gr_gerichte · A 2012 55 · 2013-05-14 · de

Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen | Ersatzabgabe

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 12 55
4. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 
und Audétat, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 14. Mai 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Bolt, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde Arosa, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen


- 2 -
1.
Mit Baugesuchen vom 19. Juni 2012 bzw. vom 19. Juli 2012 beantragte 
die A._____ AG einen An- und Aufbau der bestehenden Liegenschaft 
„Casa N._____“ an der M._____strasse in Arosa. Im Rahmen der 
Baubewilligung vom 27. August 2012 auferlegte die Baukommission der 
Gemeinde Arosa der Bauherrschaft eine Lenkungsabgabe für die 
gesamte Bruttogeschossfläche (BGF) von 473 m2 in der Höhe von 
Fr. 331‘100.-- (473 m2 BGF à Fr. 700.--). Betreffend Baufreigabe wurde 
festgehalten, 
dass 
diese 
unter 
Vorbehalt 
der 
Einzahlung 
der 
Lenkungsabgabe zehn Tage vor Baubeginn und mit dem Vorbezug des 
Kontingentes des Jahres 2016 ab dem 16. April 2015 erfolgen könne. Die 
durch 
die 
Bauherrschaft 
dagegen 
erhobene 
Einsprache 
vom 
10. September 2012 mit dem Antrag auf Reduktion der Lenkungsabgabe 
auf Fr. 137‘620.-- (196.6 m2 BGF à Fr. 700.--) wurde durch den 
Gemeinderat Arosa mit Entscheid vom 29. Oktober 2012, mitgeteilt am 
16. November 2012, teilweise dahingehend gutgeheissen, dass die 
Lenkungsabgabe für die Erweiterung von insgesamt 196.66 m2 BGF à 
Fr. 700.--, total Fr. 137‘662.--, zehn Tage vor Baubeginn zahlbar sei, 
während die Lenkungsabgabe für den Wiederaufbau von insgesamt 
276.4 m2 BGF à Fr. 700.--, total Fr. 193‘480.--, anteilsmässig pro 
verkaufte Wohnung (je nach Grösse der Wohnung zwischen Fr. 26‘528.-- 
und Fr. 28‘568.--) zum Zeitpunkt einer Handänderung der Wohnungen 1 
bis 7 fällig sei. 
2.
Dagegen erhob die A._____ AG am 19. Dezember 2012 Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen auf 
Aufhebung von Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids und Festlegung der 
Lenkungsabgabe für die Erweiterung auf Fr. 137‘662.-- (je nach Grösse 
der Wohnung zwischen Fr. 18‘874.-- und Fr. 20‘327.--) und für den 
Ersatzbau auf Fr. 98‘079.85 (je nach Grösse der Wohnung zwischen 
Fr. 13‘445.40 und Fr. 14‘484.95). 


- 3 -
•
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz gehe es vorliegend zu einem 
grossen Teil um einen Umbau von bestehenden altrechtlichen 
Wohnungen. Bei den bisherigen Wohnungen mit einer BGF von 136.3 
m2 würden Wände, Böden und Zwischendecken lediglich renoviert 
und mit einzelnen Durchbrüchen versehen. Ansonsten würden sie 
praktisch unverändert an Ort und Stelle bestehen bleiben. Auch die 
Aussenwände 
sowie 
die 
gesamte 
Tragkonstruktion 
würden 
mehrheitlich erhalten bleiben. Allerdings würden 140.1 m2 BGF der 
bestehenden Wohnungen in den Erweiterungsbau ausserhalb der 
bisherigen Gebäudehülle verlagert. 
•
Unstreitig sei im vorliegenden Fall, dass das bestehende Gebäude mit 
einer BGF von 196.6 m2 erweitert werden solle und hierfür eine 
Lenkungsabgabe von Fr. 137‘662.-- geschuldet sei. Fraglich sei 
hingegen wie die bisherige BGF von 276.4 m2 zu behandeln sei. 
•
Sie anerkenne grundsätzlich, dass jener Teil der bestehenden 
altrechtlichen Wohnung, der im Zuge der Sanierung in den Anbau 
ausserhalb der bestehenden Gebäudehülle zu liegen komme, der 
Lenkungsabgabepflicht unterstehe. Hierbei sei von einem Ersatzbau 
im Sinne von Art. 2 Abs. 14 und Art. 11 Abs. 2 ZWG auszugehen. 
•
Ein Wiederaufbau, wie ihn die Vorinstanz annehme, liege nicht vor, 
schon gar nicht bezüglich der 136.3 m2 BGF, die in den bestehenden 
Wohnungen erhalten blieben und - wenn überhaupt - höchsten 
umgebaut würden. Massgebend sei somit allein Art. 12 lit. b ZWG, 
wonach 
bei 
Umbauten 
die 
vorbestehende 
BGF 
von 
der 
Lenkungsabgabe 
ausgenommen 
sei. 
Ein 
Umbau 
lasse 
begriffsnotwendig auch umfassende und einschneidende bauliche 
Veränderungen innerhalb eines bestehenden Gebäudes zu (Art. 2 
Abs. 17 ZWG), solange das Gebäude nicht vollständig abgerissen 
oder zerstört und erst dann wieder aufgebaut werde. Von der 
Ausnahme der Lenkungsabgabe betroffen seien hier zwar nur die 
Wohnungen Nr. 1, 2, 3 und 7, weshalb streng genommen diese jene 
Wohnungen davon profitieren sollten. Die Gemeinde habe die Flächen 
Wiederaufbau aus Praktikabilitätsgründen jedoch prozentual im 
Verhältnis der BGF der einzelnen Wohnungen zur BGF sämtlicher 
Wohnungen verteilt, was sie der Einfachheit halber akzeptieren könne, 
solange insgesamt mindestens 136.6 m2 BGF (recte: 136.3 m2 BGF) 
von der Lenkungsabgabe ausgenommen blieben. 


- 4 -
3.
Die Gemeinde Arosa beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung 
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. 
•
Die Beschwerdeführerin habe mit Baugesuchen vom 19. Juni 2012 
bzw. vom 19. Juli 2012 beantragt, das Mehrfamilienhaus „Casa 
N._____“ teilweise abzubrechen und durch eine anzugliedernde Baute 
zu ergänzen. Das Projekt habe vorgesehen, von der bestehenden 
Baute 
die 
Südostfassade, 
die 
Nordwestfassade, 
das 
Nordwestgiebeldach und die Garage ganzheitlich abzubrechen und in 
die grössere neue Baute mit neu 473 m2 BGF anstatt wie bisher 276.4 
m2 BGF zu integrieren. 
•
Die Beschwerdeführerin stelle sich nur gegen die vollumfängliche 
Abgabe für den Teil Wiederaufbau (276.4 m2 BGF), den sie lediglich 
als teilweisen Ersatzbau anerkenne, von welchem der Anteil Umbau 
abzuziehen sei und somit nur zusätzlich 140.1 m2 BGF zu total 
Fr. 98‘079.85 als Lenkungsabgabe erbracht werden müssten. 
•
Was als Ersatzbau, Wiederaufbau, Erweiterung und Umbau zu gelten 
habe, sei in Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG geregelt. Das ZWG äussere sich 
zwar nicht dazu, wo die Grenze zwischen Umbau und Ersatz-
/Wiederaufbau liege. Das Verwaltungsgericht habe in seiner Praxis 
dafür aber in PVG 1970 Nr. 25, 1986 Nr. 32 und 1990 Nr. 19 in 
Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen Änderung 
gemäss Art. 24 Abs. 2 RPG Unterscheidungskriterien entwickelt. 
Demnach sei von Belang, in welchem Verhältnis die alten, bleibenden 
Gebäudeteile zu den neu errichteten stünden. Ein Umbau dürfte dann 
zu bejahen sein, wenn sich das äussere Bild und die innere 
Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in einer Art verändern würden, 
welche einem unbefangenen Betrachter erlaube, geändertes und 
unverändertes Bauwerk miteinander auf eine und dieselbe Stufe zu 
setzen. Es dürfe kein neues Bauwerk entstehen. 
•
Im vorliegenden Fall seien die Veränderungen derart umfassend, dass 
praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen 
werden müsse. 
•
Überdies stimme die Verneinung eines Umbaus vorliegend mit den 
Zielen des Gesetzgebers überein, da in der vorberatenden 
Gemeindeversammlung vom 23. Oktober 2011 mit Bezug auf 
altrechtliche Wohnungen ausdrücklich strengere Massstäbe verlangt 
worden seien. Eine grosszügigere Auslegung des Umbaus würde der 
Umgehung der ordnenden Lenkungsabgabe unweigerlich Tür und Tor 
öffnen. 
Durch 
die 
inzwischen 
erfolgte 
Annahme 
der 
Zweitwohnungsinitiative habe sich der Druck auf davon befreite 


- 5 -
altrechtliche Bauten zusätzlich noch erhöht. Umso mehr habe sie 
grösstes Interesse, den Anliegen des ZWG zum Durchbruch zu 
verhelfen. 
•
Nicht von Belang sei, ob der Begriff „Wiederaufbau“ oder „Ersatzbau“ 
verwendet werde, da Art. 11 und 12 ZWG in beiden Fällen 
anzuwenden seien. 
4.
In ihrer Replik ergänzte die Beschwerdeführerin ihre Ausführungen wie 
folgt:
•
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin habe sie 
keinen Abbruch des Mehrfamilienhauses „Casa N._____“, sondern 
einen „Umbau“ und „Anbau“ beantragt. Zudem sehe das Projekt auch 
nicht vor, von der bestehenden Baute die Südostfassade, die 
Nordwestfassade, 
das 
Nordwestgiebeldach 
und 
die 
Garage 
ganzheitlich abzubrechen. Vielmehr könne den Baugesuchsplänen 
entnommen werden, dass sämtliche in den Baugesuchsplänen 
schwarz 
eingezeichneten 
Fassaden 
bzw. 
Aussenmauern 
der 
bestehenden Baute erhalten würden. Von sämtlichen bestehenden 
Aussenmauern würden lediglich an der Südwestfassade zwei kurze 
Stücke von je 2.7 Meter Länge im 2. Untergeschoss sowie im 
2. Dachgeschoss 
abgebrochen, 
um 
zwischen 
Küche 
und 
Wohnzimmer einen Durchgang zu schaffen. 
•
Zutreffend sei, dass das Giebeldach auf der Nordwestseite sowie die 
Garage abgebrochen würden. Im Weiteren würden vereinzelt 
Innenwände durchgebrochen. Dabei könne mit Sicherheit nicht von 
einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werden. Die 
bestehende Baute bzw. die bestehende BGF würden lediglich 
umgebaut. Auf den beiliegenden Bildern könne unschwer festgestellt 
werden, dass das bestehende Gebäude weitestgehend unverändert 
erhalten bleibe und vom Erweiterungsbau von zwei Seiten eingefasst 
werde. 
•
Art. 2 Abs. 17 ZWG definiere als Umbau jede über den Unterhalt 
hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes. 
Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes seien vom Begriff des 
Umbaus nicht nur geringfügige, äusserlich nicht in Erscheinung 
tretende Veränderungen umfasst, sondern auch umfassende bauliche 
Eingriffe in die Gebäudestruktur, soweit diese innerhalb eines 
bestehenden Gebäudes erfolgten. 


- 6 -
•
Die von der Beschwerdegegnerin zitierte Rechtsprechung in 
Anlehnung an Art. 24 Abs. 2 RPG sei für die Auslegung von Art. 2 
Abs. 17 ZWG nicht anwendbar. Denn vorliegend brauche nicht etwa 
entschieden zu werden, wie der projektierte Um- und Anbau des 
Mehrfamilienhauses „Casa N._____“ gewissermassen nach der 
Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich zu qualifizieren sei. Die 
kommunale Baukommission habe zu Recht nur 197 m2 der insgesamt 
473 m2 des gesamten Projekts der Kontingentsregelung gemäss Art. 3 
ff. ZWG unterstellt und die restlichen BGF gestützt auf Art. 3 Abs. 3 
ZWG 
von 
der 
Kontingentierungspflicht 
ausgenommen. 
Auch 
hinsichtlich der Lenkungsabgabe würden Art. 11 und 12 ZWG 
differenzierte 
Lösungen 
vorsehen. 
Gerade 
bei 
grösseren 
Gesamtsanierungen gelte es zu unterscheiden, welche Wohnflächen 
neu als abgabepflichtige Erweiterung entstehen würden und welche 
innerhalb des bestehenden Gebäudes lediglich umgebaut würden und 
als lenkungssteuerfrei zu betrachten seien. 
5.
In ihrer Duplik führte die Beschwerdegegnerin noch aus, dass die 
Beschwerdeführerin zu Recht auf Art. 2 Abs. 17 ZWG hinweise, wonach 
als Umbau jede über den Unterhalt und die Erneuerung hinausgehende 
bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes gelte. Dieser Artikel sei 
nicht nur in vorliegendem Verfahren zentral, sondern auch für die 
zukünftige Bautätigkeit in der Gemeinde wegweisend; denn das 
Baugewerbe werde sich inskünftig vorwiegend auf altrechtliche Bauten 
stürzen, weil nur noch diese Spielraum für die Erstellung von kalten 
Zweitwohnungen bieten würden. Art. 2 Abs. 17 und Art. 12 lit. b ZWG 
seien auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da das Projekt das 
Durchbrechen mehrerer Teile der Gebäudehülle vorsehe und im Ergebnis 
geradezu von einem Neubau gesprochen werden müsse. Deshalb sei die 
Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m2 zu 
entrichten. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


- 7 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
angefochtene, kommunale Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 
vom 29. Oktober 2012. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die 
Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m2 oder 
bloss für die Erweiterung (196.66 m2; Fr. 137‘620.--) und den Ersatzbau 
(140.1 m2; Fr. 98‘079.85) zu entrichten ist. 
2. a)
Noch bevor das Schweizer Stimmvolk am 11. März 2012 die Initiative 
„Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenommen hat, mit 
welcher der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der 
Wohneinheiten 
und 
der 
für 
Wohnzwecke 
genutzten 
Bruttogeschossflächen einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt 
wurde, hat die beschwerdegegnerische Gemeinde im Hinblick auf eine 
geordnete und nachhaltige bauliche Entwicklung und mit Rücksicht auf 
die begrenzten Baulandreserven den Zweitwohnungsbau mit einer 
Kontingentierung beschränkt und zusätzlich mit einer Lenkungsabgabe 
belastet. Zu diesem Zweck erliess die Gemeinde das Gesetz über die 
Kontingentierung 
von 
Zweitwohnungen 
und 
die 
Erhebung 
einer 
Lenkungsabgabe (ZWG) vom 23. Oktober 2011, welches mit der 
Genehmigung durch die Regierung am 8. Mai 2012 in Kraft getreten ist.
b)
Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG erhebt die Gemeinde für neu geschaffene 
Zweitwohnungen von den Eigentümerinnen und Eigentümern der 
Baugrundstücke im Zeitpunkt des Baubeginns eine Lenkungsabgabe 
zwischen Fr. 400.-- und Fr. 1‘000.-- pro m2 BGF. Der Lenkungsabgabe 
unterstellt sind bei altrechtlichen Wohnungen die BGF der Erweiterung. 
Bei oder nach Wiederauf- oder Ersatzbau von freiwillig abgebrochenen 
altrechtlichen Wohnungen wird die Lenkungsabgabe für diejenigen BGF 


- 8 -
einer Wohnung erhoben, für die noch keine Lenkungsabgabe bezahlt 
wurde, sobald diese Wohnung eine Handänderung erfährt (Art. 11 Abs. 2 
ZWG). Von der Lenkungsabgabe befreit sind gemäss Art. 12 ZWG die 
unveränderte 
Zuführung 
von 
altrechtlichen 
Wohnungen 
zur 
Zweitwohnungsnutzung (lit. a), bei Umbau von Wohnungen pro 
altrechtlicher Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden 
Wohnung (lit. b), bei Ersatzbauten und Wiederaufbau von altrechtlichen 
Wohnungen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der 
betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im 
Sinne dieses Gesetzes erfährt (lit. c) sowie deklarierte Zweitwohnungen in 
Hotelzonen, welche nachgewiesenermassen für die Querfinanzierung von 
Hotels und hotelähnlichen Betrieben verwendet werden (lit. d). 
c)
In Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG werden die für vorliegendes 
Beschwerdeverfahren 
im 
Zentrum 
stehenden 
Begriffe 
Ersatzbau, 
Wiederaufbau, Erweiterung und Umbau wie folgt definiert:
14 Als Ersatzbau gilt der nach Zerstörung durch höhere Gewalt oder 
freiwilligem Abbruch vorgenommene Ersatz eines Gebäudes auf 
demselben Grundstück. 
15 Als Wiederaufbau gilt der nach Zerstörung durch höhere Gewalt oder 
freiwilligem Abbruch vorgenommene Ersatz eines Gebäudes innerhalb 
des gleichen Grundrisses und innerhalb der vorbestehenden 
Gebäudehülle (Hofstattrecht). 
16 Als Erweiterung gilt jede Vergrösserung eines bestehenden Gebäudes 
ausserhalb der Gebäudehülle. 
17 Als Umbau gilt jede über den Unterhalt und die Erneuerung 
hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes. 
d)
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind sich die Parteien insofern 
einig, als das bestehende Mehrfamilienhaus „Casa N._____“ mit einer 
BGF 
von 
196.66 
m2 
erweitert 
werden 
soll 
und 
hierfür 
eine 


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Lenkungsabgabe in der Höhe von Fr. 137‘662.-- (196.66 m2 à Fr. 700.--) 
geschuldet ist. Streitig geblieben ist hingegen die Frage der Behandlung 
der bis anhin bestehenden BGF von 136.3 m2. Während sich die 
Beschwerdeführerin auf den Standpunkt stellt, die Lenkungsabgabe sei 
bloss für die Erweiterung (196.66 m2) und den Ersatzbau (140.1 m2), nicht 
aber für die bis anhin bestehende BGF von 136.3 m2, geschuldet, 
qualifiziert 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
ersuchten 
baulichen 
Veränderungen als derart umfassend, dass praktisch von einem 
ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werde müsse, weshalb 
die Lenkungsabgabe für die gesamte Bruttogeschossfläche von 473 m2 
zu entrichten sei. Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 
3. a)
Nachdem vorliegend im Rahmen des kommunalen Einspracheverfahrens 
die Auflage betreffend Aufschub der Lenkungsabgabe für den 
Wiederaufbau von insgesamt 276.4 m2 BGF bis zur Handänderung der 
entsprechenden Wohnungen 1 bis 7 ausdrücklich angebracht worden ist, 
liegt die umstrittene Abgrenzung der Belastung mit der Lenkungsabgabe 
in der Auslegung von Art. 12 ZWG, und zwar zwischen lit. b und lit. c 
desselben. 
Diese 
Bestimmung 
besagt 
wörtlich, 
dass 
von 
der 
Lenkungsabgabe befreit sind:
„lit. b:
bei Umbauten von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnung die bis 
dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung.
lit. c:
bei Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen 
pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der 
betreffenden 
Wohnung, 
aber 
nur 
solange, 
bis 
sie 
eine 
Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt.“
Die zu prüfende Frage lautet somit, ob es sich beim zur Diskussion 
stehenden Bauprojekt bloss um einen Umbau i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 
2 Abs. 17 ZWG oder um einen Ersatz- oder Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. 
c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG des altrechtlichen Teils handelt. Diese 


- 10 -
Frage ist vorab anhand der eingereichten und genehmigten Baupläne, in 
Beachtung der in Art. 2 ZWG enthaltenen Definitionen, der allgemeinen 
Auslegung dieser Begriffe sowie der diesbezüglichen Gerichtspraxis zu 
entscheiden, wobei im Abgaberecht die besondere Rolle der klaren 
gesetzlichen Grundlage zu beachten ist. 
b)
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in PVG 1970 Nr. 25 mit der 
Abgrenzung des Begriffes des Neubaus/Wiederaufbaus vom Begriff des 
Umbaus befasst. Der dort aufgestellte Grundsatz, wonach es für die 
Abgrenzung der beiden Begriffe darauf ankommt, in welchem Verhältnis 
die alten, bleibenden Gebäudeteile zu den neu errichteten stehen, hat 
auch heute noch seine Gültigkeit. In PVG 1986 Nr. 32 hatte das 
Verwaltungsgericht Gelegenheit, diese Praxis im Rahmen des BAB-
Verfahrens für teilweise Änderungen, worunter auch Umbauten fallen, zu 
präzisieren. In Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen 
Änderung (Art. 24 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[RPG; SR 700]) fallen Umbauten darunter, wenn sich das äussere Bild 
und die innere Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in einer Art verändern, 
welche einem unbefangenen Betrachter erlaubt, geändertes und 
unverändertes Bauwerk miteinander auf ein und dieselbe Stufe zu setzen. 
Es darf mithin kein neues Bauwerk entstehen. Als Beispiele zulässiger 
Umbauten wurden etwa der Anbau einer Garage an ein Wohnhaus, der 
Ausbau von Keller- und Estrichräumen oder die Erweiterung der 
Nutzfläche in untergeordneter Grössenordnung genannt. 
c)
Das bestehende Wohnhaus „Casa N._____“ mit einer gesamthaften BGF 
von 276.4 m2 umfasst zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss und ein 
Dachgeschoss. Es weist ein Satteldach ohne Dachaufbauten und 
Dacheinschnitte auf. Das Bauprojekt sieht eine umfassende Renovierung 
der bisherigen drei Wohnungen mitsamt einer teilweisen Veränderung der 


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bestehenden Gebäudehülle vor. Weiter sieht das Bauprojekt einen Anbau 
vor, mit dem die bestehenden Wohnungen erweitert und zusätzliche vier 
Wohnungen angegliedert werden. Zusätzlich entstehen im Rahmen des 
Bauprojekts sechs neue Garagen und drei Autoabstellplätze im Freien. Im 
Rahmen des An- und Umbaus bleiben die Nordost- und die 
Südostfassade des bestehenden Wohnhauses als Aussenmauern 
unverändert. Die Nordwest- und die Südwestfassade werden in den 
Erweiterungsbau integriert, wobei sie mehrheitlich stehen gelassen und 
als Innenwand ausgekleidet werden. Im 2. Untergeschoss und im 
Dachgeschoss werden an der Südwestfassade zwei Stücke von je rund 
2.7 Meter Länge abgebrochen, um zwischen Küche und Wohnzimmer 
einen Durchgang zu schaffen. Weiter werden im Gebäudeinnern, 
insbesondere im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Wände, 
Böden und Zwischendecken teilweise mit Durchbrüchen versehen. Das 
Giebeldach auf der Nordwestseite wird abgebrochen und auf der 
Nordostseite um eine drei Meter breite Gaube ergänzt. Des Weiteren wird 
auch die bestehende Garage auf der Nordostseite abgebrochen. Nach 
dem geplanten An- und Umbau beträgt die BGF gesamthaft 473 m2, was 
einer Vergrösserung der massgeblichen Nutzung um 196.66 m2 
entspricht. 
d)
Betrachtet man die bei den Akten liegenden Baueingabepläne sowie die 
der Replik beigelegten Fotografien der Modelle vor und nach dem An- 
und Umbau vor dem Hintergrund der angestellten Abgrenzungskriterien 
sowie der in Art. 2 Abs. 14 - 17 ZWG enthaltenen Begriffsdefinitionen 
erhellt, dass vorliegend einzig von einem Ersatz- bzw. von einem 
Wiederaufbau, keinesfalls aber von einem blossen Umbau die Rede sein 
kann. Durch den An- und Umbau entsteht ein neues, wesentlich 
grösseres Mehrfamilienhaus mit zwar direkter Integration des bisherigen 
Gebäudes aber auch direkter Erweiterung der vorhandenen Wohnungen 


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über die bestehenden Innenmauern (Nordwest- bzw. Südwestfassade) 
des ursprünglichen Gebäudes hinaus. Bereits die innere Ausstattung des 
Mehrfamilienhauses spricht klar für einen Ersatz- bzw. Wiederaufbau und 
gegen einen Umbau. Die Neueinteilung der Räume im 1. Untergeschoss 
und 
im 
Dachgeschoss, 
die 
Umgestaltung 
von 
bestehenden 
Badezimmern, Küchen und Wohnzimmern in nicht BGF-relevante 
Nebenräume im 1. Untergeschoss sowie auch die Angliederung von BGF-
relevanten Räumen an den erweiterten Bauteil sind bauliche Vorkehren, 
welche den Rahmen eines blossen Umbaus i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 
2 Abs. 17 ZWG sprengen. Aber auch das äussere Erscheinungsbild lässt 
keinen anderen Schluss zu. Der Abbruch des Giebeldachs auf der 
Nordwestseite des bestehenden Gebäudes, die Errichtung einer drei 
Meter breiten Gabe auf der Nordostseite des Daches sowie insbesondere 
die massive Vergrösserung der Gebäudemasse (Vergrösserung der 
Gebäudelänge von ursprünglich rund 9 m auf neu knapp 19 m bzw. der 
Gebäudebreite von ursprünglich rund 8 m auf neu rund 14.5 m) machen 
deutlich, dass das bestehende Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen 
und das neue Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen keinesfalls auf 
ein und dieselbe Stufe gesetzt werden können. Die neu errichteten 
Gebäudeteile stehen denn auch nicht bloss in einem untergeordneten 
Verhältnis 
zu 
den 
alten, 
bleibenden 
Gebäudeteilen. 
Vielmehr 
charakterisiert sich das neue Mehrfamilienhaus gerade durch die neu 
errichteten Gebäudeteile. Dass eine solche Umgestaltung viel näher beim 
freiwilligen Ersatz- bzw. Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c ZWG 
anzusiedeln ist als beim Umbau nach Art. 12 lit. b ZWG, liegt auf der 
Hand. Wenn die Beschwerdegegnerin ausführt, die Veränderungen seien 
dermassen umfassend, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch 
und Neubau gesprochen werden müsse, ist ihr vor dem Hintergrund der 
vorstehenden Ausführungen beizupflichten. Insgesamt entstehen durch 
den An- und Umbau eben neue, grössere und insbesondere anders 


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gegliederte Wohnungen, welche gemäss Art. 12 lit. c ZWG von der 
Lenkungsabgabe nur solange befreit sind, als nicht eine Handänderung 
im Sinne des Gesetzes stattfindet. Dies hat die Gemeinde mit 
Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2012 denn auch zu Recht so 
verfügt. 
e)
An diesem Ergebnis vermag der beschwerdeführerische Einwand, 
wonach vorliegend nicht entschieden werden müsse, wie der projektierte 
An- und Umbau des Mehrfamilienhauses „Casa N._____“ nach der 
Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich zu qualifizieren sei, nichts 
zu ändern. Zwar trifft es zu, dass das Art. 11 und 12 ZWG eine 
differenzierte Behandlung der betreffenden BGF zulassen und Art. 12 
lit. b ZWG bei einem Umbauprojekt nicht etwa sämtliche BGF oder aber 
gar keine, sondern nur pro altrechtliche Wohnung die bis dahin 
bestehende BGF der betreffenden Wohnung von der Lenkungsabgabe 
befreit. Zudem sind - wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt - 
durchaus Fälle von Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen vorstellbar, 
bei denen bloss die BGF der Erweiterung und nur diese der 
Lenkungsabgabe unterliegt. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, 
dass das Bauprojekt - wie vorstehend unter Erwägung 3c und d 
dargestellt - unter anderem das Durchbrechen mehrerer Teile der 
ursprünglichen Gebäudehülle, einen Anbau mit vier neuen Wohnungen, 
die Erstellung sechs neuer Garagen und dreier Autoabstellplätze im 
Freien, die Errichtung einer drei Meter breiten Gabe auf der Nordostseite 
des Daches sowie den Abbruch einer Garage und des Giebeldachs auf 
der Nordwestseite vorsieht und demnach im Ergebnis nicht mehr bloss 
von einem Umbau i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG, sondern 
vielmehr von einem Neubau bzw. von einem Ersatz- oder Wiederaufbau 
i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG gesprochen werden 


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muss. Dementsprechend unterliegt aber nicht bloss die BGF der 
Erweiterung, sondern die gesamte BGF von 473 m2 der Lenkungsabgabe. 
f)
Die Tatsache, dass die Vorinstanz die Flächen „Wiederaufbau“ nicht nur 
auf 
die 
betroffenen 
einzelnen 
Wohnungen, 
sondern 
aus 
Praktikabilitätsgründen prozentual im Verhältnis der BGF der einzelnen 
Wohnungen zur BGF sämtlicher Wohnungen verteilt hat, hat die 
Beschwerdeführerin der Einfachheit halber ausdrücklich akzeptiert (vgl. 
Beschwerde Ziff. IV. 6.). Dementsprechend ist darauf nicht weiter 
einzugehen. 
4. a)
Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die Vorinstanz das in 
vorliegendem Beschwerdeverfahren zur Diskussion stehende Bauprojekt 
zu Recht nicht als blossen Umbau, sondern als derart umfassend beurteilt 
hat, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Errichtung 
eines Neubaus auszugehen ist. Der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 29. Oktober 2012 erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtens, 
weshalb die Beschwerde abzuweisen ist. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 
auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) zulasten der Beschwerdeführerin. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘500.--


- 15 -
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
302.--
zusammen
Fr. 2‘802.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung] 
4.
[Mitteilungen]