gr_gerichte · A 2024 10 · 2024-12-03 · de

Elektrizitätsgebühr | Benutzungsgebühren

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 24 10
4. Kammer 
Vorsitz
Righetti
RichterInnen
Brun und Audétat
Aktuar ad hoc
Schlegel
URTEIL
vom 3. Dezember 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Mirjam Steger, 
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Elektrizitätsgebühr


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Das Grundstück auf der Parzelle 2099 im Grundbuch der Gemeinde 
B._____ befindet sich in der Fraktion C._____. An dieser Parzelle ist 
Stockwerkeigentum begründet worden. Es handelt sich dabei um ein 
Mehrfamilienhaus sowie vier Garagen. Die A._____ AG, mit Sitz in 
D._____, ist Alleineigentümerin der Stockwerkeinheiten 52033 und 52044. 
Bei erstgenannter handelt es sich um das Restaurant "E._____".
2.
Ab dem 1. Oktober 2019 hatte die A._____ AG (nachfolgend: Vermieterin) 
das Restaurant an F._____ (nachfolgend: Mieterin) vermietet. Die 
Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit Kündigung vom 7. November 
2022 per 28. Februar 2023. 
3.
Mit Verfügung vom 8. Dezember 2023 stellte die Gemeinde B._____ die 
von der Mieterin nicht bezahlten Stromrechnungen für den Zeitraum vom 
1. Januar 2020 bis 28. Februar 2023 betreffend das Restaurant E._____ 
in Höhe von insgesamt CHF 11'510.45 der Vermieterin in Rechnung.
4.
Gegen diese Verfügung erhob die Vermieterin am 22. Dezember 2023 
Einsprache beim Gemeindevorstand der Gemeinde B._____. 
5.
Mit Einspracheentscheid vom 21. März 2024 hielt die Gemeinde B._____ 
an der Verfügung vom 8. Dezember 2023 fest und wies die Einsprache ab.
6.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend: 
Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 22. April 2024 Beschwerde ans 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte was folgt:
1.
"Der Entscheid des Gemeindevorstandes B._____ vom 21. März 2024 betreffend 
Einsprache uneinbringbare Stromrechnungen sei aufzuheben.
2.
Die Verfügung des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Dezember 2023 


- 3 -
betreffend Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen sei aufzuheben.
3.
Es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin der Gemeinde B._____ keine 
Stromkosten betreffend die Liegenschaft Parz. Nr. 2099 in C._____ schuldet.
4.
Eventualiter sei die Verfügung des Gemeindevorstandes B._____ vom 8. Dezember 
2023 dahingehend zu reduzieren, dass die Beschwerdeführerin lediglich für die 
zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 22. Februar 2021 aufgelaufenen 
Stromkosten solidarisch haftet.
5.
Subeventualiter 
sei 
die 
Sache 
zur 
Neubeurteilung 
an 
die 
Vorinstanz 
zurückzuweisen.
6.
Es seien die Akten der Vorinstanz beizuziehen.
7.
Die Kosten dieses Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und 
diese sei zu verpflichten, dem Beschwerdegegner (sic) eine angemessene 
Entschädigung (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen."
7.
Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, die 
Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts sei eine umfassende Sache 
des Bundes und es sei den Kantonen folglich nicht gestattet, Vorschriften 
aufzustellen, die dem Privatrecht des Bundes widersprechen oder die 
Verwirklichung 
des 
Bundeszivilrechts 
verunmöglichen. 
Die 
bundesrechtlichen Vorschriften über das Mietrecht würden das Verhältnis 
zwischen Vermieter und Mieter abschliessend regeln und sähen keine 
Solidarhaftung 
für 
den 
Vermieter 
vor. 
Daraus 
schliesst 
die 
Beschwerdeführerin, dass der Bundesgesetzgeber offenbar nicht gewollt 
habe, dass der Vermieter generell für Verbindlichkeiten des Mieters 
einstehen 
müsse. 
Zudem 
habe 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
Schadenminderungspflicht verletzt, indem sie während mehr als drei 
Jahren untätig geblieben sei anstatt bereits nach Nichtbezahlen der ersten 
Rechnung vom 22. Januar 2021 beispielsweise den Strom abzustellen. 
Dies widerspreche ebenso dem Prinzip von Treu und Glauben und dem 
Verhältnismässigkeitsprinzip. Zudem liege vorliegend eine fehlende 
Information der Vermieterin über die Zahlungsausstände vor. 


- 4 -
8.
In der Beschwerdeantwort vom 30. Mai 2024 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin oder Gemeinde), die 
Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter gesetzlicher Kosten- 
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Sie führt im 
Wesentlichen aus, es handle sich vorliegend um einen Strombezug in der 
Grundversorgung. In diesem Bereich bestehe eine Lieferpflicht. Das 
kommunale Energiegesetz der Gemeinde B._____ bilde zusammen mit 
den 
jeweils 
gültigen 
Preisstrukturen 
die 
Grundlage 
des 
Rechtsverhältnisses zwischen dem Elektrizitätsversorgungsunternehmen 
"EV B._____" und seinen Kunden. Gemäss Art. 18 Ziff. 3 des 
kommunalen Energiegesetzes könne bei nicht einbringbaren Forderungen 
der Vermieter/Miteigentümer belangt werden. Dabei handle es sich um ein 
Instrument zur Sicherung öffentlicher Forderungen. Wenn vertraglich 
vereinbart sei, dass gewisse Kosten aus dem Gebrauch des Miet- oder 
Pachtobjektes vom Mieter bzw. Pächter direkt zu tragen sind und er diese 
vertragliche Vereinbarung nicht erfülle, handle es sich um eine 
Vertragsverletzung durch den Mieter. Das Verhältnismässigkeitsprinzip 
sei nicht verletzt. Bei den im kommunalen Energiegesetz erwähnten 
Massnahmen handle es sich um "Kann-Bestimmungen", die zudem keine 
zwingende Reihenfolge der Anwendung vorschreiben würden. Der 
Gemeinde werde bewusst ein grosser Ermessensspielraum bei der 
Auswahl und Anwendung der Massnahmen im Einzelfall belassen. 
Aufgrund des Datenschutzes sei die Gemeinde zudem nicht berechtigt, 
dem Vermieter Auskünfte über die Zahlungsausstände des Mieters zu 
erteilen. 
9.
In der Replik vom 24. Juni 2024 hielt die Beschwerdeführerin an den 
gestellten Anträgen und deren Begründung fest. Ergänzend fügte sie 
hinzu, dass von der Mieterin insbesondere zwischen Juni und November 
2021 und im Sommer 2022 tatsächlich namhafte Geldbeträge 


- 5 -
eingetrieben 
werden 
konnten 
und 
diese 
damit 
auch 
für 
die 
Beschwerdegegnerin erhältlich gewesen wären. 
10.
In der Duplik vom 20. August 2024 hielt auch die Beschwerdegegnerin an 
ihrem Antrag fest und bekräftigte ihren Standpunkt.
11.
Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin reichte dem Gericht am 
26. August 2024 ihre Honorarnote über einen Gesamtbetrag von 
CHF 4'150.28 ein.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und die übrigen 
Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss 
Art. 49 
Abs. 1 
lit. a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; 
BR 370.100) 
beurteilt 
das 
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, von 
anderen Körperschaften und von selbständigen Anstalten des kantonalen 
Rechts, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden 
können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig 
sind. Gemäss Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
seiner Aufhebung oder Änderung hat.
1.2.
Beim angefochtenen Einspracheentscheid handelt es sich um eine 
individuell-konkrete Anordnung, in welcher die Beschwerdegegnerin die 
Einsprache gegen die Verfügung vom 8. Dezember 2023 betreffend 
Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen abgewiesen hat. 
Gegen einen solchen Entscheid, der in Anwendung von Verwaltungsrecht 


- 6 -
ergangen ist und weder bei einer anderen Instanz angefochten werden 
kann noch endgültig ist, kann beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden Beschwerde geführt werden (Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Als 
Verfügungsadressatin und Eigentümerin der Stockwerkeigentumseinheit 
52033 (Restaurant E._____) ist die Beschwerdeführerin zur Beschwerde 
legitimiert und weist ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung des 
Entscheids auf. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 38 f. VRG und Art. 52 VRG).
1.3.
Soweit die Beschwerdeführerin die Aufhebung der Verfügung des 
Gemeindevorstandes der Gemeinde vom 8. Dezember 2023 beantragt, 
kann darauf jedoch nicht eingetreten werden. Die Verfügung des 
Gemeindevorstandes ist vielmehr durch den (Einsprache-)Entscheid der 
Beschwerdegegnerin vom 21. März 2024 ersetzt worden, womit auch die 
Verfügung des Gemeindevorstandes bestätigt wurde, und gilt mithin als 
inhaltlich mitangefochten (zum Devolutiveffekt des Rechtsmittels vgl. BGE 
134 II 142 E.1.4, 129 II 438 E.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_741/2021 
vom 15. Juni 2022 E.1.2).
1.4.
Mit Rechtsbegehren Ziff. 3 beantragt die Beschwerdeführerin die 
gerichtliche Feststellung, dass sie der Gemeinde keine Stromkosten 
betreffend die Liegenschaft auf Parzelle 2099 in C._____ schuldet 
(negatives Feststellungsbegehren). Mit dem Antrag auf Aufhebung des 
Entscheides des Gemeindevorstandes B._____ vom 21. März 2024 ist ein 
rechtsgenüglicher Antrag in der Sache (im Sinne einer Aufhebung der 
auferlegten Verpflichtung) gestellt; nicht erforderlich ist in dieser 
Konstellation ein zusätzlicher (negativer) Feststellungsantrag (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_444/2015 vom 4. November 2015 E.1.2: zur 
grundsätzlichen Subsidiarität von Feststellungsbegehren gegenüber 
Leistungsbegehren im bundesgerichtlichen Verfahren vgl. BGE 137 II 199 
E.6.5; 126 II 300 E.2b und 2c; Urteil 2C_264/2011 vom 15. November 


- 7 -
2011 E.1.3; MERZ, in: Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 
2011, 
N. 21a 
zu 
Art. 42 
BGG). 
Das 
vorliegend 
gestellte 
Feststellungsbegehren ist damit subsidiär, da bereits mit einer 
Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziff. 1 und der damit verbundenen 
Aufhebung des angefochtenen Entscheides das mit der Beschwerde 
angestrebte Ziel erreicht werden kann. Da das Feststellungsinteresse 
fehlt, ist auch auf dieses Rechtsbegehren nicht einzutreten.
2.
Streitgegenstand bildet angesichts des Einspracheentscheides vom 
21. März 2024 sowie den gestellten Rechtsbegehren die Frage, ob die 
Beschwerdegegnerin 
zu 
Recht 
von 
einer 
Solidarhaftung 
der 
Beschwerdeführerin für ausstehende Stromkosten betreffend die 
Liegenschaft auf Parzelle 2099 ausgegangen ist.
3.
In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass sich der 
Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt. Vor diesem Hintergrund 
erweist sich der Beizug weiterer Akten der Vorinstanz zur Beantwortung 
der vorliegend zu entscheidenden Fragen als nicht notwendig, weshalb 
das Gericht in Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung darauf 
verzichtet und den beschwerdeführerischen Antrag abweist (sh. dazu BGE 
131 I 153 E.3; 124 I 208 E.4a). 
4.
Die Beschwerdegegnerin hat die Stromkosten für das Restaurant E._____ 
auf der Parzelle 2099 für die Jahre 2020 bis 2022 sowie für den Zeitraum 
vom 1. Januar 2023 bis 28. Februar 2023 jeweils direkt der damaligen 
Mieterin in Rechnung gestellt (vgl. Beilage der Beschwerdeführerin [Bf-
act.] 3). Als Kunde gilt im vorliegenden Fall gemäss Art. 2 lit. b des 
Gesetzes über die Netznutzung und die Lieferung elektrischer Energie der 
Gemeinde B._____ (kEnG; einsehbar unter: , zuletzt 
abgerufen am 9. Dezember 2024) die Mieterin. Der Gesamtbetrag der in 
Rechnung gestellten Stromkosten beläuft sich auf CHF 11'510.45. Da die 


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Mieterin 
diese 
Rechnungen 
nicht 
beglichen 
hat, 
hat 
die 
Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 8. Dezember 2023 die 
ausstehenden 
Stromkosten 
in 
Höhe 
von 
CHF 11'510.45 
der 
Beschwerdeführerin in Rechnung gestellt (Bf-act. 3) und diese Anordnung 
im Einspracheentscheid vom 21. März 2024 bestätigt (Bf-act. 2). Die 
Beschwerdegegnerin stützt ihre Verfügung vom 8. Dezember 2023 
betreffend Solidarhaftung für uneinbringbare Stromrechnungen sowie 
ihren Einspracheentscheid vom 21. März 2024 auf Art. 18 Ziff. 3 kEnG, 
wonach bei Zahlungsverzug nach unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist 
von 10 Tagen und dem Hinweis auf die Verrechnung von Mahngebühren 
eine weitere Mahnung erfolgt. Wird der ersten Mahnung nicht Folge 
geleistet, so erfolgt eine zweite Mahnung mit einer letzten Zahlungsfrist 
von 5 Tagen und dem Hinweis der Unterbrechung der Energielieferung bei 
erneutem Ausbleiben der Zahlung. Bei nicht einbringbaren Forderungen 
kann der Vermieter/Miteigentümer belangt werden. 
5.
Es stellt sich zunächst die Frage der Zulässigkeit einer solchen Regelung 
in einem kommunalen Erlass. 
5.1.
Nach Art. 122 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) ist die Gesetzgebung auf dem Gebiet 
des Zivilrechtes Sache des Bundes. Diese Zuständigkeit ist eine 
umfassende. Der Bund hat unter anderem mit dem Erlass des 
Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht [OR; SR 220]) davon 
Gebrauch gemacht. Das Gesetz beruht auf dem Grundsatz der 
Gesamtkodifikation. Das heisst, es hat eine generelle und abschliessende 
Regelung zum Ziel. Die Kantone dürfen zivilrechtliche Bestimmungen nur 
noch erlassen, wenn und soweit sie das Bundesrecht ausdrücklich oder 
dem Sinn nach dazu ermächtigt (Art. 5 Abs. 1 ZGB). Es ist ihnen zudem 
nicht gestattet, Vorschriften aufzustellen, die dem Privatrecht des Bundes 


- 9 -
widersprechen. Die Kantone können daher keine Normen erlassen, 
welche die Verwirklichung des Bundeszivilrechtes verunmöglichen (BGE 
104 Ia 105 E.4a). Falls sie dies dennoch tun, verstossen sie gegen den 
Grundsatz der derogatorischen Kraft des Bundesrechts. Eine Missachtung 
liegt dann vor, wenn die Kantone und Gemeinden dort legiferieren, wo der 
Bundesgesetzgeber ein Gebiet selbst abschliessend geregelt hat, wenn 
die Normen nicht durch ein wesentliches öffentliches Interesse gedeckt 
sind oder wenn das kantonale öffentliche Recht das Bundeszivilrecht 
beeinträchtigt und seinem Sinn oder Geist widerspricht oder es geradezu 
vereitelt (BGE 127 I 60 E.4a; 104 Ia 105 E.4a mit Hinweis auf BGE 
101 Ia 502 E.2b).
5.2.
Im Bereich des Mietrechts ist die Bundesregelung abschliessend, unter 
Vorbehalt 
der 
Kompetenz 
der 
Kantone, 
gewisse 
ergänzende 
privatrechtliche Regeln zu erlassen (vgl. Art. 257e Abs. 4 und Art. 270 
Abs. 2 OR). Ohne einen solchen Vorbehalt ist es den Kantonen untersagt, 
in die direkten Beziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrags 
einzugreifen (BGE 137 I 135 E.2.5.1, mit Hinweis auf BGE 117 Ia 328 
E.2a und 2b; vgl. auch BGE 116 Ia 401 E.4b/aa). So regeln die 
bundesrechtlichen Vorschriften über das Mietrecht das Verhältnis 
zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich abschliessend. Raum für 
abweichende Bestimmungen der Kantone und der Gemeinden bleibt 
dabei kaum (vgl. Urteil Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 
11. Mai 2000 E.2). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen 
die Kantone und Gemeinden insbesondere nicht direkt in die Verträge 
zwischen Vermieter und Mieter eingreifen, weil das Bundesrecht diese 
Materie abschliessend regelt (Urteil des Bundesgerichts 1C_759/2021 
vom 19. Dezember 2022 E.4.2.2, 1C_441/2018 vom 14. November 2019 
E.5.2.2 mit Hinweis auf BGE 137 I 135 E.2.5.1, 131 I 333 E.2.2, vgl. auch 
Urteil des Bundesgerichts 1C_110/2017 vom 29. Mai 2018 E.3.1).


- 10 -
5.3.
Der Bund hat in den Artikeln 257 ff. OR die Zahlung des Mietzinses und 
der Nebenkosten geregelt. Dabei sind gemäss Art. 257b Abs. 1 OR die 
Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen "die tatsächlichen 
Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch 
zusammenhängen, 
wie 
Heizungs-, 
Warmwasser- 
und 
ähnliche 
Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch 
der 
Sache 
ergeben". 
Verbraucherkosten 
hingegen 
sind 
keine 
Nebenkosten der gemieteten Sache. "Sie sind vom Mieter zu bezahlen. 
Bei den Verbraucherkosten handelt es sich um ausschliesslich vom Mieter 
verursachte Kosten zum eigenen Bedarf" (PERMANN, Kommentar zum 
Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 2007, Art. 257b Rz. 13). Hierunter fallen 
insbesondere die Stromkosten. 
5.4.
Nach der Legaldefinition von Art. 143 OR entsteht Solidarität unter 
mehreren Schuldnern entweder durch entsprechende Willensäusserung 
oder – in Ermangelung einer solchen – nur in den vom Gesetz bestimmten 
Fällen (Urteil des Bundesgerichts 4A_566/2012 vom 9. April 2013 
E.2.4.3.1). Das Obligationenrecht nennt verschiedene Tatbestände, unter 
denen die Solidarhaftung durch Willenserklärung entweder gesetzlich 
vermutet (z.B. Art. 70 Abs. 2, Art. 544 Abs. 3 OR) oder sogar 
vorgeschrieben wird (z.B. Art. 308, Art. 403, Art. 478 OR; sh. dazu auch 
STOLL, Kommentierung zu Art. 143 OR, in: CHRISTOPH HURNI / MIRJAM 
EGGEN 
[Hrsg.] 
Onlinekommentar 
zum 
Obligationenrecht). 
Eine 
Solidarhaftung für den Vermieter sieht das Obligationenrecht nicht vor. Der 
Gesetzgeber wollte demnach offenbar nicht, dass der Vermieter generell 
für Verbindlichkeiten des Mieters einstehen muss.
5.5.
Die Statuierung einer Solidarhaftung des Vermieters für die Stromkosten 
des Mieters in einem kommunalen Reglement dürfte nach dem Gesagten 
wohl als unzulässig erachtet werden (vgl. zum Ganzen Urteil 
Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 11. Mai 2000). Über 


- 11 -
diese Frage muss vorliegend allerdings nicht endgültig entschieden 
werden, da die Beschwerde bereits aus folgendem Grund gutzuheissen 
ist. 
6.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass sie bereits viel früher über die 
Zahlungsausstände ihrer Mieterin hätte informiert werden müssen, um 
allenfalls das Mietverhältnis früher auflösen zu können und damit den 
Schaden in Grenzen zu halten. Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der 
Ansicht, dass es dem Vermieter obliege, vor Vertragsschluss die Bonität 
des Mieters zu überprüfen. Die Gemeinde sei weder verpflichtet noch 
aufgrund des Datenschutzes berechtigt, dem Vermieter Auskünfte über 
die Zahlungsmoral des Mieters zu erteilen. Die Rüge, dass die Gemeinde 
die Beschwerdeführerin viel früher hätte informieren müssen, finde keine 
gesetzliche Grundlage. 
6.2.
Der Auffassung der Beschwerdegegnerin kann nicht beigepflichtet 
werden. Sofern eine Solidarhaftung der Vermieterin für Stromkosten 
überhaupt denkbar ist, kann sie – wie die Beschwerdeführerin zutreffend 
ausführt – jedenfalls nur soweit gehen, dass dadurch die der Vermieterin 
gegen die Mieterin zustehenden Rechte nicht eingeschränkt werden. Wie 
bereits oben dargelegt, darf eine Regelung in einem kommunalen Erlass 
das Zivilrecht nicht unterlaufen (sh. E.5.1). Der Gläubiger muss in der Lage 
bleiben, seine Forderungen durchsetzen zu können (BGE 104 Ia 105 
E.4b). Das bedeutet, dass die Solidarhaftung von der Gemeinde in 
zeitlicher Hinsicht derart früh geltend zu machen ist, dass der Vermieter 
die Möglichkeit zum Reagieren hat und er etwa ein Mietzinsdepot errichten 
oder den Mietvertrag entsprechend anpassen kann. Eine rechtzeitige 
Anzeige 
der 
offenen 
Forderungen 
und 
Geltendmachung 
der 
Solidarhaftung gebietet zudem auch das Gebot von Treu und Glauben 
(BGE 143 V 341 E.5.2.1, mit Hinweis auf BGE 131 II 627 E.6.1; sh. zum 


- 12 -
Ganzen Urteil Verwaltungsgericht Aargau AGVE 2000 127 vom 11. Mai 
2000 E.3). 
6.3.
Die ausstehenden Stromrechnungen datieren vom 22. Januar 2021 / 
28. Januar 2022 / 8. Juli 2022 / 31. Januar 2023 und 15. März 2023 (Bf-
act. 3). Die Beschwerdeführerin hat erstmals mit der Verfügung vom 
8. Dezember 2023 Kenntnis über die offenen Stromrechnungen ihrer 
Mieterin erlangt (Bf-act. 3). Von der Fälligkeit der ersten ausstehenden 
Stromrechnung 
vom 
22. Januar 
2021 
bis 
zur 
Information 
der 
Beschwerdeführerin am 8. Dezember 2023 sind somit knapp drei Jahre 
verstrichen, ohne dass die Gemeinde die Beschwerdeführerin über die 
Zahlungsausstände informiert hat. Das betreffende Mietverhältnis hatte 
die Beschwerdeführerin der Mieterin in Unkenntnis der ausstehenden 
Stromrechnungen bereits mit Kündigung vom 7. November 2022 per 
28. Februar 2023 aufgelöst (Bf-act. 13). Damit bestand für die 
Beschwerdeführerin am 8. Dezember 2023 keine Möglichkeit mehr zu 
reagieren und sie konnte bspw. weder ein Mietzinsdepot errichten, den 
Mietvertrag 
anpassen 
noch 
die 
offenen 
Stromkosten 
in 
der 
Schlussabrechnung berücksichtigen. Es widerspricht dem Grundsatz von 
Treu und Glauben, die Vermieterin knapp vier Jahre nicht über die 
Zahlungsausstände ihrer Mieterin zu informieren und dann die 
Solidarhaftung der Vermieterin für die aufgelaufenen Rechnungen geltend 
zu machen. Daraus folgt, dass die Beschwerde in diesem Punkt begründet 
ist und demnach gutzuheissen ist.
7.1.
Die Beschwerdeführerin führt weiter aus, die Gemeinde hätte der 
zahlungsunwilligen (oder –unfähigen) Mieterin bereits viel früher den 
Strom abstellen oder andere Sicherungsmassnahmen, zum Beispiel 
Vorauszahlungen, ergreifen müssen. Es könne nicht angehen, dass die 
Grundstückseigentümerin die Konsequenzen für das Untätigbleiben der 
Gemeinde 
tragen 
müsse. 
Dieses 
Verhalten 
widerspreche 
den 


- 13 -
Grundsätzen von Treu und Glauben und der Verhältnismässigkeit. Die 
Gemeinde übersehe einen wesentlichen Grundsatz, nämlich, dass sie im 
Sinne einer Schadenminderungspflicht gehalten sei, allfällige Schäden für 
Dritte (im vorliegenden Fall die allenfalls solidarisch haftende 
Grundstückseigentümerin) so gering als möglich zu halten. Die 
Beschwerdegegnerin ist hingegen der Auffassung, sie habe im 
vorliegenden Fall, unter der Berücksichtigung der ausserordentlichen 
Rahmenbedingungen, des ihr zustehenden grossen Ermessens sowie der 
Abwägung aller Interessen und aller ihr gemäss kEnG zur Verfügung 
stehenden Massnahmen, verhältnismässig gehandelt. Der Vermieter 
könne gemäss kEnG bei nicht einbringbaren Forderungen belangt 
werden. Dabei handle es sich um ein gesetzliches Instrument zur 
Sicherung öffentlicher Forderungen. Die Belieferung eines Mietobjekts mit 
Strom sei für dessen Gebrauchstauglichkeit zentral und der Vermieter 
profitiere 
durch 
diese 
staatliche 
Leistungspflicht 
mit. 
Die 
Schadenminderungspflicht aus den mit der Gebrauchstauglichkeit des 
Mietobjekts im Zusammenhang stehenden Kosten liege alleine bei der 
Vermieterin. Bei den Massnahmen gemäss kEnG handle es sich zudem 
durchgehend um "Kann"-Bestimmungen, welche zudem keine zwingende 
Reihenfolge der Anwendung vorschreiben würden. 
7.2.
Nach der am 23. Februar 2021 beschlossenen Sistierung der Rechnung 
ist gemäss den Ausführungen der Gemeinde keine Zahlung der Mieterin 
eingegangen. Auch die nachfolgenden Rechnungen hat sie nicht 
beglichen und sich damit auch nicht an die am 9. / 22. August 2022 
getroffene 
Zahlungsvereinbarung 
gehalten. 
Nach 
dem 
Betreibungsbegehren vom 6. Dezember 2022 für die Rechnungen vom 
22. Januar 2021, 28. Januar 2022 und 8. Juli 2022 und dem 
Betreibungsbegehren vom 4. August 2023 für die Rechnungen vom 
31. Januar 2023 und 15. März 2023 hat die Beschwerdegegnerin – soweit 


- 14 -
aus den Akten und Rechtsschriften ersichtlich – nichts weiter 
unternommen, um die Forderungen einzutreiben. Vielmehr ist sie davon 
ausgegangen, dass es sich um "nicht einbringbare Forderungen" gemäss 
Art. 18 Ziff. 3 des kEnG handelt und hat gestützt darauf die angefochtene 
Verfügung 
erlassen. 
Der 
Beschwerdeführerin 
ist 
in 
diesem 
Zusammenhang beizupflichten, dass die Bemühungen der Gemeinde 
zeitlich nicht überaus nachdrücklich oder intensiv geführt worden oder in 
irgendeiner Art und Weise erfolgreich gewesen sind. Wie die 
Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, sind bereits zwischen der ersten 
nicht bezahlten Rechnung vom 22. Januar 2021 und der Betreibung vom 
6. Dezember 2022 beinahe zwei Jahre verstrichen. Zudem hat sich die 
Beschwerdegegnerin im konkreten Fall – soweit ersichtlich – nicht an 
Art. 18 Ziff. 3 kEnG gehalten, wonach für den Fall, dass der ersten 
Mahnung nicht Folge geleistet wird, eine zweite Mahnung mit einer letzten 
Zahlungsfrist von 5 Tagen und dem Hinweis der Unterbrechung der 
Energielieferung bei erneutem Ausbleiben der Zahlung, erfolgt. Die Frage, 
ob das von der Beschwerdegegnerin gewählte Vorgehen eine Verletzung 
der Schadenminderungspflicht darstellt bzw. gegen das Gebot von Treu 
und Glauben und das Verhältnismässigkeitsprinzip verstossen hat, kann 
hier allerdings aufgrund des oben Gesagten (sh. E.6.3) offen gelassen 
werden. 
8.1.
Entsprechend 
dem 
Ausgang 
dieses 
Verfahrens 
werden 
die 
Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden 
Beschwerdegegnerin auferlegt. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.-- 
(zzgl. Kanzleiauslagen) festgesetzt. 
8.2.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ist die unterliegende Partei überdies zu 
verpflichten, der obsiegenden Beschwerdeführerin die durch den 
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die von der 


- 15 -
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingereichte Honorarnote vom 
26. August 2024 über CHF 4'150.28 (14.9 Arbeitsstunden à CHF 250.-- 
zzgl. 3 % Auslagen [CHF 111.88] und 7.7 % MWST [CHF 36.35] bzw. 
8.1 % MWST [CHF 272.89]) erscheint angemessen. Der Arbeitsaufwand 
muss jedoch um zwei Stunden gekürzt werden, weil darin einige 
Positionen (18. Dezember 2023 bis 18. Januar 2024) enthalten sind, die 
erst nach Erlass des Einspracheentscheides entstanden sind und 
demnach nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem 
vorliegenden Beschwerdeverfahren stehen. Zu entschädigen ist für das 
vorliegende Beschwerdeverfahren einzig der Aufwand ab Erlass des 
Entscheides vom 21. März 2024. Aus den verbleibenden 12.9 
Arbeitsstunden à CHF 250.-- (CHF 3'229.15 [Honorarvereinbarung liegt 
vor]) zzgl. 3 % Auslagen (CHF 96.85) und 8.1 % MWST (CHF 269.40) 
ergibt sich eine der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren 
zustehende Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'595.40 (inkl. 
MWST).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der 
Entscheid der Gemeinde B._____ vom 21. März 2024 wird aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2500.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
320.--
zusammen
CHF
2820.--
gehen zulasten der Gemeinde B._____.


- 16 -
3.
Die Gemeinde B._____ hat die A._____ AG mit CHF 3'595.40 
aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]