gr_gerichte · R 2017 47 · 2018-05-29 · de

Baugesuch | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 17 47
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
Richter
Audétat, Racioppi 
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 29. Mai 2018
in der Streitsache
A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger,
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baugesuch


- 2 -
1.
Am 17. Mai 2016 ging bei der Gemeinde X._____ das Baugesuch 
"B._____" um Erstellung eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses 
(plus 2. Untergeschoss und Galeriegeschoss) auf Parzelle 247 in der 
Kernzone ein. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 20. Mai bis 9. Juni 
2016. Während der Auflage erhoben C._____, D._____, E._____, 
F._____, die Eheleute G._____, H._____, die Eheleute I._____, K._____ 
und L._____ dagegen Einsprache. Die meisten Einsprecher beantragten 
im Wesentlichen die Abweisung des Baugesuchs, da sie sich vor allem an 
der Grösse des Gebäudes störten. Im Verlauf des Einspracheverfahrens 
zogen K._____, L._____ sowie die Eheleute I._____ ihre Einsprachen 
zurück. Neben den Einsprachen gingen bei der Gemeinde verschiedene 
Flugblätter ein, acht Stück mit dem Titel "Sicherstellung des Schulwegs 
bei Erteilung der Baubewilligung Bau B._____" und sechs mit dem Titel 
"Stopp den Bausünden in X._____". Die besagten Flugblätter wurden 
teilweise nicht unterzeichnet bei der Gemeinde eingeworfen, teilweise mit 
nicht identifizierbaren Unterschriften versehen und teilweise mit vollstän-
digen Namen und Adressen bei der Gemeinde abgegeben.
2.
Am 3. Juni 2016 fand eine Begehung der kommunalen Bauberaterin und 
der Gemeinde statt. Am 7. Juni 2016 erstattete die Bauberaterin einen 
(ersten) Bericht zum Baugesuch. Ihr zufolge seien die zwar zulässigen 
baulichen Dimensionen zu überdenken und es sei darauf hinzuwirken, 
den grossvolumigen Baukörper ortsbildverträglicher zu gestalten (Farbe, 
Dachform, Materialisierung). Es werde empfohlen, das Projekt in den ge-
nannten Punkten zu überarbeiten und die Unterlagen zu ergänzen.
3.
Ohne zu den Einsprachen und zum Bericht der Bauberaterin inhaltlich 
Stellung zu nehmen, ersuchte die A._____ AG (Bauherrschaft) mit 
Schreiben vom 4. Juli 2016 um Abweisung der Einsprachen und Erteilung 
der Baubewilligung.


- 3 -
4.
Am 15. Juli 2016 wurde den Einsprechern der Bericht der kommunalen 
Bauberaterin vom 7. Juni 2016 zur Stellungnahme zugesandt. Im Juli und 
August 2016 liessen die Einsprecher E._____, K._____, die Eheleute 
G._____, C._____ und F._____ der Gemeinde eine entsprechende Stel-
lungnahme zukommen. Am 11. August 2016 wurden der Bauherrschaft 
diese Stellungnahmen sowie der Bericht der Bauberaterin zur Stellung-
nahme zugesandt.
5.
In der Stellungnahme vom 13. September 2016 beantragte die Bauherr-
schaft, die Baubewilligung sei in Abweisung der Einsprachen unter 
Berücksichtigung der eingereichten Projektanpassung betreffend Fassa-
denfarbe und Ausgestaltung der Balkone zu erteilen. Sie führte insbeson-
dere aus, es fehlten konkrete Vorgaben darüber, welche Stellungen, Pro-
portionen, Materialien, Farben und Gestaltungen in der Kernzone zulässig 
seien und welche nicht. Soweit das kommunale Recht verlange, "Höhe 
und Volumen" hätten sich der "bestehenden Bauweise" anzupassen, sei 
festzuhalten, dass gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Verbot 
der Ausschöpfung der planungs- und baurechtlichen Nutzungsdichte un-
ter dem Titel der Ästhetik unzulässig sei. Der Dorfkern von X._____ weise 
kein homogenes, in sich geschlossenes Bild auf. Neben Einfamilienhäu-
sern fänden sich zahlreiche Mehrfamilienhäuser aus den 1950er und 
1960er Jahren, aber auch moderne, zeitgenössische Mehrfamilienhäuser, 
die das zulässige Bauvolumen ganz im Sinne des Erfordernisses der 
Schliessung von vorhandenen Baulücken in bestehenden Siedlungen 
gemäss revidiertem Raumplanungsgesetz umsetzten. In den vergange-
nen Jahren seien überdies unweit vom vorliegenden Bauprojekt entfernt, 
zahlreiche vier- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser und Grosspro-
jekte (Hotel) in der Kernzone bewilligt und ausgeführt worden, welche das 
geplante Bauvolumen des vorliegend zu beurteilenden Bauprojekts über-
träfen oder die gleiche Gebäudehöhe aufwiesen.


- 4 -
6.
Am 27. September 2016 lud die Gemeinde die Rechtsvertreterin der Bau-
herrschaft ein, das Bauprojekt in Absprache mit Baukommission und 
Bauberatung wie angeregt zu überarbeiten.
7.
Am 29. September 2016 teilte die Bauherrschaft der Gemeinde mit, dass 
sie eine klärende gemeinsame Sitzung begrüsse. Darin müssten ihr kon-
krete Angaben dazu gemacht werden, welche weiteren Modifikationen die 
Baubehörde und ihre Bauberater für zwingend geboten erachten.
8.
In der Folge beauftragte die Gemeinde die kommunale Bauberaterin 
zwecks Vorbereitung dieser Besprechung mit einer weiteren Begutach-
tung des Bauprojekts.
9.
Die beauftragte Bauberaterin erstattete, u.a. gestützt auf einen Augen-
schein vom 27. September 2016, am 12. Oktober 2016 einen entspre-
chenden (zweiten) Bericht, worin sie zum Schluss kam, dass die kommu-
nalen und kantonalen Gestaltungsvorschriften (Art. 21 Abs. 2 und 3 BG 
und 73 Abs. 1 KRG) nicht eingehalten seien. Sie führte insbesondere aus, 
dass das eingereichte Projekt den städtebaulichen Charakter des Quar-
tiers wesentlich verändere. Das Volumen sei zu gross. Die Parzelle werde 
zulasten des Freiraums fast gänzlich für das Gebäude ausgenutzt. Die 
architektonische Sprache sei nicht ortstypisch. Höhe und Proportionen 
stimmten nicht.
10.
Anlässlich der Besprechung zwischen den Vertretern der Gemeinde und 
der Bauherrschaft vom 25. Oktober 2016 wurden unter anderem die Er-
kenntnisse aus dem (zweiten) Bericht der Bauberatung vom 12. Oktober 
2016 vorgestellt und diskutiert. An dieser Besprechung kristallisierte sich 
heraus, dass das Volumen des Bauprojekts und damit die Körnung im 
Quartier aus Sicht der Gemeinde das Problem sei. Neben den Dimensio-
nen (Länge, Breite und Höhe) des Bauprojekts seien auch andere Fakto-


- 5 -
ren wie Grenzabstand, Gestaltung in Form von vor- und rückspringenden 
Gebäudeteilen etc. zu bedenken. Auch Varianten mit mehreren Baukör-
pern seien zu prüfen. Die Bauherrschaft teilte mit, sie sei nicht gewillt, das 
Projekt in dieser Form zu überarbeiten.
11.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 2016 wurde der Bauherrschaft die Mög-
lichkeit eingeräumt, zum Gutachten der Bauberaterin vom 12. Oktober 
2016 Stellung zu nehmen. Am 3. November 2016 teilte die Bauherrschaft 
mit, die Bauberatung unterlasse es wiederum, konkretisierte Aussagen 
darüber zu machen, welches Volumen als ästhetisch eingeordnet qualifi-
ziert werde und nach welchen Kriterien das beantragte Projekt umzuar-
beiten sei, um es aus Sicht der Bauberatung und Baukommission als "äs-
thetisch eingeordnet" zu qualifizieren. Massgebend für die Beurteilung der 
Einordnung sei entgegen der Ansicht der Bauberatung die Kernzone als 
Ganzes und nicht nur die unmittelbar angrenzenden Altbauten. Die Kern-
zone als solche sei aufgrund der Geschichte (Brand) und der laufenden 
Entwicklung seit 1908 zu einem Gewerbe- und Industriestandort durch-
wegs inhomogen. Auch seien in der Kernzone keineswegs in sich ge-
schlossene "Quartiere" mit einer je eigenen "architektonischen Sprache" 
auszumachen, die sich z.B. vom Restbild der Kernzone unterschieden. Im 
Gegenteil: X._____ bzw. seine Kernzone bestehe aus einer unsystemati-
schen und frei angeordneten Mischung alter und neuer Bausubstanz un-
terschiedlicher Grösse, Anordnungen und Formen. Bestehende Altbauten 
würden in den kommenden Jahren komfortabler neuer Bausubstanz wei-
chen. Die Berufung auf die Ästhetikklausel sei sachlich nicht gerechtfertigt 
und würde hier vor allem den Rechtsgleichheitsgrundsatz verletzen.
12.
Am 14. November 2016 wurden den Einsprechern das Gutachten der 
Bauberaterin vom 12. Oktober 2016, das Protokoll der Besprechung vom 
25. Oktober 2016 sowie weitere Akten zur Stellungnahme zugesandt. Die 
hierauf eingegangenen Stellungnahmen der Einsprecher F._____ und 


- 6 -
C._____ wurden der Bauherrschaft am 29. November 2016 zur freige-
stellten Stellungnahme zugestellt. Am 30. November 2016 ersuchte die 
Bauherrschaft unter Hinweis auf ihre bisherigen Rechtsschriften um die 
Erteilung der Baubewilligung.
13.
Am 25. Januar 2017 teilte die Gemeinde der Bauherrschaft mit, ange-
stossen durch das eingangs erwähnte Verfahren sei erkennbar geworden, 
dass in der Kernzone zwischen den gemäss Zonenschema maximal mög-
lichen Bauvolumina und den Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungs-
regelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG ein po-
tenzielles Spannungsfeld bestehe und dass eine rechtsgleiche sowie vor-
hersehbare Rechtsanwendung im Einzelfall – zufolge der offen formulier-
ten Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen – nicht einfach 
sei. Unabhängig vom vorliegenden Baubewilligungs- und Einsprachever-
fahren habe die Gemeinde darum bei ihren Planern und ihrem Rechtsver-
treter ein interdisziplinäres Gutachten in Auftrag gegeben, mit dem Auf-
trag, zu prüfen, ob beziehungsweise wie sich die Handhabung der er-
wähnten offen formulierten Regelungen in der Kernzone konkretisieren 
bzw. typisieren liessen. Der Gemeindevorstand habe den entsprechenden 
Bericht "Bebauung in der Kernzone X._____ – Kriterien für die Zulässig-
keit von grossvolumigen Bauten" vom 17. Januar 2017 anlässlich seiner 
Sitzung vom 23. Januar 2017 als Grundlagenpapier für die künftige Beur-
teilung grossvolumiger Bauten in der Kernzone zustimmend zur Kenntnis 
genommen. Zwecks Wahrung der Transparenz erhalte die Bauherrschaft 
anbei diesen Bericht vom 17. Januar 2017 zur Kenntnis mit der Möglich-
keit zur freigestellten Stellungnahme. 
14.
Am 20. Februar 2017 wurde das Bau- und Einspracheverfahren auf Ersu-
chen der Bauherrschaft sistiert, weil diese mit der Baukommission Pro-
jektvarianten für ein allfälliges neues Baugesuch besprechen wollte. 
Nachdem am 14. März 2017 eine entsprechende Besprechung stattge-


- 7 -
funden hatte, ersuchte die Bauherrschaft mit E-Mail vom 15. März 2017 
die Gemeinde um sofortige Wiederaufnahme des Verfahrens und Ent-
scheid über das Baugesuch in der Fassung gemäss Stellungnahme vom 
13. September 2016 mit Projektanpassung betreffend Fassadenfarbe und 
Balkonausgestaltung.
15.
Am 2. Mai 2017 hiess der Gemeindevorstand die Einsprachen im Sinne 
der Erwägungen gut und wies das Baugesuch ab. Der Gemeindevorstand 
setzte sich mit den Einsprachepunkten auseinander und erwog, er als 
Baubehörde teile die Auffassung der Bauberatung, wonach das vorlie-
gende Bauprojekt die Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsrege-
lungen in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 2 und 3 BG verletze. Zu-
dem stellte der Gemeindevorstand fest, dass das vorliegende Bauprojekt 
auch den im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 anhand einer Typi-
sierung der vorhandenen Bausubstanz erarbeiteten Kriterien nicht zu 
genügen vermöge. Schliesslich führte er noch aus, die Gemeinde habe es 
versehentlich unterlassen, bei den Personen, die die Flugblätter einge-
reicht haben, nachzufragen, ob sie ihre Einsprachen bloss als Petition 
(Art. 15 Verfassung) oder als formelle Baueinsprache verstanden haben 
möchten, und sie habe die besagten Personen auch nicht mit den Verfah-
rensakten bedient. Weil das Baugesuch aus den vorgenannten Gründen 
ohnehin abgewiesen werden müsse, könne diese Frage offen gelassen 
werden.
Für das Bau- und Einspracheverfahren erhob der Gemeindevorstand zu-
lasten der A._____ AG eine Gebühr von gesamthaft Fr. 20'309.90 (beste-
hend aus einer Behandlungsgebühr von Fr. 630.-- und Auslagen für die 
externe Bau- und Rechtsberatung von Fr. 11'495.90 bzw. Fr. 8'184.--). 
16.
Gegen diesen Bau- und Einspracheentscheid erhob die A._____ AG 
(nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 1. Juni 2017 Beschwerde und be-
antragte Folgendes:


- 8 -
"1. Der Bau- und Einspracheentscheid Nr. 1948 der Gemeinde X._____ vom 2. Mai 
2017 betreffend Neubau Mehrfamilienhaus auf Grundstück 247 im Grundbuch der 
Gemeinde X._____ sei aufzuheben und das Baugesuch sei zu genehmigen.
2. Eventualiter sei der in Ziff. 1 hiervor erwähnte Entscheid aufzuheben und die Sache 
zur Neubeurteilung an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen."
Im Wesentlichen machte die Beschwerdeführerin nebst diversen formel-
len Rügen und der Beanstandung der erhobenen Bau- und Rechtsbera-
tungsgebühren geltend, dass die Gemeinde ihrem Bauprojekt trotz Ein-
haltung der Zonenvorschriften die Baubewilligung aus metrischen Grün-
den versage. Dies wiederspreche der Rechtsprechung, verletze das 
Gleichbehandlungsgebot und sei zudem willkürlich, zumal die Gemeinde 
ohne Legitimation die von der Bauberaterin gestellten Kriterien umsetze. 
Die Beschwerdeführerin stellte Beweisanträge auf Aktenedition, Zeugen-
einvernahme und Durchführung eines Augenscheins. 
17.
Am 28. Juli 2017 beantragte E._____ (nachfolgend: Beigeladener) die 
Abweisung der Beschwerde. Er führte im Wesentlichen aus, die Baubera-
terin sei aufgrund ihrer Marktstellung kompetent. Wie vorliegend mit Arch. 
M._____ ziehe sie bedarfsweise Spezialisten zu. Die Projektänderung 
habe sich nicht auf das Volumen ausgewirkt. Art. 21 Abs. 2 und 3 BG gä-
ben genügend klare Richtlinien zur Gestaltung von Bauten in der Kernzo-
ne vor. Wenn ein bestehendes zweigeschossiges Gebäude mit einer 
Grundfläche von 62.5 m2 wie dasjenige auf Bauparzelle 247 durch ein 
Gebäude mit einer sechsfach so grossen Grundfläche und einer Höhe 
von 17.2 m ersetzt werden solle, entspreche dies nicht der Anpassung an 
die bestehende Bauweise. Es sei irrelevant, ob es noch weitere Bauten 
mit ähnlicher Kubatur gebe. Das geplante Gebäude sei ein reines Rendi-
teobjekt, das durch seinen Schattenwurf zu massiven Beeinträchtigungen 
der umliegenden Liegenschaften führe.


- 9 -
18.
Am 28. Juni 2017 beantragten auch die Eheleute G._____ (nachfolgend: 
Beigeladene) mit ähnlichen Argumenten wie der Beigeladene die Abwei-
sung der Beschwerde. Sie führten zudem aus, die Gemeinde habe sich 
weniger von den rechtlich ohnehin nicht verwertbaren Flugblättern als 
durch die mediale Drohung von N._____ beeinflussen lassen.
19.
Am 19. Juli 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Be-
schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Den Editionsbegeh-
ren und dem Antrag auf Zeugeneinvernahme sei nicht zu entsprechen. 
Die Beschwerdegegnerin wies die Vorwürfe der Beschwerdeführerin von 
sich, indem sie im Wesentlichen ausführte, der Bericht vom 17. Januar 
2017 der Bauberaterin sei kein Rechtserlass. Das Legalitätsprinzip sei 
nicht verletzt. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung mit den übrigen gross-
volumigen Bauten bestehe nicht. Die Überbindung der Aufwendungen für 
externe Fachberater an die Beschwerdeführerin sei gesetzeskonform.
20.
Am 18. September 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest und vertiefte ihre Argumentation. Am 5. Oktober 2010 hielt 
auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest und er-
läuterte ihren Standpunkt.
21.
Am 30. November 2017 machte die Beschwerdegegnerin das Gericht 
noch darauf aufmerksam, dass sie am 6. November 2017 in der Kernzone 
eine Planungszone erlassen habe, weil bei der Gemeinde zwischenzeit-
lich für mehrere Grossbauprojekte unterschiedlicher Planungsphasen An-
fragen eingegangen seien. Die Gemeinde wolle die in der Kernzone zu-
folge der offen formulierten Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungs-
regelungen bestehenden Rechtsunsicherheiten durch eine Konkretisie-
rung dieser Regeln möglichst weitgehend beseitigen. Die Planungszone 
gelte einstweilen bis 31. Dezember 2018. Das vorliegende Bauvorhaben 
sei von der Beschwerdegegnerin gemäss geltendem Recht abgewiesen 


- 10 -
worden. Falls das Verwaltungsgericht den Entscheid der Beschwerde-
gegnerin bestätige, wäre das Baugesuch auch unter Geltung der Pla-
nungszone abzuweisen, so dass die Planungszone für das vorliegende 
Beschwerdeverfahren irrelevant sei.
22.
Am 7. Dezember 2017 schrieb die Beschwerdeführerin dem Gericht, sie 
habe gegen die Planungszone Beschwerde bei der Regierung geführt. 
Das Baugesuch sei offenbar nur deshalb abgewiesen worden, weil eine 
Planungszone habe errichtet werden sollen.
23.
Mit Eingabe vom 6. Juni 2017 zog D._____ ihre Einsprache zurück, wes-
halb sie am Beschwerdeverfahren nicht mehr beteiligt ist. C._____, 
H._____ und F._____ liessen sich nicht vernehmen und beteiligen sich 
somit ebenfalls nicht am vorliegenden Verfahren.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, auf 
die eingereichten Beweismittel und auf den angefochtenen Entscheid 
wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der Bau- 
und Einspracheentscheid vom 2. Mai 2017, mit welchem die Beschwer-
degegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführerin in Gutheissung der 
Einsprachen abwies. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er 


- 11 -
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taug-
liches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 
des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des 
angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist 
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung auf 
(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-
schwerde ist somit einzutreten.
2.
Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das strittige Bau-
projekt zu Recht aus ästhetischen Gründen abgewiesen hat.
3.
Den Beweisanträgen der Beschwerdeführerin ist in antizipierter Beweis-
würdigung keine Folge zu leisten: Die vorliegenden Akten vermögen eine 
ausreichende Grundlage für die Beurteilung der Angelegenheit zu bilden, 
weshalb die Durchführung eines Augenscheins nicht nötig erscheint. Die 
angebotenen Zeugen müssen nicht befragt werden, zumal von ihnen kei-
ne neuen entscheidenden Erkenntnisse zu erwarten sind. Auf die Edition 
der verlangten verwaltungsinternen Akten besteht schliesslich kein An-
spruch (vgl. BGE 122 I 153 E.6a; Urteil des Bundesgerichts 2C_814/2010 
vom 23. September 2011 E.3.3).
4.
In formeller Hinsicht stellt die Beschwerdeführerin zunächst die Unbefan-
genheit und die Kompetenz der Bauberaterin in Frage.
4.1.
Laut der Beschwerdeführerin habe die Bauberaterin nicht nur am vorlie-
genden Bewilligungsverfahren mitgewirkt, sondern sei schon Jahre zuvor 
als Beraterin der Gemeinde bei den verschiedenen Baugesetzrevisionen 
beigezogen worden. Dies habe die Beschwerdeführerin erst aus den am 
18. Mai 2017 zugestellten Unterlagen erkennen können. Die Bauberaterin 
habe folglich massgeblich bestimmt, was im Baugesetz stehe und darü-
ber geurteilt, ob das Baugesuch dem Baugesetz entspreche. Deshalb sei 


- 12 -
die Bauberaterin befangen gewesen. Dem entgegnet die Beschwerde-
gegnerin, wenn dieselbe Rechtsberaterin die Gemeinde in Planungsfra-
gen und bei der Rechtsanwendung wiederholt berate, begründe dies kei-
nen Ausstandstatbestand gemäss Art. 6a VRG. Die Ausstandseinrede 
wäre zudem schon verwirkt, nachdem der erste Bericht am 11. August, 
der zweite am 28. Oktober 2016 und das Grundlagenpapier am 25. Janu-
ar 2017 der Bauherrschaft zur Stellungnahme zugestellt worden seien. 
4.2.
Die Frage, ob es sich wirklich so zugetragen hat, dass die Beschwerde-
führerin, wie sie behauptet, erst nach Mitteilung des angefochtenen Ent-
scheides am 18. Mai 2017 von der angeblichen Befangenheit der Baube-
raterin erfuhr, und mithin die Frage der Fristgerechtigkeit der hier erhobe-
nen Befangenheitsrüge kann deshalb offen gelassen werden, weil die 
wiederholte Beratung, auch bei der Ausarbeitung der Grundordnung, 
noch keinen Ausstandgrund darstellt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 
R 10 88 vom 30. November 2010 E.4a). Diese Rügen sind unbegründet.
4.3.
Die Beschwerdeführerin wendet weiter ein, die Beschwerdegegnerin habe 
nicht nur die sachlichen, sondern auch die rechtlichen Überlegungen des 
zweiten Bauberaterberichts übernommen. Die Bauberaterin sei dadurch 
zur Entscheidungsträgerin geworden, was nicht angehe. Eine Heilung sei 
aufgrund des Instanzenverlustes nicht möglich, weshalb eventualiter ver-
langt werde, die Sache zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen. Zu diesem Einwand ist jedoch mit der Beschwerdegeg-
nerin festzuhalten, dass die Frage der Baugestaltung nicht losgelöst vom 
Gesetzestext erfolgen darf, weshalb die Bauberatung ihre Kompetenzen 
nicht überschritten hat.
4.4.
Gemäss der Beschwerdeführerin erfülle die Bauberaterin ausserdem die 
Voraussetzungen für die Bauberatung nicht. Sie habe keine überdurch-
schnittlichen Kenntnisse in Architektur sowie Bau-, Planungs- und Um-


- 13 -
weltschutzrecht. Darauf erwidern die Beschwerdegegnerin und sinn-
gemäss auch die Beigeladenen, dass die seit Jahren in Planungs- und 
Gestaltungsfragen betreuende Bauberaterin aufgrund der Qualifikation ih-
rer Mitarbeiter kompetent sei. Letzterem kann zugestimmt werden. Die 
Berichte der Bauberaterin sind von qualifizierten Fachleuten unterzeichnet 
worden. Deren Qualifikation kann aus der Website der genannten Firma 
entnommen werden. Irrelevant ist es im Übrigen, dass der zweite Bericht 
vom 12. Oktober 2016 (Bg-act. III/2) vom beigezogenen Architekten 
M._____ mitunterzeichnet wurde, da auch seine Fachkompetenzen nicht 
anzuzweifeln sind.
5.
Die Beschwerdeführerin hält ferner dafür, dass die nicht unterzeichneten 
Flugblätter aus dem Recht hätten gewiesen werden müssen. Es sei nicht 
sichergestellt, dass sich die Vorinstanz dadurch nicht habe beeinflussen 
lassen.
Dieses Argument ist schon deshalb nicht zutreffend, weil die Beschwer-
degegnerin ja auch ohne Aus-dem-Recht-Weisung von den Flugblättern 
Kenntnis genommen hat. Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin zuge-
standen, dass sie den Flugblattschreibern zu Unrecht das rechtliche 
Gehör nicht gewährt habe. Richtigerweise hat sie diesem Umstand aber 
kein Gewicht beigemessen, weil sie die Baubewilligung gestützt auf ande-
re Gründe nicht erteilte.
6.
Die Beschwerdeführerin macht zudem eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs geltend: Der Sachverhalt sei unvollständig festgestellt worden. 
Auch habe sich die Beschwerdegegnerin mit dem Verdichtungsargument 
und mit den Eingaben der Beschwerdeführerin ungenügend bzw. über-
haupt nicht auseinandergesetzt.
6.1.
Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger 
wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden 


- 14 -
hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, 
dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies 
ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich 
über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem 
Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 
denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid 
stützt. Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbe-
standlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-
setzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentli-
chen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler: BGE 133 I 270 E.3.1). 
6.2.
Die angebliche Nichtwiedergabe des Fazits des ersten Berichts und die 
unterbliebene Erwägung, dass der Co-Architekt, O._____, Präsident (im 
Ausstand) der Baukommission ist – der gemäss der Beschwerdeführerin 
kraft seiner Position die Bewilligungspraxis bestens kenne – stellen noch 
keine unvollständige Feststellung des Sachverhalts dar. Die behauptete 
fehlende Begründung im zweiten Bericht der Bauberaterin ist ausserdem 
nicht ersichtlich.
6.3.
Die von der Beschwerdeführerin angeführte Projektänderung (Verkleine-
rung Grundriss, Drehung Firstrichtung, Überprüfung von Varianten von 
Dachaufbauten, Ausarbeitung verschiedener Balkonvarianten mit unter-
schiedlichen Dachformen und verschiedene Fassadenvarianten) hat die 
Beschwerdegegnerin zudem zu Recht nicht erwähnt: Am 13. September 
2006 hat die Beschwerdeführerin zwei Varianten betreffend Fassadenfar-
be und Balkongestaltung eingereicht. Wie die Beschwerdegegnerin zu-
treffend festhält, wurde das Volumen indessen nicht reduziert und die Fir-
strichtung nicht gedreht. Nachdem das Bau- und Einspracheverfahren auf 
Ersuchen der Beschwerdeführerin am 20. Februar 2017 zur Besprechung 
von Bauvarianten sistiert wurde, verlangte die Beschwerdeführerin in der 
Folge die Wiederaufnahme des Verfahrens gestützt auf die Projektpläne 


- 15 -
in der Fassung gemäss Stellungnahme vom 13. September 2016 mit der 
Modifikation betreffend Fassadenfarbe und Balkongestaltung (vgl. Bg-act. 
II/8). Die anlässlich der Besprechung vom 14. März 2017 präsentierten 
Projektvarianten sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah-
rens.
6.4.
Die weitere Rüge der Beschwerdeführerin, es sei keine Begründung für 
die Ablehnung des überarbeiteten Projekts gegeben worden, zielt ins Lee-
re. Nachdem das Projekt, wie am 13. September 2016 eingereicht, nur 
marginal hinsichtlich der Fassadenfarbe und der Ausgestaltung der Bal-
kone geändert wurde (vgl. Bg-act. II/26 Beilage 16-17), waren Ausführun-
gen hierüber nicht nötig, da das Bauvorhaben aus Sicht der Beschwerde-
gegnerin dies ungeachtet weiterhin mit der entsprechenden Begründung 
abzuweisen war. Die Begründungspflicht ist nicht verletzt.
6.5.
Die behauptete fehlende Erwähnung des generellen Gestaltungsplans 
(GGP) im Dorfkern stellt zudem per se keine Verletzung der Begrün-
dungspflicht dar, geht doch die Beschwerdeführerin selbst davon aus, 
dass dessen Gestaltungsanforderungen und Höhenbeschränkungen das 
vorliegende Projekt nicht tangierten. Inwieweit dies hingegen bei der ma-
teriellen Begründung eine Rolle spielt, wird sich in den nachfolgendenden 
Erwägungen zeigen.
6.6.
Die angeblich fehlende Angabe im angefochtenen Entscheid, dass gera-
de in jüngster Zeit grossvolumige Häuser in der Kernzone bewilligt wor-
den seien. Bei diesen sei das Baugesuch praktisch gleichzeitig mit dem 
Projekt der Beschwerdeführerin im Jahre 2016 eingegeben worden]) wur-
de jedenfalls dadurch behoben, dass die Beschwerdegegnerin im ange-
fochtenen Entscheid klar deklariert hat, in der ganzen Kernzone fänden 
sich lediglich rund dreizehn grossvolumige Bauten, die hauptsächlich ent-
lang von Hauptverkehrsachsen realisiert worden seien.


- 16 -
6.7.
Auf den unbegründeten Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Beschwer-
degegnerin habe sich im angefochtenen Entscheid mit dem Verdichtung-
sargument ungenügend auseinandergesetzt ist nicht näher einzugehen, 
zumal sich die Beschwerdegegnerin nicht mit jedem Vorbringen ausein-
anderzusetzen braucht, sondern bloss die Überlegungen zu nennen hat, 
von denen sie sich leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt, 
was hier, wie sich nachfolgend noch zeigen wird, der Fall ist.
6.8.
Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin schliesslich 
noch vorwirft, die Bauberaterberichte vom 7. Juni und 12. Oktober 2016 
würden sich gar nicht mit ihren Eingaben vom 3. November 2016 befas-
sen, so ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass Rechtsschrif-
ten der Parteien der Bauberatung nicht zur Kenntnis zu bringen sind. Es 
reicht aus, wenn sich die Parteien zum Gutachten der Bauberatung äus-
sern können. 
Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffend die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs sind somit unbegründet.
7.
Materiell ist unbestritten, dass das vorliegende Bauprojekt nicht im Be-
reich mit besonderen Gestaltungsanforderungen liegt und deshalb die 
entsprechenden Anforderungen in Art. 38 Abs. 2 des Baugesetzes der 
Beschwerdegegnerin (BG) (Entwicklung eines ortsbaulich qualitätsvollen 
Projekts) nicht erfüllen muss. Indessen ist nachfolgend im Sinne einer 
konkreten Normenkontrolle vorab zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 
zur Abweisung des Bauprojekts neben der allgemeinen Ästhetikvorschrift 
in Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) auch die weitergehenden Erhaltungs- und Anpassungsrege-
lungen in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG anwenden durfte.


- 17 -
7.1.
Nach Art. 22 Abs. 3 Satz 2 KRG können die Gemeinden im Rahmen ihrer 
Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen 
Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entge-
gensteht. Bezüglich der kommunalen Rechtssetzungsbefugnis von Ge-
staltungsregelungen lauten die massgebenden Passagen aus der Bot-
schaft folgendermassen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen 
Rat, Heft Nr. 3/2004–2005, S. 344): 
Beizufügen ist, dass es den Gemeinden selbstverständlich weiterhin offen steht, mit 
Rücksicht auf die örtlichen Verhältnisse eigene Vorschriften über die Gestaltung von 
Bauten und Anlagen zu erlassen. Da sie jedoch lediglich strengere Bestimmungen auf-
stellen dürfen, haben kommunale Ästhetikklauseln den kantonalen Standard zu wahren. 
Sie dürfen diesen Mindeststandard nicht unterschreiten. Daneben können die Gemein-
den für bestimmte Bauten oder Anlagen auch allgemeine oder zonenspezifische Spezial-
regelungen erlassen, z.B. Vorschriften über Materialien, Farben, Dächer, Reklamen, An-
tennen usw. (vgl. Art. 26 Abs. 2 Ziffer 2 E-KRG). Im Interesse der architektonischen Kre-
ativität sowie zur Wahrung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn wird indessen erwartet, 
dass die Gemeinden beim Erlass eigener gestalterischer Vorschriften in Zukunft etwas 
mehr Zurückhaltung üben. Beizufügen bleibt, dass der Erlass weitergehender gestalteri-
scher Vorschriften nur dann zulässig ist, wenn sich solche Vorschriften auf Grund der 
örtlichen Gegebenheiten auch tatsächlich aufdrängen (Art. 24 Abs. 3 E-KRG)."
7.2.
Laut Beschwerdeführerin sei zunächst gestützt auf GGP für den Dorfkern, 
wonach für das Bauprojekt keine besonderen Gestaltungsanforderungen 
gälten, festzuhalten, dass sich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten kei-
ne weitergehenden gestalterischen Vorschriften aufdrängten. Das gelte 
im Übrigen für das gesamte Gemeindegebiet. Für den Dorfkern gebe es 
somit – mit Ausnahme von Art. 53 BG (Dächer) – keine weitergehenden 
gestalterischen Vorschriften als diejenigen von Art. 73 Abs. 1 KRG. Ledig-
lich konkrete ästhetische Klauseln seien gleichwertig. Den vorliegenden 
allgemeinen ästhetischen Klauseln in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG komme da-
her keine eigenständige Bedeutung zu. Anzuwenden sei folglich Art. 73 
KRG, der kraft Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG abweichenden kommunalen 
Vorschriften vorgehe.


- 18 -
7.3.
Die hier einschlägigen Bestimmungen lauten wie folgt:
Art. 73 KRG Siedlung und Landschaft
1 Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten 
und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung 
entsteht. 
2 Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorse-
hen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Bau-
behörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Bauge-
staltung beraten zu lassen. 
Art. 21 BG [Zonenvorschrift für die Kernzone]
2 In der Kernzone ist der Charakter der bestehenden Siedlung zu erhalten. Funktionell, 
hygienisch und ästhetisch unbefriedigende Gebäude und Gebäudeteile sind nach Mög-
lichkeit zu sanieren. Dabei ist anzustreben, die Kernzone baulich und funktionell zu ei-
nem attraktiven Ort auszugestalten. 
3 Sämtliche Neu-, An- und Umbauten haben sich in Stellung, Höhe, Volumen, Proportio-
nen, Dachform und -neigung, Material, Farbe und Gestaltung der bestehenden Bauwei-
se anzupassen. Sie sind aufgrund der bestehenden Überbauung anzupassen. Für Bau-
vorhaben in der Kernzone wird in der Regel eine Bauberatung verlangt.
Der Botschaft zum KRG ist zur Ästhetik insbesondere das Folgende zu 
entnehmen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 
3/2004–2005, S. 343 f.): 
"Die geltende Ästhetikvorschrift von Art. 8 KRG hat sich – entsprechend den gewandel-
ten Anschauungen und dem Trend in den kommunalen und kantonalen Baugesetzge-
bungen folgend – von einer negativen zu einer positiven Generalklausel weiterentwickelt. 
Dabei steht beim angestrebten Gestaltungsziel nicht etwa die "Anbiederung an das Alte", 
sondern die "Gesamtwirkung" im Vordergrund; Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen 
für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung 
so gestaltet werden, dass eine "gute Gesamtwirkung" entsteht. Was unter "guter Ge-
samtwirkung" zu verstehen ist, wird im Einzelfall auf Grund der konkreten Verhältnisse 
(vgl. z.B. BGE 114 Ia 345) zu prüfen sein. Mit dem positiven Gestaltungsziel der "guten 
Gesamtwirkung" soll die Basis für die Erhaltung und Förderung einer "guten Architektur" 
geschaffen werden, welche u.a. auch neue Formen in alten Strukturen ermöglicht. Wie 
sich schon aus dem Wort "Gesamtwirkung" ergibt, steht das positive Gesamtergebnis im 


- 19 -
Vordergrund. Die geplante Baute soll in einem gewissen Einklang mit der Umgebung 
stehen. Es geht um den Gesamteindruck des Orts- oder Quartierbildes, um Rücksicht-
nahme auf prägende Elemente in der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des 
Ganzen, um die Qualität des Gesamtbildes. Mit dem Wort "gut" wird zum Ausdruck ge-
bracht, dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel 
nicht allzu hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine "opti-
male" Gesamtwirkung verlangt würde. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln 
stellt erhebliche Anforderungen an die Baubehörden."
7.4.
Sowohl Art. 73 Abs. 1 KRG als auch Art. 21 Abs. 2 und 3 BG nehmen 
ausdrücklich Bezug auf diese bestehende Umgebung und verlangen eine 
gute Einordnung (Art. 73 Abs. 1 KRG), ein Erhalt des Charakters der be-
stehenden Siedlung (Art. 21 Abs. 2 BG) bzw. ein Anpassen an die beste-
hende Bauweise bzw. die bestehende Überbauung (Art. 21 Abs. 3 BG). 
Art. 21 Abs. 3 BG verlangt also für Neubauten nicht nur eine gute Einord-
nung, einen Erhalt des Charakters der bestehenden Siedlung und ein An-
passen an die bestehende Bauweise, sondern letztlich auch eine Anpas-
sung an die bestehende Überbauung und somit eine Rücksichtnahme auf 
die bereits konkret vorhandenen Gebäude. Diese Regelung heisst etwa 
nicht, dass neue, sich von alten Bauten unterscheidenden Bauformen un-
tersagt sind, sondern sie konkretisiert das in Art. 73 Abs. 1 KRG veranker-
te und in der Botschaft erläuterte Gestaltungsziel einer "guten Gesamtwir-
kung" und kann somit durchaus in diesem Sinne ausgelegt werden. Die 
Beschwerdegegnerin hat letztendlich, in der Formulierung der Botschaft 
ausgedrückt, dafür zu sorgen, dass die geplante Baute in einem gewissen 
Einklang mit der Umgebung steht. 
7.5.
Dass unbestrittenermassen gemäss GGP keine besonderen Gestal-
tungsanforderungen für das vorliegende Bauprojekt in der Kernzone gel-
ten, heisst, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin, noch nicht, 
dass für die Kernzone keine gestalterischen Vorschriften aufgestellt wer-
den dürfen. Der Beschwerdegegnerin ist demnach darin beizupflichten, 
dass sie mit Art. 21 Abs. 2 und 3 BG die allgemeine Ästhetikklausel in Art. 


- 20 -
73 Abs. 1 KRG in der Kernzone zulässigerweise im Einklang mit Art. 22 
Abs. 3 KRG ergänzt hat – was die Regierung im Übrigen genehmigt hat. 
Nach dem Gesagten durfte die Beschwerdegegnerin – bzw. darf sie wei-
terhin – auf Art. 21 Abs. 2 und 3 BG abstellen.
8.
Bevor auf die Ästhetikthematik eingegangen wird, ist zunächst zu unter-
suchen, ob das Bauvorhaben die Regelbauweise einhält, was für die Be-
schwerdeführerin als unbestritten gilt.
8.1.
Die Beschwerdeführerin führt aus, im ersten Bericht der Bauberaterin vom 
6. Juni 2017 sei der Mehrlängenzuschlag als angemessen begründet 
worden. Eine Genehmigung von Mehrlängen sei gemäss Baugesetz nur 
bei guter Gestaltung möglich. Auch daraus könne entnommen werden, 
dass im ersten Bericht nichts gegen eine Verweigerung der Baubewilli-
gung spreche. In der angefochtenen Verfügung sei nirgends als Ableh-
nungsgrund die Überschreitung der maximalen Gebäudelänge von 28 m 
erwähnt worden. Die Gebäudelänge von 29 m sei vom Bauberater ge-
nehmigt worden. 
8.2.
Unbestritten ist, dass das Bauprojekt die maximal zulässige Gebäudelän-
ge gemäss Zonenschema in Art. 13 BG um einen Meter überschreitet, 
ansonsten die Abmessungs- und Abstandsvorschriften einhält. Eine an-
gemessene Überschreitung der Gebäudelänge in der Kernzone ist 
gemäss FN 5 zu Art. 13 BG bei nachweislich guter Gestaltung und Bau-
beratung möglich. Der Bauberater erachtete im ersten Bericht vom 6. Juni 
2017 (Bg-act. III/1 S. 3) die Bauüberschreitung als angemessen, weil die 
Fassadenflucht der sich westlich befindlichen Baute auf Parzelle 246 
übernommen werde. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführte 
kann aber nur der Gemeindevorstand eine Überschreitung der Gebäu-
delänge bewilligen. Dies hat er nicht getan, weil gemäss Angaben der 
Beschwerdegegnerin in der Duplik die Übernahme der Fassadenflucht 


- 21 -
der westlich gelegenen Baute keine nachweislich gute Gestaltung im Sin-
ne des Zonenschemas, FN 5, zu begründen vermöge. Zudem habe die 
Bauberaterin in diesem Bericht unmissverständlich ein Überdenken ins-
besondere der Gebäudehöhe, der Konstruktion der Dachaufbauten und 
der Firstausrichtung gefordert. Der Gemeindevorstand habe sich mit der 
Gebäudelängenüberschreitung gar nicht auseinandergesetzt, weil er das 
Baugesuch ohnehin aufgrund der Verletzung der Einordnungs-, Erhal-
tungs- und Anpassungsregelungen gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 
21 Abs. 1 und 2 BG habe abweisen müssen. 
Mit der Beschwerdegegnerin ist demnach festzuhalten, dass mit der Ab-
weisung des Baugesuchs zufolge fehlender guter Gesamtwirkung auch 
die gute Gestaltung als Voraussetzung für eine Gebäudelängenüber-
schreitung gemäss Art. 13 FN 5 BG und damit implizite die Zulässigkeit 
einer Gebäudelängenüberschreitung verneint wurde. Das Bauprojekt hält 
die Regelbauweise somit nicht ein. 
9.
Zu prüfen ist weiter, ob sich die Beschwerdegegnerin zur Abweisung des 
vorliegenden Baugesuchs auf die Berichte der Bauberaterin stützen durf-
te.
9.1.
Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Entscheid auf S. 9 ff. 
anhand der (zweiten) Stellungnahme der Bauberaterin vom 12. Oktober 
2016 (Bg-act. III/2) ausführlich begründet, warum sie mit der Bauberaterin 
der Auffassung sei, dass das vorliegende Bauprojekt die Einordnungs-, 
Erhaltungs- und Anpassungsregeln in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 
Abs. 2 und 3 BG verletze. Der Gemeindevorstand schilderte insbesonde-
re die Analyse der Bauberaterin in der Stellungnahme vom 12. Oktober 
2016 zum Bauprojekt im Verhältnis zur Umgebung. Die Details der Analy-
se im Anhang zum Gutachten hätten unter anderem Folgendes gezeigt:


- 22 -
Währenddessen das geplante Bauvorhaben 5-geschossig in Erscheinung 
trete, fänden sich in der Umgebung mehrheitlich 3-geschossige sowie 
zwei 4-geschossige Bauten.
Das Bauprojekt verfüge über eine Ausnützungsziffer (AZ) von ca. 2.39, 
währendem im Quartier acht (recte: neun) Bauten eine AZ zwischen 0.41 
bis 0.92 sowie drei Bauten eine AZ zwischen 1.00 und 1.35 aufwiesen.
Typisch für die nähere Umgebung des Bauprojekts seien relativ grosse 
Grünräume und/oder Freiflächen. Letzteres zeige sich u.a. darin, dass 
auch die zwei vorhandenen 4-geschossigen Bauten über eine AZ von 
0.92 bzw. von 1.00 verfügten (im Gegensatz zu 2.39 des vorliegenden 
Bauprojekts).
Ein Vergleich mit der Bahnhofzone von Chur zeige die gewaltige Dimen-
sion des Bauprojekts.
Aufschlussreich sei sodann ein Modell betreffend Grünfläche/Freiraum, 
das die Dorfentwicklung aufzeige, wenn auf den benachbarten Parzellen 
mit dem vorliegenden Bauprojekt vergleichbare Überbauungen realisiert 
würden.
Die Profile Süd und West zeigten, dass das Bauprojekt die in der Umge-
bung bestehenden Bauvolumen sprenge. Das hypothetische Profil Süd 
zeige überdies, womit zu rechnen wäre, wenn auf den benachbarten Par-
zellen mit dem vorliegenden Bauprojekt vergleichbare Überbauungen rea-
lisiert würden.
Der Einwand der Bauherrschaft, die Kernzone X._____ sei inhomogen, 
wies der Gemeindevorstand als unbegründet ab, weil das Fehlen einer 
historischen und homogenen Bausubstanz nicht dazu führe, dass in äs-
thetischer Hinsicht einfach alles erlaubt sei. Mit anderen Worten: Das 
Fehlen einer historischen und homogenen Bausubstanz führe – entgegen 
der Ansicht der Beschwerdeführerin – nicht dazu, dass die Regelungen in 
Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 1 und 2 BG in der Gemeinde 
X._____ nicht anwendbar wären. Die Einordnungs-, Erhaltungs- und An-
passungsregelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 1 und 2 BG 


- 23 -
gälten auch in X._____ und verlangten, – wenn auch viel weniger streng 
als beispielsweise bei einem ISOS-geschützten Dorf – dass sich die Bau-
herrschaft mit der bestehenden Architektur in der näheren und weiteren 
Umgebung auseinandersetze und die in den besagten Regelungen defi-
nierten ästhetischen Vorgaben angemessen umsetze. Weil diese Vorga-
ben vorliegend nicht ansatzweise umgesetzt würden, sei das Baugesuch 
in Gutheissung der Einsprachen abzuweisen.
Weiter sei der Einwand der Bauherrschaft, die Baubehörde habe es zu 
Unrecht unterlassen, konkretisierte Aussagen darüber zu machen, wel-
ches Volumen als ästhetisch eingeordnet qualifiziert werde und nach wel-
chen Kriterien das beantragte Projekt umzuarbeiten sei, um als "ästhe-
tisch eingeordnet" qualifiziert zu werden, unbehelflich: Zum einen könnten 
die ästhetischen Anforderungen in Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 21 Abs. 2 
und 3 BG nicht einfach mittels maximaler Volumen konkretisiert werden. 
Darüber hinaus sei es nicht Sache der Baubehörde, für die Bauherrschaft 
anstelle ihres Architekten ein die ästhetischen Anforderungen von KRG 
und BG erfüllendes Bauprojekt zu erarbeiten.
9.2.
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, eine grundsätzliche 
Pflicht zur Bauberatung bestehe gemäss Art. 21 Abs. 3 BG nicht, weshalb 
sie hier nicht erforderlich gewesen sei.
Gemäss Art. 21. Abs. 3 Satz 3 BG wird für Bauvorhaben in der Kernzone 
in der Regel eine Bauberatung verlangt. Die Beschwerdegegnerin hat ihr 
Ermessen durch die Einholung einer Bauberatung angesichts der Grösse 
des vorliegenden Bauvorhabens bestimmt nicht überschritten. Zudem 
sieht das Zonenschema in Art. 13 FN 5 BG für die vorliegende Über-
schreitung der Gebäudelänge (s. vorne E.8.2) zwingend eine Baubera-
tung vor.
9.3.
Die Beschwerdeführerin bemängelt, dass das Baugesuch eigentlich auf-
grund des Volumens (bzw. der Höhe und Anzahl Stockwerke) sowie des 


- 24 -
mangelnden Freiraums nicht bewilligt worden sei, was nicht angehe. Die 
Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Kernzone X._____ inhomo-
gen sei und aus einer unsystematischen und frei angeordneten Mischung 
alter und neuer Bausubstanz unterschiedlicher Grösse, Anordnung und 
Formen bestehe. In sich geschlossene Quartiere mit einer je eigenen ar-
chitektonischen Sprache seien nicht auszumachen. Die Begründung, Art. 
21 Abs. 2 und 3 BG seien verletzt, weil die architektonische Sprache des 
Bauprojekts nicht ortstypisch sei, erweise sich als widersprüchlich, weil in 
der gleichen Verfügung mehrfach festgehalten worden sei, in der Kernzo-
ne gebe es keine einheitliche Sprache und die Kernzone würde sich 
durch unterschiedliche Charakteristiken auszeichnen. Das Gleiche gelte 
für die weitere Begründung mit Verweis auf Art. 73 KRG, wonach dem 
Bauprojekt eine gute Gesamtwirkung fehle.
Laut der Beschwerdegegnerin sei die Baubewilligung hingegen nicht nur 
zufolge zu grossen Volumens, sondern zufolge Verletzung der Einord-
nungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen verweigert worden. Das 
vorgesehene Volumen könnte an der vorgesehenen Stelle durchaus rea-
lisiert werden, z.B. durch Schaffung von genügend Freiraum, mittels Zu-
kauf einer benachbarten Parzelle oder auf andere Art und Weise.
9.4.
Bauten haben nicht nur die geltende Bau- und Zonenordnung 
einzuhalten, 
sondern 
auch 
allfällige 
strengere 
ästhetische 
Schutzbestimmungen zu erfüllen. Ästhetikvorschriften haben eine 
eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, 
wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche 
der Normen decken sich nicht zwingend. Die Anwendung einer Vorschrift 
zum Schutze des Ortsbildes kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion 
des nach der Zonenordnung zulässigen Bauens führen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1P.709/2004 vom 15. April 2005 E.2.3, in: ZBl 107/2006 
S. 422; BGE 115 Ia 370 E.5). Indes darf die Anwendung einer positiven 
Ästhetikklausel nicht dazu führen, dass generell - etwa für die ganze 


- 25 -
Dorfkernzone - die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Hat der 
Gesetzgeber z.B. eine bestimmte Geschosszahl zugelassen, ginge es 
nicht an, generell nur ein Geschoss weniger zu bewilligen mit der 
Begründung, nur dadurch würde eine gute Gesamtwirkung erreicht (vgl. 
BGE 115 Ia 370 E.5 m.H.). Die Ästhetikklausel darf auch nicht die 
Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu verwendet werden, 
die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige 
Nutzungsordnung zu sichern (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und 
besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 326f.). Die Frage, ob 
vorliegend eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 Abs. 1 KRG 
erzielt wird, aber auch ob der Charakter der bestehenden Siedlung 
erhalten wird (Art. 21 Abs. 2 BG), das Bauvorhaben der bestehenden 
Bauweise angepasst ist und es eine Anpassung an die bestehende 
Überbauung vorsieht (Art. 21 Abs. 3 BG), mithin auf die bereits konkret 
vorhandenen Gebäude Rücksicht nimmt, ist im Einzelfall anhand der 
konkreten Verhältnisse zu prüfen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3.3 und 1P.23/2007 vom 16. Mai 2007 
E.4.5; vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. 
März 2013 E.3.3).
9.5.
Die Beschwerdegegnerin wies das hier strittige Bauvorhaben nicht nur 
wegen des grossen Volumens ab. Vielmehr hat sie es – wie oben unter 
E.9.1 dargelegt – wegen der fünfgeschossigen Erscheinung, während in 
der Umgebung mehrheitlich dreigeschossige (bzw. eher sogar zweige-
schossige) und zwei viergeschossige Bauten vorhanden sind (vgl. Bg-act. 
III/2 Beilage 1-2); der sehr hohen Ausnutzungsziffer (2.39 im Vergleich zu 
neun Bauten im Quartier von 0.41 bis 0.92 und drei Bauten zwischen 1.00 
und 1.35 [vgl. Bg-act. III/2 Beilage 4) und der fehlenden grossen Grün- 
oder Freiräume (vgl. Bg-act. III/2 Beilage 5-6) abgelehnt. Die Beschwer-
degegnerin kam somit aufgrund eines Vergleichs mit der Überbauung der 
Nachbarschaft in vertretbarer Weise zum Schluss, dass insgesamt ein 


- 26 -
unbefriedigendes Profil resultiert (vgl. zum Profilvergleich Bg-act. III/2 Bei-
lage 7). 
9.6.
Zu bemerken ist noch, dass die Beschwerdeführerin gemäss Beilagen 
ihrer Stellungnahme vom 13. September 2016 (Bg-act. II/26 Beilage 16-
17) das Bauprojekt hinsichtlich Fassadenfarbe und Ausgestaltung der 
Balkone, wie im ersten Bauberatungsbericht vom 7. Juni 2016 empfohlen 
(vgl. Bg-act. III/1), zwar angepasst hatte; diese Anpassung war jedoch wie 
bereits angetönt nur marginal. Im ersten Bauberatungsbericht vom 7. Juni 
2016 (Bg-act. III/1) hatte die Bauberaterin u.a. noch eine Änderung der 
Konstruktion der Dachaufbauten empfohlen, da dieses Projekt markante 
Schleppgauben vorsehe, die sich weniger in die dörfliche Dachlandschaft 
eingliedern würden als Spitzgauben. Gemäss der Bauberaterin seien Da-
chaufbauten im Dorfkern weit verbreitet; in der näheren Umgebung des 
Projekts seien diese aber als Spitzgauben gebaut. Zudem empfahl die 
Bauberaterin, die gewählte Firstausrichtung zu überdenken, da die im 
Projekt aufgezeigte Firstausrichtung in Ost-West-Ausrichtung und somit 
quer zur Baute im Dorf eher ortsuntypisch sei. Diesen Empfehlungen der 
Bauberaterin ist die Beschwerdeführerin nicht nachgekommen.
Sodann wies die Bauberaterin in ihrer zweiten Stellungnahme vom 12. 
Oktober 2016 (Bg-act. III/2) darauf hin, dass dieses Projekt den Charakter 
des Quartiers verändere und die architektonische Sprache nicht ortsty-
pisch sei. Kosmetische Massnahmen ohne Anpassung des Volumens 
brächten nicht die erforderliche Abstimmung zur Umgebung. Entschei-
dend ist aus Sicht der Beraterin demnach nicht das Volumen allein, son-
dern ob sich das Bauprojekt mit diesem Volumen in die Umgebung ein-
fügt, was sie verneint. Dass im angefochtenen Entscheid die Aussage der 
Bauberaterin zitiert wird, wonach die Kernzone sich durch unterschiedli-
che Charakteristiken auszeichne und keine einheitliche Sprache aufweise 
(vgl. Bg-act. III/2 S. 2), ändert nichts daran, dass die bestehende städte-


- 27 -
bauliche und architektonische Struktur in der Umgebung – wie die Baube-
raterin selbst im gleichen Bericht verlangt – geachtet werden muss.
Aus dem Gesagten erhellt, dass die Beschwerdegegnerin gestützt auf die 
Beurteilungen der Bauberaterin das vorliegende Bauprojekt nicht nur auf 
sein Volumen, sondern auf den Gesamteindruck im Quartierbild hin über-
prüfte.
9.7.
Das vorliegende Bauprojekt wurde, wie gesehen, bereits gestützt auf die 
zwei erwähnten, konkreten Gutachten der Bauberaterin abgewiesen. In-
dessen hat die Beschwerdegegnerin auch anerkannt, dass in der Kernzo-
ne zwischen den gemäss Zonenschema maximal möglichen Bauvolumina 
und den Einordnungs-, Erhaltungs- und Anpassungsregelungen in Art. 73 
Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG ein potenzielles Spannungs-
feld bestehe und dass eine rechtsgleiche sowie vorhersehbare Rechts-
anwendung im Einzelfall – zufolge der offen formulierten Einordnungs-, 
Erhaltungs- und Anpassungsregelungen – nicht einfach sei. Unabhängig 
vom vorliegenden Baubewilligungs- und Einspracheverfahren hat die 
Gemeinde darum bei ihren Planern und ihrem Rechtsvertreter ein inter-
disziplinäres Gutachten in Auftrag gegeben, um zu prüfen, ob bzw. wie 
sich die Handhabung der erwähnten offen formulierten Regelungen in der 
Kernzone konkretisieren bzw. typisieren lassen. Der Gemeindevorstand 
hat den entsprechenden Bericht "Bebauung in der Kernzone X._____ – 
Kriterien für die Zulässigkeit von grossvolumigen Bauten" vom 17. Januar 
2017 anlässlich seiner Sitzung vom 23. Januar 2017 als Grundlagenpa-
pier für die künftige Beurteilung grossvolumiger Bauten in der Kernzone 
zustimmend zur Kenntnis genommen. 
9.8.
Im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 (Bg-act. V/1) führte die Bau-
beraterin insbesondere aus, grossvolumige Bauten in der Kernzone seien 
grundsätzlich möglich. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts 
könnten Ästhetikklauseln im Einzelfall aber durchaus zu einer Reduktion 


- 28 -
des nach der Zonenordnung zulässigen Bauvolumens führen. Sowohl Art. 
73 Abs. 1 KRG als auch Art. 21 Abs. 2 und 3 BauG nähmen ausdrücklich 
Bezug auf die bestehende Bausubstanz. Neue Bebauungen in der Kern-
zone müssten somit immer unter Beachtung des Bestandes konzipiert 
werden. Die Volumetrie und Proportionen dieser neuen Bebauungen 
müssten Bezug auf den Bestand nehmen. Zudem führte sie Folgendes 
aus:
"Aufgrund einer summarischen Analyse und Betrachtung der gesamten 
Kernzone X._____ sowie unter Berücksichtigung der vorstehenden Über-
legungen können grossvolumige Bauten mit vier bis fünf Stockwerken in 
der Kernzone unseres Erachtens namentlich in folgenden typischen Si-
tuationen bzw. unter folgenden Voraussetzungen mit den Vorgaben in Art. 
73 Abs. 1 KRG sowie Art. 21 Abs. 2 und 3 BG vereinbar sein:
1.
Gut gestaltete grossvolumige Baukörper entlang von Hauptverkehrs-
achsen, die bereits von grossvolumigen, nahe aneinander liegenden 
und den Strassenraum abgrenzenden Volumen charakterisiert wer-
den.
2.
Gut gestaltete grossvolumige Baukörper auf grossen Parzellen, wel-
che mit einem zweckmässigen Mass an Freiraum kombiniert werden. 
3.
Unabhängig von Lage und Parzellengrösse:
3.1.Wenn aufgrund einer qualitativ hochwertigen Architektur ein verträgli-
ches Gegenüber mit den bestehenden kleinen Volumen entsteht und 
dadurch eine gute Gesamtwirkung geschaffen werden kann. Mit an-
deren Worten: Die nebeneinanderbestehenden grossen und kleinen 
Volumen erreichen als Ensemble – trotz des Volumenunterschieds – 
eine gute Gesamtwirkung.
3.2.Für die Gestaltung von repräsentativen Bauten, die entsprechend in 
Erscheinung treten sollen.
Klarzustellen bleibt, dass diese grobe Typisierung sowohl Baubehörde als 
auch Bauherrschaft nicht davon entbindet, im Einzelfall sorgfältig zu prü-


- 29 -
fen, ob grosse Bauvolumen mit den Einordnungs-, Erhaltungs- und An-
passungsregelungen in Art. 73 Abs. 1 KRG bzw. Art. 21 Abs. 2 und 3 BG 
tatsächlich vereinbar sind."
Die Bauberaterin führte ausserdem aus, vorliegend charakterisiere sich 
die Kernzone X._____ dadurch, dass sie zum grössten Teil bereits über-
baut sei, und zwar vorwiegend mit Gebäudevolumina, die deutlich kleiner 
seien, als es die Regelbauweise im Zonenschema zulasse. In der ganzen 
Kernzone fänden sich lediglich rund 13 grossvolumigen Bauten, welche 
hauptsächlich entlang von Hauptverkehrsachsen realisiert worden seien. 
Die Bauberaterin bewertete im betreffenden Bericht sodann summarisch 
sämtliche grossvolumigen Bauten anhand der erarbeiteten Kriterien. Sie 
kam zum Schluss, dass nach Überprüfung dieser Kriterien bloss zwei 
Bauvorhaben voraussichtlich nicht mehr bewilligt werden könnten.
9.9.
Im angefochtenen Entscheid prüfte der Gemeindevorstand das strittige 
Bauprojekt auch anhand der Erkenntnisse im Grundlagenpapiers vom 17. 
Januar 2017 der Bauberaterin und kam zu folgenden Schlüssen (die Zif-
fern entsprechen den Kriterien des Grundlagenpapiers):
1.
Das vorliegende Bauprojekt liegt nicht an einer Hauptverkehrsach-
se.
2.
Auf der Parzelle, auf welcher das vorliegende grossvolumige Bau-
projekt realisiert werden soll, sei keinerlei nennenswerter Freiraum 
vorgesehen. Das Problem des fehlenden Freiraums werde zusätz-
lich akzentuiert, weil das 29 m lange Gebäude bloss mit der kürze-
ren Stirnseite an die Dorfstrasse angrenze, sodass auch die Stras-
se den für ein derartiges Volumen optisch notwendigen Freiraum 
nicht zu schaffen vermag.
3.1
Vorliegend sei es der Bauherrschaft nicht gelungen, mittels qualita-
tiv hochwertiger Architektur ein verträgliches Gegenüber von beste-
hendem kleinem und geplantem grossem Volumen zu schaffen. 
Das bestehende kleine und das geplante grosse Volumen bildeten 


- 30 -
kein aufeinander abgestimmtes Ensemble, sondern ein ästhetisch 
unbefriedigendes, beliebiges Nebeneinander von Gross und Klein.
3.2
Beim geplanten Bauprojekt handle es sich nicht – wie beispielswei-
se beim Rathaus – um eine repräsentative Baute, die als solche in 
Erscheinung treten soll.
Zusammenfassend ergebe sich, dass das vorliegende Bauprojekt auch 
den im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 anhand einer Typisierung 
der vorhandenen Bausubstanz erarbeiteten Kriterien nicht zu genügen 
vermöge. Das Baugesuch sei mithin auch gestützt auf die Überlegungen 
im Grundlagenpapier vom 17. Januar 2017 abzuweisen.
9.10.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die neuen Überbauungskri-
terien das Legalitätsprinzip verletzen würden. Durch das Grundlagenpa-
pier habe die Beschwerdegegnerin in Missachtung der Gesetzgebungs-
kompetenzen das Baugesetz umgeschrieben. Der Gesetzgeber habe für 
die gesamte Kernzone die gleichen Vorgaben aufgestellt. Die Gemeinde 
könne nicht einfach mit neuen Kriterien davon abweichen. So sei es will-
kürlich, wenn die neu erarbeiteten Kriterien innerhalb der gleichen Zone 
(Kernzone) erhebliche Unterscheidungen statuierten, die so vom Gesetz 
nicht vorgesehen seien. So werde die Zonenordnung in unzulässiger 
Weise abgeändert, wenn die Beschwerdegegnerin auf Grundstücken ent-
lang der Hauptstrasse ohne weiteres grossvolumige Bauten erlaube, 
während auf Nachbargrundstücken grossvolumiges Bauen nur zulasse, 
wenn genügend Freiraum geschaffen werde. Gestützt auf Ordnung-, Er-
haltungs- und Anpassungsregeln dürften die gemäss Regelbauweise 
zulässigen Bauvolumen nicht generell eingeschränkt werden. Wenn nun 
nur noch entlang der Hauptstrasse grossvolumig gebaut werden dürfe, er-
folge eine generelle Einschränkung und werde die Regelbauweise ausser 
Kraft gesetzt.


- 31 -
Im GEP seien im Übrigen weder Sammel- noch Erschliessungstrassen 
festgelegt. Entsprechend sei auch keine Hauptverkehrsachse definiert. 
Als solche könne somit nur die Kantonstrasse bezeichnet werden. 
Es sei ferner nicht einzusehen, weswegen nur nicht an der Haupter-
schliessung gelegene Grundstücke Freiflächen bereitstellen müssten. Der 
Freiraum werde bereits durch die Grenzabstände definiert. Im GGP seien 
keine Freihaltebereiche ausgeschieden. 
Die Kriterien "gute Gestaltung" oder "qualitativ hochwertige Architektur" 
seien neu und im Baugesetz nicht vorgesehen. Hier fehle die gesetzliche 
Grundlage. 
Die Beschwerdegegnerin habe das streitbezogene Projekt nur deshalb 
abgelehnt, weil sie die Nutzungsordnung abändern wolle und eine weitere 
Präjudizierung vermeiden möchte. Sie habe die bestehende Nutzungs-
ordnung mit dem Grundlagenpapier erheblich eingeschränkt. Zudem wer-
de aus dem Bericht zum Informationsanlass zum Kommunalen Räumli-
chen Leitbild vom 28. Juni 2017 (Beilage 8 zur Replik) ersichtlich, dass 
die Ästhetikklausel dazu missbraucht werde, die bestehenden Bauvor-
schriften ausser Kraft zu setzen, um eine künftige Nutzungsordnung zu 
sichern. Die Ästhetikklausel solle damit die Funktion einer Planungszone 
übernehmen, was jedoch gemäss Bundesgericht unzulässig sei. Sie habe 
schliesslich das Recht, dass das Bauvorhaben aufgrund des geltenden 
Rechts (Rechtslage im Zeitpunkt der Baueingabe) und nicht aufgrund neu 
zu erarbeitender Kriterien beurteilt werde.
Eigentümer, welche mit der Nutzungsordnung nicht einverstanden seien, 
könnten ein Quartier mit reduzierten Bauvolumen präjudizieren und den 
Willen des Gesetzgebers durchkreuzen. Die neuen Kriterien seien nicht 
unabhängig vom vorliegenden Verfahren erarbeitet worden, wie es die 
Gemeinde behaupte, sondern, um den Bau des vorliegenden Projekts zu 
verhindern. An der Sitzung vom 14. März 2017 sei ersichtlich geworden, 
dass die Gemeinde nur noch eine grössere Reduktion des Volumens ge-
fordert habe.


- 32 -
9.11.
Das oberwähnte Grundlagenpapier lässt sich auf die genügende gesetzli-
che Grundlage in Art. 21 Abs. 2 und 3 BG abstützen. Wie die Beschwer-
degegnerin zutreffend vorträgt ist dieses Grundlagenpapier kein Ersatz für 
die Gesetzgebung, es ist kein Rechtserlass, sondern eine Fachmeinung 
externer Experten (Art. 7 BG), die nur insoweit massgeblich ist, als sie die 
Baubehörde und die Rechtsmittelbehörde zu überzeugen vermag. Zwin-
gend einzuhaltende Kriterien definiert das Grundlagenpapier nicht. Mass-
gebend bleibt weiterhin die Prüfung des konkreten Einzelfalles auf die 
Übereinstimmung mit der Umgebung. Dementsprechend kann hier nicht 
behauptet werden, wie es die Beschwerdeführerin dagegen tut, dass das 
Grundlagenpapier dazu missbraucht werde, die bestehenden Bauvor-
schriften ausser Kraft zu setzen, um eine künftige Nutzungsordnung zu 
sichern. Auf die ortsplanerischen Anpassungsbestrebungen der Be-
schwerdegegnerin ist im Übrigen ebenso wie auf die am 6. November 
2017 und damit nach dem Zeitpunkt der Nichterteilung der Baubewilligung 
erlassene Planungszone nicht weiter einzugehen. Eine allfällige Berufung 
auf die Planbeständigkeit ist zudem nicht möglich, denn zwar wurde in der 
letzten Totalrevision der Ortsplanung vom 7. Juli 2009 eine Vergrösse-
rung der Nutzungsmasse beschlossen, doch, wie gesagt, schreibt das 
Grundlagenpapier keine zwingenden, mit der geltenden Nutzungsordnung 
in Kontrast stehenden Vorgaben vor.
Hinzuweisen ist noch darauf, dass im Grundlagenpapier aufgezeigt wird, 
unter welchen Voraussetzungen grosse Baukörper aus Sicht der Baube-
raterin möglich sind, nämlich solche entlang der Hauptverkehrsachsen als 
strassenraumbildende, gut gestaltete grossvolumige Baukörper, überall in 
der Kernzone solche mit zweckmässigem Mass an Freiraum oder überall 
in der Kernzone und unabhängig von der Lage und Parzellengrösse sol-
che, die mit den bestehenden kleinen Volumen ein Ensemble mit guter 
Gesamtwirkung erreichen. Wie die Beschwerdegegnerin richtig festhält, 
verkennt die Beschwerdeführerin, dass grossvolumige Bauten in der 


- 33 -
Kernzone gemäss Grundlagenpapier demnach nicht nur entlang von 
Hauptstrassen, sondern bei guter Gesamtwirkung überall in der Kernzone 
zulässig sind.
Eine Verletzung des Legalitätsprinzips oder der Rechtssetzungsbefugnis 
ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich, weshalb die diesbezüglichen Rü-
gen der Beschwerdeführerin unbegründet sind.
10.
Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass vorliegend kein überwiegendes 
öffentliches Interesse an der Verhinderung dieses Projekts bestehe. Es 
seien keine Anordnungen im GGP, keine Schutzzone, keine Gestaltungs-
vorschriften im BG vorhanden. Das öffentliche Interesse bestehe vielmehr 
darin, dass die Bauzonen gemäss Zonenvorschriften genutzt würden und 
der vom RPG geforderten inneren Verdichtung nachgelebt werde. Diese 
Auffassung der Beschwerdeführerin erweist sich aber – wie auch die Be-
schwerdegegnerin feststellt – als unzutreffend.
10.1.
Nach ständiger Rechtsprechung gilt zwar, dass ohne klar überwiegende 
öffentliche Interessen keine Unvereinbarkeit mit dem Eingliederungsgebot 
festgestellt werden darf, nur weil die Baute die bau- und planungsrechtlich 
zulässigen Masse ausschöpft (Urteil des Bundesgerichts 1C_175/2017 
vom 28. Juni 2017 E.3.4 m.H.a. 1C_645/2012 vom 29. Juli 2013 E.2.4 
m.H.; vgl. auch BGE 115 Ia 363 E.3a). HÄNNI geht sogar weiter und pos-
tuliert Folgendes: Wenn die Zonenvorschriften ein gewisses Bauvolumen 
zulassen, dann kann eine Bauverweigerung gestützt auf die Ästhetikge-
neralklausel nur erfolgen, wenn überwiegende öffentliche Interessen es 
verlangen; die reglementskonforme Ausnutzung müsste "déraisonable et 
irrationnelle" sein (HÄNNI a.a.O., S. 327 m.H.a. BGE 115 Ia 363 E.3a 
m.H.a. auf BGE 101 Ia 213 E.6c f.). Vorliegend scheidet eine Heranzie-
hung des Kriteriums der überwiegenden öffentlichen Interessen jedoch 
ohnehin bereits deswegen aus, weil das vorliegende Bauvolumen – ob-
schon nur in geringfügiger Weise – die Bauordnung überschreitet (vgl. 


- 34 -
vorne E.8.2). Ferner hat die Beschwerdegegnerin das vorliegende Bau-
projekt nicht einzig wegen dessen Bauvolumens abgelehnt. Vielmehr gab 
sie gestützt auf die Empfehlungen der Bauberaterin eine Begründung, die 
sich am Eingliederungsziel der guten Gesamtwirkung orientiert. Es bleibt 
also bei der Feststellung, dass die angefochtene Verweigerung der Bau-
bewilligung eine Einschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) 
darstellt, die nur zulässig ist, wenn die Voraussetzungen von Art. 36 BV 
erfüllt sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 
2013 E.3.3). Die Abweisung des Baugesuchs muss also auf einer gesetz-
lichen Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt 
und verhältnismässig sein. 
10.2.
Wie oben dargestellt gibt es hier eine genügende gesetzliche Grundlage. 
Zudem liegen Massnahmen zum Schutz der Ästhetik von Anlagen ohne 
Weiteres im öffentlichen Interesse. Ausserdem darf das vom Beschwer-
deführer angerufene, in Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) enthaltene Verdich-
tungsgebot die Ästhetikvorschriften – angesichts ihrer eigenständigen 
Bedeutung – nicht aushebeln.
Wie oben dargelegt, hat die Beschwerdegegnerin begründet, warum sie 
das vorliegende Bauprojekt nicht akzeptiert. Der Bauabschlag ist auch 
verhältnismässig, da die Beschwerdegegnerin von der Beschwerdeführe-
rin in rechtmässiger Art und Weise eine Umgestaltung und Redimensio-
nierung des Bauvorhabens verlangt hat, diese dazu aber nicht bereit war. 
Somit wäre eine Projektänderung nicht zielführend gewesen. Ein anderes, 
verhältnismässigeres Instrument hätte somit nicht zur Verfügung gestan-
den.
11.
Beizufügen ist noch, dass ein auswärtiger Architekt und Denkmalpfleger 
in der vom Beschwerdeführer eingereichten Stellungnahme vom 31. Mai 


- 35 -
2017 (Beilage 5 Beschwerde) zum Schluss kommt, das Bauprojekt sei 
bewilligungsfähig. Wie die Beschwerdegegnerin richtig festhält, fusst die-
ses Parteigutachten – dem lediglich die Beweiskraft eines Parteivorbrin-
gens zukommt – aber auf der falschen Annahme, dass die Erhaltungs- 
und Anpassungsregelungen in Art. 21 Abs. 1 und 2 BG nicht gälten. Auf 
dieses Gutachten ist somit nicht weiter einzugehen. 
12.
Soweit die Beschwerdeführerin zudem einen Anspruch auf Gleichbehand-
lung im Unrecht geltend machen wollte, so ist darauf hinzuweisen, dass 
die Beschwerdegegnerin die zwei grossvolumigen Bauten, die nicht den 
Kriterien gemäss Grundlagenpapier entsprächen, nicht mehr bewilligen 
würde, weshalb bereits deshalb kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung 
im Unrecht besteht. Nicht relevant für den vorliegenden Fall ist des Weite-
ren, dass die Beschwerdegegnerin nicht begründet hat, weshalb sie diese 
zwei grossvolumigen Bauten heute nicht mehr bewilligen würde.
13.
Die Beschwerdeführerin führt ausserdem noch aus, die Bewilligungs-
behörde habe bei der Anwendung der Ästhetikklauseln Zurückhaltung zu 
üben und dürfe solange nicht eingreifen, als die Lösung der Bauherrschaft 
nachvollziehbar und sachlich vertretbar sei. Zu beachten sei, dass nicht 
die Baubewilligungsbehörde, sondern der Bauherr die Bebauung gestalte. 
Vorliegend sei die Lösung der Bauherrschaft vertretbar, zumal alle ande-
ren ästhetischen Anforderungen (Fassade, Dachaufbaute, Farbe und Ma-
terialisierung) erfüllt gewesen seien. Dem ist entgegenzuhalten, dass das 
Gericht an den Grundsatz gebunden ist, wonach den kommunalen 
Behörden bei der Anwendung der Bestimmung ein Ermessensspielraum 
zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einord-
nungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er 
mithin auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sa-
chumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren 
und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eige-


- 36 -
nes ersetzen (Urteile des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 
2013 E.3.3, 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E.2.3.2 und 1C_414/2010 vom 
23. Dezember 2010 E.2.3.2; vgl. auch Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG [keine An-
gemessenheitskontrolle]). Selbst wenn somit das Verwaltungsgericht zum 
Schluss käme, dass die gestalterische Lösung der Beschwerdeführerin 
doch vertretbar wäre, so wäre der angefochtene Entscheid dennoch zu 
schützen, da in der Entscheidung der Beschwerdegegnerin keine Ermes-
sensverletzung, geschweige denn willkürliches Handeln, erblickt werden 
kann.
14.
Zuletzt bemängelt die Beschwerdeführerin noch die auferlegten Kosten 
für die externe Bau- und Rechtsberatung in der Höhe von Fr. 11'495.90 
und Fr. 8'184.--. Die Behandlungsgebühr von Fr. 630.-- werde dagegen 
nicht beanstandet.
14.1.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei nicht bekannt, wie sich 
diese Kosten zusammensetzten. Dazu sei die Beschwerdeführerin auch 
nicht angehört worden, weshalb das rechtliche Gehör verletzt worden sei. 
Die Rechtsberatung sei in der Behandlungsgebühr enthalten, weil diese in 
den Gebühren nach Aufwand nicht aufgeführt seien. Es läge eine Un-
gleichbehandlung vor, weil bei Gutheissung des Projekts der Beschwer-
deführerin dieser auch keine Entschädigung für ihre Rechtsberatung zu-
gesprochen würde. Weder eine Rechts- noch eine Bauberatung sei von 
ihr gefordert worden. Die Beratungen seien ohne Rücksprache mit ihr und 
ohne ihr Einverständnis in Auftrag gegeben worden. Sie habe sich an den 
Kosten nicht zu beteiligen, da sie diese nicht verursacht habe. Die Ge-
meinden müssten die Bemessung der Erhebung der Gebühren in einer 
Gebührenverordnung regeln (Art. 96 Abs. 3 KRG). Sogar wenn Art. 96 
Abs. 3 KRG selbstständig anwendbar wäre, wären nur notwendige Ausla-
gen zu ersetzen, die im Rahmen mit dem Verfahren stünden. Dafür gebe 


- 37 -
es hier keinen Hinweis und soweit mehr als Behandlungsgebühren gefor-
dert seien, sei der entsprechende Entscheid aufzuheben.
Darauf erwidert die Beschwerdegegnerin, Art. 96 Abs. 1 KRG bilde 
gemäss ständiger Rechtsprechung eine genügende gesetzliche Grundla-
ge, um Aufwendungen für externe Fachberater zu überbinden. Die Bau-
beratung werde gemäss Gebührenordnung nach Aufwand abgerechnet. 
Ob bzw. welche externen Fachleute zwecks Beratung beigezogen wer-
den, liege im Ermessen der Baubehörde und darüber müsse kein Ver-
nehmlassungsverfahren durchgeführt werden. Die Bauherrschaft habe 
nach Einreichung des Baugesuchs voraussehen können, dass die Ausla-
gen für externe Berater je nach Verfahrensausgang auf sie oder die Ein-
sprecher überwälzt würden. Kostenentscheide unterlägen gemäss ständi-
ger Rechtsprechung einer bloss beschränkten Begründungspflicht. Sämt-
liche Aufwendungen der Gestaltungs- und Rechtsberatung im Zusam-
menhang mit der Erarbeitung des interdisziplinären Gutachtens vom 17. 
Januar 2017 sei der Beschwerdeführerin nicht in Rechnung gestellt wor-
den. Die Bauberaterin habe 31.57 h sowie einen Zeitaufwand des beige-
zogenen Architekten M._____ von 54 h, total zehn Arbeitstage, in Rech-
nung gestellt. Darin enthalten seien das erste und das zweite Gutachten, 
zwei Sitzungen mit der Bauherrschaft und der Baukommission und 
behördeninterne Besprechungen. Dies sei angemessen und ausgewie-
sen. Die externe Rechtsberatung sei in 27.25 h oder ca. 3.4 Tagen ange-
fallen. Dies sei ebenfalls angemessen und ausgewiesen. Die Aufwendun-
gen der Bauberatung seien in deren Aufstellung (Bg-act. I/26) detailliert 
aufgelistet. In Beilage I/29 zur vorliegenden Duplik werde der Zeitaufwand 
für die einzelnen Tätigkeiten noch nachgeliefert.
14.2.
Der Gemeinde steht kraft Art. 96 Abs. 1 KRG zu, ohne vorgängige An-
hörung der Parteien Fachmeinungen einzuholen. Für die Behandlung von 
Einsprachen und für die Bauberatung werden die Gebühren nach Auf-
wand erhoben (vgl. Ziff. V.1.1 lit. d Spiegelstrich 8 der Gebührenordnung 


- 38 -
der Beschwerdegegnerin). Zur Bauberatung ist wohl auch die externe 
Rechtsberatung zu rechnen. Die in Rechnung gestellten Beträge für die 
externe Bauberatung von Fr. 11'495.90 (vgl. Bg-act. 26) und die Rechts-
beratung von Fr. 8'184.-- (vgl. Bg-act. I/27) erscheinen angemessen. Die 
diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich somit als 
unbegründet.
15.
Zusammenfassend erweist sich die Abweisung des Baugesuchs gestützt 
auf die Ästhetikvorschriften und die Stellungnahmen der Bauberaterin als 
vertretbar, weshalb der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die 
dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist.
16.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Be-
schwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht 
keine Parteientschädigung zu (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
7'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr. 1‘064.--
zusammen
Fr. 8‘064.--
gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]


- 39 -
4.
[Mitteilungen]