gr_gerichte · A 2008 79 · 2009-02-24 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Handänderungssteuer | Beschwerde

A 08 79
4. Kammer
URTEIL
vom 24. Februar 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1.
Mit Kaufvertrag vom 10. Mai 2007 hat die … AG von der Genossenschaft …
sowohl das Areal … mit gesamter … und 3 weiteren dazugehörenden
Parzellen als auch das Areal … mit dem entsprechenden … zu einem
Gesamtkaufpreis von 12.51 Mio. Fr. erworben. Im Kaufvertrag wurde auch die
vorbehaltlose Grundbuchanmeldung vorgesehen. Mit Abtretungsvertrag einer
Forderung gemäss Art. 164 OR vom 30. Mai 2007 hat die … AG ihren
Anspruch auf Eigentumsübertragung in Bezug auf Teile der Kaufgrundstücke
auf die … AG für 7.76 Mio. Fr. abgetreten. Der Grundbucheintrag der
Zedenten als Eigentümer der abgetretenen Teile konnte auf Grund einer
Stellungnahme des kantonalen Grundbuchinspektors nicht ohne Zustimmung
der ursprünglichen Verkäuferin bewerkstelligt werden. Erst als die Verkäuferin
die Anmeldung an das Grundbuchamt entsprechend spezifizierte, konnten die
Zedenten ins Grundbuch eingetragen werden.
Mit Veranlagungsverfügungen vom 3. September 2007 setzte das
Grundbuchamt … die Handänderungssteuern wie folgt fest: Gestützt auf den
Kaufvertrag vom 10.5.2007 haben die Genossenschaft … und die … eine
Handänderungssteuer von je 0.5 (total 1%) von 12.51 Mio. Fr = je Fr. 62'550.--
(total
Fr.
125'100.--)
zu
bezahlen;
gestützt
auf
den
teilweisen
Abtretungsvertrag (Forderungsabtretung gemäss Art. 164 OR) vom 30.5.2007
mit Beteiligung von 7.76 Mio. Fr. am Kaufpreis haben die … und die … AG
eine Handänderungssteuer von je 1% (total 2%) von 7.76 Mio. Fr.= Fr.
77'600.-- (total Fr. 155'200.--) zu entrichten. Dagegen erhoben die … AG, die
… und die … AG Einsprache an den … Während die Letztgenannten ihre

Einsprache wieder zurückzogen, wies der … jene der … unter Bestätigung
der Steuerbeträge mit Entscheid vom 28., mitgeteilt am 31. Oktober 2008 ab.
2.
Dagegen erhob die … AG am 3. Dezember 2008 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid
aufzuheben
und
die
Beschwerdeführerin
für
Eigentumsübergang
verschiedener Grundstücke im Rahmen des Verkaufs der … nur einmal zu
besteuern mit 1% von Mio. Fr. 4.75 = Fr. 47'500.-- : 2 = Fr. 23'750.--. Die
Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe nach der Unterzeichnung des
Kaufvertrages ohne dessen Eintrag im Grundbuch nicht wie eine
Eigentümerin darüber verfügen können. Sie sei also weder zivilrechtliche
noch
wirtschaftliche
Eigentümerin
der
Zessionsobjekte
im
Gesamtübertragungswert von 7.76 Mio. Fr gewesen, welche auf Grund der
Stellungnahme des kantonalen Grundbuchinspektorates nicht ohne die
Zustimmung der ursprünglichen Verkäuferin ins Grundbuch hätten
eingetragen werden können. Sie habe nie über die Abtretungsgrundstücke
wie eine Eigentümerin verfügen können, und zwar unter keinem Aspekt des
Eigentums; diesbezüglich sei eine einzige Handänderung erfolgt. Ein
Zwischengewinn sei nicht erzielt worden.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen die schon im
angefochtenen Entscheid geltend gemachten Argumente vor.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Da die Veranlagung der Handänderungssteuern im Jahre 2007 erfolgte, ist für
die Beurteilung der Beschwerde noch das bis zum 31. Dezember 2008 gültige
Gemeindesteuergesetz
(aGStG)
anwendbar.
Das
neue
Gemeindesteuergesetz trat am 1. Januar 2009 in Kraft, ab welchem Zeitpunkt

auch das kantonale Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern
anwendbar wurde.
2.
Gemäss Art. 15 Abs. 1 aGStG sind Handänderungen an Grundstücken,
unbekümmert um einen Grundbucheintrag, jeder Eigentumswechsel und jede
Übertragung der tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über
ein Grundstück. Die Bestimmung von Art. 15 Abs. 1 aGStG dient dazu, auch
jene Handänderungen auf Grundstücken zu erfassen, welche mit einer
Übertragung von Eigentümerbefugnissen einhergehen, ohne dass die
Parteien eine formelle zivilrechtliche Handänderung vereinbart und vollzogen
haben. Die Übertragung der Verfügungsgewalt bedingt den Übergang der
wesentlichen
Herrschaftsrechte,
welche
den
Inhalt
des
Eigentums
ausmachen (Art. 641 ZGB; vgl. VGE 612/93 mit Hinweisen). Vorliegend geht
es um ein so genanntes Kettengeschäft. Vorausgesetzt ist dabei immer, dass
die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom
zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtigten
übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungsmacht wiederum auf einen
Dritten weiter überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtlichen
Handänderung kommt. Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Ersterwerber die
wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese
auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte den Kauf
grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäftes ist ein Kaufvertrag mit
Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht die tatsächliche und
wirtschaftliche
Verfügungsgewalt
auf
den
Käufer
über.
Die
Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Vertrag eintreten
zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch als neuer
Eigentümer eingetragen wird. Das Substitutionsrecht kann mehrfach
ausgeübt werden, bevor eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung stattfindet;
daher der Begriff "Kettengeschäft". Wirtschaftliche Veräusserungen können
auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusserung oder Verzicht
bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rückkaufsrechten. Der Verzicht
eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten auf ein vorgemerktes
Kaufsrecht bedeutet eine wirtschaftliche Veräusserung, wenn ein darüber
abgeschlossener Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten

vollzogen wird. Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem
Kaufvertrag ohne Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das
Grundstück zu den gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis
weiterverkauft,
also
gleich
handelt
wie
der
Weiterverkäufer
beim
Kettenhandel. In jedem einzelnen Fall ist gestützt auf die Gesamtheit der
Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtigtem zu entscheiden, ob
die
vorgenannten
Tatbestände
-
einschliesslich
die
sogenannten
Kettengeschäfte - wirtschaftliche Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in
jedem Fall eine eigentümerähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass
der Veräusserer seine Rechte nach den objektiven Umständen erkennbar
aufgeben will und der Erwerber z.B. berechtigt wird, das Grundstück
selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es gibt durchaus Fälle,
wo zwar der Eigentümer einem anderen Vorrechte (z.B. in der Form von
Vorkaufs- oder Kaufsrechten) einräumt, ohne sich seiner wesentlichen
Herrschaftsrechte zu begeben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen
Betrachtungsweise (vgl. zum Ganzen wiederum VGE 612/93).
3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe nach der Unterzeichnung
des Kaufvertrages ohne dessen Eintrag im Grundbuch nicht wie eine
Eigentümerin darüber verfügen können. Sie sei also weder zivilrechtliche
noch
wirtschaftliche
Eigentümerin
der
Zessionsobjekte
im
Gesamtübertragungswert von 7.76 Mio. Fr gewesen, welche auf Grund der
Stellungnahme des kantonalen Grundbuchinspektorates nicht ohne die
Zustimmung der ursprünglichen Verkäuferin ins Grundbuch hätten
eingetragen werden können. Sie habe nie über die Abtretungsgrundstücke
wie eine Eigentümerin verfügen können, und zwar unter keinem Aspekt des
Eigentums; diesbezüglich sei eine einzige Handänderung erfolgt. Daran ist
soviel richtig, dass der Grundbuchinspektor am 29. Juni 2007 der
Beschwerdeführerin Folgendes mitgeteilt hat:
"Ungeachtet dessen gelange ich weiter zur Überzeugung, dass der Eintrag
der Eigentumsübertragung im Grundbuch auf die Zessionare des
Eigentumsübertragungsanspruches
ohne
Anpassung
der
Grundbuchanmeldung durch die Verkäuferin nicht zulässig ist."

Darauf unterzeichnete die Verkäuferschaft ohne weitere Gegenleistung am
29.3.2007 eine Spezifizierung der schon im ursprünglichen Kaufvertrag
enthaltenen Grundbuchanmeldung, worauf die Zedenten ins Grundbuch
eingetragen werden konnten. In dieser ergänzenden Vereinbarung, die
praktisch
einer
nachträglich
in
den
Kaufvertrag
eingefügten
Substitutionsklausel gleichkommt, wird ausdrücklich festgehalten, dass damit
der Kaufvertrag vom 10. Mai 2007 seitens der Verkäuferschaft erfüllt sei. Aus
diesem Ablauf ergibt sich klar, dass die Verkäuferschaft ihre Rechte von
Anfang an aufgeben und die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf die
Beschwerdeführerin übertragen wollte. Dass sie dafür auf Verlangen des
Grundbuchinspektors aus formellen Gründen noch die erwähnte Erklärung
abgeben musste, ändert daran nichts, erblickten die Parteien doch darin nur
die korrekte Erfüllung des Kaufvertrages. Unerheblich ist auch, dass die
Beschwerdeführerin keinen "Zwischengewinn" erzielt hat, ist doch die
Handänderungssteuer eine reine Rechtsverkehrssteuer, die grundsätzlich bei
jeder zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Handänderung geschuldet ist, auch
wenn wie hier mehrere Übertragungen nacheinander erfolgen. Die
Beschwerde ist demnach abzuweisen.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein
Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
3'176.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 2. Februar 2010
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_278/2009).