gr_gerichte · R 2011 62 · 2011-09-06 · de

Baugesuch | Baurecht

R 11 62
5. Kammer 
URTEIL
vom 6. September 2011
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. a)
Der in … (AG) wohnhafte … ist Eigentümer der drei Stockwerkeinheiten Nr. 
211, 212 und 213 im Haus A/31, Parzelle 461, im Hotel … in ... Am 10. Januar 
2011 stellte er der Stockwerkeigentümergemeinschaft Chesa … den Antrag, 
einzelne Fenster seiner drei Wohnungen zu vergrössern, einzelne verzogene 
und undichte Fenster zu ersetzen sowie den Holzbalkon durch einen festen, 
gemauerten und verkleideten Balkon zu ersetzen. Anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversammlung vom 21. Januar 2011 stimmten die 
Stockwerkeigentümer den Anträgen mit 118 Ja-Stimmen und einer Enthaltung 
zu. 
b)
Am 9. Mai 2011 reichte … sodann bei der Gemeinde … ein entsprechendes 
Baugesuch ein. 
c)
Mit Baubescheid vom 23. Juni 2011 lehnte der Gemeindevorstand das 
Baugesuch ab. In seinem Baubescheid wies der Gemeindevorstand zunächst 
darauf hin, dass die in den Fotomontagen aufgezeichneten neuen Fenster 
nicht der Wirklichkeit entsprächen. Sie seien um einiges kleiner als im 
ebenfalls eingereichten Grundriss angegeben. Insofern werde man durch die 
Fotomontagen irregeführt, weshalb die Unterlagen entsprechend zu ergänzen 
seien. Wie auch bei anderen Bauten seien Änderungswünsche von einzelnen 
Fenstern oder Balkonen mit Blick auf die ganze Fassade zu beurteilen. 
Fassadenänderungen bedürfen indes stets des Einverständnisses aller 
Stockwerkeigentümer. Dieses Erfordernis sei vorliegend, da im Protokoll der 


Stockwerkeigentümerversammlung auch eine Stimmenthaltung vermerkt sei, 
nicht gegeben. Es müssten sich zudem alle Stockwerkeigentümer im Klaren 
sein, dass eventuelle, später eingereichte Änderungsgesuche voraussichtlich 
nicht mehr bewilligt werden könnten. Daher sei ein Konzept für das ganze 
Haus anzustreben. Auf eine Beurteilung der einzelnen Stockwerkeinheiten 
werde daher verzichtet und das Gesuch als ganzes abgelehnt. Das 
Baugesuch könnte höchstens im Rahmen einer Gesamtplanung für das 
ganze Gebäude, mit der alle Stockwerkeigentümer einverstanden sein 
müssten, geprüft werden. 
2.
Dagegen erhob … am 22. Juli 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden und beantragte, sein Bauvorhaben sei nach 
Einreichung einer revidierten Fotomontage und der Bestätigung der 
Ordentlichkeit der Abstimmung an der Stockwerkeigentümerversammlung 
durch die Stockwerkeigentümerverwaltung in einem einfachen Verfahren 
durch den Gemeindevorstand … zu genehmigen. Zur Begründung der 
Beschwerde brachte der Beschwerdeführer vor, er hätte, weil die 
Fotomontagen nicht in einem Massstab zu 100% erstellt werden könnten, die 
Situationspläne 1:100 beigelegt. Die erstellten Unterlagen seien sämtlichen 
Eigentümern des Hauses A/31 vorgängig präsentiert worden. Anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversammlung, an welcher sämtliche Eigentümer der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft anwesend gewesen seien, seien seine 
Anträge mit 118 Ja-Stimmen und einer Enthaltung genehmigt worden. Die 
eine Stimmenthaltung sei von einem bevollmächtigten Vertreter eines 
ausländischen Eigentümers abgegeben worden, welcher sonst nie an einer 
Stockwerkeigentümerversammlung teilnehme. Auch Einsprachen seien 
während der Auflagezeit des Baugesuchs keine eingegangen. Er werde die 
Fotomontagen nochmals auf die Massstäblichkeit hin überprüfen und die 
Stockwerkeigentümerverwaltung bitten, die Ordentlichkeit der Abstimmung zu 
bestätigen und diese Unterlagen der Gemeinde … nachzureichen. 
3.
Mit Vernehmlassung vom 10. August 2011 beantragte die Gemeinde die 
Abweisung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, gemäss Art. 89 Abs. 
3 KRG seien Baugesuche durch den oder die Eigentümer mit zu 


unterzeichnen, 
wenn 
die 
Bauherrschaft 
nicht 
Eigentümerin 
des 
Baugrundstücks sei. Zwar sei der Beschwerdeführer Stockwerkeigentümer 
der 
betreffenden 
Liegenschaft, 
jedoch 
nicht 
Alleineigentümer. 
Als 
Stockwerkeigentümer sei er jedenfalls nicht berechtigt, von sich aus ohne die 
Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer an den gemeinschaftlichen 
Teilen Veränderungen vorzunehmen. Gemäss Art. 712g in Verbindung mit 
Art. 647e ZGB dürften Massnahmen, die lediglich der Verschönerung, der 
Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, nur 
mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden. Anders wäre es nur, 
wenn die baulichen Massnahmen nicht an gemeinschaftlichen Teilen 
vorgenommen würden, sondern in dem Bereich, in dem der Baugesuchsteller 
ein Sonderrecht habe. Dieser Fall sei aber, da es vorliegend um Änderungen 
an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fassade gehe, nicht 
gegeben. Die Baugesuchsunterlagen seien sehr rudimentär gewesen, 
weswegen die Beurteilung, ob die vorgesehene Fassadenänderung den 
gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG genüge, für die Baubehörde nicht 
einfach gewesen sei. Das Bauvorhaben liege im Quartierplangebiet ... In 
diesem habe man besonderes Gewicht auf die einheitliche Erscheinungsform 
der einzelnen Bauten gelegt. Die gestalterische Regelung des Quartierplans 
… beziehe sich dabei nicht nur auf die Dächer, sondern auch auf die 
Fassaden 
und 
die 
Anordnung 
und 
Grösse 
der 
Fenster 
der 
Gesamtüberbauung, weshalb sich die erstellten Baukörper einheitlich 
präsentierten und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stünden. 
Dieses Verhältnis innerhalb der Gesamtüberbauung würde nun empfindlich 
gestört, wenn die Fenster im Bereich der einzelnen Stockwerkeinheiten in 
dem vom Beschwerdeführer vorgesehenen Masse verändert bzw. vergrössert 
würden. Solche Veränderungen würden einerseits mit der in Art. 73 KRG 
geforderten Einordnung im Konflikt stehen. Andererseits müsste befürchtet 
werden, dass eine Bewilligung Präjudizwirkung haben könnte und daher 
weitere Fassadenänderungen folgen würden, welche das einheitliche 
Erscheinungsbild der Siedlung vollends zerstören würden. Damit würde das 
mit dem Quartierplan … angestrebte gestalterische Ziel in höchstem Masse 
gefährdet. 


Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit 
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der kommunale 
Baubescheid der Gemeinde … vom 23. Juni 2011, mit welchem die Gemeinde 
die ersuchte Baubewilligung des Beschwerdeführers ablehnte. Streitig und zu 
prüfen ist die Frage, ob die Verweigerung der Baubewilligung für den Ersatz 
und die Vergrösserung der Fenster und die Sanierung des Balkons 
gerechtfertigt war. 
2. a)
Nach Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der 
Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der 
Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dabei ist unbestritten, dass 
aufgrund der umschriebenen Regelung aus ästhetischer Sicht relativ hohe 
Anforderungen an ein Bauvorhaben gestellt werden, genügt es doch mithin 
nicht mehr, dass ein solches nicht störend wirkt (negative Ästhetikklausel). 
Doch dürfen die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung auch nicht 
derart hoch angesetzt werden, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine 
optimale Gesamtwirkung verlangt würde (Botschaft der Regierung zum neuen 
KRG an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinden 
haben das durch Art. 73 Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss 
auszuüben. Nach konstanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der 
Auslegung von Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage 
der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein 
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das 
Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum 
missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 06 37). 
b)
Ergänzend zur erwähnten Ästhetikvorschrift des KRG ist vorliegend auch der 
Quartierplan … aus dem Jahre 1980 zu beachten. Dieser hält unter Ziffer 5.2 


fest, dass im betreffenden Gebiet nur Bauten zugelassen würden, die sich mit 
den traditionellen Gestaltungsprinzipien des Engadinerdorfes und des 
Engadinerhauses vereinbaren liessen. Die Gestaltung werde den Bauherren 
zwingend vorgeschrieben oder empfohlen, was sich aus dem Gestaltungsplan 
und den Vorschriften dazu ergeben solle. In den vorliegend ebenfalls 
anwendbaren Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde … aus dem Jahre 1977 
wurde festgehalten, dass unregelmässig über die Fassade verteilte, 
tiefliegende, kleine Trichterfenster den muralen Charakter der Bauweise 
unterstrichen. Kleine Fensteröffnungen seien auch heute noch im Hinblick auf 
die extremen Temperaturbedingungen im Winter und die Energieknappheit 
wünschenswert. Es sei möglich, den muralen Charakter hervorzuheben und 
damit die architektonische Eingliederung zu gewährleisten, indem bei den 
Öffnungen besondere Sorgfalt angewandt werde. In der Fassadengestaltung 
sei darauf zu achten, die asymmetrisch unregelmässig erscheinende 
Anordnung der Fensteröffnungen zu bewahren. Die Fenster unterschieden 
sich oft in ihrer Grösse, den Proportionen und ihrer Lage sowie ihrer 
Ausbildung. Dabei seien breite Fenster, im Gegensatz zu kleinen, schmalen 
Fenstern, schlecht. Als Balkone seien für Engadinerhäuser überdachte 
Loggien, welche mit Vorliebe gegen Süden orientiert seien, üblich. Die als 
reine Holzkonstruktionen zu erstellenden Balkone müssten sich dabei gut in 
den Baukörper integrieren. Dies werde mit tief liegenden Balkonen (Loggien) 
am besten erreicht.
3. a)
Gemäss 
dem 
Baugesuch 
beziehungsweise 
den 
beiliegenden 
Grundrissplänen der drei Stockwerkeinheiten Nr. 211, 212 und 213 
beabsichtigt der Beschwerdeführer zum einen die Vergrösserung von 
bestehenden Fenstern, um eine höhere, natürliche Besonnung der 
Räumlichkeiten zu erreichen. Dabei soll in der Wohnung Nr. 211 das nördliche 
Fenster von 57x59cm auf neu 150x165cm, in der Wohnung Nr. 212 die 
östlichen Fenster von 20x54cm auf neu 70x165cm beziehungsweise von 
57x59cm auf neu 125x85cm sowie in der Wohnung Nr. 213 das südlich 
gelegene Fenster von 57x59cm auf neu 110x110cm vergrössert werden. Die 
Gemeinde stellt sich die Vergrösserung der Fenster betreffend auf den 
Standpunkt, dass das ausgewogene Verhältnis von einheitlich erstellten 


Baukörpern innerhalb der Gesamtüberbauung durch die Vergrösserung der 
Fenster in dem vom Beschwerdeführer vorgesehenen Masse empfindlich 
gestört würde. Dieser Ansicht der Gemeinde vermag sich das Gericht 
anzuschliessen. 
Die 
geplante 
Vergrösserung 
der 
Fenster 
in 
den 
Stockwerkeinheiten Nr. 211, 212 und 213 würde eine Zunahme der 
Fensterfläche von rund 1.1 m2 auf rund 5.9 m2 beziehungsweise eine 
Vergrösserung der Fensterfläche um rund 530 Prozent bedeuten. Diese 
Vergrösserung der Fenster stet nun aber offensichtlich im Widerspruch zum 
Quartierplan … sowie zu den Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde ... Die 
ersuchte massive Vergrösserung der Fenster lässt sich mit den traditionellen 
Gestaltungsprinzipien des Engadinerdorfes und des Engadinerhauses, 
welche typischerweise unregelmässig über die Fassade verteilte, kleine, 
tiefliegende Trichterfenster vorsehen, nicht vereinbaren. Dass die vom 
Beschwerdeführer geplanten, vergrösserten Fenster von bis zu 150x165cm 
nicht unter die erwähnte Definition der wünschenswerten, kleinen Fenster 
fallen, 
ist 
offenkundig. 
Darüber 
hinaus 
würde 
das 
einheitliche 
Erscheinungsbild der Überbauung, wie die Gemeinde korrekt vorbrachte, 
durch die massive Vergrösserung der Fenster offensichtlich gestört werden. 
In Anwendung ihres Ermessenspielraums in Ästhetikfragen durfte die 
Gemeinde demnach die Vergrösserung der Fenster zweifelsohne ablehnen. 
b)
Zum anderen ersuchte der Beschwerdeführer die Gemeinde mit Baugesuch 
vom 9. Mai 2011 um die Bewilligung zum Umbau des Balkons in der Wohnung 
Nr. 213. Dabei sollte die Holzkonstruktion aus witterungstechnischen Gründen 
durch einen festen, gemauerten und verkleideten Balkon ersetzt werden. Wie 
jedoch den Fotomontagen des Beschwerdeführers zu entnehmen ist, besteht 
an der Südfassade des betreffenden Hauses A/31 mindestens ein weiterer 
Balkon mit selbiger Holzkonstruktion wie sie jener des Beschwerdeführers 
aufweist. Mit Blick auf die Erwähnung in den Gestaltungsrichtlinien der 
Gemeinde wurde die Holzkonstruktion für die Balkone denn auch ganz 
bewusst gewählt, unterstreichen solche Holzbalkone doch den typischen 
Charakter des Engadinerhauses. Auch die Neugestaltung des Balkons ist 
demnach mit den Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde beziehungsweise dem 
Quartierplan … nur schwer vereinbar, weshalb die Gemeinde in Anwendung 


ihres erheblichen Ermessensspielraums in Ästhetikfragen auch dieses 
Vorhaben ablehnen durfte. 
c)
Die ersuchte Vergrösserung der Fenster sowie die Neugestaltung des 
Balkons stellen überdies, wie die Gemeinde richtig ausführte, der 
Verschönerung und der Bequemlichkeit dienende Bauarbeiten im Sinne von 
Art. 647e des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) dar. Solche 
Bauarbeiten dürfen nun aber dem Gesetzestext folgend nur mit Zustimmung 
aller Miteigentümer ausgeführt werden. Demzufolge hätten dem Bauprojekt 
des Beschwerdeführers mit Bezug auf die Vergrösserung der Fenster sowie 
die Neugestaltung des Balkons sämtliche Stockwerkeigentümer zustimmen 
müssen. Dies ist vorliegend aufgrund der einen Stimmenthaltung in der 
Stockwerkeigentümerversammlung vom 21. Januar 2011 unbestritten nicht 
der Fall. Ob die Stimmenthaltung dabei, wie der Beschwerdeführer 
vorbrachte, von einem bevollmächtigten Vertreter eines ausländischen 
Eigentümers, welcher sonst nie an einer Stockwerkeigentümerversammlung 
teilnimmt, oder von sonst wem stammt, ist belanglos. Die Gemeinde hätte 
daher auf das Baugesuch des Beschwerdeführers betreffend der 
Vergrösserung der Fenster und der Neugestaltung des Balkons gar nicht 
eintreten müssen. 
4.
Des Weiteren wurde im Baugesuch um den Ersatz dreier Fenster 
nachgesucht, ohne jedoch deren Dimensionen zu ändern. Bei diesen Arbeiten 
handelt es sich, im Gegensatz zur Vergrösserung der Fenster sowie der 
Neugestaltung 
des 
Balkons, 
um 
notwendige 
bauliche 
Unterhalts-, 
Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten im Sinne von Art. 647c ZGB. 
Diese können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt 
werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem 
einzelnen vorgenommen werden dürfen. Da vorliegend anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversammlung die Mehrheit der Eigentümer den 
Bauvorhaben des Beschwerdeführers zugestimmt hat, wäre die Gemeinde 
verpflichtet gewesen, das Baugesuch mit Bezug auf den Ersatz der erwähnten 
Fenster ebenfalls zu behandeln. Diesbezüglich hat die Gemeinde das 
Baugesuch jedoch gar nicht geprüft. Damit muss sie sich eine 


Rechtsverweigerung vorwerfen lassen, ist doch der Anspruch des 
Beschwerdeführers auf vollständige Prüfung seines Baugesuchs unbestritten. 
Die Gemeinde kann sich diesbezüglich auch nicht damit rechtfertigen, dass 
die Unterlagen allenfalls ungenügend gewesen seien. Wäre dies der Fall 
gewesen, hätte die Gemeinde beim Beschwerdeführer weitere Unterlagen 
nachfordern müssen. 
5. a)
Demzufolge ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und der angefochtene 
Entscheid mit Bezug auf den nachgesuchten Ersatz von Fenstern selbiger 
Dimension 
aufzuheben. 
Die 
Angelegenheit 
ist 
an 
die 
Gemeinde 
zurückzuweisen, dass diese den betreffenden Teil des Baugesuchs prüfe und 
darüber befinde. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zu zwei 
Dritteln zulasten des Beschwerdeführers und zu einem Drittel zulasten der 
Gemeinde 
… 
Eine 
aussergerichtliche 
Entschädigung 
an 
den 
Beschwerdeführer erübrigt sich, da er sich nicht anwaltlich vertreten liess. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Entscheid 
mit Bezug auf den nachgesuchten Ersatz von Fenstern aufgehoben. Die 
Angelegenheit wird an die Gemeinde zurückgewiesen, dass sie den 
betreffenden Teil des Baugesuchs ebenfalls prüfe und darüber befinde. Im 
Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr.
1'730.--
gehen zu zwei Dritteln zulasten von … und zu einem Drittel zulasten der 
Gemeinde ... Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit 


Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.