gr_gerichte · VR3 2024 43 · 2025-06-16 · de
StGB 137-172 Vermögen

nachträgliche Baubewilligung | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 16. Juni 2025
Referenz
VR3 24 43
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Moses, Vorsitz
Cavegn und Brun
Fleisch, Aktuar
Parteien
A._____ und A.B._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri
gegen
Gemeinde Urmein
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG Christina Blumenthal
Gegenstand
nachträgliche Baubewilligung

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Sachverhalt
A.
A._____ und A.B._____ reichten am 24. Oktober 2017 ein Baugesuch für
den Umbau der bestehenden Liegenschaft auf dem Grundstück Nr. Z.1._____ im
Grundbuch der Gemeinde Urmein ein, welches die Erstellung von zwei Wohnungen
vorsah. Das Gesuch wurde unter Auflagen bewilligt.
B.
Am 29. Oktober 2018 wies die Gemeinde Urmein A._____ und A.B._____
darauf hin, dass die Baubewilligung erlösche, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert
Jahresfrist begonnen werde. Gleichzeitig wurde ihnen mitgeteilt, dass es beim
Erlass der Baubewilligung versäumt worden sei, die Auflage für den Eintrag einer
Erstwohnung im Grundbuch zu verfügen.
C.
Am 5. November 2018 beantragten A._____ und A.B._____ die
Verlängerung der Baubewilligung um ein Jahr. Die Fristverlängerung wurde von der
Gemeinde Urmein am 21. November 2018 unter zusätzlichen Auflagen bewilligt.
Unter anderem wurde verfügt, dass mit dem Bau erst begonnen werden dürfe, wenn
die Wohnung, welche mit einer Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 des
Zweitwohnungsgesetzes belegt werde, bestimmt sei.
D.
Am 16. April 2019 bewilligte die Gemeinde Urmein eine von A._____ und
A.B._____ eingereichte Projektänderung, welche zwar eine Erweiterung der
Hauptnutzfläche umfasste, aber auf die Erstellung einer zweiten Wohnung
verzichtete.
E.
Nachdem an der erfolgten Bauabnahme verschiedene Abweichungen zu den
bewilligten Plänen festgestellt wurden, erliess die Gemeinde Urmein am 6. März
2024 eine nachträgliche Baubewilligung. Dabei verfügte sie, dass auf dem
Grundstück Nr. Z.1._____ zwei Wohnungen bestehen und für die zweite Wohnung
eine Erstwohnungsauflage im Grundbuch anzumerken ist.
F.
Gegen diese Verfügung reichten A._____ und A.B._____ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) am 22. April 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden ein.
Erwägungen
1.1.
Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft.
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des
Kantons
Graubünden
fusioniert,
welches
ab
diesem
Datum
die
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des
Kantons Graubünden; BR 110.100). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000)

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werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am 1. Januar 2025) beim
Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses
Gesetzes dem Obergericht übertragen.
1.2.
Gemäss
Art.
49
Abs.
1
lit.
a
des
Gesetzes
über
die
Verwaltungsgerichtspflege (VRG; BR 370.100) ist das Obergericht für die
Beurteilung von Entscheiden von Gemeinden örtlich und sachlich zuständig, soweit
diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist die
nachträgliche Baubewilligung vom 6. März 2024 der Gemeinde Urmein. Dieser
Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt dar. Als Adressat des
angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52
Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG) ist somit einzutreten.
1.3.
Die Beschwerdeführer beantragten in ihrer Beschwerde vom 22. April 2024
die Sistierung des Verfahrens bis zum Inkrafttreten der Teilrevision des
Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702). Da die Teilrevision in der Zwischenzeit in
Kraft getreten ist, erübrigt sich eine Sistierung.
2.1.
Streitig ist vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht eine
Erstwohnungsauflage verfügt hat. Gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG dürfen altrechtliche
Wohnungen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen auferlegt werden müssen,
erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Die
Hauptnutzfläche (HNF) darf dabei um maximal 30 % erweitert werden. Art. 11 Abs.
3 aZWG enthielt zudem noch die Regelung, dass im Rahmen der Erweiterung keine
zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden dürfen. Diese Einschränkung wurde
jedoch per 1. Oktober 2024 gestrichen. HNF sind diejenigen Flächen eines
Geschosses, die der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren
Sinne dienen. Bei Wohnhäusern sind dies beispielsweise die Wohnräume, die
Küche, das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen, den
Verkehrsflächen, den Funktionsflächen und den Konstruktionsflächen bilden sie die
sogenannte Geschossfläche (siehe dazu SIA-Norm 416; Botschaft vom 19. Februar
2014 zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen, BBl 2014 2287, 2310; Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 2022 33 vom 27. Juni 2023 E.
7.4.2).

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2.2.
Die Beschwerdegegnerin hielt in der angefochtenen Verfügung fest, dass
anlässlich der Bauabnahme diverse abweichende Innenausbauten festgestellt
worden seien. Unter anderem seien Anschlüsse für eine weitere Küche gelegt und
das Gebäude mit zwei Haupteingangstüren sowie zwei Zugängen für die separate
Nutzung des Estrichs erstellt worden. Deshalb erscheine die künftige Nutzung des
Gebäudes mit zwei separaten Wohneinheiten als wahrscheinlich. Zudem sei der mit
"Werkstatt/Lager" bezeichnete Raum gleich wie die restliche HNF mit separater
Nasszelle,
Bodenheizung,
grossen
Fenstern
und
Feinsteinzeug-Fliesen
ausgestattet worden, weshalb dieser als HNF zu qualifizieren sei. Somit sei die
maximal zulässige Erweiterung insgesamt um 72.18 m2 überschritten worden,
weshalb eine Erstwohnungsauflage verfügt werden müsse. Als mildere Massnahme
werde jedoch das Wohnhaus in zwei Wohneinheiten unterteilt und nur die zweite
Wohnung mit einer Erstwohnungsauflage versehen (act. B.3).
2.3.
Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass gemäss den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid von einer altrechtlichen HNF von
184.16 m2 auszugehen sei. Somit sei eine Erweiterung auf maximal 239.41 m2
zulässig. Diese Beschränkung sei eingehalten worden, da lediglich eine Fläche von
236.19 m2 realisiert worden sei. Der als "Werkstatt/Lager" bezeichnete Raum sei
genau so ausgeführt worden, wie er von der Beschwerdegegnerin bewilligt worden
sei. Somit sei bereits bei Erteilung der Baubewilligung die Lage und Ausgestaltung
des Raumes klar gewesen. Diesen nun nachträglich als HNF zu qualifizieren,
widerspreche der Baubewilligung. Ebenfalls bestritten wird, dass eine Nutzung mit
zwei Wohneinheiten vorgesehen sei. Diese Frage erübrige sich aber ohnehin
aufgrund der verabschiedeten Teilrevision des ZWG. Des Weiteren rügen die
Beschwerdeführer eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips, indem die
Beschwerdegegnerin keine milderen Massnahmen geprüft habe. Namentlich hätte
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend Werkstatt/Lager
verfügt werden können, wonach diese Räumlichkeit nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden dürfe (act. A.1).
3.1.
Bei der Bewilligung der Projektänderung vom 16. April 2019 wurde die
altrechtlich bestehende HNF mit 179.61 m2 beziffert (act. C.2). Diese Berechnung
der HNF wurde ausdrücklich zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung
erklärt (act. C.3a). Gemäss der Beschwerdegegnerin wurden bei der Berechnung
fälschlicherweise auch zwei Fleischkammern im Dachgeschoss zur HNF
dazugezählt (act. A.4 S. 3). Ausgehend von den 179.61 m2 hätte die HNF auf
maximal 233.49 m2 erweitert werden dürfen. Bewilligt wurde jedoch eine
Erweiterung auf 236.11 m2, was einer Erhöhung um 31.46 % statt den erlaubten 30

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% entspricht. Die Bewilligung verstösst somit gegen Art. 11 Abs. 2 ZWG und hätte
nicht erteilt werden dürfen. Da die Bewilligung jedoch bereits in Rechtskraft
erwachsen ist, kann dieser Verstoss im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden,
weshalb die Erweiterung auf 236.11 m2 als bewilligt zu gelten hat. Dies gilt jedoch
nicht für die nach der Bauabnahme vorgenommene neue Berechnung bzw.
Erhöhung der altrechtlich bestehenden HNF auf 184.16 m2 (act. C.12), welche sich
offensichtlich nicht auf den Altbau, sondern auf den Neubau abstützt (act. C.11).
Die altrechtliche Bestandesfläche, wie sie in der Baubewilligung korrekt
festgehalten wurde, kann nicht nachträglich verändert werden. Zudem räumt die
Gemeinde selbst ein, dass die Neuberechnung gegen die Berechnungsvorgaben
der SIA-Norm 416 verstösst und somit unzulässig ist. Auszugehen ist folglich von
der ursprünglich ermittelten HNF von 179.61 m2. Die maximal zulässige Erweiterung
verbleibt somit bei 236.11 m2.
3.2.
Gemäss den revidierten (endgültigen) Bauplänen beläuft sich die letztlich
realisierte HNF auf 239.18 m2 (act. C.11 und C.12). Die Beschwerdeführer
behaupten zwar, dass die realisierte Fläche nur 236.19 m2 betrage. Es gibt
allerdings keinen Grund, die in den revidierten Bauplänen enthaltene Fläche von
239.18 m2 anzuzweifeln, zumal die Baupläne von der Bauherrschaft selbst stammen
und im Rahmen der Bauabnahme überprüft wurden. Damit steht fest, dass die
bewilligte Erweiterung um 3.07 m2 übertroffen wurde. Die altrechtlich bestehende
HNF wurde somit statt den gesetzlich zulässigen 30 %, bzw. den bewilligten 31.46
%, unzulässigerweise um 33.17 % erweitert. Auffallend ist dabei, dass nicht nur ein
einzelner, sondern gleich mehrere Räume grösser als bewilligt ausgefallen sind,
was auf eine gewisse Systematik schliessen lässt. Dies wiegt umso schwerer, da
bereits die mit der Projektänderung bewilligte Erweiterung auf 236.11 m2 den
gesetzlichen Rahmen überstieg und von der Baubehörde nicht hätte bewilligt
werden dürfen. Somit steht fest, dass sowohl die maximal zulässige Erweiterung
gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG als auch die Erweiterung gemäss der Bewilligung vom
16. April 2019 überschritten wurde und folglich eine Nutzungsbeschränkung nach
Art. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG zu verfügen ist. Die Frage nach der Qualifikation des als
"Werkstatt/Lager" bezeichneten Raumes erübrigt sich damit ebenso wie die Frage
nach der Anzahl der erstellten Wohneinheiten.
3.3.
Zu klären bleibt noch der Umfang der Nutzungsbeschränkung. Realisiert
wurde lediglich eine Wohnung, weshalb die Erstwohnungsauflage grundsätzlich die
ganze Wohnung betreffen würde. Die Beschwerdegegnerin nahm aufgrund der
baulichen Ausgestaltung jedoch eine Unterteilung in zwei Wohneinheiten vor und
verfügte nur für die zweite (kleinere) Wohnung eine Erstwohnungsbeschränkung.

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Aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips ist bei mehreren gleich geeigneten
Massnahmen die Mildeste zu wählen. Vorliegend erscheint die Unterteilung in zwei
Wohneinheiten milder als eine Nutzungsbeschränkung auf dem ganzen Gebäude,
zumal die Beschwerdeführer ursprünglich auch zwei Wohnungen geplant hatten
und es nicht unwahrscheinlich erscheint, dass in Zukunft eine Aufteilung in zwei
Wohneinheiten stattfindet. Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin erweist sich
daher als verhältnismässig und die verfügte Erstwohnungsauflage ist auf der
zweiten Wohneinheit zu belassen.
4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die mit der nachträglichen
Baubewilligung vom 6. März 2024 verfügte Erstwohnungsauflage zu Recht erfolgte.
Die dagegen erhobene Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
unterliegenden Beschwerdeführern aufzulegen (Art. 73 Abs. 1 VRG).
5.2.
Eine
Parteientschädigung
ist
nicht
zuzusprechen,
da
die
Beschwerdegegnerin lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt
hat (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
340.00
Total
CHF
3'340.00
gehen zulasten von A._____ und A.B._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]