gr_gerichte · R 2023 31 · 2024-01-23 · it

opposizione edilizia | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 31
5a Camera 
Presidenza
Righetti
Giudici
Brun e Audétat
Attuaria
Lanfranchi
SENTENZA
del 23 gennaio 2024
nella vertenza di diritto amministrativo
A._____, 
e
B._____, 
ricorrenti
contro
Comune C._____, 
patrocinato dall'avv. Davide Nollo, 
convenuto
e


- 2 -
D._____ e D.A._____, 
convocati
concernente opposizione edilizia


- 3 -
I. Ritenuto in fatto:
1.
E._____ e E.A._____ sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno del 
fondo 2798 nella frazione di F._____, nel Comune C._____, situato nella 
zona residenziale 2 F._____ (R2 F._____), in zona G._____.
2.
Con decisione del 16 gennaio 2023, il Municipio del Comune C._____ ha 
deciso di prolungare la zona di pianificazione in vigore su tutto il territorio 
comunale C._____ di altri due anni, ossia fino al 10 marzo 2025. Detta 
proroga è stata autorizzata dal Dipartimento dell'economia pubblica e 
socialità dei Grigioni con decisione del 2 febbraio 2023.
3.
L'8 luglio 2022 E._____ e E.A._____, quali proprietari, e D._____ e 
D.A._____, quali beneficiari del diritto di compera, hanno sottoscritto un 
contratto di costituzione di diritto di compera immobiliare concernente il 
fondo 2798. Tale contratto è stato iscritto nel registro fondiario il 12 luglio 
2022.
4.
In data 25 gennaio 2023 D._____ e D.A._____ hanno inoltrato una 
domanda di costruzione per l'edificazione del fondo 2798 con una nuova 
casa monofamiliare.
5.
La domanda di costruzione è stata pubblicata all'albo comunale ed 
esposta pubblicamente dal 28 gennaio al 16 febbraio 2023. Durante il 
periodo di esposizione, il 14 febbraio 2023, A._____ e B._____ hanno 
inoltrato opposizione, chiedendo di respingere la domanda di costruzione.
6.
Con decisione del 29 marzo 2023, il Municipio ha respinto l'opposizione di 
A._____ e B._____ e contemporaneamente ha rilasciato la licenza edilizia 
per il progetto in questione, stabilendo che la nuova costruzione deve 


- 4 -
essere vincolata a registro fondiario come abitazione primaria ai sensi 
della normativa sulle case secondarie.
7.
Il 29 aprile 2023 A._____ e B._____ (di seguito: i ricorrenti) hanno inoltrato 
ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni contro la 
decisione e la licenza edilizia del 29 marzo 2023, facendo valere 
innanzitutto che i documenti allegati alla domanda di costruzione non 
sarebbero stati firmati dall'autore del progetto e che inizialmente non 
sarebbero stati in grado di individuare l'entità giuridica del progettista, per 
cui vi sarebbero dei possibili vizi formali nella procedura. Dal lato 
materiale, ritengono che vi sarebbe un tentativo di aggiramento del divieto 
di abitazione secondaria ai sensi della normativa sulle seconde case da 
parte di D._____ e D.A._____, che il progetto non si inserirebbe nel 
paesaggio in modo adeguato e che sarebbe inoltre in contrasto con la 
zona di pianificazione esistente. In merito alle censure riguardo all'indice 
di sfruttamento, il corridoio faunistico e all'esercizio del diritto di passo con 
mezzi agricoli che avevano sollevato nella loro opposizione, i ricorrenti nel 
ricorso si rimettono semplicemente alla decisione impugnata.
8.
Con presa di posizione del 12 giugno 2023, D._____ e D.A._____ (di 
seguito: i convocati) hanno inoltrato le loro osservazione senza formulare 
esplicitamente dei petiti, ma da cui si capisce che, sostanzialmente, 
chiedono il respingimento del ricorso.
9.
Con presa di posizione del 12 giugno 2023, il Comune (di seguito: il 
convenuto) ha chiesto il respingimento del ricorso, per quanto ricevibile. 
Quale motivazione adduce che la censura riguardo alla firma/entità del 
progettista sarebbe infondata. Inoltre, non vi sarebbe un aggiramento delle 
normative sulle seconde case, poiché non vi sarebbe motivo di dubitare 
circa la volontà dei convocati di vivere nella nuova casa a F._____. Inoltre, 
il fondo in questione si troverebbe in mezzo a fondi già edificati, non 


- 5 -
sarebbe cioè ai margini della zona residenziale, per cui sarebbe escluso a 
priori che il fondo 2798 possa venir dezonato e pertanto non vi sarebbe 
nessuna violazione della zona di pianificazione in vigore. In più, il progetto 
in esame richiamerebbe le costruzioni nelle vicinanze in chiave moderna 
e si inserirebbe bene nel paesaggio. Infine, le censure in merito all'indice 
di sfruttamento, al diritto di passo e al corridoio faunistico sarebbero da 
ritenere evase.
10.
Con replica del 24 giugno 2023 risp. duplica del 10 luglio 2023, i ricorrenti 
e il convenuto hanno elaborato le loro argomentazioni e riconfermato i 
rispettivi petiti.
Ulteriori fatti ed argomenti addotti dalle parti verranno ripresi nei 
considerandi di seguito, qualora risultino giuridicamente determinanti per 
l'esito della vertenza.
II. Considerando in diritto:
1.
Giusta l’art. 50 della Legge sulla giustizia amministrativa (LGA; 
CSC 370.100), è legittimato ad inoltrare ricorso, chiunque è interessato e 
abbia un interesse tutelabile all'abrogazione o alla modifica della decisione 
o chiunque vi è autorizzato in base ad una prescrizione speciale. 
Presupposto per avere la legittimazione a ricorrere è l'esistenza di un 
interesse particolare che solo il singolo o, comunque, una cerchia 
determinata di persone, possono avere. In altre parole, i ricorrenti devono 
essere toccati dalla decisione impugnata più di quanto potrebbe esserlo 
qualsiasi altro cittadino. I ricorrenti devono avere con l’oggetto litigioso un 
rapporto stretto, particolare e degno di protezione. Questo presupposto è 
adempiuto qualora la situazione di fatto o di diritto dei ricorrenti possa 
essere direttamente influenzata dall'esito della vertenza. Nell’ambito di 
un’opposizione edilizia, gli accennati presupposti sono generalmente 


- 6 -
adempiuti quando a ricorrere sono i vicini proprietari del fondo 
(DTF 121 II 174 consid. 2b; sentenza del Tribunale federale [STF] 
1C_491/2019 del 5 febbraio 2020 consid. 2.4). Nell’evenienza, sorgendo 
la costruzione di A._____ e B._____ sulla particella contigua al terreno di 
costruzione, è palese la loro legittimazione al ricorso. Le altre condizioni di 
ammissibilità non danno adito ad alcuna osservazione. Il presente ricorso, 
presentato tempestivamente e nella dovuta forma è dunque ricevibile.
2.
Nel caso in esame è controverso se il convenuto abbia giustamente 
rilasciato la licenza edilizia per il progetto in questione. Dopo la censura 
formale riguardo alla firma e l'entità del progettista, verrà dunque 
esaminato se tale progetto rispetta il diritto federale e cantonale, 
segnatamente le disposizioni sulle case secondarie, sulle zone di 
pianificazione e sui corridoi faunistici, nonché se sono state rispettate le 
disposizioni del diritto edilizio comunale (inserimento nel paesaggio e 
indice di sfruttamento).
3.
Giusta l'art. 33 cpv. 2 della Legge federale sulla pianificazione del territorio 
(LPT; RS 700), il diritto cantonale prevede almeno un rimedio di diritto 
contro le decisioni e i piani di utilizzazione fondati sulla LPT e sulle 
disposizioni di applicazione cantonali e federali, per cui deve essere 
garantito un riesame completo da parte di almeno un'istanza (art. 33 cpv. 3 
lett. b LPT). In virtù di questi requisiti del diritto federale, il Tribunale 
amministrativo ha completa cognizione nella presente controversia, che 
non si limita all'applicazione del diritto e all'accertamento dei fatti ai sensi 
dell'art. 51 cpv. 1 LGA, ma include anche un esame dell'adeguatezza 
(DTF 146 II 367 consid. 3.2.1, DTF 145 I 52 consid. 3.6, DTF 118 Ib 26 
consid. 4b; 
STF 
1C_325/2021 
del 
25 ottobre 
2021 
consid. 7.1, 
1C_494/2018 
del 
13 giugno 
2019 
consid. 2.2 
e 
1C_682/2017 
dell'11 settembre 
2018 
consid. 6.1 f.; 
sentenze 
del 
Tribunale 
amministrativo [STA] R 21 16 del 3 maggio 2022 consid. 3.4 e R 19 52 del 


- 7 -
14 ottobre 2021 consid. 4.6). Tuttavia, i Tribunali cantonali, nell'esaminare 
l'adeguatezza della decisione impugnata secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b 
LPT, si impongono una limitazione al fine di rispettare l'autonomia 
comunale ai sensi dell'art. 50 cpv. 1 della Costituzione federale della 
Confederazione Svizzera (Cost.; RS 101) (DTF 145 I 52 consid. 3.6; STF 
1C_97/2014 del 9 febbraio 2015 consid. 3.3).
4.1.
In primo luogo, trattandosi di una questione di natura formale, è necessario 
affrontare la censura dei ricorrenti secondo cui, i documenti allegati alla 
domanda di costruzione non sarebbero stati firmati dall'autore del 
progetto. A mente dei ricorrenti, inizialmente non sarebbero stati in grado 
di individuare l'entità giuridica del progettista, in quanto sia sulla domanda 
di costruzione che sull'avviso di pubblicazione figurerebbe quale 
progettista la H._____, I._____, per la quale non risulterebbe nessun 
riscontro nell'indice centrale delle ditte (www.zefix.ch) e che non sarebbe 
neppure riconducibile a una ditta individuale. Dopo aver conosciuto il 
nome della ditta, J._____ Sagl, nella decisione impugnata, i ricorrenti si 
ritengono soddisfatti, rilevano però che oltre al fatto che il progettista non 
era visibile sulla domanda di costruzione – l'entità dello stesso non 
sarebbe definita neanche sulla licenza edilizia rilasciata, per cui vi 
sarebbero delle (possibili) carenze e/o vizi nella procedura.
4.2.
Giusta l'art. 59 cpv. 4 della Legge edilizia del Comune C._____ (di seguito: 
LE), i documenti allegati alla domanda di costruzione vanno firmati dal 
proprietario del fondo, dalla committenza e dall'autore del progetto. Per 
quanto riguarda il caso di specie, contrariamente a quanto sostengono i 
ricorrenti, dagli atti risulta che il piano di progetto e il piano di 
canalizzazione sono entrambi firmati dal progettista (cfr. gli allegati di cui 
al doc. 8 del convenuto). Inoltre, accanto alla firma e appena sotto la scritta 
"H._____" è indicato "della J._____ Sagl, I._____", per cui era senz'altro 
possibile scoprire l'entità giuridica dietro la dicitura "H._____". Il fatto che 


- 8 -
l'entità giuridica non figura sulla licenza edilizia rilasciata non è rilevante, 
poiché non è previsto dalla LE. A parte questo, i ricorrenti non hanno in 
alcun modo indicato – né è peraltro ravvisabile alcuna ragione di 
presumere – che tale circostanza avrebbe creato loro uno svantaggio. La 
relativa censura dei ricorrenti è dunque infondata.
5.
Dal punto di vista materiale i ricorrenti fanno innanzitutto valere un 
aggiramento del divieto di abitazione secondaria risp. dell'obbligo di 
abitazione primaria giusta l'art. 7 della Legge federale sulle abitazioni 
secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec; RS 702). Di seguito 
va dunque esaminato se vi è un aggiramento della legislazione sulle case 
secondarie.
5.1.
La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e 
della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune 
non può eccedere il 20 % (art. 75b cpv. 1 Cost). Nei Comuni in cui la quota 
di abitazioni secondarie supera il 20 % possono essere autorizzate nuove 
abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o come 
abitazione sfruttata a scopi turistici (cfr. art. 7 cpv. 1 LASec). Il Comune 
convenuto ricade nel campo di applicazione di questa normativa, 
considerato che la quota delle abitazioni secondarie presenti sul suo 
territorio supera la soglia del 20 %. Di conseguenza, in conformità all'art. 7 
cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto ha stabilito che la 
nuova costruzione in oggetto deve essere vincolata a registro fondiario 
(tramite menzione alla crescita in giudicato della licenza edilizia) come 
abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria 
conformemente all'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec (cfr. cifra 1 della licenza 
edilizia impugnata).
5.2.
In base all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro il proprietario della costruzione in 
oggetto potrebbe chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d'uso 


- 9 -
menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione d'uso 
non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze 
particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello 
stato civile; o b) il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato 
l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare 
lecitamente 
l'abitazione 
dietro 
congrua 
rimunerazione. 
Da 
qui, 
principalmente, sorge la necessità di controllare che la nuova costruzione 
possa effettivamente essere utilizzata quale abitazione primaria (cfr. 
anche sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
[STA] 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.2).
5.3.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, occorre esaminare 
d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica 
l'intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della 
costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in 
considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, accesso, distanza dai 
posti di lavoro), la sua struttura (nell'ottica di uso sull'arco di tutto l'anno), 
eventualmente il suo prezzo e le modalità di finanziamento, nonché le 
circostanze circa le persone che intendono abitarvici (domicilio e luogo di 
lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti non 
fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di residenze 
primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile che in tale 
settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. Nei casi in 
cui la richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere 
rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di acquirenti 
che intendono risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò vale anche 
nel caso in cui la committenza intenda commercializzare il progetto di 
costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non appare 
realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le disposizioni legali 
(cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per poter essere 


- 10 -
sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere manifesto (cfr. DTF 
142 II 206 consid. 2.5; cfr. per tutto anche STA R 21 71 del 10 maggio 
2022 consid. 3.1 segg).
5.4.
Nel caso di specie, i futuri occupanti della casa monofamiliare sono 
conosciuti, in quanto si tratta dei convocati. Va quindi esaminato se vi sono 
dei dubbi manifesti circa la loro reale volontà di trasferirsi a F._____.
5.4.1.
I convocati hanno stipulato un contratto per un diritto di compera e 
dichiarano di non possedere e/o affittare altre case, in quanto vogliono 
vivere nella nuova casa a F._____. I convocati sono convinti che i servizi 
di F._____ corrispondono alle loro esigenze, in quanto non hanno figli in 
età scolastica e sono amanti della montagna. Il convocato (nato nel 1960) 
è prossimo alla pensione, mentre la convocata (nata nel 1967) rimarrà 
invece attiva professionalmente a tempo parziale (20 %). Dunque anche 
la loro situazione professionale si adatterebbe perfettamente alla scelta 
della residenza a F._____. Inoltre, in questo modo sarebbero un po' più 
vicini ai nipoti, che vivono a K._____ Prima di decidere per F._____, 
avrebbero affittato un appartamento a L._____ e di tanto in tanto 
avrebbero soggiornato in un albergo.
5.4.2.
I 
ricorrenti, 
sostanzialmente, 
sono 
invece 
dell'opinione 
che 
le 
caratteristiche architettoniche con cui sarebbe stata concepita e progettata 
la casa richiamerebbero quelle di un'abitazione secondaria, che il costo 
d'investimento apparirebbe eccessivo e che comunque F._____ – 
essendo una località di villeggiatura principalmente estiva e considerando 
che non sarebbero presenti strutture per servizi (negozi, ristoranti, 
alberghi), che negli ultimi anni la richiesta di terreni edificabili per F._____ 
sarebbe molto bassa e che nessuna delle abitazioni in zona G._____ in 
prossimità del terreno sul quale si intende edificare risulterebbe destinata 


- 11 -
ad abitazione primaria – non sarebbe un posto attrattivo per viverci tutto 
l'anno.
5.4.3.
Il convenuto, rimandando alla decisione impugnata, sostiene di aver 
esaminato correttamente e compiutamente se vi erano indizi concreti che 
avrebbero fatto apparire irrealistica l'intenzione e la possibilità di un utilizzo 
quale abitazione primaria della costruzione prevista e conferma che in 
casu non ci sarebbe motivo di dubitare circa la reale intenzione dei 
convocati di trasferirsi a F._____. Inoltre, la popolazione residente a 
F._____ dal 2009 ad oggi sarebbe raddoppiata e del resto il Tribunale 
amministrativo avrebbe già avuto modo di esaminare la richiesta di 
residenze primarie nella frazione di F._____, giungendo alla conclusione 
che la domanda per il tipo di costruzione di residenza primaria come la 
casetta unifamiliare in oggetto non sarebbe soddisfatta dagli edifici 
esistenti. In più, la casa pianificata sarebbe adatta ad un uso quale 
abitazione 
primaria 
in 
termini 
di 
disposizione, 
ubicazione 
e 
urbanizzazione. Di conseguenza in casu non sarebbe ravvisabile alcun 
tentativo di raggiro della LASec; tantomeno manifesto come lo 
richiederebbe la giurisprudenza.
5.4.4.
All'avviso di codesto Tribunale, con il diritto di compera della parcella di 
costruzione, i convocati (quali acquirenti/costruttori) hanno dato una 
specifica garanzia di voler vivere a F._____ in modo permanente. Inoltre, 
i proprietari avevano già messo in vendita la loro abitazione di M._____ 
alla fine del 2022 (cfr. il mandato di vendita e anche le pubblicazioni di 
vendita sul sito www.N._____ [doc. 2 e doc. 3 dei convocati]). Nella loro 
presa di posizione del 12 giugno 2023, hanno dichiarato di essere in 
trattativa con due potenziali acquirenti. Hanno inoltre dichiarato di non 
possedere e/o affittare altre case, in quanto vogliono vivere nella nuova 
casa a F._____. Considerando che i convocati non hanno figli in età 
scolastica e sono amanti della montagna, si può concludere che la piccola 


- 12 -
frazione di F._____ a un'altitudine di 1170 m s.l.m., da dove è possibile 
svolgere attività all'aperto e a contatto con la natura – nonostante la 
mancanza di servizi (ristoranti, negozi o servizi sanitari) – soddisfi 
perfettamente le loro esigenze. I servizi di base comunque non sono 
lontani. Infatti, si trovano nel capoluogo (C._____), che è raggiungibile in 
meno di 10 min sia in macchina che con i mezzi pubblici. Per quanto 
riguarda l'accessibilità alle località di lavoro, va innanzitutto rilevato che 
l'autopostale viaggia regolarmente da F._____ fino a P._____ e da lì ci 
sono i treni in tutte le direzioni (Q._____, R._____, S._____ ecc.). Inoltre, 
è possibile raggiungere T._____, che è il centro più grande della regione 
U._____, in ca. 25 min, e P._____ risp. S._____ in ca. 35 min risp. in 1 ora 
di macchina. Dunque la convocata, attiva professionalmente ca. al 20 %, 
da F._____ può comodamente raggiungere il suo posto di lavoro (che al 
momento pare ancora essere a S._____) e, oltretutto, entro un termine di 
tempo ragionevole. Infine, la residenza a F._____ permette ai convocati di 
avvicinarsi un po' ai nipoti residenti a K._____ che sicuramente 
rappresenta un ulteriore vantaggio. Alla luce di quanto esposto, codesto 
Tribunale ritiene che l'intenzione dei convocati di vivere a F._____ appare 
più che realistica e che – contrariamente a quanto vogliono far credere i 
ricorrenti – non vi è motivo di dubitare circa la loro reale volontà di 
trasferirsi.
5.4.5.
Inoltre, nel caso R 21 71, sulla base dell'incremento regolare dei residenti 
(primari), codesto Tribunale aveva già stabilito che F._____ non è solo una 
località di villeggiatura (STA R 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.5.2). Il 
fatto che vi è un leggero aumento dei residenti primari il convenuto lo ha 
dimostrato anche in questo caso. Inoltre, sempre nella stessa vertenza, 
codesto Tribunale ha affermato che nella relativa frazione la domanda per 
case unifamiliari di residenza primaria non è soddisfatta dagli edifici 
esistenti (cfr. STA R 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 3.5.3). È dunque 


- 13 -
sostenibile l'argomentazione del convenuto, giusta la quale, la situazione 
nel frattempo non è cambiata, poiché sul mercato attualmente non vi sono 
abitazioni in zona adatte ad uso primario – né in vendita né in locazione – 
tantomeno con le stesse caratteristiche di quella progettata dai convocati. 
Alla luce di questi fatti, le rispettive argomentazioni dei ricorrenti appaiono 
meramente soggettive e non possono essere condivise.
5.4.6.
Va dunque concluso che nella relativa frazione la domanda per il tipo di 
costruzione di residenza primaria come quella in oggetto (casetta 
unifamiliare) non è soddisfatta dagli edifici esistenti. Riservata ancora 
l'analisi della struttura dell'edificio (v. considerando successivo), il 
presente caso non è equiparabile a situazioni in cui il Tribunale ha 
riscontrato dei tentativi di raggiro della LASec, in particolare, in 
considerazione di un calo risp. una stagnazione degli abitanti e di una 
disponibilità di abitazioni adatte e comparabili al rispettivo progetto e quindi 
di una dedotta domanda insufficiente di case primarie del relativo 
segmento (cfr. STF 1C_263/2016 del 21 febbraio 2017 consid. 5 seg. 
[Rossinière]; DTF 144 II 49 [Bagnes {Verbier}], 145 II 99 [Saanen]). Le 
circostanze del caso di specie sono invece simili ai casi in cui il Tribunale 
federale ha negato un abuso di diritto e ritenuto sufficiente la domanda di 
abitazioni primarie segnatamente in base a un regolare aumento dei 
residenti e una scarsa offerta risp. un'assenza di una soddisfacente offerta 
di rispettive abitazioni primarie (cfr. STF 1C_565/2016 del 16 novembre 
2017 consid. 3.2, 1C_73/2018 del 7 gennaio 2019 consid. 2.4 seg., 
1C_77/2018 del 7 gennaio 2019 consid. 2.5 seg., 1C_78/2018 del 
7 gennaio 2019 consid. 2.5 seg., 1C_211/2018 del 4 aprile 2019 
consid. 2.5 segg.).
5.4.7.
All'avviso di questo Tribunale, la costruzione in esame non ha l'aspetto di 
una casa secondaria, ma è perfettamente adatta come residenza primaria 
per due persone. I proprietari hanno dichiarato che con le due stanze del 


- 14 -
seminterrato, dotate di bagni e ingressi indipendenti, intendono ospitare i 
propri familiari e che come ulteriore opzione si riservano la possibilità di 
affittarlo come appartamento in modo da generare un reddito aggiuntivo. 
Quest'ultimo aspetto (se del caso) sarà oggetto di una nuova domanda al 
Comune, per cui non deve essere approfondita in questo procedimento.
La casa progettata corrisponde a un'abitazione primaria anche per quanto 
riguarda la disposizione dei locali e l'infrastruttura. I costi di costruzione di 
CHF 693'000.00 (CHF 750/m3 x 924 m3), anche se si dovesse aggiungere 
un massimo di mezzo milione per il prezzo del terreno (537 m2 x 
ca. CHF 800/m2), non sembrano particolarmente elevati. La costruzione in 
esame non è dunque paragonabile a degli immobili di lusso che, a causa 
del prezzo di mercato elevato, vengono regolarmente presi in 
considerazione solo da persone facoltose (in cerca di case di vacanza di 
standard superiori) e per i quali sussiste il rischio concreto di un 
aggiramento della LASec (cfr. DTF 145 II 99 in cui è stato accertato un 
abuso di diritto in merito ad un immobile di lusso, poiché non vi erano 
garanzie serie e concrete per l'acquisizione da parte di persone residenti 
in loco). Ne discende che per la casa progettata dai convocati (modesta 
nei costi e nello standard) non si ravvisa un aggiramento della LASec 
neanche sotto questo aspetto.
6.
Di seguito va esaminato se la decisione del convenuto di rilasciare una 
licenza edilizia per il fondo in questione è in contrasto con la zona di 
pianificazione.
6.1.
A tale proposito il Tribunale rileva innanzitutto che, giusta il piano direttore 
cantonale – Insediamento (di seguito: PDC-INS), il Comune C._____ è 
stato attribuito alla categoria dei comuni con zone residenziali, miste e 
centrali (RMC) sovradimensionate nonché che a C._____ attualmente è in 
vigore una zona di pianificazione su tutto il territorio comunale (decisa dal 


- 15 -
Municipio l'11 febbraio 2019, in seguito prolungata fino al 10 marzo 2023 
e poi ancora fino al 10 marzo 2025). Gli obiettivi della zona di 
pianificazione sono: esame della riduzione delle zone ediﬁcabili 
(soprattutto zone residenziali, miste e centrali) in conformità alle 
prescrizioni dell'art. 15 cpv. 1 e 2 LPT nonché del Piano direttore 
cantonale, sezione Insediamento del 20 marzo 2018 (PDC-INS); 
attuazione delle ulteriori prescrizioni dell'art. 15 LPT nonché del PDC-INS, 
in particolare in merito alla promozione di uno sviluppo edilizio di qualità 
rivolto verso l'interno e alla promozione del rinnovo degli insediamenti 
(PDC-INS, capitolo 5.1.2, Indicazioni attuative).
Il Cantone prevede una stagnazione del numero di abitanti fino al 2030 e 
uno sviluppo negativo entro il 2040 (cfr. le previsioni dell'evoluzione 
demografica di O._____ AG per gli anni 2022 - 2050 e quelle dell'Ufficio 
federale di statistica per gli anni 2019 - 2050, consultabili sul sito internet: 
https://www.gr.ch/IT/istituzioni/amministrazione/dvs/are/servizi/basi/Seite
n/Bevoelkerungsperspektive.aspx). Il Comune C._____ invece ritiene che 
le previsioni del Cantone non corrispondano alla realtà rispettivamente allo 
sviluppo osservato negli ultimi anni (cfr. la linea guida territoriale comunale 
- C._____ [LGTC], decisa dal municipio il 12 luglio 2022, pag. 7). In più, 
sempre secondo il Comune, con il cambiamento climatico e anche per altri 
motivi (p.e. pandemia) il numero di persone che in futuro si sposterà ad 
abitare in luoghi freschi e tranquilli aumenterà. Questa tendenza verrebbe 
rafforzata anche dal fatto che grazie alla digitalizzazione il telelavoro 
assumerà un ruolo sempre più importante nel mondo del lavoro (cfr. LGTC 
pag. 4 e pag. 9).
Seppur sia vero che l'ambiente rurale sembra essere ancora l'ambiente di 
vita preferito da una parte considerevole della popolazione e lavorando da 
casa si ottiene una certa flessibilità, che può essere sfruttata per 
ottimizzare la propria situazione abitativa, con una tendenza verso le zone 


- 16 -
meno centrali (cfr. il rapporto di ABEGG/BECK/BRANDES/FUCHS, Wie Remote 
Work beeinflusst, wo und wie wir in Zukunft wohnen, Multilokales Arbeiten 
und Wohnstandortwahl, aprile 2023, pag. 32 segg., consultabile sul sito 
internet: 
https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/
15_Studien_und_Publikationen/Forschungsberichte/bericht-multilokales-
arbeiten.pdf.download.pdf/Bericht_Wohnstandortwahl_April-2023.pdf), lo 
sviluppo demografico a F._____ e a C._____ in generale per il momento 
rimane incerto. Detto questo, senza voler pregiudicare la decisione in 
merito al fabbisogno concreto di zone edificabili da parte del Comune 
nell'ambito della revisione della pianificazione locale in corso (che in 
seguito dovrà essere approvata dal Governo), questo Tribunale si limita 
ad affermare che da un esame sommario risulta che il Comune C._____ 
deve ridurre le zone RMC indipendentemente dallo sviluppo demografico, 
perché anche se si volesse considerare un (leggero) aumento della 
popolazione, le zone RMC esistenti sono comunque superiori al 
fabbisogno prevedibile per i prossimi 15 anni (cfr. LGTC pagg. 7, 9 e 10 in 
cui secondo il Comune, il fabbisogno di zone RMC ammonta a ca. 5.0 ha 
per l’intero territorio comunale, mentre secondo il compendio sullo stato 
della sopraedificazione, dell’urbanizzazione e della disponibilità (SUD) la 
riserva (superfici non edificate) di zone RMC ammonta a circa 19.7 ha).
6.2.
Giusta l'art. 21 cpv. 2 della Legge sulla pianificazione territoriale del 
Cantone dei Grigioni (LPTC; CSC 801.100), nella zona di pianificazione 
non può essere intrapreso nulla che possa ostacolare o contrastare la 
nuova pianificazione. In particolare progetti di costruzione possono essere 
autorizzati, soltanto se non sono in contrasto né con le pianificazioni e 
prescrizioni passate in giudicato né con quelle nuove previste. Secondo la 
giurisprudenza, la zona di pianificazione (come quella in questione) 
preserva la libertà decisionale dell'autorità di pianificazione in merito alla 


- 17 -
riduzione delle zone edificabili sovradimensionate ai sensi dell'art. 15 
cpv. 1 e 2 LPT e del PDC-INS. Tale libertà decisionale, in linea di principio, 
è limitata dal rilascio di una licenza edilizia, se essa riguarda un terreno 
non ancora edificato, poiché una volta edificato, non costituisce più una 
potenziale area di dezonamento. La relativa limitazione è quindi 
compatibile con la zona di pianificazione solo se l'assegnazione del 
terreno edificabile a una zona non edificabile non entra seriamente in 
considerazione o può essere esclusa (cfr. DTF 148 II 417 consid. 3.6.2; 
STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1). Una tale esclusione 
potrebbe essere affermata se il terreno edificabile in questione, a causa 
della sua posizione, non è adatto al dezonamento e, in particolare, se si 
tratta di uno "spazio vuoto tra le costruzioni" (in tedesco: Baulücke) 
(cfr. STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1). Secondo il 
Tribunale federale, gli "spazi vuoti tra le costruzioni" sono singoli 
appezzamenti di terreno non edificati che confinano direttamente con i 
terreni sopraedificati. Essi sono generalmente già urbanizzati e hanno una 
superficie relativamente piccola. L'utilizzazione dello "spazio vuoto" è 
determinato prevalentemente dalle edificazioni circostanti, il terreno non 
edificato deve quindi far parte dell'area di insediamento chiusa, 
partecipare alla qualità dell'insediamento ed essere caratterizzato dalle 
edificazioni esistenti a tal punto che ragionevolmente entra in 
considerazione solo l'attribuzione alla zona edificabile (cfr. DTF 132 II 218 
consid. 4.2.1 con riferimento a DTF 121 II 417 consid. 5a).
6.2.1.
Detti "spazi vuoti tra le costruzioni" vanno distinti dalle "superfici più estese 
non costruite all'interno di un comprensorio insediativo" (in tedesco: 
grössere unüberbaute Flächen im Siedlungsgebiet). Quest'ultime servono 
innanzitutto a interrompere le strutture insediative, aumentando la qualità 
abitativa attraverso spazi verdi, e a creare aree per il tempo libero. Tali 
superfici non sono caratterizzate dagli edifici circostanti, ma hanno una 


- 18 -
funzione indipendente e non fanno parte dell'area ampiamente edificata 
per cui rappresentano principalmente aree potenzialmente idonee per un 
dezonamento (cfr. STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1).
6.2.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le superfici non edificate 
fino a una dimensione di ca. 1 ha situate nel mezzo dell'area di 
insediamento a determinate condizioni possono essere designate come 
"spazi vuoti tra le costruzioni". Il Tribunale federale ha invece negato 
l'esistenza di un tale "spazio vuoto tra le costruzioni" per motivi quantitativi 
per aree di 1.4 ha, 2.3 ha, 5.5 ha e 12 ha. Tuttavia va sottolineato che la 
questione dell'esistenza di uno "spazio vuoto tra le costruzioni" non va 
valutata secondo criteri puramente quantitativi, ma anche qualitativi. Nel 
distinguere tra "spazi vuoti tra le costruzioni" e "superfici più estese non 
costruite all'interno di un comprensorio insediativo", è necessario tenere 
conto di tutte le circostanze specifiche e del tipo di insediamento. In questo 
contesto, la valutazione dell'ambiente edificato circostante consente di 
stabilire se l'area non edificata può avere una funzione indipendente in 
termini di principi di pianificazione territoriale o meno (cfr. DTF 132 II 218 
consid. 4.2.5).
6.3.
Concretamente va dunque esaminato se il fondo 2798, alla luce della 
giurisprudenza succitata, – segnatamente per la sua posizione – entra 
seriamente in considerazione per un dezonamento. In tale contesto è 
innanzitutto rilevante se il fondo in questione può essere definito uno 
"spazio vuoto tra le costruzioni " o meno. Inoltre, per quanto possibile, 
vanno considerate anche la linea guida territoriale comunale (LGTC), 
nonché le istruzioni tecniche e le analisi sui potenziali di dezonamento 
effettuate risp. emanate a livello cantonale.
6.4.
I ricorrenti asseriscono che il progetto in questione sarebbe in contrasto 
con la zona di pianificazione, in quanto la zona G._____ sarebbe stata 


- 19 -
definita una zona edificabile sovradimensionata che deve essere ridotta. 
Inoltre, ritengono che la zona G._____ apparterrebbe ad una superficie 
non edificata di una zona residenziale, che si trova fuori dai comprensori 
già edificati in larga misura e pertanto l'Autorità comunale avrebbe dovuto 
respingere la domanda di costruzione o, perlomeno, sospendere il rilascio 
della licenza edilizia, fintanto che, con la conclusione del processo della 
nuova pianificazione, si potrebbe escludere con certezza che il fondo in 
questione possa essere dezonato. Infine, i ricorrenti ricordano che la 
LGTC statuisce che in F._____ tutte le superfici non edificate all'interno 
della zona edificabile rappresentano dei potenziali per la riduzione delle 
riserve di zona edificabile e che in zona G._____ non sarebbero state 
individuate 
riserve 
potenzialmente 
adatte 
al 
completamento 
dell'edificazione. Dunque, considerando l'esiguo fabbisogno della frazione 
di F._____ rispetto al contesto attualmente edificabile, sarebbe evidente 
che le zone edificabili andrebbero fortemente ridotte e quindi non sarebbe 
escludibile a priori che il fondo 2798 possa venir dezonato.
6.5.
Il convenuto, d'altro canto, asserisce che avrebbe deciso di non attribuire 
la domanda di costruzione dei convocati alla zona di pianificazione e quindi 
di non sospenderla, in quanto il fondo 2798 sarebbe di modeste 
dimensioni, si troverebbe proprio in mezzo a tre fondi ampiamente edificati 
e sarebbe perfettamente urbanizzato, poiché confinante con una strada 
collettrice con acquedotto sottostante. Pertanto, considerando la 
particolare posizione del fondo 2798 all'interno dell'attuale zona 
edificabile, sarebbe escluso a priori che tale fondo possa venir dezonato. 
Se tale fondo venisse dezonato, risulterebbe una zona edificabile a 
macchia di leopardo, il che sarebbe in contrasto con il principio della 
separazione della zona edificabile da quella non edificabile. Inoltre, 
l'edificazione del fondo 2798 garantirebbe al contempo lo sviluppo 
centripeto degli insediamenti nella zona G._____. A tale proposito anche 


- 20 -
la Commissione di pianificazione C._____ avrebbe sottolineato che la 
sovraedificazione del fondo 2798 rappresenta il logico completamento 
dell'edificazione della zona. In più, rinviando all'indagine effettuata 
dall'Ufficio per lo sviluppo del territorio dei Grigioni (UST) relativa ai 
potenziali di dezonamento, il convenuto fa valere che il Cantone dei 
Grigioni non avrebbe designato il fondo 2798 come area di potenziale 
dezonamento. Dunque, tale fondo non costituirebbe una superficie di 
potenziale dezonamento, risp. non entrerebbe in considerazione per 
un'eventuale riduzione della zona edificabile e, di conseguenza, la sua 
edificazione non renderebbe più ardua, né tantomeno comprometterebbe 
la pianificazione dell'utilizzazione C._____.
6.6.
Codesto Tribunale rileva che i tre nuclei insediativi principali del Comune 
C._____ (C._____, F._____ e L._____), sono situati su tre terrazze lungo 
il fiume U._____. Il paesaggio è dominato dalle montagne che si ergono 
lungo i confini orientali e occidentali del Comune. La strada nazionale A13 
che collega V._____ a P._____ si impone sul paesaggio del fondovalle. 
L'area di insediamento, limitata dalle alte montagne, si concentra attorno 
ai tre centri del paese e da lì si estende verso nord e verso sud. Il tipo di 
insediamento è caratterizzato da un popolamento decentrato (in tedesco: 
"dezentrale Besiedelung") che peraltro è caratteristico per tutto il Cantone 
dei Grigioni e che, secondo gli obiettivi del PDC-INS, va mantenuto risp. 
preservato come tale (cfr. PDC-INS capitolo 5.1 pagg. 1 e 3). F._____, il 
villaggio in cui si trova il fondo in questione (2798), è situato tra la frazione 
C._____, quale centro amministrativo, e la frazione (turistica) di L._____ 
(cfr per tutto LGTC pag. 2). Il fondo 2798 è completamente urbanizzato, si 
trova nel mezzo di due parcelle già sopraedificate e confina con una strada 
collettrice, lungo la quale vi sono già altre abitazioni. Il fondo 2798 ha una 
superficie di appena 537 m2 (=0.0537 ha), per cui, anche se da un lato 
confina con una zona agricola, non ha una funzione indipendente e 


- 21 -
pertanto non si tratta di una "superficie più estesa non costruita all'interno 
di un comprensorio insediativo". Vista la sua posizione, la sua esigua 
superficie, ed essendo caratterizzato dalle edificazioni circostanti, ad 
avviso di questo Tribunale, il fondo in questione – tenendo conto anche 
del tipo di insediamento decentrato – fa parte dell'area ampiamente 
edificata del Comune C._____ e costituisce uno "spazio vuoto tra le 
costruzioni". Ne discende che il fondo 2798 per la sua posizione non entra 
seriamente in considerazione per un dezonamento.
6.7.
Per quanto riguarda la LGTC va innanzitutto notato che sulle cartine 
all'interno di tale documento, il fondo 2798 risulta già sopraedificato (cfr. le 
pag. 22 e 32 LGTC). Anche se si tratta quasi certamente di un errore, si 
può 
comunque 
presumere 
che 
questa 
parcella 
al 
momento 
dell'elaborazione della LGTC è stata considerata in base alla cartina e 
dunque come edificata. Tenendo conto del fatto che l'edificazione 
disegnata sul fondo 2798 va a colmare lo spazio esistente tra gli edifici e 
di conseguenza sulla cartina l'area in quella zona risulta già ampiamente 
edificata, non sorprende che il fondo in questione non sia stato definito 
quale "area adatta al completamento dell'edificazione". Inoltre, visto che 
sulle cartine della LGTC il fondo 2798 risulta già sopraedificato, la regola 
generica della LGTC secondo cui, al F._____ tutte le riserve (superfici non 
edificate) all’interno della zona edificabile rappresentano dei potenziali per 
la riduzione delle riserve di zona edificabile, non può riferirsi al fondo in 
questione. A parte questo, la LGTC non impone il dezonamento dei fondi 
non edificati in modo assoluto, ma prevede che "i dezonamenti concreti 
verranno decisi sulla base di criteri pianificatori" (cfr. la strategia di sviluppo 
territoriale – F._____ a pag. 32 della LGTC). In questo contesto – 
riallacciandosi al fatto che il fondo 2798 costituisce uno "spazio vuoto tra 
le costruzioni" – si può affermare che a F._____ risultano esserci delle 
aree più adatte per un dezonamento, in quanto secondo la LGTC, vi sono 


- 22 -
vaste riserve di zona edificabile, in parte discoste, non urbanizzate e non 
più attrattive (cfr. LGTC pag. 25).
Infine, va tenuto conto che la LGTC è uno strumento pianificatorio e di 
coordinazione informale e non è vincolante per le proprietarie e i proprietari 
di terreni (cfr. LGTC pag. 1). Infatti la LGTC serve innanzitutto alle Autorità 
quale quadro d'orientamento per decisioni d'incidenza territoriale e 
rappresenta la base concettuale per la revisione della pianificazione delle 
utilizzazioni, ma non è vincolante per tali decisioni (cfr. art. 20 cpv. 4 e 
art. 26 LPTC e le istruzioni "Linee guida territoriali comunali", 2018, 
emanate dall'UST, pag. 7; cfr. inoltre STF 1C_66/2022 del 1° dicembre 
2022 consid. 3.4.3).
Per tutti questi motivi dalla LGTC non si può trarre la conclusione 
(vincolante) che il fondo 2798 è previsto per un dezonamento.
6.8.
In merito ai potenziali di dezonamento determinati dall'UST (consultabili 
sul 
sito 
internet: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/F1_Auszonu
ngspotentiale_Bericht_1_Plaene.pdf), 
va 
ricordato 
che 
in 
questo 
documento, tra le aree RMC non edificate e teoricamente edificabili, sono 
state considerate solo quelle con una superficie contigua superiore a 0.3 
ha (cfr. Auszonungspotentiale, AZP, Auswertung Bericht 2 inkl. Lesehilfe, 
V._____ 
2016, 
consultabile 
sul 
sito 
internet: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/ric
htplanung/Seiten/KRIP-S.aspx). Ne discende che il fondo 2798 (con una 
superficie di soli 537 m2) non rientra nell'analisi effettuata dall'UST. 
Pertanto, dal semplice fatto che il fondo in questione non figura in tale 
documento, contrariamente a quanto sostiene il convenuto, non si può 
automaticamente dedurre che non entra in considerazione per un 
dezonamento. Il fatto che la parcella 2798 non faccia parte di un'area 


- 23 -
contigua non edificata superiore ai 0.3 ha va però a sottolineare quanto 
già affermato nelle considerazioni di cui sopra (cfr. consid. 6.6) e, 
segnatamente, il fatto che non si tratta di una "superficie più estesa non 
costruita all'interno di un comprensorio insediativo" (che in linea di principio 
sarebbe un'area potenzialmente idonea per un dezonamento), ma di uno 
"spazio vuoto tra le costruzioni " che per prassi del Tribunale federale non 
è adatto per un dezonamento.
Quello che si può effettivamente evincere da tale documento è il fatto che 
per il Comune C._____ sono state individuate tre aree, ognuna con una 
superficie 
superiore 
ai 
0.3 ha, 
che 
entrano 
possibilmente 
in 
considerazione per un dezonamento ("Rückzonungspotential möglich", 
aree tratteggiate in arancione) e un'area di potenziale dezonamento 
("Rückzonungspotential", 
area 
tratteggiata 
in 
rosso). 
Due 
delle 
summenzionate aree (arancioni) si trovano nella frazione C._____, mentre 
le altre due (tra cui quella rossa) sono situate a L._____. Ciò dimostra che 
nel Comune C._____ – oltre alle (piccole) parcelle non urbanizzate e in 
parte discoste di F._____ – vi sono anche altre aree (con un'estensione 
molto più ampia) che devono essere considerate per un dezonamento. 
Pertanto, all'avviso di codesto Tribunale, la probabilità che venga 
dezonato il fondo 2798 diminuisce ulteriormente, tanto che non può essere 
seriamente presa in considerazione.
6.9.
Come si vedrà di seguito il dezonamento del fondo 2798 non entra 
seriamente in considerazione neppure valutando la riduzione di zone RMC 
in base all'ordine di priorità previsto nelle istruzioni tecniche per la 
determinazione del fabbisogno di zone edificabili emanate dall'UST.
6.9.1.
Secondo le istruzioni tecniche dell'UST, le riduzioni delle zone RMC vanno 
esaminate in base ai criteri di pianificazione territoriale, considerando gli 
obiettivi e i principi della pianificazione del territorio (art. 1 e 3 LPT). In 


- 24 -
applicazione di questi principi le istruzioni tecniche prevedono una 
procedura graduale per la riduzione di RMC: come prima priorità vanno 
dezonate le riserve di RMC non urbanizzate al margine dell'insediamento 
e spazi liberi importanti dal punto di vista del contesto urbanistico. In 
secondo luogo devono essere dezonate le riserve di RMC urbanizzate al 
margine dell'insediamento. Come terza priorità sono da dezonare le 
riserve di RMC non urbanizzate all’interno dell’area insediativa e come 
quarta e ultima priorità entrano in considerazione per un dezonamento le 
riserve di RMC urbanizzate all’interno dell’area insediativa (cfr. per tutto: 
istruzione tecniche per la determinazione del fabbisogno di zone edificabili 
nella pianificazione locale, emanate dall'UST, dicembre 2020, con 
correzioni del maggio 2022, pag. 4, consultabili sul sito internet: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/
WL%20Ermittlung%20BZ-Bedarf%20it.pdf).
6.9.2.
Nel caso di specie è incontestato che il fondo 2798 è urbanizzato. Inoltre, 
come si è già detto sopra, il fondo in questione costituisce uno spazio 
vuoto tra le costruzioni (cfr. consid. 6.6 di cui sopra). Pertanto, essendo 
situato all'interno dell'area insediativa, il fondo 2798 entra in 
considerazione per un dezonamento solo in quarta e ultima priorità. In 
questo contesto anche la Commissione di pianificazione del Comune 
C._____ (che costituisce l'organo competente per l'esaminazione della 
revisione di pianificazione territoriale in corso e che ha il compito di 
formulare le proprie proposte all’intenzione dell’autorità edilizia) [cfr. art. 7 
LE]) ha ribadito che la sopraedificazione del fondo 2798 rappresenta il 
logico completamento dell'edificazione nella zona.
6.10.
Riassumendo, il fondo 2798, quale "spazio vuoto tra edifici", non entra 
seriamente in considerazione per un dezonamento. Anzi, il contesto 
insediativo e il carattere dell'insediamento depongono chiaramente a 
favore dell'assegnazione del fondo 2798 all'area edificabile. Di 


- 25 -
conseguenza, la licenza edilizia in questione non ostacola né contrasta la 
futura pianificazione, per cui la decisione del Comune di non sottoporla 
alla zona di pianificazione – in applicazione della cognizione giusta l'art. 33 
LPT – non è criticabile.
7.
A mente dei ricorrenti, il progetto non rispetterebbe le caratteristiche degli 
edifici tradizionali esistenti in zona G._____ e pertanto non si inserirebbe 
nel paesaggio in modo da creare un buon effetto generale. Tra le altre 
cose, sono infastiditi in particolare dalla struttura a carattere piatto del 
"carport". Al fine di sottolineare il carattere tradizionale montano della zona 
G._____ hanno fornito una documentazione fotografica.
7.1.
Il convenuto fa invece notare che la zona G._____ è caratterizzata da 
edifici con forme, materiali e dei detti con pendenze molto diverse tra di 
loro. Vi sarebbero generalmente tetti a due falde, ma anche a falda doppia 
pendenza, asimmetrici, piatti, senza che sia ravvisabile un orientamento 
preciso in base alla strada o agli edifici circostanti. Sotto tale aspetto, il 
quartiere sarebbe dunque effettivamente caratterizzato da una certa 
eterogeneità architettonica.
7.2.
La legislazione comunale contiene delle puntuali disposizioni in materia di 
strutturazione. Per la zona G._____ vige ad esempio un divieto chalet (cfr. 
piano generale delle strutture W._____ – G._____). La zona G._____ non 
è però designata quale area con l'obbligo del concetto di inserimento ai 
sensi dell'art. 42 LE. Applicabile al caso di specie è la norma relativa alla 
strutturazione dei tetti, secondo cui, questi vanno strutturati in relazione 
alla sostanza edificata circostante (pendenza, forme dei tetti e materiali) 
ed alla struttura dell’insediamento (art. 64 cpv. 1 LE). Per il resto vale la 
regola generale di cui all'art. 73 cpv. 1 LPTC a mente del quale, 
insediamenti, costruzioni ed impianti, devono essere costruiti ed inseriti 
nell'ambiente e nel paesaggio secondo le regole dell'arte di costruire, in 


- 26 -
modo tale da creare un buon effetto generale. La nozione di buon effetto 
generale costituisce una nozione giuridica indeterminata, che, come tale, 
conferisce all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento ai fini 
dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 
giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 
la valutazione estetica è plausibile, essa merita conferma, non essendo 
compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 
dell'autorità edilizia (sentenza del Tribunale federale 1C_358/2017 del 
5 settembre 2018 consid. 3.6; DTF 106 Ib 118 consid. 2; 115 Ia 114 
consid. 3d; sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
R 21 71 consid. 5.2 con riferimento a Prassi del Tribunale amministrativo 
[PTA] 2013 n. 26 consid. 6b). Di conseguenza, si parte dal presupposto 
che l'autorità locale preposta al rilascio delle licenze edilizie disponga di 
una particolare libertà di decisione e discrezionalità nella valutazione 
dell'effetto complessivo in relazione alla valutazione estetica delle 
condizioni locali, motivo per cui il tribunale può intervenire solo se tale 
valutazione non è più oggettivamente giustificabile, nonostante il suo 
ampio potere di controllo (sentenze del Tribunale federale 1C_5/2016 del 
18 maggio 2016 consid. 5.3; 1C_629/2013 / 1C_630/2013 del 5 maggio 
2014 consid. 7.1; ciascuna con riferimenti; 1C_150/2014 del 6 gennaio 
2015 consid. 2.2; 1C_578/2016 del 28 giugno 2017 consid. 3.4). I tribunali 
cantonali devono quindi esercitare una certa moderazione anche nel 
controllo dell'adeguatezza della decisione contestata, al fine di rispettare 
l'autonomia del comune ai sensi dell'art. 50 cpv. 1 Cost. Il tribunale può 
annullare la decisione di classificazione dell'autorità edilizia comunale solo 
se quest'ultima ha oltrepassato l'ambito di giudizio e discrezionalità 
garantito dall'autonomia comunale (cfr. sentenza del Tribunale federale 
1C_358/2017 del 5 settembre 2018 consid. 3.6).


- 27 -
7.3.
Le foto agli atti prodotte dai ricorrenti (cfr. doc. B1 e B2 dei ricorrenti) 
nonché le immagini di Google Street View permettono al Tribunale di 
esprimere un giudizio sull'inserimento nel paesaggio del progetto senza 
effettuare un sopralluogo. Dalle foto e dalle immagini summenzionate 
risulta che in zona G._____ vi sono edifici con colori (marrone scuro, 
marrone chiaro, bianco, grigio/sasso) e materiali (legno, sasso, cemento 
armato, intonaco, calce e combinazione degli stessi) diversi. I tetti 
generalmente sono a due falde, ma con direzioni, pendenze e materiali di 
tipologia diversa (tegole, piode, eternit) e ve ne sono alcuni, come ad 
esempio la centrale idroelettrica e la cabina elettrica, completamente piani. 
Osservando le costruzioni circostanti si può vedere che ve ne sono di 
datate, ma anche di nuove e moderne. Appare quindi sostenibile 
l'affermazione del Comune secondo cui, le costruzioni in zona G._____ 
sono molto eterogenee e non vi è un tipo di edificio specifico che può 
essere considerato caratteristico per la zona. Per la casa in questione 
sono previste delle pareti perimetrali in legno intelaiato con cappotto 
intonacato e cartongesso all'interno e un tetto a falde con tegole in 
laterizio; il colore della facciata è grigio chiaro pastellato e bianco (cfr. il 
piano n. 1 di cui al doc. 8 del convenuto). Pertanto, si può affermare che 
la costruzione in esame, per quanto riguarda il tetto a falde, richiama quella 
degli edifici circostanti e che il cappotto intonacato è in sintonia con le altre 
case nelle vicinanze in chiave moderna. Per quanto riguarda invece il tetto 
piano del "carport", va osservato che in zona R2 F._____ i tetti piani sono 
ammessi e che il "carport" non è l'unica costruzione con il tetto piano in 
zona. Questa valutazione, secondo questo Tribunale, rientra nel margine 
discrezionale di cui dispone il convenuto relativamente alle imposizioni di 
carattere estetico alle edificazioni sul suo territorio. Posto in concreto, va 
concluso che il convenuto non ha né oltrepassato il suo margine 
discrezionale né commesso altri errori di diritto, ritenendo che 
l'edificazione prevista si inserisce nel paesaggio in modo da creare un 


- 28 -
buon effetto generale (cfr. al riguardo STA 8C_342/2017 del 28 agosto 
2017 consid. 4.1).
8.
In merito alle censure sollevate nell'opposizione del 14 febbraio 2023 
riguardo all'indice di sfruttamento, al corridoio faunistico e all'esercizio del 
diritto di passo con mezzi agricoli, i ricorrenti nel ricorso si sono rimessi 
alla decisione impugnata, senza fare alcuna osservazione in merito. Si 
ritiene dunque, che i ricorrenti hanno accettato la motivazione nella 
decisione impugnata e, per tale motivo, tale questione è da ritenere evasa. 
Ma anche nell'ipotesi in cui i ricorrenti non avessero inteso accettare la 
decisione, le censure, non essendo sufficientemente sostanziate, 
sarebbero irricevibili (cfr. sentenza del Tribunale amministrativo del 
Cantone dei Grigioni STA 21 71 del 10 maggio 2022 consid. 6.1). Ma 
anche qualora per puro esercizio accademico e a titolo abbondanziale tali 
censure venissero trattate, come si vedrà qui di seguito, queste 
andrebbero respinte.
8.1.
In merito all'esercizio del diritto di passo si rileva che tale quesito 
rappresenta una questione di diritto privato, per cui rientrerebbe nel potere 
decisionale dei giudici civili e non sarebbe dunque ammissibile in questa 
sede. Inoltre, dal momento che il diritto di passo esistente non metterebbe 
in discussione la legittimazione civile per poter edificare in modo evidente 
e tutti i requisiti del diritto pubblico sono soddisfatti (cfr. i consid. 4 – 7 
nonché quelli seguenti), i richiedenti avrebbero un diritto al rilascio della 
licenza edilizia (cfr. al riguardo PTA 1990 n. 25 e PTA 1987 n. 20; STA R 
09 73 del 19 gennaio 2010, R 07 22 del 13 dicembre 2007, R 06 4 del 
26 aprile 2007; cfr. per tutto: PTA 2011 n. 19).
8.2.
Per quanto riguarda l'indice di sfruttamento (IS) che, a mente dell'art. 37a 
cpv. 1 dell'Ordinanza sulla pianificazione territoriale del Cantone dei 
Grigioni (OPTC; CSC 801.110), è il rapporto fra la somma delle superfici 


- 29 -
di piano computabili (SPc) e la superficie computabile del fondo (ScF), va 
osservato che la parcella 2798 si trova completamente in zona 
residenziale (R2 F._____) e non comprende superfici di urbanizzazione 
primaria, secondaria o di base. In particolare, neanche la superficie del 
diritto di passo per mezzi agricoli è da considerare una superficie di 
urbanizzazione (art. 37a cpv. 5 OPTC). Conseguentemente, andrebbe 
computata l'intera superficie della parcella che corrisponderebbe a 
537 m2. Ne consegue che nel calcolo dell'IS non andrebbe fatta nessuna 
riduzione della ScF e, di riflesso, non risulterebbe neppure una riduzione 
della somma della SPc.
8.3
Per quanto infine concerne il corridoio faunistico previsto nel piano 
direttore cantonale (cfr. la carta del piano direttore 1:100'000, consultabile 
sul 
sito 
internet 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/neudr
uck2023_cmyk_IT_100.pdf), questo Tribunale, vista la situazione in loco 
già pregiudicata dalla strada nazionale, ravvisa che la costruzione di una 
singola casa monofamiliare (su un fondo che si trova lungo una strada 
collettrice di dimensioni e traffico ridotti) non andrebbe a creare un 
ostacolo insormontabile per la fauna selvatica. Pertanto, si può affermare 
che la costruzione del progetto in esame non comprometterebbe 
ulteriormente il corridoio faunistico.
9.
Visto quanto sopra, le censure sollevate dai ricorrenti risultano infondate 
e il ricorso deve essere respinto. Resta dunque da decidere sui costi e le 
spese ripetibili.
9.1.
I costi della presente procedura (composti da una tassa di Stato pari a 
CHF 2'500.00 oltre a spese di cancelleria) sono posti solidalmente a carico 
dei ricorrenti soccombenti in causa (art. 73 cpv. 1 e 2 LGA).


- 30 -
9.2.
Ai convocati, non avvalsisi del patrocinio di un avvocato, e al Comune, 
vincente nell'esercizio delle sue attribuzioni ufficiali, non spettano ripetibili 
(cfr. art. 78 LGA).
III. Per questi motivi il Tribunale giudica:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Vengono prelevate le seguenti spese processuali:
- una tassa di Stato di
CHF
2'500.00
- e le spese di cancelleria di
CHF
664.00
totale
CHF
3'164.00
Tali spese sono poste solidalmente a carico di A._____ e B._____.
3.
Non vengono assegnate spese ripetibili.
4.
[vie di diritto]
5.
[Comunicazioni]
[Con sentenza 1C_239/2024 del 5 giugno 2025 il Tribunale federale ha respinto il 
ricorso interposto contro questa decisione, nella misura in cui lo ha ritenuto 
ammissibile.]