gr_gerichte · R 2019 12 · 2020-04-28 · de

Baubewilligung (BAB) [Widerruf/Revision] | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 19 12
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Ott
URTEIL
vom 28. April 2020
in der Streitsache
A._____ GmbH,
und
B._____,
vertreten bzw. wiedervertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdegegnerin
und
Amt für Raumentwicklung Graubünden,
Fachstelle
betreffend Baubewilligung (BAB) [Widerruf/Revision]


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1.
Die A._____ GmbH bzw. ab Juni 2018 deren Gesellschafter B._____ war 
bzw. ist Eigentümer(in) der Parzelle 2056 im Gebiet C._____ auf dem Ge-
meindegebiet von X._____. Die Parzelle ist mit einer Maiensässbaute (Stall 
mit Wohnteil) überbaut. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone und 
wird überlagert durch die Gefahrenzone 1 sowie die Wintersportzone.
2.
Am 13. Juni 2014 fand im Beisein des damaligen Baufachchefs D._____ 
eine Begehung des Objektes statt. Dabei machte D._____ einige Fotoauf-
nahmen und besichtigte die Maiensässbaute auch im Hinblick auf den 
Nachweis von vorbestehendem Wohnraum.
3.
Mit Baugesuch vom 29. August 2014 ersuchte die (damalige) Eigentümerin 
A._____ GmbH um die Bewilligung eines als Sanierung der bestehenden 
Baute deklarierten Projektes. Beabsichtigt war dabei insbesondere der Ein-
bau einer abflusslosen Sammelgrube im südlichen (Stall-)Anbau im Unter-
geschoss (UG) sowie die Aufteilung des als vorbestehend deklarierten 
Raumes "Küche/Wohnen" (15.87 m2) in der nordwestlichen Gebäudeecke 
im Erdgeschoss (EG) in ein Zimmer von 10.11 m2 und ein Bad/WC mit der 
Fläche von 4.64 m2. Das Baugesuch wurde im Kantonsamtsblatt publiziert 
und am 31. Oktober 2014 erteilte das Amt für Raumentwicklung Graubün-
den (nachfolgend ARE GR) gestützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG und Art. 87 
KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 und Art. 49 Abs. 1 KRVO eine BAB-Bewilligung 
für die Erneuerung des Stalls mit Wohnteils infolge Erfüllung der Voraus-
setzungen gemäss Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 und Art. 43a 
RPV. Am 3. Dezember 2014 erteilt die Baubehörde der Gemeinde X._____ 
ihrerseits die Baubewilligung. 
4.
Mit Gesuch vom 1. Juni 2016 wurde um die Bewilligung einer Projektände-
rung ersucht. Diese betraf insbesondere die Erhöhung des Niveaus in den 
als "Küche" bzw. "Küchen/Wohnen" bezeichneten Räumen aufgrund von 
Feuchtigkeitsproblemen und Wärmedämmungsmassnahmen. Mit Schrei-


- 3 -
ben vom 6. Juni 2016 an die A._____ GmbH stellte sich die Gebäudever-
sicherung Graubünden auf den Standpunkt, dass es sich bei diesen Bode-
nanpassungen um Instandhaltungsarbeiten handle, welche unter die in der 
Gefahrenzone 1 zulässige Erneuerung falle. Dieses Schreiben ging auch 
an das Bauamt der Gemeinde X._____ und das ARE GR. Die BAB-Bewil-
ligung wurde am 4. Juli 2016 und die kommunale Baubewilligung am 4. Au-
gust 2016 erteilt.
5.
Mit Gesuch vom 30. Januar 2017 ersuchte die A._____ GmbH erneut um 
die Bewilligung einer Projektänderung. Die neue Projektänderung betraf 
(unter teilweiser Beibehaltung des bisher bewilligten) insbesondere den 
Einbau von drei (gebäudeinternen) Fenstern vom als vorbestehend dekla-
rierten westlichen Wohnteil im Erdgeschoss zum Heulager hin. Ausserdem 
sollte dieser Wohnteil neu durchgehend gegliedert sein und das Bad/WC 
verkleinert werden. Schliesslich wurde auch die Erhöhung einer Zwischen-
decke (im Wohnteil) bzw. der Einbau eines Galeriebodens vorgesehen. Die 
BAB-Bewilligung wurde am 8. Juni 2017 und die kommunale Baubewilli-
gung am 13. Juni 2017 erteilt.
6.
Am 2. Juni 2017 war in Anwesenheit von Vertretern des ARE GR und der 
Gemeinde X._____ eine Bauabnahme erfolgt. Mit Schreiben vom 29. Juni 
2017 an das Bauamt der Gemeinde X._____ stellt das ARE GR fest, dass 
die vorgenommenen Bauarbeiten vollumfänglich den erteilten BAB-Bewilli-
gungen entsprächen und aus der Sicht des Amtes für Raumentwicklung 
das Bauvorhaben abgeschlossen sei. Mit Schreiben vom 30. Juni 2017 der 
Gemeinde X._____ an E._____ und in Kopie an die A._____ GmbH stellte 
diese ebenfalls fest, dass die vorgenommenen Bauarbeiten vollumfänglich 
den erteilten BAB-Bewilligungen entsprächen und das Bauvorhaben als 
abgeschlossen betrachtet werde. Bereits im September 2016 hatte sich 
E._____ an das ARE GR sowie die Gemeinde X._____ gewandt und die 


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unzulässige Umnutzung eines Raumes im Maiensäss auf der Parzelle 
2056 bzw. die Erweiterung der vorbestehenden BGF beanstandet.
7.
Im Juli 2018 teilte die Gemeinde X._____ der A._____ GmbH mit, dass ein 
Widerrufsverfahren betreffend die Baubewilligungen vom 3. Dezember 
2014 und 4. August 2016 auf der Parzelle 2056 in C._____ eingeleitet und 
per sofort für die Dauer des Verfahrens ein Baustopp verfügt werde. Die 
A._____ GmbH wurde zur Stellungnahme aufgefordert. Zur Begründung 
wurde im Wesentlichen festgehalten, dass der begründete Verdacht be-
stehe, dass die kommunalen Baubewilligungen möglicherweise zu Unrecht 
erteilt worden seien, weil durch die Bodenerhöhung, eine Umnutzung und 
der Einbau eines Galeriebodens möglicherweise eine Verletzung von 
Art. 38 Abs. 2 KRG vorliege. Die A._____ GmbH liess sich dazu am 10. Au-
gust 2018 vernehmen und vertrat darin die Auffassung, dass aus verschie-
denen Gründen von dem in Aussicht gestellten Widerruf der Baubewilligun-
gen abzusehen sei. Das ARE GR liess sich am 13. September 2018 zur 
Sache vernehmen, nachdem es am 20. August 2018 durch den Rechtsver-
treter der Gemeinde X._____ um eine Stellungnahme ersucht worden war. 
Die A._____ GmbH bzw. der neue Alleineigentümer B._____ replizierten 
darauf am 8. Oktober 2018 und hielten an ihrem Antrag auf Verzicht eines 
Widerrufes der Baubewilligungen fest.
8.
Mit der an die A._____ GmbH bzw. B._____ gerichteten Verfügung vom 
26. November 2018, mitgeteilt am 7. Dezember 2018, stellte die Gemeinde 
X._____ fest, dass eine Umnutzung des als "Küche/Wohnen" bezeichneten 
Raumes in einen Wohnraum (ursprünglich ein Lager-/Milchraum), die Er-
höhung dieses Raumes und der Einbau eines Galeriebodens gemäss Bau-
bewilligungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 
2017 auf der Parzelle 2056 in C._____ materiell rechtswidrig sei (Disposi-
tivziffer 1). Die Baubewilligungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 
und vom 13. Juni 2017 auf der Parzelle 2056 in C._____ würden im Sinne 


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der Erwägungen in Revision gezogen und aufgehoben, soweit sie den ma-
teriell rechtswidrigen Zustand beträfen (Dispositivziffer 2). Zur Begründung 
wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die erteilten Bewilligungen betref-
fend einen in den Baugesuchsunterlagen als "Küche/Wohnen" bezeichne-
ten Raum nicht mit Art. 38 Abs. 2 KRG vereinbar seien. Denn der fragliche 
Raum sei kein vorbestehender Wohnraum gewesen, weshalb zu Unrecht 
eine (Um-)Nutzung zu Wohnzwecken darin bewilligt worden sei. Mit der 
Möglichkeit zur Revision gemäss Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG infolge der ver-
sehentlichen Nichtberücksichtigung von aktenkundigen erheblichen Tatsa-
che liege ein zulässiger Rückkommenstitel vor. Im Hinblick auf das (nach-
folgende) Widerherstellungsverfahren wurden die A._____ GmbH bzw. 
B._____ zur Vernehmlassung betreffend die Verneinung eines Vertrauens-
schutzes sowie die Grundbuchanmerkung eines Nutzungsverbotes 
während der Winterzeit mit Lawinengefahr aufgefordert.
9.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2018 ersuchten die A._____ GmbH bzw. 
B._____ bei der Gemeinde X._____ um die Sistierung des Widerherstel-
lungsverfahrens bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Verfügung bzw. 
eines rechtskräftigen Urteils. Diesem Gesuch entsprach die Gemeinde 
X._____ am 3. Januar 2019.
10.
Mit Eingabe vom 24. Januar 2019 erhoben die A._____ GmbH und 
B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) gegen die Verfügung vom 
26. November 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden und beantragten deren Aufhebung. Dies unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten der Gemeinde X._____. Zur Begründung 
führten sie zur Hauptsache aus, dass die strittigen, längst rechtskräftigen 
Bewilligungserteilungen dazumal in Kenntnis und insbesondere unter Wür-
digung aller rechtserheblicher Tatsachen, namentlich auch betreffend den 
in den Planunterlagen als vorbestehend ausgewiesenen Wohnbereichen, 
erfolgt seien. Die Bewilligungen seien weder nichtig noch liege ein (formel-


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ler) Rückkommensgrund wie ein Widerrufs-, Wiedererwägungs- oder Revi-
sionsgrund vor. Ohnehin stehe dem Zurückkommen auf die erteilten Bewil-
ligungen der Vertrauensschutz entgegen.
11.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) liess sich am 
11. März 2019 zur Beschwerde vernehmen und beantragte die kosten- und 
entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung 
stellte sie sich auf den Standpunkt, dass ein Revisionsgrund im Sinne von 
Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG gegeben sei, weil die Erteilung der Bewilligungen 
nicht in Würdigung sämtlicher rechtserheblicher Tatsachen erfolgt und na-
mentlich die Raumbezeichnung "Küche/Wohnen" anschliessend an einen 
als "Küche" bezeichneten Raum infolge der Maiensässtypologie in F._____ 
zu Unrecht ungewürdigt geblieben sei. Auch der Vertrauensschutz stehe 
einem Zurückkommen auf die erteilten Bewilligungen nicht entgegen.
12.
Das ARE GR als kantonale Fachstelle für Raumplanung bzw. BAB-
Behörde gemäss Art. 1 Abs. 2 und Art. 49 Abs. 1 KRVO liess sich ebenfalls 
am 11. März 2019 vernehmen und beantragte die kostenpflichtige Abwei-
sung der Beschwerde. Zur Begründung wurde ein Revisionsgrund gemäss 
Art. 67 Abs. 1 lit. a und d VRG jeweils bejaht und ein Vertrauensschutz ver-
neint.
13.
Die Beschwerdeführer replizierten am 2. April 2019, wobei sie an ihren 
Rechtsbegehren festhielten und ihre Argumentation unter Bezugnahme der 
Ausführungen der Beschwerdegegnerin sowie des ARE GR partiell vertief-
ten.
14.
Mit Eingabe vom 4. April 2019 verzichtete das ARE GR auf die Einreichung 
einer Duplik. Die Beschwerdegegnerin äusserte mit Eingabe vom 6. Mai 
2019 noch zur Replik der Beschwerdeführer vom 2. April 2019.


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15.
Mit Eingabe vom 16. Oktober 2020 bestätigte Rechtsanwalt Dr. iur. Duri 
Pally dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, dass er die Be-
schwerdeführer(-in) (weiterhin) vertrete. Vorgängig bestand nämlich für das 
Verwaltungsgericht eine Unklarheit darüber, wer von den beiden bevoll-
mächtigten Rechtsvertretern das Mandat der Beschwerdeführer (noch) 
führe und an wen dementsprechend das Urteil zu eröffnen ist. Denn die 
ebenfalls bevollmächtigte Rechtsanwältin G._____ hatte zwischenzeitlich 
die Kanzlei gewechselt.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in ihren Rechts-
schriften, die angefochtene Verfügung vom 26. November 2018 sowie die 
weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägun-
gen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsgegenstand im vorliegenden Verfahren ist die Verfügung des 
Gemeindevorstandes der Gemeinde X._____ vom 26. November 2018, 
mitgeteilt am 7. Dezember 2018, worin dieser eine materiell rechtswidrige 
Umnutzung eines als "Küche/Wohnen" bezeichneten Raumes in einen 
Wohnraum bzw. weitere Änderungen daran gemäss (kommunalen) Bau-
bewilligungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 und 13. Juni 2017 
feststellte und die genannten Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen 
in Revision zog und aufhob, soweit sie einen rechtswidrigen materiellen 
Zustand betreffen. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Ver-
waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) unterliegen insbesondere Ent-
scheide von Gemeinden der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde, sofern 
sie nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach 
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Gemäss Art. 50 
VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert, wer durch 


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den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder durch besondere Vorschrift 
dazu ermächtigt ist. Die in Revision gezogenen (kommunalen) Baubewilli-
gungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 
betreffend das Grundstück, woran die Beschwerdeführer Eigentümerstel-
lung haben bzw. hatten. Im vorinstanzlichen Verfahren sind sie mit ihrem 
in der Stellungnahme vom 10. August 2018 gestellten Antrag auf den Ver-
zicht auf den Widerruf der Baubewilligungen nicht durchgedrungen und so-
mit von der angefochtenen Verfügung berührt und haben ein schutzwürdi-
ges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides. Auf die 
im Übrigen form- und fristgerecht erhobene Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 
und Art. 38 VRG) ist somit einzutreten.
2.
Vorliegend ist zur Hauptsache strittig, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht 
auf die als teilweise materiell rechtswidrig erkannten Baubewilligungen vom 
3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 zurückgekom-
men ist und diese insoweit aufgehoben hat, als sie im Sinne der Erwägun-
gen in der Verfügung vom 26. November 2018 materiell rechtswidrig seien. 
Soweit die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten das Widerherstellungs-
verfahren im Sinne von Art. 94 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (BR 801.100; KRG) betreffen, sind sie für das vorliegende 
Verfahren, welches aufgrund des Anfechtungsobjektes einzig die Recht-
mässigkeit und Angemessenheit des angefochtenen Entscheides betref-
fend die (teilweise) revisionsweise Aufhebung der Baubewilligungen vom 
3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 zum Gegen-
stand hat, unbeachtlich. Denn vor der Durchführung des Wiederherstel-
lungsverfahrens bzw. des Erlasses einer Wiederherstellungs- oder allen-
falls einer Duldungsverfügung ist rechtskräftig über die (materielle) Bau-
rechtswidrigkeit zu befinden bzw. sind die entsprechenden Bewilligungen 
mittels Rückkommenstitel (formell) aufzuheben, sofern keine Nichtigkeit 
des Entscheides vorliegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 


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20. Mai 2019 E.3.5; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den [VGU] R 18 90 vom 1. Oktober 2019 E.4.2, R 17 97 vom 6. November 
2018 E.4.2 und R 15 86 vom 2. Februar 2017 E.4a ff.).
3.
Materiell oder formell fehlerhafte Entscheide sind grundsätzlich im Rahmen 
eines Anfechtungsverfahrens zu korrigieren. Die Nichtigkeit, also die abso-
lute Unwirksamkeit ex tunc, eines Entscheides wird nur bei besonders 
schweren Mängeln angenommen. Ausserdem muss der Mangel offensicht-
lich oder zumindest leicht erkennbar sein und durch die Annahme der Nich-
tigkeit darf die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährdet werden. Bei in-
haltlichen Mängeln einer Verfügung kommt die Nichtigkeit nur ausnahms-
weise und bei ausserordentlich schweren Mängeln in Frage. Die Nichtigkeit 
ist von sämtlichen rechtanwenden Behörden jederzeit von Amtes wegen zu 
beachten (siehe zum Ganzen BGE 138 II 501 E. 3.1, 137 I 273 E.3.1 und 
3.4.3, 136 II 415 E.3.2 f., 133 II 366 E. 3.1, 132 II 21 E.3.1 ff.; PVG 2010 
Nr. 24 E.3 und 1993 Nr. 84 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1084 ff., WIEDER-
KEHR/RICHLI, 
Praxis 
des 
allgemeinen 
Verwaltungsrechts, 
Band I, 
Bern 2012, Rz. 2548, 2554 ff.; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, Bern 2014, § 31 Rz. 16). Vorliegend ist unbestritten, 
dass die kommunalen Baubewilligungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 
2016 (1. Projektänderung) und vom 13. Juni 2017 (2. Projektänderung) for-
mell in Rechtkraft erwachsen sind. Im Übrigen waren jeweils auch die er-
forderlichen BAB-Bewilligungen vom 31. Oktober 2014, 4. Juli 2016 und 
8. Juni 2017 durch die Beschwerdegegnerin zusammen mit der Baubewil-
ligung zu eröffnen (siehe Art. 49 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung für 
den Kanton Graubünden [BR 801.110; KRVO] in der bis am 31. März 2019 
gültigen Fassung). Auf die vorliegend in Frage stehenden kommunalen 
Baubewilligungen vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 
13. Juni 2017 kann infolge deren formeller Rechtskraft nicht ohne weiteres 
zurückgekommen werden. Vielmehr ist ein gesetzlicher oder in der Recht-


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sprechung anerkannter Rückkommenstitel erforderlich, wobei solche aber 
auch nicht dazu dienen dürfen (formell) rechtskräftige Entscheide immer 
wieder in Frage zu stellen oder die Vorschriften über die Rechtsmittelfristen 
zu umgehen. (vgl. BGE 143 II 1 E.5.1, 137 I 69 E.2.2 f., 136 II 177 E.2.1, 
127 II 306 E.7a, 121 II 273 E.1a/aa; Urteile des Bundesgerichts 
1C_179/2019 vom 11. Oktober 2019 E.2.3 und 4, 1C_8/2019 vom 20. Mai 
2019 E.4.1 f. und 6.4 sowie 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E.2.1 f.; HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1224 f. und 1250 ff.). Weder das KRG 
noch die KRVO regelt den Umgang mit ursprünglich oder nachträglich feh-
lerhaften Baubewilligungen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung besteht gemäss Art. 29 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (SR 101; BV) eine behördliche Pflicht, auf einen rechts-
kräftigen Entscheid zurückzukommen, wenn sich die Umstände seit dem 
ersten Entscheid wesentlich geändert haben oder wenn die Gesuchstel-
lerin erhebliche Tatsachen und Beweismittel namhaft macht, die ihr im 
früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu 
machen für sie rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder keine Veran-
lassung bestand (siehe BGE 138 I 61 E.4.3, 136 II 177 E.2.1 und 127 I 133 
E.6; 
STEINMANN, 
in: 
EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, 
St. Galler Kommentar zur schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2014 Art. 29 Rz. 38). Aber auch bei Vorliegen eines ge-
setzlichen oder in der Rechtsprechung anerkannten Rückkommenstitel ist 
auf das Zurückkommen auf eine formell rechtskräftige Verfügung zu ver-
zichten, wenn das Interesse an der Rechtssicherheit demjenigen an der 
richtigen Anwendung des Rechts im konkreten Fall vorgeht. (siehe 
BGE 136 II 177 E.2.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 
24. Mai 2018 E.2.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1041 und 1213 
ff.). Diese verfassungsrechtlichen Anforderungen hat der kantonale Ge-
setzgeber auch für das kommunale Verfahren im VRG konkretisiert und 
teils ergänzt. Denn gemäss Art. 2 Abs. 1 VRG sind die allgemeinen Verfah-
rensgrundsätze (2. Abschnitt: Allgemeine Grundsätze des Verfahrens 


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[Art. 3 bis 25 VRG]) sowie die Bestimmungen über die Erläuterung, die Be-
richtigung, die Revision und die Vollstreckung (Art. 66 f. und Art. 79 ff. 
KRG) auch auf Verwaltungsverfahren vor Regional- und Gemeindebehör-
den anwendbar (siehe VGU A 18 44 vom 20. November 2018 E.4.1 und 
R 12 21 vom 2. Oktober 2012 E.2b). Laut den fraglichen Regelungen im 
VRG dürfen (kommunale) Behörden auf (formell rechtskräftige) Verfügun-
gen in Form der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), des Widerrufs (Art. 25 
VRG) und der Revision (Art. 67 VRG) zurückkommen (siehe Urteile des 
Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E.2.2 und 2C_115/2011 
vom 22. November 2011 E.3.2; VGU A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 
2016 E.9a [in PVG 2017 Nr. 33 nicht publizierte Erwägung]). Nachfolgend 
ist also primär zu prüfen, ob gestützt auf die erwähnten, gesetzlichen Rück-
kommenstitel ein Zurückkommen der Beschwerdegegnerin auf die von ihr 
erteilten Baubewilligungen mit der (im angefochtenen Entscheid) vorge-
brachten Begründung zulässig war.
3.1.1.
Die Beschwerdegegnerin prüfte in der Verfügung vom 26. November 2018 
den vorliegenden Fall unter verschiedenen Rückkommenstiteln sowie auch 
die Nichtigkeit der fraglichen Entscheide. Mangels offensichtlicher oder zu-
mindest leichten Erkennbarkeit des schweren (materiellen) Mangels, 
komme die Annahme der Nichtigkeit nicht in Frage. Weil der Widerruf 
gemäss Art. 25 VRG sich nur auf ursprünglich rechtmässige Verfügungen 
beziehe, die infolge einer nachträglichen Veränderung der rechtserhebli-
chen Sach- und Rechtslage fehlerhaft geworden seien, scheide dieser 
Rückkommenstitel vorliegend aus. Denn es handle sich bei den Baubewil-
ligungen um ursprünglich rechtswidrige bzw. fehlerhafte Verfügungen und 
die Sach- und Rechtslage habe sich nicht geändert. Die Wiedererwägung 
gemäss Art. 24 VRG scheide ebenfalls aus, weil eine Wiedererwägung von 
Amtes wegen – mangels Wiedererwägungsgesuches einer Partei – ausge-
schlossen sei und zudem auch keine glaubhaften Widerrufsgründe im 
Sinne von Art. 25 Abs. 1 lit. a VRG ersichtlich seien, welche die Verwal-


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tungsbehörde nach Art. 24 Abs. 2 VRG zu einer Wiedererwägung verpflich-
ten würde. Die Beschwerdegegnerin bejahte schliesslich aber das Vorlie-
gen des Revisionsgrundes nach Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG, wonach die (Ver-
waltungs-)Behörde, welche zuletzt entschieden hat, einen rechtskräftigen 
Entscheid von Amtes wegen oder auf Antrag revidiert, wenn die Behörde 
aktenkundige erhebliche Tatsachen aus Versehen nicht gewürdigt hat. So-
wohl das ARE GR als auch die Gemeinde hätten damals übersehen, dass 
in den (jeweiligen) Baueingabeplänen zum Grundriss Erdgeschoss 1:100 
der fragliche, rund 15 m2 grosse Raum als "Küche/Wohnen" benannt wor-
den war. Direkt daneben sei aber ein etwa gleich grosser Raum bereits als 
"Küche" deklariert worden. Aufgrund dieser irreführenden Planbezeichnun-
gen sei der als "Küche/Wohnen" deklarierte Raum aus Versehen und zu 
Unrecht als vorbestandene Bruttogeschossfläche (BGF) anstatt als Brutto-
nebenfläche (BNF) betrachtet und die nachgesuchte Sanierung desselben 
zu Wohnzwecken bewilligt worden. Dabei handle es sich nicht um eine 
Falschwürdigung einer aktenkundigen Tatsache, sondern um die Nichtwür-
digung einer aktenkundigen Tatsache. Bei genauer Betrachtung hätte zu-
dem auffallen müssen, dass nur der mit "Küche" benannte Raum eine 
Kochnische aufweise. Bei ausreichender Berücksichtigung der in den (je-
weiligen) Baugesuchsunterlagen ersichtlichen Fotografien des als 
"Küche/Wohnen" benannten Raumes, wäre zudem erkennbar gewesen, 
dass dieser Raum, wie auch in der ursprünglichen Baueingabe aufgeführt, 
zu Lagerzwecken als Milch-/Käsekeller benutzt worden sei, so wie es in 
den Maiensässen in F._____ durchwegs üblich gewesen sei. Infolge dieser 
versehentlichen Nichtwürdigung von aktenkundigen Tatsachen durch die 
Gemeinde – massgeblich aufgrund der irreführenden und falschen Be-
zeichnung des fraglichen Raumes als "Küche/Wohnen" – sei entgegen der 
wichtigen Vorschrift von Art. 38 Abs. 2 KRG in einer lawinengefährdeten 
Gefahrenzone 1 im Ergebnis eine Erweiterung der BGF um ca. 15 m2 be-
willigten worden, was zur materiellen Rechtswidrigkeit der Baubewilligun-
gen führe. Dass die aktenkundigen Tatsachen aus Versehen nicht berück-


- 13 -
sichtigt worden seien sei offenkundig, hätte doch die Gemeinde ansonsten 
die (Bau-)Bewilligungen nie erteilt.
3.1.2.
In der Vernehmlassung vom 11. März 2019 bekräftigte die Beschwerde-
gegnerin ihre Argumentation und ergänzte ihre Argumentation. Entgegen 
der beschwerdeführerischen Darstellung in der Beschwerde vom 24. Ja-
nuar 2019, sei die Beurteilung der Baugesuche – trotz der Besichtigung 
des fraglichen Raumes anlässlich der Begehung vom 13. Juni 2014 durch 
den damaligen Baufachchef und dessen Beurteilung zu Handen der Bau-
kommission bzw. der Baubehörde im Hinblick auf den Antrag auf Erteilung 
der BAB-Bewilligung an das ARE GR sowie die Erteilung der ursprüngli-
chen Baubewilligung vom 3. Dezember 2014 – nicht in Würdigung sämtli-
cher rechtserheblicher Tatsachen erfolgt. Die Baubehörde habe zwar die 
Ergebnisse der Begehung sowie die planliche und fotografische Darstel-
lung der Räume in Erwägung gezogen, nicht jedoch die Bezeichnung des 
fraglichen Raumes in den Baueingabeplänen. Namentlich sei nicht akten-
kundig, dass die Baubehörde die Bezeichnung "Küche/Wohnen" in ihre Er-
wägungen einbezogen habe bzw. dass aufgrund der zweiten angegebenen 
Raumbezeichnung mit Bezug zu einer Küche von einer vorbestehenden 
zweiten Küche und somit vorbestehender BGF ausgegangen sei. Auch aus 
dem von den Beschwerdeführern angeführten E-Mail des damaligen Bau-
fachchefs D._____ an den zuständigen Kreisplaner des ARE GR vom 
5. September 2018, worin dieser den Zweck, den Ablauf und das Resultat 
der Begehung vom 13. Juni 2014 sowie den weiteren, diesbezüglichen Ab-
lauf des Baubewilligungsverfahrens erläuterte, gehe nicht hervor, dass eine 
Auseinandersetzung mit den Raumbezeichnungen erfolgt sei. Ein Revisi-
onsgrund (im Sinne von Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG) liege auch dann vor, 
wenn zwar ein Aktenstück an sich wahrgenommen worden sei, aber eine 
bestimmte Aktenstelle übersehen oder in einem falschen Wortlauft wahr-
genommen worden sei. Die Beschwerdegegnerin stellte auch in Abrede, 
dass es sich vorliegend – wie von den Beschwerdeführern behauptet – um 


- 14 -
einen Rechtsfehler handle. Sie blieb vielmehr dabei, dass es sich um eine 
unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Sinne einer Nichtwürdigung von ak-
tenkundigen Tatsachen handle. Im Hinblick auf die Verneinung eines allfäl-
ligen Vertrauensschutzes, welcher dem Zurückkommen auf die Baubewil-
ligungen entgegenstehe, hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass im Rah-
men der notwendigen Interessenabwägung ein überwiegendes öffentliches 
Interesse (Schutz von Leib und Leben) am Zurückkommen auf die Baube-
willigungen bestünde. Ausserdem seien die Beschwerdeführer nicht als 
gutgläubig zu qualifizieren, sei doch, gemäss telefonischer Auskunft vom 
5. September 2018 des ehemaligen Baufachchefs gegenüber dem 
ARE GR, in den ersten Plänen der fragliche Raum von der Bauherrschaft 
noch als "Abstellraum" bezeichnet worden. In ihrer Duplik vom 6. Mai 2019 
stellte die Beschwerdegegnerin schliesslich in Abrede, dass der damalige 
Baufachchef die Benennung des fraglichen Raumes als "Küche/Wohnen" 
angeregt habe.
3.1.3.
Zur Begründung ihres Antrages auf Abweisung der Beschwerde argumen-
tierte das ARE GR in vergleichbarer Weise wie die Beschwerdegegnerin. 
Auch das ARE GR erachtet die Bezeichnung des nordwestlich gelegenen, 
in den Baueingabeplänen als "Küche/Wohnen" deklarierten Raumes als ir-
reführend, weil aufgrund der historischen, dokumentierten Bautypologie in 
diesem Gebiet sowie auch feuerpolizeilichen Gründen in diesem Raum 
keine Feuerstelle untergebracht sein konnte und auch entsprechende Indi-
zien wie Kaminöffnungen oder Russspuren fehlten. Vielmehr spreche die 
Ausgestaltung und Möblierung dieses Raumes für ein als vorbestehende 
BNF zu qualifizierenden Abstellraum zur Aufbewahrung des Milchge-
schirrs. Die Fotografie des fraglichen Raumes sei nicht entsprechend ihrem 
wahren Informationsgehalt wahrgenommen worden, wodurch ein eindeuti-
ger Widerspruch zwischen der (bei richtiger Betrachtung) durch die Akten 
aufgezeigten Realität und der Wahrnehmung durch die Entscheidbehörde 
entstanden sei. Ausserdem sieht das ARE GR auch den Revisionsgrund 


- 15 -
von Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG als erfüllt an. Als neu entdeckte, erhebliche 
Tatsache erachtete das ARE GR den Umstand, dass der damalige Bau-
fachchef gegenüber dem ARE GR am 5. September 2018 mitgeteilt habe, 
dass der fragliche Raumen in den ursprünglichen Baueingabeplänen sei-
tens der Bauherrschaft als "Abstellraum" bezeichnet worden sei. Diese ur-
sprünglichen Pläne seien dem ARE GR im Zeitpunkt der (BAB-)Bewilligun-
gen vom 31. Oktober 2014, 4. Juni 2016 und 8. Juni 2017 nicht vorgelegen, 
sondern das ARE GR habe erst aufgrund des Telefonates mit dem früheren 
Baufachchef im September 2018 davon erfahren. Für das ARE GR hätte 
bei einer Bezeichnung des fraglichen Raumes im Bestandesplan als "Ab-
stellraum" kein Zweifel betreffend dessen Qualifikation als BNF bestanden 
und es wäre kein (in Wirklichkeit neuer) Wohnraum bewilligt worden. 
Schliesslich verneinte das ARE GR auch eine Vertrauensschutzkonstella-
tion.
3.2.
Demgegenüber erachten die Beschwerdeführer ein Zurückkommen auf die 
kommunalen Baubewilligungen als unzulässig, weil vorliegend die jeweili-
gen Voraussetzungen der gesetzlich geregelten Rückkommenstitel nicht 
erfüllt seien. Ohnehin sei auf das Zurückkommen auf die kommunalen Bau-
bewilligungen infolge einer Vertrauensschutzkonstellation zu verzichten. 
Einig sind sich die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin darin, 
dass die (formell) rechtskräftigen Baubewilligungen nicht als nichtig zu be-
trachten und auch die Voraussetzungen für einen Widerruf nach Art. 25 
VRG nicht erfüllt seien. Denn ein Widerruf nach Art. 25 VRG sei nur auf 
ursprünglich fehlerfreie Verfügungen anwendbar und die Beschwerdegeg-
nerin gehe gerade nicht von einer ursprünglich fehlerfreien Verfügung aus, 
weil sie sich auf den Standpunkt stelle, dass die (kommunalen) Baubewilli-
gungen zu Unrecht erteilt worden seien. Zum Revisionsgrund nach Art. 67 
Abs. 1 lit. d VRG führen die Beschwerdeführer aus, dass der beschwerde-
gegnerischen Argumentation hinsichtlich einer grosszügigen Auslegung 
dieser Bestimmung durch das Verwaltungsgericht das Urteil des Bundes-


- 16 -
gerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 entgegenzuhalten sei, welches 
das besagte verwaltungsgerichtliche Urteil aufgehoben habe, weil das Ver-
waltungsgericht sich grundlos über den klaren Wortlaut der Vorschrift hin-
weggesetzt habe. Art. 67 VRG erlaube keine (revisionsweise) Rechtskon-
trolle und es sei klar zwischen einer Falschwürdigung und einer Nichtwür-
digung von aktenkundigen Tatsachen zu unterscheiden. Vorliegend seien 
weder Tatsachen oder bestimmte Aktenstellen übersehen noch als falscher 
Wortlaut wahrgenommen worden. Die Frage, wie der streitgegenständliche 
Raum neben der Küche damals benutzt worden sei, ob nun als Küchen-
/Wohnraum oder Milch-/Käsekeller, stelle eine Würdigung aufgrund der ak-
tenkundigen Tatsachen dar. Die Beschwerdeführer stellten zudem in Ab-
rede, dass der – von der Baubehörde richtig oder falsch gewürdigte – 
Grundrissplan Erdgeschoss 1:100 inkl. Fotos vom 8. Oktober 2014 (siehe 
Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 7.1.4), welcher als Grundlage für die 
BAB-Bewilligung vom 31. Oktober 2014 und der kommunalen Baubewilli-
gung vom 3. Dezember 2014 gedient haben soll, irreführend gewesen sei. 
Dass gemäss der Beschwerdegegnerin und dem ARE GR bei genauer Be-
trachtung hätte auffallen müssen, dass der mit "Küche/Wohnen" benannte 
Raum keine Kochgelegenheit aufweise, stelle kein Übersehen einer erheb-
lichen Tatsache dar, sondern stelle (allenfalls) eine unzutreffende Interpre-
tation des Grundrisses bzw. der Fotos dar. Ausserdem sei in einem sol-
chen, an die "Küche" mit Kochmöglichkeit angrenzenden Küchen-/Wohn-
raum das Vorhandensein einer (zweiten) Kochmöglichkeit gar nicht zwin-
gend, um den fraglichen Raum als (erweiterten) Küchen-/Wohnraum zu 
qualifizieren. Schliesslich werde die beschwerdegegnerische Theorie der 
Versehensrüge im Sinne von Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG auch vom damaligen 
Baufachchef vollständig widerlegt, habe dieser doch ausdrücklich bestätigt, 
dass ihm und der Baubehörde der – sich auch heute präsentierende – 
Sachverhalt im Zeitpunkt der Entscheidfindung vollumfänglich bewusst ge-
wesen sein. In diesem Zusammenhang wurden auszugsweise dessen Aus-
führungen in der E-Mail vom 5. September 2018 an den zuständigen Kreis-


- 17 -
planer des ARE GR wiedergegeben (siehe Bf-act. 6). Demnach hatte sich 
der Baufachchef, anlässlich der Begehung vom 13. Juni 2014 der streitge-
genständlichen Maiensässbaute, gegenüber B._____ dahingehend geäus-
sert, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Raum neben der 
Küche (bereits früher) zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Der Raum sei 
vollständig oberirdisch, die Wände in Holz gehalten und am Boden habe es 
so ausgesehen, als ob dort ursprünglich eine Holzbalkendecke vorhanden 
gewesen sei. Gerätschaften oder Installationen, welche auf eine andere 
Nutzung hingewiesen hätten, seien keine vorhanden gewesen. Diese Ein-
schätzung habe der Baufachchef der Baukommission bei der Behandlung 
des Baugesuches mitgeteilt und auch auf eine gewisse Unsicherheit (be-
treffend die Qualifikation als vorbestehende BGF) hingewiesen. Die Bau-
kommission und schliesslich auch die Baubehörde sei aber schliesslich der 
Ansicht gewesen, dass der in dieser Situation vorhandene Handlungsspiel-
raum zu nutzen sei und das Baugesuch in der vorgelegten Form bewilligt 
werden könne.
3.3.
Es ist in Übereinstimmung mit den Beschwerdeführern sowie der Be-
schwerdegegnerin davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall weder 
die BAB-Bewilligungen vom 31. Oktober 2014, 4. Juli 2016 und 8. Juni 
2017 noch die kommunalen Baubewilligungen vom 3. Dezember 2014, 
4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 an schweren und offensichtlichen 
bzw. zumindest leicht erkennbaren formellen Mängeln, wie namentlich ei-
nem Zuständigkeitsfehler oder (schwerwiegender) Verfahrens- und Form-
fehler, leiden, welche deren Nichtigkeit zur Folge hätten. Ob sie überhaupt 
an einem (ausserordentlich) schwerwiegenden inhaltlichen bzw. materiel-
len Fehler leiden können, der auch noch offensichtlich bzw. leicht erkenn-
bar sein müsste, hängt massgeblich von der nicht immer leicht zu beant-
wortenden Frage des Nachweises einer vorbestandenen Wohnnutzung ab 
bzw. im vorliegenden Fall, ob es sich bei dem in den Baueingabeplänen als 
"Küchen/Wohnen" benannten Raum um keine vorbestehende BGF handelt 


- 18 -
und dies auch (nachgewiesenermassen) offensichtlich oder zumindest 
leicht erkennbar ist. Denn nur im Falle der Qualifikation dieses Raumen als 
vorbestehende BNF könnte davon ausgegangen werden, dass betreffend 
diesen Streitpunkt eine Art. 38 Abs. 2 und Art. 89 Abs. 1 KRG widerspre-
chende Erweiterung der vorbestehenden BGF einer dem Aufenthalt von 
Menschen und Tieren dienenden Baute in der Gefahrenzone 1 und dem-
entsprechend eine Nutzungsintensivierung bewilligt worden wäre und es 
sich somit um ursprünglich materiell rechtswidrige Bewilligungen handeln 
würde. Es kommt hinzu, dass gemäss Art. 38 Abs. 2 KRG selbst in der Ge-
fahrenzone 1, also in einem Gebiet mit hoher (Art. 38 Abs. 1 KRG in der 
bis am 31. März 2019 gültigen Fassung) bzw. erheblicher Gefährdung 
durch Naturgefahrenprozesse (Art. 38 Abs. 1 KRG in der ab dem 1. April 
2019 geltenden Fassung), für die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren 
dienenden Bauten und Anlagen eine (einfache) Besitzstandsgarantie be-
steht, wonach immerhin die Erneuerung und somit – vorbehältlich einer un-
mittelbaren Gefährdung (vgl. dazu Art. 79 Abs. 4 KRG und Urteil des Bun-
desgerichts 1C_567/2014 vom 14. Juli 2015 E.4) – ein Fortbestand solcher 
Nutzungen zulässig ist. Demnach hat sich der kantonale Gesetzgeber 
selbst in einer Gefahrenzone 1 nicht dazu entschieden, dass der Aufenthalt 
in Bauten und Anlagen von Menschen und Tieren in einem solchen Gebiet 
grundsätzlich zu vermeiden und aufzugeben ist (siehe dazu VGU R 16 62 
vom 2. Februar 2017 E.3c; Botschaft der Regierung des Kantons Graubün-
den an den Grossen Rat vom 11. Mai 2004 zur Revision des Raumpla-
nungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision], Heft 
Nr. 3/2004-2005, S. 315 f.). In Anbetracht der hohen Hürden für die An-
nahme einer Nichtigkeit infolge eines inhaltlichen bzw. materiellen Fehlers 
einer Verfügung (vgl. dazu BGE 136 II 415 E.3.2, 132 II 21 E.3.1 ff.; WIE-
DERKEHR/RICHLI, a.a.O., Rz. 2616 ff.), kann vorliegend, trotz der auf dem 
Spiel stehenden Schutzinteressen vor einem Naturgefahrprozess, die 
rechtsprechungsgemäss geforderte ausserordentliche Schwere des Man-


- 19 -
gels und Offensichtlichkeit bzw. leichte Erkennbarkeit nicht angenommen 
werden. 
3.4.
Vorliegend steht die ursprüngliche Fehlerhaftigkeit bzw. Rechtswidrigkeit 
der kommunalen Baubewilligungen zur Diskussion. Der Widerruf gemäss 
Art. 25 VRG ist aber rechtsprechungsgemäss nur auf ursprünglich fehler-
freie bzw. erst nachträglich fehlerhaft oder rechtswidrig gewordene 
(Dauer-)Verfügung anzuwenden, weil sich die Sach- und Rechtslage ge-
genüber der ursprünglichen Entscheidgrundlage geändert hat (siehe Ur-
teile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E.2.2, 
2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f., 1C_217/2010 vom 3. Fe-
bruar 2011 E.3.2 ff.; VGU A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 2016 E.9b [in 
PVG 2017 Nr. 33 nicht publizierte Erwägung] m.H.a. PVG 2010 Nr. 24 E.4; 
Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat 
vom 30. Mai 2006 zur Optimierung der kantonalen Gerichtsorganisation 
[Justizreform], Heft Nr. 6/2006-2007, S. 545). Der Widerruf kann erfolgen, 
wenn keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen dem Wi-
derruf entgegenstehen (Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG). Dabei sind auch spezial-
gesetzliche Widerrufsregelungen und die Revision nach Art. 67 VRG vor-
behalten. Die Wiedererwägung gemäss Art. 24 VRG und die Revision 
gemäss Art. 67 VRG hingegen haben ursprünglich fehlerhafte Entscheide 
zum Gegenstand. 
3.5.
Das ARE GR erachtet die Voraussetzungen von Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG 
für eine Revision als erfüllt. Denn dem ARE GR sei erst anlässlich des Te-
lefongespräches mit dem früheren Baufachchef D._____ bekannt gewor-
den, dass der fragliche, in den Baueingabeplänen mit "Kochen/Wohnen" 
deklarierte, Raum in den ursprünglichen Planunterlagen als "Abstellraum" 
bezeichnet worden sei. Dafür wird die Zeugenbefragung von D._____ so-
wie die Edition der entsprechenden Ursprungspläne bei der Beschwerde-
gegnerin verlangt. Inwiefern aus diesen Ausführungen der Rückkommens-


- 20 -
titel nach Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG betreffend eine nachträgliche Kenntnis-
nahme von erheblichen Tatsachen oder Beweismitteln seitens Beschwer-
degegnerin ausgewiesen und somit deren Zurückkommen auf die erteilten 
kommunalen Baubewilligungen in Anwendung von Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG 
zulässig sein soll, erschliesst sich dem streitberufenen Gericht nicht. Ge-
genstand des vorliegenden Verfahrens bildet das Zurückkommen der Be-
schwerdegegnerin auf die von ihr erteilten kommunalen Baubewilligungen 
vom 3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 sowie die 
Feststellung einer ursprünglich materiellen Rechtswidrigkeit infolge der 
(Um-)Nutzung eines auf den Baueingabeplänen als "Küche/Wohnen" be-
nannten Raumes bzw. der zu Unrecht anerkannten vorbestehenden BGF 
für diesen Raum. Warum die Beschwerdegegnerin bzw. deren Baukom-
mission und die Baubehörde, von dem offensichtlich bei ihrem Baufachchef 
vorhandenen Wissen sowie von den angeblich in den Baugesuchsakten 
vorhandenen Ursprungsplänen mit einer Bezeichnung des fraglichen Rau-
mes als "Abstellraum" erst nachträglich erfahren haben soll, wird seitens 
der Beschwerdegegnerin oder dem ARE GR nicht weiter thematisiert. In 
der Duplik vom 6. Mai 2019 bestritt die Beschwerdegegnerin lediglich, dass 
der Baufachchef anlässlich der Begehung im Juni 2014 gegenüber 
B._____ die Benennung des fraglichen Raumes in den (aktenkundigen) 
Eingabeplänen mit "Küche/Wohnen" infolge seiner damals gemachten 
Feststellungen angeregt habe. Dies obwohl der Beschwerdegegnerin mit 
Schreiben vom 13. März 2019 der Eingang der Vernehmlassung des ARE 
GR angezeigt worden war. Namentlich reichte sie den gemäss ARE GR 
existierenden Ursprungsplan mit einer Benennung des fraglichen Raumes 
als "Abstellraum" nicht zu den Akten, obwohl dies zur Stützung ihrer Argu-
mentation sowie derjenigen des ARE GR angezeigt gewesen wäre und 
schon in der angefochtenen Verfügung die ursprüngliche Bezeichnung des 
fraglichen Raumes als "Abstellraum" in den Erwägungen erwähnt worden 
war (siehe Bf-act. 4 S. 4 und 6). Es fragt sich deshalb, weshalb bei der Exis-
tenz und Verfügbarkeit eines solchen Ursprungsplanes dieser durch die 


- 21 -
Beschwerdegegnerin nicht bereits zu Beginn des vorliegenden Verfahrens 
zur Stützung ihrer Position, wonach die Beschwerdeführer den fraglichen 
Raum in den (bewilligten) Baueingabeplänen irreführend benannt haben 
sollen, beim Verwaltungsgericht eingereicht wurde. Genau betrachtet 
macht das ARE GR mit der eingangs erwähnten Begründung das Vorlie-
gen eines Revisionsgrundes im Sinne von Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG betref-
fend die am 31. Oktober 2014, 4. Juli 2016 und 8. Juni 2017 erlassenen 
BAB-Bewilligungen und nicht der kommunalen Baubewilligungen vom 
3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 geltend, weil es 
erst nachträglich im September 2018 Kenntnis von der zuerst abweichen-
den Benennung des fraglichen Raumes durch die Bauherrschaft in den Ur-
sprungsplänen erhalten habe. Die seitens des ARE GR vorgebrachte, erst 
nachträgliche Kenntnisnahme einer Unsicherheit über die Qualifikation des 
fraglichen Raumes setzte etwa voraus, dass die Beschwerdegegnerin bzw. 
die damalige Baubehörde insbesondere in ihrem Antrag auf Bewilligung 
vom 30. September 2014 betreffend das BAB-Gesuches vom 29. August 
2014 (siehe Bf-act. 7.1.3) gewisse, bei ihr anscheinend vorhandene Infor-
mationen nicht der für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone zuständigen 
kantonalen Fachstelle nach Art. 87 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 und 
Art. 49 KRVO sowie Art. 25 Abs. 2 Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(SR 700; RPG) offengelegt hätte. Denn nach Art. 87 Abs. 3 KRG und 
Art. 47 Abs. 1 KRVO leitet die kommunalen Baubehörde das (vollständige) 
BAB-Gesuch nach Abschluss des Auflageverfahren nur dann an die Fach-
stelle weiter, sofern sie die Voraussetzungen für eine Bewilligung als erfüllt 
erachtet. Dabei hat die kommunale Baubehörde einen begründeten Antrag 
zu stellen. In diesem Zusammenhang kann auch noch auf eine aus den 
vorliegenden Akten ersichtliche Diskrepanz betreffend die Baugesuchsak-
ten des ersten Bau- und BAB-Bewilligungsverfahrens hingewiesen werden. 
Der Grundrissplan Unterschoss/Untergeschoss Bestehend 1:100 und der 
Grundrissplan Erdgeschoss/Erdgeschoss Bestehend, beide datiert auf den 
28. August 2014, sind von der Grundeigentümer-, der Bauherrschaft sowie 


- 22 -
dem Architekten unterzeichnet und mit dem Stempel des ARE GR verse-
hen (siehe Bf-act. 7.1.7 und 7.1.8). Dies gilt auch für den Situationsplan 
1:500 vom 9. November 2012 (siehe Bf-act. 7.1.6). Ebenfalls unterzeichnet 
sind die Fotografien der Fassaden aus den vier Himmelsrichtungen, jeweils 
vom 28. August 2018 (siehe Bf-act. 7.1.5 und 7.1.9). Diese Daten stimmen 
auch mit den auf der BAB-Bewilligung vom 31. Oktober 2014 aufgeführten, 
massgebenden Unterlagen überein (siehe Bf-act. 7.1.2). Diskrepanzen er-
geben sich einzig betreffend den Grundrissplan Erdgeschoss Bestehend 
1:100 inkl. Fotos vom 8. Oktober 2014 (siehe Bf-act. 7.1.4). Dieser ist we-
der von der Grundeigentümer- noch der Bauherrschaft oder dem Architek-
ten visiert. Zudem trägt er auch keinen Stempel des ARE GR, sondern nur 
denjenigen der Beschwerdegegnerin. Ausserdem datiert der in den Akten 
liegende Plan auf den 8. Oktober 2014, während in der BAB-Bewilligung 
der 6. Oktober 2014 als Datierung dieses Plans festgehalten wird. Die Re-
vision der – gemäss Art. 87 Abs. 1 KRG und Art. 25 Abs. 2 RPG für ein 
Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone unabdingbaren BAB-Bewilligungen 
– vom 31. Oktober 2014, 4. Juli 2016 und 8. Juni 2017 steht aber im vorlie-
genden Verfahren nicht zu Diskussion, da das ARE GR, als damals verfü-
gende Behörde, darüber noch gar nicht nachweislich befunden hat und in 
der vorliegend angefochtenen Verfügung vom 26. November 2018 nur über 
das Zurückkommen auf die kommunalen Baubewilligungen vom 3. Dezem-
ber 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 entschieden wurde (siehe 
Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 4). Insofern kann aber die angefoch-
tene Verfügung nicht mit der seitens des ARE GR vertretenen Argumenta-
tionslinie geschützt werden. In antizipierter Beweiswürdigung ist auf die be-
antragten Beweiserhebungen zu verzichten. 
3.6.
Die Beschwerdegegnerin betrachtet die Revisionsvoraussetzungen von 
Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG namentlich als erfüllt, weil anlässlich der Erteilung 
der kommunalen Baubewilligungen die Baubehörde versehentlich überse-
hen haben will, dass bei der Raumbenennung zweimal der Begriff der 


- 23 -
Küche verwendet worden sei und dies aufgrund der regionalen Bautypolo-
gie Grund für Zweifel an der Deklaration "Küche/Wohnen" des an die 
"Küche" angrenzenden Raumes hätte wecken müssen, zumal es notorisch 
sei, dass in dieser Region an die Küche jeweils ein Milchkeller anschloss 
(siehe zur entsprechenden, regionalen Bautypologie: Bf-act. 14.1.14). In 
den (jeweiligen) Grundrissplänen (Erdgeschoss 1:100) sei der fragliche, 
rund 15 m2 grosse Raum als "Küche/Wohnen" benannt worden war. Direkt 
daneben sei aber ein etwa gleich grosser Raum bereits als "Küche" dekla-
riert worden. Aufgrund dieser irreführenden Planbezeichnungen sei der als 
"Küche/Wohnen" deklarierte Raum aus Versehen und zu Unrecht als vor-
bestandene BGF anstatt als BNF betrachtet und die nachgesuchte Sanie-
rung desselben zu Wohnzwecken bewilligt worden. Dabei handle es sich 
nicht um eine Falschwürdigung einer aktenkundigen Tatsache, sondern um 
die Nichtwürdigung einer aktenkundigen Tatsache. Bei genauer Betrach-
tung hätte zudem auffallen müssen, dass nur der mit "Küche" benannte 
Raum eine Kochnische aufweise. Bei ausreichender Berücksichtigung der 
in 
den 
Baugesuchsunterlagen 
ersichtlichen 
Fotografien 
des 
als 
"Küche/Wohnen" benannten Raumes, wäre zudem erkennbar gewesen, 
dass dieser Raum, wie auch in der ursprünglichen Baueingabe aufgeführt, 
zu Lagerzwecken als Milch-/Käsekeller benutzt worden sei, so wie es in 
den Maiensässen in F._____ durchwegs übliche gewesen sei. Denn der 
Raum sei nur mit einer einwandigen, belüfteten Aussenschalung aus Fich-
tenbrettern und mit einem Erdreichboden versehen gewesen. Objektiv be-
trachtet hätte somit eine (vorbestandene) Wohnnutzung (im fraglichen, 
nordwestlichen Raum) ausgeschlossen werden können. Art. 67 Abs. 1 lit. d 
VRG setzt nach dessen Wortlaut voraus, dass die "Behörde aktenkundige 
erhebliche Tatsachen aus Versehen nicht gewürdigt hat". Die Beschwerde-
gegnerin bringt zwar zu Recht vor, dass das Verwaltungsgericht in VGU 
A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 2016 aufgrund einer systematischen 
und teleologischen Auslegung von Art. 67 Abs. 1 VRG zum Schluss ge-
kommen war, dass die dort genannten Revisionsgründe eher grosszügig 


- 24 -
auszulegen seien (siehe VGU A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 2016 
E.10h [publiziert in PVG 2017 Nr. 33]). Der im erwähnten Urteil des Ver-
waltungsgerichtes vorgenommenen Auslegung von Art. 67 Abs. 1 lit. d 
VRG trat aber im Urteil 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 das Bundesgericht 
mit dem Argument entgegen, dass die Abweichung vom Wortlaut, wonach 
es sich um eine versehentliche Nichtwürdigung von aktenkundigen Tatsa-
chen handeln müsse, willkürlich sei und gegen die einhellig anerkannte 
Systematik von Revisionsgründen (unverschuldet nicht vorgebrachte un-
echte Noven [Art. 67 Abs. 1 lit. a VRG] bzw. die Versehensrüge [Art. 67 
Abs. 1 lit. d VRG]) verstosse. Dies ziele nur darauf ab, der Gemeinde den 
Widerruf bzw. die Wiedererwägung der Gebührenverfügung zu ermögli-
chen, die nach einer zutreffenden Gewichtung der auf dem Spiel stehenden 
Interessen (Rechtssicherheit, Interesse an der Durchsetzung des objekti-
ven Rechts) zudem praxisgemäss unabänderlich wären, wie dies nament-
lich für bereits bezahlte Gebührenverfügungen gelte (siehe Urteil des Bun-
desgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E.2.1 ff. und 3.2). Gemäss der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung hängt die Möglichkeit eines Zurück-
kommens bzw. eines Widerrufes auf eine Verfügung neben einem aner-
kannten oder gesetzlichen Rückkommenstitel auch von der konkreten In-
teressenabwägung zwischen der Rechtssicherheit sowie dem Interesse an 
der Durchsetzung des objektiven Rechts ab. Das Interesse an der Rechts-
sicherheit überwiegt in der Regel, wenn die Verfügung in einem Verfahren 
ergangen ist, in dem die sich einander gegenüberstehenden Interessen all-
seitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren oder wenn der Pri-
vate von einer ihm durch die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Ge-
brauch gemacht hat. Zu einem solchen umfassenden Interessenabwä-
gungsverfahren gehört auch das Baubewilligungsverfahren, wobei eine 
Vertrauensgrundlage namentlich bei besonderes eingehende ermittelten 
Tat- und Rechtsfragen angenommen werden kann (siehe Urteile des Bun-
desgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.2 und 6.2 und 1C_740/2013 
vom 6. Mai 2015 E.7.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1251; WIE-


- 25 -
DERKEHR/RICHLI, a.a.O., Rz. 2750). Auch wenn dem Gebot der Rechtssi-
cherheit selbst in solchen Konstellationen nicht in jedem Fall der Vorzug zu 
gegeben ist (siehe BGE 144 III 285 E.3.5, 137 I 69 E.2.3, 127 II 306 E.7a, 
Urteile des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.2 und 
1C_740/2013 vom 6. Mai 2015 E.5.2), erscheint im vorliegenden Fall eine 
(erneute) weite Subsumtion unter Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG angesichts des 
erwähnten Urteils des Bundesgerichts als heikel. In diesem Zusammen-
hang muss festgestellt werden, dass die Qualifikation des nordwestlichen 
Raumes, in den vorliegenden Baueingabeplänen mit "Kochen/Wohnen" 
beschriftet, gerade Gegenstand besonderer Abklärungen in tatsächlicher 
(und rechtlicher) Hinsicht war, weil der damalige Baufachchef anlässlich 
der Begehung vom 13. Juni 2014 nach eigener Darstellung diesen Raum 
spezifisch hinsichtlich einer vorbestandenen Wohnnutzung bzw. entspre-
chender BGF überprüft und gewürdigt hat (siehe Bf-act. 6). Die Unsicher-
heit bezüglich des Nachweises der vorbestandenen BGF ist gemäss dem 
damaligen Baufachchef dann sowohl der Baukommission als auch der zu-
ständigen Baubehörde, welche gemäss Art. 87 Abs. 3 und Art. 47 Art. 1 
KRVO das BAB-Gesuch mit begründetem Antrag dem ARE GR zu unter-
breiten hat, offengelegt worden. In Kenntnis dieser Unsicherheit habe die 
Baukommission trotzdem die Ansicht vertreten, dass der vorhandene 
Spielraum zu nutzen sei und das vorgelegte Baugesuch der Baubehörde 
zur Bewilligung empfohlen. Diese Haltung sei von Gemeindevorstand als 
Baubehörde ebenfalls unterstützt worden und die (ursprüngliche) Baube-
willigung erteilt worden. Im Ergebnis muss also festgehalten werden, dass 
die Beschwerdegegnerin bzw. deren damalige Baubehörde im Jahre 2014 
die Meinung vertreten hat, dass ihr bei der Qualifikation des fraglichen, in 
den Baueingabeplänen als "Küche/Wohnen" benannten, nordwestlichen 
Raumen dergestalt ein Ermessenspielraum zukomme, dass trotz der im 
Grundrissplan Erdgeschoss 1:100 vom 8. Oktober 2014 ersichtlichen Fo-
tografie (siehe Bf-act. 7.1.4) die dortige Fläche als vorbestandene BGF 
bzw. vorbestandene Wohnfläche habe qualifiziert werden können. Objektiv 


- 26 -
betrachtet erscheint dies angesichts der vom damaligen Baufachchef er-
wähnten Umstände und der vorliegend aktenkundigen Fotografie des Rau-
mes sowie der im Jahr 2014 bereits publizierten bautypologischen Literatur 
betreffend die Maiensässe in dieser Region als sehr fraglich. Dies zumal 
die Bautypologie in dieser Region anscheinend von jeweils eigenständigen 
Stallscheunen und Hütten geprägt war und Stallscheunen mit traufseitig 
angebauten Hütten oder Einhöfe mit Wohn- und Wirtschaftsteil unter einem 
Dach selten vorkommen (siehe Bf-act. 14.1.14). Zudem wurde in den Bau-
eingabeplänen in der südöstlichen Gebäudeecke, neben der südwestlichen 
"Küche" mit erkennbarer Feuerstelle, auch noch in der südöstlichen Ge-
bäudeecke (im Bereich des Heulagers) ein "Zimmer" mit ebenfalls vorbe-
stehender Wohnnutzung in der Fläche von ca. 12 m2 deklariert (siehe Bf-
act. 7.1.4, 7.1.6, 7.1.8, 8.1.7, 8.1.10, 9.1.5, 9.1.6). Ausserdem hätte die 
Bauherrschaft die Beweislast dafür getragen, dass im fraglichen Raum 
tatsächlich eine vorbestehende Wohnnutzung bzw. vorbestehende BGF 
vorhanden war, welche jetzt lediglich saniert werden soll und zu keiner – 
mit Art. 38 Abs. 2 KRG unvereinbaren – BGF-Erweiterung (nach innen) 
führt (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_535/2012 vom 4. September 
2013 E.4.1.2; VGU R 07 36 vom 5. Juli 2007 E.3d). Angesichts der Lage in 
der Gefahrenzone 1, hätte, in Anbetracht der tangierten öffentlichen Inter-
essen (Achtung des raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes so-
wie Schutzinteressen vor einem Naturgefahrprozess), tendenziell ein eher 
strenger Massstab an den Nachweis einer vorbestehenden Wohnnutzung 
bzw. BGF angelegt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin hat vorlie-
gend aber nicht zugestanden, dass der in den verschiedenen Baueingabe-
plänen als "Küche/Wohnen" benannte, nordwestliche Raum im Erdge-
schoss nie Wohnzwecken gedient hat und somit dort nachgewiesenermas-
sen nicht von vorbestehender BGF ausgegangen werden darf, welche die 
ursprüngliche Rechtswidrigkeit der kommunalen Baubewilligungen infolge 
Verstosses gegen Art. 38 Abs. 2 KRG zur Folge hätte. Angesichts der 
Schilderung des damaligen Baufachchefs, wonach sowohl die Baukommis-


- 27 -
sion als auch die Baubehörde bei ihrem Entscheid über die Bewilligung des 
Baugesuches aus dem Jahre 2014 sich der Unsicherheit über die Qualifi-
kation als vorbestehender Wohnraum bzw. vorbestehende BGF durchaus 
bewusst gewesen seien, überzeugen die Einwände der Beschwerdegeg-
nerin, wonach insbesondere die doppelte Beschriftung einer "Küche" in den 
Baueingabeplänen irrtümlicherweise ungewürdigt geblieben sind, nicht. 
Denn wenn damals die Baubehörde, in voller Ausschöpfung eines ihrer-
seits erkannten Ermessenspielraumes, betreffend die Qualifikation des 
fraglichen, nordwestlichen Raumes als BGF in Kenntnis der Fotografien in 
den Baugesuchsunterlagen und der Beurteilung des damaligen Bachfach-
chefs ihren Entscheid für eine (auch) dort vorbestehende BGF fällte, liegt 
in einer Gesamtwürdigung keine versehentlich unberücksichtigt gebliebe-
nen, aktenkundigen Tatsache nahe, welche die Beschwerdegegnerin ge-
stützt auf Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG zur Revision ihrer Baubewilligungen vom 
3. Dezember 2014, 4. August 2016 und vom 13. Juni 2017 berechtigt. Un-
ter diesen Umständen kann seitens der Beschwerdegegnerin auch keine 
nachgewiesene, materielle Rechtswidrigkeit der kommunalen Baubewilli-
gung betreffend den fraglichen Raum infolge einer in unzulässiger Weise 
bewilligten Erweiterung der BGF festgestellt werden, so wie sie dies in der 
angefochtenen Verfügung vom 26. November 2018 in der Dispositivziffer 1 
getan hat. Mangels gesetzlichem Revisionsgrund gemäss Art. 67 Abs. 1 
VRG besteht demnach für die Beschwerdegegnerin betreffend die Qualifi-
kation des fraglichen Raumes als vorbestehende BGF keine Möglichkeit, 
auf die drei erteilten Baubewilligungen zurückzukommen. Betreffend den 
fraglichen, nordwestlichen Raum im EG in der Fläche von ca. 15 m2 könnte 
allenfalls von einer fehlerhaften Rechtsanwendung infolge einer mangel-
haften Würdigung der aktenkundigen Tatsachen durch die Baubehörde, 
nicht aber von einem sich auf bereits beim Entscheid bestehende Tatsa-
chen beziehenden Revisionsgrund im Sinne von Art. 67 Abs. 1 lit. d VRG 
ausgegangen werden. 


- 28 -
3.7.
Allerdings ist aufgrund der vorliegenden Akten nicht auszuschliessen, dass 
es im Zusammenhang mit der im Rahmen der ersten Projektänderung 
Jahre 2016 bewilligten Anhebung bzw. Einbau eines Bodens im (als 
Küchen-/Wohnteil deklarierten) westlichen Bereiches des Erdgeschosses 
und der damit im Zusammenhang stehenden Wärmedämmungsmassnah-
men, des Einbaus einer (neuen) Küche mit Wasseranschluss, der Decken-
anhebung im südöstlich gelegenen "Zimmer" (siehe Bf-act. 8.1.3, 8.1.5, 
8.1.6, 8.1.10 und 8.1.11) oder der mit der zweiten Projektänderung im 
Jahre 2017 bewilligten Erhöhung der Zwischendecke bzw. dem (erhöhten) 
Einbau eines Galeriebodens im fraglichen, nordwestlichen Raum, dem Ein-
bau eines Cheminées mit Kamin im westlichen Wohnteil, dem Abbruch der 
Koch-/Feuerstelle in der südwestlichen Gebäudeecke und der Verlegung 
der Küchenarmatur und des Kochherdes sowie dem Einbau von Fenstern 
im nordwestlichen Bereich des Wohnteils zum Heulager hin (siehe Bf-
act. 9.1.3, 9.1.4, 9.1.6, 9.1.9 und 9.1.10) doch zu einer gemäss Art. 38 
Abs. 2 KRG unzulässigen Erweiterung der vorbestehenden BGF bzw. einer 
anderweitig unzulässigen (Volumen-)Erweiterung von Nutzflächen in der 
Gefahrenzone 1 gekommen ist, weil entsprechende Vorkehrungen der Be-
schwerdeführer in den Planunterlagen irrtümlicherweise unberücksichtigt 
geblieben waren. Dabei ist ein besonderes Augenmerk auf die Bodenan-
hebung bzw. den Bodeneinbau im westlichen Gebäudeteil sowie die Er-
höhungen der Zwischendecken bzw. dem Einbau eines (erhöhten) Gale-
riebodens in den Wohnteilen zu richten. Dies auch unter Berücksichtigung 
der Definitionen der BGF und BNF und deren Anrechenbarkeit gemäss An-
leitung zur Berechnung der Geschossflächen bei Bauten ausserhalb der 
Bauzonen 
vom 
Oktober 
2014 
des 
ARE 
GR 
(abrufbar 
unter 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/BAB/Anlei-
tung%20BGF-Berechnung%20d.pdf, zuletzt besucht am: 19. Oktober 
2020). Aufgrund der vorliegenden Planunterlagen sowie mangels entspre-
chender Detailaufnahmen des Inneren der Maiensässbaute, kann vorlie-
gend nicht abschliessend darüber befunden werden. Es kommt hinzu, dass 


- 29 -
die Beschwerdegegnerin entsprechendes noch gar nicht nachweislich ver-
tieft geprüft hat. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 56 Abs. 1 VRG 
unter dem Vorbehalt von abweichenden gesetzlichen Bestimmungen an 
die Anträge der Parteien gebunden. Es kann also den Beschwerdeführern 
nicht mehr zusprechen oder anderes zusprechen als diese verlangt haben 
und nicht weniger, als die Beschwerdegegnerin anerkannt hätte. Die Ent-
scheidbefugnis im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren liegt so-
mit zwischen dem angefochtenen Entscheid bzw. einer allfälligen, im Sinne 
der Beschwerdeführer darüberhinausgehenden Anerkennung sowie dem 
Antrag der beschwerdeführenden Partei(en). Nicht unter diese Thematik 
fällt aber die Konstellation, wo das Gericht bei Rechtwendung von Amtes 
wegen den eingeklagten Anspruch ganz oder teilweise abweichend von 
den Begründungen der Parteien würdigt und es sich dabei (noch) im Rah-
men der Rechtsbegehren bewegt (vgl. BGE 120 II 172 E.3a, Urteile des 
Bundegerichts 
2C_124/2013 
vom 
25. November 
2013 
E.2.2.4, 
9C_873/2012 vom 25. Februar 2012 E.3.3 und 2C_1016/2011 vom 3. Mai 
2012 E.5.1; DONATSCH, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungs-
rechtspflegegesetz 
des 
Kantons 
Zürich, 
3. Aufl., 
Zürich/Ba-
sel/Genf 2014, § 63 Rz. 21 ff.). Zudem ist vorliegend zu berücksichtigen, 
dass Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG vorschreibt, dass das kantonale Recht die 
volle Überprüfung durch wenigsten eine Rechtsmittelbehörde für Verfügun-
gen vorzuschreiben hat, welche sich auf das RPG und seine Ausführungs-
bestimmungen stützen. Die Kontrolle der (kommunalen) Ermessensausü-
bung hat dabei insbesondere die vom Kanton zu sichernden Interessen an-
gemessen zu berücksichtigen (vgl. VGU R 17 63 vom 14. November 2017 
E.4a, R 16 68 vom 8. Juni 2017 E.2a und R 15 26 vom 25. August 2015 
E.3b; AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], 
Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 
Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 33 Rz. 51 und 88). Wenn das Verwaltungsge-
richt einen Entscheid aufhebt, kann es in der Sache selbst entscheiden 
oder die Sache zu neuem Entscheid zurückweisen (Art. 56 Abs. 3 VRG). 


- 30 -
Insofern spricht vorliegend nichts gegen die Zulässigkeit der Rückweisung 
an die Beschwerdegegnerin im Sinne der Erwägungen.
4.
Somit ist die angefochtene Verfügung vom 26. November 2018, mitgeteilt 
am 7. Dezember 2018, aufzuheben und die Angelegenheit zu weiteren Ab-
klärungen und Prüfung im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegeg-
nerin zurückzuweisen. Sollten sich daraus gemäss Art. 38 Abs. 2 KRG un-
zulässige Erweiterungen bzw. über eine zulässige Erneuerung hinausge-
hende (bauliche) Vorkehrungen bewahrheiten, welche auf einer irrtümli-
chen Nichtwürdigung einer aktenkundigen Tatsache oder einem anderen 
Revisionsgrund gemäss Art. 67 VRG beruhen und nicht die grundsätzliche 
Qualifikation 
des 
nordwestlichen 
(in 
den 
Baueingabeplänen 
als 
Küche/Wohnen bezeichneten) Raumes hinsichtlich einer darin vorbestan-
denen Wohnnutzung resp. BGF betreffen, hat die Beschwerdegegnerin 
hinsichtlich der ihrerseits erteilten Baubewilligungen wiederum die entspre-
chenden Vorkehrungen im Hinblick auf ein Wiederherstellungsverfahren im 
Sinne von 94 KRG zu treffen, wobei seitens der zuständigen Behörde auch 
noch über den Umgang mit den für die vorliegenden Bauvorhaben eben-
falls erforderlichen BAB-Bewilligungen zu befinden wäre.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, bestehend 
aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und 
b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzu-
erlegen. Denn die Rückweisung an die Vorinstanz mit noch offenem Aus-
gang gilt in der Regel als vollständiges Obsiegen (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 2C_809/2015 vom 16. Februar 2016 E.6.1 m.H.a. 1C_597/2014 
vom 1. Juli 2015 E.6.1 und 1C_621/2014 vom 31. März 2015 E.5.1; VGU 
R 19 59 vom 20. August 2019 E.2). Die Staatsgebühr ist in Anwendung von 
Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 3'000.-- festzusetzten.


- 31 -
6.
Die unterliegende Beschwerdegegnerin hat den obsiegenden Beschwer-
deführern zudem die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen 
Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Rechtsvertretung der Be-
schwerdeführer reichte am 8. Mai 2019 eine Honorarnote im Betrag von 
Fr. 4'867.10 (16.25 Stunden x Fr. 270.-- zzgl. 3 % Pauschalspesen und 
7.7 % MWST) ein. Gemäss Art. 2 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die 
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [HV, 
BR 310.250] wird die Parteientschädigung an die obsiegende Partei nach 
Ermessen des Gerichts festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem in der 
Honorarnote geltend gemachten (und als angemessen zu betrachtenden) 
Aufwand sowie (üblichen) Stundenansatz ausgeht. Als üblich wird in Art. 3 
Abs. 1 HV ein Stundensatz bis zu Fr. 270.-- festgelegt. Die Honorarverein-
barungen im Sinne von Art. 4 Abs. 1 HV liegen vor und weisen einen ver-
einbarten Stundenansatz von Fr. 270.-- aus (siehe Bf-act. 2 und 3). Der gel-
tend gemachte Vertretungsaufwand erweist sich für die vorliegende Ange-
legenheit als angemessen, womit die Beschwerdegegnerin die Beschwer-
deführer mit insgesamt Fr. 4'867.10 (inkl. Spesen und MWST) zu entschä-
digen hat.


- 32 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die angefochtene Verfü-
gung vom 26. November 2018, mitgeteilt am 7. Dezember 2018, aufgeho-
ben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde X._____ zu weiteren Ab-
klärungen und Prüfung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
744.--
zusammen
Fr.
3'744.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün-
den, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ entschädigt die A._____ GmbH und B._____ aus-
sergerichtlich mit insgesamt Fr. 4'867.10 (inkl. Spesen und MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]