gr_gerichte · A 2007 14 · 2008-04-15 · de
Steuern übriges

Handänderungssteuer | Beschwerde

A 07 14
3. Kammer
URTEIL
vom 15. April 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1. a)
Mit Kaufvertrag vom 5. Januar 2005 verkaufte die … SA, …, der … AG, …,
die in der Gemeinde … gelegene Liegenschaft Nr. 1700 in … (Gesamtfläche:
7757 m2, Parkhotel, Vers. Nr. 216.30B, Gebäudeteil Saalbau Vers. Nr.
216.30, Strasse, Gartenanlage/Umschwung). Als Kaufpreis wurde ein Betrag
von EUR 2'450’000.-- (= Fr. 3'773’000.-- bei einem Umrechnungskurs von
1.54) vereinbart. Der Grundbucheintrag erfolgte am 15. April 2005. Gestützt
auf die Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes vom 26. April 2005
stellte die Gemeinde … der … AG am 19. Mai 2005 eine Veranlagung und
Rechnung betreffend Handänderungssteuern über Fr. 75’460.-- zu.
b)
Nachdem seitens der Gemeinde erkannt worden war, dass die fragliche
Handänderung nicht nur den Eigentumswechsel an der Parzelle 1700 mit dem
Parkhotel betraf, sondern dass darüber hinaus auch eine Verschiebung von
2400 m2 BGF von der Parzelle „Schlosshotel“ auf die Parzelle Nr. 1700
einherging, liess sie sich eine Kopie des Kaufvertrages vom 5. Januar 2005
aushändigen. Aufgrund einer Auslegung von Ziffer 11 des Kaufvertrages, in
welcher die Verschiebung von Ausnützung ab der benachbarten Parzelle
ausdrücklich erwähnt wurde und unter Berücksichtigung, dass im
Oberengadin pro m2 BGF nicht selten Preise von Fr. 3500.-- bezahlt werden,
erachtete die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis als zu tief. In der Folge
und nach weiteren ergebnislosen Abklärungen erliess die Gemeinde am 14.
Juni
2005
eine
neue
Veranlagungsverfügung
und
Rechnung
für
Handänderungssteuern ausgehend von einem Verkehrswert von rund Fr.
9,816 Mio. über Fr. 196'330.--.

c)
Dagegen liess die … AG fristgerecht Einsprache erheben mit dem Antrag, es
sei die Steuer ausgehend vom beurkundeten Kaufpreis auf Fr. 75'460.-- zu
veranlagen. Einspracheweise beanstandete sie, dass die Gemeinde bei der
angefochtenen Veranlagung weder vom Marktwert gemäss Kaufvertrag noch
vom Verkehrswert ausgegangen sei, sondern den Verkehrswert berechnet
habe, indem sie als Berechnungsbasis von den Gebäudeneuwerten der
Gebäudeversicherung aus dem Jahre 2005 ausgegangen sei und hievon 2/3
errechnet habe, was nicht angehe. Nachdem verschiedene gemeindliche
Bemühungen, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 1700 im
massgeblichen Zeitpunkt u.a. auch an der fehlenden Mitwirkung der
Einsprecherin scheiterten, und zwischenzeitlich seitens der Gemeinde auch
der u.a. die Nachbarparzelle beschlagende Quartierplan „Schlosshotel“
genehmigt worden war, gemäss welchem die innerhalb der in der Hotelzone
gemäss Baugesetz zulässigen Wohnanteile auf der Parzelle Nr. 1700
zusammenzufassen und dort zu realisieren seien, wurde der … AG durch die
Gemeinde eine Handänderungssteuer im Betrage von Fr. 219’460.-- in
Aussicht gestellt. Aufgrund der Tatsache, dass sich der Einspracheentscheid
zum Nachteil der … AG auswirkte, wurde der Einsprecherin Gelegenheit
gegeben, dazu Stellung zu nehmen. Nachdem diese davon keinen Gebrauch
machte, erliess das kommunale Finanzdepartement am 30. November 2006
den Einspracheentscheid und veranlagte ausgehend von einem korrigierten
Verkehrswert von Fr. 10,973 Mio. die Handänderungssteuer auf neu Fr.
219'460.--.
Einen dagegen bei der Gemeinde eingereichten Rekurs wies der
Gemeindevorstand mit Entscheid vom 31. Januar 2007 ab, wobei er im
Wesentlichen
die
dem
Veranlagungsentscheid
zugrunde
liegenden
Überlegungen vertiefte.
2.
Gegen den Rekursentscheid liess die … AG am 5. März 2007 beim
Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem
Antrag um Aufhebung des kommunalen Rekursentscheides betreffend
Veranlagungsverfügung und Rechnung. Die Handänderungssteuer sei auf
der Basis des Kaufpreises von Fr. 3'773'000.-- zu berechnen und mit Fr.

75'460.-- festzulegen. Eventualiter sei die Angelegenheit im Sinne der
Erwägungen des Verwaltungsgerichtes an die Gemeinde zur neuen
Entscheidfindung zurückzuweisen. Zur Begründung stellte sie sich im
Wesentlichen auf den Standpunkt, dass kein Anlass bestünde, für die
Veranlagung vom vereinbarten Kaufpreis abzuweichen. Dies umso weniger,
als es sich um eine Hotelruine handle und die von der Gemeinde
hinzugerechnete BGF (2400 m2) gar nicht berücksichtigt werden dürfe.
Unzulässig
sei
zudem
auch
die
Rücknahme
der
ersten
Veranlagungsverfügung und der Ersatz derselben durch eine zweite, zumal
der Gemeinde bereits im Zeitpunkt des Erlasses der ersten alle
entscheidrelevanten Punkte bekannt gewesen seien.
3.
Die Gemeinde beantragte die Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei
durch das Gericht eine neue Schätzung über den Verkehrswert der
Liegenschaft im Zeitpunkt des Verkaufes einzuholen. Der Ersatz der ersten
Veranlagungsverfügung durch eine zweite sei zulässig gewesen, weil die
erste noch gar nicht rechtskräftig gewesen sei und sich herausgestellt habe,
dass der in der Handänderungsanzeige aufgeführte Preis offensichtlich zu
niedrig sein müsse. Angesichts der zusätzlich zur Liegenschaft übertragenen
Nutzung von 2400 m2 BGF für Zweitwohnungen ab der Parzelle Schlosshotel
auf
die
Parzelle
Nr.
1700
und
der
Weigerung
der
heutigen
Beschwerdeführerin eine amtliche Schätzung einzuholen, habe der Wert
ermessensweise neu festgelegt werden müssen. Einspracheweise sei die
Steuer nach Anhörung der Betroffenen auf neu Fr. 219'460.-- veranlagt
worden.
4. a)
Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 schlug der Instruktionsrichter den Parteien
die Einholung eines Gutachtens beim kantonalen Schätzungsamt vor und gab
ihnen die Gelegenheit, Expertenfragen einzureichen. Die Beschwerdeführerin
stellte sich in ihrer Replik gegen das angeregte Gutachten. Sofern ein solches
aber überhaupt erforderlich sein solle, dann habe es sich auf den
Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes zu beschränken und alle damals
geltenden Einschränkungen zu berücksichtigen. Die Gemeinde …, welche die

Einholung eines Gutachtens durch das Gericht begrüsste, wies in ihrer Duplik
auf den Widerstand der Beschwerdeführerin hin, eine Schätzung einzuholen.
b)
Mit verfahrensleitender Verfügung vom 23. August 2007, gab der
Instruktionsrichter
den
Parteien,
nachdem
die
3.
Kammer
des
Verwaltungsgerichts gleichentags die Einholung einer Gerichtsexpertise im
Sinne des gemeindlichen Antrages gutgeheissen hatte, den Parteien
Gelegenheit, ergänzende Fragen einzureichen.
c)
In Kenntnis der Ausführungen und ergänzenden Fragethemata der Parteien
beauftragte der Instruktionsrichter das kantonale Amt für Schätzungswesen
mit prozessleitender Verfügung vom 7. September 2007 mit der Ausarbeitung
einer entsprechenden Expertise, wobei er die von den Parteien vorgebrachten
Fragen in die Verfügung aufnahm.
d)
Nach verschiedenen, ergänzenden Abklärungen und der Durchführung eines
Augenscheines vor Ort erstattete das Amt für Schätzungswesen am 29.
Januar 2008 die angeordnete Expertise. Es gelangte im Wesentlichen zum
Schluss, dass sich der Verkehrswert per 15. April 2005 ohne Umbau in StWE
auf Fr. 4'103'000.-- und mit Umbau in StWE im Jahre 2018 auf Fr. 11'365'900.-
- belaufe. Den Parteien wurde daraufhin seitens des Gerichts Gelegenheit
geboten, zu Inhalt und Ergebnis der Expertise auch noch schriftlich Stellung
zu nehmen.
Auf ihre Ausführungen wie auch auf die weiteren Darlegungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Soweit sich die Beschwerdeführerin zur Stützung ihrer Begehren auf den
Standpunkt stellt, dass die Gemeinde ihre erste Veranlagung/Rechnung vom
19. Mai 2005 nicht durch jene vom 14. Juni 2005 habe ersetzen dürfen, weil
gegen die erste kein Einspracheverfahren hängig war, kann sie daraus nichts

zu ihren Gunsten ableiten. Wie nämlich das Verwaltungsgericht bereits in
PVG 1998 Nr. 75 und unter Hinweis auf BGE 121 II 273 ff. festgehalten hat,
ist es unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich zulässig, einen
Veranlagungsentscheid vor Ablauf der Rechtsmittelfrist (auch zu Ungunsten
einer Steuerpflichtigen) zu ändern. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde
zu Recht Gebrauch gemacht. Fest steht nämlich, dass die erste
Veranlagungsverfügung zum Zeitpunkt des Erlasses der zweiten Verfügung
noch nicht in Rechtskraft erwachsen war. Aktenkundig ist sodann, dass der
Veranlagungsbehörde erhebliche Zweifel an der Korrektheit des dem
Kaufvertrag zugrunde liegenden Verkaufswertes entstanden waren, welche
ein Zurückkommen als geboten erscheinen liessen, was sich aufgrund der im
Verwaltungsrecht geltenden Offizialmaxime denn auch nicht beanstanden
lässt. Unbestritten ist auch, dass der Steuerpflichtigen die vom Gesetz
vorgesehenen verfahrensrechtlichen Rechte und Pflichten gewährt worden
sind; insbesondere ist ihr auch im anschliessenden Einspracheverfahren (vgl.
Art. 6 GStG i.V. mit Art. 138 Abs. 1 und 2 StG) das rechtliche Gehör in vollem
Umfang gewährt worden. Formell lässt sich das vorinstanzliche Vorgehen und
damit der ersatzweise Erlass einer neuen Veranlagungsverfügung nicht
beanstanden.
2. a)
Gemäss Art. 26 GStG hat der Erwerber beim Wechsel von Grundeigentum
auf
Gemeindegebiet
eine
Handänderungssteuer
vom
objektiven
Übergangswert zu entrichten. Dem Grundeigentum gleichgestellt sind die
selbständigen und dauernden Rechte im Sinne von Art. 779 und 780 ZGB.
Der Ansatz für die Handänderungssteuer beträgt 2% (Art. 31 GStG). Wird der
Übergangswert nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen
offensichtlich zu niedrig angegeben, so ist auf den Verkehrswert abzustellen
(Art. 27 GStG). Damit soll sichergestellt werden, dass die Gemeinde die
Handänderungssteuer
auf
der
Grundlage
eines
marktkonformen
Verkaufspreises veranlagen kann. Es geht dabei in erster Linie darum, dass
die Gemeinde nicht wegen offensichtlich missbräuchlich zu tief angesetzter
Preise um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Dagegen
erscheint es als unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös
zu erheben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist.

b)
Zunächst stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz für die Berechnung der
Handänderungssteuer von dem in der Regel als Bemessungsgrundlage
dienenden Kaufpreis (i.d.R. = objektiver Übergangswert) abweichen durfte.
Dies lässt sich im konkreten Fall durchaus vertreten. Die Vorinstanz gelangte
nach einer summarischen Prüfung des Kaufvertrages vom 5. Januar 2005
zum Schluss, dass der effektive Übergangswert der Liegenschaft Nr. 1700
aufgrund der darin (Ziff. 11) enthaltenen (obligatorischen) Verpflichtung zur
Nutzungsübertragung von rund 2'400 m2 BGF ab der benachbarten Parzelle
Schlosshotel weit höher als der vereinbarte Kaufpreis sein müsse, weil
unbestrittenermassen im Oberengadin pro m2 BGF Preise von rund 3'000.--
bezahlt würden. Sie gelangte daher zum Schluss, dass zum vereinbarten
Kaufpreis von Fr. 3,773 Mio. auch noch der Wert der BGF-Übertragung (Fr.
7,2 Mio. für 2'400 m2 BGF) zu addieren sei. Insofern lässt sich ihre Annahme,
dass der von der Beschwerdeführerin mit der Verkäuferschaft vereinbarte
Kaufpreis
nicht
den
objektiven
Übernahmewert
der
Liegenschaft
wiedergeben, mithin eine Unterpreislichkeit vorliegen könnte, durchaus
vertreten. Zu prüfen ist, ob eine Unterpreislichkeit ganz (oder zumindest
teilweise) bejaht werden muss, wobei einzig und allein auf den Verkehrswert
im Zeitpunkt der Handänderung (15. April 2005 / Bewertungsstichtag)
abzustellen ist.
c)
Im Zusammenhang mit Grundstückgeschäften hat das Verwaltungsgericht
zur Unterpreislichkeit in konstanter Rechtsprechung (VGU A 03 23, A 04 52
und A 07 44) Folgendes ausgeführt:
"Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt sich hinsichtlich der
Unterpreislichkeit - im Gegensatz zur zürcherischen Praxis - nicht von einem
starren Schema leiten, sondern sie wertet im Einzelfall das offenkundige
Missverhältnis
im
gegenseitigen
Leistungsaustausch
bzw.
dessen
Erkennbarkeit. So hat das Bundesgericht betreffend Liegenschaften einmal
einen Kaufpreisfehlbetrag von 50% (ASA 22, 198), ein anderes Mal bereits
einen solchen von rund 25% (ASA 25, 189) als offensichtliches Missverhältnis
angesehen. Demgegenüber hat sich die Zürcher Praxis auf einen
Mindesteinschlag von 25% festgelegt (RB 1986 Nr. 71). Die Frage nach der
Offenkundigkeit des Missverhältnisses hängt in erster Linie von der Natur des
Objektes ab, welches Gegenstand des Austauschverhältnisses ist. Was
immer einen Markt mit definierbarem Markt preis hat wie z.B. Wertpapiere,
Edelmetalle, Rohstoffe etc., letztlich auch fremde Währung, zeigt ein

Leistungs-Missverhältnis schon bei geringen Abweichungen, weil der
Marktwert, da er eindeutig determiniert ist, als „objektiver“ Verkehrswert
aufgefasst wird. Objekte wie Beteiligungen und eben auch Liegenschaften
haben demgegenüber keinen in diesem Sinn leicht erkennbaren „objektiven“,
sondern im Gegenteil nur einen gewissermassen „subjektiven“, weil nicht in
gleichem Mass eindeutig bestimmbaren (objektivierbaren) Verkehrswert.
Verkehrswert ist hier der Preis des unter Dritten zustande gekommenen
Geschäfts.
Dieser
hängt
indessen
von
zahlreichen
individuellen
Konstellationen
wie
Verkaufszwang,
Käuferwünschen,
speziellen
Nutzeffekten, individueller Beurteilung usw. ab. Unter solchen Umständen
entwickelt sich auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung mit
einer grossen Bandbreite, und es kommt nicht von ungefähr, dass sich die
Zürcher Praxis in Berücksichtigung der im Gesamtkanton herrschenden
Verhältnisse an einem 25%-Einschlag orientiert (vgl. StE 1990 B 24.4 Nr. 24).
Ohne sich der schematischen Zürcher Praxis anschliessen zu wollen, teilte
das Verwaltungsgericht Graubünden in PVG 1995 Nr. 63 die obigen
Überlegungen,
dass
im
Grundstücksmarkt
der
Verkehrswert
einer
Liegenschaft eine grosse Bandbreite aufweise und sich die Annahme einer
verdeckten Gewinnausschüttung nur dann aufdränge, wenn eine ins Auge
springende Unterpreislichkeit festzustellen ist, wovon bei Minderpreisen
gegenüber dem Verkehrswert von etwa 10% in der Regel nicht gesprochen
werden könne." (PVG 1997 Nr. 37; 1995 Nr. 63).“
d)
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wurde seitens des Gerichts eine
Expertise angeordnet. Die eingesetzten Experten ermittelten daraufhin den
Verkehrwert
der
Liegenschaft
zum
Bewertungsstichtag
(unter
Berücksichtigung der Lage in einer Hotelzone; der im fraglichen Zeitpunkt in
… geltenden Planungszone; der Baufälligkeit der Hotelruine; des
Investitionsbedarfs etc.) mit Fr. 4,103 Mio. (längerfristiger Hotelbetrieb ohne
Umbau in STWE). Unberücksichtigt bleiben mussten - da auf die am
Bewertungsstichtag (15. April 2005) massgebenden Umstände abzustellen ist
- u.a. die Baubewilligung vom 6. Dezember 2006 für den Umbau der
Hotelliegenschaft in Stockwerkeigentum für Zweitwohnungen. Ausgehend
von der oben erwähnten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bleibt im
Sinne eines Zwischenergebnisses festzuhalten, dass der bezahlte Kaufpreis
rund 8% unter dem ermittelten Verkehrswert liegt. Die Unterpreislichkeit liegt
damit im konkreten Fall am untersten Rand der oben umschriebenen
Bandbreite, was die Anwendbarkeit von Art. 27 GStG im Lichte des einer
Gemeinde zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraumes noch als
vertretbar erscheinen lässt.

e)
Die Gemeinde stellt sich ihrerseits auf den Standpunkt, dass nicht auf den
eben
erwähnten
(die
künftige
Nutzung/Umbau
in
STWE
nicht
berücksichtigenden) sondern den fiktiven, den Umbau in STWE im Jahre
2018 berücksichtigen Verkehrswert von rund Fr. 11 Mio. abzustellen sei. Ihrer
Auffassung kann nicht gefolgt werden. Wie mehrfach erwähnt, ist auf den
Verkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen. Ob die in Ziff. 11
des Kaufvertrages vorbehaltene BGF-Übertragung, welche für den Umbau
der Hotelliegenschaft und die künftige Nutzung mit Zweitwohnungen bei der
Veranlagung der Handänderungssteuer berücksichtigt werden muss, hängt
letztlich davon ab, ob sich das Rechtsgeschäft auf die Verfügungsgewalt über
das Grundstück tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung
auswirkt (Art. 29 GStG in fine). Dies ist im Ergebnis zu verneinen. Dies
deshalb, weil in Ziff. 11 der Kaufvertragsbestimmungen lediglich eine
obligatorische (vertragliche) Verpflichtung, zu einer künftigen BGF-
Übertragung im Umfang von 2'400 m2 ab der Parzelle Schlosshotel auf die
Parzelle Nr. 1700 vorgesehen ist. Ein Umstand, den die Gemeinde bei der
Übersetzung der in italienischer Sprache verfassten Bestimmung völlig
übersehen zu haben scheint. Die konkrete Nutzungsübertragung ab der
angrenzenden Parzelle war aber ebenso wie deren dingliche Sicherung einem
späteren Zeitpunkt vorbehalten. Damit die Käuferschaft tatsächlich und
wirtschaftlich über die entsprechende Nutzung verfügen kann, bedarf (und
bedurfte) es noch weiterer, konkretisierender Schritte, sei es seitens der
betroffenen Grundeigentümer (separater Kauf-/Grunddienstbarkeitsvertrag)
als auch der Gemeinde (Aufhebung Planungszone; Genehmigung des
Quartierplanes
Schlosspark;
Erteilung
einer
Baubewilligung;
Unterstellungsverfügung hinsichtlich Etappierung und Kontingentierung des
Bauvorhabens), weshalb in dem in Ziff. 11 enthaltenen Rechtsgeschäft auch
noch kein handänderungssteuerrechtlich- relevanter Tatbestand erblickt
werden kann. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang vorbringen lässt,
zielt ins Leere.
f)
In der gemeindlichen Auslegung ist im konkreten Fall letztlich auch ein
Verstoss gegen das von Rechtsprechung (BGE 109 Ia 283; VGU A 06 18)
und
Lehre
im
Steuerrecht
postulierte
Erfordernis
der

Tatbestandsbestimmtheit zu erblicken. Aufgrund der von der Gemeinde
angeführten Überlegungen kann jedenfalls auch noch nicht gesagt werden,
es lägen ausserordentliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor, welche im
Lichte der zitierten Rechtsprechung die ermessenweise Schätzung der
Gemeinde (Verkehrswert von Fr. 10,973 Mio.) rechtfertigen würden.
Ebensowenig besteht Anlass auf den in der Expertise erwähnten
mutmasslichen Verkehrswert nach Umbau (ca. Fr. 11,366 Mio.) abzustellen.
g)
Hingegen erscheint aufgrund der konkreten Gegebenheiten ein Abstellen auf
den von den Experten ermittelten Verkehrswert von 4,103 Mio. für die
Erhebung einer Handänderungssteuer als geboten und insofern ist die
Unterpreislichkeit denn auch zu bejahen, auch wenn sie am untersten Rand
des von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gezogenen Rahmens
anzusiedeln ist. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die
Angelegenheit zur neuen Veranlagung ausgehend von dem von den Experten
per Bewertungsstichtag ermittelten Verkehrswert von Fr. 4,103 Mio. an die
Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als
unbegründet.
3.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten sowie die Kosten der
notwendig gewordenen Expertise von Fr. 19'794.15 (inkl. MWST) zu jeweils
einem Zehntel zulasten der Beschwerdeführerin und zu neun Zehnteln
zulasten der Beschwerdegegnerin, welche überdies der anwaltlich
vertretenen Beschwerdeführerin eine entsprechend dem Verfahrensausgang
angemessen reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen hat. Letztere wird,
nachdem seitens der Beschwerdeführerin dem Gericht trotz entsprechender
Aufforderung (letztmals am 20. Februar 2008) keine Kostennote eingereicht
worden ist, ermessensweise auf Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) festgelegt.
Demnach erkennt das Gericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Handänderungssteuer
ausgehend vom massgebenden Verkehrswert von Fr. 4,103 Mio. auf Fr.
82'060.-- reduziert; im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
6'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
266.--
zusammen
Fr.
6'266.--
gehen zu einem Zehntel zulasten der … AG und zu neun Zehnteln zulasten der
Gemeinde ... Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Expertisekosten in der Höhe von Fr. 19'794.15 (inkl. MWST) werden zu
einem Zehntel der … AG und zu neun Zehnteln der Gemeinde … auferlegt.
4.
Die Gemeinde … hat der … AG eine entsprechend dem Verfahrensausgang
reduzierte Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.