gr_gerichte · VR3 2023 94 · 2025-08-05 · de
Beschwerde gegen StA, Nichtanhandnahmeverfügung StPO 310 (früher Ablehnungsverfügung)

Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes | Baurecht

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»
Urteil vom 5. August 2025
mitgeteilt am 12. August 2025
Referenz
VR3 23 94
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Righetti, Vorsitz
Brun und Audétat
Schupp, Aktuarin
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann
gegen
Gemeinde D._____
Chesa Cumünela, Via da Marias 93, 7514 D._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger
Gegenstand
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes

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Sachverhalt
A.
Mit Brief vom 20. Juni 2023 der Gemeinde D._____ (hiernach Gemeinde) an
A._____ teilte diese ihm mit, es sei ihr angezeigt worden, dass die ihm gehörende
Stockwerkeinheit
Nr.
Z.1._____
im
Kellergeschoss
der
B._____
(in
Gebäudeschätzung als "Sauna Nr. E._____" bezeichnet) seit ca. einem Jahr zu
Wohnzwecken genutzt und Dritten überlassen werde. Es seien dazu vermutlich
auch Wohneinbauten erfolgt. Die Räume im Untergeschoss seien nicht als Wohn-,
sondern als Kellerräume bewilligt worden und es seien keine Sanitär- oder
Kücheneinrichtungen und keine Sauna bewilligt worden. Nach örtlicher
Baugesetzgebung würden grundsätzlich alle Vorhaben für Bauten und Anlagen der
Baubewilligungspflicht unterstehen. Das kommunale Baugesetz setze aus
wohnhygienischen Gründen Schranken zur Nutzung von Kellerräumlichkeiten,
indem Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in Wohnbauten sich u.a. natürlich belichten
und belüften lassen müssten, wobei ihre Fensterfassaden zu mindestens 2/3 über
dem gewachsenen Boden liegen müssten. Es bestehe ein öffentliches Interesse,
die erwähnten Aufenthaltsformen, zur Gewährleistung einer genügenden
Wohnhygiene und der allgemeinen Gesundheit und des Wohlbefindens der Nutzer,
von der Lokalisierung im Keller auszuschliessen. A._____ wurde u.a. angehalten,
bis zum 20. Juli 2023 die Nutzungsart der Räume im Untergeschoss darzulegen.
Sollte
die
Anzeige
zutreffen,
seien
Ahndungen
nach
kantonalem
Raumplanungsgesetz vorbehalten. Ausserdem seien materiell vorschriftswidrige
Zustände zu beseitigen und allfällige Wohnnutzungen einzustellen.
B.
A._____ antwortete der Gemeinde mit am 26. Juli 2023 eingegangenem
Brief. In den Kaufverträgen mit den Baubewilligungen der Gemeinde vom 14. Mai
1990 sei in allen Plänen schriftlich "Kellerraum Sauna" erwähnt worden. Im
Untergeschoss sei die Sauna als allgemeiner Raum eingetragen, somit sei dieser
Raum als Sauna bewilligt. Der erste Käufer habe 1993 den Saunaraum gekauft und
darin seine Sauna mit geschlossener Dusche, separate geschlossene Toilette mit
Lavabo, grosses Kaltwasserbassin, erhöhter Boden mit Isolation und Teppich für
den Ruheraum, sowie Schrank und Gestelle installiert. A._____ habe 1994 die
Sauna gekauft; die Sauna sei separat im Grundbuch in F._____ eingetragen und
durch die Verwaltung als neue Einheit mit Nr. E._____ bewertet worden. Seit 1996
werde die Sauna durch seine Familie als solche benutzt, jedoch nie als Wohnung.
Die Anzeige sei unsachlich, falsch und ohne Rückfragen bzw. Abklärungen erstattet
worden. Seit Sommer 2022 habe man sich mit dem C._____ für eine Nutzung des
Raumes (drei Saisons) für den Nachtportier während der Tageszeit geeinigt, unter
folgenden Bedingungen u.a.: kein Kochen und Nutzung nur für eine Person. Die

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Vereinbarung werde Ende Sommer 2023 gekündigt und die Familie werde den
Raum wieder als Sauna- und Ruheraum nutzen.
C.
Der
Gemeindevorstand
erliess
am
31.
August
2023
eine
Baupolizeiverfügung (bzw. Entscheid, der hier angefochten wird) betreffend die
Nutzung des Kellerlokals Nr. E._____ zu Wohnzwecken. A._____ wurde ab 1.
November 2023 untersagt, das Kellerlokal Nr. E._____ zu Wohnzwecken,
namentlich zum Übernachten zu nutzen, oder dieses Dritten zu diesem Zweck zu
überlassen. Bis zu diesem Zeitpunkt würde im Sinne einer Duldungsverfügung die
Vermietung toleriert (Ziff. 1 Dispositiv). Man forderte u.a. A._____ auf, bis zum 30.
Oktober
2023
sämtliche
wohnspezifischen
Einrichtungen
–
Betten,
Kücheneinrichtungen, u.ä. – aus dem Lokal zu entfernen. Gleichzeitig sei der
Gemeindebehörde zwecks Kontrolle ein Augenscheintermin bis am 30. November
2023 zu gewähren (Ziff. 2 Dispositiv). Bis am 30. September 2023 sei ein
vollständiges nachträgliches Baugesuch für die bereits eingebaute Sauna
einzureichen (Ziff. 3 Dispositiv). Von einer Busse werde Umgang genommen (Ziff.
4 Dispositiv). Man stelle fest, dass eine Wohnnutzung mindestens seit 2022 wie
auch der Saunaeinbau bestätigt worden seien. Die gutgemeinten Motive –
Zurverfügungstellung eines Kellerlokals angesichts der Wohnungsnot – dürften
nicht dazu berechtigten, Bauvorschriften zu missachten. Die Gemeinde sei an das
Legalitätsprinzip gebunden. In der Baubewilligung für den Bau des Hauses vom 14.
Mai 1990 wurde ein reines Kellergeschoss bewilligt. Eine Wohnnutzung konnte
aufgrund der Baugesetzbestimmungen nicht bewilligt werden.
D.
A._____ (hiernach: Beschwerdeführer) erhob am 27. September 2023 beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Entscheid
vom 31. August 2023. Materiell beantragte er die Aufhebung der Ziff. 2 des
Dispositivs und formell die Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
E.
Am 9. Oktober 2023 übermittelte A._____ der Gemeinde das vollständige
Baugesuchformular betreffend die nachträgliche Baubewilligung.
F.
Am 11. Oktober 2023 nahm die Gemeinde (hiernach: Beschwerdegegnerin)
Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Weiter beantragte sie die
Gutheissung des Antrags auf aufschiebende Wirkung, sowie die Sistierung des
Verfahrens bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das nachträgliche Baugesuch
vom 29. September 2023. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2023 ans
Verwaltungsgericht teilte der Beschwerdeführer mit, dass er den Sistierungsantrag,
bis ein rechtskräftigen Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vorliege, unterstütze.

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G.
Der Instruktionsrichter erkannte am 19. Oktober 2023 die aufschiebende
Wirkung zu und entsprach dem Sistierungsgesuch bis zum Vorliegen des
Bauentscheids für das nachträgliche Baugesuch vom 29. September 2023 (siehe
Verfahren R 24 31).
H.
Die Beschwerdegegnerin erliess am 21. Februar 2024 den Bauentscheid
betreffend das nachträgliche Baugesuch für den Einbau der Saunakabine, WC mit
Lavabo und Spültisch im Kellerlokal. Die nachträgliche Baubewilligung für den
Einbau der Saunabox in Holz sowie einer Dusche wurde erteilt und im Übrigen das
Baugesuch abgelehnt (Ziff. 1 Dispositiv). Die Räume im Kellerlokal Nr. E._____
dürften nicht zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken benutzt werden. Art. 90 BauG
verfolge den Zweck der Gesundheitsprävention für Nutzer. Die Sauna stelle keine
Gefahr im Hinblick auf eine unerwünschte Nutzung zu Wohnzwecken, zumal solche
Anlagen nicht zu den wohnspezifischen Einrichtungen zählen würden. Die Dusche
sei eine mit dem Saunabaden typischerweise verbundene Einrichtung zur
Abkühlung/Waschung und deshalb könne die nachträgliche Baubewilligung erteilt
werden. Dagegen seien im Hinblick auf die Gewährleistung genügender
Wohnhygiene die weiteren, wohnspezifischen Einbauten eines Spültischs und eines
WCs und wohnspezifische Einrichtungen wie Betten, Kochgelegenheit usw.
problematisch. Aufgrund der bereits in der Vergangenheit erfolgten Nutzung zu
Wohnzwecken und der allgemeinen Lebenserfahrung sei nicht von der Hand zu
weisen, dass die Wahrscheinlichkeit erheblich sei, dass die Räumlichkeiten im
Kellerlokal Nr. E._____ bei entsprechender Ausstattung weiterhin zu Wohnzwecken
genutzt werden würden. Es hänge einzig vom jeweiligen Willen der Bewohner ab,
die Räumlichkeiten ohne weitere bauliche Massnahmen der herkömmlichen
Wohnnutzung zuzuführen und damit das in Art. 90 BauG vorgesehene Verbot zu
umgehen. Dies werde durch den Einbau des Spültischs und eines WCs mit Lavabo
noch leichter gemacht, zumal die Räumlichkeiten sogar als eigenständige Wohnung
benutzt werden könnten. Ebenso wäre es ein Leichtes, dadurch das Verbot des
Baus neuer Zweitwohnungen zu umgehen; was auch Wohnnutzungen in der
Vergangenheit zeigten. Für die Nutzung der Räumlichkeiten als Sauna sei das WC
mit Lavabo und der Spültisch nicht notwendig. Es entspreche einem wichtigen
öffentlichen Interesse, dass den materiellen Baupolizeivorschriften und hier dem
Schutz des Polizeiguts der Personengesundheit Nachachtung verschafft werde.
Würde dies nicht so vollzogen, müsse die Baubehörde laufend die korrekte Nutzung
überwachen, was unzumutbar sei und einen unverhältnismässigen Aufwand
bedeuten würde. Im Übrigen wäre es relativ einfach, bei zukünftigen Baukontrollen
jeweils eine Wohnnutzung zu kaschieren.

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I.
Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 25. März 2024 Beschwerde ans
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Diese wurde mit Urteil R 24 31 vom
1. Oktober 2024 vollumfänglich abgewiesen.
J.
Am 8. Januar 2025 wurde das vorliegende Verfahren, angesichts der
Rechtskraft des Urteils im Verfahren R 24 31, wiederaufgenommen. Der
Instruktionsrichter informierte darüber, dass kein weiterer Schriftenwechsel
vorgesehen, aber die Einreichung einer Replik freigestellt sei. Weiter forderte er die
anwaltlich vertretenen Parteien auf, die Honorarnote einzureichen.
K.
Der Beschwerdeführer reichte seine Replik am 7. Februar 2025 ein. Darin
bestätigte er im Wesentlichen die bereits mit Beschwerde vorgebrachten
Argumente.
L.
Am 24. Februar 2025 folgte die Duplik der Beschwerdegegnerin, worin sie
ihre schon geltend gemachten Argumente vertiefte.
M.
Der Beschwerdeführer triplizierte am 7. März 2025 und wiederholte im
Wesentlichen das bereits Vorgebrachte.
Erwägungen
1.1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht des
Kantons Graubünden, auf das die bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000)
am 1. Januar 2025 hängigen Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG),
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid der
Beschwerdegegnerin vom 31. August 2023 (act. B.3) stellt einen kommunalen
Entscheid i.S.v. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Er ist weder endgültig noch kann er
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Obergerichts.
Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochtenen
Entscheids – u.a. als Eigentümer der genannten Kellerräumlichkeit Nr. E._____ auf
Parzelle Z.2._____ – betroffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Überprüfung, weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). Auf
die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (vgl.
Art. 38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG).

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1.2.
Die Verfahrenssprache richtet sich in der Regel nach der im angefochtenen
Entscheid verwendeten Amtssprache bzw. nach der Amtssprache, welcher die
beklagte Partei mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 SpG; [BR 492.100]; vgl. auch Art. 3 Abs. 3
in fine SpG). Der angefochtene Gemeindeentscheid (act. B.3) ist in deutscher
Sprache verfasst (siehe dazu Art. 3 Abs. 1 KV [BR 110.100]) und damit gilt Deutsch
im vorliegenden Verfahren als Verfahrenssprache, weshalb auch das vorliegende
Urteil in deutscher Sprache ergeht (Art. 7 Abs. 3 SpG).
2.
Der Beschwerdeführer rügt, dass die von der Gemeinde auferlegte Pflicht zur
Entfernung der Einrichtungen wie z.B. Betten, Kücheneinrichtungen usw. eine
Verletzung der Eigentumsgarantie darstelle. Streitgegenstand ist vorliegend
ausschliesslich
Ziff.
2
des
Dispositivs
des
angefochtenen
Entscheides
(Wiederherstellung),
d.h.
ob
die
vorgeschriebene
Entfernung
sämtlicher
wohnspezifischen Einrichtungen, namentlich Betten, Kücheneinrichtungen u.ä. aus
dem Lokal, eine Verletzung der Eigentumsgarantie darstellt und ob die
Wiederherstellung überhaupt durchsetzbar und/oder schon verjährt ist. Nicht
Gegenstand dieses Verfahrens ist die Bewilligungsfähigkeit etwaiger Einrichtungen,
was Streitgegenstand des Verfahrens R 24 31 war.
2.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass er die seit 1993 bestehende
Räumlichkeit 1996 – in gutem Glauben und ohne zu wissen, dass diese nicht
autorisiert worden war – gekauft habe. Er anerkenne, dass er die Räumlichkeit nicht
zu Wohnzwecken benutzen dürfe. Die Räumlichkeit sei teilweise als Sauna-
teilweise als Hobby- und Relaxbereich aufgeteilt. Bett, Tisch, TV, Kühlschrank und
Schränke seien schon seit mehreren Jahren ein integraler Bestandteil der
Räumlichkeit; er würde die Einrichtungen für die Entspannung nach der Sauna
gebrauchen. Dazu werde die Räumlichkeit als Zusatzraum zur Wohnung gebraucht.
Er rügt weiter, dass der Entscheid nicht verständlich sei und gegen seine Rechte
verstosse, da er als Eigentümer über seine Räumlichkeiten nach eigenem
Ermessen verfügen könne. Dass die Räumlichkeit nicht als Wohneinheit benutzt
werden könne, schreibe nicht vor, dass sie nicht als Entspannungs- oder
Freizeitbereich fungieren könne. Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) garantiere das
Eigentum als Rechtsinstitut und umfasse den Schutz als Rechtsinstitut sowie vor
staatlichen Eingriffen (Art. 36 BV). Die Eigentumsgarantie sei im konkreten Fall
verletzt worden. Da es hier um eine schwere Beschränkung eines Grundrechts
gehe, müsse diese in einem entsprechenden Gesetz geregelt sein. Vorliegend gebe
es keine solche rechtliche Grundlage. Art. 90 des Baugesetzes der Gemeinde
(BauG) habe keine praktische Relevanz im konkreten Fall. Das Verbot, die
Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen, bedeute nicht, dass sie nicht als

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Erholungs- oder Freizeitraum genutzt werden könnten. Weiter würde gemäss
Bundesgericht das Wiederherstellungsrecht nach 30 Jahren verjähren, was auf die
Rechtssicherheit und auf die Schwierigkeiten nach langer Zeit den Sachverhalt
abzuklären, zurückzuführen sei. WC, Lavabo und Spülbecken seien vom vorherigen
Eigentümer
schon
anfangs
90er
Jahre
installiert
worden;
das
Wiederherstellungsrecht sei daher verjährt. Dazu könne eine Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes nach 30 Jahren nur angeordnet werden, wenn diese auf
grundlegender baupolizeilicher Prinzipien basiere oder wegen anderer öffentlicher
Interessen als notwendig erachtet werde. Nach ständiger Rechtsprechung sei die
Verletzung von Gesundheits- und Hygienevorschriften kein hinreichender Grund. In
casu gäbe es folglich keine Gründe, um die Verjährung zu ignorieren.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin entgegnet, dass bei der aktuellen Ausstattung die
Umnutzungsgefahr akut sei. Das Kellergeschoss sei 1989 und 1990 bewilligt
worden. Aus Gründen der Wohnhygiene, der allgemeinen Gesundheit sowie des
Wohlbefindens der Nutzer bestehe vorliegend ein öffentliches Interesse daran,
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume von der Lokalisierung im Keller auszuschliessen.
Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG sei die Beschwerdegegnerin zuständig und
befugt,
den
materiell
vorschriftswidrigen
Zustand
mittels
einer
Wiederherstellungsverfügung zu beseitigen (Art. 90 BauG). Die gesetzliche
Grundlage sei genügend. Die angeordnete Massnahme sei unerlässlich, um das
Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken in sinnvoller Weise umsetzen zu können. Die
Entfernung bezwecke die Ausschliessung einer Umgehung des Nutzungsverbots.
Die Massnahme sei auch verhältnismässig, rechtmässig und hätte keine Verletzung
der Eigentumsfreiheit zur Folge. Weiter übersehe der Beschwerdeführer, dass eine
Wiederherstellung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch nach 30
Jahren verlangt werden könne. Dies sei aus besonders wichtigen öffentlichen
Interessen – damit seien insbesondere baupolizeiliche Gründe gemeint – zwingend
geboten. Ziel des Verbots der Wohnungsnutzung sei gemäss Art. 90 BauG
insbesondere die Gesundheit und die Sicherheit der Bewohner zu schützen und die
Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum sei mit erheblichen Risiken verbunden
(Schimmelbildung,
schlechte
Luftqualität
und
gesundheitsschädliche
Radonbelastung, sowie erhöhte Brandausbreitungsgefahr und stark eingeschränkte
Fluchtmöglichkeiten). Daher entspreche das Verbot der Wohnnutzung und eine
Anordnung zur Entfernung einem besonders wichtigen öffentlichen Interesse und
rechtfertige die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Weiter habe das
Bundesgericht Wiederherstellungsmassnahmen nach Ablauf der 30-jährigen
Verwirkungsfrist auch aus anderen wichtigen öffentlichen Interessen zugelassen.

8 / 14
Hier bestehe die akute Gefahr, dass das Kellerlokal auch als Zweitwohnung genutzt
werde, was gegen Art. 75b BV verstossen würde.
3.1.
Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können,
müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 m.w.H.; Urteil des
Bundesgerichts 1C_37/2022 vom 23. März 2023 E. 3.1). Die Anordnung der
Wiederherstellung
des
rechtmässigen
Zustands
bedeutet
eine
Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig
ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme
für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels
geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere
der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 m.w.H.;
Urteil des Bundesgerichts 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 5.1). Die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein,
wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die
Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr
in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der
Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden
öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 m.w.H.). Auf die
Verhältnismässigkeit kann sich auch berufen, wer nicht gutgläubig gehandelt hat.
Es muss aber in Kauf genommen werden, dass die Behörden aus grundsätzlichen
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung,
dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 m.w.H.;
Urteile des Bundesgerichts 1C_214/2022 vom 9. August 2023 E. 3.1, 1C_37/2022
vom 23. März 2023 E. 3.1, 1C_172/2020 vom 24 März 2021 E. 6.4, 1C_480/2019
vom 16. Juli 2020 E. 5.1, je m.w.H.; 1C_171/2017 vom 3. Oktober 2017 E.5.1).
3.2.
Die Baufreiheit ist Ausfluss der Eigentumsgarantie und schützt die Nutzung
eines Grundstücks durch Überbauung (BGE 145 I 56 E. 4.1 m.w.H.; Urteil des
Bundesgerichts 1C_510/2023 vom 16. April 2024 E. 6). Die Eigentumsgarantie
gewährleistet das Eigentum allerdings nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb
der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung und
namentlich der Raumplanung gezogen sind (BGE 146 I 70 E. 6.1; 145 II 140 E.
4.1; 117 Ib 243 E. 3a; 105 Ia 330 E. 3c.; Urteil des Bundesgerichts 1C_37/2022 vom
23. März 2023 E. 3.1). Die hier gerügte Wiederherstellungspflicht zur Entfernung
wohnspezifischer Einrichtungen – die sehr weit gefasst ist (siehe unten Erwägung

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4.4.) – stellt im konkreten Fall einen Eingriff ins Eigentum sowie in dessen
Ausgestaltung als Bestandesgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV dar. Die
Voraussetzungen nach Art. 36 BV müssen daher gewahrt sein.
3.3.
Es ist zwar mit dem Beschwerdeführer festzuhalten, dass entgegen der
Auffassung
der
Beschwerdegegnerin
Art.
90
BauG
keine
genügende
Rechtsgrundlage für die Entfernung der Möbel und der sanitären Einrichtungen
darstellt. Art. 94 Abs. 1 KRG (BR 801.100) sieht allerdings vor, dass materiell
vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen
sind, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt
wurde. Art. 94 Abs. 2 KRG besagt weiter, dass für den Erlass und die Durchsetzung
von Wiederherstellungsverfügungen die kommunale Baubehörde zuständig ist.
Was hier die gesetzliche Grundlage anbelangt, ergibt sich die Entfernung der
konkreten Einrichtungen demnach aus Art. 94 KRG, denn – wie bereits im Urteil
vom 1. Oktober 2024 im Verfahren R 24 31 festgestellt wurde (dessen Akten hier
beigezogen wurden) – der jetzige Zustand ist materiell vorschriftswidrig (siehe Art.
90 BauG). Beim KRG handelt es sich um ein formelles Gesetz, weshalb die
Anforderungen an die gesetzliche Grundlage ohnehin zu bejahen sind.
3.4.
Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung für den Erlass eines
Wiederherstellungsentscheids
genügt
indessen
noch
nicht.
Nach
der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie den
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegensteht.
Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgehaltenen
Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II
359 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E. 5.1). Im
Einklang mit dieser Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der
Anordnung einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine
Duldungsverfügung
zu
erlassen
ist,
wenn
dies
aus
Gründen
des
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand dieser
beiden
Aspekte
wird
nachfolgend
zu
prüfen
sein,
ob
der
Wiederherstellungsentscheid (Dispositiv Ziff. 2, act. B.3) der Beschwerdegegnerin
zu Recht ergangen ist oder ob darauf – dem Antrag des Beschwerdeführers folgend
– gestützt auf Art. 94 Abs. 4 KRG zu verzichten ist (vgl. zum Ganzen auch: Urteil
des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 24 46 vom 17. April 2025 E. 3.3;
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 6 vom E._____. Mai
2023 E. 5.4, R 19 82 vom 1. Dezember 2021 E. 3.1 und 3.2, R 17 67 vom 30.
Oktober 2017 E. 4d und 4h in fine; sowie bereits PVG 1997 Nr. 57). Weiter sind

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auch andere Aspekte zu beachten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
ist die Befugnis der Behörden, im Fall einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten
Baute innerhalb der Bauzone die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
anzuordnen, im Interesse der Rechtssicherheit, grundsätzlich auf 30 Jahre
beschränkt (BGE 107 Ia 121 E. 1; siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_280/2022
vom 15. März 2024 E. 4.2; siehe dazu auch BGE 147 II 309 E. 5, 136 II 359 E. 7, je
m.w.H.).
4.1.
Der Beschwerdeführer hat Ziff. 1 des hier in Frage stehenden Entscheids
nicht angefochten. Demnach ist erstellt, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht zu
Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten, genutzt bzw. Dritte zu diesem Zweck
überlassen werden dürfen. Betreffend die sanitären Einrichtungen, nämlich WC,
Lavabo und Spülbecken, ist ferner erstellt, dass diese nicht bewilligungsfähig sind
(siehe dazu Urteil R 24 31). Im konkreten Fall ist auch unumstritten, dass die
sanitären Einrichtungen (WC, Lavabo und Spülbecken) im Jahr 1990 eingebaut
worden sind und demnach die 30-jährige Verwirkungsfrist zur Wiederherstellung
verstrichen ist. Hingegen ist streitig, ob auch nach Verlauf dieser Frist
Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet werden können.
4.2.
Dies ist im konkreten Fall nach Ansicht des streitberufenen Gerichts zu
verneinen. Zwar verstösst der Einbau der Einrichtungen für den Fall einer
Verwendung zu Wohnzwecken gegen Vorschriften, die gesundheitspolizeilich und
wohnhygienisch motiviert sind. Dieser Umstand allein genügt indes nicht, um den
Anspruch der Behörden, die Beseitigung eines rechtswidrigen Gebäudeteiles auch
nach der 30-jährigen Verwirkungsfrist zu verlangen, zu bejahen. Erforderlich ist
zusätzlich, dass durch den gesetzwidrigen Zustand eine konkrete Gefahr für Leib
und Leben der Bewohner oder der Passanten geschaffen wird (BGE 107 Ia 121 E.
2). Dass solche Risiken im konkreten Fall vorliegen würden, wird durch die
Beschwerdegegnerin zwar behauptet aber nicht belegt, zumal es nicht erstellt ist,
dass diese Räumlichkeiten inskünftig zu Wohnzwecken verwendet oder Dritten zu
diesem Zweck überlassen würden. Der hypothetische Umstand, dass die
Räumlichkeit weiterhin als Wohnung verwendet würde, vermag zwar die
Nichtbewilligung verschiedener Anlagen zu begründen (siehe dazu Urteil R 24 31),
allerdings nicht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach dem
Eintritt der 30-jährigen Verwirkungsfrist. Ausserdem dürfte die durch die
Beschwerdegegnerin behauptete Gefährdung grundsätzlich auch durch die
temporäre Benutzung des Saunalokals verursacht werden, was aber dann auch der
Erteilung einer Bewilligung für den Bau einer Sauna und einer Dusche
entgegenstehen würde. Sodann wird das Lokal bereits seit 30 Jahren verwendet,

11 / 14
ohne dass es zu einer nachgewiesenen entsprechenden Gefährdung gekommen
ist. An dieser Stelle ist auch zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer die
Räumlichkeit in gutem Glauben erworben hat. Wie unter Erwägung 3.4. festgehalten
worden ist, kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands insbesondere
dann unterbleiben, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von
ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Zuletzt
verfängt
auch
das
Argument
betreffend
die
analoge
Anwendung
der
bundesgerichtlichen
Rechtsprechung
hinsichtlich
der
Verwirkung
der
Wiederherstellungspflicht von Bauten ausserhalb der Bauzone nicht. National- und
Ständerat
haben
am
29.
September
2023
eine
Teilrevision
des
Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG) verabschiedet. Dort wird nun
ausdrücklich festgehalten, dass der Anspruch auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren verjährt. Keine Verjährung tritt lediglich
ein, wenn Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder
Gesundheit,
gefährdet
sind
(nArt.
24f
Abs.
5
RPG;
siehe
dazu
https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2023/2488/de: zuletzt besucht am 21. Juli
2025). Schliesslich betrifft die erwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung
lediglich Bauten ausserhalb der Bauzone, wofür andere Rechtsgrundlagen als
innerhalb der Bauzone gelten. In diesem Punkt ist die Beschwerde demnach
gutzuheissen.
4.3.
Was die weiteren Einrichtungen angeht – Bett, Tisch, TV, Kühlschrank,
Schränke – hat das (ehemalige) Verwaltungsgericht im Urteil R 24 31 vom 1.
Oktober 2024 festgehalten, dass der fragliche Kellerraum zwar nicht zu
Wohnzwecken genutzt werden darf. Allerdings wurde sowohl im erwähnten Urteil
wie auch im hier angefochtenen Entscheid nicht ausdrücklich festgehalten, dass
das fragliche Lokal überhaupt nicht genützt werden darf – was auch nicht zulässig
und zweckmässig wäre, da ein Kellerraum auch gewisse Benutzungszwecke
verfolgt. Wie bereits erwähnt, wurde im Bauentscheid der Beschwerdegegnerin vom
21. Februar 2024 sogar der Einbau einer Saunabox aus Holz und einer Dusche
bewilligt, was voraussetzt, dass die Benutzung des Lokals auch für weitere Zwecke
als die Lagerung von Material und Einrichtungen zulässig ist. Weshalb der
Beschwerdeführer sich in den fraglichen Räumlichkeiten ansonsten – zumindest
vorübergehend – nicht aufhalten dürfte und das Mobiliar demnach zu entfernen
wäre, erschliesst sich dem streitberufenen Gericht nicht. Insbesondere, weil der
Zweck eines Kellerraums eben aus dem Lagern von verschiedenen Gegenständen
besteht und es nicht unüblich ist, dass Betten, Tische, TVs und (Kühl-)schränke in
einem Keller unterkommen. Die ausgesprochene Massnahme erscheint ausserdem

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nicht erforderlich zu sein, zumal Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids ein Verbot
der
Nutzung
zu
Wohnzwecken
vorsieht,
bei
dessen
Verletzung
der
Beschwerdeführer i.S. von Art. 95 KRG mit einer Busse bis zu CHF 40'000.00
bestraft werden kann. Es mag zwar zutreffen, dass die Entfernung des Mobiliars
aus dem Lokal (bzw. die Lagerung der Einrichtungen in einer bestimmten
Reihenfolge) die Einhaltung von Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids vereinfachen
würde – obwohl eine erhöhte Sicherheit nur durch regelmässige Kontrolle garantiert
werden kann –, dies wäre aber nach dem Gesagten nicht verhältnismässig und in
diesem
Sinne
auch
unvereinbar
mit
der
grundrechtlich
geschützten
Eigentumsgarantie. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde demnach
gutzuheissen.
4.4.
Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle festzuhalten, dass Ziff. 2 des
angefochtenen Entscheides sehr weit gefasst und nicht konkret ausformuliert bzw.
eindeutig ist. Daraus ergibt sich zum Beispiel nicht, dass ausdrücklich WC, Lavabo
und Spülbecken zu entfernen sind. Inhalt und Tragweite einer Verfügung ergeben
sich in erster Linie aus dem Dispositiv. Ist das Verfügungsdispositiv unklar,
unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch
Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die Begründung der
Verfügung zurückgegriffen werden. Verwaltungsverfügungen sind – vorbehältlich
des Vertrauensschutzes – nach ihrem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt zu
verstehen (siehe dazu Urteil des Bundesgerichts 2C_70/2021 vom 14. April 2021
E. 5.1). Die Frage, ob der angefochtene Entscheid genügend konkret formuliert
worden ist, kann vorliegend allerdings offengelassen werden, da die Beschwerde
aus den oben erwähnten Gründen ohnehin gutzuheissen ist.
5.
In Anbetracht der Gesamtumstände und insbesondere angesichts von Ziff. 1
des angefochtenen Bauentscheids ist eine Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes unverhältnismässig und nicht gerechtfertigt. Die Beschwerde ist nach
dem Gesagten vollumfänglich gutzuheissen und Ziff. 2 des angefochtenen
Entscheides aufzuheben. Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde entfällt die
dem Beschwerdeführer auferlegte Pflicht, der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle
einen Augenscheintermin zu gewähren (zweiter Satz von Ziff. 2 des Dispositivs des
angefochtenen Entscheides).
6.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'500.00 sowie den Kanzleiauslagen, der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG).

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6.2.
Dem Beschwerdeführer ist als obsiegende Partei, angesichts der Tatsache,
dass seine anwaltliche Vertretung keine Honorarnote eingereicht hat, eine
pauschale Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zuzusprechen (Art. 78 Abs. 1
VRG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 HV [BR 310.250], welche der Beschwerdegegnerin
auferlegt wird.

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und Ziff. 2 des angefochtenen Entscheides
der Gemeinde D._____ aufgehoben.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
336.00
Total
CHF
2'836.00
gehen zulasten der Gemeinde D._____.
3.
Die Gemeinde D._____ hat A._____ mit CHF 2'000.00 aussergerichtlich zu
entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]