gr_gerichte · ZF 2008 18 · 2008-06-11 · de

Miete/Anfechtung Kündigung | OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 11. Juni 2008
Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 08 18
(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil 
vom 04. Dezember 2008 abgewiesen worden, soweit darauf einzutreten war).
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Vizepräsident Bochsler
RichterInnen
Riesen-Bienz, Hubert, Zinsli und Michael Dürst
Aktuarin ad hoc
Bäder Federspiel
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der X . & C o . C o n f i s e r i e , B. und C. X., Beklagte und Berufungsklägerin, ver-
treten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, Quaderstrasse 8, 7000 
Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Fe-
bruar 2008, in Sachen des AY., und des Dr. BY., Kläger und Berufungsbeklagte, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Diener, Bärenloch 1, Postfach 
201, 7002 Chur, gegen die Beklagte und Berufungsklägerin,
mit Streitverkündung der Beklagten und Berufungsklägerin an Rechtsanwalt lic. iur. 
Z., Einberufener, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans-Martin Allemann, 
Alexanderstrasse 8, Postfach 30, 7002 Chur,
betreffend Anfechtung einer Kündigung,
hat sich ergeben:


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A.
Am 31. März 2004 schlossen die A., vertreten durch D. X., Z. und E. 
X., als Vermieterin und die X. & Co. Confiserie, vertreten durch B. X. und C. X., als 
Mieterin einen Mietvertrag, worin der Mieterin das ganze Untergeschoss, das ganze 
Erdgeschoss, ein Büro im 1. Stock und eine Garage in der Wohn- und Geschäfts-
liegenschaft der Vermieterin an der F. in G. zum Gebrauch als Confiserie, Bäckerei 
und Café überlassen wurde. Der Mietzins wurde auf 5.5 % des Nettoumsatzes exkl. 
MwSt. festgelegt. Für die Heizkosten wurde ein Pauschalbetrag von monatlich Fr. 
1'000.-- vereinbart; die Kosten für Wasser und Abwasser, Warmwasser und Keh-
richt werden gemäss Vertrag von der Mieterin direkt bezahlt. Das Mietverhältnis be-
gann am 1. Mai 2004 und soll nach einer festen Mietdauer von fünf Jahren am 30. 
April 2009 enden. Der Mietvertrag wurde im Grundbuch der Gemeinde G. vorge-
merkt.
Das Wohn- und Geschäftshaus der A. wurde am 12. Juli 2004 auf Antrag der 
Grundpfandgläubigerin H. durch das Betreibungsamt Schanfigg versteigert. AY. 
und Dr. BY. ersteigerten die Liegenschaft im ersten Aufruf für Fr. 2'055'000.--.
Am 14. September 2004 kündigten AY. und Dr. BY. das Mietverhältnis mit 
der X. & Co. Confiserie mit dem amtlichen Formular auf den 31. März 2005 mit der 
Begründung des dringenden Eigenbedarfs im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR in 
Verbindung mit Art. 266d OR.
B.
Diese Kündigung wurde von der X. & Co. Confiserie am 11. Oktober 
2004 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Plessur angefochten. 
Die X. & Co. Confiserie stellte den Antrag, die am 14. September 2004 ausgespro-
chene Kündigung für nichtig, resp. ungültig zu erklären und aufzuheben. AY. und 
Dr. BY. beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 15. November 2004, der Mietver-
trag vom 31. März 2004 sei ungültig zu erklären, eventualiter sei die Anfechtung der 
Kündigung vom 14. September 2004 abzuweisen. Anlässlich der Schlichtungsver-
handlung vom 26. November 2004 konnte keine Einigung erzielt werden. Mit Ent-
scheid vom 26. November 2004, mitgeteilt am 27. Januar 2005, hiess die Schlich-
tungsbehörde die Klage der X. & Co. Confiserie gut und hob die auf den 31. März 
2005 ausgesprochene Kündigung auf.
C.
Am 25. Februar 2005 instanzierten AY. und Dr. BY. beim Bezirksge-
richt Plessur eine Klage gegen die X. & Co. Confiserie. Sie stellten folgende Rechts-
begehren:
„1.
Der Mietvertrag vom 31.3.2004 sei ungültig zu erklären.


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2.
Eventualiter sei die Anfechtung der Kündigung vom 14. September 
2004 abzuweisen.
3.
Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge.“
Die X. & Co. Confiserie beantragte in ihrer Prozessantwort vom 6. Mai 2005, 
was folgt:
„1.
Die Klage sei abzuweisen und der Entscheid der Schlichtungsbehörde 
für Mietsachen des Bezirks Plessur vom 26. November 2004, mitgeteilt 
am 27. Januar 2005, wonach die auf den 31. März 2005 ausgespro-
chene Kündigung aufgehoben wurde, sei zu bestätigen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.“
Am 17. Juni 2005 reichten die Kläger die Stellungnahme im Sinne von Art. 
87 Abs. 2 ZPO ein.
D.
Die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Plessur fand am 26. 
Oktober 2007 statt. Mit Urteil vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar 2008, 
erkannte das Bezirksgericht Plessur, wie folgt:
„1.
In Gutheissung der Klage wird der zwischen der A. und der X. & Co. 
abgeschlossene Pachtvertrag vom 31. März 2004 für ungültig erklärt.
2.
Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von CHF 15'519.10 (Gerichts-
gebühren CHF 6'000.00, Schreibgebühren CHF 863.80, Bargebühren 
CHF 1'055.30 [Expertise zu ½ = CHF 516.15], Streitwertzuschlag CHF 
7'600.00) gehen zu Lasten der X. & Co. Confiserie und werden mit dem 
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Die X. & Co. Confiserie hat AY. und Dr. BY. mit insgesamt CHF 9'199.80 
(inkl. Barauslagen und 7.6 % MWST) ausseramtlich zu entschädigen.
3.
(Mitteilung)“
Das Bezirksgericht war zur Erkenntnis gelangt, dass der Vertrag vom 31. 
März 2004 mangels Vertretungswirkung als ungültig zu qualifizieren sei.
E.
Gegen dieses Urteil liess die X. & Co. Confiserie am 10. März 2008 
die Berufung zu Handen des Kantonsgerichts von Graubünden erklären. Sie stellt 
folgende Berufungsanträge:
„1.
Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2.
Auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
3.
Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 15'519.10 seien den 
Klägern aufzuerlegen, welche zudem zu verpflichten seien, die Beklagt-
schaft aussergerichtlich mit Fr. 9'000.00, zuzüglich 7.6% Mehrwert-
steuer, zu entschädigen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Berufungsverfahren zu-
lasten der Berufungsbeklagten.“


4
Die Berufungsklägerin stellte ferner den Antrag, Rechtsanwalt lic. iur. Z. den 
Streit verkünden zu lassen.
Mit Verfügung des Kantonsgerichtspräsidiums vom 26. März 2008, mitgeteilt 
am 27. März 2008, wurde Rechtsanwalt lic. iur. Z. gestützt auf den Antrag der Be-
rufungsklägerin in Anwendung von Art. 30 Abs. 1 ZPO der Streit verkündet.
F.
Am 11. Juni 2008 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem 
Kantonsgericht von Graubünden statt. Für die Verfahren ZF 08 16, ZF 08 17 und 
ZF 08 18 wurde eine gemeinsame Berufungsverhandlung durchgeführt. Anwesend 
waren der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin, Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius 
Fryberg, die Berufungsbeklagten AY. und Dr. BY. sowie ihr Rechtsvertreter, Rechts-
anwalt Dr. iur. Peter Diener. Der Einberufene verzichtete auf eine Teilnahme an der 
Hauptverhandlung. Einleitend verlas der Vorsitzende die Berufungsbegehren. Ge-
gen die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Ein-
wände erhoben, so dass sich dieses als in der Sache legitimiert erklärte. Da keine 
Beweisanträge vorlagen, wurde das Beweisverfahren geschlossen. Im Anschluss 
fanden die Plädoyers der Parteivertreter statt. Rechtsanwalt Fryberg bestätigte und 
begründete in seinem Plädoyer die Anträge gemäss der schriftlichen Berufungser-
klärung vom 10. März 2008. Rechtsanwalt Diener beantragte in seinem Plädoyer 
die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 
Berufungsklägerin und begründete seine Anträge entsprechend.
Rechtsanwalt Fryberg und Rechtsanwalt Diener gaben von ihren Vorträgen 
eine schriftliche Ausführung zu den Akten. Die Parteivertreter erhielten das Recht 
auf Replik und Duplik.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der 
Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungs-
verhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegan-
gen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1a.
Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 
der Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und 
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen; VVzOR) kann gemäss Art. 39 Abs. 2 VV-
zOR in Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO beim Kantonsgericht von Graubünden Be-


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rufung erklärt werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der 
vorliegenden Streitsache als Berufungsinstanz ist damit gegeben.
Eine Berufung ist innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der 
schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären und hat die formulierten Anträge auf 
Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, 
soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Die Berufung 
der X. & Co. Confiserie vom 10. März 2008 gegen das Urteil des Bezirksgerichts 
Plessur vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar 2008, wurde frist- und 
formgerecht eingereicht, so dass darauf eingetreten werden kann.
b.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob es sich 
beim Vertrag vom 31. März 2004 um einen gültigen Vertrag handelt.
Die Vorinstanz qualifizierte das Vertragsverhältnis als Pachtvertrag, was von 
den Parteien nicht beanstandet wurde. Es kann an dieser Stelle auf Erwägung 4b 
des angefochtenen Urteils verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
2.
Zunächst ist zu prüfen, ob die Kläger und Berufungsbeklagten zur 
Klage auf Ungültigerklärung des Pachtvertrags legitimiert sind.
a.
Die Berufungsklägerin macht geltend, die Berufungsbeklagten hätten 
gar kein Rechtsschutzinteresse an der Klage auf Feststellung der Ungültigkeit des 
Vertrages. Bei jeder gerichtlichen Klage sei darüber zu befinden, ob ein Kläger über-
haupt ein Rechtsschutzinteresse daran habe. Dies könne aber nur dann beurteilt 
werden, wenn tatsächlich feststehe, welche Konsequenzen die Gutheissung der 
Klage habe. Im vorliegenden Fall sei mit der Feststellung, dass der Vertrag ungültig 
sei, überhaupt nichts gewonnen. Bestenfalls führe diese Feststellung dazu, dass 
weitere Prozesse zwischen den Parteien folgten, was wohl kaum im Interesse der 
Rechtssicherheit und noch viel weniger im Interesse des Rechtsfriedens liegen 
könne. Daher hätte auf die Begehren der Kläger und heutigen Berufungsbeklagten 
gar nicht eingetreten werden dürfen.
b/aa. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Feststellungs-
klage zuzulassen, wenn der Kläger an der sofortigen Feststellung ein erhebliches 
schutzwürdiges Interesse hat, welches kein rechtliches zu sein braucht, sondern 
auch bloss tatsächlicher Natur sein kann. Diese Voraussetzung ist namentlich ge-
geben, wenn die Rechtsbeziehungen der Parteien ungewiss sind und die Ungewiss-
heit durch die Feststellung über den Bestand und den Inhalt des Rechtsverhältnis-
ses beseitigt werden kann. Dabei genügt nicht jede Ungewissheit; erforderlich ist 


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vielmehr, dass ihre Fortdauer dem Kläger nicht mehr zugemutet werden darf, weil 
sie ihn in seiner BewegungsK.heit behindert (BGE 133 III 282 ff. [287 f.], E. 3.5; 
BGE 131 III 319 ff. [325], E. 3.5; BGE 123 III 414 ff. [429], E. 7b).
b/bb. Das mit Vertrag vom 31. März 2004 begründete Vertragsverhältnis 
zwischen der A. als Verpächterin und der X. & Co. Confiserie als Pächterin ging 
gestützt auf Art. 261 Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 290 OR mit dem Eigentum 
an der Liegenschaft an der F. in G. auf die Berufungsbeklagten AY. und Dr. BY. 
über. Als Erwerber der Liegenschaft und in der mit dem Erwerb übernommenen 
Eigenschaft als Vertragspartei verfügen die Berufungsbeklagten durchaus über ein 
Rechtsschutzinteresse an der Feststellung, ob der fragliche Vertrag Bestand hat 
oder nicht. Namentlich haben die Kläger ein legitimes Interesse daran, dass die von 
ihnen übernommenen Miet- bzw. Pachtverträge rechtsgültig sind, was das Interesse 
an der Klärung dieser Frage bzw. an der Aufhebung ungültiger Verträge mit einsch-
liesst. Da die Berufungsbeklagten die Gültigkeit des Pachtvertrages mit der X. & Co. 
Confiserie bezweifeln, besteht eine Ungewissheit über die entsprechende Rechts-
beziehung. Deren Fortdauer ist den Klägern nicht zumutbar, namentlich weil sie 
durch die Langfristigkeit des besagten Vertrages in ihrer BewegungsK.heit erheblich 
eingeschränkt werden. Durch die Feststellung über den Bestand oder Nichtbestand 
des Pachtvertrages kann die entsprechende Rechtsunsicherheit behoben werden. 
Der umstrittene Vertrag wurde für eine feste Vertragsdauer abgeschlossen und 
kann nicht ordentlich gekündigt werden. Zudem wurde er im Grundbuch vorgemerkt, 
so dass auch eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR in 
Verbindung mit Art. 290 OR nicht möglich ist (Art. 261b Abs. 2 OR; 
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A., Zürich 1999, S. 96 f. u. S. 
482). Das von den Berufungsbeklagten angestrebte Ziel der Vertragsauflösung 
lässt sich daher lediglich über eine Klage auf Ungültigerklärung des Vertrages er-
reichen. Zwar trifft es zu, dass es als Folge einer allfälligen Ungültigerklärung zu 
weiteren Verfahren hinsichtlich der rechtlichen und finanziellen Konsequenzen die-
ser Ungültigerklärung kommen kann. Zum einen ist dies aber nicht zwingend. Zum 
anderen führt die blosse Möglichkeit von Folgeverfahren nicht dazu, dass das 
Rechtsschutzinteresse an einer Ungültigkeitsklage jeweils nur dann bejaht werden 
kann, wenn gleichzeitig auch die Rechtsfolgen einer allfälligen Ungültigkeit geklärt 
werden.
c.
Unter diesen Umständen ist das Rechtsschutzinteresse der Kläger 
und heutigen Berufungsbeklagten am vorliegenden Verfahren zu bejahen, und es 
ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz auf die Klage eingetreten ist. Im Fol-


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genden ist nun der rechtsgültige Bestand des Vertrages vom 31. März 2004 zu 
klären.
3a.
Ein Miet- bzw. Pachtvertrag ist unter anderem dann nichtig und entfal-
tet keinerlei Wirkung, wenn eine der Vertragsparteien nicht bevollmächtigt ist 
(Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 101). Bei einer Aktiengesellschaft ergibt sich eine 
Ungültigkeit des entsprechenden Vertrages somit dann, wenn die Voraussetzungen 
für eine gültige organschaftliche Stellvertretung gemäss Art. 718a OR fehlen. Die 
Nichtigkeit oder Ungültigkeit des Miet- bzw. Pachtvertrages entfaltet rückwirkende 
Wirkungen (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 102).
b.
Nach Art. 718 Abs. 1 OR wird eine Aktiengesellschaft nach aussen 
durch den Verwaltungsrat vertreten. Bestimmen die Statuten oder das Organisati-
onsreglement nichts anderes, steht die Vertretungsbefugnis jedem Verwaltungs-
ratsmitglied einzeln zu. Die zur Vertretung befugten Personen können im Namen 
der Gesellschaft alle Rechtshandlungen vornehmen, die der Zweck der Gesell-
schaft mit sich bringen kann. Eine Beschränkung dieser Vertretungsbefugnis hat 
gegenüber gutgläubigen Dritten keine Wirkung; ausgenommen sind die im Handels-
register eingetragenen Bestimmungen über die ausschliessliche Vertretung der 
Hauptniederlassung oder einer Zweigniederlassung oder über die gemeinsame 
Vertretung der Gesellschaft (Art. 718a OR).
Für eine gültige organschaftliche Stellvertretung nach Art. 718a OR wird Ver-
tretungsmacht und Vertretungsbefugnis, bei fehlender Vertretungsbefugnis alterna-
tiv Gutgläubigkeit des Vertragspartners bezüglich der Vertretungsbefugnis voraus-
gesetzt. Die Vertretungsmacht bezeichnet den Bereich des rechtlichen Könnens, 
der Möglichkeit, unmittelbar für die Gesellschaft Rechtswirkungen zu erzeugen. Sie 
bestimmt sich anhand des Gesellschaftszwecks. Von der Vertretungsmacht ge-
deckt sind nicht nur Rechtshandlungen, die dem Vertretenen nützlich sind oder in 
seinem Betrieb gewöhnlich vorkommen, sondern alle, die objektiv betrachtet im In-
teresse des von der Gesellschaft verfolgten Zwecks liegen können und durch diesen 
nicht geradezu ausgeschlossen sind (BGE 116 II 320 ff. [323], E. 3a; Peter Forst-
moser/ Arthur Meier-Hayoz/ Peter Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Bern 1996, 
§ 21 Nr. 5, § 30 Nr. 82; Dieter Zobl, Probleme der organschaftlichen Vertretungs-
macht, ZBJV 125/1989, S. 289 ff., S. 291 f.). Die Vertretungsmacht findet ihre 
Grenze aber nicht nur am äussersten Rand einer denkbaren Zweckverfolgung, son-
dern vor allem auch in Handlungen, die den Zweck verletzen, weil sie nicht mehr 
der Fortführung des Geschäfts, sondern – ohne entsprechenden Beschluss der Ge-
neralversammlung – erkennbar und eindeutig der Beendigung der Geschäftstätig-


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keit dienen. Zweckwidrig sind zudem Handlungen, die geeignet sind, den Gesell-
schaftszweck zu vereiteln (Peter Böckli, Schweizer Aktienrecht, 3. A., Zürich 2004, 
§ 13 Nr. 497 u. 499).
Die Vertretungsbefugnis bezeichnet den Bereich des rechtlichen Dürfens des 
Vertreters (Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 30 Nr. 82). Sie ist stillschwei-
gend beschränkt, wenn eine Rechtshandlung zwar nicht ausdrücklich verboten ist, 
aber dem mutmasslichen Willen der vertretenen Gesellschaft widerspricht. Dem 
mutmasslichen Gesellschaftswillen widersprechen all jene Rechtsgeschäfte, wel-
che sich als interessen- bzw. pflichtwidriges Vertreterhandeln erweisen (Zobl, 
a.a.O., S. 295 f.). Interessen- und pflichtwidriges Handeln liegt daher stets ausser-
halb der Organvollmacht (Rolf Watter, in: Basler Kommentar zum OR II, Art. 530-
1186 OR, 2. A., Basel 2002, N 5 zu Art. 718a OR). Gegenüber gutgläubigen Dritten 
hat eine Beschränkung der Vertretungsbefugnis keine Wirkung. Sofern ein Organ 
über seine interne Vertretungsbefugnis hinausgeht und dies dem Dritten bekannt ist 
bzw. bekannt sein müsste – sofern dieser also bösgläubig ist –, kommt ein Vertrag 
aber ebenfalls nicht gültig zustande (Art. 718a Abs. 2 OR; Böckli, a.a.O., § 13 Nr. 
498; Zobl, a.a.O., S. 297 ff.).
c.
Als erstes ist nun der Aspekt der Vertretungsmacht einer näheren Be-
trachtung zu unterziehen, namentlich die Frage, ob der Abschluss des Vertrages 
vom 31. März 2004 vom Gesellschaftszweck gedeckt war.
c/aa. Die Berufungsklägerin macht geltend, die Vermietung bzw. Verpach-
tung sei ausdrücklich Bestandteil des Gesellschaftszwecks und durch diesen daher 
nicht ausgeschlossen. Vermietet worden sei denn auch nicht der Betrieb als solcher, 
sondern lediglich die Räumlichkeiten. Die Gesellschaft könne somit ohne weiteres 
eine Confiserie, eine Bäckerei und ein Tea-Room weiterführen, wenn auch in ande-
ren Räumlichkeiten.
c/bb. Nach Art. 2 der Statuten der – sich mittlerweile in Liquidation befinden-
den – A. bezweckt die Gesellschaft die Führung einer Confiserie, Bäckerei und ei-
nes Tea-Rooms. Die Gesellschaft kann alle Geschäfte eingehen und Verträge ab-
schliessen, die geeignet sind, den Zweck der Gesellschaft zu fördern, oder die direkt 
oder indirekt damit in Zusammenhang stehen, ferner Zweigniederlassungen im In- 
und Ausland errichten und sich an anderen Unternehmungen beteiligen oder sich 
mit diesen zusammenschliessen. Die Gesellschaft kann Liegenschaften und Grund-
stücke erwerben, veräussern, verwalten, vermieten und überbauen.


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c/cc.
Mit Abschluss des umstrittenen Pachtvertrages vom 31. März 2004 
überliess die A. die Geschäftsräumlichkeiten, in denen sie vormals selbst ihren Con-
fiserie-, Bäckerei- und Tea-Room-Betrieb geführt hatte, der X. & Co. Confiserie. Es 
trifft zu, dass gemäss Statuten die Vermietung von Liegenschaften und Grundstü-
cken durch die Gesellschaft zulässig ist. Eine solche Vermietung darf aber selbst-
verständlich nicht dazu führen, dass der eigentliche Gesellschaftszweck vereitelt 
wird. Genau dies war vorliegend aber der Fall, führte infolge des Vertragsschlusses 
doch nicht mehr die A., sondern eine andere Gesellschaft den Confiserie-, Bäckerei- 
und Tea-Room-Betrieb weiter. Eine Weiterführung des Geschäftsbetriebs durch die 
AG in anderen Räumlichkeiten stand entgegen den Ausführungen der Berufungs-
klägerin nie zur Diskussion und hätte im Übrigen auch keinen Sinn gemacht. Der 
Vertragsabschluss diente in diesem Sinn nicht der Fortführung der Geschäftstätig-
keit, sondern erkennbar und eindeutig deren Beendigung, so dass der Gesell-
schaftszweck – nämlich die Führung einer Confiserie, einer Bäckerei und eines Tea-
Rooms – wie erwähnt vereitelt wurde. Die Gesellschaft konnte diesen als Folge der 
Verpachtung der eigenen Geschäftsräumlichkeiten gar nicht mehr wahrnehmen. 
Wurde aber mit dem Pachtvertrag die Geschäftstätigkeit aufgegeben und dadurch 
die Wahrnehmung des Gesellschaftszwecks verunmöglicht, schloss der Letztere 
den Abschluss eines solchen Vertragsverhältnisses geradezu aus.
c/dd. Es ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass eine Aktiengesell-
schaft ihren Zweck ändert. Eine Änderung des Gesellschaftszwecks verlangt aber 
einen Beschluss der Generalversammlung, der mindestens zwei Drittel der vertre-
tenen Stimmen und die absolute Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte auf sich 
vereinigt (Art. 704 Abs. 1 Ziff. 1 OR). In diesem Sinne hat nach der bundesgericht-
lichen Praxis auch über Verträge, die eine faktische Änderung des Gesellschafts-
zwecks mit sich bringen, die Generalversammlung der AG zu entscheiden (BGE 
100 II 384 ff.; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 22 Nr. 72). Die Generalver-
sammlung kann zweckwidrige Handlungen des Verwaltungsrates auch nachträglich 
noch genehmigen (Watter, a.a.O., N 2 zu Art. 718a OR).
Im vorliegenden Fall wurde das fragliche Rechtsgeschäft weder im Vorfeld 
des Vertragsabschlusses noch nachträglich der Generalversammlung unterbreitet, 
so dass weder von einer Ermächtigung zum Vertragsschluss noch von einer 
nachträglichen Genehmigung ausgegangen werden kann. 
Die Berufungsklägerin macht geltend, es sei unbestritten, dass die A. sanie-
rungsbedürftig gewesen sei. Eine Sanierungsmassnahme, die diskutiert und insbe-
sondere auch von den Berufungsbeklagten favorisiert worden sei, sei die Verpach-


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tung der Geschäftsräumlichkeiten gewesen. Es sei daher anzunehmen, dass an der 
Generalversammlung einer Verpachtung von sämtlichen Aktionären zustimmt wor-
den wäre. Alles andere wäre als „venire contra factum proprium“ anzusehen.
Diese Einwände können vorliegend nicht gehört werden. Es mag zwar durch-
aus zutreffen, dass die Verpachtung der Geschäftsräumlichkeiten der A. seit länge-
rem als Sanierungsmassnahme zur Diskussion stand. Zu beachten ist aber, dass 
zur Zeit des Vertragsabschlusses die Versteigerung der Wohn- und Geschäftslie-
genschaft der A. kurz bevorstand. Zu diesem Zeitpunkt brachte der Abschluss eines 
Pachtvertrags der Gesellschaft keinerlei Nutzen, sondern zeitigte im Gegenteil so-
gar nachteilige Auswirkungen, war der Vertragsabschluss doch geeignet, den Ver-
wertungserlös für die Liegenschaft zu schmälern (im Einzelnen vgl. dazu Erwägung 
3d nachstehend). Unter diesen Umständen ist nicht zu erwarten, dass das für eine 
Änderung des Gesellschaftswecks erforderliche Quorum in der Generalversamm-
lung erreicht worden wäre. In jedem Fall liegt aber kein entsprechender Beschluss 
der Generalversammlung vor, und es wird von der Berufungsklägerin zu Recht auch 
nicht geltend gemacht, dass unverzügliches Handeln dringend geboten war oder 
besondere Umstände eine rechtzeitige Beschlussfassung durch die Generalver-
sammlung als grundsätzlich zuständiges Organ verunmöglichten.
c/ee. Die Berufungsklägerin bringt im Weiteren vor, selbst wenn die Vermie-
tung durch den Gesellschaftszweck nicht gedeckt sei, so führe dies nicht zu einer 
Nichtigkeit des Geschäfts. Zweckwidrige Beschlüsse des Verwaltungsrats seien 
vielmehr lediglich anfechtbar und nicht ungültig. Zur Anfechtung eines Geschäftes, 
welches nicht vom Zweck gedeckt werde, seien aber lediglich die Gesellschaft 
selbst, der Dritte, mit welchem ein Geschäft abgeschlossen worden sei, und allen-
falls Gesellschaftsgläubiger, die durch dieses Geschäft benachteiligt werden, legiti-
miert. Hingegen könne der Minderheitsaktionär einen solchen Beschluss des Ver-
waltungsrates nicht anfechten. Ihm verbleibe lediglich die Möglichkeit, gegen den 
Verwaltungsrat eine Verantwortlichkeitsklage im Sinne von Art. 754 OR einzurei-
chen oder eine Sonderprüfung zu verlangen, allenfalls diejenige der Abwahl des 
Verwaltungsrates. Alles andere liefe den Verkehrsschutzüberlegungen zuwider.
Dieser Argumentation kann sich das Kantonsgericht nicht anschliessen, na-
mentlich weil die Berufungsbeklagten nicht in ihrer Eigenschaft als Minderheitsakti-
onäre, sondern – wie die Berufungsklägerin an anderer Stelle sogar selbst festhält 
– als Eigentümer der mit dem Pachtverhältnis belasteten Liegenschaft klagen. Wie 
bereits in Erwägung 2b festgehalten, traten die Berufungsbeklagten mit der Erstei-
gerung der Liegenschaft am 12. Juli 2004 in die Stellung der A. als Verpächterin 


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ein; Rechte und Pflichten aus dem Pachtverhältnis gingen auf sie über. Als Rechts-
nachfolger der AG und Partei des umstrittenen Vertrages sind die Berufungskläger 
nun aber ohne Weiteres legitimiert, die Nichtigkeit des Vertrages gestützt auf die 
fehlende Bevollmächtigung zum Vertragsabschluss geltend zu machen.
c/ff.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Verpachtung der Ge-
schäftsräume der A. ausserhalb des Rahmens durch den Gesellschaftszweck ge-
deckter Rechtshandlungen lag, so dass dem Verwaltungsrat für den Abschluss des 
Vertrages vom 31. März 2004 die erforderliche Vertretungsmacht fehlte. Eine Ge-
nehmigung des fraglichen Vertrags durch die Generalversammlung liegt nicht vor. 
Bereits aus diesem Grund ist der Vertrag vom 31. März 2004 ungültig.
d.
Der Abschluss des Vertrages vom 31. März 2004 erweist sich aber 
auch als interessen- und pflichtwidriges Vertreterhandeln, so dass zusätzlich vom 
Fehlen der erforderlichen Vertretungsbefugnis auszugehen ist.
d/aa. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang zunächst, dass der Ver-
waltungsrat im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses davon Kenntnis hatte, dass die 
Zwangsversteigerung der Wohn- und Geschäftsliegenschaft der A. unmittelbar be-
vorstand. So kann beispielsweise dem Jahresbericht über das 45. Geschäftsjahr 
der A. vom Dezember 2003 (KB 11) entnommen werden, dass die H. als Hypothe-
kargläubigerin im 1. Rang die Hypothek über Fr. 840'000.-- im Mai 2002 gekündigt 
hatte und dass – falls es nicht gelingen sollte, den Hypothekarkredit abzulösen – 
die Verwertung der Liegenschaft ab Ende 2003 durchgesetzt werden sollte. 
Gemäss Protokoll der Verwaltungsratssitzung vom 26. Januar 2004 (KB 14) stellte 
die H. Ende 2003 denn auch tatsächlich das Verwertungsbegehren. Aus dem 
Schreiben von D. X., der damaligen Verwaltungsratspräsidentin, an Dr. BY. vom 18. 
März 2004 (KB 15) geht sodann hervor, dass die H. eine Stillhaltekommission von 
Fr. 5'000.-- für das Zuwarten mit der Versteigerung bis zum 30. September 2004 
verlangt hatte. Die Genannte hielt im erwähnten Schreiben indes fest, dass sie nicht 
bereit sei, diese Summe zu bezahlen, so dass ihr bewusst sein musste, dass die 
Verwertung der Liegenschaft bereits vor dem erwähnten Zeitpunkt stattfinden 
würde. Schliesslich war es auch nach der Aussage des Zeugen I., der sich seitens 
der J. mit der A. befasste, klar, dass die Liegenschaft versteigert würde. Es sei nie 
zur Diskussion gestanden, dass die Firma oder die Familie X. in der Lage gewesen 
wäre, die Hypothekarverpflichtung zu reduzieren.
Stand aber fest, dass es in nächster Zeit zu einer Verwertung der Wohn- und 
Geschäftsliegenschaft der A. kommen würde, so brachte der Abschluss des Pacht-


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vertrags am 31. März 2004 der Gesellschaft keinerlei Nutzen, wusste man doch, 
dass die AG zusammen mit der Liegenschaft auch ihre Stellung als Verpächterin 
umgehend wieder verlieren würde. Angesichts der bevorstehenden Zwangsverstei-
gerung führte die Verpachtung im Gegenteil sogar zu erheblichen Nachteilen für die 
AG. Ein langfristiger und unkündbarer Pachtvertrag führt dazu, dass der Eigentümer 
der damit belasteten Liegenschaft in der Ausübung seiner Eigentumsrechte und den 
Verfügungsmöglichkeiten über die Liegenschaft stark eingeschränkt wird. Die zu-
sätzliche Last in Form eines längerfristigen Pachtverhältnisses über die Geschäfts-
räumlichkeiten der Liegenschaft der A. war daher im Grundsatz zweifellos geeignet, 
sich negativ auf die Höhe der Angebote anlässlich der Versteigerung auszuwirken 
(vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 487). Zwar steht nicht fest, welchen Preis 
die Liegenschaft ohne den besagten Vertrag erzielt hätte. Es darf aber entgegen 
der Ansicht der Berufungsklägerin nicht allein daraus, dass der Verkehrswert 
gemäss Schätzungsbericht von K. vom 19. September 2002 (Verfahren ZF 08 16, 
BB 2, S. 23) auf Fr. 1'400'000.-- geschätzt wurde, dass anlässlich der Versteigerung 
indes ein Preis von Fr. 2'055'000.-- erzielt wurde, abgeleitet werden, der Abschluss 
des Pachtvertrages habe sich nicht negativ auf den Kaufpreis ausgewirkt. Immerhin 
lag die betreibungsamtliche Schätzung des Grundstücks gemäss Protokoll der 
Grundstücksteigerung vom 26. Mai 2004 (BB 3) bei Fr. 2'700'000.-- und der amtliche 
Verkehrswert bei Fr. 2'684'000.-- (KB 32).
d/bb. Aus den Akten lässt sich der Schluss ziehen, dass durch die fragliche 
Verpachtung in erster Linie der Weiterbestand des Confiseriebetriebs zu Gunsten 
der neu gegründeten X. & Co. Confiserie gesichert werden sollte. So geht beispiels-
weise aus dem Protokoll der Verwaltungsratssitzung vom 26. Januar 2004 (KB 14) 
hervor, dass eine Verwertung der Liegenschaft unumgänglich werde, sofern keine 
Ablösung der Hypothek zu Stande komme. Ziel des Verwaltungsrates sei es, die 
Verpachtung des Betriebes so rasch als möglich zu realisieren, um diesen selbst 
für den Fall erhalten zu können, dass die Liegenschaft später auf Druck der H. ver-
steigert werden sollte. Für den Verwaltungsrat stelle die Verpachtung des Betriebes 
an B. und C. X. eine valable Möglichkeit dar, die weitere Existenz der Marke „Con-
fiserie X.“ zu sichern. Auch dem Jahresbericht zur Jahresrechnung 2003/2004 vom 
22. September 2004 (KB 12) kann entnommen werden, dass mit der X. und Co. 
Confiserie ein Pachtvertrag über fünf Jahre abgeschlossen und im Grundbuch ein-
getragen worden war, damit C. und B. X. den Betrieb auch bei einer Versteigerung 
weiterführen können.
Die Verpachtung war unter diesen Umständen nicht auf die Sanierung der 
AG oder auf das Abwenden der Verwertung der Gesellschaftsliegenschaft ausge-


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richtet, sondern auf die Kontinuität des Geschäftsbetriebes trotz Verwertung. Damit 
wurden aber nicht die Interessen der A. verfolgt – hatte diese in der konkreten Si-
tuation doch insbesondere noch das Interesse an einem möglichst hohen Verwer-
tungserlös für ihre Liegenschaft –, sondern einzig jene der Familie X.. D. X. und E. 
X. befanden sich beim fraglichen Geschäft mit Familienmitgliedern – bei B. und C. 
X., den Gesellschafterinnen der X. & Co. Confiserie, handelt es sich um die Töchter 
von D. X. bzw. um die Schwestern von C. X. – fraglos in einem gravierenden Inter-
essenkonflikt, so dass sie gestützt auf die Sorgfalts- und Treuepflicht des Art. 717 
OR überdies verpflichtet gewesen wären, in Ausstand zu treten (vgl. Böckli, a.a.O., 
§ 13 Nr. 643).
d/cc.
Nicht zuletzt lag die Verpachtung aber auch deshalb nicht im Interesse 
der A., weil der Vertrag zu vorteilhaften Konditionen für die Pächterin geschlossen 
wurde. So wurde unter anderem ein Pachtzins von 5.5 % des Nettoumsatzes ver-
einbart. Gemäss Gutachten des beigezogenen Experten L. vom 5. April 2006 sowie 
gemäss dessen Schreiben vom 21. August 2006 wurde der Zins dadurch klar zu tief 
angesetzt und steht in keiner Verhältnismässigkeit zum realen Markt. Der durch-
schnittliche Zins in vergleichbaren Betrieben liegt nach Aussage des Gutachters bei 
6.45 %. Hinzu kommt, dass bezüglich des Inventars weder eine Verzinsung noch 
eine käufliche Übernahme vereinbart wurde, dass dessen Nutzung folglich im 
Pachtzins enthalten war. Gemäss Experte ist die Miete des Inventars im erwähnten 
Durchschnittswert aber noch nicht enthalten, sondern wird durch den Mieter im Re-
gelfall extra übernommen. Das Inventar müsste daher zusätzlich zum Pachtzins mit 
8 % verzinst werden. Es erscheint fraglich, ob der Verwaltungsrat unter diesen Um-
ständen die Höhe eines angemessenen Pachtzinses sorgfältig genug abgeklärt hat.
Für das Kantonsgericht besteht kein Anlass, an den Feststellungen des Gut-
achters L. zu zweifeln. Seine Schlüsse erscheinen aussagekräftiger als jene im 
Schätzungsbericht von K.. Der Genannte erachtete den vereinbarten Zins von 5.5 
% zwar als angemessen, befasste sich aber nur am Rande mit der Höhe des Pacht-
zinses. Die Frage der Verzinsung des Inventars wurde gar nicht thematisiert. Ferner 
lässt sich dem Gutachten K. nicht entnehmen, auf welche Grundlagen sich die Ein-
schätzung stützt. Dagegen geht aus der Expertise L. hervor, dass der Gutachter 
seine Zahlen aufgrund einer Analyse einer Vielzahl von Bäckerei-, Konditorei- und 
Confiserie-Betrieben errechnete und sich explizit auch auf Saisonbetriebe bezog, 
die in der Struktur sowie vom Umsatz her mit der Confiserie X. vergleichbar sind. 
Aus dem letzteren Grund ist seine Expertise im Übrigen denn auch aussagekräftiger 
als die von der Berufungsklägerin ins Recht gelegten Gewerbestatistiken.


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d/dd. Mit dem Abschluss des Pachtvertrages wenige Wochen vor der 
Zwangsversteigerung des Grundstücks und zu den für die Berufungsklägerin vor-
teilhaften Konditionen handelte der Verwaltungsrat aufgrund des Gesagten entge-
gen den Interessen der A. und verletzte seine Sorgfalts- und Treuepflicht nach Art. 
717 Abs. 1 OR. Das interessen- und pflichtwidrige Handeln widersprach dem mut-
masslichen Willen der Gesellschaft, so dass dem Verwaltungsrat folglich die Befug-
nis zur Vertretung der Gesellschaft fehlte.
Dass die X. & Co. Confiserie bzw. deren Vertreterinnen gutgläubig vom Be-
stehen der Vertretungsbefugnis des Verwaltungsrates zum Abschluss des fragli-
chen Vertrages ausgingen, wird von der Berufungsklägerin im vorliegenden Verfah-
ren zu Recht nicht geltend gemacht. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden 
Ausführungen in Erwägung 4cd des angefochtenen Urteils verwiesen werden (Art. 
229 Abs. 3 ZPO).
e/aa. Die Berufungsklägerin bringt schliesslich vor, die Berufungsbeklagten 
hätten bei der Ersteigerung des Wohn- und Geschäftshauses X. am 12. Juli 2004 
den Pachtvertrag ausdrücklich mitübernommen. Zudem sei dieser im Grundbuch 
vorgemerkt gewesen. Es stelle sich daher die Frage, ob die Berufungsbeklagten 
den Vertrag mit Stillschweigen genehmigt hätten. Zumindest hätten sie gegenüber 
der Gesellschaft bereits zu einem früheren Zeitpunkt geltend machen müssen, den 
Pachtvertrag mit der X. & Co. Confiserie anfechten zu wollen.
e/bb. Auch diese Einwände der Berufungsklägerin verfangen nicht. Die Gül-
tigkeit des Pachtvertrages wurde von den Berufungsbeklagten von Anfang an be-
stritten. Rechtsanwalt Z. orientierte den Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten mit 
Schreiben vom 15. April 2004 (KB 20) über den Vertragsabschluss mit der X. & Co. 
Confiserie. Bereits in ihrem Antwortschreiben vom 6. Mai 2004 (KB 21) – also noch 
vor der Ersteigerung der Liegenschaft – liessen die Berufungsbeklagten geltend ma-
chen, mit der Vermietung des Geschäftsbetriebes werde der bisherige Zweck der 
A. verunmöglicht und es liege eine Interessenkollision vor, so dass die Generalver-
sammlung der Verpachtung hätte zustimmen müssen. Mit Schreiben vom 1. Juli 
2004 (KB 23) wurde die Gesetzeswidrigkeit der Verpachtung von den Berufungsbe-
klagten erneut geltend gemacht. Unter diesen Umständen kann nicht von einer still-
schweigenden Genehmigung des fraglichen Vertrags ausgegangen werden.
Daran ändert im Übrigen auch die Tatsache nichts, dass die Berufungsbe-
klagten den Vertrag am 14. September 2004 kündigten. In dieser Kündigung liegt 
unter den gegebenen Umständen weder eine stillschweigende Genehmigung des 


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Vertrages noch ein Verzicht auf das Recht, die Gültigkeit des Vertrages grundsätz-
lich in Frage zu stellen. Die Nichtigkeit eines Vertrages kann denn auch jederzeit 
geltend gemacht werden.
4.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die A. durch den vom Ver-
waltungsrat ausserhalb des Geschäftszwecks sowie interessen- und pflichtwidrig 
geschlossenen Vertrag vom 31. März 2004 rechtlich nicht gebunden wurde. Der 
Pachtvertrag ist mangels Vertretungswirkung als ungültig bzw. nichtig zu qualifizie-
ren.
Unter diesen Umständen hat das Bezirksgericht Plessur die Klage der X. & 
Co. Confiserie zu Recht abgewiesen. Entsprechend besteht auch kein Anlass, die 
im angefochtenen Urteil getroffene Kostenregelung abzuändern. Die Berufung ist 
somit vollumfänglich abzuweisen.
5a.
Nach Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 ZPO wird der in einem 
zivilrechtlichen Berufungsverfahren unterliegende Teil in der Regel zur Übernahme 
sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Die unterliegende Partei wird zudem 
in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechtsstreit ver-
ursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen.
b.
Da die Berufung der X. & Co. Confiserie vollumfänglich abzuweisen 
ist, wird jene kostenpflichtig. Sie hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen 
und überdies die Berufungsbeklagten ausseramtlich zu entschädigen. Hierbei er-
scheint eine Entschädigung von Fr. 4'000.-- inkl. MwSt. und Spesen als angemes-
sen.


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Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 9'272.-- (Gerichtsgebühr Fr. 
9'000.--, Schreibgebühren Fr. 272.--) gehen zu Lasten der Berufungskläge-
rin, die zudem die Berufungsbeklagten ausseramtlich mit insgesamt Fr. 
4'000.-- inkl. MwSt. zu entschädigen hat.
3.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichts-
gesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundes-
gericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Ta-
gen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der 
gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zuläs-
sigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das 
Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.
4.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Vizepräsident:
Die Aktuarin ad hoc: