gr_gerichte · R 2011 84 · 2011-12-06 · de

Baugesuch | Baurecht

R 11 84
5. Kammer 
URTEIL
vom 6. Dezember 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Am 30. April 1979 erliess der Gemeindevorstand … über die Parzellen 1877-
1879, 1881 und 1822 den Erschliessungs- und Gestaltungsquartierplan ... 
Dieser wurde am 31. März 1980 von der Regierung genehmigt. Das damals 
geltende Baugesetz von 1976 sah in der Wohnzone III nebst Grenzabstands- 
und Gebäudeabmessungsvorschriften auch eine Ausnützungsziffer (AZ) von 
0.3 vor.
b)
Am 17. Dezember 1984 bzw. 15. Februar 1985 reichte der damalige 
Eigentümer von Parzelle 1881, …, bei der Gemeinde ein Baugesuch für ein 
Zweifamilienhaus ein. Dieses beanspruchte 226.43 m2 Bruttogeschossfläche 
(BGF). Damit wurde das damals mit dem Quartierplan … zugeteilte 
Nutzungsmass von 224 m2 BGF überschritten, doch wurde die Bewilligung 
am 23. April 1985 erteilt. 
c)
Am 9. Februar 2011 unterbreitete die neue Eigentümerin … AG der Gemeinde 
… ein Baugesuch betreffend Parzelle 1881. Als Bauobjekt wurde der „Umbau 
und Garagenbaute im Untergeschoss“ bezeichnet.
d)
Am 28. März 2011 beschloss der Gemeindevorstand …, das Baugesuch 
abzulehnen. Die im Quartierplan … der Parzelle 1881 zugeteilten 224 m2 BGF 
seien bereits konsumiert. Die Garage im Untergeschoss (UG) könne deshalb 
nicht zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Weiter sei unklar, wie früher 
bewilligte Räume für Keller und Vorräte im Gesuchsplan nun plötzlich zu 
Schlafräumen umgenutzt würden, ohne neue Berechnung der BGF. Das 


Erdgeschoss (EG) und das offizielle Dachgeschoss (DG) schienen den 
bewilligten Plänen von 1985 zu entsprechen. Ein Galeriegeschoss zu 
Wohnzwecken mit einer zugehörigen BGF sei aber nie bewilligt worden. Dort 
sei die Wohnnutzung nicht erlaubt und es brauche somit auch keine 
Dachflächenfenster. Ohne Reduktion früher bewilligten Wohnraums könne 
keine neue BGF bewilligt werden. Die weiteren neuen Bauelemente seien 
nicht geprüft worden. Zudem wies der Gemeindevorstand auf zwei 
Nebenaspekte (Grenzabstände zu Parzelle 1882 und Pflichtparkplätze) hin. 
Dieser Entscheid wurde der … AG am 29. März 2011 mitgeteilt. 
e)
Am 13. Mai 2011 schlossen die Gemeinde und die … AG eine Vereinbarung 
(Verzichtserklärung), 
wonach 
die 
… 
AG 
die 
geltend 
gemachten 
Nebenaspekte im Rahmen eines neuen Baugesuchs auszuräumen gedachte. 
Sie anerkenne aber den Ablehnungsgrund der nicht vermehrbaren BGF von 
224 m2 auf Parzelle 1881 nicht. Die … AG habe vor, im Rahmen der 
Anfechtung des um die Nebenaspekte bereinigten Entscheids über das neue 
Baugesuch den Ablehnungsgrund vor Verwaltungsgericht überprüfen zu 
lassen. Die Gemeinde verzichtete ihrerseits auf die Einrede, der Entscheid 
vom 29. März 2011 betreffend (recte: Parzelle 1881) sei in Rechtskraft 
erwachsen. Wenn dies nicht möglich sein sollte, hebe die Gemeinde den 
Entscheid vom 29. März 2011 auf und die … AG ziehe ihr Baugesuch vom 8. 
Februar 2011 unwiderruflich zurück. 
f)
Am 28. Juni 2011 reichte die … AG einen vom 27. Juni datierten 
Baueingabeplan mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ ein. Der Plan enthält 
die Grundrisse UG, EG, OG und DG sowie Schnitte und Fassaden. Gemäss 
diesem Baueingabeplan beschränkten sich die Neuerungen indessen nur auf 
die Garagenanbaute und die hinterliegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und 
„Vorraum“. Die Neuerungen sind rot gekennzeichnet. 
g)
Am 12. August 2011 teilte die Gemeinde der … AG mit, das Gesuch um 
Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage für total vier 
Personenwagen könne mit Bedingungen und Auflagen bewilligt werden. Die 
von den Eigentümern von Parzelle 1879 erhobene Einsprache werde 


abgewiesen. Der Gemeindevorstand erwog, dass das neue Gesuch vom 
(recte: Juni) nur noch einen Anbau im Südwesten zum Inhalt habe. Es sei ein 
unterirdischer Anbau geplant, welcher lediglich bei der strassenbegleitenden 
Stützmauer in Erscheinung trete. Er verletze somit die oberirdischen 
Gebäudegestaltungslinien nicht und sei bewilligungsfähig. Der Anbau sei nur 
mit einer Zugangstüre im Erdreich mit dem bestehenden Gebäude verbunden. 
Durch die Nutzung des geplanten Anbaus als Garage und als 
Wellnessbereich werde keine Erstwohnungs- oder Kontingentierungspflicht 
ausgelöst. 
2.
Am 13. September 2011 erhob die … AG dagegen Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Die Baubewilligung vom 12. 
August 2011 sei aufzuheben, soweit sie die Nutzung des 12.4 m2 grossen 
Raums im DG als Galerie und des 18.2 m2 grossen Raums im UG als 
Fitnessraum betreffe und die Nutzung des Raums im DG als Galerie sowie 
des Raums im UG als Fitnessraum sei zu bewilligen. Das Baugesuch vom 28. 
Juni 2011 habe neben einem Umbau eine Umnutzung zum Gegenstand 
gehabt, nämlich für den 18.2 m2 grossen Raum im UG (Vergleich 
Baugesuchsplan vom 28. Juni 2011 und Baugesuchsunterlage der 
Baubewilligung von 1985). 1985 sei der Raum als Keller bewilligt worden, 
gemäss Baugesuch vom 28. Juni 2011 solle er als Fitnessraum genutzt 
werden. Der 12.4 m2 grosse Raum im DG sei 1985 als „(Galerie)“ bewilligt 
worden und solle gemäss Baugesuchsunterlagen DG 1:1000 vom 28. Juni 
2011 als Galerie genutzt werden. Im DG werde also die bereits bewilligte 
Nutzung anbegehrt. Sollte wider Erwarten 1985 eine Nutzung als Galerie nicht 
bewilligt worden sein, läge auch hier ein Gesuch um Umnutzung vor. Die 
Gemeinde habe die beiden Nutzungen nicht akzeptiert und deswegen dem 
Baubescheid eine Kopie des Baugesuchsplanes vom 28. Juni 2011 beigelegt 
und dort die ersuchten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ mit roter Farbe 
durchgestrichen und vermerkt „nicht so bewilligt!“. 
Das Nutzungsmass bestimme sich nach dem Baugesetz (BG) … vom 27. Juni 
2007, von der Regierung am 13. Mai 2008 genehmigt, und nach dem 
Quartierplan ... Das anwendbare BG (Art. 107) berechne die maximale 
Ausnützung in Volumen, mithin nach der Baumassenziffer (BZ). Gemäss Art. 


106 BG gebe es Bauzonen mit rechtskräftiger Quartierplanung. Die 
Ausnützungsmöglichkeiten richteten sich in diesen Zonen nach den 
Quartierplänen. Im Gebiet … gelte eine maximale BZ von 1.0. Der 
Quartierplan … sehe für die Parzelle 1881 eine maximale AZ von 224 m2 vor. 
Für die Umrechnung der BGF auf das Gebäudevolumen (GV) gelte 1 m2 
BGF= 3 m3 GV. Anrechenbare GV seien oberirdisch (über der 
Bemessungslinie) liegende, umbaute Räume und andere über der 
Bemessungslinie liegende Bauten (Art. 107 Abs. 1-3 BG). Das Volumen 
unterirdischer Räume sei nicht anrechenbar. Die Übergangsbestimmungen 
sähen nicht vor, dass unterirdische Räume in Bauzonen mit rechtskräftigem 
Quartierplan anrechenbar seien. Auch der Quartierplan … sage nicht, dass 
unterirdische Räume anrechenbar seien. Der Quartierplan sage aber, dass 
für die Überbauung das jeweils geltende Recht der Gemeinde … massgebend 
sei. Damit betrage das maximal ausnützbare Gebäudevolumen 672 m3. 
Dieses sei mit 670 m3 eingehalten. Somit überschreite das Baugesuch die 
maximal zulässige Ausnützung nicht. Die Nutzungen seien zudem 
zonenkonform 
(Wohnraum 
und 
Fitnessraum). 
Auch 
die 
Gesundheitsvorschriften seien eingehalten.
3.
Am 11. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde, auf die Beschwerde sei nicht 
einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die Nutzung bzw. Umnutzung 
des Fitnessraumes im UG und der Galerie im DG sei nicht Gegenstand der 
angefochtenen Verfügung. Diese beinhalte nur eine Baubewilligung für die 
Garagenbaute. Am 29. März 2011 habe der Gemeindevorstand die 
Bauherrschaft darauf aufmerksam gemacht, es wäre in einem allfälligen 
neuen Gesuch aufzuzeigen, welche BGF zu Gunsten von anderen 
Raumeinteilungen weggelassen werden solle. Die zur Diskussion stehenden 
Räumlichkeiten im UG und im DG seien gemäss Baubewilligung 1985 nicht 
als Wohnräume bestimmt gewesen. Dafür wäre eine Baubewilligung 
erforderlich. Der Baueingabeplan sei auch nur als Plan für eine 
Garagenanbaute umschrieben. Nur dort seien Änderungen geplant (koloriert). 
Der Gemeindevorstand habe der Bauherrschaft am 12. August 2011 auch 
mitgeteilt, er habe den geplanten Garagenanbau bewilligt. Auch weitere 
Äusserungen in der Baubewilligung legten dies nahe. In der Bewilligung sei 


von Umnutzungen nicht die Rede. Trotzdem habe der Vorsteher des 
Bauamtes mit den angebrachten Vermerken „nicht so bewilligt“ sicherstellen 
wollen, dass sich die Bauherrschaft nicht nachträglich auf den Standpunkt 
stelle, mit der Garagenanbaute seien auch der bestehende Fitnessraum im 
UG und der Schlafraum im DG bewilligt worden. Diese widerrechtlichen 
Umnutzungen 
hätten 
ja 
Gegenstand 
eines 
selbstständigen 
Baubewilligungsverfahrens sein sollen. Der Vermerk „nicht so bewilligt“ habe 
lediglich orientierenden Charakter. Wäre in der Bewilligung ein negativer 
Entscheid bezüglich dieser Umnutzungen zu sehen, wäre die Beschwerde 
abzuweisen. Gemäss Quartierplan … seien auf der Parzelle 1881 lediglich 
224 m2 BGF nutzbar. Jetzt berufe sich die Bauherrschaft auf Art. 8 BG, 
welcher für die Umrechnung von BGF auf GV das Verhältnis 1:3 vorsehe. 
Quartierpläne seien aber Verfügungen (PVG 2005 Nr. 1). Zwar seien seither 
das 
kantonale 
Raumplanungsgesetz 
(KRG) 
als 
auch 
das 
Verwaltungsgerichtsgesetz 
(VGG; 
neu 
Verwaltungsrechtspflegegesetz 
[VRG]) revidiert respektive ersetzt worden. Am Charakter des Quartierplanes 
habe sich aber nichts geändert. Mit dem damaligen Quartierplan … sei eine 
rechtskräftige Verfügung erlassen worden, unter anderem mit Bezug auf das 
Nutzungsmass (hier 224 m2 BGF). Zwar habe sich seit Erlass des 
Quartierplanes die Grundordnung verändert, insbesondere durch den Ersatz 
der AZ durch die BZ (Art. 107 BG). Indessen sei auch die Bauzone mit 
rechtskräftigem Quartierplan geschaffen worden. Diese Änderungen auf 
Gesetzesstufe hätten aber nicht automatisch zu einer Änderung bzw. 
Aufhebung früherer Verfügungen (Quartierpläne) geführt. Zwar seien diese 
abänderbar, weil sie nur bedingt in materielle Rechtskraft erwüchsen, dafür 
brauche 
es 
aber 
den 
entsprechenden 
Rechtsakt, 
hier 
also 
ein 
Quartierplanverfahren 
gemäss 
Art. 
21 
der 
kantonalen 
Raumplanungsverordnung (KRVO). Dies habe bis jetzt aber nicht 
stattgefunden. Deshalb gelte nach wie vor der Quartierplan ... Gemäss Art. 8 
Abs. 5 BG richte sich die Ausnützungsmöglichkeit einzelner Parzellen nach 
den Quartierplänen. Zwar habe Art. 8 unter anderem auch für den 
Quartierplan … eine maximale BZ von 1.0 festgelegt. Diese Regelung in der 
Grundordnung hebe aber Quartierpläne nicht automatisch auf. Es gehe dabei 


nur darum, Vorgaben über den Fall zu machen, dass die Quartierpläne in 
diesem Sinne geändert würden.
4.
Am 24. Oktober 2011 hielt die … AG replicando an ihren Rechtsbegehren 
fest. Die Gemeinde habe den Vermerk „nicht so bewilligt!“ nur deshalb 
angebracht, weil sie die bisher bewilligten Nutzungen „Wellness“ und „Galerie“ 
nicht habe anerkennen wollen. Es wäre überspitzter Formalismus, wenn man 
ihr die fehlende Kolorierung entgegenhielte. Die Nutzung des Kellers und der 
Galerie sei Gegenstand des Gesuchs und auch des angefochtenen 
Entscheids. Der Quartierplan … stehe nicht im Widerspruch zum Baugesetz 
2008. Der Quartierplan könne nicht dem BG vorgehen, weil das BG in Art. 153 
Abs. 3 sage, dass mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sämtliche 
Widersprechenden früheren Vorschriften der Gemeinde als aufgehoben 
gälten. Es stimme nicht, dass das Umrechnungsverhältnis BGF/GV nur eine 
Vorgabe für allfällige Quartierplanrevisionen sei. Dagegen spreche die 
Systematik (Art. 8 BG befasse sich mit der Bauzone mit rechtskräftiger 
Quartierplanung und nicht mit Quartierplanrevisionen).
5.
Am 31. Oktober 2011 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer 
Duplik.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekt bildet die Baubewilligung vom 12. August 2011, worin der 
Bauherrschaft die Erstellung eines Garagenanbaus mit Doppelparker-Anlage 
mit Auflagen und Bedingungen bewilligt wurde. Diese Bewilligung stützte sich 
auf den am 28. Juni 2011 von der Bauherrin eingereichten Baueingabeplan 
mit der Bezeichnung „Garagenanbaute“ (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. 
Juni 2011). Die darin enthaltenen Neuerungen waren mit roter Markierung 
gekennzeichnet. So im Untergeschoss die Garageneinfahrt mit vier 
Autoabstellplätzen, ein Wellnessraum (Sauna, Tauchbecken, Dusche), ein 
Weinkeller und ein Vorraum bzw. im Erdgeschoss die Stützmauer bei der 
Garageneinfahrt. Die unterirdische Garagenanlage ist auch dem Schnittplan 
A-A zu entnehmen und auf der Süd-West Fassade (samt Wellness) rot 


eingefärbt und damit von allen übrigen, bereits bestehenden Gebäudeteilen 
und Anlagen auf Parzelle 1881 leicht unterscheidbar.
b)
Die ursprünglichen Baupläne für ein Wohnhaus auf Parzelle 1881 wurden von 
der Gemeinde schon am 4. März 1985 (Plan 833/13; Projekt N° 8504) 
genehmigt. Mit Baugesuch vom 8. Februar 2011 hatte die Bauherrin unter der 
Bezeichnung „Umbau + Garagenanbaute im Untergeschoss“ bereits einmal 
eine Baueingabe bei der Gemeinde gestartet, welche aber von der Gemeinde 
mit Beschluss vom 28. März 2011 abgelehnt wurde und darauf offenbar zur 
Vereinbarung vom 13. Mai 2011 (Verzichtserklärung) führte.
c)
Inhalt des (abgeänderten) neuen Baugesuchs vom 28. Juni 2011 und der 
gestützt darauf ergangenen Baubewilligung vom 12. August 2011 waren 
demnach lediglich noch der unterirdische Garagenanbau samt Stützmauer 
und die dahinter liegenden Räume „Wellness“, „Wein“ und „Vorraum“. Nur in 
diesen Bereichen sind Änderungen vorgesehen. Der nachgereichte 
Baueingabeplan vom 27. Juni 2011 ist denn auch einzig noch mit 
„Garagenanbaute“ und nicht auch noch zusätzlich mit der Bezeichnung 
„Umbau“ (so noch abgelehntes Gesuch vom 8. Februar 2011) oder gar 
allfälligen „Umnutzungen“ im Untergeschoss oder Dachgeschoss betitelt. Die 
Gemeinde konnte damit aber auch nicht über mehr Änderungen verfügen als 
von Seiten der Bauherrin mit (reduziertem) Gesuch vom 28. Juni 2011 
beantragt 
waren. 
Die 
Bauherrin 
hat 
darin 
insbesondere 
keine 
Nutzungsänderungen beantragt. Für das Gericht ist daher auch klar, dass die 
nun von der Beschwerdeführerin beanstandete Anmerkung „nicht so 
bewilligt!“ auf dem neuen Baueingabeplan (Plan-Nr. 2052 – 002b: Datum 27. 
Juni 2011) im Untergeschoss und Dachgeschoss nur hinweisenden Charakter 
haben konnte. Diesbezüglich bleibt es folglich bis zur ausdrücklichen 
Bewilligung einer Umnutzung dieser Gebäudeteile durch die Gemeinde bei 
der ursprünglichen Baubewilligung von 1985 (Plan 833/13; Projekt 8504).
d)
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass Gegenstand der angefochtenen 
Baubewilligung vom 12. August 2011 weder die Nutzung des 12.4 m2 grossen 
Raums im „Dachgeschoss als Galerie“ noch des 18.2 m2 grossen Raums im 


„Untergeschoss 
als 
Fitnessraum“ 
waren. 
Infolge 
fehlender 
„Umnutzungsverfügung“ kann auf die Beschwerde vom 13. September 2011 
deshalb zum vornherein gar nicht eingetreten werden.
2.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich 
der Beschwerdeführerin (Bauherrin) auferlegt. Eine aussergerichtlich 
Entschädigung steht der Gemeinde nicht zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr.
2'730.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.