gr_gerichte · PVG 2016 17 · 2017-07-26 · de
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Baulinie. Ausnahmebewilligung. Revers.
– Mit der Genehmigung des Quartierplans wurde der
«gesetzliche Zustand» gegenüber der früher erfolgten
Festlegung der Baulinie neu bzw. erstmals ausdrücklich
definiert, indem aufgrund der Quartierplanvorschriften
gewisse Bauten und Anlagen zwingend im Baulinienbe-
reich erstellt werden müssen; damit wurde die Wirkung der
Baulinie für diese Bauten und Anlagen aufgehoben,
weswegen für die gemäss Quartierplan zwingend im
Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anlagen
keine Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1
KRG hätten erteilt und dementsprechend auch keine
Reverse hätten verfügt werden dürfen (E.2, 4, 5).
– Die Behörde ist gemäss dem klaren Wortlaut von Art. 57
Abs. 1 KRG nicht berechtigt, einen Revers zulasten der
Grundeigentümer einseitig und hoheitlich zu verfügen
(E.6).
Linee di arretramento. Licenza derogatoria. Dichiarazione di
garanzia (vincolo).
– Rispetto alla precedente delimitazione delle linee di ar-
retramento, con l’approvazione del piano di quartiere lo
«stato legale» è stato definito di nuovo rispettivamen- te è
stato definito per la prima volta chiaramente, nella misura
in cui sulla base delle disposizioni del piano di quartiere
certe costruzioni e certi impianti vanno edifi- cati
imperativamente lungo le linee di arretramento; con questo
per dette costruzioni e impianti l’effetto delle precedenti
linee di arretramento è stato abrogato, mo- tivo per cui per
le costruzioni e gli impianti da edificare obbligatoriamente
nell’area delle linee di arretramento non può essere
rilasciata una licenza derogatoria giusta l’art. 57 cpv. 1 LPTC
e quindi non può neppure essere de- ciso un vincolo (cons.
2, 4, 5).
– Giusta la chiara formulazione dell’art. 57 cpv. 1 LPTC,
l’autorità non è autorizzata a decidere unilateralmente e
d’imperio un vincolo a carico dei proprietari fondiari
(cons. 6).
Erwägungen:
2. a) Am 15. März 1967 hat der Gemeinderat entlang der
C.
-strasse auf der damaligen Parzelle 449 die Baulinie, wie
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im Bestandes- und Perimeterplan 1:500 V2 vom 27./30. Mai 2013
eingezeichnet, genehmigt. Der entsprechende Baulinienplan ist an-
schliessend publiziert worden und am 8. Mai 1967 in Rechtskraft
erwachsen.
b) Am 5., mitgeteilt am 12. November 2013, hat der Ge-
meinderat den Quartierplan C.
-strasse − bestehend aus den
Quartierplanbestimmungen (V1), dem Bestandes- und Perimeter-
plan 1:500 (V2), dem Parzellierungsplan 1:500 (V3), dem Gestal-
tungsplan 1:500 (V4), dem Erschliessungsplan 1:500 (V5), dem
Umgebungsplan 1:500 (V6), dem Profilierungsplan 1:500 (V7), dem
Richtprojekt Bebauung 1:200 (NV1), dem Richtprojekt Umgebung
1:500 (NV2), dem Richtprojekt Strasse Situation 1:200 (NV3), dem
Richtprojekt Strasse Profile 1:200 (NV4), dem Werkleitungsplan
1:500 (NV5), dem Parzellierungsplan 1:500 (NV6) und der Mutation
Nr. 8926 − genehmigt. Dabei sind die Pläne V1 bis V7 als verbind-
liche bzw. die Pläne NV1 bis NV6 und das Modell NV7 als unver-
bindliche Bestandteile des Quartierplans erklärt worden. Gemäss
Art. 1 QPV gelten die Bestimmungen des jeweiligen übergeordne-
ten Rechts, insbesondere diejenigen des KRG und der KRVO so-
wie der kommunalen Nutzungsplanung und des Baugesetzes der
Gemeinde X.
, subsidiär, soweit die Quartierplanbestimmun-
gen nicht besondere Vorschriften enthalten. Der Quartierplan re-
gelt gemäss Art. 3 QPV die Gestaltung und die Erschliessung in-
nerhalb des Quartierplangebiets und bezweckt die Sicherstellung
einer ortsbaulich und architektonisch einwandfreien Überbauung,
eine haushälterische Nutzung des Bodens und einen angemes-
senen Übergang zum Landwirtschaftsgebiet. Gemäss Art. 6 QPV
werden im Gestaltungsplan V4 die Baubereiche für Hauptbauten
festgelegt. Hauptbauten und Attikageschosse müssen zwingend
an die nordseitige Begrenzungsmauer angebaut werden. Gemäss
Art. 7 QPV müssen, wo im Gestaltungsplan V4 Pflichtbaulinien be-
zeichnet sind, die in Abs. 2 und 3 aufgeführten Bauten zwingend
auf diese Fluchten gesetzt werden. Ein Zurücksetzen der Bauten ist
nicht zulässig. Pflichtbaulinie 1 bestimmt zwingend die Lage und
die Länge der nordseitigen Begrenzungsmauer (Abs. 2) und Pflicht-
baulinie 2 die Lage des strassenseitigen Eingangsgeschosses, wo-
bei einzelne Stützen und interne Erschliessungen wie Treppenhäu-
ser ausgenommen sind (Abs. 3). Gemäss Art. 8 QPV werden die
privaten Aussenräume 1 im Umgebungsplan V6 bezeichnet. Dort
sind An- und Nebenbauten sowie Einfriedungen/Abgrenzungen
bis zu einer Höhe der jeweiligen nordseitigen Begrenzungsmauer
zulässig. Terrainveränderungen sind in den privaten Aussenräu-

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men 1 zulässig, auch Mauern und offene Grünstrukturelemente.
Dafür notwendige Grenz- oder Näherbaurechte gelten als einge-
räumt. Die privaten Aussenräume 2 gemäss Umgebungsplan V6
sind gemäss Art. 9 QPV grundsätzlich von An- und Nebenbauten
sowie von Einfriedungen freizuhalten. Der Terrainverlauf ist dort
dem übergeordneten Geländeverlauf anzugleichen. Gemäss Art. 14
QPV sind die nordseitigen Begrenzungsmauern zwingend zu er-
stellen. Gemäss Art. 20 ff. QPV sind die Erschliessungsanlagen von
den Grundeigentümern zu erstellen. Sie gehen nach der Erstellung
entschädigungslos an die Gemeinde über (mit Ausnahmen). Die
Erschliessungsstrasse mit Wendeplatz ist öffentlich und jeder-
zeit freizuhalten. Die im Erschliessungsplan V5 bezeichneten An-
schlüsse an die Privatliegenschaften sind im Einvernehmen mit der
Gemeinde nach den geltenden Richtlinien verkehrstechnisch ein-
wandfrei auszugestalten. Die im Umgebungsplan V6 bezeichneten
Erschliessungs- und Parkierungsbereiche sind privat. Private Auto-
abstellplätze sind in den dafür vorgesehenen Erschliessungs- und
Parkierungsbereichen gemäss Umgebungsplan V6 anzuordnen.
Auf jedem überbauten Grundstück müssen danach mindestens
zwei Autoabstellplätze erstellt werden, mindestens einer davon als
Garagenplatz.
c) Die von der Beschwerdegegnerin am 28. April, mitge-
teilt am 7. Mai 2015, gegenüber den Beschwerdeführern verfüg-
ten Reverse sehen vor, dass die Beschwerdegegnerin ihnen das
Erstellen einer nordseitigen Begrenzungsmauer (teilweise zwin-
gend), eines rollstuhlgängigen Weges (freiwillig, nur Ehepaar
A.
), Einfriedungen und Umgebungsmauern (teilweise zwin-
gend), Erdwärmesonden (freiwillig, nur Ehepaar B.
) sowie
Zugang und Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich
(zwingend) vor der rechtsgültigen Baulinie der C.
-strasse
unter den Bedingungen gestatte, dass die Bauten und Anlagen
oder Teile davon auf erstes Verlangen des Gemeinderates ohne
Entschädigungsanspruch zu entfernen, zu versetzen oder abzuän-
dern seien, sofern sie einem weiteren Ausbau der C.
-strasse
hinderlich seien. Allfällige Mehrkosten, die der Gemeinde durch
das Vorhandensein dieser Bauteile beim Verlegen von Leitun-
gen und Kabeln entstünden, gingen zulasten der Reversnehmer.
Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden verwaltungsgericht-
lichen Beschwerdeverfahren die Rechtmässigkeit dieser Be-
seitigungsreverse und damit die Frage, ob die Beschwerdegeg-
nerin die fraglichen Beseitigungsreverse verfügen durfte oder
nicht.

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4. a) Gemäss Art. 55 KRG dienen Baulinien insbesondere
der Freihaltung von Räumen entlang von Erschliessungsanlagen,
Gewässern und Waldrändern sowie der Freihaltung von Flächen
im Interesse des Ortsbildes und des Natur- und Umweltschutzes.
Für verschiedene Bedürfnisse können unterschiedliche Baulinien
festgelegt werden (Abs. 1). Baulinien gehen allen anderen öffent-
lich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor. Sie bestimmen die Gren-
ze, bis zu der ober- und unterirdisch gebaut werden darf. Bestehen-
de Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen nur unterhalten
werden (Abs. 2). Art. 57 KRG sieht vor, dass die für die Bewilligung
zuständige Behörde − ausser bei Gewässer- und Waldabstands-
linien − Ausnahmen von den Vorschriften über Bau- und Niveau-
linien gewähren kann, wenn keine überwiegenden Interessen ent-
gegenstehen und die Grundeigentümerin oder der Grundeigentü-
mer sich in einem Revers verpflichtet, auf Verlangen der zustän-
digen Behörde den gesetzlichen Zustand herzustellen (Abs. 1).
Werden Bau- und Niveaulinien als Bestandteil von Plänen der
Grundordnung oder von Quartierplänen festgelegt, gelten die Ver-
fahrensvorschriften für die betreffenden Pläne. Für eigenständige
Baulinien richtet sich das Verfahren sinngemäss nach den Vor-
schriften über das Quartierplanverfahren (Abs. 2).
b) Die Beschwerdegegnerin geht davon aus, dass die Be-
schwerdeführer sowohl von der Existenz der fraglichen Baulinie
und den damit einhergehenden Konsequenzen als auch vom Quar-
tierplan C.
-strasse Kenntnis hatten. Dies ist grundsätzlich kor-
rekt. Denn die fragliche Baulinie ist sowohl in den Quartierplanun-
terlagen C.
-strasse (vgl. Bestandes- und Perimeterplan 1:500
V2, Erschliessungsplan 1:500 V5, Richtprojekt Strasse Situation
1:200 NV3, Werkleitungsplan 1:500 NV5) als auch in den Unterlagen
der Informationsveranstaltung des Hochbauamts vom 2. April 2014
(vgl. Ausschnitt Zonenplan S. 11, Erschliessungsplan S. 16) enthal-
ten und deutlich gekennzeichnet. Zudem ist die fragliche Baulinie
auch in den Baugesuchsunterlagen der Beschwerdeführer einge-
zeichnet (vgl. den Grundrissplan EFH A.
bzw. den Grundriss-
plan EFH B.
). Sodann ist auch klar, dass die Beschwerdefüh-
rer − oder zumindest die von ihnen beigezogenen Fachpersonen,
deren Wissen sich die Beschwerdeführer anrechnen lassen müs-
sen − die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 55 ff. KRG, insbesonde-
re Art. 57 Abs. 1 KRG, welcher die Reversregelung enthält) kannten
oder zumindest kennen mussten. Dementsprechend können aber
die auf den Quartierplan C.
-strasse abgestützten Baubewilli-
gungen vom 16., mitgeteilt am 19. September 2014 (Bf-act. 21), bzw.

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vom 7., mitgeteilt am 9. Oktober 2014 (Bf-act. 22), entgegen der be-
schwerdeführerischen Auffassung keine Vertrauensgrundlagen
darstellen für die Annahme, dass vorliegend keine Baulinie mit der
im kantonalen Recht umschriebenen Rechtsfolge besteht. Daran
scheitert denn auch der angebliche Vertrauensschutz, welchen die
Beschwerdeführer für sich beanspruchen. Wie nachfolgend darge-
stellt, ist die Frage des Vertrauensschutzes für das vorliegende Be-
schwerdeverfahren indes nicht von Relevanz.
5. In der Verfügung vom 15., mitgeteilt am 23. März 1967
(Bg-act. 8), wurde von der Beschwerdegegnerin nicht begründet,
weswegen die Baulinie respektive der Baulinienbereich in dieser
Form, mithin mit einer Breite von 18 m, geschaffen wurde. Auch
aus dem Quartierplan C.
-strasse lässt sich nicht herleiten,
weswegen der Baulinienbereich im Jahr 1967 in dieser respekta-
blen Breite festgelegt wurde. Bekannt ist lediglich, weshalb die
Baulinie im Rahmen des Erlasses des Quartierplans C.
-stras-
se im Bereich der Parzellen 12467 und 12468 um maximal rund
4 m gegen Westen verlegt wurde, nämlich, um eine bessere Über-
baubarkeit der beschwerdeführerischen Parzellen mit Wohnbauten
zu erreichen (vgl. die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin
vom 5. August 2015 im Verfahren R 15 49 S. 6). Neben der so-
eben erwähnten Verschiebung der Baulinie im nördlichen Bereich
des Quartierplangebiets C.
-strasse wurde im Quartierplan
C.
-strasse des Weiteren festgelegt, dass gewisse Bauten und
Anlagen, insbesondere die nordseitigen Begrenzungsmauern, die
Einfriedungen und die Umgebungsmauern sowie der Zugang und
die Zufahrt im Erschliessungs- und Parkierungsbereich, zwingend
im Baulinienbereich erstellt werden müssen. Mit der Genehmigung
des Quartierplans C.
-strasse vom 5., mitgeteilt am 12. Novem-
ber 2013, hat die Beschwerdegegnerin somit den in Art. 57 Abs. 1
KRG erwähnten «gesetzlichen Zustand» gegenüber der Festlegung
der Baulinie im Jahr 1967, jedenfalls im Bereich der beschwerde-
führerischen Grundstücke, neu bzw. erstmals ausdrücklich defi-
niert, indem aufgrund der Quartierplanvorschriften die erwähnten
Bauten und Anlagen zwingend im Baulinienbereich erstellt wer-
den müssen. Damit hat die Beschwerdegegnerin die Wirkung der
Baulinie für diese Bauten und Anlagen aufgehoben. Wäre es an-
ders, hätte in den Quartierplanbestimmungen klar und eindeutig
festgeschrieben werden müssen, dass die Baulinie auch für die
zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bauten und Anla-
gen ihre Gültigkeit behält. Dies ist nicht erfolgt. Dementsprechend
musste aber die Beschwerdegegnerin für die gemäss Quartierplan

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C.
-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bau-
ten und Anlagen keine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 57
Abs. 1 KRG erteilen. Vielmehr war die Befugnis zur Erstellung und
Beibehaltung dieser Bauten und Anlagen bereits seit der Geneh-
migung des Quartierplans C.
-strasse durch die Beschwerde-
gegnerin vom 5., mitgeteilt am 12. November 2013, vorhanden. Die
Befugnis zur Erstellung und Beibehaltung dieser Bauten und Anla-
gen stützt sich denn auch direkt auf die Quartierplanvorschriften
C.
-strasse, worin der «gesetzliche Zustand» festgeschrieben
ist, der auf Verlangen der zuständigen Behörde hergestellt wer-
den muss. Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1
KRG waren folglich nur mehr für diejenigen Bauten und Anlagen
im Baulinienbereich erforderlich, um welche die Bauherrschaf-
ten freiwillig nachgesucht haben, insbesondere für den rollstuhl-
gängigen Weg (nur Ehepaar A.
) und für die Erdwärmeson-
den (nur Ehepaar B.
), nicht aber für die gemäss Quartierplan
C.
-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden Bau-
ten und Anlagen. Somit kommen Reverse aber auch nur für diese
freiwillig nachgesuchten und im Baulinienbereich liegenden Bau-
ten und Anlagen in Betracht. An diesem Ergebnis vermag der Hin-
weis der Beschwerdegegnerin, wonach es sich beim Quartierplan
C.
-strasse um einen privaten Quartierplan handle, nichts zu
ändern. Gemäss Art. 19 KRVO werden nämlich auch private Quar-
tierpläne vom Gemeindevorstand oder, falls das Gemeinderecht
dies bestimmt, vom Gemeinderat erlassen und geprüft. Was die
Beschwerdegegnerin daraus für sich ableiten möchte, ist nicht er-
sichtlich.
6. a) Bezüglich der Ausgestaltung von Ausnahmebewil-
ligungen gilt es zu beachten, dass Ausnahmebewilligungen mit
Bedingungen und Auflagen verbunden werden können, insbeson-
dere auch mit der Auflage, dass der Grundeigentümer auf erstes
Verlangen der zuständigen Behörde den vorschriftsgemässen Zu-
stand herstellt oder dass für wertvermehrende Aufwendungen, die
auf der Ausnahmebewilligung beruhen, im Enteignungsfall keine
Entschädigung zu leisten ist. Die Auflage kann in die Form eines
Reverses gekleidet werden, der von der Behörde und dem Grund-
eigentümer unterzeichnet wird und als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werden kann. Einer
Anmerkung im Grundbuch kommt indes nur deklaratorische Be-
deutung zu, sodass der Revers auch gegenüber einem gutgläubigen
Dritterwerber gilt. Der Revers bedarf einer gesetzlichen Grundlage.
Er stellt eine vorsorgliche Rechtsvorkehr dar, die eine eingeräumte

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Befugnis zu einem blossen Provisorium abschwächt. Als zukunfts-
orientierte Nebenbestimmung sind Reverse im Unterschied zu den
gewöhnlichen Nebenbestimmungen, die nur vor oder während der
Bauausführung aktuell sind, auf eine nähere oder fernere Zukunft
gerichtet (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-
schutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 355).
b) Die Ausgestaltung des Reverses im bündnerischen Recht
(vgl. vorstehend E.4a) entspricht diesen Grundsätzen der Lehre, in-
dem die Baubehörde gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG Ausnahmen von
den Vorschriften über Baulinien gewähren kann, wenn keine über-
wiegenden Interessen entgegenstehen und sich die Grundeigen-
tümerin oder der Grundeigentümer in einem Revers verpflichtet,
auf Verlangen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand
herzustellen. Nicht vorgesehen im bündnerischen Recht ist dem-
nach die einseitige, hoheitliche Verfügung des Reverses. Wie die
Beschwerdeführerin zu Recht ausführt, geht aus dem Wortlaut von
Art. 57 Abs. 1 KRG hervor, dass sich die Grundeigentümer in einem
Revers verpflichten, auf Verlangen der zuständigen Behörde den
gesetzlichen Zustand herzustellen. «Sich verpflichten» können sich
Grundeigentümer, indem sie das Versprechen abgeben, auf Ver-
langen der zuständigen Behörde den gesetzlichen Zustand herzu-
stellen. Die Behörde ist jedoch gemäss Art. 57 Abs. 1 KRG nicht
berechtigt, einen Revers zulasten der Grundeigentümer einseitig
und hoheitlich zu verfügen. Für eine einseitige Verfügung des Re-
verses existiert mithin im kantonalen bündnerischen Recht − wie
auch im Baugesetz der Gemeinde X.
− keine gesetzliche
Grundlage. Dementsprechend hätte aber die Beschwerdegegnerin
die Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai 2015, nicht einseitig
verfügen dürfen. Dies gilt sowohl bezüglich der gemäss Quartier-
plan C.
-strasse zwingend im Baulinienbereich zu erstellenden
Bauten und Anlagen, für welche die Beschwerdegegnerin − wie
vorstehend dargestellt (vgl. E.5) − ohnehin keine Ausnahmebewil-
ligung nach Art. 57 Abs. 1 KRG hätte erteilen müssen, als auch be-
züglich der Bauten und Anlagen im Baulinienbereich, um welche
die Beschwerdeführer freiwillig nachgesucht haben. Folgerichtig
sind die angefochtenen Verfügungen vom 28. April, mitgeteilt am
7. Mai 2015, mit welchen die fraglichen Reverse jeweils einseitig
und hoheitlich verfügt worden sind, auch was die freiwillig nach-
gesuchten Bauten und Anlagen im Baulinienbereich betrifft, aus
formellen Gründen aufzuheben.
c) An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Beschwer-
degegnerin auf Art. 95 BG und Art. 962 Abs. 1 ZGB nichts zu ändern.

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Gemäss Art. 95 BG ist die Baubehörde berechtigt, sämtliche öffent-
lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, die sich auf das Bau-
gesetz abstützen, im Grundbuch anmerken zu lassen. Sie ist zur
Abgabe der Grundbuchanmeldung befugt. Art. 962 Abs. 1 ZGB hält
sodann fest, dass das Gemeinwesen oder ein anderer Träger einer
öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes Grundstück verfügte
Eigentumsbeschränkung des öffentlichen Rechts, die dem Eigen-
tümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkung
oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im Grundbuch anmer-
ken lassen muss. Wie die Beschwerdeführer in ihrer Replik vom
21. September 2015 zu Recht ausführen, regeln die soeben zitierten
Bestimmungen nur die Anmerkung von öffentlich-rechtlichen Ei-
gentumsbeschränkungen im Grundbuch. Sie stellen jedoch keine
Rechtsgrundlage dar für die Anordnung bzw. für die einseitige, ho-
heitliche Verfügung von Nebenbestimmungen. Die Anmerkung ei-
ner öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch
ist für deren Gültigkeit denn auch nicht von Bedeutung. Eine An-
merkung, wie sie sowohl Art. 95 BG als auch Art. 962 Abs. 1 ZGB
vorsehen, hat mithin keine konstitutive Wirkung, sondern nur de-
klaratorische Bedeutung (vgl. auch Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 111 Ia
182 E.4; Urteil des Bundesgerichts 1C_750/2013 vom 28. April 2014
E.4.2). Die Gültigkeit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkung hängt damit ausschliesslich von der Rechtsbeständig-
keit der Baubewilligung ab, mit der sie nebenbestimmungsweise
verfügt worden ist. Vorliegend hat es die Beschwerdegegnerin −
wie gesehen − unterlassen, in den entsprechenden Baubewilligun-
gen eine Auflage zu machen, wonach vor Baubeginn ein Revers für
alle vor der Baulinie liegenden Bauteile und Terrainveränderungen
zu unterzeichnen ist. Da für eine einseitige Verfügung des Reverses
weder im kantonalen noch im kommunalen Recht eine gesetzliche
Grundlage existiert, war die Beschwerdegegnerin somit nicht be-
rechtigt, die fraglichen Reverse vom 28. April, mitgeteilt am 7. Mai
2015, einseitig und hoheitlich zu verfügen.
R 15 52
Urteil vom 3. Mai 2016
Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten wurde mit Urteil vom 1. Mai 2017 abgewie-
sen, soweit darauf eingetreten werden konnte (1C_370/2016).