gr_gerichte · R 2024 34 · 2024-12-03 · de

Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung (Wohnnutzung) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 33 und R 24 34
5. Kammer 
Vorsitz
Stöhr
RichterIn
Brun und Righetti
Aktuarin
Maurer
URTEIL
vom 3. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw A._____, 
Beschwerdeführerin in den Verfahren R 24 33 und R 24 34
und
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw A._____,
Beschwerdeführer im Verfahren R 24 34
gegen
Gemeinde C._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B._____, 
Beschwerdegegnerin
betreffend 
Feststellungs- 
und 
Wiederherstellungsverfügung 
und 
Bussverfügung (Wohnnutzung)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Am 15. April 2015 erteilte die Baukommission der Gemeinde C._____ der 
A._____ AG die Baubewilligung für den Neubau eines Gewerbeparks auf 
der Parzelle 1668 an der D._____ in der Gemeinde C._____, u.a. mit der 
Auflage in Ziffer 8.1, "Es sind nur Wohnungen für Personal gestattet, 
dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist (Art. Y._____, 
Baugesetz der Gemeinde C._____)" (Bewilligung Nr. 15003).
2.
Am 29. Februar 2016 bewilligte die Baukommission der Gemeinde 
C._____ diesbezüglich eine Projektänderung (Ausbau des Dach-
geschosses zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge [Hostelbetrieb]; 
Bewilligung Nr. 15003-2). Auch diese Bewilligung enthielt die Auflage in 
Ziffer 8.1, dass gemäss Art. Y._____ Baugesetz der Gemeinde C._____ 
(BG) nur Wohnungen für Personal gestattet sind, dessen ständige 
Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist.
3.
Mit Schreiben vom 22. September 2016 gelangte B._____, Präsident des 
Verwaltungsrates der A._____ AG mit Einzelunterschrift, mit einem 
Gesuch um Ergänzung der Baubewilligung vom 29. Februar 2016 an die 
Baukommission der Gemeinde C._____. Demnach sollte im Dach-
geschoss des Gewerbeparks ein "Guest-House" (einfache funktionelle 
Zimmer mit Dusche, Toilette, Lavabo, Garderobe, Schlaf- und Arbeits-
station und Gemeinschaftsräumen) betrieben werden. Das Angebot sollte 
sich vorwiegend oder sogar ausschliesslich an Mitarbeitende und 
Lehrlinge richten, die im Gebäude beschäftigt sein würden; der Betrieb war 
nur an Wochentagen vorgesehen.
4.
Am 27. November 2017 genehmigte die Gemeinde C._____ die 
Revisionspläne für die am 29. Februar 2016 bewilligte Projektänderung.


- 3 -
5.
Im Dezember 2020 meldete sich E._____ in der Gemeinde C._____ zur 
Wohnsitznahme in der Liegenschaft D._____ (Parzelle 1668) an. Mit 
Schreiben vom 4. Februar 2021 machte die Gemeinde C._____ die 
A._____ AG auf die herrschende Rechtslage aufmerksam, wonach auf der 
Parzelle 1668 einzig betriebsnotwendiges Wohnen zonenkonform sei. Es 
wurde der A._____ AG angedroht, ein Wiederherstellungs- und ein 
Verwaltungsstrafverfahren (Bussenverfahren) gemäss Art. 94 und Art. 95 
KRG, unter Kostenfolge zulasten von B._____ gemäss Art. 96 KRG, 
gegen diesen persönlich, gegen die A._____ AG und gegen E._____ zu 
eröffnen. Die A._____ AG wurde aufgefordert, den mit E._____ 
abgeschlossenen Mietvertrag einzureichen; ausserdem wurde Gelegen-
heit zur Stellungnahme gegeben.
6.
Vom 16. Dezember 2020 bis 1. Juni 2023 versuchten diverse weitere 
Personen ihre Wohnsitznahme in der Liegenschaft D._____ in C._____ 
anzumelden.
7.
Am Nachmittag des 20. Juni 2023 führte der Gemeindepräsident, 
F._____, gemeinsam mit der Leiterin des Bauamts, G._____, in den 
Räumlichkeiten der A._____ AG eine Baukontrolle durch. B._____ wurde 
u.a. aufgefordert, der Gemeinde die laufenden Mietverträge der Studios 
einzureichen.
8.
Mit Schreiben vom 28. Juni 2023 wurde der A._____ AG eine letzte Frist 
zur Einreichung der Unterlagen eingeräumt.
9.
Mit E-Mail vom 3. Juli 2023 teilte B._____ seitens der A._____ AG mit, der 
anlässlich der Baukontrolle vorgefundene Mieter sei zwei Tage später 
abgereist. Auch H._____, der seit einem Jahr zwei Schulungsräume 
gemietet habe, habe drei Tage nach der Baukontrolle die Schweiz 
verlassen, obschon er noch einen zweijährigen Mietvertrag gehabt habe. 


- 4 -
Somit seien bereits zwei Studios leer. Ein weiteres Studio werde als Büro 
genutzt, die anderen Studios seien durch Mieter bewohnt, die ihre 
Schriften in einer anderen Schweizer Gemeinde hätten.
10.
Mit Verfügung vom 1. September 2023 eröffnete der Gemeindevorstand 
C._____ ein Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren sowie ein 
Baubussenverfahren nach Art. 93 bis 95 KRG gegen B._____ persönlich 
und die A._____ AG. B._____ und der A._____ AG wurde Gelegenheit zur 
Stellungnahme gegeben, mit der Aufforderung der Bekanntgabe des aus 
der Vermietung der Studios in der Liegenschaft D._____ erzielten 
Gewinnes 
und 
Vorlage 
der 
entsprechenden 
Belege 
(Buch-
haltung/Aufwand/Ertrag Mieterkonti/Erfolgsrechnung der A._____ AG) 
sowie der persönlichen Steuerfaktoren gemäss letzter rechtskräftiger 
Steuererklärung von B._____.
11.
Mit Stellungnahme vom 20. Oktober 2023 bestritten die A._____ AG und 
B._____ die erhobenen Vorwürfe und forderten die Einstellung des Fest-
stellungs-, Wiederherstellungs- und Baubussenverfahren.
12.
Am 8. November 2023 fand in Anwesenheit des Gemeindepräsidenten, 
des Gemeindeschreibers, des Rechtskonsulenten der Gemeinde, 
B._____ und dessen Rechtsvertreter eine Besprechung statt.
13.
Mit Schreiben vom 17. November 2023 wurde der A._____ AG und 
B._____ Frist zur Einreichung einer ergänzenden Stellungnahme gewährt.
14.
In ihrer Stellungnahme vom 8. Dezember 2023 verlangten die A._____ AG 
und B._____ die Einstellung des Verfahrens. In verfahrensrechtlicher 
Hinsicht ersuchten sie um Zustellung der kommunalen Baubewilligung 
vom 27. November 2017, mit welcher der Ausbau des Dachgeschosses 
zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge (Hostelbetrieb) bewilligt worden


- 5 -
sei. Bis dato sei die Zustellung dieses Aktendokuments verwehrt 
geblieben sei. In beweisrechtlicher Hinsicht forderten sie die Befragung 
des ehemaligen Gemeindepräsidenten und ehemaligen Baukommissions-
präsidenten. Erst mit der Bewilligung zum Ausbau des Dachgeschosses 
sei eine Wohnnutzung Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens 
geworden, ohne dass die Baubewilligung mit Auflagen bzw. Wohn-
nutzungsbeschränkungen verknüpft worden sei.
15.
Am 21. Februar 2024 erliess der Gemeindevorstand C._____ eine 
Feststellungs- 
und 
Wiederherstellungsverfügung 
(Art. 94/95 
KRG) 
betreffend Wohnnutzung an der D._____ in C._____ gegen die A._____ 
AG, die wie folgt lautete:
1.
Es wird festgestellt, dass die sieben Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft 
D._____, Grundstück Nr. C._____, StWE Z._____, in der Gemeinde C._____ 
von der A._____ AG mindestens seit Dezember 2020 widerrechtlich zu Wohn-
zwecken genutzt werden.
2.
Es wird festgestellt, dass die Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen 
Baugesuchs unterbleiben kann.
3.
Es werden folgende Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet:
a.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat die A._____ AG 
die sieben Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ 
(Grundstück Nr. C._____, StWE Nr. Z._____) innert einer Frist von 30 
Tagen zu räumen.
b.
Nach erfolgter Räumung findet eine Baukontrolle durch die Gemeinde 
statt. Bis zur Durchführung der Baukontrolle ist jegliche Nutzung der 
Studios untersagt. Ergibt die Baukontrolle, dass keine Anzeichen für 
zonenwidrige Wohnnutzungen mehr bestehen, ist die A._____ AG frei, 
die Studios wieder entsprechend dem Zonenzweck und den erteilten 
Baubewilligungen zu nutzen (Nutzung nur durch Betriebspersonal).
c.
Es wird die Auflage verfügt, dass die A._____ AG der Gemeinde 
unaufgefordert mitzuteilen hat, wer sich in den Studios aufhält. Dazu hat 
sie der Gemeinde die Personalien und den Status im Betrieb der A._____ 


- 6 -
AG (Angestellter/Lehrling etc.) anzugeben und zu belegen (Arbeits-
verträge).
d.
Sollte die A._____ AG erneut gegen diese Nutzungsauflagen verstossen, 
behält sich die Baubehörde vor, ein generelles Nutzungsverbot für die 
Studios auszusprechen (Versiegelung der Räumlichkeiten im Dach-
geschoss).
4.
Der durch die widerrechtliche Vermietung unrechtmässig erzielte Gewinn für den 
Zeitraum vom Dezember 2020 bis Ende 2023 in der Höhe von CHF 74'541.00 
wird eingezogen (Art. 95 Abs. 1 KRG). Die A._____ AG hat diesen Betrag innert 
30 Tagen mittels des beiliegenden Einzahlungsscheins an die Gemeindekasse 
zu bezahlen.
5.
Sollte die Frist zur Wiederherstellung unbenutzt verstreichen, behält sich die 
Gemeinde vor, auf Kosten der Grundeigentümerin zur Ersatzvornahme 
(Räumung der Studios) zu schreiten (Art. 94 Abs. 3 KRG).
6.
Die Kosten für das Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren belaufen sich 
auf CHF 8'530.86 zusammensetzend aus einer Gebühr von CHF 1'875.00 und 
CHF 6'655.86 den Beizug eines externen Rechtsberaters und werden der 
A._____ AG auferlegt. Der Betrag ist innert 30 Tagen an die Gemeindekasse zu 
bezahlen (Einzahlungsschein liegt bei).
7.
[Rechtsmittel].
8.
[Mitteilung].
In seinen Erwägungen hielt der Gemeindevorstand zunächst in 
formeller Hinsicht fest, der Vorwurf der verweigerten Akteneinsicht gehe 
fehl und sei ausserdem treuwidrig. Der A._____ AG, B._____ als auch 
deren Vertreter seien am 8. November 2023 alle bei der Gemeinde 
vorhandenen Baubewilligungsakten gezeigt und die Gelegenheit 
gegeben worden, diese Akten an einem separaten Termin vertieft zu 
prüfen. Nach Art. Y._____ BG dürften in der Industriezone 
ausschliesslich betriebsnotwendige Wohnungen für den Betriebs-
inhaber sowie das Betriebspersonal erstellt und folglich auch nur durch 
den Betriebsinhaber sowie das Betriebspersonal genutzt bzw. an diese 
vermietet werden. Gestützt auf den behördlichen Augenschein vom 
20. Juni 2023, die Anmeldeversuche von diversen Personen und der 


- 7 -
Stellungnahme der A._____ AG stünde fest, dass die aktuellen und 
vergangenen Mietverhältnisse bereits seit Beginn an widerrechtlich 
gewesen seien resp. gegen formelles und materielles Baurecht 
verstossen würden. Bei den aufgelisteten Personen handle es sich nicht 
um Mitarbeiter im Betrieb der A._____ AG und schon gar nicht um 
Lehrlinge. Gegenteilige Beweise seien keine erbracht worden. 
Tatsachenwidrig sei die Bestreitung der A._____ AG, es gebe keine 
Auflagen, die eine Wohnnutzung einschränkten. Die rechtskräftigen 
Baubewilligungen enthielten eine solche Auflage, eine Ausnahme sei 
nie gewährt worden. Ebenso unzutreffend sei der Einwand, auf einem 
Nachbarsgrundstück (I._____) sei eine Luxuswohnung bewilligt 
worden. Widerrechtliches Wohnen sei auch in anderen Liegenschaften 
in der Industrie- und Gewerbezone geahndet worden. Der Gemeinde-
vorstand stellte fest, dass die Studios im Dachgeschoss der Liegen-
schaft D._____ zonenwidrig als Wohnräume genutzt würden; eine 
Aufforderung zur Einreichung eines Gesuches um nachträgliche 
Bewilligung der Wohnnutzung könne vorliegend unterbleiben. Weiter 
hielt er fest, es bestünde ein adäquater Kausalzusammenhang 
zwischen der unrechtmässigen Handlung (widerrechtliche Vermietung 
der Studios im Dachgeschoss an Personen, die nicht Betriebspersonal 
der A._____ AG sind) und dem Vermögenswert (Gewinne aus der 
widerrechtlichen Vermietung). Des Weiteren sei der Einzug des 
widerrechtlichen Gewinns ausdrücklich angedroht worden. Bei dem hier 
zu berücksichtigenden Zeitraum seit Dezember 2020 ergäben sich 
mindestens drei Jahre (2021-2023), während denen Gewinne erzielt 
worden 
seien. 
Somit 
sei 
ein 
Gesamtbetrag 
von 
gerundet 
CHF 74'541.00 als widerrechtlicher Gewinn zu qualifizieren und 
einzuziehen.


- 8 -
16.
Gleichentags erliess der Gemeindevorstand C._____ zudem folgende 
Bussverfügung gegen B._____ wegen Widerhandlungen gegen das 
KRG und das Baugesetz der Gemeinde C._____ betreffend 
Wohnnutzung an der D._____, Grundstück Nr. C._____ (STWE 
Nr. Z._____) in C._____:
1.
B._____ wird wegen Widerhandlung gegen das KRG und das Baugesetz 
C._____ mit CHF 10'000.00 gebüsst. Dieser Betrag ist innert 30 Tagen seit 
Rechtskraft dieser Verfügung an die Gemeindekasse zu bezahlen (Einzahlungs-
schein liegt bei).
2.
Die Kosten für das Busseverfahren belaufen sich auf CHF 1802.63 für den 
Beizug eines externen Rechtsberaters und werden B._____ auferlegt. Der Betrag 
ist innert 30 Tagen an die Gemeindekasse zu bezahlen (Einzahlungsschein liegt 
bei).
3.
Die A._____ AG ist solidarisch für den Bussenbetrag von CHF 10'000.00 und die 
Verfahrenskosten von CHF 1802.63 haftbar.
4.
[Rechtsmittel].
5.
[Mitteilung].
Der Gemeindevorstand hielt in seinen Erwägungen fest, das Tatbestands-
element der Widerrechtlichkeit sei in der Feststellungs- und Wieder-
herstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 dargelegt und mit dem 
Verstoss gegen die erteilten Baubewilligungen Nrn. 15003 und 15003-2 
erfüllt. Die A._____ AG sei als Eigentümerin der STWE Nr. Z._____ auf 
dem Grundstück Nr. C._____ im Sinne von Art. 93 KRG für den baurechts-
widrigen Zustand verantwortlich. B._____, Präsident des Verwaltungs-
rates der A._____ AG mit Einzelunterschrift, habe sich als oberstes 
Exekutivorgan der A._____ AG, Eigentümerin des betreffenden Grund-
stücks, die Verfehlungen der A._____ AG in dieser Eigenschaft direkt 
zuzurechnen, hätte er doch im Rahmen der der Firma obliegenden 
Pflichten zur Beachtung der gesetzlichen Vorschriften handeln bzw. die 
rechtswidrige Vermietung unterlassen müssen (Art. 95 Abs. 2 KRG). Die 
A._____ AG als juristische Person hafte wiederum solidarisch für die 
Bussen und Kosten (Art. 95 Abs. 2 KRG). Der subjektive Tatbestand 


- 9 -
gemäss Art. 95 KRG sei erfüllt. Vorliegend könne nicht mehr von 
Fahrlässigkeit gesprochen werden, es sei von vorsätzlichem Handeln 
auszugehen. Die im Feststellungs- und Wiederstellungsverfahren 
erstellten Tatsachen zeigten, dass B._____ die widerrechtlichen 
Vermietungen an Nichtbetriebspersonal über einen längeren Zeitraum 
zugelassen habe, obschon er von Anfang an Kenntnis von den erteilten 
Baubewilligungen mit Nutzungsauflagen gehabt habe. Auch nach dem 
behördlichen Augenschein und den schriftlichen Abmahnungen habe er 
die zonenwidrige Vermietung weiter zugelassen. B._____ habe um den 
baurechtswidrigen Zustand gewusst und wisse es auch heute. Bei der 
Verletzung von Zonenvorschriften in der Industrie- und Gewerbezone 
durch widerrechtliches Wohnen über einen Zeitraum von mehreren Jahren 
in insgesamt sieben Studios sei von einer mittelschweren Baurechts-
verletzung auszugehen. Strafmilderungsgründe seien keine ersichtlich; 
unbeachtlich sei auch der Einwand, es gebe im Quartier ähnliche Fälle, 
die von der Gemeinde geduldet würden. B._____ habe ausserdem trotz 
Aufforderung die Steuerfaktoren nicht bekannt gegeben und damit seine 
Mitwirkungspflicht verletzt. Demnach sei die Busse nach Ermessen 
festzusetzen. Insgesamt erscheine eine Busse von CHF 10'000.00 
angemessen, habe doch die regelmässige Vermietung über einen 
Zeitraum von mehr als drei Jahren gewerbsmässigen Charakter.
17.
Mit Beschwerde vom 27. März 2024 an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden beantragte die A._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin), 
die 
Feststellungs- 
und 
Wiederherstellungs-
verfügung vom 21. Februar 2024 sei aufzuheben. Eventualiter sei die 
Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 
aufzuheben und zu neuem Entscheid zurückzuweisen. Unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. In verfahrens-
rechtlicher Hinsicht wurde die Vereinigung des Beschwerdeverfahrens mit


- 10 -
dem 
gleichentags 
rechtshängig 
gemachten 
Beschwerdeverfahren 
A._____ AG (recte: B._____ und A._____ AG) gegen die politische 
Gemeinde 
C._____ 
betreffend 
Feststellungs- 
und 
Wiederher-
stellungsverfügung (recte: Bussverfügung des Gemeindevorstandes 
C._____ vom 21. Februar 2024) beantragt. Zudem sei das Nutzungs-
verbot der sieben Studios bis zu irgendeiner Baukontrolle auszusetzen. 
Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, 
vorliegend habe es die Beschwerdegegnerin in verfahrensrechtlicher 
Hinsicht versäumt, vor Erlass der Wiederherstellungs- und Bussverfügung 
rechtsprechungsgemäss 
ein 
separates 
Feststellungsverfahren 
durchzuführen, womit sich die angefochtene Wiederherstellungs-
verfügung vom 21. Februar 2024 von vornherein als unrechtmässig 
erweise und aufzuheben sei. Ein materiell vorschriftswidriger Zustand 
liege in tatsächlicher Hinsicht nicht vor. Die Studios seien 2016 und 2017 
zu Beherbergungszwecken im Rahmen eines unkomplizierten Guest-
Houses bewilligt worden. Nutzungsauflagen seien ausdrücklich keine 
gemacht worden. Die bloss Art. Y._____ BG wiedergebenden Auflagen in 
den Baubewilligungen vom 15. April 2015 und 29. Februar 2016 seien vor 
diesem Hintergrund schlicht nicht weiter einschlägig. Die Feststellungs-
verfügung sei völlig undifferenziert erfolgt. So habe die Baubehörde 
anlässlich des Augenscheins vom 20. Juni 2023 ausdrücklich festgestellt, 
dass angeblich ein Studio widerrechtlich bewohnt werde. Weshalb die 
Baubehörde von der angeblich widerrechtlichen Nutzung eines Studios 
auf eine widerrechtliche Nutzung aller Studios seit mindestens Dezember 
2020 schliesse, sei schleierhaft. Die Akten belegten Gegenteiliges. Die auf 
dieser Basis verfügten Wiederherstellungsmassnahmen seien demnach 
ebenfalls aufzuheben.
Die Beschwerdeführerin brachte weiter vor, ein widerrechtlicher Gewinn 
liege nicht vor. Der Einbezug eines angeblich widerrechtlichen Gewinns 


- 11 -
hätte zudem gestützt auf Art. 95 Abs. 1 Satz 3 KRG zwingend Bestandteil 
des Bussverfahrens und nicht des Feststellungs- und Wiederherstellungs-
verfahren bilden müssen. Bekannt gegeben worden sei mehrfach, dass 
die Studios über längere Zeitperioden leer gestanden hätten, und dass die 
Gesellschaftsabschlüsse bekannt seien. In Verletzung des rechtlichen 
Gehörs stelle die Beschwerdegegnerin gleichwohl einfach fiktive und völlig 
falsche Rechnungen an. Die Beschwerdeführerin legte schliesslich dar, 
wie sich die Mieteinnahmen zusammensetzten und hielt fest, selbst wenn 
ein Gewinn oder ein widerrechtlicher Gewinn vorliegen würde, sei der 
Einzug eines angeblich widerrechtlichen Gewinns in der Höhe von 
CHF 74'541.00 offensichtlich (um mindestens Faktor 3) massiv zu hoch.
18.
Gegen die Bussverfügung des Gemeindevorstandes C._____ vom 
21. Februar 2024 erhoben B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) und 
die 
Beschwerdeführerin 
am 
27. März 
2024 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten, die 
Bussverfügung vom 21. Februar 2024 sei aufzuheben. Eventualiter sei die 
Bussverfügung vom 21. Februar 2024 aufzuheben und zu reduzieren bzw. 
zu neuem Entscheid zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungs-
folgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Prozessual wurde die 
Vereinigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens mit dem gleichen-
tags rechtshängig gemachten Beschwerdeverfahren A._____ AG gegen 
die politische Gemeinde C._____ betreffend Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfügung 
beantragt. 
Begründend 
führten 
die 
Beschwerdeführer im Wesentlichen an, das Bussverfahren sei ohne 
Vorliegen eines rechtskräftig festgestellten materiell vorschriftswidrigen 
Zustands gegen die A._____ AG eröffnet und die Bussverfügung in der 
Folge gegen B._____ erlassen worden. Der Einbezug des wider-
rechtlichen Gewinns werde statt in der Bussenverfügung in der 
Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung behandelt.


- 12 -
Der 
Entscheid 
sei 
zudem 
mit 
einem 
sehr 
vorbefassten 
Gemeindepräsidenten gefällt worden. Dem Beschwerdeführer sei weiter 
die Herausgabe einer spezifischen Urkunde im Zusammenhang mit der an 
und für sich unbestrittenen Bewilligung des Guest-Houses trotz 
mehrfacher 
Nachfrage 
verwehrt 
worden. 
Gleichwohl 
seien 
die 
Beschwerdeführer sowie J._____ und K._____ trotz entsprechendem 
Beweisantrag am 8. November 2023 und 8. Dezember 2023 nie 
persönlich befragt worden. Indem die Beschwerdegegnerin diese 
Befragungen unterlassen und die Ablehnung des Beweisantrags noch 
nicht einmal begründet habe, habe sie das Recht der Beschwerdeführer 
auf Beweisabnahme und auf Begründung bzw. das rechtliche Gehör nach 
Art. 29 BV schwerwiegend verletzt. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs 
führe nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts zur 
Aufhebung der angefochtenen Bussverfügung. Eine Baubusse setze das 
Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustands voraus. Ein 
materiell vorschriftswidriger Zustand liege aber in tatsächlicher Hinsicht 
nicht vor. Die Beschwerdeführer verwiesen diesbezüglich auf die 
gleichentags erhobene Beschwerde (Verfahren R 24 33). Die Baubusse 
sei in erster Linie nur schon mangels Widerrechtlichkeit aufzuheben. Was 
die Ausführungen der Gemeinde C._____ zur Verantwortlichkeit betreffe, 
seien sie im Grundsatz nicht zu beanstanden. Allerdings mit dem 
entscheidenden 
Unterschied, 
dass 
die 
A._____ 
AG 
keinen 
baurechtswidrigen Zustand geschaffen habe und der Beschwerde-führer 
als Präsident des Verwaltungsrats folglich auch nicht gebüsst werden 
könne. Haltlos sei zudem die Unterstellung der Baubehörde, der 
Beschwerdeführer habe vorsätzlich gegen das Baugesetz verstossen. 
Selbst wenn eine Widerhandlung gegen das Baugesetz vorliegen würde, 
habe der Beschwerdeführer immer davon ausgehen dürfen und müssen, 
dass die vorgenommenen Vermietungen der Studios gestützt auf die 
Baubewilligung rechtlich zulässig gewesen seien. Damit hätte er, selbst 


- 13 -
wenn eine Widerhandlung vorliegen würde, weder mit Wissen und Willen 
vorsätzlich noch mit pflichtwidriger Unvorsichtigkeit fahrlässig gehandelt. 
Wenn eine Rechtswidrigkeit vorliegen würde, wäre diese offensichtlich 
irrtümlich erfolgt (Art. 21 StGB). Selbst wenn eine materielle Baurechts-
verletzung vorliegen würde, wäre die unangemessene Bestrafung mit 
einer Busse von CHF 10'000.00 aufzuheben. Die Begründung der 
Baubehörde, 
dass 
das 
Potential 
für 
Gesundheitsschädigungen 
geschaffen worden sei, weshalb insgesamt von einer mittelschweren 
Baurechtsverletzung ausgegangen werden müsse, ziele komplett an der 
Sach- und Rechtslage vorbei. Es sei offenkundig, dass die bewilligten 
Studios zu Wohnzwecken genutzt würden. Wofür denn anders? Mit den 
unzutreffenden Vorwürfen, wonach der Beschwerdeführer konsequent 
uneinsichtig sei, zeige die Baubehörde ihre vorgefasste Meinung. Die 
persönlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers seien der Gemeinde 
zudem bekannt. Die Baubusse sei schliesslich auch aufgrund völlig 
untauglicher Begründungen zur Rechtfertigung der Höhe aufzuheben.
19.
Mit Eingaben vom 16. April 2024 nahm die Gemeinde C._____ 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) zu den Verfahrensanträgen Stellung. 
Gegen die Verfahrensvereinigung hatte sie nichts einzuwenden. 
Hinsichtlich des Antrags um Aussetzung des Nutzungsverbots hielt die 
Beschwerdegegnerin fest, sie sei bereit, das gemäss Wiederherstellungs-
verfügung verhängte Nutzungsverbot für die sieben Studios während der 
Dauer des Beschwerdeverfahrens im Sinne einer aufschiebenden 
Wirkung auszusetzen. Es werde auch darauf verzichtet, die Gewinn-
einziehung und Busse einzufordern. Dies unter der Bedingung, dass der 
Beschwerdegegnerin im Falle des Obsiegens gerichtlich erlaubt werde, 
den während der Dauer des verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-
verfahrens weiterhin widerrechtlich erzielten Gewinn nachträglich bei der 
Beschwerdeführerin einzuziehen. Wobei die von der Beschwerdegegnerin 


- 14 -
aufgestellten 
Berechnungsgrundsätze 
anzuwenden 
seien 
bzw. 
diejenigen, wie sie vom Gericht beurteilt und genehmigt würden.
20.
Mit prozessleitender Verfügung vom 17. April 2024 vereinigte die 
Instruktionsrichterin die Verfahren R 24 33 und R 24 34.
21.
Mit Vernehmlassung vom 23. April 2024 zur Sache beantragte die 
Beschwerdegegnerin die kostenfällige Abweisung der Beschwerden vom 
27. März 2024. Begründend führte sie im Wesentlichen aus, die 
Beschwerdeführerin beantrage die Edition eines Sitzungsprotokolls der 
Besprechung vom 8. November 2023; ein solches Protokoll sei nicht 
erstellt 
worden. 
Die 
Beschwerdeführerin 
habe 
die 
originalen 
Baubewilligungsakten anlässlich jener Besprechung bzw. jederzeit auf der 
Gemeindekanzlei einsehen können. Davon sei jedoch kein Gebrauch 
gemacht worden. Die Originalakten würden nun beim Verwaltungsgericht 
deponiert. Weiter sei es Sache des streitberufenen Verwaltungsgerichts, 
über die beantragten Parteibefragungen und Zeugeneinvernahmen zu 
entscheiden. Offensichtlich bestehe Uneinigkeit darüber, welche Nutzung 
für die D._____ bewilligt worden sei. Massgeblich sei einzig und allein der 
Wortlaut der erteilten Baubewilligungen samt Auflagen. Auch der Vorwurf 
der Vorbefasstheit des Gemeindepräsidenten gehe fehl. Die Beschwerde-
führerin bestreite zudem den baurechtswidrigen Zustand. Nachweise über 
eine effektive, baubewilligungskonforme Nutzung lege sie aber nicht vor. 
Die Feststellungen über die Anmeldeversuche diverser Personen bei der 
Einwohnerkontrolle der Gemeinde seien unbestritten geblieben und 
dürften als anerkannt gelten. Bezüglich der Gewinnberechnung übe sich 
die Beschwerdeführerin vorwiegend in appellatorischer Kritik. Die hier zum 
ersten Mal gelieferten Zahlen seien reine Parteibehauptungen, die 
jeglichen Beleges entbehrten. Nach dem Gesagten erweise sich die 
Beschwerde gegen die Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung 
als unbegründet und sei abzuweisen. Die Beschwerdegegnerin erachtete 


- 15 -
auch die Beschwerde gegen die Baubussenverfügung als unbegründet 
und verwies diesbezüglich auf die angefochtene Bussverfügung.
22.
Am 26. April 2024 äusserten sich die Beschwerdeführerin und der 
Beschwerdeführer zur Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 
16. April 2024.
23.
Am 21. Mai 2024 hielten die Beschwerdeführerin und der Beschwerde-
führer nach Einsicht in die Verfahrensakten an den gestellten Anträgen 
fest und verzichteten auf eine weitergehende Replik. Sie hielten 
abschliessend fest, dass die Auflage in Ziff. 8.1 der Baubewilligungen vom 
15. April 2015 und vom 29. Februar 2016 spätestens mit der 
Baubewilligung vom 14. Dezember 2016 überholt gewesen sei. Am 
14. Dezember 2016 habe die Baukommission die sieben Studios zu 
Beherbergungszwecken im Rahmen eines einfachen Guest-Houses für 
Mitarbeiter, 
Temporärarbeiter, 
Lehrlinge, 
etc. 
ausdrücklich 
ohne 
Nutzungsauflage bewilligt. Die Bauherrschaft habe am 22. September 
2016 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Bedarf für sieben 
Personalwohnungen im Gewerbepark nicht bestehe und eine offenere 
Wohnnutzung im Rahmen eines solchen Guest-Houses angestrebt werde. 
Auch bei der Baugesuchprüfung der Baukommission vom 24. September 
2016 sei gar ausdrücklich noch die Rede vom Gästehaus-Konzept 
gewesen. Die Revisionspläne seien am 27. November 2017 genehmigt 
und der Bau unbeanstandet abgenommen worden. Am 4. Februar 2021 
habe die Baukommission mit Verweis auf die Auflage in Ziff. 8.1 ein 
Verfahren eingeleitet, welches aber umgehend wieder eingestellt worden 
sei. Es sei geradezu stossend, dass die Baubehörde in Missachtung der 
Faktenlage nun nochmals ein solches Verfahren durchgeführt habe.
24.
Mit Eingabe vom 30. Mai 2024 hielt die Beschwerdegegnerin fest, die 
Beschwerdeführer stellten neue, unzutreffende Behauptungen auf, wenn 


- 16 -
sie vorbrächten, es sei durch die Genehmigung von Revisionsplänen am 
27. November 2017 eine Nutzung als Guest-House bewilligt worden, 
wobei die Nutzungsauflagen aus den früheren Baubewilligungen weg-
gefallen seien. Am 27. November 2017 seien eben gerade nur revidierte 
Pläne eines an sich bereits bewilligten Vorhabens genehmigt worden. Die 
Auflage, wonach die Studios nicht zu Wohnzwecken genutzt werden 
dürften, gelte unverändert. Weiter machte die Beschwerdegegnerin 
geltend, die Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer mit 
einem Stundenansatz von CHF 280.00 verstosse teilweise gegen die 
Vorgaben, ausserdem seien die Spesen mit 4 % zu hoch veranschlagt und 
ebenfalls zu kürzen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die 
angefochtenen Verfügungen vom 21. Februar 2024 sowie die weiteren 
Akten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Verfügungen 
eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024, mit dem die 
Beschwerdeführerin u.a. verpflichtet wurde, die sieben Studios im 
Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ (Grundstück Nr. C._____, 
STWE Nr. Z._____) innert einer Frist von 30 Tagen zu räumen und womit 
der aus der widerrechtlichen Vermietung unrechtmässig erzielte Gewinn 
eingezogen wurde (vgl. Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 4). Ausser-
dem richtet sich die Beschwerde gegen die Bussverfügung des 
Gemeindevorstands C._____ vom 21. Februar 2024, mit welcher der 
Beschwerdeführer wegen Widerhandlung gegen das KRG und das 
Baugesetz C._____ mit CHF 10'000.00 gebüsst wurde, unter solidarischer 
Haftung der Beschwerdeführerin (vgl. Bf-act. 5). Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a 


- 17 -
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von 
Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten 
werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht 
endgültig sind. Die vorliegende kommunale Feststellungs- und Wiederher-
stellungsverfügung vom 21. Februar 2024 als auch die kommunale 
Bussverfügung, ebenfalls datiert vom 21. Februar 2024, sind weder 
endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. 
Folglich 
stellen 
die 
angefochtenen 
Entscheide 
ein 
taugliches 
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten der 
angefochtenen Verfügungen sind die Beschwerdeführer davon überdies 
berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung 
oder Änderung auf, weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sind (vgl. 
Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht 
eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten (vgl. Art. 38 f. i.V.m. 
Art. 52 Abs. 1 VRG).
1.2.
In formeller Hinsicht wurde die Vereinigung der Beschwerdeverfahren 
R 24 33 und R 24 34 beantragt. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG können 
verschiedene Verfahren im Interesse der zweckmässigen Erledigung 
zusammengelegt werden, wenn mehrere Begehren den gleichen 
Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sofern den 
einzelnen Beteiligten dadurch keine bedeutenden Nachteile erwachsen. 
Ein solcher Nachteil wäre insbesondere in einer unzumutbaren 
Verfahrensverzögerung zu erblicken (vgl. BERTSCHI/PLÜSS, in: Griffel 
[Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 4-
31 Rz. 60). Die beiden Beschwerden weisen einen engen Zusammenhang 
auf und es liegen ihnen dem Grundsatz nach dieselben Argumentationen 
zugrunde. Da überdies keinerlei Nachteile für die Parteien ersichtlich 


- 18 -
waren und sich auch die Beschwerdegegnerin für eine Vereinigung 
aussprach, wurden die beiden Beschwerdeverfahren R 24 33 und R 24 34 
mit verfahrensleitender Verfügung vom 17. April 2024 vereinigt und sind 
mit einem Urteil zu entscheiden.
1.3.
Die Beschwerdeführer beantragen weiter, es sei das Nutzungsverbot der 
sieben Studios bis zu irgendeiner Baukontrolle in verfahrensrechtlicher 
Hinsicht auszusetzen, zumal eine solche Wiederherstellungsmassnahme 
eine Nutzung der sieben Studios trotz vorliegenden Bewilligungen 
vollumfänglich verunmöglichen würde, was offensichtlich unverhältnis-
mässig wäre und finanzielle Schäden zulasten der A._____ AG 
verursachte. Die Beschwerdegegnerin willigte in die Aussetzung des 
Nutzungsverbots während der Dauer des Beschwerdeverfahrens im Sinne 
einer aufschiebenden Wirkung ein. Mit dem vorliegenden Entscheid in der 
Sache wird dieser Antrag hinfällig.
2.
Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfügung sowie die Bussverfügung, beide datiert vom 
21. Februar 2024, gegenüber den Beschwerdeführern zu Recht erfolgt 
sind.
3.1.
Vorab sind die Rügen der Beschwerdeführer bezüglich die Verletzung des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen. Art. 29 Abs. 2 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG 
gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits 
der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeits-
bezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (vgl. BGE 144 I 11 
E.5.3, 142 I 86 E.2.2 und 140 I 99 E.3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 1001 ff.). Er 
umfasst namentlich das Recht einer Partei, in einem vor einer 


- 19 -
Verwaltungs‑ oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren 
angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die 
Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können 
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., 
Rz. 1002). 
Der 
Anspruch 
auf 
rechtliches Gehör beinhaltet u.a. die Mitwirkungsrechte bei der 
Beweiserhebung. Demnach haben die Parteien Anspruch auf die 
Abnahme der rechtzeitig und formgerecht angebotenen Beweismittel, 
sofern sie eine erhebliche Tatsache betreffen und tauglich sind, um über 
die Tatsache Beweis zu erbringen (vgl. BGE 144 II 194 E.4.4.2, 137 II 266 
E.3.2, 135 I 187 E.2.2). Damit einher geht auch der Anspruch auf 
Begründung der Verfügung durch die Behörde (Art. 29 Abs. 2 BV; vgl. 
BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141 V 557 E.3.2.1). Art. 22 
Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn auch für Gemeindebehörden 
ausdrücklich fest, dass Entscheide zu begründen sind (vgl. Urteile des 
Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom 
28. September 2021 E.8.5.6). Sinn und Zweck der Begründungspflicht 
liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen 
seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss 
deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls 
sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie 
auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein 
Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E.5.2, 141 V 557 
E.3.2.1 und 136 I 229 E.5.2). Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich 
mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 
auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den 
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler 
BGE 146 II 335 E.5.1, 143 III 65 E.5.2, 142 I 135 E.2.1; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Ob die Begründung dann 


- 20 -
auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen 
Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der 
Streitfrage (vgl. zum Ganzen auch VGU R 19 52 vom 13. Oktober 2021 
E.2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.3.1).
3.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine 
Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der 
Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E.5.3, 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 
195 E.2.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber unter 
dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt 
werden kann (BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 
E.4.2.2.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann von einer 
Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer Rückweisung an 
die untere Instanz wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs dann 
abgesehen werden, wenn diese nicht besonders schwer wiegt und 
dadurch geheilt wird, dass die Parteien, deren Gehör verletzt wurde, sich 
vor einer Instanz äussern können, die über eine umfassende Prüfungs-
befugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, mithin die Kognition für die zu 
beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 
138 II 77 E.4 sowie 137 I 195 E.2.3.2 f. und 2.6; Urteile des Bundesgerichts 
2C_922/2020 vom 8. März 2021 E.4.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 
E.2.6; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Gestützt auf Art. 33 
Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs-
gesetz, RPG; SR 700) verfügt das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine 
volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels 
ermöglicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 
2020 E.2.6; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2). Im 
Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden im Bereich des 


- 21 -
kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine 
relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 
I 3 E.2b, 118 Ia 446 E.3c; Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 
24. März 2021 E.3.3). Von einer Rückweisung an die Vorinstanz ist zudem 
– selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung – im 
Sinne einer Heilung des Mangels – zu einem formalistischen Leerlauf und 
damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse 
der Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 
vereinbaren wären (BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 
E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_756/2019 vom 14. Mai 2020 
E.3.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1C_184/2016 vom 
14. November 2016 E.2.4.1).
3.3.1.
Die Beschwerdeführer bringen zum einen vor, dem Beschwerdeführer sei 
die Herausgabe einer spezifischen Urkunde (Baubewilligung vom 
27. November 2017) im Zusammenhang mit der an und für sich 
unbestrittenen Bewilligung des Guest-Houses trotz mehrfacher Nachfrage 
beispielsweise am 8. November 2023 und am 8. Dezember 2023 verwehrt 
worden, als ob in der Gemeindeverwaltung entscheidrelevante 
Informationen und Vorgänge in Verletzung der Aktenführungspflicht nicht 
aktenkundig gemacht worden wären (vgl. Beschwerde R 24 34 
[Gerichtsakte A1, Rz. 17]; Schreiben vom 8. Dezember 2023 [Bf-act. 12]).
3.3.2.
Die Beschwerdegegnerin hielt dazu in der angefochtenen Feststellungs- 
und Wiederherstellungsverfügung fest, den Beschwerdeführern und ihrem 
Rechtsvertreter seien am 8. November 2023 alle bei der Gemeinde zur 
Liegenschaft D._____ vorhandenen Baubewilligungsakten gezeigt und 
Gelegenheit gegeben worden, diese Akten an einem separaten Termin 
vertieft zu prüfen. In der Vernehmlassung führten sie ergänzend aus, 
aufgrund des Umfangs dieser Unterlagen sei den Parteien die Möglichkeit 


- 22 -
eingeräumt worden, die Akten jederzeit auf der Gemeindekanzlei 
einzusehen. Weder die Beschwerdeführerin noch ihr Rechtsvertreter habe 
diese Gelegenheit wahrgenommen. Sie verwiesen weiter darauf, dass die 
Originalakten nun beim Verwaltungsgericht deponiert worden seien, wo 
die Beschwerdeführer erneut Gelegenheit erhielten, Einsicht zu nehmen.
3.3.3.
Mit Schreiben vom 30. April 2024 orientierte die Instruktionsrichterin die 
Parteien darüber, dass die von der Beschwerdegegnerin eingereichten 
Unterlagen beim Gericht eingesehen werden könnten (vgl. Gerichtsakte 
D3). Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass den Beschwerdeführern 
mehrfach die Gelegenheit zur Einsicht in die Originalakten und damit in 
die verlangte Baubewilligung vom 27. November 2017 gewährt wurde, 
mithin bereits bei der Vorinstanz als auch beim Verwaltungsgericht. Die 
Beschwerdeführer haben denn auch gemäss eigenen Aussagen Einsicht 
in die Akten genommen, so dass diese Rüge ins Leere geht.
3.4.1.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, trotz Beweisantrag am 8. November 
2023 und 8. Dezember 2023 seien die Beschwerdeführerin, der 
Beschwerdeführer sowie J._____ und K._____ nie persönlich befragt 
worden. Die Beschwerdegegnerin habe das Recht der Beschwerdeführer 
aus Beweisabnahme und Begründung und damit das rechtliche Gehör 
nach Art. 29 BV schwerwiegend verletzt, indem sie die Befragungen 
unterlassen und die Ablehnung des Beweisantrags noch nicht einmal 
begründet habe. Die Befragungen seien mit Blick auf die Chronologie der 
Ereignisse absolut entscheidend, um die rechtserhebliche Tatsache der 
bewilligten Nutzung zu beweisen. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs 
führe zur Aufhebung der angefochtenen Bussverfügung (vgl. Beschwerde 
R 24 34 [Gerichtsakte A1, Rz. 18]).
3.4.2.
Die 
Beschwerdegegnerin 
führt 
dazu 
aus, 
es 
sei 
Sache 
des 
streitbefangenen Verwaltungsgerichts, darüber zu entscheiden, welche 


- 23 -
Beweise es abnehmen und wie es diese würdigen wolle. Nicht nachvoll-
ziehbar sei, was die Beschwerdeführerin damit zu erreichen beabsichtige 
(vgl. Vernehmlassung [Gerichtsakte A3 Rz. 8]).
3.4.3.
Aus den vorliegenden Akten ergibt sich nicht, dass die Beschwerde-
gegnerin sich zur Beweisabnahme geäussert bzw. eine solche Ablehnung 
begründet hat. Selbst wenn aber vorliegend mit Blick auf die gerügte 
Begründungspflicht und Pflicht auf Beweisabnahme eine allfällige 
Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der Mangel als 
nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund des 
vorstehend Gesagten (Erwägung 3.1 f.) um keine schwerwiegende 
Verletzung der Parteirechte handelt, sich die Beschwerdeführer im 
vorliegenden Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels 
ausführlich zu allen Fragen äussern konnten und das Verwaltungsgericht 
gemäss Art. 51 VRG über eine uneingeschränkte Kognition verfügt. Eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör wäre demnach als geheilt 
zu erachten, womit die Beschwerde in dieser Hinsicht abzuweisen ist.
3.5.1.
Weiter wurde gerügt, der Entscheid sei mit einem vorbefassten 
Gemeindepräsidenten gefällt worden. Dieser habe die Stellungnahme 
vom 20. Oktober 2023 relativ vorbefasst kommentiert ("Dieses Schreiben 
muss entstanden sein, auf Grund fehlender Akten.", "Aber wie sie 
vorgeschlagen haben, sind wir gerne bereit ihnen und ihrem Klienten dies 
nochmals zu erklären."). Dem Gemeindepräsidenten wird vorgeworfen, 
sich an der Besprechung sehr vorbefasst gezeigt zu haben ("moralisch 
verwerflich", "kommerzielle Absichten", "rechtswidrige Nutzung", "zum 
Kochen gebracht habe ihn der Fall L._____/M._____", "erwarte eine 
Entschuldigung und der Fall könne beiseitegelegt werden", "am 
allerletzten Tag der Frist komme so eine lausige Stellungnahme" [vgl. 
Beschwerde R 24 34 {Gerichtsakte A1, Rz. 10 und 16}]).


- 24 -
3.5.2.
Die Beschwerdegegnerin entgegnet dem, aus ihrer Sicht herrsche an der 
D._____ in Bezug auf die Nutzung der dort eingebauten Studios ein 
baurechtswidriger Zustand. Der Gemeindepräsident habe in diesem 
Zusammenhang einzig die Interessen der Gemeinde als Bau- und 
Baupolizeibehörde wahrzunehmen und sei in diesem Sinne nicht zu einer 
richterlichen Neutralität verpflichtet. Der Gemeindepräsident könne 
deshalb bereits von Amtes wegen nicht neutral sein, womit der Vorwurf 
der Vorbefasstheit fehlgehe.
3.5.3.
Der Gemeindevorstand vertritt die Gemeinde nach aussen (Art. 49 der 
Verfassung der Gemeinde C._____). Gleichzeitig ist der Gemeinde-
vorstand aber auch die zuständige Baubehörde und entscheidet als solche 
über Baugesuche und Einsprachen (Art. 46 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 3 
BG). Nach der in Art. 30 Abs. 1 BV aufgeführten, ebenfalls in Art. 6 Ziff. 1 
der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten 
(EMRK; SR 0.101) enthaltenen Garantie des verfassungsmässigen 
Richters hat der Einzelne Anspruch darauf, dass seine Sache von einem 
unparteiischen, unvoreingenommenen und unbefangenen Richter ohne 
Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Für nichtgerichtliche 
Behörden umfasst der Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung 
gemäss Art. 29 Abs. 1 BV nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
auch das Gebot der Unbefangenheit als Teilgehalt des Anspruchs auf ein 
faires Verfahren (vgl. BGE 140 I 326 E.5.2; Urteil des Bundesgerichts 
2C_382/2018 vom 15. März 2019 E.2.3). In Analogie zu Art. 30 Abs. 1 BV 
verpflichtet Art. 29 Abs. 1 BV eine Amtsperson zum Ausstand, wenn 
Umstände vorliegen, die nach objektiven Gesichtspunkten geeignet sind, 
den Anschein der Befangenheit zu erwecken (vgl. BGE 144 I 234 E.5.2, 
141 IV 178 E.3.2.1, 139 I 121 E.5.1). Der Gemeindevorstand ist keine 
richterliche Behörde, sondern Organ der Verwaltung. Die für Gerichte 
geltenden Anforderungen an die Unbefangenheit können nicht unbesehen 


- 25 -
auf das Verwaltungsverfahren übertragen werden. Nach der Praxis des 
Bundesgerichts 
sind 
politische 
Behörden 
(Kantonsregierungen, 
Gemeindeexekutiven usw.) aufgrund ihres Amtes, anders als ein Gericht, 
nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung oder Streitentscheidung 
berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwortung für die 
Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben (vgl. BGE 140 I 326 E.5.2; 
Urteil des Bundesgerichtes 1P.48/2007 vom 11. Juni 2007 E.4.1 mit 
Hinweis auf 2A.364/1995 vom 14. Februar 1997 in ZBl 99/1998 S. 289 
E.3b). Die für Gerichtspersonen geltenden Ausstandregeln finden daher 
grundsätzlich keine Anwendung. Das Bundesgericht hat denn auch 
wiederholt entschieden, dass Behördenmitglieder nur dann in den 
Ausstand zu treten haben, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein 
persönliches Interesse haben (BGE 107 Ia 135 E.2b); nimmt ein 
Behördenmitglied öffentliche Interessen wahr, so besteht grundsätzlich 
keine Ausstandpflicht (so Urteil des Bundesgerichts 1P.48/2007 vom 
11. Juni 2007 E.4.1 mit Hinweis auf 1P.426/1999 vom 20. Juni 2000 in ZBl 
103/2002 S. 36 E.2a). Wann Mitglieder einer Administrativbehörde in den 
Ausstand zu treten haben, bestimmt sich ausschliesslich nach dem 
anwendbaren Verfahrensrecht und nach den aus Art. 29 Abs. 1 BV 
herzuleitenden Grundsätzen (siehe BGE 125 I 119 E.3b ff.; Urteil des 
Bundesgerichts 2C_36/2010 vom 14. Juni 2010 E.3.1; PVG 2011 Nr. 20 
E.1; vgl. zum Ganzen VGU R 11 41 vom 11. Oktober 2011 E.1 und 
R 18 46 vom 10. März 2021 E.3.3.1). Das kantonale Recht regelt den 
Ausstand für Mitglieder von Gemeindebehörden in Art. 33 des 
Gemeindegesetzes (GG; BR 175.050), wobei Abs. 3 dieser Norm für den 
Bereich der Rechtspflege auf die Bestimmungen des VRG verweist. Laut 
Art. 6a Abs. 1 VRG treten Personen, die einen Entscheid zu treffen, 
vorzubereiten oder zu redigieren haben, von Amtes wegen oder auf 
Gesuch u.a. dann in den Ausstand, wenn sie selbst am Ausgang des 
Verfahrens ein unmittelbares Interesse haben (lit. a) oder mit einer Partei 


- 26 -
oder einer sonst am Verfahren beteiligten Person besonders befreundet 
oder verfeindet sind (lit. b), oder aufgrund anderer Umstände als befangen 
erscheinen (lit. f).
3.5.4.
Vorliegend geht es um die allfällige Befangenheit des Gemeinde-
präsidenten resp. eines Mitgliedes des Gemeindevorstandes und damit 
um eine Person im Sinne von Art. 6a Abs. 1 VRG, die (als 
verwaltungsinterne Rechtsmittelinstanz) einen Entscheid zu treffen, 
vorzubereiten oder zu redigieren hat. Eine gewisse "Vorbefasstheit" resp. 
dass sich der Gemeindepräsident als Behördenmitglied bereits eine 
Meinung gebildet hat, lässt sich aus seiner Tätigkeit erklären und ist dem 
Auftrag des Gemeindepräsidenten als Vertreter der Beschwerdegegnerin 
in Bau- und Baupolizeisachen geschuldet. Insoweit ein Ausstand des 
Gemeindepräsidenten gemäss dem dargelegten Verfahrensrecht geltend 
gemacht wird, ist ein solcher Grund nicht ersichtlich und auch nicht 
substantiiert dargelegt worden. Überdies wäre ein solcher Antrag 
mutmasslich auch verspätet erfolgt (Art. 6b Abs. 1 VRG). Dieses 
Vorbringen erweist sich damit als unbegründet.
3.6.1.
Die Beschwerdeführer beantragen weiter die Edition eines Sitzungs-
protokolls der Besprechung vom 8. November 2023 (vgl. Beschwerde 
R 24 33 [Gerichtsakte A1]).
3.6.2.
Die Beschwerdegegnerin hält dazu fest, an der Besprechung vom 
8. November 2023 hätten der Beschwerdeführer, dessen Rechtsvertreter, 
der Gemeindepräsident, der Gemeindeschreiber und deren Rechtsberater 
teilgenommen. Die Sitzung sollte der Erörterung des Streitgegenstands 
und des Verfahrens dienen und die Parteien sollten sich offen äussern 
können, ohne dass die dort gefallenen Aussagen für oder gegen sie 
verwendet 
würden. 
Damit 
seien 
alle 
Anwesenden, 
auch 
die 
Beschwerdeführer, einverstanden gewesen. Diese hätten auch im 


- 27 -
Nachgang dazu kein Besprechungsprotokoll verlangt (vgl. Vernehm-
lassung [Gerichtsakte A3 Rz. 5]).
3.6.3.
Zur Aussage der Beschwerdegegnerin, wonach die Anwesenden sich mit 
dem Vorgehen einverstanden erklärt hätten, dass von der Besprechung 
vom 8. November 2023 kein Protokoll erstellt werde, erfolgte vorliegend 
keine (belegte) Gegendarstellung; die Aussagen in der Vernehmlassung 
wurden einzig pauschal bestritten. Bei einem allfälligen Einverständnis mit 
dem beschwerdegegnerischen Vorgehen erwiese sich der Vorwurf der 
Beschwerdeführer als treuwidrig. Mangels Vorliegen eines Protokolls kann 
seitens Verwaltungsgericht denn auch keine entsprechende Edition 
erfolgen.
4.
Gesetzeswidrige Zustände hat die zuständige Behörde durch Anord-
nungen zu beseitigen. Der Anordnung der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands kommt massgebendes Gewicht für den 
ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Formell 
rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden 
können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (vgl. BGE 136 II 359 E.6 
mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_80/2022 vom 30. November 
2023 E.3 mit Hinweisen). Davon geht auch Art. 94 des Raumplanungs-
gesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) aus, der besagt, 
dass materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zuständigen 
Behörde zu beseitigen sind, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein 
Bussverfahren durchgeführt wurde (Abs. 1). Zuständig für den Erlass und 
die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist grundsätzlich 
die kommunale Baubehörde (Abs. 2). Die Pflicht zur Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands obliegt sowohl dem Eigentümer als auch 
Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Vor 
Erlass einer Verfügung über die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands hat die zuständige Behörde zu prüfen, ob die formell 


- 28 -
rechtswidrige Baute in der bestehenden Form nachträglich bewilligt 
werden kann. Wurde eine baubewilligungspflichtige Baute und Anlage 
erstellt bzw. deren Nutzung geändert, so hat die Baubehörde ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren zur Klärung der materiellen 
Rechtslage durchzuführen, in dessen Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit 
des fraglichen Zustands zu prüfen ist, es sei denn, die materielle Wider-
rechtlichkeit einer Baute wurde bereits rechtskräftig beurteilt und/oder die 
Baute wurde entgegen einem ausdrücklichen behördlichen Befehl 
errichtet (vgl. MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, 
Rz. 644; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom 29. Februar 
2024 E.3.4). Abgesehen davon kann auch aus prozessökonomischen 
Gründen 
ausnahmsweise 
auf 
ein 
separates 
nachträgliches 
Bewilligungsverfahren verzichtet werden, wenn die Sach- und Rechtslage 
klar und die Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und 
von vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Bewilligung nicht erteilt 
werden kann (vgl. VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.3a und R 13 227 
vom 1. Juli 2014 E.4c). Im Urteil VGU R 18 90 vom 1. Oktober 2020 E.3.6 
hatte die Vorinstanz im Rahmen einer Feststellungsverfügung die 
Widerrechtlichkeit einer zonenwidrigen Nutzung (Vermietung von 
Wohnungen in der Gewerbezone an betriebsfremde Personen) 
festgestellt. Das Verwaltungsgericht erachtete dieses Vorgehen als 
korrekt.
5.1.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, die 
Beschwerdegegnerin habe es versäumt, vor Erlass der Wiederher-
stellungs- und Bussverfügung ein separates Feststellungsverfahren 
durchzuführen. Ein ausnahmsweiser Verzicht auf ein separates 
Feststellungsverfahren rechtfertige sich vorliegend auch aus prozess-
ökonomischen 
Gründen nicht. Eine Verletzung 
von materiellen 
Vorschriften liege gerade nicht vor. Ein Baubussen- und Wiederher-


- 29 -
stellungsverfahrens sei in verfahrensrechtlicher Hinsicht zu früh erfolgt. 
Damit erweise sich die angefochtene Wiederherstellungsverfügung von 
vornherein als unrechtmässig und sei aufzuheben.
5.2.
Die Beschwerdegegnerin stellte in der angefochtenen Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfügung fest, die Studios im Dachgeschoss der 
Liegenschaft D._____ in C._____ seien zonenwidrig als Wohnräume 
genutzt worden. Eine Aufforderung zur Einreichung eines Gesuches um 
nachträgliche Bewilligung der Wohnnutzung könne unterbleiben.
5.3.
Die Beschwerdegegnerin hat die angefochtene Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 ohne vorgängige 
Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens erlassen. 
In der Lehre wird das Vorgehen der Baubehörden, die den Sachentscheid 
über die nachträgliche Bauverweigerung mit dem Befehl zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes verbinden, als aus prozess-
ökonomischen Gründen geboten beschrieben (vgl. RUOSS FIERZ, 
Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 130; MÄDER, 
Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 396). In Fällen, in 
denen die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von materiellen 
Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, dass eine 
nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann, muss im Hinblick 
auf die Prozessökonomie ausnahmsweise auf die Verfahrensaufteilung 
respektive auf ein separates, vor dem Verfahren betreffend die Wieder-
herstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustandes 
durchzuführendes 
Baubewilligungsverfahren, welches sowieso zu einem abschlägigen 
Entscheid führen würde, verzichtet werden können. Die verfügende 
Baubehörde muss hier in der Wiederherstellungsverfügung auf alle 
massgeblichen Punkte eingehen und insbesondere die Frage der 
materiellen Baurechtswidrigkeit behandeln, so dass das rechtliche Gehör 
des Verfügungsadressaten auch in dieser Hinsicht gewahrt wird (vgl. statt 


- 30 -
vieler: VGU R 22 38 und R 22 77 vom 6. Februar 2024 E.5.2.2; Leitfaden 
des Amtes für Raumentwicklung [ARE], "Umgang mit Missbräuchen im 
Bauwesen", Dezember 2021, S. 13 [nachfolgend Leitfaden ARE], abrufbar 
unter: 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/-BAB/WIB-
Leitfaden_de.pdf).
5.4.
Die Beschwerdegegnerin äusserte sich im angefochtenen Feststellungs- 
und Wiederherstellungsentscheid eingehend bezüglich den Verstoss 
gegen das formelle und materielle Baurecht. Aus den erteilten 
Baubewilligungen bzw. der damit einhergehenden Auflage gemäss 
Ziff. 8.1 geht klar hervor, dass die Wohnungen nur für betriebseigenes 
Personal genutzt werden dürfen. Sodann erkannten die Beschwerdeführer 
selbst, dass die Wohnungen durch "betriebsfremdes" Person genutzt 
wurden. Weiter ergibt sich aus der beschwerdeführerischen Beilage 8 
einzig eine bauliche Änderung im Dachgeschoss; eine Aufhebung der 
rechtskräftigen Auflagen ergibt sich hingegen nicht aus den Akten. 
Entsprechend musste vorgängig nicht zwingend ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren resp. Feststellungsverfahren durchgeführt 
werden, da die erfolgte Nutzung – wie nachfolgend dargelegt – unzulässig 
war. Der Verzicht auf ein separates nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren mit gleichzeitiger Feststellungs- und Wiederherstellungs-
verfügung war somit rechtens.
6.1.
Die Beschwerdeführer stellen sich weiter auf den Standpunkt, ein materiell 
vorschriftswidriger Zustand liege in tatsächlicher Hinsicht nicht vor. Denn 
wie anders als zu Wohnzwecken sollten die bewilligten Studios genutzt 
werden. Die Studios seien zu Beherbergungszwecken im Rahmen eines 
unkomplizierten Guest-Houses in den Jahren 2016 und 2017 bewilligt 
worden. Zielmieter seien in erster Linie Lehrlinge und Mitarbeiter im Haus 
und in der umliegenden Umgebung (Wochenaufenthalter) gewesen. Es 
handle sich nicht um Wohnungen mit Küche, etc., Wohnungen für 


- 31 -
Niedergelassene 
(Hauptwohnsitz), 
Wohnungen 
nur 
für 
betriebs-
notwendiges Personal mit ständiger Anwesenheitspflicht und auch nicht 
um Wohnungen nur für Betriebspersonal der A._____ AG. Die Immobilien-
gesellschaft verfüge lediglich über eine angestellte Person und damit nicht 
annäherungsweise über Betriebspersonal im Umfang der bewilligten 
Studios. Erst recht nicht über betriebsnotwendiges Personal mit ständiger 
Anwesenheitspflicht in diesem Umfang. Falsch sei die Behauptung der 
Beschwerdegegnerin, dass nur die Beherbergung von Lehrlingen 
(Hostelbetrieb) bewilligt worden sei. Es seien 2017 ausdrücklich keine 
(Nutzungs-)Auflagen gemacht worden. Die Studios würden im Rahmen 
des bewilligten Guest-Houses als Büro, durch Lehrlinge sowie Mitarbeiter 
im Haus und in der umliegenden Umgebung ohne festen Wohnsitz 
benutzt. Die bloss Art. Y._____ BG wiedergebenden Auflagen in den 
Baubewilligungen vom 15. April 2015 und 29. Februar 2016 seien schlicht 
nicht weiter einschlägig. Die Baubehörde habe anlässlich des Augen-
scheins vom 20. Juni 2023 ausdrücklich festgestellt, dass angeblich ein 
Studio widerrechtlich bewohnt werde. Schleierhaft sei, weshalb die 
Baubehörde von der angeblich widerrechtlichen Nutzung eines Studios 
auf eine widerrechtliche Nutzung aller Studios seit mindestens Dezember 
2020 schliesse. So sei aktenkundig, dass ein Studio beispielweise immer 
als Büro an N._____ vermietet worden sei. Weiter lägen zahlreiche 
Leerstände von ca. einem Drittel der Gesamtdauer vor, was der 
Beschwerdegegnerin bekannt sei. Ein Studio werde sodann vom 
Beschwerdeführer persönlich zu büro- und Rückzugszwecken genutzt, 
was nach Auffassung der Beschwerdegegnerin zulässig sei. Es seien 
regelmässig Studios an Mieterinnen von Stockwerkeigentumseinheiten im 
Gewerbepark vermietet worden, welche die Wohnungen an ihr eigenes 
Betriebspersonal untervermietet hätten. Diesen Vorgang habe die 
Baubehörde anlässlich der Besprechung vom 8. November 2023 zu Recht 
als baubewilligungskonform erachtet.


- 32 -
6.2.
Die Beschwerdegegnerin hielt dazu fest, aufgrund des behördlichen 
Augenscheins 
am 
20. Juni 
2023, 
den 
Anmeldeversuchen 
von 
verschiedenen Personen, bei denen es sich nicht um Mitarbeiter im 
Betrieb der A._____ AG und schon gar nicht um Lehrlinge handle, und der 
Stellungnahme der A._____ AG stehe fest, dass die aktuellen und 
vergangenen Mietverhältnisse von Anfang an widerrechtlich gewesen 
seien resp. keine zonenkonforme Nutzung (nur Betriebspersonal) 
stattgefunden habe und damit gegen formelles und materielles Baurecht 
verstossen worden sei. Anstellungsverträge oder dergleichen, die das 
Gegenteil beweisen würden, seien keine eingereicht worden.
6.3.1.
Das Grundstück Nr. C._____ befindet sich in der Industriezone 
(Art. Y._____ BG) der Gemeinde C._____. Die Industriezone ist für 
industrielle und gewerbliche Betriebe bestimmt; zulässig sind auch 
industrie- und gewerbebezogene Dienstleistungs- und Handelsbetriebe. 
Es sind nur Wohnungen für Personal gestattet, dessen ständige 
Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist. Bereits im Antrag der 
Baukommission C._____ (mit dem damaligen Präsidenten J._____) vom 
18. Dezember 2014 an den Gemeindevorstand C._____ wurde das 
Gesuch der Beschwerdeführerin vom 2. Dezember 2014 um Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung zu Art. Y._____ BG (Wohnung für den 
Hauswart) abschlägig beantwortet, "Da die Voraussetzungen für eine 
Ausnahmebewilligung 
gemäss 
Artikel 
82, 
Kantonales 
Raumplanungsgesetz, nicht gegeben sind, beantragt die Baukommission 
dem Gemeindevorstand, die Ausnahmebewilligung für das Erstellen einer 
Wohnung im Gewerbepark nicht zu erteilen." (vgl. Akten der 
Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 4). In den jeweiligen Baubewilligungen vom 
15. April 2015 betreffend den Neubau AA._____ auf der Parzelle 1668 
(Bewilligung Nr. 15003 [Bf-act. 6]) und in der Projektänderung vom 
29. Februar 
2016 
(Ausbau 
des 
Dachgeschosses 
zu 
Beherbergungszwecken für Lehrlinge [Hostelbetrieb]; Bewilligung 


- 33 -


- 34 -
Nr. 15003-2 [Bf-act. 7]), wurde jeweils in Ziff. 8.1 als Auflage verfügt, "Es 
sind nur Wohnungen für Personal gestattet, dessen ständige Anwesenheit 
im Betrieb erforderlich ist (Art. Y._____, Baugesetz der Gemeinde 
C._____)." Diese Bewilligungen sind unangefochten in Rechtskraft 
erwachsen. Bei den Auflagen gemäss Ziff. 8.1 handelt es sich um 
zusätzliche Anordnungen in einem baurechtlichen Entscheid; sie bilden 
Bestandteil des Dispositivs und schränken den Geltungsbereich der 
Baubewilligung ein. Diese Nebenbestimmungen sind stets akzessorisch 
zur Baubewilligung und damit begriffsnotwendig auf diese bezogen (vgl. 
MÄDER, a.a.O., Rz. 443 und 448). Im Formular "Baugesuchsüberprüfung" 
hielt die Baukommission C._____ fest, "Wohnung entspricht nicht einem 
Gästehaus-Konzept, aber den Vorgaben einer Jugendherberge" (vgl. 
auch Plan Grundriss Dachgeschoss vom 29. September 2016, genehmigt 
durch 
die 
Baukommission 
C._____ 
am 
14. Dezember 
2016 
[Projektänderung, Bewilligung-Nr. 15003-2; Bg-act. 2]). Am 27. November 
2017 genehmigte der Gemeindevorstand C._____ Revisionspläne für die 
am 
29. Februar 
2016 
bewilligte 
Projektänderung 
bezüglich 
Dachaufbauten und Umgebung (vgl. Bf-act. 8; Baubeschrieb nach BKP 
[Bg-act. 2]; Plan Dachgeschoss vom 3. Oktober 2017 [Bg-act. 3]). Damit 
wurde der Beschwerdeführerin nach dem Gesagten einzig die Bewilligung 
zum Ausbau des Dachgeschosses zu Beherbergungszwecken für 
Lehrlinge (Hostelbetrieb) erteilt, nicht aber zur Nutzung der Räumlich-
keiten zu sonstigen Wohnzwecken (vgl. auch Schreiben der Gemeinde 
C._____ vom 4. Februar 2021 [Bg-act. 4]).
6.3.2.
Der Grundfall jedes Baubewilligungsverfahrens besteht darin, dass die 
Bauherrschaft ein konkretes Bauprojekt als Gesuch unterbreitet und die 
Baubewilligungsbehörde nach öffentlicher Auflage und allfälligen 
Einsprachen über das Baugesuch entscheidet. Nach unbenütztem Ablauf 
der Rechtsmittelfrist resp. Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens wird 


- 35 -
die 
Baubewilligung 
rechtsbeständig. 
Gemäss 
rechtskräftiger 
Genehmigung und den dazugehörigen Nebenbestimmungen ist die 
Bauherrschaft berechtigt, das Bauprojekt im bewilligten Umfang zu 
realisieren. Es liegt grundsätzlich im Belieben der Bauherrschaft, ein 
eingereichtes Baugesuch zu ändern oder etwa (erst) während der 
Bauausführung um die Bewilligung für eine oder mehrere Projekt-
änderungen nachzusuchen. Die Pflicht des Bauherrn dafür eine 
Bewilligung einzuholen, folgt aus dem auf ein ganz bestimmtes Gesuch 
bezogenen Geltungsbereich der Baubewilligung (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2018.00742, vom 28. März 
2019 E.3.3; MÄDER, a.a.O., Rz. 239, Rz. 589). Ob dieses Baugesuch als 
selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines Änderungsgesuchs 
betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewilligung) erfolgt, 
entscheidet (zunächst) in erster Linie die Bauherrschaft (vgl. Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2016.00053 vom 24. August 
2016 E.2). Beim anschliessenden Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als 
solches entgegenzunehmen und zu beurteilen sei oder ob das Bauprojekt 
als Ganzes Gesuchgegenstand bilde, steht der Baubewilligungsbehörde 
ein von den Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessens-
spielraum zu (vgl. MÄDER, a.a.O., Rz. 347 ff.; Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich VB.2004.00038 vom 21. April 2004 E.3.1). 
Immer aber ist Ausgangspunkt das primäre Baugesuch; bei jeder 
Projektänderung bleibt im Wesentlichen das Grundgesuch unberührt. Die 
vorliegenden Projektänderungen führten nach dem Gesagten somit nicht 
dazu, dass die früher erteilte Auflage (Ziff. 8.1) gemäss den 
Baubewilligungen vom 15. April 2015 und 29. Februar 2016 entfielen.
6.3.3.
Die Beschwerdegegnerin wollte offenbar günstige "Wohnungen" für 
Lehrlinge schaffen. Dabei wurde aber offenbar nicht geprüft, ob die 
Beschwerdeführerin auch über Angestellte oder Lehrlinge verfügt, die 


- 36 -
solche Wohnungen auch nutzen würden. Dies war aber auch nicht 
Aufgabe der Beschwerdegegnerin, da die Beschwerdeführer von der 
Auflage gemäss Ziff. 8.1 Kenntnis hatten. Die Beschwerdeführerin 
anerkennt denn auch, dass sie die Auflage gar nicht erfüllen kann, da sie 
nur über eine einzige Angestellte verfügt. Ziff. 8.1 der Baubewilligung ist 
zudem unmissverständlich. Massgeblich ist vorliegend einzig und allein 
der Wortlaut der erteilten Baubewilligungen samt Auflagen. Entsprechend 
war die von der Beschwerdegegnerin festgestellte Wohnnutzung in der 
Industriezone 
resp. 
die 
vorliegende 
Nutzung 
der 
Studios 
im 
Dachgeschoss der Liegenschaft Nr. 1668, STWE Nr. Z._____, gemäss 
kommunalem Baugesetz unzulässig und konnte durch die Baubehörde 
nachträglich auch nicht bewilligt werden. So räumte die Beschwerde-
führerin denn auch ein, dass die Nutzung jeweils entgegen der Auflage 
nach Ziff. 8.1 erfolgte, was mit der beschwerdeführerischen Beilage 13 
untermauert wird. Weiter belegt dies das E-Mail des Beschwerdeführers 
vom 31. Mai 2023, mit dem er sich erkundigte, ob der Anmeldung eines 
weiteren 
Interessenten 
für 
ein 
Studio, 
O._____, 
italienischer 
Staatsangehöriger, "etwas im Wege stehe" und ihm der Gemeinde-
präsident, F._____, unter Hinweis auf ein allfälliges baupolizeiliches 
Verfahren 
empfohlen 
hatte, 
keine 
weiteren 
Mietverträge 
mehr 
abzuschliessen, da die Nutzung der Studios in dieser Form – wie bereits 
mehrfach mündlich und schriftlich mitgeteilt – nicht zonenkonform sei. 
Weiter wurde durch die Beschwerdegegnerin anlässlich der Baukontrolle 
vom 20. Juni 2023 ein bewohntes Studio festgestellt. Unbestritten blieb, 
dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer damals mündlich 
darüber informierte, dass nach dem Baugesetz in der Industriezone nur 
Wohnungen für Personal gestattet seien, dessen ständige Anwesenheit 
im Betrieb erforderlich sei. Ein dauerndes Bewohnen der Studios sei 
gesetzlich nicht erlaubt und es dürften auch keine Mietverträge 
abgeschlossen werden. Aus den Akten geht hervor, dass der 


- 37 -
Beschwerdeführer vorgebracht habe, er habe mit dem damaligen 
Gemeindepräsidenten K._____ indes eine Vereinbarung gehabt, dass die 
Studios vermietet werden dürften. Eine solche Vereinbarung liegt nicht 
vor. Der Beschwerdeführer wurde durch den Gemeindepräsidenten 
zudem aufgefordert, auch die laufenden Mietverträge der Studios 
einzureichen (vgl. Aktennotiz zur Baukontrolle [Bf-act. 9]). Es geht aus den 
Akten nicht hervor, dass die in der ursprünglichen Baubewilligung 
enthaltene Auflage gemäss Ziff. 8.1 aufgehoben wurde. Gegenteiliges 
wird durch die Beschwerdeführerin denn auch nicht nachgewiesen. 
Zudem liegen auch keine Nachweise über eine baubewilligungskonforme 
Nutzung vor. Damit erweisen sich die angefochtenen Verfügungen in 
dieser Hinsicht als rechtmässig, womit die Beschwerde in diesem Punkt 
abzuweisen ist.
7.1.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die auf dieser Basis verfügten 
Wiederherstellungsmassnahmen 
seien 
ebenfalls 
aufzuheben. 
Die 
Nutzung nur durch Betriebspersonal der Beschwerdeführerin wäre denn 
auch mit Blick auf die bewilligte Guest-House-Nutzung durch Lehrlinge 
und Betriebspersonal im Haus und in der Umgebung (keine permanente 
Wohnsitznahme) völlig unverhältnismässig und würde zudem gegen Treu 
und Glauben verstossen.
7.2.
Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass 
einer Wiederherstellungsverfügung noch nicht. Die Anordnung der 
Wiederherstellungsmassnahme 
muss 
den 
Grundsätzen 
der 
Verhältnismässigkeit entsprechen sowie das öffentliche Interesse an der 
Wiederherstellung dasjenige an der Duldung des gesetzeswidrigen 
Zustandes überwiegen (vgl. Art. 94 Abs. 4 KRG). Laut bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung 
ist 
die 
Anordnung 
der 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen Zustandes im Einzelfall unzulässig, wenn sie den 
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts 


- 38 -
zuwiderläuft. Dazu gehören insbesondere die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie 
in Art. 9 BV festgeschriebenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und 
des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 359 E.6; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_400/2021 vom 7. Juli 2023 E.3.1 mit Hinweisen). Der 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die Massnahme 
geeignet, erforderlich und zumutbar ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
a.a.O., Rz. 522 ff.). Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 
kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend 
ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt; ebenso, 
wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr 
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre 
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht 
(vgl. BGE 132 II 21 E.6). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in 
Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und 
Sorgfalt annehmen durfte, die ausgeübte Nutzung sei rechtmässig (vgl. 
BGE 136 II 359 E.7.1 mit weiteren Hinweisen). Das öffentliche Interesse 
an der Durchsetzung der Baugesetzgebung ist gross. Zum einen soll 
verhindert werden, dass die Verletzung von gesetzlichen Vorschriften 
honoriert wird und damit letztlich die Glaubwürdigkeit von Raumplanung 
und Rechtsstaat gewahrt werden (vgl. BGE 111 Ib 213 E.6b). Die im 
öffentlichen 
Interesse 
liegende 
rechtsgleiche 
Anwendung 
und 
Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sollen 
mittels Wiederherstellung sichergestellt werden (vgl. BGE 136 II 359 E.6; 
Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2013 vom 28. März 2014 E.8.3).
7.3.
Vorliegend ordnete die Beschwerdegegnerin mit der angefochtenen 
Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung an, dass die Studios im 
Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ innert 30 Tagen zu räumen 
seien. Weiter hielt sie fest, dass nach erfolgter Räumung eine Baukontrolle 
stattfinde; bis dahin sei jegliche Nutzung der Studios untersagt. Ergebe die 


- 39 -
Baukontrolle, dass keine zonenwidrige Wohnnutzung mehr bestehe, 
könne die Beschwerdeführerin die Studios wieder entsprechend dem 
Zonenzweck und den erteilten Baubewilligungen nutzen. Als Auflage 
wurde verfügt, dass die Beschwerdeführerin unaufgefordert mitzuteilen 
habe, wer sich in den Studios aufhalte. Diesbezüglich seien die 
Personalien und der Status im Betrieb (Angestellter/Lehrling etc.) 
anzugeben und zu belegen (Arbeitsvertrag). Die Beschwerdegegnerin 
behielt sich bei einem erneuten Verstoss gegen die Nutzungsauflagen vor, 
ein generelles Nutzungsverbot für die Studios auszusprechen. Aufgrund 
des eklatanten und andauernden Verstosses gegen die Zonenvorschriften 
der Industrie- und Gewerbezone bestand für eine Duldung des gesetzes-
widrigen Zustands kein Raum (Art. 94 Abs. 1 KRG; vgl. Feststellungs- und 
Widerherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024, Dispositiv-Ziffer III.3). 
7.4.
Die getroffenen Massnahmen sind nach Auffassung des Gerichts 
angesichts der Dauer der festgestellten widerrechtlichen Nutzung der 
Studios, aufgrund der konkreten Umstände als auch der dargelegten 
Rechtsprechung zur Durchsetzung der Baugesetzgebung nicht zu 
beanstanden, erweisen sie sich doch als geeignet und erforderlich, den 
gesetzmässigen Zustand wiederherzustellen, als auch verhältnismässig. 
Damit erweist sich auch diese Rüge als unbegründet.
8.1.
Weiter wird durch die Beschwerdeführer geltend gemacht, der Einzug 
eines angeblich widerrechtlichen Gewinns gestützt auf Art. 94 Abs. 1 
Satz 3 KRG hätte zwingend Bestandteil des Bussenverfahrens und nicht 
des Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren bilden müssen.
8.2.
Wer gegen die geltenden Bau- und Planungsgesetze oder darauf 
beruhende Erlasse oder Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden 
verstösst, ist gemäss Art. 95 KRG mit einer Busse zu bestrafen. Strafbar 
sind sowohl die vorsätzliche als auch die fahrlässige Widerhandlung 


- 40 -
(Art. 95 Abs. 2 KRG). Die Bestrafung erfolgt unabhängig von einem 
allfälligen Bauentscheid oder einer Wiederherstellungs- oder Duldungs-
verfügung. Die Verantwortlichen können im Rahmen des Bussverfahrens 
ungeachtet des Ausgangs des nachträglichen Bewilligungs- und des 
Wiederherstellungsverfahrens von der Baubehörde zur Bezahlung einer 
Geldbusse verpflichtet werden (Art. 95 Abs. 1 KRG). Für die Eröffnung 
eines Bussverfahrens und die Bestrafung ist grundsätzlich die kommunale 
Baubehörde zuständig (Art. 95 Abs. 3 KRG; Art. 18 des Einführungs-
gesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung [EGzStPO; BR 
350.100]). Bestraft werden die für die Handlungen verantwortlichen 
Personen (z.B. Bauherrschaft, Grundeigentümer, sonstige Berechtigte 
und andere mit der Projektierung oder der Ausführung des Bauvorhabens 
beauftragte Personen; Art. 95 Abs. 2 KRG i.V.m Art. 93 Abs. 1 KRG). 
Anstelle einer juristischen Person, einer Kollektiv- oder Kommandit-
gesellschaft, einer Einzelfirma oder einer Personengesamtheit ohne 
Rechtspersönlichkeit sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie 
gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten 
haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personen-
gesamtheit solidarisch (Art. 95 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 4 und Art. 44 
des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung 
(EGzStPO; BR 350.100) richtet sich das Verfahren zur Verfolgung und 
Beurteilung von Straftaten des kommunalen Rechts nach dem VRG (vgl. 
dazu auch Urteil des Bundesgerichts 6B_844/2013, 6B_890/2013, 
6B_891/2013 vom 20. Februar 2014 E.2.2.1; weiter VGU R 11 36 vom 
15. November 2011 E.2b, bestätigt in Urteil des Bundesgerichts 
1C_4/2012, 1C_14/2012, 1C_18/2012 vom 19. April 2012 E.2). Die 
Zuständigkeit des Gemeindevorstands C._____ für die Bestrafung durch 
Baubussen bei Verletzung von Baurecht wird vorliegend denn auch nicht 
bestritten. 
Die 
Baubehörde 
hat 
den 
Beschwerdeführer 
als 
Verantwortlichen der Beschwerdeführerin vorgängig dazu aufgefordert, 
sich zur 


- 41 -
vorgeworfenen Verletzung des materiellen oder formellen Rechts zu 
äussern und gleichzeitig die Strafbestimmung und den gesetzlichen 
Strafrahmen mitgeteilt und ihn dazu aufgefordert, über die persönlichen 
Einkommens- und Vermögensverhältnisse mittels Kopie der letzten 
Steuererklärung samt Veranlagung Auskunft zu geben (vgl. Verfügung 
vom 1. September 2023 [Bf-act. 9]).
8.3.
Systematisch steht dieser Absatz unter dem Titel "Busse" und nicht unter 
dem Titel "Wiederherstellung des rechtmässigen Gewinns" (Art. 94 KRG). 
Laut Botschaft zum revidierten KRG (Botschaft der Regierung an den 
Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004–2005, S. 370) ist die systematische 
Einordnung des Bussenartikels im Kapitel über das formelle Baurecht neu. 
Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass die Bestimmungen für 
Personen gelten, die illegal bauen und nicht etwa für Gemeinden, die in 
ihrer Funktion als Planungsbehörden etc. irgendwelche Planungs-
vorgaben oder organisatorische Bestimmungen verletzen. Der Leitfaden 
ARE hält hierzu unter dem Kapital 4.3. "Einziehung widerrechtlicher 
Gewinne" was folgt fest: "Die Abschöpfung dient der Ausgleichung der 
Bereicherung, die mit einer Busse zuweilen nicht oder nicht ausreichend 
abgegolten werden kann. Sie soll zudem zum Ausdruck bringen, dass sich 
strafbares Verhalten finanziell nicht lohnt". Die Ausführungen zum 
Verfahren betreffend Einziehung widerrechtlicher Gewinne finden sich im 
Kapitel "4. Bussverfahren". Die Systematik weist demnach eher darauf hin, 
dass die Einziehung eines widerrechtlichen Gewinns im Zusammenhang 
mit dem Bussenverfahren zu ergehen hat.
8.4.
Die Praxis der Gemeinden bezüglich Einziehung des widerrechtlichen 
Gewinns ist nicht einheitlich. So finden sich auch kombinierte 
Feststellungs-, Wiederherstellungs- und Bussentscheide. Würde die 
Vorgehensweise der Beschwerdeführer bejaht, dass die Beschwerde-
gegnerin die Gewinneinziehung zwingend im Bussverfahren hätte 


- 42 -
anordnen müssen, so ergäbe sich bei fehlender Bussverfügung die Frage, 
in welcher Form die Einziehung des unrechtmässig erzielten Gewinns 
verfügt werden könnte. Das Gericht ist der Auffassung, dass bei fehlender 
Bussverfügung die Möglichkeit für die zuständige Behörde bestehen soll, 
den Einzug des widerrechtlichen Gewinns auch in einer Verfügung 
betreffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu regeln, 
ansonsten ihr dies verwehrt bliebe. Dieser Schluss ergibt sich auch aus 
dem Umstand, dass die Bestrafung in Form einer Geldbusse unabhängig 
von einem negativen Bauentscheid oder einer Wiederherstellungs- oder 
Duldungsverfügung erfolgt (vgl. Art. 94 Abs. 1 KRG; Leitfaden ARE S. 26). 
Folglich erweist sich das Vorgehen der Beschwerdegegnerin als rechtens 
und sind die Beschwerden auch diesbezüglich abzuweisen.
9.1.
Die Beschwerdeführer bestreiten schliesslich, dass ein widerrechtlicher 
Gewinn vorliege. Die Beschwerdeführerin sei gebeten worden, den 
Gewinn aus der Vermietung von fünf Studios bekannt zu geben. In 
Verletzung des rechtlichen Gehörs stelle die Beschwerdegegnerin dann 
trotzdem auf einen angeblichen Gewinn aus der Vermietung von sieben 
Studios ab, im Wissen darüber, dass ein Studio noch nie zu Wohnzwecken 
genutzt und ein Studio durch den Beschwerdeführer persönlich genutzt 
worden sei. Obwohl die Beschwerdeführerin mehrfach ausgeführt habe, 
dass die Studios über längere Zeitperioden leer gestanden hätten, 
unterstelle die Baubehörde den Beschwerdeführern aktenwidrig und 
realitätsfremd eine dauerhafte Nutzung in der Industriezone ohne 
Leerstände (7 Studios x CHF 550.00 x 12 Monate). Die Beschwerde-
gegnerin stelle sodann in Verletzung des rechtlichen Gehörs einfach fiktive 
und völlig falsche Rechnungen an, obschon ihr mehrfach mitgeteilt worden 
sei, dass die Geschäftsabschlüsse bekannt seien. Die Nettorendite 
betrage rund ein Prozent. Das Studio 1 sei ausschliesslich zu Büro-
zwecken vermietet worden; 2021 seien Mieteinnahmen von 


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CHF 5'720.00, 2022 und 2023 Mieteinnahmen von CHF 6'240.00 erzielt 
worden. Das Studio 2 sei im Januar 2021 für CHF 520.00 an E._____ 
vermietet worden und von Juni 2021 bis September 2022 an P._____, was 
zu Mieteinnahmen von CHF 8'320.00 geführt habe. Das Studio 3 sei 
zwischen Februar 2021 bis Mitte April 2021 für CHF 1'300.00 an Q._____, 
zwischen Mai und September 2021 an die im AA._____ ansässige 
R._____ AG für CHF 2'600.00 und ab 1. April 2022 an S._____ für eine 
Miete von insgesamt CHF 10'920.00 überlassen worden. Das Studio 4 sei 
von April 2021 bis September 2021 für CH 3'120.00 an T._____ vermietet 
worden. Mit dem Studio 5 seien mit U._____ von März 2021 bis Ende 
Januar 2022 Mieteinnahmen von CHF Y._____'040.00 generiert worden. 
Das Studio 6 sei ab Mitte März 2021 bis Ende Januar 2022 durch V._____ 
für CHF 6'500.00 und ab 1. Februar 2022 an W._____ für insgesamt 
CHF 12'560.00 vermietet worden. Das Studio 7 wiederum sei permanent 
durch den Beschwerdeführer persönlich genutzt worden (3 x 12 x 
CHF 520.00 = CHF 18'720.00). Selbst wenn ein Gewinn oder ein 
widerrechtlicher Gewinn vorliegen würde, sei der Einzug eines angeblich 
widerrechtlichen Gewinns in der Höhe von CHF 74'541.00 offensichtlich 
(um mindestens Faktor 3) massiv zu hoch. Die in der angefochtenen 
Verfügung weiter erwähnten Personen seien teilweise extrem kurz und 
teilweise gar nie in einem Studio gewesen (z.B. Familie L._____ und 
X._____). In der übrigen Zeit hätten die Studios leer gestanden.
9.2.
Mangels durch die Beschwerdeführerin bekanntgegebene Gewinnzahlen 
bei bekannten Baukosten für den Ausbau des Dachgeschosses von 
CHF 856'800.00 und Einnahmen von ungefähr CHF 550.00 pro Studio 
ging die Beschwerdegegnerin bei der Berechnung des allfälligen Gewinns 
von einer ganzjährigen Vermietung der Studios resp. von jährlichen 
Bruttoeinnahmen von CHF 46'200.00 (7 Studios x CHF 550.00 x 
12 Monate) und von einer Bruttorendite von 5.3 % aus. Gestützt auf 


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Erfahrungswerte nahm sie Kosten von jährlich CHF 20'790.00 (45 % von 
den jährlichen Bruttoeinnahmen von CHF 46'200.00) an. Angewendet auf 
die Erstellungskosten von CHF 856'800.00 und eine jährliche Nettorendite 
von 2.9 % ergab sich ein gerundeter Betrag von CHF 24'847.00. Dabei 
berücksichtigte die Beschwerdegegnerin einen Zeitraum ab Dezember 
2020 (2021-2023), was einen widerrechtlich erzielten Gewinn in der Höhe 
von insgesamt CHF 74'541.00 ergab.
9.3.
Mit der Beilage 13 machen die Beschwerdeführer im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren erstmals Angaben zur Vermietung des Dach-
geschosses, woraus ersichtlich ist, dass eben nicht eine ganzjährige 
Vollvermietung stattgefunden hat. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die 
Beilage 13 nicht zu beachten ist, da die Beschwerdeführer damit ja indirekt 
einräumen, sich nicht an die Auflage gemäss Ziff. 8.1 gehalten und 
(widerrechtliche) Einkünfte mit der Nutzung der Studios erzielt zu haben. 
Dabei ist auch die Eigennutzung vom Beschwerdeführer – eine solche ist 
zulässig, da er ja als "Betriebspersonal" zählt – zu berücksichtigen. 
Mangels konkreter Belege zur Aufstellung gemäss Beilage 13, z.B. Miet-
verträge, aus denen die Mieter, der Mietzins, allfällige Nebenkosten, etc. 
und dem Vorliegen einer korrekten Buchhaltung (die Beiträge in der 
Beilage 13 sind nicht nachvollziehbar), erweist sich eine Berechnung des 
Gewinns im verwaltungsgerichtlichen Verfahren als undurchführbar, 
weshalb die Sache zur (allfälligen) neuen Gewinnberechnung und zu 
neuem Entscheid, mit vorgängiger Beschaffung der dafür erforderlichen 
Unterlagen (d.h. Bekanntgabe der aus den Vermietung der Studios in der 
Liegenschaft D._____ erzielten Gewinne mit entsprechenden Belegen 
[Buchhaltung / Aufwand / Ertrag Mieterkonti / Erfolgsrechnung der 
Beschwerdeführerin]) an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen ist. 
Damit erweist sich diese Rüge als begründet.


- 45 -
10.1.
Die (Bau-)Busse beträgt CHF 200.00 bis CHF 40'000.00. In besonders 
schweren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die Behörde nicht an 
dieses Höchstmass gebunden (Art. 95 Abs. 1 KRG). Bei der Festlegung 
der Bussenhöhe sind nebst dem Verschulden, der Schwere und Tragweite 
der Widerhandlung und der kommunalen Bussenpraxis namentlich die 
persönlichen Verhältnisse zu berücksichtigen (Art. 47 Abs. 1 StGB; vgl. 
VGU R 20 47 vom 16. Juni 2021 E.3, wo die ausgesprochene Busse von 
CHF 10'000.00 in Relation zu den vorgeworfenen materiellen und 
formellen Baurechtsverletzungen [Einbau einer Duschanlage in eine 
Einstellhalle] als zu hoch erachtet wurde). Die Baubehörde fordert die 
Verantwortlichen im Rahmen der schriftlichen Mitteilung der Eröffnung des 
Bussverfahrens dazu auf, sich zur vorgeworfenen Verletzung des 
materiellen oder formellen Rechts zu äussern. Sie teilt dem 
Verantwortlichen die Strafbestimmung und den gesetzlichen Strafrahmen 
mit und fordert ihn auf, über die persönlichen Einkommens- und 
Vermögensverhältnisse mittels letzter Steuererklärung samt Veranlagung 
Auskunft zu geben (PVG 2003 Nr. 37; VGU R 18 2 vom 30. Oktober 2018 
E.5.3). Geben die Verantwortlichen ihre finanziellen Verhältnisse nicht 
bekannt, entscheidet die Baubehörde gestützt auf die ihr vorliegenden 
Dokumente und Erfahrungswerten. Gegebenenfalls holt die Baubehörde 
unter Beachtung des Datenschutzes die Steuerfaktoren bei der Wohnsitz-
gemeinde ein (vgl. Art. 13 VRG; Leitfaden ARE, S. 18).
10.2.
Was die Verantwortlichkeit des Beschwerdeführers als Präsident des 
Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin anbelangt, so wird diese im 
Grundsatz nicht beanstandet. Vorliegend wurde dem Beschwerdeführer 
mit Verfügung vom 1. September 2023 (Eröffnung des Feststellungs- und 
Wiederherstellungsverfahrens und Baubussenverfahren [Bf-act. 9]) Frist 
zur Stellungnahme gegeben, wobei er u.a. aufgefordert wurde, seine 


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Steuerfaktoren gemäss letzter rechtskräftiger Steuererklärung bekannt zu 
geben. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor.
10.3.
Die ausgesprochene Busse erscheint zwar hoch, aber noch gerechtfertigt, 
da aus den vorliegenden Akten klar ein vorsätzliches Handeln des 
verantwortlichen Beschwerdeführers hervorgeht. Der Beschwerdeführer 
wusste aufgrund der erteilten Baubewilligungen mit Nutzungsauflagen 
(Ziff. 8.1) und den aus den Akten hervorgehenden mehrfachen Hinweisen 
durch die Beschwerdegegnerin, dass lediglich eine derartige Nutzung in 
der Industriezone konform sei, und musste auch davon ausgehen, dass 
die getätigten Vermietungen der Studios nicht zulässig waren. Trotzdem 
hat der Beschwerdeführer die unrechtmässigen Vermietungen an 
Nichtbetriebspersonal über einen längeren Zeitraum zugelassen. Dies 
auch nach dem behördlichen Augenschein und den schriftlichen 
Abmahnungen. Gestützt auf die vorliegenden Akten ist dem Beschwerde-
führer somit ein vorsätzliches Handeln vorzuwerfen. Damit ist auch die 
Feststellung der Beschwerdegegnerin, die bei dieser Verletzung von 
Zonenvorschriften über einen Zeitraum von mehreren Jahren in mehreren 
Studios von einer mittelschweren Baurechtsverletzung ausgeht, nicht zu 
beanstanden. 
Folglich 
ist 
die 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 
ausgesprochene Busse in der Höhe von CHF 10'000.00 rechtens, womit 
sich die diesbezügliche Rüge als unbegründet erweist. Damit geht auch 
die Berufung auf einen offensichtlichen Irrtum gemäss Art. 21 StGB fehl.
11.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde R 24 33 insoweit teilweise 
gutzuheissen, als die Berechnung des unrechtmässig erzielten Gewinnes 
moniert 
wird. 
Folglich 
ist 
Dispositivziffer 4 
der 
angefochtenen 
Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 
aufzuheben. Die Angelegenheit ist zu neuem Entscheid betreffend Einzug 
eines allfälligen widerrechtlich erzielten Gewinnes im Sinne der 


- 47 -
Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Im Übrigen 
sind die Beschwerden R 24 33 und R 24 34 abzuweisen.
12.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst auch die 
Pflicht der Behörde, die Argumente und Verfahrensanträge der Parteien 
entgegenzunehmen und zu prüfen sowie die ihr rechtzeitig und formrichtig 
angebotenen Beweismittel abzunehmen. Das hindert das Gericht nicht, 
einen Beweisantrag abzulehnen, wenn es in willkürfreier Würdigung der 
bereits abgenommenen Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich 
erhebliche Sachverhalt sei genügend abgeklärt, und es überdies in 
willkürfreier antizipierter Würdigung der zusätzlich beantragten Beweise 
annehmen kann, seine Überzeugung werde dadurch nicht mehr geändert. 
Bei diesem Ergebnis sind von den beantragten Befragungen des 
Beschwerdeführers, J._____ und K._____ keine weiteren entscheid-
relevanten Erkenntnisse mehr zu erwarten, weshalb in antizipierter 
Beweiswürdigung darauf verzichtet werden kann (vgl. zur antizipierten 
Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E.6.5, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3).
13.1.
Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegende 
Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien tragen 
ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Staatsgebühr wird in Anwendung 
von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des Verfahrensaufwandes 
sowie der weiteren Bemessungskriterien auf CHF 3'000.00 festgesetzt. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin und 
zu drei Vierteln den Beschwerdeführern, zu gleichen Teilen und unter 
solidarischer Haftbarkeit, aufzuerlegen.


- 48 -
13.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit 
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
13.2.1.
Der überwiegend obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Partei-
entschädigung zu, zumal sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt 
(Art. 78 Abs. 2 VRG).
13.2.2.
Den teilweise obsiegenden Beschwerdeführern ist antragsgemäss eine 
Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. 
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer legte mit Schreiben vom 
21. Mai 2024 eine Honorarnote über total CHF 6'689.23 (Honoraraufwand 
von 21.25 h à CHF 280.00 [CHF 5'950.00], Kleinspesenpauschale von 
4 % [CHF 238.00] und 8.1 % MWST [CHF 501.23]) ins Recht. Der geltend 
gemachte Aufwand erscheint angemessen. Diese Aufstellung gibt jedoch 
in zweierlei Hinsicht zu Bemerkungen bzw. Korrekturen Anlass: Der 
Stundenansatz von CHF 280.00 ist zu kürzen. Gestützt auf die 
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) wird bei 
Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundensatz 
übernommen, sofern dieser den Ansatz von CHF 270.00 nicht 
überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt. 
Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote des Rechtsvertreters der 
Beschwerdeführer anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von 
CHF 280.00, sondern ein solcher von CHF 270.00 zur Anwendung gelangt 
und das Honorar entsprechend zu kürzen ist. Die in der Honorarnote 
aufgeführten pauschalen Spesen von 4 % sind zudem auf die praxis-
gemäss zugesprochenen 3 % zu kürzen. Die so korrigierte Honorarnote 
des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer beläuft sich danach auf total 
CHF 6'388.30 
(Honoraraufwand 
von 
21.25 h 
à 
CHF 270.00 
[CHF 5'737.50], Kleinspesenpauschale von 3 % [CHF 172.12] und 8.1 % 


- 49 -
MWST [CHF 478.67]). Folglich hat die Beschwerdegegnerin die A._____ 
AG und B._____ aussergerichtlich mit einem Viertel der geltend 
gemachten Honorarforderung, d.h. mit CHF 1'597.10 (inkl. Spesen und 
MWST) zu entschädigen.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde R 24 33 wird teilweise gutgeheissen und Ziffer 4 des 
Dispositivs der Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 
21. Februar 2024 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde 
abgewiesen. Die Angelegenheit wird zu neuem Entscheid betreffend 
Einzug eines unrechtmässig erzielten Gewinnes im Sinne der 
Erwägungen an die Gemeinde C._____ zurückgewiesen.
2.
Die Beschwerde R 24 34 wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
979.00
zusammen
CHF
3'979.00
gehen zu einem Viertel zu Lasten der Gemeinde C._____ sowie zu drei 
Vierteln und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der A._____ AG und 
B._____.
4.
Die Gemeinde C._____ entschädigt die A._____ AG und B._____ 
aussergerichtlich mit insgesamt CHF 1'597.10 (inkl. Spesen und MWST).
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
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