gr_gerichte · R 2024 4 · 2024-04-16 · de

Erstwohnungspflicht | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 4
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterInnen
Audétat und Pedretti
Aktuarin
Lanfranchi
URTEIL
vom 16. April 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und A.B._____, 
Beschwerdeführer 1 und 2
B._____, 
Beschwerdeführer 3
alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, 
gegen
Gemeinde C._____, 


- 2 -
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Erstwohnungspflicht


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
A._____ und A.B._____ sind hälftige Miteigentümer der Wohnung StWE-
Einheit D._____, EG, E._____, Parzelle Nr. 2504, F._____, in C._____. 
Diese Wohnung (nachfolgend: Wohnung an der F._____) ist mit einer 
kommunalen Erstwohnungspflicht belegt. Die Eigentumsbeschränkung ist 
seit dem 13. November 2003 im Grundbuch angemerkt.
2.
Mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 wies die Gemeinde C._____ 
(nachfolgend: die Gemeinde) das Gesuch um vorzeitige Entlassung der 
Wohnung aus der Erstwohnungspflicht ab. Zudem wurden A._____ und 
A.B._____ unter Androhung der Ersatzvornahme i.S.v. Art. 94 KRG und 
der Strafe nach Art. 95 KRG dazu verpflichtet, die Wohnung bis 
spätestens Ende April 2023 einer Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 
Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen. Die dagegen erhobene Beschwerde wurde 
mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. Februar 2024 abgewiesen 
(Verfahren R 23 8).
3.
Nachdem der Instruktionsrichter im Verfahren R 23 8 der Beschwerde 
keine aufschiebende Wirkung erteilt hatte, forderte die Gemeinde A._____ 
und A.B._____ auf, ihre Wohnung als Erstwohnung zu vermieten und 
entsprechende Nachweise zu erbringen. Die Eheleute A._____ liessen mit 
E-Mail vom 21. Juni 2023 durch ihre Rechtsvertreterin mitteilen, sie seien 
ihrer Pflicht nachgekommen und hätten ihre Wohnung dem in C._____ 
wohnhaften B._____ überlassen. Auf Anfrage der Gemeinde wurde ihr der 
(rückwirkend aufgesetzte) schriftliche Gebrauchsüberlassungsvertrag am 
30. Juni 2023 zugestellt.
4.
Mit je einem Schreiben vom 25. Juli 2023 informierte die Gemeinde 
A._____ und A.B._____ sowie B._____, dass erhebliche Zweifel an der 
gesetzeskonformen Nutzung der fraglichen Wohnung bestehen würden, 


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zumal die Ehefrau von B._____ nach wie vor in der ehelichen Wohnung 
an der G._____ wohne, die Besteuerung des Ehepaares trotz getrennter 
Wohnsitze weiterhin gemeinsam erfolge, B._____ die Wohnung an der 
F._____ unentgeltlich nutze, sich der Wert der Wohnung auf CHF 4 Mio. 
belaufe, die Unterhaltskosten für die Wohnung über CHF 25'000 pro Jahr 
betragen würden, A._____ und A.B._____ aus diesem Grund die 
Vermietung der Wohnung als Erstwohnung gegen angemessenes Entgelt 
bisher als unrealistisch erachtet hätten und die dauernde Erhaltung der 
Baute ihrer Ansicht nach angeblich nicht anders als durch die Nutzung als 
Zweitwohnung sichergestellt werden könne. Unter Verweis auf die oben 
genannten Gründe teilte die Gemeinde ihnen mit, dass vermutet werde, 
dass mit der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an 
B._____ die Pflicht zur Erstwohnungsnutzung umgangen und die zur 
Diskussion stehende Wohnung nicht als Erstwohnung, sondern nach wie 
vor als Zweitwohnung genutzt werde. Gleichzeitig räumte die Gemeinde 
ihnen die Möglichkeit ein, sich zu den obigen Ausführungen zu äussern.
5.
Mit zwei separaten Schreiben vom 15. September 2023 äusserten sich 
A._____ und A.B._____ einerseits sowie B._____ andererseits über ihre 
gemeinsame Rechtsvertreterin zu den Vorwürfen der Gemeinde. Dabei 
machten sie im Wesentlichen geltend, dass sich A._____ und A.B._____ 
im Januar 2023 entschieden hätten, die Wohnung an B._____, mit 
welchem sie seit vielen Jahren befreundet seien, zu überlassen. B._____ 
hätte dort Wohnsitz genommen, würde sich seither nahezu täglich in der 
Wohnung aufhalten, verbringe dort einen wesentlichen Teil seiner Freizeit, 
absolviere seine Sporteinheiten und übernachte meistens auch dort. Es 
treffe zu, dass das Ehepaar B.A._____ einen separaten Wohnsitz habe 
und B._____ an der F._____ wohne. Die daran geäusserten Zweifel seien 
unberechtigt und die Vermutung in Bezug auf die Umgehung der 
Erstwohnungsnutzung sei falsch. Dass A._____ und A.B._____ sich als 


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Besucher von B._____ zuweilen auch in der Wohnung aufhalten, sei nicht 
zu beanstanden und könne ihnen nicht verboten werden. Als Beweis 
reichten sie Fotos der Beatmungsmaschine und des Hometrainers ein.
6.
Die Gemeinde verfügte am 21. November 2023, die behauptete 
Gebrauchsüberlassung der Wohnung, StWE-Einheit D._____, EG/UG, an 
B._____ werde nicht als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 
und 3 ZWG anerkannt. Gleichzeitig wies sie A._____ und A.B._____ – 
unter Androhung der Versiegelung im Unterlassungsfall – an, die 
Wohnung bis zum 29. Februar 2024 einer Erstwohnnutzung im Sinne von 
Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen.
7.
Gegen diese Verfügung reichten A._____ und A.B._____ (nachfolgend: 
Beschwerdeführer 1 
und 
2) 
und 
B._____ 
(nachfolgend: 
Beschwerdeführer 3) 
am 
8. Januar 
2024 
Beschwerde 
beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein. In materieller Hinsicht 
beantragen sie, die Verfügung des Gemeindevorstands C._____ vom 
21. November 2023 sei aufzuheben.
Zum Sachverhalt brachten sie vor, sie hätten bereits im Januar 2023 die 
Wohnung dem in C._____ wohnhaften Beschwerdeführer 3 überlassen. 
Der Gebrauchsüberlassungsvertrag sei mündlich abgeschlossen worden, 
was zulässig sei. Der schriftliche Gebrauchsüberlassungsvertrag sei erst 
später, 
auf 
Wunsch 
der 
Gemeinde, 
erstellt 
worden. 
Der 
Beschwerdeführer 3 habe sich per 1. Januar 2023 bei der Gemeinde 
umgemeldet, was seitens der Gemeinde akzeptiert worden sei. Seither 
würde er sich dort nahezu täglich aufhalten, einen wesentlichen Teil seiner 
Freizeit verbringen und nahezu täglich dort übernachten. Er sei zwar noch 
mit seiner Ehefrau zusammen, doch wäre ein weiteres Zusammenleben in 
der bisherigen gemeinsamen Wohnung sehr schwierig gewesen bzw. 
hätte 
die 
Ehe 
gefährdet. 
Denn 
der 
Beschwerdeführer 3 
hätte 


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bedauerlicherweise im Jahr 2021 einen sehr schlimmen Verlauf einer 
Covid-19-Erkrankung gehabt, wobei er unter den Nachfolgen bis heute 
physisch und psychisch leide. Er habe starke Rückenschmerzen, 
Muskelschwäche, 
Muskelschmerzen, 
Konzentrations- 
und 
Gedächtnisprobleme, Schlafstörungen, depressive Symptome sowie 
Angstzustände. 
Insbesondere 
müsse 
er 
in 
der 
Nacht 
eine 
Beatmungsmaschine nutzen, welche zu einer erheblichen Lärmbelastung 
führe. Dies verunmögliche, dass die Eheleute regelmässig im gleichen 
Zimmer schlafen können. Zudem würden sich Dampfbadgänge und die 
sportliche Betätigung, die er in der Wohnung an der F._____ durchführen 
könne, positiv auf die Gesundheit des Beschwerdeführers 3 auswirken. 
Schliesslich liege die Wohnung nur zwei Gehminuten von seinem 
Arbeitsort entfernt, sodass er jederzeit die Möglichkeit habe, kurz nach 
Hause zu gehen. Aufgrund dieser – im Übrigen sehr privaten – Umstände, 
habe sich der Beschwerdeführer für den Umzug entschieden. Beim 
Vergleich der Stromrechnung für das erste Halbjahr 2022 mit dem ersten 
Halbjahr 2023 sei ersichtlich, dass die Wohnung nun wesentlich intensiver 
genutzt werde – der Stromverbrauch sei um über 41 % angestiegen. Dies 
obwohl der Beschwerdeführer 3 die Wohnung nur als Einzelperson nutze. 
Die Mehrnutzung werde auch durch den Vergleich der Wasserrechnungen 
bestätigt. Der Wasserverbrauch vom 1. Oktober 2022 bis 30. September 
2023 sei im Vergleich zum Vorjahr um über 30 % angestiegen. Die 
Beschwerdeführer 1 und 2 seien im Jahr 2023 lediglich zweimal für einen 
kurzen Zeitraum auf Besuch beim Beschwerdeführer 3 in ihrer Wohnung 
gewesen. Genau während des zweiten Aufenthalts (eine Nacht) am 
11. August 2023 sei – nota bene um 16.00 Uhr, also während der 
Arbeitszeit des Beschwerdeführers 3 – eine Polizeikontrolle durchgeführt 
worden.


- 7 -
In rechtlicher Hinsicht machen die Beschwerdeführer im Wesentlichen 
geltend, die Gemeinde umgehe vorliegend die Untersuchungsmaxime, 
indem sie die Beweispflicht in Bezug auf die Erstwohnungsnutzung den 
Beschwerdeführern zuschiebe. Die Gemeinde könne sich nicht damit 
begnügen, die Nachweise der Beschwerdeführer als ungenügend 
abzutun. Es spiele keine Rolle, welche Partei beweisbelastet sei, denn die 
Beweislast besage einzig, welche Partei die Folgen der Beweislosigkeit zu 
tragen habe. Dies wiederum sei nur relevant, wenn der massgebende 
Sachverhalt – unter Mitwirkung der Beteiligten – nicht festgestellt werden 
könne. Vorliegend seien die Parteien, abgesehen von der Gewährung des 
rechtlichen Gehörs und der Anfrage betreffend den Vertrag, nicht zur 
Mitwirkung aufgefordert worden bzw. es sei ihnen nicht erläutert worden, 
welche Unterlagen seitens der Gemeinde noch benötigt würden. Die 
Gemeinde habe vorliegend den rechtserheblichen Sachverhalt nicht 
hinreichend abgeklärt. Die Sachverhaltsfeststellung erweise sich daher als 
unvollständig 
und 
unrichtig. 
Abgesehen 
davon 
erfülle 
der 
Beschwerdeführer 3 
die 
Erstwohnungspflicht 
im 
Sinne 
der 
Zweitwohnungsgesetzgebung. Anknüpfungspunkt sei nämlich der Begriff 
der Niederlassungsgemeinde gemäss dem RHG. Entscheidend für die 
Erfüllung der Erstwohnungspflicht bzw. die Erstwohnungsnutzung sei 
nach dem Gesetz die Niederlassung in der betreffenden Gemeinde. Die 
Voraussetzung der Niederlassung in der Gemeinde C._____ erfülle der 
Beschwerdeführer 3 unbestrittenermassen. Und selbst wenn sich der 
Niederlassungsbegriff im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG auf eine 
bestimmte Wohnung beziehen würde – was bestritten werde – so würde 
der 
Beschwerdeführer 3 
diese 
Voraussetzung 
erfüllen. 
Mit 
der 
Ummeldung an die F._____, habe die Gemeinde C._____ die neue 
Wohnadresse des Beschwerdeführers 3 akzeptiert. Diese Wohnung sei 
sein Zuhause und er halte sich mit der Absicht des dauernden Verbleibs 
dort auf. Viel wahrscheinlicher als ein Rückzug in die Wohnung, die seine 


- 8 -
Ehefrau bewohne, sei im Übrigen ein Umzug seiner Ehefrau in die 
Wohnung an der F._____.
In beweisrechtlicher Hinsicht beantragen sie die Einvernahme von 
diversen Zeugen sowie die Durchführung eines Augenscheins, in formeller 
Hinsicht, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
8.
In der Vernehmlassung vom 22. Januar 2024 beantragt die Gemeinde 
(nachfolgend: die Beschwerdegegnerin), das Gesuch um aufschiebende 
Wirkung sei abzuweisen.
9.
In der Stellungnahme im Rahmen des allgemeinen Replikrechts vom 
2. Februar 20224 hielten die Beschwerdeführer ausdrücklich an ihren 
Ausführungen in der Beschwerde fest und bekräftigten die in der 
Beschwerde 
vorgebrachten 
Argumente 
betreffend 
aufschiebende 
Wirkung.
10.
In der Vernehmlassung vom 6. Februar 2024 zur Sache beantragt die 
Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kostenfolge 
zulasten der Beschwerdeführer. Dabei hielt sie fest, dass der Wohnsitz 
des Beschwerdeführers 3 in C._____ nicht bestritten werde. Es verstehe 
sich allerdings von selbst, dass das Einwohneramt bei einer Ummeldung 
nicht überprüfe, ob mit der Adressänderung innerhalb von C._____ eine 
Erstwohnungspflicht umgangen werden könnte. Die eingereichte 
Wohnsitzbescheinigung habe deshalb für die vorliegende Frage keinerlei 
Beweiswert. Dem Registereintrag komme sodann nur deklaratorische 
Wirkung zu. Es obliege der Baubehörde zu überprüfen, ob der 
vorgenommene Registereintrag auch mit den tatsächlichen Verhältnissen 
übereinstimme, insbesondere, ob tatsächlich eine Erstwohnnutzung im 
Sinne des ZWG gegeben oder ob sie nur vorgeschoben sei. Sodann habe 
der 
rückwirkend 
per 
Januar 
2023 
abgeschlossene 


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Gebrauchsüberlassungsvertrag vom 29. Juni 2023 im Gegensatz zu 
einem Mietvertrag weder für die Beschwerdeführer 1 und 2 noch für den 
Beschwerdeführer 3 irgendwelche weitergehenden Konsequenzen. An 
der Verlegung des Lebensmittelpunktes des Beschwerdeführers 3 an die 
F._____ hätten die Beschwerdeführer 1 und 2 denn auch kein Interesse 
und hätten wiederum deswegen keinen Mietvertrag abgeschlossen, um 
sich nicht mit den mietrechtlichen Belastungen und Einschränkungen 
(Kündigungsanfechtung, Erstreckung usw.) herumschlagen zu müssen. 
Wenn 
allerdings 
jemand 
eine 
Wohnung 
im 
Sinne 
einer 
lebensmittelpunktbegründenden Wohnung nutze, dann sei diese Person 
auf den für die Vermieter als belastend und einschränkend empfundenen 
Mieterschutz angewiesen. Es sei vorliegend offensichtlich, dass von 
keiner der Parteien je die Absicht bestanden habe, dass der 
Beschwerdeführer 3 seinen Lebensmittelpunkt an der F._____ verlege. 
Damit sei klar, dass es sich bei der Nutzung der Wohnung an der F._____ 
durch den Beschwerdeführer 3 nicht um eine gesetzeskonforme 
Erstwohnungsnutzung handle. Zu den Austrittsberichten der H._____ 
betreffend den Beschwerdeführer 3 hält die Beschwerdegegnerin fest, 
dass diese keine Relevanz hätten, zumal die Covid-Erkrankung im Jahr 
2021 nicht bestritten werde. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass 
zwischen der Entlassung aus der Reha und der Gebrauchsüberlassung 
der Wohnung per 1. Januar 2023, also zufälligerweise gerade kurz 
nachdem die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 13. Dezember 
2022 das Gesuch der Beschwerdeführer 1 und 2 abgewiesen und die 
korrekte Erstwohnnutzung angeordnet hatte, aber doch viel Zeit 
vergangen sei. Ausserdem könne dem eigereichten Austrittsbericht vom 
17. März 
2021 
immerhin 
entnommen 
werden, 
dass 
der 
Beschwerdeführer 3 seit einer Woche nicht mehr sauerstoffbedürftig sei 
und 
dass 
die 
Sättigungswerte 
im 
Normbereich 
seien. 
Die 
Beschwerdegegnerin wolle sich mit diesem Hinweis in keiner Weise ein 


- 10 -
Urteil über die gesundheitliche Situation des Beschwerdeführers 3 
erlauben, sondern einzig darauf hinweisen, dass aus den eingereichten 
Berichten nichts zugunsten einer tatsächlichen Erstwohnnutzung 
abgeleitet werden könne. Zudem sei nicht nachvollziehbar, was mit den 
eingereichten Fotos eines Beatmungsgerätes bzw. eines kleinen 
Velohometrainers bewiesen werden solle. Zu erwähnen sei, dass 
Beatmungsgeräte heute sehr leise seien und davon ausgegangen werden 
dürfe, dass der auf dem Bild dargestellte Hometrainer ohne Weiteres auch 
in der ehelichen 4-Zimmerwohnung Platz fände. Beide Bilder hätten im 
Zusammenhang mit der Erstwohnungsnutzung offensichtlich keinerlei 
Beweiskraft. Schliesslich seien auch die von den Beschwerdeführern 
eingereichten Strom- und Wasserrechnungen nicht geeignet, die 
Erstwohnnutzung durch den Beschwerdeführer 3 zu belegen. Dies weil 
sie, auch dank moderner Technik, zu einfach manipuliert werden können. 
Vorliegend sei dies umso wahrscheinlicher, zumal die Beschwerdeführer 
bereits Anfang 2023 genau gewusst hätten, dass der Beweis einer 
Erstwohnnutzung anstehe. Im Übrigen könne mit einem gestiegenen 
Strom- und Wasserverbrauch nicht nachgewiesen werden, dass die 
Ursache der höheren Kosten in einer Erstwohnnutzung liege. Es wäre 
genauso gut möglich, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 oder andere 
Gäste die Wohnung vermehrt genutzt hätten. Dem Polizeibericht vom 
11. August 2023 könne sodann entnommen werden, dass die Polizei am 
11. August 2023 bei der E._____ geklingelt hat und darauf nicht etwa der 
Beschwerdeführer 3, sondern der Beschwerdeführer 1 die Tür geöffnet 
habe. Die Angabe die Beschwerdeführer 1 und 2 seien im Jahr 2023 
lediglich zweimal für einen kurzen Besuch in ihrer Wohnung gewesen, 
erscheine auch deshalb wenig glaubhaft.
Neben der Anfrage beim Steueramt habe die Beschwerdegegnerin die 
Beschwerdeführer um das Einreichen eines Mietvertrages ersucht und die 


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Polizei damit beauftragt, bei der Wohnung der F._____ einen 
Kontrollbesuch abzustatten. Weitere zielführende und gleichzeitig 
verhältnismässige Massnahmen, um den vorliegenden Sachverhalt 
abzuklären, seien damals und auch heute nicht ersichtlich, zumal die 
Observation der Wohnung an der F._____ resp. der ehelichen Wohnung 
an der G._____ über einen längeren Zeitraum und bei der jedes Hinein- 
und Hinausgehen protokolliert würde, zwar effektiv aber zum Vornherein 
unverhältnismässig erscheine. Die Beschwerdegegnerin habe den 
Sachverhalt im Rahmen des Zulässigen und Möglichen vollständig und 
richtig abgeklärt. Sämtliche Abklärungen hätten den Verdacht, dass die 
Wohnung an der F._____ nicht als Erstwohnung, sondern als 
Zweitwohnung genutzt werde, bestätigt. Sowohl der Kontrollbesuch durch 
die Polizei als auch die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den 
eingeschriebenen Brief nicht abgeholt habe, habe dies deutlich gezeigt. 
Im Ergebnis sei also festzuhalten, dass aufgrund des von den 
Beschwerdeführern gewählten Konstrukts, die Umgehung des ZWG zwar 
nicht durch direkte Beweise, aber immerhin durch klare Indizien belegt 
werden 
könne. 
Des 
Weiteren 
könne 
der 
Auffassung 
der 
Beschwerdeführer, wonach für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht 
lediglich die Niederlassungsgemeinde (nicht aber der Lebensmittelpunkt 
in einer bestimmten Wohnung) ausschlaggebend sei, nicht gefolgt 
werden. 
Die 
Pflicht 
der 
Erstwohnnutzung 
werde 
über 
den 
Lebensmittelpunkt definiert und könne nicht mittels einer blossen 
Nebennutzung oder irgendwie gearteten Nutzung (Ausübung von 
Sporteinheiten, Dampfbadgängen, teilweise Übernachtungen) erfüllt 
werden. Massgebend sei der Ort, an dem sich die Person mit der Absicht 
dauernden Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu 
begründen, welcher für Dritte erkennbar sein müsse. Aus der Botschaft 
zum ZWG gehe klar hervor, dass eine Person in einer Gemeinde nur eine 
Wohnadresse bzw. nur eine Erstwohnung haben könne. Dass der 


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Beschwerdeführer 3 in der entsprechend den Bedürfnissen der 
Beschwerdeführer 
1 
und 
2 
eingerichteten 
Wohnung 
seinen 
Lebensmittelpunkt habe und er sich dort mit der Absicht dauernden 
Verbleibs aufhalte, sei unter Berücksichtigung der konkreten Umstände 
schlicht nicht glaubhaft. Der Beschwerdeführer 3 sei Mieter einer 4-
Zimmerwohnung an der G._____, in der er seit dem Jahr 2002 lebe und 
wo er auch seinen Hausrat habe. Zusammen mit seiner Ehefrau, von der 
er nach eigenen Angaben weder faktisch noch rechtlich getrennt sei, habe 
er in dieser Wohnung – für Dritte erkennbar – den Mittelpunkt seines 
Lebens. Bei mehreren Wohnungen sei diejenige massgebend, in der die 
Person effektiv wohne, wo ihr Zuhause sei, wobei es sich nicht um eine 
verkappte 
Zweitwohnung 
handeln 
dürfe, 
welche 
die 
Person 
gegebenenfalls auch noch nutze, nämlich sporadisch und wenn die 
Wohnung nicht gerade von den auswertigen Eigentümern als 
Zweitwohnung genutzt werde bzw. um damit vermeintlich der 
Erstwohnnutzung im Sinne des ZWG gerecht zu werden.
Schliesslich würde die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer Tür und 
Tor für die Umgehung des ZWG öffnen. Folgte man jener Auffassung, 
könnte sich nämlich von jedem "Erstwohnungshaushalt", in welchem 
mindestens zwei erwachsene Personen leben, eine von ihnen im Rahmen 
eines Freundschaftsdienstes oder gegen ein kleines Entgelt von den 
auswertigen Eigentümern, sporadisch in deren Wohnung aufhalten (bspw. 
für einen Saunagang) und sich gegebenenfalls sogar an die erwähnte 
Adresse ummelden, und schon stünde diese Wohnung den Eigentümern 
weiter als Zweitwohnung zur Verfügung. Der Gemeinde selbst sowie der 
Polizei fehlten offensichtlich die Kapazitäten, um in solchen Fällen die 
notwendigen Abklärungen zu tätigen, um die Umgehung schliesslich im 
Einzelfall offenlegen zu können. Vor allem aber liege es auf der Hand, 
dass 
dies 
nicht 
im 
Sinne 
des 
Gesetzgebers 
sein 
könne. 


- 13 -
Zusammenfassend genüge für das Vorliegen einer Erstwohnung im Sinne 
von Art. 4 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (kZWG) i.V.m. Art. 2 
Abs. 2 und 3 ZWG weder, dass eine Person im Einwohnerregister als 
"niedergelassen" eingetragen sei, noch, dass die Wohnung in irgendeiner 
Form von einer in der Gemeinde niedergelassenen Person genutzt werde. 
Um als Erstwohnung zu gelten, müsse eine Wohnung vielmehr in der 
Weise als Hauptwohnung genutzt bzw. bewohnt werden, dass sich in 
dieser Wohnung der von aussen erkennbare Mittelpunkt des Lebens der 
in 
der 
Gemeinde 
niedergelassenen 
Person 
befinde. 
Dieser 
Lebensmittelpunkt liege beim Beschwerdeführer 3 in der ehelichen 
Wohnung.
11.
Mit Verfügung vom 19. Februar 2024 wies die Instruktionsrichterin den 
Antrag um Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung ab, verfügte aber 
im Sinne einer vorsorglichen Massnahme, dass die in Ziff. 2 der 
angefochtenen Verfügung angesetzte Frist zur Zuführung der Wohnung 
zur Erstwohnnutzung bis zum Vorliegen des Entscheids in der Hauptsache 
R 24 4 ausgesetzt wird. Zudem wurde der Beschwerdegegnerin die 
Vornahme allfälliger Vollstreckungsmassnahmen bis zum Vorliegen des 
Entscheids in der Hauptsache R 24 4 untersagt. Das Verfahren wurde für 
dringlich erklärt.
12.
In der Replik vom 21. Februar 2024 bestätigten die Beschwerdeführer ihre 
Anträge gemäss Beschwerde vom 8. Januar 2024 und führten im 
Wesentlichen aus, die einmalige Polizeikontrolle sei völlig ungenügend, 
um 
den 
Sachverhalt 
korrekt 
ermitteln 
zu 
können. 
Der 
Beschwerdegegnerin 
gehe 
es 
nicht 
um 
eine 
objektive 
Sachverhaltsfeststellung, sondern um das Finden von Hinweisen für die 
behauptete 
Verletzung 
der 
Erstwohnungspflicht 
durch 
die 
Beschwerdeführer 1 
und 
2. 
In 
Bezug 
auf 
die 
Strom- 
und 
Wasserrechnungen sei festzuhalten, dass sich ein solcher Anstieg des 


- 14 -
Verbrauchs nicht mit einer leicht erhöhten Zweitwohnungsnutzung 
erklären lasse und dass diese Dokumente sehr wohl beweiskräftig seien. 
Als Beweis reichten sie die Stromrechnungen für das zweite Halbjahr 2022 
und 2023 nach. Sodann hielten sie daran fest, dass sich der Begriff der 
Niederlassung bzw. des Wohnsitzes auf einen Ort bzw. eine Gemeinde 
und 
nicht 
auf 
eine 
bestimmte 
Wohnung 
beziehe. 
Dass 
die 
Beschwerdeführer ihre Wohnung lieber einem langjährigen Freund im 
Rahmen einer Gebrauchsüberlassung als Erstwohnung zur Verfügung 
stellen, als sie nicht kostendeckend an Fremde zu vermieten, womit 
zudem alle mietrechtlichen Konsequenzen einhergehen würden, sei 
nachvollziehbar und stelle keinen Missbrauch oder eine Umgehung dar.
13.
Mit Schreiben vom 27. Februar 2024 teilte die Beschwerdegegnerin mit, 
dass sie auf die Einreichung einer Replik verzichte.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Angefochten 
ist 
die 
Verfügung 
der 
Beschwerdegegnerin 
vom 
21. November 2023. Diese ist weder endgültig noch kann sie bei einer 
anderen 
Instanz 
angefochten 
werden. 
Die 
Zuständigkeit 
des 
Verwaltungsgerichts ist somit gegeben (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; BR 370.100). Als Adressaten der 
Verfügung sind die Beschwerdeführer 1 bis 3 zur Beschwerde legitimiert 
(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 
Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 
1 VRG).
2.
Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die auf der Wohnung 
lastende kommunale Erstwohnungsverpflichtung aufgrund der Nutzung 
durch den Beschwerdeführer 3 erfüllt wird oder nicht. Unbestritten ist, dass 
der Beschwerdeführer 3 in der Gemeinde C._____ seinen Wohnsitz hat. 


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3.
Uneinig sind sich die Parteien zunächst darüber, wie der in Art. 2 Abs. 2 
des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, 
ZWG; SR 702) aufgeführte Begriff der "Niederlassung" i.S.v. Art. 3 lit. b 
des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der Einwohnerregister und 
anderer amtlicher Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, 
RHG; SR 431.02) zu verstehen ist.
3.1.
Die Beschwerdeführer sind diesbezüglich der Auffassung, der relevante 
Anknüpfungspunkt für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht i.S.v. Art. 2 
Abs. 2 ZWG sei der Begriff der Niederlassungsgemeinde gemäss RHG, 
d.h. die Gemeinde, in der sich eine Person in der Absicht dauernden 
Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, 
welcher für Dritte erkennbar sein müsse; eine Person werde in derjenigen 
Gemeinde als niedergelassen betrachtet, in der sie das erforderliche 
Dokument hinterlegt habe, und könne nur eine Niederlassungsgemeinde 
haben. Entscheidend für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht bzw. die 
Erstwohnungsnutzung sei daher nach dem klaren Wortlaut die 
Niederlassung in der betreffenden Gemeinde. Die Voraussetzung der 
Niederlassung in der Gemeinde C._____ erfülle der Beschwerdeführer 3 
unbestrittenermassen.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass für die Erfüllung der 
Erstwohnungspflicht i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZWG die Niederlassung in der 
entsprechenden Gemeinde nicht genüge. Die Pflicht der Erstwohnnutzung 
werde über den Lebensmittelpunkt definiert und könne nicht mittels einer 
blossen Nebennutzung oder irgendwie gearteten Nutzung (Ausübung von 
Sporteinheiten, Dampfbadgängen, teilweise Übernachtungen) erfüllt 
werden. Massgebend sei der Ort, an dem sich die Person mit der Absicht 
dauernden Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu 
begründen, welcher für Dritte erkennbar sein müsse. Aus der Botschaft 
zum ZWG gehe klar hervor, dass eine Person in einer Gemeinde nur eine 


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Wohnadresse 
bzw. 
nur 
eine 
Erstwohnung 
haben 
könne. 
Der 
Lebensmittelpunkt müsse sich daher auf eine bestimmte Wohnung 
beziehen. 
3.3.
Der Begriff der Niederlassung i.S.v. Art. 3 lit. b RHG berücksichtigt 
ausdrücklich die Rechtspraxis zum zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 23 
ZGB. Eine handlungsfähige Person kann ihren zivilrechtlichen Wohnsitz 
grundsätzlich frei wählen. Er befindet sich am Ort, wo sich die Person mit 
der Absicht dauernden Verbleibens aufhält und ist nach Art. 23 Abs. 2 
ZGB nicht teilbar. Zur Begründung des Wohnsitzes sind der objektive 
physische Aufenthalt und die subjektive Absicht des dauernden 
Verbleibens notwendig. Aus welchen Gründen eine Person ihren 
Lebensmittelpunkt verlegt, spielt keine Rolle. Die innere Absicht des 
dauernden Verbleibens ist nur soweit massgebend, wie sie nach aussen 
erkennbar geworden ist. Entscheidend ist deshalb, wo der Mittelpunkt der 
Lebensbeziehungen liegt (vgl. hierzu auch VGU R 2022 36 vom 
23. Februar 2023 E.3.1, wonach grundsätzlich der Lebensmittelpunkt der 
betroffenen 
Person 
ausschlaggebend 
ist). 
Dieser 
befindet 
sich 
normalerweise am Wohnort, wo man schläft, die Freizeit verbringt und die 
persönlichen Effekten aufbewahrt. Hält sich eine Person abwechselnd an 
zwei Orten auf, so ist für die Ermittlung des Wohnsitzes ausschlaggebend, 
zu welchem Ort die stärkere Beziehung besteht. Der Lebensmittelpunkt 
bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen, nicht 
nach den erklärten Wünschen der Person. Eine Person kann in ihrer 
Wohngemeinde selbstverständlich nicht mehrere Wohnungen als 
Erstwohnungen nutzen, weil sich der Wohnsitz nach Art. 23 Abs. 2 ZGB 
nur an einem einzigen Ort befinden kann (vgl. Botschaft zum ZWG, 
S. 2298; siehe zum Ganzen auch MÖSCHING, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], 
Zweitwohnungsgesetz 
(ZWG) 
– 
unter 
Einbezug 
der 
Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Bern 2017, Art. 2 Rz. 10 ff.).


- 17 -
3.4.
Nach dem Gesagten erhellt, dass sich die Niederlassung im Sinne des 
RHG und damit des ZWG ganz klar auf eine bestimmte Wohnung 
beziehen muss. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer genügt 
die Niederlassung in der entsprechenden Gemeinde nicht. Für den 
vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Beschwerdeführer 3, um die 
Erstwohnungspflicht zu erfüllen, seinen Lebensmittelpunkt in der 
Wohnung an der F._____ haben muss.
4.
Die Beschwerdeführer werfen der Beschwerdegegnerin vor, in Verletzung 
des Untersuchungsgrundsatzes, den Sachverhalt nicht hinreichend 
abgeklärt zu haben. In diesem Zusammenhang machen sie insbesondere 
geltend, dass sich die Beschwerdegegnerin lediglich damit begnügt habe, 
die Vorbringen der Beschwerdeführer als ungenügend abzutun. Im 
Übrigen 
genüge 
eine 
einzige 
Polizeikontrolle 
im 
Lichte 
der 
Untersuchungsmaxime nicht, um eine gesetzeswidrige Nutzung der 
Erstwohnung nachzuweisen.
4.1.
Im Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es in 
erster Linie Sache der Behörde ist, den Sachverhalt abzuklären (Art. 11 
Abs. 1 VRG). Dazu gehört auch die ("subjektive") Beweisführungslast, d.h. 
die 
Obliegenheit, 
den 
erforderlichen 
Beweis 
zu 
führen. 
Der 
Untersuchungsgrundsatz wird allerdings durch die Mitwirkungspflicht der 
Parteien relativiert (vgl. Art. 11 Abs. 2 VRG). Die Mitwirkungspflicht gilt 
naturgemäss gerade für solche Tatsachen, die eine Partei besser kennt 
als die Behörden und welche diese ohne die Mitwirkung der Partei gar 
nicht oder nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnten (vgl. BGE 124 
II 361 E.2b; Urteil des Bundesgerichts 2C_165/2018 vom 19. September 
2018 E.2.2.2). Dabei trifft die Behörde aber eine Aufklärungspflicht, d.h. 
sie muss die Verfahrensbeteiligten geeignet auf die zu beweisenden 
Tatsachen hinweisen. Hat die Behörde ihre Aufklärungspflicht erfüllt, darf 
sie im Gegenzug von den Parteien erwarten, dass diese ihren 


- 18 -
Mitwirkungspflichten nachkommen. Vor diesem Hintergrund erscheint es 
treuwidrig, wenn eine die eigene Mitwirkung unterlassende Partei in einem 
späteren Beschwerdeverfahren der Behörde vorwirft, sie habe den 
Sachverhalt unvollständig abgeklärt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
2A.505/1999 vom 28. Februar 2002 E.4b und A-4263/2017 vom 
27. August 2018 E.2.2.1 mit weiteren Hinweisen).
Untersuchungsgrundsatz und Mitwirkungspflicht ändern jedoch an der 
objektiven Beweislast nichts, wonach grundsätzlich diejenige Partei die 
Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen hat, die daraus 
Vorteile ableitet (vgl. zur Anwendbarkeit von Art. 8 ZGB auf öffentlich-
rechtliche Verfahren BGE 140 I 285 E. 6.3.1; siehe auch MÖSCHING, 
a.a.O., Art. 2 ZWG Rz. 12-15). Allerdings kann die Behörde nicht gestützt 
auf die objektive Beweislastverteilung geringere Gewissenhaftigkeit bei 
der Abklärung von Tatsachen walten lassen, die sich zugunsten der 
Verfahrenspartei auswirken. Aus der objektiven Beweislastverteilung 
dürfen 
mithin 
nicht 
Mitwirkungspflichten 
("subjektive 
Beweisführungspflichten") abgeleitet werden (vgl. zum Ganzen: Urteil des 
Bundesgerichts 2C_165/2018 vom 19. September 2018 E.2.2.2).
4.2.
Die Niederlassung des Beschwerdeführers 3 in der Gemeinde C._____ ist 
in casu unbestritten. Einigkeit besteht auch dahingehend, dass er von 
2002 bis 2022 an der G._____ wohnhaft war. Es besteht die gesetzliche 
Vermutung, dass ein einmal begründeter Wohnsitz bestehen bleibt bis 
zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes (Art. 24 Abs. 1 ZGB). Fraglich ist, ob 
der Beschwerdeführer 3 per Januar 2023 an der F._____ tatsächlich einen 
neuen Wohnsitz begründet hat, wobei hinsichtlich dieser Tatsache die 
Beschwerdegegnerin die "subjektive" Beweisführungslast trägt und die 
Beschwerdeführer die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit zu tragen 
haben.


- 19 -
4.3.
In diesem Zusammenhang ist vorab zu erwähnen, dass die 
Beschwerdeführer nicht offen gewesen sind für entsprechende 
Abklärungen seitens der Beschwerdegegnerin. Als sich nämlich die 
Beschwerdegegnerin, namentlich die Baubehörde, vom Steueramt 
bestätigen liess, dass das Ehepaar B.A._____ trotz der Ummeldung des 
Beschwerdeführers 3 die gemeinsame Besteuerung wünsche, haben die 
Beschwerdeführer daraufhin mit rechtlichen Schritten und indirekt auch mit 
Strafanzeigen wegen Verletzung des Amtsgeheimnisses gedroht (vgl. Bf-
act. 17). Die Beschwerdeführer verhalten sich demnach treuwidrig, wenn 
sie sich gegen die von Amtes wegen getätigten Abklärungen wehren, resp. 
der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang mit Drohungen 
begegnen, dann aber im Beschwerdeverfahren eine ungenügende 
Sachverhaltsabklärung geltend machen.
4.4.
Abgesehen davon ist die Beschwerdegegnerin in casu, wie nachfolgend 
aufgezeigt wird, ihrer "subjektiven" Beweisführungslast sehr wohl 
nachgekommen, sodass im Ergebnis auch keine Verletzung der 
Untersuchungsmaxime vorliegt.
4.4.1.
Die Beschwerdegegnerin wusste bereits aufgrund der Vorgeschichte 
(Beschwerdeverfahren R 23 8), dass in Bezug auf die Wohnung an der 
F._____ potentiell eine rechtswidrige Nutzung vorliegen könnte. Als sie 
erfuhr, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die fragliche Wohnung an den 
in der Gemeinde wohnhaften Beschwerdeführer 3 überlassen hatten, 
forderte sie, um der Sache nachzugehen und die Umstände genauer 
abzuklären, 
zunächst 
den 
entsprechenden 
Gebrauchsüberlassungsvertrag ein. Mit je einem Schreiben vom 25. Juli 
2023 hat sie die Beschwerdeführer 1 und 2 sowie den Beschwerdeführer 3 
sodann darauf aufmerksam gemacht, dass aus verschiedenen Gründen 
(Wohnsitz der Ehefrau an der G._____, gemeinsame Besteuerung der 
Ehegatten B.A._____, unentgeltliche Gebrauchsüberlassung trotz Höhe 


- 20 -
der Unterhaltskosten, usw.) weiterhin erhebliche Zweifel an der 
gesetzeskonformen Nutzung der Wohnung an der F._____ bestehen 
würden 
und 
vermutet 
werde, 
dass 
mit 
der 
unentgeltlichen 
Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer 3 die 
Pflicht zur Erstwohnungsnutzung umgangen und die zur Diskussion 
stehende Wohnung nicht als Erstwohnung, sondern nach wie vor als 
Zweitwohnung 
genutzt 
werde. 
Mit 
diesen 
Hinweisen 
ist 
die 
Beschwerdegegnerin ihrer Aufklärungspflicht in Bezug auf die zu 
beweisenden Tatsachen nachgekommen. Gleichzeitig räumte die 
Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern die Möglichkeit ein, sich zu 
den genannten Vorwürfen zu äussern, was als klare Aufforderung zur 
Mitwirkung zu verstehen ist, zumal die Beschwerdegegnerin auch den 
Erlass einer Verfügung bzw. die Einleitung weiterer Schritte im Sinne von 
Ziff. 2 der Verfügung vom 13. Dezember 2022 (Ersatzvornahme und 
Strafe i.S.v. Art. 94 und Art. 95 des Raumplanungsgesetzes für den 
Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) in Aussicht stellte (vgl. Bf-act. 15 
und 16).
4.4.2.
Hinsichtlich der geltenden Mitwirkungspflicht gilt es noch zu präzisieren, 
dass es im vorliegenden Fall darum geht, die Stärke der Beziehung zur 
jeweiligen 
Wohnung 
bzw. 
den 
Lebensmittelpunkt 
des 
Beschwerdeführers 3 zu ermitteln, wobei die Absicht des dauernden 
Verbleibens, 
als 
sogenannte 
innere 
Tatsache, 
einer 
direkten 
Beweisführung nicht zugänglich ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
6B_226/2021 vom 9. Januar 2023 E.2.2.1). Obschon die innere Absicht 
des 
dauernden 
Verbleibens 
rechtsprechungsgemäss 
nur 
soweit 
massgebend ist, wie sie nach aussen erkennbar geworden ist, handelt es 
sich dennoch um einen Umstand, den die betroffene Partei besser kennt 
und die Behörde (anders als in Fällen, wo sie bspw. im eigenen Archiv 
noch irgendwelche Urkunden finden könnte [vgl. Urteil des Bundesgerichts 


- 21 -
1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6. April 2020 E.6.2.2]) nicht bzw. nicht mit 
vernünftigem Aufwand erheben kann. Dies gilt vorliegend umso mehr, 
zumal sich beide Wohnungen in derselben Gemeinde befinden und die 
Abgrenzung des Lebensmittelpunktes damit umso schwieriger ist. Vor 
diesem 
Hintergrund 
und 
aufgrund 
der 
Tatsache, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 
im 
Schreiben 
vom 
25. Juli 
2023 
ihrer 
Aufklärungspflicht nachgekommen ist, darf in casu eine erhöhte 
Mitwirkungspflicht erwartet werden.
4.4.3.
Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den an die F._____ 
verschickten (eingeschriebenen) Brief vom 25. Juli 2023 nicht abgeholt 
hat, 
durfte 
die 
Beschwerdegegnerin 
im 
Rahmen 
der 
Untersuchungsmaxime als weiteres relevantes Indiz werten (vgl. dazu 
ausführlich E.5.6 nachstehend).
4.4.4.
Die Beschwerdegegnerin ist im Übrigen seit dem Versand der Schreiben 
vom 
25. Juli 
2023 
nicht 
untätig 
geblieben, 
sondern 
hat 
die 
Gemeindepolizei beauftragt, der Wohnung an der F._____ einen 
Kontrollbesuch abzustatten. Die Polizeikontrolle ist in dieser Konstellation 
ein geeignetes Beweismittel, zumal diese unangekündigt und somit 
überraschend erfolgt. Dieses Überraschungsmoment ist bei der ersten 
Polizeikontrolle am grössten. Danach sind die Betroffenen vorgewarnt und 
können ihr Verhalten, wenn nötig, entsprechend anpassen, sodass 
zusätzliche Polizeikontrollen nicht zwingend neue oder bessere 
Erkenntnisse bringen. Der Beweiswert dieser (wenn auch einmaligen) 
Polizeikontrolle ist im Ergebnis also als hoch zu werten. Im Übrigen kann 
der Auffassung der Beschwerdegegnerin gefolgt werden, wonach es von 
Vornherein nicht verhältnismässig und für die Beschwerdegegnerin auch 
nicht zumutbar wäre, täglich zu protokollieren, in welcher Wohnung und 
wann genau der Beschwerdeführer 3 ein und aus geht. Tatsächlich würde 
eine solche Vorgehensweise praktisch einer Observation gleichkommen, 


- 22 -
was einen schweren Eingriff in das grundrechtlich geschützte Privatleben 
des Beschwerdeführers 3 darstellen würde. Hierfür gibt es aber 
(ausserhalb des Sozialversicherungsrechts [Art. 43a ATSG] bzw. 
ausserhalb von Strafverfahren [Art. 282 STPO]) keine gesetzliche 
Grundlage, womit der Eingriff unrechtmässig wäre.
4.4.5.
Soweit die Beschwerdeführer bemängeln, dass die Beschwerdegegnerin 
die Strom- und Wasserrechnungen damals nicht einverlangt habe, so ist 
ihnen entgegenzuhalten, dass es ihnen freigestanden hätte, im Rahmen 
ihrer Mitwirkung, diese Rechnungen von sich aus einzureichen, statt diese 
erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren einzubringen. Des Weiteren 
sieht Art. 11 Abs. 3 VRG vor, dass die Behörde die notwendigen Beweise 
erhebt, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht 
gebunden ist. Daraus ergibt sich, dass die zuständige Behörde selber 
darüber entscheidet, welche Beweise sie für notwendig hält. Es ist daher 
nicht zu beanstanden, wenn sich die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf 
den zu klärenden Sachverhalt für die Erhebung anderer tauglicher 
Beweise als die Edition der Strom- und Wasserrechnungen entschieden 
hat. 
4.4.6.
Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände (vgl. zur Würdigung der 
erhobenen bzw. eingereichten Beweise E.5 nachstehend), ist das 
streitberufene Gericht der Auffassung, dass die Beschwerdegegnerin die 
rechtsrelevanten Tatsachen hinreichend abgeklärt hat und dabei – 
unabhängig von der erhöhten Mitwirkungspflicht der Parteien – die 
erforderliche Gewissenhaftigkeit hat walten lassen. Die Rüge der 
Verletzung der Untersuchungsmaxime erweist sich somit als unbegründet.
5.
Zu 
prüfen 
bleibt 
damit, 
ob 
die 
Beschwerdegegnerin 
– 
unter 
Berücksichtigung aller rechtsrelevanten Sachumstände – zu Recht zum 
Schluss gekommen ist, dass der Beschwerdeführer 3 an der F._____ 


- 23 -
keinen neuen (tatsächlichen) Wohnsitz begründet hat und somit die 
behauptete 
Gebrauchsüberlassung 
dieser 
Wohnung 
an 
den 
Beschwerdeführer 3 nicht als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 
Abs. 2 und 3 ZWG anerkannt werden kann.
5.1.
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass der Beschwerdeführer 3 
die Voraussetzungen der Erstwohnungspflicht erfüllt und dass die 
Erstwohnnutzung durch den Gebrauchsüberlassungsvertrag sowie durch 
die Wasser- und Stromrechnungen nachgewiesen sei. Zudem habe sich 
der Beschwerdeführer 3 per 1. Januar 2023 bei der Gemeinde 
umgemeldet, was seitens der Gemeinde akzeptiert worden sei. Die 
einmalige Polizeikontrolle sei völlig unzureichend und könne nichts 
beweisen.
5.2.
Die 
Beschwerdegegnerin 
hält 
dem 
entgegen, 
dass 
der 
Beschwerdeführer 3 den eingeschriebenen Brief nicht abgeholt habe, was 
dafürspreche, 
dass 
er 
sich 
nicht 
dauernd, 
im 
Sinne 
einer 
Erstwohnungsnutzung, in der Wohnung an der F._____ aufhalte, dass die 
Strom- und Wasserrechnungen nicht beweiskräftig seien, zumal diese 
dank moderner Technik ("smarte Systeme") einfach manipuliert werden 
können und dass die Ummeldung alleine noch kein Beweis für den 
tatsächlichen Wohnsitz begründe. Vielmehr obliege es der Baubehörde zu 
überprüfen, ob der vorgenommene Registereintrag auch mit den 
tatsächlichen Verhältnissen übereinstimme, insbesondere, ob tatsächlich 
eine Erstwohnnutzung im Sinne des ZWG gegeben oder ob diese nur 
vorgeschoben sei.
5.3.
Hält sich eine Person, wie vorliegend, abwechselnd an zwei Orten auf, so 
ist für die Ermittlung des Wohnsitzes ausschlaggebend, zu welchem Ort 
die stärkere Beziehung besteht. In der Literatur wird diesbezüglich auf die 
Praxis zum steuerrechtlichen Wohnsitz verwiesen (vgl. MÖSCHING, a.a.O., 


- 24 -
Art. 2 Rz. 13 mit Verweis auf BGE 125 I 54). Ausgangspunkt für die 
Bestimmung des (steuerrechtlichen) Wohnsitzes ist demnach der 
gewöhnliche Aufenthaltsort der betroffenen Person. Die persönlichen, 
familiären, beruflichen und gesellschaftlichen Interessen einer Person 
können sie aber so eng mit einem anderen Ort verbinden, dass dieser als 
Lebensmittelpunkt erscheint, obschon die betroffene Person dort weniger 
Zeit verbringt. Relevant sind in diesem Zusammenhang etwa der 
gewöhnliche Aufenthaltsort der Familienmitglieder (Ehegatten, Kinder, 
Eltern und Geschwister), die ausserfamiliären sozialen Beziehungen (z.B. 
Teilnahme am Vereinsleben), die berufliche Stellung des Steuerpflichtigen 
und die Wohnverhältnisse an den verschiedenen Orten. Keine 
entscheidende Bedeutung kommt hingegen dem polizeilichen Domizil zu; 
das Hinterlegen der Schriften und das Ausüben der politischen Rechte 
bilden – zusammen mit dem übrigen Verhalten der betreffenden Person – 
blosse Indizien für den Wohnsitz. Die verschiedenen Kriterien sind in 
Abhängigkeit der persönlichen Situation der betroffenen Person (z.B. 
Alter) zu gewichten und im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung 
gegeneinander abzuwägen. Für die Gewichtung der einzelnen Kriterien im 
Rahmen der erforderlichen Gesamtbetrachtung gelten grundsätzlich 
folgende Regeln: Verheiratete Steuerpflichtige, Steuerpflichtige in 
eingetragener 
Partnerschaft 
sowie 
Personen 
in 
eheähnlichen 
Konkubinaten haben ihren Wohnsitz grundsätzlich am Ort der 
gemeinsamen Familienwohnung (Familienort). Selbst wenn solche 
Personen unter der Woche an einem anderen Ort einer unselbständigen 
Erwerbstätigkeit nachgehen, werden die durch persönliche und familiäre 
Bande begründeten Beziehungen in der Regel für stärker erachtet als jene 
zum Arbeitsort, solange sie täglich (Pendler) oder an den Wochenenden 
und an freien Tagen (Wochenaufenthalter) regelmässig zu ihrer Familie 
zurückkehren (BGE 132 I 29 E.4.2, 125 I 54 E.2b/aa; Urteil des 
Bundesgerichts 2C_994/2019 vom 8. Juni 2020 E.6.2; vgl. zum Ganzen 


- 25 -
Urteil des Bundesgerichts 2C_398/2021 vom 23. Dezember 2021 E.3.2.2 
f. und E.3.3 ff.).
5.4.
In prozessualer Hinsicht kann auf die vorstehende Erwägung 4.2 
verwiesen werden, wonach die gesetzliche Vermutung besteht, dass ein 
einmal begründeter Wohnsitz bestehen bleibt bis zum Erwerb eines neuen 
Wohnsitzes (Art. 24 Abs. 1 ZGB).
5.5.1.
Vorliegend bestätigte der Beschwerdeführer 3, weder faktisch noch 
rechtlich von seiner Ehefrau getrennt zu sein. Die Ehefrau wohnt aber in 
der Wohnung an der G._____, was in Anwendung der oben zitierten 
Regeln grundsätzlich für den Wohnsitz in der ehelichen Wohnung spricht. 
Der Arbeitsort des Beschwerdeführers 3 befindet sich in C._____, womit 
sich aus diesem Kriterium kein Hinweis für den Wohnsitz in der einen oder 
anderen Wohnung ziehen lässt. Hinsichtlich der Wohnverhältnisse ist 
festzuhalten, dass die Wohnung an der F._____ (zumindest gemäss den 
unbestritten 
gebliebenen 
Ausführungen 
der 
Beschwerdegegnerin) 
entsprechend den Bedürfnissen der Beschwerdeführer 1 und 2 
eingerichtet ist. Der Beschwerdeführer 3 benutzt zwar das Dampfbad 
sowie den Hometrainer und schläft offenbar zeitweise auch dort. Diese 
Tatsachen vermögen aber keine stärkere Beziehung als diejenige zur 
Ehefrau und damit zur Wohnung an der G._____ zu begründen.
5.5.2.
Sodann ist der Umstand, dass anlässlich der Polizeikontrolle vom 
11. August 2023 der Beschwerdeführer 1 die Tür an der F._____ geöffnet 
hat, ein eindeutiger Hinweis, dass diese Wohnung nicht gesetzeskonform 
genutzt wird. Der vom Beschwerdeführer 1 vorgebrachte Vorwand, dass 
er lediglich zu Besuch hier sei, ist nicht glaubhaft und muss daher als reine 
Schutzbehauptung gewertet werden. Selbst die Tatsache, dass diese 
Kontrolle um 16.00 Uhr und damit während der Arbeitszeit des 
Beschwerdeführers 3 durchgeführt wurde, ist dem Beweiswert der 


- 26 -
Polizeikontrolle nicht abträglich. Wenn niemand die Tür geöffnet hätte, 
hätte dies unter Verweis auf die Arbeitszeit des Beschwerdeführers 3 
tatsächlich eine überzeugende Begründung sein können. So aber liegt der 
Schluss nahe, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die Wohnung weiterhin 
selber 
als 
ihre 
Ferienwohnung 
und 
damit 
unrechtmässig 
als 
Zweitwohnung nutzen.
5.5.3.
Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den an die F._____ 
adressierten, eingeschriebenen Brief nicht abgeholt hat, ist zwar isoliert 
betrachtet nicht ausreichend, um die fehlende Erstwohnungsnutzung 
nachzuweisen. Im Lichte der übrigen Beweislage bestätigt dieser Umstand 
jedoch den Gesamteindruck, wonach sich der Lebensmittelpunkt des 
Beschwerdeführers 3 nicht in der Wohnung an der F._____, sondern 
vielmehr in der ehelichen Wohnung an der G._____ befindet.
5.5.4.
Schliesslich 
ist 
der 
Beschwerdegegnerin 
auch 
dahingehend 
beizupflichten, dass es schon etwas seltsam anmutet, wenn die 
Beschwerdeführer zunächst geltend machen, dass es nicht realistisch sei, 
die Wohnung kostendeckend zu vermieten und die dauernde Erhaltung 
der Baute ihrer Ansicht nach angeblich nicht anders als durch die Nutzung 
als Zweitwohnung sichergestellt werden könne, sich dann aber dafür 
entscheiden diese unentgeltlich dem Beschwerdeführer 3 zur Verfügung 
zu stellen. Gerade in der Gemeinde C._____, wo die Leerwohnungsziffer 
0.39 % beträgt (vgl. die Erhebung des Bundesamts für Statistik, abrufbar 
unter: https://www.I._____) und demzufolge gerichtsnotorisch eine 
Wohnungsnot herrscht (vgl. hierzu auch den Bericht in der NZZ vom 
10. Februar 2024, wonach die Leerwohnungsziffer zurzeit weniger als 
0.5 % beträgt; abrufbar unter: https://J._____), müsste es möglich sein, 
die Wohnung an Ortsansässige zu vermieten, womit auch entsprechend 
Einnahmen generiert werden könnten. Dass sich die Beschwerdeführer 1 
und 2 mit der Gebrauchsüberlassung zudem dem mietrechtlichen 


- 27 -
Kündigungsschutz entziehen wollen, spricht im Hinblick auf die 
Begründung einer (lebensmittelpunktbegründenden) Erstwohnnutzung 
nicht für eine solide Basis und stellt damit auch die Ernsthaftigkeit dieser 
Absicht in Frage.
5.6.
Zu den von den Beschwerdeführern vorgebrachten Gegenargumenten ist 
Folgendes festzuhalten:
5.6.1.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer, prüft das Einwohneramt 
bei einer Ummeldung nicht, ob mit der Adressänderung innerhalb einer 
Gemeinde eine Erstwohnungspflicht umgangen werden könnte, sondern 
meldet die entsprechende Adressänderung der Baubehörde (siehe zur 
Meldepflicht Art. 16 ZWG). Ziel dieser Meldungen ist, dass eine Kontrolle 
über die rechtmässige Nutzung der Wohnungen gemacht werden kann 
(vgl. Vollzugshilfe zum ZWG, herausgegeben vom Departement für 
Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Version 2 vom März 2019, 
S. 44). Es obliegt also der Baubehörde zu überprüfen, ob der 
vorgenommene Registereintrag auch mit den tatsächlichen Verhältnissen 
übereinstimmt, insbesondere, ob tatsächlich eine Erstwohnnutzung im 
Sinne des ZWG gegeben oder ob sie nur vorgeschoben ist, was die 
Baubehörde in casu ja auch gemacht hat. Aus der Tatsache, dass sich der 
Beschwerdeführer 3 an die Adresse "F._____" umgemeldet und die 
Gemeinde, namentlich das Einwohneramt, diese Ummeldung akzeptiert 
hat, können die Beschwerdeführer also nichts zu ihren Gunsten ableiten. 
Das 
polizeiliche 
Domizil 
(gemäss 
Einwohnerregister) 
stellt 
rechtsprechungsgemäss ohnehin nur ein Indiz dar.
5.6.2.
Die 
Covid-Erkrankung 
des 
Beschwedeführers 3 
ist 
vorliegend 
unbestritten. Das Vorliegen dieser Erkrankung ist jedoch kein Beweis für 
die tatsächliche Erstwohnungsnutzung seitens des Beschwerdeführers 3. 
Aus den Austrittsberichten sowie aus den Fotos der Beatmungsmaschine 


- 28 -
können die Beschwerdeführer also auch nichts für sich ableiten, zumal 
diese Fotos allein – nach den zuvor gemachten Ausführungen – weder die 
tatsächliche 
Anwesenheit 
noch 
den 
Lebensmittelpunkt 
des 
Beschwerdeführers 3 in der fraglichen Wohnung zu belegen vermögen.
5.6.3.
Soweit die Beschwerdeführer sodann unter Verweis auf die erst im 
vorliegenden 
Beschwerdeverfahren 
eingereichten 
Strom- 
und 
Wasserrechnungen vorbringen, dass sich ein solcher Anstieg des 
Verbrauchs nicht mit einer leicht erhöhten Zweitwohnungsnutzung 
erklären lasse und diese daher geeignet seien, die Erstwohnnutzung 
durch den Beschwerdeführer 3 zu belegen, kann ihnen ebenfalls nicht 
gefolgt werden.
Grundsätzlich ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass Strom- und 
Wasserrechnungen durchaus Rückschlüsse auf die Nutzung einer 
Wohnung zulassen. Dass diese Daten aufgrund moderner Technik 
("smarte Systeme") relativ einfach manipuliert werden können, genügt 
nicht, um deren Beweistauglichkeit von Vornherein in Frage zu stellen. Die 
eingereichten Rechnungen sind also nachfolgend näher zu prüfen.
Die behauptete Erhöhung des Wasserverbrauchs von über 30 %, die auf 
den ersten Blick erstaunen mag, ist dahingehend zu relativieren, als es 
sich um eine Erhöhung von lediglich 14 m3 handelt (nämlich von 46 m3 für 
den Zeitraum vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 auf 60 m3 
für den Zeitraum vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 [Bf-
act. 12 und 13]). In der Schweiz liegt der mittlere jährliche 
Wasserverbrauch pro Person bei 58 m3 und der maximale bei 88 m3 (vgl. 
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/raum-
umwelt/umweltindikatoren/alle-indikatoren/nutzung-natuerliche-
ressourcen/trinkwasserverbrauch.assetdetail.30645386.html). Der totale 
jährliche Wasserverbrauch beträgt in casu 60 m3 und bewegt sich somit 


- 29 -
im unteren Rahmen. Angesichts der Nutzungsmöglichkeiten (Dampfbad) 
und dem Umstand, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die Wohnung 
zugegebenermassen 
auch 
noch 
selber 
benutzen, 
müsste 
der 
Wasserverbrauch indes nach Auffassung des Gerichts deutlich höher 
ausfallen. Dies gilt selbst dann, wenn man berücksichtigt, dass die 
Wohnnutzung durch den Beschwerdeführer 3 erst ab Januar 2023 und 
damit erst 3 Monate nach Beginn der Bemessungsperiode begonnen hat.
Der 
durchschnittliche 
jährliche 
Stromverbrauch 
für 
einen 
1-
Personenhaushalt in einer MFH-Wohnung beträgt 1'731.5 kWh (vgl. 
Stromverbrauch eines typischen Haushalts, Faktenblatt, August 2021, 
herausgegeben vom Bundesamt für Energie, Tabelle 1, abrufbar unter: 
https://www.bfe.admin.ch/bfe/de/home/news-und-
medien/publikationen.exturl.html/aHR0cHM6Ly9wdWJkYi5iZmUuYWRta
W4uY2gvZGUvc3VjaGU=.html?keywords=&q=Stromverbrauch&from=&t
o=&nr=). In casu betrug der Stromverbrauch im Jahr 2022, d.h. ohne 
Erstwohnnutzung, insgesamt 1'746 kWh, während für das Jahr 2023 (mit 
behaupteter Erstwohnnutzung, wobei die Beschwerdeführer die Wohnung 
weiterhin auch selber nutzten) ein Stromverbrauch von total 2'953 kWh 
resultierte (Bf-act. 10, 11, 19 und 20). Der ausgewiesene Stromverbrauch 
könnte zwar ein Indiz für eine Erstwohnnutzung sein. Allerdings wird 
dieses Indiz bereits durch den (vergleichsweise tief ausfallenden) 
Wasserverbrauch wieder relativiert. Abgesehen davon vermag der 
erhöhte Stromverbrauch nicht den tatsächlichen Aufenthalt des 
Beschwerdeführers 3 in der fraglichen Wohnung nachzuweisen. Die 
ausgewiesene Erhöhung könnte auch auf eine erhöhte Nutzung durch die 
Beschwerdeführer 1 und 2 oder andere Benützer zurückzuführen sein.
In der Gesamtbetrachtung bzw. angesichts der übrigen Beweislage, die 
klar gegen eine Erstwohnnutzung der Wohnung an der F._____ durch den 
Beschwerdeführer 3 spricht, vermögen die Beschwerdeführer aus den 


- 30 -
eingereichten Strom- und Wasserrechnungen somit nichts zu ihren 
Gunsten abzuleiten.
5.6.4.
Schliesslich ist auch der Vorwurf, wonach dieses Verfahren konkret dazu 
führe, dass der Beschwerdeführer 3 aus seinem Zuhause hinausgeworfen 
würde, nicht zu hören. Vorliegend kann nämlich davon ausgegangen 
werden, dass der Beschwerdeführer 3 nicht zwingend auf eine Wohnung 
ausserhalb der ehelichen Wohnung an der G._____ angewiesen ist. Denn 
selbst wenn er und seine Ehefrau in getrennten Schlafzimmern schlafen 
möchten, so wäre in der ehelichen 4-Zimmerwohnung sicher genug Platz 
vorhanden, um in einem anderen Zimmer noch ein Bett einzurichten. Der 
Beschwerdeführer 3 wird also dadurch, dass er die Wohnung an der 
F._____ zukünftig nicht mehr nutzen darf, weder aus seinem Zuhause 
hinausgeworfen noch sonst in eine missliche Lage versetzt.
5.7.
Auf die obigen Ausführungen bezugnehmend ist somit festzuhalten, dass 
angesichts der aktenkundigen Tatsachen, dass der Beschwerdeführer 3 
nach wie vor in einer ungetrennten Ehe lebt, seine Ehefrau weiterhin in der 
ehelichen Wohnung an der G._____ wohnt, die Wohnung an der F._____ 
nach den Bedürfnissen der Beschwerdeführer 1 und 2 eingerichtet ist und 
der Beschwerdeführer 3 sie lediglich in dem Ausmass nutzt, als er 
gelegentlich das Dampfbad oder den Hometrainer benutzt und zeitweise 
dort übernachtet, jedoch soweit ersichtlich keinerlei persönliche Effekte in 
dieser Wohnung aufbewahrt, sein Lebensmittelpunkt in der ehelichen 
Wohnung an der G._____ zu verorten ist. Die Tatsache, dass der 
Beschwerdeführer 3 an der F._____ keinen neuen (tatsächlichen) 
Wohnsitz begründet hat, bestätigt also letztendlich die gesetzliche 
Vermutung, wonach der im Jahr 2002 begründete Wohnsitz in der 
ehelichen Wohnung an der G._____ noch weiterbesteht. Daraus folgt, 
dass die hier in Frage stehende Gebrauchsüberlassung der Wohnung an 


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der F._____ an den Beschwerdeführer 3 nicht als Erstwohnnutzung im 
Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung anerkannt werden kann.
5.8.
Abschliessend sei noch auf Folgendes hingewiesen:
5.8.1.
Die Konstellation, wonach sich entweder der Ehegatte oder die Ehegattin 
in der Wohnung mit Erstwohnungspflicht (die tatsächlich jedoch als 
Zweitwohnung genutzt wird) anmeldet, wurde in der Praxis bereits als 
Problem identifiziert (vgl. Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: 
Evaluation 
des 
Vollzugs, 
herausgegeben 
vom 
Bundesamt 
für 
Raumentwicklung [ARE], September 2020, S. 24, 31, 39). Solche 
"Scheinanmeldungen" stellen eine Umgehung des ZWG dar, zumal der 
"scheinbar" angemeldete Ehegatte am gemeldeten Ort resp. an der 
gemeldeten Wohnadresse in Wahrheit gar keinen Lebensmittelpunkt und 
damit auch keinen (tatsächlichen) Wohnsitz hat.
Eine solche "Scheinanmeldung" liegt auch im vorliegenden Fall vor. 
Jedoch mit dem Unterschied, dass sich in casu nicht einer der 
Zweitwohnungseigentümer selbst (Beschwerdeführer 1 oder 2) in der 
Wohnung mit Erstwohnungspflicht angemeldet hat, sondern hierfür ein 
Dritter (nämlich der Beschwerdeführer 3, der aber seinerseits in einer 
ungetrennten Ehe lebt) herbeigezogen wurde. Dieses "Konstrukt" ändert 
nichts an der Tatsache, dass es sich dabei um eine unzulässige 
Umgehung des ZWG handelt.
5.8.2.
Diese Schlussfolgerung drängt sich umso mehr auf, wenn man das 
vorliegende "Konstrukt" in einem grösseren Kontext betrachtet: Wenn sich 
nämlich von jedem ortsansässigen Erstwohnungshaushalt, in welchem 
mindestens zwei erwachsene Personen leben, eine von ihnen (formell) an 
die Adresse einer Erstwohnung von auswertigen Eigentümern ummelden 
könnte, ohne diese tatsächlich als solche zu nutzen, so stünde diese 


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Wohnung 
den 
auswertigen 
Eigentümern 
faktisch 
weiterhin 
als 
Zweitwohnung zur Verfügung. Dies wiederum läuft dem Ziel der 
Zweitwohnungsgesetzgebung, das grundsätzlich darin besteht "kalte 
Betten" zu verhindern, zuwider und vereitelt zudem auch die kommunale 
Erstwohnungsverpflichtung, deren Zweck es ist, die betroffenen 
Wohnungen für die Mindestdauer von 20 Jahren für Einheimische zur 
Verfügung zu halten (vgl. hierzu auch die Ausführungen in VGU R 23 8 
E.3.3.3). Vor diesem Hintergrund überzeugt daher auch die Argumentation 
der Beschwerdegegnerin, wonach durch die generelle Anerkennung eines 
solchen Konstrukts, der Umgehung des ZWG Tür und Tor geöffnet würde.
6.
Nach dem Gesagten sind von den beantragten Zeugeneinvernahmen 
keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse mehr zu erwarten, 
weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet wird. Sodann 
ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführer mit einem (vorgängig 
angekündigten) Augenschein beweisen wollen. Aufgrund des Gesagten 
kann, in antizipierter Beweiswürdigung, auch auf den Augenschein 
verzichtet werden (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 131 I 153 
E.3).
7.
Zusammenfassend 
ist 
die 
Beschwerdegegnerin 
aufgrund 
der 
Gesamtumstände 
zu 
Recht 
zum 
Schluss 
gelangt, 
dass 
die 
Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer 3 nicht 
als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 ZWG 
anerkannt werden kann. Ziff. 1 der Verfügung vom 21. November 2023 ist 
daher rechtens und wird hiermit bestätigt.
In Bezug auf Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung sei an dieser Stelle 
nochmals darauf hingewiesen, dass die darin aufgeführte Frist bis zum 
Vorliegen dieses Entscheids ausgesetzt wurde, ansonsten aber nicht zu 
beanstanden ist.


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Die in Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung angedrohte Versiegelung ist 
angesichts der Tatsache, dass in casu in Bezug auf die fragliche Wohnung 
keine (anerkennungsfähige) Erstwohnnutzung vorliegt, eine zulässige 
Massnahme nach Art. 17 ZWG und damit auch ein zulässiger 
Verfügungsinhalt. Die von der Gemeinde in Ziff. 4 der angefochtenen 
Verfügung eingeräumte Möglichkeit zur Stellungnahme in Bezug auf diese 
Massnahme ist nicht nur zulässig, sondern zur Wahrung des rechtlichen 
Gehörs (Art. 29 der Bundesverfassung [BV; SR 101]) zwingend nötig. Die 
Dispositivziffern 3 und 4 der angefochtenen Verfügung sind somit rechtens 
und werden hiermit ebenfalls bestätigt.
Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand in 
baupolizeilichen Verfahren Gebühren (Satz 1). Auslagen für Leistungen 
Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten sind der 
Gemeinde zusätzlich zu vergüten (Satz 2). Ziff. 5 der angefochtenen 
Verfügung, wonach den Beschwerdeführern 1 und 2 gestützt auf die 
erwähnte Bestimmung sowie der kommunalen Gebührenordnung zum 
Baugesetz eine Behandlungsgebühr von CHF 500.00 und die Kosten für 
die externe Rechtsberatung von CHF 2'092.25 als Verfahrenskosten 
auferlegt werden, ist somit ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die Beschwerde ist daher vollumfänglich abzuweisen.
8.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer 
Staatsgebühr, welche vorliegend – unter Mitberücksichtigung des 
Aufwands für die vorsorgliche Verfügung vom 19. Februar 2024 – auf 
CHF 4'000.00 
festgelegt 
wird, 
werden 
den 
unterliegenden 
Beschwerdeführern in solidarischer Haftbarkeit auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 
1 sowie Art. 72 Abs. 2 VRG).


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8.2.
Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnerin nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).


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III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
694.00
zusammen
CHF
4'694.00
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und A.B._____ 
sowie B._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 
hängig (1C_313/2024).]