gr_gerichte · R 2012 106 · 2013-04-16 · de

kommunale Planungszone | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 12 106
5. Kammer 
bestehend aus
Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Präsident Meisser, 
Verwaltungsrichter Audétat, Verwaltungsrichterin Moser und 
Verwaltungsrichter Stecher, Aktuarin ad hoc Küng
URTEIL
vom 16. April 2013
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
und
B._____, 
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. et oec. Cristina Keller, 
Beschwerdeführer
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und 
Soziales Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde Splügen, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend kommunale Planungszone


- 2 -
1.
Am 16. Mai 2012 reichten die A._____ und B._____ bei der Gemeinde 
Splügen das Baugesuch für das Projekt N._____/Parzelle Nr. P.1._____, 
umfassend 19 Wohneinheiten, ein. Mit Verfügung vom 6. Juni 2012 
beschloss die Baubehörde der Gemeinde Splügen, dass aufgrund der am 
1. Mai 2012 erlassenen und am 8. Mai 2012 amtlich publizierten 
Planungszone sowie auf Grund der Tatsache, dass Zweitwohnungen 
geplant seien, das Baugesuch in dieser Form nicht publiziert werden 
könne. Die Baubehörde gebe den Gesuchstellern gestützt auf Art. 44 
KRVO Gelegenheit, das Baugesuch innert 20 Tagen zu überarbeiten. 
Gegen diesen Entscheid erhoben die Gesuchsteller am 8. Juni 2012 bei 
der Regierung des Kantons Graubünden Planungsbeschwerde. Gegen 
die gleiche Verfügung reichten die Baugesuchsteller am 22. Juni 2012 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein, mit 
den Begehren um Feststellung der Nichtigkeit der am 1. Mai 2012 
erlassenen Planungszone und der Verfügung der Baubehörde vom 
6./7. Juni 2012. Eventuell seien die Planungszone und die Verfügung der 
Baubehörde vom 6./7. Juni 2012 aufzuheben. Mit Schreiben vom 
19. September 
2012 
teilten 
die 
A._____ 
und 
B._____ 
dem 
Verwaltungsgericht mit, dass sie ihre Beschwerde zurückzögen, sodass 
diese 
mit 
Verfügung 
vom 
20. September 
2012 
durch 
den 
Instruktionsrichter abgeschrieben wurde (VGU R 12 54). 
2.
Am 14. August 2012 entschied die Regierung des Kantons Graubünden 
über 
die 
erwähnte 
Planungsbeschwerde 
wie 
folgt: 
Die 
Planungsbeschwerde vom 8. Juni 2012 wird abgewiesen (Ziff. 1) und die 
Prozessbeschwerde 
gegen 
den 
Entscheid 
des 
Vorstehers 
des 
Departements für Volkswirtschaft und Soziales betreffend aufschiebende 
Wirkung wird im Ausstand von Regierungsrat C._____ wegen 
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben (Ziff.2).


- 3 -
3.
Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 
am 19. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden mit den Anträgen auf Feststellung der Nichtigkeit 
der durch den Gemeindevorstand verfügten Planungszone, eventualiter 
Aufhebung derselben, subeventualiter sei die Parzelle Nr. P.1._____ von 
der Planungszone auszunehmen. Nach einem Treffen am 2. November 
2011 zwischen B._____ und seinem Rechtsvertreter, dem Präsidenten 
der Bürgergemeinde und jenem der politischen Gemeinde, sei am 
10. Januar 
2012 
beiden 
Gemeindevorständen 
das 
„Projekt 
N._____/Parzelle Nr. P.1._____“ vorgestellt und abgegeben worden. 
Gestützt darauf hätten die Bürgergemeindeversammlung am 2. März 
2012 und die Gemeindeversammlung der politischen Gemeinde am 
23. März 2012 dem Verkauf der Parzelle Nr. P.1._____ im Halte von ca. 
3000 m2 zu einem Preis von Fr. 350.--/m2 zugestimmt. Mit gemeinsamem 
Schreiben vom 3. April 2012 hätten die Präsidenten der Bürgergemeinde 
sowie der politischen Gemeinde die Beschwerdeführer über die 
Zustimmung 
der 
Bürgergemeindeversammlung 
sowie 
der 
Gemeindeversammlung 
zum 
Verkauf 
der 
Parzelle 
Nr. P.1._____ 
informiert. Im genannten Schreiben seien die Beschwerdeführer zudem 
auf den Verfahrensablauf insbesondere bezüglich Baubewilligung unter 
Erwähnung der Dringlichkeit, einer geltenden Planungszone, der 
laufenden Zonenplanrevision, für welche noch die regierungsrätliche 
Genehmigung ausstehe, und der Annahme der Zweitwohnungsinitiative 
durch Volk und Stände hingewiesen worden. Gestützt darauf hätten die 
Beschwerdeführer sodann die Baupläne für ein entsprechendes 
Baugesuch im Mai 2012 vorbereitet. Im Kantonsamtblatt vom 26. April 
2012 sei auch die Genehmigung der Revision der Zonenplanung durch 
die Regierung publiziert worden. Völlig überraschend habe dann der 
Gemeindevorstand - ohne irgendwelche Vorinformation zuhanden der 
Beschwerdeführer - die neue Planungszone für den Ausschluss von 


- 4 -
Zweitwohnungen der letzten Minute auf Grund der am 11. März 2012 
angenommenen 
Volksinitiative 
„Schluss 
mit 
uferlosem 
Bau 
von 
Zweitwohnungen“ (Publikation im Kantonsamtsblatt vom 10. Mai 2012). 
Sie, die Beschwerdeführer, hätten am 16. Mai 2012 auch mit Unterschrift 
des Präsidenten der Bürgergemeinde ihr Baugesuch - wie früher 
besprochen - eingereicht mit dem Ersuchen, es trotz der Planungszone 
zu publizieren und zu genehmigen. Mit einfachem Schreiben vom 21. Mai 
2012 habe der Gemeindesekretär mitgeteilt, das Gesuch um Publikation 
sei abgelehnt worden. Auf Rückfrage hin hätten die Beschwerdeführer ein 
formelles Schreiben erhalten mit dem Hinweis, dass im Gesuch die 
Zweitwohnungen zu streichen seien, ansonsten das Gesuch als 
zurückgezogen gelte. Damit sei das Baugesuch aber faktisch abgelehnt 
worden. Dadurch seien die Kompetenzen der Gemeinde in unzulässiger 
Weise eingeschränkt worden, denn die Initiative „Schluss mit uferlosem 
Bau von Zweitwohnungen“ verbiete Zweitwohnungen erst ab 1. Januar 
2013. Zudem bestehe eine Ungleichbehandlung gegenüber dem „Resort 
D._____“. Schliesslich stelle das Verhalten der Gemeinde eine klare 
Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben dar, nachdem sie 
über das ganze Vorhaben im Bild gewesen sei und bis zum April 2012 
überhaupt keine Einwände und Vorbehalte angebracht habe, um dann 
plötzlich und aus heiterem Himmel ihre zweite Planungszone zu erlassen.
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 30. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde 
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, 
soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschluss vom 16. April 2012, publiziert 
im Kantonsamtsblatt vom 26. April 2012, habe die Regierung ihre 
revidierten Bestimmungen über die Einschränkung von Zweitwohnungen 
genehmigt mit dem Hinweis auf Dispositiv Ziffer 1b, dass wenn die 
Gemeinde bereits für das Jahr 2012 keine Baubewilligungen für 
Zweitwohnungen erteilen wolle, sie dies mit dem Erlass einer weiteren 


- 5 -
Planungszone tun müsse. Ihre Zielgrösse für Zweitwohnungen habe die 
Beschwerdegegnerin 2 für das Jahr 2012 auf 220 m2 festgelegt, wobei sie 
schon dort einen Anteil an Zweitwohnungen von 59 % aufgewiesen habe. 
Nachdem für das Jahr 2012 bereits damals ohne Baugesuch der 
Beschwerdeführer 
bereits 
Anträge 
für 
500 
m2 
Zweitwohnungen 
vorgelegen hätten, habe der Vorstand am 1. Mai 2012 die zweite 
Planungszone beschlossen und auch publiziert. Das am 21. Mai 2012 der 
Gemeinde eingereichte Baugesuch „N._____“ der Beschwerdeführer 
umfasse insgesamt etwa 2200 m2, wovon etwa 46 %, umgerechnet also 
ca. 1000 m2, reine Zweitwohnungen seien, weshalb es der Planungszone 
unterstellt und auch nicht publiziert worden sei. Dieses Vorgehen habe 
die 
Regierung 
im 
angefochtenen 
Genehmigungs- 
und 
Planungsbeschwerdeentscheid im Übrigen als korrekt bezeichnet. Einen 
entsprechenden Kaufvertrag für die zur Diskussion stehende Parzelle 
Nr. P.1._____ hätten die Beschwerdeführer nie unterzeichnet. Die 
Gemeinde habe völlig zu Recht von der ihr auch nach der Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative verbleibenden Regelungskompetenz Gebrauch 
gemacht. Das „Resort D._____“ sei nicht vergleichbar, da es dort um eine 
projektbezogene Nutzungsplanung gehe, innerhalb welcher 48 touristisch 
bewirtschaftete Ferienwohnungen entstehen würden. Die Planung unter 
Beteiligung der Gemeinde habe dort bereits im Jahr 2009 angefangen. Im 
zustimmenden 
Schreiben 
beider 
Gemeindepräsidenten 
an 
die 
Beschwerdeführer 
sei 
auf 
die 
erfolgte 
Annahme 
der 
Zweitwohnungsinitiative 
und 
auf 
ihre 
möglichen 
Auswirkungen 
ausdrücklich hingewiesen worden, sodass auch keine Verletzung von 
Treu und Glauben vorliegen könne. Die Ablehnung der Publikation des 
Baugesuches sei bei praktisch aussichtsloser Bewilligungsmöglichkeit 
somit völlig zu Recht erfolgt.


- 6 -
5.
In ihrer Vernehmlassung vom 25. September 2012 beantragte die 
Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement 
für Volkswirtschaft und Soziales (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) 
ebenfalls die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Unter Verweis 
auf die Begründung im angefochtenen Planungsbeschwerdeentscheid 
sehe 
sie 
absolut 
keinen 
Grund, 
weshalb 
die 
Begehren 
der 
Beschwerdeführer gutzuheissen wären. 
6.
In ihrer Replik vom 12. November 2012 führten die Beschwerdeführer 
noch aus, mit Genehmigung der Beschwerdegegnerin 1 sei das neue 
Baugesetz (BG) der Gemeinde mit einem Verhältnis 50:50 zwischen Erst- 
und Zweitwohnungen in Kraft getreten. Dies sei auch im Schreiben der 
Gemeindepräsidenten an sie entsprechend erwähnt worden, und dass die 
Voraussetzungen des neuen BG hätten erfüllt werden müssen. Ihr 
Baugesuch habe genau diesen Vorgaben entsprochen, sodass die 
politische Gemeinde mit der Nichtpublikation klar treuwidrig gehandelt 
habe. Den Kaufvertrag hätten sie nicht unterzeichnet, nachdem die 
politische Gemeinde ihre Haltung völlig überraschend gewechselt habe 
und sie den Schaden nicht noch grösser hätten machen wollen. Immerhin 
hätten sie die Unterzeichnung bei einer Zahlung des Preises bei Erteilung 
der Baubewilligung offeriert. Wenn die Gemeinde schon so viele 
Bauprojekte ab Anfang 2012 in Aussicht gehabt habe, frage es sich, 
wieso ihnen die gleiche Gemeinde geraten habe, unter Beachtung der 
neuen baugesetzlichen Bestimmungen (50:50-Verhältnis von Erst-/Zweit-
wohnungen) doch noch ein Baugesuch einzureichen, um es entgegen 
dem Verkaufsbeschluss der Gemeindeversammlung nachher völlig 
widersprüchlich nicht einmal zu publizieren. Gestützt auf die Urteile des 
Verwaltungsgerichts (VGU R 12 77) hätten die Bündner Gemeinden bis 
31. Dezember 2012 die Zuständigkeit gehabt, weitere Zweitwohnungen 
zu bewilligen. Die Gemeinde Splügen um so mehr, indem sie noch im 


- 7 -
Jahr 2011/2012 eine neue 50:50-Regeleung erlassen habe. Ihre zweite 
Planungszone erweise sich demnach als nichtig, was auch festzustellen 
sei. Sodann wurden die Vorwürfe bezüglich Ungleichbehandlung und 
Verletzung von Treu und Glauben wiederholt und präzisiert. 
7.
In ihrer Duplik vom 19. November 2012 führte die Beschwerdegegnerin 1 
noch aus, die Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 
habe sicher höchstens bewirkt, dass die Gemeinden allenfalls noch bis 
Ende 2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen hätten erteilen können, 
indessen nicht, dass sie dies hätten tun müssen. Den Gemeinden sei 
diesbezüglich im Rahmen ihrer kommunalen Regelungen immer ein 
gewisser Beurteilungs- und Handlungsspielraum zugekommen, der zu 
beachten sei.
8.
Mit Duplik vom 4. Januar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin 2 
neu, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei (Ziff.1), eventualiter 
sei sie abzuweisen soweit auf sie einzutreten sei (Ziff. 2). Das 
Verwaltungsgericht habe in PVG 2003 Nr. 34 (wie übrigens das 
Bundesgericht in seinem Urteil 1P.398/2006 vom 30. Oktober 2006) 
ausdrücklich festgehalten, dass gemäss Art. 50 VRG legitimiert sei, wer 
ein Interesse mit einem praktischen Nutzen habe bzw. die tatsächliche 
oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer durch den Ausgang des 
Verfahrens beeinflusst werde. Auf das Erfordernis der Aktualität werde 
nur verzichtet, wenn bestimmte Voraussetzungen, welche hier nicht erfüllt 
seien, gegeben seien. Ab 1. Januar 2013 seien nach Art. 75b Abs. 1 
i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV Baubewilligungen für Zweitwohnungen 
nichtig. Selbst wenn nun das Verwaltungsgericht wider Erwarten zum 
Schluss kommen sollte, dass die vorliegende Beschwerde gutzuheissen 
sei, wäre es der Beschwerdegegnerin 2 verwehrt, das entsprechende 
Baugesuch 
heute 
zu 
bewilligen. 
Im 
Übrigen 
habe 
die 


- 8 -
Gemeindeversammlung, als sie die erste Revision ihres Baugesetzes im 
Jahr 2011 bezüglich Erst- und Zweitwohnungen (Verhältnis 50:50) 
vorgenommen habe, nicht wissen können, dass das Schweizer Volk am 
11. März 
2012 
überraschenderweise 
die 
Zweitwohnungsinitiative 
annehmen würde. Wegen dieser Annahme habe sich die erste Revision 
als ungenügend erwiesen und deshalb sei die zweite Planungszone 
erlassen worden. Ob der Bundesrat befugt gewesen sei, seine 
Anwendungsverordnung erst am 1. Januar 2013 in Kraft zu setzen und ob 
die neuen verfassungsrechtlichen Bestimmungen nicht auch vor dem 
1. Januar 2013 greifen würden, habe das Bundesgericht noch nicht 
entschieden. Die Gemeinde sei auf jeden Fall gezwungen gewesen, die 
zweite Planungszone zu erlassen, um die notwendige Rechtssicherheit zu 
schaffen. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie 
im 
angefochtenen 
Entscheid 
wird, 
soweit 
erforderlich, 
in 
den 
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekt 
im 
vorliegenden 
Verfahren 
bildet 
der 
Planungsbeschwerdeentscheid der Regierung des Kantons Graubünden 
vom 14. August 2012, mitgeteilt am 17. August 2012. Streitig und zu 
prüfen ist, ob die von der Gemeinde am 1. Mai 2012 erlassene zweite 
Planungszone zu Recht als rechtmässig und die Nichtpublikation des 
Baugesuchs der Beschwerdeführer mit einem Zweitwohnungsanteil von 
46 % als zulässig erklärt worden sind. 


- 9 -
2. a)
Anlässlich 
der 
Duplik 
vom 
4. Januar 
2013 
änderte 
die 
Beschwerdegegnerin 2 ihren Hauptantrag ab. Neu beantragte sie, auf die 
Beschwerde sei mangels aktuellen Interesses nicht einzutreten und 
begründete diesen Antrag mit der gestützt auf Art. 197 Ziff. 9 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 
statuierten Nichtigkeit jeglicher Baubewilligungen für Zweitwohnungen in 
Gemeinden mit einem Anteil von über 20 %, wie dies vorliegend der Fall 
sei. 
b)
Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; 
SR 700) lautet wie folgt:
Art. 33 Kantonales Recht
1.
(…)
2.
(…)
3.
Es (das kantonale Recht) gewährleistet
a.
die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht,
b.
die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4.
(…)
Der Verweis im eben zitierten Artikel (lit. a) auf die Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des 
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des 
Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) 
am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG 
i.V.m. 
Art. 111 
Abs. 
1 
und 
2 
BGG. 
Damit 
gelten 
die 
Legitimationserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen 
Vorschriften 
entwickelt 
haben, 
auch 
für 
das 
kantonale 
Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG anwendbar ist (vgl. 
AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 
mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung 


- 10 -
gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 
BR 370.100) wie auch gemäss dem vorliegend analog anzuwendenden 
Art. 101 Abs. 2 KRG muss folglich den Anforderungen der Legitimation 
zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG genügen. Nach 
Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer durch 
den 
angefochtenen 
Entscheid 
besonders 
berührt 
ist 
und 
ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. 
Folglich muss der Beschwerdeführer über eine spezifische Nähe zur 
Streitsache verfügen (lit. b) und einen praktischen Nutzen aus der 
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides ziehen (lit. c), 
wobei Letzteres zutrifft, wenn seine tatsächliche oder rechtliche Situation 
durch 
den 
Ausgang 
des 
Verfahrens 
beeinflusst 
werden 
kann 
(HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., 
Zürich u.a. 2012, N. 1999). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
wird ein aktuelles praktisches Interesse an der Feststellung der 
Rechtswidrigkeit des angefochtenen Entscheids bejaht, wenn der erlittene 
Nachteil im Zeitpunkt der bundesgerichtlichen Beurteilung noch besteht 
und durch die Gutheissung der Beschwerde beseitigt würde (BGE 116 Ia 
359 E.2a; HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., N. 2001). Schliesslich kommen 
als schutzwürdige Interessen - im Gegensatz zur Legitimation bei der 
subsidiären Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 115 BGG - neben 
rechtlichen auch faktische Interessen wirtschaftlicher oder ideeller Natur 
in Frage, wobei diese nicht mit der Schutzrichtung der als verletzt 
gerügten Norm übereinstimmen müssen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N. 1944 m.w.H.). 
c)
Die Beschwerdeführer rügen in casu unter anderem eine Verletzung des 
Grundsatzes von Treu und Glauben. Nachdem aber die hier zur 
Diskussion stehende Rechtsfrage 
- 
würde 
dem neu 
gestellten 
Hauptantrag der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt - nicht mehr beurteilt 


- 11 -
würde, die Beschwerdeführer jedoch noch ein gewisses - zumindest 
finanzielles 
- 
Interesse 
haben 
könnten, 
ist 
vorliegend 
die 
Legitimationsvoraussetzung des schutzwürdigen Interesses zu bejahen 
und eine materielle Beurteilung vorzunehmen. Auf die Beschwerde wird 
folglich eingetreten.
3. a)
Gemäss Art. 27 RPG bzw. Art. 21 Abs. 1 und 3 KRG dürfen Gemeinden 
für die vom Erlass oder der Änderung der Grundordnung betroffenen 
Gebiete grundsätzlich eine Planungszone vorerst für die Dauer von zwei 
Jahren erlassen, welche bei Bedarf mit Zustimmung des Departements 
angemessen verlängert werden kann. Vorliegend ist die Revision des 
Baugesetzes mit Bestimmungen über Erst- und Zweitwohnungen 
(Verhältnis 50:50) aus dem Jahr 2011 (Gemeindeversammlung vom 
10. November 2011) mit Entscheid durch die Regierung am 16. April 
2012 bzw. mit Publikation im Kantonsamtsblatt vom 26. April 2012 
genehmigt worden. Damit ist die erste Planungszone für jene Revision 
dahingefallen. Am 11. März 2012 wurde die Initiative „Schluss mit 
uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ (Zweitwohnungsinitiative) vom 
Schweizer Stimmvolk angenommen. Als Folge der angenommenen 
Zweitwohnungsinitiative hat der Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 
beschlossen, für das gesamte Gemeindegebiet gestützt auf Art. 21 KRG 
eine Planungszone zu erlassen. Somit ist zu prüfen, ob der Erlass dieser 
zweiten Planungszone im Zusammenhang mit der vom Schweizer 
Stimmvolk am 11. März 2012 angenommenen Zweitwohnungsinitiative, 
insbesondere 
zur 
Verhinderung 
des 
Unterlaufens 
der 
neuen 
Verfassungsbestimmung Art. 75b BV durch Baugesuche, von Art. 21 
KRG 
abgedeckt 
ist. 
Gemäss 
Art. 21 
Abs. 1 
KRG 
kann 
der 
Gemeindevorstand, 
wenn 
der 
Erlass 
oder 
die 
Änderung 
der 
Grundordnung oder eines Quartierplans in die Wege geleitet wird, für die 
davon 
betroffenen 
Gebiete 
eine 
Planungszone 
erlassen. 
Dem 


- 12 -
Originaltext der vom Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 erlassenen 
Planungszone ist zu entnehmen, dass diese „im Hinblick auf die Absicht 
zur Anpassung der kommunalen Grundordnung an die bevorstehende 
Gesetzgebung zur Umsetzung der neuen Verfassungsbestimmung von 
Art. 75b BV“ erfolgte. Somit hatte der Gemeindevorstand beim Erlass der 
Planungszone also die - zulässige - Absicht, die kommunale 
Grundordnung 
im 
Hinblick 
auf 
die 
Umsetzung 
der 
Zweitwohnungsinitiative anzupassen. Wie die Beschwerdegegnerin 1 in 
Erwägung 3 des angefochtenen Entscheids richtig darstellt, war dies 
insbesondere für das Jahr 2012 zulässig. Es kann danach davon 
ausgegangen werden, dass die Gemeinden zumindest für den Zeitraum 
bis Ende 2012 kompetent waren, ortsplanerische Regelungen über den 
zulässigen Umgang mit Zweitwohnungsgesuchen zu erlassen. Folglich 
waren die Gemeinden auch befugt, entsprechende Planungszonen zu 
verfügen, wie dies der Gemeindevorstand am 1./8. Mai 2012 getan hat. 
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer ist damit unbegründet.
b)
Anzumerken bleibt, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer 
das Verwaltungsgericht bei seinen Urteilen betreffend Baugesuche für 
Zweitwohnungen im Jahr 2012 nie ausgeführt hat, die Gemeinden seien 
verpflichtet, bis Ende 2012 noch solche Baubewilligungen zu erteilen (vgl. 
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 12 77). 
Vielmehr durften die Gemeinden schon vorher, in Berücksichtigung - wie 
hier - von eigenen generellen Vorgaben bezüglich Zweitwohnungen und 
von bereits eingegangenen zahlreichen entsprechenden Baugesuchen 
weitere Planungszonen im Hinblick auf ihre diesbezügliche Haltung 
erlassen. 
Dass 
die 
zahlreichen 
behaupteten 
Baugesuche 
nicht 
vorgelegen hätten, wie dies die Beschwerdeführer behaupten, ist nicht 
anzunehmen. Bei einer Vorgabe von 220 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) 
für Zweitwohnungen pro Jahr ab April 2012 ist denn auch die Begrenzung 


- 13 -
sehr schnell überschritten, wobei allein das Projekt der Beschwerdeführer 
schon eine BGF von ca. 1000 m2 Anteil Zweitwohnungen vorgesehen hat. 
Insofern ist die Argumentation der Beschwerdeführer auch diesbezüglich 
nicht stichhaltig. 
4. a)
Sodann rügen die Beschwerdeführer, der Grundsatz von Treu und 
Glauben sei vorliegend durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 2 
klar verletzt worden, indem sie über das ganze Vorhaben im Bild 
gewesen sei und bis zum April 2012 überhaupt keine Einwände und 
Vorbehalte vorgebracht habe, um dann plötzlich und aus heiterem 
Himmel ihre zweite Planungszone zu erlassen.
b)
Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und 
vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er wirkt sich im 
Verwaltungsrecht in zweifacher Hinsicht aus. Einerseits verleiht er den 
Privaten in Form des sogenannten Vertrauensschutzes einen Anspruch 
auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen 
begründende Verhalten der Behörden. Andererseits verbietet der 
Grundsatz von Treu und Glauben als Verbot widersprüchlichen 
Verhaltens und als Verbot des Rechtsmissbrauchs sowohl den staatlichen 
Behörden wie auch den Privaten, sich in ihren öffentlich-rechtlichen 
Rechtsbeziehungen 
widersprüchlich 
oder 
rechtsmissbräuchlich 
zu 
verhalten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 622 f. m.w.H.). Die Rüge 
der 
Beschwerdeführer 
betrifft 
vorliegend 
den 
Grundsatz 
des 
Vertrauensschutzes (Art. 9 BV). Dieser beinhaltet den Anspruch der 
Privaten in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen 
oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der 
Behörden geschützt zu werden (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
N. 627). 
Damit 
der 
Vertrauensschutz 
greift, 
müssen 
folgende 
Voraussetzungen 
erfüllt 
sein: 
Zunächst 
bedarf 
es 
eines 


- 14 -
Anknüpfungspunktes, d.h. es muss ein Vertrauenstatbestand, eine 
Vertrauensgrundlage 
vorhanden 
sein. 
Sodann 
kann 
sich 
auf 
Vertrauensschutz nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis 
hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte 
kennen 
sollen. 
Weiter 
wird 
vorausgesetzt, 
dass 
derjenige 
der 
Vertrauensschutz geltend macht, gestützt auf sein Vertrauen eine 
Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig 
gemacht werden kann. Selbst wenn diese Voraussetzungen des 
Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Private nicht darauf berufen, 
falls ein überwiegendes öffentliches Interesse entgegensteht. Vorbehalten 
bleibt somit eine Interessenabwägung im Einzelfall. Diese bildet eine 
Schranke des Vertrauensschutzes (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
N. 631 ff. m.w.H.).
c)
Vorliegend kann der Rüge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und 
Glauben bzw. der Berufung der Beschwerdeführer auf Vertrauensschutz 
nicht gefolgt werden. Wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig darlegt, fehlt 
es in casu für die Geltendmachung von Vertrauensschutz bereits an der 
Voraussetzung der Vertrauensgrundlage. Mit Schreiben vom 3. April 2012 
wurden die Beschwerdeführer über die Zustimmung unter Bedingungen 
der Bürger- und Gemeindeversammlung zum Kaufgesuch der Parzelle 
Nr. P.1._____ informiert. Gleichzeitig wurde jedoch unter Ziffer 2 des 
genannten Schreibens ausdrücklich Folgendes festgehalten: 
„Die 
Verkäuferin 
weist 
ausdrücklich 
auf 
die 
geltende 
Planungszone, 
die 
Zweitwohnungsregelung der Gemeinde (Genehmigung durch den Kanton noch 
ausstehend), sowie auf die vom Schweizer Stimmvolk und den Ständen am 11. März 
2012 
angenommene 
Zweitwohnungsinitative 
hin. 
Dabei 
kann 
die 
Erst- 
und 
Zweitwohnungsregelung der Gemeinde Splügen nur unter Vorbehalt der Zustimmung 
des Kantons und der übergeordneten Bestimmungen Anwendung finden.“
Gestützt darauf konnten die Beschwerdeführer nicht darauf vertrauen, 
dass ihnen noch eine Baubewilligung für ihr Projekt, das zahlreiche 


- 15 -
Zweitwohnungen beinhaltet, erteilt wird. Zudem - wie von der 
Beschwerdegegnerin 2 ebenfalls korrekt dargelegt - mussten sich die 
Beschwerdeführer der drohenden „Gefahr“ einer Planungszone klar 
bewusst sein. So ergibt sich die Möglichkeit des Erlasses einer 
Planungszone 
eindeutig 
aus 
dem 
entsprechenden 
Hinweis 
im 
Kantonsamtsblatt 
vom 
26. April 
2012, 
mit 
welchem 
der 
Gemeindevorstand die Bekanntgabe des Genehmigungsbeschlusses der 
Regierung 
zur 
Teilrevision 
des 
Baugesetzes 
publizierte. 
Dieser 
Publikation ist Folgendes zu entnehmen:
„Die Regierung des Kantons Graubünden hat am 16. April 2012 mit Beschluss Nr. 335 in 
Anwendung von Art. 49 des kant. Raumplanungsgesetzes (KRG) die von der 
Gemeindeversammlung am 10. November 2011 beschlossene Teilrevision des 
Baugesetzes mit folgenden Hinweisen und folgendem Vorbehalt genehmigt:
-
Hinweis auf die Auswirkungen der am 11. März 2012 vom Schweizer Stimmvolk 
angenommenen neuen Verfassungsbestimmung über Zweitwohnungen (Art. 75b 
BV) und der entsprechenden Übergangsbestimmung (Art. 197 Ziff. 8 BV);
-
Hinweis auf die Möglichkeit zum Erlass einer Planungszone zwecks Verhinderung 
eines Unterlaufens der neuen Verfassungsbestimmung von Art. 75b BV durch 
„Zweiwohnungen in letzter Minute“;
-
(…)“.
Die Beschwerdeführer reichten ihr Baugesuch am 16. Mai 2012 bei der 
Beschwerdeführerin ein, also sowohl nach der oben zitierten Publikation 
des Genehmigungsbeschlusses der Regierung im Kantonsamtsblatt vom 
26. April 2012, als auch nach Erlass der zweiten und vorliegend streitigen 
Planungszone des Gemeindevorstands vom 1./8. Mai 2012. Unter diesen 
Umständen ist die Berufung der Beschwerdeführer auf Vertrauensschutz 
unbegründet und die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.
5.
Die 
Beschwerdeführer 
machen 
ferner 
eine 
Ungleichbehandlung 
gegenüber 
dem 
Resort 
„D._____“ 
geltend. 
„Der 
Anspruch 
auf 
Gleichbehandlung verlangt, dass Rechte und Pflichten der Betroffenen 
nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Gleiches ist nach 


- 16 -
Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe seiner 
Ungleichheit ungleich zu behandeln. Das Gleichheitsprinzip verbietet 
einerseits 
unterschiedliche 
Regelungen, 
denen 
keine 
rechtlich 
erheblichen Unterscheidungen zu Grunde liegen. Andererseits untersagt 
es aber auch die rechtliche Gleichbehandlung von Fällen, die sich in 
tatsächlicher Hinsicht wesentlich unterscheiden. Die Gleichbehandlung 
durch den Gesetzgeber oder die rechtsanwendende Behörde ist 
allerdings nicht nur dann geboten, wenn zwei Tatbestände in allen ihren 
tatsächlichen Elementen absolut identisch sind, sondern auch, wenn die 
im Hinblick auf die zu erlassende oder anzuwendende Norm relevanten 
Tatsachen gleich sind“ (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., N. 495 
m.w.H.). Eine Ungleichbehandlung, wie von den Beschwerdeführern 
geltend 
gemacht, 
liegt 
in 
casu 
nicht 
vor. 
Wie 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 2 richtig dargelegt, handelt es sich beim Resort 
„D._____“ um eine projektbezogene Nutzungsplanung, bei welcher 
innerhalb der neuen Bauzone „D._____“ 48 touristisch bewirtschaftete 
Ferienwohnungen entstehen sollen. Damit unterscheidet sich dieses 
Projekt bereits in tatsächlicher Hinsicht wesentlich vom Projekt „N._____“ 
der 
Beschwerdeführer, 
das 
19 
Wohneinheiten 
(Erst- 
und 
Zweitwohnungen) 
umfasst. 
Den 
Ausführungen 
der 
Beschwerdegegnerin 2, wonach das Resort „D._____“ sich weder von der 
Entstehungsgeschichte noch von der Bedeutung für die Gemeinde und 
die Region noch mit Bezug auf die beabsichtigte Nutzung (ausschliesslich 
warme Betten) mit dem Bauprojekt der Beschwerdeführer vergleichen 
lasse, ist vollumfänglich zu folgen. Die Rüge der Ungleichbehandlung ist 
nicht stichhaltig und die Beschwerdeführer sind folglich damit nicht zu 
hören.
6.
Zusammenfassend bleibt damit festzuhalten, dass der Erlass der zweiten 
Planungszone der Beschwerdegegnerin 2 rechtmässig erfolgte. Vor 


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diesem Hintergrund ist denn auch die Nichtpublikation des Baugesuchs 
der Beschwerdeführer vom 16. Mai 2012 nicht zu beanstanden. Des 
Weiteren liegt weder eine Verletzung von Treu und Glauben, noch eine 
Ungleichbehandlung der Beschwerdeführer in Bezug auf das „Resort 
D._____“ vor. Folglich ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern 
aufzuerlegen. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerinnen 
1 und 2 lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt haben, ist 
ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
424.--
zusammen
Fr. 2‘424.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 
sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]