gr_gerichte · R 2014 102 · 2015-11-24 · de

Baubusse | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 102
5. Kammer 
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser, Audétat 
Aktuar ad hoc
Bott
URTEIL
vom 24. November 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____, und 
C._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubusse


- 2 -
1.
Die D._____ AG (Bauherrin) erhielt von der Gemeinde X._____ am 
12. März 2009 die Baubewilligung zur Erstellung eines Mehrfamilienhau-
ses (Haus E) auf der Parzelle Nr. 943 mit Auflagen und Bedingungen. In 
der Baubewilligung verfügte die Gemeinde in Ziff. 8 lit. e, dass die Bau-
ausführung mit den bewilligten Plänen übereinstimmen müsse. Änderun-
gen seien vor der Ausführung genehmigen zu lassen. In Ziff. 10 lit. c hielt 
die Gemeinde unter anderem fest, dass der Keller HE01 im Unterge-
schoss (UG) zur Bruttogeschossfläche (BGF) zähle. Zudem wurde in 
Ziff. 10 lit. e festgehalten, dass die Wintergärten nicht bewilligt und zur 
Überarbeitung zurückgewiesen würden. Vor Baubeginn müssten überar-
beitete Pläne eingereicht werden.
2.
Anfangs Juli 2009 begann die D._____ AG mit den Bauarbeiten an Haus 
E, ohne überarbeitete Pläne eingereicht zu haben. Ende Oktober 2009 
stellte das Bauamt der Gemeinde am Rohbau von Haus E fest, dass im 
UG und im Erdgeschoss (EG) Fassaden und Grundrisse in Abweichung 
von den bewilligten Plänen ausgeführt wurden. Mit Schreiben des Bau-
amts X._____ vom 2. November 2009 wurde die Bauherrin zur Einrei-
chung eines Baugesuchs für die Projektänderung aufgefordert. Gleichzei-
tig wurde sie darauf aufmerksam gemacht, dass formell und möglicher-
weise auch materiell gegen Vorschriften des Baugesetzes (BG) verstos-
sen worden sei. Dementsprechend wurde sie dazu aufgefordert, sich 
hierzu vernehmen zu lassen und die Namen der dafür verantwortlichen 
Personen bekannt zu geben. Von diesen Personen seien zudem die Ein-
kommens- und Vermögensverhältnisse mitzuteilen.
3.
Am 3. November 2009 gingen bei der Gemeinde die Unterlagen der Pro-
jektänderung ein, welche das Datum des 26. Mai 2009 trugen. Am 
12. November 2009 schrieb die Bauherrin der Gemeinde, dass es nie ihre 
Absicht gewesen sei, die Gemeinde vor vollendete Tatsachen zu stellen. 
Nachdem sich die Erteilung der Bewilligung auf Grund der Einsprachen 


- 3 -
lange verzögert habe und sich nach Baubeginn der Käufer der Wohnung 
im EG gewünscht habe, die Wohnung in zwei Wohnungen aufzuteilen, sei 
es bei der Planung während des Baus schlicht vergessen gegangen, die 
Projektänderungen rechtzeitig einzureichen. Dies wohl auch aus dem 
Grund, dass sich das Volumen des Hauses dadurch nicht geändert habe 
und die Höhen exakt gleich geblieben seien. Bezüglich der anlässlich der 
Besprechung vom 10. November 2009 mit dem Leiter des Bauamts an-
gebrachten Vorbehalte betreffend die innerhalb der Wohnungen liegen-
den Kellerräume sei zu beachten, dass eine Erschliessung derselben von 
den Erschliessungskorridoren nicht möglich sei. Zu beachten sei aber, 
dass die entsprechenden Räume ausnahmslos über keinerlei Belichtung 
verfügten und somit nicht als Wohnräume genutzt werden könnten. Die 
Gefahr einer Umnutzung dieser Nebenräume in Wohnräume sei deshalb 
klar ausgeschlossen. Da die Projektänderung sowohl die maximal zuläs-
sige BGF als auch die zulässige Nebenfläche einhalte, seien die Voraus-
setzungen für die Bewilligung gegeben. Eine Einschränkung, wonach die-
se Räume nicht direkt von Wohneinheiten erreichbar sein dürften, sei 
nicht ersichtlich. Alleine aus der Möglichkeit der Umnutzung dürfe gemäss 
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht auf die Anrechnung 
der entsprechenden Flächen geschlossen werden. Auf Grund der Lage 
der Räume könne eine Umnutzung in eigentliche Wohnräume ausge-
schlossen werden. Insbesondere sei die Gefahr einer Umnutzung nicht 
grösser als beim bewilligten Projekt. Alleine die direkte Erreichbarkeit der 
Räume von den Wohneinheiten ändere an der Gefahr der nicht zweck-
konformen Nutzung nichts. Des Weiteren wurden in diesem Schreiben die 
gegenüber dem bewilligten Projekt im Wesentlichen vorgenommenen De-
tailprojektänderungen aufgelistet.
4.
Ebenfalls am 12. November 2009 verfügte die Gemeinde einen Baustopp 
und forderte die Bauherrin gleichzeitig zur Einreichung eines nachträgli-
chen Baugesuchs für die Projektänderungen auf. Sie hätte festgestellt, 


- 4 -
dass der Rohbau des Hauses E wesentlich von den am 12. März 2009 
bewilligten Plänen abweiche. Aufgrund der inzwischen eingereichten Plä-
ne müsse von einer unzulässigen Überschreitung der Gebäudehöhe und 
der Ausnützungsziffer ausgegangen werden. Mit ihrem Vorgehen habe 
die Bauherrin zumindest formell gegen Vorschriften des BG verstossen.
5.
Mit Stellungnahme vom 17. November 2009 führte die Bauherrin unter 
anderem aus, es sei zutreffend, dass sie in mehrfacher Hinsicht gegen 
die formellen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens verstossen ha-
be, indem die Projektänderung nicht vor Erstellung der Bauteile einge-
reicht worden sei. Es sei aber festzuhalten, dass dies keineswegs in der 
Absicht erfolgt sei, die Bewilligungsbehörde vor vollendete Tatsachen zu 
stellen. Bezüglich der wohnungsinternen Kellerräume wies sie darauf hin, 
dass es sich ihres Erachtens um Räume handle, welche nicht AZ (Aus-
nützungsziffer)-pflichtig seien. Die Projektänderung halte die Vorschriften 
bezüglich maximal zulässiger AZ ein. Sollte die Gemeinde anderer An-
sicht sein, könne ein Nutzungstransport ab der noch nicht überbauten Pa-
rzelle Nr. 930 erfolgen.
6.
Mit Entscheid vom 8. April 2010 bewilligte die Gemeinde die von der Bau-
herrin am 3./13. November 2009 eingereichte und am 22. Februar 2010 
überarbeitete Projektänderung und wies eine dagegen erhobene Einspra-
che ab. Da die Gemeinde auf ihrer Auslegung der Anrechenbarkeit der di-
rekt aus den Wohnungen zugänglichen Kellerräume zur AZ-pflichtigen 
Fläche bestand und um angeblich zusätzliche Verzögerungen für die 
Wohnungseigentümer zu vermeiden, willigte die Bauherrin in einen Nut-
zungstransport im Umfang von 37.7 m2 BGF zulasten der Parzelle Nr. 930 
und zugunsten der Parzelle Nr. 943 (Haus E) ein.
7.
Am 20. Juli 2011 eröffnete die Gemeinde das Baustrafverfahren gegen 
den Verwaltungsrat der D._____ AG sowie gegen A._____, B._____, 


- 5 -
E._____, C._____ und F._____. Es wurde ihnen vorgeworfen, mehrfach 
von den bewilligten Bauplänen abgewichen zu sein, ohne im Besitz einer 
entsprechenden Baubewilligung gewesen zu sein. Ausserdem seien mit 
der Änderung der Inneneinteilung der Räume, namentlich der Angliede-
rung von direkt zugänglichen Kellerräumen auf der Wohnebene, die Be-
stimmungen über die zulässige Nutzung gemäss Art. 53 BG verletzt wor-
den.
8.
Mit Stellungnahme vom 22. August 2011 führte die Bauherrin aus, dass 
für den Fall des Festhaltens am Baustrafverfahren der Antrag gestellt 
werde, dieses auf die für die Realisierung der Überbauung zuständigen 
Personen, namentlich A._____, B._____, F._____ und C._____ zu be-
schränken. Mit Schreiben vom 15. September 2011 nahm die Bauherrin 
nochmals ausführlich Stellung und beantragte von dem Aussprechen ei-
ner Busse abzusehen oder allenfalls eine milde Busse um die Fr. 100.-- 
pro Beteiligten zu verhängen.
9.
Mit Entscheid vom 11. September 2014, mitgeteilt am 25. September 
2014, erliess die Gemeinde den Strafentscheid gegen A._____ (Busse in 
Höhe von Fr. 10‘500.--), B._____ (Busse in Höhe von Fr. 5‘000.--) und 
C._____ (Busse in Höhe von Fr. 800.--). Das Strafverfahren gegen 
E._____, F._____ und den Verwaltungsrat der D._____ AG wurde einge-
stellt. Den beschuldigten Personen wird vorgeworfen, gegen Art. 86 
Abs. 1 KRG und Art. 53 BG verstossen zu haben.
10.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) am 27. Oktober 2014 gemeinsam Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Die angefochtene Verfü-
gung, insbesondere die Ziff. 3.2, 3.3 und 3.4 derselben, sei aufzuheben 
und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Diese sei anzuweisen, im Sinne einer geringfügigen Übertretung 


- 6 -
von einer Bestrafung Umgang zu nehmen, allenfalls wegen fahrlässiger 
Verletzung formellen Baurechts Bussen von maximal Fr. 500.-- auszu-
sprechen. Alle direkt zugänglichen Kellerräume seien gemäss Art. 53 
Abs. 3 BG in der Berechnung der AZ als nicht anrechenbare Neben-
flächen erfasst worden, da sie weder beheizt seien noch über Fenster 
verfügen würden. Da Art. 53 Abs. 3 BG keine Einschränkung vorsehe, 
wonach nur Nebenflächen ausserhalb von Wohneinheiten von der Befrei-
ung der Anrechnung zur BGF berücksichtigt werden könnten, sei die 
Bauherrin entsprechend dem klaren Wortlaut davon ausgegangen, dass 
auch Kellerräume, welche nur über Wohnungen erschlossen seien, als 
Nebenräume zu qualifizieren seien. Die Bauherrin habe über eine schrift-
liche Baubewilligung verfügt und den Bau im Wesentlichen nach den be-
willigten Plänen ausgeführt. Insbesondere sei sie nicht von der bewilligten 
Kubatur abgewichen. Aufgrund von Kundenwünschen und zur inneren 
Optimierung des EG und UG habe sie die überarbeiteten Pläne am 
26. Mai 2009 erstellt. Die Bauherrin habe zwar in Abweichung der bewil-
ligten Baupläne gebaut, nicht aber ohne Baubewilligung. Es werde bestrit-
ten, dass die Bauarbeiten tatsächlich in Verletzung von Art. 53 BG erfolgt 
seien; zumindest sei die Verletzung für die Bauherrin aufgrund des Ge-
setzeswortlauts nicht erkennbar gewesen. Sie habe im Innern der bewil-
ligten Baute Abweichungen von den bewilligten Plänen vorgenommen 
und es versäumt, diese Projektänderungen der Gemeinde vorgängig zur 
Genehmigung zuzustellen. Dies stelle eine formelle Baurechtsverletzung 
dar.
Gemäss der Strafverfügung solle zudem auch eine materielle Baurechts-
widrigkeit geschaffen worden sein. Dies aufgrund der nach Ansicht der 
Gemeinde AZ-pflichtigen Kellerräume. Die AZ-Pflicht dieser Räume sei 
jedoch stets bestritten worden. Allein aus der Tatsache, dass dem ver-
langten Nutzungstransport stattgegeben worden sei, ergebe sich keine 
Anerkennung der AZ-Pflicht der besagten Räume. Art. 53 Abs. 2 BG sehe 
vor, dass grundsätzlich sämtliche Nutzflächen bei der AZ-Berechnung zu 


- 7 -
berücksichtigen seien. Es werde somit keine Unterscheidung zwischen 
AZ-pflichtigen und nicht AZ-pflichtigen Räumen vorgenommen, wie dies in 
anderen Baugesetzen der Fall sei. Bis zu einem bestimmten Prozentsatz 
der zulässigen AZ würden Nebenräume, wie Keller oder Fitnessräume, 
nicht zur AZ gezählt. Eine Bestimmung, wonach die entsprechenden Ne-
benräume nur ausserhalb von Wohneinheiten erstellt werden dürften, sei 
im BG nicht enthalten. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts genüge 
allein die Möglichkeit der Umnutzung nicht, um auf die Anrechnung der 
entsprechenden Flächen schliessen zu dürfen. Im vorliegenden Fall sei 
aufgrund der Lage der Räume eine Umnutzung in eigentliche Wohnräume 
als ausgeschlossen zu betrachten. Die entsprechenden Räume würden 
ausnahmslos über keine natürliche Belichtung verfügen. Allein die direkte 
Erreichbarkeit der Räume von den Wohneinheiten ändere nichts an der 
Gefahr einer nicht zweckkonformen Nutzung. Diese bestehe bei sämtli-
chen Nebenräumen, auch wenn sie ausserhalb der Wohneinheiten liegen 
würden. Durch die Errichtung von wohnungsinternen Kellerräumen habe 
die Bauherrin die maximal zulässige AZ nicht überschritten und folglich 
auch keine materielle Baurechtswidrigkeit begangen. Die Unterscheidung 
basiere offenbar auf einer auch für einen Baukundigen nicht erkennbaren 
Unterscheidung.
Der Geschäftsführer A._____ sei der festen Überzeugung gewesen, dass 
die Projektänderungspläne vor Baubeginn im Juli 2009 der Gemeinde zur 
Bewilligung eingereicht worden seien. Dies zumal selbst die Gemeinde im 
Juli 2009 übersehen habe, dass die entsprechende Auflage (Ziff. 10 lit. e 
der Baubewilligung vom 12. März 2009) nicht erfüllt war. Da die 
Gemeinde nicht intervenierte, habe A._____ davon ausgehen können, 
dass diese die überarbeiteten Pläne erhalten habe. Für ein Versehen 
würde auch die Tatsache sprechen, dass die Pläne bereits erstellt und 
unterschrieben sowie dem Amt für Zivilschutz zur Bewilligung eingereicht 
worden seien. All dies spreche für ein Versehen und gegen eine 
Inkaufnahme der Verletzungen der baurechtlichen Bestimmungen. 


- 8 -
A._____ habe weder mit Wissen und Willen die Baurechtswidrigkeit 
verursacht noch könne man ihm eine schwere Sorgfaltspflichtverletzung 
vorwerfen. Dasselbe gelte für den Projektleiter B._____ und den Bauleiter 
C._____. Dass sie trotz fester Überzeugung nach bewilligten Plänen zu 
arbeiten keine Überprüfung vorgenommen hätten, lasse nicht auf eine 
Inkaufnahme der Baurechtswidrigkeiten schliessen. Wie die Gemeinde 
aus dieser fahrlässigen Unachtsamkeit auf einen Eventualvorsatz habe 
schliessen können, sei nicht nachvollziehbar. Zusammenfassend sei 
festzuhalten, dass den Beschuldigten lediglich ein pflichtwidriges und 
damit fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden könne. Sie hätten zwar 
ihre Sorgfaltspflicht verletzt, jedoch keinesfalls die Verletzung materieller 
Baurechtsbestimmungen in Kauf genommen.
Die Gemeinde werfe A._____ eine Unterlassung der Instruktion und 
Überwachung vor, welche nicht als ein leichtes, einfach entschuldbares 
Verhalten qualifiziert werden könne. Ihm könne jedoch kein verwerfliches 
oder böswilliges Handeln vorgeworfen werden. Der vorliegende Verstoss 
beziehe sich ausschliesslich auf formelles Baurecht. Wie die Gemeinde 
richtig erkenne, würden Verstösse gegen formelles Baurecht weniger 
streng bestraft als die Schaffung von materiellen Baurechtswidrigkeiten. 
Das Verwaltungsgericht bestätige dies im Urteil R 07 88 vom 
20. November 2007 E.3b und habe ausgeführt, dass eine Busse von 
Fr. 2‘000.-- 
für 
eine 
lediglich 
formelle 
Baurechtsverletzung 
unverhältnismässig hoch sei. Strafmildernd müsse in Betracht gezogen 
werden, dass A._____ umgehend auf das Schreiben der Gemeinde 
reagiert habe. Ausserdem habe die Bauherrin die Bereitschaft zum 
Nutzungstransport gegeben. Da A._____ nur fahrlässige Unachtsamkeit 
vorgworfen werden könne und sein Verhalten ausschliesslich ein 
Verstoss gegen formelles Baurecht darstelle, erscheine eine Busse von 
maximal Fr. 500.-- als angemessen. Dem Projektleiter B._____ könne 
vorgeworfen werden, dass er bei Entgegennahme der Pläne den Eingang 
der Bewilligung und die Bewilligungsdauer hätte kontrollieren müssen. 


- 9 -
Dieses Verhalten sei offensichtlich als leichte Fahrlässigkeit zu 
qualifizieren. Ihm sei nicht bewusst gewesen, dass er das Bauprojekt 
nicht gemäss den bewilligten Plänen ausführe. Strafmildernd sei auch bei 
ihm anzufügen, dass er wesentlich dazu beigetragen habe, den 
rechtswidrigen Zustand zu beheben. B._____ könne lediglich für eine 
formelle Baurechtsverletzung verantwortlich gemacht werden, welche er 
durch eine Sorgfaltspflichtverletzung verursacht habe. Unter Beachtung 
des Verwaltungsgerichtsurteils R 07 88 vom 20. November 2007 E.3b 
erscheine eine Busse von Fr. 200.-- als gerechtfertigt. Dem Bauleiter 
C._____ könne vorgeworfen werden, dass er sich nicht vergewissert 
habe, dass die ihm vorgelegten Pläne bewilligt seien, bevor er den Befehl 
zu deren Ausführung erteilt habe. Er habe keine Kenntnis von der 
fehlenden Bewilligung gehabt. Ihm könne, wenn überhaupt, nur ein leicht 
fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden, weshalb ihm die Busse 
vollständig zu erlassen sei.
Die ausgesprochenen Bussbeträge seien völlig unverhältnismässig. Sie 
stünden in keinem Verhältnis zum Verschulden der Verurteilten. Ihnen 
könne weder eine besonders schwere Verletzung des betroffenen 
Rechtsguts, noch Verwerflichkeit des Handelns oder der Beweggründe 
und Ziele vorgeworfen werden. Es würden keine Indizien vorliegen, 
wonach sich die Beschuldigten einen Vorteil hätten verschaffen wollen. 
Dies werde ihnen von der Gemeinde auch nicht vorgeworfen.
11.
Mit Vernehmlassung vom 10. Dezember 2014 beantragte die Gemeinde 
X._____ 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde. Der Werbebroschüre der Bauherrin habe die Baubehörde 
entnehmen müssen, dass von den bewilligten Bauplänen abweichende 
Wohnungen angepriesen worden seien und der Preisliste vom 
12. Oktober 
2009 
habe 
entnommen 
werden 
können, 
dass 
die 
Bezugsbereitschaft ab Winter 2009/2010 angepriesen wurde und vier 
Wohnungen (auch die beiden Maisonettewohnungen im EG/UG) bereits 


- 10 -
verkauft waren. Nach Mitteilung der vorgenommenen Änderungen im 
Vergleich zu den ursprünglichen Plänen habe die Beschwerdegegnerin 
einen Baustopp verfügt und die Bauherrin aufgefordert, die erforderlichen 
Pläne nachzureichen. Anlässlich der Baukontrolle vom 18. November 
2009 habe der Leiter des Bauamts festgestellt, dass Umgebungsarbeiten 
mit Bagger und Schreitbagger ausgeführt wurden und der Bauleiter 
C._____ nicht eingeschritten sei. An der Sitzung vom 19. November 2009 
habe die Baukommission die eingereichten Projektänderungen geprüft. 
Wegen 
der 
Überschreitung 
der 
zulässigen 
BGF 
(Keller 
auf 
Wohnetagenhöhe) könne die Bewilligung nicht nachträglich erteilt werden. 
Ebenso stehe das bereits realisierte Projekt in Widerspruch zu den 
Bestimmungen des Ortsbildschutzes. Die Südfassade weise zu grosse 
Fensterflächen auf und die beidseitigen Fassadenverlängerungen im UG 
liessen das Gebäude optisch überlang erscheinen. Mit Entscheid vom 
1. Dezember 2009 habe der Gemeindevorstand den Baustopp bestätigt 
und von den während des Baustopps ausgeführten Umgebungsarbeiten 
Kenntnis genommen. Am 22. Februar 2010 habe die Bauherrin ein 
neuerliches Projektänderungsgesuch eingereicht. Die im EG und UG 
direkt von den Wohnungen erreichbaren Räume, welche ursprünglich als 
Keller bezeichnet waren, seien nunmehr von der Bauherrin als Dispo-
Räume aufgeührt und zu den AZ-pflichtigen Flächen zugeschlagen 
worden. Die im November 2009 auf Aufforderung der Beschwerde-
gegnerin eingereichten Pläne würden das Datum vom 26. Mai 2009 
tragen. Es sei nachvollziehbar, dass Pläne für Bauten, die im Juli 
begonnen werden wollten, im Mai erstellt würden. Es sei jedoch nicht 
nachgewiesen, dass sie zu diesem Zeitpunkt unterzeichnet und für das 
Baugesuch 
bereitgestellt 
worden 
seien. 
A._____ 
habe 
im 
Begleitschreiben zu den im November 2009 nachgereichten Plänen nicht 
nur Abweichungen in den Grundrissen des Obergeschosses (OG), EG 
und UG eingestanden. Nebst den Änderungen im Innern sei auch der 
äussere Grundriss geändert worden (geknickte Südfassade). Damit 


- 11 -
einhergegangen sei eine geringfügige Veränderung der Kubatur. Im UG 
seien grössere Fensterdurchbrüche offen gehalten worden und anderes 
mehr. Die Fenstergrössen seien im damals ausgeführten Ausmass nicht 
erlaubt worden. Zumindest die zahlreichen Verstösse gegen formelles 
Baurecht, namentlich die Unterlassung einer vorgängigen Meldung und 
Einholung einer Baubewilligung für die Abänderung, dürften unbestritten 
bleiben.
Die Beschwerdeführer würden bestreiten, eine materielle Baurechts-
verletzung begangen zu haben. Wie der Verkaufsbroschüre zu 
entnehmen sei, werde einzig im UG ein Kellerraum angepriesen. Der in 
der oberen Etage der Maisonettewohnung liegende Raum befinde sich 
unmittelbar neben der Küche. Er dränge sich als Spense (Vorrats-
kammer) auf, könne aber auch als Bastel- oder Spielraum genutzt 
werden. Hinzu komme, dass die beiden Wohneinheiten offenbar im 
Zeitpunkt der Baukontrolle bereits verkauft gewesen seien. Im später 
eingereichten Baugesuch habe die Bauherrin alle fraglichen Räume als 
Dispo-Räume bezeichnet und der BGF angerechnet. Die wohnliche 
Nutzung, sei es als Spense, Hobby- oder Spielraum oder dergleichen sei 
damit legalisiert worden. Es sei nicht anzunehmen, dass die Bauherrin 
den Käufern nachträglich ein Geschenk habe machen wollen. Wie sie 
selbst ausführe, seien die Änderungen auf Wunsch der Käuferschaft 
ausgeführt worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass bereits 
während der Bauphase aufgrund der Käuferwünsche Dispo-Räume und 
nicht Kellerräume erstellt worden seien. Dies sei aber in Abweichung von 
den bewilligten Plänen und in Missachtung der Bestimmungen über die 
Nutzung (Art. 53 BG) geschehen. Die Ausführung der Beschwerdeführer 
zur Qualifikation von Kellern möge im Allgemeinen zutreffen. Im 
vorliegenden Fall seien jedoch offenkundig auf Kundenwunsch hin nicht 
Keller- sondern Dispo-Räume erstellt worden. 
Die betroffenen Personen dürften als im Bauwesen erfahrene Personen 
qualifiziert werden. Sie seien seit geraumer Zeit in diesem Metier tätig und 


- 12 -
würden in einer professionellen Unternehmung arbeiten. Es gehöre zu 
ihren Pflichten, sich vor Baubeginn zu versichern, ob die Bewilligung 
vorliege. Mit dem Bau zu beginnen, ohne diese Prüfung vorgenommen zu 
haben, bedeute in Kauf zu nehmen, dass Zustände geschaffen würden, 
die mit der Rechtsordnung nicht im Einklang stehen würden. Dies gelte 
umso mehr, als in der ursprünglichen Bewilligung auf das Erfordernis 
einer neuen Bewilligung bei Änderungen hingewiesen worden sei. Werde 
in Betracht gezogen, dass einerseits ein steter Streit mit der 
Nachbarschaft bestanden habe und bei jeder Ausschreibung Einsprachen 
zu erwarten gewesen seien und andererseits in den Verkaufsunterlagen 
die Fertigstellung der Wohnungen auf Winter 2009/2010 in Aussicht 
gestellt worden sei, so liege es nahe, gar kein Gesuch einzureichen, um 
Einsprachen 
zu 
unterbinden. 
Solche 
Beweggründe 
seien 
nicht 
entschuldbar. Wenn schon Pläne ohne Genehmigungsvermerk verwendet 
worden seien, hätten die verantwortlichen Personen zumindest nach der 
Bewilligung nachfragen müssen. Aufgrund der Ausbildung und der 
Tätigkeit der Beschwerdeführer sowie der konkreten Umstände sei die 
Baubehörde zu Recht von einem eventualvorsätzlichen Vorgehen 
ausgegangen. Das Verschulden von A._____ sei als nicht leicht 
gewürdigt worden. Aufgrund seiner Ausbildung und seiner Tätigkeit habe 
er um die Folgen des Bauens ohne Baubewilligung wissen und sich 
entsprechend informieren müssen. Hinzu komme, dass in mehrfacher 
Weise von den bewilligten Plänen abgewichen worden sei. So habe die 
Südfassade ihre Ausstrahlung und ihr Erscheinungsbild völlig verändert. 
Die Kundenwünsche seien der Einhaltung der Rechtsordnung vorgezo-
gen worden. Ausserdem seien mit diesem Vorgehen die Rechte der 
Nachbarn eingeschränkt worden. Mit der Erfüllung der Kundenwünsche 
sei auch die Schaffung grösserer BGF einhergegangen, notabene ohne 
entsprechende Bewilligung. Aufgrund der eingereichten Steuerunterlagen 
sei die Baubehörde bezüglich Bussenhöhe von einem Monatslohn 
ausgegangen (ausgehend von 13 Monatslöhnen). Damit habe sie die 


- 13 -
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die persönlichen Verhältnisse und das 
Verschulden des Verurteilten angemessen gewürdigt. B._____ sei als 
Projektleiter tätig gewesen. Er hätte sich über das Vorhandensein der 
Baubewilligung und die Einhaltung allfälliger Nebenbestimmungen und 
Verpflichtungen informieren und notfalls eingreifen müssen. Hierarchisch 
sei er dazu befugt gewesen. Aufgrund seiner Nähe zum Projekt, seines 
Wissens und seiner Ausbildung habe die Baubehörde sein Verschulden 
als nicht entschuldbar bzw. als nicht leicht eingestuft. Auch hier sei die 
Baubehörde bezüglich Bussenhöhe von einem Monatslohn ausgegangen 
(unter Ausklammerung des Einkommens der Ehefrau, ausgehend von 13 
Monatslöhnen). Damit habe sie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die 
persönlichen Verhältnisse und das Verschulden des Verurteilten 
angemessen gewürdigt. C._____ sei als Bauleiter hierarchisch betrachtet 
die letzte Instanz gewesen, welche die Bauausführung habe anordnen 
oder verhindern können. Ihm habe die Baubehörde denn auch 
zugestanden, dass er sich auf das rechtmässige Verhalten seiner 
Vorgesetzten habe verlassen dürfen. Die Baubehörde werfe ihm eine 
geringfügige Verletzung seiner Sorgfaltspflicht vor, welche jedoch grosse 
Wirkungen zeitigte. Er hätte beim Austausch der Pläne nachfragen 
müssen, ob diese Pläne auch bewilligt seien. Sodann hätte er sich über 
das Vorhandensein der Baubewilligung in Kenntnis setzen müssen. 
Angesichts des geringen Verschuldens, der hierarchischen Stellung und 
der persönlichen Verhältnisse sei eine Bagatellbusse von Fr. 800.-- 
ausgesprochen worden. Aufgrund der Bussenhöhe sei auf die Einholung 
der Steuerunterlagen verzichtet worden, zumal der Beschuldigte der 
entsprechenden Aufforderung keine Folge geleistet habe.
12.
Mit Replik vom 2. Februar 2015 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Anträgen fest. Das Vorbringen, wonach die Südfassade geknickt worden 
sei, gelte es zu relativieren. Lediglich die gläserne Fensterfront im EG sei 
leicht geknickt worden. Dies verändere das Erscheinungsbild des Hauses 


- 14 -
– wenn überhaupt – nur marginal. Aus dem Umstand, dass die Verkaufs-
unterlagen für alle Wohnungen im Haus E einen Kellerraum im UG 
vorsehen würden, lasse sich nicht der Schluss ziehen, dass sich auf 
anderen Geschossebenen keine weiteren Kellerräume befinden würden. 
Schon gar nicht sei der Schluss zulässig, die Beschwerdeführer hätten 
bewusst 
AZ-pflichtige 
Räume 
geschaffen 
und 
deshalb 
die 
Projektänderung erst nachträglich eingegeben. Für den in der oberen 
Etage der Maisonettewohnung neben der Küche liegenden Raum dränge 
sich weder eine Nutzung als Bastellraum noch als Hobby- oder Spielraum 
auf. 
Die 
Bauherrin 
habe 
bereits 
in 
ihrer 
Stellungnahme 
vom 
17. November 2009 den Standpunkt vertreten, dass die Räume gemäss 
der gesetzlichen Regelung nicht AZ-pflichtig seien. Es handle sich nicht a 
priori um AZ-pflichtige Räume. Es bleibe dabei, dass diese Räume alleine 
aufgrund der behaupteten und auch für eine erfahrene Bauherrin nicht 
ohne weiteres nachvollziehbaren Praxis nicht zwingend als AZ-pflichtige 
Räume zu qualifizieren seien. Der Grundriss im EG und UG sei auf 
Kundenwunsch optimiert worden (zwei Wohnungen statt eine grosse 
Wohnung). Dass dabei die ursprünglich für die grosse Wohnung 
vorgesehene Kellerfläche von ca. 25 m2 für die beiden Maisonette-
wohnungen auf je zwei Kellerräume im UG und EG aufgeteilt wurde, sei 
dabei als Kundenwunsch nicht im Vordergrund gestanden. Dies habe sich 
aufgrund der neuen Grundrisse und den sich nur von den Wohnungen her 
zu erschliessenden, gefangenen Nebenräumen ergeben. So habe die 
Bauherrin die fraglichen Räume in den Grundrissplänen in der Verkaufs-
broschüre immer als „Keller“ bezeichnet. Die Erstellung von Dispo-
Räumen sei nie vorgesehen gewesen. Der Nutzungstransport sei von der 
Bauherrin einzig deshalb vorgebracht worden, weil die Erschliessung der 
Kellerräume ausserhalb der Wohnungen nicht habe realisiert werden 
können. Um die Bauarbeiten während einer gerichtlichen Klärung der 
Frage nicht weiter zu verzögern, habe die Bauherrin letztlich 
nachgegeben. Erst nach der Bewilligung des Nutzungstransports seien 


- 15 -
die Räume der AZ zugerechnet worden. Sodann seien sie nicht mehr als 
Keller bezeichnet worden, weil man sich keine unnötige Nutzungs-
beschränkung auferlegen wollte. Daher seien die Räume in den Plänen 
vom 22. Februar 2010 als Dispo-Räume aufgeführt, um klar zu stellen, 
dass diese beliebig genutzt werden dürften. Daraus den Schluss zu 
ziehen, die Bauherrin habe von Anfang an beabsichtigt, AZ-pflichtige 
Räume zu schaffen, sei eine unzulässige, durch nichts auch nur 
ansatzweise belegte Vermutung. Sollte das Gericht zum Schluss 
kommen, dass sich die Baubehörde trotz dem eindeutigen Wortlaut von 
Art. 53 Abs. 3 BG zu Recht auf ihre Praxis berufen habe, so bleibe 
anzufügen, dass sich die Beschwerdeführer bezüglich der AZ-Pflicht von 
wohnungsinternen Kellerräumen in einem Sachverhaltsirrtum gemäss 
Art. 13 Abs. 1 StGB befunden hätten. Die Bauherrin habe nicht ohne 
Baubewilligung gebaut, sondern über eine schriftliche Bewilligung vom 
12. März 2009 verfügt. Es sei einzig versäumt worden, die Projekt-
änderungen zur Bewilligung vorzulegen, obwohl diese dafür vorbereitet 
worden seien. Die Behauptung, die Beschwerdeführer hätten die 
Projektänderung nicht eingereicht, um die Fertigstellung des Hauses im 
Winter 2009/2010 einzuhalten, stelle eine durch nichts bewiesene 
Vermutung dar. Allein aus der Tatsache, dass die Nachbarschaft dem 
Bauprojekt 
kritisch 
gegenüber 
gestanden 
habe, 
könne 
keine 
eventualvorsätzliche Unterlassungshandlung nachgewiesen werden. Es 
liege kein vorsätzliches oder eventualvorsätzliches Verhalten der 
Beschwerdeführer vor. Pflichtwidrige Unvorsichtigkeit habe dazu geführt, 
dass die Bauherrin die Einreichung des Projektänderungsgesuchs nicht 
kontrolliert habe. Die ausgeprochenen Bussen stünden in keinem 
Verhältnis zum Verschulden der Beschwerdeführer. Der Vorwurf 
reduziere sich auf eine formelle Baurechtsverletzung, was eine Busse in 
der ausgesprochenen Höhe als unverhältnismässig erscheinen lasse.


- 16 -
13.
Mit Duplik vom 9. März 2015 führte die Beschwerdegnerin aus, dass nicht 
allein die Knickung der Fassade, sondern sämtliche am 12. November 
2009 eingestandenen Abweichungen von den bewilligten Plänen zur 
Einleitung 
des 
Strafverfahrens 
geführt 
hätten 
(z.B. 
grössere 
Fensteröffnungen auf der Südseite etc.). Wie sich aus der E-Mail vom 
17. Februar 2010 ergebe, sei es dem Architekten F._____ bewusst 
gewesen, dass die Änderung von Kellerräumen in einer unteren Etage zu 
Dispo-Räumen auf Wohnebene zu einer Änderung der BGF führe. Er 
habe selbst angezeigt, dass die (bereits ausgeführten) Dispo-Räume AZ-
pflichtig seien und ein BGF-Transfer von Haus A von ca. 30 bis 40m2 
erfolgen werde. Damals realisiert seien Räume auf Wohnebene gewesen, 
welche direkt vom Wohnraum zugänglich waren (entgegen den heutigen 
Ausführungen und entgegen den ursprünglich bewilligten Plänen). Nicht 
nachvollziehbar sei die Behauptung, die Bauherrin habe in dieser Frage 
klein beigegeben, um die Bauarbeiten nicht durch ein Gerichtsverfahren 
zu verzögern. Seinerzeit habe nämlich ein Baustopp für diese Baustelle 
geherrscht. Hätte die Bauherrin vorgängig der Bauarbeiten das 
Baugesuch eingereicht, wäre über die Frage der AZ-Pflicht der Dispo-
Räume entschieden worden. Die Bauherrin, insbesondere der Architekt 
F._____, sei mit dem Bauamt oft in Kontakt gewesen, so dass ein 
entschuldbarer Irrtum kaum angenommen werden dürfe. Angesichts der 
zahlreichen 
Änderungen 
gegenüber 
dem 
ursprünglichen 
und 
genehmigten Projekt könne nicht von einer Bagatellangelegenheit 
gesprochen werden. Im Verkaufsprospekt sei die Bezugsbereitschaft ab 
Winter 2009/2010 vorgesehen gewesen. Ausserdem habe die Bauherrin 
die Einsprachebereitschaft der Nachbarschaft aus anderen Fällen 
gekannt. Dies stelle aus Sicht der Baubehörde einen möglichen 
Beweggrund für den Verzicht auf das Einreichen eines Baugesuchs mit 
anschliessender Publikation dar. Entgegen den Ausführungen der 
Beschwerdeführer seien die Abweichungen vom bewilligten Projekt 
hinsichtlich der ausgeführten Fassadengestaltung derart gewesen, dass 


- 17 -
die Baukommission diese nicht bewilligt hätte. Erst durch bauliche 
Anpassungen an das ursprüngliche Projekt aufgrund der Angaben des 
Bauamts sei eine nachträgliche Bewilligung überhaupt möglich geworden. 
Die Beschwerdeführer hätten ihre Verfehlungen und ihre Schuldhaftigkeit 
eingestanden. Bei den Beweggründen, die subjektiv seien, seien 
bisweilen die objektiven Umstände zu berücksichtigen, zumal die 
Beweggründe naturgemäss oftmals nicht ergründbar seien.
14.
Mit Schreiben vom 9. April 2015 reichte der Rechtsvertreter der 
Beschwerdeführer seine Honorarnote ein. Gleichzeitig nahm er zur Duplik 
vom 9. März 2015 Stellung und führte unter anderem aus, es sei 
unzutreffend, dass sich aus der E-Mail vom 17. Februar 2010 ergebe, 
dass bereits während der Bauphase AZ-pflichtige Dispo-Räume anstelle 
von Kellerräumen geplant und ausgeführt worden seien. Die Bezeichung 
der strittigen Räume als Dispo-Räume sei erst in der Projektänderung 
erfolgt, als die Beschwerdegegnerin auf der AZ-Pflicht bestanden habe. In 
der im November 2009 eingereichten Projektänderung vom 26. Mai 2009 
seien diese noch als Kellerräume bezeichnet worden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien und die eingereichten 
Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Bus-


- 18 -
sentscheid vom 11. September 2014, mitgeteilt am 25. September 2014, 
mit welchem die Gemeinde X._____ die Beschwerdeführer mit Bussen in 
Höhe von Fr. 10‘500.-- (A._____), Fr. 5‘000.-- (B._____) und Fr. 800.-- 
(C._____) bestraft hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen 
Instanz angefochten werden, weshalb er ein taugliches Anfechtungsob-
jekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den darstellt. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Be-
schwerdeführer davon berührt und haben ein schützenswertes Interesse 
an dessen gerichtlicher Überprüfung, womit ihre Beschwerdelegitimation 
zu bejahen ist (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung [RPG; SR 700] sowie Art. 89 Abs. 1 und Art. 111 des 
Bundesgerichtsgesetzes [BGG; SR 173.110]; vgl. Urteile des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 14 8 vom 25. November 
2014 E.1 sowie R 13 173 und 174 vom 30. September 2013 E.3). Auf die 
im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich 
einzutreten.
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführer lediglich eine formelle 
Baurechtsverletzungen oder auch eine materielle Baurechtsverletzung 
begangen haben und ob die verfügten Baubussen respektive deren Höhe 
gerechtfertigt ist. Soweit bei der Prüfung dieser Fragen kommunales Bau-
recht zur Anwendung gelangt, ist der Beschwerdegegnerin bei dessen 
Auslegung eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zuzubilligen, wes-
halb sich das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung gestützt darauf er-
lassener Rechtsanwendungsakte Zurückhaltung auferlegt, wenn ein Zwei-
felsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse 
die örtlichen Verhältnisse beschlägt. In solchen Fällen greift es nur ein, 
wenn sich der getroffene Entscheid als sachlich nicht vertretbar erweist 
oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. zum Ganzen 
VGU R 14 8 vom 25. November 2014 E.3 mit Hinweisen auf: BGE 129 I 
410 E.2, 128 I 3 E.2b und 122 I 279 E.8b; VGU R 12 25 vom 21. August 


- 19 -
2012 E.3d und R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1 sowie MARCO TOLLER, in: 
BÄNZIGER/MENGIARDI/TOLLER & PARTNER [Hrsg.], Kommentar zur Verfas-
sung des Kantons Graubünden, Chur/Glarus/Zürich 2006, Art. 60 N. 13).
3. a)
Gemäss Art. 86 Abs. 1 Satz 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kan-
ton Graubünden (KRG; BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bau-
vorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Bau-
behörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert 
werden. Bei Nichteinhaltung dieser baupolizeilichen Vorschrift liegt eine 
formelle Baurechtsverletzung vor. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie 
solche, die weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterlie-
gen nicht der Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch Ver-
ordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung bedürfen. Sie trifft 
für Bauten und Anlagen innerhalb und ausserhalb der Bauzonen die glei-
che Regelung, soweit das Bundesrecht dies zulässt (Art. 86 Abs. 2 KRG). 
Art. 40 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 
(KRVO; BR 801.110) listet diejenigen Bauvorhaben auf, die keiner Bau-
bewilligung bedürfen. Nicht baubewilligungspflichtig sind beispielsweise 
geringfügige Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Aus-
nahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume, ausge-
nommen ausserhalb der Bauzonen (Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO). Gemäss 
Art. 91 Abs. 1 Satz 1 KRG dürfen Bauvorhaben begonnen werden, sobald 
die Baubewilligung schriftlich vorliegt. Auf untergeordnete Bauvorhaben, 
bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere ge-
ringfügige Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben oder bauli-
che Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, zonen-
konform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung 
oder Ausnützung führen, findet ein vereinfachtes Baubewilligungsverfah-
ren in Form eines Meldeverfahrens gemäss Art. 50 f. KRVO Anwendung. 
Das Meldeverfahren findet überdies Anwendung auf Bauvorhaben, die 
gemäss Art. 40 KRVO von der Baubewilligungspflicht ausgenommen, je-


- 20 -
doch gemäss kommunalem Baugesetz dem Meldeverfahren unterstellt 
sind (Art. 50 Abs. 2 KRVO). Die Gemeinden können im Baugesetz nicht 
baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellen 
(Art. 86 Abs. 3 KRG). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin von dieser 
Möglichkeit in Art. 102 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) 
Gebrauch gemacht und gewisse gemäss Art. 40 KRVO nicht baubewilli-
gungspflichtige Bauvorhaben dem Meldeverfahren unterstellt.
b)
Den Beschwerdeführern wurde am 12. März 2009 die Baubewilligung zur 
Erstellung des Hauses E auf der Parzelle Nr. 943 mit Auflagen und Be-
dingungen erteilt. Darin verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 8 lit. e, 
dass die Bauausführung mit den bewilligten Plänen übereinstimmen müs-
se. Änderungen seien vor der Ausführung genehmigen zu lassen. In 
Ziff. 10 lit. c hielt sie unter anderem fest, dass der Keller HE01 im Unter-
geschoss (UG) zur Bruttogeschossfläche (BGF) zähle. Zudem wurde in 
Ziff. 10 lit. e festgehalten, dass die Wintergärten nicht bewilligt und zur 
Überarbeitung zurückgewiesen würden. Vor Baubeginn müssten überar-
beitete Pläne eingereicht werden. Anfangs Juli 2009 begann die Bauher-
rin mit den Bauarbeiten an Haus E, ohne überarbeitete Pläne eingereicht 
zu haben. Ende Oktober 2009 stellte die Beschwerdegegnerin am Roh-
bau von Haus E Abweichungen von den bewilligten Plänen fest, weshalb 
sie die Bauherrin am 2. November 2009 zur Einreichung eines Bauge-
suchs für die Projektänderung aufforderte. Am 3. November 2009 gingen 
bei der Beschwerdegegnerin die Unterlagen der Projektänderung ein und 
am 12. November 2009 schrieb die Bauherrin der Beschwerdegegnerin, 
dass gegenüber dem bewilligten Projekt im Wesentlichen die folgenden 
Detailprojektänderungen vorgenommen worden seien:
-
Dachgeschoss
- AZ Flächenanpassung gemäss Angaben Bauamt X._____ → anstatt 96.6 m2 BGF neu nur 91.8 m2 
BGF → Einsparung: 4.8 m2 BGF


- 21 -
-
2. Obergeschoss
- Keine Änderungen
-
1. Obergeschoss
- Wohnung HE_12 kein Balkon mehr (Käuferwunsch) neu 96.21 m2 BGF statt 81.92 m2 → Mehrbe-
darf: 14.29 m2 BGF. Da es sich um einen innenliegenden Balkon handelte, ergibt sich bezüglich der 
Fassade dadurch keine wesentliche Änderung.
-
Erdgeschoss
- Neu Bodenniveau auf einer Ebene (ohne Absenkung des linken Hausteiles)
- Neu 2 kleine Maisonett-Wohnungen im EG und UG statt eine grosse Wohnung im EG
- Südfassadenfront leicht abgeknickt
- Verzicht auf südseitige Aussentreppe
- Verzicht auf Wintergarten auf der Westseite
- neu zwei wohnungsinterne Kellerräume mit je 7.00 m2 → diese Räume werden als nicht anrechen-
bare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst.
-
Untergeschoss
- Verzicht auf Wintergarten HE01 A7 mit 18.32 m2
- Verzicht auf gedeckten Sitzplatz HE 01 A8 mit 6.03 m2
- Neue Anordnung von Wohnung HE_00 neu mit 78.22 m2 BGF statt 86.46 m2 BGF → Einsparung 
von 8.24 m2 BGF
- neu drei wohnungsinterne Kellerräume (HE_01 Keller + HE_02 Keller + HE_00 Keller) mit total 
21.0 m2 → diese Räume werden als nichtanrechenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst
- grosse Fenster in der Südfassade
- mehr Sitzplätze aussen vor der Südfassade: Mehrfläche: 17 m2
- keine Fluchtröhre mehr für den Luftschutzraum, dafür ein Notausstiegsschacht an der Nordfassade
-
Querschnitt Q/0
- Alle Höhenkoten in den Obergeschossen und First unverändert
- Kote/Niveau Untergeschoss neu auf -2.97 m im Wohnteil statt -3.50 m → Höhenreduktion um 
0.53 m → diese Höhenreduktion ist direkt auf der Südfassade ablesbar durch eine höhere Lage der 
raumhohen Fenster und dem neuen Terrain vor diesen Fenstern.
-
Südfassade
- neu ohne Wintergarten auf der Ostseite
- neu mit höherem neuem Terrain → weniger Abgrabhöhe in der Mitte des Gebäudes
- neu mit gleichgrossen symmetrisch verteilten Fenstertüren
- Verzicht auf ein Kaminzug
- Gedeckter Sitzplatz im EG auf Westseite nur noch 5.0 m breit
- kein Balkon mehr im 1. OG auf Ostseite
Gleichentags verfügte die Beschwerdegegnerin einen Baustopp und for-
derte die Bauherrin zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für 
die Projektänderungen auf. Sie hätte festgestellt, dass der Rohbau des 


- 22 -
Hauses E wesentlich von den am 12. März 2009 bewilligten Plänen ab-
weiche. Mit ihrem Vorgehen habe die Bauherrin zumindest formell gegen 
Vorschriften des BG verstossen. Mit Stellungnahme vom 17. November 
2009 führte die Bauherrin unter anderem aus, es sei zutreffend, dass sie 
in mehrfacher Hinsicht gegen die formellen Vorschriften des Baubewilli-
gungsverfahrens verstossen habe, indem die Projektänderung nicht vor 
Erstellung der Bauteile eingereicht worden sei.
c)
Nach dem Gesagten hätten somit der Beschwerdegegnerin sämtliche von 
den Beschwerdeführern vorgenommenen Projektänderungen, wovon Ers-
teren am 12. November 2009 die wesentlichen Projektänderungen schrift-
lich mitgeteilt wurden, vor Baubeginn vorgelegt werden müssen. Da je-
doch im Juli 2009 mit dem Bau an Haus E in Abweichung der am 
12. März 2009 erteilten Baubewilligung begonnen wurde, ohne vorher 
überarbeitete Pläne eingereicht zu haben, liegt eine im Übrigen von den 
Beschwerdeführern unbestrittene formelle Baurechtsverletzung vor. 
Ebenfalls wurden trotz verfügtem Baustopp Umgebungsarbeiten ausge-
führt wurden, was eine weitere Verletzung formellen Baurechts darstellt. 
Die Bauherrin hat den auch in der Stellungnahme vom 17. November 
2009 selbst ausgeführt, dass es zutreffend sei, dass in mehrfacher Hin-
sicht gegen die formellen Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens 
verstossen worden sei, indem die Projektänderung nicht vor Erstellung 
der Bauteile eingereicht worden sei. Zudem führten die Beschwerdeführer 
in der Beschwerde vom 27. Oktober 2014 aus, dass sie in Abweichung 
der bewilligten Baupläne gebaut hätten. Die Beschwerdegegnerin ging 
somit zu Recht von einer formellen Baurechtsverletzung aus.
4. a)
Art. 53 Abs. 1 der bis zum 26. November 2011 und somit auch während 
der fraglichen Bauvorkehren bis zum Baustopp vom 12. November 2009 
geltenden und damit vorliegend anwendbaren Fassung des BG lautete 


- 23 -
wie folgt: Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Landfläche.
Anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF)
AZ = 
Anrechenbare Landfläche
Abs. 2 des damaligen Art. 53 BG lautete folgendermassen: Als anrechen-
bare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller Geschossflächen im Aus-
senmass bis 30 cm Wandstärke. Im Dachgeschoss sind die für Wohn- 
und Arbeitszwecke ausgebauten oder ausbaubaren Räume anzurechnen, 
soweit ihre lichte Höhe mindestens 1,60 m beträgt. Übersteigt die Höhe 
eines Geschosses 4,0 m, wird die zugehörige Bruttogeschossfläche dop-
pelt angerechnet. Gemäss Abs. 3 Satz 1 des damaligen BG galten Sau-
nas, Fitnessräume, Bastelräume, Ventilationsanlagen, Klimaanlagen, 
Waschküchen, Keller, Heiz-, Tank- und Maschinenräume sowie Korridore, 
Treppen, inkl. Aussentreppenanlagen, welche anrechenbare Räume er-
schliessen als Nebenräume, Windfänge und Lifte galten grundsätzlich als 
anrechenbare Flächen.
b)
Am 12. November 2009 teilte die Bauherrin der Beschwerdegegnerin die 
im Wesentlichen vorgenommenen Detailprojektänderungen mit (vgl. oben 
Erwägung 3b). Im Erdgeschoss gebe es neu zwei wohnungsinterne Kel-
lerräume mit einer Fläche von je 7 m2, welche als nicht anrechenbare Ne-
benräume in der Gesamtbilanz erfasst würden. Im Untergeschoss würden 
sich neu drei wohnungsinterne Kellerräume (HE_01 Keller + HE_02 Keller 
+ HE_00 Keller) mit total 21 m2 befinden, welche ebenfalls als nichtanre-
chenbare Nebenräume in der Gesamtbilanz erfasst worden seien. Zu be-
achten sei, dass die entsprechenden Räume ausnahmslos über keinerlei 
Belichtung verfügten und somit nicht als Wohnräume genutzt werden 
könnten. Die Gefahr einer Umnutzung dieser Nebenräume in Wohnräume 
sei deshalb klar ausgeschlossen. In weiteren Schreiben der Bauherrin 
bzw. der Beschwerdeführer wurde unter anderem vorgebracht, dass es 


- 24 -
sich bei den wohnungsinternen Kellerräumen um Räume handle, welche 
nicht AZ-pflichtig seien. Alle direkt zugänglichen Kellerräume gemäss 
Art. 53 Abs. 3 BG seien in der Berechnung der AZ als nicht anrechenbare 
Nebenflächen erfasst worden, da sie weder beheizt seien noch über 
Fenster verfügen würden. Da Art. 53 Abs. 3 BG keine Einschränkung vor-
sehe, wonach nur Nebenflächen ausserhalb von Wohneinheiten von der 
Befreiung der Anrechnung zur BGF berücksichtigt werden könnten, sei 
die Bauherrin entsprechend dem klaren Wortlaut davon ausgegangen, 
dass auch Kellerräume, welche nur über Wohnungen erschlossen seien, 
als Nebenräume zu qualifizieren seien. Es werde bestritten, dass die 
Bauarbeiten tatsächlich in Verletzung von Art. 53 BG erfolgt seien; zu-
mindest sei die Verletzung für die Bauherrin aufgrund des Gesetzeswort-
lauts nicht erkennbar gewesen. Durch die Errichtung von wohnungsinter-
nen Kellerräumen habe die Bauherrin die maximal zulässige AZ nicht 
überschritten und folglich auch keine materielle Baurechtswidrigkeit be-
gangen. Die Unterscheidung basiere offenbar auf einer auch für einen 
Baukundigen 
nicht 
erkennbaren 
Unterscheidung. 
Erst 
nach 
der 
Bewilligung des Nutzungstransports seien die Räume der AZ zugerechnet 
worden. Sodann seien sie nicht mehr als Keller bezeichnet worden, weil 
man sich keine unnötige Nutzungsbeschränkung auferlegen wollte. Daher 
seien die Räume in den Plänen vom 22. Februar 2010 als Dispo-Räume 
aufgeführt worden, um klar zu stellen, dass diese beliebig genutzt werden 
dürften. Daraus den Schluss zu ziehen, die Bauherrin habe von Anfang 
an beabsichtigt, AZ-pflichtige Räume zu schaffen, sei eine unzulässige, 
durch nichts auch nur ansatzweise belegte Vermutung.
Die Beschwerdegegnerin hat in Ziff. 10 lit. c der am 12. März 2009 erteil-
ten Baubewilligung unter anderem festgehalten, dass der Keller HE01 im 
UG zur BGF zähle. Dem Vorbringen der Beschwerdeführer wird insbe-
sondere entgegnet, es sei nicht anzunehmen, dass die Bauherrin den 
Käufern nachträglich ein Geschenk habe machen wollen. Wie sie selbst 
ausführe, seien die Änderungen auf Wunsch der Käuferschaft ausgeführt 


- 25 -
worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass bereits während der 
Bauphase aufgrund der Käuferwünsche Dispo-Räume und nicht 
Kellerräume erstellt worden seien. Dies sei aber in Abweichung von den 
bewilligten Plänen und in Missachtung der Bestimmungen über die 
Nutzung (Art. 53 BG) geschehen. Die Ausführung der Beschwerdeführer 
zur Qualifikation von Kellern möge im Allgemeinen zutreffen. Im 
vorliegenden Fall seien jedoch offenkundig auf Kundenwunsch hin nicht 
Keller- sondern Dispo-Räume erstellt worden. Im angefochtenen 
Entscheid wird festgehalten, dass ohne vorgängige Baubewilligung 
Räume auf Wohngeschossebene direkt zugänglich gemacht wurden, 
womit sie der BGF-Berechnung unterlagen. Damit sei die Schaffung von 
AZ-pflichtiger Fläche im Sinne von Art. 53 BG einhergegangen. Diese 
Abweichung habe erst nach einer Nutzungsübertragung nachträglich 
bewilligt werden können. Es sei deshalb von einer Verletzung von Art. 53 
BG auszugehen.
c)
Die Beschwerdeführer machen insgesamt geltend, dass keine materielle 
Baurechtsverletzung vorliege, da sie Art. 53 Abs. 3 BG nach dem Wort-
laut so hätten verstehen dürfen, dass die strittigen Keller auf Etagenhöhe 
nicht der BGF anzurechnen seien. Entgegen ihren Ausführungen lässt 
sich jedoch dem Wortlaut des damals geltenden Art. 53 Abs. 3 BG nicht 
entnehmen, dass jegliche Räume ohne Fenster und Heizung als Keller 
betrachtet werden können und nicht AZ-pflichtig sind. Die Aufzählung in 
Art. 53 Abs. 3 BG erwähnt vielmehr typischerweise Räumlichkeiten, wel-
che eben nicht direkt aus der Wohnung zugänglich sind (Waschküche, 
Heizraum, Maschinenraum etc.). Es genügt denn auch nicht, wenn ein 
Raum direkt aus der Küche zugänglich ist, diesen als Keller zu bezeich-
nen, damit er von der AZ-Pflicht ausgenommen wird. Die diesbezüglichen 
Ausführungen der Beschwerdeführer sind alles andere als glaubhaft. Dies 
gilt umso mehr, als bereits in der Baubewilligung vom 12. März 2009 ein 
als Keller bezeichneter Raum im UG als AZ-pflichtig definiert wurde (vgl. 


- 26 -
Ziff. 10 lit. c der Baubewilligung vom 12. März 2009). Bereits zu diesem 
Zeitpunkt musste den Beschwerdeführern bekannt sein, dass eine Be-
zeichnung eines Raums als Keller nicht ausreichend ist, um diesen Raum 
als nicht AZ-pflichtige Fläche definieren zu können. Hinzu kommt, dass in 
den mit Entscheid vom 12. März 2009 bewilligten Plänen abgesehen von 
denjenigen im UG keine als „Keller“ bezeichneten Räume vorgesehen 
waren. Den Beschwerdeführern musste also bewusst gewesen sein, dass 
die Gemeinde nicht jeden direkt aus der Wohnung zugänglichen Raum 
als nicht AZ-pflichtig erachtet, nur weil er keine Fenster aufweist oder 
über keine Heizung verfügt. Wenn nicht bewusst, so mussten den Be-
schwerdeführern aufgrund des Wortlauts und der beispielhaften Aufzäh-
lung in Art. 53 Abs. 3 BG zumindest doch ernsthafte Zweifel kommen, ab 
ihrer kreativen Interpretation. Sie hätten nachfragen können bzw. müssen, 
um Klarheit zu erhalten. Sie haben jedoch die entsprechenden direkt aus 
der Wohnung zugänglichen, als „Keller“ bezeichneten Räume erstellt und 
die zulässige BGF überschritten respektive Art. 53 BG und demnach ma-
terielles Baurecht verletzt. Die Beschwerdegegnerin ging somit zu Recht 
neben den formellen Baurechtsverletzungen auch von einer materiellen 
Baurechtsverletzung aus.
5. a)
Nach Art. 95 Abs. 1 KRG wird, wer dieses Gesetz oder darauf beruhende 
Erlasse und Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden verletzt, mit 
Busse zwischen Fr. 200.-- und Fr. 40‘000.-- bestraft. In besonders schwe-
ren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an 
dieses Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden 
nach den Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; 
SR 311.0) eingezogen. Strafbar ist die vorsätzliche oder fahrlässige Wi-
derhandlung, begangen durch die nach Artikel 93 verantwortlichen Per-
sonen. Anstelle einer juristischen Person, einer Kollektiv- oder Komman-
ditgesellschaft, einer Einzelfirma oder einer Personengesamtheit ohne 
Rechtspersönlichkeit sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie 


- 27 -
gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten haf-
tet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamtheit 
solidarisch (Abs. 2). Gemäss Art. 93 Abs. 1 KRG sind für die Beachtung 
der gesetzlichen Vorschriften, die Übereinstimmung der ausgeführten 
Bauten und Anlagen mit den bewilligten Plänen und dem Baugespann 
sowie für die Einhaltung von Nebenbestimmungen Bauherrschaften, Ei-
gentümerinnen und Eigentümer, sonstige Berechtigte sowie die mit der 
Projektierung und Ausführung von Bauvorhaben beauftragten Personen 
verantwortlich. Indem die Beschwerdeführer als gemäss Art. 93 Abs. 1 
KRG verantwortliche Personen den Rohbau des Hauses E in Abweichung 
der bewilligten Pläne errichteten, ohne die zahlreichen Projektänderungen 
der Baubehörde vorgängig mitzuteilen respektive ein entsprechendes 
Baugesuch einzureichen, sowie Umgebungsarbeiten während des Bau-
stopps nicht verhindert haben, haben sie den objektiven Tatbestand von 
Art. 86 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mehrfach erfüllt. Überdies haben 
die Beschwerdeführer mit der Erstellung von zwei als „Keller“ bezeichne-
ten Räumen Art. 53 BG, der die zulässige Ausnutzung regelt, verletzt. Ei-
ne nachträgliche Bewilligung wurde erst möglich, nachdem die erforderli-
che BGF von einer benachbarten Parzelle auf die Bauparzelle transpor-
tiert worden war. Somit haben die Beschwerdeführer auch den objektiven 
Tatbestand von Art. 53 BG i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG erfüllt.
b)
Dafür dürfen sie jedoch nur mit einer Busse sanktioniert werden, wenn sie 
die fraglichen baurechtlichen Regelungen wie bereits ausgeführt vorsätz-
lich oder fahrlässig missachtet haben (vgl. Art. 95 Abs. 2 KRG). Art. 2 
Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessord-
nung (EGzStPO; BR 350.100) sieht vor, dass auf die nach kantonalem 
Recht strafbaren Handlungen sinngemäss die allgemeinen Bestimmun-
gen des StGB Anwendung finden. Gemäss Art. 103 StGB werden Taten, 
die mit Bussen bedroht sind als Übertretungen bezeichnet. Somit handelt 
es sich bei einer Verletzung von Art. 95 KRG um eine Übertretung (vgl. 


- 28 -
oben Erwägung 5a). Die Bestimmungen des Ersten Teils gelten mit den in 
Art. 105 ff. StGB aufgeführten Änderungen auch für die Übertretungen. 
Vorsätzlich begeht ein Verbrechen oder Vergehen und somit gemäss 
Art. 104 StGB auch eine Übertretung, wer die Tat mit Wissen und Willen 
ausführt. Vorsätzlich handelt bereits, wer die Verwirklichung der Tat für 
möglich hält und in Kauf nimmt (Art. 12 Abs. 2 StGB). Nach ständiger 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist Eventualvorsatz gegeben, wenn 
der Täter den Eintritt des Erfolgs beziehungsweise die Tatbestandsver-
wirklichung für möglich hält, aber dennoch handelt, weil er den Erfolg für 
den Fall seines Eintritts in Kauf nimmt, sich mit ihm abfindet, mag er ihm 
auch unerwünscht sein. Der Richter darf vom Wissen des Täters auf den 
Willen schliessen, wenn sich dem Täter der Eintritt des Erfolgs als so 
wahrscheinlich aufdrängte, dass die Bereitschaft, ihn als Folge hinzu-
nehmen, vernünftigerweise nur als Inkaufnahme des Erfolgs ausgelegt 
werden kann (BGE 137 IV 1 E. 4.2.3).
c)
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die abgeänderten Pläne 
vom 26. Mai 2009 versehentlich nicht eingereicht worden seien, weshalb 
ihnen diesbezüglich nur Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dem 
ist zu entgegnen, dass sie die Baubewilligung vom 12. März 2009 in den 
Händen hatten und wussten, dass sie gemäss dieser der Beschwerde-
gegnerin die neuen Pläne vor Baubeginn hätten einreichen müssen. Ob-
wohl sie keine Pläne eingereicht haben, haben sie mit den Bauarbeiten 
begonnen. Überdies hat keiner der drei Beschwerdeführer beim Aus-
führen der Arbeiten überprüft, ob eine Bewilligung für die abgeänderten 
Pläne vorliege. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Planän-
derungen mit Datum vom 26. Mai 2009 zur Einreichung erstellt wurden, 
konnten die Beschwerdeführer nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass 
sämtliche Änderungen bewilligt würden. Spätestens einige Wochen nach 
Erstellung der Pläne und dem vermeintlichen Einreichen der Projektände-
rungen im Mai 2009 hätten die Beschwerdeführer nachhaken müssen, ob 


- 29 -
die Änderungen bewilligt worden seien. Mit anderen Worten, wären die 
drei Beschwerdeführer tatsächlich davon ausgegangen, dass die zahlrei-
chen Projektänderungen im Mai 2009 der Beschwerdegegnerin zur Bewil-
ligung eingereicht wurden, hätten sie einerseits mit einer Publikation der-
selben rechnen müssen oder aber zumindest ein paar Wochen später ei-
ne Antwort erhalten müssen. Nachdem weder eine Publikation erfolgte 
und auch keine Antwort einging, hätten die Beschwerdeführer als Bau-
fachleute merken müssen, dass etwas fehlt. Wenn fachkundige Personen 
Bauarbeiten ausführen, haben sie sich zu vergewissern, dass die not-
wendigen Bewilligungen vorliegen. Dies gilt umso mehr, wenn bereits in 
der Baubewilligung festgehalten wurde, dass vor dem Bau neue Pläne 
eingereicht werden müssen und im Vergleich zum ursprünglich bewilligten 
Bau zahlreiche Projektänderungen vorgenommen wurden; sowohl im In-
nern des Gebäudes, aber auch auf der Aussenseite. Indem die Arbeiten 
begonnen bzw. ausgeführt wurden, ohne sich vergewissert zu haben, 
dass die entsprechende Baubewilligung vorliegt, wurde eine formelle Bau-
rechtsverletzung in Kauf genommen. Dies gilt bei fachkundigen Personen, 
welche sich mit dem formellen Baurecht auskennen, umso mehr. Damit 
durfte die Beschwerdegegnerin zu Recht von Eventualvorsatz ausgehen, 
was die formelle Baurechtsverletzung anbelangt.
d)
Auch bezüglich der materiellen Baurechtsverletzung durfte die Beschwer-
degegnerin von Eventualvorsatz ausgehen. Bei den Beschwerdeführern 
handelte es sich wie bereits ausgeführt um fachkundige Personen, von 
welchen erwartet werden kann, das materielle Baurecht bzw. die Konse-
quenzen bei einer Nichteinhaltung desselben bestens zu kennen. Dafür 
spricht auch die Tatsache, dass die Bauherrschaft mit E-Mail vom 17. Fe-
bruar 2010 (also noch vor Einreichen des definitiven Projektänderungsge-
suchs vom 22. Februar 2010) der Beschwerdegegnerin mitteilte, dass die 
Dispo-Räume voll AZ-pflichtig seien (anstelle der fünf alten Keller). Indem 
die genannten Beschwerdeführer mit den Bauarbeiten begonnen haben, 


- 30 -
ohne bei der Beschwerdegegnerin nachzufragen ob die als „Keller“ be-
zeichneten, direkt zugänglichen Räume auf Wohnebene mit Art. 53 BG 
vereinbar sind bzw. ohne die Projektänderungen einzureichen, haben sie 
die Verletzung materiellen Baurechts zumindest in Kauf genommen. Die 
Beschwerdeführer machen sodann geltend, sie hätten sich bezüglich der 
AZ-Pflicht 
von 
wohnungsinternen 
Kellerräumen 
in 
einem 
Sachverhaltsirrtum gemäss Art. 13 Abs. 1 StGB befunden. Dem ist nicht 
so. Wie bereits ausgeführt, können sich die Beschwerdeführer vorliegend 
nicht auf ihre angebliche Unwissenheit respektive einen Sachverhaltsirr-
tum berufen. Vielmehr hätten sie sich beim zuständigen Bauamt informie-
ren oder die geplanten Projektänderungen vor Baubeginn der Baubehör-
de mitteilen müssen, um keine Verurteilung wegen einer materiellen Bau-
rechtsverletzung zu riskieren.
6. a)
Die mit der Leitung oder Ausführung eines Bauwerks betrauten Personen 
können nicht für sämtliche Missachtungen von Vorschriften auf einer 
Baustelle strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden, sondern es 
ist in jedem Einzelfall abzuklären, wie weit der Aufgabenkreis und somit 
der Verantwortungsbereich der Beteiligten reichen. Dies bestimmt sich 
aufgrund gesetzlicher Vorschriften, vertraglicher Abmachungen, nach den 
konkreten Umständen und den Usanzen. Die Unterscheidung verschie-
dener Verantwortlichkeitsbereiche ist eine Folge der beim Bau unum-
gänglichen Arbeitsteilung, wobei sich die einzelnen Tätigkeiten häufig 
nicht scharf voneinander abgrenzen lassen, sodass die strafrechtliche 
Verantwortung oft mehrere Personen gleichzeitig trifft. Eine Entlastung mit 
dem Hinweis auf die gleichartige Untätigkeit eines andern ist nicht mög-
lich. Bauleitende Funktion besitzt, wer unmittelbare Befehlsgewalt über 
die Ausführenden ausübt, jederzeit mit bindenden Weisungen in die ge-
samte Bauführung eingreifen darf und diese Befugnis auch tatsächlich 
ausübt. Zu den Aufgaben der Bauleitung zählen die Koordination und 
Überwachung der gesamten Bauarbeiten. Die Bauleitung muss ihre An-


- 31 -
gestellten sorgfältig auswählen, ihnen die notwendigen Anleitungen ertei-
len und sie überwachen. Wesentliche Entscheide hat die Bauleitung sel-
ber zu treffen und darf sie nicht auf ihre Angestellten abwälzen. Eine 
Pflicht zur permanenten Überwachung erfahrener Mitarbeiter besteht hin-
gegen nicht (Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 E. 
5.3 mit Hinweisen).
b)
Gemäss Art. 106 Abs. 3 StGB bemisst das Gericht Busse und Ersatzfrei-
heitsstrafe je nach den Verhältnissen des Täters so, dass dieser die Stra-
fe erleidet, die seinem Verschulden angemessen ist. Die wirtschaftliche 
Leistungsfähigkeit des Täters („je nach den Verhältnissen“) spielt dabei 
eine zentrale Rolle, wenngleich hier das Gericht über ein grösseres Er-
messen verfügt als im Tagessatzsystem der Geldstrafe (Urteil des Bun-
desgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 2012 E.7.3; BGE 134 IV 60 E.7.3.3). 
Zu den auf das Baubussenverfahren anwendbaren Normen zählt auch 
Art. 47 StGB (i.V.m. Art. 104 StGB), wonach die Strafe nach dem Ver-
schulden des Täters zu bemessen ist. Schliesslich hat das Gericht 
gemäss Art. 50 StGB die für die Zumessung der Strafe erheblichen Um-
stände und deren Gewichtung festzuhalten. Es hat seine Überlegungen in 
den Grundzügen wiederzugeben, sodass die Strafzumessung nachvoll-
ziehbar ist. Das schliesst es jedoch nicht aus, dass die zweite kantonale 
Instanz diesbezüglich auf die Erwägungen im erstinstanzlichen Entscheid 
verweisen kann (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_4/2012 vom 19. April 
2012 E.7.3; BGE 134 IV 17 E.2.1; vgl. zum Ganzen VGU R 13 55 vom 28. 
Mai 2013 E.4a und VGU R 13 56 vom 28. Mai 2013 E.4a).
c)
Bei der Festlegung der Höhe der Bussen hat die Beschwerdegegnerin 
sowohl dem Grad des Verschuldens, den persönlichen Verhältnissen, der 
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und den Aufgaben- und Verantwor-
tungsbereichen der Beschwerdeführer (vgl. oben Erwägung 6a) Rech-
nung getragen. Diesbezüglich kann auf die Ausführungen der Beschwer-


- 32 -
degegnerin im Strafentscheid verwiesen werden. Angesichts des gesetz-
lichen Höchstrahmens von Fr. 40'000.-- sowie des der Beschwerdegegne-
rin zustehenden Ermessensspielraums erscheinen die ausgefällten Bus-
sen als vertretbar, weshalb weder Raum noch Veranlassung für eine Re-
duktion oder gar eine Aufhebung der ausgesprochenen Baubussen be-
steht. Beim Beschwerdeführer C._____ wurde die wirtschaftliche Leis-
tungsfähigkeit nicht ausdrücklich berücksichtigt. Dies obwohl die Bauher-
rin aufgefordert wurde, von sämtlichen verantwortlichen Personen die 
Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenzulegen. Während die 
Beschwerdeführer A._____ und B._____ ihre definitiven Veranlagungs-
verfügungen der direkten Bundessteuer für das Jahr 2007 respektive 
2008 eingereicht haben, wurden von C._____ keine Angaben geliefert. 
Aufgrund seines geringen Bussbetrags von Fr. 800.-- ist dieses Vorgehen 
jedoch nicht zu beanstanden. Aus dem Verweis der Beschwerdeführer 
auf VGU R 07 88 vom 20. November 2007, wonach eine Busse von 
Fr. 2‘000.-- für eine lediglich formelle Baurechtsverletzung unverhältnis-
mässig hoch sei, können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten 
ableiten, da es sich bei der beschuldigten Person im betreffenden Fall um 
eine nichtbaufachkundige Person handelte. Vorliegend wurden jedoch 
Baufachleute zur Verantwortung gezogen. Bei ihnen liegt das Verschul-
den grundsätzlich höher als bei einem (Bau-)Laien. Die Höhe der vorlie-
gend verfügten Bussen trägt der Verantwortung der Betroffenen Rech-
nung.
7.
Somit erweist sich der angefochtene Entscheid als rechtens, was zu des-
sen Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde 
vom 27. Oktober 2014 führt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die 
Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG von den Beschwer-
deführern unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel zu tragen. Eine 
aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach 


- 33 -
Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungs-
kreis obsiegte. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
644.--
zusammen
Fr.
3'644.--
gehen unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel zulasten von 
A._____, B._____ und C._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]