gr_gerichte · R 2016 38 · 2016-11-22 · de

Ortsplanungsrevision | Kostenverteilung Quartierplanung, Erschliessung etc.

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 16 38
5. Kammer 
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser, Racioppi und Stecher
Aktuar
Paganini
URTEIL
vom 22. November 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und 15 Mitbeteiligte
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin 
Beschwerdeführer
gegen 
Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch Departement für 
Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, 
Beschwerdegegnerin 1
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin 2
B._____, und
C._____,
Beschwerdegegner 3
Geschwister D._____, (einfache Gesellschaft) bestehend aus:
- E._____,
- F._____,
Beschwerdegegner 4
betreffend Ortsplanungsrevision


- 2 -
1.
Am 25. Juni 2015 beschlossen die Stimmberechtigten von X._____ eine 
Gesamtrevision der Ortsplanung. 
2.
Gegen diese Ortsplanung erhoben am 31. Juli 2015 A._____ und Mitbe-
teiligte Beschwerde und beantragten unter anderem, es sei dem Be-
schluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 25. Juni 2015 bezogen 
auf Art. 17 BG, Zonenschema und Zonenplan der Wohnzone W2 samt 
Massregel für Höhenzuschlag (Fussnote 1)) die Genehmigung zu verwei-
gern. Am 2. September 2015 beantragte die Gemeinde X._____ unter 
anderem die Abweisung der Beschwerde und die Genehmigung der revi-
dierten Ortsplanung gemäss Beschluss der Einwohnerversammlung.
3.
Am 12., mitgeteilt am 14. April 2016, genehmigte die Regierung die Orts-
planungsrevision unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem sis-
tierte sie das Genehmigungsverfahren betreffend das Zonenschema 
Art. 17 BG, Zone W2, soweit davon die Parzellen 536, 1651 und 539 in 
G._____ betroffen waren; die im Zonen- und Generellen Gestaltungsplan 
auf den Parzellen 536, 1651 und 539 festgelegte Schraffur "Höhenzu-
schlag: z + 1.5 m (Art. 17)" und die in den südlichen Bereichen der Par-
zellen 1651 und 537 ausgeschiedene Zone für Kleinbauten und Anbau-
ten. Die eingegangene Planungsbeschwerde werde zu einem späteren 
Zeitpunkt behandelt.
4.
Am 7. September 2015 hielten A._____ und Mitbeteiligte an ihren Anträ-
gen fest. Am 2. Oktober 2015 hielt auch die Gemeinde X._____ an ihren 
Anträgen fest.
5.
Am 24., mitgeteilt am 25. Mai 2016, hiess die Regierung (hier nicht inter-
essierend) die Beschwerde betreffend Zone für Kleinbauten und Anlagen 
auf den Parzellen 1651 und 537 teilweise gut und belegte diese mit einem 


- 3 -
Hochbauverbot. Im Übrigen (hier interessierend) wies die Regierung die 
Beschwerde ab. Sie hielt fest, dass sich am südlichen Siedlungsrand von 
X._____ an steiler Hanglage unter anderem die mit Ferienhäusern über-
bauten Parzellen 535, 537, 538, 1599 und 1598 befänden. Die Grundstü-
cke lägen südlich unterhalb der Via G._____ und seien über diese er-
schlossen. Ebenfalls unterhalb der Via G._____ und in unmittelbarer re-
spektive mittelbarer Nachbarschaft zu den erwähnten Liegenschaften be-
fänden sich drei noch nicht überbaute Grundstücke, nämlich Parzelle 536 
(ca. 560 m2) und die südlich angrenzende und von Parzelle 536 abge-
trennte Parzelle 1651 (ca. 836 m2) sowie die etwas weiter östlich gelege-
ne Parzelle 539 (ca. 1041 m2). Diese seien heute in der W1 und neu der 
W2 zugeteilt worden.
Im geltenden BG (aBG) gälten in der W1 u.a. eine Gebäudehöhe von 
5.1 m sowie eine Firsthöhe von 7.5 m. In Art. 56 aBG sei im Wesentlichen 
bestimmt worden, dass als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäude-
ecken gelte, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt 
mit der Dachhaut. Dabei dürfe die höchste Gebäudeecke um maximal 1.5 
m von der zulässigen Gebäudehöhe gemäss Zonenschema abweichen.
Im neuen Generellen Gestaltungsplan (GGP) sei die W2 in Bezug auf die 
noch nicht überbauten Parzellen 536, 1651 und 539 mit einem Bereich 
"Höhenzuschlag z + 1.5 m (Art. 17)" überlagert. Im neuen Baugesetz (BG) 
sei für die Begriffe und Messweisen die Interkantonale Vereinbarung über 
die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) für anwendbar erklärt worden 
(Art. 9 Abs. 2 BG). Im Zonenschema (Art. 17 BG) sei für die W2 eine Ge-
samthöhe von 9 m und eine traufseitige Fassadenhöhe von 6 m festge-
legt. In der Fussnote 1) sei geregelt, dass die Gesamt- und traufseitigen 
Fassadenhöhen gemäss Zonenschema im geneigten Gelände um den 
Zuschlag z überschritten werden dürften. Der Parameter z ergebe sich 
aus dem Mittel der Summe der Meereshöhen des massgebenden Ter-
rains bei den tal- und bergseitigen Gebäudeecken (projizierte Fassadenli-


- 4 -
nie) abzüglich der Meereshöhen des tiefsten Punktes, wobei z maximal 
1.5 m betragen dürfe.
Ziel der Totalrevision des KRG vom 1. November 2005 sei es gewesen, 
das Baurecht insgesamt zu vereinfachen. Deshalb sei die Regierung in 
Art. 25 Abs. 5 KRG beauftragt worden, in der KRVO gesamtkantonal ein-
heitliche Vorschriften über Begriffe und Messweisen der Regelbauweise 
zu erlassen. Zu diesem Zweck sei der Kanton am 23. Mai 2006 dem Kon-
kordat der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Deren Ziel sei die Vereinheitlichung der 
Baugesetzgebung in den Kantonen und Gemeinden. Die Umsetzung soll-
te in Graubünden über eine Anpassung der kommunalen Baugesetze er-
folgen. Mit einer Revision der KRVO vom 13. September 2011 seien die 
Gemeinden beauftragt worden, ihre kommunalen Baugesetze bei der 
nächsten Überprüfung der Ortsplanung an die IVHB anzupassen (Art. 36 
KRVO i.V.m. Art. 107 KRG). Vor diesem Hintergrund habe auch die Ge-
meinde X._____ ihr Baugesetz zwingend an die IVHB anzupassen ge-
habt. Sie habe sich deshalb von der alten Regelung zur Bemessung der 
Gebäudehöhe verabschieden und neue Bemessungsgrundlagen ein-
führen müssen. Damit hätten sich die Bemessungsgrundlagen gerade in 
Hanglagen geändert, weswegen ein Vergleich zwischen alter und neuer 
Bauordnung nicht einfach sei.
In der Teilrevision des RPG vom 3. März 2013 sei die Siedlungsentwick-
lung nach innen in den Zielkatalog von Art. 1 RPG aufgenommen worden. 
Zudem seien die Planungsgrundsätze in Art. 3 RPG unter anderem da-
hingehend ergänzt worden, dass Massnahmen zur besseren Nutzung der 
brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen sowie zur Verdich-
tung getroffen würden. Im Licht dieser Situation sei der Ersatz der W1 
durch die W2 nicht zu beanstanden. Im Musterbaugesetz für Bündner 
Gemeinden seien für die W1 und W2 Minimal- und Maximalwerte vorge-
geben. Die zulässigen Überbauungsmöglichkeiten in einer W1 mit Maxi-


- 5 -
malwerten seien dabei in etwa gleich wie diejenigen in einer W2 mit Mi-
nimalwerten. Bei der traufseitigen Fassadenhöhe seien es beispielsweise 
4.5-6 m in der W1 und 6-8 m in der W2. Die Gemeinde habe hier eine W2 
ausgeschieden, jedoch deren Minimalwerte festgelegt. Auch der maximal 
zulässige Zuschlag z von 1.5 m an Hanglagen könne genehmigt werden, 
zumal genau der gleiche Wert bereits im geltenden Baugesetz gewährt 
worden sei und auch die Beschwerdeführer davon profitiert hätten. Im Üb-
rigen sehe das Musterbaugesetz für den Wert z eine Spannbreite von 1.5 
m bis 3 m vor. Auch hier habe die Gemeinde somit den Minimalwert 
übernommen.
Die neue W2 sowie die dazugehörenden Zonenbestimmungen samt der 
erwähnten Mehrhöhe von 1.5 m an Hanglagen gälten für sämtliche Ei-
gentümer in der W2. Auch die Beschwerdeführer dürften ihre Bauten ab-
brechen und nach den neuen Bestimmungen mit einer erhöhten Trauf-
höhe von rund 0.9 m (7.5 m – 6.6 m) wieder aufbauen. Dagegen sei 
nichts einzuwenden.
Die Beschwerdeführer seien aber der Meinung, dass mit der Revision der 
Ortsplanung Zustände geschaffen würden, die in unzulässiger Weise be-
stimmte Eigentümer privilegierten und dass dadurch erst noch die ge-
wachsene Baustruktur im fraglichen Ortsteil zum Nachteil der Nachbarn 
verändert werde. Es sei somit darüber zu befinden, ob die Festlegungen 
auf den Parzellen 536, 1651 und 539 dem Gebot der Rechtsgleichheit 
standhielten und ob diesen überwiegende nachbarliche oder öffentliche 
Interessen entgegenstünden.
Es sei aufzuzeigen, was für Bauten nach altem und neuem Recht möglich 
respektive zulässig seien. Der Einfachheit halber werde dabei die Trauf-
höhe näher betrachtet. In G._____ seien ohnehin nur Giebelbauten und 
keine Terrassenbauten zulässig. Die Bauten müssten dabei eine ortsübli-
che Dachneigung aufweisen. Gegebenenfalls könne die Gemeinde ge-


- 6 -
stützt auf Art. 6 Abs. 3 BG ein Bauvorhaben von Fachleuten beurteilen 
lassen.
Nach bisheriger Ordnung (Art. 56 aBG) gelte als Gebäudehöhe (h) das 
Mittel aller Hauptgebäudeecken (H), gemessen vom gewachsenen Boden 
bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut. Somit habe sich die massgeben-
de 
Gebäudehöhe 
und 
der 
Niveaupunkt 
mit 
den 
Formeln 
[(h1+h2+h3+h4)/4] resp. [(H1+H2+H3+H4)/4] berechnet. Die Firsthöhe sei 
nach aBG ab dem zu errechnenden Niveaupunkt bis oberkant First ge-
messen worden. Gemäss neuem BG sei demgegenüber nicht mehr vom 
Niveaupunkt auszugehen, sondern vielmehr vom massgebenden Terrain, 
also vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf. Die Gesamthöhe sei 
dabei der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der 
Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten. Bei Gie-
beldächern handle es sich bei dem höchsten Punkten um die Firsthöhe. 
Vereinfacht ausgedrückt, werde die Gesamthöhe bei Neubauten an einer 
Hanglage künftig auf der südlichen Fassade vom gewachsenen Terrain 
bis zum Giebel berechnet. Diese unterschiedliche Berechnungsart mache 
einen direkten Vergleich mit der Berechnungsweise nach aBG schwierig.
Jedenfalls dürfe gemäss bisheriger Ordnung (aBG) ein Gebäude in einer 
Hanglage eine maximale talseitige Gesamttraufhöhe von 6.6 m (5.1 m + 
1.5 m) aufweisen. Die traufseitige Fassadenhöhe betrage in der W2 
gemäss dem Zonenschema von Art. 17 BG neu 6 m. Nach der Fussnote 
1) dürfe die traufseitige Fassadenhöhe im geneigten Gelände um den Zu-
schlag z überschritten werden, welcher maximal 1.5 m betragen dürfe. 
Somit dürfe in X._____ an Hanglagen die traufseitige Fassadenhöhe neu 
7.5 m (6 m + 1.5 m) betragen und dürften nach dem BG an Hanglagen 
theoretisch Bauten mit einer Traufmehrhöhe von 0.9 m (7.5 m – 6.6 m) 
erstellt werden, was moderat sei.
Die erwähnte Fussnote 1) sehe aber noch eine zusätzliche Erhöhung der 
traufseitigen Fassadenhöhe vor, wenn im ZP und GGP auf den betroffe-


- 7 -
nen Parzellen ein Bereich "Höhenzuschlag: z + 1.5 m" festgelegt worden 
sei. Dort betrage die Traufmehrhöhe somit nicht mehr bloss 0.9 m (7.5 m 
– 6.6 m) sondern 2.4 m [(7.5 m + 1.5 m) – 6.6 m]. Namentlich auf den Pa-
rzellen 536, 1651 und 539 seien solche Spezialfestlegungen vorgenom-
men worden, wogegen sich die Beschwerdeführer zur Wehr setzten.
Angesichts des Ermessensspielraums der Gemeinde könne dies geneh-
migt werden. Soweit die Beschwerdeführer im Höhenzuschlag von 1.5 m 
eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes erblickten, weil lediglich 
drei Parzellen in den Genuss dieser Mehrhöhe kämen, könne ihnen nicht 
gefolgt werden. Dies seien nämlich praktisch die einzigen Bauparzellen 
an vergleichbarer Hanglage in X._____, die noch unüberbaut seien. Ab-
gesehen davon könnten die Beschwerdeführer für sich keinen Nutzen 
ziehen, wenn noch auf 2-3 weiteren Parzellen dieser Höhenzuschlag 
ebenfalls gewährt worden wäre. Am durchgeführten Augenschein habe 
jedenfalls festgestellt werden können, dass sich die drei Parzellen an sehr 
steilen Lagen befänden, wo grössere Höhen durchaus vertretbar seien. 
Demgegenüber sei die Hangneigung in östlicher Richtung etwas weniger 
steil, wenn wohl nur auch in geringem Ausmass. Es gelte zu beachten, 
dass wegen der Zweitwohnungsgesetzgebung auf sämtlichen Grundstü-
cken nur noch Erstwohnungen realisiert werden dürften. Wegen der sehr 
hohen Bodenpreise in X._____ im Allgemeinen und in G._____ im Be-
sonderen bestehe ein grosses öffentliches Interesse daran, dass sie mit 
einer gewissen Verdichtung überbaut werden könne. Dies lasse sich auch 
von der kleinörtlichen Situation her rechtfertigen, geniesse man doch von 
G._____ aus eine imposante Aussicht in die Bergwelt. Diese Aussicht 
werde durch die um rund 1.5 m höheren Bauten auf den Parzellen 536, 
1651 und 539 nicht respektive nicht stark beeinträchtigt. Die Nutzer der 
Nachbarhäuser genössen vor allem die Fernsicht und durch etwas höhere 
Gebäude links und rechts würden sie dadurch nicht übermässig beein-
trächtigt, umso weniger, als das Hochbauverbot für die Zonen für Klein-


- 8 -
bauten und Anlagen auferlegt werde. Auf der anderen Seite bestehe an 
einer etwas dichteren Überbauung dieser drei Parzellen ein öffentliches 
Interesse, insbesondere aufgrund der neuen Bestimmungen des RPG 
und des ZWG. Die privaten Interessen an möglichst niederen Bauten in 
der Nachbarschaft vermöge dieses öffentliche Interesse nicht zu überwie-
gen.
6.
Dagegen erhoben A._____ und Mitbeteiligte (nachfolgend: Beschwerde-
führer) am 23. Juni 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Graubünden und beantragten, der Beschwerdeentscheid und der 
dazugehörige Genehmigungsentscheid der Regierung seien teilweise 
aufzuheben und es sei der von der Gemeindeversammlung X._____ am 
25. Juni 2015 gemäss Art. 17 BG (Zonenschema) für die Parzellen 536, 
1651 und 539 privilegierende Höhenzuschlag aufzuheben und die Ge-
nehmigung zu verweigern. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wir-
kung zu erteilen (der Beschwerde vom Instruktionsrichter am 18. Juli 
2016 zuerkannt).
Sie führten aus, dass der Entscheid das Gebot der Gleichbehandlung in 
willkürlicher Art missachte. Sinn des gewährten Zuschlags auf den ge-
nannten drei Parzellen sei es, dass Bauten am Hang nicht benachteiligt 
würden bezüglich der Höhenermittlung. Deswegen dürfe der Zuschlag z 
einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Die Beschränkung sei folglich 
speziell für steile Parzellen eingeführt worden. Es sei nicht nachvollzieh-
bar, weswegen die drei unüberbauten Parzellen bei gleicher Topographie 
gegenüber dem bereits überbauten Gebiet bevorzugt behandelt werden 
sollten. Wenn schon, dann müssten auch die an die privilegierten Grunds-
tücke angrenzenden Parzellen gleich behandelt werden.
Führe die Regierung in Ziff. 6 auf S. 11 im Abs. 3 des Beschwerdeent-
scheides aus, das Gebot der rechtsgleichen Behandlung sei nicht verletzt, 
weil nur drei Parzellen in den Genuss des Mehrhöhenzuschlags kämen, 


- 9 -
sei dies nicht nachvollziehbar. Das Gleiche gelte für die Feststellung, die 
drei Grundstücke seien die einzigen Bauparzellen an vergleichbarer 
Hanglage in X._____, die noch unüberbaut seien. Ein Augenschein werde 
zeigen, dass die drei Parzellen in einem Geländeabschnitt lägen, der vom 
Ort und der Neigung des Geländes her betrachtet mit den Grundstücken 
der Beschwerdeführer identisch sei. Erst gegen Osten werde die Neigung 
des Hanges etwas weniger steil aber auch dort nur in geringem Mass. 
Zudem begründe die Vorinstanz ihren Entscheid, es gelte zu beachten, 
dass wegen der Zweitwohnungsgesetzgebung auf sämtlichen Grundstü-
cken nur noch Erstwohnungen realisiert werden dürften und der sehr ho-
he Bodenpreis in X._____ und besonders in G._____ begründe ein gros-
ses öffentliches Interesse, das mit einer gewissen Verdichtung gebaut 
werden könne. Mit der Zweitwohnungsgesetzgebung dürfe nicht Raum-
planung betrieben werden und selbst wenn ein öffentliches Interesse an 
einer gewissen Verdichtung bestehe, müsse diese nicht nur drei Grundei-
gentümern, sondern allen Personen, die Grundeigentum am gleichen Ort 
hielten, ermöglicht werden.
Ob die rund 1.5 m höheren Bauten die Aussicht der Nachbargrundstücke 
stark oder weniger stark beeinträchtigten, sei irrelevant. Entscheidend sei, 
dass mit der Bevorzugung der drei Parzellen ungleiches Recht geschaf-
fen werde, wofür es keinen einzigen valablen Grund gebe.
7.
Am 15. Juli 2016 beantragte die Regierung (nachfolgend: Beschwerde-
gegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde und verwies auf die Erwä-
gungen im angefochtenen Beschwerdeentscheid.
8.
Am 11. August 2016 beantragten B._____ und C._____ (nachfolgend: 
Beschwerdegegner 3) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.


- 10 -
9.
Am 8. September 2016 beantragte auch die Gemeinde X._____ (Be-
schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde.
Sie trug vor, dass die Feststellungen der Regierung betreffend IVHB und 
welche Höhen (Traufhöhen) nach altem in der W1 und nach neuem Recht 
in der W2 möglich seien und wie sich diese Mehrhöhen auswirkten, unbe-
stritten geblieben seien. Die Beschwerdeführer beanstandeten lediglich, 
dass der Höhenzuschlag z + 1.5 m nur auf den drei Parzellen 536, 1651 
und 539 gewährt worden sei. Dies sei rechtsungleich. Die differenzierte 
Regelung sei aber durchaus sachlich begründet. Der beanstandete 
Höhenzuschlag sei den drei im Hang von G._____ noch nicht überbauten 
Parzellen gewährt worden. Wie die Regierung festgestellt habe, befänden 
sich die drei Parzellen an sehr steilen Lagen. Die Hangneigung sei dabei 
noch grösser als in den angrenzenden Parzellen in östlicher Richtung. 
Parzelle 539 liege sogar in einer Mulde, was eine Überbauung zusätzlich 
erschwere. Die Grundstücke seien bis heute nicht überbaut worden, was 
vor allem auch auf die besondere Steilheit derselben zurückzuführen sei. 
So seien laut dem Kenntnisstand des Baufachchefs in der Vergangenheit 
verschiedene Überbauungsprojekte an der Höhenproblematik gescheitert. 
Die Topographie im Bereich der unbebauten Liegenschaften mit Höhen-
privileg sei überdurchschnittlich steil, bis zu 100 %, und auch steiler als 
bei den angrenzenden Grundstücken der Beschwerdeführer.
Hinzu komme, dass die angrenzenden und bereits überbauten Grundstü-
cke der Beschwerdeführer nach den altrechtlichen Regelungen des Bau-
gesetzes hätten erstellt werden können. Daraus ergäben sich unter-
schiedliche Überbauungsmöglichkeiten und Messweisen, welche die Re-
gierung im angefochtenen Entscheid aufgezeigt habe. Während nach 
dem neuen Baugesetz die Höhen (Fassaden- oder Traufhöhen) vom 
natürlichen gewachsenen Gebäudeverlauf aus zu messen seien, sei die 
Gebäudehöhe nach dem bisherigen Gesetz anhand eines errechneten 
Niveaupunktes bis oberkant First gemessen worden. Daraus ergäben sich 


- 11 -
erhebliche Differenzen, welche noch dadurch verstärkt würden, dass nach 
altem Baugesetz Abgrabungen und Aufschüttungen unbeschränkt mög-
lich gewesen seien. Dies zeige auch die Bauweise der bereits im Gebiet 
erstellten Häuser. Bei allen Bauten seien talseitig teilweise erhebliche 
Aufschüttungen vorgenommen und hangseitig sei das Terrain abgegra-
ben worden. Die Kombination unbeschränkter Aufschüttungen und Ab-
grabungen mit der alten Messweise habe Gebäudehöhen und Volumina 
ermöglicht, die nach neuem Baugesetz ohne eine Privilegierung der nicht 
überbauten Parzellen nicht möglich wären.
Zum Einen seien die Höhen also vom natürlich gewachsenen Gebäude-
verlauf aus zu messen. Die Berechnung mit den Niveaupunkten ab dem 
aufgeschütteten Terrain komme daher nicht mehr zur Anwendung. Zudem 
seien Abgrabungen und Aufschüttungen nach Massgabe von Art. 13 und 
54 des neuen Baugesetzes praktisch ausgeschlossen bzw. stark einge-
schränkt.
Es bestünden also neben der ausserordentlichen Steilheit erhebliche Un-
terschiede zwischen den nach altem BG überbauten Parzellen und den 
noch nicht überbauten Grundstücken, welche die strengeren Höhenvor-
schriften des neuen BG einhalten müssten. Diese unterschiedlichen 
Überbauungsmöglichkeiten seien rechtlich erheblich und rechtfertigten es, 
die bereits überbauten und die noch nicht überbauten Grundstücke unter-
schiedlich zu behandeln, indem die noch nicht überbauten Grundstücke, 
welche sich an die neuen Regeln halten müssten, zusätzlich privilegiert 
würden, damit sie gegenüber den bereits bebauten Grundstücken nicht in 
rechtsungleicher Weise benachteiligt würden. Insofern sei die angefoch-
tene Bestimmung auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstanden.
10.
Am 15. September 2016 ersuchten die Beschwerdeführer nochmals um 
Durchführung eines Augenscheins. Replicando hielten sie fest, dass die 
Gemeinde die spezielle Behandlung der Grundstücke Nrn. 536, 1651 und 


- 12 -
539 einzig damit begründe, die Topographie und die Steilheit des Gelän-
des sei anders als bei den Nachbarparzellen der Beschwerdeführer. Be-
reits aus der Landeskarte und fraglos am Augenschein sei aber feststell-
bar, dass die Topographie und Steilheit des Geländes im unteren Teil des 
Baugebietes praktisch auf der gesamten, von der Strasse gesäumten 
Länge gleich geschaffen sei. Geringfügige Einbuchtungen oder Erhöhun-
gen könnten nicht Ursache für eine unterschiedliche Behandlung von 
Bauparzellen in derselben Zone sein.
11.
Am 28. Oktober 2016 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein 
durch, an welchem seitens der Beschwerdeführer A._____ und 1 Mitbe-
teiligter sowie Rechtsanwalt Peter Curdin Conrad, seitens der Beschwer-
degegner 3 B._____ und C._____, seitens der Beschwerdegegner 4, der 
Vater und Vertreter der Geschwister D._____, 2 Stellvertreter und 
Rechtsanwalt Gieri Caviezel seitens der Beschwerdegegnerin 2 sowie 1 
Stellvertreter seitens der Beschwerdegegnerin 1 anwesend waren. Die 
Anwesenden äusserten sich zu den betreffenden Standorten.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 
auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie auf das Ergebnis des 
Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägun-
gen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a)
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Planungsbeschwer-
deentscheid vom 24., mitgeteilt am 25. Mai 2016, womit die Beschwerde-
gegnerin 1 unter anderem die Anträgen der Beschwerdeführer, die Rege-
lung für die W2 im Zonenschema (Art. 17 BG samt Fussnote 1)) und im 


- 13 -
Zonenplan nicht zu genehmigen, abwies. Gemäss Art. 102 Abs. 1 des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) 
i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. d des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRG; BR 370.100) können Entscheide der Regierung über Planungsbe-
schwerden mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen wer-
den. Somit ist das angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-
den zur Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit örtlich und sachlich 
zuständig. Als angrenzende Eigentümer sind die Beschwerdeführer durch 
den angefochtenen Entscheid berührt und weisen ein schutzwürdiges In-
teresse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf 
die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit ein-
zutreten. 
b)
Amtet die Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, son-
dern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das 
Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmittelinstanz, 
gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG 
(statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 
R 14 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d). Das streitberufene Verwaltungsge-
richt überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demge-
genüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig 
und angemessen ist.
c)
Einführend ist auf die zutreffenden Erwägungen der Beschwerdegegnerin 
1 im Planungsbeschwerdeentscheid hinzuweisen, wonach der Ersatz der 
W1 durch die W2 nicht zu beanstanden ist. Im Musterbaugesetz für 
Bündner Gemeinden (MBauG) sind für die W1 und W2 Minimal- und Ma-
ximalwerte vorgegeben. Die zulässigen Überbauungsmöglichkeiten in ei-
ner W1 mit Maximalwerten sind dabei in etwa gleich wie diejenigen in ei-
ner W2 mit Minimalwerten. Bei der traufseitigen Fassadenhöhe sind es 


- 14 -
beispielsweise 4.5-6 m in der W1 und 6-8 m in der W2. Die Beschwerde-
gegnerin 2 hat hier eine W2 ausgeschieden, jedoch deren Minimalwerte 
gemäss MBauG festgelegt. Auch der maximal zulässige Zuschlag z von 
1.5 m an Hanglagen ist rechtmässig, zumal genau der gleiche Wert be-
reits im geltenden Baugesetz gewährt wurde und auch die Beschwerde-
führer davon profitiert haben. Im Übrigen sieht das MBauG für den Wert z 
eine Spannbreite von 1.5 m bis 3 m vor. Auch hier hat die Beschwerde-
gegnerin 2 somit den Minimalwert übernommen. Gegen die Zonenbe-
stimmungen in Art. 17 BG ist, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht 
ausführte, grundsätzlich nichts einzuwenden. Streitgegenstand bildet hier 
somit lediglich der im Zonen- und Generellen Gestaltungsplan bzw. Art. 
17 BG Fussnote 1) ausschliesslich den unbebauten Parzellen 536 und 
1651 (Eigentum der Beschwerdegegner 3) sowie 539 (Eigentum der Be-
schwerdegegner 4) gewährten Höhenzuschlag "z + 1.5 m".
2. 
Die umstrittene Fussnote 1) in Art. 17 BG lautet wie folgt:
"Die Gesamt- und traufseitigen Fassadenhöhen gemäss Zonenschema dürfen im ge-
neigten Gelände um den Zuschlag z überschritten werden. "z" ergibt sich aus dem Mittel 
der Summe der Meereshöhen des massgebenden Terrains in den tal- und bergseitigen 
Gebäudeecken (projizierte Fassadenlinie) abzüglich der Meereshöhe des tiefsten Punk-
tes, in der Regel: 
[(h1 + h2 + h3 + h4) / 4] - hl (hl = geringste Meereshöhe);
bei gegliederten Gebäudegrundrissen […]
z maximal = 1.5 m;
auf Parzellen mit Höhenzuschlag: z + 1.5 m beträgt der Zuschlag maximal 3 m. Die 
Parzellen sind im Zonen- und Generellen Gestaltungsplan 1:2000 bezeichnet."
Während alle Parzellen im Baugebiet und im geneigten Gelände (mithin 
neben denjenigen der Beschwerdegegner auch diejenigen der Beschwer-
deführer) vom Zuschlag "z" gemäss Art. 17 Fussnote 1) profitieren kön-
nen, ist der Höhenzuschlag "z + 1.5 m" nur in den im Zonen- und generel-


- 15 -
len Gestaltungsplan 1:2000 bezeichneten Parzellen möglich. Dies sind 
lediglich die drei Parzellen 536 und 1651 (Eigentum der Beschwerdegeg-
ner 3) und 539 (Eigentum der Beschwerdegegner 4). 
Gemäss altem Recht (vgl. Art. 52 aBG) galt für die hier interessierenden 
Parzellen (die vor der Ortsplanungsrevision der W1 zugeordnet waren) 
eine Gebäudehöhe von 5.1 m sowie eine Firsthöhe von 7.5 m. Die Ge-
bäudehöhe durfte sodann um einen Mehrhöhenzuschlag von 1.5 m über-
schritten werden (vgl. Art. 56 Abs. 1 aBG). Nach altem Recht war also für 
die betreffenden Parzellen eine Gesamttraufhöhe von maximal 6.6 m (5.1 
m + 1.5 m) zulässig. Nach neuem Recht (vgl. Art. 17 BG) gilt eine trauf-
seitige Fassadenhöhe von 6 m. Die Grundstücke der Beschwerdegegner 
können nach neuem Recht, unter Berücksichtigung des umstrittenen 
Höhenzuschlags "z + 1.5 m" (wobei "z" maximal 1.5 m beträgt), mit einer 
maximalen Gesamttraufhöhe von insgesamt 9 m (6 m + 1.5 m + 1.5 m) 
erstellt werden, also 2.4 m (9 m – 6.6 m) höher als nach altem Recht. Die 
Grundstücke der Beschwerdeführer können nach neuem Recht mit einer 
maximalen Gesamttraufhöhe von insgesamt 7.5 m Höhe (6 m + 1.5 m) 
erstellt werden, also 0.9 m (7.5 m – 6.6 m) höher als nach altem Recht.
Die Traufmehrhöhe der Parzellen der Beschwerdegegner 3 und 4 beträgt 
also im Vergleich zum alten Recht nun 2.4 m, anstatt, wie überall sonst, 
bloss 0.9 m. Demnach ist fraglich, ob durch den Mehrhöhenzuschlag von 
1.5 m für die Parzellen der Beschwerdegegner 3 und 4 im Vergleich zu 
den übrigen Parzellen im Baugebiet eine ungleiche Rechtslage geschaf-
fen und damit das Gleichbehandlungsgebot (Art. 8 Abs. 1 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) verletzt 
wird. 
3. a)
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt dem Grundsatz 
rechtsgleicher Behandlung im Planungsrecht nur eine abgeschwächte 
Bedeutung zu. Verfassungsrechtlich genügt, dass die Plananordnung 


- 16 -
sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich ist. Das Gebot der Rechtsgleich-
heit fällt insoweit mit dem Willkürverbot zusammen (BGE 122 I 279 E.5a). 
Ein Entscheid verletzt das Rechtsgleichheitsgebot, wenn er rechtliche Un-
terscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den tatsächlichen 
Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlässt, die 
sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen, wenn also Gleiches nicht 
nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nicht nach 
Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Vorausgesetzt ist, 
dass sich die ungerechtfertigte Gleich- bzw. Ungleichbehandlung auf eine 
wesentliche Tatsache bezieht (BGE 131 I 394 E.4.2 mit Hinweisen, Urteil 
des Bundesgerichts 1C_37/2009 vom 9. Juli 2009 E.3.5.2; HÄNNI, Pla-
nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage, Bern, 2016, 
S. 85).
b)
Die Beschwerdeführer behaupten insbesondere, die Beschwerdegegnerin 
2 begründe die Spezialbehandlung (zusätzlichen Höhenzuschlag von 1.5 
m) der Parzellen der Beschwerdegegner 3 und 4 nur mit der Steilheit de-
ren Geländes, welche aber gar nicht anders sei als bei den Nachbarpar-
zellen der Beschwerdeführer. Zudem bestreiten sie die Argumentation der 
Beschwerdegegnerin 1, wonach im betreffenden Baugebiet ein grosses 
öffentliches Interesse an einer verdichteten Bebauung bestehe. Selbst 
wenn dieses bestünde, so müsse die Möglichkeit einer verdichteten Be-
bauung allen Grundeigentümern im betreffenden Baugebiet zustehen. 
Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, die Parzellen der Beschwerdegeg-
ner mit Höhenprivileg seien steiler als die angrenzenden Grundstücke der 
Beschwerdeführer. Zudem seien nach altem Recht unbeschränkt Auf-
schüttungen und Abgrabungen möglich gewesen, welche in Kombination 
mit der alten Messweise ab dem Niveaupunkt eine Gebäudehöhe ermög-
licht hätten, die nach den neuen, strengeren Vorschriften nicht möglich 
wäre. 


- 17 -
c)
Den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zum Vergleich der Bebau-
ungsmöglichkeit unter altem und neuem Recht ist wohl kein grosses Ge-
wicht beizumessen, sind doch die alten und neuen Regelungen diesbe-
züglich ähnlich restriktiv ausgestaltet:
Zunächst ist beiden Regelungen eigen, dass die Höhen grundsätzlich 
vom gewachsenen Terrain aus zu messen sind (vgl. Art. 56 Abs. 1 aBG 
und dessen Anhang "Skizzen zu den Bestimmungen der Zonenordnung"; 
Art. 14 sowie Ziff. 1.1, 5.1 und 5.2 Anhang 3 BG). Art. 56 Abs.1 aBG sieht 
nämlich vor, dass als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken, 
gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit der Dach-
haut, gilt. Auch die Firsthöhe, die ab Niveaupunkt bis oberkant First ge-
messen wird, wird vom gewachsenen Terrain aus berechnet, zumal der 
Niveaupunkt dem Schwerpunkt der Gebäudegrundfläche auf dem ge-
wachsenen Terrain entspricht (vgl. die dem aBG angehängten "Skizzen 
zu den Bestimmungen der Zonenordnung"). Lediglich bei talseitigen Ab-
grabungen ist die Gebäudehöhe vom neu gestalteten Terrain aus zu 
messen (Art. 56 Abs. 1 aBG), was aber kaum je vorkommen dürfte. 
Sodann unterscheiden sich auch die Vorschriften betreffend Abgrabungen 
und Aufschüttungen nicht wesentlich: 
Gemäss Art. 56 Abs. 4 aBG sind zusätzliche Abgrabungen zur Freilegung 
des Untergeschosses für Garagenzufahrten und Hauseingänge gestattet, 
sofern sie gesamthaft die Länge der Hauptfassade nicht überschreiten 
und bei der Hauptfassade höchstens die halbe Länge abgetragen wird. 
Wird mehr abgegraben, wird die Gebäudehöhe und Firsthöhe vom neuen 
Geländeverlauf aus gemessen. Gemäss Art. 21 Abs. 1 aBG sind Verän-
derungen des bestehenden Geländeverlaufs nur zulässig, soweit sie das 
Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen und in Form und Beschaf-
fenheit natürlich erscheinen. Unumgängliche Abgrabungen und Aufschüt-
tungen sind nach Abschluss der Arbeiten zu begrünen oder zu bepflanzen 


- 18 -
(Abs. 2). Böschungen, Stütz- und Wandmauern sind auf das Unerlässli-
che zu beschränken (Abs. 3).
Art. 13 Abs. 1 BG lässt Abgrabungen zu, im Mittel maximal 1 m unter der 
projizierten Fassadenlinie liegend. Abgrabungen zur Freilegung von Fas-
sadenflucht dürfen höchstens zwei Drittel der gesamten projizierten Fas-
sadenlinie betreffen. Das Durchschnittsmass errechnet sich aus der 
Summe aller, je Fassadenflucht abgegrabenen Flächen dividiert mit der 
Gesamtlänge der projizierten Fassadenlinie. Aufschüttungen entlang von 
Fassadenfluchten müssen sich auf ein Geschoss beschränken (Abs. 2). 
Aus gestalterischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann die 
Baubehörde topographisch bedingte Abgrabungen oder Aufschüttungen 
bewilligen, die die zulässigen Masse überschreiten (Abs. 3).
Gemäss Art. 54 BG müssen Abgrabungen und Aufschüttungen dem um-
gebenden natürlichen Gelände oder dem neugestalteten Terrain auf den 
Nachbarparzellen angepasst werden. Abgrabungen und Aufschüttungen 
sind nach Abschluss der Arbeiten mit einheimischen Bäumen, Sträuchern 
oder Pflanzen zu begrünen (Abs. 2). Böschungen, Stützmauern und hin-
terfüllte Mauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken (Abs. 3).
Demnach kann hier nicht – wie das die Beschwerdegegnerin 2 tut – von 
einer "Kombination unbeschränkter Aufschüttungen und Abgrabungen mit 
der alten Messweise" gesprochen werden. Eine Höheprivilegierung der 
nicht überbauten Parzellen der Beschwerdegegner 3 und 4 rechtfertigt 
sich aus dieser Sicht somit nicht. 
d)
Der Augenschein vom 28. Oktober 2016 hat gezeigt, dass die umliegen-
den Bauten grossenteils auf talseitigen Aufschüttungen und entsprechen-
den Abgrabungen bergseits erstellt wurden. Damit wurde der Geländever-
lauf auf diesen Parzellen vor unbestritten mehr als zehn Jahren entspre-
chend abgeändert, wie die von der Beschwerdegegnerin 1 am Augen-
schein zu den Akten gegebene ArcGIS-Karte "Hangneigung" eindrücklich 


- 19 -
zeigt. Würden die bestehenden Bauten abgebrochen, gälte dann als Fas-
sadenlinie respektive als gewachsenes Terrain der Bodenverlauf inklusive 
die gemachten talseitigen Aufschüttungen und die bergseitigen Abgra-
bungen. Denn nach bündnerischer Praxis gelten mehr als zehn Jahre 
zurückliegende Terrainveränderungen grundsätzlich als gewachsener 
Boden, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungs-
absicht nachgewiesen werden. Die IVHB hat an dieser Praxis nichts 
geändert (vgl. VGU R 14 45 E.4a; vgl. auch Erläuterungen der IVHB vom 
3. August 2013 S. 2 Ziff. 2). Damit würden Neubauten anstelle der beste-
henden Altbauten ca. 2-3 m höher zu liegen kommen als Neubauten auf 
den unbebauten Parzellen der Beschwerdegegner, welche heute keine 
derartigen Aufschüttungen und Abgrabungen aufweisen und solche 
gemäss Art. 13 und 54 BG nur in geringem Mass vornehmen können. 
Nachdem bei Abbruch und Neubau der bestehenden Altbauten nach 
neuem Recht ohnehin schon 0.9 m (6 m + 1.5 m = 7.5 m) höher als nach 
altem Recht gebaut werden könnte, erweist sich der den drei noch nicht 
überbauten Parzellen 536, 1651 und 539 gewährte zusätzliche Zuschlag 
von 1.5 m (woraus eine maximale Traufhöhe von 9 m [6 m + 1.5 m + 1.5 
m] resultiert) als auf jeden Fall innerhalb des im Planungsrecht der Ge-
meinde zukommenden Ermessensbereichs liegend und verletzt das im 
Rahmen des Planungsrechtes ohnehin nur abgeschwächt geltende 
Gleichbehandlungsgebot nicht. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen. 
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten 
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung vollumfänglich 
den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädi-
gung steht den zwei Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG 
nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.


- 20 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
4'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
595.--
zusammen
Fr.
4'595.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und Mitbeteiligte 
und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Fi-
nanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
[Rechtsmittelbelehrung]
4.
[Mitteilungen]