gr_gerichte · A 2007 33 · 2007-09-18 · de
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Erstwohnungspflichtersatzabgabe | Ersatzabgabe

A 07 33
3. Kammer
URTEIL
vom 18. September 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Erstwohnungspflichtersatzabgabe
1. a)
Am 3. März 2005 hatte der in … wohnhafte … durch seinen Architekten bei
der Gemeinde … ein Baugesuch für einen An- und Umbau des Wohnhauses
an der … einreichen lassen. Für dieses Wohnhaus (Parzelle Nr. 167 im Halte
von 949 m2; AZ 0.5) war bis dahin eine BGF von 368 m2 beansprucht worden.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 18. April 2005 entsprach der
Gemeindevorstand dem Baugesuch. Festgestellt wurde u.a., dass die
Ausnützungsziffer eingehalten sei und eine BGF Reserve von 36 m2 verbleibe
(Ziff. 2) und dass ausgehend von einem geschätzten Mehrwert von Fr.
704'000 eine Ersatzabgabe von Fr. 70'400 geschuldet sei, welche vor
Baubeginn entrichtet werden müsse. Die definitive Veranlagung erfolge nach
Vorliegen der rechtskräftigen amtlichen Schätzung.
Auf entsprechende Einwendungen hin wurde der Betrag auf Fr. 25'500.--
reduziert und neu veranlagt, wobei die definitive Veranlagung vorbehalten
wurde. Der … mit Rechnung vom 5. September 2005 in Rechnung gestellte
Betrag wurde in der Folge bezahlt.
Am 5. September 2005 liess … bei der Gemeinde … ein weiteres Baugesuch
einreichen. Dieses betraf den Umbau des Nebengebäudes auf der erwähnten
Liegenschaft ... Mit Baubescheid vom 24. Oktober 2005 erteilte der
Gemeindevorstand die nachgesuchte Baubewilligung. Er stellte u.a. fest, dass
die AZ eingehalten sei (Ziff. 2). Ausgehend von einem geschätzten Mehrwert
auf der Gesamtparzelle von rund 1,8 Mio. Fr. sei für die Erweiterung
spätestens vor Baubeginn eine Ersatzabgabe in der Höhe von Fr. 9‘350.65 zu
entrichten. Vorbehalten wurde wiederum die definitive Veranlagung der
Abgeltung. Ein dagegen von … bei der Gemeinde eingereichtes

Wiedererwägungsgesuch um Reduktion der Ersatzabgabe auf Fr. 520.--
wurde in der Folge zurückgezogen.
b)
Nach Vorliegen der amtlichen Schätzung stellte die Gemeindeverwaltung …
am 19. März 2007 die Ersatzabgabe für An- und Umbau Wohnhaus sowie
Umbau Nebengebäude definitiv in Rechnung:
Definitive Abgeltung Erstwohnungsanteil
Neuwert gemäss Schätzung
CHF 3‘696‘600.00 für 461 m2 BGF
davon 10% Abgeltung für 1/3 EWA CHF 369‘660.00 für 154 m2 BGF
Abgeltungsbetrag
CHF 76‘812.45 für 32 m2 BGF
angenommener Betrag
gemäss Rechnung vom 5.9.05
CHF
25‘500.00
Total zu Ihren Lasten
CHF
51‘312.45
c)
Am 30. März 2007 erhob … gegen diese Rechnung beim Gemeindevorstand
Beschwerde mit dem Hinweis darauf, dass trotz korrigiertem Baubescheid
vom 30. Mai 2005 und dem Wiedererwägungsgesuch vom 18. November
2005 wiederum dieselben Berechnungsfehler gemacht worden seien. Die
Rechnung
beruhe
auf
unrichtigen
Annahmen
und
einer
falschen
Gesetzesauslegung, weshalb er den Antrag stelle, die angefochtene
Verfügung als ganze ungültig zu erklären und aufzuheben. Die Erhebung
einer Ersatzabgabe für Erweiterungsbauten bei Einfamilienhäusern in der
Innern, Äussern und Allgemeinen Wohnzone stelle ohnehin eine krasse
Rechtsungleichheit zu den Liegenschaftsbesitzern in anderen Zonen,
namentlich in der Villenzone dar. Darin sei auch eine qualifizierte Verletzung
der Eigentumsgarantie zu erblicken, weshalb er weiter beantrage, im Rahmen
der vorliegenden Beschwerde ein Normprüfungsverfahren betreffend die
Rechtmässigkeit einer Ersatzabgabe für Einfamilienhäuser ausserhalb der
Villenzone durchzuführen. Art. 63 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG)
beziehe sich auf Wohnungen und nicht auf Einfamilienhäuser. Es stehe daher
ausser Zweifel, dass Einfamilienhäuser in allen Zonen gleich behandelt
werden müssten. Dass die Ersatzabgabe nicht auf Einfamilienhäuser
ausserhalb der Villenzone ausgedehnt werden dürfe, sei absolut logisch, da
sich solche in den meisten Fällen nicht eigneten, „für den Einbau zusätzlicher

separater Wohnungen, zwecks Vermeidung der Ersatzabgabe.“ Aus genau
diesen Überlegungen habe man in der Villenzone ausdrücklich auf eine
Ersatzabgabe verzichtet. So betrachtet, stelle die Ersatzabgabe bei
Einfamilienhäusern (Villen) ausserhalb der Villenzone eine verdeckte und
deshalb verfassungswidrige Besteuerung dar.
Mit
ausführlich
begründetem
Beschwerdeentscheid
und
Veranlagungsverfügung vom 4./7. Juni 2007 wies der Gemeindevorstand …
die Beschwerde, soweit er darauf eintrat, vollumfänglich ab.
2.
Dagegen reichte … am 4. Juli 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und
formgerecht Beschwerde ein mit dem sinngemässen Antrag um Aufhebung
des angefochtenen Entscheides und Zurückweisung der Angelegenheit zur
Neuveranlagung an die Gemeinde, wobei der Neuveranlagung die anteiligen
Baukosten für die Erweiterung des Haupthauses und den Teilausbau des
Nebenhauses in der Höhe von rund Fr. 450'000.- zugrunde zu legen seien.
Zur Begründung ergänzte und vertiefte er im Wesentlichen die bereits in
seiner Eingabe vor der Gemeinde gemachten Überlegungen.
3.
Die Gemeinde … liess Abweisung beantragen. Eventualiter sei die
Ersatzabgabe auf Fr. 75'375.35 und die noch zu bezahlende Restanz auf Fr.
49'875.35 herabzusetzen. Zur Begründung wiederholte sie im Wesentlichen
ihre bereits dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegenden Darlegungen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Der Beschwerdeführer stellt vorweg die Verfassungsmässigkeit der in den Art.
61 - 76 BG vorgesehenen Erstwohnungs- und Ersatzabgaberegelung in
Frage. Er macht sodann insbesondere eine rechtsungleiche Behandlung
gegenüber den Grundeigentümern in der Villenzone geltend. Ihm kann nicht
gefolgt werden.

b)
Art. 8 BV verlangt lediglich, dass Gleiches nach Massgabe der Gleichheit
gleich und Ungleiches nach Massgabe der Ungleichheit ungleich behandelt
wird. Nach bestätigter Rechtsprechung wird das Rechtsgleichheitsgebot nur
dann verletzt, wenn gleiche Sachverhalte ohne sachliche Gründe ungleich
behandelt werden (vgl. BGE 131 1 91 mit zahlreichen Verweisungen). Im
Planungsrecht hat das Rechtsgleichheitsgebot ohnehin einen geringen
Stellenwert, und zwar nicht zuletzt deshalb, weil die verschiedenen
Nutzungsbedürfnisse der einzelnen Gemeinwesen geradezu zwingend
unterschiedlicher Lösungen bedürfen; letzteres gilt insbesondere mit Blick auf
die vom Beschwerdeführer zur Stützung seines Begehrens herangezogenen
Villenzonen (so u.a. in den Gebieten … und …).
Die vom Beschwerdeführer angeführten Villenzonen haben aufgrund ihrer
Vorgeschichte (vgl. zur Planungsgeschichte seit 1950: VGU R 05 72/R 05 73;
Villenzone mit besonderem Baustatut u.a. hinsichtlich der grossen z.T.
bewaldeten Flächen; periphere Lage; relativ grosse Distanz zum Zentrum;
bevorzugte Wohnlage für finanziell besser gestellte Bewohnerschaft) seit den
50er Jahren des letzten Jahrhunderts ein eigenes planerisches Schicksal
erfahren. Die grosse Bedeutung für die Gemeinde, das … und den Kanton
Graubünden (wirtschaftliche und touristische Bedeutung; Steuereinnahmen)
hat ihren Ausdruck letztlich auch darin gefunden, dass der Sonderstatus der
Villenzone von der Kantonsregierung (letztmals mit Genehmigungsentscheid
[datiert vom 29. Februar 2000] der Totalrevision der Ortsplanung) anerkannt
worden ist. Die Grösse der Wohnbauzonenkapazität des Villengebiets wurde
dabei unabhängig von derjenigen der übrigen Wohnbauzonen in der
Gemeinde beurteilt. Wie die Beschwerdegegnerin nun in diesem
Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat, wäre es angesichts der
besonderen planerischen Ausgangslage und dem speziellen Zweck der
Villenzone bzw. der von der öffentlichen Hand damit verfolgten Ziele
unverständlich gewesen, die Erstwohnungsanteilsregelung auch auf die
Villenzonen auszudehnen. Damit ist gesagt, dass sich im Lichte von Art. 8 BV
betrachtet die Rüge der unzulässigen Ungleichbehandlung zwischen den
Wohnzonen und der Villenzone als unzutreffend erweist. Im Übrigen hat die
Regierung im erwähnten Genehmigungsentscheid sowohl die dort

vorgesehene
Erstwohnungsanteilsregelung
wie
auch
die
Ersatzabgabemöglichkeit
genehmigt
und
zudem
in
jüngster
Zeit
(Genehmigungsbeschluss vom 18. April 2006) die geringfügig veränderten
Bestimmungen über die Förderung des Erst- und die Einschränkung des
Zweitwohnungsbaus erneut genehmigt. Der Einwand der unzulässigen
Ungleichbehandlung stösst damit ins Leere.
c)
Aus verfassungsrechtlicher Sicht betrachtet unbedenklich erweist sich die
Festlegung der Ersatzabgabe auf 10% des in der amtlichen Schätzung
festgelegten Neuwerts. Auf die von der Gemeinde im angefochtenen
Entscheid angeführte, in diesem Zusammenhang bereits bei vergleichbaren
Festlegungen ergangene Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes im
Verfahren 1P. 588/2004 vom 28. Juni 2005) kann anstelle von
Wiederholungen verwiesen werden. Der Beschwerdeführer bringt in seiner
Eingabe nichts vor, was aus verfassungsrechtlicher Sicht ein Abweichen von
dieser gefestigten Praxis rechtfertigen würde.
d)
Zu Recht nicht in Abrede gestellt hat er sodann die von der Gemeinde
vertretene Auffassung, dass ohne die Möglichkeit der Entrichtung einer
Ersatzabgabe die zur Diskussion stehenden An- und Umbauten des
Wohnhauses nur dann möglich gewesen wären, wenn das ganze
Einfamilienhaus als Erstwohnung deklariert worden wäre.
e)
Als verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden erweist sich auch die
gemeindliche Meinung, dass der Gesetzgeber mit Art. 63 Abs. 1 BG
ausserhalb der Villenzone gelegenen Einfamilienhäuser nicht von der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung habe ausnehmen wollen. Die von ihr in
diesem Zusammenhang vorgebrachten Überlegungen (EFH weisen nur eine
Wohneinheit auf) und die Problematik, welche aufgrund dieser Konstellation
entstehen
würde
(Unterlaufen
bzw.
vollständiges
Verfehlen
der
gemeindlichen Planungsziele; Verletzung des raumplanerischen Gebotes
nach einer haushälterischen Nutzung der Baulandflächen; offenkundige
Gefahr einer eklatanten und raumplanerisch unerwünschten Unternutzung in
Zonen mit grosser AZ), sind nachvollziehbar, vertretbar und sachlich

gerechtfertigt. Der die gemeindliche Auffassung in Frage stellenden
Argumentation des Beschwerdeführers ist bereits daher der Boden entzogen.
Was er in diesem Zusammenhang hinsichtlich der Unterstellung von
Erweiterungen, Aus- und Umbauten von Einfamilienhäusern unter die
Ersatzabgabepflicht vorbringt, vermag nicht zu überzeugen und es kann
festgehalten
werden,
dass
sich
der
gemeindliche
Entscheid
aus
verfassungsrechtlicher Sicht nicht beanstanden lässt.
2. a)
Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass für die Erhebung einer
Ersatzabgabe für die Erweiterung eines Einfamilienhauses mit Art. 63 Abs. 1
BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage bestehe, kann ihm ebenfalls
nicht gefolgt werden. Zutreffend ist, dass in der erwähnten Bestimmung nebst
der Umnutzung nur von „neuen Wohnungen“ die Rede ist. Mit der Gemeinde
ist aber davon auszugehen, dass von dieser Umschreibung auch
Erweiterungen
von
Wohnungen
erfasst
werden,
ansonsten
einer
unzulässigen Umgehung Tür und Tor geöffnet würde. Es wäre nämlich mit
einer entsprechend ausgestalteten Bauplanung ein Leichtes, Wohnungen zu
erstellen
und
diese
nachträglich
zu
erweitern,
um
dadurch
die
Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu unterlaufen. Für den von der Gemeinde
vertretenen Rechtsstandpunkt spricht im übrigen der Wortlaut von Art. 63 Abs.
2 BG, aufgrund welchem einmalige Erweiterungen von bestehenden
Wohnungen unter 15 m2 BGF von der Verpflichtung befreit sind, womit e
contrario wiederum aber auch gesagt ist, dass alle darüber hinausgehenden
Erweiterungen der Ersatzabgabepflicht unterstehen.
b)
Auch aus dem Wortlaut von Art. 70 BG lässt sich im Übrigen ohne weiteres
ableiten, dass der Gesetzgeber sowohl bei der Erstwohnungsanteilsregelung
als auch bei der korrespondierenden Ersatzabgabe nicht nur ganze Gebäude,
sondern auch Gebäudeteile erfassen wollte, also auch nachträgliche
Erweiterungen
von
bestehenden
Wohnräumen.
Ansonsten
könnten
nachträglich
beliebige
Erweiterungen
von
bestehenden
Ein-
und
Mehrfamilienhäusern erfolgen, ohne dass die Erstwohnungsanteilsregelung
Platz greifen würde. Auch aus dieser Sicht betrachtet erweist sich die
Beschwerde als unbegründet.

3. a)
Zu prüfen bleibt damit noch die konkrete Bemessung der dem
Beschwerdeführer für die getätigten baulichen Arbeiten in Rechnung
gestellten Ersatzabgabe. Gemäss Art. 70 BG beträgt die Ersatzabgabe 10%
des in der amtlichen Schätzung festgelegten Neuwertes. Dieser Neuwert
bezieht sich im Lichte des Dargelegten auf die neu geschaffenen Gebäude
bzw. Gebäudeteile inkl. der Infrastrukturanlagen und Nebenräume wie
Treppenhaus, Keller, Garagen und dergleichen. Abgezogen wird nur der Wert
jener Räume, welche weder direkt noch indirekt mit der Wohnnutzung
zusammenhängen. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass vorliegend
kein Neubau im engeren Sinne zur Diskussion steht, sondern ein An- und
Umbau des bestehenden Wohnhauses bzw. des Nebengebäudes. Dabei
stellt auch die Gemeinde nicht in Abrede, dass in Fällen wie dem vorliegenden
für die Bemessung der Ersatzabgabe nicht auf den ganzen Neuwert des
baulich veränderten Einfamilienhauses abgestellt werden darf, sondern in
sinngemässer Anwendung von Art. 63 Abs. 2 BauG nur auf jenen Teil des
Neuwerts, der mit der Erweiterung verbunden ist.
b)
Die Gemeinde stellt sich nun aber auf den Standpunkt, dass Ausgangspunkt
der Neuwert des gesamten Gebäudes sei (Fr. 3'696'600.--), woraus der 10%-
Ansatz (Fr. 369'660.-- für 461 m2 BGF) ermittelt werde. Dieser Betrag sei
wiederum ins Verhältnis zu setzen mit der effektiven Erweiterung (94 m2
BGF), woraus sich eine geschuldete Ersatzabgabe von Fr. 75'375.35 ergebe.
Unter Berücksichtigung der bereits bezahlten Fr. 25'500.-- belaufe sich die
noch zu bezahlende Restanz auf Fr. 51'312.45 eventuell 49‘875.35. Die
gemeindliche Berechnungsweise findet in Art. 70 BG keine Stütze. Vielmehr
darf nur auf den Neuwert der neu geschaffenen Bauteile abgestellt werden,
welcher amtlich geschätzt werden muss. Weil aufgrund des klaren Wortlautes
der gemeindlichen Bestimmung nur auf den amtlich geschätzten Wert der neu
geschaffenen Bauteile und nicht auf den amtlich geschätzten Neuwert des
gesamten Gebäudes nach der Erweiterung abgestellt werden darf, erweist
sich die gemeindliche Berechnungsweise als falsch. Hinzu kommt, dass
zwischen amtlicher Schätzung (vor der baulichen Erweiterung bzw. dem
Umbau) und neuer amtlicher Schätzung (nach der Erweiterung bzw. dem

Umbau) bis 10 Jahre liegen können, was offenkundig zu unhaltbaren
Verzerrungen bei dem Ausgangspunkt der Berechnungen bildenden Neuwert
des gesamten Gebäudes führen muss. Die Gemeinde wird daher nicht umhin
kommen, die Berechnung der Ersatzabgabe auf den Wert der neu
geschaffenen Bauteile zu beschränken und die Bemessung im Sinne der
Erwägungen neu vorzunehmen. Die Beschwerde ist in diesem Sinne
gutzuheissen, der angefochtene Beschwerdeentscheid aufzuheben und die
Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zu neuer Veranlagung an die
Gemeinde zurückzuweisen.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdegegnerin.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Beschwerdeentscheid
samt Veranlagungsverfügung aufgehoben und die Angelegenheit an die
Gemeinde … zu neuer Veranlagung im Sinne der Erwägungen
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr.
2'230.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.