gr_gerichte · U 2017 96 · 2019-05-14 · de
Entscheide Obergericht

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 17 96, 97 und 98
4. Kammer
Vorsitz
Racioppi
Richter
Meisser, von Salis
Aktuarin ad hoc
Jauch
URTEIL
vom 14. Mai 2019
in den Streitsachen
A._____,
Beschwerdeführerin im Verfahren U 17 96
B._____ und C._____,
Beschwerdeführer im Verfahren U 17 97
D._____ und E._____,
und Mitbeteiligte,
Beschwerdeführer im Verfahren U 19 98
alle vertreten durch lic. iur. A._____,
gegen
Amt für Immobilienbewertung Graubünden,
Beschwerdegegner
betreffend amtliche Schätzung

- 2 -
1.
Am 30. September 2016 eröffnete der kantonale Schätzungsbezirk 1 ge-
genüber den Eigentümern der neu erstellten Stockwerkeigentumseinhei-
ten Nr. S53366/B1 (F._____ und G._____ als Miteigentümer zu je 1/2),
Nr. S53367/B2 (H._____ AG; seit 3. Oktober 2017 die Eheleute C._____
und B._____ als Miteigentümer zu je 1/2), Nr. S53372/C1 (A._____) so-
wie Nr. S53373/C2 (H._____ AG; seit 25. Oktober 2017 die Eheleute
E._____ und D._____ als Miteigentümer zu je 1/2) auf Plan-Parzelle 5-
399 in der Gemeinde X._____ jeweils die amtliche Schätzung.
2.
Dagegen erhoben die besagten Eigentümer am 2. November 2016 je
Beschwerde beim kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW; heute
Amt für Immobilienbewertung Graubünden) und beantragten, es sei die
schätzende Festlegung der Werte nachvollziehbar und belegt zu begrün-
den. Weiter seien die Werte für den fiktiven Nutzungszufluss aus dem Ei-
gentum entsprechend der geltenden Gerichtspraxis aufgrund von lokalen
Jahresmieten für vergleichbaren Wohnraum festzulegen. Und schliesslich
sei von der Erhebung einer Gebühr für die verwaltungsinterne Schätzung
abzusehen, allenfalls sei diese auf den für eine gesetzeskonforme Schät-
zung notwendigen Aufwand zu reduzieren. Mit Beschwerdeentscheid des
ASW vom 25. September 2017 wurden sämtliche Beschwerden abgewie-
sen.
3.
Gegen diesen Entscheid erhoben am 27. September 2017 sowohl
A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1; Verfahren U 17 96), die
Eheleute C._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 2; Ver-
fahren U 17 97) sowie die Eheleute D._____ und E._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer 3; Verfahren U 17 98), handelnd auch für F._____ und
G._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 4; Verfahren U 17 98) Be-
schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit fol-
genden Rechtsbegehren:

- 3 -
"1.
Der Schätzungsbezirk 1 sei anzuweisen, die Nutzfläche der Wohnungen der Be-
schwerdeführer nach dem geltenden Baugesetz von X._____ zu bestimmen, die
wert- und mietzinsbestimmenden Faktoren gemäss der geltenden Verwaltungspra-
xis zu bezeichnen, zu gewichten und mit vergleichbar bestimmten Vergleichsobjek-
ten mit Eigennutzung sowohl hinsichtlich des Verkehrswertes als auch des Fiktiv-
einkommens so zu bestimmen, dass eine rationale Überprüfung möglich ist.
2.
Die Verfahrenskosten des Vorverfahrens seien der Staatskasse zu auferlegen.
3.
Die Verfahrenskosten für das vorliegende Verfahren seien der Staatskasse zu
auferlegen."
Zur Begründung führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, der
Schätzungsentscheid sei ohne genügende Begründung der Werte ergan-
gen, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Die verwal-
tungsinterne Weisung, auf welche das ASW verweise, könne keine Ver-
fügungsbegründung ersetzen. Sodann behaupte das ASW einfach, die
wertbestimmenden Faktoren seien anhand von repräsentativen Ver-
gleichsobjekten und Marktwert verglichen worden. Die Vergleichsobjekte
würden aber weder offengelegt noch angeführt, womit ein Vergleich we-
der möglich sei und auch keine Begründung vorliege. Zudem habe das
ASW die Rüge, wonach m2-Werte entgegen dem geltenden Baugesetz
von X._____ festgelegt worden seien, nicht behandelt. Soweit das ASW
mit den nach erfolgter Einsprache [recte: Beschwerde] ausgehändigten
Unterlagen mit anonymisierten Vergleichswerte in Tabellenform und Ver-
weis auf den Bundesgerichtsentscheid 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015
die Verletzung des rechtlichen Gehörs zurückweisen wolle, sei nicht er-
kennbar, weshalb ein Eigentümer ein privates schützenswertes Interesse
an der Geheimhaltung seines Hauses gegenüber einem anderen Ei-
gentümer in vergleichbarer Lage haben sollte. Durch die Nicht-
Offenlegung werde jegliche Nachvollziehbarkeit und damit Überprüfbar-
keit der Schätzung der Verwaltungskontrolle entzogen. Sodann müsste
das Schätzungsobjekt als auch die verglichenen Objekte nach dem Bau-

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gesetz oder zumindest nach den gleichen Kriterien beurteilt werden. Vage
Qualifizierungen wie "bevorzugte Lage", "dem oberen Segment der Ei-
gentumswohnungen" seien ausschliesslich subjektiv und keiner Überprü-
fung zugänglich. Was den Verkehrswert angehe, so müsse dieser ohne
Behördenangaben bestimmt werden, da auf den Verkäufen erhebliche
Abgaben lasten würden, die dem Verkehrswert zugeschlagen würden.
Soweit das ASW sodann unter dem Titel Marktvergleich auf die eigenen
Schätzungen des Schätzungsbezirkes 1 verweise, mache sich der Schät-
zungsbezirk damit selbst den Markt, was willkürlich sei. Es sei denn auch
nicht überprüfbar, ob die Vergleiche sich auf selbstgenutzte oder vermie-
tete Wohnungen beziehen würden. Des Weiteren beanstandeten die Be-
schwerdeführer, dass die Wohnflächen nicht gesetzeskonform bestimmt
worden seien. So seien neben der reinen Wohnraumgrösse auch noch
Flächen von Nebenräumen hinzugerechnet worden. Dies widerspreche
Art. 45 Ziff. 5 lit. g i.V.m. Art. 28 des Baugesetzes der Gemeinde X._____.
Zudem möge zwar eine Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften statt-
gefunden haben, nicht aber am 9. August 2016. Ohne die gesetzeskon-
forme Wohnraumbestimmung könne man nun aber gar keine Objekte
vergleichen, die real den zu schätzenden Objekten entsprächen. Diese
Vorgehensweise verletze das rechtliche Gehör, da eine Überprüfung ver-
unmöglicht werde. Ein Vergleich gesetzeswidrig bestimmter Wohnflächen
mit gesetzgemässen Wohnflächen sei sodann grob willkürlich und verlet-
ze das Rechtsgleichheitsgebot. Im Weiteren seien die verfügten Eigen-
mietwerte lebensfremd und viel zu hoch. Es sei notwendig, dass zumin-
dest die Grundlage für den Vergleich des fiktiven Einkommens auf le-
benspraktisch tatsächlichen Vergleichswerten beruhe, ansonsten die
Festlegung eines fiktiven Nutzungszuflusses vollkommen willkürlich wer-
de und das Rechtsgleichheitsgebot sowie das Willkürverbot verletze.
Neubauwohnungen in X._____ könnten kaum vermietet werden, insbe-
sondere nicht ganzjährig. Im konkreten Fall der Stockwerkeigentumsan-
teile mit 3.5-Zimmern dürfte eine tatsächlich mögliche Drittvermietung

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während der Wintersaison von fünf Monaten zu einem Mietwert von Fr.
500.-- pro Zimmer/Monat wahrscheinlich sein. Im Sommer sei eine Ver-
mietung im Regelfall nicht möglich. Einem privaten Eigentümer sei sowohl
die tatsächlich mögliche Drittvermietung als auch die lebenspraktisch an-
zunehmende Nichtvermietung anzurechnen, oder aber es müsse davon
ausgegangen werden, dass keine Jahresmiete erzielt werden könne. Als-
dann führe die in Art. 22 Abs. 2 StG GR vorgesehene Anrechnungsreduk-
tion für Ortsansässige zu einer Ungleichbehandlung gegenüber den
Nicht-Ortsansässigen und verstosse somit gegen den Gleichheitsgrund-
satz von Art. 8 BV sowie gegen die Eigentumsgarantie nach Art. 22ter
BV. Die Schätzung des fiktiven Einkommens müsse deshalb um einen
Faktor 40/100 gemildert werden. Diese Reduktion könne über den An-
rechnungssatz oder die Schätzung erfolgen. Somit wäre der fiktive Ein-
kommenswert auf 60 % der tatsächlich zu ermittelnden Drittvergleichs-
mieteinnahmen festzusetzen. Damit wäre auch die Unmöglichkeit der
dauernden Nutzung durch Ortsfremde berücksichtigt. Das Bundesgericht
habe in den Entscheiden 125 I 65 und 124 I 145 festgehalten, dass den
Kantonen in der Bandbreite zwischen 60 % und 70 % des fiktiven Ver-
gleichsmarktes hinreichend Raum für eine sachgemässe Anpassung an
die tatsächlichen Verhältnisse bleibe. Schliesslich brachten die Be-
schwerdeführer vor, die Gebäudeversicherung habe die jeweiligen Schät-
zungen gefordert, weshalb von keinem der Beschwerdeführer für diese
Tätigkeit etwas geschuldet sei, da ihnen gar keine Leistung zufliesse. Ei-
ne Gebühr setze eine Dienstleistung an den Empfänger voraus. Fehle es
an einer solchen, so könne keine Gebühr vorliegen. Im Übrigen decke die
Gebäudeversicherung die an die Schätzungsbehörde zu leistende Zah-
lung mittels der festgelegten Versicherungsprämien. Die Verfahrenskos-
ten seien der Staatskasse aufzuerlegen, da das ASW das ganze Verfah-
ren durch die fehlende Begründung und Erläuterung verursacht habe.

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4.
Mit Eingabe vom 31. Dezember 2017 (Poststempel: 5. Januar 2018) be-
antragten die Beschwerdeführer die Vereinigung der Verfahren U 17 96,
U 17 97 sowie U 17 98 und teilten dem Verwaltungsgericht mit, dass für
sämtliche Beschwerdeführer als Zustelladresse diejenige der Beschwer-
deführerin 1 gelte.
5.
Das Amt für Immobilienbewertung Graubünden (ehemals: ASW; nachfol-
gend: Beschwerdegegner) beantragte in seinen Vernehmlassungen vom
5. Januar 2018 betreffend die Beschwerde der Beschwerdeführer 3 das
Nichteintreten, soweit die Beschwerde im Namen von F._____ und
G._____ erfolgte, mit der Begründung, dass den Akten keine Vollmacht
von F._____ und G._____ zu entnehmen sei und es damit an einer Pro-
zessvoraussetzung fehle. Im Übrigen beantragte der Beschwerdegegner
– wie auch in Bezug auf die Beschwerden der Beschwerdeführerin 1 und
der Beschwerdeführer 2 – die vollumfängliche Abweisung der Beschwer-
den und die Durchführung eines Augenscheins (Objektbesichtigung), un-
ter gesetzlicher Kostenfolge. In formeller Hinsicht beantragte der Be-
schwerdegegner die Vereinigung der Verfahren U 17 96, U 17 97 und
U 17 98. Zur Begründung verwies der Beschwerdegegner grundsätzlich
auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid und beschränkte sich,
auf ausgewählte Aspekte der Beschwerdeschriften Stellung zu nehmen.
Die Schätzungseröffnungen vom 30. September 2016 seien mit dem übli-
chen Verfügungs-Formular "Eigentümer B" ergangen, worin das Bewer-
tungsdatum, die Detailangaben sowie alle wertbestimmenden Faktoren im
Einzelnen aufgeführt seien. Die Schätzungseröffnungen würden im Mas-
senverfahren erlassen werden, weshalb vor Erlass der Verfügung keine
oder nur eine eingeschränkte Anhörung der Betroffenen stattfinde. Im
Einspracheverfahren [recte: Beschwerdeverfahren] werde das rechtliche
Gehör nachträglich sichergestellt. Vorliegend habe im Einspracheverfah-
ren [recte: verwaltungsinternes Beschwerdeverfahren] ein ausführlicher
Schriftenwechsel stattgefunden und sei den Beschwerdeführern bzw. de-

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ren Rechtsvorgängern eingehend Auskunft über das Zustandekommen
der verfügten Werte erteilt worden. Die gerügte Verweigerung des rechtli-
chen Gehörs ziele demnach ins Leere. Ebenfalls sei den Beschwerdefüh-
rern im Einsprachverfahren ein Auszug aus der Schätzungsanweisung
über die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke (SchA NLW) zugestellt
und somit detailliert Auskunft über die Berechnung der in der jeweiligen
Schätzungseröffnung aufgeführten Nutzungsfläche erteilt worden. Da-
durch sei auch in diesem Punkt das rechtliche Gehör gewährleistet wor-
den. Soweit die Beschwerdeführer die Ansicht vertreten würden, der Be-
schwerdegegner sei auf die erhobene Rüge betreffend Nutzflächenbe-
rechnung nicht eingetreten, treffe dies nicht zu. So habe der Beschwer-
degegner im Beschwerdeentscheid die gesamten verfügbaren Werte
bestätigt und sei somit der Haltung des Schätzungsbezirkes 1 gefolgt,
was für die Beschwerdeführer bzw. deren Rechtsvorgänger erkennbar
gewesen sei. Sollte das Gericht dennoch von einer mangelhaften Be-
handlung der Rüge und damit einer Verletzung des rechtlichen Gehörs
ausgehen, so könne diese im vorliegenden Beschwerdeverfahren vor
dem Verwaltungsgericht geheilt werden, da es sich nicht um einen
schwerwiegenden Mangel handle. Die Weisungen des Amtes sowie ein-
schlägigen Empfehlungen und Normen von Fachverbänden wie die SIA-
Norm 416 würden gemäss Art. 2 lit. g und lit. i aSchV u.a. zu beachtende
Grundlagen für Schätzungen bilden. Die Berechnung der massgeblichen
Nutzungsfläche habe somit nach kantonalem und nicht nach kommuna-
lem Recht zu erfolgen. Demgemäss seien auch die in den Erdgeschoss-
wohnungen als Wellness- bzw. Hobbyraum bezeichneten Räume als
Wohnfläche zu qualifizieren, da diese direkt von der Wohnung aus
zugänglich seien. Die Nutzflächenberechnung sei somit korrekt erfolgt.
Betreffend Gewichtung der weiteren wertbestimmenden Faktoren werde
für den ganzen Kanton nach den gleichen Vorgaben vorgegangen, mit
dem Ziel, im Einzelfall korrekte Marktwerte zu ermitteln. Der vorliegend
jeweilige geschätzte Wert entspreche dem Marktwert in der Gemeinde

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X._____. Soweit die Beschwerdeführer sodann die anonymisierte Offen-
legung der Vergleichsobjekte und –werte durch den Schätzungsbezirk 1
bemängeln und darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie einen
Verstoss gegen das Willkürverbot erblicken würden, werde auf die Aus-
führungen im angefochtenen Entscheid und insbesondere den Hinweis,
wonach es sich bei den Vergleichsobjekten um ganzjährig vermietete
Zweitwohnungen handle, verwiesen. Im Übrigen lege der Beschwerde-
gegner mit der Beilage 2 nicht-anonymisierte Tabellen ausschliesslich zu-
handen des Gerichts ins Recht. Im Zusammenhang mit der Rüge betref-
fend die rechtswidrige Schätzungsgebühr verwies der Beschwerdegegner
ebenfalls auf die Ausführungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid.
Zur Begründung des formellen Antrags der Verfahrensvereinigung führte
der Beschwerdegegner alsdann aus, sämtliche Beschwerdeschriften wür-
den – abgesehen von den Partei- und Objektbezeichnungen – denselben
Wortlaut aufweisen. Die Beschwerden würden zwar unterschiedliche Ob-
jekte (Wohnungen) betreffen, diese würden sich aber allesamt in dersel-
ben Überbauung befinden.
6.
Mit Verfügung vom 8. Januar 2018 vereinigte der Instruktionsrichter die
Verfahren U 17 96, U 17 97 und U 17 98. Dagegen erhoben die Parteien
keine Einwände.
7.
In ihrer Replik vom 2. Februar 2018 vertieften die Beschwerdeführer ihre
bisherige Argumentation und hielten ergänzend fest, die fehlende Be-
gründung könne nicht durch ein Formular ersetzt werden, wenn dieses
nicht die Aussagen aufweise, welche eine Überprüfung der Verfügung
ermöglichen würden. Soweit dies von der Behörde im Laufe des Verfah-
rens nachgeholt werde, sei dies bei der Kostenverlegung zu berücksichti-
gen. Eine nachvollziehbare und substantiierte Begründung für die ange-
fochtenen Schätzungen liege auch nach Abschluss des verwaltungsinter-
nen Verfahrens nicht vor. Vielmehr würden die internen Ausführungen

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von Herrn I._____ vom Schätzungsbezirk 1 im Schreiben vom 6. Januar
2017 bezüglich der Berechnung der Nettowohnfläche, die der Wohnfläche
oder Hauptnutzungsfläche gemäss SIA-Norm 416 entspreche, sich mit
der Argumentation der Beschwerdeführer decken. In Abweichung von
dieser Nettowohnfläche werde jedoch ein Vergleich nach der Nutzfläche
vorgenommen, die auch Nichtwohnflächen oder Nebennutzflächen einbe-
ziehe. Dieses Vorgehen nach Art. 2d SchA NLW widerspreche Art. 45
Ziff. 5 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ und der SIA-Norm 416
Ziff. 2.1.1.1. Die weiteren Faktoren, die auf einem teilweise handschriftlich
ausgefüllten Formularblatt stünden und sich auf zehn Kriterien mit +/- 9 %
Punkten, also gesamthaft mit einer Gewichtung von 180 %-Punkten er-
strecken würden, seien weder hinsichtlich der jeweils angenommenen
Werte noch der Gewichtung gegenüber dem Normalfaktor 0 offengelegt.
Ein Vergleich von nicht nachvollziehbar gewichteten Aggregatsgrössen
sei somit gar nicht möglich. Die unbestimmte und unbegründete Festle-
gung sei als grob willkürlich zu beachten. Da den Beschwerdeführern zu-
dem die sachliche Überprüfung verweigert werde, liege auch eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs vor. In diesem Zusammenhang berufen sich
die Beschwerdeführer auf das Öffentlichkeitsgesetz. Im Übrigen würde
sich lediglich eine Punktierung betreffend die Wohnung der Beschwerde-
führerin 1 in den Akten befinden, nicht aber betreffend die Wohnungen
der anderen Beschwerdeführer. Weiter machten die Beschwerdeführer
geltend, ein Augenschein müsse sich auf die jeweiligen Vergleichsobjekte
beziehen und nicht auf das Objekt gegen das die übrigen Objekte vergli-
chen werden sollten. Die Verweigerung der Besichtigung verglichener Ob-
jekte, wie dies das Amt fordere, mit der gleichzeitigen Verweigerung der
Einsicht in die Sammelbeilage 2 der Vergleichsobjekte führe zu einer
asymmetrischen Verfahrenslage und stelle eine Verweigerung des recht-
lichen Gehörs dar. Mangels Offenlegung der Vergleichsparameter und
deren Gewichtung sei ein einseitiger Augenschein für eine rationale und
verfahrensförmige Beurteilung untauglich. Zudem sei ein solcher Augen-

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schein auch nicht notwendig, könne die Wohnung C1 als virtueller Rund-
gang übers Netz in Augenschein genommen werden. Schliesslich führten
die Beschwerdeführer aus, falls aufgrund der Schätzungen tatsächlich ein
Nutzen für sie vorliegen sollte, so müsste die Schätzungsgebühr nach
dem Gesetz über die amtlichen Schätzungen bestimmt werden. Dem-
gemäss müsse die Gebühr aufgrund des tatsächlichen Aufwandes für die
Einzelschätzung in Bezug auf die jährlich zu erhebende Vollkostenrech-
nung bestimmt werden. Die beiden Kostenanteile der Gemeinden und der
Gebäudeversicherung von ca. Fr. 2.5 Mio. würden aber alleine schon die
Vollkosten des Beschwerdegegners von 15 Mitarbeitern abdecken. Im
Übrigen würden die Zahlungen der Gemeinde X._____ an den Be-
schwerdegegner für das gesamte Jahr 2016 weniger als die Hälfte der im
vorliegenden Verfahren verlangten Zahlung von der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft betragen. Eine Mehrfachzahlung der gleichen Dienst-
leistung sei dem Rechtssystem unbekannt und gelte als unzulässig.
8.
Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 reichten die Beschwerdeführer jeweils
eine korrigierte Replik (Schreibfehler und zwei Wortdoppelungen) ein.
9.
Duplicando hielt der Beschwerdegegner am 5. März 2018 an seinem Be-
schwerdeentscheid sowie an den Vernehmlassungen und den darin ge-
machten Erwägungen fest. Weiter ergänzte der Beschwerdegegner, es
erschliesse sich ihm nicht, weshalb die Ausführungen im Schreiben vom
6. Januar 2017 des Bewertungsbüros im Widerspruch zu den Erwägun-
gen stehen sollten. Diese Behauptung werde von den Beschwerdeführern
nicht konkret substantiiert und deshalb bestritten. Sodann sei anzufügen,
dass Art. 45 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ die Ausnützungs-
ziffer regle und nicht die für die Bewertung massgebende Nutzfläche. Für
Letztere sei aSchA NLW sowie die SIA-Norm 416 Ziffer 2 massgebend.
Neben der in der aSchA NLW für den Mietwert definierten relevanten
Nutzfläche verwende der Beschwerdegegner eine verfeinerte Justierung

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in Form eines Punktierungssystems, um Vergleiche anstellen zu können.
Flächen mit einer geringen Wertigkeit würden mit einer tieferen Punktie-
rung über die ganze Miete korrigiert. Damit sei ein einheitliches Vorgehen
sowie ein Berücksichtigen und Gewichten von unterschiedlichen Faktoren
gewährleistet. Bei den vorliegenden Bewertungsobjekten handle es sich
um neue Wohnungen mit hoher Ausbauqualität an bevorzugter Lage in
X._____ (sehr sonnig, gut erschlossen, unmittelbar am Skigebiet). Dies
ergebe eine Punktierung von 33 Punkten. Der eingeschränkten Wohnnut-
zung bzw. Besonnung der Räume im UG werde sodann mit einem Abzug
von -3 Prozentpunkten Rechnung getragen, womit ein Schlusstotal von
30 Punkten resultiere. Eine solche Punktierung habe in Bezug auf alle
Wohnungen der Beschwerdeführer stattgefunden, mit Ausnahme derjeni-
gen der Beschwerdeführer 2. Diese habe sich zum Zeitpunkt der Bewer-
tung im Rohbau befunden. Die Punktierungen der übrigen Wohnungen
seien in den Akten vorhanden. Der Vermerk "WS" bei der Küche bezeich-
ne sodann eine Wärmeschublade. Das zur Wertvermittlung beigezogene
Vergleichsobjekt Nr. 1 liege an einer etwas schlechteren Lage in der
Nähe von Bahngeleisen. Bei den übrigen drei Vergleichsobjekten handle
es sich um ältere Wohnungen (Baujahr 1910) mit deutlich schlechterem
Ausbau und Wohnkomfort. Zudem würden diese an der Hauptstrasse im
Zentrum von X._____ mit sehr hoher Abgas- und Lärmbelastung liegen.
Aus diesem Grund sei bei den Vergleichsobjekten eine tiefere Bewertung
gerechtfertigt. Insgesamt würde die Kontroverse zur Punktierung zeigen,
dass ein Augenschein durchzuführen sei.
10.
Mit Schreiben vom 6. März 2018 wurden die Beschwerdeführer aufgefor-
dert, dem Verwaltungsgericht eine Honorarnote einzureichen. Dieser Auf-
forderung sind diese bis heute nicht nachgekommen.
11.
In der Triplik vom 1. April 2018 hielt die Vertreterin der Beschwerdeführer
zunächst fest, dass auch die Wohnung B1 (F._____ + G._____) von ihr

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vertreten werde. Sodann tauche in der Duplik nun eine Tabelle auf, die in
den bisherigen Schätzungsunterlagen nicht vorhanden sei. Die als unvoll-
ständig und willkürlich gerügte Punktierung der Wohnung C1, die als
Handnotiz in den Akten zu finden gewesen sei, sei nun offenbar ergänzt
worden, um auf die behaupteten Werte zu kommen. Wer diese wann auf-
grund welcher Erhebungen vorgenommen habe, sei nicht erkennbar.
Auch fehle es weiterhin an einer Differenzierung nach Vergleichsgrössen,
um die Abweichung von der Normal-0-Linie bestimmen und bestreiten zu
können. Es sei eine unbestimmte Gewichtung, die nicht nachvollziehbar
sei. Die nachträgliche Erstellung der Tabelle sei als nachträglich geschaf-
fenes Novum aus dem Recht zu weisen. Die Rügen würden für die übri-
gen Wohnungen sinngemäss gelten, allerdings finden sich zu diesen kei-
ne diesbezüglichen Unterlagen in den Akten. Weiter brachten die Be-
schwerdeführer vor, selbst wenn es einen Vorrang des kantonalen Rechts
vor der SIA-Norm 416 geben würde, so bestimme auch Art. 37a der kan-
tonalen Raumplanungsordnung des Kantons Graubünden die Hauptnut-
zungsfläche in Übereinstimmung mit der kommunalen und der SIA-Norm
416. Auch das Mietrecht würde die Vermietung von Nebennutzflächen als
Hauptnutzflächen nicht zulassen. Sodann habe die Wohnung C1 keine
Wärmeschublade, womit diese Erhebung falsch sei. Zudem werde die
Identität der Wohnungen bestritten. Die Wohnung C1 weiche von der
Wohnung C2 wesentlich ab, fehle in C1 ein Kaminofen. Da den Be-
schwerdeführern die Vergleichsobjekte nicht bekannt seien, seien die
diesbezüglichen Argumente aus dem Recht zu weisen, weil diese nicht
von beiden Parteien überprüfbar seien. Diese zu beachten, würde eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen. Im Übrigen gäbe es im
Zentrum von X._____ keine Bereiche mit "hoher bzw. sehr hoher Abgas-
und Lärmbelastung". Zudem sei die abgelegene Lage bei einer Ganzjah-
resvermietung sowie die Aussicht auf einen Sessellift vielmehr als Nach-
teil zu qualifizieren. Auch könne der 200m-Fussweg zur Talstation nur für
junge und erfahrene Skifahrer allenfalls ein Vorteil sein. Die Rechtspraxis

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fordere für den Marktmietvergleich im Mietrecht, dass der Vermieter den
Beweis der abweichenden Marktmieten an fünf grundsätzlich verschiede-
nen Objekten ausserhalb seiner Kontrolle erbringe. Dies müsse auch für
die Tätigkeit des Beschwerdegegners gelten, wäre ein unterschiedliches
Mass für den Vergleich von Mieten für den Vermieter oder den Be-
schwerdegegner ein willkürlicher Widerspruch in der Rechtsanwendung.
12.
In der Quadruplik vom 2. Mai 2018 bestritt der Beschwerdegegner, dass
er die in der Duplik wiedergegebene Punktierung nachträglich erstellt
bzw. angepasst habe. Die entsprechenden Dokumente würden sich in al-
len Aktendossiers finden. Sodann sei der vorliegende Rechtstreit gemäss
Bewertungsrecht und nicht gemäss Mietrecht zu beurteilen. Wie in Bezug
auf die Vergleichbarkeit zu verfahren sei, habe das Bundesgericht in sei-
nem Entscheid 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 eingehend ausgeführt.
Diese Vorgaben seien in den vorliegenden Fällen eingehalten worden. Ob
der vorgenommene Vergleich mit anderen Objekten vertretbar sei, könne
mittels eines Augenscheins überprüft werden, weshalb an der Durch-
führung eines solchen festgehalten werde.
13.
In der Stellungnahme zur Quadruplik vom 25. Mail 2018 vertieften die
Beschwerdeführer ihre bisherigen Ausführungen nochmals und führten
zusätzlich aus, der Beschwerdegegner habe sich vorliegend in Bezug auf
die Vergleichbarkeit gerade nicht an die Vorgaben gemäss Bundesge-
richtsentscheid 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 gehalten. Zudem
scheine die Lage mit der vorliegenden nur schwer vergleichbar. Im Übri-
gen lehnten die Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins
nach wie vor gestützt auf ihre bisherigen Ausführungen ab.
14.
Am 1. Juni 2018 reichte der Beschwerdegegner eine Kurzstellungnahme
ein, in welcher nichts mehr Neues vorgebracht wurde, und ersuchte das

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Gericht, den Schriftenwechsel zu schliessen, einen Augenschein durchzu-
führen und zu entscheiden.
Auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie die weiteren Aus-
führungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten Be-
weismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Zunächst gilt es festzuhalten, dass auf die vorliegenden Beschwerden die
bis zum 31. Dezember 2017 geltenden Bestimmungen des kantonalen
Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) samt zu-
gehöriger Verordnung (SchV; BR 850.110) zur Anwendung kommen, da
die Gesuche um Grundstückschätzung vom 7. September 2016 noch un-
ter Geltung des alten Rechts gestellt wurden. Das ab dem 1. Januar 2018
gültige neue kantonale Gesetz über die amtliche Immobilienbewertung
(IBG; BR 850.100) sowie die Verordnung über die amtlichen Immobilien-
bewertungen (VAIB; BR 850.110) finden hier ausdrücklich keine Anwen-
dung (vgl. Art. 21 IBG).
2.1.
Anfechtungsobjekt der vorliegenden Verfahren bildet der Beschwerdeent-
scheid des Beschwerdegegners vom 25. September 2017 (Beilage Be-
schwerdeführer [Bf-act.] 1). Gemäss Art. 13 Abs. 2 SchG kann ein solcher
Entscheid innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht ange-
fochten werden. Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefoch-
tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner
Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschriften
dazu ermächtigt ist (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Vorliegend sind die Beschwerde-
führer als aktuelle Grundstückseigentümer der betroffenen Liegenschaf-

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ten vom Beschwerdeentscheid berührt und verfügen über ein schutzwür-
diges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung.
2.2.
Soweit der Beschwerdegegner in seiner Vernehmlassung vom 5. Januar
2018 alsdann vorbringt, auf die Beschwerde der Beschwerdeführer 4 sei
mangels entsprechender Vollmacht und damit mangels Prozessvoraus-
setzung nicht einzutreten, ist diesbezüglich festzuhalten, dass die ent-
sprechenden Vollmachten (datierend vom 27. Oktober 2017) am 8. No-
vember 2017 dem hiesigen Gericht eingereicht wurden (vgl. Bf-act. B.02
im Verfahren U 17 98). Damit fehlt es in dieser Hinsicht an keiner Pro-
zessvoraussetzung. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen ebenfalls
zu keinen Bemerkungen Anlass geben, kann auf die vorliegend frist- und
formgerecht eingereichten Beschwerden eingetreten werden.
3.
Streitig und zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob mangels genügender
Begründung der Werte in den Schätzungsentscheiden vom 30. Septem-
ber 2016 bzw. dem angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. Sep-
tember 2017 (Bf-act. 1) sowie mangels Offenlegung der Vergleichsobjekte
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt und ob die in den Schät-
zungsentscheiden vom 30. September 2016 festgelegten und im Be-
schwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) durch den Be-
schwerdegegner bestätigten Nutzflächen, Verkehrs- und Eigenmietwerte
marktgerecht festgesetzt wurden. Ebenfalls streitig ist die Auferlegung der
Verfahrenskosten.
4.
Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes ist bei angefochte-
nen Beschwerdeentscheiden in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und
b VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Miss-
brauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhaltes beschränkt. Dies bedeutet, dass der
Schätzungskommission bzw. den Schätzungsbezirken in Bewertungsfra-

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gen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung
naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt
es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechts-
technischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgewei-
tet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so
namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewer-
tung einer Gegebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtli-
cher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der
Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie
gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993
Nr. 49).
5.1.
Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör
zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehör-
sanspruchs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der
Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 132 V
387 E. 5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, ins-
besondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar
geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht einge-
schränkt ist und den Beschwerdeführern daraus auch kein Nachteil er-
wächst. Eine Heilung ist demgegenüber aber immer dann ausgeschlos-
sen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der
Parteirechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 126 I 68
E. 2 mit Hinweisen; PVG 2011 Nr. 31 E.2a mit weiteren Hinweisen).
5.2.
Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen
Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur
Durchführung eines ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die
Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (PVG 2011 Nr. 31 E.2a mit weite-
ren Hinweisen). Nur wenn es sich aus verfahrensökonomischen Gründen

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geradezu aufdrängt, ist die Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im
Rechtsmittelverfahren ausnahmsweise zuzulassen.
5.3.
Aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-
senschaft (BV; SR 101) folgt ein Mindestanspruch auf Begründung eines
hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale Behörden ergibt
sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1
VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begründen seien.
Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger
wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden
hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein,
dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies
ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich
über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem
Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von
denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid
stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). Zwar darf sich die Behörde
auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Es
ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbeständlichen
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern
sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichts-
punkte beschränken (BGE 126 I 97 E. 2b). Ob die Begründung rechtlich
zutreffend und haltbar ist, ist alsdann keine Frage des formellen Anspru-
ches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der
Streitfrage.
6.
Die Beschwerdeführer machen in diesem Zusammenhang zum einen
geltend, die in den Schätzungsentscheiden vom 30. September 2016 ver-
fügten Werte seien nicht bzw. ungenügend begründet worden und daher
nicht nachvollziehbar. Eine nachvollziehbare und substantiierte Begrün-
dung für die angefochtenen Schätzungen liege auch nach Abschluss des

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verwaltungsinternen Verfahrens nicht vor. Zum anderen wird vorgebracht,
die Vergleichsobjekte würden weder offengelegt noch angeführt werden,
womit weder ein Vergleich möglich sei noch eine Begründung vorliege.
6.1.
Hinsichtlich der nicht bzw. ungenügend begründeten Werte gilt es
zunächst festzuhalten, dass die Schätzungseröffnungen vom 30. Sep-
tember 2016, aus welchen die massgebenden Werte ersichtlich sind, kei-
ne Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellen. Wie der Beschwerde-
gegner zutreffend festhält, wird das rechtliche Gehör mit dem nachfolgen-
den verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren sichergestellt. Dadurch
wird einem Adressaten eines Schätzungsentscheids ermöglicht, eine Be-
gründung bzw. Erläuterung der Werte zu verlangen, falls dies gewünscht
ist.
6.2.
Vorliegend erhob die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
namens und im Auftrag u.a. der Beschwerdeführer bzw. teilweise ihrer
Rechtsvorgängerin am 3. November 2016 Beschwerde gegen die Schät-
zungseröffnungen vom 30. September 2016 beim Beschwerdegegner
(vgl. Bg-act. 1/2). Im Rahmen dieses verwaltungsinternen Beschwerde-
verfahrens wurde der Schätzungsbezirk 1 zur Stellungnahme aufgefordert
(vgl. Bg-act. 1/3). Der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom
6. Januar 2017 ist betreffend Begründung der massgebenden Werte zu
entnehmen, dass sich der Schätzungsbezirk 1 bei seinen Schätzungsent-
scheiden für die Festlegung eines am Markt orientierten Verkehrswertes
auf effektiv erzielte Verkaufspreise abstütze. Weiter erfolge die Verkehrs-
wertfestlegung über die Nettowohnfläche unter Berücksichtigung der
wertbeeinflussenden Kriterien wie Wohnlage, Besonnung/Sicht, Immissi-
onen, das wirtschaftliche Alter, die Haustechnik, den Ausbau von Nass-
zellen und Küche, der Ausbau und die Gestaltung der Wohnräume
(Wohnwert) und die Zusatznutzungen. Die Beurteilung dieser Parameter
erfolge durch ein Punktierungssystem, das auf den Vergleichen in der

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Beilage ersichtlich sei. Für die Berechnung der Nettowohnfläche sei die
Schätzungsanweisung massgebend. Im vorliegenden Fall seien sechs
der zwölf Wohnungen mit sieben Einstellplätzen an Dritte verkauft wor-
den. Die festgelegten Verkehrswerte lägen auf dem Niveau dieser Hand-
änderungen und entsprächen den örtlichen Marktverhältnissen. Die Miet-
werte seien aufgrund der Nettowohnfläche der Wohnungen errechnet
worden. Die in den Erdgeschosswohnungen als Wellness- bzw. Hobby-
raum bezeichneten Räume seien alle direkt von der Wohnung aus
zugänglich und würden gemäss den gesetzlichen Vorgaben der SchA
NLW zur Wohnfläche gehören. Die Vergleiche mit einer repräsentativen
Anzahl von vergleichbaren, vermieteten Wohnungen in X._____ zeigten
auf, dass die festgelegten Mietwerte zwischen 89% und 101% der Markt-
mieten lägen und damit den örtlichen, aktuellen Mietverhältnissen ent-
sprächen (vgl. Bg-act. 1/3). In der Folge wurde den Beschwerdeführern
alsdann die Schätzungsanweisung über die nichtlandwirtschaftlichen
Grundstücke (SchA NLW) zugestellt (vgl. Bg-act. 1/4).
6.3.
Im Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017 (Bf-act. 1) erwog der
Beschwerdegegner betreffend die Rüge des rechtlichen Gehörs – welche
die Beschwerdeführer bereits im Beschwerdeverfahren vor dem Be-
schwerdegegner vorgebracht hatten – im Rahmen des gesamten Schrif-
tenwechsels sei den Beschwerdeführern mit der Zustellung der Schät-
zungsanweisung, mit Ausführungen und mit anonymisierten Tabellen der
Vergleichsobjekte vollumfänglich Aufschluss erteilt worden (vgl. S. 5 des
angefochtenen Entscheids).
6.4.
Vorliegend ergibt sich aus den Ausführungen der Stellungnahme des
Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017, dass für die Festlegung des
Verkehrswertes und des Mietwertes die Nettowohnfläche sowie weitere
bewertungsrelevante Parameter, deren Beurteilung durch ein Punktie-
rungssystem erfolgt, relevant sind.

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6.4.1.
Die Berechnung der Nettowohnfläche wird in der Stellungnahme des
Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017 anhand der Bestimmungen der
Schätzungsanweisung erläutert und begründet (vgl. E.6.2 vorstehend).
Zudem wurde den Beschwerdeführern die entsprechende Schätzungs-
anweisung zugestellt. Vor diesem Hintergrund kann betreffend die Be-
rechnung der Nettowohnfläche nicht von einer fehlenden bzw. ungenü-
genden Begründung die Rede sein.
6.4.2.
Betreffend das Punktierungssystem wird im Rahmen des verwaltungsin-
ternen Verfahrens seitens des Schätzungsbezirks 1 auf die Beilage "Ver-
gleich: Markmieten/geschätzte Miete" mit den anonymisierten Tabellen
verwiesen. Aus dieser Beilage ist u.a. ersichtlich, dass die Liegenschaften
im Erdgeschoss jeweils mit 30 Punkten und diejenigen im Ober- bzw. Da-
chgeschoss mit jeweils 33 Punkten bewertet wurden. Ebenfalls geht her-
vor, dass hierfür 10 Kriterien (Wohnlage, Besonnung/Sicht, Verkehrslage
Distanz/Erschliessung, Immissionen, Wirtschaftliches Alter, Haustechnik,
Bad/WC, Küche, Wohnräume/Wohnwert, Zusatznutzungen) berücksich-
tigt wurden, wobei jedes Kriterium mit +/- 9 Punkten bewertet werden
kann (vgl. Beilage zur Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6.
Januar 2017 [Bg-act. 1/3]). Indessen wird in keiner Weise erwähnt – we-
der in der Stellungnahme des Schätzungsbezirks 1 vom 6. Januar 2017,
noch in der besagten Beilage, noch im angefochtenen Beschwerdeent-
scheid des Beschwerdegegners vom 25. September 2017 – wie sich die
30 bzw. 33 Punkte erschliessen. Die angesprochene Beilage enthält le-
diglich die Gesamtpunktzahl von 30 bzw. 33 Punkten. Wie die einzelnen
Kriterien gewichtet wurden und sich schliesslich die Gesamtpunktzahl von
30 bzw. 33 Punkten zusammensetzt, ergibt sich daraus nicht. Zwar befin-
den sich in den vom Beschwerdegegner dem Gericht eingereichten
Schätzungsunterlagen zusätzlich handschriftliche Objektprotokolle, aus
welchen betreffend die Wohnung der Beschwerdeführerin 1 und der Be-

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schwerdeführer 3 die Bewertung zumindest der Kriterien Nasszellen,
Küche, Wohnwert, Zusatznutzung sowie Besonnung/Sicht hervorgeht.
Hingegen ist in Bezug auf die Kriterien Immission, Haustechnik und wirt-
schaftliches Alter wiederum nicht ersichtlich, wie diese bewertet wurden.
Für die Wohnung der Beschwerdeführer 2 wurden gar keine Kriterien be-
wertet, da sich die Wohnung im Zeitpunkt der Bewertung offenbar noch
im Rohbau befunden hat (vgl. Bg-act. 1/1). Zur Wohnung der Beschwer-
deführer 4 wurden dem Gericht alsdann gar keine Akten eingereicht.
6.4.3.
Im Weiteren ergibt sich aus der Beilage betreffend Vergleichsobjekte zwar
die Punktegesamtzahl der Vergleichsobjekte, mithin 25, 7, 7, und 10. Wie
sich die Punktedifferenzen zwischen den Vergleichsobjekten und den Be-
schwerdeobjekten erklären lassen, wird hingegen ebenfalls nicht begrün-
det. Im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. September 2017
(Bf-act. 1) führt der Beschwerdegegner im Zusammenhang mit dem
Mietwert sodann aus, die den Beschwerdeführern ausgehändigten an-
onymisierten Vergleichstabellen zeigten, dass die für die vorliegenden
Schätzungsobjekte eingesetzten Mietwerte für die 3.5-Zimmerwohnung
von 105 m2 Nutzfläche 1 %, von 112 m2 Nutzfläche 9 % und von 113 m2
Nutzfläche 6 % und die 4.5-Zimmerwohnungen mit 88 m2 Nutzfläche
11 % unter dem Markt bzw. die 5.5-Zimmerwohnungen mit 99 m2 Nutz-
fläche 1 % über dem Markt liegen würden. Diese Ausführungen stellen
nun aber keine tatsächliche Begründung der Mietwerte dar. So ist es den
Beschwerdeführern gestützt auf diese Ausführungen in keiner Weise
möglich zu überprüfen, ob die Vergleichsliegenschaften effektiv ver-
gleichbar sind.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist zur Prüfung der Verglei-
che allerdings nicht erforderlich, dass die Vergleichsobjekte offengelegt
werden. Die Beschwerdeführer haben zwar als Adressaten der Schätzung
gestützt auf Art. 8 Abs. 2 SchG ein Recht auf Einsicht in die entsprechen-

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den Akten. Dieses Recht ist jedoch durch wichtige öffentliche oder
schutzwürdige private Interessen beschränkt. Der Eigenmietwert einer
Vergleichsliegenschaft gilt durchaus als schutzwürdiges privates Interes-
se, handelt es sich dabei doch um einen wesentlichen Bestandteil des
steuerbaren Einkommens einer Drittperson, womit die Nicht-Offenlegung
der Vergleichsobjekte keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt.
Allerdings ist für die Adressaten der Schätzung entscheidend, ob die Ver-
gleichsliegenschaften hinsichtlich der Bewertungskriterien vergleichbar
sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015
E.2.2). Um dies beurteilen zu können, muss aber zumindest die Punkte-
differenz begründet werden, was vorliegend nicht geschehen ist. Damit
sind die festgesetzten Mietwerte für die Beschwerdeführer in keiner Art
und Weise überprüfbar.
6.4.4.
Hinzu kommt sodann, dass es sich bei den Liegenschaften der Be-
schwerdeführer um 3.5-Zimmerwohnungen handelt, welche gemäss der
Beilage betreffend Vergleichsobjekte mit 4- und 4.5-Zimmerwohnungen
verglichen wurden. Der Beschwerdegegner unterlässt es auch diesbezüg-
lich, in irgendeiner Art und Weise zu begründen, weshalb keine Verglei-
che mit 3.5-Zimmerwohnungen erfolgt sind.
6.4.5.
Ferner ist für einen Laien nicht nachvollziehbar, wieso in der Beilage mit
den anonymisierten Tabellen die Zahlen in der Zeile "Zusammenfassung
Vergleichsobjekte" in der Spalte "Nutzfläche" sowie "Ausgleich auf Punkt
Beschwerdeobjekt CHF/Jahr" zusammengezählt, demgegenüber aber in
der Spalte "Ausgleich auf Punkte Beschwerdeobjekt CHF/m2/Jahr" die
Zahlen nicht addiert, sondern der Durchschnitt dieser genommen wird.
6.5.
Nach dem Gesagten reichen die Ausführungen des Schätzungsbezirks 1
in der Stellungnahme vom 6. Januar 2017, die Beilage betreffend Ver-
gleichsobjekte, die Objektprotokolle sowie die Ausführungen des Be-

- 23 -
schwerdegegners im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 25. Sep-
tember 2017 nicht aus, um die massgebenden Werte genügend zu be-
gründen. Den Beschwerdeführern ist es selbst nach den Ausführungen im
verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren nicht möglich, die festgesetz-
ten Werte auch nur ansatzweise überprüfen zu können. Damit liegt eine
Verletzung der Begründungspflicht und damit des Anspruchs auf rechtli-
ches Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV vor.
Indem der Beschwerdegegner durch sein Vorgehen den verfassungs-
mässigen Gehörsanspruch der Beschwerdeführer in schwerwiegender
Weise missachtet hat, hat er es gleichzeitig auch versäumt, das ihm ob-
liegende Verwaltungsverfahren in ordentlicher Weise abzuwickeln. Der
Beschwerdegegner versucht nun, seine Begründungspflicht teilweise im
Rahmen der Duplik vom 5. März 2018 im vorliegenden Beschwerdever-
fahren nachzuholen. So wird erstmals in der Duplik vom 5. März 2018 ei-
ne Tabelle abgebildet, aus welcher die Gewichtung sämtlicher Kriterien
hervorgeht (vgl. Duplik S. 4). Ebenso führt der Beschwerdegegner zur
Begründung der Punktedifferenzierung in der Duplik vom 5. März 2018
erstmals aus, das zur Wertermittlung beigezogene Vergleichsobjekt Nr. 1
mit 25 Punkten liege an einer etwas schlechteren Lage in der Nähe von
Bahngeleisen, was die um fünf Prozentpunkte tiefere Bewertung rechtfer-
tige. Bei den übrigen drei Vergleichsobjekten handle es sich um ältere
Wohnungen (Baujahr 1910) mit deutlich schlechterem Ausbau und
Wohnkomfort. Zudem lägen diese an der Hauptstrasse im Zentrum von
X._____ mit hoher bzw. sehr hoher Abgas- und Lärmbelästigung. Des-
halb sei eine um 20 bzw. 23 Prozentpunkte tiefere Bewertung angemes-
sen und gerechtfertigt (vgl. Duplik S. 5). Diese Ausführungen erfolgen zu
spät. Der vorliegende Mangel kann nachträglich nicht mehr im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren geheilt werden. Es geht jedenfalls nicht an,
dass sich Verwaltungsbehörden über den elementaren Grundsatz des
rechtlichen Gehörs hinwegsetzen und darauf vertrauen, dass solche gra-

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vierenden Verfahrensmängel in einem vom durch den Verwaltungsakt Be-
troffenen allfällig angestrengten Gerichtsverfahren dann schon behoben
würden. Solches führte dazu, dass die Verwaltungsgerichtsbarkeit anstel-
le der an sich zuständigen Verwaltungsinstanz ganze Verwaltungsverfah-
ren durchführen bzw. diese für die Verwaltungsbehörden nachholen
müsste, was dem Wesen der Verwaltungsgerichtsbarkeit, deren Aufgabe
darin besteht, als unabhängige, ausserhalb der Verwaltung stehende In-
stanz Verwaltungsakte auf ihre Rechtmässigkeit hin zu überprüfen, krass
widerspräche (vgl. PVG 2011 Nr. 31 E.2d mit weiteren Hinweisen).
7.
Der angefochtene Beschwerdeentscheid ist demzufolge unter Gutheis-
sung der Beschwerden aufzuheben und die Sache zur ordnungsgemäs-
sen Durchführung des Verfahrens und neuem Entscheid an den Be-
schwerdegegner zurückzuweisen.
8.
Lediglich der Vollständigkeit halber und um einen erneuten Weiterzug des
neuen Entscheids des Beschwerdegegners an das hiesige Gericht allen-
falls verhindern zu können, sei an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass
für die Berechnung der Nettowohnflächen nicht das kommunale Bauge-
setz der Gemeinde X._____ massgebend ist. Gemäss Art. 1 Abs. 1 SchG
regelt das Gesetz über die amtlichen Schätzungen die Durchführung von
amtlichen Schätzungen im Kanton Graubünden und findet gemäss Art. 1
Abs. 1 SchV die Verordnung über die amtlichen Schätzungen Anwendung
auf Schätzungsobjekte wie die vorliegenden. In Art. 2 Abs. 1 SchV ist so-
dann festgehalten, dass für die Schätzungen insbesondere u.a. die ein-
schlägigen Empfehlungen und Normen von Fachverbänden (lit. g) und die
Schätzungsanweisung des zuständigen Amtes (lit. i) zu beachten sind.
Gestützt auf diese Bestimmungen ist es nicht zu beanstanden, dass der
Beschwerdegegner für die Berechnung der Nettowohnflächen auf die SIA
Norm 416 und die Schätzungsanweisung NLW abgestellt hat.

- 25 -
9.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Be-
schwerdegegners (Art. 73 Abs. 1 VRG). Da die Beschwerdeführer nicht
anwaltlich vertreten sind, ist ihnen keine aussergerichtliche Entschädi-
gung zuzusprechen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden U 17 96, U 17 97 und U 17 98 werden gutheissen, der
angefochtene Entscheid des Amtes für Schätzungswesen vom 25. Sep-
tember 2017 aufgehoben und die Sache zur ordnungsgemäss Durch-
führung des Verfahrens und neuem Entscheid an das Amt für Immobili-
enbewertung Graubünden zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
500.--
zusammen
Fr.
3‘000.--
gehen zulasten des Amtes für Immobilienbewertung Graubünden und sind
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwal-
tung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]