gr_gerichte · R 2008 47 · 2008-09-30 · de
Baueinsprache

Quartierplan (ergänzender Gestaltungsplan) | Planung

R 08 47
4. Kammer
URTEIL
vom 30. September 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan (ergänzender Gestaltungsplan Gebiet II)
1.
Der Quartierplan …, welcher sich über die Parzellen Nrn. 1064, 1065 und
1835 sowie über Teilflächen der Parzellen Nrn. 1011 und 1066 des
Grundbuches … erstreckt, ist bereits im Jahre 2005 erlassen worden.
Seinerzeit wurde das Quartierplangebiet in zwei Gestaltungsgebiete
aufgeteilt, nämlich das Gestaltungsgebiet I, welches die im Quartierplangebiet
gelegenen Flächen der Parzellen Nr. 1065, 1066 und 1835 umfasst, und das
Gestaltungsgebiet II mit den Parzellen Nrn. 1011 und 1064. Gemäss Art. 10
der Quartierplanvorschriften (QPV) ist für das Gestaltungsgebiet II vor der
Erstellung
neuer
Bauten
und
Anlagen
ein
ergänzender
Quartiergestaltungsplan mit den dazugehörigen Gestaltungsvorschriften zu
erlassen.
Der
ergänzende
Quartiergestaltungsplan
hat
unter
Berücksichtigung von Art. 21 QPV wenigstens die Situierung der Neubauten
im Gestaltungsgebiet II, deren Anschlüsse an die Sammelstrasse sowie die
genaue Lage der vorgesehenen Ausweichstelle entlang der Sammelstrasse
zu regeln. Am 20. Juli 2007 beantragte die … AG im Einverständnis der
Eigentümerin von Parzelle 1064 die Einleitung des Verfahrens über den
Erlass des ergänzenden Quartiergestaltungsplanes ... Am 30. Juli 2007 leitete
der Gemeinderat das Verfahren ein. Dieser Beschluss erwuchs in Rechtskraft.
Auf
der
Grundlage
eines
im
Auftrag
der
…
AG
erarbeiteten
Überbauungsvorschlags wurde der ergänzende Gestaltungsplan für das
Gebiet II erarbeitet. Er wurde vom 16. November bis 15. Dezember 2007
aufgelegt und die Eigentümer von Grundstücken im Gebiet … am 13.
November 2007 über die Auflage orientiert. Gegen diesen ergänzenden
Gestaltungsplan liess …, welcher oberhalb des Quartierplangebiets die mit
einem Einfamilienhaus überbaute Liegenschaft Parzelle Nr. 1979 besitzt,

Einsprache erheben, in welcher er sich insbesondere gegen die für die
einzelnen Baufelder bzw. Häuser festgelegten Niveaulinien und die Erhöhung
der Ausnützungsziffer von 0.45 auf 0.5 zur Wehr setzte. Am 9. Mai 2008 wies
der Gemeinderat die Einsprache von … im Sinne der Erwägungen ab. Er
genehmigte den EGP II zum Quartierplan … mit den in Art. 2 QPV
festgehaltenen Bestandteilen in der Fassung gemäss öffentlicher Auflage und
den unter Ziff. II b angeordneten Änderungen.
2.
Dagegen erhob … am 12. Juni 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben; eventuell sei die
Sache zur Überarbeitung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die im EGP II
festgelegten Niveaulinien seien auf das Vorprojekt und nicht auf Gelände oder
Topografie abgestimmt worden. Bei allen Baufenstern seien die Niveaulinien
im fraglichen Bereich über dem gewachsenen Terrain festgelegt worden. Aus
gestalterischen Gründen dränge sich die Terrainveränderung nicht auf. Das
Gelände sei nicht steil und auch nicht besonders kupiert. Beim Haus 2 sei das
Terrain angehoben worden, damit das Bauprojekt der Bauherrschaft realisiert
werden könne. Sonst gebe es dafür keinen Grund. Man könnte hier wie beim
Haus 1 auf das Kellergeschoss verzichten oder tiefer in den Boden
hineinbauen.
3.
Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der
Beschwerde. Auch im Gestaltungsgebiet I des Quartierplans … seien
Niveaulinien festgelegt worden. Dies sei nicht unüblich und gemäss Art. 110
Abs. 2 Ziff. 4 BG zulässig. Die Voraussetzungen dafür seien erfüllt. Die
Terrainveränderungen seien auf das von der Bauherrschaft entwickelte
Projekt abgestimmt worden. Nur auf die Topografie abzustellen, würde keinen
Sinn machen. Ziel sei eine möglichst gute gestalterische Einordnung künftiger
Bauten und Anlagen in das bestehende und künftige Gelände und nicht nur
eine Terrainverbesserung. Die Terrainveränderungen hielten sich im Rahmen
des Üblichen und Vertretbaren.
4.
Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragte die Bauherrschaft.
Niemand habe Anspruch darauf, dass seine Nachbarschaft nicht

baugesetzeskonform überbaut werde. Zudem käme eine Überbauung
gemäss Regelbauweise nicht erheblich niedriger zu stehen. Hier könnte man
gemäss Baugesetz im kritischen Bereich einen mindestens ebenso hohen
Regelbau bauen. Voraussetzung hiefür wäre lediglich die Rücknahme der
Gebäudetiefe, was für den Beschwerdeführer sicher kein Gewinn wäre. So
müsste auch ein Teil der Garagierung oberirdisch erfolgen, was auch nicht im
Interesse
der
Anstösser
sei.
Die
jetzt
festgelegten
Niveaulinien
gewährleisteten optimale Nutzung und Gestaltung und optimale Lösung des
Erschliessungsproblems.
5.
Am 29. September 2008 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein
an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem
Anwalt, der Bauamtschef mit dem Rechtsvertreter der Gemeinde sowie ein
Vertreter der Bauherrschaft mit deren Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden
wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den
Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Zunächst ist festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung
von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Das
Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan
festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten
oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist
vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig
ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat
einzuschreiten,
wenn
sich
die
angefochtene
Planfestsetzung
als
unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine
bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten
Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der

umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im
Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in
ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese
gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet
nun aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die
Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder
mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die
gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der
zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen
Planfestsetzung
setzen.
Insofern
hat
das
Verwaltungsgericht
die
Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren
(VGU R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).
b)
Das
Bundesgericht
hat
dazu
festgehalten,
dass
es
mit
den
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe,
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der
Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich
insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung
Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen.
Die
Rechtsmittelinstanz
hat
aber
soweit
auszugreifen,
dass
die
übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige
an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat
sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie
darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an
einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab,
so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht
einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114
Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartiergestaltungsplanung geht
es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale
Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen
Zurückhaltung zu prüfen.

2.
Beschwerdethema ist vorliegend einzig die Frage, ob die Voraussetzungen
erfüllt seien, im Rahmen der umstrittenen Quartiergestaltungsplanung
Niveaulinien festzusetzen.
Gemäss Art. 110 Abs. 2 Ziff. 4 BG kann die Berechnung der Gebäude- und
Firsthöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden, wenn sich eine
Terrainveränderung
aus
gestalterischen
Gründen
aufdrängt.
Die
Beschwerdegegnerinnen bejahen, dass sich hier eine Terrainveränderung
aus gestalterischen Gründen aufdrängt. Deshalb hat die Gemeinde im EGP II
Art. 8 Abs. 2 eingefügt, wonach die Gebäude- und Firsthöhen der geplanten
Häuser ab neu gestaltetem Terrain zu messen seien. Massgeblich für die
Ermittlung der Gebäude- und Firsthöhen seien die im EGP II Schnitte 1:200
für die einzelnen Baufelder bzw. Häuser festgelegten Niveaulinien.
Sinn und Zweck der Vorschriften von Art. 110 Abs. 2 BG besteht darin, auch
in schwierigen topographischen Verhältnissen eine gute Gestaltung und
Einfügung von Bauten in einem Quartier zu ermöglichen. Zugleich bietet er
aber auch Gelegenheit, die sich aus Art. 65 Abs. 1 und 2 BG ergebenden
Nachteile bei der Bemessung der Gebäude- und Firsthöhen von Bauten in
Hanglagen zu mildern. Gemäss Art. 65 Abs. 1 und 2 BG sind nämlich die
Gebäude- und Firsthöhen bei Regelbauweise unabhängig von der
topografischen Lage ab der tiefsten Stelle des gewachsenen oder
abgegrabenen Bodens zu messen. Dass diese Messweise in Hanglagen
gegenüber ebenen Lagen erhebliche Einschränkungen in der Überbaubarkeit
mit sich bringt, liegt auf der Hand. Hier bietet Art. 110 Abs. 2 Ziff. 4 BG ein
Korrektiv wenn damit zugleich auch eine bessere Quartiergestaltung erreicht
werden kann. Vorliegend legt nun der umstrittene Quartiergestaltungsplan
nicht nur die Situierung der Bauten und ihre Ge staltung fest, sondern schreibt
über die baugesetzlichen Mindestanforderungen hinaus zusätzlich die
unterirdische Erstellung der Pflichtparkplätze vor. Dies allein schon führt zu
einer besseren Quartiergestaltung, entfällt doch so ein namhafter Teil der
oberirdischen Verkehrsflächen, was sowohl der Wohnlichkeit des Quartiers
als auch der Nachbarschaft zugute kommt. Damit ist die Voraussetzung der
besseren Gestaltung erfüllt. Wie sich nicht nur aus den Plänen erkennen lässt,

sondern sich auch am Augenschein bestätigt hat, fällt das Baugelände von
der bestehenden Quartierstrasse gegen Süden relativ steil ab. Es ist
ausserdem mehrfach kupiert, weshalb eine harmonische Einordnung
möglicher Neubauten und eine nach aussen nicht nachteilig in Erscheinung
tretende
unterirdische
Anordnung
der
Pflichtparkplätze
nicht
ohne
Veränderungen des gewachsenen Bodens möglich sind. Wie die
Schemaschnitte zeigen, drängen sich dabei die vom Beschwerdeführer
gerügten Terrainveränderungen hauptsächlich wegen der vorgeschriebenen
unterirdischen Anlage der für die geplante Überbauung notwendigen
Autoabstellplätze auf. Damit sind die grundsätzlichen Voraussetzungen für die
Festlegung von Niveaulinien klar gegeben.
3.
Damit
ist
noch
das
Mass
der
im
Gestaltungsplan
festgelegten
Terrainveränderungen
bzw.
der
dadurch
ermöglichten
höheren
Gebäudehöhen zu prüfen. Vorab ist dazu festzuhalten, dass das in den
Schemaschnitten eingezeichnete Vorprojekt gemäss Gemeinde und
Bauherrschaft keine Präjudizwirkung für die definitive Ausgestaltung der
Bauten hat, worauf sie zu behaften sind. Um die maximal mögliche Mehrhöhe
der in den Baufeldern vorgesehenen Häusern 1 - 4 eruieren zu können, muss
in analoger Anwendung von Art. 65 BG die Differenz zwischen der Niveaulinie
und dem gewachsenen Terrain bei der vorderen - hangabwärts gelegenen -
Baulinie gemessen werden.
Für Haus 1 ergibt sich bei Schemaschnitt 1 eine so gemessene maximal
mögliche Mehrhöhe von ca. 2.20 m, beim Schemaschnitt 2 ebenso eine
maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 2.20 m gegenüber dem gewachsenen
Terrain. Bei Haus 2 ergibt sich beim Schemaschnitt 3 eine maximal mögliche
Mehrhöhe von ca. 2 m, beim Schemaschnitt 4 ergibt sich für Haus 2 eine
maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 1.20 m, bei Haus 3 eine solche von 0.4
m, immer gegenüber dem gewachsenen Terrain. Beim Schemaschnitt 5 ergibt
sich beim Haus 2 eine Minderhöhe gegenüber dem gewachsenen Terrain von
ca. 3 m, beim Haus 3 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 0.4 m
gegenüber dem gewachsenen Terrain. Beim Schemaschnitt 6 ergibt sich für
Haus 3 eine maximal mögliche Mehrhöhe von 0.2 m, beim Schemaschnitt 7

für Haus 4 eine maximal mögliche Mehrhöhe von 0.6 m, beim Schemaschnitt
8 für das Haus 4 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ebenfalls 0.6 m, immer
gegenüber dem gewachsenen Terrain. Die Auswirkungen dieser Mehrhöhen
auf die Liegenschaft des Beschwerdeführers sind nun keineswegs
übermässig oder unverhältnismässig. Dies liess sich am Augenschein
insbesondere an der Profilierung des Hauses 2, um welches es dem
Beschwerdeführer vor allem geht, erkennen. Aus der Sicht des
Beschwerdeführers kann nämlich nicht von einer grösseren Beeinträchtigung
gesprochen werden, als sie bei einer Überbauung in Regelbauweise in
flachem Gelände entstehen würde, wie die Darlegungen der Gemeinde
zeigen. Je nach Baufeld betragen die faktischen Abstände (unter Einbezug
der dazwischenliegenden Strasse) zur talseitigen Grenze der Liegenschaft
des Beschwerdeführers zwischen 7 und 12 m. Die Liegenschaft des
Beschwerdeführers liegt zudem bedeutend höher als die gegen Süden stark
abfallenden Baufelder 1 und 2, weshalb auch aus diesem Grund nicht von
einer erheblichen Beeinträchtigung gesprochen werden kann. Die Gebäude-
und Firsthöhe gegen die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegen zudem
durchwegs weit unter den nach Regelbauweise zulässigen 8.0 m bzw. 11.5
m. Auch mit den strittigen Geländeaufschüttungen profitiert die Liegenschaft
des Beschwerdeführers gegenüber einer Regelbauweise (in ebenem
Gelände) immer noch von der Hanglage des talseits gelegenen
Planungsgebietes.
Die
Niveaulinien
haben
daher
eindeutig
keine
unzumutbare Beeinträchtigung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zur
Folge. Sodann entstehen auch keine grösseren Gebäudevolumina als sie bei
der Regelbauweise möglich wären; die Bauten liegen wegen der
Aufschüttungen einfach etwas höher im Gelände. Schliesslich ist nicht
ersichtlich, inwiefern das Gleichbehandlungsgebot nicht verletzt sein könnte.
Folgte man der Auffassung des Beschwerdeführers könnte sonst nie ein von
der Regelbauweise abweichender Quartierplan erstellt und umgesetzt
werden, was aber das Gesetz gerade vorsieht. Die Beschwerde erweist sich
nach dem Gesagten als unbegründet.
4.
Bei
diesem
Ausgang
gehen
die
Verfahrenskosten
zulasten
des
Beschwerdeführers.

Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Beschwerdeführer hat daher die private
Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit den eingereichten
Honorarnoten geltend gemachte Betrag von Fr. 6'183.30 erscheint
grundsätzlich als ausgewiesen. Allerdings kann der über dem üblichen Ansatz
bündnerischer Rechtsanwälte von Fr. 240.-- pro Stunde liegende
Honoraransatz von Fr. 250.-- praxisgemäss nicht unter dem Titel der
Notwendigkeit der Gegenpartei belastet werden. Die Parteientschädigung ist
dementsprechend nach dem üblichen Ansatz festzulegen und beträgt somit
Fr. 5'939.50.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung
zugesprochen,
wenn
sie
in
ihrem
amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein
Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
392.--
zusammen
Fr.
5'392.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses
Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu
bezahlen.
3.
… entschädigt die … AG aussergerichtlich mit Fr. 5'939.50 (inkl. MWST).

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 1. Juli 2009
infolge Rückzugs abgeschrieben (1C_593/2008).