gr_gerichte · A 2010 64 · 2011-08-23 · de

Anschlussgebühren | Beschwerde

A 10 64
4. Kammer 
URTEIL
vom 23. August 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Anschlussgebühren
1.
Gestützt auf die amtliche Schätzung des kantonalen Schätzungsbezirkes … 
vom 13. April 2010 stellte die Gemeinde … mit Verfügung vom 11. Juni 2010 
… für den Neubau des Wohnhauses Nr. 192 mit einem Wert Fr. 3.6081 Mio., 
der Tiefgarage Nr. 192-A mit einem Wert von Fr. 0.6955 Mio., der 
Museumshalle mit Bibliothek Nr. 192-B mit einem Wert vom Fr. 1.6946 Mio. 
sowie des Gartenpavillons Nr. 192-C mit einem Wert von Fr. 0.033 Mio. auf 
Parzelle Nr. 272 in … in der Gemeinde … definitive Anschlussgebühren - 
unter Abzug des nicht angeschlossenen Gartenpavillons - über einen 
verbleibenden Gesamtwert von Fr. 5.9982 Mio. von je 2% bzw. je Fr. 119‘964.-
- für Wasser, Kanalisation und Energie in Rechnung. Insgesamt ergab sich 
daraus eine Veranlagung über Fr. 369‘009.25 (3 x 119‘964.-- zzgl. MWST 
Energie in Höhe von 7.6% bzw. Fr. 9‘117.25), woran die vom 
Abgabepflichtigen geleisteten Teilzahlungen in der Höhe von Fr. 147‘648.-- 
angerechnet wurden, so dass ein noch offener Betrag in der Höhe von Fr. 
221‘361.25 
verblieb. 
Eine 
hiergegen 
erhobene 
Einsprache 
des 
Abgabepflichtigen wurde durch den Gemeindevorstand … mit Entscheid vom 
16. November 2010 vollumfänglich abgewiesen.
2.
Dagegen 
erhob 
… 
am 
20. 
Dezember 
2010 
Beschwerde 
ans 
Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids und Neufestlegung der definitiven Anschlussgebühren: 
•
Mit Verfügung vom 11. Juni 2010 habe die Gemeinde … die definitiven 
Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und Energie betreffend 
Neubau des Wohnhauses Nr. 192, der Tiefgarage Nr. 192-A, der 


Museumshalle mit Bibliothek Nr. 192-B sowie des Gartenpavillons Nr. 
192-C auf Parzelle Nr. 272 in … in der Gemeinde … mit insgesamt Fr. 
369‘009.25 inkl. MWST veranlagt, wovon die getätigten Teilzahlungen 
abgezogen worden seien. Diese Gebühren fänden ihre Rechtsgrundlage 
im 
kommunalen 
Kanalisations- 
und 
Wasserreglement, 
wobei 
Bemessungsgrundlage der vorgesehenen 2% Anschlussgebühren für 
Wasser und Kanalisation der von der Gebäudeversicherung Graubünden 
(GVG) geschätzte Neuwert sei. Die Höhe dieser Gebühren sei vorliegend 
weit 
übersetzt 
und 
verletzte 
das 
Äquivalenz- 
und 
das 
Kostendeckungsprinzip.
•
Nach dem Kostendeckungsprinzip solle der Ertrag der Gebühren die 
gesamten Kosten des zu finanzierenden Werks nicht oder nur geringfügig 
übersteigen. Die Gemeinde habe die Einhaltung dieses Prinzips für 
Wasser-, Kanalisations- und Energieanschlussgebühren nachzuweisen. 
Im Weiteren bestimme das Äquivalenzprinzip als gebührenrechtliche 
Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes, dass eine einzelne 
Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert 
der Leistung stehen dürfe und sich in vernünftigen Grenzen halten müsse. 
Der Wert der Leistung bemesse sich nach dem Nutzen, den sie dem 
Pflichtigen bringe, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten 
Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 
Verwaltungszweigs.
•
Das neu erstellte Wohnhaus auf Grundstück Nr. 272 bestehe aus drei 
Stockwerken mit je einer Wohnung, wobei sich heute in den zwei oberen 
Geschossen 
die 
grosszügige 
Wohnung 
der 
Familie 
des 
Beschwerdeführers und im Erdgeschoss die Wohnung seiner Eltern 
befänden. Der diesbezüglich hohe Wert der Schätzung durch die GVG von 
Fr. 3.6081 Mio. sei zweifellos in beträchtlichem Masse auf die aufwändige 
Fassade zurückzuführen. Daneben sei eine vom Wohnhaus aus 
zugängliche Autoeinstellhalle mit acht Parkplätzen und einem Wert von Fr. 
0.6955 Mio. erstellt worden. Andere Gebäudeteile, die im Hinblick auf die 
zur Diskussion stehenden Gebühren für Wasser, Kanalisation und Energie 
von grösserer Bedeutung wären, existierten nicht.
•
Der Schätzwert der angrenzend an die Autoeinstellhalle erstellten grossen 
Halle, welche die beschwerdeführerische private Mittelerde-Sammlung 
enthalte, weise einen Schätzwert von Fr. 1.6946 Mio. auf. Tatsache sei 
aber, 
dass 
diese 
Museumshalle 
über 
keinen 
Wasser- 
und 
Kanalisationsanschluss 
verfüge. 
Die 
Basler 
Versicherung 
als 
Privatwasserversicherer habe diesbezüglich nur die eigentliche daran 
angrenzende Bibliothek in die Police einbezogen, nicht aber die 
Museumshalle selber. Die Museumshalle sei nicht konstruktiv in das 
Wohnhaus eingebunden, sondern stelle einen selbständigen Bau dar, der 
lediglich über die Autoeinstellhalle mit dem Wohnbau verbunden sei. 
Insgesamt 
würden 
hier 
dem 
Äquivalenzprinzip 
widersprechende 
übermässig hohe Gebühren verlangt, da der beträchtliche Wert der 
aufwändig gestalteten Fassade und die Selbständigkeit der nicht an 
Wasser und Kanalisation angeschlossenen Museumshalle bei der 
Veranlagung nicht berücksichtigt worden seien.


3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde … die Abweisung der 
Beschwerde. An den Begründungen des Einspracheentscheids werde 
vollumfänglich festgehalten:
•
Nach Art. 31 des Wasserreglements der Gemeinde … sei für Anschlüsse 
an die öffentliche Wasserversorgung eine einmalige Gebühr von 2% des 
Gebäudeneuwerts gemäss Schätzung der GVG zu entrichten. Dasselbe 
gelte mutatis mutandis auch für die Kanalisation nach Art. 2 Abs. 1 der 
Gebührenordnung des kommunalen Kanalisationsreglements und für die 
Energieversorgung nach Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 
Energielieferung des EW … Der Beschwerdeführer mache zunächst 
geltend, bei diesen von der Gemeinde erhobenen Anschlussgebühren 
falle eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips in Betracht. Indessen 
zeigten die beigelegten Rechnungsauszüge und Zusammenstellungen für 
die letzten 10 Jahre für alle drei zur Diskussion stehenden 
Gemeindezweige weit defizitäre Abschlüsse mit Ausgaben von jeweils 
mehr als Fr. 1 Mio. und Einnahmen von jeweils rund Fr. 700'000.--, 
weshalb das Kostendeckungsprinzip nicht verletzt sein könne. 
•
Weiter 
rüge 
der 
Beschwerdeführer 
eine 
Verletzung 
des 
Äquivalenzprinzips, da die veranlagten Gebühren in einem krassen 
Missverhältnis zur Leistung des Gemeinwesens stünden, das vom 
Beschwerdeführer in Anspruch genommen werde. Im Einzelnen 
beanstande der Beschwerdeführer zunächst die Anschlussgebühren für 
das neu erstellte Wohnhaus, da der von der GVG geschätzte Neuwert von 
Fr. 3.6081 Mio. zweifellos auf die aufwändig gestaltete Fassade 
zurückzuführen sei. Sodann führe er aus, dass die angrenzend an die 
Tiefgarage 
erstellte 
Museumshalle 
über 
keinen 
Wasser- 
und 
Kanalisationsanschluss verfüge. 
•
Die Museumshalle sei konstruktiv nicht ins Wohnhaus eingebunden, 
sondern stelle eine selbständige Baute dar, die nur über die Tiefgarage 
mit dem Wohnhaus verbunden sei. Was die Gebühren für das Wohnhaus 
betreffe, sei zu bemerken, dass dieses aus drei Geschossen mit je einer 
Wohnung bestehe und gemäss bewilligten Plänen sechs Nasszellen, drei 
Waschküchen und zwei Küchen aufweise. Selbst wenn es zutreffen sollte, 
dass die Schätzung der GVG durch die hohen Kosten der Fassade 
massgeblich beeinflusst worden sei, könne unter diesen Umständen keine 
Rede sein, dass das Mass der Inanspruchnahme der Versorgungsnetze 
im Verhältnis zur Schätzung durch die GVG extrem niedrig ausfallen 
werde. Es lägen beim Wohnhaus keine besonderen Eigenschaften vor, 
die eine Abweichung von der gesetzlich vorgesehenen Bemessungsart 
der Anschlussgebühren rechtfertigten. 
•
Hinsichtlich der Museumshalle mit Bibliothek, welche im Baugesuch und 
in 
der 
Baubewilligung 
als 
„Pavillongebäude 
und 
unterirdische 
Nebenbauten“ bezeichnet worden sei, sei zunächst klarzustellen, dass die 
Gemeinde diese im angefochtenen Einspracheentscheid als selbständige 


Baute und nicht zusammen mit Wohnhaus und Tiefgarage betrachtet 
habe. Der Begriff Museumshalle als Teil dieses Gebäudes habe lediglich 
die Halle mit den Sammlungen 1 bis 4 und das Kino gemäss den 
Baugesuchsplänen bezeichnet. Das Gebäude „Museumshalle mit 
Bibliothek“ weise entgegen den Darstellungen des Beschwerdeführers 
sehr 
wohl 
selber 
Anschlüsse 
an 
Wasser, 
Kanalisation 
und 
Energieversorgung auf, wie die in den Plänen eingezeichneten Leitungen 
zeigten. Zudem seien gemäss Baugesuchsplänen im Eingangsbereich 
eine Toilette und eine Dusche vorhanden, ohne welche kein öffentliches 
Museum betrieben werden könne. Auch wenn es sich dabei um keine 
Wohnbaute handle, seien hier keine besonderen Eigenschaften 
vorhanden, welche es rechtfertigen würden, von der gesetzlichen 
Bemessung der Anschlussgebühren abzuweichen. 
4.
In seiner Replik hielt der Beschwerdeführer an seinen in der Beschwerde 
geäusserten Anträgen unverändert fest. Nachdem die Gemeinde … in ihrer 
Vernehmlassung die von ihm geforderten Rechnungsauszüge vorgelegt 
habe, akzeptierte der Beschwerdeführer indessen replicando, dass die durch 
ihn zur Diskussion gestellte Verletzung des Kostendeckungsprinzips nicht 
vorliege. 
In 
Bezug 
auf 
die 
geltend 
gemachte 
Verletzung 
des 
Äquivalenzprinzips hielt er hingegen an seinen Äusserungen gemäss 
Beschwerde fest. Präzisierend führte er aus, es bestehe nicht die Absicht, das 
Museum öffentlich zugänglich zu machen. Vielmehr solle das private Museum 
nur einem bestimmten interessierten Personenkreis auf Einladung hin zur 
Besichtigung zugänglich gemacht werden. Voraussetzung für eine 
Besichtigung werde sein, dass es sich um Besucher handle, die sich 
nachweislich für den Kunstbereich Mittelerde interessieren. Tatsache sei 
überdies, dass die Museumshalle über keine Wasser- und Abwasseranlagen 
verfüge. Einzig die neben der Halle liegende Bibliothek, welche gesondert zu 
beurteilen sei, verfüge über Anschlüsse an die Werke der Wasserversorgung 
und Kanalisation. Anders könne auch die Nichtberücksichtigung durch die 
Basler Versicherung für die private Wasserschadenversicherung nicht 
interpretiert werden. 
5.
Im Rahmen ihrer Duplik hielt auch die Gemeinde … an ihren Anträgen 
unverändert fest. Selbst wenn der Beschwerdeführer nicht ein öffentliches, 
sondern ein privates Museum betreibe, ändere dies nichts am Umstand, dass 
das Gebäude als „Museumshalle mit Bibliothek“ an die Wasserversorgung, 
Kanalisation und Energieversorgung angeschlossen sei. Es gehe auch nicht 


an, das Museum und die Bibliothek gesondert zu beurteilen. Wie bei einem 
Wohnhaus, bei welchem auch nicht jedes Zimmer für die Anschlussgebühren 
gesondert beurteilt werde, sei auch hier das Gebäude als gesamtes, d.h. die 
„Museumshalle mit Bibliothek“, und seien nicht lediglich die einzelnen Räume 
für die Bemessung der Anschlussgebühren massgebend. Daran könne die 
allenfalls 
verschiedene 
Betrachtungsweise 
der 
privaten 
Wasserschadenversicherung auch nichts ändern.
6.
In der Folge fand am 16. Mai 2011 ein Augenschein vor Ort statt, in dessen 
Verlauf die Parteien im Wesentlichen nochmals bereits an ihren schriftlich 
geäusserten Auffassungen festhielten. Auf die Frage des Instruktionsrichters 
hin, wie der in den Plänen als Bibliothek benannte Teil des Gebäudes 
„Museumshalle mit Bibliothek“ bezeichnet werde, äusserte sich der 
Beschwerdeführer 
wie 
folgt: 
Hobbit-Höhle, 
die 
als 
eigenständiges 
Wohngebäude funktionieren solle. Darin könnten auch Personen für eine Zeit 
wohnen (evtl. Ferien). Daraufhin erklärte der beschwerdegegnerische 
Rechtsvertreter, dass die Nutzung der Hobbit-Höhle als separate Wohnung 
für die Gemeinde … neu sei und aus diesem Grund auch die 
Ausnützungsziffer eventuell neu berechnet werden müsse. Schliesslich 
einigten sich die Parteien auf eine Sistierung des Verfahrens bis Ende Juni, 
in deren Verlauf die Gemeinde … die Frage der Gebührenerhebung in Bezug 
auf die Bibliothek bzw. die Wohnung und das Museum nochmals prüfen 
werde, um allenfalls mit dem Beschwerdeführer eine aussergerichtliche 
Verständigung zu erreichen. 
7.
Nachdem der beschwerdegegnerische Rechtsvertreter dem Gericht anfangs 
August 2011 eröffnet hatte, dass eine einvernehmliche Lösung gescheitert sei 
und entsprechend um eine Fortsetzung des Beschwerdeverfahrens ersucht 
werde, wurde die Sistierung des Verfahrens gemäss gerichtlicher Mitteilung 
vom 5. August 2011 aufgehoben und das Beschwerdeverfahren fortgesetzt.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die weiteren 
Ergebnisse 
des 
Augenscheins 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.


Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Einspracheentscheid 
der Gemeinde … vom 16. November 2010 bzw. die diesem zugrunde 
liegende 
Rechnungsverfügung 
vom 
11. 
Juni 
2010, 
wonach 
dem 
Beschwerdeführer unter Berücksichtigung der erfolgten Teilzahlungen 
definitive Anschlussgebühren (Wasser, Kanalisation, Energie) in der Höhe 
von Fr. 221‘361.25 in Rechnung gestellt wurden (Fr. 369‘009.25 an Gebühren 
inkl. MWST, abzüglich Fr. 147‘648.-- an Teilzahlungen). Streitig und zu prüfen 
ist 
die 
Frage, 
ob 
die 
Vorinstanz 
dem 
Beschwerdeführer 
die 
Anschlussgebühren in der genannten Höhe zu Recht auferlegt hat. 
2. a)
Die Gemeinde begründet die von ihr in Rechnung gestellten, einmaligen 
Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und Energie von jeweils 2% des 
Gebäudeneuwerts gemäss amtlicher Schätzung mit Art. 31 ihres kommunalen 
Wasserreglements, 
Art. 
2 
Abs. 
1 
der 
Gebührenordnung 
ihres 
Kanalisationsreglements und Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 
Energielieferung des EW ... Da der Beschwerdeführer dagegen keine 
konkreten Einwände vorgebracht hat und nach Lage der Akten in der 
vorliegend zu beurteilenden Konstellation weder eine Verletzung des 
Legalitätsprinzips noch eine Verletzung des Verursacherprinzips ersichtlich 
ist, ist darauf nicht weiter einzugehen. 
b)
In der Beschwerde vom 20. Dezember 2010 wurde in Bezug auf die 
veranlagten definitiven Anschlussgebühren für Wasser, Kanalisation und 
Energie in der Höhe von gesamthaft Fr. 369‘009.25 eine Verletzung des 
Äquivalenzprinzips 
behauptet 
und 
eine 
Verletzung 
des 
Kostendeckungsprinzips zur Diskussion gestellt sowie um Edition von 
verschiedenen Unterlagen aus den Händen der Beschwerdegegnerin 
ersucht. Nach erfolgter Einsichtnahme in die editionsweise verlangten 
Unterlagen hat der Beschwerdeführer in seiner Replik die mögliche 
Verletzung des Kostendeckungsprinzips fallengelassen, so dass das 


Kostendeckungsprinzip nachfolgend nicht weiter zu thematisieren ist. Zu 
prüfen gilt es entsprechend im Folgenden einzig, ob die in Rechnung 
gestellten 
Anschlussgebühren 
in 
der 
vorliegend 
zu 
beurteilenden 
Konstellation übermässig hoch sind, d.h. in einem offensichtlichen 
Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen, und damit das 
Äquivalenzprinzip verletzen. 
3. a)
Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes dar. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht 
in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert einer Leistung 
stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der 
Leistung bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem 
Pflichtigen 
bringt, 
oder 
nach 
dem 
Kostenaufwand 
der 
konkreten 
Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 
Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und 
Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Es 
ist nicht notwendig, dass die Gebühren in jedem Fall genau dem 
Verwaltungsaufwand entsprechen; sie sollen indessen nach sachlich 
vertretbaren Kriterien bemessen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für 
die keine vernünftigen Gründe ersichtlich sind (BGE 126 I 180, 188 E. 3a/bb; 
vgl. auch BGE 130 III 225, 228 f. E. 2.3; BGE 132 II 371, 374 f. E. 2.1).
b)
Im Zusammenhang mit einmaligen Anschlussgebühren für Wasser und 
Abwasser hat sich das Bundesgericht zum Äquivalenzprinzip wiederholt wie 
folgt geäussert:
•
Die einmalige Anschlussgebühr für Wasser und Abwasser bildet als 
Verwaltungsgebühr die Gegenleistung des Bauherrn für die Gewährung 
des Anschlusses der Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und 
betriebenen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen. Nach feststehender 
Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des 
Vorteils 
richten, 
welcher 
dem 
Grundeigentümer 
aus 
der 
Wasserversorgung bzw. der Abwasserentsorgung des Gebäudes 
erwächst. Dabei muss sich die Bemessung dieser Abgabe nicht 
notwendigerweise nach dem dem Gemeinwesen aus dem einzelnen 
Anschluss jeweils konkret entstehenden Aufwand richten, sondern es darf 
mittels schematischer Kriterien auf den dem Pflichtigen erwachsenden 
Vorteil abgestellt werden (BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 
3.3; vgl. auch BG-Urteil 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2) 


•
Bei Wohnbauten bringt der Gebäudeversicherungswert (oder ein anderer 
vergleichbarer Wert, wie der amtliche Steuerwert) der angeschlossenen 
Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne 
dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der 
Versorgungsnetze abgestellt werden müsste. Gestützt auf diese 
Betrachtungsweise darf, soweit die massgeblichen Vorschriften dies 
vorsehen, auch bei nachträglichen baulichen Veränderungen (wie Umbau 
oder Erweiterung), welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, eine 
ergänzende Anschlussgebühr erhoben werden, ohne dass es auf die zu 
erwartende Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- 
und Entsorgungsnetze ankäme (BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 
2009 E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen; vgl. auch BG-Urteil 2C_722/2009 
vom 8. November 2010 E. 3.2).
•
[…] 
Bei 
den 
hier 
zur 
Diskussion 
stehenden 
einmaligen 
Anschlussgebühren hat das Bundesgericht in seinen Entscheiden jeweils 
lediglich einen Vorbehalt angebracht für Gebäude, welche im Verhältnis 
zu ihrem Versicherungswert einen extrem hohen oder extrem niedrigen 
Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen. Solche Situationen, für 
welche der Gebäudeversicherungswert (oder amtliche Schatzungswert) 
kein taugliches Bemessungskriterium darstellt, können vor allem bei 
Industriebauten gegeben sein. Bei Wohnbauten hat das Bundesgericht die 
Verweigerung derartiger Ausnahmen, was die Anschlussgebühren 
anbelangt, bisher als verfassungsrechtlich zulässig erachtet (BG-Urteil 
2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.4, mit zahlreichen Hinweisen; vgl. 
auch BG-Urteil 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3).
c)
Die dargestellte Praxis beruht auf Praktikabilitätserwägungen. Es müssen bei 
der 
Bemessung 
der Anschlussgebühren daher 
nicht 
alle 
Umstände 
berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen 
Inanspruchnahme 
der 
Wasserversorgung 
oder 
Abwasserbeseitigung 
beeinflussen. Diese Schematisierung führt regelmässig dazu, dass einzelne 
Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen, ausser 
Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den 
Wasserverbrauch oder Abwasseranfall haben. Das Gleiche gilt auch im 
umgekehrten Sinn, indem kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, 
obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken. 
Ein Abgehen von dieser Schematisierung ist nach der Rechtsprechung nur 
dann geboten, wenn im konkreten Fall bei den gegebenen Baukosten die 
Abweichung 
von 
der 
durchschnittlichen 
Inanspruchnahme 
der 
Infrastrukturanlagen besonders gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis 
zwischen dem Schätzungswert und dem Nutzungspotenzial des Wasser- und 


Abwasseranschlusses besteht. Ebenso kann eine Ausnahme von der 
schematischen Bemessung angezeigt sein, wenn ein Eigentümer besondere 
Massnahmen trifft, um den Wasserverbrauch oder Abwasseranfall viel tiefer 
zu halten als in durchschnittlichen Verhältnissen (VGU A 09 47 vom 8. 
Dezember 2009 E. 2c, mit Hinweis auf BG-Urteil 2C_847/2008 vom 9. 
September 2009 E. 2.2).
d)
Dieselben Grundsätze gelten auch für die einmaligen Gebühren für den 
Anschluss 
ans 
Stromnetz 
(Energie). 
Nach 
bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung ist auch die Bemessung solcher Anschlussgebühren nach 
dem Gebäudewert abgaberechtlich nicht zu beanstanden (BG-Urteil 2P.223/ 
2004 vom 18. Mai 2005 E. 3.2; vgl. auch VGU A 09 55 E. 4).
4. a)
Sowohl in dem vom Beschwerdeführer erstellten Wohnhaus (Nr. 192, Wert 
Fr. 3.6081 Mio.) als auch in der dazu gehörenden Tiefgarage (Nr. 192-A, Wert 
Fr. 0.6955 Mio.) sind zweifelsohne Anschlüsse für Wasser, Abwasser und 
Energieversorgung vorhanden, die es bei der Bemessung der kommunalen 
Anschlussgebühren zu berücksichtigen gilt. Unter den Parteien umstritten ist 
lediglich, inwiefern der nach beschwerdeführerischen Angaben aufwändig 
gestalteten Fassade bei der Bemessung der Anschlussgebühren infolge des 
Äquivalenzprinzips Rechnung zu tragen ist. Das Bundesgericht hat, wie 
erwähnt, in ständiger Rechtsprechung dazu festgehalten, dass bei der 
Bemessung der betreffenden Abgaben mittels schematischer Kriterien auf 
den dem Pflichtigen erwachsenden Vorteil abgestellt werden darf. Bei 
Wohnbauten bringe der Gebäudeversicherungswert der angeschlossenen 
Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne 
dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der 
Versorgungsnetze abgestellt werden müsste. Einen Vorbehalt angebracht hat 
das Bundesgericht jeweils lediglich für Gebäude, welche im Verhältnis zu 
ihrem Versicherungswert einen extrem hohen oder extrem niedrigen 
Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen (z.B. Industriebauten). Bei 
Wohnbauten hingegen wurde die Verweigerung einer solchen Ausnahme 
bisher verfassungsrechtlich stets als zulässig beurteilt. Beim hier zu 
beurteilenden Gebäude (Wohnhaus mit Tiefgarage) handelt es sich 


unbestritten um eine Wohnbaute im Sinne der angeführten höchstrichterlichen 
Rechtsprechung. Diese Wohnbaute, welche gemäss bewilligten Plänen 
insgesamt über sechs Nasszellen, drei Waschküchen und zwei Küchen 
verfügt, weist keinen zu berücksichtigenden extrem niedrigen Wasser-, 
Abwasser- oder Energieverbrauch auf. Es darf davon ausgegangen werden, 
dass luxuriös ausgestattete Liegenschaften mit ihren regelmässig grosszügig 
dimensionierten 
Sanitäreinrichtungen 
im 
Allgemeinen 
auch 
einen 
überdurchschnittlichen Wasserverbrauch aufweisen. Es lässt sich sodann 
willkürfrei annehmen, der Anschluss an die öffentliche Wasserver- und 
Abwasserentsorgung stelle für den Eigentümer eines luxuriösen Wohnhauses 
im Vergleich zu jenem einer billigeren Baute einen grösseren Vorteil dar, 
womit eine entsprechend höhere Anschlussgebühr zu rechtfertigen ist (vgl. 
BG-Urteil 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.5). Hinzu kommt, dass die hier 
zu berücksichtigenden Gebäudeneuwerte in Höhe von Fr. 3.6081 Mio. und Fr. 
0.6955 Mio. für eine Wohnbaute der luxuriöseren Art mit Tiefgarage nicht aus 
dem Rahmen fallen, selbst wenn man dem Beschwerdeführer zugestehen 
wollte, 
die 
aufwändig 
gestaltete 
Fassade 
habe 
wesentlich 
zum 
Gebäudeneuwert beigetragen. Entsprechend rechtfertigt sich praxisgemäss 
keine Ausnahme von der vollen Berücksichtigung der Gebäudeneuwerte 
gemäss amtlicher Schätzung. Die Gemeinde hat dem Beschwerdeführer 
daher zu Recht Anschlussgebühren Wasser, Abwasser und Energie in Höhe 
von je 2% des Gebäudeneuwerts in Rechnung gestellt. Ein Verstoss gegen 
das Äquivalenzprinzip liegt nicht vor.
b)
Was das Gebäude „Museumshalle mit Bibliothek“ (Nr. 192-B, Wert Fr. 1.6946 
Mio.) betrifft, gelten die vorstehenden Ausführungen ebenfalls zumindest für 
die Anschlussgebühren Energie, da sowohl der Museumsteil als auch die 
Bibliothek bzw. die Hobbit Höhle (Ferienwohnung) unbestritten an die 
Energieversorgung angeschlossen sind. Näher einzugehen ist indessen auf 
die von der Vorinstanz erhobenen Wasser- und Abwassergebühren, nachdem 
der Beschwerdeführer darauf hingewiesen hat, ausschliesslich die Bibliothek 
weise entsprechende Anschlüsse auf. Im Gegensatz dazu sei die 
Museumshalle 
weder 
an 
die 
Wasserversorgung 
noch 
an 
die 
Abwasserentsorgung bzw. die Kanalisation angeschlossen. Es stellt sich 


damit die Frage, ob sich hinsichtlich der Anschlüsse an Wasser und Abwasser 
eine gesonderte Behandlung von Museumshalle ohne Anschlüsse einerseits 
und Bibliothek mit Anschlüssen andererseits aufdrängt. Zur Klärung dieser 
umstrittenen Frage wurde am 16. Mai 2011 vor Ort ein Augenschein 
durchgeführt, der zu den folgenden Feststellungen geführt hat:
•
Der gemäss Baugesuchsplänen als Bibliothek, Kaminzimmer, Eingang, 
WC/Umkleide etc. bezeichnete Bereich ist nach beschwerdeführerischen 
Angaben als Hobbit-Höhle ausgebaut worden, die als eigenständiges 
Wohngebäude und allenfalls als Ferienwohnung funktionieren soll. Die 
Hobbit-Höhle verfügt unter anderem über einen Raum mit WC/Dusche 
sowie einen eigenen überirdischen Eingangsbereich vom vorderen 
Gartenbereich her und ist unbestritten an Wasser und Abwasser 
angeschlossen. Daneben besteht das eigentliche Museum mit einem 
separaten, unterirdischen Eingang über eine Treppe vom hinteren 
Gartenbereich her. Es umfasst ein Kino und vier Sammlungen. Nach 
beschwerdeführerischer Darstellung soll das Museum nicht öffentlich 
zugänglich 
sein, 
sondern 
nur 
einem 
bestimmten 
interessierten 
Personenkreis auf Einladung hin zur Besichtigung zugänglich gemacht 
werden. Voraussetzung für eine Besichtigung werde sein, dass es sich um 
Besucher handle, die sich nachweislich für den Kunstbereich Mittelerde 
interessieren. Dieser Museumstrakt verfügt erwiesenermassen über keine 
Wasser- und Kanalisationsanschlüsse (vgl. Baugesuchspläne gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008).
•
Neben den beiden jeweiligen separaten Eingängen zur Museumshalle 
(unterirdisch) und zur Hobbit Höhle (überirdisch) verfügt das Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ an sich noch über einen gemeinsamen, 
unterirdischen Eingang über die Tiefgarage. Über ein Foyer ist die 
Museumshalle über eine kurze Treppe und ist die Hobbit Höhle über eine 
Türe zugänglich. Das Foyer wiederum ist baulich nicht vollständig von der 
Museumshalle abgetrennt, sondern gewissenermassen ein Teil davon 
(keine abschliessbare Türe, freier Blick in die Museumshalle auf 
Sammlung 4 von der erhöhten Position aus). Ebenfalls über das Foyer 
zugänglich ist ein mit einer Türe abgeschlossener, als Lager bezeichneter 
Raum, der in sachlicher Hinsicht wohl zur Museumshalle zu zählen sein 
dürfte.
c)
Insgesamt sind die Museumshalle (Kino, Sammlungen) und die Hobbit-Höhle 
(Bibliothek, 
Kaminzimmer, 
WC/Dusche) 
unter 
Berücksichtigung 
der 
Erkenntnisse gemäss dem Augenschein vom 16. Mai 2011 und den 
Baugesuchsplänen gemäss Baubewilligung vom 5. Februar 2008 aus 
nachfolgenden Gründen als einheitlicher Komplex und als einheitliches 
Gebäude zu qualifizieren:


•
Zunächst umfasste die am 5. Februar 2008 von der Gemeinde erteilte 
Baubewilligung 
bezüglich 
Projektänderung 
„Neubau 
Pavillon“ 
(Baugesuch-Änderung) sowohl die Museumshalle als auch die Bibliothek 
bzw. die Hobbit-Höhle. Auf den Baugesuchsplänen ersichtlich ist eine 
gemeinsame Umfassungsmauer um den gesamten Gebäudekomplex 
herum. In baulicher Hinsicht sind die Museumshalle und die Hobbit-Höhle 
damit als Einheit zu betrachten. Dafür spricht auch der Umstand, dass das 
Gebäude “Museumshalle mit Bibliothek“ über einen gemeinsamen, 
zentralen und unterirdischen Eingang (Foyer) über die Tiefgarage 
erreichbar ist (vis-à-vis des Eingangsbereichs zum Wohnhaus). Insofern 
kann die Museumshalle nicht als selbständige und von der Hobbit-Höhle 
getrennte Baute qualifiziert werden. In konstruktiver Hinsicht sind die 
Museumshalle und die Hobbit-Höhle vielmehr als zwei miteinander 
verbundene Gebäudeteile eines einheitlichen Komplexes zu qualifizieren. 
Keinen Einfluss auf diese Qualifikation auszuüben vermag der Umstand, 
dass die beiden Gebäudeteile neben ihrem gemeinsamen Zugang noch je 
über einen separaten Zugang verfügen. Ebenfalls nicht wesentlich ist die 
davon abweichende Interpretation des privaten Wasserversicherers 
(Basler 
Versicherung), 
die 
der 
Beschwerdeführer 
behauptet. 
Diesbezüglich gilt es aber zusätzlich darauf hinzuweisen, dass es sich bei 
der in den Akten liegenden beschwerdeführerischen Beilage 6 lediglich 
um einen Versicherungsvorschlag vom 29. März 2010 handelt. Wie dem 
Dokument entnommen werden kann, handelt es sich dabei nicht um eine 
Offerte der Basler Versicherung, sondern nur um eine Einladung zu einem 
Antrag. Unter diesen Umständen aber ist die beschwerdeführerische 
Behauptung der abweichenden Interpretation durch den privaten 
Wasserversicherer nicht erwiesen. Auffallend ist im Übrigen, dass der dem 
Versicherungsvorschlag der Basler Versicherung beigelegte Plan (Datum 
25. Januar 2008) nicht vollständig mit den Baugesuchsplänen gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008 überreinstimmt (Datum 30. 
November 2007; Lage und Grösse der Räume Technik und Lager, Grösse 
des Raums Flur/Office) und - soweit ersichtlich - auch die beiden Räume 
Technik und Lager für Versicherungszwecke als Bestandteile der Hobbit-
Höhle umfasst.
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Sodann sind die Museumshalle und die Hobbit-Höhle auch in 
thematischer Hinsicht zweifellos verbunden. Die Museumshalle einerseits 
umfasst 
verschiedene 
Sammlungen 
grösserer 
und 
kleinerer 
Ausstellungsstücke aus dem Kunstbereich Mittelerde. Die Bibliothek bzw. 
die Hobbit-Höhle andererseits in ihrer derzeitigen Ausgestaltung (runde 
Zugänge, runde Fenster, Erdhaus-Charakter) ist an sich bereits dem 
Themenbereich 
Mittelerde 
zuzuordnen, 
zumal 
diese 
Bauten 
charakteristisch für die Hobbits als Bewohner des Auenlands (Teil von 
Mittelerde) sind. Insofern liegt die Vermutung nahe, dass Besucher der 
Museumshalle auch die Hobbit-Höhle als weiteres „Ausstellungsstück“ 
besuchen dürften. Entsprechend ist nicht auszuschliessen, dass die 
sanitären Anlagen in der Hobbit-Höhle auch Besuchern des Museums 
zugänglich sind, obwohl der Beschwerdeführer deren exklusive 
Benutzung 
durch 
allfällige 
Mieter/Feriengäste 
der 
Hobbit-Höhle 
behauptet. 


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Im Weiteren wäre eine strikte Trennung des Gebäudes “Museumshalle mit 
Bibliothek“ in die Museumshalle und die Hobbit-Höhle auch nur schwer 
möglich: Wollte man die Museumshalle und die Hobbit-Höhle als zwei 
eigenständige Gebäude qualifizieren, welche im Rahmen der Bemessung 
der Anschlussgebühren gesondert zu beurteilen wären, stellte sich die 
Frage, wozu die gemäss Baugesuchsplänen als Lager und als Technik 
bezeichneten Bereiche zu zählen wären. Das Lager ist plangemäss über 
den gemeinsamen Eingangsbereich von Museumshalle und Hobbit-Höhle 
(Foyer) erreichbar. Bereits die Bezeichnung Lager indiziert indessen wohl 
die exklusive Zugehörigkeit zur Museumshalle. Der Technikraum 
wiederum ist über einen als Flur/ Office bezeichneten Raum zugänglich, 
welcher zur Hobbit-Höhle zu zählen sein müsste (Abtrennung vom Foyer 
mittels Eingangstüre zur Hobbit Höhle; vgl. Baugesuchspläne gemäss 
Baubewilligung vom 5. Februar 2008). In sachlicher Hinsicht dürfte der 
Technikraum aber wohl nicht nur für die Hobbit-Höhle, sondern auch für 
die Museumshalle benutzt werden. Eine Aufteilung des Gebäudes 
“Museumshalle mit Bibliothek“ in eine erste selbständige Baute 
„Museumshalle mit Lager“ und eine zweite selbständige Baute „Hobbit-
Höhle mit Technikraum“ überzeugte daher aus diesen Gründen nicht.
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Unwesentlich ist schliesslich, ob die Museumshalle einem breiteren 
öffentlichen Publikum oder nur einem beschränkten privaten Kreis 
zugänglich gemacht wird. Denn auch wenn die Museumshalle nur einem 
beschränkten Personenkreis zugänglich gemacht würde, ist das Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ insgesamt nach wie vor an die 
Wasserversorgung, 
die 
Kanalisation 
und 
die 
Energieversorgung 
angeschlossen. 
Wie die Beschwerdegegnerin im Ergebnis zu Recht festhält, rechtfertigt sich 
eine getrennte Beurteilung der Museumshalle und der Hobbit-Höhle aus den 
angeführten 
Gründen 
nicht. 
Im 
Rahmen 
der 
Bemessung 
der 
Anschlussgebühren unter Berücksichtigung des Äquivalenzprinzips besteht 
bereits aufgrund der Zulässigkeit der Schematisierung und der daraus 
resultierenden 
einfachen, 
nachvollziehbaren 
Bemessungsgrundlage 
"Gebäudeneuwert" weder Raum noch Anlass für eine weitergehende 
Differenzierung (Aufgliederung nach einzelnen Gebäudeteilen, Einfluss auf 
den Wasserverbrauch, Gebäudegrösse; vgl. VGU A 07 55 E. 2e). Für die 
Bemessung der Anschlussgebühren ist damit das ganze Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ massgebend, auch wenn einzelne Räume über 
keinen eigenen Wasser- und Abwasseranschluss verfügen. Schliesslich wird 
auch bei einem reinen Wohngebäude nicht jeder einzelne Raum im Rahmen 
der Bemessung der Anschlussgebühren gesondert beurteilt, auch wenn in 


aller Regel die Mehrzahl der Räume über keinen Wasser- und 
Abwasseranschluss verfügen dürften.
d)
Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips liegt in der hier zu beurteilenden 
Konstellation nicht vor, zumal nach beschwerdeführerischer Darstellung beim 
veranlagten Gebäude „Museumshalle mit Bibliothek bzw. Hobbit-Höhle“ 
mindestens teilweise von einem Wohngebäude (Ferienhaus) auszugehen ist, 
so dass praxisgemäss keine Ausnahme von der vollen Berücksichtigung des 
Gebäudeneuwerts zuzulassen ist. Im Weiteren fällt der zu berücksichtigende 
Gebäudeneuwert in Höhe von Fr. 1.6946 Mio. für eine Hobbit-Höhle mit 
angrenzendem Museum, Kino, Lager und Technikraum nicht derart aus dem 
Rahmen, dass dessen Berücksichtigung als unverhältnismässig erschiene; 
schliesslich besteht im Wohnbereich unbestritten zumindest ein Anschluss an 
die Wasserver- und Abwasserentsorgung (WC/Dusche), so dass nicht von 
einem extrem niedrigen Wasserverbrauch ausgegangen werden kann. Die 
Gemeinde hat dem Beschwerdeführer daher zu Recht auch für das Gebäude 
„Museumshalle mit Bibliothek“ Anschlussgebühren Wasser, Abwasser und 
Energie in Höhe von je 2% des Gebäudeneuwerts gemäss amtlicher 
Schätzung in Rechnung gestellt.
5. a)
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die dem 
Beschwerdeführer in Rechnung gestellten Anschlussgebühren für Wasser, 
Abwasser und Energie von je 2% des Gebäudeneuwerts gemäss Art. 31 ihres 
kommunalen Wasserreglements, Art. 2 Abs. 1 der Gebührenordnung ihres 
Kanalisationsreglements und Art. 9.1 der Allgemeinen Bedingungen für die 
Energielieferung des EW … zu Recht erhoben hat. Die Gemeinde durfte den 
Gebäudeneuwert gemäss amtlicher Schätzung als alleinige Grundlage für die 
Anschlussgebühren heranziehen. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips ist 
darin nicht zu erblicken. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. 
b)
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine 


Parteientschädigung 
zugesprochen, 
wenn 
sie 
in 
ihrem 
amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
356.--
zusammen
Fr.
2'856.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.