gr_gerichte · R 2012 11 · 2012-08-21 · de

Baueinsprache | Baurecht

R 12 11
5. Kammer 
URTEIL
vom 21. August 2012
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baueinsprache
1.
Am 26. Januar 2011 beantragte … ihr sei auf der ihr gehörenden und zu 
überbauenden Parzelle 3765 in … ein Näherbaurecht für das Untergeschoss 
entlang 
der 
Via 
… 
(Strassenparzelle 
1625) 
zu 
gewähren. 
Der 
Gemeindevorstand erteilte ihr dieses am 6. Dezember 2011 unter Auflagen.
2.
Das Baugesuch wurde am 10. November 2011 publiziert, worauf unter anderem 
… Eigentümerin der Parzelle 1751, Einsprache erhob und beantragte, das 
Baugesuch sei abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei. Sie rügte, es seien 
die 
Kontingentierungsvorschriften 
nicht 
eingehalten 
worden. 
Die 
Baugesuchsunterlagen seien unvollständig und das Baugesuch sei nicht 
vorgeprüft worden. Es seien die Grenzabstände verletzt worden und es fehle 
die Berechtigung zur Benützung eines Parzellenteils auf der Parzelle 1765. Die 
direkte Ausfahrt der Einstellgarage zur Strasse gefährde zudem die 
Verkehrssicherheit.
3.
Der Gemeindevorstand wies am 6., mitgeteilt am 14. Dezember 2011, die 
Einsprache ab. Die Baugesuchsakten seien vollständig und eine Prüfung des 
Baugesuchs sei möglich. Der vorgesehene Neubau werde über eine private 
Strasse erschlossen, welche bereits vorhanden sei. Der Grenzabstand zur 
Strassenparzelle 1625 sei tatsächlich verletzt. Der Gemeindevorstand habe der 
Bauherrschaft jedoch schon im März 2011 ein Näherbaurecht zugesichert, 
unter der Bedingung, dass das Bauvorhaben bewilligt werden könne. Die 


anderen behaupteten Grenzabstandsverletzungen seien nicht gegeben und die 
Ausnützungsziffer (AZ) sei eingehalten worden. Erlaubt sei eine anrechenbare 
Geschossfläche (aGF) von 520.3 m². Konsumiert würden 520.2 m². Es gebe 
keinen Grund das Baugesuch von der Kontingentsliste zu entfernen, es könne 
unter gewissen Auflagen bewilligt werden.
4.
Ebenso 
am 
6., 
mitgeteilt 
am 
14. 
Dezember 
2011, 
erteilte 
der 
Gemeindevorstand die Bewilligung. Er erliess unter anderem folgende 
Bedingungen bzw. Auflagen: 2014 dürfe aufgrund der aktuellen Kontingentsliste 
mit dem Bau begonnen werden. Für die Unterschreitung des Grenzabstandes 
gegenüber der Strassenparzelle 1625 sei eine entsprechende Anmerkung im 
Grundbuch vor Baubeginn vorzunehmen. Das Vordach auf der Nordostfassade 
rage 1.5 m in den Grenzabstand und müsse auf 1 m reduziert werden.
5.
Dagegen erhob … am 1. Februar 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. 
Sie beantragte die Aufhebung von Einspracheentscheid und Baubewilligung 
und die Abweisung des Baugesuchs. Eventuell sei Ziff. 2. des Dispositivs des 
Einspracheentscheides 
aufzuheben 
(Kostenauflage 
Fr. 
300.--). 
Der 
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Dieser Antrag wurde 
am 6. März 2012 vom Instruktionsrichter abgelehnt.
Die Gemeinde habe im Einspracheentscheid ihre Rügen nicht geprüft, weshalb 
das rechtliche Gehör verletzt worden sei. Die vorgelegte AZ-Berechnung 
genüge den Vorgaben von Art. 63 des Baugesetzes der Gemeinde …. in 
Verbindung mit Ziff. 19 des Merkblattes für Baueingaben nicht. Es sei nicht 
ersichtlich, wie die Flächen errechnet worden seien. Das Bauamt habe die 
entsprechenden 
Angaben 
somit 
von 
Hand 
nachprüfen 
müssen. 
Die 
erforderliche Genauigkeit sei nicht gegeben. Die Nachberechnung der 
Gemeinde weiche um über 10 m² von derjenigen der Bauherrschaft ab. Der 
Grenzabstand gegenüber der Parzelle 1751 sei um 0.43 m, gegenüber der 
Parzelle 3766 um 0.41 m und gegenüber der Via … um 2.32 m, allenfalls um 
5.17 m, verletzt. Zudem sei in den Baugesuchsakten nichts von einer 
Einräumung eines Näherbaurechts seitens der Gemeinde zur Via …. hin 


gestanden. Der Antrag für das Näherbaurecht sei nur für das Untergeschoss 
gestellt worden und nicht für die übrigen drei Gebäudegeschosse. Es gebe 
keine entsprechende Vereinbarung im Sinne von Art. 77 Abs. 2 des 
Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG) und es seien die 
öffentlichen Interessen und die Verhältnismässigkeit nicht beachtet worden. Die 
direkte Ausfahrt von der Einstellgarage im Untergeschoss zur höher gelegenen 
Strasse weise eine unzulässige Neigung von 5% und keinen ebenen Vorplatz 
auf. Diese Ausrundung sei nur 3 m von der 15% Steigung aufweisenden 
öffentlichen Via …. entfernt. Dies könne eine Behinderung und Gefährdung des 
Strassenverkehrs auf der Via … zur Folge haben. Der Zugang zu Parzelle 1751 
der Beschwerdeführerin erfolge ausschliesslich über die Via ... Sie müsste die 
gefährliche Ausfahrt täglich passieren. Zudem macht sie geltend, ihre 
Einsprache sei nicht unberechtigt gewesen, weshalb die Kostenauflage gegen 
Art. 96 KRG verstosse.
6.
Am 22. Februar 2012 beantragte die Gemeinde … die Abweisung der 
Beschwerde. Die Gemeinde habe sich im angefochtenen Entscheid mit allen 
Vorwürfen auseinandergesetzt, kurz, aber zutreffend. Dazu habe die 
Beschwerdeführerin den angefochtenen Entscheid sachgerecht anfechten 
können. Die verfügbare aGF betrage unbestritten 520.3 m². Sowohl die 
Nachkontrolle des Bauamtes als auch die Berechnung der Bauherrschaft 
überschreiten diese nicht. Die Grenzabstände gegenüber den Parzellen 1751, 
3319 und 3766 seien eingehalten. Die angeblich optische Verlängerung der 
Gebäudelänge beschränke den Durchblick der Beschwerdeführerin nicht. Das 
Näherbaurecht beziehe sich nicht nur auf das Untergeschoss. Durch die 
Einräumung dieses Rechts werde die Beschwerdeführerin in keiner Weise in 
ihren Interessen berührt. Art. 77 Abs. 1 KRG verlange nur, dass für das 
Näherbaurecht 
keine 
öffentlichen 
Interessen 
verletzt 
würden. 
Die 
Voraussetzungen von Art. 82 KRG müssten nicht gegeben sein. Der Bau eines 
Trottoirs sei nicht vorgesehen. Die Schneeräumung, der Strassenunterhalt und 
eine allfällige spätere Trottoirerstellung würden durch die Erteilung des 
Näherbaurechts nicht verhindert, womit keine öffentlichen Interessen verletzt 


seien. Die Ausfahrt der Einstellgarage münde nicht in die Quartierstrasse, 
sondern auf das eigene Grundstück. Der Strassenverkehr auf der Via …. 
werde nicht behindert. Die Frage der Kostenüberbindung sei nur zu stellen, falls 
das Verwaltungsgericht zum Schluss käme, die Baubehörde hätte die 
Einsprache gutheissen müssen.
7.
Am 5. März 2012 beantragte … die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz 
habe sich mit der behaupteten Unvollständigkeit des Baugesuchs befasst, auch 
mit 
dem 
Vorwurf 
der 
mangelnden 
Baureife 
und 
der 
mangelnden 
Verkehrssicherheit sowie mit den Kontingentsvorschriften. Nur auf den Vorwurf 
der fehlenden Vorprüfung des Baugesuchs sei sie nicht eingetreten. Indessen 
würde eine allfällige Verletzung der Vorprüfungspflicht durch die definitive 
Prüfung des Bauvorhabens geheilt. Zudem wäre eine allfällige Verletzung des 
rechtlichen Gehörs durch die Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels 
im 
Beschwerdeverfahren 
geheilt 
worden. 
Die 
aGF-Berechnung 
sei 
nachvollziehbar und die Grenzabstände seien nicht verletzt. Art. 77 KRG sei 
nicht verletzt und Art. 82 KRG finde in diesem Fall keine Anwendung. Ebenfalls 
finde Art. 51 Abs. 2 BG keine Anwendung, weil dieser nur für Autogaragen mit 
direkter Ausfahrt auf die Strasse gelte. Zur Kostenfrage nehme sie keine 
Stellung.
8.
In der Replik vom 18. April 2012 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen 
fest. Sie bezweifle weiterhin die genaue Berechnung der aGF. Betreffend 
Grenzabstandsverletzungen gebe es Widersprüche zwischen der Gemeinde 
und dem Rechtsvertreter der Gemeinde und dem Rechtsvertreter der 
Bauherrschaft. Als Seite eines Gebäudes im Sinne von Art. 40 Abs. 1 BG könne 
immer nur die gesamte Fassadenlänge gelten, unter Berücksichtigung schräg 
abgewinkelter Fassadenteile. Für das Näherbaurecht liege keine schriftliche 
Vereinbarung vor. Dieses sei von der Beschwerdegegnerin 2 nur für das 
Untergeschoss beantragt worden. Art. 77 KRG und Art. 82 KRG hätten in 
vorliegender Konstellation den gleichen rechtlichen Inhalt. Die Erteilung eines 
Näherbaurechts 
zur 
Ermöglichung 
eines 
Bauprojekts 
sei 
eine 


Ausnahmebewilligung und die Baubehörde habe den Ermessensspielraum von 
Art. 77 KRG und Art. 82 KRG überschritten. Es gebe auch ein öffentliches 
Interesse an der Vermeidung einer zu engen Baudichte im Tourismusort …. 
und an der Verhinderung von Überbauungen mit städtischem Charakter. Die 
Ausfahrt münde nicht auf das eigene Grundstück, sondern in eine Privatstrasse, 
die die rechtliche Erschliessung zweier Mehrfamilienhäuser östlich des 
Grundstücks 
der 
Bauherrschaft 
darstelle. 
Die 
Vorschriften 
des 
Strassenverkehrsgesetzes (SVG) gälten auf dieser öffentlich zugänglichen 
Strasse. Ein ebener Vorplatz gegenüber der Quartierstrasse fehle. Art. 51 Abs. 
2 BG sei verletzt. Zudem werde eine Expertise über die AZ-Berechnung und die 
Berechnung des Winkels zu Ecke Punkt 5 des Bauprojekts verlangt.
9.
In der Duplik vom 25. April 2012 hielt … an ihren Rechtsbegehren fest. Über 
den Umfang der Unterschreitung der zulässigen aGF bestünden leicht 
unterschiedliche Auffassungen. Die aGF sei aber eingehalten. Baubehörde sei 
der Gemeindevorstand und es sei dessen Sache, im Rahmen des 
Bewilligungsverfahrens das Baugesetz zu interpretieren. Selbst wenn das 
Bauamt 
die 
Grenzabstandsvorschriften 
anders 
interpretierte 
als 
die 
Baubehörde, was bestritten werde, wäre dies belanglos. Zudem entspreche die 
Interpretation der Grenzabstandsvorschrift durch die Baubehörde dem Wortlaut 
von Art. 40 BG. Eine willkürliche Anwendung dieser Bestimmung sei nicht 
erfolgt. Der Entscheid, ein Näherbaurecht einzuräumen, sei keine Frage des 
Baugesetzes. Die Gemeinde als Grundeigentümerin könne dies entscheiden. 
Dieser Entscheid könne nur angefochten werden, wenn die Einräumung solcher 
Rechte nicht in der Kompetenz des Gemeindevorstandes läge. Dann aber 
müsste die Beschwerdeführerin nicht die Baubewilligung, sondern die 
Einräumung des Näherbaurechts anfechten. Dies habe sie nicht getan. Hier sei 
nur zu prüfen, ob diesem vereinbarten Näherbaurecht öffentliche Interessen 
entgegenstehen. Die Erschliessung der Einstellhalle sei aus dem Blickwinkel 
der Verkehrssicherheit optimal.


10.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den 
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden 
Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Anfechtungsobjekte im vorliegenden Verfahren sind die Baubewilligung vom 6. 
Dezember 2011 und der Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 der 
Gemeinde ... Streitig und zu prüfen sind, ob die Gemeinde die Baueinsprache 
von … zu Recht abgewiesen hat und ob die Baubewilligung zu Recht an … 
erteilt wurde.
b)
Auf den vorliegenden Fall findet das KRG vom 4. Dezember 2005; am 1. 
November 2005 in Kraft getreten, die Raumplanungsverordnung für den Kanton 
Graubünden (KRVO) in der teilrevidierten Fassung vom 13. September 2011; 
am 1. Oktober 2011 in Kraft getreten, die Interkantonale Vereinbarung über die 
Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005; am 1. 
Oktober 2011 in Kraft getreten, sowie das Baugesetz der Gemeinde …, 
welches am 18. Januar 2011 in Kraft getreten ist, Anwendung. Dieses sieht in 
seinem Art. 66 vor, dass für alle Sachverhalte, die nicht im BG geregelt sind, 
kantonales Recht gilt. Im BG ist die Bemessung der Fassadenlänge nicht 
geregelt.
2. 
Die Beschwerdeführerin rügt, es seien die Grenzabstände durch nicht 
berücksichtigte grössere Mehrlängen gegenüber den Parzellen 3319, 1751 und 
3766 verletzt worden. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Anhangs 1 zur IVHB i.V.m. Art. 
66 BG ist der Grenzabstand die Entfernung zwischen der projizierten 
Fassadenlinie und der Parzellengrenze. Die Gebäudelänge ist gemäss - dem 
aufgrund der Ausführungen unter Ziff. 1 b) der Erwägungen hier folglich 
anwendbaren - Art. 4 Abs. 1 des Anhangs 1 zur IVHB die längere Seite des 
flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. Die 


Gebäudebreite ist gemäss Art. 4 Abs. 2 des Anhangs 1 zur IVHB die kürzere 
Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie 
umfasst. Diese neu vom kantonalen Recht vorgesehene Berechnungsweise 
wurde im vorliegenden Fall von der Gemeinde und der Bauherrschaft folglich zu 
Unrecht nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man diese, verlängert sich die 
Fassadenlänge der Nordostfassade. Folglich verlängert sich auch der 
Mehrlängenzuschlag. Die Nordostfassade muss demnach in der Ecke 6 einen 
grösseren Grenzabstand als 5.44 m einhalten. Dies ist aber durch die korrekte 
Anwendung der IVHB nicht der Fall. Daraus folgt, dass zumindest der 
Grenzabstand gegenüber der Parzelle 1751 verletzt ist.
3.
Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Baueinsprache zu Unrecht von der 
Gemeinde abgewiesen wurde. Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und 
die 
angefochtenen 
Entscheide 
sind 
aufzuheben. 
Bei 
diesem 
Verfahrensausgang erübrigt sich eine Überprüfung der weiteren, von der 
Beschwerdeführerin erhobenen Rügen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 des 
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zulasten der 
Beschwerdegegnerinnen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende 
Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den 
Rechtsstreit 
verursachten 
notwendigen 
Kosten 
zu 
ersetzen. 
Die 
Beschwerdegegnerinnen 
haben 
daher 
die 
Beschwerdeführerin 
aussergerichtlich zu entschädigen. Das Gericht erachtet die eingereichte 
Honorarnote von Fr. 6‘911.70 als angemessen. Sie geht je zur Hälfte zulasten 
der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2.
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Baubewilligung vom 6. Dezember 2011 
und der Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 werden aufgehoben.


2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3‘000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
238.--
zusammen
Fr. 3‘238.--
gehen je zur Hälfte zulasten von … und der Gemeinde ... und sind innert 30 
Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
… und die Gemeinde … haben ... aussergerichtlich mit je Fr. 3‘455.85 (inkl. 
MWST) zu entschädigen.