gr_gerichte · R 2007 73 · 2007-09-26 · de
Wiederherstellungsverfügung

Quartiergestaltungsplan | Planung

R 07 73
4. Kammer
URTEIL
vom 26. September 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartiergestaltungsplan "…"
1. a)
Beim Grossbrand in … vom 6. Juni 2006 wurden sieben Häuser, u.a. das von
… bewohnte und in deren Eigentum stehende 4-Familien-Wohnhaus mit
angebautem Stallgebäude auf Parzelle Nr. 144 zerstört. … gehört zudem
noch die direkt angrenzende Gartenparzelle Nr. 140.
b)
Am 20. Juni 2006 wandte sich die Gemeinde direkt an die betroffenen
Grundeigentümer und schrieb, dass grundsätzlich jeder Eigentümer die
Möglichkeit habe, gestützt auf das geltende Hofstattrecht gemäss Art. 6 des
kommunalen Baugesetzes (BG) seine Liegenschaft in den ursprünglichen
Ausmassen wieder aufzubauen, wobei bei den abgebrannten Ställen auch
eine Zweckänderung möglich sei, d.h. es könne anstelle eines Stalles auch
ein Wohnhaus erstellt werden. Dies habe innerhalb von drei Jahren seit der
Zerstörung
des
betreffenden
Gebäudes
zu
geschehen
und
der
Grundeigentümer
sei
für
die
Ausmasse
des
zerstörten
Altbaus
beweispflichtig. Der Gemeindevorstand habe festgestellt, dass die
Erschliessung für verschiedene Parzellen nicht oder nur ungenügend
vorhanden sei. Mittels Quartiergestaltungsplans sei es möglich, Zahl, Art,
Lage, äussere Abmessung sowie im Rahmen von Art. 36 und 38 BG die
Nutzung und allfällige weitere Einzelheiten wie Dachgestaltung, Materialwahl,
Fassadenfarbe etc. festzulegen, wobei die zonengemässe Gebäudehöhe
nicht überschritten werden dürfe. Mit einem solchen Verfahren, verbunden mit
einer Landumlegung, könne auch eine bessere Erschliessung und
Parzellierung erreicht werden. Dies habe für die Grundeigentümer den Vorteil,
dass sie auch nach Ablauf der dreijährigen Frist gemäss Art. 6 BG

(Hofstattrecht) ihre zerstörten Bauten wieder aufbauen könnten, wobei nicht
die Vorschriften gemäss Hofstattrecht zu beachten seien, sondern eben die
neu erlassenen Quartierplanvorschriften. Bei der Ausarbeitung des
Quartierplans solle der Erhaltung der ursprünglichen Siedlungsstruktur des
Gebiets
Rechnung
getragen
werden.
Für
die
Dauer
des
Quartierplanverfahrens müsse eine Planungszone erlassen werden.
c)
Am 13. Juni 2006 beschloss die Gemeinde … gestützt auf Art. 51ff. und 65ff.
KRG, Art. 16 KRVO und Art. 39 BG die Durchführung eines
Quartiergestaltungsplan- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet …
Nachdem ein erster Entwurf einer Quartierplanung vorgestellt worden war,
regte … im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens an, die Bebauungsfläche
innerhalb der Parzellen und die Gebäudehöhe offener zu gestalten. Sodann
sei ihr die Möglichkeit einzuräumen, die beiden vorgesehenen Baukörper
durch
ein
gemeinsames
Treppenhaus
zu
erschliessen
und
die
Parkierungsfrage zu lösen.
d)
Vom 2. April bis zum 1. Mai 2007 legte die Gemeinde … den Entwurf des
neuen
Quartiergestaltungsplanes
sowie
der
Quartierplanvorschriften
öffentlich auf. Innert Frist reichten verschiedene Eigentümer von im
Quartierplangebiet gelegenen Grundstücken, so u.a. …, Einsprache ein. Mit
Schreiben vom 12. Juni 2007 teilte die Gemeinde … den Einsprechern mit,
dass sie den Quartiergestaltungsplan und die Landumlegung … unter
gleichzeitiger Abweisung der dagegen eingegangenen Einsprachen mit
Beschluss vom 5. Juni 2007 in Kraft gesetzt habe.
2.
Dagegen liess … am 12. Juli 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag, es sei der angefochtene
Einsprachentscheid aufzuheben und der Quartierplan an die Gemeinde zur
Überarbeitung zurückzuweisen. Zur Begründung machte sie im Wesentlichen
geltend, mit der streitigen Quartierplanung werde in unzulässiger Weise das
in der Grundordnung statuierte Hofstattrecht ausgehebelt, was nicht angängig
sei. Sodann brachte sie vor, ihre Parzelle sei bereits hinreichend über die Via
… und die bisherige Strassenparzelle Nr. 143 erschlossen; weil letztere

künftig nur noch als Fussweg Verwendung finden soll, gingen ihr vier
Parkplätze sowie die Möglichkeit der Erstellung einer eigenen Tiefgarage
verloren. Die bisherige Erschliessung ihrer Parzellen würde mit der neuen
Planung verschlechtert. Entsprechend erachte sie den zu ihren Lasten
vorgenommenen Landabzug für die Quartiererschliessung als unzulässig.
Ferner rügte sie die ihres Erachtens unverhältnismässig restriktive
Regelungsdichte der QP-Vorschriften, die sie als Grundeigentümerin in
ungebührlicher Art und Weise in der Gestaltungsfreiheit für einen Neubau
einschränke. Die bisherige Nutzung mit einer 1 1/2 und drei 3 1/2-Zimmer-
Wohnungen sei mit den neuen Vorschriften und den knapp bemessenen
Grundrissen völlig ausgeschlossen. Wenn das Treppenhaus samt Lift in das
Volumen des Ökonomiegebäudes verlegt würden, könnten beide Bauten
zusammen erschlossen werden. Als unzulässig erachtete sie sodann auch
die Bestandteil der Quartierplanung bildende Landumlegung sowie die
Kostenverteilung, mit welcher ihr ein zusätzlicher Landerwerb (ca. 39 m2) zu
einem Gesamtpreis von Fr. 27'300.-- aufgezwungen werde. Für dieses
Mehrland habe sie weder Verwendung noch verfüge sie über die nötigen
finanziellen Mittel.
3.
Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf
diese eingetreten werden könne. Hinsichtlich der Frage des behaupteten
Vorranges der kommunalen Hofstattrechtvorschrift verwies sie auf ihre
Ausführungen im Verfahren R 07 10. Sodann legte sie die Überlegungen dar,
aufgrund derer sie den Vorteil, welche die Beschwerdeführerin aus der neuen
Erschliessungsordnung ziehe, als gleichwertig mit jenem der anderen
Quartierplangenossen entlang der Via … qualifiziert hat. Ebenso stellte sie in
Abrede, dass die gerügten Gestaltungsvorschriften die Grundeigentümer in
unverhältnismässiger Art und Weise in ihrer Baufreiheit einschränken würden.
Diese würden lediglich sicherstellen, dass sich die neuen Gebäude an den
alten benachbarten Dorfkern anpassen und sicherstellen, dass eine
zonengemässe einheitliche Gestaltung erzielt werden könne. Unzutreffend
sei der Einwand, dass das Bauen aufwendig und teurer werde. Die aufgrund
der Landumlegung notwendig gewordene Mehrzuteilung und die der
Beschwerdeführerin daraus entstehenden Mehrkosten basierten auf einem

rund 30% unter dem Verkehrswert liegenden m2-Preis. Die Mehrzuteilung
bringe der Beschwerdeführerin für die beiden Gebäude einen attraktiven
Sitzplatz ohne Verkehrsbelästigung.
4.
Am 26. September 2007 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein durch, an welchem u.a. die Beschwerdeführerin mit ihrem
Rechtsanwalt sowie der Rechtsvertreter der Gemeinde in Begleitung des
bisherigen
und
des
designierten
Baufachchefs
sowie
die
die
Quartierplanunterlagen
ausarbeitende
Planerin
teilnahmen.
Allen
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit geboten, sich im Gemeindehaus
sowie an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet anhand der Pläne
und der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein wie auch auf die weiteren
Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der von der Beschwerdegegnerin vom 2. April bis zum
1. Mai 2007 öffentlich aufgelegte Quartiergestaltungsplan „…“ mit
Landumlegung, mit welchem die planerischen Voraussetzungen geschaffen
werden sollen, damit der ursprünglich landwirtschaftlich geprägte, durch
einen Brand zerstörte Dorfteil „…“ wieder überbaut werden kann.
2.
Hinsichtlich der Frage des anwendbaren Rechts ist das neue, am 1.
November 2005 in Kraft getretene KRG einschlägig. Es regelt zumindest in
verfahrensrechtlicher Hinsicht die Quartierplanung und die Landumlegung
abschliessend. In materiellrechtlicher Hinsicht enthält es insofern aber einen
Vorbehalt, als dass gemäss der in Art. 107 Ziff. 1 KRG enthaltenen
Übergangsregelung bestehende Ortsplanungen noch solange gültig bleiben,
bis im Zuge der nächsten Überprüfung der Ortsplanung - spätestens innerhalb
von 15 Jahren - eine Anpassung ans (neue) KRG erfolgt. Eine solche

Anpassung des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin wurde bislang nicht
vorgenommen. Nachdem auch kein von Art. 107 Abs. 2 KRG erfasster
Anwendungsbereich vorliegt, ist für die materielle Beurteilung der
aufgeworfenen Rechtsfragen ausschliesslich auf das kommunale Baugesetz
(BG; Art. 39 ff., Art. 78) abzustellen.
3. a)
Zunächst ist festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung
von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 RPG eine uneingeschränkte
Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu
prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende
Planungsermessen
überschritten
oder
missbraucht,
also
eine
Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das
Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit
voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die
angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen
erweist.
Diese
Prüfung
setzt
eine
bestmögliche
Abwägung
der
schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die
Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des
Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene
Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle
Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung
erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen
Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten,
die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung
nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die
Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestlegung setzen. Insofern hat
das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern
zusteht, zu respektieren (PVG 1993 Nr. 43).
b)
Das
Bundesgericht
hat
dazu
festgehalten,
dass
es
mit
den
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe,
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im

betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der
Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere
dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe,
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten
vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich
zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf
nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia
248). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um
übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die von der
Beschwerdeführerin
aufgeworfenen
Fragen
sind
daher
mit
der
umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen.
4.
Soweit sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren zur Stützung
ihres Begehrens auf den Standpunkt stellt, dass das im kommunalen Recht
statuierte Hofstattrecht der streitigen Planung bzw. den dort enthaltenen
Vorgaben und Vorschriften vorgehe, kann ihr nicht gefolgt werden. Das
Gericht hat sich mit dieser Frage im Verfahren R 07 10 bereits ausführlich
auseinandergesetzt. In E. 3 ff. des zur Publikation in PVG 2007 vorgesehenen
Urteils ist es - davon ausgehend, dass Art. 6 BG die Voraussetzungen für die
Inanspruchnahme
des
Hofstattrechtes
ebenso
wie
die
zulässigen
Abweichungen abschliessend regelt - zum Schluss gelangt, dass das
Hofstattrecht den (künftigen) Quartierplanbestimmungen nicht vorgehe, die
Auffassung der Beschwerdeführerin mithin im Gesetz keine Stütze finde. Es
hat dort, soweit vorliegend von Interesse u.a. ausgeführt:
„Ob die Quartierplanvorschriften oder das im BG umschriebene Hofstattrecht
Vorrang geniessen, ist ausgehend von der in Art. 6 BG enthaltenen
Umschreibung zu entscheiden. Dieser regelt (im Sinne von Art. 81 KRG) die
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes ebenso wie
die zulässigen Abweichungen abschliessend. Vorliegend sieht er nun aber
ausdrücklich lediglich vor, dass die Vorschriften über Grenz- und
Gebäudeabstände, Gebäudehöhe und Ausnützungsziffer - mithin also
diejenigen der Regelbauweise i.S. von Art. 22 ff. KRG - nicht anwendbar sind,

eine Baute ohne Rücksicht auf die genannten Vorschriften daher im
bisherigen Umfang wieder hergestellt werden darf. Zudem wird darin
festgehalten, dass Zweckänderungen innerhalb der Bauzonen zulässig seien.
Als ausdrücklich nicht zulässig bezeichnet werden hingegen Abweichungen
von Bau- und Niveaulinien, welche wiederum u.a. Gegenstand einer
Quartierplanung bilden und gemäss Abs. 2 der erwähnten Bestimmung
einzuhalten sind. Ebenso wenig sieht er vor, dass - abgesehen von den eben
erwähnten Ausnahmen - weitergehende Abweichungen von der geltenden
Regelbauweise möglich sein sollen; insbesondere entbindet das Hofstattrecht
bereits daher nicht vom Einhalten von Quartierplanvorschriften und zwar
weder von bereits geltenden noch von vorgesehenen Vorschriften. Steht aber
fest, dass im Baugesetz keine Ausnahme, aufgrund derer generell dem
Hofstattrecht gegenüber (geltenden oder künftigen) Quartierplanvorschriften
der Vorrang zuzugestehen wäre, vorgesehen ist, hat das Baugesuch des
Beschwerdeführers folglich auch dem künftigen Recht zu entsprechen.“
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Eingabe nichts vor und es ist für das
Gericht auch nichts ersichtlich, was eine Abweichung von der in jenem Urteil
vertretenen Auffassung rechtfertigen würde.
5. a)
Die Beschwerdeführerin erachtet hinsichtlich ihrer Eingriffswirkung in ihre
„Baufreiheit“ pauschal verschiedene Quartierplanbestimmungen im Einzelnen
und in ihrer Gesamtheit als willkürlich und unverhältnismässig (so nennt sie
ausdrücklich folgende Artikel der QPV: 6 [Standorte], 7 [Dachneigung u.a.], 8
[Parkierungsbauten], 10 [Terraingestaltung], 11 [Gartenbereiche, keine
oberirdischen Parkplätze], 14 [Wände und Fassaden], 15 [Balkone], 16
[Fassadenöffnungen], 17 [Dächer], 18 [Private Parkierungsanlagen]). Ferner
fügt sie auch die planerische Vorgabe, aufgrund derer, sie das ihr aufgrund
des bisherigen Wohnhauses und des Stalles zustehende Bauvolumen in zwei
Baukuben realisieren muss. Ihr kann nicht gefolgt werden.
b)
Die gesetzliche Grundlage für die gerügten QP-Bestimmungen und die
Festlegung zur Realisierung des Bauvolumens mittels zweier Baukuben findet
sich u.a. in Art. 39 BG. Danach können für Teilgebiete der Kernzonen
Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Diese Pläne bestimmen Zahl, Art,
Lage, äussere Abmessungen sowie im Rahmen von Art. 36 und 38 die
Nutzung der Gebäude und allfällige weitere, zur Anpassung an das
Siedlungsbild erforderliche Einzelheiten wie Dachgestaltung, Materialwahl,
Fassadenfarbe
usw.
Die
zonengemässe
Gebäudehöhe
darf
nicht
überschritten werden (Abs. 1). Die Vorschriften betreffend erhaltenswerte

Bauten und Bauteile sind auch beim Erlass von Quartiergestaltungsplänen zu
beachten (Abs. 2.)
c)
Die erwähnten Bestimmungen sind sowohl im Einzelnen als auch in ihrer
Gesamtheit geeignet und erforderlich, die von der Gemeinde mit dem neuen
Plan verfolgten Ziele und Absichten (vgl. zum Ganzen Ziff. 6.2 - 6.5 des
Berichtes zum Quartiergestaltungsplan „…“) für das zufolge eines
Grossbrandes neu zu überbauende, in der Kernzone I und II gelegene Gebiet
zu erreichen. Aufgrund der Lage des Gebietes im alten Siedlungskern, der
angrenzenden Bebauung und der gebotenen guten Einordnung in das
Siedlungsbild erweist sich eine Regelungsdichte, wie sie der streitigen
Quartiergestaltungsplanung zugrunde liegt, als durchaus sinnvoll und
zweckmässig.
Sie
geht
angesichts
der
bestehenden,
historisch
gewachsenen, umliegenden Bebauung und der Situierung des wieder
aufzubauenden Dorfteils auch nicht weiter als die die Verfolgung der von der
Gemeinde
verfolgten
Ziele
gebietet.
Aus
der
Sicht
des
Verhältnismässigkeitsprinzipes ist jedenfalls keine Verletzung ersichtlich und
die Beschwerdeführerin hat denn auch eine solche weder in ihrer Eingabe
noch am Augenschein rechtsgenüglich dartun können. Sie verkennt im
Übrigen auch, dass mit der Regelungsdichte nicht nur eine geordnete
Bebauung des wieder aufzubauenden Dorfteils, sondern eine einheitliche
Gestaltung der Neubauten und damit eine harmonische Einordnung ins
bisherige Siedlungs- und Gassenbild angestrebt wird, weshalb die Gemeinde
denn auch einen Quartiergestaltungsplan erarbeitet und aufgelegt hat. Die
geklagten Vorgaben in den QP-Bestimmungen stehen auch aus dieser Sicht
betrachtet in einem gewichtigen öffentlichen Interesse, gegenüber welchem
das geltend gemachte private Interesse nach möglichst uneingeschränkter
Bauweise nicht einmal im Ansatz aufzukommen vermag. Von einer
übermässigen, unzulässig schweren Einschränkung der Baufreiheit kann
keine Rede sein.
d)
Nicht von der Hand zu weisen, aber ohne direkten Einfluss auf den Ausgang
des vorliegenden Verfahrens, ist die von der Beschwerdeführerin am
Augenschein verdeutlichte Frage, dass die gebäudeinterne Erschliessung der

beiden Baukuben in möglichst weitgehender Berücksichtigung der bisherigen
Nutzungsmöglichkeiten auf den beiden Parzellen der Beschwerdeführerin
zweckmässigerweise gelöst werden könnte und müsste. Aufgrund der relativ
kleinen Grundrisse geht ihr mit jeweils je einer gebäudeinternen
Erschliessung (Treppe o.ä.) unverhältnismässig viel Wohnfläche verloren.
Den Planungsverantwortlichen, welche sich aufgrund des Ausganges der
beiden Beschwerdeverfahren R 07 66 und R 07 71 noch einmal näher mit
Teilen der Planung befassen müssen, wird empfohlen, sich mit der
Erschliessung
der
beiden
Baukuben
noch
einmal
vertiefter
auseinanderzusetzen. Mit der Beschwerdeführerin ist nämlich davon
auszugehen, dass mit einem gemeinsamen (aufgrund der geltenden
Vorschriften allenfalls offen ausgestalteten) Treppenhaus beide Baukuben auf
einfache Art und Weise erschlossen und die von ihr diesbezüglich geklagten
Nachteile mit vertretbarem Aufwand beseitigt und das auch seitens der
Gemeinde nicht in Abrede gestellte Problem allseits befriedigend gelöst
werden können.
6. a)
Die Beschwerdeführerin erachtet den ihr auferlegten unentgeltlichen
Baulandabzug für die Quartiererschliessung als unzulässig. Ihr Einwand trifft
nicht zu. Die gesetzliche Grundlage für den unentgeltlichen Baulandabzug
findet sich in Art. 78 BG. Danach erfolgt der Landabzug für private
Quartierstrassen und andere, ausschliesslich dem Quartier dienende
Gemeinschaftsanlagen unentgeltlich. Zwischen den Parteien sind zu Recht
unter Hinweis auf die einschlägige Praxis des Verwaltungsgerichts (VGU R
06 32; PVG 1997 Nr. 51) die massgebenden Voraussetzungen dargestellt
worden.
b)
Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass ihr die neue
Quartiererschliessung keinerlei Vorteile bringe. So verfüge sie mit der Via …
bereits heute über eine gute Erschliessung ihrer Parzellen. Der Umstand,
dass die Strassenparzelle Nr. 143 künftig nur noch als Fussweg diene,
wodurch
die
unterhalb
des
bisherigen
Hauses
gelegenen
Parkierungsmöglichkeiten aufgehoben würden, sei sodann als gewichtiger
Nachteil zu gewichten. Die Gemeinde hat ausgehend von einem Vergleich

„alter Bestand“ - „neuer Bestand“ das Vorliegen eines hinreichenden
Sondervorteils bejaht. Ihr kann gefolgt werden. Wie sich den Akten
entnehmen lässt, verfügte die Beschwerdeführerin über die mit einem sehr
kleinen Wohnhaus sowie einem angebauten Stall überbaute Liegenschaft auf
Parz. Nr. 144 (im Halte von 291 m2) sowie über die nicht überbaubare Parz.
Nr. 140 (107 m2 auf der anderen Seite der im Eigentum der Gemeinde
stehenden Strassenparzelle Nr. 143). Mit der neuen Planung und
insbesondere aufgrund der darin vorgesehenen Zusammenlegung der beiden
Parzellen zu einer einzigen Parzelle Nr. 140 wird der Beschwerdeführerin die
Realisierung von wesentlich mehr Wohnvolumen als nach bisheriger Ordnung
ermöglicht; sie zieht insofern gar einen gewichtigen Vorteil aus der neuen
Planung. Zutreffend ist, dass sie aufgrund der Neuorientierung der
Erschliessung und der Rückführung der Strassenparzelle Nr. 143 im oberen
Bereich auf einen Fussweg die parzelleninterne Parkierung neu organisieren
muss, was insgesamt einen Nachteil darstellt. Hält man sich aber die Steilheit
des schmalen Weges im oberen Bereich und seine unzeitgemässe, äusserst
beschränkte Befahrbarkeit insbesondere in der Winterszeit vor Augen, erhellt,
dass die Beschwerdeführerin insgesamt betrachtet doch zumindest gleich
viele
Vorteile
wie
die
übrigen,
entlang
der
Via
…
situierten
Quartierplangenossen aus der neuen Planung zieht, was letztlich unter der
Optik von Art. 78 BG betrachtet für den unentgeltlichen Landabzug genügen
muss. Zu Recht hat die Gemeinde darüber hinaus darauf hingewiesen, dass
die neue Erschliessungsordnung zu wesentlich mehr Ruhe (weniger
Strassenlärm) im Quartier - vor allem im südlichen Bereich der Häuser, wo
sich normalerweise die Leute im Freien aufhalten - führe, was ebenfalls als
Vorteil gewichtet werden durfte. Insgesamt betrachtet lässt sich daher der
streitige unentgeltliche Landabzug für die Quartiererschliessung nicht
beanstanden. Was die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang sonst
noch vorbringen lässt, zielt ins Leere.
7. a)
Die Beschwerdeführerin erachtet sodann noch die Baulandumlegung und
Kostenverteilung als unzulässig. Von der Gesamtfläche der beiden bisherigen
Parzellen (insgesamt 398 m2) seien 14 m2 in Abzug gebracht worden, woraus
ein Anspruch von 384 m2 in der neuen Planung resultiere. Zugeteilt worden

seien ihr nun aber 423 m2. Die zusätzlichen 39 m2 habe sie mit Fr. 700.-- pro
m2 (insgesamt Fr. 27'300.--) abzugelten. Dies gehe nicht an. Abgesehen
davon, dass sie für diese Mehrzuteilung keine Verwendung habe, würden ihr
auch die finanziellen Mittel für den Erwerb fehlen. Auch sei der
Entschädigungspreis bei Weitem übersetzt; er müsste um mindestens 2/3
reduziert werden. Ihre Argumentation erweist sich als unbehelflich.
b)
Zwischen den Parteien herrscht zu Recht Einigkeit darüber, dass ein
Grundeigentümer bei einer Landumlegung grundsätzlich Anspruch auf eine
vergleichbar grosse Parzelle wie die frühere hat. Diesem Anliegen wurde mit
der vorliegend streitigen Planung in vertretbarer Weise nachgelebt. Wie die
Gemeinde in ihrer Vernehmlassung nachvollziehbar dargelegt und am
Augenschein aufgrund der Örtlichkeiten und der Pläne noch verdeutlicht hat,
war sie bemüht, im Rahmen der mit der Planung verfolgten Ziele eine gute
Lösung zu finden. Angesichts der bisherigen Parzellierungs- und
Überbauungsverhältnisse liegt es dabei in der Natur der Sache, dass sich
Mehr- oder Minderzuteilungen nicht verhindern liessen. Entscheidend ist,
dass die Veränderungen sachlich begründet sind und sich in einem
vertretbaren Verhältnis bewegen. Diesen Vorgaben wird die gerügte
Landumlegung ohne weiters gerecht. Die streitige Mehrzuteilung im Umfang
von 39 m2 lässt sich jedenfalls nicht beanstanden. Sie ist aufgrund der
konkreten Vorgaben für die künftige Überbauung und zur Realisierung der
weiteren mit der Planung verfolgten Ziele sachlich gerechtfertigt und bewegt
sich zudem auch offenkundig in dem einer Gemeinde in Planungssachen
zustehenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraum.
c)
Ebenso wenig lässt sich der von der Gemeinde der Mehrzuteilung zugrunde
gelegte Entschädigungspreis von Fr. 700.-- pro m2 für Mehr- oder
Minderzuteilungen beanstanden. Angesichts der Lage in einer Kernzone in
einem weitbekannten Kur- und Ferienort erweist sich die Argumentation der
Gemeinde, wonach dieser Preis rund 30% unter dem Verkehrswert liege, als
glaubhaft und nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin vermag jedenfalls
nicht darzutun und für das Gericht ist auch nichts Entgegenstehendes
ersichtlich, was den Entschädigungspreis als zu hoch bzw. gar als übersetzt

erscheinen liesse und begründete Zweifel an der Darstellung der Gemeinde
wecken könnte. Die Beschwerde erweist sich damit auch aus dieser Sicht als
unbegründet. - Im Lichte des oben Dargelegten (E. 5. d) ist sie im Sinne der
Erwägungen abzuweisen.
8.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb
der
anwaltlich
vertretenen
Gemeinde
denn
auch
keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
302.--
zusammen
Fr.
3'302.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.