gr_gerichte · R 2015 90 · 2016-05-17 · de

Quartierplan | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 15 90
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar ad hoc
von Büren
URTEIL
vom 17. Mai 2016
in der Streitsache
A._____ und B._____,
C._____,
Erben D._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Hess, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, 
Beschwerdegegnerin 1
Hotel E._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Nievergelt, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Quartierplan "F._____ 2"
1.
Am 14. Juni 2005 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde 
X._____ eine Totalrevision der Ortsplanung. Ziele der Änderung der Orts-


- 2 -
planung waren hauptsächlich die Freihaltung der historischen Dorfansicht, 
die Überbauung des Quartiers F._____ mit grösseren Baukuben sowie 
die Gewährleistung des Erhalts und der Entwicklung des Hotels E._____. 
Um die historische Dorfansicht zu gewährleisten, wurden diverse Parzel-
len (Parzellen 250, 254, 262, 266, 277, 278, 288, 289 und 290) mit einer 
Freihaltezone überlagert, wodurch die bisherige Nutzung der Parzellen 
erhalten blieb, eine weitere Überbauung aber ausgeschlossen wurde. 
Zum Ausgleich der dadurch entstehenden Nachteile wurde eine Nut-
zungsverlegung aus den Gebieten G._____ (u.a. Parzellen 288 und 290) 
sowie H._____ (u.a. Parzelle 250) in das Gebiet F._____ 2 festgelegt. 
Das Gebiet F._____ 2 wurde ausserdem mit einer Quartierplanspflicht mit 
besonderer Zielsetzung belegt. Mit Beschluss vom 28. Februar 2006, mit-
geteilt am 1. März 2006, genehmigte die Regierung des Kantons 
Graubünden (nachfolgend Regierung) diese Ortsplanungsrevision. Am 
23. Dezember 2005 ersuchte die Hotel E._____ AG daraufhin den Ge-
meindevorstand der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeindevor-
stand) um Einleitung des Quartierplanverfahrens in F._____ 2. Der Ge-
meindevorstand leitete daraufhin die Quartierplanung in F._____ 2 ein 
(Parzellen 116T, 283, 284, 285, 286, 291 und 292 (inkl. der auf Parzelle 
284 der Gemeinde X._____ BGF-berechtigten Parzellen 266, 277, 278, 
288 [Erben D._____], 289 und 290 [C._____] in G._____ und Parzellen 
250 [A._____ und B._____], 254 und 262T in H._____). Der Einleitungs-
beschluss erwuchs in Rechtskraft.
2.
Nachdem eine kooperative Quartierplanung gescheitert war, nahm der 
Gemeindevorstand im Jahr 2013 die Arbeit am Quartierplan wieder auf. 
Im Hinblick auf eine allfällige Übernahme von Ausnützungziffern (AZ) 
durch die Gemeinde oder die Einbindung von Bruttogeschossfläche 
(BGF) in ein Neubauprojekt für einheimischen Wohnungsbau beauftragte 
der Gemeindevorstand am 14. Juni 2013 das Amt für Schätzungswesen, 
den Bodenwert ohne BGF und den Wert der BGF zu ermitteln. Danach 


- 3 -
sollten die Ansprüche der Nutzungsberechtigten im Planungsgebiet 
F._____ 2 basierend auf der Ortsplanungsrevision 2005/2006 abgegolten 
werden. 
3.
Am 29. November 2013 fand eine Informationsveranstaltung statt, an 
welcher die Quartierplanbeteiligten umfassend über den Stand der Arbei-
ten orientiert wurden und sich zum Entwurf des Quartierplans F._____ 2 
äussern konnten. Zudem wurden die Quartierplanbeteiligten am 29. Sep-
tember 2014 über die öffentliche Auflage orientiert. Die Auflage des Quar-
tierplans erfolgte vom 30. September bis zum 31. Oktober 2014. 
4.
Im Auflageverfahren ging von A._____ und B._____, C._____ und den 
Erben D._____ am 31. Oktober 2014 eine Einsprache mit zahlreichen 
Begehren ein. Beantragt wurde unter anderem, dass die Zurverfügung-
stellung von Miteigentumsanteilen auf der Parzelle 284 erneut zu überprü-
fen sei. Die realisierbare BGF sei zu 100 % abzugelten, und die öffentli-
che Interessenz für alle vier Verteilschlüssel sei auf 30 % anzuheben. Auf 
die Freihaltung von Parzellen 604 der Gemeinde und 605 der Hotel 
E._____ AG sei zu verzichten. Ausserdem sei eine zusätzliche Erschlies-
sung des Quartiers F._____ 2 über die Via I._____ herzustellen. 
5.
Nachdem erneute Einigungsversuche gescheitert waren, genehmigte der 
Gemeindevorstand den Quartierplan F._____ 2 am 2. September 2015, 
mitgeteilt am 4. September 2015. Unter anderem hiess er die Einsprache 
von A._____ und B._____, C._____ und den Erben D._____ teilweise gut 
und wies sie im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Begründend wurde 
ausgeführt, dass Art und Umfang der BGF-Zuweisungen, der Standort für 
die Realisierung der BGF-Ansprüche und die Qualität des zuzuweisenden 
Baulands in der Ortsplanungsrevision 2005/2006 rechtskräftig geregelt 
worden sei, womit im Rahmen des Quartierplansverfahrens keine Mög-
lichkeit bestehe, auf diese endgültige Regelung zurückzukommen. Die 


- 4 -
Gemeinde habe nur den Nutzungsberechtigten die zur Realisierung ihrer 
BGF erforderliche Landfläche auf der Parzelle 598 der Gemeinde (bisher 
Teil von Parzelle 284) zuzuweisen. Aufgrund der besonderen Zielsetzun-
gen in der Grundordnung für das Quartier F._____ 2 sowie der durch-
wegs geringen BGF-Anteile sei auch klar, dass die Gemeinde nicht acht 
verschiedene Parzellen und/oder Baufelder ausscheiden könne, sondern 
dies auf einer einzigen Miteigentumsparzelle mit einem einzigen Baufeld 
tun müsse. Die Zufahrt zum Quartier F._____ 2 über die Via I._____ ste-
he bereits heute zur Verfügung. Diese sei im Generellen Erschliessungs-
plan (GEP) denn auch als bestehende Sammelstrasse bezeichnet. Eine 
Änderung oder Ergänzung des Quartierplans im Sinne der Einsprechen-
den dränge sich nicht auf.
6.
Gegen diesen Einspracheentscheid vom 2. September 2015 erhoben 
A._____ und B._____, C._____ und die Erben D._____ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) am 7. Oktober 2015 Beschwerde beim Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden mit folgendem Rechtsbegehren:
1. 
Ziff. 1.3 des Einspracheentscheides sei insoweit aufzuheben, als 
dass die folgenden Anträge im Einspracheverfahren abgewiesen 
worden seien:
1.1
Der Grundsatz von Art. 69 Abs. 2 KRG, wonach die Neuzuteilung 
unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile zu erfolgen habe, 
sei umzusetzen, indem die QPV und der Verteilschlüssel für die 
Planungs- und Erschliessungskosten zu überarbeiten seien. 
Konkret sei die Gemeinde X._____ zu verpflichten, den Einspre-
chern 20 % der bisherigen zur Verfügung stehenden BGF im Alt-
bestand finanziell zu entschädigen, und zwar aufgrund des Gut-
achtens des Amtes für Schätzungswesen vom 25. Juli 2013, also 
für die Partei A._____ und B._____ Fr. 13'000, für die Partei 
C._____ Fr. 41'000 und für die Partei Erben D._____ Fr. 45'000.


- 5 -
1.2 
Im Rahmen der Quartierplanung sei eine zusätzliche Erschlies-
sung für Personenfahrzeuge über die Via I._____ zu planen und 
zu realisieren.
2. 
Eventualiter sei die Angelegenheit der Gemeinde zur Neubeurtei-
lung zurückzuweisen.
Begründend führten die Beschwerdeführer aus, dass die einzelnen Frei-
halteflächen auf den jeweiligen Parzellen um 40 % auf 60 % der vorhan-
denen BGF reduziert wurden. Die betreffenden Restflächen betrügen 39 
m² (A._____ und B._____), 124 m² (C._____) und 136 m² (Erben 
D._____). Diese 
würden 
zusammen 
mit 
den 
anderen 
Curtins-
Eigentümern gesamthaft auf die neu zu schaffende Parzelle 284T (An-
merkung: neu 603) in F._____ mit total 828 m² BGF verlegt. Dazu kämen 
120 m² BGF von K._____ (Parzelle 116T). Total solle die neu geschaf-
fene Parzelle 948 m² BGF aufweisen. Es sei höchstens eine Reduktion 
der BGF von 20 % angemessen, auch deshalb, da die Beschwerdeführer 
auf der neu zu bildenden Parzelle qualitativ schlechteres Land erhalten 
würden. Ebenso habe die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerde-
gegnerin 1) sowie die Hotel E._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegne-
rin 2) keinerlei Abzug hinnehmen müssen. Ausserdem stelle eine Mitei-
gentumsparzelle einen enormen Nachteil dar, da die vorliegend geplante 
Gemeinschaft faktisch nicht handlungsfähig sei. Zusätzlich sei die Via 
I._____ in die Quartierplanung einzubeziehen, da sich diese in einem ab-
solut ungenügenden Zustand befände, und das Verkehrskonzept der 
zukünftig zu erwartenden Mehrbelastung nicht Rechnung trage.
7.
Am 2. November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin 2 die Abwei-
sung der Beschwerde. Entgegen den Behauptungen der Beschwerdefüh-
rer sei durch die Revision der Grundordnung die ihr zustehende BGF von 
2420.20 m2 um 21.20 % auf 1917 m2 entschädigungslos reduziert wor-
den. Ausserdem habe die Umzonung von der Kernzone in die Hotelzone 


- 6 -
zu einer substantiellen Wertverminderung geführt. Bezüglich der Via 
I._____ sei darauf hinzuweisen, dass im GEP zur Erschliessung die Via 
I._____ sowie die Dorfdurchfahrt vorgesehen sei, womit der Verkehr auf-
geteilt werde. Würde die Via I._____ durch einen Ausbau gefördert, wür-
de dies zu einer inakzeptablen Mehrbelastung entlang dem Grundstück 
292 führen.
8.
Am 25. November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die Ab-
weisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Zum Zweck der 
Freihaltung der historischen Dorfansicht sei in der Ortsplanungsrevision 
2005/2006 beschlossen worden, einige Parzellen teilweise mit einer Frei-
haltezone zu überlagern und die dadurch entstehenden Wertverminde-
rungen durch Zuweisung einer entsprechenden Bodenfläche durch die 
Gemeinde zu kompensieren. Diese Nutzungsverlegung habe somit die 
Grundlage nicht in der angefochtenen Quartierplanung, sondern basiere 
auf der Ortsplanungsrevision 2005/2006. Die Quartierplanung habe nur 
die Nutzungsverlegungen zu vollziehen. Die Modalitäten der Nutzungs-
verlegungen seien den Grundeigentümern bekannt gewesen. Der Ge-
meindevorstand habe am 22. April 2005 die Landeigentümer mittels Nut-
zungskonzept und dem Bericht des Ortsplaners vom 20. April 2005 infor-
miert. Die Gemeinde sei zu Recht davon ausgegangen, dass die histori-
schen Gebäude in H._____ und G._____ durch die Freihaltung des Um-
schwungs erheblich aufgewertet worden seien, womit ein BGF-Abzug von 
40 % gerechtfertigt gewesen sei. In der Ortsplanungsrevision 2005/2006 
hätten keine Unklarheiten über die Nutzungsverlegungen bestanden. Der 
strittige Vor- und Nachteilsausgleich sei bereits auf Stufe Grundordnung 
im Jahr 2005/2006 vorgenommen worden und sei längst in Rechtskraft 
erwachsen. Aus der Botschaft der Gemeindeversammlung vom 15. Juni 
2005 ergebe sich klar, dass gemäss Gemeindevorstand die Nutzungsbe-
schränkungen der beschwerdeführerischen Parzellen durch die in der 
Grundordnung neu festgelegten und nach F._____ transferierten Nut-


- 7 -
zungsansprüche von 39 m² BGF (A._____ und B._____), 136 m² BGF 
(Erben D._____) und 124 m² BGF (C._____) abgegolten seien. Neben 
diesen im Generellen Gestaltungsplan (GGP) festgelegten BGF-
Ansprüchen hätten die betroffenen Grundeigentümer zudem Anspruch 
auf eine Landfläche zur Realisierung der baulichen Nutzung gehabt, wel-
che ihnen gemäss Art. 58 Abs. 2 BG im Rahmen der Quartierplanung zu-
gewiesen werden sollte, was bereits geschehen sei. Die Beschwerdefüh-
rer hätten die Beschlüsse der Gemeindeversammlung vom 14. Juni 2005 
anfechten müssen, wenn sie den für die Nutzungsbeschränkungen fest-
gelegten Ausgleich als unangemessen erachtet hätten. Bezüglich der Via 
I._____ sei darauf hinzuweisen, dass es sich um eine Sammelstrasse 
handle und es sachfremd gewesen wäre, diese in den Quartierplan auf-
zunehmen. 
9.
Mit Replik vom 14. Januar 2016 hielten die Beschwerdeführer an ihren 
Anträgen fest. Zusätzlich führten sie aus, dass die Reduktion der BGF der 
Beschwerdegegnerin 2 um 21 % der von ihnen verlangten Reduktion von 
20 % entspreche. Zudem müsse die Beschwerdegegnerin 2 keinen 
Transfer mit Ausnützung an einem Ort mit einer unflexiblen Miteigentums-
lösung akzeptieren, und das zugewiesene Land sei auch qualitativ hoch-
stehender. Es sei weiter darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegne-
rin 2 bereits ein Gesuch um Umzonung zurück in die Dorfkernzone ge-
stellt habe, welches gutgeheissen worden sei, woraufhin das Umzo-
nungsverfahren in die Wege geleitet worden sei. Ein entsprechender Ver-
lust sei somit bereits neutralisiert. Bezüglich der Nutzungsverlegung sei 
anzumerken, dass das Nutzungskonzept kein amtliches Dokument dar-
stelle. Erst im Quartierplanverfahren seien die Details festgelegt worden, 
das Konzept sei als irrelevant zu betrachten. In der Botschaft zur Ortspla-
nungsrevision 2005/2006 sei vom Abzug von 40 % keine Rede, dieser er-
scheine erstmals im Rahmen des Quartierplanverfahrens. Die Frage des 
Ausgleichs sei ausdrücklich auf die Quartierplanung verschoben worden. 


- 8 -
Weder das Protokoll der Gemeindeversammlung noch der Genehmi-
gungsbeschluss der Regierung vom 28. Februar 2006 enthalte einen 
Hinweis auf den Abzug von 40 %. In Bezug auf die Via I._____ anerkenne 
die Beschwerdeführerin 1, dass Verbesserungen notwendig seien. Eine 
Verbesserung sei zu planen und durchzuführen.
10.
Mit Duplik vom 1. Februar 2016 hielt die Beschwerdeführerin 2 an ihren 
Anträgen fest. Zusätzlich führte sie aus, dass die Rückumzonung bean-
tragt sei, die Beurteilung durch die Gemeindeversammlung aber noch 
ausstehe, womit die erneute Umzonung vorliegend irrelevant sei.
11.
Mit Duplik vom 18. Februar 2016 hielt auch die Beschwerdeführerin 1 an 
ihren Anträgen fest. Zusätzlich wies sie darauf hin, dass an der Orientie-
rungsversammlung vom 22. April 2005 sowie in der öffentlichen Auflage 
auf die Reduktion von 40 % hingewiesen worden sei. Sämtliche An-
sprüche betreffend Vorteils- und Nachteilsausgleich seien bereits abge-
golten. Der Gemeindevorstand habe in der Botschaft der Gemeindever-
sammlung vom 15. Juni 2005 klar festgehalten, dass Eigentümer für die 
ihnen auferlegten Nutzungsbeschränkungen mit dem vorgeschlagenen 
Transfer von insgesamt 831 m2 BGF entschädigt würden. Art. 12 Abs. 3 
BG habe dabei gemäss Ortsplanungsrevision 2005/2006 für die Folge-
planung für das Quartier nur die Zuweisung der zur Realisierung der Nut-
zungsverlegung erforderlichen Landflächen an die Nutzungsberechtigten 
vorgesehen. 
Ein 
nachträglich 
durchzuführender 
Vorteils-
/Nachteilsausgleich sei zu keinem Zeitpunkt vorgesehen gewesen. Eben-
so könne die Situation der Beschwerdeführer nicht mit derjenigen der Be-
schwerdegegnerin 2 verglichen werden. Die beantragte erneute Umzo-
nung habe vorliegend keine Relevanz, da noch vollkommen offen sei, ob 
diese überhaupt beschlossen und genehmigt werde. Ausserdem sei dar-
auf hinzuweisen, dass Massnahmen für ein Verkehrskonzept im Bereich 
der Via I._____ dem Souverän vorzulegen und nicht im Quartierplanver-


- 9 -
fahren zu beschliessen seien, da es sich bei der Via I._____ um eine 
Sammelstrasse handle. 
12.
Mit Stellungnahme vom 9. März 2016 ergänzten die Beschwerdeführer, 
dass in der Botschaft zur Gemeindeversammlung vom 15. Juni 2005 kein 
Hinweis vorhanden war, dass ein Vorteils- oder Nachteilsausgleich aus-
geschlossen sei. Die behauptete Aufwertung der Parzellen durch die 
Freihaltezone werde ebenfalls nirgends erwähnt. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
in der angefochtenen Verfügung sowie auf die im Recht liegenden Be-
weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen 
eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. 
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Im vorliegend angefochtenen Be-
schluss vom 2. September 2015, mitgeteilt am 4. September 2015, teilte 
die Beschwerdegegnerin 1 die auf diverse Einsprachen hin vorgenomme-
nen Änderungen des Quartierplans F._____ 2 mit und bestätigte im Übri-
gen den genannten Quartierplan in der Fassung gemäss der öffentlichen 
Auflage vom 30. September 2014. Die Einsprache der Beschwerdeführer 
vom 31. Oktober 2014 wurde dabei teilweise gutgeheissen und berück-
sichtigt, im Übrigen jedoch abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. 
Dieser Beschluss ist weder endgültig, noch kann er bei einer anderen In-
stanz angefochten werden. Folglich stellt der angefochtene Beschluss der 
Beschwerdegegnerin 1 ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfah-


- 10 -
ren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als 
Adressaten des angefochtenen Beschlusses sind die Beschwerdeführer 
berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
auf (Art. 50 VRG). Es stellt sich jedoch die Frage, ob auf die frist- und 
formgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten ist.
2. 
Die Beschwerdeführer beantragen unter anderem, dass der Einspra-
cheentscheid dahingegen abzuändern sei, dass im Rahmen der Quartier-
planung eine zusätzliche Erschliessung für Personenfahrzeuge über die 
Via I._____ zu planen und zu realisieren sei. Die Beschwerdegegnerin 1 
weist zu Recht darauf hin, dass ein Quartierplanverfahren allgemein nicht 
für die Erarbeitung eines Strassenprojekts geeignet ist. Davon abgesehen 
befindet sich die Via I._____ nicht im Quartierplanperimeter. Die Be-
schwerdeführer wurden mit Mitteilung vom 12. Januar 2006 durch den 
Gemeindevorstand über das Einleitungsverfahren bezüglich dem Quar-
tierplangebiet F._____ 2 informiert. Sie hätten also im Einleitungsverfah-
ren zum Quartierplan F._____ 2 einen entsprechenden Antrag betreffend 
der Ausweitung des Quartierplanperimeters auf die Via I._____ einbrin-
gen müssen bzw. bei Ablehnung dieses Vorbringens wäre es ihnen frei-
gestanden, den Einleitungsbeschluss bezüglich des Quartierplans 
F._____ 2 anzufechten. Der Einleitungsbeschluss ist in Rechtskraft er-
wachsen. Der Antrag der Beschwerdeführer, dass im Rahmen der Quar-
tierplanung eine zusätzliche Erschliessung für Personenfahrzeuge über 
die Via I._____ zu planen und zu realisieren sei, ist somit abzuweisen, so-
fern darauf überhaupt einzutreten ist. Damit erübrigt sich ein Augenschein 
auf der Via I._____.
3. a)
Die Beschwerdeführer beantragen zudem, die Ziffer 1.3 des angefochte-
nen Entscheides sei insoweit aufzuheben, als ihre Anträge im Einspra-
cheentscheid bezüglich Vor- und Nachteilsausgleich abgewiesen wurden. 
Die Quartierplanvorschriften F._____ 2 (QPV) und der Verteilschlüssel für 


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die Planungs- und Erschliessungskosten seien zu überarbeiten, konkret 
sei die Gemeinde X._____ zu verpflichten, den Beschwerdeführern 20 % 
der bisherig zur Verfügung stehenden BGF im Altbestand finanziell zu 
entschädigen. Vorgängig ist zu klären, ob der Vor- und Nachteilsausgleich 
und die damit verbundenen Nutzungsverlegungen auf dem vorliegend 
massgeblichen Genehmigungsentscheid vom 2. September 2015 oder - 
wie von der Beschwerdegegnerin 1 behauptet - direkt auf der Ortspla-
nungsrevision 2005/2006 basiert. 
b)
Ziele der Ortsplanungsrevision 2005/2006 waren gemäss Nutzungskon-
zept vom 20. April 2005 einerseits die Freihaltung der historischen Orts-
bildansichten M._____, G._____ und H._____, und andererseits die 
Überbauung und Nutzung der Gemeindeparzelle 248 in F._____ zu 
Wohnzwecken mit grösseren, gut eingeordneten Baukuben. Um die histo-
rische Ortsbildansicht zu gewährleisten, wurde vorgesehen, das Teilge-
biet G._____ sowie die Parzellen 250 und 254 in H._____ mit einer Frei-
haltezone zu überlagern. Als Entschädigung für diese Änderung sollte ein 
Nutzungstransport der diesbezüglichen BGF in das Gebiet F._____ erfol-
gen. Da die Grundeigentümer das mit der Freihaltezone belegte Land als 
Garten mit freier Aussicht behalten durften, wurde eine Reduktion der zu 
übertragenden AZ vorgesehen. Die Reduktion war damals gemäss Nut-
zungskonzept nötig, um die Aufwertung der jeweiligen Liegenschaften 
aufgrund der Unverbaubarkeit der Umgebung zu kompensieren. Die 
gemäss gültiger Grundordnung zulässige AZ von 0.5 im Gebiet G._____ 
und von 0.3 im Gebiet H._____ wurde um jeweils 40 % reduziert den ein-
zelnen Parzellen zugewiesen. Weiter wurde festgehalten, dass die zuge-
wiesene AZ anschliessend durch Festlegung in der Grundordnung auf die 
Parzelle 284 der Gemeinde verlegt werde. Im Plan zum Nutzungskonzept 
vom 20. April 2005 wurde dargestellt, wie die Nutzungstransfers ablaufen 
sollten und wie die zu transferierende Fläche zu berechnen war. Die be-
troffenen Flächen im Gebiet H._____ der Parzellen 250 (A._____ und 


- 12 -
B._____) und 254 ergaben damals gemäss dem Plan 765 m2, die BGF 
auf diesen Parzellen ergab 230 m2. Ebenso im Plan zum Nutzungskon-
zept eingetragen wurde die um 40 % dieser BGF reduzierte neue BGF 
von 138 m2. Beide Unterlagen wurden durch die Beschwerdegegnerin 1 
mit den betroffenen Grundeigentümern anlässlich einer Orientierungsver-
sammlung am 22. April 2005 besprochen, was auch in der Botschaft zur 
Gemeindeversammlung vom 14. Juni 2005 festgehalten wurde. Die Be-
schwerdeführer anerkennen in der Replik vom 14. Januar 2016 (S. 3), 
dass dieses Treffen inkl. der Besprechung der genannten Dokumente 
stattgefunden hat, behaupten jedoch, die genannten Unterlagen nicht ge-
kannt zu haben. Ob dies tatsächlich der Fall ist, kann offengelassen wer-
den. Die fragliche Reduktion der BGF um 40 % ist nämlich nicht nur im 
Nutzungskonzept vom 20. April 2005, sondern auch im von der Gemein-
deversammlung der Gemeinde X._____ am 14. Juni 2005 angenomme-
nen und von der Regierung am 28. Februar 2006 genehmigten GGP ent-
halten, welcher vom 12. Mai bis zum 31. Mai 2005 öffentlich aufgelegt 
wurde. Der Einfachheit halber wurde im GGP nur noch die um 40 % auf 
60 % reduzierte BGF für die betreffenden Parzellen eingetragen, nament-
lich für die Parzellen 250 und 254 gesamthaft 141 m2 (39 m2 und 102 m2). 
Diese Fläche weist gegenüber dem Plan Nutzungskonzept vom 20. April 
2005 einen Fehler von 3 m2 auf. Die betroffenen Flächen im Gebiet 
G._____ ergaben gemäss dem Plan Nutzungskonzept gesamthaft 1‘911 
m2, die BGF 956 m2, die reduzierte BGF wurde mit 574 m2 angegeben. Im 
GGP wurden analog zum Gebiet H._____ bereits die um 40 % auf 60 % 
reduzierten BGF von 575 m2 (61 m2 + 49 m2 + 78 m2 + 127 m2 + 136 m2 + 
124 m2) angegeben. Diese Fläche weist ebenfalls einen geringen Fehler 
von 1 m2 gegenüber dem Plan Nutzungskonzept vom 20. April 2005 auf. 
Die Regelung im GGP erfolgte somit sehr detailliert und mit unwesentli-
chen Abweichungen gegenüber dem Plan Nutzungskonzept. Nachdem 
die den einzelnen Stammparzellen zugeordneten und letztlich auf die Pa-
rzelle 603 zu transportierenden Flächen im GGP enthalten sind und be-


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reits die auf Parzelle 603 zu realisierende BGF darstellen, schadet es 
nicht, dass sonst in keinem amtlichen Dokument die Reduktion von 40 % 
erwähnt wird. Die Argumentation der Beschwerdeführer, die Reduktion 
um 40 % sei nirgends ersichtlich, ist deshalb unbehelflich. Die Reduktion 
wurde anlässlich der Ortsplanungsrevision 2005/2006 vorgenommen und 
war im GGP klar ersichtlich. Dasselbe trifft bezüglich den Parzellen 286, 
291 und 292 der Beschwerdegegnerin 2 zu. Auch bei diesen Parzellen 
wurden die Änderungen (Reduktion der BGF, Umzonung von Parzellen 
286 und 291 in die Hotelzone) anlässlich der Ortsplanungsrevision 
2005/2006 an der Gemeindeversammlung vom 14. Juni 2005 beschlos-
sen. Die fraglichen Änderungen sind in Rechtskraft erwachsen. Folglich 
erweisen sich die beschwerdeführerischen Rügen hinsichtlich der Reduk-
tion der BGF als unbegründet und sind abzuweisen, soweit darauf über-
haupt einzutreten sind.
4. a)
Es stellt sich folglich einzig die Frage, ob die Beschwerdeführer einen 
Anspruch auf eine weitergehende Entschädigung haben, als bereits durch 
den Transport der reduzierten BGF von ihren Stammparzellen auf die Pa-
rzelle 603 sowie die kostenlose Zurverfügungsstellung der Parzelle 603 
erfolgt ist. 
b)
Art. 35 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (nachfolgend BG) lautet 
auszugsweise wie folgt:
„1. 
In den im Generellen Gestaltungsplan festgelegten Bereichen mit 
zugewiesener Bruttogeschossfläche richtet sich die maximal zuläs-
sig Bruttogeschossfläche der betroffenen Parzellen nach den An-
ordnungen des Generellen Gestaltungsplans. 
2.
Für die einzelnen Bereiche gelten dabei folgende Änderungen: 
1.
Die in den Bereichen G._____ (Parzellen Nr. 266, 277, 278, 
288, 289 und 290) und H._____ (Parzellen Nr. 250, 254 und 
Teil 262) festgelegten Bruttogeschossflächen werden gemäss 


- 14 -
den Vorgaben des Generellen Gestaltungsplans in die Dorf-
zone L._____ verlegt. Die Zuweisung der zur Realisierung der 
baulichen Nutzung erforderlichen Landfläche erfolgt im Rah-
men der Quartierplanung F._____.“
In der Botschaft zur Gemeindeversammlung vom 14. Juli 2005 steht wie 
folgt:
„Mit diesem Nutzungstransport könnte der Eindruck entstehen, 
dass die Gebiete G._____ und F._____ erneut miteinander ver-
knüpft werden. Dies „Verknüpfung“ ist aber einzig und allein Mittel 
zum Zweck, um anstelle eines direkten finanziellen Realersatzes an 
die betroffenen Landeigentümer, eine Abgeltung in Form einer Ab-
tretung von Bruttogeschossfläche leisten zu können. Eine Entschä-
digung wird somit nicht direkt geleistet, sondern von einer Über-
bauung von F._____ abhängig gemacht.“
„Aus diesen Gründen schlagen wir Ihnen vor, die Parzelle 292 der 
Hotel E._____ AG und den Teilbereich der Parzelle 284 der Politi-
schen Gemeinde, der sich zurzeit in der Zone für öffentliche Bauten 
und Anlagen befindet, in die Dorfzone umzuzonen (wie Ihnen be-
reits anlässlich der ersten Versammlung zur Ortsplanung vorge-
schlagen) und mit einer Quartierplanpflicht mit besonderen Zielset-
zungen zu belegen. Mit der Quartierplanpflicht mit besonderer Ziel-
setzungen und der Teilumzonung der Parzelle 284 der politischen 
Gemeinde X._____ in die Dorfzone, wird Gewähr geboten, dass ei-
ne gute Gestaltung und insbesondere eine Mitsprache der Politi-
schen Gemeinde bei der Planung des Quartiers gegeben ist. Dem 
Hotel E._____ wird einerseits die Möglichkeit gegeben, mit einer 
Überbauung oder Veräusserung von Land, Mittel für eine Refinan-
zierung und Erweiterung des Hotels zu schaffen und andererseits 


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können mit der Umzonung der Parzelle 284 der Politischen Ge-
meinde von der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in die 
Dorfzone, die Entschädigungen in Bruttogeschossfläche für die 
Landeigentümer in G._____, M._____ und H._____ sichergestellt 
werden.“
Aus diesen Formulierungen geht klar hervor, dass die Beschwerdegegne-
rin 1 die Entschädigung nicht in Geld, sondern in BGF leisten wollte (mit 
Ausnahme bezüglich der Parzelle 248, welche kostenlos zwecks Über-
bauung zur Verfügung gestellt wurde) und durch die erwähnten Nutzungs-
transporte auch geleistet hat. Weitere Entschädigungen in BGF sind auf-
grund des GGP in Verbindung mit Art. 35 Abs. 2 BG nicht möglich. Der 
Beschwerdegegnerin 1 ist beizupflichten, dass der vorliegende Quartier-
plan den Nutzungsberechtigten einzig ein Grundstück aus dem Bodenbe-
sitz der Gemeinde zuzuweisen hatte, auf welchem die Realisierung ihrer 
BGF-Ansprüche aus den Nutzungstransfers gemäss Grundordnung er-
möglicht wurde. Sämtliche über diesen Punkt hinausgehende Fragen 
wurden bereits in der Ortsplanungsrevision 2005/2006 geregelt, welche 
unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist. Im Quartierplanverfahren 
wurde die zunächst der Parzelle 248 zustehende BGF auf die im Quar-
tierplanverfahren neu geschaffene Parzelle 603 konzentriert. Er handelt 
sich dabei nur noch um Vollzugshandlungen, namentlich um Eigentums-
zuweisungen (vgl. Art. 8-10 QPV). In Art. 9 Abs. 3 QPV wird zudem fest-
gehalten, dass mit dem Akt der Eigentumszuweisung auch sämtliche An-
sprüche aus den Nutzungsverlegungen gemäss Art. 35 Abs. 2 Ziff. 1 BG 
abgegolten seien, was weiter bestätigt, dass, abgesehen von der Eigen-
tumszuweisung, sämtliche Punkte bereits abschliessend in der Ortspla-
nungsrevision 2005/2006 geregelt wurden. Demnach ist klar, dass die 
Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine weitergehende Entschädi-
gung haben, als bereits durch den Transport der reduzierten BGF von ih-


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ren Stammparzellen auf die Parzelle 603 sowie die kostenfreie Zurverfü-
gungsstellung der Parzelle 603 erfolgt ist.
5.
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich der 
angefochtene Einspracheentscheid vom 2. September 2015 als rechtens, 
was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der 
dagegen erhobenen Beschwerde führt, soweit auf sie einzutreten ist.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG solidarisch den Beschwerdeführern aufzuerlegen. 
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden 
sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird 
dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädi-
gung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-
gen. Dies hat vorliegend zur Folge, dass die Beschwerdeführer der Be-
schwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung zu bezahlen haben. Dabei 
kann die am 2. März 2016 vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 
2 eingereichte Honorarnote von gesamthaft Fr. 764.80 (2.45 h x Fr. 250.-- 
[= Fr. 687.50], zuzüglich Barauslagen [Fr. 20.65] sowie 8 % MWST von 
Fr. 708.15 [= Fr. 56.65]) übernommen werden. Die Beschwerdeführer ha-
ben die Beschwerdegegnerin 2 somit unter solidarischer Haftung zu je ei-
nen Drittel aussergerichtlich mit Fr. 764.80 (inkl. MWST) zu entschädigen. 
Der Beschwerdegegnerin 1 steht demgegenüber keine Parteientschädi-
gung zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt.
Demnach erkennt das Gericht:
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend


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- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
662.--
zusammen
Fr.
3'662.--
gehen unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel zulasten von A._____ 
und B._____, C._____ und den Erben D._____. Die entsprechenden Kos-
tenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
A._____ und B._____, C._____, und die Erben D._____ haben der Hotel 
E._____ AG unter solidarischer Haftung zu je einen Drittel eine Parteien-
tschädigung von Fr. 764.80 (inkl. MWST) zu bezahlen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 24. Februar 
2017 gutgeheissen (1C_375/2016).