gr_gerichte · SR2 2025 21 · 2025-08-08 · de
Strafprozessordnung

Grundbuchsperre | Beschwerde gegen StA, Andere Untersuchungsmassnahme

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Beschluss vom 8. August 2025
mitgeteilt am 13. August 2025
Referenz
SR2 25 21
Instanz
Zweite strafrechtliche Kammer
Besetzung
Nydegger, Vorsitz
Bergamin und Audétat
Guetg, Aktuar
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Joos
gegen
B._____
Beschwerdegegner
vertreten durch Avvocato lic. iur. Roberto A. Keller
Gegenstand
Grundbuchsperre
Anfechtungsobj.
Verfügung der Staatsanwaltschaft Graubünden vom 27. März
2025, mitgeteilt am 27. März 2025 (Proz. Nr. EK.2025.2601)

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Sachverhalt
A.
Am 26. Februar 2025 erstattete B._____ bei der Staatsanwaltschaft
Graubünden (nachfolgend: Staatsanwaltschaft) Strafanzeige gegen A._____
wegen Veruntreuung gemäss Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB.
B.
Am 27. März 2025 wies die Staatsanwaltschaft das Grundbuchamt der
Region Maloja an, folgendes Eigentum an einem Grundstück auf Gebiet der
Gemeinde C._____ mit einer Grundbuchsperre nach Art. 263 ff. StPO zu belegen:
Alleineigentum von A._____ an der 7 ½ - Zimmerwohnung im 4.
Obergeschoss oder diverse Büroräume (D._____) in C._____ (Grundstück-
Nr. E._____ / - / F._____).
C.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom
8. April 2025 Beschwerde an das Obergericht des Kantons Graubünden und
beantragte, was folgt:
1.
Es sei die Grundbuchsperre der Staatsanwaltschaft Graubünden vom
27. März 2025, erhalten am 1. April 2025, aufzuheben und zur neuen
Entscheidung an die Staatsanwaltschaft Graubünden zurückzuweisen.
2.
Es
sei
die
Staatsanwaltschaft
Graubünden
anzuweisen,
die
Grundbuchsperre auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers unter
Mitteilung an das Grundbuchamt der Region Maloja aufzuheben.
3.
Unter
Kosten-
und
Entschädigungsfolge
zulasten
des
Beschwerdegegners 2.
D.
Mit "Nachtrag zur Beschwerde vom 8. April 2025" reichte der
Beschwerdeführer ein Schreiben der Staatsanwaltschaft vom 9. April 2025 nach
und beantragte, dieses sei zu den Akten des Beschwerdeverfahrens zu nehmen.
E.
Mit Stellungnahme vom 24. April 2025 beantragte die Staatsanwaltschaft die
Abweisung der Beschwerde.
F.
Mit Stellungnahme vom 28. April 2025 stellte B._____ (nachfolgend:
Beschwerdegegner) folgende Anträge:
1.
Per quanto ricevibile, il reclamo è respinto.
2.
Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
G.
Mit Eingabe vom 9. Mai 2025 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen
gemäss Beschwerde fest. Zudem beantragte er, es seien ihm die Akten des
Verfahrens EK.2025.2601 auszuhändigen.
H.
Mit Verfügung vom 3. Juni 2025 wies der Vorsitzende der Zweiten
strafrechtlichen Kammer das Gesuch um Aushändigung der Akten des Verfahrens
EK.2025.2601 ab.

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I.
Weitere Eingaben sind nicht erfolgt. Die Akten der Staatsanwaltschaft
wurden beigezogen. Die Angelegenheit ist spruchreif.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO in Verbindung mit Art. 22 EGzStPO (BR
350.100)
kann
gegen
Verfügungen
und
Verfahrenshandlungen
der
Staatsanwaltschaft beim Obergericht des Kantons Graubünden Beschwerde
erhoben werden. Die Beurteilung fällt gemäss Art. 13 Abs. 1 OGV (BR 173.010) in
die Zuständigkeit der Zweiten strafrechtlichen Kammer. Die Beschwerdefrist beträgt
zehn Tage (Art. 396 Abs. 1 StPO).
1.2.
Die angefochtene Verfügung der Staatsanwaltschaft datiert vom 27. März
2025 und ging dem Beschwerdeführer am 31. März 2025 zu (vgl. act. E.2). Die am
8. April 2025 erhobene Beschwerde erweist sich daher als rechtzeitig. Als
Eigentümer
der
mit
der
Grundbuchsperre
belegten
Wohnung
ist
der
Beschwerdeführer in seinen rechtlich geschützten Interessen unmittelbar betroffen
und daher zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. Art. 382 Abs. 1 StPO). Die
übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass
auf die Beschwerde einzutreten ist.
2.1.
Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs. In der Verfügung der Staatsanwaltschaft werde lediglich ausgeführt
"Grundbuchsperre Art. 263 ff. StPO" mit einer Kurzbegründung: "Der Beschuldigte
steht im Verdacht, im Zusammenhang mit einem Maklervertrag in der Zeit nach dem
1. März 2022 zum Nachteil von B._____ CHF 2.7 Mio. veruntreut zu haben". Mehr
könne aus der Verfügung der Staatsanwaltschaft nicht herausgelesen werden (act.
A.1, Ziff. 4). Es sei nicht klar, was die Staatsanwaltschaft untersuche und welches
konkrete
(strafrechtliche)
Verhalten
ihm
im
Zusammenhang
mit
einem
Maklervertrag vom März 2022 vorgeworfen werde (act. A.1, Ziff. 5). Die Verfügung
sei bereits in verfahrensrechtlicher Hinsicht unvollständig und falsch. Die
Staatsanwaltschaft
habe
nur
in
der
allgemeinen
Form
auf
die
Beschlagnahmevoraussetzungen von Art. 263 StPO verwiesen, ohne auszuführen,
welche Beschlagnahmeart hier konkret in Frage komme (act. A.1, Ziff. 6).
2.2.
Gemäss Art. 80 Abs. 2 StPO ergehen Entscheide schriftlich und sie sind zu
begründen. Einfache verfahrensleitende Beschlüsse und Verfügungen brauchen
weder besonders ausgefertigt noch begründet zu werden (Art. 80 Abs. 3 StPO). Bei
einer Anordnung von Zwangsmassnahmen handelt es sich jedoch nicht um eine
einfache verfahrensleitende Verfügung (STOHNER, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger

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[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art.
80 N. 17), weshalb sie bereits gestützt auf Art. 80 Abs. 2 StPO zu begründen ist. Im
Übrigen sind auch Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK zu beachten. Im Lichte
dieser Minimalanforderungen muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich
der Betroffene über die Tragweite des Entscheides Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die
Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 134 I 88 E.
4.1). Das Mass an Begründungstiefe und -dichte hängt von verschiedenen
Aspekten, naturgemäss insbesondere von den konkreten Umständen des
Einzelfalles sowie den Interessen der Parteien, ab.
Bei der vorliegend zu beurteilenden strafprozessualen Grundbuchsperre handelt es
sich um eine besondere (Vollzugs-)Form der Beschlagnahme (vgl. Art. 266 Abs. 3
StPO). Gemäss Art. 263 Abs. 2 StPO ist der Beschlagnahmebefehl kurz zu
begründen. Das Gesetz lässt offen, welche konkreten Informationen diese
Kurzbegründung zu enthalten hat. Entsprechend des geschilderten Zwecks der
Begründung ist die Staatsanwaltschaft gehalten aufzuzeigen, dass die gesetzlichen
Voraussetzungen
für
die
Beschlagnahme
vorliegen
(HEIMGARTNER,
Strafprozessuale Beschlagnahme, Zürich 2011 [zit. Beschlagnahme], S. 107). Der
Befehl hat deshalb im Wesentlichen folgende Angaben zu enthalten: Personalien
der beschuldigten Person und ihrer allfälligen Verteidigung; Betroffene/r der
Beschlagnahme
(sofern nicht mit der beschuldigten Person identisch);
Tatbestand/Tatbestände, derentwegen die Strafuntersuchung geführt wird; Objekte
der
Beschlagnahme;
Rechtsgrund
der
Beschlagnahme
(Beweismittel,
Kostendeckung, Restitution oder Einziehung); kurze Darlegung, aus welchen
tatsächlichen Gründen die Beschlagnahme angeordnet wird; Rechtsmittelbelehrung
(vgl. zum Ganzen BOMMER/GOLDSCHMID, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger [Hrsg.], Basler
Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 263 N. 62;
HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 107 f.).
Der Durchsuchungsbefehl muss so abgefasst sein, dass der Betroffene die
Tragweite der Verfügung erkennen und diese entsprechend anfechten kann. Es
müssen wenigstens kurz die Überlegungen ersichtlich sein, von denen sich die
anordnende Behörde leiten liess und auf die sie ihren Entscheid stützt. Dazu
braucht es mindestens summarische Ausführungen zum vorgeworfenen
Sachverhalt und der den Tatverdacht begründenden Faktenlage. Die Notwendigkeit
inhaltlicher Mindestangaben erlaubt es, den Umfang der Zwangsmassnahme zu
definieren. Sie bezweckt, eine Beweisausforschung (so genannte "fishing

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expedition") zu verhindern, wo ohne hinreichenden Tatverdacht nach Beweisen für
strafbares Verhalten gesucht wird. Der erforderliche Detaillierungsgrad der
Angaben definiert sich nach der beschriebenen Begrenzungsfunktion und muss
eine nachträgliche Überprüfung der Zwangsmassnahme erlauben. Er variiert von
Fall zu Fall (vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_181/2021 vom 29. November 2022
E. 2.2 m.w.H.).
Auch wenn der Beschlagnahmezweck im Moment der Beschlagnahmeanordnung
nicht immer endgültig feststeht, darf dies nicht dazu führen, dass keine
entsprechende Angabe in der Verfügung erfolgt. Allenfalls ist eine Anordnung
alternativ oder kumulativ auf mehrere Beschlagnahmegründe abzustützen.
Ansonsten wird der Informationsanspruch der betroffenen Person ausgehöhlt und
damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Wird nämlich die betroffene
Person im Ungewissen darüber belassen, zu welchem Zweck gewisse
Gegenstände beschlagnahmt werden sollen, wird ihr die Möglichkeit einer
sachgerechten Anfechtung genommen, zumal die in Art. 263 Abs. 1 lit. a-d StPO
vorgesehenen
Beschlagnahmearten
an
unterschiedliche
Voraussetzungen
geknüpft sind (Beschluss des Kantonsgerichts von Graubünden SK2 17 17 vom 19.
Juli 2017 E. 3.2).
2.3.
Diesen Anforderungen genügt die vorliegend angefochtene Verfügung nicht.
So enthält sie namentlich keine Hinweise zum Rechtsgrund der Beschlagnahme.
Dies erschliesst sich auch nicht anhand der (sehr vagen) Kurzbegründung, geht
daraus doch nicht mit hinreichender Klarheit hervor, in welchem Zusammenhang
die mit der Grundbuchsperre belegte Wohnung des Beschwerdeführers mit dem
erwähnten Maklervertrag stehen soll. Insbesondere wird nicht klar, ob besagte
Wohnung
Gegenstand
des
Maklervertrags
bildete
oder
ob
sich
der
Beschwerdeführer mit Geldern aus dem Maklervertrag zweckwidrig die besagte
Wohnung erworben haben soll. Eine sachgerechte Anfechtung der angeordneten
Grundbuchsperre war damit nicht möglich, weshalb die angefochtene Verfügung
dem dargelegten Begründungserfordernis nicht zu genügen vermag.
2.4.
Die Verletzung der Begründungspflicht stellt zugleich eine Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 3 Abs. 1 lit. c StPO) und
damit desjenigen auf ein faires Verfahren (Art. 6 Ziff. 1 EMRK) dar
(BRÜSCHWEILER/NADIG/SCHNEEBELI, in: Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO], 3. Aufl. 2020, Art. 80
N. 2 m.w.H.). Der durch die unterlassene Begründung verletzte Anspruch auf
rechtliches Gehör ist formeller Natur. Eine nicht besonders schwerwiegende
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn

6 / 13
die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu
äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann.
Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des
Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen,
wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu
unnötigen
Verzögerungen
führen
würde,
die
mit
dem
(der
Anhörung
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2 m.w.H.).
Bei unterbliebener oder mangelhafter Begründung im Besonderen lässt das
Bundesgericht eine Heilung zu, wenn der betroffenen Partei daraus kein Nachteil
erwächst, d.h. wenn sie ihre Rechte im Rechtsmittelverfahren voll wahrnehmen
kann (BGE 107 Ia 1 E. 1). In diesem Sinne hat denn auch das (damalige)
Kantonsgericht von Graubünden bereits entschieden, dass ein ungenügend
begründeter Hausdurchsuchungsbefehl durch eine von der Staatsanwaltschaft im
Beschwerdeverfahren nachgereichte Begründung "geheilt" werden könne (vgl.
Beschlüsse des Kantonsgerichts von Graubünden SK2 17 15 vom 19. Juli 2017 E.
3.3 und SK2 16 37 vom 2. Juni 2017 E. 2). Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung muss jedoch dem Umstand, dass ein Verfahrensfehler im
Rechtsmittelverfahren geheilt worden ist, bei der Kostenregelung Rechnung
getragen werden. Dies kann durch eine angemessene Reduktion der
Gerichtsgebühr erfolgen, durch den Verzicht auf die Erhebung von Kosten oder
indem die Gerichtskosten der für die Gehörsverletzung verantwortlichen Instanz
auferlegt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_41/2014 vom 24. Juli 2014 E.
7.3 m.w.H.; bestätigt im Urteil des Bundesgerichts 1B_292/2022 vom 28. Juli 2022
E. 5).
2.5.
Die Staatsanwaltschaft führte diesbezüglich in ihrer Stellungnahme aus, aus
der Begründung und dem in der Verfügung erwähnten Straftatbestand der
Veruntreuung gemäss Art. 138 Ziff. 1 StGB gehe hervor, dass dem
Beschwerdeführer vorgeworfen werde, im Zeitraum nach dem 1. März 2022 CHF
2.7 Mio. vom Beschwerdegegner, welche diesem im Zusammenhang mit einem
Maklervertrag anvertraut worden seien, unrechtmässig in seinem oder eines
anderen Nutzen verwendet zu haben. Es seien zudem keinerlei Anhaltspunkte
erkennbar,
wonach
der
Beschwerdeführer
mehrere
Verträge
mit
dem
Beschwerdegegner abgeschlossen habe. Demnach dürfte dem Beschwerdeführer
klar sein, um welchen Vertrag es sich vorliegend handle. Zwar sei der
Beschlagnahmegrund gemäss Art. 263 Abs. 1 StPO in der Verfügung nicht explizit
genannt worden, allerdings gehe aus der Kurzbegründung hervor, dass sich die

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Grundbuchsperre vorliegend auf die Beschlagnahmegründe gemäss Art. 263 Abs.
1 lit. b und c StPO stützen müsse. Zum einen werde dem Beschwerdeführer
vorgeworfen, CHF 2.7 Mio. vom Beschwerdegegner nach dem 1. März 2022
unrechtmässig verwendet zu haben. Zum anderen sei dem Beschwerdeführer auch
bekannt, dass er die von der Grundbuchsperre betroffene Liegenschaft mittels
Kaufvertrag vom 11. August 2022 erworben habe. Dies führe unweigerlich zum
Schluss, dass es sich vorliegend um eine Deckungsbeschlagnahme im Sinne von
Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO bzw. eine Restitutionsbeschlagnahme im Sinne von Art.
263 Abs. 1 lit. c StPO handeln müsse (act. A.3, S. 1 f.).
2.6.
Das Obergericht kann als Beschwerdeinstanz den Sachverhalt wie auch die
Rechtslage frei überprüfen (vgl. Art. 393 Abs. 2 StPO). Es verfügt insofern über volle
Kognition, was eine Heilung der Gehörsverletzung grundsätzlich möglich macht. Im
Übrigen wurde dem Beschwerdeführer Gelegenheit geboten, zur ergänzenden
Begründung der Staatsanwaltschaft Stellung zu nehmen, wovon er auch Gebrauch
gemacht hat (vgl. act. A.5). Es ist jedoch fraglich, ob die ergänzenden Ausführungen
der Staatsanwaltschaft in ihrer Stellungnahme dem Begründungserfordernis
vollends zu genügen vermögen (vgl. unten Erwägungen 3.1.2 und 3.2.2). Die Frage
braucht jedoch nicht abschliessend beurteilt zu werden. Denn selbst wenn die
festgestellte Gehörsverletzung als geheilt angesehen werden könnte und die
angefochtene Verfügung materiell geprüft werden könnte, wäre die Beschwerde
gutzuheissen, wie nachfolgend aufzuzeigen ist.
3.
Die
Staatsanwaltschaft
führt
in
ihrer
Stellungnahme
die
Beschlagnahmegründe von Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO (Deckungsbeschlagnahme)
und Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO (Restitutionsbeschlagnahme) an.
3.1.1. Gemäss Art. 263 Abs. 1 lit b StPO können Vermögenswerte einer
beschuldigten Person beschlagnahmt werden, wenn sie voraussichtlich zur
Sicherstellung von Verfahrenskosten, Geldstrafen, Busse und Entschädigungen
gebraucht werden. Insoweit geht es um die sogenannte Deckungsbeschlagnahme.
Diese wird näher geregelt in Art. 268 StPO (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1B_82/2019 vom 30. Juli 2019 m.w.H.). Danach kann vom Vermögen der
beschuldigten Person so viel beschlagnahmt werden, als voraussichtlich nötig ist
(a) zur Deckung der Verfahrenskosten und Entschädigungen; (b) der Geldstrafen
und Bussen (Abs. 1). Die Strafbehörde nimmt bei der Beschlagnahme auf die
Einkommens- und Vermögensverhältnisse der beschuldigten Person und ihrer
Familie Rücksicht (Abs. 2). Von der Beschlagnahme ausgenommen sind
Vermögenswerte, die nach den Artikeln 92-94 SchKG nicht pfändbar sind (Abs. 3).

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Die Kostendeckungsbeschlagnahme im Sinne von Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO und
Art. 268 StPO kann sich auch auf rechtmässig erworbenes Vermögen der
beschuldigten Person erstrecken. Aus diesem Grund sehen Art. 268 Abs. 2 und 3
StPO
restriktivere
Voraussetzungen
vor,
als
sie
bei
einer
Einziehungsbeschlagnahme von Deliktsgut oder deliktischem Profit (Art. 263 Abs.
1 lit. d StPO) bzw. bei einer Beschlagnahme von Vermögenswerten zur Rückgabe
an den Geschädigten (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO) gelten (Urteil des Bundesgerichts
7B_169/2024 vom 5. August 2024 E. 3.1.2). Art. 268 Abs. 2 und 3 StPO stellen
gesetzliche Konkretisierungen des Verhältnismässigkeitsprinzips dar. Nicht
anzutasten ist, was die beschuldigte Person und ihre Familie für einen
angemessenen Unterhalt benötigen. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt
nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zudem, dass Anhaltspunkte dafür
bestehen, die beschuldigte Person könnte sich ihrer möglichen Zahlungspflicht
entziehen, sei dies durch Flucht oder durch Verschiebung, Verschleierung oder
gezielten
Verbrauch
ihres
Vermögens
(vgl.
Urteil
des
Bundesgerichts
6B_1435/2021 vom 16. November 2022 E. 3.1.1 m.w.H.). Art. 268 StPO statuiert
zudem ein Übermassverbot. Dieses ist verletzt, wenn der beschlagnahmte
Vermögenswert in einem klaren Missverhältnis zu den geschätzten Gesamtkosten
steht, deren Sicherstellung er dient. Damit die Verhältnismässigkeit des Umfangs
der Beschlagnahmung geprüft werden kann, hat die zuständige Strafbehörde
gegebenenfalls die ungefähre Gesamthöhe der voraussichtlichen Verfahrenskosten
zu veranschlagen (Urteil des Bundesgerichts 1B_250/2015 vom 21. Januar 2016 E.
5.3). Eine Schätzung, auf welchen Gesamtbetrag sich die effektiv zu tilgenden
Kosten, Entschädigungen, Geldstrafen und Bussen wahrscheinlich ungefähr
belaufen, erweist sich bei Einleitung des Vorverfahrens jedoch als schwierig. Die
diesbezüglichen Anforderungen an die Begründung der Deckungsbeschlagnahme
sind zu diesem Zeitpunkt daher gering, nehmen im Lauf des Verfahrens jedoch zu
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 6B_1362/2020 vom 20. Juni 2022 E. 23.4.3 m.w.H.).
3.1.2. Gegenstand der Grundbuchsperre bildet eine 7 ½-Wohnung in der
Gemeinde C._____, wobei der Beschwerdeführer Alleineigentümer dieser
Immobilie ist (vgl. StA-act. 2). Gemäss Strafanzeige hat der Beschwerdeführer die
Wohnung am 11. August 2022 zum Preis von EUR 3'750'000.00 gekauft (vgl. StA-
act. 1, S. 7). Ein solcher Betrag erscheint für eine Wohnung in dieser Grösse in der
Gemeinde C._____, deren Immobilienpreise notorisch zu den höchsten
schweizweit zu zählen sind, durchaus als realistisch, auch wenn die Wohnung mit
einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (Erstwohnung oder einer
Erstwohnung gleichgestellte Wohnung gemäss Art. 7 Abs. 1a ZWG) versehen ist
(vgl. StA-act 2). Die Staatsanwaltschaft äussert sich weder in der angefochtenen

9 / 13
Verfügung noch in ihrer Stellungnahme zur ungefähren Gesamthöhe der
voraussichtlichen Verfahrenskosten (inkl. Bussen und Geldstrafen). Aber auch ohne
entsprechende Angaben lässt sich festhalten, dass der Wert der beschlagnahmten
Wohnung in einem klaren Missverhältnis zu den zu erwarteten Verfahrenskosten
steht. So beträgt die Obergrenze des Gebührentarifs für Untersuchungen durch die
Staatsanwaltschaft CHF 20'000.00 (vgl. Art. 11 Abs. 1 lit. d RVzEGzStPO [BR
350.110]). Zwar können in Strafverfahren von ausserordentlichem Umfang, von
besonderer Schwierigkeit oder mit mehreren beschuldigten Personen die
Maximalgebühren entsprechend erhöht werden (Art. 11 Abs. 3 RVzEGzStPO), doch
ist jedenfalls derzeit nicht ersichtlich, dass es sich um einen besonders komplexen
oder aufwändigen Straffall handeln könnte. Und selbst wenn dem so wäre, wäre zu
beachten, dass die Obergrenze des Gebührentarifs durch den Gesetzgeber in
jedem Fall auf CHF 100'000.00 begrenzt wurde (vgl. Art. 37 Abs. 3 EGzStPO). Auch
dieser Betrag stünde in keinem vernünftigen Verhältnis zum Wert der
beschlagnahmten Wohnung des Beschwerdeführers. Das gilt auch dann, wenn
man zu den Verfahrenskosten noch allfällige Entschädigungen, Geldstrafen und
Bussen hinzurechnen würde. Eine Deckungsbeschlagnahme der besagten
Wohnung erweist sich daher als nicht verhältnismässig und somit als rechtswidrig.
3.2.1. Der Restitutionsbeschlagnahme (Art. 263 Abs. 1 lit. c StPO) unterliegen
sämtliche Gegenstände und Vermögenswerte, die voraussichtlich dem Verletzten
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Art. 70 Abs. 1 StGB
auszuhändigen sind. Diese Herausgabe ist nicht auf bewegliche Gegenstände
beschränkt, auf die ein dinglicher Anspruch besteht. Eine Restitution an den
Geschädigten kommt in Betracht, wenn die betreffenden Beschlagnahmeobjekte
Originalwerte oder unechte Surrogate verkörpern. Auch als unechtes Surrogat gilt
angefallener Deliktserlös, wenn er seine Form gewechselt hat, ohne dass eine
Übertragung auf einen andersartigen Wertträger stattfand, so etwa wenn Bargeld
umgetauscht, vermischt, auf ein Konto einbezahlt oder ein Kontoguthaben auf ein
anderes
Konto
überwiesen
wird
(vgl.
zum
Ganzen
HEIMGARTNER,
in:
Donatsch/Lieber/Summers/Wohlers [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Strafprozessordnung [StPO], 3. Aufl. 2020 [zit. Kommentar], Art. 263 N. 20 m.w.H.).
Echte Surrogate können demgegenüber gemäss herrschender Auffassung nur über
den Weg der Einziehung nach Art. 73 Abs. 1 lit. b StGB zugunsten von
Geschädigten Verwendung finden. Eine Restitutionsbeschlagnahme kommt
demgemäss nur in Betracht, wenn es sich voraussichtlich um einen Originalwert
handelt oder sich wahrscheinlich, etwa anhand einer Papierspur (sog. Paper trail),
nachweisen lässt, dass der betreffende Wert aus dem inkriminierten (gleichartigen)
Originalwert stammt (vgl. Botschaft zur Vereinheitlichung des Strafprozessrechts

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vom 21. Dezember 2005, BBl 2006, S. 1245; HEIMGARTNER, Beschlagnahme, S. 161
f.; DERS., Kommentar, Art. 263 N. 20; SCHMID/JOSITSCH, Schweizerische
Strafprozessordnung, Praxiskommentar, 3. Aufl. 2018, Art. 263 N. 4; Entscheid des
Kantonsgerichts Basel-Landschaft 470 23 34 vom 30. Mai 2023 E. 2.3.4.2;
Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich UH150122-O/U vom 4. Juli 2016
E. 5.4.9; tendenziell wohl auch Beschluss des Obergerichts des Kantons Bern BK
16 509 vom 16. Februar 2017 E. 7.3; a.M. BOMMER/GOLDSCHMID, a.a.O., Art. 263 N.
50a, die auch echte Surrogate dem Geschädigten aushändigen wollen;
offengelassen im Urteil des Bundesgerichts 6S.68/2004 vom 9. September 2005 E.
7.2.3).
3.2.2. Die
ergänzenden
Ausführungen
der
Staatsanwaltschaft
in
ihrer
Stellungnahme dürften so zu verstehen sein, dass der Beschwerdeführer mit dem
vom Beschwerdegegner erhaltenen Geld (CHF 2'700'000.00) unrechtmässig die
nun mit der Grundbuchsperre belegte Wohnung erworben haben soll. Beim
Beschlagnahmeobjekt handelt es sich demnach um ein echtes Surrogat der
mutmasslich zweckwidrig verwendeten Gelder des Beschwerdegegners. Ein
solches, echtes Surrogat ist jedoch, wie zuvor dargelegt, von der Restitution an den
Geschädigten ausgeschlossen. Die Beschlagnahme erweist sich somit auch in
dieser Hinsicht als unzulässig.
3.3.
Ob eine Einziehungsbeschlagnahme gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO
vorliegend möglich wäre, kann offengelassen werden, da die Staatsanwaltschaft
diesen Beschlagnahmegrund weder in der angefochtenen Verfügung noch in der
ergänzenden Begründung in ihrer Stellungnahme genannt hat.
3.4.
Nach dem Gesagten ist vorliegend weder eine Kostendeckungs- noch eine
Restitutionsbeschlagnahme zulässig. Die angefochtene Verfügung erweist sich
damit als bundesrechtswidrig und ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben.
Die Staatsanwaltschaft ist anzuweisen, die verfügte Grundbuchsperre beim
Grundbuchamt der Region Maloja zur Löschung anzumelden. Dabei stellt sich die
Frage, zu welchem Zeitpunkt die Freigabe erfolgen soll. Die Staatsanwaltschaft wie
auch der Beschwerdegegner haben naturgemäss ein Interesse daran, dass die
Vermögenswerte nicht freigegeben werden, solange eine Rechtsmittelfrist läuft,
während der Beschwerdeführer als die von der Beschlagnahme betroffene Person
umgehend über die gesperrten Mittel verfügen möchte. Gemäss Art. 103 Abs. 1
BGG hat die Beschwerde an das Bundesgericht in der Regel keine aufschiebende
Wirkung. Um sicherzustellen, dass durch das Wegführen des gesperrten
Vermögenswertes bzw. eine Verfügung über diesen keine faktischen Verhältnisse
geschaffen werden, womit ein wirksames Rechtsmittel der Staatsanwaltschaft oder

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des Beschwerdegegners verunmöglicht würde, rechtfertigt es sich, im Dispositiv
folgende Anordnung aufzunehmen: Die Staatsanwaltschaft wird angewiesen, die
verfügte und im Grundbuch angemerkte Grundbuchsperre erst nach Ablauf einer
Frist von 40 Tagen ab Eröffnung des vorliegenden Beschlusses dem Grundbuchamt
der Region Maloja zur Löschung anzumelden. Vorbehalten bleibt eine allenfalls
anderslautende Anordnung des Bundesgerichts.
4.1.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens tragen die Parteien nach Massgabe
ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO). Partei i.S.v. Art. 428
StPO sind unter anderem die Privatklägerschaft und die Staatsanwaltschaft nach
Art. 104 Abs. 1 StPO. Unterliegt die Staatsanwaltschaft, hat jedoch nicht sie die
Verfahrenskosten zu tragen, sondern der Bund oder der Kanton (vgl. DOMEISEN, in:
Niggli/Heer/Wiprächtiger
[Hrsg.],
Basler
Kommentar,
Schweizerische
Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art. 428 N. 3 und Fn. 8). Praxisgemäss werden
die entsprechenden Kosten der Gerichtskasse des Obergerichts belastet. Ob eine
Partei im Rechtsmittelverfahren als obsiegend oder unterliegend gilt, hängt davon
ab, in welchem Ausmass ihre vor Beschwerdeinstanz gestellten Anträge
gutgeheissen wurden. Haben sich private Parteien durch Anträge am
Rechtsmittelverfahren beteiligt, so haben sie die Verfahrenskosten ebenfalls
anteilsmässig, d.h. nach Massgabe ihrer gutgeheissenen bzw. abgewiesenen
Anträge zu tragen (vgl. zum Ganzen DOMEISEN, a.a.O., Art. 428 N. 6 f.; vgl. auch
GUIDON, Die Beschwerde gemäss Schweizerischer Strafprozessordnung, 2011, N.
566; Urteil des Bundesgerichts 6B_369/2018 vom 7. Februar 2019 E. 2.1). Die
Staatsanwaltschaft sowie der Beschwerdegegner unterliegen mit ihren im
Beschwerdeverfahren gestellten Anträgen. Vor dem Hintergrund des Gesagten
werden sie damit kostenpflichtig. Es rechtfertigt sich, die Kosten hälftig anzulasten.
Die Kosten werden in Anwendung von Art. 7 Abs. 1 VGS (BR 350.210) auf
CHF 2'000.00 festgesetzt.
4.2.
Ansprüche auf Entschädigung und Genugtuung im Rechtsmittelverfahren
richten sich nach den Artikeln 429-434 StPO (vgl. Art. 436 Abs. 1 StPO). Auch wenn
Art. 436 StPO diesbezüglich keine direkte Verweisungsnorm aufweist, richtet sich
die Norm hinsichtlich des Entschädigungsanspruches und der -pflicht nach dem
Grundsatz des Obsiegens bzw. Unterliegens, welcher in Art. 428 Abs. 1 StPO
Niederschlag gefunden hat (WEHRENBERG/FRANK, in: Niggli/Heer/Wiprächtiger
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023, Art.
436 N. 6 m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 7B_56/2022 vom 20. September 2022
E. 5.1). Dies gilt jedenfalls für Beschwerdeverfahren, die keinen Endentscheid (z.B.
Nichtanhandnahme- oder Einstellungsverfügung) zum Beschwerdegegenstand

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haben. Der Beschwerdeführer obsiegt vorliegend mit seinen Beschwerdeanträgen,
womit er zu entschädigen ist. Fraglich ist, zu wessen Lasten die Entschädigung
geht. Sowohl die Staatsanwaltschaft wie auch der Beschwerdegegner unterlagen
mit ihren Anträgen. Indessen ist in der vorliegenden Konstellation weder der
Wortlaut von Art. 429 StPO noch von Art. 432 StPO einschlägig. Es wäre jedoch
nicht angemessen, wenn der obsiegende Beschwerdeführer insbesondere die ihm
entstandenen Aufwendungen für seine private Verteidigung selbst tragen müsste.
Es rechtfertigt sich mithin eine sinngemässe Anwendung von Art. 429 StPO, sodass
primär
der
Staat
den
Beschwerdeführer
zu
entschädigen
hat
(vgl.
WEHRENBERG/FRANK,
a.a.O.,
Art.
429
N.
6).
Eine
(anteilsmässige)
Entschädigungspflicht des Beschwerdegegners kann demgegenüber nicht aus Art.
432 StPO abgeleitet werden. Die Entschädigung geht entsprechend zulasten des
Kantons Graubünden (Obergericht). Mangels Einreichen einer Honorarnote ist die
beantragte Entschädigung praxisgemäss nach Ermessen festzulegen. In
Anbetracht der sich stellenden Tat- und Rechtsfragen erscheint eine Entschädigung
von pauschal CHF 1'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) angemessen. Der
Entschädigungsanspruch steht dem Wahlverteidiger zu, unter Vorbehalt der
Abrechnung mit dem Beschwerdeführer (Art. 429 Abs. 3 StPO).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die angefochtene Verfügung der
Staatsanwaltschaft vom 27. März 2025 (Grundbuchsperre) wird aufgehoben.
2.
Die Staatsanwaltschaft wird angewiesen, die verfügte und im Grundbuch
angemerkte
Grundbuchsperre
(betreffend
Grundstück-Nr.
E._____,
Gemeinde C._____) erst nach Ablauf einer Frist von 40 Tagen ab Eröffnung
des vorliegenden Beschlusses dem Grundbuchamt der Region Maloja zur
Löschung anzumelden. Vorbehalten bleibt eine anderslautende Anordnung
des Bundesgerichts.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000.00 gehen im Umfang
von ½, d.h. CHF 1'000.00, zulasten des Kantons Graubünden (Obergericht)
und im Umfang von ½, d.h. CHF 1'000.00, zulasten von B._____.
4.
Der
Kanton
Graubünden
(Obergericht)
hat
A._____
für
das
Beschwerdeverfahren mit CHF 1'000.00 (inkl. Spesen und MwSt.) zu
entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]