gr_gerichte · A 2014 15 · 2014-05-15 · de
Abänderung des Scheidungsurteils

Handänderungssteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 14 15
Vizepräsident Priuli als Einzelrichter und Brülisauer als Aktuarin
ad hoc
URTEIL
vom 15. Mai 2014
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Handänderungssteuer

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1.
A._____ kaufte die Liegenschaften 164, 165 und 236, Grundbuch der
Gemeinde X._____, mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 3. April
2013 zum Gesamtpreis von pauschal Fr. 700'000.--. Das Gemeindesteu-
eramt X._____ veranlagte am 4. Juni 2013 eine Handänderungssteuer in
der Höhe von 2 % von Fr. 966'400.-- und stellte hiervon die Hälfte, mithin
Fr. 9'664.-- A._____ in Rechnung. Gemäss Schätzung vom 28. Februar
2002 betrage der Verkehrswert für die Parzelle 164 Fr. 741'000.-- und je-
ner für die Parzelle 236 Fr. 173'000.--. Der Zeitwert der Gebäude
Nrn. 164-A, 164A und 164B erreiche insgesamt Fr. 52'400.--. Somit liege
der von ihm bezahlte Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert. Die
Handänderungssteuer sei nach der einschlägigen Gesetzesbestimmung
auf dem Verkehrswert von insgesamt Fr. 966'400.-- zu berechnen und zu
bezahlen.
2.
Dagegen erhob A._____ am 6. Juni 2013 Einsprache unter Verweis auf
eine entsprechende Schätzung der Bank B._____, wonach die gekauften
Liegenschaften am 3. Dezember 2012 einen Verkehrswert von insgesamt
höchstens Fr. 600'000.-- aufgewiesen hätten. Er habe demnach schon zu
viel für die Liegenschaften bezahlt und sei nur bereit, eine Handände-
rungssteuer von Fr. 6'000.-- zu bezahlen.
3.
Mit Einspracheentscheid vom 11. Juni 2013 hiess das Gemeindesteuer-
amt X._____ die von A._____ erhobene Einsprache teilweise gut; die an-
gefochtene Veranlagung vom 4. Juni 2013 werde zurückgezogen und die
Käufer- respektive Verkäuferschaft hätten eine neue amtliche Schätzung
bei der kantonalen Schätzungskommission einzuholen, aufgrund welcher
die Handänderungssteuer abermals in Rechnung gestellt werde. Im Übri-
gen wies sie die Einsprache betreffend Erhebung der Handänderungs-
steuer basierend auf dem Schätzungswert von Fr. 600'000.-- ab.

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4.
Der Kantonale Schätzungsbezirk 1 und 2 eröffnete am 27. September
2013 respektive am 19. November 2013 die neue amtliche Schätzung,
wonach die besagten Liegenschaften einen Verkehrswert von insgesamt
Fr. 790'200.-- (Fr. 200'000.-- [Liegenschaft 236] + Fr. 590'200.-- [Liegen-
schaft 164]) erreichten. Gestützt darauf veranlagte das Gemeindesteuer-
amt X._____ am 28. Januar 2014 eine Handänderungssteuer in der Höhe
von Fr. 15'804.-- (2 % von Fr. 790'200.--) und stellte deren hälftigen An-
teil, d.h. Fr. 7'902.-- in Rechnung.
5.
Dagegen erhob A._____ am 5. Februar 2014 erneut Einsprache unter
Verweis auf die Tatsache, dass der vereinbarte Kaufpreis von
Fr. 700'000.-- im Vergleich zum amtlichen Verkehrswert von insgesamt
Fr. 790'200.-- mit nur 11.4 % Unterschied im kantonalen Toleranzbereich
von 20 % liege. Der amtliche Verkehrswert sei nach wie vor zu hoch und
schliesslich unterliege er ohnehin einer Toleranz von +/- 10 %. Er sei ma-
ximal bereit, 1 % vom Kaufpreis, also Fr. 7'000.-- zu bezahlen.
6.
Mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2014 wies das Gemeindesteu-
eramt X._____ die Einsprache ab. Die Berechnung gestützt auf den amt-
lichen Verkehrswert sei im vorliegenden Fall richtig und die Anwendung
des Kaufpreises für die Berechnung werde abgelehnt. Eine Berücksichti-
gung eines Toleranzwertes sei gesetzlich nicht verankert.
7.
Am 6. März 2014 erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) gegen
diesen Einspracheentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden und beantragte, die Handänderungssteuer ausge-
hend von einem Gesamtwert der genannten Liegenschaften von
Fr. 700'000.-- zu veranlagen. Zur Begründung führte er im Wesentlichen
aus, dass der tatsächliche Kaufpreis von Fr. 700'000.-- nur 11.4 % tiefer
als der amtliche Verkehrswert (Fr. 790'200.--) liege. Gemäss Rechtspre-

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chung sei ein Kaufpreis erst ab einer Differenz von mindestens 20 % ge-
genüber dem amtlichen Verkehrswert offensichtlich tiefer, weshalb vorlie-
gend die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr. 700'000.-- zu
erheben sei.
8.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in
ihrer Vernehmlassung vom 14. März 2014 sinngemäss die Abweisung der
Beschwerde vom 6. März 2014. Im Wesentlichen führte sie aus, dass ein
Toleranzwert von 11.4 % bei einer aktuellen amtlichen Schätzung nicht
nachvollziehbar wäre. Sollte das vom Beschwerdeführer erwähnte Urteil
des Verwaltungsgerichts einen Toleranzbereich zulassen, gehe sie davon
aus, dass eine alte amtliche Schätzung vorgelegen habe. Im vorliegenden
Fall würde sich der Steuerausfall zwar noch einigermassen gering aus-
wirken, bei einem Objekt in Millionenhöhe allerdings wären die Einbussen
enorm.
9.
Die Replik des Beschwerdeführers vom 26. März 2014 führte zu keinen
wesentlich neuen Gesichtspunkten. Die Beschwerdegegnerin verzichtete
am 1. April 2014 (Poststempel) sinngemäss unter Verweis auf ihre Ver-
nehmlassung vom 14. März 2014 auf die Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien sowie auf den angefochtenen
Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfol-
genden Erwägungen eingegangen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 43 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterli-

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cher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht überschreitet und
keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Da der Streitwert vorliegend
Fr. 902.-- beträgt – der veranlage hälftige Anteil an der Handänderungs-
steuer beträgt Fr. 7'902.--, wovon der Beschwerdeführer eine Zahlung im
Umfang von Fr. 7'000.-- in seiner Beschwerde vom 6. März 2014 sinn-
gemäss anerkennt – und die Streitsache gemäss Art. 43 Abs. 2 VRG
nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Ein-
zelrichters offensichtlich gegeben.
2.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheent-
scheid der Beschwerdegegnerin vom 11. Februar 2014. Ein solcher Ent-
scheid kann mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen
werden (Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchen-
steuern [GKStG; BR 720.200] i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Demzufol-
ge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Der Beschwerdefüh-
rer ist als Verfügungsadressat beschwert und damit zur Beschwerdeerhe-
bung ohne weiteres befugt. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht ein-
gereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. Streitig und durch das
Verwaltungsgericht zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin
die Handänderungssteuer zu Recht auf der Grundlage der amtlichen
Schätzung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013
festgelegt hat.
3. a)
Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a GKStG kann die Gemeinde nach den Bestim-
mungen dieses Gesetzes eine Handänderungssteuer erheben (vgl. dazu
auch Art. 7 Abs. 1 GKStG). Die Handänderungssteuer wird erhoben bei
Handänderung eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder
Grundstückanteils (Art. 7 Abs. 2 GKStG). Gemäss Art. 4 des kommunalen
Steuergesetzes beträgt der Ansatz für die Handänderungssteuer 2 % (vgl.

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dazu Art. 12 Abs. 1 GKStG). Weiter bezeichnet das GKStG in Art. 12
Abs. 2 den Verkehrswert des übertragenen Grundstücks als Bemes-
sungsgrundlage. Der Verkehrswert ist jener Wert, der im Zeitpunkt des
Vermögensüberganges bei einer Veräusserung an einen unabhängigen
Dritten hätte erzielt werden können (sog. Marktwert; vgl. Botschaft der
Regierung an den Grossen Rat betreffend Erlass eines kantonalen Ge-
setzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern, Heft Nr. 3/2006–2007
[nachfolgend Botschaft GKStG], S. 222 f.). Beim Kauf gilt als Verkehrs-
wert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist kein
Kaufpreis vereinbart oder liegt dieser offensichtlich unter dem Verkehrs-
wert, wird die Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert erhoben
(Art. 12 Abs. 3 GKStG). Damit soll sichergestellt werden, dass die Ge-
meinden die Handänderungssteuern auf der Grundlage eines marktkon-
formen Verkaufspreises veranlagen können und die Gemeinden nicht
wegen offensichtlich zu tief angesetzten Preisen um die ihr zustehende
Steuereinnahme gebracht werden (PVG 2002 Nr. 24 E.2). Dagegen er-
scheint es unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös
zu erheben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist
(PVG 1997 Nr. 37 E.1).
b)
Während die Beschwerdegegnerin vorliegend den vereinbarten Kaufpreis
über Fr. 700'000.-- im Sinne von Art. 12 Abs. 3 GKStG für offensichtlich
zu tief qualifiziert und demnach den Verkehrswert der amtlichen Schät-
zung vom 27. September 2013 respektive vom 19. November 2013 in der
Höhe von Fr. 790'200.-- zur Berechnung der geschuldeten Handände-
rungssteuer heranzieht, macht der Beschwerdeführer geltend, dass der
tatsächliche Kaufpreis von Fr. 700'000.-- nur 11.4 % unter dem amtlichen
Verkehrswert und damit gemäss Rechtsprechung im Toleranzbereich lie-
ge, weshalb vorliegend die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von
Fr. 700'000.-- zu erheben sei. Demnach bedarf der Gesetzesbegriff "of-

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fensichtlich unter dem Verkehrswert" im Folgenden einer vertieften Be-
trachtungsweise durch das Gericht.
4. a)
Seit dem Inkrafttreten des GKStG auf den 1. Januar 2007 ist die Erhe-
bung kommunaler Handänderungssteuern per 1. Januar 2009 abschlies-
send durch das kantonale Recht geregelt (vgl. Art. 34 GKStG). Zuvor
wurde die Handänderungsteuer aufgrund eines kommunalen Gesetzes
von der Gemeinde veranlagt und bezogen (vgl. dazu auch Botschaft
GKStG, a.a.O., S. 184). Die im geltenden GKStG verankerte Regelung
der Handänderungssteuer orientiert sich am Mustergesetz der kantonalen
Steuerverwaltung, das von einer grossen Mehrheit der Gemeinden in
wichtigen Punkten zuvor übernommen worden ist (Botschaft GKStG,
a.a.O., S. 215). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, auf die bishe-
rige Gerichtspraxis betreffend die Handänderungssteuer abzustellen.
b)
In von der Kernproblematik her vergleichbaren Fällen hat das Verwal-
tungsgericht mehrmals festgestellt, dass allfällige Abweichungen zwi-
schen dem amtlich geschätzten Verkehrswert und dem tatsächlich ver-
einbarten Kaufpreis von Liegenschaften von den Behörden herkömmli-
cherweise insoweit ohne detaillierte Angaben zu akzeptieren sind, als die
entsprechende Wertunterschiede die Grenzschwelle von 10 % nicht über-
schreiten (vgl. PVG 2002 Nr. 25 E.1b; Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.2b mit weiteren
Hinweisen). Unter Berücksichtigung des einer Gemeinde zustehenden
Ermessens- und Beurteilungsspielraums ging das Verwaltungsgericht be-
reits bei einer Differenz des Kaufpreises zum Verkehrswert gemäss der
vom Gericht eingeholten Expertise von 8 % von einer "am untersten Rand
der oben umschriebenen Bandbreite" aus (vgl. Urteil des Verwaltungsge-
richts des Kantons Graubünden A 07 14 vom 15. April 2008 E.2d). Eben-
so werden nach der Zürcher Steuergesetzgebung Abweichungen zwi-

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schen verschiedenen Schätzungen von 10 % als tolerierbar erachtet (vgl.
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. Aufl., Zürich 2013, § 220 Rz. 135). Die amtliche Schätzung kann dem-
nach ein taugliches Richtmass bilden bei der Prüfung der Unterpreislich-
keit eines Liegenschaftsverkaufs (PVG 2002 Nr. 24 E.2). In Präzisierung
führt die Botschaft diesbezüglich aus, dass der durch die amtliche Schät-
zung ermittelte Verkehrswert allerdings nur dann eine taugliche Ver-
gleichsgrösse bildet, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den
tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung ent-
spricht. Stellt die Gemeinde auf einen höheren Verkehrswert ab, trägt sie
die Beweislast dafür, dass dieser höhere Wert dem Marktwert im Übertra-
gungszeitpunkt entspricht. Dies kann dadurch geschehen, dass die Ge-
meinde die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung
abklären lässt (Botschaft GKStG, a.a.O., S. 223). Diese Grundsätze ent-
sprechen der Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. PVG 2002 Nr. 24 E.3;
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 03 23 vom
5. September 2003 E.2; A 02 89 vom 18. Februar 2003 E.3a; A 02 18
vom 22. Mai 2002 E.2 und 3).
c)
Die Beschwerdegegnerin ist dieser Aufforderung nachgekommen, indem
sie nach Einsprache des Beschwerdeführers vom 6. Juni 2013 eine neue
amtliche Schätzung verlangt hat. Diese datiert vom 27. September 2013
respektive vom 19. November 2013 und weist einen Verkehrswert von
insgesamt
Fr. 790'200.--
(Fr. 200'000.--
[Liegenschaft
236]
+
Fr. 590'200.-- [Liegenschaft 164]) aus. Die vom Beschwerdeführer geltend
gemachte tiefere Schätzung der Bank B._____ vom 3. Dezember 2012
(Fr. 600'000.--) kann vorliegend nicht mehr relevant sein, da ein aktuel-
ler(er) amtlicher Verkehrswert (Bewertungsdatum 6. September 2013)
vorliegt. Auch ist die Bankschätzung im Auftrag der damaligen Eigentü-
mer erstellt worden, weshalb ihr schon aus diesem Grund nur unterge-

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ordnete Bedeutung zukommen kann (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden A 13 59 E.3c; Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden 605/97 vom 9. Januar 1998 E.3c). Im Übrigen
fällt beim Vergleich der amtlichen Schätzung vom 19. November 2013 mit
der Schätzung der Bank B._____ vom 3. Dezember 2012 ins Auge, dass
Letztere als Realwert der Liegenschaft 164 gar einen höheren Betrag als
der Kantonale Schätzungsbezirk 1 (Fr. 868'000.--) ermittelte, nämlich
Fr. 990'000.--. Wäre die Bank B._____ zur Berechnung des Verkehrs-
werts dieser Liegenschaft nun ebenfalls – wie die amtliche Schätzung –
von 68 % des Realwertes ausgegangen, so würde hieraus ein Verkehrs-
wert von Fr. 673'200.-- resultieren, mithin Fr. 83'000.-- mehr als die von
der Beschwerdegegnerin herangezogene amtliche Schätzung vom
19. November 2013 (Fr. 590'200.--). In ihrer Verkehrswertschätzung hat
die Bank B._____ diesen Realwert dann allerdings überhaupt nicht
berücksichtigt, sondern ist ausschliesslich vom Ertragswert der Liegen-
schaft 164 in der Höhe von Fr. 348'340.-- ausgegangen. Der vom Be-
schwerdeführer geltend gemachte Umstand, dass die von ihm erworbe-
nen Altbauwohnungen sehr schlecht vermietbar sind – die oberste, neu
renovierte Wohnung stehe seit einem Jahr leer –, ist dabei unerheblich,
da auch hier die Schätzung der Bank B._____ bei einem jährlichen Miet-
wert von Fr. 39'000.-- und einem Kapitalisierungssatz von 6.94 % einen
Ertragswert von Fr. 562'100.-- (ohne Abzug für aufgelaufene Rückstellun-
gen) ermittelte und damit nahe beim Ertrags- bzw. Mietwert gemäss amt-
licher Schätzung vom 19. November 2013 liegt. Der Kantonale Schät-
zungsbezirk 2 schätzte den Ertragswert der Liegenschaft 164 nämlich auf
Fr. 572'900.--, basierend auf einem jährlichen Mietwert von Fr. 35'520.--
und einem Kapitalisierungssatz von 6.2 %. Im Weiteren ging die Bank
B._____ betreffend die Liegenschaft 236 von einem Verkehrswert von
Fr. 251'660.-- aus, während die amtliche Schätzung vom 27. September
2013 hierfür (lediglich) einen Verkehrswert von Fr. 200'000.-- festlegt. Vor

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diesem Hintergrund vermögen die Vorbringen des Beschwerdeführers
keine Zweifel an der Zuverlässigkeit der amtlichen Schätzung vom
27. September 2013 respektive vom 19. November 2013, insbesondere
bezüglich deren Überpreislichkeit zu erwecken.
d)
Wie oben unter Erwägung 4b aufgezeigt, ist nach Bündner wie auch nach
Zürcher Praxis bei Abweichungen zwischen dem vereinbarten Kaufpreis
und der aktuellen Schätzung des Verkehrswerts von mehr als 10 % eine
Korrektur möglich. Im vorliegenden Fall ist der Unterschied zwischen der
aktuellen amtlichen Schätzung vom 27. September 2013 respektive vom
19. November 2013 und dem effektiv vereinbarten Kaufpreis abgerundet
11.4 % (100 % - [100 % : Fr. 790'200.-- x Fr. 700'000.--]), sodass diesbe-
züglich an der von der Beschwerdegegnerin getätigten Korrektur nichts
auszusetzen ist. Die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Rechtsauskunft
des Hauseigentümerverbands Graubünden ist dabei unbehelflich, da sie
weder von einer zuständigen Behörde ausgeht noch der oben erwähnten
Gerichtspraxis entspricht.
5. a)
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beschwer-
degegnerin vorliegend zur Berechnung der Handänderungssteuer zu
Recht auf die aktuelle amtliche Schätzung vom 27. September 2013 re-
spektive vom 19. November 2013, wonach die besagten Liegenschaften
insgesamt einen Verkehrswert von Fr. 790'200.-- aufweisen, abgestellt
hat. Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unbegründet und somit ab-
zuweisen.
b)
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Der obsiegenden
Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteien-
tschädigung zu.

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Demnach erkennt der Einzelrichter:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
300.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr.
530.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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