gr_gerichte · R 2015 53 · 2016-01-07 · de
Submissionen

Baubewilligung (Ablauf) / Wiederherstellung | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 53
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi
Aktuar ad hoc
Braunschweiler
URTEIL
vom 7. Januar 2016
in der Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubewilligung (Ablauf) / Wiederherstellung

- 2 -
1.
Am 18., mitgeteilt am 20. Januar 2011, erteilte der Gemeindevorstand
X._____ A._____ die Bewilligung zum Neubau eines Doppelfamilienhau-
ses mit Unterniveaugarage auf Parzelle 3598 unter Auflagen und Bedin-
gungen (Baugesuch 2010-0059). Gleichzeitig hiess er eine dagegen er-
hobene Einsprache von B._____, Eigentümerin der östlich an die Baupar-
zelle angrenzenden Parzelle 1743, im Sinne der Erwägungen teilweise
gut.
In der Baubewilligung verfügte der Gemeindevorstand unter anderem,
dass das Bauvorhaben mit der vorgesehenen Bruttogeschossfläche
(BGF) von 260 m2 der Kontingentsregelung für Zweitwohnungen unter-
stellt sei (Auflage a1). Mit dem Neubau dürfe deshalb erst 2012 begonnen
werden (Auflage a2). Die Einfahrt in die Tiefgarage weise einen Grenzab-
stand von 2.2 m statt 2.5 m auf (Auflage b7). Der Zugang zum Disporaum
weise einen Grenzabstand von 0.8 m statt 2.5 m auf. Der Raum dürfe
nicht gebaut werden (Auflage b8). Der Eingang in die Tiefgarage weise
einen Grenzabstand von 0.8 m statt 2.5 m auf und müsse geschlossen
werden (Auflage b9). Die Balkone auf der Südfassade ragten auf einer
Länge von 10 m in den Grenzabstand hinein statt nur auf 4.6 m. Zudem
ragten sie 2.5 m statt 1 m in den Grenzabstand hinein (Auflage b10). Die
Treppe bei Einfamilienhaus 1 vom gedeckten Ruheplatz im Unterge-
schoss auf die Terrasse im Erdgeschoss sei Gebäudebestandteil. Sie
dürfe maximal 1 m in den Grenzabstand hineinragen, rage jedoch 2.3 m
hinein und müsse deshalb weggelassen werden (Auflage b11). Zur Über-
prüfung der Erfüllung der Auflagen b7 bis b11 seien vor Baubeginn ent-
sprechend abgeänderte Pläne einzureichen. Zudem sei die anrechenbare
BGF von 200.89 m2 auf 259.85 m2 korrigiert worden (Auflage b12) und für
das Doppelfamilienhaus seien vier Parkplätze zu erstellen (Auflage d2).
2.
Gegen den Entscheid des Gemeindevorstandes erhob A._____ am
28. Februar 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons

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Graubünden (Verfahren R 11 18). Sie beantragte, dass die Auflagen a1
und b12 sowie die Lenkungsabgabe von Fr. 130'000.-- aufzuheben seien.
Es sei festzustellen, dass das Bauprojekt eine anrechenbare BGF von
200.89 m2 aufweise sowie ein Zweitwohnungskontingent dieser Grösse
beanspruche und die Lenkungsabgabe sei auf Fr. 100'445.-- festzusetzen
Zudem seien die Auflagen b7 bis und mit b11 (Einreichung neuer Pläne
aufgrund Grenzabstandsverletzung) zu streichen. Ebenfalls sei die Aufla-
ge d2 aufzuheben und es sei festzustellen, dass für das Bauprojekt ledig-
lich zwei Parkplätze auszuweisen und zu erstellen seien. Ausserdem sei-
en die Ziff. 1 und 2 des Einspracheentscheides aufzuheben und die Ein-
sprache abzuweisen. Zudem sei die Einsprecherin zu verpflichten,
A._____ für das Baueinspracheverfahren angemessen ausseramtlich zu
entschädigen. Der Instruktionsrichter erteilte der Beschwerde am
18. März 2011 die aufschiebende Wirkung.
3.
Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 15. Novem-
ber 2011, mitgeteilt am 20. Januar 2012, teilweise gut und hob die Aufla-
gen a1, b8, b9 und b12 des angefochtenen Bauentscheides im Sinne der
Erwägungen auf. Im Übrigen wies das Gericht die Beschwerde ab, soweit
sie nicht im Sinne der Erwägungen gegenstandslos geworden war.
4.
Am 27. Februar 2012 gelangte A._____ mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen
Angelegenheiten
an
das
Bundesgericht.
(Verfahren
1C_130/2012). Sie beantragte die Aufhebung des verwaltungsgerichtli-
chen Urteils insofern, als den Anträgen der Beschwerde vom 28. Februar
2011 nicht stattgegeben wurde. Mit Verfügung vom 23. März 2012 er-
kannte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesge-
richts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu.
5.
Das Bundesgericht hiess die Beschwerde am 9. August, mitgeteilt am
12. September 2012, hinsichtlich der Auflagen b7 und b11 gut und hob

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das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts auf, soweit es diese
Auflagen betraf. Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewiesen, soweit
darauf einzutreten war.
6.
Mit Gesuch vom 27. November 2012 beantragte A._____ die Verlänge-
rung der Baubewilligung vom 18./20. Januar 2011. Sowohl das Verwal-
tungsgericht als auch das Bundesgericht hätten den Beschwerden jeweils
aufschiebende Wirkung erteilt, so dass mit dem Bau frühestens mit Zu-
stellung des letztinstanzlichen Urteils des Bundesgerichts am 12. Sep-
tember 2012 hätte begonnen werden können. Aufgrund der regen
Bautätigkeit in der Umgebung der Gemeinde X._____ sei es jedoch seit
September 2012 nicht möglich gewesen, entsprechende Bauunternehmer
zu finden, die in demselben Jahr mit dem bewilligten Bauvorhaben auf
Parzelle 3598 hätten beginnen können. Aufgrund des langwierigen
Rechtsmittelverfahrens sei unklar, ob die Gemeinde X._____ den zulässi-
gen Baubeginn im Sinne der Auflage a2 auf Januar 2012 beziehe oder
den Zeitpunkt der Zustellung des bundesgerichtlichen Urteils am 12. Sep-
tember 2012 als massgebend erachte. Um in dieser Angelegenheit Klar-
heit zu schaffen und die Ansprüche der Gesuchstellerin zu wahren, er-
suchte sie um die Verlängerung der Baubewilligung um mindestens ein
Jahr.
7.
Mit Schreiben vom 11. Dezember 2012 entsprach die Gemeinde dem
Gesuch und verlängerte die erteilte Baubewilligung um ein Jahr bis zum
31. Dezember 2013.
8.
Am 4., mitgeteilt am 8. Oktober 2013, bewilligte die Gemeinde die korri-
gierten Pläne gemäss den Auflagen b10 (Balkone auf der Südfassade)
und b12 (Korrektur der anrechenbaren BGF). Die Bewilligung bildete ei-
nen integrierenden Bestandteil der Stammbewilligung vom 18. Januar
2011.

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9.
In Erfüllung weiterer Auflagen zur Baubewilligung vor Baubeginn reichte
A._____ am 23. Oktober 2013 die Meldekarte Baubeginn, das Baupro-
gramm, den Kanalisationsplan und die Liste der Aushubkubatur ein. Der
Baubeginn war für Kalenderwoche 45/2013 vorgesehen. Die ebenfalls in
den Auflagen geforderten Angaben bzw. Gesuche betreffend die Heizan-
lage hätten dagegen noch nicht eingereicht werden können, da diverse
Abklärungen bezüglich Erdsondenbohrungen noch ausstehend gewesen
seien. Ein hydrologisches Gutachten zur Bohrung von Erdwärmesonden
auf Parzelle 3598 sei jedoch in Auftrag gegeben worden und sollte kurz
darauf vorliegen. Über die Wintermonate sollte die spezifische Planung
für die Bohrungen und Heizanlage erstellt werden, sodass vor Weiter-
führung der Arbeiten im Frühjahr 2014 die nötigen Unterlagen zur Erfül-
lung der Auflage hätten eingereicht werden können.
Die Gebühren und Abgaben von total Fr. 216'311.25 wurden von A._____
in der Folge bezahlt.
10.
Am 22., mitgeteilt am 30. Januar 2014, bewilligte die Gemeinde verschie-
dene Projektänderungen zum Stammbaugesuch. Die Projektänderungen
betrafen die Erstellung von Dachaufbauten, den Einbau eines Dachfens-
ters, die innere Raumeinteilung, die Erstellung eines Vordaches, Ände-
rungen an der Südfassade sowie die Vergrösserung der Fenster an der
Nordfassade. Die Gemeinde hielt fest, dass die Bewilligung der Projek-
tänderungen einen integrierenden Bestandteil zur Stammbewilligung vom
18. Januar 2011, der Projektänderungsbewilligung vom 4. Oktober 2013
sowie zwei weiteren im Dezember 2013 erteilten Bewilligungen bilde.
11.
Die Gemeinde bewilligte am 7. Februar 2014 das Gesuch von A._____
zur Erstellung einer Baureklametafel auf Parzelle 3598.

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12.
Mit Schreiben vom 14. August 2014 hielt die Gemeinde fest, dass am
4. November 2013 auf der Parzelle 3598 erste Bauarbeiten vorgenom-
men worden seien, indem Humus abgetragen und ein Bauzaun erstellt
wurde. Dem Schreiben waren vier Fotografien beigelegt, welche am
12. August 2014 erstellt wurden und die aktuelle Situation auf der Baupa-
rzelle abbildeten. Seither seien auf der Bauparzelle jedoch keine weiteren
Arbeiten ausgeführt worden. Dies könne nicht als Baubeginn betrachtet
werden. Gemäss Bauprogramm vom 23. Oktober 2013 hätten die Bau-
meisterarbeiten bereits anfangs Juli 2014 abgeschlossen sein müssen.
Diese seien aber noch nicht begonnen und das Bauprogramm somit nicht
eingehalten worden. Die Gemeinde wies A._____ darauf hin, dass zwin-
gend mit den Bauarbeiten begonnen werden müsse, da ansonsten die
Baubewilligung erlösche. Die Bauherrin wurde aufgefordert, zu den Vor-
bringen der Gemeinde Stellung zu nehmen und ihr mitzuteilen, wie mit
dem Bauvorhaben weitergefahren werden soll.
13.
Am 23. August 2014 schrieb der von A._____ beauftragte Architekt, dass
der Baubeginn am 13. November 2013 tatsächlich erfolgt sei. Da nach
Baubeginn die zweijährige Bauvollendungsfrist laufe, könne die Baubewil-
ligung in diesem Zeitraum nicht erlöschen. Im Herbst 2014 würden die
Aushubarbeiten fortgesetzt und über den Winter die Erdsonden gebohrt
werden. Die Baumeisterarbeiten sollen dann im Frühjahr 2015 in Angriff
genommen werden. Der allgemein immer noch stark überhitzte Markt im
Baubereich habe die Bauherrin dazu bewogen, eine etwas längere Win-
terpause als geplant einzulegen.
14.
Am 7., mitgeteilt am 11. November 2014, bewilligte die Gemeinde das
Gesuch von A._____ zum Bau und Betrieb einer Wärmepumpenanlage
mit Erdsonden auf Parzelle 3598. Die Zusatzbewilligung des Amtes für
Natur und Umwelt wurde der Bewilligung angehängt. Am 29. Dezember
2014, mitgeteilt am 7. Januar 2015, bewilligte die Gemeinde zwei, die

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Wärmepumpenanlage betreffende Projektänderungen, wobei auch die
entsprechenden kantonalen Zusatzbewilligungen angepasst wurden.
15.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2015 reichte der beauftragte Architekt der
Gemeinde den revidierten Kanalisationsplan und die geologische Bau-
grundabklärung ein. Die Weiterarbeiten am Restaushub und die ansch-
liessenden Erdsondenbohrungen seien ab Kalenderwoche 23/2015 vor-
gesehen.
16.
Mit Entscheid vom 5., mitgeteilt am 12. Mai 2015, teilte der Gemeindevor-
stand A._____ mit, dass die am 18. Januar 2011 erteilte Baubewilligung
für die Erstellung eines Doppelfamilienhauses auf Parzelle 3598 erlo-
schen sei. Der zulässige Baubeginn sei frühestens bei Inkrafttreten der
rechtsgültig erteilten Baubewilligung, d.h. nach Ablauf der 30-tägigen
Rechtsmittelfrist, am 28. Februar 2011, möglich gewesen. Aufgrund der
am 11. Dezember 2012 erteilten Verlängerung hätte spätestens am
31. Dezember 2013 mit den Bauausführungen begonnen werden müs-
sen. Ein Augenschein auf der Parzelle 3598 habe ergeben, dass auf die-
ser lediglich oberflächlich Humus entfernt und ein Bauzaun erstellt wor-
den sei. Während des gesamten Jahres 2014 seien keine weiteren Baua-
rbeiten ausgeführt worden. Für die Bauherrschaft habe offenbar keine
Absicht bestanden, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Sie habe lediglich
den drohenden Untergang der Baubewilligung vermeiden wollen. Ein ei-
gentlicher Baubeginn habe deshalb nicht stattgefunden. Die Gemeinde
wies A._____ an, bis spätestens am 15. Juni 2015 den erstellten Bauzaun
zu entfernen und den abgetragenen Humus wieder auf der Bauparzelle
anzubringen.
17.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 15. Juni
2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
und beantragte die vollumfängliche Aufhebung des Entscheides des Ge-

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meindevorstandes vom 5. Mai 2015. Es sei gerichtlich festzustellen, dass
die am 18. Januar 2011 erteilte und bis zum 31. Dezember 2013 verlän-
gerte Baubewilligung für die Erstellung eines Doppelfamilienhauses mit
Unterniveaugarage infolge des Baubeginns am 13. November 2013 nicht
erloschen sei. Die zweijährige Bauvollendungsfrist sei um die Dauer des
vorliegenden Beschwerdeverfahrens und weiterer sechs Monate zu ver-
längern. Eventuell sei die Sache der Vorinstanz zur Neubeurteilung im
Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. Zudem sei der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu erteilen.
18.
Am 26. Juni 2015 erteilte der Instruktionsrichter des Verwaltungsgerichts
der Beschwerde die aufschiebende Wirkung, zusammen mit der von der
Gemeinde gewünschten Auflage, dass die Bauparzelle für die Dauer des
vorliegenden Verfahrens nicht verändert werden dürfe und sämtliche
Bauarbeiten untersagt seien.
19.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2015 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Zu-
dem beantragte sie die Durchführung eines Augenscheines auf der Par-
zelle 3598.
20.
Die Beschwerdeführerin hielt am 21. September 2015 replicando an ihren
Anträgen fest, ebenso die Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik vom
24. September 2015.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten.
Das Gericht zieht in Erwägung:

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1.
Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Beschwerdegegnerin vom
5. Mai 2015, worin sie feststellt, dass die am 18. Januar 2011 erteilte
Baubewilligung für die Erstellung eines Doppelfamilienhauses mit Unter-
niveaugarage auf Parzelle 3598, verlängert bis 31. Dezember 2013, man-
gels Baubeginn erloschen sei (Ziff. 1 Dispositiv). Die Beschwerdeführerin
wird darin gestützt auf Art. 91 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) angewiesen, den erstellten Bau-
zaun zu entfernen sowie den abgetragenen Humus wieder auf der Baupa-
rzelle auszubringen (Ziff. 2 Dispositiv).
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Um einen derartigen Entscheid han-
delt es sich hier, weswegen er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden darstellt.
2.
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-
fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei-
ner Aufhebung oder Änderung hat. Gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG können
mit der Beschwerde geltend gemacht werden: a) Rechtsverletzungen ein-
schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens; b) unrichti-
ge oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts.
Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen
seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht
einzureichen. Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdefüh-
rerin durch das Erlöschen der Baubewilligung nachteilig betroffen wäre,
da das geplante Doppelfamilienhaus nicht gebaut werden kann und der
rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist.
Der am 12. Mai 2015 mitgeteilte Entscheid lag ab dem 13. Mai 2015 avi-
siert im Postfach der Beschwerdeführerin zur Abholung bereit und wurde

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von dieser am 23. Mai 2015 in Empfang genommen. Gemäss Zustel-
lungsfiktion (vgl. statt vieler BGE 127 I 31 E.2a/aa) gilt der Entscheid am
siebten Tage nach dem erfolglosen Zustellungsversuch, somit am 20. Mai
2015, als zugestellt. Die Beschwerde datiert auf den 15. Juni 2015 (Post-
stempel), womit die 30-tägige Anfechtungsfrist eingehalten wurde. Die
Beschwerdeführerin rügt insbesondere falsche Ermittlung des rechtser-
heblichen Sachverhalts und somit einen Beschwerdegrund nach Art. 51
Abs. 1 lit. b VRG. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde
ist deshalb vollumfänglich einzutreten.
3. a)
Die Beschwerdeführerin macht in formeller Hinsicht geltend, dass ihr An-
spruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 16 VRG
mehrfach verletzt wurde, indem ihr sowohl bei der Durchführung eines
Augenscheines auf der Bauparzelle wie auch vor Erlass der angefochte-
nen Verfügung vom 5. Mai 2015 keine Möglichkeit zur Stellungnahme
eingeräumt worden sei.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass sie keinen Augen-
schein durchgeführt habe, sondern nur in Ausübung ihrer gesetzlichen
Funktion den Zustand auf der Bauparzelle festgestellt und dabei Fotogra-
fien der Situation gemacht habe. Da die Gemeinde mit Schreiben vom
14. August 2014 die Beschwerdeführerin ausdrücklich darauf hingewie-
sen habe, dass die Baumeisterarbeiten längst hätten begonnen werden
müssen und das Entfernen von Humus nicht als Baubeginn akzeptiert
werden könne, sei das rechtliche Gehör nicht verletzt worden. Die Be-
schwerdeführerin habe, vertreten durch ihren Architekten, mit Schreiben
vom 23. August 2014 auch Stellung zu den Ausführungen der Beschwer-
degegnerin genommen.
b)
Der durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete Anspruch auf rechtliches
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein

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persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren,
soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga-
rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al-
so den Charakter eines selbständigen Grundrechts (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010,
Rz. 1673 ff.). Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst u.a. das Recht,
Einsicht in alle für das Verfahren wesentlichen Akten zu nehmen (Art. 17
VRG). Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf alle Akten, die geeignet sind,
Grundlage der späteren Verfügung bzw. des späteren Entscheids in der
betreffenden Sache zu bilden (vgl. BGE 121 I 225 E.2a). Dementspre-
chend ist jedem Betroffenen vor Erlass einer Verfügung Gelegenheit zur
Stellungnahme zu geben.
Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere
eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, geheilt werden,
wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und der
Beschwerdeführerin daraus auch kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Ver-
letzung der Parteirechte handelt, und sie soll die Ausnahme bleiben
(BGE 134 I 335 E.3.1; 126 I 72 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Je-
doch ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz
abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit
dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären
(BGE 137 I 195 E.2.3.2).
c)
Mit Schreiben vom 14. August 2013 wies die Beschwerdegegnerin die
Beschwerdeführerin darauf hin, dass die vorgenommenen Arbeiten (ab-
getragener Humus und erstellter Bauzaun) keinen Baubeginn darstelle

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und dass zwingend mit den Bauarbeiten begonnen werden müsse, da
ansonsten die Baubewilligung erlöschen würde. Zu den Folgen einer erlo-
schenen Baubewilligung und dem Inhalt einer möglichen Wiederherstel-
lungsverfügung enthielt das Schreiben keine Ausführungen. Die Be-
schwerdeführerin wurde ausdrücklich zur Stellungnahme innerhalb
20 Tagen aufgefordert. Am 23. August 2014 äusserte sich der Architekt
der Beschwerdeführerin zu den Feststellungen der Beschwerdegegnerin
und führte aus, dass der Baubeginn tatsächlich am 13. November 2013
erfolgt sei. Er gehe davon aus, dass im Herbst 2014 mit den Aushubarbei-
ten fortgefahren werde, im Winter die Erdsonden gebohrt werden und im
Frühjahr 2015 mit den Baumeisterarbeiten begonnen werden könne. Zu
den beigelegten Fotos und der darauf abgebildeten Situation äusserte er
sich hingegen nicht. Mit der ausdrücklichen Aufforderung zur Stellung-
nahme und der Beilage der relevanten Fotografien wurde der Beschwer-
deführerin ausreichend Möglichkeit geboten, sich zu dem im August 2014
festgestellten Sachverhalt zu äussern.
Bei der am 5. Mai 2015 erlassenen und vorliegend angefochtenen Verfü-
gung kamen jedoch weitere Elemente hinzu, zu welchen sich die Be-
schwerdeführerin am 23. August 2014 noch nicht äussern konnte. Im an-
gefochtenen Entscheid stützt sich die Beschwerdeführerin zwar erneut
auf die Sachverhaltsfeststellung vom 12. August 2014, führt aber weiter
aus, dass während des gesamten Jahres 2014 kein tatsächlicher Baube-
ginn erfolgte. Zur Situation auf der Bauparzelle im Jahr 2015 enthält der
Entscheid hingegen keine Feststellungen. Mit dem Erlass des Entschei-
des am 5. Mai 2015 hat die Beschwerdegegnerin seit der Stellungnahme
der Beschwerdeführerin vom 23. August 2014 zudem sehr lange zuge-
wartet und sie somit im Unklaren darüber gelassen, ob die Gemeinde die
Auffassungen der Beschwerdeführerin betreffend den Baubeginn teilt. Der
Beschwerdeführerin hätte deshalb vor Erlass der Verfügung vom 5. Mai
2015 nochmals eine Möglichkeit eingeräumt werden müssen, sich zur Si-
tuation im Mai 2015 äussern zu können. Dabei hätte die Beschwerdefüh-

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rerin auch explizit auf die Folgen einer erloschenen Baubewilligung resp.
auf die zu erlassende Wiederherstellungsverfügung hingewiesen werden
müssen. Im Ergebnis steht fest, dass das rechtliche Gehör nur teilweise
gewahrt wurde.
Die teilweise Verletzung des rechtlichen Gehörs lässt sich im vorliegen-
den Fall ausnahmsweise nachträglich heilen, zumal dem Verwaltungsge-
richt gemäss Art. 51 Abs. 1 VRG volle Kognition zukommt, mithin eine
umfassende Prüfung der Sach- und Rechtslage möglich ist. Im Be-
schwerdeverfahren hatte die Beschwerdeführerin ausreichend Gelegen-
heit, sich zu den einzelnen Streitpunkten zu äussern, womit ihr kein Nach-
teil entstand. Zudem hätte eine Rückweisung an die Vorinstanz einen
formalistischen Leerlauf zur Folge, da keine neuen Erkenntnisse ersicht-
lich sind, welche zu einem abweichenden Entscheid führen würden.
4. a)
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Gemeinde mit ihrem Entscheid
Art. 91 Abs. 2 KRG verletze, da sie die Baubewilligung als erloschen be-
trachte, obwohl die zweijährige Frist für die Bauvollendung noch nicht ab-
gelaufen sei. Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin aus, dass sie
mit den Bauausführungen des bewilligten Doppelfamilienhauses mit Un-
terniveaugarage am 13. November 2013, somit innerhalb der bis zum
31. Dezember 2013 verlängerten Frist für den Baubeginn, tatsächlich be-
gonnen habe. Betreffend den zulässigen Baubeginn hält die Beschwerde-
führerin fest, dass das Vorliegen einer schriftlichen Baubewilligung für die
Begründung der Baufreiheit nur ausreiche, wenn jene auch durchsetzbar
(vollstreckbar) sei. Demzufolge sei die vorbehaltlose Baufreiheit erst mit
der Erfüllung sämtlicher Auflagen und Bedingungen der Stammbewilli-
gung eingetreten, was erst mit der Bewilligung vom 4., mitgeteilt am 8.,
empfangen am 12. Oktober 2013, der Fall gewesen sei. Ohne Baubeginn
hätte die Baubewilligung somit erst am 12. Oktober 2014 verfallen kön-
nen.

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Die Beschwerdegegnerin erachtet die Ausführungen für unzutreffend, da
das geplante Doppelfamilienhaus im Januar 2011 bewilligt worden sei
und demnach bereits im Frühjahr 2011 hätte begonnen werden können.
Die von der Gemeinde verfügten Auflagen hätten ohne Weiteres im Laufe
des Jahres 2011 eingereicht werden können. Das Abtragen von Humus
und die Erstellung eines Bauzaunes können nicht als Baubeginn akzep-
tiert werden.
b)
Ausgangspunkt für die Streitentscheidung über den Beginn und das Ende
des Fristenlaufs bei einer Baubewilligung bildet Art. 91 Abs. 1 KRG, wo-
nach mit Bauvorhaben begonnen werden darf, sobald die Baubewilligung
schriftlich vorliegt. Vorbehalten bleiben anderslautende Anordnungen in
einem Rechtsmittelverfahren. Nach Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Bau-
bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zu-
lässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei
Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Baubewilligung zustän-
dige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemes-
sen verlängern. Wird ein Bauvorhaben nicht vollendet, so sind gemäss
Art. 91 Abs. 3 KRG die unvollendeten Bauteile zu entfernen und der ur-
sprüngliche Zustand wiederherzustellen. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid beginnt die einjährige
Frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG nicht nach Ablauf der Rechtsmittelfrist,
sondern grundsätzlich ab Vorliegen der schriftlichen Baubewilligung zu
laufen (PVG 2014 Nr. 25 E.3c). Vorbehalten bleibt jedoch die Vollstreck-
barkeit (Durchsetzbarkeit) der Baubewilligung. So können der sofortigen
Ausübung bzw. Vollstreckbarkeit einer erteilten Baubewilligung noch ge-
wisse (tatsächliche oder rechtliche) Hindernisse — wie Auflagen und Be-
dingungen zur Baubewilligung — im Wege stehen, die den Baubeginn bis
zu deren Erfüllung hinausschieben. Ob tatsächlich ein Vollstreckungshin-
dernis vorliegt, muss jeweils im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Dabei
ist selbstverständlich, dass das Eintreten von Bedingungen respektive die

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Erfüllung von Auflagen und/oder Bedingungen nicht rechtsmissbräuchlich
hinausgezögert werden darf (PVG 2014 Nr. 25 E.3d).
c)
Im vorliegenden Fall fand anschliessend an das Baubewilligungsverfah-
ren, welches zur Erteilung der Bewilligung 2010-0059 führte, ein Rechts-
mittelverfahren über zwei Instanzen hinweg statt, welches aufgrund der
von beiden Instanzen erteilten aufschiebenden Wirkung den Fristbeginn
auf den Zeitpunkt der Zustellung des Bundesgerichtsurteils hinausschob.
Der Eingang des am 12. September 2012 mitgeteilten Bundesgerichtsur-
teils bei der Beschwerdeführerin wäre wohl auf den 15. September 2012
zu erwarten gewesen. Somit wäre die Frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG
frühestens Mitte September 2013 abgelaufen. Die Gemeinde hat indes-
sen auf Gesuch der Beschwerdeführerin hin bereits am 11. Dezember
2012 die erteilte Baubewilligung um ein Jahr auf den 31. Dezember 2013
verlängert. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach für die
vorbehaltlose Baufreiheit nicht nur die schriftlichen Baubewilligung, son-
dern auch deren Vollstreckbarkeit vorliegen müsse, ist grundsätzlich zu-
zustimmen. Sehen Auflagen und/oder Bedingungen einer Baubewilligung
die Einreichung bestimmter Unterlagen vor Baubeginn vor, so ist die Bau-
bewilligung erst nach Erfüllung dieser Nebenbestimmungen vollstreckbar.
Im vorliegenden Fall kann die Beschwerdeführerin allerdings den Nach-
weis nicht erbringen, warum die Einreichung der notwendigen Unterlagen
nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt möglich war. Den Ausführungen
der Beschwerdeführerin, wonach die vorbehaltlose Baufreiheit erst nach
Eingang der Bewilligung der korrigierten Baupläne sowie der Katasterplä-
ne am 12. Oktober 2013 eingetreten sei, kann deshalb nicht gefolgt wer-
den. Demzufolge ist der 31. Dezember 2013 für das Ende der Frist für
den Baubeginn massgebend.
5. a)
Grundsätzlich würde sich nun die Frage stellen, ob die Beschwerdeführe-
rin tatsächlich innert der Jahresfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG mit den

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Bauarbeiten begonnen hat resp. ob die getätigten Arbeiten als Baubeginn
qualifiziert werden können. Wie nachfolgend in Erwägung 5d ausgeführt,
ist dem aber im vorliegenden Fall nicht so, da die Beschwerdegegnerin
nach Ablauf der Frist am 31. Dezember 2013 durch ihr Verhalten eindeu-
tig zu verstehen gab, wie sie damals die Rechtslage beurteilte.
b)
Gemäss den Ausführungen in der Beschwerdeschrift verletze die Be-
schwerdegegnerin das Prinzip von Treu und Glauben gemäss Art. 9 BV,
wenn sie auch im Jahr 2014 weiterhin Zusatz- und Projektänderungsbe-
willigungen erteilt habe, obwohl sie der Ansicht sei, dass die Baubewilli-
gung Ende 2013 erloschen sei. Die Beschwerdeführerin hätte darauf ver-
trauen dürfen, dass die Beschwerdegegnerin ihren Standpunkt vom
23. August 2014 geteilt habe, wonach der Baubeginn am 13. November
2013 tatsächlich erfolgt und der Bau erst innerhalb von zwei Jahren zu
vollenden sei. Sie habe somit im Mai 2015 nicht damit rechnen müssen,
dass noch ein Verfahren pendent sei und ein gegenteiliger Entscheid ge-
fällt werde.
Dementgegen führt die Beschwerdegegnerin aus, dass sich die Be-
schwerdeführerin das widersprüchliche Verhalten selbst vorzuwerfen ha-
be, da sie niemand daran gehindert habe, das Bauvorhaben im Jahr 2014
fortzuführen. Die noch im Jahr 2013 bewilligten Projektänderungen hätten
allesamt Nebenpunkte betroffen, die einen fristgerechten Baubeginn nicht
verhindert hätten. Viel eher habe die Beschwerdeführerin einen Schein-
Baubeginn inszeniert, um das Erlöschen der Baubewilligung zu verhin-
dern.
c)
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird durch das in Art. 5 BV
verankerte Gebot von Treu und Glauben ein allgemeiner Grundsatz eines
gewissenhaften, auf Fairness beruhenden Verhaltens der Verwaltungs-
behörden garantiert, dem ein justiziabler Anspruch des Bürgers auf
Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen und

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Auskünfte sowie in sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes
Verhalten der Behörden entspricht (WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des all-
gemeinen Verwaltungsrecht, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 2131; BGE 136 II 187
E.8.1). Der Grundsatz von Treu und Glauben wirkt sich im Verwaltungs-
recht unter anderem in Form des Verbots widersprüchlichen Verhaltens
aus. Nach dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens dürfen Verwaltungs-
behörden nicht einen einmal in einer bestimmten Angelegenheit einge-
nommenen Standpunkt ohne sachlichen Grund wechseln; untersagt ist
folgewidriges, widersprüchliches und schwankendes Handeln (HÄFELIN/
MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gal-
len 2010, Rz. 707 f.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-5409/2009
vom 4. Februar 2011 E.2.8.2).
d)
Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin, entgegen den Ausführungen in
ihrer Vernehmlassung, nicht nur im Jahr 2013, sondern auch noch im
Jahr 2014 Zusatz- resp. Projektänderungsbewilligungen zur Stammbewil-
ligung vom 18. Januar 2011 erteilt. Nach Ablauf der verlängerten Frist für
den Baubeginn am 31. Dezember 2013 wurden am 22. Januar 2014 eine
Projektänderung betreffend Dachaufbauten, Dachfenster, innere Raum-
aufteilung, Vordach und Änderungen an der Südfassade sowie Vergrös-
serung der Fenster an der Nordfassade bewilligt. Diese Bewilligung bilde-
te ausdrücklich einen integrierenden Bestandteil zur Stammbewilligung
vom 18. Januar 2011, der Projektänderungsbewilligung vom 4. Okto-
ber 2013 sowie zu zwei weiteren im Dezember 2013 erteilten Bewilligun-
gen. Am 7. Februar 2014 wurde eine Baureklametafel und am 7. Novem-
ber 2014 der Bau und Betrieb einer Wärmepumpenanlage auf Parzelle
3598 bewilligt. Wäre die Gemeinde der Auffassung gewesen, die Stamm-
bewilligung sei aufgrund des nicht erfolgten Baubeginns am 31. Dezem-
ber 2013 erloschen, so hätte sie kaum diese Bewilligungen erteilt. Zudem
muss sich die Gemeinde vorwerfen lassen, dass sie mit dem Erlass der
angefochtenen Verfügung am 5. Mai 2015 nach der Stellungnahme der

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Beschwerdeführerin vom 23. August 2014 ungebührlich lange zugewartet
hat.
Dadurch, dass die Beschwerdegegnerin auch nach dem 31. Dezember
2013 weiterhin Projektänderungs- und Zusatzbewilligungen im Zusam-
menhang mit der Stammbewilligung erteilte und nach der Stellungnahme
der Beschwerdeführerin vom 23. August 2014 weiterhin mit dem Entzug
der Baubewilligung zuwartete, durfte die Beschwerdeführerin zu Recht
davon ausgehen, dass die Beschwerdegegnerin den im Schreiben vom
23. Oktober 2014 geäusserten Standpunkt, wonach der Baubeginn am
13. November 2013 tatsächlich erfolgt sei, teilte. Wenn die Gemeinde nun
mit ihrem Entscheid vom 5. Mai 2015 ohne gehörige Vorankündigung er-
neut eine gegenteilige Haltung einnimmt, liegt darin ein schwankendes,
widersprüchliches Verhalten. Demzufolge ist die Beschwerdeführerin so
zu stellen, wie wenn der Baubeginn tatsächlich am 13. November 2013
erfolgt wäre. Ob er wirklich stattgefunden hatte, ist nicht von Bedeutung,
womit sich auch die Ansetzung eines Augenscheins erübrigt.
Folglich hat die Beschwerdeführerin die auf den 31. Dezember 2013 ver-
längerte Frist mit dem Baubeginn am 13. November 2013 gewahrt, womit
die zweijährige Bauvollendungsfrist der Baubewilligung vom 18. Januar
2011 im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Entscheides nach wie
vor bestand.
6. a)
Die Beschwerdeführerin beantragt, dass die Baubewilligung vom 18. Ja-
nuar 2011 um die Dauer des vorliegenden Beschwerdeverfahrens und um
weitere sechs Monate verlängert werde. Aufgrund des angefochtenen
Entscheides habe die Beschwerdeführerin die ab Kalenderwoche 23/2015
angesetzten Bauarbeiten zur Vermeidung eines Baustopps resp. einer
Baubusse sowie aus Gründen der Schadensminderungspflicht absagen
müssen. Mit einem rechtskräftigen Entscheid in der vorliegenden Sache
könne frühestens im Herbst 2015 gerechnet werden. Die Bausaison 2015
dürfte dannzumal bereits zu Ende sein, so dass mit den ab Kalenderwo-

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che 23/2015 geplanten Bauarbeiten erst im Frühjahr 2016 wieder begon-
nen werden könne. Die angefochtene Verfügung habe nicht nur eine Ver-
zögerung des Baus zur Folge, sondern habe auch die im Hinblick auf die
Bauarbeiten ab Kalenderwoche 23/2015 bereits erfolgten Vorbereitungsa-
rbeiten zunichte gemacht.
Für die Beschwerdegegnerin kommt für den Fall, dass die Beschwerde
gutgeheissen würde, eine Verlängerung für die Bauausführung nicht in
Frage. Die Frist nach Art. 91 Abs. 2 KRG beginne spätestens mit Vorlie-
gen des rechtskräftigen Verwaltungsgerichtsurteiles wieder zu laufen.
b)
Der Beschwerde wurde am 26. Juni 2015 bereits die aufschiebende Wir-
kung erteilt, wodurch die Bauvollendungsfrist stillsteht. Durch das vorlie-
gende Rechtsmittelverfahren erleidet die Beschwerdeführerin bezüglich
der Bauvollendungsfrist somit keinen Nachteil. Wurde einer Beschwerde
die aufschiebende Wirkung bereits zuerkannt, besteht kein Anspruch auf
die Erteilung einer Verlängerung der Baubewilligung um die Dauer des
Rechtsmittelverfahrens, weshalb auf diesen Antrag der Beschwerdeführe-
rin nicht eingetreten wird. Zu prüfen bleibt, ob eine Verlängerung um
sechs Monate sachlich gerechtfertigt ist.
Die zweijährige Bauvollendungsfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG begann
am 13. November 2013 zu laufen und steht seit der Einreichung der Be-
schwerde resp. aufgrund deren aufschiebenden Wirkung seit dem 15. Ju-
ni 2015 still. Somit lief die Bauvollendungsfrist bereits für ein Jahr, sieben
Monate und zwei Tage. Die Frist steht bis zur Mitteilung des Urteils im
vorliegenden Verfahren still und läuft dann für die restliche Frist von vier
Monaten und 28 Tagen weiter. Für die Bauvollendung reicht dies offen-
sichtlich nicht aus. Der Begründung der Beschwerdeführerin betreffend
die beantragte Fristverlängerung um sechs Monate, wonach die Baustelle
im Frühjahr 2016 erst wieder vorbereitet werden muss, ehe die Baumeis-
terarbeiten begonnen werden können, ist zuzustimmen. Aufgrund dieser
Gegebenheiten erscheint eine ein- und letztmalige Verlängerung um

- 20 -
sechs Monate als angemessen. Somit stehen der Beschwerdeführerin im
Zeitpunkt des Vorliegens dieses Urteils zehn Monate und 28 Tage für die
Bauvollendung zur Verfügung.
7.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Aussergerichtlich hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin
zudem gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen, wobei
dazu auf die Honorarnote des Anwalts der Beschwerdeführerin vom
8. Oktober 2015 (in der Höhe von Fr. 4'374.80 inkl. MWST) abgestellt und
diese inhaltlich unverändert übernommen werden kann. Die Beschwerde-
gegnerin hat an die anwaltlich vertretene, grösstenteils obsiegende Be-
schwerdeführerin somit Fr. 4'374.80 inkl. MWST zu bezahlen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen soweit darauf eingetreten
wird. Der angefochtene Entscheid wird aufgehoben. Es wird festgestellt,
dass die am 18. Januar 2011 erteilte Baubewilligung 2010-0059 nicht er-
loschen ist und die Frist für die Bauvollendung nach Zustellung des vor-
liegenden Urteils noch vier Monate und 28 Tage weiterläuft.
2.
Die Frist für die Bauvollendung wird um sechs Monate verlängert.

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3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
410.--
zusammen
Fr.
2'910.--
gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-
stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
4.
Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit Fr. 4'374.80
(inkl. MWST) zu entschädigen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]