gr_gerichte · R 2005 26 · 2005-09-27 · de
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts

Baubewilligung (Fristverlängerung) | Bauen ausserhalb der Bauzonen

R 05 26
4. Kammer
URTEIL
vom 27. September 2005
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baubewilligung (Fristverlängerung)
1.
… ist Eigentümer der Landwirtschaftsparzelle 583 im Halte von 17'454 m2 in
der Gemeinde ... Im Juni 1999 stellte er bei der Gemeinde das Gesuch für
den Neubau eines Ökonomiegebäudes/Stalles (approximative Baukosten Fr.
180'000.--) auf seinem Grundstück. Im August 1999 machte die Gemeinde
den Bauherrn erstmals darauf aufmerksam, dass folgende Fristen einzuhalten
wären: Ab Erteilung der Baubewilligung – Baubeginn innert eines Jahres; ab
Baubeginn – Fertigstellung innert 3 Jahren. Im Oktober 1999 wurde das
Baugesuch von den zuständigen Instanzen (BAB-Verfahren DIV und
Gemeindebaubehörde)
bewilligt.
Im
Oktober
2000
erfolgte
die
Schnurgerüstabnahme (Baubeginn). Im Oktober 2003 musste der Bauherr
erneut an die Einhaltung der Frist – Bauvollendung samt Umgebungsarbeiten
innert 3 Jahren - erinnert werden. Mitte November 2003 erbat der Bauherr
eine Fristerstreckung um weitere 3 Jahre, da es ihm aus finanziellen Gründen
derzeit nicht möglich sei, den Neubau fertigzustellen. Im Dezember 2003
gewährte die Baubehörde der Gemeinde dem Gesuchsteller zuerst eine
Fristverlängerung um ein Jahr (bis 31.12.2004) und danach mit
Baupolizeiverfügung vom 3./17., mitgeteilt am 21. Januar 2005, auch noch
eine „letzte Nachfrist“ zur Bauvollendung von sechs Monaten (bis 30.06.2005;
Ziff. 1 Dispositiv). Weiter verfügte sie: Wird der begonnene Bau bis dahin nicht
vollendet, so sind unvollendete Bauteile unverzüglich zu entfernen, die
Baugrube ist aufzufüllen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen
(Ziff. 2). Wenn der Bauherr dieser Aufforderung (Wiederherstellung) innert
gesetzter Frist nicht nachkommt, erfolgt die Vollstreckung durch Beauftragte
des Gemeindevorstands auf Kosten des Bauherrn (Ziff. 3).

2.
Dagegen erhob der Bauherr am 18. Februar 2005 frist- und formgerecht
Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige
Aufhebung der angefochtenen Baupolizeiverfügung und angemessene
Fristverlängerung
zur
Fertigstellung
seiner
Stallneubaute
samt
Umgebungsarbeiten, wobei eine weitere Verlängerung nicht vorab
auszuschliessen sei. Zur Begründung führte er im Wesentlichen an, dass er
seit dem Stallbrand (1995/96) und der Aussiedlung aus dem Dorf mit der
Viehhabe an den neuen Standort auf Parz. 583 beträchtliche Umtriebe und
Schwierigkeiten zu überwinden gehabt hätte, weshalb die geplante Stallbaute
vor allem wegen Geldmangels bis heute eben bloss zu 60% hätte erstellt
werden können. Die ihm gesetzte Erledigungsfrist (bis 30.06.05) sei zu kurz,
um das erforderliche Kapital für die Fertigstellung aufzutreiben. Ein sofortiger
Abbruch der unvollendeten Bauteile wäre zudem unverhältnismässig, da er
bereits über Fr. 360'000.-- in den Stallneubau investiert habe und zur
Vollendung maximal noch ein Restbetrag von Fr. 80'000.-- benötigen würde.
Die Umgebungsarbeiten im Wert von Fr. 20'000.-- könnten voraussichtlich
bereits im Frühling 05 erledigt werden. Dass der unvollendete Stallbau
äusserlich negativ in Erscheinung trete, sei nicht richtig, da er von der nur
schwach befahrenen Verbindungsstrasse von … nach … gar nicht sichtbar
sei. Da die festgestellten Bauverzögerungen nicht von ihm verschuldet
worden seien, sondern er sich stets mit Herzblut für die Fertigstellung der
Stallbaute eingesetzt hätte, wäre es nicht gerechtfertigt, ihm nun endgültig die
Möglichkeit der Bauvollendung zu nehmen.
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die kostenfällige
Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Zu den Einwänden
des Bauherrn brachte sie vor, dass derselbe bereits seit August 2000 um die
zu respektierenden Baufristen gewusst habe und auch frühzeitig über die
Konsequenzen bei deren Nichteinhaltung aufgeklärt worden sei. Mit den
zahlreich gewährten Fristerstreckungen seit Baubeginn im Okt. 2000 habe sie
den (finanziellen wie persönlichen) Problemen des Bauherrn genug
Rechnung getragen. Dies gelte umso mehr, als in absehbarer Zeit auch nicht
ersichtlich sei, woher der Bauherr das fehlende Geld für die Fertigstellung der

Bauruine auf Parz. 583 bekommen sollte. Die von ihm verfolgte
Verzögerungstaktik verdiene nicht mehr länger geschützt zu werden, weshalb
die in der angefochtenen Baupolizeiverfügung (Dispositiv Ziff. 1-3) getroffenen
Massnahmen alle rechtens und verhältnismässig gewesen seien.
4.
Mit Eingabe vom 30. März 2005 äusserte sich auch noch das beigeladene
Departement des Innern und der Volkswirtschaft (DIV) zur Angelegenheit.
5.
Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte für das Gericht keine wesentlichen
neuen Erkenntnisse.
6.
Am 28. Juni 2005 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen
Augenschein an Ort und Stelle durch. Dabei war der Rekurrent persönlich in
Begleitung seiner Lebenspartnerin (Dipl. Architektin ETH) anwesend. Die
Rekursgegnerin war durch den Gemeindepräsidenten sowie den Baufachchef
präsent. Ferner war ein Vertreter des DIV zugegen. Allen Beteiligten wurde
hierbei die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zur vorgefundenen
Bausituation (Stalldach zu 60% erstellt; 40% unbedacht; zwölf Säulen als
Tragkonstruktion erstellt; vier davon „frei“ in den Himmel ragend; eine einzige
Stallwand
im
Nordwesten;
im
Übrigen
seitlich
absolut
„offene
Stallbaute/Einstellhalle“) zu äussern. Seitens des Gerichts wurden noch drei
Fotos vom Stall bzw. vom fehlenden Baufortschritt seit 2003 erstellt und dem
Augenscheinprotokoll angefügt. Im Rahmen der Begehung versprach der
Bauherr noch, dass er den Nachweis eines Kreditvertrags bzw. die
Zusicherung des Erhalts eines sofort verfügbaren Geldbetrages von Fr.
175'000.-- bis spätestens zum 15. August 2005 (Ende Gerichtsferien)
erbringen werde. Gestützt auf dieses Versprechen kamen die Parteien
schliesslich überein, das Rekursverfahren bis dahin zu sistieren.
7.
Am 29. Juni 2005 reichte der Bauherr – wie tags zuvor am Augenschein in
Aussicht gestellt - dem Verwaltungsgericht einen Auszug über die aktuelle
Belastungsgrenze der Parz. 583 (Fr. 66'100.--) laut Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht (BGBB) nach, woraus hervorgeht, dass das dafür
zuständige Grundbuchinspektorat einer Überschreitung der Pfandsumme (um

Fr. 108'000.--) auf Fr. 175'000.-- bereits anfangs des Monats zugestimmt
hatte.
8.
Mit Schreiben vom 16. August 2005 teilte der Bauherr dem Gericht mit, dass
die durch seine Ex-Frau veranlasste Grundbuchsperre inzwischen
aufgehoben worden und die Parz. 583 nun ab sofort pfandrechtsfrei sei. Die
mit verschiedenen Banken geführten Gespräche zwecks Gewährung eines
Geldkredits zur Fertigstellung seiner Stallbaute seien bisher aber allesamt
gescheitert. Ein Gesuch um Restfinanzierungshilfe bei der Berghilfe sei noch
hängig. Ein Abbruch wäre trotzdem unverhältnismässig, da er bis zum
Sommer 05 gesamthaft Bauinvestitionen von Fr. 401'000.-- (inkl.
Umgebungsarbeiten) getätigt habe und bis zur Vollendung lediglich noch Fr.
85'000.-- fehlten.
9.
Mit Schreiben vom 24. August 2005 ersuchte die Vorinstanz das Gericht um
Wiederaufnahme und Entscheidung des Rekursverfahrens, nachdem der
Bauherr offensichtlich nicht in der Lage gewesen sei, die von ihm verlangten
Finanzierungsnachweise zwecks Bauvollendung zu erbringen.

10.
Das beigeladene DIV ergänzte am 29. August 2005 die Angaben der
Vorinstanz noch insofern, als es (nebst des fehlenden Nachweises für einen
Kreditvertrag über Fr. 175'000.--) von einer Bewilligung zum Verkauf einer
andernorts situierten Landwirtschaftsparzelle des Bauherrn an einen Dritten
per 08.06.05 laut BGBB in der Höhe von Fr. 42'000.-- berichtete.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 10 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden
(KRG; BR 801.100) erlischt eine Baubewilligung, wenn der Gesuchsteller
nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft den Bau beginnt und ohne
erhebliche Unterbrechungen weiterführt. Die Baubehörde kann diese Fristen
auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. In Ergänzung und
Präzisierung jener Vorschrift schreibt Art. 92 des Baugesetzes der Gemeinde

(BG) zudem was folgt vor: Ein angefangener Bau mit Einschluss der
Umgebungsarbeiten ist innert 3 Jahren zu vollenden. Auf begründetes
Gesuch hin kann der Gemeindevorstand die Frist angemessen verlängern
(Abs. 2). Wird ein begonnener Bau nicht vollendet, so sind unvollendete
Bauteile unverzüglich zu entfernen, die Baugrube ist auszufüllen und der
ursprüngliche Zustand wieder herzustellen (Abs. 3). Im Lichte der soeben
zitierten Vorschriften in Art. 92 BG stellt sich vorliegend zur Hauptsache die
Frage nach der Angemessenheit der nicht mehr gewährten Fristverlängerung
ab 30.06.05 (Ziff. 1). Darüber hinaus wird noch die Zweckmässigkeit und
Verhältnismässigkeit
der
weiter
getroffenen
Massnahmen
(sofortige
Wiederherstellung laut Ziff. 2 und Ersatzvornahme laut Ziff. 3) zu prüfen und
klären sein.
2.
Zur verweigerten Fristverlängerung gilt es festzuhalten, dass der Bauherr
nachweislich bereits im August 2000 – also sogar noch zwei Monate vor
Baubeginn (bzw. Schnurgerüstabnahme) – um die Verpflichtung wusste,
seinen geplanten Neubau innert 3 Jahren fertig stellen zu müssen. Trotz
dieser frühzeitigen Aufklärung durch die Vorinstanz gelang es ihm
offensichtlich trotzdem nicht, die erforderlichen Geldmittel für eine rasche und
effiziente Vollendung des neuen Ökonomie-/Stallgebäudes auf Parz. 583
aufzutreiben bzw. finanziell sicherzustellen. Dieses Versäumnis muss ihm
klarerweise zum Verschulden gereichen. Ferner ist erstellt, dass die
Vorinstanz durchaus von den Schwierigkeiten des Bauherrn seit 1999/2000
Kenntnis hatte und darauf gebührend Rücksicht nahm, andernfalls sie ihm
doch kaum gleich zweimal (ausnahmsweise) die Fertigstellungsfrist zuerst bis
Ende 2004 und später nochmals bis Mitte 2005 erstreckt hätte. Abgesehen
davon, dass gestützt auf Art. 92 Abs. 2 BG die einzuhaltende
Bauvollendungsfrist an sich bereits im Oktober 2003 abgelaufen wäre, gilt es
auch nicht zu verkennen, dass die Vorinstanz eher grosszügig handelte, als
sie dem Bauherrn zunächst eine Fristverlängerung von rund 15 Monaten (bis
Ende 2004) und ihm danach - ausdrücklich im Sinne einer „letzten Nachfrist“
- gerade nochmals eine von sechs Monaten (bis Mitte 2005) zubilligte. Eine
ausserordentliche Fristerstreckung von fast zwei Jahren – nach unbenutztem
Fristablauf von drei Jahren – kann objektiv nun aber nicht mehr als zu kurz

oder zu kleinlich bezeichnet werden. Vielmehr sind die Baubehörden von
Gesetzes wegen gehalten, auch beim Vollzug von Baubewilligungen
einheitlich und rechtsgleich vorzugehen, um effizient Bauruinen verhindern zu
können. Mit ihrem Verhalten zeigte sich die Vorinstanz also „angemessen“
geduldig gegenüber den zweifellos ernst gemeinten Bemühungen des
Bauherrn, jeweils innert vernünftiger Frist das fehlende Kapital (ungefähr Fr.
80'000.--) für die Fertigstellung der Stallbaute doch noch beschaffen zu
können. Aufgrund der Tatsache, dass es dem Bauherrn aber trotz
entsprechender Anstrengungen auch innert der gesetzten Nachfrist nicht
gelang, konkrete und zuverlässige Belege für die Restfinanzierung des ab
Herbst 2003 unverändert ruhenden Baufortschritts zu erbringen, war die
Vorinstanz indes mittlerweile zum Eingreifen verpflichtet. Dem ist im Einzelfall
umso mehr zuzustimmen, als auch die Versprechungen und Beteuerungen
im Zuge des Augenscheins am 28.06.2005 und die damals faktisch erneut
gewährte „Geldbeschaffungsfrist bis Mitte August 2005“ letztlich im Ergebnis
nicht erfüllt werden konnten, wie das nachgereichte Schreiben des Bauherrn
vom 24.08.2005 klar beweist. Die angefochtene Baupolizeiverfügung ist
bezüglich Ziff. 1 (keine weitere Fristverlängerung ab 30.06.05) daher nicht zu
beanstanden und rechtens.
3.
Ist die Bauvollendungsfrist indes inzwischen abgelaufen, so müssen die
Wiederherstellungsarbeiten nach Art. 92 Abs. 3 BG sofort vorgenommen
werden. Zu prüfen ist vorliegend allerdings noch – wie vor jeder
Wiederherstellungsanordnung -, ob die zu verfügende Restitution als solche
verhältnismässig und im öffentlichen Interesse ist. In Nachachtung und unter
Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit wird die
Vorinstanz im Einzelfall deshalb zunächst noch prüfen müssen, ob der
Neubau im jetzigen Zustand bewilligungsfähig ist oder nicht. Faktisch hat sie
damit noch ein „nachträgliches Baubewilligungsverfahren“ durchzuführen.
Dabei wird sie speziell zu klären haben, ob überwiegende öffentliche
Interessen der Bewilligungsfähigkeit der Baute entgegenstehen oder andere
Gründe zwingend für einen Abbruch aller oder einzelner Bauteile sprechen.
Offensichtlich ist dazu einzig, dass die Beseitigung und Entsorgung von
absolut fremdkörperartig wirkenden Bauteilen bzw. völlig „freistehenden“ und

nutzlos in den Himmel ragenden Säulen – wegen der von der Talsohle aus
(…; Golfplatz) hinauf zur Parz. 583 gut einsehbaren Geländekammer – vom
öffentlichen Interesse gedeckt ist. Die zeitlich überholte Ziff. 2 muss daher
aufgehoben werden und die Sache nochmals im aufgezeigten Sinne an die
Vorinstanz zurückgewiesen werden, was im Ergebnis zur Gutheissung des
Rekurses in diesem Punkt führt.
4.
Was die angedrohte Ersatzvornahme auf Kosten des Bauherrn in Ziff. 3 der
angefochtenen Baupolizeiverfügung betrifft, so gilt das oben Gesagte (zuerst
bewilligungsfähige
Bauteile
bestimmen;
dann
faire/angemessene
Restitutionsfrist setzen) auch für diese Zwangsmassnahme. Der Rekurs
erweist sich damit in diesem Punkt ebenso als berechtigt, was zur Aufhebung
von Ziff. 3 und zur Gutheissung des Rekurses auch insofern führt.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art.
75 VGG (BR 370.100) dem im Hauptstreitpunkt (Ziff. 1) eindeutig und
klarerweise unterliegenden Bauherrn (Rekurrenten) aufzuerlegen. Auf die
Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die Vorinstanz wird
demgegenüber praxisgemäss verzichtet.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
In teilweiser Gutheissung des Rekurses werden die Ziffern 2 und 3 der
angefochtenen Baupolizeiverfügung aufgehoben. Im Hauptpunkt (Ziffer 1)
wird der Rekurs indessen abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
180.--
zusammen
Fr.
2'680.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.