gr_gerichte · U 2021 86 · 2022-09-13 · de
contratto di gestione e di locazione (approvazione)

Amtliche Bewertung | amtliche Bewertung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 21 86
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Pedretti und Meisser
Aktuar
Gees
URTEIL
vom 13. September 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____,
Beschwerdeführer
gegen
Amt für Immobilienbewertung Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend Amtliche Bewertung

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ und B._____ sind je hälftige Miteigentümer der 1.5-
Zimmerwohnung Nr. 10 im Untergeschoss der in Stockwerkeigentum
aufgeteilten Liegenschaft auf Parzelle F._____ der Gemeinde C._____
bzw. deren Fraktion D._____. Als Folge der gemeindeweisen
Revisionsbewertung des Grundstücks erging für besagte Wohnung am
19. Oktober
2020
die
Bewertungsverfügung
des
Amtes
für
Immobilienbewertung (nachfolgend AIB) durch das Bewertungsbüro
E._____. Dabei wurden nach Besichtigung des Objektes am 17. Juli 2020
folgende Werte eröffnet: Mietwert CHF 8'160.--, Ertragswert CHF
130'560.--, Verkehrswert CHF 149'000.--.
2.
Dagegen sowie gegen die dazugehörige Gebührenrechnung erhoben
A._____ und B._____ am 19., eingegangen am 23. November 2020,
Einsprache bei der Amtsleitung des AIB. Sie beantragten u.a. die
Aufhebung der Verfügung und die Bestätigung der vormaligen Bewertung
aus dem Jahre 2005 (Mietwert: CHF 5'760.--, Ertragswert: CHF 77'951.--,
Verkehrswert: CHF 129'000.--). Eventualiter beantragten sie eine
Neubewertung nach faktenbasierter Objektaufnahme und anhand
adäquater Bewertungsfaktoren. Zudem sei vollumfängliche Akteneinsicht
zu
gewähren,
unter
vollständiger
Offenlegung
des
der
Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 zugrundeliegenden
Bewertungsberichts mit allen zur Anwendung gebrachten qualitativen und
quantitativen Faktoren mit der Möglichkeit, die Einsprache zu ergänzen.
Zwischen 2005 und 2020 seien nur wenige Arbeiten in der Wohnung
durchgeführt und am Gebäude selbst bloss die Fenster und die Heizung
ersetzt worden. Die Wohnungsausstattung sei zwischen acht und 20 Jahre
alt. Des Weiteren verlangten sie die ersatzlose Aufhebung der
Gebührenrechnung von CHF 30.-- für die Kopien der detaillierten

- 3 -
Bewertungsunterlagen,
eventualiter
die
Reduktion
des
Rechnungsbetrages auf ein angemessenes Mass.
3.
Im Rahmen des Einspracheverfahrens fand am 25. Januar 2021 eine
Besichtigung des Objekts durch den Amtsleiter des AIB sowie A._____
statt.
4.
Mit Entscheid vom 7. Oktober 2021 wies das AIB die Einsprache ab. Zur
Begründung
wurde
im
Wesentlichen
ausgeführt,
durch
das
Einspracheverfahren liege keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör vor. Sodann sei es nicht gerechtfertigt, die verfügten Werte auf dem
Niveau von 2005 zu belassen. Der verfügte Mietwert liege nicht über dem
Marktwert und der Ertragswert von CHF 130'560.-- sowie der verfügte
Verkehrswert würden sich als marktkonform erweisen. Aus Kulanz und
weil im Nachgang zur Aktenherausgabe und Rechnungstellung eine
Einsprache ergangen sei, verzichte das AIB auf die Gebührenerhebung
und erklärte die Rechnung für gegenstandslos.
5.
Gegen diesen Entscheid erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend
Beschwerdeführer) am 9. November 2021 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht
des
Kantons
Graubünden
mit
folgenden
Rechtsbegehren:
"Die Bewertungsverfügung des Bewertungsbüros E._____ vom 19. Oktober
2020 sowie Disp.-Ziff. 1 und 3-4 des Einspracheentscheids der Amtsleitung vom
7. Oktober 2021 seien aufzuheben, und es sei eine den gesetzlichen
Anforderungen entsprechende, der Marktsituation angemessene Bewertung des
Schätzungsobjekts (Grundstück-Nr. G._____, Stammgrundstück-Nr. F._____,
1.5 Zi.-Whg. Nr. 10 mit Garagenplatz Nr. 16, Gemeinde C._____) vorzunehmen,
eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit diese die
erforderlichen Abklärungen vornehme und über die Bewertung unter Wahrung
des rechtlichen Gehörs neu befinde.
Ungeachtet des Ausgangs in der Sache selbst sei Disp.-Ziff. 3 Abs. 1 des
Einspracheentscheids vom 7. Oktober 2021 aufzuheben und es sei die von der
Vorinstanz festgesetzte Staatsgebühr aufzuheben oder zumindest angemessen
zu reduzieren.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz."

- 4 -
In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der aufschiebenden
Wirkung. Begründend wurde u.a. ausgeführt, dem Bewertungserfordernis
der Marktorientierung sei nicht angemessen Rechnung getragen worden.
Das "Objektaufnahmeformular/-protokoll" sei nachträglich erstellt worden
und das Formular "Hilfsblatt Punktierung Mieteinheiten" sei offenkundig
mangelhaft
und
faktenwidrig.
Das
AIB
habe
gegen
Akteneinsichtsvorschriften verstossen und das rechtliche Gehör verletzt.
Für die zweite Besichtigung vom 25. Januar 2021 liege keine
Protokollierung vor. Die Beschwerdeführer äusserten eingehend Kritik an
Art und Handhabung der bzw. mit den Vergleichsdaten. So gebe es keine
näheren
Angaben
zu
massgebenden
Eigenschaften
der
Vergleichsobjekte, weshalb es nicht möglich sei, die herangezogenen
(Referenz-)Wohnobjekte zu vergleichen bzw. zu überprüfen. Der
Kapitalisierungssatz von 6.25 % erweise sich als zu hoch und die in die
Beurteilung
eingeflossenen
Punktierungen
würden
auf
falschen
Taxierungen beruhen. Ihre Vorbringen seien ignoriert oder als unbelegt
und
unbehilflich
abgetan
worden.
Die
Beweislast
für
die
Marktentwicklungen
der
letzten
16
Jahre
treffe
nicht
die
Beschwerdeführer, sondern das AIB. Die massiven Höherbewertungen
seien nicht erklärbar. Schliesslich beantragen sie neben der Aufhebung
bzw. Reduktion der Staatsgebühr des vorinstanzlichen Verfahrens von
CHF 1'300.-- eine Parteientschädigung.
6.
In seiner Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 beantragte das AIB
(nachfolgend Beschwerdegegner) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Auch der Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung
sei abzuweisen, weil diese unbegründet und aufgrund der internen
Sistierung unnötig sei. Unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid
wurde die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
zurückgewiesen.
Eine
komplette,
über
eine
relevante
Auswahl

- 5 -
anonymisierter Vergleichsobjekte hinausgehende Offenlegung der
Vergleichswerte erfolge aus Datenschutzgründen nicht. Die von den
Beschwerdeführern geforderte und vom Beschwerdegegner erstellte
hedonische Bewertung könne zwar zur Plausibilisierung angewendet
werden. Die eigene Datenlage sowie der Beizug von konkreten
Vergleichsobjekten eigne sich jedoch für die Wertfindung deutlich besser,
weil diese umfassender sei. Auch die Behauptung, hedonische Modelle
würden zu tieferen Werten führen und dass der Standard der
Vergleichsobjekte nicht vergleichbar sei, erweise sich als unbegründet und
unsachlich. Für den Mietwert seien die richtigen Datensätze einbezogen
worden und wenn gefiltert worden sei, dann nach objektiven Kriterien. Die
Funktionsweise der Analyse sei im Einspracheentscheid erläutert und
begründet worden. Einzelne Kriterien würden die Bewertung nicht
grundlegend zu ändern vermögen. Von den zwölf Wohnungen seien zwei
Einsprachen eingegangen; die weiteren Verfügungen sowie auch generell
in D._____ mit gleicher Datengrundlage sei grossmehrheitlich akzeptiert
worden. Schliesslich gehe der Vorwurf der überhöhten Staatsgebühr vor
dem Hintergrund des Gebührenrahmens und des generierten Aufwandes
fehl.
7.
Replizierend hielten die Beschwerdeführer am 27. Januar 2022
unverändert an ihren Anträgen fest. Mit vertieften Ausführungen zu den
Vor-, Geheim-, Zusatz- sowie internen Akten verlangten sie weiterhin die
Edierung des kompletten Bewertungsdossiers. Das Interesse an der
aufschiebenden Wirkung sei berechtigt. Weiterhin wurden mangelhafte
Aktenführung, Missachtung der Verfahrensrechte sowie die Abstellung auf
und der Mit-einbezug in die Bewertung von falsch erhobenen,
sachfremden, veralteten Grundlagen geltend gemacht. Zudem erfolgte
eine Vertiefung ihrer Kritik an der Tauglichkeit der Vergleichsobjekte. Die
Bewertung betreffend gebe es entgegen dem Objektaufnahmeformular

- 6 -
kein Plattenbodenbelag im Wohn- und Essbereich, kein Cheminée, keinen
Geschirrspüler, keine zweischalige Dämmung und keinen Veloraum. Auch
Nasszelle und Küche seien nicht neu. Die Negativpunktierung von -15
werde der ringhörigen Wohnung nicht gerecht und müsse deutlich höher
liegen; so sei die Sicht durch einen Baum eingeschränkt und der Zeitwert
von 75 % bzw. 0 Punkte unangemessen. Die Unterschiede zur Wohnung
11 seien ungerechtfertigt und die Gleichbewertung der Wohnungen 10 und
1
stelle
eine
unsachgemässe
Ermessensausübung
dar.
Beim
Garagenplatz seien sodann fehlende Differenzierungen vorgenommen
worden. Mit Blick auf den Kapitalisierungssatz sei es dem Gericht
überlassen, ob der Einstandswert von 3.25 % objektspezifisch vertretbar
erscheine. Ferner sei die Leerstandquote von 1 % ein Durchschnittswert,
liege für Ein- bis Zweizimmerwohnungen jedoch höher. Die vom Amtsleiter
erstellten
hedonischen
Berechnungen
seien
lediglich
als
Parteibehauptung zu qualifizieren. Stichtag sei zudem der 19. Oktober
2020, weshalb sie sowohl formell als auch materiell unbrauchbar seien.
Neben der ihres Erachtens niedrigeren Nachfrage wurde abschliessend
festgehalten, dass der Eigenmietwert (+42 %) sowie der Ertragswert (+67
%) massiv höher bewertet und die veranlagten CHF 67.--/m2 klar übersetzt
seien.
8.
Der Beschwerdegegner hielt mit Schreiben vom 24. Februar 2022
duplicando ebenfalls an seinen Anträgen fest. Auch im Rahmen der
Stellungnahme bzw. Triplik der Beschwerdeführer vom 3. März 2022 und
der Quadruplik des Beschwerdegegners vom 9. März 2021 hielten die
Parteien an ihren Begehren fest und vertieften ihre Argumentation.
Auf den angefochtenen Einspracheentscheid vom 7. Oktober 2021 sowie
die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und die
eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.

- 7 -
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt
des
vorliegenden
verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Oktober
2021 des Beschwerdegegners betreffend die Bewertungsverfügung vom
19. Oktober 2020 (amtliche Bewertung der 1.5-Zimmerwohnung Nr. 1,
Parzelle Nr. F._____, Gemeinde C._____, Fraktion D._____), mit
welchem dieser die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer vom
19. November 2020 abgewiesen hat. Ein solcher Entscheid kann gemäss
Art. 20 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Immobilienbewertungen
(IBG; BR 850.100) innert 30 Tagen seit Mitteilung mit Beschwerde an das
Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Die sachliche Zuständigkeit
des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des
kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten
Weiterzug vorsieht, was hier – wie vorstehend dargelegt (vgl. Art. 20
Abs. 1 IBG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der
vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden. Als Eigentümer und somit als formelle sowie
materielle
Adressaten
des
angefochtenen
Entscheids
sind
die
Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und
formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten.
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob mangels ausreichender Begründung der
Werte in der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 sowie mangels
Offenlegung der Vergleichsobjekte eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs
vorliegt
(nachfolgend
E.3)
und
ob
die
durch
den
Beschwerdegegner vorgenommene Bewertung der Miet-, Vertrags-, und

- 8 -
Verkehrswerte marktgerecht festgesetzt wurden (nachfolgend E.4).
Schliesslich
ist
auch
die
Staatsgebühr
des
vorinstanzlichen
Einspracheverfahrens (nachfolgend E.5) streitig.
3.1.
Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Beschwerdeführer
stellen sich auf den Standpunkt, der Beschwerdegegner habe gegen
Akteneinsichtsvorschriften verstossen und es liege eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vor (vgl. Beschwerde, S. 3 ff.). Die Verletzung des
Gehörsanspruchs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde
in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl.
BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein
Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der
urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und den Beschwerdeführern
daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist demgegenüber aber
immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders
schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt; zudem soll sie die
Ausnahme bleiben (vgl. BGE 126 I 68 E.2; PVG 2011 Nr. 31 E.2a, je
m.w.H.). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des
rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben
und zur Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens
an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (vgl. PVG 2011 Nr. 31 E.2a
m.w.H.). Nur wenn es sich aus verfahrensökonomischen Gründen
aufdrängt, ist die Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im
Rechtsmittelverfahren ausnahmsweise zuzulassen.
3.2.
Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines
hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale Behörden ergibt
sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1
VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begründen seien.

- 9 -
Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger
wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden
hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein,
dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies
ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über
die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (vgl.
BGE 129 I 232 E.3.2; 126 I 97 E.2b). Es ist indessen nicht nötig, dass sie
sich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen
Einwand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 126 I 97
E.2b). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist alsdann
keine Frage des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der
materiellen Beurteilung der Streitfrage.
3.3.
Im vorliegenden Fall stellt sich somit zunächst die Frage, ob der
Beschwerdegegner mit der Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020,
dem Objektaufnahmeprotokoll, der Besichtigung vom 25. Januar 2021 mit
dazugehöriger "Besprechungsnotiz" (vgl. Akten des Beschwerdegegners
[Bg-act.] 1o) sowie seinem Schreiben mit dem Titel "Stand des
Verfahrens" vom 27. Januar 2021 inkl. Tabellen (Vergleichsobjekte und
Hilfsblatt Punktierung, vgl. Bg-act. 1p) seiner Begründungspflicht
nachgekommen ist und das Akteneinsichtsrecht der Beschwerdeführer
gewahrt wurde. Die Beschwerdeführer machen geltend, ihnen sei die
Akteneinsicht verwehrt worden und der Beschwerdegegner habe die
Begründungspflicht verletzt. Daraus abgeleitet seien die Referenzobjekte
nicht vergleichbar und die Bewertung nicht nachvollziehbar. Nach der
Bewertungsverfügung vom 19. Oktober 2020 habe der Beschwerdeführer
um Akteneinsicht gebeten, woraufhin ihm per Mail einzig das an

- 10 -
verschiedenen Stellen nicht korrekte Objektaufnahmeformular zugestellt
worden sei. Am 10. November 2020 habe sein Rechtsanwalt das gleiche
Gesuch gestellt und sei informiert worden, dass keine weiteren Akten zur
Verfügung gestellt würden (vgl. Bg-act. 1m, S. 5). Der Beschwerdegegner
hält dem gegenüber fest, die Bewertungseröffnung vom 19. Oktober 2020
stelle
keine
Verletzung
des
rechtlichen
Gehörs
dar.
Bei
Massenverfügungen werde die Gewährung des rechtlichen Gehörs mit
dem
nachfolgenden
verwaltungsinternen
Einspracheverfahren
sichergestellt. Dadurch werde dem Verfügungsadressaten ermöglicht,
eine Begründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies
gewünscht sei. Davon hätten sie Gebrauch gemacht. Mit der Besichtigung,
den dabei erfolgten Erläuterungen, dem ausführlichen Schreiben vom 27.
Januar 2021 inkl. Tabellen sowie der Gelegenheit zur Stellungnahme
innert 30 Tagen Frist sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer
gewahrt (vgl. angefochtener Entscheid, E.2.5 und 2.6; Beschwerdeantwort
vom 5. Januar 2022, S. 2 und 4 f.).
3.4.
Art. 6 IBG hält zur Akteneinsicht fest, dass den Adressaten der Bewertung
das Recht zur Einsichtnahme in die Bewertungsakten zusteht, sofern
keine wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen
entgegenstehen (Abs. 1). Dritten darf sodann Einsicht in die Akten gewährt
und Auskünfte erteilt werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse
glaubhaft machen können (Abs. 2). Die Botschaft der Regierung des
Kantons Graubünden an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes
über die amtlichen Schätzungen (SchG) (Heft Nr. 8/2016-2017, S. 452)
führte dazu aus, dass diese Bestimmung dem bisherigen und bis zum
1. Januar 2018 geltenden Recht mit wenigen textlichen Änderungen
entspricht. So entspricht der Art. 6 IBG dem Art. 8 Abs. 2 und 3 aSchG,
mit dem einzigen Unterschied, dass die Bezeichnung "Schätzung" durch
"Bewertung" ersetzt wurde. Weiter hielt die Botschaft fest, die "vom Amt

- 11 -
bisher restriktiv angewandte Praxis betreffend Akteneinsichtsrecht ist vom
Bundesgericht in einem Urteil vom Juni 2015 ausdrücklich geschützt
worden". Im besagten Urteil rügte der Beschwerdeführer, man habe ihm
lediglich
anonymisierte
Tabellen
mit
Angaben
über
die
Vergleichsliegenschaften zugestellt. Ohne vollständige Akteneinsicht
könne er die von den Vorinstanzen angeführten krassen Unterschiede im
Ausbaustandard nicht nachvollziehen. Zudem habe die Vorinstanz ihre
Begründungspflicht verletzt, indem sie nicht erklärt habe, wie die Differenz
von 19 Punkten in der Bewertung zustandegekommen sei. Das
Bundesgericht erachtete die Ausführungen der Vorinstanz als – wenn
auch knapp – ausreichend, um das Bewertungsergebnis zu begründen
und verneinte eine Verletzung der Begründungspflicht (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.2.1 und 2.3).
3.5
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist zur Prüfung der
Vergleiche nicht erforderlich, dass sämtliche vorhandenen Informationen
zu den Vergleichsobjekten vollumfänglich offengelegt werden. Die
Beschwerdeführer haben zwar als Adressaten der Bewertung gestützt auf
Art. 6 IBG ein Recht auf Einsicht in die entsprechenden Akten. Dieses
Recht ist jedoch durch wichtige öffentliche oder schutzwürdige private
Interessen beschränkt. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis gilt etwa
der Eigenmietwert einer Vergleichsliegenschaft als schutzwürdiges
privates Interesse, handelt es sich dabei doch um einen wesentlichen
Bestandteil des steuerbaren Einkommens einer Drittperson, womit die
Nicht-Offenlegung der Vergleichsobjekte keine Verletzung des rechtlichen
Gehörs darstellt. Für die Adressaten der Bewertung ist jedoch
entscheidend,
ob
die
Vergleichsliegenschaften
hinsichtlich
der
Bewertungskriterien vergleichbar sind. Um dies beurteilen zu können,
muss zumindest die Punktedifferenz begründet werden (vgl. VGU U 17 96

- 12 -
vom 14. Mai 2019 E.6.4.3 mit Verweis auf Urteil des Bundesgerichts
2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.2.2).
3.6.
Die Beschwerdeführer legen ihren Anspruch auf Akteneinsicht respektive
die Begründungspflicht des Beschwerdegegners hingegen umfassender
aus. Sie begründen die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
damit, dass sie nicht sämtliche Akten erhalten hätten, die Akten
sinngemäss mangelhaft geführt worden seien und keine hedonische
Bewertung erfolgt sei, sondern lediglich auf tatsächliche aber anonyme
Werte als Vergleichsobjekte abgestellt worden sei. Ihrer Ansicht, es müsse
der betroffenen Person überlassen sein, die Relevanz der Akten zu
beurteilen (vgl. Triplik, S. 2), kann jedoch offensichtlich nicht gefolgt
werden. Sie verlangen damit sinngemäss bereits in der Phase vor dem
Einspracheverfahren
die
Gewährung
eines
vollumfänglichen,
uneingeschränkten
Akteneinsichtsrechts,
unabhängig
von
der
Entscheidrelevanz der Akten. Mit Blick auf die vorstehend ausgeführte
Rechtsprechung sowie auf Art. 6 IBG ist jedoch festzuhalten, dass man
keinen Anspruch darauf hat, vollumfängliche und nicht anonymisierte
Unterlagen zu erhalten (vgl. vorstehend E.3.4 und 3.5 mit Hinweisen). Im
Einspracheverfahren
wurde
den
Beschwerdeführern
sodann
die
Möglichkeit eingeräumt, bei der Besichtigung der Wohnung am 25. Januar
2021 konkret auf für sie massgebliche Punkte hinzuweisen. Ebenso wurde
ihnen gemäss nicht widersprochener Aussage des Beschwerdegegners
die bewertungstechnische Punktierung mündlich erläutert. Mit Schreiben
vom 27. Januar 2021 wurde den Beschwerdeführern zudem nochmals
schriftlich alles erläutert (vgl. Bg-act. 1p). Eine Verletzung des Anspruchs
auf rechtliches Gehör – was schon im Einspracheverfahren geltend
gemacht wurde – liegt folglich nicht vor. Demgegenüber ist diesbezüglich
den Ausführungen des Beschwerdegegners im Einspracheentscheid (vgl.
E.2.4 und 2.5) sowie in der Beschwerdeantwort (vgl. Rz. 11-12) zu folgen.

- 13 -
Wie dieser zutreffend festhält, wird das rechtliche Gehör mit dem
nachfolgenden verwaltungsinternen Einspracheverfahren sichergestellt.
Den Adressaten des Einspracheentscheids wird somit ermöglicht, eine
Begründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies
gewünscht ist (vgl. VGU U 17 96 vom 14. Mai 2019 E.6.1). Demnach kann
hinsichtlich
Akteneinsichtsrecht
bei
Massenverfügungen
auf
das
Einspracheverfahren verwiesen werden.
3.7.
Zusammenfassend
kann
festgehalten
werden,
dass
der
Beschwerdegegner seiner Begründungspflicht nachgekommen ist, das
Akteneinsichtsrecht der Beschwerdeführer gewahrt hat und folglich keine
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorliegt, weshalb die
Beschwerde diesbezüglich als unbegründet abzuweisen ist.
4.1.
Die Beschwerdeführer beantragen in ihrem Hauptantrag die Aufhebung
der
Bewertungsverfügung
des
Bewertungsbüros
E._____
vom
19. Oktober
2020
sowie
des
Einspracheentscheids
des
Beschwerdegegners vom 7. Oktober 2021, mit Ausnahme der darin für
gegenstandslos erklärten Gebührenrechnung vom 22. Oktober 2020.
Dafür sei eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende, der
Marktsituation angemessene Bewertung ihrer 1.5-Zimmerwohnung mit
Garagenplatz vorzunehmen. Die Beschwerdeführer machen eine massive
Überbewertung gelten. Nachfolgend ist daher zu prüfen, ob die durch den
Beschwerdegegner vorgenommene Bewertung der Miet-, Ertrags-, und
Verkehrswerte marktgerecht festgesetzt wurden.
4.2.
Die
Überprüfungsbefugnis
des
Verwaltungsgerichtes
ist
bei
angefochtenen Einspracheentscheiden in Bewertungssachen nach Art. 51
Abs. lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder
unvollständige
Feststellung
des
rechtserheblichen
Sachverhaltes

- 14 -
beschränkt. Dies bedeutet, dass dem AIB bzw. den Bewertungsbüros in
Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer
Bewertung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet.
Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von
Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den
Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung
eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen
gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit – dem
Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt.
Das
Verwaltungsgericht
übt
daher
bei
der
Beurteilung
von
Bewertungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber
Entscheiden in Ermessensfragen (vgl. PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49;
Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] U 2017 96, 97 und 98 vom 14. Mai
2019 E.4). Ferner wird der das Verwaltungsgericht verpflichtende
Untersuchungsgrundsatz, wonach der massgebliche Sachverhalt von
Amtes wegen abzuklären ist, durch den Grundsatz der Mitwirkung der am
Verfahren beteiligten relativiert (vgl. Art. 11 VRG). Im Rahmen der
Mitwirkungspflicht
hat
die
beschwerdeführende
Partei
in
der
Beschwerdebegründung darzutun, in welchen Punkten und weshalb der
angefochtene Entscheid beanstandet wird (vgl. Art. 33 VRG). Dabei muss
sie sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides
auseinandersetzen. Allgemeine Beanstandungen sind daher nicht näher
zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 136 E.3; 113 Ib 288).
4.3.
Gemäss Art. 18 der Verordnung über die amtliche Immobilienbewertung
(VAIB; BR 850.110) richtet sich der Verkehrswert (= Marktwert) nach dem
bei gleichen oder ähnlichen Bewertungsobjekten unter normalen
Verhältnissen am Markt erzielten Preis, wobei Vergleichswerte im
gesamten Kantonsgebiet herangezogen werden können. Der Mietwert
entspricht sodann gemäss Art. 13 VAIB dem jährlich nachhaltig

- 15 -
erzielbaren Ertrag einer Liegenschaft (Abs. 1). Für das Ermitteln des
Mietwerts wird in der Regel auf den Nettomieterertrag abgestellt. Dieser
ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich der Nebenkosten (Abs. 2
Satz 1). Der Nettomietertrag setzt sich zusammen aus den Erträgnissen
der Fremd- und Eigennutzung von Gebäuden, bebauten Grundflächen
und dem betriebsnotwendigen Umschwung (Abs. 3). Der Ertragswert
entspricht schliesslich dem kapitalisierten jährlichen Nettomietertrag
(Art. 14 VAIB) und berechnet sich folgendermassen: Ertragswert =
(Bruttomietwert x 100) / Kapitalisierungssatz (vgl. Das Schweizerische
Schätzungshandbuch,
Schweizerische
Vereinigung
kantonaler
Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], 5. Aufl., Aarau 2019,
S. 145).
4.4.
Wie bereits ausgeführt, hat der Beschwerdegegner die Vergleichswerte zu
Recht
nicht
gänzlich
offengelegt
(vgl.
E.3).
Im
Rahmen
des
Einspracheverfahrens und insbesondere mit Schreiben vom 27. Januar
2021 inkl. Beilagen wurde den Beschwerdeführern die Vergleichstabellen
mit
einer
anonymisierten
Auswahl
relevanter
und
detaillierter
Vergleichsobjekte (Wohnungen und Parkplätze) offengelegt (vgl. Bg-act.
1p). Der Beschwerdegegner führte zudem zutreffend aus, dass die
erfolgten Handänderungen von Vergleichsobjekten – sofern vergleichbare
Objekte – besser geeignet sind, um eine möglichst marktkonforme
Bewertung vorzunehmen als andere Bewertungsmethoden. Zwar können
andere Methoden zur Plausibilisierung beigezogen werden, was der
Beschwerdegegner im vorliegenden Fall anhand hedonischer Modelle
(Modell IAZI, Fahrländer Modell) auch getan hat. Aus den detaillierten
Tabellen, in welchen das Einspracheobjekt sechs bzw. sieben
angemessenen Vergleichsobjekten gegenübergestellt wurde, gehen der
jährliche Mietwert (Wohnung: CHF 7'200.--/Jahr; Parkplatz 960.--/Jahr;
total: CHF 8'160.--) sowie Verkehrswert (Wohnung: CHF 129'000.--;

- 16 -
Garage: CHF 20'000; total CHF 149'000.--) in nachvollziehbarer Weise
hervor. Die Tabellen beinhalten Wohnungen bzw. Parkplätze, die sich in
derselben Gemeinde befinden. Der Ertragswert von CHF 130'560.-- ergibt
sich schliesslich aus dem Bruttomietwert von CHF 8'160.-- bei einem
Kapitalisierungssatz von 6.25 %.
4.5.
Der Beschwerdegegner konnte mit besagten Tabellen sowie dem
Hilfsblatt
Punktierung
die
Punktedifferenz
begründen
und
die
Vergleichsliegenschaften waren für die Beschwerdeführer hinsichtlich der
Bewertungskriterien vergleichbar. Es kann diesbezüglich auf das
Schreiben vom 27. Januar 2021 samt Beilagen (vgl. Bg-act. 1p) sowie auf
die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid (vgl. S. 7 ff.)
und in der Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 (vgl. S. 5 ff.) verwiesen
werden. Die weitere Rüge der Beschwerdeführer, wonach eine Erhöhung
des Verkehrswerts von der bisherigen Schätzung zur nun strittigen
Bewertung von 16 % einer untypischen Marktentwicklung entspreche,
erweist sich als unbegründet. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind
die in den letzten Jahren erfolgten Handänderungen die geeignetste
Basis.
Die
Beschwerdeführer
vermögen
ebenso
wenig
konkret
aufzuzeigen,
weshalb
beim
Bestimmen
des
Mietwerts
ein
Ermessensmissbrauch bzw. eine Ermessensunterschreitung vorliegen
sollte. Ein solcher ist insbesondere vor dem Hintergrund der
Zurückhaltung, in welcher sich das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung
von Bewertungsergebnissen übt, nicht ersichtlich (vgl. vorstehend E.4.2
mit Hinweisen). Ferner wird die Rüge der Beschwerdeführer, eine
Wohnung sei vom Beschwerdegegner gar nicht besichtigt worden, von
diesem
widerlegt.
Auch
die
Argumentation
des
abnehmenden
Grenznutzens greift nicht. Schliesslich kann in Bezug auf den Ertragswert
bzw. Kapitalisierungssatz noch festgehalten werden, dass, wenn und
sofern sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt stellen, der

- 17 -
Kapitalisierungssatz von 6.25 % erweise sich als zu hoch (vgl.
Beschwerde, S. 10-12), dabei folgende Tatsache verkannt wird: Je
niedriger der Kapitalisierungssatz ist, desto höher erweist sich der
Immobilienwert (vgl. dazu die Formel der Berechnung des Ertragswerts,
vorstehend E.4.3). Wenn die Beschwerdeführer also wie im vorliegenden
Fall für eine Überbewertung der Immobilie plädieren, geht diese
Argumentation fehl und müsste, wenn überhaupt, als zu niedrig kritisiert
werden.
4.6.
Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner
die Bewertung der Miet-, Ertrags-, und Verkehrswerte marktgerecht
festgesetzt hat. Die Höherbewertungen im Vergleich zur letzten
Revisionsbewertung im Jahre 2005 sind erklärbar; eine Überbewertung
liegt nicht vor. Die Bewertungsverfügung erging rechtmässig, während
sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unbegründet erweist und
daher abzuweisen ist.
5.1.
Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, die Staatsgebühr von
CHF 1'300.-- sei überhöht, da einfache Verhältnisse vorliegen würden und
die Sache weder umfangreich noch schwierig sei (vgl. Beschwerde, S. 13).
Der Beschwerdegegner entgegnete dem, es könne vor dem Hintergrund
der Besichtigung sowie der nachgelagerten und nochmaligen schriftlichen
Begründung nicht von einem geringen Aufwand gesprochen werden. Die
Gebühr liege zudem in der Mitte des gesetzlichen Rahmens (vgl.
Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022, S. 11 f.).
5.2.
Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Kosten im
Verwaltungsverfahren (VKV; BR. 370.120) kommen die Vorschriften der
Verordnung über Verfahrenskosten zur Anwendung, falls keine
spezialgesetzlich abweichende Kostenregelung vorgesehen ist. Das IBG
enthält – wie im Übrigen auch das aSchG – keine Bestimmungen zu den

- 18 -
Einspracheverfahrenskosten. Subsidiär kommt somit die Verordnung über
die Verfahrenskosten im Verwaltungsverfahren zur Anwendung. Art. 3
Abs. 1 VKV besagt, dass in der Regel pauschal eine Staatsgebühr für den
Verfahrensaufwand einschliesslich Instruktion, Beweisverfahren und
Entscheidredaktion erhoben wird. Die Bemessung richtet sich gemäss Art.
4 Abs. 1 VKV nach den Kriterien des VRG und den Gebührengrundsätzen.
Abs. 2 desselben Artikels hält fest, dass in erstinstanzlichen Verfahren vor
Ämtern und gleichgestellten Organisationseinheiten eine Staatsgebühr
von CHF 50.-- bis CHF 2‘500.-- erhoben werden darf. Es ist keine
Ausnahme der Kostenpflicht gemäss Art. 9 VKV ersichtlich.
5.3.
Mit Entscheid vom 7. Oktober 2021 hat der Beschwerdegegner den
Beschwerdeführern eine Staatsgebühr von CHF 1'531.-- auferlegt, was im
vorgegebenen Rahmen von Art. 4 Abs. 2 VKV liegt. Die Gebühr erscheint
dem streitberufenen Gericht anhand des Aufwandes nicht als überhöht,
entspricht dem Aufwand des Amtes und ist sowohl gerechtfertigt als auch
verhältnismässig. Den Ausführungen des Beschwerdegegners kann
diesbezüglich gefolgt werden. Die Beschwerde erweist sich auch in
diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vorliegt, die Bewertungsverfügung vom 19. Oktober
2020
rechtmässig
erging
und
auch
die
Staatsgebühr
des
Eispracheverfahrens nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerde erweist
sich somit in allen Punkten als unbegründet und ist vollumfänglich
abzuweisen.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Entsprechend dem Ausgang des
Verfahrens gehen die Gerichtskosten zu je hälftig zulasten der unter sich
solidarisch haftenden Beschwerdeführer (vgl. Art. 72 Abs. 2 VRG). Die

- 19 -
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.--
festgelegt.
7.2.
Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein
Anlass.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
392.--
zusammen
CHF
2'392.--
gehen unter solidarischer Haftung je hälftig zulasten von A._____ und
B._____.
3.
[Rechtmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil 9C_634/2022 vom 19. April 2023 hat das Bundesgericht die gegen diesen
Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den vorliegenden Entscheid
aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses Gericht zurückgewiesen.]