gr_gerichte · A 2011 58 · 2012-03-27 · de

Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer | Vermögenssteuer

A 11 58
4. Kammer 
URTEIL
vom 27. März 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuer
1. a)
Im Rahmen der Steuerveranlagung für die Kantons-, Gemeinde- und 
Kirchensteuer 2010 vom 20. September 2011 wurden verschiedene der durch 
… in ihrer Steuererklärung angegebenen Steuerwerte wie nachfolgend 
aufgezeigt aufgerechnet:
•
Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … wurde die Landreserve 
analog zur amtlichen Gebäudeschätzung vom 12. Februar 2010 getrennt 
von den sich auf dieser Parzelle noch befindenden Bauten im Wert von 
Fr. 453‘000.-- bewertet und zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 
586‘000.--) besteuert. Der bisherige Gesamtwert der Parzelle Nr. 2-67 
betrug Fr. 747‘000.--.
•
Die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … wurde unterteilt in einen Anteil 
für den Stall, welcher wie bisher zum Ertragswert (= Fr. 5‘500.--), und 
einen Anteil Bauland, welcher zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= 
2‘160‘000.--) veranlagt wurde. 
•
Die Veranlagung der Parzellen Nr. 1118 und Nr. 4932 an der …strasse 
erfolgte nicht wie bis anhin zum niedrigeren Ertragswert (= Fr. 5‘000.--), 
sondern zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 1‘390‘000.--). 
•
Für die Parzelle Nr. 2705 an der …strasse (Boden/Wald …) erfolgte eine 
Korrektur des Ertragswertes aufgrund der Anzahl Quadratmeter auf Fr. 
10‘000.--. 


Dies ergab bei einem steuerbaren Einkommen von Fr. 271‘600.-- und einem 
steuerbaren Vermögen von Fr. 15‘196‘500.-- Steuerbeträge von Fr. 56‘124.-- 
auf Stufe Kanton und Fr. 58‘786.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe 
Gemeinde. 
b)
Die dagegen erhobene Einsprache vom 19. Oktober 2011 mit dem Antrag auf 
Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘359‘000.-- gemäss 
Selbstdeklaration wurde mit Entscheid vom 5. Dezember 2011 teilweise 
dahingehend gutgeheissen, dass das steuerbare Vermögen auf Fr. 
13‘811‘500.-- reduziert wurde. Die Reduktion um Fr. 1‘385‘000.-- resultierte 
daraus, dass die beiden Landparzellen an der …strasse auf Grund der 
vertraglich zugesicherten und tatsächlich bestehenden landwirtschaftlichen 
Nutzung wie bisher zum tieferen Ertragswert von Fr. 5‘000.-- besteuert 
wurden. Daraus resultierten neue Steuerbeträge von Fr. 53‘007.-- auf Stufe 
Kanton bzw. Fr. 55‘560.-- inklusive Kirchensteuer auf Stufe Gemeinde. 
2.
Dagegen erhob … am 23. Dezember 2011 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf eine weitere 
Reduktion des steuerbaren Vermögens auf Fr. 11‘364‘500.--. Dies ergebe 
sich einerseits aus der Korrektur bezüglich der Parzelle Nr. 2-67 an der 
…strasse … auf den vereinbarten langjährigen landwirtschaftlichen Mietzins 
für die ganze Parzelle inklusive Einfamilienhaus und Bewertung wie bisher 
zum Mittel des zweifachen Ertragswertes von Fr. 208‘700.-- und des 
Verkehrswertes von Fr. 1‘824‘000.--, d.h. somit Fr. 747‘000.--. Im Vergleich 
zum besteuerten Betrag ergebe dies einen Abzug von Fr. 292‘000.--. 
Andererseits werde die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … seit Jahrzehnten 
durch Mitglieder der Familie Kindler als Pächterin mit weiterhin gültigem 
Pachtvertrag aus dem Jahr 1976 langjährig und auch weiterhin 
landwirtschaftlich 
genutzt. 
Sie 
bilde 
integrierender 
Bestandteil 
des 
Landwirtschaftsbetriebes und sei wie bisher zum Ertragswert von Fr. 5‘000.-- 
zu bewerten. Dies ergebe einen Abzug von Fr. 2‘155‘000.--. Gerügt werde 
allgemein 
die 
nun 
erfolgte 
Abkehr 
von 
der 
jahrzehntelangen 
Veranlagungspraxis, ohne dass sich an der gesetzlichen Grundlage oder im 


Verhalten der Steuerpflichtigen irgendetwas verändert hätte. Hier gehe es 
entgegen den Behauptungen nicht um die Korrektur einer falschen Praxis, 
sondern 
um 
die 
Umstürzung 
einer 
bewährten, 
korrekten 
und 
gesetzeskonformen Behandlung aus rein fiskalischen Motiven. Der übrigens 
falsch zitierte Art. 35 Abs. 3 StG könne nicht herangezogen werden, um ihr 
vorzuwerfen, sie wolle durch die Privilegierung der landwirtschaftlichen 
Nutzung ihre Parzellen für längere Zeit der Vermögensbesteuerung 
entziehen. Einen Beweis für die falsche bisherige Ertragswertbesteuerung 
habe die Steuerverwaltung auf keinen Fall erbracht. Die durch … geerbten 
Grundstücke würden weder von ihrem Werdegang noch von ihrer aktuellen 
und zukünftigen Nutzung her - wie seitens der Steuerverwaltung behauptet - 
plötzlich der Spekulation oder der Kapitalanlage dienen. Diese Unterstellung 
stelle reine Willkür dar. Die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … werde seit 
Jahrzehnten von einem Pächter landwirtschaftlich genutzt. An der 
langjährigen Pacht bzw. der landwirtschaftlichen Nutzung könne also kein 
Zweifel bestehen. Der Hinweis, dass das Verbot des Weidegangs gegen eine 
landwirtschaftliche Nutzung spreche, sei willkürlich. Wie der Landwirt das 
Grundstück nutze, könne nicht entscheidend sein; entweder sei dieses 
Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes und dann zum Ertragswert zu 
besteuern oder eben nicht. Der Pächter sei auf die Nutzung des Grundstücks 
angewiesen. Es könne somit nicht daran gezweifelt werden, dass das 
betreffende Grundstück - wenn auch mitten im Wohnquartier in einer Bauzone 
gelegen - Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes sei. Zudem sei die 
Nutzung zu Futterzwecken für sich allein eine landwirtschaftliche Nutzung und 
es brauche keine zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten. Die durch die 
Steuerverwaltung erwähnten Obstbäume würden sich nicht auf dieser, 
sondern auf der Parzelle 2-67 befinden, welche seit dem 1. Januar 1987 
ununterbrochen an die Familie … vermietet sei. Zum Mietvertrag gehörten 
Haus und Boden als Ganzes, weshalb eine Trennung, auch wenn dies in der 
letzten amtlichen Schätzung, gegen die erfolglos Beschwerde geführt worden 
sei, so erfolgt sei. Die Mieter würden auch die zahlreich vorhandenen 
Obstbäume (Nuss, Kirschen, Birnen, Äpfel) ohne separate Bezahlung ernten 
können. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche Land je 
in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu überbauen 


oder zu verkaufen. Sowohl sie als auch ihre Vorgänger hätten bewiesen, dass 
sie keine Spekulation und auch keine Kapitalanlage beabsichtigten; der 
Mietzins für das Haus und den Garten sei dafür viel zu bescheiden. 
3.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die 
Abweisung der Beschwerde. Massgebend sei einerseits Art. 14 Abs. 1 StHG, 
wonach das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet werde. 
Nach welchen Regeln dabei der Verkehrswert zu ermitteln sei, werde im StHG 
nicht vorgeschrieben, weshalb den Kantonen diesbezüglich ein weiter 
Ermessensspielraum offen stehe. Andererseits sei auch Art. 56 StG 
massgebend, wonach als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert 
unter angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit 
gelte. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 
würden hingegen nach Art. 57 Abs. 1 StG zum tieferen Ertragswert besteuert. 
Bei der Bestimmung sowohl des Verkehrs- als auch des Ertragswertes werde 
auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze, somit auf die 
amtlichen Schätzungen, abgestellt. Weder das Bundesrecht noch das 
kantonale Recht würden den Begriff der land- und forstwirtschaftlich 
genutzten 
Grundstücke 
definieren. 
Gemäss 
Rechtsprechung 
des 
Bundesgerichts 
und 
Lehre 
erscheine 
es 
als 
gerechtfertigt, 
die 
Ertragswertbesteuerung auf solche Grundstücke anzuwenden, die dem 
Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch tatsächlich überwiegend 
landwirtschaftlich genutzt würden. Schliesslich sei die Steuerverwaltung nach 
Art. 130a StG verpflichtet, den massgeblichen Sachverhalt für jede 
Steuerperiode neu zu prüfen. Konkret sei zusammenfassend festzuhalten, 
dass bei der Parzelle Nr. 191 an der …strasse … gar keine landwirtschaftliche 
Nutzung vorliege, weshalb eine Besteuerung nach Art. 56 Abs. 1 StG 
vorzunehmen sei. Bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse 
… habe sich die Steuerverwaltung zu Recht an die amtliche Schätzung vom 
12. Februar 2010 gehalten und die vorhandene Landreserve separat 
besteuert. Schliesslich sei auch an der Neubewertung der betreffenden 
Grundstücke in der neuen Steuerperiode nichts zu bemängeln, sodass die 
Beschwerde abzuweisen sei. 


4.
Die Steuerverwaltung der … verzichtete auf eine eigene Vernehmlassung und 
verwies auf jene der kantonalen Steuerverwaltung. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der 
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 5. Dezember 
2011 
respektive 
die 
diesem 
zugrunde 
liegende 
kantonale 
Veranlagungsverfügung vom 20. September 2011. Insoweit als die kantonale 
Steuerverwaltung in Bezug auf die Parzellen Nr. 4932 und 1118 an der 
…strasse die Einsprache der Beschwerdeführerin gutgeheissen und deren 
landwirtschaftliche Nutzung anerkannt hat und die Erhöhung des 
Ertragswertes der Parzelle Nr. 2705 „…“ von Fr. 7'000.-- auf Fr. 10'000.-- von 
der 
Beschwerdeführerin 
nicht 
beanstandet 
wurde, 
braucht 
das 
Verwaltungsgericht darauf nicht weiter einzugehen. Streitig geblieben und zu 
prüfen ist dagegen die Frage, ob eine separate Bewertung bzw. Besteuerung 
der Landreserve der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse …, analog zur 
amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010, zulässig ist, oder ob diese 
Parzelle als Einheit zu betrachten und dementsprechend zu besteuern ist. 
Weiter ist zu prüfen, ob das Bauland der Parzelle Nr. 191 an der …strasse … 
mit einer Fläche von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des 
Verkehrswertes veranlagt worden ist oder ob dieses der landwirtschaftlichen 
Nutzung dient und somit zum tieferen Ertragswert zu besteuern ist. 
2.
Aus Art. 130a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 
720.000), wonach die Veranlagungsbehörde die Steuerklärung prüft, 
Auflagen erlässt, Beweismittel einverlangt, die erforderlichen Untersuchungen 
vornimmt und die für eine vollständige und richtige Besteuerung 
massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse feststellt, ergibt 
sich, dass der Steuerverwaltung grundsätzlich das Recht zusteht, bei jeder 


Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die 
Veranlagung massgebenden Aspekte zu überprüfen und insbesondere früher 
vorgenommene Würdigungen sowohl zu Gunsten wie auch zu Ungunsten der 
Steuerpflichtigen zu ändern oder zu korrigieren. Nach ständiger Praxis des 
Bundesgerichts sind frühere Veranlagungen für die Steuerbehörden nicht 
verbindlich und stellen namentlich auch keine individuellen, konkreten 
Zusicherungen an den Steuerpflichtigen dar, die geeignet wären, bei diesem 
ein berechtigtes Vertrauen darauf zu erwecken, dass er inskünftig in gleicher 
Weise veranlagt würde (vgl. Bundesgerichtsurteil 2P_292/2002 vom 19. März 
2003 E. 1.2, BGE 88 I 240 E. 2). Einer Steuerveranlagung kommt vor diesem 
Hintergrund lediglich für die betreffende Steuerperiode Rechtskraft zu. Dabei 
ist jedoch zu beachten, dass die Grundsätze der Rechtssicherheit sowie von 
Treu und Glauben, wenn sich gegenüber früher weder die rechtlichen noch 
die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, zumindest aus materieller 
Sicht eine sachliche Begründung seitens der Steuerverwaltung erfordern, 
warum sie nun die beanstandeten Änderungen vorgenommen hat. 
3. a)
Was den Steuerwert der vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücke 
betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum 
Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen 
berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des für die Kantone seit 1. Januar 2001 
direkt massgebenden Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die land- und 
forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet, 
wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der 
Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder 
Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine 
Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert 
erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG). 
b)
Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei 
Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener 
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert) 
massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte 


Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 Satz 
1 StG zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für 
Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage 
erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden 
nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener 
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert 
besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG). 
c)
Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder 
in den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen 
des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre 
und Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf 
beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. 
Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche 
Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die 
Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft 
(LWG; 
SR 
910.1) 
sowie 
insbesondere 
deren 
Zielsetzungen 
und 
Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter 
anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen 
Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor 
darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck 
hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen, weshalb der 
steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im 
Einklang 
mit 
dem 
Anwendungs- 
und 
Schutzbereich 
sowie 
den 
Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus 
dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der 
bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung 
zufolge 
von 
einem 
steuerlich 
privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die 
Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. 
Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E. 2.2.1, 
2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2; Zigerlig/Jud, in: Martin 
Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, 
Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, N. 9 zu Art. 14). Das 


ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn 
es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende 
Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen 
und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus 
gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche 
Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 
2 BGBB genannte Fälle, nämlich:
a)
Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden 
und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer 
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b)
Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c)
Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie 
nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d)
Grundstücke 
mit 
gemischter 
Nutzung, 
die 
nicht 
in 
einen 
landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt 
sind.
Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v. 
Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks 
unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche 
überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks 
voraus (vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 
E. 2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die 
infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem 
BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als 
Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne 
sachlichen 
Grund 
eine 
privilegierte 
Besteuerung 
erfahren. 
Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich 
genutzte Grundstücke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu 
behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch 
tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (Zigerlig/Jud, 
a.a.O., N. 9 zu Art. 14).


4. a)
Was die Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … betrifft, bringt die 
Beschwerdeführerin vor, diese sei 
seit dem 
1. November 1987 
ununterbrochen an die Familie … vermietet. Bestandteil der Miete seien nicht 
nur das Haus, sondern das gesamte Grundstück mitsamt den betreffenden 
Landreserven. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche 
Land je in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu 
überbauen oder zu verkaufen. Daher sei die spezielle Besteuerung der 
getrennt bewerteten Landreserve unzulässig. 
b)
Wie vorstehend bereits unter Erwägung 3b erläutert, gilt gemäss Art. 56 Abs. 
1 StG als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert unter 
angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit. 
Dabei ist bei der Bestimmung des Verkehrs- sowie des Ertragswertes auf die 
amtliche Schätzung abzustellen. Im vorliegenden Fall ist somit die neue 
amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 massgebend, welche die 
Liegenschaft als „Einfamilienhaus mit Nebenbauten und zusätzliches Land“ 
umschreibt und den Mietwert auf Fr. 14'400.--, den Ertragswert auf Fr. 
208'700.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'825'000.-- einschliesslich der 
Landreserve 
im 
Wert 
von 
Fr. 
880'000.-- 
festlegt. 
Die 
erwähnte 
Gebäudeschätzung weist auf Seite 2 einerseits den Verkehrswert des sich auf 
dieser Parzelle befindenden Einfamilienhauses (inkl. Schopfanbau, Schopf, 
Waschhaus, Anbau Einfamilienhaus) und andererseits den Verkehrswert des 
zusätzlichen Landes (Landreserve; 1100m2 zu Fr. 800.-- pro m2) separat aus. 
Eine separate Bewertung einzelner Teile der gleichen Parzelle erfolgt in 
Beachtung von Art. 7 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG) 
gemäss kantonaler Schätzungspraxis nur, wenn eine Abparzellierung eines 
Teils unter Würdigung der Gesamtumstände tatsächlich möglich wäre. Ob 
eine Abparzellierung dem Willen des Eigentümers entspricht oder nicht, spielt 
dabei grundsätzlich keine Rolle.
c)
Vor dem Hintergrund, dass der Steuerverwaltung das Recht zusteht, bei jeder 
Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die 
Veranlagung 
massgebenden 
Aspekte 
vorzunehmen 
und 
früher 
vorgenommene Würdigungen allenfalls zu ändern oder zu korrigieren, stellt 


die offenbar neue Schätzungspraxis des kantonalen Schätzungsamtes in der 
Bauzone ohne Weiteres einen sachlich genügenden Grund dar, um im 
entsprechenden Veranlagungsjahr die bisherige Steuerveranlagung zu 
hinterfragen bzw. um für die neue Steuerveranlagung eine neue 
Gesamtwürdigung vorzunehmen. Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse 
… an bevorzugter Wohnlage inmitten eines Wohnquartiers in … geht es nicht 
um eine landwirtschaftliche Pacht, sondern um eine Vermietung an dieselbe 
Familie basierend auf einem Mietvertrag datiert vom 2. November 1987 für 
ein 3-Zimmer-Einfamilienhaus mitsamt Umschwung zu einem Mietpreis von 
anfänglich 
Fr. 
600.-- 
pro 
Monat 
und 
einem 
Mietzins 
gemäss 
Schätzungsunterlagen vom 12. Februar 2010 von nun jährlich Fr. 14'400.--. 
Eine landwirtschaftliche Nutzung erwähnter Parzelle liegt nicht vor. Vor dem 
Hintergrund, dass eine bevorzugte Besteuerung der Gleichbehandlung 
übriger Landeigentümer für den Fall, dass sich ein Eigentümer eine grössere 
Landreserve zur freien Verfügung hält, etwa um die freie Aussicht zu behalten 
oder sich einer unmittelbaren Verbauung zu entziehen, nicht vorgehen darf, 
erscheint die separate Berücksichtigung und Bewertung der Landreserve 
gemäss 
neuer 
amtlicher 
Schätzung 
als 
sachlich 
begründet. 
Die 
Steuerverwaltung hat demnach bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an 
der …strasse … zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 
abgestellt, weshalb die separate Bewertung der Landreserve und deren 
steuerliche Berücksichtigung zu zwei Dritteln (= Fr. 586'000.--) zu schützen 
ist. 
5. a)
Bezüglich 
der 
Parzelle 
Nr. 
191 
an 
der 
…strasse 
… 
legt 
die 
Beschwerdeführerin zusammengefasst dar, diese werde seit Jahrzehnten von 
einem Pächter landwirtschaftlich genutzt, weshalb eine privilegierte 
Besteuerung des Grundstücks i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG angebracht sei. 
b)
Gemäss Pachtvertrag vom 24. Mai 1976 besteht bei der Parzelle Nr. 191 in 
der Tat eine landwirtschaftliche Pacht, welche bisher zur Besteuerung nach 
dem entsprechenden landwirtschaftlichen Ertragswert geführt hat. In der 
Zwischenzeit hat sich jedoch die Definition eines landwirtschaftlich genutzten 
Grundstücks gestützt auf Art. 14 Abs. 2 StHG schweizerisch fortentwickelt und 


vereinheitlicht. In den Urteilen 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 und 
2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hat das Bundesgericht die Definition 
eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks - wie vorstehend unter 
Erwägung 3c dargestellt - dahingehend präzisiert, dass der steuerrechtliche 
Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks auch im Einklang mit 
den Zielsetzungen und Interessenabwägungen des bäuerlichen Bodenrechts, 
des Landwirtschaftsrechts sowie des Raumplanungsrechts konkretisiert 
werden muss. Dabei kann von einem ausnahmsweise steuerlich privilegierten 
Grundstück der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge 
lediglich dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB 
gültigen Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich 
überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Gemäss Art. 2 Abs. 1 
erlangt das BGBB Geltung, wenn es sich um einzelne oder zu einem 
landwirtschaftlichen 
Gewerbe 
gehörende 
Grundstücke 
handelt, 
die 
ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die 
landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Da es sich bei der Parzelle Nr. 191 
um ein Grundstück in der Bauzone handelt, fällt Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser 
Betracht. Darüber hinaus gilt das BGBB gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a neben 
weiteren, vorliegenden nicht relevanten Fällen, auch für Grundstücke und 
Grundstücksteile 
mit 
landwirtschaftlichen 
Gebäuden 
und 
Anlagen, 
einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und 
zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Bei der Parzelle Nr. 191 
handelt es sich um ein in der Bauzone gelegenes Grundstück, auf welchem 
ein Stall steht, dessen landwirtschaftliche Nutzung im vorliegenden Verfahren 
jedoch nicht nachgewiesen wurde. Gemäss als Beweis vorgelegtem – an sich 
altem und in gewissen Teilen sicher auch überholtem - Pachtvertrag vom 24. 
Mai 1976 sind sowohl der Stall als auch der Garten explizit von der Pacht 
ausgenommen. Folglich unterliegt das entsprechende Grundstück nicht dem 
BGBB, handelt es sich doch hierbei nicht um ein Grundstück mit 
landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. 
Eine privilegierte steuerliche Behandlung dieser Parzelle ist daher bereits vor 
diesem Hintergrund höchst fraglich. Im Übrigen ist im konkreten Fall anhand 
der von der Steuerpflichtigen eingereichten Unterlagen auch nicht erwiesen, 
dass die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … tatsächlich überwiegend land- 


oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass 
der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der 
Beweis für steueraufhebende bzw. steuermindernde Tatsachen dagegen 
grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt und die Steuerpflichtige insoweit 
die Folgen der Beweislosigkeit trägt, kann im vorliegenden Fall, da die 
Steuerpflichtige keine aktuellen Unterlagen einreichte, welche eine 
überwiegende landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks ausweisen 
würden, davon ausgegangen werden, dass in Bezug auf die Parzelle Nr. 191 
an der …strasse … keine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung vorliegt. 
Der Pachtvertrag vom 24. Mai 1976, laut welchem der Stall und der Garten 
sowie die Obstbäume in der Pacht nicht inbegriffen sind und überdies auch 
ein Weidegang ausdrücklich untersagt ist, legt denn auch vielmehr den 
Schluss nahe, dass die betreffende Parzelle nicht landwirtschaftlich genutzt 
wird. Die einzige Tätigkeit des Pächters besteht jedenfalls darin, das Wiesland 
jährlich wiederkehrend zu mähen, wobei das anfallende Futter als Grün- oder 
Dürrfutter geerntet werden kann. Ausserdem befindet sich das Grundstück 
mitten in einem Wohnquartier in einer Bauzone, was eine Viehhaltung oder 
eine anderweitige landwirtschaftliche Nutzung ohnehin massgebend 
erschwert. 
c)
Somit ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. 191 an der …strasse … nicht dem 
BGBB unterliegt, da es sich bei der Parzelle nicht um ein Grundstück mit 
landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen handelt und die überwiegende 
landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Verfahren nicht 
ausreichend nachgewiesen wurde. Die neue Praxis des Bundesgerichts, 
wonach von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen 
werden kann, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen 
Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich überwiegend 
land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ist auch hier ein sachlicher Grund, 
um die Verhältnisse im neuen Veranlagungsjahr einer Gesamtüberprüfung zu 
unterziehen. Die vorteilhafte Besteuerung nach Art. 57 Abs. 1 StG zum reinen 
landwirtschaftlichen Ertragswert ist somit zu Recht nun abgesprochen 
worden. 


6. 
Zusammenfassend 
ergibt 
sich 
demnach, 
dass 
die 
kantonale 
Steuerverwaltung betreffend der Parzelle Nr. 2-67 an der …strasse … die 
Landreserve zu Recht analog der amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010 
getrennt von den sich auf dieser Parzelle noch befindenden Bauten im Wert 
von Fr. 453'000.-- bewertet und zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 
586'000.--) besteuert hat. Auch mit Bezug auf die Parzelle Nr. 191 an der 
…strasse … hat die kantonale Steuerverwaltung das Bauland mit einer Fläche 
von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr. 
2'160'000.--) veranlagt. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5. 
Dezember 2011 erweist sich vor diesem Hintergrund als korrekt, weshalb die 
Beschwerde abzuweisen ist. 
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten 
der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) in der 
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
2'871.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.