gr_gerichte · R 2012 9 · 2013-08-27 · de

Baugesuch | Bauen ausserhalb der Bauzonen

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 9
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen
URTEIL
vom 27. August 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin, 
Beschwerdeführer
gegen 
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 
Beschwerdegegnerin
und
Amt für Raumentwicklung Graubünden, 
Beigeladen
betreffend Baugesuch


- 2 -
1.
A._____ ist Eigentümer der Parzelle 6195 (bis zur Gesamtmelioration 
2010 in etwa Parzelle 227 entsprechend) im Gebiet N._____ in der 
damaligen Gemeinde C._____ (seit 1. Januar 2012 fusioniert mit der 
Gemeinde B._____). Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Darauf 
befinden sich eine Maiensässhütte (Assek.-Nr. 1-91B) und ein Stall 
(Assek.-Nr. 1-91D). Die Stallbaute weist eine Grundfläche von ca. 64.7 m2 
auf. Nach den Eingabeplänen befinden sich im gemauerten Erdgeschoss 
ein Kleinviehstall und ein Raum für landwirtschaftliche Geräte, im 
Obergeschoss aus Holz ein Heuboden.
Im April 1977 reichte der Vater von A._____, ein Baugesuch zum Umbau 
des Stalls in ein Ferienhaus ein. Das Baugesuch wurde vom Departement 
des Innern und der Volkswirtschaft (nachfolgend: DIV; heute Departement 
für Volkswirtschaft und Soziales [DVS]) am 9. Mai 1977 abgelehnt. Dieser 
Entscheid wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 
12. September 1977 bestätigt, ein dagegen erhobener Rekurs vom 
Verwaltungsgericht 
des 
Kantons 
Graubünden 
infolge 
Rückzugs 
abgeschrieben.
Im Februar 1984 wurde der Stall durch einen Lawinenniedergang zerstört. 
Am 30. September 1986 ersuchte D._____ (der Vater von A._____) um 
eine Wiederaufbaubewilligung für den zerstörten Stall respektive den Bau 
einer landwirtschaftlichen Wirtschaftsbaute mit der Zweckbestimmung 
"Heustall". Bei der Erschliessung mit Wasser kreuzte er bei der Frage 
"Anschluss im Objekt vorhanden oder vorgesehen" nichts an, sondern 
verwies lediglich auf den Bach in der Umgebung des Objekts, ebenso 
wenig bei den "sanitären Einrichtungen" und auch nicht beim Abwasser 
und Strom. Mit Verfügung vom 15. Dezember 1986 bewilligte die 
Gemeinde den Wiederaufbau gestützt auf den betreffenden Entscheid 
des DIV vom 21. November 1986. Als Auflage wurde verfügt, dass das 


- 3 -
Gebäude in Zukunft nur als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute 
verwendet werden dürfe (Zweckentfremdungsverbot). Zudem wurde ein 
Abparzellierungsverbot aus Überbauung verfügt.
Am 18. September 1987 reichte D._____ ein neues Baugesuch ein und 
ersuchte um nachträgliche Bewilligung eines zweiten, irrtümlicherweise 
an der Westseite des Stalls errichteten Fensters. Gleichzeitig ersuchte er 
um Erweiterung der Zweckbestimmung des Stalls (Nutzung als 
Notschlafstelle und Keller). Auch hier hatte D._____ bei der Erschliessung 
betreffend Wasser/sanitäre Einrichtungen sowie beim Abwasser und beim 
Strom nichts angestrichen, sondern lediglich auf den Brunnen in der 
Umgebung des Objekts hingewiesen. Am 8. Oktober 1987 lehnte das DIV 
das Gesuch ab, weil die Projektänderung in keinem Zusammenhang mit 
der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens stehe. Vielmehr deuten der 
Einbau eines zusätzlichen Fensters sowie die Erweiterung der 
Zweckbestimmung auf eine Zweckänderung der Baute hin. 
Anlässlich eines Augenscheins im Jahr 1990 stellte die Gemeinde fest, 
dass das Fenster noch nicht entfernt worden sei. Zudem sei entgegen 
dem Plan eine Treppe vom Stallteil in den Heustall angelegt worden. Im 
Kleintierstall sei eine Werkstatt eingerichtet worden und der Raum diene 
als Geräteraum. Auf dem Heuboden würden verschiedene Gegenstände 
gelagert. Ein aufgestelltes Bett diene wohl als Notschlafstelle. D._____ 
wurde zu einer Stellungnahme zur Beseitigungsverfügung für das Fenster 
und zur Einreichung einer Bewilligung für die Treppe sowie zur 
Räumungsverfügung für den Heuboden aufgefordert. Am 17. Juni 1991 
liess sich D._____ dazu vernehmen. Für die nachträgliche Bewilligung 
des Treppenbaus reichte er am 19. Juli 1991 ein neues Baugesuch ein. 
Auch darin kreuzte er bei der Erschliessung betreffend Wasser/sanitäre 
Einrichtungen sowie beim Abwasser und beim Strom nichts an. Der 


- 4 -
Treppenbau vom Kleintierstall auf den Heuboden wurde sodann mit 
Baubewilligung vom 14. April 1992 gestützt auf die entsprechende 
Verfügung des DIV vom 4. Februar 1992 unter der Auflage, dass der Stall 
ausschliesslich als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute benutzt werde, 
bewilligt.
Im Jahr 2009 stellte die Gemeinde fest, dass A._____ auf seinem 
Gelände Parkplätze erstellt und zusätzlich einen Container auf der 
Nachbarparzelle 6170, welche sich teils im Waldareal, teils im 
Waldabstandsbereich befindet, abgestellt hatte. Ein Baugesuch dafür 
unterbreitete er trotz mehrmaliger Aufforderung nicht. An einem 
Augenschein vom 2. Juli 2010 wurden diese Objekte wie auch der Stall 
besichtigt und die Nutzungsänderungen mitsamt den damit verbundenen 
baulichen Massnahmen festgestellt. Nach weiterem Schriftverkehr erliess 
die Gemeinde C._____ am 23., mitgeteilt am 27. Dezember 2011, einen 
Baubescheid inklusive Duldungsverfügung. Darin duldete sie die Sitz- und 
Vorplätze vor dem Stall und der Maiensässhütte, die Stützmauer, den 
Brunnen, die Sickergrube, das Klärbecken, die Wasserfassung und den 
Abfluss 
der 
Sickerleitung 
und 
bewilligte 
die 
Sanierungs- 
und 
Unterhaltsarbeiten 
an 
diesen 
Bauten 
und 
Anlagen 
unter 
der 
Voraussetzung, dass sie nur der Werterhaltung dienten und keine 
Änderung der Bauten und Anlagen oder Zweckänderung herbeiführten. 
Den baulichen Massnahmen am Stall (Badezimmer auf dem Heuboden, 
Werkstatt im Kleintierstall, Tisch und Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, 
Holztäferung an den Wänden und Decken im Grossviehstall, Sonnenstore 
am Stall, Treppe vom Kleintierstall zum Heuboden, Fenster an der Süd-
Westfassade), dem Bassin vor dem Stallgebäude sowie den beiden 
Parkplätzen und dem darauf abgestellten Container verweigerte die 
Gemeinde die nachträgliche Baubewilligung. Ebenfalls verweigerte sie 
eine Zweckänderung des landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Stalls 


- 5 -
zu Wohnzwecken und der Parkplätze. Sie belegte den Stall, die 
Parkplätze und den Container mit einem Benützungsverbot, welches bis 
zur Gewährleistung einer zonenkonformen Nutzung bestehen bleibe. 
2.
Dagegen erhob A._____ am 30. Januar 2012 Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf 
Aufhebung der Ziffern 2 bis 6 des angefochtenen Entscheids der 
Gemeinde C._____ vom 23. Dezember 2011; eventualiter sei der 
angefochtene Entscheid aufzuheben und an die Gemeinde zu neuem 
Entscheid zurückzuweisen. 
• Sämtliche Bauarbeiten im und am Stall sowie das Bassin vor dem 
Stallgebäude seien zum Grossteil schon vor 40 Jahren ab 1971 von 
seinem Vater D._____ ausgeführt worden. Spätestens ab dem 23. Mai 
1991 habe die Gemeinde vom Fenster, der Treppe, der Werkstatt und 
der Notschlafstelle gewusst. Die Treppe vom Kleintierstall zum 
Heuboden sei am 14. April 1992 bewilligt worden.
• Die Verletzung materieller Vorschriften der Bauordnung stelle kein 
Dauer-, 
sondern 
ein 
Zustandsdelikt 
dar, 
bei 
dem 
das 
tatbestandsmässige Verhalten mit der Herbeiführung eines Zustands 
abgeschlossen werde. Der für den Beginn der Verjährungsfrist 
massgebende Zeitpunkt falle im Baupolizeirecht mit der Fertigstellung 
der rechtswidrigen Baute zusammen. Als vollendet gelte eine Baute 
dann, wenn sie bezugsbereit sei. Die vorliegenden angeblichen 
Verletzungen des Baurechts bestünden schon seit Jahrzehnten und 
seien heute nicht baubewilligungspflichtig und könnten auch keinem 
Benützungsverbot unterstellt werden. Seien Vorschriften verletzt 
worden, wäre dies vor Jahrzehnten geschehen. Die Gemeinde könne 
nicht ihre eigene jahrzehntelange Untätigkeit beschönigen und erst jetzt 
den Eigentümer in die Schranken weisen. Die angefochtene Verfügung 
erweise sich als rechtswidrig. 
• Beim Container handle es sich um einen Arbeitsanhänger, eingelöst mit 
der blauen Schildnummer GR Z.1._____ mit Standort N._____, 
C._____. Der Anhänger sei jederzeit verschiebbar, nicht fest montiert, 
lediglich abgestützt und vergleichbar mit Heuladewagen, Mistzettern 
etc. Er sei nicht baubewilligungspflichtig. Die seit Jahrzehnten 
bestehenden 
Parkplätze 
seien 
aus 
Kieslagerplätzen 
für 
die 
verschiedenen Umbauten während diversen Bauphasen entstanden. 


- 6 -
Die beanstandete Sonnenstore sei vor rund 6 Jahren montiert worden. 
In rechtlicher Hinsicht seien die Sonnenstore, die Parkplätze und der 
Container 
weder 
baubewilligungspflichtig 
noch 
mit 
einem 
Benützungsverbot belegbar. 
• Die Gemeinde wäre aus Gründen der Eigentumsgarantie, des 
Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit verpflichtet gewesen, 
die Tatbestände gemäss Ziffer 3 - 5 der angefochtenen Verfügung zu 
dulden. Das Einschreiten der Gemeinde sei verspätet und ihre 
Ansprüche verjährt. Für Baurechtsverletzungen gelte die fünfjährige 
relative respektive die zehnjährige absolute Strafverfolgungsverjährung. 
Einzig der Anhänger sei später hingestellt worden. Dieser sei aber nicht 
bewilligungspflichtig.
• Die angefochtene Verfügung sei nicht durch den Gemeindepräsidenten 
unterzeichnet worden und erweise sich auch insoweit als mangelhaft. 
• Das DIV habe mit Verfügung vom 11. Juni 1976 die Einzäunung unter 
dem Titel Verminderung von Kulturland bewilligt. Auch die Gemeinde 
habe am 14. Juni 1977 den Loskauf aus der Gemeinatzung bewilligt. 
Dort sei festgehalten, die Einfriedung oder Abhütung der entlasteten 
Liegenschaft aus dem allgemeinen Weidgang sei Sache des 
Gesuchstellers. 
3.
Die Gemeinde B._____ beantragte in ihrer Vernehmlassung die Ab-
weisung der Beschwerde. 
• Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Verjährungsfrist betreffe 
nur 
den 
Strafanspruch. 
Vorliegend 
gehe 
es 
aber 
um 
die 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustands. 
Nach 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung verwirke der Anspruch der 
Behörden 
auf 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustands 
grundsätzlich nach 30 Jahren ab Fertigstellung der illegalen Baute 
analog zu Art. 662 ZGB. Eine kürzere Verjährungsfrist gelange bloss 
dort zur Anwendung, wo das kantonale Recht eine solche vorsehe oder 
aus Gründen des Vertrauensschutzes. Letzteres sei dann der Fall, 
wenn die Baupolizeibehörde vor Ablauf der 30-jährigen Frist 
einschreite, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus 
dulde. Auf den Vertrauensschutz könne sich nur berufen, wer selbst in 
gutem Glauben gehandelt habe, also angenommen habe und auch 
habe annehmen dürfen, die von ihm ausgeübte Nutzung sei 
rechtmässig. Das Raumplanungsrecht des Kantons Graubünden sehe 
keine kürzere Verwirkungsfrist vor und der Beschwerdeführer könne 


- 7 -
sich nicht auf den guten Glauben berufen, was die abgewiesenen 
Baugesuche und die Schreiben der Gemeinde C._____ zeigten. Für die 
Beurteilung der baulichen Veränderungen sei somit die Verjährungsfrist 
von 30 Jahren massgebend. 
• Die Bauarbeiten im und am Stall sowie das kleine Bassin vor dem 
Stallgebäude 
seien 
entgegen 
den 
Ausführungen 
des 
Beschwerdeführers nicht schon vor rund 40 Jahren ausgeführt worden. 
D._____ habe im Jahre 1977 ein Gesuch um Umnutzung des Stalls zu 
Ferienzwecken gestellt. Das Gesuch habe die Treppe, zwei 
Schlafräume mit den erforderlichen Fenstern und einen Kamin 
beinhaltet. Im entsprechenden Gesuch habe er darauf hingewiesen, 
dass sanitäre Anlagen nicht erforderlich seien. Dieses Baugesuch sei 
abgelehnt worden. 
• Nachdem der Stall im Jahre 1984 zerstört worden sei, sei der 
Wiederaufbau unter der Auflage, dass das Gebäude nur als 
landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute verwendet werden dürfe, bewilligt 
worden. Im Jahre 1987 sei das nachträgliche Baugesuch für das 
Fenster abgelehnt worden. Im Jahre 1990 habe man festgestellt, dass 
das nicht bewilligte Fenster noch nicht entfernt, eine Treppe und eine 
Werkstatt errichtet und der Stall zur Lagerung verschiedener 
Gegenstände gebraucht worden sei sowie als Notschlafstelle gedient 
habe. Dafür sei keine nachträgliche Bewilligung erteilt worden, mit 
Ausnahme der Treppe im Jahr 1992, wiederum unter der Auflage, das 
Gebäude müsse als landwirtschaftliche Baute genutzt werden. Man 
habe festgehalten, alle nicht der Landwirtschaft dienenden Geräte und 
Möbel seien zu entfernen. 
• Im angefochtenen Bauentscheid habe man dargelegt, dass die 
baulichen Veränderungen hätten bewilligt werden müssen. Dies sei 
nicht bestritten. Die nicht bewilligten baulichen Veränderungen zielten 
auf eine Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus ab. Eine solche 
Umnutzung könne auch nicht aufgrund einer Ausnahmebewilligung 
bewilligt werden. Die baulichen Veränderungen seien somit illegal, was 
der Beschwerdeführer nicht in Abrede stelle. 
• Der Stall des Beschwerdeführers sei im Jahre 1987 neu erstellt worden. 
Somit könnten sämtliche nicht bewilligten baulichen Veränderungen im 
und am Stall erst 1987 erstellt worden sein. Damit sei die 30-jährige 
Frist eingehalten. An der Befugnis der Gemeinde, ein nachträgliches 
Baugesuch zu verlangen und die Verletzung materieller Vorschriften zu 
rügen und im Anschluss an einen negativen Bauentscheid die 
Wiederherstellung zu verlangen, ändere nichts, dass die Gemeinde 
bereits seit einigen Jahren Kenntnis von den unrechtmässig 


- 8 -
vorgenommenen 
baulichen 
Veränderungen 
habe. 
Der 
Beschwerdeführer sei nicht gutgläubig, weil er immer wieder auf den 
baurechtswidrigen Zustand hingewiesen worden sei. Zudem habe er 
immer wieder um Fristerstreckungen nachgesucht und schlussendlich 
die geforderten Unterlagen doch nicht eingereicht. Diese Ausführungen 
gälten auch für das Bassin vor dem Stallgebäude. Dieses sei im 
Zeitbereich der baulichen Veränderungen im und am im Jahre 1986 
(recte: 1987) neu erbauten Stall erstellt worden. Die Badewanne von 
1978 sei nicht massgebend, da dieses Planschbecken mit dem Bassin 
nicht vergleichbar sei.
• Beim vom Beschwerdeführer eingereichten Fahrzeugausweis handle es 
sich nicht um den Ausweis des Containers. Dieser verfüge wohl über 
gar kein Kennzeichen. Der Container sei nicht jederzeit verschiebbar, 
sondern fest montiert und sein fester Verbleib sei beabsichtigt. Er diene 
als Unterstand und stelle als solcher eine bewilligungspflichtige Baute 
dar. Die Nutzung des Containers sei zonenwidrig und der Container 
verletze 
materielles 
Baurecht, 
weshalb 
eine 
nachträgliche 
Baubewilligung nicht erteilt werden könne. Eine allfällige Verjährung 
oder Verwirkung werde vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht. 
• Weiter sei nicht belegt, dass seit Jahrzehnten Parkplätze bestünden. 
Beim Augenschein im Jahre 1990 seien diese für die Gemeinde nicht 
ersichtlich gewesen. Erst bei der Begehung im Herbst 2009 habe die 
Gemeinde die Parkplätze festgestellt. Eine Bewilligung könne für die 
Parkplätze nicht erteilt werden, da diese zonenwidrig seien. Die 
Parkplätze bestünden erst seit wenigen Jahren, weshalb sich der 
Beschwerdeführer nicht auf die Eigentumsgarantie berufen könne. 
• Die Sonnenstore sei vor sechs Jahren ohne Baubewilligung montiert 
worden. Sie diene der Umnutzung in ein Ferienhaus. Eine solche 
Umnutzung sei nicht zulässig, weshalb auch für die Sonnenstore keine 
Bewilligung erteilt werden könne. Das Einschreiten der Gemeinde sei 
nicht verspätet und ihre Ansprüche nicht verwirkt. 
• Der Metallzaun in der Landwirtschaftszone sei nicht zonenkonform und 
nie bewilligt worden. Über einen allfälligen Rückbau sei im separaten 
Wiederherstellungsverfahren zu entscheiden. 
4.
In seiner Replik hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und 
ergänzte seine Ausführungen wie folgt:


- 9 -
• Im Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2011 vom 9. Februar 2012 habe 
dieses ausgeführt, die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines 
baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, sei 
grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Die 30-jährige Frist sei, nicht 
unproblematisch, in Anlehnung an Art. 662 ZGB festgelegt worden. Die 
grundsätzlich nach 30 Jahren eintretende Verwirkung der Befugnis der 
Behörden, den Abbruch zu verlangen, setze beim Betroffenen den 
guten Glauben nicht voraus. Eine kürzere als die 30-jährige Frist gelte 
jedenfalls dann, wenn die Behörden zwar vor Ablauf der Frist 
eingeschritten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus 
geduldet hätten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt gewesen 
sei oder die Behörde sie hätte kennen müssen.
• Das Fenster an der Süd-Westfassade sei bereits im Rahmen des 
Wiederaufbaus im Jahre 1984 (recte: 1987) erstellt worden, also vor 28 
Jahren. Die Gemeinde sei seit 28 Jahren in Kenntnis dieser 
mutmasslichen Baupolizeiwidrigkeit gewesen. Ihr heutiges Einschreiten 
sei verspätet und ihr Anspruch verwirkt. Die Treppe zum Heuboden sei 
im Jahre 1971 erstellt worden, zunächst mit gemauerten Tritten, nach 
der Zerstörung des Gebäudes und dem Wiederaufbau in Holz. Der Bau 
der Treppe sei der Gemeinde seit Mai 1991 bekannt. Schon damals 
habe sich D._____ auf den Standpunkt gestellt, die Wiederherstellung 
der Treppe sei in der generellen Wiederaufbaubewilligung mit enthalten 
gewesen. Bei der Nutzung des Stallteils als Werkstatt beziehungsweise 
Geräte- und/oder Lagerraum handle es sich nicht um eine 
Zweckentfremdung, sondern um eine Nutzung im Rahmen der 
generellen Wiederaufbauverfügung vom 21. November 1986. Wenn im 
Jahre 1992 verfügt worden sei, dass Möbel, Geräte etc. zu entfernen 
seien, erweise sich die heutige Verfügung als verspätet und das Recht 
der Gemeinde als verwirkt. Dies gelte auch für das Badezimmer, den 
Tisch, die Sitzmöglichkeit und die Holztäferung. 
• Eine Bademöglichkeit habe bereits ab Mitte der Siebzigerjahre 
bestanden. Das heute bestehende Bassin sei der Badewanne aus den 
Siebzigerjahren rechtlich gleichzusetzen, weil es sich um die gleiche 
Nutzungsmöglichkeit handle. Auch diesbezüglich sei das Recht der 
Gemeinde 
verwirkt. 
Der 
abgestellte 
Anhänger 
müsse 
das 
Nummernschild nicht tragen, solange er auf privatem Grund parkiert 
sei. Sonnenstoren seien ausserhalb wie auch innerhalb der Bauzone 
nicht bewilligungspflichtig. Der Zaun stehe schon seit Mitte der 
Siebzigerjahre, weshalb das Recht der Gemeinde verwirkt sei. 
• Der Beschwerdeführer könne sich auf den Vertrauensschutz berufen. 
Die Baupolizeibehörden der Gemeinde C._____ sei vor Ablauf der 30-
jährigen Frist eingeschritten, nämlich vor Mitte der Achtzigerjahre bis 


- 10 -
letztmals offenbar im Jahre 1991/1992, seither aber nicht mehr. Trotz 
besseren Wissens hätten sie den irrigerweise als baurechtswidrig 
qualifizierten Zustand mindestens 20 Jahre und mehr geduldet, obwohl 
ihnen mutmassliche Gesetzeswidrigkeiten bekannt gewesen seien. Das 
Einschreiten der Gemeinde C._____ sei rechtsmissbräuchlich. Dies 
gelte speziell auch, weil der Vater des Beschwerdeführers die zur 
Diskussion stehenden Bauten und Bauteile erstellt habe und nicht der 
Beschwerdeführer selber. Weiter sei das Einschreiten diskriminatorisch, 
weil die Gemeinde ähnliche Tatbestände an verschiedenen Orten der 
Gemeinde C._____ ebenfalls über Jahrzehnte toleriert habe und am 
Ende ihrer Existenz dagegen gerade nicht eingeschritten sei. 
5.
Die Gemeinde hielt am 27. April 2012 duplicando an ihren Anträgen fest. 
• Es müsse zulässig sein, innert der 30-jährigen Frist ein nachträgliches 
Baugesuchsverfahren durchzuführen und bei Verletzung materieller 
Bauvorschriften und Erlass eines negativen Bauentscheides in einem 
weiteren 
Verfahren 
die 
Wiederherstellung 
des 
rechtmässigen 
Zustandes zu verlangen. Die Frist sei vorliegend eingehalten. Es sei 
nicht erheblich, wenn nach Ablauf der 30-jährigen Frist für die Frage der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands das Kriterium des 
guten Glaubens nicht zu beachten sei, wie dies aus dem Urteil des 
Bundesgerichts 1C_478/2011 hervorgehe. 
• Die Bewilligung für die Treppe sei im Jahre 1992 unter der Auflage der 
Nutzung als landwirtschaftliche Baute erteilt worden. Die heutige 
Nutzung entspreche dieser Auflage aber nicht. Die 30-jährige Frist sei 
nicht abgelaufen. Die Werkstatt, wie sie heute bestehe, gehe weit über 
die landwirtschaftliche Nutzung hinaus und entspreche nicht den 
Vorgaben der Wiederaufbauverfügung. Sie sei bewilligungspflichtig, 
aber nie bewilligt worden. Die 30-jährige Frist sei nicht abgelaufen. Dies 
gelte auch für die Möbel und die Gerätschaften auf dem Heuboden, das 
Badezimmer, den Tisch und die Sitzmöglichkeiten sowie die 
Holztäferung und das Bassin. 
• Es 
fehle 
eine 
Vertrauensgrundlage, 
auf 
welche 
sich 
der 
Beschwerdeführer berufen könnte. Der Beschwerdeführer könne auch 
nicht die Duldung eines rechtswidrigen Zustands durch die Gemeinde 
geltend machen. Die Behörde sei nicht untätig gewesen. Auch das 
Vertrauen in das Verhalten der staatlichen Behörde und die 
Vertrauensbetätigung seien nicht erfüllt. Eine Interessenabwägung 
würde dasselbe ergeben. 


- 11 -
6.
Das 
beigeladene 
Amt 
für 
Raumentwicklung 
Graubünden 
(ARE) 
beantragte unter ausführlicher Darstellung des Sachverhalts seit dem 
Jahr 1977 und Darstellung der raumplanungsrechtlichen Qualifikation der 
streitigen 
baulichen 
Massnahmen 
ebenfalls 
die 
Abweisung 
der 
Beschwerde. 
7.
In einer weiteren Stellungnahme zur Vernehmlassung des ARE ergänzten 
und verdeutlichten die Parteien die von ihnen eingenommenen 
Rechtsstandpunkte. 
8.
Am 15. Juli 2013 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 
Augenschein durch, an welchem von Seiten des Beschwerdeführers 
A._____ persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters und von Seiten 
der Gemeinde deren Rechtsvertreter sowie das Vorstandsmitglied 
E._____ und das Baukommissionsmitglied F._____ präsent waren. Von 
Seiten des ARE waren der Kreisplaner G._____ sowie dessen Substitut 
H._____ zugegen. Allen Anwesenden wurde an vier verschiedenen 
Standorten (Standort 1: Anhänger/Container und Parkplätze, Standort 2: 
Zaun; Standort 3. Umgebung des Stalls [Badewanne/Sonnenstore]; 
Standort 4: Innenräume des Stalls) die Möglichkeit geboten, sich auch 
noch mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch 
gemacht wurde. Seitens des Gerichts wurden noch 12 Fotos der 
streitigen 
baulichen 
Veränderungen 
erstellt 
und 
dem 
Augenscheinprotokoll beigefügt.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen. 


- 12 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
Bauentscheid der Gemeinde C._____ vom 23. Dezember 2011. Streitig 
und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde die Erteilung einer 
nachträglichen Baubewilligung für die in der fraglichen Stallbaute 
respektive in dessen unmittelbaren und näheren Umgebung zum Zwecke 
der Feriennutzung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu Recht 
verweigert hat. Nicht streitig und somit auch nicht Gegenstand des 
vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist dagegen die im angefochtenen 
Bauentscheid enthaltene Duldungsverfügung, mit welcher die Gemeinde 
die Sitz- und Vorplätze vor dem Stall und der Maiensässhütte, die 
Stützmauer, den Brunnen, die Sickergrube, das Klärbecken, die 
Wasserfassung und den Abfluss der Sickerleitung duldete und die 
Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten an diesen Bauten und Anlagen unter 
der Voraussetzung, dass sie nur der Werterhaltung dienten und keine 
Änderung der Bauten und Anlagen oder Zweckänderung herbeiführten, 
bewilligte. 
2. a)
Der Beschwerdeführer macht in formeller Hinsicht zunächst geltend, der 
angefochtene Bauentscheid sei nicht durch den Gemeindepräsidenten 
unterzeichnet worden und erweise sich bereits insoweit als mangelhaft. 
Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 
b)
Gemäss Art. 85 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) ist das Bauwesen Sache der 
Gemeinden, soweit dieses Gesetz oder die Spezialgesetzgebung nichts 
anderes 
bestimmen. 
Zuständige 
Behörde 
für 
Verfügungen 
und 
Entscheide der Gemeinden ist, vorbehältlich der Spezialgesetzgebung 
und 
anderslautenden 
Gemeinderechts, 
grundsätzlich 
der 


- 13 -
Gemeindevorstand (Art. 85 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 15 Abs. 2 des 
Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden (GG; BR 175.050) führen 
zwar 
der 
Gemeindepräsident 
zusammen 
mit 
einem 
weiteren 
Vorstandsmitglied 
oder 
mit 
dem 
Gemeindeschreiber 
die 
rechtsverbindliche Unterschrift für die Gemeinde. Der Vorstand vertritt 
jedoch nach Art. 15 Abs. 1 GG die Gemeinde gegenüber Dritten und vor 
Gericht. Es muss dem Vorstand also möglich sein, auch ohne den 
Gemeindepräsidenten verbindlich zu zeichnen, ansonsten dieser nie 
abwesend sein dürfte, was nicht angeht. Vor diesem Hintergrund 
erscheint es denn auch als überspitzt formalistisch, sich auf die fehlende 
Unterschrift 
des 
Gemeindepräsidenten 
auf 
dem 
angefochtenen 
Bauentscheid zu berufen, zumal der angefochtene Bauentscheid vom 
Baufachchef und Gemeindevorstandsmitglied E._____ und einem 
weiteren Mitglied des Gemeindevorstandes, unterzeichnet wurde. 
Dementsprechend zielen die beschwerdeführerischen Ausführungen 
betreffend unzureichender Unterzeichnung des Bauentscheids ins Leere. 
3. a)
In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst was folgt festzuhalten: 
Gemäss dem - nach Art. 107 Ziff. 6 KRG direkt anwendbaren - Art. 94 
Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung der zuständigen Behörde 
einen materiell vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen. Unabdingbare 
Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist 
folglich das Vorliegen eines rechtskräftig festgestellten, materiell 
vorschriftswidrigen Zustands (Urteil des Verwaltungsgerichtes des 
Kantons Graubünden R 09 26 vom 17. November 2009 E.2a). In dieselbe 
Richtung zielt auch das Urteil des Bundesgerichtes 1A.17/2004 vom 
19. Mai 2004 E.2.2.6, in welchem festgehalten wurde, dass bei illegal 
erstellten Bauten vorab deren Rechtswidrigkeit in einem nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und erst bei festgestellten 
Regelverstössen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 


- 14 -
verlangt beziehungsweise der rechtswidrige Zustand geduldet werden 
kann. Somit kann die zuständige Behörde die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands erst anordnen, wenn feststeht, dass ein materiell 
baurechtswidriger 
Zustand 
vorliegt. 
Im 
Rahmen 
des 
Wiederherstellungsverfahrens kann die zuständige Behörde sodann 
allenfalls 
aus 
Gründen 
der 
Verhältnismässigkeit 
oder 
des 
Vertrauensschutzes 
von 
der 
Anordnung 
von 
beseitigenden 
Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, wobei 
hierzu der Erlass einer Duldungsverfügung - in welcher festgestellt wird, 
dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Art. 94 Abs. 4 KRG) - 
unabdingbar ist. 
b)
Zu beachten ist jedoch, dass von Seiten der Gemeinde nur solange ein 
Interesse 
an 
der 
Durchführung 
eines 
nachträglichen 
Baugesuchsverfahrens besteht, als die Verwirkungsfrist bezüglich der 
noch nicht bewilligten baulichen Massnahmen noch nicht abgelaufen ist. 
Ist diese Frist dagegen bereits abgelaufen, ist der Anspruch der 
Gemeinde auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verwirkt. 
Dementsprechend würde sich die Durchführung eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens erübrigen. 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der 
Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder 
Gebäudeteils anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 
136 II 359 E.8, 132 II 21 E.6.3). Diese Praxis beruht auf dem 
Gesichtspunkt der Rechtssicherheit sowie auch auf praktischen 
Überlegungen (Schwierigkeit der Abklärung der tatsächlichen und 
rechtlichen Verhältnisse vor über 30 Jahren). Die Frist von 30 Jahren 
wurde dabei in Anlehnung an die ausserordentliche Ersitzung von 
Grundeigentum gemäss Art. 662 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
(ZGB; SR 210) festgelegt. Zunächst wurde dieser Grundsatz für das 


- 15 -
Forstrecht entwickelt (vgl. BGE 105 Ib 265 E.6) und in der Folge auch auf 
den Abbruch einer Baute innerhalb der Bauzone übertragen (BGE 
107 Ia 121). Ob diese Praxis auch auf Bauten ausserhalb der Bauzone 
übertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offen gelassen 
(BGE 132 II 21 E.6.3). Jedenfalls kann sich der Baugesuchsteller dann 
nicht auf Ablauf der erwähnten 30-jährigen Verwirkungsfrist berufen, 
wenn er durch täuschendes Verhalten gegenüber den Behörden, z.B. 
durch falsche Angaben im Baugesuchsformular, bewirkt hat, dass eine 
Baurechtswidrigkeit unentdeckt bleibt, weil die Baubehörde keine 
Veranlassung zum Einschreiten hatte (Urteil des Bundesgerichts 
1C_478/2011 vom 9. Februar 2012 E.2.5). 
c)
Im Lichte der vorstehenden Ausführungen erweist sich das Vorgehen der 
früheren Gemeinde C._____ - zuerst Durchführung eines nachträglichen 
Baugesuchsverfahrens inklusive Erlass eines Bauentscheids und bei 
Verletzung materieller Bauvorschriften nachträgliche Durchführung eines 
Wiederherstellungsverfahrens - als offensichtlich rechtens. Sofern die 30-
jährige Verwirkungsfrist auch auf Bauten ausserhalb der Bauzone 
Anwendung 
finden 
sollte, 
kann 
bezüglich 
des 
Wiederherstellungsverfahrens bereits an dieser Stelle festgehalten 
werden, dass diese Frist seit Erstellung der fraglichen baulichen 
Massnahmen in vorliegendem Fall noch nicht abgelaufen war. Denn 
sämtliche baulichen Massnahmen wurden - wie nachfolgend dargelegt - 
vor weniger als 30 Jahren ausgeführt beziehungsweise beendet. 
-
Der Stall des Beschwerdeführers wurde im Jahre 1987 nach dem 
Lawinenniedergang im Jahre 1984 wieder aufgebaut. Sämtliche von 
der Gemeinde beanstandeten baulichen Veränderungen im und am 
Stall (Badezimmer auf dem Heuboden, Werkstatt im Kleintierstall, 
Tisch und Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, Holztäfelung an den 


- 16 -
Wänden und Decken im Grossviehstall, Sonnenstore am Stall, Treppe 
vom Kleintierstall zum Heuboden, Fenster an der Süd-Westfassade) 
konnten somit erst ab dem Jahre 1987 erstellt worden sein. Wann 
genau diese baulichen Massnahmen fertiggestellt wurden, ist für das 
vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung, da die 30-jährige Frist 
ohnehin eingehalten ist. Ebenfalls keine Rolle spielt, welche Arbeiten 
vor dem Lawinenniedergang am in der Folge durch die Lawine 
zerstörten Stall bereits ausgeführt wurden, wurde der Stall doch 
erwiesenermassen nicht im Hofstattrecht gemäss Art. 81 Abs. 3 KRG 
wieder aufgebaut, sondern aufgrund einer ordentlichen Baubewilligung 
gemäss Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) mit entsprechendem Zweckentfremdungs- und 
Abparzellierungsverbot. 
-
Bezüglich des Bassins vor dem Stall macht der Beschwerdeführer 
geltend, dass bereits ab Mitte der 70er Jahre eine Bademöglichkeit 
bestanden habe und das heute existierende Bassin rechtlich der 
damaligen Badewanne gleichzusetzen sei. Dieser Ansicht kann nicht 
gefolgt werden. Die damalige mobile Badewanne lässt sich mit dem 
heute bestehenden eingemauerten Bassin in keiner Art und Weise 
verglichen. Im Juni 1983 wurde das heute bestehende Bassin gesetzt 
und teilweise betoniert (vgl. Eintrag im Hüttenbuch vom 17./19. und 
24./26. Juni 1983: „Swimmingpool gesetzt und teilweise betoniert“). 
Abgeschlossen wurden die Arbeiten sodann am 9. Oktober 1983 (vgl. 
BF-act. 7: Foto vom 3. September 1983; Eintrag im Hüttenbuch vom 
17. September bis 9. Oktober 1983: „Mäuerchen um Badewanne und 
Treppenwangen beendet“). 
-
Wie dem Hüttenbuch weiter zu entnehmen ist, wurde der Vorgänger 
des heute bestehenden Metallzauns am 1. Oktober 1977 erstellt (vgl. 


- 17 -
Eintrag im Hüttenbuch vom 1. Oktober 1977: „Der Zaun ist endlich 
fertig“ [mit Zeichnung, welche einen Bündnerzaun zeigt]; vgl. auch BF-
act. 7: Fotos vom Juli/August 1978). Durch den Lawinenniedergang im 
Jahre 1984 wurde erwähnter Bündnerzaun zerstört (vgl. ARE-act. 7). 
Der heute bestehende Metallzaun wurde in der Folge offenbar im 
Sommer 1989 erstellt und zwischen dem 9. und 12. September 1989 
fertiggestellt (vgl. Eintrag im Hüttenbuch Sommerferien 1989: 
„Arbeiten: gezäunt, damit Fa. H._____ [?] Pfosten für neuen Zaun 
einbetonieren konnte [Drahtgeflechtmontage erfolgt später]“ und vom 
9. - 12. September 1989: „An Zauntüren Schlösser montiert. […] Der 
Zaun ist super“). 
-
Hinsichtlich der Parkplätze macht der Beschwerdeführer ebenfalls 
geltend, dass diese bereits seit Jahrzehnten bestünden. Die vom 
Beschwerdeführer 
eingereichte 
Fotodokumentation 
(BF-act. 7), 
welche dies belegen soll, ist jedoch nicht aufschlussreich. Vielmehr 
sind dieser bloss Erd- und Kieshügel sowie diverse auf der Wiese 
abgestellte Fahrzeuge zu entnehmen, welche als Parkplatz 1 
beziehungsweise Parkplatz 2 bezeichnet sind. Jedenfalls vermag der 
Beschwerdeführer mit diesen Fotos nicht zu belegen, dass die beiden 
Parkplätze bereits seit Jahrzehnten bestehen. Vor dem Hintergrund, 
dass die Beweislast für das bereits jahrzehntelange Bestehen der 
Parkplätze beim Beschwerdeführer liegt, ist mit der Gemeinde davon 
auszugehen, dass die Parkplätze wohl erst nach dem Jahre 1990 
erstellt wurden, waren diese doch anlässlich des Augenscheins im 
Jahre 1990 für die Gemeinde noch nicht ersichtlich. 
-
Der 
Container 
wurde 
vom 
Beschwerdeführer 
sodann 
erwiesenermassen erst im Jahre 2009 aufgestellt. Im diesem 
Zusammenhang macht der Beschwerdeführer auch keine allfällige 


- 18 -
Verjährung beziehungsweise Verwirkung geltend, weshalb sich 
weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen. 
Im Sinne eines Zwischenfazits ist demnach festzuhalten, dass die 30-
jährige Verwirkungsfrist bezüglich aller von der Gemeinde nicht 
bewilligten baulichen Massnahmen noch nicht abgelaufen ist. Somit hat 
die Gemeinde ihr Interesse an der Durchführung eines nachträglichen 
Baugesuchsverfahren zu Recht bejaht und dementsprechend auch zu 
Recht ein nachträgliches Baugesuchsverfahren durchgeführt und den 
entsprechenden Bauentscheid vom 23. Dezember 2011 erlassen. Über 
die allfällige Wiederherstellung des rechtsmässigen Zustands wird sodann 
in einem separaten Verfahren zu entscheiden sein, wobei in diesem 
Verfahren dann auch zu prüfen sein wird, ob die 30-jährige 
Verwirkungsfrist vorliegend zur Anwendung gelangt oder ob infolge des 
Vertrauensschutzes allenfalls eine kürzere Frist anzuwenden ist (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 1C_556/2009 vom 23. April 2010 E.7) oder die 
Frist infolge täuschenden Verhaltens seitens des Beschwerdeführers gar 
nicht zu beachten ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2011 vom 
9. Februar 
2012 
E.2.5). 
Dementsprechend 
werden 
auch 
die 
Einwendungen des Beschwerdeführers gegen die Anwendung der 30-
jährigen Frist erst in jenem Verfahren zu prüfen sein. Dabei wird auch zu 
berücksichtigen sein, dass der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers 
bei 
den 
Baugesuchen 
bezüglich 
des 
Stalls 
jeweils 
betreffend 
Erschliessung bei der Frage „Anschluss im Objekt“ nichts angegeben hat. 
Ebenfalls zu berücksichtigen sein wird die Tatsache, dass bereits im Jahr 
1992 bei der Bewilligung der Treppe verfügt wurde, alle nicht der 
landwirtschaftlichen Nutzung dienenden Geräte und Mittel seien zu 
entfernen, was eine Wiederherstellungsverfügung darstellte, welcher nicht 
Folge geleistet wurde. 


- 19 -
d)
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen betreffend 
Zeitpunkt der Beendigung der streitigen baulichen Massnahmen kann auf 
die vom Beschwerdeführer beantragte Zeugeneinvernahme von I._____ 
verzichtet werden, da sie vornehmlich bestätigen soll, dass die baulichen 
Massnahmen zum Grossteil schon vor rund 40 Jahren ausgeführt worden 
sind. Dies ist jedoch angesichts der aufgrund der Akten klar 
feststehenden Tatsache, dass bezüglich aller nichtbewilligten baulichen 
Massnahmen die 30-jährige Frist noch nicht abgelaufen ist und deshalb 
nach wie vor ein Interesse der Baubehörden an der Abklärung der 
Bewilligungsfähigkeit der beanstandeten baulichen Massnahmen besteht, 
nicht von Belang. Zudem käme ihrer Zeugenaussage angesichts der 
engen familiären Beziehungen ohnehin bloss geringer Beweiswert zu 
(antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 
122 V 157 E.1d mit Hinweisen).
4. a)
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die angeblichen Verletzungen 
des Baurechts bestünden schon seit Jahrzehnten und seien nicht 
baubewilligungspflichtig. Diesem Vorbringen kann nicht gefolgt werden. 
Einerseits bestehen die Verletzungen des Baurechts - wie vorstehend 
unter Erwägung 3c dargelegt - nicht bereits „seit Jahrzehnten“. Vielmehr 
wurden sämtliche von der Gemeinde nicht bewilligten baulichen 
Veränderungen innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt. Andererseits 
unterstehen aber auch sämtliche streitigen baulichen Massnahmen - wie 
nachfolgend dargelegt - der Baubewilligungspflicht.
b)
Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit 
behördlicher 
Bewilligung 
errichtet 
oder 
geändert 
werden. 
Von 
Bundesrechts wegen sind Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, 
Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das 
übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Nach 


- 20 -
der 
Rechtsprechung 
ist 
eine 
bauliche 
Massnahme 
dann 
dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der 
Baute und Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der 
Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse 
der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle 
besteht (Urteil des Bundesgerichtes 1C_514/2011 vom 6. Juni 2012 
E.5.1; BGE 123 II 256 E.3). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, 
unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht (BGE 
119 Ib 222 E.3a). Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über den 
bundesrechtlichen 
Mindeststandard 
hinauszugehen 
und 
weitere 
Vorgänge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen können die 
Kantone nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 
RPG einer Bewilligung bedarf (Urteile des Bundesgerichtes 1C_226/2008 
vom 21. Januar 2009 E.2.2 sowie 1C_47/2008 vom 8. August 2008 
E.2.5.1). 
Im kantonalen Recht ist die Baubewilligungspflicht wie folgt geregelt: 
Gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) 
nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde 
errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. 
Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von 
Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
zu erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die 
weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der 
Baubewilligungspflicht. 
Die 
Regierung 
bestimmt 
durch 
die 
Raumplanungsverordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung 
bedürfen 
(Art. 
86 
Abs. 
2 
KRG 
i.V.m. 
Art. 
40 
Abs. 
1 
der 
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 
801.110]). Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt sodann, dass Reparatur- 
und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und 
Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und 


- 21 -
Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner 
Baubewilligung bedürfen. Darunter versteht man praxisgemäss etwa das 
Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, oder 
einzelner Dachziegel an Dächern. Reparatur und Unterhaltsarbeiten sind 
bloss solche Massnahmen, welche die Erhaltung bestehender Bauten in 
ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestimmung durch 
Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Lediglich 
Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äussere 
Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen bleiben, 
also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 
Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 
Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter 
Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben 
von Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), 
soweit sie dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem 
Bestehenden keine nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich 
bringt und die Sicherheit von Mensch und Sachen nicht verschlechtert 
(Entscheid des Verwaltungsgerichtes Luzern LGVE 1993 II Seite 108 
E.2b 
m.w.H.). 
Weitergehende 
Arbeiten 
gelten 
als 
Modernisierungsarbeiten, welche in der Regel wertvermehrenden 
Charakter aufweisen (VGE 579/91 E.3). Nicht mehr als Unterhaltsarbeit 
kann eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, 
die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute 
vorgenommen wird (PVG 1972 Nr. 23). Entsprechend qualifizierte das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden den vollständigen Ersatz 
eines Daches und seiner Isolation (PVG 2000 Nr. 59 E.3) sowie die 
Erweiterung einer als Heubarge bewilligten Baute mit einem neuen Keller, 
einer Abwasserleitung mit Fäkalientank, einer Treppe vom Erdgeschoss 
ins Obergeschoss, einem Vordach sowie Fenstern im Erd- und 
Obergeschoss (Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 


- 22 -
R 10 119 vom 17. Mai 2011 E.3) denn auch als Erneuerung, welche über 
den 
einfachen 
Unterhalt 
hinausgeht 
und 
dementsprechend 
baubewilligungspflichtig ist. 
c)
Nicht anders verhält es sich im vorliegenden Fall. Die im und am Stall und 
in dessen unmittelbaren und näheren Umgebung bereits ausgeführten 
baulichen Massnahmen (Badezimmer auf dem Heuboden, Werkstatt im 
Kleintierstall, Tisch und Sitzmöglichkeit im Grossviehstall, Holztäfelung an 
den Wänden und Decken im Grossviehstall, Treppe vom Kleintierstall 
zum Heuboden, Fenster an der Süd-Westfassade, Sonnenstore am Stall, 
Bassin vor dem Stallgebäude, Zaun, Parkplätze und Container) stellen 
sowohl insgesamt als auch je für sich alleine betrachtet bedeutsame 
bauliche Veränderungen dar, welche weit über den Rahmen von 
zulässigen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an einem Heustall 
respektive dessen Werterhaltung hinausgehen. Auch wurde mit ihnen das 
übliche 
Mass 
einer 
Renovierung 
überschritten. 
Die 
baulichen 
Veränderungen sind mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden, dass 
ein Interesse an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Zudem zielen die 
baulichen 
Massnahmen 
offensichtlich 
auf 
eine 
unzulässige 
Zweckänderung der rechtskräftig mit Verfügung vom 15. Dezember 1986 
einzig als „landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute“ beziehungsweise als 
„Heustall“ bewilligten Baute zu einem Ferienhaus hin. Allein schon 
aufgrund der erfolgten Zweckänderung sowie dem damit einhergehenden 
wertvermehrenden Charakter der diversen baulichen Massnahmen 
können diese nicht als baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten im Sinne 
von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO betrachtet werden. Hinzu kommt, dass 
derartige Massnahmen - soweit Änderungen im Gebäudeinnern sowie 
Zweckänderungen vorgenommen werden sollen - im Bereich ausserhalb 
der Bauzone ohnehin bewilligungspflichtig sind (vgl. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 
und 3 KRVO). Damit ist bereits gesagt, dass sämtliche zur Beurteilung 


- 23 -
stehenden, bereits ausgeführten baulichen Veränderungen einschliesslich 
der Geländeveränderungen der Baubewilligungspflicht nach Art. 22 
Abs. 1 RPG beziehungsweise Art. 86 Abs. 1 KRG unterstehen. 
d)
Im Übrigen ist dem beschwerdeführerischen Ansinnen nach Feststellung, 
dass die Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien, auch deshalb kein 
Erfolg beschieden, weil gemäss Art. 40 Abs. 3 KRVO auch 
bewilligungsfreie Bauvorhaben dem materiellen Recht des Bund, des 
Kantons und der Gemeinde entsprechen müssen, weshalb sie im Zweifel 
immer ein Bewilligungsverfahren durchlaufen müssen. Dass die bereits 
ausgeführten 
baulichen 
Massnahmen 
dem 
materiellen 
Recht 
widersprechen, wird nachfolgend dargelegt.
5. a)
Ob mit Blick auf die streitigen baulichen Massnahmen auf Parzelle 6195 
ein materiell rechtswidriger Zustand vorliegt, ist basierend auf den 
erteilten rechtskräftigen Baubewilligungen zu entscheiden. Diesbezüglich 
ist insbesondere von der am 15. Dezember 1986 erteilten Baubewilligung 
auszugehen, mit welcher dem damaligen Eigentümer D._____ der 
Wiederaufbau des durch die Lawine zerstörten Stalls gestützt auf den 
entsprechenden Entscheid des DIV vom 21. November 1986 unter der 
Auflage, dass das Gebäude in Zukunft nur als landwirtschaftliche 
Wirtschaftsbaute verwendet werden (Zweckentfremdungsverbot) und 
zudem keine Abparzellierung erfolgen dürfe (Abparzellierungsverbot), 
bewilligt wurde. Weiter ist die Baubewilligung vom 14. April 1992 zu 
beachten, mit welcher gestützt auf die entsprechende Verfügung des DIV 
vom 4. Februar 1992 der Treppenbau vom Kleintierstall auf den 
Heuboden wiederum unter der Auflage, dass der Stall ausschliesslich als 
landwirtschaftliche Baute benutzt werde, bewilligt wurde. Von dem in 
diesen Verfügungen festgelegten rechtskräftigen bewilligten Zustand des 


- 24 -
Heustalls ist die Gemeinde im nunmehr angefochtenen Baubescheid vom 
23. Dezember 2011 zu Recht ausgegangen. 
b)
Die seither vom vormaligen Eigentümer D._____ sowie dem heutigen 
Beschwerdeführer vorgenommenen baulichen Massnahmen im Innern 
des Stalls sowie in dessen Aussenbereich vermögen an der Tatsache, 
dass diese nie bewilligt worden sind, nichts zu ändern. So wurde ein von 
D._____ 
am 
23. September 
1987 
eingereichtes 
Baugesuch 
zur 
nachträglichen Bewilligung eines irrtümlicherweise an der Westseite des 
Stalls errichteten Fensters sowie zur Erweiterung der Zweckbestimmung 
des Stalls (Nutzung als Notschlafstelle und Keller) am 8. Oktober 1987 
vom DIV abgelehnt, weil die Projektänderung in keinem Zusammenhang 
mit der landwirtschaftlichen Nutzung stehe. Weiter stellte die Gemeinde 
anlässlich des Augenscheins im Jahre 1990 fest, dass das Fenster an der 
Westseite noch nicht entfernt worden sei. Zudem sei entgegen dem Plan 
eine Treppe vom Stallteil in den Heustall angelegt worden. Im 
Kleintierstall sei eine Werkstatt eingerichtet worden und der Raum diene 
als Geräteraum. Auf dem Heuboden würden verschiedene Gegenstände 
gelagert. Ein aufgestelltes Bett diene überdies wohl als Notschlafstelle. 
Für sämtliche dieser baulichen Veränderungen wurde von Seiten der 
Gemeinde nie eine Baubewilligung erteilt. Einzig die Treppe zum 
Heuboden wurde im Jahre 1992 bewilligt, jedoch wiederum nur unter der 
Auflage, dass das Gebäude als landwirtschaftliche Baute genutzt werde, 
wobei explizit festgehalten wurde, dass alle nicht der Landwirtschaft 
dienenden Geräte und Möbel zu entfernen seien. Dementsprechend war 
D._____ 
sowie 
auch 
der 
heutige 
Beschwerdeführer 
über 
die 
Rechtswidrigkeit des fraglichen Bauzustands im Stall und in dessen 
unmittelbaren und näheren Umgebung vollumfänglich informiert. 


- 25 -
c)
Die 
Frage, 
ob 
die 
in 
Abweichung 
zum 
bewilligten 
Zustand 
beziehungsweise im Zuge der diversen, seither durchgeführten baulichen 
Massnahmen 
realisierte 
Ferienwohnnutzung 
einer 
nachträglichen 
Bewilligung zugänglich sei, ist zu verneinen. Angesichts des im Jahre 
1986 bewilligten Zustands und der zulässigen Nutzung des Heustalls als 
landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute ist mit der Gemeinde davon 
auszugehen, 
dass 
für 
keine 
- 
wie 
auch 
immer 
geartete 
- 
Ferienhausnutzung eine nachträgliche Bewilligung erhältlich ist. Dies 
deshalb, weil die angestrebte Nutzungsänderung des Heustalls, 
unbesehen 
davon, 
ob 
eine 
landwirtschaftliche 
oder 
eine 
nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung angestrebt würde, weder unter dem 
Titel der Zonenkonformität im Sinne von Art. 16a und Art. 22 RPG, noch 
unter jenem der Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 RPG bewilligt 
werden dürfte. Ebenso wenig wäre aufgrund der umschriebenen 
Vorgeschichte eine nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung gestützt 
auf die Bestimmungen der Art. 24a, 24c oder 24d RPG erhältlich. Auf die 
zutreffenden Erwägungen in der Vernehmlassung des ARE (vgl. Ziff. 2.2 
der Vernehmlassung) kann verwiesen werden. 
d)
Im Einzelnen ist zu den von der Gemeinde infolge materieller 
Rechtswidrigkeit zu Recht nicht bewilligten baulichen Veränderungen was 
folgt festzuhalten:
-
Anlässlich des vom Verwaltungsgericht durchgeführten Augenscheins 
vom 15. Juli 2013 wurde erkennbar, dass der ehemalige Heustall 
heute offensichtlich Wohn- beziehungsweise Ferienzwecken dient. 
Sowohl der Einbau eines Badezimmers auf dem Heuboden, die 
Errichtung einer Werkstatt im Kleintierstall, die neue Nutzung im 
Grossviehstall mit Tisch und Sitzmöglichkeiten sowie Täferung der 
Wand und Decke wie auch die neu angebrachte Sonnenstore zielen 


- 26 -
offenkundig auf die Umnutzung des früheren Stalls in ein Ferienhaus 
ab. Die baulichen Veränderungen innerhalb des Stalls widersprechen 
der am 15. Dezember 1986 erteilten Bewilligung zum Wiederaufbau 
des Stalls als landwirtschaftliche Baute diametral, müsste sich gemäss 
den 
Eingabeplänen 
doch 
im 
gemauerten 
Erdgeschoss 
ein 
Kleinviehstall 
und 
ein 
Raum 
für 
landwirtschaftliche 
Geräte 
beziehungsweise im Obergeschoss aus Holz ein Heuboden befinden, 
was heute offensichtlich nicht mehr der Fall ist. Eine solche 
Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus lässt sich weder unter dem 
Titel der Zonenkonformität noch der Standortgebundenheit bewilligen. 
Die 
baulichen 
Veränderungen 
im 
und 
am 
Stall 
können 
dementsprechend nicht bewilligt werden. 
-
Die nachträgliche Bewilligung des Fensters an der Süd-Westfassade 
des Stalls wurde vom DIV bereits mit Verfügung vom 8. Oktober 1987 
verweigert, weshalb die dafür im angefochtenen Bauentscheid vom 
23. Dezember 2011 mit Recht verweigerte Bewilligung bloss 
deklaratorischen Charakter hat. 
-
Die vom Kleintierstall in den Heustall führende Treppe wurde mit 
Baubewilligung vom 14. April 1992 gestützt auf die entsprechende 
Verfügung des DIV vom 4. Februar 1992 unter der Auflage, dass der 
Stall ausschliesslich als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute benutzt 
werde, bewilligt. Nachdem die Zweckänderung des Stalls dennoch 
unbewilligt 
stattgefunden 
hat, 
ist 
es 
folgerichtig, 
mangels 
Zonenkonformität und fehlender Standortgebundenheit die im Jahre 
1992 erteilte Bewilligung zu widerrufen. Die in Art. 25 Abs. 1 des 
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 
enthaltenen Voraussetzungen eines Widerrufs - Änderung der 
Sachlage und keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen 


- 27 -
oder privaten Interessen - sind vorliegend zweifelsohne erfüllt. Sollte 
der rechtmässige Zustand im und am Stall wieder hergestellt werden, 
könnte die Treppe sodann nachträglich wieder bewilligt werden. 
-
Auch die Errichtung eines Bassins vor dem Stallgebäude zielt - wie 
sämtliche übrigen baulichen Veränderungen im und um den Stall 
herum - auf eine Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus ab, welche 
sich wie gesehen weder unter dem Titel der Zonenkonformität noch 
des landwirtschaftlichen Bedarfs bewilligen lässt.
-
Den Metallzaun betreffend bringt der Beschwerdeführer vor, dieser sei 
mittels Verfügung vom DIV vom 11. Juni 1976 beziehungsweise mit 
Verfügung der früheren Gemeinde C._____ vom 14. Juni 1977 
bewilligt worden. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Wie das 
ARE in ihrer Vernehmlassung unter Ziff. 3.2 korrekt ausführte, stützt 
sich die vom Beschwerdeführer erwähnte Verfügung des DIV auf die 
Landwirtschaftsgesetzgebung und regelt den Ausgleichsbetrag, 
welcher aufgrund der Einzäunung und diversen Pflanzungen in den 
kantonalen Meliorationsfonds zu entrichten ist. Die kommunale 
Verfügung vom 14. Juni 1977 regelt sodann den Loskauf aus der 
Gemeinatzung im Sinne von Art. 128 des Einführungsgesetzes zum 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EGzZGB; BR 210.100). Es 
handelt sich dabei um ein Institut des Privatrechts, aus welchem der 
Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Mangels 
landwirtschaftlichen Bedarfs sowie fehlender Zonenkonformität hat die 
Gemeinde den Metallzaun denn auch zu Recht nicht bewilligt. 
-
Auch die beiden Parkplätze, wovon sich einer auf der Nachbarparzelle 
6170 teilweise im Waldareal, teilweise im Waldabstandsbereich 
befindet, können mangels Zonenkonformität nicht bewilligt werden. 


- 28 -
Die betreffenden Terrainveränderungen sind gemäss Art. 40 Abs. 1 
Ziff. 17 KRVO ausserhalb der Bauzone stets bewilligungspflichtig, 
auch wenn sie weniger als 0.8 m hoch oder tief respektive eine 
Kubatur von weniger als 100 m2 aufweisen. Da die Melioration im 
Grundbuch noch nicht vollzogen ist, spielt es - zumindest vorläufig - 
auch keine Rolle, dass der untere, teils im Waldareal, teils im 
Waldabstandsbereich befindliche Parkplatz einmal auf Land von 
Dritten liegen wird. 
-
Hinsichtlich des seit dem Jahre 2009 auf dem teils im Waldareal, teils 
im Waldabstandsbereich befindlichen Parkplatz abgestellten braunen 
Containers bringt der Beschwerdeführer vor, dass es sich dabei um 
einen Arbeitsanhänger handle, der vom Strassenverkehrsamt des 
Kantons Graubünden auf das Nummernschild GR Z.1._____ 
zugelassen sei. Der Anhänger unterstehe nicht der Bewilligungspflicht, 
da er nicht fest montiert und folglich jederzeit verschiebbar sei. Diese 
Ausführungen zielen ins Leere. Einerseits handelt es sich bei dem mit 
Kontrollschild GR Z.1._____ ausgestatteten Anhänger erwiesener-
massen nicht um den grossen braunen Container, sondern um den 
kleinen grauen Anhänger, welcher am Augenschein vom 15. Juli 2013 
neben dem grossen braunen Container am Waldrand abgestellt war 
(vgl. auch ARE-act. 15). Andererseits ist der Container entgegen den 
Ausführungen 
des 
Beschwerdeführers 
auch 
nicht 
jederzeit 
verschiebbar. Vielmehr hat der durchgeführte Augenschein deutlich 
gezeigt, dass der Container fest montiert ist und dessen dauerhafter 
Verbleib beabsichtigt ist, dient der Container dem Beschwerdeführer 
doch als Unterstand beziehungsweise als Garage für seine 
Baumaschinen (z.B. für den Bagger). Zudem steht der Container 
unbestritten seit dem Jahr 2009 an Ort und Stelle. Dementsprechend 
handelt es sich beim streitigen Container aber nicht bloss um ein 


- 29 -
bewegliches 
Fahrzeug, 
sondern 
viel 
eher 
um 
eine 
bewilligungspflichtige Baute. Da die erwähnte Nutzung des Containers 
zonenwidrig ist und dieser somit materielles Baurecht verletzt, hat die 
Gemeinde auch dafür zu Recht keine nachträgliche Baubewilligung 
erteilt. 
Dementsprechend erweisen sich sämtliche baubewilligungspflichtigen 
baulichen Massnahmen als rechtswidrig, weshalb die Gemeinde im 
angefochtenen Bauentscheid die nachträgliche Baubewilligung derselben 
zu Recht verweigert beziehungsweise zu Recht deren materielle 
Baurechtswidrigkeit festgestellt hat.
e)
An diesem Ergebnis vermag der Hinweis des Beschwerdeführers auf den 
angeblich von der Gemeinde jahrzehntelang geduldeten illegalen Aus- 
und Umbau von Maiensässhütten auf dem Maiensäss „N._____“ und 
seine daraus abgeleitete Forderung auf Gleichbehandlung im Unrecht 
nichts zu ändern. Denn einerseits steht in vorliegendem Verfahren nicht 
der Aus- oder Umbau einer Maiensässhütte, sondern vielmehr die bereits 
realisierten baulichen Veränderungen, welche zu einer Zweckänderung 
der ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiebaute geführt haben, zur 
Diskussion. 
Mangels 
Entscheidrelevanz 
kann 
somit 
auf 
das 
beschwerdeführerische Editionsbegehren betreffend sämtliche Amtsakten 
in Sachen Maiensäss des Beschwerdeführers in der Gemeinde C._____ 
verzichtet werden. Überdies war die frühere Gemeinde C._____ entgegen 
den Ausführungen des Beschwerdeführers zu keiner Zeit bereit, 
rechtswidrige Ausbauten von landwirtschaftlichen Ökonomiebauten wie 
Heuställen zu tolerieren, wie dies im Übrigen auch die heutige Gemeinde 
B._____ nicht ist. Dementsprechend zielt auch die beschwerde-
führerische Forderung nach Gleichbehandlung im Unrecht ins Leere. 


- 30 -
f)
Auch 
die 
vom 
Beschwerdeführer 
erwähnte, 
im 
Jahre 
1998 
vorgenommene Schätzung, aufgrund derer die fragliche Stallbaute als 
nichtlandwirtschaftlich qualifiziert wurde, vermag dem Beschwerdeführer 
keinerlei Rechtsvorteile zu verschaffen. Zum einen haben Schätzungen 
primär den versicherungsrelevanten Wert der betreffenden Baute 
wiederzugeben. Raumplanerische Bedeutung kommt ihnen jedoch keine 
zu. Wie das ARE zutreffend ausführte, ist vorliegend einzig von 
Bedeutung, dass die frühere Gemeinde C._____ mit Verfügung vom 
15. Dezember 1986 den Wiederaufbau des betreffenden Heustalls mit 
einem Zweckänderungsverbot zugestimmt hat. Dementsprechend kann 
aber die erfolgte bauliche Umnutzung des Stalls weder gestützt auf Art. 
24c 
RPG 
noch 
aufgrund 
der 
auf 
standortgebundene 
Bauten 
zugeschnittenen Ausnahmebestimmung von Art. 24 RPG nachträglich 
bewilligt werden. 
6. a)
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Gemeinde die diversen 
umschriebenen 
baulichen 
Veränderungen 
zu 
Recht 
der 
Baubewilligungspflicht unterstellt und diesen auch zu Recht die 
nachträgliche 
Baubewilligung 
verweigert, 
mithin 
die 
materielle 
Baurechtswidrigkeit 
derselben 
festgestellt 
hat. 
Das 
verfügte 
Benützungsverbot stützt sich auf Art. 16b Abs. 1 RPG, wonach Bauten 
und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die 
eine Nutzung im Sinne der Art. 24 - 24d RPG nicht zulässig ist, nicht mehr 
benützt 
werden 
dürfen. 
Im 
Rahmen 
des 
durchzuführenden 
Wiederherstellungs- und Baubussenverfahrens wird sodann von der 
festgestellten materiellen Baurechtswidrigkeit der erfolgten baulichen 
Massnahmen auszugehen sein. 
b)
Die Beschwerde erweist sich entsprechend als unbegründet und ist daher 
abzuweisen. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten 


- 31 -
des Beschwerdeführers (Art. 73 Abs. 1 VRG). Bund, Kanton und 
Gemeinden 
sowie 
mit 
öffentlich-rechtlichen 
Aufgaben 
betrauten 
Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 
Anlass. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
684.--
zusammen
Fr. 3‘684.--
gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 
dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 
Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 23. Juni 
2014 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_784/2013).