gr_gerichte · R 2014 42 · 2014-11-11 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN
R 14 41 und R 14 42
5. Kammer 
bestehend aus
Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 
und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross
URTEIL
vom 11. November 2014 
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. Bianchi, 
Beschwerdeführer 1
und
B._____ und C._____, und Mitbeteiligte
alle ebenso vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. 
Beschwerdeführer 2
gegen 


- 2 -
Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 3 -
1.
Im Jahr 2010 reichte die Baugesellschaft D._____ das Baugesuch 528/10 
und 2012 reichte sie das Baugesuch 528/12 ein. Für das Baugesuch 
528/10 wurde seitens der Gemeinde X._____ die Baubewilligung erteilt, 
diese 
jedoch 
wegen 
des 
fehlenden 
Gebäudeinventars 
vom 
Verwaltungsgericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die Gemeinde 
zurückgewiesen (VGU R 11 69 und 79). Das Baugesuch 528/12 wurde 
von der Baugesellschaft D._____ zurückgezogen, was am 30. August 
2013 zur Abschreibung des Baubewilligungsverfahrens 528/12 führte. In 
der Folge wurde das Gesuch überarbeitet und neu eingereicht 
(Baugesuch 606/13). 
2.
A._____ ist Eigentümer von Parzellen 418, 419 und 420, B._____ und 
C._____ und Mitbeteiligte sind Stockwerkeigentümer auf Parzelle 842, 
welche an die Bauparzellen angrenzen. Die Gebäude auf Parzellen 420 
(A._____) und 421 (Baugesellschaft D._____) stossen auf der 
gemeinsamen Grenze aneinander. 
3.
Gemäss Baugesuch 606/13 beabsichtigt die Baugesellschaft D._____, 
zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421, 422 und 878 
zu erstellen. Es sollen vier Wohnungen mit 3 ½ Zimmern und sieben 
Wohnungen mit 4 ½ Zimmern erstellt werden. Gemäss Angaben im 
Baugesuch werden in der Einstellhalle 20 Einstellplätze realisiert, aussen 
zwei Abstellplätze, einer davon als Besucherparkplatz. Die Fassaden sind 
in Beton/Backstein, verputzt, altweiss und einer Holzschalung mit Aussen-
wärmedämmung vorgesehen. 
Die bestehenden Gebäude auf den betroffenen Parzellen sollen 
abgerissen werden.


- 4 -
4.
Dagegen erhoben am 16. Oktober 2013 A._____ einerseits und B._____ 
und C._____ und Mitbeteiligte andererseits getrennt Einsprache und 
beantragten die Abweisung des Baugesuchs.
5.
Am 1. November 2013 beantragte die Baugesellschaft D._____ die 
Abweisung der Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei.
6.
Am 10., mitgeteilt am 12. März 2014, erteilte der Gemeindevorstand 
X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen. Unter anderem gewährte die Gemeinde der Bauherrschaft zu 
Gunsten von Parzellen 421 und 422 ein Näherbaurecht zulasten der 
öffentlichen Strasse D._____, Parzelle 394. Zudem bewilligte sie die 
Unterschreitung der Bauabstände zwischen den beiden Wohnbauten 
gemäss Art. 77 KRG. Für die Überschreitung der Abgrabungen um mehr 
als 0.8 m im Bereich der Tiefgarage auf Parzelle 842 (Anböschung auf 
der Parzelle der Baugesellschaft) erteilte der Gemeindevorstand eine 
Ausnahmebewilligung. Der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG sei 
nicht einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert 
werde.
7.
Am 
17. 
Februar, 
mitgeteilt 
am 
12. 
März 
2014, 
wies 
der 
Gemeindevorstand die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Unter 
anderem verfügte er, dass die Einsprecher die Einsprachegegnerin je 
reduziert mit Fr. 600.-- (total Fr. 1‘200.--) ausseramtlich zu entschädigen 
hätten.
Das Baugesuch 606/13 entspreche dem 2010 eingereichten Baugesuch 
528/10 und dem 2012 eingereichten Baugesuch 528/12.
Die Vorprüfung durch die Baukommission umfasse gemäss BG vier 
Stufen, 
nämlich 
Vorabklärung, 
Projektstudie, 
Bauprojekt- 
und 
Detailbereinigung sowie Baueingabereife. Die Baukommission habe sich 
mit dem Projekt in zehn Sitzungen befasst, zu neun dieser Sitzungen sei 


- 5 -
der Bauberater beigezogen worden. Die Bauherrschaft sei zu drei 
Sitzungen vorgeladen worden und das Vorhaben sei in enger 
Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Bauherrschaft entwickelt 
worden. Es existiere ein Modell für die damaligen Baueingaben 528/10 
und 528/12. Diese und die Bewilligung 606/13 seien das Resultat einer 
fachkundigen Baubegleitung und Beratung durch das dafür geschaffene 
Gremium und dem dafür bestimmten Fachmann. Das vierstufige Prinzip 
sei beachtet worden.
Der Vorwurf des fehlenden Gebäudeinventars sei unbegründet. Im 
Bericht vom 2. Juli 2013 habe der Bauberater der Denkmalpflege 
festgehalten, der Abbruch der bestehenden Gebäude sei vorstellbar. Dies 
sei ein Fachbericht und die Gemeinde weiche nicht ohne triftigen Grund 
davon ab. Das Gebäudeinventar genüge den gesetzlichen Vorgaben und 
der Abbruch sei aus denkmalschützerischer Sicht vertretbar.
Das Bauvorhaben habe den Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG zu 
genügen und nicht Art. 72 Abs. 2 BG. Nach Art. 20 Abs. 2 BG seien die 
Siedlungsstruktur und die Bauweise in Berücksichtigung der in Art. 52 BG 
genannten Kriterien zu erhalten und zu ergänzen. Art. 32 Abs. 2 BG 
schreibe das Erhalten vorhandener Gebäude nicht vor, somit herrsche 
kein generelles Abbruchverbot der Kernzone. Es müsse möglich sein, ein 
Gebäudeensemble umzustellen, um Gebäude- und Baulandnutzung den 
heutigen 
Erfordernissen 
anzupassen. 
Keine 
der 
zum 
Abbruch 
vorgesehenen 
Bauten 
sei 
schützens- 
oder 
erhaltenswert. 
Die 
Siedlungsstruktur im D._____ werde vom Projekt aufgenommen und 
ergänzt. Die Gebäudevolumen, niedriger an der Oberdorfstrasse und 
höher 
im 
rückwärtigen 
Bereich, 
entsprächen 
der 
vorhandenen 
Siedlungsstruktur. Die ortstypische Hof- und Gassenstruktur werde 
beachtet. Art. 52 BG, der die Wechselbeziehung zwischen gemauertem 
und Holzfassadenteil vorsehe, werde erfüllt. Es handle sich um 
ortsübliche, schlanke Baukörper. Die Gesamthöhe lasse sich mit den 


- 6 -
benachbarten Liegenschaften und der umgebenden Dachlandschaft 
vereinbaren.
Zu Recht habe die Gemeinde die Unterschreitung des Grenzabstandes 
zur Strasse bewilligt. Schon die heutigen Bauten lägen an der 
Strassengrenze 
und 
die 
Gassenwirkung 
verlange, 
dass 
die 
Gebäudefassaden an die Strasse gestellt würden. Es würden keine 
Lichtschächte erstellt, weshalb dadurch der Grenzabstand nicht tangiert 
werde.
Parzellen 421, 422 und 878 müssten zusammengelegt werden. Zwar 
müsse zwischen Bauten auf demselben Grundstück der doppelte 
Grenzabstand eingehalten werden. Gemäss Art. 77 KRG könnten die 
Abstände aber unterschritten werden, sofern keine überwiegenden 
öffentlichen Interessen entgegenstünden. Dies sei hier der Fall. Die 
traditionelle Bauart verlange in Dorfkernen ein Zusammenrücken. Daran 
lehne sich das Projekt an. Vorbehalten blieben Vorschriften und 
Weisungen des Brandschutzes. Diese seien hier erfüllt.
Die Fernwärmezentrale sei erstellt und in Betrieb genommen worden. Ein 
Anschluss sei möglich.
Der mit dem Gebäude auf Parzelle 420 des Einsprechers angebaute Stall 
auf Parzelle 421 werde teilweise abgerissen und der verbleibende Teil als 
Abstellraum stehengelassen und mit einem Flachdach eingedeckt. Dieser 
übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 
führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Bereich der Zufahrt. 
Der Stall sei besitzstandsgeschützt (Art. 81 KRG; Art. 12 BG). Ein auch 
nur teilweiser Wiederaufbau sei folglich möglich.
Der Abstand zwischen den Gebäuden auf Parzelle 420 des Einsprechers 
A._____ und Parzelle 421 der Baugesellschaft D._____ betrage 4.13 m 
und halte sich nicht an die geltenden Abstandsvorschriften und verfüge 
auch nicht über ein Näherbaurecht. Gemäss BGU 1C_199/2010 und VGU 
R 10 23 solle die Position eines Bauwilligen aber nicht verschlechtert 


- 7 -
werden, wenn aus der Zeit vor Inkrafttreten der geltenden Bauordnung 
ein Altbau vorhanden sei, der näher an der Grenze stehe als nach der 
neuen Regelung zulässig sei. Deswegen komme hier nur der einfache 
Grenzabstand von 2.5 m zur Anwendung (Art. 75 Abs. 1 KRG), welcher 
vorliegend mit 4.13 m eingehalten sei.
Hier müssten 22 Pflichtparkplätze erstellt werden. Weil im Dorfkern 
geringere Anforderungen an den Erschliessungsgrad des ruhenden 
Verkehrs zu stellen seien, vermöge auch ein Kleinparkplatz den 
Anforderungen von Art. 61 BG zu genügen. Dies gelte auch für die beiden 
Aussenparkplätze.
Dem Baueingabeplan "Abgrabungen" seien die geplanten Abgrabungen 
und Aufschüttungen bei Haus 1 und Haus 2 zu entnehmen.
Laut Einsprecher A._____ sei Art. 56 BG eine Gestaltungsvorschrift. Der 
kommunale 
Gesetzgeber 
sei 
der 
Auffassung 
gewesen, 
dass 
Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m im Mittel und über nicht mehr als 
ein Drittel der Fassadenlänge im Normalfall das Bedürfnis nach guter 
Gestaltung und Einpassung befriedigten. Es könnten aber auch 
weitergehende Abgrabungen bewilligt werden, wenn sie gestalterisch 
motiviert seien. Das sei Praxis in der Gemeinde. Bei Haus 2 werde 
Terrain abgegraben, welches früher beim Bau des Wohnhauses und der 
Tiefgarage auf der benachbarten Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. 
Weil dieses schon mehr als zehn Jahre existiere, sei es als gewachsen zu 
betrachten. Es sei also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen 
massgebend. 
Indessen 
sei 
dieser 
Geländeverlauf 
gestalterisch 
unbefriedigend. 
Mit 
einer 
weitergehenden 
Abtragung 
könne 
der 
Geländeverlauf beruhigt und teilweise in seine ursprüngliche natürliche 
Form gebracht werden. Die geplante Abgrabung bei Haus 2 sei 
gestalterisch 
befriedigender 
als 
die 
Beibehaltung 
des 
alten 
Geländeverlaufs. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei hier 
gerechtfertigt.


- 8 -
Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 
einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 
sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall.
8.
Am 2. April 2014 erhoben A._____ (Beschwerdeführer im Verfahren R 14 
41) und B._____ und C._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 42) dagegen Beschwerde und beantragten die Erteilung 
der aufschiebenden Wirkung, das Abstandnehmen vom Abbruch und das 
Stehenlassen der Bauprofile (am 9. Mai 2014 vom Instruktionsrichter 
gewährt). 
Es 
sei 
ein 
zweiter 
Schriftenwechsel 
durchzuführen. 
Einspracheentscheide und Baubewilligung seien aufzuheben und die 
Baubewilligung 
zu 
verweigern. 
Eventualiter 
seien 
die 
Einspracheentscheide und Baubewilligung aufzuheben und es sei die 
Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. 
Subeventualiter 
sei 
der 
Kostenspruch 
bezüglich 
ausseramtlicher 
Entschädigung 
aufzuheben 
und 
die 
Einsprachegegnerin 
sei 
ausseramtlich nicht zu entschädigen.
In X._____ sollten der Dorfcharakter und die Identität erhalten bleiben. 
Das 
jetzige 
Bauvorhaben 
sei 
überdimensioniert 
und 
die 
Abbruchbewilligung rechtswidrig.
Das vom Verwaltungsgericht in VGU R 11 69 und 79 als fehlend 
bemängelte Inventar liege immer noch nicht vor. Das Schreiben der 
Denkmalpflege vom 2. Juli 2013 ersetze das fehlende Inventar nicht.
Das Bauvorhaben liege im generell geschützten Siedlungsbereich. Die 
Baugruppe entlang der Oberdorfstrasse bilde eine Einheit (Parzellen 413, 
423 und 397). Die Baugruppe werde durch die überdimensionierten und 
architektonisch anspruchslosen Mehrfamilienhäuser zerstört. Art. 52 BG 
sei verletzt. Der umbaute Raum der abzubrechenden Gebäude sei rund 
2‘000 m³, bei den geplanten Neubauten knapp 8‘000 m³. Dies sei fast 
viermal mehr. Das Bauvorhaben zeige kein Wechselspiel von Haupt- und 


- 9 -
Nebenbauten auf Parzellen 421 und 422. Die geplanten Bauten seien zu 
lang, zu breit und zu hoch und keine schlanken Baukörper. Die Firsthöhe 
des Hauses 2 von 13.94 m sei nicht akzeptabel. Das Haus sei zwei 
Stockwerke höher als das Wohnhaus des Beschwerdeführers. Auch der 
First von Haus 1 liege 12.14 m über dem gewachsenen Terrain und sei 
zwei Stockwerke oder 5.7 m höher als das nordwestlich davon gelegene 
Nachbarhaus und entziehe dem Gebäude auf Parzelle 423 die Sonne 
während mehreren Stunden.
Zwischen 
der 
Garageneinfahrt 
und 
Parzelle 
420 
werde 
kein 
Grenzabstand eingehalten. Die Erteilung eines Grenzbaurechtes sei 
verweigert worden.
Anstelle der geplanten Einfahrt stehe kein Gebäude. Dieses sei dort um 
einige Meter zurückversetzt. Die bestehende Zufahrt durch das 
abzubrechende Stallgebäude befinde sich im Zentrum der Liegenschaft.
Es gebe nur eine Zufahrt zur Rebzone auf Parzelle 878 durch das 
Gebäude auf Parzelle 421. Auf Parzelle 842 sei kein Fahrwegrecht zu 
Gunsten von Parzelle 878 eingetragen und der Geländestreifen entlang 
der Ostfassade von Haus 2 für eine Zufahrt mit einem Traktor zu schmal. 
Auf Parzelle 842 würden keine Wegrechte erteilt. Die heute bestehende 
Zufahrt sei durch die Bauherrschaft auf eigenem Boden sicherzustellen. 
Der Rebberg müsse bewirtschaftet werden und ein anderweitiger Zugang 
sei wegen der bestehenden Mauer nicht möglich.
In der Tiefgarage befänden sich nur 19 Parkplätze, die der Norm 
entsprächen und der geplante Aussenplatz sei nicht realisierbar.
Der Terrainunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 
und dem Zugang zum Haus 2 betrage mindestens 1.4 m. Abgrabungen 
dürften gemäss Art. 56 Abs. 2 BG im Mittel maximal 0.8 m unter der 
Fassadenlinie liegen und höchstens einen Drittel der projizierten 
Fassadenlinie umfassen. Diese Bestimmung sei wohl hier verletzt.


- 10 -
Die Mauer, welche erstellt werde, müsse einen Grenzabstand im 
Ausmass der Mehrhöhe über 1 m einhalten. In den Schnittplänen sei nur 
der obere Teil der Mauer zu erkennen. Bei Grabungen sei ein 
Grenzabstand von 0.5 m einzuhalten (Art. 76 Abs. 3 KRG), ausser es 
handle sich um eine Stützmauer. Zwischen der geplanten Tiefgarage und 
Parzelle 842 bestehe ein Höhenunterschied von 7.85 m. Selbst bei einer 
Böschung von 3:1 sei eine Abgrabung nicht möglich, da ein solcher 
Aushub mindestens 1.5 m in die benachbarte Parzelle 842 hineinragte.
Es sei nicht einzusehen, weswegen die überdimensionierte Abgrabung 
gestalterisch eine Verbesserung nach sich zöge. Der Geländeverlauf 
werde nicht beruhigt und die natürliche Form werde nicht verbessert.
In der Verfügung vom 30. August 2013, mitgeteilt am 24. September 
2013, sei den Einsprechern keine ausseramtliche Entschädigung 
zugesprochen worden. Das Fehlen einer betreffenden Bestimmung in Art. 
96 KRG sei wohl eine Gesetzeslücke. Das Verfahren sei aufgrund eines 
Umkehrschlusses durch Art. 73 VRG nicht erfasst. Würden die 
Einsprecher nicht entschädigt, die Bauherrschaft aber schon, sei das 
rechtsungleich 
und 
willkürlich. 
Das 
Verwaltungsgericht 
solle 
die 
wechselseitigen Entschädigungspflichten konkretisieren.
9.
Am 
3. 
April 
2014 
legte 
der 
Instruktionsrichter 
die 
beiden 
Beschwerdeverfahren (R 14 41 und R 14 42) zusammen.
10.
Am 
30. 
April 
2014 
beantragte 
die 
Gemeinde 
X._____ 
(Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf 
einzutreten sei.
Was das fehlende Inventar anbetreffe, habe die Gemeinde ein Merkblatt 
erarbeitet, um die Anforderungen an ein Gebäudeinventar gemäss Art. 32 
Abs. 2 Satz 2 BG festzulegen. Das Gebäudeinventar für die auf den 
Bauparzellen 421 und 422 stehenden Bauten sei erstellt worden. Die 


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Dokumentation sei öffentlich mit den Baugesuchakten aufgelegt worden. 
Zum Gebäudeinventar habe sich die Denkmalpflege im Schreiben vom 2. 
Juli 2013 nicht geäussert.
Das Gebäudeinventar entspreche den Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 
Satz 2 BG.
Ebenso habe der Bericht des Bauberaters der Denkmalpflege öffentlich 
aufgelegen. Die Denkmalpflege habe den Abbruch der bestehenden 
Gebäude für vorstellbar gehalten. Dieses Schreiben stelle einen 
Fachbericht dar, auf dessen Schlussfolgerungen die Gemeinde sich mit 
triftigem Grund stütze. In der Kernzone gelte kein generelles 
Abbruchverbot (Art. 32 Abs. 2 BG e contrario). Der Abbruch der 
bestehenden Gebäude sei vertretbar.
Das Bauvorhaben genüge Art. 52 BG. Es nehme die Siedlungsstruktur im 
D._____ mit den beiden Neubauten auf und ergänze diese. Die 
Gebäudevolumina 
mit 
dem 
niedrigeren 
Gebäude 
entlang 
der 
Oberdorfstrasse und dem grösseren und höheren Gebäude im 
rückwärtigen Bereich entspreche der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die 
Gliederung der Bauten beachte die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. 
Die in Art. 52 BG statuierte Wechselbeziehung zwischen gemauertem 
Fassadenteil 
und 
den 
Fassadenteilen 
in 
Holz 
sei 
funktional 
nachvollzogen. 
Die 
Baukörper 
seien 
bezüglich 
Fassaden 
und 
Fenstereinteilung schlicht gehalten, hätten keine komplizierten An- und 
Aufbauten und hätten innenliegende Balkone. Sie seien ortsüblich 
schlank. Die Gesamthöhe der Bauten vertrage sich mit der sie 
umgebenden Dachlandschaft und halte einem Vergleich mit Nach-
barliegenschaften stand. Die Frage des Entzugs von Licht und Sonne sei 
durch den Zivilrichter zu beurteilen.
Betreffend Grenzabstand sei festzuhalten, dass der unbebaute Raum 
zwischen Stallfassade und Strasse Zufahrtsfläche sei. Der bestehende 
Stall werde bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, als 


- 12 -
Abstellraum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Dieses 
übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 
führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Zufahrtsbereich. 
Für den Stall könne sich die Bauherrschaft auf den Besitzstand gemäss 
Art. 81 KRG respektive auf das Hofstattrecht gemäss Art. 12 BG berufen 
und brauche kein Näherbaurecht.
Die neue Zufahrt müsse keinen Grenzabstand einhalten, weil sie 
unterirdisch sei (Art. 18 BG mit Verweis auf Art. 75 KRG). 
Die Zufahrt zur Rebzone sei gewährleistet. Die Bauherrschaft habe in 
ihren Stellungnahmen zu den Einsprachen am 1. November 2013 entlang 
der Ostfassade des Hauses einen genügend breiten Streifen als Zufahrt 
zu Parzelle 878 zugesichert, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren 
möglich sei. Der hier geplante zusätzliche Abstellplatz für Fahrzeuge 
(Besucherparkplatz) 
behindere 
die 
periodische 
Zufahrt 
zur 
Bewirtschaftung des Rebberges nicht. Dabei sei die Bauherrschaft zu 
behaften. Da die Frage zivilrechtlicher Natur sei, habe sie nicht zur 
Auflage im Baubescheid gemacht werden können.
Es müssten 22 Parkplätze erstellt werden. Ein Minimalmass sehe das BG 
nicht vor. Im dicht besiedelten Raum seien geringere Anforderungen an 
den Erschliessungsgrad für den ruhenden Verkehr zu stellen, weswegen 
der Kleinparkplatz genüge.
Die Pläne zeigten die geplanten Abgrabungen und Aufschüttungen.
Art. 56 BG sei eine Gestaltungsvorschrift. Der kommunale Gesetzgeber 
sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m 
im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge im 
Normalfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung und Einpassung 
befriedige. Es könnten aber auch weitergehende Abgrabungen bewilligt 
werden, wenn sie gestalterisch motiviert seien. Das sei Praxis in der 
Gemeinde. Bei Haus 2 werde das Terrain abgegraben, welches früher 
beim Bau des Wohnhauses und der Tiefgarage auf der benachbarten 


- 13 -
Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. Weil dieses schon mehr als zehn 
Jahre existiere, sei es praxisgemäss als gewachsen zu betrachten. Es sei 
also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen 
sei dieser Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer 
weitergehenden Abgrabung könne der Geländeverlauf beruhigt und 
teilweise in seine ursprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die 
Abgrabung bei Haus 2 sei gestalterisch befriedigender als die 
Beibehaltung des alten Geländeverlaufes. Eine Ausnahme nach Art. 56 
Abs. 2 BG sei hier gerechtfertigt. Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand 
nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht einzuhalten, wenn die Grenze durch eine 
Stützmauer gesichert sei. Dies sei bei der Mauer an der Grenze zu 
Parzelle 842 der Fall. Die Bauherrschaft habe bei den Bauarbeiten die 
nötigen Sicherungsvorkehrungen zu treffen und einzuhalten, was mit 
entsprechenden Auflagen im Baubescheid angeordnet werde. Es sei nicht 
verständlich, weswegen die Beschwerdeführer in Bezug auf die 
Baugrubenauslegung für die Erstellung der Tiefgarage dem Projekt die 
Bewilligungsfähigkeit absprächen. Wie bei jeder Baugrubenaushebung in 
bereits bebauter Umgebung sei es technisch notwendig und auch 
machbar, die Baugrube gegenüber dem Nachbargrundstück zu sichern, 
ohne dieses zu beeinträchtigen.
Der beanstandete Kostenentscheid in den Abschreibungsverfügungen 
vom 30. August 2013 sei rechtskräftig. Der in den angefochtenen 
Einspracheentscheiden enthaltene Kostenentscheid sei hingegen von den 
Beschwerdeführern zu Recht nicht bemängelt worden und die Frage, ob 
in Art. 96 Abs. 4 KRG eine Gesetzeslücke zu erblicken sei, könne daher 
offen bleiben.
11.
Am 
16. 
Mai 
2014 
beantragte 
die 
Baugesellschaft 
D._____ 
(Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerden.


- 14 -
In der Ortsplanung X._____ (Botschaft, Seite 13) sei dargestellt, dass 
Gebäude nicht vollständig erhalten werden müssten.
Entlang der Ostfassade des Hauses 2 werde ein genügend breiter 
Streifen freigehalten, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren zur 
Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich sei.
Sämtliche Abgrabungen und das Erstellung von Böschungen würden 
ohne Inanspruchnahme von Parzelle 842 erfolgen, was garantiert werde.
Betreffend ausseramtliche Entschädigung liege gemäss Rechtsprechung 
keine Lücke vor.
Ansonsten argumentiert die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen 
gleich wie die Beschwerdegegnerin 1.
12.
Am 23. Juni 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 
Anträgen fest.
Ein zuverlässiges bauhistorisches Objektinventar gemäss Art. 32 Abs. 2 
und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG, welches die Grundlage für die Festlegung der 
zulässigen baulichen Änderungen bilden könnte, liege nach wie vor nicht 
vor. Die Ortsanalyse des Masterstudienlehrgangs Denkmalpflege einer 
Universität sei lediglich mit Grundrissaufnahmen sowie Fotos der Innen- 
und Aussenansichten der Gebäude ergänzt worden. Die kantonale 
Denkmalpflege sei dazu nicht beigezogen worden. Aussagen zur Qualität 
der einzelnen Gebäudeteile, wie beispielsweise der erhaltenswerten 
Kellergewölbe, fehlten.
Zu den mit dem vorliegenden und zu beurteilenden Baugesuch 606/13 
identischen früheren Baugesuchen habe der Bündner Heimatschutz am 
17. August 2011 eine detaillierte Stellungnahme abgegeben. Danach sei 
die Baugruppe ortsbildwirksam und der Neubau würde die Qualität des 
Ortsbildes entscheidend schwächen und sollte verhindert werden. Ein 
Abbruch in einer Schutzzone müsste gerechtfertigt sein und sorgfältig 
abgeklärt werden. Die kantonale Denkmalpflege müsste beigezogen 


- 15 -
werden. Die Neubauten müssten einen Bezug zur vorhandenen 
Siedlungsstruktur haben. Das tue das vorliegende Projekt nicht. Es sei im 
generell geschützten Siedlungsbereich fehl am Platz. Es gebe gute 
Beispiele im Umgang mit der alten Bausubstanz, die ebenfalls als 
erhaltenswert eingestuft worden seien.
Die Denkmalpflege habe am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der 
bestehenden Gebäude sei ausnahmsweise vorstellbar. Für eine definitive 
Stellungnahme fehle aber bis anhin die Begründung.
Das Merkblatt sei wenig hilfreich und widerspreche dem Baugesetz (Art. 
32 Abs. 2 und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG).
Gemäss 
Ortsanalyse 
des 
Masterstudienlehrganges 
bildeten 
die 
Wohnbaute des Beschwerdeführers im Verfahren R 14 41 und die 
abzubrechenden Gebäude auf Parzellen 421 und 422 eine bauliche 
Einheit, welche jetzt aufgebrochen werden solle. Das Bauprojekt trage 
nichts zur Qualität des Ortsbildes bei. Der Beschwerdeführer im 
Verfahren R 14 41 habe sein Haus aufwändig renovieren müssen und am 
äusseren Erscheinungsbild und am Gebäudevolumen nichts ändern 
dürfen.
Die Dachlandschaft der bestehenden Gebäude bilde einen homogenen 
Komplex. Küche und Stube der abzubrechenden Gebäude seien 
besonders erhaltenswert, wie auch der gesamte Gebäudekomplex.
Das 
Bauvorhaben 
erfülle 
die 
Anforderungen 
an 
erhöhte 
Gestaltungskriterien gemäss Art. 52 BG nicht.
Das Profil der Westfassade Haus 2 sei um 55 cm zu nahe an Parzelle 
420 gesetzt worden. Der effektive Grenzabstand betrage nur 2.09 m 
anstelle der vorgeschriebenen 2.5 m.
Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes von 5 m sei ein Hinweis auf 
die Übernutzung der Grundstücke. Zudem sei im öffentlichen Interesse 
ein genügender Durchblick auf die Freihaltezone zu schaffen und durch 


- 16 -
einen genügenden Gebäudeabstand seien die minimalen Anforderungen 
an die Wohnhygiene einzuhalten.
Der Niveauunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 
und dem Zugang zu Haus 2 betrage sogar 1.6 m. Die Abgrabungen, die 
im Mittel maximal 0.8 m betragen dürften (Art. 56 Abs. 1 BG), seien nicht 
eingehalten. Die weitergehenden Abgrabungen hätten nicht bewilligt 
werden dürfen. Es entstehe ein völlig willkürlicher Höhenunterschied, der 
gestalterisch unbefriedigend sei.
Die Rebparzelle 878 müsse aufgrund fehlender anderer Möglichkeiten 
über Parzelle 421 erschlossen werden.
Zwar sehe das BG kein Minimalmass für Parkplätze vor. Ein Parkplatz 
müsse aber mindestens eine Fläche von 2.2 m x 5 m aufweisen, damit 
das 
Parkieren 
überhaupt 
möglich 
sei. 
Somit 
könnten 
die 
22 
Pflichtparkplätze nicht erstellt werden.
13.
Am 3. Juli 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren 
Anträgen fest. 
Die Stellungnahme des Heimatschutzes vom 17. August 2011 betreffend 
das ursprüngliche Bauprojekt 528/10 sei hier nicht Prozessthema. Zu 
beurteilen sei das Projekt 606/13. Dazu liege keine Stellungnahme vor. 
Die Stellungnahme sei bereits aus formalen Gründen irrelevant. Aber 
auch materiell sei sie irrelevant und der Beschwerdegegnerin 1 seit 
langem bekannt. Der Bündner Heimatschutz sei ein privater Verein, der 
sich für die Erhaltung schützenswerter Bauten einsetze. Dass der 
Heimatschutz dieses Interesse wahrgenommen habe, sei nicht zu 
beanstanden, ändere aber nichts daran, dass in der Kernzone kein 
generelles Abbruchverbot gelte. Die Interessenabwägung habe ergeben, 
dass neben der ungeschmälerten Erhaltung bestehender Bausubstanz 
auch andere Interessen - z.B. das Interesse an der Anpassung der 
Gebäude- und Baulandnutzung an heutige Bedürfnisse, die Integration 
gestalterischer 
Fremdelemente 
(Überbauung 
auf 
der 


- 17 -
beschwerdeführerischen Parzelle 842) in den Siedlungsbereich, die 
sorgfältige Gestaltung der neuen Baukörper, die haushälterische, 
verdichtete Nutzung des Baulandes - ebenso zu berücksichtigen und 
gegeneinander abzuwägen seien. Dies habe die Gemeinde im Rahmen 
der vierstufigen Vorprüfung sorgfältig gemacht. Auch die kantonale 
Denkmalpflege sei zum Schluss gekommen, ein Abbruch sei zulässig.
14.
Am 7. Juli 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest.
Was das Gebäudeinventar darzustellen habe, sei im Gesetz nicht näher 
umschrieben und sei deshalb in einem Merkblatt, welches der 
Denkmalpflege 
zusammen 
mit 
dem 
erarbeiteten 
Inventar 
zur 
Stellungnahme unterbreitet worden sei, konkretisiert worden. Es enthalte 
eine Aufnahme der Grundrisse der betroffenen Gebäude und eine 
umfassende Fotodokumentation der Gebäude und der Innenräume. 
Gestützt darauf habe die Denkmalpflege am 2. Juli 2013 festgehalten, der 
Abbruch der bestehenden Bausubstanz sei denkbar.
Neu nähmen die Beschwerdeführer Bezug auf die Ortsanalyse des 
Masterstudienlehrganges, wobei bezeichnenderweise die einschlägigen 
Seiten 193 und 194, wo konkrete Aussagen zu den abzubrechenden 
Bauten enthalten seien, weggelassen würden. Interessant seien 
insbesondere die Ausführungen zu den Gebäuden 5 und 6, welche 
keinen besonderen Wert erwähnten, sondern vielmehr darauf hinwiesen, 
dass im EG im Vorratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. 
Somit sei die bestehende Substanz teilweise bereits zerstört. Die weiteren 
Hinweise in der Replik besagten nicht, was für eine generelle 
Unterschutzstellung der abzubrechenden Gebäude sprechen würde. Die 
Dachlandschaft sei nicht so homogen wie behauptet.
Auch aus der Darstellung auf Seite 81 könne nicht geschlossen werden, 
dass die abzubrechenden Bauten besonders erhaltenswert sein sollten. 


- 18 -
Dort würden die Siedlungsstruktur und die Lage der Stuben und Küchen 
dargestellt. Von etwas besonders Erhaltenswertem sei nicht die Rede. 
Sofern unter Hinweis auf die Darstellung Seite 218 der Schluss gezogen 
werde, dass die Gebäude im GGP als erhaltenswert ausgewiesen seien, 
sei festzuhalten, dass auf Seite 218 der frühere GGP von 1998 dargestellt 
sei. Wie aus diesem ersichtlich sei, seien praktisch alle älteren Gebäude 
als erhaltenswert qualifiziert, was dem heute geltenden generellen Schutz 
entsprochen habe. Der generelle Schutz bedeute aber nicht, dass die 
Gebäude nicht im Einzelfall geprüft werden müssten.
Die Bauherrschaft habe zusammen mit der Baukommission die 
bestehende Bausubstanz aufgenommen und eine Beurteilung derselben 
vorgenommen. In einer umfassenden Abwägung der Interessen habe die 
Gemeinde nach Rücksprache mit der Denkmalpflege dem Abbruch 
zugestimmt. Die Gemeinde habe ihr Ermessen nicht überschritten.
15.
Am 10. November 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Grau-
bünden (5. Kammer) einen Augenschein vor Ort durch, an welchem der 
Beschwerdeführer 1 persönlich und ein Vertreter der Beschwerdeführer 2 
in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA Dr. iur. S.C. 
Bianchi) teilnahmen. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch den 
Gemeindepräsidenten, den Bauamtsführer, den Bauberater sowie ihren 
Rechtsvertreter (RA Dr. iur. P.C. Conrad) anwesend. Von Seiten der 
Beschwerdegegnerin 2 waren der Planer/Architekt des Bauprojektes auf 
den Parzellen 421 und 422 sowie ihr Rechtsvertreter (RA lic. iur. H. Just) 
zugegen. Allen Anwesenden wurde im Verlaufe des Augenscheins an 
sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch 
mündlich an Ort und Stelle zur Streitangelegenheit zu äussern. 
Beschwerdethema waren dabei insbesondere die Kubaturen samt 
Firsthöhen der geplanten Gebäude sowie deren ortsbildnerische 
Erscheinung 
in 
der 
ISOS-geschützten 
Kernzone 
entlang 
der 


- 19 -
Oberdorfstrasse und der dort bestehenden - von Osten nach Westen 
leicht abfallenden - Häuserzeile. Vom Beschwerdeführer 1 wurden am 
Standort 5 ferner vier Ortspläne (inkl. ISOS-Bewertungsplan 1983) sowie 
fünf Fototafeln im Format A5 und eine Fototafel im Format A4 zu den 
Akten gegeben. Seitens des Gerichts wurden überdies noch 33 Fotos 
erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt (vgl. Protokoll 
Augenschein).
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Anfechtungsobjekte sind die Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, 
mitgeteilt am 12. März 2014, und die Baubewilligung vom 10. März, 
mitgeteilt am 12. März 2014, der Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde), 
worin diese – unter Erteilung der Bewilligung zwecks Neubaus zweier 
Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421 und 422 - die 
Einwände des Beschwerdeführers 1 (Eigentümer der Parzellen 418, 419, 
420 mit den darauf stehenden „Altbauten“) und des Beschwerdeführers 2 
(Eigentümer der Parzelle 842, die mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist) 
zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) ablehnte. 
Beschwerdethema ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 alle baugesetzlichen 
Vorgaben korrekt einhielt und besonders in gestalterischer und 
ortsbildschützerischer Hinsicht genügend Sorgfalt walten liess, um im 
betreffenden Teilgebiet (Kernzone) der ISOS-geschützten Gemeinde das 
geplante Neubauprojekt ohne störende Einflüsse auf die dort typische 
Bauweise und die dort charakteristische Gassenwirkungen mit teilweise 
geschlossenen Häuserzeilen realisieren zu können. Es wird also zu 


- 20 -
entscheiden sein, ob die Beschwerdegegnerin 1 ihr diesbezügliches 
Ermessen pflichtgemäss ausübte oder eben in nicht mehr tolerierbarer Art 
darüber hinausging. 
2.
Zunächst 
gilt 
es 
festzuhalten, 
dass 
sich 
das 
streitberufene 
Verwaltungsgericht bereits einmal mit dem hier geplanten Bauprojekt zu 
befassen hatte und dabei zum Schluss kam, dass das laut kommunalem 
Baugesetz für den generell geschützten Siedlungsbereich (Art. 32 BG) 
verlangte Gebäudeinventar (derzeit noch) fehle und deshalb die dagegen 
erhobenen Beschwerden der gleichen Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 
11 79) und Beschwerdeführer 2 (Verfahren R 11 69) gutzuheissen seien 
und die Angelegenheit an die Gemeinde zur weiteren Behandlung im 
Sinne 
der 
Erwägungen 
(Erstellen 
eines 
aussagekräftigen 
Gebäudeinventars vor Baubeginn) zurückgewiesen werde (vgl. dazu die 
zwei einschlägigen Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 11 79 E.4a-d und R 11 69 E.3a-d vom 28. Februar 2012, 
welche beide unangefochten in Rechtskraft erwachsen sind).
3. a)
Im konkreten Fall monieren die Beschwerdeführer, dass immer noch kein 
(genügendes) Gebäudeinventar im Sinne des kommunalen Baugesetzes 
(BG) erstellt worden sei und das gesamte Bauprojekt zudem an weiteren 
punktuellen Gesetzesverletzungen leide (wie der Verletzung der 
zulässigen Gebäudehöhen, der Gestaltungs- bzw. Ästhetikvorschriften, 
der Grenz- und Gebäudeabstände, der Parkplatzerstellungspflichten, der 
Messvorschriften [Terrainabgrabungen sowie Bodenaufschüttungen], der 
Zufahrts- und Erschliessungspflichten für die Bauparzellen 421 und 422 
samt der im Südwesten direkt angrenzenden Wingertparzelle 878), 
weshalb es in der vorgelegten Form und Ausgestaltung nicht 
bewilligungsfähig sei. 


- 21 -
Die massgeblichen Bau- und Gestaltungsvorschriften auf kommunaler 
Ebene (BG zzgl. Merkblatt zum Gebäudeinventar) sowie kantonaler 
Stufe (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 
801.100]) lauten hierzu wie folgt:
Art. 13 BG – Zonenschema
Kernzone 
(KZ). 
Keine 
Ausnützungsziffer 
(ÜZ). 
Höchstzulässige 
Gesamthöhe 14 m. Keine Vorgaben bezüglich Gebäudelänge oder 
Gebäudebreite. Grenzabstand (klein/gross) 2.5 m.
Art. 17 BG – Gebäudebreite/Gebäudelänge 
1Höhen und Breiten von Gebäuden sind ortstypisch zu proportionieren, so 
dass sie insbesondere mit der sie umgebenden Bausubstanz und 
Siedlungsstruktur im Einklang stehen.
2Gebäude die das massgebende Terrain überragen, dürfen die 
Gebäudelänge und die Gebäudebreite gemäss Zonenschema nicht 
überschreiten.
3Werden zwei oder mehr selbständige Gebäude zusammengebaut 
(Doppel- und Reihenhäuser) darf die Gebäudelänge um insgesamt 4 m 
überschritten werden.
4Die Länge und Breite von unterirdischen Bauten sind frei.
Art. 18 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1Die Grenzabstände von Gebäuden gemäss Zonenschema sind 
einzuhalten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen 
gemäss KRG.
2Der minimale Gebäudeabstand ergibt sich aus der Summe der 
einzuhaltenden Grenzabstände und kann gemäss Art. 77 KRG 
unterschritten werden.
3Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleineren Grenz-
abstände 
sind 
von 
den 
Nebenfassaden 
aus 
einzuhalten. 
Die 
Hauptfassade wird auf Grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt; 
im Zweifel sind zusätzlich die topografische Lage und die Stellung der 
Nachbargebäude massgebend.
4Gegenüber öffentlichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Strassen 
haben alle Gebäude einen minimalen Abstand von 2.5 m vom 
Fahrbahnrand einzuhalten. Die Gemeinde kann in begründeten Fällen ein 
Näherbaurecht gewähren. Vorbehalten bleiben Baulinien. 
5Unterirdische Bauten müssen keinen Grenzabstand einhalten.
6Wo das Baugesetz keine Grenzabstände vorschreibt sowie für 
Kleinbauten gelten die minimalen kantonalen Abstandsvorschriften (vgl. 
nachfolgend Art. 75 und 76 KRG).


- 22 -
Art. 20 BG – Kernzone 
1Die Kernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und 
Produktionsbetriebe (inkl. Landwirtschaft und Weinbau), bestimmt. Es 
besteht kein Anspruch auf die maximale Gesamthöhe gemäss 
Zonenschema.
2Siedlungsstruktur und Bauweise sind unter Anwendung der Kriterien 
gemäss Art. 52 BG zu erhalten und zu ergänzen. Wo Baulinien fehlen, 
sind bei neuen Gebäuden, einschliesslich Ersatzbauten und Umbauten, 
die bestehenden Fassadenfluchten (vgl. IVHB 3.1) beizubehalten. Bei 
geschlossenen Gebäudezeilen entlang von Strassen und Gassen richten 
sich die Längen- und Höhenmasse sowie die Dachform nach den 
umliegenden Gebäuden und Strukturen
3Alle Bauvorhaben sind vorgängig der Projektierung der Baubehörde 
anzuzeigen. Diese bestimmen in Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft 
die Rahmenbedingungen gemäss Art. 8, Absatz 3 BG.
4Wesentliche Änderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen 
und Hofräumen erfordern ein Gesamtüberbauungsprojekt (Arealplan oder 
Quartierplan). 
Art. 32 BG – Generell geschützter Siedlungsbereich 
1Als generell geschützter Siedlungsbereich bezeichnet der Generelle 
Gestaltungsplan Ortsteile mit Baugruppen, Gebäuden und Anlagen sowie 
Freiräume, die auf Grund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren 
Erscheinung von erheblicher räumlicher, architektonischer, ortsbaulicher 
oder historischer Bedeutung sind. Dazu gehören insbesondere Gebäude 
und Anlagen, Dächer, Fassaden, Gassen, Plätze, Brunnen, Mauern, 
Gärten und Pflanzen.
2 Im generell geschützten Siedlungsbereich gelegene Gebäude und 
Anlagen sowie wertvolle Gebäudeteile und Konstruktionsformen sind zu 
erhalten. Bauliche Änderungen an Objekten werden nur gestützt auf ein 
Gebäudeinventar bewilligt. Die Kantonale Denkmalpflege kann für die 
Erstellung 
des 
Gebäudeinventars 
herbeigezogen 
werden. 
Das 
Gebäudeinventar ist vor Ausarbeitung der Projektpläne zu erstellen (vgl. 
Siedlungsinventar vom Nov. 2005). Es bildet die Grundlage für die 
Festlegung der zulässigen baulichen Änderungen.
3Die im Generellen Gestaltungsplan bezeichneten erhaltenswerten, Haus-
gärten, Vorplätze und Strassenräume sind in ihrem Ausmass und ihrer 
Form zu erhalten. Die bisherige Nutzung der einzelnen Flächen ist 
beizubehalten. In besonderen Fällen kann eine Umnutzung gestattet 
werden.
4Bauvorhaben im generell geschützten Siedlungsbereich haben alle vier 
Stufen der Vorprüfung (welche da sind: 1. Vorabklärung; 2. Projektstudie; 
3. Bauprojekt- und Detailbereinigung; 4. Baueingabereife) gemäss Art. 8, 
Absatz 2 BG zu durchlaufen.


- 23 -
Merkblatt 
zum 
Gebäudeinventar 
im 
generell 
geschützten 
Siedlungsbereich nach Art. 32 BG (Dokumentation des Altbestandes 
vor baulichen Veränderungen); genehmigt durch den Gemeindevorstand 
an der Sitzung vom 15.06.2012 Nr. 14/12.
Ausgangslage
Grundlage für bauliche Veränderungen im „Generell geschützten 
Siedlungsbereich“ 
ist 
die 
Ortsanalyse 
des 
Masterstudienganges 
Denkmalpflege einer Universität […] vom November 2005.
In diesem Siedlungsinventar sind alle Gebäude, welche aus historischer 
Sicht als wichtig beurteilt werden, mit Plänen und Fotos dokumentiert 
(Kategorie 1). Weniger wichtige Gebäude (Kategorie 2) sind nur 
fotografisch und mit Text erwähnt, jedoch nicht näher dokumentiert. Gar 
nicht aufgeführte Gebäude sind in der Regel weniger bedeutend 
(Kategorie 3), können jedoch – wie auch die Gebäude der Kategorie 1 
und 2 – in ihrem Kontext und ihrer Materialisierung durchaus eine Rolle 
spielen.
Substantiell wichtige Gebäude der Kategorie 1 sind so weit wie möglich 
zu schützen und mit grosser Sorgfalt zu behandeln. Bei solchen 
Gebäuden wird für Bauvorhaben in der Regel auch die Begleitung durch 
die Denkmalpflege vorgegeben. Bei Gebäuden der Kategorie 2 ist der 
Erhalt wünschenswert. Drängt sich trotzdem aus wirtschaftlichen oder 
bautechnischen Gründen ein Um- und/oder Neubau auf, ist ein Abbruch 
schriftlich zu begründen. Für die Bewilligung wird insbesondere darauf 
geachtet, 
dass 
der 
Zustand 
vor 
Planungsbeginn 
mittels 
eines 
Gebäudeinventars dokumentiert wird und allfällig neue Bauvolumen in 
Körnung, Stellung und Architektur einen nachvollziehbaren Bezug zur 
bestehenden städtebaulichen Situation herstellen.
Zielsetzung
Um einerseits für die Baubehörde über eine aussagekräftige Grundlage 
zur Beurteilung von Bauvorhaben zu verfügen und andererseits die 
baulichen Veränderungen in der Kernzone festhalten und für spätere 
Generationen nachvollziehbar zu machen, ist gemäss Art. 32 BG vor 
Ausarbeitung von Bauprojekten in der Kernzone ein Bestandesinventar, 
respektive 
Gebäudeinventar 
in 
Analogie 
zum 
oben 
erwähnten 
Siedlungsinventar zu erstellen. 
Erforderliche Dokumente
•
Katasterplan (Grundbuchauszug) 1:500 und Situationsplan
•
Einfache Grundrisse, Fassaden, Schnitte in geeignetem Massstab 
(1:100 oder grösser)
•
Aussagekräftige Fotodokumentation mit Gesamtansichten, Innen- und 
Aussenaufnahmen sowie Detailbilder spezieller Bauteile
•
Allfällige weitere Detailpläne können nach Rücksprache mit der Denk-
malpflege verlangt werden.


- 24 -
Eine 
zukunftsorientierte 
Entwicklung 
eines 
Dorfes 
bedingt 
eine 
angemessene 
Erneuerung. 
Die 
Veränderung 
soll 
für 
spätere 
Generationen nachvollziehbar sein.
Art. 52 BG – Gestaltungskriterien 
Für die Kern- und Dorfzone sind für Neu- und Umbauprojekte die 
nachfolgenden Gestaltungskriterien von besonderer Bedeutung:
1. Die räumliche Stellung (Firstrichtung und Volumina) in Bezug zur 
vorhandenen Siedlungsstruktur
2. Das Berücksichtigen der vorhandenen topografischen Situation
3. Die vom (Wein-)Berg aus gut einsehbare Dachlandschaft
4. Das Wechselspiel von Hauptbauten und Nebenbauten, bzw. von 
(zusammengebauten) 
Wohnhäusern 
und 
Ställen 
(Stein/Holz; 
massivleicht; weiss-grau/ braun-schwarz)
5. Schlanke Baukörper, vor allem bei Mehrfamilienhäusern
6. Einfriedungs- und Umfassungsmauern, Kies- und Strassenbeläge 
7. Reben, Obstbäume und Bepflanzungen
Art. 53 Abs. 1 BG – Dachvorschriften 
1Dächer sind in Bezug auf Dachform und Material als gestalterische 
Einheit mit der umgebenden Bausubstanz und der Siedlungsstruktur zu 
gestalten.
Art. 56 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, 
soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. 
Abgrabungen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden natürlichen 
Gelände angepasst werden.
2Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 0.8 m unter 
resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der 
projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen 
Gründen weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die 
Baubehörde Ausnahmen gewähren.
3Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken.
Art. 61 Abs. 1 BG – Pflichtparkplätze / Abstellplätze für Fahrzeuge 
1Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 
zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem 
Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für 
Fahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten 
oder die erforderlichen Rechte für die dauernde Benützung von 
Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen. 
Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – Bauabstände (1. Gebäude)


- 25 -
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden 
überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand 
von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht 
grössere Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, 
sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände 
vorschreibt.
Art. 76 Abs. 2 und 3 KRG – Bauabstände (2. Weitere Bauten/Anlagen)
2Freistehende Mauern, hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen 
und dergleichen dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht 
höher als 1.0 m sind. Überschreiten sie die Höhe von 1.0 m, haben sie 
einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 2.5 m 
ein-zuhalten.
3Bei Grabungen ist ein Grenzabstand von 0.5 m, gemessen von der Ober-
kante der Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück 
durch eine Stützmauer oder vergleichbar bauliche Massnahmen 
gesichert, braucht kein Grenzabstand eingehalten zu werden.
Art. 77 Abs. 1 KRG – Bauabstände (3. Unterschreitungen)
1Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem 
Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände 
bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt 
und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die 
kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im 
Grundbuch.
Art. 96 Abs. 1 und 2 KRG – Verfahrenskosten/Bewilligungsverfahren
1Die Gemeinden erheben für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren 
und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für 
Leistungen 
Dritter 
wie 
Fachgutachten, 
Beratungen 
sowie 
Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten.
2Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von 
Einsprachen 
ergebenden 
Kosten 
sind 
den 
Einsprechenden 
zu 
überbinden, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht 
eingetreten wird. Diesfalls können die Einsprechenden ausserdem zur 
Leistung einer angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an die 
Gesuchstellenden verpflichtet werden. 
Im Lichte dieser zitierten Gesetzesbestimmungen (BG; KRG) sowie der 
ortsbildspezifischen 
Fachdokumentation 
(Merkblatt 
zum 
Gebäudeinventar) gilt es vorliegend nun im Einzelfall bezüglich der 


- 26 -
Parzellen 421 und 422 in der Kernzone (welche derzeit noch mit 
Gebäuden der Kategorie 2 überbaut ist) zu entscheiden, ob die 
angefochtenen Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 aufzuheben oder 
zu schützen sind.
b)
Im Nachgang zu den beiden Verwaltungsgerichtsurteilen vom 28. Februar 
2012 
(Verfahren 
R 
11 
69 
und 
R 
11 
79) 
erarbeitete 
die 
Beschwerdegegnerin 1 aktenkundig ein Merkblatt zum Gebäudeinventar 
nach Art. 32 BG, welches vom Gemeindevorstand am 15. Juni 2012 
genehmigt wurde. Die Erarbeitung eines solchen Merkblattes als 
Arbeitshilfe 
zur 
Erstellung 
von 
Gebäudeinventaren 
ist 
sachlich 
gerechtfertigt, eröffnet ein solches Arbeitsinstrument (Merkblatt) doch die 
einfache und praktikable Möglichkeit, eine Verstetigung der kommunalen 
Praxis zur Erstellung von Gebäudeinventaren nachhaltig zu entwickeln, 
welche 
diesen 
Namen 
auch 
verdient. 
Wie 
den 
von 
der 
Beschwerdegegnerin 1 im Anhang zum Merkblatt „eingereichten 
Dokumenten“ (vgl. Beilage 2.2 bzw. beschwerdegegnerische Akten [Bg 1-
act.2.2]) 
entnommen 
werden 
kann, 
enthält 
diese 
fotografische, 
planerische und gebäudespezifische Zusammenstellung der dort noch 
bestehenden (alten) Gebäude auf den Parzellen 421 und 422 alle 
notwendigen Angaben, um als „Gebäudeinventar“ im Sinne von Art. 32 
BG taxiert werden zu können. Der aufgeführte Situationsplan (mit den rot 
markierten, zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden 5, 5-A, 6, 6-A [Stall] 
und 6-B [Holzschopf]), die beigelegten Fotos 1-3 (mit den rot markierten 
Abbruchstellen und den IST-Gebäudezuständen), und den Grundrissen 
(Gebäude 5: mit Dachstock, 2. Obergeschoss, 1. Obergeschoss, 
Erdgeschoss, Untergeschoss, alles im Massstab 1:100; Gebäude 5-A mit 
EG und UG) sowie 15 Bildaufnahmen innen und aussen der zwei 
erwähnten Gebäude; Gebäude 6/6A: mit Dachstock, 2. OG, 1. OG, EG 
und UG zuzüglich Schnittplan des Gebäudes 6 im Massstab 1:100 sowie 


- 27 -
37 Bildaufnahmen innen und aussen) ergeben in ihrer Gesamtheit ein 
aussagekräftiges Bild über die Zustände vor Ort. Aus diesen 
inventarisierten Gebäudeunterlagen geht überdies auch die von den 
Gebäulichkeiten auf den Parzellen 421 und 422 bisher beanspruchte 
Grundfläche hervor. Das Gebäude 6 (auf Parzelle 421) in der fraglichen 
Kernzone – welches in seinen Ausdehnungen weitgehend dem Gebäude 
5 (auf Parzelle 422) entspricht – ist ferner noch in seiner Höhe und 
Länge/Breite mit einem Schnitt dokumentiert (Bg 1-act.1.8). Hinzu 
kommen die von allen Gebäulichkeiten vorliegenden zahlreichen Fotos – 
zuzüglich der 33 Fotos anlässlich des gerichtlichen Augenscheins aus 
sechs verschiedenen Aussenstandorten bzw. Gesichtspunkten (vgl. 
Projektmodell aus Vogel- und Seitenperspektive; Gerichtfotos 1-8 am 
Standort 6) – welche ebenfalls Aufschluss über die Gebäudedimensionen 
(aufgrund der gut sichtbaren Profilstangen) geben und das Innere der 
Gebäude anhand 33 kleinformatiger Farbfotos zeigen. Diese Bild- und 
Plandokumentation 
(Bg 
1-act. 
2.2) 
gibt 
in 
ihrer 
gesamten 
Betrachtungsweise einen sehr aussagekräftigen Eindruck und guten 
Überblick über die bestehenden Gebäulichkeiten (vor Baubeginn) und sie 
kann daher – wie vom Merkblatt verlangt – auch eine zuverlässige 
Grundlage zur Beurteilung des auf den Parzellen 421 und 422 geplanten 
Neubauprojekts darstellen. Soweit die Beschwerdeführer noch gerügt 
haben, es fehle ein Kommentar zum vorliegenden Gebäudeinventar, ist 
dieser Einwand ebenso unbegründet. Ein Inventar stellt nämlich eine 
Sammlung der bestehenden Fakten dar und muss nicht kommentiert sein. 
Es 
bildet 
indessen 
die 
Grundlage 
für 
die 
Beurteilung 
eines 
späteren/künftigen Bauvorhabens und (erst) in diesem Zusammenhang 
ist es zu kommentieren und zu diskutieren. Die Beschwerden erweisen 
sich folglich unter dem Aspekt eines angeblich fehlenden bzw. völlig 
ungenügenden 
Gebäudeinventars 
als 
unbegründet. 
Eine 
Gesetzesverletzung der Art. 13, 17, 20 und Art. 32 BG oder die 


- 28 -
Missachtung der Vorgaben im Merkblatt zum Gebäudeinventar im 
generell geschützten Siedlungsbereich ist damit klarerweise zu verneinen.
c)
Obwohl die Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B in der fraglichen Kernzone – wie 
dem Schreiben der Denkmalpflege des Kantons Graubünden vom 2. Juli 
2013 entnommen werden kann (Bg 1-act.2.3) - Bauten der Kategorie 2 
gemäss Merkblatt darstellen, hat die Beschwerdegegnerin 1 den 
Bauberater der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung beigezogen. 
Diese fachkundige Amtsstelle führte im erwähnten Schreiben aus, dass 
sie das fragliche Abbruch- und Neubauprojekt auf den Parzellen 421 und 
422 aus denkmalpflegerischer Sicht überprüft habe. Die hier zur 
Diskussion stehende Gemeinde gehöre gemäss ISOS (= Inventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) zu den diesbezüglich besonders 
erhaltens- und schützenswerten Ortsbildern von nationaler Bedeutung. 
Das Projekt sei in der Aufnahmekategorie AB mit Erhaltungsziel A, das 
heisst mit ursprünglicher Substanz bzw. Struktur registriert. Das 
Erhaltungsziel dieser Aufnahmekategorie sei folgendermassen definiert: 
Erhalten der Substanz – alle Bauten, Anlagenteile und Freiräume integral 
erhalten, störende Eingriffe beseitigen. Ein störender Eingriff befinde sich 
in der näheren Umgebung, nämlich auf Parzelle 842. Der Freiraum 
zwischen den Siedlungsarmen sei auf dieser Parzelle überbaut worden. 
Die Denkmalpflege begrüsse jede Anstrengung, welche die Situation zu 
verbessern 
versuche. 
Das 
Hauptziel 
sei, 
das 
Fremdelement 
(Mehrfamilienhaus auf Parzelle 842) in den Siedlungsbereich zu 
integrieren. Es handle sich auf den Nachbarparzellen 421 und 422 um 
Gebäude der Kategorie 2 gemäss Merkblatt. Das Neubauprojekt 
(Baugesuch 606/13) sehe den Abbruch der dort gelegenen Gebäude 5/5-
A und 6/6-A-B vor, um diese durch neue Volumina zu ersetzen, die in 
Körnung, Stellung und Zwischenräumen ein Bindeglied zwischen dem 
klar definierten Gassenraum auf der einen Seite (Nordflanke) und dem 


- 29 -
Mehrfamilienhaus auf der oberen Grenze des Freiraums (Südflanke) 
schaffen könnten. In dieser Hinsicht sei der Abbruch der bestehenden 
Gebäude ausnahmsweise aus Sicht der Denkmalpflege vorstellbar. Bei 
der Weiterbearbeitung des Projekts und der Bauausführung sei für die 
Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt erforderlich. Es sei 
diesbezüglich das Einvernehmen mit der örtlichen Baubehörde und dem 
Bauberater der Gemeinde zu finden. - Aus dem soeben Gesagten folgt, 
dass die fachkundige Denkmalpflege (gestützt auf das Erhaltungsziel A 
der Aufnahmekategorie AB des ISOS) demnach grössten Wert darauf 
legt, den störenden Eingriff auf der Parzelle 842 der Beschwerdeführer 2 
(Haus 240; STWEG) in den Siedlungsbereich zu integrieren. Die 
Denkmalpflege erachtet die projektierten Gebäude offenbar als dazu 
geeignet, eine gewisse harmonische Verbindung zum Siedlungsbereich 
herzustellen und dadurch den Übergang vom fremdköperartigen MFH auf 
Parzelle 842 (3-stöckig) im Süden zur ortsüblichen Bautiefenbebauung (2-
stöckig) möglichst schonungsvoll bzw. orts- und landschaftsbildverträglich 
sicherzustellen. Weil das geplante Bauprojekt auf den Parzellen 421 und 
422 die zu füllende Baulücke zwischen der Parzelle 842 (im Süden) und 
der Gassenstrassenparzelle 394 (im Norden) vernünftig zu schliessen 
vermag, wurde ein Abbruch der bestehenden Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B 
auf den Parzellen 421 und 422 eben auch – wie projektiert – aus Sicht der 
Denkmalpflege für möglich und sachlich vertretbar eingestuft. Dem ist hier 
umso mehr zuzustimmen, wenn berücksichtigt wird, dass der Bauberater 
der Denkmalpflege noch ausdrücklich darauf hinwies, dass für die 
Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt geboten sei. 
Unbestritten hat die Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) diesbezüglich mit 
der örtlichen Baubehörde und dem Bauberater der Beschwerdegegnerin 
1 eine einvernehmliche Baugestaltungslösung gefunden (vgl. Modellfotos 
des 
Gerichts 
am 
Standort 
6 
des 
gerichtlichen 
Augenscheins; 
insbesondere die Fotos 1-8 mit Giebeldachgestaltung; gemischter 


- 30 -
Materialwahl [Fassadenmauerwerk weiss kombiniert mit Holzverkleidung 
braun und Innenbalkone mit braunen Holzgeländern]; ortstypischer 
Staffelung von Haupt- und Nebengebäude mit Gebäudeausrichtung [Ost-
West] für Hauptbaute entlang Oberdorfgasse und damit dem Erhalt der 
charakteristischen 
Gassenwirkung 
mit 
Fortsetzung 
der 
früheren 
Häuserzeile). Der Bauberater war denn auch unbestritten an neun von 
zehn Sitzungen der Baukommission präsent, womit das Bemühen einer 
möglichst sorgfältigen, ausgewogenen, allen Interessen gebührend 
Rechnung tragenden und speziell ortsbildgestalterisch optimierten 
Projektlösung hinreichend erstellt ist. 
Die Denkmalpflege hat also nicht bloss den Abbruch, sondern auch den 
projektierten Neubau für möglich erachtet. Aus Sicht des streitberufenen 
Verwaltungsgerichts gibt es keinen Grund, von dieser Beurteilung der 
zuständigen Fachstelle abzuweichen. Selbst die Masterarbeit der 
Fachleute einer Universität vom 11. November 2005 (Bg 1-act. 2.1; 
Siedlungsinventar), welche der Denkmalpflege für ihre Beurteilung vorlag, 
sowie die darin enthaltenen Feststellungen für die abzubrechenden 
Gebäude und die Beurteilung des Bündner Heimatschutzes, der zudem 
über keinen Beurteilungsauftrag der Beschwerdegegnerin 1 verfügt, 
vermögen daran 
nichts zu 
ändern. 
Die 
kommunal 
geforderten 
Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG (vgl. vorne in E.3a Aufzählung Ziff. 
1-7) sind vielmehr allesamt klarerweise erfüllt (vgl. dazu Gerichtsfotos 1-5 
am Standort 2 betreffend umliegend bestehender Dachlandschaft und 
Gerichtsfotos 1-4 am Standort 4 betreffend Aussenwirkung vom 
hangseitig rund 300 m entfernt gelegenen Rebberg aus). Das geplante 
Bauvorhaben nimmt die Siedlungsstruktur in der betreffenden Kernzone 
mit den drei Neubauten gut auf und ergänzt diese angemessen. Die 
Gebäudevolumina 
mit 
dem 
niedrigeren 
Gebäude 
entlang 
der 
Oberdorfstrasse (mit ihrer Falllinie auf der Ost-West-Achse) und dem 
grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich entspricht der 


- 31 -
vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten beachtet die 
ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Zudem integriert das Bauvorhaben 
auf den Parzellen 421 und 422 den störenden Eingriff auf der im Süden 
angrenzenden Nachbarzelle 842 der Beschwerdeführer 2 (Haus 240; 
STWEG) in den sonst historisch gewachsenen Siedlungsbereich vor Ort 
(Häuserzeile entlang Oberdorfstrasse aus 17. Jahrhundert). Die in Art. 52 
Ziff. 4 BG noch eigens statuierte Wechselbeziehung zwischen 
gemauertem Fassadenteil und den Fassadenteilen in Holz wird funktional 
nachvollzogen. Die geplanten Baukörper sind bezüglich Fassaden und 
Fenstereinteilung schlicht gehalten, haben keine komplizierten An- und 
Aufbauten und verfügen über innenliegende Balkone. Sie sind ortsüblich 
schlank (Art. 52 Ziff. 5 BG). Die Gesamthöhe der Bauten verträgt sich mit 
der sie umgebenden Dachlandschaft und hält einem Vergleich mit 
Nachbarliegenschaften stand (vgl. erneut die Gerichtsfotos 1-5 am 
Standort 2 sowie Fotos 1-4 am Standort 4). Aufgrund dieser Erkenntnisse 
ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die Beschwerdegegnerin 1 
in ihrer Interessensabwägung – gestützt auf das Gebäudeinventar sowie 
die konkreten Projektunterlangen (Bg 1-act.1.4-1.14) - das strittige 
Bauvorhaben bezüglich Gestaltung zu Recht als bewilligungsfähig taxierte 
und daher auch die entsprechende Bewilligung erteilte. Die Beschwerden 
erweisen sich somit bezüglich Missachtung der Bauästhetik bzw. 
Nichtbeachtung der auf den Parzellen 421 und 422 (ISOS-geschützte 
Kernzone) rechtlich erlaubten Abbruch- und Neubauaktivitäten als 
insgesamt unbegründet. Eine Verletzung der Art. 52 und Art. 53 Abs. 1 
BG ist demnach zu verneinen.
d)
Im Weiteren gilt es den Einwand der Grenzabstandsverletzung zwischen 
der Garageneinfahrt und Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 sowie 
der Grenzabstandsverletzung zwischen den neu geplanten Häusern 1 
und 2 auf den Parzellen 421 und 422 und den bereits bestehenden – 


- 32 -
ehemals bis an die Grenze gebauten Gebäude auf Parzelle 420 zu klären 
und zu entscheiden (vgl. Wortlaut in Art. 18 BG in Verbindung mit Art. 75-
77 KRG). Im konkreten Fall verhält es sich dazu so, dass kein 
Grenzabstand zwischen der Garageneinfahrt und der Parzelle 420 
eingehalten werden muss, weil die Garageneinfahrt unterirdisch ist (Art. 
18 Abs. 5 BG) und in den bestehenden Stall (derzeit als Gebäude 6-A 
bezeichnet) respektive in den wieder aufzubauenden Stall, welcher 
besitzstandsgeschützt ist, integriert wird. Nach den vorgelegten und von 
der Beschwerdegegnerin 1 bereits genehmigten Bau- und Katasterplänen 
wird dieser Stall bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, künftig 
als Abstellraum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Der 
unbebaute Raum zwischen Stallfassade und Strasse bildet dabei die 
Zufahrtsfläche (vgl. Bg 1-act.1.3 [alt] und Bg 1-act.1.5 [neu]). Was den 
Grenzabstand des neu geplanten Hauses 1 zur nordwestlich gelegenen 
Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 betrifft, so beträgt dieser Abstand 
exakt 4.13 m, derjenige des Hauses 2 zur Grenze von Parzelle 420 
immerhin noch 2.5 m (Bg 1-act.1.4), was nach Art. 75 Abs. 1 KRG in 
Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 sowie Art. 13 BG zulässig ist. Anzumerken 
bleibt, dass auch kein doppelter Grenzabstand (2.5 m + 2.5 m = 5.0 m) 
eingehalten werden muss. Diese Grundregel gilt nur dann nicht, wenn 
eine altrechtliche Baute den Grenzabstand unterschreitet oder - wie hier - 
ehemals auf die Grenze gebaut wurde, weil sonst die Einhaltung des 
ganzen 
neurechtlichen 
Grenzabstandes 
einseitig 
zulasten 
der 
Nachbarparzelle (hier Parzelle 421 bzw. zum Nachteil von Haus 2) 
erfolgen würde. Ein bauwilliger Nachbar würde dadurch zweifach bestraft, 
indem er einmal den auf die Grenze gestellten, baurechtswidrig 
gewordenen Altbau weiterhin dulden müsste (hier Gebäude 7 und 8-A auf 
Parzelle 420) und seinerseits noch den doppelten Grenzabstand (2 x 2.5 
m) einhalten müsste. Die Bevorteilung des Eigentümers der altrechtlichen 
Baute erweist sich als derart stossend, dass sie offensichtlich nicht die 


- 33 -
Regelungsabsicht des Gesetzgebers gewesen sein kann. Das Bündner 
Verwaltungsgericht hat bereits in früheren Fällen entschieden, wie bei 
solchen Konstellationen zu verfahren sei. Ausgangspunkt war ebenfalls 
eine auf dem Nachbargrundstück lange vor dem Inkrafttreten des 
geltenden 
Rechts 
realisierte 
Altbaute, 
die 
den 
zonengemässen 
Grenzabstand nicht einhielt und diesbezüglich auch nicht über ein 
Näherbaurecht verfügte. In dieser Situation komme der allgemein 
bekannte Grundsatz zur Anwendung, wonach die bauliche Situation 
desjenigen, der nach Inkrafttreten der geltenden Bauordnung baue, durch 
den Altbau auf dem Nachbargrundstück aus der Zeit vor Inkrafttreten 
dieser Bauordnung nicht verschlechtert werden sollte, weil der Altbau 
näher an der gemeinsamen Grenze stehe, als es nach der neuen 
Regelung zulässig wäre (PVG 2010 Nr. 23). Genauso verhält es sich 
auch im konkreten Fall, weil die Beschwerdegegnerin 2 sicherlich nicht 
dafür bestraft werden darf, dass die längst bestehenden Gebäude des 
Beschwerdeführers 1 früher direkt an die Grenze zwischen den Parzellen 
420 und 421 gebaut wurden und somit eben keinen gesetzlichen 
Mindestabstand einhielten. Wie das Bundesgericht ausserdem im Urteil 
1C_199/2010 vom 30. Juni 2010 in E.3.2, Abschnitt 2 noch bekräftigte, 
steht das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dieser Praxis 
keineswegs allein da. Auch in anderen Kantonen mit vergleichbaren 
Rechtsgrundlagen - wie Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – behandle die 
Rechtsprechung die Fälle, in denen ein Bauprojekt auf einen 
benachbarten Altbau treffe, der die Grenzabstände nicht einhalte, in 
gleicher Weise. Aus den Materialien zum KRG ergebe sich jedenfalls kein 
Hinweis darauf, dass man diese Praxis im Sinne eines qualifizierten 
Schweigens des Gesetzgebers hätte ausschliessen wollen. Die vom 
Verwaltungsgericht getroffene – im erwähnten Urteil 1C_199/2010 in 
E.2.2, Abschnitt 2 erneut bestätigte -, auf langjähriger Praxis (PVG 1975 
Nr. 32) beruhende Lösung sei sachgerecht und keineswegs willkürlich. 


- 34 -
Die 
Einwände 
bezüglich 
Grenzabstandsverletzung 
des 
Beschwerdeführers 1 zwischen den Nachbarparzellen 420 und 421 
erweist sich deshalb im Ergebnis ebenfalls als unbegründet. Eine 
Verletzung von Art. 18 BG oder Art. 75 KRG liegt nicht vor.
e)
Insofern der Beschwerdeführer 2 vorab auch noch die Zufahrt zur westlich 
gelegenen Wingertparzelle 878 bemängelte und von einer unzulässigen 
Terrainaufschüttung samt Erstellung einer Böschung gegenüber seiner 
Parzelle 842 ausging, gilt es klarzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 
2 (Bauherrin) sowohl im Verlaufe dieses behördeninternen Verfahrens als 
auch im Zuge des gerichtlichen Augenscheins garantierte, dass entlang 
der Ostfassade des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 ein genügend 
breiter 
Streifen 
freigehalten 
werde, 
damit 
das 
Befahren 
mit 
Wingerttraktoren zur Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich bleibe. 
Weiter sicherte sie dem Beschwerdeführer 2 und Eigentümer der bereits 
mit einem Mehrfamilienhaus (STWEG) überbauten Nachbarparzelle 842 
zu, dass sämtliche Abgrabungen und die Erstellung von allfälligen 
Böschungen auf den Parzellen 421 und 878 ohne Inanspruchnahme der 
Parzelle 842 erfolgen würden (vgl. dazu Bg 1-act.1.9 und 1.10; sowie 
Gerichtsfoto 6 am Standort 2). Bei diesen glaubhaften Versprechungen 
und einleuchtenden Zusicherungen ist die Beschwerdegegnerin 2 zu 
behaften. Ein Verstoss gegen Art. 56 BG ist zu verneinen.
f)
Zum Einwand der „Unterschreitung“ des gesetzlichen Gebäudeabstands 
(Art. 18 Abs. 2 BG in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 KRG) zwischen dem 
neu geplanten Haus 1 auf Parzelle 422 und dem geplanten Haus 2 auf 
Parzelle 421 (vgl. Bg 1-act.1.4, woraus die Einhaltung des Grenzabstands 
von 2.5 m hervorgeht) übten die Beschwerdeführer in der Replik vom 23. 
Juni 2014 (Ziff. 9 S. 6) sodann nur noch appellatorische Kritik, weshalb 
das Gericht darauf nicht weiter eingeht.


- 35 -
g)
Die geplanten Terrainaufschüttungen bei der Tiefgarageneinfahrt im nord-
westlichen Teil der Parzelle 421 sowie die geplanten Bodenabgrabungen 
entlang der Südwestfassade der Häuser 1 und 2 gehen allesamt deutlich 
aus den Fassadenplänen (vgl. Bg 1-act.1.7) sowie aus dem Plan 
„Abgrabungen“ (Bg 1-act.1.10) hervor. Eine Besonderheit bildet dabei die 
Tatsache, 
dass 
speziell 
am 
Plan 
„Abgrabungen“ 
die 
jeweils 
aneinandergereihten Fassaden des geplanten Hauses 1 auf Parzelle 422 
und des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 separat und „aufgewickelt“ 
illustriert bzw. abgebildet werden. Wie sich auch im Rahmen des 
gerichtlichen Augenscheins gezeigt hat, können die dafür erforderlichen 
Terrainveränderungen 
nicht 
als 
überdimensioniert 
und 
somit 
landschaftlich nicht mehr vertretbar qualifiziert werden (vgl. Gerichtsfoto 1 
am Standort 3, die Foto 1 am Standort 5 sowie besonders die Modellfotos 
3 und 4 am Standort 6). Dasselbe gilt im Übrigen auch für die als zu 
massiv 
und 
übermässig 
gerügten 
Terrainveränderungen 
und 
Bodenabgrabungen auf der gegenüberliegenden Seite im südöstlichen 
Teil 
der 
Parzellen 
421 
und 
422, 
namentlich 
entlang 
der 
Grundstücksgrenze zur Parzelle 842. Wie der Augenschein auch dort 
gezeigt hat, vermögen die geplanten Terrainveränderungen (inkl. 
Erstellen einer Böschung) sowie die erforderlichen Abgrabungen für das 
Erstellen einer Stützmauer nicht bereits ein Ausmass anzunehmen, 
welches orts- und landschaftsbildlich effektiv von Bedeutung wäre (vgl. 
Gerichtsfotos 3 und 7 am Standort 1, Foto 6 am Standort 2 sowie die 
Modellfotos 3, 7 und 8 am Standort 6; ferner Bg 1-act.1.7, act.1.8 und vor 
allem act.1.9). Die Beschwerden erweisen sich daher auch diesbezüglich 
als unbegründet. Art. 76 KRG ist nicht verletzt.
 
h)
Zur Erstellung von Pflichtparkplätzen in der Tiefgarage auf Parzelle 421 
und weiteren oberirdischen Autoabstellflächen (Besucherparkplatz) legte 


- 36 -
die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 30. April 2014 
(Ziff. 7 S. 8-9) sachlich begründet dar, weshalb sämtliche 22 Parkplätze 
als Pflichtparkplätze angesehen werden können. Auch diesbezüglich sind 
die Beschwerden daher unbegründet. Die Beschwerdeführer üben denn 
auch in dieser Hinsicht nur appellatorische Kritik, indem sie die aus ihrer 
Sicht feststehende Tatsache, dass die erforderlichen 22 Parkplätze auf 
den zu bebauenden Grundstücken (Parzelle 421 und 422) nicht realisiert 
werden, als Hinweis auf die Überdimensionierung des geplanten 
Bauvorhabens betrachten bzw. deuten. Der einschlägige Grundrissplan 
(vgl. Bg 1-act.1.6 und act.1.12 [Tiefgarage]; worin 20 Parkplätze 
unterirdisch vermerkt sind) und der Umgebungsplan (Bg 1-act.1.5; worin 
noch zwei oberirdische Besucherparkplätze eingezeichnet sind) lassen 
keinerlei Zweifel offen, dass die benötigte Zahl von 22 Pflichtparkplätzen 
erreicht werden kann. Der Vorwurf der Missachtung von Art. 61 BG trifft 
somit nicht zu. 
i)
Soweit die Beschwerdeführer für ihren Standpunkt (Nichterteilung 
Abbruch- und Baubewilligung) noch separat einzelne Punkte der 
Masterarbeit einer Universität vom 11. November 2005 in der Replik vom 
23. Juni 2014 (Ziff. 5 S. 5-6) aufgeführt haben, kann ihnen ebenfalls nicht 
gefolgt werden. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann dafür 
auf die überzeugenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer 
Duplik vom 7. Juli 2014 (Ziff. 3 und 4 S.3-4) verwiesen werden, worin 
diese zu Recht festhielt, dass die bestehende Bausubstanz der 
altrechtlichen Gebäude 5 und 6 auf den Parzellen 421 und 422 bereits 
zum Teil zerstört worden sei, indem dort im Erdgeschoss im 
Vorratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. Zudem sei die 
bestehende Dachlandschaft keineswegs derart homogen, wie dies von 
den Beschwerdeführern behauptet werde, da bereits Pult- und 
Satteldächer ineinander verschachtelt an der Strasse existierten. 


- 37 -
Ausserdem beinhalte die ISOS-Zertifizierung einen generellen Schutz für 
erhaltenswerte Gebäudeensemble, dies schliesse eine objektbezogene 
Einzelprüfung eines bestimmten Bauvorhabens aber keineswegs schon 
zum Voraus aus. Diesen zutreffenden Ausführungen gibt es von Seiten 
des Gerichts nichts hinzuzufügen.
k)
Im Weiteren ist hier noch zu klären, wie es sich mit der ausseramtlichen 
Entschädigung im vorinstanzlichen Verfahren verhält. Bezüglich der 
Frage der ausseramtlichen Entschädigung vor der Vorinstanz stellen die 
Beschwerdeführer zwar den Antrag auf Aufhebung des Spruches 
betreffend aussergerichtliche Entschädigung in den angefochtenen 
Baueinspracheentscheiden vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014 
(vgl. Antrag in Beschwerde Ziff. 5 S. 2; sowie beschwerdeführerische 
Akten [Bf 1-act.2, Bf 2-act.2]). Die Beschwerdeführer begründen diesen 
Antrag aber für die Verfügungen vom 30. August, mitgeteilt am 24. 
September 2013, betreffend Abschreibung der früher erhobenen 
Einsprachen infolge Rückzuges des Baugesuchs 528/12 durch die 
Beschwerdegegnerin 2 bzw. die Bauherrschaft. Auf Beschwerden gegen 
letztere Verfügungen kann aber im Voraus nicht eingetreten werden, weil 
diese Verfügungen schon längst in Rechtskraft erwachsen sind und damit 
für alle Beteiligten verbindlich geworden sind. Im Ergebnis muss dies zu 
einem 
Nichteintretensentscheid 
des 
Gerichts 
infolge 
verspäteter 
Anfechtung führen. Aber auch eine materiell gegen die Zusprechung einer 
ausseramtlichen Entschädigung zu behandelnde Beschwerde müsste 
abgewiesen werden, weil Art. 96 Abs. 2 KRG keine Gesetzeslücke, 
sondern ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers darstellt. Da die 
entsprechende Regelung die Gesuchstellenden nicht erfasst, muss 
umgekehrt daraus geschlossen werden, dass der Gesetzgeber dies auch 
nicht 
so 
wollte 
(vgl. 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 223 S. 48). Die Bündner 


- 38 -
Regierung hatte in der Botschaft zum KRG ursprünglich vorgesehen, 
dass Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos sind und nur bei 
offensichtlich unbegründeten oder trölerischen Einsprachen amtliche und 
ausseramtliche Kosten den Einsprechenden zu überbinden seien. Erst 
der Grosse Rat (Kantonsparlament) fügte die Regelung ein, wie sie heute 
in Art. 96 Abs. 2 KRG steht. Er verzichtete, ohne dies speziell zu 
erwähnen, auf eine Ausdehnung der Gesetzesregelung für die 
Gesuchstellenden, wie dies zuvor auch schon die Regierung in ihrer 
Botschaft getan hatte. Von Anfang an stand also eine Kostenauferlegung 
an die Gesuchstellenden - wie dies den Beschwerdeführern im Sinne 
einer 
Gleichbehandlung 
vorschwebt 
– 
nicht 
zur 
Debatte 
(vgl. 
Botschaftenheft Nr. 3 2004/2005 zur Revision des KRG, zu Art. 101 
Verfahrenskosten, S. 371; ferner Protokolle des Grossen Rates vom 25. 
August 2004 [erste Lesung; S.393-396] und 6. Dezember 2004 [zweite 
Lesung; S. 834], mit zahlreichen Voten zu Art. 101 E-KRG). Im Lichte 
dieser Gesetzesmaterialien ist für das Gericht erstellt, dass die 
Beschwerdeführer mit ihrem Antrag auf aussergerichtliche Entschädigung 
im Vorverfahren nicht durchgedrungen wären. Eine Verletzung von Art. 96 
KRG wäre folglich ebenfalls zu verneinen gewesen, sofern auf diesen 
Beschwerdepunkt überhaupt hätte eingetreten werden können.
l)
Zusammengefasst 
ergibt 
sich, 
dass 
die 
Beschwerdegegnerin 
1 
(Gemeinde) keine Verletzungen des kommunalen und/oder kantonalen 
Rechts begangen hat und insbesondere ihren grundsätzlich (weiten) 
Ermessensspielraum bei Auslegungsfragen in der Ortsbildgestaltung oder 
Bauästhetik hier weder missbraucht noch überschritten hat (vgl. statt 
vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 
187 vom 4. Februar 2014 E.7a und R 13 192 vom 27. März 2014 E.3b). 
Die zwei Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. 
März 2015 wurden somit zu Recht abgelehnt und die Baubewilligung vom 


- 39 -
10./12. März 2014 der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht erteilt. Die 
Beschwerden vom 2. April 2014 sind daher abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden kann.
4. a)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 
370.100) 
je 
zur 
Hälfte 
dem 
Beschwerdeführer 
1 
und 
dem 
Beschwerdeführer 2 aufzuerlegen. 
b)
Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretene obsiegende 
Beschwerdegegnerin 2 gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch 
aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür von der 
Honorarnote 
vom 
5. 
August 
2014 
des 
Rechtsanwalts 
der 
Beschwerdegegnerin 2 über Fr. 3‘792.95 ausgegangen werden kann. Die 
Entschädigung ist – in Anbetracht des am 10. November 2014 
durchgeführten Augenscheins und des dadurch zusätzlich angefallenen 
Arbeitsaufwands – jedoch noch entsprechend zu erhöhen, weshalb das 
Gericht vorliegend ermessensweise eine pauschale Entschädigung von 
Fr. 4‘200.-- (inkl. 8 % MWST und inkl. Augenschein) für gerechtfertigt 
erachtet. Sowohl der Beschwerdeführer 1 als auch der Beschwerdeführer 
2 hat der Beschwerdegegnerin 2 also jeweils eine Parteientschädigung 
von 
Fr. 
2‘100.-- 
zu 
bezahlen. 
Eine 
solche 
aussergerichtliche 
Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 
VRG nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.


- 40 -
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
808.--
zusammen
Fr.
5'808.--
gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ (1/2) sowie – solidarisch haftend 
– B._____ und C._____, und Mitbeteiligte (1/2) und sind innert 30 Tagen 
seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 
Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Aussergerichtlich haben A._____ einerseits sowie – solidarisch haftend - 
B._____ und C._____, und Mitbeteiligte andererseits die Baugesellschaft 
D._____ mit je Fr. 2'100.-- (inkl. MWST), insgesamt also mit Fr. 4'200.--, 
zu entschädigen.
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
[Mitteilungen]
Weiterzug an Bundesgericht noch hängig.