gr_gerichte · ZK2 2024 7 · 2024-04-02 · de
URP für Verfahren am Obergericht

Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO (Mieterausweisung) | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
Entscheid vom 02. April 2024
Referenz
ZK2 24 7
Instanz
II. Zivilkammer
Besetzung
Richter-Baldassarre, Vorsitzende
Parteien
A._____
Beschwerdeführerin
gegen
B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Bühler
Sennhofstrasse 19, Postfach 23, 7001 Chur
Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO (Mieterauswei-
sung)
Anfechtungsobj.
Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 13.03.2024,
mitgeteilt am gleichen Tag (Proz. Nr. 135-2024-65)
Mitteilung
02. April 2024

2 / 9
Sachverhalt
A.
Mit Mietvertrag für Wohnungen vom 23./28. Februar 2023 mietete A._____
von B._____ ab dem 1. April 2023 eine 2.5-Zimmerwohnung (C._____), inkl. Tief-
garagenparkplatz (Nr. D._____), in der Liegenschaft am E._____ in F._____. Der
Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September.
Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'600.00 brutto, zahlbar
monatlich zum Voraus.
B.
Mit Einschreiben vom 6. September 2023 mahnte B._____ die ausstehen-
den Mietzinse für die Monate August und September 2023 in der Höhe von je
CHF 1'600.00, insgesamt CHF 3'200.00, und forderte A._____ auf, diese
Ausstände innert 30 Tagen zu begleichen, ansonsten das Mietverhältnis ausser-
ordentlich gekündigt werde.
C.
Mit Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch
den Vermieter des Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 kündigte B._____
den Mietvertrag vom 23./28. Februar 2023 per 30. November 2023.
D.
Am 30. Januar 2024 (Poststempel) stellte B._____ beim Einzelrichter am
Regionalgericht Plessur ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fäl-
len gemäss Art. 257 ZPO um Ausweisung von A._____ aus der 2.5-
Zimmerwohnung (C._____), inkl. Tiefgaragenparkplatz (Nr. D._____), in der Lie-
genschaft E._____ in F._____.
E.
Der vom Einzelrichter einverlangte Kostenvorschuss von CHF 800.00 ging
fristgerecht ein. A._____ liess sich innert der angesetzten Frist (samt Nachfrist)
zur Stellungnahme zum Gesuch nicht vernehmen. Auf die Durchführung einer
Hauptverhandlung wurde verzichtet.
F.
Mit Entscheid vom 13. März 2024 erkannte der Einzelrichter am Regional-
bericht Plessur was folgt:
1.
A._____ wird angewiesen, die 2.5-Zimmerwohnung (C._____) sowie
den Tiefgaragenparkplatz (Nr. D._____) am E._____ in F._____ un-
verzüglich, bis spätestens am 2. April 2024 zu räumen und zu ver-
lassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
2.
Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis
auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht
Folge leistet.

3 / 9
3.a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist B._____ berechtigt, im
Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung zu veranlas-
sen. Sollte A._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist B._____
berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um sich Zutritt zur
Wohnung zu verschaffen. Sie kann polizeiliche Hilfe in Anspruch neh-
men (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch B._____ vorzuschiessen,
welche dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Stadtpolizei F._____ wird angewiesen, den vorliegenden Ent-
scheid auf erstmalige Aufforderung von B._____ zu vollstrecken, in-
dem B._____ der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige
Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die
sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Personen aus den Räum-
lichkeiten geleitet werden.
4.a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von A._____.
Die Gerichtskosten werden mit dem von B._____ geleisteten Vor-
schuss von CHF 800.00 verrechnet.
A._____ hat B._____ die geleisteten Vorschüsse von CHF 800.00 zu
ersetzen.
5.
[Rechtsmittelbelehrung]
6.
[Mitteilung]
G.
Diesen Entscheid focht A._____ (fortan Beschwerdeführerin) mit Eingabe
vom 23. März 2024 (Datum Eingang: 26. März 2024) hierorts an.
H.
Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen. Nachdem sich die Beschwerde
sogleich als offensichtlich unbegründet erweist, ist auf das Einholen einer Be-
schwerdeantwort von B._____ (fortan Beschwerdegegnerin) zu verzichten (vgl.
Art. 322 Abs. 1 ZPO). Das Doppel der Beschwerde (act. A.1) ist der Beschwerde-
gegnerin mit dem vorliegenden Entscheid zuzustellen. Die Sache erweist sich als
spruchreif. Infolge Dringlichkeit und Ferienabwesenheiten ergeht dieser Entscheid
mit anderer als den Parteien angekündigter Besetzung (vgl. act. D.1-2). Die Vor-
sitzende war indes bereits in den prozessleitenden Verfügungen vom 26. März
2024 als Stellvertretung ausgewiesen (vgl. Art. 4 Abs. 2 KGV [BR 173.100];
act. D.1-2).
Erwägungen
1.1.
Angefochten ist ein erstinstanzlicher Entscheid im Verfahren nach Art. 257
ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen). Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist
in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO
gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den
Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 308

4 / 9
Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid enthält keine Angaben zum Streitwert.
Das Bundesgericht hat in BGE 144 III 346 einheitliche Regeln für die Streitwertbe-
rechnung bei Ausweisungsklagen im Rechtsschutz in klaren Fällen aufgestellt.
Danach ist zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung aus dem Mietobjekt als sol-
che oder ob vorfrageweise auch die Kündigung des Mietvertrages streitig ist. Im
(vorliegend einschlägigen) ersteren Fall besteht das wirtschaftliche Interesse der
Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens
entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in
der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von
sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer 4A_346/2022 v.
1.11.2022 E. 2.2). Bei einem aktuellen monatlichen Mietzins von CHF 1'600.00
(RG act. II.1.2) beläuft sich der Streitwert vorliegend auf CHF 9'600.00 und liegt
mithin unter der Streitwertgrenze von CHF 10'000.00. Damit ist das Rechtsmittel
der Beschwerde zulässig.
1.2.
Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die
Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ging
der Beschwerdeführerin am 16. März 2024 zu (RG act. IV.7-8). Die Eingabe vom
23. März 2024 (Datum Eingang: 26. März 2024; act. A.1) erfolgte damit fristge-
recht. Lediglich der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass das vorfrankierte
Couvert, welches die Beschwerdeführerin verwendete, keinen Nachweis in Bezug
auf den massgeblichen Poststempel erlaubt. Da die Beschwerdefrist aber mit Ein-
gang am 26. März 2024 ohnehin gewahrt ist, braucht darauf nicht näher einge-
gangen zu werden (vgl. Art. 142 Abs. 1 und 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
2.1.
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321
Abs. 1 ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervor-
geht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Na-
mentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefoch-
tenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus
welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert
werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und
den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Die-
ter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich
2016, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,

5 / 9
2. Aufl., Zürich 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 16 ff. und N 30 ff. zu
Art. 311 ZPO).
2.2.
Das Beschwerdeverfahren ist keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Ver-
fahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaatliche Kontrolle desselben. Die
Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten Sach-
verhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und aufgrund dieses Sachverhalts das
Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten Beschwerde-
gründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] v.
28.6.2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter
[Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Bern 2012,
N 1 zu Art. 326 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue
Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.3.
Bei Rechtsmitteleingaben von Laien braucht es keinen formellen Antrag,
sondern genügt auch eine Formulierung in der Begründung, aus der sich mit gu-
tem Willen herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll. Zur
Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an
welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefoch-
tene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unrichtig sein
soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde
nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; Sterchi, a.a.O., N 18 und 22 zu
Art. 321 ZPO).
3.1.
Der Einzelrichter wies die Beschwerdeführerin mit dem angefochtenen Ent-
scheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 2. April 2024, zu räu-
men und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln
zurückzugeben. Zusammengefasst erwog er, die Beschwerdeführerin habe die
Frist für das Einreichen einer Stellungnahme ungenutzt verstreichen lassen und
damit das Vorbringen der Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Die Kündigung sei
gültig erfolgt bzw. das Mietverhältnis rechtmässig aufgelöst worden. Trotz beende-
tem Mietverhältnis habe die Beschwerdeführerin bis zum jetzigen Zeitpunkt das
Mietobjekt nicht geräumt und der Beschwerdegegnerin zurückgegeben. Damit
stehe Letzterer ein Ausweisungsanspruch zu (act. E.1; RG act. A.1).
3.2.
Die Beschwerdeführerin führt mit Eingabe vom 23. März 2024 aus, sie bitte
die angesetzte Frist von "bis spätestens am 2. April 2024" ein letztes Mal zu ver-
längern. Sie könne ab dem 1. Juni 2024 mit ihrem Sohn in eine andere Wohnung
ziehen. Derzeit sei sie dabei alles vorzubereiten, damit sie die jetzige Wohnung
der Beschwerdegegnerin in einem einwandfreien Zustand verlassen könne. Es

6 / 9
würde ihr sehr helfen, wenn die Frist bis Anfang Juni 2024 verlängert werden
könnte. Sie möchte ihrem Sohn noch mehr Stress ersparen als er im Moment mit
den vielen Arzt- und Spitalbesuchen schon habe (act. A.1).
3.3.
Mit ihren Vorbringen wendet sich die Beschwerdeführerin somit einzig ge-
gen die eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe (inkl. Tiefgaragenparkplatz),
da sie erst ab dem 1. Juni 2024 eine neue Wohnung habe und noch alles vorbe-
reiten müsse. Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der
Vorinstanz findet nicht statt. Damit sind aber mangels rechtsgenügender Begrün-
dung, warum der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert wer-
den muss, die formellen Anforderungen an die Beschwerde nicht erfüllt, und zwar
selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laieneingabe handelt. Auf die
Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten.
4.1.
Im Übrigen wäre die Beschwerde, selbst wenn auf sie eingetreten werden
könnte, abzuweisen. Die Beschwerdeführerin bringt vor Kantonsgericht erstmals
vor, mehr Zeit für die Räumung der Wohnung zu benötigen. Im erstinstanzlichen
Verfahren liess sie sich nicht vernehmen (act. E.1; RG act. IV.2-6). Damit handelt
es sich um unzulässige neue Vorbringen im Rechtsmittelverfahren (vgl. Art. 326
Abs. 1 ZPO; vorstehend E. 2.2).
4.2.
Dass die Kündigung unwirksam oder nichtig sei, bringt die Beschwerdefüh-
rerin zu Recht nicht vor (vgl. act. A.1). Die Beschwerdegegnerin setzte der Be-
schwerdeführerin aufgrund des Ausstands der gemäss Mietvertrag monatlich zum
Voraus zu leistenden Mietzinse für die Monate August und September 2023 von je
CHF 1'600.00, insgesamt CHF 3'200.00, mit Einschreiben vom 6. September 2023
eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und drohte ihr an, dass bei unbenütztem Ablauf
dieser Frist das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werde (RG act. II.1.4).
Diese Mahnung mit Kündigungsandrohung wurde der Beschwerdeführerin am
7. September 2023 ins Postfach zur Abholung avisiert (RG act. II.1.4 [Rückseite]).
Nach der auf die Zahlungsaufforderung anwendbaren relativen Empfangstheorie
galt die Mahnung als am 14. September 2023 (sprich am siebten Tag nach Einle-
gen des Avis) zugestellt (BGE 140 III 244 E. 5.1). Dass der Beschwerdeführerin
das Schreiben tatsächlich erst am 13. Oktober 2023, nachdem sie die Abholfrist
viermal verlängern liess, zuging, ändert daran nichts (RG act. II.1.4 [Rückseite]).
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beschwerdeführerin mit der Zustellung der
Mahnung infolge Zahlungsverzugs samt Kündigungsandrohung rechnen musste
(vgl. aber in casu ohnehin infolge Nichtbezahlung zweier Mietzinse zu Recht: RG
act. I.1, Rz. 22). Dieses Kriterium ist nur für prozessuale Zustellungen von Belang
(vgl. BGE 143 III 15; Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Die Beschwerdeführerin bestreitet

7 / 9
alsdann weder den Zahlungsausstand noch, dass sie innert der angesetzten Frist
die Ausstände nicht beglichen hat (vgl. act. A.1; RG act. IV.2-6). Nach Ablauf der
30-tägigen Zahlungsfrist kündigte die Beschwerdegegnerin mit amtlichem Formu-
lar für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des
Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kün-
digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit der Beschwerde-
führerin auf den 30. November 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.1.5). Die
Kündigung wurde der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zur Abholung
gemeldet (RG act. II.1.5, Anhang). Gemäss der – nunmehr auf die Kündigung an-
wendbaren – absoluten Empfangstheorie galt die Kündigung der Beschwerdefüh-
rerin somit am 20. Oktober 2023 als zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Die dreima-
lige Verlängerung der Abholfrist durch die Beschwerdeführerin bleibt wiederum
unbeachtlich. Die Kündigung erweist sich mithin als form-, frist- und termingerecht.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der
Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder
einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Ver-
weigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rück-
gabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen.
Nach dem Gesagten verfügt die Beschwerdegegnerin mit der Vorinstanz über ei-
nen Ausweisungsanspruch (act. E.1; vorstehend E. 3.1). Im Übrigen zeigte sich
die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf die Einleitung des Ausweisungsverfah-
rens bereits äusserst kulant (Ausstand des Mietzinses ab August 2023; betr.
Schlichtungsverfahren vgl. BGE 141 III 262 sowie nachstehend E. 4.3).
4.3.
Schliesslich hätte die Beschwerdeführerin auch keinen Anspruch auf die
Einräumung einer längeren Frist gehabt (vgl. act. A.1). Ein Begehren um Erstre-
ckung des Mietverhältnisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung
bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei han-
delt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wieder-
hergestellt werden kann. Die Schlichtungsbehörde trat mit Verfügung vom 24. Ja-
nuar 2024 auf das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin um Erstreckung
infolge Säumnis derselben an der Schlichtungsverhandlung nicht ein (vgl. RG
act. II.1.7-8). Am Rande: Bei Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungs-
gesuch als zurückgezogen, und ist das Verfahren als gegenstandslos abzuschrei-
ben (vgl. Art. 206 Abs. 1 ZPO). Am Gesagten ändert dies aber ohnehin nichts.
Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mie-
ters – die Beschwerdeführerin bestreitet nicht die fraglichen Mietzinse nicht be-
zahlt zu haben (vgl. act. A.1; vorstehend E. 3.2 f., 4.2) – ausgeschlossen
(Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

8 / 9
5.
Bei vorliegendem Ergebnis und angesichts der Tatsache, dass die Räu-
mungsfrist bereits heute abläuft, rechtfertigt es sich nicht, die Frist zur Leistung
des Kostenvorschusses abzuwarten (vgl. act. D.2). Der Beschwerdeführerin ist die
Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses mit dem vorliegenden Endentscheid
daher abzunehmen.
6.
Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist auf CHF 500.00 fest-
zusetzen (Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 13 Abs. 1 VGZ [BR 320.210]) und ausgangs-
gemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Parteien-
tschädigungen werden keine zugesprochen, zumal von der Beschwerdegegnerin
keine Beschwerdeantwort eingeholt wurde.
7.
Nachdem sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, er-
geht der vorliegende Entscheid in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 18 Abs. 3
GOG [BR 173.000] und Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO [BR 320.100]).

9 / 9
Demnach wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses gemäss Verfügung vom
26. März 2024 wird A._____ abgenommen.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 gehen zulasten
von A._____.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 15'000.00 betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwer-
de an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt wer-
den, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. An-
dernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff.
BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff.,
72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.
6.
Mitteilung an: