gr_gerichte · R 2013 210 · 2014-05-20 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 13 210 und R 14 29
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 20. Mai 2014 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marc Tomaschett,
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andrea Brüesch, 
Beschwerdegegnerin
und
B._____ und C._____, 
Beschwerdegegner
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Am 7. Juli 2013 reichten C._____ und B._____ das Gesuch um Neubau 
eines Zweifamilienhauses auf Parzelle 2484 der Gemeinde X._____ ein. 
Das Gebäude soll eine Dreizimmerwohnung und eine Einzimmerwohnung 
und vier Parkplätze beinhalten. Die Umfassungswände sollen in Block-
bauweise, Holz massiv, dunkelbraun und das Dach mit roten Ziegeln ge-
deckt werden. Die Dachneigung sollte gemäss Gesuch 18° betragen. 
2.
Dagegen erhob unter anderem A._____ am 15. August 2013 Einsprache. 
Mit dem geplanten Wohnhaus würden in X._____ eine Zweiklassenge-
sellschaft von Hauseigentümern geschaffen, einerseits die Einfamilien-
hauseigentümer im Quartierplangebiet "Y._____", die durch die Quartier-
planvorschriften (QPV) bei anstehenden Renovationen und Erneuerungen 
massiv benachteiligt würden, anderseits die Eigentümer von Häusern in 
den dazwischen liegenden Dorfzonen, die fast alle Freiheiten in der Ge-
staltung ihrer Häuser hätten. Zudem habe er festgestellt, am Bauprofil sei 
das Erdgeschoss[EG]-Niveau nicht angegeben.
3.
Am 30. August 2013 trat der Gemeindevorstand X._____ auf die Einspra-
che mangels Legitimation nicht ein. Gemäss Art. 101 Abs. 2 KRG müsse 
ein Einsprecher in räumlicher Nähe zum Bauobjekt stehen oder durch 
dessen Immissionen beeinträchtigt werden. In erster Linie seien direkte 
Anstösser der Bauparzelle zur Einsprache berechtigt. Hier liege weder 
das eine noch das andere vor. Zudem könne in keinem der Einsprache-
punkte auf ein eigenes schutzwürdiges Interesse des Einsprechers ge-
schlossen werden. Die Betroffenheit durch die QPV „Y._____“ sei kein 
schutzwürdiges Interesse. Beim vorliegenden Bauprojekt handle es sich 
um eine Parzelle, welche sich schon vor Erlass des Quartierplans (QP) in 
der Dorfzone befunden habe. Die Annahme, dass durch die eingereichte 
Einsprache zum aktuellen Bauprojekt, welches nicht mit dem Quartierplan 


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in Verbindung gebracht werden könne, eine Lockerung oder Aufhebung 
der QPV „Y._____“ erwirkt werden könnte, sei unbegründet.
Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand X._____ dem Bauvorhaben 
die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen.
4.
Dagegen erhob A._____ am 1. Oktober 2013 Beschwerde (Verfahren R 
13 210) und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides. Es 
sei festzustellen, dass er zur Einsprache und zur Beschwerdeführung le-
gitimiert sei. Das Baugesuch sei abzuweisen. Der Beschwerde sei auf-
schiebende Wirkung zu erteilen (am 11. November 2013 erteilt).
Zwar trage das Bauvorhaben ein Satteldach, auf der einen Dachfläche 
werde aber eine Lukarne aufgebaut, so dass ein Quergiebel entstehe. 
Dies widerspreche Art. 35.1 BG und Art. 19 BG. Durch die Erteilung einer 
Bewilligung würden die Bauwilligen in der Wohnzone unterschiedlich zu 
den Bauwilligen in der Dorfzone behandelt, obwohl die Bestimmungen be-
treffend Dächer im kommunalen Baugesetz (BG) für beide identisch sei-
en. Zudem verlange Art. 19 Abs. 4 BG für Neu- und Umbauten gemäss 
Art. 35.1 BG in der Dorfzone obligatorisch eine Bauberatung. Ein Bericht 
liege ihm aber nicht vor.
Die angefochtene Verfügung sei vom Baufachchef und der Aktuarin un-
terzeichnet. Gemäss Art. 3 BG sei der Gemeindevorstand Baubehörde. 
Die Verfügung sei deshalb nicht rechtsgenüglich unterzeichnet und daher 
aufzuheben.
Die Gemeinde habe gestützt auf Art. 101 Abs. 2 KRG seine Legitimation 
zur Einspracheerhebung verneint. Indessen lägen beide Parzellen an der 
gleichen Strasse und sein Haus befinde sich rund 40 m von der Grunds-
tücksgrenze des Baugrundstückes entfernt. Das Quartierplangebiet 
„Y._____“ sei nur durch eine kleine Landwirtschaftsparzelle von der Dorf-
zone und von der Bauparzelle entfernt. Somit sei hier die besondere Be-
ziehungsnähe in räumlicher Hinsicht gegeben. Das Anfechtungsinteresse 


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müsse dann nicht mit dem Interesse übereinstimmen, das durch die von 
einem Beschwerdeführer als verletzt bezeichneten Normen geschützt 
werde. Er könne somit die Überprüfung des Bauvorhabens im Lichte all 
jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich auf seine 
Stellung auswirken, sodass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer 
Nutzung entstehe.
Ihm sei vor Jahren ein ähnlicher Ausbau seines Dachstockes nicht bewil-
ligt worden. Weil er nur rund 40 m vom Bauvorhaben entfernt wohne, sei 
er besonders berührt.
Hier gelte das BG Z._____. Ende der Neunzigerjahre sei „Y._____“ ein 
Quartierplangebiet ausgeschieden und eine Wohnzone statuiert worden. 
Die Gemeinde habe sodann am 23. Februar 2000 Art. 35 BG über Ge-
bäude- und Firsthöhe ergänzt und Art. 35.1 BG betreffend Dächer in der 
Dorf- und Wohnzone genauer definiert. Entsprechend sei in den QPV 
„Y._____“ der Gestaltungsplan im Sinne von Art. 35.1 BG vorformuliert 
worden. Den Quartierplanbeteiligten sei demzufolge untersagt gewesen, 
überdimensionierte Lukarnen auf den Dächern anzubringen.
Gemäss Art. 35 Abs. 1 BG seien in der Dorf- und Wohnzone nur Sat-
teldächer mit einer Neigung von 40-55 % zulässig. Beide Dachflächen 
hätten dieselbe Neigung aufzuweisen. Die Dächer seien sorgfältig zu ge-
stalten und die Gestaltung habe auf die ortsüblichen Formen, Farben und 
Materialien Bezug zu nehmen. Dies gelte für alle Bauten in X._____, so-
wohl in der Dorf- wie in der Wohnzone. Sämtliche Giebel seien zudem 
talabwärts in der Falllinie des Gebäudes ausgerichtet.
In Abs. 2 von Art. 35.1 BG sei festgehalten, dass Lukarnen und Dach-
flächenfenster zulässig seien. Die Grössen seien aber definiert. Zudem 
solle die Belichtung in der Regel über die Giebelseiten (mindestens 60 % 
der Gesamtfensterfläche) erfolgen. Dachflächenfenster und Lukarnen 
dürften höchstens 40 % der Gesamtfensterfläche betragen.


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Hier solle ein Satteldach erstellt werden, das auch wie bei den übrigen 
Häusern talabwärts ausgerichtet sei. Die eine Dachfläche werde aber 
vollständig von einer Lukarne bedeckt, welche ebenfalls ein Satteldach 
trage, das ausgehend von den unteren Ecken der Dachfläche bis hinauf 
zum Giebel reiche. Dadurch entstehe ein Quergiebel, so dass die gesetz-
lich verlangte Satteldachform nicht mehr ablesbar sei. So könne das Bau-
gesuch nicht bewilligt werden.
Zudem würden durch diese Lukarne sämtliche Bestimmungen von Art. 
35.1 BG über Grösse der Dachaufbauten und der Verhältnisse der First-
flächen zueinander missachtet.
Die Dorfzone (Art. 19 BG) unterscheide sich von der Wohnzone (Art. 20 
BG) dadurch, dass in der Dorfzone bereits auf Gesetzesstufe die erhal-
tenswerte Siedlungsstruktur geschützt werde. Neu- und Umbauten hätten 
sich in der Höhe, Länge, Dachform, Proportionen, Stellungen, Baumateri-
al und Farbgebung in die umliegenden Bauten einzufügen. Der Sied-
lungscharakter und die siedlungstypische Bausubstanz seien zu erhalten. 
In der Wohnzone sollten Neubauten nur im Rahmen rechtskräftiger Quar-
tierpläne bewilligt werden, welche sich wiederum an die Dachstrukturen 
von Art. 35.1 BG halten müssten. Dem Erhalt der Wohnzone werde somit 
eine massgebliche Bedeutung beigemessen. Das vorliegende Projekt ver-
letze die grundsätzlichen Bestimmungen zum Erhalt des Charakters und 
könne nicht bewilligt werden. Eine Ungleichbehandlung insbesondere im 
Sinne von Art. 35.1 BG, welcher die Dorf- und die Wohnzone gleich be-
handeln wolle, würde entstehen.
Zudem lägen wohl weitere Verletzungen des Baugesetzes vor, was er 
nicht weiter geprüft habe. Grundsätzlich gehe es hier um eine Gleichbe-
handlung sämtlicher Bauwilligen in der Gemeinde. Sei diese nicht gege-
ben und gebe es keinen Raum für Ausnahmebewilligungen, könne das 
Baugesuch nicht bewilligt werden.


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5.
Am 6. November 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerde-
gegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Eventuell sei die Streitsache 
unter Aufhebung des Nichteintretensentscheides zur materiellen Beurtei-
lung der Einsprache an die Gemeinde zurückzuweisen.
Es entstehe kein eigentlicher Quergiebel. Ähnliche Dachgestaltungen 
seien in Z._____ bereits vorhanden. Insbesondere seien - im Gegensatz 
zu den QPV „Y._____“, Ziff. 2.8 - Dachaufbauten (Lukarnen) gemäss 
Art. 35.1 BG ausdrücklich auf einer Dachhälfte zulässig.
Die vermeintliche Ungleichbehandlung sei darauf zurückzuführen, dass 
im QP „Y._____“ spezielle QPV die Quartiergestaltung umschrieben und 
auch Dachgestaltungsvorschriften umfassten, welche den baugesetzli-
chen Bestimmungen nicht entsprächen. Gemäss Art. 49 Abs. 2 BG seien 
der Baubehörde überdies hinsichtlich Quartiergestaltung die Möglichkeit 
gegeben worden, unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von 
den Vorschriften über Gebäudelänge, Dachgestaltung und den Zusam-
menbau mehrerer Baukörper zu gewähren. Dementsprechend sei die 
seinerzeitige Gemeinde Z._____ auch berechtigt gewesen, vom Bauge-
setz abweichende QPV zu erlassen.
Seit der Fusion X._____/Z._____ sei die Baukommission der Gesamtge-
meinde mit beratender Funktion zu Handen der Baubehörde eingesetzt. 
In der Baukommission sässen Mitglieder mit Fachkenntnissen im Bauwe-
sen, weswegen der Bestimmung von Art. 19 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 
73 BG Genüge getan sei.
Zwar seien gemäss Art. 15 GG Vorstandsverfügungen vom Präsidenten 
und dem Gemeindeschreiber oder einem anderen Vorstandsmitglied zu 
unterzeichnen. Der Baufachchef sei auch Mitglied des Gemeindevorstan-
des. Zudem führe ein solcher Unterzeichnungsmangel nicht ohne weite-
res zu einer Aufhebung des Entscheides. Es wäre prozessökonomisch 
nicht zweckmässig, einen Entscheid nur deswegen aufzuheben und die 
Sache zurückzuweisen.


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Die Parzelle des Beschwerdeführers grenze nicht an die Bauparzelle und 
sei auch nicht nur durch einen Verkehrsträger von ihr getrennt. Zwei wei-
tere Parzellen lägen dazwischen.
Dem Beschwerdeführer gehe es praktisch ausschliesslich um eine 
Gleichbehandlung sämtlicher Bauwilligen in Z._____. Dementsprechend 
habe er auch weitere Verletzungen des Baugesetzes, mit Ausnahme der 
Dachvorschriften, nicht weiter beachtet. Damit gehe es ihm nur um ein 
allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen respektive rechtsglei-
chen Anwendung des Rechts, ohne dass ihm darauf im Fall eines Obsie-
gens tatsächlich ein Vorteil entstünde. Weil sein Grundstück den QPV 
„Y._____“ unterstehe, die von den übrigen baugesetzlichen Bestimmun-
gen in Z._____ abwichen, könne weder eine rechtsungleiche noch eine 
unrichtige Anwendung des Rechts geltend gemacht werden, womit ihm 
auch bei einem Obsiegen kein praktischer Nutzen entstünde. Zudem liege 
das Haus des Beschwerdeführers zwischen 40-50 m vom Bauprojekt ent-
fernt. Die bemängelte Dachgestaltung sei kaum ersichtlich, da sie durch 
das Gebäude auf Parzelle 2028 teilweise verdeckt sei. Seine eigene Par-
zelle sei durch zwei Parzellen von der Bauparzelle getrennt. Ein prakti-
scher tatsächlicher Nutzen im Falle eines Obsiegens bestehe für ihn auch 
aus diesen Gründen nicht. Deswegen sei zu Recht nicht auf seine Ein-
sprache eingetreten worden.
Der Beschwerdeführer rüge, wie schon in seiner Einsprache, nur eine 
Verletzung von Art. 35.1 und 19 BG. Insoweit er generell eine willkürliche 
Anwendung des Baugesetzes und eine Verletzung des Gleichbehand-
lungsgebotes geltend mache, sei die Beschwerde von vornherein abzu-
weisen. In seiner Argumentation bezüglich ähnlichem Ausbau seines ei-
genen Dachstocks verkenne er, dass im QP-Gebiet „Y._____“ andere 
Gestaltungs- und Dachvorschriften bestünden als im übrigen Baugebiet 
von Z._____ ausserhalb der Quartierplangebiete. Seine generellen Aus-


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führungen könnten daher nicht gehört werden, weswegen die Beschwer-
de diesbezüglich abzuweisen sei.
Hier handle es sich beim Dachaufbau nicht um einen eigentlichen Quer-
giebel. Der Dachaufbau sei auch Schutz- und Vordach im Eingangsbe-
reich der Liegenschaft von Südwesten her. Gemäss Art. 35.1 Abs. 2 BG 
seien Lukarnen zulässig, wobei sich Anordnung und Grösse der Dach-
aufbauten lediglich in der Regel nach den weiteren Grundsätzen in die-
sem Artikel zu richten hätten. Dementsprechend sei die hier gewählte Da-
chgestaltung nicht im Widerspruch zum Baugesetz. Art. 19 Abs. 3 BG hal-
te bezüglich Dorfzone fest, dass Neu- und Umbauten im Rahmen von Art. 
5 (Hofstattrecht) zulässig seien, wobei in Art. 19 BG lediglich festgehalten 
sei, dass sich solche Neu- und Umbauten in die umliegenden Bauten ein-
zufügen hätten. Dies sei hier der Fall. Auch Art. 5 BG stehe dem Bauvor-
haben nicht entgegen. Aus der Ausrichtung des bestehenden Gebäudes 
ergebe sich auch, dass der Hauptgiebel talwärts gerichtet bleibe, woge-
gen Dachaufbauten wie auch Dächer bei mehrgeschossigen Anbauten, 
verschiedene Dachformen umfassen könnten (Art. 35.1 Abs. 1 BG).
Nur die QPV im Gebiet „Y._____“ erklärten Dachaufbauten als nicht 
zulässig und stellten entsprechende Dachgestaltungsvorschriften auf. 
Dagegen liessen Art. 35.1 und Art. 19 in Verbindung mit Art. 5 BG andere 
Dachgestaltungen zu.
Auch die Quartierpläne „T_____ und „S._____“ enthielten neben dem QP 
„Y._____“ unterschiedliche Dachgestaltungs- und Ausführungsvorschrif-
ten. Somit würden Bauten in diesen Gebieten zu Recht anders behandelt.
6.
Am 22. November 2013 hielt der Beschwerdeführer in seiner freigestellten 
Replik an seinen Anträgen und Begründungen fest.
Der Neubau widerspreche Art. 35.1 BG. Am 23. Februar 2000 habe die 
Gemeindeversammlung die Änderung von Art. 35 und Ergänzung von Art. 
35.1 BG beschlossen, dies aufgrund eines Baugesuchs des Beschwerde-


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führers vom 27. Mai 1999 betreffend Bau einer Lukarne. Die damaligen 
gesetzlichen Grundlagen hätten sich nicht über die Dachgestaltung aus-
gesprochen und die entsprechenden Bestimmungen des QP hätten 
geändert werden müssen. Stattdessen sei auf Vorschlag des damaligen 
Bauberaters das Gesetz mit Art. 35.1 ergänzt worden.
Die Dachneigung mit 18° betrage in % 32.5. Sie müsste aber mindestens 
eine Neigung von 40 % aufweisen. Dies sei von der Baubehörde nicht 
geprüft worden. Die Bewilligung sei deshalb aufzuheben.
Art. 35.1 BG enthalte eine detaillierte Regelung. Ein Dacheinschnitt bis an 
die untere Kante des Daches sei gesetzlich nicht vorgesehen. Die Be-
stimmung gehe davon aus, dass Lukarnen als Dachaufbauten vorgese-
hen seien, so dass nicht der Einbau eines Quergiebels entstehe. Einen 
solchen Quergiebel erlaube das Baugesetz nicht. Die Gemeinde sage 
nicht, an welche alten Bauten sich diese neue Baute in Aussehen und 
Gestaltung anlehne.
Der Baufachchef habe Baueingaben auf Gesetzeskonformität zu prüfen 
und dem Gemeindevorstand zum Entscheid vorzulegen. Sei er, wie hier, 
Mitglied des Gemeindevorstandes, könne er nicht für das von ihm berate-
ne Gremium unterzeichnen. Untersuchung und Entscheid seien im Rah-
men der Gewaltenteilung voneinander zu trennen.
7.
Am 20. Dezember 2013 beantragte die Gemeinde, das Verfahren sei zu 
sistieren bis zum Abschluss des Projektänderungverfahrens.
Die Dachneigung mit 18° entspreche nicht dem Baugesetz. Die Bauherr-
schaft habe sich deshalb entschlossen, ein Projektänderungsgesuch ein-
zureichen, mit einer Dachneigung von 40 %. Dieses werde aufgelegt und 
dagegen könne Einsprache erhoben werden.
8.
Mit prozessleitender Verfügung vom 23. Dezember 2013 und 19. Februar 
2014 sistierte der Instruktionsrichter das Verfahren R 13 210 bis 31. März 


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2014. Am 17. Februar 2014 war die Gemeinde auf die vom Beschwerde-
führer erhobene Einsprache gegen die Projektänderung nicht eingetreten 
und hatte diese bewilligt. Am 18. Februar 2014 hatte die Gemeinde das 
Gericht darauf hingewiesen, dass sie auf eine Einsprache des Beschwer-
deführers gegen die Projektänderungsbewilligung vom 17. Februar 2014 
nicht eingetreten sei.
9.
Am 12. März 2014 erhob der Beschwerdeführer gegen den neuerlichen 
Nichteintretensentscheid betreffend die Projektänderung Beschwerde 
(Verfahren R 14 29) und beantragte die Aufhebung des Einspracheent-
scheides. Es sei festzustellen, dass er zur Einsprache und zur Beschwer-
deführung legitimiert sei. Das Baugesuch Neubau Wohnhaus sei abzu-
weisen. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 26. 
März 2014 erteilt). Die Beschwerde sei mit dem sistierten Verfahren R 13 
210 zu vereinigen und die beiden Verfahren seien gemeinsam fortzu-
führen. 
Auch diese Verfügung sei vom Baufachchef und der Aktuarin unterzeich-
net worden. Es sei unverständlich, dass die Baubehörde diese schon im 
ersten Verfahren als ordnungswidrig festgestellte Handlung wiederhole. 
Aus dem angefochtenen Entscheid sei nicht ersichtlich, ob der Gemein-
devorstand den Entscheid als Baubehörde tatsächlich gefällt habe. Es 
bestehe die Möglichkeit, dass der Baufachchef im Alleingang entschieden 
habe. Sein Verhalten sei unverständlich.
Die Projektänderung beziehe sich nur auf die Dachneigung. In Bezug auf 
die Dachaufbauten, welche beanstandet worden seien, sei nichts korri-
giert worden. Die Dachgestaltung sei nach wie vor nicht gesetzeskonform 
und könne auch mit anderer Dachneigung nicht genehmigt werden.
Die Firsthöhe habe sich um 0.26 m erhöht. Der First des Quergiebels sei 
um 0.25 m tiefer als in den Plänen mit einer geringeren Dachneigung. 
Gemäss Schnitt A-A sei trotz der steilen Dachneigung die lichte Höhe ge-


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genüber dem Plan des ursprünglichen Projekts geringer. Die Masse könn-
ten so nicht stimmen und müssten kontrolliert werden.
Gemäss Art. 34 BG betrage die Gebäudehöhe hier 8 m und die Firsthöhe 
11 m. Der tiefste Punkt liege auf 1‘147.5 m.ü.M. Die Nullkote werde aber 
auf 1‘154 m.ü.M. festgelegt. Dies entspreche einer Höhe von 6.5 m. In 
den Plänen werde die Traufhöhe mit 4.56 m angegeben. Schon dort habe 
man also eine Höhe von 11.06 m, was die 8 m überschreite. Gleiches gel-
te für die Firsthöhe. Diese betrage gemäss Plänen 6.9 m ab Nullkote. 
Damit überschreite die Firsthöhe die erlaubten 11 m um 2.4 m.
In den ursprünglichen Plänen sei der tiefste Punkt mit 1‘147.5 m.ü.M. 
angegeben worden. In der neuen Ansicht von Südost der Projektände-
rung werde sie mit 1‘148.88 m.ü.M. angegeben. Auch wenn man von der 
korrigierten tiefsten Stelle des gewachsenen Terrains ausgehe, seien die 
gesetzlichen Vorgaben verletzt. 
Gemäss Art. 35 Abs. 2 BG werde festgehalten, dass durch Terrainverän-
derungen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgan-
gen werden dürften. Die Höhen seien hier ungenau und liessen keine ge-
naue Prüfung zu. Es sei davon auszugehen, dass die Vorschriften betref-
fend Gebäudehöhe und Firsthöhe verletzt seien.
Art. 63 Abs. 2 BG verlange die Angabe des Erdgeschossniveaus am 
Bauprofil, was fehle.
Die Projektänderung sei einer teilweisen Anerkennung der Beschwerde 
gleichzusetzen, was jedenfalls bei den Kosten berücksichtigt werden 
müsse.
10.
Am 4. April 2013 reichte die Gemeinde die Duplik im Verfahren R 13 210 
und die Vernehmlassung im Verfahren R 14 29 ein. Sie beantragte, die 
Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kön-
ne. Eventuell seien die Streitsachen unter Aufhebung der Nichteintreten-


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sentscheide zur materiellen Beurteilung der Einsprachen an die Gemein-
de zurückzuweisen.
Die Ausführungen betreffend Nichteintreten im Verfahren R 13 210 gälten 
auch für das Verfahren R 14 29.
Die Sichtdistanz zwischen dem Wohnhaus des Beschwerdeführers und 
dem Bauprojekt liege bei über 50 m und Pflanzen verdeckten die direkte 
Sicht des Beschwerdeführers auf das Bauvorhaben.
Der Beschwerdeführer stosse sich nicht an der beabsichtigten Baute im 
Gelände, sondern bemängle eine Benachteiligung seiner baulichen Mög-
lichkeiten und gar eine Ungleichbehandlung. Hier werde aber Ungleiches 
ungleich behandelt.
Die Baubehörde sei identisch mit dem Gemeindevorstand X._____.
Verschiedene markante Gebäude wiesen eine ähnliche Gestaltung auf 
wie das vorliegende Bauvorhaben. Hier werde auf Gebäude in Z._____ 
hingewiesen, welche dem Beschwerdeführer bekannt sein müssten.
Der Baufachchef bereite zusammen mit der Baukommission Bauangele-
genheiten vor.
Der Beschwerdeführer anerkenne, dass die Dachneigung den gesetzli-
chen Anforderungen angepasst worden sei. Seine Beschwerde richte sich 
nicht gegen die diesbezügliche Projektänderung; sie richte sich gegen die 
bereits im Verfahren R 13 210 beanstandete Gestaltung der Lukarne. Das 
diesbezügliche Rechtsschutzinteresse werde in Frage gestellt, weil die 
Gestaltung der Lukarne bereits Gegenstand des Verfahrens R 13 210 sei.
Im Rahmen der Baubewilligung sei die von Seiten des Beschwerdefüh-
rers gerügte Verletzung der Höhenvorschriften mittels Auflagen geregelt 
worden. Auch hier stelle sich die Frage, ob ein Rechtsschutzinteresse für 
die Beschwerdeerhebung im Verfahren R 14 29 noch bestehen könne. 
Die Baukommission berate über die geplanten Bautätigkeiten. Sie gebe 
eine Empfehlung zu Handen der Baubehörde ab. Diese Konstellation ha-
be die Bauberatung in Z._____ abgelöst. Das Vorgehen des Baufach-


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chefs sei im Einvernehmen mit dem Gemeindevorstand erfolgt, zumal es 
sich um einen identischen Nichteintretensentscheid gehandelt habe.
Bei der ersten Baueingabe sei übersehen worden, dass die Dachflächen 
zu wenig geneigt gewesen seien. Deswegen sei das Projektänderungs-
gesuch eingereicht worden. Es beziehe sich lediglich auf die Dachnei-
gung. Hinsichtlich Dachaufbauten/Quergiebel sei die Bauherrschaft der 
Auffassung, die baugesetzlichen Vorgaben seien eingehalten.
Massgebend sei der tiefste Punkt des Gebäudes an der entsprechenden 
Hausfront. Sowohl aus der Südwestansicht als auch aus der Nordwestan-
sicht ergebe sich der Verlauf des gewachsenen Terrains an der Haus-
wand, nämlich die Kote 1‘148.88 m.ü.M. Es ergebe sich, dass die gesetz-
liche First- und Gebäudehöhe eingehalten werde.
Entsprechend sei die Auflage verfügt worden, dass der First nicht über die 
Kote 1‘159.88 m.ü.M. hinausragen dürfe. Zudem seien auch Kontrollen 
zur Einhaltung der Auflagen in der Baubewilligung verfügt worden.
Im Rahmen der unterschiedlichen Grundlagen erfolge durchaus eine 
Gleichbehandlung der Bauwilligen in der Fraktion Z._____. Die Projek-
tänderung habe die Verletzung der diesbezüglichen baugesetzlichen Be-
stimmung behoben. Weitere Gesetzesverletzungen lägen nicht vor.
11.
Am 5. Mai 2014 edierte die Gemeinde auf Verlangen des Instruktionsrich-
ters die Unterlagen betreffend Projektänderungsgesuch der Beschwerde-
gegner. 
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 
Rahmen der Erwägungen eingegangen. 


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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind hier einerseits der Nichteintretensentscheid vom 
30. August 2013 (Beschwerdeverfahren R 13 210) sowie andererseits der 
Nichteintretensentscheid vom 17. Februar 2014 (mit bewilligter Projektän-
derung für die Beschwerdegegner auf Bauparzelle 2484; Beschwerdever-
fahren R 14 29) der Gemeinde (Beschwerdegegnerin), worin jeweils so-
wohl auf die Einsprache vom 15. August 2013 des Beschwerdeführers 
(Eigentümer Parzelle 2464) als auch auf dessen Einsprache vom 9. Ja-
nuar 2014 (gegen die bewilligte Projektänderung) mangels Anfechtungs-
berechtigung (fehlende Einsprachelegitimation) nicht eingetreten wurde. 
In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügte der Beschwerdeführer dabei nebst 
dem Nichteintreten der Beschwerdegegnerin auf seine Einsprachen vor 
allem noch eine ungenügende Unterzeichnung der angefochtenen Ent-
scheide, das Fehlen einer Bauberatung sowie eine Ungleichbehandlung 
mit anderen Quartierplangenossen in derselben Gemeinde. Materiell-
rechtlich habe die Beschwerdegegnerin mit der Bewilligung des Baupro-
jekts (Neubau Zweifamilienhaus auf Parzelle 2484) der Beschwerdegeg-
ner sowohl gegen die in der Dorfzone maximal zulässige Gebäude- und 
Firsthöhe (8 m bzw. 11 m) als auch gegen die dort geltenden Dachnei-
gungs- und Dachgestaltungsvorschriften (nur Gegenstand Projektände-
rung) verstossen. Die formellen Einwände und die Einhaltung der Höhen-
vorschriften bildeten dabei bereits Thema der Beschwerde R 13 210, 
während die Projektänderung erst das Verfahren R 14 29 auslöste. Weil 
beide Beschwerdeverfahren sachlich und rechtlich eng miteinander ver-
knüpft sind, rechtfertigt es sich, sie gemeinsam in einem einzigen Urteil zu 
behandeln und zu beurteilen. In diesem Sinne werden die Verfahren R 13 
210 (Hauptverfahren) und R 14 29 (Annexverfahren) vereinigt (vgl. Art. 6 
lit. a des Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]).


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2. a)
In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Grundsatzfrage der Legitimation 
des Beschwerdeführers zur Erhebung der Einsprachen gegen das Bau-
vorhaben auf Parzelle 2484 zu klären und zu entscheiden. Nach Art. 33 
Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) gilt 
bezüglich Anfechtungsberechtigung im Bau- und Planungsrecht was folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1. (…)
2. (…)
3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a) die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das 
Bundesgericht,
b) die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerde-
behörde. 
4. (…)
Der Verweis im eben zitierten Art. 33 Ziff. 3 lit. a RPG auf die Beschwerde 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des 
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des 
Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VVG; SR 173.32) 
am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG in 
Verbindung mit Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimati-
onserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften 
entwickelt haben, auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das 
Art. 33 RPG anwendbar ist (vgl. HEINZ AEMISEGGER/STEPHAN HAAG, Kom-
mentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen). 
Das Anfechtungsinteresse gemäss Art. 50 VRG muss folglich den Anfor-
derungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach Art. 89 Abs. 1 
BGG genügen. 
b)
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 
1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitgegenstand 
bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juli 


- 16 -
2010 1C_236/2010 E.1.3, 1.4): "Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG 
berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine 
Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit ne-
ben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezi-
fische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen 
Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids 
zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Baupro-
jekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwür-
diges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation 
des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der 
Bundesrechtspflege, BBl 2011 S. 4236). Die Voraussetzungen von Art. 89 
Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng zusammen. Es kann insoweit an 
die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei der Verwaltungsgerichts-
beschwerde nach Art. 103 lit. a des Bundesrechtspflegegesetzes (OG; 
ausser Kraft) entwickelt worden sind, angeknüpft werden (BGE 133 II 400 
E.2.2 mit Hinweisen).
c)
Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung 
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Viel-
mehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere 
Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, an-
sonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine un-
zutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzuläs-
sige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung der Be-
schwerdebefugnis des Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grunds-
tücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt be-


- 17 -
stimmte Abstands- bzw. Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht 
wird aber in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn 
unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch ei-
nen Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E.2b mit Hinwei-
sen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E.2b, in: 
ZBl 96/1995 S. 528 f.; AEMISEGGER/HAAG, a.a.O. Art. 33 N. 57 ff.). Liegt 
diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das 
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das 
durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten 
Normen geschützt wird (vgl. PETER KARLEN, Das neue Bundesgerichtsge-
setz, Basel 2006 S. 52; MICHAEL BEUSCH/ANDRÉ MOSER/LORENZ KNEUBÜH-
LER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem Bun-
desverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin die 
Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlan-
gen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung 
auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen 
entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerde-
gründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der 
richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E.1.3.2), 
ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil 
entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit 
ein wichtiges Eintretenskriterium, mit dem ein "Ausufern" der Beschwer-
demöglichkeiten verhindert werden kann (HEINZ AEMISEGGER, Erste Erfah-
rungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 
2008 Rzn. 52 und 65, www.weblaw.ch, zuletzt besucht am 21. Mai 2014).
d)
Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG 
die Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu 
ermitteln. Folglich muss auch das Vorliegen der Voraussetzungen der 
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft werden. Daraus folgt, 


- 18 -
dass der Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der Voraussetzun-
gen der Legitimation das Gericht nicht bindet. Der Beschwerdeführer hat 
vor der Beschwerdegegnerin am Verfahren teilgenommen, diesbezüglich 
ist er deshalb zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht legitimiert. 
Fraglich ist indessen, ob der Beschwerdeführer durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt ist sowie ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung besitzt; oder mit anderen Worten, ob 
die bei Bauprojekten vorausgesetzte Nähe der Beziehung zum Streitge-
genstand in räumlicher Hinsicht gegeben ist. - Wie ein Überblick über die 
Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Legitimation von Dritten in Be-
zug auf die räumliche Distanz der Liegenschaft des Beschwerdeführers 
zum Bauvorhaben zeigt, verneinte das Bundesgericht beispielsweise die 
Beschwerdelegitimation bei einer räumlichen Nähe von 150 Metern bei 
fehlender Immissionszunahme (vgl. Katalog in AEMISEGGER/HAAG, a.a.O. 
Art. 33 N. 58 ff.). Im konkreten Fall wohnt der Beschwerdeführer unbestrit-
ten in X._____ in einer Entfernung von ca. 35 m von der Bauparzelle (von 
Grenze zu Grenze gemessen) resp. ca. 53 m vom Bauprojekt (von Ge-
bäude zu Gebäude gemessen; zur Messung vgl. Beilage 2 der Gemeinde 
im Massstab ca. 1:529). Vorab gilt es hier klarzustellen, dass der geplante 
Bau, welcher eine Dreizimmerwohnung und eine Einzimmerwohnung mit 
vier Parkplätzen aufweist, keine oder nur eine minime Immissionszunah-
me für den Beschwerdeführer zur Folge hat. Der Beschwerdeführer stellt 
die Möglichkeit zur Überbauung der Parzelle 2484 und deren mögliche 
Ausmasse denn auch nicht grundsätzlich in Frage, weshalb eine gleiche 
Immissionszunahme auch dann resultieren würde, wenn die Beschwer-
degegner ein Bauvorhaben auf Parzelle 2484 realisierten, welches selbst 
den Vorstellungen des Beschwerdeführers entspräche. Hier liegen aber 
der Wohnsitz des Beschwerdeführers und das Bauprojekt, je nach Be-
trachtungsweise ca. 35 m bis gut ca. 53 m auseinander und in Sichtweite 
zueinander (vgl. Beilage 9 der Gemeinde). Betreffend Einsehbarkeit kann 


- 19 -
es nicht darauf ankommen, dass - wie von der Beschwerdegegnerin vor-
getragen – Pflanzen teilweise die direkte Sicht des Beschwerdeführers 
von seinem Wohnsitz auf das Bauprojekt verdecken, können doch Bäume 
und Büsche in Bauzonen auch ganz oder teilweise entfernt werden und 
tragen Laubbäume – wie hier vorhanden – im Winter keine Blätter, womit 
sie saisonal bedingt auch keinen Sichtschutz bieten. Der Beschwerdefüh-
rer ist folglich vom geplanten Neubau mehr als jeder Dritte (wie z.B. nur 
an der Bauparzelle vorbeigehende oder vorbeifahrende Personen) betrof-
fen und somit besonders berührt. Hinzu kommt, dass der Beschwerdefüh-
rer einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des an-
gefochtenen Entscheids zieht. Die tatsächliche Situation des Beschwer-
deführers kann bei Obsiegen desselben beeinflusst werden, indem die 
Beschwerdegegner ihr Bauvorhaben nur anders als vorgesehen und/oder 
in geringeren Dimensionen erstellen können. Die Beschwerdegegnerin ist 
infolgedessen zu Unrecht nicht auf die Einsprachen des Beschwerdefüh-
rers eingetreten, weshalb beide Beschwerden in diesem verfahrensrecht-
lichen Punkt gutzuheissen sind und jeweils darauf einzutreten ist, was für 
das streitberufene Gericht eine materiell-rechtliche Prüfung der vorge-
brachten Einwände und Rügen des Beschwerdeführers zur Folge haben 
muss.
e)
Im Übrigen kritisierte der Beschwerdeführer formell noch, dass die ange-
fochtenen Entscheide nicht von dem dafür zuständigen Gemeindeorgan 
unterzeichnet worden seien und deshalb zum vornherein keine Gültigkeit 
hätten entfalten können. Nach Art. 15 Abs. 2 des Gemeindegesetzes des 
Kantons Graubünden (GG; BR 175.050) führt der Gemeindepräsident zu-
sammen mit einem weiteren Vorstandsmitglied oder mit dem Gemeinde-
schreiber die rechtsverbindliche Unterschrift für die Gemeinde. Laut Pra-
xis ist dem Rechtsschutzinteresse Genüge getan, wenn die objektiv man-
gelhaft Eröffnung trotz des Mangels ihren Zweck erreicht hat (BGE 122 V 


- 20 -
189 E.2). Ausschlaggebend ist, ob die Partei im konkreten Fall tatsächlich 
irregeführt oder benachteiligt wurde (BGE 121 II 72 E.2a). Die Mangelhaf-
tigkeit der Eröffnung hat also nur Folgen, wenn die Betroffenen deshalb 
erstens einem Irrtum unterliegen und wenn sie zweitens infolge dieses Irr-
tums einen Nachteil erleiden. - Vorliegend wurden die missliebigen Ent-
scheide vom Baufachchef (Vorstandsmitglied) und der Gemeindeschrei-
berin unterzeichnet. Die vorliegend festgestellte Nichtbeachtung des 
Wortlauts von Art. 15 Abs. 2 GG kann aber vernünftigerweise nicht bereits 
zur Aufhebung der zwei angefochtenen Entscheide führen, weil die 
Rückweisung zur (formkorrekten) Nachbesserung hier nur einen prozes-
sualen Leerlauf mit unnötigem Zeitverlust bedeuten würde. Am Inhalt und 
an der Wirkung der beiden Entscheide hätte sich durch einen solchen 
Umweg nämlich nichts geändert; vielmehr hätten die dann "einwandfrei" 
unterzeichneten Entscheide nochmals erneut angefochten werden müs-
sen, was im Resultat absolut unsinnig gewesen wäre. Auf die Rüge der 
fehlenden Unterschriftsberechtigung tritt das Gericht deshalb nicht ein.
f)
Der Beschwerdeführer bemängelte zudem noch das Fehlen einer Baube-
ratung. Nach Art. 72 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) bezeichnet die 
Baubehörde einen geeigneten Fachmann, der der Bauherrschaft und den 
Architekten als Berater zur Verfügung steht. Auf denjenigen Gebieten, in 
denen eine obligatorische Bauberatung vorgeschrieben ist, müssen sämt-
liche Baugesuche vor der Einreichung mit dem Bauberater besprochen 
werden. Die Baubehörde hat diese Aufgabe vorliegend der fachkundigen 
Baukommission übertragen, was dem Gericht als zulässig erscheint, weil 
damit die angestrebte Qualitätssicherung hinreichend sichergestellt wird.
g)
Weiter monierte der Beschwerdeführer eine rechtsungleiche Behandlung, 
indem ihm eine ähnliche Baubewilligung verweigert und den Beschwer-
degegnern diese aber erteilt worden sei. Der Beschwerdeführer verkennt 


- 21 -
indessen wiederholt und uneinsichtig, dass hier ungleiches ungleich be-
handelt wird. Seine überbaute Parzelle 2464 liegt im Quartierplangebiet 
"Y._____" und untersteht deshalb anderen Dachgestaltungsvorschriften 
als die in der Dorfzone liegende Parzelle 2484 der Beschwerdegegner. 
Deren Bauvorhaben hat Art. 19 und Art. 35.1 BG zu beachten, was es 
noch materiell zu überprüfen gilt. Auf den Einwand einer sachlich nicht zu 
rechtfertigenden Diskriminierung wird folglich nicht eingetreten.
3. a)
In materieller Hinsicht gilt es zunächst die einschlägigen Bau- und Gestal-
tungsvorschriften (BG) in der hier massgebenden Dorfzone aufzulisten:
Art. 19 – Dorfzone
Die Dorfzone umfasst die bestehenden Bauten in Inner- und Usser-
Z._____. Der Charakter dieser Siedlungen und die siedlungstypische 
Bausubstanz sind zu erhalten. Zulässige Nutzungen sind Wohnbauten, 
Hotels, landwirtschaftliche Betriebe und gewerbliche Bauten.
An neuen Standorten können lediglich An- und Nebenbauten erstellt wer-
den. Diese dürfen eine maximale Höhe von 3.50 m an der Traufe und 5 m 
im First aufweisen.
Neubauten und Umbauten sind im Rahmen von Art. 5 dieses Gesetzes 
zulässig. Solche Neu- und Umbauten haben sich in Höhe, Länge, Dach-
form, Proportionen, Stellungen, Baumaterial und Farbgebung in die um-
liegenden Bauten einzufügen. 
Die Bauberatung (Art. 73) ist für Neu- und Umbauten obligatorisch.
Art. 35.1 – Dächer
In der Dorf- und Wohnzone sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 
40% bis 55% zulässig. Beide Dachflächen haben dieselbe Neigung auf-
zuweisen. Die Dächer sind sorgfältig zu gestalten. Die Gestaltung hat auf 
die ortsüblichen Formen, Farben und Materialien Bezug zu nehmen. Für 
eingeschossige Anbauten (Grundfläche max. 20 m2, Gebäudehöhe max. 
3.5 m) oder mehrgeschossige Anbauten (Grundfläche max. 15 m2 pro 
Geschoss) kann die Baubehörde Pultdächer und andere Dachformen ge-
statten. Lukarnen und Dachflächenfenster sind zulässig. Die zur Belich-
tung und Belüftung des Dachgeschosses erforderlichen Fensterflächen 
dürfen insgesamt 10% der Bodenfläche mit einer Raumhöhe unter 1.50 m 
(Abstand Boden zur inneren Dachfläche) zuzüglich 2.5% der Bodenfläche 


- 22 -
mit einer Raumhöhe unter 1.50 m nicht überschreiten. Die Belichtung soll 
in der Regel über die Giebelseiten (mind. 60% der Gesamtfensterfläche) 
erfolgen. 40% der Gesamtfensterfläche dürfen als Dachflächenfenster 
oder bei Lukarnen ausgeführt werden. Dachflächenfenster sind in der Re-
gel auf beide Dachhälften zu verteilen.


- 23 -
b)
Wie dem Einreichplan Projekt-Nr. 12-133 [Schnitt A-A mit Dachneigung 
22° bzw. 40.3% und Firsthöhe +6.90 m] vom 11. Dezember 2012, geän-
dert am 6. Dezember 2013, zur [bereits bewilligten] Projektänderung vom 
17. Februar 2014 entnommen werden kann, wird die Dachneigung 
gemäss Art. 35.1 BG nunmehr eingehalten, womit sich der Einwand des 
Beschwerdeführers einer baugesetzwidrigen Dachkonstruktion auf Par-
zelle 2484 - seit der Projektanpassung - als unbegründet erweist. 
c)
Bezüglich Dachgestaltung wird in Art. 35.1 BG lediglich bestimmt, dass 
sich Neu- und Umbauten unter anderem in der Dachform und in den Pro-
portionen in die umliegenden Bauten einzufügen haben, wobei Lukarnen 
– auf einer Dachhälfte – zulässig sind. Sie haben sich zudem gut ins 
Dach einzufügen. Im konkreten Fall weicht die Grösse der hier verwirk-
lichten Lukarne stark von dem ab, was in den oben wiedergegebenen 
Skizzen (als Regelbeispiele) abgebildet ist. Im Gegensatz dazu ist diese 
Lukarne fassadenbündig. Zudem ist sie sehr breit; sie entspricht der Län-
ge des gesamten Hauptdaches (vgl. Beilagen 19 und 20 der Gemeinde – 
Ansicht von Südwesten bzw. Ansicht von Nordwesten). Einen eigentli-
chen Quergiebel stellt die geplante Dachaufbaute aber nicht dar, verläuft 
ihr First doch deutlich unterhalb des Hauptdachfirstes. Nachdem Art. 35.1 
BG indes zulässt, dass sich Anordnung und Grösse von Lukarnen bloss 
in der Regel nach diesen Skizzen bestimmen, ist – das weite Rechtsan-
wendungsermessen der Gemeinde berücksichtigend – selbst diese Lu-
karne als zulässig zu betrachten, sofern sie sich gut ins Dach und in die 
Proportionen der umliegenden Bauten einfügt. Ob dem so ist, kann hier 
offen gelassen werden, da es dafür wesentlich auf die – nachfolgend 
gleich noch zu prüfende – Einhaltung der Gebäude- und Firsthöhen an-
kommt.


- 24 -
d)
Für die Bemessung der Gebäude- und Firsthöhe bzw. zur Überprüfung 
einer allfälligen Überschreitung dieser beiden Höhen sind die nachfolgen-
den Vorschriften laut Zonenschema (Art. 34 BG) und einschlägiger 
Höhenmassvorgaben (Art. 35 BG) massgebend und für die nachweislich 
in der Dorfzone situierte Bauparzelle 2484 der Beschwerdegegner zu re-
spektieren bzw. korrekt einzuhalten und beim gesamten Bauvorhaben in 
die Praxis umzusetzen. 
Dem Beschwerdeführer ist Recht zu geben, dass – wenn man einzig die 
Pläne betrachtet – weder die Bemessung der Gebäude- noch die Berech-
nung der Firsthöhe nachvollzogen werden kann. Dies ist einzig möglich, 
sofern man die Auflagen Nrn. 4 und 5 der Baubewilligung vom 17. Febru-
ar 2014 in die Betrachtung mit einbezieht, welche wie folgt lauten:
Gemäss Art. 34 BG beträgt die maximale Gebäudehöhe 8.00 m. Als Ge-
bäudehöhe gilt der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachse-


- 25 -
nen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie 
zwischen Umfassungswand und Dachfläche (gemäss Art. 35 BG). Um die 
gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, darf die Unterkant Bodenplatte 
nicht oberhalb vom Höhenpunkt 1149.58 m ü.M. verlegt werden. Laut Art. 
34 BG beträgt die maximale Firsthöhe 11.00 m. Als Firsthöhe gilt der 
grösste senkrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen oder 
abgegrabenen Terrain und dem höchsten Punkt des geneigten Daches 
(gemäss Art. 35 BG). Um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, darf 
der First nicht über den Höhenpunkt von 1159.88 m ü.M. ragen.
e)
Ausgehend von den soeben zitierten Bauauflagen Nrn. 4 und 5 ist für die 
Bemessung und Überprüfung der Gebäude- und Firsthöhen auf den – der 
Baubewilligung beigehefteten - Plan "Ansicht von Nordwesten" abzustel-
len, woraus hervorgeht, dass vom tiefsten Punkt des gewachsenen Ter-
rains an der Hauskante (Südostwand) zu messen ist, zumal keine Abgra-
bungen vorliegen. Dieser tiefste Niveaupunkt liegt auf 1'148.88 m ü.M. 
Von dort aus gemessen darf die Gebäudehöhe höchstens 8 m betragen, 
was einen zulässigen oberen Niveaupunkt von 1'156.88 m ü.M. ergibt. 
Die Firsthöhe darf vom tiefsten Niveaupunkt (1'148.88 m ü.M.) höchstens 
11 m betragen, was einen zulässigen oberen Niveaupunkt von 1'159.88 m 
ü.M. ergibt (vgl. Plan "Ansicht von Nordwesten" mit roter senkrechter Linie 
bis auf 1'159.88 [unterhalb] Giebel-Lukarne mit Firsthöhenangabe 11.00 
m bzw. für Gebäudehöhe 8.00 m Schnittpunkt Hausfassade/Dachauslauf 
Unterkant). Betont sei an dieser Stelle noch, dass das Volumen bzw. die 
Kubatur des Bauvorhabens auf Parzelle 2484 durch die Projektänderung 
(Absenken der Dachneigung von 18° auf neu 22° mit erhöhtem First 
[+6.90 statt +6.64]) unverändert geblieben ist. Die zulässige Firsthöhe von 
11 m kann demnach eingehalten werden, sofern die Auflage Nr. 5 in der 
Baubewilligung vom 17. Februar 2014 beibehalten und respektiert wird. 
Zur Berechnungsweise der Gebäudehöhe am fraglichen Baustandort gilt 


- 26 -
es festzuhalten, dass diese zumindest als aussergewöhnlich bezeichnet 
werden darf, weil dafür nicht – wie andernorts üblich – auf das arithmeti-
sche Mittel der vier Gebäudeecken oder Ähnliches abgestellt wird, son-
dern nur ein einziger Punkt oben – nämlich der höchste Punkt der Schnitt-
linie zwischen Umfassungswand und Dachfläche – und ein einziger Punkt 
unten – nämlich der tiefste Punkt des gewachsenen Terrains – für die Be-
rechnung der Gebäudehöhe massgebend sind. Betrachtet man den Wort-
laut von Art. 35 Abs. 1 BG wird klar, dass die Gebäudehöhe an der Trauf-
seite des Gebäudes zu messen ist. Andernfalls ergäbe die Vorschrift kei-
nen Sinn, wäre doch sonst immer der Schnittpunkt der Umfassungswand 
und der Dachfläche unter dem First der höchste Punkt, was nicht sein 
kann. Im konkreten Fall wären also - ein "normales" Satteldach ohne fas-
sendenbündigen Dachaufbau und mit einer waagrechten Schnittlinie an 
beiden (gleich hohen) Traufseiten vorausgesetzt – alle Punkte dieser 
Schnittlinien der (traufseitigen) Umfassungswand und der Traufseite der 
Dachfläche die höchsten Messpunkte für die Begrenzung der Gebäu-
dehöhe. Bei unterschiedlich hohen waagrechten Schnittlinien auf den bei-
den Traufseiten wären alle Punkte der höheren Schnittlinie als höchste 
Eckwerte anzusehen (vgl. abermals Beilage 19 der Gemeinde – Ansicht 
von Südwesten). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin bezüglich Ge-
bäudehöhe in ihrer Baubewilligung vom 17. Februar 2014 für die Projek-
tänderung als Auflage Nr. 4 ausdrücklich verfügt, dass die Unterkante der 
Bodenplatte nicht oberhalb vom Höhenpunkt (Niveaupunkt) 1'149.58 m 
ü.M. verlegt werden darf. Der Niveaupunkt der Unterkante der Bodenplat-
te liegt deshalb um 0.7 m höher als der (massgebende) tiefste Niveau-
punkt 1'148.88 m ü.M. (also + 0.7 m = 1'149.58 m ü.M.; vgl. Beilage 20 
der Gemeinde – Ansicht von Nortdwesten). Misst man die Distanz zwi-
schen dem Niveaupunkt des oberen Endes der Gebäudehöhe (1'156.88 
m ü.M.) und dem Niveaupunkt Unterkant Bodenplatte (1'149.58 m ü.M.) 
ergibt sich eine Gebäudehöhe von 7.3 m. Zusammengerechnet (7.3 m + 


- 27 -
0.7 m) ergäbe das 8 m, womit die gesetzlich vorgeschriebene Gebäu-
dehöhe – bei Erfüllung der Auflage Nr. 4 – auf der Nordwestfront einge-
halten werden könnte. Vorliegend besteht aber eben noch die Besonder-
heit, dass der Dachaufbau [Lukarne] – welcher seinerseits ein Satteldach 
aufweist – die traufseitige Umfassungswand des Gebäudes markant er-
höht (vgl. Beilage 19 der Gemeinde – Ansicht von Südwesten). Dadurch 
liegt der höchste Punkt der Schnittlinie zwischen der Umfassungswand 
und der Dachfläche auf dieser Traufseite – welcher zugleich den für die 
Bemessung der Gebäudehöhe massgebenden höchsten Punkt darstellt – 
unter dem First des Dachaufbaus, womit die Gebäudehöhe nicht 8 m, 
sondern ca.10.3 m betragen würde (Differenz: Tiefster Niveaupunkt bei 
1'148.88 m ü.M. bis zu höchster Schnittlinie [+10.3 m] auf ca. 1'159.18 m 
ü.M.). Damit wird die zulässige Gebäudehöhe auf der Südwestfront bei 
der Dachlukarne um rund 2.3 m überschritten und hätte in dieser Form 
und Ausgestaltung durch die Beschwerdegegnerin nicht bewilligt werden 
dürfen. Die Angelegenheit muss daher zur nochmaligen Überprüfung und 
Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde zurück-
gewiesen werden.
f)
Zusammengefasst ergibt sich somit, dass die Beschwerde R 13 210 gut-
zuheissen ist (vgl. vorne E.2a-d) – soweit darauf eingetreten werden kann 
(E.2e-g) - und die Sache zur weiteren Behandlung an die Beschwerde-
gegnerin zurückzuweisen ist (vgl. E.3e am Ende). Die Beschwerde R 14 
29 ist hingegen nur insofern gutzuheissen, als die Beschwerdegegnerin 
auch darauf gar nicht eingetreten ist (E.2a-d); im Übrigen ist diese (zwei-
te) Beschwerde abzuweisen, weil Gegenstand der Projektänderung einzig 
die Änderung der Dachneigung war und das mit der Projektänderungs-
bewilligung vom 17. Februar 2014 erzielte Resultat nun gesetzeskonform 
ist (vgl. vorne E.3b). Auf alle weiteren, im (Annex-) Verfahren R 14 29 
vom Beschwerdeführer erneut geltend gemachten Rügen kann das Ge-


- 28 -
richt nicht eintreten, da diesen Rügen (vgl. vorne E.2e-g) die Rechtshän-
gigkeit des (Haupt-) Verfahrens R 13 210 entgegensteht.
4.
Bei diesem Ausgang der Beschwerdeverfahren sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zu Hälfte der Beschwerdegegnerin 
(Gemeinde) sowie den Beschwerdegegnern (Bauherrschaft), diese dafür 
nach Art. 72 Abs. 2 VRG solidarisch haftend, aufzuerlegen. Ausserge-
richtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner den 
Beschwerdeführer – nach dem gleichen Verteil- und Haftungsschlüssel 
wie bei den Gerichtskosten – zudem laut Art. 78 Abs. 1 VRG noch ange-
messen zu entschädigen, wobei dazu auf die Honorarnote des Anwalts 
des Beschwerdeführers vom 8. April 2014 (in der Höhe von Fr. 5'606.50 
inkl. Mehrwertsteuer) abgestellt und diese inhaltlich unverändert über-
nommen werden kann. Die Beschwerdegegner haben an den anwaltlich 
vertretenen und (teilweise) obsiegenden Beschwerdeführer somit je noch 
Fr. 2'803.25 inkl. MWST (= ½ von total Fr. 5'606.50) zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1. a)
Die Beschwerde R 13 210 wird gutgeheissen – soweit darauf eingetreten 
werden kann - und der angefochtene Einspracheentscheid vom 30. Au-
gust 2013 aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde zur wei-
teren Behandlung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.
b)
Die Beschwerde R 14 29 wird nur insofern (also teilweise) gutgeheissen, 
als die Gemeinde darauf nicht eingetreten ist. Im Übrigen wird diese Be-
schwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetre-
ten wird. 


- 29 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
3'599.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie von B._____ 
und C._____, diese dafür solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen 
seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ sowie B._____ und 
C._____, diese dafür solidarisch haftend, A._____ mit je Fr. 2'803.25, ge-
samthaft also mit Fr. 5'606.50 (inkl. MWST), zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]