gr_gerichte · A 2023 14 · 2024-02-06 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 23 14
4. Kammer
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Righetti und Brun
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 6. Februar 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer

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I. Sachverhalt:
1.
A._____ und A.B._____ waren je zur Hälfte Miteigentümer der in der
Gemeinde
B._____
gelegenen
Stockwerkeigentums-Grundstücke
Nrn. 766-2 (54/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit
Sonderrecht
an
2.5-Zimmerwohnung
Nr. 2),
766-3
(54/1000
Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 2.5-
Zimmerwohnung Nr. 3) und 766-5 (100/1000 Miteigentumsanteil an
Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 4.5-Zimmerwohnung Nr. 5). Am
30. Juli 2021 bzw. 17. Dezember 2021 verkauften sie die 4.5-
Zimmerwohnung und die beiden 2.5-Zimmerwohnungen zu einem Preis
von CHF 420'000.-- bzw. je CHF 200'000.--.
2.
Am 27. Januar 2023 erliess die Steuerverwaltung des Kantons
Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) gegenüber A._____ und
A.B._____ die (separaten) definitiven Veranlagungsverfügungen für die
kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer. Dabei wurde ein
steuerbarer Gewinn in der Höhe von CHF 93'089.-- (betreffend 2.5-
Zimmerwohnungen)
bzw.
CHF 110'255.--
(betreffend
4.5-
Zimmerwohnung) und daraus resultierend ein Steuerbetrag von je
CHF 13'684.10 (betreffend 2.5-Zimmerwohnungen) bzw. CHF 16'207.50
(betreffend 4.5-Zimmerwohnung) veranlagt.
3.
Nachdem A._____ am 17. Februar 2023 ein Vortritt gewährt worden war,
erhob
er
gleichentags
Einsprache
gegen
die
definitiven
Veranlagungsverfügungen. Darin brachte er im Wesentlichen vor, der
Boden sei im Jahr 1975 durch Erbvorbezug erworben worden. Der
Bodenwert habe zu jener Zeit CHF 80.--/m2 betragen. Der Boden sei daher
anhand dieses Werts zu bewerten. Ausserdem hätten die Zimmerarbeiten
CHF 54'004.-- und nicht CHF 5'404.-- betragen. Sodann sei die

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Eigentumsdauer falsch berechnet worden. Der Besitzesantritt der beiden
2.5-Zimmerwohnungen sei erst per 1. Januar 2022 erfolgt.
4.
Mit Einspracheentscheid vom 10. März 2023 hiess die Steuerverwaltung
die Einsprache teilweise gut. Dabei wurde am Bodenwert von CHF 1.--/m2
festgehalten. Zudem wurde im Rahmen der Erstellungskosten die
effektiven
Baukosten
abzüglich
des
angegebenen
Baulandwerts
berücksichtigt. Ferner wurden die Kosten im Zusammenhang mit dem im
Jahr 1981 erfolgten Dachstockausbau nicht berücksichtigt. Schliesslich
erachtete die Steuerverwaltung die Einwände gegen die Berechnung der
Eigentumsdauer als unbegründet. Massgebend sei das Datum der
Eigentumsübertragung im Grundbuch.
5.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 6. April
2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
und beantragte, für den Boden, den er im Jahr 1975 als Erbvorbezug
seiner Eltern erhalten habe, sei ein Wert von CHF 80.--/m2 zu
berücksichtigen, die Kosten für den im Jahr 1981 durchgeführten
Dachbodenausbau
seien
anzuerkennen
und
die
Kosten
von
CHF 42'531.30 seien gemäss der Wertquote 1000/1000 Miteigentum zu
verteilen. Beantragt wurde sodann, dass die Grundstückgewinnsteuer auf
zwei Jahre zu verteilen sei, wie dies zwischen den Parteien im Kaufvertrag
vereinbart worden sei. Auch hielt der Beschwerdeführer an seinen
Einwänden betreffend die Berechnung der Eigentumsdauer fest.
6.
Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in
ihrer Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 die teilweise Gutheissung der
Beschwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, es
bestehe keine Veranlassung, für den Boden einen Wert aus dem Jahr
1975
von
CHF 80.--/m2
einzusetzen.
Ausserdem
sei
die
Beschwerdegegnerin bereit, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten

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CHF 42'531.-- (Dachgeschoss) bezogen auf 1000/1000 Wertquote als
Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Insoweit könne die
Beschwerde gutgeheissen werden. Sodann erweise sich die Berechnung
der Eigentumsdauer als rechtens.
7.
Mit Schreiben vom 9. Mai 2023 wurde der Beschwerdeführer vom Gericht
aufgefordert,
bis
am
17. Mai
2023
mitzuteilen,
ob
er
infolge
Teilanerkennung der Beschwerde diese zurückziehen möchte.
8.
Am
17. Mai
2023
erklärte
der
Beschwerdeführer
nebst
dem
Beschwerderückzug, dass er den "Vorschlag" vom 2. Mai 2023
akzeptiere.
9.
Mit Verfügung vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 schrieb der Instruktionsrichter
das Beschwerdeverfahren A 22 (recte: 23) 14 infolge Rückzugs als
gegenstandslos geworden ab.
10.
Am 12. Juni 2023 ersuchte die Beschwerdegegnerin das Gericht um
Berichtigung dieser Verfügung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
ausgeführt, der Entscheid halte fest, dass sich die Beschwerdegegnerin in
ihrer Vernehmlassung bereit erklärt habe, zusätzlich CHF 42'531.-- als
Investitionskosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Dies sei so nicht richtig.
Die Beschwerdegegnerin habe sich bloss bereit erklärt, CHF 52'531.--
(recte: CHF 42'531.--) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000
anzuerkennen. Gegenstand der angefochtenen Veräusserungen sei
lediglich eine Wertquote von insgesamt 208/1000.
11.
Am
21. Juni
2023
reichte
der
Beschwerdeführer
eine
weitere
Stellungnahme ein.

- 5 -
12.
Am 26. Juni 2023 liess sich die Beschwerdegegnerin mit einer kurzen
Stellungnahme vernehmen.
13.
Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 11. Juli 2023 wurde diejenige
vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 berichtigt, indem sie durch die Erstgenannte
ersetzt wurde.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und
im angefochtenen Einspracheentscheid sowie auf die eingereichten
Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der
Einspracheentscheid
vom
10. März
2023
betreffend
Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die
Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 17. Februar 2023
teilweise gutgeheissen hat (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.]
8).
Solche
Entscheide
können
gemäss
Art. 139
Abs. 1
des
Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit
Beschwerde
beim
Verwaltungsgericht
des
Kantons
Graubünden
angefochten
werden.
Die
sachliche
Zuständigkeit
des
Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über
die
Verwaltungsrechtspflege
(VRG;
BR 370.100),
wonach
das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der
kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des
kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten
Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) –
der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache
in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden.

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Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des
angefochtenen
Einspracheentscheids
berührt
und
weist
ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl.
Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten.
2.
Streitig
und
zu
prüfen
ist
vorliegend
die
Frage,
ob
die
Grundstückgewinnsteuer
durch
die
Beschwerdegegnerin
korrekt
berechnet wurde. Mit Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 hat sich Letztere
bereit erklärt, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten CHF 42'531.--
(Dachgeschoss) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000 als
Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen (vgl. Vernehmlassung vom
2. Mai 2023 S. 3). Unter Berücksichtigung der – von Seiten der
Beschwerdegegnerin korrekt berechneten – Wertquote der dem
Beschwerdeführer ehemals im Miteigentum gehörenden Wohnungen von
total 208/1000 (54/1000 Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 2]; 54/1000
Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 3]; 100/1000 Wertquote [4.5-
Zimmerwohnung Nr. 5]; vgl. Bg-act. 1 und 2), resultiert damit ein
anerkennender zusätzlicher Anlagekostenbetrag in der Höhe von
CHF 8'846.45 (CHF 42'531.-- : 1000 x 208). Insofern ist die Beschwerde
infolge Anerkennung als gegenstandslos geworden abzuschreiben. Der
erst am 17. Mai 2023 diesbezüglich – also bezogen auf den "Vorschlag"
der Beschwerdegegnerin vom 2. Mai 2023 – erklärte Beschwerderückzug
des Beschwerdeführers ist damit unbeachtlich.
3.1.
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone,
sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks
sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zzgl. Aufwendungen)

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übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung
können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der
Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen
Steueraufschub vorsieht (vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG).
3.2.
Nach kantonalem Recht unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von
Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer (Art. 41
Abs. 1 lit. a StG). Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung
begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird
(Art. 42 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist dabei gemäss Art. 45 Abs. 1 StG
der Veräusserer; gemeinschaftliche Eigentümer entrichten die Steuern
entsprechend ihren Anteilen unter solidarischer Haftung (Art. 45 Abs. 3
StG). Auch die Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes
über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m.
Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der
Kantonssteuer.
3.3.
Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG,
d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen)
übersteigt.
Während
für
die
Berechnung
der
Anlagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend
ist (Art. 46 Abs. 2 StG), gelten als Erlös alle Leistungen des Erwerbers
(Art. 47 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zzgl.
aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Ist der
Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der
Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden
Veräusserung (Art. 48 Abs. 2 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als
Aufwendungen
namentlich
Kosten
für
Erschliessungen,
Bauten,
Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung
des Grundstücks bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie
Perimeterbeiträge
für
Bau
und
Korrektion
von
Strassen,
für

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Bodenverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b)
sowie Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks
verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und
Vermittlungsgebühren (lit. c).
4.1.
Zunächst stellt sich der Beschwerdeführer betreffend Bodenwert im
Wesentlichen auf den Standpunkt, dass der Boden im Jahr 1975 durch
Erbvorbezug seiner Eltern erworben worden sei. Damals habe der
Bodenwert CHF 80.--/m2 betragen, weshalb dieser Wert massgeblich sei.
4.2.
Wie dargelegt, ist für die Berechnung der Anlagekosten und damit
insbesondere
des
Erwerbspreises
die
letzte
steuerbegründende
Veräusserung
massgebend
(vgl.
vorstehend
E.3.3).
Bei
einem
Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis),
Erbvorbezug – wie vorliegend – oder Schenkung handelt es sich um eine
steueraufschiebende Veräusserung (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG).
Demnach ist der im Jahr 1975 erfolgte Erbvorbezug für die Bestimmung
des Erwerbspreises nicht relevant. Wie ebenfalls bereits dargelegt, gilt als
Erwerbspreis der beurkundete Kaufpreis zzgl. aller weiteren Leistungen
des Erwerbers; ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle
als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten
steuerbegründenden Veräusserung (vgl. vorstehend E.3.3). Vorliegend
fehlen Angaben zur letzten steuerbegründenden Veräusserung. Es ist
unter den Verfahrensbeteiligten nämlich unbestritten, dass sich der Boden
seit jeher in der Familie befindet und über den Bodenwert bisher auch zu
keinem Zeitpunkt die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde. Die
Beschwerdegegnerin hat daher praxisgemäss den Vermögenssteuerwert
des Jahres 1950 als Ersatzwert bestimmt und diesen dabei mit CHF 1/m2
berücksichtigt. Dies ist – insbesondere auch mit Blick auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 5 vom 23. Januar
2024 (vgl. dortige E.2.4.4 mit Verweis auf die Rechtsprechung des

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Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen) – nicht zu beanstanden. Was
der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Er
macht im Wesentlichen geltend, während "sie gebaut hätten", habe der
Kanton am Rand des Grundstücks einen neuen Gehsteig erstellt und für
das Land CHF 80/m2 bezahlt. Wäre dieser Wert nicht richtig gewesen,
hätte der Kanton niemals einen solchen Preis bezahlt. Aus diesen
Gründen habe der Boden ab diesem Zeitpunkt einen Wert von CHF 80/m2
gehabt, da sie den Boden nicht hätten erwerben müssen. Dies sei auch
so gewesen, als sie das Grundstück an C._____ veräussert und den Erlös
daraus in das Haus investiert hätten. In den Akten finden sich keine
Beweise für diese Behauptungen. Somit erweist sich die Beschwerde in
diesem Punkt als unbegründet.
5.
Soweit der Beschwerdeführer des Weiteren die Berechnung der
Eigentumsdauer beanstandet, ist auf Folgendes hinzuweisen: Gemäss
der Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin "Grundstückgewinnsteuer:
Eigentumsdauer, StG 53" vom 1. Januar 2011 ist für die Berechnung der
Eigentumsdauer die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräusserung zu
berechnen, wobei das Datum der Eigentumsübertragung im Grundbuch
massgebend ist (vgl. dortige S. 1). Dies war bei den vorliegend
streitgegenständlichen Veräusserungen im Jahr 2021 der Fall (30. Juli
2021
[4.5-Zimmerwohnung]
bzw.
17. Dezember
2021
[2.5-
Zimmerwohnungen]; vgl. Bg-act. 1 und 2), was von Seiten des
Beschwerdeführers denn auch nicht bestritten wird. Somit erweist sich der
beschwerdeführerische Einwand, wonach der Besitzesantritt bezüglich
der 2.5-Zimmerwohnungen erst per 1. Januar 2022 erfolgt sei (vgl. Bg-
act. 2), als unbehelflich, da dieser mit Blick auf die dargelegte
Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin keine Rolle spielt. Der
Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle noch auf das absolute
Eintragungsprinzip
(Art. 656
Abs. 1
des
Schweizerischen

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Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) hinzuweisen, wonach erst der Eintrag
im Grundbuch, der konstitutive Wirkung hat, den Eigentumsübergang
bewirkt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_337/2012 vom 19. Dezember
2012 E.3.3; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4P.232/2004 vom
3. Januar 2005 E.2 mit Hinweisen auf die Lehre). Insofern erweist sich die
besagte Praxis der Beschwerdegegnerin als gesetzeskonform. Die
Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt unbegründet.
6.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie nicht
infolge Anerkennung der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als
gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei ist zu berücksichtigen, dass
eine (teilweise) Anerkennung der Beschwerde prozessual einem
(teilweisen) Unterliegen gleichkommt. Die Verfahrenskosten bestehen aus
der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen
des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die
Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem
Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'000.--
angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens entsprechend im Umfang von
einem Drittel der Beschwerdegegnerin und im Umfang von zwei Dritteln
dem Beschwerdeführer aufzuerlegen.
7.2.
Da der Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht
anwaltlich
vertreten
war,
steht
ihm
praxisgemäss
keine
Parteientschädigung zu. Auch der in ihrem amtlichen Wirkungskreis

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teilweise
obsiegenden
Beschwerdegegnerin
wird
keine
Parteientschädigung zugesprochen (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Anerkennung
der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als gegenstandslos
geworden abgeschrieben wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
230.--
Zusammen
CHF
2'230.--
gehen zu einem Drittel zulasten der Steuerverwaltung des Kantons
Graubünden und zu zwei Dritteln zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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