gr_gerichte · A 2007 17 · 2007-05-15 · de
Grundstückgewinnsteuer

Anschlussgebühren und Ersatzabgabe Erstwohnungsanteil | Anschlussgebühren

A 07 17
3. Kammer
URTEIL
vom 15. Mai 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend
Anschlussgebühren
und
Ersatzabgabe
Erstwohnungsanteil
1.
Die Gemeinde … hatte der Baugesellschaft … am 30. Juni 2004 die
Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern samt
Unterniveaugarage auf der 1'974 m2 haltenden Parzelle Nr. 40 in … / … erteilt.
Die beiden Bauten sind als Chesa … und Chesa … bezeichnet. Gemäss
Baugesuch sollten 95.65% der Erstwohnungsanteilsverpflichtung mit den
Wohnungen Nr. A3 und A5 erfüllt werden. Die fehlenden 4.35% des sich
insgesamt auf 35% belaufenden Erstwohnungsanteils würden in Geld
abgegolten.
2.
Ausgehend von einem provisorischen Gesamtwert der Überbauung vor der
Schätzung der Parzelle Nr. 40 von Fr. 6,4 Mio. hatte die Gemeinde … der
Baugesellschaft … bereits am 8. März 2005 für die Ersatzabgabe
Erstwohnungsanteil Fr. 20’880.-- und Anschlussgebühren Wasser / Abwasser
von insgesamt Fr. 264'754.70 in Rechnung gestellt. Diese Rechnung wurde
in der Folge anstandslos bezahlt.
3.
Mit
Verfügung
vom
15.
August
2006
eröffnete
die
kantonale
Schätzungskommission
5
für
die
Überbauung
mit
den
beiden
Mehrfamilienhäusern und der Autoeinstellhalle die amtliche Schätzung,
welche von einem Gesamtneuwert von Fr. 9'260’600.-- (Fr. 6'760'600.-- und
Sonderausbauten von Fr. 2'500’000.--) ausging.

4.
Am 6. Dezember 2006 stellte die Gemeindeverwaltung … der Baugesellschaft
… unter Anrechnung der Sonderausbauten für die Ersatzabgabe eine
ergänzende definitive Rechnung von zusätzlich Fr. 9'332.70, wobei sie dabei
auf den Neuwert von Fr. 9'260'600.-- abstellte. In ihrer Berechnung vom 7.
Dezember 2006 stellte sie schliesslich die Anschlussgebühren Wasser /
Abwasser von zusätzlich Fr. 165'571.50 der Baugesellschaft … ebenfalls
ergänzend in Rechnung.
5.
Am 8. Januar 2007 liess die Baugesellschaft … gegen die Rechnungsstellung
Einsprache erheben. Sie beanstandete einzig, dass die Gemeinde in der
definitiven Rechnung Wasser / Abwasser und Ersatzabgabe für den
Erstwohnungsanteil die Sonderausbauten ebenfalls zum Neuwert gezählt
hätte. Ihrer Auffassung nach würde dies dem Äquivalenzprinzip krass
widersprechen, zumal die in Diskussion stehenden Sonderausbauten
keinerlei
Einfluss
auf
die
Wassermengen
haben
würden.
Der
Wasserverbrauch sei sowohl mit, als auch ohne Sonderausbauten gleich
hoch. Die Sonderausbauten hätten auch nichts mit einem Erstwohnungsanteil
zu
tun.
Diese
baulichen
Vorkehren
seien
durch
die
neuen
Wohnungseigentümer erst getroffen worden, als die Wohnung bereits als
Erst- und Zweitwohnungen definiert gewesen seien. Eine Erstwohnung liesse
sich auch ohne Sonderausbauten als solche nutzen, weshalb diese bei der
Abgeltung zu vernachlässigen seien.
6.
Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes von … vom 13. Februar
2007 wurde die Einsprache abgewiesen. In diesem Entscheid wies die
Gemeinde ausführlich darauf hin, weshalb der Neuwert zu Recht die Basis für
die Berechnung bilde. Die Gemeinde wies auf diverse Entscheide hin, worin
festgehalten werde, dass der Begriff Neuwert für die Berechnungsbasis klar
und bestimmt sei.
7.
Am 12. März 2007 erhob die Baugesellschaft … Beschwerde beim
Verwaltungsgericht Graubünden mit den Begehren, der Einsprachentscheid
sei aufzuheben, die Anschlussgebühren Wasser / Abwasser seien von einem
Neuwert von Fr. 6'760'600.-- zu berechnen, womit sich die Restzahlung für

die Anschlussgebühr Wasser auf Fr. 9'015.-- nebst 2.4% MWST und die
Anschlussgebühr Abwasser auf Fr. 10'818.-- nebst 7.6% MWST belaufe.
Zudem sei die Ersatzabgabe für den Erstwohnungsanteil von einem
Gesamtwert der Überbauung von Fr. 6'760'600.-- festzusetzen, womit sich die
Restzahlung auf Fr. 1'176.45 belaufe. Die Beschwerde richte sich einzig
dagegen, dass zum Gebäudewert auch die Sonderausbauten hinzugezählt
würden; denn es sei davon auszugehen, dass die erstellten Gebäude mit oder
ohne Ausbauten denselben Wasserverbrauch aufweisen würden.
8.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde … die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne und vertiefte die in
ihrem Einspracheentscheid erwähnten Begründungen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Beschwerdethema bildet die Frage, ob die Vorinstanz für die Berechnung der
Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation sowie für die Ersatzabgabe
für den Erstwohnungsanteil zu Recht vom Neuwert der gesamten
Liegenschaften ausgegangen ist oder ob sie die Sonderausbauten nicht zum
Gesamtwert hätte addieren dürfen. Zu überprüfen sind die Gesamtbeträge der
Gebühren und Abgaben, da erst die definitive Rechnungsstellung
rechtsverbindlich und anfechtbar ist.
2. a)
Die Anschlussgebühr ist eine öffentlichrechtliche Gegenleistung für die
Gewährung des Anschlusses an das betreffende öffentliche Leitungsnetz. Als
solche ist sie eine Benützungsgebühr im Sinne einer Gegenleistung des
Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die betreffende Ver- oder
Entsorgungsanlage zu benutzen (BGE 112 Ia 263). Die Anschlussgebühr ist
nach ihrem Zweck als einmalige Abgabe (taxe unique) konzipiert (vgl. etwa
BGE 112 la 263 E. 5a; 97 1 341 E. 2a; 92 1 455 E. 2c/aa). Die Erhebung
ergänzender Anschlussgebühren kann für den Fall vorgesehen werden, dass

eine angeschlossene Liegenschaft nachträglich um- oder ausgebaut wird (vgl.
VGE U 04 16).
b)
Dass
für
die
Bemessung
der
einmaligen
Wasser-
und
Kanalisationsanschlussgebühren
auf
den
Gebäudeversicherungswert
abgestellt werden darf, steht ausser Frage und entspricht einer weit
verbreiteten Praxis. Dieses Kriterium ist nicht nur leicht zu handhaben,
sondern es bildet im Allgemeinen auch einen zuverlässigen Massstab zur
Ermittlung des dem Gebäudeeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden
Vorteils (vgl. Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in:
ZBl 104/2003 S. 524, mit Hinweisen). Der Gebäudeversicherungswert bringt
durch seine Verknüpfung mit den Baukosten in der Regel den Verkehrs- und
Nutzungswert und insoweit - wenn auch nur schematisch - zugleich das
entsprechende Interesse des gebührenpflichtigen Eigentümers am Anschluss
der Liegenschaft zum Ausdruck, nach dem sich die Gebühr bemessen soll
(Bundesgerichtsurteil 2P.281/2004 vom 2. März 2005, E. 3.2). Dieser
Schematismus, der letztlich eine genaue Bestimmung des Vorteils des
Grundeigentümers ausschliesst und ihn eben nur ungefähr zum Ausdruck
bringt, ist nicht nur bei den einmaligen Anschlussgebühren, sondern auch bei
den nachträglichen zulässig.
3. a)
Die Beschwerdegegnerin erhebt gestützt auf das Reglement über die
Wasserversorgung für die Gemeinde … und gestützt auf das Reglement über
die Abwasserbehandlung Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren. Die
Bemessungsgrundlage ist bei beiden Gebührenarten in etwa dieselbe. Die
Gemeinde erhebt für Gebäude Anschlussgebühren, welche sich nach dem
Neuwert des angeschlossenen Gebäudes gemäss Angaben in der amtlichen
Schätzung und den im Gebührentarif festgelegten Gebührenansätzen
bemessen. Die definitive Veranlagung erfolgt gemäss Art. 24 des
entsprechenden Reglements nach Eingang der amtlichen Schätzung.
Gemäss dem Gebührentarif beträgt der Gebührensatz für alle Liegenschaften
2.5% des Neuwerts der amtlichen Schätzung. Nachzahlungen bei An-,
Umbauten und Erweiterungen angeschlossener Gebäude werden aufgrund
der Differenz der Schätzung des Neuwertes zu den bereits bezahlten

Anschlussgebühren berechnet. Analog lautet die Regelung für die
Abwasseranschlussgebühren in Art. 23 und 24 des kommunalen Reglements
über die Abwasserbehandlung. Allerdings beträgt der Gebührentarif 3%.
b)
Bei
der
Erhebung
der
Ersatzabgabe
für
die
nicht
real
erfüllte
Erstwohnungsanteilsverpflichtung gemäss Art. 50 ff. des kommunalen
Baugesetzes (BG) wird ebenfalls an den Neuwert angeknüpft. Gemäss Art.
58 BG kann die Pflicht zur Schaffung von Erstwohnungsanteilen auch durch
eine Ersatzabgabe, welche nach Art. 59 BG 10% des Neuwertes des
gesamten neu geschaffenen Gebäudes abzüglich der Parkanlagen sowie der
notwendigen technischen Räume umfasst, abgegolten werden.
c)
Diesen Anforderungen werden nun sowohl die gesetzlichen Regelungen als
auch deren Anwendung durch die Gemeinde gerecht. Vorliegend hat die
Gemeinde entsprechend ihren Vorschriften auf die amtliche Schätzung
abgestellt, welcher die erstmaligen Anschlussgebühren zugrunde liegen.
Diesen Neuwert hat sie anhand des Baukostenindexes aufindexiert und den
so errechneten Betrag dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung nach dem
Umbau gegenübergestellt. Damit hat sie die indexbedingte Wertänderung im
Rahmen einer zulässigen schematischen Veranlagungsmethode zugunsten
der
Beschwerdeführerin
berücksichtigt.
Dass
aus
der
von
der
Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Berechnungsmethode ein für sie
günstigeres Ergebnis resultiert, vermag an der Zulässigkeit der Lösung der
Gemeinde nichts zu ändern. Schematismen unterliegen immer gewissen
Unzulänglichkeiten und können in Einzelfällen zu unbefriedigenden
Resultaten führen, was indessen hinzunehmen ist. Das Bundesgericht hat
festgehalten, dass versicherungstechnische Differenzierungen bei der
Gebäudeschätzung als Folge des zulässigen Schematismus nicht zugunsten
der Gebührenpflichtigen berücksichtigt werden müssen. Die Gemeinde durfte
deshalb auch vorbehaltlos auf die von der Schätzungskommission ermittelten
Werte abstellen, welche von der Beschwerdeführerin nicht angefochten
wurden.
Zudem hat das Bundesgericht in seinem Entscheid 1P. 588/2004 vom 28. Juni
2005, welcher ebenfalls eine Ersatzabgabe der Gemeinde … betraf,

festgehalten, dass der Begriff „Neuwert“ klar und bestimmt sei (E. 4.6.1).
Gemäss Art. 47k Abs.1 BauG wird als Ausgangsgrösse zur Bestimmung des
Abgabebetrages der „Neuwert des gesamten neugeschaffenen Gebäudes
bzw. …Gebäudeteils“ als Ausgangsgrösse angegeben.
d)
Die Finanzierung von Ver- und Entsorgungsanlagen erfolgt, soweit es nicht
zulässig ist, dafür Steuermittel zu verwenden, über Kausalabgaben in Form
von Gebühren und Vorzugslasten. Neben periodischen Benützungsgebühren
wird vom Grundeigentümer vielfach ein einmaliger Anschlussbeitrag
(Vorzugslast) oder eine einmalige Anschlussgebühr erhoben. Letztere kann
auch zusätzlich zu bereits entrichteten Erschliessungsbeiträgen erhoben
werden. Die einmaligen Beiträge und Gebühren dienen zur Deckung der
Erstellungskosten, während die periodischen - häufig in eine Grundgebühr
und einen verbrauchsabhängigen Betrag aufgeteilten - Benützungsgebühren
primär die Betriebs- und Unterhaltskosten decken sollen (Karlen, Die
Erhebung von Abwasserabgaben aus rechtlicher Sicht, in: URP 1999 S. 553
ff., mit Hinweisen). Sowohl für Gebühren als auch für Vorzugslasten gilt neben
dem Kostendeckungs- auch das Äquivalenzprinzip. Dieses besagt bei
Vorzugslasten (Beiträgen), dass sich der individuelle Beitrag des
Abgabepflichtigen nach dem wirtschaftlichen Sondervorteil bemisst, den der
Einzelne aus der betreffenden öffentlichen Einrichtung zieht (vgl. BGE 118 Ib
54; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2006). Bei
Gebühren muss ihre Höhe im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum
Wert stehen, den die staatliche Leistung für den Abgabepflichtigen hat.
Die Höhe der erhobenen Anschlussgebühren muss dem Äquivalenzprinzip
genügen,
welches
die
gebührenrechtliche
Ausgestaltung
des
Verhältnismässigkeitsprinzips und des Willkürverbotes darstellt. Dieses
Prinzip bestimmt, dass eine Kausalabgabe nicht in einem offensichtlichen
Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in
vernünftigen Grenzen halten muss, wobei sich der Wert der Leistung nach
dem Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt oder nach dem Kostenaufwand
der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des
bestehenden
Verwaltungszweigs
bemisst,
wobei
schematische
auf
Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrung beruhenden Massstäbe

angelegt werden dürfen. Der Einbezug der Sonderausbauten vermag
vorliegend aber keinesfalls ein offensichtliches Missverhältnis zwischen
Abgabe und Leistung des Gemeinwesens zu begründen.
Weitergehende Differenzierungen betreffend eines Zusammenhanges mit der
Kanalisation resp. des Erstwohnungsanteils würden die Veranlagungen
enorm erschweren und unzumutbare Berechnungen nach sich ziehen.
5.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Der kommunale
Einspracheentscheid
und
die
diesem
zugrunde
liegende
Veranlagungsverfügungen
für
die
Ersatzabgabe
sowie
die
Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation sind somit zu bestätigen und
die Beschwerde daher abzuweisen.
6.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen
Entschädigung an die Gegenpartei ist gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) abzusehen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3’000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
212.--
zusammen
Fr.
3'212.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Gesellschafterinnen der
Baugesellschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.