gr_gerichte · R 2016 45 · 2017-02-20 · de
fahrlässige Körperverletzung

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 45 und 46
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 20. Februar 2017
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer im Verfahren R 16 45
und
Eheleute B._____,
Beschwerdeführer im Verfahren R 16 46
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Anton Hidber,
gegen
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
und
Eheleute C._____,
Beschwerdegegner
alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder,
betreffend Baueinsprache

- 2 -
1.
Die Eheleute C._____ sind Miteigentümer von Parzelle 892 in X._____.
Nachdem sie ein am 2. November 2015 gestelltes Baugesuch wegen des
beanstandeten Liftaufbaus zurückgezogen hatten, reichten sie am
18. November 2015 ein vom 22. Oktober 2015 datiertes Gesuch betref-
fend den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 892 ein. Die Par-
zelle ist bereits mit einem Einfamilienhaus teilweise überbaut und befindet
sich in der Wohnzone I (WI).
2.
Dagegen erhoben am 17. Dezember 2015 u.a. die Eheleute B._____,
Eigentümer von Parzelle 444, und A._____, Eigentümer von Parzelle 976,
Einsprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. Dazu nah-
men die Eheleute C._____ am 21. Januar 2015 (recte: 2016) Stellung und
beantragten die Abweisung der Einsprachen, soweit darauf eingetreten
werden könne. Sie bestritten u.a. die Legitimation des Einsprechers
A._____.
3.
Am 28. Januar 2016 reichten die Eheleute C._____ den Energienachweis
vom 20. Januar 2016 ein, sowie am 29. Februar 2016 revidierte Pläne
vom 23. Februar 2016 mit angepassten Treppenbreiten. Die Unterlagen
wurden den Einsprechern am 16. März 2016 zur Stellungnahme unter-
breitet. Diese hielten am 14. und 15. April 2016 an ihren Anträgen fest. Zu
diesen Eingaben nahmen die Eheleute C._____ am 11. Mai 2016 Stel-
lung und hielten an ihren Rechtsbegehren fest. Am 23. Mai 2016 erhielten
die Einsprecher diese Eingabe samt Beilagen zur Kenntnis zugestellt.
4.
Am 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, wies die Baukommission der Ge-
meinde X._____ die Einsprachen ab und bewilligte das Baugesuch von
den Eheleuten C._____ unter folgenden Auflagen:
- Die Eheleute C._____ haben das erforderliche Näherbaurecht gegenüber Parzelle
965 nachzuweisen und im Grundbuch der Gemeinde X._____ vollziehen zu lassen.
- Die Treppen und Zugänge haben überall eine Mindestbreite von 1.20 m aufzuweisen.
- Die Eheleute C._____ haben vor der Erstellung der Erdsondenwärmepumpe die er-
forderliche Bewilligung einzuholen.

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- Die Eheleute C._____ werden verpflichtet, das Meteorwasser auf ihrem Grundstück
892 versickern zu lassen.
5.
Dagegen erhoben A._____ und die Eheleute B._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) am 6. Juli 2016 in separaten, praktisch identischen Ein-
gaben (Beschwerdeverfahren R 15 46 und R 15 46) Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
„1.
Der Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai 2016 betreffend Baugesuch
von den Eheleuten C._____, betreffend Neubau eines Einfamilienhauses auf
der Parzelle 892, Grundbuch X._____, sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Das Baugesuch von den Eheleuten C._____ vom 20. Oktober 2015 sei abzu-
weisen.
3.
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegeg-
nerinnen.“
Die Beschwerdeverfahren R 15 45 und R 15 46 wurden mit prozessleiten-
der Verfügung vom 14. Juli 2016 entsprechend dem beschwerdeführeri-
schen Antrag vereinigt. Die beantragte aufschiebende Wirkung der Be-
schwerden erkannte der Instruktionsrichter mit prozessleitender Verfügung
vom 30. August 2016 zu. Zur Begründung führten die Beschwerdeführer
im Wesentlichen was folgt aus:
• A._____s Parzelle 976 grenze zwar nicht unmittelbar an Parzelle 892,
doch betrage die Distanz von der einen zur anderen Parzelle rund
7.5 m. Dies komme in etwa einem Unterbruch durch eine Strasse
gleich. Zudem werde ihm Licht und Sonne entzogen. Den Eheleuten
B._____ wird ebenfalls Licht und Sonne sowie Aussicht entzogen. Ihre
Liegenschaft sei so im Quartier platziert, dass die Hauptaussichtsrich-
tung zwischen Parzelle 892 und Parzelle 965 liege.
• Beim gedeckten Sitzplatz handle es sich um ein Gebäude, weil dieser
Menschen und Sachen gegen Regen und Wind zu schützen vermöge.
Demnach sei ein Mindestabstand von 5 m vom gedeckten Sitzplatz bis
zum projektierten Neubau einzuhalten. Zudem müsse in einer WI das
Ortsbild bewusst mehr Freiräume aufweisen als in einer WII. Damit ha-
be sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt und insofern das recht-
liche Gehör respektive die Begründungspflicht verletzt. Zwar könnten
Unterschreitungen des Gebäudeabstands bewilligt werden. Die Unter-

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schreitung dürfe aber nicht rechtsmissbräuchlich sein, was hier der Fall
sei.
• Bezüglich des Grenzabstands zu Parzelle 965 sei das Näherbaurecht
bis heute nicht im Grundbuch eingetragen. Die gemäss Art. 77 KRG ge-
forderte Vereinbarung fehle. Auch wenn durch die Eigentümer der Par-
zelle 965 ein Näherbaurecht eingeräumt würde, müsste der gesetzlich
geforderte Gebäudeabstand von 8 m eingehalten werden.
• Der natürlich gewachsene Geländeverlauf gelte als massgebliches Ter-
rain. Die Vorinstanz habe den natürlich gewachsenen Geländeverlauf
nicht ermittelt. Der Sachverhalt sei nicht abgeklärt. Vorliegend seien
gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführer Aufschüttungen mit einer
Überhöhe von mindestens einem halben Meter erfolgt. Die Traufhöhen
talseits seien deutlich überschritten. Im Fassaden- und Schnittplan 311
vom 23. Februar 2016 fehle die Vermassung, ebenso wie die Höhen-
angaben samt Höhenkoten. Die Erhöhung im südwestlichen Bereich
des Dachs stelle eine Verletzung der Gebäudehöhe und nicht einen
Dacheinschnitt gemäss Art. 31 Abs. 4 BG dar. Der Dacheinschnitt diene
missbräuchlich zur Rechtfertigung der unzulässig hohen Traufe. Er ent-
spreche nicht der vorgeschriebenen Länge gemäss Art. 31 Abs. 4 BG.
• Die Treppe im Erdgeschoss weise an der schmalsten Stelle immer
noch eine Breite von 1.1 m auf. Es sei nicht klar, weswegen die mehr-
fach korrigierten Pläne die Mindestbreite der Treppen immer noch nicht
einhielten. Das Baugesuch verletze Art. 48 Abs. 1 BG uns sei nicht be-
willigungsfähig. Durch die Einhaltung der Mindestbreite sei letztlich eine
Projektänderung erforderlich.
• Es könne nach wie vor nicht geprüft werden, ob die Ausnützungsziffer
eingehalten sei. Trotz der eingereichten Berechnung vom 11. Januar
2016 fehlten immer noch Angaben.
• Die Vorinstanz hätte betreffend die vorgesehene Erdsondenwärme-
pumpen prüfen müssen, ob die Umwelt- und Feuerpolizeigesetzgebung
eingehalten sei. Die entsprechende Auflage könne nicht genügen.
• Auch bezüglich Meteorwasser und dessen Ableitung hätte nicht eine
Auflage verfügt, sondern das Baugesuch abgewiesen werden müssen.
• Betreffend Ortsbildschutz werde ein Gutachten der kantonalen Denk-
malpflege zur Frage der Ästhetik der geplanten Neubaute im Kontext
zur bestehenden Bebauung aus den Achtzigerjahren beantragt. Der
geplante Neubau weiche stark von den bisherigen Bebauungen ab. Die
geplante Baute beeinträchtige das Quartierbild infolge Überhöhe und
nicht architektonischer Integration massiv. Zudem erfolge eine Bau-

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massierung, welche das Quartierbild negativ beeinträchtige. Es handle
sich vorliegend um ein architektonisch einheitliches Quartier mit den ty-
pisch vorgesetzten weissen Betonsäulen. Dies sei auf einen privaten
Quartierplan zurückzuführen, der in Zusammenarbeit mit der Gemeinde
in den Achtzigerjahren entstanden sei. Die entsprechenden Akten der
Quartierplanung seien beizuziehen.
• Hinsichtlich der Fristen im Baubewilligungsverfahren herrsche in
X._____ eine unterschiedliche Behandlungsweise respektive Praxis.
Die rechtsungleiche Behandlung innerhalb der gleichen Gemeinde sei
stossend.
6.
Am 5. September 2016 beantragten die Eheleute C._____ (nachfolgend
Beschwerdegegner) und die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwer-
degegnerin) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten
werden könne.
• A._____ fehle die Beschwerdelegitimation. Er sei nicht unmittelbarer
Nachbar des Baugrundstückes und die beiden Grundstücke seien auch
nicht nur durch einen Verkehrsträger voneinander getrennt.
• Der Sitzplatz der Beschwerdegegner bilde keinen geschlossenen Raum
und sei zum dauernden Verweilen für Menschen nicht geeignet. Mass-
gebend sei somit der Abstand zwischen den beiden Wohnhäusern.
Letztlich spiele die Frage, ob der Sitzplatz als Gebäude qualifiziert wer-
de, keine Rolle. Gestützt auf Art. 77 KRG könne die Gemeinde nämlich
Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinba-
rung der Betroffenen vorliege und keine überwiegenden öffentlichen In-
teressen entgegenstünden. Das Projekt halte gegenüber allen Be-
schwerdeführern die in der WI geltenden Gebäude- und Grenzabstände
ein. Nur die Beschwerdegegner selber wären durch die Unterschreitung
eines allfällig zu beachtenden Gebäudeabstandes tangiert. Mit sich sel-
ber müssten die Beschwerdegegner keine Vereinbarung treffen, in wel-
cher sie der Unterschreitung des Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen
Parzelle zustimmten. Auch eine Verletzung überwiegender öffentlicher
Interessen sei nicht erkennbar. Der Gartensitzplatz bestehe aus Beton,
das neu zu bauende Haus aus Mauerwerk. Beide Bauten seien somit
feuerfest. Im Übrigen könne die Feuerwehr von der Westseite her tätig
werden. Die Brandschutzbewilligung sei von der GVG erteilt worden.
• Die Summe der beiden Grenzabstände müsse nicht als Gebäudeab-
stand eingehalten werden. Art. 28 Abs. 4 BG erlaube, Gebäude auf
Nachbargrundstücken an der gemeinsamen Grenze aneinander zu

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bauen. Vorliegend liege das Zugeständnis des Nachbarn schriftlich vor.
Die Auflage im Baubescheid genüge.
• Im Plan Fassaden/Schnitt vom 23. Februar 2016 sei das gewachsene
Terrain korrekt eingetragen. Das heutige Terrain entspreche im Bereich
der Ostfassade des Bauprojekts dem ursprünglich gewachsenen Ter-
rain. Der damalige Geländeverlauf von 1991 sei mit dem heutigen prak-
tisch identisch. Einzig im mittleren Bereich der Ost-West-Ausrichtung
des geplanten Hauses sei das Gelände leicht abgesenkt worden. Eine
Aufschüttung habe nie stattgefunden. Die zulässige Traufhöhe sei unter
Berücksichtigung des Hangbonus von 2 m auch talseits eingehalten.
Ein Dacheinschnitt bedeute die Unterbrechung der Dachtraufe. Das
Projekt halte die 50%-Regel gemäss Art. 31 Abs. 4 BG mit einer Abwei-
chung von 1.6 % ein, was innerhalb der Toleranz liege. Im Notfall liesse
sich diese Abweichung noch beheben.
• Im Grundrissplan EG vom 23. Februar 2016 sei die Treppe im Erdge-
schoss an der schmalsten Stelle mit 1.225 m vermasst. Die betreffende
Auflage in der Bewilligung sei bereits erfüllt.
• Die AZ-Berechnung sei nachvollziehbar und korrekt.
• Die Auflage betreffend Erdsondenwärmepumpe stelle sicher, dass vor
der Errichtung die entsprechende Bewilligung für die Erdsonden-
Wärmepumpe einzuholen sei. Im Rahmen derselben werde die Bau-
behörde die massgebenden Vorschriften prüfen.
• Bereits am 11. Mai 2016 sei der revidierte Plan betreffend Kanalisation
„Leitungskataster“ eingereicht worden. Dieser sehe vor, dass das Me-
teorwasser versickere. Zudem sei der Schlammsammler eingefügt wor-
den. Die entsprechende Beilage sei von der Beschwerdegegnerin über-
sehen worden und die entsprechende Auflage somit bereits erfüllt.
• Hier gebe es keine schützenswerten Gebäude und es seien auch keine
ISOS-Vorgaben zu beachten. Beim Quartier handle es sich um eine
neuzeitliche, nach individuellen Gesichtspunkten erfolgte Überbauung.
Auch die Ästhetiknorm von Art. 31 Abs. 3 BG helfe nicht weiter, da sich
diese auf andere Dachformen als Firstdächer beziehe und das vorlie-
gende Bauvorhaben ein Firstdach aufweise. Die Denkmalpflege sei
nicht beizuziehen. Ein privater Quartierplan existiere nicht. Zudem seien
in der Wohnzone I verschiedene Baustile anzutreffen.
• Bei Art. 46 Abs. 3 KRVO handle es sich um eine Ordnungsfrist. Zudem
hätten die Beschwerdeführer die Dauer des Verfahrens durch Fristver-
längerungen ebenfalls beeinflusst. Der Vorwurf der rechtsungleichen
Behandlung werde nicht substantiiert.

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• Das rechtliche Gehör sei von der Beschwerdegegnerin nicht verletzt
worden. Aufgrund der Begründung der angefochtenen Entscheide hät-
ten die Betroffenen deren Tragweite beurteilen und in voller Kenntnis
der Umstände weiterziehen können. Dies sei hier der Fall. Ein allfälliger
Mangel wäre zudem im Rechtsmittelverfahren geheilt worden.
7.
Am 30. September 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ih-
ren Anträgen fest und wiederholten im Wesentlichen die bereits in der
Beschwerde vorgebrachte Argumentation. Dabei wiesen sie bezüglich der
Legitimation von A._____ insbesondere noch darauf hin, dass dieser
durch den Lichtentzug, die Sonneneinstrahlung und den Entzug der Aus-
sicht als Folge der Verletzung der Traufhöhe rechtswidrig eingeschränkt
werde. Die unzulässige Gebäudehöhe und die damit verbundenen Ein-
schränkungen der Sicht bildeten ein eigenes schutzwürdiges Interesse an
der Nichtbewilligung oder Änderung des Bauprojekts.
8.
Am 12. Oktober 2016 hielten auch die Beschwerdegegnerin und die Be-
schwerdegegner duplicando an ihren Anträgen fest. Sie ergänzten ihre
Argumentation insofern, als nur die Legitimation des Beschwerdeführers
A._____, nicht aber diejenige der Beschwerdeführer der Eheleute
B._____ bestritten sei. Sollte das streitberufene Gericht die Toleranz von
1.6 % bei der Bemessung des Dacheinschnitts nicht für bewilligungsfähig
betrachten, verpflichte sich die Beschwerdegegnerin, die Baubewilligung
mit der entsprechenden Auflage zu ergänzen und die Beschwerdegegner,
den Dacheinschnitt entsprechend um 17 cm auf 5.25 m zu verkleinern.
Dies hätte im Gebäudeinnern keine bauliche Änderung zur Folge. Die
Baubewilligung wäre deswegen nicht aufzuheben.
9.
Mit prozessleitender Verfügung vom 26. Oktober 2016 gestattete der In-
struktionsrichter den Beschwerdegegnern die vorübergehende Entfernung
des Baugespanns auf Parzelle 892.

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10.
Am 16. Dezember 2016 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes
einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von Seiten der
Beschwerdeführer die Ehefrau des Beschwerdeführers A._____ sowie die
Eheleute B._____ in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsanwaltes lic.
iur. Anton Hidber anwesend waren. Von Seiten der Beschwerdegegner
waren die Eheleute C._____ und von Seiten der Beschwerdegegnerin die
Vizepräsident der Baukommission, vertreten durch deren gemeinsame
Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, zugegen. Allen Anwesenden
wurde an sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich
anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern,
wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden
insgesamt noch 18 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt
und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Ebenso wurde eine CD
mit der Kopie der Audioaufnahmen des Augenscheins ins Dossier aufge-
nommen. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs wurde den Parteien das
Augenscheinprotokoll (Ereignisprotokoll) mitsamt der CD vor der Urteils-
fällung zugestellt. Dazu liessen sich die Beschwerdeführer sowie die Be-
schwerdegegnerin und die Beschwerdegegner am 24. Januar 2017 bzw.
am 2. Februar 2017 vernehmen. Am 13. Februar 2017 reichten die Be-
schwerdeführer zudem noch eine weitere Stellungnahme ein.
Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, wird, soweit er-
forderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im Inter-

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esse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende Verfü-
gung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand ver-
einigen. Voraussetzung für eine Verfahrensvereinigung ist, dass den Ein-
gaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die gleichen Rechts-
fragen stellen (vgl. BGE 128 V 124 E.1 mit weiteren Hinweisen). Dies trifft
vorliegend offensichtlich zu, weshalb der Instruktionsrichter die beiden
Verwaltungsgerichtsverfahren R 16 45 und R 16 46 bereits mit prozesslei-
tender Verfügung vom 14. Juli 2016 zusammengelegt hat. Folglich wer-
den die Beschwerden auch mit einem Urteil entschieden.
2.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer-
deverfahrens bildet der kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom
24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin
die Einsprachen u.a. der heutigen Beschwerdeführer abgewiesen und das
Baugesuch der Beschwerdegegner vom 22. Oktober 2015 unter Auflagen
bewilligt hat. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegeg-
nerin die Baubewilligung zu Recht erteilt hat.
3. a)
Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführer zu klären.
Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR
700) lautet wie folgt:
Art. 33
Kantonales Recht
1. (…)
2. (…)
3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a)
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht;
b)
die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4. (…)
Der Verweis im eben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesge-
setzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesge-

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setzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Ja-
nuar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG i.V.m.
Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimationserfordernisse,
die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften entwickelt haben,
auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG an-
wendbar ist (AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 53 mit weiteren Hinweisen). Die
Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 50 VRG muss folglich
den Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss
Art. 89 Abs. 1 BGG genügen.
b)
Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89
Abs. 1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitge-
genstand bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichtes
1C_236/2010 vom 16. Juli 2010):
„1.3
Zur
Beschwerde
in
öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten
an
das
Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat
(lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c).
Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über
eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen
Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht.
Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten
insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse
liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers
durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom
28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4236). Die
Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng zusammen.
Es kann insoweit an die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 103 lit. a OG entwickelt worden sind,
angeknüpft werden (BGE 133 II 400 E. 2.2 S. 404 f. mit Hinweisen).
1.4 Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung
betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Vielmehr muss
aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere Berührtsein und das
schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten stünde jedermann die
Beschwerdeberechtigung zu, der eine unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies
liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für
die Beurteilung der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe
seines Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt

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bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der Regel
anerkannt,
wenn
die
Liegenschaft
des
Nachbarn
unmittelbar
an
das
Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon
getrennt wird (BGE 121 II 171 E. 2b S. 174 mit Hinweisen; Urteil des
Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E. 2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.;
Heinz Aemisegger/Stephan Haag, Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33
N. 57 ff.).
Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das
Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die
von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten Normen geschützt
wird (vgl. Peter Karlen, Das neue Bundesgerichtsgesetz, 2006, S. 52;
Beusch/Moser/Kneubühler, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren
vor dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin
die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen,
die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so
dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist
hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein
allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt
wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2 S. 253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle
des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen
Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintretenskriterium, mit welchem ein "Ausufern"
der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (Heinz Aemisegger, Erste
Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 2008
N. 52 und 65, www.weblaw.ch, besucht am 14. Juli 2010).“
c)
Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG
die Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu
ermitteln. Folglich muss auch das Vorliegen der Voraussetzungen der
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft werden. Daraus folgt,
dass
der
Entscheid
der
Vorinstanz
über
das
Vorliegen
der
Voraussetzungen der Legitimation das Gericht nicht bindet. Die
Argumentation
des
Beschwerdeführers
A._____,
dass
die
Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren von seiner Legitimation
ausgegangen sei und es nicht rechtens und nachvollziehbar sei, dass ihm
im Nachhinein vor der nächsten Instanz die Legitimation durch die
Beschwerdegegnerin abgesprochen werde, ist deshalb unbehelflich.
Richtig ist hingegen, dass sämtliche der heutigen Beschwerdeführer vor
der
Vorinstanz
am
Einspracheverfahren
teilgenommen
haben.
Diesbezüglich
erfüllen
folglich
sämtliche
Beschwerdeführer
die
Legitimationsvoraussetzungen.
Fraglich
ist
indessen,
ob
die
Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt
sind und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder

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Änderung besitzen, mithin, ob die bei Bauprojekten vorausgesetzte Nähe
der Beziehung zum Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht gegeben ist.
d)
Es stellt sich somit die Frage, ob das Kriterium der räumlichen Nähe der
Beschwerdeführer zum Bauprojekt vorliegend erfüllt ist. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es zwar nicht auf abstrakt
bestimmte Distanzwerte an (BGE 136 II 281 E.2.3.1). Dennoch hat das
Bundesgericht wiederholt festgehalten, dass Nachbarn bis im Abstand
von rund 100 Metern zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert sind,
sofern darüber hinaus auch eine besondere Betroffenheit gegeben ist
(vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1P.117/2007 vom 6. September 2007
E.3.2 mit weiteren Hinweisen). Wie der Beschwerdeführer A._____ richtig
ausführt und der Augenschein vom 16. Dezember 2016 gezeigt hat, be-
trägt die Distanz zwischen der Parzelle 892 der Beschwerdegegner und
seiner Parzelle 976 rund 7.5 m. Zudem hat der Augenschein zutage ge-
bracht, dass der Beschwerdeführer A._____ von seiner Liegenschaft
Blickkontakt zum geplanten Neubau auf Parzelle 892 hat. Damit sind die
vorausgesetzte Nähe zum Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht sowie
die besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers A._____ offensicht-
lich
gegeben.
Dass
bezüglich
der
Legitimation
der
weiteren
Beschwerdeführer die Eheleute B._____ die Legitimationsvoraussetzun-
gen erfüllt sind, ist zwischen den Parteien angesichts der Tatsache, dass
deren Parzelle 444 unmittelbar an die beschwerdegegnerische Parzelle
892 angrenzt, zu Recht unbestritten geblieben. Nach dem Gesagten sind
sowohl
der
Beschwerdeführer
A._____
als
auch
die
weiteren
Beschwerdeführer die Eheleute B._____ zur Erhebung der Beschwerde
an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden legitimiert, weshalb
auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist.
4.
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es sodann was folgt festzuhalten:

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a)
Die Beschwerdeführer beantragen in ihrer Beschwerde vom 6. Juli 2016
sowie in ihrer Replik vom 30. September 2016 die Einvernahme von Zeu-
gen, ohne diese zu benennen oder den Antrag zu begründen. Des Weite-
ren beantragen sie − ebenfalls ohne entsprechende Begründung − die
Einholung eines Fachgutachtens, einer Parteibefragung und einer Be-
weisaussage. Weiter beantragen sie die Edition von Unterlagen über eine
angebliche private Quartierplanung aus den Achtzigerjahren, welche aber
gemäss Aussagen der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner
gar nicht existiert. Mangels namentlicher Nennung der einzuvernehmen-
den Zeugen sowie mangels Begründung der weiteren Beweisanträge sind
die Beweisanträge abzuweisen (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE
134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b). Zudem beantragen die
Beschwerdeführer noch die Einholung eines Amtsberichts der kantonalen
Denkmalpflege zur Frage der Ästhetik der geplanten Neubaute im Kontext
zur bestehenden Bebauung aus den Achtzigerjahren. Wie nachstehend
dargestellt (vgl. E.14) lassen sich die strittigen Fragen bezüglich Ästhetik
− nachdem sich das streitberufene Gericht anlässlich des Augenscheins
vom 16. Dezember 2016 einen Eindruck an Ort und Stelle verschaffen
konnte − auch ohne Einholung des ersuchten Amtsberichts beantworten,
weshalb in antizipierter Beweiswürdigung auch diesem Antrag nicht statt-
gegeben wird. Dies zumal vorliegend keine Ortsschutzzone mit schüt-
zenswerten Gebäuden zur Diskussion steht und das fragliche Quartier
auch nicht Teil des Bundesinventars über schützenswerte Ortsbilder der
Schweiz (ISOS) ist.
b)
Die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin beantragen betref-
fend Feststellung des gewachsenen Terrains die Einvernahme dreier na-
mentlich genannter Nachbarn als Zeugen. Auch auf diese Zeugeneinver-
nahmen kann verzichtet werden, da die bei den Akten liegenden Unterla-
gen genügend Aufschluss über das gewachsene Terrain geben. Zudem
konnte sich das streitberufene Gericht anlässlich des Augenscheins vom

- 14 -
16. Dezember 2016 auch noch einen Überblick an Ort und Stelle über das
heutige Terrain verschaffen. Dementsprechend kann auf die beantragte
Einvernahme der Nachbarn als Zeugen − wiederum in antizipierter Be-
weiswürdigung − verzichtet werden.
5. a)
Bevor im Folgenden auf die sich stellenden materiellen Fragen einzuge-
hen ist, ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehör-
sanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in
der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE
132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel,
insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar
geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht einge-
schränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst.
Verlangt wird ferner, dass kein für die Beurteilung der Angelegenheit rele-
vantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. WIEDERKEHR, Die Begründungs-
pflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, Zbl 9/2010,
S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, wenn es
sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte
handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1,
126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Ent-
scheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind,
sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ord-
nungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden
zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus
verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei-
ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier-
ten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.
b)
Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-
genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches

- 15 -
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren,
soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-
rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-
so den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/ St. Gallen
2016, Rz. 1001 und 1003). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch
ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitlichen Aktes. Die Be-
gründungspflicht für kantonale und kommunale Behörden ergibt sich aus
dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 VRG,
welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begründen sind. Der
Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wis-
sen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat.
Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, dass
der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist
nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über
die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt.
Zwar darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Ge-
sichtspunkte beschränken. Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie
sich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Ein-
wand auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE
133 I 270 E.3.1). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist,
ist wiederum keine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör,
sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage.
c)
Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs-
pflicht in hinreichendem Masse nachgekommen. So lässt sich dem ange-
fochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am

- 16 -
8. Juni 2016, ohne Weiteres entnehmen, weshalb die Beschwerdegegne-
rin die von den heutigen Beschwerdeführern im Einspracheverfahren er-
hobenen Rügen als nicht stichhaltig erachtet und weshalb sie die Ein-
sprachen abgewiesen bzw. die Baubewilligung für den ersuchten Neubau
eines Einfamilienhauses unter Auflagen erteilt hat. Aufgrund dieser Vor-
bringen war es für die heutigen Beschwerdeführer hinreichend klar, von
welchen Überlegungen sich die Beschwerdegegnerin im angefochtenen
Bau- und Einspracheentscheid im Wesentlichen hat leiten lassen. Ob die-
se Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im vorliegend interes-
sierenden formellen Zusammenhang zu prüfen, sondern materieller Na-
tur, worauf nachstehend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall waren
die Beschwerdeführer, wie bereits ihre Beschwerdeeingaben aufzeigen,
ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen Entscheid sachgerecht an-
zufechten. Folglich ist aber die Beschwerdegegnerin der sie betreffenden
Begründungspflicht hinreichend nachgekommen.
d)
Selbst wenn vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der
Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund
des vorstehend Gesagten um keine schwerwiegende Verletzung der Par-
teirechte handelt und sich die Beschwerdeführer im vorliegenden Verfah-
ren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu allen
Fragen äussern konnten. Gegen eine Rückweisung sprechen folglich
auch verfahrensökonomische Überlegungen. Der Anspruch auf rechtli-
ches Gehör ist nach dem Gesagten nicht verletzt.
6.
Abschliessend gilt es in formeller Hinsicht noch was folgt festzuhalten:
a)
Aus Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-
den (KRG; BR 801.100) ergibt sich, dass es sich bei den Erledigungsfris-
ten des KRG und der zugehörigen Raumplanungsverordnung für den

- 17 -
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) um reine Ordnungsvorschriften
handelt, deren Verletzung keine negativen Rechtsfolgen nach sich zieht.
Im konkreten Fall kann − entgegen der beschwerdeführerischen Auffas-
sung − umso weniger von einer Missachtung der Erledigungsfrist von
Art. 46 Abs. 3 KRVO gesprochen werden, als die heutigen Beschwerde-
führer durch das Beantragen von Fristverlängerungen im Einsprachever-
fahren die Dauer des Verfahrens zumindest mitbeeinflusst haben. Im Üb-
rigen dient die Erledigungsfrist von Art. 46 Abs. 3 KRVO in erster Linie
den Interessen der Baugesuchsteller als Bauherrschaft und nicht etwa der
Nachbarschaft (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons
Graubünden [VGU] R 08 77 und R 08 110 vom 28. April 2009 E.2a). Mit-
hin haben die Einsprecher gar kein erkennbares eigenes Interesse an der
möglichst raschen Erledigung des Verfahrens um Erhalt einer Baubewilli-
gung. Dementsprechend erweist sich die Rüge betreffend zu langer Dau-
er des Einspracheverfahrens als unbegründet und ist abzuweisen.
b)
Ebenfalls als haltlos erweist sich die beschwerdeführerische Rüge, wo-
nach im Baubewilligungsverfahren in der Gemeinde X._____ verschieden
vorgegangen werde; einmal werde das Baugesuch publiziert, obschon
dieses (wie hier) unvollständig sei, während in anderen Fällen das Bau-
gesuch erst publiziert werde, nachdem das Gesuch vollständig sei. Einer-
seits bleibt es bei den beschwerdeführerischen Ausführungen nämlich bei
blossen Behauptungen, welche durch nichts belegt sind, und anderseits
legen die Beschwerdeführer auch mit keinem Wort dar, inwiefern dies für
sie einen Nachteil darstellen könnte. Vor diesem Hintergrund erübrigen
sich weitere diesbezügliche Ausführungen.
c)
Schliesslich können die Beschwerdeführer im vorliegenden verwaltungs-
gerichtlichen Beschwerdeverfahren auch aus der von ihnen behaupteten
angeblich falschen Profilierung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie die
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in ihrer Stellungnahme

- 18 -
zum Augenscheinprotokoll vom 2. Februar 2017 zu Recht ausführen, soll
die Profilierung primär Private auf das hängige Baugesuch hinweisen.
Ferner sollen Behörden und Nachbarn eine räumliche Vorstellung vom
Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung erhalten, was für dessen
Beurteilung bzw. für die Prüfung eines Rechtsmittels unerlässlich ist (vgl.
zum Ganzen VGU R 14 31 vom 9. September 2014 E.2 mit weiteren Hin-
weisen). Vorliegend sind die Beschwerdeführer durch die Profilierung un-
strittig auf das Bauvorhaben aufmerksam geworden und haben in der
Folge in die aufgelegten Baugesuchsakten Einsicht genommen. Ihre Be-
schwerdeschriften zeigen denn auch, dass sie ihre Einwände und Überle-
gungen sachgereich einbringen konnten. Vor diesem Hintergrund ist nicht
ersichtlich, inwiefern den Beschwerdeführern durch die von ihnen be-
hauptete falsche Profilierung ein Nachteil entstanden sein soll. Dies zumal
vorliegend gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der Beschwerde-
gegnerin ein Vertreter der Baukommission die Profilierung vor der Aus-
schreibung vom 27. November 2015 begutachtet und für rechtens befun-
den habe und die Rechtmässigkeit der Profilierung auch von den Be-
schwerdeführern vor dem Augenschein vom 16. Dezember 2016 nie in
Frage gestellt wurde. Abgesehen von der Parteibehauptung der Be-
schwerdeführer liegen im Übrigen auch keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass die Profilierung falsch gewesen sein soll. Dementsprechend können
die Beschwerdeführer auch aus der Rüge betreffend angeblich falscher
Profilierung nichts für sich ableiten.
7. a)
In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer zunächst, dass der
gemäss Art. 28 Abs. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG)
einzuhaltende Gebäudeabstand zwischen dem nördlich gelegenen Haus
Nr. 408 mit dem gedeckten Sitzplatz und dem neu projektierten Einfamili-
enhaus verletzt sei, weil dieser weniger als 5 m betrage. Der gedeckte
Sitzplatz sei als Gebäude zu qualifizieren, weshalb der Gebäudeabstand
nicht gegenüber dem Wohnhaus Nr. 408 zu messen sei. Vielmehr sei der

- 19 -
Mindestabstand von 5 m vom gedeckten Sitzplatz zum projektierten Neu-
bau einzuhalten. Zudem habe die Beschwerdegegnerin die erforderliche
Würdigung, ob mit dem Unterschreiten des Gebäudeabstands öffentliche
Interessen wie Feuerschutz verletzt würden, unterlassen. Ausserdem
müsse in einer Wohnzone WI das Ortsbild bewusst mehr Freiräume auf-
weisen als in der Wohnzone WII. Zwar könnten Unterschreitungen des
Gebäudeabstands bewilligt werden. Die Unterschreitung dürfe aber nicht
rechtsmissbräuchlich sein, was hier der Fall sei. Die Unterschreitung des
Gebäudeabstands ergäbe eine Baumassierung auf Parzelle 892. Das
Gebäude erscheine, von Westen nach Osten betrachtet, zusammen mit
dem bestehenden Gebäude rund 28 m lang, weswegen gemäss Art. 29
BG ein erhöhter Grenzabstand von 1/5 der Mehrlänge einzuhalten sei.
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner entge-
gen, dass der nördlich an das bestehende Wohnhaus angrenzende und
im Osten eine Rückwand aufweisende, ansonsten aber offene Sitzplatz
kein Gebäude im Sinne der Rechtsprechung darstelle. Massgebend sei
daher der Abstand zwischen den beiden Wohnhäusern. Die Frage, ob der
Sitzplatz als Gebäude qualifiziert werde, spiele aber ohnehin keine Rolle,
weil die Gemeinde gestützt auf Art. 77 KRG Unterschreitungen der Bau-
abstände bewilligen könne, wenn eine Vereinbarung der Betroffenen vor-
liege und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden.
Das Projekt halte gegenüber allen Beschwerdeführern die in der Wohnzo-
ne WI geltenden Gebäude- und Grenzabstände ein. Nur die Beschwerde-
gegner selber wären durch die Unterschreitung eines allfällig zu beach-
tenden Gebäudeabstandes tangiert. Mit sich selber müssten die Be-
schwerdegegner keine Vereinbarung treffen, in welcher sie der Unter-
schreitung des Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimmten.
Zudem sei hier auch keine Verletzung öffentlicher Interessen erkennbar.

- 20 -
b)
Vorliegend kann die Frage, ob es sich beim bestehenden Sitzplatz auf
Parzelle 892, welcher südlich an das bestehende Wohnhaus Nr. 408 an-
grenzt, um ein Gebäude im Sinne von Art. 75 Abs. 2 KRG handelt, − wie
nachstehend dargestellt − offen gelassen werden. Art. 75 Abs. 2 KRG be-
stimmt unter dem Titel Bauabstände, dass zwischen Gebäuden ein Ge-
bäudeabstand von 5 m einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der Ge-
meinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt. Dieser Minimalab-
stand ist gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG unmittelbar anwendbar und
geht abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Das Baugesetz der
Gemeinde X._____ sieht keine von Art. 75 Abs. 2 KRG abweichende
Vorschriften bezüglich Gebäudeabstands vor. Vielmehr nimmt Art. 28
Abs. 6 die Regelung von Art. 75 Abs. 2 KRG wörtlich auf. Art. 77 Abs. 1
KRG hält sodann fest, dass die kommunale Baubehörde Unterschreitun-
gen der im KRG und im kommunalen Baugesetz festgelegten Bauabstän-
de bewilligen kann, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen
vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenste-
hen. Die kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschrei-
tung im Grundbuch. Wie das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den bereits mehrfach festgelegt hat, unterliegt eine Vereinbarung nach
Art. 77 Abs. 1 KRG keiner Formvorschrift − auch nicht der einfachen
Schriftlichkeit − und kann demnach grundsätzlich auch mündlich ge-
schlossen werden (vgl. VGU R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E.5a mit
weiteren Hinweisen). Obschon die einfache Schriftlichkeit zur Begründung
eines Näherbaurechts − wie gesehen − keine Gültigkeitsvoraussetzung
ist, dürfte diese Form im Hinblick auf eine Anmerkung im Grundbuch so-
wie zur Vermeidung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der
Rechtsnachfolge für eine Vereinbarung über die Unterschreitung der kan-
tonalen bzw. kommunalen Bauabstände i.S.v. Art. 77 Abs. 1 KRG natur-
gemäss und aus Praktikabilitäts- sowie Beweisgründen die Regel sein.

- 21 -
c)
Vorliegend beträgt die Distanz zwischen dem fraglichen Sitzplatz und
dem Bauprojekt gemäss den massgebenden und bewilligten Plänen vom
11. November 2015 bzw. 23. Februar 2016 (diese entsprechen, abgese-
hen von den abgeänderten Treppen- und Gangbreiten, den Plänen vom
11. November 2015) rund 0.8 m (vgl. den Grundrissplan 1:100 vom
11. November 2015), während der Abstand zwischen dem Wohnhaus
Nr. 408 und dem Bauprojekt 6.03 Meter (vgl. den Katasterplan 1:500 vom
11. November 2015) beträgt. Dementsprechend hält das strittige Baupro-
jekt den Gebäudeabstand gemäss Art. 75 Abs. 2 KRG zum Gebäude
Nr. 408 − wie im Übrigen auch gegenüber den benachbarten Liegen-
schaften der Beschwerdeführer, was denn auch unbestritten geblieben ist
− ohne Weiteres ein. Einzig zwischen dem bestehenden Sitzplatz auf Pa-
rzelle 892 und dem auf derselben Parzelle projektierten Neubau ist der
Gebäudeabstand von 5 m nicht eingehalten. Dies steht einer Baubewilli-
gungserteilung indes nicht entgegen, da die kommunale Baubehörde
gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG − wie gesehen − Unterschreitungen des Ge-
bäudeabstands bewilligen kann, wenn eine Vereinbarung zwischen den
Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen
entgegenstehen.
d)
Hinsichtlich der erstgenannten Voraussetzung (Vorliegens einer Verein-
barung zwischen den Betroffenen) gilt es vor Augen zu halten, dass das
Bauprojekt auf einer noch unüberbauten Restfläche der bereits mit einem
Wohnhaus teilweise überbauten Parzelle 892 vorgesehen ist. Die Be-
schwerdeführer haben zu Recht nie in Abrede gestellt, dass das Bauvor-
haben gegenüber ihren eigenen benachbarten Liegenschaften sowohl die
in der Wohnzone WI geltenden Grenzabstände als auch die verlangten
Gebäudeabstände allesamt einhält. Als durch den unterschrittenen Ge-
bäudeabstand betroffen können somit lediglich die Beschwerdegegner
gelten. Nur sie sind vorliegend durch die Unterschreitung des Gebäu-
deabstandes „tangiert“, nicht aber - wie bereits oben ausgeführt - die heu-

- 22 -
tigen Beschwerdeführer als Nachbarn und Eigentümer benachbarter Lie-
genschaften, gegenüber denen die massgebenden Bauabstände allesamt
eingehalten sind. Dass die Beschwerdegegner nicht mit sich selbst eine
Vereinbarung treffen mussten, wonach sie der Unterschreitung des Ge-
bäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimmen, ist selbstverständ-
lich und bedarf keiner weiteren Darlegungen (vgl. VGU R 09 63 und 67
vom 12. Januar 2010 E.2d mit Hinweis auf die Botschaft der Regierung
zur Revision des Kantonalen Raumplanungsgesetzes, Heft Nr. 3/2004-
2005, S. 348).
e)
Zu prüfen bleibt, ob der Unterschreitung des Gebäudeabstandes zwi-
schen den beiden auf derselben Parzelle liegenden Gebäuden überwie-
gende öffentliche Interessen entgegenstehen. Solche sind, wie die Be-
schwerdegegnerin nachvollziehbar ausführt, keine ersichtlich. Insbeson-
dere stehen der Unterschreitung des Gebäudeabstands − entgegen den
beschwerdeführerischen Ausführungen − angesichts der entsprechenden
Brandschutzbewilligung der Gebäudeversicherung vom 27. November
2015 keine feuerpolizeilichen Gründe entgegen. Ebenso wenig ist ersicht-
lich, dass die Unterschreitung des Gebäudeabstands aus wohnhygieni-
schen Überlegungen nicht bewilligt werden dürfte. Der Augenschein hat
sodann auch bestätigt, dass sich die Unterschreitung des Gebäudeab-
stands sowohl unter dem Aspekt der zweckmässigen Erschliessung als
auch der Gestaltung der bestehenden Bebauung wie auch dem ästheti-
schen Gesamtbild des Wohnquartiers ohne Weiteres vertreten lässt. Letz-
teres umso mehr, als gemäss geltenden Zonenvorschriften auf der Par-
zelle 892 in der Wohnzone WI selbst ein 30 m langes Gebäude erstellt
werden dürfte. Diesbezüglich machen die Beschwerdeführer geltend, das
projektierte Wohnhaus stelle zusammen mit dem Sitzplatz und dem auf
der gleichen Parzelle befindlichen Haus Nr. 408 von Westen betrachtet
eine einzige Baute mit einer Länge von 28 m dar und müsse dementspre-
chend einen Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 29 BG einhalten. Dabei

- 23 -
verkennen die Beschwerdeführer indes, dass zwei Gebäude gemäss
Art. 28 Abs. 3 BG bloss dann als zusammengebaut gelten, wenn sie sich
gegenseitig auf einer Länge von mindestens 1.5 m berühren. Dies ist vor-
liegend offenkundig nicht der Fall (vgl. Katasterplan 1:500 vom 11. No-
vember 2015), berühren sich die Gebäude doch an keiner einzigen Stelle.
Zudem sind die Gebäude auch versetzt angeordnet. Dementsprechend
kann vorliegend nicht von einem Bau gesprochen werden, weshalb die
Bestimmung von Art. 29 BG betreffend Mehrlängen vorliegend nicht zur
Anwendung gelangt.
f)
Selbst wenn es sich beim südlich des bestehenden Wohnhauses Nr. 408
gelegenen Sitzplatz somit um ein Gebäude handeln würde, stünde dies
einer Baubewilligungserteilung − wie gesehen − nicht entgegen, da so-
wohl der Sitzplatz als auch das geplante Bauprojekt auf Parzelle 892 der
Beschwerdegegner liegen und dementsprechend nur die Beschwerde-
gegner durch die Unterschreitung des Gebäudeabstandes tangiert sind.
Dass die Beschwerdegegner nicht mit sich selbst eine Vereinbarung tref-
fen mussten, wonach sie der Unterschreitung des Gebäudeabstandes auf
ihrer eigenen Parzelle zustimmen, wurde vorstehend aufgezeigt. Da einer
Unterschreitung des Gebäudeabstands überdies − wie gesehen − auch
keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen, ist der Ab-
stand zwischen dem Sitzplatz und dem Bauprojekt von rund 0.8 m als
ausreichend zu betrachten. Diesbezüglich erweist sich der angefochtene
Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016,
somit als rechtens.
8. a)
Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer, dass das von den Beschwer-
degegnern geltend gemachte Näherbaurecht bis heute nicht im Grund-
buch eingetragen sei. Selbst wenn durch die Eigentümer der Parzelle 965
ein Näherbaurecht eingeräumt würde, müsste der gesetzliche geforderte
Gebäudeabstand von 8 m (zweimal der Grenzabstand von 4 m) eingehal-

- 24 -
ten werden. Dies wäre nur möglich, wenn auf der zu belastenden Nach-
barparzelle 965 der Grenzabstand 5.5 m betrüge. Indessen weise die be-
stehende Baute dort nur einen Grenzabstand von 5 m auf. Entsprechend
könne das Näherbaurecht höchstens auf 3 m erteilt werden. Das Bauge-
such sehe aber einen effektiven Grenzabstand von 2.5 m vor, was fak-
tisch und rechtlich nicht zulässig sei.
Demgegenüber argumentieren die Beschwerdegegner und die Be-
schwerdegegnerin, dass sich die Eigentümer der Parzelle 965 am 16. Ja-
nuar 2016 bereit erklärt hätten, ein Näherbaurecht zu erteilen. Es treffe
nicht zu, dass die Summe der beiden Grenzabstände als Gebäudeab-
stand eingehalten werden müsse. Vielmehr erlaube Art. 28 Abs. 4 BG,
Gebäude auf Nachbargrundstücken an der gemeinsamen Grenze anein-
ander zu bauen.
b)
Gemäss Art. 75 Abs. 1 KRG ist bei der Erstellung von Gebäuden, die den
gewachsenen Boden überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück
ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Ge-
meinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt. Von dieser Möglichkeit
hat die Gemeinde X._____ Gebrauch gemacht und in Art. 28 Abs. 1 BG
festgelegt, dass bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen
Boden überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück in der Wohn-
und Wohn-Gewerbe-Zone ein Grenzabstand von 4 m einzuhalten ist. Wie
vorstehend bereits dargestellt kann die kommunale Baubehörde gemäss
Art. 77 Abs. 1 KRG indes Unterschreitungen der im KRG und im kommu-
nalen Baugesetz festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Ver-
einbarung zwischen den Betroffenen vorliegt, wobei diese − wie vorste-
hend dargestellt (vgl. E.7b) − keiner Formvorschrift unterliegt, und sofern
keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

- 25 -
c)
Die Beschwerdegegner bestreiten nicht, dass das strittige Bauprojekt den
Grenzabstand von 4 m gegenüber der benachbarten Parzelle 965 nicht
einhält. Sie berufen sich indes auf eine bei den Akten liegende Absichts-
erklärung der Eigentümer der benachbarten Parzelle 965 vom 16. Januar
2016, wonach diese die Absicht hätten, den Beschwerdegegnern ein
Näherbaurecht von 2.5 m zur Parzelle 965 zu gewähren und die rechts-
verbindliche Eintragung des Näherbaurechts erfolge, sobald die Baube-
willigung im Grundsatz vorliege. Vor dem Hintergrund dieser Absichtser-
klärung vom 16. Januar 2016 sowie unter Berücksichtigung von Art. 90
Abs. 1 KRG, wonach mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbe-
stimmungen zu verknüpfen sind, wenn inhaltliche oder formale Mängel
des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden
können oder sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des recht-
mässigen Zustands aufdrängen, erweist sich das Vorgehen der Be-
schwerdegegnerin, welche das Baugesuch unter anderem mit der Aufla-
ge, wonach die Beschwerdegegner das erforderliche Näherbaurecht ge-
genüber Parzelle 965 nachzuweisen und im Grundbuch der Gemeinde
X._____ vollziehen zu lassen hätten, ohne Weiteres als rechtens. Dies
zumal vorliegend einer Unterschreitung der Bauabstände − wie vorste-
hend bereits dargestellt (vgl. E.7e) − keine überwiegenden öffentlichen In-
teressen entgegenstehen und überdies die beschwerdeführerische Auf-
fassung, wonach die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände von
4 m (gesamthaft somit 8 m) zwingend als Gebäudeabstand einzuhalten
sei, nicht zutrifft. Die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin
weisen zu Recht darauf hin, dass in dem von den Beschwerdeführern er-
wähnten Fall, welcher dem Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons
Graubünden R 14 106 vom 14. April 2015 zugrunde lag, bereits das
kommunale Baugesetz − im Gegensatz zum vorliegenden Fall − explizit
vorsah, dass zwischen Gebäuden die Summe der beiden gesetzlichen
Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten ist. Dies im Gegensatz
zum Baugesetz der Gemeinde X._____, welches in Art. 28 Abs. 4 BG

- 26 -
ausdrücklich erlaubt, in allen Bauzonen Gebäude auf Nachbargrundstü-
cken an der gemeinsamen Grenze aneinander zu bauen. Im Übrigen fehl-
te im erwähnten Entscheid des Verwaltungsgerichtes des Kantons
Graubünden R 14 106 vom 14. April 2015 bezüglich des massgebenden
Grenzbereichs − wiederum im Gegensatz zum vorliegenden Fall − auch
ein Näherbaurecht. Dementsprechend kann aber im vorliegenden Fall der
in Art. 28 Abs. 1 BG festgelegte Grenzabstand von 4 m mittels eines
Näherbaurechts ohne Weiteres reduziert werden, sofern keine überwie-
genden öffentlichen Interessen entgegenstehen, was vorliegend − wie
gesehen − nicht der Fall ist. Nach dem Gesagten erweist sich auch der
beschwerdeführerische Einwand bezüglich Verletzung des Grenzab-
stands als unbegründet und ist abzuweisen.
9. a)
Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, dass der natürlich ge-
wachsene Geländeverlauf als massgebliches Terrain gelte. Nur wenn
dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr fest-
gestellt werden könne, dürfe vom natürlichen Geländeverlauf in der Um-
gebung ausgegangen werden. Hier seien gegenüber der Parzelle der Be-
schwerdeführer Aufschüttungen mit einer Überhöhe von mindestens ei-
nem halben Meter erfolgt. Des Weiteren seien die Traufhöhen talseits
deutlich überschritten. Gemäss Art. 26 BG dürften die Traufhöhen talseits
um 2 m überschritten werden, aber nur in Richtung gewachsenes Terrain.
Bei korrekter Messung betrage die Traufhöhe an der Westfassade
11.53 m talseits, womit die zulässige Traufhöhe von 8.5 m überschritten
sei. Sodann stelle die Erhöhung im südwestlichen Bereich des Dachs ei-
ne Verletzung der Gebäudehöhe und nicht einen Dacheinschnitt gemäss
Art. 31 Abs. 4 BG dar. Der Dacheinschnitt diene missbräuchlich zur
Rechtfertigung der unzulässig hohen Traufe und entspreche nicht der
vorgeschriebenen Länge gemäss Art. 31 Abs. 4 BG. Hier mache der
Dacheinschnittsanteil rund 63 % der Fassadenlänge aus. Selbst wenn
man einen Teilbereich der nördlichen Seitenmauer im Verhältnis zur

- 27 -
Westfassade dazu rechnen würde, wäre der vermeintliche Dacheinschnitt
immer noch mindestens 34 cm zu breit.
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner entge-
gen, dass das Terrain auf Parzelle 892 während mehr als zehn Jahren
nicht verändert worden sei. Das in den Bauplänen eingezeichnete Terrain
sei korrekt. Talseits werde die maximal zulässige Traufhöhe in der Wohn-
zone WI von 8.5 m nicht überschritten. Die Höhenangaben seien im Plan
vom 23. Februar 2016 vorhanden. Die Beschwerdeführer mässen die
Traufhöhen vom abgegrabenen Untergeschoss aus bis zum höchsten
Punkt des Dacheinschnitts, was falsch sei. Ein Dacheinschnitt bringe es
mit sich, dass dort das Ende des Daches erhöht werde. Dieses Ende sei
aber für die Bestimmung der Traufhöhe unbeachtlich. Massgebend für die
Ermittlung der talseitigen Traufhöhe sei der tiefste Punkt des Daches an
der Westfassade, über welchen die Dachfläche entwässert werde. An die-
sem Punkt weise die Traufhöhe 7.41 m auf. Unter Berücksichtigung des
Hangbonus von 2 m sei die Traufhöhe auch talseitig allseits eingehalten.
Zudem halt das Projekt auch die 50%-Regel gemäss Art. 31 Abs. 4 BG mit
einer Abweichung von 1.6 % ein. Die Fassadenlänge betrage 10.505 m,
50 % entsprächen 5.25 m, der Einschnitt betrage 5.42 m, die Überschrei-
tung der 50 % somit 17 cm. Dies liege innerhalb der Toleranz. Sollte das
streitberufene Gericht die Toleranz von 1.6 % bei der Bemessung des
Dacheinschnitts nicht tolerieren, verpflichte sich die Beschwerdegegnerin,
die Baubewilligung mit der entsprechenden Auflage zu ergänzen und die
Beschwerdegegner, den Dacheinschnitt entsprechend um 17 cm auf
5.25 m zu verkleinern.
b)
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtspre-
chung eingehend mit dem Begriff und der Auslegung des gewachsenen
Terrains auseinandergesetzt und festgestellt, dass dessen eigentlicher
Zweck es sei, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen sowie von

- 28 -
Grenz- und Gebäudeabständen durch Terrainveränderungen zu verhin-
dern (VGE 473/83 vom 27. September 1983). In PVG 1992 Nr. 10 hat es
in Auslegung einer kommunalen Bestimmung diesbezüglich unter ande-
rem festgehalten, dass mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainver-
änderungen grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten seien,
es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht
nachgewiesen werden. Diese Rechtsprechung wurde seither wiederholt
bestätigt (letztmals in VGU R 14 112 vom 19. Mai 2015 E.2b). Vorliegend
wurde für die Bemessung der Traufhöhen an der Ost- sowie an der West-
fassade auf den heutigen Geländeverlauf abgestellt (vgl. Plan Fassa-
den/Schnitte 1:100 vom 11. November 2015 bzw. vom 23. Februar 2016).
Dies ist nicht zu beanstanden. Einerseits zeigen bereits die bei den Akten
liegenden Fotos betreffend des ursprünglichen Geländes im Erstellungs-
zeitpunkt des Wohnhauses Nr. 408 auf Parzelle 892 (vgl. Beilage 7 der
Stellungnahme der heutigen Beschwerdegegner vom 21. Januar 2015
[recte: 2016] im Einspracheverfahren sowie Beilage 3 der Stellungnahme
der heutigen Beschwerdeführer die Eheleute B._____ vom 15. April 2016
im Einspracheverfahren), dass das heutige Terrain im Bereich der Ost-
fassade des geplanten Neubaus dem ursprünglich gewachsenen Terrain
im Wesentlichen entspricht bzw. dass der damalige Geländeverlauf nahe-
zu identisch mit dem heutigen ist. Anderseits wurde das bestehende
Wohnhaus Nr. 408 auf Parzelle 892 bereits im Jahr 1991 erstellt. Allfällige
in diesem Zusammenhang erfolgte Aufschüttungen lägen somit weit mehr
als zehn Jahre zurück. Da ein Umgehungstatbestand weder ersichtlich ist
noch von den Beschwerdeführern behauptet wird und das gewachsene
Terrain in den letzten zehn Jahren unbestritten nicht verändert worden ist,
wurde für die Ermittlung des gewachsenen Terrains zu Recht auf den
heutigen Geländeverlauf abgestellt.
c)
Wie gesehen beanstanden die Beschwerdeführer lediglich eine Verlet-
zung der Traufhöhe, nicht aber der Firsthöhe. Gemäss Art. 26 Abs. 1 BG

- 29 -
gilt als Traufhöhe die Schnittlinie zwischen Gebäudeaussenwand und
Dachfläche. Die Traufhöhe wird bergseits gemessen, wobei die Höhen
talseits um 2 m überschritten werden dürfen (Art. 26 Abs. 2 BG). Gemäss
Zonenschema der Gemeinde X._____ beträgt die maximal zulässige
Traufhöhe in der Wohnzone WI bergseits 6.5 m. Die bergseitige Fassade
ist vorliegend die Ostfassade, wo die Traufhöhe gemäss Plan Fassa-
den/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw. vom 11. November 2015
(„Ostfassade“) sowohl an der nordöstlichen als auch an der südöstlichen
Ecke jeweils 6.5 m beträgt. Die Beschwerdeführer anerkennen, dass die
Traufhöhen bergseits korrekt ermittelt wurden und die gesetzliche Vorga-
be von 6.5 m gemäss Zonenschema eingehalten wird. Wie gesehen ma-
chen sie indes geltend, dass die Traufhöhen talseits deutlich überschritten
seien. Diese Rüge ist − wie nachstehend dargestellt − unbegründet.
Gemäss Art. 26 Abs. 2 BG in Verbindung mit dem Zonenschema der
Gemeinde X._____ beträgt die maximal zulässige Traufhöhe in der
Wohnzone WI talwärts 8.5 m. Als talseitige Fassade ist vorliegend unbe-
strittenermassen die Westfassade zu qualifizieren. Dort beträgt die Trauf-
höhe gemäss Plan Fassaden/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw.
vom 11. November 2015 („Westfassade“) an der südwestlichen Ecke an
der höchsten Stelle des Dacheinschnitts rund 8.3 m. Maximal beträgt die
Traufhöhe an der Westfassade 8.5 m (gemessen an der höchsten Stelle
des Dacheinschnitts bis zum tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains).
An der tiefsten Stelle des Dacheinschnitts beträgt die Traufhöhe rund
7.4 m, während die Traufhöhe an der nordwestlichen Ecke rund 8 m be-
trägt. Dementsprechend ist talseits aber die maximal zulässige Traufhöhe
von 8.5 m an der Westseite eingehalten, selbst wenn man − wie die Be-
schwerdeführer − den höchsten Punkt des Dacheinschnitts als massge-
blich betrachtet. Die Beschwerdeführer weisen zwar zu Recht darauf hin,
dass im Plan Fassaden/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw. vom
11. November 2015 („Westfassade“) die talseitigen Traufhöhen nicht
vollständig vermasst worden sind. Die ohne grösseren Aufwand mögliche

- 30 -
Nachmessung zeigt indes, dass die talseits zulässige Traufhöhe von
8.5 m an der gesamten Westfassade eingehalten wird. Die Beschwerde-
führer verkennen in ihrer Argumentation, dass für die Berechnung der
Traufhöhe nicht das abgegrabene Untergeschoss, sondern das gewach-
sene Terrain massgebend ist. Dass die von den Beschwerdeführern an-
gewandte Messweise zu falschen Ergebnissen führt, liegt auch der Hand
und bedarf keiner weiteren Ausführungen. Zusammenfassend lässt sich
nach dem Gesagten jedenfalls festhalten, dass neben den bergseitigen
auch die talseitigen Traufhöhen eingehalten sind.
d)
Die Beschwerdeführer weisen indes zu Recht darauf hin, dass der
Dacheinschnitt nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Länge gemäss
Art. 31 Abs. 4 BG entspricht, wonach die Summe der Länge der Dachein-
schnitte höchstens der Hälfte der Fassadenlänge entsprechen darf. Die
gesamte Fassadenlänge der Westfassade beträgt vorliegend gemäss
Plan Grundrisse 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw. vom 11. November
2015 10.505 m. 50 % davon entsprechen 5.2525 m. Der Dacheinschnitt
beträgt indes 5.42 m und damit 16.75 cm zu viel. Dass der Dacheinschnitt
Art. 31 Abs. 4 BG widerspricht bzw. dieser um rund 17 cm zu lang ist, an-
erkennen grundsätzlich auch die Beschwerdegegner und die Beschwer-
degegnerin. Sie stellen sich indes auf den Standpunkt, dass die Abwei-
chung bloss 1.6 % ausmache und damit noch innerhalb der Toleranz lie-
ge. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Denn Art. 31 Abs. 4 BG sieht −
etwa im Gegensatz zu Art. 31 Abs. 2 BG, wonach in der Kernzone bei
Hauptbauten grundsätzlich nur Firstdächer zulässig sind, der Gemeinde-
vorstand indes bei Vorliegen wichtiger Gründe nach Anhörung der Bau-
kommission Ausnahmen gestatten kann − keine Einräumung von Aus-
nahmebewilligungen bezüglich Länge von Dacheinschnitten vor. Im Übri-
gen wäre auch nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend eine Ausnahmesitua-
tion vorliegen sollte, welche ein Abweichen von der gesetzlichen Rege-
lung von Art. 31 Abs. 4 BG rechtfertigen würde. Dementsprechend er-

- 31 -
weist sich die Beschwerde in diesem Punkt als begründet und ist diesbe-
züglich gutzuheissen. Die Beschwerdegegnerin ist anzuweisen, von den
Beschwerdegegnern entsprechend korrigierte Pläne einzuverlangen und
den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör zu gewähren.
10.
Zudem machen die Beschwerdeführer noch geltend, dass die Mindest-
treppenbreite gemäss Art. 48 Abs. 1 BG von 1.2 m nicht überall eingehal-
ten seien. Insbesondere weise die Treppe im Erdgeschoss an der
schmalsten Stelle bloss eine Breite von 1.1 m auf. Die Mindestbreite von
1.2 m könne nicht eingehalten werden, ohne dass Mauern verändert wür-
den. Eine Heilung des Mangels mittels einfacher Auflage in der Baubewil-
ligung sei nicht möglich, weil durch die Einhaltung der Mindestbreite eine
Projektänderung erforderlich sei. Diesen Ausführungen kann nicht gefolgt
werden. Wie die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in de-
ren Vernehmlassung vom 5. September 2016 zu Recht ausführen, haben
die Parteien im Einspracheverfahren offensichtlich übersehen, dass die
Treppe im Erdgeschoss im Plan Grundriss 1:100 vom 23. Februar 2016
an der schmalsten Stelle mit 1.225 m vermasst ist. Dementsprechend hät-
te sich die in der Baubewilligung gemachte Auflage, wonach die Treppen
und Zugänge überall eine Mindestbreite von 1.2 m aufzuweisen haben,
grundsätzlich erübrigt. Da im Übrigen auch sämtliche anderen Treppen im
Plan Grundriss 1:100 vom 23. Februar 2016 mindestens mit einer Breite
von 1.2 m vermasst sind, ist die im Bau- und Einspracheentscheid vom
24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, enthaltene Auflage betreffend Trep-
penbreite bereits erfüllt. Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdefüh-
rer in deren Replik vom 30. September 2016, wonach die Treppe im Erd-
und Untergeschoss gemäss Plan Grundriss 1:100 vom 11. Mai 2016 an
der schmalsten Stelle immer noch bloss eine Breite von 1.1 m aufweise
bzw. in den Plänen nicht die schmalste Stelle vermasst worden sei, ist of-
fenkundig aktenwidrig, weshalb sich weitere diesbezügliche Ausführun-
gen erübrigen.

- 32 -
11.
Nur am Rande eingegangen zu werden braucht an dieser Stelle auf die
beschwerdeführerische Rüge, wonach trotz der nachgereichten revidier-
ten Berechnung vom 11. Januar 2016 nach wie vor nicht geprüft werden
könne, ob die Ausnützungsziffer eingehalten sei. Wie die Beschwerde-
gegnerin bereits im angefochten Bau- und Einspracheentscheid vom
24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, zu Recht ausgeführt hat, wurde den
damaligen Einsprechern und heutigen Beschwerdeführern die revidierte
Berechnung der Ausnützungsziffer vom 11. Januar 2016 als Beilage 6 zur
Stellungnahme der Beschwerdegegner vom 21. Januar 2015 (recte:
2016) bereits am 29. Januar 2016 zugestellt. Diese revidierten AZ-
Berechnungen belegen ohne Weiteres, dass die gemäss Zonenschema
für die Wohnzone WI massgebende Ausnützungsziffer von 0.5 vorliegend
eingehalten wird. Die Beschwerdeführer vermögen denn auch nicht dar-
zulegen, inwiefern die erwähnte AZ-Berechnung nicht korrekt sein soll.
Vielmehr beschränken sich ihre diesbezüglichen Ausführungen auf die
Behauptung, dass die Ausnützungsziffer mangels fehlender Angaben
nach wie vor nicht überprüfbar sei. Da sich die Ausnützungsziffer aus den
von den Beschwerdegegnern eingereichten Plänen und Angaben in
genügender Genauigkeit nachrechnen lässt, erweisen sich auch diese
beschwerdeführerischen Rügen als unbegründet und sind abzuweisen.
12.
Gleiches gilt im Übrigen auch für die beschwerdeführerische Rüge, wo-
nach für die vorgesehene Erdsondenwärmepumpe die Bewilligung fehle.
Wie die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in deren Ver-
nehmlassung vom 5. September 2016 zu Recht ausführen, stellt die im
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am
8. Juni 2016, gemachte Auflage betreffend Erdsondenwärmepumpe si-
cher, dass die entsprechende Bewilligung für die Erdsondenwärmepumpe
von den Beschwerdegegnern vor Erstellung eingeholt wird. Im Rahmen
der Bewilligungserteilung wird die Beschwerdegegnerin die massgeben-

- 33 -
den Vorschriften prüfen und gestützt auf diese Prüfung die Bewilligung er-
teilen oder verweigern. Nach dem Gesagten erweist sich auch diese Rü-
ge als unbegründet und ist abzuweisen.
13.
Bezüglich Meteorwasser haben die heutigen Beschwerdeführer die Ehe-
leute B._____ im Einspracheverfahren zu Recht geltend gemacht, dass
dieses aufgrund der Baueingabepläne in die Kanalisation eingeleitet wer-
de, was gegen das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer
(GSchG; SR 814.20) verstosse. In der Folge reichten die Beschwerde-
gegner als Beilage 16 zu ihrer Duplik vom 11. Mai 2016 einen revidierten
Plan Leitungskataster 1:100 vom 11. Mai 2016 ein, welcher den heutigen
Beschwerdeführern von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom
23. Mai 2016 zugestellt wurde. Dieser revidierte Plan betreffend Kanalisa-
tion sieht einerseits vor, dass das Meteorwasser versickert und enthält
anderseits einen Schlammsammler. Offenbar wurde dieser Plan von der
Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren übersehen, ansonsten sie
im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt
am 8. Juni 2016, auf die Auflage, wonach die Beschwerdegegner ver-
pflichtet werden, das Meteorwasser auf ihrem Grundstück 892 versickern
zu lassen, hätten verzichten können, da diese Auflage mit Einreichung
des revidierten Plans Leitungskataster 1:100 vom 11. Mai 2016 bereits er-
füllt wurde. Weshalb die Beschwerdegegnerin aufgrund des ursprüngli-
chen Mangels bezüglich Meteorwasser das Baugesuch hätte abweisen
sollen, statt dieses mit einer entsprechenden Auflage zu bewilligen, ist −
entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − nicht ersichtlich. Ei-
nerseits wurde die Auflage − wie gesehen − bereits im Einspracheverfah-
ren erfüllt. Anderseits gebiete es auch die Verhältnismässigkeit, falls mög-
lich, derartige Auflagen zu verfügen, anstatt die Bewilligung zu verweigern
(vgl. Art. 90 Abs. 1 KRG).

- 34 -
14. a)
Schliesslich machen die Beschwerdeführer noch geltend, dass der ge-
plante Neubau derart von den bisherigen Bebauungen abweiche, womit
ein eigentlicher Fremdkörper in einer weitgehenden gleichartigen Bebau-
ung geschaffen werde. Die geplante Baute beeinträchtige das Quartierbild
infolge Überhöhe und nicht architektonischer Integration massiv. Zudem
erfolge eine Baumassierung, welche das Quartierbild negativ beeinträch-
tige. Es handle sich vorliegend um ein architektonisch einheitliches Quar-
tier mit den typisch vorgesetzten weissen Betonsäulen.
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner entge-
gen, dass es sich beim fraglichen Quartier um eine neuzeitliche, nach in-
dividuellen Gesichtspunkten erfolgte Überbauung handle und in der
Wohnzone WI verschiedene Baustile anzutreffen seien.
b)
Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Um-
gebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Aufgrund
der umschriebenen Regelung von Art. 73 Abs. 1 KRG werden aus
ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben
gestellt, genügt es doch nicht, dass ein solches nicht störend wirkt (keine
negative Ästhetikklausel). Doch dürfen die Anforderungen trotz der
positiven Ausgestaltung nicht derart hoch angesetzt werden, wie dies
etwa der Fall wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde
(Botschaft der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat, Heft
Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinwesen haben das durch Art. 73
Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach kon-
stanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung von
Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage der Eingliede-
rung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein geschützter
Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur
eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht

- 35 -
oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 14 1 vom 20. Mai 2014 E.3a,
R 13 187 vom 4. Februar 2014 E.7a).
c)
Beanstandet wird seitens der Beschwerdeführer die angebliche Überhöhe
der Baute. Das Bauvorhaben sieht ein dreigeschossiges Gebäude vor.
Der Eingang ist talseits zur D._____-strasse gerichtet und befindet sich im
Untergeschoss. Darüber liegen das Erdgeschoss, das Obergeschoss und
das Dachgeschoss. Aus den Plänen erschliesst sich der Eindruck, dass
weder der Grundriss noch die Höhe übermässig dimensioniert sind, was
vermuten lässt, dass das Gebäude nicht überproportioniert. Dieser Ein-
druck wurde anlässlich des Augenscheins vom 16. Dezember 2016
bestätigt. Die Firsthöhe von rund 10 m erscheint, verglichen mit den um-
liegenden Gebäuden, nicht überdimensioniert. Vielmehr finden sich im
fraglichen
Quartier
verschiedene
weitere
Bauten
mit
ähnlichen
Firsthöhen, weshalb sich die geplante Baute bezüglich Höhe mehr oder
weniger nahtlos in das Quartierbild einfügt. Damit wird dem Vorwurf, die
geplante Baute beeinträchtige das Quartierbild infolge Überhöhe massiv,
der Boden entzogen.
d)
Weiter beanstanden die Beschwerdeführer den fremdartigen Baukörper
und die Baumassierung. Das geplante Gebäude ist nicht ganz rechteckig
und weist auf der Westfassade einen Dacheinschnitt auf. Im Übrigen er-
scheint die geplante Gebäudeform aber nicht weiter spektakulär. Anläss-
lich des Augenscheins vom 16. Dezember 2016 hat sich überdies gezeigt,
dass in der Umgebung ein sehr heterogener Baustil vorherrscht und sich
die bestehenden Gebäude hinsichtlich Dimensionierung, Gestaltung und
Dachform zum Teil wesentlich unterscheiden. Es kann daher nicht gesagt
werden, dass das geplante Gebäude von einem vorherrschenden Baustil
abweiche. Auch von einer Baumassierung, wie dies die Beschwerdefüh-
rer geltend machen, kann vorliegend keine Rede sein. So weisen gerade
auch die Parzellen 444 und 976 der Beschwerdeführer eine relativ dichte

- 36 -
Bebauung auf. Bereits vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden,
dass das geplante Bauprojekt bzw. die dadurch entstehende angebliche
Baumassierung das Quartierbild negativ beeinflusse. Vor diesem Hinter-
grund erscheint die relativ dichte Bebauung der Parzelle 892, verglichen
mit den umliegenden Parzellen, denn auch als vertretbar. Aus diesen
Überlegungen ist das Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass
das auf Parzelle 892 geplante Einfamilienhaus zu keinen erheblichen äs-
thetischen Beeinträchtigungen führt, welche das gemäss Art. 73 Abs. 1
KRG zulässige Mass überschreiten. In Anwendung ihres weiten Ermes-
sensspielraums in Ästhetikfragen durfte die Beschwerdegegnerin daher
das Neubauprojekt bewilligen.
15.
Abschliessend sei an dieser Stelle noch festgehalten, dass der Energie-
nachweis sowie der bauliche Zivilschutz in den Rechtsschriften der Be-
schwerdeführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-
verfahren nicht mehr thematisiert werden, weshalb davon auszugehen ist,
dass die Beschwerdeführer diese Argumentation fallen gelassen haben.
Weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich vor diesem Hinter-
grund.
16.
Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde einzig in
Bezug auf den nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Länge von Art. 31
Abs. 4 BG entsprechenden Dacheinschnitt als begründet, was zur teilwei-
sen Gutheissung derselben führt. Die Beschwerdegegnerin ist anzuwei-
sen, von den Beschwerdegegnern entsprechend korrigierte Pläne einzu-
verlangen und den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör zu
gewähren. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und
ist abzuweisen.
17. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu neun Zehnteln unter solidarischer Haftung zu-

- 37 -
lasten der zum überwiegenden Teil unterliegenden Beschwerdeführer und
zu einem Zehntel − je zur Hälfte − zulasten der Beschwerdegegner und
der Beschwerdegegnerin.
b)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend gilt es speziell zu
beachten, dass Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder sowohl die In-
teressen der Beschwerdegegnerin als auch der Beschwerdegegner ver-
tritt. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufga-
ben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Re-
gel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend
kein Anlass, weshalb die Beschwerdegegnerin keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung hat. Demgegenüber sind die Beschwerdegegner
gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG entschädigungsberechtigt. Rechtsanwältin
Dr. iur. Marianne Sonder hat am 19. Oktober 2016 und am 16. Februar
2017 zwei Honorarnoten in der Höhe von gesamthaft Fr. 13'367.-- (47.98
Arbeitsstunden à Fr. 250.-- [= Fr. 11'995.--] zuzüglich Spesen von
Fr. 381.85 und 8 % MWST von Fr. 12'376.85 [= Fr. 990.15]) eingereicht,
aufzuteilen auf die Beschwerdegegner mit Fr. 8'911.35 und die Be-
schwerdegegnerin mit Fr. 4'455.65. Da indes nicht ausgewiesen ist, wor-
aus sich diese Aufteilung auf die Beschwerdegegner bzw. die Beschwer-
degegnerin ergibt, erscheint es angemessen, die gesamthaft geltend ge-
machte Parteientschädigung von Fr. 13'367.-- − entsprechend dem Aus-
gang des Beschwerdeverfahrens − auf Fr. 12‘000.-- zu reduzieren und
den Beschwerdegegnern hiervon die Hälfte, ausmachend Fr. 6‘000.-- (in-
kl. MWST) als Parteientschädigung zuzusprechen. In diesem Umfang ha-
ben die Beschwerdeführer die Beschwerdegegner aussergerichtlich zu
entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat keine Hono-
rarnote eingereicht. Vor diesem Hintergrund setzt das Gericht die ent-

- 38 -
sprechende Parteientschädigung ermessensweise fest, wobei es vorlie-
gend − unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs − eine gesamt-
hafte Entschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST) als angemessen erach-
tet. Diesen Betrag haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerde-
gegner − je zur Hälfte − noch an die Beschwerdeführer zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Gemeinde X._____
wird angewiesen, von den Eheleuten C._____ korrigierten Pläne bezüg-
lich Dacheinschnitt einzuverlangen und A._____ sowie den Eheleuten
B._____ hierzu das rechtliche Gehör zu gewähren. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
3'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
734.--
zusammen
Fr.
3'734.--
gehen zu neun Zehntel unter solidarischer Haftung zulasten von A._____
und den Eheleuten B._____ und zu einem Zehntel − je zur Hälfte − zulas-
ten der Gemeinde X._____ und der Eheleute C._____. Die entsprechen-
den Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides
an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. a)
A._____ und die Eheleute B._____ haben die Eheleute C._____ ausser-
gerichtlich reduziert mit gesamthaft Fr. 6‘000.-- (inkl. MWST) zu entschä-
digen.

- 39 -
b)
Die Gemeinde X._____ und die Eheleute C._____ haben A._____ und
die Eheleute B._____ − je zur Hälfte − aussergerichtlich reduziert mit ge-
samthaft Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. Juli
2017 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_176/2017).