gr_gerichte · PVG 2017 24 · 2026-02-13 · de


10/24 Enteignung PVG 2017
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Enteignung
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Expropriaziun Espropriazione
Zweitwohnungseinschränkungen. Entschädigungspflicht.
– Für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materi- eller
Enteignung aufgrund von Art. 75b BV kann grund- sätzlich
der Bund belangt werden (E.3).
– Auch mit Annahme der Zweitwohnungsinitiative ist der
Kerngehalt des Eigentums gewahrt geblieben, weil die
tangierte Parzelle beispielsweise nach wie vor verkauft
werden kann oder Erstwohnungen darauf errichtet wer- den
können (E.4).
– Beide Voraussetzungen der materiellen Enteignung (Ein-
schränkung eines bisherigen oder eines in naher Zukunft
sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sa-
che sowie besondere Intensität oder Sonderopfer) sind hier
nicht erfüllt (E. 5).
Limitazioni per abitazioni secondarie. Obbligo di indenniz- zare.
– In principio, è la Confederazione che può essere chiama- ta a
rispondere per espropriazione materiale sulla base dell’art.
75b Cost. (cons. 3)
– Anche con l’accettazione dell’iniziativa sulle residenze
secondarie resta salvaguardata l’essenza stessa del di-
ritto di proprietà in quanto i fondi possono essere ven- duti
o edificati con costruzioni per residenze primarie (cons. 4).
– Ambedue i presupposti per il riconoscimento di una
espropriazione materiale (limitazione di un uso finora fatto
o previsto nel immediato futuro di una cosa e par- ticolare
intensità dell’ingerenza o vittima speciale) non sono
nell’evenienza dati (cons. 5).
Erwägungen:
3. a) In materiell-rechtlicher Hinsicht ist vorab auf die Frage,
wer für allfällige Entschädigungsforderungen wegen materieller
Enteignung aufgrund von Art. 75b BV belangt werden kann bzw.
auf die Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 einzugehen.
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Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, dass die Beschwerdegeg-
nerin 1 oder der Kanton Enteigner ist und damit die Beschwerde-
gegnerin 2 gestützt auf Art. 22 (recte: 20) Abs. 2 ZWG zuständig
sein könnte (vgl. Ergänzung des Entschädigungsgesuchs vom
27. Juli 2016 in beschwerdegegnerischer Beilage [Bg-act.] 1). Die
Beschwerdegegnerin 1 ist demgegenüber der Auffassung, dass sie
sich mit der Erteilung der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012
hinter das geplante Bauvorhaben gestellt habe. Dass das Bauwerk
als Folge der neuen, übergeordneten Gesetzgebung nicht in der
geplanten Art, respektive mit der geplanten Nutzung, erstellt wer-
den könne, liege nicht in ihrer Verantwortung, weshalb sie auch
nicht für Entschädigungsforderungen belangt werden könne (vgl.
Stellungnahme vom 3. Februar 2017). Nach Ansicht der Beschwer-
degegnerin 2 erfolge die Prüfung, ob eine Baubewilligung für eine
Zweitwohnung nach Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2
BV und dessen Ausführungsbestimmungen erteilt werden dürfe,
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entweder im ordent-
lichen Baubewilligungsverfahren (innerhalb der Bauzone) oder im
Ausnahmebewilligungsverfahren nach Art. 24 ff. RPG (ausserhalb
der Bauzone). Die Gemeinde erteile Baubewilligungen für Bauten
sowohl innerhalb der Bauzone (Art. 86 Abs. 1 KRG) wie auch aus-
serhalb der Bauzone (Art. 87 Abs. 1 KRG), wobei letztere zusätzlich
einer kantonalen BAB-Bewilligung bedürften. Die Prüfung, ob eine
Baubewilligung für eine Wohnbaute nach Art. 75b BV bzw. nach
den Bestimmungen des ZWG erteilt werden dürfe, sei somit alleine
Sache der Gemeinde. Damit seien die bündnerischen Gemeinden
nach Art. 20 Abs. 2 ZWG letztlich im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens für den Vollzug des RPG wie auch des ZWG zuständig.
Ebenfalls Bundesrecht vollziehe die Gemeinde beispielsweise bei
einer Nichteinzonung eines Grundstücks bzw. einer Auszonung ei-
nes Baugrundstückes. Für allfällige daraus resultierende Entschä-
digungen aus materieller Enteignung würden nach ständiger Pra-
xis die Gemeinden als Planungsbehörden entschädigungspflichtig,
obschon sie durch ihre Planung Bundesrecht bzw. bundesrechtli-
che Eigentumsbeschränkungen vollzögen. Enteignungsrechtlich
kann nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 nun kein Unter-
schied bestehen, ob eine Gemeinde eine Eigentumsbeschränkung
des Bundesrechts als Planungsbehörde oder aber als Baubehörde
zu vollziehen habe. Die Frage der Passivlegitimation der Beschwer-
degegnerin 1 müsse vorliegend aber nicht abschliessend geklärt
werden, weil die Beschwerde bereits aus anderen Gründen abzu-
weisen sei (vgl. E.4 f. des angefochtenen Entscheides in Bf-act. 1).

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b) Zunächst ist mit der Beschwerdegegnerin 2 festzuhalten,
dass die Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b BV
eine Bundesaufgabe darstellt (vgl. BGE 139 II 271 E.11). Nach An-
sicht von MÖSCHING ist der Bund entschädigungspflichtig, da die
Verfassung selbst die Beschränkung eigentümerverbindlich an-
ordne, ohne dass die Kantone oder Gemeinden handeln müssten.
Anders sei nur zu entscheiden, wenn sich zusätzliche Massnahmen
der Kantone und Gemeinden enteignungsähnlich auswirken (vgl.
MÖSCHING, Öffentlichrechtliche Aspekte der schweizerischen Zweit-
wohnungsinitiative, INR-Institut für Notariatsrecht und Notarielle
Praxis Band/Nr. 15, Bern 2014, S. 119 m.w.H. auf DERS., Massnahmen
zur Beschränkung von Zweitwohnungen, ASR-Abhandlungen zum
Schweizerischen Recht Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 263 f.). Auch
WALDMANN/HÄNNI gehen im Zusammenhang mit der Umsetzung des
verfassungsrechtlichen Schutzauftrags zugunsten der Moore und
Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von nationaler
Bedeutung (Art. 78 Abs. 5 BV) von einer Zuständigkeit des Bun-
des aus: Die konsequente Anwendung des Grundsatzes, wonach
entschädigungspflichtig ist, wer die Eigentumsbeschränkungen ei-
gentümerverbindlich anordnet, führe dazu, dass Entschädigungs-
forderungen aus materieller Enteignung für moorschutzrechtliche
Eigentumsbeschränkungen in der Regel vom Bund zu begleichen
seien. Denn Art. 78 Abs. 5 BV sei grundsätzlich unmittelbar eigen-
tümerverbindlich und allfällige kantonale oder kommunale Pla-
nungsmassnahmen würden nur konkretisieren, was sich bereits
aus der Verfassung ergebe (WALDMANN/HÄNNI, Kommentar zum Bun-
desgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG), Bern
2006, N 92 zu Art. 5 RPG). Diese Ansicht erscheint auch für den
vorliegenden Fall der Zweitwohnungen überzeugend, zumal sich
eine allfällige Eigentumsbeschränkung direkt aus der Verfassung,
nämlich Art. 75b BV, ergibt (vgl. dazu BGE 139 II 243). Auch wenn
die Gemeinde, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig anführt, zwar
auch nach Inkrafttreten der Zweitwohnungserlasse für die Ertei-
lung von Baubewilligungen zuständig ist und damit Bundesrecht
vollzieht, erscheint dennoch der Bund aufgrund der direkten An-
wendbarkeit von Art. 75b BV als Entschädigungsschuldner. Die
Frage der Passivlegitimation der Beschwerdegegnerin 1 braucht
indessen vorliegend nicht abschliessend beantwortet zu werden,
da die Beschwerde auch aus anderen Gründen (vgl. nachstehend
Erwägungen 4 und 5) abzuweisen ist.
4. a) Fraglich ist zunächst, ob Art. 75b BV das durch Art. 26
BV geschützte Eigentum der Beschwerdeführer überhaupt ein-

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schränkt.
Der Inhalt des Grundeigentums wird gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung nicht nur durch die Privatrechtsord-
nung geprägt, sondern ebenfalls durch die verfassungsrechtliche
Ordnung und das darauf gestützt erlassene öffentliche Recht als
Ganzes. Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum, wie
das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung festhält, nicht
unbeschränkt, sondern nur innert den Schranken, die ihm im öf-
fentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Zu
beachten sind beispielsweise die Anforderungen des Walderhal-
tungsgebotes (Art. 77 BV), des Gewässerschutzes (Art. 76 BV), des
Umweltschutzes (Art. 74 BV) und der Raumplanung (Art. 75 BV).
Die gewichtigen öffentlichen Interessen, deren Wahrung diese Ver-
fassungsnormen fordern, sind der Gewährleistung des Eigentums
grundsätzlich gleichgestellt. Die Eigentumsgarantie hindert den
Gesetzgeber nicht, die objektive Eigentumsordnung im Rahmen
der Bedürfnisse der Gemeinschaft festzulegen. Die Zulässigkeit
eigentumsbeschränkender raumplanerischer und umweltschüt-
zender Massnahmen basiert auf einer Interessenabwägung mit der
Eigentumsgarantie (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3c und d).
b) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet
die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal ein-
geräumten bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht; im
öffentlichen Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nut-
zungsmasses mit Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmög-
lichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus
(vgl. ZBl 98/1997 S. 368 E.4c.bb). Entsprechend kann kein Eigentü-
mer damit rechnen, dass die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten
auf alle Zeiten bestehen bleiben (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). Das
Bundesgericht entschied deshalb in BGE 105 Ia 330, dass der Bun-
desgesetzgeber die nach dem Recht mehrerer Kantone gegebene
Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen ausserhalb der
Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationsprojekts
nicht nur landwirtschaftliche und sonst standortgebundene Bau-
ten zu errichten, beseitigen durfte, ohne damit eine der wesent-
lichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnisse zu entziehen.
Mit der in den Art. 19 und 20 des Bundesgesetzes vom 8. Oktober
1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (An-
merkung der Unterzeichneten: das Gesetz in dieser Fassung wurde
per 1. November 1992 aufgehoben) getroffenen Regelung habe er
auch nicht im Sinne des Regelfalls der Enteignung dingliche Rech-
te an Grundstücken zugunsten des Gemeinwesens entzogen oder

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beschränkt. Er habe vielmehr für das ganze Gebiet der Eidgenos-
senschaft einheitlich den Inhalt des Grundeigentums ausserhalb
der Bauzonen bzw. des Gebietes des generellen Kanalisationspro-
jekts festgelegt, ohne hierfür allgemein eine Entschädigungspflicht
auszulösen (vgl. BGE 105 Ia 330 E.3d). In ähnlicher Weise hat der
Verfassungsgeber in Art. 78 Abs. 5 BV für das ganze Gebiet der
Eidgenossenschaft den Inhalt des Grundeigentums innerhalb von
Mooren und Moorlandschaften von besonderer Schönheit und von
nationaler Bedeutung neu umschrieben, ohne dafür eine allgemei-
ne Entschädigungspflicht auszulösen (vgl. WALDMANN/HÄNNI, N 51 zu
Art. 5 RPG).
c) Die vorliegend interessierende Volksinitiative «Schluss
mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» wurde am 11. März
2012 angenommen. Gemäss Art. 75b Abs. 1 BV ist der Anteil von
Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der
für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde
auf höchstens 20 % beschränkt. Diese Verfassungsbestimmung
enthält damit ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in
Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht oder überschritten
ist, und ist seit dem 11. März 2012 unmittelbar anwendbar (vgl. BGE
139 II 243 E.9 und 10). Die Beschwerdeführer argumentieren, dass
die Eigennutzung der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6)
sei und sie durch Art. 75b BV materiell enteignet worden seien.
Diese Auffassung kann nicht geteilt werden: Die Eigentumsgaran-
tie gewährleistet das Eigentum, wie das Bundesgericht in stän-
diger Rechtsprechung festhält, nur innert den Schranken, die im
öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung festgelegt wer-
den (vgl. vorstehend Erwägung 4b). Der Eigentümer kann die aus
dem Eigentumsrecht fliessenden Rechte – wie insbesondere das
Überbauen von Bauland – nach wie vor in der durch Art. 75b BV
definierten Grenze ausüben. Das gewichtige öffentliche Interesse,
die Zersiedelung der Schweizer Landschaft zu stoppen, überwiegt
ein Interesse der Beschwerdeführer am Bau ihrer Zweitwohnung,
zumal der Kerngehalt des Eigentums gewahrt wird: So können
die Beschwerdeführer ihre Parzelle beispielsweise nach wie vor
verkaufen oder Erstwohnungen darauf errichten. Dass sie selbst
nicht als Zweitwohnungsbesitzer auf ihrem Grundstück werden
wohnen können, tangiert den Kerngehalt der Eigentumsfreiheit
nicht. Im Weiteren kann, wie bereits ausgeführt (vgl. vorstehend
Erwägung 4b) kein Eigentümer damit rechnen, dass die gegebenen
Nutzungsmöglichkeiten auf alle Zeiten bestehen bleiben; der Inhalt
des Grundeigentums wird gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-

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chung insbesondere durch die verfassungsrechtliche Ordnung,
welche sich ändern kann, geprägt.
5. a) Damit eine finanzielle Entschädigung ausgerichtet
werden kann, müssten in jedem Fall die Voraussetzungen der ma-
teriellen Enteignung gegeben sein. Nachfolgend ist somit zu prü-
fen, ob die Beschwerdegegnerin 2 das Entschädigungsgesuch der
Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und das Vorliegen einer
entschädigungspflichtigen öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkung (materielle Enteignung) zu Recht verneint hat. Die
Beschwerdeführer argumentieren, dass sie durch die Zweitwoh-
nungsinitiative und nachfolgende Bundesgesetzgebung materiell
enteignet worden seien, da ihr Eigentumsrecht durch die Annahme
der Initiative (Art. 75b BV) massiv eingeschränkt worden sei. Das
Bundesgericht definiert die materielle Enteignung wie folgt (vgl.
BGE 131 II 728 E.2 vgl. auch BGE 91 I 329 E.3 [«Barret-Entscheid»]
sowie BGE 123 II 481 E.6a):
«Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5
Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR
700) liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künf-
tiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die
besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem
Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so
wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Perso-
nen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumut-
bar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür
keine Entschädigung geleistet würde.»
Die materielle Enteignung bedingt damit zwei Vorausset-
zungen: Die Einschränkung eines bisherigen oder eines in naher
Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbaren Gebrauchs einer Sache
(erste Voraussetzung) sowie die besondere Intensität der Massnah-
me oder die Erfüllung des Tatbestandes des Sonderopfers (zweite
Voraussetzung).
b) Die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der
Sache (erste Voraussetzung) ist nur zu berücksichtigen, wenn im
massgebenden Zeitpunkt, d.h. beim Inkrafttreten der Eigentums-
beschränkung, anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahr-
scheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer
Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner
Überbauung zu verstehen (vgl. GRIFFEL, Allgemeines Verwaltungs-
recht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 2017, N 443 mit Hin-

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weis auf BGE 131 II 151 E. 2.1). Zu berücksichtigen und gewichten
sind alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die
Überbauungschance beeinflussen können, vor allem die im fragli-
chen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften, der Stand der kommu-
nalen und kantonalen Planung, die Lage und Beschaffenheit des
Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse sowie die bauliche
Entwicklung in der Umgebung (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURN-
HERR, a.a.O., N 609 f. mit Hinweisen auf BGE 131 II 72 E.3.3 sowie
112 Ib 105 E.2b; vgl. auch GRIFFEL, a.a.O., N 443). Die Eigentumsga-
rantie gewährleistet weder die ungeschmälerte und dauernde Bei-
behaltung einer einmal eingeräumten Nutzungsmöglichkeit, noch
verleiht sie einen Anspruch auf maximale Nutzung bzw. maximale
Rendite (GRIFFEL, a.a.O., N 444).
c) Im Zusammenhang mit der Umzonung von Grundstü-
cken von der Wohn- in die Gewerbezone hielt das Bundesgericht
mit Blick auf die geforderte «besondere Intensität» (zweite Voraus-
setzung) Folgendes fest (BGE 123 II 481 E.6d).
«Selbst wenn im Übrigen von der Neuordnung des Bodenrechts abge-
sehen und davon ausgegangen würde, dass die fraglichen Grundstücke von der
Wohnzone in die Gewerbezone umgeteilt worden wären, wäre in dieser Umzo-
nung keine materielle Enteignung zu erblicken, da es an der hierfür erforderlichen
Intensität des Eingriffs mangelt. Ein Entschädigungsanspruch besteht wie dar-
gelegt nur dann, wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis
aufgehoben wird, also etwa, wenn eine Überbauungsmöglichkeit vollkommen
entzogen wird. Dagegen gelten nach ständiger Rechtsprechung selbst massive
Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher
gemäss Art. 22ter BV entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen
Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich
bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine
Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann; mit Änderungen
im zulässigen Nutzungsmass und in der Art der baulichen Nutzung muss der Ei-
gentümer grundsätzlich rechnen, solange er vom Grundstück noch einen bestim-
mungsgemässen Gebrauch machen kann.»
d) Mit Bezug auf den vorliegenden Fall sind beide Vor-
aussetzungen der materiellen Enteignung (Einschränkung eines
bisherigen oder eines in naher Zukunft sehr wahrscheinlich reali-
sierbaren Gebrauchs einer Sache sowie besondere Intensität oder
Sonderopfer) nicht erfüllt:
Bezüglich der ersten Voraussetzung ist festzuhalten, dass
die Beschwerdeführer gemäss ihren eigenen Angaben das Grund-

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stück Nr. 9792 am 20. April 2010 mit der Absicht kauften, darauf
ein Ferienhaus für sich selber zu erstellen. Mit der Beschwerde-
gegnerin 1 ist einig zu gehen, dass bereits zu diesem Zeitpunkt
auf Bundesebene Massnahmen zur Einschränkung und Lenkung
des Zweitwohnungsbaus diskutiert und beschlossen wurden. Die
Beschwerdeführer argumentieren, dass sie entgegen der vorins-
tanzlichen Auffassung nicht damit rechnen mussten, dass sie nicht
mehr bauen durften. Gemäss Statistik des Bundesamtes für Statis-
tik habe es von 1848 bis 2016 exakt 209 Volksinitiativen gegeben.
Davon seien 22 angenommen, der Rest sei abgelehnt worden. Es
habe damit eine Wahrscheinlichkeit von fast 90 % bestanden, dass
auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden würde (vgl.
Beschwerde S. 7). Mit Botschaft vom 4. Juli 2007 schlug der Bun-
desrat eine Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung
vor, welche die Kantone dazu verpflichten sollte, in ihren Richtplä-
nen Gebiete mit hohen Zweitwohnungsbeständen zu bezeichnen
und für diese lenkende Massnahmen zu entwickeln (vgl. BBl 2007
5765 ff., S. 5766). Der gestützt darauf vom Parlament erlassene
Art. 8 Abs. 2 und 3 RPG trat am 1. Juli 2011 in Kraft. Art. 8 Abs. 3 lit. a
RPG sah ausdrücklich vor, dass die zu ergreifenden Massnahmen
insbesondere eine Beschränkung der Zahl neuer Zweitwohnungen
bezwecken. Im Weiteren wurde am 18. Dezember 2007 die hier in-
teressierende Volksinitiative «Schluss mit dem uferlosen Bau von
Zweitwohnungen» mit der erforderlichen Mindestanzahl gültiger
Stimmen bei der Bundeskanzlei eingereicht. Die Beschwerdeführer
mussten bereits beim Kauf des Grundstücks Nr. 9792 am 20. April
2010 wissen, dass die Entwicklung im Landschafts- und Siedlungs-
raum der Tourismusgebiete und die damit zusammenhängende
Problematik der «kalten Betten» ein Politikum ist. Insofern konnten
auch allfällige zukünftige Gesetzesänderungen und damit verbun-
dene Nutzungseinschränkungen nicht ausgeschlossen werden.
Dies gilt umso mehr, als dass der eine Beschwerdeführer als An-
walt tätig ist und damit über das notwendige Fachwissen verfügt.
Die Beschwerdeführer vermögen sodann aus der ins Recht geleg-
ten Statistik (vgl. Bf-act. 3) nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Es
ist nicht ersichtlich, weshalb der Umstand, dass die meisten Volks-
initiativen in der Vergangenheit abgelehnt wurden, den Schluss zu-
liesse, dass auch die Zweitwohnungsinitiative abgelehnt werden
würde. Das eine hat mit dem andern nichts zu tun, denn entschei-
dend dafür, ob eine Volksinitiative angenommen wird oder nicht,
ist nicht der Umstand, dass es sich um eine solche handelt, son-
dern das dahinter stehende Interesse der Stimmberechtigten. Das

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öffentliche Interesse am Schutz der Schweizerischen Landschaft
vor Zersiedelung war bereits im Jahre 2010 gross (vgl. die seit dem
Jahr 2007 aufgezählten politischen Bestrebungen) und resultierte
schliesslich in der Annahme der Initiative im Jahr 2012. Im Weite-
ren zeigt die vom Beschwerdeführer angeführte Statistik gerade
auch, dass Volksinitiativen nicht nur abgelehnt, sondern auch an-
genommen werden.
e) Mit Bezug auf die zweite Voraussetzung (besondere In-
tensität, erste Tatbestandsvariante) ist festzuhalten, dass den Be-
schwerdeführern aufgrund von Art. 75b BV nicht die vollständige
Überbauungsmöglichkeit entzogen wurde. Sie haben nach wie
vor die Möglichkeit, Erstwohnungen oder als einer Erstwohnung
gleichgestellte Wohnungen oder touristisch bewirtschaftete Woh-
nungen zu bauen (vgl. Art. 7 Abs. 1 ZWG). Wie das Bundesgericht
bereits im die Beschwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013
vom 28. Oktober 2013 (E.3.2) festgehalten hatte, könnte eine Bau-
bewilligung mit Auflagen (insbesondere mit Nutzungsbeschrän-
kungen) erteilt werden, die eine Nutzung der Baute als Zweitwoh-
nung ausschliessen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig als
nicht besonders schwer, falls auf den fraglichen Liegenschaften
noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt
(vgl. vorstehend Erwägung 5c). Da nach dem Gesagten die Über-
bauungsmöglichkeit nicht vollkommen entzogen wurde und die
Beschwerdeführer ihr Grundstück weiterhin nutzen können, sind
die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht gegeben.
Daran vermag auch der Einwand der Beschwerdeführer, dass der
Markt für unbebautes Bauland zusammengebrochen sei (vgl. Be-
schwerde S. 4) und dass der Grundstückswert nach Annahme der
Initiative tiefer ist (vgl. Beschwerde S. 5), nichts zu ändern. Abgese-
hen davon, dass diese Behauptungen nicht substantiiert wurden,
verleiht die Eigentumsgarantie keinen Anspruch auf maximale
Nutzung bzw. maximale Rendite. Ebenfalls nicht näher begründet
oder belegt ist die beschwerdeführerische Behauptung, die Eigen-
nutzung sei der Kern des Eigentums (vgl. Beschwerde S. 6). Wie so-
eben aufgezeigt wurde, wird der Kerngehalt der Eigentumsgarantie
durch Art. 75b BV nicht tangiert und die Beschwerdeführer haben
weiterhin zahlreiche Möglichkeiten, ihr Grundstück unter Aufla-
gen zu nutzen. Sie sind ebenfalls nicht gezwungen, nach Y._____
zu ziehen, weshalb entgegen ihrer Ansicht auch keine Verletzung
der Niederlassungsfreiheit oder eine «Schollenbindung» (vgl. Be-
schwerde S. 6) vorliegt.

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f) Im Weiteren ist anzumerken, dass auch die Voraussetzung
des Sonderopfers (zweite Voraussetzung, zweite Tatbestandsvari-
ante) nicht gegeben ist. Das Bundesgericht hielt bereits im die Be-
schwerdeführer betreffenden Urteil 1C_289/2013 vom 28. Oktober
2013 (E.4) fest, dass es zwar für den Beschwerdegegner stossend
sein möge, dass lokal nur seine Baubewilligung angefochten wor-
den sei; eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung seitens der
Gemeinde liege dagegen nicht vor. Die Beschwerdeführer können
sich damit auch nicht auf den Tatbestand des Sonderopfers stüt-
zen.
R 17 8
Urteil vom 8. Juni 2017
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten ist noch hängig.