gr_gerichte · R 2006 107 · 2008-12-09 · de
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege


R 06 107, 108 und 109
4. Kammer
URTEIL
vom 9. Dezember 2008
in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen
betreffend Ortsplanung (…)
1. a)
Im Jahre 1996 gab sich die Gemeinde ... ein neues Entwicklungsleitbild, in
welchem sie als Ziele u.a. die Schaffung von Standortvorteilen für
ortsansässige Unternehmen, die nicht mehr wesentliche Erhöhung der Anzahl
Gästebetten und die Drosselung des Verbrauchs von neuem Bauland mittels
straffer Kontingentierung für zusätzliche Zweitwohnungsbetten anführte.
Angestrebt wurde damit zudem die Erneuerung und Modernisierung der
Bausubstanz sowie der haushälterische Umgang mit Grund und Boden unter
Erhaltung und Pflege der weitgehend intakten Landschaft. Wert wurde ferner
aber auch auf die Beibehaltung der bestehenden Gliederung des
Landschaftsraums,
die
Förderung
von
Hotelumbauten
zur
Qualitätsverbesserung sowie die ökologische Pflege der Landschaft gelegt.
b)
Am 24. November 2002 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ...
eine
umfassende
Revision
der
Ortsplanung,
welche
von
der
Kantonsregierung am 6./8. April 2004 mit verschiedenen Auflagen und
Bedingungen
genehmigt
wurde.
Hinsichtlich
der
im
Gebiet
…
ausgeschiedenen Zonenfestlegungen (u.a. Landwirtschaftszone, überlagert
mit
einer
Wintersportzone)
wurde
im
Dispositiv
des
Genehmigungsentscheides (Ziff. 2 lit. n) festgehalten, dass die Ortsplanung
in diesem Bereich unter Umständen kurzfristig eine Änderung erfahren
könnte. Auslöser für den Hinweis war der Umstand, dass im fraglichen Gebiet
ausgehend von einer im 2003/2004 ausgearbeiteten Projektidee die
Realisierung einer grossen, rund 6 ha Land beschlagenden „Wellness-
Ressort-Anlage“ (Projektidee 2004: ca. 200 Hotelzimmer sowie ein Dorfhotel

mit gesamthaft 10 Appartements) zur Diskussion stand, die Eingang in eine
weitere Anpassung der Nutzungsplanung fand, welche anfangs 2004 dem
Kanton zur Vorprüfung eingereicht worden war.
c)
Aufgrund der Ergebnisse des kantonalen Vorprüfungsverfahrens wurde das
Projekt „Wellness-Resort-Anlage“ wesentlich redimensioniert und auf die
Projektidee
eines
„Wellnesshotels
mit
separatem
Personalhaus“
(nachstehend: Wellnesshotel) beschränkt. Als hierfür unabdingbar wurde eine
zusammenhängende Landfläche von 2 - 3 ha, eine gute Besonnung und
attraktive Aussicht, eine gute Groberschliessung, die Anbindung an den ÖV,
ein direkter Zugang ins umliegende Skigebiet sowie möglichst wenige
Grundeigentümer erachtet. Aufgrund dieser Vorgaben wurde das Gebiet …
favorisiert und das Erarbeiten einer das Wellnesshotel ermöglichenden
Nutzungsplanung an die Hand genommen. Im Zuge der erforderlichen
Arbeiten wurden weitere vertiefende Abklärungen und Untersuchungen
(hinsichtlich
Standortwahl
und
Alternativstandorte,
Flächenbedarf,
Erschliessung, Wirtschaftlichkeit, Dimensionierung und Situierung des
Projekts,
Konfliktpotential
[Moorabstand,
Speisungs-
/Entwässerungsverhältnisse
des
Moors,
Ausscheidung
genügender
ökologischer Pufferzonen, Schattenwurfproblematik] mit Fauna, Flora und
Landschaft, etc.) durchgeführt und gestützt darauf die Nutzungsplanung im
Gebiet … angepasst. Die Planungsmittel wurden in der Zeit vom 14. Oktober
bis
3.
November
2005
öffentlich
aufgelegt.
Zudem
wurden
die
Stimmberechtigten
anfangs
November
2005
über
die
Projektidee
„Wellnesshotel“ und die hierzu erforderlichen planerischen Änderungen
orientiert. Im Vorfeld der gemeindlichen Abstimmung wurde der Bedarf nach
einer neuen Hotelzone in der Botschaft vom 17. November 2005 im
Wesentlichen damit begründet, dass der Bestand an Hotelbetten in den
vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen sei, weshalb auch die
Logiernächtezahl in der Hotellerie erheblich abgenommen habe. Mit dem Bau
eines neuen Wellnesshotels im Gebiet … solle diesem unerwünschten Trend
entgegen gewirkt werden. Weil in … für grössere Hotelbauten aber innerhalb
der geltenden Bauzonen keine geeigneten Flächen zur Verfügung stünden,
müsse eine neue Hotelzone ausgeschieden werden. Hierfür eigne sich das

Gebiet … optimal. Vorhandene Konfliktpotentiale (Naturschutz, Wintersport,
etc.) könnten mit planerischen, gestalterischen und baulichen Mitteln gelöst
werden.
d)
Am 18. Dezember 2005 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ...
die Teilrevision der Ortsplanung, bestehend aus folgenden Planungsmitteln:
- Teilrevision Baugesetz (Art. 41a „Hotelzone“ / Art. 44 „Zonenschema“),
- Zonenplan 1:2'000 …,
- Genereller Gestaltungsplan 1:2'000 …,
- Genereller Erschliessungsplan 1:2'000 …
Mit
den
teilrevidierten
Planungsmitteln
solle
die
erforderliche
nutzungsplanerische Basis für die Bewilligung bzw. die Errichtung des neuen
Hotelkomplexes samt Personalhaus (Projektidee 2005) im … geschaffen
werden. Entsprechend wurde im Zonenplan eine neue Hotelzone 4 (H4) mit
Quartierplanpflicht ausgeschieden. Diese beschlägt - anstelle der früher für
die Projektidee 2004 vorgesehenen 6 ha - nunmehr noch ca. 2,1 ha Land. Die
neue Zone weist eine Länge von rund 300 m und eine Breite von 50 - 100 m
auf, wobei diese Form auf die im Generellen Gestaltungsplan 1:2’000 (GGP)
vorgesehene Anordnung der Baubereiche für das Hotel und das
Personalhaus zurückzuführen ist. Der Bedarf nach einer Hotelzone wurde im
Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 22. Dezember 2005 mit dem
kontinuierlichen Rückgang von Hotelbetten (rund -750 Hotelbetten innerhalb
von 10 Jahren) begründet. Im selben Zeitraum seien nämlich mindestens 16
Hotels und Pensionen gänzlich geschlossen oder (hauptsächlich zu
Zweitwohnungen) umfunktioniert worden. Hinzu komme der schleichende
Abbau von Hotelbetten zufolge Zusammenlegens einzelner Hotelzimmer zur
Komfortsteigerung oder die Umnutzung in Personalzimmer. Es sei damit zu
rechnen, dass der Trend zum „Hotelbettensterben“ anhalten werde. Parallel
dazu seien in den letzten 10 Jahren auch die Logiernächtezahlen um rund
20% (ca. 130'000 Logiernächte) eingebrochen. Der mit der neuen Zone
mögliche Bau eines neuen Wellnesshotels (Viersterne-Hotel mit ca. 200
Hotelzimmern und 24 Suiten) und separatem Personalhaus (92 Studios) habe
auch zum Ziel, den umschriebenen Trends entgegenzuwirken (+450
Hotelbetten/ca. 100'000 Logiernächte) und damit den Einbruch bei den

Logiernächten zumindest teilweise wieder aufzufangen. Mangels geeigneter
Standorte innerhalb der ausgeschiedenen Bauzonen, sei die Neueinzonung
von ca. 2,1 ha Land im Gebiet … erforderlich. Das Hotel solle von einer in
diesem Segment erfolgreich tätigen Gesellschaft (… AG), welche eine
entsprechende Absichtserklärung abgegeben habe, betrieben werden. Die
Projektentwicklung liege bei einer fachkundigen Firma. Sodann sei für die
Ausarbeitung des Quartierplans der Beizug eines namhaften Architekten
vorgesehen.
e)
Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Privatpersonen (Rekurrenten 1
und 2) mit separaten Eingaben bei der Regierung Planungsbeschwerde
einreichen.
Ebenso
machten
die
im
Rubrum
aufgeführten
Umweltorganisationen (Rekurrenten 3) von ihrem Recht Gebrauch, sich zu
melden und in einer Stellungnahme vernehmen zu lassen. Allesamt machten
sie im Wesentlichen übereinstimmend zahlreiche Verletzungen von
materiellen Vorschriften des Raumplanungs- und Umweltschutzrechtes
geltend. Sie stellten sich dabei auf den Standpunkt, die streitige Teilrevision
verstosse bereits gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Sodann rügten
sie einen zu geringen Löschwasserdruck im Neueinzonungsbereich. Ferner
argumentierten sie, dass mit der Zonenausscheidung fundamentale
raumplanerische Grundsätze, so etwa über die Siedlungsbegrenzung bzw.
Siedlungskonzentration,
verletzt
und
bedeutende
landschafts-
und
naturschützerische Anliegen missachtet würden. Insbesondere würde mit
dem vorgesehenen Wellnesshotel eine äusserst schützenswerte Landschaft
zerstört. Weiter würden Moorvorschriften verletzt; insbesondere wegen der
Erschliessungsstrasse, welche einen Moorausläufer durchquere und zudem
im oberen Bereich zu nahe an das eigentliche Riedbodenmoor heranführe.
Die Zone sei aber auch aus naturschützerischer Sicht nicht vertretbar. Der
Baubereich des Personalhauses missachte den gewässerschutzrechtlich
gebotenen Abstand von 20 m gegenüber dem Genderbach. Sodann wurde
auch
die
Wirtschaftlichkeit
des
der
Planung
zugrundeliegenden
Hotelprojektes in Frage gestellt. Stossend sei sodann, dass sozusagen auf
der grünen Wiese ein neues Hotel vorgesehen werde. Wenn schon, müssten
neue Hotels im Bereich der heutigen Wohnzonen realisiert werden. Der

Rekurrent 2 liess ergänzend noch vertrauensschutzrechtliche Überlegungen
vorbringen.
f)
Mit separaten Beschlüssen (RB Nr. 1287 und 1286) wies die Regierung des
Kantons Graubünden am 21. November 2006 die von den im Rubrum
erwähnten Rekurrenten 1 und 2 eingereichten Planungsbeschwerden
vollumfänglich ab und genehmigte gleichentags mit Beschluss (RB Nr. 1285)
die teilrevidierten Planungsmittel im Sinne der Erwägungen unter Auflagen,
Vorbehalten, Anweisungen sowie Empfehlungen. Sie gelangte in den
ausführlich begründeten Beschlüssen ausgehend vom Umstand, dass die
neue Planung für das Wellnesshotel - im Gegensatz zur Projektidee 2004 -
weniger Land (2,1 statt 6 ha) beschlage, zum Schluss, dass die streitige
Hotelzone insgesamt betrachtet das einzige, geeignete Mittel darstelle, um
die Nachteile der in den vergangenen Jahren eingetretenen Verlagerung der
Logiernächte
weg
von
den
traditionellen
Hotelbetten
hin
zu
Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise wieder wettzumachen. Das
Projekt stelle insofern eine grosse Chance für die Gemeinde dar und liege
regionalpolitisch wie auch volkswirtschaftlich in einem grossen öffentlichen
Interesse. Gegen dieses öffentliche Interesse vermöchten die unbestritten
entgegenstehenden
Interessen
(Siedlungskonzentration,
Natur-
und
Landschaftsschutz) nicht aufzukommen, sofern es der Gemeinde gelinge, im
Rahmen einer noch durchzuführenden Arealplanung gemäss Art. 46 KRG den
von der Regierung im parallelen Genehmigungsbeschluss formulierten
Grundanforderungen an die weitere Projektentwicklung Rechnung zu tragen.
2. a)
Gegen die Planungsbeschwerdeentscheide liessen am 12. Dezember 2006
die im Rubrum aufgeführten Rekurrenten 1 (R 06 107) und Rekurrent 2 (R 06
108) mit separaten Eingaben beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht
Rekurs erheben, mit folgenden Anträgen:
„1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid sei aufzuheben, und die
Streitsache sei zur Durchführung eines Augenscheins im Beisein
mindestens eines Regierungsmitglieds und zu neuem Entscheid an die
Vorinstanz zurückzuweisen.

2. Eventualiter: Der angefochtene Beschwerdeentscheid und die von der
Stimmbürgerschaft … am 18. Dezember 2005 beschlossene Teilrevision
„…“ der Ortsplanung, bestehend aus Zonenplan …, generellem
Gestaltungsplan
…,
generellem
Erschliessungsplan
…
sowie
zugehörigem Planungsbericht, sei samt Genehmigungsbeschluss der
Regierung vom 21. November 2006 (Prot. Nr. 1285) aufzuheben.“
b)
Frist- und formgerecht liessen auch die im Rubrum aufgeführten
Umweltorganisationen
gegen
den
regierungsrätlichen
Genehmigungsentscheid Rekurs (R 06 109) einreichen, mit folgenden
Anträgen:
„1. Der angefochtene Genehmigungsentscheid sei aufzuheben und die
Sache sei zur Überarbeitung im Sinne der Rekursbegründung an die
Rekursgegnerin zurückzuweisen.
2. Dem Rekurs sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.“
c)
Zur Begründung ihrer Eingaben vertieften und ergänzten alle Rekurrenten im
Wesentlichen die bereits ihren Beschwerdeeingaben vor der Regierung
zugrunde liegenden Einwände und Überlegungen.
3.
Mit Verfügung vom 9. Januar 2007 wurde dem Rekurs R 06 109 die
aufschiebende Wirkung in dem Sinne zuerkannt, dass der Gemeindevorstand
… nicht Beschluss über den Erlass eines Arealplanes gemäss Ziff. 1.1 des
Dispositivs des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses fassen dürfe.
4.
Mit prozessleitender Verfügung vom 26. März 2007 vereinigte der
Instruktionsrichter gestützt auf Art. 32 Abs. 2 VGG die Rekursverfahren R 06
107, R 06 108 und R 06 109. Gleichzeitig gab er dem Antrag der Rekurrenten
nach Einholung eines Fachgutachtens betreffend Schattenwurf der
vorgesehenen Bauten auf das nördlich gelegene Flachmoor Riedboden statt
und forderte die Parteien auf, Expertenvorschläge zu machen. Gleichentags
lud er die Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin des zur Einzonung
vorgesehenen Landes ein, sich zur Frage der Verfügbarkeit des Landes zu
äussern. Zudem verlangte er von der Gemeinde die Beibringung weiterer

Unterlagen (Absichtserklärung, Standortabklärungen, Businessplan mit
Beurteilung). Die eingereichten Unterlagen wurden den Parteien zur
Stellungnahme zugestellt.
5.
Mit Verfügung vom 21. Mai 2007 bestimmte der Instruktionsrichter …,
Architekt (nachstehend: …), als Experten für die Berechnung des
Schattenwurfs, sowie …, …/Fachgemeinschaft für Standortskunde und
Ökologie (nachstehend: …), als Experten zur Beurteilung der ökologischen
Auswirkungen des Schattenswurfs auf das Moorgebiet … Den Parteien wurde
in der Folge Gelegenheit geboten, Expertenfragen einzureichen. In Kenntnis
derselben wurden die Experten mit der Ausarbeitung ihrer Expertisen betraut.
Nach Vorlage derselben im September 2007 konnten die Parteien sich zu
diesen Unterlagen äussern. Aufgrund der Vorbringen der Rekurrenten,
welche das erste Gutachten … als unbrauchbar erachteten und dabei
insbesondere
die
fehlende
Berechnung
des
Schattenwurfs
unter
Zugrundelegung der grösstmöglichen Baukuben bemängelten, wurde -
nachdem ein für Mitte November 2007 vorgesehener gerichtlicher
Augenschein zufolge frühen Wintereinbruchs abgesagt werden musste -
seitens des Instruktionsrichters am 15. November 2007 die Einholung eines
zweiten Gutachtens … in Aussicht gestellt.
Nach einem weiteren Schriftenwechsel wurden die Parteien Mitte Dezember
2007
aufgefordert,
ergänzende
Expertenfragen
zum
Schattenwurf
einzureichen. In Kenntnis ihrer Vorbringen wurde … am 29. Februar 2008
ergänzend beauftragt, eine neue Expertise zu erstellen, welche insbesondere
Auskunft über den Schattenwurf der grösstmöglichen Baukuben (maximal
mögliche Grundrisse sowie maximale Gebäudehöhe [Variante 1] zuzüglich
3,5 m [Variante 2]) im Zeitraum 1. April - 31. Oktober geben solle.
Das entsprechende Ergänzungsgutachten „Sonnenstudie …“ lag Ende März
2008 vor und wurde in der Folge den Parteien zur Stellungnahme zugestellt.
Aufgrund deren Vorbringen wurden durch den Instruktionsrichter anfangs Mai
2008 ein weiteres Mal verschiedene Korrekturen beim Experten … in Auftrag
gegeben. Gleichzeitig wurde die Ausarbeitung eines weiteren Gutachtens
durch die Firma … betreffend mögliche Auswirkungen einer allfälligen
Verschattung des Moores auf die dortige Flora und Fauna angekündigt, wobei

die Durchführung der erforderlichen Feldarbeiten für die Monate Juni und Juli
2008 vorgesehen wurde. Parallel dazu wurde das Verfahren für dringlich
erklärt und auf Anfang Juli 2008 ein Gerichtsaugenschein anberaumt.
6.
Mit Verfügung vom 6. Juni 2008 wurde das von den Rekurrenten 1 und 2
gestellte Gesuch um Gewährung der Akteneinsicht in die „Erläuterungen zur
Wirtschaftsberechnung“ der … Hotel AG vom März 2005 und in den
Businessplan für den Resort … … vom März 2005 insofern gutgeheissen, als
den Rekurrenten die Akteneinsicht für den Fall gewährt wurde, dass das
Gericht zu ihrem Nachteil auf diese abstellen werde.
7.
Die Parteien erhielten Gelegenheit, zu den Ergebnissen der „Sonnenstudie
…“ sowie den ergänzend vorgebrachten Fragen der Parteien (u.a.
Sonnenuntergangszeit 20. Oktober und später), den diesbezüglichen
Erläuterungen des Experten … Stellung zu nehmen sowie Fragen hinsichtlich
des von der Firma … auszuarbeitenden Gutachtens einzureichen.
8.
Am 3. Juli 2008 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein der
Parteien und ihrer Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. Allen
Anwesenden wurde an verschiedenen Standorten im Bereich der
ausgeschiedenen
Hotelzone
…
sowie
den
geltend
gemachten
Alternativstandorten Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu allen
aufgeworfenen Fragen zu äussern. Das ausführliche Augenscheinprotokoll
wurde den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. Aufgrund deren Vorbringen
mussten geringfügige Korrekturen angebracht werden, welche den Parteien
mit Schreiben vom 26. August 2008 zur Kenntnis gebracht wurden.
9.
Ende August 2008 lag das Gutachten der Firma … vor. Aufgrund der Mitte
September 2008 vorliegenden Stellungnahmen und entsprechender
Parteibegehren, wurde die Firma … aufgefordert, zu ergänzenden Fragen
Stellung zu beziehen. Ebenso wurden seitens des Gerichts weitere Akten
ediert.
10.
Mitte Oktober 2008 wurde den Parteien ein weiteres Mal Gelegenheit
geboten, zu den verschiedenen Akteneditionen, den Antworten der Firma …

zu den Ergänzungsfragen sowie den gegenseitigen Stellungnahmen noch
einmal schriftlich Stellung zu nehmen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die im
Recht liegenden Unterlagen und die erhobenen Expertisen wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die Rekurse richten sich gegen die von der Regierung am 21. November 2006
genehmigte (projektbezogene) Nutzungsplanung zur Ermöglichung eines
neuen Wellnesshotels im Gebiet … (RB Nr. 1285) sowie die gleichentags
parallel dazu ergangenen abschlägigen Beschwerdeentscheide (RB Nr. 1286
und 1287).
b)
Genehmigungs-
und
Beschwerdeentscheide
der
Regierung
in
Ortsplanungssachen sind gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 108 Abs. 1
Ziff. 1 KRG beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Am 1. Januar 2007 ist das
neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in Kraft getreten,
welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG) abgelöst hat. Die
Übergangsbestimmung
in
Art.
85
Abs.2
VRG
legt
fest,
dass
Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In-
Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im
vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist im Jahre 2006 geendet hat, sind hier
noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG)
anwendbar. Die Eingaben sind - nachdem die Legitimationsfrage im
vorliegenden Verfahren zu Recht zu keinen Bemerkungen mehr Anlass
gegeben hat und im Lichte von Art. 52 VGG betrachtet auch zu keinen solchen
Anlass gibt - entsprechend als Rekurse entgegenzunehmen und zu
behandeln.
2. a)
In formeller Hinsicht beklagen sich die Rekurrenten 1 und 2 darüber, dass die
Vorinstanz in der Sache selbst entschieden habe, ohne den von ihnen damals

beantragten Augenschein durchzuführen. Mit ihrem Einwand machen sie
sinngemäss eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV und der für das Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz
massgeblichen kantonalrechtlichen Verfahrensvorschriften (Art. 4 ff. VVG)
geltend. Ihrem Einwand ist jedoch kein Erfolg beschieden. Weder aus den
erwähnten
kantonalrechtlichen
Bestimmungen
noch
aus
der
bundesrechtlichen Mindestgarantie von Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich eine
Pflicht der Behörde, auf Antrag einer Partei in jedem Fall einen Augenschein
durchzuführen. Vielmehr ist eine Behörde befugt, einen Beweisantrag
abzulehnen, wenn sie in willkürfreier Würdigung der bereits erhobenen
Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche Sachverhalt sei
genügend abgeklärt und die weitere Beweisführung werde ihre Überzeugung
nicht mehr ändern (vgl. BGE 124 I 241 E. 2; 122 V 157 E. 1d; 119 Ib 492 E.
5b/bb S. 505). Insbesondere ist es einer urteilenden Behörde nicht verwehrt,
auf einen Augenschein zu verzichten, wenn aufgrund der gesamten
Umstände feststeht, dass dieser am Ergebnis nichts zu ändern vermöchte
(BGE 112 Ia 198 E. 2b). Vorliegend ist die Vorinstanz angesichts der
Vorbringen der Parteien davon ausgegangen, dass Hauptanlass für den
beantragten Augenschein lediglich die Legitimationsfrage bilde. Nach
Konsultation der ihr zur Verfügung stehenden, umfangreichen Projekt- und
Genehmigungsunterlagen
(u.a.
diverse
Berichte,
Planunterlagen,
Fotodokumentationen/Flugaufnahmen,
diverse
verwaltungsinterne
Stellungnahmen und Beurteilungsberichte, etc.) hat sie die Legitimation aller
Grundeigentümer des Siedlungsteils … im allgemeinen, und damit auch der
Rekurrenten 1 und 2 im Speziellen bejaht, und entsprechend den beantragten
Augenschein als nicht nötig erachtet. Der rechtserhebliche Sachverhalt für die
Beurteilung der Planungsbeschwerden habe sich mit hinreichender Klarheit
aus den erwähnten Akten ergeben, weshalb der beantragte Augenschein
auch aus dieser Sicht betrachtet nicht erforderlich gewesen sei. Diese
Beurteilung erscheint angesichts der breiten, bereits im vorinstanzlichen
Verfahren vorliegenden Aktenlage durchaus vertretbar und der damalige
Verzicht
auf
die
Durchführung
eines
Augenscheins
im
Planungsbeschwerdeverfahren lässt sich denn auch nicht beanstanden.

b)
Selbst wenn aber darin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs
erblickt werden müsste, vermöchten die Rekurrenten daraus im vorliegenden
Verfahren nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Das Verwaltungsgericht
kann nämlich die angefochtenen Entscheide in rechtlicher und tatsächlicher
Hinsicht frei überprüfen (PVG 1999 Nr. 44; zu den Voraussetzungen der
Zulässigkeit einer ausnahmsweisen Heilung im Rechtsmittelverfahren: BGE
126 I 72 E. 2, 116 Ia 95 E. 2) und den Rekurrenten ist aus dem Verzicht auf
Durchführung eines Augenscheins im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren
auch kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden. Dies bereits deshalb, weil
im vorliegenden Rekursverfahren ein Augenschein durchgeführt worden ist
und ihnen an diesem, wie im Übrigen auch im Rahmen zahlreicher
Schriftenwechsel, umfassend Gelegenheit geboten wurde, sich zu allen
Fragen sowohl schriftlich als auch noch mündlich ausführlich und detailliert zu
äussern. Ein allfälliger formeller Mangel dürfte daher, nicht zuletzt auch aus
prozessökonomischen Überlegungen, als nachträglich geheilt erachtet
werden.
c)
Soweit im vorliegenden Verfahren seitens der Rekurrenten 1 und 2 gestützt
auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 BV die Frage des Umfanges des
Akteneinsichtsrechts bzw. der Möglichkeit der Verweigerung desselben
aufgeworfen wurde, kann es bei dem Hinweis sein Bewenden haben, dass im
vorliegenden Verfahren nicht auf die vom Instruktionsrichter in der
Zwischenverfügung vom 6. Juni 2008 erwähnten Aktenstücke (Erläuterungen
zur Wirtschaftlichkeitsberechnung der … Hotel AG vom März 2005;
Businessplan für das Resort … … vom März 2005) abgestellt worden ist.
Entsprechend stellen sich die eingangs umschriebenen Fragen nicht, weshalb
von weiteren Ausführungen hierzu auch abgesehen werden kann.
3. a)
Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichtes
im
Rekursverfahren
auf
Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das
Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen
frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig

oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-,
sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das
Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in
Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1999 Nr.
44, 1996 Nr. 42). Diese Kognitionsbefugnis bedeutet, dass das
Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz nicht die Stellung einer oberen
Planungsbehörde einnimmt. Es wird mithin bei zwei oder mehreren Varianten,
die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, eine gemeindliche Lösung
nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die
Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen, sondern es
hat die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht (Art. 2 Abs. 3
des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG [SR 700]), zu respektieren
(VGU R 07 72; PVG 1993 Nr. 43).
b)
Das
Bundesgericht
hat
dazu
festgehalten,
dass
es
mit
den
Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die
Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe,
sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im
betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der
Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere
dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe,
Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die
Rechtsmittelinstanz
hat
aber
soweit
einzugreifen,
als
dass
die
übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen
Platz erhalten. Sie hat sich zudem auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken,
d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern hat die kommunalen Planungen
an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen
Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen.
Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE
114 Ia 248; VGU R 07 65 und 72). Die im vorliegenden Verfahren
aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen Zurückhaltung zu
prüfen.

4. a)
Die
Rekurrenten
1
und
2
stellen
sich,
wie
bereits
im
Planungsbeschwerdeverfahren
vor
der
Kantonsregierung,
auf
den
Standpunkt, dass mit der streitigen Nutzungsplanung der aus Art. 21 Abs. 2
RPG fliessende Grundsatz der Planbeständigkeit verletzt werde. Sie erachten
die für eine Planänderung (Neueinzonung von ca. 2,1 ha Land) erforderlichen
Voraussetzungen vorliegend als nicht erfüllt, weil sich die Verhältnisse seit
dem Erlass und dem Inkrafttreten des totalrevidierten Zonenplans 2002 nicht
erheblich geändert hätten. Der von der Gemeinde geltend gemachte
Logiernächterückgang sei eine Entwicklung, die bereits Mitte der neunziger
Jahre eingesetzt habe und die bereits bei der Erarbeitung des Zonenplans
2002 berücksichtigt worden sei. Angesichts des jungen Alters des
totalrevidierten Zonenplans fehle es an einem überwiegenden touristisch-
volkswirtschaftlichen Interesse, mit welchem die Planänderung legitimiert
werden könnte. Sodann würden die Rekurrenten als Grundeigentümer durch
die angefochtene Planung in ihrem Vertrauen auf einen gewissen zeitlichen
Bestand der Zonenordnung enttäuscht. Dies umso mehr, als seitens der
Gemeinde zeitgleich mit der Vorbereitung des Beschlusses über die
Totalrevision 2002 klammheimlich Verhandlungen mit den Promotoren für ein
Wellnesshotel und ein Dorfhotel geführt worden seien. Dem von der
Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 6. April 2004 aufgenommenen
Hinweis, dass die Ortsplanung im Gebiet … unter Umständen kurzfristig eine
grundlegende
Änderung
erfahren
könnte,
komme,
nachdem
das
Verwaltungsgericht mit Urteil R 04 36 vom 28. September 2004 dessen
rechtliche Unverbindlichkeit festgestellt habe, keine Bedeutung zu. Die
streitige Zonenplanteilrevision müsse als eigentliche Kehrtwende in der
gemeindlichen Nutzungsplanung bezeichnet werden, der eine Projektidee
eines einzelnen Promotors zugrunde liege und zu deren Verwirklichung
vollzogen werde, was nicht angängig sei.
b)
In den angefochtenen Beschwerdeentscheiden hat sich die Regierung
nachvollziehbar und in sachlich vertretbarer Weise zu all diesen Vorbringen
ausführlich geäussert und die Gründe, aufgrund derer sich die streitige
Änderung der Grundordnung auf erheblich geänderte Verhältnisse
abzustützen vermöge, detailliert dargelegt. Dabei hat sie insbesondere auch

den Auftritt eines potentiellen Investors, der bereit wäre, in … ein Wellness-
Hotel der Viersternkategorie zu errichten, entsprechend gewichtet. Davon
ausgehend hat sie die grosse volkswirtschaftliche und regionalpolitische
Bedeutung eines neuen Hotels der geplanten Grösse und Klasse für den
Tourismusort angeführt, mit welchem die augenfälligen Nachteile aus der in
den letzten Jahren erfolgten Verlagerung des Bettenangebots weg von
traditionellen Hotelbetten hin zu Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise
wieder wettgemacht werden könnten. Dem Einwand, dass der potentielle
Investor schon vor Erlass der totalrevidierten Ortsplanung 2002 bzw. vor
deren Genehmigung durch die Regierung im Jahre 2004 bekannt gewesen
sei, ist sie in den angefochtenen Entscheiden mit dem Argument
entgegengetreten, dass die zur Umsetzung des Hotelprojekts erforderliche
Planung damals noch nicht weit genug fortgeschritten gewesen sei, um sie
gesamthaft vom Souverän genehmigen zu lassen. Von einer Sistierung des
Genehmigungsverfahrens sei in der Folge wegen der dringenden
Anpassungen der gemeindlichen Grundordnung an die Vorgaben des RPG
abgesehen
worden.
Immerhin
sei
aber
ins
Dispositiv
des
Genehmigungsbeschlusses vom 6. April 2004 ein entsprechender Hinweis
des Inhalts aufgenommen worden, dass die Ortsplanung im Bereich …
kurzfristig eine Änderung erfahren könne. Halte man sich ferner vor Augen,
dass das Wellnesshotel-Projekt bereits während des regierungsrätlichen
Genehmigungsverfahrens Gegenstand breitester öffentlicher Diskussionen
gebildet habe, dürfe die Gefahr, dass Grundeigentümer im Vertrauen auf die
Planbeständigkeit unliebsame Dispositionen getroffen hätten, eher gering
sein, weshalb auch Aspekte des Vertrauensschutzes in den Hintergrund zu
treten hätten.
Die Rekurrenten bringen im vorliegenden Verfahren nichts vor, was die
regierungsrätliche Einschätzung als unzutreffend oder gar willkürlich
erscheinen liesse. Vielmehr spricht gegen ihren Einwand auch der Umstand,
dass das fragliche Gebiet bereits seit der OP-Revision 1988 in der
Landwirtschaftszone lag, mithin mit der Totalrevision 2002 gar keine
Änderung erfolgte, und dass zudem nach einer Zeitspanne von mehr als 17
Jahren mit Veränderungen gerechnet werden muss. Der von den Rekurrenten
gerügten Problematik, dass die streitige Planung eine Erweiterung von ca.

2,6% des Baugebietes beschlägt, und nicht wie von der Regierung
fälschlicherweise
angenommen
nur
0.6%,
ist
im
Zuge
der
Rechtmässigkeitsprüfung der Neueinzonung für eine Hotelzone Rechnung zu
tragen. Aus der Sicht des Grundsatzes der Planbeständigkeit betrachtet, lässt
sich der vorinstanzliche Entscheid jedenfalls durchaus vertreten und den
Rekursen ist insofern kein Erfolg beschieden.
c)
Der Rekurrent 2 rügt im Zusammenhang mit den in den Jahren 1981 und 1991
zwischen der Familiengemeinschaft Kerdel und der Bürgergemeinde …
abgeschlossenen
Landabtauschverträgen
eine
Verletzung
des
Vertrauensschutzprinzipes im Sinne von Art. 9 BV. Die Regierung hat im
angefochtenen Beschwerdeentscheid auch diese Rüge mit ausführlicher
Begründung als unzutreffend erachtet; ihr kann gefolgt werden. Der Rekurrent
bringt im vorliegenden Verfahren jedenfalls nichts vor, was diese
vorinstanzliche
Einschätzung
als
falsch
erscheinen
liesse.
Eingestandenermassen war die Gemeinde nämlich an den damaligen
Landabtauschverträgen weder Vertragspartei noch sonst direkt daran
beteiligt. Fest steht ferner, dass sämtliches, damals tauschweise
abgetretenes Land im Zeitpunkt der Tauschgeschäfte Nichtbauzonen
(Reservebaugebiet oder Landwirtschaftszone) zugeschieden war. Ebenso,
dass alles tauschweise im Verhältnis 15 : 1 erworbene Land auch heute noch
Bauland ist bzw. zwischenzeitlich bereits überbaut wurde (Bauzone 3a). Dass
die damaligen Leistungen und Gegenleistungen beim Landabtausch letztlich
angemessen waren, ist bereits aufgrund der peripheren Lage des Landes am
Siedlungsrand offenkundig und wird vom Rekurrenten 2 denn auch zu Recht
nicht in Frage gestellt. Vom Rekurrenten wird nicht behauptet und es ist auch
nicht ersichtlich, dass ihm seitens der zuständigen Behörden irgendwelche
konkreten Zusicherungen gemacht worden wären, dass das damals der
Bürgergemeinde … abgetretene Land immer in der Landwirtschaftszone
verbleiben werde. Damit steht fest, dass die rekurrentische Rüge unbegründet
ist, weshalb er auch im vorliegenden Verfahren nichts zugunsten seiner
Begehren ableiten kann.

5. a)
Alle Rekurrenten erachten die streitige Einzonung aus verschiedenen
Gründen als bundesrechtswidrig. Unter Berufung auf die im Kantonalen
Richtplan „RIP2000“ enthaltenen Vorgaben und die bundesgerichtliche
Rechtsprechung rügen sie insbesondere die Verletzung verschiedener
raumplanungsrechtlicher
Grundsätze
(Siedlungskonzentration,
Siedlungsbegrenzung, Natur und Landschaftsschutz, etc.). Die Regierung
ihrerseits erachtet die Vorgaben des RIP 2000 als erfüllt. Dieser hält zunächst
fest, dass Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet konsequent getrennt werden
sollen. Die Funktionsfähigkeit der Siedlungen und der Bedarf an Nutzfläche
sollen durch Siedlungsentwicklung nach innen, optimierte Siedlungsnutzung
und Siedlungserneuerung langfristig gesichert werden. Der Bodenverbrauch
wird nach dieser Zielsetzung minimiert, indem das Siedlungsgebiet massvoll
und gezielt erweitert wird. Sodann wird unter dem Titel “Strategische
Schwerpunkte“ festgehalten, dass die Entwicklung des Siedlungsgebiets wo
immer möglich und zweckmässig nach innen erfolgen solle. Die Bausubstanz
und Infrastruktur sollen langfristig in ihrem Wert gesichert werden. Dabei ist
vorgesehen, die Siedlungsqualität zu erhalten oder zu verbessern und die
Verfügbarkeit des Baulands zu fördern. Erweiterungen des Siedlungsgebiets
werden gemäss Richtplan dort vorgenommen, wo Synergien mit bereits
getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Siedlungsqualität
verbessert oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage
besteht. Die zusätzliche Umweltbelastung wird danach möglichst gering
gehalten. Der Richtplan knüpft Erweiterungen des Siedlungsgebiets
zusätzlich an folgende Anforderungen:
- Leitbild, Zielvorstellungen
- In städtischen Räumen/Agglomerationen und Tourismusräumen: Ab-
stimmung auf regionales Siedlungskonzept
- Bedarfsnachweis (Nutzungsreserven, künftiger Bedarf)
- Gestaltungs- und Erschliessungskonzept
- Keine anderen überwiegenden Interessen berührt
- Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulands.

Nach Auffassung der Regierung stimmt die geplante Einzonung für das
Wellnesshotel mit diesen Voraussetzungen zur Siedlungserweiterung
überein. Zu prüfen ist, ob die vorinstanzliche Begründung die Erweiterung der
Bauzone rechtfertigt.
b)
Mit Blick auf die von den Rekurrenten angerufenen Ziele und
Planungsgrundsätze gilt es sich aber vor Augen zu halten, dass diese keine
Konditionalnormen, sondern lediglich finale, zielbestimmte Regeln enthalten.
Das heisst, sie kommen nie alleine, sondern immer im Zusammenhang mit
dem in der Sache anwendbaren Recht zur Anwendung und enthalten
Grundsätze, die dort als Elemente der Entscheidfindung berücksichtigt
werden müssen. Es kommt ihnen mithin keine absolute Bedeutung zu.
Vielmehr
sind
es
Zielvorstellungen,
Wertungshilfen
und
Entscheidungskriterien,
die
bei
der
Schaffung
und
Revision
von
Nutzungsplänen zu beachten sind und eine umfassende Berücksichtigung
und Abwägung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte verlangen. Diese
stehen grundsätzlich gleichwertig nebeneinander. Kommt es zur Kollision
zwischen einzelnen Grundsätzen, müssen die Behörden alle Interessen
optimal zur Geltung bringen und eine fallbezogene Gewichtung vornehmen.
Dabei kommen dem Grundsatz der Trennung zwischen Bau- und
Nichtbaugebiet, dem Konzentrationsprinzip, dem Gebot der Schonung der
Landschaft und dem Erhalt genügend grosser Lebensräume (Biotope) sowie
anderen geeigneten Massnahmen, welche dem Aussterben einheimischer
Tier- und Pflanzenarten entgegenwirken können (Art. 18 Abs. 1 NHG), grosse
Bedeutung zu.
6. a)
Mit der zur Beurteilung stehenden Teilrevision ihrer Ortsplanung hat die
Gemeinde im Vergleich zum Zonenplan aus dem Jahre 2002 eine
Bauzonenerweiterung (Hotelzone i.S. von Art. 27 Abs. 1 KRG) von insgesamt
2,1 ha vorgenommen. Bezogen auf die gesamte Bauzonengrösse in der
Gemeinde bedeutet dies eine Erweiterung um rund 2,6%. Entgegen der
Auffassung der Rekurrenten erweist sich diese Einzonung insgesamt
betrachtet als bundesrechtskonform. Dabei ist vorweg festzuhalten, dass die
Gemeinde erstmals eine Hotelzone in ihrer Grundordnung ausgeschieden

hat, welche einem gewichtigen volkswirtschaftlichen und touristischen
Bedürfnis entspricht und durch einen entsprechenden Bedarf auch als
abgedeckt bezeichnet werden kann, weshalb sich die Neueinzonung von 2,1
ha Land zumindest unter dem Aspekt der Bauzonengrösse i.S.v. Art. 15 lit. b
RPG als unproblematisch erweist. Aus denselben Überlegungen steht sie
insofern auch im Einklang mit dem RIP2000 und dem kommunalen Leitbild.
Beide postulieren zwar einen Verzicht auf (Wohn-)Bauzonenerweiterungen,
schliessen aber Einzonungen für Spezialbauzonen wie die zur Diskussion
stehende nicht per se aus. Hinzu kommt, dass sich der Bedarf nach der
zusätzlichen Einzonung von Bauland für ein derart bedeutendes Projekt wie
das vorgesehene ohne weiteres aus den bereits im Planungs- und
Mitwirkungsbericht ausführlich und hinreichend geschilderten Gründen (Art.
47 Abs. 2 RPV) ergibt und die Einzonung für das Wellnesshotel sowohl für
den traditionsreichen, wichtigen und bekannten Tourismusort als auch die
Region Schanfigg in einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse steht,
wobei gerade aus der Sicht der verlangten regionalen Abstimmung die
Ansiedlung eines Wellnesshotels des vorgesehenen Standards und der
geplanten Grösse nur in … und dort wiederum nur im … Sinn macht.
b)
Unzutreffend ist jedenfalls der Einwand, dass die von der Gemeinde
vorgenommene und von der Vorinstanz bestätigte Standortevaluation eine
reine Alibiübung gewesen sei. Wie sich den Akten unschwer entnehmen lässt,
wurde nach der Aufgabe des ersten (noch mehr als 6 ha Land
beschlagenden) Hotel- und Dorfprojekts 2004 zusammen mit dem
beauftragten
Architekten
eine
vertiefte
Standortevaluation
für
ein
Wellnesshotel mit separatem Personalhaus durchgeführt. Unter Einbezug des
im November 2004 vorliegenden Dorfkonzepts und der darin vorgesehenen
weiteren Parameter (u.a. zusammenhängende Fläche von 2 - 3 ha; gute
Anbindung an den Öffentlichen Verkehr; direkter Zugang zum Skigebiet; gute
Besonnung und Aussicht; Betroffensein möglichst weniger Grundeigentümer)
wurden verschiedene Standorte, so auch Ochsenbühl, Alp …, Seehalde,
Florentinum und Isla, einer vertieften Überprüfung unterzogen. Wie die von
der Gemeinde anlässlich des Augenscheins vom 3. Juli 2008 eingereichte
Zusammenstellung „Angaben zu den vier anderen Baustandorten“

nachvollziehbar aufzeigt und der Augenschein selber denn auch bestätigt hat,
kamen aufgrund des erwähnten Kriterienkataloges lediglich die zwei
Standorte … und Alp … in Frage. Nur diese beiden Standorte vermöchten die
erwähnten Parameter zu erfüllen. Alle anderen Alternativstandorte scheiterten
offenkundig bereits am Kriterium der erforderlichen zusammenhängenden
Landfläche oder wiesen eine vergleichsweise schlechtere Besonnung und
weit weniger attraktive Lage aus, als die beiden bevorzugten Standorte. Hinzu
kamen planerische Vorgaben (Alternativstandort Seehalde: Waldareal,
Rodungsbewilligung verweigert; Ochsenbühl: Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen),
die
fehlende
Verfügbarkeit
(Seehalde:
Waldareal;
Isla:
zwischenzeitlich bereits weitgehend überbaut“; Ochsenbühl: Reserveland für
öffentliche Bauten) oder die konkreten Gegebenheiten (Florentinum: derzeit
genutzt als Backpacker-Hotel, unattraktive Osthanglage, unzureichende
Besonnung im Winter; mangelnde Attraktivität für Investoren und Gäste),
welche einen Verzicht auf Ein- oder Umzonung nahelegten.
Der Standort Alp … seinerseits, welcher sich zumindest hinsichtlich der
Anbindung an den ÖV, des direkten Zugangs zum Skigebiet, der guten
Besonnung und attraktiven Lage und Aussicht als vergleichbar mit dem …
herauskristallisiert hatte, scheiterte letztlich am Umstand der fehlenden
Verfügbarkeit. Wie seitens der Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin
festgehalten wurde, steht dieses Land nicht zum Verkauf. Dies deshalb, weil
sich dort das Zentrum ihres Alpbetriebes befindet, welches in den letzten
Jahren mit grossem finanziellem Aufwand gesamtsaniert und erneuert worden
ist. An der Sicherstellung des Betriebs der Alp … besteht zweifellos ein
grosses öffentliches Interesse, zumal ansonsten die erwünschte extensive
Bewirtschaftung und Beweidung der ausgedehnten Flächen gefährdet oder
gar verunmöglicht würde. Mit der Vorinstanz ist daher davon auszugehen,
dass aufgrund der mit der Planung verfolgten Ziele für eine Neueinzonung
lediglich das … ernsthaft in Frage kommt. Dies auch deshalb, weil sich auch
aus der Sicht der in aller Regel raumplanungsrechtlich gebotenen
Siedlungsentwicklung nach innen, kein anderer Alternativstandort als nur im
Ansatz vergleichbar ergeben hat und zudem innerhalb der bereits
rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonenflächen gemäss OP-Revision 2004
weder ein anderer ernstzunehmender Alternativstandort für ein Wellnesshotel

der vorgesehenen Grösse und Klassierung vorhanden ist, noch für eine
Umzonung in Frage kommt. Letzteres gilt insbesondere auch für den am
Augenschein neu ins Feld geführten, unterhalb der Alp … gelegenen, bereits
überbauten Bereich des heutigen Hotels ...
c)
Auch aus der Sicht des raumplanungsrechtlichen Konzentrationspinzips lässt
sich der von der Regierung bestätigte Standort … durchaus vertreten. Dieses
verlangt, dass die verschiedenen Nutzungen örtlich zusammengefasst
werden, d.h. Bauten und Anlagen sind grundsätzlich auf räumlich
zusammenhängende,
vom
umliegenden
Nichtsiedlungsgebiet
klar
abgegrenzte und auf das Notwendige beschränkte Zonen zu konzentrieren
(vgl. dazu: Peter Karlen, Neue Entwicklungen in der Nutzungsplanung im
Spiegel der Rechtsprechung des Bundesgerichts, in: AJP 3/97, S. 244).
Dieser Grundsatz, wonach die Siedlungstätigkeit räumlich abzutrennen ist,
ergibt sich in erster Linie aus Art. 1 RPG (Gebot der haushälterischen Nutzung
des Bodens) sowie aus den Planungsgrundsätzen von Art. 3 RPG (BG-Urteil
1C_119/2007 vom 13. November 2008). Vorliegend schliesst die streitige
Hotelzone, wie sich bereits den bei den Akten liegenden Plänen und Fotos
entnehmen lässt und der Augenschein bestätigt hat, im Bereich des
eingezonten Park-/Buswendeplatzes an eine bestehende, voll erschlossene
und vorwiegend touristisch genutzte Bauzone mit Siedlungscharakter
(bestehend aus ca. 20 teils voluminösen Gebäuden [diverse Grosschalets, mit
im Eigentum der Rekurrenten 1 und 2 stehenden Stockwerkeinheiten; das
grosskubige Hotel …]) an. Als solche stellt sie keine isolierte Punktbauzone
dar, auch wenn der bestehende Siedlungsansatz im … im Vergleich zu den
übrigen Siedlungsgebieten in der Gemeinde verhältnismässig klein ist und
eine eigenständige Landschaftskammer oberhalb des Waldes beschlägt. Mit
der Neueinzonung wird der bestehende Siedlungsansatz bergseits
ausgedehnt,
was
eine
natürliche
Erweiterung
eines
bestehenden
Siedlungsansatzes darstellt, welche wiederum aus den oben erwähnten
Gründen auf den fraglichen Standort angewiesen ist.
Die Bauzonenerweiterung basiert auch nicht nur auf einer privaten Nachfrage
eines potentiellen Investors, sondern sie ist für die Gemeinde und die Region
von sehr grosser touristischer und volkswirtschaftlicher Bedeutung. Wie

bereits dargelegt soll dem unerwünschten Trend der letzten Jahre
(Verlagerung des Bettenangebots von den traditionellen Hotelbetten hin zu
Zweitwohnungsbetten) wirksam und nachhaltig begegnet werden, was
unbestrittenermassen einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse
entspricht.
d)
Auch unter dem Aspekt des erforderlichen Nachweises der Verfügbarkeit des
Bodens lässt sich die streitige Einzonung „…“ grundsätzlich nicht
beanstanden. Gemäss Art. 19 Abs. 2 KRG treffen die Gemeinden
insbesondere bei Einzonungen die erforderlichen Massnahmen zur
Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten
Zonenzweck; so z.B. durch öffentlich-rechtliche Verträge, Kaufs- oder
Vorkaufsrechte. Vorliegend liegt derzeit lediglich eine schriftliche Zusicherung
der
Bürgergemeinde
…
(öffentlich-rechtliche
Körperschaft)
als
Grundeigentümerin bei den Akten, gemäss welcher diese die Landabgabe im
Baurecht mit Auflagen auf 99 Jahre (inkl. Verlängerungsmöglichkeit) in
Aussicht gestellt hat. Hält man sich nun aber vor Augen, dass sich diese
Zusicherung auf einen formell korrekt gefassten Beschluss des hierfür
zuständigen Bürgerrates abstützt (vgl. Art. 5 Ziff. 3 e contrario des
Verwaltungsreglementes der Bürgerschaft der Bürgergemeinde …), erweisen
sich auch die von den Rekurrenten vorgebrachten Zweifel an der
erforderlichen
Verfügbarkeit
des
eingezonten
Landes
als
letztlich
unbegründet. Dies umso mehr, als die Vertreter der Bürgergemeinde diese
Zusicherung mehrfach bekräftigt haben und sich eine gegenüber der
Grundeigentümerin materiell durchsetzbare Verpflichtung auch noch im
Rahmen des von der Vorinstanz in Ziff. 1.1 des Genehmigungsentscheides
vorbehaltenen Erlasses eines Arealplans gemäss Art. 46 KRG (Instrument der
Grundordnung, Genehmigungspflicht durch Regierung) nachreichen lässt,
wodurch auch die letzten Zweifel an der Verfügbarkeit des Bodens für den
vorgesehenen Zonenzweck ausgeräumt werden könnten. Ebenso
wenig
vermögen die von den Rekurrenten geltend gemachten Zweifel an den
Realisierungschancen des der Planung zugrunde liegenden Hotelresorts die
streitige Einzonung als unzulässig erscheinen lassen. Insgesamt betrachtet,
ist den Anforderungen von Art. 19 Abs. 2 KRG Genüge getan worden, zumal

keine weitergehenden gesetzlichen Vorgaben im Sinne einer Verpflichtung
zur Realisierung des Projekts bestehen, was im Übrigen bereits die
Vorinstanz zutreffend erkannt hat.
e)
Soweit sich die Rekurrenten gegen die Bauzonenerweiterung hilfsweise mit
der Argumentation betreffend fehlender Erschliessung des Baulandes zufolge
ungenügenden Löschwasserdrucks wehren, so ist diesem Einwand
zwischenzeitlich die Grundlage entzogen worden. In Konkretisierung
entsprechender bereits im Verfahren vor der Vorinstanz gemachter
Entgegnungen hat sich am verwaltungsgerichtlichen Augenschein gezeigt,
dass basierend auf einem von der Stimmbürgerschaft im März 2008
genehmigten Projekt für den Ausbau der Druckzone 7 mit Abbruch und
Neubau des Reservoirs „…“ oberhalb der geplanten Hotelzone ein neues
Wasserreservoir erstellt worden ist. Mit diesem kann nun der erforderliche
Löschwasserdruck
nicht
nur
im
gesamten
bestehenden,
sondern
insbesondere auch im neu eingezonten Baugebiet für das Wellnesshotel
sichergestellt werden. Dass die notwendigen Plankorrekturen (Standort
Reservoir, Verlauf der Leitungen) im Rahmen der anstehenden Arealplanung
gemacht werden müssen und können, ergibt sich bereits aus der Ziff. 1.4 des
Dispositivs des Genehmigungsentscheides vom 21. November 2006 und dem
Umstand, dass generell Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu
bringen sind. Angesichts der regierungsrätlichen Genehmigungspflicht des
Arealplanes als Bestandteil der Grundordnung durften die Anpassungen ohne
weiteres auch in dieses spätere Planungsverfahren verwiesen werden.
f)
Soweit die Rekurrenten in ihren Eingaben pauschal das Instrument des
Arealplans gemäss Art. 46 KRG bzw. die von der Vorinstanz in den
Genehmigungsentscheid aufgenommene Anordnung einer Arealplanpflicht
(Ziff. 1.1 und 1.4.) in Frage stellen, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Dies umso weniger, als sie es bei einer pauschalen Rüge am
erwähnten, im kantonalen Recht statuierten Planungsinstrument haben
bewenden lassen, ohne aber näher aufzuzeigen, weshalb die entsprechende
Verpflichtung im konkreten Fall ungeeignet bzw. gar unzulässig sein sollte
(vgl. zum Ganzen ZGRG 4/08 S. 185 ff.). Von einer vertiefteren Prüfung hierzu

kann im vorliegenden Verfahren entsprechend abgesehen werden. Selbst
wenn aber näher auf die pauschal gehaltenen rekurrentischen Überlegungen
einzugehen wäre, bliebe festzuhalten, dass mit der streitigen Teilrevision der
primären Grundordnung die in Art. 46 KRG als Grundlage für eine
Arealplanung verlangten planerischen Grundsätze (Art der Nutzung; Mass der
Nutzung; Rahmenbedingungen) mit der vorliegend streitigen Teilrevision
hinreichend festgehalten worden sind, weshalb sie auch aus diesem Einwand
nichts zu ihren Gunsten ableiten könnten.
g)
Soweit die Rekurrenten der streitigen Einzonung das Fehlen eines
Gestaltungskonzeptes im Genehmigungszeitpunkt entgegen halten, kann
ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Dies umso weniger, als es gerade bei
einer (projektbezogenen) Zonenplanung zulässig ist, gestalterische Aspekte
lediglich in den wesentlichen Grundzügen zu regeln. Entsprechend lässt es
sich nicht beanstanden, wenn sich die Planungsvorgaben - wie vorliegend -
auf die Festlegung der maximalen räumlichen Ausdehnung der geplanten
Bauten (Festlegung von Baufenstern; Bezeichnung von maximaler AZ [0.9]
und maximaler Gebäudehöhe [23 m]) beschränken und die Ausarbeitung
weitergehender
gestalterischer
Vorgaben
(Gebäudeform,
Gliederung,
Freiräume) von der Genehmigungsbehörde in eine nachgelagerte Planung
(Areal- und/oder Quartierplanung) verwiesen wurde. Dies umso mehr, als
gerade mit der verlangten Arealplanung das aufgrund der exponierten Lage
zweifellos
vorhandene
landschaftliche
Optimierungspotential
besser
ausgeschöpft und damit auch Art. 73 Abs. 1 KRG besser nachgelebt werden
kann. Zudem kann damit auch die von der Regierung angeregte bessere
Anbindung an den heutigen Siedlungsrand im … erreicht werden.
h)
Dass die Bauzonenerweiterung in einem gewichtigen öffentlichen Interesse
liegt, wurde bereits mehrfach dargelegt. Daran erinnert sei, dass die Zahl der
Hotelbetten innerhalb der letzten 10 Jahre um 750 zurückgegangen ist und
16 Hotels und Pensionen hauptsächlich zu Zweitwohnungen umfunktioniert
wurden. Neu eröffnet wurde demgegenüber lediglich ein Hotel mit rund 50
Betten. Entsprechend sanken die Logiernächtezahlen innerhalb einer Dekade
um über 20%, von ca. 610'000 auf 480'000 Übernachtungen. Diesem Trend

soll mit der vorgesehenen Schaffung von rund 450 zusätzlichen Hotelbetten
entgegengewirkt werden. Denn bereits bei einer durchschnittlichen Belegung
von 130 Tagen pro Jahr (traditionelle Hotellerie) könnten damit wenigstens
60'000 zusätzliche Hotel-Logiernächte [gemäss Planungsbericht gar 100’000]
generiert werden. Zudem könnten dadurch ca. 50 - 60 neue Arbeitsplätze
angeboten werden. Abgesehen von der angestrebten Trendumkehr bei den
Logiernächten wird das geplante Wellnesshotel einen grossen Beitrag zur
nachhaltigen Belebung der lokalen und regionalen Tourismus- und
Volkswirtschaft
leisten;
dies
deshalb,
weil
in
den
Zuliefer-
und
Dienstleistungsbetrieben bestehende Arbeitsplätze erhalten, sowie allenfalls
gar neue geschaffen werden können. Der Einwand der Rekurrenten, die
Erstellung eines neuen Vierstern-Wellnessresorts fördere möglicherweise das
Hotelsterben, vermag das grosse öffentliche Interesse an der Einzonung nicht
zu schmälern. Derzeit gibt es im Übrigen in der Gemeinde 2 Fünfstern-, 9
Vierstern-, 17 Dreistern-, 6 Zweistern- und ein Einsternhotel sowie 14 weitere
Hotels im günstigeren Preissegment. Eine Konkurrenzierung durch das neue
Resort findet entsprechend höchstens im obersten Preissegment statt, wo
seitens der Gäste hohe Ansprüche an die Hotels gestellt werden. Im Übrigen
ist notorisch, dass Konkurrenz gerade in diesem Segment erwünscht ist und
das Geschäft belebt. Im vorliegenden Verfahren keine Rolle spielen die von
den Rekurrenten 1 angeregten „flankierenden Massnahmen“ für die übrige
Hotellerie. Allfällige künftige Umzonungen der bestehenden Hotels in
Hotelzonen werden mit der vorliegenden Ortsplanungsrevision nämlich nicht
ausgeschlossen. Sodann kann der aktuelle Verzicht darauf auch nicht zur
Unzulässigkeit der Ausscheidung einer Hotelzone im Gebiet … führen.
Bekräftigend bleibt noch anzumerken, dass die streitige Einzonung eben nicht
nur im Interesse des privaten Investors, sondern vielmehr in einem
gewichtigen Interesse eines weit bekannten Tourismusortes und der Region
Schanfigg liegt, was sich letztlich auch ohne weiteres aus dem RIP2000 und
den mit ihm verfolgten Zielen ableiten lässt.
i)
Die Regierung hat das touristische und volkswirtschaftliche Interesse an der
Einzonung gewichtiger eingestuft, als die von den Rekurrenten ins Zentrum
ihrer Überlegungen gestellten wichtigen Interessen des Landschafts- und

Naturschutzes. Dabei hat sie nicht verkannt, dass der neu eingezonte Bereich
aus landschafts- und naturschützerischer Sicht wertvoll und empfindlich ist
und dass die Anforderungen an eine Neueinzonung im fraglichen Bereich
entsprechend hoch anzusetzen sind. Dem anerkannten Schutzbedürfnis nach
möglichst grosser Schonung der Landschaft in der bis anhin noch
unüberbauten Geländerkammer oberhalb des den heutigen Siedlungsrand
bildenden Hotels … hat sie - nachdem der Landbedarf für das der
Neueinzonung zugrunde liegende Projekt gegenüber der Vorprüfungsvorlage
massiv reduziert (von ehemals 6 auf nur mehr 2,1 ha Land) werden konnte -
mit verschiedenen verbindlichen Auflagen im Genehmigungsentscheid
Rechnung getragen und verlangt, dass die Gemeinde (zusätzlich oder
anstelle des ohnehin vorgesehenen Quartierplanes) einen Arealplan gemäss
Art. 46 KRG zu erlassen habe. Mit diesem sei aus Rücksicht auf die
exponierte Lage des vorgesehenen Baustandorts und zur Minimierung der
landschaftlichen Beeinträchtigungen durch die grossvolumigen Baukuben
mittels geeigneter organisatorischer Vorkehren (Architekturwettbewerb;
Beizug von kompetenten Fachpersonen) sicherzustellen, dass die zu
errichtenden Gebäude
hohen
gestalterischen
und architektonischen
Ansprüchen genügen würden (Ziff. 1.1.a). Ebenso sei im Interesse einer
möglichst
geringen
landschaftlichen
Beeinträchtigung
eine
landschaftsverträgliche Angliederung der geplanten Bauten an die
bestehende Siedlungsstruktur des … anzustreben (Ziff. 1.1. b).
Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass im Zuge der in die
Folgeplanungen verwiesenen detaillierten Vorkehren (andere räumliche
Anordnung für das Personalhaus mit einer besseren Angliederung an den
heutigen Siedlungsrand) eine landschaftsverträgliche Bebauung des
landschaftlich zweifellos sensiblen Bereichs trotz exponierter Lage erreicht
werden kann, weshalb es sich aus Sicht des Landschaftsschutzes vertreten
lässt, wenn sie von einer Nichtgenehmigung der Vorlage abgesehen hat. Zu
prüfen bleibt damit noch, ob der Einzonung überwiegende Interessen des
Naturschutzes entgegenstehen.
7. a)
Im angefochtenen Genehmigungsentscheid hat sich die Vorinstanz sodann
auch ausführlich mit der Schutzwürdigkeit des Flachmoors von regionaler

Bedeutung „Riedboden“ (FM-14523) auseinandergesetzt und dargelegt, in
welchen Punkten die gemeindliche Vorlage noch nicht zu befriedigen
vermöge. Mit Blick auf die anzustrebende Reduktion der Projektauswirkungen
auf das nördlich gelegene Flachmoor bemängelte sie insbesondere den
gemeindlichen
Verzicht
auf
Festlegung
eines
Gebüschgürtels
zur
Vermeidung von negativen Einwirkungen auf das Moor im GGP, die
Linienführung der Erschliessungsstrasse im GEP sowie den damit in direktem
Zusammenhang liegenden Standort für das Personalhaus. Zwecks
weitgehender Schonung des Moors erteilte sie der Gemeinde in Ziff. 1.1. c)
und d) des Genehmigungsbeschlusses verbindliche Anweisungen, wie diese
Mängel - anstelle einer Nichtgenehmigung - im Rahmen der nachfolgenden
Arealplanung
zu
beheben
und
entsprechend
die
negativen
Projektauswirkungen zu minimieren seien. Seitens der Rekurrenten wird die
Begründetheit dieser Anweisungen durchaus anerkannt. Sie stellen sich aber
auf den Standpunkt, dass unabhängig dieser Anweisungen die Neueinzonung
aus Gründen des Naturschutzes gar nicht oder zumindest nicht so genehmigt
werden dürfe. Dies deshalb, weil wesentliche Aspekte (so z.B. die
Verschattung
des
oberhalb
liegenden
Flachmoors
Riedboden,
die
Auswirkungen der vom Resort ausgehenden Lichtimmissionen auf die Fauna
im Flachmoor sowie die Zerstörung des talseitigen schmalen Moorausläufers
„Kleinseggenried“ durch den Bau der geplanten Erschliessungsstrasse) gar
nicht oder zumindest unzureichend geprüft und entsprechend auch der
erforderliche weitergehende Schutz ungenügend festgelegt worden seien.
Ihnen kann teilweise gefolgt werden.
b)
Beim Flachmoor „Riedboden“ sowie dem unterhalb gelegenen Ausläufer
„Kleinseggenried“ handelt es sich um schützenswerte Biotope (Art. 18 Abs.
1bis NHG, Art. 14 Abs. 3 NHV) von lokaler Bedeutung. Dabei ergibt sich die
Schutzwürdigkeit des talseitigen schmalen Moorausläufers „Kleinseggenried“
sowohl durch den Vegetationstyp als auch durch das Vorkommen geschützter
Arten (Art. 14 Abs. 3 lit. a und b NHV). Angesichts ihrer lokalen Bedeutung
sind beide Biotope einer Güterabwägung zugänglich, und dies selbst dann,
wenn der schmale Moorausläufer als Teil des Flachmoors „Riedboden“
betrachtet werden müsste (Art. 18b Abs. 1 NHG, Art. 14 Abs. 6 NHV). Das

bedeutet letztlich, dass der erforderliche Schutz mittels baulicher
Massnahmen und planerischer Vorkehren (insbesondere durch die
Ausscheidung von ökologisch ausreichenden Pufferzonen) gewährleistet
werden kann (Art. 14 Abs. 2 lit. d NHV), und dass selbst technische Eingriffe,
welche zu einer Beeinträchtigung der Biotope führen können, unter
bestimmten Voraussetzungen (Art. 14 Abs. 6 NHV: standortgebunden,
überwiegendes Bedürfnis) zulässig sind. Gemäss Abs. 7 dieser Bestimmung
muss jedoch, wer einen Eingriff in ein solches Biotop vornimmt oder
verursacht, zu bestmöglichen Schutz-, Wiederherstellungs- oder ansonsten
angemessenen Ersatzmassnahmen verpflichtet werden.
c)
Mit Blick auf die geklagten Projektauswirkungen (Verschattung, Zerstörung,
Lichtimmissionen) und den erforderlichen Schutz der beiden erwähnten
Moorflächen lassen sich aufgrund der Ergebnisse der im vorliegenden
Verfahren eingeholten zusätzlichen Gutachten … und … und der
Erkenntnisse am Augenschein folgende Schlüsse ziehen, denen im Rahmen
der Folgeplanung Rechnung zu tragen sein wird:
Unter dem Aspekt des Schattenwurfs hat sich selbst unter Zugrundelegung
der höchstmöglichen Baukuben ergeben, dass die räumliche und zeitliche
Abdeckung der Beschattung des Flachmoors „Riedboden“ aufgrund der
erarbeiteten „Sonnenstudie“ insgesamt als gering eingestuft und eine
Gefährdung des naturschützerischen Wertes des Moors als höchstens leicht
qualifiziert werden muss. Der Gutachter gelangte insbesondere zum Schluss,
dass
die
künftige
Entwicklung
des
mittels
Renaturierungs-
und
Revitalisierungsmassnahmen aufgewerteten Moors als Gesamtökosystem
durch die Nähe des Hotelbaus und Betriebs desselben dann nicht wesentlich
behindert werde, wenn die vom Büro … im Bericht vom 2. Dezember 2004
vorgeschlagenen
Störungspufferzonen
eingehalten
würden
und
mit
flankierenden baulichen Massnahmen (Bepflanzung entlang der Abgrenzung
Störungspufferzone - Bauzone; Katzenzaun) dafür gesorgt werde, dass
Mensch und Haustier wirkungsvoll vom Betreten des Moors abgehalten
werden könnten. Sicherzustellen sei auch, dass Lärm- und Staubimmissionen
auch während der Bauphase weitgehend vom Moor ferngehalten würden.

Hinsichtlich der Auswirkungen der vom geplanten Wellnesshotel künftig
ausgehenden Lichtimmissionen wird im Gutachten festgehalten, dass eine
Quantifizierung
der
Auswirkungen
der
Hotelbeleuchtung
auf
die
Insektenfauna in der Umgebung derzeit nicht möglich sei. Fest stehe aber,
dass sich deren Auswirkungen je nach Ausgestaltung der Beleuchtung mittels
Auflagen im Arealplan- bzw. allenfalls auch im Baubewilligungsverfahren
(Lichtdurchlässigkeit der Fenster in dem dem Moor zugewandten Bereich;
Strahlungswinkel
der
Aussenbeleuchtung;
Lichtfrequenz)
erheblich
vermindern liessen.
Hinsichtlich der Auswirkungen des Schattenwurfs auf den talseits gelegenen
schmalen Moorausläufer „Kleinseggenried“ kam der Gutachter zum Schluss,
dass die Beschattung zu einer mittleren oder gar starken Beeinträchtigung der
Tier- und Pflanzenpopulationen führen werde. Aufgrund der bereits
beschlossenen Renaturierungs- bzw. Revitalisierungsmassnahmen (als
Ersatzmassnahmen Golfplatz „…“ sowie Beschneiungsanlagen für das
Skigebiet) für das oberhalb gelegene Flachmoor „Riedboden“ und der dabei
vorgesehenen Stauung des bis anhin in das „Kleinseggenried“ abfliessenden
Wassers werde der schmale Moorausläufer so oder anders austrocknen.
Halte man sich sodann vor Augen, dass das „Kleinseggenried“ aufgrund
seiner geringen Ausdehnung ohnehin viel weniger wert sei, rechtfertige es
sich, das Interesse an dessen grundsätzlicher Erhaltung dem Interesse an der
Realisierung des Wellnessprojektes hintanzustellen.
Im Lichte dieser gutachterlichen Erkenntnisse zeigt sich, dass sich die
streitige Einzonung unter dem Aspekt „Schattenwurf“ und Lichtimmissionen
durchaus vertreten lässt. Der naturschützerische Wert dieser Flächen wird
aufgrund der geschilderten projektbezogenen Auswirkungen nicht relevant
geschmälert, der gebotene Schutz lässt sich ohne weiteres mit baulichen und
planerischen Massnahmen sicherstellen.
d)
Hinsichtlich der erforderlichen Ausscheidung ökologisch ausreichender
Störungspufferzonen zum Schutz der Moorflächen zeigt es sich, dass im
Rahmen
der
Folgeplanung
-
wie
bereits
die
Regierung
im
Genehmigungsentscheid angeordnet hat - auf die vom Büro …
vorgeschlagenen Störungspufferzonen (vgl. Pufferzonenplan „Moorgebiet …

- Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000,
vom 2. Dezember 2004) abzustellen ist. Die darin enthaltenen planerischen
Vorgaben haben konkrete Auswirkungen sowohl auf die im GEP festgelegte
Linienführung der erforderlichen Erschliessungsstrasse als auch auf die
künftige Situierung des im Gebiet vorgesehenen Personalhauses. Zwecks
Sicherstellung einer möglichst weitgehenden Schonung des Flachmoors
„Riedboden“ ist - unbesehen der bereits angeordneten Ersatzmassnahmen -
in Verschärfung der von der Vorinstanz in Ziff. 1.1. c. gemachten Anweisung
zwingend eine Linienführung für die erforderliche Erschliessungsstrasse
vorzusehen, welche zum einen vollständig ausserhalb der vom Büro …
festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt FM-14523)
sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel des
„Kleinseggenrieds“ (vorgelagerte „Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss
Pufferzonenplan) verläuft. Zudem werden unter Beizug der bereits im
Genehmigungsentscheid
vorgesehenen
Umweltbaubegleitung
die
Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen sein, dass aufgrund der
Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein
direktes Begehen des Flachmoors „Riedboden“ und der unteren zwei Drittel
der vorerwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der
Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird. Die mit
dieser Linienführung faktisch einhergehende Beeinträchtigung des oberen
Drittels des „Kleinseggenrieds“ wird durch die mittels Renaturierungs- und
Revitalisierungsmassnahmen
angestrebte
Aufwertung
des
oberhalb
gelegenen Flachmoores „Riedboden“ mehr als aufgewogen, zumal in den
unteren zwei Dritteln des Ausläufers aufgrund dessen anerkannten
Schutzwürdigkeit keine Bauten erstellt werden dürfen.
e)
Wie seitens der Parteien zutreffend erkannt worden ist, wird aufgrund der
baulichen Vorkehren für die Erschliessungstrasse auf jeden Fall im oberen
Drittel des „Kleinseggenrieds“ ein Teil des talseits gelegenen schmalen
Moorausläufers zerstört, weshalb zwingend Ersatzmassnahmen zu treffen
sind (Art. 14 NHV). Die Regierung hat diesbezüglich das von der Gemeinde
vorgesehene Vorgehen (Koordination von geeigneten Ersatzmassnahmen in
Absprache mit dem ANU mit den bereits verfügten golfplatzbedingten

Revitalsierungs-
und
Renaturierungsmassnahmen)
unterstützt
und
ergänzend verlangt, dass die Gemeinde - weil im gleichen Gebiet auch noch
weitere NHG-Ersatzmassnahmen anstehend seien (Erweiterung Golfplatz
von 9 auf 18-Löcher; Weiterausbau der Beschneiungsanlagen) - in
organisatorischer Hinsicht die Federführung für die Projektierung und
Umsetzung aller verfügten Massnahmen zu übernehmen habe. Die
entsprechende
Anweisung
hat
sie
in
Ziff.
1.1.
d
des
Genehmigungsbeschlusses aufgenommen. Zusammen mit den von der
Regierung bereits in der streitigen Planung verlangten Massnahmen
(Bepflanzung der Böschung zwischen Bauzonengrenze und Moränenhügel
nach Anweisung der noch einzusetzenden Umweltbegleitung, Festlegung
eines
Gebüschgürtels
im
Arealplan,
Standortoptimierung
für
das
Personalhaus) sind die Belange des Naturschutzes resp. Moorschutzes durch
das Projekt hinreichend gewahrt. Die Einzonung lässt sich entsprechend auch
aus dieser Sicht betrachtet, ohne weiteres vertreten.
f)
Soweit die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren erneut die Einhaltung
eines Gewässerabstandes vom Genderbach von 20 m verlangen, kann ihnen
derzeit nicht geholfen werden. Das fachkundige ANU hat bereits in seiner im
vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Stellungnahme ausgeführt, dass
ein Gewässerabstand von 10 m wünschbar sei, sofern der Genderbach als
offenes Gerinne bestehen bleibe. Ein Abstand von 20 m sei hingegen dann
nötig, wenn der Bach eingedolt werde. Darauf ist abzustellen. Hält man sich
nun vor Augen, dass im Zuge der anstehenden Folgeplanungen der Standort
des Personalhauses - wie oben erwähnt - ohnehin noch einmal überprüft
werden muss, wird die Gemeinde die Frage des Gewässerabstandes noch
einmal zu überprüfen haben, wobei sie davon auszugehen haben wird, dass
10 m Gewässerabstand nicht unterschritten werden dürfen.
8.
Die Genehmigung der Einzonung der fraglichen Flächen im … lässt sich
angesichts der von der Vorinstanz im Genehmigungsbeschluss gemachten
Vorgaben und Auflagen, aufgrund derer die Gemeinde im Rahmen einer noch
durchzuführenden
Arealplanung
den
im
Genehmigungsbeschluss
formulierten
Grundanforderungen
an
die
weitere
Projektentwicklung

Rechnung zu tragen haben wird, nicht beanstanden. Was die Rekurrenten
ansonsten noch gegen die Einzonung vorbringen, vermag nicht zu
überzeugen. Das mit der Einzonung angestrebte Projekt „Wellnesshotel“ stellt
eine grosse Chance für die Gemeinde und die Region dar. Angesichts dessen
grosser volkswirtschaftlicher, touristischer und regionalpolitischer Bedeutung
liegt die Einzonung im öffentlichen Interesse. Dagegen vermögen die von den
Rekurrenten vorgebrachten öffentlichen Interessen (Landschaftsschutz,
Naturschutz/Moorschutz, raumplanerische Vorgaben) insgesamt betrachtet
nicht aufzukommen. Im Interesse des Moorschutzes erachtet es das Gericht
jedoch - wie oben ausgeführt - als zwingend, dass für die geplante
Erschliessungstrasse eine Linienführung vorgesehen wird, welche zum einen
vollständig ausserhalb der vom Büro … festgelegten Störungspufferzone für
das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) sowie zum andern vollständig
ausserhalb der unteren zwei Drittel der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten
„Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … -
Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom
2.
Dezember
2004,
verläuft.
Ferner
werden
unter
Beizug
der
Umweltbaubegleitung die Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen
sein, dass aufgrund der Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche
und Pufferzone ein direktes Begehen des Flachmoors Riedboden und der
unteren zwei Drittel der erwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren
Umfelder ab der Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert
wird. Die von der Regierung in Ziff. 1.1 lit. c) Abs. 1 des
Genehmigungsbeschlusses formulierte Auflage ist in diesem Sinne zu
korrigieren.
Im Lichte des Dargelegten sind die Rekurse daher teilweise gutzuheissen.
Absatz
1
der
in
Ziff.
1.1
lit.
c
des
regierungsrätlichen
Genehmigungsbeschlusses vom 21. November 2006 (Protokoll Nr. 1285)
verfügten Auflage ist aufzuheben und, wie eben ausgeführt, neu zu
formulieren. Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche
Entschädigung)
der
angefochtenen
regierungsrätlichen
Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287) sind somit aufzuheben
und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem Entscheid im Kosten- und

Entschädigungspunkt zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Rekurse jedoch
abzuweisen.
9. a)
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu einem Viertel zulasten
der Rekursgegnerin 2 und zu je einem Viertel zulasten der Rekurrenten 1–3.
Die Rekurrenten 1 und 3 haften für ihren jeweiligen Viertel untereinander
solidarisch (Art. 74 f. VGG).
b)
Die im vorliegenden Verfahren entstandenen Gutachterkosten werden den
Parteien im selben Verhältnis überbunden. Für das Ansinnen der
Rekurrenten, die Gutachterkosten vollumfänglich der Rekursgegnerin 2
aufzuerlegen, besteht - bereits aufgrund der entsprechenden, von den
Rekurrenten selbst gestellten Beweisanträge - weder Raum noch Anlass. Das
Honorar der Sachverständigen wird vom Gericht festgesetzt (Art. 74 Abs. 2
VGG). Dabei geben die von der Firma … in Rechnung gestellten Kosten in
der Höhe von Fr. 11'560.55 (inkl. MWST) zu keinen Bemerkungen Anlass.
Hingegen erachtet das Gericht die vom Experten … in Rechnung gestellten
Kosten von Fr. 11'777.75 (inkl. MWST) als weit überhöht und insofern als nicht
gerechtfertigt. Dies bereits deshalb, weil sich das erste von ihm erstellte
Gutachten als offensichtlich unbrauchbar herausgestellt hat. Dies führte dazu,
dass ein zweites Gutachten in Auftrag gegeben werden musste, welches
mangels korrekter Auftragserfüllung noch weitere Nachbesserungen
erforderte. Aufgrund des Dargelegten ist die Rechnung des Experten …
gestützt auf Art. 74 Abs. 2 VGG angemessen zu reduzieren und
ermessensweise neu festzulegen. Dabei erscheint ein Betrag von Fr. 8'000.-
- (inkl. MWST) der Schwierigkeit und dem Umfang der erforderlichen und
notwendigen Arbeiten angemessen.
c)
Entsprechend dem Ausgang des Rekursverfahrens hat die Gemeinde ... den
Rekurrenten 1-3 eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, wobei bei
deren Bemessung zu berücksichtigen ist, dass einzig die Rekurrenten 3 eine
Honorarnote einreichen liessen.

Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Rekurse R 06 107-109 werden teilweise gutgeheissen. Absatz 1 der in
Ziff. 1.1 lit. c) des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses vom 21.
November 2006 (Protokoll Nr. 1285) verfügten Auflage wird aufgehoben und
wie folgt neu formuliert:
„Im Interesse des Moorschutzes ist für die geplante Erschliessungstrasse eine
Linienführung vorzusehen, die zum einen vollständig ausserhalb der vom
Büro … festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt
FM-14523) sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel
der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten „Moorfläche eigene Erhebung“
gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … - Ausscheidung ökologisch
ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 2. Dezember 2004,
verläuft. Unter Beizug der Umweltbaubegleitung sind Maximalkoten für die
Strassenachse so festzulegen, dass aufgrund der Niveauunterschiede
zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein direktes Begehen des
Flachmoors Riedboden und der unteren zwei Drittel der vorerwähnten
„Moorfläche
eigene
Erhebung“
bzw.
deren
Umfelder
ab
der
Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird.“
Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen.
2.
Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche Entschädigung) der
regierungsrätlichen Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287)
werden aufgehoben und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem
Entscheid im Kosten- und Entschädigungspunkt zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
12'000.--
- den Kanzleiauslagen von
Fr.
941.--
- und den Gutachterkosten
-
…
-
…
Fr.
Fr.
11'560.55
8'000.--
zusammen
Fr.
32'501.55
gehen zu einem Viertel zulasten der Gemeinde ... sowie zu je einem Viertel
zulasten der Rekurrenten 1, 2 und 3. Rekurrenten 1 und 3 haften für ihren
jeweiligen Viertel untereinander solidarisch. Die entsprechenden Kostenanteile

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die
Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
4.
Die Gemeinde ... hat den Rekurrenten 1 sowie dem Rekurrenten 2 eine
reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST) und den
Rekurrenten 3 eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr.
3'200.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.
Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.