gr_gerichte · R 2008 49 · 2008-10-28 · de
Baueinsprache

Baugesuch (BAB) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 08 49
4. Kammer
URTEIL
vom 28. Oktober 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (BAB)
1. a)
… ist Eigentümer der Parzelle Nr. 107, im Gebiet …, in der Gemeinde ... Die
Parzelle Nr. 107 umfasst eine Fläche von 27'962 m2, wovon gemäss Angaben
des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation (ALG) vom 13. August 2008
3'700 m2 als Magerwiese und 3'000 m2 als Weide bewirtschaftet werden. Der
Rest von 21'262 m2 ist nach diesen Angaben Wald. Auf der Parzelle Nr. 107
steht eine ehemalige Maiensässbaute (Assek.-Nr. 95), welche aus einem
Erdgeschoss und einem Estrich besteht. Die Baute verfügt über eine Küche
und einen Abort mit abflussloser Grube. Ein Wasseranschluss ist nicht
vorhanden. Nach den Feststellungen des Amtes für Raumentwicklung (ARE)
beträgt
die
Bruttogeschossfläche
(BGF)
ca.
34.8
m2
und
die
Bruttonebenfläche (BNF) ca. 15.1 m2. Die Hütte befindet sich an einer
Hanglage direkt über der dort vorbeiführenden Meliorationsstrasse.
b)
Gemäss Zonenplan der Gemeinde … 1:10'000 mit Gestaltungselementen
vom 15. Dezember 2000, von der Regierung genehmigt am 6. November
2001, liegt die Baute in der Landwirtschaftszone, welche von der
Landschaftsschutzzone überlagert ist. Gemäss Art. 50 des Baugesetzes der
Gemeinde … vom Jahre 2000 (BG) gilt für die Landschaftsschutzzone was
folgt:
„1Die Landschaftschutzzone schützt Landschaften und Landschaftsteile von
besonderer Schönheit und Eigenart, wie die Umgebung von Siedlungen,
Aussichtslagen und Baumbestände vor der Zerstörung und Verbauung.
2Die Erstellung von Bauten und Anlagen, wesentliche Terrainveränderungen,
Abbauvorhaben, Materialablagerungen, Deponien und andere bauliche
Vorkehren, die dem Zonenzweck entgegenstehen, sind nicht gestattet. Neue
Strassen und Wege sind nur zulässig, soweit sie für die Nutzung des

betreffenden Gebietes unerlässlich sind oder ein anderes überwiegendes
öffentliches Interesse nachgewiesen ist.
3Bestehende Bauten dürfen erneuert werden.“
2.
Am 7. Juli 2004 liess … dem damaligen Amt für Raumplanung (ARP, heute
ARE) das Gesuch stellen, die Hütte wegen des Neubaus der
Meliorationsstrasse nach Osten zu verschieben. Das ARP teilte gemäss
Angaben im angefochtenen Entscheid im September 2004 der Gemeinde
telefonisch mit, dass dem Vorhaben mit Bezug auf Art. 50 BG die Bewilligung
nicht in Aussicht gestellt werden könne.
3.
Am 1. November 2004 stellte … das Gesuch um Abbruch und Wiederaufbau
der
Hütte.
Die
Hütte
sei
1925
erstellt
und
ursprünglich
als
Maiensäss/Wohnhaus genutzt worden. Letztmals sei sie 1961 umgebaut
worden. Es handle sich um ein nicht landwirtschaftliches Bauvorhaben mit der
vorgesehenen Nutzung als Ferien-/Wochenendhaus resp. Jagdhütte. Das
Maiensäss werde schon seit Jahrzehnten als Maiensäss zum Hirten, Käsen,
Ausfüttern und als Wohnhaus benutzt. Durch die Verschiebung des
Maiensässes um ca. 5 m gegen Osten könnte auf eine im Zusammenhang
mit dem Neubau der Meliorationsstrasse zu errichtende Stützmauer verzichtet
werden. Am 3. März 2005 teilte das ARP mit, dass dafür keine Bewilligung in
Aussicht gestellt werden könne.
4. a)
Am 29. Juni 2006 stellte … das Gesuch um Erneuerung und Erweiterung
seiner Hütte. Die Hütte diene als Ferien-/Wochenendhaus und Jagdhütte
sowie als landwirtschaftliche Temporärwohnbaute und als Sennerei-
/Käsereihütte. Das zugehörige Pachtland bestehe aus Parzelle Nr. 40/71 mit
16 ha, Parzelle Nr. 78/80 mit 666 m2, Parzelle Nr. 81/102 mit 669 m2, Parzelle
Nr. 107/108 mit 673 m2 und Parzelle Nr. 118/119 mit 679 m2. Im Gebäude sei
kein Wasser vorhanden, ein Anschluss sei aber vorgesehen. In der
Umgebung sei Wasser von einem Brunnen verfügbar. Die Küche sei
vorhanden, nicht aber Bad und Dusche, diese seien vorgesehen, ebenso ein
Wasserklosett. Jetzt bestehe ein Abort mit abflussloser Grube resp. eine
abflusslose Toilette. Ein Stromanschluss sei nicht vorhanden, aber geplant.

b)
Am 8. August 2006 befürwortete die Gemeinde zuhanden des ARE die
Renovation. Unklar sei lediglich, weshalb im Baugesuchsformular sowohl
„nicht landwirtschaftliches“ als auch „landwirtschaftliches“ Bauvorhaben
angekreuzt sei. Es sei wohl stark übertrieben, wenn der Gesuchsteller
schreibe, dass die Hütte seit Jahrzehnten zum Hirten, Käsen etc. benützt
worden sei. Die Hütte habe schon seit längerer Zeit nicht mehr benutzt werden
können. Der landwirtschaftliche Betrieb sei seit mehr als 20 Jahren
verpachtet. Als der Vater des Gesuchstellers den Hof noch geführt habe, sei
nichts mehr investiert und renoviert worden.
Das ARE betrachtete das Bauvorhaben als Abbruch- und Wiederaufbau der
Maiensässhütte, welches nicht bewilligt werden könne. Es sei nur eine
Renovation zulässig, teilte das ARE der Gemeinde telefonisch mit.
5.
Am 14. März 2007 ersuchte … um eine Projektänderung. Am 2. April 2007
teilte ihm die Gemeinde mit, dass sie diese Pläne zurückweise. Sie machte
ihn darauf aufmerksam, dass bei einem neuem Gesuch u.a. folgende
Auflagen beachtet werden müssen: Abbruch/Wiederaufbau in der gleichen
Grösse, Erhöhung des Dachstocks um max. einen Meter und die Erstellung
eines bergseitigen, gegen aussen nicht sichtbaren Kellers von max. 6 m2.
6. a)
Am 10. August 2007 reichte … erneut ein Baugesuch ein. Darin wurde
wiederum der Abbruch und Wiederaufbau der Hütte beantragt. Das
Bauvorhaben sei nicht landwirtschaftlich. Der Wohnteil sei seit 1925 und bis
anhin zu landwirtschaftlichen Zwecken verwendet worden. Es bestehe eine
Schlafmöglichkeit (4-6 Betten) und der bestehende Wohnteil werde seit 1961
zu Ferienzwecken verwendet. Das Maiensäss solle abgebrochen und wieder
aufgebaut werden. Die Gebäudegrundmasse würde nicht verändert, die
Gebäudehöhe aber um einen Meter angehoben. An der Ostseite werde ein
neuer Holzschopf angebaut. Bergseits (Nordseite) werde unter Terrain ein
Keller angebaut.
b)
Am 28. September 2007 leitete die Gemeinde das Gesuch an das ARE weiter.
Der Vorstand habe am 26. September 2007 beschlossen, das Gesuch zu
unterstützen. Der Abbruch sei zu gestatten, da die Bausubstanz sehr schlecht

sei. Die Erhöhung, den Anbau des Holzschopfs und den Keller habe man mit
dem ARE 2005 vorbesprochen.
c)
Am 19. Mai 2008 verweigerte das ARE die Bewilligung für Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzone (BAB-Bewilligung). Damit gelte das
Baugesuch als abgewiesen (Art. 87 Abs. 5 des Raumplanungsgesetzes für
den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100). Das Baugesuch sei nicht
zonenkonform im Sinne von Art. 16a Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des
Bundes (RPG; SR 700). Das Ferien- resp. Wochenendzwecken dienende
Bauvorhaben stehe offensichtlich in keinem Zusammenhang mit der
landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens. Mangels Standortgebundenheit
könne keine Bewilligung gemäss Art. 24 RPG erteilt werden. Wegen den
geplanten baulichen Massnahmen komme auch eine Bewilligung gemäss Art.
24a RPG, und, da kein nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb vorliege, auch
eine Bewilligung gemäss Art. 24b RPG nicht in Frage. Da auch keine
landwirtschaftliche Wohnbaute vorliege, könne keine Bewilligung gestützt auf
Art. 24d Abs. 1 RPG erteilt werden.
Mit Bezug auf die Besitzesstandsgarantie gemäss Art. 24c RPG hielt das ARE
fest, dass mit dem Bauvorhaben die vorhandene und zonenwidrig genutzte
Fläche von 49.9 m2 (ca. 34.8 m2 BGF und ca. 15 m2 BNF) um ca. 33 m2, d.h.
um 65% nach aussen erweitert würde, was einer Erweiterung der zonenwidrig
genutzte Fläche gegen aussen um weit mehr als die nach Art. 42 Abs. 3 lit. b
der Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV; SR 700.1) zulässigen 30%
entspreche. Allein schon deshalb werde hier die Identität der Baute
einschliesslich ihrer Umgebung im Sinne von Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV nicht
gewahrt. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die ursprünglich eingeschossige
landwirtschaftliche
Baute
in
ein
zweigeschossiges
Ferien-
und
Wochenendhaus umgebaut werden solle. Dies führe zusammen mit der
Komfortsteigerung (Anhebung Dach, vergrösserte Nutzfläche, neue und
vergrösserte Fenster, neue Küche resp. Dusche und neues WC, separate
Schlafräume, neues Kellerabteil) zu einer nach aussen auffälligen
Intensivierung der Freizeit- und Erholungsnutzung, welche in der
Landschaftsschutzzone nicht erwünscht sei. Das Bauprojekt widerspreche
folglich Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV (Identitätswahrung).

Die Hütte befinde sich in einer Landschaftsschutzzone. Gemäss Art. 50 Abs.
3 BG dürften dort bestehenden Bauten lediglich erneuert werden. Sobald
Räume versetzt, Wände herausgebrochen und neue Wände eingezogen
würden oder die Zweckbestimmung bisheriger Räume wesentlich verändert
werde, könne nicht mehr von einer Erneuerung gesprochen werden. Eine
zulässige Erneuerung setze mithin voraus, dass die Zwecksetzung bzw.
Nutzung der Baute vor und nach den Baumassnahmen identisch sein müsse
(PVG 1989 Nr. 38, E. 3a). Abbruch und Wiederaufbau verbunden mit einer
Dachanhebung überschreite offensichtlich die unter dem Begriff der
Erneuerung zulässigen Baumassnahmen. Auch diesbezüglich liege ein
Widerspruch zu Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV vor. Zudem sei das Vorhaben nicht
mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung im Sinne von Art. 24c Abs. 2
RPG
vereinbar,
da
dieses
gegen
die
Bestimmungen
der
Landschaftsschutzzone gemäss Art. 50 Abs. 3 BG verstosse. Folglich komme
auch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG i.V.m. Art.
42 RPV nicht in Frage.
7.
Dagegen liess … am 19. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde
erheben und beantragte die Aufhebung des BAB-Entscheides vom 19. Mai
2008 und die Bewilligung des Bauvorhabens „Ferien-/Wochenendhaus“
(Abbruch und Wiederaufbau mit Erweiterung). Betreffend die konkreten
Flächenmasse gehe das ARE von falschen Annahmen aus und habe
Rechnungsfehler begangen. Es liege eine massvolle Erweiterung vor. Das
Bundesrecht räume grundsätzlich den Erweiterungsanspruch ein und behalte
nur untergeordnet die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vor. Eine Norm im Gemeinderecht, welche die Ansprüche aus
dem Bundesrecht unbesehen des Einzelfalls negiere, sei aufgrund der
derogatorischen Kraft des Bundesrechts nicht anwendbar. Auch mit Blick auf
den Vertrauensschutz sei das Bauprojekt zu bewilligen.
8.
Am 25. August 2008 beantragte das ARE die Abweisung der Beschwerde.
Die Begründung entspricht im Wesentlichen den Ausführungen in der
ergangenen Verfügung. Bei der Berechnung der Flächenmasse wurde das
BNF von 13.3 m2 auf 15.1 m2 korrigiert. Dies ändere aber nichts am Ergebnis,

wonach das bestehende Dachgeschoss nicht der BGF zuzurechnen sei und
nicht als Grundlage für eine BGF-Erweiterung dienen könne. Die bestehende
BNF im Dachgeschoss werde von ca. 13.3 m2 sozusagen durch eine neue,
ca. 13.3 m2 grosse BNF im Dachgeschoss ersetzt. Die Erweiterung nach
aussen führe jedoch dazu, dass die bestehende BNF von ca. 13.3 m2 um mehr
als 100% erweitert werde.
9.
Am 27. Oktober 2008 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichtes im
Beisein des Beschwerdeführers und seines Rechtsvertreters, dem ARE sowie
Vertretern der Gemeinde vor Ort einen Augenschein durch. Allen
Anwesenden wurde dabei Gelegenheit gegeben, ihren Standpunkt anhand
der Örtlichkeiten in mündlicher Form zu verdeutlichen.
Auf die Erkenntnisse am Augenschein sowie auf die weiteren Darlegungen in
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die
Bewilligungsverweigerung des ARE vom 19. Mai 2008 zum Bauvorhaben
ausserhalb der Bauzone. Beschwerdethema bildet die Frage, ob die
Bewilligungsverweigerung des ARE für den Abbruch und Wiederaufbau der
Maiensässbaute gesetzeskonform ist.
2.
Für die Beantwortung der Frage, ob das ARE das Baugesuch zu Recht
abgewiesen hat, ist das ausserhalb der Bauzone gelegene Umbauvorhaben
auf seine Übereinstimmung mit dem Bundesgesetz über die Raumplanung
(Raumplanungsgesetz [RPG; SR 700]) und dem kommunalen Baugesetz zu
untersuchen.
3. a)
Im konkreten Fall ist zunächst strittig, ob es sich beim Bauvorhaben um eine
landwirtschaftliche - wie vom Beschwerdeführer behauptet - oder
nichtlandwirtschaftliche Temporärwohnbaute handelt. Temporär genutzter
Wohnraum ist praxisgemäss in der Landwirtschaftszone nur dann

zonenkonform bzw. standortgebunden, wenn er für die ordnungsgemässe
Bewirtschaftung eines Maiensässes oder einer Bergwiese benötigt wird, ein
längeres Verweilen am fraglichen Ort unentbehrlich ist und dieser von der
Bauzone weit entfernt liegt (VGU R 06 102, R 06 2, R 03 87, R 01 68; PVG
2001 Nr. 36, E. 3). Diese Voraussetzungen werden dann als erfüllt erachtet,
wenn mindestens 3 ha landwirtschaftliche Nutzfläche alljährlich gemäht
werden und die Distanz zur nächstgelegenen Bauzone mehr als 8 km beträgt,
bzw. zur Zurücklegung der betreffenden Wegstrecke über 30 Minuten Fahrzeit
aufgewendet werden müssen.
Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers gehört zur Hütte ein 6.5 ha
grosses Land, auf welchem insbesondere auch Vieh weidet. In der Umgebung
der fraglichen Baute besitze er insgesamt 15.5 ha bewirtschaftetes Land.
Demgegenüber ist der Stellungnahme des ALG vom 13. August 2008 zu
entnehmen, dass es für die Bewirtschaftung der 0.67 ha Wiese und Weide
keine Gebäude brauche. Das Grundstück sei gut erschlossen und die
Fahrdistanz vom Grundstück zum Dorf … betrage lediglich 3.5 km. Ein
Neubau sei nach objektiven, landwirtschaftlichen Massstäben nicht
begründbar. Es sei davon auszugehen, dass die vom Eigentümer geltend
gemachten weiteren Grundstücke unabhängig von der Hütte bewirtschaftet
werden könnten. Insgesamt sei die Hütte landwirtschaftlich nicht notwendig.
Da der Beschwerdeführer keine stichhaltigen Argumente gegen den Bericht
des ALG vortragen kann, ist an dessen Richtigkeit nicht zu zweifeln. Der
Augenschein hat sodann aufgezeigt, dass die Hütte lediglich zehn
Autominuten vom Dorf entfernt liegt. Damit steht aber ohne weiteres fest, dass
die oben umschriebenen, kumulativ verlangten Voraussetzungen für die
Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung gestützt auf Art. 22 Abs. 2 lit. a
RPG i.V.m. Art. 16 RPG bzw. einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24
RPG offenkundig nicht gegeben wären.
b)
Der Beschwerdeführer macht geltend, das geplante Bauprojekt sei, entgegen
der Auffassung der Beschwerdegegner, nicht als klassisches Ferienhaus zu
bezeichnen. Er habe zwar in seinem Baugesuch angekreuzt, dass es sich
beim Projekt um ein nichtlandwirtschaftliches Bauvorhaben, nämlich ein
Ferien-/Wochenendhaus/Jagdhütte handeln solle. Dieses Ankreuzen sei

jedoch nicht wörtlich zu nehmen. Er habe damit nur zum Ausdruck bringen
wollen, dass es sich nicht um eine Dauerwohnbaute handle. Die vom
Beschwerdeführer gemachten Angaben erscheinen nicht glaubwürdig und
sind
auch
durch
nichts
belegt.
Angesichts
der
in
früheren
Bewilligungsverfahren gemachten Angaben (Gesuche vom 1. November
2004 und 29. Juni 2006) ist vielmehr anzunehmen, dass es sich um reine
Schutzbehauptungen handelt. Auch wenn es sich um eine bloss
behelfsmässig eingerichtete Maiensässhütte handelt, steht nach dem
Ergebnis des Augenscheins zweifelsohne fest, dass eine Wohnnutzung
anerkannt werden kann. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass die Hütte
seit 1961 als nichtlandwirtschaftliche Temporärwohnbaute genutzt wird.
4. a)
Zu prüfen bleibt somit, ob das Bauvorhaben allenfalls der Erteilung einer
Ausnahmebewilligung gestützt auf die Ausnahmeregelung von Art. 24a-24c
RPG zugänglich ist. Vorliegend kommt einzig eine Bewilligung gemäss Art.
24c RPG in Frage, weshalb von weitergehenden Erläuterungen abgesehen
werden kann. Gemäss Art. 24c RPG können bestehende zonenwidrige
Bauten und Anlagen in Nichtbauzonen mit Bewilligung der zuständigen
Behörde
erneuert,
teilweise
geändert,
massvoll
erweitert
oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie bestimmungsgemäss, das heisst zu
Wohnzwecken, nutzbar und rechtmässig erstellt oder geändert worden sind
(Bestandesgarantie, welche zuvor in Art. 24 Abs. 2 aRPG geregelt wurde). In
jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten. Diese Vorschrift findet gemäss Art. 41 der
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) indes nur Anwendung, wenn die
Baute bzw. Anlage ursprünglich in Übereinstimmung mit dem materiellen
Recht erstellt wurde und folglich erst durch die nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen zonenwidrig wurde. In aller Regel handelt es sich
hierbei um das Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli
1972. Damit wird für landwirtschaftliche Bauten, die vor obgenanntem Datum
ihre
landwirtschaftliche
Bestimmung
verloren
haben,
die
Erweiterungsmöglichkeit
eröffnet
(Vgl.
Walter
Haller/Peter
Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 152, 193 ff.;
Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl.,

Bern 2002, S. 194 ff., 207 ff.). Die Bewilligungsvoraussetzungen werden in
Art. 42 RPV, in Anlehnung an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung
zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, konkretisiert. Demgemäss sind Änderungen an
Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG Anwendung findet, zulässig, wenn
die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Dies beurteilt sich
gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV anhand der gesamten Umstände, wobei folgende
Regeln gelten: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die
anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) nicht um mehr als 60% erweitert
werden.
Wenn
eine
Erweiterung
innerhalb
des
bestehenden
Gebäudevolumens nicht möglich oder zumutbar ist, so kann sie ausserhalb
erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30% der
zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m2 überschreiten; Erweiterungen
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
b)
Gemäss Art. 50 Abs. 3 des vorliegend zur Anwendung gelangenden BG,
dürfen bestehende Bauten in der Landschaftsschutzzone lediglich erneuert
werden. Damit steht diese kommunale Bestimmung nicht in Widerspruch zu
höherrangigem Bundesrecht, wie vom Beschwerdeführer vorgebracht. Den
Gemeinden
ist
gestattet,
in
Verschärfung
der
bundesrechtlichen
Bestimmungen über das Bauen ausserhalb der Bauzone, in ihrer Grund- oder
Spezialordnung strengere Vorschriften aufzustellen.
5. a)
Vorliegend wurde vom Beschwerdeführer der Abbruch und Wiederaufbau
seiner Maiensässbaute beantragt. Streitig und zu prüfen ist, ob die
kommunalen (Art. 50 BG) und bundesrechtlich (Art. 24c PRG und Art. 42
RPV) vorgeschriebenen Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt werden.
Nach Rechtsprechung und Doktrin deckt der Begriff der Erneuerung nur
Vorkehren ab, die das Bauwerk in seinem hergebrachten Bestand, mithin dem
baulichen status quo schützen, ohne es über seine normale Lebensdauer
hinaus zu erhalten und ohne das Bauvolumen zu vergrössern. Darüber
hinausgehende Vorhaben sind als teilweise Änderungen zu qualifizieren
(Hänni, a.a.O., S. 196 f.; Waldmann/Hänni, Handkommentar, RPG 2006, Art.
24c Nr. 10, je mit Hinweisen auf BGE 107 Ib 240; BG-Urteil vom 13. August

1982, S. 7 und 15. Juni 1983, in: ZBl 1984, S. 78). Mit anderen Worten kann
es bei der Erneuerung nur darum gehen, die Bauten und Anlagen instand zu
halten, instand zu setzen oder an die Erfordernisse der Zeit anzugleichen,
ohne deren Umfang, Erscheinung und Zweckbestimmung zu verändern.
Sobald altersbedingt verfallene Bauten durch einen Neubau ersetzt werden,
liegt keine Erneuerung mehr vor (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Rz. 14b
zur Art. 22 RPG; Müller, Die erleichtere Ausnahmebewilligung unter
besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Zürich, Diss., Zürich
1991, S. 110 f.). Zu den Erneuerungen zählt nicht nur das blosse Ausbessern,
sondern auch das Auswechseln einzelner Bauteile (Bandli, Bauen ausserhalb
der Bauzone, Diss., Bern 1989, S. 199; PVG 1986, S. 83 ff.). So qualifizierte
das Verwaltungsgericht den vollständigen Ersatz des Daches und seiner
Isolation als Erneuerung, welche über den einfachen Unterhalt hinausgeht
(PVG 2000 Nr. 59 E. 3). Wird eine von Grund auf neue, vorher nicht
dagewesene Baute erstellt und bringt das Projekt in funktionaler Hinsicht
wesentliche Änderungen mit sich, ist das Vorhaben als Neubau zu
bezeichnen (BVerwG-Urteil A-4010/2007 vom 27. Oktober 2008, E. 13.3). Ein
Wiederaufbau gilt nur dann nicht als (nicht ausnahmebewilligungsfähiger)
Neubau, wenn er sowohl in der Grösse als auch in der Nutzungsart der
ursprünglichen Baute ungefähr entspricht, wieder am gleichen Ort zu stehen
kommt und höchstens teilweise Änderungen beinhaltet (Haller/Karlen,
Raumplangungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Aufl., 1999, Zürich, Nr.
739).
Massgebend
bleibt
letztlich,
welche
Auswirkungen
bzw.
räumliche
Veränderungen durch die Erneuerung geschaffen werden (Heer, Die
raumplanungsrechtliche
Erfassung
von
Bauten
und
Anlagen
im
Nichtbaugebiet, Diss., Zürich 1995, S. 41). Mit Blick darauf wäre vorliegend
ein Abriss mit anschliessendem Wiederaufbau ohne Veränderungen des
Bauvolumens als zulässige Erneuerung zu bejahen, sofern auch die
Wesensgleichheit gewahrt bliebe. Anlässlich des Augenscheins wurde von
Seiten des Architekten sowie der Gemeinde auf die sehr schlechte
Bausubstanz der Hütte hingewiesen. Wenn es in erster Linie darum geht, die
alte Bausubstanz durch neues Material zu ersetzen, fällt dieses Vorhaben
durchaus unter den Begriff der Erneuerung. Das zu beurteilende

Bauvorhaben geht jedoch über die Erhaltung des hergebrachten Zustandes
hinaus, indem die Baute erweitert werden soll. Im Einzelnen ist zusätzlich zum
Wiederaufbau im bisherigen Umfang die Erhöhung des Dachstockes mit
Einbau eines Fensters sowie der Anbau eines Schopfes und der Ausbau
eines Kellers vorgesehen. Die Wahrung der Identität der Baute ist damit
grundsätzlich nicht zu bejahen. Der beantragte Abbruch und Wiederaufbau
geht infolgedessen über die zulässige Erneuerung hinaus (Waldmann/Hänni,
a.a.O., Art. 24c, Nr. 10).
b)
Nach dem Gesagten steht fest, dass allein schon aufgrund der Tatsache, dass
in der Landschaftsschutzzone gemäss Art. 50 Abs. 3 BG lediglich
Erneuerungen vorgesehen sind, die Beschwerde abzuweisen ist. An dieser
Stelle ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer geplante Erweiterung
der Maiensässhütte darüber hinaus auch nicht innerhalb des bundesrechtlich
Zulässigen liegt. Auszugehen ist von Folgendem: Die aBGF resultiert aus der
Summe
aller
Geschossflächen
einschliesslich
Mauer
und
Wandquerschnitten, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt
werden können. Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m sowie
BNF werden nicht der BGF zugerechnet. Zur aBGF zählen auch die zur
Erschliessung der entsprechenden Wohn- und Arbeitsräume dienenden
Verkehrsflächen wie Flure, Korridore, Eingangshallen; Treppen und Rampen
und Aufzugsschächte (BG-Urteil vom 6. Juni 2006 [1A.42/2006] E. 3.3). Das
ARE Graubünden verfolgt zudem die Praxis, dass BGF und BNF
unterschieden und getrennt voneinander berechnet werden. Bei der
Berechnung der Erweiterungsmöglichkeiten wird als Referenzgrösse die
BGF/BNF von 1972 herangezogen. Zudem werden Dachgeschosse
grundsätzlich bei einer lichten Höhe von mehr als 160 cm der BGF, darunter
der BNF, bei einer lichten Höhe unter 90 cm überhaupt nicht angerechnet. Zur
BNF zählen insbesondere Keller, Estrich, Trockenräume, Waschküchen,
Garagen,
Schutzräume,
Räume
für
Haustechnik,
Ver-
und
Entsorgungsschächte, Heiz- und Tankräume, Holzschöpfe, offene überdeckte
Terrassen, Balkone, Garten- und Gerätehäuschen.

c)
Vorliegend ergibt sich aufgrund der Vorgaben des ARE für die aBGF ein Total
von 36.6m2 (34.8 m2 [Erdgeschoss] + 1.8m2 [Estrich]) sowie für die aBNF ein
Total von 14.5 m2 (16.3 m2 [Estrich] - 1.8 m2 [BGF]). Die nBGF umfasst neu
9.3 m2 Keller, 5.85 m2 Holzschopf und 6.65 m2 im neuen OG (alle Raumteile
mit einer lichten Höhe von weniger als 160 cm, die 90 cm Raumhöhe werden
nirgends unterschritten); total resultiert eine nBNF von 21.8 m2. Auf diese
Weise wird die BNF um 7.3 m2 oder 50.3% und die BGF um 24.8 m2 oder
67.5% erhöht. Damit ist die Schranke von Art. 24c Abs. 2 RPG resp. Art. 42
Abs. 3 RPV für eine Erweiterung nach aussen - um eine solche handelt es
sich hier angesichts der Erhöhung und der zusätzlichen Räume (Keller,
Holzschopf) - auf jeden Fall überschritten. Die Argumentation des
Beschwerdeführers, es handle sich um eine Erweiterung nach innen, weil
auch der Boden des OG innerhalb des vorbestehenden Gebäudevolumens
liege, zielt ins Leere. Es kommt einzig darauf an, ob die durch den Umbau
geschaffenen Räumlichkeiten (OG, Keller, Holzschopf) innerhalb der
zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten gemäss Art. 42 Abs. 3 RPV liegen oder
nicht. Dies ist nach dem Gesagten klar nicht der Fall.
6.
Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, in unmittelbarer Nähe der hier
in Frage stehenden Hütte würden diverse andere Bauprojekte liegen, die
ausgebaut und zum Teil massiv vergrössert wurden. Damit wird sinngemäss
ein Verstoss gegen das Gleichbehandlungsprinzip gerügt.
Auch in diesem Punkt kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden. Das
Gleichbehandlungsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 der Schweizerischen
Bundesverfassung (BV; SR 101) ist dann verletzt, wenn der Gesetzgeber
bzw. Rechtsanwender bei Vorliegen gleicher Sachverhalte Unterscheidungen
trifft,
für
die
kein
sachlicher
Grund
vorliegt
(Häfelin/Haller/Keller,
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. Aufl., Zürich, Basel, Genf 2008, Nr.
753). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die betreffenden Bauprojekte können
nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden, da sie unbestritten
allesamt vor Inkrafttreten des neuen Zonenplans 1:10'000 vom 15. Dezember
2000 realisiert wurden, welches das betreffende Gebiet erstmals einer
überlagernden Landschaftsschutzzone zuwies (Regierungsbeschluss 1714

vom 6. November 2001, S. 4 und S. 8 Ziff. 3). Das Rechtsgleichheitsprinzip
ist somit nicht verletzt.
7.
Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf den Vertrauensschutz, indem er
vorbringt, gestützt auf die schriftliche Zusicherung der Gemeinde erhebliche
Investitionen getätigt zu haben, in der Annahme, dass sich sein Projekt
verwirklichen lasse.
Auch diesbezüglich kann dem Beschwerdeführer nicht beigepflichtet werden.
Das Schreiben der Gemeinde vom 2. April 2007 stellt keine Zusicherung
betreffend
die
Verwirklichung
des
Bauvorhabens
dar.
Die
Bewilligungserteilung wurde darin nicht in Aussicht gestellt. Dazu wäre die
Gemeinde auch nicht befugt gewesen. Angesichts der zahlreichen
Baugesuche und Projekteingaben, welche der Beschwerdeführer für seine
Maiensässhütte bereits getätigt hatte, kann davon ausgegangen werden,
dass er über den Verfahrensablauf informiert war. Da die Gemeinde in ihrem
Schreiben vom 2. April 2007 dem Beschwerdeführer keine verbindliche
Zusicherung betreffend die Bewilligung des Bauvorhabens gemacht hat, kann
daraus kein Rechtsanspruch abgeleitet werden. Das beanstandete Vorgehen
der Gemeinde ist somit in jeder Hinsicht rechtmässig.
8. a)
Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Beschwerdeführer ein Abbruch mit
anschliessendem Wiederaufbau seiner Maiensässhütte unter dem Titel der
Erneuerung zu bewilligen wäre, sofern die Identität der Baute gewahrt bliebe,
insbesondere keine Vergrösserung des Bauvolumens vorgenommen würde.
Da das eingereichte Projekt sowohl eine Erhöhung des Dachstockes als auch
den Anbau eines Schopfes sowie den Ausbau des Kellers beabsichtigt, ist das
Vorhaben nicht bewilligungsfähig. Aus diesem Grund ist die vorliegende
Beschwerde abzuweisen.
b)
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten gemäss Art. 73
Abs. 1 VRG vollumfänglich dem unterliegenden Beschwerdeführer
aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen
Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der

Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Vorliegend besteht kein Anlass davon abzuweichen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
2'371.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.