gr_gerichte · R 2022 54 · 2023-08-15 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 54
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Hemmi
URTEIL
vom 15. August 2023
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,
Beschwerdegegnerin 1
und
C._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Luca Curdin Conrad,
Beschwerdegegnerin 2


- 2 -
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Die C._____ AG ist Eigentümerin der Parzelle D._____ in B._____, 
E._____. Am 26. Mai 2021 ersuchte sie die Gemeinde B._____ um 
Erteilung 
einer 
Baubewilligung 
für 
die 
Erstellung 
eines 
Mehrfamilienhauses mit Wohnungen Nrn. 3, 4, 5 und 7 als Erstwohnungen 
und Wohnungen Nrn. 1 und 6 als touristisch bewirtschaftete (Zweit-) 
Wohnungen. Die Einheit Nr. 2 soll als Büro (zukünftiger Geschäftssitz der 
C._____ AG) dienen.
2.
Während der öffentlichen Auflage vom 15. Oktober 2021 bis am 
3. November 2021 erhob unter anderem A._____, Eigentümer der 
benachbarten Parzelle F._____, Einsprache. Er beantragte sinngemäss 
die Abweisung des Baugesuchs und bemängelte im Wesentlichen die 
fehlende Zonenkonformität. Zudem sei die fragliche Parzelle seinerzeit mit 
einer Mobilisierungsdauer von fünf Jahren wieder eingezont bzw. der Zone 
für Einheimische zugewiesen worden und müsse deshalb nun wieder 
ausgezont werden. 
3.
Mit Einspracheentscheid vom 30. Mai/30. Juni 2022 wies der 
Gemeindevorstand 
der 
Gemeinde 
B._____ 
die 
Einsprache 
ab. 
Begründend wurde im Wesentlichen festgehalten, die Bauparzelle befinde 
sich in der Zone für Einheimische gemäss Art. 25 des Baugesetzes (BG). 
Erstellt werden dürften Wohnbauten und nicht störende Betriebe für die 
ortsansässige 
Bevölkerung; 
maximal 
30 % 
der 
anrechenbaren 
Geschossfläche dürften als bewirtschaftete Zweitwohnungen genutzt 
werden (Abs. 1). Diese Voraussetzung sei vorliegend eingehalten. Zudem 
richteten sich der Verkauf und die Nutzung von Parzellen in der 
Einheimischenbauzone nach einem von der Gemeindeversammlung zu 
beschliessenden Verkaufsreglement (Art. 25 Abs. 2 BG). Ein solches sei 
noch nicht erlassen worden, weshalb diese Bestimmung einer Bewilligung 


- 4 -
des hier zu beurteilenden Bauvorhabens nicht entgegenstehe. Ausserdem 
spiele es keine Rolle, dass die Familie G._____ derzeit noch keinen 
Wohnsitz in der Gemeinde habe. Auch stehe die vom Beschwerdeführer 
thematisierte Mobilisierungspflicht dem Bauvorhaben nicht entgegen und 
es bestehe keine Pflicht zur Auszonung der Bauparzelle.
4.
Ebenfalls am 30. Mai/30. Juni 2022 erteilte der Gemeindevorstand der 
Gemeinde B._____ dem Bauvorhaben einstimmig die Baubewilligung 
unter Auflagen. Die Wohnungen Nrn. 3, 4, 5 und 7 wurden mit einer 
Nutzungsbeschränkung als Erstwohnungen belegt, die Wohnungen Nrn. 
1 und 6 mit einer solchen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen.
5.
Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 26. Juli 
2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
und 
beantragte 
sinngemäss, 
es 
sei 
festzustellen, 
dass 
der 
Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 30. Mai/30. Juni 2022 
nichtig seien. Begründend führte er im Wesentlichen aus, in Art. 12 der 
Gemeindeverfassung 
sei 
ausdrücklich 
festgehalten, 
dass 
ein 
Behördenmitglied verpflichtet sei, bei Geschäften abwesend zu sein, 
welche eigene persönliche Interessen beträfen. Die C._____ AG sei bei 
der H._____ AG in I._____ domiziliert. Eigentümer dieses Treuhandbüros 
sei der aktuelle Gemeindepräsident J._____. Dieser habe sowohl den 
Einspracheentscheid als auch die Baubewilligung unterzeichnet. Gemäss 
der Baubewilligung sei der Entscheid einstimmig vom Gemeindevorstand 
gefällt worden, ohne Abwesenheit des Gemeindepräsidenten. Somit seien 
der Einspracheentscheid und die Baubewilligung ungültig. Zudem seien 
die Parzellen der Zone zwischen der K._____ und der L._____ in E._____ 
im Jahr 1995 ausgezont worden. Dort befinde sich Parzelle D._____ und 
auch seine Parzelle F._____. Im Jahr 2007 seien die Parzellen dieses 
Quartiers wieder eingezont worden, unter der Bedingung, dass sie 
während der nächsten zwölf Jahre überbaut würden. Er habe dieser 


- 5 -
Verpflichtung aus verschiedenen Gründen nicht Folge leisten können. Alle 
anderen Eigentümer der Nachbarparzellen hätten die Vereinbarung 
unterzeichnet. Bis heute sei aber noch keine dieser Parzellen überbaut 
worden, obwohl der festgelegte Termin längst verstrichen sei. In der 
Vereinbarung vom 19. November 2007 seien die Bedingungen klar 
festgehalten worden. Sodann gehöre die Wohnung Nr. 7 zur 
Zweitwohnungsnutzung, weshalb die Vorgabe von Art. 25 Abs. 1 BG nicht 
eingehalten sei. 
6.
In ihrer Vernehmlassung vom 26. September 2022 beantragte die 
C._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der 
Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die 
Ausstandsrüge des Beschwerdeführers zu spät erfolge. Es sei ihm bereits 
im kommunalen Einspracheverfahren bekannt gewesen, dass die 
Beschwerdegegnerin 2 ihr Domizil bei der H._____ AG in B._____ habe, 
wobei der Gemeindepräsident bei Letzterer Verwaltungsratsmitglied sei. 
Zumindest hätte ihm dieser Umstand bekannt sein müssen. Dennoch 
habe 
sich 
der 
Beschwerdeführer 
stillschweigend 
auf 
ein 
Rechtsmittelverfahren eingelassen und damit den Anspruch auf eine 
angeblich verletzte Ausstandsbestimmung verwirkt. Sodann wäre der 
geltend gemachte Ausstandsgrund auch in materieller Hinsicht 
unbehelflich. Auch sei die Rüge des Beschwerdeführers bezüglich der 
angeblichen Mobilisierungspflicht nicht zu hören. Es habe nie eine Pflicht 
oder ein Automatismus bestanden, welche/r zu einer Auszonung des 
fraglichen Gebiets führen müsste. Bei dem in Ziff. 4 der Vereinbarung 
erwähnten Rückzonungs- und Kaufrecht der Gemeinde handle es sich um 
eine Kann-Bestimmung. Des Weiteren machten die bewirtschafteten 
Zweitwohnungen nur 28.65 % der Bruttowohnfläche aus. Demgegenüber 
berechne der Beschwerdeführer die anrechenbare Geschossfläche falsch 
bzw. gehe von falschen Annahmen aus. Er rechne das Studio (Wohnung 


- 6 -
Nr. 5) in den Teil der bewirtschafteten Zweitwohnungen. Dieses sei 
allerdings als Erstwohnung konzipiert. 
7.
Mit Verfügung vom 27. September 2022 wies der damals zuständige 
Instruktionsrichter das Gesuch des Beschwerdeführers um Erteilung der 
aufschiebenden 
Wirkung 
ab. 
Gleichzeitig 
wurden 
die 
Beschwerdegegnerin 2 sowie Angela und Reinhart G._____ auf die von 
ihnen in der Vereinbarung vom 20./21. September 2022 abgegebenen 
Erklärungen bzw. eingegangenen Verpflichtungen behaftet. Zudem wurde 
die Baubehörde der Gemeinde B._____ ermächtigt, den Rückbau gemäss 
Revers-Erklärung vom 20./21. September 2022, falls notwendig, 
zwangsweise durchzusetzen. 
8.
In ihrer Vernehmlassung vom 7. Oktober 2022 beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1), die Beschwerde sei 
abzuweisen. Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, dass der 
Gemeindepräsident 
weder 
Aktien 
halte, 
noch 
Organ 
der 
Beschwerdegegnerin 2 sei. Er habe keinerlei persönliches Interesse am 
Geschäftsgang dieser Unternehmung. Folglich erweise sich die 
Ausstandsrüge als unbegründet. Zudem könne betreffend die sinngemäss 
geltend 
gemachte 
Auszonungspflicht 
vollumfänglich 
auf 
den 
angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen werden. Ferner weise die 
Wohnung Nr. 7 entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers eine 
Bruttowohnfläche von 247.0 m2 auf. Letzterer beziehe sich wohl auf die 
Wohnung Nr. 5 (Studio) mit einer Bruttowohnfläche von 10.5 m2. Der 
Beschwerdeführer führe aber nicht aus, aus welchen Gründen es sich 
dabei "aus seiner Sicht" um eine Zweitwohnung handle. Da er zu Unrecht 
davon ausgehe, dass es sich bei der Wohnung Nr. 5 um eine 
Zweitwohnung handle, erweise sich die von ihm vorgenommene 
Berechnung als unzutreffend. 


- 7 -
9.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, in 
den angefochtenen Entscheiden und die eingereichten Beweismittel wird, 
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten 
werden 
können 
oder 
nach 
kantonalem 
oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid 
betreffend das Baugesuch Nr. 2021-095 vom 26. Mai 2021 und der dazu 
ergangene Einspracheentscheid vom 30. Mai/30. Juni 2022, mit welchem 
die 
Beschwerdegegnerin 
1 
die 
Einsprache 
des 
heutigen 
Beschwerdeführers vom 30. Oktober 2021 abwies und damit das 
Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. Mai 2021 mit Auflagen 
bewilligte, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz 
angefochten werden. Folglich stellen sie ein taugliches Anfechtungsobjekt 
für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
dar.
1.2.
Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 
durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der Beschwerdeführer hat 
als Eigentümer der in der unmittelbaren Umgebung des vorliegend 
strittigen Bauvorhabens auf der Parzelle D._____ gelegenen Parzelle 
F._____ unbestrittenermassen eine hinreichende Beziehungsnähe zur 
vorliegenden, strittigen Angelegenheit. Somit kann grundsätzlich von 
einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder Abänderung der 
angefochtenen Entscheide durch den Beschwerdeführer ausgegangen 


- 8 -
werden, welcher im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht 
durchgedrungen ist. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (vgl. Art. 52 
Abs. 1 und Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde vom 26. Juli 
2022 ist demzufolge – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung – 
einzutreten.
2.
Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht 
die erhobene Einsprache des Beschwerdeführers abwies und das 
Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 betreffend die Erstellung eines 
Mehrfamilienhauses auf der Parzelle D._____ bewilligte. Soweit der 
Beschwerdeführer Ausführungen zu der angeblich gescheiterten 
Möglichkeit des Verkaufs seiner Parzelle und zu einem angeblich 
erlittenen Verlust macht bzw. diesbezüglich Anträge stellt, sind diese im 
vorliegenden Verfahren nicht zu hören resp. ist nicht darauf einzutreten. 
3.1.
Zunächst macht der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht sinngemäss 
geltend, dass die angefochtenen Entscheide nichtig seien, da der 
Gemeindepräsident von B._____, J._____, an der Entscheidfindung 
beteiligt gewesen sei. Dies, obschon die Beschwerdegegnerin 2 bei der 
H._____ AG in I._____ domiziliert sei, deren Eigentümer der 
Gemeindepräsident sei. 
3.2.1.
Die Nichtigkeit einer Verfügung ist von Amtes wegen zu beachten und 
kann jederzeit geltend gemacht werden (vgl. BGE 136 II 415 E.1.2; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
8. Aufl., 
Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1096). 
Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur 
anfechtbar, und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. 
Nichtigkeit, das heisst absolute Unwirksamkeit, wird nur angenommen, 
wenn eine Verfügung mit einem tiefgreifenden und wesentlichen Mangel 


- 9 -
behaftet ist, wenn dieser schwerwiegende Mangel offensichtlich oder 
zumindest leicht erkennbar ist und wenn die Rechtssicherheit durch die 
Annahme 
der 
Nichtigkeit 
nicht 
ernsthaft 
gefährdet 
wird. 
Als 
Nichtigkeitsgründe 
fallen 
namentlich 
schwerwiegende 
Zuständigkeitsfehler sowie schwerwiegende Verfahrens- und Formfehler 
in Betracht (vgl. BGE 137 I 273 E.3.1, 136 II 489 E.3.3 und 132 II 21 E.3.1, 
je mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 ff.). Eine 
Verletzung von Ausstandsregeln hat nur ausnahmsweise, in besonders 
schwerwiegenden Fällen die Nichtigkeit des Entscheids zur Folge. Zu den 
besonders schwerwiegenden Fällen ist dabei insbesondere die Verfolgung 
persönlicher Interessen zu zählen (vgl. BGE 136 II 383 E.4.1 mit 
Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1117). 
3.2.2.
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Gemeindepräsident 
Verwaltungsratsmitglied der H._____ AG mit Sitz in B._____ ist (vgl. Akten 
des 
Beschwerdeführers 
[3]). 
Auch 
ist 
unbestritten, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 2 bei dieser Treuhandunternehmung domiziliert ist 
und der Gemeindepräsident sowohl beim Bau- als auch beim 
Einspracheentscheid mitgewirkt und diese unterzeichnet hat (vgl. Akten 
des Beschwerdeführers [2 und 4]; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 und 
2]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [3]). Diese Konstellation vermag 
jedoch 
entgegen 
der 
Auffassung 
des 
Beschwerdeführers 
kein 
persönliches Interesse des Gemeindepräsidenten am Ausgang des 
Baubewilligungsverfahrens zu begründen. So ist Letzterer weder Aktionär 
bzw. Organ, noch ist er operativ für die Beschwerdegegnerin 2 tätig (vgl. 
Akten der Beschwerdegegnerin 2 [4]). Es ist nicht konkret dargetan und 
auch nicht ersichtlich, inwiefern der Gemeindepräsident ein persönliches 
Interesse 
im 
Zusammenhang 
mit 
der 
Geschäftstätigkeit 
der 
Beschwerdegegnerin 2 bzw. bezüglich des streitgegenständlichen 


- 10 -
Bauvorhabens verfolgen soll. Somit sind die angefochtenen Entscheide 
nicht nichtig.
3.3.1.
Hinzu kommt, dass es gemäss Art. 6b Abs. 3 Satz 1 VRG den Parteien 
obliegt, einen Ausstandsgrund innert zehn Tagen, seit sie davon Kenntnis 
erhalten haben, bei der oder dem Vorgesetzten bzw. der oder dem 
Vorsitzenden geltend zu machen. Ausstandsgründe sind nach Treu und 
Glauben (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) unverzüglich vorzubringen, das heisst, 
sobald bekannt oder absehbar ist, dass eine möglicherweise befangene 
Person an der Behandlung der Angelegenheit mitwirkt. Wer im Wissen um 
einen möglichen Ausstandsgrund untätig bleibt und sich stillschweigend 
auf ein Verfahren einlässt, hat den Anspruch auf eine spätere 
Ausstandsrüge verwirkt (vgl. BGE 140 I 240 E.2.4, 136 I 207 E.3.4 und 
132 II 485 E.4.3, je mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 
2C_952/2014 vom 9. Juli 2015 E.2.6.1 und 9C_87/2011 vom 1. September 
2011 
E.4.2; 
KIENER, 
in: 
GRIFFEL 
[Hrsg.], 
Kommentar 
zum 
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 5a Rz. 43 f.; KÖLZ/ HÄNER/BERTSCHI, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 441). 
Die rechtzeitige und effektive Wahrnehmung des Anspruchs auf 
unparteiische 
Beurteilung 
setzt 
Kenntnis 
aller 
am 
Verfahren 
teilnehmenden Personen voraus. Obwohl ein verfassungsrechtlicher 
Anspruch auf Bekanntgabe der personellen Zusammensetzung von 
Verwaltungsbehörden und Rechtspflegeorganen besteht, genügt es, 
wenn die Namen aller an der Anordnung mitwirkenden Personen ohne 
weiteres aus einer allgemein zugänglichen Publikation wie beispielsweise 
dem Internet, dem Staatskalender oder dem Rechenschaftsbericht der 
Behörde ersichtlich sind (vgl. BGE 114 Ia 278 E.3b; PVG 2013 Nr. 5 E.4a 


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mit Hinweis auf Urteile des Bundesgerichts 2C_8/2010 vom 4. Oktober 
2010 E.2.2 und 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E.4.1; KIENER, a.a.O., 
Art. 5a Rz. 45). 
3.3.2.
Vorliegend ist der Gemeindevorstand gemäss Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BG 
Baubehörde. Die Namen der Mitglieder des Gemeindevorstands der 
Beschwerdegegnerin 1 und damit der Baubehörde können ohne weiteres 
der Webseite der Beschwerdegegnerin 1 entnommen werden (vgl. 
https://B._____.ch, zuletzt besucht am 15. August 2023), so dass mit Blick 
auf das Gesagte davon ausgegangen werden kann, dass der 
Beschwerdeführer 
schon 
vor 
Ergehen 
des 
Einsprache- 
und 
Baubewilligungsentscheids die Zusammensetzung der Baubehörde 
kannte bzw. kennen musste. Mit anderen Worten war die Mitwirkung des 
Gemeindepräsidenten an den angefochtenen Entscheiden für den 
Beschwerdeführer ohne weiteres vorweg ersichtlich. Jedenfalls musste er 
ernsthaft damit rechnen. Dies gilt umso mehr, als dass der 
Beschwerdeführer 
unbestrittenermassen 
ehemaliger 
Gemeindemitarbeiter ist. 
Der Beschwerdeführer macht zu Recht nicht geltend, der von ihm 
angeführte Ausstandsgrund sei ihm erst nach Ergehen des Einsprache- 
und Baubewilligungsentscheids bekannt geworden. Betreffend das 
Domizil der Beschwerdegegnerin 2 bei der H._____ AG mit Sitz in B._____ 
und 
die 
Funktion 
des 
Gemeindepräsidenten 
in 
dieser 
Treuhandunternehmung ist davon auszugehen, dass die entsprechenden 
Informationen seit ihrer Eintragung in das Handelsregister im Juni bzw. 
November 2021 (SHAB-Datum) auch dem Beschwerdeführer bekannt 
sein mussten (vgl. Akten des Beschwerdeführers [2 und 3]). Denn die in 
Art. 936b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR; SR 220) enthaltene positive 
Publizitätswirkung sieht vor, dass wenn eine Tatsache ins Handelsregister 


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eingetragen wurde, niemand einwenden kann, man hätte diese nicht 
gekannt. Es gilt somit für veröffentlichte Handelsregistereinträge die sog. 
Kenntnisvermutung. Der Einwand, dass jemand einen veröffentlichten 
Eintrag des Handelsregisters nicht gekannt hat, ist ausgeschlossen. Der 
Gesetzgeber statuiert damit die Vermutung, dass der Registerinhalt 
allgemein bekannt ist. Die Kenntnisvermutung gilt ab dem Moment der 
elektronischen Veröffentlichung im SHAB (vgl. SIFFERT, Berner 
Kommentar, Obligationenrecht, Das Handelsregister, Bern 2021, Art. 936b 
Rz. 6). Der geltend gemachte Ausstandsgrund hinsichtlich des Domizils 
der Beschwerdegegnerin 2 bei der H._____ AG mit Sitz in B._____ und 
der Funktion des Gemeindepräsidenten in dieser Treuhandunternehmung 
hätte 
folglich 
schon 
im 
Rahmen 
des 
Einsprache- 
und 
Baubewilligungsverfahrens vorgebracht werden müssen. Die verspätete 
Geltendmachung erst im vorliegenden Rechtsmittelverfahren verstösst 
somit gegen Treu und Glauben und wird auch nicht von Art. 6b Abs. 4 
VRG erfasst, weil der geltend gemachte Ausstandsgrund aufgrund der 
positiven Publizitätswirkung des Handelsregisters als vor dem Entscheid 
bekannt geworden zu gelten hat. Demnach erweist sich die 
Ausstandsrüge des Beschwerdeführers als verspätet und treuwidrig. 
4.1.
Sodann bringt der Beschwerdeführer sinngemäss vor, dass die Parzelle 
D._____ gar nicht überbaut werden dürfe, sondern vielmehr auszuzonen 
sei. Die Parzellen der Zone zwischen der K._____ und der L._____ in 
E._____, wozu auch die Parzelle D._____ und seine Parzelle F._____ 
gehörten, seien im Rahmen der Ortsplanungsrevision des Jahres 1995 
ausgezont 
und 
im 
Jahr 
2007 
wieder 
eingezont 
worden. 
Die 
Wiedereinzonung sei mit der Auflage erfolgt, dass die Parzellen in den 
nächsten zwölf Jahren überbaut würden. Diese Auflage sei mit sämtlichen 
Eigentümern der Nachbarparzellen schriftlich vereinbart worden (Hinweis 
auf Vereinbarung vom 19. November 2007). Bis heute sei allerdings keine 


- 13 -
dieser Parzellen überbaut worden, obwohl die Frist von zwölf Jahren 
längst abgelaufen sei. 
4.2.
Es ist unbestritten, dass unter anderem die Parzellen F._____ und 
D._____ im Rahmen der Ortsplanungsrevision von 1995 ausgezont 
wurden. Zudem wurden die Grundeigentümer (insbesondere auch der 
frühere Eigentümer der Parzelle D._____) im November 2007 im Hinblick 
auf die Ortsplanungsrevision von 2008 kontaktiert und im Sinne einer 
Massnahme gegen die Baulandhortung gebeten, eine Vereinbarung zu 
unterzeichnen. Gemäss Ziff. 3 dieser Vereinbarung verpflichteten sich die 
Eigentümer, ihre Parzellen selbst zu überbauen oder zu diesem Zweck zu 
verkaufen. Für den Fall, dass eine Parzelle innert zwölf Jahren seit 
Genehmigung der für die Einzonung notwendigen Zonenplanänderung 
durch die Regierung des Kantons Graubünden nicht überbaut werde, habe 
die Beschwerdegegnerin 1 das Recht, die Parzelle im Zuge einer nächsten 
Zonenplanrevision entschädigungslos der Zone für künftige bauliche 
Nutzung zuzuweisen oder die Parzelle zum amtlich geschätzten 
Verkehrswert zu erwerben, wenn eine nachweisliche Nachfrage an 
Bauland bestehe (Ziff. 4) (vgl. Akten des Beschwerdeführers [7]; Akten der 
Beschwerdegegnerin 1 [4]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [6 {zur 
Vernehmlassung 
vom 
26. 
September 
2022} 
und 
7]). 
Im 
Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons Graubünden vom 
20./24. April 2009 (Protokoll Nr. 361) wurde der Abschluss einer solchen 
Vereinbarung weder als zwingende Voraussetzung statuiert noch war er 
sonstwie Thema (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [5]). Auch ergibt 
sich aus den vorliegenden Akten nicht, ob der damalige Eigentümer der 
Parzelle D._____ eine solche Vereinbarung unterzeichnete oder nicht. 
Selbst wenn Letzterer im Rahmen der damaligen Ortsplanungsrevision 
eine solche Vereinbarung mit einer Mobilisierungspflicht unterzeichnet 
hätte, würde dies der Bewilligung des vorliegenden Bauvorhabens nicht 


- 14 -
entgegenstehen. 
Denn 
bei 
Ziff. 
4 
des 
(nicht 
unterzeichneten) 
Vereinbarungsentwurfs handelt es sich um eine "Kann-Bestimmung": 
Wenn eine Parzelle innert zwölf Jahren seit Genehmigung der 
Zonenplanänderung nicht überbaut ist, hat die Beschwerdegegnerin 1 
lediglich das Recht – nicht aber die Pflicht – die Parzelle im Zuge einer 
nächsten Zonenplanrevision entschädigungslos auszuzonen oder aber 
zum 
aktuellen 
Verkehrswert 
zu 
erwerben 
(vgl. 
Akten 
der 
Beschwerdegegnerin 1 [4]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [7]). Somit 
besteht weder eine Pflicht der Beschwerdegegnerin 1 noch ein 
Automatismus, welcher zu einer Auszonung führen würde. Die 
diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers erweist sich damit als 
unbegründet. 
5.1.
Schliesslich macht der Beschwerdeführer eine fehlerhafte Berechnung der 
Nutzflächen geltend. Die Wohnung Nr. 7 mit einer Fläche von 10.5 m2 
werde als Erstwohnung deklariert, obschon es sich aus seiner Sicht um 
eine Zweitwohnung handle. Deshalb werde die Fläche, welche für 
Zweitwohnungen genutzt werden dürfe, überschritten (Hinweis auf Art. 25 
BG). 
5.2.
Gemäss Art. 25 Abs. 1 BG dient die Zone für Einheimische der Erstellung 
von Wohnbauten und nicht störenden Betrieben für die ortsansässige 
Bevölkerung (Satz 1). Maximal 30 % der anrechenbaren Geschossfläche 
darf als bewirtschaftete Zweitwohnung genutzt werden (Satz 2).
5.3.
Zunächst ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer erwähnte 
Wohnung Nr. 7 entgegen seiner Auffassung eine Netto- bzw. 
Bruttowohnfläche von 194.9 m2 bzw. 247.0 m2 aufweist (vgl. Akten der 
Beschwerdegegnerin 1 [3]). Mit dem Hinweis auf eine (Nettowohn-)Fläche 
von 10.5 m2 scheint sich der Beschwerdeführer auf die Wohnung Nr. 5 
(Studio) zu beziehen, wobei die Bruttowohnfläche dieser Wohnung 14.2 


- 15 -
m2 beträgt (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [2 S. 2]; Akten der 
Beschwerdegegnerin 2 [9]). Weder legt der Beschwerdeführer konkret dar 
noch ist ersichtlich, inwiefern es sich bei der Wohnung Nr. 5 (Studio) um 
eine Zweitwohnung handeln soll (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 
S. 3 f. und 2 S. 2 f.]). Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 weisen zu 
Recht darauf hin, dass mit der im Grundbuch anzumerkenden 
Nutzungsbeschränkung 
als 
Erstwohnung, 
dem 
Eidgenössischen 
Wohnungsidentifikator 
(EWID) 
und 
nötigenfalls 
über 
Kontrollen 
sichergestellt wird, dass diese Wohnung nicht zu Zweitwohnungszwecken 
genutzt wird (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 
26. September 2022 S. 7 f.; Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 
vom 7. Oktober 2022 S. 6; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 S. 3 f. und 
2 S. 3]). Insofern geht der Beschwerdeführer zu Unrecht davon aus, dass 
es sich bei der Wohnung Nr. 5 (Studio) um eine Zweitwohnung handelt, 
weshalb sich die von ihm vorgenommene Berechnung als unzutreffend 
erweist. Die anrechenbare Geschossfläche der Erstwohnungen (Nrn. 3, 4, 
5 und 7) beläuft sich auf 436.4 m2 (Bruttowohnfläche), diejenige der 
Zweitwohnungen (Nrn. 1 und 6) auf 175.2 m2 (Bruttowohnfläche) (vgl. 
Akten der Beschwerdegegnerin 2 [9]). Die gesamte anrechenbare 
Geschossfläche (inkl. Büro [Einheit Nr. 2] mit 14.2 m2, vgl. Akten der 
Beschwerdegegnerin 2 [9]) beträgt 625.8 m2 (Bruttowohnfläche) (vgl. Art. 
25 Abs. 1 BG i.V.m. Art. 14 Abs. 1 BG und Art. 37a der 
Raumplanungsverordnung 
für 
den 
Kanton 
Graubünden 
[KRVO; 
BR 801.110]). Somit werden lediglich 27.99 % (= 175.2 m2 : 625.8 m2 x 
100) der anrechenbaren Geschossfläche als touristisch bewirtschaftete 
Zweitwohnung genutzt. Selbst wenn man für die Berechnung die 
Nettogeschossflächen berücksichtigen würde, ergäbe sich immer noch ein 
unter 30 % liegender Wert (141.8 m2 : 499.5 m2 x 100 = 28.39 %). Damit 
ist die Voraussetzung von Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BG erfüllt, weshalb die 
diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers ebenfalls unbegründet ist. 


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6.
Im Ergebnis erweisen sich die angefochtenen Entscheide vom 30. Mai/ 
30. Juni 2022 als rechtens, womit die Beschwerde abzuweisen ist, soweit 
darauf eingetreten werden kann.
7.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten, 
bestehend aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 
Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des 
Beschwerdeführers. Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 
Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.-- festgesetzt.
7.2.
Der Beschwerdeführer wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, 
die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 
aussergerichtlich 
zu 
entschädigen. 
Der 
Rechtsvertreter 
der 
Beschwerdegegnerin 2 macht mit Eingabe vom 22. November 2022 ein 
Honorar von insgesamt CHF 11'097.-- (37.05 Stunden à CHF 270.-- [CHF 
10'003.50] zzgl. 3 % Auslagen [CHF 300.10] und 7.7 % MWST [CHF 
793.40]) geltend. Auch liegt eine Honorarvereinbarung bei den Akten. Die 
geltend gemachte Spesenpauschale von 3 % auf das Honorar ist 
grundsätzlich nicht zu beanstanden. Jedoch erscheint der geltend 
gemachte Aufwand für das vorliegende Verfahren angesichts der 
Schwierigkeit des Prozesses als zu hoch und ist dementsprechend zu 
reduzieren. 
Dem 
angerufenen 
Gericht 
scheint 
eine 
pauschale 
Entschädigung von CHF 5'000.-- (inkl. Spesen und MWST) als 
angemessen. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin 2 
demnach in diesem Umfang aussergerichtlich zu entschädigen. 
7.3.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier kein 


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Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 keine 
Parteientschädigung zusteht.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
371.--
zusammen
CHF
2'371.--
gehen zulasten von A._____.
3.
A._____ hat die C._____ AG mit insgesamt CHF 5'000.--(inkl. Spesen und 
MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilung]