gr_gerichte · R 2016 52 · 2016-12-06 · de
Submission (Standort Fontanaspital)

Bauvollendungsfrist (Verlängerung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 52
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuarin
Baumann-Maissen
URTEIL
vom 6. Dezember 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG,
und
B._____,
beide vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Gorfer,
Beschwerdeführerinnen
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauvollendungsfrist (Verlängerung)

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1.
B._____ ist seit dem 30. Mai 2011 Eigentümerin der in der Gemeinde
X._____ gelegenen Parzelle 2793. Zugleich ist sie Alleinaktionärin und
einziges Mitglied des Verwaltungsrats der A._____ AG mit Sitz in
Y._____. Am 15. März 2011 reichte die A._____ AG beim Gemeindevor-
stand der Gemeinde X._____ ein Baugesuch zur Überbauung des
Grundstücks Nr. 2793 mit zwei Einfamilienhäusern (Haus A und B) und
einer Tiefgarage ein. Für das Haus A war eine Zweitwohnungsnutzung,
für das Haus B eine Erstwohnungsnutzung projektiert. Während der Pu-
blikation des Bauvorhabens reichte die A._____ AG ein Abänderungsge-
such ein, das eine auf einen längeren Abschnitt gedeckte Garagenein-
fahrt (Rampe) sowie die Realisierung der beiden Einfamilienhäuser in
zwei Etappen vorsah. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 22. August
2011, mitgeteilt am 1. September 2011, bewilligte der Gemeindevorstand
von X._____ (nachfolgend: Gemeindevorstand) dieses geänderte Bau-
vorhaben unter Bedingungen und Auflagen.
2.
Im Jahr 2012 begann die A._____ AG mit der Realisierung des fraglichen
Bauvorhabens. Mit Schreiben vom 5. Juli 2013 machte der Gemeindevor-
stand die A._____ AG darauf aufmerksam, dass es schwierig sein dürfte,
das fragliche Bauvorhaben innert der zweijährigen Bauvollendungsfrist
fertigzustellen. Mit einer Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilli-
gung könne nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative und den jüngst
ergangenen bundesgerichtlichen Leitentscheiden jedenfalls in Bezug auf
das Haus A nicht gerechnet werden. Für den Fall, dass die Bauarbeiten
nicht bis zum 21. Juli 2013 mit der klar erkennbaren Absicht, das Bauvor-
haben zu Ende zu führen, wieder aufgenommen würden, erwäge der
Gemeindevorstand, die definitive Baueinstellung, die Anordnung der Ent-
fernung der unvollendeten Bauteile und die Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustandes anzuordnen. In der Folge führte die A._____ AG
die Bauarbeiten fort und liess die bewilligten Einfamilienhäuser bis zum
Rohbau erstellen.

- 3 -
3.
Am 25. August 2015 teilte der Gemeindevorstand der A._____ AG mit,
die zweijährige Frist zur Vollendung des begonnenen Bauvorhabens sei
abgelaufen, ohne dass die A._____ AG ein Gesuch um Verlängerung der
Bauvollendungsfrist eingereicht habe. Im Sinne eines Entgegenkommens
gewähre der Gemeindevorstand der A._____ AG eine letzte, nicht er-
streckbare Frist bis zum 30. Juni 2016, um das bewilligte Bauvorhaben
fertigzustellen. Vor Ablauf dieser Frist teilte der Gemeindevorstand der
A._____ AG mit Schreiben vom 13. Mai 2016 in der Folge mit, nach dem
30. Juni 2016 den Abbruch der begonnenen Bauten und die Wiederher-
stellung des ursprünglichen Zustands zu prüfen.
4.
Daraufhin ersuchte die A._____ AG den Gemeindevorstand, die Frist zur
Vollendung des bewilligten Bauvorhabens um sieben Monate zu verlän-
gern. Dieses Gesuch, datierend vom 27. Mai 2016, lehnte der Gemeinde-
vorstand mit Verfügung vom 11. Juli 2016, mitgeteilt am 13. Juli 2016, ab
(Dispositiv-Ziff. 1) und auferlegte der A._____ AG die Verfahrenskosten
von Fr. 2'350.-- (Dispositiv-Ziff. 2). Auf das dagegen eingereichte Wieder-
erwägungsgesuch trat er mit Verfügung vom 18. Juli 2016, mitgeteilt am
21. Juli 2016, nicht ein.
5.
Gegen die ablehnende Verfügung vom 11. Juli 2016 betreffend das Ge-
such vom 27. Mai 2016 gelangten die A._____ AG und B._____ (nachfol-
gend: Beschwerdeführerinnen) am 7. September 2016 mit Beschwerde
an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Darin beantragten
sie, die Verfügung des Gemeindevorstands (Dispositiv-Ziffern 1 und 2)
vom 11./13. Juli 2016 sei aufzuheben, das Gesuch um Erstreckung der
Bauvollendungsfrist vom 27. Mai 2016 sei gutzuheissen und die Bauvoll-
endungsfrist sei um zehn Monate (aufgrund und unter Berücksichtigung
der Wintermonate) ab rechtskräftigem Entscheid zu verlängern. Eventuali-
ter sei die Angelegenheit mit verbindlichen gerichtlichen Anordnungen zur

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Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es sei der Beschwer-
de die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Gemeinde habe mit der
angefochtenen Verfügung einen willkürlichen, pauschalen, nicht genü-
gend abgewogenen und auf die konkrete Situation nicht zugeschnittenen
Entscheid gefällt. Der begehrten Verlängerung der Bauvollendungsfristen
stünden keine überwiegenden Interessen entgegen, weshalb die Ge-
meinde X._____ bei pflichtgemässer Ausübung des Ermessens gehalten
gewesen wäre, der beantragten Verlängerung der Bauvollendungsfrist
stattzugeben.
6.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) schloss in
der Vernehmlassung vom 20. September 2016 auf kostenfällige Abwei-
sung der Beschwerde. In formeller Hinsicht ersuchte sie um Abweisung
des Gesuchs um Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
7.
Mit prozessleitender Verfügung vom 21. September 2016 lehnte es der
Instruktionsrichter ab, der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zuzuerkennen.
8.
Am 14. Oktober 2016 hielten die Beschwerdeführerinnen replicando an
ihren Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Schreiben
vom 31. Oktober 2016 auf die Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die einge-
reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung vom
11. Juli 2016, in welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch der
A._____ AG vom 27. Mai 2016 um Verlängerung der Bauvollendungsfrist
für das mit Bau- und Einspracheentscheid vom 22. August 2011 bewilligte
Bauvorhaben abgelehnt hat. Gegen solche in Anwendung von Verwal-
tungsrecht ergangenen, individuell konkreten Entscheide, die bei keiner
anderen Instanz angefochten werden können und weder nach eidgenös-
sischem noch nach kantonalem Recht endgültig sind, kann gemäss
Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG,
BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Be-
schwerde geführt werden. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Als for-
melle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügung sind die
Beschwerdeführerinnen davon überdies berührt und haben ein schutz-
würdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung. Sie sind folglich
zur Beschwerdeführung berechtigt (Art. 50 VRG). Auf die von ihnen zu-
dem frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde
ist damit einzutreten, soweit sich die darin gestellten Begehren als zuläs-
sig erweisen.
b)
Mit Schreiben vom 27. Mai 2016 beantragte die A._____ AG, die Frist zur
Vollendung des bewilligten Bauvorhabens um sieben Monate zu verlän-
gern (Beilagen der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 14). Dieses Gesuch
wies die Beschwerdegegnerin in der angefochtenen Verfügung ab. Würde
der in der Beschwerdeschrift vom 7. September 2016 begehrten Erstre-
ckung der Bauvollendungsfrist um zehn Monate stattgeben, so ginge das
Verwaltungsgericht insoweit über das ursprüngliche Gesuch hinaus, als
es die Bauvollendungsfrist nicht um sieben, sondern um zehn Monate
verlängern würde. Die Beschwerdeführerinnen erachten die beiden Be-

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gehren gleichwohl als gleichwertig, da aufgrund der derzeitigen Tempera-
tur- und Schneeverhältnisse im Unterschied zur ursprünglich im Raum
stehenden Bauperiode während Monaten keine Bauarbeiten ausgeführt
werden könnten. Der Sinn des ursprünglichen Rechtsbegehrens, nämlich
eine Erstreckung der Bauvollendungsfrist für sieben Monate ab dem Zeit-
punkt, ab welchem Bauarbeiten ausgeführt werden könnten, bliebe somit
unverändert. Ob dieser Betrachtungsweise gefolgt werden kann, er-
scheint vor dem Hintergrund von Art. 51 Abs. 2 VRG zweifelhaft. Letztlich
kann diese Frage aber dahingestellt bleiben, da sich die Beschwerde –
wie nachfolgend zu zeigen sein wird – ohnehin als unbegründet erweist.
Unter diesen Umständen erscheint es vertretbar, auch insoweit auf die
Beschwerde vom 7. September 2016 einzutreten, als darin in zumindest
formaler Ausdehnung des ursprünglichen Gesuchs eine Bauvollendungs-
fristerstreckung von zehn Monaten beantragt wird. Auf die Beschwerde ist
folglich gesamthaft einzutreten.
2. a)
Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das
Gesuch vom 27. Mai 2016 hätte gutheissen und die Bauvollendungsfrist
für das auf dem Grundstück Nr. 2793 bewilligte Bauvorhaben hätte ver-
längern müssen. Die Beschwerdeführerinnen bringen diesbezüglich im
Wesentlichen vor, Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) wolle laut der Botschaft zum
KRG eine langandauernde Verunstaltung des Landschaftsbildes bzw. ein
allfälliges durch die unvollendete Baute oder Anlage geschaffenes Gefah-
renpotential verhindern. Von einer Verunstaltung des Landschaftsbildes
könne vorliegend aufgrund des fortgeschrittenen Baustadiums keine Re-
de sein; geschweige denn bestehe ein Gefahrenpotential. Art. 91 Abs. 2
KRG müsse ausserdem im Zusammenhang mit Art. 82 KRG betrachtet
werden. Laut jener Bestimmung könnten nach einer Interessenabwägung
Ausnahmen gewährt werden, wenn andernfalls eine unzumutbare Härte
für den Gesuchsteller eintreten würde, was bei der Eigentümerin und

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Bauherrin bzw. den heutigen Beschwerdeführerinnen der Fall sei. Um das
Projekt vollenden zu können, sei die Baubehörde um eine Fristerstre-
ckung bis Ende Dezember 2016 ersucht worden. Eine Erstreckung um
sechs Monate ab dem 30. Juni 2016 sei angesichts der Umstände, so et-
wa aufgrund der nur kurzen und erstmaligen Fristerstreckung für die
Zweitwohnung und angesichts des fortgeschrittenen Baustadiums, zu-
mutbar. Mit Schreiben vom 2. Juni 2016 sei den Beschwerdeführerinnen
überdies mitgeteilt worden, der Entscheid der Baubehörde über die er-
suchte Erstreckung werde vertagt und über das Erstreckungsgesuch wer-
de unter Berücksichtigung der Entwicklung bis zu jenem Zeitpunkt Ende
Juni 2016 entschieden. Im Vertrauen auf diese Mitteilung hätten die Be-
schwerdeführerinnen alle Auflagen der Gemeinde erfüllt. Dennoch habe
die Beschwerdegegnerin sich geweigert, die Frist für die Bauvollendung
bis Ende 2016 zu verlängern. Damit habe sie einen willkürlichen, pau-
schalen, nicht genügend abgewogenen und auf die konkrete Situation un-
zureichend zugeschnittenen Entscheid gefällt, der durch das Verwal-
tungsgericht zu korrigieren sei.
b)
Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin entgegen, sich be-
reits im Sommer 2015 wegen verschiedenen Bauunterbrüchen veranlasst
gesehen zu haben, der A._____ AG für die Vollendung des Bauvorha-
bens eine letzte, nicht erstreckbare Frist bis zum 30. Juni 2016 zu setzen.
Diese Fristansetzung sei für die Vollendung beider Häuser erfolgt und sei
von der Bauherrschaft nicht beanstandet worden. Im Gegenteil habe sich
die Rechtsvertreterin für die gewährte Fristerstreckung ausdrücklich be-
dankt. Bereits aus diesem Grunde bleibe kein Raum für eine weitere Fris-
terstreckung. Daran vermöge auch der Umstand nichts zu ändern, dass
die Baufreigabe für das Haus A erst für Frühjahr 2014 erteilt worden sei.
Ganz abgesehen davon, dass die Bauherrschaft bereits im 2012 mit dem
Bau des Hauses A begonnen habe, werde in der die Kontingentierung
und Baufreigabe betreffenden Auflage des Bau- und Einspracheent-

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scheids vom 1. September 2011 klargestellt, dass aufgrund der klimati-
schen Verhältnisse als Baubeginn der 1. Mai zu gelten habe. Wenn im
erwähnten Entscheid die Baufreigabe für das Jahr 2014 erteilt worden sei,
dann sei damit für den möglichen Baubeginn für das der Kontingentierung
unterliegende zweite Haus jedenfalls kein Datum nach dem 1. Mai 2014
gemeint. So gesehen stelle eben bereits die am 25. August 2015 neu an-
gesetzte Frist eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist dar. Die Bau-
herrschaft habe unter diesen Umständen und aufgrund der Tatsache,
dass sie wiederholt zur Aufnahme der Bauarbeiten angehalten und auf
die möglichen Konsequenzen des schleppenden Baufortschritts aufmerk-
sam gemacht worden sei, nicht mehr in guten Treuen erwarten können,
dass die Frist für die Fertigstellung des bewilligten Bauvorhabens noch-
mals um ein halbes Jahr erstreckt würde. Einer solchen Verlängerung
stünden insbesondere auch gewichtige öffentliche Interessen entgegen.
In der Zwischenzeit sei die Zweitwohnungsinitiative (Art. 75 und Art. 75b
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV;
SR 101]) angenommen worden und das Bundesgesetz über Zweitwoh-
nungen (ZWG; SR 702) in Kraft getreten, welche beide die Erstellung
neuer Zweitwohnungen verböten. Die geltend gemachten privaten In-
teressen vermöchten nicht gegen diese gewichtigen öffentlichen Interes-
sen aufzukommen. Die Beschwerdeführerinnen hätten sich fast mutwillig
in die heutige Situation hineinmanövriert. Ihren eigenen Angaben zufolge
habe die Bauherrschaft nämlich erst Ende April und zum Teil erst Mitte
Mai 2016 die Detailprojektierung in Angriff genommen. Das Bauprogramm
sei der Behörde sogar erst am 30. Mai 2016 unterbreitet worden. Dieses
Vorgehen sei in keiner Weise vereinbar mit der für 30. Juni 2016 gesetz-
ten Frist, welche von der Bauherrschaft akzeptiert und von der Beschwer-
degegnerin als nicht erstreckbar qualifiziert worden sei.
3.
Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB-
Baubewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit

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zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert
zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zu-
ständige Behörde kann diese Frist auf begründetes Gesuch hin ange-
messen verlängern. Diese unter dem Marginale Baubeginn, Erlöschen
der Baubewilligung, Bauvollendung stehende Regelung gehört zum for-
mellen Baurecht. Als solche gelangt sie gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6
KRG unmittelbar zur Anwendung und geht kommunalen Vorschriften vor,
sofern diese nicht über die kantonalen Vorgaben hinausgehen (Urteil des
Bundesgerichts 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E.4.3; PVG 2014
Nr. 10). Dass im Baugesetz der Beschwerdegegnerin sowie den zugehö-
rigen Ausführungsbestimmungen eine kürzere Bauvollendungsfrist vorge-
sehen ist, wird von den Parteien nicht geltend gemacht und ist nicht er-
sichtlich. Ob die Beschwerdegegnerin gehalten gewesen wäre, die Frist
für die Vollendung des mit Bau- und Einspracheentscheid der Beschwer-
degegnerin vom 22. August 2011 bewilligten Bauvorhabens über den
30. Juni 2016 hinaus zu erstrecken, beurteilt sich folglich nach Art. 91
Abs. 2 KRG.
4. a)
Das Verwaltungsgericht hat bereits mit Urteil R 08 93 vom 10. März 2009
entschieden, dass der Wortlaut der fraglichen Regelung insoweit zu eng
gefasst ist, als darin das Erlöschen der Baubewilligung infolge Fristab-
laufs nur für den Baubeginn explizit vorgesehen wird. Dieselbe Verwir-
kungsfolge gilt rechtsprechungsgemäss aber ebenfalls für die verspätete
Bauvollendung, wie dies Art. 10 Abs. 4 des alten KRG 1973 ausdrücklich
statuierte, der im Rahmen der KRG-Revision von 2004 hinsichtlich der
Bauvollendungsfrist konkretisiert, im Übrigen jedoch unverändert über-
nommen wurde (Heft Nr. 3/2004-2005, S. 366; vgl. Arbeitshilfe des De-
partements für Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar
zu Art. 91 Abs. 2 KRG). Die Wichtigkeit einer derartigen Begrenzung der
Geltungsdauer der Baubewilligung folgt zum einen aus der faktischen
Bedeutung von Bauprojekten, zum anderen aus der Kurzlebigkeit von

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Sachverhalt und Rechtsordnung. Die zweijährige Bauvollendungsfrist
dient insofern der Rechtssicherheit und erleichtert Gesetzesrevisionen
(Urteil R 08 93 vom 10. März 2009 E.1). Läuft sie ab, erlischt die Baube-
willigung von Gesetzes wegen. Will ein Bauherr das in Frage stehende
Bauvorhaben nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist dennoch realisie-
ren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die Bau-
behörde auf der Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu ent-
scheiden hat (vgl. Arbeitshilfe des Departements für Volkswirtschaft und
Soziales [DVS] zum KRG, Kommentar zu Art. 91 Abs. 2 KRG).
b)
Die zuständige Baubewilligungsbehörde kann die zweijährige Bauvollen-
dungsfrist freilich auf begründetes Gesuch hin verlängern (Art. 91 Abs. 2
KRG). Der Verlängerungsentscheid muss nicht vor Ablauf der zweijähri-
gen Bauvollendungsfrist gefällt werden. Bei rechtzeitiger Einbringung ei-
nes Verlängerungsgesuch wird der Fristablauf bis zur Entscheidung der
Baubehörde gehemmt (BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern
2012, N. 99). Fraglich ist, ob eine einmal verlängerte Frist abermals er-
streckt werden kann. Der Wortlaut von Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG
schliesst ein solches Vorgehen nicht aus, schreibt es aber auch nicht vor.
Der Entscheid darüber ist folglich, wie bei der erstmaligen Verlängerung
der Bauvollendungsfrist, der zuständigen Baubewilligungsbehörde an-
heimgestellt. Insofern bietet Art. 91 Abs. 2 Satz 2 KRG bereits die Mög-
lichkeit, die Bauvollendungsfrist in Abweichung von der im Normalfall gel-
tenden Regelung festzulegen, um unverhältnismässige Härten zu vermei-
den. Die fragliche Regelung beinhaltet demnach eine gesetzliche Konkre-
tisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von Art. 82 KRG, wes-
halb sie diesem als lex specialis vorgeht.
aa)
Ersucht ein Bauherr um Verlängerung der zweijährigen Bauvollendungs-
frist, hat die Baubehörde deshalb vorderhand zu prüfen, ob tatsächlich
ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die ein Abweichen von der ge-

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setzlichen Bauvollendungsfrist rechtfertigen. Naturgemäss ist davon nur
in wirklichen Ausnahmefällen auszugehen (vgl. TSCHANNEN/ZIMMERLI/
MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, § 44 N. 49;
BERNER, in: WALDER [Hrsg.], Luzerner Planungs- und Baurecht, Bern
2012, S. 374). In Betracht fallen dabei objektive Besonderheiten (Lage
der Parzelle, technische Situation), aber auch besondere Verhältnisse,
die in der Person des Gesuchstellers begründet sind (z.B. Bedürfnisse ei-
ner behinderten Person). Hingegen genügen wirtschaftliche Motive nicht,
um eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist zu erwirken, da sich sol-
che Gründe praktisch immer anführen lassen, weshalb bei deren Zulas-
sung die zweijährige Bauvollendungsfrist im Ergebnis verlängert würde
(BGE 117 Ia 141 E.4; WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern
2006, Art. 23 N. 4). Kommt eine Baubehörde in Würdigung der massge-
blichen Umstände des Einzelfalls zum Schluss, es läge eine Ausnahmesi-
tuation vor, so kann sie die Bauvollendungsfrist angemessen erstrecken,
wenn die Einhaltung der zweijährigen Bauvollendungsfrist für die betrof-
fene Bauherrschaft eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde und
dadurch keine überwiegenden öffentlichen sowie privaten Interessen ver-
letzt werden. Hierfür hat die Baubehörde alle sachdienlichen und
-erheblichen Interessen zu ermitteln, zu bewerten und sorgfältig
gegeneinander abzuwägen (Urteil des Verwaltungsgerichts R 08 93 vom
10. März 2009 E.1).
bb)
Dabei hat sie als Rechtsfrage zu beurteilen, ob eine Ausnahmesituation
vorliegt (BERNER, a.a.O., S. 384). Ist dies zu bejahen, so liegt es im Er-
messen der Baubehörde, der begehrten Erstreckung der Bauvollendungs-
frist stattzugeben. Diesen Ermessensentscheid prüft das Verwaltungsge-
richt nur mit Zurückhaltung. Es schreitet nur ein, wenn die Baubehörde
grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen
abgewichen ist, Tatsachen berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spie-
len dürfen, oder umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die

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hätten miteinbezogen werden müssen. In derartige Ermessensentscheide
wird ferner eingegriffen, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG). Die Ko-
gnition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch auf eine
Willkürprüfung. Es liegt demnach noch keine Unrichtigkeit vor, wenn eine
andere Lösung ebenfalls in Betracht fällt, und zwar selbst wenn diese als
angemessener erschiene als die von der Baubehörde gewählte (Urteil
des Verwaltungsgerichts R 08 93 vom 10. März 2009 E.1; HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines
Verwaltungsrecht,
7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, N. 442). Von diesem gerichtlichen Prüfungsmass-
stab ausgehend ist anschliessend zu untersuchen, ob sich der angefoch-
tene Entscheid als rechtmässig erweist.
5. a)
In der angefochtenen Verfügung erwog die Beschwerdegegnerin im We-
sentlichen, sich bereits am 25. August 2015 wegen verschiedener unmo-
tivierter Bauunterbrüchen veranlasst gesehen zu haben, der A._____ AG
als Bauherrin eine "letzte, nicht erstreckbare Frist bis 30. Juni 2016" an-
zusetzen, mit der Androhung, dass ansonsten die definitive Baueinstel-
lung und die Anordnung der Entfernung der unvollendeten Bauteile und
die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes in Erwägung gezo-
gen werde. Diese Fristansetzung sei für die Vollendung beider Häuser er-
folgt und nicht beanstandet worden. Im Gegenteil habe sich die Rechts-
vertreterin der Beschwerdeführerinnen dafür noch ausdrücklich bedankt.
Schon deswegen bleibe kein Raum für eine nochmalige Fristerstreckung.
Daran ändere auch nichts, dass die Baufreigabe für Haus A erst für Früh-
jahr 2014 erteilt worden sei. Abgesehen davon, dass die Bauherrschaft
bereits im 2012 mit dem Bau des fraglichen Hauses begonnen habe,
werde in der die Kontingentierung und Baufreigabe betreffenden Auflage
des Bau- und Einspracheentscheides vom 1. September 2011 klarge-
stellt, dass als Baubeginn der 1. Mai zu gelten habe. Sei im erwähnten
Entscheid die Baufreigabe für 2014 erteilt worden, sei damit für den mög-

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lichen Baubeginn für Haus A jedenfalls kein Datum nach dem 1. Mai 2014
gemeint gewesen. So gesehen stelle bereits die mit Schreiben vom
25. August 2015 neu und angemessen angesetzte Frist bis 30. Juni 2016
eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist dar. Die Bauherrschaft habe
nicht mehr in guten Treuen erwarten können, dass ihr die Frist nochmals
um ein ganzes halbes Jahr erstreckt werde. Einer weiteren Verlängerung
stünden auch gewichtige öffentliche Interessen entgegen (Änderung der
massgebenden rechtlichen Verhältnisse wie Zweitwohnungsinitiative und
Zweitwohnungsgesetz). Diese verböten die Erstellung neuer Zweitwoh-
nungen. Das öffentliche Interesse bestehe darin, die Anwendung des ak-
tuellen gesetzlichen Verbots zum Bau neuer Zweitwohnungen nicht durch
wiederholte Baubewilligungsverlängerungen auszuhebeln. Das Bau-
grundstück sei nach wie vor eine unvollendete Baustelle und gebe ein für
das Dorfbild unvorteilhaftes und auch für die Nachbarn störendes Bild ab.
Deren durch Leitungsverlegung und Ablagerung von Aushub beanspruch-
tes Kulturland sei nicht, wie verschiedentlich gefordert, wieder in den ur-
sprünglichen Zustand versetzt worden. Fenster und Türen seien nicht
eingebaut, die Fassaden nicht isoliert und fertig gestellt, das Dach nicht
eingedeckt, das Gebäude sei nach wie vor eingerüstet und die Umgebung
sei nicht fertig gestellt. Es existiere kein Innenausbau, die Gebäude seien
nicht nutzbar. Seit Ende Mai 2016 seien nur sehr geringfügige Aktivitäten
durch einzelne wenige Bauarbeiter oder Handwerker erfolgt. Hier liege
weder die Fähigkeit noch der unbedingte Wille vor, das Bauvorhaben
gemäss dem am 30. Mai 2016 abgegebenen Bauprogramm per Ende
August 2016 (Abschluss nach aussen) respektive per Ende Dezember
2016 (Abschluss der Bauarbeiten als Ganzes) fertigzustellen. Entweder
fehle es der Bauherrschaft an den finanziellen Mitteln oder am Willen zur
zeitigen Fertigstellung. Die auf der Bauparzelle eingetragenen Bauhand-
werkerpfandrechte bestätigten dies. Zwar seien die provisorischen An-
schlussgebühren bezahlt, doch dies vermöge am Ergebnis nichts zu än-
dern. Zudem sei die gewährte Frist bis Ende Juni 2016 auch als nicht er-

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streckbar bezeichnet worden. Das Gesuch um Verlängerung der Vollen-
dungsfrist sei deshalb abzuweisen, was zur Folge habe, dass die Baube-
willigung für beide Häuser erlösche. Der vorliegende Entscheid müsse
nicht zwangsläufig zu einer Beseitigung der beiden im Rohbau erstellten
Häuser führen. Möglich dürfte wohl deren Nutzung als Erstwohnungen
sein, wenn die Beschwerdeführerinnen ein entsprechendes Baugesuch
stellen würden.
b)
Diese Beurteilung stützt sich auf den Bau- und Einspracheentscheid vom
22. August 2011, einschliesslich des diesem zugrundeliegenden Bau-
Abänderungsgesuchs, die seither zwischen den Parteien in dieser Ange-
legenheit geführte Korrespondenz (Beilagen der Beschwerdegegnerin
[Bg-act.] 1-17 und 19) und eine Fotodokumentation, welche den Stand
des interessierenden Bauvorhabens per Juli 2016 wiedergibt (Bg-act. 18).
Im Beschwerdeverfahren haben die Beschwerdeführerinnen ausserdem
weitere Unterlagen eingereicht (Beilagen der Beschwerdeführerinnen [Bf-
act.] 1-21), insbesondere diverse Aufnahmen zur gegenwärtigen Bausi-
tuation (Bf- act. 11). Aus diesen Unterlagen geht hervor, dass die beiden
bewilligten Einfamilienhäuser noch nicht fertiggestellt sind. So fehlen etwa
Fenster und Türen. Die Gebäude sind noch eingerüstet und die Fassa-
dengestaltung ist noch nicht abgeschlossen. Der Innenausbau, die Erd-
sondenbohrung und die anschliessende Instandsetzung der Umgebung
stehen noch aus. Die Beschwerdeführerinnen veranschlagen für diese
sowie weitere, noch ausstehende Bauarbeiten bei guten Witterungsver-
hältnissen eine Bauzeit von sechs Monaten (Bf-act. 18, 21). Damit ist
ausgewiesen, dass es sich beim interessierenden Bauvorhaben um eine
unvollendete Baute handelt. Bei dieser Sachlage lässt ein Augenschein
auf dem in Frage stehenden Baugrundstück keine neuen rechtserhebli-
chen Erkenntnisse erwarten. Der entsprechende Beweisantrag der Be-
schwerdeführerinnen ist deshalb in antizipierter Beweiswürdigung abzu-
weisen (vgl. dazu BGE 134 I 140 E.5.3, 130 III 591 E.5.4). Soweit die Be-

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schwerdeführerinnen das Gericht im Weiteren ersuchen, C._____ und
D._____ als Zeugen einzuvernehmen, ist einzuräumen, dass die Be-
schwerdegegnerin den Beschwerdeführerinnen im angefochtenen Ent-
scheid vorhält, das durch die Leitungsverlegung und Ablagerung von
Aushub beanspruchte Kulturland nicht, wie verschiedentlich gefordert, in
den ursprünglichen Zustand zurückversetzt zu haben. Dadurch soll indes-
sen nicht ein Fehlverhalten der Beschwerdeführerinnen belegt werden,
sondern dargelegt werden, dass sich das Baugrundstück nach wie vor als
unvollendete Baustelle präsentiert, die das Dorfbild beeinträchtigt. Diese
Aussage trifft ungeachtet dessen zu, ob der Gemeindeschreiber im Juni
2016 vorderhand auf die Wiederherstellung des Kulturlandes verzichtet
hat oder nicht. Es ist deshalb nicht erforderlich, durch die Einvernahme
der als Zeugen aufgerufenen Personen zu ermitteln, ob den Beschwerde-
führerinnen insofern ein pflichtwidriges Verhalten anzulasten ist. Die ent-
sprechenden Beweisanträge sind daher abzuweisen. Dass die Be-
schwerdegegnerin den rechtserheblichen Sachverhalt im Übrigen hinrei-
chend abgeklärt hat, bestreiten die Beschwerdeführerinnen nicht. Eine
Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes ist denn auch nicht erkennbar
(Art. 11 VRG). Aufgrund der vorliegenden Beweismittel ist nachfolgend
demnach zu untersuchten, ob die Beschwerdegegnerin das Gesuch der
A._____ AG vom 27. Mai 2016 um Erstreckung der Bauvollendungsfrist
im angefochtenen Entscheid zu Recht abgewiesen hat.
c)
Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid
das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse bejaht und die für die be-
gehrte Verlängerung der Bauvollendungsfrist massgeblichen Aspekte er-
mittelt, bewertet und gegeneinander abgewogen. Gestützt auf dieser In-
teressenabwägung hat sie eine abermalige Verlängerung der Geltungs-
dauer der in Frage stehenden Baubewilligung abgelehnt. Es ist nicht er-
sichtlich, inwiefern sie dadurch die Grenzen des ihr zuzubilligenden Er-
messensspielraums überschritten haben sollte oder sich bei ihrer Ent-

- 16 -
scheidung von Motiven hat leiten lassen, die dem Zweck von Art. 91
Abs. 2 KRG nicht Rechnung tragen oder Umstände ausser Betracht ge-
lassen hat, die sie hätte berücksichtigen müssen. Ebenso wenig erscheint
die angefochtene Ablehnung offensichtlich unbillig. Freilich ist nicht von
der Hand zu weisen, dass die verweigerte Erstreckung der Bauvollen-
dungsfrist die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerinnen erheb-
lich beeinträchtigen dürfte, da es in der Gemeinde X._____, die über ei-
nen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 % verfügt, aufgrund der zwi-
schenzeitlich erfolgten Gesetzesänderungen kaum mehr möglich sein
dürfte, den Neubau nicht bewirtschafteter Zweitwohnungen, wie des Hau-
ses A, zu bewilligen. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu berücksichtigen,
dass die Beschwerdegegnerin die gesetzliche Bauvollendungsfrist bereits
am 25. August 2015 bis zum 30. Juni 2016 verlängert hat, wobei sie da-
mals klar zum Ausdruck brachte, nicht gewillt zu sein, die Bauvollen-
dungsfrist ein weiteres Mal zu erstrecken. Dass sie hiermit die ursprüngli-
che Bauvollendungsfrist für das Haus A nur um zwei Monate verlängerte,
dürfte zutreffen, spielt jedoch keine Rolle. Zu beachten ist nämlich, dass
am 25. August 2015 die Bauvollendungsfrist für das Haus B mit Baube-
ginn ab Mai 2012 bereits seit über einem Jahr abgelaufen und die Bau-
bewilligung zumindest für das Haus B bereits erloschen war. Gleichwohl
hat die Beschwerdegegnerin die Bauvollendungsfrist für das gesamte
Bauvorhaben bis zum 30. Juni 2016 erstreckt. Durch diesen Entscheid
hat sie den ihr zustehenden Ermessensspielraum im Interesse der Be-
schwerdeführerinnen voll ausgeschöpft, wenn nicht gar überschritten.
Denn abgesehen davon, dass durchaus fraglich ist, ob eine solche An-
ordnung nach dem Ablauf der Bauvollendungsfrist für das Haus B über-
haupt zulässig gewesen ist, sind keine besonderen Verhältnisse akten-
kundig, welche im Sinne eines Ausnahmetatbestandes die Verlängerung
der Bauvollendungsfrist erheischt hätten. So haben die Beschwerdeführe-
rinnen die Bauverzögerung nicht mit technischen Schwierigkeiten oder
der Lage des Baugrundstückes begründet. Auch die Witterungsverhält-

- 17 -
nisse haben, soweit ersichtlich, nicht zu einer unerwarteten Bauverzöge-
rung geführt. Der Bau der Einfamilienhäuser dürfte sich vielmehr verzö-
gert haben, weil es den Beschwerdeführerinnen nicht gelang, die hierfür
erforderlichen Finanzmittel zu beschaffen. Insofern ist es durchaus frag-
lich, ob bei der erstmaligen Fristerstreckung überhaupt eine Ausnahmesi-
tuation vorlag, die eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist zu rechtfer-
tigen vermochte (vgl. dazu vorstehende Ausführungen in Erwägung
4b/aa). Wenn die Beschwerdegegnerin die am 25. August 2015 gewährte
Verlängerung der Bauvollendungsfrist als Entgegenkommen wertet, trifft
dies folglich zweifellos zu. Ebenso ist es nicht zu beanstanden, wenn sie
dieser Tatsache bei ihrer Interessenabwägung im Hinblick auf eine neuer-
liche Verlängerung der Bauvollendungsfrist Rechnung trägt. Ohnehin er-
läutern die Beschwerdeführerinnen weder in ihrem Gesuch vom 27. Mai
2016 (Bg-act. 11) noch im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welche
ausserordentlichen Verhältnisse eine fristgerechte Fertigstellung des
Bauvorhabens bis zum 30. Juni 2016 verhindert haben. Finanzielle
Schwierigkeiten sowie der mangelnde Wille, das Bauvorhaben zu vollen-
den, genügen hierfür nicht. Andere Gründe sind weder geltend gemacht
worden noch ersichtlich, zumal sich die Rechtsvertreterin der Beschwer-
deführerinnen im Schreiben 15. September 2015 für die gewährte Erstre-
ckung der Bauvollendungsfrist bis zum 30. Juni 2016 ausdrücklich be-
dankte (Bg-act. 8), woraus zu schliessen ist, dass eine fristgerechte Fer-
tigstellung des interessierenden Bauvorhabens im August 2015 ohne wei-
teres möglich gewesen wäre. Wenn die Beschwerdegegnerin vor diesem
Hintergrund eine abermalige Verlängerung der Bauvollendungsfrist abge-
lehnt hat, ist dies nicht zu beanstanden. Die verfügte Ablehnung der be-
gehrten Verlängerung der Bauvollendungsfrist erweist sich demnach als
rechtens.
6.
Soweit die Beschwerdeführerinnen im Übrigen den Vertrauensschutz
anrufen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Der in Art. 9 BV verankerte

- 18 -
Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person unter anderem ei-
nen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-
sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Ver-
halten der Behörden. Voraussetzung für eine Berufung auf den Vertrau-
ensschutz ist, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die
Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gestützt darauf nachteilige
Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann.
Die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr überwie-
gende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 69 E.2.5.1, 131
II 627 E.6.1, Urteil des Bundesgerichts E.5.2). Die Beschwerdeführerin-
nen vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb die Schreiben vom 25. August
2015 (Bg-act. 7) und 15. September 2015 (Bg-act. 9) geeignet gewesen
sein sollten, eine besondere Vertrauensgrundlage zu schaffen. Die Be-
schwerdegegnerin hat im Schreiben vom 25. August 2015 (Bg-act. 7) eine
letzte, nicht erstreckbare Frist bis 30. Juni 2016, um das in Frage stehen-
de Bauvorhaben fertigzustellen gegeben. Damit hat sie deutlich signali-
siert, nicht bereit zu sein, die Bauvollendungsfrist ein weiteres Mal zu ver-
längern. Daran ändert die Tatsache nichts, dass zum damaligen Zeitpunkt
die Frist für die Realisierung des Hauses B noch nicht abgelaufen war,
was die Beschwerdeführerinnen der Beschwerdegegnerin mit Schreiben
vom 15. September 2015 (Bg-act. 8) mitteilte. Dieses Schreiben hat die
Beschwerdegegnerin am 25. September 2015 mit der Zustellung des Pro-
tokollauszugs der Sitzung vom 21. September 2015 beantwortet. Danach
zeige sich der Gemeindevorstand – so denn die Fristen auch tatsächlich
eingehalten würden – zufrieden mit der Erklärung der Rechtsvertreterin
der Beschwerdeführerinnen, dass erstens die Bauarbeiten spätestens am
15. Oktober 2015 wieder fortgeführt werden sollten und dass zweitens
dass von der Frist zur Vollendung der Bauarbeiten bis zum 30. Juni 2016
Kenntnis genommen worden sei. Für eine Nichteinhaltung der Fristen
könne die Baubehörde kein Verständnis zeigen und einer Fristerstre-
ckung könne nicht zugestimmt werden (Bg-act. 9). Diese Aussage ist un-

- 19 -
missverständlich und lässt keinen Interpretationsspielraum offen. Die von
den Beschwerdeführerinnen behaupteten, anderslautenden Stellungnah-
men seitens diverser Mitglieder der Baubehörde und des Bauamtes, die
dem von der Beschwerdeführerinnen geplanten Vorgehen mit Wohlwollen
entgegengetreten seien, sind nicht belegt (Bg-act. 11), womit dahinge-
stellt bleiben kann, ob solche Aussagen vor dem Hintergrund des vorzi-
tierten Protokollauszugs überhaupt geeignet wären, eine Vertrauens-
grundlage der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen zu begrün-
den. Nichts anderes lässt sich sodann aus dem E-Mail vom 2. Juni 2016
ableiten (Beilagen der Beschwerdeführerinnen [Bf-act.] 12), das im vorlie-
genden Zusammenhang bereits deshalb nicht als Vertrauensgrundlage
taugt, da zum damaligen Zeitpunkt eine Fertigstellung des bewilligten
Bauvorhabens ausgeschlossen war. Die Aussagen der Beschwerdegeg-
nerin im E-Mail vom 2. Juni 2016 vermochten die Beschwerdeführerinnen
folglich nicht zu einem Verhalten zu veranlassen, welches sie an der frist-
gerechten Fertigstellung gehindert hat. Im vorliegenden Fall fehlt es dem-
nach an einem vertrauensbegründenden Tatbestand hinsichtlich der
abermaligen Verlängerung der Geltungsdauer der mit Bau- und Einspra-
cheentscheid vom 22. August 2011 erteilten Baubewilligung. Die ange-
fochtene Verfügung ist folglich auch unter dem Blickwinkel von Art. 9 BV
nicht zu beanstanden.
7.
Aus den vorangehend Ausgeführten folgt, dass die Beschwerdegegnerin
bei der Abweisung des Gesuchs der Beschwerdeführerinnen vom 27. Mai
2016 den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht überschritten und
keine Tatsachen berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen,
oder Umstände ausser Betracht liess, die sie zwingend hätten berücksich-
tigen müssen. Ebenso wenig erweist sich die verfügte Ablehnung der Ver-
längerung der Bauvollendungsfrist als offensichtlich unbillig. Die ange-
fochtene Verfügung steht demnach im Einklang mit Art. 91 Abs. 2 KRG.
Soweit sich die Beschwerdeführerinnen im Übrigen auf den Vertrauens-

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schutz gemäss Art. 9 BV berufen, fehlt es bereits an einem vertrauensbe-
gründenden Tatbestand, der die Beschwerdegegnerin verpflichten könn-
te, die Bauvollendungsfrist in Abweichung zu Art. 91 Abs. 2 KRG aber-
mals zu erstrecken. Die angefochtene Verfügung erweist sich damit als
rechtens, was zu deren Bestätigung und zur Abweisung der dagegen er-
hobenen Beschwerde führt.
8.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführerinnen als
unterliegende Partei die Kosten des vorliegenden Verfahrens je zur Hälfte
unter solidarischer Haftung zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine
aussergerichtliche Parteientschädigung zu.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
410.--
zusammen
Fr.
3'410.--
gehen je zur Hälfte zulasten der dafür solidarisch haftenden A._____ AG
und B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides
an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]

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Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 1. No-
vember 2017 abgeschrieben (1C_93/2017).