gr_gerichte · PVG 2013 23 · 2026-02-13 · de


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Gebühren und Abgaben
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Taxas e contribuziuns
Tasse e contributi
Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen. Um-, Neu-, Ersatz- und
Wiederaufbau.
– Beim vorliegend zur Diskussion stehenden Bauprojekt han- delt
es sich nicht um einen Umbau, sondern um einen Er- satz-
bzw. um einen Wiederaufbau, weshalb die gesamte Brut
ogeschossfläche der Lenkungsabgabe unterliegt.
Contributo d’incentivazione per residenze secondarie. Trasfor-
mazione, nuova costruzione, sostituzione o ricostruzione di un
edificio.
– Nell’ambito del proget o qui in discussione non si trat a di una
trasformazione, ma di una sostituzione, rispet ivamente di una
ricostruzione dell’edificio precedente, per cui tut a la superficie
edificabile lorda sot ostà all’imposta d’incentiva- zione.
Erwägungen:
3. a) Nachdem vorliegend im Rahmen des kommunalen
Einspracheverfahrens die Auflage betreffend Aufschub der Len-
kungsabgabe für den Wiederaufbau von insgesamt 276,4 m2 BGF
bis zur Handänderung der entsprechenden Wohnungen 1 bis 7
ausdrücklich angebracht worden ist, liegt die umstrittene Abgren-
zung der Belastung mit der Lenkungsabgabe in der Auslegung von
Art. 12 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwoh-
nungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe (ZWG), und
zwar zwischen lit. b und lit. c desselben. Diese Bestimmung besagt
wörtlich, dass von der Lenkungsabgabe befreit sind:
«lit. b: bei Umbauten von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnung
die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung.
lit. c: bei Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnun-
gen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF
der betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine
Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt.»
Die zu prüfende Frage lautet somit, ob es sich beim zur
Diskussion stehenden Bauprojekt bloss um einen Umbau i. S. v.
Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG oder um einen Ersatz- oder
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Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG
des altrechtlichen Teils handelt. Diese Frage ist vorab anhand der
eingereichten und genehmigten Baupläne, in Beachtung der in
Art. 2 ZWG enthaltenen Definitionen, der allgemeinen Auslegung
dieser Begriffe sowie der diesbezüglichen Gerichtspraxis zu ent-
scheiden, wobei im Abgaberecht die besondere Rolle der klaren
gesetzlichen Grundlage zu beachten ist.
b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in PVG 1970
Nr. 25 mit der Abgrenzung des Begriffes des Neubaus/Wiederauf-
baus vom Begriff des Umbaus befasst. Der dort aufgestellte
Grundsatz, wonach es für die Abgrenzung der beiden Begriffe dar-
auf ankommt, in welchem Verhältnis die alten, bleibenden Gebäu-
deteile zu den neu errichteten stehen, hat auch heute noch seine
Gültigkeit. In PVG 1986 Nr. 32 hatte das Verwaltungsgericht Gele-
genheit, diese Praxis im Rahmen des BAB-Verfahrens für teilweise
Änderungen, worunter auch Umbauten fallen, zu präzisieren. In
Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen Ände-
rung (Art. 24 Abs. 2 RPG) fallen Umbauten darunter, wenn sich das
äussere Bild und die innere Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in
einer Art verändern, welche einem unbefangenen Betrachter er-
laubt, geändertes und unverändertes Bauwerk miteinander auf ein
und dieselbe Stufe zu setzen. Es darf mithin kein neues Bauwerk
entstehen. Als Beispiele zulässiger Umbauten wurden etwa der
Anbau einer Garage an ein Wohnhaus, der Ausbau von Keller- und
Estrichräumen oder die Erweiterung der Nutzfläche in unterge-
ordneter Grössenordnung genannt.
c) Das bestehende Wohnhaus mit einer gesamthaften BGF
von 276,4 m2 umfasst zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss und
ein Dachgeschoss. Es weist ein Satteldach ohne Dachaufbauten
und Dacheinschnitte auf. Das Bauprojekt sieht eine umfassende
Renovierung der bisherigen drei Wohnungen mitsamt einer teil-
weisen Veränderung der bestehenden Gebäudehülle vor. Weiter
sieht das Bauprojekt einen Anbau vor, mit dem die bestehenden
Wohnungen erweitert und zusätzliche vier Wohnungen angeglie-
dert werden. Zusätzlich entstehen im Rahmen des Bauprojekts
sechs neue Garagen und drei Autoabstellplätze im Freien. Im Rah-
men des An- und Umbaus bleiben die Nordost- und die Südost-
fassade des bestehenden Wohnhauses als Aussenmauern unver-
ändert. Die Nordwest- und die Südwestfassade werden in den
Erweiterungsbau integriert, wobei sie mehrheitlich stehen gelas-
sen und als Innenwand ausgekleidet werden. Im 2. Untergeschoss
und im Dachgeschoss werden an der Südwestfassade zwei Stücke

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von je rund 2,7 Meter Länge abgebrochen, um zwischen Küche
und
Wohnzimmer
einen
Durchgang
zu
schaffen. Weiter werden im Gebäudeinnern, insbesondere im
1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Wände, Böden und
Zwischendecken teilweise mit Durchbrüchen versehen. Das Gie-
beldach auf der Nordwestseite wird abgebrochen und auf der
Nordostseite um eine drei Meter breite Gaube ergänzt. Des Wei-
teren wird auch die bestehende Garage auf der Nordostseite ab-
gebrochen. Nach dem geplanten An- und Umbau beträgt die BGF
gesamthaft 473 m2, was einer Vergrösserung der massgeblichen
Nutzung um 196,66 m2 entspricht.
d) Betrachtet man die bei den Akten liegenden Baueinga-
bepläne sowie die der Replik beigelegten Fotografien der Modelle
vor und nach dem An- und Umbau vor dem Hintergrund der an-
gestellten Abgrenzungskriterien sowie der in Art. 2 Abs. 14 – 17
ZWG enthaltenen Begriffsdefinitionen, erhellt, dass vorliegend
einzig von einem Ersatz- bzw. von einem Wiederaufbau, keines-
falls aber von einem blossen Umbau die Rede sein kann. Durch
den An- und Umbau entsteht ein neues, wesentlich grösseres
Mehrfamilienhaus mit zwar direkter Integration des bisherigen
Gebäudes, aber auch direkter Erweiterung der vorhandenen Woh-
nungen über die bestehenden Innenmauern (Nordwest- bzw. Süd-
westfassade) des ursprünglichen Gebäudes hinaus. Bereits die in-
nere Ausstattung des Mehrfamilienhauses spricht klar für einen
Ersatz- bzw. Wiederaufbau und gegen einen Umbau. Die Neuein-
teilung der Räume im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die
Umgestaltung von bestehenden Badezimmern, Küchen und
Wohnzimmern in nicht BGF-relevante Nebenräume im 1. Unterge-
schoss sowie auch die Angliederung von BGF-relevanten Räumen
an den erweiterten Bauteil sind bauliche Vorkehren, welche den
Rahmen eines blossen Umbaus i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2
Abs. 17 ZWG sprengen. Aber auch das äussere Erscheinungsbild
lässt keinen anderen Schluss zu. Der Abbruch des Giebeldachs auf
der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes, die Errichtung ei-
ner drei Meter breiten Gaube auf der Nordostseite des Daches so-
wie insbesondere die massive Vergrösserung der Gebäudemasse
(Vergrösserung der Gebäudelänge von ursprünglich rund 9 m auf
neu knapp 19 m bzw. der Gebäudebreite von ursprünglich rund
8 m auf neu rund 14,5 m) machen deutlich, dass das bestehende
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und das neue Mehrfami-
lienhaus mit sieben Wohnungen keinesfalls auf ein und dieselbe
Stufe gesetzt werden können. Die neu errichteten Gebäudeteile

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stehen denn auch nicht bloss in einem untergeordneten Verhältnis
zu den alten, bleibenden Gebäudeteilen. Vielmehr charakterisiert
sich das neue Mehrfamilienhaus gerade durch die neu errichteten
Gebäudeteile. Dass eine solche Umgestaltung viel näher beim
freiwilligen Ersatz- bzw. Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c ZWG an-
zusiedeln ist als beim Umbau nach Art. 12 lit. b ZWG, liegt auf der
Hand. Wenn die Beschwerdegegnerin ausführt, die Veränderungen
seien dermassen umfassend, dass praktisch von einem ganzheit-
lichen Abbruch und Neubau gesprochen werden müsse, ist ihr vor
dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen beizupflichten.
Insgesamt entstehen durch den An- und Umbau eben neue, grös-
sere und insbesondere anders gegliederte Wohnungen, welche
gemäss Art. 12 lit. c ZWG von der Lenkungsabgabe nur solange
befreit sind, als nicht eine Handänderung im Sinne des Gesetzes
stattfindet. Dies hat die Gemeinde mit Einspracheentscheid vom
29. Oktober 2012 denn auch zu Recht so verfügt.
e) An diesem Ergebnis vermag der beschwerdeführeri-
sche Einwand, wonach vorliegend nicht entschieden werden
müsse, wie der projektierte An- und Umbau des Mehrfamilien-
hauses nach der Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich
zu qualifizieren sei, nichts zu ändern. Zwar trifft es zu, dass Art. 1
und 12 ZWG eine differenzierte Behandlung der betreffenden BGF
zulassen und Art. 12 lit. b ZWG bei einem Umbauprojekt nicht
etwa sämtliche BGF oder aber gar keine, sondern nur pro alt-
rechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffen-
den Wohnung von der Lenkungsabgabe befreit. Zudem sind – wie
die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt – durchaus Fälle von Er-
weiterungen altrechtlicher Wohnungen vorstellbar, bei denen
bloss die BGF der Erweiterung und nur diese der Lenkungsab-
gabe unterliegt. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass
das Bauprojekt – wie vorstehend unter Erwägung 3c und d darge-
stellt – unter anderem das Durchbrechen mehrerer Teile der ur-
sprünglichen Gebäudehülle, einen Anbau mit vier neuen Woh-
nungen, die Erstellung sechs neuer Garagen und dreier
Autoabstellplätze im Freien, die Errichtung einer drei Meter brei-
ten Gaube auf der Nordostseite des Daches sowie den Abbruch ei-
ner Garage und des Giebeldachs auf der Nordwestseite vorsieht
und demnach im Ergebnis nicht mehr bloss von einem Umbau
i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG, sondern vielmehr von
einem Neubau bzw. von einem Ersatz- oder Wiederaufbau i.S.v.
Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG gesprochen werden
muss. Dementsprechend unterliegt aber nicht bloss die BGF der

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Erweiterung, sondern die gesamte BGF von 473 m2 der Len-
kungsabgabe.
f) Die Tatsache, dass die Vorinstanz die Flächen «Wieder-
aufbau» nicht nur auf die betroffenen einzelnen Wohnungen, son-
dern aus Praktikabilitätsgründen prozentual im Verhältnis der BGF
der einzelnen Wohnungen zur BGF sämtlicher Wohnungen verteilt
hat, hat die Beschwerdeführerin der Einfachheit halber ausdrück-
lich akzeptiert (vgl. Beschwerde Ziff. IV. 6.). Dementsprechend ist
darauf nicht weiter einzugehen.
A 12 55
Urteil vom 14. Mai 2013