gr_gerichte · ZK2 2010 39 · 2011-09-22 · de

Anfechtung des Anfangsmietzinses (rechtsgültige Vertretung anlässlich des Schlichtungsverfahrens) | OR 253-273c Miete

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni
___________________________________________________________________________________________________
Ref.:
Chur, 22. September 2011
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 37 / 39
23. September 2011
(Die gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil 
vom 16. April 2012 abgewiesen worden, soweit darauf einzutreten war).
Urteil 
II. Zivilkammer
Vorsitz
Brunner
Richter
Hubert und Bochsler
Aktuarin ad hoc Bernhard
In den zivilrechtlichen Beschwerden
der X . , Beklagte, Beschwerdeführerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Werkstrasse 2, 7000 Chur, sowie
der Y . , Klägerin, Beschwerdegegnerin und Beschwerdeführerin, vertreten durch 
Rechtsanwalt Dr. iur. Luzius Schmid, Obere Strasse 22B, Villa Fontana, 7270 Da-
vos Platz,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010, mitgeteilt 
am 15. April 2010, in Sachen der Klägerin gegen die Beklagte,
betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR) / aussergerichtliche 
Entschädigung,
hat sich ergeben:


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I. Sachverhalt
A.
Die X. (im Folgenden X.) als Eigentümerin und Vermieterin und die Y. (im 
Folgenden Y.) als Mieterin schlossen am 20. März 2009 einen Mietvertrag über 
das so genannte Haus B in C. ab. Im ersten Jahr betrug der Jahresmietzins Fr. 
1'000'000.-, ab dem Folgejahr Fr. 1'380'000.-. Am 12. Juni 2009 gelangte die Y. an 
die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos zwecks 
Anfechtung des Anfangsmietzinses im Sinne von Art. 270 des Schweizerischen 
Obligationenrechts (OR; SR 220). Mit der Einladung zur Schlichtungsverhandlung 
vom 16. September 2009 wurden die Parteien auf die Folgen aufmerksam ge-
macht, wenn sie nicht persönlich zur Verhandlung erscheinen würden. Die Ver-
handlung vor der Schlichtungsbehörde fand am 16. Oktober 2009 statt, nachdem 
sowohl die Y. mit Schreiben vom 7. Juli 2009 als auch die X. mit Vernehmlassung 
vom 19. August 2009 zu der in Frage stehenden Sache Stellung genommen hat-
ten. Zum Termin der Schlichtungsverhandlung erschien von Seiten der Mieterin 
und Gesuchstellerin A., Kaufmännischer Direktor und Mitglied der Klinikleitung der 
Y.. Die Vermieterin war vertreten durch D., Verwaltungsratspräsident der X., und 
Rechtsanwalt Infanger, Rechtsvertreter der X..
B.
Am 21. Oktober 2009 teilte die Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse 
des Bezirks Prättigau/Davos den Parteien ihren Entscheid vom 16. Oktober 2009 
mit folgendem Dispositiv schriftlich mit:
„1. 
Das Verfahren Nr. 20/09 wird aufgrund des Rückzugs des Begehrens durch Nicht-
erscheinen der Gesuchstellerin zur Verhandlung abgeschrieben.
2. 
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Ausseramtlich werden keine Ent-
schädigungen zugesprochen.
3. 
(Mitteilung).“
Die Schlichtungsbehörde begründete ihren Entscheid damit, dass A. betref-
fend die Vertretung der Stiftung per Kollektivunterschrift zu zweien berechtigt, zur 
Verhandlung allerdings alleine erschienen sei. Vorgängig sei kein Gesuch um Dis-
pens für die Verhandlung gemäss Art. 22 Abs. 3 der kantonalen Vollziehungsver-
ordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- 
und Geschäftsräumen [VVzOR; BR 219.800, in Kraft bis 31. Dezember 2010]) 
eingereicht worden, ebenso wenig sei der Schlichtungsbehörde eine Vollmacht 
vorgelegt worden. Deshalb, so folgerte die Schlichtungsbehörde, sei die Gesuch-
stellerin ohne genügende Entschuldigung nicht zur Verhandlung erschienen bzw. 


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nicht gehörig vertreten gewesen, weshalb das Gesuch gemäss Art. 23 Abs. 1 VV-
zOR als zurückgezogen zu gelten habe und das Verfahren abgeschrieben werde.
C.
Ungeachtet dieses Entscheids der Schlichtungsbehörde klagte die Y. mit 
Prozesseingabe vom 13. November 2009 vor dem Bezirksgericht Prättigau/Davos 
gegen ihre Vermieterin X. auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses gemäss 
Art. 270 OR mit folgenden Rechtsbegehren:
„1. 
Der Jahresmietzins gemäss Mietvertrag vom 20. März 2009 betreffend Liegen-
schaft Haus B, _, sei auf Fr. 605'000.- herabzusetzen, gemäss Mietvertrag inde-
xiert.
Vorbehalten wird die Erhöhung dieses Betrages aufgrund der Unterlagen, die die 
Beklagte noch beizubringen hat (Art. 274d Abs. 3 OR) und die die Klägerin im 
Schlichtungsverfahren nicht einsehen konnte.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“
Zur Begründung ihres Begehrens führte die Y. insbesondere an, der Ein-
wand der Gegenpartei vor der Schlichtungsbehörde, die Gesuchstellerin sei unge-
nügend vertreten, hätte nicht zum Abbruch der Schlichtungsverhandlung führen 
dürfen. Die Schlichtungsbehörde hätte unter dem Genehmigungsvorbehalt durch 
das für die Einigung zuständige Organ der Stiftung nach wie vor auf eine Einigung 
hinwirken oder allenfalls feststellen müssen, eine Einigung sei nicht zustande ge-
kommen. Überdies, sollte das alleinige Erscheinen von A. an der Schlichtungsver-
handlung als Säumnis im Sinne von Art. 23 VVzOR angesehen werden, so sei 
dieses Säumnis entschuldbar und das Gesuch dürfe deswegen nicht als zurück-
gezogen gelten.
In Bezug auf die Anfechtung des Anfangsmietzinses hielt die Y. fest, dass 
sie sich gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR in einer Zwangslage befand und den 
Mietvertrag Haus B unterzeichnen musste, wollte sie ihren Stiftungszweck weiter 
verfolgen. Ebenfalls sei die Y. aufgrund der örtlichen Verhältnisse auf dem Markt 
gezwungen gewesen, das Haus B als einzige Möglichkeit für den Forschungs- und 
Klinikbetrieb zu mieten.
D.
Mit Verfügung vom 20. November 2009 wurde dem Ersuchen der Beklagten 
vom 19. November 2009, das Prozessthema mit Blick auf Art. 93 Abs. 1 der Zivil-
prozessordnung von Graubünden (ZPO GR; BR 320.000) vorerst auf die Eintre-
tensfrage zu beschränken, vom Bezirksgericht Prättigau/Davos stattgegeben. Am 


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15. Januar 2010 reichte die Beklagte ihre Stellungnahme mit folgenden Rechtsbe-
gehren ein:
„A. Zur Sache
1.
Auf die Klage sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.
B. Zum Verfahren
1.
Es sei eine Hauptverhandlung im Sinne von Art. 93 Abs. 1 ZPO durchzuführen.
2.
Sollte auf die Klage eingetreten werden, sei der Beklagten Frist zur Einreichung ei-
ner Prozessantwort anzusetzen.“
Eingangs ihrer Stellungnahme betonte die Beklagte, lediglich zur Eintre-
tensfrage Stellung zu beziehen und sich damit nicht auf den Streit einzulassen. Ihr 
Rechtsbegehren begründete sie insbesondere damit, dass gegen den Entscheid 
der Schlichtungsbehörde des Bezirks Prättigau/Davos kein Rechtsmittel erhoben 
worden sei. Die Klägerin habe lediglich beim Bezirksgericht Prättigau/Davos ihre 
Prozesseingabe vom 13. November 2009 eingereicht. Darin verlange sie eine Re-
duktion des Jahresmietzinses auf Fr. 605'000.-. Eine Aufhebung des Entscheids 
der Schlichtungsbehörde werde weder im Rechtsbegehren noch sinngemäss in 
der Begründung gefordert. Somit sei der Abschreibungsbeschluss der Schlich-
tungsbehörde in Rechtskraft erwachsen. Sofern die Klägerin den Beschluss der 
Schlichtungsbehörde hätte anfechten wollen, hätte sie nach Ansicht der Beklagten 
eine Justizaufsichtsbeschwerde im Sinne von Art. 53 Gerichtsorganisationsgesetz 
(GOG; BR 173.000 [in der bis Ende 2010 in Kraft gewesenen Version]) oder even-
tualiter eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde ans Bundesgericht erheben müs-
sen. Schliesslich hielt die Beklagte fest, die Klägerin gehe stillschweigend davon 
aus, der Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde diene im Sinne von 
Art. 12 Abs. 2 VVzOR als Leitschein, was jedoch nicht zutreffe. Das Protokoll der 
Schlichtungsbehörde müsse die in Art. 73 ZPO GR vorgesehenen Angaben ent-
halten, insbesondere ein eindeutiges Rechtsbegehren, was vorliegend nicht der 
Fall sei, weshalb auf die vorliegende Prozesseingabe zufolge fehlenden Leit-
scheins im Sinne von Art. 12 Abs. 2 VVzOR nicht einzutreten sei.
E.
Mit Entscheid über Prozessvoraussetzungen im Sinne von Art. 93 ZPO GR 
trat das Bezirksgericht Prättigau/Davos am 18. März 2010 auf die Klage der Y. 
nicht ein, weil diese anlässlich der Verhandlung vor der Mietschlichtungsbehörde 
nicht ordnungsgemäss vertreten gewesen und der entsprechende Abschreibungs-


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beschluss der Mietschlichtungsbehörde unangefochten in Rechtskraft erwachsen 
sei. Der Entscheid wurde den Parteien am 15. April 2010 mit folgendem Dispositiv 
schriftlich mitgeteilt:
„1. 
Auf die Klage der Y. vom 13. November 2009 wird nicht eingetreten.
2. 
Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:
- einer Gerichtsgebühr von
Fr. 3'500.-
- Schreibgebühren von
Fr. 500.-
total somit von
Fr. 4'000.-
gehen zulasten der Y.. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrech-
net.
3. 
Die Y. wird verpflichtet, die X. ausseramtlich mit Fr. 7'000.- (inkl. Spesen und 
Mehrwertsteuer) zu entschädigen.
4. 
(Rechtsmittelbelehrung)
5. 
(Mitteilung).“
Im gleichen Zusammenhang schrieb der Bezirksgerichtspräsident Prätti-
gau/Davos am 15. April 2010 das Gesuch der Klägerin Y. um Erlass vorsorglicher 
Massnahmen als gegenstandslos ab und überband ihr die Gerichtskosten des 
vorsorglichen Massnahmeverfahrens von Fr. 300.-. Ausserdem verpflichtete er 
sie, die X. für das Nebenverfahren pauschal mit Fr. 2'000.- zu entschädigen.
F.
Gegen diese beiden, am 15. April 2010 mitgeteilten Entscheidungen legten 
sowohl die X. am 06. Mai 2010 als auch die Y. am 10. Mai 2010 gestützt auf Art. 
232 ZPO GR Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden ein.
a) Die X. (Verfahren ZK2 10 37) bemängelt die ihr zugesprochenen ausser-
gerichtlichen Entschädigungen und beantragt die Zusprechung einer Prozessent-
schädigung für das vorinstanzliche Haupt- und Nebenverfahren von insgesamt 
Fr. 56'000.- einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer. Die Rechtsbegehren lau-
ten: 
„1.
Die Ziffer Nr. 3 des Urteils des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010 
und die Ziffer Nr. 3 des Abschreibungsbeschlusses des Bezirksgerichts Prätti-
gau/Davos vom 15. April 2010 jeweils in Sachen der Parteien seien aufzuheben.


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2.
Der Beklagten sei für das Hauptverfahren samt Sühneverfahren, das Massnahme-
verfahren und das Verfahren um Leistung einer Sicherheit eine ausseramtliche 
Entschädigung von Fr. 56'000.- (inkl. Spesen und 7,6 % MwSt.) zuzusprechen.
3.
Der Beklagten seien die Verfahrensakten zuzustellen, und ihr sei eine Frist anzu-
setzen, um die Beschwerdebegründung zu ergänzen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
b) Im Verfahren ZK2 10 39 beantragt die Y. beim Kantonsgericht von 
Graubünden – mit folgenden Rechtsbegehren – den Nichteintretensentscheid der 
Vorinstanz in der Hauptsache aufzuheben:
„1.
Der Nichteintretensentscheid vom 18. März 2010 (Proz. Nr. 110-2009-27) in der 
bezeichneten Angelegenheit des Bezirksgerichts Prättigau/Davos sei aufzuheben.
2.
Die Sache sei an das Bezirksgericht Prättigau/Davos zur Fällung eines Sachurteils 
zurückzuweisen.
3.
Die Kostenauflage in der Abschreibungsverfügung vom 15. April 2010 und die 
Verurteilung zu einer aussergerichtlichen Entschädigung (Proz. NR. 130-2009-167) 
(Ziff. 2 und 3) seien aufzuheben.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.“
Die Begründung der Beschwerde weicht im Wesentlichen nicht von der Be-
gründung der Prozesseingabe vom 13. November 2009 an das Bezirksgericht 
Prättigau/Davos ab, weshalb auf lit. C des vorstehenden Sachverhalts verwiesen 
wird. Die Beschwerdeführerin wirft sowohl der Schlichtungsbehörde als auch dem 
Bezirksgericht Prättigau/Davos überspitzten Formalismus vor.
G.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2010 händigte das Bezirksgericht Prätti-
gau/Davos dem Kantonsgericht sämtliche Akten aus, wobei der Bezirksgerichts-
präsident ausserdem bemerkte, das Gericht halte „an den im angefochtenen Urteil 
aufscheinenden Quellen fest und verweise neu überdies auf PKG 2007 Nr. 7“.
H.
Mit Schreiben vom 31. Mai 2010 teilte die Y. dem Kantonsgericht mit, dass 
über sie am 25. Mai 2010 der Konkurs eröffnet worden sei, worauf der Prozesslei-
ter mit Verfügung vom 15. Juni 2010 die beiden Verfahren ZK2 10 37 und ZK2 10 
39 gemäss Art. 207 Abs. 1 SchKG einstellte.
I.
Nachdem das Konkursamt Prättigau/Davos das Gericht am 1. Juli 2010 
darüber unterrichtet hatte, dass das Konkursverfahren mangels Aktiven rechtskräf-
tig eingestellt worden sei, verfügte der Vorsitzende am 19. August 2010 zum einen 


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auf Wunsch beider Parteien die Wiederaufnahme der beiden Verfahren und zum 
anderen den Schluss des Schriftenwechsels. Einem Einwand des Rechtsvertre-
ters der X. folgend, verfügte der Vorsitzende betreffend Fortgang der Verfahren 
am 25. August 2010 für beide Verfahren eine Frist bis zum 17. September 2010 
zur Einreichung der Beschwerdeantworten.
J.
Gestützt auf Art. 237 ZPO GR erhob die X. am 31. August 2010 Beschwer-
de an die II. Zivilkammer, mit dem Antrag, die Ziffer 2 betreffend die Fristanset-
zung zur Einreichung der Beschwerdeantwort im Verfahren ZK2 10 37 der Verfü-
gung vom 25. August 2010 sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Gegenpartei. Mit Beiurteil vom 8. November 2010 wies das 
Kantonsgericht die Prozessbeschwerde (ZK2 10 53) der X. ab, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge zulasten derselben.
K.
In der Folge reichte die X. im Verfahren ZK2 10 39 am 7. Oktober 2010 ihre 
Beschwerdeantwort mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„1.
Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei die Beschwerde abzu-
weisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin.“
Nebst bereits bekannten Argumenten (vgl. vorstehend lit. D), hält die Be-
schwerdegegnerin insbesondere fest, dass die Herabsetzung des „Jahresmietzin-
ses“ erst nach Rechtskraft des Urteils greifen könne und da der Mietvertrag mitt-
lerweile aufgelöst worden sei, fehle es der Beschwerdeführerin an einem Rechts-
schutzinteresse, zumal sie keine Rückwirkung beantragt habe.
L.
Im Verfahren ZK2 10 37 reichte die Y. ihre Beschwerdeantwort am 15. Fe-
bruar 2011 mit folgenden Rechtsbegehren ein:
„1.
Die Beschwerde sei abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer.“
Die Y. hält in ihrer Begründung insbesondere fest, dass es sich im vorlie-
genden Fall nicht rechtfertige, die Anwaltsrechnung beizuziehen, da der geltend 
gemachte Aufwand nicht angemessen und für die Prozessführung nicht erforder-
lich gewesen sei (unter Verweis auf Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 Honorarverordnung [HV; 
BR 310.250]).


Seite 8 — 15
M.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch-
tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-
gegangen.
II. Erwägungen
1.
a) Für Verfahren, die bei Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessord-
nung (ZPO; SR 272) rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum 
Abschluss vor der betroffenen Instanz (Art. 404 Abs. 1 ZPO). Da die in Frage ste-
henden Beschwerden am 6. Mai 2010 bzw. am 10. Mai 2010 und somit vor Inkraft-
treten der Schweizerischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 erhoben wur-
den, findet im vorliegenden Beschwerdeverfahren weiterhin das alte Recht und 
damit die Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO GR; BR 320.000) 
Anwendung.
b) Gemäss Art. 232 ZPO GR kann beim Kantonsgericht von Graubünden 
wegen Gesetzesverletzung Beschwerde geführt werden gegen nicht berufungs-
fähige Urteile sowie prozesserledigende Entscheide der Einzelrichter, des Be-
zirksgerichtsausschusses und des Bezirksgerichts, ferner gegen Entscheide die-
ser Instanzen im Sinne von Art. 232 Ziff. 1 bis 8 ZPO. Die Ziff. 1 der genannten 
Bestimmung führt explizit Entscheide betreffend Prozessvoraussetzungen gemäss 
Art. 93 ZPO GR auf. Die Beschwerde ist innert 20 Tagen seit Mitteilung des ange-
fochtenen Entscheids beim Vorsitzenden der Beschwerdeinstanz einzureichen. In 
der Beschwerde ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte des Ent-
scheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Neue Rechts-
begehren und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 233 ZPO GR). Auf die 
vorliegenden, frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit einzutre-
ten.
c) Im vorliegenden Fall haben beide Parteien unabhängig voneinander den 
Entscheid der Vorinstanz angefochten, weshalb dem Kantonsgericht von 
Graubünden zwei Beschwerden und damit zwei Verfahren in derselben Sache 
vorliegen (Verfahren ZK2 10 37 und ZK2 10 39). Da beide Beschwerden in der 
Sache auf demselben Fundament, dem vorinstanzlichen Urteil vom 18. März 
2010, mitgeteilt am 15. April 2010, beruhen, rechtfertigt es sich, die beiden Be-
schwerden zusammenzufassen und in einem Urteil abzuhandeln.


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d) Das Kantonsgericht überprüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob 
der angefochtene Entscheid oder das diesem vorausgegangene Verfahren Geset-
zesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich 
sind. Die Feststellungen der Vorinstanz über tatsächliche Verhältnisse sind für die 
Beschwerdeinstanz bindend, wenn sie nicht unter Verletzung von Beweisvorschrif-
ten zustande gekommen sind oder sich als willkürlich erweisen. Auf offensichtli-
chem Versehen beruhende Feststellungen sind von Amtes wegen zu berücksich-
tigen (Art. 235 Abs. 1 und 2 ZPO GR).
2.
a) Die vorliegenden Beschwerden betreffen einerseits die Frage der aus-
sergerichtlichen Entschädigung (Verfahren ZK2 10 37) und andererseits die 
grundsätzliche Frage, ob der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz in der 
Hauptsache aufzuheben sei (Verfahren ZK2 10 39). In Anbetracht der Abhängig-
keit der beiden Fragen, erscheint es sinnvoll, zunächst die grundsätzliche Frage 
der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu behandeln.
b) Die Y. macht im Verfahren ZK2 10 39 geltend, der Nichteintretensent-
scheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 18. März 2010 sei in der Haupt-
sache aufzuheben und die Sache zur Fällung eines Sachurteils an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Die Vorinstanz ist auf die Prozesseingabe der Y. nicht eingetre-
ten, weil diese anlässlich der Verhandlung vor der Mietschlichtungsbehörde nicht 
ordnungsgemäss vertreten gewesen und der entsprechende Abschreibungsbe-
schluss der Mietschlichtungsbehörde unangefochten in Rechtskraft erwachsen 
sei. 
c) Mit ihrer Prozesseingabe vom 13. November 2009 beantragte die Y. 
sinngemäss die Herabsetzung des Jahresmietzinses sowie die Edition von Unter-
lagen. Den Entscheid der Mietschlichtungsbehörde hat die Y. mit dieser Eingabe 
weder explizit noch implizit angefochten. Vielmehr geht die Y. in ihrer Prozessein-
gabe davon aus, das Resultat der Schlichtungsverhandlung sei als Nichtzustan-
dekommen der Einigung zu lesen, was der Partei, die auf ihrem Begehren behar-
re, innert 30 Tagen den Rechtsweg an den Richter eröffne (unter Verweis auf Art. 
274f Abs. 1 OR).
Mit dieser Annahme folgt die Y. der Lehrmeinung, die in der von ihr zitierten 
Literatur vertreten wird, dass nämlich die Folge eines unentschuldigten Ausblei-
bens vor der Schlichtungsbehörde ein Aktenentscheid bzw. die Feststellung der 
Nichteinigung sei (so Higi, in: Gauch / Schmid, Zürcher Kommentar OR, Teilband 
V2b, Die Miete, Art. 271 – 274g OR, 4. Auflage 1996, Art. 274d N. 36 ff., insb. N. 


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40; Weber, in: Honsell / Vogt / Wiegand, Basler Kommentar OR I, 4. Auflage 2007, 
Art. 274d N. 8). Dabei übersieht die Y., dass das Kantonsgericht von Graubünden 
mit PKG 2007 Nr. 7 einen Entscheid erlassen hat, der das Verfahren vor der 
Schlichtungsbehörde in Mietsachen, Rechtsmittel gegen Abschreibungsbeschlüs-
se sowie die Säumnisfolge bei unentschuldigtem Nichterscheinen des Gesuchstel-
lers (Art. 274 ff. OR; Art. 23 Abs. 1 VVzOR) thematisiert. Obwohl weder das OR 
noch die VVzOR eine Bestimmung kennen, die vorschreibt, mit welchem Rechts-
mittel ein Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde angefochten werden 
kann (vgl. PKG 2001 Nr. 7 S. 55 ff., insb. S. 57, E. 3 a), ist die Rechtslage für den 
Kanton Graubünden mit PKG 2007 Nr. 7 geklärt worden. Damit sind auch die mit 
Schreiben vom 16. August 2010 von der Y. nachgereichten Ausführungen, die auf 
den Quellenhinweis des Bezirksgerichtspräsidenten im Brief vom 18. Mai 2010 an 
das Kantonsgericht von Graubünden Bezug nehmen, widerlegt. Die relevanten 
Aussagen des genannten Entscheids lassen sich wie folgt zusammenfassen (PKG 
2007 Nr. 7 S. 35):
•
Gegen den Abschreibungsbeschluss der Schlichtungsbehörde we-
gen unentschuldigten Nichterscheinens des Gesuchstellers ist – so-
fern keine Kostenauflage wegen mutwilliger Prozessführung erfolgt 
(PKG 2001 Nr. 7) – die Beschwerde an den Kantonsgerichtsaus-
schuss gemäss Art. 232 ff. ZPO GR gegeben (Erw. 1 a – c).
•
Bei unentschuldigtem Nichterscheinen des Gesuchstellers ist entge-
gen Art. 23 Abs. 1 VVzOR nicht Klagerückzug – mit der Folge des 
Rechtsverlusts – anzunehmen, sondern auf Nichteintreten zu erken-
nen (Erw. 1 d).
d) Diesem Entscheid folgend, hätte die Schlichtungsbehörde auch im vor-
liegenden Fall trotz des unentschuldigten Nichterscheinens bzw. der nicht ord-
nungsgemässen Vertretung der Gesuchstellerin entgegen Art. 23 Abs. 1 VVzOR 
nicht Klagerückzug annehmen dürfen, sondern auf Nichteintreten erkennen müs-
sen (vgl. PKG 2007 Nr. 7 unter Verweis auf Usteri u.a., Schweizerisches Miet-
recht, SVIT-Kommentar, 2. Auflage 1998, Art. 274d N. 11 sowie Art. 274f N. 6).
e) Ebenfalls PKG 2007 Nr. 7 folgend, hätte die Y. gegen den Beschluss der 
Schlichtungsbehörde innert 20 Tagen die Beschwerde an das Kantonsgericht von 
Graubünden gemäss Art. 232 ff. ZPO GR (entspricht in der Version der ZPO GR, 
gültig vom 1. April 2009 bis 31. Dezember 2010, dem Kantonsgerichtsausschuss 
in der vorangehenden Version der ZPO GR, siehe dazu die Botschaft der Regie-


Seite 11 — 15
rung an den grossen Rat, Heft Nr. 6, 2006/2007, S. 533 f. sowie S. 604 f.) erheben 
müssen. Jedenfalls hätte sie nicht ungeachtet des Abschreibungsbeschlusses der 
Schlichtungsbehörde eine Prozesseingabe an das Bezirksgericht einreichen dür-
fen, sondern hätte den Entscheid der Schlichtungsbehörde anfechten müssen. Da 
jedoch offensichtlich kein Rechtsmittel gegen den Entscheid der Schlichtungs-
behörde eingelegt, sondern eine eigenständige Prozesseingabe mit demselben 
Begehren wie vor der Schlichtungsbehörde eingereicht wurde, erübrigt sich auch 
die Frage einer allfälligen Weiterleitungspflicht des Bezirksgerichts Prätti-
gau/Davos. Nur wenn der Entscheid der Schlichtungsbehörde in Unkenntnis von 
PKG 2007 Nr. 7 an das Bezirksgericht weitergezogen worden wäre, liesse sich 
eine mögliche Weiterleitungspflicht diskutieren und die Prozesseingabe allenfalls 
als Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden behandeln. Doch selbst 
wenn eine Weiterleitungspflicht des Bezirksgerichts angenommen würde, wäre 
aus den dem Kantonsgericht vorliegenden Akten nicht ersichtlich, dass die 20-
tägige Frist für eine Beschwerde gemäss Art. 233 ZPO GR eingehalten worden 
wäre.
f) Von einer anwaltlich vertretenen Partei kann zudem erwartet werden, 
dass sie die Praxis des Kantonsgerichts von Graubünden kennt und diese in ihren 
prozessualen Handlungen bzw. Rechtsschriften berücksichtigt. Deshalb kann die 
Y. nicht darauf vertrauen, dass ihre Prozesseingabe als Rechtsmittel gegen den 
Entscheid der Schlichtungsbehörde angesehen wird. Die Y. hätte überdies fest-
stellen müssen, dass ihr für eine Prozesseingabe ans Bezirksgericht ein Schlich-
tungsprotokoll im Sinne eines Leitscheins (Art. 12 Abs. 2 VVzOR in Verbindung 
mit Art. 71, 73 und 82 ZPO GR) fehlt, weshalb mit der Vorinstanz festzuhalten ist, 
dass der Entscheid der Schlichtungsbehörde in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. 
PKG 2001 Nr. 7 S. 56 E. 1 b). Insofern hätte sich auch die Vorinstanz die Aus-
führungen über die Vertretung der Y. vor der Schlichtungsbehörde ersparen und 
den Nichteintretensentscheid relativ rasch treffen können.
g) Aufgrund der obigen Erwägungen ist der Nichteintretensentscheid der 
Vorinstanz vom 18. März 2010 zu schützen und die Beschwerde in diesem Punkt 
abzuweisen. Die Y. verlangt in Ziff. 3 ihres Rechtsbegehrens überdies die Aufhe-
bung der Kostenauflage in der Abschreibungsverfügung vom 15. April 2010 und 
der Verpflichtung zu einer aussergerichtlichen Entschädigung. Dieses Begehren 
wird in der Rechtsschrift in keinerlei Art und Weise thematisiert oder begründet. 
Unter Verweis auf Art. 233 Abs. 2 ZPO GR ist auf diesen Punkt somit nicht weiter 
einzugehen. Folglich ist die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 39 vollumfänglich 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.


Seite 12 — 15
3.
a) Im Verfahren ZK2 10 37 bemängelt die X. als Beschwerdeführerin die ihr 
zugesprochenen aussergerichtlichen Entschädigungen und beantragt die Zuspre-
chung einer Prozessentschädigung für das vorinstanzliche Haupt- und Nebenver-
fahren von insgesamt Fr. 56'000.- einschliesslich Spesen und Mehrwertsteuer. Die 
Beschwerdeführerin beanstandet nebst der Nichtberücksichtigung des gesamten 
Arbeitsaufwandes durch die Vorinstanz insbesondere die Nichtzusprechung eines 
Interessenwertzuschlages, was geradezu willkürlich sei, weil ein solcher laut 
Art. 3 Abs. 2 HV zugesprochen werden müsse und kein Fall vorliege, gemäss wel-
chem ausnahmsweise kein Interessenwertzuschlag geschuldet sei bzw. nur in 
reduziertem Umfang zugesprochen werden könne (Art. 3 Abs. 3 HV).
b) Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid betreffend die ausseramtliche 
Entschädigung damit, dass auf die vom beklagtischen Rechtsvertreter anlässlich 
der Hauptverhandlung eingelegte Leistungserfassung nicht abgestellt werden 
könne, da darin ebenfalls Aufwendungen für die beiden Nebenverfahren – jenes 
um Erlass vorsorglicher Massnahmen und jenes betreffend Leistung einer Sicher-
heit – sowie das unentgeltliche Verfahren vor der Schlichtungsbehörde, wo pra-
xisgemäss keine ausseramtlichen Entschädigungen zugesprochen würden, auf-
schienen. Da auf die Klage nicht eingetreten werde, erscheine sodann ein (wenn-
gleich reduzierter) Interessenwertzuschlag von Fr. 80'000.- (auf einen Streitwert 
von Fr. 18'992'000.-) als nicht geschuldet. Das Bezirksgericht Prättigau/Davos 
setzte in der Folge die Prozessentschädigung nach pflichtgemässem Ermessen 
durch Schätzung, unter Berücksichtigung der tatsächlich getätigten und für eine 
sachgerechte Rechtsvertretung notwendigen Aufwendungen, auf insgesamt (ge-
rundet) Fr. 7'000.- fest (26 Stunden à Fr. 240.- [= Fr. 6'240.-] + Fr. 187.20 [= 3% 
von Fr. 6'240.-] für Porti, Kopien, Telefon, Telefax, E-mail + Fr. 80.- Reisespesen + 
Fr. 494.55 Mehrwertsteuer [= 7,6% auf Fr. 6'507,20]).
c) Grundsätzlich ist der Vorinstanz darin zu folgen, dass jeweils nur die 
Kosten für das betreffende Verfahren entschädigt werden können (Art. 122 ZPO 
GR) und deshalb der vom Rechtsvertreter der X. anlässlich der Hauptverhandlung 
vor der Vorinstanz eingelegten Honorarnote nicht gefolgt werden kann, zumal die-
se – wie von der Vorinstanz bereits festgestellt – auch Aufwendungen aufführt, 
welche die beiden Nebenverfahren betreffen. Sowohl der Vorinstanz wie auch 
dem Kantonsgericht ist es überdies nicht zumutbar, die in der detaillierten Hono-
rarnote aufgeführten Positionen und Leistungen den jeweiligen Verfahren zuzu-
ordnen, weshalb das Bezirksgericht zu Recht nicht auf die eingereichte Kostenno-
te abstellte, sondern die Entschädigung nach Ermessen festsetzte (vgl. Art. 2 HV). 
Auch wenn das Bezirksgericht den vom Rechtsvertreter der X. laut Vereinbarung 


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vom 8. Oktober 2009 eingereichten Stundenansatz von Fr. 260.- zu berücksichti-
gen gehabt hätte und nicht einen Stundenansatz von Fr. 240.- in die Berechnung 
hätte einbeziehen dürfen, erscheint eine Entschädigung von Fr. 7'000.- inkl. weite-
rer Auslagen und Mehrwertsteuer angemessen. Dies entspricht einer Entschädi-
gung für einen Stundenaufwand von über 20 Stunden, was für die sich in diesem 
Stadium des Verfahrens vorab stellenden prozessualen Fragen als durchaus hin-
reichend anzusehen ist. Überdies ist die in Ziffer 3 des Abschreibungsbeschlusses 
des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 15. April 2010 festgesetzte Entschädi-
gung von Fr. 2'000.- ebenfalls nicht zu beanstanden.
d) Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz darin, dass sie der X. keinen 
Interessenwertzuschlag zugesprochen hat. Gemäss Art. 3 Abs. 2 HV ist ein sol-
cher einmalig geschuldet und hat in einem angemessenen Verhältnis zum Hono-
rar nach Zeitaufwand zu stehen, was im Einzelfall nach den konkreten Umständen 
und nicht nach starren Regeln zu beurteilen ist (PKG 2005 Nr. 6 S. 39). Wie die 
Beschwerdeführerin X. richtig bemerkt, hat das Kantonsgericht von Graubünden in 
PKG 2005 Nr. 6 die Angemessenheit für einen rund das Dreifache des Honorars 
nach Zeitaufwand betragenden Interessenwertzuschlag bejaht. Da der Interes-
senwertzuschlag nur einmalig – das heisst für ein Verfahren – gewährt werden 
kann, ergäbe dies in casu vor der Vorinstanz einen Interessenwertzuschlag von 
Fr. 21'000.- (3 x Fr. 7'000.-). Art. 3 Abs. 2 HV folgend darf der Interessenwertzu-
schlag bei einem Interessenwert über eine Mio. höchstens 2% davon betragen. 
Vorliegend beträgt der Interessenwert die Differenz zwischen dem vertraglich ver-
einbarten Mietzins und dem von der Y. begehrten reduzierten Mietzins von 
Fr. 605'000.-. Für die Berechnung wird von der Mindestvertragsdauer von 15 Jah-
ren (gemäss Mietvertrag vom 20. März 2009) ausgegangen, was zu einem Inter-
essenwert von Fr. 395'000.- im ersten Jahr (Fr. 1 Mio. – Fr. 605'000.-) zuzüglich 
Fr. 10,85 Mio für die 14 Folgejahre (14 x [Fr. 1,38 Mio. – Fr. 605'000.-]), total also 
Fr. 11,245 Mio. führt. Die Höchstmarke von 2% wäre bei einem Interessenwertzu-
schlag von Fr. 21'000.- somit nicht überschritten.
e) Da es im vorinstanzlichen Verfahren allerdings noch nicht um Rechtsfra-
gen materiellrechtlicher Natur und auch nicht um die Hauptsache – die Anfechtung 
des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR –, sondern um eine prozessuale Vor-
frage im Sinne von Art. 93 ZPO GR ging, wäre es – wie bei einer vorzeitigen Kla-
gebeendigung aus anderen Gründen (Klagerückzug, etc.; vgl. Art. 3 Abs. 4 Ziff. 2 
HV) – nicht gerechtfertigt, der X. den vollen Interessenwertzuschlag von 
Fr. 21'000.- zu gewähren. Dem Kantonsgericht von Graubünden erscheint unter 


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den gegebenen Umständen ein Interessenwertzuschlag von Fr. 10'000.- gerecht-
fertigt, was zu teilweiser Gutheissung der Beschwerde der X. führt.
f) Die Edition weiterer Verfahrensakten, wie es die Beschwerdeführerin in 
Ziff. 3 ihres Rechtsbegehrens verlangt, erübrigt sich somit bei diesem Ausgang 
des Verfahrens.
4.
a) Die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren von Fr. 3'000.- zuzüglich 
Schreibgebühren von Fr. 272.- gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens 
gemäss Art. 122 Abs. 1 ZPO GR i.V.m. Art. 5 lit. b (Gerichtsgebühr) und Art. 8 
Abs. 1 lit. a (Schreibgebühr) des Kostentarifs im Zivilverfahren (KT; BR 320.075) 
zu 4/5, also Fr. 2'617.60, zulasten der Y., Beschwerdeführerin im Verfahren ZK2 
10 39, und zu 1/5, also Fr. 654.40, zulasten der X., Beschwerdeführerin im Verfah-
ren ZK2 10 37.
b) Gemäss Art. 122 Abs. 2 ZPO GR wird die unterliegende Partei in der 
Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Das vorliegende Urteil fällt nicht ausschliesslich 
zu Gunsten einer Partei aus, weshalb die aussergerichtliche Entschädigung nach 
den gleichen Grundsätzen wie die gerichtlichen Kosten auferlegt wird. Die Y. hat 
der X. somit eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe von Fr. 
1'500.- (entspricht 3/5 von Fr. 2'500.-) einschliesslich Mehrwertsteuer zu bezahlen.


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III. Demnach wird erkannt
1.
Die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 39 wird vollumfänglich abgewiesen, 
soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Beschwerde im Verfahren ZK2 10 37 wird teilweise gutgeheissen und 
die Ziff. 3 des Entscheides des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 
18. März 2010, mitgeteilt am 15. April 2010, wird aufgehoben und wie folgt 
neu gefasst:
3.
Die Y. wird verpflichtet, die X. für das Verfahren vor dem Bezirksge-
richt Prättigau/Davos aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 17'000.- 
(einschliesslich Interessenwertzuschlag, Barauslagen und Mehrwert-
steuer) zu entschädigen.
3.
Die Kosten der beiden Beschwerdeverfahren von total Fr. 3'272.- gehen zu 
4/5 (Fr. 2'617.60) zulasten der Y. und zu 1/5 (Fr. 654.40) zulasten der X..
4.
Die Y. hat die X. für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 1'500.- einschliesslich 
Mehrwertsteuer zu entschädigen. Diese Entschädigung wird der X. nach 
Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils durch das Kantonsgericht 
ab der von der Y. hinterlegten Sicherheitsleistung ausbezahlt. Der Restbe-
trag von Fr. 1'500.- wird der Y. erstattet.
5.
Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht 
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der 
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 
72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
6.
Mitteilung an: