gr_gerichte · R 2018 57 · 2019-12-10 · it

opposizioni edilizia | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 18 57
5a Camera
presidenza
Racioppi
giudici
Meisser, Audétat 
attuario
Paganini
SENTENZA
del 10 dicembre 2019
nella vertenza di diritto amministrativo 
A._____,
e
B._____ e C._____,
ricorrenti
contro 
Comune di O.1._____,
rappresentato dall'avv. lic. iur. Andrea Toschini,
convenuto
e
D._____,
rappresentato dall’avv. lic. iur. Peder Cathomen,
convenuta
E._____,
convocato
concernente opposizioni edilizia


- 2 -
1.
Il 21 marzo 2018 la D._____ con sede a O.2._____ (committente) inoltrava 
al Municipio di O.1._____ una domanda di costruzione per la realizzazione 
di tre nuove case unifamiliari sulla parcella n. 1452 del Registro fondiario di 
O.1._____, in zona residenziale R2, località F._____, O.3._____, di 
proprietà di E._____ – che ha conferito un diritto di compera alla D._____ 
per la cui durata essa può procedere all'ottenimento della licenza edilizia. 
Contemporaneamente venivano posate le modine. La domanda veniva 
esposta pubblicamente dall'11 al 30 aprile 2018. 
2.
Il 4 aprile 2018 la committente chiedeva una deroga per la distanza minima 
tra le tre case. 
3.
Il 27 aprile 2018 i proprietari dei fondi adiacenti n. 1447 (B._____ e 
C._____) e n. 1448 (A._____) si opponevano al progetto. 
4.
Il 30 aprile 2018 la committente completava la domanda di costruzione con 
l'indicazione del materiale per il rivestimento delle facciate.
5.
L'8 maggio 2018 l'Assicurazione fabbricati dei Grigioni rilasciava il 
permesso di polizia del fuoco.
6.
Con decisioni 31 luglio 2018 il Municipio rilasciava alla committente la 
licenza edilizia richiesta respingendo le opposizioni. 
7.
Contro dette decisioni, il 13 settembre 2018 A._____ nonché B._____ e 
C._____ (qui di seguito: ricorrenti) inoltravano ricorso al Tribunale 
amministrativo del Cantone dei Grigioni chiedendone l'annullamento. 
Inoltre, essi chiedevano il conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso. 
Sostanzialmente essi eccepivano che il segretario comunale, fratello 
dell'architetto contitolare dello studio progettista, avrebbe dovuto ricusarsi, 
per cui le decisioni sarebbero viziate. La procedura andrebbe oltretutto 


- 3 -
annullata a causa di un'insufficiente modinatura. Inoltre, materialmente i 
ricorrenti segnalavano un tentativo di aggiramento della LASec, posto 
soprattutto che a O.3._____ non vi sarebbe nessuna domanda di abitazioni 
primarie. Oltre a ciò, essi asserivano che la costruzione deturperebbe il 
paesaggio, soprattutto perché inciderebbe sulle caratteristiche boschive 
del fondo e a causa dei materiali scelti. Anche l'illecita pendenza del tetto 
non terrebbe conto della sostanza edilizia circostante. Inoltre, le distanze 
minime tra le case progettate non sarebbero rispettate; delle deroghe non 
sarebbero possibili. Neppure l'indice di sfruttamento di 0.5 sarebbe poi 
rispettato e verrebbe raggirato. I piani sarebbero inoltre incompleti e infine 
le canne fumarie non rispetterebbero l'altezza consentita.
8.
Nella presa di posizione del 29 ottobre 2018 il Comune di O.1._____ (qui 
di seguito: convenuto) postulava il rigetto del ricorso. Anche la committente, 
D._____ (qui di seguito: convenuta), nella presa di posizione del 19 
novembre 2018 chiedeva il rigetto del ricorso e, inoltre, del conferimento 
dell'effetto sospensivo al ricorso.
9.
In data 7 novembre 2018 E._____, proprietario del fondo di costruzione n. 
1452, chiedeva di essere escluso dalla procedura. 
10.
Nella replica del 17 dicembre 2018 i ricorrenti confermavano i propri petiti 
di ricorso e approfondivano le loro argomentazioni. Anche il convenuto e la 
convenuta nelle dupliche del 4 febbraio 2019 mantenevano invariati i loro 
petiti e delucidavano i propri argomenti. 
11.
L'11 febbraio 2019 il convenuto adottava una zona di pianificazione su tutto 
il territorio comunale al fine di rivedere le zone edificabili. 


- 4 -
12.
Con scritto del 22 marzo 2019 i ricorrenti segnalavano che la zona di 
pianificazione andrebbe presa in considerazione anche nell'ambito di 
questa causa.
13.
Con presa di posizione del 10 maggio 2019 il convenuto rispondeva in 
sintesi, che non vi sarebbe alcun interesse pubblico alla sospensione della 
presente procedura e che la nuova pianificazione locale non avrà alcun 
influsso sul fondo di costruzione in questione. 
14.
Il 24 ottobre 2019 il Giudice istruttore sollecitava la convenuta a voler 
inviare eventuali contratti di compravendita risp. preliminari, considerato 
che nella presa di posizione del 19 novembre 2018 essa ha nominato tre 
interessati all'acquisto e che le tre abitazioni sul suo sito risultano vendute. 
In risposta, il 30 ottobre 2019 la convenuta precisava in particolare che i tre 
interessati avrebbero avuto l'intenzione di acquistare le abitazioni 
progettate sin dall'inizio e compiegava pertanto un contratto di 
prenotazione (senza autenticazione notarile) del 10 novembre 2017 e una 
fatturazione intermedia del 28 dicembre 2018 figurante gli acconti già 
versati.
15.
Il 
19 
novembre 
2019 
i 
ricorrenti 
prendevano 
posizione 
sulla 
documentazione inoltrata il 30 ottobre 2019 dalla convenuta. 
Considerando in diritto:
1.1.
La competenza del Tribunale amministrativo per giudicare sulle decisioni 
impugnate del 31 luglio (comunicate il 2 agosto) 2018 è data dall'art. 49 
cpv. 1 lett. a della legge sulla giustizia amministrativa (LGA; CSC 370.100). 
La legittimazione dei ricorrenti è pacifica (cfr. art. 50 LGA). Essendo 


- 5 -
tempestivo e rispondendo alle condizioni di forma (cfr. art. 52 cpv. 1 e art. 
38 LGA) il ricorso è dunque ricevibile. 
1.2.
La richiesta di conferimento dell'effetto sospensivo diviene priva d'oggetto 
con l'emanazione della presente sentenza. 
1.3.
Come emergerà dai considerandi esposti in seguito, il Tribunale può 
decidere sul caso in base agli atti. Non occorre quindi procedere 
all'escussione di testi, all'espletamento di un sopralluogo o dar seguito alle 
ulteriori richieste probatorie delle parti.
2.
Dal profilo formale, il ricorrente A._____ osserva preliminarmente che il 
convenuto non avrebbe mai statuito sulla sua opposizione. La decisione a 
lui notificata farebbe riferimento soltanto ai qui ricorrenti (e allora opponenti) 
B._____ e C._____. A questa critica va risposto che il convenuto è 
evidentemente incorso in una svista formale, intimando al ricorrente la 
decisione su opposizione indicando solo il nome dei qui ricorrenti (allora 
opponenti) (cfr. doc. A e B ricorrenti). Visto che le opposizioni degli attuali 
ricorrenti – come da essi stessi affermato – erano identiche, il convenuto 
poteva emanare un'unica decisione per cui detta svista, come sottolinea il 
convenuto, non comporta alcuna conseguenza per il ricorrente. 
3.1.
I ricorrenti eccepiscono poi che il segretario comunale, G._____, avrebbe 
dovuto ricusarsi invece di pronunciarsi in favore della reiezione delle 
opposizioni, visto che il fratello H._____, contitolare dello studio di 
architettura I._____ architetti SA che ha elaborato il progetto, trarrebbe un 
vantaggio diretto dalla realizzazione del progetto. Il convenuto ribatte in 
particolare che a possedere un interesse personale diretto nell'evasione 
della pratica sarebbe soltanto la convenuta e il suo azionista di riferimento. 
La convenuta aggiunge che sarebbe stato l'altro socio dirigente K._____ a 
occuparsi del progetto; H._____ non avrebbe partecipato al progetto. In 
sede di replica i ricorrenti fanno notare che H._____ figurerebbe addirittura 


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sul modulo della domanda di costruzione quale rappresentante della 
committenza. Essi evidenziano inoltre l'irrilevanza del fatto che l'autore del 
progetto sia l'architetto K._____, poiché la domanda sarebbe stata inviata 
dalla I._____ architetti SA e non da quest'ultimo a titolo personale. 
3.2.
In procedure d'opposizione edilizia le persone che devono prendere, 
preparare o redigere una decisione si ricusano d'ufficio o su richiesta se 
esse stesse o, fra i vari, i parenti partecipano al procedimento o sono in 
altro modo interessati immediatamente all'esito del procedimento (cfr. art. 
33 cpv. 3 della legge sui comuni del Cantone dei Grigioni [LCom; CSC 
175.050] in combinato disposto con l'art. 6a cpv. 1 lett. a LGA; STA R 18 
26 consid. 5.1, R 13 133 consid. 2). Le parti possono far valere un motivo 
di ricusazione presso il superiore o presso il presidente della camera 
competente entro dieci giorni dal momento in cui ne hanno preso atto. I fatti 
che determinano la ricusazione devono essere resi plausibili (art. 6b cpv. 3 
LGA). Per poter affermare che la parte ha rinunciato a far valere il motivo 
di ricusa non occorre una conoscenza effettiva, basta che la parte, 
prestando la debita attenzione, avrebbe dovuto venirne a conoscenza (cfr. 
BREITENMOSER/FEDAIL in: WALDMANN/WEISSENBERGER, Praxiskommentar 
VwVG, 2016, art. 10 n. 105). 
3.3.
Il motivo di ricusa personale invocato dai ricorrenti risiede nel fatto che il 
segretario comunale G._____ è fratello di H._____, contitolare dello studio 
d'architettura progettista dell'opera in questione e rappresentante della 
committenza. Questa censura appare tuttavia innanzitutto tardiva. 
Prestando la debita attenzione i ricorrenti avrebbero dovuto essere al 
corrente del rivendicato motivo di ricusa già in sede di opposizione, per cui 
esso andava invocato già davanti al Municipio, non essendo ammesso 
attendere fino all'esito della decisione redatta dal segretario. Pur 
ammettendo poi che i ricorrenti avessero appreso (o potuto apprendere) 
della persona del segretario comunale e del fratello progettista soltanto con 


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la decisione impugnata, potendo così far valere il motivo di ricusa in fase di 
ricorso (cfr. art. 6b cpv. 4 LGA), va osservato che H._____ non partecipa 
alla procedura volta all'ottenimento della licenza edilizia e non ha, parimenti 
a suo fratello, nemmeno un interesse immediato, ma semmai solamente 
indiretto al rilascio della licenza edilizia. La relativa censura andrebbe 
quindi comunque respinta.
4.1.
I ricorrenti censurano un ulteriore vizio di procedura derivante da 
un'asserita insufficiente modinatura. Essi eccepiscono che le modine 
sarebbero state posate durante il mese di marzo con cumuli di neve di 2.5 
m, senza scoprire le pietre di confine né indicare eventuali riempimenti e 
scarpate di più di 0.8 m; inoltre la modinatura non avrebbe indicato 
l'inclinazione del tetto di oltre il 60 %. Le modine non avrebbe permesso di 
rendersi conto dell'ubicazione, dell'altezza e della sagoma dei fabbricati, né 
tantomeno del collocamento degli edifici rispetto al terreno e rispetto alla 
linea di arretramento dal bosco. Il convenuto obietta che durante l'esame 
dell'Ufficio tecnico comunale non sarebbero stati ravvisati difetti, tranne il 
fatto che le pietre di confine non erano visibili. Inoltre, come anche esposto 
dalla convenuta, dal progetto non risulterebbero riempimenti o scarpate di 
nuova formazione di oltre 0.8 m. La pendenza del tetto, tra l'altro visibile sui 
piani, risulterebbe dall'angolo in prossimità dell'estremità superiore delle 
modine. Il fatto che i segni di confine non erano scoperti, non condurrebbe 
alla ripetizione della procedura di esposizione pubblica. Non sarebbe 
proporzionale limitare l'esposizione pubblica al periodo estivo. Nel caso 
concreto poi, la neve non avrebbe impedito di riconoscere i tratti essenziali 
dei fabbricati. La convenuta aggiunge che la misurazione dell'ubicazione 
dei fabbricati sarebbe avvenuta riferendosi a punti delle costruzioni sulle 
parcelle vicine. La convenuta rettifica infine che in maggio si sarebbe solo 
provveduto a raddrizzare le modine inclinate dal vento e non a sistemarle 
(per la prima volta) in modo corretto, come a torto sostenuto dai ricorrenti.


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4.2.
Contemporaneamente all'inoltro della domanda di costruzione per progetti 
di costruzione visibili dall'esterno devono essere posate modine, in modo 
che siano chiaramente riconoscibili l'ubicazione, l'altezza e la sagoma del 
fabbricato. Riempimenti e scarpate di oltre 0.8 m di altezza devono pure 
essere indicati mediante modine (art. 43 cpv. 1 dell'ordinanza sulla 
pianificazione territoriale del Cantone dei Grigioni [OPTC; CSC 801.110]). 
L'altezza del pianterreno va marcata sulle modine. Le pietre di confine 
devono essere dissotterrate (cpv. 2). Giusta l'art. 44 cpv. 1 OPTC l'autorità 
edilizia comunale esamina senza indugio le domande di costruzione e le 
domande EFZ inoltrate riguardo alla loro completezza e le sottopone ad un 
esame materiale preliminare. Al contempo viene controllato se le modine 
sono 
posate 
in 
maniera 
corretta. 
Secondo 
costante 
prassi 
e 
giurisprudenza, la modinatura è ritenuta insufficiente e quindi lesiva delle 
norme edilizie procedurali quando, a causa della sua carenza o 
imprecisione, rende difficoltosa agli interessati la valutazione accurata 
dell'impatto della costruzione sui fondi attigui. Di regola, la modinatura non 
è soggetta alla matematica precisione delle misure in quanto un simile 
requisito implicherebbe un onere eccessivo, a maggior ragione tenendo 
conto che, ai fini del permesso di costruzione e della garanzia dei diritti dei 
vicini risultano determinanti le misure e le caratteristiche riportate sui piani 
(cfr. STA R 04 85 consid. 2, R 18 93 consid. 4.2).
4.3.
Nel caso di specie è indiscusso che non si è potuto dissotterrare le pietre 
di confine a causa della neve e che durante il termine di opposizione 
giaceva una fitta coltre di neve sul fondo in questione (cfr. doc. C ricorrenti). 
Tuttavia, come anche evidenziato dalla convenuta, per i ricorrenti non si 
intravede nessuno svantaggio dal mancato scoprimento dei segni di 
confine. Rinviando alle argomentazioni dei convenuti, va ritenuto che, 
malgrado la coltre di neve, grazie ai piani e alle modine i ricorrenti hanno 
potuto comprendere la portata del progetto. Visto che i ricorrenti sono stati 
in grado di presentare le proprie critiche al progetto nei rimedi legali, è dato 


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concludere che essi hanno potuto valutare accuratamente l'impatto del 
progetto e salvaguardare i propri interessi. Un rinvio per nuova esposizione 
a causa della mancata segnalazione delle pietre di confine dovuta alla neve 
non appare dunque giustificato dal punto di vista dell'economia 
processuale. 
5.
Occorre ora analizzare le possibili conseguenze sul progetto della zona di 
pianificazione emanata dal convenuto l'11 febbraio 2019 e valevole fino al 
10 marzo 2021.
5.1.
Stando ai ricorrenti, gli effetti di una zona di pianificazione su di una licenza 
di costruzione rilasciata prima della sua istituzione, ma non ancora 
cresciuta in giudicato poiché contestata, andrebbero determinati 
procedendo a una ponderazione degli interessi pubblici e privati in gioco. 
Siccome il Comune convenuto rientrerebbe tra i comuni grigionesi con il più 
elevato potenziale di dezonamento, la prevista edificazione rischierebbe di 
pregiudicare l'adeguamento della pianificazione comunale alle nuove 
disposizione della LPT.
5.2.
Se viene avviata l'emanazione o la modifica dell'ordinamento base o di un 
piano di quartiere, la sovrastanza comunale può emanare una zona di 
pianificazione per i relativi territori (art. 21 cpv. 1 della legge sulla 
pianificazione territoriale del Cantone dei Grigioni [LPTC; CSC 801.100]). 
Nella zona di pianificazione non può essere intrapreso nulla che possa 
ostacolare o contrastare la nuova pianificazione. In particolare progetti di 
costruzione possono essere autorizzati soltanto se non sono in contrasto 
né con le pianificazioni e prescrizioni passate in giudicato né con quelle 
nuove previste (cpv. 2; cfr. pure art. 27 cpv. 1 della legge federale sulla 
pianificazione del territorio [LPT; RS 700]).
Secondo la giurisprudenza di questo Tribunale, in applicazione all'art. 89 
cpv. 2 LPTC, le domande di costruzione vengono giudicate in base al diritto 


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vigente al momento della decisione (da parte della prima istanza). Nel 
Cantone dei Grigioni vale quindi la regola secondo cui licenze edilizie 
rilasciate ma non ancora passate in giudicato non sottostanno alla zona di 
pianificazione. Questa regola è conforme alla giurisprudenza federale (cfr. 
PTA 2012 n. 26 [STA R 11 90 consid. 3 seg. confermata da STF 
1C_159/2012]). Non occorre pertanto chinarsi sulle opinioni della dottrina 
secondo cui occorrerebbe procedere ad una ponderazione degli interessi 
pubblici e privati in gioco (cfr. RUCH in: Praxiskommentar RPG, 2016, art. 
27 n. 59). In ogni caso, pur procedendo ad una ponderazione, non è 
intravedibile un interesse pubblico alla sospensione della procedura, 
siccome in base all'attendibile rapporto del 12 aprile 2019 dello studio 
L._____ (doc. 14 convenuto), è esclusa la possibilità che il fondo di 
costruzione n. 1452 possa essere oggetto di dezonamento.
6.
I ricorrenti fanno inoltre valere un raggiro del divieto di abitazione 
secondaria risp. dell'obbligo di abitazione primaria giusta l'art. 7 LASec. 
Stando ai ricorrenti, la convenuta non mirerebbe a realizzare delle 
abitazioni primarie, ma intenderebbe assicurarsi la costruzione così da 
gettare le basi per poi chiedere la sospensione delle limitazioni d'uso giusta 
l'art. 7 LASec invocando uno dei motivi straordinari previsti all'art. 14 cpv. 
1 LASec. 
6.1.
La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e 
della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune 
non può eccedere il 20 per cento (art. 75b cpv. 1 della Costituzione federale 
della Confederazione Svizzera [Cost; RS 101]). Nei Comuni in cui la quota 
di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate 
nuove abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o 
come abitazione sfruttata a scopi turistici (cfr. art. 7 cpv. 1 della legge 
federale sulle abitazioni secondarie [LASec; RS 702]). Il Comune 
convenuto ricade nel campo di applicazione di questa normativa, 


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considerato che la quota delle abitazioni secondarie presenti sul suo 
territorio supera la soglia del 20 %. Di conseguenza, in conformità all'art. 7 
cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto ha stabilito che le 
abitazioni in oggetto devono essere vincolate a Registro fondiario come 
abitazioni primarie, cioè utilizzate da persone domiciliate (cfr. cifra 1 della 
licenza impugnata). In conformità all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro i 
ricorrenti potrebbero chiedere al Municipio di sospendere la limitazione 
d'uso menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione 
d'uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze 
particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello 
stato civile; o b) il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato 
l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare lecitamente 
l'abitazione dietro congrua rimunerazione. 
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre esaminare 
d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica 
l'intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della 
costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in 
considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, accesso, distanza dai 
posti di lavoro), la sua concezione architettonica dal punto di vista di un 
utilizzo su tutto l'anno, il suo prezzo nonché le circostanze circa le persone 
che intendono abitarvi (domicilio e luogo di lavoro attuale, intenzione di 
trasferirsi). Qualora i futuri occupanti non fossero conosciuti, il criterio 
principale è quello della domanda di residenze primarie nel medesimo 
settore. In tal caso va reso verosimile che in tale settore di mercato sussiste 
una richiesta di residenze primarie. Nei casi in cui la richiesta è 
evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere rilasciata 
soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di acquirenti che 
intendono risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò vale anche nel 
caso in cui la committenza intenda commercializzare il progetto di 
costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non appare realistica, 
va concluso che vi è un tentativo di eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 


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145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per poter essere sanzionato, 
tuttavia, detto abuso di diritto deve essere manifesto (cfr. DTF 142 II 206 
consid. 2.5). 
6.2.1.
In procedura d'opposizione non erano ancora conosciuti i possibili 
interessati all'acquisto delle tre case – cosa che i ricorrenti hanno 
rimproverato al convenuto nel ricorso, siccome non avrebbe compiuto 
accertamenti circa la loro identità e i loro legami sociali, familiari e 
professionali con il territorio. In questa procedura la convenuta ha invece 
nominato tre concrete persone interessate. Stando ad essa, potrebbe già 
ora contare sul fatto che M._____, N._____ e P._____ vorrebbero 
acquistare ciascuno una delle tre case monofamiliari per utilizzo proprio.
I ricorrenti obiettano che il fatto, non corroborato dalla convenuta, che le tre 
casette verrebbero acquistate dall'amministratore unico della convenuta 
(N._____, cittadino italiano residente a O.4._____), dal titolare dell'impresa 
incaricata della loro edificazione (M._____, già domiciliato a O.1._____) e 
da un ulteriore cittadino italiano (P._____, a sua volta titolare di una delle 
tante società immobiliari con sede O.5._____) confermerebbe solo il 
tentativo d'aggiramento.
La convenuta obietta che queste allegazioni dei ricorrenti non inficerebbero 
la serietà dei tre interessati. P._____ attualmente vivrebbe a O.1._____ in 
un grande appartamento per famiglia. Originariamente vi avrebbe abitato 
con la sua famiglia, prendendola in affitto dalla sua azienda. Nel frattempo, 
egli si sarebbe separato dalla famiglia e desidererebbe realizzare una casa 
propria adatta alle sue esigenze. M._____ attualmente vivrebbe con sua 
moglie a O.3._____ in un appartamento in affitto. Essi sarebbero alla 
ricerca di una piccola abitazione propria dove trascorrervi la vecchiaia. 
M._____ sarebbe in possesso di un permesso C, per cui l'acquisto non 
sarebbe un problema. N._____ infine, soggiornante con permesso B e 
attivo nella regione, avrebbe da poco venduto la propria casa a O.2._____, 
in cui abitava con la moglie e il figlio, e avrebbe ora l'intenzione di stabilirsi 


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a O.3._____ in una casa propria. Anche il convenuto non vede perché 
queste tre persone, già residenti a O.6._____ e attive a O.3._____, non 
possano decidere di costruire o acquistare un'abitazione a O.3._____ per 
stabilirvisi.
Su invito del giudice istruttore, la convenuta ha inoltrato copia di un 
contratto di riservazione (senza autenticazione notarile, come da essa 
riconosciuto) del 10 novembre 2017 tra di essa e M._____, in cui è stabilito 
il prezzo per le opere e per il terreno e secondo cui si menzionano quali 
futuri proprietari delle tre unità abitative detti tre interessati. Inoltre, stando 
a detto contratto, M._____ si impegna a versare alla convenuta un acconto 
di fr. 100'000.--. A tal proposito la convenuta ha allegato una fatturazione 
intermedia del 28 dicembre 2018 figurante gli acconti già versati il 16 
novembre 2017 (fr. 30'000.--) e il 19 febbraio 2018 (fr. 50'000.--). Infine, 
sempre secondo detto contratto, P._____ e N._____ si impegnano a 
realizzare a proprie spese opere di ingegneria per un totale di fr. 200'000.-
-.
I ricorrenti obiettano che detto contratto innanzitutto sarebbe nullo, non 
rispettando le esigenze di forma di cui all'art. 216 cpv. 1 e 2 CO. Al di là di 
ciò, esso non potrebbe nemmeno essere considerato come una semplice 
dichiarazione di intenti, vista la totale genericità del suo contenuto che non 
permetterebbe di individuarne l'esatto oggetto, anche perché la 
sottoscrizione di tale documento è anteriore all'elaborazione del contestato 
progetto. Oltretutto, nessun impegno risulterebbe essere stato assunto 
dagli altri due asseriti acquirenti (N._____ e P._____), limitandosi il 
suddetto scritto a fare riferimento all'interesse per la seconda unità da parte 
della Q._____ e per la terza casa da parte dell'amministratore della 
convenuta N._____. Riguardo alla fattura del 28 dicembre 2018 i ricorrenti 
segnalano come Ia stessa si riferisca a una non meglio precisata "Fase 
Progettuale studio di fattibilità e acquisizione terreno". Nella misura in cui 
sugli importi fatturati è stata calcolata l'IVA, sarebbe difficile credere che 
siano degli acconti, per di più solo parziali, sul prezzo di compravendita: sia 


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perché, tranne in situazioni che qui non sembrerebbero date, simili presta-
zioni non soggiacerebbero a detta imposta, sia perché non vi sarebbe alcun 
riferimento circa la loro natura, sia perché sarebbe perlomeno singolare 
che, in assenza di un contratto vincolante, chi intende acquistare un immo-
bile versi del denaro sul conto del venditore esponendosi a degli enormi 
rischi in caso di inadempimento. Al più si potrebbe pensare che tali somme 
siano riconducibili alla costituzione del diritto di compera sul fondo e all'al-
lestimento del progetto: circostanza questa che però farebbe apparire 
M._____ come un cofinanziatore dell'intera operazione. A prescindere da 
ciò e dall'effettivo versamento della somma di fr. 80'000.--, che rimarrebbe 
comunque da dimostrare, resterebbe il fatto che quest’ultimo è un cittadino 
italiano domiciliato a O.7._____, per cui, in assenza di elementi oggettivi 
che indichino il contrario, l'eventuale acquisto da parte sua di un'unità abi-
tativa a O.3._____ avverrebbe in ogni caso a titolo di residenza secondaria. 
6.2.2.
Stando al contratto di prenotazione del 10 novembre 2017, i tre interessati 
si sarebbero riservati l'acquisto delle tre case che, come riscontrato sul sito 
della convenuta (https://D._____.ch), risultano già vendute. Uno dei tre 
interessati (M._____) ha apparentemente già pagato fr. 80'000.-- 
dell'acconto di fr. 100'000.-- pattuito, mentre gli altri due (N._____ und 
P._____) si sono impegnati a fornire opere di ingegneria per fr. 200'000.-- 
a compensazione del prezzo d'acquisto (cfr. doc. 8 e 9 convenuta). 
Sennonché detto contratto, primo, non è stato firmato dal terzo interessato 
P._____, e secondo, non veste la forma di atto pubblico come richiesto 
dall'art. 216 cpv. 2 CO, per cui in sé non ha alcuna validità. Ciononostante, 
i tre acquirenti sono al contempo costruttore (M._____), rappresentante 
della venditrice (N._____) e progettisti (N._____ und P._____), per cui si 
spiega che non debbano assicurarsi dei contratti di prenotazione lege artis. 
Inoltre, il contratto e la fattura inoltrati lasciano trasparire l'intenzione da 
parte delle tre persone menzionate di partecipare alla realizzazione del 
progetto quali soci di una società semplice, siccome nella fase iniziale 


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hanno deciso di contribuire al progetto con fr. 100'000.-- ciascuno (in forma 
di acconto e di prestazioni di progettazione). Appaiono perciò superflue 
delle riflessioni in merito ai vantaggi fiscali per il compratore riguardo all'IVA 
sul prezzo d'acquisto dell'abitazione. Da quanto esposto discende che la 
convenuta ha perlomeno reso verosimile che vi sono tre interessati 
all'acquisto delle tre case, sebbene non sia dato parlare di garanzie 
concrete da parte di acquirenti intenzionati a diventare residenti primari. 
Pertanto, l'interesse dimostrato non basta certo a invalidare dal principio la 
tesi di un tentativo di abuso di diritto. D'altro canto non si può costringere il 
committente a dover inficiare l'accusa di un tentativo di raggiro della LASec 
esibendo dei contratti di vendita in atto notarile già nell'ambito della 
procedura di licenza edilizia. Nel seguito occorrerà quindi analizzare nel 
dettaglio gli altri criteri determinanti. 
6.3.1.
Stando ai ricorrenti le caratteristiche architettoniche delle tre casette che la 
convenuta vorrebbe realizzare sarebbero quelle tipiche di una residenza di 
vacanza. Queste sarebbero previste a pochi metri l'una dall'altra, ciò che 
escluderebbe qualsiasi privacy per chi vi abita. Inoltre, vi sarebbe da tenere 
conto delle loro esigue dimensioni. Le due case più grandi avrebbero una 
superficie abitabile di circa 120 m2, ripartita su due piani, uno dei quali 
comunque parzialmente seminterrato. La terza casa non sarebbe altro che 
un monolocale sopraelevato di poco più di una sessantina di metri quadrati 
con al di sotto 5 posteggi coperti e dotato di una grande (e pressoché 
sproporzionata) terrazza del tutto inutilizzabile visto il suo orientamento 
verso nord. Nessuna di queste abitazioni disporrebbe di un proprio 
giardino, visto come il progetto tenderebbe ad occupare in modo estensivo 
la superficie di terreno disponibile; e i locali tecnici e di servizio, di esigue 
dimensioni, sarebbero riuniti in un unico ambiente sotterraneo posto al di 
sotto dei parcheggi. Chi sceglie di stabilirsi in questa regione lo farebbe 
optando per delle soluzioni abitative di genere ben diverso. Il semplice fatto, 
indicato dal convenuto, che malgrado tutti questi elementi non si possa a 


- 16 -
priori escludere un loro possibile utilizzo quali residenze primarie, non 
potrebbe certo essere ritenuto sufficiente nell'ambito di una valutazione 
indiziaria della situazione. Il convenuto osserva per contro che il progetto si 
limiterebbe all'edificazione di tre unità abitative, ossia un numero di unità 
tale da essere facilmente collocabile sul mercato senza stravolgimenti di 
sorta. Si tratterebbe di oggetti particolari, che si distinguerebbero sia dalla 
casa monofamiliare di stampo classico sia dall'appartamento in 
condominio. Sarebbero cioè oggetti che più facilmente di altri potranno 
raggiungere ed essere apprezzati dall'abitante tipico di O.3._____, che non 
sarebbe forzatamente la famiglia con bambini bensì piuttosto la persona 
sola, la coppia senza figli oppure ancora la coppia di pensionati o di 
persone prossime al pensionamento, per i quali la distanza dai grossi centri 
di riferimento non costituirebbe un problema particolare a fronte del 
vantaggio dato dalla possibilità di abitare in montagna. Quanto alla pretesa 
assenza di spazi di deposito, il convenuto osserva che al piano 
seminterrato della casa lungo la strada sarebbe previsto un intero piano di 
quasi 80 m2 di spazio di deposito e tecnico, cantine comprese.
6.3.2.
Come segnalato dai ricorrenti, in sede di evasione delle opposizioni il 
convenuto 
ha 
riconosciuto 
che 
effettivamente 
le 
caratteristiche 
architettoniche sembrano richiamare non tanto delle abitazioni primarie 
quanto più delle abitazioni secondarie. In effetti, va constatato che la 
metratura delle tre case è ridotta (ca. 120 m2 di superficie abitabile per due 
delle tre case e ca. 60 m2 per la terza casa). Nella casa C è comunque 
previsto un intero piano (seminterrato) di ca. 80 m2 di spazio di deposito, 
tecnico e cantina (cfr. piani [doc. 2 convenuto]). Il convenuto ha tuttavia 
giustamente aggiunto che detti edifici possono essere occupati senza 
problemi come abitazioni primarie da persone sole, coppie senza figli o 
famiglie non numerose (cfr. pag. 2 in fine della decisione impugnata). 
Questo argomento merita di essere condiviso, considerate le peculiarità 
della località di O.3._____. L'indizio della conformazione architettonica 


- 17 -
della costruzione prevista non è quindi particolarmente rilevante in questo 
caso. 
6.4.1.
Inoltre, i ricorrenti rilevano come il promotore sia una società immobiliare di 
recentissima costituzione con sede a O.2._____ diretta da un cittadino 
straniero che sul suo sito internet pubblicizza la vendita di questi oggetti 
usando i toni tipici di una promozione destinata ad una clientela non certo 
indigena (cfr. doc. F ricorrenti), per cui non vi potrebbe essere alcun dubbio 
circa la reale destinazione di queste nuove abitazioni. Inoltre, il costo 
(terreno escluso) del previsto intervento ammonterebbe, secondo quanto 
indicato nella domanda di costruzione, a più di 1.5 milioni di franchi (pari a 
quasi fr. 5'000.-- per ogni m2 abitabile dichiarato). Detto investimento non 
costituirebbe il prezzo di vendita, ma contemplerebbe i soli costi di 
edificazione ad esclusione del costo del terreno e dell'utile. Si tratterebbe 
con ogni evidenza di un importo completamente fuori mercato per delle 
residenze primarie situate a O.8._____, e farebbe sorgere non pochi 
interrogativi riguardo alla vera natura dell’operazione. Secondo il 
convenuto il prezzo annunciato di fr. 5'000.-- per m2 per una casa 
monofamiliare di qualità (risp. fr. 500'000.-- in media per casa) rientrerebbe 
nei prezzi abituali e non sarebbe certo eccessivo. Anzi, sarebbe piuttosto 
vero il contrario, ossia che spendendo l'equivalente necessario per un 
appartamento gli interessati potranno invece godere di una casa 
monofamiliare in proprietà. Anche secondo la convenuta si tratterebbe di 
una costruzione di tre casette in una fascia di prezzo bassa. 
6.4.2.
Il Tribunale ritiene che il prezzo delle tre case, sebbene elevato, non sia 
così eccessivo da far sorgere dubbi sull'intenzione di destinarle ad 
abitazioni primarie, per cui anche questo criterio milita contro un tentativo 
di raggiro della LASec.


- 18 -
6.5.
Da ultimo, ma non meno importante, va analizzata la richiesta di abitazioni 
primarie a O.3._____.
6.5.1.
I ricorrenti asseriscono che O.3._____ sarebbe una piccola località di alta 
montagna a vocazione prettamente turistica, situata sul territorio del 
comune di O.1._____, a notevole distanza dai principali centri urbani di 
riferimento. In paese vi sarebbero soltanto pochi posti di lavoro stabili 
sull'arco dell'intero anno. Non ci sarebbero più scuole né un ufficio postale 
e anche il piccolo sportello bancario un tempo esistente sarebbe stato 
recentemente chiuso. Sarebbero rimasti quattro alberghi, un paio di negozi 
di articoli sportivi, un piccolo commercio di alimentari, pochi esercizi 
pubblici e nulla più. Il medico più vicino si troverebbe a O.1._____ o a 
O.9._____ e quindi a 16 risp. 19 km di distanza. I servizi alla popolazione 
residente (che alla fine del 2017 sarebbe ammontata a 297 unità) e agli 
ospiti sarebbero dunque ridotti all'essenziale. Secondo informazioni 
raccolte presso persone attive nel settore immobiliare, visto il contesto, la 
domanda di abitazioni primarie sarebbe quindi praticamente inesistente. 
Anzi, sempre secondo queste fonti, non sarebbero rare le residenze 
primarie (che attualmente ammonterebbero a 167 unità), che sono sul 
mercato o che addirittura già ora vengono locate a terzi come 
case/appartamenti di vacanza per sopperire all'assenza di domanda da 
parte di residenti. Sintomatico sarebbe anche il fatto che vi siano ancora 
alcune parcelle di proprietà del Patriziato, destinate all'insediamento di 
famiglie indigene, che da molti anni non trovano persone interessate alla 
loro edificazione, tant’è vero che per cercare di renderle più attrattive dal 
profilo edilizio il nuovo Piano regolatore (recte: Pianificazione locale) 
vorrebbe concentrale nel comparto di O.10._____, in prossimità del centro 
del paese. Non sarebbe dunque un caso se, come anche indicato dal 
Municipio, negli ultimi anni è stata costruita una sola abitazione unifamiliare 
primaria. 


- 19 -
Secondo il convenuto invece, il criterio principale da considerare sarebbe 
la circostanza che tra il 2012 e la fine del 2017 la popolazione di O.3._____ 
è passata da 244 a 297 abitanti. La tendenza all'aumento della popolazione 
residente avrebbe quale corollario un aumento della domanda di abitazioni 
primarie, per cui già tale dato basterebbe per escludere un abuso di diritto. 
Considerato che nello stesso periodo è stata costruita soltanto 
un'abitazione primaria, dal 2012 in poi ca. 50 persone hanno occupato 
residenze principali a O.3._____ senza che vi fosse un aumento dell'offerta 
atto a soddisfare tale domanda. 
A tale argomento i ricorrenti obiettano che coloro che negli ultimi anni 
hanno trasferito il domicilio a O.3._____ sarebbero perlopiù persone 
provenienti dal Cantone Ticino che già possedevano una residenza 
secondaria e che hanno deciso per varie ragioni (soprattutto fiscali) di 
insediarsi nelle proprietà in cui prima trascorrevano le loro vacanze. Questo 
fenomeno sarebbe soprattutto riconducibile a persone che per la loro 
anagrafe sono ormai uscite dal mondo del lavoro e sono al beneficio della 
pensione. Non a caso questo aumento demografico avrebbe avuto un 
influsso quasi impercettibile sull'attività edilizia di costruzione a O.3._____, 
la quale sarebbe praticamente ferma da anni. Il predetto incremento di 
popolazione sarebbe quindi stato assorbito al 99 % dalla sostanza edilizia 
esistente. A O.3._____ non vi sarebbe alcuna domanda di nuove residenze 
primarie. 
Il convenuto controbatte che tali affermazioni non sarebbero dimostrate. E 
ad ogni modo, queste persone si sarebbero comunque stabilite a 
O.3._____, per cui non essendo state costruite nel contempo nuove case 
di residenza primaria, esse avrebbero trasformato residenze secondarie in 
primarie e non viceversa. Il temuto abuso della LASec sarebbe perciò 
inconsistente. 
Irrilevante sarebbe poi a mente dei ricorrenti la domanda di abitazioni 
primarie che sarà generata dallo sviluppo turistico che il convenuto 
vorrebbe riservare alla regione di O.3._____. Si tratterebbe infatti di un 


- 20 -
fattore che allo stato attuale delle cose avrebbe semplice valore virtuale, in 
quanto legato ad un progetto che si troverebbe ancora allo stato embrionale 
e la cui concretizzazione apparirebbe sempre più remota. In ogni caso la 
nuova pianificazione riserverebbe sia nella futura zona per insediamenti 
turistici O.12._____ (art. 33bis LE) sia nella zona alberghiera di O.13._____ 
(art. 30bis LE), le quali dal profilo pianificatorio costituirebbero la base del 
progetto di rilancio turistico della località, la possibilità di realizzare delle 
abitazioni per far fronte alle necessità di alloggio del personale addetto al 
funzionamento delle infrastrutture che potrebbero un giorno sorgere in 
questi comparti. Ciò significherebbe che, anche volendo per semplice 
ipotesi considerare in un futuro che comunque oggi si prospetta ancora 
assai lontano, che quanto auspicato dal Comune convenuto dovesse 
realizzarsi, la domanda di residenze primarie che ne deriverebbe sarebbe 
con ogni verosimiglianza completamente assorbita da un lato dall'ampia 
disponibilità di alloggi già ora presenti sul mercato, dall’altro dai vari 
appartamenti per il personale attivo nel settore turistico che verrebbero 
realizzati all'interno delle due zone d'utilizzazione. La revisione parziale del 
piano regolatore (recte: Pianificazione locale) prevedrebbe inoltre la 
creazione di una nuova zona residenziale in località O.10._____, 
precipuamente pensata per l'insediamento di residenze primarie, data la 
sua maggiore prossimità al villaggio di O.3._____ rispetto a quanto avviene 
oggi per i terreni edificabili in località Conchetta e F._____. Non 
bisognerebbe poi dimenticare che, siccome tra l'altro da diversi anni gli 
impianti di risalita invernali non sono più in funzione, il mercato delle 
residenze secondarie, il cui numero ammonterebbe attualmente a 806 
unità, risulterebbe piuttosto attivo soprattutto per quanto riguarda gli oggetti 
in offerta. Come si può desumere dalla documentazione allegata, molti 
sarebbero infatti gli immobili in vendita che se del caso potrebbero 
benissimo soddisfare un'eventuale futura domanda di residenze primarie. 
Oltre tutto, nulla impedirebbe ad un domiciliato di acquistare una residenza 
secondaria per viverci, modificandone la destinazione originaria. 


- 21 -
Per terminare, i ricorrenti fanno rilevare come nella decisione del Tribunale 
federale 144 II 49 relativa a Verbier, che per attrattività non sarebbe certo 
paragonabile a O.3._____, si sia ammesso un abuso di diritto in un caso 
concernente la costruzione di due soli chalets a fronte di indizi assai meno 
schiaccianti di quelli che caratterizzerebbero la presente fattispecie.
Il convenuto risponde che dalla DTF 144 II 49, invocata dai ricorrenti, 
risulterebbe che a Verbier in tre anni erano state rilasciate 45 licenze 
edilizie per 79 appartamenti da destinare ad abitazione primaria e che nello 
stesso periodo (in tre anni) la popolazione del Comune era decresciuta di 
44 abitanti. Contrariamente a detto caso, a O.3._____ negli ultimi anni non 
sono state rilasciate licenze per abitazioni primarie e negli ultimi cinque anni 
la popolazione è cresciuta di oltre il 20 %. Il fabbisogno di abitazioni 
primarie è stato garantito dal cambiamento d'uso di abitazioni che prima 
erano destinate a residenza secondaria. Il trend sarebbe quindi 
manifestamente inverso rispetto a quello di Verbier illustrato in DTF 144 II 
49. La convenuta aggiunge che O.3._____ sarebbe una destinazione 
turistica con potenziale. I posti di lavoro verrebbero mantenuti e la 
popolazione sarebbe leggermente in aumento. Non sarebbe riscontrabile 
un elevato numero di abitazioni primarie vuote messe in affitto. Da questi 
indizi sarebbe dato dedurre una richiesta di abitazioni primarie. Oltretutto, 
nel caso di specie non si intenderebbe edificare un grosso numero di 
abitazioni, come in altri casi oggetto di sentenza dinanzi all'Alta corte 
federale, ma soltanto tre piccole unità. I precedenti si differenzierebbero dal 
caso di specie, poiché in tali casi si sarebbe trattato di domande di 
costruzione del periodo prima dell'iniziativa, dove sarebbero state 
progettate abitazioni secondarie, e, dopo l'approvazione dell'iniziativa e 
l'entrata in vigore della legislazione sulle case secondarie, si sarebbe 
annunciato un cambiamento in abitazioni primarie. 
6.5.2.
Anzitutto, occorre rammentare che il tentativo di eludere le disposizioni 
legali sulle case secondarie deve essere manifesto e che il Tribunale 


- 22 -
esamina d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistico 
un utilizzo quale abitazione primaria. 
Il fatto asserito dai ricorrenti che le persone che hanno contribuito 
all'indiscusso lieve aumento della popolazione di O.3._____ negli ultimi 
anni siano dei Ticinesi occupanti come residenza primaria le loro ex case 
di vacanza, nonché il fatto che vi sia già una grande offerta di residenze 
primarie e di abitazioni secondarie che potrebbero essere utilizzate come 
primarie (cfr. doc. E ricorrenti) oltre all'offerta che eventualmente si 
genererà con il progetto di rilancio turistico, non sono atti ad avvalorare 
l'ipotesi di un abuso di diritto. In questa sede non si tratta infatti di decidere 
su questioni pianificatorie in senso stretto, ma soltanto su un possibile 
tentativo di abuso della LASec. Come giustamente evidenziato dal 
convenuto, già il fatto che negli ultimi anni vi è stato un aumento di dimoranti 
– sebbene la presa di dimora sia avvenuta da parte di persone già 
proprietarie di un'abitazione secondaria – basta per ammettere che 
O.3._____ resta una destinazione apprezzata non solo per abitazioni 
secondarie, bensì anche per residenze primarie. La fattispecie in esame si 
differenzia dal caso di Verbier (DTF 144 II 49) citato dai ricorrenti, 
soprattutto perché a O.3._____ negli ultimi anni è stata rilasciata una sola 
licenza edilizia primaria, sebbene la popolazione sia cresciuta di oltre il 
20 % (secondo le incontestate affermazioni del convenuto tra il 2012 e la 
fine del 2017 la popolazione di O.3._____ è passata da 244 a 297 abitanti). 
Il caso di specie diverge inoltre dal caso deciso da questo Tribunale il 28 
agosto 2018 in merito al Comune O.11._____ (sentenza R 13 108), in cui 
si è affermato il tentativo di raggiro della LASecc per la prospettata 
costruzione di quattro case monofamiliari di fronte alle cinque case 
monofamiliari già autorizzate nello stesso quartiere e a un calo della 
popolazione (cfr. R 13 108 consid. 2.5; cfr. per il calo di popolazione tra i 
criteri decisivi anche STF 1C_263/2016 consid. 5.2 seg.).
Una richiesta di abitazioni primarie a O.3._____ non può essere poi esclusa 
soltanto perché vi sono parecchie case (perlopiù secondarie) in vendita sul 


- 23 -
mercato 
– 
come 
constatato 
da 
questo 
Tribunale 
sui 
siti 
https://www.comparis.ch, 
https://cmserviziimmobiliarii.com, 
http://www.S.1._____. Questi immobili infatti sono vecchi o piuttosto vecchi 
e, senza analizzarne le eventuali difficoltà di vendita, non possono 
comunque comprovare una mancanza di richiesta di abitazioni primarie del 
settore qui determinante, poiché questa va commisurata a un'offerta di 
abitazioni nuove e con le caratteristiche come quelle progettate. 
Un'eccezione sembrerebbe riguardare i quattro appartamenti, a tutt'oggi 
ancora in vendita come prima occupazione, del condominio a 11 piani 
edificato nel 2013; questi tuttavia, dal profilo architettonico non si possono 
paragonare alle abitazioni qui in esame. Non essendoci quindi un'offerta di 
abitazioni nuove con caratteristiche perlomeno simili a quelle progettate, 
non è dimostrato che le abitazioni progettate non possano generare una 
richiesta; anzi, apparentemente questa esiste già da parte dei tre 
interessati sopra descritti. In questo senso il caso di specie si differenzia 
pure dal caso di Saanen, in cui il Tribunale federale ha riscontrato un abuso 
di diritto nel permesso di realizzare 12 appartamenti di lusso, rilevando che, 
secondo stima del Comune, a Saanen c'era un'offerta di abitazioni primarie 
nel relativo settore di lusso di circa 10-15 appartamenti vacanti e per di più 
erano già stati autorizzati risp. si trovavano in costruzione da 13 a 18 
appartamenti, di fronte a una popolazione in ristagno da anni (cfr. DTF 145 
II 99 consid. 3.2). In conclusione, non vi è motivo di dubitare che sussista 
una richiesta di abitazioni primarie del rispettivo settore e nemmeno si 
intravede un evidente tentativo di raggiro della LASec. 
6.5.3.
Per i suesposti motivi, non appare necessario dare seguito alle richieste 
probatorie dei ricorrenti, ovvero all'interrogatorio degli organi del Patriziato 
di O.1._____ e dei titolari delle principali agenzie immobiliari attive sul 
territorio nonché all'edizione dei dati delle persone che dal 2012 hanno 
stabilito il loro domicilio a O.1._____ e dell'evoluzione del numero di 


- 24 -
abitazioni primarie e secondarie. Le censure dei ricorrenti circa il tentativo 
di raggirare la LASec vanno pertanto respinte. 
7.
I ricorrenti censurano inoltre l'inserimento nel paesaggio del progetto. 
7.1.
Essi sostengono che, al di là del giudizio estetico, andando ad occupare in 
maniera estensiva la quasi totalità del fondo in questione, la prevista 
edificazione inciderebbe pesantemente sulle caratteristiche boschive del 
medesimo, il quale verrebbe privato di tutti gli alberi esistenti. L'effetto 
deturpante verrebbe poi amplificato dai materiali scelti che striderebbero 
con il contesto naturale circostante. L'edificazione di tre case su un unico 
fondo comprometterebbe le peculiarità paesaggistiche che in quanto al 
numero di abitazioni per particella oggi sarebbero tutto sommato rispettate. 
Anche la strutturazione dei tetti con pendenza del 60 % non terrebbe conto 
della sostanza edilizia circostante. Secondo il convenuto invece, 
l'edificazione prevista sarebbe consona a quella circostante, alle pendenze 
dei tetti esistenti e alla necessità di costruire edifici ben inseriti nel bosco. 
Infine, l'art. 25 cpv. 2 LE non potrebbe essere interpretato nel senso di un 
obbligo in zona R2 di mantenere le piante esistenti. La convenuta aggiunge 
che nello sviluppo dell'insediamento della zona F._____, regolarmente si 
sarebbe dovuto abbattere degli alberi. L'effettivo di alberi non avrebbe mai 
goduto di una protezione assoluta. 
7.2.
Giusta l'art. 73 cpv. 1 LPTC insediamenti, costruzioni ed impianti, devono 
essere costruiti ed inseriti nell'ambiente e nel paesaggio secondo le regole 
dell'arte di costruire, in modo tale da creare un buon effetto generale. 
L'art. 64 cpv. 1 LE prescrive inoltre che i tetti vanno strutturati in relazione 
alla sostanza edificata circostante (pendenza, forme dei tetti e materiali) ed 
alla struttura dell'insediamento.


- 25 -
7.3.
Innanzitutto, come già rimarcato nella decisione impugnata (v. p. 3 in fondo) 
e rimasto incontestato dai ricorrenti, le pendenze dei tetti pari a 32° sono 
analoghe alle costruzioni di montagna della regione e le costruzioni 
circostanti presentano varie tipologie di tetti e pendenze, per cui non si 
intravede una lesione delle relative norme. Come poi risulta dalla decisione 
impugnata, il convenuto ha affrontato il tema dell'inserimento nel paesaggio 
della nuova costruzione in modo esaustivo. Esso ha affermato di aver 
verificato le tipologie di costruzioni esistenti nella zona F._____, 
constatando un'eterogeneità architettonica tipica del Comune. Ha perciò 
ritenuto che il progetto si inserisce bene nel contesto edificato circostante 
e che è architettonicamente valido (v. pag. 4 in alto della decisione 
impugnata). Ora, i ricorrenti non sono in grado di dimostrare un abuso o un 
eccesso di apprezzamento nelle conclusioni del convenuto. Considerati il 
potere discrezionale del convenuto e la documentazione della domanda di 
costruzione (doc. 2 convenuto), ritenuto che al Tribunale non è consentito 
procedere ad un esame dell'adeguatezza (cfr. art. 51 cpv. 1 lett. a LGA; 
STA R 17 47 consid. 13), esso in questo caso ritiene già solo in base agli 
atti di dover rispettare il punto di vista del convenuto e rinuncia perciò 
all'espletamento di un sopralluogo Le rispettive asserzioni dei ricorrenti 
vanno di conseguenza respinte. 
7.4.
Riguardo alla salvaguardia del bosco, va notato che i ricorrenti in primo 
luogo fanno appello all'art. 35ter cpv. 2 LE approvato il 23 settembre 2018, 
a loro avviso più restrittivo, il quale fa assurgere ad eccezione la possibilità 
di abbattere alberi. Determinante nel caso di specie è tuttavia il diritto in 
vigore al momento della decisione di prima istanza e quindi fino al 31 luglio 
2018, per cui tale articolo qui non trova applicazione. L'art. 25 cpv. 2 LE 
(applicabile alle zone residenziali) qui applicabile non è comunque da meno 
circa l'eccezione di abbattimento degli alberi. Esso, infatti, recita come 
segue: "Nelle zone residenziali di […] F._____ a O.3._____ devono essere 
salvaguardate le caratteristiche dell'insediamento nel bosco. Alberi 


- 26 -
possono essere tagliati solo eccezionalmente e sotto sorveglianza degli 
organi forestali e di protezione della natura che devono stabilire le misure 
necessarie per mantenere le caratteristiche ambientali del sito." 
Contrariamente all'opinione dei ricorrenti, l'art. 25 cpv. 2 LE appare 
rispettato. Come sottolineato dal convenuto, è evidente che detto articolo 
non può precludere la possibilità di edificare in una zona edificabile. Alla 
cifra 4 della licenza edilizia il convenuto ha imposto alla convenuta il 
principio del divieto di taglio alberi e l'obbligo di stabilire quelli da tagliare 
con il servizio forestale nel contesto della definizione delle misure 
necessarie (come p.es. la messa a dimora di nuove piante) per garantire le 
caratteristiche ambientali del sito. La salvaguardia del bosco è quindi 
garantita e la censura dei ricorrenti si rileva perciò infondata. 
8.
I ricorrenti eccepiscono poi la concessa deroga alle distanze minime tra le 
case e sollevano dubbi per quanto concerne la distanza dalla strada. 
8.1.
Preliminarmente va osservato che in merito alla distanza dalla strada i 
ricorrenti non presentano argomenti, ma si limitano a sollevare un dubbio. 
Di conseguenza, convenendo con le inconfutate affermazioni del 
convenuto fondate sui piani (doc. 2 convenuto), è dato concludere che la 
distanza minima di 3.0 m dal bordo della carreggiata giusta l'art. 21 cpv. 6 
LE è rispettata, siccome il punto più vicino della costruzione (angolo a nord-
est) dista 3.3 m dal bordo della carreggiata (stando ai piani, in detto punto 
la distanza tra l'edificio C e il confine del fondo è di 2.5 m; secondo la 
misurazione effettuata sul portale GIS, dal confine del fondo fino al punto 
più vicino della carreggiata ci sono tuttavia almeno ulteriori 80 cm).
8.2.
Occorre poi analizzare nel dettaglio la deroga concessa per le distanze 
minime. Secondo i ricorrenti non potrebbero essere concesse deroghe per 
le distanze minime tra le case A e B con l'edificio C e delle case A e B tra 
loro. Poggiando sulla giurisprudenza e la dottrina, i ricorrenti sostengono 


- 27 -
che la concessione di deroghe presupporrebbe, tra l'altro, l'esistenza di una 
situazione eccezionale. Nel caso specifico non si sarebbe in presenza di 
una situazione eccezionale che meriti di essere corretta attraverso la 
concessione di deroghe. Il mappale n. 1452 ha una superficie di 632.19 m2, 
è di forma rettangolare ed è situato su di un terreno in leggero declivio. Lo 
spazio per poter sfruttare il fondo in modo completo e razionale sarebbe 
ampiamente sufficiente. La convenuta non potrebbe pertanto beneficiare di 
una deroga alla distanza minima tra edifici soltanto perché, se così non 
fosse, non potrebbe costruire le tre case previste. La situazione di 
eccezionalità dovrebbe risultare da elementi oggettivi. La convenuta, 
quindi, non potrebbe pretendere che le sia riconosciuta l'eccezionalità di 
una situazione frutto della sua scelta di inserire tre case in un fondo di 
queste dimensioni. Ammettere il contrario significherebbe far assurgere la 
deroga al ruolo di regola. 
8.3.
L'art. 75 cpv. 2 LPTC prescrive che tra gli edifici si deve osservare una 
distanza di 5.0 m, se la legge edilizia del comune non prescrive distanze 
superiori. La LE comunale prevede per la zona in questione (R2) una 
distanza minima di 5.0 m (cfr. art. 21 cpv. 2 in combinato disposto con l'art. 
15 LE). 
Giusta l'art. 82 cpv. 1 LPTC se esistono condizioni straordinarie e 
l'osservanza delle disposizioni legali costituisce un rigore sproporzionato, 
l'autorità edilizia comunale può concedere delle eccezioni a singole norme 
edilizie o di zona, purché in tal modo non si ledano interessi pubblici e 
privati preponderanti. 
Per le distanze inferiori, l'art. 77 cpv. 1 LPTC stabilisce quanto segue: 
"L'autorità edilizia comunale può autorizzare distanze inferiori rispetto a 
quelle stabilite nella presente legge e nella legge edilizia del comune, se è 
stata conclusa una convenzione tra gli interessati e non vi si 
contrappongono interessi pubblici preponderanti. L'autorità edilizia 
comunale ordina la menzione della distanza inferiore nel registro fondiario". 


- 28 -
8.4.
In accordo con i convenuti, va affermato che l'art. 77 cpv. 1 LPTC 
costituisce una lex specialis. Salvo disposizioni comunali più restrittive, il 
requisito delle "condizioni straordinarie" sancito dall'art. 82 cpv. 1 LPTC non 
trova quindi applicazione riguardo a deroghe sulle distanze minime. 
Determinanti per questo aspetto sono dunque (soltanto) i presupposti che 
sia stata conclusa una convenzione tra gli interessati e che non vi si 
contrappongano interessi pubblici preponderanti. La prassi del Tribunale 
amministrativo invocata dai ricorrenti circa le distanze va quindi precisata 
in tal senso. Nella sentenza R 06 26 del 28 giugno 2006 consid. 2a citata 
dai ricorrenti si è ripreso la prassi in PTA 1992 n. 11 che a sua volta ha 
ripreso la prassi in PTA 1982 n. 24 statuita sotto l'egida della vecchia LPTC 
(vecchio art. 9 LPTC). La prassi nella citata PTA si fondava sulla vecchia 
LPTC che non prevedeva delle norme sulle distanze; queste erano regolate 
nelle leggi comunali (cfr. vecchio art. 22 cifra 4 lett. b LPTC). Nella sentenza 
R 06 26 si trattava principalmente di precisare che delle deroghe rilasciate 
in base al diritto comunale sono possibili soltanto se al contempo sono 
soddisfatti i requisiti delle disposizioni cantonali. Gli articoli della LPTC, 
applicabili al caso di specie relativi alle distanze inferiori e alle eccezioni 
(art. 77 e 82 LPTC ), erano già in vigore al momento della sentenza R 06 
26 emanata il 28 giugno 2006. In R 06 26 non si è però accennato all'art. 
77 LPTC bensì solamente all'art. 82 LPTC. Occorre quindi precisare la 
prassi sulla concessione di deroghe nel senso che, come menzionato, 
riguardo alle distanze inferiori fa stato quale lex specialis l'art. 77 LPTC (cfr. 
anche STA R 18 25 consid. 5). 
8.5.
Rinviando alle considerazioni nella decisione impugnata (v. p. 5), va 
constatato che i requisiti di cui all'art. 77 cpv. 1 LPTC sono adempiti. 
L'accordo tra i proprietari dei tre edifici è implicito, trattandosi di una sola 
committente. Inoltre, il primo interesse pubblico in questione, ossia quello 
del mantenimento del carattere boschivo, in questo caso non prevale su 


- 29 -
quello di concedere una deroga. Difatti, come esposto dal convenuto nella 
decisione impugnata, sarebbe p.es. possibile occupare una superficie 
pressoché uguale se non superiore della particella pur rispettando i 5.0 m 
minimi di distanza fra edifici tramite l’allargamento degli edifici A e B fino ad 
unirli in un solo edificio e spostando quest’ultimo di 1.52 m verso ovest. È 
quindi dato concludere che la concessione della deroga per la distanza fra 
edifici non lede l'interesse pubblico al mantenimento del carattere boschivo. 
Resta quindi ancora da esaminare l'ulteriore interesse pubblico alla 
protezione antincendio. 
8.6.
I ricorrenti sostengono che non sarebbero date le condizioni per edificare 
Ie tre case in questione a delle distanze inferiori a quelle minime previste 
dall'art. 2.2 della Direttiva di protezione antincendio n. 15-15 edita 
dall’Associazione degli istituti cantonali di assicurazione antincendio (in 
seguito: Direttiva), in quanto sussisterebbero evidenti interessi pubblici 
contrari. Anche tenendo conto dell'impiego di materiali con una resistenza 
al fuoco qualificata (RF1) non vi sarebbe spazio per non rispettare la 
distanza minima di 4.0 m, come sarebbe il caso tra la casa C, da un lato, e 
le case A e B, dall’altro. Secondo le informazioni telefoniche fornite ai 
ricorrenti dalla predetta Assicurazione, sembrerebbe che il suo parere 
favorevole parta dall'assunto che, siccome i tre edifici in questione 
dovrebbero sorgere sul medesimo fondo, le distanze minime di cui all’art. 
2.2. cpv. 3 della Direttiva non troverebbero applicazione. Il ragionamento 
non potrebbe però essere seguito. Non sarebbe certo per il fatto che vi è di 
mezzo un confine di proprietà che le esigenze di sicurezza dal profilo della 
polizia del fuoco meritino una diversa considerazione. Secondo l'art. 2.3.1 
cpv. 1 della Direttiva, solo le costruzioni annesse sono esenti dalle 
prescrizioni sulle distanze di sicurezza antincendio rispetto alle costruzioni 
e agli impianti ubicati all'interno dello stesso fondo. Con il termine 
"costruzioni annesse" si dovrebbero intendere i cosiddetti edifici accessori, 
come indica anche il termine "Nebenbauten" utilizzato nella versione 


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tedesca delle Direttiva e come risulta pure dagli esempi riportati sotto la 
cifra 2.3.1 dell'Appendice alla sopra menzionata Direttiva. Seppur dotato di 
un'autorimessa, l'edificio C sarebbe a tutti gli effetti una casa d'abitazione. 
La stessa non potrebbe ancora essere considerata come una costruzione 
annessa ai sensi della predetta disposizione antincendio, per cui non si 
potrebbe concludere che non chiami distanza. 
8.7.
In virtù dell'art. 1 dell'ordinanza relativa alla legge sulla protezione 
antincendio (CSC; 840.110), quali prescrizioni vincolanti per la protezione 
antincendio preventiva valgono le prescrizioni di protezione antincendio 
dell'Associazione degli istituti cantonali di assicurazione antincendio 
conformemente alla versione attuale dell'appendice 1. Giusta la Direttiva di 
protezione antincendio, Distanze di sicurezza antincendio/Strutture 
portanti/ Compartimenti tagliafuoco, n. 15-15, edita dall’Associazione degli 
istituti cantonali di assicurazione antincendio (in seguito: Direttiva), la 
distanza di sicurezza antincendio va definita in modo che le costruzioni e 
gli impianti non siano messi in pericolo a vicenda dalla propagazione 
dell'incendio. Devono essere presi in considerazione la tipologia, 
l'ubicazione, le dimensioni e la destinazione d'uso degli stessi (cifra 2.2 cpv. 
1 Direttiva). Se lo strato esterno di ambedue le costruzioni della parete 
esterna consiste di materiali da costruzione RF1, è da rispettare una 
distanza di sicurezza tra costruzioni e impianti vicini di 5.0 m (cifra 2.2 cpv. 
2 lett. a Direttiva). Le distanze di sicurezza antincendio possono essere 
ridotte, tra l'altro, tra case monofamiliari. Le distanze di sicurezza 
antincendio ridotte misurano al minimo 4.0 m, se lo strato esterno di 
ambedue le costruzioni della parete esterna consiste di materiali da 
costruzione RF1 (cifra 2.2 cpv. 3 Direttiva). Se le distanze di sicurezza 
antincendio richieste non vengono raggiunte secondo le cifre 2.2 [o 2.3], 
per l'esecuzione delle costruzioni della parete esterna valgono requisiti più 
severi riguardo alla combustibilità e alla resistenza al fuoco (cifra 2.4 
Direttiva). A p. 23 dell'appendice della Direttiva sono indicati i 
provvedimenti sostitutivi in caso di distanze di sicurezza insufficienti.


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8.8.
Nel caso di specie le case A e B distano nel punto più vicino soltanto 3.45 
m dalla casa C, per cui, come constatato dall'Assicurazione fabbricati, le 
distanze di sicurezza antincendio non sono raggiunte. Di conseguenza, in 
adeguamento del permesso della polizia del fuoco dell'8 maggio 2018, con 
scritto del 5 novembre 2018 (doc. 4 convenuta) l'Assicurazione fabbricati 
ha indicato i provvedimenti sostitutivi giusta la cifra 2.4 Direttiva da 
intraprendere quali nuove imposizioni. Poste queste condizioni, al 
Tribunale non è dato discostarsi dal plausibile parere dell'Assicurazione 
fabbricati quale organo specializzato competente in materia. Le censure 
dei ricorrenti circa una violazione delle direttive antincendio vanno perciò 
respinte. 
9.
I ricorrenti contestano inoltre che il progetto rispetti l'indice di sfruttamento 
(IS) che per la zona di utilizzazione R2 è di 0.5 (cfr. art. 15 LE). 
9.1.
Stando ai ricorrenti, le terrazze, soprattutto quella della casa C, 
apparirebbero concepite con lo scopo di chiuderle e ricavarne uno spazio 
abitabile. Le terrazze delle case A e B non corrisponderebbero nei disegni 
fra quelle indicate in pianta e in facciata. Le incongruenze dei piani 
genererebbero incertezza sul calcolo dell'IS. Il tentativo di aggiramento 
dell'IS si concretizzerebbe con certezza laddove non è stato computato 
quale superficie abitabile il vasto soppalco nella costruzione C ricavato 
sopra la camera, il bagno e la cucina. Potendo beneficiare della luce 
naturale che le perverrebbe dalla grande vetrata sulla facciata sud, si 
tratterebbe di una superficie chiaramente utilizzabile per l'abitazione senza 
ulteriore intervento edilizio. Il semplice fatto che in base ai piani tale 
superficie, secondo il convenuto, non sarebbe accessibile non 
permetterebbe di giungere ad una diversa conclusione. Non vi sarebbe in 
effetti chi non veda come a ciò si possa agevolmente ovviare attraverso 
delle semplici soluzioni di arredamento (come ad esempio la posa di una 


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scala mobile) che non necessitano di alcun permesso edilizio. Ciò 
basterebbe a far si che detta superficie debba essere calcolata nell'IS. Qui 
si spiegherebbero anche le ragioni dell'anomala pendenza del tetto che 
permetterebbe lo sfruttamento di un'area abitabile già delimitata ma non 
calcolata, la quale, quand’anche dovesse essere di soli 5.61 m2 come 
indicato nelle osservazioni dello studio di architettura, porterebbe il 
superamento dell'IS previsto per la zona in questione. I ricorrenti affermano 
inoltre che i piani inoltrati sarebbero incompleti perché tralascerebbero di 
fornire indicazioni sulle quote del terreno derivanti dalla sistemazione dalla 
soletta che delimita il posteggio esterno e il passaggio alle entrate delle 
case; la domanda non presenterebbe poi una sezione con il terreno 
naturale quotato.
9.2.
Giusta l'art. 16 LE l'indice di sfruttamento (IS) è il rapporto fra la somma 
delle superfici di piano computabili (SPc) e la superficie computabile del 
fondo (ScF) (cpv. 1). La somma delle superfici di piano computabili 
comprende tutte le superfici utili principali (SUP) computabili, le superfici di 
circolazione (SCIR) e le superfici di costruzione (SC) (cpv. 2). Non si 
calcolano le SUP che non raggiungono 1.60 m di altezza in luce, nonché le 
superfici utili secondarie (SUS) e le superfici delle installazioni (SI) (cpv. 3). 
Per le definizioni delle superfici si rinvia alla cifra 8 del CIAE (annesso 2 
alla LE). 
9.3.
Concordando con le affermazioni della convenuta, va osservato che la 
terrazza nella casa C'è coperta e aperta su due lati, e in più non è 
riscaldabile. Questa, al pari delle terrazze delle case A e B, non è 
computabile come superficie di piano. Lo stesso dicasi per il soppalco che 
non presenta alcun accesso e resta quindi una semplice cavità non 
computabile. Come sottolineato dal convenuto, le disquisizioni dei ricorrenti 
in merito a una presunta violazione dell'IS non trovano conferma nei piani 
approvati (doc. 2 convenuto). In assenza di indizi manifesti di un abuso di 


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diritto, le censure vanno perciò rigettate. In più, le censure di incompletezza 
dei piani risp. della domanda di costruzione non sono circostanziate al 
punto di intravedere uno svantaggio per i ricorrenti, per cui non si entra 
ulteriormente nel merito di esse. Per il resto si rinvia alle considerazioni 
nella decisione impugnata secondo cui i piani presentano ben 10 sezioni 
che evidentemente hanno fornito al convenuto i dati e le misure necessarie 
per capire quali sono le modifiche del terreno esistente. 
10.
Infine, i ricorrenti asseriscono che le canne fumarie delle tre abitazioni non 
rispettano l'altezza di 1.0 m di cui all'art. 22 cifra 5 LE. Giusta questo 
disposto, l'altezza massima ammessa per corpi tecnici sul tetto è di 1.0 m. 
Poggiando su quanto sostenuto dal convenuto nella decisione impugnata, 
che nell'interpretazione delle proprie leggi gode di un largo margine di 
autonomia, va ritenuto che i ricorrenti travisano la definizione di "corpi 
tecnici" che non include le canne fumarie, le quali – giusta le incontestate 
affermazioni del convenuto – per questioni di sicurezza devono 
oltrepassare di almeno 0.5 m il colmo del tetto. Anche tali censure si 
rilevano quindi infondate. 
11.
Per i motivi sopra esposti il ricorso va integralmente respinto e la decisione 
impugnata confermata. 
12.
I costi della presente procedura (composti di una tassa di Stato pari a 
fr. 4'000.-- oltre alle spese di cancelleria) sono addebitati ai soccombenti 
ricorrenti in responsabilità solidale (art. 72 cpv. 2 e art. 73 cpv. 1 LGA). Essi 
devono inoltrare indennizzare la convenuta a titolo di ripetibili (art. 78 cpv. 
1 LGA). Le prestazioni presentate dal patrocinatore pari a fr. 4'692.50 (16 h 
e 35 min à pattuiti fr. 270.-- più spese, senza IVA visto il diritto di detrazione) 
vanno rettificate per quanto concerne le spese (non dimostrate nei dettagli) 
che 
vengono 
perciò 
ridotte 
all'importo 
forfettario 
di 
fr. 134.35 
corrispondente al 3 % dell'onorario. In compenso va aggiunto un 


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corrispondente importo per le osservazioni sulla documentazione allegata 
il 30 ottobre 2019. Alla convenuta è quindi assegnato un diritto a ripetibili di 
fr. 4'800.-- (fr. 4'477.50 [16 h e 35 min à fr. 270.--] + fr. 134.35 + fr. 188.15 
[per la presa di posizione del 30 ottobre 2019]). Seguendo la regola di cui 
all'art. 78 cpv. 2 LGA al Comune convenuto non vengono assegnate 
ripetibili, siccome vince la causa nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali. 
Il Tribunale decide:
1.
Il ricorso è respinto. 
2.
Vengono prelevate
- una tassa di Stato di 
fr.
4'000.--
- e le spese di cancelleria di
fr.
815.--
totale
fr.
4'815.--
il cui importo sarà versato da A._____ nonché B._____ e C._____ in 
responsabilità solidale entro trenta giorni dalla notifica della presente 
decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 
3.
A._____ nonché B._____ e C._____ versano alla D._____ fr. 4'800.-- a titolo 
di ripetibili. 
4.
[Vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]