gr_gerichte · VR3 2024 64 · 2025-06-25 · de
6B_605/2025

Baueinsprache | Baurecht

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni
Urteil vom 25. Juni 2025
[Mit Urteil 1C_401/2025 vom 8. September 2025 ist das Bundesgericht auf die gegen dieses Urteil
erhobene Beschwerde nicht eingetreten.]
Referenz
VR3 24 64
Instanz
Dritte verwaltungsrechtliche Kammer
Besetzung
Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Malär-Züger, Aktuarin ad hoc
Parteien
A._____
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde Ilanz/Glion
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
B._____ und C._____
Beschwerdegegner
Gegenstand
Baueinsprache

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Sachverhalt
A.
B._____ und C._____ reichten bei der Gemeinde Ilanz/Glion am
14. Dezember 2023 ein Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses mit
Remise auf der Parzelle Z.1._____ auf dem Gemeindegebiet Ilanz/Glion, in der
Ortschaft D._____, ein.
B.
Im Auftrag der Gemeinde nahm die externe Bauberatung am 19. Januar
2024 zum Baugesuch Stellung.
C.
Am 26. Januar 2024 wurde das Baugesuch im Fegl ufficial dalla Surselva
publiziert und anschliessend öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist gingen
bei der Gemeinde drei Einsprachen ein (von A._____, von E._____ und F._____
sowie von G.I._____ und H.I._____).
D.
Aufgrund einer beantragten Baute/Anlage im Baulinienbereich haben sich
B._____ und C._____ am 29. April 2024 in einer Erklärung betreffend Revers
verpflichtet, (a) auf (sachlich begründetes) Verlangen der Baubehörde innert
angemessener Frist den gesetzlichen Zustand durch Beseitigung besagter
Bauten/Anlagen im Baulinienbereich auf eigene Kosten wiederherzustellen
beziehungsweise (b) auf den durch diese Bauten/Anlagen geschaffenen (Mehr-
)Wert im Enteignungsfall zu verzichten.
E.
Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juni 2024 erteilte die Gemeinde
Ilanz/Glion die Baubewilligung unter Auflagen. Die Einsprache von G.I._____ und
H.I._____ hiess die Gemeinde teilweise gut, im Übrigen wurden die Einsprachen
abgewiesen.
F.
Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer)
mit Eingabe vom 27. Juni 2024 Beschwerde an das ehemalige Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden und beantragte sinngemäss die vollumfängliche
Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheids der Gemeinde Ilanz/Glion vom
3. Juni 2024.
G.
In ihrer Vernehmlassung vom 30. Juli 2024 forderte die Gemeinde Ilanz/Glion
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde unter
gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen.
B._____ und C._____ haben sich innert Frist nicht vernehmen lassen.
H.
Mit Replik vom 3. September 2024 resp. Duplik vom 11. September 2024
hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Standpunkte.

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Erwägungen
1.
Angefochten ist der Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde Ilanz/Glion
vom 3. Juni 2024 betreffend Neubau eines Einfamilienhauses mit Remise. Diese
Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons Graubünden, auf das die
bei Inkrafttreten des neuen GOG (BR 173.000) am 1. Januar 2025 hängigen
Verfahren des ehemaligen Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
übertragen worden sind (vgl. Art. 122 Abs. 5 GOG), ist somit gegeben (Art. 49
Abs. 1 lit. a VRG [BR 370.100]).
Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 38 Abs. 1 und 2
sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) und der Beschwerdeführer ist als direkter Nachbar
unbestrittenermassen zur Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Folglich ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.1.
Der
Beschwerdeführer
macht
geltend,
dass
das
Bauprojekt
die
vorgegebenen Maximalhöhen nicht einhalte. Insbesondere beruft er sich dabei auf
die Fassadenhöhe traufseitig links von der Garage gemäss dem Plan Gesamthöhe
& Fassadenhöhe. Er ist der Ansicht, dass die traufseitige Fassadenhöhe mit
12.70 m die berechnete Maximalhöhe von 10.93 m überschreite. Zudem vertritt er
die Auffassung, dass alle Gebäudehöhen, die die erlaubten Maximalhöhen nach
Art. 17 und Art. 21 BauG überschreiten, als unzulässige Ausnahmebewilligungen
zu betrachten seien (act. A.1).
2.2.
Die Beschwerdegegnerin legt dar, dass das geplante Bauvorhaben gemäss
den Plänen eine Gesamthöhe von 11.60 m und eine traufseitige Fassadenhöhe von
maximal 10.70 m aufweise, sodass die vorliegend zulässigen Werte von 14.93 m
(Gesamthöhe) und 10.93 m (traufseitige Fassadenhöhe) eingehalten seien
(act. A.2).
2.3.
Die Parzelle Z.1._____ befindet sich in der Dorfzone. Gemäss Art. 17 des
Baugesetzes der Gemeinde Ilanz/Glion (Baugesetz, BauG; RIG 72.10) beträgt die
erlaubte Gesamthöhe in der Dorfzone grundsätzlich 12.0 m und die Fassadenhöhe
traufseitig 8.0 m. Art. 17 Abs. 1 BauG verweist dabei auf Art. 21 BauG, wonach sich
bei Gebäuden in Hanglage (ab 5° mittlere Hangneigung) die maximal zulässigen
Fassadenhöhen und die Gesamthöhen um den Zuschlag z erhöhen (Art. 21 Abs. 3
BauG).
2.3.1. Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Vernehmlassung aus, dass das
vorliegende Bauvorhaben aufgrund der Hanglage einen Zuschlag z beanspruchen

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könne. Auch in der Baubewilligung wurde der Zuschlag z gewährt, jedoch wurde
unterlassen darzulegen, weshalb dieser zur Anwendung gelangt. Das Gesetz
verlangt eine mittlere Hangneigung von 5°. Den Daten auf dem Geoportal des
Kantons Graubünden kann entnommen werden, dass sich die Parzelle Z.1._____
über eine Länge von ca. 20 m um ca. 8 m senkt, was einer Neigung von ca. 22°
entspricht [Neigungswinkel = arctan (Höhendifferenz : horizontale Strecke)] und
somit über den erforderlichen 5° liegt (https://map.geo.J._____). Demnach hat die
Beschwerdegegnerin zu Recht den Zuschlag z im Sinne von Art. 21 Abs. 3 und
Abs. 4 BauG gewährt.
2.3.2. Der Zuschlag z entspricht der Differenz zwischen der mittleren Höhe in
m ü. M.
aller
Hauptgebäudeecken
und
der
Höhe
der
tiefstgelegenen
Hauptgebäudeecke entlang der Fassadenlinie. Der Zuschlag z beträgt maximal 3 m
(Art. 21 Abs. 4 BauG). Das Gesetz gibt vorliegend für die maximal zulässigen
Fassadenhöhen und die Gesamthöhe ausnahmsweise keine konkreten Zahlen vor,
sondern umschreibt dem Rechtssuchenden anhand welcher Berechnung diese zu
ermitteln sind. Die so berechneten Zahlen stehen sodann für die von Gesetzes
wegen maximal zulässige Fassadenhöhe und Gesamthöhe und stellen keine
Ausnahme dar.
2.3.3. Um die Differenz zwischen der mittleren Höhe aller Hauptgebäudeecken und
der Höhe der tiefstgelegenen Hauptgebäudeecke zu ermitteln, muss zuerst die
mittlere Höhe berechnet werden. Dazu sind die Höhenkoten aller vier
Gebäudeecken zusammenzuzählen und sodann durch vier zu teilen. Die
Höhenkoten können dem Plan Nr. 2361/3.05 vom 14. Dezember 2023,
Gesamthöhe und Fassadenhöhe, entnommen werden und die Berechnung lautet
folgendermassen:
(807.0 + 808.0 + 812.8 + 811.95) / 4 = 809.9375.
Die
Beschwerdegegnerin hat diesen Wert auf 809.93 abgerundet. Korrekterweise wäre
hier grundsätzlich eine Aufrundung auf 809.94 angezeigt. Diese minimale
Rundungsdifferenz ist allerdings vernachlässigbar und führt vor allem zu keinem
anderen Ergebnis, wie im Nachfolgenden deutlich wird.
Die mittlere Höhe in m ü. M aller Hauptgebäudeecken beträgt also 809.94 m ü. M.
Die Gebäudeecke Süd ist mit 807.0 m ü. M. die tiefstgelegene Gebäudeecke. Die
Differenz der mittleren Höhe und der tiefstgelegenen Ecke ergibt 2.94 m
(809.94 – 807 = 2.94). Der Zuschlag z beträgt also 2.94 m und liegt somit innerhalb
der Begrenzung nach Art. 21 Abs. 4 BauG von maximal 3 m. Es ist nicht ersichtlich,
aufgrund welcher Berechnung der Beschwerdeführer zum Schluss gelangt, dass
vorliegend ein Zuschlag z von ca. 4.80 m bewilligt worden sei, wie er dies in seiner
Beschwerdeschrift darlegt.

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2.3.4. Fest steht jedenfalls, dass die maximal zulässige Fassadenhöhe und die
Gesamthöhe für das geplante Bauvorhaben von Gesetzes wegen 2.94 m höher sind
als gemäss Zonenschema nach Art. 17 BauG. Demnach beträgt die gesetzlich
maximal zulässige Gesamthöhe für das vorliegende Bauprojekt 14.94 m und die
maximal
zulässige
Fassadenhöhe
10.94 m.
Die
Berechnungen
der
Beschwerdegegnerin erweisen sich insoweit als korrekt.
2.4.
Es erscheint der Eindruck, dass der Beschwerdeführer davon ausgeht, dass
es sich bei der maximal zulässigen Gesamthöhe und Fassadenhöhe um
Ausnahmebewilligungen handelt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das Gesetz sieht in
Art. 21 Abs. 3 BauG in Hanglagen ganz klar eine Erhöhung der Fassadenhöhe und
der Gesamthöhe nach Art. 17 BauG vor. Bei den errechneten 14.94 m Gesamthöhe
und 10.94 m Fassadenhöhe handelt es sich somit um gesetzliche Vorgaben und
nicht um Ausnahmen.
2.5.
Nun bleibt zu prüfen, ob das Bauprojekt die gesetzlichen Maximalhöhen
einhält. Art. 21 Abs. 1 BauG verweist für die Definition der Gesamthöhe sowie der
Fassadenhöhe auf die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (IVHB).
2.5.1. Gemäss Anhang 1 Ziff. 5.1 IVHB ist die Gesamthöhe der grösste
Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den
lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Als
massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf (Anhang 1
Ziff. 1.1 IVHB). Da es sich vorliegend um ein unüberbautes Grundstück handelt und
keine Anzeichen auf frühere Abgrabungen oder Aufschüttungen bestehen, ist der
natürliche Geländeverlauf mit dem bestehenden Geländeverlauf ohne die
vorgesehenen baulichen Veränderungen gleichzusetzen. Gemäss den Plänen
beträgt der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der
Dachkonstruktion
und
dem
bestehenden
Geländeverlauf
11.60 m
(Plan
Nr. 2361/3.05 vom 14. Dezember 2023, Gesamthöhe und Fassadenhöhe).
Demnach wird die gesetzlich zulässige maximale Gesamthöhe von 14.94 m
offensichtlich nicht überschritten.
2.5.2. Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der
Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der
dazugehörigen Fassadenlinie (Anhang 1 Ziff. 5.2 IVHB). Die Fassadenhöhe für das
vorliegende Projekt beträgt 10.70 m (Plan Nr. 2361/3.05 vom 14. Dezember 2023,
Gesamthöhe und Fassadenhöhe, act. C.1.7). Folglich wird auch die gesetzlich
maximal zulässige Fassadenhöhe von 10.94 m eingehalten. Die auf dem

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genannten Plan vom Beschwerdeführer bemängelten 12.70 m sind, wie dies die
Beschwerdegegnerin ausführt, tatsächlich nicht massgebend. Denn dieser Wert
bezieht sich nicht auf das bestehende Terrain, sondern auf das neue Terrain. Wie
bereits weiter oben ausgeführt, ist zur Berechnung der zulässigen Maximalhöhe das
bestehende Terrain entscheidend und nicht das durch das Bauprojekt neu erstellte
Terrain.
2.6.
Zusammenfassend kann an dieser Stelle festgehalten werden, dass sowohl
die Gesamthöhe wie auch die Fassadenhöhe im gesetzlich zulässigen Rahmen
geplant sind. Dafür ist weder eine Ausnahmebewilligung notwendig noch liegt eine
solche vor. Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als unbegründet.
3.1.
Im Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer die Gestaltung des
Bauprojekts. Dabei verweist er auf Art. 29 BauG sowie auf Art. 73 Abs. 1 KRG
(BR 801.100). Er ist der Ansicht, dass in der bestehenden Siedlung die üblichen
Proportionen der Häuser in einem Verhältnis von ca. 1 zu 1 stehen würden. Beim
vorliegenden Gebäude bestünde ein Verhältnis von 1 zu 1.7 – auch mit der
Einhaltung der Maximalhöhen behalte dieser Baukörper eine schmale Form von
1 zu 1.5. Ausserdem bezeichnet er das geplante Gebäude als Fremdkörper ohne
Bezug zur bestehenden Siedlung.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin hebt hervor, dass Art. 73 Abs. 1 KRG lediglich eine
gute Gesamtwirkung verlange und damit rechtsprechungsgemäss zum Ausdruck
gebracht werde, dass die Anforderungen nicht allzu hoch angesetzt werden dürfen,
gleiches gelte auch für Art 29 Abs. 2 BauG. Im Weiteren verweist sie auf den Bericht
der externen Bauberatung und hält fest, dass durch das Giebeldach, die
Ausrichtung und die Materialisierung des Gebäudes übliche Elemente im Quartier
K._____ übernommen würden, was zu einer guten Integration des Gebäudes führen
würde. Ausserdem stellt sie fest, dass gemäss Rechtsprechung und Lehre den
kommunalen Behörden im Lichte der Gemeindeautonomie (Art. 50 BV) bei der
Anwendung
unbestimmter
Rechtsbegriffe
ein
Beurteilungs-
bzw.
Ermessensspielraum zustehe, wenn Fragen zu beantworten seien, die lokale
Umstände betreffen, mit denen diese Behörden vertraut seien.
3.3.
Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, kommt den Gemeinden
gemäss konstanter Rechtsprechung bei der Beurteilung von Ästhetikfragen bzw. bei
der Prüfung der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung
ein geschützter (weiter) Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Gerichte haben
sich bei der (Angemessenheits-) Überprüfung eines angefochtenen Entscheids eine
gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Anderseits darf die Rechtsmittelbehörde auch

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nicht erst dann tätig werden, wenn die vorinstanzliche Beurteilung unhaltbar bzw.
willkürlich ist. So hat die kantonale Rechtsmittelbehörde auch kommunale
Entscheide, die in einem Sachbereich mit (relativ) erheblichem kommunalem
Beurteilungsspielraum
gefällt
wurden,
daraufhin
zu
überprüfen,
ob
sie
übergeordnete, vom Kanton zu wahrende Interessen angemessen berücksichtigen,
die Entscheide gegen übergeordnetes Recht verstossen, in Entscheiden betreffend
die Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffs grundlos von Grundsätzen
abgewichen wird, welche Rechtsprechung und Lehre zur Auslegung dieser Begriffe
entwickelt haben, sich die Gemeinde von unsachlichen, dem Zweck dieser
Regelung
fremden
Erwägungen
leiten
lässt
oder
die
Grundsätze
der
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. statt vieler BGE 146 II 367
E. 3.1.4, 145 I 52 E. 3.6, Urteil des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022
E. 6.4 je m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 37
vom 6. Februar 2024 E. 3.2 m.w.H.).
3.3.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BauG haben sich Bauvorhaben bezüglich Stellung,
Proportionen, Dachform und Gestaltung (Fassade, Dach etc.) gut in die bestehende
Siedlung einzufügen. Art. 73 Abs. 1 KRG besagt, dass Siedlungen, Bauten und
Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten sind, dass mit der
Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wie die
Regierung in ihrer Botschaft darlegt, handelt es sich dabei um eine positive
Generalklausel. Dabei steht das positive Gesamtergebnis im Vordergrund. Es geht
um den Gesamteindruck des Orts- oder Quartierbildes, um Rücksichtnahme auf
prägende Elemente in der Umgebung, um die räumlichen Strukturen des Ganzen,
um die Qualität des Gesamtbildes. Mit dem Wort "gut" wird zum Ausdruck gebracht,
dass die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung der Generalklausel nicht
allzu hoch angesetzt werden dürfen, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine
"optimale" Gesamtwirkung verlangt würde (vgl. Botschaft der Regierung an den
Grossen Rat vom 11. Mai 2004, Revision Raumplanungsgesetz für den Kanton
Graubünden [KRG-Revision], Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343; Departement für
Volkswirtschaft und Soziales, Arbeitshilfe zum KRG, Chur 2004/2010, S. 70).
3.3.2. Die externe Bauberatung ist der Ansicht, dass die Setzung des neuen
Baukörpers an der Baulinie zu einer zurückhaltenden Einordnung in die
Siedlungsstruktur führe und die geringest möglichen Terrainanpassungen erzeuge.
Die kompakte Grundfläche, die talseitige Ausrichtung und die Satteldachform
würden ebenfalls einer Integration entsprechen. Die hohe, schlanke Proportion des
Gebäudes sei aus den topografischen Gegebenheiten und den Möglichkeiten des
Baugesetzes abgeleitet. Obwohl die turmartige Figur nicht den gängigen

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Gebäudeproportionen des Dorfes entspreche, wirke sie an der topografisch
speziellen Lage der Kuppe ortsbaulich präzise. Vor dem Hintergrund des steilen
Hanggeländes werde ihre Präsenz und Freistellung zudem natürlich gebrochen.
Dem Baukörper gelinge es, die anspruchsvolle Scharnierfunktion zu erfüllen und
eine ortsbaulich schwierige, für die Kontinuität zwischen Alt und Neu aber wichtige
Position im Siedlungsgefüge zu besetzen (act. C.2).
3.3.3. Die Beschwerdegegnerin hat sich in ihrem Entscheid mit den bemängelten
Proportionen des Bauvorhabens auseinandergesetzt. Dabei kam sie zum Schluss,
dass die Überlegungen der Bauberaterin in ihrer Beurteilung nachvollziehbar und
überzeugend seien und vom Gemeindevorstand vollumfänglich geteilt würden. Wie
bereits dargelegt, kommt der Gemeinde insbesondere bezüglich Ästhetik ein
erheblicher Ermessenspielraum zu. Vor allem überzeugt jedoch das Argument der
externen Bauberatung, dass sich die hohe, schlanke Proportion des Gebäudes aus
den topografischen Gegebenheiten und den Möglichkeiten des Baugesetzes
ableite. Zudem wird im Bericht aufgezeigt, dass sich die Baugesuchsteller
eingehend
mit
der
Einordnung
des
Bauprojekts
in
die
Umgebung
auseinandergesetzt haben und aus den gegebenen Umständen die beste Lösung
gefunden haben. Infolgedessen vermag der Beschwerdeführer mit seiner
Argumentation nicht durchzudringen und die Beschwerde erweist sich auch in
diesem Punkt als unbegründet.
4.1.
Der Beschwerdeführer bringt ausserdem vor, dass mit Art. 20 BauG kein
Anspruch auf unerlaubte Mehrhöhen zulasten der Nachbargrundstücke entstehe.
Die
Abgrabungshöhen
seien
in
der
Gesamthöhe
des
Gebäudes
miteinzuberechnen. Die Begründung "aus Erschliessungsgründen" habe keine
gesetzliche Grundlage zur Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe. Die
Gebäudehöhen würden in Art. 17 und 21 BauG behandelt und nicht in Art. 20 BauG.
4.2.
Die Beschwerdegegnerin entgegnet darauf, dass eine grössere Abgrabung
als 1.5 m notwendig sei, um einen Zugang für Fahrzeuge zu schaffen. Die
Abgrabung sei also aus erschliessungstechnischen Gründen notwendig. Mit Bericht
vom 19. Januar 2024 habe die Bauberaterin der Gemeinde die geplanten
Terrainveränderungen
positiv
beurteilt.
Dementsprechend
seien
die
Voraussetzungen von Art. 20 Abs. 3 BauG erfüllt und die geplanten Abgrabungen
bewilligungsfähig. Diese hätten ausserdem keinen Einfluss hinsichtlich der Höhe
des Gebäudes.
4.3.
Vorweg
ist
festzustellen,
dass
Abgrabungen
–
wie
dies
die
Beschwerdegegnerin hervorgehoben hat – keinen Einfluss auf die Gebäudehöhe

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haben, sogar unabhängig davon, ob die Abgrabungen an sich gesetzeskonform
sind oder nicht. Es ist korrekt, dass die Gebäudehöhen in Art. 17 und Art. 21 BauG
definiert werden. Wie vorstehend ausgeführt, hält das Bauprojekt die gesetzlich
vorgegebenen Gebäudehöhen ein (vgl. E. 2). Für die Feststellung der Höhen ist das
massgebende Terrain (also der heute bestehende Geländeverlauf) massgebend
(vgl. Art. 21 Abs. 1 BauG i.V.m. Anhang 1 Ziff. 5.1 und 5.2 IVHB sowie vorstehend
E. 2), deswegen können die Abgrabungen keinen Einfluss auf die Höhen haben, da
damit der zukünftige Geländeverlauf definiert wird und nicht der massgebende,
aktuelle Geländeverlauf. Die Abgrabungen sind eben gerade nicht in die
Gesamthöhe des Gebäudes einzuberechnen, wie dies der Beschwerdeführer
verlangt. Die gesetzlich erlaubte Gesamthöhe resp. Fassadenhöhe wird mit dem
Bauprojekt
nicht
überschritten.
Mit
der
Erschliessung
begründet
die
Beschwerdegegnerin nicht die Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe, wie
dies der Beschwerdeführer darlegt, sondern die Überschreitung der gesetzlich
erlaubten Abgrabungstiefe. Folglich bleibt zu prüfen, ob die vorgesehenen
Abgrabungen bewilligungsfähig sind.
4.4.
Gemäss Art. 20 Abs. 1 BauG dürfen Abgrabungen maximal 1.5 m unter der
Fassadenlinie
(IVHB
3.2)
liegen.
Abgrabungen
zur
Freilegung
von
Fassadenfluchten dürfen höchstens an 2/3 der gesamten projizierten Fassadenlinie
(IVHB 3.3) vorgenommen werden. Die grösste im Bauprojekt vorgesehene
Abgrabung beträgt durchschnittlich 2.5 m über die gesamte Fassadenlinie und
überschreitet damit offensichtlich die erlaubten Abgrabungen im Sinne von Art. 20
Abs. 1 BauG (vgl. Plan Nr. 2361/3.04 vom 14. Dezember 2023, Abgrabungen BGS
Art. 20, Ansicht Süd Haus 1:100; act. C.1.6). Laut Art. 20 Abs. 3 BauG kann die
Baubehörde allerdings aus erschliessungstechnischen Gründen Abgrabungen oder
Aufschüttungen bewilligen, welche die zulässigen Masse überschreiten, sofern sie
gut gestaltet sind und eine positive Beurteilung der Baugestaltungsberatung
vorliegt.
4.4.1. Die Baugestaltungsberatung hält zu den geplanten Terrainveränderungen
fest, dass die Integration der baulichen Eingriffe ins Gelände grundsätzlich –
angesichts des steilen Geländes – moderat sei und im Erdgeschoss mit dem
vorgezogenen Treppenvolumen geschickt gelöst sei. Nötige Stützmauern würden
gering ausfallen und die Gesamterscheinung nicht beeinträchtigen. Die Beurteilung
der Baugestaltungsberatung fällt somit positiv aus.
4.4.2. Die Beschwerdegegnerin hält in ihrem Entscheid fest, dass für den Zugang
von Fahrzeugen eine grössere Abgrabung als 1.5 m notwendig sei. Da das geplante
Einfamilienhaus aufgrund der geltenden Pflichtbaulinie einen Abstand von 3 m zur

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Strasse einhalten müsse. Die Abgrabung sei also aus erschliessungstechnischen
Gründen notwendig. Diese Begründung ist überzeugend.
Das
Gericht
sieht
keinen
Anlass
von
der
positiven
Beurteilung
der
Baugestaltungsberatung sowie jener der Beschwerdegegnerin abzuweichen. Somit
sind die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 20
Abs. 3 BauG als erfüllt zu betrachten. Die vom Beschwerdeführer gerügte
Abgrabung wurde zu Recht bewilligt. Die Beschwerde erweist sich demnach auch
in diesem Punkt als unbegründet.
5.1.
Abgesehen davon bemängelt der Beschwerdeführer, dass mit dem
Bauvorhaben die Baulinie mit einem von der Gemeinde zugesprochenen Revers
überschritten werde. Dazu führt er aus, dass ein Revers nur für eine bestimmte
Dauer erlaubt sei, was aber nicht auf die betonierte Hauseingangstreppe zutreffen
könne. Die Hauseingangstreppe könne problemlos im Gebäudegrundriss integriert
werden. Überdies ist er der Ansicht, dass die Hauseingangstreppe die gemäss
Art. 55 Abs. 3 KRG vorgegebenen 4.5 m, um welche vorspringende Gebäudeteile
bei Baulinien entlang von Verkehrsanlagen mindestens über dem Strassenniveau
zu liegen haben, nicht einhalte. Ohne eine Begründung und Notwendigkeit sei die
Anwendung von Art. 57 Abs. 1 KRG eine Umgehung der Gesetzgebung.
5.2.
Die Beschwerdegegnerin erwidert darauf, dass das Revers unbefristet gelte
und die Bauherrschaft sich verpflichtet habe, jederzeit auf (sachlich begründetes)
Verlangen der Gemeinde innert angemessener Frist den gesetzlichen Zustand
durch Beseitigung der Aussentreppe wiederherzustellen. Richtig sei zwar, dass
hierfür aufwendigere bauliche Änderungen notwendig wären. Dies ändere aber
nichts daran, dass die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme
gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG erfüllt seien.
5.3.
Der generelle Gestaltungsplan der Gemeinde Ilanz/Glion sowie der
Quartierplan K._____ vom 27. September 1996 sehen auf der Parzelle Z.1._____
eine Baulinie vor. Im Quartierplan wird die Baulinie als zwingend bezeichnet.
Baulinien gehen allen anderen öffentlichrechtlichen Abstandsvorschriften vor. Sie
bestimmen die Grenze, bis zu der ober- und unterirdisch gebaut werden darf.
(Art. 55 Abs. 1 KRG).
Das vorliegende Bauprojekt sieht die Erstellung des Einfamilienhauses direkt an der
Baulinie
vor,
die
Aussentreppe
überragt
die
Baulinie
jedoch.
Die
Beschwerdegegnerin kam zum Schluss, dass im vorliegenden Fall die
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 57 Abs. 1 KRG gegeben

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sind. Die Beschwerdegegnerin stimmt dem Beschwerdeführer zu, dass die
Aussentreppe die Werte für vorspringende Gebäudeteile nach Art. 55 Abs. 3 KRG
überschreitet. Daher könne die Aussentreppe nur mit einer Ausnahme im Sinne von
Art. 57 Abs. 1 bzw. Art. 82 Abs. 2 KRG analog bewilligt werden.
5.4.
Gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG kann die für die Bewilligung zuständige Behörde
ausser bei Gewässer- und Waldabstandslinien Ausnahmen von den Vorschriften
über Bau- und Niveaulinien gewähren, wenn keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer sich in
einem Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den
gesetzlichen Zustand herzustellen.
5.4.1. Die Grundeigentümer haben am 29. April 2024 eine Erklärung betreffend
Revers unterzeichnet (act. C.1.17). Dabei haben sie sich verpflichtet gemäss Art. 57
Abs. 1 und Art. 82 Abs. 2 KRG analog, (a) auf (sachlich begründetes) Verlangen
der Baubehörde innert angemessener Frist den gesetzlichen Zustand durch
Beseitigung besagter Bauten/Anlagen im Baulinienbereich auf eigene Kosten
wiederherzustellen beziehungsweise (b) auf den durch diese Bauten/Anlagen
geschaffenen (Mehr-)Wert im Enteignungsfall zu verzichten.
Die Grundeigentümer haben sich also in einem Revers verpflichtet, wie dies in
Art. 57 Abs. 1 KRG verlangt wird. Eine zeitliche Begrenzung des Revers, wie dies
der Beschwerdeführer fordert, sieht das Gesetz nicht vor. Bleibt zu ergänzen, dass
das Revers die Verpflichtung zum Rückbau darstellt, inwiefern eine zeitliche
Begrenzung der Rückbauverpflichtung in den Interessen des Beschwerdeführers
liegt, ist für das Gericht nicht erkennbar. Mit der Unterzeichnung der Erklärung
betreffend Revers ist jedenfalls eine der beiden Voraussetzungen für die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57 Abs. 1 KRG erfüllt.
5.4.2. Als zweite Voraussetzung dürfen der Ausnahmebewilligung keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Beschwerdegegnerin führt aus,
dass keine überwiegenden öffentlichen Interessen ersichtlich seien, die einer
Ausnahmebewilligung für die Aussentreppe entgegenstehen würden, solche
würden vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht. Darauf erwidert der
Beschwerdeführer, dass Ausnahmebewilligungen nur in ausserordentlichen
Verhältnissen oder unverhältnismässiger Härte erteilt werden können, wenn
dadurch keine Privatinteressen verletzt würden (Art. 82 Abs. 1 KRG). In diesem Fall
werde er in grober Weise benachteiligt und seine Parzelle erfahre durch die
Ausnahmebewilligungen einen massiven Wertverlust. Das Überbauen der Baulinie
sei ein unbegründeter Wunsch, der die Anforderungen einer Ausnahmebewilligung

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nicht erfülle. Vom 1. Stockwerk aufwärts beweise das Projekt, dass die Treppen
ohne Weiteres im Gebäudeinneren erstellt werden könnten.
Dem
Beschwerdeführer
ist
dahingehend
zuzustimmen,
dass
die
Ausnahmebewilligung auch keine privaten Interessen verletzen darf und nicht
lediglich öffentliche Interessen, wie dies die Beschwerdegegnerin darstellt. Die
Aussentreppe überschreitet die Baulinie auf einer Länge von 2.43 m um 1.18 m
über die ersten beiden Stockwerke (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) und zwar
an der Südfassade des Bauprojekts, Richtung Strasse. Das Haus des
Beschwerdeführers liegt in nordöstlicher Richtung zum geplanten Bauvorhaben.
Somit steht fest, dass die geplante Aussentreppe für die Liegenschaft des
Beschwerdeführers weder einen Schattenwurf noch eine Sperrung der Aussicht zur
Folge hat. Inwiefern die Parzelle des Beschwerdeführers durch die Aussentreppe,
welche die Baulinie überschreitet, einen massiven Wertverlust erleiden soll, ist nicht
ersichtlich. Für den Beschwerdeführer wird die Aussentreppe kaum einsehbar sein.
Somit sind keine Privatinteressen erkennbar, die gegen die Erteilung der
Ausnahmebewilligung sprechen würden.
Es werden keine öffentlichen Interessen geltend gemacht, die durch das
Überschreiten der Baulinie verletzt sein sollen. Weder die Beschwerdegegnerin
noch die Bauberatung erwähnen Interessen, die gegen die Ausnahmebewilligung
sprechen würden. Für das Gericht sind auch keine solchen ersichtlich. Demnach ist
vorliegend auch die zweite Voraussetzung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung
nach Art. 57 Abs. 1 KRG als erfüllt zu betrachten.
5.4.3. Da sich die Grundeigentümer in einem Revers verpflichtet haben, auf
Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand wiederherzustellen
und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen,
erweist sich die Erteilung der Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57 Abs. 1
KRG (Überschreitung der Baulinie) als gerechtfertigt und die Beschwerde ist auch
in diesem Punkt abzuweisen.
6.1.
Der Beschwerdeführer macht zudem geltend, dass die Grenzsteine
entgegen Art. 43 Abs. 2 KRV (BR 801.110) nicht fristgerecht freigelegt worden
seien. Die Freilegung sei erst nach Ablauf der Baueingabefrist erfolgt. Infolge eines
Verfahrensfehlers sei die Baueingabe und der Bau- und Einspracheentscheid
rechtsungültig und an die Gemeinde zurückzuweisen.
6.2.
Die Beschwerdegegnerin erklärt, dass die Grenzsteine während des
Baubewilligungsverfahrens
freigelegt
worden
seien.
Inwiefern
der

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Beschwerdeführer betreffend die Grenzsteinfreilegung einen konkreten Nachteil
erlitten habe bzw. welchen Einfluss dies auf die materielle Rechtmässigkeit der
vorliegenden Baubewilligung habe, sei nicht ersichtlich und werde vom
Beschwerdeführer nicht näher dargelegt.
6.3.
Der Beschwerdeführer fordert die Ungültigkeit (Nichtigkeit) der Verfügung
aufgrund eines Verfahrensfehlers. Wobei der vorgebrachte Verfahrensfehler darin
bestehe, dass die Grenzsteine erst während dem Baubewilligungsverfahren
freigelegt wurden und nicht wie von Art. 43 Abs. 2 KRV gefordert gleichzeitig mit der
Einreichung des Baugesuchs.
Die Nichtigkeit einer Verfügung stellt die Ausnahme dar und ist nur anzunehmen,
wenn ein besonders schwerwiegender Mangel vorliegt. In der Regel hat die
Fehlerhaftigkeit einer Verfügung lediglich deren Anfechtbarkeit zur Folge, wie dies
grundsätzlich für inhaltliche Mängel gilt (vgl. statt vieler PVG 2010 24). Bei der
verspäteten Freilegung der Grenzsteine kann offensichtlich nicht von einem derart
schwerwiegenden Mangel die Rede sein, dass dieser zur Nichtigkeit der Verfügung
führen würde. Zumal auch für das Gericht nicht ersichtlich ist, inwiefern die
verspätete Freilegung der Grenzsteine einen Nachteil für den Beschwerdeführer
dargestellt haben soll resp. welche seiner Rechte er deswegen nicht oder nicht wie
erforderlich ausüben konnte. Die materielle Rechtmässigkeit der Verfügung ist
dadurch auf jeden Fall nicht beeinträchtigt.
Da die Verfügung nicht nichtig ist, bleibt zu prüfen, ob sie aufgrund der verspäteten
Grenzsteinfreilegung anfechtbar ist. Da die Grenzsteine während der Dauer des
Baubewilligungsverfahrens freigelegt wurden, wurde dieser Mangel noch im
vorinstanzlichen Verfahren geheilt. Auch unter dem Gesichtspunkt der Heilung ist
entscheidend, dass dieser Verfahrensfehler keinen Einfluss auf die materielle
Rechtmässigkeit des Entscheids hat und dem Beschwerdeführer durch die
verspätete Freilegung der Grenzsteine vor allem kein Nachteil entstanden ist.
Folglich ist auch dieser Beschwerdepunkt abzuweisen.
7.1.
Im Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, dass ihm durch eine
unzulässige Gebäudehöhe die Aussicht unzulässig versperrt werde und seine
Liegenschaft dadurch einen massiven Wertverlust erfahre, der nicht geduldet
werden könne. Die Gemeindebehörden dürften nicht einem Bauherren
Ausnahmebewilligungen erteilen, die zu Nachteilen und zu Lasten der Nachbarn
resp. Nachbargrundstücke führten.

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7.2.
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass vorliegend die maximal
zulässige Gesamt- und Fassadenhöhe eingehalten sei. Das geplante Gebäude sei
an die Baulinie gesetzt und die übrigen Grenzabstände würden ebenfalls
eingehalten. Die genehmigte Ausnahme hinsichtlich der Unterschreitung der
Baulinie und der Abgrabungen betreffe lediglich die Aussentreppe, diese habe
jedoch keine Auswirkungen auf den beanstandeten Lichtentzug bzw. auf die
Sperrung der Aussicht. Gleiches gelte hinsichtlich der Abgrabungen. Das geplante
Bauvorhaben erfülle im Übrigen alle öffentlichrechtlichen Bauvorschriften, sodass
der durch das Gebäude verursachte Schattenwurf sowie die Einschränkung der
Aussicht von den Nachbarn zu tolerieren seien.
7.3.
Wie auch die Beschwerdegegnerin festhält, gilt in der Schweiz der Grundsatz
der Verdichtung (Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), es besteht kein Recht auf Aussicht.
Bauten, welche gemäss geltender Gesetzgebung bewilligungsfähig sind, sind von
den Nachbarn zu tolerieren.
Mit dem vorliegenden Bauprojekt werden die gesetzlich maximal zulässigen
Gesamt- und Fassadenhöhen eingehalten. Die Grenzabstände werden an drei
Seiten eingehalten, die vierte Seite kommt auf die Baulinie zu stehen, dort
überschreitet die Aussentreppe die Baulinie. Die Überschreitung der Baulinie wurde
mittels
einer
Ausnahmebewilligung
genehmigt,
bei
welcher
eine
Interessenabwägung stattgefunden hat. Dabei wurde festgestellt, dass weder
private noch öffentliche Interessen gegen die Überschreitung sprechen, wobei auch
die Interessen des Beschwerdeführers berücksichtigt wurden (vgl. E. 5). Zudem
wird bezüglich der Abgrabungen eine Ausnahme bewilligt. Da die Abgrabungen –
wie bereits festgehalten – keinen Einfluss auf die maximale Gesamt- und
Fassadenhöhe haben, kann dem Beschwerdeführer dadurch kein Nachteil
bezüglich Schattenwurf resp. Aussicht entstehen. Wie bereits mehrfach
festgehalten, werden die gesetzlich zulässigen Höhen (Gesamthöhe und
Fassadenhöhe) nicht überschritten. Infolgedessen kann dem Beschwerdeführer
aufgrund der Höhe des geplanten Bauprojekts kein Nachteil entstehen, der ihn zur
Beschwerde berechtigen würde. Die Beschwerde ist mithin auch unter diesem
Aspekt abzuweisen.
8.1.
Abschliessend fügt der Beschwerdeführer an, dass die Gemeindebehörden
allen in dieser Angelegenheit betroffenen Parteien gegenüber verpflichtet seien und
auch die Rechte aller schützen müsse, was hier offensichtlich nicht der Fall sei. Der
Grundgedanke des Baugesetzes müsse in Frage gestellt werden, wenn alle
Überschreitungen von der Gemeindeverwaltung mit Ausnahmebewilligungen
bewilligt werden.

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8.2.
Mit
der
vorliegenden
Baubewilligung
hat
die
Gemeinde
zwei
Ausnahmebewilligungen erteilt. Eine betrifft die Überschreitung der vorgegebenen
Abgrabungstiefe und die andere die Überschreitung der Baulinie. Für beide Fälle
sieht das Gesetz ausdrücklich vor, unter welchen Bedingungen die Baubehörde
resp. die für die Bewilligung zuständige Behörde Ausnahmen gestatten darf (Art. 20
Abs. 3 BauG und Art. 57 Abs. 1 KRG). Wie vorstehend geprüft wurde, hat die
Gemeinde in beiden Fällen rechtmässig eine Ausnahmebewilligung erteilt (vgl. E. 4
und 5). Der Grundgedanke des Baugesetzes wird daher keinesfalls in Frage
gestellt. Vielmehr wurde ein bewilligungsfähiges Projekt unter Auflagen genehmigt.
9.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Beschwerdeführer mit keinem
Beschwerdepunkt durchzudringen vermochte. Die Beschwerde ist daher
abzuweisen.
10.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittel- und Klageverfahren in der
Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Da der Beschwerdeführer
vollumfänglich unterlegen ist, sind ihm die Kosten aufzuerlegen. Die Kosten
bestehen aus der Staatsgebühr sowie den Kanzleiauslagen. Die Staatsgebühr wird
unter Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.00 festgesetzt.
10.2. Da die Beschwerdegegnerin in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat,
steht ihr keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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Es wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
–
einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
–
und den Kanzleiausgaben von
CHF
390.00
Total
CHF
3'390.00
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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