gr_gerichte · VR3 2023 62 · 2025-04-10 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 10. April 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am
Bundesgericht hängig (1C_302/2025)]
Referenz
VR3 23 62
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Gross, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Derron
gegen
Gemeinde Zernez
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger
B._____
C._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel
Gegenstand
Baueinsprache

2 / 25
Sachverhalt
A.
B._____ ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. Z.1._____ und Z.2._____
Gebiet D._____, Fraktion E._____, Gemeinde Zernez. Zusammen mit C._____
möchte sie die beiden Parzellen, welche sich am Dorfrand in D._____ in der
Dorfkernzone und innerhalb des Erhaltungsbereichs von E._____ befinden, als
Bauherrschaft überbauen.
B.
Mit Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 ersuchte die
Bauherrschaft bei der Gemeinde Zernez um Bewilligung des Bauprojekts "Abbruch
Gebäude
Nr.
G._____,
H._____,
I._____
und
Neubau
von
zwei
Mehrfamilienhäusern auf den beiden Grundstücken Nrn. Z.1._____ und Z.2._____
in D._____, E._____".
C.
Mit Schreiben vom 17. Oktober 2022 bestätigte der kommunale Bauberater
F._____, dass aus seiner Sicht die vom Gemeindevorstand festgelegten
Schutzziele eingehalten seien und er die ihm zugewiesene Beratungsfunktion bei
der Projekterarbeitung wahrgenommen habe.
D.
Am 16. Dezember 2022 erhob A._____, Eigentümerin der Grundstücke Nrn.
Z.3._____ und Z.4._____, welche südlich und nur durch die gemeinsame
Erschliessungsstrasse von der Bauparzelle getrennt liegen, Einsprache bei der
Gemeinde gegen das Bauprojekt im Norden.
E.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 erteilte die Baubehörde
der Gemeinde Zernez dem eingereichten Baugesuch vom 4. Oktober 2022 – unter
Einschluss der Gesuche um koordinierte Zusatzbewilligungen – die Bewilligung und
wies u.a. auch die dagegen erhobene Einsprache der Nachbarin im Süden A._____
vollumfänglich ab.
F.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 30. Juni
2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den
Begehren
um
kostenfällige
Aufhebung
des
angefochtenen
Bau-
und
Einspracheentscheids und Abweisung des bewilligten Baugesuchs; eventuell um
Aufhebung des strittigen Entscheids und Rückweisung der Sache zur
Neubeurteilung
durch
die
Vorinstanz
(nachfolgend:
Beschwerdegegnerin
/Gemeinde). Weiter stellte sie folgende Verfahrensanträge:
1. Es seien die Vorakten der Beschwerdegegnerin im Zusammenhang mit dem vorliegenden
Verfahren beizuziehen;
2. Es sei ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen, das sich mit den Auswirkungen
des mit dem Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 entstehenden Mehrverkehrs
befasst (Lärm- und Verkehrsgutachten);

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3. Es sei von der Denkmalpflege Graubünden ein Sachverständigengutachten erstellen zu
lassen, das sich mit dem Baugesuch Nr. 2022-109 vom 4. Oktober 2022 geplanten Abbruch
des bestehenden Gebäudes auf den Grundstücken Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ und dem
geplanten Neubau unter Berücksichtigung des ISOS befasst;
4. Es sei der Beschwerdeführerin eine angemessene Frist zur Formulierung und Einreichung der
entsprechenden Gutachterfragen bezüglich den Verfahrensanträgen 2 und 3 anzusetzen;
5. Es sei ein Augenschein in der Gemeinde Zernez, Fraktion E._____, an der G._____, H._____
und I._____ durchzuführen.
6. Es sei ein Augenschein in der Gemeinde Zernez, Fraktion E._____, an der D._____ von der
Abzweigung von der J._____ bis D._____ durchzuführen;
7. Es sei eine mündliche Hauptverhandlung vor dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden durchzuführen;
8. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der
Beschwerdegegner.
Zunächst wurde im Wesentlichen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
(Beschwerde Ziff. 4.2.1., S. 20-24) geltend gemacht. Im Weiteren wurden Rügen
betreffend 'fehlende respektive unrichtige Feststellung des Sachverhalts und
formelle Rechtsverweigerung' (Ziff. 4.2.2., S. 25-26), 'unrichtige Anwendung der
Normen betreffend 'Bauvorschriften'/'Abbruchverbot im Erhaltungsbereich' (Ziff.
4.2.3., S. 26-32), Verstösse betreffend Gebäudelänge (S. 33-35), Aufschüttung
(S. 35-37), Verkehrssicherheit (S. 37-39), Grundsatz 'Einheit des Bauentscheids'
(Ziff. 4.2.4.; S. 39-42), Erschliessung (Ziff. 4.2.5., S. 42-47; inkl. Foto der
Verbotstafel zu Beginn der Strasse D._____ [S. 45]), Bauzonen (Ziff. 4.2.6., S. 47-
51), Zweit- resp. Erstwohnungen (Ziff. 4.2.7, S. 51-55) und Umweltschutz (Ziff.
4.2.8., S. 55-58) grundsätzlich wie auch im Detail ('in casu') ausführlich vorgebracht.
G.
Mit Stellungnahme vom 3. August 2023 beantragte die Gemeinde die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese überhaupt eingetreten
werden könne. Sie verweise – unter Bestreitung des Inhalts der Beschwerde und
ganz weniger nachfolgender Ausführungen – auf den angefochtenen Entscheid und
die Akten im kommunalen Verfahren. Die Beschwerdeführerin habe mit ihrer
Eingabe an die Gemeinde (und an das Gericht) belegt, dass ihr das rechtliche
Gehör vor Erlass der Bewilligung gewährt worden sei. Das Baueinspracheverfahren
sei kein Gerichtsverfahren. Die Einsprache sei ein Institut der Gehörsgewährung
vor Erlass eines Entscheids, von dem man als Nachbar betroffen sei oder sein
könnte. Die Bauparzelle sei erschlossen. Daran ändere nichts, dass lediglich noch
die Details des Anschlusses (und nicht die Anschlussorte, die bewilligt seien) an die
Werkleitung vor Baubeginn noch abgeklärt werden müssten. Sofern nötig und
nachbarlich relevant werde die Baubehörde hierzu Gehör gewähren; wie sie das
immer tue. Das geschehe in der Regel auch im Rahmen der rollenden
Baurealisierungsüberwachung durch die Gemeindeverwaltung und die dort für die

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Infrastruktur verantwortlichen Gemeindefunktionäre. Bei der Dachgestaltung sei
festgehalten worden: "Blecheindeckung mit PV-Anlage". Für die Gemeinde bestehe
kein Widerspruch zu einer In-Dach-Lösung, weil alle Randabschlüsse rundum
Einlaufbleche/Dachrinnen aus Blech bestehen müssten.
H.
Mit Vernehmlassung vom 28. August 2023 beantragte die Bauherrschaft
(nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Verfahrensanträge Nrn. 2-8 seien abzuweisen; unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In der Begründung
wurden zunächst Vorbemerkungen zum Sachverhalt und dem Ziel einer möglichst
langen Bauverzögerung durch die Beschwerdeführerin gemacht (Ziff. 1, Rz. 11-12).
Weiter wurden die Verfahrensanträge behandelt und als unbegründet taxiert (Ziff.
1, Rz. 13-23). Die formellen Ausführungen der Beschwerdeführerin seien unnötig
umfangreich erfolgt (Ziff. 3, Rz. 24). Eine Verletzung des massgeblichen
Sachverhalts wie auch des rechtlichen Gehörs seien zu verneinen (Ziff. 4- 5, Rz.
25-27). Die Einholung eines Lärm- und Verkehrsgutachtens sei nicht erforderlich.
Im Weiteren wurde zur Thematik des Ausstands und zur Rüge der
Rechtsverweigerung (Ziff. 6, Rz. 30-33) und der Verletzung von Bauvorschriften
(Ziff. 7, Rz. 34-41; zum ISOS, Zulässigkeit des Abbruchs, Einhaltung der
Schutzziele für Neubau) sowie den Rügen betreffend Gebäudelänge (Ziff. 8, Rz. 42-
45), unzulässige Aufschüttungen (Ziff. 9, Rz. 46-49), Verkehrssicherheit (Ziff. 10,
Rz. 50-54), Grundsatz Einheit des Bauentscheids (Ziff. 11, Rz. 55-62),
Erschliessung (Ziff. 12, Rz. 63-64), Bauzonen (Ziff. 13, Rz. 65-68), Zweit- und
Erstwohnungen (Ziff. 14, Rz. 69-73) sowie Umweltschutz (Ziff. 15, Rz. 74-74)
einlässlich Stellung bezogen und den Einwänden der Beschwerdeführerin
widersprochen. Unter Schlussfolgerung (lit. C, Rz. 76, S. 14) wurde resümiert: Der
Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 für den Abbruch der Gebäude Nr.
G._____, H._____ und I._____ und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäuser
sei im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden.
I.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels vertieften und ergänzten die
Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte zum Bauvorhaben. Die
Beschwerdeführerin hat dabei eine Replik vom 2. Oktober 2023 (zur
Vernehmlassung vom 28. August 2023 der Beschwerdegegner) und eine Replik
vom 2. Oktober 2023 (zur Vernehmlassung vom 3. August 2023 der
Beschwerdegegnerin) eingereicht. Die Dupliken der Beschwerdegegner und der
Beschwerdegegnerin datieren vom 24. und 25. Oktober 2023.

5 / 25
J.
Am
13.
November
2023
reichte
die
Rechtsvertretung
der
Beschwerdeführerin
aufforderungsgemäss
ihre
Honorarnote
beim
Verwaltungsgericht ein.
K.
Mit Schreiben vom 22. April 2024 wurde seitens der Beschwerdeführerin eine
"Noveneingabe" zuhanden des Gerichts übermittelt. Anknüpfend an die Rüge
betreffend Verstoss gegen die Zweit- bzw. Erstwohnungsgesetzgebung wurde
ausgeführt, dass der angefochtene Entscheid zu einer Umgehung von Art. 14 ZWG
führe, da kein Bedarf nach den sechs (angeblich) geplanten Erstwohnungen
bestehe.
Der
fehlende
Bedarfsnachweis
werde
durch
den
geplanten
Ausbaustandard (Wohnungen im oberen Preissegment), durch die stagnierende bis
rückläufige Bevölkerungsentwicklung, die Lage des Bauprojekts am äussersten
Rand von E._____ und auch die dort fehlende Infrastruktur (wie Schule,
Kindergarten, Krippe, Schwimmbad, Eisfeld, Tennisplatz, Post etc.) belegt. Auch
liege bereits eine rechtskräftige Baubewilligung für total 18 neue Erstwohnungen
(Bauprojekt K._____) im Ortsteil L._____ in der Gemeinde Zernez vor. Der Bedarf
an Erstwohnungen – was die Beschwerdeführerin in Abrede stelle – sei damit
bereits gedeckt, zumal die einzelnen Erstwohnungen im MFH L._____ inzwischen
zum Verkauf ausgeschrieben seien. Bei einer voraussichtlichen Fertigstellung bis
Mai/Juni 2026 sei weiter davon auszugehen, dass bald mit den Bauarbeiten am
Bauprojekt MFH L._____ begonnen werde. Dieses Bauvorhaben liege unweit des
Bahnhofes Zernez, etwas südlich des Ortskerns und verfüge entsprechend über
eine bessere ÖV- wie auch eine vorteilhaftere strassenmässige Anbindung als das
Bauprojekt in E._____.
L.
Mit Stellungnahme vom 26. April 2024 liessen sich die Beschwerdegegner
dazu wie folgt verlauten: Die Noveneingabe nach längst abgeschlossenem
Schriftenwechsel enthalte gar keine Noven (vgl. Ziff. 114 f. der Replik der
Beschwerdeführerin vom 2. Oktober 2023), so dass die Bauherrschaft auf eine
Stellungnahme verzichte und auf ihre Vernehmlassung vom 28. August 2023 sowie
auf ihre Duplik vom 24. Oktober 2023 verweise. Der Bedarf an sechs
Erstwohnungen in E._____ sei gegeben. Daran ändere ein allfälliges Bauvorhaben
in Zernez oder generell im Engadin nichts.
M.
Mit Stellungnahme vom 13. Mai 2024 brachte die Beschwerdegegnerin zur
Noveneingabe vor: Die Fusionsgemeinde Zernez verfüge – im kantonalen und
nationalen Vergleich – über ein sehr grosses Territorium (Fläche) und bestehe aus
mehreren weit auseinanderliegenden Dörfern (rechtlich: Fraktionen). Der
Wohnungsmarkt sei in all ihren Dörfern ausgetrocknet und das dürfte absehbar so
bleiben. Der Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand

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betrage derzeit rund 1.11 Prozent. Für die kommunalen Behörden sei es wichtig
und von sehr hohem öffentlichen Interesse, dass es in jedem ihrer Dörfer
(Fraktionen Susch, Lavin, Zernez und Brail) ein eigenständiges Angebot von
Neubauten geben solle und müsse. Alles andere würde den Geist der Fusion stören
und dem Fusionsvertrag widersprechen. Aus Sicht der Fusionsgemeinde Zernez
könne der Bedarf für Neuwohnungen im Dorf E._____ nicht ansatzweise verneint
werden. Alle Fraktionen der Gemeinde Zernez hätten aufgrund ihrer sehr grossen
Verschiedenheiten und der jeweiligen geographischen Entfernung zueinander eine
hohe Attraktivität für die Nutzer von Erstwohnungen. Der Erstwohnanteil von 64
Prozent spreche für sich. Die 'Noveneingabe' vermöge die Rechtswidrigkeit des
angefochtenen Entscheids nicht nachzuweisen. Es wäre fatal für die Zukunft der
lebendigen Dörfer/Fraktionen der fusionierten Gemeinde Zernez, wenn sie in
diesem Bereich gegeneinander ausgespielt würden.
N.
Mit
(freiwilliger)
Eingabe
vom
3.
Juni
2024
äusserte
sich
die
Beschwerdeführerin noch zu den beiden gegnerischen Stellungnahmen vom 26.
April und 13. Mai 2024, wobei sie im Wesentlichen erneut ihre Argumente in der
"Noveneingabe" vom 22. April 2024 wiederholte und zum Teil bekräftigte.
O.
Im Antwortschreiben vom 10. Juni 2024 teilten die Beschwerdegegner dem
Gericht mit, dass es der Beschwerdeführerin nur noch um "Verzögerungstaktik"
gehe. Die sechs Erstwohnungen würden nicht im oberen Preissegment erstellt und
seien dort definitiv auch als Mietwohnungen nachgefragt.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften und Eingaben
sowie die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in
den Erwägungen des Gerichts eingegangen.
Erwägungen
1.
Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das
Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden
zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind
per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG).
Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 23 62 auf VR3 23 62
abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden.

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2.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem
Recht
endgültig
sind.
Der
angefochtene
Bau-
und
Einspracheentscheid vom 30. Mai 2023 (act. B.3 und act. C.A.1) ist weder endgültig
noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein
taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde fällt demnach in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Überdies
wurde die Beschwerde im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG form- und fristgerecht
eingereicht.
2.2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu
ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn.
Z.3._____ und Z.4._____, welche im Süden der Grundstücke Nrn. Z.1._____ und
Z.2._____ der Beschwerdegegner (Bauherrschaft) liegen und von diesen einzig
durch die gemeinsame Erschliessungsstrasse getrennt werden. Die räumliche
Distanz zum Bauvorhaben beträgt dabei weniger als 100 m und es besteht deshalb
eine besondere Beziehungsnähe mit Sichtkontakt zum Streitobjekt (act. C.A.2).
Weiter fühlt sich die Beschwerdeführerin durch den von ihr erwarteten Mehrverkehr
und Zusatzlärm aus dem Bauprojekt (Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit
Tiefgarage; acht neue Wohnungen) nachteilig betroffen. Sie ist damit vom
Bauprojekt berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder
Änderung des angefochtenen Entscheids. Ihre Legitimation zur Anfechtung und
Überprüfung des missliebigen Bau- und Einspracheentscheids ist gegeben. Auf die
Beschwerde ist daher einzutreten.
2.3.
In formeller Hinsicht stellte die Beschwerdeführerin zunächst insgesamt acht
Verfahrensanträge.
2.3.1. Was den Antrag Nr. 1 betrifft, wonach die Vorakten der Beschwerdegegnerin
im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren beizuziehen seien, gilt es
festzuhalten, dass die Vorakten aus dem Einspracheverfahren allseits bekannt sind
und von der Gemeinde aufforderungsgemäss mit ihrer Vernehmlassung vom 3.
August 2023 eingereicht wurden (act. C.A.1-A.6 und act. C.B1-B5). Die
Beschwerdegegner hatten dagegen nichts einzuwenden (act. A.3 Rz. 13, vgl.
Verfahrensablauf Rzn. 7-9 in fine). Somit ist dieser Antrag gegenstandslos
geworden.

8 / 25
2.3.2. Laut Antrag Nr. 2 sollte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden,
das sich mit den Auswirkungen des zu erwartenden Mehrverkehrs (Lärm- und
Verkehrsgutachten) aus dem Neubauprojekt befassen sollte. Dieses Begehren ist
abzuweisen, da es sich bei der fraglichen Überbauung um ein zonenkonformes
Ersatzprojekt auf den Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ handelt und die
daraus zu erwartenden Lärm- und Verkehrsemissionen offensichtlich keine
Überschreitungen der dort gültigen Empfindlichkeitsstufe (ES III) herbeiführen
werden (vgl. hierzu Erwägung 4.9 nachfolgend). Es werden insgesamt acht
Wohnungen in der Dorfzone erstellt und dazu eine Tiefgarage mit 22 Parkplätzen
gebaut, wovon 17 Einstellplätze und fünf Aussenparkplätze sind. Die
Fahrzeugbewegungen aus diesem Neuprojekt dürfen deshalb auch ohne weitere
Expertise als noch geringfügig und kaum nennenswert bezeichnet werden, zumal
auch die Verkehrssicherheit nach der ortskundigen Baubehörde ohne Probleme
gewährleistet werden kann (act. A.3 Rz. 14). Dem angefochtenen Entscheid ist zur
Verkehrssicherheit (Art. 21 des Baugesetzes E._____ [nachfolgend: BauG]) zu
entnehmen, dass die 17 Parkplätze über einen Auto-Lift, welcher in der M._____
integriert ist, erschlossen werden und die Ausfahrt auf die Quartierstrasse
bodeneben und nicht über eine Einfahrtsrampe mit Gefälle erfolgen wird (act. B.3
und act. C.A.1, jeweils S. 7). Auch herrscht bei der Ausfahrt auf die Strasse ein
freies Gesichtsfeld (Sichtbermen/Sichtzonenbereich), womit die Verkehrssicherheit
auch in Richtung Dorfzentrum genügend belegt ist und keiner Korrekturen oder
Verschärfungen bedarf (act. C.A.2 [Erschliessungsplan]; vgl. auch Erwägung 4.4
nachfolgend).
2.3.3. Der Antrag Nr. 3 ist gleichfalls abzuweisen. Ein Sachverständigengutachten
der Denkmalpflege Graubünden über den Abbruch der bestehenden Altbauten ist
nicht notwendig, nachdem vor der Ausarbeitung des Neubauprojekts im
Erhaltungsbereich eigens ein Bauberater im Sinne von Art. 56 Abs. 3 BauG
beigezogen und auch die Festlegung der Schutzziele vorgenommen wurde. Die
Bestätigung der Erreichung der gesteckten Ziele erfolgte durch den Bauberater mit
Schreiben vom 17. Oktober 2022 und ist damit belegt. Dem Abbruch der Altbauten
stand somit nichts entgegen, zumal die abzubrechenden Objekte auf den Parzellen
Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ nicht im Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder von nationaler Bedeutung der Schweiz (ISOS) verzeichnet sind. Ein
zusätzlicher
Beizug
der
kantonalen
Denkmalpflege
ist
gesetzlich
nicht
vorgeschrieben und anhand der konkreten Umstände zum Substanzschutz der
vorhandenen Altbauten auch nicht nötig.

9 / 25
2.3.4. Im Antrag Nr. 4 wurde eine Fristansetzung zur Formulierung und Einreichung
von Gutachterfragen gewünscht; mit der begründeten Abweisung der Anträge Nrn.
2 und 3 ist der Antrag Nr. 4 jedoch hinfällig geworden.
2.3.5. In den Anträgen Nrn. 5 und 6 wurde jeweils die Durchführung eines
Augenscheins für verschiedene Gebietsabschnitte (D._____, H._____ und I._____
sowie von der Abzweigung J._____ bis D._____ I._____) beantragt. Darauf kann
vorliegend seitens des Gerichts aber verzichtet werden, da sich der rechtlich
relevante Sachverhalt mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt. Es ist für das
Gericht nicht ersichtlich, inwiefern die Abnahme eines weiteren Beweises durch
einen Augenschein des Gerichts am vorgeschlagenen Standort bzw. entlang des
erwähnten Strassenzuges zusätzliche entscheidwesentliche Erkenntnisse hätte
liefern können (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E. 6.5, 141 I
60 E. 3.3, 136 I 229 E. 5.3). Im Übrigen sind vorliegend Rechtsfragen zu
beantworten, die sich anhand der Planunterlagen (vgl. act. C.A.2 [Pläne mit
Bewilligungsvermerk], C.A.4 [Unterlagen Baugespann], act. B.9 [ÖREB-Auszug
Parzelle Nr. Z.1._____], B.10 [ÖREB-Auszug Parzelle Nr. Z.2._____], B.11 [GGP
25.10.2019], B.19 [Bilder Bauvorhaben], B.20 [Pläne Neubau und Abbruch], B.24
[Grundrissplan], B.25 [Google Street View Ausschnitt Strasse], B.27 [Foto
Verbotstafel/Stichtrasse], B.30 [Verkaufsdossier], zur Duplik D.1 [Beschreibung
regional geschütztes Ortsbild], D.2 [Leerwohnungsziffer 2023]), der kantonalen
Raumplanungsgesetzgebung (KRG; BR 801.100) sowie des kommunalen
Baugesetzes beantworten lassen. Die Anträge Nrn. 5 und 6 sind daher abzuweisen.
2.3.6. Im Antrag Nr. 7 wird die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung
beantragt. Zunächst ist dazu auf Art. 44 VRG zu verweisen, wonach das
Obergericht sein Urteil in der Regel ohne Gerichtsverhandlung aufgrund der Akten
fällt. Nach der Praxis des streitberufenen Gerichts besteht in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheit grundsätzlich kein Anspruch auf die Durchführung einer mündlichen
Hauptverhandlung. Die Ausnahme betrifft rein vermögensrechtliche Streitigkeiten
(vgl. Urteil des [ehemaligen] Verwaltungsgerichts U 17 27 vom 30. Juni 2017 E. 4c,
U 17 36 vom 27. September 2017 E. 2b). Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 30 Abs. 3 BV,
welche einen Anspruch auf die Durchführung einer Gerichtsverhandlung
garantieren, gelten nur bei zivil- und strafrechtlichen Streitigkeiten (BGE 128 I 288
E. 2.3 ff. m.H.). In antizipierter Beweiswürdigung wird darauf verzichtet, wenn davon
keine neuen Erkenntnisse zu erwarten sind (BGE 136 I 229 E.5.3). Die Praxis des
Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte und des Bundesgerichts lässt ein
Absehen von einer öffentlichen und mündlichen Verhandlung zu, wenn die
Angelegenheit ohne Weiteres aufgrund der Akten sowie der schriftlichen

10 / 25
Parteivorbringen beurteilt werden kann, wenn sich also ohne öffentliche
Verhandlung mit hinreichender Zuverlässigkeit erkennen lässt, dass eine
Beschwerde offensichtlich unbegründet oder unzulässig ist, wenn es auch ohne
eine solche aufgrund der Akten zum Schluss gelangt, dass dem materiellen
Rechtsbegehren der bezüglich der Verhandlung Antrag stellenden Partei zu
entsprechen ist; wenn sich keine Tatfragen – insbesondere keine Fragen der
Beweiswürdigung – sondern reine Rechts- oder Zulässigkeitsfragen mit geringer
Tragweite stellen oder wenn der Streitgegenstand komplexe technische Fragen
betrifft. Von einer ausdrücklich beantragten öffentlichen Verhandlung kann zudem
abgesehen werden, wenn der Antrag der Partei als schikanös erscheint oder auf
eine Verzögerungstaktik schliessen lässt und damit dem Grundsatz der Einfachheit
und Raschheit des Verfahrens zuwiderläuft oder sogar rechtsmissbräuchlich ist (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 1C_502/2020 vom 23. September 2021 E. 2.2 und
8C_722/2019 vom 20. Februar 2020 E. 2). Dem Antrag auf Durchführung einer
mündlichen Hauptverhandlung wird nicht entsprochen und derselbe abgewiesen.
2.3.7. Der Antrag Nr. 8 auf solidarische Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der
Beschwerdegegner
hängt
von
der
Beurteilung
aller
gestellten
Verfahrensanträge ab. Da Antrag Nr. 1 gegenstandslos geworden ist und die
Anträge Nrn. 2-7 allesamt abzuweisen sind, fällt konsequenterweise auch keine
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner an. Der Antrag
Nr. 8 wird daher abgewiesen.
3.
Zur Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist vorweg klarzustellen:
Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Sachaufklärung,
andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass
eines Entscheids dar, der in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört
insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines Entscheids zur
Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu
nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher
Beweise
entweder
mitzuwirken
oder
sich
zumindest
zum
Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu
beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht
somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem
Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 144 II 427 E.
3.1, 143 V 71 E. 4.1, 142 II 49 E. 9.2, 140 I 99 E. 3.4; vgl. ebenfalls Urteile des
Bundesgerichts 2C_852/2022 vom 2. Mai 2023 E. 5 und 2C_873/2020 vom 4.
Februar 2021 E. 3.1). Die Behörde hat die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer
Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, zu prüfen und in der

11 / 25
Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 146 II 335 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2).
Weiter folgt aus Art. 29 Abs. BV die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken.
Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache
an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65 E. 5.2, 141
III 28 E. 3.2.4, 138 IV 81 E. 2.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_336/2022 vom 29.
November 2022 E. 4.1 sowie 2C_942/2021 vom 2. März 2022 E. 4.1). Im Grundsatz
führt die Verletzung des Gehörsanspruchs – ungeachtet der Erfolgsaussichten der
Beschwerde in der Sache selbst – zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids
(BGE 137 I 195 E. 2.2; PVG 2011 Nr. 31 E. 2a). Ausnahmsweise kann nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine nicht besonders schwerwiegende
Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person
die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den
Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser
Voraussetzung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf und
damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (siehe Urteil des Bundesgerichts
1C_184/2016 vom 14. November 2016 E. 2.4.1; BGE 138 II 77 E. 4.3, 137 I 195 E.
2.3.2 und 136 V 117 E. 4.2.2.2).
3.1.
Vorliegend erweist sich die Rüge der Gehörsverletzung als unbegründet. Wie
aus den Akten chronologisch hervorgeht, wurde das strittige Baugesuch Nr. 2022-
109 am 26. November 2022 im amtlichen Publikationsorgan veröffentlicht und beim
Bauamt öffentlich zur Einsichtnahme aufgelegt. Innert der laufenden Auflage- und
Einsprachefrist gingen gegen das hier interessierende Bauvorhaben drei
Baueinsprachen
ein,
wovon
eine
Einsprache
von
der
vorliegenden
Beschwerdeführerin stammte. Alle drei Einsprachen wurden nach Durchführung
eines doppelten – und von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde
wiedergegebenen
–
Schriftenwechsels
anlässlich
der
Sitzung
der
Beschwerdegegnerin vom 30. Mai 2023 behandelt und gleichentags mit
Einspracheentscheid abgewiesen. Das umstrittene Baugesuch wurde im selben

12 / 25
Zeitpunkt koordiniert mit den erforderlichen Zusatzbewilligungen bewilligt. In Bezug
auf das von der Beschwerdeführerin mit ihrer Einsprache vom 16. Dezember 2022
gestellte Ausstandsbegehren betreffend B._____, ist festzuhalten, dass dieses
zufolge Ausscheidens von B._____ aus dem Gemeindevorstand und damit auch
aus der Baubehörde per 31. Dezember 2022 keiner Behandlung bedurfte bzw.
ohnehin kurz nach Eingang der Einsprache gegenstandslos geworden war (vgl.
offizielle Publikation der Gemeinde Zernez vom 23. Februar 2022; abrufbar unter:
https://www.zernez.ch/N._____pdf). Die Nennung des Gemeindevorstandes auf
dem Einspracheentscheid ist keine zwingende Voraussetzung, zumal dessen
Zusammensetzung hinlänglich bekannt sein dürfte und auf der Homepage der
Gemeinde Zernez auch publiziert ist. Das Verfahren ist folglich transparent und
korrekt abgelaufen. Für das Gericht ist demnach nicht erkennbar, inwiefern das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt worden sein könnte.
3.2.
Auch die Rüge der angeblich fehlenden bzw. unrichtigen Feststellung des
Sachverhalts sowie einer angeblich formellen Rechtsverweigerung ist für das
Gericht
nicht
nachvollziehbar.
Da
die
zuständige
Baubehörde
der
Beschwerdegegnerin aus verkehrs- und lärmrechtlicher Sicht am Bauvorhaben
nachweislich nichts zu beanstanden hatte, waren weitere Ermittlungen hinsichtlich
des massgebenden Sachverhalts – nebst den bereits vorhandenen Bauunterlagen
sowie den eigenen, guten Ortskenntnissen der fachkundigen Baubehörde – nicht
erforderlich und es bedurfte daher diesbezüglich keiner zusätzlichen Abklärungen
oder Informationen seitens der für das Baubewilligungsprojekt verantwortlichen
Beschwerdegegnerin.
4.
In materieller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin insbesondere die
unrichtige Anwendung der Normen betreffend Bauvorschriften und Abbruchverbot
im Erhaltungsbereich (nachfolgend E. 4.1). Im Weiteren macht sie Verstösse gegen
die gesetzlich zulässige Gebäudelänge (E.4.2), die Geländeaufschüttung (E. 4.3),
die Verkehrssicherheit (E. 4.4), den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids
(E. 4.5), die Projekterschliessung (E. 4.6), die Bauzonen (E. 4.7), die Zweit- und
Erstwohnungsgesetzgebung (E. 4.8) sowie den Umweltschutz (E. 4.9) geltend. In
der Noveneingabe vom 22. April 2024 wurde noch mit Nachdruck auf eine
Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes (Art. 14 ZWG) hingewiesen und der
Nachweis für ein tatsächliches Bedürfnis des gesamten Bauprojekts in der
betreffenden Fraktion (als Gemeindeteil) in Abrede gestellt. Auch über diese
nachträglich erhobene bzw. zeitlich nachgeschobene Rüge hat das Gericht zu
befinden (E. 4.10). Zusammenfassend wird die Rechtmässigkeit des strittigen
Entscheids beurteilt (E. 4.11).

13 / 25
4.1.
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von
nationaler Bedeutung ISOS, umfasst nur nationale Objekte. Sie sind im Anhang zur
Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(VISOS; SR 451.12) aufgelistet. Nur sie entfalten Rechtskraft im Sinne des Natur-
und Heimatschutzgesetzes (NHG; SR 451). Die Ortsbilder von regionaler und
lokaler Bedeutung wurden im Rahmen der Erstinventarisation anhand der ISOS-
Methode aufgenommen, sind aber nicht Teil des Bundesinventars (vgl.
Erstaufnahme E._____ vom 28. August 1982, Beilage zur Duplik, act. D.1). Das trifft
auch für das Ortsbild von E._____ zu. Die Südwestansicht D._____ ist als
Freihaltebereich als Teil des historischen Ortskerns E._____ auf Stufe ISOS
regional gelistet (vgl. Kantonaler Richtplan, Kapitel 5.4-10). Das Bauvorhaben fügt
sich nach Auffassung des Obergerichts ins regional geschützte Ortsbild ein und
beeinträchtigt die Südwestansicht des betroffenen Teilgebiets in keiner Art und
Weise nachteilig. Es handelt sich um die Ansicht und das äussere Erscheinungsbild
im Streckenabschnitt von der Brücke (vom Dorfzentrum herkommend) talabwärts
auf der rechten Seite des Inns. Nach der Überquerung der Brücke bilden die
dortigen Gebäude den Eingangsbereich in den hinteren, nordöstlich gelegenen
Ortsteil mit den Bauparzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ am Dorfrand, die den
Abschluss des Quartiers bilden. Die bereits bestehenden Bauten im Einzugsbereich
der Brücke über den Fluss verunmöglichen dabei den direkten Blick auf die dahinter
gelegenen Baugrundstücke. Als optisch störend wird im regional aufgenommen
Ortsbild einzig das alte und zum Abbruch vorgesehene Gebäude Nr. G._____ auf
Parzelle Nr. Z.1._____ bezeichnet (vgl. Erstaufnahme E._____ vom 28. August
1982, Beilage zur Duplik, act. D.1, S. 3-5, I, 0.0.24). Von einer Verletzung des
Erhaltungsbereichs im Sinne von Art. 56 BauG kann jedenfalls keine Rede sein,
weil darin kein generelles Abbruchverbot statuiert wird und die gestalterischen
Voraussetzungen an das Neubauprojekt mit der vorangegangenen Ausarbeitung
des Gesamtprojekts durch die Beschwerdegegner, dessen Kundgabe und
Mitteilung an die Beschwerdegegnerin und insbesondere den darauf erfolgten
Beizug eines Bauberaters allesamt vorschriftsgemäss und korrekt umgesetzt
wurden. Der Bauberater hielt in seiner Beurteilung vom 17. Oktober 2022 (vgl. act.
B.18) ausdrücklich fest, dass sich die zwei Bauparzellen gut in die bestehende
Siedlung (Bebauungstruktur) einfügen müssten. Da sich das Bauvorhaben am
Rande der Ortschaft befände, sei es wichtig, dass die Neubauten eine starke
Präsenz aufwiesen, sodass diese eine würdige Eingangs- und Ausgangssituation
zu schaffen vermöchten. Das nun eingereichte Baugesuch erfülle sämtliche
festgelegten, gestalterischen Ziele. Dem Baugesuch könne somit aus Sicht des
Bauberaters entsprochen werden. Der Vorwurf der unrichtigen Rechtsanwendung
bzw. Missachtung der Gestaltungszielvorgaben erweist sich damit als unbegründet.

14 / 25
4.2.
Gemäss Art. 39 BauG richten sich die Bauweise und das Mass der Nutzung
in
den
Bauzonen
nach
dem
Zonenschema
und
den
zugehörigen
Begriffsbestimmungen. In der Dorfzone ist demnach eine max. Gebäudelänge von
30.00 m sowie eine max. Gebäudehöhe von 8.00 m zulässig. In Art. 42 wird zur
Gebäudelänge noch präzisierend bestimmt, dass bei offener Bauweise die im
Zonenschema festgelegten Maximallängen gälten. Bei geschlossener und
halboffener Bauweise bestünden diesbezüglich hingegen keine Einschränkungen
(Abs. 1). Als Gebäudelänge gilt die grössere Seite des kleinsten das Gebäude
begrenzenden Rechtseckes (Abs. 2). Wie aus den bei den Akten liegenden
Bauplänen und Dokumenten einwandfrei hervorgeht, ist die max. zulässige
Gebäudelänge bei beiden, räumlich wie auch funktional voneinander getrennten
Neubauprojekten mit einer Länge von 25 m bzw. 15 m klar eingehalten (vgl. act.
C.A.2). Aufgrund der eingeschossigen Überdachung des Raums zwischen den
beiden Gebäuden werden die zwei eigenständigen Baukörper nicht zu einem
einzigen Baukörper. Dies deshalb, weil das überdachte Verbindungsstück nicht
geschlossen ist, also keine Fassade i.S. einer Gebäudefassade aufweist. Es
handelt sich dabei lediglich um einen Unterstand (vgl. act. B.14). Der Vorhalt der
Verletzung der höchstzulässigen Gebäudelänge stösst damit in Leere.
4.3.
Gemäss Art. 41 BauG wird die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des neuen
Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis zur Schnittlinie der
Fassade mit der Dachhaut. Die maximale Gebäudehöhe darf nicht durch
Aufschüttung von mehr als einem Meter beeinflusst werden. Das geplante
Bauprojekt hält diese Bauvorschrift wie auch die im angefochtenen Entscheid
einleitend aufgelisteten Schutzziele allesamt problemlos ein. Das Bauvorhaben
sieht nämlich aktenkundig bloss örtlich geringfügige oder technisch notwendige
Terrainveränderungen zwischen 20 bis 80 cm zum Ausgleich vorhandener
Geländeunebenheiten vor. Die höchstzulässige Gebäudehöhe von 8.00 m (plus
max. 1 m) wird dadurch aber nirgends überschritten. Laut Profilierung in der
Baueingabe sind als Eckwerte folgende Höhenangaben vermerkt: Beim
quadratischen Gebäude "O._____", Westseite 8.33 m und 8.76, Ostseite 8.15 m
und 8.26 m; beim rechteckigen MFH "M._____", Westseite 8.80 m und 8.79 m,
Ostseite 8.81 m und 8.98 m (vgl. act. C.A.2). Die Aufschüttungen sind überdies sehr
punktuell
und
nicht
flächendeckend
erfolgt.
Der
Einwand
unzulässiger
Terrainaufschüttungen ist damit unbegründet.
Die Beschwerdeführerin rügte in diesem Zusammenhang weiter eine Verletzung der
Planungszone sowie der eigens gesetzten Schutzziele (vgl. Beschwerde Rz. 153).

15 / 25
Es liegt allerdings auch kein Verstoss gegen die Planungszone vor (Art. 21 Abs. 2
KRG). Planungszonen dienen der vorläufigen Sicherung von beabsichtigten
Planänderungen,
insbesondere
der
Bewahrung
der
Planungs-
und
Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, welche den
Planungsabsichten
widersprechen,
beeinträchtigt
werden
sollen.
Eine
Planungszone hat zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwendung des
(noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts
ausgesetzt wird. Es muss mithin ausgeschlossen werden, was immer die
Planungsabsicht
behindern
könnte.
Voraussetzung
der
Anordnung
der
Planungszonen ist die Absicht der Behörden, eine bestehende planerische Ordnung
zu ändern. In dieser begründeten Planungsabsicht besteht das öffentliche Interesse
an der besagten Massnahme. Planungszonen müssen sodann in einem
Planungsbedürfnis begründet sein. Schliesslich dürfen Planungszonen nicht
weitergehen, als ihr Zweck – der Schutz der in Gang befindlichen Planung
beziehungsweise Rechtsetzung – es erfordert (Verhältismässigkeit). Namentlich
dürfen sie nicht die Wirkung eines strengen Bauverbots haben, sondern es müssen
stets Veränderungen möglich bleiben, welche die künftige Planung nicht
erschweren (STEINER/WIPF, in Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs-
und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 7. Aufl. 2024,
Kapitel 2.4.2, S. 218 m.H.a. Urteil Bundesgericht 1C_275/2021 vom 29. März 2022
E.
2.2
-
2.3
[Planungszonen],
2.3.1
[öffentliches
Interesse],
2.3.2
[Verhältnismässigkeit]). Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung (Rz.
49) nachvollziehbar dargetan hat, verkennt die Beschwerdeführerin den Sinn und
Zweck der erlassenen Planungszone, die wegen der Zusammenführung der
Ortsplanungen der vier fusionierten Gemeinden zwecks Vereinheitlichung der
entsprechenden Raum- und Baugetzesvorgaben erging. Die Annahmen und
Spekulationen über die Gebäudehöhen einer künftigen Ortsplanung werden nicht
von der Zielsetzung einer Planungszone miterfasst. Eine solche Logik würde zu
einem Baumoratorium verkommen. Fiktive Berechnungen der Gebäudehöhe nach
der hier (noch) nicht anwendbaren IVHB entbehren jeder Rechtsgrundlage ((vgl.
Art. 36 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 107 Abs. 1 KRG). Zudem darf davon ausgegangen
werden, dass auch mit den an die IVHB angepassten Definitionen der Baubegriffe
die Wahrung des Bestehenden weiterhin gewährleistet bleibt, bezweckt doch die
Ortsplanung im besonderen Masse gerade eine haushälterische Nutzung von
Baulandreserven
und
fördert
damit
auch
quartierspezifisch
zusätzliche
Baumöglichkeiten.
4.4.
Gemäss Art. 21 BauG dürfen bauliche Anlagen wie Einmündungen,
Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze, die Benützer der

16 / 25
Verkehrsanlagen nicht gefährden (Abs. 1). Im Bereich von Kantonsstrassen
erfordern neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Abs. 2). Wie bereits eingangs in
E. 2.3.2 dargelegt, besteht durch die neue MFH-Ausfahrt ebenerdig über eine
Liftanlage und bei guten Sichtverhältnissen entlang der leicht gekrümmten
Erschliessungsstrasse kein nennenswertes Gefährdungspotential. Es sind daher
auch keine weiteren Verkehrsmassnahmen wie Spiegelvorrichtungen, künstliche
Hindernisse/Schwellen auf der Strasse zur Temporeduktion und dergleichen
erforderlich oder vertieft zu prüfen. Dem ist hier umso mehr beizupflichten, als ein
grosszügiger Vorplatz bei der Ausfahrt existiert und mehrere Ausweichstellen vor
Ort zeitnah genutzt werden können. Auch ist mit dem Bauvorhaben kein massiver
Mehrverkehr zu erwarten (vgl. auch die Ausführungen unter Ziff. 4.6. nachfolgend).
Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet.
4.5.
Nach Art. 25a RPG (SR 700) gilt der Grundsatz der Koordination für
Bauvorhaben. Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage
Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für
ausreichende Koordination sorgt (Abs. 1). Die dafür verantwortliche Behörde (Abs.
2) kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen (lit. a); sorgt für
eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchunterlagen (lit. b); holt von allen
beteiligten
kantonalen
und
eidgenössischen
Behörden
umfassende
Stellungnahmen zum Vorhaben ein (lit. c); sorgt für eine inhaltliche Abstimmung
sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen
(lit. d). Die Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten (Abs. 3). In Art. 84
Abs. 1 BauG sind die Beilagen aufgeführt, welche – soweit erforderlich – dem
Bauvorhaben beizulegen sind (vgl. Auflistung Ziff. 1-18). Die Baubehörde kann bei
allen Baugesuchen auf einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern,
sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist (Abs. 2). Im
konkreten Fall liegen alle erforderlichen Baugesuchunterlagen vor, so namentlich
der Baubeschrieb samt Situationsplan, Erschliessungsplan, Umgebungsplan,
Grundrisspläne für alle vier Stockwerke [UG/EG/OG/DG], Schnittpläne [A-A/B-B/C-
C], Fassadenpläne, AZ-Berechnungen, Energienachweis, Vorprüfungsentscheid
der Gebäudeversicherung, Vorbehandlungsunterlagen für Abwasser usw. Weiter ist
den Bauunterlagen zu entnehmen, dass die Gesuche um koordinierte
Zusatzbewilligungen samt Einsprachedossiers am 7. März 2023 an die zuständigen
Ämter zur Prüfung und Bewilligung zugestellt wurden: So nachweislich an das Amt
für Militär und Zivilschutz (AMZ); an das Amt für Natur und Umwelt (ANU) sowie an
die Gebäudeversicherung (GVG). Mit Schreiben vom 10. März 2023 (AMZ), vom
28. April 2023 (ANU) und 17. April 2023 (GVG) wurden die nachgesuchten

17 / 25
Bewilligungen – allenfalls mit Auflagen – allesamt erteilt. Laut E-Mail vom 26. April
2023 der GVG wurde überdies mitgeteilt, dass sich das Baugrundstück Nr.
Z.1._____ gemäss neuem behördenverbindlichen Plan der Gefahrenkommission
nicht mehr in einer Gefahrenzone befinde. Diese Fakten lassen ohne weiteres den
Schluss
zu,
dass
die
Beschwerdegegnerin
die
Koordinationspflicht
in
Baubewilligungsverfahren einwandfrei umgesetzt und diesbezüglich auch das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt hat.
4.6.
Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne
erheblichen Aufwand möglich ist. Nach Art. 58 KRG planen die Gemeinden im
Rahmen ihrer Zuständigkeit die Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebiets.
Sie erstellen Übersichten über den Stand der Überbauung, Erschliessung und
Baureife (Abs. 1). Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu
überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen
verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen
sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen.
Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der
Feinerschliessung (Abs. 3). Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der
einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit
Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen
(Abs. 4). Nach Art. 61 BauG ist die Projektierung der öffentlichen
Erschliessungsanlagen Sache der Gemeinde (Abs. 1). Die generellen Projekte
umfassen
die
Hauptanlagen
der
Wasserversorgung
(GWP)
und
der
Abwasserbeseitigung (GKP), die Verkehrsanlagen der Groberschliessung sowie
Anlagen der Energieversorgung und der Abfallbeseitigung (Abs. 2). Die Bauprojekte
bestimmen
Art,
Umfang,
Lage
und
bautechnische
Gestaltung
von
Erschliessungsanlagen und weiteren Einzelheiten (Abs. 3). Gemäss Art. 63 Abs. 1
BauG sind die Ausführung und der Unterhalt der gemeindeeigenen Anlagen der
Grund-
und
Groberschliessung
Sache
der
Gemeinde.
Anlagen
der
Feinerschliessung werden von der Gemeinde erstellt und unterhalten, wenn diese
einer grösseren Anzahl von Grundeigentümern dienen. Lehnt die Gemeinde die
Durchführung der Feinerschliessung ab, sind die Grundeigentümer berechtigt,
diese Anlagen nach den Plänen der Gemeinde als private Erschliessungsanlagen
zu erstellen (Abs. 1). Im konkreten Fall erweist sich die Erschliessung des
Teilgebiets D._____ als schon vorhanden und völlig genügend. Dieses Teilgebiet
wird direkt durch die Strassenparzelle Nr. Z.5._____ erschlossen und wird östlich
der Bauparzelle Nr. Z.1._____ durch eine zweite Strassenparzelle Nr. Z.6._____

18 / 25
weitergeführt, so dass die Parzelle Nr. Z.1._____ sogar doppelt erschlossen ist. Die
durch diesen hinteren Dorfteil führende Erschliessungsstrasse dient in erster Linie
den Bewohnern von D._____. Die Strasse ist mit einem Fahrverbot ausgestattet
und die Zufahrtsstrecke darf nur mit einer örtlich angepassten, langsamen
Geschwindigkeit
befahren
werden.
Die
Strasse
weist
zudem
eine
Mindestfahrbahnbreite von gerundet 4.00 m auf und verfügt entlang der gesamten
Streckenführung über mehrere Ausweichstellen, womit selbst das Kreuzen von
breiteren Motorfahrzeugen möglich ist. Die Erreichbarkeit und Befahrbarkeit durch
die Rettungs- und Einsatzfahrzeuge der Blaulichtorganisationen (Krankenwagen,
Feuerwehr, Polizei etc.) ist überall problemlos gewährleistet. Der aus dem
Gesamtbauprojekt mit acht Neuwohnungen verteilt auf zwei MFH sowie total 22
neuen Autoabstellplätzen zu erwartende Mehrverkehr wird sich dabei in engen und
überschaubaren Grenzen halten, weil höchstens mit rund 50 Fahrzeugbewegungen
pro Tag zu rechnen ist (vgl. VSS-Nr. 640 045, Tab. 1 Erschliessungsstrassentyp
"Zufahrtsweg"; kein Durchgangsverkehr; mit reduzierter Fahrbahnbreite und stark
reduzierter Geschwindigkeit für Personenwagen/Fahrräder; kein Wendeplatz;
Belastbarkeitsgrenze [Massgebender stündlicher Verkehr im Querschnitt] 50 Fz/h;
bzw. Urteil des Verwaltungsgerichts R 22 30 vom 29. März 2023 E. 3.1.3; mit
Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts 1C_316/2023 vom 18. Juli 2024 E. 5). Das
bestehende und abzubrechende Gebäude auf Parzelle Nr. Z.2._____ hat ebenfalls
bereits Autoverkehr generiert, welcher nun wegfällt und damit vom neu zu
erwartenden Mehrverkehr ziffernmässig noch in Abzug gebracht werden darf. Im
Übrigen wurde unter dem Verfahrensantrag Nr. 2 (vgl. E. 2.3.2 und 4.4 hiervor) zur
aktuellen
Verkehrssituation
mit
sehr
übersichtlichen
Sicht-
und
Ausweichverhältnissen bereits Stellung bezogen. Die Anlagen und Leitungen für die
Versorgung mit Frischwasser und die Entsorgung des Abwassers für die beiden
MFH auf den Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____ wurden planmässig ebenfalls
schon festgelegt und somit die Voraussetzungen für eine gesetzeskonforme
Erschliessung selbst unter diesem baupolizeilichen Gesichtspunkt hinreichend
dargetan bzw. plausibel nachgewiesen. Die Rüge der ungenügenden Erschliessung
erweist sich daher bezüglich des Quartiers D._____ als unbegründet.
4.7.
Nach Art. 15 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem
voraussichtlichen Bedarf von 15 Jahren entsprechen (Abs. 1). Überdimensionierte
Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Lage und Grösse der Bauzonen sind über
die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze
der Raumplanung zu befolgen (Abs. 3 Satz 1). Nach Art. 21 RPG sind
Nutzungspläne für jedermann verbindlich (Abs. 1). Haben sich die Verhältnisse
erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls

19 / 25
angepasst (Abs. 2). Die Beschwerdeführerin brachte in diesem Zusammenhang
vor, dass die Fusionsgemeinde Zernez über zu grosse Bauzonen verfüge und daher
eine Überprüfung der überdimensionierten Wohn- und Mischzone (WMZ) – speziell
eine allfällige Auszonung der Bauparzellen Nrn Z.1._____ und Z.2._____ in der
Fraktion E._____, im Teilgebiet D._____ – im Rahmen der pendenten
Ortsplanungsrevision erfolgen sollte. Dieser Sachdarstellung und Schlussfolgerung
vermag sich das streitberufene Gericht vorliegend nicht anzuschliessen. Im
konkreten Fall steht nämlich nicht die erstmalige Überbaubarkeit zweier bisher nicht
zonengemäss genutzter Grundstücke zur Diskussion, sondern die intensivere
Nutzung zweier bereits der Wohnzone zugewiesenen Baugrundstücke am Dorfrand
in D._____. Eine Auszonung dieser beiden Grundstücke fällt deshalb bereits im
Voraus ausser Betracht, da sich eine künftige Reduktion der WMZ einzig auf derzeit
noch unüberbaute Baugrundstücke beziehen kann, zu denen die bereits seit
Jahrzehnten zonenkonform verwendeten Parzellen Nrn. Z.1._____ und Z.2._____
gerade nicht zählen. Deshalb wurde das Baugesuch nach entsprechender Prüfung
auch folgerichtig nicht der Planungszone unterstellt. Vielmehr ist hier ein Abbruch
bestehender Anlagen und Bauten erforderlich, um neue Ersatzbauten, nach
modernisierten und verbesserten Bau- und Energiestandards, auf demselben
Bauland zu erstellen und als prägnanten Quartierabschluss verwirklichen zu
können. Ein Widerspruch zum künftigen Bau- und Planungsrecht der Gemeinde
Zernez kann hier nicht festgestellt werden, weshalb auch diese Rüge der
Beschwerdeführerin offensichtlich unbegründet ist.
4.8.
Nach Art. 7 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG;
SR 702) dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent
neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden: a) als
Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 einer Erstwohnung
gleichgestellt ist; oder b) als touristisch bewirtschaftete Wohnung. Art. 11 ZWG
bestimmt im Weiteren: Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender
oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts
in der Art der Wohnnutzung frei (Abs. 1). Solche Wohnungen dürfen, ohne dass
Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden müssen,
erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der
Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent der am 11. März
2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen
zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden (Abs. 2). Übersteigt die
Erweiterung einer bestehenden Wohnung das Mass von Abs. 2 zweiter Satz, so ist
sie zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit a
ZWG deklariert wird und die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt

20 / 25
sind. Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung eine entsprechende
Nutzungsbeschränkung an und weist unmittelbar nach Rechtskraft der
Baubewilligung
das
Grundbuchamt
an,
die
Nutzungsbeschränkung
zum
betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (Abs. 3). Nach Art. 22a KRG
wird die Kompetenz zum Erlass von Vorschriften, welche die Erstellung, Änderung
oder Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als die Bundesgesetzgebung
(ZWG), an die Gemeinden übertragen, soweit der Kanton nicht selbst legiferiert.
Gemäss Art. 35d KRVO (BR 801.110;) unterliegen Projekte für Umbauten oder
Umnutzungen
von
ortsbildprägenden
oder
geschützten
Bauten
der
Gestaltungsberatung (Abs. 1). Die Bauabsichten sind vor der Ausarbeitung der
Projektpläne der Baubewilligungsbehörde bekanntzugeben. Diese legt zusammen
mit der Bauherrschaft und der Gestaltungsberatung unter Beachtung der
Erhaltungsziele
sowie
des
Gebäudeinventars
die
Schutz-
und
Erhaltungsanordnungen fest (Abs. 2). Im kommunalen Zweitwohnungsgesetz vom
24. November 2019 (kZWG; RB 405.500) wird der Zweck dieses Gesetzes unter
Art. 1 kZWG definiert. Nach Art. 4 Ziff. 1 kZWG werden neue Wohnungen sowie
Umbauten, Erweiterungen, Umnutzungen oder Wiederaufbauten von bestehenden
Wohnungen nur bewilligt, wenn die bundesrechtlichen und die kommunalen
Bestimmungen über Zweitwohnungen eingehalten sind. Laut Ziff. 2 dieser
Bestimmung führt das Bauamt ein Verzeichnis aller bewilligten Wohnungen auf
Gemeindegebiet mit Angaben über den Zeitpunkt der öffentlichen Ausschreibung
und der Bewilligung des Baugesuchs sowie Angaben über die Zweckbestimmung
der Wohnungen (kommunale Erstwohnung, Erstwohnung gemäss Bundesrecht,
touristisch bewirtschaftete Wohnung, Zweitwohnung, altrechtliche Wohnung) und
Hinweisen auf den Rechtsgrund der verfügten Nutzungsbeschränkung bzw. auf den
Rechtsgrund für die unbeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung. Im konkreten Fall
verhält es sich so, dass insgesamt acht neue Wohnungen, verteilt auf zwei MFH,
erstellt werden, wovon sechs Erstwohnungen und zwei Zweitwohnungen geplant
sind.
Diese
Aufteilung
und
Qualifikation
geht
aus
den
eingereichten
Baugesuchunterlagen zweifelsfrei hervor. Diese Nutzungsabsichten sind nach Art.
7 Abs. 1 lit. a und Art. 11 Abs. 2 ZWG ausdrücklich zulässig. Wie dem kommunalen
räumlichen Leitbild der betreffenden Gemeinde vom August 2022 zu entnehmen ist,
entspricht die Schaffung und Förderung von Wohnraum für Einheimische einem
zentralen Anliegen und planerischen Ziel für das gesamte Unterengadin. Der
fehlende Wohnraum für Einheimische im Unterengadin ist akut und allgemein
bekannt. Die bestehenden Wohnungen in D._____ werden unbestritten zu einem
grossen Teil von Einheimischen bewohnt. Das Gesamtbauvorhaben mit einer
approximativen Kostenschätzung von CHF 5.6 Mio. beinhaltet den Aushub und Bau
einer Tiefgarage sowie die Installation einer Liftanlage. Allein aufgrund dieser

21 / 25
baulichen Massnahmen kann nicht schon auf ein oberes Preissegment und damit
völlig überteuerte Mietzinsen für Einheimische oder für potentielle Käufer in der für
sie neuen Wohnsitzgemeinde geschlossen werden. Aus den Grundrissplänen ist
ersichtlich, dass es sich um grosszügige Wohnungen ohne besondere Extras oder
teure Ausbaustandards mit spezieller Raffinesse handelt. Auf eine Verletzung oder
potenzielle Umgehung der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung kann vorliegend
offensichtlich nicht geschlossen werden. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin
sind unbegründet.
4.9.
Gemäss Art. 15 USG (SR 814.01) sind Immissionsgrenzwerte für Lärm und
Erschütterungen so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der
Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem
Wohlbefinden nicht erheblich stören. In der Lärmschutz-Verordnung vom 15.
Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) des Bundes werden die entsprechenden
Immissionsgrenzwerte gegen schädlichen und lästigen Lärm festgelegt. Nach Art.
43 LSV gelten in den Nutzungszonen gemäss Art. 14 ff. RPG folgende vier
Empfindlichkeitsstufen: In der ES I befinden sich Zonen mit einem erhöhten
Lärmschutzbedürfnis (Erholungszonen); in der ES II sind keine störenden Betriebe
zugelassen (Wohnzonen und ZöBA); in der ES III sind mässig störende Betriebe
zugelassen (Mischzonen aus Wohnen und Gewerbe); und in der ES IV sind stark
störende Betriebe (Industriezone) erlaubt. Anhang 3 zur LSV führt die jeweils
einzuhaltenden Belastungsgrenzwerte tabellarisch auf: In der vorliegend
massgebenden ES III gelten folgende Immissionsgrenzwerte: 65 dB(A) am Tag und
55 dB(A) in der Nacht. Die Planungswerte sind mit 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A)
in der Nacht tiefer (strenger) und die Alarmwerte mit 70 dB(A) am Tag und 65 dB(A)
in der Nacht höher (lärmkritisch). Vorliegend ist unbestritten die ES III einzuhalten.
Gemäss Strassenlärmsanierungen und Lärmbelastungskataster des Kantons
Graubünden (https://P._____) beträgt der Beurteilungspegel am Tag entlang der
Kantonsstrasse mit minimalstem Strassenabstand zur Parzelle Nr. 2063 im
Einfahrtsbereich ab der Kantonsstrasse in Richtung D._____ bei einem
durchschnittlichen Tagesverkehr von fast 4'000 Fahrzeugbewegungen (Prognose
bis 2035) und einer Geschwindigkeit von 50 km/h lärmmässig gerade einmal 64.1
dB(A). Im Vergleich dazu kann der zu erwartende Verkehr auf der
verkehrsberuhigten Quartierstrasse D._____ als nahezu vernachlässigbar taxiert
werden, da dort kein Durchgangsverkehr herrscht und sich der Verkehr aufgrund
der Fahrverbotstafel im Wesentlichen allein auf die dort wohnhafte Anwohnerschaft
beschränken dürfte. Die im Einzelfall massgebenden Immissionsgrenzwerte der ES
III werden daher offensichtlich bei weitem nicht überschritten, womit auch diese
Rüge völlig unbegründet ist.

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4.10. In der zeitlich nachgeschobenen – als Noveneingabe bezeichneten –
Eingabe vom 22. April 2024 machte die Beschwerdeführerin – anknüpfend an den
Vorwurf der Verletzung der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung (siehe E. 4.8
hiervor) – noch geltend, dass überhaupt kein Bedarf am Gesamtprojekt bestehe und
dasselbe letztlich auf eine Umgehung der Gesetzgebung hinauslaufe, mittels des
Instituts der Sistierung gemäss Art. 14 ZWG. Laut Art. 14 Abs. 1 lit b ZWG sistiere
die Baubewilligungsbehörde nämlich auf Gesuch der Eigentümer-/Bauherrschaft
eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG während einer bestimmten
Dauer, wenn die Eigentümer-/Bauherrschaft nachweise, die Wohnung öffentlich
ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Wohnung
gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Auch dieser Einwand erweist
sich jedoch bei einer vertieften Analyse der massgebenden Fakten, Zahlen und
Statistiken als unzutreffend. Wie aus der in diesem Zusammenhang überzeugenden
und umfassenden Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 13. Mai 2024 hervorgeht,
verfügt die involvierte Fusionsgemeinde (mit vier lokal auseinanderliegenden
Fraktionen) über ein sehr weitverzweigtes Territorium. Mit 344 km2 ist sie eine der
flächenmässig grössten Gemeinden der Schweiz. Der Wohnungsmarkt ist
(gerichtsnotorisch) in fast allen diesen Dörfern des (Unter-)Engadins ausgetrocknet.
Neue Gebäude wie auch Neubauwohnungen werden erfahrungsgemäss bereits in
der Planungsphase, spätestens jedoch in der Bauphase weiterverkauft oder (weiter-
)vermietet. Laut Statistik vom 31. Dezember 2021 beträgt der Zweitwohnungsanteil
38 % bzw. der Erstwohnungsanteil 62 % in der Fusionsgemeinde, der Gesamtanteil
an Wohnungen liegt bei 1'153 Stück, wobei 681 Stück Erstwohnungen und 31 Stück
Erstwohnungen gleichgestellte Wohneinheiten sind. Die Beschwerdegegnerin weist
diesbezüglich zu Recht auf eine vom kantonalen Departement in Auftrag
gegebenen Studie vom Dezember 2023 betreffs "Knapper Wohnraum im Kanton
Graubünden"
hin,
worin
aufgezeigt
wurde,
dass
in
der
betreffenden
Fusionsgemeinde ein deutlich geringeres Angebot an Wohnraum besteht als von
der Bevölkerung auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich nachgefragt wird (vgl.
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/alg/Dokumente%20Wohnbaufrd
erung/WS_HS_03_DE_Knapper_Wohnraum_im_Kanton_Graub%C3%BCnden_G
rundlagenanalyse.pdf; siehe Seite 36). Die Darstellung, wonach alle Fraktionen
(Lavin,
Susch,
Zernez,
Brail)
der
Fusionsgemeinde
aufgrund
ihrer
Verschiedenartigkeit und ihrer geographischen Entfernung untereinander eine hohe
Nachfrage für die Nutzer von Erstwohnungen haben, wird durch den neu ermittelten
Erstwohnungsanteil im Jahr 2024 von total 64 % noch untermauert und bestätigt die
angestrebte Tendenz (vgl. https//www.Engadinerpost.ch/news/2024/04/08/Zernez-
hat-die-hoechste-Einheimischen-Wohnquote).
In
der
betreffenden
Fusionsgemeinde wird das Zweitwohnungsgesetz daher korrekt umgesetzt und

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gegen allfällige Missbräuche wird wirksam vorgegangen. Diese Feststellung wird
auch durch den Leerwohnungsbestand von aktuell nur rund 1.11 Prozent in der
Fraktionsgemeinde im Jahr 2023 belegt. Diese Kennziffer ist im Jahr 2024 sogar
noch weiter auf 0.54 % des Gesamtbestands gesunken, was bedeutet, dass der
Leerbestand seither abgenommen hat und die Nachfrage nach Erstwohnungen
nochmals
stark
gestiegen
sein
dürfte
(vgl.
https://datavis.bfs.admin.ch/statatlas/maps/md-
13.286/maps/13.286/map/mapIdOnly/27993_de.html).
Der
von
der
Beschwerdeführerin herangezogene Vergleich mit einer neuen Überbauung in
Bahnhofsnähe von Zernez verfängt nicht, da die Verschiedenartigkeit der einzelnen
Fraktionen auch unterschiedliche Bedürfnisse der jeweiligen Bewohner abdecken
sollen. Insbesondere in der vorliegend besonders interessierenden Fraktion
E._____ ist ein Bedarf an Wohnraum nachgewiesen, da sich dort unweit entfernt
bedeutende Arbeitgeber (X1.____ SA im Zentrum, Museum/'Muzeum X2.____,
Südportal X3._____ in der Nähe, Gärtnereibetrieb und Gastwirtschafts-
/Beherbungsbetriebe) befinden, die ein finanzielles Auskommen für alle
Arbeitnehmer oder Freischaffenden für die Miete oder den Kauf von Erstwohnungen
ermöglichen sollten. Der Bedarf an Erstwohnungen in der Fraktion E._____ ist
deshalb klarerweise zu bejahen. Die Gefahr einer Gesetzesumgehung gestützt auf
Art. 14 ZWG ist nicht realistisch und entspricht nicht den erhobenen Fakten und
Zahlen. Die Beschwerdeführerin dringt daher auch materiell mit der in ihrer
Noveneingabe
geäusserten
Kritik
an
der
Bewilligungspraxis
der
Beschwerdegegnerin nicht durch. Ihre gegenteiligen Behauptungen konnte die
Beschwerdeführerin
nicht
durch
plausible
Argumente
belegen,
da
ihre
Missbrauchsvorwürfe nicht substantiiert wurden.
4.11. Zusammengefasst ergibt sich, dass der Bau- und Einspracheentscheid vom
30. Mai 2023 für den Abbruch der Gebäude Nrn. G._____, H._____, I._____ sowie
für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Bauparzellen Nrn.
Z.1._____ und Z.2._____ im Einklang sowohl mit den öffentlichen Bau-, Lärm- und
Umweltvorschriften als auch mit der Erst- und Zweitwohnungsgesetzgebung erteilt
wurde. Die Beschwerde vom 30. Juni 2023 erweist sich formell wie materiell als
unbegründet und ist abzuweisen.
5.
Es ist damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden:
5.1.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen.
Das
Gericht
erachtet
dabei
aufgrund
des
Aufwandes

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ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen
gemäss Art. 75 VRG) für angemessen und gerechtfertigt.
5.2.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin den anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegnern die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten
zu ersetzen. Ausgangspunkt bilden dabei die Honorarnoten vom 6. November 2023
und 10. Juni 2024 des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner in der Höhe von
CHF 7'409.32 und CHF 1'315.08, zusammen also CHF 8'724.40. Die erstgenannte
Honorarnote (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 24.5 Std. à CHF 270.00
[CHF 6'615.00], 7.7 % MWST [CHF 509.35], Kleinspesenpauschale à 4 %
[CHF 264.60], 7.7 % MWST [CHF 20.37]) und die zweite Kostennote (Honorar 0.25
Std. à CHF 270.00 [CHF 67.50], 7.7 % MWST [CHF 5.20]; Honorar 4.0833 Std. à
CHF 270.00 [CHF 1'102.50], 8.1 % MWST [CHF 89.30], Kleinspesen 4 %
[CHF 2.70]. 7.7 % MWST [CHF 0.21], Kleinspesen 4 % [CHF 44.10], 8.1 % MWST
[CHF 3.57]) stehen den Beschwerdegegnern gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG als
Parteientschädigung zu. Es gilt einzig noch deren Höhe zu prüfen. Nach Art. 3 Abs.
1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00.
Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von
maximal
CHF
270.00
zulässig.
Vorliegend
datiert
die
entsprechende
Honorarvereinbarung vom 23. August 2023 und es wurde darin eine Entschädigung
von CHF 270.00 pro Stunde vereinbart (vgl. S. 2, Ziff. 1). Die Honorarnote ist damit
betragsmässig korrekt erfolgt. Weiter kann praxisgemäss eine Spesenpauschale
von 3 % und die MWST 7.7 % (bis 31.12.2023) bzw. 8.1 % (ab 01.01.2024)
verrechnet werden. Vorliegend wurde eine Kleinspesenpauschale à 4 % anstatt 3
% erhoben, was zu korrigieren ist. Was die Höhe des Arbeits- und Zeitaufwands
von total 28.8333 Stunden betrifft, so erachtet das Gericht diesen Aufwand als
ausgewiesen und gerechtfertigt. Im konkreten Fall führt dies zu einer (leicht)
reduzierten Honorarnote von CHF 8'640.55. Diese (korrigierte) Kostennote setzt
sich wie folgt zusammen: 28.8333 Std. à CHF 270.00 [CHF 7'785.00], Spesen 3 %
[CHF 233.55], MWST 7.7 % [CHF 530.00] und 8.1 % [CHF 92.00]; macht total CHF
8'640.55. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern in diesem Umfang
eine Parteientschädigung zu entrichten.
5.3.
Der Beschwerdegegnerin steht demgegenüber keine aussergerichtliche
Entschädigung zu, da sie im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat
(Art. 78 Abs. 2 VRG).

25 / 25
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
666.00
Total
CHF
4'666.00
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ hat an B._____ und C._____ eine Parteientschädigung von
insgesamt CHF 8'640.55 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]