gr_gerichte · R 2023 127 · 2024-09-17 · de

Bauauflage (Revision) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 23 127
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 17. September 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Derron, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauauflage (Revision)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ ist seit Mai 2021 (neuer) Grundeigentümer der in der 
Dorferweiterungszone gelegenen Parzelle 2070 in der Gemeinde 
B._____. Darauf befindet sich seit deren Überbauung im Jahre 1988 durch 
einen Architekten ein dreistöckiges Gebäude mit Erdgeschoss (EG), 
Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG). Das EG wurde bis 
September 2022 als Büro (zwei Räume mit separatem WC) genutzt. Das 
OG und DG wurden von Beginn weg bis dato immer zu Wohnzwecken 
verwendet. 
2.
Mit Baugesuch vom 4. Oktober 2022 ersuchte A._____ die Gemeinde 
darum, die Büroräumlichkeiten im EG in eine Wohnung umzunutzen. Es 
sollte dabei neu eine Küche und eine Dusche eingebaut werden.
3.
Mit Entscheid vom 2. November 2022 bewilligte die Gemeinde das 
Umbauprojekt u.a. jedoch mit der Auflage, die Wohnung müsse dauernd 
und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde 
B._____ genutzt werden (Erstwohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG). 
4.
Gegen 
diese 
Erstwohnungsauflage 
erhob 
A._____ 
(fortan 
Beschwerdeführer) 
am 
12. 
Dezember 
2022 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Begehren um 
Aufhebung 
der 
angefochtenen 
"speziellen 
Auflage" 
(Erstwohnungsverpflichtung EG); evtl. um Aufhebung und Rückweisung 
der Baubewilligung–Nr. 53/2022 zur Neuentscheidung an die Vorinstanz. 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde stützt sich im Wesentlichen auf die 
Begründung, es handle sich um einen im Rahmen der vorbestehenden 
Hauptnutzfläche ausgeführten Umbau.


- 3 -
5.
In 
der 
Vernehmlassung 
verlangte 
die 
Gemeinde 
(fortan 
Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde und 
die 
Bestätigung 
der 
angefochtenen 
Baubewilligung 
mit 
Erstwohnungsverpflichtung im EG.
6. 
Im zweiten Schriftenwechsel (mit Replik des Beschwerdeführers vom 15. 
Mai 2023 und Duplik der Beschwerdegegnerin vom 19. Juni 2023) hielten 
die Parteien an ihren gegenteiligen Anträgen in ihren Rechtsschriften fest. 
In der Replik führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen nochmals aus, 
durch die Umnutzung der Räumlichkeiten im EG entstehe keine neue 
Wohnung. Aufgrund der inneren bzw. räumlichen Verbindung der 
Räumlichkeiten im EG und dem OG/DG müsse von einer Wohnung 
ausgegangen werden. Die Wohnnutzung der Räumlichkeiten im EG sei im 
ursprünglichen Baubescheid nicht untersagt worden. In diesem Sinne 
handle es sich bei der bewilligten geschäftsmässigen bzw. gewerblichen 
Nutzung nur um eine vorübergehend von der Wohnnutzung abweichende 
Nutzung. Mithin handle es sich bei den Räumlichkeiten im EG um 
altrechtliche Wohnungsfläche bzw. Hauptnutzfläche (HNF), die im 
Rahmen von Art. 11 Abs. 1 und Abs. 2 ZWG frei umgenutzt und 
umgestaltet werden könne.
7.
Mit Urteil R 22 114 vom 7. November 2023 wies das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden die Beschwerde von A._____ gegen die 
Gemeinde B._____ betreffend Bauauflage ab (Dispositiv Ziff. 1, S. 11). Die 
Gerichtskosten in der Höhe von CHF 2'276.-- (zusammengesetzt aus: 
Staatsgebühr CHF 2'000.-- und Kanzleiauslagen CHF 276.--) gingen 
zulasten von A._____ (Dispositiv Ziff. 2). Aussergerichtlich wurde keine 
Parteientschädigung zugesprochen (Disp. Ziff. 3).
8.
Mit Schreiben des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 24. 
November 2023 wurde den Parteien im Verfahren R 22 114 mitgeteilt, es 


- 4 -
habe sich nachträglich herausgestellt, dass der ausserordentliche Richter 
C._____ zum Zeitpunkt der Urteilsfällung vom 7. November 2023 die im 
Kanton Graubünden geltende gesetzliche Wohnsitzpflicht für die Wahl und 
Ausübung des Richteramtes (Art. 21 Abs. 1 der Kantonsverfassung [KV, 
BR 110.100]; Art. 27b Abs. 1 und 4 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 des 
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, BR 173.100]) nicht mehr erfüllt 
habe. Dies bedeute, dass das in ihrer Sache ergangene und inzwischen 
rechtskräftige Urteil nicht in der gesetzlich vorgesehenen Besetzung 
gefällt worden und daher gemäss Art. 67 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über 
die Verwaltungsrechtspflege (VRG, BR 370.100) auf Antrag zu revidieren 
sei.
9.
Mit Einschreiben vom 15. Dezember 2023 teilte das Verwaltungsgericht 
der Gemeinde B._____ mit, dass es ein Revisionsgesuch von A._____ 
inkl. Beilagen in eingangs erwähnten Streitsache (R 22 114) erhalten 
habe. In der Sache selbst werde kein Schriftenwechsel mehr eröffnet und 
das Verfahren in denjenigen Stand zurückversetzt, in dem es sich vor 
Ausfällung des betreffenden Entscheids vom 7. November 2023 befunden 
habe. Es würden von Amtes wegen sämtliche Akten aus dem Verfahren 
R 22 114 beigezogen. Zur Einreichung einer Vernehmlassung zum 
Revisionsgesuch werde der Gemeinde eine Frist bis zum 23. Januar 2024 
gewährt. Bei Stillschweigen werde als nächster Schritt ein neuer Entscheid 
in gesetzeskonformer Besetzung gefällt. 
10.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2024 teilte das Verwaltungsgericht der 
Rechtsvertreterin (RA'in Michelle Derron) von A._____ mit, dass sich die 
Gemeinde innert Frist nicht habe vernehmen lassen und der 
Schriftenwechsel im Revisionsverfahren als abgeschlossen gelte. Das 
Gericht ersuche die Parteien, die anwaltlich vertreten seien, ihm – falls 
noch nicht erfolgt – die Honorarvereinbarung und ihre Kostennote unter 
detaillierter Angabe des Arbeitsaufwandes, des Stundenansatzes sowie 


- 5 -
der 
Barauslagen 
für 
das 
Revisionsverfahren 
einzureichen. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Akten aus dem Verfahren R 22 114 werden beigezogen und das 
Verfahren in den Stand vor der ersten Urteilsfällung am 7. November 2023 
zurückversetzt. Es werden keine neuen Tatsachen und Erkenntnisse 
berücksichtigt (vgl. dazu Ziff. 9 im Sachverhalt).
2.
Laut Art. 67 Abs. 1 VRG revidiert die Behörde, die zuletzt entschieden hat, 
rechtskräftige Entscheide von Amtes wegen oder auf Antrag, wenn die 
Partei nachträglich erhebliche Tatsachen oder Beweismittel entdeckt, 
deren rechtzeitige Beibringung ihr nicht möglich war (lit. a). Die 
nachträglich entdeckte Tatsache muss somit erheblich sein und bereits 
existiert haben, als der betreffende Entscheid gefällt wurde (vgl. BGE 147 
III 238 E.4.1).
2.1.
In die kantonalen Gerichte sind nach Art. 21 Abs. 1 KV die 
Stimmberechtigten des Kantons wählbar; das Gesetz kann vorsehen, 
dass die Wählbarkeitsvoraussetzung erst bei Amtsantritt erfüllt sein muss. 
Für ausserordentliche Richterinnen und Richter gelten die Altersgrenze 
und der Fraktionsproporz nicht (Art. 27b Abs. 1 GOG). Im Übrigen gelten 
für 
die 
ausserordentlichen 
Richterinnen 
und 
Richter 
dieselben 
Regelungen wie für die ordentlichen Richterinnen und Richter (Art. 27b 
Abs. 4 GOG). Richterinnen und Richter nehmen spätestens beim 
Amtsantritt Wohnsitz im Kanton (Art. 23 Abs. 2 GOG). Das 
Wohnsitzerfordernis stellt sowohl eine Wählbarkeitsvoraussetzung als 
auch eine rechtliche Voraussetzung der Amtsausübung dar (vgl. BGE 128 
I 34 E.1d; RHINOW ET AL, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl. 2021, Rz. 
1799). Auch aus dem Erfordernis, dass spätestens beim Amtsantritt 


- 6 -
Wohnsitz im Kanton genommen werden muss, lässt sich ableiten, dass 
dieser während der ganzen Dauer der Amtsausübung beibehalten werden 
muss.
2.2.
Vorliegend hat sich erst nach Erlass des inzwischen rechtskräftigen Urteils 
R 22 114 vom 7. November 2023 herausgestellt, dass der 
ausserordentliche Richter C._____, welcher den Vorsitz bei diesem 
Entscheid innehatte, zu jenem Zeitpunkt das im Kanton Graubünden 
geltende gesetzliche Wohnsitzerfordernis nicht mehr erfüllt hatte. Dem 
genannten Verwaltungsgerichtsurteil haftet somit ein formeller Mangel an, 
womit gegen Art. 30 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV, SR 101) verstossen wird, welcher insbesondere 
die gehörige Besetzung des Gerichts nach den geltenden Vorschriften 
gewährleistet (s. BGE 140 II 141 E.1.1 f.). Damit liegt ein Revisionsgrund 
vor, welcher dazu führt, dass das Verwaltungsgerichtsurteil R 22 114 
aufzuheben ist. Über das betreffende Streitverfahren ist demzufolge in 
gesetzeskonformer Besetzung des Verwaltungsgerichts im vorliegenden 
Verfahren R 23 127 neu zu entscheiden.
3.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten 
werden 
können 
oder 
nach 
kantonalem 
oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid 
vom 2. November 2022, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die 
Umbaubewilligungen 
mit 
einer 
"speziellen 
Auflage" 
(Erstwohnungsverpflichtung EG) erteilte, ist weder endgültig noch kann er 
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Er stellt deshalb ein 
taugliches 
Anfechtungsobjekt 
für 
ein 
Verfahren 
vor 
dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer 
wird als Eigentümer der Parzelle 2070 durch die betreffende Auflage in 


- 7 -
seiner Verfügungsgewalt über das EG eingeschränkt. Als formeller und 
materieller Adressat der auferlegten Erstwohnungsverpflichtung ist er 
daher vom angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, womit er zur 
Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen frist- 
und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 i.V.m. Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereichte 
Beschwerde vom 12. Dezember 2022 ist daher einzutreten. 
4.
Streitig ist materiell, ob die Beschwerdegegnerin (Gemeinde) zu Recht für 
den Umbau des Büros im EG in eine Wohnung eine Erstwohnungspflicht 
gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 
(Zweitwohnungsgesetz; ZWG [SR 702]) verfügt hat. Danach dürfen in den 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent nur neue 
Wohnungen bewilligt werden, wenn sie als Erstwohnung oder als 
Wohnung, welche nach Art. 2 Abs. 3 ZWG einer Erstwohnung 
gleichgestellt ist, genutzt werden. Es geht also um die Rechtmässigkeit 
der 'Spezialauflage'.
4.1.
Der Beschwerdeführer bringt – unter Verweis auf verschiedene Literatur – 
vor, eine Wohnung setze sich aus einer Gesamtheit von Räumen, die 
baulich nicht voneinander abgetrennt seien (sog. Raumgesamtheit), 
zusammen. Die Wohnung müsse für die Wohnnutzung geeignet sein 
respektive mit der Absicht zur Wohnnutzung erstellt worden sein. Eine 
Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG bleibe erhalten, auch wenn 
lediglich einzelne Räume dieser Raumgesamtheit, die sich grundsätzlich 
zur Wohnnutzung eignen, (vorübergehend) einer anderen Nutzung 
zugeführt werden. Massgeblich sei einzig, ob sich diese einzelnen Räume 
der 
Raumgesamtheit 
ohne 
bauliche 
Massnahmen 
(wieder) 
der 
eigentlichen Wohnnutzung zuführen liessen. Der flächenmässige Umfang 
der Wohnung bestimme sich nach der vorbestehenden Hauptnutzfläche 
(HNF), die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden habe. Einzelne 


- 8 -
Räume einer Wohnung, die per Stichtag 11. März 2012 einer anderen 
Nutzung als Wohnnutzung dienten, seien der (altrechtlichen) HNF 
zuzurechnen, soweit die (Wieder-)Herstellung der Wohnnutzung ohne 
bauliche Massnahmen möglich sei. Vorliegend seien alle drei Geschosse 
(EG, OG, DG) räumlich miteinander verbunden. Somit sei von einer 
Wohnung im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG auszugehen. Die bauliche 
Einheit ergebe sich insbesondere dadurch, als jedes Stockwerk durch die 
gleiche 
Treppe 
verbunden 
sei. 
Diese 
Treppe 
sei 
aus 
den 
Büroräumlichkeiten im EG direkt zugänglich. Da sich der Raum für die 
Büronutzung eigne, sei er zugleich zu Wohnzwecken geeignet. Zur 
Zuführung der Büroräumlichkeiten zur Wohnnutzung seien keine 
baulichen Massnahmen notwendig. Daher sei die Schaffung einer neuen 
Wohnung im EG gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG erlaubt. Im Rahmen des 
ZWG bleibe einzig massgebend, ob die betreffenden Räumlichkeiten zur 
Wohnnutzung geeignet gewesen seien. Mit Blick auf die gemäss 
ursprünglichem Projekt vorgesehene Wohn- und Geschäftsnutzung lasse 
sich nicht der Umkehrschluss ableiten, dass eine Wohnnutzung des EG 
ausgeschlossen gewesen sei. Insbesondere sei für die vorliegende 
Parzelle 2070, die sich in der Dorferweiterungszone befinde, laut 
Baugesetz sowohl die Wohnnutzung als auch die geschäftsmässige 
Nutzung zulässig. Es bestehe aber nicht (und habe auch nicht bestanden) 
eine Pflicht, im EG eine geschäftsmässige Nutzung vorzusehen, womit die 
Wohnnutzung im EG grundsätzlich immer möglich gewesen sei. Die 
geschäftsmässige Nutzung des EG, als ein Teil der Wohnung, sei 
zugelassen worden, womit dieser Nutzung übergangsweiser Charakter 
zukommen könne. Denn es sei notorisch, dass eine Wohnnutzung immer 
eine weniger intensive Nutzung als eine geschäftsmässige bzw. 
gewerbliche Nutzung aufweise. D.h. eine blosse Nutzungsänderung von 
der geschäftsmässigen Nutzung zur Wohnnutzung ohne weitergehende 
(bauliche) Massnahmen wäre vorliegend gar nicht baubewilligungspflichtig 


- 9 -
(vgl. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 der Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 
801.110], wonach Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf 
die Nutzungsordnung, ausgenommen ausserhalb der Bauzonen, keiner 
Baubewilligung bedürfen).
4.2.
Nach Art. 2 Abs. 1 ZWG ist eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes eine 
Gesamtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet sind (lit. a); 
eine bauliche Einheit bilden (lit. b); einen Zugang entweder von aussen 
oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich 
innerhalb des Gebäudes haben (lit. c); über eine Kocheinrichtung verfügen 
(lit. d) und keine Fahrnis darstellen (lit. e). In der Literatur (vgl. Kommentar 
zum 
Zweitwohnungsgesetz 
[ZWG] 
– 
unter 
Einbezug 
der 
Zweitwohnungsverordnung [ZWV], STEPHAN WOLF, ARON PFANNMATTER 
[Hrsg.], 2. Aufl., Bern 2021, Art. 2 N 5, S. 51 f.) wird die Eignung zur 
Wohnnutzung wie folgt umschrieben sowie inhaltlich kommentiert: 
Für eine Wohnnutzung sind auch Räume geeignet, die für eine jeweils nur kurzzeitige 
Nutzung durch immer wieder wechselnde Personen vorgesehen sind. Dies trifft 
beispielsweise auf touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG 
zu. Räumlichkeiten, die zwar für die Wohnnutzung geeignet sind, aber vorübergehend 
rechtmässig anders als zum Wohnen genutzt werden, gelten weiterhin als Wohnungen, 
solange keine baulichen Massnahmen notwendig sind, um die Räumlichkeiten wieder so 
herzustellen, dass sie sich zur Wohnnutzung eignen (z.B. Praxen oder Büros). Unter 
diesen Umständen handelt es sich ebenfalls um eine altrechtliche Wohnung i.S.v. Art. 11 
ZWG, auch wenn sie am 11. März 2012 als massgebendem Zeitpunkt einer anderen 
Nutzung diente. Hingegen fallen typische Verkaufs- und Gewerbelokale, Garagen, Ställe 
und Bauruinen nicht unter den Wohnungsbegriff, solange sie nicht zu Wohnzwecken 
verwendet werden. Andernfalls sind sie als Wohnungen zu behandeln.
4.3.
Art. 11 ZWG (Bauliche und nutzungsmässige Änderung) lautet wie folgt: 
Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger 
Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in 
der Art der Wohnnutzung frei (Abs. 1). Solche Wohnungen dürfen im 


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Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und 
wiederaufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche 
Wohnungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass eine 
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Absatz 1 auferlegt werden muss. Die 
übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und kantonalen Rechts 
bleiben vorbehalten. Im zitierten ZWG-Kommentar, WOLF/PFANNMATTER, 
a.a.O. Art. 11 N 6, S. 151, wird dazu sachdienlich das Folgende 
ausgeführt:
Die freie (Um-)Nutzungsmöglichkeit bezieht sich nur auf altrechtliche Wohnungen, die 
den Wohnungsbegriff von Art. 2 Abs. 1 ZWG erfüllen. Dies hat zur Konsequenz, dass vor 
dem 11. März 2012 etwa als Gewerbebetrieb (z.B. ehemalige Dorfschreinerei oder 
Dorfladen) 
oder 
als 
Büro 
genutzte 
Räumlichkeiten 
grundsätzlich 
nicht 
zu 
Zweitwohnungen umgenutzt werden können. Immerhin muss eine freie Umnutzung 
möglich sein, wenn die technischen Installationen im Hinblick auf eine Wohnnutzung - 
insb. zum Einbau einer Küche - vorhanden sind; wird eine Wohnung i.S.v. Art. 2 Abs. 1 
ZWG nur übergangsweise z.B. als Büro genutzt, gilt dies ohnehin. Fehlen diese 
Voraussetzungen und ist auch keine Umnutzung im Rahmen eines Schutzstatus nach 
Art. 9 Abs. 1 ZWG möglich, muss in peripheren Gebieten mit dem Leerstand bzw. dem 
Verfall der entsprechenden Gebäude gerechnet werden, da Nutzungen i.S.v. Art. 7 Abs. 
1 ZWG in diesen Regionen oftmals illusorisch sind.
4.4.
Das Verwaltungsgericht Graubünden hat sich mit diesem Thema ebenfalls 
bereits im Urteil R 16 56 vom 11. März 2017 in E.5d auseinandergesetzt:
 "Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Wohnung vorliegt, ist 
darauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen 
Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde, auch wenn sie später allenfalls 
anders genutzt wurde (z.B. als touristisch bewirtschaftete oder zu 
Gewerbezwecken genutzte Wohnung). Massgebend für die Beurteilung, 
ob die Wohnung in der Absicht der klassischen Wohnnutzung erstellt 
wurde, sind vor allem die seinerzeitige Baubewilligung und die damaligen 
Umstände. In der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 


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2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) heisst es denn auch, dass die 
Nutzungsmöglichkeit einer am 11. März 2012 bestehenden Wohnung nicht 
von der tatsächlichen Nutzung dieser Wohnung am Abstimmungstag als 
Erst- oder Zweitwohnung abhängen kann, zumal diese von zufälligen 
Umständen bestimmt gewesen sein kann (BBl 2014 S. 2309). Mithin ist 
darauf abzustellen, mit welcher Absicht die Wohnung erstellt wurde. 
Geschah dies zur klassischen Wohnnutzung, handelt es sich um eine 
altrechtliche Wohnung, auch wenn vorübergehend eine andere Nutzung 
stattfindet. Vorübergehend bedeutet, dass ohne erhebliche Umbauten 
wieder eine Wohnnutzung hergestellt werden kann (vgl. zum Ganzen: 
Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales 
Graubünden [DVS] zum ZWG und zur Zweitwohnungsverordnung [ZWV; 
SR 702.1] vom Juni 2016 zu Art. 10 ZWG S. 23 f.)." (Von Interesse 
überdies: Urteile des Verwaltungsgerichts R 18 56 vom 21. September 
2020 E.2.2.3 sowie R 21 67 vom 23. August 2022 E.3.4.2).
4.5.
Im konkreten Fall wurde laut bewilligtem Baugesuch von 1988 als 
Zweckbestimmung "Wohn- und Geschäftshaus" angegeben (vgl. Akten 
der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 3). Im damaligen Grundrissplan sind die 
fraglichen Räume im EG als Büro, WC und Archiv bezeichnet (vgl. Akten 
des Beschwerdeführers [Bf-act.] 3 und 9 sowie Bg-act. 1]). Wie von der 
Beschwerdegegnerin dargelegt, war in den strittigen Räumlichkeiten im 
EG ab der Fertigstellung des Hauses in den Jahren 1988/1989 bis 
September 2022 das Architekturbüro von D._____ ansässig, wohingegen 
das Haus während dieser Zeit bis heute drei verschiedenen Eigentümern 
gehörte (1988-2008 D._____; 2008-2021 E._____ und E.A._____; 2021 
bis heute Beschwerdeführer). Ab 2008 waren somit unterschiedliche 
Eigentümer und Nutzer der Geschäftsräumlichkeiten zugegen. Damit liegt 
die Beschwerdegegnerin richtig, wenn sie schlussfolgert, dass das EG seit 
jeher als Geschäftsraum genutzt wurde (siehe dazu Bg-act. 2, 4 und 5). 


- 12 -
Keine Rolle spielt es, dass bis 2008 dieselbe Person Bauherr/Eigentümer 
des Hauses und Nutzer der Geschäftsräume im EG war. Dass der 
Bauherr/ursprüngliche Eigentümer eine innere Verbindung durch den 
Gang/Treppe von der Türe im EG zu den oberen Stockwerken vorgesehen 
hat und damit diese Verbindung 1988 (das heisst vor dem Stichtag vom 
11. März 2012) erstellt wurde, ändert nichts an der klar von den oberen 
Stockwerken getrennten, geschäftsmässigen Nutzung der Räumlichkeiten 
im EG (vgl. Bf-act. 7 und 8). Zudem kann aufgrund der ursprünglichen 
Zweckbestimmung und des tatsächlichen Gebrauchs (mindestens bis 
2022) nicht behauptet werden, dass die Räume im EG nur vorübergehend 
als Büro genutzt wurden. Nach Auffassung des Gerichts bildet das EG also 
entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers keine Einheit mit den 
übrigen Stockwerken. Es liegt somit entgegen der Meinung des 
Beschwerdeführers nicht eine Wohnung i.S.v. Art. 2 ZWG vor. Im Übrigen 
liegt auch keine altrechtliche, eigenständige Wohnung im EG vor, da keine 
Installationseinrichtungen zum Einbau einer Küche vorhanden sind (Bf-
act. 3 Einbau Küche neu [rote Markierung]). Vielmehr wurde im EG eine 
neue Wohnung geschaffen, welche nicht frei im Sinne von Art. 11 Abs. 2 
ZWG umgenutzt werden kann.
4.6.
Es erübrigt sich damit ein Vergleich mit dem Erdgeschoss des 
angrenzenden, baulich zusammenhängenden Hauses, in dessen EG sich 
ein Laden (Sportgeschäft) befindet. Die Durchführung und Erkenntnisse 
aus einem Augenschein hätten daran beweisrechtlich ebenfalls nichts 
geändert (vgl. Bf-act. 11: Fotoaufnahme mit Sportgeschäft links auf 
Parzelle 189 sowie Haus des Beschwerdeführers rechts auf Parzelle 2070 
mit EG; wie auch dasselbe Foto in der Replik des Beschwerdeführers auf 
Seite 15).
 […]


- 13 -
4.7.
Ebenso spielt es keine relevante Rolle, dass es im (rechten) Haus des 
Beschwerdeführers lediglich einen Stromzähler und einen Boiler für das 
gesamte Haus hat (vgl. Bf-act. 12: Stromrechnung Büro und Wohnung 
sowie Elektroheizung). Während es im anderen Haus, wie vom 
Beschwerdeführer behauptet und aus dem Stromkasten ersichtlich, zwei 
Stromzähler gibt, namentlich einen für das ebenerdige Ladenlokal und 
einen für die darüber gelegenen Wohnräume im Ober- und Dachgeschoss 
im Nachbarhaus (links).
4.8.
Hinzu kommt, dass im EG im Haus des Beschwerdeführers keine 
technischen Installationen vorhanden waren, weshalb sowohl der neu 
geplante Einbau der Küchenelemente als auch die zusätzlich geplante 
Erdabtragung vor dem Fenster im EG (vgl. Hang rechts auf Bild oben) wohl 
als erheblicher Umbau zu qualifizieren sind. Unabhängig von diesen 
baulichen und bewilligungspflichtigen Massnahmen fehlen jedoch bereits 
die Voraussetzungen für eine freie Umnutzung der Geschäfts-/Büroräume 
im EG zu einer (Zweit-) Wohnung nach den Vorgaben im Sinne von Art. 
11 Abs. 2 ZWG. 
4.9.
Zusammengefasst 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
auflageweise 
verfügte 
Erstwohnungspflicht für den bewilligen Umbau im EG durch die 
Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid rechtens ist, was 
materiell zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 12. 
Dezember 2022 führt.
5.
Über die Kosten- und Entschädigungsfolge ist damit wie folgt zu befinden:
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Nach Art. 75 
Abs. 1 VRG bestehen die Verfahrenskosten aus der Staatsgebühr, welche 


- 14 -
für die Beanspruchung der Behörde erhoben wird (lit. a); den Gebühren 
für die Ausfertigung und Mitteilung des Entscheids (lit. b) und den 
Barauslagen (lit. c). Die Staatsgebühr beträgt dabei nach Art. 75 Abs. 2 
VRG höchstens 20'000 Franken. Sie richtet sich nach dem Umfang und 
der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen. Vorliegend 
erachtet das streitberufene Verwaltungsgericht ermessensweise eine 
Staatsgebühr von total CHF 2'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für 
angemessen und gerechtfertigt.
5.2.
Der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine 
Parteientschädigung zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen 
Wirkungskreises obsiegt hat. 
6.
Im Revisionsverfahren ist betreffend Kosten- und Entschädigungsfolge 
gesondert wie folgt zu befinden: 
6.1.
Auf die Erhebung zusätzlicher (Gerichts-)Kosten wird verzichtet. 
6.2.
Die Rechtsvertretung des Beschwerdeführers ist im Revisionsverfahren 
aussergerichtlich zu entschädigen, weil der verursachte Arbeits- und 
Zeitaufwand auf einen formellen Fehler des Gerichts zurückzuführen ist. 
Trotz Aufforderung des Gerichts vom 26. Januar 2024 hat die 
Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers für das Revisionsverfahren 
keine 
separate 
Honorarnote 
eingereicht, 
weshalb 
das 
Gericht 
ermessensweise eine Parteientschädigung von pauschal CHF 600.00 aus 
der Gerichtskasse zu Gunsten des Beschwerdeführers spricht. 


- 15 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Das 
Revisionsgesuch 
wird 
gutgeheissen 
und 
das 
Verwaltungsgerichtsurteil R 22 114 vom 7. November 2023 wird 
aufgehoben.
2.
Neu wird wie folgt entschieden:
2.1. Die Beschwerde vom 12. Dezember 2022 wird abgewiesen.
2.2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
276.00
 zusammen
CHF
2'276.00
gehen zulasten von A._____.
2.3. Aussergerichtlich wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
3.
Im Revisionsverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben. 
4.
Für das Revisionsverfahren wird A._____ aus der Gerichtskasse eine 
Parteientschädigung von pauschal CHF 600.00 zugesprochen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilungen]