gr_gerichte · PVG 2017 22 · 2026-02-13 · de
Regeste: siehe PVG-Dokument\x3Cbr\x3E


9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
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Erhaltungszone. Beschränkte Bauzone (Bestätigung der
Rechtsprechung).
Ordentliche
Baubewilligung.
Neue
Wohnungen in geschützten Bauten.
– Sowohl das Datenmodell des Bundes als auch dasjenige
des Kantons Graubünden haben primär Informations-
charakter, ohne dass ihnen konstitutive Rechtskraft zu-
kommt (E.2–4).
– Die Bündner Erhaltungszone ist mit einer eine Nichtbau-
zone überlagernden beschränkten Bauzone zu verglei-
chen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt; folglich sind
zonenkonforme Bauvorhaben in der Erhaltungszone
von der kommunalen Baubehörde im ordentlichen Bau-
bewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG zu bewilligen;
die Kompetenz zur Erteilung der Baubewilligung liegt
ausschliesslich bei der kommunalen Baubehörde, die
Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nach
Art. 25 Abs. 2 RPG ist nicht erforderlich (E.5).
– Die Bündner Erhaltungszone verstösst weder gegen den
Trennungsgrundsatz zwischen Bau- und Nichtbaugebiet
noch gegen die Kleinsiedlungsbestimmung von Art. 33
RPV noch gegen die einschlägigen Bestimmungen zum
Bauen ausserhalb der Bauzone, auch wenn der kantona-
le Richtplan sowie − gestützt darauf − Art. 31 Abs. 2 KRG
und Art. 44 Abs. 3 BG Umnutzungen von in der Erhal-
tungszone gelegenen, ehemals land- und alpwirtschaft-
lich genutzten Baute zulassen (E.5–7).
– Weil es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine
beschränkte Bauzone handelt, ist die Zulässigkeit des
fraglichen Bauvorhabens in Bezug auf die Zweitwoh-
nungsgesetzgebung gestützt auf Art. 9 Abs. 1 ZWG zu
beurteilen; die entsprechenden Voraussetzungen sind
hier gegeben (E.8).
Zona di conservazione. Zona edilizia limitata (conferma
della prassi). Licenza edilizia ordinaria. Nuove abitazioni
in edifici sotto protezione.
– Sia il modello dei dati della Confederazione che anche
quello del Cantone dei Grigioni hanno principalmente
carattere informativo, senza valore costitutivo (cons. 2–
4).
– La zona di conservazione grigionese è paragonabile ad
una zona non edificabile sovrapposta ad una zona edifica-
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bile limitata, che si fonda sull’art. 18 cpv. 1 LPT; pertanto
progetti edilizi conformi alla zona di conservazione sono
da autorizzare nell’ambito di un’ordinaria procedura di
licenza edilizia davanti all’autorità comunale giusta l’art.
22 LPT; la competenza per il rilascio della licenza edilizia
spetta unicamente all’autorità comunale, l’approvazione
dell’autorità cantonale giusta quanto previsto all’art. 25
cpv. 2 LPT non è necessaria (cons. 5).
– La zona di conservazione grigionese non contravviene
al principio della separazione tra la zona edificabile e
quella non edificabile, alle disposizioni sui piccoli inse-
diamenti di cui all’art. 33 LPT e neppure alla normativa in
materia di edifici fuori delle zone edificabili, anche se il
piano direttore cantonale – e fondato su questo – gli artt.
31 cpv. 2 LPTC e 44 cpv. 3 LE ammettono il cambiamen-
to di destinazione di edifici siti in zona di conservazione
che erano inizialmente destinati all’agricoltura e all’eco-
nomia alpestre (cons. 5–7).
– Poiché la zona di conservazione grigionese è una limitata
zona edilizia, l’ammissibilità della costruzione va giudi-
cata nell’ottica delle disposizioni sulle abitazioni secon-
darie giusta l’art. 9 LASec; i relativi presupposti sono
nell’evenienza dati (cons. 8).
Erwägungen:
2. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist die Frage, ob die
Beschwerdegegnerin 1 zu Recht davon ausgegangen ist, dass es
sich bei der fraglichen Erhaltungszone «D. /C. » um eine
beschränkte Bauzone handelt, welche eine Nichtbauzone überla-
gert, und ob die Beschwerdegegnerin 1 gestützt darauf das Bauge-
such der Beschwerdegegner 2 zu Recht mittels ordentlicher Bau-
bewilligung nach Art. 22 RPG − und damit ohne Zustimmung der
zuständigen kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG − bewil-
ligt hat. Des Weiteren ist zu prüfen, ob das nachgesuchte Bauvor-
haben mit der Zweitwohnungsgesetzgebung vereinbar ist.
3. a) Der Beschwerdeführer stellt sich im Wesentlichen auf
den Standpunkt, dass die Bündner Erhaltungszone gemäss dem
Datenmodell des Bundes der Hauptnutzung 41 (Zonen für Klein-
siedlung) angehöre und nach Bundesrecht zu den Nichtbauzonen
zähle. Kantonales Recht sei bundesrechtskonform auszulegen. Der
Kanton habe in seinem Datenmodell daher die Erhaltungszone

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nach kantonalem Recht zutreffend nicht als Bauzone im Sinne des
auf dem RPG beruhenden Datenmodells des Bundes angesehen.
In seiner Replik vom 3. Juli 2017 anerkennt der Beschwerdeführer,
dass die Datenmodelle zwar keine unmittelbare Rechtswirkung
entfalteten und dass das Datenmodell des Kantons Graubünden
die Erhaltungszone in der Rubrik «Kantonaler Code» bei den Bau-
zonen einreihe. Er ist aber der Ansicht, dass die Datenmodelle zeig-
ten, wie die zuständigen Behörden das Recht interpretierten. Zu-
dem werde die Erhaltungszone in der Rubrik «Code Hauptnutzung
CH» zutreffend der Nichtbauzone zugewiesen. Folglich könne das
strittige Bauvorhaben nur mit einer Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 ff. RPG bewilligt werden und bedürfe der Zustimmung der
kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG, welche hier nicht vor-
liege. Daher sei die angefochtene Baubewilligung vom 20., mitge-
teilt am 23. Februar 2017, nichtig, jedenfalls mangelhaft und müsse
deshalb aufgehoben werden.
b) Dem halten die Beschwerdegegnerin 1, die Beschwer-
degegner 2 sowie das Amt für Raumentwicklung Graubünden zur
Hauptsache entgegen, dass die Geodatenmodelle lediglich Infor-
mationscharakter hätten, ohne dass ihnen konstitutive Rechtskraft
zukäme. Vom Datenmodell könne somit nicht auf die Natur der
Bündner Erhaltungszone geschlossen werden. Einschlägig seien
die kantonal- resp. kommunalrechtlichen Bestimmungen zur Erhal-
tungszone und die dazu entwickelte Gerichtspraxis unter Berück-
sichtigung des kantonalen Richtplans. Daraus resultiere, dass es
sich bei der Erhaltungszone um eine beschränkte Bauzone hand-
le, die primär den baugesetzlichen Anforderungen und nicht den
Bewilligungskriterien für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bau-
zonen nach Art. 24 ff. RPG unterworfen seien. Im Übrigen sei die
Erhaltungszone im Geodatenmodell des Kantons Graubünden oh-
nehin dem kantonalen Code der Bauzone zugeordnet. Die Schluss-
folgerung des Beschwerdeführers, dass es sich bei der Erhaltungs-
zone um eine Nichtbauzone handle, könnte sich somit nur auf das
Geodatenmodell des Bundes abstützen. Auch aus diesem könne
indes mangels konstitutiver Rechtskraft der Geodatenmodelle kei-
ne Qualifikation der Erhaltungszone als Nichtbauzone abgeleitet
werden.
4. a) Im Hinblick auf die strategische, politische, soziale und
wirtschaftliche Rolle, welche der Geoinformation zukommt, sowie
in Berücksichtigung der neuen Technologien und Verfahren in die-
sem Bereich wurde am 5. Oktober 2007 gestützt auf die Bundes-

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kompetenz im Bereich der Vermessung und Harmonisierung von
Geodaten (vgl. Art. 75a BV) das Bundesgesetz über Geoinforma-
tionen erlassen (vgl. Botschaft des Bundesrates vom 6. Septem-
ber 2006 zum Bundesgesetz über Geoinformationen [BBl 2006
S. 7817 ff.] S. 7818). Dieses bezweckt gemäss Art. 1 GeoIG, dass
Geodaten über das Gebiet der Schweizerischen Eidgenossenschaft
den Behörden von Bund, Kantonen und Gemeinden sowie der
Wirtschaft, der Gesellschaft und der Wissenschaft für eine breite
Nutzung, nachhaltig, aktuell, rasch, einfach, in der erforderlichen
Qualität und zu angemessenen Kosten zur Verfügung stehen. Zu
den Geodaten, deren Abfrage ermöglicht werden soll, gehören
raumplanungsrelevante Informationen, so insbesondere auch die
Daten zur Bodennutzung, wie sie in den kantonalen und kommu-
nalen Nutzungsplänen enthalten sind (Art. 2 Abs. 1 GeoIG und An-
hang 1 GeoIV; JEANNERAT/MOOR, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/
Genf 2016, Art. 14 Rz. 82). Der Kataster der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster), den jeder Kanton füh-
ren muss, ist das zentrale Instrument, um den öffentlichen Zugang
zu Geoinformationen zu verbessern (vgl. Art. 16–18 GeoIG). Er soll
zuverlässige Informationen über die von Bund und Kanton bezeich-
neten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen enthalten
(Art. 2 ÖREBKV). Die Datenbank soll letztlich die für jede Zone und
jedes Grundstück geltenden Bau- und Zonenvorschriften gemäss
den geltenden kantonalen oder kommunalen Nutzungsplänen ent-
halten (Art. 16 Abs. 2 GeoIG und Anhang 1 GeoIV; JEANNERAT/MOOR,
a.a.O., Art. 14 Rz. 83; zu den Einführungsfristen vgl. Art. 26 ÖREBKV).
Die im Kataster enthaltenen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen gelten gemäss Art. 17 GeoIG als bekannt. Es besteht
somit eine gesetzliche Fiktion, dass jene öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkungen, die im Kataster enthalten sind, allen Per-
sonen bekannt sind (Botschaft GeoIG S. 7859). Das Geoinformati-
onsgesetz kann indes keinesfalls neue Rechte oder neue rechtliche
Beschränkungen hervorbringen. Der ÖREB-Kataster dient lediglich
dazu, die Informationen zu diesen Rechten und Beschränkungen in
einer rechtlich verbindlichen Form niederschwellig zugänglich zu
machen. Mithin hat der Eintrag keinerlei konstitutive Wirkung und
die Nutzungsbeschränkungen müssen rechtskräftig sein, bevor sie
im Kataster aufgeführt werden. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkungen werden mit Eintreten der Rechtskraft des Beschlus-
ses, der sie begründet, eigentümerverbindlich. Einzig und allein die
von der zuständigen Behörde getroffene Entscheidung zieht eine

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öffentliche Beschränkung nach sich, die den Grundeigentümer bin-
den kann. Rechtlich massgeblich sind somit stets die Nutzungsplä-
ne, auch wenn diese von den Informationen des ÖREB-Katasters
abweichen (vgl. Botschaft GeoIG S. 7859; JEANNERAT/MOOR, a.a.O.,
Art. 14 Rz. 84). Zur minimalen Harmonisierung in der Darstellung
und Modellierung der Geoinformationen hat das GeoIG unter ande-
rem das Bundesamt für Raumentwicklung verpflichtet, Modelle zu
definieren, die einerseits festlegen, welche Geodaten im Kataster
als Minimum abgefragt werden sollen können (minimale Geoda-
tenmodelle) und anderseits, wie diese Daten grafisch und textlich
dargestellt werden sollen (Darstellungsmodelle; vgl. Art. 5 GeoIG
und Art. 8–11 GeoIV). Das seitens des Bundesamtes für Raum-
entwicklung in Zusammenarbeit mit den Kantonen im Bereich der
Nutzungsplanung erarbeitete Geodaten- und Darstellungsmodell
kann als Interpretations- und Vollzugshilfe für gewisse raumpla-
nungsrechtliche Begriffe des Bundes und der Kantone dienen.
Es darf aber keinesfalls auf eine Harmonisierung des kantonalen
und kommunalen Bau- und Planungsrechts hinauslaufen. Mithin
schränkt das Geodaten- und Darstellungsmodell die Freiheit der
Kantone und Gemeinden bei der Definition der einzelnen Zonen
und ihrer rechtlichen Vorschriften in keiner Weise ein. Ebenso sind
die Behörden nicht an dieses Modell gebunden, insbesondere
nicht an die darin vorgesehene Systematik und Begriffsdefinitio-
nen, wenn sie eine bestimmte Zonenart definieren oder beurteilen
müssen, ob ein Gebiet zur Bauzone nach RPG gehört oder nicht
(JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 85–87).
b) In der vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit gilt
es zunächst festzuhalten, dass sich die Parzelle 10999, auf welcher
sich die umzubauende Stallbaute befindet, gemäss geltendem
Zonenplan, Generellem Erschliessungs- und Generellem Gestal-
tungsplan 1:1000 vom 20. September 1996 (vgl. Akten des Amtes
für Raumentwicklung Graubünden [ARE-GR-act.] 7), von der Re-
gierung des Kantons Graubünden mit Beschluss Nr. 2436 am 9.,
mitgeteilt am 11. Dezember 1997, genehmigt (vgl. ARE-GR-act. 18),
unstrittig in der Erhaltungszone «D. /C. » befindet. Ge-
mäss Datenmodell für den Kanton Graubünden ist die Erhaltungs-
zone in der kantonalen Zonensystematik («Kantonaler Code») als
Bauzone (Nr. 1355) aufgeführt (vgl. Weisung zur digitalen kommu-
nalen Nutzungsplanung Graubünden, Geobasisdatensatz 45.1-GR,
Version 5, vom 6. Dezember 2016, S. 69; abrufbar unter www.are.
gr.ch > Dienstleistungen > Nutzungsplanung > Digitale Nutzungs-
planung > Weisung inkl. Geodatenmodell und kantonale Typenta-

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bellen [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]). Dies hat replican-
do auch der Beschwerdeführer anerkannt, nachdem er im ersten
Schriftenwechsel noch vom Gegenteil ausgegangen ist (vgl. Be-
schwerde vom 27. März 2017 Rz. 7 f.). Demzufolge kann sich aber
die beschwerdeführerische Schlussfolgerung, dass es sich bei der
Erhaltungszone um eine Nichtbauzone handle, nur auf das Geoda-
tenmodell des Bundes abstützen. Gemäss Datenmodell des Bun-
des gehört die Bündner Erhaltungszone zwar der Hauptnutzung 41,
welche mit «Zonen für Kleinsiedlung» umschrieben ist, an und zählt
damit gemäss Datenmodell des Bundes zu den Nichtbauzonen. Die
«Zonen für Kleinsiedlungen» umfassen Weilerzonen und weitere
Flächen für die Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb
des eigentlichen Siedlungsgebiets (vgl. Minimale Geodatenmodel-
le, Bereich Nutzungsplanung, Modelldokumentation, Version 1.1
mit technischen Änderungen vom 16. Februar 2017 S. 21 und 23 f.;
abrufbar unter www.are.admin.ch > Raumentwicklung & Raumpla-
nung > Minimale Geodatenmodelle > Nutzungsplanung > Minimale
Geodatenmodelle, Bereich Nutzungsplanung − Modelldokumenta-
tion V 1.1 [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]). Wie vorstehend
dargestellt (vgl. E.4a) haben indes sowohl das Datenmodell des
Bundes als auch das Datenmodell für den Kanton Graubünden
primär Informationscharakter. Überdies können sie als Interpre-
tations- und Vollzugshilfe zur Deutung raumplanerischer Begriffe
herangezogen werden. Keinesfalls kommt ihnen aber konstitutive
Rechtskraft zu, welche die Freiheit der Kantone und Gemeinden bei
der Definition ihrer Nutzungszonen und dazugehörigen Vorschrif-
ten einschränken könnten. Folglich kann der Beschwerdeführer
aus der Tatsache, dass die Bündner Erhaltungszone gemäss dem
Datenmodell des Bundes zur Hauptnutzung 41 und damit zu den
Nichtbauzonen zählt, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Einschlä-
gig zur Beantwortung der Frage, ob es sich bei der Bündner Erhal-
tungszone um eine Bau- oder Nichtbauzone handelt, sind vielmehr
die kantonal- und kommunalrechtlichen Bestimmungen zur Erhal-
tungszone und die dazu entwickelte Gerichtspraxis unter Berück-
sichtigung des kantonalen Richtplans (vgl. dazu nachstehend E.5).
5. a) Gemäss Art. 18 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 33 RPV können
Kantone zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb
der Bauzonen Erhaltungszonen vorsehen, wobei die entsprechen-
den Weiler im kantonalen Richtplan in der Karte oder im Text zu be-
zeichnen sind. Der Kanton Graubünden hat von dieser Möglichkeit
gestützt auf die Grundsätze des kantonalen Richtplans zu den kul-
turhistorisch wertvollen Kleinsiedlungen (vgl. kantonaler Richtplan

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[KRIP-GR] Kap. 5.6.2; abrufbar unter www.richtplan.gr.ch [zuletzt
besucht am 21. Dezember 2017]) Gebrauch gemacht und dabei die
Erhaltungszone den Bauzonen zugewiesen (vgl. Art. 27 Abs. 1 KRG)
bzw. diese in Art. 31 KRG wie folgt näher geregelt:
Art. 31 Erhaltungszonen
1 Erhaltungszonen dienen der Erhaltung von landschaftlich und kultur-
geschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in
ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die
Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubau-
ten sind nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungs-
beratung. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
2 Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss
nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder
als integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet
sind, dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ih-
rer Nutzung geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere
Erscheinung sowie der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in
den wesentlichen Zügen zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu
beseitigen. Untergeordnete Anbauten können im Interesse der Erhal-
tung historischer Bausubstanz bewilligt werden.
3 Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden kön-
nen im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig
erklären. Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt wer-
den, wenn:
1. die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;
2. die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestal-
tung, Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im We-
sentlichen entspricht;
3. das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach
der Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht
wird.
4 Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sowie Solaranla-
gen mit einer Absorberfläche von mehr als 1 m2 sind nur nach den Vor-
gaben des Generellen Erschliessungsplans und des Generellen Gestal-
tungsplans gestattet. Erschliessungskosten sind vollumfänglich von
den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern zu tragen. Wasser-
einleitungen in Gebäude und Wassertanks sind nur zulässig, wenn eine
gesetzeskonforme Abwasserbehandlung gewährleistet ist.
5 Der Generelle Gestaltungsplan kann entsprechend den örtlichen Ver-
hältnissen ergänzende Bestimmungen enthalten.

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b) Die Zuweisung der Erhaltungszone zu den Bauzonen
wurde vom Bundesgericht im Entscheid BGE 118 Ia 446 geschützt.
Im erwähnten Entscheid führt das Bundesgericht gestützt auf frü-
her ergangene Entscheide zu Erhaltungszonen zunächst aus, dass
solche Erhaltungszonen beschränkte Bauzonen und keine Nicht-
bauzonen seien. Des Weiteren hält das Bundesgericht ausdrücklich
fest, dass die Bündner Erhaltungszone die Erhaltung bestehender,
insgesamt betrachtet wertvoller Bausubstanz, die vor dem Zerfall
gerettet werden solle, bezwecke. Sie wolle solche Bausubstanz
einer zweckmässigen Nutzung zuführen und verfolge damit Ziel-
setzungen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Die Bündner
Erhaltungszone könne mit einer eine Nichtbauzone überlagern-
den beschränkten Bauzone verglichen werden, die sich auf Art. 18
Abs. 1 RPG stütze; hinsichtlich ihrer Zielsetzung stehe sie einer
Schutzzone nahe. Überschreite ein Vorhaben den Rahmen dessen,
was in einer solchen auf die Erhaltung der bestehenden Bausub-
stanz beschränkten Nutzungszone zonenkonform sei, so kämen
die Vorschriften der Grundnutzungszone zur Anwendung, welche
von der Erhaltungszone überlagert werde. In einem solchen Fall
stelle sich dann die Frage, ob das in der Erhaltungszone zonenwid-
rige Bauvorhaben der Grundnutzungsordnung entspreche und mit
Rücksicht darauf gestützt auf Art. 22 RPG im ordentlichen Baube-
willigungsverfahren bewilligt werden könne. Treffe dies nicht zu,
so sei das betreffende Baugesuch, das den Rahmen der Erhal-
tungszone sprenge, gestützt auf Art. 24 RPG und das dazu erlas-
sene kantonale Ausführungsrecht zu überprüfen (BGE 118 Ia 446
E.2c). Diese bundesgerichtliche Praxis, wonach die Bündner Erhal-
tungszone mit einer eine Nichtbauzone überlagernden beschränk-
ten Bauzone verglichen werden könne, wurde auch vom streitberu-
fenen Gericht wiederholt bestätigt und angewendet (letztmals im
Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU]
R 16 3 vom 19. April 2016 E.7c) und entspricht − soweit ersichtlich
−auch der herrschenden Lehre (vgl. MUGGLI, in: AEMISEGGER/MOOR/
RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 18 Rz. 24–26; BRANDT/MOOR, in: AEMISEG-
GER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über
die Raumplanung [RPG], Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 18 Rz. 42;
WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern
2006, Art. 18 Rz. 38–40; KUTTLER, Wann ist für die Bewilligung von
Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen Artikel 24 RPG anzuwen-
den? in: Festschrift für Martin Lendi, Zürich 1998, S. 337 ff., Ziff. 4f
S. 350; BARBLAN, Bewilligungserfordernis und Zulässigkeitsvoraus-

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setzungen für Zweckänderungen von Bauten ausserhalb der Bau-
zonen nach dem Recht des Bundes und der Kantone, Diss., St. Gal-
len 1991, S. 272 f.). Nach dem soeben Gesagten ist die Bündner
Erhaltungszone in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung und der herrschenden Lehre mit einer eine Nicht-
bauzone überlagernden beschränkten Bauzone zu vergleichen,
die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt. An diesem Ergebnis vermag
die Tatsache nichts zu ändern, dass die Frage der Rechtsnatur der
Bündner Erhaltungszone vom Bundesgericht im erwähnten Urteil
letztlich (mangels Notwendigkeit, da die Beschwerde bereits aus
anderen Gründen gutzuheissen war) nicht abschliessend beurteilt
wurde (vgl. BGE 118 Ia 446 E.2c in fine). Wie gesehen hat das Bun-
desgericht im erwähnten Entscheid nämlich explizit erkannt, dass
«die Bündner Erhaltungszone mit einer eine Nichtbauzone überla-
gernden beschränkten Bauzone verglichen werden kann, die sich
auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt». Konsequenterweise hat das Bundes-
gericht in diesem Entscheid die Überprüfung des Bauvorhabens
im ordentlichen Baubewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG auf
seine Zonenkonformität und damit auf dessen Übereinstimmung
mit der einschlägigen baugesetzlichen Erhaltungszonenbestim-
mung vorgenommen. Wäre das Bundesgericht − entsprechend der
beschwerdeführerischen Auffassung − zur Überzeugung gelangt,
dass es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine Nichtbauzo-
ne handle, hätte es das fragliche Bauvorhaben auf seine Vereinbar-
keit mit Art. 24 ff. RPG prüfen müssen. Nach dem Gesagten sind
zonenkonforme Bauvorhaben in der Erhaltungszone von der kom-
munalen Baubehörde im ordentlichen Baubewilligungsverfahren
nach Art. 22 RPG − und damit ohne Zustimmung der zuständigen
kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG − zu bewilligen. Mit
anderen Worten liegt die Zuständigkeit für die Erteilung der Baube-
willigung für ein in der Erhaltungszone zonenkonformes Bauvorha-
ben ausschliesslich bei der kommunalen Baubehörde.
c) Da die bestehenden Ortsplanungen und damit auch die be-
stehenden kommunalrechtlichen Regelungen zu den jeweiligen Erhal-
tungszonen bis zur Anpassung an die revidierte kantonale Raumpla-
nungsgesetzgebung gemäss Art. 107 KRG weiterhin in Kraft bleiben,
und weil die Gemeinde X. ihre Ortsplanung bisher noch nicht an
die revidierte kantonale Raumplanungsgesetzgebung angepasst hat,
ist vorliegend zur Prüfung der Bewilligungsfähigkeit des fraglichen
Bauvorhabens nicht auf die Erhaltungszonenbestimmung von Art. 31
KRG, sondern auf jene von Art. 44 des Baugesetzes für die ehemalige
Gemeinde Z. (BG) abzustellen, welche wie folgt lautet:

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Erhaltungszone – Grundsatz
Art. 44
1
Die Erhaltungszonen bezeichnen landschaftlich und kulturge-
schichtlich wertvolle Baugruppen, deren Erhaltung im öffentlichen
Interesse liegt.
Sie sind im Zonenplan 1 : 500 oder 1 : 1000 eingezeichnet. Für die
Erhaltungszonen gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
2
Neubauten, Erweiterungen sowie Abbruch und Wiederaufbau be-
stehender Bauten sind nicht zulässig. Werden erneuerungsbedürf-
tige Bauten auf Aufforderung der Baubehörde nicht innert zwei
Jahren saniert, kann diese die Instandstellung oder den Abbruch
verfügen. Kommt der Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach,
lässt die Baubehörde die angeordneten Massnahmen auf Kosten
des Eigentümers ausführen.
3
In der Erhaltungszone können bestehende Gebäude, welche nach-
weislich landwirtschaftlich nicht mehr genutzt werden und im
Generellen Gestaltungsplan nicht besonderes bezeichnet sind, zu
Wohnzwecken aus- und umgebaut werden. Die Gebäude dürfen
durch den Umbau weder in der Form noch im Volumen verändert
werden. Bei Bauten ohne Wasseranschluss ist der Anbau einer Lau-
be mit einem «Plumsklosett» im ortsüblichen Stil zulässig. Bei ei-
nem späteren Wasseranschluss ist, sofern die Toilette ins Gebäude
verlegt wird, der Anbau der Laube mit «Plumsklosett» zu entfernen.
Bei sämtlichen baulichen Massnahmen ist die wertvolle originale
Bausubstanz zu erhalten. Die Neugestaltung von aussen sichtbarer
Gebäudeteile ist in Form, Material und Farbe in traditioneller Wei-
se vorzunehmen. Fensterläden sind naturfarben zu belassen oder
braun zu streichen. Bestehende grüne Fensterläden dürfen weiter-
hin in dieser Farbe erhalten werden.
4
Die landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudeumschwunges ist je-
derzeit zu gewährleisten. Das Anlegen von Ziergärten, das Pflanzen
von ortsfremden Blumen, Bäumen und Sträuchern sowie Terrain-
veränderungen und Abzäunungen irgendwelcher Art, soweit letzte-
re nicht zur Verhütung von Wildschäden erforderlich sind, ist unter-
sagt. Das Aufstellen von Weidezäunen ist erlaubt.
5
Die Erstellung neuer oder der Ausbau bestehender Verkehrs- und
Versorgungsanlagen sind nur im Rahmen des Generellen Erschlies-
sungsplanes und der von der zuständigen Gemeindebehörde geneh-
migten generellen Projekte zulässig. Es besteht kein Anspruch auf
Zufahrt über bestehende Wege und Strassen sowie auf Anschluss
an die öffentlichen Erschliessungsanlagen. Wasser darf nur bei vor-
liegen einer besonderen Gebäudenutzung (Gaststätte) oder in Ver-
bindung mit einem Anschluss an eine Abwasserbeseitigungsanlage

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für die ganze Baugruppe nach Weisung vom Amt für Umweltschutz
bis ins Haus geführt werden. Einem Wasseranschluss gleichgestellt
sind Wasserspeicher und dergl. im Innern vom Gebäude. Der Ge-
meinde dürfen durch den Umbau oder die spätere Benützung der
Bauten keine Infrastrukturkosten entstehen.
6
Sonnenenergieanlagen wie Solarzellen und dergleichen sind äus-
serst unauffällig zu platzieren (z.B. unter dem Dachvorsprung) und
in ihrer Dimension auf das Minimum zu reduzieren. Sie sind bewilli-
gungspflichtig.
7
Der Kehricht ist von den Bewohnern an einem von der Baubehörde
zu bezeichnenden Ort zum Abtransport zu deponieren. Es gelten die
entsprechenden Bestimmungen des Regulativs der Gemeinde und
des Kehrichtverbandes.
8
Fahrzeuge sind grundsätzlich auf einem zentralen Parkplatz am
Siedlungsrand, gemäss Generellem Erschliessungsplan, abzustel-
len.
9
Eine Baubewilligung kann nur erteilt werden, wenn das Bauvorha-
ben durch einen von der Gemeinde bezeichneten Fachmann auf
Übereinstimmung mit den vorstehenden Gesetzesbestimmungen
geprüft worden ist. Die Kosten dieser Begutachtung gehen zulasten
des Gesuchstellers. Auf Grund dieses Gutachtens kann die Baube-
hörde Projektänderungen verfügen.
10 In den Erhaltungszonen gelten der Generelle Gestaltungsplan und
der Generelle Erschliessungsplan 1 : 1000.
d) Die Beschwerdegegner 2 beabsichtigen einen Umbau
bzw. eine Umnutzung ihrer Stallbaute in eine Ferien-/Wochenend-
baute. Die traditionelle und ehemals landwirtschaftlich genutzte
Ökonomiebaute mit einer Grundrissfläche von rund 46 m2 (6.80 m
x 6.80 m; vgl. ARE-GR-act. 5) befindet sich auf Parzelle 10999 in
der Erhaltungszone «D. /C. » (vgl. vorstehend E.4b) in
der ehemaligen Gemeinde Z. . Das Bauvorhaben umfasst im
Untergeschoss die Einrichtung von zwei Wohnzimmern sowie ei-
nes Keller- und Abstellraumes. Im Obergeschoss sind der Küchen-
einbau, die Einrichtung einer Stube sowie eines WC vorgesehen,
das in eine abflusslose Grube entsorgt wird. Die Fassaden sollen
im Wesentlichen − mit Ausnahme von vier neuen Öffnungen (d.h.
zwei Fenstern in der Ostfassade, einem Fenster in der Westfas-
sade, einem Fenster in der Nordfassade neben der vorbestehen-
den Heustalltüre und einer Tür in der Südfassade) − unverändert
bleiben (vgl. ARE-GR-act. 5). Von aussen her betrachtet sollen die
besagten Fensteröffnungen so unauffällig wie möglich in die be-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
226
stehende Baute integriert und die vorhandene Strickbauweise bei-
behalten werden. Das von den Beschwerdegegnern 2 nachgesuch-
te Bauvorhaben bringt dementsprechend weder Veränderungen
am Volumen noch an der Form des bestehenden Stallgebäudes
mit sich. Zudem hält es die traditionelle Strickbauweise bei und
die vier neu eingebauten Öffnungen sind unauffällig ausgestaltet.
Wenn die Beschwerdegegnerin 1 vor diesem Hintergrund sowie
unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Denkmalpflege
des Kantons Graubünden, welche den ortsbildprägenden Charak-
ter des Gebäudes im Schreiben vom 5. Oktober 2016 bestätigt (vgl.
ARE-GR-act. 9) und dem Projekt am 27. Januar 2017 − unter Be-
rücksichtigung der vorgeschlagenen Änderungen − auch in gestal-
tungsberaterischer Hinsicht zugestimmt hat (vgl. ARE-GR-act. 10),
das Bauvorhaben als zonenkonform und in Übereinstimmung mit
Art. 44 Abs. 3 BG erachtet und dieses demzufolge im ordentlichen
Baubewilligungsverfahren nach Art. 22 RPG − und damit ohne Be-
willigung der zuständigen kantonalen Behörde im Sinne von Art. 25
Abs. 2 RPG − bewilligt hat, ist dies nach dem vorstehend Gesagten
nicht zu beanstanden. Die angefochtene Baubewilligung vom 20.,
mitgeteilt am 23. Februar 2017, erweist sich somit weder als nichtig
noch als mangelhaft.
6. a) Der Beschwerdeführer bestreitet nicht grundsätzlich,
dass das von den Beschwerdegegnern 2 nachgesuchte Bauvor-
haben die Umbau- und Umnutzungsvorschrift von Art. 44 Abs. 3
BG einhält. Er stellt sich indes auf den Standpunkt, dass die Erhal-
tungszone eine Nichtbauzone sei, weshalb das strittige Bauvorha-
ben nur mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG hätte
bewilligt werden können. Deshalb bräuchte es die Zustimmung der
zuständigen kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG. Es müss-
ten entweder die Voraussetzungen nach Art. 24d Abs. 2 RPG oder
von Art. 39 Abs. 2 RPV erfüllt sein, was nicht der Fall sei. Diese
Rügen zielen, wie nachstehend dargestellt, ins Leere.
b) Wie vorstehend erläutert, ist die Bündner Erhaltungszo-
ne mit einer eine Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bau-
zone zu vergleichen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt. Bauvor-
haben, welche den kommunalen und kantonalen Vorschriften der
Erhaltungszone entsprechen, sind zonenkonform und können auf
dem ordentlichen Bewilligungsweg in Anwendung von Art. 22 RPG
beurteilt werden. Folglich liegt die Zuständigkeit für die Erteilung
der Baubewilligung für ein in der Erhaltungszone zonenkonformes
Bauvorhaben ausschliesslich bei der kommunalen Baubehörde;
die Zustimmung der kantonalen Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
227
ist nicht erforderlich. Im vorliegenden Fall erweist sich das von den
Beschwerdegegnern 2 nachgesuchte Bauvorhaben in der Erhal-
tungszone «D. /C. » − wie gesehen − als zonenkonform;
die einschlägige kommunale Norm von Art. 44 BG ist eingehalten.
Folglich liegt die Kompetenz zur Erteilung der Baubewilligung aus-
schliesslich bei der kommunalen Baubehörde, eine zusätzliche Be-
willigung im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG oder Art. 39 Abs. 2 RPV
bzw. die Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nach
Art. 25 Abs. 2 RPG ist − entgegen der beschwerdeführerischen
Auffassung − nicht erforderlich. Somit ist nicht zu prüfen, ob es
sich bei der fraglichen Stallbaute um eine schützenswerte Baute
im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG oder um eine landschaftsprägen-
de Baute im Sinne von Art. 39 Abs. 2 RPV handelt. Dies wäre nur
erforderlich, wenn das fragliche Bauvorhaben weder aufgrund der
Erhaltungszone noch aufgrund der Grundnutzzone zonenkonform
wäre, was vorliegend aber − wie gesehen − nicht der Fall ist. Nur
am Rande sei an dieser Stelle erwähnt, dass die fragliche Stallbau-
te nach Auffassung des Amtes für Raumentwicklung Graubünden
aufgrund ihres besonderen Eigen- und Situationswerts sowohl
als schützenswert anerkannte Baute im Sinne von Art. 24d Abs. 2
RPG als auch landschaftsprägend geschützte Baute im Sinne von
Art. 39 Abs. 2 RPV zu qualifizieren wäre (vgl. Ziff. 4 und 5 der Ver-
nehmlassung des Amtes für Raumentwicklung Graubünden vom
24. Mai 2017). Damit würde das Bauvorhaben nach Auffassung des
Amtes für Raumentwicklung Graubünden, selbst wenn es den Be-
willigungsvoraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 RPG bzw. Art. 39
Abs. 2 RPV unterworfen würde, diesen zu genügen vermögen. Ob
diese Rechtsauffassung zutrifft, kann an dieser Stelle offen bleiben
und braucht nicht im Einzelnen abschliessend geprüft zu werden,
weil das in der Erhaltungszone als (beschränkte) Bauzone vorgese-
hene Bauvorhaben − wie vorstehend dargelegt − im Einklang mit
den einschlägigen Baubewilligungsvoraussetzungen von Art. 44
BG steht, weshalb dieses von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht
als zonenkonformes Bauvorhaben im ordentlichen Baubewilli-
gungsverfahren nach Art. 22 RPG bewilligt wurde.
7. a) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend,
dass Art. 31 Abs. 2 KRG gegen Grundsätze des Raumplanungs-
rechts verstosse. Der Beschwerdeführer argumentiert, dass Art. 31
Abs. 2 KRG, welcher die generelle und vollständige Zweckände-
rung von ursprünglich unbewohnten Gebäuden zu Wohnzwecken
in peripher gelegenen, nicht dauernd bewohnten und schlecht
erschlossenen Baugruppen zulasse, nicht vereinbar sei mit den

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
228
einschlägigen Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der Bauzo-
nen und gegen das Zersiedlungsverbot sowie die Bestimmung
zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzone nach Art. 33 RPV
verstosse. Gemäss BGE 119 Ia 300 könne eine Häusergruppe nur
dann einer Weiler- oder Erhaltungszone zugewiesen werden, wenn
es sich dabei unter anderem um eine traditionelle Siedlung mit fünf
Bauten mit ursprünglichem Wohnraum und einem geschlossenen
Siedlungsbild handle. Auf diese Vorgaben bzw. auf die notwendi-
ge Anpassung der Erhaltungszonenbestimmung sei der Kanton
Graubünden im Vorfeld der bundesrechtlichen Genehmigung des
kantonalen Richtplans mit dem Prüfbericht des Beschwerdeführers
vom 16. Juli 2003 ausdrücklich aufmerksam gemacht worden. Eine
vollständige Zweckänderung setze entweder den besonders hohen
Schutzwert der Einzelbaute (Art. 24d Abs. 2 RPG) oder die Anwend-
barkeit von Art. 39 Abs. 2 RPV (landschaftsprägende Bauten) vor-
aus. Die einschlägigen Voraussetzungen seien indes nicht erfüllt.
b) Wie nachstehend dargestellt, verletzt die Bündner Erhal-
tungszone − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung −
kein Bundesrecht. Art. 18 Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 33 RPV ermächtigt
zwar in Durchbrechung des Trennungsgrundsatzes die Kantone,
zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzo-
nen Erhaltungszonen auszuscheiden, sofern der kantonale Richt-
plan dies in der Karte oder im Text vorsieht. Der Kanton Graubün-
den hat von dieser Möglichkeit − wie gesehen − Gebrauch gemacht
und dabei die Erhaltungszone in Art. 27 Abs. 1 KRG den Bauzonen
zugewiesen und diese in Art. 31 KRG näher geregelt. Solche primär
auf die Erhaltung bestehender, wertvoller Bausubstanz ausgerich-
tete und mit einem Neubauverbot belegte, beschränkte Bauzonen
verstossen gemäss bundesgerichtlicher Praxis weder gegen das
Kleinbauzonenverbot noch gegen den raumplanerischen Tren-
nungsgrundsatz (vgl. BGE 118 Ia 446 E.2c, 115 Ib 148 E.5c/f). Da an
der Erhaltung der betreffenden Baugruppen mit historisch wertvol-
ler Bausubstanz aus kulturlandschaftlichen Gründen ein Interesse
besteht, werden im Rahmen des Schutzzwecks in Erhaltungszonen
weitergehende Umbauten und Nutzungsänderungen als nach
Art. 24 bis 24e RPG zugelassen. Deren Umfang wird im Einzelnen
vom kantonalen Recht (vgl. Art. 31 KRG) festgelegt, wobei die
Grundzüge der Erhaltungszone, insbesondere die Umnutzungs-
möglichkeiten, bereits im kantonalen Richtplan festgelegt werden
(vgl. MUGGLI, a.a.O., Art. 18 Rz. 24; KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Insofern
stellen die kantonalen (Art. 31 KRG) und kommunalen Bestimmun-
gen (Art. 44 BG) zur Erhaltungszone nur ausführendes Recht dar.

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
229
Im kantonalen Richtplan Graubünden ist denn auch ausdrücklich
festgehalten, dass an der Erhaltung noch weitgehend intakter Bau-
gruppen mit historisch wertvoller Bausubstanz − auch unter In-
kaufnahme einer Nutzungsänderung − aus kulturlandschaftlichen
Gründen ein Interesse bestehe. Die ehemals land- und alpwirt-
schaftlich genutzten Bauten mit teils historisch wertvoller Bausub-
stanz seien charakteristische Elemente der Kulturlandschaft. Zu
diesem Zweck gebe es im Kanton Graubünden das Instrument der
Erhaltungszone. Massgeblich für die Umnutzung sei ein qualifizier-
ter Umgang mit der historischen Bausubstanz und der Umgebung,
was hohe Anforderungen an die Gestaltung voraussetze. Dazu ge-
höre auch die Vorsorge, dass durch die Nutzungsänderung die Ein-
heit und der Charakter der Baute nicht gefährdet würden. Für Erhal-
tungszonen
gebe
es
seit
der
Revision
der
kantonalen
Raumplanungsgesetzgebung in Art. 31 KRG eine entsprechende
Zonenbestimmung. Erhaltungszonen würden nur für Baugruppen
mit in der Regel mindestens fünf Bauten und mit mindestens ei-
nem Gebäude mit vorbestehender Wohnnutzung bezeichnet. Bei
der Ausscheidung von Erhaltungszonen werde mit Gestaltungs-
vorschriften sichergestellt, dass der Zweck der Erhaltungszone er-
füllt sei und dass die Neunutzung ohne Erweiterung der bestehen-
den Baute erfolge. Störende, mit dem Charakter der traditionellen
Baute nicht vereinbare Elemente würden entfernt oder verbessert.
Die Nutzungsänderung der Bauten erfolge mit der Verknüpfung,
dass das dazugehörende Kulturland bewirtschaftet werde und die
Gestaltung der unmittelbaren Umgebung der Baute in keiner Wei-
se beeinträchtigt oder gar verfremdet werde. Dies gelte insbeson-
dere in Bezug auf Terrainveränderungen, Einfriedungen, ortsfrem-
de Materialien und Bepflanzungen oder feste Einrichtungen für die
Erholung im Freien. Die Errichtung neuer Zufahrtsstrassen sowie
die Neuerschliessung mit Stromleitungen sei ausgeschlossen (vgl.
KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Der kantonale Richtplan wurde vom Bundes-
rat am 19. September 2003 gestützt auf den Prüfungsbericht des
Beschwerdeführers vom 16. Juli 2003 vorbehaltlos genehmigt (vgl.
ARE-GR-act. 16). Damit wurde dem kantonalen Richtplan und somit
auch der hier massgeblichen Erhaltungszone «D. /C. »,
welche im Anhang zum erwähnten Kapitel 5.6.2 in der betreffen-
den Übersichtstabelle (Tabelle 5.1) mit dem Vermerk i. O. (kein pla-
nerischer Anpassungsbedarf) enthalten ist, bescheinigt, dass sie
dem RPG und dem übrigen Bundesrecht entsprechen (vgl. Art. 11
Abs. 1 RPG; TSCHANNEN, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/RUCH [Hrsg.],
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG], Zü-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
230
rich/Basel/Genf 2010, Art. 11 Rz. 35; WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 11
Rz. 11). Dass die entsprechende Genehmigung des Bundesrates
nicht erfolgt wäre, wenn der Inhalt oder die Ausgestaltung der Er-
haltungszone im kantonalen Richtplan nicht bundesrechtskonform
wäre, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen.
Im erwähnten Prüfungsbericht vom 16. Juli 2003 hielt der Be-
schwerdeführer fest, dass es zu begrüssen sei, dass der Kanton
künftig den Schwerpunkt nicht auf die Ausscheidung von Erhal-
tungszonen legen wolle, sondern auf den Umgang mit den land-
schaftsprägenden Bauten; dies wegen der Problematik kleinerer
Gebäudegruppen und damit des Verhältnisses zwischen den
Art. 33 und 39 RPV. Erst wenn bestehende Siedlungsansätze im
Temporärsiedlungsgebiet von ihrer Grösse und Bedeutung her mit
einem Weiler vergleichbar würden, erscheine es als zulässig, be-
züglich Schutzwürdigkeit und Unterschutzstellung gegenüber
Art. 39 Abs. 2 RPV reduzierte Anforderungen zu stellen. Mit Blick
darauf, dass der Richtplan für Erhaltungszonen nach wie vor −
wenn auch gegenüber den landschaftsprägenden Bauten reduzier-
te − Anforderungen an Schutzwürdigkeit und Unterschutzstellung
vorsehe, erscheine es dringlich, das massgebliche Besiedlungs-
muster für die Regelung der Erhaltungszonen deutlicher vom Be-
siedlungsmuster der landschaftsprägenden Bauten abzugrenzen,
beispielsweise durch Festlegung einer qualifizierten Mindestgrup-
pengrösse. Der Beschwerdeführer hielt jedoch explizit fest, dass
sich für bestehende Erhaltungszonen, wie dies auf die am 20. Sep-
tember 1996 verabschiedete Erhaltungszone «D. /C. » zu-
trifft, durch eine solche Neuorientierung keine planerischen Konse-
quenzen ergäben (ARE-GR-act. 15 S. 9). Entgegen der
beschwerdeführerischen Ausführungen in Rz. 32 der Replik vom
3. Juli 2017 stimmt es somit gerade nicht, dass es dem Kanton seit
dem Jahr 2003 bewusst gewesen sei, dass er den planerischen
Umfang mit den bestehenden Bauten bzw. Baugruppen im Tem-
porärsiedlungsgebiet hätte anpassen müssen. Vielmehr hielt der
Beschwerdeführer im Prüfungsbericht vom 16. Juli 2003 − wie
gesehen − gar explizit fest, dass sich für bestehende
Erhaltungszonen keine planerischen Konsequenzen ergäben. Des
Weiteren führte der Beschwerdeführer im Prüfungsbericht vom
16. Juli 2003 auch aus, dass der Richtplan für die bestehenden
Erhaltungszonen ausweise, wo ein Anpassungsbedarf bestehe.
Diese Anpassungen seien auch dann vorzunehmen, wenn die An-
forderungen an die Ausscheidung neuer Erhaltungszonen nicht
mehr erfüllt wären (ARE-GR-act. 15 S. 9). Wie gesehen ist die Erhal-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
231
tungszone «D. /C. » im kantonalen Richtplan im Anhang
zum Kapitel 5.6.2 in der betreffenden Übersichtstabelle (Tabelle
5.1) mit dem Vermerk i. O. (kein planerischer Anpassungsbedarf)
enthalten. Folglich musste dem Beschwerdeführer bereits bei der
Prüfung des kantonalen Richtplans bewusst sein, dass die Umnut-
zung einer sich in der bestehenden Erhaltungszone «D.
/C. » befindenden Baute zur Erhaltung von Maiensässsiedlun-
gen mit kulturhistorisch wertvoller Bausubstanz zulässig ist, sofern
die Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts zur Erhal-
tungszone eingehalten sind. Trotz dieser Kenntnis hat der Be-
schwerdeführer bezüglich Erhaltungszonen keine Anpassung des
kantonalen Richtplans gefordert. Wenn sich der Beschwerdeführer
nun im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfah-
ren auf den Standpunkt stellt, eine Zweckänderung einer in der Er-
haltungszone «D. /C. » gelegenen Baute müsse verschärf-
te
Voraussetzungen
erfüllen,
erscheint
dieses
Verhalten
widersprüchlich und verdient keinen Rechtsschutz. Nach dem Ge-
sagten vermag auch der Prüfungsbericht des Beschwerdeführers
vom 16. Juli 2003 die Vereinbarkeit von Art. 31 KRG bzw. Art. 44 BG
mit den einschlägigen Bestimmungen zum Bauen ausserhalb der
Bauzonen nicht in Zweifel zu ziehen. Damit ist erstellt, dass Art. 31
KRG bzw. Art. 44 BG weder gegen den Trennungsgrundsatz zwi-
schen Bau- und Nichtbaugebiet noch gegen die Kleinsiedlungsbe-
stimmung von Art. 33 RPV noch gegen die einschlägigen Bestim-
mungen zum Bauen ausserhalb der Bauzone verstossen. Im
Übrigen erhellt bei Betrachtung der Grundsätze zur Ausscheidung
von Erhaltungszonen gemäss kantonalem Richtplan sowie der
Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44
Abs. 3 BG, dass eine Zweckänderung einer ehemals land- und
alpwirtschaftlich genutzter Baute − entgegen der beschwerdefüh-
rerischen Auffassung − nur eingeschränkt zulässig ist. Von einer
vorbehaltslosen Zweckänderung − wovon der Beschwerdeführer
spricht − kann keine Rede sein, zumal es sich bei der Bündner Erhal-
tungszone − wie gesehen − bloss um eine beschränkte Bauzone
handelt, deren bauliche Ausgestaltung im kantonalen Richtplan
und − gestützt darauf − in den anwendbaren kantonalen (Art. 31
KRG) und kommunalen Vorschriften (Art. 44 BG) detailliert geregelt
ist. Einerseits enthalten Art. 31 KRG und Art. 44 BG ein Neubauver-
bot und unterstellen sämtliche Bauvorhaben zwingend der Gestal-
tungsberatung. Zu den weiteren gesetzlichen Schranken gehört
unter anderem, dass Umbauten und Umnutzungen auf das beste-
hende Volumen beschränkt sind, die bauliche Grundstruktur, die

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
232
äussere Erscheinung sowie der ursprüngliche Charakter des Ge-
bäudes in den wesentlichen Zügen zu wahren sind und störende
Eingriffe zu beseitigen sind. Anderseits beschränkt sich die Erhal-
tungszone gemäss Leitüberlegungen des kantonalen Richtplans −
wie gesehen − auf Baugruppen mit in der Regel mindestens fünf
Bauten und mit mindestens einem Gebäude mit vorbestandener
Wohnnutzung. Überdies gelten ein Zweckänderungsverbot bei
landwirtschaftlich benötigten Bauten und integral geschützten so-
wie nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbaren oder zerfallenen
Bauten sowie die Pflicht zur Bewirtschaftung des die betreffende
Baute umgebenden Kulturlands. Schliesslich besteht zur Redukti-
on der Infrastruktur auf das absolut notwendige Minimum ein Ver-
bot für neue Zufahrtsstrassen und Stromzufuhrleitungen sowie die
Pflicht zur gebündelten Erstellung von Parkierungsanlagen (vgl.
KRIP-GR, Kap. 5.6.2). Eine vollständige vorbehaltslose Zweckände-
rung einer ehemals land- und alpwirtschaftlich genutzten Baute ist
somit − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − aus-
geschlossen. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die
Bündner Erhaltungszone kein Bundesrecht verletzt, auch wenn der
kantonale Richtplan sowie − gestützt darauf − Art. 31 Abs. 2 KRG
und Art. 44 Abs. 3 BG Umnutzungen von in der Erhaltungszone ge-
legenen, ehemals land- und alpwirtschaftlich genutzten Baute zu-
lassen. Zudem verstossen Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44 Abs. 3
BG nach dem Gesagten auch nicht gegen den Trennungsgrundsatz
zwischen Bau- und Nichtbaugebiet oder die Kleinsiedlungsbestim-
mung von Art. 33 RPV. Dies, zumal sich die Bündner Erhaltungszo-
ne − wie gesehen − auf Art. 18 Abs. 1 RPG stützt und im kantonalen
Richtplan vorgesehen ist. Bewegt sich die nachgesuchte Nutzungs-
änderung im Rahmen von Art. 31 Abs. 2 KRG bzw. Art. 44 Abs. 3
BG, ist die Nutzungsänderung zonenkonform und die entsprechen-
de Bewilligung kann gestützt auf Art. 22 RPG erteilt werden. Eine
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 ff. RPG ist nicht erfor-
derlich. Mithin müssen für die Bewilligungserteilung der Umnut-
zung − entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − weder
die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 RPG (schützenswerte
Baute) noch jene von Art. 39 Abs. 2 RPV (landschaftsprägende Bau-
te) erfüllt sein.
c) Der Beschwerdeführer bringt sodann noch vor, dass
die Voraussetzungen für die Zuweisung des Gebiets «D. »
und/oder des Gebiets «C. » zur Erhaltungszone nicht gege-
ben seien, weil es zu wenig Gebäude bzw. zu wenig Gebäude mit
Wohnnutzungen habe oder die Gebäude bzw. Gebäudegruppen zu

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
233
weit auseinander lägen. Wie nachstehend dargestellt, sind diese
Einwände im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahren unbeachtlich. Die Stimmberechtigten der ehemaligen
Gemeinde Z. beschlossen nämlich bereits am 20. September
und 5. Dezember 1996 die Totalrevision der Ortsplanung. Dabei
verabschiedeten sie unter anderem das Baugesetz und acht kom-
binierte Zonenpläne (ZP), Generelle Erschliessungspläne (GEP)
und Generelle Gestaltungspläne (GGP) 1:1000 betreffend acht ver-
schiedener Erhaltungszonen, unter anderem die Erhaltungszone
«D. /C. ». Am 9., mitgeteilt am 11. Dezember 1997, geneh-
migte die Regierung des Kantons Graubünden die Totalrevision
der Ortsplanung und damit auch die erweiterte Erhaltungszone
«D. /C. » (vgl. insbesondere S. 25 des erwähnten Geneh-
migungsbeschlusses der Regierung [ARE-GR-act. 18]). Schliesslich
wurde der kantonale Richtplan nach Inkrafttreten der fraglichen
Erhaltungszone «D. /C. » im Jahr 1997 vom Bundesrat
am 19. September 2003 genehmigt (vgl. ARE-GR-act. 16). Dabei
wurde die betreffende Nutzungsplanung aus dem Jahr 1996 vom
Bundesrat nicht in Frage gestellt; folglich besteht diese unverän-
dert weiter. Zudem besteht gemäss kantonalem Richtplan bei der
Erhaltungszone «D. /C. » kein Anpassungsbedarf, ist die-
se doch im Anhang zum Kapital 5.6.2 in der Übersichtstabelle mit
dem Vermerk i. O. (kein planerischer Anpassungsbedarf) vermerkt.
Vor diesem Hintergrund kann die rechtskräftig erlassene Erhal-
tungszone «D. /C. » im vorliegenden verwaltungsgericht-
lichen Beschwerdeverfahren nicht mehr in Frage gestellt werden.
Dementsprechend stellt sich die Frage, ob die Voraussetzungen für
die Zuweisung des Gebiets «D. » und/oder «C. » zur Er-
haltungszone gegeben sind, im vorliegenden Verfahren nicht.
8. a) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass
das strittige Bauvorhaben auch im Lichte der Zweitwohnungsge-
setzgebung nicht zulässig sei. Der fragliche Stall stehe nach dem
massgebenden Bundesrecht ausserhalb der Bauzonen. Indem die
Gemeinde den vorliegenden Sachverhalt unter Art. 9 Abs. 1 ZWG
statt unter Art. 9 Abs. 2 ZWG subsumiert habe, habe sie das ZWG
falsch angewendet. Als geschützte Bauten im Sinne der Raumpla-
nungsgesetzgebung kämen in erster Linie schützenswerte Bauten
nach Art. 24d Abs. 2 RPG und landschaftsprägend geschützte Bau-
ten nach Art. 39 Abs. 2 RPV in Betracht. Die entsprechenden Vor-
aussetzungen seien hier nicht erfüllt. Nicht a priori ausgeschlossen
sei auch eine förmliche Unterschutzstellung im Rahmen von Art. 33
RPV (Kleinsiedlung ausserhalb der Bauzonen). Die blosse Feststel-

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
234
lung des ortsbildprägenden Charakters im Baubewilligungsverfah-
ren erfülle die Anforderungen an eine solche Unterschutzstellung
aber nicht. Beim fraglichen Stall handle es sich somit nicht um eine
geschützte Baute im Sinne von Art. 9 Abs. 2 ZWG, weshalb die
nachgesuchte Baubewilligung auch aus zweitwohnungsrechtlicher
Sicht zu verweigern sei.
b) Dem halten die Beschwerdegegnerin 1, die Beschwer-
degegner 2 und das Amt für Raumentwicklung Graubünden im
Wesentlichen entgegen, dass die Zulässigkeit des fraglichen Bau-
vorhabens gestützt auf Art. 9 Abs. 1 ZWG zu beurteilen sei, weil
es sich bei der Bündner Erhaltungszone um eine beschränkte
Bauzone handle. Die entsprechenden Voraussetzungen von Art. 9
Abs. 1 ZWG seien gegeben, weshalb die angefochtene Baubewilli-
gung auch vor dem Hintergrund der Zweitwohnungsgesetzgebung
rechtmässig sei.
9. a) Am 11. März 2012 ist Art. 75b BV betreffend Zweit-
wohnungen in Kraft getreten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann
das Zweitwohnungsgesetz sowie die Zweitwohnungsverordnung
in Kraft. Art. 75b Abs. 1 BV sieht einen maximalen Anteil an Zweit-
wohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche von 20 % vor. Im
vorliegenden Verfahren wird von der Beschwerdegegnerin 1 nicht
bestritten, dass sie einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen
aufweist. Es ist davon auszugehen, dass der maximale Wert von
20 % deutlich überschritten ist (vgl. Art. 11 Abs. 1 ZWV i.V.m. dem
Anhang zur ZWV). Damit können in der Gemeinde X. bis zum
Absinken des Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich kei-
ne neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1
ZWG). Vorbehalten bleibt gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWG die Erstellung
neuer Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und nach Art. 8, 9, 26
oder 27 ZWG. Nach Massgabe von Art. 9 Abs. 1 ZWG dürfen in Ge-
meinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % innerhalb
der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG
bewilligt werden, wenn die Baute in ihrem Schutzwert nicht beein-
trächtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bau-
liche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert
bleiben (lit. a), eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders si-
chergestellt werden kann (lit. b) und keine überwiegenden Interes-
sen entgegenstehen (lit. c). Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich
die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän-
kungen im Sinne von Art. 7 Abs. 1 ZWG gemäss Art. 9 Abs. 2 ZWG

9/22 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017
235
nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung.
b) Unter Berücksichtigung der vorstehenden Aus-
führungen gilt es zunächst zu vergegenwärtigen, dass vorliegend
ein Bauvorhaben in der Erhaltungszone als (beschränkte) Bauzone
zur Diskussion steht (vgl. vorstehend E.5b). Betreffend Zweitwoh-
nungsgesetzgebung ist folgerichtig − und (vermeintlich) entgegen
der Auffassung von STALDER im Handkommentar zum Zweitwoh-
nungsgesetz (STALDER, in: WOLF/PFAMMATTER [Hrsg.], Handkommentar
zum Zweitwohnungsgesetz [ZWG] − unter Einbezug der Zweitwoh-
nungsverordnung [ZWV], Bern 2017, Art. 9) − Art. 9 Abs. 1 ZWG
und nicht Art. 9 Abs. 2 ZWG massgebend. Daran vermag die
Tatsache nichts zu ändern, dass STALDER im Handkommentar zum
Zweitwohnungsgesetz ausführt, dass Erhaltungszonen zur Erhal-
tung bestehender Kleinsiedlungen im Sinne von Art. 33 RPV nicht
zur Bauzone gehörten und dementsprechend auf Bauten in Erhal-
tungszonen Art. 9 Abs. 2 ZWG zur Anwendung gelange. Diese Lehr-
meinung ist − wie nachstehend dargestellt − nicht weiterführend.
Sie stützt sich nämlich auf WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 15 Rz. 9 ff.
Diese Fundstelle gibt, zusammen mit der weiteren Fundstelle WALD-
MANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 40, die herrschende Lehre und Recht-
sprechung wieder, wonach es sich bei der Erhaltungszone um eine
mit einer Nichtbauzone überlagerte beschränkte Bauzone handelt
und Bewilligungen somit gestützt auf Art. 22 RPG erteilt werden,
wenn das Bauvorhaben in der Erhaltungszone zonenkonform ist (in
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 40 zwar nicht explizit so ausge-
führt, aber e contrario). Da Erhaltungszonen nach ZWG schlechter-
dings gleich wie nach RPG klassifiziert werden sollten, mithin nach
herrschender Lehre und Rechtsprechung als die Grundnutzung
überlagernde beschränkte Bauzone, hat die Beschwerdegegnerin 1
bei der Beurteilung der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der
Zweitwohnungsgesetzgebung zu Recht auf Art. 9 Abs. 1 ZWG −
und nicht auf Art. 9 Abs. 2 ZWG − abgestellt.
c) Als geschützte Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG
gelten solche, die im formellen Verfahren nach der jeweiligen
kantonalen bzw. kommunalen Gesetzgebung unter Schutz ge-
stellt worden sind. Dies kann durch eine Schutzverfügung oder
im Rahmen der Nutzungsplanung erfolgen (STALDER, a.a.O., Art. 9
Rz. 17). Gemäss Art. 35c KRVO gelten Bauten als geschützt im Sin-
ne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen, wenn sie in
der kommunalen Grundordnung oder gestützt auf die Natur- und
Heimatschutzgesetzgebung unter Schutz gestellt sind (vgl. auch
Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales

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Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 zu Art. 9
Abs. 1 ZWG S. 21). Als ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9
Abs. 1 ZWG gelten nach Art. 6 Abs. 1 ZWV Gebäude, die durch
ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des
Ortsbildes und zur Identität des Ortes beitragen. Gemäss Art. 6
Abs. 2 ZWV sorgen die Kantone für ein Verfahren zur Bestimmung
der ortsbildprägenden Bauten. Dazu wurden im Kanton Graubün-
den die Bestimmungen von Art. 35a ff. KRVO erlassen. Gestützt
auf Art. 35a KRVO erfolgt die Bestimmung der ortsbildprägenden
Bauten im Sinne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen
grundsätzlich im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf
der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild. Ausnahmswei-
se kann die Baubewilligungsbehörde gestützt auf Art. 35b KRVO
eine Baute als ortsbildprägend bezeichnen, wenn die Baute Ge-
genstand eines Baubewilligungsverfahrens für deren Umbau oder
Umnutzung zu Wohnzwecken bildet (lit. a), für sie bereits in der vor
dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung
eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über
das Ortsbild besteht (lit. b), die Denkmalpflege Graubünden ange-
hört worden ist (lit. c) und die Bezeichnung als ortsbildprägend in
die Baubewilligung aufgenommen wird (Art. 35b Abs. 2 KRVO).
Die unter Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO angesprochene, spezifische
Erhaltungsregelung gilt gemäss Regierungsbeschluss Nr. 515 vom
31. Mai 2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den
Kanton Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen Zweitwoh-
nungsgesetzgebung (vgl. ARE-GR-act. 19; abrufbar unter www.
dvs.gr.ch > Themen > Zweitwohnungen > Erläuterungen zur teil-
revidierten KRVO [zuletzt besucht am 21. Dezember 2017]) etwa
dann als gegeben, wenn die betreffenden Bauten der Erhaltungs-
zone im Sinne von Art. 31 KRG zugewiesen wurden. In diesem Fall
besteht ein gewichtiges Indiz dafür, dass die betreffende Baute
auch ortsbildprägend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte.
Dieses Indiz soll alsdann durch die Denkmalpflege im Rahmen ei-
ner förmlichen Anhörung im Baubewilligungsverfahren verifiziert
werden, wobei diese Anhörung mit Vorteil vor der konkreten Pro-
jektentwicklung erfolgen solle. Damit eine Baute im Ausnahmeweg
gestützt auf Art. 35b KRVO von der Denkmalpflege als ortsbild-
prägend eingestuft werden kann, muss die in der rechtskräftigen
Ortsplanung enthaltene Erhaltungsregelung für die betreffende
Baute auf einem Gesamtkonzept des Ortsbildes beruhen, was an-
hand der damaligen Planungsunterlagen sowie des damaligen Ge-
nehmigungsbeschlusses der Regierung eruiert werden kann (vgl.

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Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umset-
zung der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6).
d) Bei dem von den Beschwerdegegnern 2 nachtgesuchten
Bauvorhaben auf Parzelle 10999 in der heutigen Gemeinde X.
handelt es sich − wie nachstehend dargestellt − um eine ortsbild-
prägende Baute im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG, welche durch
ihre Lage und Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des
Ortsbildes und zur Identität des Ortes beiträgt. Mit der am 20. Sep-
tember und 5. Dezember 1996 erfolgten Zuweisung der Baugruppe
«C. » zur Erhaltungszone, welche von der Regierung des Kan-
tons Graubünden am 9., mitgeteilt am 11. Dezember 1997, geneh-
migt wurde (vgl. ARE-GR-act. 18), ist die Baugruppe «C. » als
ortsbildprägend festgelegt worden. Die Bündner Erhaltungszone
verfolgt nämlich auch Zielsetzungen des Ortsbildschutzes (BGE
118 Ia 446 E.2c). Die ehemalige Gemeinde Z. hat folglich den
ortsbildprägenden Charakter der Erhaltungszone «D. /C. »
und damit auch des fraglichen Bauvorhabens auf Parzelle 10999
bereits mit dem Erlass der entsprechenden Grundnutzungsplanung
im Jahr 1996 gewürdigt, indem sie gleichzeitig mit der Festsetzung
der Erhaltungszone «D. /C. » in Art. 44 Abs. 1 BG festge-
halten hat, dass die Erhaltungszonen landschaftlich und kulturge-
schichtlich wertvolle Baugruppen bezeichnen, deren Erhaltung im
öffentlichen Interesse liegt. Zudem hat die Beschwerdegegnerin 1
gestützt auf die erwähnte Bestimmung von Art. 44 Abs. 1 BG in der
angefochtenen Baubewilligung vom 20., mitgeteilt am 23. Februar
2017, verfügt, dass es sich beim fraglichen Bauvorhaben um eine
ortsbildprägende Baute gemäss Art. 9 ZWG handle und diese Ver-
fügung im Grundbuch anzumerken sei. Dabei handelt es sich nicht
um eine Schutzverfügung, sondern vielmehr um eine Bestätigung
der bereits in der Grundnutzungsplanung der Jahre 1996/97 fest-
gehaltenen Klassifizierung, nämlich dass die Baugruppe «C. »
Teil einer landschaftlich und kulturgeschichtlich wertvollen Bau-
gruppe ist (vgl. Art. 44 Abs. 1 BG). Dementsprechend wurden die
Baugruppe «C. » und damit auch das fragliche Bauvorhaben
auf Parzelle 10999 aber bereits im Verfahren für die kommunale
Grundordnung im Sinne von Art. 35a KRVO als ortsbildprägend
bestimmt, weshalb deren ortsbildprägender Charakter auch im
vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu
bejahen ist. Wenn das in der Erhaltungszone «D. /C. »
befindliche Bauvorhaben nicht als ortsbildprägend gemäss Grund-
ordnung im Sinne von Art. 35a KRVO zu gelten hätte, was aber

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−wie gesehen − nicht der Fall ist, könnte der ortsbildprägende Cha-
rakter des nachgesuchten Bauvorhabens vorliegend auch gestützt
auf Art. 35b KRVO bejaht werden. Die umzubauende Stallbaute
bildet nämlich Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens für
deren Umbau oder Umnutzung zu Wohnzwecken. Zudem bestand
mit der Festsetzung der Erhaltungszone «D. /C. » in den
Jahren 1996/97 bereits vor dem 1. Januar 2016 in der kommunalen
Grundordnung eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines Ge-
samtkonzepts über das Ortsbild. Und schliesslich wurde auch die
Denkmalpflege des Kantons Graubünden angehört (vgl. deren Stel-
lungnahmen vom 5. Oktober 2016 [ARE-GR-act. 9] und 27. Januar
2017 [ARE-GR-act. 10]) und die Bezeichnung als ortsbildprägend
wurde in die Baubewilligung vom 20., mitgeteilt am 23. Februar
2017, aufgenommen. Folglich ist der ortsbildprägende Charakter
des nachgesuchten Bauvorhabens sowohl gestützt auf Art. 35a
KRVO als auch auf Art. 35b KRVO zu bejahen.
e) Wie gesehen dürfen gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG in Ge-
meinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % innerhalb
der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden, wenn
die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbeson-
dere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des
Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben (lit. a), eine dau-
ernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann
(lit. b) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. c).
Aus den bei den Akten liegenden Stellungnahmen der Denkmal-
pflege des Kantons Graubünden vom 5. Oktober 2016 und 27. Ja-
nuar 2017 ergibt sich, dass diese sowohl vor Eingabe des fragli-
chen Bauvorhabens als auch vor Erteilung der Baubewilligung
angehört wurde. Dabei bestätigte die Denkmalpflege einerseits
den Schutzwert respektive den ortsbildprägenden Charakter der
umzubauenden Stallbaute auf Parzelle 10999 (vgl. Stellungnahme
vom 5. Oktober 2016 [ARE-GR-act. 9]) und erkannte anderseits,
dass das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes dank Anpas-
sungen der Öffnungen (Bezugnahme auf den Strick, maximal zwei
bis drei Holzbalken hoch, Verzicht auf Fensterstöcke) im Wesentli-
chen unverändert beibehalten werden könne (vgl. Stellungnahme
vom 27. Januar 2017 [ARE-GR-act. 10]). Mit der Denkmalpflege ist
folglich davon auszugehen, dass sowohl die äussere Erscheinung
als auch die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert
bleiben und die Baute somit durch das nachgesuchte Bauvorhaben
in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird (Art. 9 Abs. 1 lit. a

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ZWG). Des Weiteren wird die fragliche Stallbaute unstrittig nicht
mehr landwirtschaftlich genutzt und dürfte aufgrund der heutigen
Bewirtschaftungsweise wohl auch in Zukunft nicht mehr landwirt-
schaftlich genutzt werden. Für eine andere Nutzung als zu Ferien-/
Wochenendzwecken besteht kein Bedarf, zumal die Nutzung der
fraglichen, im Temporärsiedlungsgebiet gelegenen Stallbaute als
Erstwohnung respektive als touristische bewirtschaftete Zweit-
wohnung nach Art. 7 Abs. 2 ZWG aufgrund der Nutzungsintensi-
vierung und der damit verbundenen, unerwünschten Auswirkun-
gen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nicht in Frage kommt,
wie das Amt für Raumentwicklung Graubünden in seiner Vernehm-
lassung vom 24. Mai 2017 zu Recht ausführt. Eine dauernde Erhal-
tung der fraglichen Baute kann somit nicht anders sichergestellt
werden als durch den Umbau bzw. die Umnutzung derselben in
eine Ferien-/Wochenendbaute (Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG). Nachdem
vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht wird, dass dem
nachgesuchten Bauvorhaben überwiegende Interessen im Sinne
von Art. 9 Abs. 1 lit. c ZWG entgegenstehen und solches im Übri-
gen auch nicht ersichtlich ist, erweist sich das fragliche Bauprojekt
als mit Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 1 ZWG vereinbar und somit
auch vor dem Hintergrund der Zweitwohnungsgesetzgebung als
rechtmässig.
10. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorste-
hend Gesagten festhalten, dass die raumplanungsrechtlichen Vo-
raussetzungen für die Umnutzung der Stallbaute in eine Ferien-/
Wochenendbaute erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin 1 die
nachgesuchte Baubewilligung zu Recht gestützt auf Art. 22 RPG −
und damit ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde
nach Art. 25 Abs. 2 RPG − erteilt hat. Zudem steht das nachge-
suchte Bauvorhaben auch im Einklang mit der Zweitwohnungsge-
setzgebung. Die angefochtene Baubewilligung vom 20., mitgeteilt
am 23. Februar 2017, erweist sich somit als rechtens, was zur Be-
stätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen
Beschwerde führt.
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Urteil vom 29. November 2017
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten ist noch hängig (1C_62/2018).