gr_gerichte · R 2022 37 · 2024-02-06 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 37
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuar
Gross
URTEIL 
vom 6. Februar 2024 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Luca Curdin Conrad, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins, 
Beschwerdegegnerin
und
C._____ und C.A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno 
Burtscher, 
Beschwerdegegner


- 2 -
betreffend Baueinsprache


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
C.A._____ und C._____ sind Eigentümer eines Einfamilienhauses (EFH) 
auf Parzelle 4275 in D._____. Die entsprechende Baubewilligung vom 16. 
Juni 2020 ist in Rechtskraft erwachsen und das EFH bereits erstellt. Die 
Umgebungsarbeiten (Mauern 1-3) sind noch nicht bewilligt und zumindest 
(erst) teilweise ausgeführt. 
2.
Am 6. Juli 2021 reichten die Eheleute C._____ ein einfaches Baugesuch 
für die Umgebungsarbeiten (Mauern 2 und 3) bei der Gemeinde ein 
(Baugesuch Nr. 95-2021).
3.
Am 11. August 2022 erhob A._____ (Nachbar auf Parzelle 3919 im Süden) 
dagegen Einsprache bei der Gemeinde.
4.
Am 20. September 2021 reichten die Eheleute C._____ (Bauherrschaft) 
ein ordentliches Baugesuch für eine weitere Mauer (1) hinter dem Haus 
ein (Baugesuch Nr. 95/1-2021).
5.
Auch dagegen erhob A._____ am 27. Oktober 2021 Einsprache. 
6.
Die Gemeinde verlangte am 17. Januar 2022 von der Bauherrschaft eine 
Klarstellung und Vervollständigung der Baugesuche, worauf dieselbe 
revidierte Pläne einreichte, auf welchen sämtliche streitgegenständlichen 
Mauern (1-3) rot dargestellt sind. Im Schreiben der Gemeinde und auf den 
Plänen "Schnitte" und "Grundriss Umgebung" vom 15. Februar 2022 sind 
diese Angaben schriftlich dokumentiert.
7.
Mit Eingabe vom 31. März 2022 zeigte sich A._____ damit nicht 
einverstanden.


- 4 -
8.
Am 22. April 2022 edierte die Gemeinde von der Bauherrschaft noch den 
bewilligten Fassadenplan des bereits erstellten Einfamilienhauses; daraus 
ergebe sich der Verlauf des ursprünglichen Terrains.
9.
Am 5. Mai 2022 reichte A._____ eine weitere Stellungnahme ein. 
10.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 16. Mai 2022 wies die Gemeinde 
die 
Einsprachen 
von 
A._____ 
allesamt 
ab 
und 
erteilte 
die 
Baubewilligungen für die geplante Umgebungsgestaltung auf Parzelle Nr. 
4275 (Mauern 1-3) mit Auflagen und Bedingungen.
11.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 20. Juni 
2022 beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde mit den 
Rechtsbegehren 
um 
Aufhebung 
des 
angefochtenen 
Bau- 
und 
Einspracheentscheids vom 16. Mai 2022 und um Erteilung der 
aufschiebenden Wirkung der Beschwerde, welche vom Gericht am 6. Juli 
2022 erteilt wurde. 
12.
In ihrer Vernehmlassung vom 24. August 2022 beantragten C.A._____ 
und C._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) die Abweisung der 
Beschwerde, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. 
13.
In ihrer gleichentags erstellten Vernehmlassung beantragte die Gemeinde 
B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) ebenfalls die Abweisung der 
Beschwerde. 
14.
Am 26. September 2022 hielt der Beschwerdeführer in seiner Replik 
unverändert an den bereits in der Beschwerde vom 20. Juni 2022 
erhobenen Rechtsbegehren und Ausführungen fest. 


- 5 -
15.
Am 30. September 2022 verzichteten die Beschwerdegegner sowie am 6. 
Oktober 2022 die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung einer Duplik. 
16.
Am 22. Mai 2023 fand ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht (V. 
Kammer) statt, an welchem der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 
(RA Luca Curdin Conrad) und von Seiten der Beschwerdegegnerin der 
Leiter des Bauamts in Begleitung des Rechtsvertreters (RA Flavio 
Decurtins) 
persönlich 
anwesend 
waren. 
Die 
Beschwerdegegner 
(Bauherren) waren durch C._____ und C.A._____, den Generalplaner des 
Quartierplangebiets und den Rechtsvertreter (RA Benno Burtscher) 
zugegen. Allen Anwesenden wurde sodann an sieben verschiedenen 
Standorten die Gelegenheit geboten, sich zum Bauprojekt (Erstellen/Bau 
von Mauern als Teil der Garten-/Umgebungsgestaltung mit dem Zweck 
der Terrassierung) auf der Parzelle 4275 der Beschwerdegegner zu 
äussern. Von Seiten des Gerichts wurden dabei insgesamt 37 Farbfotos 
erstellt und dem Protokoll des Augenscheins bzw. der Ortsbegehung im 
QP-Gebiet 'E._____ beigefügt.
17.
Die Beschwerdegegner verzichteten mit Schreiben vom 12. Juni 2023 auf 
eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Die Beschwerdegegnerin 
liess sich nicht vernehmen und der Beschwerdeführer reichte am 3. Juli 
2023 eine Präzisierung betreffend Projektierung der Mauer 2 ein.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
auf den angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 


- 6 -
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten 
werden 
können 
oder 
nach 
kantonalem 
oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und 
Einspracheentscheid vom 16. Mai 2022, worin die Gemeinde 
(Beschwerdegegnerin) die Baubewilligungen (für das Erstellen der 
Mauern 1-3 zur Geländeterrassierung) mit Auflagen an die Bauherrschaft 
(Beschwerdegegner) auf Parzelle 4275 erteilte und damit zugleich die 
Einsprache des Beschwerdeführers abwies, ist weder endgültig noch kann 
er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Er stellt deshalb ein 
taugliches 
Anfechtungsobjekt 
für 
ein 
Verfahren 
vor 
dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer 
ist als direkter Nachbar auf Parzelle 3919 im Süden in unmittelbarer Nähe 
des Grundstücks der Beschwerdegegner (Entfernung weniger als 100 
Meter mit direktem Sichtkontakt) zur Einspracheerhebung befugt gewesen 
und deshalb auch Partei im jetzigen Beschwerdeverfahren. Der 
Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat der 
abgelehnten Einsprache und der Bewilligung der Baugesuche vom 
angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin offensichtlich berührt 
und hat daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung, womit er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist (Art. 50 VRG). 
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 
VRG) eingereichte Beschwerde vom 20. Juni 2023 ist demzufolge 
einzutreten. 
2.
In 
materieller 
Hinsicht 
ist 
die 
Gesetzeskonformität 
und 
damit 
Rechtmässigkeit 
dreier 
Mauern 
auf 
der 
Parzelle 
4275 
der 
Beschwerdegegner zu prüfen und zu beurteilen (siehe zur Übersicht: 
Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 4 mit Handzeichnungen der 
Standorte der Mauern 1-3; sowie Akten der Beschwerdegegnerin [Bg'in-
act.] 7 [Schreiben Baugesuchunterlagen], 8 [Schnittpläne], 9 [Grundriss 


- 7 -
Umgebung] zu den bewilligten Plänen). Bei der Mauer 1 handelt es sich 
um eine Stützmauer hangseits hinter dem Einfamilienhaus der 
Beschwerdegegner. Diese Mauer verläuft ab östlicher Parzellenecke 
parallel entlang der südlichen Parzellengrenze. Die Steinblockhöhe dieser 
Stützmauer hinter dem Haus beträgt rund 1.7 m, ab dort sinkt sie 
kontinuierlich und misst am Ende noch rund 0.5 m (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 
9 und 11 am Standort II gemäss Protokoll des Augenscheins). Die Mauer 
2 (Nordteil mit Garagenvorplatz bereits erstellt und nicht strittig) soll nach 
Aufschüttung des Bodens im Südteil mit einer rund 2 m hohen Mauer 
fortgesetzt und zu Terrassierungszwecken verlängert werden (vgl. Bf-act. 
4 [Handskizze – Blauer Pfeil Nr. 2]). Der verlängerte Südteil der Mauer 2 
soll mit einem Geländer bei bestehender Treppe vom Einfahrtsbereich 
zum Sitzplatz versehen werden (vgl. Bildaufnahme Nr. 5 [Erdhügel mit 
Betonmauer und Treppenaufgang] sowie Fotos Nrn. 6 und 7 [bereits 
bestehender, nicht strittiger Nordteil der Mauer 2] am Standort I; Bf-act. 3 
[Bildvisualisierungen], Bg'in-act. 2 [Anhang mit Visualisierungen inkl. 
Fotos Nrn. 11 [Bodenabgrabung] und 12 [Aufschüttung]; und Bg'in-act. 12 
[Fassadenpläne in alle 4 Himmelsrichtungen des EFH]). Mauer 3 soll im 
Bereich der westlichen und südlichen Parzellengrenze mit Erde und 
Schotter hinterfüllt werden und als zusätzliche Terrassierung dienen (vgl. 
Bf-act. 3 mit Foto [U-förmige Betonmauer entlang Strasse], 4 [Handskizze- 
Roter Pfeil Nr. 3]; Bg'in-act. 9 [Grundriss Umgebung; letzte Seite]). 
3.1.
Nach Art. 85 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) ist das Bauwesen Sache der 
Gemeinden, soweit dieses Gesetz oder die Spezialgesetzgebung nichts 
anderes bestimmen. Im kommunalen Baugesetz der Beschwerdegegnerin 
wird zur Gestaltung in Art. 60 BG (Terrainveränderungen, Böschungen 
und Mauern) was folgt bestimmt: Veränderungen des bestehenden 
Geländeverlaufs sind nur zulässig, soweit sie sich gut in das Orts- und 


- 8 -
Landschaftsbild einfügen (Abs. 1). Abgrabungen und Aufschüttungen sind 
nach Abschluss der Arbeiten zu begrünen oder mit Bäumen oder 
Sträuchern zu bepflanzen (Abs. 2). Böschungen und Stützmauern sowie 
hinterfüllte Mauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken (Abs. 3). 
Im Quartierplan E._____ mit den zugehörigen Quartierplanvorschriften 
(QPV), welche namentlich auch für die Bauparzelle 4275 der 
Bauherrschaft (Beschwerdegegner), nicht jedoch für die weiter südlich 
gelegene Parzelle 3919 des Beschwerdeführers gelten, wird in 
Überstimmung mit Art. 60 Abs. 3 BG zur Umgebungsgestaltung in Art. 19 
Ziff. 1 QPV dazu noch präzisierend und ergänzend bestimmt: Die 
Umgebung der Gebäude ist möglichst natürlich zu gestalten. Künstliche 
Terrainaufschüttungen für Gartensitzplätze und dergleichen sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken. In Art. 15 QPV wird zudem stipuliert: Neue 
Gebäude und Ersatzbauten, die den gewachsenen Boden überragen, sind 
innerhalb der im Gestaltungsplan bezeichneten Baufelder Nr. 1-4 zu 
erstellen. Die den Baufeldern zugewiesene anrechenbare Geschossfläche 
(aGF) entspricht der maximal zulässigen Ausnützung (Ziff. 1). Ausserhalb 
der Baufelder sind nur untergeordnete, eingeschossige An- und 
Kleinbauten sowie unterirdische Bauten zulässig (Ziff. 2). Zum 
Grenzabstand wird in Art. 17 QPV stipuliert: Die einzuhaltenden 
Grenzabstände von Hauptbauten ergeben sich aus der Abgrenzung der 
Baufelder (Ziff. 1). Die Grenzabstände von An- und Kleinbauten richten 
sich nach den Bestimmungen im Baugesetz (Ziff. 2). Die Gebäudemasse 
sind in Art. 18 QPV geregelt: Die zulässige Fassadenhöhe, Gesamthöhe 
und Gebäudelänge ergeben sich aus den Bestimmungen im Baugesetz 
(vgl. hierzu Bf-act. 5).
3.2.
Bei der gerichtlichen Überprüfung kommunaler Bauentscheide gilt es 
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung immer den Beurteilungs- 
und Ermessensspielraum der Behörden zu beachten (BGE 146 II 367 


- 9 -
E.3.1.4, 145 I 52 E.3.6; Urteil des Verwaltungsgerichts R 2022 10 vom 7. 
Juni 2022 E.2.5, R 2019 52 vom 13. Oktober 2021 E.4.6). Den 
kommunalen Behörden steht bei der Anwendung unbestimmter 
Rechtsbegriffe 
namentlich 
dann 
ein 
Beurteilungs- 
bzw. 
Ermessensspielraum zu, wenn Fragen zu beantworten sind, die lokale 
Umstände betreffen, mit denen diese Behörden vertraut sind. 
Dementsprechend kommt der örtlichen Baubewilligungsbehörde bei der 
Würdigung lokaler Verhältnisse in Bezug auf die Beschränkung auf das 
Unerlässliche bei Terrainveränderungen nach Art. 60 BG und Art. 19 QPV 
eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu.
3.3.
Die Rechtsmittelinstanz hat sich selbst im Anwendungsbereich von Art. 33 
Abs. 2 und Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; 
SR 700) – im Lichte von Art. 50 Abs. 1 (Gemeindeautonomie) der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
– eine gewisse Zurückhaltung bei der (Angemessenheits-)Überprüfung 
eines angefochtenen Entscheids aufzuerlegen. Es darf aber auch nicht 
erst dann tätig werden, wenn die vorinstanzliche Beurteilung unhaltbar 
bzw. willkürlich ist. So hat die kantonale Rechtsmittelbehörde auch 
kommunale Entscheide, die in einem Sachbereich mit (relativ) 
erheblichem 
kommunalen 
Beurteilungsspielraum 
gefällt 
wurden, 
daraufhin zu überprüfen, ob sie übergeordnete, vom Kanton zu wahrende 
Interessen 
angemessen 
berücksichtigen, 
die 
Entscheide 
gegen 
übergeordnetes Recht verstossen, in Entscheiden betreffend die 
Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs grundlos von Grundsätzen 
abgewichen wird, welche Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung 
dieser Begriffe entwickelt haben, sich die Gemeinde von unsachlichen, 
dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder sie die 
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt.


- 10 -
4.
Im 
konkreten 
Fall 
rügt 
der 
Beschwerdeführer, 
dass 
die 
Baugesuchunterlagen 
unklar 
und 
unvollständig 
gewesen 
seien, 
weswegen die Beschwerdegegnerin nicht darauf hätte abstellen dürfen 
(vgl. nachfolgend E.4.1). Weiter wurde bemängelt, dass sich das 
Bauvorhaben 
nicht 
im 
Baufeld 
gemäss 
Quartierplan 
und 
Quartierplanvorschriften befinde und daher nicht bewilligungsfähig sei 
(E.4.2). Zur Hauptsache und im Wesentlichen wird jedoch moniert, dass 
die Mauer 2 (Fortsetzung/Verlängerung) und ebenfalls auch die Mauer 3 
(hinterfüllte 
Betonmauer 
für 
zusätzliche 
Terrassierung 
entlang 
Quartierstrasse) nur aufgrund unerlaubter Terrainaufschüttungen erstellt 
werden könnten, was sowohl ein Verstoss gegen Art. 19 QPV als auch Art. 
60 BG bedeuten würde und daher keinen Rechtsschutz verdiene (E.4.3). 
4.1.
Zur Rüge der Unvollständigkeit und Unklarheit der Baugesuchunterlagen 
kann selbsterklärend auf die aussagekräftigen und vollständigen Baupläne 
zur Bewilligung des Bauvorhabens verwiesen werden, woraus klar und 
unmissverständlich hervorgeht, wo, was, wie und in welcher Grösse und 
in welchem Umfang die Umgebungsgestaltung auf Parzelle 4275 der 
Beschwerdegegner erfolgen soll (vgl. Bg'in-act. 7 [Schreiben], 8 und 9). 
Zudem 
ist 
das 
Bauprojekt 
ebenfalls 
aus 
dem 
Bau- 
und 
Einspracheentscheid vom 16. Mai 2022 klar ersichtlich (so Bf-act. 1 und 
Bg'in-act. 14 je Rz. 16). Das gewachsene Terrain ist den eingereichten 
Projektplänen samt bewilligtem Fassadenplan (Bg'in-act. 12) deutlich und 
damit völlig ausreichend zu entnehmen. Der Beschwerdeführer konnte 
sich 
daher 
ein 
zuverlässiges 
Bild 
über 
das 
Bauprojekt 
der 
Beschwerdegegner machen und er war – wie seine Beschwerde zeigt – 
auch in der Lage, den missliebigen Entscheid gezielt und umfassend 
anzufechten (vgl. ebenfalls Bg'in-act. 2 [11-seitige Einsprache vom 11. 
August 
2021 
inkl. 
Grundbuchauszug, 
Bauausschreibung 
sowie 
Baueingabeplänen 
Grundriss 
Umgebung, 
Ansichten, 
laut 
QP 


- 11 -
ausgeschiedenen Baufenstern samt Bildvisualisierungen und zwei Fotos). 
Im Übrigen könnte vorliegend eine Verletzung des rechtlichen Gehörs als 
geheilt betrachtet werden, da sich der Beschwerdeführer sowohl in einem 
zweifachen Schriftenwechsel (mit Beschwerde 20. Juni 2022 sowie Replik 
26. September 2022) als auch anlässlich des gerichtlichen Augenscheins 
vom 22. Mai 2023 noch vollumfänglich zur Sache äussern konnte und 
damit dem Gebot der Wahrung des rechtlichen Gehörs genüge getan 
wurde. Im Übrigen gilt im Verwaltungsverfahren nach Art. 11 VRG das 
Untersuchungsprinzip, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes 
wegen zu ermitteln haben. Hier ergeben sich die tatsächlichen Umstände 
insbesondere bereits aus den bei den Akten liegenden Plänen und 
Fotografien sowie dem Augenscheinprotokoll zu den Mauern 1-3 samt 
Terrassierung. 
Mit 
dieser 
Rüge 
dringt 
der 
Beschwerdeführer 
infolgedessen nicht durch. 
4.2.
Zur weiteren Rüge, wonach sich das Bauvorhaben nicht im vorgegebenen 
Baufenster laut Quartierplan und Art. 15 QPV befinde, gilt es klarzustellen, 
dass es zwar richtig ist, dass sich die gesamte Mauer 3 als auch der 
geplante Südteil der Mauer 2 als Fortsetzung der bereits bestehenden 
Mauer 2 (Nordteil) beim Garagenvorplatz mit Treppenaufgang zum 
hangseitigen Gartensitzplatz vor dem Haus nicht innerhalb des laut QP 
definierten Baufensters Nr. 1 von Parzelle 1275 (mit aGF 503 m2) 
befinden. Diese Tatsache ist vorliegend jedoch ohne Belang, weil sich Art. 
15 QPV nicht auf die Umgebungsgestaltung bezieht, sondern lediglich auf 
neue Gebäude und Ersatzbauten sowie unterirdische Bauten (vgl. zum 
Wortlaut E.3.1, vorne). Die hier strittigen Mauern 2 und 3 bilden 
baurechtlich aber keine Gebäude. Im öffentlichen Recht gilt es zwischen 
den Begriffen 'Baute' und 'Gebäude' zu differenzieren. Ersterer umfasst 
sämtliche baulichen Vorkehren und Anlagen. Zweiterer beinhaltet 
demgegenüber nur jene Bauwerke, die einen Raum zum Schutze von 


- 12 -
Menschen oder Sachen (dreidimensional und in sich geschlossen) gegen 
äussere Einflüsse abtrennen (so bereits: Urteil des Verwaltungsgerichts R 
04 38 vom 15. Oktober 2004 E. 2b, R 00 102 vom 13. Oktober 2000 E.3b; 
PVG 2000 Nr. 58 E.3b, 1989 Nr. 24). 
Die Darstellung des Beschwerdeführers, wonach die Fortsetzung bzw. die 
Verlängerung der Mauer 2 (Südteil) mit dem bestehenden Gebäude (EFH) 
in ihrer Nutzung eine identische Baute bilde, trifft nicht zu. Die geschilderte 
Mauer 2 stellt keinen Gebäudekubus mit bestehender Garage dar, 
sondern ist funktionell völlig eigenständig und stellt bloss eine einfache 
(Stütz-)Mauer dar. Eine Auslegung respektive Interpretation der für 
Gebäude im Quartierplangebiet aufgestellten Quartierplanvorschriften – 
namentlich der Art. 15 QPV [Beachtung Baufelder], Art. 17 QPV 
[Einhaltung Grenzabstände] und Art. 18 QPV [Zulässige Gebäudemasse 
wie Fassadenhöhe und Gebäudelänge] (siehe Bf-act. 5) – ist vorliegend 
nicht notwendig. Die zitierten Vorschriften sind nicht auslegungsbedürftig, 
da es vorliegend einzig um die Verlängerung einer mit Erde hinterfüllten 
Stützmauer geht. Eine Mauer, welche angeblich optisch ein Gebäude 
verlängert, wird ihrerseits dadurch nicht zum Gebäude und führt auch nicht 
zu 
einer 
Ausdehnung 
der 
Gebäudelänge. 
Das 
Argument 
des 
Beschwerdeführers, dass die Mauer 2 visuell als zum Gebäudekubus 
gehörend eingestuft werden könne, weil es eine Verlängerung der 
Garagenboxen bewirke und ein landschaftsprägendes Element darstelle 
(Beschwerde Rz. 23), ist auf den ersten Blick zwar nachvollziehbar. Aber 
Stützmauern 
sind 
baurechtlich 
auch 
nach 
der 
Interkantonalen 
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; vgl. 
https://www.bpuk.ch/bpuk/konkordate/ivhb) – ob jeweils auf den konkreten 
Fall anwendbar oder nicht – keine Gebäude. Ein Gebäude wird in der 
IVHB, Anhang 1, Ziff. 2.1 wie folgt definiert und umschrieben: Gebäude 
sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen 


- 13 -
eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. 
Diese Kriterien erfüllt die hier strittige Mauer 2 (Südteil) zweifelsfrei nicht.
4.3.
Zur Hauptrüge der unerlaubten Terrainaufschüttung bei der Mauer 2 
(Südteil) und insbesondere auch bei der Mauer 3 (ringförmige Betonmauer 
entlang 
Quartierstrasse 
zur 
zusätzlichen 
Terrassierung 
des 
Gartengeländes) gilt es eine allfällige Verletzung von Art. 19 QPV bzw. Art. 
60 BG zu klären. Zunächst ist dazu festzuhalten, dass nach dem Wortlaut 
von Art. 19 QPV (vgl. E.3.1, vorne) die Umgebung der Gebäude möglichst 
naturnah zu gestalten ist sowie künstliche Terrainaufschüttungen für 
Gartensitzplätze und dergleichen auf das Unerlässliche zu beschränken 
sind (dito Art. 60 BG). Der Quartierplan will aber die Schaffung von 
Gartensitzplätzen nicht verhindern oder gar verbieten. Wie der gerichtliche 
Augenschein vom 22. Mai 2023 gezeigt hat, bestehen im oberen Teil der 
Quartierstrasse jeweils bereits ebenerdige Gartensitzplätze, geschaffen 
durch Geländeterrassierungen mittels hinterfüllten Blocksteinmauern (in 
der Höhe dreier Blockreihen) (vgl. dazu Gerichtsfotos Nrn. 24 [EFH auf 
Parzelle 4278], 25 [Grenzbereich], 26, 27 [EFH auf Parzelle 4277] am 
Standort VI). Daran anschliessend befindet sich die Parzelle 4276 mit 
einem Teervorplatz, drei Garagenboxen, oberliegendem EFH mit 
Aussenveranda 
sowie 
balkonartiger 
Anbaute 
mit 
überdachtem 
Aussensitzplatz. Um den Geländeunterschied beim Teervorplatz zur 
Quartierstrasse auszugleichen, wurden beidseits der Parzelle 4276 jeweils 
zwei Steinmauern von rund jeweils 1.50 m Höhe zu den benachbarten 
Parzellen 4276 im Nordwesten und 4275 (Beschwerdegegner) im 
Südosten erstellt (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 28-30 mit Blick auf Hanggefälle 
bzw. Verlauf natürliches/gewachsenen Terrains auf Parzelle 4275 auf Foto 
Nr. 31 [mit nicht strittigem Nordteil Mauer 2 im Hintergrund] am Standort 
V). Zum riesigen Teervorplatz auf Parzellen 4276 im Norden des EFH der 
Beschwerdegegner auf Parzelle 4275 ist besonders bemerkenswert, dass 


- 14 -
erst durch die Rückversetzung des grosszügigen EFH auf der 
Nachbarparzelle im Norden auf eine weitere Mauer entlang der 
Quartierstrasse verzichtet werden konnte, dafür aber erhebliches Bauland 
nicht genutzt wurde, was aus raumplanerischer Sicht bzw. dem Grundsatz 
des sparsamen Umgangs mit Bauland sicherlich nicht als optimal und 
nachahmenswert bezeichnet werden kann (vgl. Gerichtsfotos 13-16; 
Standort III). Wie der Augenschein ebenfalls klar ergeben hat, ist die 
Erstellung eines Gartensitzplatzes ohne Aufschüttung des Geländes 
schlicht nicht möglich. Während die Eigentümer im hinteren Nordteil der 
Quartierstrasse mit einer einfachen Terrassierung wegen des dort 
geringeren Hanggefälles ihr Anliegen auf einen Aussensitzplatz im Zuge 
einer vernünftigen Umgebungsgestaltung bereits realisieren konnten oder 
mit einem Teervorplatz mittels Abgrabungen des Hanges bis zur 
Quartierstrasse den Niveauunterschied überwanden, entschieden sich die 
Beschwerdegegner für eine zweifache Terrassierung des südöstlichen 
Landbereichs ihrer Parzelle 4275. Die dafür angestrebte Fortsetzung der 
Mauer 2 (Südteil) wie auch die zusätzlich benötigte hinterfüllte Mauer 3 
(entlang Strasse) sind aus gestalterischer Sicht zu begrüssen, weil die 
Mauer 2 sonst in ihrer Ausgestaltung viel massiver und prägnanter nach 
aussen in Erscheinung treten würde. Das neue Erscheinungsbild käme 
wohl dem Nordteil der Mauer 2 (Garagenvorplatz) gleich, was aufgrund 
der bestehenden Alternative einer zweiten Terrassierung und damit einer 
deutlich geringeren Sichtbarkeit der Höhe der Mauer 2 im Südteil optisch 
nur von Vorteil sein kann. Was den Bau der Mauer 3 betrifft, erscheint jene 
hinterfüllte Mauer als unumgänglich, um das Gefälle bzw. den enormen 
Höhenunterschied zwischen dem Gartensitzplatz direkt vor dem EFH der 
Beschwerdegegner sowie der Quartierstrasse vernünftig und damit 
situationsadäquat überwinden bzw. nutzen zu können (vgl. dazu 
Gerichtsfotos 1-5 am Standort I und speziell Fotos 17-22 am Standort IV). 
Ohne die Mauer 3, wenn nur eine Gartensitzplatzebene geschaffen würde, 


- 15 -
würde einerseits die Mauer 2 viel stärker ins Auge stechen und anderseits 
das Gefälle im südlichsten Teil der Parzelle 4275 nicht gebrochen und eine 
sinnvolle Nutzung dieses Landspickels (Begehbarkeit) so verunmöglicht. 
Die Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes wurden mit der Erteilung 
der nachgesuchten Bewilligungen (Mauern 1-3) demnach erreicht und die 
Beschwerdegegnerin 
hat 
ihren 
weiten 
Beurteilungs- 
und 
Ermessensspielraum bei derartigen (ortsspezifischen) Fragen nicht 
überschritten. Im Übrigen ist die Rechtmässigkeit und Erstellung der 
Mauer 1 im Rahmen des Augenscheins (vgl. Gerichtsfotos 8-12 am 
Standort II) selbst vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers nicht mehr 
angezweifelt worden. Die Aussicht des Beschwerdeführers auf Parzelle 
3919 werde jedenfalls nicht beeinträchtigt, auch wenn die Liegenschaft der 
Beschwerdegegner (Parzelle 4275) zumindest "gefühlt" dadurch massiv 
näher an die Grenze der beiden Grundstücke zu liegen/stehen käme 
(Protokoll S. 9; RA Conrad). 
Daran ändert nichts, dass die Häuser in der unmittelbaren Nachbarschaft 
keine mehrfachen Terrassierungen und weniger hohe Mauern aufweisen 
sowie die Mauer 3 entlang der Strasse als ortsbildprägend bezeichnet 
werden 
kann, 
zumal 
deren 
Ausgestaltung 
(Betonmauer) 
Geschmacksache ist. Die Gemeindeautonomie ist selbst unter diesen 
Aspekten zu respektieren, weil die lokalen ästhetischen Interessen an der 
Errichtung 
der 
geplanten 
Bauten 
die 
privaten 
Interessen 
des 
Beschwerdeführers 
am 
unveränderten 
Bestand 
des 
steilen 
Terrainverlaufs im Südosten überwiegen. Im Einklang mit dem Rest des 
Quartiers wird dadurch auch das bestehende Orts- und Landschaftsbild 
nicht negativ beeinflusst bzw. inakzeptabel beeinträchtigt. 
Soweit der Beschwerdeführer rügte, die umliegenden Häuser seien 
ebenfalls unrechtmässig erstellt worden, verkennt er, dass es keinen 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gibt (vgl. dazu Urteil des 


- 16 -
Bundesgerichts 1C_186/2020 vom 17. August 2020 E.4.2). Die 
Rechtmässigkeit und Verhältnismässigkeit der bereits erstellten Häuser 
und Annexbauten im fraglichen Quartierplangebiet erscheinen dem 
Gericht vorliegend umso mehr als gegeben, als es dem Beschwerdeführer 
unbenommen bleibt, sein eigenes Grundstück (EFH mit Vorgarten; 
Parzelle 3919) in südlicher Hanglage bis zu den Zufahrtsstrassen 
(Abzweigung mit Strassenanschlüssen F._____ und G._____) ebenfalls 
intensiver und eigentümerfreundlicher zu nutzen (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 
32-37; Standort VII). 
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rügen des Beschwerdeführers 
inhaltlich alle unbegründet sind, was zur Abweisung der Beschwerde führt. 
Der angefochtene Bau- und Einsprachentscheid vom 16. Mai 2022 (siehe 
zum Inhalt: Sachverhalt Ziff. 10) ist demnach rechtens und zu schützen.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Das Gericht 
erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.-- (zzgl. 
Kanzleiauslagen) für angemessen und gerechtfertigt, zumal ein doppelter 
Schriftenwechsel (mit Beschwerde vom 20. Juni 2022 und Replik vom 26. 
September 2022) durchgeführt wurde und zudem ein Augenschein vor Ort 
in dieser Sache durch das Gericht am 22. Mai 2023 stattgefunden hat. 
5.2.
Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer den anwaltlich vertretenen 
Beschwerdegegnern zudem noch die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Die 
Parteientschädigung wird nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die 
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 
(Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) i.V.m. Art. 19 des kantonalen 
Anwaltsgesetzes (AnwG; BR 310.100) durch die urteilende Instanz nach 
Ermessen festgesetzt. 


- 17 -
Ausgangspunkt ist dabei die Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Benno 
Burtscher) der Bauherrschaft (= Beschwerdegegner) vom 12. Juni 2023 in 
der Höhe von insgesamt CHF 5'373.20 (bestehend aus Zeit-
/Arbeitsaufwand 19 3/8 Std. x CHF 250.-- [4'843.75]; Barauslagen 3 % 
[CHF 145.30] zzgl. 7.7 % [384.15]). Nach Art. 3 Abs. 1 HV beträgt der 
übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine 
Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max. 
CHF 270.-- zulässig. Eine solche Honorarvereinbarung, datierend vom 4. 
Juli 2022, liegt bei den Akten, weshalb vorliegend der Stundenansatz von 
CHF 250.-- (laut Ziff. 1 der Vereinbarung) zur Anwendung kommt. Im 
Umfang 
von 
CHF 
5'373.20 
hat 
der 
Beschwerdeführer 
die 
Beschwerdegegner demnach zu entschädigen.
5.3.
Der Beschwerdegegnerin (Gemeinde) steht demgegenüber keine 
Parteientschädigung zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen 
Wirkungskreises obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
371.--
zusammen
CHF
4'371.--
gehen zulasten von A._____.
3.
Aussergerichtlich hat A._____ C._____ und C.A._____ mit gesamthaft 
CHF 5'373.20 (inkl. MWST) zu entschädigen. 


- 18 -
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]