gr_gerichte · R 2012 55 · 2013-07-12 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

Ca
VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 55 und R 12 56
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Meier-Künzle
URTEIL
vom 12. Juli 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer (R 12 55)
bzw.
B._____ AG 
Beschwerdeführerin (R 12 56)
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Franz Szolansky, 
gegen 
Gemeinde Arosa, 
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Stephan Staub, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Quartierplan "N._____"


- 2 -
1.
Am 14. Februar 2009 brannte das auf Parzelle 206 stehende Hotel 
N._____ in Arosa nieder. Für die Erstellung eines betriebswirtschaftlich 
tragbaren Hotelneubaus war die Parzelle 206 offenbar zu klein, weshalb 
ein Teil der angrenzenden, im Eigentum der Gemeinde befindlichen 
Parzelle 208 in eine Hotelzone umgezont und verkauft werden sollte. An 
der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2010 fand die Vorberatung statt, 
an welcher dem Gemeinderat Arosa die Kompetenz zum Verkauf eines 
Teils der Parzelle 208 übertragen wurde, vorbehältlich der Annahme der 
Umzonung. Zuhanden der Urnenabstimmung vom 24. Oktober 2010 
beantragte der Gemeinderat Arosa deswegen den Stimmbürgern, der 
Teilrevision Ortsplanung "Bereich N._____" zwecks Schaffung einer 
Hotelzone im Bereich N._____ zuzustimmen, welche eine Änderung von 
Art. 41a und Art. 44 des Baugesetzes sowie einen Zonenplan 1:1000 
Hotelzone 1 umfasse. 
Die Teilrevision der Ortsplanung wurde in der Folge von den 
Stimmberechtigten am 24. Oktober 2010 angenommen und von der 
Regierung am 18. Januar, mitgeteilt am 19. Januar 2011, genehmigt.
2.
Die öffentliche Auflage des Quartierplans erfolgte vom 18. November bis 
18. Dezember 2011. Am 21. Mai 2012 genehmigte der Gemeindevor-
stand den Quartierplan „N._____“ unter verschiedenen Bedingungen und 
Auflagen. Gleichentags wies er unter anderem die von A._____ und der 
B._____ AG dagegen erhobenen Einsprachen ab. 
3.
In den Einspracheentscheiden vom 21. Mai 2012 führte der Gemeinde-
vorstand unter anderem aus, es sei nicht zutreffend, dass von den 
Abweichungen von der Regelbauweise der hotelfremde Wohnungsanteil 
ausgenommen sei. In Bezug auf die zulässige Ausnützung sage Art. 41a 
des 
Baugesetzes, 
dass 
die 
"insgesamt 
beanspruchte 
Bruttogeschossfläche" massgebend für die Bestimmung des nicht 


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hotelmässig bewirtschafteten Gebäudeteils und für die Bestimmung des 
hotelfremden Wohnungsanteils sei. Einmal lege Abs. 2 fest, dass der 
hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeteil mindestens 80 % der insgesamt 
beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen müsse. Sodann heisse es 
in Abs. 4, dass der hotelfremde Wohnungsteil 20 % der insgesamt bean-
spruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten dürfe. Auch im 
Zonenschema werde festgehalten, dass der Anteil hotelfremder Nutzung 
maximal 20 % betragen dürfe. Somit sei zuerst zu bestimmen, wie viel 
Bruttogeschossfläche die Gesamtüberbauung haben solle. Davon dürften 
der Anteil der nicht hotelmässigen Nutzung und der hotelfremde 
Wohnungsanteil nicht höher als 20 % sein. Es gehe somit in Ordnung, 
wenn das Ausmass des hotelfremden Wohnungsanteils aufgrund einer 
um 25 % erhöhten Ausnützungsziffer berechnet werde. Bezüglich 
möglicher 
Abweichungen 
vom 
Zonenschema 
respektive 
der 
Regelbauweise 
enthalte 
Art. 41a 
des 
Baugesetzes 
bloss 
eine 
Einschränkung. Um klarzustellen, dass der hotelfremde Wohnungsanteil 
auf maximal 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche 
beschränkt sei und nicht wie die restlichen Zonenvorschriften im Rahmen 
des Quartierplans noch um 25 % erhöht werden könne, halte Art. 41a 
Abs. 4 des Baugesetzes fest, dass der hotelfremde Wohnungsanteil von 
der Abweichung der Regelbauweise ausgenommen sei. Abgesehen von 
der 20 %igen Quote des hotelfremden Wohnungsanteils könne der 25 %-
Bonus von Art. 41 Abs. 4 des Baugesetzes mithin auf sämtliche 
Zonenvorschriften angewendet werden, d.h. auch auf die maximale 
Gebäudehöhe und zwar ungeachtet der Art der Nutzung. Zudem sei 
darauf hinzuweisen, dass der Quartierplan weder den Prozentsatz des 
nicht hotelmässig bewirtschafteten Teils noch die genaue Lage dieser 
Nutzung festlege.


- 4 -
4.
Dagegen erhoben am 22. Juni 2012 sowohl A._____ (Verfahren R 12 55), 
nachfolgend Beschwerdeführer, als auch die B._____ AG (Verfahren R 
12 
56), 
nachfolgend 
Beschwerdeführerin, 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die 
Aufhebung der Einsprache- und Genehmigungsentscheide betreffend den 
Quartierplan "N._____". Eventualiter sei der Quartierplan an die 
Gemeinde zur Überarbeitung zurückzuweisen. Prozessualiter beantragten 
sie, der jeweiligen Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu 
gewähren. Das Baugesetz gestatte zwar Abweichungen von der 
Regelbauweise im Rahmen eines Quartierplans für Hotelbauten, die aber 
nicht 
für 
den 
hotelfremden 
Wohnungsanteil 
gälten. 
In 
den 
Quartierplanvorschriften 
N._____ 
werde 
die 
maximal 
zulässige 
Bruttogeschossfläche für die Parz. Nr. 206 in der Hotelzone 1 im Artikel 
"Flächenzuteilung" verbindlich festgelegt. In diesem Artikel werde eine 
„Fläche neu“ von 2‘814 m2 und eine zugewiesene Bruttogeschossfläche 
von 8‘794 m2 festgehalten. Diese setze sich offenbar aus 2‘814 m2 x 2.5 
(Ausnützungsziffer) = 7‘035 m2 +25 % (Hotelbonus, 1‘759 m² [7‘035 m² / 
4]) zusammen. Die Berechnung basiere somit auf einer 100%igen 
Hotelfläche 
und 
berücksichtige 
keine 
Wohnungsfläche. 
Eine 
Einschränkung, dass die fix festgehaltene Bruttogeschossfläche einzig für 
Hotelbauten ohne Wohnungsanteil gelten würde, sei nicht gemacht 
worden. Werde ein Wohnungsanteil von 20 % gewährt, müsse die 
Bruttogeschossfläche kleiner sein als die als verbindlich festgehaltenen 
8‘794 m2, denn der Hotelbonus dürfe diesfalls einzig auf 80 % der Fläche 
berechnet werden. Indem der Quartierplan eine Wohnnutzung bis 20 % 
zulasse, sei somit eine verbindliche, fixe Bruttogeschossflächen-Zuwei-
sung, welche die Wohnnutzung ohne Hotelbonus nicht berücksichtige, 
nicht zulässig. Der Quartierplan verstosse somit gegen das Baugesetz, 
sei rechtswidrig und damit aufzuheben. Der Argumentation des 
Gemeinderates könne nicht gefolgt werden. Im Baugesetz heisse es klar: 


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"Von den Abweichungen der Regelbauweise ausgenommen ist der 
hotelfremde Wohnungsanteil." Es sei zudem gesetzlich definiert, was 
unter der Regelbauweise zu verstehen sei, sodass kein Raum für weitere 
Interpretationen bleibe. 
5.
Am 12. Juli 2012 wurde den Beschwerden in dem Sinne aufschiebende 
Wirkung zuerkannt, dass die Gemeinde Arosa vor Rechtskraft des 
Quartierplans 
"N._____" 
gestützt 
auf 
den 
Quartierplan 
keine 
Baubewilligung erteilen dürfe. Zudem legte der Instruktionsrichter die 
Verfahren zusammen.
6.
Die Gemeinde Arosa, nachfolgend Beschwerdegegnerin 1, verzichtete mit 
Schreiben vom 16. Juli 2012 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.
7.
Mit Vernehmlassung vom 16. August 2012 beantragte die Eigentümerin 
der 
Quartierplan-Parzelle 
206, 
die 
C._____ 
AG, 
nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 2, die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf 
eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführer verwiesen in ihrer 
Eingabe auf ihre jeweiligen Vernehmlassungen an die Gemeinde. Damit 
seien die Beschwerden nicht rechtsgenüglich begründet, weshalb darauf 
nicht einzutreten sei. Gemäss der Grundordnung wären Zweitwohnungen 
in der Hotelzone 1 grundsätzlich zulässig. Vorliegend gehe es aber nicht 
um 
konkrete 
Nutzungen, 
sondern 
um 
die 
Genehmigung 
des 
Quartierplans. Es liege weder eine Überschreitung der maximal 
zulässigen Privilegierung von Hotels noch eine unzulässige Gewährung 
des Hotelprivilegs für Wohnflächen vor. Weil die Bruttogeschossfläche 
abschliessend in den Quartierplanvorschriften in absoluten Zahlen 
festgelegt werde, erfolge gerade eben keine übermässige Privilegierung 
der Bauherrschaft. Auch die zusätzliche Gebäudehöhe führe nicht zu 
einer weiteren Erhöhung der Ausnützung, weil die durch das 


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Zonenschema bzw. die Quartierplanvorschriften verbindlich in absoluten 
Zahlen festgelegte Ausnützungsziffer (recte: Bruttogeschossfläche) 
innerhalb der Mehrhöhe „verteilt“ werde, womit das Gebäude weniger 
breit werde. Die Festlegung der maximalen Ausnützungsziffer (recte: 
Bruttogeschossfläche) 
in 
den 
Quartierplanvorschriften 
sei 
weder 
unzulässig noch verstosse sie gegen Vorschriften, auch nicht, wenn 
schlussendlich tatsächlich ein bestimmter Prozentsatz Wohnungen erstellt 
werden sollte. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde durch 
die Gemeinde zu prüfen sein, wie die Ausnützungsziffer (recte: 
Bruttogeschossfläche) auf die einzelnen Nutzungen verteilt werde.
8.
Am 19. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. Der Geschäftsführer der D._____ AG habe gegenüber der 
Presse ausgeführt, die Bauherrschaft plane in den oberen zwei 
Stockwerken 14 Eigentumswohnungen und zwar Zweitwohnungen. 
Darauf sei sie zu behaften.
9.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete mit Schreiben vom 21. November 
2012 auch auf die Einreichung einer Duplik.
10.
Die Beschwerdegegnerin 2 hielt mit Duplik vom 11. Januar 2013 an ihren 
Anträgen fest. Die Aussage gegenüber der Presse sei schon am 25. 
November 2011, also vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 
ergangen und in diesem Kontext zu sehen. Die Diskussionen über 
allfällige Zweitwohnungen seien im Rahmen der Quartierplan-Bewilligung 
eigentlich müssig, da die tatsächliche Nutzungsverteilung erst bei der 
Beurteilung des konkreten Baugesuchs von der Gemeinde geprüft 
werden könne. Nur bei einer reinen Hotelnutzung sei das vorgesehene 
Nutzungsmass zulässig. Bei anderen Nutzungen werde das Baugesuch 
ein entsprechend angepasstes Projekt beinhalten müssen. Nach 


- 7 -
Rechtskraft des Quartierplans sei ein Baugesuch einzureichen, welches 
von der Gemeinde zu prüfen sein werde. Dort könnten die 
Beschwerdeführer wiederum Einsprache und Beschwerde erheben, wenn 
sie zur Auffassung gelangen würden, dass gesetzliche Vorschriften 
verletzt seien. 
11.
Nach Abschluss des Schriftenwechsels wurde das Verfahren auf 
Ersuchen 
der 
Parteien 
sistiert. 
Am 
16. 
Mai 
2013 
teilte 
die 
Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht mit, die Vergleichsverhandlungen 
wären gescheitert, weshalb das Verfahren fortgesetzt werden könne.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und auf die 
angefochtenen Einspracheentscheide wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde im Interesse einer 
zweckmässigen Erledigung die Verfahren bei getrennt eingereichten 
Eingaben zum gleichen Gegenstand vereinen. Voraussetzung für eine 
Verfahrensvereinigung ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt 
zugrunde liegt und sich die gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. BGE 128 V 
124 E.1; VGU R 10 33 vom 12. Oktober 2010 E.1 und R 05 27/28 vom 
20. Mai 2005 E.1). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb es sich 
rechtfertigt, die zwei Beschwerdeverfahren (R 12 55 und R 12 56) zu 
vereinigen und mit einem einzigen Urteil zu erledigen.


- 8 -
2.
Die formellen Einwände der Beschwerdegegnerin 2, die Beschwerden 
seien nicht rechtsgenüglich begründet, sind nicht nachvollziehbar. Ein 
Verweis auf die Vernehmlassungen, wie dies die Beschwerdegegnerin 2 
behauptet, ist in den Beschwerden nicht erfolgt. Die Beschwerdeführer 
haben den Sachverhalt vollständig wiedergegeben und ihre Vorbringen 
rechtsgenüglich begründet. Auf die Beschwerden ist deshalb einzutreten. 
3.
Anfechtungsobjekt 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
sind 
die 
Einspracheentscheide vom 21. Mai 2012. Streitig und zu prüfen ist, ob die 
Vorinstanz die Einsprachen der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen 
und den Quartierplan bewilligt hat. Insbesondere ist zu prüfen, ob die in 
den 
Quartierplanvorschriften 
festgehaltene 
maximale 
Bruttogeschossfläche mit dem Baugesetz vereinbar ist. 
4.
Art. 8 der Quartierplanvorschriften (QPV) sieht vor, dass sich die Art der 
Nutzung der zum Quartierplangebiet gehörenden Grundstücke nach der 
Grundordnung 
richtet. 
Massgebend 
ist 
demnach 
Art. 
41a 
des 
Baugesetzes (BauG), welcher wie folgt lautet: 
Marginale: Hotelzone
1 Die Hotelzone ist für Hotels im Sinne von Art. 45 Abs. 5 dieses Gesetzes bestimmt.
2 Der hotelmässig bewirtschaftete Gebäudeanteil muss mindestens 80% der insgesamt 
beanspruchten Bruttogeschossfläche betragen. Daneben sind hotelfremde Bauten und 
Anlagen zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützungen den Hotelbetrieb 
stören.
3 Je nach Lage und Überbauung werden im Zonenplan und im Zonenschema dieses 
Gesetzes Hotelzonen mit unterschiedlichen Bauvorschriften geschaffen.
4 Für jede Hotelzone besteht eine Quartierplanpflicht. Im Rahmen des Quartierplanes 
sind Abweichungen vom Zonenschema bis 25% zulässig. Für die Gebäudehöhe und die 
Grenzabstände können in gegenseitiger Kompensation die Abweichungen von 25% in 
begründeten Fällen überschritten werden. Von den Abweichungen der Regelbauweise 
ausgenommen ist der hotelfremde Wohnungsanteil, welcher 20% der insgesamt 


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beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht überschreiten darf. Art. 84 Abs. 2 lit. a und lit. 
c dieses Gesetzes sind nicht anwendbar.
5 Keine Quartierplanpflicht besteht für Anbauten, Umbauten und Ersatzbauten von 
weniger 
als 
200 
m2 
tatsächlicher 
Bruttogeschossfläche, 
sowie 
für 
reine 
Hofstattrechtsbauten.
Die Hotelzone ist demnach grundsätzlich für Hotels im Sinne von Art. 45 
Abs. 5 BauG bestimmt. Daneben sind jedoch auch unter gewissen 
Bedingungen hotelfremde Bauten und Anlagen zulässig. Sie dürfen 
allerdings 20 % der insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche nicht 
überschreiten. In Art. 44 BauG (Zonenschema) ist für die Hotelzone 1 
unter anderem eine maximale Ausnützungsziffer von 2.5 und eine 
maximale Gebäudehöhe von 19 m vorgesehen. Der maximale Anteil 
hotelfremder Nutzung wird wiederum auf 20 % beschränkt. Vorliegend ist 
unbestritten, dass in diesem Umfang hotelfremde Nutzungen wie z.B. 
Wohnungen zonen- und quartierplankonform sind. Uneinig sind sich die 
Parteien hingegen darüber, wie sich der in Art. 41a Abs. 4 BauG 
festgehaltene 
Hotelbonus 
auf 
die 
Bruttogeschossfläche 
in 
den 
Quartierplanvorschriften auswirken darf, da dieser gemäss Abs. 4 nicht 
für den hotelfremden Wohnungsanteil gelten dürfe. 
5.
In Art. 9 QPV wird festgehalten, dass die maximal zulässige 
Bruttogeschossfläche für Parzelle 206 in der Hotelzone 1 im Artikel 
„Flächenzuteilung“ verbindlich festgelegt wird. Gemäss Art. 7 QPV beträgt 
die neue Fläche von Parzelle 206 2‘814 m2 und die daraus resultierende 
maximal realisierbare Bruttogeschossfläche 8‘794 m2. Diese maximal 
realisierbaren 8‘794 m2 Bruttogeschossfläche sind eine Maximalgrösse 
und beinhalten bereits den Hotelbonus von 25 % auf der gesamten 
Bruttogeschossfläche von 7‘035 m2 (2‘814 m2 x 2.5 [AZ]). Tatsächlich 
realisierbar ist diese maximale Bruttogeschossfläche indessen lediglich 
dann, wie die Beschwerdegegnerinnen richtig ausführen, wenn einzig 


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eine Hotelnutzung erfolgt und keine zusätzlichen Wohnungen gebaut 
werden.
Die maximal realisierbare Bruttogeschossfläche gemäss Art. 7 QPV ist 
denn auch nicht identisch mit der in Art. 41a BauG definierten insgesamt 
beanspruchten Bruttogeschossfläche. Die insgesamt beanspruchte 
Bruttogeschossfläche kann nämlich, wie die Beschwerdegegnerinnen 
richtig 
ausführen, 
erst 
bei 
Vorliegen 
eines 
Baugesuchs 
im 
Baubewilligungsverfahren festgestellt werden. Erst aufgrund eines 
konkreten Baugesuchs steht fest, wie viel Bruttogeschossfläche für 
welche Nutzung - maximal sind in reiner Hotelnutzung, ohne 
Wohnnutzung 8‘794 m2 möglich - überhaupt beansprucht wird. Damit ist 
auch festgelegt, wie die Bruttogeschossfläche der hotelfremden Bauten 
und Anlagen zu berechnen ist. Wie die Beschwerdegegnerin 1 im 
angefochtenen Entscheid richtig ausführte, ist zuerst anhand des 
Baugesuchs 
zu 
bestimmen 
wie 
viel 
Bruttogeschossfläche 
die 
Gesamtüberbauung haben soll. Der Anteil der hotelfremden Bauten und 
Anlagen darf nicht mehr als 20 % der insgesamt beanspruchten 
Bruttogeschossfläche beinhalten. 
6.
Die 
Beschwerdeführer 
gehen 
davon 
aus, 
dass 
die 
in 
den 
Quartierplanvorschriften 
festgelegte 
maximal 
realisierbare 
Bruttogeschossfläche von 8‘794 m2 fix sei und folglich unbesehen der 
jeweiligen vorgesehenen Nutzung auf Parzelle 206 - hotelmässig oder 
hotelfremd - realisiert werden könne. Die Beschwerdeführer übersehen 
bei ihrer Argumentation, dass die in den Quarterplanvorschriften 
enthaltene 
maximal 
realisierbare 
Bruttogeschossfläche 
nur 
dann 
tatsächlich realisiert werden kann, wenn es sich um eine reine 
Hotelnutzung handelt. Da, wie dargelegt, Art. 41a BauG von der 
insgesamt beanspruchten Bruttogeschossfläche spricht, Art. 7 und Art. 9 
QPV demgegenüber von der maximal realisierbaren - und somit nicht 


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fixen - Bruttogeschossfläche, ist es nicht zutreffend, dass der Quartierplan 
gegen Art. 41a BauG verstösst. Die Beschwerden sind somit abzuweisen. 
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 und Abs. 2 VRG je hälftig zu Lasten der 
Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56. Zudem haben 
die Beschwerdeführer in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 der 
obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte 
eine aussergerichtliche Parteientschädigung zu bezahlen, wobei das 
Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.-- (inkl. 
MWST) zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 festsetzt. Der Vorinstanz 
(Beschwerdegegnerin 1/Gemeinde) steht indessen gemäss Art. 78 Abs. 2 
VRG keine Parteientschädigung zu, da sie nur in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 12 55 und R 12 56 werden 
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr. 3‘276.--
gehen je hälftig zulasten von A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte 
solidarisch haftbar, sowie der B._____ AG anderseits. Sie sind innert 30 
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.


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3.
A._____ einerseits, diese für ihre Hälfte solidarisch haftbar, sowie die 
B._____ AG anderseits haben die C._____ AG je zur Hälfte mit 
gesamthaft Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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