gr_gerichte · R 2012 102 · 2013-11-05 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 102
5. Kammer 
URTEIL
vom 11. Dezember 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 11. April 2012 reichte … (Beschwerdegegnerin 2) beim Bauamt der 
Gemeinde … (Beschwerdegegnerin 1) ein Gesuch um Erstellung eines 
Zweifamilienhauses (Haus … B) auf Parzelle Nr. 1622 ein. Dagegen erhoben 
(Beschwerdeführer) am 9. Mai 2012 Einsprache beim Gemeindevorstand. 
Dieser wies mit Entscheid vom 12. Juni 2012, mitgeteilt am 27. Juli 2012, die 
Einsprache ab und erteilte gleichentags der Beschwerdegegnerin 2 die 
nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen. Unter anderem verfügte er, dass 
der Bau erst per 1. Januar 2016 zur Ausführung freigegeben werde. In ihrem 
Einspracheentscheid führte die Gemeinde an, dass die Einsprecher in 
Zusammenhang mit dem Tiefgaragenbau den Aushub einer Baugrube direkt an 
der Grundstücksgrenze beanstandet hätten und die Nachbarliegenschaften 
gefährdet sähen. In ihrer Baubewilligung habe die Gemeinde deshalb, die 
Bauherrschaft auf die Notwendigkeit einer Baugrubensicherung hingewiesen. 
Die privatrechtlichen Bewilligungen seien zudem bei den betroffenen 
Eigentümern vor Baubeginn einzuholen. Was die gerügte Ausschöpfung der 
Kontingente für Zweitwohnungen in der Gemeinde betreffe, stimme es zwar, 
dass diese für das Jahr 2012 als auch für das Jahr 2013 bereits ausgeschöpft 
seien. Gemäss Art. 10 Abs. 3 des Gesetzes über die Einschränkung des 
Zweitwohnungsbaus dürften jedoch Jahreskontingente bis 2016 freigegeben 
werden. Vorliegend könne deshalb ein Kontingent von 155.92 m2 aus dem Jahr 
2016 zugewiesen werden. Der Bau könne entsprechend per 1. Januar 2016 zur 
Ausführung gelangen. Auch nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 


könne die Gemeinde 2012 noch Baubewilligungen erteilen, auch solche, für die 
ein Kontingent zugewiesen werde. Die gegenteilige Meinung führte zu einer 
Ungleichbehandlung in den einzelnen Gemeinden, insbesondere zu einer 
Benachteiligung derjenigen Gemeinden, welche die Kontingentierung der 
Zweitwohnungen gesetzlich geregelt hätten. Wie alle Gebirgskantone stelle sich 
auch der Kanton Graubünden auf den Standpunkt, dass sich aus der 
Übergangsbestimmung 
zur 
Zweitwohnungsinitiative 
der 
zwingende 
Umkehrschluss ergebe, dass gestützt auf bisheriges Recht bis am 
31. Dezember 2012 noch Baubewilligungen erteilt werden könnten. Schliesslich 
treffe es nicht zu, dass das Bauprojekt nicht genügend Bezug auf die 
Umgebung nehme und die beabsichtigten Fassadenverglasungen ortsuntypisch 
seien. Die Verglasungen seien von einer Holzkonstruktion verdeckt, die 
durchaus ortstypischen Charakter habe. Das Bauprojekt füge sich gut in die 
Umgebung ein und entspreche damit ohne weiteres den „Ästhetikvorschriften“ 
des kantonalen Raumplanungsgesetzes sowie des kommunalen Baugesetzes.
2.
Gegen den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung vom 12. Juni 2012 
der Gemeinde … erhoben … am 14. September 2012 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Es sei der angefochtene 
Bauentscheid 
aufzuheben 
und 
die 
entsprechende 
Baubewilligung 
zu 
verweigern. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung und neuer Entscheidung an 
den Gemeindevorstand … zurückzuweisen. Der Beschwerde sei aufschiebende 
Wirkung zu erteilen und ein parallel dazu angehobenes Rechtsmittelverfahren 
betreffend ein weiteres auf derselben Bauparzelle geplantes Zweifamilienhaus 
(Haus … A) sei mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren zu vereinigen. Die 
gemeinsame Erledigung dränge sich angesichts der weitgehend identischen 
Begründung und des engen personellen sowie sachlichen Zusammenhangs 
aus prozessökonomischen Gründen auf. Der Aushub einer Baugrube direkt an 
der Grenze zur benachbarten Parzelle Nr. 519 gefährde die Bauten und 
Anlagen 
der 
Beschwerdeführer. 
Aufgrund 
des 
erheblichen 
Gefährdungspotentials der mindestens acht Meter tiefen Baugrube müssten die 
für die Sicherheit der benachbarten Parzelle notwendigen Vorkehren bereits im 


Rahmen des Baubewilligungsverfahrens getroffen bzw. von der Gemeinde 
angeordnet werden. Wenn der Gemeindevorstand sich mit der Feststellung 
begnüge, dass eine Baugrubensicherung mit grosser Wahrscheinlichkeit 
notwendig sei, komme er seiner Untersuchungspflicht nicht nach. Die 
Bauherrschaft hätte dazu angehalten werden müssen, das Baugesuch mit 
einem 
geologischen 
Bericht 
sowie 
einem 
Massnahmenkomplex 
zur 
Gewährleistung der gebotenen Sicherheit zu ergänzen. Um diese Lücke zu 
beheben, sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an den 
Gemeindevorstand zurückzuweisen. Ferner umfasse das angefochtene 
Bauprojekt (Haus … B) ausschliesslich Zweitwohnungen. Die einschlägigen 
gesetzlichen Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau liessen indessen 
keine entsprechenden Bauvorhaben mehr zu. Der Zweitwohnungsbau sei mit 
Inkrafttreten von Art. 75b (recte) der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV) in Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen 
nicht mehr möglich. Der neue Verfassungsartikel habe sofort Rechtswirkung 
erzeugt 
und 
besitze 
Sperrwirkung 
gegenüber 
widersprechendem 
untergeordnetem Recht. Entsprechend besitze die kommunalrechtliche 
Kontingentierungsregelung betreffend Zweitwohnungen seit dem 11. März 2012 
− als Folge der Annahme der sog. Zweitwohnungsinitiative durch Volk und 
Stände − keine Grundlage mehr. Das Baugesuch sei erst nach dem 11. März 
2012 eingereicht worden. Zudem stehe die erteilte Baubewilligung auch im 
Widerspruch 
zur 
zwischenzeitlich 
vom 
Bundesrat 
erlassenen 
Ausführungsgesetzgebung bzw. im Widerspruch zur Verordnung über 
Zweitwohnungen vom 22. August 2012. Es sei nicht möglich, Baubewilligungen 
für Projekte zu erteilen, welche frühestens ab 1. Januar 2016 verwirklicht 
werden dürften. Dies stelle eine unzulässige Bewilligung auf Vorrat dar. 
Schliesslich 
habe 
der 
Gemeindevorstand 
in 
seinem 
Entscheid 
nicht 
ausreichend begründet, weswegen sich das Bauvorhaben gut in die Umgebung 
einfüge. Er habe sich unter Hinweis auf seinen Ermessensspielraum damit 
begnügt, 
dem 
Bauvorhaben 
das 
Prädikat 
„gut“ 
zu 
attestieren. 
Der 
Gemeindevorstand stelle dadurch eine Behauptung auf, welche den 
Beschwerdeführern nicht aufzeige, von welchen massgeblichen Tatsachen und 


gestalterischen Überlegungen die Behörde sich bei ihrem Entscheid habe leiten 
lassen. 
Dies 
stelle 
eine 
Verletzung 
des 
rechtlichen 
Gehörs 
der 
Beschwerdeführer dar. Auf den gut einsehbaren Südfassaden weise das 
Bauvorhaben ortsuntypische, grossformatige und sich über zwei Geschosse 
erstreckende 
Fassadenverglasungen 
auf, 
die 
sich 
mit 
vorgehängten 
lamellenartigen Gestaltungselementen nicht kaschieren liessen, sondern 
vielmehr störend und fremdartig wirkten, insbesondere während den Winter- 
und Abendzeiten, wenn in den Häusern Licht brenne und diese laternenartig in 
Erscheinung träten. Das Bauvorhaben harmoniere mit seiner expressiven 
Architektursprache nicht mit der baulichen Umgebung und kollidiere mit 
demjenigen der Häuser auf der Nachbarparzelle Nr. 519 der Beschwerdeführer, 
bei welchen man grossen Wert auf eine ortstypische Architektursprache, 
Bauweise und Materialisierung gelegt habe.
3.
Mit vorsorglicher Verfügung vom 28. September 2012 entschied der 
Instruktionsrichter des Verwaltungsgerichts, die beiden Rechtsmittelverfahren 
R 12 102 und R 12 103 zusammenzulegen. Dem weiteren Begehren der 
Beschwerdeführer, der Beschwerde R 12 102 aufschiebende Wirkung zu 
erteilen, wurde nicht stattgegeben.
4.
Am 30. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde die Abweisung der 
Beschwerde. 
Der 
Gemeindevorstand 
habe 
im 
Einspracheentscheid 
festgehalten, es werde im Rahmen der Baubewilligung auf die Notwendigkeit 
einer Baugrubensicherung hingewiesen. In der Baubewilligung sei aufgeführt 
worden, dass eine Baugrubensicherung mit grosser Wahrscheinlichkeit 
notwendig werde und die privatrechtlichen Bewilligungen bei den betroffenen 
Eigentümern vor Baubeginn einzuholen seien. Ein geologischer Bericht und ein 
Massnahmenkomplex, wie dies nun neu verlangt werde, sei nicht erforderlich. 
Entgegen der Behauptungen der Beschwerdeführer liege keine Lücke im 
Bewilligungsverfahren vor. Würde das Gericht allerdings widererwarten zum 
gegenteiligen Schluss kommen, könnte allenfalls der behauptete Mangel durch 
einen Zusatz im Zusammenhang mit der Baufreigabe behoben werden, da die 


Baugrubensicherung vor der Baufreigabe nicht erforderlich sei. Was Art. 75b 
BV und dessen Übergangsbestimmung angehe, so sehe diese Regelung vor, 
dass erst die ab dem 1. Januar 2013 erteilten Baubewilligungen nichtig seien, 
was impliziere, dass vor dem 1. Januar 2013 noch Bewilligungen erteilt werden 
dürften. Zudem sei das kommunale Gesetz über die Einschränkung und 
Lenkung des Zweitwohnungsbaus und zur Förderung von Erstwohnungen und 
gewerbliche Nutzungen vom 3. Juni 2011 nach wie vor gültig. Es hätten für die 
Gemeinde keinerlei Gründe bestanden, das erwähnte kommunale Gesetz bei 
der Beurteilung der vorliegenden Bauprojekte nicht anzuwenden. Schliesslich 
habe sich der Gemeindevorstand mit den Rügen betreffend Gestaltung im 
angefochtenen Einspracheentscheid auseinandergesetzt. Art. 73 Abs. 1 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) ermögliche auch 
neue Formen in alten Strukturen im Sinne der Förderung einer guten 
Architektur, sofern dadurch eine gute Gesamtwirkung entstehe. Allerdings 
dürften die Anforderungen nicht allzu hoch angesetzt werden. Auch wenn das 
Bauvorhaben die Architektursprache der benachbarten Häuser auf Parzelle 
Nr. 519 (…-Häuser) nicht unmittelbar übernehme, erfülle es die gesetzlichen 
Anforderungen an die Gestaltung. Die Baumaterialien und die Gestaltung der 
Baute seien ortstypisch. Die Häuser in der Umgebung seien sehr verschieden, 
teilweise traditionell, teilweise sehr modern. Zum Beispiel stünden neben den 
…-Häusern sehr moderne Häuser mit grossen Fenstern. Auch auf anderen 
Parzellen seien moderne Bauten erstellt worden. Die Gestaltung des 
Bauprojekts erscheine architektonisch überzeugend und gebe eine gute 
Gesamtwirkung 
ab, 
weshalb 
die 
vorgebrachte 
Gestaltungskritik 
völlig 
unbegründet erfolge.
5.
Bereits am 21. September 2012 (Poststempel) nahm die Bauherrschaft 
Stellung. Formell wurde die Rechtzeitigkeit der Beschwerde angezweifelt. 
Materiell enthält die Rechtsschrift keine weiteren relevanten Aspekte, ausser 
zum Vorwurf der Verletzung der Ästhetikvorschriften. Dazu schrieb die 
Bauherrschaft, die Bauten nähmen, was Proportion, Fassadengliederung und 
Materialisierung anbelange, Elemente des traditionellen Baustils der … auf. 


Diese würden in eine zeitgemässe Architektur eingebunden, wozu auch die 
horizontale und vertikale halbtransparente Holzstruktur vor der Südverglasung 
gehöre. Die Verglasungen lägen 3.7 bzw. 2.9 Meter hinter der Holzstruktur. 
Deshalb werde perspektivenbedingt die Holzstruktur besonders augenfällig 
sein. Dies habe für die Gebäude und die Umgebung eine positive 
Gesamtwirkung. Die schlichte Form der Bauten unter Einbezug traditioneller 
Elemente sei ein wichtiger Bestandteil dieser Architektur. Das anschliessende 
Quartier könne wegen der uneinheitlichen Bauform und Materialität nicht für ein 
verschärftes Eingliederungsgebot herangezogen werden. Am 30. Oktober 2012 
erfolgte eine weitere Eingabe der Bauherrschaft, welche das widersprüchliche 
Verhalten des Beschwerdeführers in der Vergangenheit belegen sollte.
6.
Am 12. November 2012 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest. Es reiche zur Abwendung der angesprochenen Gefährdung der 
Nachbarliegenschaft durch die Baugrube nicht aus, dass bei der Baufreigabe 
ein entsprechender Zusatz statuiert werde. Dies widerspreche zum einen dem 
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Zum anderen werde dadurch die 
nachbarliche Rechtsstellung beeinträchtigt, da die Nachbarn über diesen 
Zusatz weder informiert noch dazu angehört würden und ihnen so auch durch 
den Gehörsgrundsatz gewährleistete Einspracherechte verwehrt würden. 
Bezüglich der Verletzung der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau 
stelle sich die Frage, ob die Übergangsbestimmung von Art. 197 Ziff. 9 (recte) 
Abs. 2 BV eine intertemporalrechtliche Regel darstelle oder nicht. Wenn dies 
der 
Fall 
wäre, 
käme 
sie 
grundsätzlich 
zur 
Anwendung 
und 
alle 
Bewilligungsverfahren, welche 2012 durchgeführt würden, wären nach 
bisherigem Recht zu beurteilen. Gehe man aber davon aus, es handle sich 
nicht um eine intertemporalrechtliche Regel, gelte nach allgemeinen 
verwaltungsrechtlichen Grundsätzen sofort das neue Recht. Eine Ausnahme 
gelte nur, wo das neue Recht erst während eines Rechtsmittelverfahrens 
erlassen werde. Die erwähnte Übergangsbestimmung äussere sich nur dazu, 
welche Rechtslage ab 1. Januar 2013 gelte, nicht aber, was 2012 gelte. Damit 
fehle eine intertemporalrechtliche Regelung. Der Umkehrschluss sei auch nicht 


zulässig. Damit bestimme sich das massgebliche Recht nach den allgemeinen 
verwaltungsrechtlichen Grundsätzen. Art. 75b BV gelte somit für alle 
Baugesuche, die nach dessen Annahme eingereicht seien. Auf jeden Fall sei 
die von der Gemeinde vertretene Auslegung stossend, wenn sie Bauvorhaben 
bewillige, welche aus Kontingentsgründen erst in einigen Jahren, zum Beispiel 
2016, zur Ausführung gelangten. Dies hätte zur Folge, dass Zweitwohnungen 
noch viele Jahre lang realisiert werden könnten, obwohl die dannzumal in Kraft 
stehende Ausführungsgesetzgebung solche Wohnungen verbiete. Schliesslich 
sage die Gemeinde nicht konkret, weswegen die bewilligten Neubauten trotz 
ihrem von der baulichen Umgebung deutlich abweichenden Erscheinungsbild 
eine gute Gesamtwirkung besässen. Die bauliche Umgebung werde von der 
Vorinstanz und auch in der Vernehmlassung derselben nicht detailliert 
beschrieben und sei auch in den Verfahrensakten nicht dokumentiert. Deshalb 
müsse ein Augenschein durchgeführt werden. Dieser Antrag stützte sich auf 
den Gehörsgrundsatz und den daraus fliessenden Beweisführungsanspruch der 
Beschwerdeführer, 
ergebe 
sich 
aber 
ohnehin 
auch 
aus 
dem 
Untersuchungsgrundsatz. 
7.
Am 21. November 2012 (Poststempel) duplizierte die Bauherrschaft und wies 
auf das widersprüchliche Verhalten der Beschwerdeführer hin. Ein Augenschein 
erübrige sich, zumal eine Diskussion mit den Beschwerdeführern über 
Stilfragen angesichts des Stiles der Formulierungen in ihrer Beschwerde nicht 
zielführend erscheine. Am 26. November 2012 verzichtete die Gemeinde auf 
die Einreichung einer Duplik, wobei sie auf ihre Ausführungen in der 
Vernehmlassung 
und 
auf 
die 
Praxis 
des 
Verwaltungsgerichtes 
in 
Zusammenhang mit Art. 75b BV verwies.
8.
Am 11. Dezember 2012 führte das Verwaltungsgericht von 10.55 Uhr bis 11.27 
Uhr einen Augenschein vor Ort durch. Dabei zugegen waren die Parteien der 
Verfahren R 12 102 und R 12 103, respektive deren Vertreter, einschliesslich 
Vertreter der Gemeinde. Das Gericht hörte die Parteien bezüglich strittiger 
Fragen tatsächlicher Natur an, begab sich an zwei verschiedene Standorte (Via 


… und Terrasse der beschwerdeführerischen Liegenschaft auf Parzelle 
Nr. 519), erstellte ein Wortprotokoll und machte verschiedene Fotografien. Zu 
den Akten gegeben wurden sodann ein mehrseitiges Wortprotokoll sowie acht 
relevante Fotografien des Geländes und der Umgebung.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein und weitere Ausführungen 
in den Rechtschriften sowie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, 
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt vorliegender Beschwerde bildet der Einspracheentscheid 
des Gemeindevorstandes vom 12. Juni 2012, mitgeteilt am 27. Juli 2012. 
Streitig und zu prüfen ist einzig, ob die Gemeinde zu Recht die rechtlichen 
Einwände der Beschwerdeführer betreffend die Baugrubensicherung, den 
Zweitwohnungsbau und die Ästhetikvorschriften verworfen und entsprechend 
zu Recht die Baubewilligung vom 12. Juni 2012 unter Auflagen erteilt hat. In 
ihrer Stellungnahme zur Beschwerde zweifelt die Bauherrschaft an der 
Rechtzeitigkeit der Beschwerde. Dies allerdings zu Unrecht. Der am 27. Juli 
2012 
mitgeteilte 
Einspracheentscheid 
wurde 
unter 
Beachtung 
der 
Gerichtsferien 
(Art. 39 
Abs. 1 
lit. b 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]) rechtzeitig, d.h. innerhalb der 30-
tägigen Beschwerdefrist (Art. 52 Abs. 1 VRG), beim Verwaltungsgericht am 
14. September 2012 angefochten. Weitere Ausführungen auch zu unbestritten 
gebliebenen Prozessvoraussetzungen der Beschwerde, insbesondere zur 
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer, erübrigen sich vorliegend. Auf 
die Beschwerde kann eingetreten werden.
2.
Vorab ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
am 11. Dezember 2012 einen von den Beschwerdeführern geforderten 
Augenschein durchgeführt und die Parteien bei dieser Gelegenheit angehört 


hat. Mitunter legt es die dabei gewonnenen Erkenntnisse seinem vorliegenden 
Urteil zugrunde.
3. a)
Die 
Beschwerdeführer 
bemängeln 
zunächst 
fehlende 
Angaben 
zur 
Baugrubensicherung, insbesondere zu den geologischen Verhältnissen vor Ort. 
Sie rügen in diesem Zusammenhang das Ungenügen der Auflagen der 
Gemeinde bzw. das Fehlen entsprechender Sicherungsmassnahmen in der 
Baubewilligung und weisen auf die Nähe der Baugrube zur nachbarlichen 
Parzelle sowie auf die starke Hanglage von Parzelle Nr. 1622 hin. Die 
Gemeinde 
möchte 
demgegenüber 
der 
Bauherrschaft 
entsprechende 
Abklärungen und allfällige Massnahmen erst auf Baubeginn hin vorschreiben. 
b)
Vorliegend ist der Gemeinde Recht zu geben, wenn diese für die 
Baugrubensicherung notwendige Abklärungen erst auf den tatsächlichen 
Baubeginn hin verlangt. Ein solches Vorgehen ist deshalb nicht zu 
beanstanden, da die Baugrubensicherung im Kern erst Sache der 
Detailplanung beim Vollzug eines Bauprojekts ist und nicht schon im 
Baubewilligungsverfahren abschliessend geregelt sein muss (vgl. das Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 03 25 vom 23. September 
2003 E. 3e). Es entspricht dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit und es ist 
sinnvoll und sachgerecht, zunächst abzuklären, ob die Überbaubarkeit im Sinne 
der Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt gegeben ist, bevor aufwendige 
Untersuchungen durchgeführt werden, indem beispielsweise ein geologisches 
Gutachten eingeholt wird. Entsprechend sieht auch das kommunale Baugesetz 
das Treffen von erforderlichen Massnahmen zum Schutz von Personen, 
Sachen und Umwelt erst für die Ausführung von Bauarbeiten vor (vgl. Art. 31 
Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde). Zudem können die Beschwerdeführer 
vor Baubeginn, der frühestens auf den 1. Januar 2016, respektive 
realistischerweise auf Frühling 2016 möglich ist, einerseits gestützt auf Art. 79 
Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, 
BR 801.100) bei der Gemeinde das Ergreifen von Sicherungsmassnahmen 
verlangen. Andererseits können sie gegen einen solchen künftigen Entscheid 


der Gemeinde – oder einen entsprechenden Nichtentscheid, der in ihre Rechte 
und Pflichten eingreift (vgl. Art. 49 Abs. 3 VRG) – Rechtsmittel ergreifen (vgl. 
dazu auch BGE 121 II 378 E. 6 betreffend Zulässigkeit und verfahrensrechtliche 
Ausgestaltung 
von 
nachlaufenden 
Bewilligungsverfahren 
und 
Detailprojektierungen). Nicht zuletzt wurde die Bauherrschaft auch mit Erlass 
der 
Baubewilligung 
verpflichtet, 
vor 
Baubeginn 
die 
diesbezüglichen 
privatrechtlichen Bewilligungen bei den betroffenen Eigentümern einzuholen. 
Demnach werden die Mitwirkungsrechte der Beschwerdeführer vorliegend nicht 
beschnitten. Ihre diesbezügliche Rüge erweist sich als unbegründet.
4. a)
Die Beschwerdeführer rügen sodann eine Verletzung des neuen Art. 75b der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101). 
Dabei machen sie geltend, dass mit der Annahme der Volksinitiative „Schluss 
mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ (sog. Zweitwohnungsinitiative) der 
Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für 
Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 
20 % beschränkt worden sei. Gemäss Art. 195 BV trete die ganz oder teilweise 
revidierte Bundesverfassung in Kraft, wenn sie von Volk und Ständen 
angenommen würde, womit der neue Art. 75b BV am Tage der Annahme, d.h. 
am 11. März 2012 und damit vor der Erteilung der vorliegend angefochtenen 
Baubewilligung, in Kraft getreten sei. Die neue Bestimmung entfalte in … volle 
Wirkung. Die Regelung habe in Bezug auf widersprechendes untergeordnetes 
Recht Sperrwirkung, weshalb die ergangene Baubewilligung insoweit auf einer 
nicht mehr gültigen kommunalrechtlichen Regelung ergangen sei.
b)
Es trifft zu, dass gemäss Art. 195 BV eine Verfassungsänderung an dem Tag in 
Kraft tritt, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b 
BV und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung 
entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser 
Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von 
ihrer Publikation in der Amtliche Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 1 
und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das 


Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnung vom 
17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich nun auf Art. 75b BV 
und wollen − zumindest sinngemäss − aus der Geltung dieser Bestimmung seit 
ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass schweizweit 
sämtliche 
nach 
dem 
11. 
März 
2012 
erteilten 
Baubewilligungen 
für 
Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 
%) nicht mehr zulässig sein sollen. Daraus folgern sie weiter, dass 
entsprechende kommunale Rechtsgrundlagen − in casu das Gesetz der 
Gemeinde über die Einschränkung und Lenkung des Zweitwohnungsbaus und 
zur Förderung von Erstwohnungen und gewerblichen Nutzungen − ab 11. März 
2012 fehlerhaft und nicht mehr gültig seien. Hierbei verkennen die 
Beschwerdeführer aber, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b 
BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der 
übergangsrechtlichen 
Regelung 
von 
Art. 
197 
Ziff. 
9 
BV 
(in 
den 
Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt haben. Der neue 
Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV 
gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen 
Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 BV) 
geht zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-
Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits 
aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt 
(„das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, 
der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den 
Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des 
Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so 
aufzufassen, 
dass 
bis 
zur 
Inkraftsetzung 
des 
entsprechenden 
Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die 
zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die 
übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. 


Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit 
einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) vom 1. Januar 2013 hinweg bis 
zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk 
und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft 
getretene intertemporalrechtliche Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend 
vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, 
welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen 
erteilen, zu beachten. Die intertemporalrechtliche Regelung ist mit anderen 
Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, 
erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 
verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der 
intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das 
bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und 
aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 
BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt) ergibt sich für das 
Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden, welche die 
kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012 
noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; dies, 
da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht gilt. 
Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen 
vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber 
den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von 
der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine 
entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk angenommen und damit 
eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen 
Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 
49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 
ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die 
intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache 
gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien 
(AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des 


Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt 
wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten 
ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative 
durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges 
Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf 
Übergangsbestimmungen zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der 
Volksinitiative mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für 
Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von 
über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser 
der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1. 
Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher 
Termin festgesetzt wurde.
c)
Die Beschwerdeführer sind nun der Ansicht, die Übergangsbestimmung von 
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV sei keine intertemporalrechtliche Regel und es gelte 
nach allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen sofort das neue Recht, 
hier also Art. 75b BV. Auf jeden Fall gehe es nicht an, dass Bauvorhaben 
bewilligt würden, welche aus Kontingentsgründen erst in einigen Jahren zur 
Ausführung gelangten. In Bezug auf die von den Beschwerdeführern in diesem 
Zusammenhang angeführten allgemeinen Grundsätze des Verwaltungsrechts, 
gilt es festzuhalten, dass eine Praxis, wonach beim Inkrafttreten neuen 
Baurechts alle irgendwie hängigen Verfahren und Fälle umgehend nach diesem 
zu entscheiden wären, verfehlt und beliebig anmutet. Die Regel, dass neues 
Baurecht umgehend auf irgendwie hängige Verfahren und Fälle angewendet 
werden soll, ist nicht mit dem Vertrauensgrundsatz vereinbar (vgl. ALFRED KÖLZ, 
Intertemporales Verwaltungsrecht, in: ZSR 102 [1983] II 101 ff., 208; ferner 
ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
6. Aufl., Zürich 2010, N 327); allenfalls tritt ein solches Vorgehen auch in 
Konflikt mit dem Verbot rückwirkender Gesetze. Die vorliegend vertretene 
Auffassung, auf das strittige Bauvorhaben sei Art. 75b BV anwendbar, erweist 
sich im Übrigen auch nach der bisherigen Rechtsprechung des Gerichts als 


unrichtig (vgl. u.a. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 
R 12 77 sowie R 12 44 beide vom 23. Oktober 2012). 
d)
Zur Frage, ob die Gemeinde für das laufende Jahr aufgrund der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 überhaupt noch Baubewilligungen 
für Zweitwohnungen erteilen kann, wenn ihr nur noch für kommende Jahre 
Kontingente zur Verfügung stehen, kann festgehalten werden, dass der Kanton 
gemäss 
einem 
vorläufigen 
Informationsblatt 
des 
Departementes 
für 
Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) vom 5. April 2012 zunächst 
den 
Standpunkt 
vertrat, 
dass 
Gemeinden 
mit 
zu 
beachtender 
Kontingentsregelung neue Baubewilligungen für Zweitwohnungen nur noch 
erteilen sollten, wenn für das Jahr 2012 noch verfügbare Kontingente für 
Zweitwohnungen bestehen. Nach Auskunft des Departementes entspricht es 
heute aber in den Touristikgemeinden des Kantons der (auch vom Departement 
respektierten) Wirklichkeit, dass im laufenden Jahr bei Kontingentspflicht noch 
Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden, welche die Kontingente 
für die im jeweiligen Baugesetz vorgesehene Dauer beanspruchen. Mit einer 
solchen 
Praxis 
werde 
Rechtsgleichheit 
gegenüber 
jenen 
Gemeinden 
geschaffen, die bis anhin keine Kontingentspflicht kannten und die bis Ende 
2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilen können mit der späteren 
Möglichkeit, die Geltung der Baubewilligung auf Gesuch hin angemessen zu 
verlängern. Dieser Rechtswirklichkeit hat das Verwaltungsgericht bei der 
Prüfung der Frage, ob im laufenden Jahr auch noch Kontingente späterer Jahre 
berücksichtigt werden dürfen, Rechnung zu tragen. Aufgrund dessen, stehen 
der 
Bewilligungserteilung 
demnach 
kommunale 
Kontingentspflichten 
grundsätzlich nicht entgegen, zumindest wenn diese nicht in einem 
rechtsmissbräuchlichen Zusammenspiel von Bauherren und Gemeinden 
umgangen werden – was hier offensichtlich nicht der Fall ist und von den 
Beschwerdeführern auch gar nicht behauptet wird. In Zusammenhang mit der 
Frage, ob es der Gemeinde im laufende Jahr aufgrund der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative noch erlaubt ist, Baubewilligungen für Zweitwohnungen 


zu erteilen, gilt es ferner auch den Wortlaut des Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV zu 
beachten: 
9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen)
1 […] 
2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des 
auf die Annahme von Artikel 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten 
der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, sind nichtig. 
Der 
zweite 
Absatz 
der 
Übergangsbestimmung 
knüpft 
klar 
an 
die 
Bewilligungserteilung − welche in casu 2012 erfolgte − und nicht an den 
Zeitpunkt der Projektrealisierung − welche in casu erst 2016 erfolgen soll − an. 
Davon abgesehen, ist im Baurecht ganz allgemein in der Frage des richtigen 
Anknüpfungszeitpunkts jener Lehrmeinung zu folgen, wonach das letzte noch 
tolerierbare massgebende Sachverhaltselement für eine Anknüpfung, der 
Entscheid der erstinstanzlichen Bewilligungsinstanz ist (KÖLZ, a.a.O., S. 211; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 327 in fine; FABIAN MÖSCHING, Ab 
welchem Zeitpunkt ist die Zweitwohnungsinitiative anwendbar?, in: Jusletter 
vom 10. Dezember 2012 Rz. 37). Entsprechend ist auch vorliegend für die 
Beurteilung des Vorhandenseins der sachlichen Voraussetzungen der 
Baubewilligungen auf den Zeitpunkt der erstinstanzlichen Bewilligungserteilung, 
d.h. auf den 27. Juli 2012, abzustellen (vgl. auch das Urteil des 
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 12 44 vom 23. Oktober 2012 
E. 3b und d). Somit erweisen sich auch die Rügen bezüglich der vorgeworfenen 
Nicht-Anwendung von Art. 75b BV auf das vorliegende Bauprojekt als 
unbegründet.
5.
Schliesslich 
machen 
die 
Beschwerdeführer 
eine 
Verletzung 
der 
Ästhetikvorschrift von Art. 73 Abs. 1 KRG geltend. Dazu ist zunächst 
festzuhalten, dass die Gemeinde entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer 
durchaus genügend begründet hat, weswegen sie das Bauprojekt als mit dieser 
Vorschrift vereinbar betrachtet. Der Vorwurf, das Bauprojekt nehme nicht 
genügend Bezug auf die Umgebung und die beabsichtigte Fassadenverglasung 
sei ortsuntypisch, stellte aus Sicht der Gemeinde je eine unzutreffende 


Behauptung dar. Die beabsichtigten Verglasungen würden von einer 
Holzkonstruktion verdeckt, die durchaus ortstypischen Charakter habe. Der 
Gemeindevorstand sei der Ansicht, dass sich das Bauprojekt gut in die 
Umgebung einfüge und den kommunalen wie kantonalen Ästhetikvorschriften 
entspreche. Betreffend Materialisierung ist den Bauplänen zu entnehmen, dass 
die umstrittene Südfassade in einen gemauerten und einen verglasten Teil 
unterteilt ist, die Architektur zudem einfach ist und die Baukuben nicht 
übermässig gross sind. Das Gericht konnte sich am 11. Dezember 2012 an Ort 
und Stelle selbst davon überzeugen, dass sich die geplante Baute tatsächlich 
und ohne Weiteres gut in die Umgebung an der Via … integrieren lässt. Dies ist 
nicht zuletzt deshalb der Fall, da die bereits bestehenden Liegenschaften in der 
Umgebung des Bauprojekts betreffend Baustil, Grösse und Gestaltung eine 
gewisse Heterogenität aufweisen. Auf eine Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG 
kann unter diesen Umständen nicht erkannt werden. 
6.
Zusammenfassend kann sodann festgehalten werden, dass die Gemeinde zu 
Recht die Baubewilligung vom 12. Juni 2012 unter Auflagen erteilt hat. Somit ist 
die 
Beschwerde 
abzuweisen. 
Bei 
diesem 
Ausgang 
haben 
die 
Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens zu tragen (Art. 73 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Aufgrund der 
Tatsache, dass der Gemeinde gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine 
Entschädigung zusteht, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegt hat, und der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 kein 
grosser Aufwand entstanden ist, diese im Übrigen auch gar keine 
aussergerichtlichen Ansprüche angemeldet hat, werden vorliegend keine 
Parteientschädigungen zugesprochen.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
428.--
zusammen
Fr. 3‘428.--
gehen zulasten der Beschwerdeführer und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 
bezahlen.
Dagegen Beschwerde an Bundesgericht noch hängig.