gr_gerichte · VR3 2024 60 · 2025-10-30 · de
Baueinsprache/Baubewilligung

Baueinsprache | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 30. Oktober 2025
mitgeteilt am 31. Oktober 2025
Referenz
VR3 24 60
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Jakupi, Aktuar ad hoc
Parteien
A.________
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Diego F. Schwarzenbach
gegen
B.________
Beschwerdegegnerin 1
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger
und
C.________
Beschwerdegegnerin 2
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser
Gegenstand
Baueinsprache (Verlängerung Baubewilligung)

2 / 19
Sachverhalt
A.
Am 3. Juli 2018, mitgeteilt am 5. Juli 2018, erteilte der Gemeindevorstand
D.________ die Baubewilligung für das mit Gesuchen vom 26. April 2017
eingereichte Bauvorhaben Neubau Hotel E.________ (Bauherrin C.________) und
Abbruch und Neubau Infrastrukturbauten Sportpavillon (Bauherrin Politische
B.________) auf den Parzellen Z.1.________ und Z.2.________, D.________
(Baugesuche Nrn. Z.3.________ und Z.4.________) und wies die dagegen
erhobenen Einsprachen ab. Die gegen die Baubewilligung erhobene Beschwerde
wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 10. März
2021 ab, soweit darauf einzutreten war (Verfahren R 18 46).
B.
Das Bundesgericht wies in der Folge die gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden erhobene Beschwerde mit Urteil
vom 25. Juli 2022 ab, soweit es darauf eintrat, obwohl die im Generellen
Erschliessungsplan (GEP) für die Zufahrt vorgesehenen Zufahrtsrechte über das
Grundstück Z.5.________ noch nicht geklärt waren (Verfahren 1C_287/2021).
C.
Am 25. Mai 2023 ersuchte der Rechtsvertreter der C.________ die
Baubehörde D.________, die Baubewilligung vom 3. Juli 2018 bis zwei Jahre nach
rechtskräftig erteilter Baufreigabe zu verlängern. Der Gemeindevorstand
D.________ beschloss am 6. Juni 2023 auf Antrag des Bausekretariates, das
Verfahren für eine Verlängerung der Baubewilligung einzuleiten. Daraufhin
publizierte die Gemeinde vom 10. bis 30. Juni 2024 eine vorgesehene Verlängerung
der Baubewilligung um drei Jahre seit Rechtskraft derselben.
D.
Gegen die Verlängerungsgesuche gingen drei Einsprachen ein, unter
anderem am 30. Juni 2023 von der A.________. Zur Begründung wurde im
Wesentlichen vorgebracht, dass einerseits die Verlängerungsgesuche nicht
ausreichend begründet seien und die Parzelle Nr. Z.5.________ nicht genügend
erschlossen sei. Zudem sei nicht bekannt, ob die einjährige Baufrist schon
abgelaufen sei.
E.
Nach Erlass des Bundesgerichtsurteils vom 25. Juli 2022 wurden seitens der
Bauherrschaft Vergleichsgespräche mit den durch das vorgesehene Zufahrtsrecht
belasteten
Miteigentümern
der
Parzelle
Z.5.________
geführt.
Die
Enteignungsrechtliche Vereinbarung zwischen der Bürgergemeinde D.________,
der Politischen B.________ und der C.________ einerseits sowie F.________ und
G.________ und Mitbeteiligten als Miteigentümer am Grundstück Z.5.________
andererseits kam am 13. Februar 2024 formell zustande und wurde grundbuchlich
vollzogen.

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F.
Mit Verfügung vom 30. April 2024, mitgeteilt am 2. Mai 2024, wies die
B.________ die Einsprache der A.________ ab, soweit darauf eingetreten werden
konnte. Die weiteren Einsprachen wurden infolge Rückzugs und Verzichts durch die
Rechtsnachfolger der Einsprechenden abgeschrieben. Der Gemeinde und der
C.________ wurden die Fristen, um mit den am 3. Juli 2018 bewilligten
Bauvorhaben (Baugesuche Nrn. Z.3.________ und Z.4.________) beginnen zu
können, bis zum 25. Juli 2026 verlängert. Die Gemeinde begründete in ihrer
Verfügung unter Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung, dass entgegen der
Auffassung der Einsprecher, die Baubewilligungen frühestens mit Urteil des
Bundesgerichts vom 25. Juli 2022 rechtskräftig geworden seien, womit für den
Baubeginn in jedem Fall noch eine Frist bis zum 25. Juli 2024 zur Verfügung
gestanden habe. Die Verlängerungsgesuche seien rechtzeitig erfolgt.
G.
Gegen
diese
Verfügung
erhob
die
H.________
(nachfolgend:
Beschwerdeführerin)
am
5.
Juni
2024
Beschwerde
beim
ehemaligen
Verwaltungsgericht nunmehr Obergericht des Kantons Graubünden, mit folgenden
Rechtsbegehren:
1.
"Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung sei aufzuheben und auf die Einsprache der
H.________ sei vollständig einzutreten und diese sei abzuweisen (recte: gutzuheissen).
2.
Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung sei aufzuheben und es seien die letztjährigen und die
diesjährigen Gesuche betreffend Verlängerung der Baubewilligungen Neubau I.________
E.________ sowie Infrastrukturbauten Sportplatz Parzelle Nr. Z.1.________, Grundbuch
D.________ (Baugesuche Z.6.________ und Nr. Z.4.________) bis zum 25. Juli 2026
abzuweisen.
3.
Es sei festzustellen, dass die Baubewilligung Neubau I.________ E.________ und
Infrastrukturbauten Sportplatz infolge ungenutzten Fristenablaufs erloschen sind.
4.
Dem Antrag gemäss Ziff. 1 und 2 sei die aufschiebende Wirkung superprovisorisch zu
erteilen.
5.
Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. 8.1% MwSt.)."
Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, die
bundesgerichtliche Beschwerde sei nicht in den Genuss des Suspensiv-Effekts
gelangt, weshalb die erteilten Baubewilligungen ab Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 10. März 2021 gewirkt hätten. Von diesem Zeitpunkt an sei die Frist für den
Baubeginn gemäss Baugesetz gelaufen. Die Bauherrschaft habe somit bis zum 10.
Mai 2022 (bei einer einjährigen Frist gemäss der früheren KRG-Bestimmung) bzw.
bis zum 10. Mai 2023 (bei der zweijährigen Frist gemäss der aktuellen KRG-
Bestimmung) beginnen müssen. Im Zeitpunkt des Verlängerungsgesuches vom 25.
Mai 2023 seien diese Fristen abgelaufen gewesen. Nach unbenutztem Ablauf der
Frist für den Baubeginn verliere die erteilte Baubewilligung ihre Rechtswirkung und

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erlösche von Amtes wegen. Zudem hätte die B.________ eine Interessenabwägung
vornehmen und insbesondere auf die inzwischen veränderten Verhältnisse
eingehen müssen. Dies sei unterblieben, weshalb sich die Vorinstanz willkürlich
verhalten habe.
H.
Mit prozessleitender Verfügung vom 12. Juni 2024 wies der stellvertretende
Instruktionsrichter den Antrag auf superprovisorische Erteilung der aufschiebenden
Wirkung ab.
I.
Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2024 beantragte die C.________
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die kosten- und entschädigungsfällige
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie führte
aus, dass die Beschwerdeführerin Rügen geltend mache, welche durch das
Verwaltungsgericht und das Bundesgericht bereits behandelt und abgewiesen
worden seien. Die Praxis bezüglich Rechtskraft der Baubewilligung sei eindeutig.
Die Baubewilligung vom 3. Juli 2018 sei frühestens am 25. Juli 2022 rechtskräftig
geworden. Die Fristen für den Baubeginn seien daher im Zeitpunkt der Einreichung
des Verlängerungsgesuches für den Baubeginn noch nicht abgelaufen gewesen.
Wenn sodann neun Monate nach Mitteilung des Bundesgerichtsurteils das Gesuch
um Fristverlängerung eingegeben worden sei, hätten sich seit Mitteilung dieses
Urteils keine massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse wesentlich
verändert. Das Bundesgericht und insbesondere das BAFU hätten die Verhältnisse
auch zum Zeitpunkt der Urteilsfällung berücksichtigt. Die Vorinstanz habe sich
daher nicht willkürlich verhalten.
J.
Mit Vernehmlassung vom 2. Juli 2024 beantragte die B.________
(nachfolgend:
Beschwerdegegnerin
1)
die
kostenfällige
Abweisung
der
Beschwerde. Unter Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid vom
30. April 2024 verzichtete sie auf eine Vernehmlassung.
K.
Mit Replik vom 16. September 2024 verzichtete die Beschwerdeführerin auf
ihr Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung und hielt an den restlichen
gestellten Rechtsbegehren und an deren Begründung fest.
L.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete mit Schreiben vom 26. September
2024 auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme.
M.
Mit Duplik vom 28. Oktober 2024 hielt die Beschwerdegegnerin 2 an ihren
gestellten Rechtsbegehren sowie an deren Begründung fest und vertiefte ihre
Argumente.

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N.
Nach Abschluss des Schriftenwechsels reichte die Beschwerdeführerin im
Rahmen ihres unbedingten Replikrechts am 21. November 2024 eine Triplik ein,
wobei sie an ihren bisherigen Ausführungen festhielt.
O.
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 verzichteten am 26. November 2024
und 5. Dezember 2024 auf eine Quadruplik und verwiesen auf ihre vorherigen
Eingaben.
Auf die weiteren Ausführungen der Gemeinde im angefochtenen Entscheid sowie
der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene Verfügung vom 30. April
2024 (act. B.1) stellt einen kommunalen Endentscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1
lit. a VRG dar. Er ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz
angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt
demzufolge
in
die
Zuständigkeit
des
angerufenen
Obergerichts.
Die
Parzelle Z.7.________ der A.________ grenzt unmittelbar an die Bauparzelle
Z.1.________. Die Beschwerdeführerin ist damit als direkte Nachbarin sowie
formelle und materielle Adressatin der Verfügung des Gemeindevorstandes
D.________ vom 30. April 2024 betroffen und hat grundsätzlich ein schutzwürdiges
Interesse
an
dessen
Überprüfung.
Sodann
hat
sie
als
Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Zirkulationsbeschluss vom 5. April 2024
beschlossen, rechtlich gegen die beantragte Verlängerung der Baubewilligungen
vorzugehen und hat zur Vertretung Rechtsanwalt Diego F. Schwarzenbach
bestimmt (act. B.3). Damit ist sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert (vgl. Art. 50
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit
einzutreten (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG).
2.
Der Sachverhalt ergibt sich vorliegend aus den Akten, Plänen und den
vorangegangenen Urteilen in hinreichendem Masse, weshalb auf den beantragten
Augenschein in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden kann. Es ist nicht

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ersichtlich, inwiefern ein Augenschein und/oder die Akten des rechtskräftigen
Baubewilligungsverfahrens zusätzliche, entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern
könnten. Dasselbe gilt für die beantragten Editionen bei der Planungskommission
D.________ und bei der J.________ (zur antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGE
144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3 m.w.H.; Urteile des Bundesgerichts 2D_6/2023
vom 22. Februar 2024 E. 6.2, 1C_760/2021 vom 24. Januar 2023 E. 4.2,
1C_311/2021 vom 16. März 2022 E. 3.3). Die B.________ hat sodann die Akten
des vorinstanzlichen (Verlängerungs-)Verfahrens wie auch das am 21. März 2023
vom Gemeindevorstand beschlossene Kommunale Räumliche Leitbild und den
dazugehörigen Mitwirkungsbericht eingereicht. Damit ist sie dem Editionsbegehren
der Beschwerdeführerin in genügender Weise nachgekommen.
3.
Unbestritten ist vorliegend, dass die von der Beschwerdegegnerin 1 mit
Verfügung vom 3. Juli 2018 erteilte Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist.
Auf die von der Beschwerdeführerin erhobenen Rügen, welche das bewilligte
Bauvorhaben betreffen, ist demnach nicht einzutreten. Dies betrifft insbesondere
die Vorbringen bezüglich Baunebenbestimmungen. Wenn die Beschwerdeführerin
rügt, die Zufahrtsstrasse sei als Auflage in der Baubewilligung angeordnet worden,
so ist ihr entgegenzuhalten, dass die Zulässigkeit dieser Auflage durch das
Bundesgericht im Entscheid 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022 ausführlich
abgehandelt und begründet wurde. Ebenso hat das Bundesgericht in genanntem
Entscheid die Frage betreffend Einfügung des Bauprojektes ins Ortsbild geprüft.
Auch die Rügen mit Bezug auf das Kommunale Räumliche Leitbild, das
Mitwirkungsverfahren und die Gesamtrevision Ortsplanung bilden nicht Gegenstand
der angefochtenen Verfügung. Streitgegenstand bildet vorliegend einzig die
Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 30. April 2024, mit der die Frist für den
Baubeginn bis zum 25. Juli 2026 verlängert wurde.
4.
Zunächst gilt es zu prüfen, welches Recht im Zeitpunkt des Erlasses der
angefochtenen Verfügung anwendbar war.
4.1.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Baubewilligung vom 3. Juli 2018
sei mit Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 10. März 2021
in Rechtskraft erwachsen. Somit habe die Frist für den Baubeginn ab dem Zeitpunkt
des verwaltungsgerichtlichen Urteils zu laufen begonnen, sodass die Bauherrschaft
je nach Anwendbarkeit der früheren oder der aktuellen Fassung von Art. 91 Abs. 2
KRG bis zum 10. Mai 2022 oder bis zum 10. Mai 2023 mit dem Bau habe beginnen
oder
ein
Verlängerungsgesuch
habe
einreichen
müssen.
Das
Verlängerungsgesuch vom 25. Mai 2023 sei in jedem Fall verspätet erfolgt, sodass
die Baubewilligung erloschen sei (act. A.1).

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4.2.
Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung vom 24. Juni 2024
fest, die Praxis bezüglich Rechtskraft der Baubewilligung sei eindeutig. Die formelle
Rechtskraft trete ein, sobald das Urteil nicht mehr mit einem ordentlichen
Rechtsmittel angefochten werden könne. Eine Beschwerde, welche als ordentliches
Bundesrechtsmittel ergriffen werde, hemme den Eintritt der formellen und
materiellen Rechtskraft des angefochtenen Entscheides ganz unabhängig davon,
ob ihm die aufschiebende Wirkung erteilt werde oder nicht. In Bezug auf die
anwendbare Fassung des Art. 91 Abs. 2 KRG setzt sich die Beschwerdegegnerin 2
mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 27 vom 25.
August 2020 (= PVG 2021 Nr. 14) auseinander und weist darauf hin, dass mit Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai 2022 eine
Praxisänderung stattgefunden habe, mit welcher die sofortige Anwendbarkeit der
neuen Bestimmung von Art. 91 Abs. 2 KRG ab deren Inkrafttreten festgelegt worden
sei. Die Baubewilligung sei nicht mit Mitteilung des Urteils des Verwaltungsgerichts,
sondern erst mit Mitteilung des bundesgerichtlichen Urteils in Rechtskraft
erwachsen. Die Frist zum Baubeginn habe deshalb mit Mitteilung des Urteils des
Bundesgerichts am 30. August 2022, somit am 1. September 2022, zu laufen
begonnen. Mit der Eingabe vom 25. Mai 2023 sei somit die zweijährige Frist zur
Verlängerung der Baubewilligung eingehalten (act. A.3).
4.3.
Im angefochtenen Entscheid vom 30. April 2024 (act. B.1) erwog die
Beschwerdegegnerin 1 unter Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai 2022, dass in einem Fall, in welchem
die Baubewilligung zwar noch unter dem alten Recht erteilt worden, das Gesuch um
Verlängerung der Baubeginnfrist und der Entscheid darüber aber erst nach der
erwähnten Gesetzesänderung erfolgt sei, Art. 91 KRG in der neuen Fassung zur
Anwendung gelange. Vorliegend bestehe eine gleiche Konstellation, weshalb für
die Beurteilung der Frage, ob die vorliegenden Baubewilligungen bereits erloschen
seien, der Zeitpunkt massgebend sei, in welchem diese in Rechtskraft erwachsen
seien. Einschlägig sei BGE 138 II 169 E.3.3., auf welchen sich auch der Basler
Kommentar in N. 5 zu Art. 103 BGG beziehe. Die Baubewilligungen vom 3. Juli 2018
seien daher frühestens am 25. Juli 2022 in Rechtskraft erwachsen, weshalb den
Bauherrschaften für den Baubeginn in jedem Fall noch eine Frist bis zum 25. Juli
2024 zur Verfügung gestanden habe.
4.4.
Gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG (BR 801.100), sowohl in der bis zum 31. März
2019 in Kraft gewesenen wie auch in der seit dem 1. April 2019 gültigen Fassung,
dürfen Bauvorhaben begonnen werden, sobald die Baubewilligung schriftlich
vorliegt;
vorbehalten
bleiben
anderslautende
Anordnungen
in
einem

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Rechtsmittelverfahren (Abs. 1). Baubewilligungen erlöschen, wenn gemäss
ursprünglicher Fassung von Art. 91 Abs. 2 KRG mit den Bauarbeiten nicht innert
Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind
innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zuständige
Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern.
Gemäss neuer Fassung von Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen, wenn
mit den Bauarbeiten nicht innert zwei Jahren seit Rechtskraft der Baubewilligung
begonnen worden ist, oder wenn Bauvorhaben nicht innert drei Jahren nach
Baubeginn vollendet worden sind. Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann
diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern und gibt eine
Verlängerung auch allfälligen Einsprechenden bekannt. Allerdings besteht kein
Rechtsanspruch auf Verlängerung der Baubewilligung, vielmehr liegt der
entsprechende Entscheid im Ermessen der Behörden (vgl. dazu Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai 2022 E. 4.2
m.V.a. R 19 16 vom 15. April 2020 E. 8, R 13 186 vom 4. Februar 2014 E. 2a und
R 07 01 vom 26. Juni 2007 E. 4d). Das Gesuch ist vor Ablauf der gesetzlichen Frist
einzureichen (BERNER, in: Walder (Hrsg.), Luzerner Planungs- und Baurecht, 1. Aufl.
2012, Rz. 98).
Für den Baubeginn wie auch die Bauvollendung gilt rechtsprechungsgemäss die
Verwirkungsfolge (vgl. dazu u.a. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 14 57 vom 1. Februar 2017 E. 3c mit Hinweis). Läuft die Frist zum
Baubeginn ab, erlischt die Baubewilligung von Gesetzes wegen (vgl. dazu BERNER,
a.a.O., Rz. 92). Will ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorhaben nach dem
Ablauf der Fristen dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen,
über welches die Baubehörde auf der Grundlage der dazumal geltenden
Regelungen zu entscheiden hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 16 52 vom 6. Dezember 2016 E. 4a mit Hinweisen).
4.5.
Art. 91 KRG, dessen Abs. 2 mit Gesetzesänderung vom 25. Oktober 2018
neu formuliert wurde (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr.
5/2018-2019, S. 444), regelt den Baubeginn, das Erlöschen der Baubewilligung und
die Bauvollendung. Diese Regelung gehört zum formellen Baurecht, womit sie
gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar zur Anwendung gelangt und
kommunalen Vorschriften vorgeht, sofern diese nicht über die kantonalen Vorgaben
hinausgehen (Urteil des Bundesgerichts 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E. 4.3).
Das KRG enthält zu dieser Gesetzesänderung keine Übergangsbestimmung (vgl.
Art. 108a und Art. 108b KRG). Im Entscheid R 19 27 vom 25. August 2020 (= PVG
2021 Nr. 14) hielt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden fest, dass in

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analoger Anwendung von Art. 89 Abs. 2 KRG, wonach Baugesuche nach dem
Recht beurteilt würden, das zur Zeit des Entscheids gelte, auf die Frage der
Fristverlängerung Art. 91 KRG in der ursprünglichen Fassung (aArt. 91 KRG)
anzuwenden sei. Dies gelte umso mehr, als nicht nur das Fristverlängerungsgesuch
noch vor Inkrafttreten der neuen Version von Art. 91 KRG am 1. April 2019 gestellt,
sondern auch der angefochtene Entscheid (über die Verlängerung der
Baubeginnfrist) vom 6. November 2018 davor erlassen worden seien (Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 27 vom 25. August 2020 E. 5).
4.6.
Damit hat das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einzig
festgestellt, dass der Entscheid über die Verlängerung der Frist zum Baubeginn
nach dem Recht, das zu diesem Zeitpunkt gilt, zu treffen ist und in jenem Fall, da
dieser vor Inkrafttreten des neuen Rechts gefällt wurde, keine Rückwirkung des
neuen Rechts stattfand (vgl. dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 19 16 vom 15. April 2020 E. 8). Dies entspricht auch der in der Lehre
und Rechtsprechung vertretenen Auffassung, wonach neues Recht nicht ohne
ausdrückliche Regelung in einer Übergangsbestimmung auf Sachverhalte, welche
sich unter früherem Recht verwirklicht haben, angewendet wird (vgl. z.B.
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 268 ff.
mit Hinweisen).
4.7.
Der
vorliegende
Entscheid
der
Beschwerdegegnerin
betreffend
Verlängerung der Frist zum Baubeginn wurde unbestritten am 30. April 2024, d.h.
nach Inkrafttreten und unter Anwendung des neuen Rechts am 1. April 2019,
getroffen. Die diesem Entscheid zugrundeliegende Baubewilligung wurde hingegen
am 3. Juli 2018 und damit noch vor Inkrafttreten des neuen Rechts erlassen. Die
dagegen erhobenen Beschwerden wies das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit Urteil vom 10. März 2021 ab, soweit es darauf eintrat (Verfahren R
18 46). Während des laufenden Rechtsmittelverfahrens am 1. April 2019 trat der
revidierte Art. 91 Abs. 2 KRG in Kraft. Das Bundesgericht wies in der Folge die
gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden erhobene
Beschwerde mit Urteil vom 25. Juli 2022 ab, soweit es darauf eintrat. Der
Sachverhalt unterscheidet sich demnach von demjenigen im Urteil R 19 27 vom 25.
August 2020 (= PVG 2021 Nr. 14).
4.8.
Tritt ein neues Gesetz oder eine neue Verfahrensbestimmung in Kraft, stellt
sich die Frage der intertemporalen Anwendung der neuen Vorschriften. Bei der
Regelung gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG handelt es sich um formelles Baurecht
(Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG), das der Regelung des Verfahrens dient. Solche
Verfahrensvorschriften sind grundsätzlich ab dem Tag des Inkrafttretens

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vollumfänglich auf alle hängigen Verfahren anwendbar. Dies gilt – ohne
anderslautende übergangsrechtliche Regelung – nicht nur für Verwaltungs-,
sondern auch für Rechtsmittelverfahren (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai 2022 E. 4.8 f. m.w.H.). Dieser
Grundsatz beruht auf der relativen Wertneutralität des Prozessrechts und erscheint
jedenfalls dann zweckmässig sowie geboten, wenn mit dem neuen Recht keine
grundlegend neue Verfahrensordnung geschaffen wird, mithin zwischen neuem und
altem Recht eine Kontinuität des verfahrensrechtlichen Systems besteht (vgl. BGE
144 II 273 E. 2.2.4, 136 II 187 E. 3.1; 132 V 368 E.2.1 m.w.H.). Auch der
Vertrauensschutz
kann
einer
unmittelbaren
Anwendung
neuer
Verfahrensvorschriften entgegenstehen. Ist z.B. eine Frist im Zeitpunkt des
Inkrafttretens noch nicht abgelaufen, bestimmen sich der Fristenlauf und die
Rechtsmittelinstanz nach bisherigem Recht (vgl. BGE 136 II 187 E. 3 m.w.H.; 132
V 93 E. 2). Gesetze im prozessualen intertemporalen Kollisionsrecht knüpfen in der
Regel an den Zeitpunkt der Eröffnung der anfechtbaren Verfügungen und
Entscheide an, um allfällige Änderungen von Rechtsmittelfristen während laufender
Frist zu vermeiden. Findet die Eröffnung vor Inkrafttreten des neuen Prozessrechts
statt, so ist das alte, im andern Fall das neue Recht anwendbar (vgl. BGE 130 V 1
E. 3.4.2; KÖLZ, Intertemporales Verwaltungsrecht, in: ZSR 1983, 2. Halbbd., S. 223;
Art. 85 VRG). Vorliegend erfolgte die Rechtsänderung während des hängigen
Verfahrens vor Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und vor Erlass des
bundesgerichtlichen Urteils vom 25. Juli 2022, mithin vor Ergehen eines
rechtskräftigen Urteils (zur Frage der Rechtskraft siehe E. 5 nachfolgend).
4.9.
Gemäss altem Recht erlosch die Baubewilligung innert Jahresfrist nach
zulässigem Baubeginn (aArt. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG), nach neuem Recht innert zwei
Jahren nach Rechtskraft der Baubewilligung (Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG). Im bereits
zitierten Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 99 vom
31. Mai 2022 wurde nach eingehender Auseinandersetzung mit der Lehre und
Rechtsprechung festgehalten, dass diese Neuerung lediglich zu einer Präzisierung
der alten, meist umständlich zu berechnenden Regelung, und damit zu einer
einfacheren Berechnung des Beginns der Baufrist führe. Die Änderung erscheine
angesichts der vorgenannten Rechtsprechung nicht derart tiefgreifend wie bei
anderen gesetzlichen Erlassen, werde doch dabei neu an die Rechtskraft der
Baubewilligung geknüpft und nicht mehr an den oft schwierig zu beurteilenden
"zulässigen Baubeginn". Es lasse sich zudem beim Vergleich der alt- und
neurechtlichen Bestimmung zum Beginn der Baufrist nicht sagen, dass überhaupt
keine Verzahnung zwischen altem und neuen Verfahrensrecht und in diesem Sinne
keine Kontinuität bestehe. Mit der neuen Bestimmung sei der Zeitpunkt klarer und

11 / 19
eindeutiger
nachvollziehbar
festgelegt
worden.
Das
spreche
bei
einer
grundsätzlichen Betrachtungsweise für die sofortige Anwendbarkeit der neuen
Bestimmung Art. 91 Abs. 2 KRG ab deren Inkrafttreten (E. 4.10 und 4.11). Von
dieser Rechtsprechung abzuweichen, besteht vorliegend kein Grund, weshalb auf
die zweijährige Frist für den Baubeginn abzustellen ist.
5.
Damit ist zu prüfen, ob das Gesuch um Verlängerung der Frist für den
Baubeginn der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Mai 2023 und der Antrag der
Beschwerdegegnerin 1, beschlossen an der Sitzung des Gemeindevorstands vom
6. Juni 2023, rechtzeitig gestellt worden sind (vgl. act. D.7 und C1). Hierzu ist auf
das (umstrittene) Eintreten der Rechtskraft der Baubewilligung abzustellen.
5.1.
Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass mit dem Bau ab Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 10. März 2021 hätte
begonnen werden können bzw. von diesem Zeitpunkt an die Frist für den Baubeginn
gelaufen sei. Dies, weil der bundesgerichtlichen Beschwerde keine aufschiebende
Wirkung erteilt worden und diese nicht in den Genuss des Suspensiv-Effekts
gelangt sei. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 hingegen stellen sich auf den
Standpunkt, dass die Baubewilligung vom 3. Juli 2018 erst mit dem Urteil des
Bundesgerichts vom 25. Juli 2022 in Rechtskraft erwachsen sei und daher die Frist
für den Baubeginn ab diesem Zeitpunkt begonnen habe.
5.2.
Formelle Rechtskraft tritt ein, sobald das Urteil nicht mehr mit einem
ordentlichen Rechtsmittel angefochten werden kann. Der Eintritt der formellen
Rechtskraft zieht die materielle Rechtskraft nach sich. Die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist ein ordentliches, devolutives
und grundsätzlich reformatorisches (Art. 107 Abs. 2 BGG) Rechtsmittel. Die
Rechtskraft tritt daher erst mit dem bundesgerichtlichen Urteil ein (BGE 138 II 169
E. 3.3). Diese Auffassung wird auch in der Lehre vertreten. So hält der Basler
Kommentar fest, dass die Einheitsbeschwerde – vorbehältlich der erst im
Nachhinein ins Gesetz aufgenommenen subsidiären Verfassungsbeschwerde – als
einziger Rechtsbehelf der letztinstanzlichen Bundesrechtspflege ein ordentliches
Bundesrechtsmittel sei. Als solches hemme es – solange die Möglichkeit zu seiner
Ergreifung bestehe oder sofern es erhoben werde und solange es anhängig sei –
den Eintritt der formellen und materiellen Rechtskraft des angefochtenen
Entscheides, ganz unabhängig davon, ob ihm aufschiebende Wirkung erteilt werde
oder nicht (DORMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], Basler
Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, Art. 103 N. 5).

12 / 19
5.3.
Zu unterscheiden von der formellen und materiellen Rechtskraft ist die
Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheides. Sie verläuft nicht parallel zum
Eintritt der formellen (und materiellen) Rechtskraft, dies schon deswegen nicht, weil
ein vollstreckter Entscheid – grundsätzlich – rückgängig gemacht werden kann. Der
Suspensiveffekt entfaltet sich auf dieser Ebene der Vollstreckbarkeit des
angefochtenen Entscheides: Die angeordnete Rechtsfolge kann vorläufig nicht
verwirklicht
werden.
Aufschiebende
Wirkung
bedeutet
somit
fehlende
Vollstreckbarkeit des vorinstanzlichen Entscheides während der Rechtshängigkeit
des letztinstanzlichen Verfahrens, dies unter Vorbehalt der Anordnung einer
abweichenden vorsorglichen Massnahme (vgl. DORMANN, a.a.O., Art. 103 N. 6 f.).
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kommt der Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten zwar in der Regel keine aufschiebende Wirkung zu
(Art. 103 Abs. 1 BGG). Doch wirkt diese nur der sofortigen Vollstreckbarkeit des
angefochtenen Entscheids entgegen. Auf den Eintritt der Rechtskraft hat eine
Verfügung über die aufschiebende Wirkung grundsätzlich keinen Einfluss, ausser
es ist ausdrücklich angeordnet worden oder ergibt sich aus der Natur der Sache
(BGE 138 II 169 E. 3.3. m.w.H.).
5.4.
Die Annahme der Beschwerdeführerin, dass aufgrund der Tatsache, dass im
bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren keine aufschiebende Wirkung erteilt
worden sei, die Baubewilligungen ab Urteil des Verwaltungsgerichts vom 10. März
2021 wirken würden, greift zu kurz. Zwar hätten die Beschwerdegegnerinnen ab
diesem Zeitpunkt ihr Begehren um Erteilung der Baufreigabe vorantreiben können,
doch bedeutet dies eben gerade nicht, dass damit auch die Baubewilligung
rechtskräftig geworden war. Der revidierte Art. 91 Abs. 2 KRG stellt auf die
Rechtskraft der Baubewilligung ab und diese ist im vorliegenden Fall erst mit
Rechtskraft des Urteils des Bundesgerichts am 25. Juli 2022 eingetreten (vgl. Art.
61 BGG). Ab diesem Zeitpunkt begann die zweijährige Frist für den Baubeginn zu
laufen. Damit war die Baubewilligung vom 3. Juli 2018 zum Zeitpunkt sowohl des
Gesuchs um Verlängerung der Baubeginnfrist der Beschwerdegegnerin 2 am 25.
Mai 2023 als auch des Antrages der Beschwerdegegnerin 1, beschlossen an der
Sitzung des Gemeindevorstands vom 6. Juni 2023, (act. D.7, C.1) noch nicht
erloschen. Die Gesuche um Verlängerung der Frist zum Baubeginn erfolgten damit
rechtzeitig und die Beschwerdegegnerin 1 hat diese zu Recht behandelt.
6.
Nachfolgend sind noch die Voraussetzungen zur Erteilung der Verlängerung
der Frist zum Baubeginn zu prüfen.
6.1.
Art. 91 Abs. 2 VRG umschreibt die Voraussetzungen für eine Regelung nicht.
Aufgrund der 'Kann'-Formulierung ergibt sich, dass diese Bestimmung keinen

13 / 19
Rechtsanspruch auf Verlängerung der Baubewilligung vermittelt, vielmehr liegt der
entsprechende Entscheid im pflichtgemässen Ermessen der Behörde (vgl. Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai 2022
E. 7.1 m.w.H.). Die Verwaltungsbehörden dürfen das ihnen gesetzlich gewährte
Ermessen indessen nicht nach Belieben ausüben. Sie sind dabei an die ratio legis,
an Sinn und Zweck des im konkreten Fall anzuwendenden Rechtssatzes sowie an
allgemeine Rechtsgrundsätze gebunden. Auf Grund dieser Bindung haben sie alle
sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu berücksichtigen und gegeneinander
abzuwägen.
Eine
Verlängerung
ist
nach
der
verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung dann ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen
oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben
(Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 99 vom 31. Mai
2022 E. 7.1, R 19 27 vom 25. August 2020 E. 5.3.1, R 19 16 vom 15. April 2020 E.
8 f.).
6.2.
Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt die Überprüfungsbefugnis des Obergerichts
auf
Rechtsverletzungen
einschliesslich
Ermessensüberschreitung
oder
-
missbrauch sowie auf die Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz.
Das Obergericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der angefochtene Entscheid
als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- und
Verfassungsgrundsätze
verstösst
(vgl.
zum
Ganzen
Urteile
des
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 08 93 vom 10. März 2009 E. 2,
R 07 1 vom 26. Juni 2007 E. 4). Die Kognition des Obergerichts beschränkt sich
damit praktisch auf eine Willkürprüfung, womit es nur dann eingreifen kann, wenn
sich der angefochtene Entscheid als sachlich nicht vertretbar erweist oder gegen
allgemeine
Rechts-
und
Verfassungsgrundsätze
verstösst
(Urteile
des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 07 01 vom 27. Juni 2007 E. 4).
6.3.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, aufgrund der Kann-Formulierung bestehe
kein Rechtsanspruch auf Verlängerung der Baubewilligung. Eine Verlängerung der
Frist sei nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung dann ausgeschlossen,
wenn sich die massgebenden rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse seit der
Erteilung der Baubewilligung vom 3. Juli 2018 verändert hätten. Seit Erteilung der
Baubewilligung seien bis zur vorliegenden Beschwerde bereits sechs Jahre
verstrichen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe nebst dem Augenmerk des
Fristablaufs auch eine Interessenabwägung vornehmen und auf die veränderten
Verhältnisse eingehen müssen. Da dies unterblieben sei, habe sich die Vorinstanz
willkürlich verhalten. Sie habe in ihrem Entscheid lediglich geäussert, dass das
Bauvorhaben mit dem Umweltrecht im Einklang stehe. Es müsse ihr bekannt sein,

14 / 19
dass sich die Verhältnisse in den letzten sechs Jahren wesentlich geändert hätten,
so seien die Wohnungsproblematik und die Baukosten in der B.________ ein
grosses und wichtiges Thema (act. A.1 Rz. 18. ff.). In der Replik präzisiert die
Beschwerdeführerin, dass es nicht um das Anliegen gehe, in der Gesetzgebung
eine gewisse Rechtsbeständigkeit zu pflegen, sondern darum, das Privatinteresse
des Bauherrn, sein Projekt nach zehn bis zwölf Jahren zu realisieren, mit dem
öffentlichen Interesse abzuwägen und den seit 2018 eingetretenen erheblichen
Veränderungen der massgeblichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Diese
Abwägung der Interessen sei beim Entscheid über die Fristverlängerung
unterblieben. Die Beschwerdeführerin verweist u.a. auf die zeitliche Komponente,
die Gästebedürfnisse, welche sich seit 2018 geändert haben, die bundesrechtliche
Verpflichtung zur Siedlungsentwicklung nach innen, die Initiative K.________ und
auch die wirtschaftliche Komponente, die Rentabilität des geplanten Hotelbetriebes,
welche die Beschwerdegegnerin nicht berücksichtigt habe (act. A.5 Rz. 5.2 ff.).
Schliesslich
bringt
die
Beschwerdeführerin
noch
vor,
dass
gemäss
Baurechtsvertrag
zwischen
der
Bürgergemeinde
D.________
und
der
Beschwerdegegnerin 2 diese innert 12 Monaten nach rechtskräftig erteilter
Baubewilligung hätte mit dem Bau beginnen müssen (act. A.5 Rz. 6).
6.4.
In ihrer Vernehmlassung vom 24. Juni 2024 hielt die Beschwerdegegnerin 2
fest, nachdem die Baubewilligung über sämtliche Instanzen angefochten und das
Urteil des Bundesgerichts erst am 25. Juli 2022 gefällt worden sei, habe erst nach
dieser Mitteilung mit der Detailplanung und der Erfüllung der Auflagen gemäss
Baubewilligung begonnen werden können. Wenn neun Monate nach Mitteilung des
Urteils das Gesuch um Fristverlängerung eingegeben worden sei, hätten sich seit
Mitteilung des Urteils des Bundesgerichts keine massgebenden rechtlichen und
tatsächlichen Verhältnisse wesentlich verändert. Das Bundesgericht und
insbesondere das BAFU hätten die Verhältnisse auch zum Zeitpunkt der Fällung
des Urteils berücksichtigt. Auch seit dem 3. Juli 2018 hätten sich die Verhältnisse
nicht wesentlich verändert, sodass sich die Vorinstanz auch nicht willkürlich
verhalten habe (act. A.3 S. 8). Dass mit dem Bau noch nicht begonnen worden sei,
könne nicht der Beschwerdegegnerin 2 angelastet werden. Dies sei einzig auf die
sehr langen Rechtsmittelverfahren zurückzuführen, welche im Übrigen zu Gunsten
der Beschwerdegegnerinnen ausgefallen seien (act. A. 7 S. 2).
6.5.
Die Beschwerdegegnerin 1 hat sich in der angefochtenen Verfügung vom
30. April 2024 mit den vorgebrachten Rügen und den Voraussetzungen zur
Verlängerung der Frist zum Baubeginn auseinandergesetzt. Nachvollziehbar
begründete sie, dass die enteignungsrechtliche Vereinbarung erst jetzt zustande

15 / 19
gekommen sei, weshalb den beiden Bauherrschaften ohne Verlängerung für den
Baubeginn praktisch keine Zeit mehr zur Verfügung stehen würde. Zudem müsse
die B.________ noch den Baukredit einholen, was einige Monate in Anspruch
nehme. Zu den Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend veränderte
Verhältnisse brachte sie vor, sowohl das Bundesgericht wie auch das Bundesamt
für Umwelt (BAFU) – letzteres mit Vernehmlassung vom 6. September 2021 –
hätten den Bauvorhaben attestiert, dass sie in Einklang mit den einschlägigen
Vorgaben des Umweltrechts stehen würden. Das Hotelprojekt halte aber auch die
mittlerweile strengeren Vorgaben der Energiegesetzgebung ein. Andere gesetzliche
Veränderungen seien nicht erkennbar. Der über Jahren erstrittenen Baubewilligung
jetzt die nachgesuchten Verlängerungen abzuschlagen, liesse sich unter keinem
Titel rechtfertigen und wäre unverhältnismässig, zumal sich die Bauherrschaften
während des ganzen Prozederes nichts hätten zu Schulden kommen lassen (act.
B.1 Rz. 38 ff.).
6.6.1. Vorliegend
ist
in
Übereinstimmung
mit
den
Ausführungen
der
Beschwerdegegnerinnen festzustellen, dass sich – soweit ersichtlich – die
massgeblichen
tatsächlichen
Verhältnisse
und/oder
die
baurechtlichen
Bestimmungen in der Zeitspanne zwischen dem 3. Juli 2018, als der
Baubewilligungs- und der Einspracheentscheid ergingen, und dem Zeitpunkt, in
dem das Verlängerungsgesuch der Beschwerdegegnerin 2 am 25. Mai 2023 bzw.
der Antrag der Beschwerdegegnerin 1 vom 6. Juni 2023 eingereicht wurden, nicht
wesentlich verändert haben. Das Bundesgericht hat sich im Entscheid
1C_470/2018 vom 4. März 2019 betreffend die Ungültigkeit der Initiative
K.________ detailliert mit den veränderten Verhältnissen in der B.________ unter
Berücksichtigung des Bauprojektes der Beschwerdegegnerin 2 auseinandergesetzt
(E. 5). Es ist zum Ergebnis gekommen, dass nicht auf eine erhebliche Veränderung
der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG (SR 700) geschlossen werden
könne. Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (vgl. auch Urteil des
Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022 E. 3.4).
6.6.2. Entgegen
der
Behauptung
der
Beschwerdeführerin
haben
die
Beschwerdegegnerin 2 am 23. Mai 2025 ein begründetes Gesuch und das
Bausekretariat der Beschwerdegegnerin 1 am 6. Juni 2023 einen begründeten
Direktantrag beim Gemeindevorstand eingereicht (act. C.1). Die beiden Gesuche
wurden vom 10. bis 30. Juni 2023 öffentlich aufgelegt (act. C.1). Die dargelegten
Gründe für die Verlängerung der Frist sind nachvollziehbar. So beriefen sich beide
Gesuchsteller darauf, dass gemäss Auflage in der Baubewilligung vor Baubeginn
die Erschliessung rechtlich sichergestellt werden müsse. Nachdem eine Einigung

16 / 19
mit den Eigentümern der betroffenen Liegenschaft gescheitert sei, müsse das
Enteignungsverfahren durchgeführt werden, was eine gewisse Zeit in Anspruch
nehmen werde. Die Baubewilligung sei somit bis Vorliegen der Baufreigabe nicht
vollstreckbar.
6.6.3. Die Baufreigabe ist gemäss Baubewilligung vom 3. Juli 2018 an diverse
Auflagen gebunden (vgl. act. D.5, insbesondere Ziff. II. b. 1 betreffend vorgesehene
Zufahrts- und Parkierungsanlagen). In Ziff. II. d wurde verfügt, dass die Baufreigabe
mit separater Verfügung erfolge, sobald der Nachweis erbracht sei, dass sämtliche
vor Baubeginn zu erfüllende Auflagen erfüllt worden seien (act. D.5). Ausweislich
der Akten wurden seitens der Bauherrschaft nach Erlass des Bundesgerichtsurteils
vom
25.
Juli
2022
und
damit
nach
Rechtskraft
der
Baubewilligung
Vergleichsgespräche mit den durch das vorgesehene Zufahrtsrecht belasteten
Miteigentümern der Parzelle Z.5.________ geführt. Da sich offenbar schnell
abzeichnete, dass diese Verhandlungen länger dauern würden, wurde das
Verlängerungsgesuch vorausschauend bereits knapp ein Jahr nach dem
bundesgerichtlichen Urteil eingereicht. Eine Einigung konnte erst am 13. Februar
2024 erzielt und grundbuchlich vollzogen werden. Ohne diese Einigung konnte die
Baufreigabe nicht beantragt bzw. erteilt werden, die Gründe für die Verlängerung
der Baubeginnfrist hängen somit zwingend mit dem Bau an sich zusammen. Dass
dann bis zum Ablauf der zweijährigen Frist am 22. Juli 2024 nicht mit dem Bau hat
begonnen werden können, erscheint realistisch und nachvollziehbar. Nach
Auffassung des Obergerichts ist die Beschwerdegegnerin 1 deshalb nicht in Willkür
verfallen, wenn sie das Verlängerungsgesuch, mit allen notwendigen Angaben, inkl.
Sachverhalt unter Bezugnahme auf das ursprüngliche Baugesuch, und näherer
Begründung zur konkreten Fristverlängerung bewilligte. Darüber hinaus sind auch
keine anderweitigen öffentlichen oder privaten Interessen ersichtlich, welche den
Interessen der Beschwerdegegnerinnen an der Verlängerung der Frist zum
Baubeginn entgegenstünden.
6.7.
Auch aus der Rüge, mit der die Beschwerdeführerin das Nichteinhalten des
Baurechtsvertrages zwischen der Bürgergemeinde D.________ und der
Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, kann sie Nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Die Beschwerdegegnerin 2 belegt nämlich, dass dieser Punkt mit der
Ortsbürgergemeinde
D.________
besprochen
wurde
und
aufgrund
der
vorliegenden Sachlage für die Baubeginnfrist von 12 Monaten nicht auf die
rechtskräftig erteilte Baubewilligung, sondern auf die rechtskräftig erteilte
Baufreigabe abgestellt wird (act. A.7 Rz. 11 sowie act. D. 14). Selbst eine
Überschreitung dieser
Frist würde die Grundeigentümerin
lediglich zur

17 / 19
Geltendmachung des vorzeitigen Heimfalls berechtigen. Dass sie dieses Recht
auch ausüben würde, steht damit aber noch nicht fest.
7.
Zusammenfassend kommt das Obergericht zum Schluss, dass die
Vorinstanz ihr Ermessen weder missbraucht noch überschritten hat, wenn sie die
Baubewilligung und die Frist zum Baubeginn mit der angefochtenen Verfügung bis
zum 25. Juli 2026 verlängert und die Einsprache der Beschwerdeführerin
abgewiesen hat. Der angefochtene Entscheid vom 30. April 2024 erweist sich somit
als rechtens, womit die Beschwerde abzuweisen ist. Damit erübrigen sich weitere
Ausführungen zum Rechtsbegehren drei der Beschwerdeführerin, wonach
festzustellen sei, dass die Baubewilligung Neubau Hotel E.________ und
Infrastrukturbauten Sportplatz erloschen seien.
7.1.
Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten, bestehend aus der
Staatsgebühr sowie den Gebühren und Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG), sind
somit der vollumfänglich unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die
Staatsgebühr ist unter Berücksichtigung des Aufwandes mit dreifachem
Schriftenwechsel auf CHF 4'000.00 festzusetzen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
7.2.
Die unterliegende Partei wird zudem verpflichtet, der obsiegenden Partei die
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs.
1 VRG). Die Parteientschädigung wird gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) i.V.m. Art. 19 des kantonalen
Anwaltsgesetzes (BR 310.100) durch die urteilende Instanz nach Ermessen
festgesetzt. Ausgangspunkt bildet die Kostennote (Art. 2 Abs. 2 HV). Dabei hat
insbesondere der vereinbarte Stundensatz üblich (vgl. Art. 3 Abs. 1 HV) und der
geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich zu
sein. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 reichte mit Schreiben vom 5.
November 2024 eine Kostennote in der Höhe von insgesamt CHF 3'532.35 ein
(Honorar nach Zeitaufwand CHF 3'172.50 [11.75 h à CHF 270.00], 3 %
Barauslagen CHF 95.15; 8.1 % MWST CHF 264.70). Das Obergericht erachtet den
geltend gemachten Zeitaufwand von 11.75 Stunden als angemessen. Es liegt
allerdings keine Honorarvereinbarung im Recht, weshalb der geltend gemachte
Stundenansatz von CHF 270.00 praxisgemäss auf CHF 240.00 herabzusetzen ist
(vgl. statt vieler Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 17 86
vom
17.
April
2018
E.5.2
m.w.H.).
Die
Beschwerdeführerin
hat
der
Beschwerdegegnerin 2 somit eine aussergerichtliche Entschädigung von insgesamt

18 / 19
CHF 3'139.85 (= 11.75 h à CHF 240.00, zzgl. 3 % Kleinspesenpauschale und
8.1 % MWST) zu bezahlen.
7.3.
Der Beschwerdegegnerin 1 steht, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis
obsiegt, keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 1 VRG). Davon abzuweichen
besteht vorliegend kein Anlass.

19 / 19
Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
453.00
Total
CHF
4'453.00
gehen zulasten der A.________.
3.
Die A.________ hat die C.________ aussergerichtlich mit CHF 3'139.85 zu
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]