gr_gerichte · R 2008 2 · 2008-06-26 · de
Bauen ausserhalb der Bauzonen

bäuerliches Bodenrecht (Feststellungsverfügung) | Landwirtschaft

R 08 2
2. Kammer
URTEIL
vom 26. Juni 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend bäuerliches Bodenrecht (Feststellungsverfügung)
1.
Im Rahmen eines zivilrechtlichen Verfahrens zwischen X. und Y. betreffend
Vorkaufsrecht an einer landwirtschaftlichen Parzelle (Nr. 463, Plan 7, …)
wurde das Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA) vom
Bezirksgericht … am 9. März 2007 beauftragt, eine Feststellungsverfügung
darüber zu erlassen, ob X., welcher das Vorkaufsrecht im erwähnten
Zivilverfahren gegenüber Y. geltend macht, im Zeitpunkt der Ausübung dieses
Vorkaufsrechts im März 2006 Eigentümer eines landwirtschaftlichen
Gewerbes im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über das
bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) war oder wirtschaftlich über
ein solches verfügte. Mit Verfügung vom 20. April 2007 stellte das GIHA fest,
dass X. Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 47
Abs. 2 lit. b BGBB sei. Dagegen erhob Y. am 22. Mai 2007 Beschwerde an
das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) mit
dem Begehren, es sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und
festzustellen, dass X. nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes
im Sinne von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB gewesen sei oder auch nicht
wirtschaftlich im Sinne dieser Bestimmung über ein solches verfüge. Nach
Durchführung eines ersten Schriftenwechsels holte das DVS einen
Amtsbericht des Amtes für Landwirtschaft und Geoinformatik ein. Dieses
stellte fest, dass die bewirtschaftbare Eigenlandfläche des Betriebs X. 8.28 ha
betrage. Auf dieser Fläche seien im Jahre 2006 im Verhältnis zum
Gesamtbetrieb, d.h. inklusive Zupachtland und Gesamtviehbestand, 8.90
Grossvieheinheiten (GVE) gehalten worden. Die Eigenlandfläche und die 8.90
GVE erforderten einen Arbeitsaufwand von 0.744 Standardarbeitskräften
(SAK). Hinzu kämen 0.012 SAK, die sich aufgrund des betriebseigenen

Waldes ergäben, was insgesamt 0.756 SAK ausmache. Würde die strittige
vorkaufsbelastete Parzelle Nr. 463 hinzugezählt, so würde sich die eigene
landwirtschaftliche Nutzfläche (LN) auf 9.20 ha vergrössern und den
Tierbestand auf 9.90 GVE erhöhen. Der Arbeitsaufwand dafür - zuzüglich des
betriebseigenen Waldes - erfordere 0.832 SAK. Betreffend Gebäudesituation
hielt das ALG fest, dass das GIHA anhand der Schätzungseröffnungen
überprüfe, ob die betriebsnotwendigen Gebäude vorhanden seien. Das ALG
hingegen prüfe, ob die Ökonomiegebäude den gesetzlichen Anforderungen
entsprächen. Die letzte Betriebskontrolle sei am 26. Februar 2007 erfolgt.
Danach erfülle der Betrieb die Anforderungen. Schliesslich erfordere die
Bewirtschaftung einer Eigenlandfläche von 8.28 ha in der Bergzone 3,
inklusive Wald - gestützt auf die Berechnung nach einem vom ALG und GIHA
für den Vollzug des BGBB für jede Zone (Tal bis Bergzone) definierten
Standardbetrieb
-
einen
Arbeitsaufwand
von
0.755
SAK.
Unter
Berücksichtigung der strittigen Parzelle betrage dieser 0.836 SAK. In der
Folge erhielten die Parteien Gelegenheit, sich zum Amtsbericht zu äussern,
wobei sie an ihren Anträgen festhielten. Mit Entscheid vom 30. November
2007 wies das DVS die Beschwerde ab. Unter Berücksichtigung der
landwirtschaftlichen Nutzfläche (LN) von 8.28 ha, der 8.71 GVE und der
Zuschläge für Hang-/Steillagen, Bioproduktion, Feldobstbäume, Kartoffeln
und Wald ergebe sich eine Anzahl von 0.7762 SAK. Davon errechneten sich
0.7536 SAK aufgrund der Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und
die Betriebsformen (landwirtschaftliche Betriebsverordnung, LBV, SR 910.91)
und 0.0226 SAK aufgrund der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht
(VBB, SR 211.412.110). Ginge man im Übrigen zugunsten des
Beschwerdeführers wegen der einen Parzelle im Miteigentum von einer
geringeren LN von 8.265 ha aus, so würden insgesamt immer noch 0.7747
SAK gezählt. Auch die Gebäudesituation sei genügend.
2.
Dagegen erhob Y. am 4. Januar 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
mit dem Antrag, die angefochten Departementsverfügung sowie die ihr
zugrunde liegende Verfügung des GIHA aufzuheben und festzustellen dass
X. nicht Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei oder darüber
wirtschaftlich verfüge. Eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an die

Vorinstanz
zurückzuweisen.
Der
Beschwerdeführer
machte
zusammengefasst geltend, im März 2006 habe der Beschwerdegegner 2 mit
seinem Eigenland (ohne Sömmerung) nicht über einen standardisierten
Arbeitsaufwand von 0.75 SAK verfügt. Die Gebäudesituation bzw. der
entsprechende Sanierungsaufwand (Sanierung Stall, Erstellung Altenteil,
Sanierung Betriebsleiterwohnung) auf dem Landwirtschaftsbetrieb des
Beschwerdegegners sei im Sinne von Art. 7 und 8 BGBB im März 2006
wirtschaftlich nicht tragbar, weshalb eine allfällige Gewerbequalität des
Landwirtschaftsbetriebes entfiele, selbst wenn ein Arbeitsaufwand von 0.75
SAK vorläge. Die Gewerbequalität bei den Eigenlandgrundstücken des
Beschwerdegegners 2 sei auch gestützt auf Art. 8 lit. b BGBB (ungünstige
Betriebsstruktur bei 45 Grundstücken) zu verneinen.
3.
Das
DVS
und
der
Beschwerdegegner
2
beantragten
in
ihren
Vernehmlassungen die Abweisung der Beschwerde, bzw. Abweisung, soweit
darauf einzutreten sei. Dabei beriefen sie sich im Wesentlichen auf die schon
im angefochtenen Entscheid dargelegten Gründe.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren kann nur der angefochtene
Departementsentscheid sein. Soweit sich der Beschwerdeführer auch mit der
Verfügung des GIHA kritisch auseinandersetzt, ist darauf nur einzugehen,
soweit die für die Beurteilung des Beschwerdeentscheides des Departements
relevant ist. Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob die Vorinstanz die
Verfügung des GIHA im Ergebnis zu Recht geschützt hat. Die Vorinstanz hat
die dafür massgebenden gesetzlichen Bestimmungen und die dazu
ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zutreffend dargelegt und
korrekt angewendet. Darauf kann im Einzelnen verwiesen werden. Dabei hat
sie in umfassenden und sorgfältigen Erörterungen die massgebenden

Gesichtspunkte dargelegt und gewichtet. Die Würdigung der tatsächlichen
und rechtlichen Gegebenheiten hat sie ausführlich dargelegt. Dass die
Vorinstanz dabei Rechts- oder Ermessensfehler begangen hätte, ist nicht
ersichtlich. Der Beschwerdeführer bringt dagegen nichts wesentlich Anderes
vor, als er auch schon in der Beschwerde bei der Vorinstanz geltend gemacht
hat und worauf diese in zutreffender Weise im angefochtenen Entscheid
eingegangen ist. Es kann daher vorab anstelle von Wiederholungen auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Es drängen sich
daher nur noch einige kurze Überlegungen auf.
2.
Der Beschwerdeführer macht in formeller Hinsicht geltend, das GIHA habe
ihm das rechtliche Gehör verweigert. Die Vorinstanz hat dazu ausführlich
Stellung genommen und diesen Einwand als unbegründet abgewiesen. Der
Beschwerdeführer legt vor Verwaltungsgericht nicht dar, inwiefern diese
Ausführungen der Vorinstanz unzutreffend seien. Selbst wenn im Übrigen die
erste Instanz das rechtliche Gehör verletzt hätte, wäre dieser Mangel im
Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz vollumfänglich geheilt worden. Der
Beschwerdeführer konnte dort in jeder Hinsicht umfassend rechtlich Stellung
nehmen und sich auch zu allen Beweismitteln äussern, was er denn auch
ausgesprochen ausführlich getan hat. Sodann war er offensichtlich in der
Lage auch den Departementsentscheid sachgerecht anzufechten, wie seine
weitschweifige Beschwerdeeingabe zeigt.
3.
Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die
als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren
Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens ¾ einer SAK nötig
sind. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer
SAK in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest. Gemäss Art. 7 Abs. 3
BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt,
diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die dem BGBB unterstellt sind.
Zudem sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 lit. a
BGBB).

In Art. 2a VBB wird für die Festlegung der Betriebsgrösse nach
Standardarbeitskräften auf Art. 3 LBV verwiesen. Gemäss Art. 2a Abs. 2 VBB
sind zudem u.a. ergänzend zu Abs. 1 der Zuschlag für die Kartoffeln, für
betriebseigenen Wald sowie für die Milchkühe und Nutztiere im
Sömmerungsbetrieb zu berücksichtigen. Gemäss Art. 2a Abs. 3 VBB können
auf Sömmerungsbetrieben eigene und fremde Tiere nur dann angerechnet
werden, wenn der zum Gewerbe gehörende Sömmerungsbetrieb auf eigene
Rechnung und Gefahr bewirtschaftet wird.
Art. 3 LBV definiert die SAK als Einheit für die Erfassung des
gesamtbetrieblichen Arbeitszeitbedarfs mit Hilfe standardisierter Faktoren.
Gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV werden die SAK nach Faktoren berechnet,
beispielsweise die LN ohne Spezialkulturen mit 0.028 SAK pro ha; Milchkühe,
Milchschafe und Milchziegen mit 0.043 SAK pro GVE und andere Nutztiere
mit 0.03 SAK pro GVE. Zudem gibt es Zuschläge für Hanglagen im Berggebiet
und in der Hügelzone von 18 - 35% Neigung von 0.015 SAK pro ha, für
Steillagen im Berggebiet und in der Hügelzone von mehr als 35% Neigung
von 0.03 SAK pro ha sowie für den biologischen Landbau (LN ohne
Spezialkulturen
120%
von
0.028
SAK
pro
ha)
und
für
Hochstammfeldobstbäume von 0.001 SAK pro Baum.
In den genannten Bestimmungen werden die Berechnungsgrundlagen
vollständig und abschliessend dargestellt. Nur diese Bestimmungen sind für
die Berechnung massgebend, nicht aber die Direktzahlungsverordnung (DZV,
SR 910.13). Soweit sich der Beschwerdeführer auf letztere beruft, sind seine
Ausführungen demnach unbeachtlich. Der vorinstanzliche Entscheid ist somit
im Folgenden anhand der erwähnten Rechtsgrundlagen zu überprüfen.
4.
Zunächst ist streitig, wie gross die Eigenlandfläche ist. Der Beschwerdeführer
geht gemäss Beilage im Dossier „Amtsbericht“ des DVS von 82'035 m2 oder
8.2 ha aus. Die Vorinstanz geht von 8.28 ha aus. Die Rechnung des
Beschwerdeführers stimmt offensichtlich nicht, da Parzelle 1361 nicht 40 m2
oder 0.4 Aren LN umfasst, sondern 4'000 m2 oder 40 Aren oder 0.4 ha (vgl.
im gleichen Dossier Beilage A 3, Formular Flächenerhebung). Wenn der

Beschwerdeführer behauptet, dass das Formular Flächenerhebung zu oft
nach oben aufgerundet worden sei, ist dies eine unbewiesene pauschale
Behauptung. Eine vom Gericht durchgeführte Stichprobe hat ergeben, dass
sich die Auf- und Abrundungen in etwa die Waage halten. Von der
Berechnung des Beschwerdeführers zum Formular Flächenerhebung
ergeben sich indessen gewisse grössere Abweichungen, hauptsächlich
deswegen, weil dort auch der Wald erfasst wurde. Der Wald zählt aber
gemäss Art. 2a Abs. 2 VBB zu den zu berücksichtigenden Zuschlägen und
wurde folglich (separat) korrekt berücksichtigt. Es ist deshalb nicht
einzusehen, weswegen man für die anrechenbare Fläche Eigenland nicht von
8.28 ha ausgehen sollte. Würde man von 8.2 ha ausgehen, ergäbe sich
gegenüber der von DVS auf S. 9 unten des angefochtenen Entscheides
errechneten SAK von 0.23184 SAK für 8.28 ha LN eine – minime - Differenz
von 0.00224 SAK, was für 8.2 ha eine SAK von 0.2296627 ergäbe.
Gemäss Amtsbericht des ALG hält der Beschwerdegegner 15 Milchkühe (15
GVE), 6 Stück Jungvieh zur Zucht (1.5 GVE), 2 Aufzuchtkälber (0.5 GVE), 2
Rinder/Stiere/Ochsen (0.8 GVE) und 10 Mastkälber (1 GVE). Diese Zahlen
basieren auf den Erhebungen von 2006. Es resultieren 18.8 GVE. Wenn der
Beschwerdeführer behauptet, diese Zahlen seien manipuliert, bleibt er den
Beweis dafür schuldig. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, weswegen eine
proportionale Herunterrechnung von 17.87 ha (Eigenland und zugepachtetes
Land) auf 8.28 ha nicht zulässig sein soll (vgl. die Berechnung des DVS auf
S. 10 des angefochtenen Entscheides).
Für die Behauptung, es müsse ein Sömmerungsabzug erfolgen, besteht keine
gesetzliche Grundlage. In der SAK-Berechnung des DVSG ist der nach Art.
2a Abs. 2 und 3 allenfalls mögliche Zuschlag für Milchkühe und Nutztiere auf
Sömmerungsbetrieb nicht hinzugerechnet worden. Schon deshalb muss kein
Abzug erfolgen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Beschwerdegegner
2 als Mitglied der Alpkorporation entsprechende Weiderechte hat, also
mindestens wirtschaftlich über die betreffende Weide verfügt, wenn er schon
nicht deren Eigentümer ist. Ob die Alpkorporation dafür der Gemeinde eine

Weidetaxe zu bezahlen hat oder nicht, ist irrelevant. Diese Situation kann
nicht mit einem Pachtverhältnis verglichen werden.
Sodann sind vom DVS die Zuschläge gemäss Art. 3 Abs. 2 LBV korrekt
berechnet worden. Bei den Hochstammfeldobstbäumen ist dabei von 0.0055
SAK oder 5,5 Bäumen auszugehen. Weshalb der Anbau von Kartoffeln nicht
landesüblich sein soll, bleibt das Geheimnis des Beschwerdeführers. Wenn
man von der Minimalvariante des DVS auf S. 12 unten des angefochtenen
Entscheides von 0.7747 SAK ausgeht, würden auch noch mehr als 0.75 SAK
resultieren, wenn man lediglich von 8.2 ha Eigenfläche ausginge, da sich die
Differenz von 0.00224 SAK nicht entscheidend auswirkt.
Nach dem Gesagten kann offen bleiben, ob gemäss bündnerischer Praxis das
zu erwerbende Vorkaufsgrundstück zur Eigenlandfläche hinzugerechnet
werden darf oder nicht, da eben der notwendige Wert schon mit dem
Eigenland erreicht wird.
Was die Gebäudesituation anbetrifft, ist auf den Zustand anfangs 2006
abzustellen. Damals galt unbestritten kein Laufstallobligatorium. Hinsichtlich
der Wohnsituation ist ohne weiteres den Ausführungen der Vorinstanz,
welche gestützt auf den Amtsbericht des ALG gemacht wurden, zu folgen. Der
Beschwerdeführer bringt dagegen lediglich pauschale und unbewiesene
Behauptungen vor, die nicht geeignet sind, die Ausführungen im
angefochtenen Entscheid zu widerlegen. Schliesslich ist die Behauptung, es
liege eine ungünstige Betriebsstruktur vor, pauschal und unbelegt. Die
meisten Parzellen liegen unbestritten im Meliorationsperimeter und in einer
ortsüblichen Entfernung von den Betriebsgebäuden. Diese Bewirtschaftung
ist im Berggebiet ortsüblich. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass
der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden und die Beschwerde
deshalb abzuweisen ist.
5.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Beschwerdeführer hat daher die private
Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit der eingereichten
Honorarnote für das Verfahren vor Verwaltungsgericht geltend gemachte
Betrag von Fr. 4'045.75 erscheint als ausgewiesen. Soweit der
Beschwerdegegner 2 noch eine Entschädigung für das Verfahren vor dem
Departement verlangt, ist darauf nicht einzugehen. Die Vorinstanz hat in Ziff.
3 des angefochtenen Entscheides eine Parteientschädigung von Fr. 1'900.--
zugesprochen, was vom Beschwergegner nicht angefochten wurde und damit
rechtskräftig ist.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein
Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
257.--
zusammen
Fr.
4'257.--
gehen zulasten von Y. und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
Y. entschädigt X. aussergerichtlich mit Fr. 4'045.75 (inkl. MWST).

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 14. Juli 2009
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_876/2008).