gr_gerichte · R 2015 25 · 2015-08-25 · de

Baugesuch | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 25
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Moser, Racioppi
Aktuar
Decurtins
URTEIL
vom 25. August 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,
Beschwerdeführerin
gegen 
Stadt X._____, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch


- 2 -
1.
Am 3. Oktober 2014 stellte die A._____ AG (nachfolgend Bauherrschaft) 
ein Gesuch um Überbauung von Parzelle 12129 im Quartierplangebiet 
B._____ mit einem Doppelhaus S und S1, C._____-weg 13 und 15 in 
X._____ (nachfolgend Gemeinde). Gemäss den Baugesuchunterlagen 
konsumieren die beiden Häuser zusammen – ohne Anrechnung der ge-
planten Fitnessräume im UG und deren Erschliessung mittels Treppe 
EG/UG und Gang UG in den Häusern – 241 m2, mit deren Anrechnung 
ca. 280 m2 Geschossfläche.
2.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 der Quartierplanvorschriften (QPV) vom 14. März 
2011 richtet sich die Nutzungsart der Grundstücke im Quartierplangebiet 
nach den einschlägigen Bestimmungen des geltenden Baugesetzes, des 
Zonenplanes sowie der vorliegenden Quartierplanvorschriften. Die maxi-
mal zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) im Quartierplangebiet 
lässt sich gemäss Art. 22 Abs. 2 QPV dem Gestaltungsschema V9 ent-
nehmen. Abs. 3 jener Bestimmung hält sodann fest, dass zwischen den 
einzelnen Baufeldern eine Nutzungsübertragung der aGF zulässig ist und 
zur Rechtswirksamkeit der grundbuchlichen Anmerkung bedarf. In keinem 
Fall darf jedoch die im Quartierplangebiet zulässige maximale aGF über-
schritten werden.
3.
Nach einer materiellen Vorprüfung wies die Baubehörde der Gemeinde 
das Baugesuch am 23. Oktober 2014 an die Bauherrschaft zurück und 
teilte ihr unter anderem mit, dass die als Dispo- und Fitnessräume ausge-
schiedenen Flächen im UG der Ausnützungsziffer anzurechnen seien. Mit 
Schreiben vom 5. November 2014 rügte die A._____ AG diese Berech-
nungsweise unter Verweis auf das kommunale Baugesetz, die einschlä-
gige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sowie die Praxis der Stadt 
X._____ als unzutreffend.


- 3 -
4.
Im Nachgang zu einer gemeinsamen Besprechung reichte die A._____ 
AG der Baupolizei am 21. Oktober 2014 ein überarbeitetes Baugesuch 
ein. Am 1. Dezember 2014 ergänzte sie die Gesuchunterlagen aufforde-
rungsgemäss um eine detaillierte Berechnung der aGF. Die Baupolizei 
hielt jedoch auch in der Folge an ihrer Auffassung fest und wies das Bau-
gesuch am 3. Dezember 2014 zufolge Überschreitung der zulässigen 
maximalen aGF zurück, da die im UG als Fitnessräume bezeichneten 
Flächen sowie deren Erschliessungsflächen bei der Berechnung der Aus-
nützungsziffer zu berücksichtigen seien.
5.
Auf Ersuchen der A._____ AG erliess der Stadtrat am 27. Januar 2015 
eine anfechtbare Verfügung, mit welcher er das Baugesuch aufgrund der 
Überschreitung der zulässigen aGF abwies. Aufgrund der grossflächigen 
Fenster und Türen sowie der beabsichtigten Terrainanpassungen würden 
die fraglichen Räume optimal mit Tageslicht versorgt und wiesen einen di-
rekten Zugang zum Garten auf, weshalb sie ohne weiteres zu Schlaf- und 
Wohnräumen umgenutzt werden könnten. Überdies legte der Stadtrat un-
ter Verweis auf die QPV, das Gestaltungsschema V9 sowie eine im Jahre 
2013 erfolgte Nutzungsübertragung dar, dass das Bauvorhaben die 
zulässige aGF um ca. 187 m2 überschreite.
6.
Hiergegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 
6. März 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragte, die Verfügung vom 27. Januar 2015 sei auf-
zuheben und die Stadt X._____ anzuweisen, das Baugesuchverfahren 
fortzusetzen. Zwar treffe es zu, dass Parzelle 12129 aufgrund früherer 
Nutzungsübertragungen zum Zeitpunkt der Baugesucheingabe nicht über 
genügend aGF für die Realisierung des Bauvorhabens verfügt habe. Sie 
sei aber Eigentümerin mehrerer noch unüberbauter Parzellen im Quar-
tierplangebiet B._____ und könne der fraglichen Bauparzelle mittels Nut-
zungsübertragung ohne weiteres genügend aGF zur Verfügung stellen. 


- 4 -
Für die Erstellung anderer Wohnhäuser im Quartierplangebiet B._____ 
seien bereits mehrere Nutzungstransporte durchgeführt und von der Stadt 
bewilligt worden. Beabsichtigt sei ein Nutzungstransfer von Parzelle 
12117, was der Stadt aufgrund früherer Verfahren habe bekannt sein 
müssen. Dieser Nutzungstransport hätte in Form einer Auflage geregelt 
werden können; eine Abweisung des Baugesuchs zufolge fehlender Aus-
nützung sei ungerechtfertigt und unverhältnismässig. In Bezug auf die 
Überschreitung der Geschossfläche führte die Beschwerdeführerin aus, 
dass, entsprechend der Praxis des Verwaltungsgerichts, die blosse Mög-
lichkeit einer Umnutzung nicht ausreiche, um die im UG liegenden Fit-
nessräume – entgegen der expliziten Ausnahme von der Anrechenbarkeit 
in Art. 61 des kommunalen Baugesetzes – der Anrechnungspflicht zu un-
terstellen. Sofern die Fitnessräume bezeichnungskonform genutzt wür-
den, seien gemäss Art. 61 lit. l des Baugesetzes sowohl diese als auch 
deren Erschliessungsflächen nicht der aGF anzurechnen. Vorliegend wei-
se denn auch nichts auf eine Umnutzung der betroffenen Räume hin. Die 
beiden Fitnessräume würden lediglich durch ein schmales Fenster auf 
Kopfhöhe sowie durch eine Glastüre mit Tageslicht versorgt. Die kanalar-
tige Erschliessung diene nicht dazu, die fraglichen Räume möglichst gut 
zu belichten. Die 3 m unterhalb des gestalteten Terrains gelegenen Räu-
me würden lediglich spärlich mit Licht versorgt und seien deswegen zu 
Wohn- oder Arbeitszwecken völlig ungeeignet. Zudem führte sie unter 
Verweis auf ähnliche Räume bei anderen Wohnungen derselben Über-
bauung (insbesondere Haus O auf Parzelle 12124) aus, dass die Anrech-
nung der Räume der Praxis der Stadt X._____ zuwiderlaufe und dass die 
Voraussetzungen für eine Praxisänderung nicht vorlägen. Überdies könne 
die Überprüfung der Umnutzungsmöglichkeiten nicht im Rahmen einer 
Vorprüfung gemäss Art. 44 Abs. 2 KRVO vorgenommen werden; es sei 
zwingend ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen.


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7.
In ihrer Vernehmlassung vom 31. März 2015 beantragte die Stadt 
X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Dabei vertiefte 
sie hinsichtlich der Berechnung der Ausnützungsziffer ihre bisherigen 
Standpunkte, wonach die Ausnahmen von der Anrechenbarkeit restriktiv 
auszulegen seien und das Kriterium der möglichen Umnutzung eines 
Raumes zu beachten sei. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt diene, 
müsse aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht aufgrund der von 
der Bauherrschaft angeblich beabsichtigen Nutzung entschieden werden. 
Die von der Beschwerdeführerin behauptete Praxisänderung habe nicht 
stattgefunden. Beim erwähnten Haus O auf Parzelle 12124 handle es sich 
um einen zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr eruierbaren Einzelfall zu 
Gunsten der Beschwerdeführerin, welcher mit Sicherheit keine gesetzes-
widrige Praxis zu begründen vermöge. Überdies bestehe im Bau- und 
Planungsrecht bekanntlich kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Un-
recht. Im Zusammenhang mit der Überbauung auf Parzelle 12123 sei zu-
lasten von Parzelle 12129 unbestrittenermassen ein Nutzungstransport 
von 157 m2 aGF erfolgt. Wenn für das geplante Projekt nun ca. 241 m2 – 
gemäss ihrer Auffassung gar ca. 280 m2 aGF – beansprucht werden sol-
len und davon unbestrittenermassen 157 m2 fehlten, lasse sich dies nicht 
mehr als untergeordnete Regelwidrigkeit bezeichnen, welche mittels einer 
Auflage oder Bedingung in der Baubewilligung hätte gelöst werden kön-
nen. Daran vermöge auch die pendente lite ins Recht gelegte Vereinba-
rung für eine Nutzungsübertragung von (nur) 149 m2 nichts zu ändern, 
zumal diese zum Beurteilungszeitpunkt noch nicht vorgelegen habe und 
der offenbar standardmässig vorgenommenen Übertragung von fehlender 
AZ im Quartierplangebiet ohnehin etwas Willkürliches anhafte. Es beste-
he nämlich das Risiko, dass für die letzte unbebaute Parzelle dannzumal 
keine oder keine genügend grosse Ausnützung mehr übrig bleibe.


- 6 -
8.
Am 23. April 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-
trägen fest. Dabei brachte sie unter Verweis auf weitere Fitnessräume in 
den Häusern D und L vor, dass es sich bei Haus O nicht um einen Einzel-
fall zu ihren Gunsten gehandelt habe und deshalb nun sehr wohl eine 
Praxisänderung vorliege. In Bezug auf den beabsichtigten Nutzungs-
transport resp. die Heilung der fehlenden aGF führte sie aus, dass 
gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG formale oder inhaltliche Mängel eines Bau-
vorhabens geheilt werden könnten, sofern sich diese ohne Schwierigkei-
ten beheben liessen. Diese müssten entgegen den Ausführungen der Be-
schwerdegegnerin jedoch nicht von untergeordneter Bedeutung sein. Sie 
habe ursprünglich über 24 Bauparzellen im Quartierplangebiet verfügt, 
und für die Grosszahl der bereits erstellten Wohnbauten seien Nutzungs-
transporte durchgeführt worden. Der Beschwerdegegnerin hätte somit 
bewusst sein müssen, dass sie tatsächlich und rechtlich in der Lage sei, 
die erforderliche aGF ohne Schwierigkeiten zu beschaffen und dabei nicht 
auf die Einräumung der erforderlichen Rechte von Dritten angewiesen sei. 
Überdies seien die Bedenken, wonach für die letzte unbebaute Parzelle 
keine genügend grosse Ausnützung mehr bestehen könnte, angesichts 
der erst zur Hälfte erfolgten Überbauung des Quartierplangebiets unbe-
gründet.
9.
Mit ihrer Duplik vom 26. Mai 2015 hielt auch die Beschwerdegegnerin an 
ihren Anträgen fest. Angesichts der optimalen Versorgung mit Tageslicht 
sowie des direkten Zugangs zum Garten würden vorliegend offenkundige 
Anhaltspunkte für eine spätere Wohnnutzung bestehen, weshalb sie sich 
nicht mit einer wenig wirksamen Nebenbestimmung in der Baubewilligung 
und einer nachträglichen Durchsetzung im Rahmen eines allfälligen Wie-
derherstellungsverfahrens begnügen müsse. Die erwähnte Praxisände-
rung existiere nicht, zumal die erwähnten Beispiele nicht mit der vorlie-
genden Situation vergleichbar seien. In diesem Zusammenhang bean-
tragte die Beschwerdegegnerin deshalb einen gerichtlichen Augenschein. 


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Der Nachweis des beabsichtigen Nutzungstransports hätte in Form einer 
schriftlichen Vereinbarung mit dem Baugesuch eingereicht werden müs-
sen, was nicht geschehen sei. Zudem blieb die Beschwerdegegnerin da-
bei, dass Auflagen nur dann in Betracht fielen, wenn ein Projektmangel 
geringfügig sei.
10.
Mit Eingabe vom 5. Juni 2015 reichte die Beschwerdeführerin die Hono-
rarnote ihres Rechtsvertreters ein und wies abermals darauf hin, dass Fit-
nessräume aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Grundlage unabhängig 
von der Möglichkeit einer Umnutzung von der AZ-Pflicht ausgenommen 
seien, weshalb die Umnutzbarkeit und damit auch die entsprechende Ge-
fahr keine Rolle spielten. Zudem unterstütze sie den Antrag der Be-
schwerdegegnerin, bei den Vergleichsobjekten Haus D und L einen Au-
genschein durchzuführen.
11.
Am 19. August 2015 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 
durch, an welchem seitens der Beschwerdeführerin die Herren D._____ 
(Geschäftsführer) und E._____ (Architekt/Projektmitarbeiter) sowie der 
Rechtsvertreter RA lic. iur. Hermann Just und seitens der Beschwerde-
gegnerin F._____ (Leiter des Bausekretariats) sowie der Rechtsvertreter 
RA lic. iur. Patrick Benz anwesend waren. Anlässlich einer Besichtigung 
der verschiedenen Vergleichsobjekte (Häuser D, L, und O) wurde den 
Anwesenden Gelegenheit geboten, sich an Ort und Stelle auch noch 
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Seitens des Gerichts 
wurden aus verschiedenen Perspektiven Farbfotos erstellt und dem Au-
genscheinprotokoll angefügt, während die Beschwerdeführerin fünf Visua-
lisierungen des geplanten Bauprojekts zu den Akten reichte.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 
das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit rechtserheblich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der 
Beschwerdegegnerin vom 27. Januar 2015, mit welcher das Baugesuch 
der Beschwerdeführerin vom 3. Oktober resp. 21. November 2014 zufolge 
Überschreitung der zulässigen aGF abgelehnt worden ist. Streitig und zu 
prüfen ist, ob diese Ablehnung zu Recht erfolgt ist. Nicht einzugehen ist 
auf den Nichteintretensantrag der Beschwerdegegnerin, da dieser nicht 
näher begründet worden ist.
2. a)
Umstritten ist in erster Linie die Anrechnungspflicht der beiden Fitness-
räume S_05 und S1_05 sowie der entsprechenden Erschliessungs-
flächen. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen 
Verfügung ausgeführt, dass dabei die Möglichkeit der Umnutzung eines 
Raumes zu beachten sei und dass subjektive Gesichtspunkte wie die Be-
zeichnung eines Raumes in den Plänen oder der Ausbaustandard ausser 
Betracht fielen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt diene, müsse 
aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht aufgrund der von der Bau-
herrschaft angeblich beabsichtigten Nutzung entschieden werden (vgl. 
angefochtene Verfügung S. 1 f. sowie Vernehmlassung vom 31. März 
2015 S. 4 mit Verweis auf Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 10 41 
E.3 sowie R 05 96 E.2c und R 09 2 E.1). Demgegenüber ist die Be-
schwerdeführerin der Auffassung, Art. 61 des Baugesetzes der Stadt 
X._____ vom 15. September 2007 (nachfolgend BG) nehme unter ande-
rem Fitnessräume auf jeden Fall von der Anrechenbarkeit an die Ge-
schossfläche aus. Gemäss VGU R 07 92 sei für die Anrechnungspflicht 
massgebend, dass die Räume bezeichnungskonform genutzt würden und 
dass diese nach der Erteilung der Baubewilligung nicht als Wohnraum 
genutzt werden dürften. Wenn in jenem Fall – entgegen der baugesetzli-
chen Ausnahmebestimmung – die Beheizung nicht von Bedeutung gewe-
sen sei, dann müsse dies für den vorliegenden Fall, wo lediglich die Mög-


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lichkeit einer Umnutzung der im UG liegenden Räume bestehe, erst recht 
gelten. Dies insbesondere dann, wenn das BG deren Anrechenbarkeit 
ausdrücklich ausnehme. Würden die fraglichen Fitnessräume demnach 
bezeichnungskonform genutzt, seien sie gemäss Art. 61 lit. l BG nicht an 
die Geschossfläche anzurechnen, woran selbst die Möglichkeit der 
Wohnnutzung nichts ändere. Demzufolge seien auch die zugehörigen Er-
schliessungsflächen gemäss lit. e dieser Bestimmung nicht anzurechnen.
b)
Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung ist Art. 60 BG, welcher als 
Grundsatz verlangt, dass die Summe aller Geschossflächen im Innen-
mass als anrechenbare Geschossfläche gilt. Daneben stipuliert Art. 61 
BG gewisse Ausnahmen von der Anrechenbarkeit. So werden gemäss 
lit. l unter anderem private Hallenbäder, Saunen, Dampfbäder, Fitness-
räume und Kegelbahnen sowie gemäss lit. e – sofern sie sich nicht inner-
halb von einzelnen Nutzungseinheiten befinden – die entsprechenden Er-
schliessungsflächen von der Anrechenbarkeit ausgenommen. Auch wenn 
dies nicht explizit aus Art. 60 BG hervorgeht, ergibt sich aus dem dort sta-
tuierten allgemeinen Anrechnungsgrundsatz, dass zur Bestimmung der 
Anrechenbarkeit auch das Kriterium der möglichen Umnutzung eines 
Raumes zu beachten ist. Demzufolge ist ein Raum, der gemäss den An-
gaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, 
aber als solcher ausbaubar ist, zur Ausnützung hinzuzurechnen. Ausser 
Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines 
Raumes in den Plänen, sprich auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht 
ankommen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungs-
weise hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund seiner objektiven Eignung und 
nicht aufgrund der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden 
werden. Ohne Belang ist sodann der Ausbaustandard (vgl. VGU 11 18 
vom 15. November 2011 E.2a m.w.H. sowie dessen Bestätigung im Urteil 
des Bundesgerichts [BGer] 1C_130/2012 vom 9. August 2012 E.3.3 ff.). 
Zu erwähnen bleibt, dass es sich dabei um eine Bestimmung des 


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selbständigen Gemeinderechts handelt, bei deren Anwendung und Aus-
legung der Behörde ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-
raum zusteht, in welchen das Verwaltungsgericht nur mit einer gewissen 
Zurückhaltung eingreift (vgl. hierzu VGU R 10 41 vom 7. Dezember 2010 
E.2 sowie BGer 1C_130/2012 E.3.1 mit Verweis auf BGE 128 I 3 E.2b 
zum Autonomiebereich der Bündner Gemeinden im öffentlichen Bau-
recht).
c)
Zur beschwerdeführerischen Argumentation ist zunächst festzuhalten, 
dass VGU R 07 92 hier nicht einschlägig ist. In jenem Fall war streitig, ob 
die Gemeinde eine Anordnung erlassen durfte, wonach in einer – nicht 
anrechenbaren – Waschküche eine Bodenheizung verlegt werden durfte 
oder nicht. Es ging aber nicht um die Frage, ob der entsprechende Raum 
aufgrund seiner Belichtung und der Zugangsmöglichkeit bewohnbar sei 
oder nicht, hatte doch die Gemeinde in jenem Fall gerade im Hinblick auf 
eine allfällige Umnutzung entsprechend grössere Fenster und Bal-
kontüren bewilligt (vgl. VGU R 07 92 vom 15. Februar 2008 E.3b).
d)
Wie sich aus den Grundriss- und Ansichtsplänen (vgl. beschwerdegegne-
rische Beilage [Bg-act.] 2) sowie den von der Beschwerdegegnerin an-
lässlich des Augenscheins zu den Akten gereichten Visualisierungen er-
gibt, verfügen die fraglichen Fitnessräume auf der Westseite über gross-
flächige Fenster und Glastüren. Überdies soll das gewachsene Terrain 
vor diesen Eingängen abgegraben und eine Treppe erstellt werden, was 
den Fitnessräumen direkten Zugang zum Garten verschafft. Durch diese 
Terrainanpassung und die Ausrichtung gegen Westen werden diese 
Räume zudem grosszügig mit Tageslicht versorgt. Aufgrund der Lage und 
der Helligkeit der Fitnessräume erscheint eine spätere Umnutzung zu ei-
gentlichen Wohnräumen als naheliegend, weshalb es vor dem Hinter-
grund der vorstehenden Ausführungen nicht zu beanstanden ist, dass die 
Beschwerdegegnerin diese für anrechnungspflichtig erklärt hat. Auch 


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wenn Fitnessräume gemäss Art. 61 lit. l BG grundsätzlich nicht zur aGF 
zu zählen sind, lassen sich die Überlegungen der Beschwerdegegnerin 
durchaus mit dem Willen des kommunalen Gesetzgebers vereinbaren. 
Eine Privilegierung von Hallen- oder Dampfbädern, Sauna-Anlagen, Fit-
nessräumen oder Kegelbahnen ist nämlich nur gerechtfertigt, solange 
solche Räume von ihrer Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar sind. 
Im vorliegenden Fall hängt es – im Gegensatz etwa zu einem Hallenbad 
oder einer Kegelbahn – mangels fixer baulicher Installationen indes gänz-
lich vom Willen der jeweiligen Bewohner ab, ihren "Fitnessraum" ohne 
weitere bauliche Massnahmen einer herkömmlichen Wohnnutzung zuzu-
führen (vgl. hierzu BGer 1C_130/2012 E.3.5). Mit anderen Worten könnte 
die befürchtete widerrechtliche Umnutzung zu Wohn- oder Arbeitsräum-
lichkeiten ohne bauliche Veränderung gegen aussen realisiert werden 
(vgl. hierzu VGU R 10 41 E.4c). Auch aufgrund ihrer Dimension erschei-
nen die Fitnessräume geradezu prädestiniert für eine Wohnnutzung – mit 
je 13.07 m2 sind sie flächenmässig gar grösser als die eigentlichen 
Schlafzimmer im Obergeschoss. Überdies sind im Untergeschoss weitere 
Dispo- resp. Kellerräume geplant. Wie sich aus dem vorstehend Gesag-
ten ergibt, spielt es demgegenüber keine Rolle, dass die fraglichen Räu-
me S_05 und S1_05 in den Gesuchunterlagen als "Fitness" bezeichnet 
werden.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, dass anhand der einge-
reichten Baugesuchunterlagen keine Anzeichen erkennbar seien, die auf 
eine Umnutzung der besagten Räume schliessen liessen (vgl. Beschwer-
de vom 6. März 2015 S. 8), kann ihr vor diesem Hintergrund nicht gefolgt 
werden. Entgegen der beschwerdeführerischen Darstellung bestehen bei 
den Fitnessräumen nebst den Glastüren nicht lediglich schmale Fenster 
auf Kopfhöhe, sondern – gemäss den neuesten Ansichtsplänen vom 
21. November 2014 (vgl. Bg-act. 2) und den Visualisierungen – verfügt 
der Raum "S1_05 Fitness" bei der Wohneinheit auf Parzelle S1 über eine 


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raumhohe Glasfront. Überdies bewirken die Ausrichtung der Fitnessräu-
me nach Westen sowie die Neugestaltung des Terrains wie soeben dar-
gelegt, dass diese trotz der kanalartigen Bauweise des Zugangsbereiches 
grosszügig mit Sonnenlicht versorgt werden. Demnach erscheinen die 
fraglichen Räume keineswegs als "für Wohn- oder Arbeitszwecke völlig 
ungeeignet" (vgl. Beschwerde vom 6. März 2015 S. 9). Nicht zu hören ist 
in diesem Zusammenhang indes das nicht auf die objektive Eignung der 
Räume abzielende Argument der Beschwerdegegnerin, wonach deshalb 
von einer Umnutzungsgefahr auszugehen sei, weil die Beschwerdeführe-
rin als gewinnorientierte Immobilienhändlerin möglichst viel Bruttoge-
schossfläche verkaufen wolle (vgl. Duplik vom 26. Mai 2015 S. 2).
e)
Da die fraglichen Räume (zusätzlich zu den Treppen im Aussenbereich) 
auch über Treppen und Gänge im Inneren der Häuser – mithin innerhalb 
einer Nutzungseinheit – vom Erdgeschoss aus erschlossen werden, sind 
gemäss Art. 61 lit. e BG e contrario auch diese Erschliessungsflächen bei 
der anrechenbaren Geschossfläche zu berücksichtigen. Dabei ist indes 
zu beachten, dass lediglich die Treppen vom EG ins UG voll angerechnet 
werden müssen, während die Gänge im UG nur so weit anzurechnen 
sind, als sie auch tatsächlich vom EG aus für die Erschliessung der Fit-
nessräume benötigt werden. Die Aussentreppen in den Garten sowie die 
Zugangsbereiche "S_Zugang UG" sowie "S1_Zugang UG" sind gestützt 
auf Art. 61 lit. e BG selbstredend nicht ausnützungspflichtig.
3. a)
Wie soeben dargelegt, ist die Beschwerdegegnerin in ihrem Ermessen zu 
schützen, wenn sie in Anbetracht der vorliegenden Gegebenheiten dafür-
hält, dass die fraglichen Räume ohne weiteres zu Schlaf- oder Wohnräu-
men umgenutzt werden könnten und deshalb an die Geschossfläche an-
zurechnen seien. Im Folgenden bleibt indes zu prüfen, ob die Beschwer-
degegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführerin gestützt auf diese 
Einschätzung zu Recht abgewiesen hat.


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b)
In verfahrensmässiger Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, dass eine 
Überprüfung der Umnutzungsmöglichkeit eines Raumes nicht im Rahmen 
der Vorprüfung gemäss Art. 44 der Raumplanungsverordnung für den 
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) vorgenommen werden könne, 
zumal eine solche eingeschränkte Prüfung per se lediglich summarischer 
Natur sei. Vielmehr hätte zwingend ein ordentliches Baubewilligungsver-
fahren durchgeführt werden müssen (vgl. Beschwerde vom 6. März 2015 
S. 9). Es trifft zu, dass in dem von ihr zitierten VGU R 13 74 vom 2. Juli 
2013 E.2 festgehalten wurde, dass eine derartige Vorprüfung, welche auf 
die Vollständigkeit von Gesuchen und offenkundige materielle Mängel be-
schränkt ist, per se nur summarisch sein könne und dass für eingehende-
re Überprüfungen wie insbesondere die Beurteilung von Ermessensfra-
gen in aller Regel ein (ordentliches) Baubewilligungsverfahren einzuleiten 
sei. Soweit die Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen hier einen Ver-
fahrensmangel zu konstruieren versucht, ist ihr jedoch nicht zu folgen. 
Vorliegend ist nämlich nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführerin 
durch das Vorgehen der Beschwerdegegnerin ein Nachteil erwachsen 
sein soll. Im Rahmen der materiellen Vorprüfung des überarbeiteten Bau-
gesuchs vom 21. November 2014 wurde die Beschwerdeführerin aufge-
fordert, die Gesuchunterlagen um eine detaillierte Berechnung der anre-
chenbaren Geschossfläche zu ergänzen. Nach Eingang der geforderten 
Unterlagen am 1. Dezember 2014 und einer nochmaligen Prüfung wurde 
das Baugesuch mit Schreiben vom 3. Dezember 2014 resp. schliesslich 
mit der anfechtbaren Verfügung vom 27. Januar 2015 aufgrund der Über-
schreitung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche abgelehnt.
c)
Dabei ist zunächst zu erwähnen, dass das Institut der vorläufigen Prüfung 
nach Art. 44 KRVO der Beschleunigung und Verbilligung der Verfahren 
dient (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements für Volkswirtschaft 
und Soziales Graubünden vom 6. Dezember 2004 [Stand 1. Dezember 


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2010], S. 95). In diesem Sinne liegt es gar im Interesse der Beschwerde-
führerin, dass die umstrittene Frage der Anrechnungspflicht bereits in die-
sem frühen Verfahrensstadium aufgegriffen worden ist. Sodann hat sich 
die Beschwerdegegnerin vertieft mit dieser Frage auseinandergesetzt und 
ihre Verfügung ausreichend begründet – von einer bloss summarischen 
Prüfung kann demnach keine Rede sein. Auch wenn sich – Art. 5 Abs. 1 
BG sowie Art. 6 der Ausführungsverordnung zum BG vom 1. Oktober 
2007 (AV zum BG) entsprechend – zunächst das Bauamt mit der Vorprü-
fung resp. mit der Frage der Ausnützungsziffer befasst hat, so stammt die 
angefochtene Verfügung aus der Feder des Stadtrates und damit derjeni-
gen Behörde, welche auch für die Durchführung des ordentlichen Baube-
willigungsverfahrens zuständig wäre (Art. 2 und Art. 10 BG). Da die Be-
schwerdegegnerin die umstrittene Frage der Anrechnungspflicht mit der 
nötigen Tiefe behandelt hat und im Übrigen auch die Kognition des Ver-
waltungsgerichts nicht davon abhängt, ob die angefochtene Verfügung im 
Rahmen einer Vorprüfung oder eines ordentlichen Baubewilligungsverfah-
rens ergangen ist, sind der Beschwerdeführerin aus dem Vorgehen der 
Beschwerdegegnerin keinerlei Nachteile entstanden. Damit erweist sich 
diese formelle Rüge der Beschwerdeführerin als unbegründet.
4. a)
In Bezug auf die umstrittene Höhe der durch das geplante Doppeleinfami-
lienhaus konsumierten Geschossfläche ist festzuhalten, dass die fragliche 
Parzelle 12129 eine Grösse von 705 m2 aufweist und sich gemäss Zo-
nenplan in der Wohnzone W1 mit einer zulässigen Ausnützungsziffer (AZ) 
von 0.3 befindet (Art. 59 Abs. 2 i.V.m. Art. 57 BG). Daraus resultiert ge-
stützt auf Art. 59 Abs. 1 BG eine aGF von 211.5 m2 (vgl. auch Bg-act. 4 
und 5). Im Rahmen der Quartierplanvorschriften – namentlich Art. 22 
Abs. 2 QPV in Verbindung mit dem Gestaltungsschema V9 (vgl. Bg-act. 3 
und 4) – wurde Parzelle 12129 indes eine aGF von 250 m2 zugewiesen. 
Davon wurden im Jahre 2014 157 m2 aGF auf die (ebenfalls im Eigentum 
der Beschwerdeführerin stehende) Parzelle 12123 übertragen, weshalb 


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Parzelle 12129 zum Zeitpunkt der Beurteilung durch die Beschwerdegeg-
nerin eine aGF von lediglich noch 93 m2 aufwies (vgl. Bg-act. 4 und 5 so-
wie beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 9 mit Markierungen). Wie die 
Beschwerdegegnerin zutreffend festgestellt hat, ist dies für das geplante 
Bauprojekt, welches ca. 280 m2 (resp. ohne Anrechnung der geplanten 
Fitnessräume und deren Erschliessung ca. 241 m2) aGF konsumiert, bei 
weitem nicht ausreichend.
b)
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegeg-
nerin angesichts der nicht ausreichend vorhandenen aGF gehalten gewe-
sen wäre, von der Beschwerdeführerin den Nachweis des zur Realisie-
rung des Bauprojekts notwendigen Nutzungstransportes – sei dies im 
Umfang von 187 m2 oder lediglich im Umfang von 148 m2 – einzufordern. 
Dies hätte etwa über eine Fristansetzung zur Nachreichung gestützt auf 
Art. 44 Abs. 2 KRVO – wie dies offenbar im Bewilligungsverfahren für 
Haus D/D1 der Beschwerdeführerin im Quartierplangebiet der Fall gewe-
sen war (vgl. das entsprechende Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 
10. Mai 2011 in Bf-act. 22) oder mittels einer bedingten Bewilligungsertei-
lung im Sinne von Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100] geschehen können. Im streitge-
genständlichen Verfahren geht es jedoch nicht lediglich um den Nachweis 
einer Nutzungsübertragung, sondern in erster Linie um die Richtigkeit der 
von der Beschwerdeführerin am 1. Dezember 2014 nachgereichten AZ-
Berechnung (vgl. Bg-act. 2) resp. konkret um die Frage der Anrechenbar-
keit der Fitnessräume zur aGF. In Anbetracht der Tragweite dieser zentra-
len Frage durfte die Beschwerdegegnerin davon ausgehen, dass sich die 
Beschwerdeführerin nach ihrer abschlägigen Verfügung ohnehin zu weite-
ren Dispositionen gezwungen sehen und bauliche Umgestaltungen vor-
nehmen oder weitere Nutzungstransporte veranlassen würde. Die Be-
schwerdeführerin macht denn auch nicht etwa geltend, dass sie trotz ei-
ner Klärung dieser Frage zu ihren Ungunsten bereit wäre, das Bauprojekt 


- 16 -
in dieser Form weiterzuverfolgen und mittels weiterer Nutzungstransporte 
aGF im Umfang von 180 m2 zu beschaffen. Vielmehr bringt sie auf S. 11 
ihrer Beschwerdeschrift vom 6. März 2015 selber zum Ausdruck, dass die 
Frage der Anrechenbarkeit in einem weiteren Verfahren (betreffend eines 
hinsichtlich des Nutzungstransports gegebenenfalls bereinigten Bauge-
suchs) ohnehin zu klären gewesen wäre. Unter diesem Blickwinkel liegt 
es gar im Interesse der Beschwerdeführerin, dass über die zentrale Frage 
der Anrechenbarkeit der Fitnessräume bereits in einem derart frühen Ver-
fahrensstadium entschieden werden kann. Aus prozessökonomischen 
Gründen ist es deshalb nicht zu beanstanden, dass sich die Beschwerde-
gegnerin in der angefochtenen Verfügung auf diese zentrale Frage be-
schränkt und das Baugesuch nach deren Klärung abgelehnt hat.
c)
Demzufolge braucht an dieser Stelle nicht geklärt zu werden, ob es sich 
bei einer fehlenden aGF im Umfang von 157 m2 um einen geringfügigen, 
untergeordneten oder "ohne Schwierigkeiten zu behebenden" Projekt-
mangel handelt resp. ob Art. 90 Abs. 1 KRG einen solchen voraussetzt 
(vgl. Vernehmlassung vom 31. März 2015 S. 5 sowie Stellungnahme vom 
23. April 2015 S. 5 f.). Ebenfalls braucht in diesem Kontext auch nicht auf 
die weiteren Ausführungen der Beschwerdeführerin eingegangen zu wer-
den, wonach Nutzungsübertragungen auch in zahlreichen anderen Über-
bauungen im Quartierplangebiet stattgefunden hätten und die Beschwer-
degegnerin demzufolge hätte wissen müssen, dass die Beschwerdeführe-
rin jederzeit in der Lage gewesen wäre, der fraglichen Parzelle 12129 mit-
tels Nutzungstransport ohne weiteres ausreichend aGF zur Verfügung zu 
stellen (vgl. Beschwerde vom 6. März 2015 S. 10 f. sowie Stellungnahme 
vom 23. April 2015 S. 5 ff.). Zudem kann offenbleiben, wie die seitens der 
Beschwerdeführerin pendente lite ins Recht gelegte Vereinbarung betref-
fend eine Nutzungsübertragung vom 4. März 2015 zu Gunsten von Par-
zelle 12129 zu qualifizieren ist (vgl. Bf-act. 10). Da die fraglichen Fitness-
räume der Anrechnung an die Geschossfläche unterliegen (vgl. vorste-


- 17 -
hend Erwägung 2d), wäre dieser Nutzungstransport zu Gunsten von Par-
zelle 12129 im Umfang von 149 m2 ohnehin nicht ausreichend gewesen, 
da damit lediglich 241 m2 statt der nötigen 280 m2 zur Verfügung gestan-
den hätten.
d)
Nicht näher einzugehen ist überdies auch auf das Vorbringen der Be-
schwerdegegnerin, wonach der offenbar standardmässig vorgenomme-
nen Übertragung von fehlender AZ im Quartierplangebiet etwas Willkürli-
ches anhafte und dass das Risiko bestehe, dass für die letzte unbebaute 
Parzelle dannzumal keine ausreichend grosse Ausnützung mehr übrig 
bleibe. Mit diesen generellen Bedenken betreffend Nutzungstransporte im 
Quartierplangebiet kommt sie nämlich reichlich spät und verhält sich 
überdies widersprüchlich, zumal sie die Quartierplanvorschriften (und 
damit den diesbezüglich eindeutigen Art. 22 Abs. 3 QPV) am 4. Mai 2011 
vorbehaltlos genehmigt und in der Zwischenzeit bereits diversen Nut-
zungstransfers ihre Zustimmung erteilt hat (vgl. Beschwerde vom 6. März 
2015 S. 6 sowie Bf-act. 9 und 15-21). Ausserdem war das Quartierplan-
gebiet zum Zeitpunkt der Baugesucheingabe erst knapp bis zur Hälfte 
überbaut (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 23. April 2015 
S. 6 sowie Bf-act. 14). Vor dem Hintergrund der beschwerdegegnerischen 
Ausführungen drängen sich an dieser Stelle im Hinblick auf das weitere 
Verfahren zudem klärende Bemerkungen zu Art. 22 Abs. 3 QPV auf. Die-
se Bestimmung, welche sich mit der Zulässigkeit von Nutzungsübertra-
gungen zwischen den einzelnen Baufeldern befasst, beschränkt solche 
aGF-Transporte auf die maximal zulässige Bruttogeschossfläche im ge-
samten Quartierplangebiet von 5'750 m2, und nicht auf die den einzelnen 
Parzellen des Quartierplangebiets im Gestaltungsschema zugewiesenen 
anrechenbaren Geschossflächen, wie dies die Parteien offenbar anzu-
nehmen scheinen (vgl. Beschwerde vom 6. März 2015 S. 8 sowie Ver-
nehmlassung vom 31. März 2015 S. 4). Mit anderen Worten stünde es 
den geltenden Quartierplanvorschriften nicht entgegen, wenn das fragli-


- 18 -
che Bauprojekt mit einer aGF von 280 m2 bewilligt würde – vorausgesetzt, 
der fraglichen Parzelle 12129, welcher im Gestaltungsschema V9 ur-
sprünglich lediglich 250 m2 zugeteilt wurden (vgl. Bf-act. 4), stünde dann-
zumal genügend aGF zur Verfügung.
5. a)
Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, die Qualifizierung 
der fraglichen Räume im Untergeschoss widerspreche der von der Be-
schwerdegegnerin gehandhabten Bewilligungspraxis im Quartierplange-
biet. So seien bei anderen Wohnungen derselben Überbauung Fitness-
räume als nicht anrechnungspflichtig qualifiziert worden, obwohl sie von 
ihrer Bauweise her mit den vorliegend betroffenen Räumen ohne weiteres 
vergleichbar seien. Diese sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung von 
der bisherigen Praxis spreche gegen die Anrechnung der vorliegend zu 
beurteilenden Fitnessräume zur Geschossfläche (vgl. Beschwerde vom 
6. März 2015 S. 9 f.).
b)
Zu diesem Vorbringen ist zunächst festzuhalten, dass die "Ausbaubarkeit 
zu Wohn- und Arbeitszwecken" für jeden infrage kommenden Raum ein-
zeln zu beurteilen ist, weshalb die Vergleichbarkeit eines Bauvorhabens 
mit anderen Baugesuchen ohnehin nur in engen Grenzen möglich ist (vgl. 
VGU R 11 18 E.2b). Zudem liegen kaum je zwei gleiche Objekte vor, wel-
che hinsichtlich ihrer Bewilligungsfähigkeit verglichen werden können. 
Dies ist auch bei den seitens der Beschwerdeführerin ins Feld geführten 
und anlässlich des Augenscheins besichtigten Räumen anderer Über-
bauungen nicht der Fall. So ist etwa der Fitnessraum "N2" bei der Woh-
nung O1 im Doppelfamilienhaus O auf Parzelle 12124 – wenn auch von 
aussen über eine Treppe und einen vertieften Gartenraum direkt zugäng-
lich – nach Osten und nicht nach Westen ausgerichtet, was hinsichtlich 
der Besonnung und folglich hinsichtlich der Gefahr einer Umnutzung von 
erheblicher Bedeutung ist (vgl. Beschwerde vom 6. März 2015 S. 9 f., Bf-
act. 6 sowie Augenscheinprotokoll vom 19. August 2015 S. 4 f.). Beim 


- 19 -
Haus L ist der Fitnessraum "N0 Fitness" zwar ebenfalls gegen Westen 
ausgerichtet und verfügt über eine raumhohe Glasfront, doch ist der klei-
ne Aussenbereich entgegen der beschwerdeführerischen Darstellung 
vollständig eingewandet und lediglich durch zwei längliche Einschnitte in 
den Einwandungen sowie von oben durch eine Luke einsehbar resp. be-
leuchtet (vgl. Stellungnahme vom 23. April 2015 S. 4, Bf-act. 13 sowie 
Augenscheinprotokoll vom 19. August 2015 S. 2 f.). Der hintere Fitness-
raum "N1 Fitness" des Hauses L ist gegen Norden ausgerichtet, wird nur 
durch eine Luke von oben beleuchtet und besitzt ebenfalls keinen Gar-
tenzugang (vgl. Bf-act. 13 sowie Augenscheinprotokoll vom 19. August 
2015 S. 3 f.). Damit lassen sich auch diese beiden Fitnessräume hinsicht-
lich deren Umnutzungsmöglichkeit zu Wohnzwecken nicht mit der vorlie-
gend zu beurteilenden Situation vergleichen. Am ehesten wäre die vorlie-
gende Konstellation mit dem Fitnessraum "N1 Fitness" im Haus D zu ver-
gleichen, welcher ebenfalls gegen Westen ausgerichtet ist, über eine 
raumhohe Glasfront verfügt sowie über eine Schiebetüre mit einem ge-
deckten, halboffenen Hauszugang verbunden ist (vgl. Stellungnahme vom 
23. April 2015 S. 4, Bf-act. 12 sowie Augenscheinprotokoll vom 19. Au-
gust 2015 S. 4). Angesichts der schmalen horizontalen Aussparung in der 
Abgrenzung zur Quartierstrasse ist die Belichtung indes nicht sehr gross-
zügig, und der Ausgang des Fitnessraumes führt nicht direkt in einen Gar-
ten, sondern in einen vollständig überdeckten Eingangsbereich. Folglich 
liegt auch hier keine direkt mit dem zu beurteilenden Bauprojekt ver-
gleichbare Situation vor.
Mit anderen Worten kann in Bezug auf die Bewilligungstätigkeit der Be-
schwerdegegnerin schon deshalb nicht von einer Praxis im Rechtssinne 
gesprochen werden, weil die untersuchten tatsächlichen Situationen ent-
gegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht "ohne weiteres mit-
einander vergleichbar" sind und solche Beurteilungen überdies stark ein-
zelfallbezogen sind. Damit braucht gar nicht darauf eingegangen zu wer-


- 20 -
den, ob an der angeblich bisherigen Praxis festzuhalten ist oder ob die 
Voraussetzungen für eine Praxisänderung gegeben wären.
c)
Es ist zwar nicht von der Hand zu weisen, dass die Beschwerdegegnerin 
ähnliche Räume im Quartierplangebiet uneinheitlich und – wie sie anläss-
lich des Augenscheins selbst eingeräumt hat – bisweilen zu grosszügig 
als Fitnessräume von der Anrechnungspflicht ausgenommen hat. Selbst 
wenn aber die Beschwerdegegnerin ihren Ermessensspielraum in einzel-
nen Fällen überschritten und eine vom Gesetz abweichende Entschei-
dung getroffen hätte, könnte die Beschwerdeführerin daraus keinen An-
spruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten. Hierzu müsste eine ei-
gentliche gesetzeswidrige Praxis bestehen, an welcher die Behörde auch 
in Zukunft festzuhalten gedenkt, und es dürften keine überwiegenden öf-
fentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen (vgl. dazu HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 
2010, Rz. 518 ff.). Abschliessend ist demnach festzuhalten, dass die Be-
schwerdeführerin aus den umliegenden Überbauungen im Quartierplan-
gebiet nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermag.
6. a)
Abschliessend bleibt zu prüfen, ob die streitgegenständliche Abweisung 
des Baugesuchs verhältnismässig war. So moniert die Beschwerdeführe-
rin unter Verweis auf VGU 10 41 E.4a, dass im Lichte des Verhältnismäs-
sigkeitsprinzips auf eine Anrechnung zur Geschossfläche zu Gunsten ei-
ner milderen Massnahme zu verzichten sei, wenn ein widerrechtlicher 
Ausbau auch mit weniger eingreifenden Mitteln verhindert werden könne. 
Demzufolge hätte die Beschwerdegegnerin die Fitnessräume nicht der AZ 
zurechnen dürfen, sondern die Baubewilligung mit geeigneten Nebenbe-
stimmungen verknüpfen und erteilen müssen (vgl. Stellungnahme vom 
23. April 2015 S. 4).


- 21 -
b)
Diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin ist im Grundsatz zuzu-
stimmen: Zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands 
können mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen wie 
Bedingungen und Auflagen verknüpft werden, sofern diese mit der Bewil-
ligung in einem sachlichen Zusammenhang stehen und dem Verhältnis-
mässigkeitsprinzip genügen (Art. 90 Abs. 1 KRG; vgl. VGU R 9 15 vom 
13. Oktober 2009 E.3c). Eine mildere Massnahme in diesem Sinne hätte 
im vorliegenden Fall etwa darin bestehen können, dass – unter Vorbehalt 
der Beschaffung der nötigen aGF – ein Nutzungs- resp. Zweckände-
rungsverbot ins Grundbuch eingetragen wird oder dass regelmässige 
baupolizeiliche Kontrollen angeordnet werden. Allerdings ist auch hier zu 
beachten, dass der zuständigen Behörde im Rahmen dieser Vorgaben 
ein gewisser Ermessensspielraum zukommt, mit welchen Massnahmen 
einer zu befürchtenden missbräuchlichen Nutzung wirkungsvoll entge-
gengetreten werden soll (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kan-
tons Zürich VB.2008.00445 vom 5. Februar 2009 E.4.2. ff. sowie auch R 
10 41 E.2).
c)
In ihrer Vernehmlassung vom 26. Mai 2015 hat sich die Beschwerdegeg-
nerin diesbezüglich auf den Standpunkt gestellt, dass die fraglichen Räu-
me aufgrund ihrer Lage und ihrer Belichtung leicht und ohne realistische 
Kontrollmöglichkeit zu Schlaf-, Wohn- oder Arbeitsräumen umgenutzt 
werden könnten und dass es bei derart krassen Fällen nicht angehen 
könne, dass sich die Baubehörde mit weniger wirksamen Nebenbestim-
mungen in der Baubewilligung begnügen müsse, um diese allenfalls 
später im Rahmen eines Wiederherstellungsverfahrens durchzusetzen 
(vgl. Duplik vom 26. Mai 2015 S. 2). Soweit die Beschwerdegegnerin eine 
Umnutzungsgefahr bei späteren Eigentümern ortet, die von der im Plan 
vorgesehenen Nutzung nichts wissen oder nichts wissen wollen, scheint 
sie zwar die Möglichkeit ausser Acht zu lassen, die Nutzungsbeschrän-
kung auch im Grundbuch anmerken zu lassen und ihr dadurch Publi-


- 22 -
zitätswirkung jedem späteren Eigentümer gegenüber zu verleihen. Den-
noch ist zu berücksichtigen, dass die verpönte Wohnnutzung auch durch 
Dritte wie Mieter herbeigeführt werden könnte. Nicht zu folgen ist sodann 
ihrem Argument, wonach die Beschwerdeführerin als gewinnorientiertes 
Architektur- und Totalunternehmerbüro ohnehin in erster Linie darauf be-
dacht sei, möglichst viel BGF zu verkaufen. Das Verhältnismässigkeits-
prinzip und der Grundsatz von Treu und Glauben gebieten es nämlich, 
dass die Verwaltung dem Bürger nicht von vornherein misstrauisch ge-
genübertritt und in ihm einen potentiellen Rechtsbrecher sieht (vgl. VGU 
R 7 93 vom 13. Juni 2008 E.2e sowie vorstehend Erwägung 2d).
d)
In Anbetracht der konkreten Umstände (vgl. vorstehend Erwägung 2d) 
überschreitet die Beschwerdegegnerin den ihr zustehenden Ermessens-
spielraum jedoch nicht, wenn sie eine künftige Rechtsverletzung in Form 
einer widerrechtlichen Umnutzung der Fitnessräume als "sehr wahr-
scheinlich" betrachtet und die Fitnessräume gestützt auf ihre bisherigen 
Erfahrungen deshalb von Beginn weg für ausnützungspflichtig erklärt (vgl. 
Duplik vom 26. Mai 2015 S. 2 f., MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, 
Diss., Zürich 1991, S. 244 sowie VB.2008.00445 E.4.2. f. sowie 5.4). Die 
Aussage der Beschwerdegegnerin, wonach keine realistische Kontroll-
möglichkeiten bestünden, vermag im ersten Moment und mit Blick auf den 
konkreten Fall vielleicht erstaunen, ist in Anbetracht des Aufwands bei ei-
ner Vielzahl von ähnlich gelagerten Fällen sowie der hohen Wahrschein-
lichkeit einer Umnutzung der streitgegenständlichen Räume im vorliegen-
den Fall jedoch durchaus nachvollziehbar.
e)
Die Beschwerdeführerin verweist zwar zu Recht auf die verwaltungsge-
richtliche Rechtsprechung, wonach sich Auflagen im Baubewilligungsver-
fahren nur rechtfertigten, wenn nach den Umständen eine künftige 
Rechtsverletzung wahrscheinlich sei und sich eine Auflage zur Erhaltung 
des rechtmässigen Zustandes aufdränge. Die blosse Möglichkeit von Ge-


- 23 -
setzesbrüchen bestehe natürlich immer, könne aber für sich allein kein 
Grund für den Erlass von Auflagen bilden. Aus der gebotenen Zurückhal-
tung beim Erlass von Auflagen leitet die Beschwerdeführerin sodann ab, 
dass die Zurückhaltung noch grösser sein solle, wenn es gar um die Ver-
weigerung einer Bewilligung, mithin um eine einschneidendere Mass-
nahme geht (vgl. Stellungnahmen vom 23. April 2015 S. 3 und vom 5. Ju-
ni 2015 S. 1 f. mit Verweis auf VGU R 07 93). Auch wenn diese Aus-
führungen grundsätzlich zutreffend sind und dieser Schluss folgerichtig 
ist, vermag die Beschwerdeführerin daraus jedoch nichts zu ihren Guns-
ten abzuleiten, zumal stets der Einzelfall zu betrachten ist und der Behör-
de bei der Frage, mit welchen Massnahmen einer befürchteten miss-
bräuchlichen Nutzung wirkungsvoll entgegengetreten soll, ein Ermes-
sensspielraum zusteht. So besteht im vorliegenden Fall nicht die blosse 
Möglichkeit einer Umnutzung, sondern wird eine widerrechtliche Umnut-
zung zu Wohnzwecken von der Beschwerdegegnerin – wie vorstehend in 
Erwägung 2d dargelegt – zu Recht für sehr wahrscheinlich gehalten. 
Demgegenüber bestanden im zitierten VGU R 07 93 gemäss den Fest-
stellungen des Verwaltungsgerichts "nicht die geringsten Anhaltspunkte" 
für eine rechtswidrige Nutzung der dort umstrittenen Garage.
7. a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin in ih-
rem Ermessen zu schützen ist, wenn sie in Anbetracht der konkreten Ge-
gebenheiten (insbesondere der idealen Besonnung und des direkten Zu-
gangs zum Garten) dafürhält, dass die fraglichen Fitnessräume ohne wei-
teres zu Schlaf- oder Wohnräumen umgenutzt werden könnten und des-
halb an die Geschossfläche anzurechnen seien. Überdies ist es nicht un-
verhältnismässig und stellt es auch keine unzulässige Praxisänderung 
dar, dass die Beschwerdegegnerin das streitgegenständliche Baugesuch 
aus diesem Grund zurückgewiesen hat. Demzufolge ist die angefochtene 
Verfügung nicht zu beanstanden und die vorliegende Beschwerde abzu-
weisen.


- 24 -
b)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 370.100) zulasten der Beschwerdeführerin. Gemäss Art. 78 Abs. 1 
VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursach-
ten notwendigen Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die obsiegende Be-
schwerdegegnerin ist jedoch festzuhalten, dass diese lediglich in ihrem 
amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat und ihr gestützt auf Art. 78 Abs. 2 
VRG deshalb kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zusteht.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
482.--
zusammen
Fr.
3'482.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 30. August 
2016 abgewiesen (1C_126/2016).