gr_gerichte · R 2020 106 · 2022-07-12 · de
Arbeitslosenversicherung

Erstwohnungspflicht (Aufhebung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 104 und R 20 106
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Racioppi und Pedretti
Aktuar
Bühler
URTEIL
vom 12. Juli 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
B._____,
C._____,
I._____ und J._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 104
und

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Stockwerkeigentümergemeinschaft D._____, vertreten durch E._____
AG, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdeführer im Verfahren R 20 106
gegen
Gemeinde F._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht (Aufhebung)

- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 8. April 1984 wurde in der Gemeinde F._____ (nachfolgend Ge-
meinde) ein damals neues Baugesetz verabschiedet, welches am 16. Fe-
bruar 1987 von der Regierung genehmigt wurde (nachfolgend aBG
1984/87). Dieses Baugesetz enthielt in Art. 69 Abs. 2 erstmals eine Erst-
wohnungsanteilsregelung, welche wie folgt lautete:
"In der Äusseren Dorfzone und in der allgemeinen Wohnzone wird die Aus-
nützungsziffer gemäss Abs. 1 für Wohnbauten um 0.15 ermässigt, wenn
nicht im Gebäude genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche Perso-
nen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Ge-
meinde F._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen
zur Verfügung gestellt wird. Die Fläche des Wohnraums für Einheimische
muss wenigstens einer Ausnützung von 0.15 entsprechen; sie ist im Ge-
bäude zweckmässig anzuordnen. Nach der Erteilung der Baubewilligung ist
die Verpflichtung zugunsten der Einheimischen als öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung auf Anmeldung der Baubehörde im Grundbuch an-
zumerken. Der Gemeinderat kann den Wohnraumanteil für Einheimische
(AZ = 0.15) allgemein vorübergehend herabsetzen, sofern und solange die
Wohnungsversorgung für die einheimische Bevölkerung genügt."
2.
Am 3. September 1989 hatte die Gemeinde der Baugesellschaft D._____
(nachfolgend Baugesellschaft), bestehend aus der G._____ AG, H._____
AG, K._____ AG Hoch- und Tiefbau sowie der L._____, die Baubewilli-
gung für die zweite Etappe der auf Parzelle Nr. M._____ geplanten Über-
bauung erteilt. Diese Baubewilligung wurde an verschiedene Auflagen und
Bedingungen geknüpft, so unter anderem auch an eine Erstwohnungsver-
pflichtung, welche gemäss Ziffer 1 lit. e) der Baubewilligung vom 3. Sep-
tember 1989 folgenden Wortlaut hat:

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"Gestützt auf Art. 69 Ziff. 2 (recte Abs.)1 Baugesetz, darf für dieses Bauvor-
haben die Ausnützungsziffer von 0.7 nur dann beansprucht werden, wenn
im Masse einer Ausnützungsziffer von 0.15 (im vorliegenden Fall 1'421 m2
Bruttogeschossfläche) Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische (natürli-
che Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in
der Gemeinde F._____), für die Dauer von wenigstens 20 Jahren, zu ange-
messenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird. Die Fläche des Wohn-
raums muss mindestens einer Ausnützung von 0.15 entsprechen und ist im
Gebäude zweckmässig anzuordnen. Noch vor Baubeginn ist diese Verpflich-
tung zugunsten der Einheimischen, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung, auf Anmeldung der Baubehörde, zulasten der Parzelle Nr.
M._____ im Grundbuch anzumerken."
3.
Die Baugesellschaft begründete am 2. März 1990 Stockwerkeigentum an
der Stammparzelle Nr. M._____ und verkaufte in der Folge einen Grossteil
der Stockwerkeinheiten an die N._____ SA. Daraufhin erfolgten weitere
Verkäufe, so auch an die heutigen Beschwerdeführer.
4.
Am 27. April 1990 wurde die Erstwohnungsverpflichtung gemäss Ziffer 1
lit. e) der Baubewilligung vom 3. September 1989 als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ im
Grundbuch angemerkt. Eine Anmerkung zulasten der einzelnen Stock-
werkeinheiten erfolgte indes nicht.
5.
Die Gemeinde führte am 9. Dezember 1992 die Bauabnahme durch und
erteilte am 11. Dezember 1992 die Bezugsbewilligung.
1 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden.

- 5 -
6.
Im Zusammenhang mit dem auf den 1. Januar 2016 in Kraft getretenen
Bundesgesetz über Zweitwohnungen erliess die Gemeinde am 27. No-
vember 2016 ein kommunales Zweitwohnungsgesetz (kZWG), welches
am 9. Mai 2017 von der Regierung genehmigt wurde. Dieses Gesetz löste
die Erstwohnungsanteils- und Kontingentierungsregelungen des Bauge-
setzes von 1999/2000 (aBG 1999/2000) ab. Art. 5 Abs. 4 kZWG lautet wie
folgt:
"Wo die Erstwohnungspflicht noch auf dem Baugesetz 1984/87 gründet, gilt
für die Aufhebung die im erwähnten Gesetz bzw. die in der betreffenden Be-
willigung enthaltene Regelung. Für die Aufhebung ist keine Ersatzabgabe zu
bezahlen."
7.
Mit Schreiben vom 10. Juni 2020 stellten die Eheleute O._____ den An-
trag, dass ihre Stockwerkeinheit P._____ mit Autoeinstellplatz wegen Ab-
laufs der 20-jährigen Frist nicht mehr der Erstwohnungsverpflichtung un-
terliege. Begründend wurde geltend gemacht, dass sie diese Stockwerk-
einheit am 6. Oktober 1995 zur Schaffung von Unterkünften für das Per-
sonal des von ihnen betriebenen Restaurants erworben hätten. Anschlies-
send hätten sie die Stockwerkeinheit Q._____ für eigene Zwecke genutzt.
8.
Ebenfalls am 10. Juni 2020 stellten auch A._____, B._____ und C._____
sowie die Eheleute I._____ und J._____ den Antrag, es sei festzustellen,
dass sie keine Erstwohnungsverpflichtung zu erfüllen hätten und ihre
Wohnungen demnach keiner kommunalen Nutzungsbeschränkung unter-
lägen. Begründend wurde angebracht, dass sie die Stockwerkeinheiten in
guten Treuen erworben hätten. Weder in den Kaufverträgen noch in der
Stockwerkeigentumsbegründung seien andere Hinweise enthalten gewe-
sen. Die Wohnungen seien seit 30 Jahren als Zweitwohnungen genutzt
worden, ohne dass die Gemeinde interveniert hätte.

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9.
Am 23. Juni 2020 teilte die Gemeinde A._____, B._____ und C._____ so-
wie den Eheleute I._____ und J._____ mit, dass für sie die Voraussetzun-
gen für die Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung nicht gegeben
seien.
10.
Mit Verfügung vom 16. Juli 2020 stellte die Gemeinde fest, dass auf der
den Eheleuten O._____ gehörenden Stockwerkeinheit P._____ infolge
Ablaufs der 20-jährigen Frist keine Erstwohnungsverpflichtung mehr be-
stehe. Entsprechend wurde das Grundbuchamt angewiesen, auf der Par-
zelle Nr. M._____ folgende Anmerkung vorzunehmen:
"Gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBauG 1984/87 ist eine Bruttogeschossfläche im
Umfang von 1248 m2 (recte 1'181 m2)2 BGF als Erstwohnung zu nutzen
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steu-
ersitz in der Gemeinde F._____). Diese Nutzungsbeschränkung gilt für die
Dauer von wenigstens 20 Jahren ab Bauabnahme der Überbauung auf Parz.
M._____."
11.
Mit Schreiben vom 26. August 2020 ersuchten A._____, B._____ und
C._____ sowie die Eheleute I._____ und J._____ die Gemeinde um Erlass
einer anfechtbaren Verfügung.
12.
Am 3. September 2020 stellten auch die Stockwerkeigentümergemein-
schaft D._____ sowie diverse Stockwerkeigentümer den Antrag, es sei in
Form einer anfechtbaren Verfügung festzustellen, dass die einzelnen
Stockwerkeinheiten keine Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu erfüllen
hätten. Entsprechend sei das Grundbuchamt anzuweisen, die auf der
2 Eingefügt durch das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (vgl. beschwerdeführerische
Beilage im Verfahren R 20 106 [Bf-act. R 20 106] / 10)

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Stammparzelle Nr. M._____ lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu lö-
schen.
13.
Mit Verfügung vom 5. Oktober 2020 wies der Gemeindevorstand die An-
träge sowohl von A._____, B._____ und C._____ sowie der Eheleute
I._____ und J._____ als auch der Stockwerkeigentümergemeinschaft
D._____ sowie diverser Stockwerkeigentümer ab.
14.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ sowie die Eheleute
I._____ und J._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 6. November
2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
(R 20 104) mit dem Antrag um Aufhebung der Verfügung vom 5. Oktober
2020 und Anweisung des Grundbuchamtes, die auf der Stammparzelle Nr.
M._____ lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu löschen. Begründend
wurde ausgeführt, die Anmerkung sei ausschliesslich auf der Stammpar-
zelle Nr. M._____ erfolgt, nicht jedoch auf den einzelnen Wohnungen. Es
hätten etliche Handänderungen stattgefunden, welche von der Gemeinde
widerspruchslos akzeptiert worden seien. Auch habe die Gemeinde sämt-
liche Entscheide des Grundbuchinspektorats im Zusammenhang mit dem
Verkauf an Personen mit Wohnsitz im Ausland widerspruchslos akzeptiert
und die Handänderungssteuer kassiert. Vor diesem Hintergrund könne der
Gemeinde kaum entgangen sein, dass sämtliche Wohnungen ohne Erst-
wohnungsauflage übertragen worden seien. Ein Käufer müsse sich auf
den Eintrag auf seiner Stockwerkeinheit verlassen können. Ein solcher
Eintrag habe bezüglich einer Erstwohnungsanteilsverpflichtung nicht be-
standen. Aus diesem Grund hätten die einzelnen Käufer auch nicht mit
einer solchen Auflage rechnen müssen. In diesem (guten) Glauben seien
sie zu schützen. Auch sei zu berücksichtigen, dass sämtliche Wohnungen
zunächst an die N._____ SA und später vorbehaltlos zum Preis von Zweit-
wohnungen an A._____, B._____ und C._____ verkauft worden seien. Die
Gemeinde habe die Beschwerdeführer nie zur Einhaltung der Erstwoh-

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nungsanteilsverpflichtung angehalten. Damit sei sie ihrer Kontrollplicht
nicht nachgekommen, was zur heutigen misslichen Situation geführt habe.
Ohnehin sei das Recht gegenüber der Baugesuchstellerin, namentlich der
Baugesellschaft D._____, verwirkt. Diese Verwirkung müsse auch zu-
gunsten der heutigen Stockwerkeigentümer gelten. Eine Bezeichnung der
Wohnungen als Erst- bzw. Zweitwohnung sei nie vorgenommen oder
rechtskräftig festgelegt worden, was grundsätzlich im Baubewilligungsver-
fahren hätte erfolgen müssen. Unter dem Gesichtspunkt der Verjährung
komme dem Umstand, dass die Gemeinde nach 30 Jahren noch immer
auf der Einhaltung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung bestehe, grosse
Bedeutung zu.
15.
Am 6. November 2020 erhob auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft
D._____ sowie diverse Stockwerkeigentümer (nachfolgend Beschwerde-
führer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
(R 20 106) mit folgenden Anträgen:
"1.
Die Verfügung des Gemeindevorstandes F._____ vom 5. Oktober
2020 betreffend Erstwohnungsanteilsverpflichtung auf diversen Woh-
nungen sei aufzuheben.
2.
Das Grundbuchamt der Gemeinde F._____ sei anzuweisen, die auf
der Stammparzelle Nr. M._____ im Grundbuch der Gemeinde
F._____ lastende Anmerkung "Erstwohnung" zu löschen.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit an die Gemeinde F._____ zurück-
zuweisen, damit diese eine Neubeurteilung im Sinne der Erwägun-
gen vornehme.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerde-
gegnerin.
In Anbetracht des Wortlauts der Auflage gemäss Ziffer 1 lit. e) der Baube-
willigung vom 3. September 1989 sei nicht klar, ob die Baugesellschaft
oder die Gemeinde zuständig gewesen wäre, die Ausscheidung der Woh-
nungen in Erst- und Zweitwohnungen vorzunehmen. Dass die entspre-
chende Wohnfläche "im Gebäude zweckmässig anzuordnen" sei, spreche
für eine Pflicht der Baugesellschaft. Dass die Verpflichtung aber "noch vor

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Baubeginn" und "auf Anmeldung der Baubehörde" im Grundbuch anzu-
merken gewesen sei, deute aber gleichzeitig auf ein Versäumnis der Ge-
meinde hin. Die Gemeinde hätte die Baufreigabe verweigern können, so-
lange keine entsprechende Ausscheidung erfolgt sei. Wäre die Baugesell-
schaft für die Ausscheidung zuständig gewesen, wäre die Gemeinde sub-
sidiär in der Pflicht gewesen, die Anmeldung vor Baubeginn durchzuset-
zen. In zeitlicher Hinsicht sei festzuhalten, dass die Geltungsdauer der
Erstwohnungsverpflichtung in der Zwischenzeit abgelaufen sei. Diese Ver-
pflichtung habe als unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung ihre
Rechtswirkungen bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung entfal-
tet, weshalb nicht argumentiert werden könne, die Ausscheidung sei zum
jetzigen Zeitpunkt noch für die nächsten zwanzig Jahre vorzunehmen. Art.
5 kZWG sei entgegen der Auffassung der Gemeinde nicht anwendbar,
weil dieses Gesetz im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung noch gar nicht
in Kraft gewesen sei. Vor diesem Hintergrund werde sowohl der Bestand
der Erstwohnungsanteilsverpflichtung als auch die Berechtigung der Ge-
meinde, diese Eigentumsbeschränkung nach so langer Zeit durchzuset-
zen, bestritten. Der hier zur beurteilende Fall sei grundsätzlich identisch
mit demjenigen Fall, den das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den im Urteil R 02 72 entschieden habe. In diesem Fall sei der Beschwer-
deführer in seinem Vertrauen, eine Zweitwohnung erworben zu haben, ge-
schützt worden. In Bezug auf den Vertrauensschutz sei relevant, dass die
Gemeinde von den Handänderungen gewusst und gegen die Verfügungen
des Grundbuchinspektorats keine Beschwerden erhoben habe. Daraus er-
helle, dass die Gemeinde einerseits von der Nutzung der meisten Stock-
werkeinheiten als Zweitwohnungen und andererseits von den Handände-
rungen Kenntnis gehabt habe. Auch habe die Gemeinde aufgrund der Ver-
fügungen des Grundbuchinspektorats Kenntnis von den Kaufpreisen er-
langt. Aufgrund dieser Kaufpreise habe es für die Gemeinde klar gewesen
sein müssen, dass die Wohnungen als Zweitwohnungen verkauft worden

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seien. Auch auf den amtlichen Schätzungen der Stockwerkeinheiten sei
keine Erstwohnungsverpflichtung vermerkt gewesen. Diese Schätzungen
hätten der Gemeinde zwecks Erhebung von Steuern und Gebühren aber
vorgelegen. Damit bestünden zahlreiche Belege und Anhaltspunkte, wo-
nach die Gemeinde stets davon ausgegangen sei, dass es sich bei den
Wohnungen um Zweitwohnungen ohne Erstwohnungsanteilsverpflichtung
gehandelt habe. Ausserdem hätten die Beschwerdeführer mangels hinrei-
chender Konkretisierung der Verpflichtung im Grundbuch nicht wissen
können, dass es sich bei ihren Wohneinheiten um Erstwohnungen handle.
Daran ändere gemäss Urteil R 02 72 des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden nichts, dass die Erstwohnungsverpflichtung auf der
Stammparzelle Nr. M._____ angemerkt sei. Hinzu komme, dass ein Käu-
fer nach Ablauf von 20 oder nunmehr 30 Jahren nicht mehr damit rechnen
müsse, dass noch eine Ausscheidung erfolge. Entgegen der Auffassung
der Gemeinde scheitere die Berufung auf den Vertrauensschutz nicht. Ein
Grossteil der Eigentumsübertragungen wären nämlich gar nicht erst zu-
stande gekommen, wenn die Gemeinde bereits beim ersten Verkauf an
die N._____ SA interveniert und auf eine Ausscheidung mit entsprechen-
der Anmerkung auf den einzelnen Stockwerkeinheiten gepocht hätte. Da-
mit seien die Beschwerdeführer in ihrem Vertrauen, unbeschränkt nutz-
bare Wohnungen erworben zu haben, zu schützen.
16.
Mit Verfügung vom 3. Dezember 2020 hat das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden die Verfahren R 20 104 und R 20 106 vereinigt.
17.
Am 7. Dezember 2020 reichte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin) in den Verfahren R 20 104 und R 20 106 separate Vernehmlas-
sung, welche grundsätzlich identisch sind, ein. Darin beantragte sie die
Abweisung der Beschwerden. Zur Begründung machte die Beschwerde-
gegnerin geltend, eine in Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 enthaltene öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung werde wirksam, sobald sich der ge-

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setzliche Tatbestand verwirklicht habe, ohne dass der vorherige Erlass ei-
ner Verfügung notwendig sei. Die betreffende Verpflichtung zur Nutzung
eines bestimmten Prozentsatzes der Wohnfläche als Erstwohnungen sei
als unmittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung ausgestaltet. Bei
der späteren Begründung von Stockwerkeigentum müsse der betreffende
Prozentsatz als Erstwohnungen ausgeschieden und als solche sachen-
rechtlich erkennbar gemacht werden. Dabei bedürfe es keiner konkretisie-
renden Verfügung. Vielmehr werde der gesetzliche Tatbestand mit der Er-
teilung der Baubewilligung geschaffen, worauf der Eigentümer ohne wei-
teres seiner gesetzlichen Verpflichtung nachzukommen habe. Damit sei
gesagt, dass die Baugesellschaft dafür zu sorgen gehabt hätte, dass die
Quote von 1'421 m² Bruttogeschossfläche als Erstwohnungen ausge-
schieden worden wären. Die Gemeinde habe diesbezüglich keine Ver-
pflichtungen gehabt. Sie habe nur noch dafür zu sorgen gehabt, dass die
Erstwohnungsverpflichtung auf Parzelle Nr. M._____ angemerkt und da-
mit für jedermann erkennbar gemacht werde. Dies habe die Gemeinde ge-
macht. Die Gemeinde sei nicht verpflichtet gewesen, bei einer nach Bau-
bewilligungserteilung erfolgten Begründung von Stockwerkeigentum die
Erstwohnungsverpflichtung gegenüber den einzelnen Stockwerkeigentü-
mern kenntlich zu machen. Dies sei auch nach dem aBG 1999/2000
grundsätzlich Sache der Baugesuchsteller gewesen. Allerdings werde
gemäss Art. 72 dieses Gesetzes verlangt, dass diese Ausscheidung be-
reits in den Baugesuchsplänen zu erfolgen habe und nachträgliche Ände-
rungen bewilligungspflichtig seien, so eben auch bei nachträglicher Stock-
werkeigentumsbegründung. Es wäre wohl sachdienlich gewesen, wenn
die Gemeinde von Anfang an auf der Bezeichnung der Erstwohnungs-
fläche in den Baugesuchsplänen beharrt und entsprechende Kontrollen
durchgeführt hätte. Eine solche originäre Ausscheidungspflicht der Bau-
herrschaft beziehungsweise Eigentümerin könne aber nicht von der Kon-
trolle durch die Baubehörde abhängen. Es verhalte sich diesbezüglich

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nicht anders als bei der Überprüfung anderer baugesetzlicher Bestimmun-
gen und Anordnungen, wie sie z.B. in Auflagen und Baubewilligungen üb-
licherweise enthalten seien. Hier habe man es mit einem gesetzlichen An-
spruch zu tun, welcher grundsätzlich nicht verjähre, solange die Regelung
bzw. die gestützt darauf ergangene Verfügung nicht aufgehoben würden.
Daran ändere auch die Laufdauer gemäss Art. 69 Ziff.2 aBG 1984/87
nichts. Der Durchsetzungsanspruch der Gemeinde bestehe bis zur Aufhe-
bung der gesetzlichen Regelung respektive der gestützt darauf erlassenen
Verfügung. Eine solche Aufhebung sei nie erfolgt. In Art. 5 Abs. 4 kZWG
werde bestimmt, dass für die Aufhebung der Pflicht die im aBG 1984/87
bzw. die in den Baubewilligungen enthaltene Regelung gelte. Die Frist von
20 Jahren ende unabhängig davon, ob und wie die betreffenden Wohnein-
heiten genutzt worden seien. Die Zeitdauer gelte ohnehin nicht absolut,
sondern die Verpflichtung sei nach oben offen ("mindestens"). Die Be-
zugsbewilligung für die Überbauung D._____ sei erst am 11. Dezember
1992 erteilt worden. Die 30-Jährige Verwirkungsfrist gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung wäre selbst dann noch nicht abgelaufen, wenn
die für die Wiederherstellung geltenden Grundsätze auch für die Einhal-
tung der Erstwohnungsverpflichtung gälten würden. So oder so könne von
einer Verwirkung oder Verjährung keine Rede sein. Die Gemeinde sei auf-
grund der Regelung im aBG 1984/87 weder berechtigt noch verpflichtet
gewesen, bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf einer
Ausscheidung zu beharren oder gar selbst eine solche vorzunehmen.
Auch sei sie nach Bewilligungserteilung nicht gehalten gewesen, Nachfor-
schungen darüber anzustellen, ob eine Stockwerkeigentumsbegründung
stattgefunden habe und die Ausscheidung der Erstwohnungsanteils-
flächen korrekt erfolgt sei. Es sei zu bedenken, dass die Erstwohnungsan-
teilsregelung damals noch rudimentär gewesen sei und sich von der
späteren Regelung im aBG 1999/2000 unterscheide. Die Problematik der
Regelung von Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 sei erst aufgefallen, als im Jahr

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2017 die ersten Aufhebungsgesuche gestützt auf Art. 5 kZWG eingegan-
gen seien. Nur eine vergleichsweise kleine Teilfläche der ganzen Über-
bauung sollten zudem Erstwohnungen bilden, sodass nach der Ausschei-
dung der übrige Teil ohne Weiteres als Zweitwohnungen genutzt und ver-
kauft hätte werden dürfen. Selbst allfällige Versäumnisse der Gemeinde
bei der Kontrolle hätten nicht automatisch die Gutgläubigkeit der Woh-
nungserwerber zu begründen vermocht. Keine der zuständigen Behörden
(Gemeindevorstand oder Bauamt) hätten irgendwelche vertrauensbegrün-
dende Handlungen vorgenommen. Auch liege kein konkludentes Verhal-
ten vor.
18.
In einem zweiten Schriftenwechsel vertieften die Parteien die von ihnen
eingenommenen Standpunkte, ohne wesentlich Neues vorzubringen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie
im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehen-
den Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend die Verfü-
gung vom 5. Oktober 2020, mit welcher die Beschwerdegegnerin die Ge-
suche der Beschwerdeführer vom 10. Juni 2020 bzw. vom 3. September
2020, wonach ihre Stockwerkeinheiten keine Erstwohnungsverpflichtung
gemäss Baubewilligung vom 3. September 1989 zu erfüllen hätten, abge-

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wiesen hat. Diese Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer
anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt sie ein taugliches An-
fechtungsobjekt für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht dar. Als formelle
und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügungen vom 5. Okto-
ber 2020 sind die Beschwerdeführer davon überdies berührt und sie wei-
sen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf
(Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichten
Beschwerden (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1
VRG) ist somit einzutreten.
2.
Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die
Frage, ob die Beschwerdegegnerin die hier zur Diskussion stehenden
Stockwerkeinheiten zu Recht nicht aus der Erstwohnungsverpflichtung
entlassen hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, ob die mit Baubewilligung vom
3. September 1989 auferlegte Erstwohnungsverpflichtung noch besteht
bzw. durchgesetzt werden kann. Es verhält sich nämlich so, dass die Be-
schwerdeführer sowohl den Bestand der Erstwohnungsanteilsverpflich-
tung als auch die Berechtigung der Beschwerdegegnerin, diese Eigen-
tumsbeschränkung nach so langer Zeit gegenüber den Erwerbern durch-
zusetzen, bestreiten.
3.1.
Ausgangspunkt bildet die Baubewilligung vom 3. September 1989,
gemäss welcher verfügt wurde, dass gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87
die Ausnützungsziffer von 0.7 nur dann beansprucht werden dürfe, wenn
im Masse einer Ausnützungsziffer (nachfolgend AZ) von 0.15 (= 1'421 m2
Bruttogeschossfläche [nachfolgend BGF]) Wohnraum zur Nutzung durch
Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem
oder erstem Steuersitz in der Gemeinde F._____) für die Dauer von min-
destens 20 Jahren zur angemessenen Bedingungen zur Verfügung ge-
stellt wird. Dies bedeutet, dass die bewilligte Überbauung insofern einer
Erstwohnungsverpflichtung unterliegt, als sie nur von Ortsansässigen ge-

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nutzt werden darf. Diese im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art.
90 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR
801.100) verfügte Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung dar. Darunter versteht man jene staatlichen Ein-
griffe, durch die das Eigentum nicht entzogen wird (wie bei der formellen
Enteignung), sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und Verfügungs-
befugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt werden (vgl. HÄFELIN/
MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020,
Rz 2453). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-
ches (ZGB; SR 210) bestehen öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks Schaffung von Recht-
sicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1 ZGB sowie Art. 69 Abs.
2 aBG 1984/87 jedoch vor, dass derartige Eigentumsbeschränkungen im
Grundbuch anzumerken sind (vgl. Berner Kommentar, Band IV, 1. Abtei-
lung, 3. Teilband, Art. 680-701 ZGB, 1975, Rz 73 ff. zu Art. 680 ZGB). Dies
ändert jedoch nichts daran, dass solche Anmerkungen lediglich deklarato-
rische Wirkung haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013
vom 28. April 2014 E.4.2, BGE 111 Ia 182 E.4). Daraus ergibt sich, dass
auf der Stammparzelle Nr. M._____ ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der
Baubewilligung eine Erstwohnungsverpflichtung im Masse einer AZ von
0.15 gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 gelastet hat bzw. noch immer
lastet. Am 27. April 1990 liess die Gemeinde diese Erstwohnungsverpflich-
tung alsdann gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 im Grundbuch anmer-
ken, womit sie für jedermann transparent gemacht worden ist. Damit ist
die Gemeinde ihren gesetzlichen Verpflichtungen bei der Errichtung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung nachgekommen. Es ist an dieser Stelle
zu betonen, dass die Beschwerdegegnerin entgegen den Insinuationen
der Beschwerdeführer insbesondere nicht verpflichtet war, die Ausschei-
dung in Erst- und Zweitwohnungen vorzunehmen; schliesslich sind
gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 und der gestützt darauf erlassenen

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Baubewilligungsauflage die dem Mass von 1'421 m2 BGF (aktuell 1'181 m2
BGF) entsprechenden Wohnungen "im Gebäude zweckmässig anzuord-
nen". Diese Anordnung kann aber nicht durch die Beschwerdegegnerin,
sondern ausschliesslich durch die Bauherrschaft bzw. die heutigen Stock-
werkeigentümer selber erfolgen. Es wäre mit der Eigentumsgarantie des
Eigentümers nicht vereinbar, wenn die Baubehörde von sich aus einfach
die ihr geeignet erscheinenden Erstwohnungen ausscheiden würde.
3.2.
Am Bestand der Erstwohnungsverpflichtung vermag auch nichts zu än-
dern, dass sie ausschliesslich zulasten der Stammparzelle Nr. M._____
angemerkt ist und somit nur für einen Teil der bestehenden Stockwerkein-
heiten bzw. aktuell für eine BGF von 1'181 m2 (vgl. beschwerdeführerische
Beilage R 20 106 [Bf-act. R 20 106] / 10) gilt. Am 27. November 2016
wurde das kommunale Zweitwohnungsgesetz (kZWG) an der Urnenab-
stimmung beschlossen und von der Regierung des Kantons Graubünden
am 9. Mai 2017 genehmigt. Gemäss Art. 12 kZWG werden durch dieses
Gesetz die bestehenden kommunalen Regelungen aufgehoben, insbe-
sondere die Bestimmungen über die Förderung des Erstwohnungsbaus
und die Einschränkung des Zweiwohnungsbaus (vgl. Art. 61-76j des aBG
1999/2000). Gemäss Art. 3 Abs. 3 kZWG gelten als bestehende Erstwoh-
nungen Wohnungen, die aufgrund des jetzigen oder eines früheren Bau-
gesetzes im Rahmen einer Baubewilligung einer Erstwohnungspflicht un-
terstellt worden sind. In dieser Hinsicht "unterstellt" sind auch Wohnungen
auf einer Stammparzelle wie der vorliegenden Parzelle Nr. M._____. Dies,
weil die in den Gebäuden auf der Stammparzelle Nr. M._____ befindlichen
Wohneinheiten, die als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, Teil dieser
Stammparzelle sind und auf dieser als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung die Erstwohnungsverpflichtung lastet und die entsprechende
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auch auf dieser Stammpar-
zelle angemerkt wurde. Für diese Wohnungen besteht eine Nutzungs-

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pflicht analog Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG (Art. 4 Abs. 1 kZWG). Für die Auf-
hebung der Erstwohnungsverpflichtung, welche noch auf dem aBG
1984/87 gründet, gelten gemäss Art. 5 Abs. 4 kZWG die in diesem Bau-
gesetz bzw. die in den betreffenden Baubewilligungen enthaltenen Rege-
lungen. Gemäss Art. 69 Abs. 1 des aBG 1984/87 betrug die maximale AZ
in der Äusseren Dorfzone 0.7 bzw. gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87
0.55. Nach Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 wurde in der Äusseren Dorfzone
die AZ gemäss Abs. 1 für Wohnbauten um 0.15 ermässigt, wenn nicht im
Gebäude genügend Wohnraum für Einheimische (natürliche Personen mit
Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde
F._____) für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur
Verfügung gestellt wurde. Die damalige Bauherrin, namentlich die Bauge-
sellschaft D._____, durfte also eine AZ von 0.7 beanspruchen. Um nicht
eine AZ-Einbusse von 0.15 auf 0.55 zu erleiden, musste sie sich im Ge-
genzug verpflichten, im Masse einer AZ von 0.15 (= 1'421 m2 BGF) Wohn-
raum zur Nutzung durch Einheimische für wenigstens 20 Jahre zu ange-
messenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen. Während die Leistung
der Beschwerdegegnerin (Einräumung einer AZ von 0.7) erfolgt ist, harrt
die Erfüllung der Leistung der damaligen Bauherrin bzw. (nach Begrün-
dung von Stockwerkeigentum an Stammparzelle Nr. M._____ am 2. März
1990 sowie weiteren Handänderungen) der heutigen Eigentümer von
Stockwerkeinheiten, nämlich die Ausscheidung der Erst- und Zweitwoh-
nungen in den Gebäuden auf der Stammparzelle Nr. M._____ nach wie
vor der Dinge. Das schadet aber nicht: Solange die Ausscheidung in Erst-
und Zweitwohnungen nicht erfolgt ist, können nämlich grundsätzlich alle
Wohneinheiten nach wie vor und auch in Zukunft nur als Erstwohnungen
genutzt werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Erstwohnungsver-
pflichtung nach wie vor nur auf der Stammparzelle Nr. M._____ und nicht
auf den hier zur Diskussion stehenden Stockwerkeinheiten lastet, denn
alle diese Wohneinheiten haben, solange keine Aufteilung der Erstwoh-

- 18 -
nungsverpflichtung auf die einzelnen Wohneinheiten stattgefunden hat,
als Erstwohnungen zu gelten und dürfen mit Ausnahme der Wohnung der
Eheleute O._____, welche aus der Erstwohnungsverpflichtung entlassen
worden sind, nur als solche genutzt werden (Art. 4 Abs. 1 kZWG). Daraus
ergibt sich, dass die am 27. April 1990 angemerkte Erstwohnungsver-
pflichtung in Bezug auf sämtliche Wohneinheiten, welche nicht aus der
Erstwohnungsverpflichtung entlassen worden sind, besteht und dies ob-
schon diese Verpflichtung ausschliesslich auf der Stammparzelle Nr.
M._____ angemerkt worden ist. Dass die Erstwohnungsnutzung auf den
hier zur Diskussion stehenden Wohneinheiten trotz der durch die Stock-
werkeigentümer unterlassenen Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnun-
gen auf der Stammparzelle Nr. M._____ erhalten bleibt, ist im Übrigen
auch im öffentlichen Interesse, sind doch Wohnungen für Einheimische in
F._____ knapp.
3.3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass seit dem Zeitpunkt der Rechts-
kraft der Baubewilligung vom 3. September 1989 auf der Stammparzelle
Nr. M._____ eine Erstwohnungsverpflichtung gelastet hat und diese Ver-
pflichtung – mangels vorgenommener Ausscheidung in Erst- und Zweit-
wohnungen durch die Stockwerkeigentümer – in Bezug auf sämtliche hier
zur Diskussion stehenden Wohneinheiten noch immer besteht. Das Vor-
bringen der Beschwerdeführer, wonach die Erstwohnungsverpflichtung
auf den Wohneinheiten nicht mehr bestehe, ist somit nicht zu hören.
4.1.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die fragliche Erstwohnungs-
verpflichtung "für die Dauer von wenigsten 20 Jahren" gelte. Als unmittel-
bare gesetzliche Eigentumsbeschränkung entfalte diese Verpflichtung ihre
Rechtswirkungen bereits zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung, wes-
halb sie zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr durchgesetzt werden könne.
Damit bringen die Beschwerdeführer sinngemäss vor, die Erstwohnungs-
verpflichtung gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 habe nach 20 Jahren

- 19 -
ab Rechtskraft der Baubewilligung vom 3. September 1989 geendet und
zwar unabhängig davon, ob die betreffenden Wohnungen als Erst- oder
Zweitwohnungen genutzt worden seien. Mit diesem Vorbringen dringen
die Beschwerdeführer nicht durch.
4.2.
Die in der Baubewilligung vom 3. September 1989 enthaltene Auflage be-
inhaltete Folgendes: AZ-Bonus von 0.15 gegen Zurverfügungstellung von
Wohnraum (1'421 m2 BGF) zur Nutzung durch Einheimische (natürliche
Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in
der Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre (aber nicht mehr) zu an-
gemessenen Bedingungen (vgl. beschwerdegegnerische Beilage [Bg-act.]
2). In diesem Zusammenhang kann unter "zur Verfügung stellen" nichts
anderes als "Schaffung der Nutzungsmöglichkeit" verstanden werden, zu-
mal in Art. 69 Abs. 2 aBG 1984/87 das gesetzgeberische Ziel genannt ist,
nämlich, dass im betreffenden Gebäude "genügend Wohnraum für Einhei-
mische (natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder
erstem Steuersitz in der Gemeinde F._____) für wenigstens 20 Jahre zu
angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird". Mithin hat ein
Eigentümer von Stockwerkeinheiten ausschliesslich Anspruch auf Entlas-
sung aus der Erstwohnungsverpflichtung, wenn er – wie bspw. die Ehe-
gatten O._____ – nachweist, dass er seine Wohneinheit für wenigstens 20
Jahre als Erstwohnung (und nicht als Zweitwohnung) genutzt hat. Solange
dieser Nachweis nicht erbracht ist, besteht kein Anspruch auf Entlassung
und die Erstwohnungsverpflichtung besteht weiter. Im vorliegenden Fall
haben die Beschwerdeführer ihre Wohnungen in der Überbauung auf der
Stammparzelle Nr. M._____ anerkanntermassen nicht während 20 Jahren
als Erst-, sondern ausschliesslich als Zweitwohnungen genutzt. Bereits
aus dieser Nutzung ergibt sich, dass die Entlassungsvoraussetzungen
nicht vorliegen können und die Erstwohnungsverpflichtung auf den hier zur
Diskussion stehenden Wohneinheiten weiter Bestand hat. Vor diesem Hin-

- 20 -
tergrund können die Beschwerdeführer nicht erfolgreich geltend machen,
die mit Baubewilligung vom 3. September 1989 auferlegte Erstwohnungs-
verpflichtung sei infolge Ablaufs der 20-jährigen Zeitdauer gemäss Art. 69
Abs. 2 aBG 1984 im heutigen Zeitpunkt nicht mehr durchsetzbar.
5.1.
Ferner ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführer im Erwerbszeitpunkt gut-
gläubig waren und damit eine Entlassung ihre Stockwerkeinheiten aus
Gründen des Vertrauensschutzes angebracht wäre.
5.2.
Nach konstanter Rechtsprechung zählt der Grundsatz von Treu und Glau-
ben zu den elementarsten Prinzipien der Rechtsordnung und er folgt un-
mittelbar aus Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft (BV; SR 101). Als gutgläubig gilt dabei derjenige, dem bei Vor-
liegen eines Rechtsmangels das entsprechende Unrechtsbewusstsein
fehlt. Auf Vertrauensschutz kann sich somit nur berufen, wer von der Ver-
trauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht
kannte und auch nicht hätte kennen müssen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz 654). Für die Frage, ob der Betroffene gutgläubig war
oder nicht, ist auf den Zeitpunkt des Kaufes abzustellen (vgl. VGU R 02 72
E.2.d)
5.3.
Unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin die Erstwohnungsver-
pflichtung mittels Auflage in der Baubewilligung vom 3. September 1989
sichergestellt hat und auf der Stammparzelle Nr. M._____ anmerken liess.
Damit war diese Verpflichtung, welche auf sämtlichen Wohneinheiten ge-
lastet hat, solange keine Aufteilung der Erstwohnungsverpflichtung auf die
einzelnen Wohneinheiten erfolgt ist (vgl. vorstehende Erw. 3.2.), für jeder-
mann transparent gemacht worden. Unbestritten ist auch, dass in den
Kaufverträgen, mit welchen die Beschwerdeführer im Verfahren R 20 104
ihre Stockwerkeinheiten auf der Stammparzelle Nr. M._____ erworben ha-
ben, die Anmerkung "Abitazione primaria" im Beschrieb der Stammpar-

- 21 -
zelle festgehalten war. Für die Beschwerdeführer im Verfahren R 20 106
ist diese Tatsache nicht nachgewiesen, zumal die entsprechenden Kauf-
verträge nicht im Recht liegen und sich auch aus der eingereichten Ei-
gentümerliste (Bf-act. R 20 106 / 11) nicht ergibt, ob darin die Anmerkung
im Beschrieb der Stammparzelle Nr. M._____ enthalten ist. Gemäss der
Auffassung des Verwaltungsgerichts gibt es allerdings keinen Grund an-
zunehmen, dass dem nicht so ist. Gehört der Beschrieb der Stammpar-
zelle und damit auch die Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung näm-
lich in einen Kaufvertrag über eine Stockwerkeinheit. Vor diesem Hinter-
grund ist davon auszugehen, dass auch anlässlich der Beurkundungen ein
entsprechender Hinweis auf die auf dem Stammgrundstück M._____ an-
gemerkte Erstwohnungsverpflichtung erfolgt war. Entgegen der Auffas-
sung der Beschwerdegegnerin geht die Anmerkung der Erstwohnungsver-
pflichtung allerdings nicht aus dem in der Stockwerkeigentumsbegründung
enthalten Beschrieb der Stammparzelle Nr. M._____ hervor. Dies aus dem
einfachen Grund, weil die Stockwerkeigentumsbegründung am 2. März
1990 erfolgt war und die Erstwohnungsverpflichtung erst später, nämlich
am 27. April 1990, im Grundbuch angemerkt worden ist. Aufgrund der im
Grundbuch zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ angemerkten Erst-
wohnungsverpflichtung sowie aus den in den Kaufverträgen enthaltenen
Beschrieb der Stammparzelle Nr. M._____, woraus sich diese Verpflich-
tung ebenfalls ergibt bzw. ergeben musste, hätten die Beschwerdeführer
erhebliche Zweifel daran haben müssen, dass ihre Wohneinheiten ohne
Weiteres als Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Diese Zweifel hät-
ten – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt – mittels einer Nach-
frage beim Bauamt beseitigt werden können. Mit anderen Worten hätten
sie bei gebührender Sorgfalt erkennen können bzw. müssen, dass die von
ihnen erworbenen Wohneinheiten nicht ohne Weiteres als Zweitwohnun-
gen genutzt werden dürfen. Mit der (grundbuchlichen) Anmerkung der
Erstwohnungsverpflichtung zulasten der Stammparzelle Nr. M._____ und

- 22 -
dem aus den aus den Kaufverträgen enthaltenen Beschrieb des Stamm-
grundstücks, woraus die Anmerkung dieser Verpflichtung hervorgeht bzw.
hervorgehen musste, lagen für die Beschwerdeführer somit erkennbare
und gegen aus in Erscheinung tretende Anhaltspunkte dafür vor, dass es
sich bei ihren Wohnungen um Erstwohnungen handelte. Daran ändert
auch die Tatsache nichts, dass die Ausscheidung der als Erst- und Zweit-
wohnungen zu nutzenden Flächen im Zeitpunkt des Kaufes der Wohnein-
heiten nicht ausgeschieden waren; schliesslich mussten die Beschwerde-
führer aufgrund der genannten Anhaltspunkte bereits erhebliche Zweifel
daran haben, dass es sich bei ihren Wohneinheiten nicht ohne Weiteres
um Zweitwohnungen handeln konnte. Daher kommt das Verwaltungsge-
richt zum Schluss, dass die Beschwerdeführer ihre Stockwerkeinheiten
nicht gutgläubig als Zweitwohnungen gekauft und entsprechend genutzt
haben konnten.
6.1.
Doch selbst, wenn der gute Glaube der Beschwerdeführer im Erwerbszeit-
punkt zu bejahen wäre, was nicht der Fall ist, könnten sich die Beschwer-
deführer nicht auf den Vertrauensschutz berufen, falls ein überwiegendes
öffentliches Interesse entgegenstehen würde. Die Interessenabwägung
bleibt daher vorbehalten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz 664).
6.2.
Zunächst ist festzuhalten, dass das Interesse an der Einhaltung von raum-
planungsrechtlichen und baurechtlichen Bestimmungen generell gross ist
(Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Freiburg 602 2015 25 vom
19. August 2015 E.7). Wie sogleich darzulegen sein wird, gilt dies im vor-
liegenden Fall auch für das öffentliche Interesse an der Beschränkung von
Zweitwohnungen. Gemäss den in Art. 1 Abs. 2 lit. b und c sowie Art. 3 des
Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) festgelegten Zielen und
Grundsätzen hat die Raumplanung der zweckmässigen Nutzung des Bo-
dens zu dienen, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten, das

- 23 -
soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen
zu fördern sowie auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedelung
hinzuwirken. Demgegenüber wirkt sich ein Überhandnehmen von Zweit-
wohnungen gerade in Tourismusgegenden aus raumplanerischer Optik in-
sofern negativ aus, als es eine Verschwendung von Bauland begünstigt
und zum Nachteil der einheimischen Bevölkerung Druck auf die Boden-
preise ausübt (vgl. zum Ganzen BGE 135 I 223 = Pra 99 [2010] Nr. 36
E.3.3). Das öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwoh-
nungsbaus ergibt sich sodann auch aus Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG sowie
– auf kantonaler Ebene – aus Art. 27 Abs. 4 KRG. Gemäss dieser Bestim-
mung können die Gemeinden zur Sicherung eines genügenden Angebots
an erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung und ei-
nes angemessenen Verhältnisses zwischen dauernd bewohnten Wohnun-
gen und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile festlegen oder gleich-
wertige Regelungen treffen (vgl. dazu BGer 1C_488/2010 vom 8. Septem-
ber 2011 E.3.6). Zudem verpflichtet der Regionale Richtplan Zweitwoh-
nungsbau vom 26. Juni 2008 die Gemeinden des Kreises Oberengadin,
die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu begren-
zen. Dementsprechend enthält das kommunale BG unter dem Titel 3.1.2.
"Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus" di-
verse Bestimmungen und Mechanismen, welche den Zweitwohnungsbau
zugunsten des Erstwohnungsbaus einschränken sollen. Diese Bestim-
mungen sind aus einem dringenden, schwerwiegenden sozialpolitischen
Bedürfnis entstanden und manifestieren das gewichtige öffentliche Inter-
esse an der Einschränkung der Zweitwohnungsnutzung, mithin daran,
dass Hauptwohnungen auch tatsächlich als solche genutzt werden. Ohne-
hin unterstreicht die am 11. März 2012 vom Schweizer Stimmvolk und den
Kantonen angenommene Initiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweit-
wohnungen" (Zweitwohnungsinitiative) sowie der daraufhin in Kraft getre-

- 24 -
tene Art. 75b BV dieses öffentliche Interesse an der Beschränkung der
Zweitwohnungen eindrücklich (vgl. BGE 139 II 243 E.7.2).
6.3.
Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen
Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende Durchsetzung
der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und geeignet, den durch
den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen. Die begangene Bau-
rechtsverletzung kann offenkundig nicht als geringfügig bezeichnet wer-
den, und in absehbarer Zeit ist auch keine Lockerung der verletzten Be-
stimmungen in Sicht. Im Gegenteil: Der im Rahmen der Zweitwohnungsin-
itiative eingeführte Art. 75b BV verbietet den Bau von Zweitwohnungen in
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20%. Da die Ge-
meinde F._____ als eine solche Gemeinde zu qualifizieren ist, haben ihre
baugesetzlichen Bestimmungen betreffend Erst- und Zweiwohnungen in-
sofern eine Verschärfung erfahren, als sie durch die Zweitwohnungsinitia-
tive und insbesondere die Zweitwohnungsverordnung überlagert worden
sind (vgl. PVG 2014 Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der Zweitwohnungsbe-
stimmungen ist weder durch das per anfangs 2016 in Kraft tretende Zweit-
wohnungsgesetz (ZWG, SR 702) eingetreten noch zeichnet sich eine sol-
che in mittlerer Zukunft ab.
6.4.
Bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen wird im Übrigen nicht
berücksichtigt, dass der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall gleich
mehrere Versäumnisse vorgeworfen werden. Die sich bei der vorliegenden
Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen Interessen definieren sich
nämlich nicht (nur) durch die Interessen der Beschwerdegegnerin selbst,
sondern es sind auch die Interessen der Allgemeinheit sowie der weiteren
Rechtsunterworfenen zu berücksichtigten. Im vorliegenden Verfahren geht
es denn auch nicht um das Verschulden oder die Verantwortlichkeit der
Beschwerdegegnerin oder weiterer Personen für die zu beurteilende Situa-

- 25 -
tion, sondern einzig um die Frage, ob die Beschwerdeführer aufgrund der
konkreten Umstände im Zeitpunkt des Erwerbs ihrer Wohneinheiten gut-
gläubig sein konnten bzw. ob es die Interessen der Beschwerdeführer ge-
messen an den Interessen der Allgemeinheit rechtfertigen, auf die Durch-
setzung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung zu verzichten.
6.5.
Was die persönlichen Interessen der Beschwerdeführer an der Aufhebung
der Erstwohnungsverpflichtung anbelangt, wäre lediglich das fehlende Un-
rechtsbewusstsein zum Zeitpunkt der Disposition, mithin des Kaufs der zur
Diskussion stehenden Stockwerkeinheiten, relevant. In diesem Zusam-
menhang spielte es deshalb keine Rolle, wenn die Beschwerdeführer auf-
grund der der Beschwerdegegnerin vorgeworfenen Versäumnisse sowie
durch die Duldung der Zweitwohnungsnutzung in ihrem guten Glauben fort-
laufend bestärkt worden wären. Es ist nämlich nicht relevant, aus welchem
Grund der gute Glaube bejaht würde. Entscheidend ist einzig, dass der zum
Zeitpunkt des Kaufs vorhandene gute Glaube durch die Beschwerdegeg-
nerin in der Folge nicht zerstört worden wäre. Aus diesem Grund bilden die
angeblichen Versäumnisse der Beschwerdegegnerin auch keine eigenen
Vertrauensgrundlagen, auf deren Basis die Vertrauensschutz-Prüfung vor-
zunehmen wäre. Vor diesem Hintergrund geht auch die Argumentation der
Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin hätte trotz der ihr bekannten
Verfügung des Grundbuchinspektorates, woraus ersichtlich gewesen sei,
dass für die Stockwerkeinheiten Preise für Zweitwohnungen bezahlt wor-
den seien, nichts unternommen, ins Leere. Damit machen sie sinngemäss
nämlich ein Versäumnis der Beschwerdegegnerin geltend. Durch dieses
Versäumnis wären die Beschwerdeführer in ihrem (allenfalls) guten Glau-
ben lediglich bestärkt worden, was indes nicht relevant ist. Aus diesem
Grund kann in antizipierter Beweiswürdigung auf die beantragte Einholung
eines Gutachtens betreffend die Preisgestaltung bei den damaligen Ver-
käufen verzichtet werden. Dasselbe hat auch für die beantragte Edition der

- 26 -
Schätzungen der Stockwerkeinheiten zu gelten. Auch dieser Beweisantrag
zielt nämlich ausschliesslich darauf ab, der Beschwerdegegnerin ein im An-
schluss an den Kauf der Stockwerkeinheiten begangenes Versäumnis zu
belegen.
6.6.
Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführer geltend machen, ihre
Wohneinheiten bei Durchsetzung der Erstwohnungsverpflichtung nicht als
Zweitwohnungen nutzen zu dürfen, bringen sie keine persönlichen Interes-
sen vor. Solche Interessen bestehen auch nicht. So könnten sich die Be-
schwerdeführer insbesondere nicht auf den Standpunkt stellen, die Durch-
setzung der Erstwohnungsverpflichtung würde für sie deshalb besonders
schwer wiegen, weil sie ihren ausländischen Erstwohnsitz nach F._____
verlegen müssten. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass
die Durchsetzung dieser Verpflichtung die Beschwerdeführer nicht dazu
zwingen würde, ihren (ausländischen) Erstwohnsitz nach F._____ zu ver-
legen. Es ist nämlich davon auszugehen, dass in F._____ durchaus ein
Markt für Erstwohnungen besteht, weshalb sie ihre Wohneinheiten als Erst-
wohnung entweder vermieten oder verkaufen könnten. Ferner ist fraglich,
ob den Beschwerdeführern – sollten sie im Erwerbszeitpunkt gutgläubig
gewesen sein, was nicht der Fall war – infolge der Durchsetzung der Erst-
wohnungsverpflichtung ein derart erheblicher Schaden entstehen würde,
der im Rahmen der Interessenabwägung zu ihren Gunsten zu berücksich-
tigen wäre. Dabei ist zu berücksichtigten, dass die Beschwerdeführer we-
der behaupten noch belegen, dass sie ihre Stockwerkeinheiten nicht ge-
winnbringend als Erstwohnung weiterveräussern könnten. In diesem Sinne
haben es die Beschwerdeführer insbesondere unterlassen, aktuelle Ver-
kehrswertschätzungen ihrer Wohneinheiten ins Recht zu legen. Ohne
diese Schätzungen ist es schlicht nicht möglich, zu beurteilen, ob ihnen
überhaupt ein Schaden entstanden ist. Das Vorliegen eines Schadens
könnte und dürfte auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, wenn

- 27 -
die Beschwerdeführer für ihre Stockwerkeinheiten tatsächlich den Preis für
Zweitwohnungen bezahlt hätten. So ist es nämlich nicht ausgeschlossen,
dass der aktuelle Verkehrswert mit Hauptwohnungsverpflichtung über den
damaligen Preisen für Zweitwohnungen liegt.
6.7.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die persönlichen Interessen der Be-
schwerdeführer an der Duldung der fortwährenden Nutzung ihrer Wohnein-
heiten als Zweitwohnungen gegen das öffentliche Interesse an der Durch-
setzung der mit Baubewilligung vom 3. September 1989 angeordneten
Erstwohnungsverpflichtung im vorliegenden Fall nicht aufzukommen ver-
mögen. Selbst wenn also von der Gutgläubigkeit der Beschwerdeführer
zum Erwerbszeitpunkt ausgegangen würde, läge angesichts der konkreten
Umstände sowie der Tatsache, dass ihre persönlichen Interessen primär in
der weiteren Nutzung ihrer Wohneinheiten als Zweitwohnungen bestehen,
keine Konstellation vor, welche es rechtfertigten würde, von der Durchset-
zung der Erstwohnungsverpflichtung abzusehen bzw. ihre Wohneinheiten
aus dieser Verpflichtung zu entlassen.
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Verfahrens R
20 104 und R 20 106 gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der solida-
risch haftenden Beschwerdeführer. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die
im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der
obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen
Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die obsiegende Beschwerdegegnerin ist
allerdings festzuhalten, dass diese lediglich in ihrem amtlichen Wirkungs-
kreis obsiegt hat und ihr gestützt auf Art. 78 Abs. 2 VRG deshalb kein An-
spruch auf eine Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:

- 28 -
1.
Die Beschwerden in den Verfahren R 20 104 und R 20 106 werden abge-
wiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
624.--
zusammen
CHF
5'624.--
gehen unter solidarischer Haftung zu ½ zulasten von A._____, B._____,
C._____, I._____ und J._____ und zu ½ zulasten der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft D._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]