gr_gerichte · R 2011 83 · 2012-03-13 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 11 83
5. Kammer
URTEIL
vom 13. März 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1. a)
Am 6. Oktober 2003 reichten die Eigentümer der Bauparzelle Nr. 2628, …
und
Erben
…,
ein
Gesuch
um
Einleitung
eines
öffentlichen
Quartierplanverfahrens zwecks Erschliessung ihres Grundstücks im Gebiet
„… in … auf der … (Gemeinde …) ein. Das besagte Teilgebiet ist seit ca. 50
Jahren privat (mittels Dienstbarkeitsverträgen) erschlossen und verfügt über
eine ...strasse. Ab der Kantonsstrasse im Nordwesten bildet die
Strassenparzelle 2605 (Eigentümer …) das Verbindungsstück zur privaten
...strasse. Die Parzelle 2628 mit einer Fläche von 1'181 m2 wurde vor 10
Jahren der Bauzone (W2; AZ 0.2) zugewiesen und ist zu 2/3 mit einer
Wintersportzone überlagert. Eine Überbauung ist damit bloss noch entlang
der nordwestlichen Grundstücksgrenze (verfügbare BGF 200 m2) möglich,
wobei heute indes keine direkte Zufahrt existiert.
b)
Am 28. Juli 2005 beschloss der Gemeindevorstand, ein Quartierplanverfahren
über das Gebiet „…“ einzuleiten, wobei nachfolgende Parzellen ganz oder
teilweise davon miterfasst wurden: (Strassen)parzelle 2605 (…), Parzellen
2606T (StWEG …), 2621T1 und T2 (… AG – Verwaltungsratspräsident …),
2625T1 (… AG – VR-Präsident …), 2627 (…), 2628 (…), 2863 (…) und 2888
(StWEG …). Der Beschluss wurde am 9. September 2005 im Amtsblatt
Region Mittelbünden (S. 25) öffentlich publiziert, wobei mit jenem Quartierplan
insbesondere eine sinnvolle Überbauung und Erschliessung der Parzelle
2628 bezweckt werden sollte. Inhalt des Verfahrens sollten ein Gestaltungs-
und Erschliessungsplan, ein Plan des Beizugsgebiets im Massstab 1:1000
sowie
erforderlichenfalls
eine
Baulandumlegung
und
eine

Nutzungsverlagerung sein. Mit separatem Schreiben vom 30. August 2005
hatte die Beschlussbehörde sämtliche Eigentümer der an die ...strasse
angrenzenden Liegenschaften bereits vorher darüber in Kenntnis gesetzt.
c)
Gegen den Einleitungsbeschluss vom 28. Juli, mitgeteilt am 9. September
2006, erhoben die Eigentümer der Parzellen 2605 (…), 2621T1 und T2 (…
AG), 2863 (…) und 2888 (StWEG …) innert Frist gemeinsam Rekurs beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Begehren um
kostenfällige Aufhebung des missliebigen Beschlusses. Zur Begründung
führten sie im Wesentlichen an, dass die Erschliessung einer einzelnen
Parzelle nicht mit Hilfe des öffentlichen Rechts [des Raumplanungsgesetzes
für den Kanton Graubünden (KRG) und des kommunalen Baugesetzes (BG)]
erzwungen werden könnte, sondern dafür vernünftigerweise nur der private
Einkauf in die bestehende ...strasse sowie die Geltendmachung des
privatrechtlichen Notwegrechts für die fehlenden 40 Meter ab ...strasse bis zur
Parzelle 2628 in Frage kommen könnten. Das öffentliche Recht dürfe nicht für
ein
klares
Partikulärinteresse
eines
einzigen
Bauherrn
mittels
Quartierplanverfahren missbraucht werden. Angesichts der Lage und
Erschliessungsmöglichkeit hätte die Parzelle 2628 gar nie als Bauland
ausgeschieden werden dürfen. Aus demselben Grund sei auch eine
Überbauung nach einer Landumlegung gestützt auf das öffentliche Wohnbau-
und Eigentumsförderungsgesetz (WEG; SR 843) nicht denkbar. Falls sich der
Bauherr (Parzelle 2628) nicht mit den Nachbarn über eine Grenzbereinigung
oder die Gewährung von Näher- und Grenzbaurechten einigen könnte,
müsste er sich mit der Situation auf seiner Parzelle begnügen und notfalls ein
kleineres Wohnhaus bauen. Dies gelte umso mehr, als sich heute auf Parzelle
2628 der Skischulsammelplatz befinde und besagte Parzelle den direkten
Zugang zum Skigebiet „…“ darstelle.
d)
Am 29. Oktober 2005 erhob ausserdem noch die Grundeigentümerin der
Parzelle 2625T1 (… AG) Rekurs beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf
kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einleitungsbeschlusses.

e)
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde (Rekursgegnerin) dem
Verwaltungsgericht die kostenfällige Abweisung beider Rekurse. Zur
Begründung brachte sie zur Hauptsache vor, dass für Baugrundstücke von
Bundesrechts wegen eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens bestehe
und daher zu Recht ein öffentliches Quartierplanverfahren zur Regelung und
Gestaltung der noch unüberbauten, indes stets noch über keine eigene
Zufahrt verfügenden Parzelle 2628, eingeleitet worden sei. Die private
...strasse verlaufe in unmittelbarer Nähe davon, weshalb eine Anbindung
daran gesucht und gefunden werden müsste. Damit ein allfälliger Zugang zur
Parzelle 2628 nicht durch andere Bauten versperrt würde, sei mit
planerischen Mitteln versucht worden, die bestehende Wegenot zu beseitigen
und eine vernünftige Lösung mittels Baus einer Stichstrasse ab der privaten
...strasse anzustreben. Die Erschliessung von Bauland sei auch im
öffentlichen Interesse, da bloss solcher Boden für Wohnzwecke genutzt
werden dürfe und mit den Baulandreserven haushälterisch umzugehen sei.
Private Abmachungen, die in zweiter Linie zum Zuge kämen, führten letztlich
zum selben Ergebnis wie das Quartierplanverfahren. Zudem könne bereits
heute gesagt werden, dass ein Grossteil der im Gebiet „…“ gelegenen
Grundstücke gar nicht davon berührt würde; namentlich würde keine neue
Quartierstrasse erstellt. Anzunehmen sei, dass die bestehende ...strasse mit
einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten von Parzelle 2628 zusätzlich belastet
würde, wobei aber nur mit ge...em Mehrverkehr zu rechnen wäre. Wo dann
die kurze Stichstrasse durchführen werde, sei derzeit noch nicht klar und
müsse auch nicht bereits im hier allein zur Diskussion stehenden
Einleitungsbeschluss entschieden werden.

f)
Am 10. März, mitgeteilt am 28. April 2006, wies das Verwaltungsgericht die
beiden Rekurse ab (VGU R 05 109/111), unter anderem deswegen, weil die
Gemeinde für die Regelung des Erschliessungsproblems im Zusammenhang
mit der seit 1993 (Einzonung als Bauland [W2; AZ 0.2]) unbestritten über keine
Zufahrt verfügenden und somit gefangenen Bauparzelle 2628 im Nordosten
der bereits überbauten Parzellen 2606T, 2621T1+T2, 2625T1, 2627, 2863
sowie 2888 sachlich zuständig sei und sie daher auch eine möglichst
vernünftige, rasche und einfache Konfliktlösung anbieten könne, dies trotz

Fehlens einer Sonderbestimmung im kommunalen Baugesetz betreffend
Möglichkeit
der
Gewährung
eines
öffentlichen
Notwegrechts.
Das
Quartierplangebiet sei mindestens 4'000 m2 gross.
g)
In der Folge liess die Gemeinde den Quartierplan ausarbeiten. Am 26.
Februar 2008 sandte die Gemeinde unter anderem ... den Entwurf und bat ihn
um Stellungnahme. Innert verlängerter Frist teilte … mit, er sei mit dem
Entwurf nicht einverstanden.
h)
Am 1. Oktober 2008 teilte das Grundbuchamt der Gemeinde mit, die
Grundbuchvermessung im betroffenen Gebiet stimme nicht mit dem
Grundbuch überein. Die ...strasse sei als eigene Parzelle (LSR Nr. 6-137)
ausgeschieden. Die Grundbuchpläne müssten mit den Fotoplänen bzw. den
Grundbucheintragungen in Übereinstimmung gebracht werden. Am 1. Juli
2010 sandte das Grundbuchamt der Gemeindeplanerin die bereinigten
Grundbuchauszüge.
i)
Im Zuge der Erarbeitung des Quartierplans liess die Gemeinde zudem beim
kantonalen Schätzungsbezirk 1 ein Gutachten betreffend die Höhe der
Entschädigung für Näherbaurecht, Zufahrtsrecht und Benützungsrecht der
Parzelle 2628 erstellen. Dieses lag am 17. Juni 2008 vor. Für das
Näherbaurecht wurde ein Betrag von Fr. 9'400.-- als Entschädigung
errechnet. Für das Zufahrtsrecht wurde eine Entschädigung von Fr. 38'200.--
als angemessen betrachtet. Für das Benützungsrecht an der Quartierstrasse
wurde eine Entschädigung von Fr. 7'900.-- geschätzt.
j)
Vom 4. März bis 4. April 2011 lag der Entwurf des Quartierplans öffentlich auf.
k)
Am 4. April 2011 erhob … dagegen Einsprache und beantragte, das
Quartierplanverfahren … sei neu einzuleiten. Der Quartierplan sei nicht zu
genehmigen und zur Überarbeitung zurückzunehmen. Das in Art. 14 der
Quartierplanvorschriften (QPV) stipulierte Näherbaurecht zulasten Parzelle
2627 sei zu streichen sowie auf die in Art. 15 QPV geplante Zufahrt über
Parzelle 2627 zu verzichten. Eventualiter seien die Entschädigungen gemäss

Art. 14 und Art. 15 QPV der zuständigen Enteignungskommission zwecks
Festlegung der Entschädigungshöhe zu unterbreiten. Art. 17 QPV sei
bezüglich der Entschädigung zu konkretisieren und ebenfalls der zuständigen
Enteignungskommission zur Festsetzung der Höhe der Entschädigung zu
unterbreiten.
2.
Am 23. Juni, mitgeteilt am 13. Juli 2011, wies der Gemeindevorstand die
gegen den Quartierplanentwurf erhobenen Einsprachen, unter anderem auch
diejenige von …, ab und genehmigte den Quartierplan.
Das Quartierplanverfahren sei einzig nach den kantonalen Vorschriften zu
beurteilen. Art. 21 der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) sehe
den Widerruf von Quartierplänen vor, wenn sich die Verhältnisse seit Erlass
erheblich verändert hätten. Diese Regelung beziehe sich jedoch nicht auf
Einleitungsbeschlüsse. Auch andernfalls änderte sich nichts, weil sich weder
die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse so verändert hätten, dass
auf den Einleitungsbeschluss zurückzukommen wäre.
Der östliche Teil der geplanten Zufahrt zu Parzelle 2628 sei zwar von der
Wintersportzone überlagert. In dieser seien aber nur Bauten und Anlagen
zulässig, wenn die Ausübung des Wintersportes nicht beeinträchtigt werde.
Hier sei eine private Zufahrtsstrasse zur Erschliessung von ca. 236 m2
Bruttogeschossfläche (BGF), erfahrungsgemäss also drei Wohnungen,
geplant. Vorliegend bezwecke die Wintersportzone vor allem, den freien
Zugang zum weiter in der Wintersportzone gelegenen Skischulsammelplatz
zu gewährleisten. Es befinde sich dort jedoch keine Piste und auch keine
Wintersportanlage. Eine private, wenig Verkehr aufweisende Zufahrt gefährde
die Ausübung des Wintersports nicht. Würde Parzelle 2628 von oben her
erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser. Im Quartierplan werde
zudem einzig der Zufahrtsbereich von der Quartierstrasse bis zur Grenze der
Bauparzelle geregelt. Die interne Erschiessung, also die Zufahrt ab
Parzellengrenze bis zum Baufenster respektive Baustandort auf Parzelle
2628 sei im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens später festzulegen.
Gemäss Einleitungsbeschluss diene der Quartierplan der sinnvollen
Erschliessung und Überbauung von Parzelle 2628. Die Baubehörde könne
Ausnahmen von den Grenzabständen vorsehen (Art. 83 BG). Voraussetzung

sei, dass die Mindestflächen gemäss Art. 82 BG erreicht würden und der
Quartiergestaltungsplan
Gewähr
für
eine
architektonisch
und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter
Gestaltung,
differenzierter
Bauweise
und
ausgewogener
Umgebungsgestaltung biete. Auch Art. 77 Abs. 2 KRG lasse eine
Unterschreitung der Abstände im Rahmen von Quartierplänen zu. Das Gebiet
umfasse total 5'991 m2, also über 4'000 m2. Die am Rande liegende
Bauparzelle mache es vorteilhaft, wenn der Baustandort möglichst an die
bereits überbauten Flächen herangerückt werde. Zudem sei es sinnvoll, die
überbaubare Fläche möglichst nahe an Parzelle 2627 zu platzieren, um die
von der Wintersportzone überlagerte Fläche von Parzelle 2628 freizuhalten.
Der haushälterische Umgang mit Bauland erheische es, Bauzonen möglichst
nutzungsintensiv zu überbauen. Mit einem verkürzten Grenzabstand werde
ermöglicht, die Baute in zonengemässem Umfang zu nutzen. Hier dürfe
anstelle von 2.5 m (kleiner Grenzabstand) 1 m an die Grenze gebaut werden.
Dies habe weder Schattenwurf noch Sonnenentzug in unzumutbarer Weise
zur Folge.
Betreffend Entschädigungen habe die Gemeinde ein Fachgutachten der
Schätzungskommission erstellen lassen. Wer beizuziehen sei, schreibe
weder das kommunale noch das kantonale Recht vor. Der Beizug der
Enteignungskommission sei nur vorgesehen, wo im Rahmen eines
Quartierplanverfahrens weitergehende respektive nicht im Quartierplanzweck
gründende Enteignungstatbestände vorgesehen seien. Hier gehe es aber um
die
Entschädigung
von
Minderwerten,
hervorgerufen
durch
eigentumsbeschränkende Massnahmen, die in der Zielsetzung des
Quartierplans lägen. Die Festlegung erfolge durch den Gemeindevorstand
und er habe zu diesem Zweck ein Gutachten der Schätzungskommission
eingeholt. Diese Behörde sei unabhängig und fachkundig. Die Minderwerte
seien korrekt festgelegt worden.
Art. 17 QPV lege das Anschlussrecht von Parzelle 2628 an Privatleitungen für
die Kanalisation fest. Es stehe noch nicht fest, ob und wo der Anschluss
stattfinden solle. Dies werde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens
festgelegt. Die Gemeinde überlasse dies im Sinne von Art. 60 Abs. 2 KRG

den
Privaten.
Könnten
sie
sich
nicht
einigen,
entscheide
der
Gemeindevorstand separat.
3.
Am
13.
September
2011
erhob
…
dagegen
Beschwerde
beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte, der Entscheid
des Vorstandes vom 13. Juli 2011 betreffend Erlass des Quartierplanes „…“
sei
aufzuheben.
Subeventualiter
sei
die
Festlegung
der
Entschädigungsansprüche gemäss Art. 14, Art. 15 und Art. 17 QPV der
zuständigen Enteignungskommission zum Entscheid zuzuweisen.
Seit Erlass des Einleitungsbeschlusses seien mehr als fünf Jahre verstrichen.
Die Eigentümer hätten somit in guten Treuen davon ausgehen können, der
Einleitungsbeschluss
sei
dahingefallen.
Die
Wirkung
des
Einleitungsbeschlusses sei als verwirkt anzusehen.
Der östliche Teil der Zufahrt zu Parzelle 2628 führe durch die Wintersportzone
und kreuze sich auch mit der Langlaufloipe/Langlaufpiste. Es liege eine klare
Beeinträchtigung gemäss Art. 39 Abs. 2 KRG vor und auch der freie Zugang
zum Skischulsammelplatz werde beeinträchtigt. Für den Bau der
vorgesehenen, 4 m breiten Strasse seien erhebliche Terrainveränderungen
notwendig. Diese führten zu Einschränkungen, welche aufgrund der
Planunterlagen nicht ersichtlich seien. Die Gemeinde habe diesbezüglich
nichts abgeklärt.
Es stimme nicht, dass vom Quartierplan der Zufahrtsbereich von der
Quartierstrasse bis zur Bauparzelle geregelt werde. Die Bauparzelle sei auf
den Baustandort reduziert, der Rest der Parzelle liege in der Wintersportzone.
Zwischen
dem
im
Erschliessungsplan
eingezeichneten
Ende
der
Dienstbarkeit und den Baufenstern fehle eine Distanz von mindestens 10 m,
die entweder zulasten des Beschwerdeführers oder ebenfalls der
Wintersportzone gehe. Hier seien zudem grössere Eingriffe in das
bestehende Terrain nötig.
Vorliegend werde nur Parzelle 2628 erschlossen. Sie habe eine
Grundstücksfläche von nur 1'182 m2. Somit werde die Mindestfläche von
4'000 m2 nicht erreicht. Auch die weitere Voraussetzung (vorzügliche
Überbauung) sei nicht gegeben. Es bestünden keine verbindlichen Auflagen.
Ausserdem seien im schlecht geformten Baufenster bei nur 236.4 m2 BGF

sozusagen keine Gestaltungsmöglichkeiten vorhanden. Das in Art. 14 QPV
stipulierte Näherbaurecht bewirke eine massive Werteinbusse von Parzelle
2627. Angesichts der Immobilienpreise auf der Lenzerheide sei die dafür
vorgesehene Entschädigung von Fr. 9'400.-- viel zu tief. Auch werde die
Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers durch die Abgabe einer Fläche
von 219 m2 Bauland für die Erstellung einer Zufahrtsstrasse verletzt. Hinzu
komme die Strassenfläche von der Parzellengrenze bis zum Baufenster. Es
werde Land verschwendet und es seien grosse Geländeveränderungen
notwendig. Die Zufahrtsstrasse käme genau im Süden von Parzelle 2627 zu
liegen. Zudem werde eine erhaltenswerte Baumgruppe gefällt. Die
Entschädigung von Fr. 38'300.-- sei viel zu tief.
Das ganze Schätzungsverfahren sei ohne Beizug der Grundeigentümer
erfolgt, was das rechtliche Gehör verletze.
Hier könne schon lange kein Bauland mehr für Fr. 500.--/m2 gekauft werden,
bezahlt werde mehr als das Doppelte. Die Entschädigungen seien nicht voll
im Sinne der Eigentumsgarantie. Würden Rechte enteignet, sei ein
ordentliches
Schätzungsverfahren
durch
die
zuständige
Schätzungskommission
unter
Wahrung
der
Mitwirkungsrechte
durchzuführen. Die Einholung eines internen Gutachtens hinter dem Rücken
der Betroffenen sei rechtswidrig.
Die Zufahrtsstrasse werde auch eine grössere Aufschüttung auf Parzelle 2627
nach sich ziehen. Geländeaufnahmen fehlten aber. Die Aufschüttungen und
Anböschungen würden grösser als auf den Plänen ersichtlich. Somit stimme
die angegebene Fläche für die Strasse von 219 m2 nicht.
Ohne Berücksichtigung der Anstösser würde nur vier an der …strasse
mitbeteiligten Grundeigentümern eine Entschädigung zugesprochen. Die
weitere Aufteilung gemäss Verteilschlüssel für die Benutzungskosten werde
bei dieser oberflächlichen Vorgehensweise unweigerlich zu Streitigkeiten
führen und sei gesetzeswidrig.
Bei Art. 17 QPV fehle ein Verteilschlüssel. Der Anschluss sei zwingend und
die örtliche Festlegung sei im Quartierplan vorzunehmen. Es gehe wiederum
um die Beanspruchung fremder Grundstücke, weil keine Kanalisation oder
Wasserleitung bis zum Baufenster auf Parzelle 2628 führe.

4.
Am 13. Oktober 2011 beantragte die Gemeinde die kostenfällige Abweisung
der Beschwerde. Am 21. Juli 2007 habe mit dem Beschwerdeführer eine
Besprechung betreffend den Quartierplan stattgefunden. Man habe ihm die
Unterlagen am 26. Februar 2008 zur Stellungnahme zugestellt. Dazu habe
sich der Beschwerdeführer im April 2008 geäussert. Das Grundbuchamt habe
zudem im Oktober 2008 Vorgaben für den Quartierplan gemacht. Die
Ausarbeitung sei anschliessend erfolgt. Inhaltlich habe es keine Änderungen
gegeben.
Der Einleitungsbeschluss sei erst mit der Mitteilung des Gerichtsurteils (VGU
R 05 109/111) rechtskräftig geworden. Ausserdem sei der Beschwerdeführer
2007 und 2008 informiert worden. Er selber habe 2008 schriftlich Stellung
bezogen. Zudem falle ein Quartierplanverfahren bzw. ein rechtskräftiger
Einleitungsbeschluss nicht einfach dahin.
Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Der Beschwerdeführer habe an der
Sitzung vom 21. Juli 2007 teilgenommen und sich am 8. April 2008 auf dem
Bauamt informiert. Auch habe er zu den ihm zugestellten Unterlagen im April
2008 Stellung genommen. Er habe sich damals schon zu den vorgesehenen
Entschädigungen äussern können.
Das Baufenster auf Parzelle 2628 werde - im Gegensatz zum östlichen Teil
der Zufahrt – nicht von der Wintersportzone überlagert. Laut Projektplan sei
ausserhalb der Wintersportzone talseits des Zufahrtsweges eine niedrige
Stützmauer vorgesehen (maximal 0.5 m Böschung). In der Wintersportzone
seien nur Bauten und Anlagen unzulässig, welche die Ausübung des
Wintersports beeinträchtigten. Die Zufahrtsstrasse beeinträchtige die
Wintersportzone nicht. Die Veränderung führe nicht zu einem erschwerten
Zugang
zum
Skischulsammelplatz
und
stehe
der
Benützung
als
Winterwanderweg nicht entgegen. Die Langlaufloipe werde nicht gekreuzt.
Am fraglichen Ort bewegten sich nur Fussgänger. Würde Parzelle 2628 von
oben her erschlossen, wäre die Beeinträchtigung grösser.
Im
Quartierplan
werde
nur
die
Zufahrt
ab
Quartierstrasse
bis
Bauparzellengrenze geregelt. Innerhalb der Bauparzelle sei die Zufahrt zum
Baufenster im Baubewilligungsverfahren festzulegen. Erst dann werde die
genaue Lage der Abstellflächen bzw. Garagen festgelegt. Der Quartierplan
diene hier dazu, die Erschliessung der Parzelle rechtlich und faktisch zu

sichern, nicht die Erschliessung auf der Bauparzelle zu regeln. Zudem könne
die Verkehrsfläche zwischen Parzellengrenze und Baufenster ohne grössere
Geländeverschiebungen und Beeinträchtigungen des Wintersports erstellt
werden.
Gemäss Art. 77 Abs. 2 KRG könne die Gemeinde im Quartierplan von den
kommunalen und kantonalen Bauabständen abweichen, sofern im
Quartierplan eine bestimmte Gebäudelage vorgesehen sei. Ebenfalls sei Art.
51 Abs. 1 KRG massgebend. Das kantonale Recht nenne die
Voraussetzungen
nicht,
unter
welchen
Baufenster
mit
verkürzten
Bauabständen ausgeschieden werden dürften. Demnach sei nach
planerischen Grundsätzen und aufgrund einer Interessenabwägung zu
prüfen, ob Baufenster mit verkürzten Abständen auszuscheiden seien. Für
weiteres kommunales Recht, welches zusätzliche Voraussetzungen an die
Unterschreitung der Bauabstände vorsehe, verbleibe kein Raum. Art. 82 und
83 BG seien aufgrund des neuen KRG bedeutungslos. Planerische Gründe
sprächen hier für die getroffene Lösung (Baustandort möglichst nahe an
bereits überbauten Flächen; möglichst nutzungsintensive Überbauung der
Bauzone). Mittels verkürzten Grenzabstands könne Parzelle 2628 erst
sinnvoll genutzt werden. Parzelle 2627 werde nicht beeinträchtigt.
Auch wenn Art. 82 und 83 BG anwendbar wären, führe dies zu keinem
anderen Ergebnis. Auch diesfalls lasse Art. 77 Abs. 2 KRG eine
Unterschreitung der Abstände im Quartierplan zu. Das Quartierplangebiet sei
weitgehend überbaut. Gestalterische Anliegen könnten deshalb nur den
Bereich um Parzelle 2628 betreffen. Ein etwas grösserer Grundriss (wie das
vorgesehene Baufenster) mache Sinn, weil dann auf Parzelle 2628 nicht ein
kleinflächiger aber hoher Bau errichtet werden müsse. Weitere gestalterische
Anforderungen seien aufgrund der verschiedenen Stilrichtungen und
Baukuben in der Umgebung nicht nötig. Art. 83 Abs. 1 BG sei erfüllt. Zudem
umfasse der Quartierplan mehr als 4'000 m2 (massgebend: Perimeter des
Einleitungsentscheides).
Der Gemeindevorstand setze im Quartierplanverfahren Entschädigungen
innerhalb des Zwecks des Quartierplanes fest. Vorliegend seien nur solche
festgelegt
worden.
Die
hilfsweise
Einholung
des
Gutachtens
der
Schätzungskommission ändere daran nichts.

Der Minderwert wegen des eingereichten Näherbaurechts sei mit Fr. 9'400.--
festgesetzt worden. Die Überbaubarkeit von Parzelle 2627 vermindere sich
nur auf einem an der östlichen Parzellengrenze entlanglaufenden Streifen von
rund 1.5 x 23 m, also auf 34.5 m2. Die Ausnützung verbleibe beim
Beschwerdeführer. Ein Quadratmeterpreis von Fr. 272.--/m2 sei angemessen;
da nur mässige Einschränkungen zu erwarten seien und die übrige Nutzung
von Parzelle 2627 gewährleistet bleibe.
Das Durchgangsrecht belaste 219 m2 entlang der südlichen Parzellengrenze
von Parzelle 2627. Dieser Teil könne heute infolge des einzuhaltenden
Grenzabstandes nicht überbaut werden. Es sei für die Entschädigung wie
nicht überbaubares Vorgartenland einzusetzen. Die Ausnützung verbleibe
beim Beschwerdeführer. Dieser könne die Fläche nicht mehr als Garten
nutzen, immerhin könne er den Zufahrtsweg bei einer allfälligen weiteren
Überbauung seiner Parzelle ebenfalls nutzen. Ein Quadratmeterpreis von Fr.
175.--/m2 sei angemessen; darin eingeschlossen sei die Entschädigung für
die zu fällenden Bäume.
Die
Kosten
der
Kanalisationsleitung
könnten
erst
im
Baubewilligungsverfahren genauer festgelegt werden.
Die (recte) Fr. 7'900.-- (nicht Fr. 15'000.--) für das Begehen und Befahren der
bestehenden Quartierstrasse sei gemäss bestehendem Verteilschlüssel zu
verteilen. Wenn sich die Privaten darüber nicht einigen könnten, werde die
Behörde entscheiden.
5.
Am 22. November 2011 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen
Begehren fest. Das Quartierplangebiet umfasse nicht 4'000 m2. Nur Parzelle
2628 werde beplant. Die Verhältnisse hätten sich zwischen 2008 und der
öffentlichen Auflage 2011 geändert. Es seien neue Parzellen in das
Quartierplangebiet aufgenommen worden, andere seien gestrichen worden.
Zudem seien in Art. 14, 15 und 16 QPV wesentliche Änderungen in Bezug auf
die Entschädigung vorgenommen worden, ohne dass er die Möglichkeit zur
Vernehmlassung
gehabt
hätte.
Diese
Änderungen
beträfen
den
Einleitungsbeschluss. Sie hätten dem Beschwerdeführer eröffnet werden
müssen. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Eigentümer der
...strasse seien nicht einbezogen worden. Dies wäre aber nötig gewesen. Der

Einleitungsbeschluss sei somit aufzuheben. Am Schätzungsverfahren habe
er auch nicht teilnehmen können. Es gebe keine gesetzliche Grundlage für
die Festsetzung der Entschädigungen durch den Gemeindevorstand oder die
Schätzungskommission.
Das Schätzungsgutachten sei falsch oder unvollständig; die Entschädigungen
seien viel zu tief. Ein Strassenprojekt existiere nicht. Der eingelegte
Projektplan (Gemeindebeilage 22) sei unvollständig. Die Strasse sei in der
Wintersportzone nicht zulässig. Es fehle die Regelung der Strassenführung
auf Parzelle 2628. Die Erschliessung von Norden her wäre viel geeigneter.
6.
Am 31. Januar 2012 duplizierte die Gemeinde und hielt an ihren
Rechtsbegehren fest. Im Einleitungsbeschluss sei ein ausgedehntes
Quartierplangebiet erfasst worden, weil damals noch verschiedene
Erschliessungsvarianten zur Diskussion gestanden seien. Das Beizugsgebiet
sei rechtskräftig. Für die Regelung der Durchfahrtsrechte an der
Quartierstrasse habe das Beizugsgebiet so festgelegt werden müssen. Es
stimme, dass die Parzellenanzahl im Quartierplangebiet geändert habe. Die
Quartiererschliessungsstrasse bilde eine eigene Parzelle, was im Zeitpunkt
der Einleitung noch nicht bekannt gewesen sei. Sämtliche Berechtigte an der
Strasse seien beim Einleitungsverfahren begrüsst worden, sei es als
Eigentümer
oder
als
Dienstbarkeitsberechtigte.
Dies
habe
das
Verwaltungsgericht in VGU R 05 109/111 auf Seite 11 als zulässig erklärt.
Parzellen 2606 und 2621 seien gestrichen worden, sie seien jetzt in der
Strassenparzelle. Flächenmässig habe sich somit am Beizugsgebiet nichts
geändert.
Eigentumsänderungen
während
des
laufenden
Quartierplanverfahrens seien zudem nicht zu vermeiden und zulässig,
solange nicht ein Umlegungsbann erlassen werde.
Alle vom Beschwerdeführer erwähnten Grundeigentümer seien am 30.
August 2005 persönlich angeschrieben und über das Verfahren orientiert
worden. Weder sie noch der Beschwerdeführer hätten eine Erweiterung des
Beizugsgebiets gefordert. Dies sei vom Verwaltungsgericht als rechtmässig
bezeichnet worden. Es sei ferner fraglich, ob der Beschwerdeführer
Mitwirkungsrechte Dritter anrufen könnte. Die Mitwirkung am Quartierplan sei
im Rahmen der öffentlichen Auflage gewährleistet.

Gemäss Art. 66 Abs. 1 KRG sei der Gemeindevorstand für Landumlegungen
bzw. Quartierplanverfahren zuständig. Dabei entscheide er auch über die
Neuzuteilung und den Kostenverteiler. Zu Letzterem gehöre der Entscheid
über Mehr- oder Minderzuteilungen. Für Entscheide über den Wertausgleich
oder Entschädigungen sei ebenfalls der Gemeindevorstand zuständig (Art. 28
ff.
KRVO).
Nur
für
nicht
im
Quartierplanzweck
liegende
Eigentumsbeschränkungen wäre die Enteignungskommission zuständig.
Der Projektplan habe nicht Teil der Auflage gebildet und sei für den Verlauf
des Zufahrtsweges nicht massgebend.
7.
Am 8. März 2012 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen
Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Bruder des
Beschwerdeführers in Begleitung von dessen Rechtsvertreter sowie von
Seiten der Gemeinde deren Baufachchef und deren Rechtsvertreter
teilnahmen. Weiter waren mehrere Grundeigentümer des Quartierplangebiets
„…“, der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) …, der
Verwaltungsratspräsident des Hotels …, ein Vertreter der Hotel … AG und der
Präsident der Bürgergemeinde … zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei
an zwei unterschiedlichen Standorten – einerseits auf offenem Gelände im
Grenzbereich
der
Parzellen
2628
und
2627
andererseits
im
Abzweigungsbereich der bestehenden Zufahrt über die Parzelle 2627
(Beschwerdeführer) – die Möglichkeit geboten, sich mündlich vor Ort zur
gesamten Erschliessungs- und Überbauungssituation zu äussern. Zu Beginn
des Augenscheins verteilte der Baufachchef der Gemeinde am Standort 1 (auf
offenem Gelände) an alle Anwesenden noch eigens drei Kopien (Planskizzen)
betreffend
Gestaltungsplan
1:500,
Erschliessungsplan
1:
500
und
Bestandsplan 1:500 des fraglichen Quartierplangebiets. Darin wurden die
detailliert
im
offenen
Gelände
markierten
und
angeschriebenen
Orientierungspunkte – so namentlich die Grenzverlaufspunkte [G 1-9]; die
jeweiligen Baufenstereckpunkte [B 1-8] sowie die Wintersportzoneneckpunkte
[W 1-4] – aufgeführt und erläutert. Von Seiten des Gerichts wurden noch
insgesamt
13
Farbfotos
erstellt
und
–
zusammen
mit
dem
Augenscheinprotokoll – zu den Akten genommen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Gemeinde vom 13. Juli 2011
betreffend Erlass des Quartierplans „…“ und der dagegen erhobenen
Einsprachen. Laut Ziff. 3.1 wurde dort u.a. die Einsprache des
Beschwerdeführers abgewiesen. Gemäss Ziff. 3.2 genehmigte die Gemeinde
den genannten Quartierplan, bestehend aus: Bestandesplan 1:500,
Erschliessungsplan 1:500, Gestaltungsplan 1:500, Quartierplanvorschriften
(QPV) mit Anhang 1-4. Zu klären gilt es insbesondere, ob die Erschliessung
der noch über keine eigene Zufahrt verfügenden Bauparzelle 2628 (sog.
gefangene Bauparzelle) zu Recht von unten bzw. von Südwesten über die
Nachbarparzelle 2627 des Beschwerdeführers geplant wurde und ob die
Vorgehensweise der Gemeinde in dieser Angelegenheit korrekt war.
2. a)
Zuerst ist über die geltend gemachte Verletzung des rechtlichen Gehörs
mangels Informationen über das Quartierplanverfahren sowie mangels
Mitwirkungsmöglichkeiten bei den durchgeführten Schätzungsverfahren
(Werteinbusse/Entschädigung für Zufahrt Fr. 38'300.--; Entschädigung für
Näherbaurecht Fr. 9'400.--; Entschädigung für Benützungsrecht an
Quartierstrasse Fr. 7'900.--) im Zusammenhang mit der Erschliessung der
gefangenen bzw. hinterliegenden Bauparzelle 2628 zu befinden.
b)
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
(BV) verankert und formeller Natur. Er dient einerseits der Sachaufklärung
und andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht
beim Erlass einer Verfügung dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen
eingreift. Dazu gehört insbesondere auch das Recht der Betroffenen, sich vor
der Eröffnung einer solchen Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche
Beweise beizub...en, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher
Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern, wenn dieses geeignet ist, die Verfügung zu beeinflussen. Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle

Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren
ihren Standpunkt wirksam zur Geltung b...en kann (BG-Urteil 4A_479/2010
vom 17. Februar 2011 E. 4.2.3; BGE 135 II 293 E. 5.1; BGE 132 V 370 f. E.
3.1 mit Hinweisen). Die Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der angefochtenen
Verfügung (BGE 135 I 190 E. 2.2, mit Hinweisen; BG-Urteil 4D_111/2010 vom
19. Januar 2011 E. 3.1). Verfügungen, die unter Verletzung des rechtlichen
Gehörs ergangen sind, sind auch nach der strengen Praxis des
Verwaltungsgerichts grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines
ordnungsgemässen Verfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen
(statt vieler: VGU R 08 76; PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85).
c)
Vorliegend ist der Einwand einer Gehörsverletzung unbegründet. Wie aus den
Akten klar hervorgeht, wurde der Beschwerdeführer bereits anlässlich einer
Besprechung vom 21. Juli 2007 über das weitere Vorgehen und die Absichten
der Gemeinde betreffend Quartierplangebiet „…“ informiert, nachdem der
zugehörige Einleitungsbeschluss vom 28. Juli 2005 bezüglich Beizugsgebiet
mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 (VGU R 05 109/111)
schon geschützt worden war. Gestützt auf diese Besprechung stellte die
Gemeinde dem Beschwerdeführer am 26. Februar 2008 einen Entwurf der
erarbeiteten Quartierplanunterlagen zur Kenntnis- und Stellungnahme (bis
zum 17. März 2008) zu. Innert erstreckter Frist äusserte sich der
Beschwerdeführer mit Schreiben vom 14. April 2008 detailliert zum
Quartierplanentwurf, wobei er ihn sowohl bezüglich der geplanten
Erschliessung der benachbarten Bauparzelle 2628 als auch der dafür
vorgesehenen Entschädigungen mit Begründung (Pt. 1-5) ablehnte. Darauf
liess die Gemeinde das Schätzungsgutachten vom 17. Juni 2008 betreffend
Entschädigung für das im Quartierplan vorgesehene Näherbaurecht (Fr.
9'400.--), Zufahrtsrecht (Fr. 38'300.--) und Benützungsrecht an der
bestehenden Dorf-/Quartierstrasse (Fr. 7'900.--) zugunsten der Parzelle 2628
erstellen.
Das
Resultat
dieser
Schätzungen
wurde
in
die
Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15, 16 QPV samt Anhang 4) vom 23.
Februar 2011 aufgenommen, welche dann vom 4. März bis 4. April 2011 –

zusammen mit dem Entwurf des Quartierplans – von der Gemeinde korrekt
zur öffentlichen Einsichtnahme und Kontrolle (Einsprachemöglichkeiten) beim
Bauamt aufgelegt wurden. Angesichts dieser Geschehensabläufe und
Informationen seitens der Gemeinde ist für das Gericht nicht ersichtlich,
inwiefern das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt worden sein
sollte, da ihm kein Anspruch auf Mitwirkung am Schätzungsverfahren
zustand. Mit der Kundgabe und Äusserungsmöglichkeit zur öffentlichen
Auflage
des
Quartierplans
einschliesslich
der
Resultate
des
Schätzungsverfahrens (QPV; mit Anhang 4), der Verfahrenskosten (Anhang
1),
der
Erschliessungskosten
(Anhang
2)
und
des
zugehörigen
Grundbuchauszuges (Anhang 3) wurde das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers vielmehr ausreichend gewahrt.
d)
Im Übrigen kann dem Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht
auch insoweit nicht gefolgt, als er das automatische Dahinfallen des
Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli 2005 infolge Zeitablaufs behauptet. Eine
solche Theorie ist abenteuerlich und findet im Gesetz keine Stütze. Der
massgebende Art. 21 der Verordnung zum kantonalen Raumplanungsgesetz
(KRVO) sieht selber lediglich die (aktive) Aufhebung oder Änderung von
Quartierplänen vor. Von selbst fällt dagegen weder ein Einleitungsbeschluss
noch ein Quartierplan dahin. Von einer Hinfälligkeit des mit Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 10. März 2006 noch ausdrücklich bestätigten und
danach in Rechtskraft erwachsenen Einleitungsbeschlusses vom 28. Juli
2005 (mit dem Ziel: Abgrenzung Beizugsgebiet für Erschliessung und
Überbauung der Bauparzelle 2628) kann somit keine Rede sein.
3. a)
In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer zunächst eine Verletzung
von Art. 39 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG), wonach
Bauten,
Anlagen
sowie
Terrainveränderungen
die
Ausübung
des
Wintersports nicht beeinträchtigen dürfen. Eine Beeinträchtigung der
Wintersportzone auf Parzelle 2628 durch die geplante Erschliessung bzw. die
Zufahrt von Südwesten via Dorf-/Quartierstrasse und von dort entlang des
südlichen Grundstückbereichs der benachbarten Parzelle 2627 liegt aber
gerade nicht vor, da die Überlagerung mit der erwähnten Sportzone einzig bei

einer Erschliessung von Norden her (via „Skischulsammelplatz“) stark tangiert
würde. Gemäss Bestandesplan 1:500 reicht die Wintersportzone oberhalb
von Parzelle 2628 bis weit in den Fusswegkorridor der Parzellen 2863 und
2625T hinein, während die Parzelle 2628 bloss im Norden und vor allem im
östlichen Teil davon überlagert wird. Die von Südwesten vorgesehene Zufahrt
beeinträchtigt
die
Wintersportzone
aber
nicht.
Laut
Loipenplan
(Ausbauetappe 2010-15; Situation 1:2000) vom 12/2009 wird die regionale
Langlaufpiste durch die geplante Zufahrt ebenfalls nicht beeinträchtigt.
Anlässlich
des
gerichtlichen
Augenscheins
konnte
aufgrund
der
angetroffenen Geländetopografie vom Beschwerdeführer überdies auch nicht
plausibel dargetan werden, wieso nur mit Hilfe von erheblichen
Terrainveränderungen bzw. beträchtlichen Geländeaufschüttungen eine
vernünftige Erschliessung der Parzelle 2628 möglich sein sollte. Im Übrigen
trifft die Argumentation der Vorinstanz zu, wonach die genaue Linienführung
und konkrete Ausgestaltung der noch zu erstellenden Zufahrt ab
Parzellengrenze
bis
zum
Baufeld
der
Parzelle
2628
erst
im
Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im vorliegend zur Beurteilung
gestellten Quartierplanverfahren zu beantworten sein wird. In diesem Punkt
erweist
sich
die
Beschwerde
daher
als
verfrüht,
zumal
im
Baubewilligungsverfahren auf Parzelle 2628 selbstverständlich wieder
Einsprachen respektive Beschwerden erhoben werden können.
b)
Der Beschwerdeführer bestreitet sodann die Rechtmässigkeit des hoheitlich
verfügten Näherbaurechts zulasten der Parzelle 2627 und zugunsten der
Parzelle
2628.
Nach
Art.
52
Abs.
2
KRG
bestimmt
der
Quartiergestaltungsplan die Situierung von Bauten und Anlagen. Wie dem
Gestaltungsplan 1:500 vom 23. Februar 2011 entnommen werden kann, wird
die Bebaubarkeit der Parzelle 2628 (rot schraffierte Fläche/Baufeld 1) durch
die östlich gelegene Wintersportzone stark eingeschränkt bzw. gegen Westen
in Richtung der Nachbarparzelle verschoben. Um dieser Begebenheit gerecht
zu werden und überhaupt noch eine vernünftige Überbauung der Parzelle
2628 zu ermöglichen, erachtete es die Vorinstanz als notwendig und
unerlässlich, im Rahmen der konkreten Nutzungsordnung im betreffenden
Quartierplan eine Unterschreitung des baugesetzlichen Grenzabstands von

2.50 m auf nur einen Meter zuzulassen. Nach Auffassung des Gerichts war
diese planerische Massnahme gestützt auf Art. 77 Abs. 2 KRG
gesetzeskonform und vertretbar. Besagte Bestimmung im kantonalen Recht
hält dazu nämlich ausdrücklich fest: „Schreiben die Grundordnung oder ein
Quartierplan eine bestimmte Lage einer Baute oder Anlage vor, gelten die
Bauabstände dieses Gesetzes und der Baugesetze der Gemeinden nicht,
soweit sie der Planung entgegenstehen.“ In Anbetracht der räumlich engen
Platzverhältnisse des effektiv verbliebenen Baufeldes auf Parzelle 2628 war
objektiv eine Abweichung der gesetzlichen Grenzabstände hier tatsächlich
zwingend erforderlich, um die betreffende Bauparzelle überhaupt noch
zonenkonform für Wohnzwecke nutzen zu können. Das planerische
Heranrücken des Baufeldes auf Parzelle 2628 mittels Einräumung des
Näherbaurechts an die im Westen bereits überbaute Parzelle 2627 darf somit
sicherlich
auch
siedlungsbaulich
und
raumplanerisch
(Grundsatz:
Haushälterischer Umgang mit Bauland) als geboten bezeichnet werden. Dies
gilt hier umso mehr, als das betreffende Quartierplangebiet bereits
weitgehend mit grösseren Hotelgebäuden oder Ferienhäusern überbaut ist
und dadurch der Verwirklichung neuer Wohnbauten auch faktisch sehr enge
Grenzen gesetzt sind.
c)
Zu entscheiden bleiben damit noch die Fragen nach der Zuständigkeit zur
Festlegung und zur Höhe der in den Quartierplanvorschriften (Art. 14, 15 und
16 QPV; Anhang 4) erwähnten Entschädigungen an den Beschwerdeführer
sowie nach der Verteilung der im Zuge des Quartierplanverfahrens
aufgelaufenen Verfahrens- und Erschliessungskosten (QPV; Anhang 1 und
2). Nach Art. 28 ff. KRVO ist die jeweils zuständige Baubehörde für die
Durchführung der bei einer Nutzungsplanung erforderlichen Landumlegungen
und Grenzbereinigungen verantwortlich und spruchbefugt. Laut Art. 32 Abs. 1
KRVO hat diese Behörde auch die dafür benötigten Pläne und Verzeichnisse
zu erarbeiten. Diese enthalten insbesondere auch Angaben über den
Geldausgleich für die nicht durch Boden ausgleichbaren Mehr- oder
Minderwerte (Ziff. 4) und die Verteilung der Verfahrenskosten (Ziff. 5). Die
Vorgaben zum Kostenverteiler sind in Art. 35 KRVO geregelt. Aufgrund dieser
Vorschriften war die Gemeinde durchaus berechtigt, entweder selbst in

eigener Regie oder hilfsweise durch Beizug einer staatlich anerkannten,
unabhängigen
Fachstelle
(vorliegend:
Experte
des
Kantonalen
Schätzungsbezirks 1) die für den Beschwerdeführer bzw. dessen Parzelle
2627 durch den fraglichen Quartierplan anfallenden Eigentums- und
Nutzungseinschränkungen schätzen bzw. berechnen zu lassen. Diesem
Abklärungsauftrag ist jene Fachstelle mit Gutachten vom 17. Juni 2008
umfassend und seriös nachgekommen. Die darin enthaltenen Annahmen und
absolut nachvollziehbaren Berechnungen vermögen zu überzeugen und
leuchten in jeder Beziehung ein. Für das Gericht besteht daher auch kein
Anlass, an diesen sorgfältig ermittelten Entschädigungen (Gutachten Seite 5:
Entschädigung Näherbaurecht Fr. 9'400.-- [45 m2 x Fr. 500.--/m2 : 1/3 plus
25% Zuschlag]; S. 6: Entschädigung Zufahrtsrecht Fr. 38’300.-- [219 m2 x Fr.
500.--/m2 : 1/3 plus 5% Zuschlag]; S. 7/8: Entschädigung für Mitbenutzung
Dorf-/Quartierstrasse Fr. 7'900.-- [bei Anteil 2.8% an Erstellungskosten])
sowie den daraus gezogenen Schlussfolgerungen (Fazit: S. 8/9) zu zweifeln.
Die ermittelten Minderwerte und Kostenanteile konnten deshalb auch
unverändert
und
rechtsverbindlich
in
die
eingangs
zitierten
Quartierplanvorschriften (Art. 14-16 QPV) übernommen werden. Dasselbe gilt
auch für die Verfahrenskosten (Anhang 1; Fr. 25'000 zulasten Parzelle 2628)
und die anteilsmässig auferlegten Erschliessungskosten zulasten von
Parzelle 2628 (Anhang 2). Anders verhält es sich einzig bezüglich der in Art.
17 QPV stipulierten Entschädigung für die Benutzung und Beteiligung an der
bestehenden privaten Kanalisationsleitung. Diese wird – genau gleich wie die
konkreten Zufahrts- und Garagierungsverhältnisse ab der Grundstücksgrenze
bis zum Baufeld auf Parzelle 2628 – erst im Zuge des noch folgenden
Baubewilligungsverfahrens festzusetzen sein. Wird die genaue Lage der
Kanalisation aber erst anlässlich des Baubewilligungsverfahrens verlässlich
bestimmt, ist auch die in Art. 17 QPV getroffene Kostenregelung nicht zu
beanstanden.
4. a)
Der angefochtene Gemeindeentscheid vom 13. Juli 2011 ist damit rechtens,
was zur Abweisung der Beschwerde vom 13. September 2011 führt.

b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem
Beschwerdeführer
aufzuerlegen.
Der
anwaltlich
vertretenen
Beschwerdegegnerin
steht
gemäss
Art.
78
Abs.
2
VRG
keine
Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1’343.--
zusammen
Fr.
5'343.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 21.
Februar 2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_230/2012).