gr_gerichte · R 2009 85 · 2010-01-19 · de
Quartiergestaltungsplan

Baueinsprache | Baurecht

R 09 85
5. Kammer
URTEIL
vom 19. Januar 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Im Sommer 2008 führte die … im Hinblick auf den Neubau eines
Alterszentrums auf den damals noch in der gemischten Zone befindlichen
Parzellen 150-155 sowie teilweise 156, 157, 158 und 160 im …, einen
öffentlichen Architekturwettbewerb durch. Im Siegerprojekt wurde auch eine
Erweiterung aufgezeigt, in Form einer Aufstockung des dreigeschossigen
Gebäudes auf vier Geschosse. Schon von Anfang an wurde von der
Bauherrschaft entschieden, ein ganzes viertes Obergeschoss zu erstellen.
Zur Realisierung des Projekts war eine Umzonung des Areals von der
gemischten Zone in die ZöBA notwendig. Am 24. Juni 2009 stimmte die
Gemeindeversammlung dieser Umzonung zu. Am 11., mitgeteilt am 12.
August 2009, genehmigte die Regierung diese Zonenplanänderung. Diese
erwuchs in Rechtskraft.
Am 2. Juli 2009 reichte die … das Baugesuch ein. Dieses wurde am 31. Juli
2009 publiziert. Dagegen liess … als Eigentümerin der Nachbarparzelle 147
beim Stadtrat Einsprache erheben und die Verweigerung der nachgesuchten
Baubewilligung beantragen. Nach Einholung der Vernehmlassung bei der
Bauherrschaft erteilte der … die nachgesuchte Baubewilligung am 15.
September 2009 unter Bedingungen und Auflagen und wies in einem
separaten Bau- und Einspracheentscheid die Einsprache von … ab.
2.
Dagegen
liess
…
am
14.
Oktober
2009
Beschwerde
an
das
Verwaltungsgericht erheben, mit dem Antrag auf Aufhebung des
angefochtenen Entscheides. Das Baugesuch sei unter Gutheissung der
Einsprache und der Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerdeführerin

machte zusammengefasst geltend, die Gebäude- und Firsthöhe richte sich in
der ZÖBA gemäss Art. 50 Abs. 2 BG nach den Zonenvorschriften der
angrenzenden Zonen, welche bei der Erstellung von Bauten und Anlagen
angemessen zu berücksichtigen seien. Sowohl die gemischte Zone als auch
die Anpassungszone C, welche an die neu geschaffene ZÖBA angrenzten,
sähen ein Verbot für die Erstellung von Flachdächern vor. Mit dem Erstellen
einer viergeschossigen Flachdachbaute liege nicht nur eine nicht
angemessene Berücksichtigung der Zonenvorschriften der angrenzenden
Zonen vor; diese würden überhaupt nicht berücksichtigt. Die maximale
Gebäudehöhe liege in der gemischten Zone und in der Anpassungszone C
bei 9 m. Die Gebäudehöhe betrage beim zu beurteilenden Projekt beinahe 14
m und somit ca. 5 m mehr als das, was in den angrenzenden Zonen zulässig
sei. Dass das vorliegende Projekt der angemessenen Berücksichtigung der
Vorschriften der benachbarten Zonen nicht entspreche, ergebe sich auch aus
dem Umstand, dass das Siegerprojekt des Wettbewerbes lediglich eine
dreigeschossige Baute vorgesehen habe.
Alterswohnungen, die grösser als zwei Zimmer seien, seien nicht im
öffentlichen Interesse, weil sie keine Alterswohnungen seien, sondern
Wohnungen für Private, welche in der ZöBA nicht zulässig seien.
Das Gebäude widerspreche auch Art. 73 KRG. Bezüglich Dachformen ergebe
sich somit die Unzulässigkeit eines Flachdaches. Auch bezüglich der
Gestaltung sei Art. 73 KRG verletzt. Der viergeschossige schnörkellose Bau
sei ein Riegel und verstelle den Blick auf die dahinter liegende südliche
Ansicht des Kerns von … und der alten Stadtmauer. Der Freihaltebereich
werde entwertet und das Ortsbild beeinträchtigt.
3.
Die … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde.
Beim Bauprojekt stelle sich nur die Frage, ob Art. 50 Abs. 2 BG verletzt sei,
der eine angemessene Berücksichtigung der Zonenvorschriften der
angrenzenden Zonen verlange. Dies sei nicht der Fall. Grössere Wohnungen
als Zweizimmer-Wohnungen seien keine Luxusangebote.

4.
Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragte die ... Auch sie machte
geltend, die Vorschriften der angrenzenden Zonen seien mit dem zur
Diskussion stehenden Projekt angemessen berücksichtigt worden.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
6.
Am 18. Januar 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort
und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführerin, Vertreter der … sowie
Behördenmitglieder der Stadt mit ihren jeweiligen Rechtsvertretern
teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand
der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu
äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Wie das Bundesgericht in den letzten Jahren wiederholt entschieden hat, fällt
das öffentliche Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den
Autonomiebereich der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im
kantonalen Gesetz keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei
denen den Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht,
stellen die Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes
Gemeinderecht dar (BGE 128 I 3 E. 2b S. 8). Die Gemeindeautonomie bezieht
sich dabei nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die
Rechtsanwendung und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem
selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich
dann bei der Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung
aufzuerlegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder
in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den

Gemeinden steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und
Ermessensspielraum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen
kann, sofern die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten
hat. Die Kognition des Verwaltungsgerichtes beschränkt sich damit praktisch
auf eine Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann
eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene
Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine
Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 09 14). Art. 107 Abs. 2
des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) erklärt sodann verschiedene
Bestimmungen dieses Gesetzes, wie das kantonale Baurecht nach den Art.
72 - 84 KRG als unmittelbar anwendbar und damit abweichenden
kommunalen Vorschriften vorgehend. Den kommunalen Vorschriften kommt
diesbezüglich keine eigenständige Bedeutung mehr zu. Die Überprüfung
durch das Verwaltungsgericht ist daher grundsätzlich frei im Sinne von Art. 51
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG). Das bedeutet, dass
die Ermessensausübung auf Missbrauch oder Überschreitung zu prüfen ist.
Den Gemeinden kommt demnach im Sinne der bisherigen konstanten
Rechtsprechung bei der Anwendung des kantonalen Baurechtes ein
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das
Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder
überschritten hat (statt vieler: VGU R 07 114). Dies gilt umso mehr, als Art. 3
KRG den Gemeinden bei der Ortsplanung im Rahmen des übergeordneten
Rechtes ausdrücklich Autonomie zubilligt.
2. a)
Gemäss Art. 28 Abs. 1 KRG sind Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen
bestimmt. Untergeordnete private Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit
zonenkonformen Bauten baulich verbunden sind. Weitere Vorgaben als diese
Zweckbestimmung enthält das kantonale Recht nicht, weshalb die
Gemeinden grundsätzlich frei in der Ausgestaltung der Zonenvorschriften
sind. Nach Art. 50 Abs. 2 BG gelten gegenüber angrenzenden Zonen
sinngemäss deren Grenz- und Gebäudeabstände, mindestens aber ein
Grenzabstand von 2.5 m. Die übrigen Zonenvorschriften der angrenzenden
Zonen sind bei der Erstellung von Bauten und Anlagen angemessen zu

berücksichtigen. Wie das Verwaltungsgericht bereits für eine analoge
Regelung einer anderen Gemeinde festgestellt hat, kann eine solche
Bestimmung nicht als verfassungswidrig bezeichnet werden, weil sie keine
Mindestbauvorschriften enthalte (VGU R 07 51). Vielmehr ergibt sich aus der
Bestimmung selber durch das Gebot der Rücksichtnahme ein gewisser
Schutz der benachbarten Liegenschaften. Vor allem aber gelten die
kantonalen Bauvorschriften gemäss Art. 72 ff. KRG auch für eine ZöBA als
Mindestbauvorschriften.
Darin
sind
u.a.
auch
Abstands-
und
Ästhetikvorschriften enthalten.
b)
Art. 50 Abs. 2 BG verlangt nun gerade nicht die Anwendung der
Bauvorschriften der benachbarten Zonen, sondern blosse Rücksichtnahme
darauf. Diesen Anforderungen wird das umstrittene Bauvorhaben bei weitem
gerecht, wie die Gemeinde in ihren Rechtsschriften und auch schon im
angefochtenen Entscheid eingehend dargelegt hat. So hat sie u. a.
ausgeführt, zwar überschreite das beanstandete 4. Geschoss die in der
gemischten Zone zulässige maximale Gebäudehöhe um das gegenüber dem
Siegerprojekt zusätzliche Geschoss, also etwas mehr als 3 m. Weil es sich
jedoch um einen Flachdachbau handle, bei dem die maximale Firsthöhe der
Anpassungszone C nicht erreicht werde, wirke sich dieses zusätzliche
Geschoss für die Beschwerdeführerin nur unbedeutend aus, nicht zuletzt, weil
zum einen der Gebäudeabstand zwischen dem Haus der Beschwerdeführerin
und dem vorgesehenen Alterszentrum weit mehr als 30 m betrage und das
Gelände von der Parzelle Nr. 147 zum Bauareal des Altersheims abfalle. In
der benachbarten Anpassungszone C seien praktisch alle Bauten 3 1/2
geschossig und wiesen eine Firsthöhe in der Grössenordnung des zulässigen
Maximums (14.0 m) auf. Der hier zur Diskussion stehende Neubau halte sich
an das Mittel zwischen der in der Anpassungszone C geltenden maximalen
Gebäudehöhe und maximalen Firsthöhe, was bei einem Flachdachbau
durchaus sachgerecht sei. Nebst der gemischten Zone und der
Anpassungszone C grenzten die Bauparzellen nurmehr an das Schulareal im
Westen an, welches ebenfalls der ZöBA zugeteilt sei und wo daher dieselben
Zonenvorschriften gälten. In diesem Zusammenhang dürfe nicht unerwähnt
bleiben, dass die Grenze zur verbliebenen gemischten Zone den kleinsten

Teil
ausmache
und
dementsprechend
auch
die
dort
geltenden
Zonenvorschriften weniger ins Gewicht fielen. Die Freihaltezone in Richtung
Schloss Brandis (Richtung Nordosten) sei in diesem Zusammenhang völlig zu
vernachlässigen, da es sich hierbei nicht um eine Bauzone handle und diese
lediglich die Funktion habe, den Siedlungskern mit dem Schloss vom
unterliegenden Gebiet klar abzugrenzen. Mit Blick auf die Ästhetikvorschriften
sei festzuhalten, dass Flachdächer in der ZöBA zulässig seien. Dem aus dem
öffentlichen Architekturwettbewerb hervorgegangenen Projekt Alterszentrum
Bündner Herrschaft dürfe attestiert werden, dass es mit seinen klaren Formen
vorzüglich ausgestaltet und es den Projektverfassern insbesondere gelungen
sei, die grossen Kubaturen so zu verteilen, dass sie nicht dominierend wirkten,
sondern als leicht wahrgenommen würden. Daran habe auch die Aufstockung
um ein Geschoss nichts geändert. Bezeichnenderweise habe auch die
Beschwerdeführerin gegen das Projekt an sich nichts Substanzielles
vorgebracht, ausser die wenig differenzierte Behauptung, der 4-geschossige
schnörkellose Bau trete vor dem wertvollen Ortskern als eigentlicher Riegel in
Erscheinung. Dass dem nicht so sei, zeigten die Ansichten des Bauprojekts.
Damit bleibe nurmehr abzuklären, wie sich der projektierte Baukörper in die
Umgebung und in die Landschaft einordne und ob dadurch eine gute
Gesamtwirkung im Sinne von 73 KRG entstehe. Diese Frage könne durchaus
bejaht werden, denn sowohl die nähere wie die weitere Umgebung seien von
grossvolumigen Bauten geprägt. Zusammen mit dem Gewerbezentrum Lust,
dem Schulhaus und der Turnhalle sowie den in den Anpassung C befindlichen
Bauten ergebe sich mit dem klar strukturierten Neubau des Alterszentrums
ein
Ensemble,
welches
den
Standortanforderungen
unterhalb
des
Siedlungskerns durchaus gerecht werde. Dies geschehe entgegen der
Behauptung der Beschwerdeführerin ohne irgendeine Beeinträchtigung des
alten Siedlungskerns mit dem Schloss Brandis, zumal sich das ganze Gebiet
um einiges tiefer befinde. Das Alterszentrum füge sich auch in die noch weiter
gefasste Umgebung bestens ein, insbesondere, wenn man noch die grossen
Baukörper der Industriezone berücksichtige. Die einzigen Baukörper, welche
in
gestalterischer
Hinsicht
abfielen,
seien
das
Wohnhaus
der
Beschwerdeführerin und das Einfamilienhaus auf der Nachbarparzelle Nr.

146, welche innerhalb dieser von grossen Bauten geprägten Umgebung
eigentliche Fremdkörper darstellten.
c)
Diese Ausführungen der Gemeinde sind nicht nur sachlich nachvollziehbar,
sondern
haben
sich
am
Augenschein
eindrücklich
bestätigt.
Die
Beschwerdeführerin konnte nichts entgegenhalten, was den Entscheid der
Stadt als ermessensmissbräuchlich erscheinen lässt. Gute Architektur
bedeutet nämlich nicht eine das Bestehende kopierende Architektur, sondern
kann durchaus auch als moderner Kontrapunkt zur traditionellen Architektur
ausgestaltet sein. Durch solche Konzepte gewinnen sowohl das Bestehende
als auch das Neue und es kann damit eine gute Gesamtwirkung erzielt
werden. Gerade öffentliche Bauten dürfen sich mit einer dominanteren
Bauweise von der baulichen Umgebung abheben, erfordert doch gerade ihre
jeweilige Zweckbestimmung, sei es als Alterszentrum, sei es als Schule oder
Kirche, ein Abweichen vom üblichen baupolizeilichen Rahmen. Diesen
Anforderungen wird das bewilligte Alterszentrum durchaus gerecht. Es
handelt sich um einen Bau in moderner, aber nicht klobiger, sondern leicht
wirkender Bauweise, der die grosse Kubatur raffiniert verteilt. Dabei wurde
auch auf die Vorschriften der angrenzenden Zone angemessen Rücksicht
genommen. In gewisser Weise bildet das Zentrum einen architektonischen
Kontrapunkt zum Schloss Brandis, indem es aufzeigt, wie in der Postmoderne
auch grossvolumige aber qualitativ hochstehende Architektur realisiert
werden kann. Mit dem dadurch erzielten Spannungsverhältnis zwischen Alt
und Neu kann im Zusammenhang mit den anderen, ebenfalls relativ massigen
Baukörpern
in
der
näheren
und
weiteren
Umgebung
eine
gute
Gesamtwirkung erzielt werden. Hinzu kommt, dass der Bau innerhalb des
Bauareals so situiert ist, dass er die Liegenschaft der Beschwerdeführerin so
wenig als möglich tangiert. Die Beschwerde erweist sich insoweit als
unbegründet.
3. a)
Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, die im 4. Obergeschoss
vorgesehene Erstellung von 3-Zimmer- und einer 2-Zimmerwohnung sei mit
dem Zweck einer ZöBA nicht vereinbar; diese Räumlichkeiten stellten keine
Alterswohnungen im herkömmlichen Sinne dar. Projekte, in welchen

Alterswohnungen errichtet würden, wiesen nämlich durchwegs nur 2-
Zimmerwohnungen auf, was sich schon aus dem Umstand ergebe, dass
unterstützungsbedürftige,
auf
einen
gewissen
Service
angewiesene
Personen in der Regel nur die effektiv benötigten Flächen anmieten würden.
Vermutlich würden die im 4. Obergeschoss erstellten Wohnungen nicht an
betagte Personen, sondern an aussenstehende Dritte vermietet.
b)
Zu in der ZöBA zonenkonformen Bauten und Anlagen gehören auch solche
der Altersversorgung, da diese im öffentlichen Interesse liegt (vgl. BVR 1986
S. 74 ff.). Neben Alters- und Pflegeheimen erfüllen mithin auch
Alterswohnungen diese Aufgabe. Dass an letzteren ein öffentliches Interesse
besteht, wurde schon in der Rechtsprechung festgehalten (vgl. ZBl 97 S. 118;
AGVE 1997 S. 308). Jedenfalls sind Alterswohnungen, die in einem
räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit Alters- oder Pflegeheimen
stehen oder über Gemeinschaftsräumlichkeiten verfügen, in einer ZöBA
zonenkonform (vgl. AGVE 1997 S. 108). Dies ist vorliegend offensichtlich der
Fall. Als reine Behauptung erweist sich die Angabe der Beschwerdeführerin,
diese Wohnungen würden an aussenstehende Dritte vermietet. Vielmehr ist
davon auszugehen, dass die Alterswohnungen an Betagte vermietet werden,
die teilweise pflegebedürftig sind und so die Infrastruktur eines Heimes in
Anspruch nehmen können. Die Erstellung solcher Wohnungen in oder
unmittelbar bei einem Alters- und Pflegeheim entspricht sogar einem neuen
Trend in der Betagtenversorgung, wie verschieden Beispiele etwa in Chur,
Fürstenaubruck oder Thusis zeigen. Diese Entwicklung liegt ohne jeden
Zweifel im öffentlichen Interesse. Die betagten Menschen können so länger
ihre Selbständigkeit bewahren und müssen erst später in ein Heim eintreten.
Dass dabei 3-Zimmer-Wohnungen luxuriös oder zu gross sein sollen, ist
geradezu abwegig. Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als
unbegründet.
4.
Schliesslich ist noch zu vermerken, dass gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG
Baugesuche nach dem Recht beurteilt werden, das zum Zeitpunkt des
Entscheides gilt. Die Gemeinde hat daher vorliegend zu Recht die
Vorschriften über die ZöBA angewendet.

5.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Da die … mit dem Bauprojekt öffentlich-rechtliche Aufgaben erfüllt, steht auch
ihr keine Parteientschädigung zu.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr.
4'276.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.