gr_gerichte · R 2011 109 · 2012-03-27 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 11 109
5. Kammer 
URTEIL
vom 27. März 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Nachdem sie ein erstes Baugesuch zurückgezogen hatten, reichten …. und … 
am 11. Mai 2011 das Gesuch um Abbruch des Stalls und den Neubau der 
Kelterei mit zwei Wohnungen auf Parzelle 440 in … (Dorfkernzone) ein. Am 29. 
Juni 2011 reichten sie ein Projektänderungsgesuch ein. Zum ersten Baugesuch 
hatte auch der Bauberater der Gemeinde … am 14. März 2011 Stellung 
genommen. 
Er 
führte 
aus, 
dass 
die 
gewählte 
Positionierung 
des 
Neubaukörpers mit seiner leicht gegen Südwesten ausgedrehten Längsfassade 
sich selbstverständlich in den bestehenden baulichen Kontext einfüge. Der 
hoch aufstrebende, klar geschnittene Kubus mit traufständigem, steilem 
Satteldach bilde einen neuen Volumetrieschwerpunkt und gleichzeitigen 
Abschluss 
gegen 
Westen 
des 
Ensembles 
im 
Oberdorf. 
Trotz 
des 
überzeugenden ortsbaulichen Vorschlags bewegten sich die vorgeschlagenen 
Trauf- und Firsthöhen am Limit einer für das Ensemble verträglichen 
Gebäudehöhe. Es sei zu überprüfen, inwieweit die Messweise in den 
Baueingabeplänen den Vorgaben des Baugesetzes (BG) entspreche. Es sei 
sicherzustellen, dass die relativ grossen Volumina für den Keltereibetrieb im 
Untergeschoss mit einer grossen Erdüberdeckung (mindestens 50 cm) 
überlagert 
würden 
und 
der 
natürliche, 
bestehende 
Hangverlauf 
wiederhergestellt werde. So gut das Projekt in Bezug auf Volumen, Stellung, 
Ausrichtung und Dachform des Hauptbaukörpers zu überzeugen vermöge, sei 
die gewählte architektonische Ausformulierung in Frage zu stellen. Die vielen 


unterschiedlichen Fensterformate, ihre unterschiedliche Positionierung im 
Mauerquerschnitt 
und 
die 
Kombination 
mit 
grossen, 
rückspringenden 
Terrasseneinschnitten vermöchten weder in der Anordnung noch in der 
Ausformulierung zu überzeugen. Die projektierte Gaube auf der Südfassade sei 
aus gestalterischen Gründen abzulehnen. Art. 46 (recte: 47) BG lasse hier 
keine Spielräume. Der Bauberater empfahl der Baukommission, das Projekt 
trotz 
des 
guten 
ortsbaulichen 
Vorschlags 
aus 
architektonischen 
(gestalterischen) Gründen zurückzuweisen.
Auch gegen das zweite Baugesuch erhob … am 4. Juni 2011 Einsprache. Er 
monierte, dass das gewachsene Terrain im Bereich der massgebenden vier 
Gebäudeecken nicht mehr zu erkennen sei, demgegenüber aber der natürlich 
gewachsene Geländeverlauf von der Oberdorfstrasse bis zum Küng 
festzustellen wäre. Am Schnittpunkt dieser Geländelinie mit den massgeblichen 
Ecken des Bauobjekts sei die Höhe des natürlich gewachsenen Terrains 
festzulegen und zur Bestimmung der Gebäude- und Firsthöhe heranzuziehen. 
An der Ostseite des Gebäudes seien Abgrabungen vorgenommen worden, 
weswegen die Gebäudehöhe dort vom neugestalteten Terrain aus zu messen 
sei, vor allem bei der nordöstlichen Hauptgebäudeecke. Das geplante Objekt 
hebe sich in seiner Höhe unnatürlich von der bestehenden Umgebung ab. Die 
Fassade sei unruhig gestaltet. Die Dachneigung sei zu steil.
In ihrer Vernehmlassung vom 14. Juni 2011 nahm die Bauherrschaft Stellung. 
Sie erklärte sich bereit, das gewachsene Terrain wie vom Einsprecher verlangt, 
neu zu bestimmen. Betreffend ästhetische Umsetzung verwies sie auf die 
Stellungnahme des Bauberaters. Das Projekt passe sich mit seiner Form sehr 
gut in die bestehende Häusergruppe ein. Die Baukommission erteilte dem 
Vorhaben am 7., mitgeteilt am 19. Juli 2011, die Bewilligung unter Bedingungen 
und Auflagen. Gemäss Ziff. 6. der Auflagen sind die konstruktiven Details der 
Ausführung 
gemäss 
Absprache 
mit 
dem 
Bauberater 
vor 
Baubeginn 
einzureichen. Die von … am 4. Juni dagegen erhobene Einsprache hiess sie 
insoweit gut, als dass die Gebäude- und Firsthöhenberechnung des 


vorliegenden Neubaus anhand der mittleren Terrainhöhe zwischen …strasse 
und ..strasse ermittelt worden sei. Die restlichen Einsprachepunkte wies sie ab. 
Dagegen erhob … am 2. August 2011 Einsprache beim Gemeindevorstand … 
und beanstandete, dass die Abweisung seiner Einsprache im Entscheid der 
Baukommission nicht oder nur teilweise kommentiert oder begründet worden 
seien. Dies betreffe den Ortsbildschutz, die Dachfenster, die Dachneigung und 
die Abgrabungen. Neu beschwere er sich betreffend der neuen Parkplätze 1 
und 2. Die Profilierung hätte während hängigem Baueinspracheverfahren nicht 
entfernt werden dürfen. Die Begründung entspricht im Wesentlichen derjenigen 
der Einsprache vom 4. Juni 2011, abgesehen von den beiden neuen Punkten. 
Die Ergebnisse der Beurteilung des Bauberaters seien in einer anfechtbaren 
Verfügung offen zu legen, wie schon in der Einsprache an die Baukommission 
gefordert. Die Vorschriften des Baugesetzes im vorliegenden Bauprojekt seien 
einzuhalten.
Am 25. August 2011 nahm der Bauberater Stellung zum zweiten Baugesuch. Er 
habe beim ersten Gesuch die ortsbaulichen Qualitäten gewürdigt, gleichzeitig 
aber die gewählte architektonische Ausformulierung in Frage gestellt. Auch 
habe er angemerkt, dass die Gebäudehöhe nicht einer baupolizeilichen 
Überprüfung standhalte und der Baukommission empfohlen, entsprechende 
Abklärungen zur Messweise einzufordern. Dem Architekten habe er empfohlen, 
das Projekt entsprechend zu überarbeiten. Die Einreichung sei ohne 
entsprechende Änderungen am 23. Februar 2011 erfolgt. Er habe in der 
Stellungnahme zum Baugesuch vom 14. März 2011 der Baukommission 
empfohlen, das Gesuch zurückzuweisen. Anschliessend habe am 7. April 2011 
eine 
Besprechung 
mit 
Vertretern 
von 
Gemeinde 
und 
Bauherrschaft 
stattgefunden. Nochmals seien die kritischen Punkte des Bauprojektes 
(Gestaltung der Dachflächenfenster, Gestaltung der Fassaden, insbesondere 
der Fensterformate und deren Verteilung, Gebäudehöhe etc.) diskutiert worden. 
In der Folge sei das Projekt überarbeitet und die Pläne nachgereicht worden. In 
seiner zweiten Stellungnahme vom 27. April 2011 habe er der Baukommission 
empfohlen, das überarbeitete Gesuch zu bewilligen, aber darauf hingewiesen, 


dass für eine abschliessende Beurteilung der Dachgaube noch Detailpläne 
einzufordern seien (die Gaubenfront müsse gegenüber der Fassadenflucht 
zurückstehen) und bezüglich der Gebäudehöhe eine nachvollziehbare 
Höhenberechnung vorliegen müsse. An der Beurteilung der Positionierung des 
Neubaukörpers inklusive Dach ändere sich nichts. Obwohl die Dachneigung 
steiler sei als die der unmittelbar umgebenden Bauten, sei sie aus 
gestalterischen Gründen zu befürworten. Im Ortskern seien viele prägnante 
Bauten mit vergleichbaren Neigungen vertreten. Im Gegensatz zum ersten 
Baugesuch 
weise 
die 
nördliche 
Dachfläche 
neu 
drei 
statt 
ein 
Dachflächenfenster auf. Dies sei eine unerwünschte Massierung. Die 
Ausformulierung der Gaube auf der Südseite müsse durch Nachliefern von 
Detailplänen präzisiert werden und es sei insbesondere darauf zu achten, dass 
die Vorderkante der Gaube gegenüber der Fassadenflucht zurückversetzt und 
gegenüber der Traufe deutlich abgesetzt werde.
Nachdem am 30. August 2011 ein Augenschein durchgeführt worden war und 
der Einsprecher noch einmal Gelegenheit zur Replik erhalten hatte - wovon er 
am 12. September 2011 Gebrauch machte - hiess der Gemeindevorstand am 
21. September 2011 die Einsprache vom 2. August 2011 insoweit gut, als dass 
die Anzahl Dachfenster auf der nordseitigen Dachfläche von bisher drei auf neu 
zwei Dachflächenfenster im maximalen Ausmass von je 1 m² zu reduzieren sei. 
Für das Badezimmer und das Zimmer sei je ein Dachflächenfenster zulässig, 
wobei die beiden Dachflächenfenster optisch auf dieselbe Flucht zu setzen 
seien, die diesbezügliche Planänderung von der Baukommission abschliessend 
genehmigt werde, der korrigierte Parkplatznachweis gemäss Plan vom 24. 
August 2011 durch den Gemeindevorstand genehmigt werde, die korrigierte 
Gebäude- (+12 m) und Firsthöhe (+16 m) gemäss Plan vom 24. August 2011 
durch den Gemeindevorstand genehmigt werde und die Bauherrschaft 
angewiesen werde, gestützt auf Art. 43 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung 
für den Kanton Graubünden (KRVO) die Bauprofile bis zum Eintritt der 
Rechtskraft des Einspracheentscheides und Baubescheides stehen zu lassen. 


Die restlichen Einsprachepunkte wies der Gemeindevorstand ab. Der Entscheid 
wurde am 29. September 2011 mitgeteilt. 
2.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
27. 
Oktober 
2011 
Beschwerde 
an 
das 
Verwaltungsgericht und beantragte, der Entscheid vom 21. September 2011 sei 
aufzuheben und die Baubewilligung für den geplanten Neubau auf Parzelle 440 
zu verweigern. Die Gebäudehöhe und die Firsthöhe seien überschritten, weil an 
der nordöstlichen Gebäudeecke auf das gewachsene Terrain auf Niveau + 2.02 
m abgestellt werde und nicht auf die vorgenommene Abgrabung auf Niveau 
0.00 m, wie dies Art. 13 Abs. 1 BG vorschreibe. Zudem entspreche die 
gewählte Dachneigung nicht Art. 47 Abs. 2 BG. So überrage der neue Bau die 
umgebenden Gebäude und die homogen gewachsene Dachlandschaft werde 
gestört. Dies sei am 23. Februar (recte: 2011) auch die Auffassung des 
Bauberaters gewesen. Hier werde die Gebäude- und Firsthöhe dadurch 
beeinflusst, dass ein niedriger überdeckter Anbau (Velounterstand und 
Flaschenlager) vor eine Hauptgebäudeecke gestellt werde, um dieser dann als 
Basis für die Ermittlung der Gebäudehöhe zur Verfügung zu stehen. So könnten 
die Vorschriften über die Ermittlung von Gebäude- und Firsthöhe beliebig 
umgangen werden. Die maximale Firsthöhe und die maximale Gebäudehöhe 
würden ausgenützt. Dies ergebe eine Dachneigung von 40°, womit Art. 47 BG 
verletzt werde. Die umliegenden Häuser hätten alle geringere Dachneigungen. 
Das Projekt sei 85 % steiler als der Durchschnitt der umgebenden Gebäude 
und immerhin noch mehr als 20 % steiler als das steilste Dach. Gemäss Art. 47 
BG seien Dachöffnungen zur Belichtung von Dachräumen in der Regel als 
bescheidene Nebenlichtquellen u.a. in Form von Schleppgauben möglich. Bei 
einer so grossen Gaube könne nicht von einer bescheidenen Nebenlichtquelle 
gesprochen werden. Fenster zur Belichtung des Dachgeschosses seien auf der 
östlichen Hauptgebäudeseite und der gegenüberliegenden Westfassade 
anzuordnen. Das "Dachfenster" auf der Südseite des Gebäudes sei zudem 
keine Schleppgaube, sondern ein Fassadenaufbau. Es habe keinen 
Rücksprung gegenüber der Fassade. 


3.
In seiner Vernehmlassung vom 16. November 2011 beantragte …die 
Abweisung der Beschwerde. Bei den vorliegend zur Diskussion stehenden 
Bestimmungen des BG über Gebäudehöhe, Dachneigung und Schleppgauben 
handle 
es 
sich 
um 
autonomes 
Gemeinderecht 
(Art. 
24 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG]). Der Gemeinde 
stehe somit ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Im 
Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke sei eine leichte Aufschüttung des 
gewachsenen Terrains vorgesehen. Rund 2.5 m von dieser Gebäudeecke 
entfernt solle eine das natürliche und das leicht aufgeschüttete Terrain 
abstützende Stützmauer realisiert werden. Dabei handle es sich um eine für die 
Gebäudehöhenmessung nicht massgebliche Mauer, d.h. bis zum gewachsenen 
Terrain um eine gewöhnliche Stützmauer und im darüberliegenden, geringfügig 
aufgeschütteten Bereich um eine hinterfüllte Stützmauer. Hier gebe es also eine 
Aufschüttung, keine Abgrabung. Daran ändere nichts, dass hinter der 
Stützmauer ein nach aussen nicht erkennbarer Raum (Veloraum) realisiert 
werden solle. Weil die Geländeaufschüttung für die Ermittlung der Höhe der 
nordöstlichen Gebäudeecke gemäss Art. 13 Abs. 1 BG unbeachtlich sei, habe 
die Gemeinde zu Recht auf das gewachsene Terrain abgestellt. Würde man - 
entgegen seiner Auffassung - die Geländeaufschüttung als Gebäude 
qualifizieren, müsste man eine gegliederte Baute gemäss Art. 13 Abs. 3 BG 
anerkennen. Somit wäre die Gebäudehöhe pro Baukörper separat zu messen 
(Art. 13 Abs. 3 BG). Auch dann wäre für die nordöstliche Gebäudeecke auf das 
gewachsene Terrain abzustellen, weil keine nach aussen sichtbare Abgrabung 
bestehe, auf welche abgestellt werden könnte. Das gewachsene Terrain sei auf 
Wunsch des Einsprechers neu ermittelt worden. Eigentlich wäre gemäss Praxis 
des Verwaltungsgerichtes auf das heute effektiv vorhandene Terrain (während 
der letzten 10 Jahre keine baulichen Veränderungen auf der Bauparzelle) 
abzustellen gewesen. Dieses sei vom Geometer ermittelt worden. Wenn man 
auf diese korrekte Messweise abstellte, ergäbe sich eine Gebäudehöhe von 
9.87 m. Stelle man auf die vom Einsprecher gewünschte Messweise ab, ergebe 
sich eine solche von 10 m. Somit sei die Beschwerde in diesem Punkt ohnehin 
abzuweisen. Der Begriff der angepassten Dachneigung in Art. 47 Abs. 2 Satz 1 


BG sei nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ zu verstehen. Die 
Dachneigung müsse sich auch gut in die Umgebung einordnen. Der Bauberater 
habe die steile Dachform befürwortet. Obwohl sie steiler sei als die der 
unmittelbaren umgebenden Bauten, sei sie aus gestalterischen Gründen zu 
befürworten. Zudem habe man zu Recht auf eine parzellenübergreifende, 
gebietsbezogene Betrachtung für die Beurteilung der guten Gesamtwirkung 
abgestellt. Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 47 Abs. 2 BG seien nicht verletzt. Beim 
Dachaufbau handle es sich um eine Schleppgaube. Wenn die Gemeinde die 
Gaube als Schleppgaube im Sinne von Art. 47 Abs. 3 BG qualifiziere, könne ihr 
keine willkürliche Rechtsanwendung vorgeworfen werden. Die 1 m²-Restriktion 
für Fenster sei gemäss Art. 47 Abs. 3 BG nicht auf Schleppgauben 
anzuwenden. Die Gemeinde habe die Gaube gestützt auf ihre Praxis bewilligt. 
Dies sei auch mit Blick auf die Vorschriften anderer Gemeinden üblich und 
sachgerecht. 
4.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung ebenfalls die Abweisung der 
Beschwerde. Auf Wunsch des Einsprechers habe die Bauherrschaft das 
Gebäude um 14 cm herabgesetzt. Bei den beanstandeten unterirdischen 
Räumen Lager, Veloraum und Degustation handle es sich klar um Keller bzw. 
Garagen, welche an der Ostseite des Hauses an eine hinterfüllte Stützmauer 
grenzten. Gemäss Art. 15 Ziff. 2 BG liege eine Unterniveaubaute vor, wenn 
diese im Durchschnitt nicht mehr als 60 cm über dem gewachsenen oder 
abgegrabenen Terrain liege und wenn sie maximal 2.5 m aus dem 
gewachsenen oder abgegrabenen Terrain hinausrage. Diese Werte würden hier 
eingehalten, selbst dann, wenn man vom gewachsenen Terrain gemäss 
Angaben des Beschwerdeführers aus rechne. Rechne man nach den Angaben 
der Baukommission, würden die Voraussetzungen noch klarer eingehalten. Die 
geplanten Räume hätten keine Fassade, keine Fensteroberlichter und lägen 
vollumfänglich unter einer mindestens 50 cm dicken, begrünten Humusschicht. 
Diese liege nur minimal über dem gewachsenen Terrain und sei dessen Verlauf 
angepasst. Somit liege ein Gebäudeteil vor, welcher sich nicht von üblichen 
Tiefgaragen oder anderen Kellergeschossen, welche sehr häufig nicht 


unterhalb der Hausfassade endeten, sondern sich bis an die Parzellengrenzen 
erstrecken dürften, unterscheide. Müsste bei all diesen Räumlichkeiten vom 
abgegrabenen Terrain aus gemessen werden, wäre ein Grossteil der Häuser im 
ganzen Kanton zu hoch. Daran ändere nichts, dass das Lager von aussen her 
mit einem Tor erschlossen werde, dies sei bei Tiefgaragen üblich. Für die 
Gemeinde sei wichtig gewesen, dass die Gebäude von aussen her nicht 
sichtbar seien. Von Osten her sehe man lediglich eine hinterfüllte Stützmauer 
sowie ein Tor und vor der Stützmauer eine Treppe. Die Stützmauer selber 
könne nicht als Fassade der Unterniveaubaute gewertet werden, sei mit dem 
BG vereinbar und präsentierte sich gleich, wenn dahinter statt des Veloraums 
Erdreich läge. Wäre der Veloraum mit Erdreich gefüllt, könnte der Status der 
Unterniveaubaute überhaupt nicht mehr in Frage gestellt werden. Es sei weder 
sichtbar noch nutzungsrelevant, ob hinter der Stützmauer ein Raum oder 
Erdreich liege. Von der Nord- und Westseite her sei nichts zu sehen, was auf 
den Bestand von Räumlichkeiten unter der zum Teil leicht aufgeschütteten 
Grünfläche schliessen liesse. Auch der Bauberater sei in seinen Berichten von 
unterirdischen Räumlichkeiten ausgegangen. Zudem spreche die Höhe des 
Bauprojekts nicht dagegen, dass der Baukubus sehr gelungen sei. Dies sei die 
Meinung des Bauberaters und dieser Meinung schliesse sich die Gemeinde an. 
Der Bauberater lobe die Dachgestaltung ausdrücklich. Die Gemeinde habe im 
Ortskern mehrere Gebäude, welche über ein ebenso steiles Dach verfüge wie 
das Bauprojekt. Die Ausführungen des Beschwerdeführers beschränkten sich 
wohl auf die unmittelbar benachbarten Gebäude oder seien unvollständig und 
würden bestritten. Für Schleppgauben ergebe sich aus Art. 47 Abs. 3 BG keine 
klare 
Definition. 
Die 
Konkretisierung 
der 
Bewilligungsfähigkeit 
von 
Schleppgauben sei Sache der Gemeinde. In den letzten Jahren habe sich die 
Praxis herauskristallisiert, dass nur Schleppgauben bewilligt würden, welche 
höchstens einen Drittel der Dachfläche ausmachten. Früher sei die Praxis 
weniger restriktiv gewesen. Die Bauherrschaft habe die Dachgaube auf dieses 
Mass verkleinert. Sie überschreite die Grösse von einem Drittel der Dachfläche 
nicht mehr. Die Gaube sei gegenüber der Fassade leicht zurückversetzt (15 
cm). Dies gehe aus der Ansicht West hervor. Allenfalls könnte die Gaube noch 


deutlicher zurückversetzt werden. Es sei somit unbestritten, dass die Gaube 
soweit zurückversetzt gebaut werde, dass sie sich klar gegenüber der Traufe 
absetze, mindestens um die aus den Plänen ersichtlichen 15 cm. 
5.
Der Beschwerdeführer hielt in seiner Replik an seinen Anträgen fest. Die 
Gegenparteien verzichteten auf eine Duplik. 
Am 23. März 2012 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 
und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer, Mitglieder der 
Gemeindebehörden mit ihrem Anwalt sowie der Beschwerdeführer mit seinem 
Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich 
anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu 
äussern. 
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der 
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 
eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt 
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den 
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im 
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei 
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, 
stellen 
die 
Vorschriften 
der 
kommunalen 
Bauordnungen 
autonomes 
Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht 
sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die 
Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem 
selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann 
bei 
der 
Anwendung 
und 
Auslegung 
solcher 
Normen 
Zurückhaltung 
aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in 


besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Die Überprüfung 
durch das Verwaltungsgericht ist zwar grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das bedeutet, dass die 
Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist. Den 
Gemeinden kommt demnach im Sinne der konstanten Rechtsprechung ein 
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht 
nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder 
überschritten hat (statt vieler: VGU R 11 21; R 07 114). 
2.
Gemäss Art. 9 BG (Zonenschema) beträgt die Gebäudehöhe in der 
Dorfkernzone 10 m, die Firsthöhe 14 m. Gemäss Art. 13 BG gilt als 
Gebäudehöhe 
das 
Mittel 
aller 
Hauptgebäudeecken, 
gemessen 
vom 
gewachsenen 
Boden 
bis 
zum 
Schnittpunkt 
mit 
der 
Oberkante 
der 
Dachkonstruktion. Bei Abgrabungen ist die Gebäudehöhe vom neu gestalteten 
Terrain aus zu messen. Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First 
gemessen. Der Niveaupunkt entspricht dem Mittel aller Hauptgebäudeecken, 
gemessen beim gewachsenen oder abgegrabenen Terrain.
Der Beschwerdeführer rügt die Nichteinhaltung von Gebäude- und Firsthöhe 
einzig noch mit dem Argument, bei der Nordostecke wäre infolge der dort 
vorgenommenen Abgrabung vom Niveau 0.00 m aus zu messen und nicht vom 
gewachsenen Terrain (Niveau + 2.02 m). Er stellt auch die Höhe des 
gewachsenen Terrains nicht in Frage. Seine Argumentation ist falsch. 
Massgebend ist das Resultat, welches an der Nordostecke des Hauptgebäudes 
entsteht. Im Endeffekt entsteht dort eine Aufschüttung, welche leicht über dem 
gewachsenen Terrain liegt und folglich ist dort für die Bemessung von 
Gebäude- und Firsthöhe vom gewachsenen Terrain auszugehen (Art. 13 Abs. 1 
und Abs. 2 BG). Es verhält sich im Resultat für den Beschwerdeführer genau 
gleich, wie wenn dort nur eine Aufschüttung mit Stützmauer (ohne 
dahinterliegenden Hohlraum) geschaffen würde. Auch dann müsste bei der 
Nordostecke des Hauptgebäudes vom gewachsenen Terrain aus gemessen 
werden. Die Bemessung von Gebäude- und Firsthöhen ist demgemäss korrekt 


erfolgt. Auch der Beschwerdeführer behauptet – abgesehen vom vorstehend 
abgehandelten Argument – nicht, die zulässigen Höhenmasse seien nicht 
eingehalten. Er stösst sich nur daran, dass sie ausgenützt werden, was aber 
höchstens für die Beurteilung der Verträglichkeit des Bauvorhabens mit den 
Ästhetikbestimmungen, insbesondere Art. 47 Abs. 2 BG, massgebend sein 
kann (dazu gleich nachstehend).
3.
Gemäss Art. 47 Abs. 1 und 2 BG ist bei der Dachgestaltung auf die ortsüblichen 
Formen, Farben und Materialien Bezug zu nehmen. In der Dorfkernzone sind 
nur Giebel- und Walmdächer zulässig, deren Neigung jener für das 
Bauvorhaben umgebenden Gebäude angepasst sind. 
Der Beschwerdeführer stösst sich einmal daran, dass das Dach viel steiler sei 
als diejenigen der das Bauvorhaben umgebenden Gebäude. Dies führe im 
Endeffekt dazu, dass ein im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden viel zu 
hohes Haus erstellt werde. Sodann stört ihn, dass die Baubehörde 
fälschlicherweise nicht nur die "das Bauvorhaben umgebenden Gebäude" 
berücksichtigt, sondern den ganzen Dorfkern. 
Im Gegensatz zu der vom Beschwerdeführer vertretenen Meinung ist in den 
Augen des Bauberaters und der Baubehörde das projektierte Dach nicht zu 
steil und sie betrachten es als legitim, auch einen weiteren Umkreis von 
Gebäuden zum Vergleich heranzuziehen. Dies ist angesichts der recht offenen 
Formulierung in Art. 47 Abs. 2 BG (Neigung angepasst; das Bauvorhaben 
umgebende 
Gebäude) 
und 
angesichts 
des 
anerkannt 
grossen 
Ermessensspielraums der Gemeinde vertretbar. Auf jeden Fall ist davon 
auszugehen, dass Art. 47 Abs. 2 BG neben Art. 73 Abs. 1 KRG Bestand hat, 
indem er Ästhetikvorschriften in Bezug auf die Dachneigung konkretisiert. Der 
Augenschein hat nun klar gezeigt, dass die von der Gemeinde und dem 
Bauberater vertretene Auffassung über die ästhetische Qualität der Baute nicht 
zu beanstanden ist. Zwar tritt das Gebäude mit seinem steilen Dach markant in 
Erscheinung. Das heisst aber nicht, dass es den umliegenden Gebäuden nicht 


angepasst ist. Vielmehr bildet es einen hervorragenden Abschluss des 
Ensembles, wie vom Standort Degenstrasse aus gesehen werden konnte und 
wie sich letztlich auch der vom Beschwerdeführer am Augenschein 
eingereichten Fotomontage entnehmen lässt. 
4.
Gemäss Art. 47 Abs. 3 BG sind Dachöffnungen zur Belichtung von 
Dachräumen in der Regel als bescheidene Nebenlichtquellen in Form von 
Dachflächenfenstern bis maximal 1 m² Fensterfläche pro Fenster oder 
Schleppgauben auszugestalten.
Einmal ist festzustellen, dass hier auf jeden Fall eine Schleppgaube vorliegt. 
Der Beschwerdeführer beanstandet, dass die Gemeinde für die Definition der 
Schleppgaube auf Wikipedia abstellt. Dagegen habe er ein Fachbuch zitiert. 
Dies spielt jedoch keine grosse Rolle, da die Definitionen hier wie dort im 
Wesentlichen gleich sind. Es handelt sich nicht um einen Fassadenaufbau, da 
die Gaube gegenüber der Hausfassade zumindest leicht zurückversetzt ist 
(nach Angaben der Gemeinde 15 cm). Vor Baubeginn muss gemäss Auflage 6. 
in der Baubewilligung der entsprechende Detailplan von der Bauherrschaft vor 
Baubeginn noch geliefert werden. Damit ist sichergestellt, dass die 
Rückversetzung auch realisiert wird.
Störend ist, dass die Gemeinde ihre Bewilligungspraxis für Dachgauben im 
Einspracheverfahren anders umschreibt als im Beschwerdeverfahren. Im 
Einspracheverfahren wurde ausgeführt, dass die Dachgaube nicht länger als 
ein Drittel der Dachlänge sein darf, im Beschwerdeverfahren dagegen, dass die 
Dachgaube nicht mehr als einen Drittel der Dachfläche beanspruchen darf. 
Vorliegend wird beides eingehalten, weshalb die Frage, was gilt, offengelassen 
werden kann. Fraglich ist immerhin, ob diese Praxis gesetzeskonform ist. 
Angesichts der sehr offenen Formulierung in Art. 47 Abs. 3 BG (in der Regel als 
bescheidene Nebenlichtquellen in Form von Schleppgauben) und angesichts 
des anerkannt grossen Ermessensspielraums der Gemeinde kann diese Praxis 


als baurechtskonform bezeichnet werden. Die Beschwerde ist daher unter allen 
Gesichtspunkten abzuweisen.
5.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) 
wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei 
alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der 
Beschwerdeführer hat daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu 
entschädigen. In Berücksichtigung der Kostennote und der Teilnahme am 
Augenschein erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 5‘000.-- als 
angemessen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr. 3‘352.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.


3.
…. bezahlt … eine Parteientschädigung von Fr. 5‘000.-- (inkl. MWST).