gr_gerichte · R 2014 55 · 2014-10-21 · de

Baubewilligung (Verlängerung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 55
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 21. Oktober 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und D._____ ,
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung (Verlängerung)


- 2 -
1.
Am 31. Oktober 2012 stellten D._____ und C._____ der Gemeinde 
X._____ das Gesuch um Erstellung eines Zweifamilienhauses auf Parzel-
le 95 in X._____.
2.
Am 12. Dezember 2012 erteilte die Gemeinde X._____ dem Bauvorhaben 
die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem verfügte 
sie, dass vor dem Baubeginn durch den Baugesuchsteller noch ein Fach-
gutachten einzuholen sei, das nachweise, dass die Hangstabilität gewahrt 
bleibe und die Überbauung von Parzelle 94 durch das Bauprojekt mit den 
Aufschüttungen nicht erschwert oder beeinträchtigt werde. Ohne schriftli-
che Zustimmung des Grundeigentümers von Parzelle 94 (E._____) dürfe 
mit dem Bau nicht begonnen werden bzw. werde die Baufreigabe durch 
die Baubehörde nicht erteilt. Vor Baubeginn/Baufreigabe sei der ange-
passte Kanalisationsplan (Ausführungsplan) dem Gemeindevorstand ein-
zureichen und von diesem genehmigen zu lassen. Der projektierte Au-
tounterstand müsse überarbeitet und die Änderung zur Beurteilung an 
den Gemeindevorstand eingereicht werden.
3.
In der Folge wurde mit dem Bau nicht begonnen. 
4.
Am 11., mitgeteilt am 12. Dezember 2013, bewilligte der Gemeindevor-
stand das Gesuch der Bauherrschaft, die Baubewilligung bis 12. Dezem-
ber 2014 zu verlängern. 
Obwohl die Forderung (geologisches Gutachten) von Herrn E._____, Ei-
gentümer der angrenzenden Parzelle 94, vorhanden sei, habe dieser sich 
noch nicht bereit erklärt, die schriftliche Einwilligung für den Baubeginn zu 
erteilen. Er wünsche noch weitere Abklärungen betreffend Detailplanung, 
welche vom Architekturbüro noch nicht vorhanden seien. Die Verlänge-
rung wurde einzig der Bauherrschaft mitgeteilt.


- 3 -
5.
Die Auftragserteilung zur Erstellung des geotechnischen Berichts vom 12. 
November 2013 an die F._____ AG erfolgte durch die Bauherrschaft En-
de September 2013.
6.
Am 19. April 2014 schrieben A._____ und B._____, Eigentümer von Par-
zelle 91, der Gemeinde X._____, dass per 1. Januar 2013 die ZwVO in 
Kraft getreten sei. Dies stelle eine wesentliche Rechtsänderung dar, die 
einer Verlängerung der Baubewilligung entgegenstehe. Sie beantragten, 
diese sei rückgängig zu machen und die Baubewilligung sei verfallen zu 
lassen.
7.
Am 16., mitgeteilt am 17. Mai 2014, wies der Gemeindevorstand diese als 
Einsprache behandelte Eingabe ab. 
Der Bauherrschaft sei am 12. Dezember 2012 die Bewilligung erteilt wor-
den, mit der Auflage, ein geologisches Fachgutachten einzuholen und der 
Einsprache von Herrn E._____ gerecht zu werden. Dadurch sei der Bau-
beginn hinausgezögert worden. Der Gemeindevorstand habe auf Antrag 
der Bauherrschaft am 12. Dezember 2013 die Bewilligung gemäss Art. 91 
Abs. 2 KRG für ein Jahr verlängert. Da zu diesem Zeitpunkt bis heute die 
Ausführungsbestimmungen bezüglich der Zweitwohnungsinitiative nicht 
geregelt seien, habe sie veranlasst, die Fristerstreckung zu erteilen. Das 
Bauvorhaben befinde sich in der Bauzone und es mache Sinn, diese Zo-
ne entsprechend zu nutzen. Die Gemeinde müsse sich entwickeln können 
und sei interessiert an neuen Einwohnern und Feriengästen.
8.
Nachdem sie am 21. Mai 2014 einen entsprechenden Auftrag erhalten 
hatte, lieferte die F._____ AG am 27. Mai 2014 die vom Nachbarn 
E._____, Eigentümer von Parzelle 94, verlangte geotechnische Beurtei-
lung des Hauses von C._____ und D._____ mit einer Gesamtbelastungs-
bilanz im Endzustand.


- 4 -
9.
Am 5. Juni 2014 erhoben A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) beim 
Verwaltungsgericht Graubünden dagegen Beschwerde und beantragten, 
die angefochtenen Entscheide vom 12. Dezember 2013 und vom 17. Mai 
2014 seien aufzuheben. Eventualiter sei deren Nichtigkeit festzustellen. 
Es sei festzustellen, dass die Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 in-
zwischen verfallen sei und das Bauvorhaben daher ohne neue Baubewil-
ligung nicht ausgeführt werden dürfe. Der Beschwerde sei aufschiebende 
Wirkung zuzuerkennen (am 23. Juni 2014 durch den Instruktionsrichter 
zuerkannt). 
Ihnen sei die Verlängerung der Baubewilligung bis heute nicht eröffnet 
worden. Die Rechtsmittelfrist habe demnach noch nicht zu laufen begon-
nen. Die Beschwerde erfolge daher rechtzeitig. Zudem sei die Verlänge-
rung der Baubewilligung ohnehin nichtig, weswegen die Anfechtung an 
keine Frist gebunden sei.
Die Verfügung des Gemeindevorstandes vom 17. Mai 2014 sei bei ihnen 
am 20. Mai 2014 eingegangen, so dass die diesbezügliche Beschwerde-
frist von 30 Tagen ebenfalls eingehalten sei.
Innert Jahresfrist seit der Erteilung der Baubewilligung hätte mit den Bau-
arbeiten begonnen werden müssen. Eine Verlängerung der Baubewilli-
gung hätte von der Gemeinde nicht erteilt werden dürfen.
Die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem 
Baubescheid hätten sich wesentlich verändert. Gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung sei die am 12. Dezember 2012 erteilte Baubewilli-
gung anfechtbar gewesen. Die Gemeinde hätte die Bewilligung eigentlich 
nicht erteilen dürfen. Die Verlängerung im Jahr 2013 sei nichtig.
Die Gemeinde habe in der Verfügung vom 17. Mai 2014 nicht darlegen 
können, weswegen hier dem privaten Interesse der Bauherrschaft an der 
Errichtung ihrer Baute gegenüber dem öffentlichen Interesse an der 
Durchsetzung der wesentlich geänderten rechtlichen Verhältnisse Vor-
rang zukommen solle. Die Auflage, ein geologisches Fachgutachten ein-


- 5 -
zuholen bzw. die damit verbundene Verzögerung sei keine hinreichende 
Begründung. Die Bauherrschaft habe es sich selbst zuzuschreiben, wenn 
sie die notwendigen Untersuchungen nicht vor der Einreichung des Bau-
gesuchs vorgenommen habe. Selbst nach Erhalt der Bewilligung hätte sie 
genügend Zeit gehabt, um das geforderte Gutachten einzuholen und 
rechtzeitig mit den Bauarbeiten zu beginnen.
Es könne offen bleiben, ob die Verlängerung nichtig sei, weil der Ent-
scheid vom 12. Dezember 2013 ohnehin aufzuheben sei. Eine Ungleich-
behandlung von ab dem 1. Januar 2013 erteilten Bewilligungen und ab 
dem 1. Januar 2013 erteilten Verlängerungen von Baubewilligungen wäre 
auch nicht zu rechtfertigen, insbesondere dann nicht, wenn es sich bei 
den Verlängerungen um Bauvorhaben handle, die erst nach dem 11. 
März 2012 bewilligt worden seien. Die Auswirkungen seien dieselben.
10.
Am 5. Juni 2014 schrieben die Beschwerdeführer noch, die Gemeinde 
habe ihnen nun die Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 und die Ver-
längerung der Baubewilligung vom 12. Dezember 2013 zugestellt und sie 
reichten diese zu den Akten. An der Beschwerde hielten sie fest.
Die Gemeinde habe den Erlass des Baubescheides nicht, auch nicht teil-
weise, an den Nachbarn, den Eigentümer von Parzelle 94 delegieren dür-
fen. Der Satz in der Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 ("Ohne 
schriftliche Zustimmung des Grundeigentümers von Parzelle 94 darf mit 
dem Bau nicht begonnen werden bzw. wird die Baufreigabe durch die 
Baubehörde nicht erteilt.") sei daher zweifellos nichtig.
11.
Am 23. Juni 2014 beantragte die Gemeinde X._____ die Abweisung der 
Beschwerde.
Gemeinde und Region seien potenzialarm und es sei wichtig, dass in der 
Gemeinde solche Projekte realisiert werden könnten. Es seien im Quartier 
bereits zwei Zweitwohnungen in Erstwohnungen umgenutzt worden. Die 


- 6 -
Parzelle der Beschwerdeführer sei in unmittelbarer Nähe des Bauvorha-
bens. Zwischen den Parzellen befinde sich eine öffentliche Strasse. Weil 
das Gefälle stark abfallend sei, werde der Neubau wesentlich tiefer sein 
und die Aussicht der Familie von A._____ und B._____ werde nicht be-
einträchtigt.
Das Baugesuch von C._____ und D._____ sei ordnungsgemäss publiziert 
worden. Dagegen sei eine Einsprache erhoben worden, welche unter den 
Parteien im gegenseitigen Einvernehmen habe geregelt werden können. 
Daraufhin habe der Gemeindevorstand die Bewilligung erteilt. Weil ein 
geologisches Gutachten habe erstellt werden müssen, habe dies den 
Baubeginn hinausgezögert. Somit habe der Gemeindevorstand die Bewil-
ligung gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG und Art. 88 BG am 11./12. Dezember 
2013 für ein Jahr verlängert. Das BG sehe nicht vor, dass eine Fristver-
längerung publiziert werden müsse. Der Gemeindevorstand sei über-
zeugt, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.
12.
Von C._____ und D._____ (Beschwerdegegner) ging keine Vernehmlas-
sung ein.
13.
Am 2. September 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. 
Sie führten insbesondere noch aus, sie hätten anlässlich einer Bespre-
chung vom 14. Juli 2014 Kopien des geologischen Gutachtens des Inge-
nieurbüros F._____ AG vom 12. November 2013 und der Ergänzung des 
Gutachtens vom 27. Mai 2014 erhalten, welche sie zu den Akten reichten. 
Danach sei der Auftrag zur Baugrunduntersuchung von der Bauherrschaft 
erst Ende September 2013 und damit erst rund neun Monate nach Erhalt 
der Baubewilligung erteilt worden. Da der Nachbar E._____ offenbar noch 
ergänzende Untersuchungen zu diesem Gutachten gefordert habe, sei 
die F._____ AG am 21. Mai 2014 und damit wiederum erst sechs Monate 


- 7 -
nach Vorliegen des ersten Gutachtens mit der Ausarbeitung einer Ge-
samtbelastungsbilanz und einer geotechnischen Beurteilung beauftragt 
worden, welche am 27. Mai 2014 erstattet worden seien. Somit werde 
bestätigt, dass die Bauherrschaft durchaus termingerecht mit dem Bau 
hätte beginnen können. Die durch die beiden Berichte entstandenen Zeit-
verluste (Zeitspanne zwischen Auftragserteilung und Erstattung der Be-
richte) betrage nur rund 1.5 Monate.
Die Ausführungen der Gemeinde betreffend Umnutzung von Zweit- in 
Erstwohnungen seien nicht von Bedeutung.
Für die allfällige aussergerichtliche Entschädigung geht der Rechtsvertre-
ter von einem Aufwand von ca. Fr. 2‘500 (inkl. MWST) aus.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den 
nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind die beiden Entscheide vom 12. Dezember 2013 
(Verlängerung der am 12. Dezember 2012 mit Auflagen erteilten Baube-
willigung bis 12. Dezember 2014) und vom 17. Mai 2014 (Abweisung der 
gegen die Baubewilligungsverlängerung erhobene Einsprache) der Ge-
meinde (Beschwerdegegnerin), worin diese den Baugesuchstellern (Be-
schwerdegegner) die Bewilligung zur Erstellung eines Zweifamilienhauses 
auf Parzelle 95 wegen unverschuldeter Nichterfüllung der verlangten Auf-
lage (Einholung eines geologischen Gutachtens auf Antrag eines Nach-
barn) um ein Jahr verlängerte, womit sich die Beschwerdeführer (Grunds-
tückeigentümer oberhalb Neubauprojekt; dazwischen öffentliche Strasse) 
nicht einverstanden erklären konnten. Strittig und zu klären ist dabei, ob 
die Verlängerung der Baubewilligung zu Recht erteilt wurde oder infolge 


- 8 -
Zeitablaufs (Nichterfüllung Auflage) bereits unwiderruflich verfallen ist 
oder wegen veränderter Rechtslage (Zweitwohnungsinitiative) grundsätz-
lich nicht mehr hätte erteilt werden dürfen. Entscheidend wird hierbei sein, 
wer für die entstandenen Zeitverzögerungen letztlich verantwortlich ist 
und ob Auflagen in Baubewilligungen „zu spät“ erfüllt werden können.
2. a)
Ausgangspunkt für die Streitentscheidung über den Beginn und das Ende 
des Fristenlaufs bei einer Baubewilligung bildet Art. 91 Abs. 1 des Raum-
planungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100), wo-
nach mit Bauvorhaben begonnen werden darf, sobald die Baubewilligung 
schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in 
einem Rechtsmittelverfahren. Nach Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Bau-
bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit 
zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert 
zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Baubewilligung zu-
ständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin ange-
messen verlängern. Diese Bauvorschrift gehört zum formellen Baurecht 
im Sinne von Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG letzter Satz, worin bestimmt 
wird: Wo dieses Gesetz (KRG) ergänzende oder abweichende kommuna-
le Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin 
Anwendung. Vorbehalten bleiben ferner allgemein strengere Vorschriften 
der Gemeinden (vgl. dazu Arbeitshilfe zum KRG, Departement für Volks-
wirtschaft und Soziales Graubünden, Ein Hilfsmittel für die Rechtsanwen-
dung vom 1. Dezember 2010, S. 93 in fine). Das KRG löste somit nach 
seinem Inkrafttreten per 1. November 2005 das bestehende diesbezügli-
che kommunale Baugesetz (vgl. Art. 88 BG) der Beschwerdegegnerin ab.
b)
Umstritten ist nun aber die Bedeutung der Formulierung in Art. 91 Abs. 2 
KRG „innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn“. In Art. 5 Abs. 3 des 
alten Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 20. Mai 


- 9 -
1973 (aKRG) war hierzu noch vorgesehen, dass Bauten und Anlagen, die 
eine Bewilligung erfordern, erst begonnen werden dürfen, wenn die Bau-
bewilligung rechtskräftig ist, es sei denn, die Baubehörde gestatte den 
Baubeginn schon vorher. In Art. 10 Abs. 4 aKRG wurde weiter stipuliert: 
Eine Baubewilligung erlischt, wenn der Gesuchsteller nicht innert eines 
Jahres seit Eintritt der Rechtskraft den Bau beginnt und ohne erhebliche 
Unterbrechungen weiterführt. Bei der Totalrevision des kantonalen Raum-
planungsgesetzes 2004/2005 schlug die Regierung im Entwurf (E-) u.a. 
Art. 96 E-KRG vor. Besagte Vorschrift im Entwurf ist identisch mit dem 
heutigen Art. 91 KRG. In ihrer Botschaft schrieb die Regierung damals, 
dass Abs. 1 den Baubeginn regle. Die bisherige Regelung werde zu 
Gunsten des Bauherrn in dem Sinne gelockert, dass mit den Bauarbeiten 
grundsätzlich bereits im Zeitpunkt der schriftlichen Eröffnung der Baube-
willigung (statt erst im Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubewilligung, d.h. 
nach Ablauf der [damals] 20-tätigen Rekursfrist) begonnen werden dürfe. 
Der Vorbehalt im zweiten Satz beziehe sich auf Fälle, in denen beim Ver-
waltungsgericht Rekurs [heute Beschwerde] erhoben worden sei; diesfalls 
sei denkbar, dass der Gerichtspräsident die Bauarbeiten von Amtes we-
gen auf Antrag der Rekurrenten [heute Beschwerdeführer] mit vorsorgli-
cher Verfügung nach [damals gültigem] Art. 31 VGG einstelle. Abs. 2 reg-
le in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht (Art. 10 Abs. 4 aKRG) 
das Erlöschen der Baubewilligung (also ein Jahr ab Rechtskraft der 
schriftlich erteilten Baubewilligung; vgl. dazu Botschaft der Regierung zum 
neuen Raumplanungsgesetz, Heft Nr. 3/2004-2005 [E-] Art. 96 S. 366). In 
der grossrätlichen Debatte (erste und zweite Lesung) wurde diese Be-
stimmung in der Folge diskussionslos angenommen (vgl. Auszug Gross-
ratsprotokoll vom 25. August 2004, [E-] Art. 96 S. 386). Zwar steht in der 
Botschaft, dass Abs. 2 in Übereinstimmung mit dem bisherigen Recht 
(Art. 10 Abs. 4 aKRG) das Erlöschen der Baubewilligung regle. Damit 
konnte aber sicherlich nicht gemeint sein, dass weiterhin die Rechtskraft 


- 10 -
der Baubewilligung den Fristenbeginn auslöst. Letztere Variante kann 
trotz der (unglücklichen, weil missverständlichen) Formulierung in der 
Botschaft nicht zutreffend sein, ansonsten es doch ein Leichtes gewesen 
wäre, den bisherigen Wortlaut „innert eines Jahres seit Eintritt der 
Rechtskraft“ einfach ins KRG [2005] zu übernehmen. Stattdessen wurde 
vielmehr bewusst neu die Formulierung „seit zulässigem Baubeginn“ ge-
wählt. Nach Art. 91 Abs. 1 KRG ist der Baubeginn demnach zulässig (d.h. 
„Bauvorhaben dürfen begonnen werden“), sobald die Baubewilligung 
schriftlich vorliegt. Nach dem Gesagten ist als erstes Zwischenergebnis 
folglich davon auszugehen, dass die Baufrist nach Art. 91 Abs. 2 KRG 
nicht erst bei der Rechtskraft der Baubewilligung, sondern bereits früher 
bei der schriftlichen Eröffnung bzw. Mitteilung der Baubewilligung an die 
Bauherrschaft zu laufen beginnt.
c)
Nach Art. 91 Abs. 1 KRG soll also schon vor der Rechtskraft der Baube-
willigung mit dem Bau begonnen werden dürfen. Voraussetzung dafür 
sollte nach dem Wortlaut des Gesetzestextes (nur) das Vorliegen einer 
schriftlichen Baubewilligung sein. Nun ist aber nicht jede Baubewilligung, 
welche schriftlich vorliegt, auch schon vollstreckbar. Vielmehr können ei-
ner sofortigen Ausübung bzw. Vollstreckbarkeit einer bereits erteilten 
Baubewilligung noch gewisse (tatsächliche oder rechtliche) Hindernisse – 
wie Auflagen und Bedingungen zur Baubewilligung - im Wege stehen, die 
den Baubeginn bis zu deren Erfüllung hinausschieben. Nach der Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden kann es 
sich dabei zum Beispiel um die Nichterfüllung elementarer Bauauflagen 
bezüglich Feuerpolizei oder Energienachweis (vgl. Urteil VGU R 14 40 
vom 30. September 2014 E.3f), um die Einhaltung von Kontingenten (Ur-
teil VGU R 12 82 vom 23. Oktober 2012 E.4b und VGU R 13 235 vom 20. 
Mai 2014 E.4b) oder eben – wie im konkreten Fall – um andere Bedin-
gungen und Auflagen handeln (vgl. dazu vorne im Sachverhalt Ziff. 2 Auf-


- 11 -
lage: Einholung geologisches Fachgutachten bezüglich Hangstabilität 
zzgl. Kanalisationsplan; und in Ziff. 8 Zusatzauflage: Beibringung geo-
technischer Beurteilung mit Gesamtbelastungsbilanz). Ob tatsächlich ein 
Vollstreckungshindernis vorliegt, muss jeweils im Einzelfall sorgfältig ge-
prüft werden. Dabei ist selbstverständlich, dass die Erfüllung von Bauauf-
lagen nicht rechtsmissbräuchlich hinausgezögert werden darf. Unter dem 
Begriff der Vollstreckbarkeit ist also die „vorbehaltslose Baufreiheit“ nach 
Erhalt der Baubewilligung und der Erfüllung der darin enthaltenen Zusatz-
bedingungen und Nebenauflagen gemeint. Als zweites Zwischenergebnis 
kann deshalb festgehalten werden, dass für den Fristbeginn nicht lediglich 
die schriftliche Baubewilligung, sondern auch noch deren Durchsetzbar-
keit (Vollstreckbarkeit) vorliegen muss (im Resultat gleich: VGU R 12 82 
vom 23. Oktober 2012 und VGU R 13 235 vom 20. Mai 2014).
d)
Im konkreten Fall ist es den Beschwerdeführern gelungen, dem streitbe-
rufenen Gericht einleuchtend und überzeugend darzutun, dass die Be-
schwerdegegner (Gemeinde und Bauherrschaft) zu wenig unternommen 
haben, um den Eintritt des Fristbeginns in zulässiger Art und Weise hin-
auszuzögern. Ob sie dabei absichtlich oder unabsichtlich mit der Erteilung 
des Auftrags für die Erstellung des geologischen Gutachtens bis Ende 
September 2013 (verstrichener Zeitraum 9 Monate ab Baubewilligungser-
teilung im Dezember 2012) bzw. mit der Ergänzung des Gutachtens bis 
anfangs Mai 2014 (verstrichener Zeitraum 6 Monate ab Erhalt/Kenntnis-
nahme des geologischen Gutachtens im November 2013) zugewartet ha-
ben, ist unter dem Aspekt der bis dahin fehlenden Vollstreckbarkeit bzw. 
ungehinderter Baufreiheit seit Erhalt der Baubewilligung am 12. Dezem-
ber 2012 nicht von Bedeutung. Es genügt nämlich bereits, dass es die 
Beschwerdegegner nachweislich versäumt haben, das Verfahren beför-
derlich, d.h. innert ein paar Wochen oder weniger Monaten, voranzutrei-
ben. Hätten sie dies getan, hätten sie jedoch auch innert vernünftiger Frist 


- 12 -
– d.h. bestimmt noch innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahres-
frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG – mit dem Neubauprojekt auf Parzelle 95 
beginnen können, zumal der für die Erfüllung der Auflagen hauptverant-
wortlichen Bauherrschaft genügend Zeit zur Verfügung gestanden wäre, 
um der Baubehörde auch noch den angepassten und zu genehmigenden 
Kanalisationsplan zuzustellen, während die Überarbeitung des projektier-
ten Autounterstandes für die Fristwahrung nicht (mehr) fallrelevant gewe-
sen wäre. Im Gegensatz zum Verfahren R 14 40 (fehlende Auflagenerfül-
lung bezüglich Feuerpolizei/Energienachweis) hat die einjährige Frist für 
den Baubeginn im aktuellen Verfahren R 14 55 spätestens 2-3 Monate 
nach Erteilung der schriftlichen Baubewilligung am 12. Dezember 2012 zu 
laufen begonnen. Die zeitlichen Verzögerungen durch den Auftrag bzw. 
die Auflage betreffend Erstellung eines geologischen Gutachtens - ver-
langt durch den Nachbarn auf Parzelle 94 - und dessen zusätzlich gefor-
derter Ergänzungen mittels geotechnischen Abklärungsberichtes (inkl. 
Gesamtbelastungsbilanz des geplanten Zweifamilienhauses auf Parzelle 
95 im Endzustand) haben objektiv betrachtet nämlich höchstens 1 ½ Mo-
nate betragen (Zeitraum ab Auftragserteilung Ende September 2013 bis 
Erhalt/Kenntnisnahme des Gutachtens am 12. November 2013 zzgl. Zeit-
raum vom 21. bis 27. Mai 2014 für die nachgereichten gutachterlichen Er-
gänzungen), womit die hier zu aktivem Handeln verpflichtete Bauherr-
schaft offensichtlich immer noch genügend Zeit gehabt hätte (verbliebene 
Frist für Baubeginn ca. 10 ½ Monate ab Februar 2013 bei sofortiger Auf-
tragserteilung seit Erhalt der Baubewilligung mit Auflagenvorbehalt), um 
die gesetzliche Zeitvorgabe zu erfüllen. Aber selbst dann, wenn die Bau-
frist erst im Februar 2014 abgelaufen wäre, wäre der Bau hier nicht innert 
der gesetzlich verankerten Einjahresfrist begonnen worden.
e)
Die Beibringung der Zustimmung des die fragliche Auflage (Zusatzab-
klärungen bezüglich Hangsicherung/Hangstabilität) verlangenden Nach-


- 13 -
barn auf Parzelle 94 war bei der beschriebenen Fallkonstellation eine Ob-
liegenheit der Beschwerdegegner, welche es damals offenkundig nicht für 
notwendig erachteten, den durchaus nachvollziehbaren und keineswegs 
rechtmissbräuchlichen Anliegen des Nachbarn auf Parzelle 94 innert ver-
nünftiger Frist (in ein paar Wochen bzw. wenigen Monaten) nachzukom-
men. Massgeblich und Richtschnur für die vorliegende Streitentscheidung 
muss daher die korrekte Beantwortung der Frage sein, wer für die „Nich-
terfüllung“ bzw. das monatelange „Nichtstun“ ab Kenntnis der Bauaufla-
gen im Dezember 2012 verantwortlich ist. Im konkreten Fall ist hierzu 
aber gerade nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer die zeitli-
chen Verzögerungen seit Erhalt der Baubewilligungserteilung im Dezem-
ber 2012 verursacht haben könnten. Vielmehr hätten die bauwilligen Be-
schwerdegegner erneut aktiv werden und das (zwecks Komplettierung 
der Baugesuchsunterlagen) ins Stocken geratene Bauvorhaben auf der 
Parzelle 95 vorantreiben müssen. Richtig ist nur, dass der Nachbar der 
Parzelle 94 die zusätzlichen Hangabklärungen beim Baugrundstück ver-
langt und daher auch den damit einhergehenden Zeitverlust ausgelöst 
hat. Die erwähnte „Passivität“ während mehrerer Monate (9 Monate für 
Auftragserteilung und 6 Monate für Ergänzungen) und die dadurch ge-
schaffenen Bauhemmnisse haben sich die Beschwerdegegner somit letzt-
lich selbst zuzuschreiben, was sie sich baurechtlich (wegen der fehlenden 
Vollstreckbarkeit der unter Auflagen erteilten Baubewilligung) nun an-
rechnen lassen müssen. Hervorzuheben bleibt noch, dass für das Gericht 
bis zuletzt im Dunkeln geblieben ist, weswegen es überhaupt zu einer 
Verlängerung der erteilten Baubewilligung bis zum 12. Dezember 2014 
kommen musste. Die verbindlichen Sachverhaltsabklärungen – ob es sich 
bei den Zeitverzögerungen bis zur Auftragserteilung Ende September 
2013 um ein erklärbares und somit allenfalls entschuldbares „Versäum-
nis“ der Bauherrschaft gehandelt hat oder ob rein objektive Gründe (wie 
z.B. nachweisbare Arbeitsüberlastung bei Auftragsempfängerin oder 


- 14 -
schwierige Expertensuche und dgl.) für diesen Zeitverlust verantwortlich 
waren – müssen hier im Rahmen einer erneuten Prüfung der angefochte-
nen Bewilligungsverlängerung durch die Beschwerdegegnerin also noch 
vorgenommen werden und so die heute diesbezüglich offensichtlich noch 
existierenden Entscheidungslücken zuverlässig geschlossen werden.
f)
Im Ergebnis ist die Beschwerde vom 5. Juni 2014 somit gutzuheissen, die 
angefochtenen Entscheide vom 12. Dezember 2013 und 17. Mai 2014 
sind aufzuheben und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts 
im Sinne der Erwägungen (vgl. E.2e in fine) und zu neuem Entscheid an 
die Gemeinde zurückzuweisen.
g)
Der Vollständigkeit halber sei zum Zusatzeinwand der Beschwerdeführer 
bezüglich der erheblich veränderten Rechtslage seit Annahme der Zwei-
wohnungsinitiative am 11. März 2012 noch festgehalten, dass im Gesetz 
für die Erfüllung von Auflagen und Bedingungen von Baubewilligungen an 
sich keine bestimmten Fristen gesetzt wurden und daher unklar ist, wann 
die Erfüllung einer Auflage oder Bedingung als verspätet gewertet werden 
müsste und somit auch einem entsprechenden Gesuch um Verlängerung 
einer - nach damaligem Recht noch gültig - erteilten Baubewilligung nicht 
mehr stattgegeben werden könnte. Es bleibt daher noch zu klären, ob die 
strittige Verlängerung der Baubewilligung vom 12. Dezember 2012 am 12. 
Dezember 2013 durch die Gemeinde zumindest unter diesem erweiterten 
Gesichtspunkt zu Recht erfolgte. Das streitberufene Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden hat im Urteil [VGU] R 13 186 vom 4. Februar 
2014 E.4b bereits festgehalten, dass es sachlich vertretbar sei und nicht 
gegen die allgemeinen Rechts- und Verfassungsgrundsätze verstosse, 
wenn nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Verlängerungen von Baubewil-
ligungen für Zweitwohnungen gleich wie nach dem 1. Januar 2013 bewil-
ligte Baugesuche für Zweiwohnungen behandelt würden. Solche Bauge-


- 15 -
suche sind nach dem 1. Januar 2013 aber klarerweise nichtig und somit 
zum vorneherein nicht mehr bewilligungsfähig. Hinzu kommt vorliegend, 
dass – im Gegensatz zum Verfahren R 13 186 – auch nicht geltend ge-
macht wurde, die Verlängerung müsse wegen Besitzstandes oder wegen 
drohender Verletzung des Gebotes von Treu und Glauben in Form des 
Vertrauensschutzes oder wegen sonst drohender Ungleichbehandlung er-
teilt werden. Mithin stellt sich letztlich auch hier die Frage, ob die erneuten 
Sachverhaltsabklärungen der Gemeinde noch eine triftige bzw. hieb- und 
stichfeste Erklärung und/oder Begründung zu liefern vermögen, wonach 
die notwendig gewordene Verlängerung der ursprünglich erteilten Bau-
bewilligung vom 12. Dezember 2012 nicht dem zu passiven Verhalten der 
Bauherrschaft (Beschwerdegegner) bzw. dem auf den ersten Blick allzu 
zögerlichen Vorgehen der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) angelastetet 
werden können. Andernfalls dürfte die umstrittene Verlängerung der Bau-
bewilligung bis zum 12. Dezember 2014 wohl auch unter diesem Aspekt 
(Verstoss gegen Zweitwohnungsinitiative) kaum mehr einer behördlichen 
Baugenehmigung zugänglich sein. Eine Gutheissung der Beschwerde 
und die Aufhebung der angefochtenen Entscheide wären also auch von 
daher – nach dem bisher bekannten Erkenntnisstand – geboten gewesen.
3. a)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichts-
barkeit (VRG; BR 370.100) je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Ge-
meinde) sowie dem Beschwerdegegner (Bauherrschaft) aufzuerlegen.
b)
Aussergerichtlich haben die beiden Beschwerdegegner die anwaltlich ver-
tretenen und obsiegenden Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
ebenfalls noch angemessen zu entschädigen, wobei das Gericht – unter 
Berücksichtigung der eingereichten Honorarnote des Anwalts der Be-
schwerdeführer vom 2. September 2014 – pauschal eine Parteientschä-


- 16 -
digung von insgesamt Fr. 2‘500.-- (inkl. 8 % MWST) für gerechtfertigt er-
achtet. Die Gemeinde und die Bauherrschaft haben die Beschwerdeführer 
also mit jeweils Fr. 1‘250.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, die angefochtenen Entscheide wer-
den aufgehoben und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts 
im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an die Gemeinde 
X._____ zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
3'371.--
gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie C._____ und 
D._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an 
die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde X._____ sowie C._____ und D._____ haben A._____ und 
B._____ zudem aussergerichtlich mit jeweils Fr. 1'250.-- (inkl. MWST), to-
tal also mit Fr. 2'500.-- (inkl. MWST), zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]