gr_gerichte · R 2012 80 · 2012-11-16 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 80
5. Kammer 
URTEIL
vom 16. November 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Gemäss Grundbuchauszug ist die Baugesellschaft … (einfache Gesellschaft), 
bestehend aus der … und der … in …, Eigentümerin von Parzelle 22 in … an 
der …strasse. Für die beabsichtigte Überbauung der Parzelle 22 in … führte die 
Baugesellschaft … einen Architekturwettbewerb durch und beschloss alsdann, 
das Projekt der … weiter zu bearbeiten.
b)
Am 18. November 2011 reichte die Baugesellschaft … das auf diesem Projekt 
basierende Gesuch um Abbruch des bestehenden Hauses … und um 
Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 22 in … ein. Danach sind 
zwölf verschieden grosse Wohneinheiten (2- bis 6-Zimmerwohnungen) auf fünf 
Geschossen geplant. Die anrechenbare Wohnfläche altrechtlich beträgt 285 m². 
Die Gebäudehöhen bestimmen sich gemäss Art. 109 des kommunalen 
Baugesetzes (BG) und sind im Plan Nrn. 159-11/03 nachgewiesen. 
c)
Dagegen erhoben am 19. Dezember 2011 …, … und …, allesamt 
Stockwerkeigentümer der Nachbarparzelle 1806 (…), Einsprache und 
beantragten die Verweigerung der Baubewilligung. Neben der fehlenden 
Nennung der Gesellschafter auf dem Baugesuch und fehlender Unterschriften 
sowie des fehlenden Nachweises für die Baugrubensicherung und der 
vorsorglichen Beweisaufnahme machten sie insbesondere die Verletzung der 
Gebäudehöhe (sechs statt vier Hauptgebäudeecken und bei Berücksichtigung 
aller sechs Ecken daraus resultierende Überschreitung der Gebäudehöhe) und 


die Verletzung des Einordnungsgebotes von Art. 73 KRG (überdimensioniertes 
Gebäude, Fremdkörper, sechseckiges Haus ungewöhnlich, fragwürdige 
Fenstergestaltung und passende Anordnung der Balkone, keine traditionelle 
Engadinerbauweise) geltend.
d)
Am 18. Januar 2012 beantragte die Bauherrschaft die Abweisung der 
Baueinsprache. Zu den Hauptgebäudeecken bestehe die Praxis der Gemeinde, 
dass Ecken beim First als unmotiviert anzusehen seien. Der Einordnung sei 
besondere Aufmerksamkeit geschenkt worden (Architekturwettbewerb). Hier 
herrschten grossvolumige Bauten vor, zudem sei das Schulhaus und das 
Unterwerk der … Energie in der Nähe. Der Baustil sei uneinheitlich.
e)
Am 5. März 2012 hielten die Einsprecher an ihren Anträgen fest. 
f)
Am 2. Mai 2012 teilte die Baugesellschaft … auf entsprechenden Vorhalt der 
Gemeinde vom 4. April 2012 mit, sie berufe sich betreffend Zweitwohnungen 
auf den altrechtlichen Bestand von 285 m². Sie werde Zweitwohnungen 
lediglich im Umfang des altrechtlichen Bestandes realisieren, die gesamte 
restliche Fläche werde als Erstwohnungen erstellt.
g)
Am 2. Juli 2012 erteilte die Gemeinde der Baugesellschaft … die 
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (Erstellung der zwei 
Wohneinheiten 
8 
und 
12 
als 
Zweitwohnungen; 
weil 
dafür 
nötige 
Bruttogeschossfläche [BGF] von 285 m² altrechtlich vorhanden, kontingentsfrei) 
und wies gleichzeitig die vorerwähnte Einsprache ab.
Sie erwog, dass die Gebäudehöhe nach der üblichen Praxis festgelegt worden 
sei. Die beiden leichten Abwinklungen (ca. 15-30°) bei den längeren beiden 
Fassadenseiten seien nicht als (Haupt-)Gebäudeeck zu klassieren und somit 
nicht zur Ermittlung der Gebäudehöhe beizuziehen. Diese Abwinklungen seien 
nicht zur Verringerung der gemessenen mittleren Gebäudehöhe missbraucht 
worden, sondern folgten in erster Linie der verbesserten Nutzung der 
unförmigen Parzelle im Dorfkern, auch, um die Grenzabstände vernünftig 


einhalten zu können. Für die Einsprecher bleibe die ebenso entscheidende 
Firsthöhe auch ohne Abtretung der beiden Längsfassaden unverändert bei 
1847.10 m.ü.M. Ohne Abkröpfung hätte das Gebäude die gleiche Firsthöhe, 
jedoch ein etwas geringeres Grundrissmass, womit die wirtschaftliche und 
rationelle Baunutzung der Dorfkernzone reduziert würde, die Gebäudehöhe 
bliebe aber gleich. Art. 109 BG sei nicht verletzt. Die gesetzlich maximal 
mögliche Dachneigung von 27° sei zudem zu Gunsten einer geringeren 
Firsthöhe nicht ausgenützt worden.
Betreffend 
Verletzung 
des 
Einordnungsgebotes 
sowie 
der 
Gestaltungsvorschriften habe die Baubehörde aus den gleichen Gründen, wie 
sie von den Einsprechern aufgeführt worden seien, das eingereichte Modell 
noch mit den geplanten und bewilligten Gebäuden entlang der …strasse 
ergänzt. Das Modell sei öffentlich aufgelegen. Aufgrund der Gesamtsituation 
und der noch geplanten und bewilligten Gebäude in der Umgebung entlang der 
…strasse sei es verantwortlich und mit dem Umgang der verbleibenden 
Baulandreserven in Einklang, dass der verbleibende Teil der Dorfkernzone 
relativ intensiv bebaut werden dürfe. Eine Einordnung oder auch eine 
gestalterische Anpassung an das Schulhaus und das Elektrizitätsunterwerk 
und/oder der 2006 umgebauten Chesa … sei bei dieser bestehenden 
Gebäudevielfalt 
nicht 
denkbar. 
Der 
öffentlich 
ausgeführte 
Architekturwettbewerb, begleitet von Fachleuten, habe zur Wahl des 
vorgelegten Bauprojekts geführt und bestärke die Baubehörde in der 
Auffassung, das Projekt in einer Ordnung und Gestaltung gutzuheissen.
2.
Dagegen erhoben …, … und … am 22. August 2012 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht 
und 
beantragten 
die 
Aufhebung 
des 
Bewilligungsentscheides 
und 
die 
Verweigerung 
der 
Baubewilligung. 
Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen zur Neubeurteilung an die 
Gemeinde zurückzuweisen. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu 
erteilen (am 11. September 2012 erteilt).
Gemäss Zonenschema (Art. 19 BG) betrage die maximale Gebäudehöhe in der 
Dorfkernzone 11 m (Art. 106 BG). Weil das Haus sechs Hauptgebäudeecken 


aufweise, der Ermittlung der Gebäudehöhen indessen vier Ecken zugrunde 
gelegt worden seien, seien diese Bestimmungen verletzt. Es mache sehr wohl 
einen Unterschied, ob die beiden Längsfassaden trotz gleich bleibender 
Firsthöhen abgekröpft seien oder nicht. Gerade deshalb könnten die besagten 
zwei Ecken nicht als unmotiviert qualifiziert werden. Ansonsten liessen sich die 
Vorschriften über die zulässige Gebäudehöhe fast beliebig umgehen. Das 
Gebäude müsse höhenmässig reduziert werden. Dies sei im Interesse der 
Beschwerdeführer. Auch der Jurybericht halte fest, es sei ein unregelmässiger 
sechseckiger Gebäudekubus entstanden.
Frühere Bausünden berechtigten nicht, die Normen betreffend Einordnung und 
Gestaltung nicht zu beachten. Dem Wettberwerbs-Juryurteil könne keine 
eigentliche Relevanz zukommen, zumal die Vorgaben des Projektwettbewerbs 
nicht bekannt seien. Immerhin lasse sich aus dem Bericht schliessen, dass sich 
die 
Projektverfasser 
mit 
der 
ortsbaulichen 
Lage 
der 
Parzelle 
nicht 
auseinandergesetzt hätten. Zudem spreche die Jury beispielsweise von 
Fensteröffnungen, welchen eine klare Hierarchie und Zuordnung fehle. Weiter 
würden die diversen Formate sowie die Positionierung der Öffnungen der 
Fenster beanstandet. Die Jury sage nichts darüber, dass sich die geplante 
Baute einwandfrei in das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einfüge.
3.
Am 21. September 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der 
Beschwerde.
Die Argumentation der Beschwerdeführer betreffend Überschreitung der 
Gebäudehöhe sei nicht zwingend. Sie lasse vor allem die Auslegung von Art. 
109 BG durch die Baubehörde nicht als willkürlich erscheinen. Es sei 
unbestritten, dass das geplante Gebäude sechs Gebäudeecken aufweise. 
Relevant sei aber, ob die beiden zur Diskussion stehenden Ecken im Bereich 
der Längsfassaden als Hauptgebäudeecken zu interpretieren seien oder nicht. 
Die hier von der Baubehörde berücksichtigten Ecken bestimmten den 
Baukörper und die beiden anderen Ecken seien über das Ganze gesehen von 
untergeordneter Natur (in den Augen der Jury). Es sei vertretbar, die beiden 
anderen Ecken bei der Ermittlung der Gebäudehöhe zu vernachlässigen und 


zwar unabhängig davon, ob es sich hierbei um unmotivierte Ecken handle. 
Absatz 3 von Art. 109 BG habe generellen Charakter und wolle nur zum 
Ausdruck bringen, dass jederzeit unmotivierte Ecken bei der Berechnung der 
Gebäudehöhen ausser Betracht fielen. Massgebend sei vorliegend aber primär, 
ob hier vier oder sechs Hauptgebäudeecken vorlägen. Die Interpretation der 
Beschwerdeführer hätte nur dann etwas für sich, wenn in Absatz 1 von Art. 109 
BG lediglich von Gebäudeecken allgemein die Rede wäre.
Massgebend für die Beurteilung der Einordnung und der Gestaltung seien Art. 
73 KRG sowie Art. 18 und 88 BG. Art. 88 BG habe keine selbstständige 
Bedeutung, weil er nicht über die Anforderungen von Art. 73 KRG hinausgehe. 
Art. 
18 
BG 
gehe 
allerdings 
etwas 
weiter 
als 
die 
allgemeine 
Gestaltungsvorschrift von Art. 73 KRG. Betreffend Anforderungen an die 
Einordnung werde auf VGU R 09 77 und R 12 22 verwiesen. Die 
Anforderungen an ein Bauprojekt dürften trotz positiver Ausgestaltung der 
Generalklausel nicht allzu hoch angesetzt werden. Zudem gelte es, einen Bau 
im Rahmen einer parzellenübergreifenden gebietsbezogenen Betrachtung auf 
die gute Gesamtwirkung mit der Umgebung und der Landschaft hin zu 
überprüfen (VGU R 12 22). Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen von 
Art. 73 KRG in jeder Hinsicht. Die Realisierung führe zu keiner rechtlich 
relevanten Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes. Der geplante Bau 
sei zwar grossvolumig; dies stehe aber im Einklang mit dem Willen des 
Gesetzgebers, welcher in der Grundordnung für die Dorfkernzonen ebensolche 
Gebäudeabmessungen vorsehe, mit dem Ziel, den Boden möglichst optimal 
nutzen zu können. Der projektierte Neubau harmonierte auch mit der baulichen 
Umgebung, welche von grossvolumigen Bauten geprägt sei, z.B. vom 
Schulhaus, dem Elektrizitätsunterwerk und der 2006 umgebauten Chesa ... Auf 
der gegenüberliegenden Strassenseite sei die Überbauung von … im Gange. 
Auch im übrigen Bereich der Dorfkernzone seien ähnlich dimensionierte Bauten 
immer wieder anzutreffen. Die Form sei vom Grundstück her weitestgehend 
vorgegeben. Es sei gelungen, an dieser Stelle ein Gebäude zu konzipieren, 
welches dem heiklen Standort optimal Rechnung trage, zumal verschieden 
ausgerichtete Bauten in der Umgebung zu berücksichtigen seien. Ein 


Wettbewerb sei durchgeführt worden, aus welchen das jetzige Projekt 
(überarbeitet) als Sieger hervorgegangen sei. Was die Einordnung in die 
Landschaft betreffe, sei auf Seite 2 des Juryberichts zu verweisen. Der 
Projektverfasser habe auch diesem Aspekt Rechnung getragen. Im Übrigen 
verliere das Einordnungsgebot dort seine Bedeutung, wo in der Umgebung 
keine einheitliche Gestaltung zu verzeichnen sei (PVG 1977 Nr. 25).
4.
Am 25. September 2012 beantragte die Baugesellschaft … die Abweisung der 
Beschwerde.
Die 
Gemeinde 
habe 
in 
Fällen 
wie 
dem 
vorliegenden 
 
betreffend 
Hauptgebäudeecken schon entschieden, zum Beispiel in ...
Die Baugesellschaft … habe einen Projektwettbewerb durchgeführt und ein 
Projekt übernommen, dass die Möglichkeiten nicht voll ausnütze. In der 
Umgebung stünden sehr grossvolumige Gebäude. Ein Baustil herrsche nicht 
vor. Deswegen könnten an Einordnung und Gestaltung keine hohen 
Anforderungen gestellt werden.
5.
Am 24. Oktober 2012 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Alle 
Ecken, welche nicht als unmotiviert zu gelten hätten, fielen bei der Berechnung 
der 
Gebäudehöhen 
nicht 
ausser 
Betracht 
und 
seien 
folglich 
Hauptgebäudeecken. Ansonsten wäre Absatz 3 von Art. 109 BG gänzlich 
überflüssig.
6.
Am 26. Oktober 2012 schrieb die Gemeinde duplicando noch, es könne 
durchaus auch Gebäudeecken geben, welche zwar motiviert, jedoch derart 
untergeordnet seien, dass sie das Erscheinungsbild des Baukörpers praktisch 
nicht beeinflussten und daher auch kein Grund bestehe, sie als Faktor in die 
Höhenberechnung einzubeziehen.
7.
Am 1. November 2012 schrieb die Baugesellschaft … noch, es liege gemäss 
VGU R 09 40 im Ermessen der Gemeinde, welche Hauptgebäudeecken für die 
Bestimmung der Gebäudehöhe massgeblich seien. In … habe es etliche 


Bauten, welche nicht richtig ausgebildet seien, sondern mehrere Ecken 
aufwiesen. Die Bauherrschaft habe Anspruch darauf, dass diese Praxis 
weiterhin bestehe. Ihren Spielraum habe die Gemeinde jedenfalls nicht 
überschritten. Art. 109 BG sei nicht auslegungsbedürftig.
8.
Am 16. November 2012 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichtes (V. 
Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch 
ihren Rechtsvertreter (RA lic. iur. …) präsent waren. Die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin 
1) 
war 
durch 
den 
Bauamtschef 
sowie 
ihren 
Rechtsvertreter (RA Dr. iur. …) vertreten. Von Seiten der Bauherrschaft 
(Beschwerdegegnerin 2) waren zwei Vertreter der zuständigen Immobilienfirma, 
die Herren … und …, der Architekt des Bauprojekts, Herr … und ihr 
Rechtsvertreter (RA lic. iur. …) vor Ort zugegen. Allen Anwesenden wurde 
dabei an drei verschiedenen Standorten (Standort 1: Bei Autovorplatz auf 
Bauparzelle 22 – mit Profilierungsstangen; Standort 2: Auf der Via … – Vor dem 
Mehrfamilienhaus der Beschwerdeführer auf Parzelle 1806 [im Norden]; 
Standort 3: Im südwestlichsten Bereich der Bauparzelle 22 mit Blick auf das 
benachbarte Schulhaus auf Parzelle 1942 [im Süden] und das angrenzende 
Gebäude der … auf Parzelle 10 [im Westen]) die Gelegenheit gegeben, sich 
auch noch mündlich an Ort und Stelle zu den aufgeworfenen Fragen bezüglich 
Gebäudevolumens des neu geplanten Mehrfamilienhauses [mit insgesamt 12 
Wohnungen auf fünf Geschossen; davon 10 Erst- und 2 Zweitwohnungen] auf 
Parzelle 22 (Frage: Verletzung/Einhaltung Gestaltungsvorschriften) und 
betreffend 
Einfügung 
ins 
bestehende 
Orts- 
und 
Landschaftsbild 
(Beachtung/Missachtung Einordnungsgebot - Ästhetikfrage) zu äussern. Davon 
wurde allseits Gebrauch gemacht, wobei drei Ausführungsvarianten bzw. 
Gestaltungsmodelle (inkl. [überarbeitetes] Sieger-Modell des von einer Fachjury 
ausgewerteten Architekturwettbewerbs bzw. das hier allein interessierende 
bewilligte Bauprojekt auf Parzelle 22) gezeigt und erläutert wurden. Der 
Rechtsvertreter der Gemeinde reichte dabei im Verlaufe der Begehung noch 
einen 
Ortsplan 
vom 
13. 
November 
2012 
(samt 
Luftaufnahme 
aus 
Geodatendrehscheibe Graubünden) zu den Akten, woraus die Vielzahl der 


schon in der Gemeinde bestehenden Gebäudegrundrisse (hellgrün eingefärbt) 
ersichtlich sein sollte. Ferner erstellte das Gericht seinerseits noch 20 Farbfotos 
von 
den 
genauen 
Örtlichkeiten, 
den 
Profilierungsstangen, 
den 
Erschliessungsverhältnissen und den umliegenden Gebäuden im betreffenden 
Teilgebiet/Quartier und von den drei Modellvarianten des Projektwettbewerbs. 
Alle Bildaufnahmen auf und entlang der Parzelle 22 wurden dem Protokoll des 
Augenscheins beigefügt. 
Auf die weiteren Argumente und Ausführungen in den Rechtsschriften und am 
Augenschein wird, soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, 
nachfolgend noch näher eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist die Baubewilligung vom 2. Juli 2012, worin die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin 1) der Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die Erlaubnis 
zum Abbruch eines bestehenden Hauses […] und zur Errichtung eines 
Mehrfamilienhauses (12 Wohnungen auf fünf Geschossen) in der Dorfkernzone 
auf Parzelle 22 unter Auflagen und Bedingungen erteilte und damit zugleich die 
Einsprache der Nachbarn (heutige Beschwerdeführer; Chesa …) im Norden auf 
Parzelle 1806 abwies. Beschwerdegegenstand bilden die Fragen, ob die 
Ermittlung 
der 
Gebäudehöhe 
korrekt 
erfolgte 
(Anzahl 
anrechenbare 
Gebäudeecken) und ob die Gestaltungsvorschriften (Gebäudevolumen; 
Gebäudegrundriss, Fensteröffnungen) sowie das Einordungsgebot (Anpassung 
an das bestehende Orts- und Landschaftsbild; Ästhetikfrage) in genügender 
Weise und im Einklang mit den dazu bestehenden Vorgaben auf kommunalen 
sowie allenfalls (höherer) kantonaler Ebene eingehalten wurden.
2. a)
Ausgangspunkt für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache sind die 
folgenden Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (BG) sowie des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG):


Art. 109 BG
Gebäudehöhen
1Als Gebäudehöhe gilt das Mittel aller Hauptgebäudeecken der Gebäudehülle, 
gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der Fassadenhaut 
mit oberkant Dachsparren beziehungsweise mit oberkant oberster roher 
Betondecke bei Flachdächern. Die Höhe darf an keinem Messpunkt um mehr 
als 2 m überschritten werden. Bei Abgrabungen um mehr als einen Drittel der 
Fassadenlänge gilt der neugeschaffene tiefste Punkt als Basis für die 
Messungen und zwar für beide Gebäudeecken der betreffenden Fassade. Bei 
Aufschüttungen vor dem 6. Oktober 1986 gilt der neue Terrainverlauf als 
gewachsenes Terrain. Bei späteren Aufschüttungen gilt der alte Terrainverlauf 
als gewachsener Boden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Niveaulinien 
beziehungsweise die Festlegungen in den Quartierplänen. 
2Bei gegliederten Bauten wird die Gebäudehöhe für jeden Baukörper einzeln 
ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 m, 
der vom Terrain bis zum Dach reicht und sich durch getrennte Dächer fortsetzt. 
3Unmotivierte Ecken fallen bei der Berechnung der Gebäudehöhen ausser 
Betracht.
Art. 106 BG
Zonenschema (vgl. unten Art. 19 BG Dorfkernzone[DK])
1Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich nach 
dem Zonenschema, den zugehörigen Begriffsbestimmungen und den 
Schemazeichnungen, die Bestandteile des Baugesetzes sind.
(In der DK nach Art. 19 BG geltend folgende Gebäudeabmessungen:
Minimale Gebäudeabstände 2.5 m (jeweils kleiner/grosser Abstand)
Maximale Gebäudelänge 30 m; maximale Gebäudehöhe 11.0 m). 
Art. 88 BG 
Gestaltungsgrundsätze (Allgemeine Vorgaben)
1Sämtliche Bauten und Anlagen haben sich einwandfrei in das Orts-, Strassen- 
und Landschaftsbild einzufügen, um den derzeitigen Charakter der Siedlung, 
soweit diese der Tradition entspricht und schützenswert ist, zu erhalten. Bei 
Bauten ist insbesondere den Proportionen, der Dachgestaltung, dem 
Baumaterial sowie der Farbgebung der Fassaden und des Daches grösste 
Aufmerksamkeit zu schenken.
2Bestehende Bauten von künstlerischem oder historischem Wert, Kulturobjekte 
sowie benachbarte Bauten, die zum baulichen Rahmen wertvoller Bauten 
gehören, dürfen nicht abgebrochen werden. Nötigenfalls sind die zu ihrem 
Schutze erforderlichen Massnahmen zu treffen, insbesondere der Generelle 
Gestaltungsplan zu ergänzen.
3Autoeinstellräume sind in der Regel unter dem gewachsenen Boden 
anzulegen oder auf natürliche Art und Weise mit Erde zu überdecken und der 
Umgebung anzupassen.
4Mit der Fertigstellung von Überbauungen müssen die Grundstücke mit 
Bäumen und Sträuchern bepflanzt werden. Die Bepflanzungen sind zu pflegen. 
Art. 19 BG
Dorfkernzone … und … (DK)


1Die 
Dorfkernzonen 
sind 
für 
Wohnbauten, 
Dienstleistungs- 
und 
Gewerbebetriebe bestimmt. Neue Landwirtschaftsbetriebe sind nicht gestattet. 
2In den Dorfkernzonen soll die bestehende Siedlungsstruktur und Bauweise 
erhalten und ergänzt werden. Abbrüche werden nur gestattet, wenn der 
Wiederaufbau einer sich optimal in die Siedlung einfügenden Baute zum Voraus 
sichergestellt wird. 
Art. 73 KRG 
Gestaltung (Siedlungen und Landschaft) 
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu 
gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine 
gute Gesamtwirkung entsteht.
2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung 
vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne 
und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in 
Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen.
3Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaftem Unterhalt das Orts- 
und Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die 
Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen Massnahmen. 
Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die Behörde 
nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch 
Dritte vornehmen. 
b)
Insofern die Ermittlung/Berechnung der Gebäudehöhen nach Art. 109 BG zur 
Diskussion steht, gilt es zunächst zu klären, was mit dem Baubegriff der 
„Hauptgebäudeecken“ gemeint ist. Es geht dabei jedenfalls sicherlich nicht um 
sämtliche Ecken oder Kanten des Hauptgebäudes (vgl. Plan-Nr. 159-11/103 
vom 
18. 
November 
2011 
betreffend 
Baueingabe 
- 
Nachweis 
der 
Gebäudehöhen samt Höhenkoten Parzelle 22 (Eckpunkte P1 1830.14 m.ü.M. 
und P3 1832.33 m.ü.M. [für Nordfassade]; P4 1831.81 m.ü.M. und P6 1829.27 
m.ü.M. [für Südfassade]. Der Begriff „Haupt“ bezieht sich klarerweise nicht auf 
das 
Gebäude, 
sondern 
auf 
die 
massgebenden 
Ecken. 
Anstatt 
„Hauptgebäudeecken“ müsste es in Art. 109 Abs. 1 BG eigentlich zur 
Verdeutlichung besser „Gebäudehauptecken“ heissen. Hält man sich vor 
Augen, dass es danach vorliegend die Hauptecken des Gebäudes gemäss Art. 
109 Abs. 1 BG sind, welche für die Bemessung der Gebäudehöhe 
herangezogen werden, lässt sich die von der Gemeinde gemachte 
Interpretation ohne Weiteres vertreten. Die Hauptecken sind danach die vier 
Eckpunkte (P1, P3, P4 und P6), welche dem Gebäude seine Grundform geben. 


Zu Recht hat die Vorinstanz diese vier Ecken tatsächlich vorliegend auch – 
eben als Hauptecken des Gebäudes - berücksichtigt. Die anderen beiden 
Ecken 
sind 
demgegenüber 
eben 
lediglich 
„Nebenecken“ 
bzw. 
„Gebäudenebenecken“, die sich aufgrund der speziellen Grundstücksform von 
Parzelle 22 (Dreiecksform; vgl. Baulinien) und des unter Einhaltung der 
Grenzabstände 
ausgeschiedenen 
sechseckigen 
Baufensters 
(vgl. 
Kotenaufnahmen mit Grundrissplan bestehender Baute [Haus Nr. 70] auf Parz. 
22 
mit 
Messpunkten 
P1-P6) 
so 
ergeben 
haben. 
Eine 
solche 
Gesetzesauslegung resp. –Anwendung liegt auf jeden Fall innerhalb des 
Ermessensspielraums der zuständigen Baubehörde. Weiter kommt hinzu, dass 
die von der Fachjury des Architekturwettbewerbs mit dem Vermerk „…“ 
bezeichneten Punkte P2 [entlang Nordfassade] und P5 [entlang Südfassade] 
jeweils auf der Höhe des Firstes zu liegen kommen. Punkte P2 und P5 in die 
Berechnung der Gebäudehöhe einzubeziehen, macht vorliegend auch deshalb 
keinen Sinn, weil dort der Gebäudefirst liegt, dessen Höhe in … anders 
berechnet wird als die Gebäudehöhe. In … sind grundsätzlich keine 
Flachdächer zugelassen. Die Dachneigung für Giebeldächer hat sich jeweils im 
Rahmen 
von 
16° 
(minimaler 
Steigungswinkel) 
bis 
27° 
(maximaler 
Steigungswinkel) zu bewegen (Art. 91 Abs. 2 BG). Die Firsthöhe wird hier 
folglich durch die Gebäudehöhe in Kombination mit dem Grad der jeweiligen 
Dachneigung (gemäss Baugesuchsunterlagen - zulässige - 20°) bestimmt (Art. 
109 Abs. 1 i.V.m. Art. 91 Abs. 1 BG). Die Berechnungsweise der Vorinstanz – 
ausgehend von den Niveaupunkten P1, P3, P4 und P6 und einer 
Bemessungslinie von im Schnitt 1‘830.89 m.ü.M. (nämlich 1830.14 [P1] + 
1832.33 [P3] + 1831.81 [P4] + 1829.27 [P6] durch 4) – hat deswegen zu Recht 
zu den nachgewiesenen Gebäudehöhen im Umfang der höchstzulässigen 
11.00 m laut Zonenschema (Art. 106 BG für Dorfkernzone) geführt (ermittelt ab 
oberkant Dachsparren: 12.04 m [P1] + 9.75 [P3] + 10.27 [P4] + 11.94 [P6] 
durch 
4; 
vgl. 
zum 
Ganzen 
auch 
Fassadenplan 
159-11/10 
und 
Gebäudehöhennachweis Plan 159-11/03, je vom 18. November 2011). Im 
Übrigen sei lediglich noch erwähnt, dass Art. 109 Abs. 3 BG vorliegend gar 
nicht anwendbar ist, weil die beiden Fassaden-„…“ (Punkte P2 und P5) nicht 


bereits als völlig „unmotivierte“ Ecken qualifiziert werden können, da sie 
immerhin für die Ausrichtung des Firstes von Belang sind. 
Bei dieser Sach- und Rechtslage durfte auf die Besichtigung weiterer 
Vergleichsobjekte (z.B. in … auf Parzelle 1761) – wie von der Bauherrin 
vorgeschlagen – ohne Weiteres verzichtet werden.
c)
Was die Verletzung der Gestaltungsgrundsätze und des Einordnungsgebotes 
laut Art. 19 und 88 BG sowie Art. 73 KRG betrifft, ist für das Gericht sowohl 
aufgrund der eingereichten Erstellungspläne (vgl. Fassadenplan 159-11/10, 
Gebäudehöhenplan 159-11/03, Grundriss-/Schnittpläne 159-11/07 [UG], 159-
11/08 [EG/Umgebung], 159-11/09 [1.-3.OG/DG]) als auch ganz besonders 
aufgrund der anlässlich des Augenscheins vom 16. November 2012 
gewonnenen Eindrücke und Erkenntnisse (vgl. Fotos betreffend Modell 
[überarbeitetes] Sieger-Projekt [Variante 3] aus Architekturwettbewerb bzw. 
bewilligtes Projekt mit Umgebung [aus der Vogelperspektive] der schon 
bestehenden Bauten und Gebäude vor Ort; sowie Fotos zum Mehrfamilienhaus 
der Beschwerdeführer auf Parzelle 1806 [Chesa …] im Norden; Fotos zum 
Elektrizitätsunterwerk „…“ auf Parzelle 10 im Westen [Flachdach mit Fassaden-
Fensterband] sowie Foto zum Schulhaus auf Parzelle 1942 im Süden [Mauer-
/Betonbaute mit Giebeldach und Lukarnenaufbauten]) deutlich geworden, dass 
offenkundig 
keine 
einheitliche 
und 
typische 
Bauweise 
im 
fraglichen 
Teilgebiet/Quartier rund um die Parzelle 22 existiert. Das bestehende Ortsbild 
und die gewachsene Siedlungsstruktur weisen vielmehr eine äusserst 
heterogene Bauweise auf, welche mehrere Gebäudetypen umfasst und auch in 
der Nutzung der Gebäude sehr vielfältig ist. Neben weniger voluminösen 
Einfamilienhäusern 
(z.B. 
das 
dem 
Abbruch 
geweihte 
Haus 
der 
Beschwerdegegnerin 2 […]) und mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern (z.B. 
Haus der Beschwerdeführer [Chesa …]) befinden sich in unmittelbarer Nähe 
auch Industrie- und Gewerbebauten (EKW …/Schulhaus) mit völlig anderem 
äusseren Erscheinungsbild als die erwähnten Wohnbauten. Hinzu kommt, dass 
die Baubehörde – im Zuge ihres pflichtgemässen Ermessens - offensichtlich 


nicht leichtfertig über die aufgeworfenen Ästhetikfragen entschieden hat, geht 
das geplante Bauprojekt auf Parzelle 22 doch als [überarbeitetes] „Sieger-
Modell“ 
aus 
einem 
Architekturwettbewerb 
hervor, 
welches 
mit 
der 
schlussendlich gewählten Ausführungsvariante (genehmigtes Projekt auf fünf 
Geschossen mit „unruhigen“ Fensterausschnitten) auch eindeutig am wenigsten 
auffällig und voluminös nach Aussen in Erscheinung trat (vgl. die drei 
unterschiedlichen Modelle laut Fotos am Augenschein). Da von einer 
charakteristischen und typischen Bauweise im fraglichen Quartier demnach 
augenfällig nicht gesprochen werden kann, dürfen die Wertmassstäbe an eine 
„gute Gesamtwirkung“ (laut Art. 73 Abs. 1 KRG) bzw. an eine „sich optimal in 
die Siedlung einfügende Baute“ (Art. 19 BG) oder sich zumindest „einwandfrei 
in das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einzufügende Baute“ (Art. 88 BG) 
nicht allzu hoch gesteckt werden. Namentlich was die Proportionen 
(Baukubus/Volumina) und die Dachgestaltung betrifft, kann eindeutig nicht von 
einer 
artfremden, 
untypischen 
und 
daher 
in 
seiner 
Aussenwirkung 
inakzeptablen Neubaute auf Parzelle 22 die Rede sein. Daran ändert selbst 
nichts, dass das geplante Mehrfamilienhaus auf Parzelle 22 (mit 12 
Wohneinheiten) sogar noch etwas grösser und voluminöser wird als das 
nördlich dahinter liegende Mehrfamilienhaus der Beschwerdeführer auf Parzelle 
1806. Der markanteste Unterschied zu allen übrigen, schon bestehenden 
Bauten und Anlagen vor Ort liegt zweifelsfrei darin, dass die Fristausrichtung 
beim Neubau „Nord-Süd“ ist, während die meisten übrigen Wohn- und 
Gewerbebauten die Firstausrichtung „Ost-West“ aufweisen. Diese grundsätzlich 
andere Fristausrichtung wird bei den bestehenden Bauten aber oft dadurch 
durchbrochen 
– 
wie 
insbesondere 
auch 
beim 
Wohnkomplex 
der 
Beschwerdeführer [Chesa …] -, dass teils gegen Süden ausgerichtete 
Fassaden- und/oder Dachlukarnen erstellt wurden. Weiter ist aus dem 
anlässlich des Augenscheins von Seiten der Gemeinde abgegebenen Ortsplan 
vom 
13. 
November 
2012 
(samt 
Luftaufnahme 
Geodatendrehscheibe 
Graubünden) ersichtlich, dass sehr unterschiedliche Gebäudegrundrisse, 
verteilt über das gesamte Gemeindegebiet, existieren und folglich auch die 
sechseckige Grundrissform des neu geplanten Gebäudekomplexes auf Parzelle 


22 keineswegs eine optische Besonderheit oder gestalterische Abnormität 
darstellt. Wie aus dem Fassadenplan hervorgeht, ist indes die Anordnung und 
Grösse der Fenster etwas „unruhig“ ausgefallen, indem ein Wechselspiel 
zwischen kleineren und grösseren Fensterausschnitten auf den diversen 
Geschossen vorgesehen ist. Allein diese bauarchitektonische Wahlfreiheit 
vermag den „guten Gesamteindruck“ und die „optimale bzw. einwandfreie 
Einfügung“ in die bestehende - stark durchmischte und gestalterisch 
uneinheitliche - Siedlungsstruktur nicht zu trüben, so dass die angeführten 
Gestaltungsgrundsätze und Einordnungsgebote (trotz der zwei Besonderheiten 
[Firstausrichtung/Fensteröffnungen]) als erfüllt gewertet werden können. 
3. a)
Der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 2. Juli 2012 
erweist sich damit als rechtens und vertretbar, was zu seiner Bestätigung und 
zur Abweisung der Beschwerde vom 22. August 2012 führt.
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) anteilsmässig 
den Beschwerdeführern (je 1/3) – unter solidarischer Haftung für das Ganze – 
aufzuerlegen. Sie haben die anwaltlich vertretene, obsiegende Bauherrschaft 
(Beschwerdegegnerin 2) zudem aussergerichtlich – nach dem gleichen Verteil- 
und Haftungsschlüssel wie für die Gerichtskosten – gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
noch angemessen zu entschädigen. Für die Höhe der auszurichtenden 
Parteientschädigung kann auf die dazu eingereichte Anwaltshonorarnote vom 
8. 
November 
2012 
des 
Rechtsvertreters 
(RA 
lic. 
iur. 
…) 
der 
Beschwerdegegnerin 2 über total Fr. 2‘549.25 (bestehend aus: Arbeitsaufwand 
9 Std. 10 Min. à Fr. 250.--/Std. [Fr. 2‘291.65], Spesen 3% [68.75], 8% 
Mehrwertsteuer [188.85], inklusive Augenschein) abgestellt und dieselbe 
unverändert übernommen werden, da der darin geltend gemachte Zeitaufwand 
gerechtfertigt 
erscheint. 
Eine 
solche 
Entschädigung 
steht 
der 
Beschwerdegegnerin 1 laut Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in 
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.


Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
409.--
zusammen
Fr. 5‘409.--
gehen unter solidarischer Haftung für das Ganze zu je einem Drittel zulasten von 
…, … und … sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Baugesellschaft … ist durch die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu je 
einem Drittel unter solidarischer Haftung für das Ganze mit insgesamt Fr. 
2‘549.25 (inkl. MWST) zu entschädigen.