gr_gerichte · PVG 2005 17 · 2026-02-14 · it


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Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo-
mica. Diritto di abitazione.
– Per il compratore che acquista un immobile gravato da un
diritto di abitazione gratuito vita natural durante a favore della
venditrice la transazione si limita all’acquisto della nuda
proprietà (cons. 2 ).
– È pertanto solo sul valore della stessa che va calcolata
l’imposta sul trapasso di proprietà (cons. 4 ).
Handänderungsteuer.
Wirtschaftliche
Betrachtungsweise.
Wohnrecht.
– Der Käufer einer mit einem lebenslänglichen unentgeltli-
chen Wohnrecht zu Gunsten der Verkäuferin belasteten
Liegenschaft erwirbt wirtschaftlich betrachtet nur das
nackte Eigentum ( E.2 ).
– Es darf deswegen nur auf diesem Wert die Handände-
rungssteuer erhoben werden ( E.4 ).
Considerandi:
2. a) Giusta la normativa fiscale comunale, l’imposta sul tra-
passo di proprietà viene prelevata ogni volta che all’interno del ter-
ritorio comunale avviene un trapasso di proprietà di fondi o quote
di fondi (art. 14 cpv. 1 LIc). Viene considerato trapasso di proprietà,
indipendentemente dall’iscrizione a registro fondiario, ogni cam-
biamento di proprietà o negozio giuridico che comporta effettiva-
mente ed economicamente un trapasso della facoltà di disporre di
un fondo (art. 15 cpv. 1 LIc).
Indubbiamente, come peraltro condiviso dalle parti in cau-
sa, l’imposta sul trapasso di proprietà, così come contemplata dalla
normativa fiscale comunale, è retta dalla cosiddetta interpretazio-
ne economica della transazione. Ciò significa che un’operazione
immobiliare diventa fiscalmente imponibile, indipendentemente
dall’iscrizione a registro fondiario, qualora subentri la mutazione del
soggetto che gode del potere di disporre sul fondo. Di conseguenza,
al fine del prelievo dell’imposta sul trapasso di proprietà, non sono
determinanti i negozi giuridici in virtù dei quali viene formalmente
sancito il cambiamento di proprietà tramite l’iscrizione nel registro
fondiario, bensì le disposizioni grazie alle quali il potere di disporre
su un fondo passa da un soggetto legale all’altro, indipendente-
mente dall’iscrizione stessa. In tal senso, il legislatore ha inteso sot-
tomettere alla relativa imposta tutte le transazioni fondiarie che, nel
risultato, implicano le conseguenze economiche di un trapasso
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della proprietà ( U. Hartmann, Betrachtungen zum Handänderungs-
steuerrecht in Graubünden, in: ZGRG 3 /1993, pag. 54; R. M.
Schwarz, Die Handänderungssteuer im Kanton Graubünden, pag.
132 ss.; PTA 1998 no. 43, 1992 no. 31, 1988 no. 60, 1979 ni. 108 e 109;
DTA 355 /95, STA A 03 2, 03 105, 01 98, 01 100 e 99 1). Se previsto dalla
normativa fiscale comunale, il concetto d’interpretazione econo-
mica della transazione, in ottemperanza ai principi della legalità e
dell’uguaglianza di trattamento, deve essere applicato anche se
conduce ad un risultato favorevole all’amministrato ( per una ca-
sistica: a favore dell’amministrato PTA 1995 no. 71, 1980 no. 71, 1979
no. 108, 1969 no. 83; a favore del fisco PTA 1993 no. 64, 1991 no. 61,
1984 no. 71, 1983 no. 68, 1982 ni. 70, 71 e 72 ). Alla luce della citata
prassi, perciò, potrebbe accadere che una transazione fondiaria, che
formalmente riveste la forma di trapasso ai sensi del diritto civile,
non sia tassabile per quanto non implichi altresì la mutazione del
potere di disporre sul fondo ( PTA 1995 no. 71 e STA A 00 87 ).
b) L’imposta sul trapasso di proprietà ammonta al 2 % del
valore venale del fondo alienato. Il valore venale corrisponde in
principio al prezzo di acquisto con l’aggiunta di ogni ulteriore pre-
stazione ( art. 19 cpv. 1 e 2 LIc ). Per il ricorrente, poiché la madre
avrebbe tenuto per sé l’usufrutto, la cessione riguarderebbe solo il
valore della nuda proprietà, pari a fr. 140 000.–. In effetti, applicando
alla concreta fattispecie il principio dell’interpretazione economica
della transazione, forza è di costatare come l’istante si trovi sensi-
bilmente limitato nei propri diritti in qualità di proprietario e come
tale limitazione si traduca effettivamente in una riduzione del valore
di mercato dell’immobile. Con il diritto di usufrutto gratuito vita
natural durante a favore della madre non è sostenibile che l’istante
possa, nel caso di una alienazione almeno nell’immediato futuro,
conseguire sul mercato un prezzo corrispondente al valore venale
della casa di fr. 350 000.–, questo malgrado il nuovo proprietario,
stando alla volontà del comune convenuto, abbia a corrispondere
l’imposta sul trapasso di proprietà sull’intero valore dell’immobile.
Come giustamente addotto dall’istante, la deduzione del diritto di
abitazione era dal Tribunale amministrativo del resto già stata com-
putata sul valore d’acquisto anche nelle DTA 160 e 166 /82.
c) Per questo Giudice anche nell’evenienza concreta si giu-
stifica la deduzione del valore capitalizzato del diritto d’usufrutto dal
prezzo d’alienazione della casa d’abitazione. Generalmente, la pro-
blematica in merito alle possibili limitazioni del diritto di disporre si
pone in altri termini. La giurisprudenza si è già infatti ripetutamente
occupata di stabilire quando la costituzione di servitù private o li-

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mitazioni della proprietà di diritto pubblico su di un immobile com-
portavano il trapasso di una facoltà di disporre tale da giustificare
l’imposizione fiscale. In questo contesto, l’esistenza o meno di un
trapasso immobiliare non può essere definita a priori, bensì occorre
stabilire di volta in volta, alla luce delle concrete circostanze, se vi
sia stato trapasso di una importante facoltà di disporre e se questo
cambiamento rivesta un carattere duraturo ( PTA 1993 no. 64 ). Per
dei fondi edificabili, il trapasso di un’importante facoltà è quello che
riguarda le loro capacità edificatorie, per i fondi di natura agricola
quello che concerne la coltivazione e per un immobile, quello di po-
terne usufruire personalmente o di volerne godere gli interessi ( St.
Galler Steuerbuch, art. 241 marginale 4 ). In questi termini è indub-
bio che all’istante non è stata ceduta con la proprietà del fondo una
importante facoltà legata all’abitazione. Il ricorrente non può ad
esempio demolire, abitare o affittare la casa a terzi fino a quando la
madre potrà o vorrà esercitare il proprio diritto di abitazione. Che
tale limitazione sia importante è pertanto fuori discussione. Eviden-
temente non è dato stabilire al momento della costituzione di un di-
ritto di abitazione la durata dello stesso, se questo è previsto vita na-
tural durante. Resta però pacifico che nell’evenienza concreta,
contando la venditrice solo sessant’anni, anche l’aspetto temporale
della limitazione vada considerato rilevante ( ispirandosi al calcolo
operato per determinare l’usufrutto una ventina d’anni circa). Ne
consegue che, dal profilo dell’interpretazione economica, per una
determinata e importante serie di facoltà legata al diritto di pro-
prietà non è nell’evenienza intervenuto alcun trapasso (vedi anche
sul tema Freiburger Zeitschrift für Rechtsprechung, FZR 1996 pag.
82 ). Più precisamente, una mutazione del soggetto che gode del
potere di disporre sul fondo è intervenuta solo per quanto attiene al
diritto derivante dalla nuda proprietà.
4. a) In conclusione, l’imposta sul trapasso immobiliare
nella sua accezione economica richiede l’imposizione solo nei casi
in cui si verifica una mutazione del soggetto che gode del potere di
disporre sul fondo e questa non può che riguardare l’entità di tale
trapasso di facoltà. Nell’evenienza, il trapasso è avvenuto solo per
quanto riguarda la nuda proprietà del fondo ed è sul valore di que-
sto diritto pari a fr. 140 000.– che deve essere calcolata l’imposta. La
pretesa che al valore della nuda proprietà vada ad aggiungersi il
valore dell’usufrutto, giusta quanto sancito nella PTA 1996 no. 68,
non può essere difesa. Nella citata sentenza, si trattava di stabilire
presso quale soggetto andasse imposto il diritto di abitazione e
dove andasse tassata la sostanza in usufrutto. Questo Giudice giun-

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geva al riguardo alla conclusione che il diritto di abitazione ( come
un usufrutto) andasse imposto presso l’usufruttuario e che nella de-
terminazione dell’imposta sulla sostanza, la sostanza in usufrutto
andasse aggiunta all’usufruttuario ( cfr. anche art. 54 cpv. 2 LIG e art.
24 OELIG ). In questo senso, le citate soluzioni non sono certo pro-
prie a sostenere la tesi del comune resistente, ma confermano sem-
mai la tesi contraria, ossia che l’usufrutto non è un bene imponibile
presso il proprietario, bensì presso colui che ne trae vantaggio. Ne
discende che le pretese ricorsuali meritano piena conferma e che
l’imposta dovuta dal ricorrente va stabilita sul valore di fr. 140 000.–
e ammonta conseguentemente a fr. 2800.–.
A 05 41
Sentenza del 25 agosto 2005
L’interposto ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale è ancora
pendente.