gr_gerichte · R 2012 99 · 2012-10-23 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 99
5. Kammer 
bestehend aus
URTEIL
vom 23. Oktober 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1. a)
Am 11. Mai 2012 reichte die Baugesellschaft … bei der Gemeinde … das 
Gesuch um Umbau eines bestehenden Stallgebäudes auf Parzelle 1105 des 
Grundbuches … in ein Wohnhaus ein.
b)
Dagegen erhob Dr. … am 27. Juni 2012 Einsprache. Er beantragte deren 
Gutheissung und die Abweisung des Baugesuchs.
Hier werde eine Nutzbaute nur zur Nutzung des Hofstattrechtes in ein 
Wohnhaus umgestaltet. Ein solches wäre nach den Regeln der Baukunst zu 
gestalten. Es genüge nicht, in einen bestehenden Zweckbau Fensteröffnungen 
zu schneiden. Der zweckentfremdete Stall passe als Wohnbaute nicht in die 
angrenzende Siedlungsstruktur. Beim Stall handle es sich um einen modernen 
landwirtschaftlichen Bau der Gegenwart und nicht um einen traditionellen, 
ortstypischen und somit charakterbildenden Stall. Art. 73 des kantonalen 
Raumplanungsgesetzes (KRG) und Art. 17 des kommunalen Baugesetzes (BG) 
seien verletzt. Zudem weise das Departement für Volkswirtschaft und Soziales 
(DVS) auf seiner Informationsplattform zur Umsetzung von Art. 75b der 
Bundesverfassung (BV) darauf hin, dass bei "Last-Minute-Gesuchen" dem 
Aspekt der architektonischen Gestaltung bei Baugesuchen im Jahr 2012 
Rechnung getragen werden müsse.
Es fehle ein Hygienenachweis laut Hygieneverordnung des Eidgenössischen 
Departementes des Innern (EDI).


Das Hofstattrecht gemäss Art. 34 Abs. 1 BG werde umgangen. Das bestehende 
Gebäude müsste abgebrochen und neu erstellt werden. Effektiv werde mit 
Fenstern und Balkonen wie auch Fensteröffnungen im Dach und der gesamten 
neu nötigen Dämmung des bestehenden Konstrukts ein angemessener Neubau 
umgangen.
Nach Art. 75 KRG sei ein minimaler Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, was 
hier nicht der Fall sei. Weil das Gebäude einen neuen Zweck und 
Ausgestaltung mit Fenstern sowie intensiver Dämmung der Mauern als 
Wohnhaus erhalte, sei im konkreten Fall von der Erstellung eines neuen 
Gebäudes auszugehen.
Durch die Umnutzung genüge die Baute den gesundheits-, feuer- und 
gewerbepolizeilichen Vorschriften nicht.
Art. 81 Abs. 2 KRG sei verletzt. Der unansehnliche Stall werde nur zum Zweck 
stehen gelassen, die Grenzabstandsvorschriften zu umgehen.
c)
Am 23. Juli, mitgeteilt am 14. August 2012, wies der Gemeindevorstand die 
Einsprache ab.
Der Bau werde im Hofstattrecht erstellt. Er stehe seit mehreren Jahren im 
Quartier und passe sich in Stellung und Proportionen an. Die Gemeinde habe 
zur Frage der Gestaltung den neutralen Bauberater beigezogen. Gewünschte 
Anpassungen 
in 
der 
Ausarbeitung 
des 
Sockels, 
des 
Daches 
und 
Präzisierungen der Materialisierung seien von der Baugesuchstellerin beim 
Projekt vorgenommen worden. Somit ordne sich das Gebäude gut in die 
Umgebung und Landschaft ein und erfülle die gestalterischen Auflagen der 
Gemeinde.
Der Grenzabstand sei eingehalten, da das Projekt im Rahmen des 
Hofstattrechtes angepasst werde.
Gleichentags 
bewilligte 
der 
Gemeindevorstand 
das 
Baugesuch 
unter 
Bedingungen und Auflagen.


2.
Dagegen erhob Dr. … am 14. September 2012 Beschwerde und beantragte, 
die Baubewilligung und der Einspracheentscheid seien aufzuheben. Dem 
Baugesuch sei die Bewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei 
aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 2. Oktober 2012 gewährt).
Er sei Eigentümer der benachbarten Parzellen 916 und 499 sowie Parzelle 498.
Auf der Bauparzelle stehe heute ein moderner Stall aus der Gegenwart, der 
einen Fremdkörper im alten … Dorfkern darstelle. Er stehe nur ca. 0.5 m von 
der Grenze zu seiner Parzelle 499 entfernt. Die Bauparzelle befinde sich in der 
Dorfzone, wo Bauten nur in Anlehnung an die traditionellen Strukturen 
umgebaut oder erneuert werden dürften. Bei Neubauten würden die zulässigen 
Gebäudedimensionen aufgrund der Siedlungsstruktur von den bestehenden 
traditionellen Gebäuden abgeleitet (Art. 17 Abs. 2 BG). Abgesehen vom 
vorgeschriebenen Grenzabstand seien dies die einzigen Bauvorschriften in der 
Dorfzone von … (Art. 16 BG). Jede Baute habe sich daran zu halten.
Gemäss Baugesuch solle die bestehende Baute nur unwesentlich verändert 
werden. Gebäudehülle und äusseres Erscheinungsbild sollten gegenüber heute 
im Wesentlichen gleich bleiben. In die bestehende Fassade würden einfach 
einzelne Öffnungen eingebaut. Das Projekt erfülle somit in keiner Weise die 
Anforderungen der Bauordnung betreffend Anlehnung an die traditionellen 
Strukturen und die bestehenden traditionellen Gebäude im alten Dorfkern. Der 
jetzt schon untypische Charakter der Baute werde dadurch noch verstärkt. Die 
traditionellen Gebäude in … sähen ganz anders aus.
Umbau und Umnutzung sollten im Rahmen des Hofstattrechtes erfolgen. Art. 81 
KRG gehe den kommunalen Vorschriften (Art. 34 BG) vor. Gemäss Art. 81 Abs. 
2 KRG dürften rechtmässig erstellte Bauten umgebaut oder in ihrer Nutzung 
geändert werden. Falls der Stall rechtmässig erstellt worden sei, ginge das 
Bauvorhaben in Ordnung. Es sei aber nicht erwiesen, dass er rechtmässig 
erstellt worden sei. Gemäss Art. 81 Abs. 2 KRG sei der Umbau oder die 
Umnutzung bestehender Bauten im Hofstattrecht nur dann möglich, wenn 
dadurch die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt werde 
und 
keine 
überwiegenden 
öffentlichen 
oder 
nachbarlichen 
Interessen 


entgegenstünden. 
Zudem 
sei 
das 
Hofstattrecht 
gemäss 
verwaltungsgerichtlicher Praxis restriktiv zu handhaben.
Der Stall sei ein Fremdkörper in der typischen und traditionellen Bauweise von 
… Art. 17 Abs. 2 BG gelte auch im Rahmen des Hofstattrechtes. Praxisgemäss 
gehe das Verwaltungsgericht beim Hofstattrecht davon aus, dass von einem 
Neubau gesprochen werden müsse, wenn die ursprüngliche Baute wie 
vorliegend ihre Identität verliere. Mit der Umwandlung des untypischen und 
untraditionellen Stalles in eine noch untypischere und noch untraditionellere 
Wohnbaute werde die Abweichung von den geltenden Vorschriften verstärkt. 
Eine Bewilligung unter dem Titel des Hofstattrechtes sei nicht möglich.
Auch überwiegende öffentliche und nachbarliche Interessen stünden dem 
Bauvorhaben entgegen. Das öffentliche Interesse besage, dass sich in der 
Dorfzone von … nur Bauten befinden sollten, die im Einklang mit der typischen 
und traditionellen Bauweise stünden. Dies tue das Projekt nicht. Die 
überwiegenden 
nachbarlichen 
Interessen 
seien 
diejenigen 
des 
Beschwerdeführers an einer nicht übermässigen Beeinträchtigung seiner 
Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft. Der Stall stehe ca. 0.5 m von 
der Grenze zu seiner Parzelle 499 entfernt. Es möge ja noch angehen, einen 
Stall so nahe an der Grundstücksgrenze stehen zu haben. Das Wohnhaus in 
dieser Nähe übersteige aber das Tolerierbare bei weitem. Zudem werde die 
Casa … des Beschwerdeführers auf Parzelle 916 durch die Schaffung eines 
Stall-Wohnhauses unerträglich negativ betroffen.
3.
Am 24. September 2012 beantragte die Baugesellschaft … die Abweisung der 
Beschwerde.
Die Umrisse des bestehenden Stalls blieben, abgesehen von den notwendigen 
Öffnungen unverändert, das Dach bleibe gleich und die Gebäudehülle aus Holz 
werde zwar neu geschalt, aber nur unwesentlich verändert. Der Umbau bestehe 
grösstenteils 
darin, 
dass 
hinter 
der 
bestehenden 
Aussenwand 
des 
Obergeschosses eine Wohnung mit einer Fläche von 137 m² eingebaut werde. 
Im Erdgeschoss kämen Garagen und Disponibilitätsräume zu liegen. Das 
Terrain bleibe unverändert, zusätzliche Immissionen seien keine zu erwarten.


Das Bauvorhaben sei zonenkonform gemäss Art. 17 Abs. 1 BG. Gemäss Art. 
17 Abs. 2 BG dürften Bauten nur in Anlehnung an die traditionellen Strukturen 
neu erstellt, vergrössert, umgebaut oder erneuert werden. Hier stelle sich die 
Frage, was unter den "traditionellen Strukturen" zu verstehen sei. Der 
umzubauende Stall stehe bereits dort, sei somit Bestandteil der heutigen 
Dorfgestaltung und gehöre selbst zu den traditionellen Strukturen des Dorfs. 
Über die gestalterische Zonenkonformität im Sinne von Art. 17 Abs. 2 BG sei 
zudem bereits mit der Erstellung der heutigen bestehenden Bauten in der 
heutigen Form entschieden worden. Die Umnutzung, welche die optische 
Wirkung der Baute kaum beeinflusse, ändere dies nicht. Hier sei weder ein 
Neubau noch eine Volumenvergrösserung zu beurteilen.
Bereits die heutige Baute und der bestehende Stall bildeten die Umgebung, in 
welche sich die neue Baute einzuordnen habe. Art. 73 KRG wäre nur dann 
verletzt, wenn die Neugestaltung des umgebauten Gebäudes völlig aus dem 
Rahmen fiele und eine gute Gesamtwirkung verunmöglichen würde. Dies sei 
hier nicht der Fall und auf die internen Umbauten komme Art. 73 Abs. 1 KRG 
nicht zur Anwendung.
Gemäss Art. 81 KRG dürften rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen auch 
dann erhalten und erneuert werden, wenn sie den geltenden Vorschriften nicht 
entsprächen. Auch der Umbau und die Nutzungsänderung sowie sogar der 
Abbruch und Neubau gemäss Art. 34 BG seien möglich. Somit sei das 
Bauvorhaben zu Recht genehmigt worden. Die gerügten Verletzungen 
(Gestaltung und Verletzung des Grenzabstands) seien bereits bestehend. Neue 
oder verstärkte Verletzungen des geltenden Baurechts kämen durch die 
Umnutzung nicht hinzu. Die Fensteröffnungen seien keine Verstärkung der 
behaupteten Abweichung von geltenden Bauvorschriften. Der Stall werde mit 
den Fenstern auch optisch zur Wohnbaute und gleiche sich somit den 
umliegenden Gebäuden, ebenfalls Wohnbauten, an. Fenster seien in der 
Dorfzone zulässig.
Weder der Nachbar noch die Öffentlichkeit profitierten davon, wenn statt der 
Ferienwohnung weiterhin der in seinen Umrissen identische Stall auf Parzelle 


1105 stehe. Das Projekt unterscheide sich nicht vom status quo und stelle gar 
eine Verbesserung desselben dar.
Es dränge sich der Verdacht auf, dass der Beschwerdeführer nur deswegen 
Beschwerde führe, weil er die Rechtskraft der Baubewilligung bis Ende Jahr 
hinauszögern möchte. 
4.
Am 27. September 2012 beantragte auch die Gemeinde … die Abweisung der 
Beschwerde.
Die Gemeinde habe in Rücksprache mit dem Bauberater mehrere 
Projektänderungen verlangt. Dies habe insbesondere die Ausarbeitung des 
Gebäudesockels, die Dachgestaltung und Präzisierungen der Materialisierung 
betroffen.
In 
der 
Dorfzone 
… 
seien 
Wohnbauten 
sowie 
Dienstleistungs- 
und 
Produktionsbetriebe 
zulässig, 
nicht 
aber 
Landwirtschaftsbetriebe 
und 
Erweiterungen solcher (Art. 17 Abs. 1 BG). Gemäss Art. 17 Abs. 2 erster Satz 
dürften dort Bauten in Anlehnung an traditionelle Strukturen neu erstellt, 
vergrössert, umgebaut oder erneuert werden. Das Bauvorhaben verletze diese 
Bestimmung nicht, da der heute bestehende Stall in einen Wohnbau umgebaut 
werden solle.
Der Stall sei vor ungefähr 20 Jahren erstellt und seither im Wesentlichen 
landwirtschaftlich genutzt worden. Die Baute bilde Bestandteil der bestehenden 
Strukturen in der Dorfzone. Das von der Bauherrschaft zunächst eingereichte 
Gesuch habe diesen Voraussetzungen nicht genügen können. Es habe 
betreffend Gestaltung und insbesondere Materialwahl angepasst werden 
müssen. Jetzt füge sich das Gebäude in die Umgebung und in das heute 
Bestehende ein. Die Bewilligung könnte nur verweigert werden, wenn das 
Bauprojekt 
am 
bestehenden 
Standort 
die 
Gesamtwirkung 
massiv 
beeinträchtigte. Auch Art. 73 Abs. 1 KRG sei nicht verletzt. Der 
Beschwerdeführer bemängelte das Bauvorhaben nicht konkret mit Bezug auf 
seine Ausgestaltung und Einordnung in die Dorfzone. Er kritisiere weder die 
Materialwahl, die Fassadengestaltung noch die Dachform.


Die Aussenmasse des heute bestehenden Stalls würden durch den Umbau und 
die Zweckänderung nicht erweitert. Somit könne die Baute im Hofstattrecht 
umgebaut/wohngenutzt werden. Zwar werde mit der Umnutzung das 
Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Künftig weise es Fenster, neue 
Materialien und eine andere Dachform auf. Der Bauherrschaft sei es gelungen, 
im Rahmen der Hofstatt eine gute Lösung zu wählen.
Der heutige Stall könnte im Rahmen von Art. 81 KRG bestehen bleiben. Neue 
Landwirtschaftsbetriebe und Erweiterungen in der Dorfzone seien aber nicht 
zulässig (Art. 17 Abs. 1 BG). Mit dieser Bestimmung zeige die Gemeinde, dass 
sie Landwirtschaftsbetriebe in der Dorfzone grundsätzlich nicht mehr wünsche 
und die Umnutzung des Stalls in eine Wohnbaute entspreche damit den 
Zielvorstellungen von Art. 17 Abs. 1 BG. Nachbarrechtliche Interessen seien 
nicht verletzt, da durch das Bauvorhaben im Hofstattrecht der Grenzabstand 
von ca. 0.5 m zu Parzelle 499 belassen werde. Zudem könne es für die 
Nachbarn nur zum Nutzen sein, wenn künftig das streitige Gebäude als Stall 
aufgegeben und zu Wohnzwecken umgebaut werde. Dadurch entfielen lästige 
Immissionen (Lärm von Tieren und Maschinen, Ausdünstungen von Mist und 
Jauche etc.).
5.
Am 12. Oktober 2012 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts (5. 
Kammer) einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer durch 
seinen Rechtsvertreter (RA lic. iur. …) vertreten war. Die Beschwerdegegnerin 
1 war durch den Gemeindepräsidenten und den Baufachchef vor Ort präsent. 
Die Beschwerdegegnerin 2 war durch zwei Vertreter der Baugesellschaft … und 
ihren Rechtsvertreter (RA Dr. iur. …) zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei 
vor der Stallbaute (Umnutzung zu Wohnhaus) auf Parz. 1105 und im Zuge einer 
Rundum-Besichtigung im Gebiet … die Möglichkeit geboten, sich auch noch 
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen (Anpassung/Ein-ordnung der geplanten 
Umbaute ins bestehende Orts-/Landschaftsbild; Zulässigkeit der verwendeten 
Baumaterialien und geplanten Fensteraus-schnitte usw.) zu äussern. Von 
Seiten der Beschwerdegegnerin 2 wurde noch ein Zonenplan – mit den hier 
interessierenden Parz. 915, 1105, 916, 498 und 499 – zu den Akten gegeben. 


Das Gericht seinerseits erstellte noch insgesamt 26 Fotos von den Orts-, 
Raum-, 
Baustellen- 
und 
Erschliessungsverhältnissen 
vor 
Ort. 
Diese 
Bildaufnahmen wurden dem Augenscheinprotokoll beigefügt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt sind die Baubewilligung und der Einspracheentscheid vom 
23. Juli/14. August 2012, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) der 
Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) die Genehmigung für den Umbau samt 
Umnutzung eines dort bereits seit 20 Jahren bestehenden Stallgebäudes in 
eine Wohnbaute auf Parzelle 1105 in der Dorfzone – unter Bedingungen und 
Auflagen – erteilte und damit die dagegen erhobene Einsprache des Nachbarn 
auf 
Parzellen 
916, 
498 
und 
499 
(Beschwerdeführer) 
abwies. 
Beschwerdegegenstand bilden dabei die Fragen, ob dieses Umbauprojekt 
zonen- und baurechtskonform ist und insbesondere mit den ästhetischen 
Vorgaben in der betreffenden Wohnzone vereinbar ist.
2. a)
Art. 81 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) regelt 
den „Besitzstand“ wie folgt: Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den 
geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, dürfen erhalten und erneuert 
werden (Abs. 1). Solche Anlagen und Bauten dürfen zudem umgebaut, 
massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die 
Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen 
(Abs. 2). Die Gemeinden können im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach 
Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der 
Regelbauweise für zulässig erklären (Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten 
unter Berücksichtigung der öffentlichen und nachbarlichen Interessen (Abs. 3).
In gestalterischer Hinsicht (Ästhetik) bestimmt Art. 73 KRG: Siedlungen, Bauten 
und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und 
einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute 


Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine 
Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der 
Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des 
Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen 
(Abs. 2). Unter den kommunalen Zonenvorschriften wird in Art. 17 des 
Baugesetzes (BG) zur Dorfzone festgehalten:
Die 
Dorfzone 
ist 
für 
Wohnzwecke 
sowie 
Dienstleistungs- 
und 
Produktionsbetriebe 
(Gast- 
und 
Kleingewerbe) 
bestimmt. 
Neue 
Landwirtschaftsbetriebe und Erweiterungen sind nicht zulässig (Abs. 1). In der 
Dorfzone dürfen Bauten in Anlehnung an die traditionellen Strukturen neu 
erstellt, vergrössert, umgebaut oder erneuert werden. Bei Neubauten und 
Volumenvergrösserungen 
werden 
die 
zulässigen 
Gebäudedimensionen 
aufgrund der Siedlungsstruktur von den bestehenden, traditionellen Gebäuden 
abgeleitet. Wesentliche Bauvorhaben auf unüberbauten Parzellen und 
Parzellenteilen sind der gesetzlichen Gestaltungsberatung unterstellt (Abs. 2). 
Alle Bauvorhaben sind vor Ausarbeitung der Projekte der Baubehörde 
mitzuteilen. Diese entscheidet über den Beizug der Gestaltungsberatung (Abs. 
3).
Im Lichte dieser Vorgaben ist über die Rechtsmässigkeit und Haltbarkeit der 
von der Gemeinde erteilten Baubewilligung für den Stallumbau auf Parz. 1105 
bzw. die Abweisung der gegen dieses Baugesuch erhobenen Einsprache des 
Beschwerdeführers durch die Vorinstanz zu entscheiden.
b) 
Zunächst gilt es klarzustellen, dass es vorliegend – entgegen der Auffassung 
des Beschwerdeführers wie auch der Beschwerdegegnerin 1 – nicht um das 
„Hofstattrecht“ geht. Das Hofstattrecht (Art. 81 Abs. 3 KRG) stellt lediglich eine 
„Spielart der Besitzstands- bzw. Bestandesgarantie“ (Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG) 
dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig 
gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich Gebäude- 
und Grenzabstände sowie Höhenvorschriften in der bisherigen Ausdehnung 
wieder zu erstellen. Die Gemeinden können nach dem Hofstattrecht also den 
Wiederaufbau nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden 


Vorschriften der Regelbauweise für zulässig erklären, was die Vorinstanz in Art. 
34 BG (Hofstattrecht mit vollständiger Zweckentfremdung) auch ausdrücklich 
vorgesehen hat. Im konkreten Fall wird aber gar kein Wiederaufbau 
beabsichtigt und danach vorgenommen, sondern das bestehende (Stall-) 
Gebäude auf Parz. 1105 insbesondere innen zu Wohnzwecken um- und 
ausgebaut. Das angeführte Hofstattrecht gemäss Art. 34 BG bzw. Art. 81 Abs. 3 
KRG kommt hier deshalb gar nicht zur Anwendung. Anwendbar auf das 
vorliegende Umbau- und Umnutzungsprojekt auf Parz. 1105 ist vielmehr allein 
Art. 81 Abs. 2 KRG, der vorsieht, dass rechtmässig erstellte Bauten und 
Anlagen – auch ohne vorherigen Abriss oder vorherige Zerstörung - umgebaut, 
massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden dürfen, wenn dadurch 
die Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Zu 
präzisieren gilt es in diesem Sachzusammenhang indessen noch, dass sich die 
vom Bauberater der Gemeinde (Herr …) gestützt auf Art. 73 Abs. 2 KRG und 
Art. 17 Abs. 3 BG verlangten Änderungen gemäss den Bauplänen lediglich auf 
die Materialisierung beziehen. Wie aus den Fassadenplänen „ungültig“ und 
„bewilligt“ ersichtlich, ist nach der erwähnten Bauberatung praktisch nur die 
Fassadenschalung sowie die Dacheindeckung gegenüber den zunächst 
eingereichten Plänen „ungültig“ von der Bauherrschaft laut Fassadenplan 
„bewilligt“ konkretisiert worden. 
c)
Die bestehende (Stall-) Baute auf Parz. 1105 liegt in der Dorfzone. Diese sieht 
laut Art. 17 Abs. 1 BG die Nutzung zu Wohnzwecken, Dienstleistungen und zur 
Produktion (Gast- und Kleingewerbe) vor. Neue Landwirtschaftsbetriebe und 
Erweiterungen sind danach nicht zulässig und damit offensichtlich unerwünscht. 
Damit gibt die Gemeinde klar zu verstehen, dass sie in der Dorfzone keine 
landwirtschaftlichen Bauten mehr will. Die vorliegende Umnutzung des Stalles 
in eine Wohnbaute ist deshalb im öffentlichen Interesse. Das allenfalls 
entgegenstehende 
öffentliche 
Interesse 
an 
einer 
Durchsetzung 
der 
Regelbauweise, das bei der Wahrung des Besitzstandes regelmässig den 
Kürzeren zieht, ist sicherlich nicht überwiegend. Angesichts der Tatsache, dass 


das Volumen der umzunutzenden Baute und deren Entfernung von der Grenze 
der Nachbarparz. 499 im Süden unverändert bleibt und die Immissionen 
weniger werden (jetzt Landwirtschaft, später Wohnen), ist auch kein 
überwiegendes, dem Bauvorhaben entgegenstehendes privates nachbarliches 
Interesse (ab überbauter Parz. 916 bzw. noch unüberbauter Parz. 498 [beide 
Dorfzone] sowie Landwirtschaftsparz. 499) auszumachen. Die Umnutzung 
eines nicht (mehr) zonenkonformen landwirtschaftlichen Gebäudes in ein 
Wohngebäude bedeutet zudem nicht nur keine Verstärkung der Abweichung 
von den geltenden Vorschriften, sondern stellt im Gegenteil eine Annäherung 
an dieselben dar. Das geplante Umbau- und Umnutzungsvorhaben erweist sich 
damit ohne Zweifel als zonenkonform und mit der privilegierten Bauweise 
innerhalb der Schranken der Besitzstands- bzw. Bestandesgarantie durchaus 
vereinbar.
d)
Es bleibt damit noch die weitere Frage nach der Bauästhetik im Sinne von Art. 
73 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 17 Abs. 2 BG zu klären. Laut diesen gestalterischen 
Gesetzesvorgaben müssen sich bestehende Bauten und Anlagen in der 
Dorfzone bei Vergrösserung, Umbau oder Erneuerung an die traditionellen 
Siedlungsstrukturen anlehnen. Die vorliegende (Stall-) Baute wird zwar innen 
umgebaut, äusserlich wird das dort bereits vor 20 Jahren gebaute alte Gebäude 
auf 
Parz. 
1105 
jedoch 
im 
Wesentlichen 
belassen 
(unveränderte 
Gebäudekubatur; gleichbleibende Gebäudedimensionen). An die verlangte 
Anlehnung an die traditionelle und charakteristische Bau- und Siedlungsstruktur 
vor Ort dürfen – so wie es auch die Gemeinde im Rahmen ihres 
pflichtgemässen 
Ermessens 
gemacht 
hat 
– 
wohl 
nicht 
allzu 
hohe 
Anforderungen gestellt werden. Indessen muss das Bauvorhaben den eingangs 
erwähnten Gestaltungsvorschriften genügen. Im konkreten Fall dürfen 
allerdings nicht allzu hohe Massstäbe aus ästhetischer Sicht gesetzt werden, 
nachdem die bestehende Stallbaute doch schon seit zwei Jahrzehnten dort 
existiert und in seinen Dimensionen und in seinem Aussehen ja nicht wesentlich 
geändert wird.


e)
Wie der Augenschein vom 12. Oktober 2012 nunmehr klar gezeigt hat, zeichnet 
sich die Dorfzone durch eine sehr homogene Bauweise aus, was die bereits 
bestehenden Wohn-, Ökonomie- und Gewerbebauten angeht. So befinden sich 
unmittelbar im Osten zur Parz. 1105 zwei Wohnhäuser aus Stein-/Mauerwerk 
(Parz. 916 und Parz. 886) und im Norden ein kleiner Holzschuppen (Parz. 882) 
sowie dahinter das zugehörige Wohnhaus (Parz. 881; mit typischer Bauart: 
Oben Holz/Unten Mauerwerk). Direkt im Westen zur Parz. 1105 werden derzeit 
zwei neue Wohnhäuser aus Beton und Ziegelsteinen (Parz. 915; Überbauung 
…) hochgezogen. Südlich von Parz. 1105 befinden sich keine weiteren 
Gebäude (Parz. 499 liegt in der Landwirtschaftszone). Von einer einheitlichen 
oder typischen Bauweise entlang der Via … (Strassenparz. 930) kann demnach 
keine Rede sein. Weiter fällt ins Gewicht, dass die äusserlich fast unverändert 
bleibende Baute auf Parz. 1105 bei weitem nirgends die Dach- oder 
Giebelfirsthöhe der umliegenden Wohnhäuser erreicht und somit namentlich die 
Aussicht des Beschwerdeführers (Parz. 916/498/499) überhaupt nicht 
zusätzlich beeinträchtigt wird. Von einer negativen Beeinflussung der „guten 
Gesamtwirkung“ durch den Umbau auf Parz. 1105 auf das bestehende Orts- 
und Landschaftsbild, so wie es Art. 73 As. 1 KRG vorschreibt, ist folglich nicht 
auszugehen. Durch die veränderte Nutzung der Parz. 1105 (als künftige 
Wohnbaute) dürfte sich im Gegenteil eine Verbesserung der Gesamtsituation 
vor Ort einstellen, weil die lästigen Immissionen (Geruch/ Geräusche/Lärm) aus 
der bislang rein landwirtschaftlich genutzten Stallbaute allesamt wegfallen 
dürften und damit die Zielvorstellung in Art. 17 Abs. 1 zweiter Satz (explizit 
keine neuen LW-Betriebe in Dorfzone erlaubt; Aussiedelung der LW-Betriebe 
an 
Dorfrand 
bzw. 
ausserhalb 
der 
Bauzone 
aus 
verkehrs- 
und 
immissionsrechtlichen Gründen angestrebt) optimal erfüllt werden könnte. Das 
damit offensichtlich entfallende Störpotential zu Gunsten der umliegenden 
Anwohner – und somit auch für den Beschwerdeführer – erscheint dem Gericht 
vorliegend doch ein erheblicher Faktor zum Wohle und im öffentlichen Interesse 
aller Dorfbewohner zu sein. Unter diesem Gesichtspunkt ist die Beschwerde 
denn auch ziemlich unverständlich, da die veränderte Nutzung doch 


insbesondere auch für den benachbarten Beschwerdeführer beträchtliche 
Vorteile mit sich bringen wird. 
f) 
Im Übrigen ist – mangels gegenteiliger Indizien und Beweise seitens des 
Beschwerdeführers – im Einzelfall davon auszugehen, dass der Stall auf Parz. 
1105 seinerzeit absolut rechtmässig erstellt wurde. Für das streitberufene 
Gericht gibt es jedenfalls keinen triftigen Grund zur Annahme, dass dem vor 20 
Jahren nicht so gewesen sein sollte und infolgedessen Art. 81 Abs. 1 und 2 
KRG zum vorneherein keine Anwendung verdient hätten.
3. a)
Die angefochtene Baubewilligung (samt Einspracheentscheid vom 23. Juli/14. 
August 2012) ist folglich rechtens und vertretbar, was zur Abweisung der 
Beschwerde vom 24. September 2012 führt. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem 
Beschwerdeführer 
aufzuerlegen. 
Dieser 
hat 
die 
anwaltlich 
vertretene 
Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem 
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Das Gericht erachtet dabei 
ermessensweise eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.-- (inklusive Aufwand 
für den Augenschein und 8% Mehrwertsteuer) für gerechtfertigt. Der 
Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde/Vorinstanz) steht demgegenüber laut Art. 78 
Abs. 2 VRG keine solche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegte.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
352.--
zusammen
Fr. 3‘852.--
gehen zulasten von Dr. iur. … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
3. 
Dr. iur. … hat die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2‘500.-- 
(inkl. MWST) zu entschädigen.
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 29. April 2013 als 
durch Rückzug erledigt abgeschrieben (1C_612/2012).