüb-
lichen Formen und Materialien anzugleichen. Gemäss Art. 43 Abs. 1 BauG sind alle
baulichen Massnahmen in Bezug auf Form, Gliederung der Baumassen, Stellung
der Giebel, Wirkung von Materialien, Farbe und Terraingestaltungen so in die land-
schaftliche und bauliche Umgebung einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung er-
reicht und das Strassen-, Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird. Zudem
schreibt Art. 73 Abs. 1 KRG vor, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den

12 / 24
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen sind, dass mit der Umgebung
und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
6.2.
Auch in der Einsprache waren gestalterische Einwände gegen das Bauvor-
haben vorgebracht worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid verwies die
Gemeinde auf den ihr bei der Beurteilung der Gestaltungsqualität zukommenden
weiten Ermessensspielraum. Im fraglichen Quartier könne weder von einer einheit-
lichen Dachgestaltung noch von einer einheitlichen Materialisierung gesprochen
werden, weshalb keine Rede davon sein könne, dass die beiden Wohnhäuser mit
den fünfeckigen Dächern als Fremdkörper wahrgenommen würden. Auch die
dunkle Materialisierung der Fassade könne nicht als ortsfremd bezeichnet werden.
Die Gemeinde weist auf den dem Bauvorhaben vorausgegangenen anonymen
Wettbewerb hin, der u.a. auch die architektonische und gestalterische Qualität habe
sicherstellen sollen, was nach Ansicht der Gemeinde zweifellos erreicht worden sei.
Auch könnten die beiden Gebäude nicht als überdimensioniert bezeichnet werden,
zumal im Hinblick auf eine maximale Ausnützung gar ein grösseres Bauvorhaben
zulässig gewesen wäre. Das Projekt M._____ & L._____ nehme angemessen Rück-
sicht auf die umliegenden Gebäude und die Nachbarschaft (act. B.1).
6.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) bringen vor, dass aus
der fünfeckigen Form der Wohngebäude Dächer mit jeweils fünf Dachflächen resul-
tierten. Diese seien vollkommen ortsfremd und würden deshalb Art. 42 Abs. 1 BauG
verletzen. Wenn die Vorinstanz argumentiere, die fünfeckige Dachform würde sich
gestalterisch gut ins Quartier integrieren, sei dies nicht ausschlaggebend, weil keine
Formen gewählt werden dürften, die nicht ortsüblich seien. Zusätzlich müssten hin-
sichtlich der Gestaltung die Vorgaben von Art. 43 Abs.1 BauG beachtet werden. Die
fünfeckige Form sei absolut aussergewöhnlich und ortsfremd und würde nicht in die
bauliche Umgebung passen, sondern als Fremdkörper wahrgenommen.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) beklagen eine willkürliche
Handhabung der gestalterischen Vorschriften. Die Dachgestaltung müsse sich den
ortsüblichen Formen und Materialien angleichen. Finde sich die fragliche Dachform
nicht im Quartier, könne ihr keine Ortsüblichkeit attestiert werden. Die Regel bilde-
ten dort das Satteldach und die orthogonale (Anm. des Obergerichts: rechtwinklig
zueinander stehende) Gebäudeform. Ein Gebäude mit einem fünfeckigen Grundriss
fehle gänzlich. Die Fremd- und Andersartigkeit sei evident. Dies werde unterstrichen
durch die sehr dunkle Farbgestaltung der Fassaden. Die Gemeinde lege nicht dar,
wo im Quartier Gebäude vorhanden wären, die auch nur ansatzweise eine ver-
gleichbare, vollflächig praktisch schwarze Erscheinung aufweisen würden, weshalb
sie in Willkür verfallen sei. Die beiden objektiv betrachtet sehr grossen Bauten wür-

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den wie zwei unvermittelt gelandete Ufos von einem fremden Stern das Quartier
negativ prägen und einschneidend verändern. Der Umstand, dass das Projekt sieg-
reich aus einem Wettbewerb hervorgegangen sei, vermöge die einschlägigen Ge-
setzesbestimmungen nicht auszuhebeln. Im Übrigen seien die drei anderen Wett-
bewerbsbeiträge wegen erheblicher Defizite gar nicht juriert worden. Das Projekt
führe schliesslich auch im Zusammenhang mit den massiven Abgrabungen und den
einschneidenden Terrainveränderungen an fraglicher Hanglage zu einer künstli-
chen und mit den massgeblichen Vorschriften unvereinbaren Situation, der keine
gute Gestaltung und Einordnung attestiert werden könne.
6.4.
Die Gemeinde führt aus, das fünfeckige Gebäude mit der entsprechenden
Dachform sei nicht baurechtswidrig. Die Dachform sei ohne Weiters mit anderen in
Flims vorhandenen Dächern vergleichbar, z.B. mit demjenigen des vielfach prämier-
ten «N._____». Einziger Unterschied sei, dass die geplanten Wohnhäuser über eine
zusätzliche Dachfläche verfügten. Der Gemeinde komme bei der gestalterischen
Beurteilung ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Inwiefern die Gestaltung der
geplanten Gebäude dem BauG zuwiderlaufe, legten die Beschwerdeführer nicht
substantiiert dar. Eine Baurechtsverletzung liege nicht vor, zumal sich das Bau-
grundstück in einem Gebiet befinde, das über keinen einheitlichen Überbauungsstil
verfüge. Die dunkle Fassadengestaltung sei nicht ortsfremd. Auch die Gebäude auf
den Parzellen Z.4._____, Z.5._____ und Z.6._____ wiesen dunkle Elemente auf.
Der vorausgegangene anonyme Wettbewerb könne zutreffenderweise keine bau-
rechtlichen Bestimmungen aushebeln. Dennoch habe dieser das Ziel, auch die ar-
chitektonische und gestalterische Qualität sicherzustellen, zweifellos erreicht. Es
müsse möglich sein, in einer Zone, in der keine besonderen Anforderungen an die
Gestaltung bestehen, architektonisch individuelle Gebäude zu errichten, sofern sich
diese gut in die Umgebung einfügten. Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen
an eine gute Gestaltung im Sinne des kommunalen und kantonalen Rechts.
6.5.
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, dass im Quartier O._____ keine
einheitliche Dachgestaltung bestehe, vielmehr seien in unmittelbarer Nähe der Pa-
rzelle Z.1._____ die unterschiedlichsten Dachformen und -materialisierungen zu fin-
den. Dazu führt sie Beispiele zu den Häusern auf den Parzellen Z.6._____,
Z.7._____, Z.8._____, Z.4._____, Z.9._____, Z.10._____, Z.11._____ und
Z.12._____ auf. Aufgrund der ortsbaulichen Gegebenheiten lasse sich nicht bestim-
men, welche Dachform und -materialisierung für das Quartier ortsüblich sei. Viel-
mehr sei massgeblich, ob sich die fünfeckigen Dächer gut in die bestehende Dach-
landschaft integrierten. Dies habe die Gemeinde zu Recht bejaht, und auch im Rah-
men der Projektevaluation sei das Bauvorhaben deswegen gelobt worden. Das

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Bauvorhaben verstosse nicht gegen Art. 42 BauG, dies umso weniger angesichts
des der Gemeinde zukommenden Beurteilungs- und Ermessensspielraums. Was
die Gestaltung angehe, habe schon der anonyme Wettbewerb eine hohe Qualität
garantiert. Die Gebäude würden sich gut in die Umgebung einfügen und wirkten
nicht als Fremdkörper. Auch die dunkle Materialisierung sei keineswegs unüblich,
wie Beispiele auf den Parzellen Z.4._____, Z.3._____, Z.13._____, Z.14._____,
Z.15._____ und Z.16._____ bestätigten. Schliesslich sei das Bauprojekt auch nicht
überdimensioniert, zumal die gemäss Zonenschema zulässigen Masse eingehalten
und die Wohnungen auf zwei Gebäude aufgeteilt seien. Wären die zulässigen
Masse vollständig ausgeschöpft worden, würde das Bauvorhaben eine wesentlich
imposantere Wirkung erzielen und sich deutlich negativer auf die Nachbarliegen-
schaften auswirken. Das Projekt sei sowohl bezüglich Dachgestaltung als auch der
allgemeinen Anforderungen an die Gestaltung nicht zu beanstanden und der Ent-
scheid der Gemeinde nachvollziehbar.
6.6.
Für das Gericht ist nicht ersichtlich, inwiefern das fragliche Bauprojekt die
kommunalen und kantonalen Gestaltungsnormen verletzen sollte. Auf dem Foto
und dem Situationsplan in der Projektevaluation (act. C.2.2, S. D-1/D-15 und D-3)
ist ersichtlich, dass im fraglichen Quartier zwar zahlreiche Satteldächer vorhanden
sind, dass diesbezüglich aber keine Einheitlichkeit besteht. So weist gerade das
Dach auf der der Parzelle Z.1._____ gegenüberliegenden Parzelle Z.8._____
gemäss dem Situationsplan in der Projektevaluation (act. C.2.2, S. D-3) auch eine
einem Walm- bzw. Zeltdach ähnlich sehende Dachform auf und auch das Dach auf
der Parzelle Z.9._____ weist eine besondere, dreigliedrige Form mit zwei Abrun-
dungen auf. Schliesslich sind auf den Situationsplänen (act. C.2.2, S. D-1/D-15)
auch Gebäude mit Pultdächern sowie mehrere Häuser mit dunkel materialisierten
(Teil-)Flächen erkennbar. Die hier in Frage stehenden Gebäude passen sich dem
Gelände an, die übrigen Häuser im Quartier weisen keine einheitliche Ausrichtung
auf. Die Form des Zeltdaches (vgl. z.B. das «N._____» in Flims [www._____.ch])
und die fünfeckige Form, die auch als Pentagon bezeichnet wird, sind in der Archi-
tektur nicht ungewöhnlich (vgl. z.B. Waldhütte in O.1._____ [www._____]). Nicht
gefolgt werden kann der Ansicht der Beschwerdeführenden, wenn sie geltend ma-
chen, diese Formen seien ortsfremd, weil sie so im fraglichen Quartier nicht vorkä-
men. Vielmehr geht es darum, dass sich Form und Materialisierung den ortsüblichen
Formen und Materialien angleichen, was dem vorliegenden Projekt nicht abgespro-
chen werden kann. Eine Ermessensüberschreitung der Gemeinde bzw. ein Ver-
stoss gegen Art. 42 Abs. 1 Satz 1 BauG/nBaug liegt nicht vor. In der Projektevalua-
tion vom _____ (act. C.2.2, S. D-2) wurde zum Gebäude ausgeführt, dieses habe
«eine klare Gliederung in Grundriss, Schnitt und Fassade. (...) Die für die gewählte

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Grundrissform nachvollziehbare Dachform mit umlaufender Traufe sowie die dunkle
Holzfassade lassen das Gebäude kleiner erscheinen. Die regelmässige Fassaden-
einteilung strahlt Ruhe aus. Der gut gewählte Übergang zwischen massivem Sockel
im Hangbereich, offenem Holzbau auf Gartenniveau und leichter Terrassierung der
beiden Gebäude bettet diese sanft im bestehenden Hang ein.» Damit ist auch nicht
zu beanstanden, dass die Gemeinde dem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung
und Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild im Sinne von Art. 43 Abs. 1
BauG/nBauG attestiert hat.
7.
Die Beschwerdeführenden kritisieren auch das Gemeinschaftsgebäude
K._____ wegen Verletzung des umweltschutzrechtlichen Vorsorgegrundsatzes.
7.1.
Das in Art. 11 Abs. 2 USG umschriebene Vorsorgeprinzip sieht vor, dass
Emissionen, unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung, im Rahmen der
Vorsorge so weit zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieblich möglich und
wirtschaftlich tragbar ist. Gemäss Art. 6 Abs. 1 der Luftreinhalte-Verordnung (LRV;
SR 814.318.142.1) sind Emissionen möglichst nahe am Ort ihrer Entstehung mög-
lichst vollständig zu erfassen und so abzuleiten, dass keine übermässigen Immissi-
onen entstehen. Übermässig sind Immissionen, die einen oder mehrere Immissi-
onsgrenzwerte nach Anhang 7 überschreiten (Art. 2 Abs. 5 Satz 1 LRV).
7.2.
In der Einsprache war das Gemeinschaftsgebäude wegen fehlender Behin-
dertengerechtigkeit und problematischer Lärm-, Rauch- und Geruchsimmissionen
gerügt worden. Im angefochtenen Einspracheentscheid hielt die Gemeinde dem
entgegen, dass das Gemeinschaftsgebäude sehr wohl behindertengerecht ausge-
staltet sei und der SIA-Norm 5500 für hindernisfreie Bauten entspreche. Auch seien
keine übermässigen Immissionen zu erwarten. Die zu erwartenden Immissionen,
die in erster Linie von den Bewohnenden selbst kommen würden, entsprächen den-
jenigen, die in einer Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe II als üblich anzusehen
seien, umso mehr seien sie in der Kernzone II mit Empfindlichkeitsstufe III zu tole-
rieren. Nötigenfalls könne die Bauherrschaft mittels Hausordnung regulierend ein-
greifen, und bei übermässigen Immissionen könnte die Gemeinde nachträglich au-
toritativ die notwendigen Massnahmen anordnen (act. B.1).
7.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 60) befürchten, dass der
Gemeinschaftsraum als Partyraum verwendet würde. Sie wünschten, dass die Ge-
meinde verbindliche Vorgaben zur zulässigen Nutzung, v.a. in zeitlicher Hinsicht,
machen würde.

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Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen, das Gebäude K._____
ermögliche einer grossen Anzahl von Personen den Aufenthalt inkl. Kochen auf ei-
ner Feuerstelle bzw. Grillanlage. Sie beanstanden, dass diesbezüglich über die
Hausordnung hinaus keine einschränkenden Bestimmungen erlassen worden
seien. Die Immissionen seien präventiv zu begrenzen, damit sie kein unzulässiges
Mass erreichten. Die Bauherrschaft habe es unterlassen, Angaben zu Art und
Grösse der Feuerstelle zu machen, und wenn sie schreibe, die Rauch- und Ge-
ruchsimmissionen seien nicht besonders störend, verkenne sie, dass eine Anlage
nicht deshalb zulässig sei, weil sie nicht besonders störe, die Beschwerdeführenden
müssten bereits eine erhebliche Störung nicht hinnehmen. Hier sei das umwelt-
rechtliche Vorsorgeprinzip zu beachten.
7.4.
Die Gemeinde hält fest, dass keine übermässigen Emissionen zu erwarten
seien, weil sich das Grundstück in der Kernzone II mit der Empfindlichkeitsstufe III
befinde. Allfällige Lärmimmissionen dürften in erster Linie für die Bewohnenden der
Häuser L._____ & M._____ störend sein, folglich werde sich die Problematik von
selbst regulieren, bevor es zu relevanten Störungen für die Nachbarschaft komme.
Präventive Beschränkungen anzuordnen, wäre unverhältnismässig und würde be-
deuten, dass bei jedem Sitzplatz eines Mehrfamilienhauses ein solches Regime an-
geordnet werden müsste.
7.5.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, die zu erwartenden Immissionen würden
selbst in einer Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe II als üblich gelten. Umso mehr
müssten sie in der Kernzone II mit Empfindlichkeitsstufe III geduldet werden. Feuer-
und Grillplätze wie der vorgesehene seien in Wohnquartieren nicht unüblich, und es
sei auch nicht zu erwarten, dass die Feuerstelle ständig im Einsatz sein werde. Die
Rauch- und Geruchsemissionen würden daher nicht störend ausfallen. Als Benüt-
zerinnen bzw. Benützer komme primär die Mieterschaft in Frage, ausschliesslich
einheimische Familien mit erwerbstätigen Mitgliedern und schulpflichtigen Kindern,
weshalb keine ständige Ferienstimmung mit erhöhten Lärmimmissionen zu erwar-
ten sei. Etwaige Störungen würden sich auch vorwiegend intern regulieren, bevor
sie Auswirkungen auf die Nachbarliegenschaften entfalten würden. In der Zwi-
schenzeit habe sie einen Entwurf für die Hausordnung erarbeitet, die gewährleiste,
dass die mit dem Gemeinschaftsgebäude verbundenen Immissionen in zumutbaren
Grenzen verliefen und von der Nachbarschaft zu tolerieren seien. Angesichts dieser
Umstände habe die Gemeinde auf eine Lärmprognose verzichten können, da diese
keine neuen Erkenntnisse gebracht hätte.
7.6.
Auch diese Bedenken der Beschwerdeführenden vermögen das Gericht
nicht zu überzeugen. Die fragliche Parzelle befindet sich in der Kernzone II mit Emp-

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findlichkeitsstufe III (vgl. Art. 26 BauG/nBauG). Gemäss Art. 43 der Lärmschutz-
Verordnung (LSV; SR 814.41) gilt die Empfindlichkeitsstufe III in Zonen, in denen
mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohn- und Gewerbezo-
nen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen. Mässig störend sind Betriebe, de-
ren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Gewerbebetriebe bleiben und nicht
dauernd auftreten (Art. 27 Abs. 1 lit. b BauG). Treffen sich also Bewohnende
und/oder Gäste der beiden Mehrfamilienhäuser L._____ & M._____ im Pavillon
oder auf dem Sitzplatz davor, um gemeinsam zu essen, zu trinken und/oder zu
schwatzen, ist zu erwarten, dass sich die entstehenden Lärm- und Geruchsimmis-
sionen im Rahmen des Üblichen bewegen werden. Dabei haben die Mitbewohnen-
den aufeinander Rücksicht zu nehmen, was auch in Ziff. 1 des Entwurfs für eine
Hausordnung festgehalten wird (act. C.2.10, S. 1). Unterlassen die Mietparteien
demnach alles, was sich auf die Mitbewohner störend auswirken könnte, muss auch
die Nachbarschaft keine störenden Immissionen befürchten. In Ziff. 4 der Hausord-
nung (Entwurf) wird das Gebot der Rücksichtnahme nochmals explizit in Bezug auf
das Grillieren festgehalten, wobei sich der Vermieter für den Fall berechtigter Re-
klamationen vorbehält, das Grillieren generell zu untersagen. Ziff. 5 der Hausord-
nung regelt die Hausruhe und die besondere Rücksichtnahme auf die Nachtruhe
der Mitbewohner. Auch darf die Nachbarschaft nicht durch die Benützung von Mu-
sik- und Fernsehapparaten sowie Musikinstrumenten bei offenen Fenstern oder
Türen oder auf den Balkonen gestört werden bzw. dürfen Radio- und Fernsehappa-
rate oder Musikanlagen bei geschlossenen Fenstern und Türen nur auf Zimmerlaut-
stärke eingestellt werden. Schliesslich wird in Ziff. 16 insbesondere die Nutzung des
Gemeinschaftsraums K._____ geregelt. Demnach darf nur der installierte Grill be-
nutzt werden, auf die anderen Mieter und die Nachbarschaft ist Rücksicht zu neh-
men, die Nachtruhe (ab 22:00 Uhr) ist strikt einzuhalten und es dürfen keine Musi-
kanlagen im Aussenbereich aufgestellt werden.
Angesichts dieser klaren Regelung des Zusammenlebens und insbesondere des
detailliert beschriebenen Gebots der rücksichtsvollen Nutzung des Gemeinschafts-
raums ist das umweltschutzrechtliche Vorsorgeprinzip, wonach Emissionen soweit
möglich an der Quelle zu begrenzen sind, nicht verletzt. Dass bei normaler Benüt-
zung des Gemeinschaftsraums mehr als mässig störende Emissionen entstehen
könnten, ist nicht zu erwarten, andernfalls müsste der längere Aufenthalt auf (Gar-
ten-)Sitzplätzen und Balkonen allgemein eingeschränkt und verboten werden, was
dem Zweck solcher auf den Aussenraum ausgerichteten baulichen Elementen wi-
derspricht, nämlich sich im Freien zu treffen und zusammenzusitzen. So wird in der
Projektevaluation vom _____ (act. C.2.2, S. D-2) zum Pavillon denn auch ausge-
führt: «Die zonierten Aussenräume lassen Platz für private und gemeinsame Nut-

18 / 24
zung nebeneinander zu. Der Pavillon ist gut platziert, die gemeinschaftliche Nutzung
vorstellbar (...).» Schliesslich ist der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin zuzu-
stimmen, dass bei Problemen vorerst die Vermieterin und dann allenfalls auch die
Gemeinde nachträglich die notwendigen Massnahmen ergreifen können.
8.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen die fehlende
Baureife und Erschliessung, mithin eine Verletzung von Art. 22 RPG.
8.1.
Voraussetzung einer Baubewilligung ist u.a., dass das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn u.a. die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Auch Art. 72 Abs. 2
KRG schreibt für die Erteilung einer Baubewilligung vor, dass das Bauland erschlos-
sen sein muss.
8.2.
Bereits in der Einsprache hatten sich die Beschwerdeführenden zur Er-
schliessung geäussert. Im angefochtenen Einspracheentscheid wies die Gemeinde
auf das beim Verkehrsingenieur P._____ eingeholte Verkehrsgutachten hin. Dieser
klassiere die Strasse O._____ nach den VSS-Normen als Zufahrtsstrasse, bei der
Strassenparzelle Z.17._____ handle es sich um einen Zufahrtsweg. Bei einer Zu-
fahrtsstrasse werde ein zulässiges Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde von
bis zu 100 Fahrzeugen als zulässig erachtet, bei einem Zufahrtsweg ein solches
von 50 Fahrzeugen. Gemäss Gutachten würden die betreffenden Strassen auch
nach der Überbauung der Parzelle Z.1._____ den einschlägigen technischen An-
forderungen genügen. Für die Gemeinde gebe es keinen Anlass, von dieser Ein-
schätzung abzuweichen. Auch die Erschliessung der Tiefgarage sei nicht zu bean-
standen, zumal die Rampe eine Neigung von weniger als 15 % aufweise und ein
Vorplatz von mindestens 4 m vorhanden sei (act. B.1).
8.3.
Die Beschwerdeführenden (im Verfahren VR3 25 61) rügen die ungenü-
gende Erschliessung bzw. das verkehrstechnische Gutachten in mehrfacher Hin-
sicht. Sie kritisieren, dass in dem von der Gemeinde eingeholten verkehrstechni-
schen Gutachten in Bezug auf den einspurig ausgebauten Strassenabschnitt der
Strasse O._____ von einer Ausweichmöglichkeit auf Privatgrund die Rede sei. Eine
solche müsse tatsächlich dargetan und auch rechtlich gesichert sein, was nicht der
Fall sei. Der Gutachter gebe die von ihm zitierte VSS-Norm nicht wieder, womit das
Gutachten unbrauchbar sei. Auch fehle ein Wegrecht für einen Fussweg zwischen
der Strassenparzelle Z.17._____ und der Strasse O._____. Das Verkehrsaufkom-
men auf der Strasse O._____ sei alles andere als «sehr klein», zumal es sich dabei
um die einzige Verbindung zwischen O.2._____ und O.3._____ handle. Mit dem
Bauvorhaben auf der Parzelle Z.1._____ erhöhe sich die Verkehrsbelastung, was

19 / 24
die Problematik mit dem fehlenden Fussgängerschutz und der fehlenden Kreu-
zungsmöglichkeit auf grossen Teilen der Strasse O._____ akzentuiere. Tempo 30
werde dort regelmässig nicht eingehalten. Die von der Gemeinde erwähnten mögli-
chen Massnahmen zur Erhöhung des Fussgängerschutzes (markierter Streifen,
Mischverkehrsfläche) seien ungenügend. Im Bereich der Parzelle Z.1._____ fehle
ein hinreichender Warteraum für die bloss einspurige Garagenrampe, und auch der
Verkehrsweg über diese Parzelle genüge den Anforderungen an eine Zufahrts-
strasse nicht, zumal auch die Sicht bei der Einmündung in die Strasse O._____
bergabwärts geradezu prekär sei. Mit der Frage eines wirksamen Fussgängerschut-
zes und dem fehlenden Raum für die Erstellung eines Trottoirs habe sich die Ge-
meinde gar nicht auseinandergesetzt. Notwendig wäre aber mindestens ein Fuss-
gängerschutz in Form eines Trottoirs. Schliesslich verweisen die Beschwerde-
führenden diesbezüglich auch auf die in der Zwischenzeit erfolgte Auflage der Teil-
revision Ortsplanung, GEP, vom _____, und ihren dagegen eingereichten Einwand
vom _____, mit dem sie die Ausscheidung eines Fussweges auch auf der Strasse
O._____, zumindest im Abschnitt zwischen der U._____ und dem Verkehrsweg
über Parzelle Z.1._____, beantragt haben.
8.4.
Die Gemeinde weist darauf hin, dass sie sich im Einspracheentscheid einge-
hend mit dem Verkehrsgutachten auseinandergesetzt habe. Die Erteilung einer
Baubewilligung setze eine hinreichende, aber keine perfekte Erschliessung voraus.
Gemäss Verkehrsgutachten seien sämtliche einschlägigen verkehrstechnischen
Anforderungen eingehalten, weshalb diesbezüglich keine Anpassungen erforderlich
seien. Die Realisierung des Bauvorhabens führe nicht zu einer relevanten Ver-
schlechterung der Verkehrssituation auf der Strasse O._____, die Bedenken der
Beschwerdeführenden seien unbegründet. Zudem sei angesichts des geltenden
Tempo 30 und der Möglichkeit, einen einseitigen Längsstreifen bzw. eine Mischver-
kehrsfläche als Gehweg auszubilden, auch der Fussgängerschutz gewährleistet.
Die Errichtung eines Trottoirs sei weder notwendig noch rechtlich vorgeschrieben.
Dass ein Fuss- und Fahrwegrecht über die Parzelle Z.1._____ (noch) fehle, stelle
kein Hindernis für die Erteilung einer Baubewilligung dar.
8.5.
Auch die Beschwerdegegnerin verweist auf das Verkehrsgutachten. Darin
seien gemäss VSS-Norm 40 045 der Teil der Strasse O._____ und die Zufahrt in
Richtung Strassenparzelle Z.17._____ bis zur Tiefgarage auf Parzelle Z.1._____
als Zufahrtsstrasse und der Teil ab diesem Punkt als Zufahrtsweg eingestuft wor-
den. Eine Verkehrszählung sei nicht erforderlich, zumal es keine Anhaltspunkte
gebe, dass die vom Gutachter beigezogenen, auf dem kantonalen Verkehrsmodell
basierenden Verkehrszahlen fehlerhaft sein könnten. Zufahrtsstrassen könnten ei-

20 / 24
nen oder zwei Fahrstreifen aufweisen und Gehwege seien nicht unbedingt notwen-
dig. Solche Strassen seien gemäss VSS-Norm für einen Spitzenstundenverkehr bis
zu 100 Fahrzeugen pro Stunde geeignet. Dieser Wert werde mit den für den un-
günstigsten Fall geschätzten zusätzlichen 25-30 Fahrzeugen in der massgeblichen
Spitzenstunde um ein Vielfaches unterschritten. Falls nötig, wäre die Beschwerde-
gegnerin damit einverstanden, entlang der östlichen Grenze der Parzelle Z.1._____
ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Öffentlichkeit zu gewähren. Was den
Zufahrtsweg betreffe, so diene ein solcher gemäss VSS-Norm der Erschliessung
von Siedlungsgebieten in der Grösse von 30 Wohneinheiten. Diese Strassen müss-
ten nur einspurig ausgebaut sein. Sie seien gemäss Gutachten für einen Spitzen-
stundenverkehr von 50 Fahrzeugen pro Stunde geeignet. Nach der Überbauung
seien dort gemäss Gutachten in der massgebenden Spitzenstunde schätzungs-
weise 10-15 Fahrzeuge zu erwarten. Die maximale Kapazität der Strasse sei damit
nicht erreicht und die Erstellung eines Schulweges auch nach der Überbauung der
Parzelle Z.1._____ weiterhin möglich. In Bezug auf die Tiefgarage zeigt die Be-
schwerdegegnerin auf, dass der Eingang der Rampe so ausgestaltet sei, dass ein
Auto allfälligen Gegenverkehr abseits der Strasse abwarten könne. Auch seien die
Vorgaben von Art. 51 Abs. 2 BauG eingehalten, die Vorgaben nach dem neuen
BauG seien weniger streng und somit ebenfalls eingehalten. Der Fussgängerschutz
sei gewährleistet, zumal es auch in der Vergangenheit nicht zu Problemen gekom-
men sei. Die geringe Verkehrsdichte und die geltende Geschwindigkeitsbegrenzung
(Tempo 30) würden sich positiv auf die Verkehrssicherheit auswirken. Schliesslich
stellten die VSS-Normen sicher, dass die technischen Anforderungen für Strassen
die Verkehrssicherheit ganzjährig, mithin auch bei winterlichen Verhältnissen ge-
währleiste. Eine rechtliche Sicherstellung der Erschliessung zwischen der Strassen-
parzelle Z.17._____ und der Strasse O._____, wie die Beschwerdeführenden sie
verlangten, sei für die Überbauung der Parzelle Z.1._____ nicht erforderlich.
8.6.
Bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung kann das Gericht vollum-
fänglich auf das Gutachten des Verkehrsingenieurs P._____ vom _____ abstellen
(act. C.2.8). Dieser stellte darin auf die massgebende VSS-Norm 40 045 «Projek-
tierung, Grundlagen – Strassentyp: Erschliessungsstrassen» ab (vgl. act. C.2.9)
und kam zum Schluss, dass es sich bei den fraglichen Strassenabschnitten um eine
Zufahrtsstrasse (O._____ und Zufahrt nach/von der Parzelle Z.17._____ bis zur
Tiefgarage auf Parzelle Z.1._____) bzw. um einen Zufahrtsweg (ab der Tiefgarage
bis zur Parzelle Z.17._____) handelt. Er zeigte auf, welche verkehrstechnischen An-
forderungen für diese Strassentypen gelten (vgl. Gutachten S. 3), und legte dar,
dass die beiden Strassen in ihrer heutigen Form auch nach Realisierung der Über-
bauung sämtlichen einschlägigen verkehrstechnischen Anforderungen genügten

21 / 24
und keinerlei Anpassungen erforderlich seien. Dies begründete er damit, dass mit
Ausnahme der Ortsdurchfahrt flächendeckend Tempo 30 gelte, was im Falle einer
Forderung nach einem einseitigen oder als Längsstreifen bzw. Mischverkehrsfläche
ausgebildeten Gehweg dazu führe, dass die Mischverkehrsfläche problemlos als
eine überaus zweckmässige Lösung betrachtet werden könne. Die Forderung der
Beschwerdeführenden, es sei zwingend ein Trottoir erforderlich, ist im Lichte dieser
Ausführungen nicht überzeugend und wird von ihnen auch nicht näher begründet.
Zudem liegt gemäss Gutachten auch nach Realisierung des Bauprojekts auf der
Parzelle Z.1._____ das zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen unterhalb
der Belastbarkeit selbst eines Zufahrtswegs, nämlich bei 25 bis 30 Fahrzeugen in
den Spitzenstunden im oberen Bereich der Strasse O._____ (anstatt maximal 100
Fahrzeuge) und von 10 bis 15 Fahrzeugen im Bereich der Parzelle Z.17._____ (an-
statt maximal 50 Fahrzeuge).
Was von den Beschwerdeführenden dagegen vorgebracht wird, vermag an den gut-
achterlichen Schlussfolgerungen keine Zweifel zu wecken. Insbesondere überzeugt
deren Einwand, die von der Gemeinde erwähnten möglichen Massnahmen zur Er-
höhung des Fussgängerschutzes seien ungenügend, angesichts der plausiblen Er-
läuterungen des Gutachters (Längsstreifen, Mischverkehrsfläche, bei allgemein gel-
tendem Tempo 30) nicht. Sofern die Beschwerdeführenden bestreiten, dass das
Verkehrsaufkommen auf der Strasse O._____ «sehr klein» sei und dies damit be-
gründen, dass es sich um die einzige Verbindung zwischen O.2._____ und
O.3._____ handle, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die Hauptverbindung zwischen
den beiden Dorfteilen führt über die «Q._____» und die «R._____» (vgl. www.goo-
gle.com/maps). Dass Verkehrsteilnehmer in grossem Stil auf die Strasse O._____
ausweichen würden, um von einem Dorfteil zum anderen zu gelangen, ist nicht
glaubhaft dargetan und auch nicht zu erwarten, zumal die entsprechenden Zufahrts-
strassen (die Strasse O._____ hinunter und im Bereich der Schule bzw. S._____
und die «T._____» wieder hinauf) teils eng sind und deren Benützung keinen Zeit-
gewinn bringen dürfte. Auch die Behauptung der Beschwerdeführenden, auf dem
einspurig ausgebauten Strassenabschnitt der Strasse O._____ müssten Ausweich-
möglichkeit auf Privatgrund tatsächlich dargetan und auch rechtlich gesichert sein,
wird nicht näher begründet. Diesbezüglich zeigte der Gutachter auch mit entspre-
chendem Bildmaterial auf, dass gerade im unteren, einspurig ausgebildeten Bereich
der Strasse O._____ auf private Bereiche an der Strasse ausgewichen werden
kann, so insbesondere auf den gestalteten Längsstreifen auf der Parzelle Z.1._____
(act. C.2.8, S. 3, und Anhang Photodokumentation, Bilder 5-7). Darüber hinaus ist
die Einräumung eines Wegrechts für einen Fussweg zwischen der Strassenparzelle

22 / 24
Z.17._____ und der Strasse O._____, wie auch die Gemeinde und die Beschwer-
degegnerin darlegen, für die Erteilung einer Baubewilligung nicht erforderlich. Ein
solches kann auch nach Realisierung der Überbauung jederzeit eingeräumt wer-
den, die Baubewilligung steht dem jedenfalls nicht entgegen. Schliesslich ist auch
der Einwand, der bloss einspurigen Rampe für die Einfahrt in die Tiefgarage fehle
ein hinreichender Warteraum, nicht zu hören. Bereits aus dem Plan Erdgeschoss
(act. C/Akten Baubewilligungsverfahren 5) ergibt sich, dass dem nicht so ist, mithin
zwei Fahrzeuge gut abseits der Strasse kreuzen können.
9.
Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als
unbegründet, weshalb die Beschwerden in den Verfahren VR3 25 60 und VR3 25
61 abzuweisen sind.
10.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr, die auf CHF 4'000.00 festgelegt wird, und den Kanzleiaus-
lagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 sowie
Art. 72 Abs. 2 VRG zu gleichen Teilen zulasten der unterliegenden Beschwerde-
führenden. Da die beiden Beschwerden getrennt eingereicht und erst während des
Verfahrens vereinigt wurden, haften die Beschwerdeführenden der beiden Verfah-
ren nicht solidarisch (Art. 72 Abs. 2 VRG e contrario; Urteile des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden A 19 54-59 vom 14. März 2023 E. 10.1; A 15 22
und 23 vom 12. April 2016 E. 4a), sondern je anteilmässig (Art. 73 Abs. 2 VRG).
Solidarisch jeweils für ihren Anteil haften aber die beiden Beschwerdeführenden im
Verfahren VR3 25 60 sowie für ihre Anteile die sechs Beschwerdeführenden im Ver-
fahren VR3 25 61.
11.
Die unterliegenden Beschwerdeführenden werden zudem verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten
zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertreterin und der Rechtsvertreter der
Beschwerdegegnerin
haben
eine
Honorarvereinbarung
(Stundenansatz
CHF 270.00) sowie eine Honorarnote über CHF 7'365.35 (24.50 h à CHF 270.00
zzgl. 3 % Spesen und 8.1 % MWST) eingereicht. Der geltend gemachte Aufwand
erweist sich als angemessen und für die Prozessführung der beiden Verfahren er-
forderlich. Da die Beschwerdegegnerin vorsteuerabzugsberechtigt ist (UID-Regis-
ternummer ____ , ist keine Mehrwertsteuer geschuldet (vgl. dazu PVG 2015 Nr. 19).
Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin somit eine Parteien-
tschädigung von CHF 6'813.45 (exkl. MWST) zu bezahlen.
Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Verfahren VR3 25 60 und VR3 25 61 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4’000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
558.00
total
CHF
4’558.00
gehen zu 1/7 (CHF 651.15) zulasten von A._____, je solidarisch für diesen
Anteil, sowie zu 6/7 (CHF 3'906.85) zulasten von B._____, C._____,
D._____, E._____, F._____ sowie G._____, je solidarisch für diese Anteile.
4.
Der Anteil der Gerichtskosten von A._____ (CHF 651.15) wird mit dem ge-
leisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet. Der Restbetrag
von CHF 2'348.85 wird ihnen zurückerstattet.
Der Anteil der Gerichtskosten von B._____, C._____, D._____, E._____,
F._____ sowie G._____ (je CHF 651.15) wird mit dem geleisteten Kosten-
vorschuss von je CHF 500.00 verrechnet.
5.
A._____, B._____, C._____, D._____, E._____, F._____ sowie G._____ ha-
ben die H._____ mit total CHF 6'813.45 (exkl. MWST), d.h. mit je
CHF 973.35 (je 1/7), zu entschädigen.
6.
[Rechtsmittelbelehrung]
7.
[Mitteilungen]