gr_gerichte · A 2011 12 · 2011-07-12 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

A 11 12
4. Kammer 
URTEIL
vom 12. Juli 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Grundstückgewinnsteuer
1.
… erwarben von ihrem Vater beziehungsweise Schwiegervater am 18. Mai 
1998 das Ferienhaus in der Gemeinde … auf der Parzelle Nr. 692 mit 1114 
m2 für Fr. 100'000.-- inklusive vorhandenem Mobiliar. Basierend auf dem 
Verkehrswert gemäss damaliger Schätzung vom 9. Dezember 1997 von Fr. 
161'000.-- errechnete die kantonale Steuerverwaltung Graubünden einen 
Schenkungsbetrag 
von 
Fr. 
61'000.-- 
sowie 
unter 
Abzug 
eines 
schenkungsfreien Betrags von Fr. 19'500.-- einen steuerbaren Wert der 
Schenkung von Fr. 41'500.--, was zu 5% eine Schenkungssteuer von Fr. 
2'075.-- ergab. Diese wurde durch … bezahlt. Mit Verkaufsvertrag vom 3. 
August 2009 veräusserte das Ehepaar … die erwähnte Liegenschaft in der 
Gemeinde … je zur Hälfte an … und … aus … zu einem Preis von Fr. 
450'000.--. Die Notariats- und Grundbuchgebühren übernahmen die 
Vertragsparteien je zur Hälfte (je Fr. 5'008.25). In der Steuererklärung für 
Grundstückgewinne des Jahres 2009 deklarierten die Eheleute, bei einem 
Veräusserungspreis von Fr. 450'000.--, Fr. 30'000.-- an Mobiliar und Inventar, 
Fr. 800.-- für den Grundbucheintrag sowie Fr. 5'008.25 für Notariats- und 
Grundbuchgebühren, was einen gerundeten Veräusserungserlös von Fr. 
414'192.-- ergab. Eine erste Steuerveranlagung für die kantonale und 
kommunale Grundstückgewinnsteuer mit einem Grundstückgewinn von Fr. 
154'096.-- und einem Steuerbetrag von je Fr. 39'368.80 kantonal und 
kommunal wurde am 7. September 2010 erlassen. Nachdem die 
Steuerpflichtigen die Zustellung erwähnter Steuerveranlagung bestritten 
haben, wurde dem Ehepaar die gleichlautende Steuerveranlagung mit 
Schreiben vom 26. Oktober 2010 mit den gleichen Steuerbeträgen erneut 


zugestellt. In ihrer am 17. November 2010 dagegen erhobenen Einsprache 
machten die Steuerpflichtigen sinngemäss eine wesentliche Reduktion der 
Gewinnsteuer geltend, nachdem der Grundbuchverwalter höchstens eine 
Gewinnsteuer von rund 5% auf der Differenz zwischen dem amtlichen 
Schätzwert und dem tatsächlichen Verkaufswert der Liegenschaft erwähnt 
habe. Weiter hätten sie bereits beim Erwerb der Liegenschaft eine 
Schenkungssteuer zur Differenz von Fr. 100'000.-- entrichten müssen. 
Überdies hätten sie während ihrer gesamten Eigentumsdauer erhebliche 
Investitionen vorgenommen, welche auch in den jeweiligen Schätzungen 
ihren Niederschlag gefunden hätten. Nach einer ersten Nachfristansetzung 
der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 14. Dezember 2010 zur 
Beibringung aller massgebenden Beweise und Unterlagen innert 10 Tagen, 
einem Fristverlängerungsgesuch der Steuerpflichtigen vom 29. Dezember 
2010 um 4 Wochen und einer letzten Nachfristansetzung vom 31. Januar 
2011 um 20 Tage, welche erfolglos blieb, wurde die Einsprache mit Entscheid 
vom 15. März 2011 mangels Einreichung der geforderten Unterlagen 
abgewiesen. 
2.
Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben … am 2. April 2011 Beschwerde 
ans Verwaltungsgericht Graubünden mit den sinngemässen Anträgen auf 
Aufhebung 
des 
Einspracheentscheides, 
Berücksichtigung 
all 
ihrer 
Investitionen und Festlegung einer Grundstückgewinnsteuer von maximal Fr. 
5'000.--. 
Insbesondere 
das 
letzte 
Schreiben 
der 
Steuerverwaltung 
Graubünden vom 31. Januar 2011 mit der letzten Nachfrist um 20 Tage hätten 
sie nicht erhalten, weshalb sich auch der Einspracheentscheid als falsch 
erweise. Die entsprechenden Belege und Nachweise seien nochmals 
beigelegt und auch voll zu berücksichtigen. 
3.
Mit Schreiben vom 5. Mai 2011 teilte die Gemeinde … mit, auf eine detaillierte 
Vernehmlassung zu verzichten. Sie unterstütze die Vernehmlassung der 
kantonalen Steuerverwaltung. 
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 9. Mai 2011 beantragte die kantonale 
Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde, eventuell seien die 


Beschwerdeführer anzuweisen, ihre Belege nach Jahren zu ordnen und die 
Gesamtbeträge zusammenzufassen mit einem weiteren Schriftenwechsel. 
5.
Die Steuerpflichtigen ergänzten in der Replik vom 20. Mai 2011, dass sich die 
Angabe der kantonalen Steuerverwaltung, wonach sie früher keine 
Schenkungssteuer bezahlt hätten, als klar falsch erweise. Die bezahlte 
Schenkungssteuer könne nicht irrelevant sein, denn sonst würden sie 
doppelte Steuern bezahlen. Der damalige Verkehrswert von Fr. 161'000.-- 
gemäss Schätzung vom 9. Dezember 1997 sei somit zu berücksichtigen. Die 
höheren Schätzwerte der nachfolgenden drei amtlichen Schätzungen würden 
ihre inzwischen vorgenommenen fachlichen Ausbauten gemäss den 
beigelegten Unterlagen in jeder Hinsicht belegen. Der Grundbuchverwalter 
habe beim Verkauf nach dem Verkehrswert gefragt, der zu jener Zeit Fr. 
352'000.-- betragen habe, und eine Grundstückgewinnsteuer im Vergleich 
zum Verkaufspreis von Fr. 450'000.-- von etwa 5% von Fr. 100'000.-- in 
Aussicht gestellt. Diese so erfolgte korrekte Auskunft sei ebenfalls zu 
berücksichtigen. Im Verkaufsvertrag sei denn auch eine Summe von Fr. 
5'000.-- zur Sicherstellung der Bezahlung der Steuern vorgesehen worden. 
Das Schreiben der kantonalen Steuerverwaltung vom Januar 2011 betreffend 
brachten die Steuerpflichtigen vor, die deutsche Post habe ihnen dieses nicht 
ausgehändigt. Auf jeden Fall hätten sie weder Fristen verpasst noch Auflagen 
nicht beachtet. Alle Belege seien in drei Ordnern beigelegt und zwar 
chronologisch und nach Jahr aufgelistet. Sie hätten auch stets auf ihre 
Investitionen und entsprechenden amtlichen Schätzungen hingewiesen, 
welche vorliegend auch zu beachten seien. 
6.
In ihrer Duplik räumte die kantonale Steuerverwaltung ein, dass sie im 
Einspracheentscheid vom 15. März 2011 zu Unrecht festgehalten habe, es 
sei früher keine Schenkungssteuer bezahlt worden. Dieser Umstand sei für 
die Beurteilung des vorliegenden Falles jedoch ohne Relevanz. Bezüglich der 
fachlichen 
Ausbauten 
an 
der 
Liegenschaft 
hält 
die 
kantonale 
Steuerverwaltung fest, dass gemäss den von den Steuerpflichtigen 
beigelegten Fotos im Vergleich zu früher keine grossen baulichen 
Änderungen festzustellen seien. Von überdurchschnittlichen Leistungen 


könne jedenfalls keine Rede sein. Weiter hielt die Steuerverwaltung nochmals 
fest, dass ihr die ausdrücklich verlangten Belege weder bis Ende Januar 2011, 
noch bis 20 Tage später noch bis zum Einspracheentscheid von Mitte März 
2011 zugestellt worden seien. Demnach seien die drei nachgereichten Ordner 
aus dem Recht zu weisen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) 
verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung 
eines 
Grundstücks 
des 
Privatvermögens 
oder 
eines 
land- 
oder 
forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran, ergeben, zu 
besteuern (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 
Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden Anteilen 
der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. Zwahlen in: Kommentar zum 
Schweizerischen Steuerrecht I/1 Art. 12 StHG N 26).Von dieser 
verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen 
werden, 
bei 
denen 
der 
Harmonisierungsgesetzgeber 
in 
einer 
abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, 
Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen 
Gütergemeinschaft, 
bestimmte 
Arten 
von 
Landumlegungen, 
Ersatzbeschaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder 
Eigenheimen; Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht 
nach Art. 42 Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes vom 8. Juni 1986 (StG; 
BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an 
einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn 
im Sinne von Art. 46 StG bzw. Art. 12 Abs. 2 StHG. Auch die Gemeinden 
erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern 
(GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in 
der Höhe der Kantonssteuer.


b)
Damit aus einem Grundstückwertzuwachs ein Gewinn entsteht, muss dieser 
Wertzuwachs durch einen Vorgang realisiert werden. Unter Realisierung ist 
im Regelfall die Verkörperung des Wertzuwachses in einem neuen 
Vermögensobjekt zu verstehen (vgl. E. Höhn/R. Waldburger, Steuerrecht, 
Band I: Grundlagen, Grundbegriffe, Steuerarten, 9. Aufl., Bern 2002, § 22 N 
19). Hauptfall der Realisierung ist die Veräusserung des Grundstücks gegen 
Entgelt. Daneben gibt es aber auch noch andere Formen. Da das Gesetz 
grundsätzlich jeden Eigentumswechsel als grundstückgewinnsteuerpflichtig 
betrachtet, wird die Gewinnrealisierung auch ausgelöst durch Tausch, 
Realteilung, Auflösung von Gesamthandschaften, Enteignung, Sacheinlage in 
eine Kapitalgesellschaft oder gemischte Schenkung (vgl. E. Höhn/R. 
Waldburger, a.a.O., § 22 N 21 mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung).
2. a)
Vorliegend steht unstreitig fest, das die Beschwerdeführer mit Verkaufsvertrag 
vom 3. August 2009 die Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 692 in der 
Gemeinde … zu einem Preis von Fr. 450'000.-- je zur Hälfte an … und … 
verkauft haben. Es liegt demnach unzweifelhaft ein Tatbestand vor, welcher 
der Grundstückgewinnsteuer zu unterwerfen ist.
b)
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde 
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, als 
abzugsfähige Aufwendungen. Dabei sind steuermindernde Tatsachen wie 
Investitions- und Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer von den 
Steuerpflichtigen 
zu 
beweisen. 
Dazu 
dient 
vorab 
die 
eigene 
Steuerdeklaration. In der Steuerdeklaration der Beschwerdeführer für den 
Grundstückgewinn vom 15. November 2009 haben die Steuerpflichtigen 
vorliegend selber bei einem Veräusserungspreis von Fr. 450'000.-- einen 
Mobiliarwert von Fr. 30'000.-- sowie Grundbuchgebühren von total Fr. 5'808.-- 
deklariert, was einen Veräusserungserlös von Fr. 414'192.-- ergab. Davon 
zogen sie die Anlagekosten, vorliegend Fr. 106'000.--, bestehend aus dem 
damaligen Kaufpreis von Fr. 100'000.-- sowie einem Zuschlag für 
Geldentwertung auf Erwerbskosten (6%) von Fr. 6'000, ab, woraus ein 
steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 308'192.-- resultierte. Die gestützt 


darauf erlassenen Veranlagungsverfügungen für die kantonale und 
kommunale Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden vom 26. Oktober 2010 an beide Ehegatten separat weisen somit 
pro hälftiges Eigentum einen steuerbaren Gewinn von je Fr. 154'096.-- und 
eine kommunale beziehungsweise kantonale Grundstückgewinnsteuer von je 
Fr. 19'684.40 (total somit Fr. 78'737.60) aus. In der gegen die erwähnten 
Veranlagungsverfügungen 
erhobenen 
Einsprache 
machten 
die 
Steuerpflichtigen, jedoch ohne Einreichung von Beweisen, eine wesentliche 
Reduktion der Gewinnsteuer geltend, nachdem der Grundbuchverwalter 
höchstens eine Gewinnsteuer von rund 5% auf der Differenz zwischen dem 
amtlichen Schätzwert und dem tatsächlichen Verkaufswert erwähnt habe. Des 
Weiteren hätten sie 
bereits beim Erwerb der Liegenschaft eine 
Schenkungssteuer zur Differenz von Fr. 100'000.-- entrichten müssen und 
überdies während der gesamten Zeit des Besitzes erhebliche Investitionen 
vorgenommen, welche auch in den jeweiligen Schätzungen ihren 
Niederschlag gefunden hätten. Daraufhin forderte die Steuerverwaltung des 
Kantons Graubünden mit eingeschriebenem Schreiben vom 14. Dezember 
2010 die Beschwerdeführer auf, verschiedene Beweismittel (damaliger 
Kaufvertrag 
vom 
18. 
Mai 
1998, 
belegsmässiger 
Nachweis 
der 
wertvermehrenden 
Aufwendungen 
chronologisch 
geordnet, 
den 
Verkaufsvertrag vom 3. August 2009 sowie allfällige weitere Begründungen 
und Nachweise) zur Ergänzung ihrer Einsprache innert 10 Tagen 
einzureichen. Dabei wies die Steuerverwaltung die Steuerpflichtigen 
ausdrücklich auf Art. 137 Abs. 3 StG beziehungsweise die dort festgesetzte 
gesetzliche Nachfrist von 10 Tagen hin. Mit Schreiben vom 29. Dezember 
2010 
erläuterten 
die 
Beschwerdeführer 
ihre 
Einwendungen 
und 
Begründungen etwas detaillierter und ersuchten, falls tatsächlich Nachweise 
gewünscht seien, um eine Fristverlängerung von mindestens vier Wochen. 
Nachdem es sich bei der Fristansetzung von 10 Tagen zur Einreichung der 
Beweise im Schreiben vom 14. Dezember 2010 schon um die strengen 
gesetzlichen Vorgaben von Art. 137 Abs. 3 handelte, erweist sich das 
Ersuchen um eine nochmalige Aufforderung zur Einreichung von 
Beweismitteln 
der 
Beschwerdegegner 
als 
deplaziert. 
Entgegenkommenderweise hat die kantonale Steuerverwaltung Graubünden 


jedoch 
die 
Aufforderung 
zur 
Einreichung 
der 
Beweismittel 
mit 
eingeschriebenem Schreiben vom 31. Januar 2011 mit einer letzten Frist von 
20 Tagen und Androhung, dass sonst auf Grund der Aktenlage entschieden 
wird, den Beschwerdeführern nochmals zugestellt. Diesbezüglich machen die 
Steuerpflichtigen in der Beschwerde nun geltend, die Deutsche Post habe 
dieses Schreiben vom 31. Januar 2011 gemäss Belegen Nr. 6.09/71 und 
6.10/72 nicht ausgehändigt. Wie es sich damit tatsächlich verhält, kann 
indessen offen bleiben, da die definitive Fristansetzung bereits mit 
eingeschriebenem Brief vom 14. Dezember 2010 erfolgte. Dieses Schreiben 
haben die Steuerpflichtigen eingestandenermassen erhalten. Die Frist zur 
Einreichung der Beweismittel ist somit 10 Tage, nachdem das Schreiben den 
Steuerpflichtigen zugestellt wurde, unbenutzt verstrichen. Damit können die 
nun nachträglich eingereichten Nachweise und Beweismittel nicht mehr 
berücksichtigt werden.
3.
Eine Ausnahme ist bezüglich der bezahlten Schenkungssteuer in der Höhe 
von Fr. 2'075.-- zu machen, da sie bereits in der Einsprache ausdrücklich 
erwähnt wurde und der kantonalen Steuerverwaltung Graubünden als 
damalige Veranlagungsbehörde auch hätte bekannt sein müssen. In der 
Duplik hat die Steuerverwaltung denn auch eingeräumt, dass sie im 
Einspracheentscheid vom 15. März 2011 zu Unrecht festgehalten habe, es 
sei früher keine Schenkungssteuer bezahlt worden. Der Steuerbetrag im 
Umfang von Fr. 2'075.-- ist demnach als Teil der damaligen Erwerbskosten 
der Liegenschaft vom steuerbaren Grundstückgewinn der Steuerpflichtigen in 
der 
Höhe 
von 
Fr. 
308'192.-- 
abzuziehen, 
weshalb 
die 
Grundstückgewinnsteuern auf Basis eines steuerbaren Grundstückgewinns 
von Fr. 306'117.-- herabzusetzen sind. Insoweit ist die Beschwerde 
gutzuheissen. Im Übrigen ist sie jedoch aus den erwähnten Gründen 
abzuweisen. 
4. a)
Daran vermag auch das in der Beschwerde vom 2. April 2011 vorgebrachte 
Argument, der Grundbuchverwalter habe beim Verkauf nach dem 
Verkehrswert gefragt, der zu jener Zeit Fr. 352'000.-- betragen habe, und eine 
Grundstückgewinnsteuer im Vergleich zum Verkaufspreis von etwa 5% von 


100'000.-- in Aussicht gestellt, nichts zu ändern. Der in Art. 9 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch 
auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, 
Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn die 
Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen 
gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft 
zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für zuständig 
halten konnte, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres 
erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft 
Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht 
werden können und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine 
Änderung erfahren hat (Urteil 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 
2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 479 E. 2c, 121 V 66 f. E. 2a, je mit Hinweisen; 
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5 
Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). Wenn die genannten 
Voraussetzungen 
erfüllt 
sind, 
vermag 
eine 
Berufung 
auf 
Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an 
der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 409 
E. 6e mit Hinweisen, Bundesgerichtsurteil 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 
E. 5.2). Als Folge der Bedeutung des Legalitätsprinzips im Abgaberecht ist 
der Vertrauensschutz in diesem Bereich praxisgemäss nur mit Zurückhaltung 
zu 
gewähren. 
Eine 
vom 
Gesetz 
abweichende 
Behandlung 
eines 
Steuerpflichtigen kann nur in Betracht fallen, wenn die Voraussetzungen des 
Vertrauensschutzes klar und eindeutig erfüllt sind. Einem Steuerpflichtigen 
darf aufgrund einer unrichtigen Auskunft oder einer bis anhin tolerierten 
gesetzwidrigen Behandlung nicht ein Vorteil erwachsen, der zu einer krassen 
Ungleichbehandlung führen würde (ASA 78 S. 220 f. E. 3.2; Ernst 
Blumenstein/Peter Locher, System des Steuerrechts, 6., neu bearbeitete 
Auflage, Zürich 2002, S. 28).
b)
Vorliegend ist jedoch offensichtlich, dass der Grundbuchverwalter für die 
Auskunftserteilung auf dem Gebiet der Grundstückgewinnsteuer nicht 
zuständig war. Den Beschwerdeführern hätte klar sein müssen, dass sie die 


Auskunft betreffend die Grundstückgewinnsteuer wenn schon bei der 
kantonalen 
Steuerverwaltung 
Graubünden 
einholen 
müssen. 
Die 
Beschwerdeführer 
durften 
sich 
demnach 
nicht 
auf 
Auskunft 
des 
Grundbuchverwalters verlassen, weshalb aus diesem Vorbringen nichts zu 
Gunsten der Beschwerdeführer abgeleitet werden kann. 
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Verfahrenskosten 
zu neun Zehnteln den Eheleuten … und zu einem Zehntel dem Kanton 
Graubünden (Steuerverwaltung) aufzuerlegen (Art. 73 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Eine Parteientschädigung 
steht 
den 
teilweise 
obsiegenden 
Beschwerdeführern 
mangels 
Rechtsvertretung 
weder 
für 
das 
Einsprache- 
noch 
für 
das 
Beschwerdeverfahren zu (Art. 78 Abs. 1 VRG); der im übrigen obsiegenden 
kantonalen Steuerverwaltung, welche in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
teilweise obsiegt hat, ebenso wenig (Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird im Umfang des Antrages auf Berücksichtigung des 
Betrages der kantonalen Schenkungssteuer von Fr. 2'075.-- bei den 
Investitionskosten 
der 
Grundstückgewinnsteuerberechnung 
teilweise 
gutgeheissen; im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
276.--
zusammen
Fr.
2'776.--
gehen zu neun Zehnteln unter solidarischer Haftung zulasten der Eheleute … 
und zu einem Zehntel zulasten des Kantons Graubünden (Steuerverwaltung). 
Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.