gr_gerichte · R 2024 31 · 2024-10-01 · de

Bauentscheid (nachträgliches Baugesuch) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 31
5. Kammer 
Vorsitz
Righetti
RichterInnen
Brun und Audétat
Aktuarin
Schupp
URTEIL
vom 1. Oktober 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Kevin Eggimann, 
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 
Beschwerdegegnerin
betreffend Bauentscheid (nachträgliches Baugesuch Parzelle Nr. G._____ 
in B._____)


- 2 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Brief vom 20. Juni 2023 der Gemeinde B._____ (hiernach Gemeinde) 
an A._____ teilte diese ihm mit, dass ihr angezeigt worden sei, dass die 
ihm gehörende Stockwerkeinheit Nr. H._____ im Kellergeschoss der 
C._____ (in Gebäudeschätzung als "Sauna I._____" bezeichnet) seit ca. 
einem Jahr zu Wohnzwecken genutzt und Dritten überlassen werde. Es 
seien dazu vermutlich auch Wohneinbauten erfolgt. Die Räume im 
Untergeschoss seien nicht als Wohn-, sondern als Kellerräume bewilligt 
worden und es seien keine Sanitär- oder Kücheneinrichtungen und keine 
Sauna bewilligt worden. Nach örtlicher Baugesetzgebung würden 
grundsätzlich 
alle 
Vorhaben 
für 
Bauten 
und 
Anlagen 
der 
Baubewilligungspflicht unterstehen. Das kommunale Baugesetz setze aus 
wohnhygienischen 
Gründen 
Schränken 
zur 
Nutzung 
von 
Kellerräumlichkeiten, indem Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume in 
Wohnbauten sich u.a. natürlich belichten und belüften lassen müssten, 
wobei ihre Fensterfassaden zu mindestens 2/3 über dem gewachsenen 
Boden liegen müssten. Es bestehe ein öffentliches Interesse, die 
erwähnten Aufenthaltsformen, zur Gewährleistung einer genügenden 
Wohnhygiene und der allgemeinen Gesundheit und Wohlbefindens der 
Nutzer, von der Lokalisierung im Keller auszuschliessen. A._____ wurde 
u.a. angehalten, bis zum 20. Juli 2023 die Nutzungsart der Räume im 
Untergeschoss darzulegen. Sollte die Anzeige zutreffen, seien Ahndungen 
nach kantonalem Raumplanungsgesetz vorbehalten, dazu materiell 
vorschriftswidrige Zustände zu beseitigen und allfällige Wohnnutzungen 
einzustellen.
2.
A._____ antwortete der Gemeinde mit per am 26. Juli 2023 
eingegangenen Brief. In den Kaufverträgen mit den Baubewilligungen der 
Gemeinde vom 14. Mai 1990 sei in allen Plänen schriftlich "Kellerraum 
Sauna" erwähnt worden. Im Untergeschoss sei die Sauna als allgemeiner 


- 3 -
Raum eingetragen, somit sei dieser Raum als Sauna bewilligt. Der erste 
Käufer habe 1993 den Saunaraum gekauft und installierte darin seine 
Sauna mit geschlossener Dusche, separate geschlossene Toilette mit 
Lavabo, grosses Kaltwasserbassin, erhöhter Boden mit Isolation und 
Teppich für den Ruheraum, sowie Schrank und Gestelle. A._____ habe 
1994 die Sauna gekauft; die Sauna sei separat im Grundbuch in D._____ 
eingetragen und durch die Verwaltung als neue Einheit mit I._____ 
bewertet worden. Seit 1996 werde die Sauna durch seine Familie als 
solche benutzt, jedoch nie als Wohnung. Die Anzeige sei unsachlich, 
falsch und ohne Rückfragen bzw. Abklärungen erstattet worden. Seit 
Sommer 2022, im Zuge der Aktivität der Gemeindepräsidentin für 
günstigen Wohnraum für in der Gemeinde arbeitendes Personal, habe 
man sich mit dem Hotel F._____ für eine Nutzung des Raumes (drei 
Saisons) für den Nachtportier während der Tageszeit geeinigt, unter den 
Bedingungen u.a.: kein Kochen und Nutzung nur für eine Person. Die 
Vereinbarung werde Ende Sommer 2023 gekündigt und die Familie werde 
den Raum wieder als Sauna- und Ruheraum nutzen. 
3. 
Die Gemeinde antwortete darauf mit E-Mail vom 18. August 2023. Bei 
allem Verständnis für die guten Absichten, sei man dennoch verpflichtet, 
für die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu sorgen. Dies sei die 
Richtschnur für die Organisation und willkürfreie Funktionieren des 
Gemeinwesens, was dem Bürger Sicherheit gebe aber manchmal auch 
Eingriffe und Beschränkungen bedeute. 
4.
Der 
Gemeindevorstand 
erliess 
am 
31. 
August 
2023 
eine 
Baupolizeiverfügung betreffend die Nutzung des Kellerlokals I._____ zu 
Wohnzwecken. A._____ wurde ab 1. November 2023 untersagt, das 
Kellerlokal I._____ zu Wohnzwecken, namentlich zum Übernachten zu 
nutzen, oder diesen Dritten zu diesem Zweck zu überlassen. Bis zu 
diesem Zeitpunkt werde im Sinne einer Duldungsverfügung die 


- 4 -
Vermietung toleriert (Ziff. 1 Dispositiv). Man forderte A._____ auf, bis zum 
30. Oktober 2023 sämtliche wohnspezifischen Einrichtungen – Betten, 
Kücheneinrichtungen, u.ä. – aus dem Lokal zu entfernen. Gleichzeitig sei 
der Gemeindebehörde zwecks Kontrolle einen Augenscheintermin bis am 
30. November 2023 zu gewähren (Ziff. 2 Dispositiv). Bis am 30. September 
2023 sei ein vollständiges nachträgliches Baugesuch für die bereits 
eingebaute Sauna einzureichen (Ziff. 3 Dispositiv). Von einer Büssung 
werde Umgang genommen (Ziff. 4 Dispositiv). Man stelle fest, dass eine 
Wohnnutzung mindestens seit 2022 wie auch der Saunaeinbau bestätigt 
worden seien. Die gutgemeinten Motive – Zurverfügungstellung eines 
Kellerlokals angesichts der Wohnungsnot – dürften nicht dazu 
berechtigten, Bauvorschriften zu missachten. Die Gemeinde sei an das 
Legalitätsprinzip gebunden. In der Baubewilligung für den Bau des Hauses 
vom 14. Mai 1990 wurde ein reines Kellergeschoss bewilligt. Eine 
Wohnnutzung konnte aufgrund der Baugesetzbestimmungen nicht 
bewilligt werden. 
5.
A._____ erhob am 27. September 2023 beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden Beschwerde gegen den Entscheid vom 31. August 
2023 (Verfahren R 23 94). Materiell beantragte er die Aufhebung der Ziff. 
2 des Dispositivs und formell die Gewährung der aufschiebenden Wirkung. 
6.
A._____ wandte sich per Brief vom 29. September 2023 an die Gemeinde 
und übermittelte das Baugesuchsformular betreffend die nachträgliche 
Baubewilligung der Sauna im Kellerraum I._____. Er bemerkte, dass die 
angeforderten detaillierten Grundrisspläne und die feuerpolizeiliche 
Bewilligung nachgereicht werden würden und das Schreiben als 
Fristerstreckungsgesuch für fehlende Unterlagen gelten solle. 
7.
Am 9. Oktober 2023 übermittelte A._____ der Gemeinde das vollständige 
Baugesuchsformular betrefffend die nachträgliche Baubewilligung. 


- 5 -
8.
Am 11. Oktober 2023 nahm die Gemeinde i.S. R 23 94 Stellung. Sie 
beantragte die Abweisung der Beschwerde. Prozessual beantragte sie die 
Gutheissung des Antrags auf aufschiebende Wirkung, sowie die 
Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen des Bauentscheids für das 
nachträgliche Baugesuch vom 29. September 2023. 
9.
Mit weiterem Schreiben am Verwaltungsgericht vom 17. Oktober 2023 i.S. 
R 23 94 teilte A._____ mit, dass er den Sistierungsantrag, bis einen 
rechtskräftigen Bauentscheid der Gemeinde vorliege, unterstütze.
10.
Der Instruktionsrichter zuerkannte am 19. Oktober 2023 im Verfahren R 
23 94 die aufschiebende Wirkung. Weiter entsprach er dem 
Sistierungsgesuch für das Verfahren R 23 94 bis zum Vorliegen des 
Bauentscheids für das nachträgliche Baugesuch vom 29. September 
2023. Die Gemeinde solle das Gericht orientieren, sobald der 
Bauentscheid vorliege.
11.
Die Gemeinde erliess am 21. Februar 2024 den Bauentscheid betreffend 
das nachträgliche Baugesuch für den Einbau der Saunakabine, WC mit 
Lavabo und Spültisch im Kellerlokal. Die nachträgliche Baubewilligung für 
den Einbau der Saunabox in Holz sowie einer Dusche gemäss 
Grundrissplan vom 6. Oktober 2023 wurde erteilt und im Übrigen das 
Baugesuch abgelehnt (Ziff. 1 Dispositiv). Das Kellergeschoss (sämtliche 
Räumlichkeiten im Untergeschoss) der Häuser E._____ und E.A._____ 
sei 
mit 
Baubewilligung 
vom 
21. 
März 
1989 
sowie 
mit 
der 
Abänderungsbewilligung vom 14. Mai 1990 bewilligt worden; daran ändere 
nichts, 
dass 
gemäss 
Grundbuch 
bzw. 
Unterlagen 
der 
Stockwerkeigentümerschaft andere Nutzungen vorgesehen seien. Die 
Räume im Kellerlokal I._____ würden die Belichtungsvoraussetzungen 
von Art. 90 des kommunalen Baugesetzes nicht erfüllen, da die 
Fensterfassaden maximal zu rund 25-30% über das gewachsene Terrain 


- 6 -
ragen 
würden. 
Die 
natürlichen 
Belichtungs- 
und 
Entfeuchtungsverhältnisse seien bei den kleinen und grösstenteils nur in 
Schächte führenden Fenstern für eine Wohnung ungenügend. Die Räume 
im Kellerlokal I._____ dürften daher demgemäss nicht zu Wohn-, Schlaf- 
und Arbeitszwecken benutzt werden. Die Baubehörde habe dafür zu 
sorgen, dass der Verwirklichung des materiell-rechtlich korrekten 
Baupolizeizustands in der Nutzung der Räumlichkeiten zum Durchbruch 
verholfen werde. Art. 90 verfolge den Zweck der Gesundheitsprävention 
für Nutzer. Die Sauna stelle keine Gefahr im Hinblick auf eine 
unerwünschte Nutzung zu Wohnzwecken, zumal solche Anlagen nicht zu 
den wohnspezifischen Einrichtungen zählen würden. 
Die Dusche sei eine mit dem Saunabaden typischerweise verbundene 
Einrichtung 
zur 
Abkühlung/Waschung 
und 
deshalb 
könne 
die 
nachträgliche Baubewilligung erteilt werden. Dagegen seien im Hinblick 
auf die Gewährleistung genügender Wohnhygiene die weiteren, 
wohnspezifischen Einbauten eines Spültischs und eines WCs und 
wohnspezifische Einrichtungen wie Betten, Kochgelegenheit usw. 
problematisch. Aufgrund der bereits in der Vergangenheit erfolgter 
Nutzung zu Wohnzwecken und der allgemeinen Lebenserfahrung sei nicht 
von der Hand zu weisen, dass die Wahrscheinlichkeit erheblich sei, dass 
die Räumlichkeiten im Kellerlokal I._____ bei entsprechender Ausstattung 
weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden würden. Es hänge einzig vom 
jeweiligen Willen der Bewohner ab, die Räumlichkeiten ohne weitere 
bauliche Massnahmen der herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen und 
damit das in Art. 90 vorgesehene Verbot zu umgehen. Dies werde durch 
den Einbau des Spültischs und eines WCs mit Lavabo noch leichter 
gemacht, zumal die Räumlichkeiten sogar als eigenständige Wohnung 
benutzt werden könnten. Ebenso wäre es ein Leichtes dadurch das Verbot 


- 7 -
des Baus neuer Zweitwohnungen zu umgehen; was auch Wohnnutzungen 
in der Vergangenheit zeigten. 
Für die Nutzung der Räumlichkeiten als Sauna sei das WC mit Lavabo 
und der Spültisch nicht notwendig. Der Eigentümer verfüge in seiner 
Wohnung im selben Haus über eine Toilette und Kücheneinrichtung, falls 
er mit der vorgesehenen Nutzung der Räumlichkeiten Bedarf haben sollte. 
Es entspreche einem wichtigen öffentlichen Interesse, dass den 
materiellen Baupolizeivorschriften und hier dem Schutz des Polizeiguts 
der Personengesundheit Nachachtung verschafft werde. Bei der 
offenkundigen Gefahr der rechtswidrigen Nutzung von entsprechend 
ausgerüsteten, in der Vergangenheit schon zu Wohnzwecken genutzten 
Räumlichkeiten, sei es verhältnismässig bzw. als adäquates Mittel 
anzusehen, die Bewilligung für die Zwecke einer Sauna/Ruheraum nicht 
notwendigen Einrichtungen zu verweigern. Würde dies nicht so vollzogen, 
müsse die Baubehörde laufend die korrekte Nutzung überwachen, dies sei 
unzumutbar und würde einen unverhältnismässigen Aufwand bedeuten. 
Im Übrigen wäre es relativ einfach, bei zukünftigen Baukontrollen jeweils 
eine Wohnnutzung zu kaschieren. 
12.
A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) erhob dagegen am 25. März 
2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 
(Verfahren R 24 31) und beantragte, dass der zweite Satz von Ziff. 1 des 
Dispositivs "Im übrigen wird das Baugesuch abgelehnt" aufgehoben werde 
und sein Baugesuch vom 29. September 2023 / 9. Oktober 2023 bewilligt 
werde. Eventualiter sei derselbe Satz aufzuheben und die Sache der 
Beschwerdegegnerin 
zurückzuweisen, 
damit 
diese 
einen 
neuen 
Entscheid in der Sache erlasse. 
13.
Mit Schreiben vom 28. März 2024 machte der Instruktionsrichter die 
Parteien darauf aufmerksam, dass das Verfahren R 23 94 im Hinblick auf 


- 8 -
das nachträgliche Bauverfahren – Gegenstand dieses Verfahrens – sistiert 
worden sei. Es bestehe die Möglichkeit, diese Sistierung bis zum 
rechtskräftigen Entscheid in diesem Verfahren aufrechtzuerhalten. Er 
räumte den Parteien die Möglichkeit ein sich dazu zu äussern. 
14.
Die 
Gemeinde 
(nachfolgend 
Beschwerdegegnerin) 
reichte 
ihre 
Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 ein und beantragte damit die 
Abweisung der Beschwerde. 
15.
Der Instruktionsrichter teilte den Parteien mit Schreiben vom 7. Mai 2024 
mit, dass ein weiterer Schriftenwechsel nicht angeordnet werde. 
16.
In der Replik vom 16. Mai 2024 wiederholte der Beschwerdeführer seine 
Rechtsbegehren. 
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1.
Gemäss 
Art. 
49 
Abs. 
1 
lit. 
a 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsgerichtspflege (VRG; BR 370.100) ist das kantonale 
Verwaltungsgericht für die Beurteilung von Entscheiden von Gemeinden 
örtlich und sachlich zuständig, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 
angefochten 
werden 
können 
oder 
nach 
kantonalem 
oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist der kommunale 
Bauentscheid 
vom 
21. 
Februar 
2024, 
mit 
welchem 
die 
Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für den Bau eines WCs mit 
Lavabo und Spültisch im Kellerraum I._____ nicht erteilt hat. Dieser 
Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz 
angefochten werden. Folglich stellt es ein taugliches Anfechtungsobjekt 
dar. Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer 
berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. 
Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht 


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eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie 
Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG) ist somit einzutreten.
1.2.
Die Verfahrenssprache richtet sich in der Regel nach der im 
angefochtenen Entscheid verwendeten Amtssprache bzw. nach der 
Amtssprache, welcher die beklagte Partei mächtig ist (Art. 8 Abs. 2 des 
Sprachengesetzes des Kantons Graubünden [SpG; BR 492.100]; vgl. 
auch Art. 3 Abs. 3 in fine SpG). Der angefochtene Entscheid der Gemeinde 
vom 21. Februar 2024 ist in deutscher Sprache verfasst (Bg-act. 1). 
Deutsch ist eine Amtssprache des Kantons (Art. 3 Abs. 1 der Verfassung 
des Kantons Graubünden; BR 110.100). Damit gilt Deutsch im 
vorliegenden Verfahren als Verfahrenssprache, weshalb auch das 
vorliegende Urteil in deutscher Sprache ergeht (Art. 7 Abs. 3 SpG). 
2.
Streitgegenstand ist lediglich die Nichtbewilligung für den Bau eines WCs 
mit Lavabo und Spülbecken gemäss Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids 
(vgl. Bf-act. 3). Nicht Gegenstand dieses Verfahrens sind die Verjährung 
oder 
die 
Wiederherstellungsmassnahmen, 
welche 
hingegen 
Streitgegenstand des Verfahrens R 23 94 sind. Soweit die Argumente des 
Beschwerdeführers auf die Beurteilung der erwähnten Fragen hinzielen, 
ist darauf nicht näher einzugehen. 
3.1.
Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde vor, dass der 
Sachverhalt fehlerhaft oder unvollständig ermittelt worden sei. Es sei nicht 
Aufgabe der Beschwerdegegnerin darüber zu bestimmen, ob die 
Installation eines WCs und Lavabos sowie Spülbecken im Saunaraum 
notwendig sei. Sie habe lediglich darüber zu befinden, ob die 
baurechtlichen Bestimmungen eingehalten worden seien. Als er den 
Saunaraum I._____ im Jahr 1996 gekauft hätte, seien Sauna, Dusche, 
WC und Lavabo sowie Spültisch schon vorhanden gewesen (im Jahr 1993 
vom vorangehenden Eigentümer eingebaut). Er habe diesen Raum in 


- 10 -
gutem Glauben gekauft und in Unwissen, dass diese Einrichtungen nicht 
bewilligt worden seien. Der Raum sei als echter Saunaraum gedacht 
gewesen und daher mit allen notwendigen Einrichtungen ausgestattet, 
welche normalerweise vorkommen würden (Dusche, WC, Lavabo und 
Spültisch). Ein Teil des Saunaraums I._____ sei für die Sauna vorgesehen 
und ein Teil als Entspannungs-/Freizeitbereich. Im Raum seien auch ein 
Bett, ein Tisch, ein Fernseher, ein Kühlschrank und Schränke zu finden. 
Diese 
seien 
ein 
integraler 
Bestandteil 
des 
Raumes 
und 
der 
Beschwerdeführer würde sich so nach der Sauna entspannen. Dazu 
werde der Raum als zusätzliche Fläche zur Wohnung benutzt. Aber die 
Beschwerdegegnerin verlange, dass der Beschwerdeführer während der 
Benutzung der Sauna mehrere Stockwerke zurücklege, um ein WC 
benutzen zu können.
Der 
Beschwerdeführer 
macht 
eine 
Rechtsverletzung 
durch 
die 
Beschwerdegegnerin geltend. Die Begründung der Beschwerdegegnerin 
sei spekulativ, willkürlich und für den Erlass der Baubewilligung nicht 
ausschlaggebend. Alle weiteren Voraussetzungen für den Erlass einer 
Baubewilligung seien vorliegend erfüllt, so dass diese ihm hätte erteilt 
werden müssen. Die Nichterteilung der Baubewilligung sei nicht 
angemessen und nicht verhältnismässig. Die einzige Begründung der 
Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid – Risiko, dass die 
Räumlichkeiten nicht entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt 
werden dürften – sei rein spekulativ. Der Beschwerdeführer habe seine 
Gründe gehabt, um die Wohnung Dritten zur Verfügung zu stellen. Diese 
seien aus dem Entscheid vom 31. August 2023 ersichtlich. Der 
Beschwerdeführer habe keine Absicht den Saunaraum zu Wohnzwecken 
benutzen zu wollen oder gegen Vorschriften zu verstossen. Dies sei auch 
dadurch gezeigt, dass der Beschwerdeführer im Verfahren R 23 94 Ziff. 2 
des dort angefochtenen Entscheids ("Es wird Ihnen untersagt, ab 1. 


- 11 -
November 2023 Ihr Kellerlokal I._____ […] zu Wohnzwecken, namentlich 
Übernachten, zu nutzen oder Dritten zu diesem Zweck zu überlassen") 
nicht angefochten habe. Es sei daher nicht zu erwarten, dass er sich nicht 
daranhalten werde. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin stelle ein 
totales Misstrauen gegenüber dem Bürger dar. Die Beschwerdegegnerin 
müsse dem Beschwerdeführer vertrauen – diese sei die Grundlage des 
Rechtssystems – und die Argumentation der ständigen Kontrolle falle 
somit ins Leere. Dazu sei es relativ schwierig zu verstecken, ob eine 
Räumlichkeit 
zu 
Wohnzwecken 
benutzt 
werde, 
da 
die 
Beschwerdegegnerin punktuelle Kontrollen durchführen könne. 
3.2.
Die Beschwerdegegnerin erwidert, dass sie den Sachverhalt umfassend 
abgeklärt und ihren Beschluss fundiert begründet habe. Mit Schreiben des 
Beschwerdeführers vom 26. Juli 2023 habe dieser bestätigt, dass das 
Kellerlokal I._____ tatsächlich vom Nachtportier des Hotels F._____ zu 
Wohnzwecken genutzt werde. Diesem Schreiben sei auch zu entnehmen, 
dass der Saunaraum mit Sauna, Dusche, separatem WC, Lavabo und 
Wasserspüle ausgestattet sei. Es sei daher unbestritten, dass die 
Räumlichkeiten zu Wohnzwecken benutzt wurden und dass eine solche 
Nutzung aufgrund der vorhandenen Ausstattung auch in Zukunft weiterhin 
möglich sei. 
Die teilweise Ablehnung habe insbesondere auf Art. 90 des Baugesetzes 
der Gemeinde B._____ (nachfolgend BauG) beruht. Weiter habe das 
Verwaltungsgericht 
Graubünden 
in 
seiner 
Rechtsprechung 
im 
Zusammenhang 
mit 
der 
Anrechnungspflicht 
(Ausnützungsziffer) 
ausgeführt, dass bei der Beurteilung, ob ein Raum zu Wohnzwecken diene 
oder zu diesem Zweck umgenutzt werden könne, auf objektive Kriterien 
und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung abzustellen sei. 
Aufgrund der bereits erfolgten Wohnnutzung und der Ausstattung der 
Kellerräumlichkeiten erscheine es objektiv betrachtet offensichtlich, dass 


- 12 -
das Kellerlokal I._____ einer Wohnung entspreche. Die nachträgliche 
Erteilung der Baubewilligung für die Sanitäranlagen würde Ziel und Zweck 
von Art. 90 BauG widersprechen, zumal die Räumlichkeiten ohne weitere 
bauliche Vorkehrungen als Wohnung nutzbar seien. Die bereits 
eingebaute Sanitäreinlagen (WC, Lavabo und Wasserspüle) – als 
wohnspezifische Einrichtungen – seien mit dem geltenden Verbot zur 
Nutzung zu Wohnzwecken nicht vereinbar und dementsprechend sei die 
Baubewilligung zurecht nicht erteilt worden. 
Für die Nutzung der Räumlichkeiten als Sauna seien das WC mit Lavabo 
und die Wasserspüle nicht notwendig. Der Beschwerdeführer habe ja 
auch eingeräumt, dass das Kellerlokal als "area supplementare 
all'appartamento" benutzt werde. Er verfüge in seiner im selben Haus 
befindlichen Wohnung über eine Toilette und Kücheneinrichtung, falls er 
im Zusammenhang mit der vorgesehenen Nutzung der Räumlichkeiten 
dafür Bedarf haben sollte. Aufgrund der akuten Gefahr einer Nutzung der 
Räumlichkeiten als Wohnung und der geringen Kontrollmöglichkeiten, sei 
es deshalb verhältnismässig, die Bewilligung für die nicht notwendigen 
Sanitäranlagen (WC, Lavabo und Wasserspüle) zu verweigern. Selbst bei 
häufigeren Baukontrollen könne eine Umnutzung zu Wohnzwecken nicht 
abgewendet werden, zumal die Wohnnutzung am Tag der Baukontrolle 
kaschiert werden könne, um danach wieder aufgenommen zu werden. 
Schliesslich wäre die Erteilung einer Baubewilligung auch im Hinblick auf 
das Verbot der Erstellung neuer Zweitwohnungen gemäss Bundesgesetz 
über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) problematisch. 
3.3.
In seiner Replik bestätigte der Beschwerdeführer seine Argumentationen. 
Die 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 
zitierten 
Entscheide 
zur 
Ausnutzungsziffer hätten keinen Zusammenhang zum Verfahren und 
seien hier obsolet. Weiter sei der Einbau eines WCs und Lavabos sowie 


- 13 -
Spülbecken für das ZWG nicht relevant, weil das Zimmer weiterhin 
entsprechend seiner Zweckbestimmung und somit nur als verfügbarer 
Raum genutzt würde. Dazu sei es ein WC inkl. Lavabo und Spülbecken in 
einem Saunaraum gesetzeskonform und im benannten Raum seien keine 
Kücheneinrichtungen vorhanden.
4.1.
Gemäss Art. 89 BauG gelten für die Ausführung und den Unterhalt von 
Bauten und Anlagen die Vorschriften von KRG und KRVO. Gemäss Art. 
86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; 
BR 801.100) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 
schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, 
geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Der 
Baubewilligungspflicht 
unterliegen 
auch 
Zweckänderungen 
von 
Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 
zu erwarten sind. Gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG werden Bauvorhaben und 
Zweckänderungen bewilligt, wenn alle Vorschriften des kommunalen, 
kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten sind (sh. auch Art. 
41 ff. und Art. 50 ff. der Raumplanungsverordnung des Kantons 
Graubünden [KRVO; BR 801.110], welche das ordentliche und das 
vereinfachte Baubewilligungsverfahren regeln). 
Art. 90 BauG sieht vor, dass alle Räume, Gänge und Treppen ihrem Zweck 
entsprechend belichtet bzw. belüftbar sein sollen. Wohn-, Schlaf- und 
Arbeitsräume sind in Wohnbauten nur zulässig, sofern sich deren 
Fensterfassaden wenigstens zu 2/3 über dem gewachsenen Boden 
befinden und sich die Räume natürlich belichten lassen.
4.2.
Unbestrittenermassen wurde der Kellerraum zu einem Saunaraum ohne 
Einholung 
einer 
Baubewilligung 
umgewandelt 
bzw. 
wurde 
mit 
nachträglicher Baubewilligung vom 21. Februar 2024 der Einbau einer 
Saunabox und einer Dusche erteilt aber nicht für das WC mit Lavabo und 


- 14 -
den Spültisch (vgl. auch Bg-act. 1). Etwas Gegenteiliges wird auch nicht 
vom Beschwerdeführer geltend gemacht. Er behauptet lediglich, dass die 
genannten Einrichtungen, schon als er den Kellerraum 1996 gekauft habe, 
vorhanden gewesen seien und, dass er dabei im Unwissen der fehlenden 
Baubewilligung und demnach gutgläubig gehandelt habe. Da es in casu 
allerdings um ein baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben geht und Art. 
40 Abs. 1 KRVO nicht zur Anwendung gelangt, ist eine Baubewilligung auf 
jeden Fall für den erfolgten Bau der genannten Einrichtungen nachträglich 
einzuholen (vgl. Art. 86 Abs. 1 KRG, Bg-act. 1; vgl. auch FRITSCHE, BÖSCH, 
WIPF, KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht – Band 1; 7. Aufl., 
Wädenswil 2024, S. 420; betreffend die geltend gemachte Gutgläubigkeit 
siehe unten E.4.5).
4.3.
Als "Wohnen und Arbeiten" haben alle Nutzungen zu gelten, die im 
weitesten Sinne als raumgebundene Erscheinungsformen dieser zwei 
Grundtypen menschlicher Lebensentfaltung verstanden werden können. 
Daher fallen unter den Begriff des Wohnens auch Hobby-, Bastel- oder 
Freizeiträume. Zu den Wohn- und Arbeitsräumen zählen auch Flächen, 
die dem zwar in der Regel kurzzeitigen, aber mehr als vereinzelten 
Aufenthalt von Menschen dienen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Luzern V 06 7_1 vom 15. Januar 2007 E.4c m.w.H.). Für die 
Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten oder sonst wie dem 
dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob eine solche 
Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt, dass 
eine solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen 
herbeigeführt 
werden 
kann. 
Ausser 
Betracht 
fallen 
subjektive 
Gesichtspunkte, wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung. Auf die 
Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, also auf den blossen 
Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend ist vielmehr die 
objektive Eignung des Raums zu Wohnzwecken. Genügt ein Raum 


- 15 -
sämtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder Arbeitsräume gestellt 
werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. 
Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil auf Grund seines Ausbaus 
bewohnt werden könnte oder nicht (vgl. Urteile des Bundesgerichts 
1C_446/2017 vom 20. Dezember 2017 E.3.2; 1C_130/2012 vom 9. August 
2012 E.3.5 m.w.H.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern V 
06 7_1 vom 15. Januar 2007 E.4c; auch Urteile des Verwaltungsgerichts 
des Kantons Zürich VB.2020.00759 vom 11. Februar 2021 E.3.1 m.w.H.; 
VB.2018.00240 vom 30. August 2018 E.3.2; VB.2000.00304 vom 7. 
Dezember 2000 E. 3b/aa m.w.H. und Urteil des Verwaltungsgerichts 
Graubünden [VGU] R 15 25 vom 25. August 2015 E.2b; R 13 180 vom 20. 
Februar 2014 E.7.d; R 12 1 vom 26. April 2012 E.14.b). 
4.4.
Durch den Anschluss eines WCs und Lavabo sowie eines Spülbeckens, 
kann auch ein Kellerraum zu Wohn- und Schlafzwecken gemäss Art. 90 
BauG genutzt werden. Dies unabhängig vom geltend gemachten 
Umstand, dass darin keine Kücheneinrichtungen vorhanden seien; dies, 
zumal die fraglichen Räumlichkeiten mit versetzbaren und nicht mit der 
Baute festgebundenen Küchengeräte ausgestatten werden könnte. Doch 
sind die in Art. 90 BauG vorgesehenen Voraussetzungen in casu nicht 
erfüllt, denn der hier in Frage stehende Kellerraum hat – wie 
unbestrittenermassen von der Beschwerdegegnerin schon festgestellt 
(vgl. Bg-act. 1) – keine Fensterfassaden, welche sich zu 2/3 über dem 
gewachsenen Boden befinden, wobei der Raum sich daher nicht natürlich 
belichten lässt. Was Gegenteiliges wird vom Beschwerdeführer nicht 
behauptet. In Anbetracht von Art. 89 BauG i.V.m. Art. 89 Abs. 1 KRG 
wurde hier korrekterweise von Seiten der Beschwerdegegnerin keine 
Baubewilligung erteilt. Die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers, 
die Voraussetzungen für den Erlass einer Baubewilligung seien erfüllt und 


- 16 -
die Beschwerdegegnerin habe eine Rechtsverletzung begangen, sind 
demnach nicht zu hören. 
4.5.
Dass der Beschwerdeführer nicht gewusst habe, als er das Kellerlokal 
erwarb, dass für die Einrichtungen keine Baubewilligung vorlag, ist hier für 
die 
Beurteilung 
der 
Rechtmässigkeit 
der 
(Nicht-)Erteilung 
der 
Baubewilligung nicht massgebend, denn dies hat keinerlei Einfluss auf die 
Pflicht der Gemeinde zum Vollzug und Einhaltung öffentlich-rechtlicher 
Bestimmungen (vgl. für die Wiederherstellung hingegen BGE 136 II 359 
E.6, ferner Urteile des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom 29. Februar 
2024 E.3.1; 1C_280/2022 vom 15. März 2024 E.4.2; 1C_590/2021 vom 
13. Februar 2023 E.8.1). Ausserdem fallen subjektive Gesichtspunkte, wie 
die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung, ausser Betracht. Daher ist auch 
auf die entsprechenden Rügen des Beschwerdeführers, wonach er den 
Keller nicht mehr vermieten wolle und die Beschwerdegegnerin ihm 
deshalb Vertrauen schenken müsse, nicht näher einzugehen. 
4.6.
Vollständigkeitshalber ist zu erwähnen, dass selbst wenn subjektive 
Gesichtspunkte zu berücksichtigen wären, würde der begründete 
Verdacht der Beschwerdegegnerin dadurch untermauert werden, dass der 
Kellerabteil aktenkundig bereits zu Wohnzwecken verwendet wurde und 
daher auch inskünftig erneut zu Wohnzwecken verwendet werden könnte. 
Die Argumentation des Beschwerdeführers in diesem Zusammenhang 
verfängt nicht und der Beschwerdegegnerin kann nicht vorgeworfen 
werden, den Sachverhalt fehlerhaft oder unvollständig ermittelt zu haben. 
4.7.
Davon abgesehen hat die Beschwerdegegnerin in ihrem Entscheid vom 
21. Februar 2024 festgehalten, dass für die Nutzung eines Saunaraums 
eine Dusche angezeigt und diese demnach zu bewilligen sei (vgl. Bg-act. 
1). Dieser Ansicht kann ohnehin gefolgt werden. Inwiefern ein WC und 
Lavabo sowie ein Spültisch für die Benutzung des Saunaraums im 


- 17 -
Kellerabteil notwendig sein sollen – zumal der Beschwerdeführer darüber 
in seiner im gleichen Gebäude gelegenen Wohnung verfügen kann – wird 
im konkreten Fall vom Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich dargetan 
bzw. ist dies nicht ersichtlich und hängt nicht unmittelbar mit Sinn und 
Zweck eines Saunaraums zusammen. Es wäre am Beschwerdeführer 
gelegen, die Notwendigkeit solcher Einrichtungen zu belegen, da 
grundsätzlich diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines 
Sachumstands zu tragen hat, die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]). Bei Beweislosigkeit 
ist folglich zu Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast 
trägt (vgl. BGE 140 I 285 E.6.3.1; VGU A 23 25 vom 16. April 2024 E.3.3; 
R 24 4 vom 16. April 2024 E.4.1). Darüber hinaus, wie die 
Beschwerdegegnerin zurecht vorbringt, verfügt der Beschwerdeführer 
unbestrittenermassen über solche Einrichtungen bereits in seiner 
Wohnung, weshalb er unproblematisch auch diese benützen kann, 
insbesondere wenn man seine Aussage beachtet, wonach das Kellerlokal 
eine "area supplementare all'appartamento" sei. Auch mit dieser 
Argumentation vermag der Beschwerdeführer nicht durchzudringen.
5.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Demnach kann die 
Frage, ob die Erteilung einer Baubewilligung auch im Hinblick auf das 
Verbot der Erstellung neuer Zweitwohnungen gemäss Bundesgesetz über 
Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) problematisch sein dürfte – wie durch 
die Beschwerdegegnerin zum Ausdruck gebracht worden ist – vorliegend 
offen gelassen werden.
6.
Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten, bestehend aus 
einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 Abs. 1 lit. a und b 
VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten der Beschwerdeführerin. 
Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in 
Anbetracht des Verfahrensaufwandes sowie der Interessenlage des 


- 18 -
Beschwerdeführers auf CHF 2'500.00 festgesetzt. Bund, Kanton und 
Gemeinden 
sowie 
mit 
öffentlich-rechtlichen 
Aufgaben 
betrauten 
Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 
Anlass, 
weshalb 
der 
obsiegenden 
Beschwerdegegnerin 
keine 
Parteientschädigung zusteht. 
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
356.00
zusammen
CHF
2'856.00
gehen zulasten von A._____.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]