gr_gerichte · PVG 2022 15 · 2022-02-08 · it
Grundstückgewinnsteuer. Betriebsgesellschaft oder Immobiliengesellschaft. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung.


7/15 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2022
Raumordnung und Umweltschutz
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Planisaziun dal territori e protecziun
da l’ambient
Pianificazione territoriale e protezione
dell’ambiente
Restrizione di abitazione primaria. Abitazione realizzata in
virtù del diritto anteriore.
– Nel caso concreto è stato negato il criterio dell’idoneità a
un uso abitativo siccome i rispettivi locali non erano adi-
biti e nemmeno erano idonei ad abitazione prima dell’11
marzo 2012 (consid. 2).
Erstwohnungsverpflichtung. Altrechtliche Wohnung.
– Im konkreten Fall wurde die Voraussetzung der Eignung
für eine Wohnnutzung verneint, da die entsprechenden
Räume vor dem 11. März 2012 für eine Wohnnutzung
nicht bestimmt und auch nicht geeignet waren (E.2).
Considerandi:
2. Controversa è la restrizione alla cifra 1 della licenza edili-
zia impugnata, secondo cui la futura costruzione deve essere utiliz-
zata esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equipa-
rata ad abitazione primaria secondo l’art. 7 cpv. 1 lett. a LASec. La
questione da chiarire è se l’abitazione dei ricorrenti è un’abitazione
realizzata in virtù del diritto anteriore o meno. […]
2.1. Giusta l’art. 10 LASec, ai sensi della presente legge
un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è un’abitazione
realizzata prima dell’11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni
in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con
decisione passata in giudicato. Secondo l’art. 11 cpv. 1 LASec, fatte
salve le limitazioni d’uso esistenti o future del diritto cantonale o
comunale, il tipo di uso abitativo delle abitazioni realizzate in virtù
del diritto anteriore è libero. Queste abitazioni godono della garan-
zia dei diritti acquisiti e possono dunque essere usate senza limi-
tazioni sia come abitazioni primarie sia secondarie (cfr. Pfammatter
in: Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021,
art. 11 n. 1-4).
2.2.
Un’abitazione ai sensi della LASec è giusta l’art. 2
LASec un insieme di locali che: sono adatti a un uso abitativo (lett.
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a); costituiscono un’unità costruttiva (lett. b); sono dotati di un’en-
trata dall’esterno o da un’area comune con altre abitazioni all’in-
terno dell’edificio (lett. c); sono dotati di un’installazione di cucina
(lett. d) e non costituiscono una cosa mobile (lett. e). Va notato che i
classici locali commerciali nonché laboratori o atelier ecc. nei quali
non si vive, ovvero che non servono a scopi abitativi e non soddi-
sfano la definizione di abitazione, non rientrano nella LASec. Se
spazi commerciali soddisfano la definizione di abitazione, devono
essere trattati in linea di principio come abitazioni. Inoltre, con in-
stallazione di cucina possono essere intesi sia una cucina sia un
angolo cottura. Sono considerati installazione di cucina solo im-
pianti fissi dotati di lavello che servono alla preparazione di pasti.
Il criterio dell’esistenza di un’installazione di cucina è soddisfatto
anche nel caso della semplice esistenza di impianti tecnici per la fu-
tura posa di una tale installazione (cfr. Guida d’applicazione LASec
e OASec, edito dal Dipartimento dell’economia pubblica e socialità
dei Grigioni [DEPS], versione 2022, pag. 10 seg.; mösching in Wolf/
Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 2 n.
8).
2.3.
Le opinioni delle parti discordano sui requisiti dell’i-
doneità a un uso abitativo e della dotazione di un’installazione di
cucina dell’edificio in questione al momento decisivo, ossia prima
dell’11 marzo 2012. Accertato è che la domanda di costruzione del
18 marzo 2000 e i relativi piani (doc. 1 convenuto) prevedevano sì
una trasformazione interna, ma nel senso di un cambiamento di
destinazione da stalla a laboratorio, officina e ufficio con doccia e
wc. In base alla licenza edilizia del 9 maggio 2000, approvante fra
l’altro questa trasformazione interna, non si può dunque affermare
che il relativo edificio prima dell’11 marzo 2012 era adatto a un uso
abitativo. Secondo questi giudici, l’indicazione in relazione al tipo
di edificio come “rustico” nel registro fondiario nonché nella stima
ufficiale del 16 maggio 2011 (cfr. doc. 2-3 ricorrenti) non cambia
nulla a questa conclusione. Irrilevante è inoltre che l’Ufficio canto-
nale per le valutazioni immobiliari abbia designato come camera
(“Zimmer”) il locale al piano superiore/mansarda, in quanto questo
è stato approvato con destinazione a ufficio. Tantomeno basta per
poter affermare l’idoneità a uso abitativo prima dell’11 marzo 2012
il fatto che con la ristrutturazione del 2000, come riscontrabile nei
piani approvati e affermato dai ricorrenti, si sia rimesso in funzione
il caminetto e il suo camino (v. piani all’attenzione del Servizio mo-
numenti del 18 marzo 2000 [doc. 1 ricorrenti]), che apparentemente
una volta serviva da fornello. L’asserzione dei ricorrenti, secondo
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cui i locali sarebbero stati allestiti come abitazione e che per un uti-
lizzo come mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili
da cucina, è sì suffragata dai piani del 18 marzo 2000 all’attenzione
del Servizio monumenti (doc. 1 ricorrenti) nonché dal fatto che è
stata realizzata una stanza da bagno, ma per questi giudici fa stato
la chiara indicazione nei piani approvati il 9 maggio 2000 (labora-
torio, officina e ufficio con doccia e wc), per cui va concluso che i
rispettivi locali non erano adibiti e nemmeno erano idonei ad abi-
tazione prima dell’11 marzo 2012. Dato che i requisiti di cui sopra
devono essere adempiti cumulativamente, dovendo già negare il
criterio dell’idoneità a un uso abitativo non occorre scendere nel
dettaglio del criterio della dotazione di un’installazione di cucina.
[…]
R 21 95
sentenza dell‘8 febbraio 2022
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