gr_gerichte · U 2017 61 · 2020-12-15 · de
Erbschaftsverwaltung

Staatshaftung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 17 61
1. Kammer
Vorsitz
Audétat
Richter/In
Racioppi, von Salis
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 15. Dezember 2020
in der Streitsache
Dr. med. A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Lazzarini,
Kläger
gegen

- 2 -
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beklagte
und
Kanton Graubünden,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beklagter
betreffend Staatshaftung

- 3 -
1.
Die Gemeinde B._____ erteilte am 10. April 1997 C._____ und D._____
die Baubewilligung zur Überbauung ihrer Parzelle Nr. E._____, Grundbuch
B._____, mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage. Im Einklang mit der
damals geltenden kommunalen Baugesetzgebung wurde das Einfamilien-
haus der Hauptwohnungsverpflichtung unterstellt. Die Baubewilligung
wurde vom Gemeindepräsidenten lic. iur. F._____ und dem Gemeinde-
schreiber G._____ unterzeichnet.
2.
In dem Formular betreffend Hauptwohnungsanteile, datiert vom 14. August
1997, wurde die Einhaltung der Hauptwohnungsverpflichtung durch die
Bauherrschaft festgehalten. Gemäss der damals geltenden kommunalen
Baugesetzgebung hätte die Hauptwohnungsverpflichtung auf dem Grund-
stück Nr. E._____ im Grundbuch angemerkt werden sollen, was aber un-
terblieben ist.
3.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Januar 2005 verkauften die
Ehegatten C._____ ihre Liegenschaft an Dr. med. A._____ zum Kaufpreis
von CHF 2'325'000.--. Dieser Kaufvertrag wurde von lic. iur. F._____ in
seiner Eigenschaft als Notar des Kantons Graubünden und zu diesem Zeit-
punkt immer noch als Gemeindepräsident amtierend öffentlich beurkundet.
4.
Im Grundstückbeschrieb des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages war
die Hauptwohnungsverpflichtung unter der Rubrik 'Anmerkungen' nicht ver-
zeichnet. Entsprechend erfolgte auch während der Beurkundung kein Hin-
weis auf diese Verpflichtung.
5.
Verschiedene private Gutachter bewerteten die Immobilie im Zeitraum De-
zember 2004 bis November 2005 im Bereich von CHF 2.344 Mio. bis CHF

- 4 -
2.77 Mio., wobei alle Gutachter aufgrund des fehlenden Grundbucheintrags
nicht von einer Hauptwohnungsverpflichtung ausgegangen sind.
6.
Im Juli 2011 verlegte Dr. med. A._____ seinen Wohnsitz aus beruflichen
Gründen in die Innerschweiz. Deswegen fasste er einen Verkauf seiner Lie-
genschaft in B._____ ins Auge. Im Zuge dieser Vorbereitungsarbeiten be-
schied ihm die Gemeinde B._____ mit Schreiben vom 17. Juni 2013, dass
seine Liegenschaft mit einer Hauptwohnungsverpflichtung belastet sei.
Dies, nachdem ihm die Gemeinde zuvor mehrfach bestätigt hatte, dass die
Liegenschaft Nr. E._____ "aufgrund der gesamten der Bauverwaltung be-
kannten Umstände nicht der Hauptwohnungsverpflichtung" unterstehe.
7.
Ein von der Gemeinde B._____ in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutach-
ten des Amtes für Schätzungswesen des Kantons Graubünden gelangte
am 19. Juli 2013 zum Ergebnis, dass die Liegenschaft am 4. Januar 2005
(Kauf durch Dr. med. A._____) mit Hauptwohnungsverpflichtung einen
Wert von CHF 2.3 Mio. (100%) aufweise, ohne Hauptwohnungsverpflich-
tung einen Wert von CHF 2.89 Mio. (126%); zum Zeitpunkt des Gutachtens
betrage der Verkehrswert der Liegenschaft mit Hauptwohnungsverpflich-
tung CHF 2.64 Mio. (115%), ohne diese Verpflichtung hingegen CHF 4.15
Mio. (180%).
8.
Die Anmerkung betreffend Hauptwohnungsverpflichtung holte die Ge-
meinde B._____ mit Verfügung vom 26. Mai 2014 nach. Gegen diese Ver-
fügung führte Dr. med. A._____ erfolglos Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden (VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015) und
beim Bundesgericht (Urteil des Bundesgerichts 1C_585/2015 vom 9. Mai
2016).

- 5 -
9.
Mit Schreiben vom 16. November 2015 wurde Dr. med. A._____ beim Ge-
meindevorstand B._____ vorstellig und bat diesen, seine Forderungen aus
Staatshaftung im Umfang von mindestens CHF 1.51 Mio. einer Prüfung zu
unterziehen.
10.
Um diese Prüfung entbrannte ein weiterer Streit, welcher zum Rechtsver-
weigerungsverfahren V 16 9 führte, welches das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden mit Urteil vom 13. Februar 2018 als gegenstandslos
geworden abschrieb.
11.
Am 13. Februar 2017 verkaufte Dr. med. A._____ seine Liegenschaft an
H._____ zum Preis von CHF 2.85 Mio. (exkl. Mobiliar).
12.
Mit Eingabe vom 21. Juni 2017 erhebt Dr. med. A._____ (Kläger) Staats-
haftungsklage gegen die Politische Gemeinde B._____ (Beklagte) und den
Kanton Graubünden (Beklagter) unter solidarischer Haftbarkeit und ver-
langte die Zahlung von CHF 1'809'940.10 nebst Zins zu 5% ab Zeitpunkt
der Klageeinreichung und unter Vorbehalt der Nachklage für eine allfällige
Mehrforderung in Anlehnung an Art. 86 ZPO, alles unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge zu Lasten der Beklagten. In Bezug auf die Gemeinde
B._____ sieht der Kläger ein Fehlverhalten des Gemeindepräsidenten als
Haftungsgrundlage, in Bezug auf den Kanton Graubünden die Haftungs-
norm im Notariatsgesetz. Neben der Einlage zahlreicher Urkunden bietet
der Kläger als Beweismittel auch vier Zeugen an sowie die Parteibefragung
und die Beweisaussage des Klägers. Am 27. Juni 2017 reicht der Kläger
drei Zeugenfragethemen nach.
13.
Die Beklagte (Gemeinde B._____) beantragt in ihrer Klageantwort vom 13.
September 2017 die Abweisung der Klage, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge. Sie hält das Verantwortlichkeitsgesetz von 1944 für anwend-

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bar. Inhaltlich bestreitet sie das Vorliegen eines Schadens, der Widerrecht-
lichkeit, eines Kausalzusammenhangs sowie eines Verschuldens. Ausser-
dem gelte bei der Staatshaftung das Subsidiaritätsprinzip, welches der Klä-
ger nicht eingehalten habe. Die einzelnen Schadenspositionen seien ent-
weder unbegründet oder als Ohnehin-Kosten nicht ersatzpflichtig. Weiter
offeriert die Beklagte Eventualbegründungen für den Fall, dass das Gericht
Art. 3 bzw. Art. 4 des Staatshaftungsgesetzes anzuwenden gedenke.
Schliesslich erneuert die Beklagte eine früher bereits erhobene Ver-
jährungseinrede. Als Beweismittel legt die Beklagte zahlreiche Urkunden
ein.
14.
Gleichentags beantragt der Beklagte (Kanton Graubünden) die Abweisung
der Klage, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten des Klägers. Er bringt dabei vor, dass sich die Klage
nach dem alten Verantwortlichkeitsgesetz richte, wonach der Beklagte nur
für widerrechtliches und schuldhaftes Verhalten von Notaren hafte. Da dem
Kläger aber gar kein Schaden entstanden sei, müsse die Klage ohnehin
abgewiesen werden. Dem Notar könne kein Verschulden vorgeworfen wer-
den, jedenfalls begründe der Kläger ein solches weder substantiiert noch
vermöge er ein solches zu beweisen. Im Übrigen sei das Verhalten des
patentierten Notars im Rahmen der öffentlichen Beurkundung vom 4. Ja-
nuar 2005 weder widerrechtlich noch gebe es einen Kausalzusammenhang
zwischen dem kritisierten Verhalten und dem mit der Klage behaupteten
Schaden. Als Beweismittel legt der Beklagte Urkunden ein, bietet als Zeu-
gen lic. iur. F._____ an und verlangt die Edition diverser Dokumente von
der Gemeinde B._____.
15.
Der Kläger reicht am 20. November 2017 zwei Repliken ein, je eine als
Erwiderung auf die Klageantwort der Beklagten und des Beklagten. Darin
hält er an seinen Rechtsbegehren fest, setzt sich mit den Argumenten der

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Gegenpartei auseinander, legt weitere Urkunden ein, beantragt drei neue
Zeugen (unter Einlage der Zeugenfragethemen) und beantragt die Edition
des Organigramms der Organisation der Gemeindeverwaltung und des in-
volvierten Bauamts samt Funktionsträgern; schliesslich beantragt er ein
Gutachten in Bezug auf die Feuchtigkeitsbildung in den Räumlichkeiten im
Untergeschoss der Liegenschaft Nr. E._____ bzw. über deren Ursachen.
16.
Am 13. Dezember 2017 teilt die Beklagte dem Gericht mit, dass sie auf eine
Duplik verzichte, abgesehen von einem Zugeständnis in Bezug auf den Gu-
ten Glauben des Klägers beim Erwerb der Liegenschaft (Verweis auf VGU
R 14 65 E.5a). Gleichentags äussert sich der Beklagte deckungsgleich.
17.
Die Rechtsvertreter des Beklagten reichen am 21. Dezember 2017 ihre Ho-
norarnote ein und beantragen abweichend von den Vorschriften des VRG
eine Parteientschädigung nach zivilrechtlicher Maxime im vorliegenden
Klageverfahren. Weitere Honorarnoten gehen nicht ein.
18.
Mit Schreiben vom 30. Juli 2020 kündigt der Instruktionsrichter den Par-
teien die baldige Traktandierung des Falles zur Beratung an.
19.
Der Rechtsvertreter des Klägers wünschte – mit Schreiben vom 11. August
2020 – ausdrücklich die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung
sowie den Erlass einer Beweisverfügung und die Abnahme seiner Bewei-
sofferten. Es folgte ein nochmaliger Briefwechsel zwischen dem Instrukti-
onsrichter und dem Rechtsvertreter des Klägers (RA Lazzarini).
20.
Am 25. November 2020 fand (antragsgemäss) eine Gerichtsverhandlung
nach Art. 45 VRG am Kantonsgericht Graubünden, 1. OG, in Chur, statt.
Der Kläger war persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters RA Dr.
Lazzarini anwesend. Die Beklagte (Gemeinde) war durch den Rechtsver-

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treter RA Dr. Pally sowie der Beklagte (Kanton) durch den Rechtsvertreter
RA Dr. Caviezel vertreten. Weiter war ein Zuschauer/Besucher präsent. Al-
len Parteien wurde die Möglichkeit geboten, sich zu den strittigen Sach-
und Rechtsfragen nochmals zu äussern, wobei RA Lazzarini seine Plä-
doyer-Notizen (Umfang 35 Seiten inkl. Honorarnoten) und RA Pally sein
Referat (Umfang 4 Seiten) beim Gericht einreichten. Am 2. und 7. Dezem-
ber 2020 nahmen die Anwälte der Beklagten Stellung zu den Honorarnoten
des Klägers, worauf dieser dem Gericht am 4. Januar 2021 antwortete.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 63 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100 – in Kraft seit dem 1. Januar 2007) beurteilt das Ver-
waltungsgericht des Kantons Graubünden im Klageverfahren 'Entschädi-
gungsansprüche aus dem Staatshaftungsgesetz'. Nach Art. 64 VRG wird
die Klage durch Einreichung beim Verwaltungsgericht rechtshängig. Nach
Art. 65 Abs. 1 VRG sind dabei vorrangig die Bestimmungen über das Be-
schwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht (und somit auch Art. 38 bez.
Formerfordernisse an Rechtsschriften [mit Rechtsbegehren, Sachverhalt
und Begründung]) anwendbar. Die erhobene Staatshaftungsklage (in Form
einer Teilklage) vom 21. Juni 2017 erfüllt diese Formerfordernisse und ist
damit formgerecht eingegangen und das Verwaltungsgericht ist deshalb
sowohl örtlich, sachlich wie auch funktional für die Beurteilung der (Ent-
schädigungs-/Schadenersatz-)
Ansprüche
im
Umfang
von
CHF
1'809'940.10 nebst Zins zu 5% ab Zeitpunkt der Klageeinreichung und un-
ter Vorbehalt der Nachklage für eine allfällige Mehrforderung zuständig. Die
weiteren Prozessvoraussetzungen geben im Übrigen zu keinen weiteren

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Bemerkungen Anlass (z.B. Art. 50 i.V.m. Art. 65 Abs. 1 VRG zur Erfüllung
der Klagelegitimation).
1.2.
Umstritten und zu klären ist allerdings noch das anwendbare Recht.
1.2.1.
Der Kläger ist der Ansicht, dass der Grundsatz der Kausalhaftung gemäss
Art. 26 der Verfassung des Kantons Graubünden (KV; BR 110.100) unmit-
telbar anwendbar sei und somit nicht einer konkreten Umsetzung auf Ge-
setzesebene bedurft habe.
1.2.2.
Die Beklagte (Gemeinde) ist der Meinung, das massgebliche Ereignis sei
im vorliegenden Fall die versehentliche Nichteintragung der Hauptwoh-
nungspflicht im Grundbuch im Jahr 1997. Deshalb sei auch das Verant-
wortlichkeitsgesetz von 1944 (VG; aBR 170.050) das anwendbare Recht.
1.2.3.
Der Beklagte (Kanton) sieht in intertemporaler Hinsicht weder das heute
gültige kantonale Staatshaftungsgesetz (SHG; BR 170.050) noch das kan-
tonale Notariatsgesetz (NotG; BR 210.300) als anwendbar, weil diese bei-
den Gesetze bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch Notar lic. iur.
F._____ (noch) nicht in Kraft waren. Deshalb sei auf den vorliegenden Fall
das Verantwortlichkeitsgesetz von 1944 anzuwenden.
1.2.4.
Nach Auffassung des streitberufenen Verwaltungsgerichts ist hinsichtlich
der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit des Gerichts der Zeitpunkt der
Einreichung der Klage am 21. Juni 2017 massgeblich, mithin hier also das
VRG bzw. SHG; dasselbe gilt auch für das anwendbare Verfahrensrecht
(vgl. mit einlässlicher Begründung: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU]
U 14 98 vom 21. Mai 2019 E.2.2. und U 09 70 vom 23. Juni 2016 E.2c).

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Als materielles Recht kommt hingegen dasjenige zur Anwendung, welches
im Zeitpunkt der schädigenden Handlung anwendbar war: Sieht man diese
in der Nichteintragung der Hauptwohnungspflicht und/oder in der Beurkun-
dung des Liegenschaftskaufs durch den Kläger, so wäre dies das Jahr
1997 bzw. 2005 und somit das Verantwortlichkeitsgesetz von 1944 an-
wendbar (vgl. dazu VGU U 14 98 E.2.2.); stellen hingegen die Auskünfte
der Gemeinde in den Jahren 2011 und 2013 schädigende Handlungen dar,
so wäre auf diese das Staatshaftungsgesetz von 2007 anwendbar. Bei der
Anwendung des Verantwortlichkeitsgesetzes stellt sich allenfalls noch die
Frage, ob die Beklagte im kommunalen Recht für Mitarbeiterinnen und Mit-
arbeiter auf Stufe Kreis die Option der leichten Verschuldenshaftung ge-
wählt hat oder nicht (Unterscheidung: Leichte oder grobe Fahrlässigkeit als
Haftungsvoraussetzung). Diese Frage stellt sich jedoch gar nicht, wenn
man zum Schluss kommt, dass Art. 26 Abs. 1 KV im Zeitpunkt seines In-
krafttretens am 1. Januar 2004 ohnehin eine Kausalhaftung auf allen Stufen
in der öffentlichen Verwaltung eingeführt hat. Aus Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Art.
104 KV ergab sich nämlich eine direkte Anwendbarkeit der Verschulden-
shaftung mit Inkrafttreten der Kantonsverfassung am 1. Januar 2004, weil
das kantonale Verfassungsrecht der Kreisverfassung vorgeht und natürlich
auch der kantonalen Gesetzgebung (so auch TOLLER in Kommentar
KV/GR, Art. 26 Rz 1 u. 21 sowie Art. 104 Rz 8 mit Hinweis auf das Lega-
litätsprinzip; vgl. zudem VGU U 14 98). Ob im konkreten Fall eine Verschul-
dens- oder Kausalhaftung zur Anwendung kommt, kann hier – wie nachfol-
gend noch gezeigt wird (E.2.4.1.ff.) – jedoch offengelassen werden.
1.2.5.
Der Kläger klagt seinen bezifferten Anspruch mit einem Nachklagevorbe-
halt in Anlehnung an Art. 86 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
(ZPO; SR 272) ein. In seiner Replik erklärt er diesen damit, dass er im Laufe

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des Prozesses das Rechtsbegehren anpassen möchte, wenn wider Erwar-
ten weitere Ansprüche gegen die Beklagten auftauchen sollten.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts äussert sich in BGE 143 III 254
E.3.4 zu solchen 'Teilklagen" mit Schlussfolgerung in E.3.6 wie folgt:
Wird aus einer gesamten Geldforderung gestützt auf Art. 86 ZPO nur ein Teil geltend ge-
macht, unterscheidet die Lehre zwischen echter und unechter Teilklage. Mit der echten
Teilklage wird ein quantitativer Teilbetrag aus dem gesamten Anspruch eingeklagt, bei der
unechten Teilklage beansprucht die klagende Partei einen individualisierbaren Anspruch
des Gesamtbetrages (vgl. etwa ALEXANDER MARKUS, in: Berner Kommentar, Schwei-
zerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 2 f. zu Art. 86 ZPO; PAUL OBERHAMMER,
in: ZPO, Oberhammer und andere [Hrsg.], 2. Aufl. 2014, N. 2 ff. zu Art. 86 ZPO,
BOPP/BESSENICH, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sut-
ter-Somm und andere [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 4 f. zu Art. 86 ZPO; DANIEL FÜLLEMANN,
in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Brunner und andere [Hrsg.], Bd. I, 2. Aufl.
2016, N. 3 zu Art. 86 ZPO; KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, 2. Aufl. 2013, N. 5 zu Art. 86 ZPO, FABIENNE HOHL, Procédure civile,
Bd. I, 2. Aufl. 2016, Rz. 506/509; FRANÇOIS BOHNET, in: Code de procédure civile com-
menté, Bohnet und andere [Hrsg.], 2011, N. 7 ff. zu Art. 86 ZPO). Während der Kläger
aufgrund der Dispositionsmaxime ohne weiteres befugt - aber nicht verpflichtet - ist, nur
einen von mehreren individualisierbaren Ansprüchen des Gesamtschadens einzuklagen,
sind Teilklagen nicht hinreichend individualisiert, wenn sie auf mehreren unterschiedlichen
Lebenssachverhalten gründen und daher eigentlich objektiv gehäufte Rechtsbegehren
umfassen (BGE 142 III 683 E. 5.3.1 S. 687). Der Kläger kann nicht gültig einen Teil von
Forderungen aus mehreren unterschiedlichen Lebensvorgängen einklagen - mindestens
nicht ohne klare Angabe der Reihenfolge (BGE 142 III 683 E. 5.1 und E. 5.4; LORENZ
DROESE, Res iudicata ius facit, 2015, S. 347). Der einheitliche Lebensvorgang, der das
Klagefundament bildet, muss daher aus objektiver Sicht bestimmt werden. Ob der Kläger
den Streitgegenstand verlässt oder bloss unterschiedliche Ansprüche gestützt auf densel-
ben Lebenssachverhalt einklagt, wenn er mehrere Schadenspositionen aus demselben
schadensstiftenden Ereignis, namentlich demselben Unfall ableitet, ist in der Lehre um-
stritten (vgl. etwa STEPHEN V. BERTI, Zur Teilklage nach Art. 86 ZPO, in: Haftpflichtpro-
zess, Fellmann/Weber [Hrsg.], 2010, S. 43; MEIER/WIGET, Klage und Rechtskraft im
Haftpflichtprozess, in: Haftpflichtprozess, Fellmann/Weber [Hrsg.], 2006, S. 92; BREHM,
a.a.O., N. 151b zu Art. 46 OR).

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Der Kläger kann einen quantitativen Teil seines gesamten aus einer Körperverletzung sich
ergebenden Schadens einklagen, ohne dass er seine Klage auf bestimmte Schadenspo-
sitionen beschränken müsste. Wenn er eine echte Teilklage - unter Vorbehalt der Nach-
klage - erhebt, so verlässt er vielmehr den Streitgegenstand nicht, wenn er mehrere un-
terschiedliche Schadenspositionen und Genugtuung aus demselben Unfallereignis ein-
klagt - zumal die Bezifferung einzelner Positionen unter Umständen vom Verhältnis zu
anderen Positionen abhängt und im Rahmen der Dispositionsmaxime allein der einge-
klagte Gesamtbetrag verbindlich ist.
Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts erhebt der Kläger hier eine
'echte Teilklage', weshalb man den Nachklagevorbehalt im vorliegenden
Fall als sich innerhalb des Streitgegenstandes verbleibend zulassen kann.
2.
In materieller Hinsicht gilt es nachfolgend die einzelnen Haftungsvoraus-
setzungen eines eingetretenen und quantifizierbaren Schadens (E.2.1.ff.),
einer Widerrechtlichkeit (E.2.2.1.ff.), der Kausalität zwischen Schaden und
dem Verhalten der dafür verantwortlichen Person (E.2.3.1.ff.) sowie ein all-
fälliges Verschulden derselben (E.2.4.1.ff. – Entfällt bei Annahme einer
Kausalhaftung) zu prüfen und entsprechend gerichtlich zu würdigen.
2.1.
Den Schaden berechnet der Kläger im Wesentlichen mit der Wertdifferenz
zwischen der Liegenschaft ohne Hauptwohnungsverpflichtung und dem
tatsächlich erzielten Verkaufserlös, diversen Aufwandpositionen (Hypo-
thekarzinsen, Versicherungen, Steuern, Unterhaltskosten), welche nicht
notwendig geworden wären, wenn auf der Liegenschaft keine Hauptwoh-
nungsverpflichtung lasten würde, Provisionszahlungen, sowie Rechtsbera-
tungs- und Gerichtskosten. Im Einzelnen setzt sich der geforderte Betrag
von CHF 1'809'940.10 wie folgt zusammen:
- Wertdifferenz Zweitwohnung/Verkaufserlös
CHF 1'300'000.00
- Hypothekarkosten
CHF
236'782.15

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- Versicherungen Gebäude
CHF
10'821.95
- Steuern
CHF
8'829.00
- Elektrizität
CHF
9'665.95
- Heizöl
CHF
12'024.90
- Kaminfeger, Feuerungskontrolle
CHF
1'208.30
- Gemeindegebühren (Wasser, Abwasser, Abfall)
CHF
9'615.44
- Unterhalt Liegenschaft
CHF
61'068.65
- Vermittlungsprovisionen
CHF
99'334.00
- Rechtsberatungs- und Gerichtskosten
CHF
60'589.75
Gesamtschaden
CHF 1'809'940.10
2.1.1.
Die Beklagte bringt dazu vor, die geltend gemachten Schadenspositionen
würden vom Schutzbereich der damals geltenden Norm des kommunalen
Baurechts nicht erfasst, weshalb es auch an der Widerrechtlichkeit fehle.
Gemäss dem vom Kläger behaupteten Sachverhalt hätte er die behaupte-
ten Schäden mittels privatrechtlicher Rechtsbehelfe bei der Verkäufer-
schaft liquidieren können bzw. es fehle der Nachweis, dass dies nicht mög-
lich gewesen wäre. Bei der Schadensposition aus der Wertdifferenz fehle
es sowohl am natürlichen als auch am hypothetischen Kausalzusammen-
hang, denn die Liegenschaft sei mit oder ohne Grundbucheintrag mit einer
Hauptwohnungspflicht belegt und der Wertzuwachs zwischen Kauf und
Verkauf der Liegenschaft entspreche exakt den Verkehrswertschätzungen.
Was die angeblich unnützen Aufwendungen betreffe, so hätte der Kläger
im Rahmen seiner Schadenminderungsobliegenheit seine Liegenschaft als
Erstwohnung vermieten können. Auch die weiteren Schadenspositionen
sieht die Beklagte als nicht erwiesen an.

- 14 -
2.1.2.
Der Beklagte macht geltend: Ein Vermögensschaden sei nicht ausgewie-
sen; der Kläger habe im Gegenteil aus dem Kauf und Verkauf seiner Lie-
genschaft einen Gewinn von CHF 550'000.-- erzielt, wogegen gemäss der
amtlichen Schätzung ein solcher von CHF 340'000.-- zu erwarten gewesen
wäre. Auch die weiteren Schadenspositionen bestreitet der Beklagte. So
habe der Kläger gemäss eigenen Angaben nach seinem Wegzug aus der
betreffenden Gemeinde seine dortige Liegenschaft als Zweitwohnung ge-
nutzt. Eine Wohnbeschränkung hätte zudem erst ab Mai 2016 bestanden,
wenn der Kläger in den Gerichtsverfahren gegen die entsprechende Verfü-
gung der Beklagten die aufschiebende Wirkung beantragt hätte. Mit einer
Vermietung hätte er zudem die geltend gemachten Unterhaltsaufwendun-
gen verhindern können. Weitere Schadenspositionen wie die Vermittlungs-
provisionen seien Ohnehin-Kosten. Insgesamt sei dem Kläger gar kein
Schaden entstanden. Ausserdem sei der Kläger seiner Schadenminde-
rungspflicht nicht nachgekommen.
2.1.3.
Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist als Ausgangspunkt der Strei-
tigkeit in erster Linie die Nichteintragung der Hauptwohnungspflicht anzu-
sehen. Diese hätte im Jahr 1997 erfolgen sollen. Materielle Gültigkeit hat
diese Verpflichtung seit der Erteilung der Baubewilligung am 11. April 1997
bzw. seit der Genehmigung des Hauptwohnungsnachweises durch das
kommunale Bauamt der Beklagten. Der Grundbucheintrag dieser öffent-
lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung ist bloss deklaratorisch, d.h. aus
seinem Fehlen kann der Kläger nicht etwa ableiten, dass das Kaufobjekt
als Zweitwohnung genutzt werden darf. Der Kläger dürfte sich somit in Be-
zug auf die Nutzungseinschränkung der erworbenen Liegenschaft in einem
Irrtum befunden haben. Wie sich aber aus dem Verkehrswertgutachten
vom 19. Juli 2013 ergibt, hatte die Liegenschaft am 4. Januar 2005 (Kauf

- 15 -
durch Kläger) mit Hauptwohnungsverpflichtung einen Wert von CHF 2.3
Mio. (100%), ohne Hauptwohnungsverpflichtung einen Wert von CHF 2.89
Mio. (126%). Der Kläger hat somit für das Kaufobjekt nicht mehr ausgege-
ben als aufgrund des von keiner Seite angezweifelten Gutachtens zu er-
warten gewesen wäre. Indem der Kläger sein Haus am 15. Februar 2017
für CHF 2.85 Mio. verkaufen konnte, übertrifft er den gemäss Gutachten
von 2013 zu erwartenden Verkehrswert von CHF 2.64 Mio. (mit Hauptwoh-
nungsverpflichtung).
Nach dem im schweizerischen Recht vorherrschenden Schadensbegriff,
der auf der sog. Differenztheorie basiert (Schaden = Differenz zwischen
dem gegenwärtigen Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen
ohne das schädigende Ereignis hätte; vgl. dazu REY/WILDHABER, Ausser-
vertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, N 162 ff.), erlitt der Klä-
ger somit insgesamt keine Vermögenseinbusse, sondern trug einen Ver-
mögensgewinn von CHF 550'000.-- davon. Damit liegt grundsätzlich kein
Vermögensschaden im haftpflichtrechtlichen Sinne vor.
2.1.4.
Zur Beweisabnahme und der Einvernahme von Zeugen ist festzustellen:

2.1.4.1.Der Kläger bietet mit seiner Klage neben der Parteibefragung vier Zeugen
an, welche betreffend den Hauskauf im Jahr 2005 Aussagen dazu machen
können, ob die Liegenschaft als Haupt- oder Zweitwohnung zum Verkauf
angeboten worden sei, und ob im Rahmen der Verhandlungen mit dem Klä-
ger von einer Hauptwohnungsverpflichtung überhaupt die Rede gewesen
sei (bei den vier Zeugen handelt es sich um vier Immobilienexperten, wel-
che alle unabhängig voneinander für den Kläger ein Bewertungsgutachten
erstellt haben, davon drei innerhalb eines Jahres nach dem Kauf der Lie-
genschaft im Januar 2005 [I._____, J._____, K._____] und eines kurz vor

- 16 -
dem Kauf [L._____]). In der Replik zieht der Kläger den Zeugen L._____
zurück und bietet neu seine Ehefrau und seinen Vater an, welche zu den
näheren Umständen der Vertragsbesprechungen und des Vertragsab-
schlusses zu befragen seien.
2.1.4.2.Nach Auffassung des Beklagten (Kantons) erübrigt sich die Anhörung der
Zeugen, weil sich deren Gutachten nicht auf eine Zweitwohnung beziehen
und nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf im Jahr 2017 stehen, aus
dem der Schaden abgeleitet wird; zudem anerkenne der Kläger die amtli-
che Schätzung (Klageschrift, Rechtliches Ziff. 3); insbesondere lege der
Kläger auch nicht dar, was er aus den Zeugenaussagen ableiten wolle bzw.
welche entscheidrelevanten Tatsachen er damit beweisen möchte. Im Üb-
rigen gestehen in ihren Dupliken sowohl die Beklagte (Gemeinde) als auch
der Beklagte (Kanton) zu, dass sich der Kläger in Gutem Glauben befand
hinsichtlich des Erwerbs der Liegenschaft ohne Hauptwohnungsverpflich-
tung.
2.1.4.3.Nach Feststellung des Gerichts begründet der Kläger seine Beweisofferte
bloss damit, dass der Frage, ob die Liegenschaft Nr. E._____ als Haupt-
oder Zweitwohnung zum Verkauf angeboten worden sei, im Hinblick auf die
richterliche Beurteilung eine erhebliche Bedeutung zukomme (Replik 'Be-
klagter' Rz. 2c); welche Bedeutung konkret er meint, lässt er allerdings of-
fen. Auch dem Gericht erschliesst sich nicht, welche relevanten Erkennt-
nisse mit der Befragung dieser Zeugen gewonnen werden könnten für die
Beurteilung der Staatshaftungsklage (Schaden, Widerrechtlichkeit, Kausa-
lität, Verschulden); es läge am Kläger, dies darzulegen. Mit der expliziten
Anerkennung der beiden Beklagten, dass anlässlich der notariellen Beur-
kundung im Jahr 2005 weder von einer Hauptwohnungsverpflichtung die
Rede war noch eine entsprechende Beschränkung im Kaufvertrag erwähnt

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wurde, und sich der Kläger somit diesbezüglich im Guten Glauben befand,
gibt es keinen Grund mehr zur Abnahme dieses Beweises, weshalb das
Gericht auch davon absieht. Ein triftiger Grund für eine Partei- bzw. Be-
weisaussage ist nicht erkennbar.
2.1.5.
Das Gericht hat sich aber mit den einzelnen Schadensposten – 'Wertdiffe-
renz Zweitwohnung/Verkaufserlös' (CHF 1.3 Mio.) auseinanderzusetzen.
Dabei ist für das Gericht ausschlaggebend, dass die Möglichkeit, mit der
Liegenschaft einen Verkehrswert von CHF 4.15 Mio. zu erreichen, rechtlich
gesehen nicht gegeben war, weil die Liegenschaft seit der Erteilung der
Baubewilligung im Jahr 1997 ununterbrochen mit einer Hauptwohnungs-
verpflichtung belastet war; entsprechend kann diesbezüglich auch kein
Vermögensschaden entstanden sein.
2.1.5.1.Der Kläger bringt in Bezug auf den Kauf- und Verkaufspreis zweierlei vor:
Beim Kauf habe er davon profitiert, dass die Verkäufer die Liegenschaft
notfallmässig hätten verkaufen müssen und somit vom ursprünglich ange-
gebenen Verkaufspreis von CHF 2.7 Mio. auf die schliesslich vereinbarten
CHF 2.3. Mio. entgegengekommen seien; beim Verkauf hätte er ohne
Hauptwohnungsverpflichtung schliesslich CHF 4.15 Mio. erzielen können.
Während die Preisreduktion beim Kauf sicher nicht als Schadensposition
betrachtet werden kann bzw. ohnehin in der Vorteilsanrechnung aufgehen
würde, kann man das 'Entdecken' der Hauptwohnungspflicht vor dem Ver-
kauf als Verlust einer Chance auf Gewinnerzielung ansehen.
2.1.5.2.Beim reinen Vermögensschaden wird der entgangene Gewinn (lucrum
cessans) als gegeben angesehen, wenn der Geschädigte ohne das schä-
digende Ereignis sein Vermögen hätte vermehren können. Die erfolgreiche

- 18 -
Geltendmachung des lucrum cessans setzt allerdings voraus, dass es sich
um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn handelt oder dieser aufgrund
der konkreten Umstände in Aussicht gestanden hat (REY/WILDHABER, Aus-
servertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl., Zürich 2018, N 405 f. m.H.a. BGE
82 II 497 E.6 und BK/BREHM, OR 41 N 70 a.E.). Auch hier geht der Kläger
fälschlicherweise davon aus, dass seine Liegenschaft frei von einer Haupt-
wohnungspflicht gewesen ist bzw. dass die Beklagten für eine rechtzeitige
Ablösung dieser Pflicht verantwortlich gemacht werden können (s. dazu un-
ten E.2.2. u. 2.3.), denn nur aus diesem Szenario hätte ein Gewinn über
dem bereits erzielten überhaupt realisiert werden können. Dies ist aber
nicht der Fall, weil die materiell-rechtliche Hauptwohnungsverpflichtung seit
dem Jahr 1997 bestanden hat. Den für eine Wohnung mit Hauptwohnungs-
verpflichtung üblicherweise erzielbaren Gewinn hat der Kläger sicherlich
erzielt bzw. sogar übertroffen. Soweit der Kläger nicht ein lucrum cessans,
sondern eine perte d'une chance geltend machen würde, sei auf die ent-
sprechenden Ausführungen in VGU U 14 41 E.7 verwiesen: Die perte d'une
chance zielt als Rechtsfigur darauf ab, den Verlust der Möglichkeit, eine
bestimmte Vermögensvermehrung zu erzielen (oder eine –verminderung
zu vermeiden) als eigenständigen Schadensposten auszugestalten (vgl.
dazu etwa REY/WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl.,
Zürich 2018, N 172). Das Bundesgericht erteilte diesem Konzept aber eine
klare Abfuhr (BGE 133 III 462 E.3 und 4 = Pra 2008, Nr. 27, Anm. dazu
JAUN, ZBJV 2012, S. 496 ff.; Urteil des Bundesgerichts 4A_516/2012 vom
8. Februar 2013 E.8 und 9). Somit bleibt es auch für den vorliegenden Fall
dabei, dass es einer gesetzlichen Grundlage, wie sie derzeit nicht nur im
schweizerischen Zivilrecht, sondern auch im kantonalen Staatshaftungs-
recht fehlt, bedürfte, um den Verlust einer Chance auf Gewinnerzielung als
Schadensposition einzuführen.

- 19 -
2.1.6.
Weiter gilt es die geltend gemachten (Schadens-)Posten 'Hypothekarzin-
sen' sowie 'Unterhalt Liegenschaft' auf ihre Berechtigung zu überprüfen:
Auch hier liegt einmal grundsätzlich kein Schaden vor, da die Wertdifferenz
zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft durch den Kläger deutlich
grösser ist als diese Schadensposten. Nach dem Grundsatz der Vorteils-
ausgleichung bzw. dem Bereicherungsverbot fallen diese Positionen nicht
unter den Schadensbegriff des Haftpflichtrechts. Ausserdem sind diese
Aufwandpositionen nur dadurch entstanden, dass der Kläger die im Juni
2013 von der Beklagten in einem Schreiben festgehaltene Erstwohnungs-
verpflichtung bzw. die im Mai 2014 verfügte Eintragungsverpflichtung die-
ser öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch nicht ak-
zeptierte und dagegen bis vor Bundesgericht prozessierte, allerdings ohne
während den Gerichtsverfahren die aufschiebende Wirkung zu verlangen.
Hätte der Kläger dies getan, wäre es ihm zumindest während zwei Jahren
(Urteil des Bundesgerichts erging im Mai 2016) möglich gewesen, das
Haus als Zweitwohnung weiterzuvermieten, als Erstwohnung sowieso.
Diesfalls hätten diesen Aufwendungen Einnahmen gegenübergestanden
bzw. hätten diese grösstenteils als Nebenkosten auf die Mieterschaft über-
bunden werden können. In Bezug auf die unterlassene Bewirtschaftung der
Liegenschaft während mehreren Jahren genügt die Behauptung des Klä-
gers – eine Weitervermietung sei in dieser Zeit nicht realistisch gewesen –
in keiner Weise.
2.1.7.
Die Position 'Verkaufsprovisionen' ist ebenfalls kein Schadensposten, zu-
mal es sich dabei offenkundig um Ohnehin-Kosten handelt; der Kläger be-
hauptet nicht einmal, dass er ohne Hauptwohnungsverpflichtung beim Ver-
kauf der Liegenschaft keine Verkaufsprovision hätte zahlen müssen. Von
Seiten der beiden Beklagten wird zudem zu Recht darauf hingewiesen,

- 20 -
dass diese Kosten – da in Prozenten des Verkaufserlöses berechnet – bei
einem höheren Verkaufspreis noch höher ausgefallen wären.
2.1.8.
Die geltend gemachten 'Rechtsberatungs- und Gerichtskosten' fallen in die
Vorteilsanrechnung aus dem erzielten Verkaufspreis und gehen damit un-
ter. Hinzu kommt, dass der Kläger die von ihm angestrengten Verfahren im
Zusammenhang mit der Eintragung der Erstwohnungsverpflichtung verlo-
ren hat und im Rahmen rechtskräftiger Urteile Gerichtskosten aufgebürdet
erhalten hat bzw. keine Parteientschädigung erhalten hat. Die Beklagten
weisen daher zu Recht darauf hin, dass diese Ansprüche bereits beurteilt
sind und nicht nochmals im Rahmen der Staatshaftungsklage erneut beur-
teilt werden können (vgl. dazu das Verfahren U 18 81 vom 6. August 2020
E.4.2. ff.).
2.1.9.
Zusammengefasst ergibt sich folglich, dass kein Schaden im Sinne des
'Schadensbegriffs' des schweizerischen Haftpflichtrechts und damit auch
nicht des kantonalen Staatshaftungsrechts vorliegt. Dies führt zur Abwei-
sung der Klage. Der Vollständigkeit halber geht das Gericht aber dennoch
in gebotener Kürze auf die weiteren Haftungselemente (E.2.2.1.-2.4.4.) ein.
2.2.1.
Die durch die Beklagte begangene Widerrechtlichkeit erkennt der Kläger in
der unterlassenen Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grund-
buch; zudem hätte er vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative im Ein-
klang mit dem damals geltenden kommunalen Baugesetz eine Ersatzab-
gabe bezahlt zur Abgeltung der Hauptwohnungspflicht, wenn ihm das kom-
munale Bauamt der Beklagten nicht tatsachenwidrig am 28. Februar 2011
die Zweitwohnungseigenschaft seiner Liegenschaft bestätigt hätte. Zudem
habe es lic. iur. F._____ als Notar im Rahmen der Beurkundung des Kauf-

- 21 -
vertrags über die Liegenschaft unterlassen, den Kläger darauf hinzuwei-
sen, dass das Kaufobjekt mit einer Hauptwohnungspflicht belastet war; die-
ses Verhalten sei ebenfalls widerrechtlich und aufgrund der besonderen
Umstände sogar arglistig.
2.2.2.
Die Beklagte führt aus, dass die geltend gemachten Schadenspositionen
vom Schutzbereich von Art. 42 Abs. 3 BauG-1992 nicht erfasst seien; die
Klage sei daher mangels Widerrechtlichkeit der geltend gemachten Vermö-
gensschäden abzuweisen.
2.2.3.
Der Beklagte macht geltend, dass auch die Widerrechtlichkeit nicht gege-
ben sei; zum einen trage der Notar keine Gewähr dafür, dass der Vertrag
nicht an einem Willensmangel leide und zum anderen sei die Urkunde in-
haltlich korrekt, wenn sie keinen Vermerk einer Hauptwohnungsverpflich-
tung im Grundbuch aufführe, weil zu diesem Zeitpunkt keine solche Ver-
pflichtung im Grundbuch vermerkt war. Dass der Notar acht Jahre nach
Unterzeichnung der Baubewilligung noch hätte wissen müssen, dass dar-
auf eine Erstwohnungspflicht lastete, welche nicht im Grundbuch eingetra-
gen ist, könne nicht verlangt werden. Weil der Kläger zum Zeitpunkt des
Kaufs der Liegenschaft diese als Familienwohnung erwerben und nutzen
wollte, da er damals als Arzt am Spital M._____ arbeitete, sei die Frage der
Zweitwohnung kein Thema gewesen.
2.2.4.
Nach Auffassung des Gerichts ist eine Vermögensschädigung im Bereich
der Staatshaftung dann widerrechtlich, wenn die amtliche Tätigkeit des Be-
amten oder der Behörde gegen Gebote oder Verbote der Rechtsordnung
verstösst, welche dem Schutz (Tun oder Unterlassen) des verletzten

- 22 -
Rechtsgutes dienen. Bei Unterlassung allerdings nur, wenn eine Rechts-
pflicht zum Handeln besteht, also eine Garantenpflicht.
Zum Vorhalt der 'Nichteintragung der Hauptwohnungspflicht im Jahr 1997'
ist auf den damals gültigen Art. 42 Abs. 3 BauG-1992 Bezug zu nehmen,
welcher (vgl. unwidersprochene Wiedergabe in Klageantwort Beklagte Rz
4) wie folgt lautete:
"Hauptwohnungsanteile werden in Prozenten der Wohngeschossfläche abgegeben. Sie
sind in der Regel auf jedes einzelne Gebäude anzuwenden Die Baubehörde kann für an-
grenzende Grundstücke und bei mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück die Ver-
legung oder Zusammenfassung von Hauptwohnungsanteilen bewilligen, sofern der vor-
geschriebene Anteil bezogen auf alle Gebäude eingehalten ist. Die Zweckbestimmung der
Hauptwohnungen ist vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken. Die Kosten gehen zu
Lasten des Gesuchstellers."
Die Beklagte weist dazu richtigerweise darauf hin, dass die Verhaltensnorm
der Eintragungspflicht (zweitletzter Satz der Bestimmung) einerseits be-
zweckt, den Käufer – hier also den Kläger – im Zeitpunkt des Kaufs davor
zu schützen, dass er nicht irrtümlich davon ausgeht, die Wohnung auch als
Zweitwohnung nutzen zu dürfen, und dass er andererseits nicht irrtümlich
für eine Erstwohnung den höheren Preis einer Zweitwohnung bezahlt.
Demgegenüber entfaltet die Norm keine Schutzwirkung gegenüber dem
Verkäufer im Zeitpunkt des Verkaufs. Durch die Nichteintragung der Haupt-
wohnungsverpflichtung im Jahr 1997 wurde der beabsichtigte Schutzzweck
der Abwendung einer Vermögensschädigung für den Käufer nicht einge-
halten und somit grundsätzlich eine Widerrechtlichkeit seitens der Beklag-
ten (Gemeinde) begangen, wobei sich hier allerdings noch die Frage der
Verjährung stellen dürfte. Die Zweckbestimmung der Hauptwohnungs-
pflicht (als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung) wurde von der
Beklagten 1997 also nicht im Grundbuch angemerkt, obwohl dies das kom-
munale Baugesetz nach Erhalt der Baubewilligung 1997 so vorgesehen
hätte. Das Verhalten des Beklagten (Kanton) spielte damals keine Rolle.

- 23 -
Bei der später erfolgten, notariellen Beurkundung des Kaufvertrags von
2005 durch den Beklagten (Kanton) zwischen den Verkäufern und dem Klä-
ger wurde die Hauptwohnungsverpflichtung nicht erwähnt. In dieser Unter-
lassung erblickt der Kläger eine Verletzung von Art. 24 Abs. 3 des kanto-
nalen Notariatsgesetzes (NotG; BR 210.300), welcher die Sorgfaltspflicht
des Notars konkretisiert. Konkret hat die Notariatsperson die Vorstellungen
und Absichten der Beteiligten zu ermitteln, sie über Inhalt und erkennbare
Tragweite des Geschäftes zu belehren sowie auf Beseitigung von Wider-
sprüchen oder Unklarheiten hinzuwirken; er darf die freie Entscheidung der
Beteiligten nicht beeinflussen. Wie der Beklagte (Kanton) richtigerweise
ausführt, trägt der Notar aber keine Gewähr dafür, dass ein Vertrag nicht
an einem Willensmangel gemäss Art. 23 ff. OR leidet. Die notarielle Auf-
klärungspflicht bezweckt, dass sich die Parteien über die Bedeutung des
Rechtsgeschäfts – hier der Erwerb einer Liegenschaft – im Klaren sind. Die
Aufklärungspflicht erstreckt sich aber gerade nicht auf die mögliche Ver-
wertbarkeit oder Verwendbarkeit des Vertragsgegenstands. Die Qualität
des Vertragsgegenstandes fällt somit nicht unter die Rechtsbelehrungs-
pflicht. Weiter leidet auch die öffentliche Urkunde nicht unter einem Mangel,
da dort ausdrücklich darauf verwiesen wird, was zu jenem Zeitpunkt im
Grundbuch der Beklagten (Gemeinde) angemerkt war, wozu eben die
Hauptwohnungsverpflichtung nicht gehörte. Konkrete Anhaltspunkte, wo-
nach der Notar F._____ zum Zeitpunkt der Beurkundung am 4. Januar
2005 gewusst haben soll, dass auf dem Grundstück Nr. E._____ eine
Hauptwohnungsverpflichtung lastete, sind keine ersichtlich. Die Unterstel-
lung des Klägers, der Notar habe den Käufer absichtlich getäuscht, mutet
zudem sehr abenteuerlich an. Konkrete Verdachtsmomente für ein wider-
rechtliches oder sogar strafrechtlich relevantes Tatgeschehen vermag das
Gericht jedenfalls nicht zu erkennen. Der Kläger hat das Haus als Erstwoh-
nung erworben, von Zweitwohnung ist in der Urkunde keine Rede. Der
Kaufpreis entspricht dem für eine Erstwohnung, wie sich aus der amtlichen

- 24 -
Schätzung ergibt. Die Aufklärungs- und Nachforschungspflicht eines paten-
tierten Notars beschränkt sich auf die aus dem Grundbuch ersichtliche
Rechtslage (vgl. dazu die vertiefte Argumentation in der Vernehmlassung
des Kantons Rz. 44 – 51).
2.3.1.
Die Haftungsvoraussetzung der Kausalität erachtet der Kläger als erfüllt,
weil ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen den widerrechtlichen
Unterlassungen und dem von ihm dadurch erlittenen Vermögensschaden
offensichtlich sei.
2.3.2.
Die Beklagte (Gemeinde) führt aus, dass die fehlerhaften Bestätigungs-
schreiben des Bauverwalters vom 28. Februar 2011 und 20. März 2013
nicht kausal dafür seien, dass der Kläger auf eine Abgeltung der Haupt-
wohnungsverpflichtung mittels Ersatzabgabe verzichtet habe; ein solches
Vorgehen sei bereits seit dem 28. Oktober 2010 nicht mehr möglich gewe-
sen, weil die betreffende Gesetzesbestimmung mit der Baugesetzrevision
von besagtem Datum aufgehoben worden sei.
2.3.3.
Der Beklagte (Kanton) bestreitet das Vorliegen eines natürlichen und
adäquaten Kausalzusammenhanges zwischen dem Verhalten des Notars
und dem geltend gemachten Schaden; die öffentlich-rechtliche Eigentums-
beschränkung ergebe sich aus dem Baugesetz bzw. der Baubewilligung
von 1997 und nicht aus dem Verhalten des Notars; somit hätte der geltend
gemachte Schaden auch bei der vom Kläger geforderten Aufklärung be-
standen.
2.3.4.
Nach Auffassung des Gerichts ist eine Sorgfaltspflichtverletzung des No-
tars dann haftungsbegründend, wenn zwischen ihr und dem Schaden ein

- 25 -
adäquater Kausalzusammenhang besteht. Ein natürlicher Kausalzusam-
menhang ist dann adäquat, wenn die betreffende Ursache nach dem ge-
wöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich
geeignet war, den eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt
dieses Erfolges als durch die fragliche Tatsache allgemein begünstigt er-
scheint (REY/WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Aufl.,
Zürich 2018, N 629 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Ein natürlicher
Kausalzusammenhang ist Voraussetzung für das Vorliegen einer adäqua-
ten Kausalität (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 642). Die natürliche Kausalität
wird umschrieben mit der 'conditio sine qua non – Formel', wonach das in
Frage stehende Ereignis eine notwendige Bedingung für den Schaden dar-
stellt bzw. die Ursache nicht weggedacht werden kann, ohne dass damit
auch der eingetretene Erfolg entfällt (REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 633); da-
bei genügt als Beweismass die überwiegende Wahrscheinlichkeit
(REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 778; vgl. zum Begriff der überwiegenden Wahr-
scheinlichkeit etwa BGE 130 III 321 E.3.3, 107 II 269 E.1b). Die Feststel-
lung einer natürlichen Kausalität ist eine Tatfrage, die Frage nach der
Adäquanz eines Kausalzusammenhangs unterliegt dagegen dem Ermes-
sen des Gerichts, ist also ein Werturteil und damit eine Rechtsfrage
(REY/WILDHABER, a.a.O. Rz 641).
2.3.4.1. Zur Kausalität allfälliger Ansprüche gegenüber der Beklagten (Gemeinde)
aus deren falschen Bestätigungen aus den Jahren 2011 und 2013 ist fest-
zuhalten: Weil die falschen Erklärungen den Kläger schon mit Blick auf die
Zeitachse nicht vom Kauf der Liegenschaft haben abhalten oder das Kauf-
geschäft inhaltlich haben beeinflussen können, kann auch keine Kausalität
zwischen den falschen Erklärungen der Beklagten und den vom Kläger gel-
tend gemachten Schadenspositionen bestehen.

- 26 -
Soweit der Kläger weiter behauptet, die fehlerhaften Schreiben hätten ihn
von der Abgeltung der Hauptwohnungsverpflichtung abgehalten, steht die
Frage der Kausalität im Raum; diese hängt aber entscheidend davon ab,
ob der Kläger im Zeitpunkt der Kenntnisnahme der falschen Erklärungen
die Abgeltung überhaupt noch hätte vornehmen können oder nicht. Die Be-
klagte führt dazu aus, dass die Abgeltung aufgrund der Verhängung einer
Planungszone bloss bis zum 28. Oktober 2010 habe erfolgen können; zwi-
schen den fehlerhaften Schreiben und der Abgeltung bestehe daher kein
Kausalzusammenhang.
Tatsache ist, dass Art. 31 BauG-2005/2006 der Beklagten vorsah, dass die
Hauptwohnungsverpflichtungen abgegolten werden konnten. Diese Be-
stimmung und damit die Möglichkeit dieser Abgeltung wurde mit der Bau-
gesetzrevision vom 28. Oktober 2010 aufgehoben. Die Änderung des kom-
munalen Baugesetzes wurde von der Regierung am 28. Juni 2011 geneh-
migt. Auf die Frage, was zwischen dem Beschluss auf kommunaler Ebene
und der Genehmigung durch die Regierung gilt, gibt Art. 48 Abs. 6 KRG
Antwort: "Beschlüsse über den Erlass oder die Änderung der Grundord-
nung entfalten bis zur Genehmigung der Vorlage die Wirkung einer kom-
munalen Planungszone." Dem Kläger ist zwar insofern zuzustimmen, dass
das kommunale Baugesetz erst mit der Genehmigung durch die Regierung
in Kraft tritt, der Regierungsentscheid vom Juni 2011 mithin konstitutiv
wirkte (Art. 106 BauG). Indes übersieht der Kläger den Automatismus der
Planungszone und deren Vorwirkung auf das Inkrafttreten des neuen
Rechts gemäss der KRG-Bestimmung. Letztere ist einschlägig für den vor-
liegenden Fall, das heisst ab dem 28. Oktober 2010 konnten keine Abgel-
tungen mehr vorgenommen werden für Hauptwohnungsverpflichtungen.
Damit gibt es keinen Kausalzusammenhang zwischen den falschen Er-
klärungen der Beklagten aus den Jahren 2011 und 2013 und den vom Klä-
ger geltend gemachten Schadenspositionen.

- 27 -
2.3.4.2. Der Vollständigkeit halber sei zur Wiederherstellungsverfügung der Beklag-
ten vom 26. März 2014 (Eintragung der Hauptwohnungspflicht auf der Lie-
genschaft des Klägers) noch festgehalten, dass zwar (auch) diese Verfü-
gung als schadensstiftendes Ereignis angesehen werden kann; dieselbe ist
indessen rechtmässig ergangen und kann deshalb von vornherein nicht als
Grundlage für eine Staatshaftung herangezogen werden.
2.3.4.3. Zur Kausalität von Ansprüchen gegenüber dem Beklagten (Kanton) gilt es
klarzustellen, dass sich die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
(Hauptwohnungsverpflichtung) direkt aus dem kommunalen Baugesetz
bzw. aus der Baubewilligung von 1997 und nicht aus dem Verhalten des
involvierten Notars ergeben hat. Der vom Kläger geltend gemachte Scha-
den hätte daher auch bei der von ihm geforderten Aufklärung durch den
patentierten Notar bestanden. Bezüglich der in Rechnung gestellten Unter-
haltskosten hätte ein Schaden auch durch Vermietung oder Veräusserung
der Liegenschaft ganz verhindert werden können, womit eine denkbare
Kausalkette unterbrochen worden wäre. Hinzu kommt, dass der Beklagte
am Verfahren zur nachträglichen Durchsetzung bzw. Anmerkung der ge-
setzlichen Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch, welche mit der
Wiederherstellungsverfügung der Beklagten vom 26. Mai 2014 ausgelöst
wurde, überhaupt nicht beteiligt war. Ein Kausalzusammenhang zwischen
dem Verhalten des Beklagten und der nachträglichen Anmerkung der
Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch ist daher zu verneinen.
2.4.1.
Zum Kriterium des Verschuldens bringt der Kläger vor, ein solches bilde
nach dem Staatshaftungsgesetz zwar keine zusätzliche Haftungsvoraus-
setzung – dennoch stehe fest, dass lic. iur. F._____ eventualvorsätzlich,
zumindest aber grobfahrlässig vorgegangen sei.

- 28 -
2.4.2.
Die Beklagte (Gemeinde) entgegnet dem, dass das massgebliche Ereignis
im vorliegenden Fall die versehentliche Nichteintragung der Hauptwoh-
nungspflicht im Grundbuch im Jahr 1997 sei. Deshalb sei auch das Verant-
wortlichkeitsgesetz von 1944 das anwendbare Recht. Gemäss diesen Be-
stimmungen hafteten Gemeinden nur für Schäden, welche auf einer ab-
sichtlichen oder grobfahrlässigen Dienstpflichtverletzung beruhten. Eine
nachträgliche Kontrolle des kommunalen Bauamtes habe ergeben, dass
von der Summe von durchschnittlich 58 jährlichen Bauprojekten (mit und
ohne Hauptwohnungsverpflichtung) sowie zahlreichen Projektänderungen
zu diesen Projekten im Zeitraum von 1990 bis 2000 in insgesamt sieben
Fällen – wobei der Fall des Klägers eingerechnet sei – vor Baubeginn die
grundbuchliche Anmerkung der in der Baubewilligung vermerkten Haupt-
wohnungspflicht unterblieben sei; die Anzahl der Fälle lege daher nahe,
dass im Zusammenspiel zwischen Gemeindevorstand und Bauamt ein or-
ganisatorischer Mangel bestanden habe. Anhaltspunkte für eine grobfahr-
lässige oder absichtliche Vorgehensweise seien nicht ersichtlich, weshalb
die Klage bereits deshalb abzuweisen sei.
2.4.3.
Der Beklagte (Kanton) äusserte sich dahingehend, dass ein Verschulden
des Notars nicht ersichtlich sei, weshalb der geltend gemachte Anspruch
schon daran scheitern müsse.
2.4.4.
Das streitberufene Gericht vermag hier keine Grobfahrlässigkeit oder gar
absichtliche Nachlässigkeit im Verhalten der Beklagten zu erkennen. Un-
bestritten ist, dass in Bezug auf die Beklagte (Gemeinde) zwischen 1994
und 1999 in total sieben Fällen vor Baubeginn die grundbuchliche Anmer-
kung der in der Baubewilligung verfügten Hauptwohnungsverpflichtung un-
terblieben ist. Diese Anzahl an nicht korrekt vollzogenen Baubewilligungen
lässt zwar auf organisatorische Mängel bei der Kontrolle der Umsetzung
der erteilten Baubewilligungen schliessen, für ein grobfährlässiges oder ab-

- 29 -
sichtliches Nichthandeln der kommunalen Bauverwaltung bestehen jedoch
keinerlei Anhaltspunkte. Dem ist umso mehr beizupflichten, als der Präsi-
dent der Beklagten in der Zeitspanne von 1995 bis 2005 jährlich über 80
Baubewilligungen, zusammen also über 800 (10 Jahre x 80), unterzeichnet
hat (vgl. Zahlen und Fakten 2005, in 'la padella' Nr. 3/2006 der Beklagten,
S. 3 Bauwesen). In Anbetracht dieser Grössenordnung konnte vom Präsi-
denten der Beklagten aber nicht ernsthaft verlangt werden, dass er sich an
alle Auflagen und Bestandteile in den einzelnen Baubewilligungen erinnern
müsste; zumal die Beklagte über eine professionelle Bauverwaltung ver-
fügt, die für den Vollzug der Baubewilligungen verantwortlich war. Eine
Grobfahrlässigkeit oder ein absichtliches Fehlverhalten kann sodann auch
dem Beklagten (Kanton) nicht unterstellt werden. Dem für den Kanton han-
delnden Notar wird vorgeworfen, er habe die elementarsten Sorgfaltspflich-
ten ausser Acht gelassen und gar wissentlich und willentlich die Anmerkung
im Grundbuch unterlassen. Die gesetzliche Aufgabe des beigezogenen
Notars war indessen funktionsgemäss einzig dafür zu sorgen, dass der
Wille der Beteiligten (Vertragsparteien) klar und vollständig zum Ausdruck
kommt. Die jeweilige Urkundsperson trägt hingegen keine Gewähr dafür,
dass ein Vertrag nicht an einem Willensmangel nach Art. 23 ff. OR leidet.
Die notarielle Aufklärungspflicht beschränkt sich mit anderen Worten ledig-
lich darauf, dass sich die Parteien über die Bedeutung des Rechtsgeschäfts
im Klaren sind. Der Schutzzweck der massgebenden Bestimmung (Art. 24
Abs. 3 NotG) erstreckt sich hingegen nicht auf den konkreten Gebrauch
und die Verwertbarkeit des Vertragsgegenstands. Im damals entscheiden-
den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses 2005 war die Hauptwohnungsver-
pflichtung nicht angemerkt. Der dannzumal vorhandene Grundbuchauszug
wurde daher korrekt vom patentierten Notar in der Vertragsurkunde wie-
dergegeben. Damit wurde der Kaufgegenstand (Erwerb des Grundstücks
Nr. E._____) ordnungsgemäss umschrieben und die betreffende Urkunde
ist daher nicht zu beanstanden. Überdies war in der Urkunde nicht von ei-

- 30 -
ner Zweitwohnung die Rede. Der Kläger und damalige Käufer arbeitete bis
2011 als Arzt im örtlichen Regionalspital und wollte 2005 das Kaufobjekt
als Familienwohnung erwerben und nutzen. Er erwarb folgerichtig aus heu-
tiger Sicht (seit 2012 mit Annahme 'Zweitwohnungsinitiative') eine Erst- und
keine Zweitwohnung. Beim Kauf war die Frage einer (teureren) Zweitwoh-
nung somit noch gar kein Thema gewesen, weshalb sich der Notar auch
nicht dazu äussern musste. Der Beklagte hat seine Aufklärungs- und Prü-
fungspflichten demzufolge nicht verletzt.
2.5.1.
Zur Beweisabnahme und der Edition des Organigramms ist festzuhalten:
2.5.1.1.Der Kläger beantragt in seiner Replik die Edition des Organigramms der
Organisation der Gemeindeverwaltung und des Bauamtes der Beklagten
samt Funktionsträgern. Er will damit seine Behauptung stützen, dass die
Verantwortlichkeit für den Vollzug von Baubewilligungen inkl. der damit zu-
sammenhängenden Vormerkungen einerseits der Gemeindepräsident
trage und andererseits der Präsident der jeweiligen Baukommission, wobei
im konkreten Fall Personalunion zwischen diesen beiden Amtsträgern in
der Person von Gemeindepräsident F._____ bestanden habe. Die Verant-
wortlichkeiten für diese Amtsgeschäfte seien klar definiert, von einer leich-
ten Fahrlässigkeit dieser zu beanstandenden Amtshandlungen könne vor
diesem Hintergrund keine Rede sein.
2.5.1.2.Die beiden Beklagten (Gemeinde/Kanton) äusserten sich nicht dazu.
2.5.1.3.Nach Auffassung des Gerichts bleibt der Kläger vorliegend den Hinweis
schuldig, welche für den Entscheid relevante Tatsache er mit diesem Or-

- 31 -
ganigramm beweisen möchte. In ihrer Vernehmlassung räumt die Beklagte
ein, dass angesichts des Umstandes, dass im Zeitraum von 1994 bis 1999
insgesamt sieben in Baubewilligungen verfügte Hauptwohnungsverpflich-
tungen grundbuchlich nicht angemerkt worden sind und deshalb im Zusam-
menspiel zwischen Gemeindevorstand und Bauamt ein organisatorischer
Mangel vorgelegen haben dürfte; entscheidend sei aber, dass keinerlei An-
haltspunkte für ein grobfahrlässiges oder gar absichtliches (Nicht-) Handeln
in der Gemeindekanzlei bestehe (s. Vernehmlassung Beklagte Rz 24). Es
ist völlig klar, dass weder der Gemeindepräsident noch der Präsident der
Baukommission direkt für die Übermittlung der Hauptwohnungsverpflich-
tung an das Grundbuch zwecks Eintragung zuständig ist, sondern ein/e Mit-
arbeiter/in des Bauamtes. Die konkreten Aufgaben der einzelnen Funktio-
nen ergeben sich zudem auch nicht aus dem Organigramm, sondern wenn
schon aus einem Pflichtenheft. Der Beweisantrag ist somit nicht ziel-
führend, weshalb ihm nicht stattzugeben ist.
2.6.
Zur Frage der Solidarität für die Haftung allfälliger Schadenersatzan-
sprüche bringt der Beklagte (Kanton) vor, dass die Voraussetzungen für
eine Solidarhaftung nicht gegeben seien. Nach Auffassung des Gerichts
leuchtet bereits im Ansatz nicht ein, weshalb die beiden Beklagten (Ge-
meinde/Kanton) untereinander solidarisch haften sollten, wirft der Kläger ja
beiden Haftungssubjekten selber unterschiedliche Versäumnisse vor.
2.7.1.
Zur Verjährung bzw. der Rechtzeitigkeit seiner Klage hält der Kläger fest,
dass er erstmals durch das Schreiben der Beklagten vom 17. Juni 2013
von der Hauptwohnungspflicht auf seiner Liegenschaft erfahren habe; die
entsprechende Verfügung sei am 26. Mai 2014 ergangen, deren Inhalt erst
mit Urteil des Bundegerichts vom 9. Mai 2016 festgestanden habe. Die Be-
klagten hätten ab April 2014 auf allfällige Verjährungseinreden verzichtet.

- 32 -
Aufgrund des im Raum stehenden Betrugsvorwurfs gegenüber lic. iur.
F._____ würden ohnehin längere Verjährungsfristen gelten.
2.7.2.
Die Beklagte (Gemeinde) erneuert schliesslich eine im Vorfeld der Klage
bereits erhobene Einrede der Verjährung; sie sieht als fristauslösendes Er-
eignis die versehentlich nicht erfolgte Nichteintragung der Hauptwohnungs-
pflicht im Jahr 1997 und deshalb der Eintritt der absoluten Verjährung
spätestens Ende 2007. Darüber hinaus sei auch die relative Verjährung
eingetreten, und zwar sowohl bei einem Beginn des Fristenlaufs ab 1997
als auch ab 2014 oder ab 2016, denn die betreffenden Verjährungseinrede-
Verzichtserklärungen bezögen sich nicht auf Schadenersatzansprüche zu-
folge der im Jahr 1997 unterlassenen Grundbuchanmerkung oder zufolge
der im Jahr 2014 ergangenen Wiederherstellungsverfügung.
2.7.3.
Der Beklagte (Kanton) erhebt auch die Einrede der Verjährung, soweit ent-
sprechende Ansprüche nicht bereits wegen Verwirkung untergegangen
seien. Laut Ansicht des Beklagten handelt es sich bei den 10-jährigen Fris-
ten im Verantwortlichkeitsgesetz als auch im Staatshaftungsgesetz um
Verwirkungsfristen, die weder erstreckt, noch unterbrochen oder wieder-
hergestellt werden könnten. Ein Verjährungseinredeverzicht erstrecke sich
laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf die im kantonalen
Staatshaftungsrecht geltende zehnjährige Verwirkungsfrist. Da in der vom
Kläger unterbreiteten Verzichtserklärung nur von Verjährung die Rede sei,
nicht aber von Verzicht, erfolge die Klage nach 12 Jahren verspätet.
2.7.4.
Das streitberufene Gericht vermag sich der Argumentation der Beklagten
anzuschliessen, wonach das fristauslösende Ereignis die im Jahr 1997 un-
terlassene Eintragung der Hauptwohnungspflicht im Grundbuch war. Damit

- 33 -
wäre die absolute Verjährungsfrist bereits im Jahr 2007 abgelaufen. Dass
diese Frist bereits abgelaufen ist, bevor ein – zumindest vermeintlicher
Schaden – erkennbar war, mag zwar störend wirken, ist aber hinzunehmen.
Die seit dem 1. Januar 2020 geltende verlängerte Verjährungsfrist auf Bun-
desebene gilt nur für Personenschäden (neu 20 anstatt bisher 10 Jahren;
Hintergrund: Asbest-Fälle). Diese Rechtsentwicklung ist somit hier irrele-
vant; eine Anwendung auf das kantonale Staatsrecht wäre zudem ohnehin
fraglich gewesen.
Aus Sicht des Gerichts sind die Ansprüche, welche auf die Vorgänge von
1997 zurückgehen (Unterlassen der Eintragung der Hauptwohnungsver-
pflichtung durch Beklagte), klarerweise verjährt. Fraglich ist diesbezüglich
einzig, ob die Verjährung auch in Bezug auf die falschen Auskünfte der
Beklagten vom 28. Februar 2011 sowie vom 20. März 2013 verjährt sind
(relative Verjährungsfrist). Der Kläger hat dazu diverse Verjährungsein-
rede-Verzichtserklärungen ins Recht gelegt (kläg. Beilage 84). Diese be-
ziehen sich auf Schadenersatzforderungen "zufolge falscher Bestätigungs-
schreiben der kommunalen Bauverwaltung vom 28. Februar 2011 und vom
20. März 2013". Die Beklagte entgegnet dem zu Recht, dass ihre Erklärung
dem Kläger nichts nützt, weil sie keine entsprechende Erklärung betreffend
die Vorgänge von 1997 und auch keine betreffend die Beurkundung des
Kaufvertrags am 4. Januar 2005 abgegeben habe. Die beiden Schreiben
der Beklagten haben am Stichtag 4. Januar 2005 noch gar nicht existiert,
weshalb sie für den Kauf – und sämtliche in der Klage gestützt darauf gel-
tend gemachten Schadenspositionen – auch nicht kausal gewesen sein
konnten.
Die zwei Erklärungen der Beklagten sind materiell tatsächlich beschränkt:

- 34 -
"Dr. A._____, macht geltend, ihm stehe gegenüber der Politischen Gemeinde B._____
zufolge falscher Bestätigungen (Hauptwohnungsverpflichtung) der Bauverwaltung
B._____ vom 28. Februar 2011 und vom 20. März 2013 ein Schadenersatzanspruch zu.
Die Gemeinde bestreitet den behaupteten Sachverhalt und die behauptete Rechtsfolge."
Die Beklagte verzichtet danach betreffend die vorerwähnte Forderung auf
die Einrede der Verjährung, soweit diese bis heute noch nicht eingetreten
ist (erstmals am 23. April 2014 und dann mehrmals bis hin zur Klageeinrei-
chung am 21. Juni 2017). Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung zu-
dem ausdrücklich – zuletzt in der Klageantwort Ziff. 48 – erhoben.
Dieser Sachverhalt bestätigt, dass die Ansprüche aus dem Jahr 1997 wie
auch aus dem Jahr 2005 verjährt sind.
2.7.5.
Zur Verjährung (Verwirkung) der Ansprüche gegenüber dem Beklagten
(Kanton) ist klarzustellen, dass die kommunalen Vorgänge von 1997 im
Verhältnis zu diesem keine Rolle spielen. Auch die falschen Erklärungen
der Beklagten (Gemeinde) betreffend den Beklagten (Kanton) sind ohne
Relevanz. Die Haftung des Beklagten wird vom Kläger aus der Tätigkeit
des Notars am 4. Januar 2005 abgeleitet. Er nimmt dabei für sich in An-
spruch, Verjährungsverzichtserklärungen seitens des Beklagten eingeholt
zu haben. Tatsächlich liegen solche Erklärungen im Recht (kläg. Beilage
83), erstmals unterzeichnet am 24. April 2014 und dann immer wieder bis
zur Klageeinreichung. Die Dokumente sind so abgefasst, dass die Beklagte
gegenüber dem Kläger auf die Einrede der Verjährung – zeitlich befristet
bis Ende Juni 2015 – verzichten werde. Wörtlich wurde vereinbart:
"betreffend Beurkundung Kaufvertrag Liegenschaft Nr. E._____, GB B._____ (Geschäft
Reg. B / 2005 / Nr. O._____) durch Notar F._____, B._____; Hauptwohnungsverpflich-
tung: Schadenersatzforderung auf die Einrede der Verjährung für die Dauer bis zum 30.
Juni 2015 zu verzichten, soweit die Verjährung heute nicht bereits eingetreten ist. Diese
Erklärung wird unpräjudiziell abgegeben und ohne damit irgendwelche Ansprüche anzu-
erkennen. Sie hat nur den Zweck, andere Verjährungsunterbrechungsmassnahmen (Be-
treibung, Klage) zu vermeiden."

- 35 -
Der Beklagte (Kanton) stellt sich auf den Standpunkt, dass es sich bei der
zehnjährigen Frist sowohl nach Art. 13 VGG als auch Art. 8 SHG um eine
Verwirkungsfrist handle, welche weder erstreckt noch unterbrochen oder
wiederhergestellt werden könne. Dies unter Hinweis auf das Bundesge-
richtsurteil 2C_707/2010 E.4.7, wonach sich die Geltung eines Ver-
jährungsverzichts nicht auf die nach kantonalem Staatshaftungsrecht gel-
tende zehnjährige Verwirkungsfrist erstrecke. In den vorgenannten Ver-
zichtserklärungen sei nur von der Verjährung die Rede, nicht aber von der
Verwirkung. Die Klage, welche über 12 Jahre nach der beanstandeten Be-
urkundung erhoben werde, erfolge somit verspätet. Der Beklagte erhob zu-
dem in der Klageantwort (Rz 58) ausdrücklich die Verjährungseinrede.
2.7.6.
Der Anspruch auf Schadenersatz und Genugtuung gegenüber dem Ge-
meinwesen verwirkt ein Jahr nach Kenntnis des Schadens, auf alle Fälle
nach zehn Jahren seit der schädigenden Handlung (Art. 20 Abs. 1 VG).
Verwirkbare Ansprüche können im Gegensatz zu verjährbaren Ansprüchen
grundsätzlich weder gehemmt, unterbrochen noch erstreckt werden (HAE-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich
2020, N 2137; BGE 136 II 187 E.6, 114 V 123 E.3b; Urteil des Bundesge-
richts 2C_707/2010 vom 15. April 2011 E.4.7.1). Eine Ausnahme bilden
schädigende Handlungen, welche zugleich Straftaten sind: Hier gelten die
längeren strafrechtlichen Verjährungsfristen. Art. 20 Abs. 1 des Verantwort-
lichkeitsgesetzes des Bundes (SR 170.32) lautet wie folgt:
"Der Anspruch gegen den Bund (Art. 3 ff.) verjährt nach den Bestimmungen des Obligati-
onenrechts über die unerlaubten Handlungen."
Art. 8 Abs. 1 des kantonalen SHG (BR 170.050) lautet wie folgt:
"Der Anspruch auf Schadenersatz verjährt in einem Jahr von dem Tage an, da die oder
der Geschädigte Kenntnis vom Schaden und dem oder der Ersatzpflichtigen erlangt hat,

- 36 -
jedenfalls aber mit dem Ablauf von zehn Jahren vom Tage der schädigenden Handlung
angerechnet."
Der Botschaft zu Art. 8 SHG ist dazu folgendes zu entnehmen (Botschaft
der Regierung an den Grossen Rat Heft 11/2006-2007, S. 1363):
"Es liegt im Interesse der Rechtssicherheit, dass der Staat rasch weiss, ob er für Hand-
lungen seiner Organe zur Rechenschaft gezogen werden soll. Zudem wird es zunehmend
schwieriger, einen Sachverhalt, der einer allfälligen Schadenersatzpflicht zugrunde liegt,
mit der nötigen Detaillierung zu rekonstruieren, je mehr Zeit zwischen dem angeblichen
Ereignis und dem Zeitpunkt der Beurteilung verstreicht. Aus diesen Gründen rechtfertigt
sich eine kurze Verjährungsfrist. Schliesslich gelten auch im Bund und in der Mehrzahl der
Kantone die einjährige relative und die zehnjährige absolute Verjährungsfrist des OR. Es
ist sodann zu erwähnen, dass gemäss Vorlage die einjährige Frist erst ab Kenntnis des
Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens zu laufen beginnt. Dies
stellt gegenüber der geltenden Regelung eine weitere Verbesserung der Position des oder
der Anspruchsstellenden dar. Mit dieser Präzisierung wird die Praxis der Gerichte ins Ge-
setz überführt. Im Übrigen entspricht diese Lösung der Mehrzahl der kantonalen Haftungs-
gesetze. Es spricht deshalb nichts dafür, die Verjährungsfristen des geltenden Verantwort-
lichkeitsgesetzes zu ändern."
Daraus schliesst das Verwaltungsgericht, dass der Kanton Graubünden
bezüglich Verjährung/Verwirkung die Lösung des Bundes und der Mehr-
zahl der anderen Kantone übernehmen wollte. Dies wiederum heisst, dass
Lehre und Rechtsprechung zum Verantwortlichkeitsgesetz des Bundes
und der diesem Konzept folgenden Kantone zu folgen ist, welche wiederum
zwischen Verjährung und Verwirkung unterscheidet, ohne dass dies im Ge-
setz explizit aufgeführt ist. Die Terminologie wird auch nicht einheitlich ver-
wendet. In fachspezifischen Standardwerken ist die Rede von Verjährungs-
fristen mit Verwirkungsfolge (vgl. JOST GROSS, Schweizerisches Staatshaf-
tungsrecht, 2. Aufl., Bern 2001, S. 372). Es wird diesbezüglich erkannt: "Im
kantonalen Verantwortlichkeitsrecht gilt in der Regel eine einjährige Verwir-
kungsfrist für die Geltendmachung von Verantwortlichkeitsansprüchen ge-

- 37 -
genüber dem Gemeinwesen, und zwar mit Fristbeginn seit Kenntnis des
Schadens und des entschädigungspflichtigen Gemeinwesens; definitiv tritt
die Verjährung 10 Jahre nach der schädigenden Handlung ein." Weil die
Terminologie Verjährung/Verwirkung oft unklar verwendet wird, haben
Doktrin und Praxis versucht, Kriterien zu definieren, durch welche Verwir-
kungsfristen gekennzeichnet werden. Als eines dieser Kriterien wurden
Zeitbestimmungen als Klagefristen benannt, welche regelmässig auf eine
Verwirkungsfrist schliessen lassen (vgl. ATTILIO GADOLA, Verjährung und
Verwirkung im öffentlichen Recht, AJP 1995 S. 57 m.H.a. ZBl 85/1984, 85
E.4c; F. GYGI, Verwaltungsrecht, Eine Einführung, Bern 1986, S. 302; RHI-
NOW/KRÄHENMANN, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergän-
zungsband, Basel und Frankfurt a.M. 1990, Nr. 34 B VII und F. ZWEIFEL,
Zeitablauf als Untergangsgrund öffentlich-rechtlicher Ansprüche, Diss. Ba-
sel 1960, S. 27). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der An-
spruch ungeachtet der Verjährungseinrede-Verzichtserklärungen 10 Jahre
nach dem schädigenden Ereignis, mithin am 3. Januar 2015 verwirkte und
somit seither nicht mehr einklagbar ist. Nachdem der Kläger im Jahr 2014
(Wiederherstellungsverfügung) schon anwaltlich vertreten war, kann die
Erklärung des Beklagten auch nicht als treuwidrig angesehen werden, was
der Verwirkungsfolge allenfalls noch entgegenstehen könnte.
2.8.
Aus dem Gesagten ergibt sich zusammengefasst, dass die Klage aus meh-
reren Gründen unbegründet und deshalb abzuweisen ist. Zum einen liegt
kein Schaden im Sinne des Staatshaftungsgesetzes vor. Eine Widerrecht-
lichkeit dürfte zwar wohl von Seiten der Beklagten (Gemeinde) hinsichtlich
der unterlassenen Eintragung der Erst- oder Hauptwohnungsverpflichtung
im Jahr 1997 vorliegen, nicht hingegen von Seiten des Beklagten (Kantons)
hinsichtlich der Nichterwähnung der Hauptwohnungspflicht in der Beurkun-
dung im Jahr 2005. Die Kausalität und ein allfälliges Verschulden mussten
somit nicht mehr weiter abgeklärt werden. Schliesslich dürfte die der Klage

- 38 -
zu Grunde liegende Forderung auch verjährt sein. Im Verhältnis zum Be-
klagten dürfte die Forderung verwirkt sein. In Ermangelung neuer Erkennt-
nisse anlässlich der am 25. November 2020 durchgeführten Gerichtsver-
handlung im Sinne von Art. 45 VRG durfte das Gericht überdies auf die
Abnahme weiterer Beweismittel verzichten.
3.1.
Das Gericht hat damit noch die Gerichtskosten und Entschädigungen für
das vorliegende Klageverfahren festzusetzen. Klägerin und Beklagte ha-
ben im Umfang ihres Obsiegens und Unterliegens die Prozesskosten zu
tragen. Eingeklagt wurde ein Schaden in der Höhe von CHF 1'809'940.10
zzgl. Zins zu 5% ab Zeitpunkt der Klageeinreichung (am 21. Juni 2017). In
Anbetracht des Ausgangs dieses Verfahrens gehen die Gerichtskosten zu
Lasten des Klägers. Aufgrund des aufwändigen und komplexen Verfahrens
mit mündlicher Hauptverhandlung am 25. November 2020 und unter
Berücksichtigung des recht hohen Streitwerts erachtet das Gericht vorlie-
gend ermessensweise eine Staatsgebühr von insgesamt CHF 10'000.-- für
angemessen und gerechtfertigt.
3.2.
Gemäss bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts haben die beiden Be-
klagten (Gemeinde/Kanton) auch im vorliegenden Klageverfahren keinen
Anspruch auf allfällige Parteientschädigungen, da sie beide lediglich in ih-
rem amtlichen Wirkungskreis obsiegt haben (Art. 78 Abs. 2 VRG; s. VGU
U 14 98 vom 21. Mai 2019 E.7.5.3, U 15 91 vom 13. Juni 2017 E.11c).
3.3.
Zur Rechtmittelbelehrung sei noch erwähnt, dass das streitberufene Ver-
waltungsgericht bei Staatshaftungsfragen als erste Gerichtsinstanz fungiert
und gegen dessen Urteil (ab Zustellungsdatum) innert 30 Tagen die Wei-
terzugsmöglichkeit an das Kantonsgericht Graubünden besteht, soweit es
sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid in unmittelbarem Zusam-
menhang mit Zivilrecht im Sinne von Art. 72 Abs. 2 lit. b BGG handelt (vgl.

- 39 -
zum Ganzen Art. 85b VRG als Übergangsbestimmung betreffend "doppel-
ter Instanzenzug" im Kanton Graubünden; Botschaft 2015 - 2016 Heft
Nr. 7, S. 373; gemäss Kantonsamtsblatt vom 4. Februar 2016 ist Art. 85b
VRG rückwirkend per 1. Februar 2016 in Kraft gesetzt worden; VGU U 09
70 vom 23. Juni 2016 E.7c). Die Aufzählung in Art. 72 Abs. 2 BGG ist nicht
abschliessend und es können auch öffentlich-rechtliche Entscheidungen
mit staatshaftungsrechtlichen Fragestellungen darunterfallen, sofern sie ei-
nen engen Bezug zum Zivilrecht haben, sich also die Haftung nach densel-
ben Grundsätzen richtet (vgl. KLETT/ESCHER, in: NIGGLI/UEBERSAX/ WI-
PRÄCHTIGER [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl.,
Basel 2011, Art. 72 Rz. 8; vgl. für die Staatshaftung infolge fehlerhafter Be-
handlung in einem öffentlichen Spital: BGE 139 III 252; Urteil des Bundes-
gerichts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.2.1). Weiter hat das Bundes-
gericht entschieden, dass sich aus Art. 85 Abs. 1 lit. a BGG nicht zwingend
ergebe, dass alle Fragen der Staatshaftung der Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten unterliegen (nochmals Urteil des Bundesge-
richts 4A_546/2013 vom 13. März 2014 E.3.2.2; 5A. 9/2000 vom 22. März
2001 E.3b). Die Beschwerde in Zivilsachen setzt jedoch eine "double insta-
nce" voraus (Art. 75 Abs. 2 BGG). Gemäss Art. 22 BGG i.V.m. Art. 36
Abs. 1 und 2 des Reglementes für das Bundesgericht (BGerR;
SR 173.110.131) bestimmt sich die Zuteilung eines Geschäfts an eine Ab-
teilung danach, auf welcher Rechtsfrage das Schwergewicht der Entschei-
dung liegt und im Einzelfall kann wegen der Natur des Geschäfts auch von
der reglementarischen Geschäftsverteilung abgewichen werden. Dement-
sprechend ist für die vorliegende Angelegenheit eine Qualifikation als öf-
fentlich-rechtlicher erstinstanzlicher Endentscheid mit unmittelbarem Zu-
sammenhang zum Zivilrecht nicht auszuschliessen und zur Sicherstellung
des ordnungsgemässen Instanzenzuges der Rechtsmittelweg an das Kan-
tonsgericht Graubünden gemäss Art. 85b VRG angezeigt.

- 40 -

- 41 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
CHF
10'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
770.--
zusammen
CHF
10'770.--
gehen zulasten von Dr. med.A.________
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Mit Urteil ZK2 21 29 vom 22. Dezember 2022 hat das Kantonsgericht von Graubün-
den die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung abgewiesen.
Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil 2C_97/2023
vom 19. August 2024 abgewiesen.]