gr_gerichte · ZK2 2023 64 · 2024-11-14 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Ausweisung der Mieterin | Berufung OR Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Urteil vom 14. November 2024
[Mit Urteil 4A_39/2025 vom 22. Juli 2025 hat das Bundesgericht die gegen diesen
Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, sofern darauf eingetreten wurde.]
Referenz
ZK2 23 64
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Hubert, Vorsitzender
Nydegger und Bergamin
Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____ GmbH
Berufungsklägerin
gegen
B._____ AG
Berufungsbeklagte
Gegenstand
Ausweisung der Mieterin
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Prättigau/Davos vom 15.06.2023, mit-
geteilt am 02.11.2023 (Proz. Nr. 115-2022-4)
Mitteilung
6. Dezember 2024

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Sachverhalt
A.
Mit Mietvertrag vom 18. September 2019 mietete die A._____ GmbH als
Mieterin von der B._____ AG als Vermieterin die Räumlichkeiten "C._____" an der
D._____ in E._____ für eine feste Mietzeit vom 1. Dezember 2019 bis zum 30.
April 2020 zum Zweck der Weitervermietung während des F._____ in E._____.
Als Mietzins für die gesamte Mietdauer vereinbarten die Parteien einen Betrag von
CHF 60'000.00 brutto.
Im Untergeschoss desselben Gebäudes an der D._____ in E._____ hatte die
A._____ GmbH bereits seit Mitte September 2018 von der B._____ AG die Räum-
lichkeiten "G._____" gemietet, in welchen sie den "H._____ Club" betrieb und im-
mer noch betreibt.
B.
Nach Ablauf der festen Mietdauer wurde die Lokalität "C._____" zunächst
nicht zurückgegeben, worauf die B._____ AG am 7. Mai 2020 beim Regionalge-
richt Prättigau/Davos ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen einreichte und
die Ausweisung der A._____ GmbH aus der Lokalität "C._____" verlangte. Am 27.
Mai 2020 gab die A._____ GmbH die Räumlichkeiten "C._____" zurück, allerdings
ohne die Garderobe mit den dazugehörenden Schlüsseln. Daraufhin reduzierte die
B._____ AG ihr Ausweisungsgesuch mit Schreiben vom 28. Mai 2020 und ver-
langte nur noch die Ausweisung der A._____ GmbH aus der Garderobe der Loka-
lität "C._____". Mit Entscheid vom 15. Juli 2020 trat die Einzelrichterin am Regio-
nalgericht Prättigau/Davos auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht
ein. Eine dagegen erhobene Berufung wies das Kantonsgericht von Graubünden
mit Urteil vom 23. November 2020 ab.
C.
Am 19. Februar 2021 reichte die B._____ AG bei der Schlichtungsbehörde
für Mietsachen Prättigau/Davos ein Schlichtungsgesuch betreffend Ausweisung
der Mieterin aus der Garderobe der Lokalität "C._____" ein. Anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 7. Mai 2021 konnten sich die Parteien nicht einigen.
In der Folge führten sie aussergerichtliche Vergleichsverhandlungen, die jedoch
scheiterten. Am 4. Januar 2022 wurde die Klagebewilligung ausgestellt.
D.
Mit Klage vom 2. Februar 2022 machte die B._____ AG die Streitsache
beim Regionalgericht Prättigau/Davos anhängig. Sie stellte dabei folgendes
Rechtsbegehren:
1.
Der Beklagten sei richterlich zu befehlen, die von ihr gemäss Mietver-
trag vom 18. September 2019 gemietete "Garderobe C._____" im
Erdgeschoss des Gebäudes an der D._____, E._____, binnen 10 Ta-
gen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils vollständig geräumt und

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einwandfrei gereinigt mit den Schlüsseln zu den beiden in und aus der
Garderobe führenden Türen zurückzugeben.
2.
Der Beklagten sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl
nach Ziffer 1 hiervor Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343
Abs. 1 lit. a ZPO).
3.
Verlässt die Beklagte das vorerwähnte Mietobjekt nicht innert 10 Ta-
gen seit Rechtskraft des Ausweisungsurteils gereinigt und geräumt, sei
die Klägerin zu berechtigen – nebst der Bestrafung nach Ziffer 2 – auf
Kosten der Beklagten polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art.
343 Abs. 1 lit. d ZPO).
4.
Die Beklagte sei zu verpflichten, für die Zeit seit dem 1. Mai 2020 bis
zur Rückgabe des Raumes "Garderobe C._____" eine Entschädigung
in Höhe von CHF 720.00 pro Monat zu bezahlen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWSt) zu Lasten der
Beklagten.
E.
Am 2. Juni 2022 reichte die A._____ GmbH ihre Klageantwort ein; sie bean-
tragte die kostenfällige Abweisung der Klage.
Die Replik datiert vom 18. August 2022, die Duplik vom 14. November 2022. Bei-
de Parteien hielten an ihren Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Argumente.
F.
Mit Eingabe vom 5. Dezember 2022 reichte die B._____ AG eine E-Mail der
I._____ vom 30. November 2022 betreffend Auftrag zur Überprüfung der Strom-
zugehörigkeit vom Licht "Durchgang EG" und "Garderobe EG" als echtes Novum
zu den Akten. Am 19. Dezember 2022 äusserte sich die A._____ GmbH dazu. Die
B._____ AG reichte mit Schreiben vom 3. Februar 2023 als weiteres neues Be-
weismittel eine Anklageschrift vom 12. Januar 2023 gegen den Geschäftsführer
der A._____ GmbH betreffend Urkundenfälschung und mehrfachen versuchten
Betrug ein. Die A._____ GmbH nahm mit Schreiben vom 8. Februar 2023 dazu
Stellung.
G.
Mit Entscheid vom 15. Juni 2023, im Dispositiv mitgeteilt am 27. Juni 2023,
schriftlich begründet mitgeteilt am 2. November 2023, erkannte das Regionalge-
richt Prättigau/Davos:
1.
Die Klage wird teilweise gutgeheissen und es wird der A._____ GmbH
gerichtlich befohlen, die "Garderobe C._____" im Erdgeschoss des
Gebäudes an der D._____, E._____, innert 10 Tagen nach Rechtskraft
dieses Entscheides (bis Mittag 12.00 Uhr) vollständig geräumt und
einwandfrei gereinigt und mit den Schlüsseln zu den beiden in und aus
der Garderobe führenden Türen zurückzugeben.
2.
Der Ausweisungsbefehl gemäss Dispositiv Ziffer 1 ergeht an die
A._____ GmbH unter ausdrücklicher Androhung der Straffolge nach
Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zu-
ständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis

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auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht
Folge leistet.
3.
Verlässt die A._____ GmbH die "Garderobe C._____" innerhalb der
gesetzten Frist nicht oder räumt sie sie nicht (vollständig) oder gibt sie
nicht alle Schlüssel zurück, wird die B._____ AG ermächtigt, auf Kos-
ten der A._____ GmbH polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und
die Ersatzvornahme (Zwangsvollstreckung) zu tätigen.
4.
Die A._____ GmbH wird verpflichtet, der B._____ AG für die Zeit seit
dem 1. Mai 2020 bis zur Rückgabe des Raumes "Garderobe C._____"
eine Entschädigung in Höhe von CHF 394.00 pro Monat zu bezahlen.
5.
Die Gerichtskosten für diesen Entscheid in Höhe von CHF 6'110.00
(Entscheidgebühr CHF 6'000.00 plus Kosten der Beweisführung CHF
110.00) gehen zu Lasten der A._____ GmbH. Sie werden mit dem von
der B._____ AG geleisteten Kostenvorschuss von CHF 3'500.00 ver-
rechnet. Die A._____ GmbH wird verpflichtet, dem Regionalgericht
Prättigau/Davos (Kanton Graubünden) CHF 2'610.00 zu bezahlen und
der B._____ AG CHF 3'500.00 zu erstatten/bezahlen.
6.
Die A._____ GmbH wird verpflichtet, der B._____ AG eine Parteien-
tschädigung von CHF 14'945.00 (inkl. Barauslagen und MWST) zu be-
zahlen.
7.
(Rechtsmittelbelehrung)
8.
(Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)
9.
(Mitteilung)
H.
Gegen diesen Entscheid führt die A._____ GmbH (nachfolgend Berufungs-
klägerin) mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 Berufung beim Kantonsgericht von
Graubünden. Sie beantragt:
1,
Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos
vom 15. Juni 2023 (Proz. Nr. 115-2022-4) sei vollumfänglich aufzuhe-
ben.
2.
Die Klage der Klägerin bzw. Berufungsbeklagten vom 2. Februar 2022
sei vollumfänglich abzuweisen.
3.
Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Beweiserhebung und zur
neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) sowohl für das
vorinstanzliche Verfahren als auch für das Berufungsverfahren zu Las-
ten der Berufungsbeklagten.
Die B._____ AG (nachfolgend Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungs-
antwort vom 19. Januar 2024 die kostenfällige Abweisung der Berufung. Am 23.
Februar 2024 hat die Berufungsklägerin repliziert.
I.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen in
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, im Folgenden eingegangen.

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Erwägungen
1.
Eintreten
1.1.
Angefochten ist ein Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos, mit
welchem die Klage der Berufungsbeklagten auf Ausweisung der Mieterin aus der
Garderobe "C._____" weitgehend gutgeheissen wurde. Einzig bezüglich der Höhe
der Entschädigung folgte die Vorinstanz dem Antrag der Berufungsbeklagten
nicht. Es handelt sich folglich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher
gemäss Art. 308 ZPO mit Berufung anfechtbar ist, zumal der Streitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00
übersteigt (vgl. dazu die Berechnung des Streitwertes im angefochtenen Ent-
scheid [act. B.2 E. 1.3, S. 6 f.], die von keiner Partei in Frage gestellt wurde).
1.2.
Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung innert 30 Tagen seit Zustellung des
begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der
Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene
Entscheid des Regionalgerichts Prättigau/Davos vom 15. Juni 2023 ist dem
Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 3. November 2023 schriftlich begründet
zugegangen (act. B.3). Die Berufung der Berufungsklägerin ist am 4. Dezember
2023 (act. A.1) und damit – unter Berücksichtigung des Fristenlaufs an Sonntagen
(Art. 142 Abs. 3 ZPO) – fristgerecht erfolgt. Da die Rechtsschrift zudem den übri-
gen Formerfordernissen entspricht, ist auf die Berufung einzutreten.
2.
Verletzung rechtliches Gehör / Verletzung Recht auf Beweis
2.1.
Die Berufungsklägerin beanstandet, dass die Einvernahme ihres Geschäfts-
führers von der Vorinstanz in antizipierter Beweiswürdigung abgelehnt wurde. Sie
macht geltend, das Gericht hätte die Glaubwürdigkeit der Aussagen des Ge-
schäftsführers erst nach dessen Einvernahme überprüfen können und nur so hätte
es beurteilen können, ob die Parteiaussage des Geschäftsführers ausreiche, um
die Richtigkeit der Behauptungen der Berufungsbeklagten zu widerlegen. Es kön-
ne nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass eine Parteiaussage die
Richtigkeit der gegnerischen Behauptungen nicht zu widerlegen vermöge.
2.2.
Der Beweisführungsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 8 ZGB bezie-
hungsweise Art. 152 Abs. 1 ZPO gibt der beweispflichtigen Partei in allen bundes-
rechtlichen Zivilrechtsstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche
Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, soweit entsprechende Anträge
form- und fristgerecht gestellt wurden (vgl. BGE 143 III 297 E. 9.3.2; 133 III 295 E.
7.1). Diese Bestimmungen schreiben jedoch dem Gericht nicht vor, mit welchen

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Mitteln es den Sachverhalt abzuklären hat (vgl. BGE 114 II 289 E. 2a), und sie
schliessen namentlich die antizipierte Beweiswürdigung nicht aus. Wenn ein Ge-
richt darauf verzichtet, beantragte Beweise abzunehmen, weil es aufgrund bereits
abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung
durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde, ist der Beweisführungs-
anspruch nicht verletzt (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3; 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E.
5.3; 130 II 425 E. 2.1). Dem Sachgericht bleibt auch unbenommen, von Beweiser-
hebungen abzusehen, weil es sie zum vornherein nicht für geeignet hält, die be-
haupteten Tatsachen zu beweisen (vgl. statt vieler BGer 4A_511/2023 v.
22.03.2024 E. 3.1.4).
2.3.
Die Vorinstanz hat die beantragte Parteibefragung des Geschäftsführers
der Berufungsklägerin zum einen abgelehnt, weil sich das Gericht bereits aufgrund
der schon erhobenen Beweise eine Meinung gebildet habe, an welcher eine Ein-
vernahme des Geschäftsführers nichts ändern würde, und zum andern, weil die
mündliche Parteiaussage des Geschäftsführers nicht ausreichen würde, um die
mit Urkunden unterlegten Behauptungen der Berufungsbeklagten zu widerlegen
(act. B.2 E. 2.4). Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dass erst nach der
Einvernahme hätte erkannt werden können, ob die Aussagen ihres Geschäftsfüh-
rers die Behauptungen der Berufungsbeklagten zu widerlegen vermöchten. Mit
dieser Argumentation lässt die Berufungsklägerin ausser Acht, dass es nicht um
einfache Behauptungen der Berufungsbeklagten ging, sondern um Behauptungen,
die von der Vorinstanz als mittels Urkunden und Zeugenaussage bewiesen erach-
tet wurden. Es ging daher nicht darum, ob die Parteiaussage des Geschäftsfüh-
rers der Berufungsklägerin einfache Behauptungen der Berufungsbeklagten um-
zustossen vermöchte, sondern vielmehr darum, ob die Parteiaussage einen aus
Urkunden, Zeugenaussage und der gesamten Beweislage sich ergebenden Be-
weis widerlegen könnte. Dabei entschied die Vorinstanz, dass dies nicht der Fall
wäre, selbst wenn der Geschäftsführer der Berufungsklägerin sämtliche Behaup-
tungen derselben bestätigen würde, wovon im Übrigen auszugehen war, hatte er
den Rechtsvertreter der Berufungsklägerin doch instruiert. Die Berufungsklägerin
bringt nichts vor, was diese Wertung der Vorinstanz in Zweifel ziehen würde. Dass
der Geschäftsführer genaue Ausführungen hätte machen können, hätte nichts
daran geändert, dass in den Urkunden kein Hinweis auf eine Vermietung der
"Garderobe C._____" über den Endtermin der Vermietung der Lokalität "C._____"
hinaus zu finden war, dass der Immobilienverwalter als Zeuge erklärt hatte, dass
keine Weitervermietung der Garderobe vereinbart worden sei, und dass die weite-
ren Beweise zeigen, dass die Parteien wichtige Dinge schriftlich festgehalten ha-

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ben (Mietvertrag, Übernahmeprotokoll, RG act. II/4 und act. II/10). Dass die Zeu-
genaussage von J._____ berücksichtigt werden kann und die Zeugenaussage von
K._____ nicht glaubhaft ist, weshalb sie der Berufungsklägerin nicht weiterhilft,
wird in den nachfolgenden Erwägungen deutlich (vgl. Erwägungen 4 und 5.1).
Damit wären die Zeugenaussage von J._____ und die Parteiaussage des Ge-
schäftsführers der Berufungsklägerin, die einander widersprochen hätten, einan-
der gegenübergestanden, wobei die Urkunden bzw. die Tatsache, dass die Beru-
fungsklägerin keinen schriftlichen Hinweis auf eine Weitervermietung beibringen
konnte, die Zeugenaussage J._____ untermauert hätten. Es ist nicht zu beanstan-
den, wenn die Vorinstanz in dieser Situation davon ausgegangen ist, dass eine
Parteiaussage des Geschäftsführers der Berufungsklägerin diesen Beweis nicht
umstossen könnte. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass
der Geschäftsführer in seiner Einvernahme keine neuen Tatsachenbehauptungen
hätte ins Verfahren einbringen können. Tatsachenbehauptungen sind vielmehr in
den Rechtsschriften (vgl. statt vieler BGer 4A_455/2023 v. 23.02.2024 E. 4.3.2;
4A_441/2019 v. 09.12.2019 E. 2.2 in fine) und im vereinfachten Verfahren auch in
den Parteivorträgen anlässlich der Hauptverhandlung (vgl. Art. 229 Abs. 3 ZPO)
vorzubringen. Was in den Rechtsschriften bzw. den Parteivorträgen fehlte, hätte
durch eine Parteibefragung des Geschäftsführers der Berufungsklägerin nicht ins
Verfahren eingeführt werden können. Die Berufungsklägerin musste alle Tatsa-
chenbehauptungen, die sie für die Abwehr der Klage als wichtig erachtete, in ihren
Rechtsschriften bzw. Parteivorträgen vortragen. Wenn sie dies nicht getan hat, hat
sie dies selbst zu vertreten.
2.4.
Mit ihrem Argument, eine Würdigung der Beweise könne nur vorgenommen
werden, wenn die Beweise auch tatsächlich abgenommen würden, bestreitet die
Berufungsklägerin im Grundsatz die Möglichkeit einer antizipierten Beweiswürdi-
gung. Dem kann offensichtlich nicht zugestimmt werden. Es ist in Lehre und
Rechtsprechung unbestritten, dass ein Gericht auf die Abnahme weiterer Beweise
verzichten kann, wenn es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise zu einer
Überzeugung gelangt ist und willkürfrei annehmen kann, die weiter offerierten Be-
weise vermöchten an seiner Überzeugung nichts zu ändern. Die Berufungskläge-
rin bringt nichts vor, was ein Überdenken dieser Rechtsprechung nötig machen
würde.
2.5.
Die Vorinstanz hat mit der Ablehnung der Einvernahme des Geschäftsfüh-
rers der Berufungsklägerin deren Recht auf Beweis nicht verletzt und auch keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen.

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3.
Vertretungsberechtigung von J._____
3.1.
Die Berufungsklägerin bemängelt, die Vorinstanz gehe davon aus, dass
J._____ für die Berufungsbeklagte nicht vertretungsberechtigt gewesen sei. Dies
sei aktenwidrig. J._____ habe jeweils im Auftrag des Immobilienverwaltungsunter-
nehmens gehandelt, welches wiederum die Berufungsbeklagte vertreten habe, wie
der Mietvertrag klar zeige. Dass nicht J._____ den Mietvertrag unterzeichnet habe
und er auch vereinzelt vor einer Rückmeldung noch Rücksprache mit der Beru-
fungsbeklagten genommen habe, könne das Vertretungsverhältnis nicht negieren.
Die Feststellungen der Vorinstanz zur Vertretungsberechtigung von J._____ seien
aktenwidrig, weshalb die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig fest-
gestellt und das Willkürverbot verletzt habe.
3.2.
Die Vorinstanz hat mit Blick auf den Handelsregisterauszug der Berufungs-
beklagten festgestellt, dass J._____ für diese nicht zeichnungsberechtigt gewesen
sei. Weiter hat sie festgehalten, es liege auch keine Vollmacht der Berufungsbe-
klagten für J._____ bei den Akten. Beides wird von der Berufungsklägerin – zu
Recht – nicht bestritten. Die Berufungsklägerin führt in der Berufung als Beleg für
die Vertretungsbefugnis von J._____ vielmehr aus, es ergebe sich aus dem Miet-
vertrag, dass die Immobilienverwaltungsunternehmung, bei der J._____ zu jener
Zeit gearbeitet habe, die Berufungsbeklagte vertreten habe; J._____ wiederum
habe im Auftrag der Immobilienverwaltungsunternehmung gehandelt. Mit dieser
Begründung aber vermag die Berufungsklägerin nicht aufzuzeigen, dass J._____
zur Vertretung der Berufungsbeklagten berechtigt gewesen wäre. Denn selbst
wenn die Immobilienverwaltungsunternehmung Verträge für die Berufungsklägerin
unterzeichnen durfte, hiess dies nicht zwangsläufig, dass auch J._____ diese Ver-
tretungsmacht hatte. Das würde vielmehr massgeblich von der Vollmacht abhän-
gen, die die Berufungsbeklagte der Immobilienverwaltungsunternehmung gegeben
hatte. Eine solche findet sich aber in den Akten nicht, weshalb deren Inhalt – so
sie denn besteht – unbekannt ist. Selbst wenn aber diese Vollmacht eine Vertre-
tungsbefugnis durch alle Mitarbeitenden der Immobilienverwaltungsunternehmung
vorgesehen hätte, könnte die Vertretungsbefugnis innerhalb der Immobilienverwal-
terin anders ausgestaltet worden sein. Aus dem Umstand, dass ein Vertreter der
Immobilienverwaltungsunternehmung den Mietvertrag unterzeichnet hat, und dem
weiteren Umstand, dass J._____ das Dossier der Berufungsbeklagten bei der Im-
mobilienverwalterin betreute, kann nicht geschlossen werden, dass J._____ für die
Berufungsbeklagte Verträge abschliessen oder abändern durfte. Nachdem die
Berufungsbeklagte eine Vertretungsbefugnis durch J._____ auch bestreitet, kann
nicht davon ausgegangen werden. Das hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt.

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Eine aktenwidrige und willkürliche Feststellung des Sachverhalts durch die Vorin-
stanz liegt nicht vor.
4.
Berücksichtigung der Zeugenaussage von J._____
4.1.
Die Berufungsklägerin stellt sich gegen die Berücksichtigung der Aussagen
des Zeugen J._____ durch die Vorinstanz. Sie hält dafür, J._____ habe ein per-
sönliches Interesse, zu Ungunsten der Berufungsklägerin auszusagen, nachdem
er sich als Privatkläger an einem Strafverfahren gegen den Geschäftsführer der
Berufungsklägerin beteilige, was belege, dass er die Berufungsklägerin bzw. de-
ren Geschäftsführer ablehne. Durch den Auftritt als Privatkläger habe er kundge-
tan, persönlich eine Verurteilung des Geschäftsführers herbeiführen bzw. unter-
stützen zu wollen. Dass sich J._____ im Strafverfahren zudem vom Rechtsvertre-
ter der Berufungsbeklagten habe vertreten lassen, dass er Einblick in die Rechts-
schriften gehabt habe und dass er in regelmässigem Austausch mit dem Rechts-
vertreter der Berufungsbeklagten gestanden sei, erschüttere seine Unabhängigkeit
und Unvoreingenommenheit dermassen, dass auf seine Zeugenaussagen nicht
abgestellt werden könne. Hinzu komme, dass die Vorinstanz die Glaubwürdigkeit
des Zeugen J._____ mit jener des Zeugen K._____ gleichstelle. Unter Berücksich-
tigung der vorgenannten Umstände habe die Vorinstanz bei der Würdigung der
Zeugenaussage von J._____ ihr Ermessen missbraucht. Sie habe letztlich wegen
dem Abstellen auf dessen Zeugenaussage den Sachverhalt offensichtlich unrichtig
festgestellt.
4.2.
Die Behauptung der Berufungsklägerin, J._____ habe Einsicht in die
Rechtsschriften des vorliegenden Verfahrens gehabt, wird durch nichts belegt.
J._____ hat seine Anstellung bei der Immobilienverwalterin per Ende Oktober
2021 aufgegeben. Die Klage, mithin die erste Rechtsschrift im vorliegenden Ver-
fahren, datiert vom 2. Februar 2022. Damit hatte J._____ keinen Zugang zu den
Rechtsschriften des vorliegenden Verfahrens. Das hat er auch als Zeuge so aus-
gesagt (RG act. IX/2, S. 4 Frage C). Weiter ist kein Grund ersichtlich, weshalb
J._____ nach seinem Ausscheiden bei der Immobilienverwalterin einen Austausch
mit dem Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten über die verschiedenen Zivilver-
fahren zwischen den Parteien hätte pflegen sollen, und die Berufungsklägerin
bringt auch keinen Beleg hierfür vor. Sie belässt es vielmehr dabei, einen Aus-
tausch einfach zu behaupten. Das genügt nicht, nachdem J._____ in seiner Ein-
vernahme einen Austausch über die Beendigung seines Arbeitsverhältnisses mit
der Immobilienverwalterin hinaus klar verneint hat (RG act. IX/2, S. 8 Frage 5). Mit
Bezug auf das gegen den Geschäftsführer der Berufungsklägerin angestrengte
Strafverfahren wiederum ist zu sagen, dass weder die Strafanzeige noch die Stel-

10 / 23
lung als Privatkläger die Aussagen von J._____ per se unglaubhaft machen. Diese
Tatsachen sind vielmehr bei der Würdigung der einzelnen Aussagen miteinzube-
ziehen (vgl. BGer 6B_492/2018 v. 13.11.2018 E. 2.5.2 zur Frage einer Feindschaft
zwischen Zeuge und Partei). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der allge-
meinen Glaubwürdigkeit eines Zeugen nach heutiger Erkenntnis bei der Würdi-
gung von Zeugenaussagen kaum mehr relevante Bedeutung zukommt. Weitaus
bedeutender für die Wahrheitsfindung ist die Glaubhaftigkeit der konkreten Aussa-
ge (BGE 147 IV 534 E. 2.3.3; vgl. bezüglich der Geltung dieses Grundsatzes im
Zivilprozess: BGer 5A_550/2019 v. 01.11.2020 E. 9.1.3.1). Es geht daher vorlie-
gend nicht darum zu klären, ob J._____ per se glaubwürdig ist oder nicht, sondern
es ist jede seiner Aussagen auf ihre Glaubhaftigkeit zu prüfen. Insgesamt über-
zeugen die Argumente der Berufungsklägerin gegen die Glaubhaftigkeit der Aus-
sagen von J._____ nicht. Die Vorinstanz hat die Zeugenaussagen zu Recht mit-
berücksichtigt, ein Ermessensmissbrauch durch die Vorinstanz bzw. eine unrichti-
ge Feststellung des Sachverhalts sind nicht gegeben.
5.
Miete der Garderobe "C._____"
Die Vorinstanz ist nach eingehender Würdigung der vorhandenen Beweise zum
Schluss gelangt, die Berufungsbeklagte habe den Hauptbeweis erbracht, dass ein
Mietvertrag für das "C._____" samt Garderobe vorgelegen habe, dass dieser
durch Ablauf am 30. April 2020 gültig beendet worden sei, dass die Rückgabe der
Garderobe fällig sei und dass diese nicht zurückgegeben worden sei. Der Beru-
fungsklägerin gelinge dahingegen der Gegenbeweis nicht, sie vermöge keine
ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit der Behauptungen der Berufungsbeklagten
zu wecken. Die Berufungsklägerin bestreitet diese Würdigung.
5.1.
Zeugenaussagen
5.1.1. Die Vorinstanz folgte den Aussagen des Zeugen K._____ nicht, wonach
J._____ ihm und L._____ gesagt habe, sie dürften die alte Garderobe im Club
H._____ unten abreissen und die Garderobe vom "C._____" für immer benützen.
Sie erwog, wenn sich die Verhältnisse so abgespielt hätten, hätte J._____ in sei-
ner E-mail vom 3. Oktober 2019 nach der allgemeinen Lebenserfahrung nicht nur
bestätigt, dass er die Garderobe im H._____ entfernen dürfe, sondern auch, dass
er die Garderobe des "C._____" für den Betrieb des "H._____" benützen dürfe.
Indem J._____ dies nicht getan habe, sondern einzig "das Entfernen dürfen" der
Garderobe im UG bestätigt habe, habe er deutlich gemacht, dass die Vermieterin
der Mieterin die C._____-Garderobe nicht für den Betrieb des "H._____" habe
überlassen wollen. Sodann stünden sich die Aussagen von K._____ und J._____

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diametral entgegen. Festzuhalten sei zudem, dass J._____ nie, auch nicht vertre-
tungsweise, berechtigt gewesen sei, für die Berufungsbeklagte Verträge abzusch-
liessen (act. B.2 E. 5.2.4).
5.1.2. Die Berufungsklägerin beanstandet die Ausführungen der Vorinstanz als
reine Mutmassungen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei J._____ sehr wohl
berechtigt gewesen, Mietverträge mit der Berufungsklägerin abzuschliessen. Dies
ergebe sich aus der Vertretungsberechtigung der M._____ AG. Die Aussagen von
J._____ müssten unberücksichtigt bleiben.
5.1.3. Was die Berufungsklägerin gegen die vorinstanzliche Würdigung der Zeu-
genaussagen vorbringt, überzeugt nicht. Zunächst handelt es sich bei den Aus-
führungen der Vorinstanz entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin nicht
um Mutmassungen, sondern um Beweiswürdigung. Diese Beweiswürdigung über-
zeugt: Die Parteien haben in der "Übergabe/Inventarliste 2018" [recte: 2019]
schriftlich festgehalten, dass die Berufungsklägerin befugt sei, in der Lokalität
"C._____" Podeste, Wandspiegel und Gitter zu entfernen, eine Tür zur Garderobe
zu erstellen und die WC-Anlagen aufzufrischen (RG act. II/10). Zusammen mit
dem Mietvertrag zeigt dies, dass die Parteien jeweils schriftlich festgehalten ha-
ben, was sie bezüglich der Lokalität "C._____" – inklusive deren Garderobe – ver-
einbart haben. Es wäre daher zu erwarten gewesen, dass J._____ in seiner E-Mail
vom 3. Oktober 2019 als Antwort auf die explizite Bitte des Geschäftsführers der
Berufungsklägerin um Bestätigung, dass sie die Garderobe "C._____" für den
"H._____ Club" benutzen dürften, eine schriftliche Bestätigung abgegeben hätte,
wenn eine solche Übereinkunft tatsächlich bestanden hätte. Dass J._____ im Üb-
rigen nicht berechtigt war, Mietverträge für die Berufungsbeklagte abzuschliessen,
wurde bereits festgestellt (Erwägung 3). Die entgegengesetzte Meinung der Beru-
fungsklägerin ändert daran nichts und weist die entsprechende Feststellung der
Vorinstanz nicht als fehlerhaft aus. Ebenso wurde schon festgehalten, dass die
Zeugenaussagen von J._____ nicht von vornherein unglaubhaft sind (Erwägung
4). Auch dieses Argument bringt die Berufungsklägerin daher nicht weiter.
Ein weiteres starkes Indiz dafür, dass keine abweichende Übereinkunft bestand,
sind die gänzlich fehlenden Hinweise auf eine von der Vereinbarung zur Lokalität
"C._____" abweichende Abmachung über die Garderobe "C._____" in der
"Übergabe/Inventarliste 2018" (recte: 2019). Darin ist von der Garderobe die Rede
und diese wird explizit als Teil der Übergabe genannt. Daneben enthalten auch die
Mietverträge für den "H._____ Club" und insbesondere für das "C._____" keinen
wie auch immer gearteten Hinweis darauf, dass die Garderobe "C._____" über die
Vermietung der Lokalität "C._____" hinaus für den "H._____ Club" zur Verfügung

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stehen sollte. Zu Recht hat die Vorinstanz an anderer Stelle in ihrem Entscheid
darauf hingewiesen, dass es für die Berufungsbeklagte keinen Sinn ergeben hätte,
die Garderobe "C._____" der Berufungsklägerin zu überlassen und damit der Lo-
kalität "C._____" zu entziehen, was die Vermietbarkeit der Lokalität "C._____" er-
heblich verschlechtert hätte, da nicht erstellt sei, dass sich in der Lokalität
"C._____" anderswo ein Raum befunden hätte, der sich als Garderobe geeignet
hätte. Mit diesen Ausführungen der Vorinstanz setzt sich die Berufungsklägerin in
der ganzen Berufung nicht auseinander. Die Lokalität "C._____" wäre ohne Gar-
derobe zudem kleiner geworden bzw. die Nutzfläche wäre kleiner geworden, was
sich zweifellos auf den Mietzins für das "C._____" ausgewirkt hätte. Auch dies
spricht gegen eine Überlassung der Garderobe an die Berufungsklägerin über den
Endtermin des festen Mietvertrages für die Lokalität "C._____" hinaus. Dass sich
die Berufungsbeklagte darauf eingelassen hätte, ohne einen Gegenwert zu erhal-
ten (die Berufungsklägerin behauptet ja, dass eine Entschädigung für die Nutzung
der Garderobe mit dem Mietzins für den "H._____ Club", der nicht erhöht wurde,
abgegolten sei), macht ökonomisch keinen Sinn, widerspricht der Lebenserfah-
rung und ist nicht glaubhaft. Die Aussage des Zeugen K._____, dass J._____ ih-
nen gesagt habe, sie dürften die Garderobe unten abreissen und "die Garderobe
vom C._____ für immer benützen" (RG act. IX/1, S. 5 Frage 3), ist unter Berück-
sichtigung der gesamten Aktenlage nicht glaubhaft. Davon ist die Vorinstanz zu
Recht ausgegangen.
5.2.
Flucht- und Rettungswegkonzept mit Brandschutzplan
5.2.1. Die Vorinstanz hielt in E. 5.2.8 des angefochtenen Urteils hinsichtlich des
Flucht- und Rettungswegkonzeptes vom 12. Dezember 2019 − in welchem es um
die "Massnahmenbeurteilung Entfluchtung, H._____ Club" geht − fest, dass die
Garderobe "C._____" unter Ziffer 7 nicht erwähnt werde. Aus der Flächenberech-
nung im Konzept gehe nicht hervor, ob die Garderobe "C._____" zur Grundfläche
des "H._____"-Clubs hinzugerechnet worden sei oder nicht. Die Garderobe
"C._____" sei im Konzept gelb eingefärbt, jedoch auch die Räume "Korridor zum
Hotel (im EG)", "Treppe EG/UG" und "Vorraum 14.30 m2", obwohl diese Räume
im Mietvertrag "H._____" nicht schraffiert worden seien.
5.2.2. Die Berufungsklägerin beanstandet diesbezüglich mehrere Feststellungen
der Vorinstanz. Sie hält dafür, dass es nichts zur Sache tue, dass im Flucht- und
Rettungswegkonzept die Garderobe "C._____" bei der Flächenzusammenstellung
nicht erwähnt werde, da dort explizit auf die Räume im UG Bezug genommen
werde. Sodann seien in dem Mietvertrag über das Mietobjekt "H._____ Club",
welchen die Berufungsklägerin eingereicht habe, die Teile schraffiert, die gemäss

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Vorinstanz im Mietvertrag nicht schraffiert seien. Schliesslich beanstandet die Be-
rufungsklägerin den Schluss der Vorinstanz, dass sich aus dem Flucht- und Ret-
tungswegkonzept das Vorliegen eines fortdauernden Mietverhältnisses bezüglich
der Garderobe "C._____" nicht ergebe. Sie macht geltend, das Flucht- und Ret-
tungswegkonzept ordne die Garderobe "C._____" klar dem Mietverhältnis
"H._____ Club" zu. Auch wenn darin kein unumstösslicher Beweis für ihre Be-
hauptungen gesehen werden könne, handle es sich trotzdem um ein klares Indiz,
dass ihre Behauptungen korrekt seien. Indem die Vorinstanz zu einem gegenteili-
gen Schluss gelange, habe sie das Flucht- und Rettungswegkonzept unrichtig ge-
würdigt und in der Folge den Sachverhalt falsch festgestellt.
5.2.3. Den Einwänden der Berufungsklägerin kann nicht zugestimmt werden. Die
Vorinstanz leitet aus ihrer Feststellung, bei den im Flucht- und Rettungskonzept
aufgeführten Flächen werde die Garderobe "C._____" nicht erwähnt, bewusst
nichts ab, weil aus ihrer Sicht nicht klar ist, ob die Garderobe allenfalls in anderen
Flächen enthalten sein könnte. Was die Berufungsklägerin mit ihren Ausführungen
zu diesem Punkt erreichen will, ist darum nicht ersichtlich. Da zwischen den Par-
teien strittig ist, ob die Teile "Korridor zum Hotel", "Treppe EG/UG" und "Vorraum
14.30 m2" zum Mietobjekt "H._____ Club" gehören (vgl. KGer GR ZK1 22 47 v.
17.10.2022 Sachverhalt lit. A; zur Frage, inwieweit das Gericht Kenntnisse aus
anderen Gerichtsfällen zwischen denselben Parteien verwenden darf, vgl. statt
vieler BGer 5A_467/2020 v. 07.09.2020 E. 5.2), kann die Berufungsklägerin nichts
aus dem Umstand ableiten, dass diese Flächen in dem von ihr eingereichten Miet-
vertragsexemplar schraffiert sind. Aus anderen Verfahren zwischen den Parteien
ist sowohl der Vorinstanz als auch dem Berufungsgericht bekannt, dass auch ein
von den Parteien unterzeichneter Mietvertrag existiert, in dessen Planbeilage die
Flächen nicht schraffiert sind (vgl. dazu die Ausführungen des Rechtsvertreters
der Berufungsbeklagten anlässlich der Hauptverhandlung vor der Vorinstanz, RG
act. VII/6, S. 3 Absatz 2). Wer die Schraffuren angebracht hat, ist unter den Par-
teien umstritten, und diese Frage hat unter anderem zum bereits erwähnten Straf-
verfahren gegen den Geschäftsführer der Berufungsklägerin geführt. Die vorhan-
dene oder fehlende Schraffur in der Planbeilage des Mietvertrages hilft daher
ebenfalls nicht weiter.
Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kann im Flucht- und Rettungs-
wegkonzept und im Brandschutzplan kein klares Indiz für eine Zugehörigkeit der
Garderobe "C._____" zum "H._____ Club" gesehen werden. Zu Recht hat die Vor-
instanz darauf hingewiesen, dass es sich um ein von einem Dritten erstelltes Do-
kument handelt. Auf welche Grundlagen sich das Flucht- und Rettungswegkon-

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zept samt Brandschutzplan bezüglich den zum "H._____ Club" gehörenden
Räumlichkeiten stützt, ergibt sich aus dem Dokument nicht (RG act. III/7, insb. Ziff.
2). Es ist folglich nicht überprüfbar, ob die Grundlagen rechtlich gesehen überzeu-
gen bzw. korrekt sind. Dies allein schon spricht gegen eine Wertung des Doku-
ments als starkes Indiz für die Vermietung der Garderobe "C._____" an die Beru-
fungsklägerin über den 30. April 2020 hinaus. Hinzu kommt, dass die Garderobe
"C._____" im Flucht- und Rettungswegkonzept keine Erwähnung findet, insbeson-
dere auch nicht bei der Darstellung der Fluchtwege (RG act. III/7, S. 8 ff.). Ebenso
wird für die Garderobe "C._____" im Brandschutzplan nicht abgebildet, dass der
Rettungsweg die gesetzlich vorgesehene Länge nicht überschreitet, während dies
für alle im Flucht- und Rettungswegkonzept erwähnten Räume bildlich aufgezeigt
wird (RG act. III/7, Brandschutzplan). Die Garderobe "C._____" ist im Brand-
schutzplan zwar gelb eingefärbt (RG act. III/7, Brandschutzplan). Unter Berück-
sichtigung der ansonsten fehlenden Erwähnung der Garderobe ist aber davon
auszugehen, dass die gelbe Färbung nur anzeigt, welche Räume über den jewei-
ligen Fluchtweg entfluchtet werden sollen. Es würde keinen Sinn machen, den
Fluchtweg für die Garderobe "C._____" durch die Räume des Lokals "C._____" zu
führen. Damit war die Garderobe "C._____" in den Brandschutzplan aufzuneh-
men, weil der Fluchtweg aus der Garderobe mit einem Teil des Fluchtweges 1 des
"H._____ Club" identisch ist (RG act. III/7 S. 8 und Brandschutzplan). Aus dem
Flucht- und Rettungswegkonzept samt Brandschutzplan lässt sich nichts zu Guns-
ten des Standpunktes der Berufungsklägerin ableiten. Das hat die Vorinstanz
schon festgestellt. Eine falsche Sachverhaltsfeststellung ist nicht gegeben.
Lediglich der Vollständigkeit halber sei noch festgehalten, dass der Verwaltungsrat
der Berufungsbeklagten das Flucht- und Rettungswegkonzept unterschrieben und
damit seine Kenntnisnahme und sein "Einverständnis zum Inhalt dieses Doku-
ments" bestätigt hat (RG act. III/7 S. 15). Was vom Ausdruck "dieses Dokuments"
erfasst wird, wäre zu diskutieren, braucht vorliegend aber nicht entschieden zu
werden. Denn jedenfalls hat der Verwaltungsrat mit seiner Unterschrift lediglich die
Ausführungen zu den Flucht- und Rettungswegen entgegengenommen, um wel-
che es allein ging, und nicht ein Zugeständnis bezüglich Umfang des Mietobjektes
"H._____ Club" gemacht.
5.3.
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses "C._____"
5.3.1. Die Vorinstanz erwog, dass keine konkludenten Handlungen vorgenommen
worden seien, die auf ein stillschweigendes Einverständnis eines fortdauernden
Mietverhältnisses hindeuten würden. Die zweieinhalb Monate seit Entscheid des
Kantonsgerichts betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen bis zur Einleitung des

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vorliegenden Verfahrens würden nicht zur Annahme eines neuen Vertragsab-
schlusses genügen (act. B.2 E. 5.2.9).
5.3.2. Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Feststellung der Vorinstanz,
zwischen dem Urteil des Kantonsgerichts Graubünden vom 23. November 2020
(im Verfahren bezüglich Rechtsschutz in klaren Fällen, KGer GR ZK2 20 25 v.
23.11.2020) und der Einleitung des Schlichtungsverfahrens im Hinblick auf das
vorliegende Verfahren am 19. Februar 2021 (Klagebewilligung, RG act. II/7) lägen
nur zweieinhalb Monate. Es sei vielmehr von drei Monaten (nur wenige Tage we-
niger) auszugehen, in denen die Berufungsbeklagte untätig geblieben sei. Ob in
dieser Zeit konkludente Handlungen vorgenommen worden seien, die auf ein still-
schweigendes Einverständnis zur Fortführung der Miete deuten würden, sei nicht
massgeblich. Vielmehr seien eben gerade keine, auch nicht konkludente, Hand-
lungen vorgenommen worden, welche das Fortdauern des Mietverhältnisses ab-
lehnten. Drei Monate Untätigkeit aber genügten gemäss Rechtsprechung, dass
die Mieterin davon ausgehen dürfe, die Miete werde stillschweigend fortgesetzt.
Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Indem die Vorinstanz eine stillschweigende
Fortsetzung der Miete verneint habe, habe sie den Sachverhalt unrichtig festge-
stellt und das Recht, insbesondere Art. 266 Abs. 2 OR, falsch angewendet.
5.3.3. Auch diese Argumentation überzeugt nicht. Zu Recht macht die Berufungs-
beklagte geltend, dass das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Tessin
vom 11. April 2003 (mp 1/05 S. 34 ff.), auf welches die Berufungsklägerin in die-
sem Zusammenhang verweist, nicht einschlägig ist. In jenem Urteil hat die Ver-
mieterin offenbar nach Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist für ein weiteres
halbes Jahr den Mietzins vorbehaltlos entgegengenommen. Vorliegend hat die
Berufungsklägerin keinen Mietzins entrichtet (vgl. Erwägung 6), weshalb die Beru-
fungsbeklagte auch keinen entgegennehmen konnte. Hinzu kommt, dass die Par-
teien zerstritten sind, was aus der Vielzahl an Verfahren zwischen den Parteien
vor verschiedenen Gerichtsinstanzen ersichtlich ist. Diese Schwierigkeiten be-
standen bereits vor Ablauf der festen Mietdauer für das "C._____", was dem Ge-
richt aus den diversen Zivilverfahren, die von den Parteien ans Kantonsgericht
weitergezogen wurden, bekannt ist (vgl. insbesondere das Verfahren ZK2 22 41,
in welchem es um den Mietzins für das Lokal "C._____" geht, der von der Beru-
fungsklägerin nicht bezahlt wurde). Zudem hatte die Berufungsbeklagte die Anfra-
ge der Berufungsklägerin, ob sie das Lokal "C._____" für ein weiteres Jahr mieten
könne, abschlägig beantwortet, da sie an einem weiteren Mietverhältnis mit der
Berufungsklägerin nicht interessiert war (vgl. die Zeugenaussage von J._____, RG
act. IX/2, S. 5 unten, sowie das Verfahren ZK2 22 41). Und die Berufungsbeklagte

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hatte bezüglich der Garderobe "C._____" ein Ausweisungsverfahren gegen die
Berufungsklägerin angestrengt (vgl. KGer GR ZK2 20 25 v. 23.11.2020). Auch
wenn die Berufungsbeklagte mit jenem Ausweisungsbegehren nicht durchdrang,
weil kein klarer Fall vorlag und daher die Voraussetzungen für den Rechtsschutz
in klaren Fällen nicht gegeben waren, so zeigte ihr Verhalten doch, dass sie die
Garderobe der Berufungsklägerin nicht überlassen wollte. In dieser ganzen Situa-
tion konnte die Berufungsklägerin nicht davon ausgehen, dass die Berufungsbe-
klagte stillschweigend einem Mietvertrag zugestimmt hatte, selbst wenn die Beru-
fungsbeklagte knapp drei Monate keine weiteren Schritte unternahm. Zu Recht hat
die Vorinstanz festgestellt, dass eine stillschweigende Vertragsverlängerung, die
sowieso nur zurückhaltend anzunehmen ist (vgl. statt vieler BGer 4A_391/2022 v.
03.07.2023 E. 3.2.1; 4A_701/2015 v. 26.01.2016 E. 2.2.2), nicht dargetan ist.
Schliesslich drängen sich ein paar Bemerkungen zu der von der Berufungskläge-
rin behaupteten Drei-Monats-Frist auf. Zum einen könnte eine solche Frist nicht
einfach schematisch angewandt werden. Vielmehr sind immer alle Umstände des
Einzelfalls in die Betrachtung miteinzubeziehen. Darauf hat auch das Appellati-
onsgericht des Kantons Tessin im Urteil hingewiesen, auf welches die Berufungs-
klägerin ihr Argument stützt (vgl. mp 1/05 S. 35, "Aus den Erwägungen" Absatz 3
in fine). Zum andern kann dem Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Tessin
keineswegs eine Drei-Monats-Frist entnommen werden, wie die Berufungsklägerin
sie angewendet sehen will. Vielmehr ergeht aus dem Urteil deutlich, dass das Ap-
pellationsgericht unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände, vor allem der vor-
behaltslosen Entgegennahme des Mietzinses, der fehlenden Kontaktaufnahme
über knapp drei Monate und des aus früheren Jahren eingespielten Automatismus
zwischen den dortigen Parteien, dass die Mieter jedes Jahr eine neue Verlänge-
rung des Mietvertrages beantragten und die Vermieterin diese gewährte, zum Ent-
scheid gelangt ist, dass eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages
erfolgt war. Vorliegend ergibt eine Würdigung sämtlicher Umstände dahingegen,
dass eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages für die Garderobe
"C._____" nicht nachgewiesen ist. Dass die Vorinstanz dabei von einem Zeitraum
von zweieinhalb Monaten zwischen dem Urteil des Kantonsgerichts Graubünden
im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen und dem Einreichen des
Schlichtungsgesuchs in vorliegendem Verfahren spricht, auch wenn es wenige
Tage mehr als zweieinhalb Monate waren, ändert daran nichts. Die Vorinstanz hat
den Sachverhalt nicht falsch festgestellt und das Recht, insbesondere Art. 266
Abs. 2 OR, nicht verletzt.
6.
Entschädigungslose Zuweisung

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6.1.
Die Berufungsklägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Ausführungen der
Vorinstanz, dass eine "Anpassung" des Mietvertrages über den "H._____ Club"
unter der geltenden Rechtsprechung nicht möglich sei, da ein Mietvertrag und
auch dessen Ausweitung zwingend entgeltlich seien und sich die Parteien über die
Höhe des Mietzinses einigen müssten, seien unzutreffend. Sie habe klar geltend
gemacht, dass die Benützung der Garderobe "C._____" mit den Mietzinszahlun-
gen für den "H._____ Club" abgegolten seien. Der Mietzins sei mithin für das ge-
samte Mietobjekt "H._____ Club" mitsamt der Garderobe "C._____" klar definiert
und die Miete der Garderobe sei folglich entgeltlich.
6.2.
Diese Argumentation ist abwegig. Die Berufungsklägerin macht damit gel-
tend, dass die Berufungsbeklagte als gewinnorientierte Unternehmung ihr einen
Raum zur Verfügung stellt, ohne einen entsprechenden Gegenwert zu erhalten.
Denn die Berufungsklägerin behauptet ja, sie könne die Garderobe "C._____" nut-
zen, ohne dass der Mietzins des "H._____ Club" erhöht worden sei. Das macht
weder ökonomisch noch von der Sache her Sinn. Zu Recht weist die Berufungs-
beklagte in der Berufungsantwort darauf hin, dass damit die Lokalität "C._____"
über keine Garderobe mehr verfügen würde. Dass die Berufungsbeklagte als
Vermieterin, die gewinnstrebig agiert, die Garderobe der Lokalität "C._____" ent-
ziehen würde, womit diese Lokalität nur schwerer und zu einem tieferen Mietzins
vermietet werden könnte, und gleichzeitig für die Nutzung der Garderobe durch
die Berufungsklägerin keinen Ausgleich verlangen würde, der zumindest den
Nachteil für die Lokalität "C._____" ersetzen würde, ist nicht glaubhaft und die Be-
rufungsklägerin vermag auch keine überzeugenden Gründe zu nennen, warum die
Berufungsbeklagte derart sachfremd und ihren Interessen entgegengesetzt han-
deln sollte. Vielmehr belässt es die Berufungsklägerin bei einer einfachen Behaup-
tung, die von der Berufungsbeklagten bestritten wurde. Entgegen den Behauptun-
gen der Berufungsklägerin kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Teil
des Mietzinses für den "H._____ Club" die Benutzung der Garderobe "C._____"
abgelten soll. Die Berufungsklägerin zahlt folglich keinen Mietzins für die Gardero-
be "C._____". Damit aber fehlt es an einem unentbehrlichen Element der Miete,
nämlich an deren Entgeltlichkeit (vgl. Art. 253 OR). Selbst wenn eine Einigung be-
züglich einer Überlassung der Garderobe "C._____" an die Berufungsklägerin
nachgewiesen wäre (quod non), wäre ein Mietvertrag mangels Einigung über die
Höhe des Mietzinses nicht zustande gekommen und die Berufungsklägerin hat
keinen Anspruch auf weiteren Gebrauch der Sache, zumal auch eine unentgeltli-
che Gebrauchsleihe von keiner Seite geltend gemacht wird (vgl. BGE 119 II 347
E. 5). Eine Anpassung bzw. Ausweitung des Mietvertrags für den "H._____ Club"

18 / 23
auf die Garderobe "C._____" ist daher nicht zustandegekommen. Das hat die Vor-
instanz zu Recht festgestellt.
7.
Stromgruppenzugehörigkeit
Die Berufungsklägerin beanstandet, dass die Vorinstanz zum Schluss gelangt ist,
aus den von der Berufungsklägerin eingereichten Kontrollberichten über die Elek-
troinstallationen ergebe sich nicht, wann die Zuordnung der Garderobe "C._____"
geändert worden sei, weshalb die Kontrollberichte keine mündliche Vereinbarung
über die Miete der Garderobe "C._____" zu beweisen vermöchten. Sie hält dem
entgegen, der Kontrollbericht vom 30. Juli 2019 zeige, dass der Strom für die Gar-
derobe "C._____" über den Stromkreis der Lokalität "H._____ Club" bezogen wor-
den sei. Das trifft jedoch nicht zu. Im Kontrollbericht vom 30. Juli 2019 finden sich
keine Ausführungen zur Frage, über welchen Stromkreis welche Installationen in
jenem Zeitpunkt Strom bezogen haben. Vielmehr werden Mängel aufgeführt, die
sich bei der Kontrolle gezeigt haben (RG act. III/13). Es trifft zwar zu, dass in die-
sem Kontrollbericht auch Mängel der Garderobe "C._____" festgehalten sind. Al-
lein daraus kann jedoch nicht geschlossen werden, dass die elektrischen Installa-
tionen in der Garderobe "C._____" am 30. Juli 2019 dem Stromkreis des Lokals
"H._____ Club" angeschlossen waren. Daran ändert auch nichts, dass gemäss
Kontrollbericht der Kontrollumfang in der "Kontrolle der elektrischen Installationen:
Club/Dancing H._____" bestand. Ob wegen der Zugehörigkeit zur gleichen Strom-
gruppe entschieden wurde, die Garderobe zu prüfen, oder ob dies aus einem an-
deren Grund geschah – z.B. auf eine entsprechende Aussage des Geschäftsfüh-
rers der Berufungsklägerin hin –, ist dem Bericht nicht zu entnehmen. Die Beru-
fungsbeklagte hat in der Berufungsantwort erklärt, dass sie erstmals im vorin-
stanzlichen Verfahren von diesem Kontrollbericht Kenntnis erhalten habe (act. I/2,
S. 8 Rz. 26). Die Berufungsklägerin bestreitet dies in ihrer Replik nicht (act. I/3, S.
3). Wenn die Berufungsbeklagte von diesem Kontrollbericht keine Kenntnis hatte,
so muss davon ausgegangen werden, dass sie weder die Kontrolle in Auftrag ge-
geben hat, noch bei der Kontrolle anwesend war. Es ist daher überzeugend, dass
die Kontrolle vom Geschäftsführer der Berufungsklägerin veranlasst und gemäss
seinen Angaben durchgeführt wurde. Der Kontrollbericht vom 30. Juli 2019 ist kein
Beleg dafür, dass die Garderobe "C._____" der Berufungsklägerin vermietet wor-
den wäre. Dasselbe gilt für den Kontrollbericht vom 4. Oktober 2022. Dieser ist
eine Momentaufnahme. Wie die Verhältnisse davor waren und sich seither entwi-
ckelt haben, kann ihm nicht entnommen werden. Insbesondere gibt der Kontrollbe-
richt keine Antwort auf die Fragen, wann und vor allem warum die Garderobe
"C._____" dem Stromkreis "H._____ Club" angeschlossen worden sein soll. Der

19 / 23
Umstand, dass die Garderobe "C._____" am 4. Oktober 2022 scheinbar dem
Stromkreis "H._____ Club" zugeordnet gewesen ist, lässt den Schluss auf ein
Mietverhältnis zwischen den Parteien bezüglich der Garderobe "C._____" nicht zu.
Insgesamt ist festzuhalten, dass die Kontrollberichte über die Kontrollen der elek-
trischen Installationen vom 30. Juli 2019 und vom 4. Oktober 2022 keine Belege
und auch keine Indizien dafür sind, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis
bezüglich der Garderobe "C._____" bestanden hätte. Dies hat die Vorinstanz ent-
gegen der Auffassung der Berufungsklägerin richtig erkannt.
8.
Zwischenfazit
Aus dem Dargelegten erhellt, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien über die
Garderobe "C._____" weder nachgewiesen noch auch nur glaubhaft ist. Die Ar-
gumentation der Berufungsklägerin überzeugt nicht. Die Berufungsklägerin hat
nicht aufgezeigt, dass die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die Berufungsklägerin
habe den Gegenbeweis nicht erbracht, nicht zutrifft bzw. falsch ist. Ebenso wenig
aber lassen die Argumente der Berufungsklägerin Zweifel an der Feststellung der
Vorinstanz aufkommen, die Berufungsbeklagte habe ihren Standpunkt überzeu-
gend dargelegt und belegt, womit ihr der Hauptbeweis gelungen sei. Es ist damit
davon auszugehen, dass zwischen den Parteien kein Mietvertrag über die Garde-
robe "C._____" zustande gekommen ist. Die Berufungsklägerin hat die Garderobe
zu Unrecht am 30. April 2020 nicht zurückgegeben und benutzt sie seither ohne
rechtliche Grundlage.
9.
Entschädigung für die Nutzung der Garderobe "C._____"
Die Vorinstanz hat der Berufungsbeklagten eine Entschädigung zugesprochen für
die Zeit, in der die Berufungsklägerin die Garderobe "C._____" ohne Rechtstitel
benutzt hat und weiterhin benutzt, das heisst ab dem 1. Mai 2020 bis zur Rückga-
be der Garderobe. Die Berufungsklägerin bestreitet die Rechtmässigkeit dieser
Entschädigung mit dem Argument, sie habe schon vor der Vorinstanz dargelegt,
dass die Mietzinszahlung für die Garderobe "C._____" im Rahmen der Miete für
die Lokalität "H._____ Club" abgegolten sei. Wie bereits festgestellt, überzeugt
dieses Argument nicht (vgl. Erwägung 6). Es ist schlicht nicht glaubhaft, dass die
Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin die Garderobe "C._____" zur Verfügung
gestellt haben soll, ohne dafür einen tatsächlichen Gegenwert zu erhalten, wurde
der Mietzins für die Lokalität "H._____ Club" doch in keiner Weise über das hinaus
erhöht, was im Mietvertrag bereits abgemacht war. Die Berufungsklägerin behaup-
tet eine Erhöhung der Miete auch nicht. Die Nutzung der Garderobe wird folglich

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bis heute von der Berufungsklägerin nicht abgegolten. Damit aber steht der Beru-
fungsbeklagten ein Ausgleich für die unrechtmässige Entziehung und Nutzung der
Garderobe "C._____" zu. Eine solche hat die Berufungsbeklagte im vorinstanzli-
chen Verfahren in ihrer Klage denn auch beantragt. Die Vorinstanz hat folglich zu
Recht der Berufungsbeklagten eine Entschädigung für die Zeit der unrechtmässi-
gen Nutzung der Garderobe "C._____" durch die Berufungsklägerin zugespro-
chen. Die Berufungsklägerin äussert sich zur Höhe der Entschädigung in ihrer Be-
rufung nicht. Es fehlt mithin an der notwendigen Begründung der Berufung in die-
sem Punkt. Die Berufungsbeklagte wiederum hat weder Berufung oder An-
schlussberufung erhoben, noch geht sie in ihrer Berufungsantwort auf die Höhe
der Entschädigung ein. Damit aber haben die Parteien die Höhe der Entschädi-
gung nicht in Frage gestellt, weshalb sich die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts
nicht weiter damit beschäftigen muss. Es hat bei der von der Vorinstanz zuge-
sprochenen monatlichen Entschädigung für die Zeit vom 1. Mai 2020 bis zur
Rückgabe der Garderobe sein Bewenden.
10.
Fazit
Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt, dass die Berufungsklägerin mit ihrer
Berufung in keinem Punkt durchzudringen vermag. Die Berufung ist folglich abzu-
weisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen.
11.
Prozesskosten der Vorinstanz
Die Berufungsklägerin macht für den Fall, dass der vorinstanzliche Entscheid
bestätigt werde, geltend, die Berufungsbeklagte habe entgegen der vorinstanzli-
chen Ansicht bezüglich der Entschädigung für die Nutzung der Garderobe
"C._____" überklagt, was bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen sei. Weil die
Berufungsklägerin eine Entschädigung von CHF 720.00 pro Monat verlangt habe,
von der Vorinstanz aber nur eine solche von CHF 394.00 pro Monat zugesprochen
worden sei, habe die Berufungsbeklagte lediglich im Umfang von 55 % obsiegt. Es
rechtfertige sich daher, die Prozesskosten im Umfang von 45 % der Berufungsbe-
klagten aufzuerlegen. Mit dieser Argumentation lässt die Berufungsklägerin ausser
Acht, dass die Berufungsbeklagte mit ihrem Hauptantrag, nämlich der Ausweisung
der Berufungsklägerin aus der Garderobe "C._____", vollständig durchgedrungen
ist. Weiter hat die Berufungsklägerin behauptet, dass die Miete für die Lokalität
"H._____ Club" auch die Miete für die Garderobe "C._____" abdecke. Damit hat
sie geltend gemacht, dass keine gesonderte Entschädigung für die Nutzung der
Garderobe "C._____" geschuldet sei. Sie hat mithin bestritten, eine entsprechende
Entschädigung bezahlen zu müssen. Nachdem die Vorinstanz der Berufungsbe-

21 / 23
klagten zu Recht eine Entschädigung für die Nutzung der Garderobe zugespro-
chen hat, ist die Berufungsklägerin auch in der Frage, ob eine Entschädigung ge-
schuldet sei, unterlegen. Damit hat die Berufungsbeklagte in allen grundsätzlichen
Punkten obsiegt. Schon allein unter diesem Aspekt rechtfertigt sich keine Auferle-
gung von 45 % der Prozesskosten auf die Berufungsbeklagte. Hinzu kommt, dass
es für die Berufungsbeklagte nicht einfach war, den Wert der Entschädigung fest-
zulegen, nachdem die Parteien keinen Mietvertrag und damit auch keinen Mietzins
vereinbart hatten, an dem sich die Berufungsbeklagte hätte orientieren können,
und es zweifellos auch keinen (quartier-)üblichen Mietzins für eine Garderobe gibt.
Dass der Mietzins des "H._____ Club" als Ausgangsgrösse für die Berechnung
der Entschädigung für die Garderobe "C._____" genommen wird, wie es die Vor-
instanz gemacht hat, ist nicht zwingend, was sich schon daran zeigt, dass das
Kantonsgericht in seinem Urteil ZK2 20 25 für die Berechnung des Streitwertes
den zwischen den Parteien vereinbarten Mietzins für die Lokalität "C._____" (samt
Garderobe) herangezogen hat (vgl. KGer GR ZK2 20 25 v. 23.11.2020 E. 2.5.2).
Es trifft zwar zu, dass das Kantonsgericht in jenem Urteil ausgeführt hat, es könne
nicht davon ausgegangen werden, dass der tatsächliche Mietwert der Lokalität
"C._____" in der Nebensaison und aufgrund von allfälligen Belegungsproblemen
weniger als die Hälfte des vereinbarten Mietzinses betrage (KGer GR ZK2 20 25
v. 23.11.2020 E. 2.5.2). Dies könnte dafür sprechen, dass noch eine Anpassung
des errechneten Mietzinses notwendig sein könnte. Jedoch kann auch festgehal-
ten werden, dass die Entschädigung für die Nutzung der Garderobe "C._____"
nicht nur die Miete des Raumes an und für sich umfassen konnte, sondern auch
eine Entschädigung für den Minderwert, den die Lokalität "C._____" ohne ihre
Garderobe zweifellos aufwies. Insgesamt jedenfalls ist der Vorinstanz zuzustim-
men, dass der Berufungsbeklagten ihr Abstützen auf die Berechnung des Kan-
tonsgerichts im Urteil ZK2 20 25 nicht vorgeworfen werden kann. Daran ändert
nichts, dass sich jene Berechnung des Kantonsgerichts auf den Streitwert bezog,
war der Streitwert in jenem Verfahren doch über die monatliche Miete für die Gar-
derobe "C._____" zu berechnen. Schliesslich kann in die Überlegungen auch mit-
einbezogen werden, dass die Entschädigung auf jeden Fall berechnet werden
musste, nachdem die Entschädigungspflicht der Berufungsklägerin festgestellt
worden war, die Berufungsklägerin die Entschädigung aber auch in der Höhe be-
stritt. Die vom schliesslich zugesprochenen monatlichen Betrag abweichende
Höhe des Antrages der Berufungsbeklagten hat dabei den Aufwand nicht erhöht.
Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht im Sinne von Art.
107 Abs. 1 lit. a ZPO von der Kostenverteilung nach Massgabe des Obsiegens
abgewichen ist und die gesamten Prozesskosten der Berufungsklägerin auferlegt

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hat. Nachdem die Berufungsklägerin sich in der Berufung nicht mit der Höhe der
vorinstanzlichen Gerichtskosten und ebenso wenig mit der Höhe der von der Vor-
instanz der Berufungsbeklagten zugesprochenen Prozessentschädigung ausein-
andersetzt, muss sich die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts nicht weiter damit
befassen. Es bleibt mithin beim vorinstanzlichen Kostenentscheid.
12.
Prozesskosten Berufungsverfahren
12.1. Abschliessend ist über die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteien-
tschädigung, Art. 95 Abs. 1 ZPO) des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Diese
sind entsprechend dem Ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da die Beru-
fungsklägerin mit der Berufung vollständig unterliegt, hat sie die Prozesskosten
zur Gänze zu übernehmen. Folglich gehen die Gerichtskosten, die gestützt auf
Art. 9 VGZ (BR 320.210) auf CHF 5'000.00 festgesetzt werden, zu Lasten der Be-
rufungsklägerin. Sie werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss gleicher
Höhe verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
12.2. Als unterliegende Partei hat die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte
zudem für das Berufungsverfahren zu entschädigen. Die Berufungsbeklagte hat
für das Berufungsverfahren keine Honorarnote eingereicht, weshalb die II. Zivil-
kammer des Kantonsgerichts die Parteientschädigung nach pflichtgemässem Er-
messen festsetzt. Ausgehend vom gemäss kantonaler Honorarverordnung übli-
chen mittleren Stundenansatz von CHF 240.00 (Art. 3 HV; BR 310.250) sowie an-
gesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und unter Berücksichtigung
der eingereichten Rechtsschriften erscheint für die Berufungsbeklagte ein Auf-
wand von CHF 3'000.00 (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) angemes-
sen. Auch diese Kosten hat die Berufungsklägerin aufgrund ihres Unterliegens
vollständig zu übernehmen. Die Berufungsklägerin ist demnach zu verpflichten,
die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren mit CHF 3'000.00 (inklusive
Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu entschädigen.

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Demnach wird erkannt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zu Lasten
der A._____ GmbH. Sie werden mit dem von der A._____ GmbH geleiste-
ten Kostenvorschuss gleicher Höhe verrechnet.
3.
Die A._____ GmbH hat der B._____ AG für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von CHF 3'000.00 (inklusive Spesen und Mehrwert-
steuer) zu bezahlen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 15‘000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG Beschwer-
de in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht geführt werden.
Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der
vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG
vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwer-
delegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Be-
schwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an: