gr_gerichte · ZF 2002 45 · 2002-08-27 · de
OR Mietrecht

Forderung aus Mietvertrag | Leitentscheid, publiziert als PKG 2002 8\x3Cbr\x3E | OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni
Dretgira chantunala dal Grischun
Ref.:
Chur, 27. August 2002
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 02 45
Urteil
Zivilkammer
Präsident Schmid, Kantonsrichter Jegen, Riesen-Bienz und Burtscher, Aktuarin ad
hoc Strässler.
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In der zivilrechtlichen Berufung
des H. und der R. H., D., C., Beklagte und Berufungskläger, vertreten durch Rechts-
anwalt Dr. iur. Jean-Pierre Menge, Postfach 26, Quaderstrasse 5, 7000 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 7. März 2002, mitgeteilt am 14. Juni
2002, in Sachen der M. AG, R., C., Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Diener, Bärenloch 1, 7002 Chur, gegen die Beklagten
und Berufungskläger,
betreffend
Forderung aus Mietvertrag,
hat sich ergeben:
A.1. Am 26. November 1997 schlossen H. und R. H. als Mieter und die
L. als Vermieterin einen Mietvertrag über die 4 ½ - Zimmerwohnung Nr. 12 an der

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D. in C. ab. Da die Erstellung des betreffenden Wohnhauses mit Bundeshilfe finan-
ziert worden war, war der Mietzins den Bestimmungen des Wohnbau- und Eigen-
tumsförderungsgesetzes (WEG) unterworfen. Die Grundmiete betrug bei Abschluss
des Mietvertrages 1'663.--, wobei alle zwei Jahre, erstmals auf Juli 1998, eine Miet-
zinsanpassung gemäss Mietzinsplan vorgesehen war. Den Mietern wurde zudem
eine Zusatzverbilligung von Fr. 500.-- gewährt; um diesen Betrag sollte der Mietzins
gemäss Mietvertrag zusätzlich verbilligt werden.
2. Die L. geriet im Jahre 2000 in Konkurs. Die Liegenschaft D. wurde von
der M. AG ersteigert, welche sich verpflichten musste, in den zwischen der bisheri-
gen Eigentümerin und der Schweizerischen Eidgenossenschaft bestehenden Ver-
trag gemäss WEG einzutreten, die Schuldverpflichtung für die ab dem Zeitpunkt des
Eigentumswechsels gemäss Finanzierungsplan fällig werdenden Grundverbilli-
gungsvorschüsse zu übernehmen und den Mietzins- und Finanzierungsplan einzu-
halten (KB 8).
3. Im Dezember 2000 führte die M. AG die bereits vor der Ersteigerung
aufgenommenen Verhandlungen mit dem Bundesamt für Wohnungswesen über
eine Befreiung von den Verpflichtungen gemäss WEG weiter. Mit Schreiben vom
15. Januar 2001 stellte sie beim Bundesamt für Wohnungswesen ein entsprechen-
des Gesuch. Sie erklärte sich darin bereit, dem Bund die Grundverbilligungsvor-
schüsse samt Zinsen umgehend zurückzuzahlen und verpflichtete sich gleichzeitig,
während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen und den Mietern
nicht zu kündigen (KB 11). Das Bundesamt für Wohnungswesen stimmte dem Ge-
such um vorzeitige Befreiung aus der Bundeshilfe am 18. Januar 2001 zu. Die Zu-
stimmung wurde neben der Rückzahlung des Bundesguthabens von total Fr.
333'841.75 an die Bedingung geknüpft, dass die M. AG während 4 Jahren, bis zum
31. Dezember 2004, keine Miezinserhöhungen vornehme und den Mietern nicht
kündigen werde (KB 12). Nach Eingang der Zahlung löste das Bundesamt für Woh-
nungswesen den öffentlichrechtlichen Vertrag am 6. Februar 2001 auf und erteilte
die Einwilligung zur Löschung der Anmerkung der Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch (KB 13).
4. Mit Schreiben vom 13. Juni 2001 orientierte die von der M. AG mit der
Verwaltung der Liegenschaft betraute A. die Mieter über die erfolgte Ablösung des
WEG-Systems und kündigte eine gestaffelte Weitergabe des Wegfalls der individu-
ellen Zusatzverbilligungen - im Falle der Mieter H. um Fr. 200.-- per 1. Oktober 2001,
um Fr. 350.-- per 1. April 2002 und um Fr. 500.-- per 1. Juli 2002 - an.

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B. Am 6. Juli 2001 fochten R. und H. H. wie auch fünf andere Mieterinnen
und Mieter - die einseitige Vertragsänderung durch die neue Vermieterin bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirks Plessur an. Einen Vergleichsvorschlag der Ver-
mieterin lehnten sie ab, weshalb die Schlichtungsbehörde am 29. Oktober 2001 das
Scheitern der Verhandlung vom 5. Oktober 2001 feststellte. Im Schlichtungsverfah-
ren hatten die Parteien folgende Rechtsbegehren gestellt:
Rechtsbegehren der Mieter
1. Es sei festzustellen, dass die einseitige Vertragsaufhebung miss-
bräuchlich und damit nichtig ist.
2. Es sei festzustellen, dass die Vermieterin verpflichtet ist, die Zu-
satzverbilligung gemäss Vertrag weiterhin zu gewähren.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterin.
Rechtsbegehren der Vermieterin
1. Es sei festzustellen, dass die per 1. 10.2001 vorgenommene Teil-
streichung der Zusatzverbilligung gemäss WEG im Betrag von Fr.
200.-- zulässig sei und der Mieter sei zu verpflichten, ab dem
1.10.2001 den um diesen Betrag erhöhten Zins zu bezahlen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Mieters.
C. Mit Prozesseingabe vom 29. November 2001 prosequierte die Klägerin
die Streitsache mit unveränderten Rechtsbegehren beim Bezirksgericht Plessur. Mit
Prozessantwort vom 11. Januar 2002 beantragten R. und H. H. die Abweisung der
Klage, soweit darauf eingetreten werden könne und hielten im übrigen ebenfalls an
ihren Rechtsbegehren fest.
D. Das Bezirksgericht Plessur erkannte mit Urteil vom 7. März 2002, mitge-
teilt am 14. Juni 2002, was folgt:
1. Es wird festgestellt, dass die per 1.10.2001 vorgenommene Teil-
streichung der Zusatzverbilligung gemäss WEG im Betrage von Fr.
200.-- zulässig ist.
2. Die Beklagten werden verpflichtet, mit Wirkung ab 1.10.2001 einen
Mietzins von total Fr. 1'663.--, bestehend aus verbilligter Grund-
miete von Fr. 1'363.--, Nebenkostenakonto von Fr. 180.-- und Park-
platzmiete von Fr. 120.-- zu bezahlen.
3. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 4'000.-- (Gerichts-
gebühr Fr. 3'600.--, Schreibgebühren Fr. 240.--, Streitwertzuschlag
160.--) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklag-
ten, welche die Klägerin ausseramtlich mit Fr. 3'200.-- (zuzüglich
7.6% MwSt) zu entschädigen haben. Da die Beklagten mit einer

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Bewilligung zur unentgeltlichen Prozessführung prozessieren, wer-
den die ihnen auferlegten Gerichtskosten nach Eintritt der Rechts-
kraft der Stadt Chur in Rechnung gestellt.
4. Dem beklagtischen Rechtsvertreter wird eine Frist von 10 Tagen
ab Mitteilung des vorliegenden Urteils gesetzt, um eine detaillierte
Honorarnote betreffend Anwaltsaufwand einzureichen und seine
diesbezüglichen Ansprüche zu beziffern. Bei Nicht-Einhaltung die-
ser Frist wird der Bezirksgerichtspräsident den Aufwand nach
pflichtgemässem Ermessen festsetzen.
5. Mitteilung
E. Gegen diesen Entscheid reichten die Mieter am 2. Juli 2002 Berufung beim
Kantonsgericht Graubünden ein mit dem Antrag, das vorinstanzliche Urteil vollum-
fänglich aufzuheben, die Klage kostenfällig abzuweisen und den Berufungsklägern
auch für das Verfahren vor Kantonsgericht die unentgeltliche Prozessführung mit
Vertretung durch Rechtsanwalt Dr.iur. Jean-Pierre Menge zu gewähren. Anlässlich
der Hauptverhandlung vom 27. August 2002 waren die Parteivertreter und H. H.
anwesend. Gegen die Zuständigkeit wurden keine Einwände vorgebracht. Die Par-
teivertreter erklärten sich mit der Viererbesetzung des Gerichtes ausdrücklich ein-
verstanden. Die Berufungsbeklagte hatte die verlangte Vertröstung geleistet, den
Berufungsklägern hatte der Kantonsgerichtspräsident mit Verfügung vom 11. Juli
2002 die unentgeltliche Prozessführung gewährt. Der Rechtsvertreter der Beru-
fungskläger bestätigte und begründete in seinem Plädoyer, welches er im Sinne von
Art. 51 Abs. 1 lit. b OG auch schriftlich zu den Akten gab, die Anträge gemäss Be-
rufungserklärung. Der Anwalt der Berufungsbeklagten beantragte in seinem münd-
lichen Vortrag, welchen er ebenfalls schriftlich einreichte, die kostenfällige Abwei-
sung der Berufung. In seiner Replik betonte Rechtsanwalt Menge, dass das Bun-
desamt für Wohnungswesen sehr wohl auf die Zusatzverbilligung Einfluss nehmen
konnte, indem es die Zustimmung zur Entlassung des Objektes aus dem WEG hätte
verweigern können. Rechtsanwalt Diener verzichtete auf eine Duplik. Auf die weite-
ren Ausführungen in den Plädoyers sowie die Erwägungen im angefochtenen Urteil
wird, soweit erforderlich, nachfolgend eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht in Erwägung:
1. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 der
Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung mit
Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Berufung erklärt werden. Die
Berufung vom 2. Juli 2002 richtet sich gegen das Urteil des Bezirksgerichts Plessur

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vom 7. März 2002, mitgeteilt am 14. Juni 2002, in welchem die Mieter im Wesentli-
chen verpflichtet wurden, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.-- erhöhten
Mietzins von total Fr. 1'663.-- pro Monat zu bezahlen. Der Rechtsweg über die
Schlichtungsbehörde und die Zivilgerichte steht den Berufungsklägern unbestritte-
nermassen offen, nachdem der öffentlichrechtliche Vertrag betreffend die Unterstel-
lung des Mehrfamilienhauses D. unter das WEG mit Wirkung auf den 31. Januar
2001 aufgelöst worden ist. Im Einzelnen kann auf die zutreffende Begründung der
Vorinstanz in E. 1b) verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Streitgegenstand ist
die Mietzinserhöhung um Fr. 200.-- pro Monat ab dem 1. Oktober 2001. Der Streit-
wert ergibt sich aus der kapitalisierten Mietzinserhöhung von Fr. 200.-- pro Monat,
mithin von Fr. 2'400.-- pro Jahr und liegt damit über den gemäss Art. 218 Abs. 1
ZPO in Verbindung mit Art. 19 Ziff. 1 ZPO vorausgesetzten Fr. 8'000.- (zur Kapitali-
sierung Art. 37 der Vollziehungsverordnung zum OR in Verbindung mit Art. 22 Abs.
2 ZPO, vgl. Art. 36 Abs. 5 OG, Schaetzle/Weber, Kapitalisieren, Handbuch zur An-
wendung der Barwerttafeln, 5. Aufl., Zürich 2001, N. 2.862, S. 331 mit Hinweisen).
Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel wird eingetreten.
2. Streitgegenstand ist einzig die Frage, ob H. und R. H. verpflichtet werden
können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.-- pro Monat erhöhten Mietzins
zu bezahlen, wie Vermieterin und Vorinstanz dafürhalten oder ob der bisherige Miet-
zins ungeachtet des Wegfalls der öffentlichrechtlichen Zusatzverbilligung unverän-
dert zu belassen ist, wie die Mieter geltend machen.
a) H. und R. H. schlossen im Jahre 1997 mit der Liberalen Baugenossen-
schaft Rätia einen unbefristeten Mietvertrag über eine 4 ½ Zimmer-Wohnung an der
Dreibündenstrasse Nr. 46 in Chur ab (KB 3). Bereits in der Überschrift findet sich
der Hinweis darauf, dass es sich dabei um einen Mietvertrag über eine mit Bundes-
hilfe zur Verfügung gestellte Wohnung handelt. Entsprechend der im Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vorgesehenen Aufteilung der Bundesbeiträge
wird im Vertrag auch optisch unterschieden zwischen der Grundverbilligung (Art. 36
ff. WEG) und den Zusatzverbilligungen (Art. 42 ff. WEG; vgl. zu den Unterschieden
die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in E. 2. d und e). Unter dem Titel
Mietzins werden die Grundmiete (Ziff. 2.1), die Nebenkosten (Ziff. 2.4) und die Miete
für den Parkplatz geregelt, wobei festgelegt ist, dass alle zwei Jahre Mietzinsanpas-
sungen erfolgen werden, erstmals um 6 % per Juli 1998. Auf den Abschnitt Mietzins
folgt die Rubrik Zusatzverbilligung. Von den im Formular vorgedruckten möglichen
Zusatzverbilligungen "ZV I (Ziff. 2.5.1)/ZV II (Ziff. 2.5.2)/ZV III Ziff. 2.5.3)" wurden
bei den Mietern H. alle belassen, ergänzt mit dem Betrag von insgesamt Fr. 500.--,

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um welchen der monatliche Mietzins gemäss Vertragstext zusätzlich verbilligt wer-
den sollte. Die allgemeinen Vertragebestimmungen (AVB; BB 3), welche gemäss
dem Hinweis auf der Rückseite des Mietvertrages integrierenden Vertragsbestand-
teil desselben bilden, ergänzen den Mietvertrag. In Ziff. 2 werden unter dem Titel
Mietzins ! Rechte und Pflichten hinsichtlich Grundmiete (Ziff. 2.1), Mietzinsanpas-
sungen (Ziff. 2.2), Gemeinschaftsraum (2.3) und Nebenkosten (2.4) näher geregelt.
In Ziff. 2.5 betreffend Zusatzverbilligungen wird zunächst im Grundsatz festgehal-
ten, dass Mieter mit niederem Einkommen und Vermögen Zusatzverbilligungen be-
anspruchen können, wenn sie die im WEG aufgeführten Voraussetzungen erfüllen.
In den Ziff. 2.5.1 bis 2.5.4 werden die Dauer, die Höhe und die persönlichen Vor-
aussetzungen für die einzelnen Zusatzverbilligungen aufgelistet. Die Zusatzverbilli-
gungen kommen mithin den Mieterinnen und Mietern zugute, welche die persönli-
chen Voraussetzungen gemäss WEG erfüllen. Anspruchsberechtigt sind demzu-
folge die Mieter. Ausbezahlt werden die Zuschüsse gemäss Art. 14 VWEG hingegen
der Eigentümerin des Mietobjekts. Diese hat den Mietzins der betreffenden Mieter
im Umfang der ihr ausbezahlten Zusatzverbilligung zu reduzieren. Im Fall der Ehe-
leute H. wurden bei Vertragsabschluss im Jahre 1997 Zusatzverbilligungen im Um-
fang von Fr. 500.-- gewährt. Die Grundmiete betrug Fr. 1'663.-- zuzüglich Fr. 180.--
Nebenkostenakonto und Fr. 120.-- für den Parkplatz, total mithin Fr. 1'963.--. Redu-
ziert um die Zusatzverbilligungen war mithin ein Betrag von Fr. 1'343.-- zu bezahlen
(vgl. KB 3, Mietvertrag samt angeheftete Beilagen).
b) Öffentlichrechtlich betrachtet steht zunächst fest, dass die M. AG mit der
Ersteigerung der Liegenschaft Dreibündenstrasse die öffentlichrechtlichen Ver-
pflichtungen gemäss WEG übernehmen musste (KB 8, vgl. Art. 18a Abs. 1 WEG).
Gemäss ihrer eigenen Erklärung war sich die Erwerberin völlig im Klaren, dass sie
ein dem WEG unterstelltes Objekt kaufte. Mittels Rückzahlung der Grundverbilli-
gung gemäss WEG befreite sie sich von den öffentlichrechtlichen Verpflichtungen,
namentlich vom System der an den Mietzinsplan gebundenen kontrollierten Miet-
zinsen. Bedingung hierfür war die Zusicherung, während vier Jahren keine Mietzins-
erhöhungen vorzunehmen und den Mieterinnen und Mietern während dieser Zeit
nicht zu kündigen (KB 11). Mit der Auflösung des öffentlichrechtlichen Vertrages
fielen systembedingt (vgl. Art. 42 Abs. 2 WEG) auch die Zusatzverbilligungen dahin,
welche der Vermieterin während der Unterstellung unter das WEG ausbezahlt wor-
den waren.
c) Ob H. und R. H. aufgrund des Wegfalls dieser öffentlichrechtlichen Zusatz-
verbilligungen verpflichtet werden können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr.

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200.-- pro Monat erhöhten Mietzins zu bezahlen, entscheidet sich indessen nicht
aufgrund des öffentlichen, sondern aufgrund des privaten Rechtes. Auszugehen ist
dabei von Art. 261 Abs. 1 OR, wonach die privatrechtlichen Mietverhältnisse mit
dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergehen, wenn der Vermieter die
Sache nach Abschluss des Mietvertrages veräussert oder wenn sie ihm in einem
Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird. Abgesehen von den
Kündigungsmöglichkeiten der neuen Eigentümerin gemäss Art. 261 Abs. 2 OR blei-
ben die Rechte und Pflichten aus dem vertraglichen Mietverhältnissen unverändert.
Konkret bedeutet dies, dass der Leistung der Vermieterin, dem Überlassen der 4
½-Zimmer-Wohnung an der D. in C., nach wie vor die Zahlung der vertraglich ver-
einbarten Geldleistung gegenübersteht. Leistung und Gegenleistung stehen dabei
in einem Austauschverhältnis zueinander, auszugehen ist von einem vollkommen
zweiseitigen Vertrag (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar zum Schweizerischen
Zivilrecht, OR I, 2. Aufl., Basel 1996, N. 1 der Vorbemerkungen zu Art. 253-274g
OR). Selbst wenn die öffentlichrechtlichen Zusatzverbilligungen nicht als Bestand-
teil des Mietzinses angesehen würden, da sie vom jeweils massgebenden steuer-
baren Einkommen und Vermögen der Mieter abhängen (vgl. KB 4, Zusatzblatt zum
Mietvertrag), sind sie auf jeden Fall wesentlicher Bestandteil der Gegenleistung
gemäss dem zu beurteilenden Mietvertrag für mit Bundeshilfe zur Verfügung ge-
stellte Wohnungen. Wäre der Vertrag, wie dies in Art. 18 WEG für den Fall der Han-
dänderung und in Art. 18a WEG für den Fall der Zwangsverwertung vorgesehen ist,
auch bei einem Eigentumswechsel weiterhin dem WEG unterstellt geblieben, hätten
die Mieter H. im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen auch weiterhin von den
Zusatzverbilligungen profitieren können. Dass sich ihre Verhältnisse verändert hät-
ten, wird weder behauptet noch bewiesen.
Auf das Gesuch der Erwerberin hin hat das Bundesamt für Wohnungswesen
den öffentlichrechtlichen Vertrag betreffend das Objekt D. aufgelöst. Ob dies zuläs-
sig war, obwohl es im Gesetz nicht vorgesehen ist, hat das Kantonsgericht nicht zu
beurteilen. Entscheidend ist aber, dass es die M. AG war, die aus unternehmeri-
schen Gründen, nämlich mit dem Ziel, am Mietobjekt Stockwerkeigentum zu be-
gründen, den Mieterinnen und Mietern nach OR zu künden und die Wohnungen frei
zu Marktkonditionen zu verkaufen (vgl. KB 6), einseitig die Entlassung der Liegen-
schaft aus dem WEG erwirkte. Mit diesem Vorgehen verunmöglichte sie den Bezug
der gemäss Art. 42 Abs. 2 WEG von der Ausrichtung der Grundverbilligung abhän-
gigen Zusatzverbilligungen, welche den Mietern H. zum fraglichen Zeitpunkt im Um-
fang von Fr. 500.-- zu gute kam. Die Mieter hatten zur Entlassung aus dem WEG
nichts zu sagen. Könnte die M. AG als Vermieterin den Wegfall der öffentlichrecht-

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lichen Subvention unter diesen Umständen einfach an die Mieter weiter geben,
würde das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung aus dem ursprüng-
lichen Mietvertrag massiv zu Ungunsten der Mieter verschoben. Faktisch müssten
diese eine Mietzinserhöhung hinnehmen, wie auch aus dem Rechtsbegehren der
Klägerin und Berufungsbeklagten ersichtlich ist. Auf eine solche von ihr selbst ver-
anlasste einseitige Vertragsänderung zu Lasten der schwächeren Vertragspartei
kann sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Die Mieter, welche
eine dem WEG unterstellte Wohnung wählten, haben vielmehr Anspruch darauf,
dass ihnen das Mietobjekt bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin (vgl. Art.
261 Abs. 2 lit. a OR) zu den Bedingungen gemäss dem ursprünglichen Mietvertrag
zur Verfügung steht.
d) In ihrem Gesuch an das Bundesamt für Wohnungswesen um Befreiung
aus der Bundeshilfe vom 15. Januar 2001 (KB 11) verpflichtete sich die M. AG aus-
drücklich, während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen und den
Mietern nicht zu kündigen. Was sie dabei unter dem Verzicht auf eine Mietzinser-
höhung tatsächlich verstand, kann offenbleiben. Aus der der Zusicherung der M.
AG vom 15. Januar 2001 vorangehenden Korrespondenz (vgl. KB 6, KB 9) ergibt
sich, dass die Vermieterin beabsichtigte, so rasch als möglich vom System des
WEG befreit zu werden. Das Bundesamt für Wohnungswesen hatte im Rahmen der
Verhandlungen im Schreiben vom 29. November 2000 (KB 7) auf die von Bund und
Kanton ausgerichteten Zusatzverbilligungen hingewiesen. Im selben Brief wurde
auch ausdrücklich festgehalten, dass dem Teil der Mieterschaft, welcher seine Woh-
nung nicht kaufe, eine Bestandesgarantie gegeben werden müsse. Mit Fax vom 28.
November 2000 war der M. AG bereits eine Mietzinsliste übermittelt worden, aus
welcher sowohl die Grundverbilligung als auch die möglichen Zusatzverbilligungen
ersichtlich waren (KB 5). Sinn und Zweck der darauf folgenden Abrede zugunsten
der Mieterinnen und Mieter vom 15. Januar 2001 (KB 11) kann demnach nur gewe-
sen sein, dass diese wenigstens noch während der nächsten vier Jahre von den-
selben Vergünstigungen profitieren könnten wie bei einer Unterstellung unter das
WEG. Entsprechend hatte das Bundesamt für Wohnungswesen die Zusicherung
auch verstanden. Gemäss Schreiben vom 10. Juli 2001 ging es bei der Aufhebung
des öffentlichrechtlichen Vertrages davon aus, dass "die M. AG die Mietzinse auf
dem bisherigen Mietzinsniveau, d.h. bei den effektiv von der Mieterschaft bezahlten
Mietzinsen, belassen würde, dass also Personen mit Anspruch auf Zusatzverbilli-
gung weiterhin die zusatzverbilligte Miete und Personen, welche die grundverbilligte
Miete bezahlten, letztere weiterhin bezahlen würden" (BB 5). Dem Bundesamt für
Wohnungswesen war zweifellos bewusst, dass mit der Entlassung der Liegenschaft

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aus dem WEG auch die Grundlage für eine weitere Subventionierung der Mieter
entfallen würde. Die Vermieterin vertrat zwar noch in ihrer Stellungnahme an die
Schlichtungsbehörde den Standpunkt, die Zusatzverbilligung habe mir ihr als Ei-
gentümerin nichts zu tun und empfahl den Mietern, ihre Ansprüche auf Zusatzver-
billigung gegenüber ihrem ursprünglichen Ansprechpartner geltend zu machen. An-
gesichts der Tatsache, dass die M. AG seit Jahren im Immobilienbereich tätig ist,
konnte ihr das in der Tat eher komplizierte System des WEG aber nicht fremd sein.
Hinzu kommt, dass Verwaltungsratsmitglied und M. die Verhandlungen führte. Der
juristisch geschulte Vertreter hätte aufgrund der gesetzlichen Regelung in Art. 42
WEG und Art. 27 ff. VWEG ohne weiteres zum Schluss kommen müssen, dass die
Gewährung von Zusatzverbilligungen im konkreten Fall von der Ausrichtung der
Grundverbilligung abhängt, dass umgekehrt also der Wegfall der Grundverbilligung
auch den Wegfall der Zusatzverbilligungen zur Folge haben würde. Das Bundesamt
für Wohnungswesen hielt vor der Entlassung des Objektes aus dem WEG zwar
tatsächlich nicht explizit fest, dass die verlangte Bestandesgarantie bedeutet, dass
die Mietzinsen trotz des Wegfalls der Leistungen des Bundes und des Kantons für
die Dauer von vier Jahren auf dem zusatzverbilligten Niveau zu belassen seien.
Aufgrund der gesamten Umstände und entsprechend dem Sinn und Zweck des
WEG, die Mietzinsen bei Vorliegen der entsprechenden persönlichen Vorausset-
zungen auch mittels Zusatzverbilligungen zu vergünstigen, hätte aber auch die Er-
werberin die vom Bundesamt verlangte Bestandesgarantie dahingegend verstehen
müssen, dass den Mieterinnen und Mieter in der vierjährigen Übergangsfrist sämt-
liche Vergünstigungen zukommen würden, welche sie bei Aufrechterhaltung des öf-
fentlichrechtlichen Vertrages hätten beanspruchen können. Auch aus diesem Grund
sind die Eheleute H. in ihrem Vertrauen auf den ursprünglichen Mietvertrag zu
schützen.
e) Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob die Mieter verpflichtet werden kön-
nen, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.-- pro Monat erhöhten Mietzins zu
bezahlen, weil mit der Entlassung des Mietobjektes aus dem WEG die Zusatzver-
billigungen weggefallen sind. Für die Beantwortung dieser Frage ist unerheblich, ob
die Grundmiete vor der Versteigerung des Objektes wie nach WEG vorgesehen pe-
riodisch angepasst wurde. Ebensowenig ist von Belang, ob und wie lange welche
Zusatzverbilligungen noch ausgerichtet worden wären. Entscheidend ist, dass mit
der Eigentumsübertragung der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietvertrag mit den Ehe-
leuten H. nach Art. 261 Abs. 1 OR auf die Erwerberin überging und sich die Mieter
auf ihre Rechte aus diesem Vertrag berufen können. Die Erwerberin hätte nach Art.
261 Abs. 2 OR grundsätzlich die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis innert der

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gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen. Hat sie sich,
um sich von den Vorgaben des WEG befreien zu können, verpflichtet, während vier
Jahren nicht zu kündigen und in dieser Zeit keine Mietzinserhöhungen vorzuneh-
men, ist sie an diese Erklärung gebunden.
f) Zusammengefasst ergibt sich, dass die von der Vermieterin per 1. Oktober
vorgenommene Mietzinserhöhung um Fr. 200.-- aufgrund des Wegfalls der öffent-
lichrechtlichen Zusatzverbilligungen nicht zulässig ist. Die Berufung wird gutgeheis-
sen und das angefochtene Urteil aufgehoben.
3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten zu Lasten der Klä-
gerin und Berufungsbeklagten, welche den Beklagten und Berufungsklägern die ih-
nen durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen haben
(Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO). Die geltend gemachten
ausseramtlichen Entschädigungen von Fr. 3'746.20 für das vorinstanzliche Verfah-
ren und von Fr. 1'542.65 für das Berufungsverfahren, total somit Fr. 5'288.85, er-
scheinen angemessen und werden zugesprochen.

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Demnach erkennt das Kantonsgericht :
1.
Die Berufung wird gutgeheissen, das angefochtene Urteil aufgehoben und
die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 4'000.--, bestehend aus ei-
ner Gerichtsgebühr von Fr. 3'600.--, Schreibgebühren von Fr. 240.--, einem
Streitwertzuschlag von Fr. 160.-- sowie die Kosten des Berufungsverfahrens,
bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- und einer Schreibge-
bühr von Fr. 165.--, total von Fr. 4'165.--, gehen zu Lasten der Klägerin und
Berufungsbeklagten, welche die Beklagten und Berufungskläger für beide In-
stanzen ausseramtlich mit Fr. 5'288.85 zu entschädigen hat
3.
Mitteilung an:
– Rechtsanwalt Dr.iur. Jean-Pierre Menge, Postfach 26, Quaderstrasse 5,
7002 Chur, auch zuhanden seiner Mandanten (dreifach)
– Rechtsanwalt Dr.iur. Peter Diener, Bärenloch 1, 7002 Chur, auch zuhan-
den seiner Mandantin (im Doppel)
– Bezirksgericht Plessur, Poststrasse 14, 7000 Chur
– Finanzverwaltung Graubünden (Dispositiv)
——————
Für das Kantonsgericht von Graubünden
Der Präsident Die Aktuarin ad hoc