gr_gerichte · R 2014 116 · 2015-04-14 · de

Baueinsprache | Baurecht

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 116
5. Kammer
Vorsitz
Meisser
RichterIn
Audétat, Moser 
Aktuar
Simmen
URTEIL
vom 14. April 2015
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Erbengemeinschaft A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Martin Schmid, 
Beschwerdeführerin
gegen 
Gemeinde X._____, 
Beschwerdegegnerin 1
und
Baugesellschaft B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri Moder, 
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache


- 2 -
1.
Die Baugesellschaft B._____, reichte am 12. Mai 2014 das Gesuch für 
den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau zweier 
Mehrfamilienhäuser 
mit 
Einstellhalle 
auf 
Parzelle 
497 
an 
der 
C._____strasse in der Wohnzone W2 in X._____ ein. Das Gesuch wurde 
vom 6. bis 25. Juni 2014 öffentlich aufgelegt.
2.
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A._____, Eigentümerin der be-
nachbarten Parzelle 4980 und der diese erschliessenden Strassenparzel-
le 4979, am 25. Juni 2014 Einsprache und beantragte, das Baugesuch sei 
abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern. Die Baugesell-
schaft B._____ beantragte am 8. September 2014 die Abweisung der 
Einsprache. Die Baukommission der Gemeinde X._____ beantragte dem 
Gemeinderat am 1., mitgeteilt am 17. Oktober 2014, die Abweisung der 
Einsprache. Dem Baugesuch könne unter anderem mit der folgenden 
Auflage zugestimmt werden: "Vor Baubeginn müssen die Detailpläne der 
Garagenüberdeckung bzw. der Begrünung/Humusschicht mit bestehen-
den und neuen Terrainlinien einschliesslich Höhenkoten der Baupolizei 
zur Genehmigung eingereicht werden."
3.
Mit Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 2., mitgeteilt 
am 11. Dezember 2014, wies der Gemeinderat von X._____ die Einspra-
che ab und erteilte der Baugesellschaft B._____ die Baubewilligung unter 
Bedingungen und Auflagen. Begründend führte der Gemeinderat unter 
anderem was folgt aus:
• Die geplante Einstellhalle müsse den vorderen Grenzabstand zuzüglich 
Mehrlängenzuschlag gegenüber der Parzelle 4980 der Einsprecher 
nicht einhalten. Bei der Einstellhalle handle es sich um eine Nebenbau-
te, welche für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags nicht relevant 
sei. Der einzuhaltende Grenzabstand betrage gemäss Art. 65 Abs. 1 
BG − wie in den Plänen vorgesehen − 2.5 m. 
• Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser hielten gemäss den Plänen 
"Schnitte" und "Ansichten" sowie den Berechnungen der Baupolizei die 
Gebäudehöhen exakt ein. Entgegen der Auffassung der Einsprecher 


- 3 -
sei die von ihnen als solche bezeichnete vorbestehende künstliche Auf-
schüttung an der Südwestecke des Hauses A gewachsenes Terrain. 
Die Aufschüttung mit Stützmauer sei schon lange vor der letzten Zo-
nenplanrevision vom 26. November 2006 errichtet worden. Eine Umge-
hungsabsicht sei weder behauptet noch nachgewiesen. Es sei daher 
nicht zu beanstanden, dass die Bauherrschaft an der südwestlichen 
Ecke des Hauses A als Ausgangspunkt für die Höhenmessung eine 
vorbestehende 
Aufschüttung 
als 
gewachsenen 
Boden 
(Kote 
610.08 m ü.M.) berücksichtige. 
• Die Gebäudehöhe werde an der südöstlichen Ecke des Hauses A fäl-
schlicherweise ab dem gewachsenen Terrain (Kote 610.09 m ü.M. [rec-
te: 610.095 m ü.M.]) gemessen, obwohl gemäss Plänen eine Abgra-
bung auf 609.7 m ü.M. erfolgen solle. Da sich aber die Differenzen in 
einem eher geringfügigen Umfang abspielten, seien die zu bewilligen-
den Pläne an der besagten Stelle mit einem verbindlichen Vermerk zu 
versehen und die Bauherrschaft zu verpflichten, vor Baubeginn Detail-
pläne der Garagenüberdeckung bzw. der Begrünung (mindestens 50 
cm Humusschicht) mit bestehenden und neuen Terrainlinien einsch-
liesslich Höhenkoten zur Genehmigung einzureichen.
4.
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A._____ (nachfolgend Beschwer-
deführerin) am 22. Dezember 2014 Beschwerde an das Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Baubescheid/Einspracheentscheid des Gemeinderates von X._____ vom 
2. Dezember 2014, mitgeteilt am 11. Dezember 2014, sei aufzuheben. Die Bau-
bewilligung für das Baugesuch der Baugesellschaft B._____ vom 12. Mai 2014 
sei zu verweigern.
2.
Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu 
Lasten der Beschwerdegegner.
3.
Verfahrensantrag:
a)
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
b)
Die Beschwerdegegner seien anzuweisen, die Profilierung bis zum Augen-
schein des Verwaltungsgerichts stehen zu lassen."
Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Februar 2015 erkannte der In-
struktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Zur Be-
gründung führte die Beschwerdeführerin was folgt aus:
• Zwar handle es sich bei der Einstellhalle um eine Nebenbaute. Den-
noch sei der Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Art. 68 Abs. 2 BG defi-
niere den Mehrlängenzuschlag bezogen auf eine Mehrlänge ab 15 m 


- 4 -
"Gebäudelänge". In VGU R 02 62 vom 29. Oktober 2002 habe das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zutreffend festgehalten, 
dass auch Nebenbauten den Mehrlängenzuschlag einhalten müssten. 
Die Einstellhalle weise eine Länge von 55.35 m auf. Die Mehrlänge be-
trage damit 40.35 m, was einen Mehrlängenzuschlag von 8.7 m ergebe. 
Der Abstand gemäss Baugesuch von 2.5 m verletze damit den gesetz-
lichen Grenzabstand um 8.7 m. 
• Haus A überschreite die zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m. Die Bau-
gesellschaft B._____ ginge gemäss Baueingabe von einer mittleren 
Höhe von 609.19 m aus ([609.08 + 610.095 + 607.52 + 610.08] : 4). In 
der südwestlichen Ecke werde die vorbestehende künstliche Aufschüt-
tung berücksichtigt. Diese werde von einer hohen Stützmauer gehalten. 
Diese Erhebung sei eine Baute und kein gewachsener Boden, weshalb 
die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gemäss PVG 1992 Nr. 10 
nicht zur Anwendung gelange. Das gewachsene Terrain liege hier auf 
608.7 m ü.M. Es ergebe sich für die Berechnung der Gebäudehöhe 
([609.08 + 610.095 + 607.52 + 608.10] : 4 = 608.70) eine Differenz von 
0.49 m.
• Der Hang sei nur im nördlichen Bereich des Grundstücks und nicht im 
gesamten Bereich von Haus A und B gleich oder mehr als 10 % ge-
neigt. Damit komme die Sonderregelung bei Hangneigung nicht zur 
Anwendung. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz dennoch 
zum Schluss komme, die zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m sei nicht 
überschritten, zumal im Einspracheentscheid festgehalten werde, dass 
Differenzen "in einem eher geringfügigen Umfang" bestünden. An der 
südöstlichen Gebäudeecke sei im Baugesuch die Höhe von 610.09 
m ü.M. (recte: 610.095 m ü.M.) bezeichnet. Die gegen Osten gerichtete 
Glasfassade verlaufe jedoch parallel. Damit müsse eine Abgrabung auf 
die Höhe der nordöstlichen Gebäudeecke von 609.08 m ü.M. erfolgen. 
Diese sei zu berücksichtigen (Art. 67 Abs. 5 BG X._____). Dasselbe 
gelte analog für die südwestliche Gebäudeecke. Es resultiere eine Dif-
ferenz von 0.19 m ([609.08 + 609.70 + 607.52 + 609.70] : 4 = 609.00). 
Ein Vermerk der Baupolizei auf Plänen oder die Einreichung von Plä-
nen könne eine Überschreitung der Gebäudehöhe nicht heilen. Selbst 
wenn man die Terrassenaufschüttung als gewachsenen Boden betrach-
tete, sei das Haus A um 19 cm zu hoch.
5.
Die Baugesellschaft B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) bean-
tragte am 26. Januar 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne. 
• Der Mehrlängenzuschlag sei bei Nebenbauten nicht zu beachten. 
Gemäss Art. 68 Abs. 1 BG sei die Gebäudelänge die grösste, waag-


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recht gemessene Seitenlänge des kleinsten, das Hauptgebäude be-
grenzenden Rechtecks. In Art. 68 Abs. 2 BG werde bestimmt, dass ein 
Mehrlängenzuschlag zu beachten sei, wenn diese Gebäudelänge das 
im Zonenschema angegebene Mass überschreite. Damit sei klar, dass 
der Mehrlängenzuschlag für Hauptgebäude, nicht aber für Nebenge-
bäude, in Betracht falle. Das Urteil des Verwaltungsgerichtes R 02 62 
vom 29. Oktober 2002 sei hier nicht einschlägig. 
• Die künstliche Aufschüttung im Bereich der südwestlichen Gebäudee-
cke von Haus A sei gewachsenes Terrain.
• In der südöstlichen Gebäudeecke sei eine Abgrabung auf 609.70 
m ü.M. vorgesehen. Demnach seien für den Gebäudeschwerpunkt 
folgende Koten massgebend, jeweils in m ü.M.: 609.08 + 609.70 + 
609.52 (recte: 607.52) + 610.10. Dies ergebe einen Gebäudeschwer-
punkt bei 609.10 m ü.M. Insofern sei der in den Plänen angegebene 
Gebäudeschwerpunkt von 609.19 m ü.M. nicht korrekt. Die maximale 
Gebäudehöhe werde aber gemäss Querschnitt A der Baugesuchsplä-
ne gemessen vom falschen Gebäudeschwerpunkt 609.19 m ü.M. nicht 
ausgeschöpft. Die Höhenreserve betrage 10 cm. Die Gebäudehöhe 
werde also auch nicht überschritten, wenn der massgebende Gebäu-
deschwerpunkt nicht auf der Kote 609.19 m ü.M., sondern auf der Ko-
te 609.10 m ü.M. liege. Die Differenz in der Gebäudehöhe die sich bei 
der Berücksichtigung dieser Abgrabung ergebe (9 cm) sei gering. Die 
zulässige Gebäudehöhe sei aber auch dann eingehalten, wenn die 
Abgrabung in der Form realisiert werde, wie sie in den Plänen einge-
reicht worden sei. Es sei korrekt, dass die Auflage gemacht worden 
sei, dass die Pläne im besagten Bereich mit einem verbindlichen Ver-
merk zu versehen seien. Damit solle nicht die Überschreitung der Ge-
bäudehöhe geheilt, sondern die genaue Gebäudehöhe innerhalb des 
baugesetzlich zulässigen Masses dokumentiert werden.
6.
Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 
ihrer Vernehmlassung vom 26. Januar 2015 auf Abweisung der Be-
schwerde. 
• Hinsichtlich der Verletzung des Grenzabstands argumentiert die Be-
schwerdegegnerin 1 im Wesentlichen gleich wie bereits die Beschwer-
degegnerin 2. 
• Die Aufschüttung an der südwestlichen Ecke des Hauses A gehe auf 
den Bau des nun abzureissenden Einfamilienhauses zurück. Es sei da-
her nicht zu beanstanden, dass die Bauherrschaft an der besagten 
südwestlichen Ecke als Ausgangspunkt für die Höhenmessung eine 


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vorbestehende 
Aufschüttung 
als 
gewachsenen 
Boden 
(Kote 
610.08 m ü.M.) berücksichtige.
• Betreffend der Abgrabung an der südöstlichen Ecke des Hauses A 
werde die Gebäudehöhe ab dem gewachsenen Terrain (Kote 
610.09 m ü.M. [recte: 610.095 m ü.M.]) mit 6.59 m angegeben, obwohl 
gemäss Plänen eine Abgrabung erfolgen solle. Korrekt sei deshalb dort 
eine Gebäudehöhe von 6.80 m. Daraus ergebe sich eine Gebäudehöhe 
von 7.55 m bei zulässigen 7.5 m ([7.61 + 9.17 + 6.61 + 6.8] : 4 = 
7.55 m). Da sich die Differenz bei 5 cm abspiele und gering sei, seien 
die Pläne an der besagten Stelle mit einem Vermerk versehen und die 
Bauherrschaft verpflichtet worden, vor Baubeginn die Detailpläne der 
Garagenüberdeckung etc. einschliesslich Höhenkoten zur Genehmi-
gung einzureichen. Mit den damit zusammenhängenden baulichen Vor-
kehrungen werde die Abgrabung für die Berechnung wieder irrelevant.
7.
Am 9. Februar 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 
Anträgen fest. 
• Gemäss Art. 65 Abs. 2 BG (gemeint wohl: Art. 68 Abs. 2 BG) müssten 
auch Nebenbauten den Mehrlängenzuschlag einhalten. Eine andere 
Auslegung würde Sinn und Zweck der Bestimmung verletzen. 
• Die künstlich geschaffene Geländemauer werde durch eine Stützmauer 
gehalten, weshalb diesbezüglich nicht von einem natürlichen Terrain-
verlauf, sondern von einer Baute auszugehen sei. 
• Auch die Beschwerdegegnerin 1 sei der Auffassung, dass die zulässige 
Gebäudehöhe um 5 cm überschritten werde. Wie diese bestätigte 
Höhenüberschreitung geheilt werden solle, bleibe im Dunkeln. Nicht 
nachvollziehbar sei des Weiteren, welche baulichen Vorkehrungen die 
Abgrabung für die Berechnung irrelevant werden liessen. Die talseitige 
Mehrhöhe von 2 m gemäss Art. 67 Abs. 3 BG könne nicht beansprucht 
werden, was die Beschwerdegegnerin 2 stillschweigend übergehe. So-
mit werde die mittlere Gebäudehöhe unter Berücksichtigung der Abga-
begrabung berechnet. Es ergebe sich eine Abweichung von 19 cm. Ei-
ne Höhenreserve von 10 cm, wenn sie denn gegeben wäre, reichte 
nicht aus.
8.
Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 23. Februar 2015 auf die Ein-
reichung einer Duplik. 


- 7 -
9.
Am 25. Februar 2015 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 
Anträgen fest. 
• Die Gebäudehöhe sei nicht um 5 cm überschritten. Zur Veranschauli-
chung würden die berichtigten Pläne ins Recht gelegt. Danach würden 
die Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bzw. 
von der Abgrabung an der Südostecke, folgende Höhen aufweisen: Sü-
dost 6.51 m, Nordost 7.52 m, Nordwest 9.08 m, Südwest 6.9 m. Somit 
betrage das Mittel der Hauptgebäudeecken 7.5 m.
• Eigentlich könnte der Hangbonus von 2 m für die talseitigen Gebäudee-
cken beansprucht werden. Die Frage müsse hier aber nicht entschie-
den werden, weil die zulässige Gebäudehöhe auch dann eingehalten 
werde, wenn die Sonderregelung von Art. 67 Abs. 3 BG nicht zur An-
wendung gelange.
10.
Mit Schreiben vom 27. Februar 2015 "berichtigte" die Beschwerdegegne-
rin 2, dass es sich um die Südwestecke handle, die abgegraben werden 
solle. Die Südostecke stehe auf dem gewachsenen Terrain. 
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-
wie im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 
wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-
genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau-
bescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 2., mitgeteilt am 
11. Dezember 2014, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die von der 
heutigen Beschwerdeführerin erhobene Einsprache abgewiesen und der 


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Beschwerdegegnerin 2 gleichzeitig die Baubewilligung unter Bedingungen 
und Auflagen erteilt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer ande-
ren Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfech-
tungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons 
Graubünden dar. Als Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die 
Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge-
recht eingereichte Beschwerde ist somit − entgegen dem unbegründet 
gebliebenen Nichteintretensantrag der Beschwerdegegnerin 2 − einzutre-
ten. 
2.
In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den von der 
Beschwerdeführerin beantragten Augenschein im vorliegenden verwal-
tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Denn 
einerseits sind hinsichtlich des gewachsenen Terrains sowie des Mehr-
längenzuschlags bloss Rechtsfragen zu beantworten und anderseits sind 
die Akten hinsichtlich der strittigen Gebäudehöhe schlüssig und erfordern 
insofern keine weiteren Abklärungen. Vor diesem Hintergrund kann in 
Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 
127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 122 V 157 E.1d mit Hinweisen) von der 
Durchführung eines Augenscheins abgesehen werden. 
3. a)
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Einstellhalle verletze den ge-
setzlichen Grenzabstand. Die Einstellhalle sei zwar nicht mehr als 3.5 m 
hoch und damit trotz ihrer Länge von 55.35 m als Nebengebäude zu qua-
lifizieren. Dennoch sei der Mehrlängenzuschlag einzuhalten. Dies ergebe 
sich sowohl aus Art. 68 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ 
(BG), welcher den Mehrlängenzuschlag bezogen auf eine Mehrlänge ab 
15.0 m Gebäudelänge definiere, als auch aus dem Urteil des Verwal-
tungsgerichtes des Kantons Graubünden R 02 62 vom 29. Oktober 2002, 
wo festgehalten worden sei, dass der Mehrlängenzuschlag sowohl bei 


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Haupt- als auch bei Nebenbauten einzuhalten sei. Die Einstellhalle weise 
eine Länge von 55.35 m auf. Die Mehrlänge betrage damit 40.35 m, was 
einen Mehrlängenzuschlag von 8.7 m ergebe. Der Abstand gemäss BG 
von 2.5 m verletze damit den gesetzlichen Grenzabstand um 8.7 m. Die 
beschwerdeführerische Ansicht ist − wie nachfolgend dargestellt − nicht 
zutreffend.
b)
Gemäss Art. 57 BG betragen die Grenzabstände in der Wohnzone W2 
hinten 3 m, vorne 7 m und seitlich je 5 m. An- und Nebenbauten von nicht 
mehr als 3.5 m Gebäudehöhe, die nicht für Wohn- und Arbeitszwecke be-
stimmt sind, dürfen gemäss Art. 65 Abs. 1 BG in allen Bauzonen mit ei-
nem Grenzabstand von 2.5 m errichtet werden. Eine Beschränkung der 
Länge solcher An- und Nebenbauten enthält die Vorschrift nicht. Bei den 
gesetzlich einzuhaltenden Mehrlängenzuschlägen handelt es sich 
gemäss Art. 68 Abs. 2 BG um den Zuschlag zum Grenzabstand bezogen 
auf eine Mehrlänge ab 15 m Gebäudelänge. Art. 65 Abs. 1 BG besagt 
aber − wie gesehen − nicht, dass An- und Nebenbauten nur von einer be-
stimmten Länge mit einem Grenzabstand von 2.5 m errichtet werden dür-
fen. Art. 68 Abs. 1 BG besagt hingegen, dass als Gebäudelänge die 
grösste, waagrecht gemessene Seitenlänge des kleinsten das Hauptge-
bäude begrenzenden Rechtecks gilt. Aus alldem muss gefolgert werden, 
dass Mehrlängenzuschläge nur bei Hauptgebäuden, nicht aber bei An- 
und Nebenbauten eingehalten werden müssen. An diesem Ergebnis ver-
mag das von der Beschwerdeführerin erwähnte Urteil des Verwaltungsge-
richt des Kantons Graubünden R 02 62 vom 29. Oktober 2002 nichts zu 
ändern. Wie bereits die Beschwerdegegnerin 2 in Ziff. 6 ihrer Vernehm-
lassung vom 26. Januar 2015 zu Recht festgehalten hat, hat das Verwal-
tungsgericht in Erwägung 2b des erwähnten Urteils zwar festgehalten, 
dass der Mehrlängenzuschlag sowohl bei Haupt- als auch bei Nebenbau-
ten einzuhalten sei. Dieser Fall einer anderen Gemeinde mit einem ande-
ren Baugesetz lässt sich mit dem vorliegend zur Diskussion stehenden 


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Fall indes nicht vergleichen. Wie dem erwähnten Urteil in Erwägung 2a zu 
entnehmen ist, bestimmte das in jenem Fall anzuwendende Baugesetz in 
Art. 63, dass sich der in der betreffenden Zone geltende Abstand um 1/5 
der Mehrlänge vergrössere, wenn die Seite eines Gebäudes in der Bau-
zone A länger als 15,00 m sei (Abs. 1). Nebenbauten gemäss Art. 59 BG, 
die zwischen der Fassade und der Grenze lägen, verursachten keinen 
Mehrlängenzuschlag. Werde eine Fassade durch eine Nebenbaute ver-
längert, so sei die gesamte Fassadenlänge für die Berechnung des Mehr-
längenzuschlags massgebend. Gegenüber dem Nebenbau werde der Zu-
schlag aber zum Abstand nach Art. 59 BG hinzugerechnet (Abs. 2). Folg-
lich bestimmte aber das im erwähnten Fall anzuwendende Baugesetz ex-
plizit, dass Mehrlängenzuschläge unter bestimmten Voraussetzungen 
auch für Nebenbauten zu beachten sind. Demgegenüber sieht Art. 68 des 
vorliegend anzuwendenden BG den Mehrlängenzuschlag − wie gesehen 
− nur für das Hauptgebäude, nicht aber für An- und Nebenbauten vor. 
Folglich richtet sich der Mehrlängenzuschlag vorliegend aber einzig nach 
der Gebäudelänge des Hauptgebäudes, während die Gebäudelänge von 
An- und Nebengebäuden für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags 
nicht relevant ist. Der gesetzlich vorgesehene Grenzabstand, den es ein-
zuhalten gilt, beträgt damit gemäss Art. 65 Abs. 1 BG bloss 2.5 m. Dass 
dieser vorliegend eingehalten ist, wird von der Beschwerdeführerin nicht 
in Abrede gestellt. Die Rüge der Verletzung der Grenzabstandsvorschrif-
ten erweist sich damit als unbegründet. 
4. a)
Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin hinsichtlich der Gebäudehöhe 
beim Haus A, dass im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid 
vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, im Bereich der südwestlichen 
Ecke des Gebäudes eine künstliche Aufschüttung, die durch eine hohe 
Stützmauer gehalten werde, zu Unrecht als gewachsenes Terrain qualifi-
ziert worden sei. Diese Erhebung müsse richtigerweise als Baute qualifi-
ziert werden. Zudem sei in den Baugesuchsplänen an der südöstlichen 


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Gebäudeecke von der Höhenkote des gewachsenen Terrains ausgegan-
gen und die Abgrabung fälschlicherweise nicht berücksichtigt worden. Die 
gegen Osten gerichtete Glasfassade verlaufe parallel. Damit müsse eine 
Abgrabung 
auf 
die 
Höhe 
der 
nordöstlichen 
Gebäudeecke 
von 
609.08 m ü.M. erfolgen, welche zu berücksichtigen sei. Dasselbe gelte 
analog für die südwestliche Gebäudeecke. 
b)
Betreffend die Gebäudehöhe von Haus A (diejenige von Haus B ist nicht 
Prozessthema) sind die Äusserungen der Parteien teilweise verwirrlich 
und unklar. Festzuhalten bzw. zu berichtigen gilt es zunächst Folgendes: 
aa)
Die Parteien verwechseln teilweise die Südostecke mit der Südwestecke 
von Haus A. Bei der Südwestecke befindet sich die sogenannten "künstli-
che Aufschüttung", die durch eine Stützmauer gehalten wird und die Kote 
von 610.08 m ü.M. aufweist. Die immer wieder erwähnte Abgrabung auf 
609.7 m ü.M. erfolgt an der Südostecke von Haus A, wo das gewachsene 
Terrain mit 610.095 m ü.M. angegeben wird. 
bb)
Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerdeschrift vom 22. Dezem-
ber 2014 (S. 6, Ziff. 11, 2. Abs.) aus, die künstliche Aufschüttung in der 
südwestlichen Ecke des Hauses A sei nicht als gewachsener Boden, 
sondern als Baute zu betrachten. Der gewachsene Boden liege an dieser 
Stelle bei 608.70 m ü.M. In ihrer dortigen Berechnung setzt sie dann aber 
eine Höhenkote für die südwestliche Ecke von 608.10 m ü.M. ein, was ein 
Versehen darstellen muss. 
cc)
Die Beschwerdegegnerin 2 bezeichnet in ihrer Vernehmlassung vom 
26. Juni 2015 (S. 5, Ziff. 12) die Kote Nordwest fälschlicherweise mit 
609.52 m ü.M. Richtig ist aber 607.52 m. ü.M. Auch dies muss ein Verse-
hen darstellen, zumal der dort ermittelte mittlere Gebäudeschwerpunkt 


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von 609.10 m ü.M. offensichtlich mit der korrekten nordwestlichen Kote 
von 607.52 m ü.M. berechnet wurde. 
dd)
Sodann wird in den ganzen Akten nirgendwo Bezug genommen auf die 
massgebliche Höhenkote der oberen Bemessungslinie resp. -punkte 
(Punkte des oberen Endes der Gebäudehöhe, d.h. hier wo ein Attikage-
schoss erstellt wird, die Bemessungslinie resp. -punkte oberkant Mauer-
krone oder Brüstung). Gemäss den Baueingabeplänen, wo die Höhenkote 
der oberen Bemessungslinie resp. -punkte zwar nicht angeschrieben 
wurde, ergibt sich aufgrund der übrigen Höhenkoten und der dort ange-
schriebenen Gebäudehöhen, dass diese Bemessungslinie resp. -punkte 
auf einer Höhenkote von 616.69 m ü.M. liegt/liegen. In den berichtigten 
Plänen wird dagegen die Kote (Brüstung/oberkant Mauerkrone) mit 
616.60 m ü.M. angegeben. Auszugehen ist indes von der Höhenkote von 
616.69 m ü.M., weil nur diese von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligt 
worden ist, und nicht auf die Kote von 616.60 m ü.M., welche lediglich in 
den berichtigten Plänen der Beschwerdegegnerin 2 aufgeführt ist und zu 
welcher die Beschwerdegegnerin 1 im vorliegenden Verfahren keine Stel-
lung genommen hat, hat sie doch die von der Beschwerdegegnerin 2 mit 
ihrer Duplik eingereichten berichtigten Plänen nicht kommentiert. 
ee)
Was schliesslich die von den Parteien immer wieder durchgeführte Addi-
tion der einzelnen Höhenkoten der vier Gebäudeecken soll und was der in 
den Plänen eingezeichnete Gebäudeschwerpunkt im Zusammenhang mit 
der Gebäudehöhenberechnung zu tun hat, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls 
wird die Gebäudehöhe nicht von diesem Gebäudeschwerpunkt aus ge-
messen. Massgebend ist vielmehr die Messweise von Art. 67 Abs. 2 BG. 
Somit sind die hier an den vier Hauptgebäudeecken ermittelten Differen-
zen zwischen dem oberen Bemessungspunkt (oberkant Mauerkro-
ne/Brüstung), hier Kote 616.69 m ü.M., und dem jeweiligen unteren Be-
messungspunkt (gewachsenes Terrain oder Abgrabung) zu addieren und 


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durch vier zu dividieren. Das so errechnete arithmetische Mittel ist dann 
die massgebliche Gebäudehöhe. 
c)
In Bezug auf die unteren Bemessungspunkte der vier Gebäudeecken 
bzw. die Differenzen zwischen den unteren Bemessungspunkten und 
dem oberen Bemessungspunkt (Kote 616.69 m ü.M.) gilt es sodann was 
folgt festzuhalten:
•
Nordost
Die nordöstliche Höhenkote von 609.08 m ü.M., welche dem gewach-
senen Terrain entspricht, ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren 
nicht in Frage gestellt worden und ist dementsprechend massgebend. 
Die Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhen-
kote 609.08 m ü.M. ergibt am Nordosteck eine Höhe von 7.61 m. 
•
Südost
An der südöstlichen Ecke des Hauses A ist im Grundriss des Bauge-
suchs die Höhe 610.095 angegeben. Wie die Beschwerdegegnerin 1 
indes bereits im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid 
Nr. 2014-0111 (S. 4, Ziff. 10) und auch im vorliegenden Beschwerde-
verfahren zu Recht ausgeführt hat, ergibt sich aus den Schnitten und 
Ansichten, dass an der südöstlichen Ecke bis auf die Höhe des Erd-
geschoss-Fertigbodens von 609.70 m ü.M. abgegraben wird. Diese 
Abgrabung ist gestützt auf Art. 67 Abs. 5 BG zu berücksichtigen. Die 
Differenz zwischen der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 
609.70 m ü.M. ergibt am Südosteck eine Höhe von 6.99 m. 
•
Nordwest
Das gewachsene Terrain befindet sich an der nordwestlichen Gebäu-
deecke unbestritten auf einer Höhe von 607.52 m ü.M. Daran ändern 
nichts, dass die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung vom 


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26. Januar 2015 (S. 5, Ziff. 12; vgl. vorstehend E.4b/cc) einmal fälsch-
licherweise 609.52 m ü.M. geschrieben hat. Die Differenz zwischen 
der Höhenkote 616.69 m ü.M. und der Höhenkote 607.52 m ü.M. be-
trägt 9.17 m. 
•
Südwest
An der südwestlichen Gebäudeecke befindet sich die so genannte 
"künstliche Aufschüttung", von welcher die Beschwerdeführerin in ihrer 
Beschwerdeschrift vom 22. Dezember 2014 (S. 6 Ziff. 11) und in ihrer 
Replik vom 9. Februar 2015 (S. 3 Ziff. 2a) behauptet, sie dürfe nicht 
berücksichtigt werden, weil sie durch eine hohe Stützmauer gehalten 
werde und damit eine Baute und nicht gewachsenes Terrain darstelle. 
Der gewachsene Boden liege rund zwei Meter tiefer in etwa auf der 
Kote 608.7 m ü.M. Diese Ansicht ist verfehlt. Das Verwaltungsgericht 
hat sich bereits in seiner früheren Rechtsprechung eingehend mit dem 
Begriff und der Auslegung des Begriffs des gewachsenen Terrains 
auseinandergesetzt und festgestellt, dass dessen eigentlicher Zweck 
es sei, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen sowie von 
Grenz- und Gebäudeabständen durch Terrainveränderungen zu ver-
hindern. Dabei hat es unter anderem festgehalten, dass bei der Be-
stimmung des gewachsenen Terrains auf den Bodenverlauf im Zeit-
punkt des Inkrafttretens der massgebenden Zonenbestimmungen ab-
zustellen sei. Zudem gelten mehr als zehn Jahre zurückliegende Ter-
rainveränderungen als gewachsener Boden, es sei denn, es könne 
nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht nachgewiesen wer-
den (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 
R 09 5 vom 28. April 2009 E.2b; PVG 1992 Nr. 10, VGE 473/83 vom 
27. September 1983). Vorliegend wurde die Aufschüttung mit der 
Stützmauer gemäss unbestritten gebliebener Aussage der Beschwer-
degegnerin 1 im angefochtenen Baubescheid/Einspracheentscheid 
Nr. 2014-0111 (S. 4, Ziff. 10) erstellt, als das nun abzureissende Ein-


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familienhaus erbaut worden ist. Damit hat aber die Aufschüttung 
schon lange vor der erwähnten Zehnjahresfrist, mithin auch zum Zeit-
punkt der Zonenplanrevision vom 26. November 2006, bestanden. 
Auch eine Umgehungsabsicht wird von der Beschwerdeführerin weder 
behauptet noch nachgewiesen. Damit ist es aber ohne Weiteres an-
gezeigt, als Ausgangspunkt für die Höhenbemessung an der südwest-
lichen Ecke des Hauses A die vorbestehende Aufschüttung als ge-
wachsenes Terrain zu berücksichtigen. Dieses befindet sich auf einer 
Höhe von 610.08 m ü.M. Die Differenz zwischen der Höhenkote 
616.69 m ü.M. und der Höhenkote 610.08 m ü.M. ergibt an der Süd-
westecke eine Gebäudehöhe von 6.61 m. 
d)
NO 7.61 m, SO 6.99 m, NW 9.17 m und SW 6.61 m ergeben 30.38 m. 
Dividiert durch 4 ergibt sich eine durchschnittliche Gebäudehöhe von 
7.595 m. Somit ist die gemäss Art. 67 Abs. 1 i.V.m. Art. 57 BG in der 
Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m um 9.5 cm 
überschritten. An diesem Ergebnis vermag die Sonderregelung von 
Art. 67 Abs. 3 BG, wonach bei Gebäuden am Hang (≥ 10 % Hangnei-
gung) auf der Talseite die zulässige Gebäudehöhe um maximal 2 m über-
schritten werden darf, nichts zu ändern. Denn die Hangneigung beträgt 
vorliegend − wie bereits die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen 
Baubescheid/Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 
2014, zu Recht ausgeführt hat (S. 3 Ziff. 10) − entgegen den Ausführun-
gen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Duplik vom 25. Februar 2015 
(S. 4, Ziff. 7) offenkundig weniger als 10 %, weshalb die Mehrhöhe von 
2 m nicht beansprucht werden kann. Schliesslich kann die Überschreitung 
der zulässigen Gebäudehöhe auch mit der in der Baubewilligung unter 
Ziff. 5.1.5 verfügten Auflage nicht korrigiert werden, da sich diese nicht 
auf die Bemessungslinie oberkant Mauerkrone oder Brüstung, sondern 
lediglich auf Detailpläne der Garagenüberdeckung bzw. der Begrü-


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nung/Humusschicht mit bestehenden und neuen Terrainlinien einschliess-
lich Höhenkoten bezieht. 
e)
In ihren berichtigten Plänen respektive in der Duplik vom 25. Februar 
2015 (S. 3, Ziff. 6) hat die Beschwerdegegnerin 2 die einzelnen Höhen 
wie folgt angegeben und die Gebäudehöhen wie folgt berechnet: 
NO 7.52 m + SO 6.51 m + NW 9.08 m + SW 6.90 m = 30.01 m : 4 = 7.5025
Es ist kein Zufall, dass die so ermittelte durchschnittliche Höhe der vier 
Gebäudeecken um rund 9 cm kürzer ist, als die vorstehend unter Erwä-
gung 4d berechnete massgebliche Höhe von 7.595 m. Vielmehr ist dies 
im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die obere Bemessungslinie 
(oberkant Mauerkrone/Brüstung) in den berichtigten Plänen − wie gese-
hen − 9 cm tiefer verläuft als in den bewilligten Plänen (616.60 m ü.M. 
statt 616.69 m ü.M.). Weswegen dem so ist spielt keine Rolle, weil vorlie-
gend einzig das von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligte Projekt zu be-
urteilen ist. Dieses überschreitet hinsichtlich des Hauses A die in der 
Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe von 7.5 m − wie gese-
hen − um 9.5 cm. Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen und 
der angefochtene Baubescheid/Einspracheentscheid Nr. 2014-0111 vom 
2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, soweit das Haus A betreffend, auf-
zuheben. Eine Aufhebung des Baubescheids/Einspracheentscheids be-
züglich der Einstellhalle und des Hauses B rechtfertigt sich nicht, da Haus 
B einerseits gar nie Prozessthema war und sich die Rüge betreffend die 
Autoeinstellhalle (Verletzung des gesetzlichen Grenzabstands) anderseits 
als unbegründet erwiesen hat (vgl. vorstehend E.3). Im Übrigen ist die 
Beschwerde somit abzuweisen. 
5.
Die Beschwerdeführerin hat die Aufhebung des ganzen Baube-
scheids/Einspracheentscheids vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 2014, 
beantragt. Damit dringt sie lediglich zur Hälfte, nämlich in Bezug auf das 


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Haus A, durch. Folglich gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 
Abs. 1 VRG zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerin unter solidari-
scher Haftung und je zu einem Viertel zulasten der Beschwerdegegnerin 
1 und − solidarisch haftend − der Beschwerdegegnerin 2. Die ausserge-
richtlichen Entschädigungen nach Art. 78 Abs. 1 VRG sind bei diesem 
Prozessausgang wettzuschlagen. 
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Bau-
bescheids/Einspracheentscheids vom 2., mitgeteilt am 11. Dezember 
2014, soweit das Haus A betreffend, aufgehoben. Im Übrigen wird die 
Beschwerde abgewiesen. 
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
5'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
409.--
zusammen
Fr.
5'409.--
gehen zur Hälfte zulasten der Erbengemeinschaft A._____ unter solidari-
scher Haftung und je zu einem Viertel zulasten der Gemeinde X._____ 
und − solidarisch haftend − der Baugesellschaft B._____. Die entspre-
chenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Ent-
scheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be-
zahlen.
3.
Die aussergerichtlichen Entschädigungen werden wettgeschlagen. 
4.
[Rechtsmittelbelehrung]
5.
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