gr_gerichte · A 2015 34 · 2016-07-04 · de

Grundstückgewinnsteuer | Beschwerde

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 15 34
4. Kammer 
Einzelrichter Racioppi und Schneebeli als Aktuar ad hoc
URTEIL
vom 4. Juli 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
Beschwerdeführer
gegen 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer


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1.
Mit Kaufvertrag vom 22. April 2013 verkaufte A._____ die 3.5-Zimmer 
Ferienwohnung 
(StWE 
50091) 
in 
einem 
Mehrfamilienhaus 
für 
Fr. 475‘000.--. Erworben hatte er die Stockwerkeinheit am 18. März 1974 
für Fr. 171'000.--. Im Rahmen der Steuererklärung für die Grundstückge-
winnsteuer 2013 machte er unter Ziff. 20 wertvermehrende Aufwendun-
gen der Jahre 1975 bis 2012 von Fr. 28‘854.-- geltend. In ihrer Veranla-
gungsverfügung vom 6. Mai 2015 für die kantonale und kommunale 
Grundstückgewinnsteuer änderte die Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden die Position 20 dahingehend, dass sie vier Rechnungen aus 
den Jahren 2007 bis 2012 im Umfang von Fr. 9'570.-- (Fenster), 
Fr. 2'466.-- (Türe), Fr. 5'510.-- (Heizungsanlage/Dachsanierung) und 
Fr. 3'232.-- (Storen) gänzlich strich und lediglich wertvermehrende Auf-
wendungen im Betrag von Fr. 5'097.-- berücksichtigte. Aufgrund des dar-
aus resultierenden, steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 143'177.-- 
legte sie kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuern von je 
Fr. 9'824.10, insgesamt somit Fr. 19'648.20, fest. Die dagegen erhobene 
Einsprache vom 3. Juni 2015 wies die kantonale Steuerverwaltung mit 
Einspracheentscheid vom 7. Juli 2015 vollumfänglich ab. 
2.
Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 2. August 
2015 Einsprache (recte: Beschwerde) an das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden. Der Beschwerdeführer hielt fest, dass die Über-
bauung als Spekulationsobjekt mit minimalstem Baustandard erstellt wor-
den sei und beantragte sinngemäss, dass die vier Rechnungen der Jahre 
2007 bis 2012 als Investitionen zu betrachten seien, da es sich um wert-
vermehrende Aufwendungen handle. Bereits 1974 seien in Neubauten 
sehr gute Fenster mit Isolierverglasung verbaut worden. In der betreffen-
den Überbauung seien jedoch die billigsten Fenster mit Doppelverglasung 
verbaut worden, bei denen sich vom ersten Tag an regelmässig Kon-
denswasser zwischen den Gläsern gebildet habe. Mit den neuen Fens-
tern mit Isolierverglasung sei ein Baumangel aus dem Jahre 1974 beho-


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ben worden. Die Wohnung habe dadurch einen Mehrwert erhalten. Die 
neue Türe sei für die alte, zwar noch funktionierende Türe, eingebaut 
worden und habe bessere Schalldämmwerte, Brandschutzelemente und 
sei einbruchsicherer (Sicherheitsgarnitur). Sie sei aufgrund einer Sam-
melbestellung günstig gewesen und der Beschwerdeführer halte es für 
befremdend, wenn die Steuerverwaltung die Qualität mit dem Preis in 
Verbindung bringe. Die ersetzte Türe sei noch 50 Jahre verwendbar ge-
wesen, mit der neuen Türe sei jedoch ein Mehrwert für die Wohnung er-
zielt worden. Die Dachsanierung von 2010 sei zwar normaler Unterhalt 
gewesen, jedoch habe er den grossen Aufwand für die fehlende Isolation 
als wertvermehrende Investition geltend gemacht. Es könne nun Heiz-
energie gespart werden, was sich positiv auf die Unterhaltskosten auswir-
ke und somit als wertvermehrend zu betrachten sei. Die Sanierung der 
Heizanlage sei zwar Unterhalt, nicht jedoch die Zusatzkosten für die Kor-
rektur der falsch dimensionierten Heizanlage. Eine richtig dimensionierte 
Heizanlage spare Energie und wirke wertvermehrend. Für die Dachsanie-
rung und für die Heizung seien Fr. 194'605.-- und Fr. 13'860.-- aus dem 
Erneuerungsfonds entnommen worden. Zusätzlich hätten die Stockwerk-
eigentümer Fr. 145'000.-- direkt bezahlt. Sein direkter Anteil von 
Fr. 5'510.-- wiederspiegle angemessen die Wertvermehrung der Woh-
nung. Er hoffe, dass wenigstens ein Teil seiner Auslagen als wertvermeh-
rende Investitionen akzeptiert werden könne. Er wies zudem darauf hin, 
dass er diese Investitionen nicht in der jährlichen Steuererklärung geltend 
gemacht habe, mit der Absicht, diese bei einem Verkauf geltend zu ma-
chen. 
3.
Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) be-
antragte in ihrer Vernehmlassung vom 3. September 2015 die Abweisung 
der Beschwerde. Nach Art. 35 Abs. 1 lit. b StG seien als Gewinnungskos-
ten bei der Einkommenssteuer Liegenschaftsunterhaltskosten zugelassen 
für jährlich oder periodisch wiederkehrende, nicht wertvermehrende Aus-


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gaben mit dem Ziel der Erhaltung und des Ersatzes bisheriger Werte. Zu 
letzteren zählten gemäss Doktrin und Praxisfestlegung zu Art. 35 StG 
insbesondere die Sanierung bestehender Einrichtungen, der Ersatz von 
Bad/Küche, Reparaturarbeiten, Malerarbeiten/Gipserarbeiten sowie der 
Ersatz elektronischer Installationen. Trotz gegenteiliger Argumentation 
des Beschwerdeführers hielt die Beschwerdegegnerin an ihrer Ansicht 
fest, dass es sich sowohl bei den Rechnungen für Fenster, Türen und 
Storen um werterhaltende Ausgaben handle, da ein Ersatz vorgenommen 
worden sei, ohne wertvermehrende Komponente. Ebenso handle es sich 
bei der Heizungsanlage und Dachsanierung um eine Sanierung und somit 
um Unterhalt. Beim Ersatz der Fenster handle es sich um einen blossen 
Ersatz ohne wertvermehrenden Aspekt. Dass Fenster aus dem Jahre 
2007 gegenüber solchen aus dem Jahre 1974 bessere Isolationseigen-
schaften hätten, möge sein. Aufgrund der technischen Entwicklung wür-
den Ersatzanschaffungen stets gewisse funktionelle Vorteile aufweisen. 
Es handle sich dennoch um einen blossen Ersatz. Bei der Türe handle es 
sich bloss um einen Türersatz. Angesichts des Preises sei von einer 
durchschnittlichen Qualität auszugehen. Ein "höchster Sicherheitsstan-
dard", wie dies der Beschwerdeführer dartue, lasse sich weder aus dem 
Preis herleiten noch aus den Unterlagen entnehmen. Bei der Sanierung 
der Heizung und vom Dach handle es sich gemäss Unterlagen um eine 
Sanierung und somit Unterhalt. Neue Heizungen würden gegenüber 
früher verwendeten generell bessere Wirkungsgrade aufweisen. Die Fi-
nanzierung spiele für die Beurteilung keine Rolle (ob Erneuerungsfond 
oder Direktinkasso). Beim Ersatz der Storen handle es sich um einen 
blossen Ersatz von Lamellenstoren ohne wertvermehrende Komponente. 
Die Ausführungen über die angebliche Isolation der Rollladenkästen finde 
keine Grundlage in den Rechnungsgrundlagen. Der Beschwerdeführer 
habe zwar tatsächlich die effektiven Unterhaltskosten nicht geltend ge-
macht. Er habe jedoch jährlich ohne Nachweis die Pauschale von 20 % 
des Eigenmietwertes geltend machen können. Zuletzt seien dies 


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Fr. 2'060.-- pro Jahr gewesen. Über die gesamte Eigentumsdauer habe er 
daher die strittigen Unterhaltskosten ohne weiteres abdecken können. Die 
Investitionen welche der Beschwerdeführer in den Jahren 2007 bis 2012 
getätigt habe, seien zudem mittels Pauschalabzug von jährlich Fr. 2'060.-- 
hochgerechnet ohne weiteres abgedeckt.
4.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. a)
Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Gericht in einzelrichterlicher 
Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und keine 
Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende verwaltungsgericht-
liche Beschwerdeverfahren betrifft die von der Beschwerdegegnerin er-
lassene Veranlagungsverfügung vom 6. Mai 2015 für die kantonale und 
kommunale Grundstückgewinnsteuer 2013. Aufgrund eines steuerbaren 
Grundstückgewinns von Fr. 143'177.-- legte sie kantonale und kommuna-
le Grundstückgewinnsteuern von je Fr. 9'824.10, insgesamt somit 
Fr. 19'648.20, fest. Die vom Beschwerdeführer zusätzlich geltend ge-
machten Abzüge würden den Grundstückgewinn auf rund Fr. 120'000.-- 
reduzieren, woraus sich eine Grundstückgewinnsteuer Kanton und Ge-
meinde von rund Fr. 15'000.-- ergäbe. Da der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht 
überschreitet und die vorliegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu 
entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben.
b)
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
angefochtene Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 7. Juli 


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2015 (kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer). Streitig und 
zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der von der Beschwerdegegnerin vor-
genommenen Kürzung der vom Beschwerdeführer im Rahmen der Steu-
ererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 2013 geltend gemachten 
wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 28'854.-- auf Fr. 5'097.--.
2. a)
Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 
Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 
sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 
sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 
übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 
Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An-
teilen der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. BERNHARD ZWAHLEN 
in: MARTIN ZWEIFEL/PETER ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht I/1, Basel 2008, N. 26 zu Art. 12 StHG). Von dieser 
verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen 
werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschlies-
senden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, Erbvorbe-
zug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen Güterge-
meinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbeschaffung 
von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigenheimen; 
vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuerpflicht nach 
Art. 42 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 
BR 720.000) durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum 
an einem Grundstück übertragen wird. Steuerbar ist der Veräusserungs-
gewinn im Sinne von Art. 46 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die 
Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Auch die 
Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Ge-


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meinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG 
eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.
b)
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a StG 
Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde 
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, 
als abzugsfähige Aufwendungen. Nicht abziehbar sind gemäss Art. 49 
Abs. 2 StG Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge 
berücksichtigt worden sind. Als bei der Einkommenssteuer abziehbare 
Aufwendungen gelten gemäss Art. 35 Abs. 1 lit. b StG die Unterhaltskos-
ten. Dazu zählen die jährlich oder periodisch wiederkehrenden, nicht 
wertvermehrenden Ausgaben mit Einschluss der Versicherungsprämien. 
Nicht wertvermehrende, sondern werterhaltende Ausgaben sind Aufwen-
dungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. 
der Ersatz bisheriger Werte, ist wie beispielsweise der Ersatz eines Ba-
des oder einer Küche, der Ersatz eines Flachdaches, der Ersatz eines 
Teppichbodens durch einen Parkett, der Ersatz elektronischer Installatio-
nen sowie Reparatur-, Maler- und Gipserarbeiten (Urteil des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 28 vom 8. Oktober 2013 
E.2b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 48 
vom 21. November 2013 E.2b; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUF-
MANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Züricher Steuergesetz, 3. 
Aufl., Zürich 2013, N. 30 ff. zu § 221; vgl. auch Praxisfestlegung der 
Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Liegenschaftskosten und 
Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, Ziff. 2.2.1). 
c)
Im Steuerrecht gilt grundsätzlich, dass für steuerbegründende Tatsachen 
die Steuerbehörde, für steuermindernde oder -aufhebende Tatsachen die 
steuerpflichtige Person die Beweislast trägt. Dementsprechend hat der 
Beschwerdeführer auch die einschlägigen Belege und Nachweise für die 
von ihm behaupteten, steuermindernden Tatsachen zu erbringen (so be-


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reits: VGE 549/92 E.3; StE 1991 B 72.13.22 Nr. 21 E.3a m.w.H.; Urteil 
des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 11 57 vom 15. Mai 
2012 E.2c) Im vorliegenden Fall trägt somit der Beschwerdeführer die 
Beweislast dafür, dass es sich bei den strittigen Investitionen um wert-
vermehrende Arbeiten gehandelt habe und nicht bloss um werterhaltende 
Arbeiten. 
d)
Es ist mit der Beschwerdegegnerin einig zu gehen, dass durch die vom 
Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen nicht nachgewiesen wurde, 
dass es sich bei den strittigen Auslagen um wertvermehrende Investitio-
nen handelte. Aufgrund der technischen Entwicklung haben Ersatzan-
schaffungen stets gewisse funktionelle Vorteile im Vergleich zu den er-
setzten Bauteilen. Dass eine Türe aus dem Jahre 2012 im Vergleich zu 
einer Türe aus dem Jahre 1974 in Sachen Schalldämmung, Brandschutz 
und Sicherheit höhere Standards aufweist, ist offenkundig. Die neue 
Wohnungstüre hat Fr. 2'466.15 gekostet. Selbst wenn ein ausserordent-
lich guter Preis ausgehandelt werden konnte, spricht dieser Preis der 
Wohnungstüre nicht für eine Wertvermehrung. Vielmehr hätte der Be-
schwerdeführer nachweisen müssen, dass es sich um eine qualitativ 
überdurchschnittliche Türe handelt. Der Kaufpreis und die eingereichten 
Unterlagen lassen diesen Schluss jedoch nicht zu. Im Übrigen versteht es 
sich von selbst, dass nach 38 Jahren eine Wohnungstüre, wie sie im Jah-
re 1974 eingebaut wurde, gar nicht mehr auf dem Markt erworben werden 
kann. Der Argumentation des Beschwerdeführers kann dabei nicht gefolgt 
werden, da gemäss Praxisfestlegung der Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden, Liegenschaftskosten und Dumont-Praxis zu Art. 35 StG, 
Ziff. 3.1 nicht auf die Gebrauchsdauer abgestellt wird, was nicht zu bean-
standen ist. Dasselbe gilt für die geltend gemachten Auslagen für den Er-
satz der Fenster. Gemäss Bundesamt für Energie stammen die meisten 
doppelverglasten 
Fenster 
aus 
den 
Jahren 
1950 
bis 
1975 
(www.bfe.admin.ch/php/modules/enet/streamfile.php?file=000000009291.


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pdf, zuletzt besucht am 14. August 2016). Ein Ersatz dieser Fenster im 
Jahre 2012 durch Fenster mit Isolierverglasung, stellt keine wertvermeh-
rende Investition dar. Heute sind doppelverglaste Fenster gar nicht mehr 
auf dem Markt erhältlich. Letztlich ergibt sich aus den eingereichten Un-
terlagen des Beschwerdeführers auch nichts zu allfälligen wertvermeh-
renden Arbeiten im Rahmen der Dach- und Heizungssanierung. Die ein-
gereichten Unterlagen sprechen bloss von Sanierung. Dass neue Hei-
zungen jeweils einen besseren Wirkungsgrad aufweisen, ist allgemein 
bekannt und Folge der kontinuierlichen technischen Entwicklung. Die an-
geblichen zusätzlichen Isolationsarbeiten bei der Dachsanierung sind 
ebenfalls nicht nachgewiesen. Selbst wenn diese nachgewiesen worden 
wären, wäre diesen Arbeiten wohl ein wertvermehrender Charakter abzu-
erkennen. Zudem waren die Anforderungen an eine isolierende Wirkung 
der Aussenhülle im Jahre 1974 weitaus geringer als es heute der Fall ist. 
Im Übrigen gehören Arbeiten wie Heizungsersatz, Fassadenrenovation, 
Dachsanierungen, etc. zu den typischen werterhaltenden Investitionen 
(VGU A 13 28 E.2.b; VGU A 13 48 E.2.b). Dies trifft auch auf den Ersatz 
der Storen zu. Die in der Einsprache noch vorgebrachten Behauptungen 
über die angebliche Isolation der Rollladenkästen werden denn auch in 
der Beschwerde nicht mehr geltend gemacht.
e)
Aus dem Einwand des Beschwerdeführers, er habe die effektiven Unter-
haltskosten im Rahmen der jährlichen Steuererklärung nicht als effektive 
Unterhaltskosten geltend gemacht, kann er nichts zu seinen Gunsten ab-
leiten. Durch die Nichtgeltendmachung von werterhaltenden Auslagen, 
werden diese nicht zu wertvermehrenden Investitionen. Im Übrigen hat 
die Beschwerdegegnerin zu Recht darauf hingewiesen, dass der Be-
schwerdeführer jährlich ohne jeglichen Nachweis eines Unterhalts die 
Pauschale von 20 % des Eigenmietwertes in der Steuererklärung in Ab-
zug bringen konnte (Art. 25 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 lit. b ABzStG: 
BR 720.015). Zuletzt sind dies Fr. 2'060.-- pro Jahr gewesen. Auch wenn 


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nicht entscheidrelevant, ist zu erwähnen, dass der Beschwerdeführer da-
mit über die gesamte Eigentumsdauer die strittigen Unterhaltskosten 
steuerrechtlich geltend machen konnte.
3. a)
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzu-
weisen ist. 
b)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der 
Höhe von Fr. 1'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Be-
schwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen 
Aufgaben 
betrauten 
Organisationen 
wird 
gemäss 
Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugespro-
chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. 
Demnach erkennt der Einzelrichter
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
1'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
230.--
zusammen
Fr.
1'230.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-
ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 
zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
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