gr_gerichte · R 2009 90 · 2010-03-02 · de

Baugesuch | Baurecht

R 09 90
5. Kammer 
URTEIL
vom 2. März 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Im Januar 2001 erwarb … die in der Dorfzone der Gemeinde … gelegenen 
Parzellen Nr. 4122 im Halte von damals 328 m², Nr. 4543 im Halte von 164 
m² sowie die Mutationsparzelle Nr. 4124T im Halte von 218 m2. Am 31. Januar 
2001 erfolgte eine grundbuchamtliche Mutation. Dabei trennte er zum einen 
von Parzelle Nr. 4122 192 m² ab und wies diese der Parzelle Nr. 4543 zu. 
Parzelle Nr. 4124T wies er ebenfalls der Parzelle 4543 zu. Nach den 
Mutationen wiesen die Parzelle Nr. 4122 daher eine Fläche von 136 m2 und 
die Parzelle Nr. 4543 eine Fläche von 576 m2 auf. 
Am 21. Februar 2003 wurde zugunsten von Parzelle Nr. 4993 ein 
Nutzungstransport von 60 m² BGF ab Parzelle Nr. 4543 und am 24. August 
2003 zulasten derselben Parzelle zu Gunsten von Parzelle Nr. 4099 ein 
Nutzungstransport von 22 m² BGF im Grundbuch eingetragen.
Am 7. Juli 2005, mitgeteilt am 19. August 2005, bewilligte die Gemeinde … 
den Umbau und die Umnutzung des bestehenden Altbaues auf der Parzelle 
Nr. 4122 (136 m2). Die Umnutzung erfolgte dabei gestützt auf Art. 63 Abs. 6 
BG ohne Rücksicht auf die in der Dorfzone geltende Ausnützungsziffer. Für 
den über die Parzelle hinausragenden Anbau wurde die für den Überbau 
beanspruchte Parzelle Nr. 4543 - gemäss nachträglichem, zwischenzeitlich in 
Rechtskraft erwachsenen Entscheid vom 1. Oktober 2009 - mit 23.5 m2 BGF 
belastet und im Grundbuch eingetragen.
b)
Am 14. April 2009 reichte … ein Gesuch um Erstellung eines neuen 
Zweifamilienhauses (2 4 1/2-Zimmer-Wohnungen), umfassend eine BGF von 
211,84 m², auf Parzelle 4543 ein. Mit Verfügung vom 16. Juli/1. Oktober 2009 


verweigerte der Gemeindevorstand dem Gesuchsteller die Baubewilligung, 
weil die zulässige BGF deutlich überschritten sei. Gemäss Art. 54 Abs. 4 BG 
dürften die Vorschriften über die Ausnützung durch eine nachträgliche 
Parzellierung von Grundstücken nicht umgangen werden. Gemäss dem Urteil 
des Bundesgerichtes 1P.392/2001 vom 10. September 2001 sei vorliegend 
vom 1. August 1977 (Datum der seinerzeitigen Bausperre) auszugehen. 
Damals habe Parzelle Nr. 4122 328 m², und die Parzellen Nrn. 4543 und 4124 
T (164 m² und 218 m²) 382 m² umfasst. Der Altbau auf Parzelle 4122 habe 
ohne Rücksicht auf die Ausnützung umgenutzt werden dürfen, wobei die 
diesem Gebäude per 1. August 1977 zugehörende Fläche 328 m² betragen 
habe und entsprechend als anrechenbare Fläche für die Berechnung der 
zulässigen BGF auf der heutigen Parzelle 4543 - unter Berücksichtigung der 
seither 
zulasten 
dieser 
Parzelle 
erfolgten 
Nutzungstransporte 
- 
heranzuziehen sei:
Zulässige BGF 
229.2 m²
Nutzungstransport 
-60.0 m²
Nutzungstransport 
-22.0 m²
Zusätzlich konsumierte BGF auf Parzelle 4122 
-23.5 m²
Noch zulässige restliche BGF auf Parzelle 4543 
123.7 m²
Entsprechend könne offen bleiben, ob das Baugesuch weitere baugesetzliche 
Bestimmungen verletze.
2.
Dagegen liess … am 29. Oktober 2009 beim Verwaltungsgericht frist- und 
formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des 
Baubescheides und Erteilung der Baubewilligung. Er stellte sich auf den 
Standpunkt, dass er mit 576 m² Land über genügend anrechenbare 
Landfläche 
verfüge, 
um 
die 
für 
sein 
Bauvorhaben 
erforderliche 
Bruttogeschossfläche nachweisen zu können. Die Gemeinde habe verkannt, 
dass ihm von der ursprünglichen Parzelle 4122 328 m² anrechenbare 
Landfläche zur Verfügung stehe. Ausgehend von Art. 63 Abs. 6 BG stehe 
sodann fest, dass die altrechtliche Baute aufgrund der bewilligten Erneuerung 
gar keine BGF beanspruche. Daher kämen nicht nur diejenigen 362 m² 
Landfläche, welche die Gemeinde bereits angerechnet habe, sondern es 
müssten darüber hinaus auch die 328 m² Landfläche der Parzelle 4122 - unter 


Abzug der bisherigen Nutzungstransporte von 82 m² BGF und 23.5 m² BGF - 
angerechnet werden. Derart gerechnet stünden ihm immer noch 320.5 m² 
BGF für die Realisierung der nachgesuchten Neubaute zur Verfügung, und 
dies selbst ohne Beanspruchung des gemäss Art. 63 Abs. 6 BG möglichen 
AZ-Bonus.
3.
Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen. Sie legte im 
Wesentlichen dar, die Altbaute auf der Parzelle Nr. 4122 habe im Zustand 
vor dem Umbau, mithin vor der Abparzellierung am 31. Januar 2001, auf drei 
Etagen anrechenbare Wohnräume, mit insgesamt 165.0 m² BGF konsumiert. 
Ausgehend von einer Parzellenfläche von 328 m² (x 0.6 = 196.8 m² BGF) 
hätten daher für einen Neubau auf dem damals vorhandenen Umschwung 
noch 31.8 m² BGF zur Verfügung gestanden. Entgegen der Auffassung des 
Beschwerdeführers stünden die bereits konsumierten 165.0 m² BGF heute 
nicht mehr zur Verfügung. Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck von Art. 
63 Abs. 6 BG, mit welchem man die Erneuerung und den Umbau von 
Altbauten 
habe 
fördern 
wollen. 
Eine 
Auslegung, 
wie 
sie 
dem 
Beschwerdeführer 
vorschwebe, 
hätte 
eine 
erhöhte 
Nutzung 
von 
Grundstücken, welche zufälligerweise bereits mit einem Altbau überbaut 
seien, zur Folge. Zudem würde diese Betrachtungsweise zu einer krassen 
Ungleichbehandlung zwischen Grundeigentümern führen, die eine überbaute 
Parzelle besässen und solchen, deren Parzelle zwar in der gleichen Zone 
liege, aber noch unüberbaut sei. Bei einer heute anrechenbaren 
Grundstücksfläche der Parzelle Nr. 4543 von 435 m² ergebe sich unter 
Berücksichtigung der bereits erfolgten Nutzungstransporte sowie der 
Konsumation durch den Überbau von Parzelle Nr. 4122 eine noch zulässige 
BGF von 155.5 m² BGF. Selbst wenn seitens der Baubehörden noch ein 
Bonus von 20 % gewährt würde, stünden dem Beschwerdeführer lediglich 
186.6 m² BGF zur Verfügung, weshalb eine Bewilligungserteilung nicht 
möglich sei.
4.
Die im Rubrum aufgeführten Beigeladenen sahen allesamt von der 
Einreichung einer Stellungnahme ab.


5.
Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels sowie einer weiteren Zuschrift 
ergänzten und verdeutlichten die Parteien die von ihn eingenommenen 
Rechtsstandpunkte.
Auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, 
in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt bildet der gemeindliche Baubewilligungsentscheid vom 16. 
Juli 2009, mitgeteilt am 1. Oktober 2009, mit welchem dem Bauvorhaben 
„Neubau eines 2-Familienhauses“ des Beschwerdeführers zufolge deutlicher 
Überschreitung der zulässigen BGF die Baubewilligung verweigert worden ist. 
Streitig und zu prüfen ist, ob die Bewilligungsverweigerung zu Recht erfolgte. 
Dabei stellt sich in erster Linie die Frage, ob für die Berechnung der zulässigen 
BGF der Bauparzelle Nr. 4543 vom aktuellen Zustand (576 m2 Landfläche) 
oder vor Zustand vor der Um- und Abparzellierung am 31. Januar 2001, 
allenfalls unter Berücksichtigung von Landflächen mit nichtkonsumierter BGF, 
auszugehen ist. Damit einher geht die Frage, ob die am 31. Januar 2001 von 
der Parzelle Nr. 4122 abgetrennten und der Parzelle Nr. 4543 
zugeschlagenen 192 m2 Land BGF generieren können.
2. a)
In baurechtlicher Hinsicht gilt es sich vor Augen zu halten, dass sowohl die 
Spenderparzelle Nr. 4122 als auch die Bauparzelle Nr. 4543 in der Dorfzone 
liegen, wo gemäss Zonenschema (Art. 61 BG) eine AZ von 0.6 gilt. Innerhalb 
dieser Zone gilt ausnahmsweise keine AZ im Falle von Umbauten und der 
Erneuerung bestehender, vor dem 1. Januar 1998 erstellter Bauten innerhalb 
des bestehenden Bauvolumens (Art. 63 Abs. 6 BG). Art. 54 Abs. 4 BG legt 
sodann fest, dass durch die nachträgliche Parzellierung von Grundstücken die 
Vorschriften über die Ausnutzung nicht umgangen werden dürfen. Wird von 
einem überbauten Grundstück ein Teil abgetrennt, darf die neue Parzelle nur 
soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze 
ursprüngliche Parzelle eingehalten ist. Dass Bundesgericht hat in diesem 


Zusammenhang sodann festgehalten, dass für die Beurteilung der 
Auswirkungen einer Abparzellierung darauf abzustellen sei, ob im Zeitpunkt 
der Abparzellierung eine weitere Überbauung zulässig wäre (Urteil 
1P.392/2001 vom 10. September 2001). 
b)
Unbestritten ist, dass Parzelle Nr. 4122 vor der Abparzellierung am 31. Januar 
2001 328 m² Landfläche (grün) und danach noch 136 m² (überbaute) 
Landfläche aufwies. Unbestritten sind ferner die Konsumation von 23.5 m² 
BGF zufolge dem über diese Parzelle auf die Parzelle Nr. 4543 
hinausragenden Anbau sowie weitere Nutzungstransporte (total 82 m² BGF) 
ab Parzelle Nr. 4543. Unbestritten ist ferner die Berechnung der durch die 
vorbestehende Baute auf Parzelle Nr. 4122 konsumierten BGF von 165,0 m2 
(EG: 53,8 m2; OG: 58 m2; DG: 53,2 m2). Notorisch ist, dass die Baute die 
damalige Parzelle 4122 denn auch in diesem Umfang ausnützungsmässig 
belastete, wobei diese damals aufgrund ihrer Ausdehnung von 328 m2 eine 
BGF von 196.8 m2 (0,6 x 328 m2) generierte. Zu Unrecht bestritten wird nun 
seitens des Beschwerdeführers demgegenüber die Anrechnung der BGF bei 
der Beurteilung der Zulässigkeit seines Bauvorhabens. Wie die Gemeinde 
zutreffend erkannt hat, liegt seiner Auffassung ein falsches Verständnis von 
Art. 63 Abs. 6 BG zugrunde. Die in dieser Bestimmung statuierte Dispens von 
der AZ-Anrechnung für vor dem 1. Januar 1998 erstellte Bauten gilt nur für 
Erneuerungen und Umbauten bestehender Bauten; bestehende Bauten sind 
demgegenüber - mit Blick auf die Anrechnung bei Neubauten - wie auch 
Neubauten auf dem weiteren Umschwung - nicht von der Anrechenbarkeit 
ausgenommen. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringen lässt, ist 
offenkundig falsch. Angesichts des oben Dargelegten steht damit fest, dass 
für die neue Überbauung auf Parzelle 4543 von der ehemaligen Parzelle 4122 
noch 31.8 m² BGF (196.8 m² BGF - 165 m² BGF) zur Verfügung stehen.
c)
Die alte Parzelle Nr. 4543 wies ursprünglich 164 m² Landfläche auf. Nach 
Zuweisung von weiteren 218 m² Landfläche ab Parzelle Nr. 4124 T resultierte 
eine Landfläche von insgesamt 382 m², woraus sich eine BGF von (0.6 x 328 
m² =) 229.2 m² BGF ergibt. Unter Abzug der AZ-Transporte von total 82 m² 


BGF und der mehrfach erwähnten, durch den Überbau konsumierten 23.5 m² 
BGF steht auf dieser Parzelle eine BGF von 123.7 m² zur Verfügung.
d)
Aus beiden Parzellen steht daher eine BGF von 155.5 m² BGF zur Verfügung. 
Nachdem für das Bauprojekt eine solche von 211.8 m² BGF erforderlich wäre, 
mithin also 56.3 m² BGF zuwenig vorhanden sind, zeigt sich unschwer, dass 
die Gemeinde das Baugesuch zu Recht mit der Überlegung “BGF-
Überschreitung“ abgewiesen hat. Ein allfälliger AZ-Bonus wurde vom 
Bauherrn, wie er selber zugestanden hat, nicht geltend gemacht, weswegen 
die Baubehörde diesbezüglich auch nicht verfügen musste. Wie die 
Gemeinde im vorliegenden Verfahren zutreffend angemerkt hatte, könnte das 
Bauvorhaben 
auch 
diesfalls 
nicht 
bewilligt 
werden, 
weil 
dem 
Beschwerdeführer immer noch zu wenig (nur 186.6 m² BGF) zur Verfügung 
stünden. - Die Beschwerde erweist sich entsprechend unter allen Aspekten 
als unbegründet und ist daher abzuweisen. 
3.
Bei 
diesem 
Ausgang 
gehen 
die 
Verfahrenskosten 
zulasten 
des 
Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, 
VRG). 
Von 
der 
Zusprechung 
einer 
Parteientschädigung 
an 
die 
Beschwerdegegnerin kann abgesehen werden, weil sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
290.--
zusammen
Fr.
2'290.--


gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.