gr_gerichte · A 2008 32 · 2008-10-10 · de
Steuerpflicht

Handänderungssteuer | Beschwerde

A 08 32
3. Kammer
URTEIL
vom 10. Oktober 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Handänderungssteuer
1.
Mit Kaufvertrag vom 17. Januar 2008 verkaufte die … die Wohnung StWE
51'692, 208/1000 Miteigentum an Liegenschaft Nr. 306 in … sowie die
Autoeinstellplätze Miteigentumsanteil 51'700, 1/9 Miteigentumsanteil an
StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) und Miteigentumsanteil 51'701, 1/9
Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) an ... Der Kaufpreis
von Fr. 450'000.00 setzte sich zusammen aus Fr. 200'000.00 für den
Landanteil, Fr. 230'000.00 für den Rohbau und Fr. 20'000.00 für zwei
Autoeinstellplätze. Gleichentags wurde ein Generalunternehmervertrag
zwischen dem Ehepaar … und der … über die schlüsselfertige Erstellung der
erworbenen 4 1/2-Zimmer-Wohnung inkl. Autoeinstellplätze und Kellerabteil
gegen einen Werklohn von Fr. 795'000.00 abgeschlossen.
2.
Am
1.
April
2008
veranlagte
die
Gemeinde
…
die
…
als
Grundstückverkäuferin
und
(wirtschaftlich
als
identisch
qualifizierte)
Generalunternehmerin basierend auf dem Handänderungspreis von Fr.
1'245'000.00 (inkl. Fr. 795'000.00 Werkpreis) zu einer Handänderungssteuer
von Fr. 12'450.00.
Die von der … dagegen erhobene Einsprache wurde mit Einspracheentscheid
vom 5., mitgeteilt am 16. Mai 2008 abgewiesen und die Verfahrenskosten von
Fr. 1'176.00 der Einsprecherin auferlegt.
3.
Dagegen erhob die … am 16. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde
beim kantonalen Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung des
Einspracheentscheides und der Veranlagungsverfügung sowie Festsetzung

der Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer neu auf Fr.
995'000.00. Zur Begründung wurde ausgeführt, die wirtschaftliche Identität
der Grundstückverkäuferin und Generalunternehmerin werde akzeptiert und
somit grundsätzlich auch die Zusammenrechnung von Grundstück- und
Werkpreis. Hingegen sei die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis
falsch, da auf diese Weise der Preis für den Rohbau und die Garagen zweimal
gerechnet würde. Gemäss Seite 5 des Grundstückkaufvertrags enthalte der
Grundstückpreis neben dem Preis für das Land bereits den erstellten Rohbau
im Wert von Fr. 230'000.00 und die beiden Autoabstellplätze im Wert von Fr.
20'000.00, womit werkvertragliche Leistungen abgegolten seien. Diese
beiden Werkteile (Rohbau und Garage) seien auch im Werkpreis von Fr.
795'000.00
für
die
schlüsselfertige
Erstellung
der
fraglichen
Stockwerkeigentumswohnung und der beiden dazugehörenden Garageplätze
enthalten.
Die
Beschwerdeführerin
habe
gemäss
beigelegten
Gutschriftenanzeigen insgesamt nur Fr. 995'000.00 erhalten, weshalb der
besteuerte Betrag um Fr. 250'000.00 zu reduzieren sei.
4.
Die Gemeinde … anerkannte in ihrer Vernehmlassung die Beschwerde
insofern, als die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer mit Fr.
995'000.00 festzusetzen sei. Sie beantragte allerdings die Beschwerde
abzuweisen,
soweit
diese
sich
gegen
den
Kostenentscheid
des
Einspracheverfahrens richte. Die Kosten des Verfahrens seien der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Begründend wurde vorgebracht, die
Erkenntnis, dass der Kaufpreis nur Fr. 995'000.00 betrage, sei der
Beschwerdegegnerin erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren möglich
gewesen, da ihr vorher die entsprechenden Unterlagen gefehlt hätten. Die ihr
vorliegenden Verträge seien fehlerhaft gewesen und hätten auf den Kaufpreis
von Fr. 1'245'000.00 schliessen lassen. Zudem sei sie seitens der
Beschwerdeführerin willentlich und offensichtlich im Bestreben, Steuern
einzusparen, irregeführt worden. Hätte sich die Beschwerdeführerin von
Beginn weg richtig verhalten und ihre Mitwirkungsrechte erfüllt, wäre es nie
zum vorliegenden Verfahren gekommen. Aus diesen Gründen könne es nicht
angehen, dass der Gemeinde Kosten oder eine aussergerichtliche

Entschädigung auferlegt würden. Vielmehr seien diese Kosten von der
Beschwerdeführerin veranlasst worden und deshalb ihr aufzuerlegen.
5.
In ihrer Replik hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest und machte
geltend, der Beschwerdegegnerin hätten im Zeitpunkt der Veranlagung vom
1. April 2008 sowohl der Grundstückkaufvertrag als auch der Werkvertrag
vorgelegen. Bei genauer Betrachtung wäre schon damals ersichtlich
gewesen, dass sich die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer
aus dem Werklohn von Fr. 795’000.00 und dem Kaufpreis für den Landanteil
von Fr. 200'000.00 zusammensetze. Der erst im Beschwerdeverfahren
eingereichte Bau- und Leistungsbeschrieb verdeutliche lediglich, was anhand
der beiden Verträge ohnehin ersichtlich gewesen sei. Die doppelte
Berücksichtigung des Rohbaus hätte von der Beschwerdegegnerin bereits im
Einspracheverfahren erkannt werden müssen. Es liege keine Verletzung der
Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführerin vor, weshalb kein Anlass bestehe,
die
Rechtsberatungskosten
der
Gemeinde
im
Einsprache-
und
Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.
6.
In ihrer Duplik hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und führte
aus, die doppelte Verrechnung des Rohbaus sei ein Fehler in der
Vertragsgestaltung der Beschwerdeführerin gewesen, welcher nicht ohne
weiteres erkennbar war. Zudem sei Thema des Einspracheentscheides nicht
die
zweimalige
Berücksichtigung
des
Rohbaus,
sondern
die
Zusammenrechnung von Werk- und Grundstückkaufvertrag gewesen. Hätte
sich die Beschwerdeführerin auf die richtige Berechnung des Kaufpreises
berufen wollen, hätte sie den von ihr selbst verursachten Fehler in der
Vertragsgestaltung aufklären und einen entsprechenden Eventualantrag
stellen müssen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
bildet
der
Einspracheentscheid vom 5. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende

Veranlagungsverfügung
vom
1.
April
2008.
Da
die
beantragte
Bemessungsrundlage von Fr. 995'000.00 für die Handänderungssteuer durch
die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung anerkannt worden ist, bildet einzig
noch der Kostenpunkt des Einspracheverfahrens von Fr. 1'176.00 den zu
prüfenden Streitgegenstand.
2.
Art. 43 des Steuergesetzes der Gemeinde … (GStG) regelt zwar das
Einspracheverfahren, enthält aber keine Bestimmung betreffend die
Verfahrenskostenverteilung, sodass gemäss Art. 3 GStG auch im formellen
Bereich das kantonale Steuergesetz als kommunales Recht zur Anwendung
gelangt. Diesbezüglich hält das Steuergesetz des Kantons Graubünden (StG;
BR 720.000) in Art. 138 Abs. 3 fest, dass das Einspracheverfahren kostenfrei
ist.
Allerdings
können
dem
Einsprecher
die
Kosten
besonderer
Untersuchungen, die er durch grobe Verletzung seiner Verfahrenspflichten
veranlasst hat, ganz oder teilweise überbunden werden.
3.
Die Gemeinde behauptet, dass die Beschwerdeführerin als Verkäuferin nie
einen Kaufpreis von Fr. 995'000.-- vorgebracht habe und dieser aus den Akten
erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren ersichtlich geworden sei. Die
Beschwerdeführerin habe sie absichtlich in die Irre geführt, mit dem Ziel
Steuern zu sparen. Durch diese Verletzung der Verfahrenspflichten sei es
dazu
gekommen,
dass
der
falsche
Betrag
zur
Berechnung
der
Handänderungssteuer herangezogen worden sei. Der Auffassung der
Gemeinde kann nicht gefolgt werden. Gemäss dem beurkundeten
Kaufvertrag setzte sich der Kaufpreis von Fr. 450'000.00 aus den Kosten für
den Landanteil (Fr. 200'000.00), den Kosten für den Rohbau (Fr. 230'000.00)
sowie den Kosten für zwei Autoeinstellplätze (Fr. 20'000.00) zusammen. Des
Weiteren ergibt sich aus dem Generalunternehmervertrag, dass sich die
Kosten
für
die
schlüsselfertige
Erstellung
der
besagten
Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 795'000.00 beliefen, einschliesslich der
beiden Werkteile Rohbau und Garagen. Anhand dieser Angaben war aber klar
ersichtlich, dass die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis von Fr.
995'000.00 zu veranlagen war. Dass sie von einem falschen Kaufpreis
ausging, wurde der Gemeinde nicht nur von der Beschwerdeführerin in ihrer

Einsprache
vorgeworfen,
sondern
auch
seitens
der
Käufer
der
Stockwerkeinheit. Diese wiesen schon am 10. April 2008 darauf hin, dass der
im Werkvertrag auf den Rohbau entfallende Anteil in der Berechnung doppelt
berücksichtigt worden und der Handänderungspreis daher um Fr. 250'000.00
zu reduzieren sei. Aus diesem Grund wäre die Gemeinde verpflichtet
gewesen, nähere Abklärungen zu treffen. Die Tatsache, dass die
Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren von einem falschen, d.h. tieferen
Kaufpreis
(Fr.
450'000.00)
ausging,
genügt
nicht,
um
ihr
grobe
Verfahrensfehler vorzuwerfen. Im Übrigen war die Gemeinde nicht gehalten,
weitere Expertisen einzufordern, um zur richtigen Berechnungsgrundlage zu
gelangen. Sie konnte im vorliegenden Beschwerdeverfahren allein aufgrund
der schon im Einspracheverfahren vorgelegten Dokumente der Auffassung
der Beschwerdeführerin Folge leisten. Aus diesen Gründen liegen keine
Hinweise vor, dass die Steuerpflichtige ihren Mitwirkungspflichten nicht
genügend nachgekommen ist oder gar ihre Verfahrenspflichten grob verletzt
hat. Wenn aber der Gemeinde dieser Beweis nicht gelingt, ist das
Einspracheverfahren
grundsätzlich
kostenlos.
Infolgedessen
ist
die
Beschwerde vollumfänglich gutzuheissen, soweit die Bemessungsgrundlage
für die Handänderungssteuer bzw. der Kaufpreis von Fr. 995'000.00 von der
Beschwerdegegnerin nicht schon anerkannt wurde.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten
der Beschwerdegegnerin. Die Gemeinde hat die Beschwerdeführerin gemäss
Art. 78 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100) mit Fr. 2'253.70 aussergerichtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird, soweit sie nicht bereits anerkannt worden ist
(Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer CHF 995'000.00),
gutgeheissen und die Kostenauferlegung an die Beschwerdeführerin im
Einspracheentscheid aufgehoben.

2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
176.--
zusammen
Fr.
1'176.--
gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur,
zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entschädigt die … aussergerichtlich mit Fr. 2'253.70 (inkl.
MWST).