gr_gerichte · R 2014 24 · 2016-02-16 · de

Ortsplanungsrevision | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 24A
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser, Stecher und Racioppi
Aktuar
Gross
URTEIL
vom 16. Februar 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Attilio R. Gadola,
Beschwerdeführer
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden, 
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubün-
den, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Ortsplanungsrevision


- 2 -
1.
Mit Urteil 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 hiess das Bundesgericht 
die Beschwerde der Gemeinde X._____ gegen A._____ und B._____ und 
die Regierung des Kantons Graubünden betreffend Ortsplanungsrevision 
(C._____) gut und es hob das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kan-
tons Graubünden R 14 24 vom 13. Januar 2015 auf. Die Sache wurde an 
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zurückgewiesen zu 
neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1 des Dispositivs des 
Bundesgerichtsurteils). Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- wurden 
A._____ und B._____ unter Solidarhaft auferlegt (Ziff. 2). Dieses Urteil 
wurde den Parteien, der Regierung des Kantons Graubünden und dem 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mit-
geteilt (Ziff. 3). In der Erwägung 3.4 auf Seite 8 des Bundesgerichtsurteils 
wurde dazu festgehalten: "Das angefochtene Urteil beruht insoweit auf 
der falschen tatsächlichen Grundlage, dass es sich beim fraglichen 
Gelände um eine qualifizierte Pufferzone handle, und zieht gestützt dar-
auf die entsprechenden falschen rechtlichen Schlüsse. Da es um eine 
einfache Pufferzone im Nahbereich geht, ist eine Fachberatung gerade 
nicht zwingend." Und in Erwägung 3.5 wurde erwogen: "Das Verwal-
tungsgericht hat die ihm von den Beschwerdegegnern unterbreiteten Rü-
gen nicht geprüft, sondern einzig gestützt auf die von ihm selbst vorge-
nommene Fehleinschätzung entschieden. Es ist dem Bundesgericht da-
her verwehrt, in der Sache zu entscheiden. Vielmehr ist die Angelegenheit 
an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen zu ergänzender Prüfung der 
Streitsache und zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (vgl. Art. 
107 Abs. 2 BGG)."
2.
Mit prozessleitender Verfügung vom 11. November 2015 teilte der Instruk-
tionsrichter des Verwaltungsgerichts den Parteien mit, dass das hängige 
Verfahren R 14 24 durch das Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober, mit-
geteilt am 3. November 2015, in den Stand vor Ergehen des aufgehobe-
nen Verwaltungsgerichtsurteils R 14 24 versetzt werde (Schriftenwechsel 


- 3 -
abgeschlossen) und die Parteien sowie Beteiligten die Möglichkeit hätten, 
eine allfällige Stellungnahme in dieser Sache dem Gericht bis spätestens 
zum 23. November 2015 zukommen zu lassen.
3.
Mit Schreiben vom 23. November 2015 ersuchte der Rechtsvertreter von 
A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) um eine Fristerstreckung für 
eine Stellungnahme bis zum 10. Dezember 2015, die ihm vom Instrukti-
onsrichter des kantonalen Verwaltungsgerichts gewährt wurde. 
4.
Mit Stellungnahme vom 10. Dezember 2015 hielten die Beschwerdeführer 
fest, dass sie an ihren früheren Beanstandungen und Einwendungen vom 
24. Februar 2014 (Beschwerde) und 20. Mai 2014 (Replik) vollumfänglich 
und in allen Punkten festhielten (Ziff. 1). Dass das Gebiet "C._____" ge-
rade mit Blick auf das dort vorhandene Dorfbild einen äusserst heiklen 
Ortsabschnitt bilde, sei bereits eingehend dargetan worden und bestens 
bekannt. Durch die angefochtene Zonenplanänderung und dem dadurch 
ermöglichten Bau eines völlig überdimensionierten Hotels- bzw. Gebäu-
dekomplexes würde das dort vorhandene Dorfbild ganz erheblich beein-
trächtigt, ja geradezu zerstört und ein für alle Mal verunstaltet. Zu beach-
ten sei insbesondere, dass die angefochtenen Zonenbestimmungen über-
haupt keine Gebäudelängen nennen würden und der Grenzabstand dabei 
nur auf 2.50 m festgelegt wurde. Erwiesen sei, dass dannzumal Gebäude 
mit einer Höhe von maximal 17.39 m erstellt werden könnten und dass 
dadurch das vorhandene Orts- und Landschaftsbild katastrophal beein-
trächtigt würde (Ziff. 2). Durch einen derartigen Hotel- bzw. Gebäude-
komplex würde die Fern- und Aussicht der Beschwerdeführer von ihrer 
Stockwerkeigentumswohnung in massivster Weise eingeschränkt, womit 
ohne Zweifel mit einem Wertverlust der Wohnung in der Grössenordnung 
von Fr. 300'000.-- zu rechnen wäre. Die Beschwerdeführer hätten dazu 
noch eine Fotomontage erstellt und aufgelegt (KB 3), welche belege, dass 
der geplante Baukörper die Wohnung der Beschwerdeführer bei weitem 


- 4 -
überragen würde. Allenfalls sei durch das Gericht zur Klärung der Situati-
on noch ein Augenschein durchzuführen (Ziff. 3). Anknüpfend an die Aus-
führungen in der Beschwerde und der Replik wurde nochmals mit Nach-
druck darauf hingewiesen, dass das Gebiet "C._____" vom Dorfbild her 
mit der zentralen Zufahrt in einem sehr sensiblen und heiklen Ortsab-
schnitt liege und es ein dringendes Anliegen der Planungsbehörden sein 
müsse, diese ungehinderte Sicht auf das Dorf unbedingt zu erhalten. Dies 
entspreche mithin auch Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG, wonach es zu den Pflich-
ten der Planungsbehörden gehöre, schonend mit der Landschaft umzu-
gehen und insbesondere eine naturnahe Landschaft und entsprechende 
Erholungsräume zu erhalten. Gerade dieses Anliegen bzw. diese raum-
planerische Pflicht würde hier bei Rechtskräftigwerden der angefochtenen 
Ortsplanungsänderung völlig missachtet (Ziff. 4). Ferner wurde ausdrück-
lich am Einwand festgehalten, dass sich das Kurzgutachten "D._____" zu 
all diesen Fragen absolut ungenügend äussere und dabei zugleich einsei-
tige, mithin unvollständige Sachverhaltsfeststellungen gemacht habe. Die 
Vorinstanz habe eine falsche Interessenabwägung vorgenommen, wes-
halb zur Frage der Gebäudeeingliederung unter Berücksichtigung der An-
liegen des Orts- und Landschaftsschutzes noch ein neutrales Gutachten 
einzuholen sei (Ziff. 5). Das Gericht habe die vorgebrachten Einwände 
sachgerecht zu prüfen und im Rahmen der erforderlichen Interessenab-
wägung angemessen zu berücksichtigen. Tatsache sei derzeit, dass sich 
die geplante Zonenplanänderung in keiner Weise mit den Grundsätzen 
des Raumplanungsgesetzes und schon gar nicht mit der konkreten örtli-
chen Situation vertragen würde (Ziff. 6). Aus all den genannten Gründen 
(Ziff. 1-6) sei die Beschwerde daher antragsgemäss gutzuheissen (Ziff. 7).
5.
Mit separaten Eingaben vom 14. Dezember 2015 verzichtete sowohl die 
Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1) als auch 
die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) auf die Möglichkeit, sich zur Stel-
lungnahme der Beschwerdeführer vom 10. Dezember 2015 zu äussern. 


- 5 -
Sie verwiesen dabei aber mit Nachdruck auf ihre früheren Ausführungen 
und Anträge vom 31. März 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegeg-
nerin 2) und vom 2. April 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegegne-
rin 1) zur Beschwerde vom 24. Februar 2014 der Beschwerdeführer, wel-
che sich mit Replik vom 20. Mai 2014 nochmals dazu äusserten, während 
die Beschwerdegegnerin 1 am 23. Mai 2015 und die Beschwerdegegnerin 
2 am 27. Mai 2015 auf die Einreichung einer Duplik verzichteten. 
6.
Im Übrigen kann zum Sachverhalt und zur gesamtem Prozessgeschichte 
betreffend der hier umstrittenen Ortsplanungsrevision – um unnötige Wie-
derholungen zu vermeiden – auf die Angaben im inzwischen aufgehobe-
nen Verwaltungsgerichtsurteil R 14 24 verwiesen und darauf abgestellt 
werden, da sich bezüglich des teilrevidierten Zonenplans (Umzonung der 
Parzelle 1239 von ZöBA in Hotel- und Wohnzone C._____ [HWZS]) und 
des entsprechend abgeänderten Baugesetzes (nArt. 45 und 56b BauG) 
seit dem Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober 2015 nichts geändert hat. 
Die Ausgangslage, die Vorgeschichte (Planungsbeschwerde) und die 
ganze Prozessgeschichte können daher weiterhin den Ziff. 1-15 bzw. Sei-
ten 1-15 des Urteils R 14 24 vom 13. Januar 2015 aussagekräftig und un-
verändert entnommen werden (unrichtig hingegen E.1 und E.4 des Ur-
teils). 
7.
Am 5. Februar 2016 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts ei-
nen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer A._____ 
persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters (RA Dr. Gadola) und des 
Urhebers der Fotomontage mit Höhenmessung vom 8. April 2014 teil-
nahmen. Seitens der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) waren ein Ver-
treter des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) sowie 
der Amtsleiter für Nutzungsplanung zugegen. Die Gemeinde (Beschwer-
degegnerin 2) war durch ihren Präsidenten, den Bauamtsleiter, den Bau-
kommissionsvorsteher, den Planungsberater/Architekten (D._____) sowie 


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ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Pally) präsent. Allen Anwesenden wurde 
dabei an vier verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zu 
den räumlichen Gegebenheiten und zur bestehenden Erschliessung der 
Bauparzelle 1239 samt Gestaltungs- und Nutzungsvorgaben im Rahmen 
der angefochtenen Ortsplanungsrevision vom 27. Oktober 2011, von der 
Bündner Regierung mit Beschwerdeentscheid vom 14./15. Januar 2014 
bereits einmal bestätigt, noch frei an Ort und Stelle zu äussern, wovon 
allseits sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Das Gericht erstellte sei-
nerseits noch insgesamt 16 Fotos von den derzeit bestehenden Verhält-
nissen im Nahbereich zur Bauparzelle 1239 entlang des Inns sowie ins-
besondere betreffend Aussicht/Ausblick ab der schon seit Jahrzehnten 
mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle 1614, in dem die Beschwerde-
führer über eine Stockwerkeinheit verfügen. Bezüglich der neu geschaf-
fenen Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS), wo sich insbesondere 
auch die hier interessierende Bauparzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m2 
(neue HWZS insgesamt ca. 6‘829 m2) befindet, sind vor allem die künftige 
Bebauung (Gebäudehöhe/Volumina), die strassenmässige Erschliessung 
und die landschaftliche Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes 
(Gestaltung/Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 in-
klusive Aussichts-/Wertverlust der Parzelle 1614) zur Diskussion gestan-
den und von den Parteien völlig gegensätzlich beurteilt worden (vgl. Pro-
tokoll des Augenscheins vom 5. Februar 2016). 
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten ganz oder teilweise gut, kann es reformatorisch entscheiden, 


- 7 -
also in der Sache selbst Anordnungen treffen, oder aber kassatorisch, al-
so den angefochtenen Entscheid bloss aufheben oder die Angelegenheit 
an die Vorinstanz oder an die erstinstanzlich verfügende Behörde zur 
Neubeurteilung zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]; vgl. KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Ver-
waltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 
Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1640). Entscheidet das Bundesgericht kas-
satorisch und hebt das angefochtene Urteil lediglich auf, ohne genaue 
und verbindliche Anordnungen in der Streitsache selbst zu treffen, wird 
das hängige Verfahren wieder in den Stand vor Ergehen des aufgehobe-
nen Verwaltungsgerichtsurteils versetzt (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2; Pro-
zessleitende Verfügung vom 11. November 2015), wobei das neue Ver-
waltungsgerichtsurteil die Erwägungen des Bundesgerichtsurteils sinn-
gemäss zu berücksichtigen hat (so Dispositiv Ziff. 1 des Bundesgerichts-
urteils).
2.
Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Teilrevision Ortsplanung 2011/Zo-
nenplan mit Gestaltungselementen sowie Generellem Erschliessungsplan 
1:1000 C._____ in der betreffenden Gemeinde (nachfolgend Beschwer-
degegnerin 2) bzw. der zugehörige Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 
2014 der Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1), 
worin insbesondere die Parzelle 1239 im Gebiet C._____ nördlich des 
Inns von der bisherigen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) 
in die neu geschaffene Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS) umgezont 
werden soll und dazu entsprechend neue Bestimmungen im Baugesetz 
erlassen und in Kraft gesetzt werden sollen. Damit konnten sich die Ei-
gentümer einer Stockwerkeinheit im Haus auf Parzelle 1614 (Beschwer-
deführer) nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen am 24. Fe-
bruar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den erhoben und die Gutheissung ihrer Beschwerde (Ziff. 1) sowie die 
Aufhebung der beschlossenen Zonenplanänderung samt neuer Bauge-


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setzesbestimmungen beantragten (Ziff. 2). Beschwerdethemen bilden da-
bei vor allem die künftigen Überbauungs-/Bebauungsmöglichkeiten der 
Parzelle 1239 (Gebäudehöhe und -volumina) in der HWZS, die strassen-
mässige Erschliessung dieses Teilgebiets, die Beeinträchtigungen des 
bestehenden Orts- und Landschaftsbildes durch die Gestaltung und Wir-
kung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 im Halte von ca. 
5'197 m2 (neue HWZS total ca. 6‘829 m2) sowie der Aussichts- und Wert-
verlust für die Parzelle 1614 der Beschwerdeführer in der rund 80 m ent-
fernt im Norden davon gelegenen Kernzone. In formeller Hinsicht gilt es 
zunächst aber noch den Einwand der Beschwerdeführer einer allfälligen 
Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanzen zu klären. 
3. a)
Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV; SR 101) haben Parteien Anspruch auf rechtliches 
Gehör. Auf kantonaler Ebene ist der Grundsatz in Art. 16 ff. des Gesetzes 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) verankert. Das 
rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt 
es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Ent-
scheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift (vgl. 
statt vieler: BGE 135 I 187 E.2.2, 127 I 54 E.2b; HÄFELIN/HALLER/KELLER, 
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, Rz. 
835; STEINMANN, in: EHRENZELLER/MASTRONARD/SCHWEIZER/VALLENDER, 
Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Ba-
sel/Genf/St. Gallen 2014, Art. 29 Rz. 42f.; BIAGGINI, Kommentar zur Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, Zürich 2007, Art. 
29 Rz. 17; zudem Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün-
den [VGU] R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 E. 2a, R 13 171 vom 1. 
April 2014 E.3b). Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt unter an-
derem auch die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu 
begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem 
Antrag entschieden hat. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit 


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allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne 
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den 
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Ent-
scheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die 
höhere Instanz weiterziehen kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er 
wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids 
ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten 
lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 140 I 99 E.3.4, 137 II 
266 E.3.2, 136 I 229 E.5.2, 134 I 83 E.4.1, 133 III 439 E.3.3; 129 I 232 
E.3.2, 126 I 97 E.2b, je mit weiteren Hinweisen; HÄFELIN/HALLER/KELLER, 
a.a.O., Rz. 838; STEINMANN, a.a.O., Art. 29 Rz. 49; BIAGGINI, a.a.O., Art. 29 
Rz. 23 und 25; VGU R 13 171 vom 1. April 2014 E.3e; PVG 2011 Nr. 31).
b)
Im konkreten Fall trifft es nicht zu, dass die Einwände der Beschwerde-
führer von den Vorinstanzen nicht genügend abgeklärt und/oder berück-
sichtigt worden sind. Die Beschwerdegegnerinnen sind ihrer jeweiligen 
Begründungspflicht ausreichend nachgekommen. Eine Gehörsverletzung 
gemäss Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor. Im Übrigen wäre eine allfällige 
leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt zu betrachten, da 
vorliegend ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden hat, den Parteien 
nach Erhalt des Bundesgerichtsurteils 1C_131/2015 noch die Möglichkeit 
zu einer Vernehmlassung eingeräumt wurde (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2), 
davon nachweislich insbesondere von den Beschwerdeführern Gebrauch 
gemacht wurde (im Sachverhalt Ziff. 4) und überdies am 5. Februar 2016 
auch noch ein gerichtlicher Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt 
wurde (im Sachverhalt Ziff. 7; sowie Protokoll des Augenscheins samt 16 
erstellter Bildaufnahmen). Mit ihrem Einwand betreffend Gehörsverweige-
rung dringen die Beschwerdeführer deshalb nicht durch.


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c)
Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Verwaltungsge-
richts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide der Beschwerde-
gegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen und 
über Planungsbeschwerden mit verwaltungsgerichtlicher Beschwerde 
gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 
Graubünden (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezo-
gen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontroll-
befugnis des Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren dabei auf 
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des 
Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft 
demnach den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Demgegenüber be-
urteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und ange-
messen ist. Amtete die Beschwerdegegnerin 1 nicht einzig als Genehmi-
gungs-, sondern – wie hier – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und 
ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmitte-
linstanz, gilt jedoch auch in Ortsplanungsverfahren die Kognition nach Art. 
51 Abs. 1 VRG (so bereits: VGU R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 
E.2d, R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai 2009 E.1b, 
R 08 76 vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11. September 2007 
E.1; zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 
und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich deshalb in Bezug 
auf die Ermessensausübung auf die reine Rechtskontrolle, das heisst auf 
die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der 
Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet ist. 
Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand der nachfol-
genden materiell-rechtlichen Erwägungen (s. E.5a-c) sein.
d)
Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-
fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei-
ner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift 


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dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich 
innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Ver-
waltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorlie-
gend erfüllt, zumal die Beschwerdeführer auf Parzelle 1614 aufgrund ihrer 
räumlichen Nähe zur Parzelle 1239 und der dort künftig veränderten Nut-
zungsmöglichkeiten (neu HWZS anstatt ZöBA) durchaus als „berührt“ im 
Sinne von Art. 50 VRG bezeichnet werden können und ihnen daher auch 
ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Ortsplanungsrevision 
(2011) der Beschwerdegegnerin 2 sowie des Beschwerdeentscheids vom 
14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 zugebilligt werden kann. Mit 
der Beschwerdeschrift vom 24. Februar 2014 wurde zudem die 30-tägige 
Anfechtungsfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG eingehalten, weshalb auf die 
Beschwerde vollumfänglich eingetreten werden kann. 
e)
Laut Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs. 
1; Untersuchungsmaxime). Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, 
an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde 
[bzw. das Gericht] erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie [es] an Be-
gehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Nach 
Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG dienen der Behörde [dem Gericht] als Beweismit-
tel – neben dem Wissen ihrer Mitglieder – insbesondere auch Augen-
scheine. Gemäss Art. 21 VRG ist die Behörde [das Gericht] in der Be-
weiswürdigung frei. Dasselbe gilt grundsätzlich auch für die Ermittlung 
des rechtserheblichen Sachverhalts bzw. die Beweiserhebung. Im konkre-
ten Fall haben insbesondere die Beschwerdeführer noch die Durch-
führung eines Augenscheins (beweisrechtlich) für sinnvoll und notwendig 
erachtet, um die sich vorliegend stellenden Fragen zuverlässig und ver-
bindlich beantworten zu können. Diesem Begehren ist das Gericht am 5. 
Februar 2016 nachgekommen, indem es vor Ort einen entsprechenden 
Augenschein in Anwesenheit aller Parteien und deren Fachleute (Archi-
tekten; Raumplaner, Bauberater und Rechtsvertreter) durchführte und die 


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Parteien insbesondere auch zum Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 
des Bau- und Planungsberaters der Beschwerdegegnerin 2 nochmals 
ausführlich vor Ort Stellung nehmen konnten. Das weitere Begehren der 
Beschwerdeführer, wonach zusätzlich auch noch ein (neutrales und un-
abhängiges) Gutachten über die künftigen Bebauungs- und Gestaltungs-
möglichkeiten vor Ort einzuholen sei, erweist sich damit als unnötig, zu-
mal von der Einholung einer solchen Expertise zum vornherein keine 
neuen Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl. zur antizipierten Beweiswürdi-
gung: BGE 136 I 229 E.5.3, 124 V 90 E.4b; Urteil des Bundesgerichts 
8C_898/2014 vom 24. März 2015 E.3.3 m.w.H). Das Gericht kann danach 
auf die Abnahme zusätzlicher Beweise verzichten, wenn es aufgrund be-
reits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne 
Willkür annehmen darf, seine Überzeugung werde durch weitere Bewei-
serhebungen nicht geändert. Hinzu kommt, dass es für eine weitere Ex-
pertise auch an einer entsprechenden Rechtsgrundlage gefehlt hätte. Die 
Durchsicht des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 2 hat jedenfalls 
keine derartige Verpflichtung zu Tage gefördert. In tatsächlicher Hinsicht 
gilt es allerdings noch die Feststellung im Bundesgerichtsurteil 1C_131 
/2015 unter Erwägung 3.2 (S. 7) zu berücksichtigen, wonach das betref-
fende Teilbaugebiet nicht in der qualifizierten Pufferzone gemäss Richt-
plankarte UNESO-Welterbe liegt, sondern in der einfachen Pufferzone im 
Nahbereich, wofür aber keine Gestaltungsberatung obligatorisch ist. Zieht 
die Gemeinde eine entsprechende Beratung bei, kann sie deren Umfang 
selbst frei bestimmen (vgl. Erwägung 3.3 in fine, S. 8 oben). Diese höch-
strichterliche Planungsauflage hat die Beschwerdegegnerin 2 mit der Ein-
holung eines Kurzgutachtens 2012 bereits einwandfrei und sachdienlich 
erfüllt. Die Beschwerdeführer stossen daher mit diesem Verfahrensantrag 
ins Leere.
4. a)
In materieller Hinsicht gilt es zuerst die hier massgebenden Bestimmun-
gen des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700), des 


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Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
und des kommunalen Baugesetzes (BauG) samt Kurzgutachten vom 23. 
Januar 2012 anzuführen, um danach unter Einbezug und Würdigung des 
Augenscheins vom 5. Februar 2016 zur Fallentscheidung zu gelangen. 
Art. 1 RPG – Ziele
1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälte-
risch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie 
stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirkli-
chen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete 
Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegeben-
heiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die 
Bestrebungen,
lit. abis) die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksich-
tigung einer angemessenen Wohnqualität.
Art. 3 RPG - Planungsgrundsätze 
1Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachste-
henden Grundsätze;
2Die Landschaft ist zu schonen, insbesondere sollen
lit. b) Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen. 
3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestal-
ten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen 
lit. abis) Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brach-
liegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der 
Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche
3Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und 
Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen 
lit. a) regionale Bedürfnisse berücksichtigt […] werden; 
 
lit. b) Einrichtungen […] gut erreichbar sein.
Art. 22 KRG – Allgemeines [zur Grundordnung bzw. Ortsplanung]
1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung 
sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeinde-
gebietes. Sie ist für jedermann verbindlich.


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2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Ge-
nerellen Gestaltungsplan (GGP) und dem Generellen Erschliessungsplan 
(GEP). Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines 
Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestal-
tungsvorschriften erlassen. 
3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des über-
geordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zuständigkeit 
strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse er-
fordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht.
Art. 24 KRG – Baugesetz
1Das Baugesetz enthält mindestens die Bauvorschriften, die Zonenvor-
schriften sowie weitere nach kantonalem Recht erforderliche Bestimmun-
gen.
2Die Bauvorschriften regeln entsprechend den örtlichen Bedürfnissen ins-
besondere:
1. Die Anforderungen an Bauten und Anlagen hinsichtlich Ausführung, Be-
trieb und Unterhalt
2. Die Gestaltung und Erhaltung von Bauten, Anlagen und Aussenräumen.
Art. 25 Abs. 1 KRG – Regelbauweise
1Die Regelbauweise umfasst wenigstens das Mass der Nutzung, die Bau-
weise (geschlossene, offene Bauweise) sowie die Grenz- und Gebäudeab-
stände.
Art. 27 Abs. 1 KRG – Bauzonen [1. Allgemeines]
1Bauzonen können unterteilt werden in Kernzonen,[..], Wohnzonen, [..], Ho-
telzonen, [..] etc.. Die Gemeinden können weitere Arten von Bauzonen fest-
legen. 
Art. 58 KRG – Erschliessung [Allgemeines]
1Die Gemeinden planen im Rahmen ihrer Zuständigkeit die Grund-, Grob- 
und Feinerschliessung ihres Gebietes […].
2Die Grunderschliessung umfasst die Versorgung eines grösseren zusam-
menhängenden Gebietes mit den übergeordneten Anlagen wie Hauptstras-
sen, Eisenbahnlinien [....].


- 15 -
3Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Ge-
bietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, na-
mentlich [..] Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden 
Gebiet dienen. Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit den-
jenigen der Feinerschliessung.
Art. 73 KRG – Siedlung und Landschaft [unter dem Titel Gestaltung]
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Ge-
samtwirkung entsteht.
2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsbera-
tung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Pro-
jektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch 
Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (N.B. Laut Bun-
desgerichtsurteil 1C_131/2015 E.3.2 bis 3.4 liegt das hier interessierende 
Teilgebiet mit Parzelle 1239 in einer einfachen Pufferzone, für welche gera-
de keine Verpflichtung zur Gestaltungsberatung besteht).
Art. 75 KRG – Bauabstände [1. Gebäude]
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überra-
gen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m 
einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzab-
stände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, so-
fern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vor-
schreibt.
Art. 107 KRG – Übergangsbestimmungen [1. Verhältnis zu Ortsplanungen]
1Die bestehenden Ortsplanungen bleiben, soweit Absatz 2 nichts anderes 
bestimmt, bis zur Anpassung an dieses Gesetz in Kraft. Die Anpassung hat 
bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jahren, zu 
erfolgen. Die Regierung kann diese Frist angemessen verlängern. 
[Das KRG ist am 1.11.2005 in Kraft getreten].
2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abwei-
chenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten 
(nebst Ziff. 1-4):
5. die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG)
6. das formelle Baurecht (Art. 85-96 KRG).


- 16 -
Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 
(mit Auszügen betreffend [A] Siedlungsstruktur, [B] Verkehr, [C] Städtebau-
liches Konzept sowie [D] Landschafts- und Ortsbild)
[A] Die räumliche und architektonische Kohärenz der historischen Sied-
lungsgestalt wurde massgeblich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts 
von einer diffusen Expansion umringt, die das heutige Zersiedelungsgebiet 
prägt. In den 60er Jahren überschreitet die Entwicklung den Inn. Südlich 
des Flusses entstehen in der Ebene die Überbauung E._____ (1963) und 
das Gewerbequartier F._____. Die mangelhafte Vernetzung und der feh-
lende räumliche Bezug dieser neuen Gebiete bewirken eine räumliche Ab-
sonderung gegenüber dem Kontext der Siedlungsstruktur.
[B] Die Verkehrsinfrastruktur entwickelte sich ebenfalls heterogen. [..] Die 
sogenannte kleine Umfahrung erweitert die Via G._____ und entlastet den 
historischen Dorfteil. Dabei verbessert sie massgeblich die Verbindung zum 
Bahnhof, jedoch bedingt durch die topographische Situation und die man-
gelhafte Urbanisierung, vermag diese „Achse“ weder eine räumliche und 
städtebauliche Aufwertung des Bahngebietes noch einen Bezug zum Dorf-
kern herzustellen. Diese Konstellation wird noch weiter durch die Tatsache 
kompromittiert, dass der ganze intensive Verkehr nach Süden über die Inn-
brücke bei C._____ zusammengefasst und in Richtung Z._____ sowie ins 
Unterengadin geleitet wird. Demzufolge entsteht ein bedeutender Knoten-
punkt, der ausserdem die einzige Verbindung zu den südlichen Gebieten 
F._____ und C._____ bildet.
[C] Zur Brücke hin wird die Bebauung zusammenhängender, dichter und 
höher, um, übereinstimmend mit dem neuen „Kopfbau“ auf dem Areal 
H._____, den städtebaulich wichtigen Kontext des öffentlichen Raumes, 
von der Brücke bis zum projektierten Kreisel und dem Coop-Gebäude, ein-
zufassen. Diese Situation bildet sowohl das urbane Begrenzungselement 
zum Inn und der Promenade als auch den Übergang zum Dorfkern. Auf 
dem Baugebiet C._____ ist die Erstellung eines Hotels und einer angemes-
senen Anzahl Wohnungen für Einheimische vorgesehen. Aus städtebauli-
cher Sicht ist die Definition des „Brückenkopfes“ und des Übergangs zum 
Dorfkern, aber auch als identifizierbarer Abschluss des Bahnareals, durch 
eine prägnante massivere Gestalt prädestiniert. Aus diesem Grund bietet 
sich für das Hotel, aufgrund seiner Grösse und übrigen Anforderungen, die 
Lage am „Brückenkopf“ geradezu ideal an, denn die Gestaltung dieses Be-
reiches erfordert die grösste Baudichte; wobei die Vorzüge einer optimalen 
Erschliessung und eines attraktiven Ausblicks zum Inn und der Ebene nicht 
weniger relevant sind. Die aufgelockerte Bebauung in der Nähe der Auen 
wird durch Wohnungen für Einheimische gebildet und formuliert mit ihrer 
geringeren Dichte den Übergang zum renaturierten Inn-Bereich.
[D] Es ist nun mal eine Konstante, dass das Landschafts- und Ortsbild 
überwiegend von den historischen Siedlungsstrukturen geprägt ist.[..] Den-


- 17 -
noch sind die städtebaulichen und architektonischen Eingriffe gerade im pe-
ripheren Bereich von grosser Bedeutung, weil nur dadurch Grundlagen ge-
schaffen werden, um die Kohärenz des Siedlungskontextes zu bewahren 
und auszubauen. In diesem Sinne hat die Gemeinde vorausschauend ge-
handelt und mit den Planungen C._____ und H._____ die Ausgangslage für 
die Entwicklung dieser bedeutenden Schlüsselstelle gebildet. Die hierarchi-
sche Aufwertung des Gebietes am südlichen Rand des Dorfkerns, als 
räumlicher und architektonischer Übergang zum Dorfkern, widerspricht in 
keiner Weise den höher gelegenen historischen Strukturen. Die urbane Er-
gänzung des südlichen Gürtels bedient sich der grundsätzlichen typologi-
schen Instrumente, um die städtebaulichen Zusammenhänge zwischen dem 
historischen Siedlungsteil, dem Inn und der Ebene wieder hervorzubringen. 
Die Definition des Bebauungskonzepts nimmt direkt Bezug auf das Orts- 
und Landschaftsbild und differenziert entsprechend sowohl die Lage, die 
Dichte und die Höhe der Baukörper. Diese städtebauliche Addition themati-
siert kohärenterweise die Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die offensicht-
lich mit dem Bau der Bahnanlage und der südlichen Verkehrserschliessung 
verbunden ist, und setzt auch im Nutzungsbereich die gestalterische Inter-
aktion mit dem Dorfkern um. 
Art. 56b BauG – Hotel und Wohnzone C._____ (Neu seit Teilrevision)
1Die Hotel- und Wohnzone C._____ ist bestimmt (a) für die Erstellung von 
Hauptwohnungen sowie (b) für nicht störende Produktions- und Dienstleis-
tungsbetriebe, namentlich Hotels mit hoteltypischen Service- und Dienst-
leistungen. Aparthotels sind nicht zulässig.
2An Stelle der Gebäude- und Firsthöhe gilt eine Gesamtbauhöhe von 
1‘721.50 m ü.M., welche – mit Ausnahme technisch notwendiger Dachauf-
bauten (Liftüberfahrt, Kamine) – von keinem Punkt der Dachkonstruktionen 
überschritten werden darf. Bei Realisierung einer Hotelnutzung dürfen im 
nördlichen Bereich – wie im Zonenplan dargestellt – abgestuft Gesamt-
bauhöhen von 1‘723.50 m ü.M. realisiert werden, wird dieser Höhenbonus 
genutzt, ist die Hotelnutzung dauernd beizubehalten (vgl. Ausschnitt Zo-
nenplan – Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1; wonach die 
HWZS in drei Teilgebiete gestaffelt von Osten nach Westen unterteilt wird 
und bei einer Hotelbaute im östlichsten Teil eine max. Gesamtbauhöhe von 
1‘726.50 m ü.M. erlaubt ist).
3Die ganze Hotel- und Wohnzone C._____ gilt als Fläche gemäss Art. 97 
Abs. 1 Ziff. 2 KRG mit Enteignungsrecht betreffend das bestehende privat-
rechtliche Bauverbot, soweit dieses einer zonenkonformen Überbauung 
gemäss Absatz 1 und 2 entgegensteht.


- 18 -
Art. 45 BauG – Ergänzung Zonenschema (Neu mit Teilrevision eingefügt)
HWZS = Hotel- und Wohnzone C._____; Ausnützungsziffer = AZ 0.80; 
Max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe ab Gebäudehöhe (s. Art. 56b 
Abs. 2); max. Gebäudelänge (--); Grenzabstand klein und gross jeweils 
2.5 m, Hauptwohnungsanteil 100 %.
b)
Im Lichte der soeben zitierten Gesetzesbestimmungen und unter Berück-
sichtigung des auszugsweise rezitierten Kurzgutachtens vom 23. Januar 
2012 gilt es nachfolgend im Besonderen die materiellen Haupteinwände 
der Beschwerdeführer betreffend Verletzung des Orts- und Landschafts-
bildes (Verschandelung der Landschaft durch krass überdimensionierte 
Hotelbaukörper), unzureichende Strassenerschliessung (Verkehrschaos 
bei Kreiseln) und Aussichts- und Wertverlust der eigenen Wohneinheit auf 
Parzelle 1614 - welche nachweislich knapp 80 m nördlich von der hier in-
teressierenden Parzelle 1239 entlang des Inns bzw. der neuen Hotel- und 
Wohnzone C._____ (HWZS) liegt (vgl. Beilage 4 [act. 1] der Beschwerde-
gegnerin 1 mit Luftaufnahme; aus Vogelperspektive) - zu entscheiden. 
5. a)
Wie der gerichtliche Augenschein vom 5. Februar 2016 gezeigt hat, han-
delt es beim von der ZöBA in die HWZS umgezonten Bauland (inkl. Par-
zelle 1239) um einen schmalen Landstreifen, der im Süden durch den Inn, 
im Osten durch den Strassenzubringer mit zwei Verkehrskreiseln (davon 
einer vor und der andere nach der Innbrücke), im Norden durch den RhB-
Tunnel samt dahinter liegender Wohnzone W3c und im Westen durch das 
Wohngebiet H._____ (WG4) mit naher Auenlandschaft gegen Südwesten, 
umfasst wird. Auf der gegenüberliegenden Flussseite des Inns, weiter 
südlich in einer Luftdistanz von ungefähr 150 m beginnt das genau abge-
grenzte Areal E._____ (W4), welches bereits mit mehrstöckigen Wohn-
blöcken überbaut ist und selbst im Norden, Osten und Süden von einer 
Auenlandschaft und Wiesland (inkl. Golfplatzzone) umgeben ist (vgl. 
Ortsplanung mit Zonenplan 1:5‘000 samt Gerichtsfotos am Standort 1: s. 
Foto 1: Innbrücke mit Verkehrszubringer [inkl. Kreisel] ab Umfahrungs-


- 19 -
strasse; Foto 3: Blick Richtung Areal E._____ mit mehrstöckigen Wohn-
blöcken [W4] südlich des Innverlaufs; Foto 4: Parkplätze auf Parzelle 
1239; Foto 5: Blick Richtung Dorfkern im Norden mit vorderstem Haus 
[inkl. Wohnung Beschwerdeführer) auf Parzelle 1614). Aus dem Gesag-
ten ergibt sich, dass derzeit eine sehr heterogene und durchmischte Be-
siedlung mit verschiedensten Verkehrsträgern (Strasse, Kreisel, Brücken, 
RhB-Bahn) rund um das hier zur Diskussion stehende Teilbaugebiet 
(HWZS) anzutreffen ist. In Bezug auf die Dimensionierung des geplanten 
Bauvorhabens und dessen Auswirkungen auf das bestehende Land-
schafts- und Ortsbild hat derselbe Augenschein – insbesondere unter 
Berücksichtigung der höhenmässig korrigierten Fotomontage in der Ver-
nehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 (s. Skizze Ziff. 9.2, S. 7) – eben-
falls ergeben, dass der entsprechend vorgelegten Fotomontage der Be-
schwerdeführer (vgl. Beilage 3 [act. 3] der Beschwerdegegnerin 1) nicht 
gefolgt werden kann, weil die darin enthaltenen Höhenangaben unzutref-
fend sind. Ausgehend vom einzig vorhandenen Gebäude im östlichsten 
Teil der Parzelle 1239 (Restorant/Pizzeria; s. Gerichtsfoto 1 am Standort 
2, Foto 1 am Standort 3 und im Besonderen Fotos 1 und 2 am Standort 4 
[ab Aussenterrasse im Erdgeschoss auf Parzelle 1614]) mit einer aktuel-
len Firsthöhe von 8.39 m lässt sich leicht abschätzen, dass maximal noch 
9.00 m höher gebaut werden kann, da das gewachsene Terrain bei der 
Pizzeria 1‘709.11 m über Meer (m ü.M.) misst und die maximale Gebäu-
dehöhe laut Art. 56b Abs. 2 BauG (s. Ausschnitt Zonenplan; Beilage 2 
[act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1) bei einer Hotelnutzung 1‘726.50 
m ü.M. nicht überschreiten darf. Die Differenz daraus ergibt 17.39 m 
(1‘726.50 – 1‘709.11), womit ab Firsthöhe Pizzeria (1‘709.11 m ü.M. + 
8.39 m = 1‘717.50 m ü.M.) noch 9.00 m fehlen, um das höchstzulässige 
Niveau von 1‘726.50 m ü.M. (erstes Baufeld mit „Kopfbaute“) zu errei-
chen. Die Fotomontage der Beschwerdeführer implizit perspektivisch aber 
einen bedeutend höheren und damit wuchtigeren Gebäudekomplex, als 
er tatsächlich gebaut werden darf. Diese Fotomontage erweist sich daher 


- 20 -
zweifelsfrei als falsch und nicht aussagekräftig. Dasselbe gilt auch für die 
allenfalls im Westen direkt anschliessenden Hotelbauten (gestaffelt von 
Osten nach Westen) mit einer Höhenbeschränkung von 1‘723.50 m ü.M. 
(zweites Baufeld) bzw. 1‘721.50 m ü.M. (drittes Baufeld). Richtig ist dem-
nach, dass das im Osten als Kopfbaute dereinst zu erstellende Hotelge-
bäude eine Maximalhöhe von 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11) erreichen 
könnte. Diese Gebäudehöhe kann für Hotelbauten mit in der Regel höhe-
ren Zwischenstockwerken als Mehrfamilienhäuser aber nicht schon als 
absonderlich oder besonders störend in der Aussenwirkung bezeichnet 
werden, da in den umliegenden Wohnzonen mit zulässigen Firsthöhen 
von 17.50 m (W4 E._____) bzw. von 13.50 m (W3c H._____) durchaus 
schon vergleichbar hohe Gebäudekomplexe erstellt werden durften (vgl. 
Zonenschema Art. 45 BauG). Hinzu kommt, dass eine Nutzungskonzen-
tration und bauliche Massierung des im Osten auf Parzelle 1239 allenfalls 
als Kopfbaute zu erstellenden Hotels in der Realität kaum beabsichtigt 
wird, da bei Ausschöpfung der erwähnten Gebäudehöhe von max. 17.39 
m nicht mehr genügend Bruttogeschossfläche (BGF) für eine vernünftig 
gestaffelte Überbauung der andern beiden Baufelder gegen Westen hin 
zur Verfügung stünde. Bei einer Gesamtfläche der neuen HWZS von 
6‘829 m2 und der AZ von 0.80 ergibt sich nämlich eine Bruttogeschoss-
fläche von 5‘463.20 m2. Bei einer Gebäudehöhe der Kopfbaute von 17.39 
m im Osten (erstes Baufeld) – was einer Hochbaute mit fünf Stockwerken 
entspricht – würden aber unwidersprochen bereits ca. 4‘980 m2 BGF (5 x 
996 m2) konsumiert, womit für die restlichen beiden Baufelder lediglich ei-
ne BGF von 483.20 m2 übrig bliebe, was hinreichend belegt, dass der 
Planungsvorgabe der Gebäudestaffelung von Osten nach Westen nicht 
mehr nachgelebt werden könnte, da für die Überbauung des zweiten und 
dritten Baufeldes in der HWZS gar keine nennenswerte Bruttogeschoss-
fläche mehr zur Verfügung stünde. Die Bedenken und Befürchtungen der 
Beschwerdeführer – wonach ein riesiger und ausserordentlich voluminö-
ser (monströser) Bauklotz als „Hotelkopfbaute“ im Osten auf Parzelle 


- 21 -
1239 erstellt würde – erweisen sich deshalb sowohl bezüglich Gebäu-
dehöhe als auch Gebäudevolumen als unbegründet. Daran ändert entge-
gen der Darstellung der Beschwerdeführer auch nichts, dass keine Ge-
bäudelängen und bloss ein (kleiner/grosser) Grenzabstand von 2.50 m im 
ergänzten Art. 45 BauG vorgeschrieben werden, weil die Überbauungs-
gestaltung als Ganzes in der HWZS möglichst harmonisch und ausgewo-
gen zu erfolgen hat und deshalb die Längenmasse einzelner Baukörper 
dem höher zu gewichtenden Kriterium eines guten Gesamteindrucks nicht 
entgegenstehen dürfen. Die entsprechenden Ausführungen im Kurzgut-
achten bezüglich historischer Siedlungsstruktur ([s. Abschnitt [A], städte-
bauliches Konzept [C] und Orts- und Landschaftsbild [D]) des von der Be-
schwerdegegnerin 2 zur Planungs- und Bauberatung beigezogenen Ex-
perten sind denn auch nachvollziehbar und einleuchtend, zumal dadurch 
die verdichtete Bauweise im Nahbereich zu den öffentlichen Verkehrsmit-
teln (RhB-Bahnhof ca. 300 m entfernt) gefördert werden und eine weitere 
bauliche Zersiedelung auf der Südseite des Inns so planerisch wirksam 
verhindert werden sollte. Anlässlich des Augenscheins vom 5. Februar 
2016 hielt der Verfasser des Kurzgutachtens dazu nochmals mit Nach-
druck fest, dass mit der angefochtenen Ortsplanungsrevision (erst) die 
Möglichkeit eröffnet werde, eine grössere Überbauung und gleichzeitig 
einen sichtbaren Abschluss des Siedlungsgebiets nach aussen zu ver-
wirklichen (vgl. Beilage 2 [act. 4 S. 4-8] der Beschwerdegegnerin 1, mit 
Plänen 1-5 über historische Bauentwicklung). Dieser Einschätzung gibt es 
nichts beizufügen. Eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 
73 Abs. 1 KRG (gute Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts- und 
Landschaftsbild) ist daher in einer Gesamtschau - unter Einbezug des vor-
rangigen Planungsziels eines möglichst effizienten und haushälterischen 
Umgangs mit Bauland (Art. 1 RPG) - zu verneinen. 
b)
Die Erschliessungssituation der Parzelle 1239 bzw. der gesamten Hotel- 
und Wohnzone C._____ darf als ausgezeichnet gewertet werden, da das 


- 22 -
fragliche Teilgebiet unmittelbar an den Verkehrsträger der Südumfahrung 
anschliesst. Die Hauptstrasse zum Zentrum der Gemeinde wird zunächst 
durch einen Verkehrskreisel vor der Innbrücke und danach nochmals 
durch einen Strassenkreisel nach der Innbrücke südlich der Kernzone er-
schlossen (vgl. Beilage 4 [act. 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die Zufahrt 
zur Parzelle 1239 bzw. zur HWZS kann darum von Osten her sofort pro-
blemlos und ohne zusätzliche künstliche Bauwerke im erforderlichen 
Ausmass sichergestellt und perfekt genutzt werden. Nebst der idealen 
strassenmässigen Erschliessung fällt weiter ins Gewicht, dass der Bahn-
hof der RhB lediglich ca. 300 m weiter östlich entfernt liegt und das hier 
zur Diskussion stehende Teilgebiet somit auch zu Fuss über die beste-
henden Trottoirs oder sonst via Fahrradweg rasch, bequem und gefahrlos 
erreicht werden kann (s. Gerichtsfoto 1 am Standort 1: Einfahrt zur Par-
zelle 1239 ab Hauptstrasse; Foto 2 Hauptstrasse mit Gehsteiganlage und 
Verkehrskreisel Richtung Dorfzentrum/Kernzone; Foto 3 Hauptstrasse mit 
beidseitigem Trottoir über Inn-Brücke in Richtung südlich verlaufender 
Umfahrungsstrasse; Foto 4 Blick zum RhB-Bahnhofareal im Osten, ca. 
300 m entfernt). Das zitierte Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 [s. unter 
Vermerk: B und C] ist auch diesbezüglich schlüssig und überzeugend, 
zumal auch dort von einem Verkehrsknotenpunkt und einer Schlüsselstel-
le für die einwandfreie Erschliessung der HWZS über die existierende In-
nbrücke von Osten her die Rede ist (vgl. ferner Beilage 2 [act. 4 S. 9] der 
Beschwerdegegnerin 1, mit Plan 6 - Verkehr). Von besonderer Bedeutung 
ist dabei, dass der motorisierte Individualverkehr zum neuen Bauzonen-
perimeter friktionsfrei und einfach über die Hauptstrasse abgewickelt wer-
den kann. Die Benützung von öffentlichen Sammel- oder Quartierstrassen 
entfällt vollständig, was sowohl betreffend Verkehrssicherheit, Lärmbelas-
tung sowie Zeitgewinn (wegen der guten und raschen Verkehrsanbindung 
zur Umfahrungsstrasse) grosse Vorteile mit sich bringt. Nichts Gegenteili-
ges ist auch dem Generellen Erschliessungsplan (GEP) des betreffenden 
Teil-gebiets zu entnehmen, wird darin doch dokumentiert, welche Steue-


- 23 -
rungs- und Entlastungsfunktion dem zweiten Verkehrskreisel in Richtung 
Zentrum und parallel zum RhB-Tunnel in diesem heiklen und stark fre-
quentierten Verkehrsknotenpunkt zukommt (s. Beilage 3 [GEP] der Be-
schwerdegegnerin 1). Die Befürchtungen der Beschwerdeführer, wonach 
die strassenmässige Erschliessung der Parzelle 1239 bzw. der neu ge-
schaffenen HWZS ungenügend sei und somit die angefochtene Teilrevi-
sion der Ortsplanung nicht geschützt werden dürfe, sind damit ebenfalls 
unbegründet. Eine Verletzung der in Art. 58 KRG verankerten Erschlies-
sungskriterien betreffend Grund- und Groberschliessung ist jedenfalls 
nicht ersichtlich; vielmehr sind diese Voraussetzungen hier tadellos erfüllt 
und die geschilderten Probleme geradezu vorbildlich gelöst worden. Es 
liegt daher praktisch eine perfekte Erschliessung der Parzelle 1239 (bzw. 
HWZS) vor.
c)
Was den gerügten Aussichtsverlust der Beschwerdeführer von ihrer Woh-
nung auf Parzelle 1614 in Fernsichtrichtung Z.______ samt zugehöriger 
Berglandschaft durch die auf Parzelle 1239 dereinst möglicherweise ge-
bauten Hotelkomplexe und/oder Wohnbauten betrifft, so gilt es grundsätz-
lich festzuhalten, dass es keinen Rechtsanspruch auf Erhalt bisherig in-
takter und absolut unversehrter Wohn- und Aussichtsverhältnisse gibt, so-
lange die geltenden Zonen- und Bauvorschriften respektiert werden. Die 
strikte Trennung zwischen Bauland und Nichtbauland bedeutet vielmehr 
umgekehrt, dass innerhalb von Bauzonen im Sinne von Art. 27 KRG je-
derzeit mit der künftigen Überbauung und zonenformen Nutzung solcher 
Grundstücke gerechnet werden muss. Es macht auch keinen Unterschied, 
ob die Parzelle 1239 wie bis anhin der ZöBA oder neu der HWZS zuge-
wiesen ist, da es sich in beiden Fällen grundsätzlich um Bauland handelt, 
welches dereinst mit Hochbauten bestückt werden darf. Mit ihrem Ein-
wand des Aussichtsverlusts auf die unbestritten grandiose Bergwelt des 
Z.______ wegen viel zu hoher und zu voluminöser Hotelbauten an einem 
völlig ungeeigneten Standort entlang des Inns rund 80 m südlich von der 


- 24 -
dortigen Kernzone bzw. ihrer Wohnung auf Parzelle 1614 dringen die Be-
schwerdeführer deshalb schon aus grundsätzlichen Überlegungen zu 
Gunsten einer geordneten und koordinierten Nutzung des verfügbaren 
Baulandes nicht durch. Dazu kommt, dass die visuelle Beeinträchtigung 
durch eine allfällige Kopfbaute im östlichsten Teil auf Parzelle 1239 durch 
die erhöhte Hanglage von Parzelle 1614 tatsächlich noch relativiert wird. 
Das Landniveau beim bestehenden Restaurationsbetrieb (Pizzeria) weist 
nachweislich eine Meereshöhe von 1‘709.11 m ü.M. aus, während das 
Erdgeschoss des Gebäudes auf Parzelle 1614, worin die Beschwerdefüh-
rer eine Wohnung zu Eigentum besitzen, eine Höhe von 1‘713.40 m ü.M. 
aufweist. Der Höhenunterschied von 4.29 m zu Gunsten der hangauf-
wärts situierten Liegenschaft der Beschwerdeführer bliebe unverändert 
auch bei einer Maximalbauhöhe von neu 17.39 m auf Parzelle 1239 erhal-
ten, womit die Höhendifferenz höchstens noch 13.1 m (17.39 m – 4.29 m) 
betragen würde. Noch wichtiger ist aber, dass zwischen Parzelle 1614 
und Parzelle 1239 eine Entfernung von rund 80 m besteht, was den Nei-
gungs- bzw. Betrachtungswinkel ab der Liegenschaft der Beschwerdefüh-
rer deutlich weniger steil ansteigen lässt, als es bei einem Gebäudekom-
plex auf der viel näher gelegenen Wohnzone W3c im Südwesten von Par-
zelle 1614 der Fall wäre, wonach laut Zonenschema (Art. 45 BauG) eine 
maximale Firsthöhe von 13.50 m erlaubt ist. Aus dem Gesagten ergibt 
sich, dass die bisherige Aussicht durch ein allfälliges Hotelgebäude auf 
Parzelle 1239 zwar tatsächlich etwas eingeschränkt würde, diese visuelle 
Beeinträchtigung aber weder übermässig noch unverhältnismässig ist, da 
innerhalb von Baugebieten stets systembedingt mit Einschränkungen und 
Abstrichen im Interesse anderer Bauwilliger gerechnet werden muss. Mit 
dem Einwand einer verschlechterten Wohn- und Aussichtssituation infol-
ge künftig allenfalls zonenkonform erstellter Hotels auf Parzelle 1239 (in 
der HWZS) dringen die Beschwerdeführer somit ebenfalls nicht durch.


- 25 -
d)
Zur Rüge des Wertverlustes der eigenen Immobilie in der Grössenordnung 
von Fr. 300‘000.-- durch die Aussichtsverminderung im Zuge neuer Hotel-
komplexe auf Parzelle 1239 (HWZS) gilt es klarzustellen, dass sich ein 
solcher (angeblicher) Schaden erst anhand eines konkreten Bauprojekts 
auf Parzelle 1239 zuverlässig abschätzen, d.h. beziffern und beurteilen 
liesse. Für eine derartige Schadenersatzklage wegen Wertverlustes der 
eigenen Wohnung infolge Überbauung eines rund 80 m entfernt gelege-
nen Baugrundstücks wäre sodann aber nicht das Verwaltungsgericht ge-
stützt auf öffentliches Bau- und Planungsrecht zuständig, sondern der ört-
lich und sachlich zuständige Zivilrichter bzw. das entsprechende Bezirks-
gericht gestützt auf Privatrecht spruchbefugt (vgl. VGU R 14 77 vom 17. 
März 2015 E.2c). Auf diese im Wesentlichen nachbarschaftliche Rüge tritt 
das Verwaltungsgericht deshalb mangels funktionaler Zuständigkeit bzw. 
fehlender Spruchkompetenz von vornherein gar nicht ein.
e)
Soweit die Beschwerdeführer die Vereinbarkeit der vorgenommenen Orts-
planungsrevision samt ergänzender Bauvorschriften mit der am 11. März 
2012 vom Schweizer Souverän angenommenen Zweitwohnungsinitiative 
(s. Art. 75b BV) mit dem Titel „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweit-
wohnungen“ anzweifelte, kann ihnen nicht gefolgt werden. Ausgehend 
vom Wortlaut des neu eingefügten Art. 56b Abs. 1 BauG sind die Be-
schwerdeführer offenbar der Ansicht, dass es gar keinen Bedarf an neuen 
Erstwohnungen gebe, was allerdings eine unbelegte Behauptung darstellt. 
Selbst wenn diese Behauptung jedoch zuträfe, wäre dies kein Argument, 
welches im hier zur Beurteilung gestellten Planungs- und Genehmigungs-
verfahren von rechtlicher Relevanz wäre. Im jetzigen Verfahrensstadium 
besteht nämlich noch die Möglichkeit, das ganze Areal hotelmässig und/ 
oder zu Erstwohnungszwecken zu nutzen (vgl. Beilage 3 [Planungs- und 
Mitwirkungsbericht - Beschwerdegegnerin 2] der Beschwerdegegnerin 1). 
Die hierzu erhobene Rüge der Beschwerdeführer könnte infolgedessen 
erst im konkreten Baubewilligungsverfahren vorgetragen werden, wenn 


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ein individuell genau bestimmtes Bauprojekt für die Überbauung eines der 
drei vorgesehenen Baufenster auf Parzelle 1239 bzw. auf dem Landstrei-
fen der neu geschaffenen HWZS eingereicht wird, da erst zu diesem Zeit-
punkt die definitive Nutzung als Erst-/Hauptwohnung, Hotel oder artver-
wandter Dienstleistungsbetrieb festgelegt wird. Im Übrigen dürfte das öf-
fentliche Interesse an der Neuerstellung von (bezahlbaren) Erstwohnun-
gen seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch gestiegen sein. 
Am vitalen und aktuellen Gesamtinteresse die in der Bauwirtschaft durch 
die Annahme der Zweitwohnungsinitiative verlorengegangenen Arbeits-
plätze durch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen kompensieren zu 
können, besteht regional ein fundamentales Wirtschaftsinteresse (Art. 3 
Abs. 3 lit. a RPG). Im Vordergrund steht hierfür die Schaffung neuer Ar-
beitsplätze auf dem Sektor der Hotellerie und in anderen touristisch aus-
gerichteten Dienstleistungsbetrieben (vgl. dazu VGU R 13 222 + 223 vom 
14. Juli 2015 E.5c sowie R 13 215 vom 14. Juli 2015 E.3a-b). Mit der of-
fenen Formulierung von Art. 56b BauG wurde diesen Rahmenbedingun-
gen bestmöglich Rechnung getragen, zumal die künftige Verwendung der 
HWZS sowohl eine Hotelnutzung, eine Erstwohnungsnutzung als auch 
eine gemischte Nutzung mit Kombination von Hotellerie und artverwand-
ten Dienstleistungsbetrieben zulässt (vgl. zudem die zutreffenden Aus-
führungen in der Vernehmlassung vom 31. März 2014 der Beschwerde-
gegnerin 2, in den Ziff. 12.2 bis Ziff. 12.4 auf S. 11-13). Die Beschwerde-
führer stossen daher auch mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Lee-
re. 
f)
Was sodann die Einhaltung des Gewässerabstands zum südlich von Par-
zelle 1239 verlaufenden Flusslauf des Inns betrifft, so besteht nach Auf-
fassung des streitberufenen Gerichts keine Veranlassung, an den nach-
vollziehbaren und einleuchtenden Erklärungen der Beschwerdegegnerin 1 
in deren Stellungnahme vom 27. Oktober 2014 zu zweifeln. Darin wurde 
bereits unmissverständlich erwogen: Gemäss Art. 41a Abs. 4 der Gewäs-


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serschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) kann „die Breite des Gewäs-
serraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten an-
gepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist.“ 
Und nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV kann die Behörde „in dicht über-
bauten Gebieten für zonenkonforme Bauten und Anlagen Ausnahmen be-
willigen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.“ Wie 
die Beschwerdegegnerin 1 in Anwendung dieser Bestimmungen mit Fug 
erkannte, lag die Parzelle 1239 aufgrund ihrer bisherigen Nutzungszuwei-
sung in der ZöBA und durfte als weitgehend überbautes Gebiet eingestuft 
werden, da dort bereits diverse Infrastrukturen dem öffentlichen Interesse 
dienten (so Sportplatz, Eisfeld, Tennis, Garderoben, Restaurant/Pizzeria, 
Baustelleninstallationsplatz für Tunnel der RhB). Die Anliegen des Hoch-
wasserschutzes seien genügend berücksichtigt worden, zumal die HWZS 
ausserhalb der Gefahrenzone 1 angesiedelt worden sei und somit keine 
akute Hochwassergefährdung bestehe. Im Übrigen hatte die Beschwer-
degegnerin 1 im Schreiben vom 26. September 2014 – unter Bezugnah-
me auf die fachkundige Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt 
vom 22. Februar 2012 – schon einmal ausdrücklich bestätigt, dass sich 
die in Frage stehende Hotel- und Wohnzone innerhalb des weitgehend 
überbauten Gebiets befinde und die planerisch festgelegte Gewässerab-
standslinie akzeptiert werden könne. Folgerichtig steht der angefochtenen 
Ortsplanungsrevision auch unter dem erweiterten Blickwinkel der Einhal-
tung des umweltrelevanten Gewässerschutzes nichts im Wege.
g)
Die angefochtene Teilrevision Ortsplanung 2011/Zonenplan mit Gestal-
tungselementen und Generellem Erschliessungsplan 1:1000 C._____ der 
Beschwerdegegnerin 2 samt zugehörigem Beschwerdeentscheid vom 14. 
Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 sind demnach rechtens und zu 
schützen, was zur Abweisung der Beschwerde vom 24. Februar 2014 
führt, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (s. E.5d, hiervor).


- 28 -
6. a)
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, 
untereinander solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen. 
b)
Aussergerichtlich steht weder der Beschwerdegegnerin 1 (erste Rechts-
mittelinstanz und gleichzeitig Genehmigungsbehörde bei Ortsplanungen) 
noch der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 (hauptverantwort-
liche Planungsträgerin) eine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ih-
rem amtlichen Wirkungskreis obsiegten (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
4'599.--
gehen zulasten von A._____ und B._____, solidarisch haftend, und sind 
innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung 
des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]