gr_gerichte · U 2022 36 · 2022-09-20 · de
Regionalgericht Imboden

contratto di gestione e di locazione (approvazione) | Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
U 22 36
1. Kammer
Vorsitz
Racioppi
RichterInnen
Audétat und von Salis
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 20. September 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, und
B._____ SA,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian Lüthi,
Beschwerdeführer
gegen
Grundbuchinspektorat und Handelsregisteramt des Kantons Graubünden,
Beschwerdegegner
und
STWEG C._____, und
D._____ AG,

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beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marc E. Wieser,
betreffend Genehmigung Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag

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I. Sachverhalt:
1.
Mit Verfügung vom 10. Oktober 1979 (Grundsatzbewilligung) wurde der
damaligen Grundeigentümerin des heutigen "C._____", Grundstück in
Stockwerkeigentum Nr. G._____, E._____, eine Globalbewilligung für den
Verkauf von Appartements an Personen im Ausland bewilligt, wobei die
verkauften Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht un-
terstellt wurden.
2.
Im August 1983 erliess die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG)
eine "Ordnung über die hotelmässige Benützung von Stockwerkeinhei-
ten", die am 15. August 1983 im Grundbuch bezüglich der betroffenen
Grundstücke als "Nachtrag zum Reglement der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft Ordnung über Bewirtschaftungspflicht" angemerkt wurde.
3.
An der STWEG-Versammlung vom 16./17. Oktober 2021 haben die Stock-
werkeigentümer (STWE) u.a. einstimmig beschlossen, die Verwaltung der
STWEG vom Hotelbetrieb zu trennen. Als neue Hotelbetreiberin mit Ver-
tragsbeginn am 1. Mai 2022 wurde die D._____ AG gewählt. Zudem wurde
entschieden, ein Gesuch um Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht zu
stellen.
4.
Mit Verfügung vom 28. Januar 2022 wies das GIHA das Gesuch ab und
verpflichtete die der Bewirtschaftungspflicht unterstehenden Eigentümer,
ihre Appartements weiterhin zur hotelmässigen Bewirtschaftung zur Ver-
fügung zu stellen. Zudem ordnete das GIHA an, dass die STWEG ver-
pflichtet bleibe, den Hotelbetrieb des Apparthotels und die Bewirtschaftung
der Appartements zu organisieren und durchzuführen. Bis auf Weiteres
gelte die im Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung. All-
fällige Änderungen (Einsatz einer separaten Betriebsorganisation/neuer
Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten.

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5.
An der ausserordentlichen, auf Zirkularweg durchgeführten Versammlung
vom 18. März 2022 genehmigten die STWEG und die bewirtschaftungs-
pflichtigen (bzw. vermietungspflichtigen) STWE die entsprechenden Ver-
träge (Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag) mit der D._____ AG.
6.
Auf Gesuch vom 21./29. März 2022 hin stimmte das GIHA mit Verfügung
vom 31. März 2022 dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der
STWEG C._____ und der D._____ AG sowie dem Bewirtschaftungsver-
trag vom 18. März 2022 zwischen der D._____ AG und den Eigentümern
bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus Grundstück Nr. G._____,
E._____, zu.
Das Bundesamt für Justiz erklärte diesbezüglich Beschwerdeverzicht.
7.
Dagegen erhoben A._____ sowie die B._____ SA (nachfolgend: Be-
schwerdeführer) am 10. Mai 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die Genehmigung des Mietvertrages sowie des Bewirt-
schaftungsvertrags sei zu verweigern. Zudem beantragten sie, der Be-
schwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
8.
Mit Stellungnahme vom 18. Mai 2022 beantragte das GIHA (nachfolgend:
Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde und die Verweige-
rung der aufschiebenden Wirkung.
9.
Die STWEG C._____ und die D._____ AG (nachfolgend: Beigeladene) be-
antragten mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2022 die Abweisung der Be-
schwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne, sowie des
Gesuchs um aufschiebende Wirkung.
10.
Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Mai 2022 wies der Instruktions-
richter den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Be-
schwerde ab.

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11.
Mit Replik vom 21. Juni 2022 und Duplik vom 23. August 2022 hielten die
Beschwerdeführer bzw. die Beigeladenen an ihren Anträgen fest. Der Be-
schwerdegegner verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung vom 31. März 2022, womit der Be-
schwerdegegner dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der
STWEG C._____ und der D._____ AG sowie dem Bewirtschaftungsver-
trag vom 18. März 2022 zwischen der D._____ AG und den Eigentümern
bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus Grundstück Nr. G._____
zustimmte. Das Verwaltungsgericht ist die zuständige Beschwerdeinstanz
(Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland [BewG; SR 211.412.41]) i.V.m. Art. 15 Abs. 1
des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; BR 217.600]). Die Legi-
timation der Beschwerdeführer als Mitglieder der STWEG Hotels Europa
kann bejaht werden (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (Art.
20 Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG) eingereichte Beschwerde ist somit ein-
zutreten.
1.2.
Die von den Beschwerdeführern eingereichten Rechtsschriften sind auf
Italienisch verfasst. Der angefochtene Entscheid ist aber in deutscher
Sprache. Die Verfahrenssprache und damit auch die Urteilssprache ist
deshalb Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengesetzes des Kantons
Graubünden [SpG; BR 492.100]).
2.
Strittig ist, ob der Beschwerdegegner den betreffenden Miet- und Bewirt-
schaftungsverträgen zu Recht zugestimmt hat.
3.1.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und
Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich

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die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (vgl.
BGE 130 II 290 E.2.1).
3.2.
Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt
die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und
dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur Verfü-
gung zu stellen (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 lit.
g der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese Verpflichtung ist öffentlichrecht-
lich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen Widerrufs der Auflage
(Art. 14 Abs. 4 BewG; BGE 130 II 290 E.2.3).
3.3.
Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der Betrei-
ber des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen Bewirtschaf-
tungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Vertrag ist grundsätzlich pri-
vatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der öffentlich-rechtlichen
Auflage dient, ist er grundsätzlich zu genehmigen und als verbindlich zu
erklären. Seine Aufhebung und Abänderung ist zustimmungsbedürftig, da-
mit öffentlich-rechtlich sichergestellt ist, dass der ursprünglich genehmigte
Vertrag eingehalten wird (vgl. BGE 130 II 290 E.2.3, 118 Ib 178 E.4c).
4.
Der Beschwerdegegner hatte in Ziff. 3 Dispositiv der Verfügung vom 28.
Januar 2022 betreffend die Verweigerung des Gesuchs um Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht angeordnet, dass bis auf Weiteres die im Grund-
buch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung gelte. Allfällige Ände-
rungen (Einsatz einer separaten Betriebsorganisation/neuer Bewirtschaf-
tungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten. Diese Verfügung
ist vollstreckbar, zumal den dagegen erhobenen Beschwerden U 22 13
und U 22 14 keine aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde. Wie der Be-
schwerdegegner zu Recht festhält, geht es bei der hier angefochtenen Ge-
nehmigung der strittigen Verträge einzig darum zu prüfen, ob aufgrund die-
ser Verträge die Bedingungen des Apparthotels erfüllt sind. Entgegen den

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Ausführungen der Beschwerdeführer erfolgt vorliegend keine Prüfung, ob
die D._____ AG (bzw. die dahinterstehenden Personen) dazu fähig sind,
die Bewirtschaftung des Hotels erfolgreich durchzuführen. Streitgegen-
stand kann nur die Frage sein, ob die Verträge aus Sicht des BewG ge-
nehmigt werden durften. Demnach spielen hier die Vorbringen der Be-
schwerdeführer zu den Verlusten, den verschiedenen Angeboten der bei-
den Anbieter, den Fähigkeiten der gewählten Hotelbetreiberin etc. keine
Rolle.
5.
Die auf eine Wohnung lastende (dingliche) Vermietungspflicht bedeutet,
dass der Eigentümer der Wohnung diese der hotelmässigen Bewirtschaf-
tung zugänglich halten muss. Ob die Bewirtschaftungspflicht, d.h. die Auf-
lage, wonach der Eigentümer des Hotelgrundstücks hotelmässige Dienst-
leistungen erbringen muss, durch die STWEG selbst (wie bisher) oder
über eine dritte Gesellschaft (wie nun über die D._____ AG) erfolgt, ist
insofern irrelevant, als die einschlägigen, öffentlich-rechtlichen Bestim-
mungen eingehalten werden. Der Beschwerdegegner hat in der angefoch-
tenen Verfügung festgehalten, dass an der Entscheidung der STWEG, das
Hotel an eine separate Betriebsorganisation zu vermieten, welche zu-
gleich die Bewirtschaftung der Hotelappartements übernimmt, aus Sicht
des BewG nicht auszusetzen ist. Dagegen konnten die Beschwerdeführer
aus Sicht des BewG keine Einwendungen vorbringen. Der Beschwerde-
gegner hat überdies festgestellt, dass der Bewirtschaftungsvertrag, wel-
ches das Bewirtschaftungsverhältnis zwischen der Bewirtschafterin und
den Appartements-Eigentümern regelt, die gemäss Gesetz, Rechtspre-
chung und Praxis an ein Apparthotel geknüpften Voraussetzungen und
Bedingungen erfüllt. Der Beschwerdegegner stimmte auch dem entspre-
chenden Mietvertrag zu, zumal gemäss diesem insbesondere die hotel-
mässigen Dienstleistungen im erforderlichen Umfang erbracht würden
(Garni) und die Regelung der Eigenbelegung in zeitlicher und organisato-
rischer Hinsicht die Bedürfnisse beider Bewirtschaftungsparteien berück-

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sichtige. Gegen diese Feststellungen konnten die Beschwerdeführer unter
dem Gesichtspunkt des BewG ebenfalls nichts einwenden.
6.
Die Berufung der Beschwerdeführer auf eine Verletzung der Eigentums-
garantie und Wirtschaftsfreiheit nach Art. 27 BV schlägt hier fehl. Wie vom
Beschwerdegegner erwogen, obliegt die Entscheidung zur Organisation
der hotelmässigen Bewirtschaftung der STWEG. Die Frage, ob durch die
neuen Mietkonditionen das Eigentumsrecht in seiner Substanz derart an-
getastet würde, dass die Änderung für die Wohneigentümer unzumutbar
wäre (vgl. BGE 130 II 290 E.2.8), bildet allenfalls Thema der Prüfung der
Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage infolge Unzumutbarkeit. Für Rü-
gen einzelner STWE zu einer behaupteten (wirtschaftlichen) Unzumutbar-
keit der von der Mehrheit der STWEG und der vermietungspflichtigen Ei-
gentümer genehmigten Miet- und Bewirtschaftungsverträge besteht in ei-
nem solchen Zustimmungsverfahren gestützt auf das BewG kein Raum.
7.
Nach dem Gesagten ist davon auszugehen, dass durch die neue Bewirt-
schaftungsstruktur die Auflagen der Bewirtschaftung als Apparthotel im
Sinne des BewG eingehalten werden. Der Beschwerdegegner hat somit
zu Recht den entsprechenden Verträgen zugestimmt. Die Beschwerde ist
demnach abzuweisen und die angefochtene Verfügung zu bestätigen.
8.
Die Gerichtskosten werden entsprechend dem Ausgang des Verfahrens
den Beschwerdeführern unter Solidarhaft (Art. 72 Abs. 2 VRG) auferlegt
(Art. 73 Abs. 1 VRG). Diese haben den Beigeladenen zudem eine Partei-
entschädigung zu zahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter der
Beigeladenen hat keine Honorarnote eingereicht. Diese Richter halten
eine Parteienschädigung von CHF 3'500.00 für angemessen.
III. Demnach erkennt das Gericht:

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1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
264.00
zusammen
CHF
2'764.00
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ sowie der
B._____ SA.
3.
A._____ sowie die B._____ SA entschädigen die STWEG C._____ und
die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt CHF 3'500.00 (inkl.
MWST).
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
"Mit Urteil 2C_905/2022 vom 15. Januar 2025 hat das Bundesgericht die gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen."