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Praxis Kantonsgericht | Regeste: siehe PKG-Dokument\x3Cbr\x3E | java.util.HashMap/1797211028

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– Miete; Erstreckung des Mietverhältnisses ( Art. 272 OR ). Zur 
Voraussetzung der nicht zu rechtfertigenden Härte für
den Mieter. Die lange Mietdauer und das hohe Alter des 
Mieters begründen für sich allein keine nicht zu rechtfer- 
tigende Härte; nachteilige Folgen der Vertragsauflö- sung 
für einen gesundheitlich angeschlagenen Mieter, die durch die 
Erstreckung nicht aufgehoben, sondern nur auf- geschoben 
werden, genügen nicht. Anforderungen an die – auch während 
der faktischen Verlängerung des Miet- verhältnisses durch 
das laufende Erstreckungsverfahren fortzuführenden – 
Suchbemühungen des Mieters nach ei- ner zumutbaren 
Ersatzwohnung.
Aus den Erwägungen:
3) ) Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder 
unbefris- teten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der 
Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die 
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre ( Art. 272 Abs. 1 OR).
a) Unter den Begriff der Härte zu subsumieren sind die den Mieter 
oder seine Familie persönlich treffenden besonderen Schwierigkeiten und 
Probleme, die es ihm verunmöglichen oder mindestens erschweren, innert 
der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein ihm zumutbares Er- 
satzobjekt zu finden. Die Erstreckung soll eine Milderung der nachteiligen 
Folgen der Kündigung bewirken, welche der Verlust des bisherigen Lebens- 
mittelpunktes mit sich bringt (SVIT-Kommentar Mietrecht, Zürich 1991,N 15 
ff. zu Art. 272 OR; BGE 105 II 198 und 116 II 448 ). Von einer besonderen In- 
tensität müssen diese Umstände zwar nicht sein, doch fallen die üblichen, mit 
einem Umzug verbundenen Umtriebe und Folgen als Härtegründe ebenso 
ausser Betracht wie all jene Umstände, deren Auswirkungen die Suche nach 
einem Ersatzobjekt zwar behindern, aber durch Zeitablauf nicht gemildert 
werden können. Dies erfordert in jedem Einzelfall das Anstellen einer Pro- 
gnose darüber, ob der Auszug für den Mieter zu einem späteren Zeitpunkt 
weniger nachteilig sein wird als im vorgesehenen Zeitpunkt ( Higi, Peter: 
Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Die 
Miete, Art. 271 – 274g OR, 4. Auflage, Zürich 1996, N 86 ff. zu Art. 272 ). Von 
vorneherein keine Härte zu begründen vermag der Wunsch des Mieters, län- 
ger oder gar für «immer» im Mietobjekt zu verbleiben. Ebensowenig hat die 
Erstreckung zum Zweck, den Mieter möglichst lange von günstigem Miet- 
raum profitieren zu lassen ( Weber, Roger: Kommentar zum Schweizerischen 
Obligationenrecht I, Art. 1 – 529 OR, Basel 2003, N 3 zu Art. 272 OR).
b) Ob eine Härte vorliegt, beurteilt sich anhand aller wesentlichen 
Umstände des konkreten Einzelfalls. Dabei obliegt es trotz der auch für das


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Erstreckungsverfahren geltenden Untersuchungsmaxime dem Mieter, den 
Nachweis für das Bestehen einer Härtesituation zu erbringen, ersetzt diese 
doch weder die Behauptungs- noch die Beweislast einer Partei ( Higi, a. a. O., 
N 237 ff. zu Art. 272; SVIT-Kommentar, a. a. O., N 60 ff. zu Art. 272 ). Als zu 
berücksichtigende Kriterien fallen insbesondere die Umstände des Ver- 
tragsschlusses und der Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, 
die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien 
und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für 
Wohn- und Geschäftsräume in Betracht ( Art. 272 Abs. 2 OR). Ein allfälliger 
Eigenbedarf des Vermieters ( Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) sowie weitere, auf 
Vermieterseite bestehende Interessen sind erst dann in die Beurteilung mit 
einzubeziehen, wenn seitens des Mieters das Vorliegen einer Härte bejaht 
wird und demzufolge eine Interessenabwägung stattzufinden hat ( Higi,
a. a. O., N 90 ff. ). Der gegenteiligen, von einem Teil der Lehre vertretenen 
Meinung ( vgl. die Nachweise bei Higi, ebenda), wonach eine Interessenab- 
wägung bereits bei Prüfung des Vorliegens einer Härtesituation zu erfolgen 
hat, vermag sich das Kantonsgericht nicht anzuschliessen. Im Übrigen ist 
diese Frage ohne allzu weitreichende Bedeutung, lässt sich doch eine Härte 
auch ohne nähere Berücksichtigung der Vermieterinteressen feststellen. Der 
Richter ist angewiesen, nach dem zu urteilen, was ihm im konkreten Einzel- 
fall unter Würdigung aller relevanter Umstände als recht und billig er- 
scheint. Es steht ihm mit anderen Worten ein erheblicher Ermessensspiel- 
raum zu. Dabei ist zu beachten, dass Recht und Billigkeit im Sinne von Art. 
4 ZGB nicht zwei voneinander verschiedene Beurteilungsgrundlagen sind, 
sondern die Billigkeit selbst zum Recht gehört. Der Richter hat dabei alle 
sachlich wesentlichen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und sei- 
nen Entscheid nach objektiven und nachvollziehbaren Gesichtspunkten zu 
treffen ( Honsell, Heinrich: Kommentar zum Zivilgesetzbuch, Band I, 
Art. 1– 456 ZGB, 2. Auflage, Basel 2002, N 8 f. zu Art. 4 ). In diesem Zusam- 
menhang ist festzuhalten, dass die Aufzählung in Art. 272 Abs. 2 OR nicht ab- 
schliessend ist und je nach den konkreten Verhältnissen weitere Härte- 
gründe auf Seiten des Mieters in Betracht fallen ( Lachat/ Stoll/ Brunner, 
Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, S. 572 ).
c) Mit der Vorinstanz ist überdies festzuhalten, dass die Gemeinde
B. das Mietverhältnis form- und fristgerecht auf den 30. September 2002 
gekündigt hat ( KB 5 ). Ausschlussgründe im Sinne von Art. 272a Abs. I OR, 
welche einer Erstreckung von vornherein entgegenstehen, fehlen. Ferner 
hat die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger aktenkundig auch keinen 
konkreten, gleichwertigen Ersatz ( Art. 272a Abs. 2 OR) angeboten, so dass 
auch in dieser Hinsicht nichts gegen eine Erstreckung spricht. Im Begleit- 
schreiben zur Kündigung vom 27. Juni 2002 ( BB 2 ) wird lediglich ausge- 
führt, der Gemeindepräsident erteile dem Berufungskläger bei Bedarf gerne


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Auskunft über freie Miethäuser oder Mietwohnungen in B. Auch der Hin- 
weis, man habe zwischenzeitlich die Suche nach allfälligen Alternativen 
nicht unterlassen, stellt kein rechtsgenügliches Angebot eines zumutbaren 
und gleichwertigen Ersatzobjektes dar. Diesbezüglich wird nämlich voraus- 
gesetzt, dass der Vermieter dem Mieter ein Mietobjekt konkret bezeichnet, 
damit er es auf Gleichwertigkeit beziehungsweise auf seine objektiven Be- 
dürfnisse überprüfen kann ( Higi, a. a. O., N 70 ff. zu Art. 272a OR).
4) ) Nach dem Dargelegten stellt sich somit zunächst die Frage, 
ob beim Berufungskläger infolge der Beendigung des Mietverhältnisses 
eine Härte entsteht. Weiter wird – im Rahmen einer vorzunehmenden 
Interes- senabwägung – allenfalls zu prüfen sein, ob diese Härte das Interesse 
der Be- rufungsbeklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses 
überwiegt.
a) Unbestritten ist, dass das Mietverhältnis mit dem Berufungsklä- 
ger im Zeitpunkt der Auflösung 22 Jahre gedauert hat. Eine lange Mietdauer 
vermag für sich allein eine Härtesituation in aller Regel nicht zu begründen; 
insbesondere kann auch ein langjähriges Mietverhältnis weder beim Mieter 
noch beim Vermieter hinreichendes Vertrauen auf Weiterführung begrün- 
den, kann dieses doch beidseits mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten 
aufgelöst werden ( Art. 266c OR). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang 
aber, dass A. gemäss den Ausführungen der Vorinstanz damit rechnen muss- 
te, die Liegenschaft werde früher oder später verkauft. Gewiss wurden sol- 
che Absichtserklärungen seitens der Berufungsbeklagten mehrmals – unter 
anderem im Jahre 1996 – vorgebracht; nichtsdestotrotz wurde das Mietver- 
hältnis aber danach jahrelang weitergeführt. Konkret mit einer Veräusse- 
rung musste der Berufungskläger erst dann rechnen, als ihn die Berufungs- 
beklagte am 12. Februar 2002 über die Ausschreibung des Objekts zum 
Verkauf in Kenntnis setzte und in den Monaten April und Mai 2002 ver- 
schiedene Hausbesichtigungen mit Kaufinteressenten stattfanden. Zur Vor- 
nahme von Suchbemühungen war A. – wie noch aufzuzeigen sein wird – erst 
verpflichtet, als die Berufungsbeklagte die Kündigung tatsächlich ausge- 
sprochen hatte. Erst zu diesem Zeitpunkt bestanden hinreichend klare Ver- 
hältnisse ( Weber, Basler Kommentar, a. a. O., N 14 zu Art. 272 OR). Die 
grundsätzliche Annahme einer Härtesituation bei hochbetagten Leuten – A. 
ist mittlerweile 81 Jahre alt – und bei langer Mietdauer ist allerdings mit dem 
Sinn und Zweck des Erstreckungsrechts nicht vereinbar. Zweifellos ist ein 
Umzug im hohen Alter für den Betroffenen mit grösseren Unannehmlich- 
keiten verbunden als für einen jungen Mieter. Dies entspricht indes dem 
Lauf des Lebens, weshalb es sich nicht von vorneherein sagen lässt, ältere 
Leute benötigten mehr Zeit, um sich auf eine veränderte Situation einzu- 
stellen ( vgl. SVIT-Kommentar, a. a. O., N 19 zu Art. 272 OR). Der Entscheid 
über das Vorliegen einer Härte ist aufgrund sämtlicher Umstände des Ein- 
zelfalles zu treffen; es gibt keine a priori vorrangigen Interessen ( Higi,


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a. a. O., N 124 zu Art. 272 OR). Wenn man nun die lange Mietdauer und das 
hohe Alter eines Mieters ohne Berücksichtigung weiterer Umstände – ver- 
gebliche Suchbemühungen, körperliche Behinderungen, prekäre finanzielle 
Verhältnisse, Orts- oder Quartierbezogenheit und dergleichen mehr – als für 
die Gewährung einer Erstreckung genügend erachten würde, käme dies der 
unzulässigen Schaffung eines absoluten Erstreckungsgrundes gleich. Bei 
langdauernden Mietverhältnissen wie dem vorliegenden muss aber eine all- 
fällig bestehende besondere Verwurzelung mit einem bestimmten Ort oder 
Quartier berücksichtigt werden, welche allenfalls härtebegründend sein 
kann ( SVIT-Kommentar, a. a. O., N 19 zu Art. 272 OR). A. hat sein ganzes 
Leben in B. verbracht, davon 22 Jahre in der Liegenschaft «X.». Es besteht 
somit zweifellos eine intensive Beziehung zu diesem Ort. Insoweit geht die 
Vorinstanz fehl, wenn sie geltend macht, die täglichen Fahrten des Beru- 
fungsklägers nach Landquart mit dem Zug oder mit dem Mofa würden sein 
gewohntes Umfeld erheblich ausweiten und ebenso eine Verwurzelung mit 
Landquart offenbaren ( vgl. S. 8 ). Offenbar besucht er im dortigen Alters- 
heim regelmässig Bürger oder frühere Einwohner von B., woraus erhellt, 
dass der Berufungskläger nicht nur eine emotionale Bindung zu seiner 
Wohngemeinde hat, sondern dort auch soziale Kontakte pflegte und immer 
noch aufrecht erhält. Auch wenn A. somit zuzugestehen ist, seine Such- 
bemühungen grundsätzlich auf B. zu beschränken, so ist gleichzeitig festzu- 
halten, dass er sich auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens 
nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemühen muss und er 
alles ihm Zumutbare zu unternehmen hat, um eine Härte abzuwenden ( We- 
ber, Basler Kommentar, a. a. O., N 13 zu Art. 272 OR). Diesbezüglich ist auf 
die individuellen Verhältnisse abzustellen; von einem kranken oder körper- 
lich behinderten Mieter kann erwartet werden, dass er Dritte ( etwa Ver- 
wandte oder Freunde) für die Suche nach Ersatzlösungen beizieht. Sodann 
darf verlangt werden, dass er sich bei den lokalen Liegenschaftsverwaltun- 
gen anmeldet und Anfragen auf Inserate tätigt ( Lachat/ Stoll/ Brunner,
a. a. O., S. 575 f. ). Als Ersatzlösung gilt ein zumutbares und insofern ein dem 
bisherigen Mietbojekt bezüglich Preis, Lage, Grösse, Zustand und Ausstat- 
tung gleichwertiges Objekt. Was als angemessen zu gelten hat, hängt von den 
konkreten Bedürfnissen des Mieters ab, doch kann sich die Suche nicht nach 
einem völlig identischen und insofern idealen Ersatzobjekt ausrichten, wel- 
ches ohnehin kaum je zu finden sein dürfte. Diese hat vielmehr nach objek- 
tiven Kriterien – im Lichte der Bedürfnisse vernünftiger und korrekter, in 
gleicher oder ähnlicher Situation sich befindlicher Leute – zu erfolgen. Un- 
ter Umständen kann, vor allem bei einer Einzelperson, auch ein kleineres 
Lokal als das bisherige zumutbar sein ( Higi, a. a. O., N 102 zu Art. 272 OR). 
Sofern der Mieter geltend macht, er sei in seinen Suchbemühungen einge- 
schränkt, diese seien erfolglos gewesen oder ihm aufgrund der persönlichen


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Verhältnisse – beispielsweise infolge Alter, Krankheit oder Invalidität – 
nicht zumutbar, trägt er dafür nach den Regeln von Art. 8 ZGB und Art. 118 
ZPO die Beweislast.
b) A. macht zunächst geltend, er lese jeweils die Mietanzeigen im 
Bezirksamtsblatt. Hingegen hat er bis zum heutigen Zeitpunkt kein einziges 
dieser Objekte besichtigt. Vor diesem Hintergrund sei insbesondere ange- 
merkt, dass der Mieter während der faktischen Verlängerung des Mietver- 
hältnisses durch ein laufendes Gerichtsverfahren nicht untätig bleiben darf, 
sondern er sich auch während dieser Zeit um Ersatzräume bemühen muss 
( BGE 104 II 313 ). Der Einwand des Berufungsklägers in seiner Berufungs- 
schrift, es seien seit dem Zeitpunkt der Kündigung vom 27. Juni 2002 in ei- 
nem Zeitraum von vier Monaten lediglich vier Wohnungen in der Gemeinde
B. ausgeschrieben worden, ist nicht stichhaltig. Diese Argumentation lässt 
ausser Acht, dass im Zeitpunkt der Abfassung der schriftlichen Berufungs- 
begründung ( 24. Juli 2003 ) die tatsächlich gewährte Verlängerung des Miet- 
verhältnisses bereits mehr als ein Jahr gedauert hat und darüber hinaus of- 
fenbar weder die Inserate in den Tageszeitungen beachtet noch Anfragen bei 
Liegenschaftsverwaltungen getätigt wurden. A. wäre es ohne weiteres zu- 
mutbar gewesen, sich an die Gemeinde B. zu wenden, welche ihm Unter- 
stützung bei der Suche zugesagt hatte. Gewiss trifft es gemäss den Aus- 
führungen auf Seite 8 der Berufungsbegründung zu, dass der Berufungs- 
kläger sein ganzes Leben in B. verbracht hat und über ausgezeichnete Orts- 
kenntnisse verfügt, doch kann auch er nicht ohne vorgängige Besichtigung 
der inserierten Wohnungen beurteilen, ob diese für ihn geeignet sind oder 
nicht. A. verweist sodann auf seine gesundheitlichen Probleme und seine 
geringen Einkommensverhältnisse; vor diesem Hintergrund dürften von 
ihm keine übertriebenen Suchbemühungen verlangt werden; es könne ihm 
daher nicht vorgeworfen werden, dass er keine ernsthaften Suchbemühun- 
gen getätigt habe. Dem ist aus verschiedenen Gründen nicht beizupflichten. 
Zum einen ist es um den Gesundheitszustand des Berufungsklägers – wie 
noch aufzuzeigen sein wird – nicht derart schlecht bestellt, dass er schlech- 
terdings keine eigenen Suchbemühungen unternehmen und Mietobjekte be- 
sichtigen könnte. Er ist im Gegenteil heute noch fähig, mit Unterstützung 
seiner Tochter, welche ihm die Wäsche besorgt und mit ihm einkaufen geht, 
einen eigenen Haushalt zu führen. Zum anderen sind – worauf ebenfalls 
noch zurückzukommen sein wird – auch seine finanziellen Verhältnisse nicht 
derart prekär, dass er zwingend auf sehr günstigen Wohnraum angewiesen 
wäre. Zudem dürfte es nahezu ein Ding der Unmöglichkeit sein, in B. ein 
ähnliches Mietobjekt mit eigenem Garten und Umschwung zu einem derart 
tiefen Mietzins zu finden; für den Berufungskläger erscheint auch ein klei- 
neres Objekt mit bescheidenerem Raumangebot als tragbar. Dies zumal ja 
auch in der «X.» nachgewiesenermassen nicht alle Räume nutzbar sind.


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Darüber hinaus zieht A. derzeit auch keinen Umzug in ein Altersheim in Be- 
tracht, so dass auch unter diesem Blickwinkel nicht vom Erfordernis ernst- 
hafter Suchbemühungen abgesehen werden kann ( Weber, Basler Kommen- 
tar, a. a. O., N 13 zu Art. 272 OR). Dass dem Berufungskläger im hohen Alter 
und nach über 22-jähriger Mietdauer ein Umzug nicht leicht fällt, ist ohne 
weiteres nachvollziehbar, doch vermag eine Erstreckung daran letztlich 
nichts zu ändern. Der unvermeidliche Umzug würde ihn dannzumal mindes- 
tens gleich hart, aller Voraussicht nach aber noch härter treffen, da ein Woh- 
nungswechsel mit zunehmendem Alter erfahrungsgemäss mit noch grösse- 
ren Unannehmlichkeiten verbunden ist. Der Berufungskläger mag den 
nachvollziehbaren Wunsch haben, für den Rest seines Lebens oder so lange 
als möglich in der Liegenschaft «X.» zu verbleiben, doch vermag dies eben 
keine Härte zu begründen. Immerhin hatte die Berufungsbeklagte ihm ihre 
Verkaufsabsichten frühzeitig mitgeteilt; angesichts der danach erfolgten 
Hausbesichtigungen war es für A. zumindest erkennbar, dass ein baldiger 
Verkauf tatsächlich stattfinden würde. Insofern hatte er seit den ersten An- 
zeichen der sich abzeichnenden Kündigung Zeit, um sich mit dem Gedanken 
an einen Wohnungswechsel zu befassen.
Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass zwar eine besonders inten- 
sive Beziehung zum Ort B. besteht, sich die bisherigen Bemühungen um 
Beschaffung zumutbaren Ersatzraums jedoch als ungenügend erweisen.
c) Der Berufungskläger bringt mit Blick auf seine gesundheitlichen 
Beschwerden ( Diabetes und Sehbehinderung) vor, er brauche wesentlich 
mehr Zeit, um eine für ihn geeignete Wohnung zu finden. In Übereinstim- 
mung mit der Vorinstanz hält er fest, diese Leiden würden sich in Zukunft 
noch verstärken. Dieser Ansicht schliesst sich auch das Kantonsgericht an, 
sind diese Beeinträchtigungen gemäss den im Recht liegenden ärztlichen 
Zeugnissen doch nicht nur vorübergehender Natur und kann vor dem Hin- 
tergrund des hohen Alters des Berufungsklägers generell nicht mit einer 
merklichen Besserung gerechnet werden. Gerade daraus folgt aber, dass 
eine Erstreckung diesfalls keine Milderung bringen kann; dies im Gegen- 
satz zu einem vorübergehenden Spitalaufenthalt wegen Unfalls oder Krank- 
heit mit konkreter Aussicht auf Besserung des Gesundheitszustandes in ab- 
sehbarer Zeit ( Higi, a. a. O., N 152 ff. zu Art. 272 OR). An diesem Schluss 
vermag auch der ärztliche Bericht von Dr. med. P., welcher beim Berufungs- 
kläger eine beginnende Demenz feststellte, nichts zu ändern. Zum einen 
beruht diese Diagnose auf einer einmaligen Konsultation und steht sie in Wi- 
derspruch zur kurz darauf gemachten Aussage, die beginnende Demenz 
mache sich vor allem nach längeren Gesprächen bemerkbar. Der Schluss, zu 
einem späteren Zeitpunkt werde der Wechsel besser verkraftet, ist daher 
wenig überzeugend. Zum anderen steht entgegen den Ausführungen von 
Dr. med. P. in ad 6 seines Berichts im vorliegenden Fall nicht fest, dass der


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Berufungskläger in eine andere Gemeinde umziehen muss, wo es ihm auf- 
grund der Zunahme der demenziellen Symptome unmöglich sei, sich in der 
neuen Umgebung adäquat zu verhalten. Der behandelnde Arzt Dr. med. H. 
attestiert seinem Patienten zwar eine hochgradige Sehbehinderung und ei- 
nen negativen Einfluss der Faktoren Stress und Zuckerkrankheit auf das 
restliche Sehvermögen, doch trat bis anhin, wie dem Bericht von Dr. med. C. 
zu entnehmen ist, offenbar keine Verschlechterung der Diabetes auf. Dass 
der Berufungskläger beim Gedanken an einen bevorstehenden Wohnungs- 
wechsel gewisse Stresssymptome entwickelt und emotional aufgewühlt ist, 
geht – wie die Vorinstanz zu Recht festhält – nicht über die üblicherweise 
mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinaus ( vgl. S. 9 des 
vorinstanzlichen Urteils). Die Folgen eines Wohnungswechsels mögen für 
den Mieter unangenehm oder gar hart sein, doch gehören sie zur Auflösung 
des Vertrages und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses 
nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben ( BGE 105 II 197 f. ). Die Seh- 
behinderung hindert A. offenbar nicht daran, bei schönem Wetter täglich mit 
dem Mofa nach Landquart zu fahren ( vgl. S. 10 des vorinstanzlichen Urteils). 
Vor diesem Hintergrund ist das Argument, der Berufungskläger könne 
sich aufgrund dieser Beeinträchtigung nicht nach einem anderen Miet- 
objekt umsehen, nicht zu hören. Er kann Besichtigungen durchaus in Be- 
gleitung seiner Tochter vornehmen, welche ihn gemäss ihrer Zeugenaus- 
sage täglich besucht und ihm die Wäsche besorgt. Zudem schliesst die beste- 
hende Sehbehinderung nicht aus, dass sich A. in einer überschaubaren, gut 
eingerichteten Wohnung mit entsprechendem Ausbaustandard – so würde 
unter anderem das Einfeuern des Ofens in der kälteren Jahreszeit wegfallen
– innert relativ kurzer Zeit gut zurechtfinden könnte. Der Vorinstanz kann 
insbesondere auch kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie bei der Beurtei- 
lung des Gesundheitszustandes des Berufungsklägers auch die Aussagen 
von T. mitberücksichtigt hat. Sie sieht ihren Vater täglich und kann sehr 
wohl verlässliche Aussagen über dessen allgemeines Befinden machen. Ihre 
Aussage, wonach der Berufungskläger absolut keine Fremdhilfe bean- 
spruche, selbständig haushalte und körperlich wie geistig völlig fit sei ( vgl. 
BB 4 ), findet ihre Bestätigung im Bericht von Dr. med. C., welcher zum 
Schluss kommt, dass A. vom gesundheitlichen Zustand her selbständig 
wohnen kann. Diese Selbständigkeit wird im vorliegenden Fall noch da- 
durch unterstrichen, dass der Berufungskläger offenbar längere Zugreisen 
unternehmen und zudem einen Fellhandel betreiben kann. Dieser Umstand 
täuscht jedoch nicht darüber hinweg, dass sich die Haushaltsführung im der- 
zeitigen Mietobjekt für den Berufungskläger mit fortschreitendem Alter zu- 
nehmend mühsamer gestalten wird, weil dieses eben nicht mehr zeitgemäss 
ausgerüstet ist. Gerade eine Wohnung mit entsprechendem Komfort ver- 
mag – wie die Vorinstanz richtig erkannt hat – älteren Menschen die Dauer


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ihrer Eigenständigkeit zu verlängern und das tägliche Leben spürbar zu ver- 
einfachen.
d) Der Berufungskläger verweist sodann auf seine geringen finanzi- 
ellen Möglichkeiten und macht geltend, er sei auf eine preisgünstige Woh- 
nung angewiesen. Gerade dort herrsche aber erwiesenermassen der grösste 
Mangel. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass sich die wirtschaftlichen 
Verhältnisse eines Mieters entscheidend auf die Suche nach gleichwertigem 
Ersatzraum auswirken. Dabei ist nicht nur die Einkommenslage zu berück- 
sichtigen, sondern auch allfällig vorhandenes Vermögen – diese Faktoren be- 
stimmen letztendlich die wirtschaftliche Kraft des Mieters ( Higi, a. a. O., N 
166 ff. zu Art. 272 OR). Wie den nachfolgenden Ausführungen entnommen 
werden kann, erweisen sich die finanziellen Verhältnisse des Berufungsklä- 
gers jedoch nicht als derart prekär, dass er zwingend auf Ersatzraum im un- 
tersten Preissegment angewiesen wäre. Die Höhe des Einkommens blieb im 
Berufungsverfahren unbestritten; dieses setzt sich gemäss den Angaben des 
Berufungsklägers in seiner Prozesseingabe vom 1. Oktober 2002 aus einer 
AHV-Rente von Fr. 1918.– ( vgl. KB 11; der Betrag wurde fälschlicherweise 
mit Fr. 1090.– aufgeführt), einer Pensionskassenrente von Fr. 1586.– und 
einem SUVA-Beitrag von Fr. 169.– zusammen, was einen Betrag von 
Fr. 3673.– ergibt. Dieses Einkommen verbleibt dem Berufungskläger zur 
Gänze. Beiträge an Sozialversicherungseinrichtungen hat er als Rentner 
nicht mehr zu tätigen. Bei der Bedarfsberechnung im Umfange von 
Fr. 2852.– hat die Vorinstanz zu Recht auf gewisse Doppelspurigkeiten hin- 
gewiesen, da im Grundbetrag von Fr. 1100.– die zusätzlich aufgeführten 
Abonnementskosten für die Zeitschrift Beobachter, die Telefonanschluss- 
gebühr, die Radio- und Fernsehgebühren und der Parteibeitrag bereits 
enthalten sind ( vgl. Seite 5 der Prozesseingabe vom 1. Oktober 2002 ). Ent- 
gegen der Berechnung des Berufungsklägers stehen ihm somit mehr als die 
geltend gemachten Fr. 820.– zur freien Verfügung. Dies wird vom Beru- 
fungskläger im vorliegenden Verfahren denn auch nicht bestritten, geht 
er doch von einem monatlichen Betrag in der Höhe von ca. Fr. 900.– aus 
( vgl. S. 9 der Berufungsbegründung). Sofern A. geltend macht, damit sei 
evident erwiesen, dass er sich keine teure Wohnung leisten könne, ansons- 
ten er auf dem Existenzminimum leben müsse, kann ihm nicht gefolgt 
werden. In der Praxis hat sich die Faustregel entwickelt, dass nicht mehr 
als ein Drittel bis ein Viertel des monatlichen Nettoeinkommens im Regel- 
fall für den Mietzins aufzuwenden sei ( Higi, a. a. O., N 171 zu Art. 272 OR). 
Im Falle von A. ergibt dies einen Betrag zwischen Fr. 920.- bis 1220.-. Die 
Schlussfolgerung der Vorinstanz, er könne somit durchaus Fr. 1000.- für das 
Wohnen aufbringen, ist daher nicht zu beanstanden. Nicht ausser Acht zu 
lassen ist nämlich die Tatsache, dass der Berufungskläger bis anhin von 
Mietzinsen profitiert hat, die mit Fr. 450.– im Monat erheblich unter dem


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liegen, was ihm gemäss Faustregel zuzumuten wäre. Der bisherige Mietzins 
bleibt daher unbeachtlich, entspricht es doch wie bereits erwähnt nicht dem 
Sinn und Zweck des Erstreckungsrechts, den Mieter möglichst lange von 
günstigem Wohnraum profitieren zu lassen ( BGE 105 II 198 ). Der Beru- 
fungskläger hat nun aber weder behauptet noch bewiesen, dass in B. ein 
Wohnungsmangel herrscht und zumutbare Ersatzobjekte zu einem Mietzins 
in der Grössenordnung von Fr. 1000.– nicht erhältlich sind. Insbesondere 
sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass A. seit Empfang der 
Kündigung am 27. Juni 2002, mithin seit mehr als einem Jahr, keine nen- 
nenswerten Suchbemühungen getätigt hat. Dass während dieses doch er- 
heblichen Zeitraums kein einziges gleichwertiges Ersatzobjekt zu finden ge- 
wesen wäre, erscheint selbst bei Beschränkung der Suchbemühungen auf die 
Ortschaft B. doch sehr unwahrscheinlich. Dies umso mehr, als der Beru- 
fungskläger nicht auf sich selbst gestellt gewesen wäre, sondern die Beru- 
fungsbeklagte um Hilfe hätte angehen können.
Im Lichte der vorstehenden Erwägungen erhellt, dass der Beru-
fungskläger keine Gründe vorzubringen vermag, welche eine Härte im 
Sinne des Gesetzes begründen. Damit entfällt jedoch auch die Grundlage 
für die Vornahme einer Interessenabwägung zwischen den Parteien, setzt 
diese doch nach dem bisher Gesagten ( vgl. Ziff. 3 lit. b hievor) das Bestehen 
einer Härte seitens des Mieters voraus. Die Berufung ist somit abzuweisen. 
ZF 03 22
Urteil vom 29. September 2003