gr_gerichte · VR3 2024 28 · 2024-12-10 · de
1. Instanz Ausstand (59 Abs. 1 lit. b StPO)

Baugesuch/Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 28
5. Kammer
Vorsitz
Parolini
RichterIn
Brun und Audétat
Aktuar
Gees
URTEIL
vom 10. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch/Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist Eigentümer der Parzelle 2109 in C._____, Gemeinde B._____.
Auf der Parzelle befindet sich ein Mehrfamilienhaus, bestehend aus einem
Wohnhaus (Gebäude-Nr. 1-7), einem Anbau (Nr. 1-7-A, ehemaliger
Heustall, ortsbildprägende Baute), einem weiteren Anbau (Nr. 1-7-B,
ehemaliger Holzschopf) und einer Garage (Nr. 1-7-C). Das Wohnhaus
umfasst zwei Wohnungen: eine im Erdgeschoss (EG; eidgenössischer
Wohnungsidentifikator [EWID] Nr. 1, nachfolgend Wohnung Nr. 1) und
eine im Obergeschoss (OG; EWID Nr. 2, nachfolgend Wohnung Nr. 2). Im
ehemaligen
Heustallteil
befinden
sich
eine
Wohnung
im
EG
(EWID Nr. 3, nachfolgend Wohnung Nr. 3) und Wohnräume im OG
(ursprünglich EWID Nr. 4, nachfolgend Wohnung Nr. 4, später zu EWID
Nr. 2
gehörend).
Letztere
wurden
ursprünglich
gelegentlich
für
Familienfeste
genutzt
bzw.
als
Übernachtungsmöglichkeit
für
Familienmitglieder. Diese werden bzw. sollen gemäss Angaben von
A._____ als Ferienwohnung vermietet werden.
2.
Mit Bauentscheid vom 29. Juni 2021 hatte die Gemeinde B._____ den
Ausbau des Heustallteils (Nr. 1-7-A) bewilligt. Zwar hatte A._____ u.a.
darum ersucht, die (angeblich) bestehende Wohnung im OG des
Heustallteils zu erweitern (als Zweitwohnung), jedoch war die
Baubewilligung für beide Wohnungen des Heustallteils (Wohnung Nr. 3 im
EG und Wohnung Nr. 4 im OG) gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG mit
einer Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung oder Wohnung, die nach
Art. 2 Abs. 3 ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt ist, erteilt worden.
3.
Mit Entscheid vom 21. September 2021 hatte die Gemeinde B._____ das
Gesuch von A._____ bewilligt, die Wohnung Nr. 4 im OG des Heustalls
aus
der
Nutzungsbeschränkung
zu
entlassen.
Gleichzeitig
war
festgehalten worden, dass der bewohnbare Teil im OG des Heustallteils
(Nr. 1-7-A) als erweiterter Wohnteil zur altrechtlichen Wohnung auf dem

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gleichen Stock im Wohnhausteil (Nr. 1-7) gehöre und die neue HNF der
altrechtlichen Wohnung im OG des Wohnhauses (Wohnung Nr. 2) neu
178.58 m2 (122.28 m2 + 56.30 m2) umfasse.
4.
Anlässlich einer Besichtigung im April 2023 hatte die Gemeinde B._____
festgestellt, dass es sich bei den Wohnräumen im OG des Heustallteils um
eine eigenständige Wohnung handelte, die als Ferienwohnung vermietet
wurde. Die Gemeinde B._____ teilte A._____ mit Verfügung vom 25. April
2023 mit, dass sie diese Nutzung als unrechtmässig erachte, weshalb sie
verpflichtet sei, Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands einzuleiten. A._____ wurde eine Frist zur schriftlichen
Stellungnahme eingeräumt. Mit Schreiben vom 10. Juli 2023 teilte dieser
mit, er erachte die Wohnung im OG des Wohnhauses als altrechtlich,
weshalb die aktuelle Nutzung rechtmässig sei. Er sei jedoch bereit, bei
Bedarf ein Baugesuch für die Nutzung als eigenständige Wohneinheit
einzureichen.
5.
Mit Verfügung vom 5. Oktober 2023 teilte die Gemeinde B._____ A._____
mit, dass sie die aktuelle Nutzung der Räumlichkeiten im OG des
ehemaligen Heustallteils (Wohnung Nr. 4) als separate Ferienwohnung
weiterhin als rechtswidrig erachte. Daher sei entweder "die Fläche im OG
des Heustallteils gestützt auf Art. 11 Abs. 3 ZWG als Erweiterung/Teil der
Wohnung Nr. 2 im OG zu nutzen oder aber es sei für die zur Zeit
unbestrittenermassen separat und als Ferienwohnung genutzte Wohnung
Nr. 4 wieder eine Erstnutzungsverpflichtung einzutragen und diese in der
Folge auch als solche (Erstwohnung) zu nutzen". Für ersteren Fall setzte
die Gemeinde A._____ eine Frist, um ihr dies entsprechend mitzuteilen.
Für letzteren Fall setzte die Gemeinde eine Frist zur Einreichung eines
nachträglichen Baugesuchs (Antrag auf Nutzungsänderung).
6.
Mit nachträglichem Baugesuch vom 8. Dezember 2023 ersuchte A._____
das Bauamt der Gemeinde B._____ um "Trennung der altrechtlichen

- 4 -
Zweitwohnung
im
1. Stock
in
2
separate
Zweitwohnungen"
(Zweckbestimmung im Baugesuchsformular). In Abweichung von
Dispositiv-Ziff. 2 Satz 2 der Verfügung vom 5. Oktober 2023 beantrage er,
die Wohnräume im OG des ehemaligen Heustallteils seien als
eigenständige
Wohnung
ohne
Erstwohnungsnutzungsauflage
zu
bewilligen.
7.
Mit Verfügung vom 12. bzw. 14. Februar 2024 wies der Gemeindevorstand
der Gemeinde B._____ das nachträgliche Baugesuch ab und verpflichtete
A._____, die Wohnräume im OG des alten Heustallteils per sofort wieder
als Erweiterung der Wohnung Nr. 2 zu nutzen. Damit gehe einher, dass
die Wohnräume im OG des alten Heustallteils ab sofort nicht mehr separat
als Ferienwohnung vermietet und genutzt werden dürften. Das
Grundbuchamt der Region D._____ wurde angewiesen, im Grundbuch ein
entsprechendes Nutzungsverbot einzutragen.
8.
Gegen diese Verfügung erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer)
am 18. März 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden. Er stellte folgende Anträge:
1.
Die Verfügung des Gemeindevorstandes B._____ vom 12./14. Februar 2024 sei
aufzuheben und das nachträgliche Baugesuch vom 8. Dezember 2023 sei zu
bewilligen.
2.
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, die angepassten Gebäude- (EGID: ____)
und
Wohnungsdaten
(EWID:
4)
im
Eidgenössischen
Gebäude-
und
Wohnungsregister (GWR) zu erfassen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. 8.1 % Mehrwertsteuer zulasten der
Beschwerdegegnerin.
In prozessualer Hinsicht beantragte der Beschwerdeführer, dass der
Beschwerde
die
aufschiebende
Wirkung
erteilt
und
dass
das
Nutzungsverbot der Wohnung Nr. 4 als separate Wohneinheit ausgesetzt
werde (Rechtsbegehren Ziff. 4). Zudem sei ihm für die Dauer des
Verfahrens die unbeschränkte Nutzung der Wohnung Nr. 4 als separate

- 5 -
Wohneinheit bzw. eventualiter im Minimum die Nutzung der Wohnung
Nr. 4 als separate Wohneinheit für eine touristisch bewirtschaftete
Wohnung oder Erstwohnung zu gestatten (Rechtsbegehren Ziff. 5).
Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, die
altrechtliche Wohnung, die sich über das OG des Wohnhauses sowie des
ehemaligen Heustallteils erstrecke und eine HNF von 178.58 m2 umfasse,
habe am 11. März 2012 rechtmässig bestanden und sei rechtskräftig
bewilligt gewesen, weshalb er diese Wohnräume im Sinne von Art. 11
Abs. 2
ZWG
in
zwei
separate
Wohneinheiten
ohne
Nutzungsbeschränkungen aufteilen dürfe.
9.
Mit Vernehmlassung vom 9. April 2024 beantragte die Gemeinde B._____
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde sowie der Verfahrensanträge, soweit darauf einzutreten sei.
Sie reichte die Baugesuchsunterlagen sowie weitere Unterlagen im
Zusammenhang mit dem Umbau des Gebäudes auf Parzelle 2109 ins
Recht. Zur Begründung führte sie aus, ein nachträgliches Baugesuch auf
Nutzung der Wohnräume im OG des ehemaligen Heustallteils als separate
Wohneinheit ohne Nutzungsauflage sei gemäss Verfügung vom
5. Oktober 2023 keine Option gewesen, weshalb sie das Gesuch nicht
habe bewilligen können.
10.
Replizierend hielt der Beschwerdeführer am 26. April 2024 vollumfänglich
an seiner Beschwerde fest und vertiefte seine Argumentation in einzelnen
Punkten.
11.
Die Beschwerdegegnerin hielt in ihrer Duplik vom 24. Mai 2024
unverändert an ihren Rechtsbegehren fest und machte dazu ebenfalls
weitere Ausführungen.

- 6 -
12.
Mit Verfügung vom 3. Juli 2024 verweigerte die Instruktionsrichterin der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung und wies das Gesuch um Erlass
von vorsorglichen Massnahmen ab.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung der
Gemeinde B._____ vom 12. bzw. 14. Februar 2024 betreffend
rechtswidrige Nutzung der Wohnräume im OG des ehemaligen
Heustallteils (Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 3), mit der die
Gemeinde das nachträgliche Baugesuch des Beschwerdeführers vom
8. Dezember
2023
abgewiesen
und
die
Wiederherstellung
des
rechtmässigen Zustands angeordnet hat. Dieser Entscheid unterliegt
gemäss
Art. 49
Abs. 1
lit. a
des
Gesetzes
über
die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) der Beschwerde an das
örtlich und sachlich zuständige Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden, zumal er nicht bei einer anderen Instanz angefochten
werden kann und nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht
endgültig
ist
(vgl.
Art. 92
und
Art. 103
des
kantonalen
Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100], Art. 46 der kantonalen
Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 801.110] sowie Art. 95 Abs. 2 des
Baugesetzes der Gemeinde C._____). Als formeller und materieller
Verfügungsadressat ist der Beschwerdeführer davon unmittelbar betroffen
und er hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung, womit er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 33 Abs. 3
lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] i.V.m.
Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
[BGG; SR 173.110] und Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- und
formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 und Art. 38 VRG) ist
einzutreten.

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2.
Gemäss Art. 8 Abs. 1 des Sprachengesetzes des Kantons Graubünden
(SpG; BR 492.100) können die Parteien in Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht für ihre Rechtsschriften und Eingaben eine kantonale
Amtssprache ihrer Wahl verwenden. Die Verfahrenssprache richtet sich in
der Regel nach der im angefochtenen Entscheid verwendeten
Amtssprache bzw. nach der Amtssprache, welcher die beklagte Partei
mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 SpG). Zwar gilt gemäss Art. 5 der
Gemeindeverfassung
der
Gemeinde
B._____
in
Gemeindeangelegenheiten die romanische Sprache im Idiom _____ als
(einzige) Amtssprache. Die vorliegend angefochtene Verfügung erging –
inkl. dem ihr vorangegangenen Schriftenwechsel – indessen in deutscher
Sprache, weshalb auch das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf
Deutsch geführt wird. Dies erweist sich auch deshalb als unproblematisch,
weil beide Parteien sowie deren Rechtsvertreter sowohl der deutschen als
auch der romanischen Sprache mächtig sind.
3.
Streitgegenstand kann nur sein, was in der angefochtenen Verfügung
angeordnet wurde.
3.1.
Vorliegend bildet Streitgegenstand die Frage, ob die Beschwerdegegnerin
das nachträgliche Baugesuch des Beschwerdeführers auf Umnutzung der
Räumlichkeiten im OG des Mehrfamilienhauses (Aufteilung der
Wohnräume im OG des Wohnhauses und des ehemaligen Heustallteils in
zwei Zweitwohnungen) zu Recht abgewiesen und den Beschwerdeführer
zu Recht angewiesen hat, die Wohnräume im OG des Heustallteils als
Erweiterung der Wohnung Nr. 2 im OG des Wohnhauses zu nutzen (Ziff. 1
und 2 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 12. bzw.
14. Februar 2024); mithin, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht einen
materiell rechtswidrigen Zustand bejaht und die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands angeordnet hat.

- 8 -
3.2.
Nicht Gegenstand der vorliegenden gerichtlichen Beurteilung ist hingegen,
was die Gemeinde bereits in früheren Entscheiden rechtskräftig
entschieden hat (BGE 142 I 155 E.4.4.2, BGE 125 V 413 E.1b f.; Urteil des
Verwaltungsgerichts [VGU] R 20 35/R 20 51 vom 9. Dezember 2021
E.2.2,
R 19
36
vom
4. Mai
2020
E.4.1;
DIENER/WIPF,
in:
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1,
7. Aufl. 2024, S. 748).
4.
Das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) enthält eine
konkrete Vollzugsbestimmung betreffend amtliche Massnahmen bei
unrechtmässiger Nutzung. Gemäss Art. 17 Abs. 1 Satz 1 ZWG setzt die
zuständige
Behörde
dem
Eigentümer
–
unter
Androhung
der
Ersatzvornahme und der Strafe nach Art. 292 StGB – eine Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, wenn eine Wohnung mit
einer Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG nicht rechtmässig
genutzt wird. Diese Bestimmung findet vorliegend indes keine
Anwendung,
weil
die
Beschwerdegegnerin
mit
Verfügung
vom
21. September 2021 (Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 8) die
Entlassung der Wohnräume (Nr. 4) im OG des ehemaligen Heustalls aus
der Nutzungsbeschränkung bewilligt hatte (vgl. nachfolgend E.6.1 und
6.2.6) und sich der Anwendungsbereich von Art. 17 ZWG nur auf
Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG erstreckt
(vgl.
STALDER/HEIM,
in:
WOLF/PFAMMATTER,
Kommentar
zum
Zweitwohnungsgesetz
[ZWG]
–
unter
Einbezug
der
Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, Art. 17 Rz. 1 f.).
Dies schliesst baupolizeiliche Massnahmen in Bezug auf Wohnungen
ohne Nutzungsbeschränkung sowie in Bezug auf altrechtliche Wohnungen
allerdings nicht aus. Solche Massnahmen haben sich allein auf das
kantonale oder kommunale Baupolizeirecht abzustützen (STALDER/HEIM,
a.a.O., Art. 17 Rz. 2). Massgebend sind daher im vorliegenden Fall der –
gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt anwendbare – Art. 94 Abs. 1

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KRG und die Bestimmungen der KRVO (vgl. zum Ganzen auch
Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales
Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016, S. 47 ff., und
Leitfaden des ARE "Umgang mit Missbräuchen im Bauwesen").
Gemäss Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf
Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen (…). Bestehen
Anzeichen für formell oder materiell baurechtswidrige Zustände, wird nach
einer Vorankündigung eine nachträgliche Baukontrolle durchgeführt
(Art. 61 Abs. 1 KRVO). Ergibt die Baukontrolle Anhaltspunkte für eine
Verletzung von Bauvorschriften, fordert die kommunale Baubehörde die
Betroffenen auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen (Art. 61
Abs. 2 KRVO). Stellt die zuständige Behörde bei der Prüfung des
nachträglichen
Baugesuchs
(…)
eine
Verletzung
materieller
Bauvorschriften fest, eröffnet sie ein Verfahren auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren (Art. 61 Abs. 3 KRVO).
4.1.
Eine formelle Rechtswidrigkeit liegt dann vor, wenn ein an sich
baubewilligungsfähiges
Bauvorhaben
ohne
entsprechende
Baubewilligung ausgeführt wurde. Ein formell und materiell rechtswidriger
Zustand liegt vor, wenn ein materiell nicht bewilligungsfähiges
Bauvorhaben ohne Baubewilligung realisiert wurde. Wurde eine
baubewilligungspflichtige Baute oder Anlage ohne Baubewilligung erstellt
bzw. deren Nutzung geändert, so ist die Baubehörde verpflichtet, ein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren zur Klärung der materiellen
Rechtslage durchzuführen (Urteil des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom
29. Februar
2024
E.3.4
m.w.H.;
WIPF/DIENER,
in:
FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1,
7. Aufl. 2024, S. 812). Dabei hat die zuständige Behörde zu prüfen, ob die
formell rechtswidrige Baute in der bestehenden Form nachträglich bewilligt
werden kann (Urteil des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom 29. Februar
2024 E.3.4 m.w.H.).

- 10 -
4.2.
Die zuständige Behörde kann die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes
erst
anordnen,
wenn
feststeht,
dass
ein
materiell
baurechtswidriger Zustand vorliegt (Urteil des Bundesgerichts 1A.17/2004
vom 19. Mai 2004 E.2.2.5; VGU R 23 32 vom 29. April 2024 E.4.1). Von
einem
separaten
Sachentscheid
über
die
nachträgliche
Bewilligungsverweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen
abgesehen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar, die Verletzung
von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht,
dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann (VGU R
23 32 vom 29. April 2024 E.4.3, R 22 38/R 22 77 vom 6. Februar 2024
E.5.2.2, R 20 35/R 20 51 vom 9. Dezember 2021 E.4.1, R 14 65 vom
6. Oktober 2015 E.3a, R 13 227 vom 1. Juli 2014 E.4c; WIPF/DIENER,
a.a.O., S. 818).
4.3.
Ist die materielle Rechtmässigkeit einer Baute oder Anlage bzw. deren
Nutzung
nachträglich
zu
beurteilen,
so
findet
nach
ständiger
Rechtsprechung dasjenige Recht Anwendung, das bei der baulichen oder
nutzungsmässigen Änderung in Kraft stand. Hat sich dieses Recht in der
Zwischenzeit geändert, so ist nur dann darauf abzustellen, wenn es für
den Eigentümer der Baute oder Anlage günstiger ist oder wenn der
Eigentümer das Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat,
dem späteren strengeren Recht zuvorzukommen (BGE 123 II 248
E.3a/bb, BGE 102 Ib 64 E.4; Urteil des Bundesgerichts 1C_28/2021 vom
30. Juni 2021 E.3.1.1; WIPF/DIENER, a.a.O., S. 818).
4.4.
Als Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen
Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist
(Urteil des Bundesgerichts 1C_347/2021 vom 6. September 2022 E.5.1;
WIPF/DIENER, a.a.O., S. 819 f.). Grundsätzlich überwiegt das (allgemeine)
Interesse an der richtigen Durchführung des objektiven Rechts; eine
Beseitigung kann im Einzelfall nur unterbleiben, wenn die Abweichung

- 11 -
vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder unter den besonderen
Umständen des Einzelfalls nur ein geringes öffentliches Interesse an der
Einhaltung
der
Bauvorschriften
besteht
(RUCH,
in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN,
Praxiskommentar
RPG,
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020,
Art. 22 Rz. 68).
5.
Die Beschwerdegegnerin beurteilte das nachträgliche Baugesuch des
Beschwerdeführers vom 8. Dezember 2023 (Bf-act. 15, Bg-act. 3) in der
angefochtenen Verfügung vom 12. bzw. 14. Februar 2024 gestützt auf den
damals gültigen Art. 11 ZWG.
5.1.
Unbestrittenermassen zählt die Beschwerdegegnerin zu den Gemeinden
mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 %, weshalb das ZWG
Anwendung findet (vgl. Art. 1 ZWG).
5.2.
Gemäss Art. 10 ZWG ist eine altrechtliche Wohnung im Sinne dieses
Gesetzes eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder
rechtskräftig bewilligt war. Solche altrechtlichen Wohnungen sind unter
Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des
kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei
(Art. 11 Abs. 1 ZWG).
5.3.
Art. 11 Abs. 2-4 ZWG lautete in der bis zum 30. September 2024 gültig
gewesenen Fassung (nachfolgend aZWG) folgendermassen:
Solche [altrechtlichen: Anmerkung des Gerichts] Wohnungen dürfen im Rahmen der
vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden.
Werden in diesem Rahmen zusätzliche Wohnungen geschaffen, so können diese
bewilligt werden, ohne dass eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 auferlegt
werden muss. Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen
Rechts bleiben vorbehalten (Abs. 2).
Altrechtliche Wohnungen dürfen innerhalb der Bauzonen um maximal 30 % der am
11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine

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zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. Ausserhalb der Bauzonen bleiben
Erweiterungen im Rahmen der Vorschriften über das Bauen ausserhalb der Bauzonen
zulässig (Abs. 3).
Übersteigen Erweiterungen das Mass nach Abs. 3, so sind sie zulässig, wenn die
Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a oder als touristisch
bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b
deklariert wird und die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die
Baubewilligungsbehörde
ordnet
in
der
Baubewilligung
eine
entsprechende
Nutzungsbeschränkung an und weist unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung
das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im
Grundbuch anzumerken (Abs. 4).
D.h. gemäss vormaliger Rechtslage durfte eine altrechtliche Wohnung
zwar grundsätzlich um maximal 30 % der am 11. März 2012
vorbestehenden HNF erweitert werden, es durften jedoch in diesem
Rahmen keine zusätzlichen Wohnungen realisiert werden. Eine
Kombination von Erweiterung und Schaffung zusätzlicher Wohnungen war
nicht zulässig (Art. 11 Abs. 2 und 3 aZWG, sogenanntes Splittingverbot).
Zusätzliche Wohnungen durften nur im Rahmen der vorbestehenden HNF
geschaffen werden.
5.4.
Gemäss der per 1. Oktober 2024 revidierten Fassung von Art. 11 ZWG
dürfen altrechtliche Wohnungen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen
nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden müssen, erneuert, umgebaut
sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden, wobei innerhalb der
Bauzonen die Hauptnutzfläche um maximal 30 % der am 11. März 2012
vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden darf (Abs. 2 Sätze 1-
2). Neu ist, dass in diesem Rahmen zusätzliche Wohnungen und Gebäude
geschaffen werden dürfen (Art. 11 Abs. 2 Satz 3 ZWG). Übersteigt die
Erweiterung einer bestehenden Wohnung das Mass von 30 %, so ist sie
zulässig, wenn die Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1
lit. a oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Art. 7
Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b deklariert wird und die

- 13 -
entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind (Art. 11 Abs. 3
Satz 1 ZWG).
5.5.
Die revidierte Fassung von Art. 11 ZWG ist gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG
unmittelbar anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem
Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu
entscheiden ist (vgl. VGU R 23 78 vom 22. Oktober 2024 E.7.1).
6.
Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer die Wohnräume
im OG des Heustallteils als Zweitwohnung nutzt(e) und sie als
Ferienwohnung vermietet(e). Die Beschwerdegegnerin erachtete die
Nutzung als separate Zweitwohnung als unzulässig, weil sie der zuletzt
bewilligten Nutzung als Erweiterung der altrechtlichen Zweitwohnung im
OG des Wohnhauses (Wohnung Nr. 2) widersprach. Sie erliess die
angefochtene Verfügung, in der sie festhielt, es sei eben gerade nicht
möglich, eine altrechtliche Wohnung zu erweitern und gleichzeitig eine
zusätzliche Wohnung zu schaffen. Dies widerspreche Art. 11 Abs. 3
aZWG. Der Beschwerdeführer ist hingegen der Ansicht, dass am 11. März
2012 eine altrechtliche Wohnung über das OG sowohl des Wohnhauses
wie auch des Heustallteils bestanden habe, weshalb er diese nun in zwei
separate Zweitwohnungen aufteilen dürfe.
6.1.
Zur formellen Rechtswidrigkeit
Mit
Baubescheid
vom
29. Juni
2021
(Bg-act. 2)
hatte
die
Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer bewilligt, den Heustallteil
auszubauen, wobei beide Wohnungen (Wohnung Nr. 3 im EG und
Wohnung Nr. 4 im OG) mit einer Nutzungsbeschränkung belegt worden
waren. Mit Baubewilligung vom 21. September 2021 (Bg-act. 8) hatte die
Beschwerdegegnerin die Entlassung der Wohnung Nr. 4 im OG des
Heustalls aus der Nutzungsbeschränkung bewilligt. Gleichzeitig war aber
verfügt worden, dass der bewohnbare Teil im OG des Heustallteils (Nr. 1-

- 14 -
7-A) als erweiterter Wohnteil der altrechtlichen Wohnung im dem OG des
Wohnhauses (Wohnung Nr. 2) zu nutzen sei. Für die Nutzung der
Wohnräume im OG des Heustallteils als eigenständige, separate
Zweitwohnung und deren Vermietung als Ferienwohnung liegt folglich
keine Baubewilligung vor, weshalb die Beschwerdegegnerin zu Recht von
einem (zumindest formell) rechtswidrigen Zustand ausging und ein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren einleitete (vgl. Verfügung vom
25. April 2023, Bf-act. 8, und Verfügung vom 5. Oktober 2023, Bf-act. 10),
wobei dem Beschwerdeführer zwei Varianten zur Auswahl belassen
wurden, welche die Beschwerdegegnerin als mit Art. 11 Abs. 3 aZWG und
mit den ergangenen Bewilligungen übereinstimmend und damit als
rechtmässig ansah.
6.2.
Zur materiellen Rechtslage
6.2.1.
Unbestritten ist, dass die Wohnung im OG des Wohnhauses (Wohnung
Nr. 2) am 11. März 2012 rechtmässig bestand bzw. rechtskräftig zu
Wohnzwecken bewilligt war und es sich somit um eine altrechtliche
Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handelt. Uneins sind sich die Parteien
hingegen in Bezug auf die Nutzung der Wohnräume im OG des
ehemaligen Heustallteils (ursprünglich Wohnung Nr. 4). Zu prüfen ist
demnach anhand der ursprünglichen Baubewilligung(en) und der
damaligen Umstände, ob damals eine Wohnung in der Absicht einer
klassischen Wohnnutzung bestanden hatte (vgl. PVG 2020 Nr. 20 E.2.3
m.w.H.).
6.2.2.
Der Beschwerdeführer stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt,
dass es sich bei den Wohnräumen im OG des ehemaligen Heustallteils
(ursprünglich Wohnung Nr. 4) ebenfalls um eine altrechtliche Wohnung im
Sinne von Art. 10 ZWG handelt. In seiner Beschwerde vom 18. März 2024
führt er aus, dass sich die altrechtliche Wohnung über das gesamte OG,
also sowohl über das Wohnhaus (Nr. 1-7) als auch über den ehemaligen

- 15 -
Heustallteil (Nr. 1-7-A) erstrecke. Er beabsichtige nun, diese – im Sinne
einer Aufsplittung gemäss Art. 11 Abs. 2 aZWG – als zwei separate
(Zweit-)Wohnungen zu nutzen. Dabei sei aktenkundig, dass die
altrechtliche Wohnung am 11. März 2012 rechtmässig bestanden habe
und rechtskräftig bewilligt gewesen sei. Diese dürfe daher ohne
Nutzungsbeschränkungen aufgeteilt werden. Die Räumlichkeiten im OG
des ehemaligen Heustalls seien schon immer als ergänzende Wohnräume
der Räumlichkeiten im OG des Wohnhauses genutzt worden und folglich
als Hauptnutzfläche (HNF) der altrechtlichen Wohnung zu qualifizieren.
Eine Splittung der altrechtlichen Wohnung im OG (gesamthaft, also
Wohnhaus und ehemaliger Heustall) in zwei separate Wohneinheiten sei
gestützt auf Art. 11 Abs. 2 aZWG bewilligungsfähig und entgegen der
Beschwerdegegnerin liege kein Anwendungsfall von Art. 11 Abs. 3 aZWG
vor (vgl. Beschwerde Rz. 6 f., 15 f., 20 ff. und Replik vom 26. April 2024).
6.2.3.
Die Beschwerdegegnerin bestreitet in ihrer Vernehmlassung vom 9. April
2024, dass das OG des ehemaligen Heustallteils im Jahr 2003/04 zu
Wohnzwecken ausgebaut, im Jahr 2008 mit einer Küche bestattet und
hernach mit dem OG des Wohnhauses als eine Wohnung genutzt worden
sei (S. 3). Korrigierend sei festzuhalten, dass – entgegen der Verfügung
vom 25. April 2023 (vgl. Bf-act. 8, E.3) – anlässlich der Besprechung vom
13. April 2021 nicht festgestellt worden sei, dass die Räume im OG des
Heustallteils schon immer als Wohnräume genutzt worden seien. Dies
stelle nicht die Ansicht der Gemeinde dar; vielmehr werde dabei die
Auffassung des Beschwerdeführers wiedergegeben. Die Gemeinde habe
bereits in der Baubewilligung vom 29. Juni 2021 festgehalten (vgl. Bg-
act. 2), dass der Baugesuchsteller nicht habe aufzeigen können, dass im
OG des Heustalls schon vor dem 11. März 2012 eine unabhängige
Wohnung existiert habe (S. 4 f.). Sodann lasse sich keiner der
Baubewilligungen der Umbauten der Jahre 2003, 2004 und 2008
entnehmen, dass eine Wohnnutzung rechtskräftig bewilligt worden wäre

- 16 -
oder es in deren Rahmen zu einer Erweiterung der Wohnung im OG des
Wohnhauses gekommen wäre. So sei in einem vom Beschwerdeführer ins
Recht gelegten Schreiben vom 20. Mai 2008 denn auch ausgeführt
worden, dass es im Winter im Heustall viel zu kalt sei, als dass dieser (zu
Wohnzwecken) genutzt werden könne (S. 8). Der Beschwerdeführer
versuche nun, die altrechtliche Fläche erheblich zu erweitern und eine
zusätzliche Wohnung zu schaffen, was Art. 11 Abs. 3 aZWG verletze
(S. 10).
6.2.4.
Zu prüfen ist zunächst, was vor dem 11. März 2012 rechtskräftig bewilligt
wurde.
6.2.4.1. Wie aus der amtlichen Schätzung vom 25. Februar 2009 (Bg-act. 7)
hervorgeht,
wurden
das
Wohnhaus
(Nr.
1-7),
der
ehemalige
Heustallanbau
(Nr.
1-7-A)
sowie
der
ehemalige
Holzschopf/Remisenanbau (Nr. 1-7-B) im Jahr 1926 erstellt, und das
Stallgebäude Nr. 1-7-A 1988 sowie das Wohnhaus Nr. 1-7 1997 renoviert.
6.2.4.2. Am 19. Mai 2003 wurde dem Vater des Beschwerdeführers die
Baubewilligung für die Errichtung eines Balkons auf dem Dach des
Holzschopfes Nr. 1-7-B mit neuem Zugang vom Heustall/Dachboden her
sowie für ein zusätzliches Fenster erteilt. Bewilligt ("permiss") wurde
Folgendes: "La lobgia sül tet da la tschuffa das-cha gnir ereta. Implü eir la
fneistra illa sava vers la staziun sco eir natüralmaing l'üsch per rivar our
da charpenna sün lobgia." Im Bauabnahmeprotokoll vom 21. bzw.
24. November 2003 wurde festgehalten, dass der Bau gemäss der
Bewilligung erfolgt sei (Bg-act. 4). Nachdem am 14. Mai 2004 ein
entsprechendes Baugesuch gestellt worden war, erteilte die Gemeinde
C._____ am 8. Juni 2004 die Baubewilligung "...per far aint illas savas dal
tablà quatter nouvas fneistras" (Bg-act. 5), also für den Einbau von vier
neuen Fenstern in die Scheunenwand. Am 28. Mai 2008 wurde
schliesslich die Bewilligung erteilt für das Bauvorhaben "Platta da

- 17 -
cuschinar local da la lobgia". Dem Baugesuch vom 20. Mai 2008 für die
geplante, einfache Küchenecke ist zu entnehmen, dass kein Wasser- und
Kanalisationsanschluss geplant war, da es im Winter im ehemaligen
Heustallteil zu kalt sei (vgl. Bg-act. 6 und Bf-act. 13: "…üna simpla sort
chadafö o chantun, ingio chi's po cuschinar e s-chodar da mangiar… Ün
attach dad aua e chanalisaziun nun es previs pervia cha d'inviern es il tract
dal tablà suotvart massa fraid.").
6.2.4.3. Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass Folgendes als vor dem
11. März 2012 bewilligt gilt: Der Balkon auf dem Holzschopf, mit Zugang
vom Heustall/Dachboden her; der Einbau von vier Fenstern im Heustallteil;
der Einbau einer einfachen Küche bzw. Kochecke (ohne Wasser- und
Abwasseranschluss). Eine darüberhinausgehende, bewilligte Nutzung der
Räumlichkeiten im OG des ehemaligen Heustallteils, etwa zu
Wohnzwecken, ist nicht ersichtlich. Die vorstehenden Ausführungen
lassen für das streitberufene Gericht keinen anderen Schluss zu, als dass
für die Räumlichkeiten des OG des ehemaligen Heustallteils vor dem
11. März 2012 keine Wohnnutzung bewilligt worden war und es sich somit
– entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – nicht um eine
altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG handeln kann. Eine
altrechtliche Wohnung müsste zudem auch den Wohnungsbegriff von
Art. 2 Abs. 1 ZWG erfüllen (vgl. Vollzugshilfe des DVS zum ZWG und zur
ZWV vom Juni 2016, S. 35). Der Beschwerdeführer macht in seiner
Beschwerde (Rz. 25) geltend, aufgrund des Kücheneinbaus handle es
sich um eine eigenständige Wohneinheit. Die Beschwerdegegnerin hält
dem in ihrer Vernehmlassung vom 9. April 2024 (S. 9) jedoch in
zutreffender Weise entgegen, dass es für die Kocheinrichtung gemäss
Art. 2 Abs. 1 lit. d ZWG fest installierte Anlagen mit Spülbecken brauche,
wobei ausreichend wäre, wenn die technischen Installationen für einen
Abfluss vorhanden wären (m.H.a. MÖSCHING, in: WOLF/PFAMMATTER,
a.a.O., Art. 2 Rz. 8). Aus dem Schreiben vom 20. Mai 2008 (Bg-act. 7)

- 18 -
gehe
jedoch
klar
hervor,
dass
weder
Wasser-
noch
Kanalisationsanschluss vorgesehen und bewilligt worden waren. Ob die
Voraussetzungen des Wohnungsbegriffs im Sinne von Art. 2 Abs. 1 lit. a-
d ZWG vor dem 11. März 2012 erfüllt waren, kann vorliegend
offengelassen werden, erscheint aber zumindest fraglich. In jedem Fall
können die Räumlichkeiten des OG des ehemaligen Heustallteils nicht als
separate, altrechtliche Wohnung qualifiziert werden, weshalb diese
grundsätzlich auch nicht frei in der Art der Wohnnutzung i.S.v. Art. 11
Abs. 1 ZWG sind.
6.2.5.
Dementsprechend hielt die Beschwerdegegnerin in der Baubewilligung
vom 29. Juni 2021 (vgl. Bg-act. 2) denn auch fest, dass der
Beschwerdeführer nicht habe aufzeigen können, dass die Räumlichkeiten
im OG des Heustallteils bis dahin als Wohnung genutzt worden seien bzw.
dass am 11. März 2012 eine unabhängige Wohnung bestanden habe ("Ils
locals sül plan sura nu pon gnir guardà sco üna abitaziun independenta. Il
petent nun es stat bun da muossar sü chi existaiva als 11.03.2012 in quel
lö
üna
abitaziun
independenta").
Folglich
bewilligte
die
Beschwerdegegnerin zwar den Ausbau des Heustallteils ("per fabrichar
oura la part tal tablà no. 7-A") und zwar entgegen dem Baugesuch –
gemäss dem im EG des Heustallteils eine Zweitwohnung und im OG des
Heustallteils eine Erweiterung der bestehenden Wohnung realisiert
werden sollte ("…d'eira previs da realisar üna seguonda abitaziun sül plan
terrain…" und "Implü es stat il maniamaint dad ingrondir l'abitaziun
existenta sül plan sura.") – für beide Wohnungen im ehemaligen
Heustallteil (Wohnung Nr. 3 im EG und Wohnung Nr. 4 im OG) gestützt
auf Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG mit einer "obligaziun d'adöver" / "restricziun
d'adöver" "prüma abitaziun", also mit einer Nutzungsbeschränkung
(Erstwohnung), die im Grundbuch angemerkt werden sollte. Diese
Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

- 19 -
6.2.6.
Am
21. September
2021
erging
schliesslich
auf
Antrag
des
Beschwerdeführers eine weitere Baubewilligung die Wohnung Nr. 4 im
OG des Heustalls betreffend (Bg-act. 8; "annular l'oblig da prüma abitaziun
in connex cull'abitaziun sül prüm plan aint illa part dal tablà"). Mit dieser
wurde die Nutzungsbeschränkung "Erstwohnung" annulliert und es wurde
festgehalten, dass der bewohnbare Teil im OG des Heustallteils (Nr. 1-7-
A) zur Wohnung auf dem gleichen Stock im Wohnhausteil (Nr. 1-7)
gehöre. Die HNF der altrechtlichen Wohnung im OG des Wohnhauses
(Wohnung Nr. 2) umfasse folglich neu 178.58 m2 (122.28 m2 + 56.30 m2).
Entsprechend befänden sich im Haus folgende Wohnungen mit HNF:
-
Wohnung EWID Nr. 1, Wohnhausteil (Gebäude Nr. 7), EG:
bestehende Wohnung mit 120.71 m2
-
Wohnung EWID Nr. 2, Heustall- und Wohnhausteil (Gebäude Nrn. 7
und 7-A), OG: 1 bestehende Wohnung mit 178.58 m2
-
Wohnung EWID Nr. 3, Heustallteil (Gebäude Nr. 7-A), EG: 1
Erstwohnung mit 67.93 m2
6.2.7.
Nach dem 11. März 2012 wurde also zunächst mit der Verfügung vom
29. Juni 2021 der Ausbau des Stallgebäudes unter der Bedingung
bewilligt, dass die Wohnungen Nrn. 3 und 4 nur als Erstwohnungen bzw.
als Wohnungen, die nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG einer Erstwohnung
gleichgestellt ist, benutzt werden dürfen (Bg-act. 2, vgl. zuvor E.6.1). Nur
knapp drei Monate darauf wurde auf Gesuch des Beschwerdeführers die
Nutzungsbeschränkung bezüglich der Wohnung im OG des Heustalls
wieder aufgehoben (Wohnung Nr. 4), und diese als Wohnräume
bezeichnet, die zur altrechtlichen Wohnung im OG des Wohnhauses
(Wohnung Nr. 2) gehörten und neu eine HNF von 178.58 m2 (122.28 m2
[altrechtlich] + 56.30 m2 [Erweiterung]) aufwiesen. Praktisch wurde damit
die bestehende, altrechtliche Wohnung im OG des Wohnhauses
(Wohnung Nr. 2) um die Räumlichkeiten im OG des ehemaligen
Heustallteils (ehemals Wohnung Nr. 4) erweitert. Diese Räumlichkeiten

- 20 -
waren ab diesem Zeitpunkt für eine Wohnnutzung bewilligt, und zwar als
erweiterter Teil der Wohnung im OG des Wohnhauses.
6.2.8.
Den Schätzungsunterlagen vom Februar 2009 (Bg-act. 7 Formular C2;
unvollständig Bf-act. 13, Formular C2 fehlt) zufolge betrug die Fläche der
Wohnung Nr. 2 im OG des Wohnhauses (Nr. 1-7) 120.6 m2. In der
Baubewilligung vom 21. September 2021 (Bg-act. 8) wurde festgehalten,
dass der altrechtliche Teil der Wohnung Nr. 2 eine Fläche von 122.28 m2
aufweise; die Räumlichkeiten im OG des ehemaligen Heustallteils würden
56.30 m2 umfassen. Wie bereits ausgeführt, wurde mit der Baubewilligung
vom 21. September 2021 die am 29. Juni 2021 (Bg-act. 2) verfügte
Nutzungsbeschränkung "Erstwohnung" der ehemaligen Wohnung im OG
des Heustallteils (Nr. 1-7-A, vormals Wohnung Nr. 4) gemäss Art. 7 Abs. 1
lit. a ZWG annulliert. Zudem wurde festgehalten, dass dieser bewohnbare
Teil nun zur Wohnung auf dem gleichen Stock im Wohnhausteil (Nr. 1-7)
gehöre. Hätte man zu jenem Zeitpunkt Art. 11 Abs. 3 aZWG korrekt
angewendet, hätte die Beschwerdegegnerin auch die Wohnung Nr. 2 mit
einer Nutzungsbeschränkung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a
(Erstwohnung) oder Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG
(touristisch bewirtschaftete Wohnung) belegen müssen, übersteigt doch
die Erweiterung der altrechtlichen Wohnung um 56.30 m2 das Mass der
nach Art. 11 Abs. 2 aZWG zulässigen 30 % der vorbestehenden HNF (mit
rund 46 %) deutlich. Darauf ist allerdings nicht näher einzugehen, ist doch
die Verfügung vom 21. September 2021 nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens.
6.2.9.
Nichts anderes ergibt sich aus der revidierten und seit 1. Oktober 2024 in
Kraft getretenen Fassung von Art. 11 Abs. 2 ZWG, zumal auch gemäss
dieser
Bestimmung
altrechtliche
Wohnungen
ohne
Nutzungsbeschränkungen nicht um mehr als 30 % der am 11. März 2012
vorbestehenden HNF erweitert werden dürfen. Zwar dürfen neu "in diesem
Rahmen" – d.h. bei Erneuerung, Umbau, Abbruch und Neubau –

- 21 -
ausdrücklich zusätzliche Wohnungen geschaffen werden und von der
Wohnungserweiterung und der Schaffung zusätzlicher Wohnungen darf
nun kumulativ Gebrauch gemacht werden, auch dann, wenn gleichzeitig
die vorbestandene HNF um maximal 30 % erweitert wird (vgl. auch
CRAMERI, Neuerungen im Zweitwohnungsrecht, in: Zeitschrift für
Gesetzgebung und Rechtsprechung in Graubünden [ZGRG] 2024 Nr. 4,
S. 135 f.). Demgegenüber ist die Schaffung von zusätzlichen Wohnungen
in Kombination mit einer Erweiterung von über 30 % der vorbestehenden
HNF ebenfalls (wie auch nach altem Recht) nicht zulässig.
6.2.10.
Nach all dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Erweiterung der
altrechtlichen Wohnung Nr. 2 im OG des Wohnhauses um den Teil im OG
des Heustallteils nicht ohne Nutzungsbeschränkung für die gesamte
Wohnung Nr. 2 hätte bewilligt werden dürfen. Umso weniger durfte die
Beschwerdegegnerin
dem
nachträglichen
Baugesuch
des
Beschwerdeführers, die altrechtliche Zweitwohnung im OG des
Wohnhauses und des Heustallteils in zwei separate Zweitwohnungen zu
bewilligen, stattgeben. Dass die Beschwerdegegnerin dieses Begehren
mit der angefochtenen Verfügung vom 12. bzw. 14. Februar 2012
abgewiesen hat, ist somit nicht zu beanstanden.
6.3.
Die aktuelle Nutzung der Wohnung im OG des Heustallteils als Ferien-
bzw. Zweitwohnung stellt damit einen materiell rechtswidrigen Zustand
dar,
weshalb
die
Beschwerdegegnerin
zu
Recht
ein
Wiederherstellungsverfahren eingeleitet hat.
6.3.1.
Wie bereits ausgeführt (vgl. E.4.4) kommt der Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands massgebendes Gewicht
für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu; formell
rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden
können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359
E.6). Von einer Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen

- 22 -
Zustands kann im Einzelfall abgesehen werden, wenn sie den
Grundsätzen der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes
zuwiderläuft (vgl. BGE 136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts
1C_400/2021 vom 7. Juli 2023 E.3.1). Bei der Anordnung der
Wiederherstellungsmassnahme muss zudem auch das öffentliche
Interesse an der Wiederherstellung dasjenige an der Duldung des
gesetzeswidrigen Zustandes überwiegen (vgl. Art. 94 Abs. 4 KRG; zum
Ganzen auch VGU R 23 32 vom 29. April 2024 E.4.4; RUCH, a.a.O., Art. 22
Rz. 68).
6.3.2.
Die Beschwerdegegnerin verpflichtete den Beschwerdeführer mit der
angefochtenen Verfügung, die Wohnräume im OG des Heustallteils per
sofort wieder als Erweiterung der Wohnung Nr. 2 zu nutzen, und verbot
ihm ab sofort, diese separat als Ferienwohnung zu vermieten oder zu
nutzen (Bf-act. 3 Disp.-Ziff. 2). Das Gericht erachtet die angeordnete
Wiederherstellung unter Berücksichtigung der gesamten Umstände als
verhältnismässig. Die finanziellen Interessen des Beschwerdeführers an
der Vermietung einer zusätzlichen Ferien- bzw. Zweitwohnung vermag
das
öffentliche
Interesse
am
ordnungsgemässen
Vollzug
des
Raumplanungsrechts inkl. ZWG nicht zu überwiegen. Eine Duldung des
rechtswidrigen
Zustands
drängt
sich
weder
aus
Gründen
der
Verhältnismässigkeit noch des Vertrauensschutzes auf. Immerhin kann
der Beschwerdeführer die Wohnräume im OG des Heustallteils weiterhin
nutzen, wenn auch nur als Teil der Wohnung im OG des Wohnhauses
(Wohnung Nr. 2). Offen steht ihm zudem nach wie vor, in Bezug auf die
Wohnräume
im
OG
des
Heustallteils
mit
einem
Antrag
auf
Nutzungsänderung an die Gemeinde zu gelangen und diese um die
Erteilung der Bewilligung für die Nutzung als Erstwohnung oder als
touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG
zu ersuchen. Die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands erweist sich damit als rechtens.

- 23 -
6.4.
Im Ergebnis steht fest, dass sich die vom Beschwerdeführer beantragte
Trennung der erweiterten altrechtlichen Zweitwohnung im OG des
Wohnhauses (Wohnung Nr. 2) in zwei separate Zweitwohnungen
(Zweckbestimmung im Baugesuchsformular) nicht bewilligungsfähig ist,
da es sich bei den Räumlichkeiten im OG des ehemaligen Heustallteils –
entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers – nicht um einen
altrechtlichen Wohnraum handelt und die Erweiterung das Mass von 30 %
der HNF der altrechtlichen Wohnung Nr. 2 übersteigt. Im Lichte des
Gesagten ist die angefochtene Verfügung vom 12. bzw. 14. Februar 2024
nicht zu beanstanden und somit zu schützen. Die Beschwerde erweist sich
als unbegründet und ist abzuweisen.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und
Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG).
Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.00, sie richtet sich nach
dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2
VRG).
Im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
wird
die
Staatsgebühr i.S.v. Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.00 festgesetzt. Sie
wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.
7.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und
Gemeinden
sowie
mit
öffentlich-rechtlichen
Aufgaben
betrauten
Organisationen
wird
in
der
Regel
keine
Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Die obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen

- 24 -
Anspruch auf eine Parteienschädigung, da sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegt hat.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
464.00
zusammen
CHF
4'464.00
gehen zulasten von A._____.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilung]