gr_gerichte · R 2010 103 · 2011-01-04 · de

Baugesuch (Bewilligungspflicht) | Baurecht

R 10 103
5. Kammer 
URTEIL
vom 4. Januar 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (Bewilligungspflicht)
1. a)
Am 12. Mai 1993 erteilte die Gemeinde … … gestützt auf eine 
Zustimmungsverfügung 
des 
Departements 
des 
Innern 
und 
der 
Volkswirtschaft (DIV, heute Departement für Volkswirtschaft und Soziales, 
DVS) vom 5. April 1993 eine Baubewilligung für den Um- und Aufbau der 
Liegenschaft „…“ auf der damals im übrigen Gemeindegebiet befindlichen 
Parzelle Nr. 2088 in der … (…). Als Auflage verfügte die Gemeinde auf 
Verlangen des DIV, dass die neue, erweiterte Wohneinheit in Zukunft nur als 
Dauerwohnung verwendet werden dürfe (Zweckentfremdungsverbot). Im 
Weiteren dürfe die 4.5-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes 
nur als Erstwohnung genutzt werden. Ansonsten wurde die Baubewilligung 
mit keinen weiteren expliziten Nutzungsbeschränkungen versehen. Die 
Gemeinde stellte jedoch mit Bezug auf Gebäudelänge, Gebäudehöhe und 
Dachaufbau fest:
•
Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudelänge von 
25.00 m ist mit 29.20 m (Rücksprünge abgezogen) überschritten. Gestützt 
auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung der Baukommission für 
Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Gebäudelänge Ausnahmen 
gestatten. Daraus resultiert gegen Süden ein Mehrlängenzuschlag (MLZ) 
von 3.74 m.
•
Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudehöhe von 6.60 
m ist mit 8.71 m überschritten. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand 
mit Zustimmung der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten 
bezüglich Gebäudehöhe Ausnahmen gestatten. Daraus resultiert gegen 
Osten, Süden und Westen ein Mehrhöhenzuschlag (MHZ) von 2.11 m.
•
Der geplante Dachaufbau widerspricht den Vorschriften gemäss Art. 36 
BG, wonach Dachaufbauten nur bis zu einem Drittel der Gebäudelänge 
gestattet sind. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung 
der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Dachform 
des Gebäudes Ausnahmen gestatten. Beim zur Diskussion stehenden 


Bauvorhaben handelt es sich um einen Restaurationsbetrieb mit Personal- 
und Inhaberwohnungen, so dass der Anwendung der Bestimmungen 
gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im Wege steht. 
b)
Am 6. April 2006 beantwortete die Gemeinde … die Anfrage der damaligen 
Eigentümerin der Parzelle Nr. 2088 in …, der … Betriebe AG, bezüglich 
Umfunktionierung der Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum. Der Um- und 
Aufbau aus dem Jahr 1993 habe nur erstellt werden können, weil man damals 
unzweifelhaft von einem Hotelbetrieb ausgegangen sei. Daher sei auch eine 
Inanspruchnahme des sog. Hotelbonus nach Art. 41 BG für Dachaufbauten, 
Gebäudehöhe und Gebäudelänge möglich gewesen. Diese Bauteile könnten 
auch den Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht genügen, so dass die 
gewährten Ausnahmebewilligungen auch mit Inkrafttreten des neuen 
Baugesetzes nicht obsolet geworden seien. Daher sei eine Umwandlung der 
Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum nur über eine Ausnahmebewilligung 
möglich. Dafür seien die Voraussetzungen aber nicht erfüllt. Diese 
Einschätzung bestätigte die Gemeinde nochmals mit Schreiben vom 28. Juni 
2006, nachdem die … Betriebe AG am 5. Mai 2006 ein Baugesuch zur 
Umwandlung 
der 
Personalzimmer 
in 
Wohnungen 
bei 
der 
Restaurationsliegenschaft … eingereicht hatte. Da die … Betriebe AG 
dagegen nicht remonstrierte, schrieb die Gemeinde das erwähnte Baugesuch 
am 23. August 2006 ab. Dieser Beschluss erwuchs in der Folge in Rechtskraft.
c)
Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass … - seit dem 1. Mai 2007 
Pächter 
der 
Restaurationsliegenschaft 
- 
im 
Frühjahr 
2010 
ohne 
Baubewilligung Umbauten im Bereich des bestehenden Restaurants getätigt 
hatte, forderte sie ihn am 19. März 2010 zur Einreichung eines 
entsprechenden Baugesuchs auf. Dieser Aufforderung kam … am 12. April 
2010 nach, indem er ein Bau- und Zweckänderungsgesuch mitsamt 
Projektunterlagen bei der Gemeinde einreichte. Am 22. Juni 2010 teilte das 
Bauamt der Gemeinde dem Gesuchsteller mit, dass einer Zweckänderung der 
(mittlerweile in der Dorfzone befindlichen) Liegenschaft nicht entsprochen 
werden könne, da die Aufstockung der Restaurationsliegenschaft im Jahr 
1993 in Bezug auf die Dachaufbauten, die Gebäudehöhe und die 
Gebäudelänge nur unter Inanspruchnahme des Hotelbonus habe realisiert 


werden können. Nach einer persönlichen Vorsprache beim Bauamt der 
Gemeinde ersuchte … am 21. Juli 2010 sodann um eine vorübergehende 
Duldungsverfügung bezüglich temporärer Umnutzung in Personalwohnraum.
d)
Mit Entscheid vom 14. September 2010 verweigerte die Gemeinde dem 
Gesuchsteller die nachgesuchte Baubewilligung - und damit zugleich auch die 
temporäre Duldung der Umnutzung der Liegenschaft - im Wesentlichen mit 
der Begründung, der Auf- und Umbau des Jahres 1993 habe seinerzeit nur 
aufgrund des Hotelbonus bewilligt und realisiert werden können. Da die 
fraglichen Bauteile auch die Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht 
einzuhalten vermöchten, könnte einer Zweckänderung nur mittels einer 
Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG entsprochen werden. Dafür seien die 
erforderlichen Voraussetzungen aber nicht gegeben; insbesondere sei die 
geplante Umwandlung nicht im öffentlichen Interesse. Daher könne die 
Umwandlung von Restaurations- in Wohnraum nicht bewilligt werden. Die 
allfällige Wiederherstellung des gesetzeskonformen Zustandes werde nach 
Rechtskraft des Entscheids und entsprechender Prüfung durch die 
Baubehörde allenfalls selbständig verfügt.
2.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
11. 
Oktober 
2010 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Entscheid der Gemeinde vom 14. 
September 2010 aufzuheben und festzustellen, dass die Umnutzung des 
geplanten Restaurants … auf der Parzelle Nr. 2088 keiner Baubewilligung 
bedürfe. Eventuell sei die Umnutzung des Restaurants in eine Wohnung zu 
bewilligen. Nach Art. 86 KRG unterlägen Zweckänderungen nur dann der 
Bewilligungspflicht, wenn erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
zu erwarten seien; ansonsten seien Zweckänderungen bewilligungsfrei 
möglich (Art. 40 Abs. 1 lit. 3 KRVO). Die Umnutzung des Restaurants in eine 
Wohnung habe keinerlei Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. Sie sei in 
der Dorfkernzone (recte: Dorfzone) zonenkonform. Auch seien geringfügige 
Änderungen im Inneren von Bauten gemäss Art. 40 Abs. 1 lit. 2 KRVO 
ohnehin nicht bewilligungspflichtig. Es finde vorliegend höchstens das 
Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO Anwendung. Er habe nach Art. 89 KRG 
Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung, da keine öffentlich-rechtlichen 


Vorschriften im Weg stünden. Die Liegenschaft befinde sich in der Bauzone, 
so dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 87 KRG erforderlich sei. Der 
Auf- und Umbau im Jahr 1993 stehe mit der vorliegend umstrittenen Frage 
der Umnutzung in keinem Zusammenhang, da das Restaurant davon nicht 
betroffen gewesen sei. Es könne dahingestellt bleiben, ob die im Jahr 1993 
bewilligten Auf- und Umbauten die Vorschriften des aktuellen BG einhielten, 
da diesbezüglich der Besitzstand (Art. 81 Abs. 2 KRG) gelte. Sei die geplante 
Umnutzung zonenkonform, was hier der Fall sei, bestehe ein Anspruch auf 
Bewilligung. Die gegenteilige Auffassung der Gemeinde verstosse gegen Art. 
81 KRG. Das vom DIV im Jahr 1993 verlangte und in der Folge verfügte 
Zweckentfremdungsverbot betreffe schliesslich nur die Wohnung, nicht aber 
das Restaurant.
3.
Die Gemeinde beantragte am 1. November 2010 die Abweisung der 
Beschwerde. Die geplante Zweckänderung unterliege dem ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren gemäss Art. 41 ff. KRVO. Zweckänderungen seien 
gemäss Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG grundsätzlich bewilligungspflichtig; Satz 2 
dieses Absatzes beziehe sich nur auf Zweckänderungen an unüberbauten 
Grundstücken. Die Umnutzung eines Teils des Restaurants in eine Wohnung 
habe abgesehen davon erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. 
Denn die Nutzung als Hotel unterscheide sich in jeder Beziehung von der 
Nutzung als permanenter Wohnraum. So unterlägen neu geschaffene 
Wohnnutzungen beispielsweise dem Kontingentierungsgesetz. Aber auch 
andernfalls müsste die Zweckänderung einer materiellrechtlichen Prüfung 
unterzogen werden, da Anzeichen für eine Verletzung von materiellen 
Vorschriften bestünden (Art. 40 Abs. 3 KRVO). Zumindest wäre das 
Bauvorhaben dem Meldeverfahren gemäss Art. 50 ff. KRVO zu unterstellen 
gewesen. In materieller Hinsicht sei die im Jahr 1993 zum Hotel umgebaute 
Baute auch heute noch rechtmässig. Sie könne indessen nicht teilweise in 
permanenten Wohnraum umgebaut werden, da die Bewilligung seinerzeit nur 
habe erteilt werden können, weil man von einem Hotelbetrieb ausgegangen 
sei. Diese in der damaligen Bewilligung enthaltene Beschränkung auf die 
Nutzung als Hotelbetrieb binde auch den heutigen Eigentümer der Parzelle 
Nr. 2088 und dessen Pächter. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die im 


Jahr 1993 genehmigten baulichen Massnahmen unter dem geltenden 
Baugesetz im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung zulässig wären. Die 
Gebäudehöhe von 8.71 m überschreite aber die nunmehr in der Dorfzone 
zulässige Gebäudehöhe von 7.80 m. Auch der gewählte Dachaufbau könnte 
nach dem heutigen Art. 47 BG nicht bewilligt werden.
Das Hoffstattrecht nach Art. 81 KRG, auf das sich der Beschwerdeführer 
beziehe, könne nur beansprucht werden, wenn die betreffende Baute nicht 
mehr bauordnungskonform wäre. Die Bauvorschriften hätten sich aber seit 
der Bewilligungserteilung im Jahr 1993 nicht verschärft. Die Hotel-
/Restaurationsliegenschaft wäre daher auch nach heutigem Recht 
bauordnungskonform. Zudem verweise die Gemeinde auf VGU R 07 24. 
Hinzu komme, dass eine Nutzungsänderung nach Art. 81 Abs. 2 KRG nur 
zulässig 
wäre, 
wenn 
keine 
überwiegenden 
öffentlichen 
Interessen 
entgegenstünden. Hier gebe es indes ein erhebliches öffentliches Interesse 
an der Beibehaltung des bestehenden Betriebes. Im Weiteren lägen keine 
ausserordentlichen Verhältnisse und auch keine unverhältnismässige Härte 
vor. Somit komme eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 KRG ebenfalls 
nicht in Frage.
4.
Mit Replik vom 25. November 2010 hielt der Beschwerdeführer an seinen 
Anträgen fest. Der Grundbuchbeschrieb besage, dass auf Parzelle Nr. 2088 
ein Wohnhaus mit Restaurant bestehe. Ein Hotel gebe es nicht. Es sei 
deshalb irrelevant, weswegen die Bewilligung im Jahr 1993 erteilt worden sei. 
Das Gebäude weise ein Restaurant, zehn Personalzimmer und eine 4-
Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss auf. In den letzten vier Jahren sei die 
Liegenschaft nicht als Hotel betrieben worden. Ob dies früher der Fall 
gewesen sei, wisse er nicht. Anstelle des Restaurants solle keine 
Ferienwohnung, sondern Personalräumlichkeiten geschaffen werden. Das 
Bauvorhaben bedürfe daher nach Art. 86 Abs. 2 KRG und Art. 40 KRVO 
keiner Baubewilligung. Es werde denn von der Gemeinde auch nicht 
angegeben, welche Baurechtsverletzungen vorlägen, so dass kein 
Baubewilligungsverfahren 
durchzuführen 
sei. 
Die 
Umnutzung 
des 
unrentablen 
Restaurants 
in 
eine 
Personalwohnung 
sei 
zweifellos 
gesetzeskonform. In VGU R 07 24 sei es um einen bestehenden Hotelbetrieb 


gegangen. Hier aber bestehe gerade kein Hotel, weshalb er sich auf Art. 81 
KRG berufen könne. Weil hier kein Beherbergungsbetrieb zur Beurteilung 
stehe, gebe es zudem auch kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des 
Betriebs. Für die Erhaltung von Restaurantbetrieben gebe es wohl nur in 
Ausnahmefällen ein öffentliches Interesse.
5.
Am 30. November 2010 duplizierte die Gemeinde, wobei sie im Wesentlichen 
an ihrem bereits geäusserten Standpunkt festhielt. Die zuletzt erteilte 
Baubewilligung bestimme die bisherige Nutzung, die auch entscheidend für 
die Frage der zulässigen Nutzungsänderung sei. Im Jahr 1993 habe man 
einen Hotelbonus nach Art. 41 BG gewährt. Für die Beurteilung der aktuell zur 
Diskussion 
stehenden 
Änderungen 
sei 
entsprechend 
von 
einem 
gastgewerblichen Betrieb auszugehen. Der Grundbuchbeschrieb sei dagegen 
nicht massgebend.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit 
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Entscheid der Gemeinde 
… vom 14. September 2010, dem beschwerdeführerischen Baugesuch die 
Bewilligung zu verweigern. Vorab zu prüfen ist die Frage, ob das 
beschwerdeführerische Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Im Weiteren 
stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer einen Anspruch auf Erteilung 
der Baubewilligung gestützt auf die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) geltend machen 
kann.
2. a)
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass das geplante Bauvorhaben mitsamt 
Zweckänderung nach Art. 86 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) keiner 
Baubewilligung bedürfe, da keine erheblichen Auswirkungen auf die 
Nutzungsordnung zu erwarten seien. Hinzu komme, dass geringfügige 


Änderungen im Innern von Bauten nach Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO nicht 
bewilligungspflichtig seien. Davon könne er profitieren, da keine zusätzlichen 
Räume geschaffen würden. Dem beschwerdeführerischen Vorbringen kann 
aus nachstehenden Gründen nicht gefolgt werden. 
b)
Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 
abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Ebenfalls der 
Baubewilligungspflicht unterliegen Zweckänderungen von Grundstücken, 
sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind. 
Keiner Baubewilligung bedürfen nach Art. 86 Abs. 2 KRG dagegen 
Bauvorhaben, die weder öffentliche noch private Interessen berühren. 
Darunter fallen nach Art. 40 Abs. 1 KRVO unter anderem geringfügige 
Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von 
Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume (Ziff. 2) und 
Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
(Ziff. 3). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet nach Art. 40 Abs. 
3 KRVO jedoch nicht von der Einhaltung von materiellen Vorschriften. 
Bestehen Anzeichen dafür, dass durch ein bewilligungsfreies Bauvorhaben 
materielle Vorschriften verletzt sein könnten, leitet die kommunale 
Baubehörde von Amtes wegen, auf Ersuchen der Fachstelle oder auf Hinweis 
von Dritten hin das Baubewilligungsverfahren ein.
c) 
Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG unterstellt Zweckänderungen an Bauten oder 
Anlagen dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Art. 86 Abs. 1 Satz 2 
KRG bringt darüber hinaus zum Ausdruck, dass auch Zweckänderungen an 
Grundstücken baubewilligungspflichtig sind, sofern erhebliche Auswirkungen 
auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind (Botschaft der Regierung zur KRG-
Revision, S. 360). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, bezieht 
sich dieser zweite Satz der Vorschrift nach dem Wortlaut des Gesetzes („auch 
Zweckänderungen von Grundstücken“) ausschliesslich auf unüberbaute 
Grundstücke. Die Verwendung des Begriffs „auch“ belegt, dass der 
Gesetzgeber die grundsätzliche Baubewilligungspflicht für Zweckänderungen 
an Bauten und Anlagen nach Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG um eine 


eingeschränkte Baubewilligungspflicht im Falle von Zweckänderungen an 
unüberbauten Grundstücken ergänzen wollte. Auf den konkreten Fall 
bezogen bedeutet dies, dass die geplante Umnutzung der überbauten 
Liegenschaft nach Art. 86 Abs. 1 KRG baubewilligungspflichtig ist, selbst, 
wenn dadurch keine erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
bewirkt würden. Daran vermögen auch die beschwerdeführerischen Verweise 
auf Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 und Ziff. 3 KRVO nichts zu ändern. Eine teleologische 
Auslegung von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO ergibt, dass sich die Bestimmung 
(„Zweckänderungen 
ohne 
erhebliche 
Auswirkungen 
auf 
die 
Bewilligungspflicht“) lediglich auf unüberbaute Grundstücke beziehen kann. 
Denn nur in Bezug auf Zweckänderungen von unüberbauten Grundstücken - 
nicht aber für Bauten und Anlagen - räumt das übergeordnete kantonale 
Gesetz in Art. 86 Abs. 2 KRG der Regierung die Befugnis ein, eine Befreiung 
von der Baubewilligungspflicht in der KRVO zu statuieren. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 
2 KRVO bezieht sich sodann auf geringfügige Änderungen im Innern von 
Bauten und Anlagen, infolge derer keine Zweckänderung bewirkt wird. Im 
Falle von Zweckänderungen wird diese Bestimmung von Art. 86 Abs. 1 KRG 
bzw. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO als lex specialis verdrängt. Im Übrigen wäre 
aber auch dann an der Bewilligungspflicht festzuhalten, wenn Art. 40 Abs. 1 
Ziff. 3 KRVO - entgegen den vorstehenden Erwägungen - nicht nur für 
unüberbaute Grundstücke, sondern auch für Bauten und Anlagen gelten 
würde. 
Dann 
nämlich 
lägen 
erhebliche 
Auswirkungen 
auf 
die 
Nutzungsordnung vor, da eine Umwandlung eines gewerblich genutzten 
Raumes zu einem privaten Wohnraum angestrebt wird (Art. 86 Abs. 1 KRG; 
Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 e contrario). Zudem wäre die Gemeinde nach Art. 40 Abs. 
3 KRVO ohnehin von Amtes wegen verpflichtet, ein Baubewilligungsverfahren 
einzuleiten, da zumindest Anzeichen für die Verletzung von materiellen 
Bauvorschriften gegeben sind (vgl. Zonenschema, Anhang 1 zum Baugesetz 
der 
Gemeinde 
… 
[BG]; 
Art. 
47 
BG). 
Die 
diesbezüglichen 
beschwerdeführerischen Vorbringen sind daher unbegründet.
d)
Ebenfalls unbegründet ist das beschwerdeführerische Vorbringen, die 
kommunalen 
Baubehörden 
hätten 
nicht 
das 
ordentliche 
Baubewilligungsverfahren, sondern das Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO 


durchführen müssen. Wie Art. 50 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO zu entnehmen ist, 
gelangt das Meldeverfahren als vereinfachtes Baubewilligungsverfahren bei 
baulichen Massnahmen nur zur Anwendung, wenn diese kumulativ nach 
aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen 
Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. 
Vorliegend ist das geplante Bauvorhaben in der Dorfzone angesichts der 
Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und der Dachaufbauten nicht 
zonenkonform, so dass das Meldeverfahren nicht zur Anwendung gelangen 
kann.
3. a)
Da das beschwerdeführerische Bauvorhaben nach dem Gesagten der 
Bewilligungspflicht unterliegt, sind nunmehr die Voraussetzungen der 
Besitzstandsgarantie zu prüfen. Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich 
sinngemäss vor, er habe nach Art. 89 KRG Anspruch auf Erteilung der 
nachgesuchten Baubewilligung, da die im Jahr 1993 rechtmässig erstellte 
Baute von der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 und Abs. 2 profitieren 
könne. Eine Ausnahmebewilligung sei nicht erforderlich. Zudem könne 
dahingestellt bleiben, ob der Auf- und Umbau den Vorschriften des aktuellen 
Baugesetzes 
entspreche. 
Dem 
stehe 
auch 
das 
verfügte 
Zweckentfremdungsverbot nicht im Weg, da dieses nur die erweiterte 
Wohneinheit und nicht das Restaurant betreffe. Es ist aktenkundig, dass auf 
der Restaurationsliegenschaft stehende Gebäude mit Verfügung vom 12. Mai 
1993 keiner expliziten Nutzungsbeschränkung unterworfen wurde, wonach 
die Baute nur als Hotel oder Restaurationsbetrieb und nicht auch als 
Wohnhaus genutzt werden dürfe. Dennoch vermag der Beschwerdeführer 
aus nachfolgenden Gründen aus der Besitzstandsgarantie keine Rechte 
abzuleiten.
b)
Nach der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 KRG dürfen rechtmässig 
erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr 
entsprechen, erhalten und erneuert werden. Abs. 2 enthält eine Erweiterung 
dieser Garantie, indem solche Bauten und Anlagen zudem umgebaut, 
massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die 
Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. 


Die Besitzstandsgarantie bedeutet mithin, dass eine Rechtsposition, welche 
seinerzeit in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften 
erworben wurde, grundsätzlich auch unter dem neuen Recht, das deren 
Begründung nicht oder nicht mehr um bisherigen Umfang zulässt, 
fortbestehen und gegebenenfalls auch weiterentwickelt werden kann (vgl. K. 
Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen 
innerhalb der Bauzonen, Diss. 2003, S. 7). Um in den Genuss der 
Besitzstandsgarantie 
zu 
kommen, 
müssen 
Bauten 
also 
einerseits 
ursprünglich materiell rechtmässig erstellt worden und andererseits durch den 
Erlass neuen Rechts materiell vorschriftswidrig geworden sein (vgl. K. Willi, 
a.a.O., S. 22 ff.). Bauten und Anlagen dagegen, die sowohl im ursprünglichem 
als auch im aktuellen Bestand und in ihrer entsprechenden Nutzungsart 
rechtmässig waren und sind, sind auf die Besitzstandsgarantie nicht 
angewiesen; die Zulässigkeit eines Umbaus, einer Erweiterung oder einer 
Nutzungsänderung richtet sich dann nach dem jeweils geltenden Recht. 
Allenfalls ist zu prüfen, ob solche Vorhaben einer Ausnahmebewilligung 
zugänglich sind. 
c)
Dem Baubescheid vom 12. Mai 1993 ist ausdrücklich zu entnehmen, dass das 
Bauvorhaben als Hotelauf- und Hotelumbau bewilligt wurde: Beim zur 
Diskussion 
stehenden 
Bauvorhaben 
handelt 
es 
sich 
um 
einen 
Restaurationsbetrieb mit Personal- und Inhaberwohnungen, so dass der 
Anwendung der Bestimmungen gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im 
Weg steht (S. 6). Etwas anderes war nach dem damals geltenden Recht auch 
gar nicht möglich. Der getätigte Auf- und Umbau konnte angesichts der 
Gebäudehöhe (8.71 m statt max. 6.60 m), der Gebäudelänge (29.20 m statt 
max. 25.00 m) und der Dachaufbauten nur unter Inanspruchnahme des sog. 
Hotelbonus nach Art. 41 des damaligen Baugesetzes der Gemeinde … (aBG) 
bewilligt werden. Damit steht fest, dass der Auf- und Umbau der Baute bereits 
im Zeitpunkt seiner Bewilligung nur deswegen materiell rechtmässig war, weil 
es sich um einen Restaurationsbetrieb gehandelt hatte. Als solcher und nur 
als solcher wurde die Baute daraufhin rechtmässig erstellt. Nur insoweit ihr 
Charakter als Restaurationsliegenschaft erhalten bleibt, entspricht die Baute 
demzufolge auch heute im Wesentlichen noch den geltenden Vorschriften: 


•
Gemäss Zonenschema der Gemeinde … (Anhang 1 zum aktuellen 
Baugesetz; BG) darf ein in der Dorfzone befindliches Gebäude über eine 
max. Gebäudehöhe von 7.80 m verfügen; eine max. Gebäudelänge 
besteht in der Dorfzone keine. Die Dachform des Gebäudes hat nach Art. 
17 Abs. 2 BG der traditionellen Bauweise bzw. den angrenzenden 
Gebäude zu entsprechen. Einzelne Dachaufbauten sind nach Art. 47 Abs. 
4 BG nur bis zu einem Drittel der jeweiligen Fassadenlänge gestattet. Im 
Falle mehrere Dachaufbauten darf deren Länge nach Art. 47 Abs. 5 BG 
zusammengezählt maximal die Hälfte der Fassadenlänge betragen.
•
Nach Art. 7 BG kann die Baubehörde mit Zustimmung der Baukommission 
für Grossgebäude, wie Hotels und ähnliche Bauten, Ausnahmen bezüglich 
der Gebäudehöhe (maximal 15 % Mehrhöhe) und Länge (maximal 20 % 
Mehrlänge) des Gebäudes gestatten. Für Dachaufbauten besteht diese 
Möglichkeit nicht mehr.
•
Damit würde das vorliegend zu beurteilende Gebäude in Bezug auf die 
Gebäudehöhe (max. Höhe von 7.80 m zuzüglich 15% Mehrhöhe = max. 
Höhe von 8.97 m, bei unbestrittener aktueller Höhe von 8.70 m) und die 
Gebäudelänge auch heute dem aktuellen Baugesetz der Gemeinde 
entsprechen. Einzig für die Dachaufbauten könnten nach dem aktuellen 
Baugesetz keine Ausnahmen mehr verfügt werden. Hier gälte allerdings 
für die nach wie vor als Hotel bzw. Restaurationsbetrieb genutzte Baute 
die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG. 
Umgekehrt ist ebenso klar, dass der Auf- und Umbau der Baute bei der 
Bewilligungserteilung eindeutig rechtswidrig gewesen wäre, wenn es sich um 
ein Wohngebäude gehandelt hätte. Einen Anspruch darauf, das Gebäude mit 
den bestehenden Ausmassen nicht als Restaurationsbetrieb, sondern als 
Wohnhaus zu benutzen, konnte das seinerzeitige Baugesetz der Gemeinde 
… 
dem 
Beschwerdeführer 
nicht 
vermitteln. 
Ursprünglich 
materiell 
rechtmässig war die Baute somit lediglich als Restaurationsbetrieb, nicht aber 
als Wohnhaus. Daran vermag auch das beschwerdeführerische Vorbringen 
nichts zu ändern, das Restaurant sei von dem im Jahr 1993 bewilligten 
Dachaufbau gar nicht betroffen gewesen. Denn von der Inanspruchnahme 
des Hotelbonus nach Art. 41 aBG in Bezug auf Gebäudehöhe, Gebäudelänge 
und Dachaufbauten profitierte die gesamte Baute und damit auch das im 
Erdgeschoss befindliche Restaurant.
Für die Beurteilung des Besitzstands nach Art. 81 KRG, der auf die 
ursprüngliche materielle Rechtmässigkeit einer Baute abstellt, unbeachtlich 
ist, inwiefern die Baute in der Vergangenheit tatsächlich als Hotel oder als 
Restaurationsbetrieb betrieben wurde. Dasselbe gilt mutatis mutandis für den 


vom Beschwerdeführer zitierten Grundstücksbeschrieb im Grundbuch der 
Gemeinde …. 
d)
Hinsichtlich 
der 
geplanten 
Wohnnutzung 
besteht 
demzufolge 
kein 
Besitzstand, auf welchen sich der Beschwerdeführer berufen könnte: Der 
Besitzstand von Art. 81 Abs. 1 KRG bezieht sich vorliegend lediglich auf den 
ursprünglich baulichen Bestand der Liegenschaft als Restaurationsbetrieb; 
nicht aber auf eine Wohnnutzung. Denn nur als Restaurationsbetrieb wurde 
die Baute im Jahr 1993 materiell rechtmässig erstellt und nur als solcher kann 
die Baute den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 1 KRG beanspruchen. Durch das 
beschwerdeführerische Bauvorhaben würde diese rechtmässige Nutzung der 
Baute als Restaurationsbetrieb aber in eine Wohnnutzung in einem Gebäude 
umgewandelt, das als Wohngebäude sowohl nach altem als auch nach 
neuem Recht die für Wohnbauten zulässigen Gebäudeabmessungen 
erheblich überschritte. Im Weiteren würde das geplante Wohngebäude auch 
in Bezug auf den Dachaufbau weder den Vorschriften des alten noch 
denjenigen des aktuellen Baugesetzes entsprechen. Damit würde das zur 
Diskussion stehende Projekt erheblich von den geltenden Vorschriften für 
Wohngebäude abweichen, könnte es doch - im Unterschied zu einem Hotel 
oder zu einem Restaurationsbetrieb - auch von den Ausnahmen für 
Grossbauten nach Art. 7 BG nicht profitieren. Die geplante Nutzungsänderung 
würde 
insofern 
die 
Abweichung 
von 
den 
geltenden 
kommunalen 
Bauvorschriften verstärken. Damit würde die Nutzungsänderung zugleich 
auch dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Einhaltung der 
Bauvorschriften 
zuwiderlaufen. 
Entsprechend 
geht 
die 
beschwerdeführerische Berufung auf den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 2 
KRG fehl.
4.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das beschwerdeführerische 
Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Aus der Besitzstandsgarantie vermag 
der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, so dass die 
Gemeinde das umstrittene Baugesuch infolge Verstosses gegen ihre 
kommunalen Bauvorschriften zu Recht abgelehnt hat. Bei diesem Ausgang 
gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 


und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 
Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 
abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
320.--
zusammen
Fr.
3'320.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.