gr_gerichte · PVG 2003 24 · 2026-02-14 · de
Bezirksgericht Imboden


9/24 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2003
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Ortsplanungsrevision. Baurecht.
– Zur fristgerechten Anfechtbarkeit und zu den strengen
Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung von
bereits rechtskräftigen Zonenplänen (E. 2a, b).
– Zur Ermittlungsmethode für Bemessungslinie, falls das
Baugelände und vorhandene Strassenniveau topogra-
fisch sehr unterschiedlich verlaufen (E. 3a, b).
– Berechnungsart der Gebäudehöhe bei Terrassenhaus in
Hanglage (E. 3c).
Revisione della pianificazione locale. Diritto edilizio.
– Sulla tempestiva impugnabilità e sui restrittivi presup-
posti per un controllo accessorio di piani delle zone già
cresciuti in giudicato (cons. 2a, b).
– Sul metodo di determinazione per il calcolo delle misure
qualora il terreno edilizio e il livello stradale presente
divergano topograficamente in modo molto marcato
(cons. 3a, b).
– Metodo di calcolo dell’altezza del fabbricato per una
casa terrazzata lungo un pendio (cons. 3c).
Erwägungen:
2. a) Wie das Bundesgericht zur Anfechtbarkeit von Zo-
nenplänen bereits festhielt, muss diese grundsätzlich unmittelbar
im Anschluss an den Erlass des betreffenden Nutzungsplanes
bzw. an seine Genehmigung und amtliche Publikation durch die
zuständige Behörde erfolgen. Im konkreten Fall ist in der zeitli-
chen Abfolge erstellt, dass das Leitbild für eine Gesamtrevision
der Ortsplanung schon 1991 in die Wege geleitet wurde, jene Vor-
gaben im Zuge der Urnenabstimmung in der Gemeinde vom
4. März 2001 (Teil II) vom Souverän angenommen und danach von
der Regierung am 16. April 2002 genehmigt wurden. Nach der
amtlichen Publikation im KAB vom 2. Mai 2002 Nr. 17 S. 1530 f. be-
stand für alle Grundeigentümer und Berechtigten die Möglichkeit,
innert 20 Tagen Planungsbeschwerde gegen die revidierte Orts-
und Nutzungsplanung beim kantonalen Verwaltungsgericht zu
erheben. Unbestrittermassen erhob keiner der Rekurrenten dage-
gen Rekurs, womit sie ihre Anfechtungsbefugnis gegen die fragli-
che Änderung des Zonenplans grundsätzlich verpasst bzw. ver-
wirkt haben. Rekursthema kann vorliegend damit aber einzig
noch das konkrete Bauvorhaben samt Bewilligungsverfahren
sein.
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b) Zur akzessorischen Überprüfung von bereits rechtskräf-
tigen Zonenplänen im Zusammenhang mit einem späteren An-
wendungsakt, insbesondere im Baubewilligungsverfahren, stellte
das Bundesgericht die strenge Praxis auf, dass eine solch nach-
trägliche Überprüfung nur dann erlaubt sei, wenn sich die Betrof-
fenen bei Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Be-
schränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im damaligen
Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen
oder sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit
Planerlass grundlegend verändert haben (vgl. BGE 22.12.2000
[1P. 495/2000] E. 1b, und 4.9.2001 [1P. 678/2000 und 1P. 682/2000]
E. 6b; BGE 123 II 337 E. 3a, 121 II 317 E. 12, 120 Ia 227 E. 2c, 119 Ib 480
E. 5c, 116 Ia 207 E. 3b, 111 Ia 129 E. 3d, 107 Ia 331 E. 1b, 106 Ia 383
E. 3c). Entgegen der Darstellung der Rekurrenten ist nicht ersicht-
lich, inwiefern diese Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sein
sollten. Abgesehen davon, dass das Leitbild für die Gesamtre-
vision der Ortsplanung bereits vor 12 Jahren erstellt und bekannt
gegeben wurde, seither mehrere Gebäude beidseits der Oberen
Strasse nach den Baumassen der Zone für städtisches Wohnen
gebaut oder renoviert wurden, und damit der Unterschied in der
Nutzung und Überbaubarkeit im Vergleich zur oberhalb direkt
daran angrenzenden Ortsrandzone II seit längerem für alle be-
nachbarten Grundeigentümer erkennbar und abschätzbar war,
fällt dazu weiter die seit Sommer 2001 mit den Behörden geführte
Korrespondenz ins Gewicht. Wie aus den entsprechenden Einga-
ben der Rekurrenten K. (Schreiben vom 4.7.2001, 1.9.2001 sowie
29.1.2002) eindeutig hervorgeht, waren sie über die Bedeutung
und Wirkung der von ihren Nachbarn (Eigentümer des zum Ab-
bruch vorgesehenen EFH auf Parz. 1289) mit Antrag vom 8.9.2000
iniziierten Aufzonierung bestens im Bilde. Umso erstaunlicher
mutet es nachträglich an, dass sie sich – trotz der ihnen vollends
bekannten Problematik – nur drei Monate später (ab 2. Mai 2002)
nicht mit Planungsbeschwerde dagegen zur Wehr setzten. Hinzu
kommt, dass sich die im Planerlass eingezeichneten Verhältnisse
seither weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht geän-
dert haben, was ebenfalls für die Planbeständigkeit und gegen
eine spätere Korrektur des unangefochten gebliebenen Zonen-
plans im Zuge eines konkreten Bauprojekts spricht. Als völlig
unbeachtlich erweist sich auch der weiter vorgebrachte Einwand
einzelner Rekurrenten, wonach sie jeweils nur kurze Zeit (ferien-
halber) pro Jahr in der Gemeinde verweilten bzw. aus beruflichen
Gründen häufig ortsabwesend oder zu jener Zeit anderweitig äus-

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serst beschäftigt gewesen seien. Wie das Gericht zur selbstän-
digen Informationspflicht von Grundeigentümern stets festhielt,
liegt es in deren eigenem Macht- und Verantwortungsbereich (z.B.
für Auswärtige: Mittels Bestellung eines Rechtsvertreters oder ei-
ner anderen Vertrauensperson am Ort der gelegenen Sache), sich
über vorhersehbare Änderungen am eigenen oder am unmittelbar
benachbarten Grundstück frühzeitig und umfassend orientieren
zu lassen, falls sich für sie die Möglichkeit dazu bietet. Dies trifft
auf die Rekurrenten uneingeschränkt zu. Mit der amtlichen Publi-
kation vom 2. Mai 2002 kamen die zuständigen Behörden ihrer
diesbezüglichen Mitteilungs- und Informationspflichten gegen-
über ihnen einwandfrei und vollständig nach (BGE 127 II 230 E. 1b;
Pra 81 179 E. 2a). Dass sie es danach trotzdem versäumt haben,
sich rechtzeitig gegen die seit geraumer Zeit drohende Aufzonie-
rung zu wehren, reicht für sich noch nicht aus, um die Sonderkri-
terien einer akzessorischen Prüfung des erst seit Frühling 2002
rechtskräftigen Zonenplans zu erfüllen. In diesem Punkt tritt das
Gericht auf den Rekurs damit nicht ein.
3. a) Aus materieller Sicht bleiben damit die Einwände
betreffend rechtswidrige Baumasse (Gebäudehöhe/Geschosszahl
einschliesslich Ermittlungsmethode der Bemessungslinie), Unter-
schreitung der baupolizeilichen Grenz-, Strassen- und Gewässer-
abstände, Übernutzung (AZ-Transfer) und nicht zulässige Terrain-
veränderungen zu prüfen.
b) Nach Art. 100 BG ist die Bemessungslinie die Waag-
rechte durch den tiefsten sichtbaren Punkt der Fassade im ge-
wachsenen Boden. Wo Niveaulinien festgelegt wurden, gelten sie
als Bemessungslinie (Abs. 1). Für Gebäude an Strassenzügen gilt
das Strassenniveau als Bemessungslinie (Abs. 2). Dies gilt auch
für Neubauten entlang der Oberen Strasse (lit. e). Im konkreten
Fall ist unbestritten, dass sich das neu geplante MFH an der Obe-
ren Strasse befindet und es verkehrsmässig hauptsächlich über
diesen öffentlichen Strassenzug erschlossen wird. Speziell ist
aber, dass weder die Süd- noch die Ostfassade dieser Neubaute
parallel zur besagten Strasse zu stehen kommt. Vielmehr stösst
die südöstliche Hausecke an einem einzigen Geländepunkt in die
bestehende Baulinie entlang der Oberen Strasse, welche ihrer-
seits gegen Nordosten abfällt bzw. gegen Südwesten ansteigt. In
Anbetracht dieser besonderen Ausgangslage versteht es sich von
selbst, dass für die Bemessungslinie nicht unbesehen vom beste-
henden Strassenniveau ausgegangen werden durfte, sondern auf
einen möglichst vernünftigen und verlässlichen Messpunkt abge-

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stellt werden musste. Während die Vorinstanz dafür jenen Niveau-
punkt (Bemessungslinie = 1567.62 m ü.M.) auswählte, der senk-
recht (90° Grad-Winkel) zum nächstgelegenen Gebäudeteil (= süd-
östliche Hausecke) lag, stellten sich die Rekurrenten auf den
Standpunkt, dass der tiefste Geländepunkt (irgendwo zwischen
1566.32 und 1567.62 m ü.M.) als Messwert für die Ermittlung der
Gebäudehöhe und der zulässigen Stockwerke heranzuziehen ge-
wesen wäre. Dies gelte umso mehr, als der Freirabatt von 1,5 m
(Art. 101 Abs. 1 BG) ja noch zusätzlich eine erhöhte Bauweise er-
laube. Dieser letzteren Ansicht kann sich das Gericht nicht an-
schliessen. Im Gegensatz zur Messmethode der Rekurrenten ist
die Gemeinde und Bauherrin mit einleuchtenden Gründen davon
ausgegangen, dass einzig der von ihr bestimmte Fixpunkt im
Schnittbereich zur Baulinie entlang der Oberen Strasse einen
sinnvollen und aussagekräftigen Eckwert darstellt, auf den wegen
der Nähe zum Strassenkörper abgestellt werden kann. Jeder tie-
fere Messpunkt innerhalb des gegen Nordosten abfallenden Bau-
geländes vermag nicht zu überzeugen, da dafür keine vergleich-
bar guten Bezugspunkte sprechen und der Wortlaut von Art. 100
BG den Baubehörden durchaus ein gewisses Ermessen bei der In-
terpretation dieser Bauvorschrift einräumt. Daraus ergibt sich zu-
sammengefasst, dass es an der rechnerisch festgelegten Bemes-
sungslinie (= Niveaupunkt 1567.62 m ü.M.) nichts zu bemängeln
gibt.
c) Nach Art. 105 BG wird die zulässige Gebäudehöhe durch
die Anzahl Geschosse ab der massgeblichen Bemessungslinie be-
stimmt. Gemäss Art. 101 Abs. 5 BG wird die Geschosszahl bei in
der Höhe gestaffelten Baukörpern für jeden der versetzten Gebäu-
detrakte separat gezählt. Die Gesamthöhe des Gebäudes darf die
zonenkonforme Geschosszahl höchstens um zwei Geschosse
überschreiten. Laut Zonenschema (Art. 93 BG) sind in der Zone für
städtisches Wohnen (Art. 59 BG), in der sich eben auch die Parzel-
len der Bauherrin befinden, grundsätzlich 5-stöckige Gebäude
zulässig. Wie aus den bei den Akten liegenden Schnittplänen
der Südfassade (Plan 1) bzw. der Ost-, West- und Nordfassaden
(Plan 2) im Massstab 1:100 hervorgeht, handelt es sich beim
projektierten MFH um ein 5-stöckiges Gebäude mit insgesamt
21 Wohnungen und 28 gedeckten Parkplätzen, wobei sich die ein-
zelnen Gebäudeteile in vier gestaffelt aneinander gereihte Wohn-
körper gliedern lassen. Der vorderste Gebäudeteil (bestehend aus
EG + 3. OG) zur Oberen Strasse geht im EG von einer Höhenquote
von 1569.12 m ü.M. aus und misst bis zum 3. OG (Oberkant Dach-

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haut) 1582.67 m ü.M., was eine Fassadenhöhe von 13.55 m ergibt.
Dahinter befindet sich in steiler Hanglage direkt anschliessend der
zweite Gebäudeteil (EG + 3. OG), bei dem das 3. OG um 4 m zurück-
versetzt ist. Beim dritten Gebäudeteil beträgt die Rückversetzung
5.5 m und beim vierten 7.4 m. Wegen des Hanggefälles entspricht
das 3. OG im vordersten Gebäudeteil (1579.77 m ü.M.) der Höhe
des EG des hintersten (vierten) Gebäudeteils, was bedeutet, dass
zwischen ihnen drei Stockwerke liegen, die in gestaffelter Form je
für sich vier Geschosse (EG + 3. OG) bilden. Aufgrund dieser Fest-
stellungen ist aber erstellt, dass im Einzelfall weder die zulässige
Gebäudehöhe laut Art. 105 BG noch die (in gestaffelter Form nach
Art. 101 Abs. 5 BG) höchstzulässige Geschosszahl von fünf Stock-
werken überschritten wurde. Da im vordersten Gebäudeteil ledig-
lich vier Geschosse erstellt werden, überragt der hinterste Gebäu-
deteil denselben eben nicht um mehr als die gesetzlich vorge-
schriebenen zwei Geschosse, da die Differenz zwischen den fünf
möglichen Stockwerken unten und den vier geplanten Stockwer-
ken oben am Hang letztlich nur zwei zusätzliche Geschosse ergibt.
Gerade dies ist bei einer gestaffelten Bauweise baupolizeilich er-
laubt. Daran gibt es auch unter Berücksichtigung der festgelegten
Bemessungslinie (1567.62 m ü.M. zzgl. Höhenrabatt 1,5 m [laut Art.
101 Abs. 1 BG] ergibt EG =1569.12 m ü.M.) nichts auszusetzen, da
die Ermittlung der Gebäudehöhe ab dem gewachsenen Terrain
auch unter diesem Blickwinkel nachweislich korrekt erfolgte.
Nachdem aus den erwähnten Schnittplänen zudem hervorgeht,
dass die verlangten Stockwerkhöhen im Sinne von Art. 101 Abs. 2
BG überall eingehalten werden, erübrigen sich hier weitere Erör-
terungen zu den als verletzt bezeichneten Mass- und Messvor-
schriften. Mit ihren diesbezüglichen Einwänden stossen die Re-
kurrenten damit ins Leere.
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Urteil vom 25. März 2003
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Be-
schwerde ist am 9. Januar 2004 infolge Rückzuges als erledigt ab-
geschrieben worden (1P. 340/2003).