gr_gerichte · R 2009 10 · 2009-07-03 · de

Baugesuch (Unterstellung Planungszone) | Baurecht

R 09 10
5. Kammer 
URTEIL
vom 3. Juli 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (Unterstellung Planungszone)
1.
Im Februar 1994 erliess die Gemeinde … den Quartierplan …, unter anderem 
enthaltend die Parzellen 597T und 598. Im Erläuterungsbericht vom 21. 
Februar 1994, Ziff. 5., wurde erwähnt, dass Parzellen 597T und 598 
gestalterisch, erschliessungsmässig und bautechnisch noch einige Probleme 
bei der Detailplanung aufwürfen, die jedoch nicht im Rahmen der 
Quartierplanung gelöst werden könnten. Sowohl für Parzelle 598 allein als 
auch für Parzellen 598 und 597T zusammen werde deshalb das Recht auf 
eine Arealüberbauung gemäss Art. 79 des Baugesetzes … (BG) festgelegt, 
unabhängig von der dort geforderten Mindestgrösse. Es müssten jedoch 
jeweils 
die 
gesamten 
Parzellen 
gemäss 
neuem 
Besitzstand 
der 
Quartierplanung erfasst werden. Art. 79 BG schreibt vor, dass für grosse 
Bauvorhaben eine Arealüberbauung durchgeführt werden müsse. Dabei 
muss mittels eines Gestaltungsplans im Sinne von Art. 71 BG (Quar-
tiergestaltungsplan) der Nachweis für die Entstehung einer gesunden, 
wohnlichen Überbauung, die sich in die gewachsene Landschaft einfügt, 
erbracht 
werden. 
Der 
Gestaltungsplan 
umfasst 
mindestens 
einen 
Situationsplan mit Darstellung der überbaubaren und freizuhaltenden 
Bereiche 
und 
der 
Erschliessungs- 
und 
Parkierungsanlagen, 
ein 
Geländemodell mit Überbauungsvorschlag gemäss Baueingabe und einen 
Bericht mit Angaben zu den Gestaltungsgrundsätzen, Bezug zur 
umgebenden Landschaft und Siedlung, Areal, Gestaltungsideen.
Am 7. Oktober 2008 beschloss der Gemeindevorstand … für das gesamte 
Gemeindegebiet eine Planungszone im Hinblick auf die Gesamtrevision der 


Ortsplanung. Die Publikation erfolgte am 16. Oktober 2008. Mit der Revision 
sollten die Planungsmittel an die neuen übergeordneten Gesetze und 
Planungen angepasst, die raumplanerischen Vorkehrungen zur Umsetzung 
des Leitbildes 2005 getroffen und insbesondere auch Massnahmen zur 
Förderung von Erst- und Zweitwohnungen und zur Lenkung des 
Zweitwohnungsbaus geprüft werden. Die Planungszone gelte für maximal 2 
Jahre und sei auf alle zum Zeitpunkt der Publikation noch nicht 
eingegangenen Baugesuche anzuwenden. Bauvorhaben, die der Schaffung 
von Wohnraum für Einheimische und der Erstellung von Dienstleistungs- oder 
Gewerbenutzungen dienten, sowie Vorhaben, die auf genehmigten, 
projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen beruhten, seien 
nicht betroffen. Über alle anderen Bauvorhaben entscheide die Baubehörde 
aufgrund 
der 
Planungsziele 
auf 
Anfrage. 
Die 
Planungsziele 
und 
gegebenenfalls weitergehende Vorschriften würden publiziert, sobald sie 
ausreichend konkretisiert seien. 
Am 3. resp. 5. November 2008 reichte die … SA ein Baugesuch für den 
Neubau zweier Wohnhäuser auf Parzelle 598 ein. Nach einem Briefwechsel 
zwischen der Gesuchstellerin und der Gemeinde unterstellte der 
Gemeindevorstand das Bauvorhaben mit Verfügung vom 9. Januar 2009 der 
Planungszone.
2.
Dagegen erhob die … SA am 5. Februar 2009 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht, mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid 
aufzuheben und die Gemeinde anzuweisen, ihr Baugesuch unverzüglich zu 
behandeln, öffentlich auszuschreiben und den Baubescheid zu fällen. 
Bauvorhaben, die auf genehmigten, projektbezogenen Areal- oder 
Quartiergestaltungsplänen 
beruhten, 
seien 
von 
der 
Planungszone 
ausgenommen. 
Die 
Überbauung 
von 
Parzelle 
598 
gehöre 
zur 
Arealüberbauung … Dort sei 1994 das Quartierplanverfahren durchgeführt 
und abgeschlossen worden. Die Baueingabe stütze sich auf einen 
genehmigten Areal- resp. Quartiergestaltungsplan ab. Das Bauvorhaben sei 
mit den vorgegebenen Auflagen, die mit dem Projekt erfüllt würden, 
projektbezogen. Das Bauamt … habe mit Mail vom 15. Juli 2008 die 


rechtskräftige Quartierplanung bestätigt. Das Bauprojekt werde deshalb von 
der Planungszone nicht erfasst, wie die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 
170 und die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 280, welche ebenfalls 
nach dem Erlass der Planungszone publiziert und behandelt worden seien. 
Die Gemeinde wisse zurzeit nicht, ob und wenn ja wie und für welche Gebiete 
allenfalls Bestimmungen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung 
des Zweitwohnungsbaus eingeführt werden sollten. Andere Baugesuche 
seien bewilligt worden, was rechtsungleich sei.
3.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 
Beschwerde. Beim Quartierplan … von 1994 handle es sich um eine einfache 
Quartierplanung mit Landumlegung und Verkehrserschliessung. Sonst werde 
dort nichts geregelt. Man habe die Zufahrten zu den Parzellen geregelt, eine 
neue Strassenparzelle ausgeschieden und den neuen Besitzstand 
zugewiesen. Einen Gestaltungsplan gebe es nicht. Projektbezogene 
Quartierpläne verlangten minimal einen projektbezogenen Gestaltungsplan 
mit Lage, Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. Hier liege nicht einmal eine 
schematische Gestaltung vor. Die Planungszone beabsichtige klar u.a. 
Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des 
Zweitwohnungsbaus. Das Projekt der Beschwerdeführerin umfasse nur 
Zweitwohnungen, keine Erstwohnungen und widerspreche somit den 
Planungszielen. Die Ziele der Planungszone seien klar umschrieben. Es liege 
keine Ungleichbehandlung vor.
4.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten 
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. Nach Beizug der 
Unterlagen des genehmigten Quartierplans …, des bewilligten Baugesuchs 
…, des genehmigten Quartierplans … (eine dagegen erhobene Beschwerde 
wurde vom Bundesgericht am 8. Juni 2009 abgewiesen, soweit es darauf 
eintrat), des Baugesuchs … und des bewilligten Baugesuchs … konnten die 
Parteien dazu Stellung nehmen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 21 Abs. 2 KRG darf in der Planungszone nichts unternommen 
werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen 
könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie 
weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und 
Vorschriften widersprechen. Diese Bestimmung ermöglicht der Behörde, 
präjudizierende Bauvorhaben in einem Gebiet, dessen Nutzungsordnung sie 
ändern 
oder 
ergänzen 
will, 
zu 
verhindern. 
Für 
ein 
konkretes 
Baubewilligungsgesuch bedeutet dies, dass ihm nur stattgegeben werden 
darf, wenn dadurch die Verwirklichung der vorgesehenen Planung nicht 
erschwert wird. Besteht eine Planungszone mit Bausperre, sind die 
Baugesuche einer kumulativen Prüfung zu unterziehen. Danach darf die 
Behörde das geltende Recht nicht mehr alleine anwenden, sondern sie hat in 
einer ersten Phase das Baugesuch daraufhin zu überprüfen, ob es mit dem 
geltenden Recht übereinstimmt. Fällt der Befund darüber positiv aus, so ist in 
einer zweiten Phase abzuklären, ob das nach altem Recht zu bewilligende 
Baugesuch dem künftigen Recht widerspricht. Entspricht es auch dem 
künftigen Recht, so ist das Baugesuch zu bewilligen. Steht das Baugesuch 
aber mit dem künftigen Recht in Widerspruch, so ist der Entscheid so lange 
zu sistieren, bis das künftige Recht endgültig in Kraft gesetzt ist. Die Sistierung 
des Baugesuchs entspricht der Praxis des Verwaltungsgerichts, sofern nicht 
bereits mildere Massnahmen den Zweck der Bausperre erreichen, der 
bekanntlich darin besteht, künftiges Recht zu sichern und eine unerwünschte 
Präjudizierung der Planung zu verhindern (PVG 1991 Nr. 35; PVG 1993 Nr. 
45). Für die Bewilligung von Vorhaben ist es notwendig, dass sie auch unter 
dem neuen Recht, wenn es in Kraft träte, zugelassen werden könnten. Die 
Bausperre allein entfaltet somit lediglich eine vorübergehende befristete 
Wirkung im Sinne vorläufiger Eigentumsbeschränkungen. Diese sind von den 
definitiven Eigentumsbeschränkungen zu unterscheiden, die mit den 
vorübergehenden identisch sein können, aber nicht zu sein brauchen. Ob und 
wie das von der Sperre betroffene Eigentum belastet wird, ergibt sich erst aus 


der definitiven raumplanungsrechtlichen Massnahme. Die Bausperre wirkt 
sich nach dem Gesagten nicht als befristetes gänzliches Bauverbot bis zum 
Inkrafttreten der künftigen Ordnung aus, sondern ermöglicht es den 
Grundeigentümern, schon während herrschender Bausperre ein den 
Planungsabsichten entsprechendes Bauvorhaben zu verwirklichen, ohne erst 
die Rechtskraft der neuen Regelung abwarten zu müssen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichtes vom 3. November 1982 i. S. Dres. Sch., zitiert in: Siegrist, 
Die Bausperre unter besonderer Berücksichtigung des aargauischen 
Rechtes, S. 56), sofern es zugleich mit dem geltenden Recht übereinstimmt 
oder nicht eine Auszonung vorgesehen ist (vgl. zu alldem PVG 2001 Nr. 33). 
2. a)
Vorliegend 
hat 
die 
Gemeinde 
zu 
Recht 
das 
Baugesuch 
der 
Beschwerdeführerin der Planungszone unterstellt, bzw. dessen Behandlung 
im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sistiert. Die 
Gemeinde führt völlig zutreffend aus, beim Quartierplan … aus dem Jahre 
1994 handle es sich um eine einfache Quartierplanung, welche im 
Wesentlichen eine Landumlegung und eine Verkehrserschliessung umfasste 
und sonst nichts. Die Zufahrten zu den Parzellen seien geregelt, eine neue 
Strassenparzelle ausgeschieden und von der Gemeinde übernommen und 
der neue Besitzesstand zugewiesen worden. Der Quartierplan umfasse 
jedoch keinen Gestaltungsplan. Projektbezogene Quartierpläne verlangten im 
Minimum einen projektbezogenen Gestaltungsplan, aus welchem sich Lage, 
Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. ergäben. Hier liege nicht einmal eine 
schematische Gestaltung vor, so dass die Ausnahmeregelung bezüglich 
genehmigten, projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen nicht 
zur Anwendung komme. Die Beschwerdeführerin lege denn auch nur dar, 
dass ihre Parzelle zum Quartierplan aus dem Jahre 1994 gehöre, aber sie 
lege in keiner Weise dar, dass eine irgendwie geartete Gestaltung des 
Quartiers im Plan vorgesehen war. Gegenteils werde im Erläuterungsbericht 
darauf hingewiesen, dass die fragliche Parzelle gestalterisch und 
erschliessungsmässig sowie bautechnisch noch einige Probleme der 
Detailplanung aufwerfen würden, die nicht im Rahmen der Quartierplanung 
zu lösen seien. Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nach 
Einsichtnahme in die Quartierplanunterlagen uneingeschränkt anschliessen. 


b)
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es offensichtlich auch nicht 
zu, dass die Gemeinde keine klaren Planungsziele habe. Insbesondere sind 
Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des 
Zweitwohnungsbaues 
vorgesehen. 
Das 
Bauvorhaben 
der 
Beschwerdeführerin sieht nun aber keine Erstwohnungen vor und stützt sich, 
wie erwähnt, auch nicht auf eine Quartiergestaltungsplanung oder eine 
Arealplanung im Sinne von Art. 79/71 BG. Die Unterstellung könnte höchstens 
dann hinterfragt werden, wenn eines dieser Kriterien nicht sachlich 
begründbar, 
d.h. 
willkürlich 
gewählt 
wäre. 
Bezüglich 
der 
Erstwohnungsverpflichtung ist dies klar nicht der Fall; bezüglich des 
Erfordernisses der vorangehenden Planung auch nicht, weil die Gemeinde 
hier offensichtlich diejenigen Bauwilligen befreien wollte, die zur Zeit des 
Inkrafttretens 
der 
Planungszone 
bereits 
sehr 
konkrete, 
quasi 
baubewilligungsreife Vorhaben entwickelt hatten. Dies ist. auch unter dem 
Titel 
des 
Vertrauensschutzes 
gerechtfertigt 
und 
stellt 
keine 
Ungleichbehandlung mit denjenigen Bauwilligen dar, die zu diesem Zeitpunkt 
noch nicht so weit waren, wie eben die Beschwerdeführerin.
c)
Auch die Berufung der Beschwerdeführerin auf andere Bauvorhaben ist 
unbehelflich. Bei den Vorhaben … und … ist klar, dass der Gestaltungsplan 
projektbezogen war. Das Vorhaben … umfasst nur Erstwohnungen, während 
dem Baugesuch der Beschwerdeführerin nicht zu entnehmen ist, dass sie 
Erstwohnungen erstellen will. Die Beschwerde erweist sich nach dem 
Gesagten als unbegründet.
3.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
der 
Beschwerdeführerin. 
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 
abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich 


vertretenen Gemeinde keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen 
ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
194.--
zusammen
Fr.
3'194.--
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