gr_gerichte · R 2024 2 · 2024-08-27 · de

Baubewilligung (Auflage) | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 2
5. Kammer 
Vorsitz
Brun
RichterIn
Audétat und Pedretti
Aktuarin 
Maurer
URTEIL
vom 27. August 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ GmbH, 
Beschwerdeführerin
und
B._____ GmbH, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Patrick Dietrich und Rechtsanwalt 
MLaw Lorenz Raschein, 
Beigeladene 1
gegen
Gemeinde C._____, 
Beschwerdegegnerin 
und


- 2 -
D._____ AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andreas Flütsch, 
Beigeladene 2
betreffend Baubewilligung (Auflage)


- 3 -
I. Sachverhalt:
1.
Mit Verfügung vom 26. September 2023, mitgeteilt am 3. Oktober 2023, 
erteilte C._____ der A._____ GmbH die provisorische Baubewilligung 
betreffend die Umnutzung und Fassadenwerbung an der E._____, Geb. 
Assek Nr. 191 auf Parz.-Nr. 427, C._____ (Baugesuch-Nr. 2023-9072 
vom 19. September 2023), unter dem Vorbehalt der Genehmigung des 
fristgerecht einzureichenden Betriebskonzepts sowie allfällig weiteren 
notwendigen kantonalen Bewilligungen.
2.
Mit Verfügung vom 26. Juni 2023 (recte: 19. Dezember 2023), mitgeteilt 
am 19. Dezember 2023, erteilte C._____ gestützt auf das Baugesuch vom 
31. Oktober 2023 (Nr. 2023-9072-1) die definitive Baubewilligung für das 
bereits provisorisch erteilte Umnutzungsprojekt unter der aufschiebenden 
Bedingung, dass der Gesuchsteller (A._____ GmbH) der Gemeinde 
C._____ vor Baubeginn das schriftliche Einverständnis der Grundeigen-
tümerin vorweise, ohne diesen Vorweis dürfe mit dem Umbau nicht 
begonnen werden.
3.
Gegen die definitive Baubewilligung der Gemeinde C._____ erhob die 
A._____ GmbH (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 
4. Januar 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
"1.
Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023, 
mitgeteilt am 19. Dezember 2023, sei ersatzlos aufzuheben.
 2.
Es sei vorsorglich, für die Dauer des Verfahrens, vorerst superprovisorisch 
Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023, 
mitgeteilt am 19. Dezember 2023, ersatzlos aufzuheben und die Beschwerde-
führerin für berechtigt zu erklären, das geplante Bauvorhaben umzusetzen.
 3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Gemeinde 
C._____."


- 4 -
Begründet wurde die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass die 
Beschwerdeführerin seit 2018 Mieterin der Räumlichkeiten im Unter-
geschoss an der E._____ in C._____ sei. Seit Mietantritt führe die 
Beschwerdeführerin während des O._____ jeweils Veranstaltungen im 
Mietobjekt durch. In der Vergangenheit, massgeblich für die O._____ 2022 
und 2023, sei die Baubewilligung jeweils ohne Weiteres erteilt worden. Am 
14./15. September 2023 habe die Beschwerdeführerin mit verschiedenen 
Vertragspartnern einen Eventvertrag abgeschlossen, die O._____-
Veranstaltung des indischen Staates finde vom N._____ bis am K._____ 
2024 statt. Das Betriebskonzept als einzige Auflage der provisorischen 
Baubewilligung vom 3. Oktober 2023 sei fristgerecht eingereicht und auch 
bewilligt worden, die provisorische Baubewilligung damit in Rechtskraft 
erwachsen. Sämtliche weiteren notwendigen Bewilligungen (GVG, 
Tiefbauamt) seien erteilt worden. Nachdem die Grundeigentümerin, 
vertreten durch die H._____ AG, bereits am 12. Dezember 2023 mitgeteilt 
habe, dass keine Zustimmung vorliege, sei mit der zusätzlichen Auflage 
gemäss Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung vom 19. Dezember 2023 
faktisch die Durchführung der O._____-Veranstaltung untersagt worden; 
dies gerade mal zwei Wochen vor Beginn der Bauarbeiten. Der Gemeinde 
C._____ verbleibe in Bezug auf Art. 8 Abs. 2 des Reglements I._____ kein 
Spielraum, im Rahmen der Erteilung der definitiven Baubewilligung noch 
zusätzliche Auflagen und Bedingungen, welche nicht im Zusammenhang 
mit dem Betriebskonzept stünden, aufzuerlegen. Die Gemeinde C._____ 
habe dadurch die Vorgaben zum Bewilligungsverfahren verletzt. Die 
Voraussetzungen für die Verknüpfung einer Bewilligung mit Auflagen und 
Bedingungen im Sinne von Art. 10a Abs. 1 des Reglements I._____ i.V.m. 
Art. Q._____ des Baugesetzes seien nicht erfüllt, da mit der neu ergänzten 
Ziffer 3 keinerlei öffentliche Interessen verfolgt würden. Die Gemeinde 
C._____ habe auch den Grundsatz von Treu und Glauben im Rechts-
verkehr verletzt, indem sie rund zwei Wochen vor Baubeginn die 


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Baubewilligung mit einer aufschiebenden Bedingung verknüpft habe, 
nachdem die Beschwerdeführerin bereits zahlreiche Dispositionen 
getroffen habe; zumal ihr aufgrund der E-Mail-Korrespondenz vom 
12./13. Dezember 2023 bekannt gewesen sei, dass die Eigentümerin 
keine Zustimmung erteilen werde. Die Beschwerdeführerin habe sich, 
nachdem die definitive Baubewilligung in den vergangenen Jahren stets 
diskussionslos und ohne Auflagen und Bedingungen erteilt worden sei, auf 
die rechtskräftige provisorische Baubewilligung verlassen dürfen und nicht 
damit rechnen müssen, dass ihr Bauvorhaben kurz vor Baubeginn 
verhindert werde. Die Auflage gemäss Ziffer 3 erweise sich demnach als 
unrechtmässig. Das Interesse an der Durchführung der O._____-
Veranstaltung überwiege das Interesse der Gemeinde C._____ am Schutz 
der rein privaten Interessen der Grundeigentümerin klar. Im Innern werde 
die Lokalität gemäss dem im Mietvertrag umschriebenen Zweck genutzt, 
faktisch finde gar keine Umnutzung statt. Auch bei der geplanten 
Fassadenwerbung handle es sich lediglich um eine geringfügige 
temporäre Umgestaltung, wodurch die Vermieterin keinerlei Nachteile 
erleide. Auch das Verhalten der Vermieterin verletze den Grundsatz von 
Treu und Glauben, habe diese doch bereits durch die Verfügung der 
Gebäudeversicherung vom 20. November 2023 Kenntnis vom geplanten 
O._____-Event erhalten und habe, nachdem in den vergangenen Jahren 
bereits solche Veranstaltungen stattgefunden hätten, davon ausgehen 
müssen, dass dies auch im Jahr 2024 der Fall sein werde. Könne die 
O._____-Veranstaltung 
nicht 
durchgeführt 
werden, 
erleide 
die 
Beschwerdeführerin einen massiven finanziellen Schaden, könnten doch 
die bereits zahlreich getroffenen Dispositionen nicht mehr rückgängig 
gemacht werden. Nebst dem, dass die Beschwerdeführerin die 
Hilfspersonen und Angestellten in erheblichem Umfang bezahlen müsse, 
könnten auf sie auch Schadenersatzforderungen der Kundin zukommen, 
die bereits Zahlungen geleistet habe. Zudem würde auch der Standort 


- 6 -
C._____ einen Imageschaden erleiden. Im Weiteren machte die 
Beschwerdeführerin die zeitliche Dringlichkeit des Gerichtsentscheids 
geltend.
4.
In ihrer Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 betreffend vorsorgliche 
Massnahme 
beantragte 
die 
Gemeinde 
C._____ 
(nachfolgend: 
Beschwerdegegnerin) die Abweisung des Gesuchs der Beschwerde-
führerin um ersatzlose Aufhebung von Ziffer 3 der Baubewilligung vom 
26. Juni 2023 [recte: 19. Dezember 2023, mitgeteilt am 19. Dezember 
2023]), sofern darauf überhaupt einzutreten sei; unter Kostenfolge zu 
Lasten der Beschwerdeführerin. Begründend führte sie im Wesentlichen 
aus, der Beschwerdeführerin fehle es an einem schutzwürdigen Interesse. 
Ein Bauvorhaben auf einer fremden Liegenschaft hänge bereits von 
Gesetzes wegen von der Zustimmung der Grundeigentümerin ab. Die 
Aufhebung von Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung würde deshalb nicht 
dazu führen, dass die Beschwerdeführerin ohne diese Zustimmung zur 
Umsetzung des Bauvorhabens berechtigt erklärt werden könne. Zudem 
seien die Voraussetzungen für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme 
in dem von der Beschwerdeführerin verlangten Umfang nicht gegeben. Bei 
unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung sei es 
Sache des Zivilrichters, zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung 
seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Sicher zu verbieten sei oder 
nicht.
5.
Mit Eingabe vom 8. Januar 2024 ersuchte die B._____ GmbH 
(nachfolgend: Beigeladene 1) zunächst um Einladung zur Teilnahme am 
Verfahren R 24 2. Darüber hinaus beantragte sie die ersatzlose 
Aufhebung von Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde 
C._____ vom 19. Dezember 2023, dies zunächst vorsorglich für die Dauer 
des Verfahrens bzw. superprovisorisch. Zudem sei der Beschwerde vom 
4. Januar 2024 die aufschiebende Wirkung zu erteilen, unter Kosten- und 


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Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der Gemeinde C._____. 
Begründend führte die Beigeladene 1 im Wesentlichen aus, als 
Gesellschaftszweck verfolge sie den Aufbau und die Förderung bzw. 
Vertiefung der Beziehungen zwischen der schweizerischen Eidgenossen-
schaft und der Republik Indien. In den vergangenen Jahren sei sie 
massgeblich darum besorgt gewesen, für die indische Delegation am 
O._____ repräsentative Räumlichkeiten zu organisieren, weshalb sie nun 
mit der Beschwerdeführerin für die Räumlichkeiten an der E._____, 
C._____, für das O._____ 2024 einen entsprechenden Eventvertrag 
abgeschlossen habe. In materieller Hinsicht verwies die Beigeladene 1 
betreffend Verletzung des Baugesetzes durch die Beschwerdeführerin 
grundsätzlich auf die Ausführungen in der Beschwerde vom 4. Januar 
2024. Ergänzend führte sie die Verletzung des Vertrauensschutzes 
gegenüber der Beschwerdeführerin an. Die Beschwerdeführerin habe auf 
die definitive Bewilligung der Beschwerdegegnerin vertrauen dürfen, da 
die in Rechtskraft erwachsene provisorische Baubewilligung vom 
26. September 
2023 
offensichtlich 
eine 
vertrauensbegründende 
Zusicherung darstelle und ihr in den vergangenen zwei Jahren jeweils 
ohne explizite Zustimmung der Grundeigentümerin die definitive 
Baubewilligung erteilt worden sei. Die bisherige Praxis der Beschwerde-
gegnerin habe darin bestanden, die Baugesuche im Reglement I._____ 
unbesehen von der tatsächlichen Zustimmung des Grundeigentümers zu 
bewilligen. Wenn sie nun bei unverändertem Normwortlaut davon 
abweiche, müsse sie die Voraussetzungen für eine Praxisänderung 
erfüllen, was vorliegend nicht der Fall sei. Weder seien ernsthafte 
sachliche Gründe dafür ersichtlich noch überwiege ein Interesse an der 
neuen Rechtsanwendung gegenüber der Rechtssicherheit. Die Praxis-
änderung verstosse gegen Treu und Glauben, da sie nicht rechtzeitig 
angezeigt worden sei. Eine Abweisung der Beschwerde habe gravierende, 
nicht wiedergutzumachende Nachteile sowohl für die Beigeladene 1 und 


- 8 -
als auch die indische Republik zu Folge. Im Gegenzug seien keine 
öffentlichen 
Interessen 
erkennbar, 
welche 
die 
in 
Ziffer 3 
der 
Baubewilligung vom 19. Dezember 2023 verfügte Auflage rechtfertigen 
würden.
6.
Mit Verfügung vom 9. Januar 2024 (Verfahren R 24 2a) wies die 
Instruktionsrichterin 
das 
Gesuch 
um 
Erlass 
von 
vorsorglichen 
Massnahmen im Verfahren R 24 2 ab und forderte die Beschwerde-
gegnerin sowie die Beigeladene 2 zur Vernehmlassung in der Sache 
selbst auf.
7.
Mit Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 (eingegangen am 10. Januar 
2024) beantragte die D._____ AG (nachfolgend: Beigeladene 2), die 
Abweisung der Beschwerde als auch des Begehrens um vorsorgliche 
Massnahme; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu 
Lasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung führte sie im 
Wesentlichen aus, sie habe die Beschwerdeführerin mehrfach darauf 
hingewiesen, dass sie einer Untervermietung während dem O._____ nicht 
zustimme. Diese habe sich ohne Weiteres während den O._____-
Veranstaltungen 2022 und 2023 über dieses ausdrückliche Verbot 
hinweggesetzt. Die Beschwerdeführerin sei auch der Aufforderung, die 
Bedingungen der Untervermietung offen zu legen, nicht nachgekommen. 
Die Beigeladene 2 habe umgehend, nachdem sie davon erfahren habe, 
dass sich die Mieterin abermals über die fehlende Zustimmung hinweg-
setzen werde, die Beschwerdegegnerin dahingehend informiert. Von der 
Verfügung der GVG habe sie damals keine Kenntnis gehabt; auch sei ihr 
das Baugesuch der Beschwerdeführerin nicht bekannt. Die Beigeladene 2 
hätte gemäss Reglement I._____ und dem kommunalen Baugesetz 
grundsätzlich bei einer entsprechenden Baueingabe der Mieterin das 
Baugesuch mitunterzeichnen sollen, resp. zumindest die Zustimmung 
dazu geben müssen. Eine solche sei nicht erfolgt. Es liege eine Verletzung 


- 9 -
von Treu und Glauben vor, wenn die Beschwerdeführerin nun sämtliche 
von ihr getätigten Aufwände als Begründung für die superprovisorisch zu 
erlassende Massnahme ins Feld führe, nachdem sie diese in voller 
Kenntnis der fehlenden Zustimmung zur Untervermietung (seit Mai 2022) 
getätigt habe. Die Beigeladene 2 hielt zudem fest, dass es sich bei der 
Frage der Zustimmung zum Untermietvertrag um eine privatrechtliche 
Angelegenheit handle.
8.
Mit Eingabe vom 30. Januar 2024 verwies die Beigeladene 2 auf ihre 
Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 und verzichtete auf weitere 
Ausführungen.
9.
Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 
8. Februar 2024 die vollumfängliche Abweisung der Rechtsbegehren der 
Beschwerdeführerin, sofern darauf einzutreten sei; unter Kostenfolge zu 
Lasten der Beschwerdeführerin. Begründend wurde ausgeführt, bereits in 
der Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 sei das schutzwürdige Interesse 
der Beschwerdeführerin an der beantragten Aufhebung der Ziffer 3 der 
Baubewilligung in Frage gestellt worden; für die Begründung werde auf die 
Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 verwiesen. Ergänzend führte die 
Beschwerdegegnerin aus, das schutzwürdige Interesse und damit die 
Beschwerdelegitimation fehle umso mehr, nachdem die betroffene 
Baubewilligung an einen Anlass geknüpft gewesen sei, welcher 
inzwischen der Vergangenheit angehöre. Selbst wenn die Beschwerde 
hinsichtlich der Aufhebung von Ziffer 3 der angefochtenen Verfügung 
gutgeheissen würde, vermöge dies im jetzigen Zeitpunkt an der recht-
lichen Situation der Beschwerdeführerin in baurechtlicher Hinsicht nichts 
mehr zu ändern. Die Rechtsposition der Beschwerdeführerin hätte sich 
selbst dann nicht geändert, wenn ihrem Antrag unmittelbar und noch vor 
Baubeginn entsprochen worden wäre. Der Beschwerdeführerin fehle es 
nicht an einer Baubewilligung, sondern am Einverständnis der Eigen-


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tümerin für ihr bauliches Vorhaben. Mit ihrer Beschwerde gegen die 
Baubewilligung befinde sie sich im falschen Verfahren. Für das 
vorliegende Verfahren bestehe deshalb kein rechtlich geschütztes 
Interesse und damit keine Legitimation, weshalb auf die Beschwerde nicht 
einzutreten sei. Sollte das Gericht dennoch auf die Beschwerde eintreten, 
wäre diese aus den bereits genannten Gründen abzuweisen.
10.
Nach Abschluss des Schriftenwechsels am 12. Februar 2024 ersuchte die 
Beigeladene 1 mit Eingabe vom 23. Februar 2024, es sei aus Billigkeits-
gründen von einer Kostenauferlegung in irgendeiner Form an sie 
abzusehen.
11.
Mit Schreiben vom 27. März 2024 teilte Rechtsanwalt Patrick Schmid dem 
Verwaltungsgericht mit, dass die Beschwerdeführerin ab sofort nicht mehr 
durch die Brändli Rechtsanwälte AG vertreten werde.
12.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 15. April 2024 auf weitere 
Eingaben.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Mit Beschwerde anfechtbar sind Entscheide von Gemeinden, von anderen 
Körperschaften und von selbständigen Anstalten des kantonalen Rechts, 
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind 
(Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; 
BR 370.100]). Angefochten ist vorliegend die Baubewilligung der 
Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023 (recte: 19. Dezember 2023), 
mitgeteilt am 19. Dezember 2023, mit welcher der Beschwerdeführerin die 
definitive Baubewilligung für das bereits provisorisch erteilte Umnutzungs-
projekt an der E._____, C._____, unter der aufschiebenden Bedingung, 


- 11 -
dass der Gemeinde C._____ vor Baubeginn das schriftliche Einverständ-
nis der Grundeigentümerin vorgewiesen werde, erteilt wurde (vgl. Akten 
der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 2; Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-
act.] 5). Dabei handelt es sich um einen kommunalen Entscheid, der weder 
endgültig ist noch bei einer anderen Instanz angefochten werden kann und 
somit um ein geeignetes Anfechtungsobjekt. Das Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden ist somit örtlich und sachlich zuständig.
2.1.
Nach Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den 
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 
seiner Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführerin ist als 
formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids durch 
diesen unmittelbar betroffen.
2.2.
Bestritten wird seitens der Beschwerdegegnerin hingegen das schutz-
würdige Interesse an der Aufhebung bzw. der Änderung des Entscheids. 
Gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) ist zur Beschwerde in 
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer ein schutzwürdiges 
Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Grundsätzlich muss 
das schutzwürdige Interesse nicht nur zum Zeitpunkt der Einreichung der 
Beschwerde, sondern auch zum Zeitpunkt der Urteilsverkündung 
bestehen. Das Bundesgericht verzichtet jedoch ausnahmsweise auf das 
Erfordernis eines aktuellen Interesses, wenn sich die mit der Beschwerde 
aufgeworfenen Fragen jeweils unter gleichen oder ähnlichen Umständen 
wieder stellen könnten, an ihrer Beantwortung wegen ihrer grundsätz-
lichen Bedeutung ein hinreichendes öffentliches Interesse besteht und im 
Einzelfall eine rechtzeitige höchstrichterliche Prüfung kaum je möglich 
wäre (BGE 147 I 478 E.2.2 mit Verweis auf BGE 146 II 335 E.1.3, 142 I 
135 E.1.3.1 und 139 I 206 E.1.1). Diese Voraussetzungen hat das 
Bundesgericht u.a. in den Fällen von Demonstrationsbewilligungen bejaht, 


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da sich die Situation mit den Demonstrationen jährlich wiederholt, die 
Anfechtung des Demonstrationsverbotes vor Bundesgericht aber nicht 
innert Frist möglich ist, jedoch ein erhebliches öffentliches Interesse an der 
Beantwortung 
der 
Frage 
besteht, 
ob 
die 
Einschränkung 
des 
Demonstrationsrechts zulässig sei oder nicht (BGE R._____).
2.3.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Mit dem angefochtenen 
Entscheid war ein temporäres Bauprojekt für das O._____ 2024 betroffen. 
Solche Bauprojekte werden jedes Jahr unter denselben oder ähnlichen 
Umständen wieder neu beantragt. Insbesondere können mitunter auch 
Bauherrschaft und Grundstückeigentümer wie im vorliegenden Fall 
auseinanderfallen. Aufgrund der sehr engen Zeitfenster können Rechts-
mittel bei solchen Projekten nicht immer rechtzeitig vor der Durchführung 
des Events entschieden werden. Somit sind das schutzwürdige Interesse 
und damit die Legitimation der Beschwerdeführerin zu bejahen. Auf die im 
übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich 
einzutreten.
3.
Streitgegenstand der vorliegenden Beschwerde bildet die Frage, ob die 
Beschwerdegegnerin zu Recht die definitive Baubewilligung unter der 
aufschiebenden Bedingung erteilt hat, dass die Beschwerdeführerin der 
Beschwerdegegnerin vor Baubeginn das schriftliche Einverständnis der 
Grundeigentümerin (Beigeladene 2) vorweise und ohne diesen Vorweis 
mit dem Umbau nicht begonnen werden dürfe. Unbestritten ist, dass die 
Beigeladene 2 (Grund-)Eigentümerin der Parzelle 427, E._____, C._____, 
ist und die Beschwerdeführerin wiederum Mieterin dieser Liegenschaft.
4.
Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein 
geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen 
Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung 
gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, 


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auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen 
Vorschriften erfüllt sind. Sie stellt fest, dass dem ihr zugrundeliegenden 
Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen, insbesondere baupolizeilichen 
und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Andererseits dürfen 
die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen 
Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften 
berufen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 21 24, R 21 32 und 
R 21 33 vom 6. Juli 2021 E.3.1. m.w.H.).
5.1.
Gemäss Reglement zum I._____ gilt für Projekte im Kernbereich ein 
zweistufiges Bewilligungsverfahren (Art. 8 Abs. 2 Reglement I._____). 
Grundsätzlich gilt die Bewilligungspflicht gemäss Baugesetz der 
Beschwerdegegnerin (BG), wobei die temporäre Umnutzung eines 
Raumes oder Ladenlokales für Aktivitäten während des O._____ wie 
Events, Privatanlässe, Empfänge und dergleichen als Nutzungsänderung 
i.S.v. Art. F._____ BG gilt (Art. 6 Abs. 1 und 2 Reglement I._____). Auch 
das Anbringen von Werbung während des O._____ ist bewilligungs-
pflichtig (Art. 6 Abs. 3 Reglement I._____). Damit gelangen die 
einschlägigen kantonalen und kommunalen Bestimmungen über das 
Baubewilligungsverfahren zur Anwendung (Art. P._____ BG i.V.m. 
Art. 86 ff. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 
801.100] und Art. 146 ff. BG).
5.2.
Ist die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des Baugrundstücks, ist das 
Baugesuch durch den Eigentümer oder die Eigentümerin mit zu 
unterzeichnen (Art. 89 Abs. 3 KRG). Diese Bestimmung des formellen 
Baurechts ist gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar anwendbar 
und geht abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Art. 146 Abs. 1 BG 
übernimmt diese Vorgaben und schreibt vor, dass zur Einreichung von 
Baugesuchen Grundeigentümer sowie von diesen bevollmächtigte 
Vertreter oder mit Zustimmung des Grundeigentümers handelnde 


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Bauinteressenten befugt sind. Damit ist die zivilrechtliche Bauberech-
tigung explizit in einer öffentlich-rechtlichen Norm vorgesehen, womit es 
im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die 
Baubehörde geht, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von 
Amtes wegen anzuwenden hat.
5.3.
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin hat somit die 
Beschwerdegegnerin 
im 
Rahmen 
der 
Erteilung 
der 
definitiven 
Baubewilligung keine zusätzlichen Auflagen und Bedingungen auferlegt, 
die sich nicht bereits aus den anwendbaren Gesetzen ergeben. Die 
Gültigkeit einer an eine andere als die Grundeigentümerin ausgestellten 
Baubewilligung hängt somit zwingend von deren Zustimmung ab. Auch 
dem weiteren Argument der Beschwerdeführerin, wonach mit der Auflage 
in Ziffer 3 der Baubewilligung keinerlei öffentlichen Interessen verfolgt 
würden, kann nicht gefolgt werden. Es ist eindeutig, dass die 
aufschiebende Bedingung den Zweck der Einhaltung der bau- und damit 
öffentlich-rechtlichen 
Bestimmungen 
verfolgt, 
was 
wiederum 
ein 
gewichtiges öffentliches Interesse darstellt.
5.4.1.
Die Beschwerdeführerin stützt sich bezüglich ihre Legitimation auf den 
zwischen ihr und der Beigeladenen 2 abgeschlossenen Mietvertrag vom 
31. August 2018 / 3. September 2018 (Bf-act. 3). Begründend führt die 
Beschwerdeführerin an, dass sie während des O._____ jeweils Veran-
staltungen im Mietobjekt durchführe. Aus dem Mietvertrag zwischen der 
Grundeigentümerin und der Beschwerdeführerin ergebe sich implizit eine 
Zustimmung zum Bauvorhaben (Ziff. 7, Bauliche Veränderungen/
Leuchtreklame). Indem die Eigentümerin die Verantwortung für das 
Einholen von behördlichen Bewilligungen vollumfänglich der Mieterin 
(Beschwerdeführerin) übertragen habe, habe sie auch konkludent die 
Zustimmung zu derartigen Bewilligungen bzw. Bauvorhaben erteilt. 
Entsprechend bedürfe die ersuchte Baubewilligung keiner weiteren 


- 15 -
Zustimmung. Anders liesse sich nicht erklären, dass der Beschwerde-
führerin seitens der Gemeinde C._____ in den vorangegangenen Jahren 
jeweils ohne Weiteres die Baubewilligung erteilt worden sei.
5.4.2.
Die 
Beschwerdegegnerin 
akzeptierte 
diesen 
Mietvertrag 
in 
der 
Vergangenheit offenbar als Einverständniserklärung i.S.v. Art. 146 Abs. 1 
BG und erteilte ausweislich der Akten zumindest in den Jahren 2021 und 
2022 für die O._____-Veranstaltungen 2022 und 2023 die definitive 
Baubewilligung (Bf-act. 7, vgl. auch Vernehmlassung der Beigeladenen 2 
vom 8. Januar 2024 Rz. 4). Aus der Vernehmlassung der Beigeladenen 2 
vom 8. Januar 2024 geht sodann hervor, dass diese in der Vergangenheit 
lediglich gegenüber der Beschwerdeführerin intervenierte und kundtat, 
nicht mit einer Untervermietung während der O._____-Veranstaltungen 
einverstanden zu sein. Erst mit E-Mail vom 12. Dezember 2023 wandte 
sich die Beigeladene 2 bzw. deren Verwalterin an die Beschwerde-
gegnerin und teilte mit, dass sie keine Bewilligung für die von der 
Beschwerdeführerin beantragte Umnutzung für das O._____ 2024 erteilt 
habe (Bg-act. 4).
5.4.3.
Aus Ziffer 7 des Mietvertrags ergibt sich, dass Fassadenteile dem Mieter 
nicht mitvermietet sind. Das Anbringen von Einrichtungen und 
Vorrichtungen ausserhalb des Mietobjektes sowie die Änderung 
bestehender Einrichtungen und Vorrichtungen dürfen nur mit schriftlicher 
Zustimmung der Vermieterin erfolgen (Abs. 1). Der Mieter ist in der 
Ausgestaltung und Einrichtung der Lokalität frei. Er sorgt für die allfällig 
notwendigen behördlichen Bewilligungen (Abs. 2). Ziff. 7 Abs. 2 und 3 
betreffen den Gebrauch des Mietobjektes durch die Beschwerdeführerin 
selbst. Das Verbot der Untermiete ohne schriftliche Zustimmung der 
Beigeladenen 2 ergibt sich wiederum aus den AGB zum Mietvertrag, die 
integrierenden Bestandteil des Vertrages bilden (vgl. Ausgabe 2014 
Ziff. 12; Beilage 8 der Beigeladenen 2). Demgemäss kann der Vermieter 


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die Zustimmung zur Untermiete (vgl. auch Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) 
verweigern, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen 
der Untermiete bekannt zu geben, was hier der Fall ist. Ausserdem wurde 
der Beschwerdeführerin ausweislich der Akten die Untermiete mehrfach 
schriftlich untersagt (vgl. Beilagen 3 bis 6 der Beigeladenen 2). Vorliegend 
hat die Beschwerdeführerin die ihr vermieteten Räume mit Vertrag vom 
10. September 2023 an die G._____ resp. die B._____ GmbH während 
des O._____ für die Dauer vom J._____ bis K._____ 2024 gegen Entgelt 
weitervermietet (Bf-act. 8). Dieser Vertrag sah nebst der Überlassung der 
Räumlichkeiten zum Gebrauch u.a. auch die Bereitstellung von Personal 
vor. Demnach hätte offensichtlich eine (untersagte) Untermiete 
vorgelegen.
5.4.4.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Beschwerdegegnerin folge der 
Praxis, wonach die Baugesuche im Reglement L._____ unbesehen von 
der tatsächlichen Zustimmung des Grundeigentümers bewilligt würden; 
sie verletze den Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr, wenn 
sie rund zwei Wochen vor Baubeginn die Baubewilligung mit einer 
aufschiebenden Bedingung verknüpft habe. Es trifft zwar zu, dass die 
Beschwerdegegnerin in der Vergangenheit den dem Baugesuch 
beigelegten Mietvertrag offenbar als Einverständniserklärung i.S.v. 
Art. 146 Abs. 1 BG akzeptierte. Dies war aber dem Umstand geschuldet, 
dass für die unzähligen Baugesuche betreffend die O._____-
Veranstaltungen aufgrund des engen Zeitplans kaum Zeit für eine 
umfassende Prüfung bestand. Aus den Akten ergibt sich überdies auch 
nicht, dass die Beschwerdegegnerin Zweifel an der Zustimmung der 
Grundeigentümerin hatte resp. hätte haben müssen und damit diesen 
Umstand auch nicht näher prüfen musste, bis zum Widerruf durch die 
Grundeigentümerin resp. Beschwerdeführerin. Aus dem bisherigen 
Vorgehen der Beschwerdegegnerin lässt sich aber das Vorliegen einer 


- 17 -
gefestigten Praxis nicht herleiten, womit auch keine Vertrauensgrundlage 
vorlag resp. kein Rechtsanspruch auf eine erneute Ausstellung der 
definitiven Bewilligung wie sie in den vergangenen Jahren bestand.
5.4.5.
Spätestens gestützt auf die erstmalige Intervention der Beigeladenen 2 als 
Grundeigentümerin war die Beschwerdegegnerin gezwungen, die 
Berechtigung zum Bau-/Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin 
gemäss Art. M._____ BG in Frage zu stellen. In der Folge wies die 
Beschwerdegegnerin das Bau- bzw. Umnutzungsgesuch jedoch nicht 
mangels Einhaltung der Vorschriften gänzlich ab, sondern wählte die 
mildere Massnahme und erteilte die definitive Baubewilligung unter 
Vorbehalt des Vorweises der Zustimmung der Grundeigentümerin vor 
Baubeginn. Dieses Vorgehen ist aufgrund der Sachlage nicht zu 
beanstanden und verletzt auch nicht den Vertrauensschutz, zumal in der 
provisorisch erteilten Baubewilligung vom 26. September 2023, mitgeteilt 
am 3. Oktober 2023, in Ziffer 8 auch ausdrücklich die besseren Rechte 
Dritter (privatrechtliche Einsprachen) als vorbehalten erklärt wurden (Bg-
act. 2, S. 3). Im Übrigen liess sich die Beigeladene 2 mit E-Mail ihrer 
Verwaltung vom 4. Januar 2024 an die Beschwerdegegnerin erneut 
dahingehend verlauten, keine Zustimmung zum Umnutzungsgesuch der 
Beschwerdeführerin zu erteilen (Bg-act. 6). Der Umstand, dass die 
Beschwerdeführerin umfassende Dispositionen getroffen und die 
erhaltenen Gelder der Beigeladenen 1 bereits weiterverwendet hatte, 
ohne die definitive Baubewilligung abzuwarten, ist ihr, auch aufgrund ihres 
treuwidrigen Verhaltens, selber zuzuschreiben. Damit erübrigen sich auch 
weitere Ausführungen zur Interessenabwägung.
5.5.
Zusammenfassend 
erhellt, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 
die 
aufschiebende Bedingung in Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung vom 
19. Dezember 2023 zu Recht erlassen hat. Grundsätzlich wäre sie befugt 
gewesen, aufgrund der fehlenden Zustimmung der Grundeigentümerin 


- 18 -
zum Bau-/Umnutzungsgesuch auf dieses gar nicht einzutreten bzw. – da 
die provisorische Bewilligung bereits erteilt worden war – die definitive 
Bewilligung gänzlich zu verweigern. Denn gemäss Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts zu Art. 89 Abs. 3 KRG sind die Gemeinden nicht 
verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern zu 
behandeln, deren (zivilrechtliche) Bauberechtigung offensichtlich fehlt 
(VGU R 21 44 vom 28. September 2021 E.3 m.H.a. R 18 7 vom 
12. September 2018 E.3.1; PVG 1990 Nr. 25 und PVG 1987 Nr. 20).
6.1.
Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegende 
Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien tragen 
ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes 
entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Staatsgebühr wird in Anwendung 
von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des Verfahrensaufwandes 
sowie der weiteren Bemessungskriterien auf CHF 2'500.00 festgesetzt.
6.2.
Mit ihrem Schreiben vom 23. Februar 2024 ersuchte die Beigeladene 1, 
es seien ihr keine Kosten in irgendeiner Form aufzuerlegen. Nimmt eine 
beigeladene Dritte am Verfahren teil, stehen ihr zwar die gleichen Rechte 
wie den Hauptparteien zu, sie kann im Gegenzug aber auch mit Kosten 
belegt werden (Art. 40 Abs. 2 VRG). Vorliegend hat sich die Beigeladene 1 
mit Stellungnahme vom 8. Januar 2024 und Schreiben vom 23. Februar 
2024 vernehmen lassen. Da die Beigeladene 1 am Verfahren teilgenom-
men hat, Anträge gestellt und sich über mehrere Seiten zur Sache 
geäussert hat, erscheint es durchaus sachgerecht, ihr ebenfalls 
Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 40 Abs. 2 VRG). Anders wäre 
allenfalls zu entscheiden, wenn sie von einer Teilnahme abgesehen hätte 
oder 
sich 
lediglich 
den 
Ausführungen 
der 
Beschwerdeführerin 
angeschlossen hätte, ohne eigene Rechtsbegehren zu stellen und diese 
ausführlich zu begründen. Angesichts dessen, dass die Beigeladene 1 als 
gutgläubige 
Dritte 
aufgrund 
des 
nicht 
zustande 
gekommenen 


- 19 -
Mietverhältnisses bereits grosse finanzielle Dispositionen getätigt hat, 
rechtfertigt es sich, ihr die Verfahrenskosten lediglich in reduziertem Mass 
aufzuerlegen. In Anbetracht des Verfahrensausganges gehen die 
Verfahrenskosten somit zu drei Vierteln zulasten der unterliegenden 
Beschwerdeführerin und zu einem Viertel zu Lasten der unterliegenden 
Beigeladenen 1 (Art. 73 Abs. 1 VRG).
6.3.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-
sachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
6.3.1.
Der obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung 
zu, zumal sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 
VRG).
6.3.2.
Namentlich aus der Gleichstellung in den Parteirechten (Art. 40 Abs. 2 
VRG) leitet die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung auch einen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG im 
Falle des Obsiegens ab (vgl. VGU R 21 51 vom 26. Oktober 2021 E.7.1). 
Der ebenfalls obsiegenden Beigeladenen 2 ist demnach antragsgemäss 
eine Parteientschädigung zu Lasten der unterliegenden Beschwerde-
führerin und der Beigeladenen 1 zuzusprechen. Für deren Bemessung 
kann auf den vom Rechtsvertreter geltend gemachten – und unbestritten 
gebliebenen – Aufwand von insgesamt 14.33 Stunden gemäss Honorar-
note vom 30. Januar 2024, inkl. Honorarvereinbarung vom 10. Januar 
2024, abgestellt werden. Folglich haben die unterliegende Beschwerde-
führerin und die Beigeladene 1 eine Parteientschädigung in der Höhe von 
insgesamt CHF 3'900.70 (inkl. Spesen und MWST) zu leisten, wobei die 
Beschwerdeführerin davon drei Viertel und die Beigeladene 1 einen Viertel 
zu tragen hat.


- 20 -
III. Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
2'500.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
484.00
zusammen
CHF
2984.00
gehen zu drei Vierteln zulasten der A._____ GmbH und zu einem Viertel 
zu Lasten der B._____ GmbH.
3.
Die A._____ GmbH hat die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt 
CHF 2'925.50 (inkl. Spesen und MWST) zu entschädigen. Die B._____ 
GmbH hat die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt CHF 975.20 
(inkl. Spesen und MWST) zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]