gr_gerichte · ZF 2003 35 · 2003-09-24 · de
Entscheide Obergericht

Anfechtung der Kündigung | OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 24. September 2003
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 03 35
Urteil
Zivilkammer
Vizepräsident Schlenker, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Jegen, Riesen-Bienz und
Tomaschett-Murer, Aktuarin ad hoc Strässler.
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In der zivilrechtlichen Berufung
der B. X. und des A. X., C.-Strasse, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Karin
Caviezel, Postfach 160, Belmontstrasse 1, 7006 Chur, Kläger und Berufungskläger,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli
2003, in Sachen der Kläger und Berufungskläger gegen die Y . - S t i f t u n g , vertre-
ten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener, Postfach 201, Bärenloch 1, 7002 Chur,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
betreffend Anfechtung der Kündigung,
hat sich ergeben:

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A.
Die Y.-Stiftung, vertreten durch die E. AG als Verwalterin, vermietete
den Eheleuten X. mit unbefristetem Vertrag vom 6. September 1999 eine 4 ½ -
Zimmer-Wohnung an der C.-Strasse in N.. Diese Wohnung diente den Klägern und
Berufungsklägern und deren Sohn ab dem 6. Oktober 1999 als Familienwohnung.
Nach einer Auseinandersetzung über in der Mietwohnung durchzuführende Reno-
vationsarbeiten kündigte die Beklagte und Berufungsbeklagte, wiederum vertreten
durch die E. AG, das Mietverhältnis am 21. Juni 2002 auf den 30. September 2002.
Beide Ehegatten erhielten die ihnen separat auf amtlichem Formular mitgeteilte
Kündigung am 24. Juni 2002.
B.
Am 22. Juli 2002 fochten die Mieter die Kündigung bei der Schlich-
tungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur als missbräuchlich im Sinne von
Art. 271 OR an mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30. Sep-
tember 2002 sei aufzuheben.
2. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Vermieterin.
C.
Da weder an der Schlichtungsverhandlung vom 19. August 2002 noch
bei den anschliessenden Verhandlungen unter den Parteien eine Einigung zu-
stande kam, teilte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirkes Plessur
den Parteien am 23. September 2002 folgenden Entscheid mit:
1. Das Begehren der Mieterschaft auf Aufhebung der Kündigung vom
21. Juni 2002 wird abgewiesen.
2. Das Mietverhältnis wird erstmalig bis zum 31. März 2003 erstreckt.
3. Es werden keine Kosten erhoben.
4. (Rechtsmittelbelehrung)
5. (Mitteilung)
D. Gegen diesen Entscheid gelangten B. X. und A. X. mit Prozesseingabe
vom 23. Oktober 2002 form- und fristgerecht an das Bezirksgericht Plessur mit fol-
genden Anträgen:
1. Der angefochtene Entscheid der Schlichtungsstelle für Mietsachen
des Bezirks Plessur vom 23. September 2002 sei aufzuheben und
es sei die Kündigung der Y.-Stiftung vom 21. Juni 2002 auf den 30.
September 2002 aufzuheben.
2. Unter Entschädigungsfolge zulasten der Mieterin.

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Die Vermieterin beantragte in der Prozessantwort vom 20. November 2002
die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Klage.
E. Mit Urteil vom 26. Juni 2003, im Dispositiv mitgeteilt am 27. Juni 2003,
mitgeteilt am 22. Juli 2003, entschied das Bezirksgericht Plessur was folgt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Gemäss Art. 274f Abs. 3 i.V. mit Art. 274e OR wird das Mietverhält-
nis bis 30. September 2003 erstreckt.
3. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 6'170.-- (Gerichts-
gebühren Fr. 6'000.--, Barauslagen Fr. 170.--) gehen unter solidari-
scher Haftbarkeit zu Lasten der Kläger, welche die Beklagte eben-
falls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 3'249.50
(inkl. 7,6 % MWSt) zu entschädigen haben.
4. (Mitteilung)
F. Gegen dieses Urteil liessen B. X. und A. X. am 11. August 2003 Berufung
erklären mit folgenden Anträgen:
1. Das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 26. Juni 2003, mitge-
teilt am 22. Juli 2003, sei aufzuheben und die Klage sei vollumfäng-
lich gutzuheissen.
2. Die vermittleramtlichen Kosten sowie jene des Bezirksgerichtes
Plessur seien vollumfänglich der Beklagten aufzuerlegen; ferner sei
die Beklagte zu verpflichten, den Klägern für das erstinstanzliche
Verfahren eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 8'804.-- zu
bezahlen.
3. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be-
klagten.
G. An der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht von Graubünden vom
24. September 2003 waren der Berufungskläger A. X., Rechtsanwältin lic.iur. Karin
Caviezel und Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener anwesend. Gegen die Zuständigkeit
und die gegenüber der Vorladung veränderte Zusammensetzung des Gerichts wur-
den keine Einwände erhoben. B. X. liess ein Schreiben einreichen, in welchem sie
ihrem Ehemann und ihrer Anwältin die Vollmacht zur Vertretung erteilte und das
Gericht um eine faire Beurteilung des Falles ersuchte. Anträge zum Beweisverfah-
ren wurden nicht gestellt. Die Rechtsvertreterin der Berufungskläger bestätigte und
begründete in ihrem Plädoyer, welches sie im Sinne von Art. 51 Abs. 1 lit. b OG
auch schriftlich zu den Akten gab, die Anträge gemäss Berufungserklärung. Der
Anwalt der Berufungsbeklagten, welcher seine Ausführungen ebenfalls schriftlich
einreichte, beantragte die kostenfällige Abweisung des Rechtsmittels. Das Gericht

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verzichtete auf eine Befragung von A. X.. In ihrer Replik betonte die Anwältin der
Mieter, dass die Vermieterin die Verletzung der Duldungspflicht zu beweisen habe.
Einen Urkundenbeweis dafür, dass die Eheleute X. von den Renovationsarbeiten
gewusst hätten, gebe es nicht. Das Hinterlassen eines Zettels an der Wohnungstür
reiche nicht aus. Das Abschleifen der Fenster sei im übrigen mit erheblichen Immis-
sionen an Staub und Schmutz verbunden, so dass nicht von geringfügigen Unter-
haltsarbeiten gesprochen werden könne. Selbst wenn davon ausgegangen werde,
dass 13 von 14 Mietern das Vorgehen der Vermieterin im Zusammenhang mit den
Renovationsarbeiten akzeptiert haben, bedeute dies noch nicht, dass dieses Vor-
gehen korrekt gewesen sei. Die Kündigung sei eine reine Machtdemonstration ge-
wesen. Es könne nicht angehen, dass Mieter wegen einer Panne bei der Aus-
führung von Erneuerungsarbeiten aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Den
Eheleuten X. liege daran, dass die Missbräuchlichkeit der Kündigung festgestellt
werde. Eine zweite Mieterstreckung sei bewusst nicht verlangt worden. Das Gericht
habe gegebenenfalls über eine angemessene Auszugsfrist zu entscheiden. Rechts-
anwalt Dr. Peter Diener verzichtete auf eine Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien vor Schranken und auf die Er-
wägungen im angefochtenen Urteil wird, soweit erforderlich, nachstehend einge-
gangen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.
Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36
der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung
mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Berufung erklärt werden.
Die Berufungserklärung vom 11. August 2003 richtet sich gegen das Urteil des Be-
zirksgerichts Plessur vom 26. Juni 2003, mitgeteilt am 22. Juli 2003, in welchem die
Klage betreffend die Anfechtung der Kündigung abgewiesen und das Mietverhältnis
zwischen den Parteien bis zum 30. September 2003 erstreckt wurde. Umstritten ist
die Rechtmässigkeit der Kündigung. Der Streitwert entspricht dem Mietzins für die
Dauer, während der das Mietverhältnis zwingend weiter laufen würde, wenn die
Kündigung nicht wirksam wäre. Im konkreten Fall beträgt er, ausgehend von einem
monatlichen Mietzins von Fr. 1'680.-- (exkl. Nebenkosten) und unter Berücksichti-
gung der dreijährigen Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR min-
destens Fr. 60'000.--, wie die Vorinstanz richtig und mit zutreffender Begründung,
auf welche an dieser Stelle verwiesen werden kann, ermittelt hat (Art. 229 Abs. 3

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ZPO; E. 1b), S. 4f. des angefochtenen Urteils). Auf die frist- und formgerecht einge-
reichte Berufung wird eingetreten.
2.a)
Unbestritten ist, dass die von der Vermieterin am 21. Juni 2002 mit
amtlich genehmigten Formularen an beide Ehegatten ausgesprochene ordentliche
Kündigung des Mietvertrages für die von der Familie X. bewohnte 4 ½-Zimmerwoh-
nung an der C.-Strasse per 30. September 2002 formell und materiell gültig, das
heisst, weder nichtig noch unwirksam ist (vgl. dazu ausführlich E. 1a), S. 3f. des
vorinstanzlichen Urteils). Ebenso steht fest und wird von beiden Parteien anerkannt,
dass die Kündigung sowie der Entscheid der Schlichtungsbehörde des Bezirkes
Plessur von den Mietern unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen formgerecht und
bei den zuständigen Instanzen angefochten wurden (vgl. E.1b) des Urteils des Be-
zirksgerichtes Plessur, S. 4). Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Kündigung
missbräuchlich und damit anfechtbar im Sinne von Art. 271 OR ist, wie die Mieter
geltend machen, oder ob die Auflösung des Vertragsverhältnisses in Ausübung der
Kündigungsfreiheit korrekt erfolgte, wie Vermieterin und Vorinstanz dafür halten.
b) Wann eine Kündigung nach der Lehre und Rechtsprechung missbräuch-
lich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR ist und wie die Beweislast verteilt ist, hat die
Vorinstanz ausführlich und fundiert dargelegt. Diese grundsätzlichen Überlegungen
in den Erwägungen 2.a) bis c) auf den Seiten 5 - 7 des vorinstanzlichen Urteils
wurden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet, so dass das Kantonsgericht
an Stelle eigener Begründung auf diese Bezug nehmen kann (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
Zu prüfen bleibt, zu welchem Ergebnis die Anwendung dieser Regeln im konkreten
Fall führt.
3.
Die Berufungskläger machen geltend, die Vorwürfe, welche ihnen ge-
genüber in der Kündigungsbegründung erhoben worden seien, seien samt und son-
ders unwahr, würden gegen Treu und Glauben verstossen und müssten im Resultat
der Anfechtung zur Aufhebung der Kündigung führen.
a) Die Verwalterin der Vermieterin, die E. AG, vertreten durch ihren Ge-
schäftsführer F., begründete die Kündigung in ihrem Schreiben vom 11. Juli 2002
(KB 6) zusammengefasst damit, dass sie am 3. Mai 2002 das Malergeschäft G.,
damit beauftragt hätte, die Fenster in der Liegenschaft C.-Strasse abzuschleifen
und neu zu streichen, und sie den Maler gleichzeitig gebeten hätte, die Termine mit
den Bewohnern direkt abzumachen, damit die Arbeiten koordiniert und schnell ab-
gewickelt werden könnten. Bei 13 von 14 Wohnungen habe dies einwandfrei ge-

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klappt. Bei der Wohnung X. sei dem Maler das Gehör verweigert und der Eintritt
verwehrt worden. Während der Zeit zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni
2002 habe man mit allen Mitteln versucht, an die Familie X. heranzukommen. Der
Maler habe zum Beispiel einen Zettel an die Tür geklebt. A. X. sei auf der Terrasse
gesehen worden. Er habe sich versteckt, als er realisiert habe, dass man ihn gese-
hen habe. Das Telefon werde generell nicht abgenommen, Eingeschriebene Briefe
würden nicht abgeholt, wie auch die Kündigung nicht abgeholt worden sei. Am 11.
Juni 2002 sei B. X. an ihrem Arbeitsplatz kontaktiert worden. F. habe sich klar aus-
gedrückt und sie aufgefordert, einen Termin bekannt zu geben, an dem die Woh-
nung betreten werden könne. Mit Schreiben vom 11. Juni 2002 und vom 14. Juni
2002 sei den Mietern nochmals Gelegenheit gegeben worden, den Termin bekannt
zu geben, was jedoch bis dato nicht geschehen sei. Nach einem Hinweis auf einen
ähnlichen Vorfall, der sich unmittelbar nach dem Einzug der Familie X. abgespielt
habe, hielt die Verwaltung abschliessend fest, dass das Vorgehen, das die Familie
X. gewählt habe, sie daran hindern würde, ein normales Mieter / Vermieter - Ver-
hältnis zu leben, weshalb es ihres Erachtens besser sei, wenn sich die Parteien
trennen würden.
b) Die Mieter stellen sich auf den Standpunkt, dass entgegen der Auffassung
der Vermieterin und der Vorinstanz nicht nachgewiesen sei, dass sie im Zusam-
menhang mit der Renovation der Fenster den Mietvertrag, konkret ihre Duldungs-
pflicht, verletzt hätten. Damit von einem Vertragsbruch die Rede sein könne, müsse
die Vermieterin nachweisen, dass sie die Mieter rechtzeitig über die durchzuführen-
den Arbeiten, deren Umfang und Zeitbedarf informiert und den Termin rechtzeitig
angekündigt habe. Da die Vermieterin Rechte aus der kürzeren Ankündigungsfrist
ableite, treffe sie auch die Beweispflicht dafür, dass es sich um Renovationsarbeiten
nach Art. 257 h OR und nicht um Erneuerungsarbeiten gemäss Art. 260 OR handle.
Auch diesen Nachweis habe sie nicht erbracht, so dass von der längeren Ankündi-
gungsfrist gemäss Ziff. 12 des Mietvertrages, im konkreten Fall also von einer
Ankündigungsfrist von vier Monaten, auszugehen sei. Vorliegend sei aber nicht ein-
mal die Frist von Wochen oder einem Monat für nicht dringende, notwendige Arbei-
ten im Sinne von Art. 257 h OR eingehalten worden.
4.a) Nach Art. 257 h Abs. 1 OR muss der Mieter Arbeiten an der Sache dul-
den, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung
von Schäden notwendig sind. Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache
zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter
muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der

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Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). Unter-
haltsarbeiten, welche Mieterinnen und Mieter gemäss Art. 257 h OR zu dulden ha-
ben, dienen dazu, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch taugli-
chen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Durch Unterhaltsarbeiten wird ge-
genüber dem Zustand bei Mietbeginn keine zusätzliche Leistung erbracht. Sie be-
inhalten die Behebung von Mängeln oder der Folgen der Abnutzung. Als notwendig
zu qualifizieren sind alle Unterhaltsarbeiten, welche eine sorgfältige Vermieterschaft
normalerweise ausführen lässt, um eine Verschlechterung des Zustandes der Lie-
genschaft zu verhindern. Darunter fällt namentlich das regelmässige Bemalen von
Holzteilen, Läden, Balken etc. (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, 4. Aufl., Zürich
1999, S. 135, Ziff. 3.2; S. 176, Ziff. 1.1; vgl. zur Unterscheidung zwischen Unter-
haltsarbeiten im Sinne von Art. 257h OR und Erneuerungsarbeiten im Sinne von
Art. 260 OR auch Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 9f. zu Art. 257 h OR;
SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2. Aufl., Zürich 1998, NN. 5, 8ff. zu Art. 257 h OR und
NN. 17 ff. zu Art. 260 OR). Werden Erneuerungsarbeiten vorgenommen, wird die
Mietsache gegenüber dem Zustand, wie er ursprünglich vereinbart wurde, verän-
dert. Im allgemeinen wird die Mietsache verbessert und verschafft der Mieterschaft
einen zusätzlichen Mehrwert. Erneuerungen und Änderungen können als Investiti-
onen zur Modernisierung des Mietobjektes umschrieben werden, die in der Regel
den Gebrauchs- und/oder Substanzwert verändern. Beispielsweise lässt die Ver-
mieterschaft ein Badezimmer in eine Wohnung einbauen, in der bis anhin kein sol-
ches vorhanden war, oder sie ersetzt eine Ofenheizung durch eine Zentralheizung.
Die Erneuerung und die vorliegend nicht zur Diskussion stehende Änderung der
Mietsache ist eine einseitige Vertragsänderung durch die Vermieterschaft im Sinne
von Art. 269 d Abs. 3 und 270 b Abs. 2 OR und kann gegenüber der Mieterschaft
nur unter Einhaltung von Kündigungsfristen und Kündigungsterminen durchgesetzt
werden (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 176f.; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19ff zu
Art. 260 OR). Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten haben die Mieter bei einem
ungekündigten Mietverhältnis nach Art. 260 OR zu dulden, wenn sie zumutbar sind.
Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien (BB 3) präzisiert diese ge-
setzliche Regelung insofern, als vertraglich festgelegt wird, was unter rechtzeitiger
Anzeige für Erneuerungen und Änderungen zu verstehen ist, nämlich die Anzeige
innert der um einen Monat verlängerten Kündigungsfrist. Mit dieser vertraglichen
Regelung wird den Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit eingeräumt, das Miet-
verhältnis rechtzeitig vor Beginn der Umbauarbeiten zu kündigen. Damit können sie
nicht nur den mit Erneuerungen und Änderungen verbundenen Unannehmlichkei-
ten, sondern insbesondere auch der damit üblicherweise verbundenen Mietzinser-
höhung entgehen. Reine Unterhaltsarbeiten, mit denen lediglich der Zustand der

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Mietsache bei Mietbeginn erhalten wird, lassen demgegenüber lediglich die durch-
schnittlichen Unterhaltskosten ansteigen (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 177,
Ziff. 1.4). Eine gegenüber der ordentlichen Kündigungsfrist verlängerte Anzeigefrist
ist für diesen Fall nicht erforderlich.
b) Den Berufungsklägern ist insofern beizupflichten, als im konkreten Fall
nicht mittels Urkunden nachgewiesen ist, welche Arbeiten genau an ihrer Wohnung
hätten ausgeführt werden sollen. In ihrer Rechtsschrift (Prozessantwort vom 20. No-
vember 2002, S. 3) liess die Vermieterin aber behaupten, dass im ganzen Haus mit
14 Wohnungen die Fenster der Wohnungen hätten gestrichen werden sollen. Diese
Behauptung wird von den Aussagen des Zeugen und Malers G. bestätigt, welcher
angab, dass er von der E. AG einen Auftrag für die Renovation sämtlicher Aussen-
fenster der Liegenschaften C.-Strasse und D.-Strasse erhalten habe. Übereinstim-
mend gab F. von der E. AG als Zeuge zu Protokoll, die Vermieterin habe beabsich-
tigt, Renovationsarbeiten an den beiden Liegenschaften vorzunehmen. Es sei
darum gegangen, die Fensterrahmen aus Holz von aussen neu zu streichen. Dafür
sei es notwendig gewesen, die Wohnungen zu betreten. I., Mieterin in der Nachba-
rliegenschaft D.-Strasse, erinnerte sich als Zeugin daran, dass im Rahmen der Re-
novationsarbeiten im Sommer 2002 die äusseren Holzteile der Fenster neu gestri-
chen worden seien. Schliesslich liessen die Berufungskläger anlässlich der Haupt-
verhandlung vor der Zivilkammer selbst ausführen, dass bei den Renovationsarbei-
ten sämtliche Fenster durch die Malerei G. hätten abgeschliffen und neu gestrichen
werden sollen (Plädoyer Rechtsanwältin Caviezel, S. 4). Damit ist bewiesen und
von den Berufungsklägern auch anerkannt, dass es sich bei den geplanten - und an
den übrigen Wohnungen auch ausgeführten - Arbeiten lediglich um einen Neuan-
strich der bestehenden hölzernen Fensterrahmen und damit eindeutig um reine Un-
terhaltsarbeiten im Sinne von Art. 257 h OR und der oben (E.4a) zitierten Lehre
handelte. Anders zu entscheiden gewesen wäre allenfalls dann, wenn die Renova-
tion den Ersatz ganzer Fenster und damit eine Erneuerung mit zumindest teilweise
wertvermehrendem Charakter umfasst hätte (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 19
zu Art. 260 OR). Dass dem so gewesen ist, wird indessen von keiner Seite behaup-
tet, geschweige denn bewiesen.
5.a) Waren an der Wohnung der Berufungskläger Unterhaltsarbeiten im
Sinne von Art. 257 h OR auszuführen, richtet sich auch die Frage der Ankündigung
nach dieser Bestimmung und nicht nach Art. 12 Abs. 2 des Mietvertrages, welcher
sich nach seinem klaren und eindeutigen Wortlaut, aber auch nach seinem Sinn und
Zweck (vgl. oben E. 4. a) am Ende) nur auf Erneuerungen und Änderungen gemäss

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Art. 260 OR bezieht. Gemäss Art. 257 h Abs. 3 OR muss der Vermieter den Mietern
Arbeiten rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen der Mie-
terinnen und Mieter Rücksicht nehmen. Das Gesetz kennt keine bestimmte Frist
zwischen der Ankündigung der Arbeiten und deren Ausführung. Was unter recht-
zeitiger Anzeige zu verstehen ist, lässt sich auch nicht allgemein umschreiben. Ab-
zustellen ist vielmehr auf die Umstände des Einzelfalles. Zu berücksichtigen sind
dabei der Umfang und die Dauer der Arbeiten. Je umfangreicher die Arbeiten sind,
um so länger ist die Frist der Vorankündigung anzusetzen. Bei Unterhaltsarbeiten
von untergeordneter Bedeutung können die Arbeiten unmittelbar nachdem sie der
Mieterschaft angekündigt worden sind, in Angriff genommen werden. Dasselbe gilt
für dringende Reparaturen, vor allem wenn wachsender Schaden droht. Können
Arbeiten dagegen von langer Hand geplant werden, kann von der Vermieterin eine
grosszügigere Voranzeigefrist gefordert werden. Generell ist die Frist so zu bemes-
sen, dass der Zweck der Anzeige, nämlich Mieterinnen und Mietern Gelegenheit zu
geben, sich auf die durch die Arbeiten entstehenden Beeinträchtigungen vorzube-
reiten und die zur reibungslosen Durchführung der Arbeiten unerlässlichen Vorkeh-
ren zu treffen (z.B. Wegstellen von Möbeln, Abdecken, Sicherstellung des Zugangs
durch Deponieren der Schlüssel etc.) erreicht werden kann (Higi, a.a.O, NN. 21 ff.
zu Art. 257 h OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 136; SVIT-Kommentar, N. 12 zu
Art. 257 h OR). Eine bestimmte Form der Ankündigung, namentlich etwa Schrift-
form, verlangt Art. 257 h Abs. 3 OR nicht; es genügt vielmehr eine mündliche Ori-
entierung, die, wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, nicht durch die
Vermieterin persönlich vorgenommen werden muss, sondern auch an den beauf-
tragten Handwerker delegiert werden kann (Urteil des Bezirksgerichtes Plessur, E.3
a) S. 10 unten mit Hinweisen; vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O. S. 136; Higi, a.a.O.,
N. 21 zu Art. 257 h OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 257 h OR).
b) Im vorliegenden Fall ist mit den Mietern davon auszugehen, dass es sich
bei einem Neuanstrich der Fenster nicht um dringende Arbeiten handelte. Auch die
Vermieterin bringt nicht vor, dass unmittelbarer Schaden drohte. Die Renovation
war grundsätzlich planbar. Die Verwalterin dürfte, wie die Mieter zu Recht geltend
machen, schon geraume Zeit vor dem Beginn der Arbeiten, nämlich beim Einholen
von Offerten oder spätestens seit der Vergabe des Auftrages gewusst haben, wann
die Arbeiten ungefähr durchgeführt werden sollten. Entsprechend wäre eine früh-
zeitige schriftliche Voranzeige durch die Verwalterin zweifellos sinnvoll gewesen.
Auf der anderen Seite muss man sich vor Augen halten, dass keine umfangreiche
Renovation geplant war. Es ging vielmehr um kleinere Malerarbeiten, welche den
Gebrauch der Wohnung nur für eine relativ kurze Dauer in geringfügigem Mass be-

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einträchtigten. Vorgesehen war, dass die Handwerker die Wohnungen betreten, die
Fenster abschleifen und von innen aus neu streichen würden. Dies dauert erfah-
rungsgemäss kaum länger als einen Tag. Zweifellos musste den Mieterinnen und
Mieter Gelegenheit gegeben werden, die Möbel unter den Fenstern wegzurücken
oder diese allenfalls abzudecken, um unnötigen Staub und allfällige Farbflecken zu
vermeiden. Auf grössere Unannehmlichkeiten oder Einschränkungen bei der Benut-
zung der Wohnung mussten sie sich aber nicht einstellen. Eine Vorankündigungs-
frist von mehreren Wochen oder gar Monaten kann unter diesen konkreten Umstän-
den entgegen der Auffassung der Berufungskläger nicht verlangt werden. Vielmehr
ist mit der Vorinstanz (E. 4.b) S. 11) davon auszugehen, dass eine mündliche Be-
nachrichtigung rund eine Woche im Voraus grundsätzlich genügt, damit sich Miete-
rinnen und Mieter auf die Beeinträchtigung durch die Malerarbeiten an den Fenstern
vorbereiten und im Falle der Abwesenheit den Schlüssel bei der Hauswartin oder in
der Nachbarschaft deponieren können.
6. Während die Vermieterin geltend macht, Handwerker und Verwaltung hät-
ten zwischen dem 27. Mai 2002 und dem 13. Juni 2002 mit allen Mitteln versucht,
die Eheleute X. zu kontaktieren und mit ihnen einen Termin zu vereinbaren, was
aber bis zur Kündigung am 21. Juni 2002 und selbst bis heute nicht gelungen sei,
stellen sich die Berufungskläger auf den Standpunkt, sie hätten vor dem 11. Juni
2002, dem Tag, an dem F. von der E. AG B. X. im Büro erreicht habe und ihr ge-
genüber unbestrittenermassen auch ausfällig geworden sei, nichts von den Arbeiten
gewusst. Entsprechend könne ihnen auch keine Vertragsverletzung vorgeworfen
werden.
a) Wie auch die Vermieterin anerkennt, unterblieb im vorliegenden Fall eine
der naheliegendsten Massnahmen, nämlich die schriftliche Vorankündigung der ge-
planten Arbeiten durch die Verwalterin. Entgegen der Darstellung der E. AG in ihrem
Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4) wurden die Arbeiten unbestrittenermassen
auch vom beauftragten Maler nicht schriftlich, mit einem Zettel in den Briefkästen,
angekündigt. Insofern trifft die Darstellung in der Begründung der Kündigung (KB
6), wonach man mit allen Mitteln versucht habe, die Mieter zu erreichen, nicht zu.
Mehrere Zeugen sagen indes gleichermassen und unwidersprochen aus, dass die
Mieterinnen und Mieter direkt durch den Malermeister G. telefonisch kontaktiert wor-
den seien (K., zu 2, S. 1; I., zu 2, S. 1; G., zu 2, S. 1f., F., zu 2, S. 1). Die Terminab-
sprache erfolgte, wie sich aus den übereinstimmenden Aussagen des Malermeis-
ters G. und der Mieterin und unbefangenen Zeugin I. ergibt, mindestens acht bis
zehn Tage im voraus (G., S. 1, Ziff. 2; I., S. 1 zu 2; vgl. K., S. 2 zu 2, der sogar von

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einem Monat spricht, seine Aussagen aber deshalb relativiert, weil er tagsüber re-
gelmässig ausser Haus ist). Mieterin I. hielt als Zeugin (Einvernahme-Protokoll S.
1, zu 2) fest, dass die Terminabsprache aus ihrer Sicht rechtzeitig und korrekt ab-
gelaufen sei. Aufgrund dieser Zeugenaussagen ist erstellt, dass die übrigen Miete-
rinnen und Mieter rechtzeitig - nämlich mindestens eine Woche im Voraus - und auf
zulässige Weise - nämlich mittels eines Anrufs des ausführenden Handwerkers -
von den anstehenden geringfügigen Arbeiten Kenntnis erhielten. Nach den Anga-
ben der Zeugen G. und F. (Zeuge G., S. 2, Ziff. 3; Zeuge F., S. 2 zu Ziff. 2) konnte
der Malermeister auf diese Weise denn auch in 13 von 14 Fällen problemlos einen
Termin abmachen und die Reparaturen durchführen.
b) Bei der Familie X. misslang es dem Malermeister, einen Termin für das
Streichen der Fenster zu vereinbaren. G. sagte als Zeuge aus, dass er mehrmals
vergeblich versucht habe, die Mieter X. telefonisch zu erreichen. Er habe daher kei-
nen Termin vereinbaren können (S. 1 f zu Ziff. 2). Eines Tages habe er an der Woh-
nungstüre der Familie X. einen Zettel mit seiner Adresse und seiner Telefonnummer
angebracht. Darauf habe er die Bitte notiert, dass sie ihn zurückrufen sollten. Am
nächsten Morgen sei der Zettel nicht mehr an der Türe gewesen, allerdings habe er
von der Familie X. auch keinen Telefonanruf bekommen. Ein anderes Mal habe er
B. X. direkt in ihrem Büro angerufen. Sie habe ihm gesagt, sie werde ihm noch
Bescheid geben und habe angefügt, dass man die Arbeiten vor ihrem Einzug in die
Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er jedoch nicht erhalten und
aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem
Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können. Er
gehe davon aus, dass alles über ihren Ehemann gelaufen sei (S. 2 zu Ziff. 4). Es
sei richtig, dass er auch diverse Telefone an die Privatnummer X. gemacht habe
und das Telefon nie abgenommen worden sei. Auf die Frage, ob es zutreffe, dass
das Telefon auch nicht abgenommen wurde, wenn seine Leute gesehen hätten,
dass A. X. zu Hause gewesen sei, führte der Zeuge G. aus, dass ihm eines Tages
ein Mitarbeiter erzählt habe, dass er A. X. auf dessen Balkon gesehen habe. Als A.
X. seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er in seine Wohnung verschwun-
den. Der Mitarbeiter habe eine Person, einen grossen Mann mit schütterem Haar-
wuchs auf dem Balkon der Wohnung X. gesehen. Ob es sich dabei um A. X. ge-
handelt habe, habe der Mitarbeiter nicht gewusst (Einvernahme G., S. 2 zu Ziff. 6).
Schliesslich bestätigte der Zeuge, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an
der Wohnungstüre geläutet hätten, leider erfolglos. Die Zeugin J., welche ihre Lehre
bei der E. AG absolviert und mit ihren Eltern selbst in der Nachbarliegenschaft
wohnt, sagte aus, sie sei von ihrer Arbeitgeberin beauftragt worden, mit der Familie

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X. in Kontakt zu treten, um einen Termin für die Renovationsarbeiten zu vereinba-
ren. Sie habe dann mehrmals an der Wohnung der Familie X. geläutet. Allerdings
habe die Klingel nicht funktioniert. Sie habe dann auch geklopft und Zettel hinterlas-
sen. Einmal habe sie geklopft und einen Zettel hinterlassen. Beim Verlassen des
Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der Wohnung gehabt habe. Sie habe
nach Arbeitsschluss versucht, in Kontakt mit der Familie X. zu treten. Dies, weil sie
gewusst habe, dass B. X. arbeite und aufgrund von entsprechenden Erfahrungen
von Mitbewohnern davon ausgegangen sei, dass ihr A. X. ohnehin nicht die Woh-
nung öffnen würde. Sie habe es zu verschiedenen Zeiten versucht: 17.30 Uhr, 20
Uhr, etc., eine Reaktion auf ihre Bemühungen sei nicht erfolgt. Natürlich sei nicht
auszuschliessen, dass sich bei ihren jeweiligen Versuchen niemand in der Woh-
nung aufgehalten habe. An jenem Tag, wo sie allerdings das Licht in der Wohnung
gesehen habe, nehme sie jedoch schon an, dass jemand in der Wohnung gewesen
sei. F., der als Treuhänder bei der E. AG, der Verwalterin der Liegenschaften C.-
Strasse und D.-Strasse arbeitet, sagte aus, dass seine Frau, welche die Liegen-
schaft betreue, mit dem Malermeister G. die Abmachung getroffen habe, dass er
die Termine mit den Mietern direkt abspreche. Die Mieter seien von der Verwalterin
über dieses Vorgehen nicht orientiert worden. Es sei dann die Rückmeldung von
Herrn G. gekommen, dass er keinen Zugang zur Wohnung X. erhalte. Ihm gegenü-
ber habe Herr G. erklärt, dass er auf verschiedene Arten versucht habe, mit der
Familie X. in Kontakt zu treten, aber alles erfolglos. Einen Vorfall habe Herr G. ihm
gegenüber erwähnt. Er habe A. X. auf dem Balkon gesehen, dann sei er schnell zur
Wohnung hinauf gerannt, aber niemand habe geöffnet. Ihre Lehrtochter wohne
ebenfalls in der Liegenschaft. Seine Frau habe sie daher beauftragt, einmal abends
an die Tür zu klopfen und zu versuchen, einen Termin zu vereinbaren. Nachdem
auch dieser Versuch erfolglos geblieben sei, habe seine Frau B. X., welche eigent-
lich als Mieterin im Vertrag aufgeführt sei, an ihrem Arbeitsort kontaktiert, zwecks
Terminabsprache. Seine Frau sei dann mit B. X. nicht zum Ziel gekommen, weshalb
sie ihm das Telefon überstellt habe. Er habe dann B. X. gefragt, was eigentlich los
sei. Sie habe ihm zur Antwort gegeben, sie kümmere sich nicht darum, das sei Sa-
che ihres Mannes. Er habe dann erklärt, das spiele für ihn keine Rolle, sie solle ihm
jetzt einen Termin geben. Darauf habe B. X. ihm erklärt, sie müsse zuerst Rück-
sprache mit ihrem Mann treffen, womit das Telefon beendet gewesen sei. Es habe
am 11. Juni 2002 stattgefunden.
c) Den Berufungsklägern ist darin zuzustimmen, dass keiner der befragten
Zeugen mit der wünschbaren Deutlichkeit aussagt, dass er die Familie X. zu einem
bestimmten Datum vor dem 11. Juni 2002 direkt über die auszuführenden Arbeiten

13
informiert und sie aufgefordert hat, einen Termin bekannt zu geben. Immerhin sagte
Malermeister G. als Zeuge aus, er habe B. X. zweimal direkt in ihrem Büro angeru-
fen. Anlässlich des ersten Telefongesprächs habe sie gesagt, sie werde ihm Be-
scheid geben und habe hinzugefügt, dass man diese Arbeiten vor ihrem Einzug in
die Wohnung hätte ausführen können. Einen Rückruf habe er nicht erhalten und
aus diesem Grunde habe er eine oder zwei Wochen später B. X. wieder in ihrem
Büro angerufen. Sie habe ihm auf jeden Fall keinen Termin mitteilen können (S. 2
zu Ziff. 4). Aus dieser Aussage geht zwar nicht hervor, wann genau die Anrufe er-
folgten. Aus der vom Zeugen erwähnten zeitlichen Distanz zwischen den beiden
Telefonaten lässt sich aber ableiten, dass der erste Anruf mindestens eine Woche
vor dem 11. Juni 2002 erfolgt sein muss und die Eheleute X. jedenfalls zu diesem
Zeitpunkt über die geplanten Arbeiten informiert waren. Anlässlich der Hauptver-
handlung vor dem Kantonsgericht wurde argumentiert, dass der Maler, hätten seine
Anrufe vor dem 11. Juni 2002 stattgefunden, keine Zettel hinterlassen und nicht an
der Tür hätte läuten müssen (Plädoyer, S. 6). Diese Argumentation geht angesichts
der Tatsache, dass anlässlich der Telefongespräche unbestrittenermassen keine
Terminabsprache getroffen werden konnte und damit durchaus noch Handlungsbe-
darf bestand, fehl.
Die Berufungskläger bestreiten, je einen Zettel mit der Bitte um einen Rückruf
gesehen zu haben. Während in der Prozesseingabe (Ziff. 9) noch vorgebracht
wurde, es sei gut denkbar, dass diese Zettel z.B. als Lausbubenstreich entfernt wor-
den seien, wurde anlässlich der Hauptverhandlung vor Kantonsgericht die Aussage
des Zeugen G., er habe einen solchen Zettel angebracht, in Zweifel gezogen. G.
machte seine Zeugenaussagen unter dem ausdrücklichen Hinweis auf die straf-
rechtlichen Folgen des wissentlich falschen Zeugnisses. Allein die Tatsache, dass
er eigenen Angaben zufolge über die E. AG von der Y.-Stiftung mehrere Aufträge
erhalten hatte, vermag seine Glaubwürdigkeit nach der Auffassung des Gerichts
nicht zu trüben. Was das Anbringen eines Zettels betrifft, gilt dies um so mehr, als
nicht nur der Malermeister, sondern auch die Zeugin J. eigenen Angaben zufolge
einen solchen Zettel an die Wohnungstür der Familie X. geklebt hat. Auch diesen
Zettel wollen die Berufungskläger nie gesehen haben. Der Zettel, welchen Maler-
meister G. angeklebt hatte, war am nächsten Morgen nicht mehr an der Türe (Ein-
vernahmeprotokoll G., Ziff. 4, S. 2). Wie bereits die Vorinstanz zu Recht festgehalten
hat, ist derart unwahrscheinlich, dass gerade beide Zettel vor ihrer Entdeckung
durch die Berufungskläger von Dritten entfernt worden sein sollen, dass diese Mög-
lichkeit ausgeschlossen werden kann. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Be-
rufungskläger es nicht für nötig hielten, auf die Aufforderungen zur Kontaktauf-

14
nahme zu reagieren. Noch heute stellen sie sich denn auch auf den Standpunkt, ein
Zettel mit Namen und Telefonnummer des Malers samt dessen Bitte um Rückruf
sei als ungenügende Vorankündigung zu bezeichnen (Plädoyer, S. 6).
Wenn Malermeister G. auf eine entsprechend formulierte Frage zu Protokoll
gab, es sei richtig, dass er und seine Mitarbeiter verschiedentlich an der Wohnungs-
tür geläutet hätten, leider erfolglos (Einvernahmeprotokoll G. Ziff. 7. S. 2), so war
dies wohl nicht ganz präzis, zumal die Klingel der Familie X. nachweislich seit Miet-
beginn defekt war. Daraus ableiten zu wollen, er habe offensichtlich nicht an der
Türe Einlass verlangt oder gar eine Falschaussage zu erwägen, wie die Rechtsver-
treterin der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung in Betracht zog (Plä-
doyer, S. 7), geht aber nicht an. Wie bereits ausgeführt, hat das Gericht keinen
Anlass, an der Glaubwürdigkeit der Aussagen des Zeugen G. zu zweifeln. Hinzu
kommt, dass nicht nur der Malermeister vergeblich versuchte, an der Wohnungstür
mit der Familie X. in Kontakt zu treten. Auch die Zeugin J. gab zu Protokoll, sie habe
mehrmals an der Wohnungstüre geläutet. Sie präzisiert alsdann, dass die Klingel
nicht funktioniert habe, weshalb sie dann geklopft und Zettel hinterlassen habe. Ih-
ren eigenen Angaben zufolge versuchte sie es zu verschiedenen Zeiten, nach Ar-
beitsschluss, 17.30 Uhr, 20 Uhr etc. Daraus ergibt sich einerseits, dass die Verwal-
tung, welche die Zeugin geschickt hatte, durchaus der Tatsache Rechnung zu tra-
gen versuchte, dass in der Familie X. beide Eheleute tagsüber erwerbstätig sind,
andererseits lässt sich daraus ableiten, dass auch die Verwalterin vor dem 11. Juni
2002 über die Lehrtochter mehrmals versucht hatte, mit den Mietern in Kontakt zu
treten. Einmal, so sagte die Zeugin weiter aus, habe sie geklopft und einen Zettel
hinterlassen. Beim Verlassen des Hauses habe sie gesehen, dass es Licht in der
Wohnung gehabt habe. Sie habe daraus geschlossen, dass jemand in der Wohnung
gewesen sein müsse (J., S. 1f., zu 2.). Zur Erkenntnis, dass sich A. X. zumindest
einmal auch während der Ausführungen der Malerarbeiten tagsüber im Haus auf-
gehalten hat, führt der vom Zeugen G. erwähnte Vorfall, wonach einer seiner Mitar-
beiter während der Ausführung der Malerarbeiten einen grossen Mann mit schütte-
rem Haarwuchs auf dem Balkon der Berufungskläger gesehen habe. Als dieser
Mann seinen Mitarbeiter ebenfalls gesehen habe, sei er sofort in die Wohnung ver-
schwunden (G., S. 2 Ziff. 6, vgl. zur Würdigung dieser Aussage die zutreffenden
Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur E. 4c S. 14f.).
Aus der Aussage des Zeugen M., der früher für die E. AG tätig war, ergibt
sich schliesslich, dass praktisch dieselben Probleme, mit der Familie X. in Kontakt
zu treten, bereits kurz nach Mietantritt aufgetreten waren. Es sei schwierig gewesen,

15
Mängel zu beheben, namentlich die defekte Klingel zu flicken. Die Verwaltung habe
einen Elektriker beauftragt. Dieser habe mit A. X. in Kontakt treten wollen. A. X.
habe aber das Telefon nicht abgenommen und auch nie die Türe geöffnet. Der Elek-
triker habe sich dann an ihn gewandt. Er selber habe dann verschiedentlich an die
Wohnungstür geklopft und es sei verschiedentlich vorgekommen, dass er gehört
habe, dass sich eine Person in der Wohnung aufgehalten habe, ihm die Türe aber
trotzdem nicht geöffnet worden sei. Er habe dann auch Zettel hinterlassen, man
möge sich melden (Einvernahme-Protokoll M., S. 2).
d) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass urkundlich nicht nach-
gewiesen ist, dass und zu welchem Zeitpunkt die Eheleute X. über die bevorstehen-
den kleinen Renovationsarbeiten an den Fenstern informiert wurden. Durch die Ver-
mieterin oder die Verwaltung erfolgte keine schriftliche Information. Unter Berück-
sichtigung sämtlicher Beweismittel, insbesondere aufgrund der erwähnten Zeugen-
aussagen, erachtet es das Gericht aber gleichwohl als erstellt, dass die Berufungs-
kläger rechtzeitig, vor dem 11. Juni 2002, Kenntnis von den geplanten Arbeiten hat-
ten. Alles andere erscheint in Würdigung der gesamten Umstände nicht nachvoll-
ziehbar. Die Aussage des Zeugen G. beweist, dass dieser B. X. erstmals mindes-
tens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 in ihrem Büro erreichte, sie über die Arbei-
ten informierte und um Bekanntgabe eines Termines bat. B. X. versprach, nach
Rücksprache mit ihrem Mann zurückzurufen, was sie in der Folge jedoch unterliess.
Aus der Tatsache, dass die Arbeiten in dreizehn von vierzehn Wohnungen problem-
los durchgeführt werden konnten, kann zwar nicht abgeleitet werden, dass die
Ankündigung auch gegenüber den Mietern der vierzehnten Wohnung korrekt und
rechtzeitig erfolgte. Sie lässt es, wie Schlichtungsstelle und Vorinstanz zu Recht
ausführen, aber zumindest als äusserst seltsam erscheinen, dass die Familie X.
nichts von den Bemühungen des Malers um Kontaktaufnahme mitbekommen ha-
ben soll. Malermeister G., seine Mitarbeiter und die Verwaltungsangestellte J. klopf-
ten vor dem 11. Juni 2002 an mehreren Tagen wiederholt und zu verschiedenen
Tages- und Abendstunden an der Wohnungstür der Familie X. und klebten Zettel
mit der Bitte um einen Rückruf daran. Die Mieter machen nicht geltend, sie seien im
fraglichen Zeitraum nicht in N. gewesen. Gemäss der Zeugenaussage von Maler-
meister G. sah ein Mitarbeiter des Malers X. einmal tagsüber, J. gab an, einmal in
der Wohnung Licht gesehen zu haben. Unter diesen Umständen kann zwar nicht
völlig ausgeschlossen werden, dass nie jemand zu Hause war oder zumindest nie
jemand die Arbeiter gesehen oder das Klopfen gehört hat. Nach der Auffassung des
Kantonsgerichts ist dies aber sehr unwahrscheinlich. Praktisch unmöglich erscheint,
dass sowohl Zettel von Malermeister G. als auch von der Lehrtochter J. nicht be-

16
merkt wurden. Mehr als eine blosse Hypothese ist auch die Erkenntnis der Vorin-
stanz, dass die Eheleute X. bemerkt haben müssen, dass an den anderen Wohnun-
gen Malerarbeiten ausgeführt wurden. Selbst wenn von aussen nichts sichtbar war,
weil die Arbeiten von innen ausgeführt worden sind, ist davon auszugehen, dass in
dieser Zeit beispielsweise das Auto der Maler vor dem Haus oder in der Garage
stand, dass die Handwerker mit ihren Gerätschaften unterwegs waren, dass es im
Haus nach Farbe roch und allenfalls dass jemand aus der Nachbarschaft die Arbei-
ten im Gespräch erwähnte. Als Indiz dafür, dass die Bemühungen um Kontaktauf-
nahme wohl bemerkt wurden, aber unbeachtet blieben, kann auch der Umstand
gewertet werden, dass ähnliche Schwierigkeiten nachweislich bereits kurz nach
dem Einzug der Mieter aufgetreten waren.
Ist nach dem Gesagten davon auszugehen, dass die Familie X. aufgrund des
Telefongesprächs zwischen Malermeister G. und B. X. von den bevorstehenden
Arbeiten mindestens eine Woche vor dem 11. Juni 2002 Kenntnis hatte, wäre sie
verpflichtet gewesen, unverzüglich und bedingungslos einen Termin bekannt zu ge-
ben und die Unterhaltsarbeiten zu dulden. Selbst wenn man davon ausgehen
würde, dass eine direkte Information durch den Maler nicht erfolgte, hätten die Mie-
ter auf die weiteren Versuche um Kontaktaufnahme, namentlich auf die an ihrer
Wohnungstüre angebrachten Zettel mit der Bitte um einen Rückruf reagieren müs-
sen. Ihre Weigerung, zurückzurufen und ihre Haltung, zu warten, bis die ihrer Mei-
nung nach erforderliche schriftliche Ankündigung der Arbeiten eintreffen würde, ist
als Verstoss gegen ihre aus Art. 257 h OR fliessenden Pflichten zu werten.
e) Am 11. Juni 2002 wurde B. X. telefonisch durch die Hausverwaltung über
die anstehenden Malerarbeiten informiert und aufgefordert, unverzüglich einen Ter-
min bekannt zu geben. Dies wird von den Berufungsklägern anerkannt (Plädoyer
Caviezel, S. 8, vgl. Zeugenaussage F. (Ziff. 2, S. 2)). Gleichentags nahm B. X. einen
eingeschriebenen Express-Brief der Verwaltung entgegen mit der Aufforderung, so-
fort mitzuteilen, wann die längst fälligen Arbeiten ausgeführt werden könnten. Wohl
vergriff sich F. anlässlich seines Telefongesprächs mit B. X. zweifellos im Ton. In-
dem er den Brief vom 11. Juni 2002 (BB 9) an den Arbeitsplatz, B. X., adressierte
und ihn nicht als vertraulich kennzeichnete, bestand ein gewisses Risiko, dass an-
dere Personen den Brief öffnen würden. Vom Inhalt her ist der Brief insofern nicht
korrekt, als darin behauptet wird, man habe mehrmals schriftlich mitgeteilt, dass die
Fenster der Liegenschaft C.-Strasse gestrichen werden sollten und als den Mietern
unterstellt wird, sie hätten die (seit Jahren defekte) Hausglocke abgestellt. Dies liess
die Forderung nach einer Entschuldigung namentlich hinsichtlich der Beleidigungen

17
durch F. als berechtigt erscheinen. Es erlaubte den Mietern aber nicht, die Aus-
führung der geringfügigen und inzwischen aufgrund der Arbeitsabläufe dringend ge-
wordenen Malerarbeiten von Bedingungen abhängig zu machen und damit weiter
zu verzögern. F. entschuldigte sich mit Schreiben vom 14. Juni 2002 (KB 4; BB 11)
ausdrücklich für die Schimpfworte, mit denen er B. X. in der Aufregung bedacht
hatte. Im höflichen, aber bestimmten Brief wiederholte er den - wie sich im vorlie-
genden Verfahren gezeigt hat - nicht unbegründeten Vorwurf der Zutrittsverweige-
rung und wies korrekt darauf hin, dass sie als Mieter gegen den Vertrag verstossen
würden, wenn sie der Vermieterin den Zutritt verweigern würden. Er ersuchte um
Bekanntgabe eines Besichtigungstermins für die von den Mietern gerügten Mängel,
welche die Benützung der Wohnung beeinträchtigen würden und bat um Mitteilung,
ob die Malerarbeiten inzwischen hätten durchgeführt werden können. Dieser letzte
Satz war nochmals ein deutlicher Hinweis dafür, dass die Vermieterin die unverzüg-
liche Erledigung der Arbeiten auch in der Wohnung X. wünschte. Spätestens nach
Erhalt dieses Briefes wären die Mieter verpflichtet gewesen, bedingungslos Hand
zu bieten für die Renovation der Fenster. Sie antworteten statt dessen mit einem
alles andere als versöhnlichen, fordernden zweiseitigen Brief vom 17. Juni 2002 (BB
12). Unter ihrem Logo "Toleranz & Rücksicht ohne Grenzen ☺" verwahrten sie sich
"GANZ entschieden" gegen die mit "mittlerweile an renitenter Permanenz grenzend
vorgebrachten Vorwürfe" der Zutrittsverweigerung und des Vertragsbruchs und hiel-
ten fest, dass "KEIN einziger Mechanismus die UNtragbare Verhaltensweise, das
UNtragbare Vorgehen und die UNtragbare Ausdrucksweise je UNgeschehen wer-
den lasse oder in den grauen Bereich der 'Aufregung' und/oder des 'Missverständ-
nisses' und/oder 'Ähnliches' abrutschen lasse". Sie schoben die Schuld am "Deba-
kel ('Streit')" allein der Vermieterin zu, forderten ultimativ ("das Gebot der Stunde für
Sie ist klar und eindeutig") auf, die "UNhaltbaren und UNgerechtfertigten Vorwürfe
in die Fiktion oder ins wertneutrale Nirwana zu verbannen", ansonsten rechtliche
Schritte in die Wege geleitet würden. Sie verlangten eine schriftliche Distanzierung
von den Vorwürfen, eine Besichtigung der Wohnung und brachten schliesslich zum
Ausdruck, dass sie die Arbeiten nur dulden würden, wenn diese mit der Behebung
der seit Mietbeginn bestehenden Mängel kombiniert würden. Mit diesem Verhalten
verstiessen die Mieter nach dem 11. Juni 2002 klarerweise gegen die Duldungs-
pflicht gemäss Art. 257 h OR. Unter Vorbehalt der gehörigen Ankündigung, welche
spätestens an diesem Tag nachweislich erfolgt ist, ist es allein Sache der Vermie-
terin, zu entscheiden, wann welche notwendigen Renovationsarbeiten durchgeführt
werden sollen. Mieterinnen und Mieter haben die Unterhaltsarbeiten ohne wenn und
aber zu dulden; sie haben kein Recht, diese Duldung von irgendwelchen Bedingun-
gen abhängig zu machen. Dies gilt vorliegend um so mehr, als sich F. für seine

18
Ausfälligkeiten am 14. Juni 2002 schriftlich entschuldigt hatte (BB 11) und die Mieter
bei der Wohnungsübernahme gerügte Mängel über Jahre hinweg selber nicht mehr
behoben haben wollten. Aus der Aussage des Zeugen M. kann sogar geschlossen
werden, dass bereits damals entsprechende Bemühungen seitens der Vermieterin
gescheitert waren, weil die Kontaktaufnahme mit A. X. und B. X. unmöglich war.
Dies kann - auch wenn dieser Vorfall Jahre zurückliegt, nicht unberücksichtigt blei-
ben (vgl. zutreffend E. 4.g), S. 18f. der Erwägungen des Bezirksgerichtes Plessur).
Der Kündigung lag somit nicht nur ein einmaliges Fehlverhalten mit Bagatellcharak-
ter zugrunde. Die Mieter müssen sich vielmehr erneut eine Vertragsverletzung vor-
werfen lassen, welche nicht zuletzt angesichts der Vehemenz, mit der die Mieter
noch heute auf ihrer Position beharren, keinesfalls als absolut nebensächlich be-
zeichnet werden kann. Der Stiftungsrat hatte einen mehr als plausiblen, legitimen
Grund, von seiner Kündigungsfreiheit Gebrauch zu machen und das Mietverhältnis
ordentlich aufzulösen.
f) Zu prüfen bleibt, ob die Kündigung als Verstoss gegen Treu und Glauben
zu werten und als missbräuchlich aufzuheben ist, weil sie nicht wegen der Verlet-
zung der Duldungspflicht ausgesprochen wurde sondern deshalb, weil die Mieter
von der Vermieterin verlangt hatten, dass sie sich entschuldige und den Vorwurf der
Vertragsverletzung zurücknehme. Die Vorinstanz hat diese Frage zu Recht und mit
zutreffender Begründung verneint (E. 4 h), S. 19f.). Wohl waren die Beschimpfun-
gen von F. Anlass für das erste Schreiben (BB 10) an die Verwaltung. Nachdem er
sich aber in aller Form entschuldigt hatte und nachdem sich der Vorwurf der Ver-
tragsverletzung als berechtigt erwiesen hat, hatten die Mieter aber weder Recht
noch Anlass dafür, in einem zweiten Schreiben vom 17. Juni 2002 (BB 12) in einem
unversöhnlichen Ton Forderungen und Bedingungen an die Verwalterin zu stellen.
Die Vermieterin hat, wie die Berufungskläger richtig feststellen, bereits zu Beginn
des Mietverhältnisses Briefe von A. X. erhalten. Diese Briefe waren in ähnlichem
Stil verfasst (vgl. BB 4, BB 8). In ihrem Tonfall sind sie aber bedeutend milder und
höflicher. Aus der Tatsache, dass die Vermieterin darauf nicht reagiert hat und das
Mietverhältnis während drei Jahren ohne Störungen verlief, lässt sich zudem nicht
ableiten, dass sich die Vermieterin damals am Verhalten der Mieter nicht gestört
hat. Im Gegenteil führt O. als Zeuge aus, dass ihn das Treuhandbüro, das die Lie-
genschaften verwalte, bereits kurz nach Mietbeginn kontaktiert und ihm mitgeteilt
habe, dass es Schwierigkeiten gebe. Er habe daher B. X. aufs Büro zitiert und ihr
erklärt, dass er beim nächsten Vorfall bzw. bei den nächsten Reklamationen per-
sönlich dafür sorgen werde, dass sie aus der Liegenschaft ausziehen müssten (Zeu-
geneinvernahme O., zu 2., S. 1f.). Selbst wenn das Mietverhältnis zwischen diesen

19
ersten Problemen und den aktuellen Auseinandersetzungen während rund drei Jah-
ren spannungsfrei war, kann dem Stiftungsrat nicht zuletzt auch angesichts dieser
Vorgeschichte kein missbräuchliches Verhalten vorgeworfen werden, wenn der
Brief vom 17. Juni 2002 das Fass zum Überlaufen gebracht haben sollte (vgl. Aus-
zug aus dem Protokoll Nr. 33 der Y.-Stiftung, BB 13). Die in diesem Schreiben zum
Ausdruck gebrachte Einstellung der Mieter zeigt mit aller Deutlichkeit, dass sie sich
nicht bloss gegen unberechtigte Vorwürfe zur Wehr setzten, sondern mit ihrem alles
andere als kooperativen, Verhalten die Auseinandersetzungen mit der Vermieterin
zur Eskalation gebracht haben. Der Kündigungsentscheid ist unter diesen Umstän-
den nachvollziehbar und verstösst nicht gegen Treu und Glauben. Die Berufung
erweist sich als unbegründet und wird abgewiesen.
7.a) Wird eine Klage auf Anfechtung einer Kündigung abgewiesen, hat das
Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist. Bei der
Ablehnung eines Anfechtungsbegehrens ist auch bei einem ursprünglich fehlenden
Erstreckungsantrag darüber zu befinden, ob und allenfalls in welchem Ausmass den
Mietern eine Erstreckung zu gewähren ist (Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit
Art. 274 e Abs. 3 OR). Will die Mieterschaft eine zweite Erstreckung erreichen, muss
sie das entsprechende Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstre-
ckung bei der Schlichtungsbehörde stellen (Art. 273 Abs. 3 OR). Diese Verwirkungs-
frist ist auch dann zu beachten, wenn die Gerichte noch nicht rechtskräftig über die
erste Erstreckung entschieden haben (Lachat/Stoll/ Brunner, a.a.O., S. 585, Ziff. 8.4
und 8.5 mit Hinweisen; SVIT-Kommentar, a.a.O., N: 21 zu Art. 273 OR, vgl. Higi,
a.a.O., N. 421 zu Art. 272 b OR) .
b) Das Bezirksgericht Plessur äusserte sich zur Frage der Erstreckung aus-
führlich und zutreffend, so dass grundsätzlich auf die entsprechende Erwägung ver-
wiesen werden kann (E. 5, S. 20 ff. mit Hinweisen, Art. 229 Abs. 3 ZPO). Mit über-
zeugender Begründung stellte die Vorinstanz grundsätzlich in Frage, ob angesichts
der konkreten Umstände des Einzelfalles die Voraussetzung einer durch die Inter-
essen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigte Härte gegeben sei. Angesichts der
Tatsache, dass die Vermieterschaft gegen eine einmalige Erstreckung keine Ein-
wände erhoben hatte und aus Gründen der Praktikabilität und der Rechtssicherheit
gewährte sie den Mietern im mit Dispositiv am 27. Juni 2003 mitgeteilten Entscheid
gestützt auf Art. 274 f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274 e OR gleichwohl eine
erstmalige, aber definitive Erstreckung des Mietverhältnisses - unter Ausschluss ei-
ner zweiten Erstreckungsmöglichkeit - bis zum 30. September 2003. Hiergegen ha-
ben sich weder die Berufungsbeklagte noch die Berufungskläger zur Wehr gesetzt.

20
Das Kantonsgericht hat keinen Grund, von diesem Entscheid abzuweichen. Auch
vor den Schranken der zweiten Instanz wurde nichts über allfällige Suchbemühun-
gen der Mieter, geschweige denn von Problemen bei der Suche nach einer ver-
gleichbaren Wohnung bekannt. Gemäss Entscheid der Schlichtungsbehörde vom
19. August 2002, mitgeteilt am 23. September 2002, hätte die Familie X. die Woh-
nung per 31. März 2003 verlassen zu müssen. Seit dem 27. Juni 2003 war ihr der
Entscheid des Bezirksgerichts Plessur, eine Erstreckung bis zum 30. September
2003 zu gewähren, bekannt. Das Dispositiv des vorliegenden Urteils wurde vor Ab-
lauf dieser Erstreckungsfrist mitgeteilt. Die Mieter hatten unter diesen Umständen
zweifellos genügend Zeit, um auf diesen ortsüblichen ordentlichen Kündigungster-
min eine geeignete Bleibe zu finden. Sie mussten auch vor Kantonsgericht mit ei-
nem negativen Entscheid bezüglich der Anfechtung rechnen und konnten vernünf-
tigerweise nicht darauf vertrauen, dass ein Weiterzug des bezirksgerichtlichen Ent-
scheides wiederum zu einer Verlängerung der Erstreckungsfrist führen würde. An-
ders zu urteilen würde bedeuten, rechtsmissbräuchlichen Rechtsmittelverfahren Tür
und Tor zu öffnen. Wie die Rechtsvertreterin der Mieter in ihrer Replik explizit aus-
führte, war es das Ziel ihrer Klienten, die Aufhebung der Kündigung zu erreichen.
Ein Antrag auf eine zweite Erstreckung sei daher bewusst nicht gestellt worden. Ein
solches Begehren hätte - unabhängig vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens -
spätestens sechzig Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der Schlichtungs-
behörde eingereicht werden müssen. Haben die Mieter absichtlich darauf verzich-
tet, ein solches Begehren zu stellen, ist ein allfälliger Anspruch auf Zweiterstreckung
verwirkt. Es bleibt somit bei der Beendigung des Mietverhältnisses auf den 30. Sep-
tember 2003.
8. Wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, gehen die Kosten des
Rechtsmittelverfahrens unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsklä-
ger, welche die Berufungsbeklagte ausseramtlich angemessen zu entschädigen ha-
ben (Art. 223 ZPO i.V. mit Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO). Der Rechtsvertreter der
Berufungsbeklagten hat die Zusprechung einer solchen Entschädigung verlangt,
ohne seine Aufwendungen zu beziffern. Die ausseramtliche Entschädigung für das
Berufungsverfahren wird vom Gericht auf Fr. 2'000.-- festgelegt.

21
Demnach erkennt die Zivilkammer:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 5'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 330.--, total somit Fr.5'330.--
, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Kläger und Berufungs-
kläger, welche die Beklagte und Berufungsbeklagte für das Berufungsverfah-
ren ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit Fr. 2'000.-- zu
entschädigen haben.
3.
Mitteilung an:
__________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Vizepräsident
Die Aktuarin ad hoc: