gr_gerichte · U 2008 71 · 2008-09-23 · de
Statutenverletzung

Grundstückerwerb durch Personen im Aulsand | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

U 08 71
2. Kammer
URTEIL
vom 23. September 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland
1.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 25. März 2008, eingetragen im
Grundbuch am 2. April 2008, erwarb … in … 290/1000 Miteigentum an der
Liegenschaft Parzelle Nr. 822 mit Sonderrecht an einer 5 ½ Zimmerwohnung
samt 2 Autoabstellplätzen in der Gemeinde Zuoz. Dem Erwerbsbeleg des
Grundbuchamtes waren eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung B für die
Gemeinde Zuoz sowie eine Wohnsitzbescheinigung derselben Gemeinde
beigefügt. Ebenso bestätigte die Käuferin, sich mit der Absicht des dauernden
Verbleibens in Zuoz aufzuhalten sowie das Grundstück nicht auf Rechnung
einer Person zum Ausland zu erwerben.
Auf entsprechende Anzeige eines Miteigentümers hin wurde das kantonale
Grundbuchinspektorat
und
Handelsregister
(GIHA)
als
kantonale
Bewilligungsbehörde tätig. In Kenntnis der Stellungnahme von … zum Vorhalt
sowie nach Einholung einer telefonischen Auskunft bei der Verwalterin und
Hauswartin stellte das Amt mit Verfügung vom 19. Juni 2008 fest, dass der
Kauf bewilligungspflichtig sei (Ziff. 1) und dass die Bewilligung verweigert
werde (Ziff. 2). Ferner wurde der Eigentümerin Frist zum (freiwilligen) Verkauf
angesetzt (Ziff. 3).
2.
Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 20. August 2008 frist- und
formgerecht Beschwerde erheben, im Wesentlichen mit den Anträgen um
Aufhebung der angefochtenen Verfügung sowie um gerichtliche Feststellung
der Nichtbewilligungspflicht des Wohnungserwerbs.

3.
Das kantonale Grundbuchinspektorat und Handelsregister beantragte die
Abweisung der Beschwerde.
Auf die Darlegungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 19. Juni 2008 betreffend
Feststellung der Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb durch
Personen im Ausland mit welcher die Beschwerdegegnerin den Erwerb der 5
½ Zimmerwohnung samt 2 Autoeinstellplätzen in der Gemeinde Zuoz als
bewilligungspflichtig festgestellt (Ziff. 1) und gleichzeitig die Bewilligung dazu
verweigert hat (Ziff. 2). Sodann wurde darin der Beschwerdeführerin Frist zum
„freiwilligen“ Verkauf gesetzt.
2.
Unbestritten
ist,
dass
die
Beschwerdeführerin
über
eine
gültige
Aufenthaltsbewilligung B in Zuoz verfügt, dort ordnungsgemäss angemeldet
ist und ihre Steuern bezahlt. Streitig ist demgegenüber, ob die
Beschwerdeführerin zivilrechtlichen Wohnsitz in der Schweiz hat. Weil für die
selbständige Feststellung des zivilrechtlichen Wohnsitzes allein der
Zivilrichter zuständig ist, ist im vorliegenden Verfahren lediglich indirekt. d.h.
vorfrageweise
festzustellen,
ob
sie
die
Voraussetzungen
des
Wohnsitzbegriffs von Art. 23 ff. ZGB erfüllt.
3. a)
Gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB befindet sich der Wohnsitz einer Person an dem
Orte, an welchem sie sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält
(Art. 23 Abs. 1 ZGB). Er setzt demnach objektiv den physischen Aufenthalt
und subjektiv die Absicht des dauernden Verbleibens voraus; letztere ist nur
soweit von Bedeutung, als sie nach aussen erkennbar ist (BGE 127 V 238 E.
1 mit Hinweisen, 125 V 78 E. 2a; Brückner, Das Personenrecht des ZGB,
Zürich
2000,
Rz.
320;
A.
Bucher,
Natürliche
Personen
und
Persönlichkeitsschutz, 3. Aufl., Basel 1999, Rz. 360; A. Bucher, Berner

Kommentar, Bern 1976, N 8 zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 5 zu Art. 23).
Massgebend
ist
somit
der
Ort,
wo
sich
der
Mittelpunkt
der
Lebensbeziehungen befindet (BGE 127 V 238 E. 1, 125 V 77 E. 2a, 125 III
102 E. 3, je mit Hinweisen; Brückner, a.a.O., Rz. 318; A. Bucher, a.a.O., Rz.
360 sowie 373 ff.; Staehelin, a.a.O., N 5 zu Art. 23). Der Lebensmittelpunkt
befindet sich im Normalfall am Wohnort, d.h. wo man schläft, die Freizeit
verbringt und wo sich die persönlichen Effekten befinden, wo man
üblicherweise einen Telefonanschluss und eine Postadresse hat (Brückner,
a.a.O., Rz. 319 und 322; A. Bucher, a.a.O., Rz. 364 f.; Hausheer/Aebi-Müller,
Das Personenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Bern 1999, Rz.
09.28; Staehelin, a.a.O., N 6 zu Art. 23). Die nach aussen erkennbare Absicht
muss auf einen dauernden - d.h. im Sinne von "bis auf Weiteres" - Aufenthalt
ausgerichtet sein (Brückner, a.a.O., Rz. 328; A. Bucher, a.a.O., Rz. 361 sowie
370 ff.; A. Bucher, a.a.O., N 22 zu Art. 23; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz.
09.29; Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 23). Staehelin postuliert diesbezüglich
eine Mindestdauer von einem Jahr (a.a.O., N 8 zu Art. 23 mit Hinweisen).
Allerdings schliesst die Absicht, einen Ort später wieder zu verlassen, einen
Wohnsitz nicht aus (BGE 127 V 241 E. 2c, 125 III 102 E. 3; A. Bucher, a.a.O.,
N 22 f. zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 23). Bei verheirateten
Personen bestimmt sich der Wohnsitz gesondert für jeden Ehegatten (A.
Bucher, a.a.O., Rz. 377; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz. 09.57; Staehelin,
a.a.O., N 10 zu Art. 23); so etwa bei Ehegatten, die sich infolge faktischer
Trennung nicht mehr regelmässig sehen (Brückner, a.a.O., Rz. 363). Bei
Wochenaufenthaltern mit Familie wird der Arbeitsort zum Wohnsitz, wenn die
Familie bloss noch in grossen oder unregelmässigen Abständen besucht wird
(Staehelin, a.a.O., N 11 zu Art. 23; vgl. auch A. Bucher, a.a.O., Rz. 376). Bei
Ausländern mit Aufenthaltsbewilligung liegt der Wohnsitz in der Schweiz,
selbst wenn die Person jedes Jahr nach Hause reist (A. Bucher, a.a.O., N 38
zu Art. 23 ZGB; Staehelin, a.a.O., N 17 zu Art. 23). Nicht massgeblich,
sondern nur Indizien für die Beurteilung der Wohnsitzfrage sind die
Anmeldung und Hinterlegung der Schriften, die Ausübung der politischen
Rechte, die Bezahlung der Steuern, fremdenpolizeiliche Bewilligungen sowie
die Gründe, die zur Wahl eines bestimmten Wohnsitzes veranlassen (BGE
129 V 79 E. 5.2, 127 V 241 E. 2c, 125 III 101 E. 3, 125 V 78 E. 2a, je mit

Hinweisen; A. Bucher, a.a.O., Rz. 365 und 375; A. Bucher, a.a.O., N 25 ff. und
35 ff. zu Art. 23 ZGB; Hausheer/Aebi-Müller, a.a.O., Rz. 09.28; Staehelin,
a.a.O., N 23 f. zu Art. 23).
b)
Die Frage, wann eine Person mit Wohnsitz im Ausland ihren ausländischen
Wohnsitz aufgegeben hat, richtet sich analog nach Art. 20 Abs. 1 lit. a IPRG;
dies ist der Fall, wenn sie den Ort des bisherigen Lebensmittelpunktes definitiv
verlassen hat, wobei unerheblich ist, ob nach dem ausländischen Recht der
ausländische Wohnsitz noch weiter besteht (BGE 96 I 395 E. 4d, 87 II 9 E. 2,
74 III 18; A. Bucher, a.a.O., N 34 ff., insbesondere N 37 zu Art. 24 ZGB;
Staehelin, a.a.O., N 8 zu Art. 24). Die Aufgabe des einmal begründeten
Wohnsitzes ist im internationalen Verhältnis wesentlich einfacher als im
innerstaatlichen (BGE 119 II 169 E. 2b). Sie ist auch dann anzunehmen, wenn
die Person zwar weiterhin einen ausländischen Wohnsitz hat, die
Beziehungen dazu jedoch stark gelockert erscheinen (Hausheer/Aebi-Müller,
a.a.O., Rz. 09.51; in diesem Sinne auch schon A. Bucher, a.a.O., N 37 zu Art.
24 ZGB).
4. a)
Die Beschwerdeführerin rügt mit ihren Überlegungen eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV. So stellt sie sich damit auf
den Standpunkt, dass die Vorinstanz in Missachtung von Art. 22 Abs. 1 BewG
und Art. 11 VRG den Sachverhalt trotz entsprechender Vorbringen und
Akteneinlagen (z.B. ärztliche Atteste, etc.) nicht hinreichend von Amtes wegen
abgeklärt habe und sich zudem in der angefochtenen Verfügung auch nicht
rechtsgenüglich mit den ins Recht gelegten Akteneinlagen (ärztliche
Zeugnisse, Verkaufsvertrag Haus Mailand, Schulplan) auseinandergesetzt
habe. Ihr Einwand trifft zu.
b)
So sind seitens der Vorinstanz keinerlei Erhebungen hinsichtlich der von der
Beschwerdeführerin
zur
Stützung
ihrer
Begehren
vorgebrachten
gesundheitlichen Überlegungen gemacht worden. Auch hinsichtlich der
konkreten Nutzung stützt sich die Vorinstanz auf das in einer Aktennotiz - und
nicht
in
einem
auch
nur
den
minimalsten
Anforderungen
einer
Zeugenbefragung (vgl. Art. 12 VRG) genügenden Protokoll - festgehaltene

Ergebnis eines Telefongespräches mit der Hauswartin. Ebenso wenig ist der
Beschwerdeführerin sodann Gelegenheit geboten worden, sich zum Ergebnis
dieses letztlich allein ausschlaggebenden Telefonsgespräches zu äussern.
Weshalb den Ausführungen der telefonisch befragten Hauswartin mehr
Gewicht zukommen soll, als den Darlegungen der Beschwerdeführerin wird
nicht dargetan. Auf deren Darstellung der sich aufgrund des Kaufes der
Wohnung geänderten, längeren Aufenthalte in der Schweiz, ihrer
Wohnsituation (Umbauvorhaben nach Kauf), der gewandelten Intentionen
hinsichtlich ihrer Lebenssituation ist vor Erlass der angefochtenen Verfügung
ebenso wenig nachgegangen worden, wie der letztlich damit geltend
gemachten möglichen Lockerung der Beziehungen zu ihrem vormaligen
ausländischen Wohnsitz. Diese Prüfung und damit einhergehende
Abklärungen und Beweiserhebungen sind jedoch für die vorfrageweise
Beurteilung des zivilrechtlichen Wohnsitzes i.S. von Art. 23 ff. ZGB von
Bedeutung, wobei diese unter Beachtung des rechtlichen Gehörs von der
Vorinstanz durchzuführen sind.
c)
Damit ist bereits gesagt, dass die Verfügung vor Art. 29 Abs. 2 BV nicht
standzuhalten vermag, weshalb sie denn auch aufzuheben ist. Die Vorinstanz
wird nicht umhin kommen, in Anwendung von Art. 22 Abs. 1 BewG und Art.
11 ff. VRG den Sachverhalt hinsichtlich der Wohn- und Lebenssituation der
Beschwerdeführerin und unter Einbezug deren Vorbringen (Art. 15 ff. VRG) in
rechtsgenüglicher Art und Weise zu ermitteln und zu prüfen. Die Beschwerde
ist daher gutzuheissen, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die
Angelegenheit zu weiteren Abklärungen im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
5.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdegegners, welcher der obsiegenden Beschwerdeführerin alle
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen hat
(Art. 78 Abs. 1 VRG). Die mit der eingereichten Honorarnote geltend
gemachte Parteientschädigung von Fr. 4'652.30 ist unter Anwendung des in
Graubünden zur Anwendung gelangenden max. Stundensansatzes (Fr. 240.-
-) sowie unter Abzug der geltend gemachten Kosten für das vorinstanzliche

Verfahren (2 Std. Aufwand im Einspracheverfahren, Verfahrenskosten GBI:
Fr. 500.--) zu reduzieren. Als notwendige Kosten akzeptiert werden die
geltend
gemachten
Spesen,
der
Aufwand
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren (12.10 Std. zu Fr. 240.--) zzgl. MWST. Die
Parteientschädigung beläuft sich entsprechend auf Fr. 3'178.50 (inkl. MWST).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, die angefochtene Verfügung aufgehoben
und die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen im Sinne der Erwägungen an
den Beschwerdegegner zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
1'676.--
gehen zulasten des Kantons Graubünden (GIHA) und sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Der Kanton Graubünden (GIHA) hat … eine Parteientschädigung von Fr.
3'178.50 (inkl. MWST) zu bezahlen.