gr_gerichte · ZK2 2011 36 · 2012-11-09 · de
Bezirksgericht Maloja, Einzelrichter

Ersatzvornahme | Berufung OR Werkvertrag/Verlagsvertrag

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 09. November 2012
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 11 36
07. Dezember 2012
Urteil
II. Zivilkammer
Vorsitz
Pritzi
Richter
Hubert und Michael Dürst
Aktuar
Pers
In der zivilrechtlichen Berufung
des B. u n d d e r A., der C., des D., und des E., Kläger und Berufungskläger,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi, Reichsgasse 65, 7002 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 9. Februar 2011, mitgeteilt am 11. Mai
2011, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen
die G . , H., I., und J., Beklagte und Berufungsbeklagte 1 – 4,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, Via dal Bagn 3, 7500 St.
Moritz,
sowie
die K . A G , Z., und die L . A G , Beklagte und Berufungsbeklagte 5 – 6,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser, Chesa Wieser, 7524
Zuoz,
betreffend Ersatzvornahme,

Seite 2 — 31
hat sich ergeben:

Seite 3 — 31
I. Sachverhalt
A.1.
In den Jahren 2002 bis 2004 erstellte die Baugesellschaft F., bestehend aus
der G., H., I. und J. (Beklagte und Berufungsbeklagte 1 – 4), auf der Parzelle Nr. _
im Grundbuch der Gemeinde Z. in zwei Bauetappen die Überbauung F., welche
sich aus vier Häusern (Häuser Nrn. 1 – 4) zusammensetzt. Die Planung und Bau-
leitung oblagen dabei der K. AG und der L. AG (vormals M. AG; Beklagte und Be-
rufungsbeklagte 5 – 6).
2.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 14. November 2002 erwarben
A. und B. (Kläger und Berufungskläger 1) als Käufer von der als Verkäuferin auftre-
tenden Baugesellschaft F. die Stockwerkeigentumseinheit Nr. _ des sich im Bau
befindlichen Hauses Nr. 2 zu je der Hälfte in Miteigentum. Mit öffentlich beurkunde-
ten Kaufverträgen vom 12. Oktober 2002, 20. August 2003 und 27. September 2003
erwarben auch C. (Klägerin und Berufungsklägerin 2; StWE-Nr. _), D. (Kläger und
Berufungskläger 3; StWE-Nr. S_) und E. (Kläger und Berufungskläger 4; StWE-Nr.
_) von der Baugesellschaft F. entsprechende Stockwerkeigentumseinheiten im
Haus Nr. 2.
Die entsprechenden Grundbucheinträge datieren vom 24. Februar 2004 (Kläger 1),
15. Januar 2004 (Klägerin 2), 11. März 2004 (Kläger 3) und 11. Januar 2005 (Kläger
4) und der jeweilige Besitzesantritt erfolgte am 18. Dezember 2003 (Kläger 1), am
23. Dezember 2003 (Klägerin 2), ca. am 20. Januar 2004 (Kläger 3) und am 22.
Dezember 2003 (Kläger 4).
3.
Die auf Parzelle Nr. _, Grundbuch der Gemeinde Z., erstellten Häuser Nr. 2
und Nr. 4 stehen an einer steilen Hanglage, sodass die Firsthöhe des unteren Hau-
ses Nr. 4 die gleiche Höhe wie die Parterrewohnung des Hauses Nr. 2 aufweist. Die
Ölheizung für sämtliche vier Häuser der Überbauung F. befindet sich bergseitig im
Haus Nr. 4. Der Kamin steht in der Mitte der Rückseite des Hauses Nr. 4 und über-
ragt den Dachfirst um etwa 2 Meter.
4.
Nach Fertigstellung der Etappe 1 der Überbauung F. im Jahre 2005 fand sei-
tens der Bauherrschaft beziehungsweise der Architekten am 9. März 2005 eine Sit-
zung statt, anlässlich welcher auf das Schreiben der Kläger 1, A. und B., Bezug
genommen wurde. Diese hatten im Dezember 2004 in einem an die Verwaltung
gerichteten Schreiben bezüglich des Kamins auf der Rückseite des Hauses Nr. 4
beanstandet, dass bei speziellen Wetterverhältnissen und bei tiefen Temperaturen

Seite 4 — 31
eine grosse Rauchbildung entstehe und diese Rauchwolke je nach Wetterverhält-
nissen bis in die Wohnung gelange, was unangenehme Gerüche zur Folge habe.
Des Weiteren wurde die Ästhetik des Kamins – vom Haus Nr. 2 aus gesehen –
bemängelt. Gemäss Sitzungsprotokoll vom 9. März 2005 kamen die Anwesenden
überein, dass – obwohl die Vorschriften eingehalten worden seien – auf Wunsch
der Bauherrschaft gemeinsam eine Verbesserung der Situation gefunden werden
müsse, woraufhin verschiedene Verbesserungsmassnahmen erörtert wurden. Als
mögliche Verbesserungsmassnahme wurde dabei die Verlängerung des Kamins
über das Dach in Richtung Süden in Betracht gezogen.
5.
Im Verlaufe des Jahres 2006 wurde der Kamin abgeknickt und talwärts nach
vorne gezogen. Diese Lösung wurde von der Feuerpolizei der Gemeinde Z. auf-
grund der ungenügenden Zugänglichkeit des Kamins jedoch nicht akzeptiert. In der
Folge wurde der Kamin im Herbst 2007 zurückgebaut und bei dieser Gelegenheit
um ca. 2 Meter erhöht. Mit Schreiben vom 25. April 2008 setzte Rechtsanwalt lic.
iur. Mauro Lardi die Baugesellschaft F. davon in Kenntnis, dass er von mehreren
Stockwerkeigentümern der Überbauung F. beauftragt worden sei, im Zusammen-
hang mit der mangelhaften Kaminanlage deren rechtliche Interessen wahrzuneh-
men. Da auch die zweite Massnahme an den Rauchimmissionen nichts geändert
habe, könne seines Erachtens festgehalten werden, dass vor der Installation einer
weiteren Lösung die Windverhältnisse und insbesondere die Verwirbelungen abzu-
klären seien und der Kamin hinter die Frontfassade der Häuser Nr. 1 und 2 verlegt
werden müsse. Die unmittelbaren Abgasimmissionen stellten nicht nur eine Ein-
schränkung des Wohnkomforts dar, vielmehr müsse auch von einer gesundheitli-
chen Beeinträchtigung ausgegangen werden. Weiter stelle die heutige Lösung auch
in ästhetischer Hinsicht keine tragbare Variante dar. Namens und im Auftrag seiner
Mandanten forderte er die Baugesellschaft F. daher auf, ihm innert 20 Tagen die
Bestätigung, dass sämtliche von ihm vertretenen Wohnungseigentümer die Män-
gelrüge rechtzeitig erhoben haben, eine Verzichtserklärung bis 31. Dezember 2009
sowie die Vorlage eines Zeitplans betreffend Abklärungen für eine Lösung und die
Behebung der Baumängel bis spätestens am 30. September 2008 zukommen zu
lassen. Auf Vorschlag von Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi wurde im November
2008 ein Abgaswärmetauscher in die Verbindungsleitung eingebaut und in den
Heizkreislauf eingebunden. Gemäss Schreiben von Rechtsanwalt lic. iur. Mauro
Lardi vom 17. März 2009 sei auch diese Nachbesserung fehlgeschlagen. Da H. ihm
erklärt habe, dass die Baugesellschaft F. nicht mehr bereit sei, weitere Massnah-
men zu ergreifen, habe er im Namen und Auftrag seiner Mandanten umgehend die
Klage eingereicht. In formaler Hinsicht seien nach dem letzten Nachbesserungsver-

Seite 5 — 31
such sodann die Gestaltungsrechte der Wandelung, Minderung und Nachbesse-
rung wieder aufgelebt, so dass erneut eine Frist zur Nachbesserung vor Einleitung
der Klage eingeräumt werden müsse. Er habe sich daher entschlossen, das Ver-
mittlungsbegehren zwecks verbesserter Wiedereinbringung der Klage zurückzuzie-
hen. Gleichzeitig räumte er der Baugesellschaft F. eine Frist von 10 Tagen ein, um
zu erklären, ob sie mit einer Nachbesserung einverstanden sei, andernfalls er die
Klage erneut einleiten werde. Nachdem eine Reaktion auf dieses Schreiben ausge-
blieben war, teilte Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi der Baugesellschaft F. mit, dass
die von ihm vertretenen Stockwerkeigentümer sich entschlossen hätten, den Weg
der Ersatzvornahme zu beschreiten. Zur Unterbrechung des Fristenlaufs sei erneut
ein Vermittlungsbegehren mit Sistierungsantrag (Eingabe vom 9. April 2009) einge-
reicht worden. Gleichzeitig wurde der Baugesellschaft F. zur Behebung der geltend
gemachten Mängel eine Frist bis zum 30. Juni 2009 eingeräumt. Sollte der Mangel
bis dahin nicht behoben sein, werde der Sistierungsantrag zurückgezogen und um
die Ansetzung einer Vermittlungsverhandlung nachgesucht.
B.
Nach der im Anschluss daran erfolglos verlaufenen Sühneverhandlung vor
dem Kreisamt Oberengadin vom 11. Dezember 2009 wurde am 4. Januar 2010 der
Leitschein ausgestellt. Mit Prozesseingabe vom 1. Februar 2010 prosequierten A.
und B., C., D. und E., alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mauro Lardi, die
entsprechende Klage gegen die G., H., I. und J. sowie gegen die K. AG und die L.
AG fristgerecht an das Bezirksgericht Maloja. Die Rechtsbegehren lauteten dabei
wie folgt:
„RECHTSBEGEHREN:
1.
Die Beklagten seien solidarisch zu verurteilen, einen Vorschuss von Fr.
210'000.- zuzüglich Zins zu 5% ab dem 9. April 2009 für die Kosten der
nachfolgenden Ersatzvornahme auf ein Sperrkonto des Bezirksgerichts
Maloja zu bezahlen:
-
Verlegung der Ölheizung einschliesslich Kamin der Überbauung
F. auf der Parzelle _ im Grundbuch der Gemeinde Z. (Haus Nr. 1
bis Nr. 4), vom Haus Nr. 4 zur Rückseite d.h. bergseitig hinter das
Haus Nr. 2 gemäss beigelegtem Plan.
2.
Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten-
und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6% MWST zulasten der Beklag-
ten.
VERFAHRENSANTRAG:
1.
Der Leitschein sei zur Verbesserung im Sinne von Art. 74 ZPO an das
Kreisamt Oberengadin zurückzuweisen und die Klägerin 6 sei als L. AG
(vormals M. AG) zu bezeichnen.“

Seite 6 — 31
C.
In ihrer Prozessantwort vom 19. April 2010 beantragten die Beklagten 1 – 4
die kostenfällige Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Zudem be-
stritten sie ihre Passivlegitimation und erhoben die Unzuständigkeits-, die Ver-
jährungs- sowie die Verwirkungseinrede. Die Beklagten 5 – 6 verlangten in ihrer
Prozessantwort vom 20. April 2010 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Klage,
soweit auf sie eingetreten werden könne. Da seitens der Kläger geltend gemacht
werde, die Heizungsanlage sei nicht regelkonform erstellt worden, sei dem beauf-
tragten Heizungsplaner N. der Streit zu verkünden. Schliesslich wurde auch ihrer-
seits geltend gemacht, die Klage sei verjährt.
D.
Mit Stellungnahme vom 1. Juni 2010 ergänzten die Kläger ihr Rechtsbegeh-
ren um einen Eventualantrag (Ziffer 2) wie folgt:
„1. (…).
2.
Eventualiter seien die Beklagten solidarisch zu verurteilen, einen Vor-
schuss von Fr. 210'000.- zuzüglich Zins zu 5% ab dem 9. April 2009 für
die Kosten der nachfolgenden Ersatzvornahme an die Kläger zu bezah-
len:
-
Verlegung der Ölheizung einschliesslich Kamin der Überbauung
F. auf der Parzelle _ im Grundbuch der Gemeinde Z. (Haus Nr. 1
bis Nr. 4), vom Haus Nr. 4 zur Rückseite d.h. bergseitig hinter das
Haus Nr. 2 gemäss beigelegtem Plan.
3.
(…).“
Des Weiteren wiederholten sie den Verfahrensantrag gemäss Prozesseingabe vom
1. Februar 2010 betreffend die Rückweisung des Leitscheins. Da die Stellungnahme
weitere Tatsachenbehauptungen enthielt, wurde ein zweiter Schriftenwechsel an-
geordnet. Davon machten sowohl die Beklagten 1 – 4 als auch die Beklagten 5 – 6
mit jeweiligen Eingaben vom 20. August 2010 Gebrauch.
E.
Mit Urteil vom 9. Februar 2011, mitgeteilt am 11. Mai 2011, erkannte das
Bezirksgericht Maloja wie folgt:
„1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF
12'000.-, Schreibgebühren von CHF 1'000.- und einem Streitwertzu-
schlag von CHF 4'200.-, sowie die vermittleramtlichen Kosten von CHF
300.- werden vollumfänglich den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit
auferlegt.
3.
Die Kläger werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, die Be-
klagten 1 – 4 mit CHF 24'011.50 und die Beklagten 5 – 6 mit CHF
25'427.65 ausseramtlich zu entschädigen.
4.
(Rechtsmittelbelehrung).

Seite 7 — 31
5.
(Mitteilung).“
Zunächst führte das Bezirksgericht Maloja mit Bezug auf den Verfahrensantrag der
Kläger betreffend die Rückweisung des Leitscheins aus, dass sich im vorliegenden
Fall beim Verfassen des Leitscheins ein offensichtlicher Schreibfehler eingeschli-
chen habe, da die Kläger die Beklagte 6 sowohl im Vermittlungsbegehren vom 9.
April 2009 als auch in den anlässlich der Vermittlungsverhandlung schriftlich abge-
gebenen Rechtsbegehren als „L. AG (vormals M. AG)“ bezeichnet hätten. Aus die-
sem Grund erübrige sich eine Rückweisung des Leitscheins zur Verbesserung im
Sinne von Art. 74 ZPO-GR und die offenbar unrichtige Parteibezeichnung sei im
vorzitierten Sinne zu berichtigen. In Bezug auf die Beklagten 5 – 6 hielt das Bezirks-
gericht Maloja sodann fest, dass zwischen den Klägern und den Beklagten 5 – 6
kein Vertragsverhältnis bestanden habe, weshalb letztere auch nicht aus Vertrag
haften würden. Eine Haftung aus einem anderen Titel hätten die Kläger in ihren
Rechtsschriften nicht behauptet, weshalb die Klage gegenüber den Beklagten 5 –
6 mangels Passivlegitimation abzuweisen sei. Die Passivlegitimation der Beklagten
1 – 4 wurde indessen bejaht. In den weiteren Erwägungen erachtete das Bezirks-
gericht Maloja einen Mangel an der Heizungsanlage bzw. am Kamin allerdings als
nicht ausgewiesen, infolgedessen auf die Einholung der von den Klägern beantrag-
ten Expertise verzichtet werden könne. Zudem erübrige es sich, auf die Vorausset-
zungen der Bevorschussung für die Ersatzvornahme sowie auf die Frage der Ver-
jährung bzw. der Verwirkung des Anspruchs auf Ersatzvornahme einzugehen.
F.
Gegen dieses Urteil liessen die Kläger mit Eingabe vom 14. Juni 2011 Beru-
fung an das Kantonsgericht erheben, wobei sie folgende Anträge stellten:
„RECHTSBEGEHREN:
1.
Die Ziffern 1 bis 3 des Urteils des Bezirksgerichts Maloja vom 9. Februar
2011, mitgeteilt am 11. Mai 2011, Prozess-Nr. _, seien aufzuheben und
das Dispositiv sei wie folgt zu ändern:
1. Die Beklagten seien solidarisch zu verurteilen, einen Vorschuss von
Fr. 210'000.- zuzüglich Zins zu 5% ab dem 9. April 2009 für die Kos-
ten der nachfolgenden Ersatzvornahme auf ein Sperrkonto des Be-
zirksgerichts Maloja zu bezahlen:
-
Verlegung der Ölheizung einschliesslich Kamin der Überbauung
F. auf der Parzelle _ im Grundbuch der Gemeinde Z. (Haus Nr.
1 bis Nr. 4), vom Haus Nr. 4 zur Rückseite d.h. bergseitig hinter
das Haus Nr. 2 gemäss beigelegtem Plan.
2. Eventualiter seien die Beklagten solidarisch zu verurteilen, einen Vor-
schuss von Fr. 210'000.00 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 9. April 2009
für die Kosten der nachfolgenden Ersatzvornahme an die Kläger zu
bezahlen:

Seite 8 — 31
-
Verlegung der Ölheizung einschliesslich Kamin der Überbauung
F. auf der Parzelle _ im Grundbuch der Gemeinde Z. (Haus Nr.
1 bis Nr. 4), vom Haus Nr. 4 zur Rückseite d.h. bergseitig hinter
das Haus Nr. 2 gemäss beigelegtem Plan.
3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6% MWST zulasten der
Beklagten.
4. Eventualiter seien die vorinstanzlichen Kostennoten der beklagti-
schen Rechtsvertreter angemessen zu kürzen, wobei das Honorar
des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten 1 bis 4 mindestens Fr.
1'620.00 zuzüglich Mehrwertsteuer (7.6% auf Fr. 1'174.50 und 8%
auf Fr. 445.50, entsprechend Fr. 125.90) und das Honorar des
Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten 5 + 6 um mindestens 1/2
zu kürzen seien.
2.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge im Berufungsverfahren
zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% zulasten der Berufungsbeklagten.
BEWEISANTRAG:
1.
Der bereits im erstinstanzlichen Verfahren angebotene Beweis zur Er-
mittlung der Rauchimmissionen bei den klägerischen Stockwerkeigen-
tumseinheiten durch die gemeinschaftliche Heizung der Überbauung F.
auf der Parzelle _ im Grundbuch der Gemeinde Z. sei gutzuheissen und
es sei ein gerichtliches Gutachten zu dieser Frage anzuordnen.“
Die Berufungskläger rügen im Wesentlichen eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör und machen geltend, die Vorinstanz habe die Passivlegitimation
der Berufungsbeklagten 5 – 6 zu Unrecht verneint. Ferner sei die Begründung des
angefochtenen Urteils widersprüchlich, da sie im Wesentlichen auf ein Kriterium ab-
stelle, welches für das Vorliegen eines Werkmangels gar nicht erfüllt sein müsse.
So sei es nicht erforderlich, dass die Abgase permanent gegen das Haus Nr. 2 ge-
weht würden. Vielmehr genüge schon der begründete Verdacht, dass es sich um
einen gesundheitsgefährdenden Werkmangel handle.
G.
Mit jeweiligen Berufungsantworten vom 22. August 2011 beantragten die Be-
rufungsbeklagten 1 – 4, auf die Berufung sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie
abzuweisen, während die Berufungsbeklagten 5 – 6 die vollumfängliche Abweisung
der Berufung beantragen liessen, soweit darauf eingetreten werden könne.
H.
Mit Replik vom 15. September 2011 bzw. Dupliken vom 26. und 31. Oktober
2011 hielten die Parteien an ihren Begehren unverändert fest.
Auf die weitergehenden Ausführungen im angefochtenen Urteil sowie in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen einge-
gangen.

Seite 9 — 31
II. Erwägungen
1.a.
Für das Rechtsmittelverfahren gilt gemäss Art. 405 Abs. 1 der Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) das Prozessrecht, welches bei der Eröff-
nung des angefochtenen Entscheids in Kraft ist. Das angefochtene Urteil des Be-
zirksgerichts Maloja vom 9. Februar 2011 wurde den Parteien am 11. Mai 2011 und
damit nach Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung am 1. Januar
2011 eröffnet. Auf das vorliegende Verfahren findet demnach die Schweizerische
Zivilprozessordnung Anwendung.
b.
Beim angefochtenen Urteil, welches eine vermögensrechtliche Angelegen-
heit mit einem Streitwert über Fr. 10'000.-- zum Gegenstand hat, handelt es sich um
einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden
kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von
Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Gemäss Art. 311 ZPO ist die
Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustel-
lung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen.
c.
Die Berufungskläger reichten die Berufung gegen das Urteil des Bezirksge-
richts Maloja vom 9. Februar 2011, mitgeteilt am 11. Mai 2011, mit Eingabe vom 14.
Juni 2011 und damit fristgerecht ein. Überdies entspricht die Berufung den Former-
fordernissen, so dass darauf eingetreten werden kann.
2.a.
Die Berufungsbeklagten 1 – 4 machen zunächst geltend, dass das Bezirks-
gericht Maloja für die Beurteilung der Klage, wie sie im Leitschein formuliert und in
der Prozesseingabe wiedergegeben worden sei, weder sachlich noch funktional zu-
ständig gewesen sei, weshalb auf die Klage nicht hätte eingetreten werden dürfen.
Eingeklagt worden sei die Bezahlung eines Vorschusses auf ein gerichtliches Sperr-
konto, was sich bereits aus dem Wortlaut des Rechtsbegehrens ergebe. Die Sicher-
stellung von Geldforderungen sei in der Schweiz aber einzig, alleine und insbeson-
dere abschliessend im SchKG geregelt, namentlich in den Vorschriften über den
Arrest (Art. 271 ff. SchKG). Daneben hätten Sicherungsmassnahmen des kantona-
len Rechts keinen Platz. Unzulässig seien auch verkappte Arreste. Bei den entspre-
chenden Rechtsbegehren der Kläger handle es sich nun aber genau um einen sol-
chen verkappten Arrest, beantragten diese doch die Sicherung ihres (angeblichen)
Kostenvorschusses (vgl. Berufungsantwort RA Metzger, act. 16, S. 20 ff.).

Seite 10 — 31
b.
Die Vorinstanz erachtete das Hauptbegehren der Kläger unter Hinweis auf
die bundesgerichtliche Rechtsprechung als zulässig, weshalb auf die entspre-
chende Klage eingetreten wurde. Während das Bundesgericht in BGE 126 III 230
die Frage, ob der Besteller Anspruch darauf hat, dass die Kosten für die Nachbes-
serung durch einen Dritten vom Unternehmer zu bevorschussen sind, noch offen
gelassen hatte, wurde diese Frage in BGE 128 III 416 bejaht. Das Bundesgericht
gelangte dabei unter Würdigung der in der Literatur vertretenen Auffassungen zum
Schluss, dass verschiedene Gründe dafür sprächen, von einer Pflicht des Unter-
nehmers auszugehen, die Kosten für die Ersatzvornahme vorzuschiessen. Erstens
sei dem Unternehmer als der vertragsuntreuen Partei nach dem Grundsatz von
Treu und Glauben zuzumuten, die Kosten für die Nachbesserung vorzufinanzieren,
wie in der Literatur zutreffend festgehalten werde. Zweitens könne durch die Vor-
schusspflicht des Unternehmers, der seine Nachbesserungspflicht nicht selbst er-
füllen wolle oder könne, erreicht werden, dass dieser nicht besser gestellt werde als
der Unternehmer, der seine Nachbesserungspflicht sogleich selbst erfülle. Und drit-
tens habe der Besteller ein evidentes Interesse an der finanziellen Absicherung der
Ersatzvornahme, während dem Unternehmer nur eine Pflicht überbunden werde,
die er später ohnehin erfüllen müsste. Um den Interessen des Unternehmers ange-
messen Rechnung zu tragen, sei die Vorschusspflicht aber an bestimmte Moda-
litäten zu binden. Erstens sei festzuhalten, dass der Besteller in der Verwendung
des Kostenvorschusses nicht frei sei. Vielmehr sei der Vorschuss ausschliesslich
für die Finanzierung der Ersatzvornahme bestimmt. Zweitens sei der Besteller ver-
pflichtet, nach Abschluss der „Ersatznachbesserung“ über die Kosten abzurechnen
und dem Unternehmer einen allfälligen Überschuss zurückzuerstatten. Und drittens
habe der Besteller den gesamten Betrag zurückzuerstatten, wenn er die Nachbes-
serung nicht innert angemessener Frist vornehmen lasse (BGE 128 III 416 E. 4.2.2
S. 417 f. mit zahlreichen Hinweisen = Urteil des Bundesgerichts 4C.258/2001 vom
5. September 2002, E. 4.2.2). In der Lehre wurde die Rechtsprechung des Bundes-
gerichts begrüsst (Roland Hürlimann/Thomas Siegenthaler, Bevorschussung der
Kosten für eine Ersatzvornahme und weitere Trouvaillen zum Mängelhaftungsrecht,
in: recht 2003, S. 146 ff.; Wolfgang Wiegand, Die privatrechtliche Rechtsprechung
des Bundesgerichts in den Jahren 2001 und 2002, in: ZBJV 139/2003, S. 827 f.).
c.
Im Lichte dieser Rechtsprechung ist der Eintretensentscheid der Vorinstanz
entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten 1 – 4 nicht zu beanstanden. Das
Bezirksgericht Maloja hielt im angefochtenen Urteil fest, dass die Kläger mit ihren
Rechtsbegehren das Ziel verfolgten, die Beklagten zur Bevorschussung der Kosten
der Ersatzvornahme zu verpflichten. Wie die Kläger zu Recht ausgeführt hätten,

Seite 11 — 31
sollte mit der Leistung des Vorschusses auf ein Sperrkonto des Bezirksgerichts ein-
zig den vom Bundesgericht an die Vorschusspflicht gestellten Modalitäten nachge-
lebt werden. Dadurch werde sichergestellt, dass dieser Vorschuss einzig für die
Kosten der Ersatzvornahme verwendet werde (angefochtenes Urteil, S. 5). Entge-
gen der Auffassung der Berufungsbeklagten 1 – 4 geht es den Klägern und Beru-
fungsklägern nicht darum, bestimmte Vermögenswerte der Beklagten im Hinblick
auf eine spätere Zwangsvollstreckung provisorisch mit betreibungsrechtlichem Be-
schlag zu belegen (vgl. Walter A. Stoffel, in: Stehelin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs II, 2. Aufl., Basel 2010, N 1 zu Art.
271 SchKG), sondern vielmehr darum, die Beklagten unter Beachtung der bundes-
gerichtlichen Vorgaben zur Bezahlung der eingeklagten Bevorschussung für die be-
absichtigte Ersatzvornahme anzuhalten. Beim entsprechenden Rechtsbegehren
handelt sich denn auch nicht um eine Sicherstellung im Sinne der Arrestbestimmun-
gen. Mit der Einzahlung des Vorschusses auf ein Sperrkonto des Bezirksgerichts
Maloja wird einzig der vom Bundesgericht in Zusammenhang mit Klagen auf Bevor-
schussung der Kosten für eine Ersatzvornahme statuierten Zweckgebundenheit
Rechnung getragen. Letztlich soll – wie dies die Vorinstanz zutreffend festgehalten
hat – sichergestellt werden, dass der eingeklagte Betrag einzig für die Kosten der
Ersatzvornahme Verwendung findet. Über die Art und Weise, wie die Zweckgebun-
denheit der Bevorschussung sichergestellt werden soll, sagt das Urteil des Bundes-
gerichts nichts aus. Mithin spricht nichts dagegen, die Überweisung dieses Betrags
auf ein Sperrkonto des angerufenen Gerichts zu beantragen. Inwiefern dieses
Rechtsbegehren unzulässig bzw. mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts un-
vereinbar sein soll, ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich und wird von den Beru-
fungsbeklagten 1 – 4 auch nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Vorinstanz ist auf
die Klage folglich zu Recht eingetreten. Unbehelflich sind in diesem Zusammenhang
auch die unter Verweis auf Roger Brändli (Die Bevorschussung der Kosten einer
Ersatzvornahme – insbesondere zur Frage des einstweiligen Rechtsschutzes, in:
jusletter vom 13. Juni 2005) getätigten Ausführungen des Rechtsvertreters der Be-
rufungsbeklagten 1 – 4 über den verkappten Arrest. Der vorgenannte Autor gelangt
im erwähnten Aufsatz nämlich zum Schluss, dass der Bauherr den Anspruch auf
Bevorschussung der Kosten einer Ersatzmassnahme nicht im Verfahren der vor-
sorglichen Massnahme vorläufig erhältlich machen und Sicherstellung ebenfalls nur
unter den eingeschränkten Voraussetzungen von Art. 271 ff. SchKG verlangen
könne, weshalb ihm nichts anderes übrig bleibe, als den Vorschussanspruch im or-
dentlichen Klageverfahren durch ein rechtskräftiges Endurteil erhältlich zu machen
(Brändli, a.a.O., Ziff. 5 Rz 23 und Ziff. 6 Rz 27). Genau dies haben die Berufungs-

Seite 12 — 31
kläger im vorliegenden Fall auch getan, weshalb von einem verkappten Arrest keine
Rede sein kann.
3.
Die Berufungskläger rügen zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör. Einerseits sei im erstinstanzlichen Verfahren ihr Recht auf Replik
beschnitten worden und andererseits habe die Vorinstanz in unzulässiger antizipier-
ter Beweiswürdigung die Durchführung eines gerichtlichen Gutachtens abgelehnt
(vgl. Berufung RA Lardi, act. 01, S. 4 ff.). Das Recht, angehört zu werden, ist for-
meller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit
des Rechtsmittels zur Gutheissung der Berufung und zur Aufhebung des angefoch-
tenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197; 135 I 279 E. 2.6.1 S. 285). Diese
Rüge ist deshalb vorweg zu behandeln.
a.
Der Anspruch einer Partei, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zu replizie-
ren, bildet einen Teilgehalt des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches
Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Im Anwendungsbereich von Art. 6 Ziff. 1 EMRK ist es
den Gerichten nicht gestattet, einer Partei das Äusserungsrecht zu eingegangenen
Stellungnahmen bzw. Vernehmlassungen der übrigen Verfahrensparteien, unteren
Instanzen und weiteren Stellen abzuschneiden. Die Partei ist vom Gericht nicht nur
über den Eingang dieser Eingaben zu orientieren; sie muss ausserdem die Mög-
lichkeit zur Replik haben. Art. 29 Abs. 2 BV gebietet, dass die Gerichte diesen
Grundsatz auch ausserhalb von Art. 6 Ziff. 1 EMRK beachten. Art. 29 Abs. 2 BV
und Art. 6 Ziff. 1 EMRK kommt im Hinblick auf das Replikrecht in gerichtlichen Ver-
fahren dieselbe Tragweite zu (BGE 133 I 98 E. 2.1 S. 99 mit Hinweisen).
Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit er-
hält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie
auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber
hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache
an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem forma-
listischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit
dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer be-
förderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E.
2.3.2 S. 197 f. mit Hinweisen).

Seite 13 — 31
b.
Die Berufungskläger beanstanden vorliegendenfalls, dass sie nach Durch-
führung des ersten Schriftenwechsels vom Bezirksgerichtspräsidenten Maloja auf-
gefordert worden seien, eine Stellungnahme gemäss Art. 93 und 94 der Zivilpro-
zessordnung des Kantons Graubünden (ZPO-GR; BR 320.000) einzureichen, wo-
bei die Themen auf die Fragen der Zuständigkeit, der Legitimation sowie der Ver-
jährung und Verwirkung beschränkt worden seien. Der Rechtsvertreter der Beru-
fungskläger habe sich mit Stellungnahme vom 1. Juni 2010 auf die vorgegebenen
Fragen beschränkt. Daraufhin hätten die Berufungsbeklagten auf Gesuch hin die
Möglichkeit erhalten, eine umfassende Duplik einzureichen, wohingegen die Beru-
fungskläger mit Schreiben des Bezirksgerichtspräsidenten Maloja nur noch die
Möglichkeit zur Einreichung einer Stellungnahme gemäss Art. 87 Abs. 2 ZPO-GR
erhalten hätten. Mithin hätten nur noch Einwände zur Echtheit von Urkunden und
gegen allfällige Zeugen vorgebracht werden können. Zum zentralen Punkt der Män-
gel hätten sie sich jedoch nicht mehr äussern können. Die von der Vorinstanz mit
Schreiben vom 27. Januar 2011 getroffene Feststellung, wonach der Rechtsschrif-
tenwechsel als umfassend abgeschlossen betrachtet werde, sei daher offensichtlich
falsch, da die Stellungnahme der Berufungskläger vom 1. Juni 2010 nicht einer um-
fassenden Replik entsprochen habe (vgl. Berufung RA Lardi, act. 01, S. 5).
c.
Aufgrund der vorliegenden Akten steht fest, dass den Berufungsklägern im
vorinstanzlichen Verfahren grundsätzlich das Recht auf Anhörung vor dem Ent-
scheid, das Recht auf Äusserung zu den Vorbringen der Berufungsbeklagten und
dem Beweisergebnis sowie Akteneinsicht in Berücksichtigung der dannzumal an-
wendbaren Bestimmungen der ZPO-GR (Art. 84 ff. ZPO-GR) gewährt worden ist
(vgl. act. K15, K28 und K29). Ausser einem Schreiben des berufungsklägerischen
Rechtsvertreters an den Bezirksgerichtspräsidenten Maloja vom 1. Oktober 2010
(act. K31), in welchem dieser die Vermutung geäussert hat, dass vorerst eine
Hauptverhandlung über die mit Schreiben vom 21. April 2010 (act. K15) angeord-
neten Vorfragen durchgeführt werde, andernfalls den Klägern noch einmal Gele-
genheit gegeben werden müsse, um zu den weiteren materiellen Fragen entspre-
chend Stellung zu nehmen, lassen sich seitens der Berufungskläger denn auch
keine Beanstandungen in Bezug auf die vorinstanzliche Prozessführung finden. Na-
mentlich haben sie keine der zahlreichen prozessleitenden Verfügungen des Be-
zirksgerichtspräsidenten Maloja angefochten (vgl. Art. 237 ZPO-GR). Selbst das
Schreiben des Bezirksgerichtspräsidenten Maloja vom 27. Januar 2011 (act. K48),
in welchem den Parteien mitgeteilt worden ist, dass der Schriftenwechsel abge-
schlossen worden sei und der vorliegende Fall anlässlich der Hauptverhandlung
vollumfänglich behandelt und somit nicht auf die Fragen der Zuständigkeit, der

Seite 14 — 31
Sachlegitimation sowie die Verjährungs- und Verwirkungseinrede beschränkt
werde, blieb seitens der Berufungskläger unbeanstandet. Letztlich kann die Frage,
ob die von der Vorinstanz angeordneten Schriftenwechsel den Anspruch auf recht-
liches Gehör verletzt haben, jedoch offen bleiben. Da die II. Zivilkammer im Beru-
fungsverfahren über eine volle Kognitionsbefugnis verfügt (vgl. Peter Reetz/Stefa-
nie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010, N 6 zu Art. 308 ZPO) und
sich die Berufungskläger anlässlich der angeordneten Schriftenwechsel umfassend
zu den geltend gemachten Mängeln am Werk äussern konnten, hat ein allfälliger
Mangel als geheilt zu gelten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nach dem
Gesagten daher nicht zu hören und die Berufung diesbezüglich abzuweisen. Auf
die in Zusammenhang mit der abgelehnten Einholung eines gerichtlichen Gutach-
tens geltend gemachten Einwände wird im entsprechenden Sachzusammenhang
eingegangen.
4.a.
Sodann wird von Seiten der Berufungsbeklagten 1 – 4 die Aktivlegitimation
der Berufungskläger bestritten. Diese fehle gänzlich, zumindest aber in Teilen,
nachdem es sich bei der Heizung und Kamin/Leitung um gemeinschaftliche Anlagen
handle, die nicht sonderrechtsfähig seien. Dies bedeute, dass die Berufungskläger
– wenn überhaupt, wobei nach wie vor die ganze Aktivlegitimation bestritten werde
– nur im Umfang ihrer Wertquote, mithin im Umfang von 133.6/1000, zur Forderung
eines Geldbetrages aktivlegitimiert seien (vgl. Berufungsantwort RA Metzger, act.
16, S. 17 f.). Die Berufungskläger 5 und 6 ziehen die Aktivlegitimation der Beru-
fungskläger – zumindest andeutungsweise – ebenfalls in Zweifel (vgl. Berufungs-
antwort RA Wieser, act. 15, S. 4).
b.
Die Aktivlegitimation ist die Berechtigung des Klägers, das eingeklagte Recht
oder Rechtsverhältnis geltend zu machen, und zwar gegen den ins Recht gefassten
Beklagten, der bezüglich des strittigen Rechts in der Pflichtstellung steht und damit
passivlegitimiert ist. Aktivlegitimiert ist der Kläger, wenn er und nicht ein anderer
Träger des eingeklagten Anspruchs ist; der Beklagte ist passivlegitimiert, wenn er
und nicht ein anderer Träger der eingeklagten Schuld ist (Oscar Vogel/Karl Spühler,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Bern 2006, Kap. 7 N 89 ff.; Max Kummer,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 4. Aufl., Bern 1984, S. 66). Aktiv- und Passivlegi-
timation sind keine Bedingungen im Sinne der Prozessvoraussetzungen, von denen
die Zulässigkeit der Klage abhängt; sie gehören vielmehr zur materiellen Begrün-
detheit des Klagebegehrens, weshalb ihr Fehlen zur Abweisung und nicht zur
Zurückweisung der – bzw. zum Nichteintreten auf die –Klage führt. Die Frage, ob

Seite 15 — 31
eine Partei als Berufungsklägerin aufzutreten berechtigt (Aktivlegitimation) und wel-
che Partei einzuklagen ist (Passivlegitimation), ist vom Richter jeder Stufe von Am-
tes wegen zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts 9C_40/2009 vom 27. Januar 2010,
E. 3.2.1). Dabei ist der Richter nicht an die Auffassungen der Parteien gebunden
(BGE 116 II 594 E. 3.b S. 597).
c.
Der werkvertragliche Nachbesserungsanspruch ist nach Lehre und Recht-
sprechung abtretbar (BGE 114 II 239 E. 5.c.bb S. 247 mit Hinweisen). In Ziffer 3
Abs. 4 und 5 des zwischen der Baugesellschaft F. und B. sowie A. am 14. November
2002 geschlossenen Kaufvertrags (KB 4A) wird unter „Gewährleistung, Baugaran-
tien, Sonderausbau“ Folgendes festgehalten:
„Mit der ordnungsgemäss erfolgten Übergabe der Vertragsobjekte erlischt
jede die zwingenden Vorschriften des Obligationenrechts überschreitende
Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Verkäuferin. Hingegen werden
die Rechte der Verkäuferin aus den Garantieverpflichtungen gegenüber Un-
ternehmern, Handwerkern und Lieferanten nach Massgabe der SIA-Norm
118, soweit Mängel am Stockwerkanteil oder an gemeinschaftlichen Teilen
in Frage stehen, den Käufern abgetreten.
Die Garantiefristen dauern nach den SIA-Bestimmungen in der Regel zwei
Jahre für offene Mängel und fünf Jahre für verdeckte Mängel, von der Voll-
endung der Arbeiten an gerechnet. Jede weitere Gewährleistung seitens der
Verkäuferin wird ausdrücklich wegbedungen. Die den Käufern zustehenden
Garantien werden von der Verkäuferin aufbewahrt. Die Verkäuferin ist ver-
pflichtet, während der Garantiezeit die notwendigen Garantiearbeiten anzu-
ordnen und deren Ausführung für die Käufer kostenlos zu übernehmen. Vor
Ablauf der zweijährigen Garantiefrist für offene Mängel sind allfällige
Baumängel an die Verkäuferin schriftlich zu melden. Für die rechtzeitige Gel-
tendmachung der Garantiemängel an die Verkäuferin zu Handen der Unter-
nehmer sind die Käufer allein verantwortlich, für die Durchführung der Ga-
rantiearbeiten und deren Überwachung ist es die Verkäuferin zusammen mit
dem Architekten.“
Die in italienischer Sprache abgefassten Kaufverträge zwischen den übrigen Beru-
fungsklägern und der Baugesellschaft F. enthalten identische Formulierungen (vgl.
KB 4B – D jeweils S. 6). Aus diesen Bestimmungen ergibt sich, dass den Käufern
das Nachbesserungsrecht rechtsgenüglich abgetreten worden ist.
d.
Trotz vertraglicher Abtretung des Nachbesserungsrechts (Garantieverpflich-
tungen) stellt sich die Frage, ob die Berufungskläger dieses Recht selbständig gel-
ten machen können, oder ob hierzu ein gemeinschaftliches Vorgehen der Stock-
werkeigentümergemeinschaft erforderlich ist. Denn dass es sich vorliegend sowohl
beim Kamin als auch bei der Zentralheizung um zwingend gemeinschaftliche Teile
im Sinne von Art. 712b Abs. 2 ZGB handelt, hat die Vorinstanz zutreffend festge-

Seite 16 — 31
halten (vgl. angefochtenes Urteil, S. 11; vgl. auch Amédéo Wermelinger, in: Jörg
Schmid [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Teilband IV 1c, Das
Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, Zürich 2010, N 132 und N 164 zu Art.
712b ZGB) und ist im Übrigen auch unter den Parteien unbestritten. In BGE 114 II
239 hat das Bundesgericht in Erwägung gezogen, für Mängel an gemeinschaftli-
chen Anlagen eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Gebäudes ergebe sich eine
Besonderheit daraus, dass dieser Nachbesserungsanspruch unteilbar sei und
grundsätzlich jeder Erwerber – vorbehältlich einer vertraglichen Beschränkung sei-
ner Ansprüche oder deren Verwirkung oder Verjährung – Anspruch auf Nachbesse-
rung der gemeinschaftlichen Anlagen habe. Zu beachten sei indessen, dass nach
richtiger Auffassung der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung des Werkes
wiederum quotenbezogen sei, was zur Folge habe, dass die eine Nachbesserung
verlangenden Stockwerkeigentümer im externen Verhältnis die Kosten ausserhalb
ihrer Quotenanteile zu übernehmen hätten und es eine Frage der internen Ausein-
andersetzung sei, ob sie diese Kosten auf die übrigen Miteigentümer überwälzen
könnten (BGE 114 II 239 E. 5.c.bb S. 247; vgl. auch Rolf H. Weber, Gewährleis-
tungsansprüche beim Stockwerkeigentum, in: BR 1985, S. 69; Peter Gauch, in: BR
1987, S. 71). Aufgrund der zitierten Rechtsprechung steht somit fest, dass jedem
einzelnen Stockwerkeigentümer, mithin auch den Berufungsklägern als Käufer der
jeweiligen Stockwerkeigentumseinheiten, ein eigenständiger Anspruch auf Nach-
besserung von gemeinschaftlichen Anlagen zusteht. Wie die Vorinstanz ebenfalls
zutreffend ausgeführt hat, hat die Frage, ob die Berufungskläger lediglich einen quo-
tenbezogenen Anspruch haben, keinen Einfluss auf die Aktivlegitimation. Die Vor-
instanz hat die Aktivlegitimation derselben demnach zu Recht bejaht.
5.
Strittig ist des Weiteren die Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1 – 4
sowie diejenige der Berufungsbeklagten 5 und 6.
a.
Die Berufungsbeklagten 1 – 4 bestreiten zunächst deren eigene Passivlegi-
timation. Zur Begründung stellen sie sich auf den Standpunkt, dass in den Kaufver-
trägen die Wegbedingung der Sachgewährleistung vereinbart worden sei, weshalb
die Berufungskläger ihnen (den Berufungsbeklagten 1 – 4) gegenüber keine Män-
gelrechte mehr geltend machen könnten. Vielmehr müssten sie ihre Nachbesse-
rungsrechte direkt bei den einschlägigen Unternehmern, Handwerkern und Liefe-
ranten geltend machen (vgl. Berufungsantwort RA Metzger, act. 16, S. 15 f.). Die
Vorinstanz zog in Erwägung, dass im vorliegenden Fall einzig das Nachbesserungs-
recht abgetreten worden sei, weshalb die Verträge eine Haftungsbeschränkungs-
klausel enthielten, und die Beklagten 1 – 4 gestützt auf die bundesgerichtliche

Seite 17 — 31
Rechtsprechung gewährleistungspflichtig blieben. Mit der Abtretung hätten die Klä-
ger jedoch die Möglichkeit erlangt, den den Verkäufern zustehenden Nachbesse-
rungsanspruch diesen gegenüber zu Handen der Handwerker geltend zu machen.
Den Beklagten 1 – 4 komme nach dem Gesagten die Passivlegitimation zu (ange-
fochtenes Urteil, S. 12). Dieser Auffassung ist im Ergebnis zu folgen.
a/aa. In Ziffer 3 Abs. 4 des Kaufvertrags wird – wie bereits in E. 4.c ausgeführt –
festgehalten, dass mit der ordnungsgemäss erfolgten Übergabe der Vertragsob-
jekte jede die zwingenden Vorschriften des Obligationenrechts überschreitende
Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Verkäuferin erlösche. Hingegen wür-
den die Rechte der Verkäuferin aus den Garantieverpflichtungen gegenüber Unter-
nehmern, Handwerkern und Lieferanten nach Massgabe der SIA-Norm 118, soweit
Mängel am Stockwerkanteil oder an gemeinschaftlichen Teilen in Frage stünden,
den Käufern abgetreten. Gemäss Ziffer 3 Abs. 5 des Kaufvertrags dauern die Ga-
rantiefristen nach den SIA-Bestimmungen in der Regel zwei Jahre für offene Mängel
und fünf Jahre für verdeckte Mängel, von der Vollendung der Arbeiten an gerechnet.
Jede weitere Gewährleistung seitens der Verkäuferin werde wegbedungen. Die den
Käufern zustehenden Garantien würden von der Verkäuferin aufbewahrt, welche
verpflichtet sei, während der Garantiezeit die notwendigen Garantiearbeiten anzu-
ordnen und deren Ausführung für die Käufer kostenlos zu übernehmen (vgl. KB 4a,
S. 6). Wie es sich mit der Wegbedingung der Rechts- und Sachgewährleistungs-
pflicht verhält und welchen Einfluss eine solche Wegbedingung allenfalls auf die
Frage der Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1 – 4 haben könnte, ist im
Folgenden zu prüfen.
a/bb. Aufgrund der Vertragsfreiheit, welche insbesondere die Vertragsinhaltsfrei-
heit umfasst (Art. 19 Abs. 1 OR), können die Vertragspartner grundsätzlich, d.h.
unter Vorbehalt unabänderlicher Schranken des Gesetzes (Art. 19 Abs. 1 und 2
OR), die gesetzliche Haftungsordnung abändern. So kann die Haftung des Verkäu-
fers verschärft oder ausgeschlossen (wegbedungen) werden. Dem Ausschluss der
Haftung ist die Haftungsbeschränkung gleichzustellen. Die Tragweite bzw. der In-
halt und damit auch der Umfang einer Haftungsbeschränkungsklausel sind im Ein-
zelfall vom Richter durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dies gilt auch für den Haf-
tungsausschluss, denn oft ergeben sich auch bei scheinbar unbeschränkter Formu-
lierung Schranken. Deshalb ist auch die Tragweite einer generellen Freizeichnungs-
klausel von Fall zu Fall aufgrund des gegebenen Sachverhalts und des gesamten
Verhaltens der Parteien nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln. Dabei sind neben
den verschiedenen Auslegungsmitteln auch die allgemeinen Auslegungsregeln

Seite 18 — 31
massgebend. Unter anderem sind Freizeichnungsklauseln (Ausschluss- und Be-
schränkungsklauseln) im Zweifel eng und zugunsten des Käufers auszulegen und
es ist diejenige Bedeutung vorzuziehen, die für den Verfasser einer unklaren Be-
stimmung ungünstiger ist, wobei dieser „Unklarheitsregel“ erhöhte Bedeutung zu-
kommt, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbestimmungen handelt (Rainer
Schumacher/Erich Rüegg, Die Haftung des Grundeigentümers, in: Alfred Koller
[Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, N 309 ff. S. 278 ff.). Häufig sind in
Grundstückkaufverträgen über Neubauten Abreden anzutreffen, wonach einerseits
die Mängelrechte des Verkäufers gegen Unternehmer, Architekten, Ingenieure,
Baulieferanten usw. dem Käufer abgetreten werden und andererseits die Mängel-
haftung des Verkäufers ausgeschlossen wird (Schumacher/Rüegg, a.a.O., N 340
S. 286). Dabei werden oftmals – wie dies auch vorliegend der Fall ist – die An-
sprüche nur gegen einen Teil der Baubeteiligten abgetreten, so z.B. wie im konkre-
ten Fall nur diejenigen gegen die Unternehmer, Lieferanten und Handwerker, nicht
aber diejenigen gegen die Architekten und Ingenieure. In einem solchen Fall haftet
der Verkäufer aber für die Leistungsanteile der übrigen Baubeteiligten und kann sich
in der Regel nicht auf seinen völligen Haftungsausschluss berufen, weil der Erwer-
ber durch die Abtretungsklausel den Eindruck einer vollumfänglichen Ersatzhaftung
erhalten durfte. Häufig ist den Parteien bei Vertragsabschluss nämlich gar nicht be-
wusst, dass neben den Handwerkern auch noch andere Baubeteiligte für den be-
treffenden Mangel ausschliesslich oder solidarisch haften könnten (Schuma-
cher/Rüegg, a.a.O., N 347 S. 288). Die eigene Haftung kann der Verkäufer sodann
zwangsläufig nicht abtreten. In einem solchen Fall dürfte die Vertragsauslegung in
der Regel ergeben, dass trotz eines (gemäss Vertragswortlaut) vollständigen Haf-
tungsausschlusses die Parteien nicht an die eigene Haftung des Veräusserers ge-
dacht haben. Deshalb bleibt trotz einer solchen Haftungsausschlussklausel die Haf-
tung des Verkäufers für seinen eigenen Leistungsanteil bestehen, z.B. für seine
Tätigkeit als Architekt, Ingenieur, Bauleiter oder Handwerker einer einzelnen Ar-
beitsgattung (Schumacher/Rüegg, a.a.O., N 349 S. 289). Dies hat im vorliegenden
Fall umso mehr zu gelten, als die Berufungsbeklagten 1 – 4 als Verkäuferschaft
gleichzeitig die Bauherrschaft darstellen, welche das Verhalten von Hilfspersonen
wie ihr eigenes zu vertreten hat, wobei gemäss Art. 116 Abs. 4 der SIA-Norm 118
zu diesen Hilfspersonen ausdrücklich die Bauleitung zählt (Peter Gauch, Kommen-
tar zur SIA-Norm 118, Art. 157-190, Zürich 1991, N 14b f. zu Art. 166). Den geltend
gemachten Mangel – sollte es sich als ein solcher herausstellen – hat nämlich die
von der Bauherrschaft bzw. von den Berufungsbeklagten 1 – 4 beauftragte Baulei-
tung/Bauplanung zu vertreten, da die angeblich falsche Positionierung der Heizan-
lage resp. des Kamins ein Mangel planungstechnischer Natur darstellen würde, wel-

Seite 19 — 31
cher bereits in der Planungs- und Vorbereitungsphase entstanden ist. Deren Ver-
halten haben sich die Berufungsbeklagten 1 – 4 nach dem Gesagten aber als eige-
nes Verhalten entgegenhalten zu lassen, weshalb die Passivlegitimation derselben
denn auch gegeben ist und von der Vorinstanz zu Recht bejaht wurde. In diesem
Punkt erweisen sich die Einwände der Berufungsbeklagten 1 – 4 somit als unbehel-
flich.
b.
Die Berufungskläger machen geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht dafür
gehalten, dass die Architekten und Ingenieure in den Bestimmungen zur Abtretung
der Nachbesserungsrechte keine namentliche Erwähnung gefunden hätten, und
folglich die Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 5 und 6 zu Unrecht verneint.
Die Vorinstanz hat in Zusammenhang mit der Auslegung von Ziff. 3 Abs. 4 des Kauf-
vertrags zutreffend in Erwägung gezogen, dass sich die entsprechende Bestim-
mung auf einen ganz bestimmten Kreis der am Bau beteiligten Personen beziehe.
Aufgrund der Tatsache, dass die Architekten und die Ingenieure in der Aufzählung
nicht aufgeführt seien, stehe einerseits fest, dass die Rechte der Verkäuferin aus
den Garantieverpflichtungen diesen gegenüber eben nicht den Käufern abgetreten
worden seien, und andererseits dass zwischen den Klägern und den Beklagten 5
und 6 kein Vertragsverhältnis bestanden habe, weshalb letztere auch nicht aus Ver-
trag haften würden. Eine Haftung aus einem anderen Titel hätten die Kläger in ihren
Rechtsschriften nicht behauptet, infolgedessen die Klage gegenüber den Beklagten
5 und 6 mangels Passivlegitimation abzuweisen sei (angefochtenes Urteil, S. 9).
Dieser Auffassung ist zu folgen. Soweit die Berufungskläger in diesem Zusammen-
hang vorbringen, es ergebe sich weder aus den Verträgen noch aus den weiteren
Verkaufsunterlagen die Absicht der Verkäuferin, dass den Architekten und Ingeni-
euren eine besondere Behandlung mit Blick auf die Gewährleistung eingeräumt
werden sollte, ist ihnen der Wortlaut der betreffenden Vertragsbestimmung (Ziff. 3
Abs. 4) entgegenzuhalten. Gestützt auf die darin genannte Abtretung der Rechte
aus den Garantieverpflichtungen gegenüber Unternehmern, Handwerkern und Lie-
feranten wird den Berufungsklägern das Recht eingeräumt, entsprechende An-
sprüche gegen die Genannten direkt geltend zu machen. Damit erfolgt gegenüber
den aufgezählten Berufsgruppen eine Besserstellung der Berufungskläger. Nicht
Teil der vertraglichen Aufzählung bilden hingegen die Berufsgruppen der Architek-
ten und Ingenieure, womit die Rechte der Verkäuferin aus den Garantieverpflichtun-
gen gegenüber den Berufungsbeklagten 5 und 6 eben gerade nicht an die Beru-
fungskläger abgetreten worden sind. Zu Recht hat die Vorinstanz diesbezüglich
festgehalten, dass eine Aufzählung einzelner Personen nicht nötig gewesen wäre,
wenn sämtliche, am Bau beteiligten Personen gemeint gewesen wären. Ebenfalls

Seite 20 — 31
unbehelflich ist der Einwand der Berufungskläger, die vorinstanzliche Auslegung
des Vertrags habe zur Folge, dass die Verantwortlichkeit einer Berufsgruppe völlig
unerwartet ausgeschlossen werde respektive in Bezug auf diese nur eine ausser-
vertragliche Haftung vorliege. Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt (vgl. E.
5.a/bb), haftet die Verkäuferschaft im Falle, dass nur die Ansprüche gegen einen
Teil der Baubeteiligten an die Käuferschaft abgetreten werden, für die Leistungsan-
teile der übrigen Baubeteiligten und kann sich diesfalls nicht auf ihren völligen Haf-
tungsausschluss berufen. Es verhält sich demzufolge einzig derart, dass die Beru-
fungskläger mangels entsprechender Abtretung der Gewährleistungsansprüche ge-
genüber den Beklagten 5 und 6 keine direkten Nachbesserungsansprüche geltend
machen können. Indes haben sie die Möglichkeit, sich bei Vorliegen eines von der
Bauleitung zu vertretenden Mangels gegenüber den Berufungsbeklagten 1 – 4, wel-
che sich als Bauherrschaft das Verhalten ihrer Hilfspersonen als ihr eigenes anrech-
nen lassen muss, schadlos zu halten und den Nachbesserungsanspruch diesen ge-
genüber geltend zu machen. Die Vorinstanz hat die Klage mangels Passivlegitima-
tion der Berufungsbeklagten 5 und 6 folglich zu Recht abgewiesen und die Berufung
erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
6.a.
In Bezug auf den geltend gemachten Werkmangel hat das Bezirksgericht Ma-
loja in Erwägung gezogen, dass die Kläger in den jeweiligen Verträgen anerkannt
hätten, vom Inhalt der Erklärung auf Begründung von Stockwerkeigentum samt all-
fälligen Nachträgen, vom Reglement der StWEG und von den Aufteilungsplänen
Kenntnis zu haben sowie im Besitz des Baubeschriebs zu sein. Aufgrund der ihnen
zur Verfügung stehenden Unterlagen und Informationen hätten die Kläger gewusst
bzw. hätten wissen können, dass eine Zentralheizung im Haus Nr. 4 für alle anderen
Häuser vorgesehen gewesen sei, dass es sich dabei um eine Ölheizung handeln
würde, dass der Kamin und das Abluftrohr auf der hinteren Seite des Hauses Nr. 4,
etwa in der Mitte des Gebäudes und rechts vom Lichtschacht zu stehen kommen
sollte sowie dass der Kamin über Dach geführt und bis etwa zur Firsthöhe ragen
würde. Demzufolge hätten die Kläger gewusst bzw. hätten sie davon ausgehen
müssen, dass der auf Höhe der Parterrewohnungen des Hauses Nr. 2 austretende
Rauch, je nach Windverhältnissen, gegen die eigenen Wohnungen getragen wer-
den könnte. Des Weiteren stehe fest, dass die Heizung inklusive Kamin und Abluft-
rohr vertragsgemäss, d.h. am vereinbarten Ort und in der vereinbarten Weise, aus-
geführt worden seien; zumindest hätten die Kläger nichts Gegenteiliges behauptet.
Zudem sei den Klägern auch nicht vertraglich zugesichert worden, dass die Heizung
keinen Rauch bzw. Dampf entwickeln würde. Ebenfalls gelte es festzuhalten, dass
nie behauptet worden sei, die Heizung bzw. der Kamin würden die feuerpolizeilichen

Seite 21 — 31
Normen nicht einhalten. Mitunter vermöchten auch die eingereichten Aufnahmen
nicht zu beweisen, dass der Wind den aus dem Kamin austretenden Rauch perma-
nent in Richtung des Hauses Nr. 4 (recte Nr. 2) blase. Schliesslich habe auch an-
lässlich des Augenscheins vom 9. Februar 2011 festgestellt werden können, dass
der Rauch nicht andauernd aus dem Kamin heraustrete und dass er bei windstillen
Verhältnissen gerade in den Himmel gestiegen sei. Aus dem Gesagten ergebe sich,
dass ein Mangel an der Heizungsanlage bzw. am Kamin nicht ausgewiesen sei,
infolgedessen auf die Einholung der von den Klägern beantragten Expertise ver-
zichtet werden könne. Zudem erübrige es sich, auf die Voraussetzungen der Bevor-
schussung für die Ersatzvornahme sowie auf die Frage der Verjährung bzw. der
Verwirkung des Anspruchs auf Ersatzvornahme einzugehen (angefochtenes Urteil,
S. 13 f.).
b.
Die Berufungskläger halten die vorinstanzliche Begründung für widersprüch-
lich. So werde im Wesentlichen auf ein Kriterium abgestellt, das für das Vorliegen
eines Werkmangels nicht erfüllt sein müsse. Denn es sei nicht erforderlich, dass die
Abgase permanent gegen das Haus Nr. 2 geweht würden. Vielmehr genüge schon
der begründete Verdacht, dass es sich um einen gesundheitsgefährdenden Werk-
mangel handle. Weiter genüge es, wenn der Gebrauchszweck auch nur teilweise
eingeschränkt werde. Darüber hinaus sei die Begründung auch deshalb unhaltbar,
weil die Vorinstanz verkannt habe, dass der eigentliche Mangel in den Unterlagen
des Kaufvertrags und im Baubeschrieb nirgends Erwähnung finde. Wohl sei es
nachweislich so gewesen, dass die Berufungsbeklagten ihrerseits sehr wohl die Ge-
fahr des Mangels vorgängig erkannt hätten. Sie hätten es aber unterlassen, auf das
konkrete Problem hinzuweisen. Vielmehr hätten sie einzig die Position der Heizung
im Haus Nr. 4 angegeben. Über die Problematik der Windverhältnisse und insbe-
sondere die sachverhaltlich festgestellten Verwirbelungen der Luftbewegungen zwi-
schen dem Haus Nr. 4 und dem Haus Nr. 2 suche man indessen vergeblich Hin-
weise in den Kaufunterlagen. Mithin hätten die Berufungsbeklagten den eventuell
auftretenden Mangel absichtlich verschwiegen, seien die Erkenntnisse aus den Vor-
abklärungen doch bewusst in keiner Weise erwähnt worden. Den Berufungsklägern
im Nachhinein vorzuhalten, sie hätten einen absichtlich verschwiegenen, potentiell
zukünftig auftretenden Mangel aufgrund der Kaufverträge und der Dokumentation
ohne jegliche Hinweise auf die einschlägige Problematik erkennen müssen, sei ge-
radezu absurd. Dass die Berufungsbeklagten ihrerseits Fachleute mit der Abklärung
einer möglichen Problematik beauftragt hätten, belege zudem, dass die Frage der
Einwirkung der Abgase nicht offensichtlich und somit nicht aus den Plänen erkenn-
bar gewesen sei. Die Schlussfolgerungen der Vorinstanz liessen einzig erkennen,

Seite 22 — 31
dass sie trotz des treuwidrigen Verhaltens der Berufungsbeklagten diesen im Rah-
men der Urteilsfällung ein ungewöhnlich grosses Wohlwollen habe zuteil kommen
lassen. Da sich aus dem Kaufvertrag und der Verkaufsdokumentation nicht ergebe,
dass aufgrund der besonderen Wetterverhältnisse mit Rauchimmissionen zu rech-
nen sein werde und weil im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnungen diese Frage
mangels Fertigstellung des Werks nicht überprüfbar gewesen sei, könne der An-
spruch nicht wegen Erkennbarkeit des Mangels abgewiesen werden. Vielmehr sei
es so, dass jeder vernünftige Käufer einer Stockwerkeigentumswohnung davon
ausgehen dürfe, dass eine derartig grundlegende Einschränkung respektive ein
derart gesundheitsgefährdender Mangel nicht einfach nachträglich als bekannt und
genehmigt qualifiziert werde, nachdem die Verkäufer absichtlich die vorhandenen
Zweifel verschwiegen hätten (vgl. Berufung RA Lardi, act. 01, S. 14 f.).
c.
Wird ein Grundstück verkauft, auf dem ein Gebäude erstellt werden soll oder
sich bereits im Bau befindet, so können die Parteien einen (reinen) Kaufvertrag,
einen gemischten Grundstückkauf-/Werkvertrag oder zusammengesetzte Verträge
abschliessen (Schumacher/Rüegg, a.a.O., N 140 ff. S. 225 f.). Die Vor-instanz hat
zutreffend festgehalten, dass im vorliegenden Fall von einem gemischten Vertrag
auszugehen ist, da die Entschädigung für den Boden und für die Erstellung des
Bauwerks nicht aufgeteilt, sondern in einem Gesamtpreis zusammengefasst wor-
den ist (vgl. Kaufverträge KB 4A – D; BGE 118 II 142 E. 1.a S. 144). Beim gemisch-
ten Kauf-/Werkvertrag ist die Mängelhaftung für das Gebäude insgesamt dem Werk-
vertragsrecht zu unterstellen (Schumacher/ Rüegg, a.a.O., N 147 S. 227; BGE 118
II 142 E. 1.a S. 144).
Der Werkmangel, der die Mängelhaftung des Unternehmers begründet, besteht in
einer Abweichung des Werks vom Vertrag (Art. 368 OR). Der Werkmangel ist somit
ein vertragswidriger Zustand des Werks, der darin besteht, dass dem Werk eine
vertraglich geforderte Eigenschaft fehlt (Peter Gauch, Der Werkvertrag, 5. Aufl.,
Zürich 2011, N 1355 f.). Innerhalb dieser Definition wird zwischen dem Fehlen einer
vereinbarten Eigenschaft und dem Fehlen einer vorausgesetzten Eigenschaft diffe-
renziert. Danach darf der Besteller in guten Treuen erwarten, dass das Werk bei
seiner Ablieferung nicht nur die vereinbarten Werkeigenschaften, sondern auch
jene Eigenschaften aufweist, die ohne dahingehende Vereinbarung vorausgesetzt
sind (Gauch, Werkvertrag, N 1361 und 1406). Die meisten Werkverträge enthalten
ausdrückliche oder stillschweigende Eigenschaftsvereinbarungen. Das sind Ver-
tragsabreden, in denen die Parteien vereinbaren, dass das geschuldete Werk be-
stimmte, durch die Abrede festgelegte Eigenschaften aufzuweisen hat. Bei den Ei-

Seite 23 — 31
genschaften des Werks, die Gegenstand einer solchen Abrede bilden, handelt es
sich um «vereinbarte» Eigenschaften (Gauch, Werkvertrag, N 1362). Demgegenü-
ber bestehen die «vorausgesetzten» Eigenschaften mit Bezug auf die Normalbe-
schaffenheit sowie hinsichtlich der Gebrauchstauglichkeit des Werks. Soweit die Ei-
genschaften, die das Werk bei seiner Ablieferung aufweisen muss, nicht durch Par-
teivereinbarung bestimmt sind, greift die Regel ein, wonach der Besteller Anspruch
auf ein Werk hat, das «normal» beschaffen und gebrauchstauglich ist. Diese Regel,
die den Inhalt des Werkvertrags sinnvoll ergänzt, hat zwar keinen Niederschlag in
einer dispositiven Gesetzesbestimmung gefunden, entspricht aber der Verkehrs-
übung und – was die Gebrauchstauglichkeit betrifft – dem Zweck der vom Unter-
nehmer geschuldeten Leistung. Mithin schuldet der Unternehmer auch ohne dahin-
gehende Vereinbarung ein Werk, das eine normale Beschaffenheit aufweist. Des-
halb darf der Besteller mangels anderer Abrede ein Werk in dieser Beschaffenheit
erwarten und jede negative Abweichung des Werks von der normalen Beschaffen-
heit stellt einen Werkmangel dar. Die normale Beschaffenheit des Werks bestimmt
sich nach dem, was für ein Werk der betreffenden Art und Gebrauchsbestimmung
gebräuchlich ist. Massgebend sind diesbezüglich die Grundsätze, welche die Ver-
kehrsanschauung als objektiv vernünftig und richtig anzusehen pflegt (vgl. Gauch,
Werkvertrag, N 1406 ff.). Unter dem Gesichtspunkt der vorausgesetzten Eigen-
schaften schuldet der Unternehmer des Weiteren ein Werk, das zum Gebrauch
tauglich ist (Gauch, Werkvertrag, N 1413). Mangels anderer Abrede kommt es dar-
auf an, was der Besteller unter den gegebenen Umständen, unter Einbezug öffent-
lichrechtlicher Bestimmungen und einer einschlägigen Verkehrsanschauung, von
einem solchen Werk vernünftigerweise erwarten darf (Gauch, Werkvertrag, N 1427
und 1432).
d.
Im Baubeschrieb (Überbauung „F.“, Z. [1. Etappe Häuser 1 – 4]; BB 4 [der
Berufungsbeklagten 5 – 6]) wird unter „BKP 240 Heizungsanlagen“ festgehalten,
dass die Heizzentrale im Untergeschoss des Hauses Nr. 4 mit einer Fernversorgung
zu den anderen Häusern eingeplant und mit einer Ölheizung gemäss Normen und
Vorschriften der Luftreinhalteverordnung betrieben werde. Der Kamin werde in
Chromnickelstahl mit Steinwollisolation in einem Installationsschacht bis über das
Dach geführt (S. 5). Aus den eingereichten Plänen geht ebenfalls hervor, dass der
Heizungsraum im Untergeschoss des Hauses Nr. 4 geplant war (vgl. Plan „Einstell-
halle 1:250, KB 9). Des Weiteren kann dem Plan „Haus 4, 1:200, Fassaden, Schnitt“
(KB 9) entnommen werden, dass auf der Rückseite des Hauses Nr. 4 – und zwar
etwa in der Mitte des Gebäudes – zwei Kamine eingezeichnet sind. Und die Skizze
auf dem Titelblatt der Verkaufsdokumentation (KB 9, S. 1) macht deutlich, dass die

Seite 24 — 31
Parterrewohnungen des Hauses Nr. 2 etwa auf der Firsthöhe des Hauses Nr. 4
geplant waren. Die Berufungskläger haben in den entsprechenden Kaufverträgen
ausdrücklich bestätigt, von allen Eintragungen auf dem Blatt der Liegenschaft als
Ganzes sowie vom Inhalt der Erklärung auf Begründung von Stockwerkeigentum
samt allfälligen Nachträgen, vom Reglement der Stockwerkeigentümergemein-
schaft und von den Aufteilungsplänen Kenntnis zu haben sowie den Inhalt des Bau-
beschriebs anzuerkennen (vgl. KB 4A-D, Weitere Vertragsbestimmungen, Ziffern 8
und 9 der deutschen Fassung bzw. Ziffern 9 und 10 der italienischen Fassungen).
Besagte Bestimmungen regeln mithin Beschaffenheit, Platzierung und Anforderun-
gen an die Heizanlage und an den dazugehörenden Kamin. Ebenso geht daraus
hervor, welchen Vorgaben sowohl technischer als auch baulicher Art der Kamin zu
genügen hat.
e.
Den im Recht liegenden Unterlagen und Dokumentationen ist zu entnehmen,
dass das Werk einerseits den baulichen und vertraglichen Vorgaben entspricht und
andererseits jene Eigenschaften aufweist, welche versprochen und vereinbart wor-
den sind und welche auch den Berufungsklägern im Zeitpunkt der Vertragsab-
schlüsse bekannt waren. Insoweit liegt keine Abweichung vom Vertrag und demzu-
folge auch kein Werkmangel vor. Das Werk ist denn auch baupolizeilich abgenom-
men worden. Des Weiteren belegen die entsprechenden Rapporte der amtlichen
Feuerungskontrollen (Heizperioden 2004/2005, 2006/2007 und 2009/2010; vgl.
Dossier Editionen), dass die Heizungsanlage/Kamin den gesetzlichen bzw. feuer-
polizeilichen Anforderungen entspricht und die dem Kamin entsteigenden Abgase
die
massgeblichen
Grenzwerte
der
Luftreinhalte-Verordnung
(LRV;
SR
814.318.142.1), deren Zweck darin besteht, Menschen vor schädlichen und lästigen
Luftverunreinigungen zu schützen (vgl. Art. 1 Abs. 1 LRV), nicht überschreiten. So
werden in Ziffer 411 des Anhangs 3 zur LRV die zulässigen Emissionsgrenzwerte
für Feuerungen, welche mit Heizöl «Extra leicht» betrieben werden, festgesetzt
(Russzahl: 1; Kohlenmonoxid [CO]: 80 mg/m3; Stickoxide [Nox], angegeben als
Stickstoffdioxid: 120 mg/m3). Diese Emissionsgrenzwerte werden vorliegendenfalls
eingehalten bzw. unterschritten (vgl. Rapporte der amtl. Feuerungskontrolle [Dos-
sier Editionen]). Indessen fällt auf, dass die Berufungsbeklagten 5 und 6 bei der
Berechnung der Einhaltung der Mindestabstände zwischen den Häusern Nr. 2 und
Nr. 4 entgegen den Angaben in den vorgenannten Rapporten der amtlichen Feue-
rungskontrollen jeweils von einer zu niedrigen Wärmeleistung der betreffenden Hei-
zungsanlage ausgegangen sind. Während sie in ihrem Schreiben an Herrn O. vom
1. Oktober 2002 (KB 14) von einer Wärmeleistung von 200 kW ausgingen und ba-
sierend auf den Empfehlungen des BUWAL zur Ermittlung des minimalen Abstands

Seite 25 — 31
von Kaminaustritten zu Nachbarbauten folglich einen Mindestabstand von 10.70 m
([200 kW : 35] + 5) errechnet haben, wurde der Berechnung des Mindestabstands
in KB 15 gar eine Wärmeleistung von lediglich 150 kW zugrunde gelegt, woraus ein
Mindestgebäudeabstand von 9.3 m ([150 kW : 35] + 5) resultierte. Den Rapporten
der amtlichen Feuerungskontrollen dagegen ist zu entnehmen, dass die betreffende
Heizung über eine Wärmeleistung von 285 kW verfügt. Unter Berücksichtigung die-
ser Wärmeleistung ergibt sich in Anwendung der Formel des BUWAL ein erforder-
licher Mindestgebäudeabstand von nunmehr 13.10 m ([285 kW : 35] + 5). Damit
wird nun aber der vorliegend tatsächlich bestehende Abstand zwischen den Häu-
sern Nr. 2 und Nr. 4 von 12.80 m (KB 14 und 15) überschritten und das in diesem
Zusammenhang von den Berufungsbeklagten 1 – 4 vorgebrachte Argument, wo-
nach der Kamin den behördlich vorgeschriebenen Abstand zum Haus Nr. 2 deutlich
einhalte, zielt insoweit ins Leere. Daraus können die Berufungsbeklagten 1 – 4 folg-
lich nichts zu ihren Gunsten herleiten, namentlich kann aus diesem Umstand ent-
gegen deren Auffassung gerade nicht auf das Nichtvorhandensein eines Mangels
geschlossen werden. Unter diesen Umständen ist denn auch fraglich, ob es sach-
gerecht ist, einzig auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Grenzwerte der LRV
abzustellen, zumal die Berufungskläger als direkt Betroffene zweifellos stärker von
den konkreten Rauch- und Geruchsimmissionen, deren Vorhandensein nicht einmal
von der Gegenseite in Abrede gestellt wird, eingeschränkt werden und in höherem
Masse davon tangiert sind, als die damit nicht in unmittelbaren Kontakt tretende
Allgemeinheit. In diesem Zusammenhang kann alsdann auch die aktenkundige
Empfehlung der Schweizerischen Kamin- und Abgasanlagenvereinigung (SKAV;
KB 15) nicht unberücksichtigt bleiben. Aus dieser geht nämlich nicht nur hervor,
dass die Heizungsanlage aufgrund der vorliegenden topographischen Situation
(Hanglage) sowie der Anordnung der Häuser Nr. 2 und Nr. 4 unbedingt in das höchst
gelegene Haus gehört; darüber hinaus wird die konkrete Projektierung gar als Ex-
trembeispiel bezeichnet, welches in der Praxis nicht angewandt werden sollte. Es
kann daher davon ausgegangen werden, dass die Bauleitung bereits im Vorfeld ge-
wisse Zweifel in Bezug auf die geplante Positionierung der Heizungsanlage sowie
damit allenfalls einhergehenden Rauchimmissionen hegte, sich jedoch ungeachtet
der von dieser Variante abratenden Empfehlung des SKAV dafür entschieden hat,
an der geplanten Projektierung festzuhalten.
f.
Aufgrund der vorliegenden Akten kann ein Mangel demzufolge nicht ausge-
schlossen werden, sodass es angezeigt erscheint, die Sache – wie von den Beru-
fungsklägern bereits im vorinstanzlichen Verfahren beantragt – zwecks Einholung
einer Expertise an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das entsprechende Gutachten

Seite 26 — 31
wird sich insbesondere mit der Dauer, der Häufigkeit und der Intensität des Hei-
zungsbetriebs sowie den damit in Zusammenhang stehenden Rauch- und Geruchs-
immissionen auseinanderzusetzen haben. Des Weiteren werden darin die Unklar-
heiten in Bezug auf die konkreten Windverhältnisse und die entsprechenden Wind-
verwirbelungen zu klären sein. Ebenfalls von Bedeutung wird die Frage sein, ob die
austretenden Abgase zu einer Schädigung der Gesundheit der betroffenen Stock-
werkeigentümer führen können oder diese vielmehr unbedenklich sind. Vor der Ein-
holung einer dementsprechenden Expertise hat die Vorinstanz aber ohnehin die
Parteien anzuhören und diesen die Gelegenheit einzuräumen, sich zur Fragestel-
lung zu äussern sowie Änderungs- oder Ergänzungsanträge zu stellen (Art. 183
Abs. 1 und Art. 185 Abs. 2 ZPO).
Angesichts der vorgenannten Umstände ist nicht nachvollziehbar, aus welchem
Grund die Vorinstanz von der Einholung einer Expertise abgesehen hat und einzig
aufgrund der Akten sowie aus den Erkenntnissen anlässlich des Augenscheins zum
Schluss gelangt ist, es liege kein Mangel vor. So vermag denn auch die Begründung
der Vorinstanz nicht zu überzeugen. Zum einen ist für die Frage, ob ein Mangel
vorliegt, nicht von Relevanz, ob der den Mangel begründende Rauch permanent in
Richtung des Hauses Nr. 4 bläst oder dieser andauernd aus dem Kamin austritt.
Vielmehr darf unter dem Gesichtspunkt der gewöhnlichen Gebrauchstauglichkeit er-
wartet werden, dass die Wohnräume in einem neu erstellten Gebäude durch das
Öffnen der Fenster mit Frischluft versorgt werden können, ohne dass – unabhängig
von der zeitlichen Komponente – zugleich störende und unter Umständen gesund-
heitsgefährdende Abgase der nahegelegenen Heizungsanlage hereinströmen (vgl.
hierzu auch die beispielhafte Aufzählung bei Gauch, Werkvertrag, N 1422). Die Vor-
instanz hat diesbezüglich mithin auf ein unzulässiges Kriterium abgestellt. Zum an-
deren erscheinen aber auch die weiteren Ausführungen widersprüchlich. So wird
zwar festgehalten, dass sich das von den Berufungsklägern behauptete Phänomen
einzig in einer sehr beschränkten Jahres- und Tageszeit manifestiere, während
gleichzeitig konstatiert wird, dass es zu diesen Zeiten auch nicht üblich sei, die
Fenster über längere Zeit offen zu lassen, so dass es überhaupt fraglich sei, ob
Rauch in die Wohnungen der Berufungskläger in dem von ihnen geltend gemachten
Ausmass eindringe (vgl. angefochtenes Urteil, S. 14). Dieser Begründung ist zu ent-
nehmen, dass selbst die Vorinstanz aufgrund der Aktenlage sowie den Erkenntnis-
sen anlässlich des Augenscheins davon auszugehen scheint, dass zu gewissen
Zeiten tatsächlich Rauch in die Wohnungen des Hauses Nr. 4 gelangt, sie diesem
Umstand aber damit begegnen will, die Fenster zu verschliessen, da es ihrer Mei-
nung nach ohnehin nicht üblich sei, diese während der betreffenden Zeit offen zu

Seite 27 — 31
lassen. Diese Auffassung ist nicht haltbar. Wie bereits erwähnt, darf ein Besteller
bzw. Käufer einer neu zu erstellenden Stockwerkeigentumseinheit in guten Treuen
sehr wohl erwarten, dass es ihm möglich sein wird, seine Wohnräume bei offenen
Fenstern zu lüften, ohne dass gleichzeitig vom tiefer gelegenen Heizungsraum bzw.
dessen Kamin austretende Abgase in dessen Wohnräume eindringen. Es kann mit-
hin auch nicht angehen, den betroffenen Stockwerkeigentümern gewissermassen
vorzuschreiben, zu welchen Tages- und Nachtzeiten es der allgemeinen Usanz ent-
spricht, die Fenster zu öffnen und die Wohnung zu lüften; dies sollte wohl doch je-
dem einzelnen selbst überlassen sein.
g.
Nach dem Gesagten ist die Sache demzufolge im Sinne der Erwägungen an
die Vorinstanz zurückzuweisen, da der Sachverhalt in wesentlichen Teilen – na-
mentlich zwecks Einholung einer Expertise – zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs.
1 lit. a Ziff. 2 ZPO) und die bei den Akten liegenden Dokumente keine genügende
Grundlage für die Beurteilung der Frage nach dem Vorliegen eines Mangels bilden.
So ist es grundsätzlich nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, den Sachverhalt an-
stelle der ersten Instanz zu erstellen oder vor erster Instanz nicht abgenommene
Beweismittel zu erheben (vgl. Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasen-
böhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO], Zürich 2010, N 35 f. zu Art. 318 ZPO). Die Vorinstanz wird sich vorweg sinn-
vollerweise mit der Frage der rechtzeitigen Mängelrüge bzw. der von den Beru-
fungsbeklagten 1 – 4 geltend gemachten Einrede der Verwirkung resp. der Ver-
jährung des Nachbesserungsanspruchs zu befassen haben, zumal sich die Anord-
nung der entsprechenden Expertise für den Fall, dass die Mängelrüge tatsächlich
verspätet erfolgt sein sollte, erübrigt. Die ratio legis der Rückweisung besteht darin,
dass den Parteien keine Nachteile entstehen sollen, weil nur die Berufungsinstanz
(und nicht auch die erste Instanz) über wichtige Tat- und Rechtsfragen entschieden
hat. Würde das Kantonsgericht seinerseits den Sachverhalt in wesentlichen Teilen
ergänzen und die Einholung einer Expertise anordnen sowie die Frage der Ver-
jährung bzw. der Verwirkung beurteilen, würde es darüber als einzige Instanz mit
voller Kognition befinden (vgl. Reetz/Hilber, a.a.O., N 29 zu Art. 318 ZPO; Peter
Volkart, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar ZPO, Zürich/St.
Gallen 2011, N 5 zu Art. 318 ZPO; Alexander Brunner, in: Paul Oberhammer [Hrsg.],
Kurzkommentar ZPO, Basel 2010, N 3 zu Art. 318 ZPO). Dies würde dem Prinzip
der doppelten Instanz auf kantonaler Ebene zuwiderlaufen (vgl. Peter Reetz, in: Sut-
ter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010, N 8 ff. zu den Vorbemerkungen zu den Art.
308 – 318 ZPO). Das Bezirksgericht Maloja wird dabei auch über die Kosten des

Seite 28 — 31
erstinstanzlichen Verfahrens neu zu entscheiden haben, welcher Entscheid nicht
vom Kantonsgericht vorwegzunehmen ist.
7.
Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten – bestehend aus
den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) – der unter-
liegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Pro-
zesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO).
a.
Mit Bezug auf die Berufungsbeklagten 5 und 6 wurde die Berufung abgewie-
sen. Diese vermochten mit ihren Anträgen auf Abweisung der Berufung mithin
durchzudringen, weshalb sie als obsiegend zu betrachten sind und ihnen folglich
keine Gerichtskosten auferlegt werden dürfen. In diesem Umfang gehen die Ge-
richtskosten entsprechend zu Lasten der Berufungskläger. Hinsichtlich der Beru-
fungsbeklagten 1 – 4 wurde die Berufung dahingehend entschieden, als das ange-
fochtene Urteil aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Fortset-
zung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Die Rückweisung der
Sache zu erneuter Abklärung (mit noch offenem Ausgang) gilt gemäss bundesge-
richtlicher Praxis für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten wie auch der
Parteientschädigung als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie überhaupt be-
antragt oder ob das Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird (vgl.
statt vieler die Urteile des Bundesgerichts 8C_418/2012 vom 29. Oktober 2012, E.
4.4.1; 8C_269/2012 vom 12. Oktober 2012, E. 7, je mit weiteren Hinweisen). Dem-
entsprechend sind die Gerichtskosten diesbezüglich den Berufungsbeklagten 1 – 4
aufzuerlegen. Angesichts dessen, dass in Bezug auf die Berufungsbeklagten 5 und
6 einzig die Frage der Passivlegitimation zu beurteilen war, sowie unter Berücksich-
tigung der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und des daraus resultierenden
Aufwands im Zusammenhang mit den Berufungsbeklagten 1 – 4 erscheint eine Ver-
teilung der Gerichtskosten im Verhältnis von 1/5 zu 4/5 als den Umständen ange-
messen. Folglich gehen die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 6‘000.-- im Umfang von
1/5 zu Lasten der Berufungskläger und im Umfang von 4/5 zu Lasten der Berufungs-
beklagten 1 – 4.
b.
Nach den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen sind die aussergericht-
lichen Kosten zu verteilen. Da die Rechtsvertreter es unterlassen haben, eine de-
taillierte Honorarnote vorzulegen, ist die Höhe der Parteientschädigungen nach rich-
terlichem Ermessen festzusetzen. Angesichts des Obsiegens bzw. Unterliegens so-
wie des jeweiligen Aufwands der Rechtsvertreter erscheint eine aussergerichtliche
Entschädigung zugunsten der Berufungsbeklagten 5 und 6 von Fr. 2‘000.-- (inkl.

Seite 29 — 31
MWSt) einerseits und eine solche von Fr. 4‘000.-- (inkl. MWSt) zugunsten der Be-
rufungskläger andererseits als angemessen.

Seite 30 — 31
III. Demnach wird erkannt:
1.
Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 9. Februar 2011
wird aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen zur Fortsetzung
des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
In Bezug auf die Berufungsbeklagten 5 und 6 wird die Berufung abgewiesen.
3. a)
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6‘000.-- gehen im Umfang von
1/5 (Fr. 1‘200.--) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsklä-
ger und im Umfang von 4/5 (Fr. 4‘800.--) unter solidarischer Haftbarkeit zu
Lasten der Berufungsbeklagten 1 – 4. Die den Parteien auferlegten Gerichts-
kosten werden mit dem von den Berufungsklägern geleisteten Kostenvor-
schuss von Fr. 20‘000.-- verrechnet. Die Berufungsbeklagten 1 – 4 werden
unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, den Berufungsklägern den Betrag
von Fr. 4‘800.-- direkt zu ersetzen. Der Restbetrag des Kostenvorschusses
von Fr. 14‘000.-- wird den Berufungsklägern durch das Kantonsgericht er-
stattet.
b)
Die Berufungskläger haben die Berufungsbeklagten 5 und 6 für das Beru-
fungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2‘000.-- (inkl. MWSt)
aussergerichtlich zu entschädigen.
c)
Die Berufungsbeklagten 1 – 4 haben die Berufungskläger für das Berufungs-
verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 4‘000.-- (inkl. MWSt) ausser-
gerichtlich zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizeri-
sche Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist
dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständi-
gen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorge-
schriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegiti-
mation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde
gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

Seite 31 — 31
5.
Mitteilung an: