gr_gerichte · R 2021 46 · 2023-03-07 · it

decisione di ripristino e di multa (prescrizione) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 21 46
5a Camera 
Presidenza
Paganini
Giudici
Meisser e Audétat
Attuaria
Neiger
SENTENZA
del 7 marzo 2023
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____ e AA._____,
patrocinati dall'avv. Stefania Polti,
ricorrenti
contro
Comune di B._____,
patrocinato dall'avv. Giorgio Battaglioni,
convenuto
e
C._____, CA._____ e CB._____, c/o D._____ SA,
tutti rappresentati dall'avv. Paolo Tamagni,
convenuti


- 2 -
concernente decisione di ripristino e di multa (prescrizione)


- 3 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
A._____ e AA._____ sono proprietari del fondo L._____ a B._____. 
C._____, CA._____ e CB._____ sono invece proprietari dello stabile 
n. M._____ sul fondo N._____ a B._____. Entrambi i fondi si trovano nella 
zona residenziale (R2).
2.
Con scritto del 12 ottobre 2018 A._____ e AA._____, venuti a conoscenza 
della presenza di un appartamento nel seminterrato del fondo N._____, 
hanno chiesto al Municipio del Comune di B._____ (di seguito: il Municipio, 
o anche: il Comune) se per tale appartamento era stata pubblicata una 
domanda di trasformazione/cambiamento di destinazione del piano 
cantina e nell'affermativo hanno chiesto di poter visionare la relativa 
licenza edilizia.
3.
Con scritto del 5 novembre 2018 il Municipio ha informato C._____, 
CA._____ e CB._____ che da un controllo della stima ufficiale e delle 
tasse comunali acqua potabile e canalizzazione avrebbe riscontrato che 
lo stabile abitativo di loro proprietà n. M._____, situato sul fondo N._____, 
da casa monofamiliare sarebbe stato trasformato in casa d'abitazione 
bifamiliare, senza che l'Autorità edilizia avesse rilasciato una licenza di 
costruzione, invitando i proprietari a inoltrare entro i prossimi 15 giorni le 
loro giustificazioni e a trasmettere una domanda di costruzione a posteriori 
completa.
4.
Con scritto del 15 gennaio 2019 C._____, CA._____ e CB._____ hanno 
dichiarato che da quando la loro famiglia ha iniziato a vivere in quella casa, 
l'immobile si estenderebbe su due piani – 1° piano e pianoterra – ognuno 
adibito ad appartamento. D'altronde anche l'altezza dei locali 
dell'appartamento del piano terreno/seminterrato sarebbe di 2.40 metri. La 
documentazione da loro recuperata dimostrerebbe come durante gli ultimi 
decenni lo stabile n. M._____ sia stato oggetto di sopralluoghi e specifici 


- 4 -
collaudi dal profilo edilizio da parte di responsabili del Comune. In 
occasione di tutti questi sopralluoghi nessuno avrebbe mai nascosto 
all'Autorità comunale che la casa era bifamiliare e i responsabili del 
Comune lo avrebbero certamente appurato. Pertanto si potrebbe 
affermare che tutti i Municipali che hanno preceduto l'attuale compagine 
ne erano perfettamente a conoscenza e avrebbero approvato la natura 
bifamiliare della casa sul fondo N._____. Dall'iscrizione nel registro 
fondiario e segnatamente dal giustificativo n. O._____/1978, relativo 
all'iscrizione di un diritto di passo carrozzabile, sarebbe possibile affermare 
che la casa n. M._____ è stata terminata ben prima del 1° gennaio 1980, 
ossia prima dell'entrata in vigore della Legge federale sulla pianificazione 
del territorio (LPTC).
5.
Con scritto del 28 gennaio 2019 il Comune ha comunicato a A._____ e 
AA._____ che il Municipio nella seduta del 24 gennaio 2019 ha appurato 
che gli atti prodotti da C._____, CA._____ e CB._____ erano sufficienti a 
stabilire la natura bifamiliare della casa al n. M._____, e ciò da diversi anni.
6.
Con scritto del 11 febbraio 2019 A._____ e AA._____ hanno chiesto al 
Comune di poter visionare gli atti prodotti dai signori C. _____, CA. _____ 
e CB. _____, dichiarando di essere rimasti perplessi per la risposta del 
Comune, dove si parla di un diritto a un secondo appartamento senza 
menzionare la relativa licenza edilizia.
7.
Con e-mail del 26 febbraio 2019 C._____, CA._____ e CB._____, tramite 
il loro patrocinatore, hanno chiesto al Municipio un riscontro alla loro presa 
di posizione del 15 gennaio 2019.
8.
Con e-mail del 27 febbraio 2019 il Municipio ha comunicato a C._____, 
CA._____ e CB._____ che aveva preso atto dei documenti prodotti e che 
per il momento non riteneva di dover approfondire ulteriormente la 
tematica.


- 5 -
9.
In risposta ai solleciti da parte di A._____ e AA._____ il Municipio con 
scritto del 29 marzo 2019 ha dichiarato che stava procedendo con gli 
approfondimenti del caso e che sarebbe stato in misura di esprimersi nei 
prossimi mesi. Con scritto del 17 luglio 2019 il Municipio li ha inoltre 
informati che da un'attenta verifica presso gli archivi, avrebbe dovuto 
constatare che non risulta esserci documentazione in merito, né una 
domanda di costruzione, né tantomeno una licenza edilizia.
10.
Con lettera del 22 agosto 2019 A._____ e AA._____ hanno postulato 
all'autorità edilizia di attivarsi chiedendo l'inoltro di una domanda di licenza 
edilizia a posteriori e relativa pubblicazione, al fine di concedere loro, quali 
confinanti interessati, la possibilità di visionare gli atti ed eventualmente di 
inoltrare opposizione. Inoltre, asserivano che se quanto auspicato non 
fosse stato possibile, si sarebbero aspettati l'avvio di una procedura di 
ripristino dello stato di legalità.
11.
Con scritto del 19 ottobre 2020 il Municipio ha chiesto a C._____, 
CA._____ e CB._____ di inoltrare una domanda di costruzione a posteriori 
per l'appartamento al piano seminterrato dello stabile n. M._____ entro il 
30 novembre 2020.
12.
Con scritto del 16 novembre 2020 C._____, CA._____ e CB._____ hanno 
fatto opposizione contro la richiesta del Municipio di inoltrare una domanda 
di costruzione a posteriori per l'appartamento al piano seminterrato nello 
stabile n. M._____, facendo valere in primo luogo che la decisione del 
Municipio sarebbe priva di rimedi giuridici come pure di base legali e che 
inoltre sarebbe giunta in tempi inopportuni dal momento che era in corso 
uno scambio di corrispondenza con il loro avvocato per gli accertamenti 
del caso. In ogni caso, sarebbero in grado di documentare, con tanto di 
mezzi di prova, che l'appartamento al piano seminterrato esiste da oltre 
30 anni.


- 6 -
13.
Con decisione del 9 marzo 2021 il Municipio ha richiamato l'ordine di 
presentazione di una domanda di costruzione a posteriori per 
l'appartamento al piano seminterrato dello stabile n. M._____ e ha 
concesso a C._____, CA._____ e CB._____ un termine di venti giorni per 
produrre al Municipio ogni documento che potesse comprovare 
l'affermazione secondo cui l'appartamento al piano seminterrato dello 
stabile n. M._____ esisterebbe da oltre 30 anni.
14.
Con lettera del 24 marzo 2021 C._____, CA._____ e CB._____ hanno 
inoltrato al Municipio la loro presa di posizione, allegando le prove in loro 
possesso a conferma che i lavori di ristrutturazione sarebbero stati 
effettuati più di 30 anni fa.
15.
Con decisione del 23 aprile 2021 il Municipio ha decretato che:
- È accertato che la ristrutturazione dell'appartamento al piano 
seminterrato dello stabile n. M._____ è avvenuta e si è conclusa al più 
tardi nel mese di febbraio del 1988 senza la presentazione di una 
domanda di costruzione.
- È accertato che il diritto del Comune di esigere il ripristino dello stato di 
legalità è prescritto.
- È accertato che la procedura contravvenzionale per la violazione formale 
delle disposizioni di legge è prescritta.
16.
Contro questa decisione il 17 maggio 2021 A._____ e AA._____ (di 
seguito: i ricorrenti) hanno inoltrato ricorso al Tribunale amministrativo del 
Cantone dei Grigioni, chiedendo che sia annullata la decisione del 
23 aprile 2021 del Municipio di B._____ (petito n. 1, primo paragrafo); che 
sia ordinato il ripristino dello stato conforme al diritto, ovvero, sia fatto 
ordine di ristabilire il seminterrato n. M._____ come da piano cantina 


- 7 -
iniziale, composto da un garage, una lavanderia, tre locali vespaio non 
adibiti ad abitazione primaria (petito n. 1, secondo paragrafo); che sia 
pronunciata una multa a carico dei proprietari del fondo n. N._____ (petito 
n. 2); protestate tasse, spese e ripetibili (petito n. 3). Secondo i ricorrenti 
la cantina sarebbe stata trasformata in abitazione primaria solo nel 2014, 
per cui l'inizio del termine di prescrizione partirebbe solo da quel momento 
e di conseguenza non sarebbe ancora scaduto. A parte ciò, come ulteriore 
motivazione, i ricorrenti sostengono che nel caso in esame l'istituto della 
prescrizione non sarebbe applicabile, in ragione della necessità di 
protezione dei beni di polizia, quali la sicurezza e la salute delle persone, 
l'ambiente, le acque o per altri interessi pubblici imperativi. In particolare, 
l'appartamento non sarebbe sufficientemente illuminato ed arieggiabile. 
Inoltre, 
l'appartamento 
controverso 
non 
sarebbe 
allacciato 
alla 
canalizzazione pubblica, ma vi sarebbe una vasca che raccoglierebbe le 
acque pluviali e nella quale verrebbero scaricate anche le acque luride, 
compresi gli scarichi degli impianti sanitari, il che provocherebbe cattivi 
odori. Infine, l'appartamento non rispetterebbe neppure le normative 
antincendio, in quanto non vi sarebbero vie di fuga sufficienti, e violerebbe 
persino le norme sull'obbligo di parcheggi e sullo sfruttamento della zona.
17.
Con scritto del 7 luglio 2021 i ricorrenti hanno informato il giudice 
dell'istruzione che i proprietari del fondo N._____ avrebbero proceduto 
all'esecuzione di lavori presso l'appartamento al piano cantina. 
Segnatamente sarebbero state rimosse le inferriate dalla finestra della 
camera da letto e i proprietari avrebbero inoltre proceduto allo 
svuotamento e alla pulizia della vasca utilizzata per la raccolta delle acque 
luride.
18.
Con risposta del 26 luglio 2021 C._____, CA._____ e CB._____ (di 
seguito: i convenuti) hanno chiesto che il ricorso sia interamente respinto, 
contestando innanzitutto la legittimazione ricorsuale dei ricorrenti. Inoltre, 
a prescindere dalla legittimazione, i convenuti sono convinti che 


- 8 -
l'appartamento al seminterrato sarebbe in tutto conforme alle prescrizioni 
di polizia, segnatamente alle norme antincendio, alle norme sulla salubrità 
e alle norme sullo smaltimento delle acque di scarico. Oltretutto, per motivi 
di buona fede, nel caso in esame, sarebbe applicabile un termine di 
prescrizione più breve.
19.
Con scritto del 26 luglio 2021 il Comune ha inoltrato le sue osservazioni, 
chiedendo che il ricorso sia respinto in ordine, per assenza di 
legittimazione ricorsuale, e nel merito, e che inoltre la decisione del 
23 aprile 2021 sia integralmente confermata.
20.
I ricorrenti con due scritti entrambi del 24 settembre 2021 hanno replicato 
alle osservazioni del Comune e alla risposta dei convenuti, elaborando le 
relative argomentazioni.
21.
Con duplica del 10 novembre 2021 il Comune ha contestato la replica dei 
ricorrenti del 24 settembre, confermando allo stesso tempo le osservazioni 
del 26 luglio 2021.
22.
Con duplica del 22 novembre 2021 i convenuti hanno riconfermato i petiti 
della risposta del 26 luglio 2021 ed elaborato le relative argomentazioni.
23.
Con lettera del 26 aprile 2022 il Comune ha inviato al giudice istruttore una 
copia della comunicazione del 14 febbraio 2022 della Polizia comunale, 
che segnala all'Ufficio tecnico comunale una problematica riguardo 
all'emissione di odori molesti in località "E._____" a B._____.
24.
Con scritto del 27 aprile 2022 i convenuti hanno inoltrato al giudice 
dell'istruzione 
una 
copia 
del 
nuovo 
contratto 
di 
locazione 
dell'appartamento al seminterrato. Inoltre hanno inoltrato dei documenti 
che escluderebbero che il loro allacciamento sia all'origine dei cattivi odori.


- 9 -
25.
Con scritto del 13 maggio 2022 i ricorrenti hanno riconfermato la loro 
opinione secondo la quale il forte odore di fogna sarebbe collegato 
all'appartamento al seminterrato, rimandando alle relative considerazioni 
e in particolare al fatto che le acque luride, compresi gli scarichi degli 
impianti sanitari WC, così come le acque chiare confluirebbero tutte in una 
singola vasca, il che violerebbe le normative che dispongono, da un lato, 
l'obbligo di allacciamento alla fognatura e, dall'altro, la separazione delle 
acque chiare da quelle scure così come di trattare le medesime in modo 
distinto.
26.
Con scritto del 25 maggio 2022 i convenuti ancora una volta hanno 
dichiarato che l'impianto di smaltimento delle acque dell'appartamento al 
seminterrato è a norma di legge e che non sussiste alcun cattivo odore, 
allegando inoltre una dichiarazione degli inquilini dell'appartamento 
seminterrato nella quale essi dichiarano di non aver mai percepito 
all'interno dell'oggetto locato cattivi odori di alcun tipo e confermano che i 
locali dell'appartamento sarebbero ben ventilati, illuminati e salubri.
27.
Ulteriori fatti ed argomenti addotti dalle parti verranno ripresi nei 
considerandi di seguito, qualora risultino giuridicamente determinanti per 
l'esito della vertenza.


- 10 -
II. Considerando in diritto:
1.
Innanzitutto vanno esaminati i requisiti di ammissibilità.
1.1
Giusta l'art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia amministrativa 
(LGA; CSC 370.100) il Tribunale amministrativo giudica ricorsi contro 
decisioni dei comuni, che non siano suscettibili di impugnazione presso 
un'altra istanza o non siano definitive secondo il diritto cantonale o 
federale. La decisione del Comune del 23 aprile 2021 non può essere 
impugnata presso un'altra istanza. La competenza del Tribunale 
amministrativo per giudicare il ricorso è pacifica.
1.2
Fra le parti è invece controverso se i ricorrenti possiedono o meno la 
legittimazione ricorsuale.
1.2.1
Secondo i ricorrenti gli stessi sarebbero legittimati, poiché proprietari del 
fondo direttamente confinante con la particella N._____ nella quale i 
proprietari avrebbero trasformato senza licenza edilizia il piano cantina in 
abitazione primaria, per cui lo stretto legame spaziale sarebbe dato. 
Inoltre, i ricorrenti sostengono di avere un interesse degno di protezione 
all'annullamento della risoluzione del Municipio del 23 aprile 2021, con 
modifica della situazione esistente in loco in quanto lesiva dei propri 
interessi. A tale proposito sarebbe sufficiente chiedere un intervento con 
verifica del progetto in questione, ritenuto come l'accertamento delle 
violazioni in essere comporti già di per sé un vantaggio pratico e concreto 
dei ricorrenti volto al ripristino dell'originaria situazione conforme al diritto. 
Tanto più che nel caso concreto l'appartamento nel seminterrato 
violerebbe una serie di prescrizioni di protezione dei beni imprescindibili di 
polizia con ripercussioni di non poco momento con attinenza alla 
sicurezza, alla salute, alle acque e all'ambiente. Segnatamente la 
situazione particolare dell'unico accesso per l'unità abitativa, posto in 
fondo alla rampa che conduce al garage, le finestre e il locale tank non 


- 11 -
sarebbero conformi alle prescrizioni antincendio, il che comporterebbe un 
rischio per la sicurezza e l'incolumità delle persone ivi abitanti e dei 
confinanti ricorrenti. E infine quest'ultimi sarebbero esposti alle dirette 
emissioni in caso di incendio, di propagazione di fiamme, fiumi e esalazioni 
tossiche.
1.2.2
I convenuti e il Comune invece sostengono che i ricorrenti non dispongono 
della legittimazione ricorsuale, poiché non avrebbero dimostrato di avere 
un interesse differenziato e qualificato rispetto a quello della generalità dei 
cittadini. I convenuti segnatamente sottolineano che l'appartamento 
sarebbe in tutto conforme alle prescrizioni di polizia, ovvero alle norme 
antincendio e alle norme sulla salubrità dei locali e che inoltre l'impianto 
d'evacuazione delle acque non avrebbe mai presentato cattivi odori, 
miasmi o altre esalazioni malsane. Inoltre i convenuti sostengono che il 
vero scopo dei ricorrenti sarebbe quello di insistere per ottenere la 
cancellazione del diritto di passo carrabile iscritto a carico della proprietà 
dei ricorrenti e in favore dei convenuti, per cui i ricorrenti sarebbero spinti 
da motivazione di carattere privato e in concreto egoistico.
1.2.3
Giusta l’art. 50 LGA è legittimato ad inoltrare ricorso chiunque è 
interessato dalla decisione impugnata e abbia un interesse tutelabile 
all'abrogazione o alla modifica della decisione. Il diritto cantonale deve 
garantire la legittimazione a ricorrere, per lo meno nella stessa misura di 
quella prevista per il ricorso al Tribunale federale in materia di diritto 
pubblico (art. 33 cpv. 3 lett. a della Legge federale sulla pianificazione del 
territorio, [LPT; RS 700]). Questo concetto richiama all'art. 89 cpv. 1 della 
Legge sul Tribunale federale (LTF; RS 173.110), secondo cui ha diritto di 
interporre ricorso chi è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto 
normativo impugnati (lett. b) e ha un interesse degno di protezione 
all'annullamento o alla modifica degli stessi (lett. c). Secondo la prassi, 
l'interesse degno di protezione ai sensi dell'art. 89 cpv. 1 lett. C LTF è 
dato, se il ricorrente ha un rapporto specifico con la questione controversa 


- 12 -
e può trarre un vantaggio pratico dall'annullamento o dalla modifica della 
decisione impugnata (cfr. sentenza del Tribunale federale [STF] 
1C_547/2019 del 16 aprile 2020 consid. 3.2). In linea di principio, i vicini 
hanno il diritto di presentare ricorso contro un progetto di costruzione se 
saranno certamente o almeno molto probabilmente colpiti da immissioni 
quali rumore, polvere, vibrazioni, luce o altri impatti causati dalla 
costruzione o dal funzionamento dell'impianto in questione. In pratica, la 
distanza spaziale dal progetto di costruzione è un criterio importante per 
valutare se una persona è particolarmente toccata. Di norma, la 
giurisprudenza afferma la legittimazione dei vicini le cui proprietà sono 
situate entro un raggio di circa 100 m (cfr. DTF 140 II 214 consid. 2.3). In 
tal caso, i ricorrenti possono chiedere la valutazione di un progetto edilizio 
alla luce di tutti quei principi giuridici che hanno un impatto giuridico o 
fattuale sulla loro posizione in modo tale che, se dovessero prevalere ne 
ricaverebbero un vantaggio pratico (DTF 141 II 50 consid. 2.1). In 
particolare, possono anche opporsi alla trasformazione interna di un 
edificio, segnatamente alla realizzazione di un appartamento aggiuntivo, 
se questo (potenzialmente) ha degli effetti percepibili, come ad esempio 
delle emissioni o un aumento del traffico sulla loro proprietà (cfr. STF 
1C_547/2019 del 16 aprile 2020 consid. 3.7). Per la questione della 
legittimazione ricorsuale non è importante quanto sia intenso questo 
aumento (cfr. STF 1C_547/2019 del 16 aprile 2020 consid. 3.5). D'altro 
canto, la presentazione di motivi di ricorso con i quali viene perseguito solo 
un generico interesse pubblico alla corretta applicazione della legge, 
senza alcun vantaggio per il ricorrente in caso di vittoria è inammissibile 
(cfr. DTF 133 II 249 consid. 1.3.2 e sentenza del Tribunale amministrativo 
[STA] R 20 92 del 10 novembre 2021 consid. 4.2.7). Un tale interesse 
soggettivo non può essere preso in considerazione, se non altro perché in 
questo modo si aggirerebbero i requisiti di credibilità della persona 
particolarmente toccata e dell'interesse tutelabile (cfr. STA R 20 92 del 
10 novembre 2021 consid. 4.2.7).


- 13 -
1.2.4
Nel caso in esame, i ricorrenti sono proprietari del fondo contiguo a quello 
su cui è situato l'appartamento controverso, per cui la vicinanza spaziale 
risp. il requisito che i ricorrenti sono particolarmente toccati dalla decisione 
è dato. Per quanto riguarda l'interesse tutelabile, in particolare il 
presupposto del vantaggio pratico, va tenuto conto del fatto che il diritto di 
passo carrabile iscritto sul fondo dei ricorrenti serve a fornire l'accesso 
all'appartamento contestato. Pertanto, anche se la realizzazione 
dell'appartamento costituisce soltanto una trasformazione interna, la 
presenza dell'appartamento nel seminterrato porta (verosimilmente) ad un 
aumento delle macchine o a una maggiore frequenza di passaggi sulla 
proprietà dei ricorrenti. Alla luce della giurisprudenza succitata, secondo 
la quale va riconosciuta la legittimazione ricorsuale anche in caso di una 
trasformazione interna se la stessa ha degli effetti percepibili, la 
legittimazione dei ricorrenti ad impugnare la decisione del Comune del 
23 aprile 2021, in linea di principio, è dunque data.
1.2.5
A parte ciò, se dovesse essere accertato che il diritto di richiedere il 
ripristino dello stato di legalità non è prescritto, i ricorrenti ne ricaverebbero 
un vantaggio concreto, nel senso che il Comune sarebbe obbligato a 
(ri)avviare la procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia e ai 
ricorrenti sarebbe data l'opportunità di inoltrare opposizione e di far valere 
i propri interessi. Sebbene questa argomentazione non è stata esposta dai 
ricorrenti in modo esplicito, questo Tribunale è giunto alla conclusione di 
dover riconoscere la legittimazione ricorsuale agli stessi anche per questo 
motivo.
1.2.6
Per questo Tribunale non è possibile appurare se e in che misura questo 
ricorso sia un modo adottato dai ricorrenti per liberarsi dall'esistente diritto 
di passo carrabile sulla loro proprietà in favore dei convenuti, come 
sostengono quest'ultimi. Questo aspetto d'altronde non è rilevante avendo 
constatato la legittimazione ricorsuale dei ricorrenti. Dagli atti comunque 
si evince l'immagine di vicini in disaccordo che litigano da anni per varie 


- 14 -
questioni, coinvolgendo anche le autorità. Quindi, anche ai fini della pace 
giuridica fra le parti, ha certamente senso entrare nel merito del ricorso e 
chiarire la controversia.
1.3
Le altre condizioni di ammissibilità non danno adito ad alcuna 
osservazione. Il ricorso, presentato nei termini e nelle forme previste, è 
pertanto ammissibile. In merito alla ricevibilità dei singoli petiti si rimanda 
alle considerazioni seguenti (cfr. consid. 2).
2.
La presente controversia verte principalmente sulla liceità della decisione 
del Comune del 23 aprile 2021, secondo la quale la ristrutturazione 
dell'appartamento al piano seminterrato dello stabile M._____ è avvenuta 
e si è conclusa al più tardi nel mese di febbraio del 1988 senza la 
presentazione di una domanda di costruzione, per cui il diritto del Comune 
di esigere il ripristino dello stato di legalità e la procedura 
contravvenzionale per la violazione formale delle disposizioni di legge 
sono prescritti (cfr. doc. B dei ricorrenti).
2.1
Innanzitutto la decisione del Comune va inserita nel suo contesto, per cui 
questo Tribunale – al fine di definire l'oggetto della controversia e la 
ricevibilità dei singoli petiti – ci tiene a precisare quanto segue:
2.2
Edifici o impianti costruiti senza richiedere una relativa licenza edilizia 
sono formalmente illegali. In questi casi solitamente l'autorità edilizia invita 
i proprietari a presentare una domanda di costruzione a posteriori. Nella 
procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia l'autorità edilizia 
valuta l'edificio risp. l'impianto in questione dal punto di vista materiale. La 
regolarità materiale di un edificio, di un impianto o di una modifica di 
utilizzazione realizzati senza licenza edilizia va giudicata di principio in 
base al diritto in vigore al momento della realizzazione, risp. dell'abuso. Se 
l'edificio o l'impianto risulta essere regolare dal punto di vista materiale, 
l'autorità rilascia ai proprietari la licenza edilizia a posteriori con decisione 


- 15 -
di contravvenzione per violazione del diritto edilizio formale. Qualora 
invece l'edificio o l'impianto dovesse risultare irregolare dal punto di vista 
materiale l'autorità rilascia una decisione edilizia negativa e avvia una 
procedura di ripristino dello stato di legalità e di contravvenzione (artt. 94 
e 95 della Legge sulla pianificazione territoriale del Cantone dei Grigioni 
[LPTC; CSC 801.100]). Tuttavia, per quanto concerne la zona edificabile 
la competenza dell'autorità edilizia di esigere il ripristino dello stato di 
legalità, di principio, cade in prescrizione dopo 30 anni dal completamento 
dell'edificio o dell'impianto abusivo o di una parte di esso. Una volta 
scaduto il termine di prescrizione di 30 anni, decade il diritto dell'autorità 
di esigere il ripristino dello stato di legalità, ragione per cui di regola è 
superfluo avviare una relativa procedura (cfr. guida dell'Ufficio per lo 
sviluppo del territorio del Cantone dei Grigioni [UST], Come gestire gli 
abusi edilizi, dicembre 2021, pag. 3 segg.). Inoltre, bisogna osservare che, 
anche se un edificio o un impianto non può essere autorizzato a posteriori 
per motivi di irregolarità materiale, non significa necessariamente che 
debba essere demolito. Le misure edilizie di ripristino sono ammissibili 
solo nel caso in cui risultino necessarie e proporzionate. Se l'autorità 
competente, per motivi di proporzionalità o di buona fede, deve 
parzialmente o totalmente prescindere dall'ordinare provvedimenti di 
ripristino, emana una decisione che tollera lo stato illegale (art. 94 cpv. 4 
LPTC, decisione di tolleranza). Una tale decisione è ipotizzabile ad 
esempio nel caso in cui la competente autorità edilizia era a conoscenza 
dello stato abusivo, lo ha tollerato per un lungo periodo (ad es. oltre 20 
anni) senza opporsi e su questa base la persona interessata ha adottato 
in buona fede delle disposizioni non reversibili senza danni (cfr. guida 
dell'UST, op. cit., pag. 9).
2.3
In questo contesto, per il caso in esame vale quanto segue: Essendo stato 
costruito senza licenza edilizia l'appartamento in questione è da ritenere 
formalmente illegale, in quanto già nella Legge edilizia del Comune di 


- 16 -
B._____ [LE] del 1981 per modifiche dell'utilizzazione di locali o costruzioni 
esistenti era obbligatorio chiedere una licenza edilizia (cfr. art. 80 cpv. 1 
lett. d LE 1981). Nell'evenienza, il Comune però non ha aperto una 
procedura a posteriori per il rilascio della licenza edilizia. Il relativo ordine 
è stato infatti richiamato con decisione del 9 marzo 2021 (cfr. atti del 
Comune). Avendo il Comune degli indizi che il suo diritto di richiedere il 
ripristino dello stato di legalità fosse prescritto, per cui avviare una relativa 
procedura sarebbe stato superfluo, ai convenuti è semplicemente stato 
chiesto di provare che l'appartamento in questione fosse davvero stato 
costruito più di 30 anni fa. Il Comune quindi non ha deciso sulla regolarità 
materiale e le relative conseguenze, in particolare se è possibile rilasciare 
una licenza edilizia a posteriori, se sono date la necessità e la 
proporzionalità di esigere delle misure di ripristino o se eccezionalmente, 
per motivi di proporzionalità o di buona fede, è opportuno rilasciare una 
decisione di tolleranza. Con decisione del 23 aprile 2021 il Municipio si è 
limitato ad affermare che – a prescindere dalla regolarità materiale 
dell'appartamento – il diritto del Comune di esigere il ripristino dello stato 
di legalità sarebbe comunque prescritto. L'oggetto del presente ricorso è 
dunque limitato alla questione della prescrizione e non comprende l'esame 
della regolarità materiale dell'appartamento contestato.
2.4
Oltretutto, il rilascio e l'attuazione di decisioni di ripristino così come la 
punizione con la sanzione di una multa competono all'autorità edilizia 
comunale (art. 94 cpv. 2 e art. 95 cpv. 3 LPTC) e precisamente al 
Municipio (art. 6 della Legge edilizia del Comune di B._____, LE). Non 
avendo il Comune deciso sulla regolarità materiale dell'appartamento e le 
rispettive conseguenze, non è pertanto nella competenza di questo 
Tribunale (come prima istanza) decidere se deve essere ordinato il 
ripristino dello stato di legalità. Inutile dire che il tribunale non può 
pronunciare multe ai sensi dell'art. 95 LPTC. Detto questo, il secondo 
paragrafo del petito n. 1 (ordinare il ripristino) e il petito n. 2 (pronunciare 


- 17 -
una multa) dei ricorrenti sono irricevibili. La decisione del 23 aprile 2021 
sarà dunque esaminata soltanto in merito alla prescrizione.
3.
Tenendo conto di quanto esposto sopra, di seguito verrà esaminato, se il 
diritto del Comune di esigere il ripristino dello stato di legalità è prescritto 
o meno.
3.1
I ricorrenti sostengono che la casa del fondo N._____ sarebbe unifamiliare 
e riferendosi in particolare alla planimetria di cui al documento D (di 
seguito: doc. D), il seminterrato del fondo N._____ sarebbe stato costruito 
quale cantina, con garage, tre vespai, locale per riscaldamento, per 
serbatoio dell'olio di riscaldamento, lavanderia, vano deposito. Sarebbe 
dunque appurato che l'attuale appartamento nel seminterrato costituisce 
un palese cambio di destinazione, avendo i proprietari trasformato 
l'originaria cantina in abitazione primaria. Nella decisione del 23 aprile 
2021 il Comune avrebbe valutato in modo inesatto i documenti inoltrati dai 
convenuti. Detti documenti non attesterebbero lavori volti alla modifica del 
locale cantina e pertanto, i lavori di ristrutturazione eseguiti semmai a fine 
anni 80 non avrebbero determinato il cambio di destinazione del piano 
cantina in abitazione primaria. Inoltre, il Comune non avrebbe considerato 
che i proprietari avrebbero continuato a modificare il piano cantina con 
diversi ulteriori interventi anche negli anni successivi. Il cambio di 
destinazione sarebbe avvenuto solo, e al più presto, dopo l'anno 2014. 
Perciò, il termine di prescrizione dovrebbe iniziare a decorrere al più presto 
da quel momento e non già dal 1988. Inoltre, il confronto degli annunci di 
offerta di locazione pubblicati dai proprietari attesterebbe l'esecuzione di 
ulteriori opere e di lavori di trasformazione, poiché nell'annuncio del 2018 
risulterebbero esserci almeno due locali in più rispetto a quello del 2014. 
Peraltro anche nel 2018/2019 sarebbero stati intrapresi lavori quali 
l'edificazione di un muro nello spazio garage, per cui la decorrenza del 
termine sarebbe ancora più recente. Riassumendo, i lavori di 
ristrutturazione dell'appartamento al piano cantina sarebbero stati 


- 18 -
intrapresi fra gli anni 2014 e 2018, o addirittura nel 2019, ma non di certo 
precedentemente al 2014, per cui il termine di prescrizione trentennale 
non sarebbe ancora scaduto.
3.2
I convenuti invece ricordano che la casa n. M._____ è stata costruita dai 
genitori di uno dei ricorrenti e poi venduta all'asta nel 1986 a causa del 
fallimento. Inoltre sostengono che al momento dell'acquisto della casa da 
parte del padre dei convenuti (nel 1986) nel seminterrato vi erano già due 
locali destinati a cucina/sala e a camera da letto, una cantina, oltre al 
garage, al locale hobby/lavanderia, all'atrio, al servizio WC/doccia ed ai 
locali tank e riscaldamento. La casa, già in sede di costruzione, sarebbe 
stata predisposta come bifamiliare ed anche i locali abitabili del 
seminterrato sarebbero già stati serviti dagli impianti di base 
(riscaldamento, elettrico e sanitario). A parte questo, i locali del 
seminterrato già all'ora avrebbero avuto un'altezza di 2.4 metri, per cui di 
certo non si trattava di "vespai" come farebbero credere i ricorrenti. Il padre 
dei convenuti avrebbe dunque semplicemente terminato ciò che i genitori 
dei ricorrenti avevano iniziato con l'edificazione della casa nel 1976, ma 
che a causa del fallimento non avevano potuto terminare. A sostenere la 
loro versione dei fatti, oltre alle innumerevoli fatture che documentano i 
lavori svolti nel seminterrato, ci sarebbero anche le dichiarazioni di 
F._____, al quale avrebbero affittato l'appartamento nel seminterrato 
regolarmente fra gli anni 1988 e 2005.
3.3
Secondo la prassi del Tribunale federale il diritto di un'autorità di ordinare 
la demolizione di un edificio o di una parte di esso in violazione della legge 
edilizia deve essere limitato nel tempo (DTF 107 Ia 121 consid. 1a). In 
assenza di una disposizione chiara in materia, il Tribunale federale – in 
analogia con la prescrizione acquisitiva ai sensi dell'art. 662 cpv. 1 del 
Codice civile svizzero (CC; RS 210) – ha stabilito un termine di 
prescrizione di 30 anni. Anche perché dopo 30 anni è difficile risalire alle 
circostanze che hanno portato alla costruzione di un edificio contestato 


- 19 -
(cfr. guida dell'UST, op. cit., pag. 7). L'inizio del termine di prescrizione 
inizia con il completamento dell'edificio o della parte di edificio che viola la 
legge edilizia (cfr. DTF 107 Ia 121 consid. 1b).
3.4
Per capire se il diritto del Comune di esigere il ripristino dello stato di 
legalità è prescritto, va esaminato se ci sono prove sufficienti per affermare 
che l'appartamento nel piano seminterrato esiste come tale da più di 30 
anni risp. che i lavori volti al cambio di destinazione si sono conclusi più di 
30 anni fa.
3.4.1
A quanto pare la domanda di costruzione originaria della casa non è più 
reperibile, per cui non è possibile accertare con esattezza com'è stata 
costruita originariamente la casa d'abitazione. Dagli atti risulta ed è 
pacifico tra le parti che lo stabile n. M._____ sul fondo N._____ è stato 
costruito nel 1976 (cfr. doc. 23 dei convenuti) e che già a quel tempo 
esistevano un piano superiore e un piano seminterrato (anche chiamato 
"cantinato"). È invece controverso come e in che anno il piano 
seminterrato della casa è stato trasformato in un appartamento abitabile.
3.4.2
In questo contesto va detto che il documento D, raffigurante la planimetria 
del seminterrato (cfr. "piano cantina" doc. D dei ricorrenti), non porta il 
timbro dell'autorità e non è dunque adatto a dimostrare che sia il piano 
originale, approvato con il rilascio della licenza edilizia, e non dimostra 
neppure che i locali nel piano seminterrato siano veramente stati costruiti 
in qualità di vespai, come sostengono i ricorrenti. Tuttavia, se si volesse 
paragonare la ripartizione dei locali del "piano cantina" (doc. D dei 
ricorrenti) con quella del piano che ritrae il piano seminterrato in funzione 
abitabile (cfr. doc. 25.1 dei convenuti) – fatta eccezione di una piccola 
modifica nella parte in cui oggi si trova il bagno – è identica. I tre vespai 
del doc. D corrispondono alla cantina, alla sala/cucina e alla camera del 
doc. 25.1, il vano deposito (doc. D) corrisponde all'ampio atrio (doc. 25.1), 
mentre la lavanderia, il locale riscaldamento, il locale con il serbatoio 


- 20 -
contenente l'olio per il riscaldamento e il garage si trovano nell'identico 
posto. Quindi, anche ipotizzando che il doc. D rappresenti il piano 
seminterrato come realmente costruito nel 1976, si può comunque 
affermare che la struttura interna, in particolare le dimensioni e la 
disposizione dei locali, sono rimaste praticamente invariate.
3.4.3
Dall'incanto del Q._____ 1977 pubblicato dall'ufficio esecuzioni e fallimenti 
di B._____ risulta che il cantinato è composto da: "garage, lavanderia e 3 
disponibili, riscaldamento centrale, terreno attiguo" (cfr. doc. E dei 
ricorrenti). L'incanto dunque suggerisce che nel 1977 nel seminterrato 
c'erano tre stanze disponibili, ma che non vi era ancora un appartamento 
abitabile avente una cucina e un bagno (con WC e doccia) come vi è oggi. 
Il cambio di destinazione deve pertanto essere avvenuto negli anni dopo. 
G._____, il padre dei convenuti, dopo aver abitato nella casa n. M._____ 
in affitto, l'ha acquistata nel 1987 (cfr. doc. LL dei ricorrenti). Fra il 1976 e 
il 1987 non risultano essere stati fatti dei lavori nella casa, almeno negli 
atti non si può riscontrare nessun indizio. Dagli atti si evince però che la 
casa d'abitazione n. M._____ è stata ristrutturata nell'anno 1987 (cfr. le 
notifiche di stima della Commissione cantonale di stima del 10 dicembre 
1991, del 1° luglio 2002 e del 15 maggio 2018 contenenti la nota "R 87 
risp. "R 1987" e "Renoviert 1987" [doc. 23, doc. 49 e allegato al doc. 22.1 
dei convenuti] e anche la documentazione relativa ai crediti ipotecari per 
finanziare la ristrutturazione [doc. 34 dei convenuti]). La summenzionata 
ristrutturazione è stata fatta all'intera casa d'abitazione, quindi sia al piano 
superiore che al piano seminterrato, come del resto ammettono anche i 
convenuti. Per capire se il cambio di destinazione dell'appartamento 
controverso è avvenuta nell'ambito di tale ristrutturazione bisogna dunque 
concentrarsi sui mezzi di prova che riguardano il piano seminterrato.
3.4.4
A questo proposito, dagli atti risulta in particolare che alla fine degli anni 
'80, la cucina del piano superiore è stata smontata per poi essere 
rimontata nel piano seminterrato (cfr. la fattura del 27 febbraio 1989 inviata 


- 21 -
al padre dei convenuti da parte della ditta H._____, in cui si legge: 
"smontato cucina vecchia esistente P.T. e rimontata nel locale cantinato. 
Fornito in posa armadio per detta cucina dim. 163 X 230 cm., con 6 antine 
in Kronospan rovere, vano frigo, vano forno e 4 scomparti. Perlinato locale 
cucina cantinato escluso listoni e perline fornite da voi" al doc. 35 pag. 1 
dei convenuti). La posa della (vecchia) cucina nel piano seminterrato è 
sicuramente un lavoro intrapreso al fine di rendere abitabile il piano 
inferiore della casa e quindi volto al cambio di destinazione del piano 
seminterrato. Essendo la relativa fattura del mese di febbraio del 1989, 
non è azzardata l'ipotesi che la cucina è stata montata nell'appartamento 
al seminterrato nell'anno 1988, e di conseguenza non fra gli anni 2014 e 
2018 come sostengono i ricorrenti.
3.4.5
Negli atti vi sono altre due fatture significative come mezzo di prova, in 
quanto si riferiscono esplicitamente al "piano seminterrato" risp. al 
"cantinato" e non al piano superiore della casa. Dalla fattura di liquidazione 
del 26 febbraio 1988 che concerne "opere da piastrellista", si può rilevare 
innanzitutto che la cucina a quel punto era già esistente, che è stato posato 
il pavimento della doccia e che inoltre sono stati svolti gli ultimi lavori di 
ristrutturazione, quali la "posa pavimento sala, atrio, cucina, lavanderia e 
camera" e pure lavori di finitura tipo la "posa zoccolino" e "giunti al silicone" 
(cfr. doc. 39.1 dei convenuti). Dalla seconda pagina della fattura del 
12 febbraio 1988 che concerne "opere da pittore", sotto il titolo "cantinato" 
risulta che sono stati pitturati le pareti e i soffitti e che sono stati fatti dei 
ritocchi e/o delle riprese alle finestre, alle porte, agli stipiti e ai radiatori (cfr. 
doc. 38 pag. 2 dei convenuti). Con il completamento di questi lavori – 
verosimilmente svolti pochi giorni o pochi mesi prima del rilascio delle 
relative fatture, dunque al più tardi nel mese di febbraio del 1988 – la 
ristrutturazione dell'appartamento controverso risp. il cambio di 
destinazione del piano seminterrato può ritenersi concluso, per cui il 


- 22 -
termine di prescrizione di 30 anni parte da quella data e termina nel mese 
di febbraio del 2018.
3.4.6
Inoltre, guardando le foto dell'appartamento come si presenta oggi 
(cfr. doc. 10 dei ricorrenti) l'arredamento dell'appartamento, le piastrelle e 
specialmente la cucina richiamano decisamente lo stile degli anni '70 risp. 
degli anni '80. Le foto non rendono l'idea di un appartamento ristrutturato 
di recente, vale a dire a cavallo fra gli anni 2014 e 2018 come sostengono 
i ricorrenti. 
3.4.7
In più, vi è anche la testimonianza di F._____, il quale conferma di aver 
affittato regolarmente l'appartamento nel seminterrato negli anni 1988 fino 
a novembre 2005 che l'appartamento come si presenta oggi corrisponde 
a quando l'ha occupato la prima volta e che nessuna modifica dei locali è 
stata fatta (cfr. doc. 24 dei convenuti).
3.4.8
Resta forse da precisare che i ricorrenti non hanno del tutto torto, quando 
affermano che fra il 2014 e il 2018 sono stati fatti dei lavori alla casa 
n. M._____. Questi lavori però semmai riguardano l'esterno della casa e il 
piano superiore e non il piano seminterrato (cfr. il documento "P._____" 
[allegato del doc. 23 dei convenuti]). Anche dal confronto degli annunci di 
locazione del 2014 e del 2018 per quanto riguarda il piano seminterrato 
non risultano esserci grandi differenze. La posa di una scrivania nello 
"spazioso atrio" o il fatto che la cantina nell'annuncio del 2018 viene 
definita "locale hobby" non provano che sono stati fatti dei lavori 
significativi volti al cambio di destinazione o che siano addirittura stati 
aggiunti dei locali all'appartamento controverso, come sostengono i 
ricorrenti. Eventuali cambiamenti, segnatamente riguardo ai mobili, o altri 
piccoli ritocchi alle installazioni esistenti, come ad esempio la rimozione 
delle inferriate dalle finestre, non bastano a far scattare un nuovo inizio del 
termine di prescrizione, se – come nel caso in esame – le dimensioni, la 


- 23 -
funzione e la disposizione dei locali sono rimasti invariati (cfr. STF 
1C_726/2013 del 24 novembre 2014 consid. 5).
3.4.9
Infine, l'esistenza di due appartamenti nella casa n. M._____ è dimostrata 
anche da altri documenti: la stima del 10 dicembre 1991 della 
Commissione Cantonale di stima 7 distingue già fra i due appartamenti, in 
quanto vi sono delle annotazioni separate per l'appartamento al piano 
superiore (OG = Obergeschoss) e quello nel seminterrato (EG = 
Erdgeschoss). Nella stima del 1° luglio 2002 la casa n. M._____ risulta poi 
esplicitamente iscritta come "Casa bifamiliare" (cfr. doc. 23 dei convenuti 
e doc. LL dei ricorrenti). In tal senso parlano anche le fatture emesse dal 
Comune per gli anni 1988 e 1989 per la tassa d'uso dell'acqua potabile e 
fognatura della casa n. M._____ per il cui calcolo vien fatto riferimento a 2 
cucine (quindi una per appartamento), oltre che a 2 lavastoviglie, 4 
gabinetti, 5 lavabi, 2 docce ecc. (che altrettanto lasciano presumere 
l'esistenza di due appartamenti [cfr. gli allegati al doc. 22.1 dei convenuti]).
3.4.10
Alla luce di quanto esposto, non è dunque criticabile se il Comune ha 
ritenuto che ci sono prove sufficienti per affermare che l'appartamento al 
piano seminterrato esiste come tale da più di 30 anni risp. che i lavori di 
ristrutturazione in merito si sono conclusi al più tardi nel mese di febbraio 
del 1988 e pertanto il diritto del Comune di richiedere il ripristino dello stato 
di legalità è prescritto.
4.
Come spiegato nelle considerazioni di cui sopra (vedi consid. 3.3) di 
norma, il diritto di ordinare la demolizione di edifici o parti di edifici che 
violano la legge edilizia cade in prescrizione dopo 30 anni. Il termine di 
prescrizione trentennale non è tuttavia assoluto. Infatti, la prassi del 
Tribunale federale prevede due eccezioni:
4.1
Da un lato, per ragioni di buona fede, può essere giustificato in determinate 
circostanze affermare la prescrizione del diritto di ripristino dell'autorità già 


- 24 -
dopo un periodo più breve. Questo è il caso, ad esempio, se l'autorità 
interviene prima della scadenza del periodo di 30 anni, ma in precedenza 
ha tollerato l'edificio per anni, sebbene fosse a conoscenza dell'illegalità o 
avrebbero dovuto esserlo, se avesse esercitato la dovuta diligenza. In 
questo caso, un ordine di demolizione violerebbe il principio di buona fede 
garantito dall'art. 9 della Costituzione federale della Confederazione 
Svizzera (Cost.; RS 101) (DTF 132 II 21 consid. 6.3; DTF 107 Ia 121 
consid. 1c; cfr. anche la guida dell'UST, op. cit., pag. 7). 
4.2
D'altra parte, il ripristino dello stato di legalità è possibile anche dopo 30 
anni se è necessario per motivi di polizia edilizia in senso stretto, quali la 
sicurezza e la salute delle persone (DTF 107 Ia 121). Se la presenza di un 
edificio o di una parte di esso in violazione della legge edilizia crea un 
pericolo concreto, cioè grave e immediato, per la vita e l'integrità personale 
degli inquilini o dei passanti, le autorità possono ordinare la demolizione 
dell'edificio o della parte di esso indipendentemente dal trascorrere del 
tempo. Nell'ambito della protezione dei beni di polizia è dunque 
inconcepibile ammettere la prescrizione o la decadenza (DTF 105 Ib 268). 
Ad esempio, sarebbe del tutto sbagliato ritenere che la riparazione di un 
edificio fatiscente che rappresenta un pericolo per la vita e l'incolumità dei 
residenti e dei passanti non possa più essere richiesta se la condizione di 
pericolo esiste da anni, o che un impianto elettrico difettoso non debba più 
essere riparato perché le autorità non hanno fatto rispettare un ordine in 
tal senso per anni (cfr. DTF 105 Ib 265 consid. 3b).
4.3
I ricorrenti come ulteriore motivazione sostengono che, anche se 
dovessero essere passati più di 30 anni, andrebbe comunque ordinato il 
ripristino del piano cantina, in quanto l'istituto della prescrizione, in ragione 
della necessità di protezioni di beni di polizia, non sarebbe applicabile nel 
caso in esame. Precisamente l'appartamento controverso violerebbe le 
norme della salute, della sicurezza, della protezione antincendio, dello 
smaltimento delle acque e inoltre non sarebbe conforme alle norme 


- 25 -
dell'obbligo di parcheggi e alle prescrizioni in merito allo sfruttamento della 
zona.
4.4
I convenuti sono invece dell'opinione che, nel caso concreto, sarebbe 
applicabile un periodo di prescrizione più breve, poiché il Comune era a 
conoscenza dell'appartamento nel seminterrato e ciò da diversi anni. A 
parte ciò, l'appartamento sarebbe del tutto conforme con le disposizioni di 
legge, per cui non vi sarebbero motivi per ritenere inapplicabile la 
prescrizione.
4.5
È dunque da esaminare, se nel caso concreto per motivi di polizia edilizia 
in senso stretto va ordinato il ripristino anche dopo un periodo di 30 anni 
(vedi consid. 4.6 segg.) o se al contrario, per motivi di buona fede, è 
applicabile un periodo di prescrizione più breve (vedi consid. 4.7 segg.).
4.6
Ripristino dopo un periodo di 30 anni
4.6.1
All'avviso dei ricorrenti l'appartamento controverso violerebbe diverse 
norme di diritto materiale, per cui la tutela dei beni di polizia non sarebbe 
garantita e di conseguenza la prescrizione risulterebbe inapplicabile nel 
caso in esame. Innanzitutto, l'appartamento nel seminterrato non sarebbe 
sufficientemente illuminato e arieggiabile, in quanto la misura e l'apertura 
delle 
finestre 
non 
sarebbero 
conforme 
all'art. 64 
LE. 
Inoltre, 
l'appartamento controverso non sarebbe allacciato alla canalizzazione 
pubblica, ma vi sarebbe una vasca che raccoglierebbe le acque pluviali e 
nella quale verrebbero scaricate anche le acque luride, compresi gli 
scarichi degli impianti sanitari, il che violerebbe le norme sullo smaltimento 
delle acque di scarico. In più, gli spazi che si trovano al seminterrato non 
goderebbero 
della 
necessaria 
salubrità, 
poiché 
non 
sarebbero 
sufficientemente isolati e la camera da letto si troverebbe immediatamente 
adiacente al locale serbatoio contenente 10'000 litri d'olio da 
riscaldamento, il quale – assieme alla vasca sotto il locale lavanderia 


- 26 -
adibita a raccolta delle acque di scarico – sarebbero causa di esalazioni, 
gas, vapori, odori persino pungenti dannosi alla salute. L'appartamento 
non rispetterebbe neppure le normative antincendio, in quanto i materiali 
impiegati per le parti della costruzione, così come le finestre e le porte non 
avrebbero una resistenza al fuoco qualificata. Anche le vie di fuga 
sarebbero insufficienti, in quanto l'accesso all'appartamento nel 
seminterrato non sarebbe garantito, poiché la servitù concordata per 
accedere alla proprietà sul fondo N._____ avrebbe quale oggetto 
l'esercizio del transito con veicoli e non un passaggio pedonale. I ricorrenti 
fanno poi valere che l'appartamento nel seminterrato non disporrebbe di 
posteggio, poiché il garage che serviva da posteggio per l'appartamento 
al pian terreno ora non sarebbe più adibito a tale, in quanto usato invece 
come locale abitativo. Sarebbe dunque da chiarire se l'appartamento nel 
seminterrato deve essere dotato di un ulteriore parcheggio e, in caso di 
impossibile realizzazione, se deve essere pronunciato il versamento del 
contributo sostitutivo ai sensi dell'art. 80 LE. Inoltre, dal momento che 
l'originario garage sarebbe ora adibito a locale abitato, gli inquilini del 
seminterrato parcheggerebbero la macchina nello spazio antistante il 
portellone del garage sulla rampa, la cui parte superiore sarebbe di 
proprietà dei ricorrenti. Infine, i ricorrenti dubitano che lo stabile n. M._____ 
con il cambio di destinazione del seminterrato rispetti (ancora) l'indice di 
sfruttamento applicabile per la zona residenziale R2. 
4.6.2
La regolarità materiale di un edificio, di un impianto o di una modifica di 
utilizzazione realizzata senza licenza edilizia, in linea di principio, va 
giudicata in base alla legge in vigore al momento della sua realizzazione. 
Eccezionalmente, se la legge applicabile al momento della valutazione del 
progetto è più favorevole per le persone interessate, deve essere 
esaminata in base a quest'ultima (principio della lex mitior), perché in 
questo modo è possibile considerare in modo adeguato i cambiamenti 
della legge intervenuti a favore della parte interessata subentrati tra 


- 27 -
l'esecuzione delle attività edilizie prive di permesso e la loro valutazione 
(cfr. guida dell'UST, op. cit., pag. 5). Tuttavia, come già affermato nelle 
considerazioni di cui sopra (vedi consid. 2.4), non è nella competenza di 
questo Tribunale (come prima istanza) decidere se l'appartamento è 
regolare sotto il punto di vista materiale, in quanto detta decisione per 
legge spetta all'autorità edilizia e dunque al Municipio (cfr. art. 94 cpv. 2 
LPTC, art. 6 LE). Questo Tribunale si limiterà quindi a valutare se la 
presenza dell'appartamento crea un pericolo concreto, cioè grave e 
immediato, per la vita e l'integrità personale dei residenti o dei passanti, in 
modo tale da rendere inapplicabile la prescrizione.
4.6.3
Innanzitutto è pacifico che l'appartamento non è fatiscente o pericolante, 
per cui da questo punto di vista non risulta nessun pericolo.
4.6.4
Per quanto riguarda le norme igienico-sanitarie il Tribunale federale ha 
dichiarato che sebbene una parte di un edificio violi le norme motivate dalla 
salute pubblica e dall'igiene abitativa, questa circostanza da sola non è 
sufficiente a escludere la prescrizione del diritto delle autorità di richiedere 
la rimozione della parte illegale dell'edificio. Per escludere l'applicabilità 
della prescrizione sarebbe anche necessario che la condizione illegale crei 
un pericolo concreto per la vita e l'incolumità degli inquilini o dei passanti 
(cfr. DTF 107 Ia 121 consid. 2). Questo non si può dire per l'appartamento 
in questione. Infatti gli inquilini stessi affermano che i locali 
dell'appartamento sono ben ventilati, illuminati e salubri e di viverci molto 
bene (cfr. dichiarazione di I._____ e J._____ del 23 maggio 2022 [doc. 54 
dei convenuti] e anche la dichiarazione di F._____ che afferma di non aver 
mai avuto problemi di umidità e muffa [doc. 24 dei convenuti]). Inoltre, 
essendoci delle finestre – da cui innanzitutto può penetrare la luce e che 
secondariamente permettono di arieggiare l'appartamento – all'avviso di 
questo Tribunale non vi sono indizi che potrebbero suggerire un pericolo 
per gli inquilini in termini di igiene o di salute e tantomeno per i passanti. 
Quindi, anche se le misure delle finestre dell'appartamento violassero le 


- 28 -
norme motivate da questioni igienico-sanitarie, questa circostanza da sola 
non è sufficiente a escludere la prescrizione.
4.6.5
In merito allo smaltimento delle acque di scarico dagli atti risulta che la 
casa d'abitazione n. M._____ – che in precedenza disponeva di una fogna 
privata – è stata allacciata alla canalizzazione pubblica ca. nell'anno 1992 
(cfr. i doc.25, 26, 27, 28, 29 e 30 dei convenuti]) e che la fossa settica 
(fognatura privata) all'esterno dell'appartamento da allora non è più in uso 
(cfr. doc. 25.1 dei convenuti). Contrariamente a quanto sostengono i 
ricorrenti, non risulta esserci nessuna vasca sotto il locale lavanderia in cui 
confluiscono le acque chiare e le acque nere. Nel locale lavanderia vi sono 
due pozzetti, nel primo defluiscono le acque nere e nel secondo entrano i 
liquami, che poi vengono scaricati mediante una pompa elettrica, nella 
canalizzazione comunale. La ditta K._____ non è venuta per svuotare una 
vasca, come credono i ricorrenti, ma bensì per la pulizia dell'impianto 
(cfr. doc. 44 e 45 dei convenuti), che secondo i convenuti avviene una 
volta all'anno. A parte questo, l'allacciamento privato esistente dei 
convenuti è oggetto di una procedura separata e verrà esaminata in modo 
più approfondito in tale occasione. Al momento, dato che la vasca da cui 
secondo i ricorrenti dovrebbe provenire un odore di fogna è inesistente e 
del resto, anche gli inquilini affermano di vivere molto bene nell'abitazione 
e di non aver sentito odori di fogna (cfr. doc. 54 dei convenuti), è da 
escludere che l'impianto dell'evacuazione delle acque dell'appartamento 
nel seminterrato costituisca un pericolo concreto, cioè grave e immediato, 
per la sanità e la sicurezza degli abitanti o dei vicini.
4.6.6
Le norme antincendio sono volte a garantire la sicurezza, per cui la 
mancata osservanza delle stesse può creare un pericolo per gli inquilini e 
anche per i vicini. Tuttavia, e senza entrare nello specifico, dagli atti risulta 
che lo stabile n. M._____ è stato controllato in merito all'osservanza delle 
prescrizioni antincendio in data 8 maggio 2020 e che con decisione del 
16 giugno 2020 l'Assicurazione fabbricati dei Grigioni riferendosi a tale 


- 29 -
controllo ha dichiarato che non si sarebbero riscontrati difetti (cfr. doc. 31 
dei convenuti). Essendo l'Assicurazione fabbricati dei Grigioni l'autorità 
competente per i controlli antincendio, avendo essa constatato che lo 
stabile n. M._____ è a norma e non essendoci indizi che potrebbero 
mettere in dubbio tale osservazione, questo Tribunale non ha motivi per 
temere che l'appartamento nel seminterrato costituisca un pericolo 
concreto per gli inquilini o per i vicini dal punto di vista antincendio. In 
particolare, e al contrario di quanto sostengono i ricorrenti, né le vie di fuga, 
né il serbatoio per l'olio da riscaldamento sono criticabili, altrimenti 
l'Assicurazione fabbricati dei Grigioni sarebbe di certo intervenuta.
4.6.7
Per quanto riguarda i parcheggi, i ricorrenti sostanzialmente si dilungano 
su affermazioni di violazioni di norme materiali, senza mai indicare, in 
concreto, in che modo la situazione di parcheggio attuale costituirebbe una 
messa in pericolo della vita delle persone abitanti l'appartamento al 
seminterrato o dei passanti. Questo d'altronde non sorprende, in quanto 
le norme sui parcheggi obbligatori (cfr. art. 79 e 80 LE; art. 77 LE 1981) 
non sono volte a proteggere i beni di polizia, quali la salute o la sicurezza 
delle persone. Quindi, anche nell'ipotesi che l'appartamento controverso 
non rispettasse dette norme, non vi è un pericolo per la sanità o l'incolumità 
dei residenti e neppure dei passanti. Detto ciò, un'eventuale violazione 
dell'obbligo di parcheggio non è sufficiente a escludere l'applicazione della 
prescrizione. Oltre a questo, la domanda se gli inquilini dell'appartamento 
al seminterrato parcheggiando la macchina sulla rampa, invadono o meno 
la proprietà dei ricorrenti, non è una questione che riguarda la materia 
edilizia, ma una controversia di diritto privato che – come riconoscono 
anche i ricorrenti stessi – non rientra nelle competenze decisionali di 
questo tribunale.
4.6.8
Infine, i ricorrenti invocano una possibile violazione dell'indice di 
sfruttamento. Fra parentesi sia ricordato che l'indice di sfruttamento per la 
zona residenziale R2 negli anni 1987/88 era di 0.4 (art. 22 LE 1981), 


- 30 -
mentre secondo la legge in vigore oggi in tale zone è di 0.5 (art. 15 LE) e 
quindi più favorevole per i convenuti quale parte interessata, per cui 
secondo il principio della lex mitior per la casa d'abitazione n. M._____ è 
applicabile l'indice di sfruttamento di 0.5. Ad ogni modo, e solo questo è 
determinate, una violazione dell'indice di sfruttamento non causa di certo 
un pericolo concreto, cioè grave e immediato, per la vita o l'incolumità delle 
persone ivi abitanti. Perciò, anche se dalla valutazione materiale risultasse 
una tale violazione, non basterebbe in ogni caso a rendere inapplicabile la 
prescrizione.
4.6.9
Riassumendo, questo Tribunale – senza pregiudicare una valutazione 
sulla regolarità materiale dell'appartamento da parte del Comune – è 
giunto alla conclusione che l'appartamento controverso non crea nessun 
pericolo concreto per la vita e l'integrità degli inquilini o dei passanti. Di 
conseguenza, nel caso in esame, non sono adempiuti i presupposti per 
escludere l'applicabilità della prescrizione. Il sopralluogo richiesto dai 
ricorrenti in presenza di uno specialista in materia non cambierebbe nulla 
alle considerazioni appena esposte, per cui questo Tribunale non lo reputa 
necessario.
4.7.
Periodo di prescrizione più breve
4.7.1
Eccezionalmente, per ragioni di buona fede, può essere giustificato in 
determinate circostanze affermare la prescrizione del diritto di ripristino 
dell'autorità già dopo un periodo più breve di 30 anni. Questo è il caso, ad 
esempio, se l'autorità interviene prima della scadenza del periodo di 30 
anni, ma in precedenza ha tollerato l'edificio per anni, sebbene fosse a 
conoscenza dell'illegalità o avrebbero dovuto esserlo, se avesse 
esercitato la dovuta diligenza. Come si vedrà di seguito, nell'evenienza il 
Comune era a conoscenza che nello stabile n. M._____ sul fondo N._____ 
vi erano due appartamenti e ciò da diversi anni:


- 31 -
4.7.2
In tal senso parlano innanzitutto le fatture emesse dal Comune per gli anni 
1988 e 1989 per la tassa d'uso dell'acqua potabile e fognatura della casa 
n. M._____ per il cui calcolo vien fatto riferimento a 2 cucine (quindi una 
per appartamento), oltre che a 2 lavastoviglie, 4 gabinetti, 5 lavabi, 2 docce 
ecc. (che altrettanto indicano l'esistenza di due appartamenti [cfr. gli 
allegati al doc. 22.1 dei convenuti]).
4.7.3
La conoscenza del Comune risulta palesemente anche dalla duplica del 
24 ottobre 2012 in merito alla procedura A 12 37 dinnanzi a questo 
Tribunale, dove lo stesso Comune riferisce: "Nella casa di abitazione 
n. M._____ […] si trovano due appartamenti. Al piano superiore 
(appartamento di 4 locali) vive il figlio CB._____ con la moglie e due figlie. 
Al piano terra (appartamento di 2 locali) abita la figlia C._____". Nella 
relativa decisione questo stesso tribunale afferma: "Nella concreta 
situazione, è incontestato che la famiglia del figlio, complessivamente 
quattro persone, abitino il piano superiore della casa e che il piano terreno 
sia occupato dalla figlia e dalla sua attività di estetista" (cfr. gli allegati al 
doc. 22.1 dei convenuti).
4.7.4
Non si può nemmeno dire che i convenuti avrebbero tenuto nascosto al 
Comune il fatto che nella casa n. M._____ vi erano e vi sono tutt'ora due 
appartamenti. Infatti i convenuti hanno regolarmente informato il Comune 
a chi avevano dato in affitto gli appartamenti all'interno della loro casa (cfr. 
in particolare la notifica del 22 giugno 2015 allegata al doc. 22.1 dei 
convenuti).
4.7.5
Alla luce di quanto esposto sopra, è chiaro che il Comune ha tollerato la 
presenza dell'appartamento controverso per diversi anni. Per ragioni di 
buona fede è dunque giustificato affermare la prescrizione del diritto di 
ripristino dell'autorità già dopo un periodo più breve di 30 anni.


- 32 -
4.8
Riassumendo, questo Tribunale è giunto alla conclusione che 
l'appartamento nel seminterrato non crea nessun pericolo concreto per la 
vita o l'incolumità degli inquilini o dei passanti, e che nel caso in esame, 
l'applicazione della prescrizione è maggiormente giustificata, visto che il 
Comune era a conoscenza dell'appartamento nel seminterrato da diversi 
anni. Pertanto, il Municipio nella sua decisione del 23 aprile 2021 ha 
giustamente tenuto conto del fatto che il suo diritto a richiedere il ripristino 
dello stato di legalità è prescritto.
5
Prescrizione della procedura di convenzione
5.1
Infine, i ricorrenti contestano che la procedura contravvenzionale per la 
violazione formale delle disposizioni di legge sia prescritta.
5.2
I convenuti invece sostengono che, conformemente a quanto accertato 
nella decisione del Comune del 23 aprile 2021, la prescrizione sarebbe 
intervenuta anche per un'eventuale procedura disciplinare.
5.3
Giusta l'art. 95 LPTC chi viola la LPTC oppure decreti o decisioni basati 
su di essa emanati dal Cantone o dai comuni viene punito con una multa 
da CHF 200.00 a 40'000.00 (cpv. 1). La punizione in linea di principio 
compete all'autorità edilizia comunale (cpv. 2). La punibilità cade in 
prescrizione dopo cinque anni dalla conclusione dell'azione punibile. La 
prescrizione assoluta subentra dopo dieci anni. La pena per un'infrazione 
cade in prescrizione dopo cinque anni (cpv. 4).
5.4
Avendo svolto dei lavori volti al cambio di destinazione al piano 
seminterrato senza richiedere un permesso edilizio, i convenuti risp. il loro 
padre (quale proprietario della casa d'abitazione in quel periodo) hanno 
violato la legge edilizia. Avendo però constatato che detti lavori sono da 
ritenersi conclusi al più tardi nel mese di febbraio del 1988, ed essendo 
passati da allora ben più di cinque o dieci anni (termine di prescrizione 


- 33 -
assoluto), la punibilità ai sensi dell'art. 95 LPTC è definitivamente caduta 
in prescrizione. La decisione del Comune del 23 aprile 2021 non è pertanto 
criticabile neanche sotto questo punto di vista e va dunque interamente 
confermata.
6.
L'esito della controversia giustifica l'accollamento delle spese procedurali 
occasionate dal presente procedimento e segnatamente della tassa di 
Stato fissata a CHF 3'500.00 ai soccombenti ricorrenti (cfr. art. 73 cpv. 1 
LGA). I ricorrenti sono pure tenuti a rifondere ai convenuti, avvalsisi della 
collaborazione di un patrocinatore legale, le spese necessarie causate 
della procedura in conformità all'art. 78 cpv. 1 LGA. L'accordo sull'onorario 
inoltrato dai convenuti prevede una tariffa oraria di CHF 300.00, per cui 
l'indennizzo preteso nella nota d'onorario del patrocinatore dei convenuti 
del 25 novembre 2021, per un totale di 65 ore – quantità non criticabile in 
quanto la patrocinatrice dei ricorrenti ne fattura più di 100, facendo valere 
un onorario complessivo di CHF 27'968.75 – in applicazione dell'art. 3 
cpv. 1 dell'ordinanza sulla determinazione dell'onorario degli avvocati 
(OOA; CSC 310.250) va accorciato applicando un tasso orario di 
CHF 270.00. Oltre a ciò, la somma delle spese di CHF 2'404.20 va ridotta 
all'importo massimo riconosciuto per le spese forfettarie secondo la prassi 
di questo Tribunale pari al 3 % dell'onorario, quindi a CHF 526.50. Ne 
consegue un diritto a ripetibili pari a CHF 19'468.40 (65 h x CHF 270/h [= 
CHF 17'550.00] + CHF 526.50 [3 % di CHF 17'550.00] + CHF 1'391.90 
[7.7 % di IVA]).
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
- una tassa di Stato di
CHF
3'500.00


- 34 -
- e le spese di cancelleria di
CHF
694.00
totale
CHF
4'194.00
Tali spese sono poste a carico di A._____ e AA._____.
3.
A._____ e AA._____ sono tenuti a versare a C._____, CA._____ e 
CB._____ la somma di CHF 19'468.40 (IVA inclusa) a titolo di ripetibili.
4.
[Vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]