gr_gerichte · R 2022 14 · 2023-05-16 · de

Ortsplanungsrevision (Baugesetz) | Ortsplanungsrevision

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 14
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterInnen
Zanolari, Pedretti, von Salis und Paganini
Aktuar
Gross
URTEIL 
vom 16. Mai 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
-
A._____, 
-
B._____, 
-
C._____, 
-
D._____,
-
E._____,
-
F._____,
-
G._____,
-
H._____,
-
I._____,
-
J._____, 
-
K._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein sowie RA 
MLaw Mirco Duff, 
Beschwerdeführende


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gegen
Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde L._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Teilrevision Ortsplanung (Baugesetzänderung)


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I. Sachverhalt:
1.
Die Stimmberechtigen der Gemeinde L._____ beschlossen an der Urnen-
abstimmung vom 21. Februar 2021 eine Teilrevision der Ortsplanung, um-
fassend eine Teilrevision ihres Baugesetzes (Art. 14 und Art. 17 BG). Der 
teilrevidierte Art. 14 BG (Zonenschema) sieht eine Erhöhung der Ausnüt-
zungsziffer (AZ) für die Hotelzone B von heute 0.85 auf neu 1.0 vor. Eben-
falls vergrössert werden soll die maximale Gebäudelänge/-breite von heute 
30 m auf neu 55 m. Diesbezüglich ist die Fussnote 5 neu formuliert worden:
"Werden Hauptbauten durch Verbindungsbauten mit infrastruktureller Nut-
zung, wie Reception, Bar, Hallenbad, Kinderhort, Kiosk etc. inkl. deren zu-
sätzlichen, nutzungsbedingten Räumlichkeiten baulich miteinander ver-
bunden, darf die Gebäudelänge des gesamten Gebäudekomplexes um 
maximal 20 m überschritten werden bzw. maximal 75 m aufweisen. Die in 
Erscheinung tretende Fassadenhöhe solcher Verbindungsbauten darf 5.0 
m nicht überschreiten". Der teilrevidierte Art. 17 Abs. 2 BG lautet neu wie 
folgt: "Attikageschosse gemäss Art. 19 Abs. 10 des vorliegenden Bauge-
setzes fallen bei der Bemessung der Fassadenhöhe nicht in Betracht. Die 
Gesamthöhe ist in jedem Fall einzuhalten." Mit Beschluss der Regierung 
des Kantons Graubünden vom 17. Januar 2022, mitgeteilt am 19. Januar 
2022 (Protokoll Nr. M._____), wurde die genannte Teilrevision des Bauge-
setzes genehmigt (Dispositiv Ziff. 1) und mitgeteilt, dass die parallel erho-
bene Planungsbeschwerde (PB N._____) in einem separaten Regierungs-
beschluss behandelt werde (Dispositiv Ziff. 3). Gegen das geänderte kom-
munale Baugesetz (Teilrevision "O._____") hatten zuvor 11 Parteien ge-
meinsam mit Eingabe vom 6. April 2021 Beschwerde bei der Regierung 
erhoben. 
2.
Mit Regierungsbeschluss vom 17. Januar 2022, mitgeteilt am 18. Januar 
2022 (Protokoll Nr. P._____), wurde die Beschwerde vom 6. April 2021 in 
der Beschwerdeangelegenheit PB N._____ abgewiesen (Dispositiv Ziff. 1) 
und die Verfahrenskosten solidarisch haftend den (11) Beschwerdeführen-


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den (siehe Aufzählung im Urteilsrubrum) auferlegt (Dispositiv Ziff. 2). Ein-
leitend wurde dazu vorgebracht, dass der Auslöser der Teilrevision des 
Baugesetzes Überbauungsprojekte mit Hotel und Ferienresort samt Par-
kierungsanlage in der Hotelzone B im Gebiet "O._____" in Q._____ bilde-
ten. Die gegen das Hotelprojekt erhobene Beschwerde R 20 53 sei infolge 
Anerkennung am 12. Oktober 2021 vom Verwaltungsgericht abgeschrie-
ben worden. Das Verfahren betreffend Ferienresort samt Parkierung sei 
noch beim Verwaltungsgericht pendent (Anmerkung Gericht: Mit Urteil R 
19 100 des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 24. November 2021 
wurde die Beschwerde gegen das Ferienresort inkl. Parkierung/Zufahrts-
verhältnisse teilweise gutgeheissen und der damals angefochtene Bauent-
scheid aufgehoben). Die Hotelzone B auf den Parzellen Nrn. R._____ und 
S._____ im hier interessierenden Gebiet O._____ umfasse laut rechtskräf-
tigem Zonenplan und Generellem Gestaltungsplan 1:2000 vom 13. Novem-
ber 2012 eine Fläche von rund 17'738 m2. Die beiden Grundstücke stünden 
im Eigentum der Gemeinde L._____. Die Beschwerdeführenden hätten ge-
gen beide Projekte (Hotel und Ferienresort) Beschwerde erhoben. Beim 
Hotelprojekt bemängelten sie, dass die zulässige Ausnützung um rund 15 
Prozent überschritten werde und die maximale Gebäudelänge sowie die 
Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht eingehalten würden. Laut Be-
hauptungen der Beschwerdeführenden sollten mit den vorliegenden Ge-
setzesänderungen genau jene Rechtswidrigkeiten des am 7. April 2020 
von der Gemeinde bewilligten Hotelprojekts legalisiert werden. Zur Begrün-
dung der Abweisung der Planungsbeschwerde hielt die Regierung im We-
sentlichen fest, dass die Teilrevision der Ortsplanung dem Gebot der Plan-
beständigkeit (Art. 21 Abs. 2 RPG) standhalte (Ziff. 6 S. 8). In Nachachtung 
der geltenden Rechtsprechung ergebe sich folgendes Bild: Die Planung für 
die Hotelzone B in "O._____" sei von der Gemeinde am 26. Oktober 2009 
beschlossen worden (Um-/Neueinzonungen von ca. 0.4 bzw. 1.4 ha in Ho-
telzone B und Erlass Art. 43ter BG). Die ursprüngliche Planung liege somit 
bereits über 12 Jahre zurück. Nach einer solchen Dauer sei generell nicht 


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zu beanstanden, wenn eine Planungsbehörde eine Nutzungsplanung über-
prüfe. Jedenfalls dürften nach über 12 Jahren an die Erheblichkeit der ver-
änderten Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen gestellt wer-
den. Je älter ein Plan sei, desto weniger erheblich müssten die veränderten 
Verhältnisse sein. Zu berücksichtigen sei dabei, dass zeitgemässe Hotels 
aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grössere Geschossflächen 
und damit auf grössere Bauvolumina angewiesen seien. Dies ergebe sich 
als Konsequenz aus sich veränderten Gästebedürfnissen. Zu denken sei 
beispielsweise an das steigende Bedürfnis der Gäste nach grösseren Well-
nessbereichen oder abschliessbaren Bereichen für Mountainbikes samt 
Reparatur- und Reinigungsmöglichkeiten. Für solche veränderten Nut-
zungsansprüche erweise sich die Nutzungsplanung aus dem Jahre 2009 
als zu restriktiv (S. 10). Die moderne Hotellerie sei für die künftige wirt-
schaftliche Entwicklung in Graubünden zentral. Dass damit in "O._____" 
gleichzeitig der bundesrechtlichen Verpflichtung zur Siedlungsentwicklung 
nach innen und zur Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen ent-
sprochen werde, begründe zusätzlich ein grosses öffentliches Interesse an 
der Planbeständigkeit. Dem stünden weder ebenbürtige (private) noch 
übergeordnete Interessen gegenüber. Die plausible kommunale Interes-
senabwägung sei mit Rücksicht auf die Gemeindeautonomie daher zu 
schützen (S. 11). Ob die Bauherrschaft bereits früher ein Baugesuch für ein 
Hotel eingereicht habe, spiele für die Beurteilung der vorliegenden Teilre-
vision keine Rolle. Es würden immer wieder projektbezogene Teilrevisio-
nen von Ortsplanungen beschlossen, welche einem konkreten Projekt oder 
einer blossen Projektstudie zum Durchbruch verhelfen sollten. Dies sei 
zulässig und bei sogenannten rollenden Planungen – insbesondere im Zu-
sammenhang mit Grossprojekten – oftmals unvermeidbar. Überdies habe 
nicht nur der Gemeindevorstand die jetzigen Anpassungen des Baugeset-
zes unterstützt, sondern auch der Souverän mit einem deutlichen Ja-Anteil 
von rund 70 % (Ziff. 7 S. 12). Ein öffentliches Interesse an der planerischen 
Förderung der Hotellerie durch Festlegung der Hotelzone sei grundsätzlich 


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anzuerkennen. Gleiches gelte auch für die Verbesserung der Rahmenbe-
dingungen für die Hotellerie in Form von u.a. einer grösseren AZ. Dagegen 
vermöchten die privaten Interessen der Beschwerdeführenden nicht aufzu-
kommen. Vorliegend handle es sich um eine projektbezogene Teilrevision 
der Ortsplanung für die Hotelzone B, die isoliert von den übrigen Hotelzo-
nen beurteilt werden könne. Eine Gesamtüberarbeitung des Baugesetzes 
der fusionierten Gemeinde sei nicht nötig und könne später erfolgen. Für 
die Hotelzonen C werde die Gemeinde die AZ-Regelung im Zuge der Ge-
samtrevision der Ortsplanung überprüfen und allenfalls anpassen (Ziff. 8 S. 
13). Eine gute Eingliederung sei auch mit den strittigen Baugesetzesvorga-
ben möglich. Im Übrigen stehe den Beschwerdeführenden der Rechtsmit-
telweg im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren offen (Ziff. 11 S. 14). 
Die Teilrevision der Ortsplanung widerspreche auch nicht der erlassenen 
Planungszone. Diese beziehe sich einzig auf die Überprüfung und Anpas-
sung der WMZ und die Umsetzung der Vorgaben von RPG1 und KRIP-S 
sowie der Anpassung der Vorschriften über die Zweitwohnungsgesetzge-
bung. Konkret liege aber keine Neueinzonung oder gar Vergrösserung des 
Siedlungsgebiets vor. Vielmehr werde bloss eine vor über 12 Jahren be-
schlossene Hotelzone aufgewertet, indem u.a. eine höhere AZ durch An-
passung des kommunalen Baugesetzes ermöglicht werde (Ziff. 13 S. 16).
3.
Dagegen erhoben die Adressaten des Regierungsentscheids (Protokoll Nr. 
P._____) am 18. Februar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
"Der angefochtene Entscheid sei in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Der Ge-
meindebeschluss vom 21. Februar 2021 sei dementsprechend aufzuheben. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner." 
Streitgegenständlich seien drei Änderungen des kommunalen Baugeset-
zes, mit denen in der Hotelzone B die maximal zulässigen Gebäudedimen-
sionen bzw. die maximal zulässige Nutzungsintensität erhöht werden soll-
ten. Zur Begründung ihrer Anträge brachten die Beschwerdeführenden vor, 


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die Änderung einer nutzungsplanerischen Festlegung müsse von raumpla-
nerischen Motiven getragen sein. Keine zulässigen Motive seien z.B. der 
Wille zur Machtdemonstration gegenüber den Nachbarn oder dass man 
sich den Aufwand sparen wolle, ein aus Nachlässigkeit rechtsfehlerhaft ein-
gegebenes Bauprojekt nachträglich zu korrigieren. Das Motiv müsse objek-
tiv betrachtet, (1) mit geänderten Verhältnissen korrelieren, (2) welche die 
für die Nutzungsplanung massgebenden Gesichtspunkte betreffen und (3) 
erheblich seien. Bei der Sondernutzungsplanung – und erst recht bei pro-
jektbezogenen Gesetzesänderungen – sei die Schwelle der Erheblichkeit 
höher anzusetzen. Stets müsse die Kohärenz von Spezialnutzungsplan 
und Rahmennutzungsplan gewahrt werden. Nach Ablauf des üblichen Pla-
nungshorizonts (15 Jahre) seien Zonenpläne grundsätzlich einer Überprü-
fung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Es dürften keine über-
wiegenden nachbarlichen oder öffentlichen Interessen vorhanden sein. 
Diese Vorgabe erhalte insbesondere bei der Sondernutzungsplanung und 
erst recht bei projektbezogenen Gesetzesänderungen grosses Gewicht 
und dürfe nicht mittels Dispensrecht (Ausnahmebewilligung) umgangen 
werden (Ziff. 6.1.f. S. 6-8). Die Beschwerdeführenden bestreiten sodann 
das Kriterium der Erheblichkeit (Ziff. 7.1. S. 8-10) laut Art. 21 Abs. 2 RPG 
und stellen die Glaubwürdigkeit der Angaben der Gemeinde im Allgemei-
nen (ins. im Zusammenhang mit der zeitlichen Abfolge der Ereignisse) in 
Frage (Ziff. 7.2. S. 11). Zum gesteigerten Gästebedürfnis bei heutigen Be-
herbergungsprojekten sei festzuhalten, dass dieses Argument offenkundig 
blanker Unsinn sei. Die Rentabilität und Attraktivität eines Hotels hänge 
ganz bestimmt nicht davon ab, ob eine AZ von 0.85 oder 1.0 gelte (Ziff. 
7.3.1. S. 11). Auch dass heutige Hotels – um rentabel und zeitgemäss zu 
sein – unbedingt aus zwei baulich miteinander verbundenen Doppelkom-
plexen bestehen müssten, und zwar so, dass eingeschossige, maximal 65 
m lange Verbindungen nicht ausreichten, sondern es 5 m Höhe und 75 m 
Länge brauche, sei offensichtlich unzutreffend (Ziff. 7.3.3. S. 12). Es seien 
damit keine für die Nutzungsplanung massgebenden Gesichtspunkte an-


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gesprochen worden. Die genannten Umstände (Wellness-, Mountainbike-
bereiche usw.) seien keine für die Erheblichkeit relevanten Kriterien und 
auch nicht erst seit 2009 als Kundenbedürfnis manifest. Diese Umstände 
seien ganz bestimmt nicht von einer Wichtigkeit, die eine singuläre Abwei-
chung von der allgemeinen Nutzungsordnung, im Rahmen einer projektbe-
zogenen Gesetzesänderung, in Vorwegnahme der pendenten Gesamtü-
berarbeitung der Nutzungsplanung und ohne Kohärenz mit den übrigen 
Hotelzonenbestimmungen rechtfertigen könnte (Ziff. 7.3.9. S. 13). Was den 
volkswirtschaftlichen Entwicklungsansatz des Zweitwohnungsbaus für die 
fragliche Tourismusregion betreffe, sei der von der Baubehörde angenom-
mene Konnex zum Hoteltourismus nicht rational. Die Hotelauslastung in 
der Gemeinde sei bekanntlich unterdurchschnittlich tief, Tendenz (stark!) 
abnehmend. Die schlechte Bilanz der Hotelauslastung habe nichts mit dem 
Bestand von Zweitwohnungen zu tun (Ziff. 7.4.3. S. 14). Die Anpassung 
des Baugesetzes und der Zonenpläne an die Zweitwohnungsgesetzge-
bung sei zentraler Gegenstand der Gesamtrevision. Das Fehlen einer plau-
siblen Erläuterung, weshalb hier eine Dringlichkeit bestehe, die eine Vor-
wegnahme der Gesamtrevision gebiete, stelle daher einen gravierenden 
Rechtsmangel dar. Ebenfalls müsse erläutert werden, weshalb diese Vor-
wegnahme nur für dieses eine Hotelprojekt erfolge und nicht gleich für alle 
Hotelzonen (Ziff. 7.4.5. S. 15). Das Argument der Verdichtung sei ange-
sichts des Umstands, dass der Rechtsfehler erst auf Beschwerde der 
Nachbarn hin bemerkt wurde, als Ausflucht entlarvt. Bauliche Verdichtung 
auf Planungsebene erfolge sinnigerweise im Rahmen einer Revision des 
Baugesetzes insgesamt und nicht bezogen auf ein einziges Projekt (Ziff. 
7.5.3./4. S. 16). Mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer, der maximal 
zulässigen Gebäudehöhe und der maximal zulässigen Gebäudelänge 
seien offenkundig sehr wohl nachbarliche Interessen berührt. Im Hinblick 
auf den Schutz der Nachbarn sei darauf zu achten, dass nicht auf dem 
Wege der projektbezogenen Nutzungsplanung die im Dispensrecht statu-
ierten, die Nachbarschaft schützenden Schranken umgangen würden. Eine 


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Ausnützungsziffer von 1 entspreche sodann im Vergleich einer extremen 
Dichte, und eine Erhöhung von 0.85 auf 1.0 (= + 17.5%) sei alles andere 
als vernachlässigbar (Ziff. 7.6.2./3./4. S. 17). [Mit Zusammenfassung aller 
angeführten Argumente (Ziff. 7.7. S.17-18)].
4.
Mit Vernehmlassung vom 14. März 2022 beantragte das Departement für 
Volkswirtschaft und Soziales ([DVS], handelnd für die Regierung des Kan-
tons Graubünden; nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der 
Beschwerde, unter gesetzlicher Kostenfolge. Ergänzend zu den Erwägun-
gen im angefochtenen Beschwerdeentscheid (Protokoll-Nr. P._____) sei 
allerdings noch hervorzuheben, dass die Stimmberechtigten der Gemeinde 
L._____ an der Urnenabstimmung vom 21. Februar 2021 bloss eine Teil-
revision des Baugesetzes (Art. 14 und 17 BG) beschlossen hätten. Ein Are-
alplan sei nicht verabschiedet worden, weshalb hier Art. 46 KRG gar nicht 
zur Anwendung komme. Aber auch auf Art. 82 KRG könnten sich die Be-
schwerdeführenden nicht berufen, denn es müsse vorliegend lediglich eine 
Baugesetzesänderung geprüft werden und nicht Ausnahmen von Bau- und 
Zonenvorschriften. Eine Prüfung von allfälligen Ausnahmen erfolge nur ge-
stützt auf ein entsprechendes Gesuch und erst im Zuge des noch durchzu-
führenden Baubewilligungsverfahrens. Im Übrigen könnten konkrete Bau-
vorhaben durchaus Auslöser für eine Änderung der Nutzungsplanung sein, 
denn oft zeigten sich erst bei der Detailprojektierung nötige oder zweck-
mässige Korrekturen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden 
sei die Hürde der Planbeständigkeit bei Teilrevisionen auch nicht höher, als 
bei einer Gesamtrevision. 
5.
In der Vernehmlassung vom 4. April 2022 beantragte die Gemeinde 
L._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) kostenfällig die Abweisung 
der Beschwerde. Begründend brachte sie dazu vor, dass sich im Zusam-
menhang mit den Plänen zur Realisierung des Hotelprojekts gezeigt habe, 
dass die Zonenbestimmungen zur Hotelzone B insbesondere hinsichtlich 


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der zulässigen Gebäudeabmessungen und der Dichteziffer nicht mehr den 
Anforderungen heutiger Beherbergungsbetriebe entsprächen. Um den 
Standort O._____ entsprechend den Zielen des neuen KRL (= Kommuna-
les räumliches Leitbild beschlossen vom Gemeindevorstand am 21. April 
2021) entwickeln zu können, habe die Beschwerdegegnerin 2 im Dezem-
ber 2020 eine Teilrevision der Ortsplanung in die Wege geleitet. Gegen-
stand dieser Teilrevision, welche sich im Wesentlichen auf die Hotelzone B 
(Parzelle Nr. R._____) beziehe, seien die baugesetzlichen Änderungen der 
Ausnützungsziffer (AZ von 0.85 auf 1.0), der Gebäudelänge (von 30 m auf 
neu 55 m; bzw. max. 75 m) und -breite, der Fassadenhöhe bei Verbin-
dungsbauten (max. 5 m) sowie für sämtliche Bauzonen die Modifikation bei 
Flachdachbauten gewesen (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1). Inhaltlich sei zutref-
fend, dass sich das bei der Beschwerdegegnerin 2 zur Bewilligung einge-
gebene Hotelprojekt hinsichtlich der Ausnützung und der Dimensionierung 
im Lichte der aktuell geltenden Rechtslage als überdimensioniert erwiesen 
habe und dass es nun weitestgehend den beabsichtigten Vorschriften ent-
sprechen würde (vgl. Rz 14 S. 5). Dieser Umstand lasse für sich allein die 
Gesetzesanpassung aber nicht zum Vornherein als nicht genehmigungs-
fähig erscheinen. Es existierten jedenfalls keine Normen, welche es ihr ver-
bieten würden, eine Baugesetzesrevision zur Ermöglichung eines be-
stimmten Projekts zu beschliessen. Im Gegenteil entspreche dies einem oft 
praktizierten Vorgehen. Wenn es unzulässig wäre, die Nutzungsplanung im 
Einzelfall nach einem bestimmten Projekt zu richten, bräuchte es das an-
erkannte und im planerischen Alltag häufig eingesetzte Instrument der pro-
jektbezogenen Nutzungsplanung (Art. 22 Abs. 4 Satz 2 KRG) gar nicht. Ob 
eine projektbezogene Nutzungsplanung mit Blick auf ein Vorprojekt oder 
(wie hier) auf ein definitives Projekt durchgeführt werde, sei grundsätzlich 
ebenso irrelevant wie der Umstand, ob ein definitives Projekt bereits zur 
Baubewilligung eingereicht worden sei oder nicht (so Rz. 15 S. 6). Ent-
scheidend sei einzig die Frage, ob die angefochtene Baugesetzesrevision 
objektiv gegen übergeordnetes Recht verstosse. Dies sei vorliegend zu 


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verneinen, wie sie dies bereits in ihrer Vernehmlassung vom 7. Juli 2021 
an die Beschwerdegegnerin 1 plausibel dargetan habe (Rz. 17 S. 6). Es 
verbleibe damit nur noch die zentrale Rüge der Unvereinbarkeit der jetzigen 
Baugesetzesanpassung mit Art. 21 Abs. 2 RPG. Im Detail stellten sich die 
Beschwerdeführenden auf den Standpunkt, die Argumente der beiden Be-
schwerdegegnerinnen zur Rechtfertigung des Vorliegens "erheblich geän-
derter Verhältnisse" (Anforderungen heutiger Beherbergungsbetriebe; 
Zweitwohnungsgesetzgebung; Gebot der baulichen Verdichtung) seien 
bloss vorgeschoben resp. erfunden (Rz 19 S. 6-7). Diese Vorwürfe seien 
unberechtigt. Um Wiederholungen zu vermeiden, könne dazu auf ihre Ver-
nehmlassung vom 7. Juli 2021 verwiesen werden (vgl. dort: Ziff. 2 Rz 16-
25 S. 6-8 zur "Zulässigkeit der Teilrevision"; Ziff. 3 Rz 26-30 S. 9-11 "Kein 
Verstoss gegen übergeordnetes Recht"; Ziff. 4 Rz 31-34 S. 11-12 "Angeb-
liche Interessenverknüpfung zwischen Gemeinde und Bauherrschaft"; D. 
Fazit Rz 35 S. 12). Darin habe sie sich mit dem öffentlichen Interesse der 
angefochtenen Baugesetzesrevision sowie mit dessen Abwägung gegenü-
ber den entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdeführen-
den an die Verhinderung der Baugesetzesanpassung auseinandergesetzt, 
so wie dies eine korrekte Anwendung von Art. 24 [recte wohl Art. 21] Abs. 
2 [RPG] erfordere (Rz 20 S. 7). 
6.
Mit Eingabe vom 2. Mai 2022 teilten die Anwälte der Beschwerdeführenden 
dem Gericht mit, dass auf die Erstattung einer Replik verzichtet werde.
7.
Am 4. Mai 2022 teilte der Instruktionsrichter den Beschwerdegegnerinnen 
den Replikverzicht der Beschwerdeführenden vom 2. Mai 2022 zur Kennt-
nisnahme mit. Ein weiterer Schriftenwechsel werde nicht angeordnet.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
auf den angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nach-
stehenden Erwägungen eingegangen.


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II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte bilden vorliegend einerseits der Beschwerdeentscheid 
der Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1) vom 
17./18. Januar 2022 (Protokoll-Nr. P._____) betreffs Beschwerdeangele-
genheit (PB N._____) und andererseits der Genehmigungsbeschluss der 
Beschwerdegegnerin 1 vom 17./19. Januar 2022 (Protokoll-Nr. M._____) 
betreffs Genehmigung der Teilrevision des Baugesetzes der Gemeinde 
L._____ (Beschwerdegegnerin 2), die mit Urnenabstimmung vom 21. Fe-
bruar 2021 vom Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 beschlossen wurde, 
womit sich die (11) im Rubrum genannten Beschwerdeführer nicht einver-
standen erklären konnten und deshalb am 6. April 2021 dagegen gemein-
sam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erho-
ben. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das angeru-
fene Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide (und Beschlüsse) 
der Beschwerdegegnerin 1 über öffentlich-rechtliche Streitigkeiten, soweit 
diese nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Der strittige Beschwerdeentscheid (vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-
act.] 1 und Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 3) wie auch der auf-
grund der kommunalen Urnenabstimmung der Beschwerdegegnerin 2 er-
gangene Genehmigungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 1 (Bg1-act. 5) 
sind weder laut KRG noch nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) endgültig, weshalb sie je für sich eigenständig ein taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor Verwaltungsgericht darstellen und 
somit dessen Zuständigkeit zur Beurteilung gegeben ist. Als formelle und 
materielle Adressaten des explizit angefochtenen Beschwerdeentscheids 
wie auch des Genehmigungsbeschlusses (als direkte Folge der ebenfalls 
explizit erwähnten Urnenabstimmung der Beschwerdegegnerin 2) sind die 
Beschwerdeführer – allesamt unbestritten Miteigentümer oder Alleinei-
gentümer von (Ferien-)Wohnungen auf Parzellen Nrn. T._____ [Haus 


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O._____] und U._____ [V._____] im Norden der durch die Teilrevision des 
Baugesetzes anvisierten Hotelzone B auf Parzelle Nr. R._____ im Gebiet 
"O._____" – als Nachbarn in einer Entfernung von weniger als 100 m zur 
Hotelanlage im Osten (vgl. W._____ [Zonenschema mit Parzellennum-
mern], zuletzt besucht am: 5. Juni 2023; Bg1-act- 4, 11 [Blau eingefärbt 
Landanteil Hotel 5'285.91 m2]; Bg1-act. 5 [Anhang Planungs- und Mitwir-
kungsbericht Abb. 3 S. 11, Abb. 2 S. 8 [Auszug KRL April 2020]) von den 
angefochtenen Entscheiden insbesondere u.a. visuell (Beeinträchtigung 
Seeblick) mehr als Dritte berührt und haben damit ein schutzwürdiges In-
teresse an der Aufhebung oder Änderung des Beschwerde- und Genehmi-
gungsentscheids der Beschwerdegegnerin 1. Auf die zudem frist- und form-
gerecht (vgl. Art. 52 Abs. 1; Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde 
ist daher einzutreten.
 
Das Verwaltungsgericht entscheidet gestützt auf Art. 43 Abs. 2 lit. a VRG in 
Fünferbesetzung, da Entscheide der Regierung zu beurteilen sind. 
2.
Strittig und materiell zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 die im Zuge 
der Teilrevision Ortsplanung durch die Beschwerdegegnerin 2 verabschie-
deten Bestimmungen im Baugesetz, so hier im Besonderen Art. 14 BG (Zo-
nenschema) mit der für die Hotelzone B 'O._____' vorgesehenen Erhöhung 
der Ausnützungsziffer (AZ neu 1.0 anstatt 0.85), einer neu zulässigen Ge-
bäudelänge von 55 m (plus 20 m max. Überschreitung) anstatt der bisheri-
gen 30 m sowie neu einer Fassadenhöhe von 5.0 m für Verbindungsbauten 
bei der Hotelanlage auf Parzelle Nr. R._____ zu Recht genehmigte. Es geht 
somit um die Rechtmässigkeit des angefochtenen Beschwerdeentscheids 
und des damit zusammenhängenden Genehmigungsentscheids der Be-
schwerdegegnerin 1, wobei letzterer auf der Urnenabstimmung des Sou-
veräns der Beschwerdegegnerin 2 vom 21. Februar 2021 basiert, anlässlich 
der die Teilrevision betreffend Baugesetzänderung (insbesondere Art. 14 


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BG) für die Hotelzone B (Gebiet O._____) mit rund 70 % Ja-Anteil ange-
nommen wurde.
3.
Gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG ist die Ortsplanung Sache der Gemeinden, die 
diese im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom erfüllen (vgl. Art. 65 
der Verfassung des Kantons Graubünden [KV; BR 110.100] und Art. 22 
Abs. 1 und 3 KRG). Im Bereich der Rechtsetzung sind die Gemeinden dann 
autonom, wenn sie zum Erlass eigener Rechtserlasse ermächtigt oder ver-
pflichtet sind, das übergeordnete (kantonale) Recht keine oder keine absch-
liessende Regelung enthält und den Gemeinden eine relativ erhebliche Ent-
scheidungsfreiheit zukommt (vgl. TOLLER, in: Bänziger/Mengiardi/Toller & 
Partner [Hrsg.], Kommentar zur Verfassung des Kantons Graubünden, 
Chur/Glarus/Zürich 2006, Art. 65 Rz 14; vgl. überdies BGE 147 I 136 E.2.1 
und 129 I 410 E.2.1 m.w.H.). Laut Art. 49 Abs. 1 KRG bedürfen das Bauge-
setz, die Pläne der Grundordnung und Reglemente, soweit sie Bestandteile 
der Grundordnung bilden, wie auch Änderungen dieser Erlasse der (konsti-
tutiven) Genehmigung durch die Regierung (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 RPG). 
Die Genehmigung wird erteilt, wenn keine Vorschriften verletzt sind (Art. 49 
Abs. 2 KRG). Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens hat die Aufsichts- 
und Kontrollinstanz (Beschwerdegegnerin 1) den relativ erheblichen Ermes-
sens- und Entscheidungsspielraum der vorgelagerten Planungsbehörde 
(Beschwerdegegnerin 2) zu wahren (Art. 2 Abs. 3 RPG). Die Beschwerde-
gegnerin 1 darf also nicht anstelle der Beschwerdegegnerin 2 eine ei-
genständige Planung mit Baugesetzänderungen durchführen (vgl. DUSSY, 
in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches 
Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz 7.77; sowie Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Graubünden R 21 107 vom 12. Januar 2023 E.3.1).
4.
Gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG sind die Bauzonen in der Nutzungsplanung so 
festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entspre-
chen. Nutzungspläne müssen nach Art. 21 Abs. 2 RPG überprüft und nöti-


- 15 -
genfalls angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert 
haben. Letztere Bestimmung unterscheidet zwei Stufen: In einem ersten 
Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, 
dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt 
erfolgt nötigenfalls die Plananpassung. Ob eine Plananpassung (zweite 
Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich 
aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Not-
wendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu 
beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene 
Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bis-
herige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisie-
rung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang 
der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 
148 II 417 E.3.2, 140 II 25 E.3.1, 131 II 728 E.2.4). Im Rahmen der ersten 
Stufe sind geringere Anforderungen zu stellen: Eine Überprüfung der 
Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Plan-
festsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung mass-
gebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist. Die Erheblichkeit ist auf 
dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung 
im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen 
der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so 
gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. Sind 
diese Voraussetzungen erfüllt, so ist es Aufgabe der Gemeinde, die gebo-
tene Interessenabwägung vorzunehmen und zu entscheiden, ob und inwie-
fern eine Anpassung der Zonenplanung nötig ist (Urteile des Bundesge-
richts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E.2.1 und 1C_650/2020 vom 12. Juli 
2022 E.3.2 [publiziert in: BGE 148 II 417], in E.3.3 mit Hinweis auf BGE 145 
II 83 E.5.1, 1C_619/2019 vom 6. August 2020 E.7.1, 1C_40/2016 vom 5. 
Oktober 2016 E.3.2.2). Als Gründe für eine Planänderung fallen sowohl Än-
derungen in den tatsächlichen als auch solche in den rechtlichen Verhält-
nissen in Betracht (BGE 127 I 103 E.6b). Laut Art. 22 Abs. 1 KRG erlassen 


- 16 -
die Gemeinden die Grundordnung. Sie bestimmt die Nutzung und die 
Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeindegebiets. Sie ist 
für jedermann verbindlich. Abs. 2, Satz 1 derselben Bestimmung hält fest: 
Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Ge-
nerellen Gestaltungsplan und Generellen Erschliessungsplan. Eine Über-
prüfung der Grundordnung schliesst damit auch eine Anpassung des kom-
munalen Baugesetzes mit ein, sofern sich die Verhältnisse erheblich geän-
dert haben. 
5.
Im konkreten Fall ergibt sich in Bezug auf die strittige Teilrevision der Orts-
planung der Beschwerdegegnerin 2 folgendes Bild: Im Gebiet O._____ ist 
eine grössere, bisher nicht überbaute Hotelzone (Hotelzone B) ausgeschie-
den. Diese Hotelzone wurde erstmals am 9. März 2010 von der Beschwer-
degegnerin 1 genehmigt und im Rahmen der Gesamtrevision Ortsplanung 
am 13. November 2012 bestätigt. Beim Standort O._____ handelt es sich 
um einen Entwicklungsschwerpunkt für Beherbergungsbetriebe. Auch aus 
Sicht des überarbeiteten kommunalen räumlichen Leitbilds (KRL) von 
2019/2020 eignet sich der Standort aufgrund der Nähe zu den Bergbahnen, 
dem Badesee und dem Dorfzentrum für Hotelgästenutzungen. Im KRL, be-
schlossen vom Gemeindevorstand am 21. April 2021, wurde der Standort 
als Entwicklungsgebiet für Tourismus und Beherbergung festgelegt (vgl. 
Bg1-act. 5 [Planungs- und Mitwirkungsbericht [PMB], Ziff. 1.1 S. 4 Aus-
gangslage]). Als Anlass zur Planung wurde im PMB in Ziff. 1.2 S. 4 festge-
halten: In den letzten Jahren habe sich gezeigt, dass die Zonenbestimmun-
gen der Hotelzone B insbesondere hinsichtlich der zulässigen Gebäudeab-
messungen und der Ausnützung nicht mehr den Anforderungen heutiger 
Beherbergungsprojekte entspreche. Um den Standort O._____ entspre-
chend den Absichten im KRL entwickeln zu können, sei daher eine Anpas-
sung der baugesetzlichen Bestimmungen zur Hotelzone B vorgesehen (mit 
Abb. 1 Hotelzone B in O._____ [rote Umrandung]). Als Fazit (S. 8) wurde 
vermerkt: Die Teilrevision betreffe ausschliesslich baugesetzliche Anpas-


- 17 -
sungen, welche auch eine Erhöhung des Nutzungsmasses in der Hotelzone 
B umfasse. Eine möglichst optimale Nutzung der Bauzonenreserven ent-
spreche der Zielsetzung des RPG und werde mit vorliegender Teilrevision 
erreicht (Abb. 2 Auszug KRL). Im Umsetzungskonzept (PMB, Ziff. 4 S. 9) 
wurde auf die dazu erforderlichen Baugesetzesänderungen wie folgt einge-
gangen (Ziff. 4.1 bis 4.5 S. 9-10):
4.1. Anpassung der zulässigen Ausnützungsziffer
Derzeit gilt für die Hotelzone B eine maximale Ausnützungsziffer von 0.85. Die Gemeinde 
stellt fest, dass Hotelprojekte einerseits aufgrund der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einen 
grösseren Geschossflächenbedarf aufweisen. Andererseits werden infolge Zweitwoh-
nungsgesetzgebung oft Beherbergungsbetriebe mit einem gemischten Angebot von tradi-
tionellen Hotelzimmern und touristisch bewirtschafteten Wohnungen nachgefragt, welche 
tendenziell ebenfalls eine hohe bauliche Nutzung aufweisen. Im Weiteren ist zu berück-
sichtigen, dass aufgrund der übergeordneten Gesetzgebung (Raumplanungsgesetz und 
kantonaler Richtplan) eine möglichst optimale Nutzung der bestehenden Bauzone zu ge-
währleisten ist. Die Voraussetzungen für Neueinzonungen sind seit der Revision des 
Raumplanungsgesetzes deutlich verschärft worden. Aufgrund dieser Ausgangslage beab-
sichtigt die Gemeinde mit der vorliegenden Teilrevision die Ausnützungsziffer von bisher 
0.85 auf neu 1.00 moderat zu erhöhen. Dies entspricht der zulässigen Ausnützungsziffer 
der Dorfzone (in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 2). 
4.2. Anpassung der Gebäudelänge
In der Hotelzone B O._____ gilt heute eine maximale Gebäudelänge bzw. Gebäudebreite 
von 30.00 m. Bereits im Zusammenhang mit anderen Beherbergungsprojekten in der Ge-
meinde (z.B. X._____ …..., im Bau) zeigt sich, dass solche Betriebe oft auf grössere Di-
mensionen angewiesen sind. Die Gebäudelänge wird daher auf neu 55.0 m erhöht.
4.3. Anpassung der Bestimmungen zu Verbindungsbauten
In der Hotelzone B darf die Gebäudelänge im Zusammenhang mit der Erstellung von Ver-
bindungsbauten bisher um 35 m überschritten werden (Fussnote 5 im Zonenschema Art. 
14). Die Formulierung dieser Fussnote ist wenig präzise und lässt verschiedentlich Inter-
pretationsspielraum offen. Mit der vorgesehenen Präzisierung dieser Fussnote wird der 
Begriff der "Verbindungsbaute" klarer bestimmt. Neu darf die Gebäudelänge bei der Erstel-
lung von Verbindungsbauten um maximal 20 m überschritten werden bzw. maximal 75 m 
aufweisen (bisher maximal 65 m). Die bisherige Formulierung "eingeschossig in Erschei-
nung tretend" wird durch ein konkretes Mass (5.00 m) ersetzt.


- 18 -
4.4.
Anpassung Gesamt- und Fassadendachbauten
[Die Details dazu sind hier nicht fallrelevant, weshalb auf deren Wiedergabe verzichtet wird] 
Mit der neuen Regelung definiert die Fassadenhöhe den Hauptkubus eines Gebäudes (in 
der Regel die Vollgeschosse). Im Fall eines Gebäudes mit Schrägdach wird dieser Haupt-
kubus um ein Dachgeschoss ergänzt. Im Fall eines Flachdachbaus ist ein Attikageschoss 
zulässig. In beiden Fällen definiert die Gesamthöhe die maximale Höhe der Bauten.
4.5. Begründung Anpassungen Bestimmungen Hotelzone B
Am Standort O._____ wurden bereits verschiedene Beherbergungsprojekte initiiert. Dabei 
hat sich gezeigt, dass die Zonenbestimmungen der Hotelzone B hinsichtlich Gebäudeab-
messungen und Ausnützung teilweise nicht mehr den Anforderungen heutiger Beherber-
gungsprojekte entsprechen. […] Am Beispiel des jüngsten Hotelprojekts mit zwei Haupt-
bauten sowie einem Verbindungsbau wird ersichtlich, dass mit Gebäudelängen von ca. 70 
m sowie einer Ausnützung von ca. 1.0 […] eine zeitgemässe Beherbergungsinfrastruktur 
realisiert werden kann (Abb. 3 S. 11). Ein solches Vorhaben kann ortsbaulich als auch 
landschaftlich gut eingepasst werden. Im Weiteren kann erst im Rahmen des Baubewilli-
gungsverfahrens konkret geprüft werden, ob ein Bauvorhaben hinsichtlich der Gestaltung 
der Baukörper, der Farbgebung sowie der Materialwahl ortsbild- und landschaftsverträglich 
ist.
6.
Die Beschwerdeführer bestreiten im Wesentlichen, dass die drei vorgenom-
menen Gesetzesänderungen im kommunalen Baugesetz (Erhöhung der 
maximal zulässigen Gebäudedimensionen [Länge 75 m; Verbindungsbaute 
Höhe 5 m] und der Nutzungsintensität [AZ 1.0 statt 0.85]) nicht auf objekti-
ven Gründen des Bau- und Raumplanungsrechts, sondern auf rein subjek-
tiven und wirtschaftlichen Motiven der Beschwerdegegnerin 2 gründeten. 
Es hätten keine 'erheblich geänderten Verhältnisse' bestanden, die eine 
Teilrevision der Ortsplanungsplanung, bloss auf die Hotelzone B be-
schränkt, gerechtfertigt hätten. Diese Einwände gilt es hiernach zu prüfen.
6.1.
Was die erhebliche Änderung der Verhältnisse in rechtlicher Hinsicht seit 
der erstmaligen Ausscheidung einer Hotelzone B im Jahre 2010 durch die 
Beschwerdegegnerin 2 und deren raumplanerische Genehmigung durch 
die Beschwerdegegnerin 1 im Jahre 2012 angeht, so vermag das streitbe-


- 19 -
rufene Gericht diese – gleich wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefoch-
tenen Beschwerdeentscheid (vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1 
E.6.a-c, S. 9-10; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 3 E.6.a-c, S. 
9-10) und in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 7. Juli 
2021 (vgl. Bg1-act. 2, Ziff. 2 [Zulässigkeit Teilrevision] Rz 17 S. 6-7) ausge-
führt – darin zu erblicken, dass sowohl auf Bundes- wie auch Kantonsebene 
namhafte und gewichtige Änderungen in der Gesetzgebung stattgefunden 
haben. Auf eidgenössischer Ebene wurde am 11. März 2012 die Zweitwoh-
nungsinitiative angenommen und auf den 1. Mai 2014 die RPG-Revision 1 
(vom 15. Juni 2012) in Kraft gesetzt, welche Massnahmen zur inneren Ver-
dichtung sowie zur Aktivierung der Baulandreserven vorsieht. Weiter wurde 
im März 2018 der Kantonale Richtplan Siedlung (KRIP-S) Graubünden – 
genehmigt von der Bündner Regierung am 10. April 2019 – überarbeitet, 
u.a. mit dem Ziel, verdichtete qualitativ hochwertige Wohnangebote im 
Siedlungsgebiet zu fördern. Diese Leitvorgaben müssen von den Be-
schwerdegegnerinnen – weil behördenverbindlich – möglichst zeitnah um-
gesetzt werden. Zu betonen gilt es allerdings noch, dass es vorliegend nicht 
um die zusätzliche Einzonung von Bauland oder die Schaffung einer neuen 
Hotelzone in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 2 geht, sondern einzig 
die Überbauungsmöglichkeit in einer ganz bestimmten, bereits seit 2010/12 
raumplanerisch korrekt ausgeschiedenen Hotelzone B erhöht werden sollte 
und zu diesem Zweck im Zuge einer Teilrevision gezielt ganz bestimmte 
Bauvorschriften (Art. 14 und Art. 17 BG) an die seither rechtlich als auch 
tatsächlich veränderten Verhältnisse angepasst werden sollten. In tatsäch-
licher Hinsicht ist dem erarbeiteten KRL vom Dezember 2020, genehmigt 
vom Vorstand der Beschwerdegegnerin 2 am 21. April 2021, sachbezogen 
zu entnehmen, dass sich die Gäste- und Kundenbedürfnisse an die mo-
derne Hotellerie dahingehend geändert haben, dass – bei gleichbleibend 
verfügbarer Grundstückfläche – eine intensivere Nutzung der Raumeinhei-
ten verlangt wird und daher von den Bauherrschaften und Investoren auch 
bei neuen Bauprojekten angestrebt wird, um möglichst kundenfreundlich 


- 20 -
und wirtschaftlich rentabel zu sein. Dies bedingt aber unerlässlich, dass im 
Vergleich zu früher grössere Bauvolumina und allenfalls längere Gebäude 
und Fassaden in der Hotelzone B zu gestatten sind, andernfalls diese Ziele 
– um tatsächlich wettbewerbs- und konkurrenzfähig zu bleiben – nicht er-
reicht werden können. Es liegen daher sowohl rechtlich als auch tatsächlich 
veränderte Verhältnisse seit der Planungsrevision 2010/2012 vor, wobei es 
hier einzig – aber immerhin – um eine partielle Baugesetzänderung geht. 
Soweit die Beschwerdeführer die Erheblichkeit der Veränderungen gemäss 
Art. 21 Abs. 2 RPG bestreiten, sind sie bei ihren eigenen Äusserungen in 
der Beschwerde (vgl. im Sachverhalt Ziff. 3 in fine, davor) zu behaften, worin 
sie selbst einräumten, dass eine AZ von 1.00 einer 'extremen' Erhöhung der 
Dichte (+17.5 %) entspreche und dies alles andere als vernachlässigbar sei.
6.2.
Gestützt auf Art. 3 Abs. 1 KRG war die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen 
ihrer Gemeindeautonomie durchaus zum Erlass und allfälligen Abänderung 
ihres eigenen Baugesetzes zuständig und ermächtigt. Entscheidend ist nur, 
ob sie sich dabei korrekt an die demokratischen Abläufe der dafür erforder-
lichen Verfahrensschritte gehalten hat. Dies trifft vorliegend eindeutig zu, da 
die Änderung der Grundordnung – unter die nach Art. 22 Abs. 2 Satz 1 KRG 
auch die (Teil-) Revision des Baugesetzes fällt – einwandfrei auf dem Wege 
der Urnenabstimmung vom 21. Februar 2021 von der Stimmbevölkerung 
der Beschwerdegegnerin 2 mit einem Ja-Anteil von über 70 % angenom-
men wurde (vgl. Bg1-act. 1/Beilage 1 [Protokoll kommunale Urnenabstim-
mung]) und diese Gesetzesänderung danach noch von der Beschwerde-
gegnerin 1 mit Beschluss vom 17./19. Januar 2022 (RB Protokoll Nr. 
M._____) konstitutiv genehmigt wurde. Am gewählten und durchgeführten 
Verfahrensablauf zur Gesetzesänderung gibt es daher nichts auszusetzen. 
Die Änderung der strittigen Bauvorschriften ist damit demokratisch und for-
mell tadellos erfolgt.
6.3.
Wie die Beschwerdegegnerin 1 in der Vernehmlassung vom 14. März 2022 
(vgl. im Sachverhalt Ziff. 4, davor) im Übrigen zu Recht festhielt, handelt es 


- 21 -
sich vorliegend nicht um einen Arealplan nach Art. 46 KRG, da kein neues 
Siedlungsgebiet erschlossen, entwickelt, gestaltet oder anderweitig erwei-
tert werden soll, sondern einzig ein bestehendes Siedlungsgebiet in einer 
bereits genau definierten Hotelzone einer intensiveren Nutzung bei unver-
ändertem Flächenbedarf im Teilgebiet "O._____" zugeführt werden soll. 
Nicht anders verhält es sich bezüglich der von den Beschwerdeführern für 
ihren Standpunkt geltend gemachten Rüge, wonach mit Ausnahmen und 
Dispensrecht ihre Rechte ausgehebelt würden. Der betreffende Art. 82 KRG 
bezieht sich nämlich bloss auf Ausnahmen von Bau- und Zonenvorschriften, 
nicht aber auf Änderungen im kommunalen Baugesetz. Die Überprüfung 
allfälliger Ausnahmen oder Dispensen kann erst Gegenstand des konkreten 
Baubewilligungsverfahrens auf Parzelle Nr. R._____ sein. Das Baubewilli-
gungsverfahren kann dereinst Thema eines eigenständigen Beschwerde-
verfahrens vor Verwaltungsgericht sein, womit der Rechtsmittelweg nicht 
verkürzt wird. Grundsätzlich sei noch festgehalten, dass ein konkretes Bau-
vorhaben sehr wohl der Auslöser für eine Änderung der Nutzungsplanung 
darstellen kann. Vorliegend geht es aber nicht (primär) um eine projektbe-
zogene Nutzungsplanung, sondern um die Anpassung dreier Bauvorschrif-
ten für die gesamte Hotelzone B im Teilgebiet "O._____" zwecks möglichst 
haushälterischen Umgangs von Bauland im touristischen Berggebiet der 
Beschwerdegegnerin 2. 
6.4.
Die Beschwerdeführer rügen ausserdem, dass eine Interessenabwägung 
zwischen ihren privaten Interessen als langjährige Wohnungseigentümer in 
den MFH (Haus O._____; Parzelle Nr. T._____) sowie (V._____; Parzelle 
Nr. U._____) gegenüber den privaten Interessen der Bauherrschaft (Hotel-
neubau; Parzelle Nr. R._____) bzw. den damit eng verknüpften öffentlichen 
Interessen der Beschwerdegegnerin 2 nicht gebührend berücksichtigt und 
somit falsch gewürdigt worden seien. Dem ist entgegenzuhalten, dass die 
Hotellerie in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 2 wirtschaftlich eine 
wichtige Rolle spielt und damit zahlreiche Arbeitsplätze geschaffen werden 


- 22 -
können, was gewiss von grossem öffentlichem Interesse für die Allgemein-
heit ist. Die Beschwerdeführer stören sich besonders an den neuen Gebäu-
dedimensionen sowie dem daraus fliessenden potentiellen Störpotential, 
wie namentlich die Beeinträchtigung ihrer bisherigen Aussichten auf den tal-
seitigen See sowie den Fernblick auf das noch weiter südlich gelegene 
Bergpanorama. Wie dem Zonenschema mit Parzellennummern (vgl. E.1: 
Hinweis edit.geo.gr.ch) zu entnehmen ist, weisen die MFH der Beschwer-
deführer ihrerseits bereits Gebäudelängen von jeweils über 57 m auf und 
das nördlich davon situierte Gebäude auf Parzelle Nr. Y._____ weist gar 
heute schon eine Länge von 75 m auf. Es trifft daher nicht zu, dass der 
revidierte Art. 14 BG mit der Fussnote 5 im Anhang (max. Gebäudelänge 
55 m zzgl. 20 m max. Überschreitung) eine völlig atypische und ortsfremde 
Bauvorschrift darstellen würde. Dem ist umso mehr beizupflichten, als die 
MFH der Beschwerdeführer in der W3 und die (Motel-) Baute auf Parzelle 
Nr. Y._____ in der Dorfzone liegen, während sich die Parzelle Nr. R._____ 
in der Hotelzone B befindet, wo naturgemäss mit voluminöseren und höhe-
ren Gebäuden zu rechnen ist als in gewöhnlichen Wohnzonen (W2-W3) mit 
überwiegend privaten Verwendungszwecken. Hinzu kommt, dass die Aus-
richtung der doppelten Hotelkörper mit vorgelagertem, max. 5 m hohem 
Verbindungstrakt im Süden lediglich seitlich in das Blickfeld der MFH der 
Beschwerdeführer hineinragt und der Verbindungstrakt für sie überhaupt 
nicht sichtbar ist, da dieser von den Hotelfassaden verdeckt wird und des-
halb für die dahinterliegenden Grundstücke im Norden (Haus O._____) und 
Nordwesten (V._____) nicht störend sein kann (vgl. Vernehmlassung Bg2 
vom 4. April 2022, Abbildung 1 S. 4 [Anordnung und Ausrichtung Hotelan-
lage auf Parzelle Nr. R._____]; Vernehmlassung Bg2 vom 7. Juli 2021 
[Bgin1-act. 2 – Abbildungen 2 und 3 S. 10 [Visualisierungen des vormaligen 
Hotelprojekts]; Bg1-act. 1/Beilage 11 [Hotelanlage: Nord-West Fassade mit 
Gebäudehöhen von 14.01 m bis 16.50 m; Süd-West Fassade mit Gebäu-
dehöhen von 12.15 m bis 16.50 m]). Bei den MFH der Beschwerdeführer 
handelt es sich nachweislich um vier- und dreigeschossige Bauten in Hang-


- 23 -
lage, wobei sich unterhalb des Erdgeschosses (EG) und neben dem Haus 
O._____ noch freistehende Garagen befinden und zwischen diesen und 
dem MFH V._____ noch ein geteerter, nicht überdachter Parkplatz liegt (vgl. 
Z._____ [Google Street View Aussenansichten Haus O._____ mit Gara-
gen/Teervorplatz und V._____ [rote Fassade]; zuletzt besucht am: 5. Juni 
2023). Die von den Beschwerdeführern bewohnten MFH stehen dem vier-
geschossigen Hotelkomplex auf Parzelle Nr. R._____ daher in ihrer Höhe 
und in ihrem Erscheinungsbild kaum nach, weshalb für das Gericht nicht 
ersichtlich ist, wieso die neu geplante Hotelbaute – im Vergleich zu den pri-
vat genutzten Hauseinheiten auf den Parzellen Nrn. T._____/U._____ – zu 
voluminös und daher für die Nachbarn im Norden/Nordwesten baulich un-
zumutbar sein sollten. Nach Auffassung des Gerichts gibt es an der kriti-
sierten Interessenabwägung – mit Verweis auf die Ziele des RPG (Verdich-
tung nach innen; Siedlungsentwicklung nach KRL) – der Beschwerdegeg-
nerinnen im Resultat folglich nichts auszusetzen.
6.5.
Zum Einwand der Beeinträchtigung der bisherigen Aussicht ist noch klarzu-
stellen: Es gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt bisheriger 
Aussichtsverhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschrif-
ten respektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG 
jederzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter 
Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht 
zu rechnen. Dies hat sich durch die raumplanerische Siedlungsentwicklung 
nach innen verschärft. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu höheren 
Gebäuden und vermehrten Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsver-
hältnisse. Auch dieser Kritikpunkt stösst demnach ins Leere (vgl. statt vieler: 
Urteile des Verwaltungsgerichts R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.22 und 
R 18 43 vom 10. März 2021 E.3.5.4 sowie E.3.5.3 [speziell zur Ästhetik]). 
6.6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die drei Änderungen des kommunalen 
Baugesetzes – soweit hier von Bedeutung (also Art. 14 BG mit Fussnote 5) 
– allesamt mit übergeordnetem Recht (Bundes- und Kantonsrecht) verein-


- 24 -
bar sind und daher der angefochtene Beschwerde- wie auch der damit kor-
relierende Genehmigungsentscheid rechtens sind, was zur Abweisung der 
Beschwerde vom 18. Februar 2022 betreffend 'Ortsplanungsrevision' führt. 
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig zu gleichen Teilen den Beschwerdefüh-
rern – unter solidarischer Haftung für das Ganze – aufzuerlegen. Nach Art. 
75 Abs. 1 VRG bestehen die Verfahrenskosten aus einer Staatsgebühr, den 
Gebühren für die Ausfertigung und Mitteilung des Entscheids und Baraus-
lagen. Laut Abs. 2 VRG derselben Bestimmung beträgt die Staatsgebühr 
höchstens CHF 20'000.--. Sie richtet sich nach dem Umfang und der 
Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen. Vorliegend erachtet das Gericht 
ermessensweise eine Staatsgebühr von total CHF 4'400.-- (inkl. MWST), 
zzgl. Kanzleiauslagen, für angemessen und gerechtfertigt.
7.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht weder der Beschwerdegegne-
rin 1 (Kontroll-, Aufsichts- und Genehmigungsbehörde) noch der Beschwer-
degegnerin 2 (Planungsträgerin) zu, weil sie lediglich im Rahmen ihres amt-
lichen Wirkungskreises handelten und obsiegt haben (Art. 78 Abs. 2 VRG). 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'400.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
933.--
zusammen
CHF
5'333.--
gehen anteilsmässig zulasten von A._____ (1/11), B._____ (1/11), 
C._____ (1/11), D._____ (1/11), E._____ (1/11), F._____ (1/11), G._____ 


- 25 -
(1/11), H._____ (1/11), I._____ (1/11), J._____ (1/11) sowie K._____ 
(1/11). Die (elf) Beschwerdeführer haften untereinander solidarisch für das 
Ganze. 
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]
[Mit Urteil 1C_355/2023 vom 16. August 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen 
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen.]