gr_gerichte · U 2008 22 · 2008-05-09 · de
Personalrecht

amtliche Schätzung | amtliche Bewertung

U 08 22
3. Kammer
URTEIL
vom 9. Mai 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend amtliche Schätzung
1.
Die politische Gemeinde … ist Eigentümerin der Liegenschaft “…“, Plan-
Parzelle 15-783, in der Gemeinde … mit einer Grundstücksfläche von 45'269
m², an welcher der … AG ein selbständiges und dauerndes Baurecht,
Baurechtsblatt 1335, bis am 31. Dezember 2050 eingeräumt wurde. Dieses
Baurechtsgrundstück wurde wiederum mit den selbständigen und dauernden
Unterbaurechten, Unterbaurechtsblätter 1336, 1337, 1338 und 1339, bis am
31. Dezember 2050 belastet.
2. a)
Im Rahmen der Totalrevision der Grundstücksschätzungen auf dem
Gemeindegebiet … wurde die erwähnte Liegenschaft am 3. August 2007
durch den Kantonalen Schätzungsbezirk 2, …, neu bewertet. Dagegen liess
die Baurechtsnehmerin am 5. September 2007 Beschwerde erheben,
woraufhin die angefochtene Schätzung infolge fehlerhafter Berechnung des
Ertrags- und Verkehrswertes widerrufen wurde. Mit Schätzungseröffnung vom
3. Oktober 2007 wurde der Mietwert des betreffenden Grundstücks bei Fr.
42'324.-- belassen, der Ertragswert auf Fr. 503'900.-- und der Verkehrswert
auf Fr. 390'600.-- festgesetzt.
b)
Dagegen liess die … AG am 5. November 2007 erneut Beschwerde beim Amt
für Schätzungswesen Graubünden erheben mit dem Begehren, die
Verfügung aufzuheben. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, die
auf den Standplätzen erstellten Baracken würden Mobilheime darstellen.
Demzufolge seien sie als Fahrnisbauten im Sinne von Art. 677 ZGB zu
betrachten und die Mieter der Standplätze seien auch die Eigentümer der

Baracken. Zudem fehle es an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen
Grundlage für die Schätzung des Baurechts. Es sei im Sinne des Gesetzes
noch gar nicht ausgeübt worden und habe mithin keinen Wert. Die Mieterträge
aus den Standplätzen stünden nicht im Zusammenhang mit dem Baurecht,
sondern würden sich auf eine vertragliche Grundlage abstützen. Ausserdem
sei seit Bestehen des Campingplatzes noch nie eine Schätzung
vorgenommen worden.
3.
Mit Beschwerdeentscheid vom 29. Januar 2008 wurde die Beschwerde
abgewiesen. Zur Begründung wurde hauptsächlich dargetan, bei der
betreffenden Liegenschaft (Baurechtsgrundstück 1335) handle es sich um ein
selbständiges und dauerndes Baurecht und somit um ein Grundstück im
Sinne von Art. 655 ZGB, weshalb es der Schätzungspflicht unterliege. Es
stehe ausser Frage, dass die Campingbaracken Fahrnisbauten darstellen
würden und deshalb von der Schätzungskommission nicht zu bewerten seien.
Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR
850.110) zeige klar auf, dass sowohl die Erträge aus der Vermietung der
Standplätze für Fahrnisbauten als auch diejenigen aus den Baurechtszinsen
für die Unterbaurechte bei der Schätzung zu berücksichtigen seien. Folglich
seien die von der Beschwerdeführerin nicht bestrittenen Erträge aus der
Landvermietung und den Unterbaurechten eindeutig schätzungsrelevant.
4. a)
Hiergegen liess die … AG am 3. März 2008 frist- und formgerecht Beschwerde
beim Verwaltungsgericht erheben und beantragte die Aufhebung des
Beschwerdeentscheides. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die
auf den gemieteten Standplätzen erstellten Baracken würden als Mobilheime
bezeichnet. Somit handle es sich um Fahrnisbauten gemäss Art. 677 ZGB,
welche im Eigentum des jeweiligen Mieters des Standplatzes stünden; dies
werde
vom
Amt
für
Schätzungswesen
Graubünden
anerkannt.
Schätzungsobjekt könne nur ein Grundstück im Sinne von Art. 655 ZGB sein,
wozu selbstverständlich auch die Baurechte gehören würden. Vorliegend
handle es sich jedoch nicht um dauernd mit dem Grundstück verbundene
Bauten im Sinne von Art. 675 ZGB, sondern um Fahrnisbauten. Es fehle
mithin an der zwingend notwendigen sachenrechtlichen Grundlage für die

Schätzung des Baurechts, denn dieses werde gar noch nicht ausgeübt und
habe somit keinen Wert. Gegenstand der amtlichen Schätzung sei nach Art.
1 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100)
die Bewertung von Grundstücken und der damit verbundenen (dinglichen)
Nutzungsrechte; nicht dazu würden die bloss obligatorischen Rechte gehören.
Die Mieterträge aus der Vermietung der Standplätze würden jedoch auf rein
schuldrechtlicher Grundlage basieren. Zudem könnten bei der Schätzung des
Baurechts diese Mieterträge, welche in keinem Zusammenhang mit dem
Baurecht stünden, nicht berücksichtigt werden, da keine Mieterträge im Sinne
von Art. 19 Abs. 1 SchV generiert würden. Weiter hätten auch die
Unterbaurechte 1336-1339 mit dem vorliegenden Verfahren nichts zu tun.
Wenn davon ausgegangen werde, dass auch Campingplätze der Schätzung
unterliegen, so müsse beachtet werden, dass nur die fest mit dem Grundstück
verbundenen Bauten bzw. Bauwerke in die Schätzung einbezogen werden
könnten. Vorliegend handle es sich jedoch erwiesenermassen um
Fahrnisbauten. Schliesslich sei der Umstand, dass während 25 Jahren keine
Schätzung vorgenommen worden sei, nicht bedeutungslos, sondern
entspreche der rechtmässigen Praxis. Es handle sich daher um eine ohne
zureichenden
Anlass
vorgenommene
und
damit
rechtswidrige
Praxisänderung.
b)
In ihrer Vernehmlassung vom 4. April 2008 beantragte die Vorinstanz die
Abweisung der Beschwerde und begründete dies mit den bereits
vorgebrachten Überlegungen. Daneben führte sie aus, die Fahrnisbauten
hätten nicht Gegenstand der Bewertung gebildet. Die Beschwerdeführerin
stelle zu Recht fest, dass in der Schätzungseröffnung vom 3. Oktober 2007
unter Objekt fälschlicherweise der Vermerk “Erträge Nutzniessung FH“ stehe.
Materiell habe dieser Hinweis jedoch keine Bedeutung, da er lediglich zur
Klärung der komplizierten Sachlage dienen sollte. Zudem sei die
Unterscheidung zwischen dinglichen und obligatorischen Rechten vorliegend
nicht relevant. Es treffe zwar zu, dass die Mietverträge obligatorischer Natur
seien. Wesentlich sei jedoch, dass die Beschwerdeführerin durch die
Vermietung der Standplätze Mieterträgnisse generiere. Abgesehen davon
treffe auch Art. 1 Abs. 2 SchG diese Unterscheidung nicht. Fälschlicherweise

seien
bei
den
vorangegangenen
Totalrevisionen
der
Grundstücksschätzungen auf dem Gemeindegebiet … die fraglichen
Fahrnisbauten einzeln bewertet worden. Dies sei im Zusammenhang mit der
letzten Revision korrigiert worden. Demzufolge handle es sich um eine den
gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung der Sachlage und
nicht um eine Praxisänderung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt
im
vorliegenden
Beschwerdeverfahren
bildet
der
Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden (ASW)
vom 29. Januar 2008 bzw. die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 3.
Oktober 2007. Nachfolgend gilt es zu prüfen, ob die amtliche Schätzung des
fraglichen Grundstücks korrekt durchgeführt worden ist. Zur Diskussion steht
hier einzig die Schätzung des der Beschwerdeführerin zustehenden und im
Grundbuch
eingetragenen
selbständigen
und
dauernden
Baurechts
(Baurechtsparzelle Nr. 1335) an der Liegenschaft “…“ (Plan-Parzelle 15-783),
die im Eigentum der Gemeinde … steht.
2. a)
Als amtliche Schätzungen gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 SchG die von den
Schätzungskommissionen auf Antrag oder von Amtes wegen ermittelten
Werte von Grundstücken sowie der damit verbundenen Nutzungsrechte und
Sachen. Nach Massgabe des Gesetzes werden u. a. die Grundstücke im
Sinne von Art. 655 ZGB geschätzt (Art. 2 lit. a SchG). Als Grundstücke können
grundsätzlich alle selbständigen und dauernden Nutzungsrechte in das
Grundbuch aufgenommen werden, welche ein Grundstück im Sinne von Art.
655 Abs. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 ZGB belasten (Hermann Laim in: Basler
Kommentar, Honsell, Vogt, Geiser (hrsg.), Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977
ZGB, 3. Auflage, Basel 2007, Art. 655 N 10). Ist ein selbständiges und
dauerndes Recht im Grundbuch eingetragen, so gilt es als Grundstück (Art.
655 Abs. 2 Ziff. 2 i.V.m. Art. 943 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Als solches kann es

Gegenstand des Rechtsverkehrs sein (Laim, BSK ZGB II, a.a.O., Art. 655 N
11). Demzufolge kann auch ein Baurecht (Art. 675, 779, 779a ff. ZGB) als
Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn es die
entsprechenden Voraussetzungen erfüllt (vgl. zum Ganzen auch die Botschaft
der Regierung an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006, Heft Nr. 5/2006–2007,
6. Erlass eines Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Seite 353).
b)
Im vorliegenden Fall steht die amtliche Schätzung der Baurechtsparzelle Nr.
1335 zur Diskussion. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch
eingetragenes, selbständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von 75
Jahren bis 31. Dezember 2050 zulasten der Grundstücke Nr. 781 und 783,
Plan Nr. 15, in der Gemeinde ... Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind,
steht fest, dass es sich beim erwähnten Baurecht um ein Grundstück im Sinne
von Art. 655 ZGB handelt, welches als solches der amtlichen Schätzung
untersteht.
3.
Bei einer amtlichen Schätzung hat die zuständige Schätzungskommission auf
Antrag oder von Amtes wegen die Werte von Grundstücken sowie der damit
verbundenen Nutzungsrechte und Sachen zu ermitteln (Art. 1 Abs. 2 SchG).
Hierbei wird im Gesetz keine Unterscheidung zwischen dinglichen und
obligatorischen Nutzungsrechten getroffen. Sowohl der Ertrags- als auch der
Verkehrswert des betreffenden Grundstücks (Baurechtsparzelle Nr. 1335)
stehen in einem gewissen Zusammenhang mit den Mieterträgen, welche die
Beschwerdeführerin aus den entsprechenden (obligatorischen) Mietverträgen
erwirtschaften kann. Wesentlich ist demnach einzig, dass aus der Vermietung
von Standplätzen für Fahrnisbauten Mieterträgnisse generiert werden.
Analoges gilt auch für die Erträge aus den Baurechtszinsen für die
Unterbaurechte. In der amtlichen Schätzung vom 3. Oktober 2007 sind die
Erträge aus den bestehenden Miet- und Pachtverträgen und den
Unterbaurechten in der Höhe von jährlich Fr. 42'324.-- berücksichtigt und
umgerechnet worden; dass die ermittelten Werte an sich nicht zutreffen, wird
von der Beschwerdeführerin nicht einmal behauptet. Sachlich stehen sie
zweifellos direkt mit dem Ertrags- und indirekt mit dem Verkehrswert des
betreffenden Grundstücks in Zusammenhang. Es steht zudem ausser Frage,

dass es sich bei den Campingbaracken um Fahrnisbauten handelt. Die Werte
dieser Mobilheime sind aber zu Recht in keiner Weise mitberücksichtigt
worden. In diesem Sinne ist auch der Vermerk in der Schätzungseröffnung
“Erträge Nutzniessung FH“ entsprechend zu korrigieren. Damit erweist sich
aber die Schätzung als korrekt.
4.
Die Beschwerdeführerin legt dar, dass während 25 Jahren keine Schätzung
vorgenommen worden sei. Die angefochtene Verfügung stelle demnach eine
ohne zureichenden Anlass vorgenommene und damit rechtswidrige
Praxisänderung dar. Die Vorinstanz hingegen führt aus, dass die betreffenden
Fahrnisbauten
bei
den
vorangegangenen
Totalrevisionen
der
Grundstücksschätzungen auf dem Gebiet der Gemeinde … fälschlicherweise
einzeln bewertet und eröffnet worden seien. Im Zusammenhang mit der
aktuellen Revision sei dies bemerkt und korrigiert worden. Demzufolge handle
es sich um eine den gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Bereinigung
der Sachlage und nicht um eine Praxisänderung.
Der Praxis von Verwaltungsbehörden und Gerichten kommt grosses Gewicht
zu. Das Gleichheitsprinzip und der Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen,
dass an einer Praxis in der Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer
Praxisänderung nicht entgegen, sofern diese auf sachlichen Gründen beruht
(Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage,
Zürich Basel Genf 2002, N 509). Vorliegend steht fest, dass die bisherige
Praxis der zuständigen Schätzungskommission nicht dem Gesetz entsprach
und somit falsch war. Auch die Beschwerdeführerin anerkennt, dass es sich
bei den Mobilheimen um Fahrnisbauten handelt, welche nicht als
Grundstücke im Sinne von Art. 1 Abs. 2 bzw. Art. 2 lit. a SchG i.V.m. Art. 655
ZGB betrachtet werden können. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass
die bisherige, offensichtlich falsche Praxis zu Gunsten der korrekten
Durchführung der amtlichen Schätzung aufgegeben worden ist.
5.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und sie ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten zulasten der
Beschwerdeführerin. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen

Entschädigung an den Kanton ist gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über
die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) abzusehen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'500.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
194.--
zusammen
Fr.
2'694.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.