gr_gerichte · R 2011 130 · 2012-06-05 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

R 11 130
5. Kammer 
URTEIL
vom 5. Juni 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan
1.
… ist Eigentümerin von Parzelle 2418 in …, Familie ... Eigentümerin von 
Parzelle 2958. Am 22. Mai 2004 leitete der Gemeindevorstand … den 
Quartierplan … ein, zu dessen Perimetergebiet die Parzellen 2418 und 2958 
gehören. Der Einleitungsbeschluss erwuchs in Rechtskraft.
In der Folge liess der Gemeindevorstand Überbauungsstudien erstellen. Unter 
anderem erstellten auch die Architekten … eine solche Studie (Studie 1). 
Dieses Büro belegte zusammen mit einem anderen Architekturbüro den ersten 
Rang (Bericht der Jury vom 26. Oktober 2005).
Am 22. Dezember 2005 schrieb … der Gemeinde unter anderem, dass sie 
wiederholt habe darauf beharren müssen, dass der heutige Zustand richtig 
wiedergegeben werde. Parzelle 2418 sei in ihrem Eigentum, Parzelle 2958 im 
Eigentum ihrer Schwester. Dass dies von Bedeutung sei, zeige sich auch an 
der Projektstudie …
Am 2. März 2007 stellte … mit Schreiben an die Gemeinde fest, offenbar werde 
von der Gemeinde ohne Begründung nur noch Studie 1 (…) weiter verfolgt. 
Dabei werde der Ist-Zustand nicht geschützt, insbesondere seien mit der 
Realisierung des Quartierplanes die Zufahrt und die Garagierung auf ihrem 
Grundstück 2418 nicht mehr gewährleistet.


2.
In der Folge liess die Gemeinde den Quartierplanentwurf erstellen. Am 23. Mai 
2008 fand darüber eine Orientierung statt und die Parteien wurden zur 
Vernehmlassung eingeladen.
Am 
30. 
Juni 
2008 
beantragte 
…, 
die 
überarbeitete 
Fassung 
sei 
zurückzuweisen. Sie wies insbesondere darauf hin, dass die Baufenster 
zwischen ihr und der Nachbarparzelle 2958 zu ihren Ungunsten verändert 
worden seien, indem auf Parzelle 2958 näher zu ihrer Parzelle 2418 gebaut 
werden könne. Einziger Grund für die Landumlegung und den Quartierplan 
seien offenbar die Interessen der Eigentümerin von Parzelle 2958. Die 
Eigentümerin 
bzw. 
der 
Sohn 
der 
Eigentümerin 
hätten 
an 
diesem 
Quartierplanverfahren als Architekt mitgewirkt. Er vertrete offensichtlich 
handfeste Interessen. Die Durchführung eines ganzen Quartierplanverfahrens 
nur für Parzelle 2958 sei aber nicht gerechtfertigt. Dies betreffe vor allem die 
vorgesehene Erschliessung ab Kreisel.
3.
Am 31. August 2010 schrieb die Gemeinde den Quartierplanbeteiligten, die 
Konzeption des Quartierplans sei grundsätzlich überdacht worden. Ein neuer 
Planer sei eingesetzt worden. Der Entwurf liege nun vor. Am 1. Oktober 2010 
finde eine Orientierungsversammlung statt und bis 15. Oktober 2010 könne 
Stellung genommen werden.
In ihrer Stellungnahme vom 11. Oktober 2010 beantragte … die Zurückweisung 
des Entwurfs. Insbesondere sei auf die Landumlegung zwischen Parzelle 2418 
und 2958 zu verzichten, ebenso auf den geplanten Fussweg und den geplanten 
Ausstellplatz an der Via ….
4.
Am 7. Juni 2011 informierte der Gemeindevorstand …, die Stellungnahmen mit 
verschiedensten Anträgen seien nun behandelt worden und der neue Entwurf 
liege vor. Die Grundeigentümer erhielten verkleinerte Pläne und wurden auf die 
öffentliche Auflage vom 16. Juni bis 18. Juli 2011 hingewiesen.
Am 16. Juni 2011 erhob … Einsprache gegen den Quartierplan … und 
beantragte, der Quartierplan sei in der vorliegenden Fassung zurückzuweisen, 
insbesondere sei auf die Landumlegung zwischen Parzellen 2418 und 2958 


sowie auf den geplanten Ausstellplatz an der Via … zu verzichten. Für die 
bisherigen Quartierplankosten sei eine Beteiligung der Gemeinde vorzusehen.
In ihrer Begründung hielt … fest, dass nur zwischen den Parzellen 2418 und 
2958 eine Landumlegung vorgenommen werde. Sämtliche übrigen Parzellen 
würden praktisch unverändert den bisherigen Eigentümern zugeteilt. Damit sei 
sie nicht einverstanden. Die Parzellenteilung 2418/2958 sei gemäss Altbestand 
privat vorgenommen worden, die jetzt geplante Neuzuteilung bringe ihr nur 
Nachteile. Zudem sei ihre Erschliessung in Zukunft nicht gewährleistet. Sie 
würde sechs Aussenparkplätze verlieren. Überdies habe sich ein Grossteil der 
Beteiligten gegen den Ausstellplatz an der Via … ausgesprochen, weshalb 
ohne weiteres darauf verzichtet werden könne. Die Quartierplankosten beliefen 
sich bereits auf Fr. 140‘000.--. Die Gemeinde habe einen Löwenanteil zu 
übernehmen, nachdem sie ihrer Aufsicht im Verfahren nicht nachgekommen 
und dass Verfahren unnötig aufwändig betrieben worden sei.
5.
Am 10., mitgeteilt am 11. November 2011, genehmigte der Gemeindevorstand 
… den Quartierplan … und wies unter anderen die Einsprache von … ab, 
soweit er darauf eintrat. Die Kosten der Quartierplanung verteilte er gemäss Art. 
31 
der 
Quartierplanvorschriften 
(QPV) 
auf 
die 
Eigentümer 
im 
Quartierplangebiet, anteilmässig nach den Grundstücken gemäss der im 
Altbestand zur Verfügung stehenden Bruttogeschossflächen (BGF).
In seiner Begründung hielt der Gemeindevorstand fest, das Quartierplangebiet 
befinde sich in der Dorfkernzone und der Dorfkernerweiterungszone, wobei 
gemäss 
Zonenschema 
für 
die 
Dorfkernerweiterungszone 
eine 
Quartierplanpflicht 
bestehe. 
Gemäss 
Art. 
54 
Abs. 
1 
des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
gingen die Kosten der Quartierplanung und der Quartiererschliessung zulasten 
der Quartierplanbeteiligten. Die Gemeinde beteilige sich an den Kosten, soweit 
an der Planung oder den Anliegen ein weitergehendes öffentliches Interesse 
bestehe. Hier bestehe kein solches Interesse. In konstanter Praxis der 
Gemeinde gingen deshalb die Quartierplankosten vollumfänglich zulasten der 
Quartierplanbeteiligten.


In Bezug auf die Parzellen 2418 und 2958 führte der Gemeindevorstand aus, 
dass an verschiedenen Orten punktuelle Landumlegungen zur Bereinigung der 
Eigentumsverhältnisse vorgenommen würden. Der grösste Eingriff erfolge 
tatsächlich im Bereich von Parzellen 2418 und 2958. Dieser ziele auf die 
strassenparallele Bebauung, welche mit der alten Parzellierung nicht umsetzbar 
wäre. Würde man die Einsprache … gutheissen, wäre das Gestaltungskonzept 
in Frage gestellt.
6.
Dagegen erhob … am 5. Dezember 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Quartierplans in 
der vorliegenden Fassung. Insbesondere sei auf die Landumlegung zwischen 
den Parzellen 2418 und 2958 und auf den Ausstellplatz an der Via … zu 
verzichten. Für die bisherigen Quartierplankosten sei eine Beteiligung der 
Gemeinde vorzusehen. Der Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu 
erteilen, wurde mit Schreiben vom 17. Januar 2012 von der Beschwerdeführerin 
wieder zurückgezogen.
In der Begründung der Beschwerde wurde festgehalten, dass es zwar 
unbestritten sei, dass in einem Quartierplanverfahren Landumlegungen 
durchgeführt werden könnten. Dafür seien öffentliche, nicht bloss private 
Interessen an einer besseren Erschliessung, massgebend. Eine Landumlegung 
sei nur zulässig, wenn die Erschliessung und Überbauung einer Parzelle ohne 
Umlegung nicht möglich oder derart erschwert sei, dass ein unsinniges Resultat 
entstehe. Blosse Optimierungen und subjektive Wünsche seien nicht zu 
berücksichtigen. 
Allfällige 
Mehr- 
oder 
Minderwerte 
seien 
nach 
enteignungsähnlichen Grundsätzen auszugleichen.
Die Parzellen 2418 und 2958 seien bei einer Erbteilung entstanden, wobei zwei 
voll erschlossene und überbaubare Parzellen zugeteilt worden seien, die auch 
heute durchaus noch überbaubar seien.
Beim 
Architekten 
… 
als 
Direktbetroffenem 
und 
zusätzlich 
Planungsbeauftragtem bestehe eine Interessenskollision, was von der 
Gemeinde trotz ihrem Schreiben vom 22. Dezember 2005 ignoriert worden sei.


Die geplante Landumlegung betreffend die beiden Parzellen 2418 und 2958 sei 
im Wesentlichen die einzige im ganzen Quartierplangebiet. Es bestehe kein 
Grund, die bestehende Parzelleneinteilung zu ändern, insbesondere sei kein 
überwiegendes 
öffentliches 
Interesse 
ersichtlich. 
Die 
vorgesehene 
Landumlegung bringe Parzelle 2418 einen nicht wiedergutzumachenden 
Nachteil. Auf Parzelle 2958 könnte ein grösseres Gebäude im Süden der 
Parzelle 2418 erstellt werden, in der Höhe von bis zu 15 Metern und mit einem 
minimalen Grenz- respektive Gebäudeabstand. Eine massive Entwertung ihres 
Grundstücks wäre die Folge. Die ersatzweise zugeteilte Fläche sei nicht 
gleichwertig, sondern hügelig.
Bei der seinerzeitigen Parzellierung habe Parzelle 2958 einen Zugang zur Via 
… erhalten, so dass die Erschliessung gewährleistet gewesen sei. Der Restteil 
der Parzelle 2418 sei im alten Bestand überbaubar gewesen. Dagegen sei die 
Erschliessung von Parzelle 2418 im heutigen Zustand bei einer Überbauung 
der Parzelle 2958 nicht gewährleistet; sie verliere sechs Aussenparkplätze und 
die Zufahrt.
Die ihr durch die unübersehbaren Nachteile der Landumlegung entstehenden 
Minderwerte seien zu entschädigen. Die Nachteile seien offensichtlich, da die 
Erstellung eines grossen Kubus in minimalen Abstand zu ihrem Grundstück 
ermöglicht werde, welcher Licht und Sonne sowie Aussicht entziehen und damit 
ihr Grundstück entwerten würde. Heute sei ihre Parzelle – bebaut mit einer 
stattlichen Villa – gegen Westen und Süden weitgehend frei und es sei nicht 
einzusehen, weshalb die frühere, privatrechtliche Aufteilung zwischen den 
Erben und Eigentümern durch ein Quartierplanverfahren aufgehoben werden 
solle.
Zusammenfassend hielt die Beschwerdeführerin fest, es sei stossend, dass die 
Gemeinde dem Architekten … einen Planungsauftrag erteilt habe. Auf die 
Landumlegung sei zu verzichten, der Quartierplan könne auch anders 
umgesetzt werden.
Überdies sei der Ausstellplatz an der Via … nicht nötig, da Gegenverkehr auf 
dieser Strasse ohnehin unrealistisch sei.


Zu den Planungskosten wurde festgehalten, dass der erste Planer nur Kosten 
verursacht und kein brauchbares Resultat erbracht habe. Deshalb habe die 
Gemeinde einen Teil der unnötigen Planungskosten zu tragen, die durch ihr 
Verschulden entstanden seien. In der angefochtenen Verfügung habe die 
Gemeinde diesbezüglich einzig festgestellt, die Kosten seien von den 
Quartierplaneigentümern zu bezahlen. Dies werde im Grundsatz nicht 
bestritten, doch seien hier spezielle Verhältnisse vorhanden, welche zu 
berücksichtigen seien.
Mit Schreiben vom 17. Januar 2012 unterstützte … die Beschwerde von …
7.
Am 13. Februar 2012 beantragte die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung die 
Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei.
In ihrer Begründung hielt die Gemeinde fest, dass Landumlegungen nicht nur 
für eine bessere Erschliessung, sondern auch für eine bessere Überbauung 
und Gestaltung im Quartierplangebiet durchgeführt werden könnten. Auch in 
anderen Teilen des Quartierplangebietes seien Landumlegungen, allerdings im 
kleinen Umfang, durchgeführt worden. Das Konzept habe vor allem 
vorgesehen, den mittleren Bereich des Quartierplangebietes mittels eines 
Grünstreifens freizuhalten. In der ursprünglichen Variante habe die Gemeinde 
dadurch die Realisierung einer gemeinsamen Nutzung einer unterirdischen 
Zufahrt zu einer unterirdischen Einstellhalle für alle Anstösser bezweckt. Der 
Grundsatz solle aufrechterhalten werden, unabhängig davon, ob die 
Einstellhalle realisiert werde oder nicht – es bestehe keine Abhängigkeit von der 
Einstellhalle zum gestalterischen Ansatz für die Quartierplanung. Der 
Grünbereich habe oberirdisch eine Wirkung und hätte unterirdisch nur die 
Synergie der Garagennutzung und Garagenzufahrt ermöglicht. Die Parzellen 
2958 und 2418 seien die einzigen Grundstücke, welche dieses Grundkonzept 
beeinträchtigten und welche als Folge davon eine umfassendere Anpassung 
der Landzuteilung hätten erfahren müssen. Nicht nur private Interessen der 
Eigentümerschaft … rechtfertigten die Umlegung, sondern das Konzept des 


Grünstreifens im mittleren Bereich und die Anordnung der Baufenster entlang 
der Strassen.
Die Parzelle 2418 erleide keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil. Mit der 
Anordnung der Baufenster entlang der Strasse werde für das Grundstück … im 
Südwesten die Aussicht ins Oberengadin freigehalten. Würde keine 
Landumlegung durchgeführt, könnte Parzelle 2958 lediglich ein Baustandort im 
Südwesten von Parzelle 2418 zugewiesen werden, womit die gesamte Aussicht 
ins Oberengadin verbaut würde. Zudem sei auch die südliche Aussicht 
grösstenteils freigehalten, weil ein Gebäude auf der Nachbarliegenschaft 2958 
im Südosten der Liegenschaft 2418 zu stehen komme.
Die Dorfkernerweiterungszone habe eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.8. Damit 
seien relativ grosse Kuben zu erstellen. Auf der heutigen – abgewinkelten – 
Parzelle 2418 wäre dies relativ schwierig. Art. 61 Abs. 4 des kommunalen 
Baugesetzes (BG) schreibe zudem vor, dass bei einer Ausnützung von weniger 
als 85 % bei Neubauten nachzuweisen sei, dass der Rest auch gebraucht 
werden könne. Parzelle 2418 müsse somit für die zu realisierende BGF von 705 
Quadratmetern ein Baustandort zugewiesen werden, der für die Realisierung 
dieser BGF auch sinnvoll sei. Bei der heutigen Liegenschaft auf Parzelle 2418 
sei dies aufgrund der Parzellenform schwierig.
Die Zufahrt zur neuen Parzelle 2418 sei im Quartierplan sichergestellt.
Zudem dürfte es noch Jahre dauern bis eine Überbauung ausgeführt werden 
könne, sofern nicht ausschliesslich Erstwohnungen erstellt würden. Kontingente 
für Zweitwohnungen seien in der Gemeinde … nicht vor dem Jahre 2021 
erhältlich, so dass mit einem Bau kaum vor dem Jahre 2021 begonnen werden 
könnte.
Die Landumlegung bewirke eher einen Mehr- als einen Minderwert für die 
Parzelle 2418, da die Überbaubarkeit besser sei und weder Licht, Sonne noch 
Aussicht entzogen würden.
Zur Aufhebung des Einbahnverkehrs hielt die Gemeinde fest, dass im 
Quartierplan die Einführung eines Gegenverkehrs in der Via … nicht 
vorgesehen sei. Diese sei nicht Bestandteil des Quartierplans. Die Via … liege 
ausserhalb des Quartierplangebietes. Die Gemeinde müsse aber die Option 


haben, allenfalls die Erschliessung der Grundstücke unterhalb der reformierten 
Kirche vom Bahnhof her über die Via … vorzunehmen. Nur so könne allenfalls 
der Dorfkern beruhigt werden. Heute sei es zwingend, dass die Erschliessung 
der Grundstücke entlang der Via … über den Dorfkern und den Dorfplatz 
erfolge. Ob allenfalls Gegenverkehr auf der Via … eingeführt werde, müsste in 
einem anderen – strassenpolizeirechtlichen – Verfahren verfügt werden. 
Immerhin handle es sich bei der Via … um eine Erschliessungsstrasse gemäss 
generellem Erschliessungsplan (GEP) der Gemeinde …. Bei einer allfälligen 
Einführung des Gegenverkehrs müsse ein Ausstellplatz für ein gefahrloses 
Kreuzen vorgesehen werden, welcher aber in das Quartierplangebiet … 
hineinrage, weshalb er bereits in diesem Quartierplanverfahren vorzusehen sei. 
Folglich könne auf die Einwendungen bezüglich der Aufhebung des 
Einbahnverkehrs nicht eingetreten werden.
Zu der Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten führte die Gemeinde 
aus, dass die Quartierplanung zwar relativ lange gedauert habe, was aber nicht 
auf den Planer, sondern auf die Komplexität des Verfahrens zurückzuführen 
sei. Unnötige Planungskosten seien nicht verursacht worden und es lägen auch 
keine speziellen Verhältnisse vor. Die Kosten seien im Quervergleich hoch, 
aber angemessen. Die Studien zur Entwicklung einer gesamthaften 
Erschliessungslösung seien zukunftsgerichtet und ergebnisorientiert erstellt 
worden. Für die gesamtheitliche Lösung der Nutzung, Überbauung und 
Gestaltung des Gebietes … wäre es nach wie vor vorteilhaft, die Vision mit der 
unterirdischen Zufahrt zu einer unterirdischen Einstellhalle planerisch zu 
ermöglichen und umzusetzen, doch wäre ein gesamthaftes Bauprojekt für die 
Einstellhalle nur im Einvernehmen mit allen Grundeigentümern möglich. Es 
wären 
für 
die 
Umsetzung 
privatrechtliche 
Vereinbarungen 
und 
Vorfinanzierungen nötig. Grundsätzlich sei die Vision technisch umsetzbar. Die 
dafür aufgelaufenen Kosten seien ausgewiesen und hätten auch der 
zusätzlichen Wertsteigerung der Liegenschaft gedient. Es seien Kosten, die 
nach der Anpassung der Quartierplanung heute allenfalls als unnötig 
erschienen, aber im Gesamtkontext ausgewiesen und deshalb auf die 
Eigentümer zu überwälzen seien. Die Quartierplanung sei dadurch zusätzlich 


erschwert worden, dass gewisse Grundstücke teilweise überbaut, jedoch nicht 
vollumfänglich ausgenützt seien und andere teilweise nicht überbaut seien.
Vorliegend bestehe kein weitergehendes öffentliches Interesse, so dass 
gemäss Art. 54 Abs. 1 KRG und der Praxis der Gemeinde die 
Quartierplankosten zulasten der Beteiligten gingen.
Schliesslich beantragte die Gemeinde die Durchführung eines Augenscheines.
8.
Am 7. März 2012 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Begehren 
fest.
Der Sachverhalt sei von der Beschwerdegegnerin zum Teil nicht den Tatsachen 
entsprechend dargestellt worden. So ergebe sich die Freihaltung von 
Grünflächen im Innenbereich als Aufgabenstellung an den Planer nicht aus den 
Akten. Der Studienauftrag sei dahin gegangen, dass eine dichtere Bauweise 
und eine hohe Wohnattraktivität zu schaffen, eine schrittweise Realisierung 
anzustreben, die Rahmenbedingungen festzulegen und die Realisierbarkeit der 
getroffenen 
Massnahmen 
zu 
gewährleisten 
sei. 
Auch 
hätten 
die 
Vernehmlassungen 
der 
Grundeigentümer 
vom 
Frühjahr 
2008 
eine 
Neubeurteilung der Situation gebracht, weswegen – und nicht allein aus 
Altergründen beim vorherigen Planer – die Gemeinde einen neuen Planer 
beigezogen habe. Zwei der vier Studien hätten denn auch keinen 
Freihaltebereich beinhaltet.
Überdies habe die Beschwerdeführerin bereits mehrfach gerügt, dass beim 
Projektverfasser … eine Interessenskollision vorliege. Die drei anderen Studien 
wären im Wesentlichen ohne Landumlegung ausgekommen. Somit habe einzig 
die Studie … die beanstandete Landumlegung vorgesehen. Gemäss den 
anderen Studien wäre die Parzelle 2958 problemlos überbaubar gewesen. 
Auch das Argument der Freihaltung eines Grünstreifens werde einzig für die 
Rechtfertigung der Studie … herbeigezogen und ergebe sich keineswegs aus 
dem Planungsauftrag und den übrigen Studien.
Zu den Vor- und Nachteilen der vorgesehenen Parzellierung bemerkte die 
Beschwerdeführerin wiederholt, dass ihr durch die mögliche Errichtung eines 
grossen Baukubus auf Parzelle 2958 Licht und Sonne entzogen würden und die 


neue Parzellierung ohnehin allein Parzelle 2958 diene und damit indirekt dem 
Projektverfasser, was stossend sei. Die Aussicht gegen Westen sei kein 
Gewinn, da das Gelände gegen Westen hügelig sei und ansteige. Eine Sicht ins 
Oberengadin sei kaum gegeben. Eine Verbesserung der Situation sei folglich 
nicht ersichtlich. Auch sei die Etappierung bei dieser Variante des Quartierplans 
nicht gewährleistet. Werde die Parzelle 2958 überbaut, sei der Zugang zu den 
Parkplätzen und zum Haus der Beschwerdeführerin erschwert oder gar 
verunmöglicht.
Betreffend die Kostenaufteilung argumentiere die Gemeinde widersprüchlich. 
Am 31. August 2010 habe sie ausgeführt, das Konzept müsse überdacht 
werden und die Planung befriedige nicht, weswegen ein Wechsel beim Planer 
vorgenommen worden sei. Die Argumentation der Gemeinde in der 
Vernehmlassung, das Quartierplanverfahren sei erschwert worden, da 
Grundstücke teilweise überbaut, jedoch nicht vollumfänglich ausgenützt seien 
und andere nicht überbaut seien, könne kaum herangezogen werden, um eine 
solche massive Fehlplanung des ersten Planers zu rechtfertigen. Folglich seien 
die Kosten, die aus dem Verschulden der Gemeinde respektive des ersten 
Planers angefallen seien, von der Gemeinde zu tragen. Die Gemeinde halte die 
Kosten zudem selbst für überdurchschnittlich hoch.
Mit Schreiben vom 9. März 2012 unterstützte … die Ausführungen der 
Beschwerdeführerin wiederum.
9.
Am 30. April 2012 hielt die Gemeinde duplicando ebenfalls an ihren Anträgen 
fest. Im Studienauftrag sei unter anderem als Ziel formuliert gewesen, eine 
hohe Wohnattraktivität zu schaffen, was auch die Aussenräume impliziere. 
Zudem sei die Beachtung des im Baugesetz und den Plänen der Grundordnung 
festgesetzten Rahmens definiert worden. Der Kern von … weise höchste 
Qualität 
auf 
und 
sei 
von 
nationaler 
Bedeutung, 
weil 
neben 
den 
strassenbaubildenden herrschaftlichen Bauten auch zusammenhängende 
Aussenräume vorhanden seien. Die Dorfkernerweiterungszone verlange eine 
schonungsvolle Anpassung der Bebauung an den alten Dorfkern und gemäss 


Art. 98 BG seien die zu überbauenden von den freizuhaltenden Bereichen zu 
trennen und gute Beziehungen zur baulichen und landschaftlichen Umgebung 
zu schaffen. Dies sei im Quartierplan … angestrebt worden. Im Studienauftrag 
sei zwar nicht explizit ein Grünraum verlangt worden, hingegen seien der 
ortsbauliche Charakter, hohe Wohnattraktivität und gestalterische Qualität als 
Kriterien aufgeführt worden. Zudem seien im Jurybericht unter anderem 
grosszügige Grüninnenräume thematisiert worden.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin habe der erste Planer das 
Mandat aus Altersgründen niedergelegt, weswegen die Gemeinde einen neuen 
Planer beauftragt habe.
In Bezug auf die Planunterlagen im Studienauftrag des ersten Planers hielt die 
Gemeinde fest, es sei möglich, dass in der Überbauungsstudie die Parzelle 
2418 noch nicht parzelliert gewesen sei. Indessen sei klar, dass es Pflicht der 
Studienverfasser gewesen sei, ihre Studien aufgrund aktueller Katasterkopien 
zu erarbeiten. Die Gemeinde habe die weitere Bearbeitung der Studien 
aufgrund der Juryempfehlung vorgenommen. Im Jurybericht sei festgehalten 
worden, dass der Gassencharakter zu erhalten und ein grosszügiger grüner 
Innenraum als typisches Merkmal des Ortsbildes von …. beizubehalten sei. Die 
Architekten … hätten zwar eine Studie abgegeben, allerdings nicht an der 
Ausarbeitung des vorliegenden Quartierplans mitgearbeitet, weshalb die 
diesbezüglichen Ausführungen unbegründet seien.
Die Via … und der dortige Verkehr seien nicht Gegenstand des 
Quartierplanverfahrens. Im Rahmen des Quartierplanverfahrens sollten nun 
einzig die für die Einführung des Gegenverkehrs notwendigen Ausstellplätze 
gesichert werden, was möglich sei, weil es sich bei der Via … um eine 
Erschliessungsstrasse handle, die auch der Quartiererschliessung diene. 
Zudem sei diese Strasse schon früher mit Gegenverkehr geführt worden. Mit 
der erneuten Einführung des Gegenverkehrs müsste der GEP somit nicht 
geändert werden. Die Via … sei dort bereits als Erschliessungsstrasse 
qualifiziert worden.


10.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien sowie auf die angefochtene 
Verfügung wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung des 
Gemeinderates von … vom 10., mitgeteilt am 11. November 2011, betreffend 
die Genehmigung des Quartierplans …. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit 
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können. 
Verfügungen von Gemeinden betreffend die Genehmigung von Quartierplänen 
können nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb auf die 
vorliegende – überdies frist- und formgerecht eingereichte – Beschwerde vom 
5. Dezember 2011 einzutreten ist. Da der Sachverhalt aufgrund der dem 
Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) genügend erstellt 
ist, kann auf den von der Beschwerdegegnerin beantragten Augenschein 
verzichtet werden.
2. a)
Zunächst ist in materieller Hinsicht festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht 
bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) eine uneingeschränkte 
Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu 
prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende 
Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung 
begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig 
und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute 
Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als 
unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine 
bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten 
Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der 


umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im 
Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer 
gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese 
gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun 
aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung 
einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren 
Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche 
Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen 
an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. 
Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den 
Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 10 115, R 08 50, R 07 65; 
PVG 1993 Nr. 43).
b)
Das 
Bundesgericht 
hat 
dazu 
festgehalten, 
dass 
es 
mit 
den 
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die 
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, 
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im 
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der 
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere 
dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, 
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die 
Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten 
vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der 
Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem 
– institutionell – auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts 
Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem 
Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so 
kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht 
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 
248; VGU R 07 65, R 10 24, R 10 115).


c)
Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um 
übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen 
Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen (vgl. zum 
Ganzen VGU R 10 24, R 10 115).
3. a)
Die Beschwerdeführerin verlangt vorliegend die Aufhebung des gesamten 
Quartierplans, begründet dies hingegen nur für die Kostenbeteiligung, die 
Landumlegung betreffend Parzelle 2418 und 2958 sowie den Ausstellplatz. 
Folglich kann mangels Begründung auf den Antrag betreffend Aufhebung des 
gesamten Quartierplans über die drei genannten Punkte hinaus, nicht 
eingetreten werden (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG).
b)
Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden 
(KRG; BR 801.100) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die 
Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von 
weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (Abs. 1, Satz 1). Gemäss Absatz 2 
des 
genannten 
Artikels 
besteht 
der 
Quartierplan 
aus 
den 
Quartierplanbestimmungen 
und 
je 
nach 
Zweck 
aus 
dem 
Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Gemäss Art. 52 
Abs. 1 KRG enthalten die Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die 
Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und 
die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der 
Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Schliesslich gehen die 
Kosten der Quartierplanung und Quartiererschliessung gemäss Art. 54 Abs. 1 
KRG zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Gemeinde beteiligt sich an den 
Kosten, soweit an der Planung oder den Anlagen ein weitergehendes 
öffentliches Interesse besteht (vgl. zum Ganzen VGU R 11 72 E. 2a).
c)
Betreffend die Quartierplankosten macht die Beschwerdeführerin vorliegend 
geltend, es sei eine Beteiligung der Gemeinde vorzusehen, zumal im 
vorliegenden Fall spezielle Verhältnisse vorlägen.


Gemäss Art. 31 f. der Quartierplanvorschriften (QPV) werden sämtliche Kosten 
für 
das 
Quartierplanverfahren 
sowie 
für 
die 
Erstellung 
der 
Erschliessungsanlagen 
den 
Eigentümern 
nach 
Massgabe 
ihrer 
Bruttogeschossflächen (BGF) im Altbestand überwälzt (vgl. die Kostentabelle 
vom 28. August 2010/13. Mai 2011). Die Gemeinde übernimmt keinerlei Kosten 
(vgl. Art. 31 QPV), was gemäss Art. 54 KRG gerechtfertigt ist, zumal kein 
weitergehendes öffentliches Interesse der Gemeinde an der vorliegenden 
Zonenplanung ersichtlich ist. Ein mögliches öffentliches Interesse wäre 
allenfalls hinsichtlich des einheitlichen Ortsbildes in Bezug auf die parallele 
Strassenführung auszumachen, doch genügt dieses mögliche Interesse an 
einer einheitlichen Gestaltung nicht für eine Kostenbeteiligung durch die 
Gemeinde. Die Beschwerdeführerin verlangt denn auch unter dem Titel der 
öffentlichen Interessenz keine Kostenreduktion respektive Kostenbefreiung, 
vielmehr ist sie der Meinung, dass die Gemeinde unnötige Planungskosten 
verursacht habe. Eine Kostenbeteiligung der Gemeinde aufgrund der von ihr 
bestrittenen Tatsache, dass sie unnötige Planungskosten verursacht habe, 
wäre allerdings in einem anderen Verfahren geltend zu machen. Die 
Bestimmungen im KRG sowie in der Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO; 801.110) regeln das Verfahren betreffend Quartierplanung 
abschliessend und halten auch fest, was diesbezüglich angefochten werden 
kann. Die Höhe der Kosten figuriert – anders als der Kostenverteiler – nicht 
unter den möglichen Anfechtungsobjekten und wäre allenfalls unter einem 
anderen Rechtstitel geltend zu machen (vgl. Art. 20 KRVO).
Die Kostenverteilung an sich ist im vorliegenden Verfahren unbestritten. Die 
diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführerin sind demnach abzuweisen.
4.
In Bezug auf den von der Beschwerdeführerin ebenfalls in Frage gestellten 
Ausstellplatz gestaltet sich die Situation anders. Dieser dient auch gemäss den 
Aussagen der Gemeinde lediglich teilweise dem Quartier, vielmehr ist er 
quartierübergreifend angelegt. Langfristiges Ziel der Gemeinde ist es, die 
Erschliessung der Grundstücke unterhalb der reformierten Kirche vom Bahnhof 
her vorzunehmen. Der Ausstellplatz wäre zum Zweck der Wiedereinführung des 


Gegenverkehrs auf der Via … nötig. Allerdings liegt die Via … ausserhalb des 
vorliegend in Frage stehenden Quartierplangebietes und die Einführung des 
Gegenverkehrs auf der Via …. ist richtigerweise auch nach Ansicht der 
Gemeinde nicht im vorliegenden Verfahren zu regeln. Da allerdings die 
Erstellung des Austellplatzes von der Gemeinde ausschliesslich mit der 
Gegenverkehrslösung begründet wird, muss auch der Ausstellplatz in einem 
separaten Verfahren geregelt werden; seine Schaffung liegt weitestgehend 
ausserhalb des Quartierplanzwecks. Wenn er für die Einführung des 
Gegenverkehrs nötig ist, müsste eben – entgegen der Ansicht der Gemeinde – 
der generelle Gestaltungsplan (GEP) im dafür vorgesehenen Verfahren 
entsprechend ergänzt werden.
Die Beschwerde ist folglich in Bezug auf die Erstellung des geplanten 
Ausstellplatzes gutzuheissen und der Quartierplan insoweit aufzuheben.
5. a)
Schliesslich bleibt das Begehren um Aufhebung der Landumlegung betreffend 
die Parzellen 2418 und 2958 zu behandeln. Hier stehen sich die Argumente der 
Beschwerdeführerin 
und 
der 
Gemeinde 
diametral 
gegenüber. 
Die 
Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass ihr durch die vorgesehene 
Landumlegung ein nicht wieder gutzumachender Nachteil entstehe, da auf 
Parzelle 2958 ein grosses Gebäude im Süden ihrer Parzelle erstellt werden 
könnte, wobei ihr Grundstück massiv entwertet würde, da die Aussicht gegen 
Süden und die Sonneneinstrahlung beeinträchtigt wären. Die Gemeinde 
hingegen argumentiert, dass es nicht zutreffe, dass einzig private Interessen 
der Eigentümer der Parzelle 2958 die Landumlegung rechtfertigen sollten. Die 
Landumlegung sei durchgeführt worden, um das Konzept des Grünstreifens im 
mittleren Bereich und die Anordnung der Baufenster entlang der Strassen zu 
ermöglichen.
b)
Entscheidend ist, ob die Umlegung gemäss Art. 65 Abs. 1 KRG erforderlich ist. 
Dabei ist festzuhalten, dass die Landumlegung erforderlich ist, wenn die 
Freihaltung 
der 
mitten 
im 
Quartierplangebiet 
befindlichen 
Grünfläche 
anzustreben ist. Diese lässt sich nämlich ohne die Landumlegung nicht 


realisieren. Da es sich bei gestalterischen Fragen einer Quartierplanung um 
rein lokale Angelegenheiten handelt, hat das Gericht diese mit der ihm 
auferlegten Zurückhaltung zu prüfen (vgl. vorstehend Ziff. 2). Dementsprechend 
ist der Freihaltung der Grünfläche im Hinblick auf die Gestaltung gemäss der 
Argumentation der Gemeinde nichts entgegenzuhalten. Mit der Beschaffung 
einer zentralen Parkierungsanlage lässt sich die Freihaltung dagegen nicht 
mehr begründen, da die ursprüngliche Planung einer unterirdischen 
Einstellhalle von der Gemeinde gemäss eigenen Angaben nicht weiter verfolgt 
werde.
c)
Schliesslich stellt sich die Frage der behaupteten gravierenden Nachteile für die 
Beschwerdeführerin aufgrund der Landumlegung. Die Gemeinde äussert sich in 
ihrer Vernehmlassung diesbezüglich dahingehend, dass die vorgesehene 
Landumlegung für das Grundstück der Beschwerdeführerin keinen nicht wieder 
gutzumachenden Nachteil bringe, da mit der Anordnung der Baufenster entlang 
der Strasse für das Grundstück der Beschwerdeführerin im Südwesten die 
Aussicht ins Oberengadin freigehalten werde. Würde keine Landumlegung 
durchgeführt, könnte der Eigentümerin des Grundstückes 2958 lediglich ein 
Baustandort im Südwesten der Liegenschaft 2418 zugewiesen werden, womit 
die gesamte Aussicht ins Oberengadin verbaut würde. Diese Argumentation ist 
so 
weit 
stichhaltig, 
auch 
wenn 
anzumerken 
ist, 
dass, 
sofern 
die 
Beschwerdeführerin ihr Grundstück nicht mit einer Neubaute ausnützt, ihre 
bestehende Baute wohl von einer allfälligen Neubaute auf Parzelle 2958 
bedrängt und eingeengt würde. Dass allerdings die Beschwerdeführerin bei 
einer Überbauung der Nachbarparzelle ihre Parkplätze und ihre Zufahrt 
verlegen muss, liegt indessen in der Natur der Sache. In Anbetracht der dem 
Verwaltungsgericht 
auferlegten 
Zurückhaltung 
betreffend 
lokale 
Angelegenheiten, sieht das Gericht auch in Bezug auf die Frage der 
Landumlegung keine gravierenden Nachteile für die Beschwerdeführerin, 
weshalb die Argumentation der Gemeinde hiermit zu stützen ist.


d)
Nicht von Bedeutung ist die von der Beschwerdeführerin ins Feld geführte 
Tatsache, dass der Architekt … in einem früheren Stadium der Quartierplanung 
(Überbauungsstudie) mitgewirkt hat. An der weiteren Erarbeitung der 
Quartierplanung war er schliesslich nicht mehr beteiligt, weshalb nicht von 
einem Interessenskonflikt auszugehen ist.
6.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde im Sinne der 
Erwägungen teilweise (Ausstellplatz) gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten ist.
Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten von Fr. 
3’000.-- zu Lasten zu 1/3 zu Lasten der Gemeinde und zu 2/3 zu Lasten der 
Beschwerdeführerin (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die anwaltlich vertretene 
Beschwerdeführerin wird gemäss richterlichem Ermessen im reduzierten 
Umfang von Fr. 1‘500.-- von der Gemeinde entschädigt (vgl. Art. 78 Abs. 1 
VRG). Auf die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin eingereichte 
Honorarnote kann mangels Spezifizierung des Aufwandes für das vorliegende 
Gerichtsverfahren nicht abgestellt werden. Bund, Kanton und Gemeinden sowie 
mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 
78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 
sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht 
vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, im 
Übrigen abgewiesen, soweit eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
998.--


zusammen
Fr. 3‘998.--
gehen zu 1/3 zu Lasten der Gemeinde … und zu 2/3 zu Lasten von … und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 
Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt … ausseramtlich mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST).