gr_gerichte · A 2013 27 · 2013-10-01 · de

Grundstückgewinnsteuer (Rückerstattung) | Grundstückgewinnsteuer

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
A 13 27
4. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 
und Präsident Meisser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 1. Oktober 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
und
Gemeinde O.1._____, 
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Grundstückgewinnsteuer (Rückerstattung)


- 2 -
1.
A._____ (Miteigentümer zu 2/3), in O.2._____, und sein Sohn (Mitei-
gentümer zu 1/3), in O.3._____, verkauften am 25. August 2011 an 
B._____, in O.1._____, ihr Baurechtsgrundstück 4644 mit dem Einfamili-
enhaus Nr. 59-A und das baurechtsbelastete Grundstück 511, 7280 m2 
Wiesen und Weiden in O.1.____ zum Gesamtveräusserungspreis von Fr. 
1‘235‘000.--. Am 5. März 2012 wurde die entsprechende Steuererklärung 
eingereicht. 
2.
Mit Schreiben vom 1. Oktober 2012 teilte A._____ der kantonalen Steuer-
verwaltung mit, in seiner Steuererklärung habe er die Frage nach Ersatz-
beschaffung/Rückerstattung mit Nein beantwortet. Dies habe sich inzwi-
schen verändert, da er innerhalb der zweijährigen Frist wieder Wohnei-
gentum zu eigener Nutzung erwerben werde, weshalb er jetzt die Rücker-
stattung aufgrund einer Ersatzbeschaffung gemäss Art. 44 StG beantra-
ge. Am 2. Oktober 2012 teilte ihm die kantonale Steuerverwaltung mit, 
dass die Frist für die Ersatzbeschaffung zwei Jahre betrage und er inso-
fern noch Zeit habe. Sie wies ihn überdies darauf hin, dass Ersatzbe-
schaffungen für Zweitwohnsitze nicht möglich seien. Sowohl das verkauf-
te als auch das neu erworbene Objekt müssten sich am steuerrechtlichen 
Hauptwohnsitz befinden und dauernd selbst bewohnt sein. Die Veranla-
gung für den Verkauf in O.1._____ werde er demnächst erhalten und der 
Rechnungsbetrag sei bei Fälligkeit normal zu begleichen. Falls später ein 
Erstattungsanspruch bejaht werden könne, werde die allenfalls zu viel be-
zahlte Grundstückgewinnsteuer erstattet (Art. 44 StG). Anschliessend er-
warb A._____ am 26. Oktober 2012 eine 2 ½-Zimmerwohnung im Stock-
werkeigentum in O.4._____ für Fr. 300‘000.--. 
3.
In der Zwischenzeit hatte die kantonale Steuerverwaltung am 15. Oktober 
2012 ihre kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuerveranla-
gung für den Verkauf des 2/3-Anteils der Parzelle 511 und des Einfamili-


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enhauses auf Parzelle 4644 in O.1._____ gegenüber A._____ auf Grund 
eines steuerbaren Grundstückgewinnes von Fr. 233‘539.— mit je Fr. 
19‘948.25, total somit Fr. 39‘896.50, vorgenommen. Auf Grund von Ein-
wänden des Steuerpflichtigen wurden der steuerbare Gewinn schliesslich 
am 8. Januar 2013 auf Fr. 154‘016.— und die Steuerbeträge auf je Fr. 
19‘596.10, total somit Fr. 39‘192.20, reduziert. 
4.
Mit Schreiben vom 21. Januar 2013 wiederholte A._____ seinen Antrag, 
ihm die Zahlung der Grundstückgewinnsteuern im Betrag von Fr. 
39‘192.20 zu erlassen, da die Voraussetzungen für eine Rückerstattung 
derselben gemäss Art. 44 StG bereits erfüllt seien, wie sich aus den bei-
gelegten Unterlagen ergebe (Kaufvertrag, Beglaubigung Notar, Auszug 
Grundbuch, Kündigung Mietwohnung). 
5.
Mit Entscheid vom 15. Februar 2013 wurde das Gesuch um Erstattung 
der Grundstückgewinnsteuer abgelehnt, da der Anteil des Gesuchstellers 
am veräusserten Objekt Fr. 659‘730.-- betragen habe, während die Rein-
vestition lediglich Fr. 300‘000.-- erreiche. Die dagegen erhobene Einspra-
che wurde, nach einem weiteren Schriftenwechsel unter den Parteien, mit 
Entscheid vom 11. April 2013 durch die kantonale Steuerverwaltung ab-
gewiesen.
6.
Dagegen erhob A._____ am 2. Mai 2013 Beschwerde an das Verwal-
tungsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung und Rückerstattung der 
durch ihn einbezahlten ganzen Grundstückgewinnsteuer von Fr. 
39‘129.20, eventuell deren Hälfte wenn die Steuerverwaltung ihre behörd-
liche Sorgfaltspflicht lediglich teilweise verletzt haben sollte. Auf seine 
ausdrückliche Anfrage hin habe ihm die kantonale Steuerverwaltung mit 
Schreiben vom 3. Oktober 2012 als Voraussetzungen für die beantragte 
Rückerstattung lediglich zwei solche mitgeteilt, nämlich 1. Ersatzbeschaf-


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fung innert 2 Jahren und 2. Erstwohnsitzstatus des neu erworbenen wie 
auch des verkauften Objektes. Die weitere Voraussetzung der höheren 
Reinvestitionskosten im Vergleich zu den ursprünglichen Anlagekosten 
sei ihm erst mit dem Entscheid vom 15. Februar 2013 mit Beilage der 
Praxisfestlegung der Steuerverwaltung mitgeteilt worden. Aber sogar die-
se Wegleitung sei missverständlich, da sie in den allgemeinen Bestim-
mungen den Schluss nahelege, dass die Einhaltung der Zweijahresfrist 
und des Erstwohnsitzstatus zur Erlangung der Rückerstattung genügten. 
Durch ihre unvollständige Information habe die kantonale Steuerverwal-
tung ihre Sorgfaltspflicht verletzt und gegen Treu und Glauben nach Art. 5 
Abs. 3 KV bzw. 9 BV gehandelt. Teilauskünfte wie vorliegend seien ge-
nauso zur Irreführung geeignet wie Falschauskünfte. Gerade bei der 
Grundstückgewinnsteuer obliege dem Staat ein sehr hohes Mass an 
Sorgfalt, da es in der Regel um sehr hohe Beträge gehe und der Bürger 
mit dieser Materie nicht vertraut sei. Aber auch die Voraussetzungen für 
bindende falsche Auskünfte von Behörden seien vorliegend erfüllt, denn 
zum Zeitpunkt der Ablehnung seines Gesuches habe er sein neues Ob-
jekt bereits gekauft, eine Rückgabe an den Verkäufer sei nicht mehr mög-
lich und ein Weiterverkauf des Objektes mit hohen Kosten und Umtrieben 
verbunden. Die Kündigung seiner Mietwohnung habe er bereits am 15. 
November 2012 vorgenommen. Er habe auch geltend gemacht, die Aus-
stiegskosten für Festhypotheken von Fr. 17‘556.-- seien in Abzug zu brin-
gen. Die diesbezügliche Ablehnung der kantonalen Steuerverwaltung ha-
be er nur akzeptiert, weil er eben mit der Rückerstattung des ganzen 
Steuerbetrages gerechnet habe. Er sei aus familiären und beruflichen 
Gründen und nicht aus Gewinnsucht gezwungen gewesen, nach 7-
jähriger Wohnsitzdauer seine Liegenschaft in O.1._____ zu verkaufen. 
Zur Gutheissung des Eventualantrages gelange man mit dem Argument, 
dass die kantonale Steuerverwaltung ihre Sorgfaltspflicht bloss teilweise 
verletzt habe. 


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7.
In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die 
Abweisung der Beschwerde auch namens der Gemeinde O.1._____. 
Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG werde die Grundstückgewinnsteuer auf 
Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusse-
rung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert 
zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrunds-
tückes mit gleicher Verwendung benützt werde. Entsprechend den Emp-
fehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz (Kreisschreiben Nr. 19) 
erfolge die Berechnung nach der absoluten Methode (BGE 130 II 202). 
Danach werde der bei der Veräusserung erzielte Grundstückgewinn nur 
in dem Ausmass von der Besteuerung ausgenommen, als der Veräusse-
rungserlös wiederum in das Ersatzobjekt investiert werde. Für den Fall, 
dass die ursprünglichen Anlagekosten über den Investitionskosten liegen 
sollten, könne damit keine Erstattung mehr erfolgen, was vorliegend an 
sich auch nicht bestritten werde. Dass sie Veranlagung und Rückerstat-
tung nicht gleichzeitig behandelt habe, sei nicht zu beanstanden, da die 
Faktorenfestsetzung für den Verkauf keinen direkten Zusammenhang mit 
der Rückerstattung habe. Im konkreten Fall sei zudem ein Zusammen-
hang zwischen behaupteter unrichtiger Auskunft und Reinvestitionshand-
lung auch deshalb nicht ersichtlich, weil der Einsprecher die Reinvestition 
bereits am 26. Oktober 2012 getätigt habe, die korrigierte Veranlagung 
indessen erst am 8. Januar 2013 ergangen sei. 
Hauptsächlich berufe sich der Beschwerdeführer auf die Verletzung des 
Grundsatzes von Treu und Glauben aufgrund unrichtiger behördlicher 
Auskünfte. Hierfür müssten aber verschiedene Voraussetzungen gegeben 
sein wie eine konkrete, eine Angelegenheit des Bürgers berührende Aus-
kunft vorliegen, die Zuständigkeit der Auskunft erteilenden Behörde ge-
geben sein und der Bürger im Vertrauen darauf nicht wieder rückgängig 
zu machende nachteilige Dispositionen getroffen haben. Somit müsse die 


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Auskunft als zwingend kausal für die nachteilige Handlung qualifiziert 
werden können. Erstens könne auf Grund des konkreten Ablaufes der Er-
eignisse gar keine unrichtige behördliche Auskunft vorliegen, da sie in ih-
rem Antwortschreiben dem Beschwerdeführer nur die ihm bekannten und 
selbst angesprochenen Voraussetzungen der Zweijahresfrist und der 
Selbstnutzung bestätigt habe. Im Übrigen habe sie ihm den Erhalt des 
Gesuches und dessen Gültigkeit, aber nichts mehr, bestätigt. In der durch 
den Beschwerdeführer erwähnten Wegleitung zur Grundstückgewinn-
steuererklärung stehe letztlich diesbezüglich genau das, was sie ihm mit-
geteilt habe und nichts mehr. Wenn die Überlegungen des Beschwerde-
führers zutreffen sollten, dann müsste jedem Gesuchsteller die Rücker-
stattung gewährt werden, obwohl die materiellen Voraussetzungen dafür 
gar nicht gegeben wären. Die Praxisfestlegung auf ihrer Homepage um-
fasse immerhin 13 Seiten und sie könne nicht in jeder Stellungnahme auf 
die verschiedenen zahlreichen Details eingehen. Ob ein Kausalzusam-
menhang zwischen behaupteter unrichtiger bzw. unvollständiger Auskunft 
und Reinvestitionshandlung bestehe, könne offen bleiben. Immerhin sei in 
diesem Zusammenhang zu bemerken, dass die Reinvestition primär 
durch die beiden Faktoren persönliche Wohnbedürfnisse und finanzielle 
Möglichkeiten und weniger durch steuerliche Aspekte bestimmt würde. 
Um eine volle Rückerstattung zu erreichen, hätte nämlich der Beschwer-
deführer ein Ersatzobjekt von Fr. 813‘746.-- (Fr. 659‘730.-- Anlagekosten 
plus Fr. 154‘016.-- Gewinn) erwerben müssen. 
8.
In seiner Replik führte der Beschwerdeführer noch aus, er habe weder die 
absolute Methode zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer noch die 
nicht gleichzeitige Behandlung von Veranlagung und Rückerstattung be-
anstandet. Vielmehr seien aber die in Lehre und Praxis erwähnten Vor-
aussetzungen zur Bejahung des Vertrauensmissbrauchs vorliegend er-
füllt, denn in der Lehre würden gerade vorgedruckte Formulare, Weglei-


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tungen und Merkblätter insbesondere von Steuerbehörden als vertrau-
ensbildend ausdrücklich erwähnt. Als unvollständig hätten sich vorliegend 
sowohl das Antwortschreiben der kantonalen Steuerverwaltung vom 3. 
Oktober 2012 als auch die allgemeinen Ausführungen in ihrer entspre-
chenden Wegleitung erwiesen. In beiden würden nur zwei Voraussetzun-
gen erwähnt, ohne zumindest einen Hinweis darauf, dass noch weitere 
Voraussetzungen erfüllt sein müssten, um anspruchsberechtigt zu sein. 
Auf das Verhältnis zwischen Anlage- und Reinvestitionskosten sei nir-
gends eingegangen worden. Die unvollständigen bzw. unrichtigen Anga-
ben der kantonalen Steuerverwaltung hätten ihn daran gehindert, sich um 
ein teureres Ersatzobjekt zu bemühen, das die Rückerstattung ermöglicht 
hätte. Diese entgangene Möglichkeit koste ihn jetzt aber Fr. 40‘000.--.
9.
In ihrer Duplik ergänzte die kantonale Steuerverwaltung noch, dass ihre 
Auskunft sich nur generell auf die zu jenem Zeitpunkt bekannten Aspekte, 
nämlich Zweijahresfrist und Selbstnutzung bezogen habe. Auch aus der 
zugestandenermassen allgemeinen Wegleitung könne keine falsche Aus-
kunftserteilung hergeleitet werden, denn auch Art. 44 StG sei ebenso all-
gemein formuliert. Anders könnte es nur sein, wenn ihr ein Vertragsent-
wurf vor Abschluss des Vertrages zur Stellungnahme unterbreitet worden 
wäre und sie gestützt darauf bestätigt hätte, dass die ganze oder ein Teil 
der Steuer zurückerstattet werde.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 11. April 2013, worin 
die kantonale Steuerverwaltung ihre frühere Abweisung betreffend Rück-
erstattung der Grundstückgewinnsteuer in einer leicht reduzierten Höhe 
von Fr. 39‘192.20, je hälftig an den Kanton und die Gemeinde, gegenüber 


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dem Beschwerdeführer bestätigte und damit dem Gesuch um Erlass bzw. 
Halbierung der Grundstückgewinnsteuer keine Folge leistete. Strittig und 
zu klären ist indes weder die Anwendbarkeit der absoluten Methode zur 
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer noch die gleichzeitige Behand-
lung von Veranlagung und Rückerstattung (da diese beiden Elemente in 
der Replik vom Beschwerdeführer schon ausdrücklich anerkannt wurden), 
sondern einzig ein Verstoss gegen den generell gültigen Grundsatz von 
Treu und Glauben. Die kantonale Steuerverwaltung habe – aufgrund der 
vorgedruckten Steuerformulare, Wegleitungen und Merkblätter inkl. Ant-
wortschreiben vom 3. Oktober 2012 – nämlich nur unvollständig darüber 
informiert, dass mehr als bloss zwei Voraussetzungen (Einhaltung Zwei-
jahresfrist sowie Selbstnutzung Ersatzobjekt) erfüllt sein müssten, um die 
Grundstückgewinnsteuer zurückerstattet zu erhalten. Ein solcher Vertrau-
ensbruch sei nicht schützenswert.
2. a)
Zunächst gilt es auf die einschlägigen Bestimmungen auf kantonaler so-
wie bundesrechtlicher Ebene hinzuweisen. Nach Art. 44 Abs. 1 lit. a des 
Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) wird die 
Grundstückgewinnsteuer auf Gesuch hin ohne Zins zurückerstattet, so-
weit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbe-
wohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der 
Schweiz liegenden Ersatzgrundstückes mit gleicher Verwendung benützt 
wird. Im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) wird zur Grundstückgewinn-
steuer in Art. 12 Abs. 1 StHG weiter bestimmt: Der Grundstückgewinn-
steuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grunds-
tückes des Privatvermögens oder eines land/forstwirtschaftlichen Grunds-
tückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlage-
kosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zzgl. Aufwendungen) übersteigt. 
Diese gesetzgeberische Vorgabe wurde von der höchstrichterlichen 


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Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. In BGE 130 II 202 E.5.3 wurde 
nämlich festgehalten, dass der Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 lit. e 
StHG nur zu gewähren sei, wenn und soweit der in das Ersatzgrundstück 
reinvestierte Erlös höher sei als die Anlagekosten der ursprünglichen Lie-
genschaft. Wörtlich hielt das Bundesgericht fest: Übersteigen die für das 
Ersatzobjekt eingesetzten Mittel – wie hier – jedoch die Anlagekosten der 
veräusserten Liegenschaft nicht, so steht die vollständige Besteuerung 
des Grundstückgewinns dem Erwerb des Ersatzobjekts […] nicht entge-
gen. Die massgeblichen Rechtsbegriffe – „Erlös“, „Anlagekosten“ und „Er-
satzwert“ – führt das Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher aus und 
überlässt daher den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren 
Gewinns einen gewissen Gestaltungsspielraum. Insofern stellt sich das 
kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar, 
während dem StHG lediglich der Charakter eines Rahmengesetzes zu-
kommt (vgl. dazu Steuerentscheid [StE] 8-9/2013 StHG/BS B 44.12.3 Nr. 
7 E.5.1). In Bewertungsfragen wird den Kantonen „harmonisierungs-
rechtlich“ grundsätzlich ein erheblicher Ermessenspielraum eingeräumt 
(StE 8-9/2013 Nr. 7 E.5.4.1; BGE 136 II 256 E.3.1, 134 II 207 E.3.6). Im 
Übrigen hat sich das Bundesgericht bei kantonsübergreifenden Ersatzbe-
schaffungen für die Einheits- und nicht die Zerlegungsmethode entschie-
den, um Doppelbesteuerungen zu vermeiden (vgl. StE 6/2013 StHG/LU/ 
NW B 42.38 Nr. 36). Die kantonale Steuerverwaltung hält in den auf In-
ternet einsehbaren Praxisfestlegungen ab dem Jahre 2008 [www.gr.ch/ 
DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/praxis/grundstueckgewinnsteuer] 
be-
treffend Grundstückgewinnsteuer bzw. Berechnung der Steuerrückerstat-
tung im Falle einer Ersatzbeschaffung von Wohneigentum unter Ziffer 5.1 
(Absolute Methode; Seite 7) sodann fest: Die Steuerrückerstattung wird 
entsprechend den Empfehlungen der Schweizerischen Steuerkonferenz 
nach der so genannt absoluten Methode (auch als Abschöpfungsmethode 
bezeichnet) berechnet (so Kreisschreiben Nr. 19 vom 31. August 2011; 


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BGE 130 II 202 = StR 2004, S. 467). Danach wird der bei der Veräusse-
rung erzielte Grundstückgewinn nur in dem Ausmass von der Besteue-
rung ausgenommen, als der Veräusserungserlös wiederum in das Er-
satzobjekt investiert wird. Soweit der Verkaufserlös nicht mehr in Wohnei-
gentum gebunden wird, besteht wirtschaftlich keine Veranlassung, auf die 
Erhebung der Grundstückgewinnsteuer zu verzichten. Für den Fall, dass 
die ursprünglichen Anlagekosten über den Reinvestitionskosten liegen, 
kann damit keine Erstattung mehr erfolgen. Diese Auslegung entspricht 
der Zielsetzung des Gesetzgebers. Mit der Erstattung der Grundstückge-
winnsteuer sollte verhindert werden, dass bei einer Ersatzbeschaffung 
über die Grundstückgewinnsteuer Mittel abgeschöpft werden, die für die 
Investition in die Ersatzobjekte benötigt werden. Mit anderen Worten soll-
te ein Steueraufschub gewährt werden, damit der Verkaufserlös unver-
mindert reinvestiert werden kann. Soweit der Verkaufserlös nicht reinves-
tiert wird, sieht die Regelung keine Erstattung der Grundstückgewinn-
steuer vor. Materiell gibt es an der angewandten Abschöpfungsmethode – 
wie dies der Beschwerdeführer in der Replik zu Recht einräumte – somit 
nichts auszusetzen, ist doch unbestritten, dass die Anlagekosten [Fr. 
659‘730.--] einschliesslich Gewinn [Fr. 154‘016.-] der veräusserten Immo-
bilie in O.1._____ [zusammen also Fr. 813‘746.--] die in eine 2 ½-
Zimmerwohung in O.3._____ reinvestierten Kosten von Fr. 300‘000.-- bei 
weitem überstiegen haben und deswegen eine Rückerstattung der 
Grundstückgewinnsteuer praxisgemäss zu Recht verweigert wurde. Der 
Beschwerdeführer kritisierte denn auch einzig die Vorgehensweise und 
Informationspolitik der Steuerbehörde als verfahrensrechtlich bzw. formell 
völlig rechts- und vertrauenswidrig. 
b)
Vorliegend kann der kantonalen Steuerverwaltung der Vorwurf einer 
leichtfertigen behördlichen Auskunftserteilung tatsächlich nicht erspart 
werden. Sowohl im Antwortschreiben vom 3. Oktober 2012 auf eine kon-


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kret diesbezüglich gestellte Anfrage als auch in ihrer jährlichen kurzen 
Wegleitung zur Steuererklärung für Grundstückgewinne erwähnte sie 
nämlich immer nur die zwei Voraussetzungen der Zweijahresfrist und der 
Erstliegenschaftsqualität beider Objekte für die Rückerstattung der 
Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzanschaffung. Auf weitere unab-
dingbare Voraussetzungen – wie insbesondere das Erfordernis eines 
mindestens gleichwertigen Reinvestitionsvolumens im Vergleich zum 
vormals erzielten Veräusserungserlös (Anlagekosten plus Gewinn) – wur-
de indessen mit keinem Wort hingewiesen. Wenigstens ein genereller 
Hinweis auf die eigene Praxisfestlegung ab 2008 und die dazu auf-
schlussreiche Internetseite (Ziff. 5.1 S. 7) bzw. die Information über die 
dritte Rückerstattungsvoraussetzung gemäss BGE 130 II 202 und Art. 12 
Abs. 3 lit. e StHG – wonach bei Ersatzanschaffungen stets die Berech-
nung nach der absoluten Methode erfolge – wären für eine umfassende 
und bürgerfreundliche Auskunftserteilung geboten, wenn nicht sogar un-
erlässlich gewesen. Blosse Teilauskünfte an unerfahrene Bürger sind 
nämlich durchaus geeignet, bei den Auskunftsadressaten Fehleinschät-
zungen, Fehlbeurteilungen und Fehlentscheidungen herbeizuführen. Da-
mit daraus aber auf Grund des in Art. 9 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) wie auch in Art. 5 der 
Verfassung des Kantons Graubünden (KV; BR 110.100) verankerten 
Grundsatzes von Treu und Glauben konkrete Rechtsfolgen abgeleitet 
werden können, müssen gemäss neuester Praxis des Bundesgerichts 
sechs Voraussetzungen erfüllt sein.
3. a)
Gemäss Urteil des Bundesgerichts 2C_20/21/2011 vom 1. Juli 2011 E.3.1 
gilt bezüglich des Vertrauensschutzes auf Behördenauskünfte was folgt: 
Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht ei-
ner Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichti-
ge Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer 


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Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf 
bestimmte Personen gehandelt hat (erste Voraussetzung), die Behörde 
für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war (zweite Voraus-
setzung), der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres 
erkennen konnte (dritte Voraussetzung), er im Vertrauen auf die Richtig-
keit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil 
rückgängig gemacht werden können (vierte Voraussetzung), und die ge-
setzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren 
hat (fünfte Voraussetzung). Als Folge der Bedeutung des Legalitätsprin-
zips im Abgaberecht ist der Vertrauensschutz in diesem Bereich jedoch 
praxisgemäss nur mit Zurückhaltung zu gewähren. Eine vom Gesetz ab-
weichende Behandlung eines Steuerpflichtigen kann nur in Betracht fal-
len, wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes klar und eindeu-
tig erfüllt sind (Voraussetzungen 1-5). Einem Steuerpflichtigen darf auf-
grund einer unrichtigen Auskunft oder einer bis anhin tolerierten gesetz-
widrigen Behandlung aber auch nicht ein Vorteil erwachsen, der zu einer 
krassen Ungleichbehandlung mit den übrigen Steuerpflichtigen führen 
würde (sechste/zusätzliche Voraussetzung; vgl. zum Ganzen u.a. BGE 
131 II 627 E.6.1, 130 I 26 E.8.1, 129 I 161 E.4.1, 127 I 31 E.3a; Pra 2007 
Nr. 90 S. 611 E.3.3; ASA 79 S. 254 E.5.2, 78 S. 216 E.3.2, 82 S. 75 Nr. 
1/2 - 2013/2014; StE 2010 B 27.2 Nr. 33 E.5; StR 65/2010 S. 796 E.4.1).
b)
Im Lichte dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung ist für das Gericht 
hinreichend erstellt, dass die Bejahung einer verbindlichen Auskunft bloss 
in Ausnahmefällen dem im Abgaberecht strikte geltenden Legalitätsprin-
zip vorgehen kann. Gerade die zuletzt genannten Aspekte einer lediglich 
zurückhaltenden und somit restriktiven Handhabung des Vertrauens-
schutzes im Steuerrecht und besonders eines wirtschaftlichen Vorteiles, 
der eine krasse Ungleichbehandlung mit anderen Steuerpflichtigen dar-
stellen würde, sind hier eindeutig nicht zu bejahen. Wie eingangs in Er-


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wägung 2.a) ausführlich dargetan, wurde die Rückerstattung der Grunds-
tückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 39‘192.20 materiell-rechtlich ge-
stützt auf Art. 44 Abs. 1 lit. a StG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 StHG 
von der kantonalen Steuerverwaltung (nach der seit 2008 für alle Steuer-
pflichtigen gültigen Praxisfestlegung in Ziff. 5.1) zu Recht verweigert. Fol-
gerichtig kann aber auch keine Rede davon sein, dass der Beschwerde-
führer im Vergleich zu anderen, ebenfalls von der Grundstückgewinn-
steuer betroffenen Steuerpflichtigen (mit allfälligem Rückerstattungsan-
spruch infolge Ersatzanschaffung von Wohneigentum) benachteiligt oder 
krass schlechter gestellt worden wäre. Daran ändert auch das oben in 
Erwägung 2.b) erwähnte Verbesserungspotential bezüglich Informations- 
und Auskunftserteilung zumindest über alle wichtigen Voraussetzungen 
für eine Steuerbefreiung bzw. einen Steueraufschub von der Grundstück-
gewinnsteuer (infolge Ersatzanschaffung von Wohneigentum) nichts. Zu-
dem darf auch die (vierte) Voraussetzung eines nicht wieder rückgängig 
zu machenden Nachteils (finanzielle Einbusse) angezweifelt werden, da 
die Bezahlung der angefochtenen Grundstückgewinnsteuer bloss einen 
vorübergehenden „Verlust“ für den Beschwerdeführer bedeuten würde, 
den er selbst durch die lückenlose Erfüllung der von der Steuerpraxis auf-
gestellten Steueraufschubs- und Rückerstattungskriterien (vgl. Art. 12 
Abs. 3 lit. e StHG und Art. 44 Abs. 1 lit. a StG in Verbindung mit Ziff. 5.1 
der kantonalen Praxisfestlegung ab 2008) wieder beheben und ohne irre-
versible Nachteile somit immer noch – innert der Zweijahresfrist ab 2012 - 
beseitigen könnte. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 11. April 
2013 ist somit bei einer umfassenden Betrachtungsweise rechtmässig 
und vertretbar, was zur Abweisung der vorliegenden Beschwerde führt.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gemäss Art. 
73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche 


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Entschädigung steht den Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 
VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsieg-
ten.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1‘500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
364.--
zusammen
Fr. 1‘864.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]