gr_gerichte · ZK2 2020 25 · 2020-11-23 · de
Berufung ZGB Eherecht

Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung einer Mieterin) | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 23. November 2020
Referenz
ZK2 20 25
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitzender
Brunner und Michael Dürst
Straumann, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____ AG
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. B._____
gegen
C._____ GmbH
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw D._____
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung einer Mieterin)
Anfechtungsobj.
Entscheid des Einzelrichters am Regionalgericht Prättigau/Davos
vom 15.07.2020, mitgeteilt gleichentags (Proz. Nr. 135-2020-168)
Mitteilung
24. November 2020

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I. Sachverhalt
A.
Am 18. September 2019 schlossen die A._____ AG als Vermieterin und die
C._____ GmbH als Mieterin einen befristeten Mietvertrag betreffend das Lokal
"F._____ im EG […] an der G._____ in H._____". Die Räumlichkeiten wurden vom
1. Dezember 2019 bis zum 30. April 2020 für pauschal CHF 60'000.00 CHF (inkl.
Heiz-, Strom- und Nebenkosten) vermietet.
B.
Zwischen den Parteien besteht seit September 2018 ein anderer Mietver-
trag über die Räumlichkeiten im Untergeschoss desselben Gebäudes. Die
C._____ GmbH betreibt darin den Club "I._____". Dieser Mietvertrag wurde fest
bis 2023 vereinbart. Die Mietverträge wurden unabhängig voneinander abge-
schlossen.
C.
Mit Email vom 2. Oktober 2019 bat J._____, Geschäftsführer der C._____
GmbH, K._____, den zuständigen Immobilienverwalter, um die Bestätigung, dass
er – wie telefonisch besprochen – die Garderobe im Untergeschoss (Garderobe
"I._____") herausreissen dürfe und die Garderobe im Erdgeschoss (Garderobe
"F._____") in Zukunft benutzen könne. In seiner Antwort vom 3. Oktober 2019
bestätigte K._____, dass die Garderobe im Untergeschoss entfernt werden dürfe,
ohne sich jedoch zur Benützung der Garderobe im Erdgeschoss zu äussern.
D.
Mit Email vom 22. April 2020 teilte der Immobilienverwalter der C._____
GmbH mit, dass die Abnahme der Räumlichkeiten "F._____" am 30. April 2020
um 16.00 Uhr erfolgen werde. Es wurden auf diesen Termin auch sämtliche
Schlüssel zum Lokal zurückverlangt.
E.
Nachdem die C._____ GmbH diesen Termin nicht wahrnahm, reichte die
A._____ AG am 7. Mai 2020 beim Regionalgericht Prättigau/Davos ein Gesuch
um Rechtsschutz in klaren Fällen ein und verlangte die Ausweisung der C._____
GmbH aus den Räumlichkeiten "F._____".
F.
Am 27. Mai 2020 gab die C._____ GmbH die Räumlichkeiten "F._____" zu
einem überwiegenden Teil zurück. Einzig die Garderobe und die dazugehörigen
Schlüssel wurden nicht herausgegeben. Begründet wurde dies damit, dass die
A._____ AG im Frühjahr 2019 mündlich zugesagt habe, dass die C._____ GmbH
die Garderobe des Lokals "F._____" für das Lokal "I._____" nutzen dürfe. Diese
Vereinbarung sei im September 2019 bestätigt worden, woraufhin die C._____
GmbH die Garderobe im Untergeschoss, welche ursprünglich für die Lokalität
"I._____" gedacht war, entfernt habe. Nach Ansicht der C._____ GmbH wurde die

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streitgegenständliche Garderobe spätestens bei Beendigung des Mietverhältnis-
ses "F._____" Teil des Mietverhältnisses "I._____".
G.
Mit Schreiben vom 28. Mai 2020 reduzierte die A._____ AG ihr Gesuch und
verlangte nur noch die Ausweisung der C._____ GmbH aus der Garderobe der
Lokalität "F._____".
H.
Mit Entscheid vom 15. Juli 2020, mitgeteilt gleichentags, trat die Einzelrich-
terin am Regionalgericht Prättigau/Davos auf das Gesuch um Rechtsschutz in kla-
ren Fällen nicht ein. Die Gerichtskosten wurden den Parteien hälftig auferlegt und
die Parteikosten wurden wettgeschlagen. Da die Vorinstanz den Streitwert auf un-
ter CHF 10'000.00 bezifferte, wurde in der Rechtsmittelbelehrung die Beschwerde
als mögliches Rechtsmittel gegen diesen Entscheid angegeben.
I.
Die A._____ AG (nachfolgend: Berufungsklägerin) ergriff gegen diesen Ent-
scheid ein Rechtsmittel und stellte vorab die formellen Begehren, die Rechtsmit-
telbelehrung der Vorinstanz sei aufzuheben und es sei ein Berufungsverfahren zu
eröffnen. Eventualiter sei die Anfechtung als Beschwerde entgegenzunehmen.
Materiell wurde beantragt, was folgt:
3.
Ziff. 1 des Urteilsdispositivs des Entscheids vom 15. Juli 2020 in Proz.
Nr. 135-2020-168 des Regionalgerichts Prättigau/Davos sei aufzuhe-
ben, auf das Gesuch vom 7. bzw. 28. Mai 2020 sei einzutreten und es
sei wie folgt zu entscheiden:
a.
Der Beschwerdegegnerin sei richterlich zu befehlen, die von ihr
gemäss Mietvertrag vom 18. September 2019 gemietete Gardero-
be "F._____" im Erdgeschoss des Gebäudes an der C._____, bin-
nen 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils vollständig
geräumt und einwandfrei gereinigt mit den Schlüsseln zu den bei-
den in und aus der Garderobe führenden Türen zurückzugeben.
b.
Die Beschwerdegegnerin sei bei Widerhandlung gegen den rich-
terlichen Befehl nach Ziff. 3.a. hiervor Busse nach Art. 292 StGB
anzudrohen (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
c.
Verlässt die Beschwerdegegnerin das vorerwähnte Mietobjekt
nicht innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils ge-
reinigt und geräumt, sei die [Berufungsklägerin] zu berechtigen –
nebst der Bestrafung nach Ziffer 3.b. – auf Kosten der Beschwer-
degegnerin polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343
Abs. 1 lit. d ZPO).
4.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Regionalgericht
zurückzuweisen.
5.
Unter vollumfänglicher amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und
Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. auf die ausseramtliche Entschädi-
gung zu Lasten der [Berufungsbeklagten].

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J.
Mit Beschwerde- bzw. Berufungsantwort vom 10. August 2020 beantragte
die C._____ GmbH (nachfolgend: Berufungsbeklagte) die vollumfängliche Abwei-
sung des Rechtsmittels unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Berufungsklägerin.
K.
Am 18. August 2020 reichte die A._____ AG unaufgefordert eine Stellung-
nahme ein, in welcher sie an ihren Rechtsbegehren festhielt.
L.
Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften und Akten sowie auf die Er-
wägungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfol-
genden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1.1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid in einem summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in kla-
ren Fällen. Als ordentliches Rechtsmittel gegen einen solchen Entscheid sieht die
ZPO die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO vor. Falls eine vermögensrechtliche An-
gelegenheit vorliegt und der für die Berufung geforderte Streitwert von
CHF 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) nicht erreicht ist, steht als ausserordentli-
ches Rechtsmittel die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO offen (Thomas Sutter-
Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich
2016, N 36 zu Art. 257 ZPO mit Verweis auf das Urteil des Kantonsgerichts von
Graubünden ZK1 12 23 vom 27. Juli 2012 E.1).
1.2.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) ist das Kantonsgericht von Graubünden
sowohl für die Beurteilung einer Berufung als auch einer Beschwerde gegen einen
Entscheid der Einzelrichterin am Regionalgericht Prättigau/Davos zuständig. In-
nerhalb des Kantonsgerichts liegt die Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen
oder Beschwerden auf dem Rechtsgebiet des Obligationenrechts bei der II. Zivil-
kammer (Art. 7 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Organisation des Kantonsge-
richts [KGV; BR 173.100]).
1.3.
Die Rechtsmittelfrist gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen
Entscheid beträgt sowohl für die Berufung (Art. 314 Abs. 1 ZPO) als auch für die
Beschwerde (Art. 321 Abs. 2 ZPO) 10 Tage. Der angefochtene Entscheid wurde
am 15. Juli 2020 mitgeteilt und ging der Berufungsklägerin somit annahmeweise
am 16. Juli 2020 zu. Mit Eingabe vom 24. Juli 2020 wurde die Rechtsmittelfrist
gewahrt.

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2.1.
Vorliegend ist umstritten, ob das eingelegte Rechtsmittel als Beschwerde
oder als Berufung anzusehen ist. Die Vorinstanz hielt in E. 5 des angefochtenen
Entscheids (act. B.1) fest, dass der Streitwert im Verfahren der Ausweisung eines
Mieters danach zu bestimmen sei, wie lange der Vermieter mutmasslich noch
nicht über das Objekt verfügen könne. Sie stellte daher auf die konkrete Dauer
des Ausweisungsverfahrens von der Gesuchseinreichung (7. Mai 2020) bis zur
Übergabe des Lokals ohne Garderobe (27. Mai 2020) ab. Basierend auf dem Brut-
tomietzins von monatlich CHF 12'000.00 ging die Vorinstanz für diese knapp drei
Wochen von einem Streitwert von rund CHF 9'000.00 aus. Da aber nur die Garde-
robenfläche Streitthema sei, sei dieser ohnehin nicht ausreichende Streitwert al-
lerdings noch deutlich zu reduzieren, womit die Streitwertgrenze für die Berufung
von CHF 10'000.00 nicht erreicht sei.
2.2.
Die Berufungsklägerin vertritt demgegenüber die Ansicht, dass in Überein-
stimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insbesondere BGE 144 III
346 E. 1.2.1) für die Streitwertberechnung in Mieterausweisungsverfahren unab-
hängig von der tatsächlichen Verfahrensdauer immer die durchschnittliche Verfah-
rensdauer von sechs Monaten zu berücksichtigen sei. Auch sei keine Reduktion
des monatlichen Bruttomietzinses vorzunehmen, da die Lokalität "F._____" ohne
die Garderobe nicht vermietet werden könne. Damit liege der Streitwert über CHF
10'000.00, womit das eingelegte Rechtsmittel als Berufung zu behandeln sei (act.
A.1, Ziff. II.5 ff.).
2.3.
Auch die Berufungsbeklagte geht davon aus, dass für die Streitwertberech-
nung der Mietzins von sechs Monaten zu berücksichtigen sei. Allerdings will sie
nur den Mietwert der Garderobenfläche berücksichtigt sehen, da einerseits nur
über diese Fläche gestritten werde und die Berufungsklägerin andererseits nicht
nachgewiesen habe, dass das Lokal "F._____" ohne Garderobe nicht vermietbar
sei. Im Übrigen sei der vereinbarte monatliche Mietzins von CHF 12'000.00 nur
akzeptiert worden, weil eine lukrative Untervermietung während des WEF möglich
gewesen sei. Der tatsächliche Mietwert der Lokalität sei wesentlich tiefer, auch
weil nur eine tiefere Personenbelegung möglich sei, als dies bei einem Club dieser
Grösse zu erwarten sei. Unter Berücksichtigung all dieser Aspekte sei die Streit-
wertgrenze von CHF 10'000.00 nicht erreicht, womit vorliegend die Beschwerde
das anwendbare Rechtsmittel sei (act. A.2, Ziff. II.3 ff.).
2.4.
Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-
nen Rechtsbegehren für die Zulässigkeit der Berufung in vermögensrechtlichen
Angelegenheiten entscheidend. Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine be-
stimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, wenn sich die Par-

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teien, wie vorliegend, nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind
(Art. 91 Abs. 1 ZPO). Gemäss der von beiden Parteien zitierten bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung ist bei der Streitwertberechnung in einem Mieterauswei-
sungsverfahren wie dem vorliegenden von der mutmasslichen Dauer der weiteren
Nutzung des Mietobjekts auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3). Es ist deshalb
zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder auch die Beendigung
des Mietverhältnisses strittig ist (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2; 141 III 262 E. 3.2;
Urteil des Bundesgerichts 4A_440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2; Urteil des
Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 19 58 vom 18. Dezember 2019 E. 2.3.1).
Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse
der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfah-
rens selber entsteht (Urteile des Bundesgerichts 4A_72/2007 vom 22. August
2007 E. 2.2; 4A_107/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.3). Das Bundesgericht erachtet
dabei, unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen
Bewältigung solcher Summarverfahren, eine Dauer von sechs Monaten als ver-
tretbare Annahme (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 m.w.H.). Ist dagegen die Beendigung
des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand, entspricht der Streitwert in der
Regel dem Mietwert für drei Jahre. Damit wird berücksichtigt, dass die Gültigkeit
der Beendigung des Mietverhältnisses bei Nichteintreten auf das Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen im ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren
geklärt werden muss und dieser Entscheid dann die Sperrfrist gemäss Art. 271a
Abs. 1 lit. e OR auslösen kann (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f.). Diese Sperrfrist
gilt während drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusam-
menhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, wenn der Vermieter unter-
liegt oder einen Vergleich schliesst. Ob der Vermieter oder der Mieter klagt, ist
ebenso unerheblich wie der Streitgegenstand (Anita Thanei, in: Lachat et al.
[Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 802; Roger Weber, in:
Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], BSK Obligationenrecht I, Basel 2020, N 24 f. zu
Art. 271/271a OR m.w.H.).
2.5.1. Das zuletzt aufrechterhaltene Rechtsbegehren vor Vorinstanz lautete auf
Ausweisung der Berufungsbeklagten aus der Garderobe "F._____" (vgl. RG act. 3,
S. 2). Die Berufungsbeklagte wehrte sich sowohl im vorinstanzlichen als auch im
Rechtsmittelverfahren gegen dieses Ausweisungsbegehren mit dem Argument, es
sei zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Garderobe "F._____" neu
im Rahmen des Mietverhältnisses "I._____" benutzt werden dürfe (vgl. RG act. 5,
Ziff. II.9 ff. und act. A.2, Ziff. II.11). Damit ist vorliegend nicht nur die Ausweisung,
sondern auch die Beendigung des Mietverhältnisses strittig, womit als Dauer der
mutmasslichen weiteren Nutzung des Mietobjekts die Sperrfrist gemäss Art. 271a

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Abs. 1 lit. e OR anzunehmen ist. Der Streitwert entspricht somit vorliegend entge-
gen der Ansicht der Vorinstanz und den Vorbringen der Berufungsklägerin dem
Mietwert für drei Jahre.
2.5.2. Der Vorinstanz ist allerdings zu folgen, wenn sie festhält, dass lediglich der
Mietwert der Garderobe "F._____" zu berücksichtigen sei, da im Zeitpunkt des
Urteils nur noch sie Gegenstand des Ausweisungsbegehrens war (act. B.1, E. 5).
Die Garderobe weist gemäss Anhang zum Mietvertrag "F._____" (RG act. 1.5)
eine Fläche von 19.70 m2 auf, was gut 6% des gesamten Clubs (rund 324 m2)
ausmacht. Der Mietwert der Garderobe kann damit monatlich auf rund CHF
720.00 (CHF 12'000.00 x 0.06) geschätzt werden, was über die Dauer von drei
Jahren einen Streitwert von CHF 25'920.00 ergibt. Da nicht davon ausgegangen
werden kann, dass der tatsächliche Mietwert der Lokalität "F._____" in der Ne-
bensaison und aufgrund von allfälligen Belegungsproblemen weniger als die Hälf-
te des vereinbarten Mietzinses beträgt und die Berufungsbeklagte diesbezüglich
auch keine konkreten Angaben gemacht hat, ist vorliegend die Streitwertgrenze
von CHF 10'000.00 erreicht und das am 24. Juli 2020 eingelegte Rechtsmittel ist
als Berufung zu behandeln.
3.
Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung
(lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht
werden. Die Kognition der Berufungsinstanz ist damit umfassend. Dies hat zur
Folge, dass die Rechtsmittelinstanz sämtliche gerügten Mängel frei und unbe-
schränkt prüfen kann und auch muss. Mit der Berufung als vollkommenes
Rechtsmittel können sodann nicht nur die in Art. 310 ZPO explizit genannten Beru-
fungsgründe der unrichtigen Rechtsanwendung und der unrichtigen Sachverhalts-
feststellung gerügt werden; vielmehr kann auch die Unangemessenheit des erstin-
stanzlichen Entscheids geltend gemacht werden (vgl. Peter Reetz/Stefanie Thei-
ler, a.a.O., N 6 zu Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt zwar über volle
Kognition (Art. 310 ZPO); sie ist jedoch nicht gehalten, den angefochtenen Ent-
scheid losgelöst von den in der Berufung vorgebrachten Rügen auf allfällige Män-
gel hin zu überprüfen, die eine Gutheissung des Rechtsmittels erlauben würden.
Mit Ausnahme von offensichtlichen Mängeln beschränkt sich die Berufungsinstanz
vielmehr darauf, die Beanstandungen zu beurteilen, welche die Parteien in der
Begründung vorbringen (Urteil des Bundesgerichts 5A_635/2015 vom 21. Juni
2016 E. 5.2.). Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist zusätzlich zu be-
achten, dass die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen bereits
während des erstinstanzlichen Verfahrens vorliegen müssen und nicht erst durch
(zulässige) Noveneingaben bei der Rechtsmittelinstanz erfüllt werden können (Ur-

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teil des Bundesgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; Thomas Sut-
ter-Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 36 zu Art. 257 ZPO).
4.
Materiell rügt die Berufungsklägerin, die Vorinstanz sei zu Unrecht nicht auf
ihr Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen eingetreten.
4.1.1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen"
vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn
zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum an-
deren die Rechtslage klar ist (lit. b). Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Re-
gel durch Urkunden zu erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt kei-
ner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Gel-
tendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Gesuchsteller hat den vollen Be-
weis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Entgegen Art. 8 ZGB
trägt er auch die Beweislast für den Nichtbestand von rechtshemmenden und
rechtsaufhebenden Tatsachen (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2
13 52 vom 20. Januar 2014 E. 2b mit Hinweis auf ZR 2008 Nr. 13; Thomas Sutter-
Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 11 zu Art. 257 ZPO). Wenn die Gegenpartei
die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen glaubhaft bestreiten kann und der
Gesuchsteller diese Einwendungen nicht als unerheblich entkräften kann, so liegt
kein liquider Sachverhalt vor. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn
das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch der
klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagti-
schen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder
haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren
Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_688/2014
vom 15. April 2015 E. 3.1; Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, a.a.O., N 7 zu
Art. 257 ZPO).
4.1.2. Die Rechtslage ist sodann klar im Sinne der Bestimmung, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu
einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die
Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts
mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies na-
mentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 141 III 23 E. 3.2;
138 III 123 E. 2.1.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_447/2011 vom 20. September
2011 E. 2.3).

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4.2.
Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen eines klaren Falles, da es der Beru-
fungsbeklagten gelungen sei, ihre Argumentation einerseits mit den eingereichten
Beweismitteln, das heisst mit der Emailkorrespondenz vom 3. Oktober 2019 sowie
dem von L._____ unterzeichneten Flucht- und Rettungskonzept, und andererseits
dem logischen Schluss, dass die Lokalität "I._____" nach der Entfernung der Gar-
derobe im Untergeschoss eine andere Garderobe benötige, glaubhaft zu machen.
Demgegenüber sei es der Berufungsklägerin nicht gelungen, den vollen Beweis
für die Beendigung des Mietverhältnisses der Garderobe "F._____" per 30. April
2020 zu erbringen, womit der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden
könne (vgl. act. B.1, E. 3.4 f.).
4.3.
Im Berufungsverfahren rügt die Berufungsklägerin nun, dass die Vorinstanz
mit diesem Urteil der nicht substanziierten und nicht glaubhaft gemachten Behaup-
tung der Berufungsbeklagten gefolgt sei, wonach die zwischen den Parteivertre-
tern L._____ (Berufungsklägerin) und J._____ (Berufungsbeklagte) geschlosse-
nen Mietverträge für die Räumlichkeiten "F._____" und "I._____" mündlich abge-
ändert worden sein sollen. Die behauptete Abänderung sei jedoch gar nicht mög-
lich gewesen, da die Abmachung bezüglich der Nutzung der Garderobe "F._____"
mit K._____ getroffen worden sei, welchem keinerlei Kompetenzen zukämen, um
für die A._____ AG Entscheidungen zu treffen. Ohnehin sei ausdrücklich aber nur
das Herausreissen der Garderobe im Untergeschoss erlaubt worden. Die Beru-
fungsbeklagte habe immer gewusst, dass für die Räumlichkeiten "F._____" nur ein
befristeter Mietvertragt bestehe und sie die Synergien der beiden Räumlichkeiten
daher nur solange nutzen könne, bis der Mietvertrag "F._____" auslaufe. Die Kon-
sequenzen der Fehleinschätzung der Berufungsbeklagten, dass die Garderobe
"F._____" ohne Mietzinsanpassung auch über das befristete Mietverhältnis hinaus
genutzt werden könne, könne nicht der Berufungsklägerin angelastet werden.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei die Sachlage damit klar und die Vorin-
stanz hätte den Rechtsschutz in klaren Fällen gewähren und die Berufungsbeklag-
te aus der Garderobe "F._____" ausweisen müssen.
4.4.
Die Berufungsklägerin hatte sich im erstinstanzlichen Verfahren zu der von
der Berufungsbeklagten vorgebrachten angeblichen Vereinbarung über die Garde-
robe "F._____", insbesondere zu den Kompetenzen von K._____, nicht verneh-
men lassen (act. B.1, E. 3.3). Sie versäumte es damit, die durchaus glaubhaften
Einwendungen der Berufungsbeklagten, dass mit dem Immobilienverwalter der
gemieteten Liegenschaft eine verbindliche Vertragsänderung vereinbart worden
sei (dazu nachfolgend E. 4.5 ff.), zu entkräften. Mit Blick auf die oben erwähnten
Grundsätze des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen, wonach die Liqui-

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dität des Sachverhalts bereits im erstinstanzlichen Verfahren gegeben sein muss
(vgl. E. 3 oben), erweisen sich ihre diesbezüglichen Ausführungen im Berufungs-
verfahren als verspätet und können somit nicht mehr berücksichtigt werden.
4.5.
Bezüglich den Emailverkehr vom 2./3. Oktober 2019 ist der Berufungsbe-
klagten zwar zuzustimmen, dass K._____ nur das Entfernen der Garderobe
"I._____" erlaubt hat. Dies stellt jedoch keinen Beweis dafür dar, dass betreffend
die Nutzung der Garderobe "F._____" keine Vereinbarung getroffen worden sein
kann, zumal Mietverträge auch formfrei abgeschlossen bzw. abgeändert werden
können und daher eine stillschweigende bzw. konkludente Vertragsmodifikation
nicht von vornherein auszuschliessen ist. Demgegenüber ist der Vorinstanz zuzu-
stimmen, dass dieser Emailverkehr zusammen mit den Umständen, dass ein Club,
den vorwiegend Besucher mit Jacken betreten, eine Garderobe braucht, und dass
die Vermieterin selbst in ihrem Flucht- und Rettungskonzept (RG act. 5.5, Anhang)
die Garderobe "F._____" als Teil des Clubs "I._____" markiert hat, glaubhaft
macht, dass entsprechend den Behauptungen der Berufungsbeklagten zwischen
den Parteien tatsächlich eine Vereinbarung betreffend die Nutzung Garderobe
"F._____" getroffen worden sein könnte (vgl. act. B. 1, E. 3.4). Untermauert wird
diese Behauptung auch durch die unbestrittene Investition der Berufungsbeklag-
ten von CHF 15'000.00 für den Umbau der Garderobensituation. Entgegen den
Behauptungen der Berufungsklägerin in der Replik (act. A. 3, Ziff. 18) wird diese
Investition auch nicht dadurch relativiert, dass die Berufungsklägerin weitere
CHF 52'000.00 für den Umbau der lediglich befristet gemieteten Lokalität
"F._____" ausgegeben hat, geht doch aus dem Schreiben der Berufungsbeklagten
vom 23. März 2020 (RG act. 1.9, S.2) hervor, dass sie die Renovationskosten
zurückzufordern gedenkt, falls sie das Lokal für die nächste Saison nicht mehr
mieten kann.
4.6.
Die Tatsache, dass offenbar keine Mietzinszahlung für die weitere Nutzung
der Garderobe "F._____" vereinbart wurde, und die Behauptung, dass die
A._____ AG als professionelle Vermieterin keine mündlichen Verträge abschlies-
se, sind des weiteren keine Beweise dafür, dass die von der Berufungsbeklagten
glaubhaft gemachte Vereinbarung betreffend die Garderobe "F._____" nicht ge-
troffen wurde. Dasselbe gilt für den behaupteten Zahlungsrückstand der Beru-
fungsklägerin. Im Gegensatz zur Berufungsbeklagten, welche ihre Einwendungen
nur glaubhaft machen muss, obliegt es der Berufungsklägerin vorliegend aber,
den vollen Beweis für das Bestehen ihres geltend gemachten Ausweisungsan-
spruchs zu erbringen (vgl. oben E. 4.1.1). Nach dem Gesagten gelingt ihr dies vor-
liegend jedoch nicht. Die geschilderten Einwände der Berufungsbeklagten erwei-

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sen sich nach dem Gesagten zumindest nicht als von vornherein haltlos, sondern
bedürften einer eingehenderen Prüfung. Eine solche kann jedoch nicht im Verfah-
ren um Rechtschutz in klaren Fällen erfolgen.
4.7.
Schliesslich ist die Frage, ob die Berufungsklägerin die "Konsequenzen der
Fehleinschätzung der Berufungsbeklagten zu tragen hat" (act. A. 1, Ziff. II. 19),
d.h. ob ein normativer Konsens entstanden ist, nach Treu und Glauben zu beurtei-
len (vgl. zum Ganzen Christoph Müller, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner
Kommentar, Obligationenrecht, Allgemeine Bestimmungen, Bern 2018, N 148 ff.
zu Art. 1 OR). Damit bleibt die Beantwortung dieser Frage ohnehin dem ordentli-
chen bzw. vereinfachten Verfahren vorbehalten (vgl. E. 4.1.2 oben).
4.8.
Zusammenfassend ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass der Sachverhalt
nicht liquide ist und der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden kann.
Der Berufungsklägerin ist der Beweis, dass keine Vereinbarung über die Weiter-
nutzung der Garderobe "F._____" entstanden sein kann, misslungen. Demge-
genüber konnte die Berufungsbeklagte glaubhaft darlegen, dass es nicht ausge-
schlossen ist, dass ein Gericht nach eingehender Abklärung ihrer Einwände im
ordentlichen bzw. im vereinfachten Verfahren zum Schluss kommt, die von ihr be-
hauptete Vereinbarung über die Nutzung der Garderobe "F._____" sei tatsächlich
zustande gekommen. Die Vorinstanz trat somit zu Recht auf das Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen der Berufungsklägerin nicht ein, weshalb die dage-
gen gerichtete Berufung abzuweisen ist.
5.1.
Die Berufungsklägerin ist damit mit ihren Anliegen vollumfänglich unterle-
gen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Prozesskosten, welche sich
aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung zusammensetzen, zu ihren
Lasten (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). In Anwendung von Art. 9
der Verordnung über die Gerichtsgebühren im Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210)
wird die Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festgesetzt und mit dem von der Beru-
fungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'500.00 verrechnet.
5.2.
Da die Berufungsklägerin keine Honorarnote eingereicht hat, ist die bean-
tragte Parteientschädigung nach Ermessen festzulegen (Art. 2 der Verordnung
über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
[HV; BR 310.250]). Aufgrund der nicht allzu hohen Komplexität bzw. der bloss
summarisch zu prüfenden Streitsache erscheint eine Entschädigung von pauschal
CHF 2'000.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) angemessen.

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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 gehen zu Lasten
der A._____ AG.
3.
Die A._____ AG hat die C._____ GmbH für das Berufungsverfahren mit
pauschal CHF 2'000.00 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit
Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit,
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an:
– Rechtsanwalt lic. iur. B._____, auch zu Handen der Mandantschaft (im
Doppel)
– Rechtsanwalt MLaw D._____, auch zu Handen der Mandantschaft (im
Doppel)
– E._____