gr_gerichte · VR3 2025 8 · 2025-04-10 · de
Regionalgericht Plessur

Unterstellung Planungszone (Ablösung Erstwohnungsverpflichtung) | Planungszone

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 10. April 2025
Referenz
VR3 25 8
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Maurer, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde Sils i.E./Segl
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger und/oder
Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger
Gegenstand
Unterstellung Planungszone (Ablösung
Erstwohnungsverpflichtung)

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Sachverhalt
A.
Die Gemeinde Sils i.E./Segl erliess bereits vor Erlass des Bundesgesetzes
über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702)
mit dem Gemeindebaugesetz im Jahr 1990 Vorschriften zur Förderung des Erst-
und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in Form einer Erstwohnungsanteils-
regelung. Später trat ergänzend eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus in
Kraft (vgl. Art. 73 des Baugesetzes [BauG] der Gemeinde Sils i.E./Segl, Stand
2011). Nach Inkrafttreten des ZWG im Jahre 2016 erliess die Gemeinde Sils
i.E./Segl ein eigenes Gesetz über Zweitwohnungen (kommunales Zweitwohnungs-
gesetz, kZWG), welches mit der Genehmigung durch die Regierung am
18. Dezember 2018 in Kraft trat. Mit dem kZWG wurden auf der einen Seite die
bundesrechtlichen Vorschriften verschärft, indem touristisch bewirtschaftete
Wohnungen, die Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, die
Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben in Zweit-
wohnungen und die Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen nicht zugelassen
wurden. Auf der anderen Seite wurde die Regelung über die Dauer der
Erstwohnungspflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen
gelockert (Art. 5 kZWG).
B.
Am 22. Januar 2022 beschloss der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl gestützt
auf Art. 12 ZWG das kommunale Zweitwohnungsgesetz wieder zu verschärfen und
die bisher bestehenden Änderungsmöglichkeiten in der Nutzung und der baulichen
Veränderung stärker einzuschränken. Zu diesem Zweck erliess er gleichentags eine
Planungszone über das gesamte Gemeindegebiet. Die Planungszone wurde mit
Zustimmung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons
Graubünden (DVS) am 10./23. Januar 2024 bis zum 24. Januar 2025 verlängert.
Die
ursprüngliche
Planungszone
wie
auch
die
Verlängerung
blieben
unangefochten.
C.
Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 wurde eine
Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, welche insbesondere auch
den im Jahre 2018 beschlossenen Art. 5 kZWG betraf, abgelehnt.
D.
Am 28. August 2024 beschloss der Gemeindevorstand Sils i.E./Segl, die am
22. Januar 2022 erlassene Planungszone vollständig aufzuheben. Dies wurde an
der Gemeindeversammlung vom 12. September 2024 mitgeteilt und am
11. Oktober 2024 im Kantonsamtsblatt publiziert.
E.
Gegen diesen Beschluss wurde am 12. und am 14. Oktober 2024
Beschwerde bei der Regierung des Kantons Graubünden erhoben mit dem Antrag,

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die Planungszone sei zumindest in Bezug auf die Ablösung der Erstwohnungspflicht
bei altrechtlich-kommunalen Erstwohnungen nach 20 Jahren aufrecht zu erhalten.
Die Beschwerden wurden am 30. Oktober 2024 zuständigkeitshalber an das
ehemalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden überwiesen (Verfahren
VR3 24 97). Mit prozessleitender Verfügung vom 15. November 2024 erkannte die
Instruktionsrichterin der Beschwerde VR3 24 97 die aufschiebende Wirkung zu. Der
Entscheid in der Sache erfolgt ebenfalls unterm heutigen Datum.
F.
Mit Eingabe vom 28. Oktober 2024 stellte A._____ bei der Gemeinde Sils
i.E./Segl ein Gesuch um Ablösung der auf ihrer Wohnung B._____ auf der Liegen-
schaft C._____, Parzelle Z1._____, in Sils Maria lastenden kommunalen
Erstwohnungsverpflichtung.
G.
Mit Verfügung vom 27. Dezember 2024 unterstellte die Gemeinde Sils
i.E./Segl das genannte Gesuch von A._____ um Ablösung der kommunalen
Erstwohnungsverpflichtung der am 22. Januar 2022 erlassenen Planungszone.
H.
Gegen diese Verfügung erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
mit Eingabe vom 12. Januar 2015 (Postaufgabe 14. Januar 2025), Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (recte: Nach Fusion mit dem
Kantonsgericht per 1. Januar 2025 Obergericht des Kantons Graubünden). Sie
beantragte, die Verfügung des Gemeindevorstandes Sils i.E./Segl sei aufzuheben
und es sei die Aufhebung der Erstwohnungspflicht ihrer Wohnung gegen Leistung
der entsprechenden Ersatzabgabe gemäss ihrem Begehren vom 28. Oktober 2024
vorzunehmen.
I.
Die Beschwerdeführerin leistete den von ihr geforderten Kostenvorschuss in
Höhe von CHF 3'000.00 fristgerecht.
J.
Mit Vernehmlassung vom 24. Februar 2025 beantragte die Gemeinde Sils
i.E./Segl (nachfolgend: Beschwerdegegnerin/Gemeinde), die Beschwerde sei
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
Auf die Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung des
Gemeindevorstands
Sils
i.E./Segl
(nachfolgend:
Gemeindevorstand)
vom
27. Dezember 2024, mit welcher das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung

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der auf ihrer Wohnung lastenden kommunalen Erstwohnungsverpflichtung unter die
in der Gemeinde Sils i.E./Segl am 22. Januar 2022 erlassene und verlängerte
Planungszone zur Vermeidung von unerwünschten Entwicklungen im Sinne von
Art. 12 Abs. 1 ZWG beschlossen wurde (vgl. act. B.1 = act. C.6). Der angefochtene
Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten
werden, sodass die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gemäss Art. 49
Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) in die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons
Graubünden fällt.
1.2.
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Entscheids
sowie als Eigentümerin der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils Maria
durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse
an dessen Aufhebung oder Änderung. Dementsprechend ist sie zur Erhebung der
Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG).
1.3.
Beim Verfahren betreffend Gesuch um Aufhebung der kommunalen
Erstwohnungsverpflichtung handelt es sich um ein Baubewilligungsverfahren. Der
angefochtene Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 über die
Unterstellung des Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungs-
verpflichtung unter die Planungszone stellt im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens gemäss Art. 92 KRG (BR 801.100) und Art. 41 ff. KRVO (BR 801.110)
bloss einen Schritt auf dem Weg zu einem Endentscheid dar. Er schliesst das
eingeleitete Verfahren nicht ab, sondern hat lediglich dessen einstweilige Sistierung
zur Folge. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich somit nicht um einen
Endentscheid, sondern um einen Zwischenentscheid. Dieser ist gemäss konstanter
Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
gestützt auf Art. 49 Abs. 4 lit. a VRG selbständig anfechtbar, da die Unterstellung
von Baugesuchen unter eine Planungszone wohl immer einen Nachteil zur Folge
hat, der sich später voraussichtlich nicht mehr beheben lässt (vgl. PVG 2023 Nr. 14
= Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 21 66 vom 24. Januar
2023 E. 1.2 m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 21 14 vom 29. März 2022 E. 1.2).
1.4.
Der angefochtene Entscheid über die Unterstellung des beschwerde-
führerischen Gesuchs um Aufhebung der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung
unter die Planungszone kommt als Zwischenentscheid im Ergebnis einer
verfahrensleitenden Anordnung gleich (vgl. Art. 3 ff. VRG), weshalb gemäss
präzisierter Rechtsprechung des früheren Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden die 10-tägige Rechtsmittelfrist gemäss Art. 52 Abs. 2 VRG zur

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Anwendung gelangt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
R 21 97 vom 29. März 2023 E. 1.2.2 m.H.a. R 21 66 vom 24. Januar 2023 E. 1.2.2).
1.4.1. Der vorliegend angefochtene Unterstellungsentscheid des Gemeinde-
vorstands erfolgte am 27. Dezember 2024. Die 10-tägige Frist zur Anfechtung des
Entscheids begann in jedem Fall nach den Gerichtsferien am 3. Januar 2025 zu
laufen und endete somit am Montag 13. Januar 2025 (vgl. Art. 39 Abs. 1 lit. c i.V.m.
Art. 7 Abs. 2 VRG). Die vorliegende Beschwerde wurde indessen erst am
14. Januar 2025 (Datum Postaufgabe) und somit verspätet eingereicht (vgl. zur
Einhaltung der Frist Art. 8 Abs. 1 VRG). Grundsätzlich wäre somit auf die
Beschwerde nicht einzutreten.
1.4.2. Der Entscheid des Gemeindevorstands vom 27. Dezember 2024 war mit
einer falschen Rechtsmittelbelehrung (30-tägige Frist) versehen. Gemäss Art. 7
Abs. 3 VRG bzw. dem allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsatz darf dem sich
in gutem Glauben handelnden Verfügungsadressaten aus einer fehlerhaften oder
unvollständigen Rechtsmittelbelehrung grundsätzlich kein Nachteil erwachsen (vgl.
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober
2021 E. 2.5 m.H.a. U 17 79 vom 3. Oktober 2017 E. 2d und PVG 2015 Nr. 18
E. 4a ff.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1004/2017 vom 29. Mai 2018
E. 4.1 f. m.H.a. BGE 138 I 49 E. 8.3.2). Vertrauensschutz verdient dabei aber nur,
wer den Mangel nicht erkannte oder bei gebührender Aufmerksamkeit auch nicht
hätte erkennen können (vgl. etwa BGE 134 I 199 E. 1.3.1 f.). Die Beschwerde-
führerin ist nicht anwaltlich vertreten. Zwar hätte ein Nichteintretensentscheid für sie
letztlich keine Verwirkung eines Rechts zur Folge, stellt doch die Unterstellung ihres
Gesuchs unter die Planungszone im Rahmen des gesamten Baubewilligungs-
verfahrens nur einen Zwischenschritt auf dem Weg zum Endentscheid dar (vgl.
E. 1.3 hiervor). Dennoch darf ihr die falsche Rechtsmittelbelehrung im
angefochtenen Entscheid nicht entgegengehalten werden, zumal auch nicht gesagt
werden kann, dass sie den Mangel bei pflichtgemässer Sorgfalt hätte erkennen
können. Somit ist trotz Nichteinhalten der Rechtsmittelfrist unter Vorbehalt der
nachstehenden Erwägung 1.5 auf die Beschwerde einzutreten.
1.5.
Insofern die Beschwerdeführerin nebst der Aufhebung der Unterstellung
unter die Planungszone auch die eigentliche Vornahme der Aufhebung der
Erstwohnungspflicht beantragt, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Zwischenverfügung betreffend die
Unterstellung des Gesuchs unter die Planungszone und damit die vorläufige
Sistierung des kommunalen Verfahrens. Die Aufhebung der Erstwohnungspflicht

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fällt in den erstinstanzlichen Zuständigkeitsbereich der Beschwerdegegnerin und
nicht in denjenigen des Obergerichts.
2.
Vorliegend ist unbestritten und steht fest, dass der Gemeindevorstand am
22. Januar 2022 über alle Grundstücke des Gemeindegebiets eine Planungszone
erlassen hat (vgl. act. C.1; Publikation im Kantonsamtsblatt vom 24. Januar 2022).
Die Verlängerung bis zum 24. Januar 2025 erfolgte mit Beschluss vom 10. Januar
2024 und unter Zustimmung durch das Departement für Volkswirtschaft und
Soziales (DVS) vom 23. Januar 2024 (vgl. Publikation im Kantonsamtsblatt vom
29. Februar 2024). Umstritten ist demgegenüber die Frage, ob das Gesuch der
Beschwerdeführerin vom 28. Oktober 2024 nach Aufhebung der Planungszone
durch den Gemeindevorstand am 28. August 2024, publiziert im Kantonsamtsblatt
am 11. Oktober 2024, und nach Anfechtung dieser Aufhebung beim ehemaligen
Verwaltungsgericht am 12./14. Oktober 2024 zu Recht der Planungszone vom
22. Januar 2022 unterstellt worden ist.
3.
Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger
Planungen dar. Sie dient der einstweiligen Sicherung der beabsichtigten Nutzungs-
planung, im Besonderen der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit
der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten
widersprechen, beeinträchtigt werden soll (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; RUCH, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
2016, Art. 27 Rz. 26; WALDMANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK zum
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 27 Rz. 2 und 7 m.w.H.). In einer Planungs-
zone darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue
Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (vgl. auch Art. 27
Abs. 1 Satz 2 RPG [SR 700]). Die Planungszone kann für die Dauer von zwei
Jahren erlassen und mit Zustimmung des Departements angemessen verlängert
werden (Art. 21 Abs. 3 KRG). Die Gemeinde gibt den Erlass und Verlängerungen
der Planungszone im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde und im
Kantonsamtsblatt bekannt. Die Planungszone tritt mit der Bekanntgabe in Kraft
(Art. 21 Abs. 4 KRG). Art. 21 Abs. 1, 3 und 4 KRG regeln lediglich den Erlass und
die Verlängerung einer Planungszone. Es existiert hingegen keine Vorschrift,
welche vorgibt, dass eine Planungszone "automatisch" wegfallen würde, wenn die
zu sichernde Planung vom Souverän abgelehnt wird. Ebenso wenig existiert eine
gesetzliche Vorgabe, aufgrund derer eine bestehende Planungszone erst aufgrund
eines formellen behördlichen Beschlusses aufgehoben wird. Von Gesetzes wegen

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geht die Planungszone lediglich unter den in Art. 21 Abs. 3 KRG vorgegebenen
Voraussetzungen
zufolge
Überschreitens
der
zulässigen
Dauer
faktisch
"automatisch" unter. Gemäss der vom Amt für Raumentwicklung des Kantons
Graubünden (ARE) im April 2022 herausgegebenen Arbeitshilfe zum Erlass und zur
Bewirtschaftung von kommunalen Planungszonen (nachfolgend: Arbeitshilfe
kommunale Planungszonen; abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/-
verwaltung/dvs/are/nutzungsplanung/Arbeitshilfe%20kommunale%20Planungszon
en.pdf) ist ein Entscheid der Gemeinde über die Aufhebung der Planungszone,
inklusive Publikation, notwendig, wenn die Nutzungsplanung gescheitert ist und
nicht mehr weiterverfolgt wird, sodass die Planungszone obsolet ist (vgl. Arbeitshilfe
kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 5; RUCH, a.a.O., Art. 27 Rz. 70).
3.1.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist daher die Planungszone
mit dem Entscheid an der Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024, mit welchem
die Revision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes abgelehnt wurde, nicht
einfach weggefallen. Diese wurde erst mit dem Entscheid des Gemeindevorstands
am 28. August 2024 aufgehoben. Allerdings wurde dieser Entscheid angefochten
und das ehemalige Verwaltungsgericht anerkannte jener Beschwerde mit prozess-
leitender Verfügung vom 15. November 2024 die aufschiebende Wirkung zu
(Verfahren VR3 24 97).
3.2.
Einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kommt im
Kanton Graubünden gemäss Art. 53 Abs. 1 VRG keine aufschiebende Wirkung zu.
Die Instruktionsrichterin kann diese jedoch von Amtes wegen oder auf Antrag
erteilen (Art. 53 Abs. 2 VRG). Die aufschiebende Wirkung ist eine Form des
einstweiligen Rechtsschutzes. Deren Erteilung bewirkt, dass die in der
angefochtenen Verfügung angeordnete Rechtsfolge vorläufig nicht eintritt, sondern
aufgeschoben wird (vgl. KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht,
3. Aufl. 2021, N. 1319 und 1324). Dies bedeutet, dass die Planungszone vom
22. Januar 2022 bis zum Urteil des Obergerichts im Verfahren VR3 24 97 oder
längstens bis zum Ablauf der Verlängerung am 24. Januar 2025 weiter Geltung
hatte und folglich beim Gesuch der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren
zu berücksichtigen war. Dies gilt umso mehr, nachdem im Verfahren VR3 24 97 mit
Urteil vom 10. April 2025 die Beschwerde teilweise gutgeheissen und der Beschluss
des Gemeindevorstandes Sils i.E./Segl über die Aufhebung der Planungszone vom
28. August 2024 dahingehend angepasst wird, als dass die Planungszone vom
22. Januar 2022, verlängert am 29. Februar 2024, mit Ausnahme der geplanten
bzw. von der Bevölkerung geforderten Revision von Art. 5 des kommunalen
Zweitwohnungsgesetzes über die Dauer der Erstwohnungspflicht aufgehoben wird.

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3.3.
Aus der Tatsache, dass die Erteilung der aufschiebenden Wirkung im
Beschwerdeverfahren betreffend die Aufhebung der Planungszone erst rund einen
halben Monat nach der Einreichung des Gesuchs um Aufhebung der
Erstwohnungsverpflichtung der Beschwerdeführerin bei der Gemeinde erfolgt ist,
kann die Beschwerdeführerin vorliegend Nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn
Baugesuche sind gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG nach dem Recht zu beurteilen,
welches zum Zeitpunkt des Entscheides gilt. Zum geltenden Recht gehört auch eine
rechtmässig erlassene Planungszone. Der Entscheid des zuständigen Gemeinde-
vorstands über das Gesuch der Beschwerdeführerin erfolgte am 27. Dezember
2024 und damit vor Ablauf der Geltung der Planungszone.
4.
Im Publikationstext der am 22. Januar 2022 vom Gemeindevorstand über
alle Grundstücke des Gemeindegebietes erlassenen Planungszone werden die
Planungsziele wie folgt umschrieben:

Erhaltung des bezahlbaren Wohnraums für die ortsansässige Bevölkerung (Personen mit
Wohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt in der Gemeinde)

Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung

Erhaltung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für die im Gastgewerbe und in
Gewerbebetrieben der Gemeinde tätigen Personen

Erhaltung eines attraktiven, belebten Siedlungszentrums Sils.
Als mögliche Massnahme ist u.a. die Änderung bzw. Verschärfung der Vorschrift
über die Dauer der Erstwohnungspflicht von bestehenden Erstwohnungen im Sinne
von Art. 5 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes aufgeführt.
4.1.
Mit der angestrebten Teilrevision des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes
sollten gestützt auf Art. 12 Abs. 1 ZWG Massnahmen zur Verhinderung von
Missbräuchen und unerwünschten Entwicklungen ergriffen werden, die sich
aufgrund der mit dem Erlass des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes im Jahr
2016/2018 erlassenen Lockerung der Regelung über die Dauer der Erstwohnungs-
pflicht von bestehenden kommunalrechtlichen Erstwohnungen abzeichneten. Die
an der Gemeindeversammlung vom 24. Juni 2024 zur Abstimmung gebrachte und
deutlich abgelehnte Gesetzesvorlage (vgl. Abstimmungsresultat: 111 Nein-
Stimmen gegen 20 Ja-Stimmen; abrufbar unter: https://www.sils-segl.ch-
/abstimmungsresultat/abstimmungsresultate-der-gemeindeversammlung-vom-21-
juni-2024.html) sah ein ganzes Massnahmenpaket, wie die Verschärfung von Art. 5
kZWG und bspw. auch die Schaffung von zusätzlichen Erstwohnungen mittels
Einführung einer Erstwohnungsanteilsregelung bei spezifischen baulichen
Massnahmen (Abbruch-/Wiederaufbau/Auskernung) mit finanzieller Ablöse-
möglichkeit oder die Realisierung eigener Baulandreserven vor. Die Einschätzung

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des Gemeindevorstands nach der klaren Ablehnung der vorgeschlagenen
Gesetzesrevision, wonach jegliche Massnahmen zur genannten Problematik nicht
gewollt waren, erwies sich im Nachhinein offenbar als falsch. Wie die im Herbst
2024 eingegangenen Beschwerden gegen die Aufhebung der Planungszone und
die Einreichung einer Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" mit einem
detailliert ausformulierten verschärften Art. 5 kZWG zeigen, kann der Entscheid der
Gemeindeversammlung vom 21. Juni 2024 aus heutiger Sicht dahingehend
gedeutet werden, als dass die Stimmbürger/innen die Nutzung von Wohnungen
nicht weiter einschränken wollen, als dies mit der am 5. November 2024
eingereichten Initiative beantragt wird. Das mit der am 22. Januar 2022 erlassenen
Planungszone verfolgte Ziel ist damit immer noch ein Bedürfnis der Bevölkerung.
4.2.
Gemäss derzeit geltendem Art. 5 Abs. 2 kZWG darf bei bestehenden
Erstwohnungen, welche vor dem 11. März 2012 bewilligt worden sind, die
Erstwohnungspflicht gegen die Leistung einer Ersatzabgabe aufgehoben werden,
wenn der Eigentümer nachweist, dass die betreffende Erstwohnung 20 Jahre als
solche genutzt worden ist. Diese Regelung gilt im Unterschied zu jener gemäss
Baugesetz 2011 auch für altrechtliche Erstwohnungen, welche aus der
Erstwohnungsanteilsregelung resultierten. Das von der Beschwerdeführerin am
28. Oktober 2024 beim Gemeindevorstand eingereichte Gesuch um Aufhebung der
Erstwohnungspflicht ihrer Wohnung gemäss Art. 5 kZWG entspricht zwar dem
geltenden Art. 5 kZWG, fällt aber in den sachlichen Geltungsbereich der am
27. Dezember 2024 noch geltenden Planungszone (Ziel: Erhalt von bezahlbarem
Wohnraum für ortsansässige Bevölkerung). Die Schlussfolgerung der Gemeinde,
wonach das Gesuch der Beschwerdeführerin um Ablösung der kommunalen
Erstwohnungsverpflichtung auf der Wohnung B._____ auf Parzelle Z1._____ in Sils
Maria dem Ziel der geltenden Planungszone und jenem der mittlerweile
eingereichten Initiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" zuwiderlaufen würde, ist
nicht zu beanstanden. Die Verfügung der Gemeinde Sils i.E./Segl vom
27. Dezember 2024 erweist sich als rechtmässig, die Beschwerde ist somit
abzuweisen.
5.
Das Zustandekommen der Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung",
die Abstimmung darüber sowie die allfälligen Wirkungen einer neuen Planungszone
sind hier nicht zu beurteilen. Anzumerken bleibt, dass das Zustandekommen der
Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" vom 5. November 2024 einem
Antrag auf Einleitung des Verfahrens für die Änderung der Grundordnung im Sinne
von Art. 47 Abs. 2 KRG entspricht. Da die Initiative in Form eines ausgearbeiteten
Gesetzesvorschlags (Art. 5 kZWG) eingereicht wurde, ist sie, wie die Gemeinde in

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ihrer Vernehmlassung richtig ausführt, in der eingereichten Form zur Abstimmung
zu bringen (Art. 9 Abs. 2 der Verfassung der Gemeinde Sils i.E./Segl). Eine
Annahme der mit dieser Initiative vorgesehenen Änderung der Grundordnung durch
die Gemeindeversammlung entfaltet dann von Gesetzes wegen bis zur
Genehmigung durch die Regierung die Wirkung einer Planungszone, ein Entscheid
der Gemeinde über die Errichtung einer neuen oder Verlängerung einer
bestehenden Planungszone ist nicht notwendig (Art. 48 Abs. 6 KRG; vgl.
Arbeitshilfe kommunale Planungszonen, S. 10 und 11, Ziff. 7.2).
6.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen, der unterliegenden Beschwerde-
führerin aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr ist gestützt auf Art. 75
Abs. 1 lit. a VRG auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Gerichtskosten sind mit dem
von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 zu
verrechnen; der Restbetrag wird der Beschwerdeführerin zurückerstattet.
6.2.
Die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegende Beschwerdegegnerin hat
keinen Anspruch auf eine aussergerichtliche Parteientschädigung (Art. 78 Abs. 2
VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
276.00
Total
CHF
2'276.00
gehen zulasten von A._____ und werden mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von
CHF 724.00 wird zurückerstattet.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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