gr_gerichte · R 2022 55 · 2023-02-23 · de

Erstwohnungspflicht (Sistierung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 36, R 22 55, R 22 56
ang
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuar ad hoc
Gees
URTEIL
vom 23. Februar 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, Vincenz & Partner,
Beschwerdeführerin 1
B._____,
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, Vincenz & Partner,
Beschwerdeführerin 2
gegen
Gemeinde C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Die Geschwister A._____ und B._____ ersuchten mit Baugesuch vom 3. 
Oktober 2014 um die Baubewilligung für die Erstellung eines Zweifamili-
enhauses mit Einstellhalle auf Parzelle D._____ in E._____, heute Ge-
meinde C._____. Ein Begleitschreiben umschrieb die (Erst-)Nutzung der 
Wohnung im EG als Büro der Firma des Ehemannes von B._____, jene 
im OG als Wohnung für F._____, die Mutter der Gesuchstellerinnen. Im 
Falle einer Auflösung dieser Erstnutzung nach einigen Jahren werde die 
Wohnung im EG wiederum vom Ehepaar G._____ sowie ihren Nachkom-
men und die Wohnung im OG von A._____ und ihrem Partner als Erst-
wohnung bewohnt.
2.
Mit Verfügung 15. April 2015 erteilte die Gemeinde E._____ die Baubewil-
ligung unter Auflage der Erstwohnungsnutzung. Als deren Bestandteil 
wurde eine Vereinbarung betreffend Nutzungsbeschränkung unterzeich-
net und im Grundbuch angemerkt, wonach die Wohnungen ausschliess-
lich und dauernd nur als Erstwohnungen genutzt werden. Anschliessend 
wurde das Bauvorhaben realisiert und Stockwerkeigentum in zwei Einhei-
ten begründet. Das OG wurde A._____, das EG B._____ zugewiesen. Die 
Mutter F._____ mit Wohnsitz in E._____ (C._____) wohnte bis Ende 2020 
in der Wohnung im OG, ab Dezember 2020 altershalber im Altersheim in 
H._____.
3.
Mit Schreiben vom 23. September 2021 gelangte Gemeinde an die Grun-
deigentümerinnen und führte aus, es erschiene höchst zweifelhaft, ob die 
Wohnungen tatsächlich als Erstwohnungen genutzt würden. Sie verlangte 
deshalb Angaben darüber, wie die Wohnungen bis anhin genutzt worden 
seien und wie diese in Zukunft erfolgen solle. Die Gemeinde machte dar-
auf aufmerksam, dass die Wohnungen nicht anders denn als Erstwohnung 
genutzt werden dürfen.


- 3 -
4.
Am 21. bzw. 25. Oktober 2021 nahmen B._____ bzw. A._____ dazu Stel-
lung und bestritten im Wesentlichen die von der Gemeinde ausgeführten 
Zweifel.
5.
Mit Verfügung vom 24. November 2021 beschloss der Gemeindevorstand 
C._____ was folgt:
1.
Es wird gegenüber B._____ festgestellt, dass die ihr gehörende 4 ½-Zimmerwoh-
nung im Erdgeschoss nicht als Erstwohnung, sondern unrechtmässig als Zweit-
wohnung genutzt wird.
2.
Für den Fall, dass die Feststellung gem. Ziff. 1 in Rechtskraft erwächst, behält 
sich der Gemeindevorstand gegenüber B._____ den Erlass einer Verfügung vor, 
gemäss der die Genannte verpflichtet wird, die 4 ½-Zimmerwohnung im Erdge-
schoss Ortsansässigen als Erstwohnung zur Verfügung zu stellen. 
3.
Vorbehalten bleibt in jedem Fall der Erlass von strafrechtlichen Massnahmen ge-
genüber B._____ wegen Missachtung der Erstwohnungspflicht. 
4.
Die Erstwohnungspflicht der A._____ gehörenden 4 ½-Zimmerwohnung im Ober-
geschoss wird für die Dauer von zwei Jahren ab Rechtskraft der vorliegenden 
Verfügung sistiert, längstens aber bis zum Ableben von Mutter F._____. Vorbe-
halten bleibt eine Verlängerung der Sistierung nach Ablauf der zweijährigen 
Dauer. 
5.
[Kosten von CHF 1'000 zulasten von B._____ und A._____]
Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
6.
Am 27. Februar 2022 verstarb F._____. Tags darauf beging I._____, der 
Ehemann von B._____, Suizid.
7.
Mit Verfügung vom 16. Mai 2022 erkannte der Gemeindevorstandes 
C._____ sodann folgendes: 
1.
A._____ und B._____ wird unter Androhung der Ersatzvornahme und der Strafe 
nach Art. 292 des Strafgesetzbuches eine Frist bis zum 31. August 2022 gesetzt, 
um die in ihrem Eigentum stehenden 4 ½-Zimmerwohnungen im Unter- und 
Obergeschoss einer Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs 2 und 3 ZWG 
zuzuführen. 
2.
Das Strafverfahren wegen Missachtung der auf den erwähnten Wohnungen las-
tenden Nutzungsbeschränkungen werde eingeleitet, wenn das Wiederherstel-
lungsverfahren abgeschlossen ist. 
3.
[Kosten von CHF 1'600 zulasten von A._____ und B._____]


- 4 -
B._____ habe die Nutzungsbeschränkungen des Zweitwohnungsgeset-
zes missachtet und sei dafür zu bestrafen. A._____ sei die Erstwohnungs-
pflicht sistiert worden und sie habe die Wohnung längstens bis zum Able-
ben der Mutter als Zweitwohnung nutzen dürfen. Diese Rücksichtnahme 
erübrige sich mit dem Tod der Mutter. Es werde daher eine Frist bis Ende 
August 2020 gesetzt, um beide Wohnungen wieder ihrer ursprünglichen 
Zweckbestimmung zuzuführen.
8.
Dagegen erhoben A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin 1) und 
B._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin 2) am 16. Juni 2022 Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und bean-
tragten die Aufhebung der Verfügung vom 16. Mai 2022, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge zulasten der Gemeinde C._____. In formeller 
Hinsicht beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung 
zuzuerkennen. Begründend machen die Beschwerdeführerinnen geltend, 
nach dem Umzug der Mutter ins Altersheim Ende 2020 sei die Wohnung 
im OG nie zu reinen Ferien- oder Freizeitzwecken, sondern im Zusam-
menhang mit der Unterstützung ihrer Mutter, der Bienenbetreuung und für 
den Liegenschaftsunterhalt genutzt worden. Zum Zeitpunkt der Verfügung 
vom 24. November 2021 habe sich der I._____ vom 12. Oktober 2021 bis 
zum 22. Dezember 2021 zum zweiten Male in der Klinik J._____ befunden, 
weil er psychisch stark angeschlagen war. Am 27. Februar 2022 sei 
F._____ verstorben, was I._____ psychisch nicht mehr habe zu verkraften 
vermocht, woraufhin er sich tags darauf das Leben genommen habe. Dar-
aufhin habe die Gemeinde ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs die 
angefochtene Verfügung erlassen. Die Beschwerdeführerinnen würden 
sich nach dem Tod ihrer Mutter und von I._____ in einem sehr schwierigen 
Lebensabschnitt befinden. Die Beschwerdeführerin 1 habe die feste Ab-
sicht, nach ihrer Pensionierung ab Januar 2025 ausschliesslich in E._____ 
zu wohnen. Schon jetzt verbringe sie einen Grossenteil ihrer Freizeit dort 


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(Bienenpflege, Familie, Freunde). Ihren zivilrechtlichen Wohnsitz habe sie 
mittlerweile in E._____. Zunächst rügten die Beschwerdeführerinnen eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Gemeinde ihnen vor Erlass 
der angefochtenen Verfügung keine Möglichkeit zur Stellungnahme ein-
geräumt habe. Weiter machen die Beschwerdeführerinnen geltend, die 
Gemeinde stütze sich auf eine falsche Rechtsgrundlage und es liege keine 
Verletzung der Erstwohnungspflicht vor. So befinde sich der zivilrechtliche 
Wohnsitz der Beschwerdeführerin 1 in E._____, auch wenn sie sich bis 
zur Pensionierung unter der Woche mehrheitlich noch an ihrem Arbeitsort 
aufhalte. Sie erfülle somit die Erstwohnungspflicht im Sinne der auf ihrer 
Wohnung lastenden Nutzungsbeschränkung bereits. Schliesslich machen 
die Beschwerdeführerinnen geltend, die Wiederherstellungsfrist bis Ende 
August 2022 sei unter den gegebenen Umständen nicht verhältnismässig 
und die auferlegten Kosten von CHF 1'600.-- seien nicht angemessen.
9.
Am 16. Juni 2022 beantragte die Beschwerdeführerin 1 der Gemeinde 
C._____ die Anerkennung der Wohnsitznahme. Gleichentags reichten die 
Beschwerdeführerinnen bei der Gemeinde C._____ ein Gesuch ein um 
Sistierung der Nutzungsbeschränkung auf ihren Wohnungen vorerst für 
zwei Jahre. Die Beschwerdeführerin 1 stellte dieses Gesuch eventualiter 
zur beantragten Wohnsitznahme im Falle einer Ablehnung ihrer Niederlas-
sung.
10.
Mit Verfügung vom 24. Juni 2022 betreffend Wohnsitznahme/Sistierung 
der Erstwohnungspflicht (R 22 55 und R 22 56) erkannte die Gemeinde 
C._____, die von der Beschwerdeführerin 1 beanspruchte Wohnsitz-
nahme und Nutzung ihrer Erstwohnung in C._____ werde nicht anerkannt. 
Weiter lehnte die Gemeinde C._____ die Gesuche um Sistierung der Nut-
zungsbeschränkungen ab.


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11.
Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2022 im Beschwerdeverfahren R 22 36 
beantragte die Gemeinde C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) 
die Abweisung der Beschwerde sowie des Gesuchs um aufschiebende 
Wirkung. Begründend führte sie aus, bereits mit den Feststellungen in der 
Verfügung vom 24. November 2021 hätte man damit rechnen müssen, 
dass umgehend eine Wiederherstellungsanordnung getroffen werde bzw. 
müsse. Der Todesfall von I._____ habe diesbezüglich bis zum 28. Februar 
2022 noch keine Rolle gespielt. Ähnliches gelte auch für die Wohnung der 
Beschwerdeführerin 1. Ab dem Zeitpunkt des Ablebens der Mutter am 27. 
Februar 2022 sei die Sistierung dahingefallen und damit die Erstwoh-
nungspflicht einzuhalten. Das Sistierungsgesuch sei jedoch erst am 17. 
Juni 2022 eingegangen und auch bis heute sei kein Gesuch um eine Nach-
frist gestellt worden. Eine Gewährung der aufschiebenden Wirkung liefe 
auf eine offensichtliche Missachtung von amtlichen Massnahmen bei un-
rechtmässiger Nutzung i.S. der Zweitwohnungsgesetzgebung hinaus. Fer-
ner habe die Beschwerdegegnerin die Frist zur Wiederherstellung bis 
Ende Oktober 2022 verlängert. Auch eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs liege nicht vor. Die Verfügung vom 24. November 2021 – und da-
mit die verbindliche Feststellung der unrechtmässigen Nutzung der Woh-
nung im EG als Zweitwohnung sowie dass beim Ableben der Mutter für 
die Wohnung im OG gleiches gelten würde – sei in Rechtskraft erwachsen. 
Danach sei keine nochmalige Anhörung erforderlich gewesen. Die Ge-
meinde habe mit Schreiben vom 23. September 2021 den Beschwerde-
führerinnen die Gelegenheit gegeben, sich zur Frage der Rechtmässigkeit 
der Nutzung der Wohnungen zu äussern, wovon diese am 21. bzw. 25. 
Oktober 2021 auch Gebrauch gemacht hätten. Zum beschwerdeführeri-
schen Standpunkt, es liege keine Verletzung der Erstwohnungspflicht vor, 
führte die Beschwerdegegnerin u.a. aus, die engen Beziehungen zur Fa-
milie sowie die Bienenzucht vermögen für die Beschwerdeführerin 1 kei-
nen Lebensmittelpunkt in C._____ zu begründen. Diesbezügliche Aus-


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führungen stünden auch im Widerspruch zu jenen in der Stellungnahme 
vom 25. Oktober 2021, worin noch mit dem Wohnsitz der Mutter argumen-
tiert worden sei und sie bis zur Pensionierung in K._____ Wohnsitz habe. 
Daran habe sich bis heute nichts geändert, mit Ausnahme der Hinterle-
gung der Schriften in C._____ nach Erlass der angefochtenen Verfügung. 
Für die Beschwerdeführerin 2 stelle sich die Frage der Wohnsitznahme 
von vornherein nicht, da sie in L._____ lebe und dort ihren Hauptsteuersitz 
habe. Schliesslich bestritt die Beschwerdegegnerin die von den Beschwer-
deführerinnen gerügte Unverhältnismässigkeit der Wiederherstellungs-
frist.
12.
In ihrer Replik vom 25. Juli 2022 im Beschwerdeverfahren R 22 36 hielten 
die Beschwerdeführerinnen unverändert an ihren Anträgen fest und ver-
tieften ihre bisherigen Ausführungen. Im Wesentlichen betonten sie hin-
sichtlich der Verletzung des rechtlichen Gehörs die unterschiedliche Aus-
gangslage vor und nach Ende Februar 2022 mit den beiden Todesfällen 
sowie die damit einhergehenden, veränderten Verhältnisse. Die Be-
schwerdegegnerin habe die Umstände des Einzelfalls nicht beachtet. Die 
Anfechtung der Verfügung vom 24. November 2021 sei in der Situation mit 
dem schwerkranken Ehemann untergegangen. Es sei nachvollziehbar, 
dass die Stellung eines Sistierungsgesuch in dieser Situation für die Be-
schwerdeführerin nicht erste Priorität gewesen sei. Schliesslich sei die 
Verweigerung der Akzeptanz des Wohnsitzes der Beschwerdeführerin 1 
in der Gemeinde C._____ nicht nachvollziehbar.
13.
Mit jeweils separaten Eingaben vom 28. Juli 2022 erhoben die Beschwer-
deführerinnen sodann gegen die Verfügung des Gemeindevorstands 
C._____ vom 24. Juni 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (R 22 
55 und R 22 56). Beide beantragten in formeller Hinsicht um Vereinigung 
der Verfahren R 22 55 und R 22 56 mit dem Verfahren R 22 36. In mate-
rieller Hinsicht beantragten sie die Aufhebung der Verfügung vom 24. Juni 


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2022 unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerde-
gegnerin. Die Rechtsbegehren sowie die Ausführungen der beiden Be-
schwerden R 22 55 und R 22 56 zum Sachverhalt sowie zur Rüge der 
unrechtmässigen Ablehnung der Sistierung sind grundsätzlich identisch. 
Sie führten dabei aus, es handle sich sowohl beim Todesfall der Mutter als 
auch von I._____ um einen klassischen Anwendungsfall für eine Sistie-
rung im Sinne des Zweitwohnungsgesetzes. Die Beschwerdegegnerin 
habe indessen die Sistierung ohne stichhaltige Begründung abgelehnt. Im 
Beschwerdeverfahren R 22 55 machte die Beschwerdeführerin 1 zusätz-
lich die unrechtmässige Verweigerung der Anerkennung ihrer Wohnsitz-
nahme in der Gemeinde C._____ geltend. Diese sei unrechtmässig, will-
kürlich und basiere auf einem fehlerhaften Sachverhalt. Die Beschwerde-
führerin 1 erfülle die Voraussetzungen für eine melderechtliche Wohnsitz-
nahme in C._____.
14.
In ihrer Duplik vom 15. August 2022 im Beschwerdeverfahren R 22 36 hielt 
die Beschwerdegegnerin unverändert an ihren Anträgen in der Vernehm-
lassung vom 24. Juni 2022 fest. Zwar habe I._____ seine Schriften nach 
C._____ verlegt. Die Besteuerung des Ehepaars sei jedoch vollumfänglich 
im Kanton Zürich erfolgt. Ferner seien vonseiten der Beschwerdeführerin-
nen Vermietungsbestrebungen nicht einmal behauptet, geschweige denn 
bewiesen worden. Der Einwand der Gehörsverletzung sowie die Berufung 
auf die beiden Todesfälle erscheine rechtsmissbräuchlich, da die Be-
schwerdeführerinnen längst um ihre Verpflichtung, die Wohnung an Orts-
ansässige zu vermieten, gewusst hätten. Mit dem Zuwarten der Wieder-
herstellungsmassnahmen nach den Todesfällen sei die Beschwerdegeg-
nerin entgegengekommen, obwohl keine Sistierungsgesuche gestellt wor-
den seien. 
15.
In ihrer Vernehmlassung vom 15. August 2022 im Beschwerdeverfahren 
R 22 55 und R 22 56 beantragte die Beschwerdegegnerin die kostenfällige 


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Abweisung der Beschwerden. Was die von den Beschwerdeführerinnen 
beantragte Vereinigung der Verfahren R 22 36, R 22 55 und R 22 56 an-
belange, schliesse sie sich an. Darüber hinaus hielt sie fest, die Anerken-
nung der Wohnsitznahme (R 22 55) sei zu Recht verweigert worden und 
bestritt sodann u.a. die Behauptung, das familiäre Umfeld der Beschwer-
deführerinnen befinde sich grösstenteils in E._____. Ferner tue der Wohn-
sitz von I._____ nichts zur Sache, da die Verfügung nicht an ihn, sondern 
an die Beschwerdeführerin 2 als Eigentümerin der betreffenden Erstwoh-
nung richte. Bedenke man, dass eine Sistierung den Ausnahmefall bilde 
und die beiden Wohnungen ohne Weiteres vermietbar seien, sei die Ab-
lehnung der Sistierung rechtmässig; insbesondere, nachdem die Erfül-
lungsfrist noch bis Ende Oktober 2022 erstreckt worden sei. Darüber hin-
aus kann auf die Ausführungen in ihrer Vernehmlassung vom 24. Juni 
2022 im Beschwerdeverfahren R 22 36 verwiesen werden.
16.
Mit verfahrensleitender Verfügung vom 22. August 2022 vereinigte der In-
struktionsrichter die Verfahren R 22 36, R 20 55 und R 20 56.
17.
Mit Replik vom 19. September 2022 in den vereinigten Verfahren R 22 36, 
R 20 55 und R 20 56 beantragten die Beschwerdeführerinnen in formeller 
Hinsicht, der Beschwerde vom 16. Juni 2022 sei die aufschiebende Wir-
kung zuzuerkennen. In materieller Hinsicht beantragten sie (1.) die Aufhe-
bung der angefochtenen Verfügung vom 16. Mai 2022, (2.) die Aufhebung 
der angefochtenen Verfügung vom 24. Juni 2022 i.S. A._____ sowie (3.) 
die Aufhebung der angefochtenen Verfügung vom 24. Juni 2022 i.S. 
B._____; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwer-
degegnerin. Sie vertieften dabei ihre bisherigen Ausführungen zur geltend 
gemachten Veränderung der Situation.


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18.
Am 3. September 2022 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Ein-
reichung einer Duplik in den vereinigten Verfahren R 22 36, R 20 55 und 
R 20 56.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfol-
genden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder 
nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Nach Art. 
50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochte-
nen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf-
hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-
mächtigt ist. Anfechtungsobjekt ist im vorliegenden Verfahren einerseits 
die Verfügung vom 16. Mai 2022, mit welcher den Beschwerdeführerinnen 
u.a. eine Frist bis zum 31. August 2022 gesetzt wurde, um ihre Wohnun-
gen einer Erstwohnungsnutzung zuzuführen. Weitere gelten als Anfech-
tungsobjekte die beiden Verfügungen vom 24. Juni 2022 i.S. Beschwer-
deführerin 1 sowie die Verfügung vom 24. Juni 2022 i.S. Beschwerdefüh-
rerin 2 betreffend Wohnsitznahme bzw. Sistierung der Erstwohnungs-
pflicht. Alle drei Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer 
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche An-
fechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht dar. Als 
Adressaten der angefochtenen Entscheide sind die Beschwerdeführerin-
nen berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung 


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auf, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind. Auf die zudem 
frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten.
1.2.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen in ihren Beschwerden vom 
28. Juli 2022 gegen die Verfügungen der Beschwerdegegnerin vom 
24. Juni 2022 (R 20 55 und R 22 56) die Vereinigung mit dem Verfahren 
R 22 36. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG können verschiedene Verfahren 
im Interesse der zweckmässigen Erledigung zusammengelegt werden, 
wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und diesel-
ben Rechtsfragen aufwerfen, sofern den einzelnen Beteiligten dadurch 
keine bedeutenden Nachteile erwachsen. Ein solcher Nachteil wäre ins-
besondere in einer unzumutbaren Verfahrensverzögerung zu erblicken 
(vgl. BERTSCH/PLÜSS, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar Zürcher VRG, 3. 
Aufl., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu § 4-31 Rz. 60). Die von den Be-
schwerdeführerinnen eingereichten Beschwerden weisen einen engen 
Zusammenhang auf und es liegen ihnen dem Grundsatz nach dieselben 
Argumentationen zugrunde. Da überdies keinerlei Nachteile für die Par-
teien ersichtlich sind und sich auch die Beschwerdegegnerin in ihrer Ver-
nehmlassung vom 15. August 2022 in den Verfahren R 22 55 und R 22 56 
dem Begehren anschloss (vgl. S. 4), kam der Instruktionsrichter mit pro-
zessleitender Verfügung vom 22. August 2022 dem prozessualen Antrag 
nach und vereinigte die drei Beschwerdeverfahren R 22 36, R 22 55 und 
R 22 56. Diese werden folglich mit einem Urteil entschieden.
1.3.
Gemäss Art. 53 Abs. 1 VRG hat die Beschwerde vor Verwaltungsgericht 
keine aufschiebende Wirkung. Im Einzelfall kann der Beschwerde von Am-
tes wegen oder auf Antrag aufschiebende Wirkung erteilt werden (Art. 53 
Abs. 2 VRG). Mit dem vorliegenden Urteil wird das Gesuch um aufschie-
bende Wirkung hinfällig.


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2.1.
Vorgängig ist auf die Rügen der Beschwerdeführerinnen betreffend die 
Verletzung ihres Anspruches auf rechtliches Gehör einzugehen. Sie stel-
len sich dabei auf den Standpunkt, die Beschwerdegegnerin habe ihnen 
vor Erlass der Verfügung vom 16. Mai 2022 keine Möglichkeit zur Stel-
lungnahme eingeräumt. Durch den Erlass einer Wiederherstellungsverfü-
gung ohne Anhörung der Betroffenen mit einer Frist von dreieinhalb Mo-
naten trotz wesentlich veränderter Umstände seien ihre Parteirechte ver-
letzt worden. Eine Heilung sei vorliegend im verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren abzulehnen, weil dadurch der Instanzenzug verkürzt 
werde und sie sich gegen einen negativen Entscheid einer Behörde hätten 
wehren müssen (vgl. Beschwerde R 22 36, S. 6 f.). In ihrer Replik vom 
25. Juli 2022 (R 22 36, S. 5 f.) führten sie sodann aus, seit November 2021 
hätten sich die Umstände durch die beiden Todesfälle massiv verändert.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin entgegnete, sie habe den Beschwerdeführerin-
nen mit Schreiben vom 23. September 2021 Gelegenheit gegeben, sich 
zur Frage der Rechtmässigkeit der Nutzung ihrer beiden Wohnungen zu 
äussern. Davon hätten diese mit Schreiben vom 21. bzw. 25. Oktober 
2021 denn auch unbestrittenermassen Gebrauch gemacht und ihren 
Standpunkt ausführlich dargelegt. Die am 24. November 2021 ergangene 
Verfügung i.S.v. Art. 17 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnun-
gen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]), welche die unrechtmässige 
Zweitwohnungsnutzung feststellte, sei in Rechtskraft erwachsen. Eine zu-
sätzliche Anhörung sei weder vorgesehen noch notwendig (vgl. Vernehm-
lassung vom 24. Juni 2022 R 22 36, S. 7 f.).
2.3.1.
Die Verletzung des Gehörsanspruchs führt in der Regel ungeachtet der 
Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 144 I 11 E. 5.3, 115 Ia 8 E.2a). 
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann aber eine nicht be-
sonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs ausnahms-


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weise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, 
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt 
wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung 
ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer 
schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von 
einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und 
soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu 
unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung 
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen 
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 137 I 195 
E.2.3, 136 V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2; Urteil des Bundesgerichts 
8C_682/2020 vom 17. Februar 2021 E.3.1.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1176).
2.3.2. 
Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete Anspruch auf rechtliches 
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, 
soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Dieser Anspruch 
umfasst insbesondere das Recht auf vorgängige Anhörung, Mitwirkungs-
rechte bei der Beweiserhebung, das Akteneinsichtsrecht sowie den An-
spruch auf Begründung von Verfügungen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 1001 f.). Neben den sich aus Art. 29 Abs. 2 BV und der lang-
jährigen Bundesgerichtspraxis ergebenden Mindestgarantien finden für 
die kantonalen Behörden die im kantonalen Recht vorgesehenen Verfah-
rensvorschriften Anwendung (vgl. BGE 131 I 185 E.2.1).
2.4.1.
Soweit die Beschwerdeführerinnen beanstanden, dass sei vor Erlass der 
Verfügung vom 16. Mai 2022 keine Möglichkeit zur Stellungnahme ein-
geräumt worden, rügen sie eine Verletzung des Rechts auf vorgängige 
Anhörung.


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2.4.2. 
Der Anspruch auf vorgängige Anhörung wird auf kantonaler Ebene durch 
Art. 16 Abs. 1 VRG gewährleistet und aus diesem Recht folgt, dass vor 
Erlass einer Verfügung den Betroffenen in der Regel Gelegenheit zur Stel-
lungnahme zu geben ist. Um den Betroffenen eine Stellungnahme zu er-
möglichen, muss ihnen die Verwaltungsbehörde den voraussichtlichen In-
halt der Verfügung bekannt geben (zumindest die wesentlichen Ele-
mente), sofern sie diese nicht selbst beantragt haben oder deren Inhalt 
voraussehen konnten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1011). 
Dieser verlangt aber nicht, dass eine Partei die Gelegenheit erhalten 
muss, sich zu jedem möglichen Ergebnis, das von der entscheidenden 
Behörde ins Auge gefasst wird, zu äussern. Die Behörde hat in diesem 
Sinne nicht ihre Begründung den Betroffenen vorweg zur Stellungnahme 
zu unterbreiten. Es genügt, dass sich die Parteien zu den Grundlagen des 
Entscheids, insbesondere zum Sachverhalt sowie zu den anwendbaren 
Rechtsnormen, vorweg äussern können (vgl. BGE 132 II 485 E.3.4; Urteile 
des Bundesgerichts 1C_6/2022 vom 30. Juni 2022 E.2.1, 2C_251/2016 
vom 30. Dezember 2016 E.2.3). Nur wenn die Behörde eine Praxisände-
rung beabsichtigt oder ihren Entscheid auf eine unerwartete Rechtsgrund-
lage stützen will, muss sie den Betroffenen Gelegenheit zur Stellung-
nahme geben. Ausserdem besteht ein Anspruch auf vorgängige An-
hörung, wenn eine Behörde in Anwendung einer unbestimmt gehaltenen 
Norm oder in Ausübung eines besonders grossen Ermessensspielraums 
einen Entscheid von grosser Tragweite für die Betroffenen fällt (vgl. BGE 
132 II 485 E.3.2 und E.3.4, 128 V 272 E.5b/dd, 127 V 431 2.b/cc, 114 IA 
97 E.2a; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-5905/2014 vom 29. Mai 
2015 E.3.1.1; zum Ganzen siehe auch HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
Rz. 1011; KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. Aufl., 
Zürich 2021, Rz. 651 f.; STEINMANN, in: EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEI-
ZER/VALLENDER [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler 
Kommentar, 3. Auflage, Zürich/St. Gallen 2014, Art. 29 Rz. 46).


- 15 -
2.5.
Der Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach sich die Beschwerde-
führerinnen im Vorfeld zur Verfügung vom 24. November 2021 mit Stel-
lungnahmen vom 21. bzw. 25. Oktober 2021 hätten äussern können, kann 
gefolgt werden. In dieser in Rechtskraft erwachsenen Verfügung wurde 
bereits die unrechtmässige Nutzung der Wohnung der Beschwerdeführe-
rin 2 im EG als Zweitwohnung verbindlich festgestellt (vgl. beschwerde-
führerische Akten [Bf-act.] 7 in R 22 36, Disp.-Ziff. 1). Disp.-Ziff. 2 hielt 
sodann fest, dass sich der Gemeindevorstand im Falle der Rechtskraft ge-
genüber der Beschwerdeführerin 1 den Erlass einer Verfügung vorbehalte, 
gemäss der die Genannte verpflichtet werde, die 4½-Zimmerwohnung im 
EG Ortsansässigen als Erstwohnung zur Verfügung zu stellen. Die Erst-
wohnungspflicht der Wohnung der Beschwerdeführerin 1 im OG wurde so-
dann längstens bis zum Ableben der Mutter – ebenfalls in Rechtskraft er-
wachsen und verbindlich unter Vorbehalt einer Verlängerung der Sistie-
rung – sistiert (Disp.-Ziff. 4). Die Beschwerdegegnerin verlängerte mit Ver-
fügung vom 24. Juni 2022 schliesslich die Frist zur Wiederherstellung um 
zwei Monate bis Ende Oktober 2022 (vgl. Bf-act. 1 in R 22 55, Disp.-Ziff. 
2). Der Einwand der Beschwerdeführerinnen, die Todesfälle der Mutter 
und von I._____ Ende Februar 2022 hätten zu wesentlich veränderten 
Umständen geführt, verfängt folglich nicht; zumindest nicht im Hinblick auf 
die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs im Vorfeld der am 16. Mai 
2022 erlassenen Verfügung ohne zusätzliche Möglichkeit zur Stellung-
nahme. 
2.6.
Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich demnach als 
unbegründet. Selbst wenn vorliegend eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs bejaht werden könnte, liesse sich diese ausnahmsweise nachträg-
lich heilen, zumal dem Verwaltungsgericht gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG 
volle Kognition zukommt, mithin eine umfassende Prüfung der Sach- und 
Rechtslage möglich wäre. Ferner hatten die Beschwerdeführerinnen im 


- 16 -
Beschwerdeverfahren auch ausreichend Gelegenheit, sich zu den einzel-
nen Streitpunkten zu äussern, womit ihnen kein Nachteil entstand.
3.1.
Die Beschwerdeführerinnen machen weiter geltend, die Nutzungsbe-
schränkung basiere nicht auf dem ZWG sondern auf der Vereinbarung 
vom 5./6. Juni 2015 zwischen der Gemeinde und der Erbengemeinschaft. 
Die Frage nach dem Vorliegen einer Erstwohnungsnutzung beurteile sich 
demnach nach dem Kriterium der Ortsansässigkeit i.S. der Vereinbarung 
und nicht nach dem ZWG (vgl. Beschwerde R 22 36, S. 7f.). Diesbezüglich 
ist festzuhalten, dass sich der Begriff des zivilrechtlichen Wohnsitzes i.S.v. 
Art. 23 ZGB von jenem der Niederlassung im Sinne des Registerharmoni-
sierungsgesetzes (RHG; SR 431.02) nicht wesentlich unterscheidet, son-
dern in beiden Fällen grundsätzlich der Lebensmittelpunkt der betroffenen 
Person ausschlaggebend ist. Es kann auf die zutreffenden Ausführungen 
der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 24. Juni 2022 
(R 22 36, S. 8f.) verwiesen werden. Der Einwand, die Beschwerdegegne-
rin habe sich auf eine falsche Gesetzesgrundlage abgestützt, erweist sich 
als unbegründet und ist abzuweisen.
3.2.
Die Beschwerdeführerinnen machen zudem geltend, es liege keine Ver-
letzung der Erstwohnungspflicht in Bezug auf die Wohnung der Beschwer-
deführerin 1 im OG vor. Zu prüfen ist folglich, ob die Beschwerdegegnerin 
der Beschwerdeführerin 1 mit Verfügung vom 24. Juni 2022 zu Recht die 
beanspruchte Wohnsitznahme und Nutzung ihrer Erstwohnung in C._____ 
nicht anerkannt hat.
3.2.1.
Für die Begriffe der Erstwohnung und des Wohnsitzes sind Art. 2 Abs. 1 
ZWG und Art. 3 lit. b RHG massgebend. Letztere Vorschrift berücksichtigt 
ausdrücklich die Rechtspraxis zum zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 23 
ZGB (vgl. MÖSCHING, in WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz 
(ZWG) – unter EINBEZUG der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Stämpflis 


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Handkommentar SHK, Bern 2017, Art. 2 ZWG Rz. 11 – zum Begriff "Nie-
derlassungsgemeinde" nach Art. 3 lit. b RHG). Eine handlungsfähige Per-
son kann ihren zivilrechtlichen Wohnsitz frei wählen. Er befindet sich am 
Ort, wo sich die Person mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält 
und ist nach Art. 23 Abs. 2 ZGB nicht teilbar. Der einmal begründete 
Wohnsitz – in der Praxis geschieht dies durch die Hinterlegung des Hei-
matscheins in einer Gemeinde (Art. 3 lit. b RHG) – bleibt bis zum Erwerb 
eines neuen Wohnsitzes bestehen (Art. 24 Abs. 1 ZGB). Verlässt eine Per-
son ihren bisherigen Wohnsitz und begründet keinen neuen, besteht die-
ser fiktiv weiter (vgl. SCHMID/JUNGO, in TUOR/ SCHNYDER [Hrsg.], Das 
Schweizerische Zivilgesetzbuch, 14. Auflage, Zürich 2015, § 10 Rz. 10-
18; sowie STAEHLIN, in HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar, 
Zivilgesetzbuch I [Art. 1-456 ZGB], Basel 2014, 5. Aufl., Art. 23 Rz. 1-32 
und Art. 24 Rz.1-13). 
3.2.2.
Zur Begründung des hier relevanten Wohnsitzes sind der objektive physi-
sche Aufenthalt und die subjektive Absicht des dauernden Verbleibens 
notwendig. Aus welchen Gründen eine Person ihren Lebensmittelpunkt 
verlegt, spielt keine Rolle. Die innere Absicht des dauernden Verbleibens 
ist nur soweit massgebend, wie sie nach aussen erkennbar geworden ist. 
Entscheidend ist deshalb, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen 
liegt. Dieser befindet sich normalerweise am Wohnort, wo man schläft, die 
Freizeit verbringt und die persönlichen Effekten aufbewahrt. Hält sich eine 
Person abwechselnd an zwei Orten auf, so ist für die Ermittlung des Wohn-
sitzes ausschlaggebend, zu welchem Ort die stärkere Beziehung besteht. 
Der Lebensmittelpunkt bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äus-
seren Umständen, nicht nach den erklärten Wünschen der Person. In pro-
zessualer Hinsicht gilt, dass wer einen bestimmten zivilrechtlichen Wohn-
sitz geltend machen will, gemäss Art. 8 ZGB dafür beweispflichtig ist. Es 
besteht die gesetzliche Vermutung, dass ein einmal begründeter Wohnsitz 


- 18 -
weiterdauert. Die im Verwaltungsprozess geltende Untersuchungsmaxime 
ändert die Verteilung der Beweislast nicht (vgl. MÖSCHING, a.a.O., Art. 2 
ZWG Rz. 12-15).
3.3.1.
Die Beschwerdeführerinnen stellen sich auf den Standpunkt, der zivilrecht-
liche Wohnsitz der Beschwerdeführerin 1 befinde sich in E._____, auch 
wenn sie sich unter der Woche mehrheitlich noch an ihrem Arbeitsort auf-
halte. So pflege sie stärkere Beziehungen dahin als zu K._____ und ver-
bringe dort einen Grossteil ihrer Freizeit. Sie erfülle somit die Erstwoh-
nungspflicht i.S. der auf ihrer Wohnung lastenden Nutzungsbeschränkung 
bereits (vgl. Beschwerde R 22 36, S. 8 f.). Am 16. Juni 2022 – mithin glei-
chentags wie die Erhebung der Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
erfolgte – beantragte die Beschwerdeführerin 1 der Gemeinde C._____ 
die Anerkennung der Wohnsitznahme (vgl. Bf-act. 8 in R 22 36).
3.3.2.
Die Beschwerdegegnerin ihrerseits führte in ihrer Vernehmlassung vom 
24. Juni 2022 im Verfahren 22 36 (vgl. S. 8 f.) aus, die geltend gemachten 
engen Beziehungen zur Familie sowie die Bienenzucht vermögen keinen 
Lebensmittelpunkt in C._____ zu begründen. Dies stünde im Widerspruch 
zur Stellungnahme vom 25. Oktober 2021, wonach mit dem Wohnsitz der 
Mutter argumentiert worden sei und sie bis zur Pensionierung in K._____ 
Wohnsitz habe (vgl. Vernehmlassung vom 24. Juni 2022 R 22 36, S. 8 f.).
3.3.3.
Mit Verfügung vom 24. Juni 2022 i.S. Beschwerdeführerin 1 erfolgte u.a. 
die Nichtanerkennung der beanspruchten Wohnsitznahme und Nutzung 
ihrer Erstwohnung in C._____ (Disp.-Ziff. 1). Es sei unerfindlich, warum 
sich durch den Tod ihrer Mutter der Lebensmittelpunkt nach E._____ ver-
schoben haben solle. Im Gegenteil sei ein Bezugspunkt zu E._____ da-
hingefallen, weil seit diesem Zeitpunkt auch keine Notwendigkeit mehr 
bestünde, die betagte Mutter temporär vom Altersheim in H._____ in die 


- 19 -
Wohnung nach E._____ zu bringen (vgl. Verfügung vom 24. Juni 2022 R 
22 55, S. 5).
3.3.4.
In ihrer Beschwerde vom 28. Juli 2022 im Verfahren R 22 55 (vgl. S. 5-7) 
machte die Beschwerdeführerin 1 sodann u.a. die unrechtmässige Ver-
weigerung der Anerkennung ihrer Wohnsitznahme in der Gemeinde 
C._____ geltend. Diese sei unrechtmässig, willkürlich und basiere auf ei-
nem fehlerhaften Sachverhalt. Die Beschwerdeführerin 1 erfülle die Vor-
aussetzungen für eine melderechtliche Wohnsitznahme in C._____.
3.4.
Es kann festgehalten werden, dass die Beschwerdeführerin 1 zwar den 
Wunsch erklärt, Wohnsitz in C._____ zu haben. Den Beweis dafür vermag 
sie allerdings nicht zu erbringen. Ihre innere Absicht des dauernden Ver-
bleibens ist nicht ausreichend erkennbar. Sowohl der objektive physische 
Aufenthalt mit Wohn- und Arbeitsort in K._____ als auch die subjektive 
Absicht des dauernden Verbleibens – zumindest bis zu ihrer Pensionie-
rung – lässt nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen auf ei-
nen Lebensmittelpunkt und somit auch Erstwohnsitz in K._____ schlies-
sen. Die Beschwerdeführerin 1 hat folglich ihren Erstwohnsitz nicht in der 
Gemeinde C._____. Die Beschwerdegegnerin anerkannte der Beschwer-
deführerin 1 mit Verfügung vom 24. Juni 2022 zu Recht die beanspruchte 
Wohnsitznahme und Nutzung ihrer Erstwohnung in C._____ nicht. Die Be-
schwerde erweist sich diesbezüglich als unbegründet und ist abzuweisen.
4.1.
In ihrer Beschwerde vom 16. Juni 2022 (R 22 36) rügen die Beschwerde-
führerinnen, die in der Verfügung vom 16. Mai 2022 gesetzte Wiederher-
stellungsfrist zur Zuführung der beiden Wohnungen zu einer Erstwoh-
nungsnutzung i.S.v. Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG bis Ende August 2022 (Disp.-
Ziff. 1) sei unter den gegebenen Umständen nicht verhältnismässig. Die 
angefochtene Verfügung sei ihnen lediglich rund zweieinhalb Monate nach 
den beiden Todesfällen zugestellt worden und so eine Frist von weniger 


- 20 -
als dreieinhalb Monaten ab Mitteilung angesetzt worden (vgl. Beschwerde 
R 22 36, S. 9). Die Beschwerdegegnerin verneint die Unverhältnismässig-
keit und entgegnete dem u.a., die Beschwerdeführerin 1 hätte sich ab dem 
Todesfall der Mutter um eine Vermietung kümmern müssen, zumal Eigen-
nutzung eigenen Angaben zufolge bis zur Pensionierung nicht vorgesehen 
gewesen sei. Aus Rücksichtnahme auf die beiden Todesfälle habe die Be-
schwerdegegnerin mit der Wiederherstellungsverfügung bis Mai 2022 zu-
gewartet (vgl. Vernehmlassung vom 24. Juni 2022 in R 22 36, S. 9 f.). 
Vertieftere Ausführungen dazu lehnen an jene zur aufschiebenden Wir-
kung an. Mit Verfügung vom 24. Juni 2022 verlängerte die Beschwerde-
gegnerin schliesslich die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes bis Ende Oktober 2022 (vgl. Disp.-Ziff. 2, Satz 2).
4.2.
Das streitberufene Gericht erachtet die Wiederherstellungsfrist im vorlie-
genden Fall nicht als unverhältnismässig. Die Unrechtmässigkeit der 
Zweitwohnungsnutzung wurde bereits mit Verfügung vom 24. November 
2021 festgestellt, die beiden Todesfälle ereigneten sich Ende Februar 
2022 und die Frist zur Zuführung der Wohnungen zu einer Erstwohnungs-
nutzung bis zum 31. August 2022 wurde mit Verfügung vom 16. Mai 2022 
gesetzt. Vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführerinnen von der 
Erstwohnungspflicht bereits ab Mitteilung der Verfügung vom 24. Novem-
ber 2021 Kenntnis haben mussten, erscheint die Wiederherstellungsfrist 
als angemessen und zumutbar. Zwischen besagter Verfügung und den 
Todesfällen sind ca. drei Monate vergangen. Ab diesem Zeitpunkt wartete 
die Beschwerdegegnerin weitere zweieinhalb Monate ab, bis sie die Frist 
zur Zuführung der Wohnungen zu einer Erstwohnung setzte, welche so-
dann etwas weniger als dreieinhalb Monate dauerte. Diese Frist wurde mit 
Verfügung vom 24. Juni 2022 noch um zwei Monate bis Ende Oktober 
2022 verlängert. Die Rüge der unverhältnismässigen Wiederherstellungs-


- 21 -
frist verfängt demnach nicht, weshalb die Beschwerde auch diesbezüglich 
abzuweisen ist.
5.
Die Beschwerdeführerinnen machen sodann eine unrechtmässige Ableh-
nung einer Sistierung i.S.v. Art. 14 ZWG geltend. Gemäss Art. 14 Abs. 1 
lit. a ZWG sistiert die Baubewilligungsbehörde auf Gesuch des Eigentü-
mers eine Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG (Erstwoh-
nungspflicht), wenn diese infolge besonderer Umstände wie Todesfall, 
Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend nicht einge-
halten werden kann. Zu prüfen ist nachfolgend, ob die Beschwerdegegne-
rin die beantragten Sistierungen zu Recht abgewiesen hat. 
5.1.
Mit jeweils separaten Gesuchen vom 16. Juni 2022 gelangten die Be-
schwerdeführerinnen an die Beschwerdegegnerin und beantragten eine 
Sistierung der Nutzungsbeschränkungen ihrer Wohnungen i.S.v. Art. 14 
ZWG für vorerst zwei Jahre. In beiden Fällen sei die Voraussetzungen für 
eine Sistierung infolge besonderer Umstände aufgrund des Todesfalls der 
Mutter bzw. von I._____ erfüllt. Die Beschwerdeführerin 1 beabsichtige, 
nach ihrer Pensionierung im Januar 2025 ausschliesslich in E._____ zu 
leben. Aktuell sei es ihr aufgrund ihrer Arbeitsstelle in K._____ und des 
Arbeitsweges noch nicht möglich, die ganze Woche in E._____ zu verbrin-
gen. Es sei zu bedenken, dass es unsinnig wäre, die komplette Wohnung 
zu räumen und diese lediglich etwas mehr als zwei Jahre vermieten zu 
müssen. Zudem erscheine es fraglich, ob es möglich sei, für diesen be-
grenzten Zeitraum Mieter zu finden (vgl. Bf-act. 5 in R 22 55, S. 3). Die 
Beschwerdeführerin 2 ihrerseits brauche aufgrund der tragischen Um-
stände durch das Ableben ihres Ehemannes ebenfalls mehr Zeit (vgl. Bf-
act. 7 in R 22 56).
5.2.
Die Beschwerdegegnerin lehnte das Gesuch der Beschwerdeführerin 1 
mit der Begründung ab, sie sei nicht darauf angewiesen, die Wohnung als 


- 22 -
Zweitwohnung nutzen zu können. Eigennutzung durch Verlegung des 
Wohnsitzes dränge sich nicht auf. Eine Vermietung bis zu ihrer Pensionie-
rung sei möglich (vgl. Bf-act. 1 in R 22 36, Verfügung vom 24. Juni 2022, 
Disp.-Ziff. 2 Satz 1 und S. 5). Das Gesuch der Beschwerdeführerin 2 
wurde ebenfalls abgelehnt. Die Beschwerdeführerin 2 sei nicht darauf an-
gewiesen, die Wohnung als Zweitwohnung nutzen zu können. Eine Verle-
gung des Wohnsitzes erscheine nach dem Tod von I._____ nicht wahr-
scheinlich. Es komme nur eine Vermietung der Wohnung in Frage, welche 
ebenfalls möglich sei (vgl. Beschwerde vom 28. Juli 2022 in R 22 56, S. 6; 
vgl. beschwerdegegnerische Akten R 22 36, 10 f.).
5.3.
In ihren Beschwerden vom 28. Juli 2022 stellen sich die Beschwerdefüh-
rerinnen sodann auf den Standpunkt, eine Sistierung i.S.v. Art. 14. Abs. 1 
lit. a ZWG setze nicht voraus, dass der Eigentümer einer Wohnung auf die 
Zweitwohnungsnutzung angewiesen ist. Die Bestimmung diene dazu, per-
sönliche Härtefälle zu vermeiden und zu verhindern, dass Eigentümer bei-
spielsweise nach dem Tod des bisherigen Bewohners zu einer unmögli-
chen, unsinnigen oder kurzfristigen Vermietung von Wohnungen gezwun-
gen werden (vgl. Beschwerden vom 28. Juli 2022 R 22 55, S. 8 und R 22 
56, S. 6). 
5.4.
Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Ansicht, Sinn der Vorschrift sei 
es, Gesetzesumgehungen zu verhindern. So sei die Sistierung eine Aus-
nahmebewilligung. Die Beschwerdeführerinnen hätten das Zweifamilien-
haus 2015 im klaren Wissen darum erstellt, dass sie keinen Wohnsitz in 
C._____ hätten und auf eine (Erst-)Vermietung angewiesen seien. Zwar 
sei der Tod von I._____ sicherlich schmerzlich gewesen. Tatsache sei 
aber, dass die Verpflichtung, die Wohnung Ortsansässigen zur Verfügung 
zu stellen, schon vor diesem tragischen Ereignis bestanden habe und die 
Beschwerdeführerin 2 der Verpflichtung schon damals nicht nachgekom-
men sei, was schon mit der Verfügung vom 24. November 2021 rechts-


- 23 -
kräftig festgestellt worden sei. Der Tod der Mutter F._____ habe die Be-
schwerdeführerin 1 nicht unvorbereitet getroffen. Sie habe sich gemäss 
den Ausführungen der Beschwerdeführerin 1 schon längere Zeit in der 
Pflegestufe 10 befunden (Betreuung rund um die Uhr). Der Tod einer Mut-
ter sei zwar immer ein schmerzliches Ereignis, normalerweise sei aber die 
Dispositionsfähigkeit der Angehörigen nur für kurze Zeit, also Tage oder 
Wochen, nicht aber für Monate oder Jahre nicht gegeben. Die Gemeinde 
habe nach den Todesfällen mit der Fristansetzung bis Mitte Mai 2022, also 
ca. zweieinhalb Monate, zugewartet und die Frist für die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes dann noch bis Ende Oktober 2022 verlän-
gert. Die Erstwohnungspflicht sei indessen sofort zu erfüllen. Auch würden 
die Beschwerdeführerinnen nicht behaupten, ihre Räumlichkeiten könnten 
nicht als Erstwohnungen vermietet werden. Weil die Sistierung den Aus-
nahmefall bilde und die Wohnungen ohne weiteres als Erstwohnungen 
vermietbar seien, sei die Ablehnung der Sistierung rechtmässig (vgl. Ver-
nehmlassungen vom 15. August 2022 in R 22 55, S. 6 ff. und R 22 56, S. 
5 ff.). 
5.5.
Diesen nachvollziehbaren Ausführungen der Beschwerdegegnerin ist zu 
folgen. Wie bereits ausgeführt, sistiert die Baubewilligungsbehörde auf 
Gesuch des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 
1 ZWG (Erstwohnungspflicht), wenn diese infolge besonderer Umstände 
wie Todesfall, Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend 
nicht eingehalten werden kann. Im vorliegenden Fall gestaltet es sich je-
doch so, dass die Erstwohnungspflicht bereits vor den Todesfällen be-
stand und diese wohl auch trotz der Todesfälle eingehalten werden 
könnte. Die Beschwerdeführerinnen vermögen indes nicht den Beweis zu 
erbringen, weshalb die Einhaltung der Erstwohnungspflicht nicht möglich 
sein soll. Insbesondere gelingt es ihnen nicht, nach verweigerter Wohn-
sitznahme nachzuweisen, weshalb eine Erstvermietung der Wohnungen 


- 24 -
nicht möglich sein sollte. So hielt die Beschwerdegegnerin zutreffend fest, 
die Beschwerdeführerinnen hätten zu keinem Zeitpunkt diesbezügliche 
Anstrengungen unternommen (vgl. Vernehmlassungen vom 15. August 
2022 R 22 55 und R 22 56, jeweils S. 7). Sinnbildlich dafür steht auch die 
Ausführung der Beschwerdeführerin 1, «es wäre unsinnig, jetzt die kom-
plette Wohnung zu räumen und diese für lediglich etwas mehr als zwei 
Jahre vermieten zu müssen» (vgl. Beschwerde R 22 55, S. 8). Bereits in 
ihrem Gesuch begnügte sie sich mit der Aussage, es erscheine fraglich, 
ob es möglich sei, für diesen begrenzten Zeitraum Mieter zu finden (vgl. 
Bf-act. 5 in R 22 55, S. 3). Gleiches gilt auch für die Beschwerdeführerin 
2, welche mit der Wohnsitznahme ihres verstorbenen Ehemannes argu-
mentiert. Sie sei aufgrund der schwierigen Umstände (Trauerphase, psy-
chisch belastet) nicht in der Lage, zu entscheiden, ob sie ihren Wohnsitz 
verlegen oder die Wohnung vermieten möchte (vgl. Beschwerde in R 22 
56, S. 6 f.). An dieser Stelle ist erneut in Erinnerung zu rufen, dass die 
unrechtmässige Nutzung als Zweitwohnung bereits mit rechtskräftiger 
Verfügung vom 24. November 2021 festgestellt wurde und sich die Be-
schwerdegegnerin vorbehält, eine Verfügung zu erlassen, welche sie ver-
pflichtet, die Wohnung an Ortsansässige zu vermieten. Demnach sind bei 
beiden Beschwerdeführerinnen die Voraussetzungen für eine Sistierung 
i.S.v. Art. 14 ZWG nicht gegeben. Die Beschwerdegegnerin hat die bean-
tragten Sistierungen zu Recht abgewiesen, weshalb sich die Beschwerden 
auch in diesem Punkt als unbegründet erweisen und abzuweisen sind.
6.
Unzutreffend ist schliesslich auch die Ansicht der Beschwerdeführerinnen, 
die ihnen auferlegten Kosten von CHF 1'600.-- in der Verfügung vom 
16. Mai 2022 seien nicht angemessen und müssten reduziert werden, weil 
ihnen bereits mit Verfügung vom 24. November 2021 Kosten von 
CHF 1'000.-- auferlegt und für die angefochtene Verfügung wesentliche 
Elemente dieser Verfügung übernommen worden seien (vgl. Beschwerde 


- 25 -
in R 22 36, S.10). Die Gemeinde nahm dazu keine Stellung. Die Gemein-
den erheben gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG für ihren Aufwand im Baubewil-
ligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. 
Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie 
Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten. Tatsache ist, 
dass die Verfügung vom 24. November 2021 vor den beiden Todesfällen, 
diejenige vom 16. Mai 2022 nachher und somit vor dem Hintergrund einer 
ungleichen Sachlage ergingen. Wenn schon hätten die Beschwerdeführe-
rinnen die Kosten der Verfügung vom 24. November 2021 anfechten müs-
sen, zumal sie dort teilweise erfolgreich gewesen sind (Disp.-Ziff. 4 betref-
fend Sistierung der Erstwohnungspflicht bis zum Ableben der Mutter), was 
dort nicht honoriert wurde. Im Ergebnis erweisen sich die Beschwerden 
vollumfänglich als unbegründet und sind abzuweisen. 
7.
Bei diesem Ausgang der Verfahren gehen die Kosten unter solidarischer 
Haftung je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerinnen (vgl. Art. 72 
Abs. 2 und Art. 73 VRG). Gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG rechtfertigt es 
sich vorliegend, die Staatsgebühr auf CHF 2'000.-- festzulegen. Der ob-
siegenden Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine 
Parteientschädigung zu.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden R 22 36, R 22 55 und R 22 56 werden abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
561.--
zusammen
CHF
2'561.--


- 26 -
gehen je hälftig unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und 
B._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 1C_230/2023 vom 12. Juli 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen 
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.]