gr_gerichte · R 2022 71 · 2023-08-15 · de
Vereitelung von Massnahmen zur Feststellung der Fahrunfähigkeit etc.

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 71
5. Kammer
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 15. August 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG, c/o D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,
Beschwerdegegnerin 2

- 2 -
betreffend Baueinsprache

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Baubescheid vom 19. Februar, mitgeteilt am 9. Mai 2018, bewilligte die
Gemeinde
B._____
der
C._____
AG
den
Neubau
eines
Zweifamilienhauses auf der unüberbauten Parzelle E._____ an der
F._____ als Erstwohnungen. Der Baubeginn erfolgte am 4. Juni 2018.
2.
Am 29. Juli 2019, gleichentags mitgeteilt, verfügte die Gemeinde B._____
einen Baustopp, weil Abweichungen von der Baubewilligung festgestellt
worden waren. Gleichzeitig wurde der Bauherrschaft sowohl für die
Abgabe
einer
Erklärung
hinsichtlich
freiwilliger
Herstellung
des
rechtmässigen
Zustands
wie
auch
für
die
Einreichung
eines
Projektänderungsgesuchs über das gesamte Wohnhaus eine Frist bis zum
19. August 2019 gesetzt. Zum damaligen Zeitpunkt war das Bauvorhaben
bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau ausgeführt.
3.
Mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, stellte
die Gemeinde B._____ fest, dass die Baubewilligung vom 19. Februar
2018 dahingefallen sei. Zudem lehnte sie das nachträglich eingereichte
Baugesuch ab, weil dieses nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen
hatte. Die Bauherrschaft wurde daher dazu angehalten, innert
Dreimonatsfrist ein neues bewilligungsfähiges Baugesuch einzureichen.
Für den Unterlassungsfall behielt sich die Gemeinde die Anordnung von
Wiederherstellungsmassnahmen vor.
4.
Am 9. März 2020 reichte die C._____ AG ein neues Baugesuch ein,
diesmal für ein Einfamilienhaus als Erstwohnung. Die eingereichten Pläne
sahen für das an einem Hang gelegene Grundstück ein Gebäude mit
insgesamt zehn Geschossen vor, wobei sieben auf Untergeschosse und
drei auf das Erdgeschoss, das Obergeschoss und das Dachgeschoss
entfielen.

- 4 -
5.
Während der Auflagefrist erhob A._____ am 27. März 2020 Einsprache
gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Bauvorhaben
stehe in Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung und sei nicht
zonenkonform.
6.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai
2020, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab und
bewilligte
das
Baugesuch
unter
Auflagen,
insbesondere
der
Erstwohnungsverpflichtung.
7.
Dagegen erhob A._____ am 27. Mai 2020 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, der Bau-
und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, sei
aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuchs
vom 9. März 2020 zu verweigern. Zur Begründung brachte er im
Wesentlichen vor, dass das Bauvorhaben eine rechtsmissbräuchliche
Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6
Abs. 1 ZWG darstelle.
8.
Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der
damalige Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung
zu und verbot der C._____ AG, die Bauarbeiten pendente lite fortzusetzen.
9.
Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden mit Urteil R 20 86 vom 8. Dezember 2020 gut
und hob die angefochtene Verfügung auf. Gleichzeitig behaftete es die
C._____ AG auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020.
10.
Mit Urteil R 20 59 vom 28. September 2021 hiess das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden die Beschwerde von A._____ gut, hob den
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am

- 5 -
5. Mai 2020, auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne
der Erwägungen an die Gemeinde B._____ zurück. Begründend wurde im
Wesentlichen festgehalten, es sei nicht glaubhaft gemacht, dass eine
effektive Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in
B._____ bestehe. Es fehlten genauere Angaben zum Leerbestand von
Erstwohnungen
im
Luxussegment,
zur
Anzahl
der
erstellten
Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment sowie zum Verhältnis von
Erst- und Zweitwohnungen der entsprechenden Art. Damit bleibe unklar,
ob tatsächlich eine Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment
bestehe. Da die Gemeinde ihrer Abklärungspflicht somit nicht genügend
nachgekommen sei, dränge es sich auf, die Angelegenheit zur Abklärung
des Immobilienmarktes in B._____ zurückzuweisen.
11.
Mit Verfügung vom 8. November, mitgeteilt am 12. November 2021, erliess
die Gemeinde B._____ einen Baustopp und verbot der C._____ AG, am
Neubau auf der Parzelle E._____ weitere Bauarbeiten vorzunehmen.
Zudem wurde sie aufgefordert, innert Monatsfrist einen Bewerber zu
nennen, der die Voraussetzungen im Sinne der Erwägungen in Ziff. 4
(ernsthafte und konkrete Zusicherung für den Erwerb durch einen
ganzjährigen Bewohner) erfülle. Im Unterlassungsfall werde die Gemeinde
zulasten der C._____ AG die vom Verwaltungsgericht geforderten
Abklärungen bezüglich Erstwohnungsbedarf treffen.
12.
Mit Eingabe vom 17. November 2021 reichte die C._____ AG der
Gemeinde B._____ eine öffentliche Urkunde eines Notars ein und hielt fest,
dass damit der Bedarf für eine Erstwohnung nachgewiesen sei.
13.
Nachdem die Gemeinde B._____ der C._____ AG am 18. November 2021
mitgeteilt
hatte,
dass
die
eingereichte
öffentliche
Urkunde
als
Bedarfsnachweis nicht genüge, hielt Letztere mit Schreiben vom
3. Dezember 2021 fest, dass sie von ihrer bisherigen Verkaufsstrategie
Abstand genommen habe und nun D._____, wirtschaftlicher Eigentümer

- 6 -
der Baugesuchstellerin, beabsichtige, das Wohnhaus auf der Parzelle
E._____ nach dessen Fertigstellung selbst und dauerhaft zu bewohnen.
14.
Mit Stellungnahme vom 13. Dezember 2021 teilte A._____ mit, dass er den
Strategiewechsel für unglaubwürdig halte, zumal nicht glaubhaft sei, dass
D._____ im Alter von über 70 Jahren eine solche Villa selbst und dauerhaft
bewohnen werde.
15.
Da die zugesicherte Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer nicht als
absolut gesichert erachtet wurde, beauftragte die Gemeinde B._____ in der
Folge die G._____ AG, H._____, im Rahmen eines Gutachtens den Bedarf
an Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilienhauses in
B._____ abzuklären. Das Gutachten wurde am 27. April 2022 erstattet.
Darin kamen die Gutachter zum Schluss, es werde als realistisch erachtet,
dass eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz
erworben werde.
16.
In ihrer Stellungnahme vom 15. Juni 2022 setzte sich die G._____ AG mit
der von A._____ am 30. Mai 2022 zum Gutachten geäusserten Kritik
auseinander, wobei sie an ihrer Einschätzung vom 27. April 2022 festhielt.
17.
Gestützt auf das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 wies die
Gemeinde B._____ mit Bau- und Einspracheentscheid vom 11. Juli,
mitgeteilt am 14. Juli 2022, die Einsprache von A._____ im Sinne der
Erwägungen ab und bewilligte das Baugesuch mitsamt dem zweiten
Projektänderungsgesuch vom 6. Juni 2021 unter Auflagen, insbesondere
der Erstwohnungsverpflichtung.
18.
Dagegen
erhob
A._____
(nachfolgend:
Beschwerdeführer)
am
8. September 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragte, es sei der Bau- und Einspracheentscheid
vom 11. Juli 2022 samt (kantonalen) Zusatzbewilligungen aufzuheben. In

- 7 -
formeller Hinsicht beantragte er, der Beschwerde sei – auch
superprovisorisch – die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; der
C._____ AG sei – auch superprovisorisch – zu verbieten, mit dem Bau
fortzufahren. Eventualiter sei die C._____ AG bei ihrer unwiderruflichen
Revers-Erklärung vom 28. August 2020 zu behaften, für den Fall der
rechtskräftigen Aufhebung der Baubewilligung auf eigene Kosten das
Gebaute
zurückzubauen.
In
materieller
Hinsicht
brachte
der
Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass für ihn auch nach der
Neuentscheidung
der
Gemeinde
B._____
der
Tatbestand
einer
realistischen
Gesetzesumgehung
und
folglich
eines
keinesfalls
schützenswerten Rechtsmissbrauchs erstellt bleibe. Die Gemeinde habe
zu Recht festgehalten, dass D._____ als künftiger Nutzer des fraglichen
Einfamilienhauses nicht realistisch erscheine. Unbestritten sei, dass der
künftige Nutzer noch nicht bekannt sei. Das Projekt sei eine reine
Spekulationsbaute. Die beauftragten Gutachter würden den Markt in
B._____ nicht kennen. Gemäss den Gutachtern solle der Verkaufspreis
CHF 50 bis 60 Mio. betragen. Dies hätten sie einzig bei der C._____ AG
erfragt.
Eine
solche
Gutachtertätigkeit
ohne
detaillierte
Immobilienschätzung befremde. Für das konkrete Objekt mit einem
Kaufpreis von CHF 50 Mio. und mehr, bei welchem der Grundriss bereits
gebaut sei, werde sich kein Käufer finden lassen. Wer so viel Geld für ein
Haus ausgebe, wolle selbst planen. Für einen Mieter gelte dasselbe. Somit
seien der Verkauf oder die Vermietung einer solchen Villa zu den hierfür
erforderlichen Preisen nicht realistisch. Offenbar kenne die Gutachterin
auch die aktuelle Situation nicht, die eine andere Beurteilung ergäbe, würde
sie berücksichtigt. Die fragliche Bauparzelle liege unmittelbar neben dem
Gebiet I._____ und oberhalb des Gebiets J._____. Diese Gebiete seien
dem Gericht aus anderen Verfahren bekannt. Derzeit sei ein
Baubewilligungsverfahren betreffend Bau eines AB._____ und einer
AC._____ in diesem Gebiet hängig. Die Bauparzelle E._____ werde damit
in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren unter starker Bautätigkeit leiden.

- 8 -
Massive Immissionen stünden bevor. Seien das AB._____ und die
AC._____ einmal gebaut, sei die Aussicht total verbaut und die Sicht auf
den See weg. Diese Verschlechterung der Lage stehe bevor. Die Gutachter
hätten dies nicht berücksichtigt, weshalb sie mit ihrer Beurteilung falsch
lägen.
19.
Mit prozessleitender Verfügung vom 22. September 2022 wies der
damalige Instruktionsrichter das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden
Wirkung ab. Gleichzeitig wurde die C._____ AG nach wie vor und weiterhin
auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020 behaftet, wonach sie sich
unwiderruflich verpflichtet (hat) und sich – auch gemäss ihrem Schreiben
vom 20. September 2022 an das Gericht – weiterhin unwiderruflich
verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der Kosten auf Dritte
alle Gebäudeteile oder das gesamte Gebäude rückzubauen, die allenfalls
vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 22 71 oder im Falle des
Weiterzugs von VGU R 20 59 und/oder VGU R 22 71 an das Bundesgericht
von diesem als rechtswidrig qualifiziert werden. Zudem wurde die
Gemeinde B._____ ermächtigt, diesen Rückbau, falls notwendig,
zwangsweise durchzusetzen.
20.
In ihrer Vernehmlassung vom 28. September 2022 beantragte die C._____
AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die G._____ AG sei
zum Schluss gekommen, dass eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle
E._____ dem Luxussegment zuzuordnen sei und in diesem Segment als
Erstwohnsitz
erworben
werden
könne.
Damit
sei
das
vom
Verwaltungsgericht geforderte Kriterium, die Nachfrage nach solchen
Objekten im gleichen Sektor, mehr als glaubhaft gemacht. Die vom
Beschwerdeführer vorgebrachte Sistierungsmöglichkeit sei bei dem
vorliegenden Bauvorhaben nicht denkbar.

- 9 -
21.
Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) verzichtete
am 6. Oktober 2022 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.
22.
In seiner Replik vom 14. Oktober 2022 hielt der Beschwerdeführer an
seinen Anträgen fest und vertiefte seinen Standpunkt.
23.
Am 26. Oktober 2022 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht ihren
Duplikverzicht mit.
24.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 3. November 2022 ebenfalls auf
die Einreichung einer Duplik.
25.
Am 27. März 2023 ersuchte der damalige Instruktionsrichter die
Beschwerdegegnerin 1, das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022
dahingehend ergänzen zu lassen, ob und wenn ja wie sich die geplante
Überbauung der Parzelle K._____ der L._____ AG auf die Bauparzelle
E._____ der Beschwerdegegnerin 2 auswirke, unter anderem auch, ob auf
der Parzelle K._____ Erstwohnungen im luxuriösen Segment geplant seien
und wenn ja, wie sich dies auf die Bauparzelle E._____ der
Beschwerdegegnerin 2 auswirke.
26.
Mit Schreiben vom 24. April 2023 reichte die Beschwerdegegnerin 1 das
Ergänzungsgutachten der G._____ AG ein.
27.
Hierzu nahmen der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 2 am
15. Mai 2023 bzw. 24. Mai 2023 Stellung.
28.
Am 30. Mai 2023 wies der Beschwerdeführer erneut darauf hin, dass die
angefochtene Baubewilligung Bundesrecht verletze.
29.
Am 30. Juni 2023 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf eine weitere
Stellungnahme.

- 10 -
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf
den angefochtenen Entscheid sowie auf die vorliegenden Beweismittel
wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom
11.
Juli,
mitgeteilt
am
14.
Juli
2022,
mit
welchem
die
Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des Beschwerdeführers gegen das
Bauprojekt "Neubau Einfamilienhaus nach Art. 7 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG;
SR 702) betreffend Parzelle E._____" im Sinne der Erwägungen abwies
und das Baugesuch mitsamt dem zweiten Projektänderungsgesuch vom
6.
Juni
2021
unter
Auflagen,
insbesondere
der
Erstwohnungsverpflichtung, bewilligte. Dabei handelt es sich um einen
Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege
[VRG;
BR
370.100]).
Folglich
ist
das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich
zuständig. Als Eigentümer der Parzelle M._____, welche – sieht man von
der dazwischenliegenden Wegparzelle N._____ ab – unmittelbar oberhalb
der Bauparzelle E._____ liegt, ist der Beschwerdeführer vom
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid berührt und er weist ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1
VRG), weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist. Auf die zudem
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2,
Art. 39 Abs. 1 lit. b sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit – unter Vorbehalt
der nachfolgenden Erwägung –einzutreten.
1.2.
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit der Beschwerdeführer auf
seine früheren, im Verfahren R 20 59 eingereichten Rechtsschriften

- 11 -
verweist und diese dadurch zum Inhalt seiner vorliegenden Beschwerde
machen will. Die Beschwerdebegründung muss in der Eingabe an das
Verwaltungsgericht
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
selber
enthalten sein (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG). Ein Verweis auf frühere
Rechtsschriften ist unzulässig (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 14 74 vom 29. August 2014; siehe auch Urteil des
Bundesgerichts 9C_164/2021 vom 31. März 2021 mit Hinweis auf BGE
140 III 115 E.2). Somit erfolgt vorliegend – entgegen des Antrags des
Beschwerdeführers – auch kein Beizug der Verfahrensakten R 20 59
(Rechtsschriften und Beweismittel).
2.
Der prozessuale Antrag des Beschwerdeführers, wonach der Beschwerde
die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen sei, bzw. eventualiter die
Beschwerdegegnerin 2 bei ihrer Revers-Erklärung vom 28. August 2020
zu behaften sei, wurde vom damaligen Instruktionsrichter mit
prozessleitender Verfügung vom 22. September 2022 bereits erledigt und
ist somit vorliegend nicht Beschwerdethema. Ausserdem reichte die
Beschwerdegegnerin 1 mit Duplikverzicht vom 3. November 2022
sämtliche Bauakten ein, so einerseits die Akten, welche bereits im
Verfahren R 20 59 eingereicht wurden, anderseits diejenigen, welche das
jetzige
Verfahren
betreffen
inkl.
Akten
des
ursprünglichen
Baubewilligungsverfahrens.
Demzufolge
ist
der
diesbezügliche
Editionsantrag des Beschwerdeführers ebenfalls nicht Beschwerdethema.
Auch ist nicht erforderlich, die Gerichtsdossiers bezüglich des Gebiets
J._____ bzw. die Baugesuchsdossiers in Bezug auf die Bauprojekte der
L._____ AG betreffend Parzelle K._____ beizuziehen resp. zu edieren.
3.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Bauvorhaben auf der Parzelle
E._____
eine
rechtsmissbräuchliche
Umgehung
des
Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 ZWG
darstellt.
Soweit
der
Beschwerdeführer
darüber
hinausgehende

- 12 -
Ausführungen macht, sind diese im vorliegenden Verfahren von
vornherein nicht zu hören.
4.1.
Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit
des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen
Änderung
bestehender
Wohnungen
in
Gemeinden
mit
einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist zwischen
den Parteien unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 1 einen
Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist und damit in den
Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist
dieses Gesetz anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem
Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu
entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.
Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der
Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen
bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt werden, wenn
sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen
genutzt werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet
in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung
an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung
weist die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, die
Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch
anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid
sieht
eine
Nutzungsbeschränkung
des
Einfamilienhauses als Erstwohnung gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt
Maloja wird im besagten Entscheid zudem angewiesen, auf der Parzelle
E._____, Grundbuch B._____, die Anmerkung "Erstwohnung oder einer
Erstwohnung gleichgestellten Wohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG" als
Zweckentfremdungsverbot einzutragen (vgl. Akten des Beschwerdeführers
[Bf-act.] 3 S. 17).

- 13 -
4.2.
Nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG kann jedoch die Baubewilligungsbehörde
auf
Gesuch
der
Eigentümerin
oder
des
Eigentümers
eine
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG sistieren, wenn die
Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich
ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, welche
die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Diese
Sistierung ist zeitlich beschränkt, kann jedoch verlängert werden, wenn die
Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind (Art. 14 Abs. 2 ZWG). Die
Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b
ZWG zu sistieren, erhöht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das
Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen
Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es
würde demnach dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich
zuwiderlaufen,
die
Erstellung
von
Wohnung
zu
bewilligen,
die
wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (vgl. BGE
145 II 99 E.3 und 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 140]; Urteile des
Bundesgerichts 1C_302/2022 vom 3. Februar 2023 E.4 und 1C_285/2019
vom 28. Januar 2020 E.2.1).
Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut
werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann somit
eine
Umgehung
des
Zweitwohnungsverbots
und
damit
ein
Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss
offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die
umgangene Bestimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung
oder einen ernsthaften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies
erfordert eine Beurteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen
Rechtsmissbrauch
handelt
es
sich
gemäss
bundesgerichtlicher
Rechtsprechung nur, wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht
wie angegeben genutzt werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor,
wenn in der fraglichen Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach

- 14 -
Erstwohnungen der betreffenden Art besteht oder andere konkrete Indizien
für eine Umgehung sprechen. Diese Indizien können die Lage der
Liegenschaft (Bauzone, Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die
bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen
Nutzung, den Preis sowie die Verhältnisse der Person betreffen, die dort
zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung
der Interessierten). Wenn die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner
nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen
Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass
im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht.
In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen
Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete
Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und
Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn
die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu
vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der
gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand
unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (vgl.
BGE 145 II 99 E.3.1 und 144 II 49 E.2.2 ff. [Pra 107/2018 Nr. 140]; Urteil
des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2 und E.4.1).
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes
wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw.
die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch
erscheinen lassen (vgl. BGE 145 II 99 E.3 und 144 II 49 E.2.4 [Pra
107/2018 Nr. 140]; Urteil des Bundesgerichts 1C_302/2022 vom 3. Februar
2023 E.4).
5.
Im konkreten Fall geht es um den Bau eines Einfamilienhauses mit zehn
Geschossebenen auf der Parzelle E._____ an der F._____ in B._____. Das
Wohnhaus verfügt über eine Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen (vier
davon für das Haus Steinbock) und Technikräume im 7. UG, über fünf

- 15 -
Zimmer mit Nasszellen, eine Personalwaschküche und eine Werkstatt mit
Lager im 6. UG, über zwei Personalzimmer mit Nasszellen, eine Küche mit
Kühlraum und WC, eine Waschküche, einen Trockenraum und einen
"family and friends dinner room" mit zwei WCs im 5. UG, über ein
Schwimmbad
mit
Wellnessbereich
(Lounge,
Dampfbad,
Sauna,
Aquamoon,
Solarium,
Ruheraum),
Garderoben
mit
WCs,
einen
Technikraum und einen Putzraum im 4. UG, über einen Fitnessraum, ein
"home theatre", einen Abstell-/Putz-/Technikraum, eine Lounge, einen
Putzraum und eine "kitchenette" im 3. UG, über drei Gästezimmer mit
Nasszellen, einen Gartengeräteraum, einen Technikraum und einen Putz-
/Waschküchenraum im 2. UG, über drei Gäste-/Kinderzimmer mit
Nasszellen, einen Technikraum und einen Abstellraum im 1. UG, über zwei
Zimmer mit Nasszellen im EG, über einen Wohn- und Essraum, eine
Küche, einen Abstellraum und ein WC im 1. OG sowie über eine Galerie im
DG. Die Baukosten werden mit CHF 10.5 Mio. beziffert (vgl. Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C1 und 4 [Baugesuch Nr. 0264/2020 vom 9. März
2020, Vorakten]). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass das
streitgegenständliche Bauvorhaben dem luxuriösen Segment zuzuordnen
ist.
6.
Auch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass vorliegend die
künftigen Bewohnerinnen und Bewohner des fraglichen Einfamilienhauses
nicht bekannt sind (vgl. Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 8.
November, mitgeteilt am 12. November 2021, S. 3 f., Eingabe der
Beschwerdegegnerin 2 vom 17. November 2021, Schreiben der
Beschwerdegegnerin 1 vom 18. November 2021 [Vorakten] und
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 28. September 2022 S. 3
Rz. 8). Am 3. Dezember 2021 informierte die Beschwerdegegnerin 2 die
Beschwerdegegnerin 1 darüber, dass sich D._____, der wirtschaftliche
Eigentümer der Beschwerdegegnerin 2, entschieden habe, das Wohnhaus
auf der Parzelle E._____ nach dessen Fertigstellung selbst und dauerhaft

- 16 -
zu bewohnen, und reichte eine entsprechende Erklärung ein (vgl. Eingabe
der Beschwerdegegnerin 2 vom 3. Dezember 2021). Daraufhin teilte die
Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 am 7. Februar 2022 mit,
dass die zugesicherte Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer nicht als
absolut gesichert erscheine (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1
vom 7. Februar 2022). Diesbezüglich hielt die Beschwerdegegnerin 1 im
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 11. Juli, mitgeteilt am
14. Juli 2022, konkretisierend fest, es lägen gewichtige Anhaltspunkte vor,
welche die vorgesehene Nutzung als nicht realistisch erscheinen liessen,
jedenfalls mittel- und langfristig gesehen mit der Konsequenz, dass sich die
Bedarfsfrage bald wieder stelle. D._____ wohne derzeit in O._____ in einer
3.5-Zimmerwohnung und sei alleinstehend, sodass sein jetziger
Raumbedarf – im Vergleich zum Wohnraum, der ihm in der Villa zur
Verfügung stünde – deutlich geringer sei. Zudem sei er bereits über
70 Jahre alt, weshalb er früher oder später nicht mehr in der Lage sein
werde, die Räumlichkeiten zu nutzen. Unter diesen Umständen stelle sich
die Frage, was mit der Villa geschehe, wenn ein solcher Fall eintrete oder
D._____ auf einen Einzug in die Villa gar von vornherein verzichte. Zu einer
Eigennutzung könne ein Eigentümer selbst bei Vorliegen einer
Erstwohnung nicht gezwungen werden (vgl. Bf-act. 3 S. 11 f.). Diese
Ausführungen sind nicht zu beanstanden und dagegen bringt denn auch
die Beschwerdegegnerin 2 nichts vor. Somit bildet vorliegend die
Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium,
wobei glaubhaft gemacht werden
muss,
dass
im
betreffenden
Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (vgl. vorstehend
E.4.2).
7.1.
Nachdem das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die
Angelegenheit mit Urteil R 20 59 vom 28. September 2021 zu neuem
Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 1
zurückgewiesen
und
Letztere
in
der
Folge
die
zugesicherte

- 17 -
Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer als nicht gesichert erachtet
hatte, wurde die G._____ AG, H._____, am 8. März 2022 beauftragt, im
Rahmen eines Gutachtens den Bedarf an Erstwohnungen im Segment des
fraglichen Einfamilienhauses in B._____ abzuklären (vgl. Schreiben der
Beschwerdegegnerin 1 vom 8. März 2022). Das Gutachten wurde am
27. April 2022 erstattet.
7.2.1.
Die Gutachter führten zusammenfassend aus, dass die G._____ AG die
Plausibilität einer Nachfrage nach Erstwohnungen in B._____ untersucht
habe. Dazu seien Angebot, Nachfrage und Preise für Wohneigentum im
Allgemeinen und für Luxusimmobilien wie jene auf der Parzelle E._____ im
Besonderen analysiert worden. Aus dieser Analyse seien die folgenden
vier Punkte besonders relevant im Hinblick auf eine Einschätzung (vgl.
Gutachten vom 27. April 2022 S. 32 [Akten der Beschwerdegegnerin 1
C2]):
•
Der Wohnungsmarkt in B._____ sei derzeit angespannt. Einerseits
verzeichneten
Tourismusdestinationen
–
nach
Jahren
des
Bevölkerungsrückgangs – seit der Corona-Pandemie wieder einen
Bevölkerungsanstieg. Anderseits sei das Wohnungsangebot
aufgrund der geringen Neubautätigkeit dünn. Als Abbild der
gewachsenen Übernachfrage seien die Preise jüngst angestiegen.
•
Die Nachfrage sei auch im Segment der Luxuseinfamilienhäuser
intakt. Das zeigten Preissteigerungen im gehobenen Segment in der
ganzen Schweiz. Bei B._____ komme hinzu, dass es ein weltweit
bekannter Brand sei, der vermögende Menschen anziehe. Diese
schätzten
neben
der
Bergwelt
und
hervorragenden
Wintersportmöglichkeiten auch die gute steuerliche Situation, von
der
Personen
mit
Erstwohnsitz
profitierten.
Die
Pauschalbesteuerten
in
B._____
verdeutlichten
das

- 18 -
Nachfragepotenzial zum Kauf von Luxusimmobilien als Erstwohnsitz
in B._____.
•
Das Bauprojekt auf der Parzelle E._____ sei nicht untypisch.
Einfamilienhäuser, für deren Neubau in B._____ seit 2013 die
Baubewilligung erteilt worden sei, wiesen oftmals Baukosten von
über CHF 10 Mio. auf und solche mit einer Mindestzimmerzahl von
13 würden oft als Erstwohnsitz genutzt.
•
In B._____ würden Villen in dieser Dimension und Preisklasse
gekauft, die als Erstwohnsitz genutzt würden.
7.2.2.
Im Rahmen ihrer Einschätzung kamen die Gutachter zum Schluss, in der
Summe aller Erwägungen erachte es die G._____ AG als realistisch, dass
eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz
erworben werde. Für diese Einschätzung seien folgende drei Gründe
ausschlaggebend (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 33 [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C2]):
•
Erstens sei in B._____ bzw. auf dem Immobilienmarkt B._____ die
für solche Objekte notwendige Kaufkraft vorhanden.
•
Zweitens gebe es eine Bereitschaft, im Zusammenhang mit dem
Erwerb eines solchen Objekts den Wohn- und Steuersitz in B._____
zu nehmen resp. zu behalten. Es gebe in B._____ vergleichbare
Liegenschaften, die als Erstwohnsitz gehalten würden.
•
Drittens weise das Objekt typische Merkmale einer Immobilie im
Luxussegment
auf,
sodass
keine
prinzipiellen
Gründe
dagegensprächen, dass es als Ganzes als Erstwohnsitz erworben
werden könne. Anzeichen für eine spätere Aufteilung in mehrere

- 19 -
unabhängige Wohneinheiten erschienen nicht gegeben (mit
Ausnahme der erwähnten möglichen Einliegerwohnung).
7.3.1.
Der
Beschwerdeführer
brachte
im
Rahmen
seiner
Beschwerde
insbesondere vor, die Bauparzelle E._____ der Beschwerdegegnerin 2
würde aufgrund des geplanten Baus eines riesigen AB._____ und einer
grossen AC._____ durch die L._____ AG auf deren Parzelle K._____ im
Gebiet J._____ durch die dadurch verursachte Bautätigkeit massivste
Immissionen erleiden. Dies hätten die Gutachter nicht berücksichtigt. Da
das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 zu dieser Thematik
keine Ausführungen enthielt, wurde die Beschwerdegegnerin 1 vom
damaligen Instruktionsrichter am 27. März 2023 ersucht, dieses Gutachten
dahingehend ergänzen zu lassen, ob und wenn ja wie sich die geplante
Überbauung der Parzelle K._____ der L._____ AG auf die Bauparzelle
E._____ der Beschwerdegegnerin 2 auswirke, unter anderem auch, ob auf
der Parzelle K._____ Erstwohnungen im luxuriösen Segment geplant seien
und wenn ja, wie sich dies auf die Bauparzelle E._____ auswirke. Am
24. April 2023 reichte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht das
Ergänzungsgutachten der G._____ AG ein.
7.3.2.
Die Gutachter hielten darin als Fazit im Wesentlichen fest, die hier
vorgestellten zusätzlichen Informationen und Faktoren veränderten die
erste Einschätzung nicht. Die G._____ AG halte somit an ihrem Gutachten
vom 27. April 2022 fest. Aus Sicht der G._____ AG sei es nach wie vor
realistisch, dass die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz
erworben werde, da sowohl die Kaufkraft wie auch die Bereitschaft, den
Wohn-/Steuerort in B._____ zu halten oder dorthin zu verlegen, gegeben
seien. Trotz der potenziell und ceteris paribus wertmindernden Effekte
handle es sich hier nach wie vor um eine exklusive Liegenschaft, welche
typische Merkmale des Luxussegments aufweise. Die Aussicht würde
durch den geplanten Neubau zwar teilweise eingeschränkt, würde aber
insbesondere im frontalen Bereich immer noch sehr gut sein. Immissionen

- 20 -
während der Bauphase würden temporär sein (vgl. Ergänzungsgutachten
vom 24. April 2023 S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]).
7.4.
Mit Blick auf die Ausführungen und Schlussfolgerungen der Gutachter ist
für das angerufene Gericht zumindest glaubhaft gemacht, dass eine
Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in B._____
besteht. Mithin erscheint die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des
fraglichen Bauvorhabens als realistisch. Bei der G._____ AG handelt es
sich
um
ein
seit
1985
bestehendes
unabhängiges
Dienstleistungsunternehmen im Bereich der Immobilienwirtschaft (vgl.
Gutachten vom 27. April 2022 S. 2 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2];
Y._____ zuletzt besucht am 15. August 2023). Die Einschätzungen der
Gutachter erweisen sich als detailliert, schlüssig und widerspruchsfrei. Es
sind vorliegend keine triftigen Gründe ersichtlich, welche eine Abweichung
von diesen, Fachfragen betreffenden Ausführungen zulassen würden.
Auch vermag der Beschwerdeführer – wie nachfolgend aufgezeigt wird –
die Glaubwürdigkeit des (Ergänzungs-)Gutachtens vom 27. April 2022 bzw.
24 April 2023 nicht zu erschüttern (vgl. BGE 132 II 257 E.4.4.1; Urteil des
Bundesgerichts 2C_222/2019 vom 23. Juli 2019 E.2.3).
8.1.
Soweit der Beschwerdeführer bestreitet, dass überhaupt ein Gutachten
erstellt worden sei und das Gutachten sowie dessen Ergänzung der
G._____ AG als Parteibehauptung bezeichnet, kann ihm nicht gefolgt
werden. So ist in Erinnerung zu rufen, dass die Beschwerdegegnerin 1 in
Nachachtung des Urteils des Verwaltungsgerichts R 20 59 vom
28. September 2021 ein Gutachten hinsichtlich der Frage des Bedarfs an
Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilienhauses in B._____
einholte (vgl. vorstehend E.7.1; Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom
7. Februar 2022 und 8. März 2022). Zu diesem Zweck informierte die
Beschwerdegegnerin 1 die Parteien am 7. Februar 2022 darüber, dass sie
in Erwägung ziehe, das Gutachten bei der G._____ AG, H._____,
einzuholen. Gleichzeitig wurde den Parteien die Möglichkeit eingeräumt,

- 21 -
sich zum Gutachtensauftrag und zur vorgeschlagenen Expertin zu äussern
(vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. Februar 2022). In der
Folge ging bei der Beschwerdegegnerin 1 seitens der Parteien keine
Stellungnahme ein, woraufhin der Gutachtensauftrag am 8. März 2022
erteilt wurde (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 8. März 2022).
Es kann somit davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer
sowohl mit dem Gutachtensauftrag an sich wie auch mit der
vorgeschlagenen Gutachtensstelle einverstanden war. Es kann daher nicht
angehen, dass er nun behauptet, es liege gar kein Gutachten vor, sondern
es handle sich um eine Parteiaussage. Soweit der Beschwerdeführer der
Gutachterin Befangenheit unterstellt, hätte er dies dazumal innert
angesetzter Frist vorbringen müssen. Im Übrigen ist an dieser Stelle
festzuhalten, dass weder konkret dargetan noch ersichtlich ist, inwiefern
die Beschwerdegegnerin 1 in der vorliegenden Angelegenheit befangen
bzw. in ihrer Entscheidfindung nicht frei sein soll. Entsprechende Gründe
wären ohnehin nach Treu und Glauben unverzüglich nach Kenntnisnahme
vorzubringen gewesen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_527/2020 vom
22.
Februar
2021
E.3.3
mit
Hinweisen).
Auch
vermag
der
Beschwerdeführer
aus
seinem
Vorbringen,
wonach
die
Beschwerdegegnerin 1 Auftraggeberin des Ergänzungsgutachtens vom
24. April 2023 sei, nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, da Letztere vom
streitberufenen Gericht um Einholung einer Gutachtensergänzung ersucht
wurde (vgl. vorstehend E.7.3.1).
8.2.
Zudem bringt der Beschwerdeführer vor, dass es sich vorliegend um eine
reine Spekulationsbaute handle. Abgesehen davon, dass dieses
Vorbringen nicht substantiiert ist, ist ihm entgegenzuhalten, dass die
Gutachter schlüssig und nachvollziehbar darlegen, dass der Erwerb der
Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz aus ihrer Sicht
realistisch sei (vgl. vorstehend E.7.2.1 ff., Gutachten vom 27. April 2022
S. 16
und
S.
33
[Akten
der
Beschwerdegegnerin
1
C2],

- 22 -
Ergänzungsgutachten
vom
24.
April
2023
S.
6
[Akten
der
Beschwerdegegnerin 1 C3]). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht,
dass sich kein Käufer bzw. Mieter für das luxuriöse Einfamilienhaus finden
lasse, ist auf das soeben Gesagte zu verweisen. Auch wenn sich die
Gutachter hauptsächlich mit der Frage des Erwerbs einer Liegenschaft wie
jener auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz auseinandergesetzt haben,
ist mit Blick auf den Standort B._____ nicht ausgeschlossen, dass ein
Mieter für einen geschätzten Mietzins von jährlich CHF 1 bis 1.2 Mio
gefunden werden kann (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 31 [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C2]). Jedenfalls vermag der Beschwerdeführer
nichts Gegenteiliges zu beweisen. Sodann belegt der Beschwerdeführer
seine Behauptung, wonach jemand, der so viel Geld für ein Haus ausgebe,
selbst planen und kein Objekt erwerben wolle, bei welchem der Grundriss
bereits gebaut sei, nicht näher. Dies im Gegensatz zu den Gutachtern,
welche sich insbesondere mit der Immobiliennachfrage bzw. dem -angebot
in B._____, den Immobilienpreisen in B._____ sowie der Liegenschaft auf
der Parzelle E._____ und mit verschiedenen tabellarischen bzw.
graphischen Darstellungen auseinandersetzten und gestützt darauf zu
ihren schlüssigen Einschätzungen gelangten (vgl. Gutachten vom 27. April
2022 S. 9 ff. [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Soweit der
Beschwerdeführer ferner diese Darstellungen zu beanstanden scheint, ist
festzuhalten, dass er diesbezüglich nichts Konkretes vorzubringen vermag.
Auch wird von Seiten des Beschwerdeführers nur behauptet, jedoch nicht
nachgewiesen, dass Käufer, wenn es solche denn gäbe, schnell wieder
den Wohnsitz verlegen wollen würden, womit keine Nachhaltigkeit bestehe.
Ebenfalls erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers, wonach die
geplante bauliche Gestaltung als Villa unsinnig und das Projekt ohne
extreme Abbrüche und Umbauten unverkäuflich bzw. nicht vermietbar sei,
als unbegründet. So legt er in keiner Weise substantiiert dar, weshalb die
geplante bauliche Gestaltung unsinnig bzw. das Vorhaben ohne extreme
Abbrüche und Umbauten unverkäuflich sein soll. Die Gutachter haben die

- 23 -
Liegenschaft am 28. März 2022 vor Ort besichtigt, wobei ihnen auch die
Baueingabepläne "Projektänderung vom 30. März 2021" zur Verfügung
standen. Dabei kamen sie nicht zum Schluss, dass aufgrund der baulichen
Gestaltung eine Nutzung nicht möglich wäre. Im Gegenteil, sie vertreten
die Auffassung, dass für diese Liegenschaft eine (ganzjährige) Nutzung als
Erstwohnsitz plausibel erscheine (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 28
ff. [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Dem Beschwerdeführer ist darin
beizupflichten, dass ein Umbau des Gebäudes in mehrere Eigentums- oder
Mietwohnungen
bzw.
die
Umnutzung
als
Mehrfamilienhaus
mit
Mietwohnungen
kaum
praktikabel
wäre
(vgl.
Beschwerde
vom
8. September 2022 S. 14 Rz. 5.2, Gutachten vom 27. April 2022 S. 30 f.
[Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Allerdings steht für die Gutachter
die grosszügige Nutzung durch eine Partei im Vordergrund, wobei sie es
als realistisch erachten, dass die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als
Erstwohnsitz erworben werde (vgl. vorstehend E.7.2.1 ff., Gutachten vom
27. April 2022 S. 16, S. 30 f. und S. 33 [Akten der Beschwerdegegnerin 1
C2], Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 6 [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C3]). Entsprechend wurde denn auch die
angefochtene Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses
erteilt (vgl. Bf-act. 3 S. 17). Soweit der Beschwerdeführer des Weiteren
darauf hinweist, dass die künftigen Bewohner und Bewohnerinnen nicht
feststehen
würden,
ist
festzuhalten,
dass
dies
gemäss
der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung für die Erteilung der Baubewilligung
nicht zwingend vorausgesetzt wird. Vielmehr ist diesfalls insbesondere die
Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor zu prüfen (vgl.
vorstehend E.4.2 und E.7.2.1 ff.).
8.3.1.
Ausserdem bringt der Beschwerdeführer in Bezug auf das geplante
Bauprojekt der AD._____ B._____ AG auf der Parzelle K._____ im Gebiet
J._____ vor, dass die Bauparzelle E._____ der Beschwerdegegnerin 2
durch diese Bautätigkeit in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren

- 24 -
massivste Immissionen erleiden würde, die ein Käufer nicht hinnehmen
würde. Seien das AB._____ und die AC._____ einmal gebaut, sei zudem
die Aussicht von der streitgegenständlichen Villa schlichtweg total verbaut
und die Sicht auf den See weg. Bei einer solchen Verschlechterung der
Lage fänden sich keine Käufer bzw. Mieter.
8.3.2.
Auf der Parzelle K._____ sollen gemäss den am 4. Juli 2022 im
Kantonsamtsblatt Graubünden publizierten Baugesuchen ein AB._____
und eine AC._____ mit Gewerbeflächen inkl. Zufahrtsstrassen entstehen
(vgl. Z._____ und AA._____ zuletzt besucht am 15. August 2023).
Zunächst ist mit Blick auf die unstreitig hängigen Baueinsprachen und auf
allfällige Gerichtsverfahren zurzeit unklar, ob und zu welchem Zeitpunkt
diese Bauprojekte umgesetzt werden. In Bezug auf Immissionen während
der Baudauer führen die Gutachter insbesondere aus, dass – wie bei allen
Baustellen – Lärm- und Staubimmissionen entstehen würden, die
erfahrungsgemäss zu Beginn stärker seien als gegen Ende des
Bauprojekts. Auch würde die Baustelle voraussichtlich erhebliche
Luftverunreinigungen verursachen. Hinzu komme der Abbruch des
ehemaligen Postgebäudes, was ebenfalls zu Lärm- und Staubimmissionen
führen dürfte. Es sei jedoch festzuhalten, dass Zeitpunkt, Ablauf und
Umfang des möglichen Neubaus noch offen und unbestimmt seien.
Ausserdem weisen die Gutachter darauf hin, dass die Immissionen
während der Bauphase temporär sein würden, wobei sie – im Gegensatz
zum Beschwerdeführer – von einer Baudauer von ungefähr drei bis vier
Jahren ausgehen (vgl. Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 2 und
S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Die diesbezügliche Aussage
des Beschwerdeführers, wonach von einem zehnjährigen Baubewilligungs-
und Gerichtsverfahren bzw. von einer zehn- bis fünfzehnjährigen
Bautätigkeit auszugehen sei, erscheint denn auch dem streitberufenen
Gericht etwas übertrieben. Betreffend Aussicht von der Parzelle E._____
halten die Gutachter im Wesentlichen fest, dass die bereits errichteten

- 25 -
Bauvisiere deutlich machten, dass sich die Seesicht reduzieren würde. Sie
falle jedoch nur teilweise im seitlichen Bereich weg. Auch würde die Sicht
auf den Ortsteil P._____ und auf die Berge talaufwärts eingeschränkt.
Ebenfalls
dürfte
künftig
die
Gebäudefassade
des
geplanten
Nachbargebäudes die Attraktivität der Sicht zusätzlich vermindern. Zu
beachten sei allerdings, dass sich die Aussicht im seitlichen, südwestlichen
Bereich damit zwar teilweise reduziere, die frontale und südöstliche Sicht
auf den See und auf die gegenüberliegenden Berge würde durch den
Neubau aber nicht tangiert und würde immer noch sehr gut sein (vgl.
Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 2 und S. 6 [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C3]). Diese Ausführungen können anhand der bei
den Akten liegenden Fotoaufnahmen nachvollzogen werden (vgl.
Ergänzungsgutachten
vom
24. April
2023
S.
8
ff.
[Akten
der
Beschwerdegegnerin 1 C3]). Somit kann entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht die Rede davon sei, dass die Aussicht von der
fraglichen Villa total verbaut bzw. die Sicht auf den See weg resp. zerstört
sei, sollten das AB._____ und die AC._____ einmal erstellt sein. Trotz der
sich im Falle der Realisierung des AB._____ und der AC._____
ergebenden
temporären
Immissionen
und
teilweisen
Aussichtseinschränkungen halten die Gutachter insgesamt an ihrer ersten
Einschätzung vom 27. April 2022 fest. Es sei nach wie vor realistisch, dass
die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz erworben
werde, da sowohl die Kaufkraft wie auch die Bereitschaft, den Wohn-
/Steuerort in B._____ zu halten oder dorthin zu verlegen, gegeben seien.
Auch bei einer möglicherweisen Marktwertminderung erachten die
Gutachter bei einer Anpassung des Verkaufspreises die Nachfrage
betreffend Erwerb der Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als
Erstwohnsitz als gegeben (vgl. vorstehend E.7.3.2, Ergänzungsgutachten
vom 24. April 2023 S. 4 und S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3],
vgl. nachstehend E.8.5). Vor diesem Hintergrund zielen die Vorbringen des
Beschwerdeführers ins Leere.

- 26 -
8.4.
Des Weiteren führen die Gutachter im Rahmen ihrer Ergänzung unter dem
Titel "Konkurrenz und Angebotsausdehnung" insbesondere aus, dass
Luxushotelzimmer die Nachfrage zum Kauf von Wohnraum in unmittelbarer
Umgebung reduzieren könnten. Allerdings treffe dies vornehmlich auf die
Nachfrage von Zweitwohnungen und nicht von Erstwohnungen zu, da
Hotelzimmer ein Substitut für Ferienwohnungen seien. Für Zweit- und
Erstwohnungsbesitzer könnten neue Restaurants auch zu einer Steigerung
der Attraktivität der Lage insgesamt führen. Mit "J._____" würden also der
Standort B._____ und das Gebiet Q._____ möglicherweise gestärkt. Der
Neubau des AB._____ und die geplante AC._____ mit Gewerbeflächen
inkl. Zufahrtsstrassen könnten als Förderung des Standorts B._____
gesehen werden, da sie saisonale, aber auch ganzjährige Arbeitsplätze
und zusätzliche Angebote generierten. Dies könne die Wirtschaft antreiben
und somit eine steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere als
Erstwohnsitz, schaffen. Ob die Neubauprojekte auch die Nachfrage nach
so hochwertigem Wohnraum wie auf der Parzelle E._____ erhöhten, hänge
davon ab, welche konkreten Angebote in "J._____" entstehen würden. So
könnten die Bauprojekte auf der Parzelle K._____ allenfalls Boutiquen,
Restaurants und Abendlokale wie Bars oder Clubs beinhalten (vgl.
Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 3 f. [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C3]). Diese Ausführungen erscheinen plausibel
und nachvollziehbar. Dem Beschwerdeführer ist zwar beizupflichten, dass
sich ein "gewöhnlicher" Arbeitnehmer mit einem Arbeitsplatz im Gebiet
J._____ das streitgegenständliche Einfamilienhaus nicht leisten könnte.
Dabei scheint der Beschwerdeführer jedoch zu übersehen, dass die
Gutachter im Rahmen ihrer Ausführungen zur steigenden Nachfrage nach
Erstwohnraum zwischen "gewöhnlichen" Arbeitnehmern und potenziellen
Käufern von luxuriösem Wohnraum klar differenzieren.
8.5.
Sodann kann dem Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 betreffend
Implikationen
auf
die
Erstwohnungsnachfrage
im
Wesentlichen

- 27 -
entnommen werden, wenn die Überbauung "J._____" realisiert werde,
habe dies potenziell und ceteris paribus einen mindernden Effekt auf den
Marktwert der Parzelle E._____, da die Aussicht auf B._____, den See und
die Berge durch die neue Liegenschaft auf der Parzelle R._____ reduziert
würde und durch die Bautätigkeit temporäre Lärm- und Staubimmissionen
anfallen würden. Die möglicherweise wertmindernden Faktoren würden die
Zweitwohnungsnachfrage
stärker
betreffen
als
die
Erstwohnungsnachfrage. Bei einer Zweitwohnung sei die potenzielle
Käuferschaft
womöglich
sensibler
bezüglich
eines
allfälligen
zwischenzeitlichen Baulärms sowie einer Beeinträchtigung der Seesicht,
als dies bei einer Erstwohnung der Fall wäre. Dies deshalb, da beim
Aufenthalt in einer Zweitwohnung Luxusfaktoren wie etwa eine einmalige
Seesicht eine höhere Bedeutung hätten als bei einer dauerhaften Belegung
am Erstwohnsitz, bei der man sich schneller an die Umstände gewöhnen
könne und praktische Faktoren wie z.B. eine gute Erreichbarkeit ein
höheres Gewicht hätten (vgl. Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 4
[Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Auch diese Ausführungen
erscheinen
nachvollziehbar
und
werden
von
Seiten
des
Beschwerdeführers nicht konkret bestritten.
8.6.
Ferner führen die Gutachter bezüglich der Frage des Gerichts, ob auf der
Parzelle K._____ Erstwohnungen im Luxussegment geplant seien und falls
ja, wie sich dies auf die Parzelle E._____ auswirken würde, insbesondere
aus, sie hätten keine Informationen darüber, ob neben der AC._____ und
dem AB._____ mit Gewerbeflächen auf der Parzelle K._____ auch
Wohnungen geplant seien. Dazu gehe auch aus den Baugesuchen nichts
hervor. Sollten auf der Parzelle K._____ Wohnungen im luxuriösen
Segment erstellt werden, wäre das aufgrund von Baueinsprachen erst in
mittelfristiger Zukunft der Fall. Relevant sei allerdings die heute und in
absehbarer
Zukunft
bestehende
Nachfrage
zum
Erwerb
einer
Liegenschaft. Wer in absehbarer Zukunft Wohnraum erwerben möchte, der

- 28 -
lasse seine Nachfrage nach der Parzelle E._____ nicht aufgrund einer
Konkurrenz fallen, die allenfalls erst in mehreren Jahren auf den Markt
kommen werde. Aus dieser Zeitverzögerung folge, dass eine allenfalls in
einigen Jahren entstehende Luxuswohnung auf der Parzelle K._____ nicht
dazu führe, dass eine Luxusliegenschaft auf der Parzelle E._____ heute
nicht verkauft werden könne. Zudem sei es grundsätzlich so, dass die
Antizipation, dass später einmal Konkurrenzangebote erstellt würden, den
heutigen Marktwert tatsächlich beeinträchtige. Dabei würde allerdings eine
mögliche Konkurrenzsituation den Marktwert und damit die Nachfrage nach
der Liegenschaft auf der Parzelle E._____ mehr beeinträchtigen, wenn auf
der Parzelle K._____ luxuriöse Einfamilienhäuser anstatt luxuriöse
Eigentumswohnungen erstellt würden. Allfällige Bedenken bezüglich einer
entstehenden Konkurrenzsituation seien insofern zu relativieren, als je
mehr Luxuswohnungen es in der Nähe der Parzelle K._____ gebe, desto
stärker sei die Reputation des Quartiers, ein passender Standort für
Luxuswohnungen zu sein. Die Häufung von Luxuswohnungen etwa am
S._____ in B._____ stütze die These, dass eine Häufung von
Luxusobjekten die Bekanntheit eines Quartiers so steigern könne, dass
eine breitere Nachfrage generiert werde (vgl. Ergänzungsgutachten vom
24. April 2023 S. 5 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Gegen diese
plausiblen Ausführungen bringt der Beschwerdeführer nichts Konkretes
vor.
8.7.
Ferner führt der Beschwerdeführer in Bezug auf das Ergänzungsgutachten
vom 24. April 2023 aus, dass die G._____ AG nur unbewiesene
Hypothesen aufstelle und bloss Behauptungen vorbringe, welche ihrer
Lobbyarbeit
entspreche
und
es
ihr
darum
gehe,
ihr
eigenes
Geschäftsmodell anzukurbeln. Dies geht an der Sache vorbei. Im Übrigen
ist erneut festzuhalten, dass es sich bei der G._____ AG um ein Fachbüro
für Immobilienbewertungen und Immobilienmarktanalysen handelt (vgl.
vorstehend E.7.4).

- 29 -
8.8.
Soweit sich der Beschwerdeführer im Übrigen daran stört, dass die
G._____ AG den potenziellen Verkaufspreis für die Liegenschaft auf der
Parzelle E._____ von CHF 50 bis 60 Mio. lediglich bei der
Beschwerdegegnerin 2 erfragt habe, ist darauf hinzuweisen, dass sich die
Gutachterin mit den Immobilienpreisen in B._____ bzw. mit der
Preisbildung am Immobilienmarkt B._____ und damit insbesondere auch
mit der Preisentwicklung in Bezug auf luxuriöse Einfamilienhäuser
auseinandergesetzt hat. Auch hat sie sich mit dem vorliegend
streitgegenständlichen Objekt befasst und die Liegenschaft am 28. März
2022 vor Ort besichtigt. Die Gutachter führen unter anderem aus, dass die
Preise für luxuriöse Einfamilienhäuser in B._____ seit 2019 stark
angestiegen seien, weil das Angebot zum Erwerb von Luxusimmobilien
knapp sei und insbesondere nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie ein
regelrechter Run auf Eigenheime in Schweizer Ferienorten eingesetzt
habe. Bei Handänderungen von Einfamilienhäusern in B._____ würden in
der Regel Millionenbeträge fliessen. Die Skala sei nach oben hin offen, es
würden
auch
Kaufpreise
im
mittleren
und
hohen
zweistelligen
Millionenbetrag bezahlt. Zwar verfügt die G._____ AG über keine "harten
Belege", dass regelmässig Preise um CHF 60 Mio. bezahlt werden. Die
Gutachterin
erachtet
solche
Transaktionspreise
aufgrund
von
zuverlässigen Quelleninformationen aber immerhin als plausibel für
B._____ (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 23 ff. [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C2]). Gegenteiliges vermag der Beschwerdeführer
nicht darzutun. Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, wenn die
G._____ AG keine eigentliche Marktwertbewertung vorgenommen hat.
8.9.
Des Weiteren ist mit Blick auf das vom Bundesgericht angeführte Indiz der
Lage der Liegenschaft festzuhalten, dass sich die Bauparzelle E._____ in
der "Äusseren Dorfzone" in einem Wohngebiet befindet und damit an relativ
zentraler Lage. In der Nähe befinden sich die T._____, U._____ und
V._____. Der Bahnhof SBB B._____ und das Ortszentrum liegen in

- 30 -
Gehdistanz. Auch die Gutachter führen in diesem Sinne aus, dass die Lage
im Vergleich zum Gebiet S._____ etwas weniger Privatsphäre biete, dafür
aber die Nähe zum Ortszentrum mit den Angeboten sowohl von exklusiven
Hotels und Geschäften als auch des täglichen Bedarfs, was z.B. auch einen
kurzen Schulweg bedeute, der für einen Erstwohnsitz besonders relevant
sei (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 28 f. [Akten der
Beschwerdegegnerin 1 C2]). Zudem sei das Grundstück sowohl von oben
über die W._____ als auch von unten über die X._____ erschlossen, wobei
die Erschliessung von unten über ein Drittgrundstück erfolge (vgl.
Gutachten vom 27. April 2022 S. 29 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2],
Akten der Beschwerdegegnerin 1 C1). Insofern spricht auch die Lage der
fraglichen Liegenschaft gegen eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots
(vgl. vorstehend E.4.2).
8.10.
Wie der Beschwerdeführer schliesslich zutreffend festhält, ordnete die
Beschwerdegegnerin 1 in der angefochtenen Baubewilligung mittels der
bundesrechtlich
vorgeschrieben
Nutzungsauflage
die
Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG an (vgl. vorstehend
E.4.1). Er beanstandet, dass die Beschwerdegegnerin 1 keine zusätzlichen
Auflagen bzw. Nebenbestimmungen mit der Baubewilligung verknüpft
habe. Dem einschlägigen Bundesrecht kann zunächst nicht entnommen
werden, dass für den vorliegenden Fall – nebst der besagten zwingenden
Auflage – weitere Auflagen bzw. Nebenbestimmungen anzuordnen
gewesen
wären.
Abgesehen
davon,
ist
dem
Beschwerdeführer
entgegenzuhalten, dass der Bedarf an Erstwohnungen im Segment des
streitgegenständlichen
Einfamilienhauses
mit
dem
(Ergänzungs-)
Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 bzw. 24. April 2023 – wie
von der Rechtsprechung verlangt – zumindest glaubhaft gemacht wurde.
Die Beschwerdegegnerin 1 sah sich somit zu Recht nicht dazu veranlasst,
zusätzliche Auflagen bzw. Nebenbestimmungen mit der Baubewilligung zu
verknüpfen.

- 31 -
8.11.
Der
Vollständigkeit
halber
ist
darauf
hinzuweisen,
dass
rechtsprechungsgemäss die Fälle heikel sind, in denen eine grössere Zahl
von Erstwohnungen geplant wird, die künftigen Nutzer nicht bekannt sind
und die Nachfrage begründet werden muss (vgl. WOLF/PFAMMATTER,
Zweitwohnungsgesetz
[ZWG]
–
unter
Einbezug
der
Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, Art. 7 Rz. 12 mit
Hinweisen). Vorliegend wird gerade nicht eine grössere Zahl von
Erstwohnungen erstellt.
9.
Im Ergebnis ist in Bezug auf das Bauvorhaben auf der Parzelle E._____
nicht
von
einer
rechtsmissbräuchlichen
Umgehung
des
Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG
auszugehen,
weshalb
sich
der
angefochtene
Bau-
und
Einspracheentscheid vom 11. Juli, mitgeteilt am 14. Juli 2022, als rechtens
erweist. Die dagegen erhobene Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit
darauf eingetreten wird.
10.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus
der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des
Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr
beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und
der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2
VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im
Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- festgesetzt. Sie wird
zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.
10.2.
Der Beschwerdeführer wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, die
Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG
aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren Bemessung kann auf den

- 32 -
vom Rechtsvertreter geltend gemachten Aufwand von total 10.7 Stunden
resp. den Betrag von CHF 3'204.80 gemäss Kostennoten vom
15. November 2022 und 24. Mai 2023 abgestellt werden. Damit hat der
Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende
Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'204.80 (inkl. Spesen und
MWST) zu bezahlen.
10.3.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein
Anlass,
weshalb
der
obsiegenden
Beschwerdegegnerin 1
keine
Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
675.--
zusammen
CHF
4'675.--
gehen zulasten A._____.
3.
A._____ hat die C._____ AG mit insgesamt CHF 3'204.80 (inkl. Spesen
und MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]

- 33 -
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht
hängig (1C_469/2023).]