gr_gerichte · R 2016 50 · 2017-02-01 · de

Bauvollendungsfrist (Verlängerung) | Baurecht

Mitgeteilt am
VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 50
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar ad hoc
Peng
URTEIL
vom 1. Februar 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
und
B._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Bauvollendungsfrist (Verlängerung)


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1.
Am 9. August, mitgeteilt am 9. November 2012, erteilte die Gemeinde 
X._____ der C._____ AG die Bewilligung zum Abbruch eines Stalls und 
zum Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit Restaurant auf Parzellen 
3862 und 2863 in Y._____. Eine beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden am 6. Dezember 2012 dagegen erhobene Beschwerde von 
Dritten wurde vom Gericht am 3. September 2013 als gegenstandslos 
geworden abgeschrieben (Verfügung des Verwaltungsgerichts R 12 182 
vom 3. September 2013). 
2.
Am 2. Mai 2016 zeigte Rechtsanwalt Luzi Bardill der Gemeinde an, er sei 
von D._____ und A._____ seitens der E._____ AG im Zusammenhang 
mit dem Bauvorhaben auf Parzelle 3862 mandatiert worden. Die Baube-
willigung sei infolge des unbenutzten Ablaufs der Zweijahresfrist respekti-
ve wegen fehlenden Verlängerungsgesuchs hinfällig geworden. Somit 
müsse das Baugesuch nochmals neu aufgelegt und ausgeschrieben wer-
den, andernfalls er eine anfechtbare Verfügung erwarte.
3.
Am. 25. Mai 2016 schrieb die C._____ AG der Gemeinde in ihrer Stel-
lungnahme, der Aushub sei am 21. Oktober 2013 begonnen worden. Die 
Bauarbeiten seien vom 22. Dezember 2013 bis 1. April 2014 gemäss 
Art. 111 BG (kommunale Bausperre in der Gemeinde X._____) eingestellt 
und bis im Mai 2014 vollendet worden. 2014 seien die Arbeiten im August 
und September aufgrund des zivilrechtlichen Bauverbots des Bezirksge-
richts F._____ stillgestanden. Im September 2014 seien diese wieder 
aufgenommen und bis 22. Dezember 2014 fortgesetzt worden. 2015 sei 
die Baustelle aufgrund des zwischenzeitlich bekräftigten Bauverbots des 
Bezirksgerichts F._____ während des ganzen Jahres eingestellt gewe-
sen. Ende März 2016 nach Ostern seien die Bauarbeiten wieder aufge-
nommen worden. Die Zweijahresfrist nach Art. 91 Abs. 2 KRG sei somit 
noch nicht abgelaufen. Gleichen Datums reichte die C._____ ein Gesuch 


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um Verlängerung der Frist für die Fertigstellung der Arbeiten bis Ende Ju-
ni 2017 ein.
4.
Am 14. Juli 2016 hiess der Gemeindevorstand X._____ das Gesuch um 
Verlängerung der Fertigstellungsfrist der Bauten auf Parzelle 3862 gut. 
Begründend führte er an, dass die Bausperren während der Wintersaison 
gemäss Art. 111 BG bei der Berechnung der Bauzeit zu berücksichtigen 
seien. Ohne Berücksichtigung der privatrechtlichen Bausperren betrage 
die Bauzeit etwas weniger als 21.5 Monate. Damit sei das Verlänge-
rungsgesuch rechtzeitig innerhalb der zweijährigen Frist gestellt worden 
und der Entscheid aufgrund einer Interessenabwägung zugunsten einer 
Verlängerung ausgefallen. A._____ und die B._____ AG (einzelzeich-
nungsberechtigter Verwaltungsratspräsident D._____) seien als Eigentü-
mer von direkt an die Bauparzelle angrenzenden Stockwerkeinheiten be-
rechtigt, einen anfechtungsfähigen Entscheid betreffend die Verlängerung 
der Bauvollendungsfrist zu erhalten.
5.
Dagegen erhoben A._____ und die B._____ AG (nachfolgend Beschwer-
deführer) am 15. August 2016 beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerde und beantragten, die im angefochtenen Ent-
scheid des Gemeindevorstands X._____ vom 14. Juli 2016 verlängerte 
Frist zur Fertigstellung der Bauten auf Parzelle 3862 sei aufzuheben. Die 
Gemeinde X._____ sei anzuweisen, das Bauvorhaben auf Parzelle 3862 
nochmals gesetzesform auszuschreiben. Es stelle sich vorliegend einzig 
die Rechtsfrage, wie die Zweijahresfrist gemäss Art. 91 KRG zu berech-
nen sei, respektive, ob die kommunalen Sperrzeiten von diesen 24 Mona-
ten abzuziehen seien, womit sich die Bauvollendungsfrist entsprechend 
verlängere. Art. 91 KRG zeige vorbehältlich eines fristgerechten Verlän-
gerungsgesuchs keine Ausnahmeregelung, die Frist von zwei Jahren zu 
verlängern. Insofern sei von einem qualifizierten Schweigen des Gesetz-
gebers auszugehen, zumal bei Erlass der Norm die saisonalen winterli-


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chen Sperrfristen in den Tourismusgemeinden bereits statuiert gewesen 
seien.
6.
Am 1. September 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend 
Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Sie argumentier-
te, dass kommunale Sperrzeiten nicht zu überlangen Bauzeiten führten 
und Rücksicht auf die Anliegen des Fremdenverkehrs nähmen. Mit der 
Beachtung dieser Sperrzeiten werde eine Gleichbehandlung von Bau-
herrschaften in touristischen und nichttouristischen Gemeinden gewähr-
leistet. Vorliegend liege somit eine echte Gesetzeslücke vor.
7.
Am 26. September 2016 beantragte die C._____ AG (nachfolgend Be-
schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-
getreten werden könne. Weder A._____ noch die B._____ AG hätten am 
Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen, sondern die E._____ AG. 
Zudem seien die Beschwerdeführer nicht stärker als irgendein Dritter von 
der angefochtenen Verfügung betroffen. Betreffend die Frage, ob die 
kommunalen Sperrzeiten von den 24 Monaten in Abzug zu bringen seien, 
führte die Beschwerdegegnerin 2 – unter Verweis auf das Urteil des Ver-
waltungsgerichts [VGU] R 13 235 – aus, dass die kommunalen Sperrfris-
ten gleich wie in Bezug auf die Einjahresfrist für den Baubeginn auch für 
die zweijährige Bauvollendungsfrist anzuwenden seien. Ausserdem sei 
für die Auslegung von Art. 91 Abs. 2 KRG die Entstehungsgeschichte zu 
betrachten, wonach auch früher kommunale Sperrfristen nicht als Versto-
ss gegen Art. 10 Abs. 4 aKRG 1973 gegolten hätten. Ferner hielt die Be-
schwerdegegnerin 2 fest, dass bezüglich der zweijährigen Bauvollen-
dungsfrist keine Verwirkungsfolge im Gesetz angedroht werde und es 
sich daher um eine Ordnungsfrist handle.
8.
Am 31. Oktober 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. Sie hielten darüber hinaus fest, dass ihr Interesse als be-


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nachbarte Grundeigentümer schutzwürdig und mehr als nur ein faktisches 
sei. Ausserdem sei die Zweijahresfrist eine Verwirkungsfrist, zumal in 
Art. 91 Abs. 3 KRG explizit eine Rechtsfolge bei deren Ablauf vorgesehen 
sei.
9.
Am 1. Dezember 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an 
ihren Anträgen fest. Sie führte an, dass einem Fristerstreckungsgesuch 
auch nach Ablauf der zweijährigen Vollendungsfrist Erfolg beschieden 
sein könne, wenn anerkennenswerte Gründe für das Nichteinhalten der 
Frist geltend gemacht werden könnten.
10.
Am 5. Dezember 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando 
an ihren Anträgen fest. Sie führte aus, dass die Beschwerdelegitimation 
weiterhin bestritten werde, zumal die Beschwerdeführer nicht darlegen 
könnten, inwiefern sie am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen 
hätten und überdies ein praktischer Nutzen und damit ein besonderes In-
teresse an der Beschwerde fehle. Materiell benachteilige eine einheitliche 
Regelung von zwei Jahren ohne Berücksichtigung der Sperrfristen die 
Bauherrschaften im Berggebiet offensichtlich.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und 
Verfügungen sowie die im Recht liegenden Beweismittel wird, soweit 
rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung vom 
14. Juli 2016, in welcher die Beschwerdegegnerin 1 das Gesuch der Be-
schwerdegegnerin 2 vom 25. Mai 2016 um Verlängerung der Bauvollen-
dungsfrist für das mit Bau- und Einspracheentscheid vom 9. August 2012 


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bewilligte Bauvorhaben gutgeheissen hat. Gegen solche in Anwendung 
von Verwaltungsrecht ergangenen, individuell–konkreten Entscheide, die 
bei keiner anderen Instanz angefochten werden können und weder nach 
eidgenössischem noch nach kantonalem Recht endgültig sind, kann 
gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG, BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerde geführt werden. Die Beurteilung der vorliegen-
den Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen 
Gerichts. 
b)
Es stellt sich weiter die Frage, ob die Beschwerdeführer als formelle und 
materielle Adressaten der angefochtenen Verfügung davon berührt sind 
und ein schutzwürdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung ha-
ben (Art. 50 VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 wendet ein, dass die Be-
schwerdeführer weder am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen 
hätten noch ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Verfü-
gung haben. Dass die Beschwerdeführer nicht am Verfahren vor der Vor-
instanz teilnahmen, sondern die E._____ AG vor Erlass der angefochte-
nen Verfügung mit der Gemeinde korrespondierte, spielt in dieser Kon-
stellation – kein förmliches Beschwerdeverfahren – keine Rolle, zumal die 
Beschwerdeführer Verfügungsadressaten waren und benachbarte Grund-
eigentümer sind. Ein schutzwürdiges Interesse ist nach bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung nicht gegeben, wenn Beschwerdegründe vorge-
bracht werden, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an 
der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird und ohne dass dem 
Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E.1.4; BGE 133 II 249 
E.1.3.2; BGE 137 II 30 E.2.2.3). Die Beschwerdeführer halten in ihrer Re-
plik fest, dass es "vielmehr auch um die korrekte Rechtsanwendung sei-
tens der Gemeinde respektive um die Einhaltung der kommunalen und 
kantonalen Bauvorschriften" gehe, was als alleiniger Beschwerdegrund 


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gerade unzulässig wäre. Bei Gutheissung der Beschwerde haben die Be-
schwerdeführer jedoch offensichtlich einen praktischen tatsächlichen Nut-
zen und somit ein schutzwürdiges Interesse, würde nämlich nach Ablauf 
der zweijährigen Bauvollendungsfrist die Baubewilligung von Gesetzes 
wegen erlöschen (VGU R 16 52 E.4a m.w.H.). Gemäss Bundesgericht 
wird ein besonderes Berührtsein als Erfordernis für die Beschwerdelegiti-
mation in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn un-
mittelbar an das Baugrundstück angrenzt (Urteil des Bundesgerichts 
1C_500/2009 vom 1. Februar 2010 E.2.3). Dies ist vorliegend der Fall. 
Nach dem Gesagten sind die Beschwerdeführer folglich zur Beschwerde-
führung berechtigt (Art. 50 VRG). Auf die von ihnen zudem frist- und 
formgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde ist damit ein-
zutreten.
2.
Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die zweijährige Bauvollendungs-
frist gemäss Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) zum Zeitpunkt des Fristerstreckungsge-
suchs der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Mai 2016 abgelaufen war. Der 
Verlängerungsentscheid selbst muss nicht vor Ablauf der zweijährigen 
Bauvollendungsfrist gefällt werden. Bei rechtzeitiger Einbringung eines 
Verlängerungsgesuchs wird nämlich der Fristablauf bis zur Entscheidung 
der Baubehörde gehemmt (BERNER, in: WALDER (Hrsg.). Luzerner Pla-
nungs- und Baurecht, Bern 2012, N. 99). Demnach stellen sich für das 
vorliegende Verfahren die Fragen, wann die zweijährige Bauvollendungs-
frist zu laufen begann, ob die winterlichen Bausperrfristen gemäss 
Art. 111 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG; 791) und ob 
behördlich verfügte privatrechtliche Bauhindernisse die zweijährige Bau-
vollendungsfrist zu hemmen vermögen. Sicherlich keine Unterbrechung 
der zweijährigen Bauvollendungsfrist zur Folge hatte die am 6. Dezember 
2012 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden gegen den Bau-
entscheid vom 9. August 2012 erhobene und am 3. September 2013 als 


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gegenstandlos geworden abgeschriebene Beschwerde, da dieser keine 
aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde (vgl. Verfügung des Instruktions-
richters vom 9. Januar 2013, VGU 12 182a). Nicht Streitgegenstand des 
vorliegenden Verfahrens bildet indes die Frage, ob die Beschwerdegeg-
nerin 1 die Bauvollendungsfrist rechtens verlängerte, falls die Frist noch 
nicht abgelaufen ist.
3. a)
Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB-
Baubewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 
zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert 
zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zu-
ständige Behörde kann diese Frist auf begründetes Gesuch hin ange-
messen verlängern. Diese unter dem Marginale Baubeginn, Erlöschen 
der Baubewilligung, Bauvollendung stehende Regelung gehört zum for-
mellen Baurecht. Als solche gelangt sie gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 
KRG unmittelbar zur Anwendung und geht kommunalen Vorschriften vor, 
sofern diese nicht über die kantonalen Vorgaben hinausgehen (Urteil des 
Bundesgerichts 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3; PVG 2014 
Nr. 10). Wo das KRG jedoch ergänzende oder abweichende kommunale 
Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin 
Anwendung (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG in fine). Art. 111 BG bestimmt 
schliesslich, dass vom 22. Dezember bis 31. März (bzw. bis Ostermontag, 
sofern vor dem 31. März stattfindend) sowie während der gesamten Kar-
woche eine Sperre für sämtliche Bauarbeiten (Wintersperre) gilt. Der Ge-
meindevorstand der Beschwerdegegnerin 1 schliesst während der kom-
munalen Bausperre eine Ausnahmebewilligung unter gewissen Voraus-
setzungen allerdings nicht aus (Art. 21 der Ausführungsbestimmungen 
zum Baugesetz; 791.11).
b)
Vorweg ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht bereits mit Urteil 
R 08 93 vom 10. März 2009 entschieden hat, dass der Wortlaut der fragli-


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chen Regelung insoweit zu eng gefasst ist, als darin das Erlöschen der 
Baubewilligung infolge Fristablaufs nur für den Baubeginn explizit vorge-
sehen wird. Dieselbe Verwirkungsfolge gilt rechtsprechungsgemäss aber 
ebenfalls für die verspätete Bauvollendung, wie dies Art. 10 Abs. 4 des al-
ten KRG 1973 ausdrücklich statuierte, der im Rahmen der KRG-Revision 
von 2004 hinsichtlich der Bauvollendungsfrist konkretisiert, im Übrigen je-
doch unverändert übernommen wurde (Heft Nr. 3/2004-2005, S. 366; vgl. 
Arbeitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS] 
zum KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG). Die Wichtigkeit einer 
derartigen Begrenzung der Geltungsdauer der Baubewilligung folgt zum 
einen aus der faktischen Bedeutung von Bauprojekten, zum anderen aus 
der Kurzlebigkeit von Sachverhalt und Rechtsordnung. Die zweijährige 
Bauvollendungsfrist dient insofern der Rechtssicherheit und erleichtert 
Gesetzesrevisionen (VGU R 08 93 vom 10. März 2009 E.1).
4. a)
Zunächst stellt sich die Frage, ab wann die zweijährige Bauvollendungs-
frist zu laufen beginnt. Ausgangspunkt zur Beantwortung dieser Frage bil-
det Art. 91 Abs. 1 KRG, wonach mit Bauvorhaben begonnen werden darf, 
sobald die Baubewilligung vorliegt. Die Baubewilligung erlischt, wenn mit 
den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn be-
gonnen worden ist. Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG stellt auf den "zulässigen 
Baubeginn" ab, d.h. auf den Zeitpunkt, in dem frühestens mit dem Bau 
begonnen werden darf. Hätte der Gesetzgeber an die Erteilung der Bau-
bewilligung anknüpfen wollen, unter Ausschluss von kommunalen Be-
stimmungen zur Kontingentierung oder saisonalen Baubeschränkungen, 
hätte es nahegelegen, in Abs. 2 Satz 1 dieselbe Formulierung wie in 
Abs. 1 zu gebrauchen ("Vorliegen der schriftlichen Baubewilligung"). 
Dafür gibt es aber auch in der Entstehungsgeschichte keine Anhaltspunk-
te: Der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat vom 11. Mai 2004 
zur KRG-Revision (zu Art. 96 E-KRG) lässt sich entnehmen, dass in 
Abs. 1 die frühere Regelung (Art. 5 Abs. 3 aKRG 1973) zugunsten des 


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Bauherrn gelockert werden sollte, wonach mit den Bauarbeiten erst nach 
Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist begonnen werden durfte (Urteil 
des Bundesgerichts 2C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3; VGU R 13 
235 bestätigend und schützend). Dies bedeutet jedoch noch nicht, dass 
man die Bauherrschaft auch bezüglich des Beginns des Fristenlaufs 
gemäss Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG privilegieren wollte. Jedenfalls enthält 
die Botschaft der Regierung zu Abs. 2 keinerlei Hinweise für eine Son-
derbehandlung der Bauherrschaft. Vielmehr ist anzunehmen, dass man 
mit der Abkehr vom Fristenlaufbeginn ab Rechtskraft den Fristenlaufbe-
ginn an die geänderte Vorschrift von Art. 91 Abs. 1 KRG anpassen wollte, 
womit eben konsequenterweise der Fristenlauf grundsätzlich mit dem 
Vorliegen der schriftlichen Baubewilligung beginnt. Andernfalls hätte – wie 
bereits erwähnt – die bisherige Formulierung (Beginn ab Rechtskraft der 
Baubewilligung) unverändert beibehalten werden müssen. Es ist folglich 
davon auszugehen, dass die einjährige Baufrist nach Art. 91 Abs. 2 Satz 
1 KRG nicht erst bei der Rechtskraft der Baubewilligung, sondern 
grundsätzlich bereits früher bei der schriftlichen Eröffnung bzw. Mitteilung 
der Baubewilligung an die Bauherrschaft zu laufen beginnt (vgl. dazu 
PVG 2014 Nr. 25 E.3c); dies allerdings unter Berücksichtigung u.a. von 
saisonalen Baubeschränkungen, die den "zulässigen Baubeginn" zu ver-
schieben vermögen. Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG schreibt sodann vor, dass 
Bauvorhaben innert zwei Jahren "nach Baubeginn" zu vollenden sind. Mit 
einer systematischen Auslegung könnte man zum Schluss kommen, dass 
"nach Baubeginn" als fristauslösende Voraussetzung für den Beginn der 
zweijährigen Bauvollendungsfrist ebenfalls "seit zulässigem Baubeginn" 
bedeute. Vorliegend liegt jedoch eine grammatikalische Auslegung näher, 
weil es wiederum nahegelegen hätte (analog dem Verhältnis Art. 91 
Abs. 1 mit Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG), wenn der Gesetzgeber für die 
zweijährige Bauvollendungsfrist die gleiche Formulierung wie für die ein-
jährige Baufrist gebraucht hätte ("seit zulässigem Baubeginn"), wenn er 
dies denn so gewollt hätte. Es bestehen durchaus sachliche Gründe, den 


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fristauslösenden Zeitpunkt unterschiedlich zu normieren, zumal die bei-
den Fristen auch unterschiedliche Zwecke verfolgen. Nach dem Gesagten 
ist also festzuhalten, dass nicht das Mitteilungsdatum des Bauentscheids 
vom 9. November 2012 die zweijährige Bauvollendungsfrist auslöste, 
sondern gemäss dem Wortlaut "nach Baubeginn" der tatsächlich erfolgte 
Baubeginn mit den Aushubarbeiten am 21. Oktober 2013 (so auch ent-
schieden in VGU R 15 53 E.5d, E.6b; zum Baubeginn s. auch BERNER, 
N. 94 ff. m.w.H.). Das Datum des Beginns der Aushubarbeiten, mit wel-
chem gleichermassen die einjährige Baufrist eingehalten worden ist, ist 
aktenkundig unbestritten.
b)
Sodann stellt sich nachfolgend die Frage, ob die winterlichen Bausperr-
fristen gemäss Art. 111 BG die zweijährige Bauvollendungsfrist (Art. 91 
Abs. 2 Satz 2 KRG) zu hemmen vermögen. Allfällige Bauhindernisse 
können nicht nur nach Vorliegen der schriftlichen Baubewilligung eintreten 
(so wie bei Urteil des Bundesgerichts 2C_322/2014 vom 22. April 2015 
E.4.3; VGU 13 235 bestätigend und schützend), sondern auch zu einem 
späteren Zeitpunkt. Beispielsweise kann, wie vorliegend, die zweijährige 
Bauvollendungsfrist ab dem 21. Oktober 2013 zu laufen beginnen, die 
saisonale Baubeschränkung der Gemeinde aber erst ab Dezember Wir-
kung entfalten. Dies bedeutet, dass die Frist zunächst läuft, dann aber 
stillsteht, sobald ein Bauhindernis eintritt. Es besteht diesbezüglich kein 
Grund die einjährige und die zweijährige Frist nach Art. 91 Abs. 2 KRG 
ungleich zu behandeln. Auch für die Berechnung der zweijährigen Bau-
vollendungsfrist muss eine "vorbehaltlose Baufreiheit" (vgl. dazu PVG 
2014 Nr. 25 E.3d) vorliegen.
aa)
Die Beschwerdeführer bringen vor, dass die kantonale Zweijahresfrist 
durch die kommunalen Sperrfristen in unzulässiger Weise gelockert wer-
de und von einem qualifizierten Schweigen des Gesetzgebers auszuge-
hen ist. Dieser Einwand vermag nicht zu überzeugen. Es gilt vorweg fest-


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zuhalten, dass das bestehende kommunale Recht weiterhin Anwendung 
findet, wo das KRG ergänzende oder abweichende kommunale Vorschrif-
ten zulässt (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG in fine). Bei der saisonalen Bau-
einschränkung gemäss Art. 111 BG handelt es sich nicht um eine Locke-
rung der zweijährigen Bauvollendungsfrist, sondern sie wird unter 
Berücksichtigung der lokalen Bedürfnisse und Gegebenheiten lediglich 
konkretisiert. Die Gleichbehandlung von Bauherrschaften im Talgebiet mit 
solchen in Berggebieten und insbesondere in Gemeinden mit entspre-
chenden Bauverboten während der Wintersaison gebietet es, dass ent-
sprechend objektiv unterschiedliche Sachverhalte auch entsprechend un-
terschiedlich gehandhabt werden. Eine solch ergänzende Vorschrift sieht 
das KRG zwar nicht ausdrücklich vor, schliesst eine solche allerdings 
auch nicht aus. Angesichts der traditionell weitreichenden Autonomie der 
Bündner Gemeinden im Bauwesen kann deshalb davon ausgegangen 
werden, dass das KRG öffentlich-rechtliche Bauhindernisse des kommu-
nalen Rechts, welche die Bauvollendungsfrist für eine begrenzte Zeit zu 
hemmen vermögen, als ergänzende kommunale Vorschrift zulässt. Eine 
einheitliche Regelung von zwei Jahren ohne Berücksichtigung der Sperr-
fristen benachteiligt die Bauherrschaften in Berggebieten offensichtlich; 
dies umso mehr, als dass für eine Verlängerung einer Baubewilligung 
kein vorbehaltloser Anspruch besteht (Art. 91 Abs. 2 Satz 3 KRG; Kann-
Vorschrift).
bb)
Dass eine saisonale Baueinschränkung die Bauvollendungsfrist unter-
bricht, lässt sich ausserdem auch aufgrund der Entstehungsgeschichte 
von Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG herleiten. Die im KRG 1973 (Art. 10 
Abs. 4) enthalten gewesene Wendung "ohne erhebliche Unterbrechung" 
wurde mit "zwei Jahre" ersetzt. Unterbrechungen, welche auf kommunale 
Sperrfristen zurückzuführen waren, galten unter dem alten Regime nicht 
als Verstoss gegen Art. 10 Abs. 4 KRG 1973. Weil mit der Frist von zwei 
Jahren die Bauvollendung ohne wesentliche Unterbrechung konkretisiert 


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werden sollte (vgl. Arbeitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und 
Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG), sind 
kommunale Sperrfristen nach wie vor zulässig und dürfen bei der Berech-
nung der Bauvollendungsfrist nicht der Bauherrschaft angelastet werden; 
dies umso mehr sie nicht in die Risikosphäre derselben fallen. Das Bun-
desgericht hat im Übrigen in Bezug auf die Bauvollendungsfrist entschie-
den, dass die Annahme der Verwirkung durch eine längere Unterbre-
chung der Bauausführung einer ausdrücklichen Grundlage im Gesetz be-
darf (BGer vom 15. Dezember 1994, in: ZBl 1995, S. 517 [Steckborn]; 
dies allerdings in der Konstellation, wo das kantonale Recht vorschreibt, 
dass Bauvorhaben ohne erhebliche Verzögerung zu Ende zu führen sind 
und das Gesetz die Folgen einer Verletzung dieser Pflicht nicht regelt). 
c)
Damit ist klargestellt, dass allfällige Bauhindernisse des kommunalen 
Rechts bei der Berechnung der zweijährigen Bauvollendungsfrist zu 
berücksichtigen und mit dem KRG vereinbar sind. Dies gilt ebenfalls für 
behördlich verfügte privatrechtliche Bauhindernisse. Wenn also, wie vor-
liegend, aufgrund der durch das Bezirksgericht F._____ verfügten Bau-
verbote (vorsorgliche Massnahmen) nicht gebaut werden kann, steht die 
Frist auch deswegen still. Analog zur Erteilung der aufschiebenden Wir-
kung in einem Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsgericht (vgl. dazu 
VGU R 14 40 = PVG 2014 Nr. 25 E. 3e) lassen auch behördlich verfügte 
privatrechtliche Bauhindernisse die Bauvollendungsfrist stillstehen. Es 
mag zwar stimmen, dass es sich bei der zweijährigen Bauvollendungsfrist 
– wie von den Beschwerdeführern vorgebracht – um eine Verwirkungsfrist 
handelt (in diesem Sinne auch VGU R 08 93; R 16 52) und eine solche 
grundsätzlich weder gehemmt oder unterbrochen noch erstreckt werden 
kann (vgl. dazu BGE 119 II 434 E.2a; 114 V 123 E.3b; 113 V 69 E.1c; 
GADOLA, Verjährung und Verwirkung im öffentlichen Recht, in: AJP 1/1995 
S. 47 ff., insb. S. 56 ff. sowie Fn. 138 m.w.H.). Vorliegend besteht hinge-


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gen aus oben genannten Gründen Anlass genug, bei der zweijährigen 
Bauvollendungsfrist von diesem Grundsatz abzuweichen.
d)
Aus dem vorangehend Gesagten folgt, dass vorliegend gemäss der Be-
rechnung im angefochtenen Entscheid vom 14. Juli 2016 die zweijährige 
Bauvollendungsfrist noch nicht abgelaufen war. Die Frist begann nach 
tatsächlich erfolgtem Baubeginn am 21. Oktober 2013 zu laufen. Sie 
stand wegen des Verfahrens R 12 182 nicht still, weil das Gericht der Be-
schwerde keine aufschiebende Wirkung zuerkannt hat. Vom 22. Dezem-
ber 2013 bis zum 31. März 2014 standen die Bauarbeiten wegen der Win-
tersperre still, im August und September 2014 wegen des durch das Be-
zirksgericht F._____ verfügten Bauverbotes. Vom 22. Dezember bis 31. 
März 2015 galt die Wintersperre, im ganzen Jahr 2015 das durch das Be-
zirksgericht F._____ verfügte Bauverbot. Wiederum vom 22. Dezember 
bis 28. März 2016 (Ostermontag) waren die Bauarbeiten wegen der Win-
tersperre eingestellt. Die zweijährige Bauvollendungsfrist war folglich zum 
Zeitpunkt des Fristerstreckungsgesuchs der Beschwerdegegnerin 2 vom 
25. Mai 2016 noch nicht abgelaufen. Nur dies ist Streitgegenstand des 
vorliegenden Verfahrens.
5. a)
Zusammenfassend ergibt sich folglich, dass die Beschwerde vom 15. Au-
gust 2016 gegen die Verfügung vom 14. Juli 2016, in welcher die Be-
schwerdegegnerin 1 das Gesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Mai 
2016 um Verlängerung der Bauvollendungsfrist für das mit Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 9. August 2012 bewilligte Bauvorhaben gutgeheis-
sen hat, abzuweisen ist. Die Gesuchstellung der Beschwerdegegnerin 2 
erfolgte rechtzeitig.
b)
Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 4000.-- festgelegt. Bei diesem Ver-
fahrensausgang haben die Beschwerdeführer als unterliegende Partei die 
Kosten des vorliegenden Verfahrens je zur Hälfte unter solidarischer Haf-
tung zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Beschwerdeführer werden ferner 


- 15 -
verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung von ge-
samthaft Fr. 3'761.65 (inkl. MWST) gemäss der am 7. Dezember 2016 
vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichten und nicht 
zu beanstandenden Honorarnote zu bezahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG), wie-
derum je zur Hälfte unter solidarischer Haftung. Der in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 steht keine ausserge-
richtliche Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr.
4'352.--
gehen je zur Hälfte zulasten der dafür solidarisch haftenden A._____ und 
B._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides 
an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ und die B._____ AG haben die C._____ AG je zur Hälfte unter 
solidarischer Haftung mit total Fr. 3'761.65 (inkl. MWST) aussergerichtlich 
zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]


- 16 -
Auf die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 26. Juli 
2017 nicht eingetreten (1C_137/2017).