gr_gerichte · A 2009 50 · 2009-11-10 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

A 09 50
4. Kammer
URTEIL
vom 10. November 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
… erwarb das Grundstück Nr. 11-139 mit Wohnhaus in … im Rahmen eines
Tauschgeschäftes zu einem Anrechnungswert von Fr. 900'000.--. Am 18.
März 2003 schlossen die Eheleute … und … einen Ehevertrag auf
Gütertrennung, mit welchem das erwähnte Grundstück auf … übertragen
wurde. Die Ehe wurde am 16.9.2004 geschieden. Am 17.8.2005 verkaufte …
das gesamte Grundstück an … für 2.3 Mio. Franken. Während gemäss
Deklaration aus dem Verkauf ein Verlust von Fr. 31'794.-- resultierte,
veranlagte die kantonale Steuerverwaltung am 4.6.2009 auf Grund eines
Veräusserungspreises von 2.3 Mio. Franken, von Nebenkosten der
Veräusserung von Fr. 20'933.--, eines Überführungswertes von Fr. 900'000.-
- und von wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 150'379.-- einen
steuerbaren Grundstückgewinn von 1.228 Mio. Franken mit einem
Steuerbetrag von Fr. 184'290.--. Die dagegen erhobene Einsprache wurde
unter Anerkennung von wertvermehrenden Aufwendungen von neu Fr.
460'411.-- teilweise gutgeheissen und der Steuerbetrag auf Fr. 137'790.--
reduziert (steuerbarer Grundstückgewinn neu Fr. 918'600.--).
2.
Dagegen erhob … am 1.10.2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit
dem
Antrag
auf
Aufhebung
und
Reduktion
des
steuerbaren
Grundstückgewinns um zusätzliche Fr. 537'706.--. Bereits die beträchtliche
Reduktion des Steuerbetrages im Rahmen des Einspracheverfahrens hätte
eine ganz neue Veranlagungsverfügung bedingt. Die Übernahme der
Liegenschaft von ihrem Ehemann sei damals nur möglich gewesen, weil sie
eine Ausgleichszahlung von Fr. 500'000.-- bezahlt habe. Es sei nicht gerecht,

dass sie nun auch seine Steuern übernehmen müsse, auch wenn sie den
Steueraufschub auf starken Druck ihres Ex-Ehemannes schliesslich doch
unterschrieben habe. Für nicht bezahlte Unterhaltsbeiträge habe sie
inzwischen selber Verlustscheine über Fr. 211'400.-- bzw. ihre 2 studierenden
Kinder über Fr. 51'639.-- und 51'684.90, obwohl ihr Ex-Ehemann im Tessin
gut lebe. Die Spesen der güterrechtlichen Auseinandersetzung von Fr. 6'611.-
- stünden direkt mit dem Erwerb der nun veräusserten Liegenschaft im
Zusammenhang, weshalb sie zum Abzug zu bringen seien. Die Rechnung der
Firma … über Fr. 27'154.-- würde die im Jahr 2001 vorgenommenen
Neuinstallationen betreffen und sei somit abzugsfähig. Schliesslich betreffe
die Rechnung der … AG einen energiesparenden Boiler, weshalb nicht von
blossem Unterhalt die Rede sein könne.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der
Beschwerde. Die veranlagte Steuer sei im Rahmen des Einspracheverfahrens
wohl um Fr. 46'500.-- reduziert worden, sie sei aber immer noch Fr. 137'790.--
höher als deklariert ausgefallen. Gemäss Jahresrechnung 1997 der
Generalunternehmung … (Einzelfirma) seien im Rahmen der privilegierten
Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 StG zum Wert von Fr. 900'000.-- durch
den Steuerkommissär auch Renovationskosten von den verlangten Fr.
436'187.-- im Betrag von Fr. 236’287.-- als Anlagekosten und Fr. 200'000.--
als privater Unterhalt direkt bei der Einkommenssteuer berücksichtigt worden.
Der
Betrag
von
Fr.
236'287.--
sei
nun
beim
angefochtenen
Einspracheentscheid
als
Abzug
akzeptiert
worden,
womit
über
Einkommenssteuer 1997 bzw. Grundstückgewinnsteuer 2005 der ganze
Betrag berücksichtigt worden sei. Der verlangte Doppelabzug sei somit aber
ausgeschlossen. Bei den Aufwendungen aus dem Jahre 2001 der … AG von
Fr. 81'462.-- gehe es um Maler- und Gipserarbeiten, welche klassische, nicht
abziehbare Unterhaltsarbeiten darstellten. Die Kosten im Zusammenhang mit
der Übernahme der Liegenschaft durch die BF von ihrem Ehemann im Jahre
2003 von Fr. 6'611.-- würden mit dem Steueraufschubtatbestand (Art. 49 Abs.
1 lit. c StG) direkt zusammenhängen und könnten somit nicht abgezogen
werden. Der Ersatz des Boilers durch die … AG im Jahre 2004 sei ebenfalls

nur werterhaltender Natur, weshalb ein Abzug bei der Grundgewinnsteuer
nicht zulässig sei.
4.
In ihrer Replik verwies die Beschwerdeführerin auf ihre inzwischen erfolgte
Wohnsitzverlegung
nach
Italien,
bestätigte
ihre
Anträge,
verlangte
insbesondere eine neue Veranlagungserfügung mit Zinsfristenlauf ab Datum
der Zustellung derselben plus die üblichen 90 Tage und die Möglichkeit der
direkten
Kommunikation
mit
dem
zuständigen
Abteilungsleiter
der
Steuerverwaltung. Wenn die Beträge zwischen erster und zweiter
Berechnung derart (Reduktion um Fr. 46'500.--) abweichen würden, werde in
der Privatwirtschaft jeweils eine neue Rechungsstellung vorgenommen, was
auch hier nur dem Grundsatz von Treu und Glauben entsprechen würde. Im
Übrigen seien alle geltend gemachten Abzüge völlig berechtigt.
Die Steuerverwaltung hielt in der Duplik an ihren Anträgen fest.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Steuerverwaltung hat zugleich mit dem Einspracheentscheid eine
abgeänderte
Veranlagungsverfügung
erlassen.
Eine
neue
Veranlagungsverfügung wäre nur zu treffen, wenn das Gericht die
Beschwerde gutheissen würde. Da die Beschwerde indessen unbegründet ist,
wie noch zu zeigen ist, bleibt es bei der abgeänderten Verfügung vom
3.9.2009. Soweit die Beschwerdeführerin Fragen der Rechnungsstellung und
des
Zinsenlaufes
aufwirft,
können
diese
nicht
Gegenstand
des
Beschwerdeverfahrens sein, da es dabei nicht um die Veranlagung, sondern
um den Steuerbezug geht.
2.
Gemäss Art. 46 Abs. 1 StG ist Veräusserungsgewinn der Betrag, um den der
Erlös die Anlagekosten übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist
die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2

StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis (Art. 48 Abs. 1 StG).
Wurde das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen
überführt, ist als Erwerbspreis der im Zeitpunkt der Überführung steuerlich
massgebende Buchwert zuzüglich die bei der Überführung versteuerten
Gewinne einzusetzen (Art. 48 Abs. 3 StG). Vorliegend steht fest, dass als
Erwerbspreis der Buchwert des Jahres 1997 von Fr. 900'000.-- massgebend
ist. Der Steuerkommissär hat seinerzeit für die Kantonssteuer eine
privilegierte Überführung im Sinne von Art. 18 Abs. 3 StG zugelassen. Eine
Absteuerung
hat
nicht
stattgefunden,
da
keine
Abschreibungen
vorgenommen worden sind. Demzufolge sind als Erwerbspreis neben dem
Buchwert auch keine versteuerten Gewinne zu berücksichtigen.
3. a)
Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel unter Ehegatten
im
Zusammenhang
mit
dem
Güterrecht
sowie
zur
Abgeltung
ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie
(Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten
einverstanden sind (Art. 43 lit. b StG). Steueraufschub bedeutet, dass der
entsprechende Vermögensübergang für die Berechnung der Anlagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) ausser Acht zu lassen ist (Zwahlen in:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht 1/1, 2. A., Basel 2002, Art. 12
N.61).
b)
Die Beschwerdeführerin und ihr damaliger Ehemann haben am 18. März 2003
einen Vertrag auf Gütertrennung geschlossen, mit welchem die Parzelle 11-
139 auf die Beschwerdeführerin übertragen worden ist. Mit dem Ehevertrag
auf
Gütertrennung
bezahlte
die
Beschwerdeführerin
wohl
eine
Ausgleichssumme von Fr. 500'000.--. Dabei handelte es sich indessen
gemäss dem klaren Vertragswortlaut um eine rein güterrechtliche Zahlung,
die in keinem engeren Zusammenhang mit der Übertragung der Liegenschaft
steht. Zudem unterschrieb die Beschwerdeführerin mit ihrem Ex-Ehemann am
14.7.2003 eigenhändig die Erklärung gegenüber der Steuerverwaltung, dass
sie mit dem Besteuerungsaufschub gemäss Art. 43 lit. b StG einverstanden
war. Diesen muss sie heute gegen sich selber gelten lassen, zumal sie weder

den unzulässigen Druck ihres Ex-Ehemannes irgendwie nachgewiesen noch
tatsächlich innert Frist ein Revisionsgesuch gestellt hat.
4.
Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten, die mit
dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind (Art.
49 Abs. 1 lit. c StG). Berücksichtigt werden können indessen nur
Erwerbskosten,
welche
mit
dem
massgebenden
Erwerbstatbestand
verbunden sind. Nicht anerkannt werden können Kosten, welche mit einem
Steueraufschubstatbestand zusammenhängen (vgl. StR 2009 S. 121, VGE
340/92; ebenso F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H. U. Meuter, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz 2. A., Zürich 2006, N. 179 zu §
221). Dem Begehren der Beschwerdeführerin kann somit auch in diesem
Punkte nicht entsprochen werden.
5.
Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten für
Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen,
die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (Art. 49 Abs. 1 lit. a
StG). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge
berücksichtigt worden sind, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49
Abs. 2 StG). Materiell erweisen sich die Ausführungen der Steuerverwaltung
zu jedem angefochtenen Punkt (Maler- und Gipserarbeiten … AG 2001,
Kosten Gürtertrennung 2003 und Ersatz Boiler 2004) gestützt auf Art. 49 StG
als korrekt, da es sich dabei nicht um wertvermehrende, sondern um
werterhaltende Kosten handelt. Die Beschwerde ist daher insgesamt
abzuweisen.
6.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
der
Beschwerdeführerin.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
2'676.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.