gr_gerichte · R 2007 101 · 2008-02-15 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Baueinsprache | Baurecht

R 07 101
4. Kammer
URTEIL
vom 15. Februar 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 21. August, zugestellt am 5. September 2007, erteilte die Gemeinde …
der … AG die Bewilligung zum Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle
4381 (alt: 4326) an der Via … Die dagegen von …, Eigentümer von Parzelle
2050, erhobene Einsprache vom 14. Juni 2007 wies die Gemeinde ab, soweit
sie darauf eintrat.
2. a)
Dagegen liess … am 7. Oktober 2007 Beschwerde erheben und beantragte
die Aufhebung der Baubewilligung und deren Verweigerung, eventualiter die
Aufhebung der Baubewilligung und die Zurückweisung der Angelegenheit
zwecks Begründung (Ergänzung) des Entscheides hinsichtlich Nachweis der
Einhaltung
der
Vorschriften
über
die
Bruttogeschossfläche
(Ausnützungsziffer). Subeventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und
der Gemeindevorstand im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens
anzuhalten, den Entscheid hinsichtlich des Nachweises der Einhaltung der
Vorschriften über die BGF (AZ) zu begründen. Zur Begründung wurde im
Wesentlichen geltend gemacht, das Bauprojekt verfüge über zu wenig BGF,
um realisiert werden zu können. Den entsprechenden Nachweis sei das
Bauamt bis zuletzt schuldig geblieben. Es habe ihm zudem auch keine
Einsicht in die entsprechenden Beurteilungsgrundlagen gewährt, was als
Verletzung des rechtlichen Gehörs zu werten sei. Bauliche Ausnützung könne
nur von unmittelbar benachbarten Grundstücken auf das Baugrundstück
transferiert werden. Im Übrigen seien die Bauprofile schon entfernt worden,
hätten aber für die gesamte Dauer des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens
korrekt gesetzt werden müssen. Sodann bestünden auch Indizien, dass im
Parterre vorgesehene Räume zu Wohnzwecken umgenutzt werden könnten.

Sodann sei ein Näherbaurecht nur für ein Einfamilienhaus, und nicht etwa für
ein solches mit zwei Autoeinstellplätzen eingeräumt worden, welche sodann
den Grenzabstand einzuhalten hätten und nicht bis auf 1.53 m an die Parzelle
2050 herangebaut werden dürften.
b)
Am 18. Oktober 2007 liess … noch das Gesuch stellen, dass die Bauarbeiten,
welche gestützt auf den noch nicht rechtskräftigen Baubewilligungsentscheid
begonnen worden seien und trotz mehrfacher Aufforderung an die …
Baubehörden (1. Oktober, 4. Oktober 2007) die Einstellung der Bauarbeiten
zu verfügen, nicht unterbunden worden seien, umgehend einzustellen und alle
baulichen Veränderungen rückgängig zu machen seien.
3.
Mit prozessleitender Verfügung vom 2. November 2008 verweigerte der
Instruktionsrichter der Beschwerde die anbegehrte aufschiebende Wirkung.
Zudem hielt er fest, dass dem Gesuch um Rückgängigmachung aller
baulichen Veränderungen mangels Substantiierung nicht hätte entsprochen
werden können. Die Verfügung erwuchs unangefochten In Rechtkraft.
4. a)
Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit auf
diese überhaupt eingetreten werden könne.
b)
Auch die Bauherrschaft liess mit im Ergebnis denselben Einwänden und
Überlegungen Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit auf diese
eingetreten werden könne.
5.
In einem zweiten Schriftenwechsel ergänzten und vertieften die Parteien die
von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte.
Auf die weiteren Darlegungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a)
Zunächst sind die vom Beschwerdeführer vorgebrachten formellen
Beanstandungen, mit welchen er im Wesentlichen eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, zu prüfen. Das
durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der
Sachaufklärung
und
garantiert
dem
Betroffenen
ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor
Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen,
Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken
oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses
geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit
Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner
Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu
prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden
hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein,
dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist
nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die
Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die
Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf
sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b).
b)
Der Beschwerdeführer macht zum einen geltend, ihm sei zu Unrecht die
Einsichtnahme in die Berechnungsgrundlagen für die Ausnützungsziffer durch
das Bauamt geltend. Zum andern erachtet er den angefochtenen Entscheid
als unzureichend begründet. Wie sich dem bei den Akten liegenden E-Mail
Verkehr zwischen dem Beschwerdeführer (bzw. dessen Rechtsvertreter) und
dem Gemeindebauamt ohne weiteres entnehmen lässt, hätte der heutige
Beschwerdeführer mehrfach Gelegenheit gehabt, auf dem Bauamt in die
Baugesuchsunterlagen (enthaltend u.a. auch die AZ-Berechnungsgrundlagen
vom 10./13. Juli 2007) sowie die weiteren einschlägigen Akten persönlich
Einsicht zu nehmen. Davon hat er nun aber im Baubewilligungsverfahren

abgesehen. Im Einspracheverfahren wurde ihm im Übrigen Akteneinsicht in
die zweite AZ-Berechnung gewährt. Insgesamt betrachtet erhellt. dass
seinem Einwand auch aus dieser Sicht betrachtet kein Erfolg beschieden sein
kann.
c)
Soweit er den angefochtenen Entscheid als ungenügend begründet erachtet,
kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Auch wenn der angefochtene
Entscheid keine konkreten Angaben über die Art und Weise der AZ-
Berechnung enthält, hat dies im Lichte des eingangs Umschriebenen nicht
zwingend die Aufhebung des angefochtenen Entscheides zur Folge. Vielmehr
wäre dieser nur dann aufzuheben, wenn die Begründung gänzlich fehlen
würde oder doch derart rudimentär wäre, dass der Betroffene sich über die
Entscheidmotive kein Bild machen konnte, mithin nicht in der Lage war, zu
entscheiden, ob und wie er den Entscheid sachgerecht anfechten soll.
Vorliegend steht nun aber fest, dass der angefochtene Entscheid immerhin
eine – wenn auch knappe – Begründung aufweist. In Kenntnis der darin
enthaltenen Überlegungen von welchen sich die Baubehörde bei ihrem
abschlägigen Entscheid leiten liess, konnte sich der Beschwerdeführer über
die Tragweite des Entscheides ein Bild machen, und er war denn auch in der
Lage, diesen frist-, form- sowie sachgerecht anzufechten. Hinzu kommt, dass
ihm aus dem gerügten Mangel auch insofern kein erheblicher Rechtsnachteil
erwachsen ist, weil ihm im vorliegenden Verfahren Gelegenheit geboten
wurde, im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels die Überlegungen
vorzubringen, welche dem Bauprojekt aus seiner Sicht entgegenstehen.
Selbst wenn also der angefochtene Entscheid in Verletzung von Art. 29 Abs.
2 BV ergangen sein sollte, dürfte von einer Aufhebung abgesehen werden,
weil allfällige Gehörsmängel spätestens im vorliegenden Vorgehen
nachträglich geheilt worden sind. Bereits erwähnt wurde, dass der
Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren auch umfassend von seinem
Akteneinsichtsrecht hätte Gebrauch machen können und dabei auch die
Möglichkeit gehabt hätte, die Berechnungsgrundlagen der gemeindlichen AZ-
Berechnung zu sichten und sich dazu zu äussern. - Der Einwand der
Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich daher als vollumfänglich
unbegründet.

2. a)
Der Beschwerdeführer behauptet, die sich im Parterre befindlichen (und als
solche bewilligten) Sauna- und Fitnessräume würden eindeutig als
Wohnräume (Einliegerwohnung) Verwendung finden, worin ein klarer
Umgehungstatbestand (Überschreitens der zulässigen BGF/AZ zufolge
Umnutzung) erblickt werden müsse. Auch daher müsse dem Bauvorhaben
die Baubewilligung verweigert werden. Ihm kann nicht gefolgt werden. Wie
seitens der Gemeinde zutreffend ausgeführt worden ist, sind - entgegen der
Darstellung
des
Beschwerdeführers
-
aufgrund
der
eingereichten
Gesuchsunterlagen keine Anhaltspunkte für die behauptete Umnutzung
ersichtlich. Die Baubehörde hat das Gesuch aufgrund der eingereichten Pläne
und der darin enthaltenen Bezeichnungen geprüft, seine Bewilligungsfähigkeit
i.S. von Art. 55 lit. g BG bejaht und mit zutreffenden Überlegungen zum
Vorwurf der behaupteten Umgehungsabsicht Stellung bezogen. Richtig ist
auch ihre im vorliegenden Verfahren vertretene Auffassung, dass wenn sich
nach Vollendung des Bauvorhabens herausstellen sollte, dass nicht AZ-
pflichtige Räume (wie die erwähnten Sauna- und Fitnessräume) ganz oder
teilweise zweckentfremdet, d.h. im Sinne von AZ-pflichtigen Räumen genutzt
würden, sie einschreiten würde. Dies bedeutet letztlich nichts anderes, als
dass
solches
gegebenenfalls
Gegenstand
eines
neuen
Baubewilligungsverfahrens bilden müsste (Art. 86 Abs. 1 KRG i.V. mit Art. 94
KRG). Der Beschwerdeführer verkennt mit seiner Argumentation im Übrigen,
dass es ist nicht Sache der Nachbarn sein kann, darüber zu befinden, wie
luxuriös der Ausbaustandard eines benachbarten Gebäudes sein darf.
Solches obliegt allein der Bauherrschaft. Damit ist auch gesagt, dass der
Einwand, seitens der Bauherrschaft würden mehr Parkplätze als zwingend
verlangt erstellt, ebenfalls unbehelflich ist.
b)
Soweit der Beschwerdeführer zur Stützung seiner Begehren darauf hinweist,
dass ein Näherbaurecht für ein Einfamilienhaus, nicht aber für ein
Einfamilienhaus mit zwei Auto-Einstellplätzen bestehe, bleibt festzuhalten,
dass auf die Beschwerde, soweit damit Fragen privatrechtlicher Natur
(Umfang der privat-rechtlichen Rechtseinräumung bzw. der allenfalls daraus
resultierenden Baubeschränkungen für solche Bauteile) aufgeworfen werden,

nicht eingetreten werden kann. Diesbezüglich ist der Beschwerdeführer auf
den Zivilweg zu verweisen. Festzuhalten bleibt lediglich, dass die Gemeinde
angesichts des nicht näher begründeten Einwandes und der Aktenlage vom
Vorliegen einer hinreichenden privatrechtlichen Bauberechtigung ausgehen
durfte. Was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang noch mit Blick
auf eine behauptete Verletzung der zonengemässen (öffentlich-rechtlichen)
Grenzabstandsvorschriften vorbringt, zielt ins Leere.
c)
Unbehelflich ist der Einwand, dass die Profilierung bereits entfernt worden sei.
Unbestritten ist, dass das Bauvorhaben profiliert und während der Dauer der
öffentlichen Auflage stehen gelassen worden ist (vgl. Art. 43 Abs. 1 und 3
KRVO). Fest steht auch, dass die Baubewilligung, nachdem der Beschwerde
die beantragte aufschiebende Wirkung verweigert worden ist, vollstreckbar ist
(Art. 91 Abs. 1 KRG). Entsprechend durfte das Baugespann denn auch
entfernt werden. Dass solches mit Bewilligung der Gemeinde selbst vor der
rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches zulässig wäre (Art. 43 Abs. 3
Satz 1 KRVO), sei nur nebenbei erwähnt.
d)
Nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer auch insoweit, als er sich
in seiner Eingabe unter Verweis auf Art. 56 Abs. 2 BG auf den Standpunkt
stellt, das Bauvorhaben weise eine zu geringe bauliche Ausnutzung auf. Das
Verwaltungsgericht hatte sich bereits in einem anderen Verfahren (VGU R 05
59) zu der im vorliegend im Zentrum stehenden Frage der Zulässigkeit der
erforderlichen Nutzungstransfers (u.a. Rücktransport ab einer ursprünglich
benachbarten, im Zuge einer Überbauung jedoch abparzellierten und
nunmehr nicht mehr „direkt“ benachbarten Parzelle) aufgrund der konkreten
Gegebenheiten
bejaht.
Was
der
Beschwerdeführer
in
diesem
Zusammenhang vorbringt, ist an sich zwar verständlich, vermag aber an der
damaligen Beurteilung nichts zu ändern. Auf diese ist, wie auch seitens der
Beschwerdegegnerin 2 zutreffend erkannt worden ist, abzustellen.
Damals - wie heute - ging die Gemeinde von einer anrechenbaren Landfläche
„AZ Einheit BG …“ von insgesamt 7'634 m2 und einer konsumierten BGF von
3'809 m2, entsprechend einer AZ von 0,499, aus. Wie sich dem nun bei den
Akten liegenden AZ-Nachweis vom Juli 2007 schlüssig entnehmen lässt,

beläuft sich die konsumierte Fläche inkl. das projektierte Einfamilienhaus
(108.8 m2 BGF) nunmehr auf 3'821.412 m2. Die Differenz ergibt sich letztlich
aus einem geringeren BGF-Bedarf für die damals vorgesehenen Häuser Nr.
12 und 13, sowie aufgrund eines geringeren BGF-Tranfers zugunsten der
Parzelle 4325. Die im erwähnten AZ-Nachweis aufgeführten, von der
Gemeinde geprüften und z.T. rechnerisch korrigierten Zahlen lassen sich
leicht nachvollziehen. Die daraus resultierenden Berechnungen sind in sich
schlüssig und nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer bringt denn in
seinen Eingaben auch nichts vor, was Anlass zu begründeten Zweifeln an den
erwähnten Berechnungen bieten könnte.
Für die gesamte Überbauung der „AZ-Einheit BG …“ (enthaltend u.a. die
Bauparzelle 4381) steht, ausgehend von einer AZ 0.55 und unter
Berücksichtigung der verschiedenen, aktenkundigen AZ-(Rück-)Transfers (so
u.a. der bei Baubeginn vorzunehmenden Löschung eines im Grundbuch
vorgesehenen AZ-Transfers von 914 m2 zugunsten Parzelle Nr. 4325), selbst
unter Ausklammerung eines an sich vorgesehenen AZ-Transfers von 365 m2
ab der Parzelle 2050, eine maximal mögliche BGF von 4'198.7 m2 gegenüber.
Daraus erhellt, dass für das streitige Bauvorhaben so oder anders
ausreichend
BGF
vorhanden
ist,
weshalb
dem
Einwand
des
Beschwerdeführers kein Erfolg beschieden sein kann.
e)
Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden
kann.
3. a)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten von ...
b)
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. … hat daher die private Gegenpartei
aussergerichtlich zu entschädigen. Die mit der eingereichten Honorarnote
geltend gemachte Parteientschädigung von Fr. 2’412.60 (inkl. MWST)
erscheint ausgewiesen.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
257.--
zusammen
Fr.
4'257.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigt die … AG aussergerichtlich mit Fr. 2'412.60 (inkl. MWST).